福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0205民初1551号 原告：方泗海，男，1959年5月19日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：卓水坤，厦门市银海法律服务所法律工作者。 被告：厦门海投房地产有限公司，住所地福建省厦门市海沧区钟林路8号海投大厦19、20楼，统一社会信用代码9135020515505760XQ。 法定代表人：吴旭晖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴燕，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：林绮，女，该公司职员。 原告方泗海与被告厦门海投房地产有限公司（以下简称海投房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方泗海的委托诉讼代理人卓水坤，被告海投房产公司的委托诉讼代理人吴燕、林绮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方泗海向本院提出诉讼请求：1.判令海投房产公司赔偿方泗海损失9936元；2.判令海投房产公司支付方泗海鉴定费25000元；3.本案诉讼费用由海投房产公司承担。事实与理由：2013年5月2日，方泗海向海投房产公司购买位于厦门市海沧区（以下简称案涉房屋），现案涉房屋已登记在方泗海名下。2014年11月2日，方泗海在接收案涉房屋时发现房屋存在着如下质量问题：墙面水泥沙标号不达标，墙面空洞多，墙角不直等。方泗海接收房屋后进行了装修使用。大约2015年5月份，方泗海发现案涉房屋出现外墙渗漏。经方泗海与海投房产公司员工交涉，海投房产公司在2016年12月份才对外墙渗漏问题进行了维修。大约2017年3月，方泗海又发现案涉房屋出现了多处墙体裂迹现象，经方泗海与海投房产公司再三交涉，海投房产公司才简单进行墙体修补，但并未修补完整，至今墙体裂迹仍然存在。2018年4月，方泗海又发现案涉房屋墙体存在空鼓现象，方泗海多次与海投房产公司再三交涉，但海投房产公司拒不予以修复。综上，方泗海认为其在接收案涉房屋时，案涉房屋就存在质量问题，在接收后使用中又陆续出现了外墙渗漏、墙体裂迹、墙体空鼓等质量问题，该房屋质量问题均在海投房产公司出具的《厦门市房屋使用说明书房屋质量保证书》的保修范围及保修内容中，海投房产公司对案涉房屋负有相应的保修义务。但是，海投房产公司拒不予以修复。为此，方泗海只能自行维修，相应的维修费及鉴定费用应由海投房产公司负担。 海投房产公司辩称，一、方泗海诉称案涉房屋目前存在的空鼓现象已超过合同约定的保修期，海投房产公司不应当承担维修义务或赔偿修复费用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。”根据方泗海与海投房产公司签订的《商品房买卖合同》第十五条：“买受人购买的商品房为商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”双方签订的《质量保证书》约定，墙面、顶棚抹灰脱落的保修期为自交付之日起1年，即2014年10月31日至2015年10月30日。方泗海起诉主张案涉房屋存在空鼓现象已超过合同约定的保修期。方泗海并未提供其他证据证明其发现房屋空鼓的具体时间，即便按照方泗海在起诉中的陈述，其发现案涉房屋墙体存在空鼓现象的时间为2018年4月，也远远超过了保修期。因此，海投房产公司无理由对房屋目前存在的空鼓现象承担修复义务或修复费用。退一步说，即便海投房产公司应当承担责任，也仅仅是承担维修义务，方泗海未举证证明其实际产生了损失、发生了费用，要求海投房产公司承担维修费用无依据支持。 二、方泗海诉称案涉房屋存在种种质量问题，但根据《鉴定报告》，案涉房屋未发现渗漏现象，渗漏痕迹已涂料修复。案涉房屋现仅存在卧室墙面部分空鼓的问题，方泗海主张的外墙渗漏及其他问题亦不存在。方泗海未对其他房屋质量问题及维修费用进行举证，应该承担举证不能的法律后果。 三、《鉴定报告》未能如实、全面描述现场勘验情况，存在诸多与实际情况不相符合或前后不一致的陈述，难以令人信服，海投房产公司对其专业性深表质疑。（1）如《鉴定报告》附件一图四、图五显示，现场勘验时卧室内墙面中部空鼓部位存在破损，但如此明显的破损在《鉴定报告》第三部分之（三）现场勘验情况的描述中只字未提。该破损系人为敲击或悬挂重物所致，均有可能导致墙面的空鼓。鉴定报告忽略这一事实所作出的结论显然不具有科学性。