福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0105民初1112号 原告：陈为新,男,1973年7月4日出生，汉族，身份证上住址福建省罗源县，现住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：段娜，福建善胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪晶，福建善胜律师事务所律师。 被告：郑能凤，男，1958年12月25日出生，汉族，身份证上住址福建省福州市马尾区，现住福建省福州市马尾区。 被告：郑斌，男，1984年6月25日出生，汉族，身份证上住址福州市马尾区，现住。 被告：林赛凤，女，汉族，1965年2月24日出生，身份证上住址福州市马尾区，现住福建省福州市马尾区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：刘鹏飞，福建融成律师事务所律师。 被告：林香，女，1983年3月31日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 第三人：郑能波，男，1951年5月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告陈为新与被告郑能凤、郑斌、林赛凤、林香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。2018年9月10日，被告郑能凤向本院递交《追加第三人申请书》，申请追加郑能波为本案的第三人参加本案诉讼，因被告郑能凤的申请符合法律规定，本院依法予以准许。因被告林香无法送达起诉状副本、开庭传票等，本院采用公告送达方式。开庭公告期满，本院依法组成合议庭，于2019年1月14日公开开庭审理了本案。原告陈为新的委托诉讼代理人段娜、倪晶，被告郑能凤、郑斌、林赛凤的共同委托诉讼代理人刘鹏飞以及第三人郑能波到庭参加诉讼。被告林香经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈为新向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2007年4月27日签订的《房屋买卖协议书》有效；2.判令上述被告将坐落于福州市马尾区儒江外垱西北角的“儒江苑3幢2001单元”房屋交付给原告；3.判令上述被告按协议约定于拆迁安置房的产权证办好十天内配合原告办理产权过户手续；4.判令上述被告支付原告回迁过渡费、补隔墙及卫生洁具费25873.50元、安置地变更补偿费12534.00元、套内装修补偿17023.00元，合计55430.50元；5.判令诉讼费由上述被告共同承担。 事实与理由：2007年4月27日，原告陈为新与上述被告签订《房屋买卖协议书》。协议书约定：原告购买被告位于福州市马尾区江滨锦城（三期）儒江中垱15幢201单元的拆迁安置房，拆迁安置房面积120m²,房屋成交价为每平方米2380.00元，预估总价为285600.00元，其中安置房面积如有误差，则按实际产权面积计算，平方价不变。原告支付被告230000.00元作为预付款，被告收到款后，应将选好的安置房于验收后三日内交付原告使用。另，协议还约定待拆迁安置房的产权证办好十天内被告应配合原告办理相关过户手续。若被告违约，则原告先期所付的房款自动转变为购房定金，并赔付原告双倍定金。2008年9月28日，被告取得江滨锦城（三期）儒江中垱15幢201单元的拆迁安置房，建筑面积为125.34m²。后被告直接将房产交付原告，原告装修后委托倪某将该房屋出租给案外人杨朝军租住至今。2007年4月28日，原告以现金方式给付郑能凤、郑斌首付款230000.00元；2007年5月31日，被告写下收据，同意将其欠倪某的借款50000.00元折抵购房款；2008年5月31日，被告郑斌收到原告购房款5600.00元；2008年8月21日，被告郑斌、林香收到原告购房款5000.00元；2008年11月4日，被告郑斌、林香收到原告购房款7700.00元，上述购房款共计298300.00元。2010年，江滨锦城三期房子因质量检测严重不合格，已不适合居住。