江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终5442号上诉人（原审原告、反诉被告）：龚黄金，男，1963年2月2日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：刘海志，江苏向天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王海艳，女，1990年2月16日出生，住宿迁市宿城区。上诉人龚黄金因与被上诉人王海艳房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初1019号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚黄金上诉请求：撤销一审判决，支持龚黄金的一审诉讼请求，驳回王海艳的一审反诉请求。事实和理由：（一）一审法院认定龚黄金构成违约系认定事实错误，导致判决结果错误。1.法律规定出租人维修义务，是从物的瑕疵担保责任中派生的义务，是指出租人负有对租赁物维持正常使用的功能，而本案房屋渗水系公共管道的排污管堵塞造成的渗水，不是出租人可以管控的范围，也不是房屋自身瑕疵，因此相关维修义务不应当由出租人承担，龚黄金找人出面维修漏水带有帮忙和协助的性质。本案同时是一种侵权行为，其责任主体应当是案外人。一审法院认定龚黄金有维修义务，超出了合同法规定的出租人一般维修义务。2.即使龚黄金应当承担房屋维修义务，也已及时进行了维修，在数日内即排除了漏水，并对墙面进行了粉刷。2017年2月16日王海艳以短信告知龚黄金房屋已修好，当时只是提到店里有味道，既没有提出终止合同，也没有提出需要停止营业。直到四个月之后的2017年6月4日，龚黄金发短信要求王海艳按期缴纳房租费时，王海艳才提出房屋漏水影响了他们营业，要求赔偿3000元损失才支付下半年房租，但此时也没有提出其“不能实现合同目的而解除合同”。从此证明，房屋维修后并没有影响到王海艳的营业，只是因龚黄金催要房租费，王海艳为了减少交费，才作为赔偿理由提出。故一审法院认定房屋渗水影响王海艳经营的事实与实际情况不符。3.房屋维修后是否符合当初租赁合同约定的一般使用功能？一审法院不应当只听承租人的一面之词。王海艳主张房屋有气味，但其一直没有拿出科学的鉴定结论为依据，仅凭粉刷之前的照片录像不能证明气味问题。按照一般生活经验法则可以判断出，房屋受潮（并非粪便下水，只是洗菜盆下水）即使当时有气味，但其只要保持通风晾晒几天，气味必然会消失。即使真如王海艳所说的维修数月后房屋还有霉变气味，只有一种可能，那就是王海艳早已打算到别处经营。涉案房屋紧锁房门，数月不通风换气，自然会出现霉变和气味。责任在王海艳自己，而不在出租人一方。4.王海艳一直提出其是卖红酒的，对卫生要求高，房屋气味不符合要求。但双方的房屋租赁合同中，对卫生方面并没有特殊的约定，只是约定要符合一般的房屋建筑安全性。在双方发生纠纷后，王海艳主张房屋要达到其经营红酒的要求，没有合同依据。（二）根据合同法相关规定，只有在出租人拒不履行维修义务的情况下，才可以认定出租人违约，承租人才有权单方解除合同。本案中龚黄金已经履行了维修义务，并不构成违约，王海艳无权单方解除合同。（三）因龚黄金不构成先期违约，王海艳拒绝交纳租金无正当理由，不构成后履行抗辩权，其逾期交纳租金属于违约行为，应当承担违约责任（除违约金5000元之外，租金应计算至房屋实际交付时）。王海艳单方提前解除合同也属于违约，其装修费用应当自行承担。王海艳辩称：1.我是租赁龚黄金的房子，租赁房屋漏水导致我没有办法使用，他不应当把责任推给公共排污管道，因为他是房屋租赁合同的相对人，双方签订的房屋租赁合同里也有相关的卫生方面的条款。2.排污管道漏水非常严重，我装修的东西都被腐蚀了，漏水这个事情前后持续了四五天，在物业配合下进行维修才不漏水。但是因为漏水严重，屋里的东西损失非常严重，开春后屋里开始发霉，而且有臭味，我主营是经营葡萄酒。经沟通，龚黄金也找人维修，渗水损坏的墙面上重新涂装，但是依旧有气味。所以后来协商说房子漏水确实严重，从2月份到4月份都不能进人，要求他赔偿3000元我才支付房租。但龚黄金说我是讹他的。3.