安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0191民初5482号 原告（反诉被告）：安徽中瑞公司科技股份有限公司，住所地安徽省合肥市高新区。 法定代表人：殷宗成，总经理。 委托代理人：俞晞，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托代理人：傅羽丰，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：合肥东湖高新投资有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区。 法定代表人：何国峰，总经理。 委托诉讼代理人：林超，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱清，安徽奥成律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽中瑞公司科技股份有限公司（以下简称中瑞公司）与被告（反诉原告）合肥东湖高新投资有限公司（以下简称东湖高新）确认合同效力纠纷一案，本院一审作出（2017）皖0191民初4856号民事判决书，安徽省合肥市中级人民法院二审以（2018）皖01民终2948号民事裁定书撤销上述判决并发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中瑞公司的委托诉讼代理人俞晞、傅羽丰、被告（反诉原告）东湖高新的委托诉讼代理人林超、朱清均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）中瑞公司诉称：2015年12月22日，原、被告双方签订《研发楼委托定制协议》（以下简称定制协议），约定：我方向东湖高新支付40万元作为定金；甲方取得《商品房预售许可证》时，双方在七个工作日内签订《商品房买卖合同》，我方缴付的定金及预付款自动转为购房款。我方需于合同签订后七个工作日内支付2402272元，剩余房款办理银行按揭；除合同另有约定外，甲、乙方不得单方解除合同。定制协议签订后，我方按约支付了定金40万元并准备首付款。东湖高新突然告知：必须将我方注册地迁入合肥市经开区，否则无法为我方办理房产证。合同签订前东湖高新未告知我方此情况。东湖高新于2017年向我方出具律师函，要求解除定制协议。我方多次向东湖高新要求继续履行合同，签订房屋买卖合同并办理相关手续，东湖高新予以拒绝。原告诉至法院，请求判令：确认被告于2017年6月5日发出《律师函》中的解除通知无效。 被告（反诉原告）东湖高新答辩称：1、中瑞公司违约的事实清楚。案涉房屋于2016年12月15日取得预售许可证，我方通知中瑞公司签订《商品房买卖合同》并交纳首付房款，中瑞公司因自身问题未能及时交纳。经我方多次催告，中瑞公司于2017年3月24日出具《承诺函》，明确承诺于2017年4月15日付清余下首付款。此后中瑞公司仍未履行合同义务。2、我方依法解除合同，符合法律规定。按照定制协议的约定，中瑞公司应于2016年12月26日前签订《商品房买卖合同》并于2017年1月5日前付清首付款2402272元。但中瑞公司一再违约，我方又于2017年5月11日发律师函催促，但仍未果。在不得已的情况下，于2017年6月5日发律师函解除合同。3、中瑞公司诉称突然被告知“必须将公司注册地迁入合肥经开区，否则无法为中瑞公司办理房产证”，该诉称无事实依据，中瑞公司亦未提供证据证实。办理工商、税务变更登记是中瑞公司的法定义务，但注册地迁移与办理房产证没有法律上的关联。中瑞公司以住所地需变更为由，不履行双方所签订的合同，主观违约意图明显。请求法庭驳回中瑞公司的诉请。 被告（反诉原告）东湖高新提起反诉，称：双方签订的定制协议约定：“中瑞公司（乙方）购买东湖高新（甲方）合肥创新中心1期13－2栋501、502、601、602号房屋，建筑面积约为1676平方米，定制部分单价为4180元/平方米，总金额为7005680元，甲方取得该定制楼栋《商品房预售许可证》时，乙方必须在7个工作日内与甲方签订《商品房买卖合同》，同时，乙方已缴定金及预付款无息自动转为购房款。乙方须于签订合同后7个工作日内，支付2402272元到甲方指定账户，剩余房款办理银行按揭”。案涉房屋于2016年12月15日取得预售许可证，我方通知中瑞公司签订《商品房买卖合同》并交纳首付款。中瑞公司因自身问题未能及时交纳，经我方多次催告，中瑞公司于2017年3月24日出具《承诺函》，明确承诺于2017年4月15日付清余下首付款。但此后因其自身原因，仍未履行合同义务。我方于2017年5月11日发律师函催促，但仍未果。在不得已的情况下，我方于2017年6月5日发出《律师函》，解除双方所签订的《研发楼委托定制协议》。 中瑞公司违约事实清楚，符合协议约定及《合同法》规定的合同解除条件。我方提起反诉，请求判令：确认双方签订的《研发楼委托定制协议》已解除。 针对反诉请求，原告（反诉被告）中瑞公司答辩称：1、双方签订定制协议时，东湖高新并未告知我方办理产权登记需要将税务及工商登记变更至合肥市经开区。后产生这一问题，经双方及经开区管委会等多方协商，上述问题至今未解决，我方行使不安抗辩权暂时停止履行合同义务，并非故意违约，而是为了等待工商变更问题的解决；2、东湖高新明知合同履行必然存在障碍，委托协议中所涉及到的房屋可能无法办理房产证，仍然要求我方支付首付款，并且在我方未同意的情形下，单方解除合同，依法应当不予支持。 