江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1204民初7781号 原告：泰州市姜堰区高新技术创业中心，统一社会信用代码12321284469046612N，住所地泰州市姜堰区罗塘街道南环西路。 法定代表人：张建华，该单位主任。 委托诉讼代理人：许云霞，江苏陈继强律师事务所律师。 被告：江苏专一净化科技有限公司，统一社会信用代码91321204302167308C，住所地泰州市姜堰区罗塘街道南环西路**。 法定代表人：陈国平。 被告：钱军，男，1979年6月22日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 原告泰州市姜堰区高新技术创业中心（以下简称创业中心）与被告江苏专一净化科技有限公司（以下简称专一净化公司）、钱军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理。审理中，原告申请追加钱军为共同被告，本院依法追加，因无法向被告专一净化公司、钱军直接送达，本院依法于同年11月26日向被告专一净化公司、钱军公告送达了诉状副本、证据副本、应诉及举证通知书、开庭传票等法律文书。依法组成合议庭于2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许云霞到庭参加诉讼，被告专一净化公司、钱军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告给付租金、物业费136404元及违约金（从2017年7月17日至被告实际给付之日按照银行贷款利率的四倍计算），并承担律师代理费9720元；2.被告钱军对上述债务承担连带赔偿责任；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年9月6日，原、被告签订了《房屋租赁协议》和《物业管理协议》各一份，约定将3号楼上960平方米产业化用房租赁给被告专一净化公司使用并提供物业服务，租期自2015年9月6日至2018年9月5日，同时约定租金和物业费的缴纳及逾期每日按未缴纳金额的1%加收违约金及违约方承担因诉讼而产生的律师代理费等。2016年1月6日，原、被告又签订《房屋租赁协议》和《物业管理协议》各一份，约定将3号楼下面积为360平方米产业化用房出租给被告专一净化公司使用并提供物业服务，租期自2015年12月18日至2016年12月17日，同时约定租金和物业费的缴纳及逾期每日按未缴纳金额的1%加收违约金，违约方承担因诉讼而产生的律师代理费等。协议签订后，被告专一净化公司仅支付上述租赁房屋的部分租金和物业费，尚欠136404元经原告多次催缴仍未付清。 被告专一净化公司未答辩，亦未提交证据。 被告钱军未答辩，亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2015年9月6日，原告创业中心（甲方）与被告专一净化公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方租赁甲方3号楼上产业化用房，面积为960平方米，租赁期为三年，从2015年9月6日至2018年9月5日止。租金标准：租金按每平方米每年80元标准计缴。租金优惠：本协议约定租赁期内，按上述租金标准，三年应缴租金230400元，根据姜政规(2010)2号文件规定，租金给予500平方米第一年免收、第二年减免50%、第三年减免20%的优惠，三年共减免租金68000元（第一年减免40000元、第二年减免20000元、第三年减免8000元），实缴租金162400元（第一个年实缴租金36800元，第二个年实缴租金56800元，第三个年实缴租金68800元）。缴款方式：乙方在2015年9月26日前缴纳租金36800元，2016年7月16日前缴纳租金56800元，2017年7月16日前缴纳租金68800元。逾期不缴，甲方每日按未缴租金的1%向乙方加收滞纳金，并有权立即终止协议。因本协议产生的纠纷，双方应协商解决，协商解决不了，甲、乙双方均有权向泰州市姜堰区人民法院提起诉讼，且违约方应承担守约方因诉讼而产生的一切费用（包括诉讼费、律师代理费、鉴定费、拍卖费用等）。当日，双方又签订《物业管理协议》一份，约定甲方负责乙方的供水、供电服务，以及提供治安保卫、公共部位的清洁卫生、公共绿化、报刊信函收发等服务。物业管理费按企业实际建筑面积960平方米(包括孵化房和生产用房）计算，每平方米每月收取0.8元，总计三年应缴物业管理费27648元（从2015年9月6日至2018年9月5日止）。物业管理费每年缴纳一次，即乙方在2015年9月26日前缴纳物业管理费9216元，在2016年7月16日前缴纳物业管理费9216元，在2017年7月16日前缴纳物业管理费9216元，逾期不缴，甲方每日按未缴物业管理费的1%向乙方加收滞纳金，并有权终止协议。 2016年1月6日，原告创业中心（甲方）与被告专一净化公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方租赁甲方3号产业化用房，面积为360平方米，租赁期为一年，从2015年12月18日至2016年12月17日止。租金按每平方米每年100元收取，年租金36000元，缴款方式：租金每年缴纳一次，即乙方在2016年1月30日前缴纳租金36000元，逾期不缴，甲方每日按未缴租金的1%向乙方加收滞纳金，并有权终止协议。因本协议产生的纠纷，双方应协商解决，协商解决不了，甲、乙双方均有权向泰州市姜堰区人民法院提起诉讼，且违约方应承担守约方因诉讼而产生的一切费用（包括诉讼费、律师代理费、鉴定费、拍卖费用等）。当日，双方又签订《物业管理协议》一份，约定甲方负责乙方的供水、供电服务，以及提供治安保卫、公共部位的清洁卫生、公共绿化、报刊信函收发等服务。物业管理费按企业实际建筑面积360平方米(包括孵化房和生产用房）计算，每平方米每月收取0.8元，总计全年应缴物业管理费3456元（从2015年12月18日至2016年12月17日止）。