江西省景德镇市珠山区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）赣0203行初137号 原告：杨鹤，男，汉族，住江西省乐平市。 委托诉讼代理人：熊建勋、魏子红，江西瀛洪仁律师事务所律师。 被告：乐平市国土资源局，住所地江西省乐平市凤凰大道，统一社会信用代码11360281754213395C。 负责人：徐道新，该局局长。 委托诉讼代理人：蔡建红，该局法规股股长。 委托诉讼代理人：邓育华，江西博煜律师事务所律师。 第三人：乐平市房地产管理局，住所地江西省乐平市城北新区凤凰大道，统一社会信用代码1236028101455715X0。 法定代表人：王晓林，该局局长。 委托诉讼代理人：曹乐发，该局副局长。 委托诉讼代理人：石军，江西帖隼律师事务所律师。 第三人：汪月琴，女，汉族，江西省乐平市。 第三人：陈某，男，汉族，住江西省乐平市。 第三人：陈子梁，男，汉族，。 法定代理人：陈某，陈子梁之父。 原告杨鹤不服乐平市房地产管理局（以下简称乐平市房管局）为第三人陈子梁颁发乐房权证私字第××号房屋所有权证的行为，因不动产登记职能现已变更到乐平市国土资源局（以下简称乐平市国土局），故原告将被告乐平市县国土局、第三人汪月琴、陈某、陈子梁起诉至本院。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。2018年12月7日，本院公开开庭审理了本案。原告杨鹤及其委托诉讼代理人熊建勋、魏子红、被告乐平市国土局委托诉讼代理人蔡建红、邓育华、第三人乐平市房管局委托诉讼代理人石军、第三人陈某（亦为第三人陈子梁法定代理人）到庭参加诉讼。第三人汪月琴经本院依法送达行政起诉状副本、举证通知书、开庭传票等法律文书仍未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。 经第三人汪月琴、陈某、陈子梁申请，并经第三人陈子梁缴纳了相关税费，第三人乐平市房管局于2010年12月24日审批同意办理乐房权证私字第××号房屋所有权证（产权人为陈子梁）的交易换证登记，该登记发证申请书中载明房屋坐落于乐平市XXX，建筑面积318.44㎡，砖混结构，总层数4层，原产权人杨鹤、汪月琴。同时，乐平市房管局注销了乐房权证私字第××号房屋所有权证。 原告杨鹤诉称，原告与其前妻汪月琴在老家乐平市XXX自建一套房屋，房屋产权证上所有权人为原告及其前妻汪月琴。2007年以后，原告便离开老家外出打工。直到2018年初，原告回到老家才发现房子已经被别人占有了，后去房管局询问才知道其前妻汪月琴已经将房屋转让给陈某，陈某又将房屋赠与给其儿子陈子梁，现房屋登记业主为陈子梁，房产证编号为乐房权证私字第××号。原告认为，根据法律规定，转让房屋登记需要所有原产权人的签字，但乐平市房管局却在原告没有签字不知情的情况下直接将房屋转让到陈子梁名下，属于严重违法行为。由于房屋登记职权现划分到乐平市国土局，故原告诉至法院，请求：1、判令被告撤销给第三人陈子梁颁发的位于乐平市XXX的房屋所有权证（房产证号：乐房权证私字第××号）；2、本案诉讼费用由被告承担。 原告杨鹤为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证、被告乐平市国土局、第三人乐平市房管局统一社会信用代码查询信息及第三人汪月琴、陈某、陈子梁户籍信息；2、乐房权证私字第××号房屋所有权证（已注销）、汪月琴与陈某于2008年3月5日签订的《房地产买卖契约》、（2010）乐房交字第630号乐平市房地产交易登记审批表、2008年3月5日乐平市城镇房屋所有权登记发证申请书（陈子梁）、2010年12月15日乐平市城镇房屋所有权登记发证审批表（陈子梁）；以上所有证据均为复印件。 被告乐平市国土局辩称，一、本案事实如下：原告杨鹤与第三人汪月琴原为夫妻。2008年2月14日，两人因感情不和到乐平市民政局办理离婚登记手续，签订了离婚协议书，约定两人婚后共同财产房屋一栋归女方汪月琴所有，并由女方汪月琴偿还房贷。2008年3月5日，第三人汪月琴与第三人陈某签订了房屋买卖契约，将案涉房屋出卖给了第三人陈某，后第三人陈某自愿将该房屋赠与给第三人陈子梁。为此，第三人汪月琴、陈某、陈子梁三人到乐平市房地产交易管理所办理交易登记，并申请发证。相关工作人员在核实房产真实产权人、房地产契约等事实的基础上，对房屋的交易进行登记，并发证。二、我局的行政行为合法有效，不存在应当撤销之情形。