江苏省南通市崇川区人民法院 民 民 事 判 决 书 (2018)苏0602民初1601号 原告:成肖霞，女，1968年12月14日出生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：胡炜洲，上海佳遥律师事务所律师。 被告：顾小珍，女，1966年2月5日出生，汉族，住南通市崇川区。 第三人：包志鹏，男，1994年2月25日出生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：戴春，北市市隆安（南通）律师事务所律师。 第三人：包树森，男，1963年7月16日出生，汉族，住。 原告成肖霞与被告顾小珍、第三人包志鹏债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序进行审理，诉讼过程中经原告成肖霞申请，本院依法追加施慧、王嘉淦作为本案的第三人参加诉讼，后原告成肖霞撤销对施慧、王嘉淦的起诉，本院予以照准。诉讼过程中经第三人包志鹏申请，本院依法追加包树森作为本案的第三人参加诉讼。本案经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，分别于2018年8月10日、2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告成肖霞及其委托诉讼代理人胡炜洲、第三人包志鹏的委托诉讼代理人戴春到庭参加诉讼，被告顾小珍、第三人包树森经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成肖霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告顾小珍将其房产天勤家园14幢502室及车库14幢07室转让给第三人包志鹏的行为无效，撤销相应的房产转移登记。或者，判令被告顾小珍和第三人包志鹏共同承担赔偿损失责任。2.诉讼费用由被告和第三人包志鹏承担。诉讼过程中原告成肖霞变更诉讼请求为：1.判令撤销被告顾小珍及第三人包树森向第三人包志鹏转让共同房产天勤花园14幢502室及车库14幢07室的行为；2.本案诉讼费和公告费用由被告承担。事实和理由：被告顾小珍和第三人包志鹏系母子关系。2016年12月29日及2017年2月6日，被告顾小珍和夏永军及南通珍维达纺织品有限公司（以下简称珍维达公司）共同向原告成肖霞借款32万元。借款后，发现珍维达公司已停止生产，濒临倒闭，根本无力还款，而夏永军和被告顾小珍为躲避债务，双双出走，至今下落不明，两人查无资产可偿还。另发现被告顾小珍于2017年7月10日将其名下坐落于天勤家园14幢502室房产一套及车库以显著低价出售给其子包志鹏，而包志鹏竟在短短一个月之内又将该房产以大大高于当初的受让价出手。很明显，被告与第三人包志鹏之间的房产转让行为纯属为了逃避债务，其行为严重损害了债权人利益。被告顾小珍的房产转让后，造成其名下没有财产，无法向债权人本案原告成肖霞履行还款义务，对成肖霞造成损害。包志鹏系被告顾小珍之子，关系特殊，显然应该知道房产系以不合理价格转让，目的是为了逃避债务，因此根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，要求判令撤销被告顾小珍、第三人包树森向第三人包志鹏转让房产的行为。至于包志鹏主张的已经返还了售房款，原告不予认可，因为房屋的合同价是28万元，包志鹏即使替顾小珍偿还债务也属于包志鹏个人代偿行为，与本案无关。 被告顾小珍提供书面答辩状辩称：1.顾小珍因经营珍维达公司需要，曾数次与公司股东夏永军向珍维达公司会计成肖霞借款，目前顾小珍及珍维达公司也因经营不善在外欠下巨额借款，顾小珍暂无资产偿还借款。2.顾小珍与包树森原为夫妻关系，于1994年2月25日生育包志鹏。夫妻双方感情早已破裂，但念及儿子年幼迟迟未予以离婚。因顾小珍隐瞒家庭在外经营纺织公司，后并多次向家庭拿钱过年发放工人工资，在外因经营公司欠下巨额债务，包树森忍无可忍才与顾小珍于2017年7月4日协议离婚。3.双方协议离婚时约定把夫妻仅有的位南通市与给儿子包志鹏，本打算以赠与的方式直接过户给包志鹏，但过户前多个债主找到顾小珍要钱，天天看着顾小珍使其不能过户，但此时顾小珍在外欠款巨大，无力偿还，后续可能还有更多人要债。故与包志鹏协商由其替顾小珍偿还借款后就以当时购买该拆迁房时的价格（26.6万多元）过户给他。2017年7月10日，包志鹏替顾小珍偿还葛明忠12万元后，双方办理了过户手续。4.顾小珍在经营公司期间，数次向朱燕借款，截至2017年上半年共计借款51万元。