宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0122民初146号原告：秦某某，男，汉族，2002年2月20日出生，陕西省城固县人，大学文化，在校学生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代理人：朱某某（系原告母亲），女，汉族，1973年10月12日出生，身份证号码×××，陕西省定边县人，初中文化，工人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区长庆燕鸽湖基地湖心区**。委托诉讼代理人：周小乐，宁夏天盛律师事务所律师。被告：宁夏金冠投资置业有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区德胜西路v>法定代表人：王宝华，男，汉族，1965年7月8日出生，身份证号码×××，江苏省如皋市人，系该公司总经理，住江苏省，住江苏省如皋市v>委托诉讼代理人：周钢，男，汉族，1977年6月4日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，系该公司法务，住宁夏回，住宁夏回族自治区银川市兴庆区v>原告秦某某与被告宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦某某的委托诉讼代理人周小乐、被告金冠公司的委托诉讼代理人周钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦某某向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告房屋租金51324.54元、滞纳金9309.14元，共计60633.98元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年12月29日，原告购买被告位于贺兰县金盛·欧洲城号房，建筑面积42.43平方米，房屋总价款为296331元，原告全额支付了房屋价款，并办理了产权证书。双方在签订商品房买卖合同的同时签订了《代租协议》，约定：1.原告所有的该房屋由被告代为租赁和管理，期限为2013年12月29日起至2025年12月29日止，租金计算日期从2013年12月29日起开始计算；2.被告在代租及管理期的前六年，按照总房款的8%返还原告租金，即每年23706.48元；3.从第一年开始，被告每年在12月29日之前，一次性交付给原告当年租金；4.被告必须在规定时间之前按时交付给原告租金，若逾期被告以应交而未交金额为基数，按照每天万分之五的标准给予原告赔偿滞纳金。原告与被告签订《代租协议》后，被告于2014年12月30日、2015年12月29日分别支付原告2013年度、2014年度房屋租金各21335.83元；2017年4月6日、2017年5月10日各支付6400.75元、14935.08元，合计支付原告2015年度房屋租金21335.83元；2018年7月31日支付原告房屋租金3200.37元。按照协议约定条款计算，截止2019年1月2日，被告累计共拖欠原告房屋租金51324.54元，滞纳金9309.44元。后经原告多次催要，被告拒不偿还。现原告诉至法院，望判若所请。被告金冠公司辩称，1.被告拖欠原告租金属实，但与原告所主张的租金金额有差异，被告只欠付原告2016–2017年度、2017年–2018年度租金共计44212.59元（含税）。在2017年营改增税收改革后，原告未按照相关税法规定和税务机关要求，亲自办理纳税开票义务，因此导致被告没有全额给付2017年至2018年租金，其责任由原告自行承担；2.协议虽未明确约定税金问题，根据宪法和税法的规定，公民的纳税义务是法定的，并不需要特别的约定。且国家税务总局公告2016年第16号文，再次明确提出纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，应当向不动产所在地主管地税机关申报纳税。被告已从应付租金中扣除每年税金2370.65元并上交的行为合理合法。被告并未拖欠原告租金不付，被告也不存在违约行为；3.原告主张的滞纳金没有依据，计算标准过高，且未给原告带来实际损失，请求法院依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据二《代租协议》原件一份（质证原件留存复印件），经被告质证对其证明目的有异议，但该证据提交原件予以核实，且经原、被告盖章、签字，本院对该证据予以采信；2.原告提交的证据三《个人账户明细查询》打印件一份（加盖银行印章），经被告质证对其真实性无异议，本院对该证据予以采信；3.被告提交的证据一秦某某返租明细原件1张，该证据虽然系被告单方制作，但经原告质证对其真实性、合法性、关联性无异议，且能与原告提交的个人账户明细查询相互佐证被告向原告支付租金的情况，本院对该证据予以采信；4.被告提交的证据二税收缴款书原件二张、宁夏回族自治区地方税务局通用机打发票原件一张（均质证原件留存复印件），上述证据能够证明被告于2015年6月1日交纳2013年12月29日至2014年12月29日期间的税费的事实，本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月29日，原告就其所有的位于贺兰县德胜商住区109国道以西金盛·欧洲城室与被告签订《代租协议》，约定一、原告将上述商铺交于被告租赁、管理12年，管理期自2013年12月29日起至2025年12月29日止；二、被告在代租及管理期前6年以购房款296331元为基础的8%（即23706.48元）返还租金，管理期后6年以购房款为基数的9%返还租金；三、被告每年在12月29日之前，一次性交付给原告当年的租金。若逾期被告以应交而未交金额为基数按照每天万分之五的标准给原告赔偿滞纳金。合同履行过程中，被告分别于2014年12月29日和2015年12月29日向原告支付了2013年度（实际于12月30日收到）和2014年度的租金21335.83元。2017年4月6日和2017年5月9日被告分二次共向原告支付了2015年度（2015年12月29日至2016年12月28日）租金21335.83元，金额分别为6400.75元、14935.08元（实际于2017年5月10日收到）。