新民市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽0181民初2874号 原告（反诉被告）：何维（曾用名何威），男，1966年2月14日出生，汉族，住址新民市。 委托代理人：王涛，男，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：辽宁天富实业发展有限公司（以下简称天富公司），住所地沈阳市和平区中山路**。 法定代表人：黄晓东，男，系董事长。 被告：黄晓东，男，1969年3月26日出生，汉族，住址沈阳市和平区。 二被告委托代理人：高劲松，男，辽宁申扬律师事务所律师。 原告何维诉被告天富公司、被告黄晓东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李悦独任审判，于2017年7月10日公开开庭进行了审理，被告天富公司于同日提出反诉。因本案案情复杂，本院于2017年9月4日依法作出（2017）辽0181民初2874号民事裁定，将本案转入普通程序审理，由审判员曹娜担任审判长并主审，与代理审判员李悦、人民陪审员马红军组成合议庭，于2017年9月25日公开开庭进行了审理。原告何维及委托代理人王涛，被告天富公司及被告黄晓东的委托代理人高劲松到庭参加诉讼。本案已审理终结。 原告何维诉称，2014年8月16日，原告与被告天富公司签订《协议书》，协议约定，原告将所拥有的位于新民市的房屋土地出租给被告天富公司，租赁期限一年，自2014年8月16日至2015年8月15日止，年租金为80,000.00元，租赁期间发生的水电费及设备维修费用由被告天富公司承担。租赁协议签订后，被告天富公司已向原告支付了80,000.00元租金。第一年租赁期满后，原告与被告天富公司又重新签订了一份租赁协议，租赁期限截止至2016年8月15日止（租赁期限一年），被告天富公司又向原告支付了第二年的租金80,000.00元。但第二次租赁协议期满后，原告与被告天富公司没有再签订新的租赁协议，被告天富公司至今仍占用原告的房屋土地拒不返还，原告多次告知被告天富公司腾退房屋均遭拒绝。被告黄晓东为被告天富公司的实际控制人和法定代表人。为维护原告自身合法权益，原告诉至法院，请求法院判令二被告立即向原告腾退返还位于新民市的房屋土地（以原告提供的附图为准），判令二被告向原告支付自2016年8月16日起至实际返还之日的房屋土地的占有使用费（占有使用费数额比照租赁协议以每月6,666.67元计算），本案诉讼费用由二被告承担。 另外，原告购买时案涉房屋时，该房屋没有产权证，现在房屋的所有权证正在办理过程中。原告购买房屋时原合同约定的房屋，即原学校前12间已经扒掉，原告在使用土地范围内又修建了3间平房。案外人沈阳福乾源粮食贸易有限公司在使用案涉房屋及土地时将北侧边界扩大了，扩大的面积原告不清楚，原告购买房屋的原始北侧边界是到现在场地中间西侧食堂用房向北大约10米的位置，因此原告要求二被告返还的房屋为4幢及4幢房屋所占用的土地，及原告提供照片1中房屋北山墙向北10米范围内的土地。 被告天富公司辩称，被告天富公司就案涉房屋及土地与案外人沈阳福乾源粮食贸易有限公司签订了厂房、厂区的租赁合同，现经被告天富公司了解，案涉房屋及土地是案外人沈阳福乾源粮食贸易有限公司的房屋土地，案外人沈阳福乾源粮食贸易有限公司已经依法取得了房屋租用范围的土地使用权，并办理了土地上5幢房屋的房屋所有权证（其中4幢为原告要求返还的房屋）。因此原告陈述情况与事实不符，被告天富公司不同意原告的诉讼请求。 被告黄晓东辩称，被告黄晓东与原告没有租赁关系，所以本案与被告黄晓东没有关系。被告黄晓东虽然是被告天富公司的法定代表人，但是现在原告要求被告天富公司返还腾让房屋，被告黄晓东并未与原告形成任何租赁关系，被告黄晓东做为自然人主体，做为被告不适格。其余答辩意见同被告天富公司一致。 被告（反诉原告）天富公司反诉称，反诉原告租用案外人沈阳福乾源粮食贸易有限公司在新民市的经营场地属实。在此期间，反诉被告（原告）多次找到反诉原告称，反诉原告租用场地中有部分土地及地上物是反诉被告的，是反诉被告租给案外人沈阳福乾源粮食贸易有限公司的，反诉原告如果要正常使用整个院落，需要和反诉被告另行签订租赁协议。