朱燕在得知顾小珍将房产过户给包志鹏后，找到包志鹏让还钱，不然连他一起起诉，包志鹏因顾小珍欠债被多个债主寻找以致辞职，包志鹏为了避免更多债主骚扰，打电话与顾小珍核实是不是向朱燕借了51万元，说不愿意被顾小珍那么多债主骚扰，把房屋卖了，一半归包树森，12万元还给他，其余款项随顾小珍处置。因要债人太多，顾小珍一直未出面，顾小珍让包志鹏直接把卖房的钱替顾小珍还给朱燕。朱燕不放心，所以全程陪同包志鹏，包括在中介挂号卖房，签署房屋买卖协议，银行取款、转账、交房。卖房后朱燕与包志鹏一起去银行，买房人将其中50万元房款汇至包志鹏账户后，朱燕直接让包志鹏转至其账户，偿还顾小珍所欠的借款，余款1万元也由其交房的时候直接向买受人收取交房押金。5.顾小珍除了向葛明忠、朱燕借款，还向其他人借款，包括去年在崇川区人民法院起诉的邢德华，除此之外，在外最小借款数百万元未偿还，因借款数额巨大，无力偿还，故未敢露面。6.顾小珍欠成肖霞钱是事实，但顾小珍目前没能力一次性偿还，赚钱后会优先偿还她的。 第三人包树森提供书面答辩状述称：1.包树森与顾小珍原为夫妻关系，于1994年2月25日生育包志鹏。数年前，顾小珍即很少回家，问其在做什么她都不说，直到有一年过年回家让拿钱付工人工资才知道她和别人合伙开厂。后来知道她开公司在外欠了很多钱，不拿钱回家就算了，还要包树森拿钱给她付工资，导致夫妻双方感情破裂，于2017年7月4日协议离婚。2.因为儿子没有成家，所以当时双方约定把房子给儿子，但离婚没多久，就有债主找上门让还钱。当时包树森也不知道顾小珍在外到底欠了多少钱，为了尽早过户，就让包志鹏拿出12万元把眼前要钱的先解决了；后来7月10日，葛明忠12万元还了后，包树森、顾小珍就把房屋过户给了包志鹏。3.后来朱燕找过来说顾小珍欠了她51万元没有还，让包树森等人还，包树森根本不知道这个情况，顾小珍因为欠债也找不到人了。后来包志鹏打电话问顾小珍是不是欠朱燕51万元这个事，顾小珍说确实有的。因为要钱的人很多，包志鹏没有办法只能辞职。后来包志鹏直接打电话给顾小珍，说把房子卖了，一半归包树森，12万元归包志鹏（因为之前过户前帮她还款的），其余钱随顾小珍怎么处置，不要来骚扰他。顾小珍也同意这个方案，让把卖房的钱替顾小珍直接还给朱燕。朱燕不放心，在中介挂号卖房、签合同、银行取款都是她陪同，后来买房人把50万元转给包志鹏后，朱燕直接让他还钱，其余1万元由朱燕交房的时候向买房的人收取了交房押金。因为这套房子是包树森、顾小珍夫妻共同财产，现在离婚了，有一半应该属于包树森的，所以房款63万元当时取现给了包树森，由包树森保管。另一半房款63万元归顾小珍，她还钱也好，自己花也好，与包树森无关。 第三人包志鹏述称：1.本案涉及的借款属于顾小珍的个人债务，与第三人包志鹏无关，具体债权数额由法院根据生效判决书确定。2.本案涉及的位南通市号车库系被告顾小珍与第三人包树森的夫妻共同财产，双方于2017年7月4日协议离婚，2017年7月10日，顾小珍、包树森以该房屋的拆迁安置价格过户给包志鹏，包志鹏对于顾小珍对外欠款数额并不知晓，当时虽然过户的价格约为26.6万元左右，但实际包志鹏仅仅支付大概18万元，该18万元直接用于替顾小珍偿还案外人葛明忠债务，后因多人前来要债，导致包志鹏辞职待业在家，进而对外出售房屋总计价款126万元，因该房屋属于顾小珍与包树森夫妻共同财产，故总价款的一半，即63万元由施慧支付给包志鹏后，包志鹏交由包树森，其中50万房款也在施慧支付给包志鹏后根据顾小珍的指示用于偿还朱燕的借款，故在包志鹏处没有顾小珍的任何个人财产，对于父母转让给包志鹏的房产，包志鹏完全不清楚顾小珍对外进行的巨额借款，不存在过错，而王嘉淦、施慧购买当时登记在包志鹏名下的上述房屋总价款为126万元，已经全部支付到位，价格与当时的市场交易价格不存在偏差，王嘉淦、施慧已经善意取得，不存在可撤销的情形，综上请求驳回原告对第三人包志鹏的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，以及未能反驳的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 珍维达公司、顾小珍、夏永军曾先后向原告成肖霞借款25万元，并分别于2016年12月29日、2017年2月6日对借款本金及利息进行结算，并将部分利息转为本金后出具了借条。但此后未能按约偿还借款本息。2017年9月5日本院立案受理了原告成肖霞与被告珍维达公司、顾小珍、夏永军民间借贷纠纷一案，并于2018年2月8日作出（2017）苏0602民初4892号民事判决：一、被告珍维达公司、顾小珍、夏永军于该判决生效之日起十日内一次性偿还原告成肖霞借款本金人民币32万元。