广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初3301号原告：高汝洪，男，1970年8月29日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李可赵，中山市板芙镇法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：周景辉，中山市板芙镇法律服务所法律服务工作者。原告：高汝华，男，1961年3月22日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李可赵，中山市板芙镇法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：周景辉，中山市板芙镇法律服务所法律服务工作者。被告：吴献紫，男，1984年1月29日出生，汉族，住广东省梅州市丰顺县。委托诉讼代理人：雷喜文，广东帅毅律师事务所律师。原告高汝洪、高汝华与被告吴献紫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高汝洪、高汝华及其委托诉讼代理人周景辉，被告吴献紫及其委托诉讼代理人雷喜文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《租用合同》；2.判令被告支付的按金105000元由原告没收；3.判令被告向原告支付2017年1月至12月、2018年1月至9月应承担的税费合计15781.5元；4.判令被告向原告支付2018年11月、12月租金共80000元。事实和理由：原、被告双方签订《租用合同》一份，约定原告将位于中山市××路××底层约230平方米的楼房租给被告使用。合同签订后，原告依约将楼房交给被告使用，并于2018年12月19日先行缴纳该出租楼2017年1月至12月、2018年1月至9月的相应税款合计15781.5元。2018年11月起，被告开始拖欠租金，亦未将合同约定的应由其承担的税款支付给原告，且被告已于2018年12月13日擅自搬离涉案房屋。原告认为《租用合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的，被告的上述违约行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告吴献紫答辩称，1.原告出租的房屋没有取得相应的建设施工许可证，因此，《租用合同》应认定为无效，原告应当向被告返还按金105000元；2.因为《租用合同》无效，故合同约定的税费应当由原告自行承担；3.被告确认拖欠2018年11月至12月期间租金合共80000元；4.本案诉讼费用应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告高汝洪、高汝华是位于中山市××村××路的房屋的所有权人[土地证号：中府国用（*）第*号；房产证号：25××03]，该房屋于2009年9月4日取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第**）。原告高汝洪、高汝华作为甲方与作为乙方的吴献紫签订《租用合同》一份，并约定如下内容：1.甲方同意将东凤镇兴华中路74号底层面积约230平方米租给乙方使用，租赁期限为2017年3月1日至2020年2月28日；2.楼房防火安全及消防设施由乙方负责，如有损失、损坏，按现时市场价赔偿给甲方；3.乙方在租赁期内必须严格遵守国家政策法规、本地管理，一切责任（包括租赁税）、债务纠纷，由乙方负责，与甲方无关；4.合同从甲乙双方签订之日起生效，乙方先付105000元作为按金给甲方；5.租金每月41000元，且必须在每月的5日前将租金付给甲方，若不按时支付，延迟五天以上，按5%的标准收取滞纳金，超过一个月甲方有权终止合同；6.甲乙双方不得违约，甲方如有违约，应赔偿乙方的一切损失，如乙方违约则按金不得退回；7.乙方在租用期满后，甲方应退回105000元按金给乙方，不得当每月租金扣除（包括最后三个月）。原告高汝洪在甲方处签名确认，被告吴献紫在乙方处签名确认。2018年12月19日，原告高汝华为案涉房屋缴纳了2017年1月至12月、2018年1月至9月的房产税、土地使用税、个人所得税共计15781.5元（9018元+6763.5元）。原告高汝华虽未在《租用合同》上签名，但作为涉案房产的所有人之一，其已其实际行动表示同意将涉案房屋租赁给被告使用。庭审中，原告向本院提交了《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》及税收缴款书等证据以证明《租用合同》的有效性。另，原告认为被告逾期未交纳租金的行为违反了《租用合同》的约定，故原告要求解除《租用合同》，没收按金105000元，并要求被告支付2018年11月至12月的租金80000元及2017年1月至12月、2018年1月至9月的税费15781.5元。被告辩称原告提供的《土地使用权证》、《房屋所有权证》及《中华人民共和国建设用地规划许可证》上面载明的地址为东凤镇小沥村兴华中路，并没有载明确切的门牌号码，其无法确定上述证件是否是案涉租赁房屋的相关证件，故被告认为涉案房屋并没有取得相应的建设用地规划许可证，也未取得消防验收，《租用合同》应认定为无效，原告应退还按金105000元，并用该按金抵扣被告拖欠的2018年11月至12月的租金80000元，并认为涉案房屋的税费应由原告自行承担。原告则称其租赁给被告的房屋地址与《土地使用权证》、《房屋所有权证》及《中华人民共和国建设用地规划许可证》上面载明的地址是一致的，该房屋已经取得了《中华人民共和国建设用地规划许可证》，且《租用合同》为双方的真实意思表示，应认定为有效。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据原、被告双方提交的证据及双方庭审中的陈述，本院将本案的争议焦点归纳如下：一、《租用合同》的效力问题。原告已经提交了《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》及税收缴款书等证据以证明涉案房屋的合法性，在被告未提交充分的证据反驳原告上述观点的情况下，本院采信原告的说法，认定涉案房屋已经取得《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》，故本院认为《租用合同》合法有效，双方均应该按照合同约定履行相应的义务。同时，税收缴款书反映出原告已经为涉案房屋缴纳了相应的房屋租赁的税费，这说明涉案房屋已经符合对外租赁的条件，也即涉案房屋已经达到了出租房的基本消防条件，且《租用合同》中约定楼房防火安全及消防设施由被告负责，故被告以涉案房屋未取得消防验收为由主张《租用合同》无效，本院不予采信。另，被告已确认其拖欠2018年11月-12月的租金，依据合同约定，原告有权解除合同，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。二、被告应向原告支付的租金金额。原、被告双方均确认被告拖欠2018年11月至12月的租金80000元，本院对该事实予以确认，并认定被告应支付原告2018年11月至12月的租金80000元。另，依据《租用合同》约定，被告已经支付了105000元按金，本院认为上述按金标准明显过高，有违公平原则，故从公平及保护各方当事人利益的角度出发，本院将按金酌情调整为41000元，超出部分用于抵扣被告拖欠的租金，抵扣后，被告还应向原告支付的租金金额为16000元[80000元-（105000元-41000元）]。三、关于按金问题。本院已经将按金调整为41000元，依据《租用合同》约定，在被告拖欠租金存在违约行为的情况下，原告有权没收按金，即原告无需将41000元按金退还给被告。四、关于税费负担问题。原、被告双方在《租用合同》中约定被告在租赁期内必须严格遵守国家政策法规、本地管理，一切责任（包括租赁税）、债务经济纠纷，由被告负责，与原告无关。现原告代被告缴纳了2017年1月至12月、2018年1月至9月的房产税、土地使用税、个人所得税共计15781.5元，依据合同约定，该笔税费应当由被告承担，故原告诉讼请求被告支付2017年1月至12月、2018年1月至9月的税费15781.5元，理据充分，本院予以支持。二、被告吴献紫支付的按金41000元归原告高汝洪、高汝华所有；三、被告吴献紫于本判决生效之日起七日内向原告高汝洪、高汝华支付2018年11月至12月的剩余租金16000元；四、被告吴献紫于本判决生效之日起七日内向原告高汝洪、高汝华支付2017年1月至12月、2018年1月至9月的税费15781.5元；五、驳回原告高汝洪、高汝华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2156元，由原告高汝洪、高汝华负担1375元（原告已交2156元），由被告吴献紫负担781元（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内返还给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  阮明俞二〇一九年三月二十八日书记员  尹 珍第7页共7页