虽然案涉房屋是原告杨鹤与第三人汪月琴共同所有，但在两人离婚之时，原告杨鹤对该房屋作出了处置，分给第三人汪月琴所有，杨鹤对该房屋丧失了所有权益，第三人汪月琴对该房屋具有完全的所有权、处分权；而诉争的行政行为是原告杨鹤已经丧失了所有权益后对该房屋作出的，故根据《行政诉讼法》第二十五条规定可知：1、杨鹤的诉讼主体资格不适格；2、原告杨鹤与第三人汪月琴签订的《离婚协议书》以及对该房屋的处置是双方真实意思的表示，且该离婚协议书在乐平市民政局备案留存，故该协议是完全具有法律效力的文书。因此，相关工作人员在核实《离婚协议书》的基础上，办理房产交易、登记等行政行为是符合法律规定的，并无任何不妥之处。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉请。 被告乐平市国土局为证明行政行为合法，向本院提交了以下证据、依据：1、被告统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明及身份证复印件；2、2007年7月20日杨鹤、汪月琴《离婚协议书》复印件（系当时用于过户登记时乐平市房管局保存的）、2018年11月22日向乐平市民政局调取的2007年7月20日杨鹤、汪月琴《离婚协议书》、赣平离字0108XXXXX6号杨鹤与汪月琴登记离婚信息；3、汪月琴与陈某于2008年3月5日签订的《房地产买卖契约》；4、（2010）乐房交字第630号乐平市房地产交易登记审批表、乐房权证私字第××号房屋所有权证（已注销）；5、2010年12月13日房屋所有权税费申报表（陈子梁）、2010年12月14日江西省行政事业性收费票据（陈子梁）、中华人民共和国契税完税证（陈子梁）、2010年12月13日不动产统一发票办证联（陈子梁）；6、2008年3月5日乐平市城镇房屋所有权登记发证申请书（陈子梁）、2010年12月15日乐平市城镇房屋所有权登记发证审批表（陈子梁）；7、《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条。 第三人乐平市房管局述称，一、我局根据第三人的申请依法办理了乐房权证私字第××号房屋的转移登记合法有效。二、原告杨鹤已与第三人汪月琴办理了离婚，离婚协议中已经写明了房屋归女方所有，离婚协议书是双方共同意思的表示。三、原告已经不是诉争房屋的所有权人及利害关系人，所以不是本案适格的原告。综上所述，我局为第三人转移房屋的行为合法有效。 第三人乐平市房管局为证明行政行为合法，向本院提交了以下证据：1、2008年3月5日乐平市城镇房屋所有权登记发证申请书（陈子梁）；2、乐房权证私字第××号房屋所有权证（已注销）；3、汪月琴与陈某于2008年3月5日签订的《房地产买卖契约》；4、2007年7月20日杨鹤、汪月琴《离婚协议书》复印件（系当时用于过户登记时乐平市房管局保存的）；5、（2010）乐房交字第630号乐平市房地产交易登记审批表；6、2010年12月13日房屋所有权税费申报表（陈子梁）、2010年12月14日江西省行政事业性收费票据（陈子梁）、中华人民共和国契税完税证（陈子梁）、2010年12月13日不动产统一发票办证联（陈子梁）；以上所有证据均为复印件。 第三人汪月琴未陈述，亦未举证。 第三人陈某、陈子梁述称，一、我方合法购买房证号为乐房权证私至第28888号、土地使用证号为乐国用（2006）第726号位于杨家塘的房屋，并支付了对价，该房地产买卖合法有效。二、第三人汪月琴在离婚时，取得了案涉房屋的产权，对该房屋具有完全的所有权、处分权，有权将涉案房屋出卖。综上所述，陈某向房屋产权人即第三人汪月琴购买了涉案房屋，支付房款385000元，该房屋买卖合法有效。第三人乐平市房管局为第三人汪月琴、陈某、陈子梁办理房屋转移登记的行政行为合法有效，请求法院驳回原告的诉请。 第三人陈某、陈子梁为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、陈某身份证；2、2008年3月5日汪月琴出具给陈某的收据一张。 经庭审质证，本院对上述证据认证如下：被告乐平市国土局提供的2018年11月22日向乐平市民政局调取的赣平离字010800546号杨鹤与汪月琴登记离婚信息，因该证据为被告作出行政行为后调取的证据，故不予采信。原告杨鹤、第三人乐平市房管局、第三人陈某、陈子梁提供的证据和被告提供的其他证据，符合证据的形式真实性，且来源合法，与本案有关，经本院审查，可作为认定事实的依据。 