经审理查明：2015年12月22日，中瑞公司（乙方）与东湖高新（甲方）签订了《研发楼委托定制协议》，约定：乙方购买甲方位于合肥经济技术开发区东湖高新合肥创新中心1期13－2栋501、502、601、602号房屋，建筑面积约为1676平方米，定制部分单价为4180元/平方米，总金额为7005680元。协议签订当天，乙方支付40万元至甲方账户作为定金。甲方取得该定制楼栋《商品房预售许可证》时，乙方必须在7个工作日内与甲方签订《商品房买卖合同》，同时，乙方已缴定金及预付款无息自动转为购房款。乙方须于签订合同后7个工作日内，支付2402272元到甲方指定账户，剩余房款办理银行按揭。 协议签订后，中瑞公司按约支付了定金40万元。案涉房屋于2016年12月15日取得预售许可证，东湖高新通知中瑞公司签订《商品房买卖合同》并交纳首付款，中瑞公司未能及时交纳，经多次催告，中瑞公司于2017年3月24日出具《承诺函》，称：已付购房定金40万元，作为购房首付款，尚欠首付款1766250元，承诺于2017年4月15日付清余下首付款。中瑞公司未履行《承诺函》的付款义务。 东湖高新于2017年5月11日发《律师函》，称：贵方未按承诺函约定支付余下购房款已严重违约，贵方自收到律师函后十日内与我方签订《商品房买卖合同》并支付首付款1766250元，余款4940000元办理银行按揭向我方支付。中瑞公司接函后仍未履行付款义务。 东湖高新于2017年6月5日发出《律师函》，称：贵公司在收到我方《律师函》后，未与我方签订《商品房买卖合同》及缴清首付款。我方现致函你方，解除双方于2015年12月22日签订的《研发楼委托定制协议》。中瑞公司于2017年6月10日收到该《律师函》。 另查明：中瑞公司于2016年8月28日提交了企业入园申请表，承诺“……项目实施主体工商、税务登记在经开区”，2016年12月8日，经开区管委会审批同意申请入园。2017年6月13日，经开区管委会向东湖高新公司发出《致区内经营区外纳税企业的一封信》,内容为：“……，你园区内相关企业实际经营地在我区，依据《中华人民共和国公司登记管理条例》、《中华人民共和国税收征收管理办法》、《税务登记管理办法》等相关法律规定，应在迁入新住所前向迁入地公司登记机关申请工商登记变更。你园区内相关企业至今未完成相关变更工作，占用开发区各类公共资源，但未履行属地纳税义务。请你公司收到信函后，立即督促其进行工商变更登记，并在工商变更后三十日内完成税务变更，逾期工商税务相关部门将进行查处”。 中瑞公司的工商登记地在合肥市高新区，享受了高新区的税收优惠政策，中瑞公司不打算将工商登记地变更到经开区。为此，东湖高新于2017年8月11日向经开区管委会请示并发出《关于中瑞公司入驻东湖高新合肥创新中心有关情况的函》，称：“中瑞公司已通过经开区管委会入园审批，因该公司工商税务变更困难，该公司提出解决方案如下：以中瑞公司为购买主体，由其两家母公司安徽中邦投资管理有限公司、合肥市辍阳通信工程有限公司以及关联公司安徽纵横股权投资合伙企业将工商税务变更至园区，并作出税收承诺，我公司在其作出税收承诺后，办理交房及产权事项。”经开区管委会收函后予以协调但相关问题一直未能予以解决。 庭审过程中，东湖高新公司确认，案涉房产并未进行二次出售。 上述事实，有中瑞公司、东湖高新提供的全部证据及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为：东湖高新与中瑞公司于2015年12月22日签订的《研发楼委托定制协议》，系双方真实意思表示，应为合法、有效。双方均应按照协议约定全面履行各自的权利义务。中瑞公司按约支付定金40万元后，东湖高新于2016年12月15日取得定制楼栋《商品房预售许可证》。后由于园区是否强制进行工商登记变更问题，经东湖高新、中瑞公司及经开区管委会多方协调，现实问题并未解决。中瑞公司行使不安抗辩权，暂时停止履行合同义务，等待工商变更问题的解决，并非故意违约。东湖高新以中瑞公司未按约支付首付款为由直接以《律师函》的形式单方解除合同，不符合合同解除的法定条件，其无权单方解除与中瑞公司签订的《研发楼委托定制协议》，故东湖高新于2017年6月5日发出的《律师函》中关于解除合同的通知无效。对中瑞公司的本诉请求，本院依法予以支持。东湖高新反诉请求解除《研发楼委托定制协议》，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下: 一、确认被告（反诉原告）合肥东湖高新投资有限公司于2017年6月5日向原告（反诉被告）安徽中瑞公司科技股份有限公司发出《律师函》中的解除通知无效； 二、驳回被告（反诉原告）合肥东湖高新投资有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费200元，减半收取为100元，由被告（反诉原告）合肥东湖高新投资有限公司负担；反诉案件受理费200元，减半收取为100元，由被告（反诉原告）合肥东湖高新投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  钱 越 人民陪审员  王礼芬 人民陪审员  崇 椿 二〇一九年三月一日 书 记 员  吴晶晶 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。