（2）《鉴定报告》第三部分之（三）现场勘验情况称“内填充墙与结构梁交接处出现水平裂痕，梁底200mm左右粉刷层有空鼓现象，并在该内墙面下方中部发现粉刷层约有700*550mm的面积空鼓现象。”此处描述称存在空鼓现象的均为卧室内墙面。但《鉴定报告》第五部分鉴定意见中则描述为“主卧室外墙墙面水泥砂浆与无机保温干粉砂浆结合层空鼓、开裂”，此处称存在空鼓现象的为外墙面，前后描述不一，无法采信。（3）《鉴定报告》分析说明第三点述称，“受鉴房屋墙体空鼓开裂部位曾出现渗漏水现象，外墙面渗水造成水泥砂浆面层与无机保温干粉砂浆结合部位空鼓、开裂。”房屋出现过的渗水现象为外墙面，而房屋内墙面并未出现过渗漏水现象，外墙面曾经出现过的渗漏水现象也并不会导致内墙面空鼓。该分析说明混淆概念，海投房产公司有充分理由质疑其推论的合理性。（4）该房屋已经过二次装修，二次装修过程也可能导致房屋墙面空鼓。鉴定报告对房屋空鼓原因的推断不具有科学性及准确性。 综上所述，海投房产公司认为方泗海的诉讼请求应当予以驳回。 经审理查明，2013年5月2日，方泗海（乙方）与海投房产公司（甲方）签订《商品房买卖合同（合同号：03065357》，方泗海向海投房产公司购买案涉商品房，面积53.32平方米，总价为440317元。合同第八条交付条件与期限：出卖人应当在2015年5月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格…。合同第十五条：“买受人购买的商品房为商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《厦门市商品房买卖合同》签订后，方泗海按合同的约定支付了全部购房款，海投房产公司也依约移交了案涉房屋，并交付原告案涉房屋的《厦门市房屋使用说明书房屋质量保证书》。《质量保证书》载明：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为自交付之日起五年，即自2014年10月31日至2019年10月30日；墙面、顶棚抹灰脱落的保修期为自交付之日起1年，即自2014年10月31日至2015年10月30日。 方泗海对案涉房屋后进行了装修后投入使用。2015年5月份，方泗海发现案涉房屋出现外墙渗漏问题，海投房产公司在2016年12月对案涉房屋外墙渗漏问题进行了维修。2017年3月，方泗海又发现案涉房屋出现了多处墙体裂迹现象，经方泗海与海投房产公司交涉，海投房产公司对进行墙体修补。2018年4月，方泗海发现房屋墙体存在空鼓现象。2018年5月7日，方泗海诉至本院。 本案在审理过程中，方泗海申请对案涉房屋的墙体质量及维修、修复费用进行鉴定。本院委托福建方成司法鉴定中心进行鉴定。福建方成司法鉴定中心于2018年12月6日出具福建方成司鉴中心（2018）评鉴（工质）字第18号《司法鉴定意见书》，其中的三、鉴定过程：（三）、现场勘验情况：对案涉房屋的质量问题勘验情况如下：现场勘测时，房屋未发现渗漏现象，渗漏痕迹已经涂料修复。外墙上空调板与外墙面相接部位、空调管洞口部位有修补痕迹。受鉴房屋在外墙面有渗漏痕迹部位的内填充墙与结构梁交接处出现水平裂痕，梁底200mm左右粉刷层有空鼓现象，并在该内墙面下方中部发现粉刷层约有700*550mm的面积空鼓现象。（四）、分析说明：1、…根据现场空鼓脱落处观察，该内墙面空鼓脱落层厚度为10mm左右，内层砂浆有压入耐碱网格布，符合竣工图纸设计要求和相关施工质量验收规范要求。2、…现场查看填充墙与梁底之间出现水平裂缝，不符合施工质量验收规范和设计要求。3、从现场勘察及调查情况分析，受鉴房屋墙体空鼓开裂部位曾出现漏水现象，根据常规无机保温干粉砂浆的性能指标，其吸水性与水泥不同，外墙面渗水造成水泥砂浆面层与无机保温干粉砂浆结合部位空鼓开裂。四、修复方案及修复费用：（一）修复方案…1.打除室内墙面空鼓层水泥砂浆，清理基层；如发现无机保温无机保温干粉砂浆有受损应一并打除；2、填充墙与梁底链接部位裂缝割“v”槽，采用环氧树脂灌缝；墙面采用聚合物抗裂砂浆，压入耐碱网格布；3.1:2.5水泥砂浆面层修补，考虑受鉴房屋主卧室修补后新旧程度不一致影响美观，其他未受损墙面采用乳胶漆统一喷涂。（二）考虑实际维修项目由于耗时、耗工及相应增加的各项措施费用，并按照难易程度按30%的系数进行调整，编制《修复费用估算书》。五、鉴定意见：因受鉴房屋外墙面渗漏，温度变形引起的填充墙与梁底之间的水平裂缝，并导致主卧室外墙墙面水泥砂浆与无机保温干粉砂浆结合层空鼓、开裂。受鉴墙面质量问题修复费用为9936元。方泗海为此支付鉴定费用25000元。 