江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0982民初5865号原告：江苏省盐城市大丰区丰华街道阜丰村村民委员会，统一社会信用代码:54320904ME239688X3，住所地盐城市大丰区通港大道北侧。法定代表人：管宏平，该村主任。委托诉讼代理人：束必林，江苏众连晟律师事务所律师。被告：盐城前海置业有限公司（曾用名大丰市阜丰置业有限公司），统一社会信用代码：91320982561776095Y，住所地盐城市大丰区通港大道（原疏港路）103号。法定代表人：王军，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁平，江苏瀛鑫律师事务所律师。原告江苏省盐城市大丰区丰华街道阜丰村村民委员会（以下简称阜丰村委会）与被告盐城前海置业有限公司（以下简称前海置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阜丰村委会的法定代表人管宏平及委托诉讼代理人束必林，被告前海置业公司的法定代表人王军及委托诉讼代理人丁平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阜丰村委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告将瑞丰商贸中心西块3#楼第1-3层、第12-16层房屋网签备案至原告名下；2、判令被告将瑞丰商贸中心西块3#楼交付给原告并将3#楼房屋产权过户登记至原告名下；3、本案的诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：2014年7月7日，原、被告及王军签订了《协议书》一份，约定被告将瑞丰商贸中心西块3#楼处分给原告，各方达成了处分条款，被告即应依照协议书的约定在取得预售许可证后15日内至盐城市大丰区住房和城乡建设局办理将瑞丰商贸中心西块3#楼网签备案至原告名下的手续。2014年11月14日，被告取得了预售许可证，许可证中将3#楼第4-11层备注为原告所有的农民活动中心，但被告未按约将瑞丰商贸中心西块3#楼第1-3层、第12-16层房屋网签备案至原告名下，被告也未履行交付房屋及过户登记的义务，其行为已构成严重违约。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告前海置业公司辩称，1、原告就本案在2015年已向盐城中院提起诉讼，并被盐城中院驳回诉讼请求，现原告依据同一事实和理由再次提起诉讼，根据一事不再理的原则，人民法院应当驳回原告的起诉。2、本案原告起诉的依据是2014年7月7日的三方协议，该协议签订时，原告还是前海置业公司的股东，法定代表人陈宝明也是原告单位的工作人员。原告掌控着公司，签订该协议相当于原告自己同自己进行交易，且在公司没有盈利的情况下，原告就将公司的资产分配到自己的名下，也没有经过股东会的同意。即使通过股东会的同意，也属于抽逃注册资本，根据公司法规定，该协议的条款为无效条款。3、根据原告与原股东江苏瑞城物业管理有限公司的协议第十条约定，名为合作开发房地产协议，实为借贷，所以本案并非真正意义上的合作开发房地产合同关系。4、原告的股份于2014年7月8日已经转让给江苏润博投资有限公司，并办理了转移登记，原告的权利义务已经转移给江苏润博投资有限公司，本案中原告不能再主张权利。5、根据协议约定，原告应当提供26亩土地，但实际原告只提供了19亩土地，后原告在股权转让之前，又用去了2.7亩土地，剩余土地大约16亩左右，其投资严重不足，就不能按照协议约定的比例分得相应的资产。6、三方协议约定原告分得资产应当是主楼，并不是1-3楼的裙楼商铺。