经审理查明，2005年10月11日，乐平市房管局向原告杨鹤和第三人汪月琴颁发了乐房权证私字第××号房屋所有权证，房权证载明房屋坐落于乐平市XXXX，建筑面积318.44㎡，砖混结构，总层数4层，所有权人是原告杨鹤和第三人汪月琴，产别是私有房产。 2008年3月5日，第三人汪月琴（甲方/卖方）与第三人陈某（乙方/买方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方将坐落在乐平市XXX房产地证28888号的房地产（建筑面积318.44㎡）出售给乙方，双方同意于2008年3月5日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方等。同日，第三人汪月琴出具一份收条给第三人陈某，载明：今收到陈某交来购房款计人民币385000元整，注房产证号乐房权证私字第××号，土地证号乐国用(2006)第7**，其中现金35000元整，还贷款20万元整，代还杨鹤借款15万元整。 经第三人汪月琴、陈某、陈子梁申请，并经第三人陈子梁缴纳了相关税费，第三人乐平市房管局于2010年12月24日审批同意办理乐房权证私字第××号房屋所有权证（以下简称案涉房权证，产权人为陈子梁）的交易换证登记，该登记发证申请书中载明房屋坐落于乐平市XXX，建筑面积318.44㎡，砖混结构，总层数4层，原产权人杨鹤、汪月琴。同时，乐平市房管局注销了乐房权证私字第××号房屋所有权证。 现原告杨鹤起诉至本院，请求撤销案涉房权证。 还查明，乐平市房管局、乐平市国土局举证的2007年7月20日杨鹤、汪月琴《离婚协议书》在乐平市民政局备案，该协议第三条载明，婚后共同财产房屋一栋（坐落在杨家塘村，共**），归女方汪月琴所有，因房屋贷款，此款由女方偿还，无其他财产争议，其他债权债务纠纷，各人债务各人负责，如房屋变更、变卖，男方杨鹤应无条件提供相关手续协助办理。 另原告杨鹤在庭审中陈述，其和第三人汪月琴于1994年办理了结婚登记；其和汪月琴没有办理离婚登记，但是大概在2008年上半年的时候，汪月琴通知其去拿了离婚证，其认可该离婚证，二人现在不是夫妻；被告举证的离婚协议不是其本人签字。 本院认为，根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》，乐平市房管局的行政职权现已变更，继续行使不动产登记职权的是乐平市国土局，故乐平市国土局是本案适格被告。案涉房权证的房产原登记产权人是原告杨鹤和第三人汪月琴，故乐平市房管局向第三人陈子梁颁发案涉房权证的行为，与原告杨鹤有利害关系，本案原告适格。 本案争议焦点是：案涉房权证是否应被撤销。根据《房屋登记办法》第十二条规定，申请房屋权属登记可以分为双方共同申请和单方申请两种情况。除《房屋登记办法》第十二条第二款及第三十六条规定的情形可以单方申请外，一般情况下房屋所有权登记均应由有关当事人双方共同提出申请。《房屋登记办法》第十三条规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。中华人民共和国住房和城乡建设部房地产市场监管司于2008年11月28日作出关于对铜陵市房地产市场管理处《关于适用《房屋登记办法》有关规定的请示》的复函，根据《物权法》、《婚姻法》及《房屋登记办法》等法律法规的规定，夫妻双方经民政部门协议离婚时，离婚协议对夫妻共有房产进行了约定处理的，在办理房屋所有权转移登记时，需离婚双方到场共同申请。本案中，第三人汪月琴单方申请办理案涉房屋所有权转移登记不属于《房屋登记办法》规定的可以单方申请登记的情形。因此，被告对案涉房屋予以转移登记并向第三人陈子梁颁发案涉房权证的具体行政行为缺乏法律依据，违反法定程序，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，案涉房权证应予撤销。 关于第三人陈某、陈子梁主张的房屋买卖合同相应权益，是民事合同权利，不是本案审理范畴，其可另行主张。 据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决如下： 撤销乐平市房地产管理局颁发的乐房权证私字第××号房屋所有权证。 案件受理费50元，由被告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  龙 飞 人民陪审员  余兰英 人民陪审员  胡永泰 二〇一九年三月二十八日 书 记 员  高 静