广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终22807号上诉人（原审被告）：唐垂锋。委托诉讼代理人：仝骅，广东文功律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林玉华。上诉人唐垂锋与被上诉人林玉华房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初5977号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。上诉人唐垂锋上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第一项判决。事实和理由：一、一审法院对于唐垂锋的答辩理由未予充分考虑而草率判决，是一种偏袒林玉华不诚信做法的行为。一审中唐垂锋有一项重要的陈述是：林玉华在接到唐垂锋解除合同的短信后，对短信置之不理，不理本身包含放弃按月向唐垂锋收取租金的行为。该行为可以推定林玉华认可了双方同意解除合同的事实。唐垂锋诉林玉华追要喝茶费的诉讼庭审中才有所谓的扣交房租之事。而此时距离双方解除合同的时间点已经过去了7个月时间。唐垂锋认为：不能因为林玉华同意解除合同之后再反悔而再行支持其请求。二、从实体处理的另一角度看，林玉华一审要求的支付租赁费的理由不充分，不应得到一审判决的支持。林玉华一审庭审中认可在2016年12月31日收到了唐垂锋2017年1月5日解除租赁合同并退回押金、喝茶费的短信通知，事后唐垂锋没有再交租金并在2017年5月提起退回喝茶费、押金的诉讼，期间林玉华没有让唐垂锋交租金，直到庭审当日才提出“愿意退回费用，但应扣除房租”。所以林玉华在庭审之前是在事实上承认了唐垂锋在2016年12月31日的解除合同请求，租赁合同也已经在2017年1月5日解除。故应认定合同已经在2017年1月5日解除。所以一审判决让唐垂锋交租赁费至2017年7月的结论是荒谬的。综上所述，一审判决是一个草率的违背民法诚信原则的一个判决，恳请二审法院依法撤销该判并修正一审判决之错误。二审中唐垂锋补充上诉：租赁合同第一条约定“超过一个月乙方未交清房租，甲方有权解除终止合同”，本案当中不仅仅是房租未交，前期还有非常少量的水电费也没有交清楚，该事实也可以推定林玉华对于双方在2017年1月1日已经解除了租赁合同。林玉华辩称：一、我方认为唐垂锋以做生意为借口，勒索、恐吓我，唐垂锋要求我退还以前的定金和赔偿3.6万元的装饰费用，这是不合理的。所以每次我向唐垂锋要租金时，唐垂锋的口头与短信的内容都是要求我赔偿上述费用不缴纳租金，唐垂锋故意拖欠租金，到1个月后让我自动解除合同这是有预谋的，是合约上的漏洞，这是唐垂锋故意的行为。二、唐垂锋不给我租金和水电费，唐垂锋的目的就是要索偿3.6万元，我每次与唐垂锋要房租时，唐垂锋都是以同样的话题争论并且每次都是吵架收尾，唐垂锋还告诉我如果不赔偿其上述费用，将会以短信恐吓我另寻途径解决就是上诉，因为合约在唐垂锋手上，我就等着唐垂锋起诉。我并未同意唐垂锋解约，因为唐垂锋与我签约之后一天的生意都没做，就恐吓我要钱。我的合约是合法的，在双方洽谈下签署的，我要我的房租，唐垂锋应当支付我房租。对于唐垂锋要求解约的行为，我方要求支付违约金和拖欠多年费用的利息。林玉华向一审法院起诉请求：1、唐垂锋缴纳房租从2017年1月至7月的租金21000元；2、唐垂锋承担本案诉讼费。一审法院认定事实：林玉华、唐垂锋于2016年12月5日签订《租赁合同》1份，约定由唐垂锋租得林玉华所有的XX花园X栋XXX号店铺，租期3年，自2016年12月1日至2020年2月29日止，租金为每月3000元，由唐垂锋向林玉华交付押金5000元。2017年唐垂锋以林玉华为被告向法院提起（2017）粤0307民初8653号房屋租赁合同纠纷一案，诉讼请求为：1、要求林玉华退还喝茶费20000元；2、退还押金5000元；3、林玉华承担诉讼费。2017年8月10日，法院作出（2017）粤0307民初8653号民事判决书，查明认定：林玉华收取喝茶费无法律意义，应当予以退还；唐垂锋主张的房屋租赁关系已在2017年1月5日解除理由不在，双方合同并未解除；因本案林玉华在庭审中同意于2017年7月解除合同，故法院认定双方合同关系经协商一致解除，合同解除后林玉华退还押金5000元，唐垂锋支付2017年1月至2017年7月租金21000元（3000元/月×7个月），并判决：1、确认唐垂锋与林玉华于2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月解除，唐垂锋于判决生效之日起5日向林玉华支付2017年1月至7月租金21000元；2、林玉华于判决生效之日起5日内向唐垂锋退还款项20000元；3、林玉华于判决生效之日起5日内向唐垂锋退还房屋租赁押金5000元。