因反诉原告当时无法找到案外人沈阳福乾源粮食贸易有限公司对反诉被告所述情况进行核对，当时又正是收粮季节，反诉原告急于使用场地，就按照反诉被告所述与其签订了租赁协议（如果不签订协议，反诉被告就阻止反诉原告正常收购粮食），并给付反诉被告租金80,000.00元。第二年同样如此，反诉被告以租赁期满要使用场地就得重新签订协议为由，要求反诉原告又与其签订了租赁协议，并又支付了租金80,000.00元。2016年11月份，反诉被告再次找到反诉原告，要求反诉原告与其签订租赁协议并索要租金，但因反诉原告此时已经知道案涉土地及房屋均有土地使用证和房屋所有权证，使用权人及所有权人均为案外人沈阳福乾源粮食贸易有限公司，反诉被告所述不是事实，所以反诉原告告知反诉被告不会再与其签订协议了，双方应通过法律途径解决，反诉被告遂向法院提起诉讼。反诉原告认为，反诉被告隐瞒事实真相，并以阻止反诉原告正常经营为要挟，致使反诉原告在不知情的情况下违背真实意愿与反诉被告签订了两份租赁协议，并支付租赁费共计160,000.00元。双方签署的两份协议应当属于无效协议，反诉被告应当返还反诉原告支付的租金。反诉原告为维护自己的合法权益，提起反诉，要求法院确认反诉原告与反诉被告于2014年8月16日和2015年11月5日签订的两份租赁协议书无效，要求反诉被告返还反诉原告租金人民币160,000.00元，反诉被告承担诉讼费用。 原告（反诉被告）何维针对被告（反诉原告）天富公司的反诉辩称，反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，其主张的反诉事实与理由不成立。反诉原告租赁的房屋和土地归反诉被告所有，反诉被告与反诉原告签订的租赁协议系双方真实意思表示，应为合法有效。案外人沈阳福乾源粮食贸易有限公司不是案涉房屋的合法所有权人，其也相当于向反诉被告租赁部分案涉房屋及场地，所以其无权将全部案涉房屋及土地租赁给反诉原告，故反诉原告要求确认双方签订的租赁合同无效的理由是不成立的，反诉被告也不应返还已经收取的租金。同时在反诉状中，反诉原告已经承认其与反诉被告签订了租赁协议，认可反诉被告系案涉房屋及土地的出租人身份，也就是反诉原告认可合同中的“何威”与反诉被告何维是同一个人。反诉原告说无法找到案外人沈阳福乾源粮食贸易有限公司，所以与反诉被告签订了租赁合同，这显然不是事实。因为本案中反诉原告提供了一份其与案外人沈阳福乾源粮食贸易有限公司签订的租赁合同，可见，反诉原告知道房屋和土地与案外人沈阳福乾源粮食贸易有限公司有关，还同意与反诉被告签订租赁合同，显然是认可反诉被告为房屋实际所有权人的事实，因此，反诉被告不同意反诉原告的诉讼请求。 针对被告（反诉原告）天富公司的反诉，被告黄晓东述称，对反诉原告的反诉我没有意见，与我无关。 经审理查明，2004年10月6日，原告与案外人新民市民委员会签订协议，双方约定旧门村委会将村部（原学校）前后共计12间房屋卖于原告及案外人吴永春。同日，双方又签订了另一份协议，约定旧门村委会卖于原告及案外人吴永春的房屋所占用土地界限以四周围墙为准（包括墙），地，地上物归原告及案外人吴永春所有地承包期限为60年。60年以后，由原告及案外人吴永春建筑的建筑物及地上所有物归原告及案外人吴永春所有，土地有优先使用权。合同签订后，旧门村委会即将协议约定土地及房屋交于原告及案外人吴永春。2007年3月19日，原告与案外人吴永春签订协议，约定上述协议约定的土地及地上建筑物归原告所有，与案外人吴永春无关。庭审中原告主张，2008年8月23日，原告及案外人周静（系原告妻子，户籍登记名字为周艳红）与案外人王学生签订《合作经营协议书》，约定原告及周静（甲方）在原有房屋产权649平方米和临时建筑800平方米，土地使用权7859平方米（购原旧门小学，东至范英才住宅）自愿作为合作投入资产。合作入股后房屋产权和土地使用权变为新公司，即案外人沈阳福乾源粮食贸易有限公司（以下简称福乾源公司）名下，但该房屋、土地产权仍归甲方所有，后建房屋产权归案外人王学生（乙方）。公司成立后，需要投入固定资产和流动资金由乙方负责，后投入资产（包括动产和不动产）所有权归乙方所有，甲方原租给移动、联通公司的租金收入仍归甲方收取。双方于合同第四条约定，成立的公司如因经营需要关、停、并、转，公司的资产变现后所得资金，甲方原有的房屋、土地部分价款归甲方，乙方后投入的资产所得资金归乙方。