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了（2015）盐民初字第00031号民事判决书、协议书、大丰市商品房预（销）售许可证、建设工程规划许可证、股东会决议、股权转让协议、章程修正案、工商登记资料查询表、土地出让金缴纳发票、情况说明、国有建设用地使用权出让合同等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据本身的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月，阜丰村委会（甲方）与江苏瑞城物业管理有限公司（乙方，以下简称瑞城物业公司）签订协议书一份，载明：“为加快新农村建设，使集体资产保值增值，甲方拟在、明星国际家居城以东开发建设阜丰大厦（商业中心）。乙方有意与甲方共同开发，经协商，达成如下协议：一、阜丰大厦（商业中心）项目占地约26亩，建筑为十一层以上，容积率为2.2，总投资约1.6亿元，建筑面积约38000平方米，项目建成后主要用于酒店式公寓及村行政用房。二、双方以共同投资设立开发公司（暂定名为大丰市阜丰置业有限公司）的方式进行联合开发。该项目由甲方负责土地，乙方负责工程建设投入，建成房屋的实际使用权及将来取得的所有权甲、乙双方按2.6:7.4的比例分享（甲方可分得约10000平方米）。为便于开发公司取得项目建设用地，开发公司由甲方控股，取得建设用地批准手续后，可通过股权转让方式使双方股权与分房比例相一致，房屋使用权具体分配方案，在施工图纸出台后及时确定，届时双方另定补充协议。三、甲方的权利和义务：1、甲方负责办理土地使用权的取得（商业出让）、土地费用和地面建筑物拆迁及通平等事项由甲方承担。2、甲方负责办理该项目建设的相关审批手续，包括立项、规划选址、建设用地批准、建设规划许可等。3、甲方负责协调该项目施工所涉及的周边矛盾及关系，以保障工程建设取得优良的社会环境。……七、项目建成后，开发公司应按分房方案将双方各自享有的房地产权属转移至甲乙方名下。初始登记费用由开发公司承担，转移登记费用由受让方各自承担。八、分房完毕后双方应对开发公司依法进行清算。开发公司或由一方全资控股、或依法注销，具体处置方式双方届时商定。……十、甲方以土地使用权而取得相应房地产份额，此外不承担债务，因本项目开发或开发公司运行过程中形成的债权债务及收益由乙方享有或承担。如因此损害甲方利益的，甲方有权向乙方追偿实际损失等”。后阜丰村委会与瑞城物业公司共同投资登记设立了大丰市阜丰置业有限公司（以下简称阜丰置业公司）。2011年4月1日，大丰市国土资源局（以下简称国土局，出让人）与阜丰置业公司（受让人）签订了《国有建设用地使用权出让合同》一份，约定本合同项下的出让宗地坐落于明星国际家居城东侧，宗地编号为2011-C-*，宗地总面积为14346平方米，其中出让宗地面积为13155平方米。出让人同意在2011年10月1日前将出让宗地交付给受让人，本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为23172500元，每平方米1761.5元。受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。其中：主体建筑物性质商业，建筑总面积不大于41438.25平方米，建筑容积率不高于3.15、不低于1.0，建筑密度不高于43%，绿地率不低于20%。其他土地利用要求：（1）建筑物退让南侧用地界址不小于10米，退让二里半复河不小于20米；（2）沿通港大道建设不低于10层的建筑；（3）中标单位须无偿提供至少5000平方米的农民活动中心用房并转让至阜丰村民委员会名下；（4）由受让人出资建设疏港大道北侧50米绿化，绿化方案须报市政府审批后实施，造价不低于300元/平方米等。2011年5月11日，大丰市发展和改革委员会作出大发改投[2011]305号《关于核准大丰市阜丰置业有限公司瑞丰商贸城普通房地产开发项目的通知》，载明：“一、建设规模及内容：新建普通商业用房4幢，层高17幢（层）。项目宗地总面积14346平方米，其中出让宗地面积13155平方米（合同编号：3209822011CR****），建筑容积率不高于3.15不低于1.0，建筑密度不高于43%，绿化率不低于20%，总建筑面积控制在41438.25平方米以内。二、建设地址及建设期限：该项目位于大丰市明星国际家居东侧、半复河以西。建设期限2年。三、建设资金及资金来源：该项目总投资约11000万元，其中项目资本金5000万元，占总投资的45.45%。