四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终246号 上诉人（原审被告）：南充市银恒房地产开发有限公司，住所地：南充市顺庆区莲池路**。 法定代表人：明银贤，执行董事。 委托诉讼代理人：刘笑颜，四川源泉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭代友，男，生于1966年3月15日，汉族，住南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：郭祥宏，四川鑫中云律师事务所律师。 上诉人南充市银恒房地产开发有限公司（以下简称银恒房地产公司）因与被上诉人彭代友商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2018）川1303民初2790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 银恒房地产公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院查明的有关2016年3月南充市规划局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积12204㎡是错误的。2016年5月25日高府函【2016】72号《南充市高坪区人民政府关于商请对“大地·景秀”楼盘免于行政处罚的函》以及2016年11月28日南充市城乡规划和测绘地理信息局《2016年第二十四次业务办公会会议纪要》均能证明截止2016年11月28日都无有关2016年3月审批同意增加建筑面积至12204㎡的文件下发。一审法院认定的时间节点有误，从而导致判决错误。2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并未约定上诉人逾期办证应当承担违约金，被上诉人也未举证证明其因逾期办证而遭受损失。一审法院判决上诉人承担违约金属于适用法律错误。 彭代友辩称，1、一审庭审中，上诉人向法庭陈述整个小区都在陆续办理房产证，说明其手续齐全。如果未办理批准手续，也是因为上诉人违规超占面积，上诉人存在违约行为。2、上诉人存在违约事实，该违约行为存在连续性，违约金可以按时效倒推三年计算，一审法院计算一年已经照顾了上诉人的利益。3、根据法律规定，上诉人承担的是法定违约责任，是严格责任，不以是否存在损失为前提。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 彭代友向一审法院起诉请求：1、判令银恒房地产公司限期履行房屋所有权证书登记义务并提供房屋所有权证书；2、判令银恒房地产公司因违约支付违约金66,365.10元人民币；3、本案诉讼费、保全费等由银恒房地产公司承担。 一审法院经审理查明：2011年3月31日，彭代友与银恒房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同编号：201103310463，约定：银恒房地产公司将其开发的位于高坪区房屋出卖给彭代友，该房建筑面积为106.93平方米，套内建筑面积87.541平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.386平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米（人民币）肆仟贰佰壹拾壹元陆角捌分，总价款叁拾陆万捌仟陆佰玖拾伍元整。在产权登记中约定：（一）预告登记。1、办理预告登记期限。双方约定该商品房买卖应于商品房买卖合同签订之日起30日内办结［预购商品房预告登记］。2、申请预告登记的方式。双方同意按下列方式申请预告登记：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理［预购商品房预告登记］。如因出卖人未按约定与买受人（或买受人的委托人）申请预购商品房预告登记，买受人可以单方面申请预购商品房预告登记。3、如因出卖人的责任，未能在约定的期限内申请办结［预购商品房预告登记］的，双方同意按下列方式处理：双方自行约定处理。（二）初始登记。出卖人应当在2014-3-1前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：等待办理权属证明。（三）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起一次性与分期的90日内，按揭买受人150日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：等待办理房屋所有权时间。合同签订后，该合同于2011年4月28日在南充市房地产管理局登记备案，彭代友如期向银恒房地产公司支付了购房款。 另查明，位于鹤鸣路**“大地·景秀”项目由银恒房地产公司开发，方案于2009年11月17日批准并开工建设。由于位于该项目规划红线外的原麻纺厂等72户职工的住房在“5.12”地;地震后经鉴定为C级危房达到改善住房条件的目的，要求将其住房纳入“大地·景秀”项目一并改造。2011年2月23日，高坪区政府向市政府上报了《关于调整“大地·景秀”项目容积率的紧急请示》（高府［2011］15号）。该请示拟订的方案是：在“大地·景秀”项目增加房屋建设面积12204㎡。南充市人民政府在第二十七次城乡规划委员会会议上原则同意了高坪区政府上报的方案，但只批准共增加建筑面积8800平㎡（详见南府阅［2011］30号）。根据白塔街道办事处与72户拆迁户签订协议的实际情况，以及区政府组织相关部门的测算，8800㎡无法满足拆迁安置需要。为满足安置需要，高坪区以高府函［2012］111号、高府函［2012］204号、高府［2013］40号、高府函［2013］201号、高府［2013］138号、高府函［2014］142号、高府函［2014］175号等多次向市政府等部门请示，要求将建筑面积由已核准的8800平方米增加至12204平方米。南充市财政评审中心根据市领导的批示，于2014年4月对因居民回迁还房增加建筑面积进行了评审，结论是：高坪区人民政府报送的建筑面积概算计算方法及概算指标较为合理。