安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初674号 原告：深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城****，统一社会信用代码91340207664229422M(1-1) 负责人：阮彤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周家宝，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓纬韬，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所实习律师。 被告：章静兰，女，1966年3月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：许正斌，男，1968年4月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）诉被告章静兰、许正斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人周家宝、邓纬韬，被告章静兰、许正斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告一次性支付拖欠的物业服务费7805.07元及逾期付款的违约金人民币7204.41元（以欠付数额为基数，按照年利率18%、24%，自2010年6月1日起计算至2018年10月31日为7204.41元），合计15009.48元。并请求以7805.07元为基数，自2018年11月起，按照年利率24%计算至全部费用实际清偿之日止；2、被告向原告支付因诉讼产生的律师费、差旅费1500元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区德邑风尚小区****房屋所有权人。2007年9月1日，案外人芜湖市华 强旅游城投资开发有限公司与原告就案涉芜湖华强德邑风尚商住小区物业服务事项签订一份《前期物业管理合同》，约定自2007年9月1日起至案涉小区业主委员会与物业管理公司签订正式物业管理合同之日止，由原告为案涉小区提供物业管理服务，并约定多层物业管理综合服务费为0.8元/平方米/月。此后原、被告另行签订一份《前期物业管理服务协议》，其中原告系协议甲方，被告系协议乙方。双方在协议中明确约定：1、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：住宅按建筑面积每月每平方米：多层：0.80元；2、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。2015年12月31日和2017年1月1日，德邑风尚小区业主委员会分别与原告签订了两份《德邑风尚物业服务合同》。合同约定由原告对芜湖德邑风尚小区进行物业服务。合同有效期分别为：2016年1月1日起至2016年12月31日，2017年1月1日起至2017年12月31日。物业服务费为：多层0.75元/月/平方米；物业服务费每6个月（半年）缴纳一次，业主应当在当年6月末与12月末缴纳下一个半年之费用，逾期缴纳的，按日3‰计收滞纳金。合同履行过程中，因被告违约导致原告采取诉讼途径维护自身合法权益的，因诉讼发生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等）由被告承担。案涉房屋性质为住宅。自2010年6月1日起至2017年12月31日被告一直未缴纳任何物业费。原告多次向被告书面催缴所拖欠的费用，但被告仍拒绝支付。 原告认为，案外人与原告签订的《前期物业管理合同》原、被告双方签订的《前期物业管理协议》、德邑风尚小区业主委员会与原告签订的《德邑风尚物业服务合同》均合法、有效。按照法律规定以及依据双方合同约定，业主应当履行物业服务费的正常缴费义务，如此才能促进物业企业的良性运作，从而避免经营困局下影响对全体小区业主提供正常的物业服务。履行正常的缴费义务同时也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。原告为维护自身合法权益特诉至贵院，望判如所请。 被告章静兰、许正斌辩称，1、原告没有按照物业服务合同约定提供物业服务。小区内卫生状况极差，荒草不除，枯死的绿植不及时补种。冬天下雪，小区道路积雪严重，原告不积极组织清理积雪，业主只有自发清理积雪。小区内存在多处乱搭乱建，影响业主正常通行，并存在重大消防、安全隐患。小区多幢房屋外墙、公共楼梯等部位长期存在渗漏，小区内多处公共设施被破坏，原告一直以各种借口拖延不修，怠于履行义务。2、被告的房屋出现多处开裂、渗水等质量问题，被告多次提出报修申请，原告没有履行及时受理和反馈的义务，被告的房屋质量问题至今未修复。3、被告拒绝支付物业费的目的在于促使原告提供约定的物业服务，原告违约在先，被告不应支付违约金、律师费、差旅费等。 本院认为，德邑风尚小区开发商与华强物业公司于2007年9月1日签订的《前期物业管理协议》，及华强物业公司与德邑风尚业主委员会于2015年12月31日、2017年1月1日签订的《德邑风尚物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，上述合同对全体业主具有法律约束力。华强物业公司向小区提供了物业管理服务，章静兰、许正斌应依约交纳物业管理服务费。业主交纳物业费，有助于物业公司更好的开展物业服务，便于提升小区整体物业服务质量。华强物业公司收取物业费后应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断的进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通。章静兰、许正斌因自身居住的房屋渗水，一直未得到修复及小区公共区域卫生、安保等问题拒绝缴纳物业服务费，但章静兰、许正斌的抗辩理由不足以对抗其缴纳物业费的义务。鉴于华强物业公司在物业服务中不到位，仍需改进和提高，本院酌情对物业服务费予以减少，本案章静兰、许正斌应支付2010年6月1日起至2017年12月31日止的物业服务费为7024元（85.77元/月×91个月×90%）。 章静兰、许正斌并非无故拒缴物业服务费，故对华强物业公司要求章静兰、许正斌支付违约金的请求，本院不予支持。华强物业公司依据物业服务合同中的约定要求被告承担律师费，该项合同约定加大了业主的义务，故对该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告章静兰、许正斌于本判决生效之日起十日内支付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业费7024元； 二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取106元，由被告章静兰、许正斌负担（诉讼费原告已预付，被告在给付上述款项时一并给付原告）。 本判决为终审判决。 审判员 赵 凌 二〇一九年三月六日 书记员 苏文可 附相关法律法规 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。