因房屋漏水确实严重，屋里气味也很臭，我屋子里很多货，不拿走的话都要受影响。装修使用不到半年，就严重损坏了装修的东西，导致我不能使用。我确实不想再租这个房屋，也愿意支付相应房租，但龚黄金不同意，当时也报过警。到2018年1月30日左右，他就把房屋的门锁上了。4.房屋租赁合同是2016年5月份签订的，到2019年5月届满。龚黄金在2018年1月底把门锁上了，当时我的意思是房租付到1月底，再算赔偿、押金等等，但是龚黄金不同意，让我把房租付到4月底。龚黄金向一审法院起诉请求：判令被告王海艳立即给付原告龚黄金房屋租金18000元（2017年5月1日至2018年4月31日）及违约金5000元；解除双方之间的房屋租赁合同，解除时间以王海艳向龚黄金交付房屋为准。事实与理由：龚黄金、王海艳于2016年3月16日签订房屋租赁合同，龚黄金将其所有的名人国际16-102号商铺租赁给王海艳使用，约定租赁期限三年，自2016年5月1日至2019年5月1日，租金1500元/月，半年为一个支付周期，提前1月支付下一期租金。水电、物业费由承租方自理，如一方违约应支付对方违约金5000元。王海艳仅支付1年租金，2017年5月后租金一直拖欠不付，王海艳行为已经构成违约，龚黄金索要未果，故诉至法院提出上述请求。王海艳辩称并反诉：不同意龚黄金的诉讼请求。1.王海艳已经给付2016年5月1日至2017年5月1日房租。2017年2月，涉案房屋发生漏水，龚黄金没有彻底修缮，导致王海艳无法正常开展红酒经营，造成较大经济损失，迫不得已于2017年10月搬到别处经营。2.2018年1月31日，双方争议协商期间，王海艳发现涉案房屋已被锁上，经报警处理，龚黄金认可是其上锁，该行为表明其不再履行租赁合同，构成违约。王海艳反诉请求：龚黄金向王海艳赔偿装修损失18747元、违约金5000元、退还押金1800元，合计25547元；诉讼费用由龚黄金承担。一审法院认定事实：2016年3月16日，龚黄金（甲方）和王海艳（乙方）签订了房屋租赁合同一份（以下简称租赁合同），约定：1、龚黄金将其所有的位于宿迁市宿城区名人国际商铺16-102号商铺出租给王海艳使用，面积为58平方米，租赁期间为2016年5月1日至2019年5月1日，租金1500元/月，半年支付一次，每次提前一个月支付，房屋押金1800元。2、甲方应于租赁期前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋经甲乙双方交验签字并移交房门钥匙之后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方在承租期内自行缴纳实际使用的水费、电费、有线电视费、物业费及其他费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。3、甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，乙方保证遵守国家的法律、法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约，不得擅自改变房屋结构。因乙方保管不当或不合理使用，导致房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。4、甲方房屋附属设施有水电齐全。5、甲乙双方均不得违约，否则赔偿对方违约金5000元。6、除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任，甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，待对方同意后，方可办理退房手续。后王海艳向龚黄金支付了2016年5月1日至2017年5月1日期间房租和1800元押金，并对涉案房屋进行装修，工程总价为39700元，其中不含设计费、补充协议事项的工程预算总价优惠前为38976.5元，优惠后为35500元，工程预算总价中“中岛”造价为1200元，龚黄金自认该物品已经搬离。王海艳租用涉案房屋经营“宿城区陶乐村酒庄”，主要经营红酒和从事北京逸香世纪葡萄酒文化传播有限公司授权的逸香认证培训。2017年2月初左右，涉案房屋因厨房共用排污管道堵塞发生污水渗漏。