物业管理费每年缴纳一次，即乙方在2016年1月30日前缴纳物业管理费3456元，逾期不缴，甲方每日按未缴物业管理费的1%向乙方加收滞纳金，并有权终止协议。 协议签订后，被告专一净化公司于2016年2月4日支付所租赁的960平方米产业化厂房2015年9月6日至2016年9月5日期间房租36800元，物业管理费9216元，合计46016元；于2016年3月4日支付所租赁的360平方米产业化厂房2015年12月18日至2016年12月17日期间房租36000元，物业管理费3456元，合计39456元；于2017年3月10日、同年11月29日、2018年2月27日、分别支付房租50000元、10000元、10000元。 2018年7月17日，原告将其租赁的360平方米产业化厂房收回。同年9月6日，原告将其租赁的960平方米产业化厂房收回。 2018年9月16日，被告专一净化公司召开股东会，会议决定同意钱军辞去公司执行董事职务，重新选举陈国平为公司执行董事；将公司股东认缴的1000万元出资时间变更为2038年12月31日到账；通过公司章程修改案，对股东名册进行相应变更。当日，被告钱军与陈国平签订《股权转让协议书》一份，将被告钱军在被告专一净化公司所持的900万元股权转让给陈国平。 2018年10月28日，原告与江苏陈继强律师事务所签订《委托代理协议》一份，委托许云霞律师代理本案，并支付律师费9720元。 另查明：根据被告专一净化公司原公司章程及股东名册，被告钱军认缴出资额为900万元，出资时间为2019年12月31日。 以上事实有原告提供的租赁协议、物业服务协议、股权转让协议书、股东会决议、章程修正案、股东名册及当事人的陈述等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为，原告创业中心与被告专一净化公司之间的租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，当事人应按约全面履行义务。租赁合同到期后，被告专一净化公司继续租用相关租赁物，且原告未提出异议，应视为双方之间为不定期租赁关系。本案中，被告专一净化公司作为承租人应当按约支付租金和物业管理费，其未按约给付租金和物业管理费系违约行为，应承担相应的民事责任。关于欠费金额：被告专一净化公司租赁的960平方米产业化厂房租期自2015年9月6日至2018年9月5日，期间租金共计162400元（36800元+56800元+68800元）、物业管理费27648元（9216元/年*3年）；被告专一净化公司租赁的360平方米产业化厂房租期自2015年12月18日至2018年7月17日，期间租金共计93000元（36000元/年*2年+36000元/年÷12个月*7个月）、物业管理费共计8928元（3456元/年*2年+3456元/年÷12个月*7个月）。以上租金合计为255400元，物业管理费合计为36576元，扣除被告已经支付的142800元租金和12672元，尚欠租金112600元、物业管理费23904元，合计136504元。故原告仅要求被告给付租金及物业费合计136404元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张的违约金，由于双方在协议中约定了逾期不缴纳租金或物业管理费，原告可按未缴金额的1%向被告专一净化公司加收滞纳金，故原告主张以136404元为本金，自2017年7月17日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际给付之日止的违约金的诉讼请求，本院亦予准许。 关于律师费，因双方在协议中明确约定如一方违约应承担守约方因诉讼而产生的一切费用（包括诉讼费、律师代理费、鉴定费、拍卖费用等）。本案系因被告专一净化公司未能按约支付原告租金和物业管理费致涉诉，故被告专一净化公司应当赔偿原告由此支出的律师费用。 关于原告主张由被告钱军对被告专一净化公司的给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院认为，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。被告钱军将其在被告专一净化公司所有的900万元股权转让给陈国平时，其出资义务的缴清期限尚未届满，且该转让行为亦未违反相关法律规定，转让后，被告专一净化公司变更章程和工商备案后，新股东陈国平为后续出资义务人，故原告要求被告钱军对被告专一净化公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 被告专一净化公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告诉讼请求、事实和理由进行抗辩及对证据进行质证的权利，应当依法承担对其不利的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏专一净化科技有限公司于本判决生效后十日内给付原告泰州市姜堰区高新技术创业中心房屋租金、物业费、律师费合计146124元，并支付违约金（以136404元为本金，自2017年7月17日起中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际给付之日止）； 二、驳回原告泰州市姜堰区高新技术创业中心的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3222元，由被告江苏专一净化科技有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，被告江苏专一净化科技有限公司于本判决生效后十日内向原告支付3222元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3222元。 审 判 长  肖立芹 人民陪审员  陆 雯 人民陪审员  刘 霆 二〇一九年三月六日 法官 助理  钱 昀 书 记 员  顾 云 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。