云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初12139号原告：中国建设银行股份有限公司云南省分行，统一社会信用代码：91530000622608301K。住所：云南省昆明市金碧路中段建行大厦。负责人：陈中新，行长。委托诉讼代理人：黄馨瑶，云南君晟律师事务所律师，特别授权代理。被告：邹官朝，男，汉族，1987年7月5日出生，身份证住址为云南省曲靖市会泽县。被告：昆明市海伦堡房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530111690859401H。住所：云南省昆明市官渡区广福路与金源大道交汇处春城时光花园****。法定代表人：王坤鹏，总经理。委托诉讼代理人：杨加玺，男，汉族，1993年6月9日出生，身份证住址为云南省楚雄彝族自治州楚雄市，系该公司员工，特别授权代理。原告中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告邹官朝、昆明市海伦堡房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月20日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司云南省分行的委托诉讼代理人黄馨瑶及被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨加玺到庭参加诉讼。被告邹官朝经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》。2.判令被告返还原告贷款剩余本金619140.41元及按合同约定利率计至实际还清欠款之日的利息、罚息（现暂计至2018年7月31日，利息17422.96元、罚息446.63元）；由被告承担原告为追索欠款产生的全部费用（暂计至起诉之日，应包括诉讼费用、保全费3905元、邮寄费57元、律师代理费40000元等）。3.在被告不能按期归还欠款时，由原告依法行使对被告抵押物云南省昆明市官渡区广福路与金源大道交汇处（世纪城旁）春城时光花园（10-2号地块）2栋11层1105号房屋的抵押权，以所得价款优先受偿被告所欠债务及各项费用。4.被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司对上述费用承担连带保证责任。事实与理由：2014年9月2日，原告与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向原告借款65万元，期限360个月；被告用于购买房屋，并以该房屋提供担保，被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司承担连带保证责任。原告依照合同约定向被告提供了贷款65万元。但自2018年2月起，被告已连续三个月未向原告还款，原告有权解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告归还欠款及相应利息、罚息并承担原告为追偿该欠款产生的一切费用。同时，原告作为昆明市官渡区广福路与金源大道交汇处（世纪城旁）春城时光花园（10-2号地块）2栋11层1105号房屋的抵押权人，有权享有优先受偿权。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告邹官朝未到庭，亦未提交答辩意见。被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司辩称，我方愿意承担连带保证责任，事后享有对被告邹官朝的追偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告邹官朝经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交证据，本院视为其放弃对其他当事人所举证据进行抗辩的权利。原告提交的证据即内资企业登记基本情况表、身份证明、《个人住房（商业用房）借款合同》公证书、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、邮寄费发票、律师费发票，被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司对其真实性均予以认可，且以上证据形式、来源合法，证据内容清楚、明确，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院依法认定事实如下：2014年9月2日，原告（贷款人）、被告邹官朝（借款人、抵押人）及被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告邹官朝向原告借款65万元，用于购买昆明市官渡区广福路与金源大道交汇处（世纪城旁）春城时光花园（10-2号地块）2栋11层1105号房屋；借款期限为360个月，即2014年9月3日至2044年9月3日；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；合同项下借款逾期的，罚息利率为合同所执行贷款利率水平上上浮50%；被告邹官朝不可撤销地授权原告将合同项下借款一次性直接划入被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司账户内；还款方法为等额本息还款法。合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司作为保证人对于借款合同项下已发生的债务承担连带保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；被告邹官朝以其所有的位于昆明市官渡区广福路与金源大道交汇处（世纪城旁）春城时光花园（10-2号地块）2栋11层1105号房屋为上述借款提供抵押担保。合同另约定原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由被告邹官朝承担；被告邹官朝不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权解除与被告邹官朝的借贷关系且宣布贷款立即到期，要求被告邹官朝立即清偿借款本息及相关费用并承担自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。因合同引起的或与合同有关的任何争议，可以协商解决，协商不成，，向原告住所地人民法院起诉合同签订后，原告依约将借款65万元发放至被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司账户上。合同签订至今，被告邹官朝所购买的昆明市官渡区广福路与金源大道交汇处（世纪城旁）春城时光花园（10-2号地块）2栋11层1105号房屋仍未按合同约定办理抵押登记手续。合同履行中，被告邹官朝起逾期还款现象。截至2019年3月22日，被告邹官朝尚欠原告借款本金619140.41元及利息38883.96元、利息罚息1826.77元、本金罚息674.7元。另查明，原告为实现债权而支出律师代理费40000元、邮寄费57元。本院认为，原告与被告邹官朝、昆明市海伦堡房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对各方当事人均具有约束力。原告依约向被告邹官朝指定账户发放了借款，被告邹官朝作为借款人未按照合同约定按期还款已构成违约，合同中对于违约责任有明确的约定，故原告请求解除合同及要求被告邹官朝归还借款本息的诉讼请求本院予以支持。截至2019年3月22日，被告邹官朝尚欠原告借款本金619140.41元及利息38883.96元、利息罚息1826.77元、本金罚息674.7元有原告提交的证据支持，计算方式符合合同约定，本院予以确认。被告邹官朝所欠借款已经处于逾期状态，应该按照合同约定的利率计算罚息（含本金罚息及利息罚息）；因本金罚息已含基础利息，故不再重复计算利息。原告为实现债权而支出的律师代理费40000元是由于被告邹官朝的违约行为引起的，双方在《个人住房（商业用房）借款合同》中对此费用有明确的约定，且此费用未超过《云南省律师服务收费行业指引标准》的计算标准，故该诉讼请求本院予以支持。被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司自愿对被告邹官朝基于《个人住房（商业用房）借款合同》所产生的债务向原告提供连带责任保证，合同约定的保证期间为“合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止”。现本案所涉房屋的抵押登记尚未办妥，还处于合同约定的保证期间，故原告请求被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司对被告邹官朝的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。因被告邹官朝购买的位于昆明市官渡区广福路与金源大道交汇处（世纪城旁）春城时光花园（10-2号地块）2栋11层1105号房屋未办理抵押登记手续，抵押权不成立，故原告请求对抵押物实现抵押权的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告邹官朝、昆明市海伦堡房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告邹官朝于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行偿还借款本金619140.41元及截止2019年3月22日的利息38883.96元、利息罚息1826.77元、本金罚息674.7元，并承担以该借款本金自2019年3月23日起计算至款项清偿之日止的本金罚息及欠付利息的利息罚息（即复利）（按合同约定利率计算）；三、被告邹官朝于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行支付律师费40000元；四、被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司对被告邹官朝的上述债务承担连带清偿责任，被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司承担责任后，有权在其承担责任的范围内向被告邹官朝追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司云南省分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10570元、保全费3905元、邮寄费57元，由被告邹官朝、昆明市海伦堡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 胡 颖人民陪审员 张 莉人民陪审员 张 银二〇一九年三月二十五日书 记 员 邹亚娇