2013年9月，马尾区人民政府决定将该小区拆迁户全部重新安置，小区内的原安置房作为过渡房。因近几年房价暴涨，被告产生违约意图，2013年10月6日，被告郑能凤擅自就江滨锦城小区三期15幢201单元与福州市经济技术开发区房地产开发公司、福州市马尾区城建拆迁工程处签订《拆迁安置补偿补充协议书》，同意将原位于马尾区儒江村中垱江滨锦城小区三期15幢201单元变更为“儒江苑”，并按照每月每平方米10.00元的价格领取了为期3年的过渡费以及每平方米100.00元的安置地变更补偿费。原告发现被告擅自处分江滨锦城小区三期15幢201单元房屋后，多次找被告协商，2016年1月26日，原、被告协商达成一致，由原告再给付被告16000.00元作为补贴款，被告同意将江滨锦城3期15座201室变更为儒江苑期房交付原告，2016年8月10日，被告郑能凤收到原告最后一笔3000.00元的补贴款。2018年1月，上述被告领取了位于马尾区儒江外垱西北角的“儒江苑3幢2001单元”的安置地变更房后又产生违约意图，拒绝将房屋交付原告。综上，被告的行为有违诚信，已经严重损害了原告的权益，原告认为，依法成立的合同受法律保护，原告与被告之间签订《房屋买卖协议书》对有关房屋价款、房款的支付、房屋产权的变更等作了明确约定，系双方真实意思表示，合法有效，原告已经履行了全部付款义务，取得了讼争安置房的安置权、所有权。被告也收下了原告的补偿款，承诺继续履行原合同义务。如今房屋再次面临拆迁，被告应当依据诚实信用、全面履行合同等原则，积极协助原告办理讼争房屋的交房等工作事项。为维护原告的合法权益特具此状诉至法院，请求依法判如所请。 2018年9月20日，原告陈为新向本院递交《变更诉讼请求申请书》，变更第4项诉讼请求为：请求依法判令上述被告支付原告回迁过渡费74666.00元、补隔墙及卫生洁具费9600.00元、安置地变更补偿费24000.00元、套内装修补偿17023.00元，上述金额合计125289.00元。 被告郑能凤、郑斌、林赛凤共同辩称，一、被告郑能凤、林赛凤和林香并非本案的适格被告，原告起诉要求郑能凤、林赛凤和林香承担责任没有事实和法律依据。本案中《房屋买卖协议书》中的甲方为郑斌，安置房的安置主体是郑斌和第三人郑能波，故郑能凤、林赛凤和林香既不是合同主体，也不是拆迁安置房的权利主体，无法承担交房及配合过户等手续，故原告起诉郑能凤、林赛凤和林香是错误的，应依法驳回原告对郑能凤、林赛凤和林香的起诉。二、本案诉争的《房屋买卖协议书》应依法认定为无效，并驳回原告的全部诉讼请求。本案拆迁安置房属于郑斌与第三人郑能波共同共有，而郑斌在签订本案《房屋买卖协议书》时并未告知共有人郑能波，更未取得郑能波的同意，故郑斌将本案拆迁安置房转让给原告属于无权处分行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，需要经权利人追认的合同才有效，即无权处分人所签订的合同应属于效力待定的合同，而现本案诉讼发生后，郑能波得知郑斌私自将该房产转让，现已明确向郑斌表示不同意郑斌的转让行为，故本案《房屋买卖协议书》因未取得权利人郑能波的追认而应当认定为无效。基于上述分析，本案的《房屋买卖协议书》属于无效合同，故原告依据该合同要求被告将房屋交付并办理产权过户手续等诉讼请求均缺乏合同依据，应依法予以驳回。三、即便本案的《房屋买卖协议书》被认定为有效，原告的诉讼请求亦不应得到支持，具体理由包括：1、即使本案《房屋买卖协议书》有效，但是因为拆迁安置房属于郑斌与郑能波共有，所以即便郑斌愿意履行协议，也需要共有人郑能波的同意与配合，现郑能波明确向郑斌表示不同意其转让房产的行为，所以本案《房屋买卖协议书》客观上已经无法履行，原告诉请要求被告交付房屋及配合办理产权过户手续的诉讼请求客观上无法实现，应依法予以驳回。2、即使本案《房屋买卖协议书》有效，原告诉请要求被告将坐落于“福州市马尾区儒江外垱西北角的儒江苑3幢2001单元房屋交付原告并在拆迁安置房的产权证办好十天内配合原告办理产权过户手续”，但是本案《房屋买卖协议书》仅约定转让的标的是“江滨锦城（三期）面积为120m²的房产”，并非原告所主张的儒江苑3幢2001单元，因此，原告提出的关于交付房屋及办理过户手续的诉请并不符合合同的约定，不应得到支持。