广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1421民初1588号 原告（反诉被告）：扶绥县东门镇六头村民委员会，住所地广西扶绥县东门镇六头村。 法定代表人：唐义磊，村民委员会主任。 委托诉讼代理人：刘茂坚，广西南密律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：刘汉杨，男，1965年10月8日出生，壮族，个体工商户，住广西崇左市江州区，经常居住地广西崇左市扶绥县东门镇六头村。 委托诉讼代理人：梁玉芳，广西进安律师事务所执业律师。 第三人：扶绥县东门镇中心小学，住所地广西扶绥县东门镇东门街，统一社会信用代码12451421G38321359L。 法定代表人：刘明，校长。 原告（反诉被告）扶绥县东门镇六头村民委员会（以下简称六头村民委员会）与被告（反诉原告）刘汉杨、第三人扶绥县东门镇中心小学（以下简称东门镇中心小学）合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。六头村民委员会的法定代表人唐义磊及委托诉讼代理人刘茂坚、刘汉杨及委托诉讼代理人梁玉芳到庭参加诉讼。东门镇中心小学经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 六头村民委员会向本院提出诉讼请求：1、刘汉杨退还六头村民委员会位于间瓦房；2、本案诉讼费用由刘汉杨承担。事实和理由：位于的涉诉房屋原来是六头村民委员会的旧办公用房，由六头村民委员会投资建设，涉诉房屋及相应土地属于六头村民委员会所有。六头村民委员会一直使用涉诉房屋至新办公楼建成为止。为了保护涉诉房屋不被破坏，六头村民委员会暂时将该房交给扶绥县东门镇六头小学（以下简称六头小学）管理使用，六头小学使用至新小学办公楼落成为止。之后六头小学未经六头村民委员会同意就把涉诉房屋给刘汉杨使用，刘汉杨于2004年底将该房改作代销店。现六头村民委员会需要用涉诉房屋及附属土地改建成村级活动场所，要求刘汉杨将涉诉房屋退还给六头村民委员会。经协商，刘汉杨表示要求赔偿经济损失后才愿意退还，六头村民委员会认为刘汉杨的要求没有事实和法律依据。为了维护自身的合法权益，六头村民委员会依法提起诉讼，请求人民法院支持其诉讼请求。 刘汉杨辩称，原六头小学是东门镇中心小学的下属机构，现已被东门镇中心小学接管。刘汉杨原是六头村民小组成员，上世纪90年代因结婚将户口迁到崇左市江州区，2003年又返回六头村生活。2004年9月20日，六头小学与六头村民委员会一起研究决定，将刘汉杨居住并用于经营代销店的涉诉房屋转让给刘汉杨。刘汉杨和六头小学、六头村民委员会三方签订了《房屋转让协议书》，协议书约定转让费为1500元，刘汉杨已一次性交清给六头小学。协议书签订后，刘汉杨对涉诉房屋进行维修，并在约定范围内加盖了厨房。现六头村民委员会以公益事业建设为由，解除三方于2004年9月20日签订的协议书，造成刘汉杨经济损失。按目前涉诉房屋和厨房（面积约100平方米）的市场价格每平方米500元估算，价值50000元。如果涉案房屋需要返还六头村民委员会，刘汉杨要求六头村民委员会与东门镇中心小学共同赔偿50000元。而且，刘汉杨认为六头村民委员会不是适格原告，没有资格提起本案诉讼，本案诉讼请求是涉及村民利益事项，应由村民代表会议集体讨论决定并表决通过后才能由六头村民委员会提起本案诉讼，但六头村民委员会在开庭前提交的2018年9月22日村民代表会议记录显示，这次村民代表会议决议没有三分之二的村民代表出席，所作出的决议不符合法定程序，也不能实施。对于在本案第一次开庭后，2018年12月17日六头村民委员会再次召开村民代表会议进行决议，要求刘汉杨退还涉诉房屋，这次村民代表会议没有按法定程序在法定时间内召开并作出决议，因此这次决议也不符合法律规定。 刘汉杨向本院提出反诉请求：1、六头村民委员会与东门镇中心小学共同赔偿刘汉杨经济损失50000元；2、本案诉讼费用由六头村民委员会与东门镇中心小学共同承担。刘汉杨的反诉事实理由与其答辩意见一致。 