浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0424民初6881号 原告：陆海英，女，1969年12月9日出生，汉族，住海盐县。 原告：陆磊文，女，1994年7月23日出生，汉族，住海盐县。 二原告共同委托代理人：范云华，男，1968年12月27日出生，汉族，住海盐县，系原告陆海英丈夫、原告陆磊文父亲。 二原告共同委托代理人：顾臻凯，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。 被告：施岳炎，男，1957年2月12日出生，汉族，住慈溪市。 被告：潘小毛，女，1957年8月22日出生，汉族，住慈溪市。 被告：施伟斌，男，1975年5月13日出生，汉族，住慈溪市。 被告：戚秀平，女，1975年2月28日出生，汉族，住慈溪市。 本院于2018年12月25日立案受理原告陆海英、陆磊文与被告施岳炎、潘小毛、施伟斌、戚秀平房屋买卖合同纠纷一案后，依法适用简易程序，并于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告陆海英及二原告的共同委托代理人顾臻凯、被告施岳炎、潘小毛、施伟斌、戚秀平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆海英、陆磊文诉称：2018年5月16日，原、被告签订二手房买卖合同二份，合同约定：被告将位于的房产（位于第**），建筑面积328.54平方米，以总计350万元的价格卖给原告；被告施岳炎、潘小毛将座落于武原街道宜家花城商铺一幢03室房产，建筑面积63.40平方米，以总价人民币90万元的价格卖给原告。二份合同总标的为440万元，其中二份合同的第六条均规定了被告应在收到原告全部房款之日起七天内将交易的房产钥匙交给原告使用等，被告如不能按期向原告交房，每逾期一天，被告向原告支付房款总价的日千分之一的违约金。另，四被告签订的合同第十六条其他约定事项规定：被告拿到全额款项后退还原告房租5万元（详见合同）。合同签订后，因客观原因，原告支付了购房款399万元，余款41万元未能在合同规定的时间即2018年7月20日前给付被告。2018年9月18日，被告向海盐县人民法院起诉，要求原告立即支付剩余房款41万元并承担违约金。2018年11月20日，海盐县人民法院作出判决，判令原告支付给被告剩余购房款41万元，承担利息损失6473元（暂计算至2018年9月18日，实际利息计算至购房款全部清偿完毕止）。判决后，原告于2018年11月28日将剩余购房款41万元及违约金13935元（计算至2018年11月28日止）、法院诉讼费5800元，合计429735元，交到法院。至此，原告已全部履行完合同规定的义务及法院判决的内容。但被告至今未履行合同第六条规定的义务，将房屋交付给原告，也未履行合同第十六条的规定，退还给原告房租费50000元。原告认为，原告已全部履行完合同的义务和法院的判决，被告违反合同规定的行为给原告造成了损失，原告要求被告按合同承担逾期交房违约金。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，诉讼请求：1、被告方立即将海盐县的房产（位（位于第**建筑面积328.54平方米及该商铺一幢03室的房产（建筑面积63.40平方米）交付给原告使用；2、被告方支付原告逾期交房违约金114400元（以合同总价440万元为基数，按日千分之一计算，自2018年11月29日起暂计算至2018年12月25日止，实际计算至被告方实际交房日止）；3、被告立即退还给原告合同约定的房租50000元，并支付原告逾期退款违约金，按银行同期同类贷款基准利率的2倍，自2018年11月29日起计算至房租费退还日止；4、被告方承担本案全部诉讼费用。 被告施岳炎、潘小毛、施伟斌、戚秀平共同答辩称：第一，答辩方不存在不交付房屋的事实。案涉二处房产的买卖合同系2018年5月16日原、被告在海盐海州房产中介所陈群介绍下签订的，相关合同事项系双方经过详细商讨后确定。当时原告方在场人为原告陆海英与范云华。在商讨过程中，答辩人一方与中介口头明确告知了原告方该二处房产已租赁给案外人王伟民的事实，并提供了租赁协议。同时，答辩人方告知原告方现承租方王伟民要按原租赁合同继续租赁下去直至合同期满。原告方均表示同意。另答辩人一方也告知了原告一幢4室房产从2018年4月1日至2019年3月31日期间的房租已由答辩人一方于2018年3月收取的事实，并再次告知原告方租赁合同的到期日。原告方表示同意承租方继续租下去，但提出2018年7月20日后的房租应归属原告。经三方协商，答辩人方同意退还房租五万元整给原告方，并在买卖合同第十六条予以了约定。之后，答辩人方已按期配合原告方办理后续过户等一切手续，并于2018年6月2日陪同范云华到该房产处与王伟民碰头。