二、被告珍维达公司、顾小珍、夏永军于该判决生效之日起十日内一次性支付原告成肖霞利息（包括：2015年12月29日至2016年12月28日之前的利息3.75万元；以本金25万元为基数，按年利率15%，从2016年12月29日起计算至实际给付之日止；以本金7万元为基数，按年利率15%，从2017年2月6日起计算至实际给付之日止）。但此后被告珍维达公司、顾小珍、夏永军未能履行上述生效判决确定的义务。 2017年7月4日，顾小珍与其夫包树森协议离婚，并协议将夫妻共同财产，坐落南通市崇川区与其子包志鹏。 2017年8月2日，甲方（卖方）包志鹏与乙方（买方）施慧、丙方（中介方）双祥中介签订了一份《房地产买卖协议》，载明：甲方自愿将坐落于南通市天勤家园14幢502室的房屋、天勤家园14幢车库07室的房屋出售给乙方，成交总价净126万元。此价包括上述房屋和土地使用权外，还包括煤气、数字电视（均含初装费）、家用电器、家具等以及其他装潢。甲方出具的产权证明材料有不动产证书。甲方保证上述房地产产权明晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、债权、妨碍产权过户则由甲方负责清理，并承担民事责任，因此而给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿及承担违约责任。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购置上述房产，甲乙双方商定的房款及产权交接方式如下：（1）本协议签订时乙方支付人民币5万元作购房定金，由丙方转交与甲方，甲方同时将上述房屋产权证明材料（原件）交与丙方作售房保证。（2）甲乙双方定于2017年8月4日前办理产权过户手续，同时乙方支付人民币50万元给甲方，如因甲或乙方原因不能及时过户，每逾期一天由责任方赔偿总成交价的0.01%给对方，合同继续履行，乙方委托丙方贷款的贷款到位后由丙方交与甲方。（3）甲方的交房时间为2017年8月10日前，交房时，乙方付清余款人民币71万元整。此项约定如有一方逾期，则每逾期一天按总成交价的0.01%赔给对方，合同继续履行。（4）甲乙双方产权过户的费用由乙方承担，双方如委托丙方办理上述手续则需将有关材料和费用交与丙方或由丙方直接从房款中扣除上述费用。在本协议签订之日，乙方支付人民币8000元作为丙方的佣金，丙方有权直接从房款中扣除，甲乙双方对此无异议。甲方承诺在此房里没有户口。甲乙双方同意以房管局的最低计税价交税，实际成交价以此合同为准。该协议还对其他事项进行了约定。上述协议签订后，施慧于当日向包志鹏交付定金5万元，于2017年8月3日向包志鹏支付7万元，于2017年8月4日向包志鹏支付63万元，于2017年8月10日向包志鹏支付51万元，以上合计向包志鹏支付126万元。此外施慧还支付了中介费和房屋过户的相关税费等费用。 根据南通市不动产登记中心备案的资料显示：2017年7月4日，出卖方（简称甲方）包树森、顾小珍与买受方（乙方）包志鹏就天勤家园14幢502室的房屋及14幢车库07室的车库买卖签订了一份《存量房买卖合同》，载明成交总价为283125.6元，其中房屋成交价266583.6元，车库成交价16542元。合同载明乙方向甲方支付房款的方式为一次性全额付款。2017年7月10日，上述房屋及车库变更登记所有权人为包志鹏。另据南通市不动产登记中心备案的资料显示：2017年8月3日，出卖方（简称甲方）包志鹏与买受方（乙方）施慧、王嘉淦就天勤家园14幢502室的房屋及14幢车库07室的车库买卖签订了一份《存量房买卖合同》，载明成交总价为80万元，其中房屋成交价79万元，车库成交价1万元。合同载明乙方向甲方支付房款的方式为一次性全额付款。2017年8月4日，上述房屋及车库变更登记所有权人为施慧、王嘉淦。 诉讼中，第三人包志鹏还提供了以下证据： 1．包志鹏的中国建设银行个人活期账户交易明细。证明施慧于2017年8月4日向包志鹏账户存入63万元，该款项当日以现金方式取出，交由包树森保管，因为房屋是包树森与顾小珍的夫妻共同财产，房产交易时双方已经离婚，所以一半房款归包树森所有，2017年8月10日施慧向包志鹏账户支付50万元，同日包志鹏将该50万元转至朱燕账户用于归还顾小珍欠朱燕的51万元，另外1万元是由朱燕把房屋交付给施慧、王嘉淦时收取剩余的1万元交房押金。 2．朱燕的收条一份，与上述证据相互印证。证明顾小珍与朱燕之间的51万元借贷关系已经两清。包志鹏已经通过委托还款方式将房款交还给顾小珍。 3．借条一份、中国农业银行转账回执一份、情况说明一份。