浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初7622号 原告（反诉被告）杭州普甬餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区五星路188号荣安大厦301-1室。 法定代表人陆磊波，该公司总经理。 委托代理人舒洪博、姚清，浙江泰杭（安吉）律师事务所律师。 被告（反诉原告）杭州香华投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区荣安大厦402室。 法定代表人王久芳，该公司董事长。 委托代理人王浙海、毛露璐，浙江导司律师事务所律师。 原告杭州普甬餐饮管理有限公司（以下简称普甬公司）诉被告杭州香华投资管理有限公司（以下简称香华公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告普甬公司于2018年8月2日向本院起诉。反诉原告香华公司于2018年11月12日向本院对反诉被告普甬公司提起反诉。本院受理后，依法由审判员张妍妍独任审判，于2018年12月5日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）普甬公司诉称：普甬公司向香华公司承租位于杭州市江干区房屋开办食堂及餐厅，为此，双方签订了相关《租赁合同》，其中约定，荣安大厦301室租赁期限至2023年9月30日止。但2018年7月19日，香华公司擅自对普甬公司承租的荣安大厦301室采取断水断电措施，导致普甬公司租赁的房屋无法经营。普甬公司认为，普甬公司承租香华公司房屋，双方租赁关系合法有效，香华公司应当履行出租人的相关义务。现香华公司在租赁期间擅自停止水电供应的违约行为使得普甬公司无法正常经营，已给普甬公司造成了巨大损失。因此，普甬公司为维护自身合法权益，特向法院起诉。请求：1、确认香华公司向普甬公司发出的两份《告知函》（落款日期为2018年7月9日及2018年8月6日）、两份《回复函》（落款日期为2018年7月12日及2018年8月31日）均无效；2、判令香华公司立即恢复对杭州市江干区房屋的水电供应；3、判令香华公司立即向普甬公司支付停水停电期间的损失（自2018年7月19日起暂算至2018年8月2日为267050元，实际要求计付至恢复供水供电之日止）；4、判令本案诉讼费用由香华公司承担。 被告（反诉原告）香华公司辩称：1、双方的租赁关系已经由香华公司在2018年7月9日发函解除，该解除函依法有效，解除理由为该房屋存在失火消防隐患、拖延房租，以及存在违规装修的情况。退一步讲，即便对方认为该解除函无效，那么之前的合同也被《解除合同协议书》解除。对于2018年10月1日开始的编号为HZ-RADS-301的《房屋租赁合同》，由于普甬公司未履行支付租金的在先合同义务，香华公司也有权提出解除合同。2、在解除合同之后，普甬公司也有腾退房屋的义务，香华公司也已经没有了供应水电的义务，普甬公司无权要求香华公司继续供应水电，也无权要求赔偿损失。 反诉原告（被告）香华公司反诉称：香华公司与原杭州市下城区方磊快餐店于2013年9月17日签订编号为HZ-RADS-01Q-ZS-0005的《房屋租赁合同》一份，约定由原杭州市下城区方磊快餐店承租位于杭州市江干区，房屋建筑面积总计1100平方米，租赁期限为2014年10月1日至2019年9月30日，并约定了各方在承租中的各项权利义务。之后，双方于2015年1月7日签署了《房屋租赁补充协议》一份，确认由普甬公司承租上述房屋，租赁期限为2015年10月1日至2020年9月30日，除约定了租金以及支付方式之外，合同其他条款按照原合同执行。2017年11月21日，普甬公司向香华公司提出退租申请，据此双方签署《解除合同协议书》一份，约定前述租赁合同从2018年9月30日开始正式解除，租赁关系结束，普甬公司增设的附属设施设备，应在合同终止前撤走，恢复房屋原状；如逾期搬迁的，滞留于租赁物内的物品均视为普甬公司的废弃物；普甬公司应在解约后1个月内将在租赁地址注册的公司办理工商注销或迁离的相关手续。就2018年10月1日之后上述房屋的再次承租事宜，双方签署了合同编号为HZ-RADS-301的《房屋租赁合同》一份，该合同约定租赁期限为5年，即自2018年10月1日起至2023年9月30日止；普甬公司应在2018年10月1日前支付15万元的定金（承租后，该定金转为履约保证金）；第一期租金即首期租金30万元应于2018年10月1日前支付；普甬公司不交付租金一个月以上的，该合同自动解除；如不履行合同所定的义务或出现合同规定的合同解除情形或行为导致本合同解除的，违约方应向对方支付违约金为225000元；合同并就双方其他权利义务做出了详细约定。