北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0119民初7244号原告：韩艺，女，1974年6月13日出生，住北京市崇文区。被告：赵中兴，男，1970年8月12日出生，住北京市崇文区。被告：訾景丽，女，1940年11月19日出生，住北京市延庆区。被告：赵文新，女，1967年6月5日出生，住北京市延庆区。被告：吴广庆，男，1966年3月23日出生，住北京市延庆区。三被告（訾景丽、赵文新、吴广庆）的委托诉讼代理人：杨海龙，北京市康达（苏州）律师事务所律师。原告韩艺与被告赵中兴、訾景丽、赵文新、吴广庆确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩艺、被告赵中兴、被告訾景丽、赵文新、吴广庆及其共同委托诉讼代理人杨海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩艺向本院提出诉讼请求：1.赵中兴将诉争房屋登记在訾景丽名下的行为无效；2.訾景丽将房屋与赵文新、吴广庆的赠与合同无效。3.要求赵文新协助将涉案房屋过户到韩艺名下。事实与理由：韩艺与赵中兴于1998年结婚，延庆××××9号院（以下简称9号院）为婚房，婚后在9号院建造了部分房产，2010年该院被拆迁，赵中兴作为被拆迁人分得三套房产。2013年，赵中兴在未征得韩艺同意的情况下，擅自将其中一套安置房即延庆区×××134号房屋（以下简称134室）登记在訾景丽名下，后訾景丽在没有经过韩艺和赵中兴同意的情况下擅自将房屋过户给其女儿赵文新。赵中兴和訾景丽的行为侵害了韩艺的财产权利，故起诉至法院。赵中兴辩称，同意韩艺的诉讼请求。9号院是赵中兴和韩艺的夫妻共同财产。该院落拆迁后，为了以后卖房少缴税，当时父亲赵某已卧病在床，办理相关手续不太方便，而母亲訾景丽名下无房，故在未告知妻子韩艺的前提下将134室登记在了訾景丽名下，该行为是借名登记，赵中兴没有将该房屋赠与訾景丽。赵文新明知134室是赵中兴和韩艺的房还刻意隐瞒訾景丽已将上述房屋过户给她的事实，赵中兴在2017年给134号房屋交纳供暖费时才知道上述房屋已经变更登记到赵文新名下。赵文新辩称，不同意韩艺的诉讼请求。理由如下：1.9号院由赵中兴和父母共同出资购买，赵中兴出资5.7万元、父母出资2.3万元。根据父母所占份额，訾景丽完全有权分配得到拆迁安置的134室，故该房屋登记在訾景丽名下既不是赠与也不是借名，而是訾景丽将自有房屋登记在自己名下的合法所有行为。且訾景丽对该房屋出资进行装修并一直由其出租收取租金。2.本案不存在侵害夫妻共同财产的无权处分行为，即使9号院非赵中兴、訾景丽共同出资购买，该院落也是在赵中兴、韩艺结婚之前就登记在赵中兴名下，属于赵中兴婚前财产。作为拆迁后置换的134室亦属于赵中兴的婚前财产，赵中兴有权通过赠与的方式登记在訾景丽名下。韩艺也没有资格提起本案诉讼。3.訾景丽在意识清楚、没有欺诈胁迫等情形下，将134室赠与赵文新和吴广庆属于其自由意志的体现，二人也属于善意受赠。訾景丽与赵文新的答辩意见一致。吴广庆与赵文新的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：1.訾景丽与赵某系夫妻关系，婚后共生育一子一女，即长女赵文新、长子赵中兴。赵文新与吴广庆系夫妻关系。赵中兴（曾用名赵忠星）与韩艺（曾用名韩素芳）系夫妻关系，二人于1998年登记结婚。2.赵文新结婚时，在訾景丽与赵某资助下，赵文新购得××××房产一处。1997年在訾景丽与赵某资助下，赵中兴购得与赵文新相邻的一处房产，即9号院，登记在赵中兴名下。訾景丽表示赵中兴与赵文新购房时，訾景丽与赵某均资助约3000元，主要出资还是赵中兴与赵文新，赵中兴与赵文新对此予以认可。3.2010年，赵中兴与赵文新上述两处房产均被拆迁，各回迁三处楼房，其中赵中兴的拆迁协议标明产权人为赵中兴，訾景丽作为委托代理人签字。赵中兴9号院回迁的楼房为19号楼3113室、19号楼324室、1号楼134室，其中134室登记在訾景丽名下，其余两处楼房登记在赵中兴名下。4.由于赵中兴不在延庆工作，为生活方便，訾景丽主要居住在赵中兴回迁的一处楼房324室，134室由訾景丽负责出租，赵中兴交纳每年的供暖费（一般由赵中兴将供暖费交给赵文新，由赵文新代交）。5.2017年5月，訾景丽将134室过户至赵文新名下，过户理由为赠与，赵文新取得不动产权登记证，即京（2017）延不动产权第××号。2017年9月，赵中兴交纳134室的供暖费，赵文新得知后并未告知赵中兴该房屋过户事宜。6.