广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初24320号原告：张芳，男，1980年7月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁楚雯，广东天舜律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区西樵镇樵高路82号盛明广场，统一社会信用代码91440605584683051K。法定代表人：梁国强。委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告张芳诉被告佛山盛明置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用简易程序于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人朱祥宝、被告的委托诉讼代理人李勇勇、黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年6月21日签订的3C0705号的《物业使用权转让合同》《盛明广场装修协议》无效；2.被告立即返还原告的购房款共计163788元及利息9986.69元(以136288元为本金自2017年7月2日起按年利率5%计至2018年11月27日止为9578.02元，以5500元为本金自2018年1月10日起按年利率5%计至2018年11月27日止为242.92元，以5500元为本金自2018年6月22日起至2018年11月27日止为119.16元，以5500元为本金自2018年9月26日起至2018年11月27日止为46.59元，以上合计9986.69元)；3.被告以163788元为本金，自起诉之日至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算，向原告支付利息；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年6月21日在广东省佛山市南海区签订3C0705号《物业使用权转让合同》《盛明广场装修协议》。根据合同相关约定，被告将位于佛山市南海区西樵镇樵高路82号盛明广场3座C幢0705号物业转让给原告，3C0705号物业建筑面积为30.13平方米，转让期限为20年，物业土地使用性质为商业酒店用地可兼容办公用地，转让总价款为165788元，付款方式为分期付款，首期付款金额为99788元，余款66000元三年内平均分12期付清。原告在签订上述合同后，分四次共向被告支付了163788元。但是被告至今无法向原告提供该物业的预售许可证、项目规划文件报建手续等。以至于原告的合法权益得不到有效保护，原告认为被告实在隐瞒事实真相，用以租代售的方式将上述物业转让给原告，其转让行为无效，故原告提起诉讼。被告辩称，一、原、被告签订的《物业使用权转让合同》《盛明工程装修协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政违规的强制性规定，合法有效，原告要求返还购房款及利息无事实和法律依据。1.被告作为诉讼物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和被告与佛山市南海区西樵镇爱国村兴头股份合作经济社（以下简称杏头经济社）签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，被告基于投资建设行为而取得“盛明工程”项目全部物业的使用权。2016年10月28日，杏头经济社出具一份《证明》，确认被告是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至被告与该社取得的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉讼物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原被告签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，应该认定有效。3.在《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》有效的情况下，应该要求返还购房款无事实和法律依据。二、原告诉称“被告隐瞒事实真相，以租代售的方式将物业转让给原告”无事实与法律依据。1.原、被告签订的《物业使用权转让合同》中，明确约定了合同转让标的仅为一定期限内的物业使用权，合同中对土地和物业的规划用途、使用权转让期限、到期后物业使用权的归属，均已作了明确、如实的告知和约定。原告受让的仅是涉讼物业的使用权，并非所有权。2.原告已在《物业使用权转让合同》第一条第4款确认了“原告确认对该项目及该物业已作充分了解，已知悉该项目及该物业的相关权属情况及现状，并对此不异议，自愿受让该物业的使用权。”的事实，原告诉称“被告隐瞒事实真相，以租代售的方式将物业转让给原告”无事实与法律依据。三、根据《物业使用权转让合同》第10条4款约定“本合同生效后，若甲乙双方任何乙方无正当理由要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金”，原告无正当理由要求终止履行合同，被告保留向原告追究违约金的权利。原告至今未按照双方的《物业使用权转让合同》约定向被告支付第六期转让款，被告保留追究其逾期付款的违约责任。基于上述事实和理由，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：被告提交租赁期限为2031年至2051年的集体建设用地使用权出租合同及杏头经济社出具的证明，均有原件核对，加盖杏头经济社的印章，且与其他证据相互印证，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：佛山市南海区西樵镇樵高路“南侧”地段的土地所有权人为杏头经济社，土地使用权人为佛山盛明置业有限公司，证号为佛府南集用（2012）第0400911号，土地用途为商业用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权终止日期为2031年12月31日。2012年12月2日，被告（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区西樵镇樵高路“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止，经双方协商可后续二十年租赁期。该合同于2012年12月4日经佛山市南海区西樵镇农村集体资产管理交易中心鉴证。同日，被告（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订另一份《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区西樵镇樵高路“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2031年12月30日起至2051年12月31日止。该合同未经佛山市南海区西樵镇农村集体资产管理交易中心鉴证。2012年12月3日，被告（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同补充协议》，约定将上述土地使用权租赁期限由原合同约定的二十年变更为四十年，即用地时间变更为2011年12月31日至2051年12月31日止。佛山市南海区西樵镇樵高路“南侧”地段于2016年3月4日办理建设用地规划许可证。盛明广场3座项目于2017年7月18日办理建设工程规划许可证，2018年7月5日取得建筑工程施工许可证。