3、原告要求被告支付其回迁过渡费、补隔墙及卫生洁具费、安置地变更补偿费以及装修补偿费，没有事实和法律依据，应予以驳回。回迁过渡费、补墙费、卫生洁具费、安置地变更补偿费以及装修补偿费是房屋被拆迁人享有的权益，而被告并非拆迁房屋的所有权人，也不是拆迁房屋的被拆迁人，即使《房屋买卖协议书》有效，被告也并非将拆迁协议上的所有权益都转让给原告，所以原告无权主张被拆迁人享有的回迁过渡费、补墙费、卫生洁具费、安置地变更补偿费以及装修补偿费等权益，更无权要求被告将该权益支付给原告。四、即便本案《房屋买卖协议书》被认定为有效，被告亦有权解除该协议。根据《房屋买卖协议书》第（5）条之约定，如果甲方中途违约，乙方先期所付的房款自动转变成购房定金，甲方违约，赔付乙方双倍定金。若乙方违约需赔偿甲方同等违约金。本条约定赋予了买卖双方以承担违约责任而解除合同的权利，若卖方不同意转让房产，应当双倍赔偿买方定金，而根据《中华人民共和国担保法》及相关司法解释的规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。故本案中，即便合同有效，被告亦可按法律所允许的定金金额的双倍向原告承担违约责任而解除本协议。综上所述，被告郑能凤、郑斌、林赛凤认为，涉案《房屋买卖协议书》无效，原告之诉请因于法无据而不应得到法律支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告林香未作答辩，亦未向本院提交任何证明材料。 第三人郑能波述称，1.原告与郑斌签订的房屋买卖合同没有经过其同意，应无效；2.房子是其委托给郑能凤出租；3.同意被告郑能凤、郑斌、林赛凤的意见。 原告陈为新向本院提供如下证明材料： A1、《房屋买卖协议书》，证明：1.2007年4月27日原、被告签订《房屋买卖协议书》，原告陈为新向被告购买其位于江滨锦城（三期）15幢201单元的拆迁安置房；2.协议约定拆迁安置房房屋成交价为每平方米2380.00元，被告收到预付款后，应将已选号的安置房于验收后三日内交付原告使用，将拆迁安置房的产权证办好十天内被告应配合原告办理相关过户手续。若被告违约，则原告先期所付的房款自动转变为购房定金，并赔付原告双倍定金。 A2、《收条》，证明：原告陈为新分5次已将全部购房款共计298300.00元交付给被告，已履行完全部给付义务。 A3、2008年11月5日《授权委托书》。 A4、受托人倪某身份证。 A5、《房屋租赁合同》。 A6、承租人杨朝军身份证。 A7、《用户水费结算授权与协议书》。 A8、广播站电视费发票。 以上A3-A8共同证明：江滨锦城（三期）15幢201单元的拆迁安置房由原告陈为新委托倪某代为管理，并租给杨朝军使用至今。 A9、2018年6月30日马尾镇人民政府《通知书》，证明：1.儒江苑交房工作已于2018年1月17日-19日完成，被告已取得马尾区外垱西北角的“儒江苑”的安置地变更房；2.江滨锦城（三期）儒江中垱201单元的拆迁安置房即将被政府收回。 A10、2016年1月16日及8月10日被告郑能凤出具的《收条》，证明：原、被告协商达成一致，由原告再给付被告16000.00元作为补贴款，被告同意将江滨锦城3期15座201室变更为儒江苑期房交付原告。2016年8月10日，被告郑能凤收到原告最后一笔3000.00元的补贴款。 2018年8月20日，原告陈为新向本院递交了《调查取证申请书》，申请事项有二：一是向福州市马尾区城建房屋征收工程处调取郑能凤、郑斌、林赛凤、林香位于马尾区江滨锦城（三期）儒江中垱15幢201单元以及位于马尾区儒江外垱儒江苑3幢2001单元的两次房屋征收补偿经营的依据及拆迁安置的相关材料。二是向福州市马尾区马尾镇人民政府调取马尾镇人民政府补偿马尾区江滨锦城（三期）儒江中垱15幢201单元套内装修等补助费用的依据及相关材料。因原告陈为新的申请符合法律规定，本院予以准许。原告陈为新调取了A11-A15证据： A11、拆迁补偿安置协议书、拆迁补偿费和购房计算单、拆迁补偿费和安置房购置费结算单、儒江村拆迁确权申报表、房屋拆迁丈量评估表、产权证、建筑许可执照，证明：郑斌与郑能波按份共有的位于马尾区儒江路中垱41号的房屋于2004年面临拆迁，2008年福州市马尾区城建房屋征收工程处对马尾区儒江路中垱41号的被拆迁房屋进行结算，被告郑斌取得江滨锦城（三期）儒江中垱15幢201单元、206单元、306单元、406单元的拆迁安置房。 