广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终74号 上诉人（原审被告）：广西俊美房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区大化瑶族自治县大化镇建丰路1号。统一社会信用代码：914512297968412182。 法定代表人：温荣华，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：黄宁，广西维仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺文，广西桂科律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：覃宏平，男，壮族，1981年6月1日出生，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 被上诉人（原审原告）：黄利芬，女，壮族，1984年8月10日出生，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 上诉人广西俊美房地产开发有限公司（以下简称“俊美公司”）因与被上诉人覃宏平、黄利芬商品房预售合同纠纷一案，不服大化瑶族自治县人民法院（2018）桂1229民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年01月09日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 俊美公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。1.上诉人在大化瑶族自治县住房和城乡建设局（以下简称“大化县住建局”）于2016年1月20日对地王国际小区作出《单体建设工程竣工规划验收合格单》之后，于2016年3月7日即向大化瑶族自治县房地产管理所（以下简称“大化县房管所”）提交应由上诉人提供的房地产登记备案资料，大化县房管所出亦具《证明》予以证实。上诉人己经完全适当地履行了资料备案的义务，但一审判决对此事实不予认定。2.上诉人自2016年9月至2018年7月止，一直不断吁请大化瑶族自治县人民政府（以下简称“大化县政府”）及大化瑶族自治县国土资源局（以下简称“大化县国土局”）、住建局尽快完善地王国际小区用地规划调整手续，早日给予业主办理不动产权证。大化县国土局、住建局向大化县政府报告表示要协调完善规划用地手续，但是，拖延至今一直未办理规划调整手续，导致业主不动产权登记超过两年时间无法及时办理。该事实，一审判决未予认定。3.被上诉人至今从没有到不动产权登记机构提交申请书请求办理其房屋不动产权登记手续，该事实一审判决没有认定。根据合同相对性原则，被上诉人不行使其申请办理不动产权登记的权利，就不能向上诉人主张履行协助办理房屋产权登记义务。只有被上诉人向不动产登记机构申请办证之后，上诉人的协助义务才能履行。故此，本案被上诉人起诉上诉人的前提条件尚不具备，应当驳回。4.一审判决书第4页顺数第二行认定：“之后由于不动产登记机构发现地王国际楼盘建筑范围与卫星坐标定位确定建筑红线范围不一致”是错误的。事实是，在两年时间内，大化瑶族自治县不动产登记中心（以下简称“大化县不动产登记中心”）从没有发现，只是大化县国土局于2016年9月单方声称地王国际小区建筑超红线范围1788平方米，但没有相关的中介机构测量数据证实，也不向当事人提供其所谓的“卫星定位坐标”数据证据，因此，所谓“超范围建设”的论调是没有任何合法证据证明的。一审判决认定“不动产登记机构发现”“超红线”，这是没有任何合法证据证明的。 二、一审判决“本院认为”的认定错误。1.一审判决认为“依据查明的事实，涉案房屋直到现在都未能办理产权转移登记的原因在于，俊美公司存在超规划建设行为，需要到相关住建部门完善相关手续后，不动产登记局才能为原告办理不动产权证书”。如前所述，（1）所谓“超规划建设行为”至今没有任何行政行为予以确认，不能作为本案定案的证据。（2）“需要到相关住建部门完善相关手续”，上诉人早在2016年9月起就不断地吁请大化县政府和该县国土局、住建局完善相关手续，国土局、住建局也作了报告给大化县政府且县领导己经签字同意，剩下的就是住建局、国土局履行职责和义务的问题。至今不动产登记机构不予办证，原因就是政府部门在两年的时间里行政不作为，拖延、拒绝完善规划用地手续。导致办证时间拖延两年之久不是“超范围”的原因而是政府部门不作为而导致不具备办证条件。