西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院        西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2018）陕0103民初13198号原告：胡文芳，女，汉族，1974年7月14日出生，西安市莲湖民族幼儿园职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：常宁宁，陕西宝伦律师事务所律师。被告：龙钢，男，汉族，1955年3月11日出生，陕西日报社退休职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：李超华，陕西九成宫律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔元谋，陕西九成宫律师事务所律师。第三人：白亚文，女，汉族，1971年3月18日出生，陕西日报社职工，住西安市碑林区。    第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区东间。 法定代表人：何璐，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩珍珍，女，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：冯浩然，男，该公司员工，住该公司。原告胡文芳与被告龙岗、第三人白亚文、第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡文芳、委托诉讼代理人周飞翔、常宁宁、被告龙岗之委托诉讼代理人李超华、第三人白亚文、第三人地建公司委托诉讼代理人韩珍珍、冯浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡文芳向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认原告和被告2016年5月5日达成的转让“南山花园”3号楼1单元4层西户购房指标的口头协议合法有效；2．请求法院判令被告协助原告在第三人处办理《南山花园商品房认购协议》的更名手续；3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团合作开发建设“南山花园”项目，该项目位于西安市长安区XX路以西，文苑中路以东，西长安街以南，西安水务集团以北。被告系陕西日报传媒集团职工，拥有“南山花园”顼目的住房购房指标，经第三人白亚文介绍，原告和被告2016年5月5日达成转让南山花园购房指标的口头协议，约定被告将购房指标转让于原告，转让费为4万元，后续的购房款由原告向第三人陕西地建房地产开发有限公司交纳。当日，原告按约通过第三人白亚文向被告支付转让款4万元，并和被告共同到第三人地建公司处，由原告向第三人地建公司支付房屋认购款5万元，以被告名义与第三人地建公司签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0323）。协议约定认购第三人开发的“南山花园”3号楼1单元4层西户商品房，建筑面积为156平方米，认购单价为3980元／平米。2016年8月23日，原告按约向第三人支付房款74176元。现被告拒不协助原告办理更名手续。原告认为，双方签订的转让“南山花园”3号楼1单元4层西户商品房购房指标的协议不违反法律的强制性规定，具有法律效力。被告应当根据第三人的通知协助原告办理认购协议的更名手续。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。根据法庭的调查，及原、被告双方的证据，可以证明被告龙钢向原告转让南山花园房屋认购资格的事实。通过庭审中向地建公司发问，以及地建公司于2018年7月20日、2018年7月25日先后下发的通知，均是针对的认购人，并非是基于陕报社职工的家庭。所以被告妻子吕某某对该房屋认购资格并不享有任何权利，该房屋认购仅仅是基于职工身份关系所获得的一种专属性权利,不属于夫妻共同财产,被告龙钢有权利对该房屋认购资格进行转让。被告妻子是否知情并不影响龙钢转让认购资格的效力。原、被告双方之间所达成的口头协议仅仅是低于市场价格的房屋认购资格。地建公司和陕报社的内部文件（告示）不能约束被告的这一权利。双方之间也不涉及合同权利义务的概括转让，所以也无需征得地建公司的同意。况且地建公司在签订南山花园商品房认购协议时，协议内容第四条已明确赋予了日报社职工有进行房屋认购资格更名的权利，从事实上也默认了房屋指标是可以转让的。而且目前我们国家除经济适用房、XX队XX房之外并没有法律关于该购房指标禁止性转让的规定。法无规定即自由。法院对于原、被告双方达成的口头协议应当认定合法有效。1、本案并非房屋转让纠纷，而是购房资格转让纠纷。结合本案，被告龙钢转让仅获得4万元转让费，与市场上房屋价格相去甚远，因而可以确定被告向原告转让的是购房资格而非房屋本身。2、陕西日报社和地建公司的通知，并不影响本案合同效力。合同法确立了鼓励交易的原则。对合同效力一般不轻易做无效认定。根据最高人民法院关于适用合同法若干问题解释（一）第四条，即法律无明文禁止，即为可以。即使有被告单位或地建公司的内部规定也不能成为合同无效的理由。