河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终12782号上诉人（原审原告）：石家庄市土地储备中心，住所地：石家庄市桥**中山西路**（实际住所）。登记住所：石家庄市桥**槐安东路**。法定代表人：赵路新，该中心主任。委托诉讼代理人：王玉龙，河北新业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彦杰，河北新业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石家庄联丰物流有限公司，住，住所地：石家庄市栾城区308国道与京珠高速交叉口/div>法定代表人：王秀贞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：付章勇，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：王志刚，河北和融兴律师事务所律师。上诉人石家庄市土地储备中心（以下简称“市土地储备中心”）因与被上诉人石家庄联丰物流有限公司（以下简称“联丰公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服石家庄市栾城区人民法院（2018）冀0111民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。石家庄市土地储备中心上诉请求：1、依法撤销石家庄市栾城区人民法院（2018）冀0111民初424号民事判决；2、依法改判支持上诉人的诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人物流园建设事实严重错误。首先，一审判决认定的“2009年收储案涉土地时已建成联丰物流公司”、“被告建筑在先，原告收储土地在后”等事实错误。物流园区是被上诉人未经合法审批在租用上诉人土地后建设的，有《栾城县国土资源局关于308国道西侧政府储备用地情况的函》为证。其次，物流园区仅是临时租用上诉人土地，不仅未经上诉人同意，且未取得用地、规划、建设等手续，应属于违法建筑，发改委备案文件仅能说明项目符合国家产业政策。一审法院仅依据发改委备案文件，直接认定物流园区建设手续合法，于法有悖。二、一审判决认定双方形成不定期的租赁关系错误。本案租赁合同已明确约定“租赁期限届满合同终止”，这属于当事人的特别约定，按照约定优先原则，有约定从约定，没有约定才能适用法律规定和惯例，忽视合同约定直接适用法律规定和惯例，认定不定期租赁关系错误。况且上诉人在租赁期限届满前已书面通知被上诉人要求清退场地，根本不会存在按惯例续租问题。退一万步讲，即使存在被上诉人按惯例提前交纳租金的事实，上诉人也有权根据租赁合同提前解除租赁关系，要求被上诉人清退场地。另外，截止到一审判决作出时，被上诉人交纳资金对应使用期限已经届满，上诉人也有权要求其清退场地，拆除临建。三、一审法院勘验现场程序违法，认定事实错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第80条规定，人民法院勘验现场应邀请当地基层组织或当事人所在单位派人参加。本案一审法院勘验现场时并未通知上诉人到场，明显违反法定程序。一审法院现场勘查程序违法，仅凭无法核实身份的物流园区人员的单方陈述，就直接认定物流园区在2006年前建成，与本案证据及客观事实不符。四、一审法院以“社会效果”为由驳回上诉人的诉讼请求，严重侵害了上诉人的合法权益，并极有可能导致储备土地被肆意侵害的严重后果。一审法院罔顾法律法规规定，仅从被上诉人企业利益角度考虑，就认定收回土地会造成社会不稳定，却不顾合同约定及上诉人合法权益，违背了法律公平正义。被上诉人将租用土地大量转租、转包给其他单位或个人，被上诉人牟取了巨额不当利益，这是其不愿交回土地的动机。储备土地会根据城市规划和城市建设要求统筹安排使用，实为社会利益和公众利益，一审法院仅以企业利益替代社会利益和公众利益，于法有悖。