范云华向王伟民表示要解除租赁合同，要求王伟民提前搬出，并表示愿意补贴王伟民部分费用，或如王伟民一定要继续租赁的，需增加房租，王伟民明确表示拒绝，并要求按原租赁合同执行下去。综上，案涉房屋在买卖时已对外出租的事实，答辩方有明确告知，原告方明确知晓也认可，则实际案涉房屋不需要再由答辩人方提供给原告方钥匙等。第二，根据中介负责人陈群陈述，案涉的二手房买卖合同，是海盐所有二手房买卖合同的格式文本，中介陈群以为双方已知房产现状，故因其疏忽没有把合同第六条去掉。第三，对于合同中在卖方全额收到房款后退还房租五万元的约定，因原告买方没有按合同约定日期准时付款，存在故意拖欠的事实。经答辩人方起诉后原告方至2018年11月28日才付清，其主观恶意拖欠，故答辩方要求只退还一部分房租。 经审理，本院查明案件事实如下：2018年5月16日，被告施岳炎、潘小毛、施伟斌、戚秀平（作为甲方、出售方）与原告陆海英（作为乙方、购买方）签订《二手房买卖合同》一份，约定，乙方同意购买甲方座落于百尺北路宜家花城商铺一幢一单元4室的房产，该房产位于第1-2层，该房产的用途为商铺，建筑面积328.54平方米；房产交易总价为人民币3500000元，合同签订之日乙方向甲方支付定金人民币150000元，于2018年6月20日前支付1700000元，于2018年7月20日前支付1650000元，乙方向甲方支付最后一笔购房款时定金自动转为购房款；甲方于2018年6月30日前配合乙方办理产权过户手续；甲方应就该房产的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状如实告知乙方，并无任何隐瞒，乙方对该房产的上述情况均已知悉，并无任何异议；甲方应在收到乙方全额购房款之日起七日内将上述交易的房产钥匙交付给乙方使用，并应在交房当日将之前的物业费、水电费等各项费用结清，并于一个月内户口迁走；乙方不能按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交房，每逾期一天由违约方向守约方支付房款总价的千分之一的违约金（不可抗拒或无法预测因素应另行协商解决）；甲方拿到全额款项后退还乙方房租50000元。同日，被告施岳炎、潘小毛（作为甲方、出售方）还与二原告（作为乙方、购买方）签订格式相同的《二手房买卖合同》一份，约定，乙方同意购买甲方坐落于百尺北路宜家花城商铺一幢03室的房产，建筑面积63.40平方米，交易总价为人民币900000元。合同签订当日支付定金150000元，2018年6月20日前支付房款750000元，乙方向甲方支付最后一笔购房款时定金自动转为购房款；甲方于2018年6月30日前配合乙方办理产权过户手续；甲方应就该房产的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状如实告知乙方，并无任何隐瞒，乙方对该房产的上述情况均已知悉，并无任何异议；甲方应在收到乙方全额购房款之日起七日内将上述交易的房产钥匙交付给乙方使用，并应在交房当日将之前的物业费、水电费等各项费用结清，并于一个月内户口迁走；乙方不能按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交房，每逾期一天由违约方向守约方支付房款总价的千分之一的违约金（不可抗拒或无法预测因素应另行协商解决）。 另查明，案涉房屋在上述买卖合同签订当时有对外出租情况，其中，百尺北路宜家花城商铺一幢一单元4室第一、第二层的房产，相应租赁合同约定，承租方为案外人王伟民（经原、被告当庭确认目前实际承租者亦为王伟民），租期从2016年4月1日至2021年3月21日，租金约定为前三年每年租金13万元，第四年上浮4%、第五年再上浮4%，租金一年缴纳一次，先缴后用，提前一个月缴纳；百尺北路宜家花城商铺一幢03室的房产，相应租赁合同载明的承租方为海盐景天烟花爆竹有限公司（被告方庭审中陈述目前该房产已由海盐景天烟花爆竹有限公司转租给王伟民，该租赁合同的承租方承受者亦为王伟民），合同约定，租期为2017年8月1日至2020年7月31日，年租金为41000元，一年一次性付清，先缴后用。另，原告施岳炎曾于2019年1月12日以银行转账形式向案外人王伟民退还已收租金41528元。 本案审理过程中，案涉房产买卖合同的房屋中介负责人陈群（女，1978年12月4日出生，汉族，海盐县元通街道电庄社区丁冯浜**）于2019年1月24日向本院陈述：案涉房屋的买卖合同系其作为房屋中介安排原、被告双方签订的，合同打印版本由其提供，有些条文是格式化的。原告在签订合同当时，其向原告明确过房屋处于租赁状态以及尚未到期的事实，相应租赁合同原告方也已看过。正因有租赁的情况，原、被告双方才在合同中约定退还房租50000元。所以，原告方一直是知晓并认可房屋买卖合同签订当时房屋已出租的情况。