王海艳发现后告知龚黄金，龚黄金联系案外人浙江佳源物业管理有限公司宿迁分公司（以下简称佳源物业）前去维修。经过一周左右维修，2017年2月16日涉案房屋渗漏问题修缮完毕。因屋内墙壁潮湿霉变，龚黄金为涉案房屋进行粉刷。2017年2月16日，龚黄金向王海艳发送短信：“昨天已把住户下水主管政从外面出水，今天去从二楼把原主管疏通了，虽然不给住户淌水但也彻底搞好，等你门市晾二天就可以去弄瓷砖和顶部等，当前门市暂时可以用一下了。对此给你们带来不便深表歉意！”2017年2月18日，王海艳向龚黄金回复短信:“房东，今天去了店里，味道很重，明天上午我们还是一起去店里看看吧”2017年6月4日，龚黄金向王海艳发送短信陈述：“王海艳老板，你承租的名人国际商铺16-102号从2017年5月1日起开始应付到11月1日止六个月房屋租金共玖仟元，今天已6月4日还未付，请你在6月8日前付清租金，否则我们收回出租的房屋，现告之。”同日，王海艳短信回复龚黄金：“龚黄金先生，因你二楼房屋管道生活污水满溢，下漏至一楼本人经营的酒庄，造成屋内装饰损坏，气味严重，从2017年二月份至今还未恢复，严重影响我们酒庄正常对外经营，造成多月经营损失。因此，我们要求赔偿3000元，赔偿到位后本人立刻支付下半年房屋租金，相关原由我已说清，如有问题请走法律途径，不再回复消息!”2017年10月1日起，王海艳租赁宿迁市金鹰置业有限公司商铺用于经营“宿城区陶乐村酒庄”。2018年1月29日，王海艳丈夫告知龚黄金不租涉案房屋。双方发生争议报警处理。2018年1月30日，王海艳搬离涉案房屋。2018年1月31日，佳源物业将涉案房屋门锁上。对此，龚黄金与王海艳发生争议并报警处理。龚黄金在接受警察询问时认可门是其锁的。龚黄金提供的证人佳源物业工作人员赵某亦陈述：“……我们人员看到王海艳的东西基本都搬走了，费用也没交给我们，我们为了维护业主的合法权益就把门锁上了，这个情况我也和龚黄金沟通过了，龚黄金说我连房租都没收到，你自己看着办吧，后来我就把门锁上了，门锁上之后我也告诉龚黄金了。”龚黄金亦认可该证言的真实性。2018年2月1日，王海艳向龚黄金发送短信：“龚黄金先生，因你租赁给本人经营房屋漏水，经你修复至今仍然无法恢复本人原有装潢效果，屋内多处布满霉斑，因本人经营葡萄酒销售及培训需高雅环境，你租给本人的房屋无法满足合同约定卫生条件等，致使本人无法继续经营，同时房屋被你强制上锁，本人现已撤除本人锁具，归还你租赁给本人的房屋，屋内有立式空调、电烤箱、煎锅、电水壶、电饭煲、永诺闪光灯各一台，塑料凳十二只、学习用具吐酒桶，黄酒、红酒等8瓶价值约6500元，因房屋被锁无法撤出。另外房屋内还有可拆卸装潢设施包括收银台、木质货架、餐台、洗手池、马桶等约5000元，由于你的强制锁门行为，已经形成对上述财产的非法占有，也视同按照市场价值对我方进行经济赔偿，如你无限期的拖延应对，你还应继续承担财产的灭失或贬值的相对的法律风险！特此告之。”一审法院另查明，王海艳提供的2017年2月6日、2017年3月2日、2017年3月31日、2018年1月29日等视频显示涉案房屋内多处渗漏霉变。一审法院还查明，龚黄金陈述2017年6月王海艳在营业的时候看到装潢，其没有和王海艳协商，也没有发表什么意见。2018年7月29日、7月30日，关于涉案房屋装修设施是否可拆除问题，一审法院征求双方意见，王海艳同意将涉案房屋内其装修的木酒柜、吧台、操作台及柜子、洁具、灯具等拆除搬离；龚黄金陈述涉案房屋系佳源物业上锁，其不愿意协调佳源物业开门让王海艳取走上述物品。以上事实有龚黄金提供的租赁合同、赵某证言、营业执照、结婚证、装修合同、刘琴证言、培训合作协议、短信、录音、视频资料、照片及当事人的陈述等在卷佐证。一审法院认为:龚黄金、王海艳签订的租赁合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行出租方、承租方义务。本案的争议焦点为：一、双方对于租赁合同的履行是否存在违约。二、双方的主张是否有事实和法律依据。具体分为以下几个方面：1.双方是否存在违约。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案中，王海艳租赁涉案房屋用于经营红酒及相关培训，双方合同约定龚黄金应保证房屋的卫生等方面的条件。