六头村民委员会针对刘汉杨的反诉辩称，1、刘汉杨已经不是六头村集体经济组织成员，其与六头小学签订的《房屋转让协议书》无效；2、刘汉杨与六头小学对涉案房屋的转让行为未经六头村民委员会同意；3、刘汉杨要求赔偿50000元没有事实和法律依据。 东门镇中心小学未提交书面陈述意见，亦未到庭参加诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 六头村民委员会针对本诉提交证据：1、2018年9月22日、2018年12月17日两份六头村村民（代表）会议记录，拟证明六头村民委员会诉讼主体适格，涉诉房屋和附属土地属于六头村民委员会所有的集体财产。对于这组证据是否达到六头村民委员会的证明目的，本院在判决理由部分再具体分析认定。 2、六头村十二个村民小组出具的证明，这组证据和其他证据相互印证，可以证明涉诉房屋和附属土地属于六头村民委员会所有的集体财产。 3、东门镇中心小学出具的证明，这组证据和其他证据相互印证，可以证明涉诉房屋和附属土地属于六头村民委员会所有的集体财产，现在涉案房屋被刘汉杨用作代销店。 4、对刘汉杨的调查笔录，这组证据和其他证据相互印证，可以证明涉诉房屋和附属土地属于六头村民委员会所有的集体财产，刘汉杨同意退还涉诉房屋但要求赔偿。 5、对周英雄的调查笔录，这份证据的证明内容与刘汉杨所提交周英雄的书面证明内容相互矛盾，对该证据证明内容本院不予采信。 7、房屋转让协议书，拟证明刘汉杨与六头小学签订房屋转让协议书没有经过六头村民委员会同意，房屋转让行为无效。对于这份证据是否达到六头村民委员会的证明目的，本院在判决理由部分再具体分析认定。 8、扶绥县东门镇人民政府出具的证明，这组证据和其他证据相互印证，可以证明涉诉房屋和附属土地属于六头村民委员会所有的集体财产。 9、《耕地、开荒地承包合同书》，这份证据不能证实刘汉杨在1994年就已经不再享有六头村的土地承包权，对该证据证明内容本院不予采信。 10、东门镇集体林权制度改革人口核实表，这组证据和其他证据相互印证，可以证明2011年集体林权制度改革时，刘汉杨已经不是六头村村民。 11、承包方调查表和承包方代表声明书，这组证据和其他证据相互印证，可以证明2016年对刘贵生户进行调查时，刘汉杨已经不是刘贵生户家庭成员。 12、公示无异议声明书，这组证据和其他证据相互印证，可以证明刘贵生对农村土地承包权确权公示无异议，刘汉杨已经不是刘贵生户的家庭成员。 13、农村土地承包合同，这组证据和其他证据相互印证，可以证明刘贵生户承包六头村土地的地块及面积，没有刘汉杨的份额，刘汉杨已经不再享有六头村集体经济组织成员资格。 14、林权证和土地承包经营权证发放登记表，这组证据和其他证据相互印证，可以证明刘汉杨不再享有六头村林地和土地的承包经营权。 刘汉杨针对本诉和反诉共同提交证据：1、房屋转让协议书，拟证明六头村民委员会、六头小学与刘汉杨达成的房屋买卖协议合法有效，六头村民委员会的诉讼请求已构成违约，应赔偿刘汉杨的损失。对于这份证据是否达到刘汉杨的证明目的，本院在判决理由部分再具体分析认定。 2、相片一组，拟证明涉案房屋状况及刘汉杨对涉案房屋维修扩建了厨房，以此作为损失赔偿依据，赔偿包括扩建部分。这组证据可以证实涉案房屋状况及刘汉杨对涉案房屋维修扩建了厨房。 3、刘汉杨的过期身份证及刘汉杨父亲刘贵生的户口簿，拟证明刘汉杨原来属于六头村民委员会的村民，享有购买涉案房屋的权利，房屋买卖协议合法有效。对于这份证据是否达到刘汉杨的证明目的，本院在判决理由部分再具体分析认定。 4、周英雄出具的证明、周英雄的任职通知书、周英雄的身份证复印件，这组证据和《房屋转让协议书》内容相互印证，可以证明2004年签订《房屋转让协议书》时周英雄为六头村民委员会主任，周英雄当时在协议书上签字确认，六头村民委员会知道涉案旧村委三间瓦房转给刘汉杨使用的相关情况。 5、刘贵生出具的证明和刘贵生的身份证，拟证明刘汉杨作为刘贵生的儿子，刘汉杨的土地承包经营权归附在刘贵生户一直存在。这份证据没有其他证据相互印证，不能证实刘汉杨在六头村的土地承包经营权存在至今，对该组证据的证明内容本院不予采信。 6、崇左市江州区石景林街道友谊社区居民委员会于2019年1月14日出具的证明，拟证明刘汉杨虽然户口从六头村迁出，但在户口迁入地没有分得田地，刘汉杨在六头村民小组仍享有承包等权利。