同时，双方就该合同还签署了《房屋租赁补充协议》一份，其中约定普甬公司应按约支付租金，逾期付款在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，普甬公司按日向香华公司支付逾期应付款千分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，香华公司有权解除合同，香华公司解除合同的，除上述违约金之外，同时普甬公司已付租金、保证金不退；补充协议并就其他相关事项做出了补充约定。2018年7月9日，因普甬公司存在厨房失火、经常性拖欠支付租金、未按规定审批装修方案等原因，香华公司发函解除双方的租赁关系，但普甬公司回函坚持要求继续承租房屋且拒绝搬迁、腾退。截至目前，普甬公司既没有按照香华公司发出的《告知函》以及双方签署的《解除合同协议书》之约定办理租赁房屋的腾空、恢复原状、迁离在该地址注册的公司等约定事项；也没有按照编号为HZ-RADS-301的《房屋租赁合同》支付定金以及首期租金，对于之前已经实施的装修方案也未按约履行审批手续。香华公司认为，普甬公司的行为已经构成违约，香华公司有权解除租赁关系，普甬公司应承担相应的违约责任并将承租的房屋按照原状返还予香华公司。请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签署的合同编号为HZ-RADS-301的《房屋租赁合同》及相应的《房屋租赁补充协议》；2、判令被反诉人将承租的杭州市江干区的房屋返还予反诉人；3、判令被反诉人支付自2018年10月1日起至房屋实际返还之日止按每月50000元计算的租金或房屋占有使用费（暂计至2018年10月31日为50000元），并支付违约金243000元；4、判令诉讼费用由反诉人承担。 原告（反诉被告）普甬公司辩称：首先，对于2018年7月9日的函件，普甬公司不存在违约行为，双方租赁关系并未解除。香华公司发函解除双方合同关系不能成立，且该份合同租期到2018年9月30日已经履行完毕了。其次，香华公司在履行合同过程中，不存在任何违约行为。香华公司提到的普甬公司存在的情况，不符合合同法的规定，也不符合合同中约定的情形，因此香华公司的反诉无效，也不得要求普甬公司腾退房屋。第三，合同编号为HZ-RADS-301的《房屋租赁合同》及相应的《房屋租赁补充协议》约定的付款义务问题，由于香华公司对我方停止供水供电，导致我方无法正常经营，才暂时中止履行支付租金的义务，普甬公司也已经在2018年8月28日发函告知。最后，对于香华公司的诉请，因为房屋停水停电，给我方造成了重大损失，因此理应驳回反诉的全部诉讼请求。 本案经审理查明的案件事实如下： 一、关于301室的租赁合同情况。 1、2013年9月17日，出租方（甲方）荣和置业集团有限公司与承租方（乙方）杭州市下城区方磊快餐店签订《房屋租赁合同》一份，编号：HZ-RADS-01Q-ZS-0005，租赁标的为杭州市江干区五星路188号荣安大厦三层部分，建筑面积1100平方米，租赁期间为2013年10月1日至2019年9月30日；6个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。 2、2015年1月7日，出租方香华公司（甲方）与承租方普甬公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：承租方普甬公司（原杭州市下城区方磊快餐店）承租香华公司（原杭州荣和置业集团有限公司）301室作为大厦配套职工食堂，原合同期限从2013年10月1日至2019年9月30日，现因经营调整，需对食堂装修做全面整改，出租期限改为2015年10月1日至2020年9月30日；等等。 3、普甬公司（乙方）与香华公司（甲方）曾签订《解除合同协议书》一份，约定：双方于2013年10月1日签订杭州荣安大厦301《房屋租赁合同》，所签订的租赁期为2013年10月1日至2020年9月30日止，现因乙方重新装修，需要重新签订合同，要求提前解除原先租赁合同；现乙方301的租金付至2017年9月30日为止；双方租赁合同从2018年9月30日开始正式解除，租赁关系结束；甲方退还租赁保证金15万元，乙方在原先合同到期前应按期缴纳相应房租，乙方无异议；等等。 