此后，因唐垂锋不服，向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院于2018年1月25日作出（2018）粤03民终398号民事判决书，查明认定：一审判决认定的事实清楚，二审法院予以确认并支持双方在一审庭审中经协商一致解除合同，但一审中唐垂锋林玉华未提出2017年1月至7月租金的诉讼请求，一审判决由唐垂锋支付该部分租金，超出当事人诉讼请求，应当予以纠正，故判决：1、维持（2017）粤0307民初8653号民事判决第二项、第三项；2、撤销（2017）粤0307民初8653号民事判决第一项。此后，林玉华向法院提起本案诉讼，要求唐垂锋支付2017年1月至7月租金21000元。一审法院认为，已生效法律文书所认定的事实，应当予以确认。就本案纠纷，深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03民终398号民事判决书认定和支持了（2017）粤0307民初8653号民事判决书查明的事实，并确认林玉华、唐垂锋间房屋租赁合同于一审庭审中即2017年7月解除，法院予以确认，并认定唐垂锋应按约支付房屋租金直至合同解除之日，故林玉华要求唐垂锋支付2017年1月至7月期间房屋租金的诉讼请求，法院予以支持，租金按双方约定的3000元/月计算，共计21000元（3000元/月×7个月）。唐垂锋自2017年1月始未支付房屋租金，林玉华于唐垂锋首次违约后主张权益，故林玉华请求并未超过诉讼时效，唐垂锋关于本案诉讼生效的答辩意见，法院不予采纳。关于唐垂锋主张的林玉华怠于收房、2017年1月之后扩大损失系林玉华造成的意见，与人民法院生效判决所认定事实不符，法院不予采纳。一审判决如下：唐垂锋于判决生效之日起五日内向林玉华支付2017年1月至2017年7月期间房屋租金计人民币21000元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。另查，林玉华确认其在收到唐垂锋要求解除租赁合同之后未回复，但主张其并未同意解约，之后多次找唐垂锋要房租，但因唐垂锋要求其赔偿装修费用及退还押金，双方每次就此争论，最终以吵架收尾。林玉华主张其是通过打电话要求林玉华支付房租，但其二审时当庭出示的通话记录仅能显示拨打电话号码的时间，无法体现具体内容。再查，双方确认唐垂锋并未实际在涉案商铺进行经营。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方的合同合法有效，双方均应全面履行各自的义务。本案的争议焦点为涉案租赁合同的解除时间以及唐垂锋应当支付的租金数额。关于涉案租赁合同的解除时间，本院已生效判决（2018）粤03民终398号，已经对双方租赁合同解除的时间及原因作出了认定，即2017年7月，双方协商一致解除合同。唐垂锋虽于2017年12月31日发出短信，通知林玉华自2017年1月5日起解除租赁合同，但因其以欺诈为由解除合同，已被生效判决认定理由不足，此时双方并未解除合同，故其上诉主张双方租赁合同于2017年1月5日解除，理由不足，本院不予采信。关于唐垂锋应当支付租金数额问题，本院认为，唐垂锋在签订租赁合同不到一个月的时间，就已经明确向林玉华提出解除租赁合同，以便林玉华“及时另外出租”。虽然唐垂锋提出解除合同的理由已被认定不合法，但唐垂锋此后并未实际在涉案商铺进行经营，也未向林玉华支付过房租，并因要求退回押金及赔偿等事宜与林玉华产生了争执。林玉华在明知双方租赁合同无法继续履行时，应当及时采取收回房屋另行出租等方式措施减少损失，但林玉华在双方产生争议后，既未举证证明其向唐垂锋催收房租，要求继续履行合同，也未收回房屋另行出租，导致损失进一步扩大，故对于租赁合同解除前的租金损失，林玉华也应承担部分责任。综上，本院综合考虑房屋招租的空置期及唐垂锋的违约情节，酌情认定，2017年1月至7月期间，唐垂锋应负担5个月的房租，即15000元。综上，上诉人唐垂锋上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初5977号民事判决为：上诉人唐垂锋于判决生效之日起五日内向被上诉人林玉华支付2017年1月至2017年7月期间的房屋租金15000元；二、驳回上诉人唐垂锋的其他上诉请求；三、驳回被上诉人林玉华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费162.5元、二审案件受理费325元，共计487.5元，由上诉人唐垂锋负担351元，被上诉人林玉华负担136.5元，上述费用上诉人唐垂锋已预交，被上诉人林玉华应当负担的部分直接付给上诉人唐垂锋。审判长 唐    静审判员 张  士  光审判员 邓  亚  玲二〇一九年三月十九日书记员 陈启荣(兼)附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。