湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终19号上诉人（原审被告）：鄢军，男，1967年8月25日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。委托诉讼代理人：陈雷，湖北京百泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄涛，男，1980年10月27日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。委托诉讼代理人：黄先俊（黄涛之父），住仙桃市。委托诉讼代理人：黄荣，湖北为维律师事务所律师。上诉人鄢军因与被上诉人黄涛房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2018）鄂9004民初3683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鄢军上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审认定事实不清。其一，黄涛不是本案的适格主体。鄢军系与黄先俊签订的《房屋租赁草签协议》及《房屋租赁合同》，且该合同的实际履行及其后的退租事宜均系黄先俊与鄢军直接沟通，故本案的合同相对方系黄先俊，而非黄涛；其二，2018年7月份以前，鄢军已通过多种方式告知黄先俊，鄢军将于2018年7月解除合同，并于2017年7月4日至5日腾退涉案房屋时，黄先俊均在场予以了默许，故鄢军不存在违约。其三，鄢军已于2017年7月5日实际腾退了涉案房屋，仅对无法搬离的热水泵设备、消防主水管二组、护杆表开户及电梯未予拆除，并在一审开庭时将房屋钥匙交予法院，如以上述设备的拆除认定房屋的实际腾退，将给鄢军带来无法挽回的经济损失，显失公平。2.一审适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”。本案中，一审法院对房屋装饰装修物根本未作处理，与上述司法解释不符。黄涛辩称，1.黄涛已向一审法院提交了黄先俊出具的书面说明一份，证实黄先俊与黄涛系父子关系，黄涛因工作原因，委托黄先俊全权处理涉案房屋的租赁事宜；另《房屋租赁草签协议》的首部亦明确载明出租方系黄涛，故黄涛系本案的适格主体。2.双方当事人并未解除合同，鄢军将可搬走的设备搬离租赁房屋，并将大门上锁，未向黄涛交付钥匙。3.本案不能认定为不可归责于双方的事由解除的合同，故不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定。4.鄢军上诉状中关于相关设备的具体价值无事实依据，且鄢军未就相关问题提起反诉，请求二审法院维持一审判决。黄涛向一审法院起诉请求：1.判令解除黄涛与鄢军签订的《房屋租赁草签协议》及《房屋租赁合同》；2.判令鄢军立即腾退建设街64号5间7层的房屋；3.判令鄢军向黄涛支付2018年7月7日至房屋实际腾退期间的租金。一审法院认定事实：黄涛委托其父亲黄先俊与鄢军先后于2011年12月29日、2012年7月7日分别签订了《房屋租赁草签协议》及《房屋租赁合同》，该协议及合同约定：黄涛将位于仙桃市龙华山办事处建设街64号5间7层房屋出租给鄢军用于经营宾馆，租赁期限为8年（从2012年7月7日起至2020年7月7日止），年租金为28万元，合同期内租金不变，每年7月1日之前一次性支付下年度租金。双方达成协议后，黄涛于2011年12月29日将房屋交付给鄢军装修后开业经营宾馆；截止至今，鄢军已将2012年7月7日至2018年7月7日的租金全部支付给了黄涛，但下一年度的租金（即从2018年7月8日至2019年7月7日期间的租金），鄢军没有按约支付给黄涛（应在2018年7月1日之前支付），黄涛因此于2018年7月26日向鄢军送达了《租金催缴告知函》，但鄢军仍一直未交纳该期间的租金。黄涛遂于2018年8月11日又向鄢军送达了《解除房屋租赁合同通知书》，但双方未就解除房屋租赁合同达成一致意见，涉案租赁房屋亦未返还黄涛。一审法院认为，黄涛与鄢军签订的《房屋租赁草签协议》及《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容符合法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，鄢军应根据约定履行支付租金的义务。