2017年2月涉案房屋发生渗漏后，龚黄金虽进行了维修，但王海艳提供的视频显示，涉案房屋在2017年3月、2018年1月29日均存在多处霉变。对此，应认定涉案房屋并未完全修缮。龚黄金提供的房屋不符合约定的卫生条件，严重影响王海艳经营，无法实现租赁目的，龚黄金的行为构成违约，应承担违约赔偿责任。龚黄金违约在先，王海艳拒付租金系行使后履行抗辩权，不构成违约，不承担违约责任。龚黄金辩称，涉案房屋其交付于王海艳时完好，渗漏并非其造成，对此应由物业承担维修责任，其不承担维修及相关责任。对此本院认为，龚黄金该项辩解与上述法律规定不相符合，本院不予采信。龚黄金辩称，涉案房屋渗漏系王海艳装潢改造造成、霉变系王海艳使用不当造成。对此本院认为，龚黄金提供的证人赵某陈述，涉案房屋渗漏系开发商预留的管道，并非后期装修增加；霉变系前期管道漏水遗留问题；同时双方虽同意对霉变原因进行鉴定，但无法鉴定，故龚黄金辩称没有事实依据，一审法院不予采信。龚黄金辩称，王海艳一直在经营和纳税申报，房屋渗漏霉变并未影响其经营，不影响合同目的实现。一审法院认为，综合涉案房屋渗漏系污水、视频显示多处霉变、发生渗漏霉变近1年仍未修缮、双方短信沟通中两次提及气味严重、王海艳经营事项系红酒环境要求较高、王海艳于2017年10月另行租用其他房屋经营等事实，应认定涉案房屋渗漏霉变严重影响王海艳经营，无法实现王海艳租赁经营目的。2.关于租赁合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，龚黄金陈述王海艳丈夫于2018年1月29日告知不租涉案房屋，应认定王海艳于2018年1月29日通知龚黄金解除合同。故一审法院认定双方合同于2018年1月29日解除。龚黄金主张解除合同时间应以王海艳向其实际交付房屋时间为准，没有依据，不予支持。3.关于龚黄金主张的租金、违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案合同于2018年1月29日解除，2018年1月31日被佳源物业锁门，王海艳于2018年2月1日发送短信告知龚黄金其已经撤除涉案房屋上锁具，应认定王海艳于2017年5月1日至2018年1月31日占有使用涉案房屋但未付租金。根据上述法律规定，王海艳应向龚黄金支付该期间的租金。根据合同约定，租金总额应为13500元，即1500元/月×9月。因涉案房屋存在渗漏、霉变，王海艳可减少租金。关于减付租金数额，结合王海艳曾短信索赔3000元、龚黄金在2018年1月29日报警处理中曾同意减少租金3000元等情况，一审法院酌定为3000元，故王海艳应向龚黄金支付的租金为10500元。关于龚黄金主张的违约金，因王海艳行为不构成违约，故一审法院不予支持。4.关于王海艳主张的装修损失、违约金、押金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”本案中，龚黄金陈述2017年6月看到装修未发表意见，故龚黄金知道或应当知道王海艳对涉案房屋进行装修但未提出异议。现龚黄金违约，应赔偿王海艳剩余租赁期内装饰装修残值损失。关于损失数额，因龚黄金不同意协调佳源物业开门让王海艳拆除相关物品，故计算方式为涉案房屋王海艳装修总价值减去已拆除的“中岛”价值，然后平均分摊到租赁期限内各月，再乘以剩余月份。涉案房屋装修总价为39700元，总租期为三年，剩余期间15个月，即自2018年2月1日起至2019年5月1日。原告已经搬离的中岛，因其预算表载明价格为1200元，而预算总价为38976.5元，优惠后为35500元，故该项物品折算价值应为：1093元（35500元/38976.5元×1200元）。综上，龚黄金应赔偿装修损失为16086元，即（39700元-1093元）/36个月×15个月。关于龚黄金辩称涉案房屋系佳源物业上锁、拒绝协调物业开门问题，一审法院认为，从查明事实情况看，佳源物业在锁涉案房屋前后均告知龚黄金，龚黄金未提出异议，故应认定佳源物业锁门系取得龚黄金默认同意，现龚黄金拒绝协调物业开门，应承担由此造成的损失。关于王海艳主张的违约金5000元，因上述赔偿损失数额已经超过违约金，能够弥补王海艳主张的损失，王海艳不能再重复主张，故一审法院不予支持。