总投资与项目资本金的差额部分按贷款意向书商请银行贷款或由企业自筹解决等”。2013年6月9日，阜丰置业公司领取的建设工程规划许可证载明：建设单位为大丰市阜丰置业有限公司；建设项目名称为瑞丰商贸城西块（1、3、5#楼）；建设位置为通港大道北侧；建设规模为建筑面积22399.22平方米。另该附图及附件名称部分备注载明：“根据大丰市人民政府大政复[2013]41号文，项目名称由原瑞丰商贸城改为瑞丰商贸中心。”另该建设工程规划许可证附件载明：工程设计单位及施工图号为上海申联建筑设计有限公司（设计编号2011-3-12）；建筑面积22399.22平方米；结构为剪力墙；层数为：裙房1-3层，1#楼主体15层，另机房1层，3#楼主体16层，另机房1层等。2014年7月3日，阜丰村委会（出让方）与江苏润博投资有限公司（受让方，2016年5月19日名称登记变更为江苏前海房地产开发有限公司）签订了股权转让协议一份，载明：“一、出让方将其持有大丰市阜丰置业有限公司的股权416万元（占公司注册资本的52%）现以人民币416万元的价格转让给受让方。二、受让方于2014年7月3日前将股权转让款以现金方式一次性直接交付给出让方。三、自本协议生效之日起，双方在大丰市阜丰置业有限公司的股东身份发生置换，即出让方不再享有股东权利不再履行股东义务，受让方开始享有股东权利并履行股东义务等”。同日，阜丰置业公司召开股东会，作出股东会决议，同意吸收江苏润博投资有限公司为公司新股东。股东阜丰村委会将其持有阜丰置业公司的股权416万元（占公司注册资本的52%）以人民币416万元的价格转让给受让方江苏润博投资有限公司等。当日，阜丰置业公司另行作出股东会决议，决定免去陈宝明公司执行董事兼经理、法定代表人职务；选举王军为公司执行董事兼经理、法定代表人，任期三年。2014年7月7日，原告阜丰村委会（甲方）与被告法定代表人王军（乙方）、阜丰置业公司（丙方）签订了协议书一份，载明：“鉴于：1、瑞丰商贸中心项目（以下简称项目）系丙方开发的商业项目，该项目的土建安装工程由上海正基建设工程有限公司（以下简称正基公司）承包施工。2、2014年1月，因正基公司拖欠农民工工资，丙方未能及时出面处理，导致农民工群体上访。为维护社会稳定，甲方垫支人民币500万元用于支付农民工工资。现正基公司应偿还甲方人民币500万元及相应利息。3、本协议签订前，丙方欠甲方钢材款计人民币765226.56元。4、项目已经于2013年8月8日实际停工。2014年5月4日，丙方与正基公司签订了退场协议。丙方于2014年6月13日向正基公司邮寄送达了解除合同通知书。5、2014年7月7日，甲方、乙方、丙方在大丰市专业市场现代服务业集聚区管委会小会议室就有关债权转让、钢材款偿还、项目复工等事宜进行了友好协商。为明确上述三方在有关事宜上的权利与义务，现根据协商内容签订以下合同条款，以便共同遵守。一、甲方将为正基公司垫支的500万元和截止2014年7月19日的利息，以及丙方欠甲方的钢材款765226.56元形成的债权合计人民币6224826.56元以人民币6224826.56元的价格转让给乙方。二、自2014年7月20日起，乙方就债权转让款中的100万元按照月利率2.5%、400万元按照年利率15.48%向甲方支付利息。三、乙方在丙方取得项目预（销）售许可证后六个月内分期偿还上述债权转让款并支付利息。其中，丙方取得预（销）售许可证后第二、三、四、五月每月偿还甲方人民币100万元，在第六个月还清所有债权转让款及利息。四、本协议签订时，乙方就上述债权转让款6224826.56元向甲方出具欠条。甲方收到乙方出具的欠条时，将正基公司2014年1月14日出具的收条、1月20日出具的借据及相关汇款凭证移交给乙方，并在本协议签订后五日内向正基公司发出债权转让通知。五、为保证乙方按约偿还债权转让款，丙方在取得项目预（销）售许可证后将项目裙楼第三层西侧约2500㎡及公寓二层约900㎡通过网签形式办理至甲方名下作为乙方还款的担保。乙方还清全部债权转让款和利息后，甲方应配合丙方及时注销网签备案登记，并将项目的国有土地使用证移交给丙方。