2.一审判决认为“因此本案不应当认定被告己经完全履行将办理权属登记资料报产权机关的义务。”上诉人认为，这是错误的。如前所述，上诉人己经于2016年3月报送资料给房管所并通过合法性审查，且办理了大、小房产证。大化县住建局出具的《单体建筑工程竣工规划验收合格单》是地王国际小区规划合格的行政确认，大化县房管所也没有指出上诉人报备的资料不合法。一审判决认定“不应当认定被告己经完全履行将办理权属登记资料报产权登记机关备案的义务”是没有合法证据和法律依据支持的，应予推翻。3.一审判决认为“被告超规划建设，应按照现行土地政策的规定，继续完善相关用地手续。”上诉人认为，这是错误的。按照土地管理法律法规规定，完善用地手续是行政法律调整的范畴，且是在政府及其国土局、住建局主导之下才能实施的行政行为。一审判决在民事审判中作出本应由行政机关依职权确认的诸如“超规划建设”问题，责成当事人按照现行土地政策的规定继续完善相关用地手续，这是越俎代庖。上诉人是否超规划建设，至今没有任何行政机关确认，一审判决不应认定。4.一审判决认为“原告请求被告继续提交办理权属登记须由被告提供的资料报产权机关备案……并无不当”，上诉人认为这是错误的。如前所述，上诉人己经提交备案资料，如果政府部门认为需要完善规划调整等手续，那只有政府部门才有权调整规划。政府行政部门至今不依职责予以完善规划调整用地手续，上诉人不可能继续提交任何资料报备。因此，政府部门的积极作为是本案业主办理不动产权登记的唯一捷径。一审判决不能强制政府部门完善规划调整和用地手续，上诉人“继续提交资料报产权机关备案”的配合义务将无从谈起。很明显，一审判决极其错误，根本不具有可操作性。5.一审判决认为被上诉人主张逾期报送备案办证材料违约金没有超过诉讼时效是错误的。上诉人从未以自己的任何行为表明愿意向被上诉人支付且己经支付过逾期报送备案资料违约金；被上诉人也从未向上诉人主张该违约金。既然一审判决认定上诉人在2014年12月28日以后己经构成逾期报送备案资料的违约行为，那么，此后的任何时间段内报送备案资料都无法改变己经违约的事实。因此，主张逾期报送备案材料违约金的诉讼时效不可能因延后报送该材料而产生诉讼时效的中断。一审判决认为“被告在2016年3月17日提交了初步的备案材料，应当认定诉讼时效发生中断”。这混淆了“逾期报送备案资料违约金请求权”与“提交备案资料请求权”的概念，将提交备案资料的行为视为上诉人同意履行逾期提交资料违约金的行为，这是没有事实依据和法律依据的。 被上诉人覃宏平、黄利芬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持，驳回上诉人的上诉。根据合同相对向原则，无论是政府调整用地规划还是上诉人擅自超规划用地，都不影响上诉人向被上诉人承担本案的违约责任。 覃宏平、黄利芬向一审法院起诉请求：1.判令俊美公司于判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由俊美公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助覃宏平、黄利芬办理房地产权属证书；2.判令俊美公司向覃宏平、黄利芬支付逾期办理房地产权登记备案违约金3561.32元；3.案件诉讼费由俊美公司承担。 一审法院认定事实：2014年7月19日，覃宏平、黄利芬与俊美公司签订《商品房买卖合同》，约定：覃宏平、黄利芬购买俊美公司开发的位于大化县（宣传推广名为：地王·国际）商品房第8号楼1单元1703号房屋一套，建筑面积为119.85平方米，房屋实际总价款为356，132元。关于产权登记，双方约定俊美公司应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由俊美公司提供的资料报产权登记机关备案，如因俊美公司的责任，覃宏平、黄利芬不能在商品房综合验收合格后720日内取得房地产权属证书的，覃宏平、黄利芬有权在不退房情况下，要求俊美公司自逾期日起按已付房价款1%向买受人计付违约金。 合同签订后合同签订后，双方各自履行了支付购房款和交房的义务。2016年1月20日，大化县住建局出具《单体建设工程竣工规划验收合格单》，初步同意给予大化县商住楼规划验收。2016年3月6日，俊美公司向大化县住建局提交申请办理地王国际1#2#、8#、9#楼的房屋所有权初始登记。2016年3月17日，大化县住建局以大房权证字第××号办理了地王国际1#2#、8#、9#楼的房屋所有权总证。2016年3月25日，地王国际9号楼2单元703号房业主韦光辉办理了房屋产权所有权证。