原告于庭审中另提供《补充协议》一份，该协议甲方为原告及案外人周静，乙方为案外人王学生，但协议下部甲方双方签字处并无案外人王学生签字，而是有案外人耿国军的签字，并加盖了案外人福乾源公司的公章及福乾源公司法定代表人邵军的名章。该协议约定，原有协议内容不变，原协议第二条增加：“乙方已经对该公司投资2100万元人民币”（增添了烘干塔、钢板仓、万吨粮仓、检斤房、地、地衡、门卫室、改建了**仓房、修建了原有的办公室、地面全部进行了混凝土硬化处理增了配电线路及设施、围墙修建）。原协议第三条增加：“乙方不得在任何时间，以任何理由，主张增加所谓的分红款，因该款并不是标准意义的分红，实际应是房屋的租赁关系，也有融资租赁的色彩”。原协议第四条增加：“该土地已由乙方向政府交纳出让金、土地补偿费，征为国有土地，在企业发生关、停、并转等情况时，需将该土地变现时，对甲方的补偿应按照合同签订时的农村集体土地的性质，给予甲方相关的补偿，但土地每亩补偿价格可以按照变现时，旧门村的同样地段的价格执行”。 被告黄晓东系被告天富公司的法定代表人。2014年9月28日，被告天富公司与案外人福乾源公司签订《租赁协议》，约定案外人福乾源公司（甲方）将位于新民市公主屯镇本厂区的厂房，面积19133平方米（面积为被告天富公司自行填写）；8个简仓及1个平仓；本厂区相关的设备（详见租赁物清单）租赁给被告天富公司（乙方）用于收储粮食使用，租赁期间为5年，即从2014年9月30日起至2019年9月30日止，租赁费每年人民币500,000.00元，每年5月份缴纳。现被告天富公司主张，由于案外人富乾源公司另有经法院判决生效的债务未偿还，沈阳市中级人民法院于2016年7月21日作出（2016）辽01执33号执行裁定，自被告天富公司提取了案外人福乾源公司的房屋租金收入5,000,000.00元。2014年8月16日，原告（甲方）与被告天富公司（乙方）签订《协议书》，双方约定，由于乙方已经与案外人福乾源公司签订租赁合同，现甲方向乙方提出，乙方所签租赁合同中有部分土地及地上物归甲方所有，是甲方于2004年10月6日与案外人范英才、何荣昌等人通过签订协议方式取得（详见甲方提供协议）。此部分土地及地上物原出租给案外人福乾源公司使用。现乙方如要正常履行与案外人福乾源公司的租赁合同并使用该部分土地及地上物，需与甲方另行签订租赁协议。基于上述原因，乙方为实现正常生产经营目的，根据甲方所述及要求，经与甲方协商，签订协议如下：一、甲方出租给乙方使用的土地及地上物，以甲方提供的2004年10月6日与范英才、何荣昌等人签订的协议内容为准。该协议是本协议的组成部分，用以确定租赁范围及租赁物。二、租赁期限为一年。自2014年8月16日至2015年8月15日止。三、年租金为8万元人民币。四、租赁期间发生的水费、电话费、电费以及设备维修费用由乙方负责。五、本协议到期，乙方有优先续租权。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。”原告在协议书出租方处签字，被告天富公司在协议书承租方处加盖公章，并由负责人金刚在承租方负责人处签字。经原告和被告天富公司共同确认，被告天富公司已于该协议书签订后给付原告一年租金人民币80,000.00元。2015年11月5日，原告与被告天富公司再次签订《协议书》，协议内容除第二项租赁期限变更为自2015年8月16日始至2016年8月15日止外，其余内容与双方于2014年8月16日签订的协议书内容一致。合同签订当日，被告天富公司给付原告租金人民币80,000.00元。现原告主张，在原告与被告天富公司签订的第二份租赁协议期满后，原告与被告天富公司未再签订新的租赁协议，被告天富公司却占用协议约定的房屋土地至今，拒不腾退返还。因被告黄晓东系被告天富公司的实际控制人及法定代表人，故原告诉至法院，要求二被告立即腾退返还原告位于新民市和土地（以原告提供的附图为准），判令二被告向原告支付自2016年8月16日起至实际返还之日的房屋及土地占有使用费（占有使用费比照租赁协议以每月人民币6,666.67元计算），本案诉讼费用由二被告承担。 本案在审理过程中，针对原告的诉讼，被告天富公司提起反诉，主张因案涉土地的使用权人及房屋的所有权人均为案外人福乾源公司，并非原告，故被告天富公司要求法院确认双方于2014年8月16日和2015年11月5日签订的两份《协议书》无效，要求原告返还被告天富公司租金共计人民币160,000.00元，诉讼费及反诉费由原告承担。 