这份书面证明只有盖章但无出具人员签名，而且这份证据没有其他证据相互印证，不能证实刘汉杨在六头村的土地承包经营权存在至今，对该组证据的证明内容本院不予采信。 7、扶绥县东门镇六头村民小组组长吴培干出具的证明，拟证明以刘贵生为户主，刘汉杨享有六头村民小组赋予的权利。这份证据主要内容为刘贵生种植的林木没有争议，而且吴培干没有出庭作证，不能达到刘汉杨主张的证明目的，对该证据本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘汉杨原本是崇左市扶绥县村民，在1994年与妻子陆雪妹结婚后就入赘到妻子家，户籍在1995年6月14日迁移至崇左市。刘汉杨从1995年起在崇左市江州区太平镇中渡村佛子屯1队22号生活，直至2003年因与妻子感情不和开始分居，才回六头村居住生活至今，但双方没有离婚。崇左市现归属崇左市江州区石景林街道友谊社区居民委员会管辖。 另查明，1997年，由六头村民委员会筹集资金建设了位于的涉诉房屋，涉诉房屋和附属土地属于六头村民委员会所有的集体财产。六头村民委员会一直使用涉诉房屋至新办公楼建成，之后六头村民委员会暂时将该房交给六头小学管理使用，六头小学使用至新小学办公楼落成后就不再使用。2004年9月22日，六头小学与刘汉杨签订《房屋转让协议书》，协议书约定：原六头村旧村公所移交给六头小学管理使用，现六头小学已建了一栋教学楼，故旧村公所已闲放着。经村公所、六头小学研究决定，六头小学将旧村委的三间瓦房转让给刘汉杨修理天面、管理，作为安乐窝之用，刘汉杨支付转让费1500元。当时任六头村民委员会主任的周英雄在刘汉杨持有的协议书上书写“同意转让”并签名和按捺手印。协议书签订后，刘汉杨对涉诉房屋进行维修，并加盖了厨房，一直在涉诉房屋经营代销店至今。因六头村民委员会需要用涉诉房屋及附属土地改建成村级活动场所，2018年9月19日，六头村民委员会要求刘汉杨退还涉诉房屋，刘汉杨表示愿意退还给六头村民委员会，但认为维修涉诉房屋及扩建走廊和厨房花费了一万多元，要求赔偿一万六千元。 再查明，现在的六头小学没有独立法人资格，为东门镇中心小学的下属机构。扶绥县东门镇六头村共有31位村民代表。2018年9月22日，六头村民委员会召集召开村民代表会议，讨论关于收回涉诉房屋及相应土地改建广场的问题，会上经表决，一致同意如下决议事项：1、同意用旧村委三间瓦房及相应土地作为广场用地；2、同意村委收回刘汉杨占用的旧村委三间瓦房及相应土地；3、如果刘汉杨不同意退还旧村委三间瓦房及相应土地，同意以六头村民委员会名义起诉刘汉杨。该会议记录上有15位村民代表签名。2018年12月17日，六头村民委员会再次召集召开村民代表会议，讨论内容和决议事项与2018年9月22日的会议内容一致，这次会议记录上有30位村民代表签名。 又查明，刘贵生是刘汉杨的父亲。在1995年6月14日户籍迁出后，刘汉杨已经不是刘贵生户的家庭成员。刘汉杨现在六头村经营的土地为刘贵生的承包地。 本院认为，涉诉房屋是《房屋转让协议书》的合同标的，刘汉杨根据协议书约定将涉诉房屋进行管理使用至今，没有退还六头村民委员会，才产生纠纷引起本案诉讼，各方当事人之间应为合同纠纷，故立案时确定案由为返还原物纠纷欠妥，现予以纠正。 本案的争议焦点为：1、六头村民委员会是否有资格提起本案诉讼；2、刘汉杨与六头小学于2004年9月24日签订的《房屋转让协议书》是否合法有效；3、刘汉杨是否应当向六头村民委员会返还涉诉房屋；4、六头村民委员会与东门镇中心小学是否应当共同赔偿刘汉杨经济损失50000元。 关于第一个争议焦点，在2018年9月22日，六头村民委员会召集召开村民代表会议，这次会议记录上仅有15位村民代表签名，没有达到法律规定的三分之二以上组成人员参加，因此这次会议程序不符合法律规定。在本案审理过程中的2018年12月17日，六头村民委员会再次召集召开村民代表会议，会议上村民代表一致同意六头村民委员会向刘汉杨收回涉诉房屋，这次会议记录上有30位村民代表签名，达到法律规定的三分之二以上组成人员参加，所作的决定也达到法律规定的到会人员过半数同意。有五分之一以上的村民代表提议，就应当召集村民代表会议，故2018年12月17日六头村民委员会召集召开的村民代表会议没有违反法定程序，讨论内容和决议事项亦符合法律规定。