A12、拆迁安置补偿补充协议书、拆迁补偿费和安置房购置费（预）结算单、儒江中外垱项目回迁决算退款明细表，证明：1.被告郑斌与福州市经济技术开发区房地产开发公司、马尾区城建拆迁工程处签订《拆迁安置补偿补充协议书》，将原拆迁协议第二条中的“江滨锦城”变更为儒江外垱西北角“儒江苑”，后被告取得儒江苑3幢2001单元、2201单元、2801单元、2501单元的安置房。另协议还约定过渡费、安置地变更补偿费、套内装修补偿费等费用的结算方式。2.被告郑能凤代被告郑斌于2018年1月18日与福州市马尾区城建房屋征收工程处进行结算，又补发了2017年7月以后的过渡费共计65094.00元、补隔墙及卫生洁具费38400.00元。 A13、江滨锦城三期安置房装修费补偿发放表，证明：被告郑斌领取了江滨锦城三期15#201单元套内装修补偿费17023.00元。 A14、关于调整安置儒江苑费用情况表，证明：被告郑斌因江滨锦城三期4套房屋调整安置共领取安置地变更补偿费（即搬迁奖励）共计96000.00元。 A15、儒江中垱过渡费发放表，证明：被告郑斌于2013年7月至2017年6月4套房屋共获得过渡费233601.44元。 A16、选房单（复印件），证明：儒江苑现在安置的4套29层2801、26层2501、23层2201、21层2001都是郑斌的，2803是郑能波的。 A17、儒江苑安置房排房通知单，证明：第三人郑能波系诉争房产的名义产权人，而非实际产权人。 2018年9月13日，被告郑能凤向本院递交了《调查取证申请书》，申请向福州市马尾区城建拆迁工程处调取原坐落于福州市马尾区儒江路中垱41号房产的拆迁安置垱案。因被告郑能凤的申请符合法律规定，本院予以准许。被告郑能凤向福州市马尾区城建拆迁工程处调取了下列材料： B1、《建筑许可证》、《儒江村拆迁摸底表》、《儒江村拆迁确权申报表》、《有关部门审定表》、《房屋拆迁丈量评估表》、《拆迁安置协议书》、《拆迁补偿费和安置房购置费结算单》，证明：本案诉争拆迁安置房的被拆迁人为郑能波和郑斌、郑能波是拆迁安置房的权利人的事实。 B2、离婚证，证明：被告郑斌与被告林香已经离婚的事实。 第三人郑能波向本院提供如下证明材料： C1、马尾区儒江路中垱44号拆迁补偿安置协议书、拆迁补偿费和购房计算表，证明：儒江苑-2803单元是郑能波个人名下马尾区儒江路中垱44号拆迁补偿的安置房，与本案诉争四套房屋无关。 2018年9月20日，原告陈为新申请案外人倪某作为证人出庭作证，本院予以准许。证人倪某当庭作如下陈述：其与原告系亲戚关系，与被告系朋友关系。其受原告陈为新委托全权办理江滨锦城（三期）儒江中垱15幢201单元的装修及出租、水电、物业等相关事宜。2009年8月23日，其受原告陈为新委托，将江滨锦城（三期）儒江中垱15幢201单元出租给案外人杨朝军。后江滨锦城（三期）儒江中垱15幢201单元因质量不合格被政府重新安置，原告陈为新委托其与被告郑能凤协商，郑能凤口头承诺将江滨锦城（三期）15幢201单元变更为儒江苑3幢2001单元交付给原告陈为新。至起诉之日，其从未见过第三人郑能波。 经庭审举证、质证，本院分析认定如下：因被告郑能凤、郑斌、林赛凤对原告陈为新提交的A1、A2、A9、A10、A11、A12、A13、A14、A15、A16、A17、A18证明材料、原告陈为新对被告郑能凤提交的B2证明材料、原告陈为新与被告郑能凤、郑斌、林赛凤对第三人郑能波提供的C1证明材料的真实性均无异议，故本院予以确认并在卷佐证，作为本案认定相关事实的根据。关于原告提供的证据A3-A8，因原告提供原件核对，且与证人倪某到庭所作的证言相互印证，故本院予以确认,作为本案认定相关事实的根据。关于被告提供的B1证明材料，因其盖有福州市马尾区民政局婚姻登记专用章，故本院予以确认,作为本案认定相关事实的根据。对于证人倪某的证人证言，本院认为，因倪某系完全民事行为能力人，应当知道其作伪证产生的法律后果，其所作的证人证言能够与当事人的陈述以及经本院审查确认的证据间能够相互印证，故本院予以采信。