陕西省西安市中级人民法院        陕西省西安市中级人民法院民  事   判  决   书 （2019）陕01民终865号上诉人（原审被告）：刘文涛，男，1983年XX月XX日出生，汉族，西安建工集团职工，住西安市雁塔区，现住西安市临潼区。委托诉讼代理人：刘法宪，男，1956年12月8日出生，汉族，陕西省延安市黄龙县人民法院退休干部，住陕西省黄龙县，现住西安市临潼区。被上诉人（原审原告）：西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司，住所地西安市临潼区（银顶今城院内）。负责人：胡东平，该分公司总经理。委托诉讼代理人：杨红军，男，1966年12月28日出生，汉族，该公司职工，住陕西省渭南市临渭区，现住该公司。上诉人刘文涛因与被上诉人西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司（以下简称铁锋物业临潼分公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院(2018)陕0115民初3541号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘文涛上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回铁锋物业临潼分公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由铁锋物业临潼分公司负担。事实和理由：其入住名仕公馆小区时是与西安铁锋物业管理有限责任公司名仕公馆管理处签订的前期物业服务合同，名仕公馆管理处于2017年7月撤出小区向小区业主委员会移交财产时，移交方仍然是名仕公馆管理处，其在此间的交费只能交给名仕公馆管理处，一审认为其应当知道铁锋物业临潼分公司向其提供物业服务，不符合事实。合同约定水费、卫生费是代收代缴，名仕公馆管理处并非债权人，不具备原告主体资格。自2014年1月起，其因与名仕公馆管理处有纠纷，停止交纳物业费至名仕公馆管理处撤出小区。因此，2015年以前的物业费已超过诉讼时效，一审认定其此间仍交纳了电梯费等费用，履行了合同义务，构成诉讼时效中断，系偷换概念。一审判决认定的滞纳金无合同依据及法律依据。铁锋物业临潼分公司辩称，在西安铁锋物业管理有限责任公司与刘文涛签订物业服务合同的情况下，由其为涉案小区提供了多年物业服务，期间刘文涛已向其交纳部分电梯等费用，以实际行为接受了其提供的物业服务。设立名仕公馆管理处系为了小区管理方便，相关发生法律效力的法律文书已认定其具有经营和诉讼主体资格。其每年在小区内张贴公告，催促小区业主及时交纳物业费等费用，刘文涛作为小区业主，长期接受其提供的物业服务，一审法院在此基础上认定诉讼时效中断符合法律规定。前期物业服务合同对违约金有明确约定，一审调整后计算的违约金数额符合法律规定。一审判决认定事实清楚，处理正确，请求驳回刘文涛的上诉请求。   铁锋物业临潼分公司向一审法院起诉请求：1.刘文涛支付物业、卫生、电梯、水等费用及违约金共计6802.93元；2.诉讼费由刘文涛负担。一审法院认定事实：刘文涛系西安市临潼区XX小区XX号楼XX单元XX室业主。铁锋物业临潼分公司系西安铁锋物业管理有限责任公司成立的分公司，为刘文涛在内的临潼区名仕公馆小区业主提供物业服务至2017年7月31日。刘文涛与西安铁锋物业管理有限责任公司签订的前期物业服务协议第十三条第1款载明，“受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费不属于物业管理企业应收的物业管理服务费用）。”第二十二条载明，“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交所欠费用，并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或对甲方提起民事诉讼。”刘文涛于2014年1月起未交纳物业费，于2017年1月起未交纳电梯费、水费、卫生费。截至2017年7月31日，刘文涛尚欠物业费3689.12元、电梯费200.18元、卫生费42元、水费36.3元，滞纳金1230.42元。一审法院认为，本案的争议焦点：1.铁锋物业临潼分公司作为原告主体是否适格；2.铁锋物业临潼分公司的诉讼请求是否已超过诉讼时效；3.前期物业服务协议第二十二条效力。