2017年6月21日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：3C0705号），约定：甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编3座C幢0705号物业的使用权转让给乙方，建筑面积30.13平方米，其中套内面积21.46平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公；物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定；总转让款金额为165788元，不包含乙方应另行支付的装修款用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款99788元于本合同签订当日支付（含定金），余款66000元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2017年9月25日前支付5500元，之后每3个月支付5500元，第十二期应在2020年6月25日前付清；甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内；在本合同履行其届满10年之日前1个月内（即自2029年4月1日至2029年4月30日期间），乙方有权可向甲方提出书面的回购申请，要求甲方以141601.6元回购该物业使用权，逾期乙方自动放弃回购申请；等等。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的3座C幢0705号物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年6月21日前一次性支付装修款用36500元给甲方，乙方于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用,等等。2017年7月1日，被告出具收据，确认收到原告交来涉讼物业首期转让款136288元。后原告分期支付第一至五期的转让款共27500元。2018年11月28日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告确认其已支付转让款127288元及全部装修款36500元，其后因原告起诉仍未支付后续转让款。被告陈述称原告于2017年7月1日支付的第一笔款项136288元是涉讼物业使用权的转让款99788元及装修款36500元，涉讼物业尚未办理竣工验收备案。本院认为，原、被告签订的《物业使用权出让合同》约定原告向被告支付一定的对价，取得被告在建房产一定年限的使用权，到期后将房产交回给被告，该合同权利义务约定属于租赁合同的性质，故双方之间构成房屋租赁合同关系。关于《物业使用权出让合同》的效力，原告认为涉讼物业所用土地的使用权期限截止至2031年12月31日，涉讼物业的租赁期限已经超过土地使用权的使用期限，因此《物业使用权出让合同》应无效。2015年2月27日全国人民代表大会常务委员会会议通过的《关于授权国务院在北京市××等××点县××、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价，广东省佛山市南海区在试点范围内，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，国有工业用地土地使用权出让最高年限为50年。本案中虽然涉讼物业所用土地的使用权终止日期为2031年12月31日，但涉讼物业使用土地位于佛山市南海区，被告与土地出租人杏头经济社签订补充协议约定土地租赁的期限为40年，截止至2051年12月31日，并未超过国有工业用地使用权出让的最高年限，且土地使用权的期限并不影响《物业使用权出让合同》的法律效力，故本院对原告该意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《物业使用权出让合同》约定被告将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权出让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变被告将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定的交付时间为2018年12月31日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2018年12月31日起算，《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为33年（2018年12月31日至2051年12月30日）。综上，本院确认《物业使用权出让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2038年12月31日至2051年12月30日）的约定无效。双方签订的《盛明广场装修协议》，为双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的几种情形，该合同合法有效，原告主张该合同无效于法无据，本院不予支持。合同约定原告所支付的租金为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故原告应支付的租金为100477.58元[165788元×（20年／33年）]。双方签订《盛明广场装修协议》约定的装修款36500元，是基于《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为33年而支付的装修对价，现本院认定涉讼物业有效的租赁期限为20年，故原告应支付的装修款为22121.21元[36500元×（20年／33年）]。部分的租赁期限无效，被告无权收取无效部分的相应租金及装修对价。原告已向被告支付163788元，多支付的41189.21元（163788元-100477.58元-22121.21元），被告应予返还。因《物业使用权出让合同》部分无效，被告多收取原告租金及装修款，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告以41189.21元为本金从原告主张权利之日即2018年11月28日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认张芳与佛山盛明置业有限公司于2017年6月21日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：3C0705号）中关于2038年12月31日至2051年12月30日的约定无效；二、佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还41189.21元予张芳；三、佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以41189.21元为本金从2018年11月28日起至上述判决第二项实际履行日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予张芳；四、驳回张芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4484.12元，减半收取计2242.06元，财产保全费1385元，合计3627.06元（原告已预交），由张芳负担2780.3元，由佛山盛明置业有限公司负担846.76元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的案件受理费846.76元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年三月十五日书记员  林浩成