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，因被告林香未到庭参加诉讼，又未书面提出异议和提交证据，故视为其自行放弃诉讼权利和举证权利。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告郑能凤与林赛凤系夫妻关系。被告郑斌系被告郑能凤与林赛凤的儿子。被告郑斌与林香原系夫妻关系，于2017年10月19日协议离婚。第三人郑能波系被告郑能凤的哥哥。 位于马尾区儒江路中垱41号的房屋有三层，根据2001年10月22日福州市马尾区房地产管理局颁发的《房屋所有权证》显示：第一层147.9m²与第二层161.35m²砖混结构的房屋为被告郑斌所有，且《房屋所有权证》附记上显示2001年9月6日被告郑斌分析受被告郑能凤的产业。2004年5月12日，第三人郑能波填写《儒江村拆迁确权申报表》，申报马尾区儒江路中垱41号房屋第一层砖木结构8.02m²+第三层砖混结构161.35m²共计169.37m²，请求区有关部门给予补充安置。马尾镇村委会、马尾镇政府、马尾区土地部门、马尾区规划部门核查后，确认郑能波申报情况属实，同意予以确权。2005年10月12日，福州市马尾区建设局为第三人郑能波在马尾区儒江路中垱41号建造的总面积为169.37m²的房屋补发《建筑许可执照》。 2004年10月26日，福州市马尾区城建房屋征收工程处出具《房屋拆迁丈量评估表》，载明：房屋所有权人为郑能波与郑斌，房屋坐落于马尾区儒江路中垱41号，拆迁范围：砖混470.61m²，砖木8.02m²；房屋平面示意图：一层产权147.91m²及二层产权161.35m²与现状相符以产权证为准。三层现状与二层相符，以规划等有关部门予以确认第三层161.35m²，砖木确认8.02m²。 2004年10月26日，福州市经济技术开发区房地产开发公司（拆迁人）作为甲方与被告郑斌、第三人郑能波（被拆迁人）作为乙方、马尾区城建拆迁工程处（拆迁实施单位）作为丙方签订《拆迁补偿安置协议书》，约定甲方委托丙方拆迁乙方坐落马尾区儒江路中垱41号，属私产（所有权人：郑能波、郑斌）的房屋。协议书第一条约定，乙方被拆除房屋总建筑面积478.63m²；第二条约定，甲方同意在江滨锦城三期安置乙方住宅120m²左右户型计肆套；第四条约定，乙方自行过渡，过渡期24个月。协议书尾部乙方委托代理人盖章处有被告郑能凤（代）签名。2008年9月28日，福州市马尾区城建房屋征收工程处对马尾区儒江路中垱41号房屋进行结算，出具《拆迁补偿费和安置房购置费结算单》，载明：拆迁户姓名：郑斌、郑能波，安置房地点、面积：江滨锦城三期15#楼201单元-125.34m²、206单元-125.34m²、306单元-125.34m²、406单元-125.34m²。 2007年4月27日，原告陈为新作为乙方（买方）与被告郑斌作为甲方（卖方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方郑斌同意将江滨锦城（三期）儒江中垱房产转让给乙方陈为新。因为该房屋是属于安置房，产权证尚未办理出来，经甲、乙双方协商，同意按下列条例执行：（1)甲、乙双方协商，甲方同意让乙方从甲方选房后安置房面积为一百二十平方米选一套“15#东面201单元”（加引号部分为手写，并有郑斌、林香的签名与手印）。(2)甲方转让的拆迁安置房面积为一百二十平方米转让价为每平方米2380.00元，预估追加285600.00元，其中安置房面积如有误差，则按实际产权面积计算，平方价不变。（3）付款方式：鉴于以上协议，乙方支付甲方230000.00元作为预付款。甲方收到款后，待甲方选好安置房验收后三日之内将服务交于乙方使用。（4）经协商，日前甲方收到乙方预付款之时，十天之内要配合乙方到公证部门办理公证委托书（委托内容：由乙方指派一位受托人办理该安置房屋产权证、土地证）。待拆迁安置房的产权证办好十天之内甲方要配合乙方到相关部门申请将产权证过户给乙方，待乙方将产权领取之日应付清所有余款。（5）违约责任：如果甲方中途违约，乙方先期所付的房款自动转变成购房定金，甲方违约，赔付乙方双倍定金。若乙方违约需赔付甲方同等违约金。另乙方如将房屋装修部分，甲方同意赔付乙方双倍之装修款作为违约金。