更严重的是，储备土地属于重要的国有资产，上诉人代表人民政府履行储备土地利用管理职能，一审判决变相认可物流园建造行为，将形成储备土地无法收回的状况，冲击政府的土地储备制度，侵害国家利益和社会利益。综上，一审法院认定基本事实不清，依据不足，请求依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求。补充上诉意见：1、一审法院认定土地收储时间和物流园建设时间的事实严重错误。经调档案诉争土地是2006年11月20日收储，土地拆为空地，无地上附着物。被上诉人工商登记时间为2008年10月，与其提供证人和法院调查的事实不符，与常理有悖。被上诉人一审答辩及提供的证据材料都认可是在2009年建设的物流园，很明显一审认定物流园系2009年土地收储后建设的事实不符。2、储备土地制度是国家政策明确规定的，由国务院部委的政策规定，性质就是临时用地，这是有政策依据要求的。石家庄联丰物流有限公司答辩称，被上诉人认为一审判决对上诉人与被上诉人的纠纷从法理和情理两方面做出了鞭辟入里的阐述，认定事实清楚、适用法律正确。一、上诉人与被上诉人之间是租赁合同关系，并且续租的事实一直在延续，上诉人在被上诉人没有任何违约行为的情况下突然要求被上诉人立即拆除地上建筑物，腾清场地，退还土地的诉求没有法律依据。1、双方2015年续签的《场地租赁合同》的租赁期限是2015年8月26日起至2017年8月26日止，被上诉人根据以往的惯例于2017年8月11日向上诉人支付了下一年度的租金20万元，上诉人收到后没有异议，根据《中华人民共和国合同法》第236条规定，双方续租的租赁关系形成，原租赁合同继续有效。2、该土地租赁合同是多次续租的合同，根据《中华人民共和国合同法》第61条规定，按照以往合同条款和交易习惯可以确定双方续租合同的租赁期是两年。3、在被上诉人没有任何违约行为，并且被上诉人每年还替上诉人缴纳着土地使用税，本案不存在《中华人民共和国合同法》第94条规定的五种法定解除情形，上诉人没有单方解除合同的权利。所以，在上诉人不具有单方解除合同权、续租合同继续有效的条件下，上诉人无权要求被上诉人拆除地上建筑物、腾清场地。二、上诉人没有履行解除合同的通知义务，直接起诉被上诉人要求拆除地上建筑物没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第93条第2款、94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”即便上诉人享有单方解除权，上诉人也应当依法履行解除合同的通知义务。在上诉人解除合同的行为未被人民法院确认有效之前，租赁合同依然有效。所以，即便假设上诉人享有合同解除权，即便假设其履行了解除合同的通知义务，在未经人民法院确认其解除合同效力之前上诉人也无权要求被上诉人拆除地上建筑物。三、上诉人上诉状中所称的4点上诉理由均不成立，即便上诉人的4点上诉理由都成立，上诉人也无权直接要求被上诉人拆除地上建筑物，腾清场地。1、联丰物流园区是栾城区的招商引资项目，园区的建设经过了栾城区发改委批准，列入了河北省固定资产投资项目，每年为政府缴纳税金400多万元。2、即便按照上诉人的说法双方没有形成不定期租赁关系，但上诉人收到被上诉人继续缴纳的租金并没有异议的情况下，双方的租赁关系已经形成，租赁期限是不定期还是定期并不影响合同租赁关系的成立、生效。3、一审法院程序合法，一审法院本着客观、公正、审慎的原则对物流园区进行调查、核实相关证据符合法律规定。4、上诉人的说法明显不符合事实。一审判决在对客观事实和法律关系两个层面进行详细的论证和阐述后，已经认定上诉人的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。另外从法律效果和社会效果的统一方面进行进一步阐述，再次论证上诉人的诉求会造成恶劣的社会影响。上诉人以一审法院以社会效果为由驳回其诉讼请求的说法明显不符合一审判决事实。所以，上诉人的4个上诉理由均不成立，即便成立，也无法否认续租合同关系成立并生效的事实，也无法否认上诉人未依法履行解除合同通知义务的事实。