六、丙方在取得项目的预（销）售许可证后十五日内，将甲方按项目投资协议应分成的约10000㎡房屋（西南侧3#楼主楼）通过网签备案的形式登记至甲方或甲方指定的单位（或个人）名下。七、本协议签订后，甲方将持有的丙方公司的52%的股权转让给江苏润博投资有限公司。股权转让协议由甲方与江苏润博投资有限公司按照工商部门的要求办理。八、在乙方还清全部债权转让款和利息前，如丙方需要使用项目的国有土地使用证，甲方予以配合。甲方所派人员至国有土地使用证保管人处取证的往返差旅费用由丙方承担。九、本协议签订后，为保证丙方在2014年7月底前取得项目的施工许可证并复工，甲乙双方应相互配合办理项目的施工许可证、预（销）售许可证等手续等”。原告阜丰村委会、王军、阜丰置业公司分别在协议书的甲方、乙方和丙方处签名或加盖公章，大丰市专业市场现代服务业集聚区管委会作为见证单位加盖公章。2014年7月8日，阜丰村委会退出阜丰置业公司，阜丰置业公司的股东登记变更为江苏润博投资有限公司及瑞城物业公司。法定代表人亦于当日由阜丰村委会的主任陈宝明变更为王军。2014年11月14日，阜丰置业公司取得了大丰市商品房预（销）售许可证，该许可证载明：公司名称为大丰市阜丰置业有限公司；项目名称为瑞丰商贸中心西块1#、3#、5#、东块2#、4#、6#楼；项目位置为通港大道北侧；批准预售面积35035.71平方米（备注：3#楼4-11层为农民活动中心），经审核上述房屋已具备条件，准予。2015年5月8日，阜丰置业公司取得了13155面积的国有土地使用权证，土地坐落为大中镇半复河西侧。因阜丰置业公司未能按其与原告阜丰村委会的协议书约定将相关房屋通过网签备案的形式登记至阜丰村委会或其指定的单位（或个人）名下，2015年1月23日，阜丰村委会以阜丰置业公司为被告，瑞城物业公司为第三人向盐城市中级人民法院提起诉讼，请求判令阜丰置业公司在大丰市瑞丰商贸中心的房屋建成并具备交付条件后，将瑞丰商贸中心3#楼第1-3层、第12-16层共约6710平方米（价值约人民币2300万元，建筑面积最终以产权监理机构核定面积为准）的房屋交付给阜丰村委会，并协助阜丰村委会办理房屋产权过户手续。盐城市中级人民法院经审理后认为：阜丰村委会与瑞成物业公司于2010年8月份签订的合作开发案涉项目《协议书》及2014年7月7日阜丰村委会、案外人王军及阜丰置业公司所签订的协议书，系当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议，各方当事人均应依约履行。根据上述协议，阜丰村委会取得案涉瑞丰商贸城相关房产权，但根据有关法律规定和协议约定，阜丰村委会取得房屋产权须经过签订合同，合同备案、房屋竣工验收、交房、办证等过程。阜丰村委会的诉讼请求是要求阜丰置业公司在大丰市瑞丰商贸中心的房屋具备交付条件后，将瑞丰商贸中心3#楼第1-3层、第12-16层约6710平方米的房屋交付给阜丰村委会，并协助阜丰村委会办理房屋产权过户手续。如上所述，阜丰村委会的诉讼请求成立的前提条件之一应当包括双方已经签订有房屋买卖合同，但目前双方并未签订相关合同，且双方对交付房屋的面积、坐落位置存在争议，将来是否能够签订合同存在不确定性，同时案涉房屋未竣工，房屋何时能建成等亦存在不确定性。故阜丰村委会要求判令在案涉房屋建成并具备交付条件时交付房屋并协助办理产权证的请求，缺乏法律依据，不予支持。2015年12月31日，盐城市中级人民法院作出（2015）盐民初字第00031号民事判决书，判决：驳回阜丰村委会的诉讼请求。判决作出后，当事人均未上诉。2016年7月4日，江苏润博投资有限公司变更为江苏前海房地产开发有限公司。同日，阜丰置业公司名称登记变更为前海置业公司。2016年8月10日，瑞城物业公司退出前海置业公司经营，前海置业公司股东变更为江苏前海房地产开发有限公司、盐城大兴合商贸有限公司。2017年10月19日，原告再次向本院提起诉讼，请求判令被告前海置业公司将瑞丰商贸中心西块3#楼第1-3层、第12-16层房屋网签备案至原告名下。2、判令被告将瑞丰商贸中心西块3#楼交付给原告并将3#楼房屋产权过户登记至原告名下等。