（6）甲方拆迁安置房的原产权人为：郑能凤，现拆迁安置人为：郑斌，如果产权人有变故，相关的产权共有人应积极配合，将产权按约定转给乙方。协议尾部甲方处，有被告郑斌、郑能凤、林赛凤、林香签字捺手印，乙方处有原告陈为新签字捺手印。协议签订后，2007年4月28日，原告支付230000.00元预付款，被告郑能凤、郑斌出具《收条》给原告，《收条》上写明：“兹收到陈为新购房款230000元，如甲、乙双方违约按房屋买卖协议书执行，此据收款人郑斌、郑能凤2007年。4.28”。2007年5月31日，原、被告双方协商将被告郑能凤欠证人倪某的50000.00元欠款折抵购房款。2008年5月31日，原告支付5600.00元购房款给被告郑斌，被告郑斌出具收条。2008年8月21日，被告郑斌、林香出具《收条》给原告，《收条》上写明：“兹收到陈为新购房余款5000.00元”。2008年11月4日，被告郑斌、林香又出具《收条》给原告，《收条》上写明：“于2008年11月4日收到陈为新购房余款7700.00元”。原告陈为新共计支付购房款共计298300.00元。 2008年9月28日，被告郑斌取得江滨锦城（三期）儒江中垱15幢201单元的拆迁安置房，建筑面积为125.34m²。后被告郑斌将房屋交付于原告陈为新。2008年11月5日，原告陈为新出具《授权委托书》，委托证人倪某办理江滨锦城（三期）儒江中垱15幢201房屋的出租及水电、物业等相关事宜。2009年8月23日，倪某作为甲方（出租房）与案外人杨朝军作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合约》，约定甲方把坐落于江滨锦城（三期）儒江中垱15幢201单元3房2厅出租给乙方使用。 因江滨锦城房屋质量不合格，2013年10月6日，福州市经济技术开发区房地产开发公司（拆迁人）作为甲方与被告郑斌、第三人郑能波（被拆迁人）作为乙方、马尾区城建拆迁工程处（拆迁实施单位）作为丙方签订《拆迁安置补偿补充协议书》，约定就《拆迁补偿安置协议书》达成变更条款如下，以资共同遵守：一、原协议第二条中的“江滨锦城”变更为儒江外垱西北角“儒江苑”。新址安置房的面积、计算单价与原协议一致，调整安置地后安置户型为120×4m²。二、回迁新址安置房选房顺序按乙方取得的原选房号顺序确定，在划定的相应楼号进行选房。三、回迁过渡期为3年，过渡费按每月每平方米10.00元发放。逾期过渡费从2016年10月18日起按每月每平方米16.00元发放。过渡费按季度发放。补充协议尾部乙方处有被告郑能凤签字。 2018年1月18日，福州市马尾区城建房屋征收工程处出具《拆迁补偿费和安置房购置费（预）结算单》，载明拆迁户姓名：郑斌、郑能波；安置房地点、面积：儒江苑3幢2001单元，面积：122.04m²；3幢2201单元，面积：122.04m²；3幢2801单元，面积：122.04m²；3幢2501单元，面积：122.04m²；合计购房费约344759.80元；补发过渡费：65094.00元；补隔墙及卫生洁具：38400.00元；应退款：94926.00元。后拆迁部门将儒江中外垱项目回迁决算退款94926.00元、儒江中垱江滨锦城三期15#201安置房装修费补偿17023.00元及儒江中垱江滨锦城三期15#楼的2013年7月至2017年6月共计22974.24元过渡费发放至被告郑斌银行卡（银行户名：6228480063132251214）。 2016年1月26日，原、被告双方达成协议，由原告陈为新再给付给被告16000.00元作为补贴款，被告同意2007年4月27日签订《房屋买卖协议书》中约定的将江滨锦城三期15#201室房产变更为儒江苑期房。原告陈为新向被告郑能凤支付16000.00元购房补贴款，2016年1月16日，被告郑能凤出具收条一张，载明：兹收到倪某购房补贴人民币壹万叁仟（13000.00）元整。2015年付人民币壹万（10000.00）元整，2016年付人民币叁仟（3000.00）元整。注：因政府所建安置房质量问题，江滨锦城三期15座201室变更为儒江苑期房。补贴款共计人民币壹万陆仟（16000.00）元整。2016年8月10日，被告郑能凤出具收条一张，载明：兹收到倪某人民币叁仟元整（3000.00）元。上述两份收条尾部收款人处均有被告郑能凤签名。