同时指出：如评审中心已有的类似还房造价指标计算，需要增加的建筑面积应更高。并建议市规划局按照增加建筑面积12204平方米办理规划手续。由于相关工作一直没有得到落实，高坪区政府在2015年后又多次向市政府请示，请求将建筑面积增加到12204平方米。但安置红线外居民的后续问题一直未得到解决，故未能给业主办理房屋权属证书。2016年3月南充市规划局同意“大地·景秀”项目建筑面积增加至12204㎡。目前，银恒房地产公司已办理部分购房户产权证。 一审法院认为，本案的争议焦点是银恒房地产公司是否应当向彭代友承担未办理房屋权属证书的违约责任。 本案中，银恒房地产公司开发的“大地·景秀”项目于2009年11月17日批准并开工建设。由于位于该项目规划红线外的原麻纺厂等72户职工的住房在“5.12”地;地震后经鉴定为C级危房求将其住房纳入“大地·景秀”项目一并改造。为此，2011年2月23日，高坪区政府向南充市政府上报了《关于调整“大地·景秀”项目容积率的紧急请示》，该请示拟订的方案是：在“大地·景秀”项目增加房屋建设面积12204㎡。但南充市人民政府在第二十七次城乡规划委员会会议上原则同意了高坪区政府上报的方案，但只批准共增加建筑面积8800㎡。而根据高坪区白塔街道办事处与72户拆迁户签订协议的实际情况，以及区政府组织相关部门的测算，8800㎡无法满足拆迁安置需要。高坪区政府于2012年、2013年、2014年、2015年、2016年多次向市政府相关部门请示，要求将建筑面积由已核准的8800㎡增加至12204㎡。南充市财政评审中心根据市领导的批示，于2014年4月对因居民回迁还房增加建筑面积进行了评审，结论是：高坪区人民政府报送的建筑面积概算计算方法及概算指标较为合理，并建议市规划局按照增加建筑面积12204㎡办理规划手续。2016年3月，南充市规划局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，“大地·景秀”项目已实际履行完毕规划手续，银恒房地产公司已为部分业主办理房屋权属证书。 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，根据审理查明的事实，银恒房地产公司未及时为“大地·景秀”项目业主办理房屋权属证书，并非银恒房地产公司主观故意为之，而是因“大地·景秀”项目客观情况所制约，银恒房地产公司与彭代友签订的《商品房买卖合同》中，对银恒房地产公司逾期为彭代友办理房屋所有权转移登记的行为并未约定银恒房地产公司承担违约责任，也是基于“大地·景秀”项目规划手续何时能够通过审批并不以银恒房地产公司的意志为转移，非银恒房地产公司不正当地减轻或者免除己方责任，银恒房地产公司在2016年3月前对彭代友不能按期取得房屋权属证书不应承担违约责任。但2016年3月后，南充市规划局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，“大地·景秀”项目已实际履行完毕规划手续，此时，银恒房地产公司应当积极地履行为彭代友办理房屋权属证书的义务，但彭代友提起诉讼时，银恒房地产公司仍未为彭代友办理房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条规定，银恒房地产公司应当承担2016年3月后未能及时办理房屋权属证书的违约责任，结合本案客观实际，银恒房地产公司承担的违约责任为按照彭代友已付购房款总额的日万分之一给付彭代友违约金，考虑不动产登记部门办理权属证书的程序和流程，酌定计算期限为365天，该违约金计算为368,695.00元×365天×0.0001=13,457.00元。判决如下：一、限银恒房地产公司在本判决生效后180日内为彭代友办理房屋所有权登记证书并交付给彭代友。二、限银恒房地产公司在本判决生效后30日内给付彭代友违约金13,457.00元；三、驳回彭代友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730.00元，由彭代友负担600.00元，银恒房地产公司负担130.00元。 二审中，银恒房地产公司委托诉讼代理人称“大地·景秀”项目已经相关部门审批同意增加建筑面积。二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 本案中，彭代友与银恒房地产公司于2011年3月31日即签订了《商品房买卖合同》，彭代友按期向银恒房地产公司支付了购房款，彭代友已经履行了房屋买受人的义务，银恒房地产公司作为出卖人应当积极办理商品房所在楼栋的权属证明并为彭代友办理房屋产权证书。根据审理查明的事实，案涉“大地·景秀”项目虽因居民回迁还房增加建筑面积需要相关部门审批，从而影响了银恒房地产公司为“大地·景秀”项目业主办理房屋权属证书的进程，但按照2016年11月28日南充市城乡规划和测绘地理信息局《2016年第二十四次业务办公会会议纪要》内容，南充市城乡规划和测绘地理信息局已经同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，银恒房地产公司应当积极与国土、税务等部门完善该项目的土地手续以及增容费手续等事宜，但时至今日，彭代友仍然未取得房屋产权证书，银恒房地产公司也未举证证明在2016年11月28日规划部门同意增加“大地·景秀”项目建筑面积后，仍因政府部门原因不能完善有关手续，据此，银恒房地产公司怠于履行其义务，存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条规定，银恒房地产公司应当承担违约责任。即使考虑扣除规划部门同意增加“大地·景秀”项目建筑面积、完善有关手续的合理期间，一审法院确定银恒房地产公司承担的违约责任为按照彭代友已付购房款总额的日万分之一给付违约金，酌定计算期限为365天亦无不当，本院予以维持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费730.00元，由南充市银恒房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  唐晓兰 审判员  陈国兵 二〇一九年三月十三日 书记员  刘佰燕