之后由于不动产登记机构发现地王国际楼盘建筑范围与卫星坐标定位确定建筑红线范围不一致，故涉地王国际大厦项目房屋的产权转移登记手续一直未能办理。 2018年9月3日，该院向大化县不动产登记中心调取《关于大化俊美地王国际地产办证问题的说明》，化县不动产登记中心2018年9月4日答复：1.大化俊美地王国际房地产开发有限公司取得的土地原拍卖地块权属范围与现实占用土地范围不一致，需在住建局重新调整规划及用地范围后，方能办理相关产权登记手续。2.地王国际涉及增加容积率，需在住建部门完善容积率调整手续后补交土地出让金。3.待俊美房地产开发有限公司完善上述手续后，该小区一旦具备登记条件，不动产登记局将及时办理该小区的不动产登记业务工作。 一审法院认为，本案双方在2014年7月19日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在自愿基础上签订，为双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。依照双方合同的约定，俊美公司有将相关资料报房产部门备案的义务以及逾期备案的违约责任。俊美公司以已经办理了房产总证、部分业主也已经办理得了房屋产权证，俊美公司已经履行完毕提交备案资料的义务作为抗辩，该院认为，依据查明的事实，涉案房屋直到现在都未能办理产权转移登记的原因在于，俊美公司存在超规划建设行为，需要到相关住建部门完善相关手续后，不动产登记中心才能为覃宏平、黄利芬办理本案涉案房屋的不动产权证书，因此本案不应当认定俊美公司已经完全履行将办理权属登记资料报产权机关备案的义务。俊美公司超规划建设，应按照现行土地政策的规定，继续完善相关用地手续。覃宏平、黄利芬请求俊美公司继续提交办理权属登记需由俊美公司提供的资料报产权机关备案，并履行协助原告办理房屋产权登记手续，并无不当，应予以支持。 对于逾期备案违约金，该院认为，俊美公司作为专业房地产开发企业，对超规划建设可能导致相关手续办理困难明知，但其为追求利益仍超规划建设，致使覃宏平、黄利芬不能按合同约定取得涉案房屋的权属证明已构成违约，存在过错。且本案双方当事人在合同中约定：商品房交付使用后，俊美公司须在商品房验收合格720日内将办理权属登记资料报产权机关备案。本案商品房经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的时间为2013年1月7日，俊美公司应在2014年12月27日前提交备案材料，但俊美公司实际提交备案资料的时间为2016年3月17日，存在逾期提交备案材料的行为，应依据合同约定承担违约责任。由于双方在合同中已经有关于违约金计算标准的约定，即按照已付购房款的1%标准计付违约金，故本案俊美公司应支付覃宏平、黄利芬的备案违约金为：356，132元×1%=1561.32元。 俊美公司关于覃宏平、黄利芬已超过诉讼时效的抗辩，该院认为，根据合同的条款，出卖人应当在商品房验收合格后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即俊美公司应在商2013年1月7日起720日内即2014年12月27日前递交资料向产权登记机关备案，故应认定覃宏平、黄利芬的该项权利自2014年12月28日起开始受到侵害，到2016年12月27日诉讼时效届满二年。期间，俊美公司在2016年3月17日提交了初步的备案材料，应当认定诉讼时效发生中断，诉讼时效应从2016年3月17日重新起算，到2018年3月16日届满。根据第二条之规定:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”民法总则的实施时间为2017年10月1日，故本案诉讼时效应当按照三年时间计算，为2016年3月17日至2019年3月16日。故本案覃宏平、黄利芬的起诉并未超过诉讼时效。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第二条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，判决：一、广西俊美房地产开发有限公司于一审本判决生效之日起60日内将办理权属登记需由广西俊美房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助覃宏平、黄利芬办理房屋权属转移登记手续；二、广西俊美房地产开发有限公司于一审判决生效之日起15日内支付覃宏平、黄利芬逾期备案违约金3561.32元。