2018年1月份，拆迁部门将儒江苑3幢2001单元、3幢2201单元、3幢2801单元、3幢2501单元交付给被告。截止至起诉之日，被告拒绝将协议约定的儒江苑期房交付给原告。原告陈为新遂于2018年8月20日向本院起诉，并提起诉请如前。 原告陈为新主张被告郑能凤口头承诺将《房屋买卖协议书》中约定的江滨锦城三期15#201室房产变更为儒江苑3幢2001单元。 本院认为，本案的争议焦点有三：一、被告郑能凤、林赛凤、林香作为本案被告，主体是否适格。二、原位于马尾区儒江路中垱41号的房屋的权属认定以及《房屋买卖协议书》的效力问题。三、被告郑斌、郑能凤、林赛凤、林香是否应当将新安置的儒江苑3幢2001单元房屋及相应的回迁过渡费、补隔墙及卫生洁具费、安置地变更补偿费以及装修补偿费交付给原告。 一、关于第一个争议焦点。案涉《房屋买卖协议书》中，被告郑能凤、林赛凤、林香是以自己的名义在合同的甲方处签字捺手印，并非在签字项下的“本合同见证人”处签字捺印，三名被告作为完全民事行为能力人，其在合同尾部甲方（卖方）处签字捺手印的行为应视为合同相对方的加入。且在原、被告双方后续协商交易过程中，被告郑能凤、林香出具收条的行为亦是对自己是合同相对方这一事实的确认。综上，根据合同相对性原则，被告郑能凤、林赛凤、林香作为本案被告，主体适格。 二、关于第二个争议焦点。本案讼争房产系从原位于马尾区儒江路中垱41号的房屋拆迁安置所得，故厘清“原位于马尾区儒江路中垱41号的房屋的权属”便成为本案讼争房产权属的前置性关键问题，其关系到被告是否有权处分本案讼争房产，进而关系到原告主张确认原、被告于2007年4月27日签订的《房屋买卖协议书》有效的诉请是否具有事实和法律依据。从原、被告双方提供的证据可以看出，原位于马尾区儒江路中垱41号的房屋共计三层，其中第一层147.9m²与第二层161.35m²砖混结构的房屋为被告郑斌所有，且有福州市马尾区房地产管理局颁发的《房屋所有权证》为证，《房屋所有权证》附记上显示2001年9月6日被告郑斌分析受被告郑能凤的产业。另外，其中第一层砖木结构8.02m²与第三层砖混结构161.35m²共计169.37m²，根据《儒江村拆迁确权申报表》上显示为第三人郑能波所有，且有福州市马尾区建设局补发的《建筑许可执照》为证，故原位于马尾区儒江路中垱41号的三层房屋属于按份共有。本院认为，原位于马尾区儒江路中垱41号的三层房屋虽属于按份共有，但被告有权处分，理由如下：首先，根据2004年10月26日《拆迁补偿安置协议书》、《拆迁补偿费和购房计算单》以及2008年9月28日《拆迁补偿费和安置房购置费结算单》上显示拆迁协议上均只有郑能凤与郑斌的签名，第三人郑能波从未签署。其次，在案涉15#楼201单元安置房交付原告陈为新使用期间，第三人郑能波在11年间也未对房屋买卖的事实提出过异议。第三，2013年10月6日《拆迁安置补偿补充协议书》与2018年1月18日《拆迁补偿费和安置房购置费（预）结算单》上只有被告郑能凤的签名，而没有第三人郑能波的签名，且拆迁所获各项补贴也全部转入被告郑斌名下。第四，选房单上仅载明儒江苑现在安置的4套29层2801、26层2501、23层2201、21层2001均为郑斌的名字，而没有第三人郑能波的名字。从以上事实本院有理由推定被告郑斌与第三人郑能波已就原位于马尾区儒江路中垱41号的安置房已进行了内部约定，被告系有权处分安置房，进而本院有理由推定《房屋买卖协议书》中江滨锦城三期15#楼201单元系被告郑斌的拆迁安置房，被告郑斌签订《房屋买卖协议书》的行为系有权处分，原告与被告签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。故原告主张确认原、被告于2007年4月27日签订的《房屋买卖协议书》有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 按照《房屋买卖协议书》的约定，原告陈为新已支付购房款298300.00元，被告郑斌也将江滨锦城三期15#楼201单元交付给原告陈为新使用，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款的规定，买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。