4、出租方香华公司（甲方）与承租方普甬公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，编号为HZ-RADS-301，出租房屋为杭州市江干区（建筑面积1100平方米）；租赁期限为2018年10月1日至2023年9月30日；甲方应于2018年10月1日前向乙方交付该房屋，并办理书面交付手续；本项目的保证金15万元，双方签订本合同同时，乙方须支付上述保证金，并作为合同生效的必要前提；前二年的租金为60万元/年，第三年租金66万元，第四年租金72万元，第五年租金79.5万元；租金以6个月为一个缴租期，首付租金30万元应于2018年10月1日前支付；乙方不交付租金1个月以上的本合同自动解除，造成甲方损失的，乙方应予赔偿；未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋结构进行装修的，甲方有权解除合同；租赁期间双方都不得无故提前解除合同，如不履行本合同所定的义务或出现本合同规定的合同解除情形或行为导致本合同解除的，违约方应向对方支付违约金为225000元；等等。 二、关于102室的租赁合同情况。 1、2014年5月15日，出租方（甲方）荣和置业集团有限公司与承租方（乙方）普甬公司签订《房屋租赁合同》一份，编号：HZ-RADS-102，租赁标的为杭州市江干区五星路188号荣安大厦102室，建筑面积469.47平方米，租赁期间为2014年6月1日至2019年12月31日。 2、普甬公司（乙方）与香华公司（甲方）曾签订《解除合同协议书》一份，约定：双方于2014年6月1日签订杭州荣安大厦102《房屋租赁合同》，所签订的租赁期为2014年6月1日至2019年12月31日止，现因乙方重新装修，需要重新签订合同，要求提前解除原先租赁合同；现乙方102的租金付至2017年12月31日为止；双方租赁合同从2017年12月31日开始正式解除，租赁关系结束；甲方退还租赁保证金2.5万元；等等。 3、出租方香华公司（甲方）与承租方普甬公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，编号为HZ-RADS-102，出租房屋为杭州市江干区五星路188号荣安大厦102室（建筑面积469.47平方米）；租赁期限为2018年1月1日至2022年12月31日；甲方应于2018年1月1日前向乙方交付该房屋，并办理书面交付手续；租赁期间双方都不得无故提前解除合同，如不履行本合同所定的义务或出现本合同规定的合同解除情形或行为导致本合同解除的，违约方应向对方支付违约金为52500元；等等。 三、补充协议情况。 出租方香华公司（甲方）与承租方普甬公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》一份，对编号分别为HZ-RADS-301、HZ-RADS-102的合同补充约定：乙方应按两份合同约定时间支付租金，逾期付款在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，除第1款中约定的违约金之外，同时乙方已付租金、保证金不退；等等。 四、租金支付情况。 301室房屋2017年10月1日至2018年3月31日租金应付时间为2017年9月20日，实际付清时间为2017年12月7日。2018年4月1日至9月30日租金应付时间为2018年3月20日，实际付清时间为2018年5月12日，香华公司于2018年5月14日开具租赁费发票； 102室房屋租金已付至2018年12月31日，香华公司已开具发票。 五、装修情况。 普甬公司对承租的301室房屋进行装修，于2018年5月14日通过消防备案。2018年6月1日由香华公司出具《关于301租户室内下水管改造的同意书》。 2018年6月26日，物业公司向普甬公司发出《整改通知单》，要求普甬公司提供三楼装修方案和三楼厨房排水、隔油方案，并对厨房位置进行整改。 六、失火情况。 2018年6月3日，普甬公司承租的301室房屋内厨房油锅起火，后使用灭火器扑灭。 七、停水停电情况。 香华公司对上述301室房屋于2018年7月19日开始停止供水供电至今。 八、往来函件情况。 2018年7月9日，香华公司向普甬公司发出《告知函》，表示因2018年6月3日厨房起火、最近一期租金经多番催缴延迟近2个月才缴纳、未提供书面装修消防审批资料、设计图纸、水电图纸、厨房排水管线图、隔油池施工方案等材料自行装修等原因，双方301室《租赁合同》（合同编号HZ-FADS-301）自2018年7月9日起正式解除，十日内完成搬迁、腾退义务等。