财产保全申请费50元，由覃宏平、黄利芬负担。一审案件受理费150元，减半收取75元，由广西俊美房地产开发有限公司负担。 二审中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。俊美公司向本院提交如下证据：《大化瑶族自治县人民政府常务会议纪要》、《大化江滨南路中段小区局部规划调整平面图（1）》，用以证明涉案房屋所在小区实际用地超规划用地系因政府用地规划调整行为所致，而非俊美公司擅自超规划用地，即俊美公司未能及时为上诉人办理房产证系因政府行为所致，俊美公司不构成违约。覃宏平、黄利芬对上述证据质证称：《大化瑶族自治县人民政府常务会议纪要》没有原件核对，无法核实其真假；《大化江滨南路中段小区局部规划调整平面图（1）》未能说明用地规划调整原因，也未能说明其与本案房产证不能办理有关。这些证据不能达到上诉人的证明目的。本院认为，《大化瑶族自治县人民政府常务会议纪要》没有原件核对，无法核实其真实性，不符合民事证据的形式要件。即使即真实也不能达到上诉人的证明目的，具体理由将在本判决书本院认为部分阐明。《大化江滨南路中段小区局部规划调整平面图（1）》亦不能达到上诉人的证明目的，具体理由亦将在本判决书本院认为部分阐明。 经查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，覃宏平、黄利芬与俊美公司于2014年7月19日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。合同第十五条约定，上诉人应当在涉案房屋通过综合验收后720日内，将办理涉案房屋产权权属登记的相关资料报送房屋产权登记部门备案，如其逾期报送且被上诉人不退房的则向被上诉人支付房款1%的违约金。从《综合验收结论（工程质量是否合格）》的落款时间来看，涉案房屋在2013年1月7日通过综合验收。那么根据合同约定，上诉人应于2014年12月27日前将办理涉案房屋产权权属登记的相关资料报送房屋产权登记部门备案，但上诉人于2016年3月17日才报送，违反合同约定，应当承担违约责任。 本院就上诉人的上诉意见评析如下： 1.上诉人上诉称，大化县住建局于2016年1月20日对涉案房屋所在楼盘作出《单体建设工程竣工规划验收合格单》的验收认定后，上诉人于2016年3月7日向大化县房产管理所提交办房产证的相关材料，已经履行合同义务，不存在违约行为。对此，本院认为：如上所述，因涉案房屋系在2013年1月7日通过综合验收，而非2016年1月20日，故上诉人于2016年3月7日报送办证的相关材料已超过合同约定的时间期限，违反合同约定，属违约行为。上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。 2.上诉人上诉又称，上诉人未能及时办理房产权证的原因系大化县住建局、国土局等政府部门未积极履行职责完善涉案房屋所在小区的用地规划，而非上诉人的原因。一审判决认定上诉人超规划用地导致需要重新规划用地而致使不能及时办理房产证，这没有证据证实；同时一审判决认定上诉人应继续完善相关用地手续配合被上诉人办理房屋不动产权证，这超出了人民法院的职权，越俎代庖，在政府部门不积极调整规划的情况下上诉人无法配合被上诉人办理房产证。对上诉人的该上诉意见，可从以下证据材料进行认定：（1）大化县国土局向大化县政府作出的《关于江滨南路中段地王国际用地情况的请示》（大国土报【2018】39号）载明，上诉人建设涉案房屋所在楼盘的用地超过拍卖取得用地1780平方米，致使不动产登记中心无法给予核发《不动产登记证书》。（2）2016年9月30日大化县住建局和国土局联合向大化县政府作出的《关于“地王.国际”商住购房户要求办证问题办理的意见和建议》亦载明，上诉人建设涉案房屋所在楼盘的用地超过拍卖取得用地1780平方米，上诉人须补交地价款并重新办理用地规划手续，然后方可办理不动产登记手续。而后，大化住建局和国土局根据大化县政府的要求联合发函要求上诉人派员与其联系解决该超规划用地问题。（3）大化县不动产登记中心于2018年9月4日向大化县法院作出的《关于大化俊美地王国际地产办证问题的说明》亦说明，上诉人建设涉案房屋所在楼盘的实际用地与拍卖取得用地不一致，需重新调整规划及用地范围后方能办理相关产权登记手续。并称如上诉人完善相关用地手续，该小区一旦具备产权登记条件时该中心即及时办理不动产权属证手续。上述文件均确认上诉人建设涉案房屋所在楼盘存在超规划用地行为，导致无法办理相关不动产权属登记，须解决超规划用地问题后方能办理。