另查，被告天富公司于庭审中向本院提交了五份房屋产权核档查询单及一份土地使用权证复印件，预证明原告要求二被告返还的房屋及土地均系登记在案外人福乾源公司名下，与原告没有关系。因该五份房屋产权核档查询单上登记房屋地址相同，本院进行了现场勘察，并对原、被告双方进行了询问，原、被告均认为现场东北角位置的锅炉房应当没有办理房屋所有权证，其余房屋均为房屋产权核档查询单上登记的房屋，但双方均无法明确认定具体房屋及查询单登记房屋的对应情况。关于被告天富公司提交的新民国用（2010）第D041号土地使用权证复印件，本院依法向新民市规划和国土资源局进行了核实，确认该份土地使用权证具有真实性。根据该份土地使用权证记载，位于新民市的工业用地19133平方米，土地使用权人为案外人福乾源公司。 再查，原告于庭审中另行提供《解除合同书》一份，该合同约定，原告及案外人周静（甲方）与案外人王学生（乙方）因解除双方于2008年8月23日签订的合作协议，达成如下条款：一、甲方与乙方自愿解除2008年8月23日签订的合作经营协议。二、甲乙双方对各自投入的房屋、土地、烘干设备等财产另行进行清算。三、本合同当事人均同意在签订或履行以上全部条款的同时，约定以调解的方式，提交湛江仲裁委员会（湛江国际仲裁院）依其规则进行仲裁，以仲裁法律文书的形式先行确定各方权利义务，在不履行时，另一方直接申请法院执行。原告提供了由湛江仲裁委员会于2016年10月27日作出的（2016）湛仲字第999号裁决书一份，该裁决书记载裁决内容如下：一、确认申请人周艳红（即周静）、何维（原告）与被申请人王学生于2016年10月19日签订的《解除合同书》合法有效。2017年7月12日，案外人福乾源公司的法定代表人邵军为原告出具情况说明两份，主张富乾源公司名下的位于房屋（即案涉房屋）虽然登记在福乾源公司名下，但房屋所有权人实际为原告。福乾源公司承认原告与被告天富公司签订的租赁合同的效力，确认原告有权与被告天富公司签订房屋土地租赁合同，并收取租金及有权要求支付房屋土地的占有使用费，有权要求被告天富公司向原告腾让返还承租的房屋土地。 又查，本案在审理过程中，本院依法调取了案外人福乾源公司的登记情况，根据新民市市场监督管理局出具的企业变更情况查询卡可知，案外人福乾源公司成立于2008年7月23日，法定代表人为邵军，原投资人为案外人邵军、周艳红（即原告妻子），2011年9月8日，该公司投资人变更为被告天富公司及案外人周艳红。2013年5月30日，该公司的投资人再次变更为案外人邵军、周艳红。2013年9月26日，该公司投资人变更为被告天富公司及案外人邵军。2013年10月10日，该公司投资人变更为被告天富公司。2014年9月26日，该公司投资人变更为案外人中农天富股份有限公司。 上述事实，有双方当事人的陈述、协议书两份（原告与被告天富公司签订）、原告与旧门村委会签订的房屋买卖契约及土地承包协议、原告与案外人吴永春签订的协议、银行交易明细、照片、案外人邵军的情况说明三份（包含复印件一份）、租赁协议一份（被告天富公司与案外人福乾源公司签订）、执行裁定书、土地使用权证复印件、房屋所有权证、房屋产权核档查询单五份、民事判决书、接受诉讼材料收据、合作经营协议书复印件、解除合同书复印件、补充协议复印件、房屋附图复印件、询问笔录、现场勘察笔录等证据材料，经庭审质证，可以作为定案依据。 本院认为，民事主体的合法民事权益应受法律保护。本案中，根据被告天富公司提供并经本院依法核实的案涉房屋及土地的土地使用权证及房屋所有权证可知，案涉土地及房屋自2010年起陆续登记在案外人富乾源公司名下。虽然原告主张，其与案外人王学生在签订《合作经营协议书》，同意以案涉土地及房屋入股案外人福乾源公司后，又与案外人王学生签订《补充协议》，约定双方实际上就是房屋租赁合同关系，但根据原告提供的《补充协议》可知，该协议并无案外人王学生签字，因此，本院对原告与案外人王学生之间存在房屋及土地租赁合同关系无法确认。案外人福乾源公司作为案涉房屋及土地的所有权人和使用权人，享有将案涉房屋及土地对外出租的权利，故案外人福乾源公司与被告天富公司签订的《租赁协议》应为合法有效。