香华公司在本案诉讼中陈述，该份《告知函》中对合同编号陈述错误，其本意欲解除双方当时正在履行的租赁合同。 2018年7月10日，普甬公司发出《回复函》，表示不同意解除301室的租赁合同，要求继续履行。 2018年7月12日，香华公司发出《回复函》，表示坚持解除租赁合同。 2018年7月18日，普甬公司发出《答复函》，表示坚决不同意解除合同。 2018年8月6日，香华公司发出《告知函》，要求普甬公司收到函件15日内完成搬迁、腾退义务。 2018年8月7日，普甬公司发出《回复函》，表示不同意解除合同，已经提起诉讼。 2018年8月28日，普甬公司发出《关于中止履行支付租金义务的告知函》，表示因香华公司擅自违约，单方采取强制停水停电的措施导致无法使用承租的102室及301室房屋，自本函发出之日起，中止履行支付租金义务，待香华公司恢复供水供电使普甬公司能够正常使用承租房屋之日起再履行支付租金的义务。 2018年8月31日，香华公司发出《回复函》，表示落款日期2018年8月28日《告知函》收到，再次重申301室租赁关系已于2018年7月9日正式解除，也于2018年8月6日去函要求15日内完成搬迁、腾退，102室一直履行相关义务不存在违约行为。 上述事实有普甬公司提供的房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、发票、消防备案登记表、下水管道改造同意书、函件、解除合同协议书，香华公司提供的房屋租赁补充协议、解除合同协议书、整改通知单、房租续交通知书、客户回单，以及双方当事人的当庭陈述为证。 本院认为，本案双方当事人就涉案的102室、301室房屋租赁事宜先后签订多份合同，首要争议焦点为香华公司是否有权解除租赁合同的问题。 一、香华公司2018年7月9日《告知函》及其后陆续发出的《告知函》、《回复函》能否产生解除租赁合同法律效果问题。 本案中，香华公司陈述其于2018年7月9日发出《告知函》，解除了当时正在履行的301室的房屋租赁合同。虽然普甬公司主张其根据《告知函》文意理解香华公司欲解除的是双方签订的最后一份（即租期从2018年10月1日）租赁合同，但不影响本案首先判断香华公司是否有权解除当时正在履行租赁合同的问题。香华公司陈述其解除理由为普甬公司存在逾期支付租金1个月以上、擅自改变房屋结构进行装修的行为，以及房间失火存在消防安全隐患。 关于逾期支付租金的问题，根据香华公司的陈述，应付租金日期分别为2017年9月20日和2018年3月20日，实际支付租金日期分别为2017年12月7日和2018年5月14日。香华公司于2018年7月9日发出《告知函》宣布解除租赁合同，距离普甬公司最近一次应付租金日期已超3个月，也即即便普甬公司延期支付租金的行为存在，香华公司也未能及时主张解除合同，在3个月后再以该理由解除双方租赁合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于擅自改变房屋结构进行装修的问题，虽然普甬公司存在对涉案房屋进行装修的事实，但普甬公司否认其装修需要改变房屋结构，而香华公司对此也未能提供证据予以证明，故香华公司据此主张解除双方租赁合同，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于消防安全隐患的问题，虽然普甬公司承租的301室房屋发生过火情，但香华公司也确认起火并未造成严重损害，不能仅以普甬公司使用案涉房屋发生过火情即认为其违反了消防安全的附随义务，香华公司据此要求解除租赁合同亦缺乏事实和法律依据。 综上，本院认为，香华公司2018年7月9日《告知函》及其后的多份《告知函》、《回复函》，宣布单方面解除双方对于301室房屋的租赁合同，缺乏依据，不能产生解除租赁合同的法律效果。对于普甬公司要求判决确认告知函无效的诉讼请求，实质解决香华公司单方宣布解除合同的效力问题，因本案已有论述，故无需作为判项表述。 二、香华公司停止对案涉301室供水供电的法律责任问题。 鉴于上述本院论述认为香华公司无权单方宣布解除双方之间的租赁关系，则2018年7月19日香华公司擅自停止对普甬公司承租的房屋供水供电，属于违约行为，普甬公司有权要求香华公司承担违约责任。 因双方租赁合同等一系列文件均确认普甬公司承租案涉102、301室房屋用于餐饮经营，故水、电供应对于普甬公司而言属于使用案涉房屋的必要条件。