因此，对被告提出合同客观上无法履行的抗辩，本院不予采纳。 三、关于第三个争议焦点。因江滨锦城房屋质量不合格，政府已经对房屋重新安置，原合同的交易房屋产生新的替代物。2013年10月6日签订《拆迁安置补偿补充协议书》是对2004年10月26日郑斌与拆迁安置单位签订《拆迁补偿安置协议书》的补充协议，二者在合同主要内容上并无不同。因此，在《拆迁补偿安置协议书》中约定的“江滨锦城三期15#楼201单元、206单元、306单元、406单元”因属于危房而被拆迁部门重新以“儒江苑3幢2001单元、3幢2201单元、3幢2801单元、3幢2501单元”再行安置，且被告郑能凤出具收条，同意将江滨锦城三期15#201室房产变更为儒江苑期房的情况下，被告负有将《拆迁安置房买卖合同》所约定的安置房屋交付给原告的义务。在被告不明确原江滨锦城三期15#楼201单元对应是儒江苑3幢2001单元的情况下，原告主张儒江苑3幢2001单元合法合理，本院予以支持。关于协助办理不动产权证的要求，因安置房办理产权证政策性强且周期长，本院不予支持，原告可在具备办理产权证情况下另行主张。 对原告陈为新要求被告交付相应的回迁过渡费、补隔墙及卫生洁具费、安置地变更补偿费以及装修补偿费的诉讼请求。因原告委托证人倪某对江滨锦城（三期）15幢201单元的期房进行装修，故对于原告主张装修补偿费17023.00元的诉讼请求，本院予以支持。因双方签订的《拆迁安置房买卖合同》对回迁过渡费、补隔墙及卫生洁具费、安置地变更补偿费未进行约定，故对于原告主张的回迁过渡费、补隔墙及卫生洁具费、安置地变更补偿费，本院不予支持。 另，被告林香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃法律规定的诉讼权利，其消极的不作为不影响本院对证据真实性和证明效力的认定。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百零七条、第二百四十一条的规定，判决如下： 一、确认原告陈为新与被告郑能凤、郑斌、林赛凤、林香于2007年4月27签订的《拆迁安置房买卖合同》有效； 二、被告郑斌应于本判决生效之日起三十日内将位于福州市马尾区的“儒江苑3幢2001单元”交付给原告陈为新； 三、被告郑斌应于本判决生效之日起三十日内将装修补偿费17023.00元交付给原告陈为新； 四、驳回原告陈为新的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18258.87元，由原告负担2465.32元，由被告郑斌负担15793.55元。 被告应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。 如不服本判决，原告陈为新与被告郑能凤、林赛凤、林香可在判决书送达之日起十五日内，被告郑斌可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴敏东 人民陪审员  黄荣辉 人民陪审员  侯添淦 二〇一九年三月七日 书 记 员  赵雅兰 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三十六条买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。 在本解释第三十五条第一款第（三）项情形下，第三人依据物权法(?javascript:SLC（89386,0）?)第一百零六条(?javascript:SLC（89386,106）?)的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百零七条判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。 当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。 第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。 （2018）闽0105民初1112号共25页