上诉文件均系政府部门依法作出，具有民事证据的效力，一审判决将其作为定案的依据，认定案涉房屋未能办理产权登记的原因系上诉人超规划用地所致并无不妥。根据相关法律规定，上诉人超规划用地后不能按原规划用地办理相关不动产权属登记手续，需调整规划用地及完善相关手续后方能办理，这必导致涉案房屋不动产权属登记办理的延误。上诉人的超规划用地行为系这延误后果的直接原因，不能归咎于政府行为，故上诉人应当向被上诉人承担违约责任。并且大化县住建局和国土局亦在积极处理上诉人的超规划用地问题，要求上诉人派员联系处理，大化县不动产登记中心亦表明只要涉案房屋所在小区符合不动产权属登记办理手续时即及时办理。故一审判决上诉人配合被上诉人办理涉案房屋不动产权属登记手续并无不妥。上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。 3.上诉人上诉再称，被上诉人至今没有向不动产权属登记机构申请办理涉案房屋的不动产权属登记，故其不能向上诉人主张履行协助办理不动产权属登记的义务，即本案被上诉人起诉上诉人的前提条件尚不具备，应当驳回。对此，本院认为:因合同只约定，上诉人须在房屋综合验收合格后720日内将办理房屋不动产权属登记的相关材料报送权属登记机关，否则就承担违约责任，并没有约定被上诉人向不动产权属登记机关申请办理房产权属为其主张权利的前提。另外，商品房的个人住房不动产权属登记的办理需开发商提供相应的材料。在上诉人掌管涉案房屋不动产权属登记办理的相关材料，且合同约定由上诉人报送该材料而上诉人没有根据合同约定如期报送的情况下，被上诉人可根据合同约定向上诉人主张违约责任。综上，上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。 4.上诉人上诉另称，被上诉人主张逾期报送涉案房屋不动产权属登记办理备案材料的违约金已经超过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。对此，本院认为：因合同只约定上诉人逾期报送涉案房屋不动产权属登记办理备案材料时承担责任的方式，即按房价的1%支付违约金，并没有约定违约金的支付时间，被上诉人可随时主张。上诉人亦没有曾表明拒绝支付违约金导致诉讼时效期间的开始起算，被上诉人起诉本案时也没有超过法律规定的最长诉讼时效期间。故被上诉人的该起诉请求没有超诉讼时效，上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。 5.对于上诉人二审提交的《大化瑶族自治县人民政府常务会议纪要》和《大化江滨南路中段小区局部规划调整平面图（1）》，用以证明案涉房屋所在小区实际用地超规划用地系因政府调整用地规划所致，其不应承担本案违约责任的问题。如上所述，即使俊美公司提交的《大化瑶族自治县人民政府常务会议纪要》和《大化江滨南路中段小区局部规划调整平面图（1）》真实，也不能免除其本案的违约责任。先规划设计，后经审批，再施工建设，这是建筑建设的法定程序要求。即使政府会议纪要决定调整用地规划，但是建筑建设项目亦应该相应调整用地规划设计，并经相关部门审批后再施工建设。本案中，政府会议纪要显示其通过时间为2009年，本案合同签订时间为2012年，本案案涉房屋所在小区于2013年1月建成通过综合验收，根据合同约定上诉人应当报送案涉房屋办证资料的时间为2014年12月27日前。而上诉人于2016年9月才开始向相关部门请求办理用地规划调整的相关手续，明显违反了先规划设计后审批再施工建设的法定程序。其事后请求补办用地规划调整手续，必然需要一定的程序和时间，当然影响本案案涉房屋产权证办理的及时性。造成这一后果系上诉人的违规行为所致，不能归咎于政府行为。且上诉人在请求办理用地规划调整手续时，就已经超过合同约定的其应当报送本案案涉房屋办证资料的时间。故，即使政府准许调整本案案涉房屋所在小区的用地规划，也不能成为上诉人抗辩其不承担本案违约责任的理由。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。俊美公司的上诉请求不成立，应为驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人广西俊美房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘嘉芳 审 判 员 吴利萍 审 判 员 黄忠任 二〇一九年三月××日 法官助理 陈少杰 书 记 员 韦思帆 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。