因普甬公司承租102室、301室共同经营，而餐厅设置在301室内，故香华公司对301室停水停电的行为，必然会导致普甬公司不能正常使用301室及102室，由此造成的损失，应当由香华公司承担。 对于具体损失确定的问题，因停水停电期间无法正常使用承租房屋，故案涉租赁房屋在香华公司擅自断水断电期间的已付租金属于普甬公司的实际损失。即2018年7月19日起至恢复301室供应水电止，普甬公司已经支付的租金属于其实际损失，尚未支付的租金因实际损失未产生，故不应计算。 对于普甬公司主张的经营利润损失和工人工资损失问题，本院认为，工人工资本身即属于企业运营成本的一部分，普甬公司在主张经营利润的同时又主张人工成本，可能存在重复计算的问题。而且，普甬公司提供的收银系统证据仅为其收入情况，不足以证明其平均利润情况；普甬公司提供的工人工资领取凭证缺乏劳动合同、打款凭证、代扣代缴税款等材料印证，也无法合理解释停业时段各工人收入水平无变化以及具体构成之间的矛盾，故本院无法以普甬公司提供的该部分证据来确定其实际损失。鉴于普甬公司承租案涉房屋用于对外经营在不能使用承租房屋时必然会有经营损失，而其经营规模及规范程度所限又无法提供充分证据证明损失具体金额的情况下，本院酌情参考双方对案涉两间房屋的最后一份租赁合同约定的违约金确定香华公司的赔偿责任。 三、香华公司是否有权主张解除双方最后一份租赁合同的问题。 香华公司主张解除2018年10月1日起租的301室的租赁合同，理由为首期租金30万元未能在2018年10月1日前支付，定金15万元未能在2018年10月1日前支付，未经同意进行装修。 关于首期租金支付的问题，本院认为，在香华公司停止供水供电后，普甬公司于2018年8月28日向香华公司发出《关于中止履行支付租金义务的告知函》，表示因香华公司擅自违约单方采取强制停水停电的措施导致无法使用承租的102室及301室房屋，故中止履行支付租金义务。香华公司虽否认收到该份函件，但在此后的回复函中明确收到落款日期为2018年8月28日的函件，在香华公司不能合理解释的情况下，本院确认该份函件已由香华公司收悉。因香华公司单方停水停电构成违约，普甬公司停止支付租金属于其行使抗辩权的行为，双方虽先后签订多份租赁合同，但租赁时间相互衔接，租赁标的一致，香华公司亦陈述2018年10月1日无需重新办理房屋交付手续，故普甬公司的抗辩权可以延续至2018年10月1日起租的租赁合同，香华公司据此主张普甬公司违约本院不予支持。 关于普甬公司未支付定金的问题，普甬公司解释为沿用上一份租赁合同的定金，与双方无需重新办理房屋交付手续的陈述相吻合，且前一份租赁合同的定金双方也未办理返还手续，故对香华公司据此主张解除合同，本院亦不予支持。 关于未经同意进行装修的问题，本院认为，实际上香华公司在2018年7月即对案涉房屋停水停电，故不可能存在双方履行2018年10月1日起租的租赁合同过程中存在未经出租人允许的装修活动，故对香华公司该项主张不予采纳。 综上，香华公司主张单方解除双方前后多份租赁合同均无合法依据，应当恢复对案涉房屋的水电供应，并赔偿普甬公司的合理损失，同时，对香华公司的反诉请求本院均不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）杭州香华投资管理有限公司在本判决生效之日起三日内恢复杭州市江干区房屋的水电供应； 二、被告（反诉原告）杭州香华投资管理有限公司返还（反诉被告）杭州普甬餐饮管理有限公司停水停电期间已付租金人民币121656元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告（反诉原告）杭州香华投资管理有限公司赔偿原告（反诉被告）杭州普甬餐饮管理有限公司停水停电期间损失人民币277500元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告（反诉被告）杭州普甬餐饮管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）杭州香华投资管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币5306元，减半收取人民币2653元，由被告（反诉原告）杭州香华投资管理有限公司承担；按规定减半收取的反诉案件受理费人民币2847.50元，由反诉原告杭州香华投资管理有限公司承担。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  张妍妍 二〇一九年三月八日 书记员  耿雨秋