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。补充答辩称，只有土地交接的时间不能证明收储的时间。石家庄市土地储备中心向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告立即拆除地上建筑物、构筑物，腾清场地，退还土地给原告；2、请求依法判令被告支付超期占用期间的违约金290410元(暂计算至2018年1月10日，要求被告支付至实际退还场地止)；3、请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：本案所诉争的土地位于栾城区西侧，原系石家庄市腾飞汽车用品有限公司用地，土地面积35.41亩，系建设用地。被告联丰公司在2009年之前与石家庄市腾飞汽车用品有限公司签订租赁合同，并使用该土地，联丰公司经栾城县国土资源局、栾城县发改局批准建设了包括办公楼、仓库等在内的建筑，从而形成了规模较大的物流园区。被告企业登记信息报告中也显示被告公司成立的时间为2008年10月6日，登记，登记的住所地就是本案案涉地块的位置栾城县国土资源局、石家庄市腾飞汽车用品有限公司和石家庄市国土资源局签订了一份《国有土地使用权收购合同》，该土地被栾城县国土资源局以8855000元的价格收回（购）后，纳入石家庄市国土局土地储备库即本案原告石家庄市土地储备中心，当时收购时合同上显示有地上建筑物、构筑物和其他附着物。但该合同上未显示签订日期，庭审中原、被告均陈述该土地系2009年由原告收储的。原告收储该土地后，就以每两年续签一次合同的形式与被告签订场地租赁合同，但原告只提供了2015年至2017年的租赁合同，合同中载明是“续签合同”，被告提供了2013年至2015年的租赁合同，并称2009年至2013年的租赁合同都在原告处存档，但原告未提供。虽然双方均未提交2013年之前的租赁合同，但从客观事实上分析，被告在原告2009年收储案涉土地时已建成联丰公司，并且一直占用案涉土地，而且2013年的合同中也注明系“续签合同”，所以原、被告双方应该是在2013年之前签订过同样的场地租赁合同一直延续至2017年的。原、被告在2013年和2015年签订的租赁合同内容基本一致，主要内容为：1、租赁场地的当前现状为无水无电，无房屋。2、租期2年，租金每年20万元，租金以转账的方式交纳。3、本合同为续签合同。4、乙方（被告）明确知悉，本合同土地仅为临时利用，因政府出让土地或政府用于其他用途，甲方（原告）有权随时终止合同，且不承担违约责任，乙方应在接到甲方通知后30日内将场地无条件的交予甲方。最后一次合同是于2017年8月26日到期。被告每年分两次向原告以转账的方式交纳租金，并每年向税务机关缴纳土地使用税。在最后一次的租赁合同到期前，被告于2017年8月11日向原告账户上转账20万元，原告在合同到期后，没有和被告续签合同，也没有将被告所交纳的20万元租金退回，于2018年3月13日向法院起诉，要求被告立即拆除建筑物，交回土地并承担违约金。原告称曾经于2017年8月25日给被告送达了清场通知，被告否认，原告称是直接到联丰公司送达给被告工作人员付卫红的，付卫红在清场通知右下角签字确认。被告否认收到过该清场通知。一审法院到联丰物流园进行了现场勘查，四周都是固定的建筑物，里面有几十家商户，已经形成规模较大的物流园区。经调查联丰旅馆的工作人员韩玉龙，其陈述该物流园早在2006年就已建成。原告在庭审中陈述，目前政府相关部门尚未正式作出重新规划利用案涉土地的规划性文件。一审法院认为，本案的场地租赁合同，并非一般普通的临时用地的租赁合同，单纯依据原告提供的2015年至2017年的租赁合同，无法全面客观地查清本案事实，必须要在尊重客观事实的基础上，结合原告收储案涉土地前后的土地来源、状况及现状来综合分析判断原、被告之间多年来形成的这种特殊的租赁关系以及是否应该让被告立即腾清土地。首先，将本案案涉土地作为一般的“临时用地”来对待，违背客观事实。