证明：包志鹏接收顾小珍委托向葛明忠还款12万元，以还款的形式履行了返还房款的义务。 经质证，原告成肖霞发表以下质证意见： 1．对证据1的形式真实性没有异议，对于施慧先后转账存入包志鹏的银行账户63万元和50万元没有异议，但是对于包志鹏以现金方式取出63万元是否交给了包树森有异议。对于包志鹏给了朱燕50万元没有异议，但是为什么要给朱燕50万元原告不清楚。 2．对于证据2的真实性无法确认，而且与本案没有关联性。朱燕系包树森弟媳，其与顾小珍、包树森、包志鹏关系特殊，不排除有相互串通、虚构债权债务关系，共同损害债权人的可能，况且朱燕也未到庭接受质证，因此，朱燕的债权事实不能有效认定。 3．对于证据3，无法确认其真实性，同时与本案也没有关联性。顾小珍借葛明忠12万元原告无法确认。 综合本案当事人提供的证据及各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、施慧、王嘉淦取得案涉天勤家园14幢502室及天勤家园14幢车库07室房屋所有权是否属于善意取得。二、顾小珍、包树森向包志鹏转让案涉天勤家园14幢502室及天勤家园14幢车库07室房屋所有权的行为是否可得撤销。 对于争议焦点一，本院认为，虽然包志鹏与施慧、王嘉淦就案涉房屋在房屋交易管理部门备案的《存量房买卖合同》，载明成交总价为80万元，但根据2017年8月2日包志鹏与施慧签订的一份《房地产买卖协议》记载，房屋的成交价为126万元，同时该协议载明双方同意以房管局的最低计税价交税，实际成交价以此合同为准。事后，双方也是按126万元的房屋总价履行。因此双方实际履行的合同是房屋成交价为126万元的《房地产买卖协议》，双方以较低的成交价在房屋交易管理部门备案，不排除是为了少缴税费。原告成肖霞未能提供证据证明双方实际履行的成交价126万元明显低于市场价，或者双方有其他恶意串通损害债权人利益的行为，故此本院认为施慧、王嘉淦取得案涉房屋的所有权属于善意取得。 对于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款的规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。顾小珍在明知其有巨额债务未能偿还的情况下，在与其夫包树森协议离婚时将夫妻共同财产天勤家园14幢502室及天勤家园14幢车库07室房屋无偿赠与给当时已成年的儿子包志鹏，致使人民法院的生效判决文书无法履行，给债权人成肖霞造成损害，故此原告成肖霞可以撤销该转让行为。至于包树森、顾小珍与包志鹏在顾小珍夫妇离婚当日就案涉房屋另行签订《存量房买卖合同》在房屋交易管理部门备案的行为，既未见包树森、顾小珍另行就离婚协议进行变更，该《存量房买卖合同》也未约定具体的付款时间，也未见包志鹏有相对应的房款交付，故不排除上述以《存量房买卖合同》备案来转移房屋所有权的行为实际上是出于避税的目的，不能认为是双方的真实意思表示。退而言之，即使双方由赠与房屋变更为房屋买卖，该价款也明显低于包志鹏其后于相近日期再次将房屋出售给施慧、王嘉淦的价格。而根据第三人包树森在答辩状中的陈述，导致夫妻双方感情破裂的原因是因为顾小珍在外欠债。鉴于第三人包志鹏是顾小珍、包树森的儿子，且双方在离婚时协商要将案涉房屋赠与给包志鹏，包志鹏最终也接受了该房屋，而包志鹏在父母离婚时已成年，其对于父母离婚的原因不加过问或全然不知，不能令人置信。至于包志鹏在接受该房屋后是否替顾小珍偿还了债务，不影响双方签订房屋买卖合同时系低价或无偿转让这一事实的认定，依照上述法律规定，双方转让案涉房屋的行为应予撤销。被告顾小珍、第三人包树森经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其相应诉讼权利的放弃，本院可根据查明的事实依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 撤销被告顾小珍、第三人包树森向第三人包志鹏转让坐落南通市崇川区室房屋所有权的行为。 案件受理费80元、公告费990元，合计1070元，由被告顾小珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费80元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号46×××655，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。 审 判 长  吴陈根 代理审判员  黄 睛 人民陪审员  马 莉 二〇一九年三月十一日 书 记 员  高玲玲