3、因无权处分订立的买卖合同，无权处分不影响买卖合同的效力。法律依据是最高院买卖合同司法解释第三条第一款。被告龙岗辩称，被告方认为2016年5月5日所约定的口头协议无效，因为龙钢当时并未征得其妻子同意。对原告陈述的事实无异议。被告认为达成的口头协议无效，被告购房资格产生是基于被告42年工龄、职称等诸多因素。该购房资格可为被告带来一定的财产性权益。因该财产性权益，产生于被告与其配偶婚内故属于被告与其配偶的共同财产。因被告与原告达成转让购房资格口头协议时，被告其配偶不同意，事后也未追认，所以该口头协议无效。被告也无义务继续配合原告办理房屋其他手续。被告白亚文称，我找的是龙钢的女儿龙某某，龙某某给我说叫我拿4万元，我就给胡文芳说了，每次地建公司要求出具委托书等，龙某某都按照地建公司的要求办理了。第三人地建公司称，我们对本案原、被告口头约定的事宜均不清楚。我公司会依据法院的生效判决配合法院执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告龙岗对原告胡文芳在本案中主张的事实无异议，故本院对原告主张的事实上予以确认。另查明，2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知后，被告拒绝办理认购协议更名手续。原告遂向本院起诉。2018年8月13日原告向第三人交纳保证金286264元。本院认为，被告作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给原告，双方达成的口头协议并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的口头协议应为有效。被告辩称，被告购房资格可为其带来一定的财产收益，该财产性权益产生于婚姻存续期间，属夫妻共同财产；被告与原告达成转让购房资格口头协议未征得被告妻子同意，该口头协议无效。被告所取得的认购资格是基于陕西日报传媒集团职工身份，其认购顺序号是根据职工工龄、职务、职称等因素确定的。无论是认购资格的取得，还是认购顺序号的确定均与职工配偶无关，该项权利属于陕西日报传媒集团职工的专属性权利。被告作为认购人，可以独立行使认购资格转让的权利，无需征得配偶的同意。虽然因处分认购资格取得的财产收益应视为夫妻共同财产，但不能因此认为该权利应由夫妻共同享有。从另一层面来看，本案纠纷为认购资格转让纠纷，而非商品房买卖纠纷。原告作为认购资格受让人，其交易的相对人为认购人本人，其在交易时只需查明认购人的真实身份即可，不应给其增加更多的注意义务。故被告的抗辩理由不能成立。本案原、被告就转让南山花园商品房认购资格达成口头协议后，原告已履行了付款义务，而办理认购协议更名手续是被告履行合同应尽的义务。就原告以被告名义与第三人签订的《南山花园商品房认购协议》的性质而言，该认购协议具备商品房预售合同的主要内容，且第三人已按照约定收受购房款，该认购协议应当认定为商品房预售合同。该认购协议约定：“在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。”该约定应视为第三人地建公司概括的意思表示。从合同解释的角度来看，该约定中“变更实际购买人”既可以理解为认购人在家庭成员中转让认购资格而变更实际购买人，亦可以理解为认购人向其它人转让认购资格而变更实际购买人。该约定表明地建公司对转让认购资格不持异议。诉讼中地建公司亦明确表示，会依据法院的生效判决配合法院执行。故本案原、被告达成的转让认购资格的口头协议，构成合同权利义务的概括转让。原告作为合同权利义务概括转让的受让人，当然取得《南山花园商品房认购协议》当事人的地位。虽然双方在达成口头协议时未对该认购协议更名形成具体约定，但根据诚实信用原则，办理认购协议更名手续是本案被告的合同附随义务，亦是认购资格转让协议履行的必要内容。而从《南山花园商品房认购协议》履行的情形来看，原告于2016年5月5日以原告的名义与第三人地建公司签订该认购协议，并于当日向地建公司交付了认购款5万元。同年8月23日原告按约向地建公司交付房款74176元。从以上认购协议履行的事实来看，原告已取得实际认购人的地位。基于以上事实，根据诚实信用原则，被告亦有义务协助原告办理该认购协议更名手续。而被告以转让购房资格口头协议时未征得妻子同意为由拒绝履行合同义务，已构成违约。现原告要求确认双方达成的口头协议合法有效，请求判令被告协助原告在第三人处办理认购协议更名手续，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、原告胡文芳与被告龙岗于2016年5月4日达成的转让“南山花园”商品房认购资格的口头协议有效。二、被告龙岗于本判决生效之日起十五日内协助原告胡文芳在第三人陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。案件受理费800元由被告龙岗负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十五日内直接给付原告800元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判  长      李 军 安人民陪审员     崔 来 军人民陪审员     单 军 田二〇一九年三月五日书 记  员     李 晨 鹏   9