上述事实，有方泗海提供的《商品房买卖合同》一份、产权证一份、《厦门市房屋使用说明书房屋质量保证书》一份、《单元验收表》一份、《司法鉴定意见书》、鉴定费发票一份，海投房产公司提供的《商品房买卖合同》一份、《（子单位）建设工程竣工验收记录》一份、《分部工程质量验收记录》一份、《子分部工程质量验收记录》一份、《抹灰分项工程质量验收记录》一份、《工程验收单》一份、《一般抹灰工程检验批质量验收记录》一份、《竣工验收报告》一份、《产品合格证》一份、《建筑节能材料检测报告》一份、《检验报告》一份、《砂浆试块抗压强度检验报告》一份、《砂浆强度检验评估表》一份、《砂浆施工记录表》一份、《单位工程结构砂浆汇总表》一份、《交房联系单；单元交接书》一份、《单元验收表》一份、《二次装修管理服务协议》一份、《商品房买卖合同备案证明》一份、《商品房买卖合同》一份、《房屋使用说明书质量保证书一份》及邮寄凭证各一份、报纸通知一份及当事人陈述、法庭笔录予以证实，足以认定。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。方泗海与海投房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿达成，合法有效，对双方均具有法律拘束力。方泗海作为案涉房屋的买受人，其主要义务就是支付房款，其主要权利就是取得案涉房屋。而海投房产公司作为案涉房产的出卖人，其主要权利就是收取房款，其的主要义务就是交付案涉房屋。《商品房买卖合同》第十五条：“买受人购买的商品房为商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”因此，本案的争议焦点在于案涉房屋出现的质量问题是否属于海投房产公司的保修期限内。 《司法鉴定意见书》载明对案涉房屋现场勘验的描述表明，案涉房屋现存在质量问题主要有：1.外墙面有渗漏痕迹部位的内填充墙与结构梁交接处出现水平裂痕，梁底200mm左右粉刷层有空鼓现象；2.该内墙面下方中部发现粉刷层约有700*550mm的面积空鼓现象。内墙面的空鼓现象虽然在现场勘验中有描述，但在分析说明部分载明内墙面的施工符合竣工图纸设计要求和相关的施工质量验收规范要求。无论从分析说明部分还是从鉴定意见的主文部分，都未载明内墙面空鼓的根源。因此，方泗海所提供的证据不能证实内墙面空鼓系由案涉房屋出卖人海投房产公司的原因引起，因此，内墙面相应的维修费用、鉴定费用应由方泗海自行负担。而外墙面的空鼓问题，虽然《司法鉴定意见书》表述不明，对外墙空鼓现象未作具体描述，但《司法鉴定意见书》所附的现场照片显示外墙空鼓确实存在，且在《司法鉴定意见书》分析说明及修复方案中都有对空鼓现象有具体阐述，故外墙存在空鼓本院予以认定。 外墙面的水平裂缝和空鼓现象问题。《司法鉴定意见书》载明系由于因受鉴房屋外墙面渗漏，温度变形引起的填充墙与梁底之间的水平裂缝，并导致主卧室外墙墙面水泥砂浆与无机保温干粉砂浆结合层空鼓、开裂。因此，外墙面的水平裂缝和空鼓现象问题，归结原因仍属于外墙面渗漏引起。而外墙面的防水保修年限，《质量保证书》载明外墙面的防渗漏为自交付之日起五年，即自2014年10月31日至2019年10月30日。因此，外墙面渗漏而引起的外墙面的水平裂缝和空鼓现象问题，仍在案涉房屋出卖人承诺的外墙面防渗漏的保修期限内，此部分相应的维修费用及鉴定费用，应当由海投房产公司负担。 关于方泗海与海投房产公司维修费用及鉴定费用的分担问题。《司法鉴定意见书》载明修复费用为9936元，但相应的维修内墙面部分与外墙面部分各自所花费的维修费以及相应的鉴定费用均未各自列明。本院综合衡量相应的维修费及鉴定费，认为方泗海与海投房产公司应各自负担50%为妥。故海投房产公司负担维修费用4968元（9936元/2）及鉴定费用12500元（25000元/2）。故方泗海请求海投房产公司赔偿方泗海损失9936元，本院支持4968元，超过部分不予支持。方泗海请求海投房产公司支付方泗海鉴定费25000元，本院支持12500元，其余不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门海投房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿方泗海维修损失4968元； 二、厦门海投房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，支付方泗海鉴定费用12500元； 三、驳回方泗海的其余诉讼请求。 本案案件受理费673元减半收取336.5元，由方泗海负担168元，海投房产公司负担168元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 黄建和 二〇一九年三月二十八日 法官助理刘亚帆 代书记员 陈丹雯 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。