安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初312号 原告：戎晓艳，女，1979年4月8日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：常少阳，安徽众豪律师事务所律师。 被告：张俊久，男，1963年4月7日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：王文峰，安徽阜淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡兴贵，安徽阜淮律师事务所律师。 被告：安徽元通房地产开发有限公司，统一社会信用代码913413217199213613，住所地安徽省宿州市砀城元亨大厦**楼**。 法定代表人：闫龙林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈保华，安徽乐皖律师事务所律师。 第三人：安徽国华建设工程项目管理有限公司阜南分公司，统一社会信用代码91341225674244263D，住所地安徽省阜阳市阜南县三塔路**。 法定代表人：李天宝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戎敏，该公司财务会计。 原告戎晓艳与被告张俊久、安徽元通房地产开发有限公司（以下简称元通公司）、第三人安徽国华建设工程项目管理有限公司阜南分公司（以下简称国华阜南分公司）确认合同无效纠纷一案，因原告戎晓艳不服本院(2018)皖1225民初3322号民事判决,上诉至安徽省阜阳市中级人民法院。安徽省阜阳市中级人民法院裁定撤销(2018)皖1225民初3322号民事判决并发回本院重新审理。本院于2019年1月4日立案受理后,依法另行组成合议庭，于2019年2月28日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人常少阳、被告张俊久及其委托诉讼代理人王文峰、被告元通公司的委托诉讼代理人陈保华及第三人国华阜南分公司的委托诉讼代理人戎敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戎晓艳向本院提出诉讼请求：1.判令两被告签订的落款日期为“2013年11月5日”的商品房买卖合同无效；2.被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2006年12月28日，原告在被告安徽元通房地产开发有限公司（以下简称元通公司）处购买位于阜南简称大市场二期阳光花园8幢1单元101复式楼一套（含201室），2007年8月被告元通公司将该房交付给原告装修居住至今。2018年1月原告发现被告元通公司工作人员与被告张俊久恶意串通就涉案房屋签订商品房买卖合同，被告元通公司将涉案房屋以明显低于市场价的价格出售给张俊久，且合同落款日期有意注明2013年11月5日，并持此伪造的商品房买卖合同将原告房屋过户登记至被告张俊久名下。综上被告元通公司与被告张俊久恶意串通签订商品房买卖合同，损害原告合法利益，应依法确认合同无效。现为维护原告合法权益，故诉讼来院。 原告为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据1、原告身份证复印件1份。证明：原告诉讼主体资格。 证据2、房款收据1份。证明：1.原告与被告元通公司就涉案房屋存在买卖合同关系；2.原告于2006年12月28日向被告元通公司缴纳5万元购房款的事实。 证据3、曾老庄社区居委会证明1份。证明：涉案房屋已经交付原告实际占用使用，原告一直在阜南建材大市场二期8号楼101户居住的事实。 证据4、安徽天平建设工程监理有限公司监理合同、证明各1份。证明：1.天平监理公司与被告元通公司就阜南建材大市场工程存在工程监理合同关系，原告配偶李晶系该项目总监理工程师；2.被告元通公司欠付天平监理公司监理费用用于支付原告下余购房款的事实；3.涉案房屋已经交付原告实际占用使用，原告一直在阜南建材大市场二期8号楼101户居住的事实。 证据5、电费票据。证明：涉案房屋已经交付原告实际占用使用，原告一直在阜南建材大市场二期8号楼101户居住，原告缴纳电费的事实。 证据6、被告张俊久与原告及李晶关于涉案房屋购房协议书1份。证明：1.原告对涉案房屋享有所有权；2.被告张俊久明知涉案房屋所有权人系原告，依然与元通公司串通签订商品房买卖协议，张俊久不属于善意受让人。 证据7、房屋租赁合同1份。证明：原告系房屋所有权人并将房屋出租给李晓红的事实。 证据8、张俊久执行申请书、阜南县人民法院封条。证明：1.原告对涉案房屋享有所有权；2.阜南县人民法院也认定涉案房屋系原告及李晶所有，并查封了涉案房产；3.被告张俊久明知涉案房屋所有权人系原告，依然与元通公司恶意串通签订商品房买卖合同，张俊久不属于善意受让人。 证据9、闫龙林录音资料。