关于黄涛诉请要求解除双方签订的《房屋租赁草签协议》、《房屋租赁合同》及要求鄢军腾退涉案房屋的请求，由于鄢军违约没有支付下一年度的租金，且当庭表示同意解除合同，该院对此予以支持；关于鄢军辩称，房屋漏水、不能继续装潢、无法继续租赁等问题，由于鄢军没有提供确切的证据证实，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除黄涛与鄢军签订的《房屋租赁草签协议》及《房屋租赁合同》；二、鄢军于该判决书生效后十日内，将其承租的位于仙桃市龙华山办事处建设街64号的5间7层房屋腾退给黄涛；三、鄢军向黄涛支付“从2018年7月8日起至房屋实际腾退给黄涛之日止”的租金（按年租金28万元计算）。案件受理费2000元，减半收取1000元，由鄢军负担。二审期间，双方当事人围绕上诉请求均提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，鄢军与其申请出庭作证的证人鄢烈平具有亲属关系，且鄢烈平的证言仅能证明鄢军与黄涛为解除租赁合同及转租事宜进行过沟通，不能证明双方当事人就解除合同事宜达成了一致意见，故对鄢烈平的证言，本院依法不予采信；鄢军提交的《电梯买卖合同》与《购销合同》均系复印件，无原件核对，本院依法亦不予采信。黄涛提交的6张照片，能证明除部分拆除难度较大的设施外，鄢军已将租赁房屋内的其他设施予以搬离，因鄢军对上述照片的真实性不持异议，本院依法予以采信。二审查明，2018年7月，鄢军将未形成附合的装饰装修物及相应设施搬离了租赁房屋。2018年9月30日，一审庭审结束后，鄢军将租赁房屋大门的两把钥匙要交予黄涛，但黄涛以鄢军未将租赁房屋内的物品全部搬离为由，拒绝接收钥匙；鄢军称租赁房屋内的所有物品其都不要了，黄涛仍拒绝接收钥匙，鄢军遂将钥匙放至黄涛所坐的原告席桌子上后离开，黄涛离开法庭时亦不愿接收钥匙，承办法官王建亮则将钥匙带回办公室保管至今。二审另查明，鄢军于二审中向本院书面承诺，其放弃对涉案租赁房屋内未搬离的电梯等全部设施的权利。一审查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.黄涛是否系本案的适格主体；2.鄢军是否构成违约、是否应承担相应的违约责任。针对上述争议焦点，具体分析评判如下：一、关于黄涛是否系本案适格主体的问题。涉案《房屋租赁草签协议》尾部的甲方处虽系黄涛之父黄先俊签名，但该协议首部明确载明甲方系黄涛，结合鄢军向一审法院提交的短信截图，即鄢军明确称黄涛为业主，并与黄涛协商本案纠纷，可认定鄢军明知涉案租赁合同的相对方系黄涛，而非黄先俊，故鄢军关于黄涛并非本案适格主体的上诉理由，本院依法不予采纳。二、关于鄢军是否构成违约、是否应承担相应违约责任的问题。涉案租赁合同约定的租赁期限为8年，鄢军在交纳了6年租金后，自行搬离租赁房屋，且未按约支付其后租金，构成违约。本案中，双方当事人对解除涉案《房屋租赁草签协议》及《房屋租赁合同》均无异议，故鄢军应即时腾退、交付租赁房屋，并向黄涛支付从2018年7月8日起至房屋实际返还之日止的租金。经审查，鄢军于2018年7月已将未形成附合的装饰装修物及相应设施搬离了租赁房屋，并于2018年9月30日要将房屋钥匙交付黄涛，且称租赁房屋内的所有物品其都不要了（二审中鄢军亦对此向本院作出了书面承诺），但黄涛仍拒不接收钥匙，故本案应认定租赁房屋内的所有物品已于2018年9月30日起归黄涛所有，而鄢军亦已于2018年9月30日向黄涛返还了租赁房屋。据此，本院对黄涛请求鄢军返还租赁房屋的主张，不再支持，黄涛可随时向一审承办法官王建亮领取房屋钥匙；另鄢军还应向黄涛支付2018年7月8日至2018年9月30日的房屋租金65205.48元（具体计算方式为280000元÷365天×85天）。综上，因二审出现了新的事实，鄢军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省仙桃市人民法院（2018）鄂9004民初3683号民事判决；二、解除黄涛与鄢军签订的《房屋租赁草签协议》及《房屋租赁合同》；三、鄢军于本判决生效之日起十日内向黄涛支付欠付租金65205.48元；四、驳回黄涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2000元，减半收取1000元，由黄涛负担285元，鄢军负担715元；二审案件受理费2478元，由黄涛负担1048元，鄢军负担1430元。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇一九年三月二十九日书记员 宋 捷