云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2019)云0581民初99号原告：腾冲市南门外文化旅游发展有限公司，住所地云南省保山市腾冲市清水乡。统一社会信用代码：91530522571885615X。法定代表人：马军，任该公司执行董事（未出庭）。委托诉讼代理人：陈婷婷，广东星辰律师事务所律师。特别授权代理。被告：邵小宜，男，1960年5月6日生，汉族，住南京市白下区。委托诉讼代理人：李春红，江苏天九律师事务所律师，特别授权代理。原告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司（以下简称南门外公司）诉被告邵小宜商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南门外公司的委托诉讼代理人陈婷婷、被告邵小宜的委托诉讼代理人李春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南门外公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告于2014年8月11日签订的《商品房购销合同》（合同编号：NMW-C2014-024）,被告应到腾冲市住房和城乡建设局办理撤销商品房购销合同登记备案手续；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年8月11日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，（合同编号：NMW-C2014-024），约定：被告向原告购买原告开发的位于腾冲市清水乡南门外文化旅游项目房（以下简称涉案房产），房屋总价款为486000元，被告应于2014年8月30日之前支付全部房款；原告应在2015年8月18日前向被告交付房屋。上述合同签订后，被告向原告支付了购房款486000元。因资金短缺，项目自2014年开始停工，原告至今未能向被告交付房产，《商品房购销合同》约定的合同目的将无法实现。现原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，特提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告邵小宜辩称，被告受南门外邀约在南门外文化旅游公司所在地，由南门外提供格式合同，2014年8月11日双方签订合同编号为：NMW-C2014-024《商品房购销合同》，被告及时按合同约定支付购房款486000元，并签订合同编号为Z-NMW-C2014-024《南门外淘宝街租赁合同》。从房屋买卖合同和附件条款完全可能看出南门外笃定被告所购房产一定能按期交付，南门外花费大量人力、物力将所购房产打造为腾冲一级商铺，并将该商品房买卖合同向腾冲县城镇房地产交易管理所登记备案。由于其前景可观，95%商铺南门外通过占有改定方式进行返租给其关联企业腾冲南门外物业管理有限公司（南门外文化旅游公司和腾冲南门外物业管理有限公司都是深圳国旭隆泰的下属公司，三块牌子一套人马，投资人和管理人几乎都是一样的，双方虽然公司名称不同，其实是由相同主体控制、管理系关联企业）。2014年年底南门外突然停建，并组群以自己公司内部有矛盾，说服答辩人不起诉，等待清理矛盾后南门外会进行赔偿；再三承诺到时候一定会保证被告的一切权益。于是被告不受他人怂恿，不起诉南门外，配合等待事件解决。不曾想今天南门外毫无理由的将被告诉讼到贵院要求解除合同。综上，被告购买南门外房产后，已经全面履行付款义务。被告通过占用改定将房屋租赁给南门外，双方签订租赁协议，南门外从2014年8月11日租用被告房屋至今，已实际使用被告房屋5年多，租用后按月付租金，2014年底经营困难后欠付租金至今。南门外以上租房事宜证明原告已实际履行了交房责任。在此期间，南门外以经营困难为由欠付租金，被告听从南门外不起诉，并积极配合南门外处理公司内部问题，等待办理房产证。现原告只是资金短缺、经营遇到困难，并不是被宣告破产，不符合《合同法》不可抗力导致客观上履行不能、被迫解除合同条件。加之原告股东所述，南门外房屋买卖纠纷案涉嫌深圳国旭隆泰公司因大股东之一的郭彦涛外逃后，第三人通过违法更换法定代表人，骗取业主房屋买卖、租赁合同原件、虚假诉讼等系列套路从政府、业主手中骗取土地、房产的行为。基于现有的房屋买卖合同、租赁合同，由于物业公司和旅游公司具有关联关系，对租金的给付负有不可推卸的责任，南门外应诚实守信，严格按合同条款继续履行，及时为被告办理房屋产权证，给付下欠租金。故请法院依法驳回原告的诉请，支持被告要求给付租金、继续履行合同、办理房屋产权证的答辩请求。综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原、被告双方签订的《商品房购销合同》是否应予解除？针对以上争议，原告南门外公司向本院提交NMW-C2014-024《商品房购销合同》一份(共17页)，欲证明2014年8月11日被告向原告购买南门外文化旅游项目房屋，双方对购房款、支付方式、支付期限、房屋交付期限等进行了约定。经质证，被告对原告提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告邵小宜根据其答辩请求向本院提交以下证据：1、深圳国旭隆泰、腾冲南门外旅游、物业公司工商登记信息各一份（三页），欲证明南门外旅游公司和物业管理公司都是深圳国旭隆泰的下属公司，三个公司均由郭彦涛、章俊标、王凡、王达三、王双、王彤远投资设立、共同经营管理，三个公司系关联企业。2、验资报告、验资事项说明、银行询证函（复印件）各一份，欲证明郭彦涛、章俊标、王凡、王达三、王双、王彤远6人实际出资设立深圳国旭隆泰就是更名前的深圳达三客投资有限公司。3、控告书复印件一份，欲证明2017年10月13日新更换的法定代表人马军因涉嫌收受贿赂和职务侵占，被除郭彦涛外的5名项目创始股东联名控告到腾冲市公安局。4、腾冲市南门外文化旅游发展有限公司宣传册（复印件）一份，欲证明南门外售后返租是股东共识、更是向外销售的亮点，由于该卖点存在，所以销售的价格比同期其他物业价格偏高，在宣传时南门外就对以上承诺进行了明确。