证明：1.元通公司法定代表人闫龙林认可涉案房屋已经转让给原告的事实；2.闫龙林认可张俊久购买涉案房产系元通公司部分工作人员与张俊久恶意串通而实施的行为。 证据10、商品房买卖合同1份。证明：1.两被告恶意串通就原告享有物权的房屋签订买卖合同的事实；2.涉案房屋价值200万元，两被告为侵占原告财产、偷逃国家税款，将房款虚构为40万元的事实；3.两被告签订合同的时间为2018年，但为了弄虚作假，恶意将签订时间注明为2013年11月5日的事实。 证据11、天平公司文件、法人授权书及证明各1份。证明：1.李晶任被告元通公司所开发阜南县皖北建材大市场二期工程项目监理一职，元通公司与天平公司因监理事项产生监理费用，双方均同意以元通公司所拖欠监理费抵付原告购房款的事实；2.由于项目监理与监理公司之间存在约定的监理费用分成模式，抵付购房款后，原告及其丈夫又按照约定向监理公司补交了抵付费用中应当属于监理公司的部分费用。 证据12、证明1份。证明：当时项目的实际施工人周某对于李晶提议用监理费抵付购房款的的建议，征得了元通公司的同意，由原告及李晶补足房价差额部分后，原告、被告元通公司双方分别交房交款、合同履行完毕的事实。 被告张俊久对原告提交的证据的质证意见为：对证据1无异议。对证据2有异议，该证据是定金收据，不是房款收据，该收据只能证明元通公司收到原告定金5万元，不能证明原告与元通公司之间存在房屋买卖关系，而且收据上也没有约定原告交定金就是为了购买涉案房屋，事后原告与元通公司未达成一致意见，也没有签订书面商品房买卖合同，因此该证据达不到证明目的。对证据3有异议，该证明的时间与原告入住时间相矛盾，因此该证据达不到证明目的。对证据4的监理合同无异议，对证明有异议，李晶不是监理公司的负责人或法人，因此该证明的形式要件违反法律规定，不合法，内容不属实，李晶仅是监理公司的项目经理，这是一种职务行为，元通公司是否欠监理费，原告未能向法庭举证，如元通公司欠监理费，应当是欠监理公司的，李晶无权用元通公司欠的监理费，来抵付原告个人的购房款，故该证据不具有证据的三性。对证据5有异议，电费收据没有加盖收费单位的公章，不能证明缴纳的是电费，同时收据显示户主是李晶而不是原告，该证据达不到证明目的。对证据6三性均有异议，该证据是无效协议，且没有实际履行，该协议不能证明原告对涉案房屋拥有所有权。对证据7三性均有异议，因为原告没有申请房屋租赁合同的承租方出庭作证，屋租赁合同真实性无法核实，也达不到证明目的。对证据8真实性无异议，对证明目的有异议，事实上阜南县人民法院并未对涉案房屋采取强制措施，该证据不能证明原告对涉案房屋拥有所有权，达不到证明目的。对证据9真实性无异议，对证明目的有异议，该证据能证明元通公司把涉案房屋卖给张俊久是真实意思表示，不存在恶意串通。对证据10真实性无异议，对证明目的有异议，该合同是双方真实意思表示，并得到房产部门的认可，具有证据的三性。对证据11授权委托书无异议，对证明有异议，该证明没有负责人或法定代表人的签字，形式要件不合法，违反法律规定，内容不是事实，元通公司是否欠监理公司监理费，是以两公司的结算单等相关欠款凭据作为证据，因此达不到证明目的。对证据12有异议，原告没有申请证人周某出庭作证，该证据不具有证据的三性。 被告元通公司对原告提交的证据的质证意见为：对证据1无异议。对证据2有异议，双方不存在买卖关系，没有签订正式的商品房买卖合同。对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，该房屋不是元通公司主动交付给原告使用的，而是原告强占的。对证据4真实性无异议，证明目的有异议，原告及第三人一直认为元通公司拖欠其监理费，这是原告及第三人的单方主张，实际上元通公司并没有拖欠其监理费，元通公司应付的监理费早已付清，双方在监理费的支付上存在纠纷是事实。对证据5真实性无异议，但原告举证的只是部分票据。对证据6真实性无异议，证明目的有异议，涉案房屋是以原告存在纠纷为由强行占用的，所有权并不属于原告，因此不存在所谓的恶意串通。证据7真实性无异议，证明目的有异议，原告并不是涉案房屋的所有权人，真正的所有权人是元通公司，原告只是强占人。证据8真实性无异议，证明目的有异议，该证据恰恰证明了原告不是涉案房屋的所有权人，如果原告是该房屋的所有权人，该房屋早就被执行了，否则法院不会不执行的。证据9三性均有异议，录音中的一方并没有明确的表示出原告所主张的证明目的。证据10真实性无异议，证明目的有异议，双方并不存在恶意串通，被告元通公司也是通过出售该房屋来维护自己的合法权益。证据11真实性无异议，证明目的有异议，第三人出具的证明仅是其单方主张，认为元通公司拖欠其工程监理费，其所主张的不是事实，我公司并不拖欠其监理费，也从来没有与原告达成过用监理费抵付房款的任何协议。证据12有异议，我公司不予认可，我公司与原告就涉案房屋从来没有达成过协议，如房屋的单价、总价、购房款的支付方式，多年来，我公司多次向原告要求签订正式的购房协议，就房屋的总价款及付款方式协商，原告一直以元通公司欠钱不还拒绝元通公司的签约请求，涉案房屋属于被原告强占的状态。 