原告未能提供其他相应的证据证明其为案涉房屋及土地的实际所有权人及使用权人，故原告要求被告天富公司返还案涉房屋及土地的诉讼请求，无事实及法律规定，本院不予支持。关于原告与被告天富公司签订的两份《协议书》的效力问题。虽然原告提供的双方于2014年签订的《协议书》中记载合同签订时间为2014年8月16日，但根据合同内容可知，该合同在签订时被告天富公司已经与案外人福乾源公司签订了租赁合同，因此该合同的实际签订时间应晚于2014年9月28日，即被告天富公司与被告福乾源公司签订合同时间。被告天富公司曾多次作为案外人福乾源公司的投资人，被记载于公司变更登记中，因此被告天富公司对案涉房屋及土地的所有权及使用权登记情况应当系明知。根据原告与被告天富公司的两份《协议书》的约定内容，被告天富公司在明知案涉房屋及土地有部分为原告投资入股案外人福乾源公司的情况下，同意对该部分房屋及土地另行向原告支付租金每年人民币80,000.00元，双方的该合同约定应系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，故被告天富公司的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告天富公司自2016年8月16日起按每月人民币6,666.67元给付原告房屋及土地占用使用费的诉讼请求，因原告于庭审中提供了由案外人福乾源公司的法定代表人邵军出具的情况说明，案外人福乾源公司同意原告针对其投资入股部分的房屋及土地有权收取房屋租金或占用使用费，而被告天富公司自2014年9月28日起实际租用使用的案涉房屋及土地面积没有变化，因此，被告天富公司虽然自2016年8月16日起未再与原告签订租赁合同，但其实际占用使用双方原合同约定的房屋及土地，被告天富公司仍须按双方原协议约定的租金标准给付原告房屋及土地的实际占用使用费，给付期限应截止自案涉房屋及土地实际占用使用日期为止，因此本院依法支持被告天富公司给付原告2016年8月16日始至2019年3月31日止的房屋及土地占用使用费人民币210,000.00元。如被告天富公司继续占用使用案涉房屋及土地，原告可另行向被告天富公司主张权利，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告黄晓东返还案涉房屋及土地并给付占用使用费的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法总则》第五十七条的规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。根据相关法律规定及合同的相对性原则，原告以被告黄晓东系被告辽宁天富实业发展有限公司的法定代表人为由要求被告黄晓东承担相关法律责任，无事实及法律规定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告辽宁天富实业发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告何维房屋及土地的占用使用费人民币210,000.00元； 二、驳回原告何维的其他诉讼请求； 三、驳回被告辽宁天富实业发展有限公司的反诉请求。 案件受理费1,800.00元、反诉费1,750.00元，共计3,550.00元，由被告辽宁天富实业发展有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 曹 娜 代理审判员 李 悦 人民陪审员 马红军 二〇一九年三月二十五日 书 记 员 魏 杰 本案判决依据的相关法律 《中华人民共和国民法总则》第五十七条：法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。 第六十一条：依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。 法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。 法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。 《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。