原告在本案中没有如实地陈述其收储案涉土地时地上建筑物的基本状况，只是单纯地依据合同文本上所确定的该土地系临时利用的土地并主张要求被告腾清土地并承担违约金，但实际上案涉土地并非合同上所载明的“临时用地”，因为被告在2009年之前即原告收储该土地之前就已经在该土地上形成了大规模的建筑物，并且是经当时的栾城县国土资源局和栾城县发改局批准后开始投资建设的，而且已进行备案。企业登记信息上显示的被告企业成立时间也为2008年10月6日。栾城县国土资源局收购案涉土地时的合同上，也注明了当时的土地上存在建筑物，也就是说被告建筑在先，原告收储土地在后。原告既然收储土地时，已经有地上建筑物，仍然将案涉土地作为“临时用地”出租给被告使用，并且一直在合同上注明“租赁场地的当前现状为无水无电，无房屋”，这显然是与客观事实不相符的。其次，从法律关系上看，原、被告自2009年以来一直采用两年一续签合同的形式延续这种租赁关系，被告每年按时交纳租金，并向税务机关缴纳土地使用税。在2017年8月26日续签合同又一次到期前，被告于2017年8月11日向原告账户上转账20万元作为一下年度的租金，原告在收到这笔款项后，并未作出明确意思表示不再续租，只是称在2017年8月25日向被告工作人员付卫红送达了清场通知，但被告方否认，付卫红也未能到庭说明情况，法院无法查清原告是否通知被告不再续租。退一步讲，即便是原告有不再续租的意思表示，其应当在收到被告转入其账户的下一年度租金后，及时退还收到的租金，并采用合理合法的方式正式通知被告不再续租，而且应该给被告留出合理充足的时间去腾清土地。否则，就应依照法律的规定认定为“承租人继续使用租赁物并已交付租金，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期”，即原、被告双方在租赁合同于2017年8月26日到期后又重新形成了不定期的租赁关系。那么，原告在重新形成的不定期租赁关系中，未在合理的期限内以合理的理由通知被告解除租赁关系的情况下，直接于2018年3月13日向法院起诉要求被告腾清土地，不符合法律规定，其请求不予支持。另外，本案还应充分考虑法律效果和社会效果的统一，被告投入大量资金并经相关部门审批建成的联丰物流，其中涉及到几十户物流商户、大量劳动力就业问题，原告作为隶属于石家庄市国土资源局的事业单位，虽然出租、收回已收储的土地是其法定的职责和权利，但是在行使其权利的同时还应尊重客观事实，充分考虑实际情况，在政府部门尚未明确规划利用该案涉土地之前，简单地按照普通的临时用地来收回被告所占用的土地，势必会造成不良影响并有可能带来社会不稳定的隐患。所以原告应报请政府相关部门，在作出重新规划利用案涉土地的决定之前，结合被告前期投资建设的具体情况，给被告留出充分合理的解决实际问题的时间，尽量减少社会不稳定的因素，最大限度地实现法律效果和社会效果的统一。一审判决：驳回原告石家庄市土地储备中心的诉讼请求。案件受理费5656元，由原告石家庄市土地储备中心负担。二审期间，上诉人提供会审会决策事项确认审批表一份、石家庄联丰物流有限公司股东会决议三份、被上诉人书写的书面材料一份、场地租赁合同一份、土地交接证明复印件一份，证明案涉土地收储时间是2006年11月20日，物流园建设时间是2009年。上诉人与被上诉人第一次的土地租赁时间为2008年8月15日，也就是说上诉人收储土地租赁给被上诉人之后，被上诉人建设的物流园。被上诉人在2018年4月23日向上诉人写的书面材料明确了其建设时间为2009年8月。上诉人与被上诉人签订的租赁期限是2008年8月15日到2010年8月14日，证明签订时间是在2008年8月15日，可以说明一审法院认定的2009年收储的事实是与事实不符，且被上诉人先租赁上诉人土地后建设的物流园，不是先建设物流园后租赁的土地。被上诉人的质证意见为：根据上诉人提交的会审会决策事项确认审批表第一项内容，其中写到2008年6月6日联丰公司已经投资500万在该地块进行建设楼房和地面硬化，证明被上诉人已经在此时对地块进行投资建设。建设之前是垃圾坑，清理垃圾填土都将近一年的时间，投资近一千多万元。