合同虽然约定付款后七日内交付钥匙，但是这是房屋买卖合同的惯常写法。 另，被告施岳炎、潘小毛曾因原告方未按约交付房款向本院起诉，要求原告方支付剩余房款及承担违约损失，本院于2018年11月20日作出（2018）浙0424民初5389号民事判决书，判决原告方支付剩余购房款410000元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍向被告方支付利息损失。后原告方于2018年11月28日向被告方履行了上述判决的付款义务。 本案庭审中，原、被告一致确认案涉房产已由被告方按约定过户给二原告的事实。 上述事实，有二原告提供的二份《二手房买卖合同》、（2018）浙0424民初5389号民事诉状、民事判决书、执行款票据、银行转账记录各一份，被告方提供的二份《宜家花城租赁合同》、银行转账凭证一份，本院当庭出示的由本院向陈群所作的询问笔录一份以及当事人当庭陈述为证。 本院认为，原、被告在自愿、平等的基础上于2018年5月16日就系争房屋签订了《二手房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，对房屋买卖合同的签订、房款交付的情况、房产已过户的事实双方当事人均无异议，双方主要争议焦点是被告方是否存在未按约向原告方履行交付案涉房屋的情况，是否因此应向原告方承担违约责任。 就上述争议焦点，本院认为，首先，根据原告方当庭自述及中介向本院的陈述，可以确认在买卖合同签订当时原告方明确知晓案涉房产处于对外租赁的状态；其次，因被告方在买卖合同签订前已收取案涉房产中百尺北路宜家花城商铺一幢一单元4室自2018年4月1日至2019年3月31日期间的房屋租金，故原、被告就部分房租退还在相应买卖合同的第十六条进行了明确的约定，可见在上述房屋已对外租赁以及房租收取情况方面，原告方已有较为详细的认知；再者，案涉房屋的用途为商铺，二处房产总建筑面积有近400平方米，房款总价有440万元，原告方在买卖合同签订前如果就案涉房屋未到现场查看、未经过详细的调查了解，明显不符合常理，结合买卖合同约定第三条，可以确认原告方在买卖合同签订前对房屋所处状态自身已有一定的了解；最后，原告方称被告方曾向原告承诺解决房屋租赁的事情，即通过赔偿承租方20000元来解除租赁合同，但该陈述被告方未予认可，原告方亦未提供相关证据予以证明，故对该陈述本院无法予以认可。综上，本案的房屋买卖合同第六条虽约定被告方应在收到全额房款之日起七日内将房产钥匙交付给原告方使用，但是实际在买卖合同签订当时原告方对房屋已对外租赁的事实知晓并认可，则实际就案涉房屋的交付方式双方已予以了变更。庭审中，被告方也明确案涉房屋的移交实际是在移交案涉房屋的租赁权后就完成了交付，且被告方也当庭表示除其在买卖合同签订前已收取的租金外，剩余租金由原告方自行收取，原告方也在庭审中认可房屋过户后其已当然成为了案涉房屋的出租方。因此，本院认为，被告方并未存在不交付房产的违约情形，故对原告要求被告方交付房产及据此承担违约金的诉请，本院不予支持。 另，原告方诉请被告方退还房租50000元，并要求被告按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍支付原告方逾期退款违约金，被告方认为因原告方付款迟延先行违约，故要求只退还一部分房租。本院认为，因原告方已于2018年11月28日全部付清了案涉房屋的房款，并按本院（2018）浙0424民初5389号民事判决书承担了逾期付款的违约责任，故被告方不应再以原告方的违约行为额外要求原告方承担其他责任。故此，现被告方未按约定履行退还房租50000元的义务，应承担及时退还上述房租及支付逾期退款违约损失的责任。综合被告方的违约状况、原告方的实际损失等因素考虑，对原告方的上述违约损失的计算，本院依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告施岳炎、潘小毛、施伟斌、戚秀平于本判决生效之日起十日内退还原告陆海英、陆磊文租金人民币50000元，并向原告方支付逾期退款利息（以未还租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍，自2018年11月29日起计算至租金全部退还完毕之日止）； 二、驳回二原告的其他诉讼请求。 如果被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1794元，由原告陆海英、陆磊文负担1248元，由被告施岳炎、潘小毛、施伟斌、戚秀平共同负担546元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 （此页无正文） 审判员  李夏琰 二〇一九年三月一日 法官助理李亚平 书记员马亚军