刘汉杨认为在2018年12月17日，六头村民委员会没有按法定程序在法定时间内召开村民代表会议并作出决议，该项答辩意见没有法律依据，本院不予认定。关于六头村民委员会诉讼主体资格问题，因刘汉杨在调查笔录中认可涉诉房屋属于六头村民委员会所有的集体财产，六头村民委员会是本案实际的合同当事人，属于适格原告，有资格提起本案诉讼。 关于第二个争议焦点，刘汉杨在1995年已经将户口迁出六头村，同时从1995年起刘汉杨入赘到妻子家，在崇左市江州区太平镇中渡村佛子屯1队22号生活，直至2003年才回六头村居住生活至今。而且刘汉杨已经不是其父亲刘贵生户的家庭成员，刘汉杨现在六头村也没有相应承包地。从上述事实，可以认定刘汉杨户口从六头村迁出后长期在户口迁入地生产生活，刘汉杨与六头村集体经济组织已经不形成土地上的权利义务关系及管理关系。从1995年开始，刘汉杨已经自然丧失了六头村的集体经济组织成员资格。 农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，非本集体经济组织成员不应享有对宅基地的使用权。根据查明的事实，刘汉杨就涉诉房屋与六头小学签订《房屋转让协议书》时并非涉诉房屋所在集体经济组织成员，因此刘汉杨不具备取得相应宅基地使用权及购买涉诉房屋的主体资格，该《房屋转让协议书》应认定为无效合同。 关于第三个争议焦点，因刘汉杨与六头小学签订《房屋转让协议书》为无效合同，且刘汉杨也知道涉诉房屋是六头村民委员会的集体财产，刘汉杨因该合同取得的财产应当予以返还。而且刘汉杨还可以回户籍所在地与妻子共同居住生活，涉诉房屋不是刘汉杨唯一必要住房。因此，刘汉杨应当向六头村民委员会返还涉诉房屋。为妥善处理本案，应给予刘汉杨一定的合理期限以使其可以尽可能地减少损失，故刘汉杨返还涉诉房屋的期限为本判决生效后的十天之内。 关于第四个争议焦点，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；因过错造成对方损失的，还应赔偿。签订《房屋转让协议书》后，刘汉杨向六头小学支付了1500元。因此，确认《房屋转让协议书》无效后，六头小学应向刘汉杨返还1500元。但现在六头小学已经没有独立法人资格，为东门镇中心小学的下属机构，因此应当由东门镇中心小学向刘汉杨返还1500元。从2004年9月22日至今，维护维修涉诉房屋确实会产生必要费用，刘汉杨认为维修涉诉房屋及扩建走廊和厨房花费了一万多元，相关证据可以证实刘汉杨维修涉诉房屋及扩建走廊和厨房的事实，但不能证实刘汉杨为此支出的具体费用，因此本院酌情认定刘汉杨维护维修涉诉房屋的费用为12000元。六头村民委员会收回涉诉房屋时，应当向刘汉杨支付维护房屋的必要费用12000元。对于刘汉杨主张六头村民委员会与东门镇中心小学共同赔偿经济损失50000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、刘汉杨于本判决生效后十天内向扶绥县东门镇六头村民委员会返还位于扶绥县间瓦房； 二、扶绥县东门镇中心小学向刘汉杨支付1500元； 三、扶绥县东门镇六头村民委员会向刘汉杨支付12000元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元、反诉案件受理费525元，由扶绥县东门镇六头村民委员会负担150元，刘汉杨负担475元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  谢文彬 审 判 员  苏万安 人民陪审员  农积强 二〇一九年三月二十九日 法官助理韦玉军 书记员何海慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 《中华人民共和国村民委员会组织法》 第二十六条村民代表会议由村民委员会召集。村民代表会议每季度召开一次。有五分之一以上的村民代表提议，应当召集村民代表会议。 村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会人员的过半数同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。