第三人国华阜南分公司对原告提交的证据的质证意见为：需要上交公司部分的监理费用，李晶已经付清了。 被告张俊久辩称，二被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，双方也没有恶意串通，该商品房买卖合同与原告没有法律上的因果关系，原告要求确认该合同无效，没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉求。 被告张俊久为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据1、身份证一份。证明：张俊久的基本情况。 证据2、契税发票。证明：被告张俊久购买涉案房屋缴纳的契税。 证据3、增值税发票，证明：被告张俊久购买涉案房屋缴纳的房款40万元。 证据4、登记费、专项维修基金费发票。证明：被告张俊久购买涉案房屋缴的专项维修基金，及办理房产证缴纳的登记费。 证据5、房产证。证明：被告张俊久对涉案房屋享有所有权。 证据6、阜南县国土资源局的答辩状。证明：被告张俊久的购房手续符合法律规定，符合不动产登记条例。 原告对被告张俊久提交的证据的质证意见为：对证据1、3、4无异议。对证据2有异议，二被告签订的房屋买卖合同属于形式合法，但实际上是恶意串通的合同，税务部门以及房产登记部门所出具的发票及不动产登记证书仅是在合同基础上依职权所出具的相关手续，但对于合同本身是否合法有效并不能起到证明作用。对证据5真实性无异议，合法性有异议，目前原告对于房产登记部门为张俊久颁发房产证的行为已经提起行政行为，张俊久所持有的房产证是其与元通公司恶意串通签订合同取得房屋产权的结果，但并不能证明张俊久对该房屋享有所有权，因为房屋登记部门对于涉案房屋与原告之间的关系并不知情。对证据6有异议，阜南县国土资源局的答辩只能说明张俊久办理房产证所提供的相关手续符合规定，但该房产的相关产权以及实际出售情况，其并不知情。 被告元通公司和第三人国华阜南分公司对被告张俊久提交的证据无异议。 被告元通公司辩称，其作为涉案房产的所有权人，与被告张俊久签订商品房买卖合同，不存在合同无效的法定事由，该合同并未侵犯到原告的合法权益，原告丈夫的单位及本案的第三人因与我公司在监理费方面存在纠纷，原告丈夫李晶认为我公司拖欠了其监理费，我公司认为并未拖欠其监理费，所以原告在缴纳了5万元定金后，未经我公司许可，以我公司拖欠其监理费为由，擅自打开门锁强占该房至今，我公司期间多次催促其应通过合法途径维护权利，如我公司的确拖欠其监理费应通过合法的途径追讨，但其所占的房屋系我公司合法财产，如其想购买该房屋应与我公司在协商好购房价格后签订正式的购房合同，并缴纳购房款，但原告对我公司的要求置之不理，强占房屋至今，我公司在这种情况下，才将该房屋另售他人，因此从案件事实来看，我公司并不存在侵犯原告合法权益的事实，请求驳回原告的诉求。 被告元通公司为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据1、营业执照复印件1份。证明：被告元通公司的登记信息情况。 原告戎晓艳、被告张俊久及第三人国华阜南分公司对被告元通公司提交的证据无异议。 第三人国华阜南分公司未答辩，也未向法庭提供证据。 本院经审理查明的法律事实如下：被告张俊久与被告元通公司于2017年签订商品房买卖合同，合同落款日期2013年11月5日，约定被告元通公司将元通阳光花园8幢1单元1-201号房（建筑面积203.26㎡）出卖给被告张俊久，价格40万元，被告张俊久一次性付清房款，并取得该房不动产权证书。原告戎晓艳于2006年12月28日向被告元通公司支付涉案房屋定金5万元，其未与被告元通公司签订购房合同。 安徽天平建设工程监理有限公司后改名为安徽国华建设工程项目管理有限公司阜南分公司。 本院认为，被告元通公司2006年12月28日收到原告戎晓艳交付的购买涉案房屋的定金5万元，但双方未签订买卖合同。被告元通公司2017年将涉案房屋卖给被告张俊久，并签订购房合同，被告张俊久付清房款40万元，交纳公共维修基金、契税及相关费用，办理了该房屋不动产权证书{皖（2018）阜南县不动产权第××号}。被告元通公司与被告张俊久签订的落款日期为2013年11月5日的商品房买卖合同，不存在合同无效情形。故原告戎晓艳起诉要求判令被告张俊久与被告安徽元通房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告戎晓艳的诉讼请求。 案件受理80元（原告预交），由原告戎晓艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  张利 人民陪审员  亚军 人民陪审员  王利 二〇一九年三月二十日 法官助理李清桃 书记员余晶洁 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。