关于争议焦点1，（2017）陕0115民初404号民事判决、（2017）陕01民终10389号民事判决、（2018）陕民申1859号民事裁定等生效法律文书认定铁锋物业临潼分公司为名仕公馆小区提供物业服务，且庭审时刘文涛承认曾向铁锋物业临潼分公司交纳物业等费用，故刘文涛应当知道铁锋物业临潼分公司向其提供物业服务。刘文涛辩称铁锋物业临潼分公司主体不适格，于法无据。前期物业服务协议中已约定水费、垃圾处理费的代收代缴，刘文涛已签字确认。现刘文涛自2017年1月起未向任何部门交纳水费、垃圾处理费，铁锋物业临潼分公司依前期物业服务协议代收水费、垃圾处理费，符合该合同约定。刘文涛辩称铁锋物业临潼分公司主张该部分费用主体不适格，于法无据。关于争议焦点2，2014年1月至2016年12月刘文涛以和铁锋物业临潼分公司有纠纷为由，未交纳物业费，但刘文涛仍向铁锋物业临潼分公司交纳电梯费等费用。刘文涛履行合同约定的义务，交纳部分费用，构成本案诉讼时效的中断，故本案起诉时尚未超过诉讼时效。刘文涛认为2014年1月至2015年9月的物业费已超过诉讼时效，于法无据，依法不予采信。关于争议焦点3，刘文涛认为前期物业服务协议未约定物业公司的违约责任，应属无效格式条款。本案中，前期物业服务协议对甲、乙方违约责任均有约定，且刘文涛争议的前期物业服务协议第二十二条仅约定刘文涛违约责任，未免除或者限制铁锋物业临潼分公司的责任，该条款不具有法定的无效事由，故对刘文涛的辩解依法不予采信。合法的物业服务合同受法律保护。业主从开发商处接收房屋时起，就实际占有了房屋，并享有了业主权利，因此，铁锋物业临潼分公司可依据合同向刘文涛收取物业服务费。铁锋物业临潼分公司依约向刘文涛在内的业主提供物业服务至2017年7月31日，刘文涛应及时支付物业费、电梯费、卫生费、水费、违约金等费用。铁锋物业临潼分公司主张的违约金过高，酌定减半计算。刘文涛主张铁锋物业临潼分公司按一级物业标准收费，未提交相应证据，应承担举证不能的责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：刘文涛于本判决生效之日起十日内给付西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司截至2017年7月31日的物业费3689.12元、电梯费200.18元、卫生费42元、水费36.3元，滞纳金1230.42元，合计5198.02元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由刘文涛负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院作出的（2017）陕01民终10389号民事判决认定，西安铁锋物业管理有限责任公司与陕西朗钜置业有限公司签订有前期物业服务合同，铁锋物业临潼分公司系西安铁锋物业管理有限责任公司依法设立的分公司，铁锋物业临潼分公司有权依据合同约定和营业执照核定的经营范围对名仕公馆进行物业管理，铁锋物业临潼分公司对名仕公馆进行了物业管理服务。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，西安铁锋物业管理有限责任公司与陕西朗钜置业有限公司签订有前期物业服务合同，铁锋物业临潼分公司系西安铁锋物业管理有限责任公司依法设立的分公司，铁锋物业临潼分公司有权依据合同约定和营业执照核定的经营范围对涉案名仕公馆小区进行物业管理，故铁锋物业临潼分公司作为本案原告诉讼主体适格。经查，铁锋物业临潼分公司已依约向包括刘文涛在内的相关小区业主提供物业服务至2017年7月31日，故刘文涛亦应支付铁锋物业临潼分公司截至此间的物业费3689.12元、电梯费200.18元、卫生费42元、水费36.3元。铁锋物业临潼分公司主张的违约金过高，一审酌定减半计算为1230.42元，于法有据，并无不妥。铁锋物业临潼分公司提供物业服务的行为在其撤出涉案小区之前一直处于持续、不间断状态，刘文涛上诉称2015年以前的物业费已超过诉讼时效，理由不能成立。综上所述，刘文涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘文涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜 亦 君审 判  员  赵 羽 嘉                        审 判  员  林    瀚二Ｏ一九年三月二十一日书 记 员 张小赛