在上诉人正式收储之前被上诉人已经陆续在该地块投资建设，2009年完成了相关建设并报发改委备案。上诉人具体的收储时间现在没有确定的证据来证明，其应提供相应证据。对双方争议事实，本院作如下认定：栾城县国土资源局、石家庄市腾飞汽车用品有限公司、石家庄市国土资源局签订《国有土地使用权收购合同》，合同约定栾城县国土资源局代表栾城县人民政府有偿收回石家庄市腾飞汽车用品有限公司项下国有土地使用权，收回后纳入石家庄市国土资源局土地储备库。2006年11月20日，三方签订《土地交接证明》，栾城县国土资源局将本案争议土地正式移交给石家庄市国土资源局。石家庄联丰物流有限公司成立于2008年10月6日，主张自2007年3月20日起租赁案涉土地经营物流业务。2008年8月，上诉人与被上诉人签订《场地租赁合同》，租期自2008年8月15日至2010年8月14日，后双方续签多份《场地租赁合同》，最后一次签订《场地租赁合同》约定租期自2015年8月26日至2017年8月26日。合同履行期间，被上诉人按时支付租金，占用案涉土地进行物流园建设及经营，并于2009年8月3日取得河北省固定资产投资项目备案证。上诉人称2017年8月25日向被上诉人工作人员付卫红送达《临时利用地块清场通知》，要求被上诉人在30天内对场地进行清理，拆除临建，退还地块。被上诉人予以否认。2017年8月26日合同到期后，双方未再签订续租合同，但被上诉人仍使用案涉土地进行经营，并于2017年8月11日、2018年9月26日按照2015年租赁费标准向上诉人支付两年租赁费，上诉人未将该费用退回。上诉人称案涉土地回收后统一规划利用，但未提交规划证明。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。双方签订的《场地租赁合同》约定租赁期至2017年8月26日，上诉人主张2017年8月25日向被上诉人工作人员付卫红送达《临时利用地块清场通知》，但被上诉人予以否认，且付卫红未到庭说明情况，故对于上诉人是否同意续租土地情况无法查明。上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》到期后，双方未再签订租赁合同，但被上诉人仍在使用上诉人土地进行经营，上诉人也未将租赁费退回，故双方成立不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在双方形成不定期租赁合同关系后，上诉人未向被上诉人发出明确通知，要求解除租赁合同，并要求被上诉人在合理的期限内搬迁，上诉人于2018年3月13日向原审法院提起民事诉讼不属于在合理期限之前通知承租人，故不能视为履行了法定义务，合同解除条件尚未成就。上诉人将案涉土地出租给被上诉人，系开展储备土地的前期整理工作。根据上诉人及被上诉人提供的请示、审批表、函件等证据，可证实被上诉人经上诉人同意，在案涉土地上投入较多资金进行建设并经营多年，且已取得河北省固定资产投资项目备案证，故上诉人对于被上诉人在案涉土地上建设物流园从事经营活动是知情的，其称被上诉人未经上诉人同意进行建设与事实不符。上诉人虽主张《场地租赁合同》载明土地为临时利用，但结合双方就同一地块连续签订租赁合同的事实，可证实双方形成了较为稳定的租赁合同关系，被上诉人在此事实基础上投资建设成较大规模的物流园区，并为当地解决了部分劳动力就业及税收问题，在政府规划尚未出台及上诉人未给被上诉人留出充分合理解决实际问题时间的情况下，上诉人要求被上诉人拆除建筑物必然会带来资源浪费及社会不稳定的隐患，故原审判决未予支持上诉人的诉讼请求并无不当。对于物流园区是否为违法建筑，应由相关行政部门认定，本院不予处理。综上，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对上诉人石家庄市土地储备中心的上诉请求不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5656元，由上诉人石家庄市土地储备中心负担。本判决为终审判决。审判长 王 靖审判员 李 祥审判员 李 曼二〇一九年三月二十日书记员 许晓琳