5、广东省深圳市罗湖区人民法院受理案件通知书一份，欲证明对南门外股东的虚假收购决议，股东王凡已经向深圳市罗湖区人民法院提起了案号为（2019）粤0303民初1224号，公司决议撤销纠纷一案。6、股东申明复印件一份，欲证明股东王凡、王双、王彤远对南门外房屋买卖纠纷案涉嫌深圳国旭隆泰公司因大股东之一郭彦涛外逃后，第三人通过违法更换法定代表人，骗取业主房屋买卖、租赁合同原件、虚假诉讼等系列套路从政府、业主手中骗取土地、房产的行为向法院所做的申明。7、南门外淘宝街租赁合同复印件一份，欲证明南门外已交付被告房屋，又有关联企业南门外物业管理有限公司返租使用至今。8、腾冲市人民法院（2018）云0581民初1490号民事判决书，欲证明（1）、原、被告所签订的房屋买卖合同已经被生效判决，确认为合法有效；（2）、原告在本案诉前，一直劝被告等待原告解决内部矛盾，保证被告一切合法权益。经质证，原告对被告提交证据1、8的真实性、合法性认可，关联性不予认可，认为三个公司中无法显示实际投资人和实际经营管理人是一致的。证据8的判决书反证了涉案房屋所在项目已经人民法院作出生效判决判定了合同目的无法实现，应当解除商品房预售合同；对证据2、3、4、5、6、7的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为证据2、4、5、6与本案无关。证据3系复印件，对其真实性无法核实，控告书陈述的内容不真实，如果是事实公安机关应该已经立案调查了。对证据5的通知书，认为原告未收到过，是否受理无法核实，且公司决议撤销纠纷与本案的纠纷是两个不同的法律关系，与本案无关联。对证据7的租赁合同认为，因为涉案房屋尚未建成，也并未经过竣工验收，原告从未向被告交付房屋，原告从没有和被告签订过租赁合同，且租赁合同和房屋预售合同是两个法律关系。本院认为，被告对原告提交的证据无异议，本院予以采信；原告对被告提交的证据1、8的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。被告提交的证据2、4、5、6与本案无关，本院不予采信。被告提交的证据3系复印件，无法核实其真实性，本院不予采信。被告提交的证据7系两个不同的法律关系，且诉讼主体不同，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告南门外公司与被告邵小宜于2014年8月11日签订《商品房购销合同》(合同编号：NMW-C2014-024）)，合同约定：邵小宜购买原告开发的位于腾冲市清水乡良盈村蔡家寨左所营腾冲市南门外文化旅游项目的房屋，房屋总价款486000元；原告应于2015年8月18日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给被告。如原告南门外公司未能按约定的时间交房，逾期120天内，原告按每天50元向被告支付违约金，合同继续履行，逾期120天后，被告有权决定是否解除合同，被告决定解除合同的，原告应向被告支付本合同第四条中约定的总房款5%的违约金；被告决定继续履行合同的，原告按合同的约定交付日至实际交房日每日支付给被告100元的违约金。除以上两种约定的合同解除情形外，一方单方提出解除合同须征得对方的书面同意，否则视为违约。合同必须继续履行，因此给对方造成的损失，违约方应予赔偿。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告按合同的约定向原告交付购房款486000元，而原告南门外公司至今未向被告交付房屋，整个项目于2014年在未完成建设的情况下停工至今。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，双方均应按合同约定履行义务。在合同的履行过程中，原告南门外公司未在约定期限内交付房屋，被告邵小宜作为合同相对人，已按合同约定履行了交付购房款的义务，理应可以要求原告继续履行合同，并交付房屋，但因原告逾期仍未交房，且项目停工后至今未恢复施工，致使《商品房购销合同》的目的不能实现，现已向法院提起诉讼要求解除双方签订的《商品房购销合同》，其行为已经表明不履行交房义务，该义务属非金钱债务，被告虽抗辩不同意解除《商品房购销合同》，但如不解除，将会导致原告履行交房义务无法执行，最终致使双方的损失扩大，故对被告不予解除《商品房购销合同》的答辩主张，本院不予采纳。对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持；合同备案系行政机关的行政登记行为，是否撤销应由行政机关决定，故对原告要求被告办理撤销合同备案手续的诉讼主张，本院不予支持；《商品房购销合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，原告应该将收受的购房款486000元返还给被告，并按合同的约定赔偿房屋总价款5%的违约金24300元（486000元×5%）；对于其余损失，因被告未提起反诉，亦未提交证据证明，故本案对其他损失不做处理，可另行提起诉讼予以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第(二)项之规定，判决如下：一、解除原告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司与被告邵小宜于2014年8月11日签订的《商品房购销合同》（合同编号：NMW-C2014-024）；二、由原告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告邵小宜购房款486000元，并支付违约金24300元，合计510300元。三、驳回原告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8590元，减半收取计4295元，由原告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案申请执行的期间为二年。审判员  段生菊二〇一九年三月二十一日书记员  屈建修