赵某于2014年1月19日去世，訾景丽于2015年8月10日以法定继承纠纷为由起诉赵文新、赵中兴，本院于2015年8月17日作出（2015）延民初字第×号民事调解书，调解书对位于延庆区×××××23号院进行分割，由赵文新、赵中兴共同继承，赵某名下北京银行存款折内的全部存款及利息由訾景丽继承，该次继承未涉及134室。庭审中，当事人对以下事实和证据争议较大：1.韩艺提交了1998年9月6日与赵中兴的《房产约定》，该约定内容为：9号院为韩艺与赵中兴共同财产。赵文新对此不予认可，并提出对该证据的形成时间进行鉴定，本院认为该处分行为不涉及他人利益，只需赵中兴与韩艺二人达成一致意见即可，无鉴定的必要性，故本院对该房产的约定采信。2.庭审中，本院询问訾景丽相关问题，訾景丽认可赵中兴为了方便卖房，将134室登记在自己名下，但訾景丽不同意卖房。另外，訾景丽认为134室价格大约4-5万元。关于将房屋过户给赵文新一事，訾景丽称并未过户给赵文新，只是将房产证交给赵文新保管，现在既然登记在赵文新名下，訾景丽也没有意见。3.考虑到訾景丽对重大事实判断有误的情况，本院建议对訾景丽进行民事行为能力鉴定，后经回龙观精神科医生初步诊断，訾景丽并无明显精神障碍，当事人均认为訾景丽为完全民事行为能力人，本院遂终止鉴定。4.赵文新提交录音资料，在谈话中赵中兴称：“我把房给我妈了，我妈给我姐了，我也认可了”，本院询问赵中兴真实意思表示，赵中兴称当时家庭协商时要把134室卖给赵文新，作价200万元，如赵文新经济困难，可以先给100万元，赵文新可以取得一半产权，该录音并不完整。本院认为，本案主要有三个焦点，一是9号院的产权情况，二是赵中兴将134室登记在訾景丽名下的真实意思，三是訾景丽将134室过户给赵文新的效力。针对第一个焦点，本院认为，訾景丽认可9号院主要为赵中兴出资，且登记在赵中兴名下，当时主要为赵中兴结婚做准备，不论从法律角度抑或家庭伦理角度，9号院均应当为赵中兴个人财产，不应视为家庭共同财产。赵中兴与韩艺约定夫妻共有，不违反法律规定，亦不损害他人利益，本院不持异议，故韩艺具有本案起诉资格，其可以作为物权人行使物权追及力。针对第二个焦点，本院认为，赵中兴将134室登记在訾景丽名下的真实意思是借名登记，而非析产或赠与，理由如下：1.9号院属于赵中兴的财产，赵中兴没有将134室分给訾景丽的动机和理由。2.庭审中，訾景丽也认可赵中兴为卖房方便，将134室借名登记在訾景丽名下，虽然其后訾景丽表述有所差异，但本院作出对其不利的认定。3.虽然（2015）延民初字第×号民事调解书没有涉及134室，但也可以从侧面反映出在处理继承问题上，訾景丽同意将房产分给赵文新与赵中兴，本人并无保留房产的意愿，当事人实际上认可134室归赵中兴所有的事实。4.赵中兴交纳了134室的历年供暖费，即便在房屋过户至赵文新名下后，赵中兴在不知情的情况下依然交纳了供暖费，赵文新得知后也未将过户事宜告知赵中兴，可见赵中兴对134室一直以所有人的意思进行管理，赵文新对此应当明知。针对第三个焦点，本院认为，訾景丽将134室赠与给赵文新与吴广庆属于恶意串通行为，应当视为无效，理由如下：1.訾景丽虽然因为年事已高，对有关房产市场价值及过户事宜判断不够明确，但其认可134室为赵中兴所有，不应当未经赵中兴同意将房屋赠与赵文新与吴广庆。2.赵文新明知赵中兴是134室的所有人，利用訾景丽对房产判断力不足的弱点，私自诱导訾景丽将134室过户至自己名下，其主观恶意比较明显，故应当负有返还房屋的责任。另外，本院需要说明的是，赵中兴将134室登记在訾景丽名下，虽然没有经过韩艺同意，但该借名登记行为本质上并非处分行为，且赵中兴是否具有完全的处分权均不影响该登记行为的效力。现韩艺以共有人的身份主张权利，根据物权追及力的理论，韩艺可以同时就所有妨碍其物权的行为进行排除，故本案应当对两次过户行为同时审查，以切实保护物权的正当行使。赵中兴愿意将房屋登记在韩艺名下，不违反法律规定，本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条的规定，判决如下：一、訾景丽与赵文新、吴广庆就北京市×××134号房屋（不动产登记号：京（2017）延不动产权第××号）的赠与合同无效；二、赵文新协助将北京市×××134号房屋（不动产登记号：京（2017）延不动产权第××号）登记至韩艺名下（于本判决生效后七日内履行）；三、驳回韩艺的其他诉讼请求。案件受理费70元，由赵文新、吴广庆共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  康 峰审 判 员  赵永攀人民陪审员  吴建萍二〇一九年三月二十五日法官 助理  王 华书 记 员  昝 彤