审理中，2018年1月17日，江苏永昌建设工程有限公司出具了《瑞丰商贸中心施工进度情况》一份，载明：“1、主体工程已完成；2、外粉刷已完成，内粉基本完成，尚未验收；3、1-3层外墙装饰基本完成，局部有待完善；4、外墙涂料已完成大部分，局部因塔吊未拆除无法施工；5、门、窗安装部分完成；6、屋面防水部分完成，尚有大部分未施工；7、消防工程基本完成，尚有主机设备未安装到位；8、屋内排水工程已完成；9、强、弱电项目待完善；10、地下室部分项目待完善，出入口未施工；11、室外排污、道路、绿化尚未施工；12、电梯、水、电外网未安装。”2018年2月27日，盐城市大丰区住房和城乡建设局向本院出具了证明一份，载明：“瑞丰商贸中心西块1、3、5幢105、107、109、111、114、201-213、301-313、3-1201～3-1203、3-1301～3-1303、3-1401～3-1403、3-1501～3-1503、3-1601～3-1603室已被法院查封。”另查，2014年5月28日，上海申联建筑设计有限公司出具了关于瑞丰商贸城项目（项目编号：2011-3-12）平面功能的情况说明一份，载明：“江苏省大丰市瑞丰商贸城项目1#楼、3#楼、5#楼的1-3层连成一体，设计中按照大商业统一设计，属于裙楼。1#、3#楼四层及四层以上部分按照公寓、办公设计，属于主楼。1#楼、3#楼的电梯直达四层及四层以上，在二层、三层商业处无进出口。瑞丰商贸城项目2#楼、4#楼、6#楼的1-3层连成一体，设计中按照大商业统一设计，属于裙楼。2#楼、4#楼四层及四层以上部分按照公寓、办公设计，属于主楼。2#楼、4#楼的电梯直达四层及四层以上，在二层、三层商业处无进出口。”本院认为，原告阜丰村委会与瑞城物业公司于2010年8月签订的合作开发案涉项目《协议书》及2014年7月7日阜丰村委会、案外人王军、阜丰置业公司签订的协议书，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效协议，当事人均应依约履行。依照王军、阜丰置业公司及阜丰村委会之间签订的协议约定，阜丰置业公司应在取得项目的预（销）售许可证后十五日内，将阜丰村委会按项目投资协议应分成的约10000㎡房屋（西南侧3#楼主楼）通过网签备案的形式登记至阜丰村委会或阜丰村委会指定的单位（或个人）名下。2014年11月14日，阜丰置业公司即已取得了案涉3#楼的商品房预（销）售许可证，则其即应按照协议约定履行相关义务。因阜丰置业公司及名称变更后的前海置业公司均未履行将协议约定房屋网签备案登记至阜丰村委会及阜丰村委会指定的单位或个人名下的义务，以致案涉3#楼取得商品房预（销）售许可证的部分已被法院查封，致使无法再对原告主张的房屋进行网签备案登记，故本院对原告主张被告将瑞丰商贸中心西块3#楼第1-3层、第12-16层房屋网签备案至其名下的诉请依法不予支持。原告主张被告将瑞丰商贸中心西块3#楼交付给原告并将3#楼房屋产权过户登记至原告名下，但根据有关法律规定和协议约定，阜丰村委会取得房屋产权须经过签订合同，合同备案、房屋竣工验收、交房、办证等过程。原告阜丰村委会主张被告前海置业公司将瑞丰商贸中心3#楼交付给原告，并将3#楼房屋产权过户登记至原告阜丰村委会名下，其请求成立的前提条件之一应当包括双方已经签订有房屋买卖合同，但目前双方并未签订相关合同，且双方对交付房屋的面积、坐落的位置存在争议，将来是否能够签订合同存在不确定性，故原告阜丰村委会的该项诉请，缺乏法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告江苏省盐城市大丰区丰华街道阜丰村村民委员会的诉讼请求。案件受理费141800元，诉讼保全费5000元，合计146800元，由原告江苏省盐城市大丰区丰华街道阜丰村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本7份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  朱剑媚人民陪审员  沈冠山人民陪审员  肖书平二〇一九年三月二十五日书 记 员  朱爱云附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。