关于押金，其具有担保承租人未拖欠物业费、水电费等功能，而本案双方物业费、水电费等尚未结算，故该项主张本案不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、2016年3月16日原告（反诉被告）龚黄金与被告（反诉原告）王海艳签订的房屋租赁合同于2018年1月29日解除；二、被告王海艳于本判决生效后三日内给付原告龚黄金房屋租金10500元；三、反诉被告龚黄金于本判决生效后三日内赔偿反诉原告王海艳装修损失16086元；四、驳回原告龚黄金的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王海艳的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为：一、龚黄金是否存在违约行为；如存在，王海艳是否有权解除合同。二、一审法院对于王海艳应付租金期间的认定及对王海艳装修损失的确定是否正确。关于争议焦点一。龚黄金上诉提出，本案房屋渗水系公共管道的排污管堵塞造成的渗水，不是房屋自身瑕疵，龚黄金没有过错，不应承担维修义务，龚黄金出面维修带有帮忙和协助的性质；本案同时是一种侵权行为，其责任主体应当是案外人。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案中，王海艳承租涉案房屋用于经营红酒及相关培训，租赁期间该房屋因厨房共用排污管道堵塞发生污水渗漏，已影响到王海艳的正常使用，王海艳有权要求合同相对方龚黄金承担维修房屋的合同义务。故龚黄金该上诉主张不能成立，本院不予支持。龚黄金还上诉提出，即使其应当承担房屋维修义务，其也已及时维修到位；且事后王海艳只是要求赔偿3000元损失，可见维修后并没有影响到王海艳的营业，王海艳无权单方解除合同。经查，王海艳曾于2017年6月5日发送短信要求龚黄金赔偿3000元，但最终双方并未协商一致，且该短信中同时称“……造成屋内装饰损坏，气味严重，从2017年二月份至今还未恢复，严重影响我们酒庄正常对外经营……”。故不能依据王海艳在协商中曾提出3000元赔偿的解决方案来认定龚黄金已维修到位。相反，综合考虑本案的事实和证据，根据王海艳提供的视频显示多处霉变、发生渗漏霉变近一年仍未修缮、双方多次短信沟通中提及气味严重、王海艳经营红酒对环境要求较高等，应认定龚黄金对涉案房屋并未维修到位，且房屋渗漏霉变严重影响王海艳经营，无法实现王海艳租赁经营目的，故王海艳依法有权解除合同。对龚黄金该上诉主张本院不予支持。关于争议焦点二。龚黄金上诉提出，因其不构成先期违约，王海艳逾期交纳租金属于违约行为，应当承担违约责任5000元并支付租金至房屋实际交付时。本院认为，如前所述，在涉案合同履行过程中龚黄金存在违约行为且导致王海艳不能实现合同目的，故王海艳拒付租金系行使后履行抗辩权，不构成违约，不应当承担违约责任。2018年1月29日王海艳一方通知龚黄金解除合同，2018年1月31日涉案房屋被佳源物业锁门，2018年2月1日王海艳告知龚黄金其已经撤除涉案房屋上锁具。故一审法院认定王海艳应向龚黄金支付2017年5月1日至2018年1月31日期间的房屋租金，是正确的。龚黄金该上诉主张不能成立，本院不予支持。龚黄金还上诉提出，王海艳单方提前解除合同属于违约行为，其装修费用应当自行承担。本院认为，一审法院依据本案事实和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，认定龚黄金应赔偿王海艳剩余租赁期内装饰装修残值损失，是正确的。因龚黄金在一审期间不同意协调佳源物业开门让王海艳拆除相关物品，故一审法院按照王海艳装修总价值、约定租赁期限及剩余租赁期限来计算王海艳的装修损失数额，亦是正确的。龚黄金该上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，龚黄金的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人龚黄金负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  陈泽环审判员  朱 海二〇一九年三月二十七日书记员  苏 淼