2018年7月31日，被告支付原告2016年度（2016年12月29日至2017年12月28日）部分租金3200.37元。后因被告未能按照约定支付租金，原告诉至法院，望判如所请。2015年6月1日，被告以应交税率中的10%代原告缴纳2013年12月29日至2014年12月29日期间的税费2370.65元。被告具体支付租金情况，如下图所示：返租期间应返金额（元）实返金额（元）差额（元）应返日期实返日期逾期天数（天）是否代缴税款（元）2013.12.29-2014.12.2823706.4821335.832370.652014.12.292014.12.2902370.652014.12.29-2015.12.2823706.4821335.832370.652015.12.292015.12.290无证据2015.12.29-2016.12.2823706.486400.752370.652016.12.292017.4.698无证据14935.082017.5.101322016.12.29-2017.12.2823706.483200.3720506.112017.12.292018.7.31214无证据未付374（截止2019.1.7）2017.12.29-2018.12.2823706.48023706.482018.12.29未付9（截止2019.1.7）无证据合计未付返租租金及少付金额合计为48954元（2370.65＋2370.65＋20506.11＋23706.48≈48954）本院认为，原告与被告签订的《代租协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。本案中，合同签订日期为2013年12月29日，被告于2014年12月29日支付了第一年的租金，根据《代租协议》有关“被告需在每年12月29日之前一次性交付给原告当年的租金”的约定，结合双方的交易习惯，能够确定当年的12月29日支付的系上年度12月29日至本年的12月28日期间的返租租金，原告接受租金后未提交证据证明其提出异议，可视为其认可双方的租金支付方式。综上，对于原告要求被告支付2013年12月29日至2018年12月29日期间租金51324.54元的诉讼请求，根据庭审采信的证据及上图查明的事实，本院支持该期间返租租金48954元，超出部分不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金9309.44元的诉讼请求，该诉请名称虽为滞纳金但结合庭审及原告主张应系被告逾期付款产生的违约金，故本院就该滞纳金以违约金认定。被告庭审中请求降低滞纳金标准，对于被告的该意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，原告并未提交证据证明其因被告逾期支付返租租金给其造成的损失，但考虑到被告逾期支付租金原告有一定的利息损失，结合合同履行情况、当事人过错程度，本院考虑以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务出发，本院参照合同约定酌情调整为被告逾期支付租金，每逾期一天以应交而未交金额（欠付金额）为基数的万分之一，分段计算违约金如下：1.2014.12.29-2015.12.28期间租金23706.48元（含税），被告于2015年12月29日支付21335.83元，下剩租金2370.65元被告至今未付，截止起诉之日2019年1月7日逾期1105天，违约金为262元（2370.65元×0.01%×1105天≈262元）；2.2015.12.29-2016.12.28期间租金23706.48元（含税），被告应于2016年12月29日支付，但被告于2017年4月6日支付6400.75元，逾期98天，违约金为232元（23706.48元×0.01%×98天≈232元）；于2017年5月10日支付14935.08元，逾期132天，违约金为228元（17305.73元×0.01%×132天≈228元）；后下剩租金2370.65元，被告至今未付，截止起诉之日2019年1月7日逾期607天，违约金为144元（2370.65元×0.01%×607天≈144元），以上合计604元；3.2016.12.29-2017.12.28期间租金23706.48元（含税），被告应于2017年12月29日支付，但被告于2018年7月31日支付3200.37元，逾期支付214天，违约金为507元（23706.48元×0.01%×214天≈507元）；下剩租金20506.11元（23706.48－3200.37），被告至今未付，截止起诉之日2019年1月7日逾期支付160天，违约金为328元（20506.11元×0.01%×160天≈328元），以上合计835元；4.2017.12.29-2018.12.28期间租金23706.48元（含税），被告应于2018年12月29日支付，但被告至今未付，截止起诉之日2019年1月7日逾期支付9天，违约金为21元（23706.48元×0.01%×9天≈21元）。综上所述，对原告要求被告支付租金51324.54元及违约金9309.44元的诉讼请求，本院支持下欠租金48954元（截止2018年12月29日）及违约金1722元（262＋604＋835＋21），超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告宁夏金冠投资置业有限公司支付原告秦某某欠付的租金48954元（截止2018年12月29日）及违约金1722元，合计50676元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费658元（已减半收取），由原告秦某某负担108元，被告宁夏金冠投资置业有限公司负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 田彦宏二〇一九年三月二十六日法官助理 柯玉平书 记 员 蔡嘉彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。