贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初4145号原告（反诉被告）：皮维友，男，1980年11月3日生，汉族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：齐瑞延，贵州黔兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：张立付，男，1981年9月10日生，汉族，住贵州省兴义市。被告（反诉原告）：骆师凯，男，1975年4月23日生，汉族，住贵州省兴义市。被告（反诉原告）：胡海，男，1982年9月17日生，汉族，住贵州省兴义市。三被告共同委托诉讼代理人：谭清礼，贵州道仁律师事务所律师。被告：兴义市桔山街道办事处双朝村民委员会和平组，住所地：贵州省兴义市桔山街道办事处双朝村和平组。负责人：胡忠友，系该组组长。委托诉讼代理人：王海燕，贵州道仁律师事务所律师。第三人：韦玉凤，女，1970年7月26日生，汉族，兴义市强翔建筑机械有限责任公司法定代表人，住贵州省兴义市义龙实验区。第三人：陈超新，男，1984年5月6日生，汉族，住贵州省兴义市。原告（反诉被告）皮维友与被告（反诉原告）张立付、骆师凯、胡海、被告兴义市桔山街道办事处双朝村民委员会和平组、第三人韦玉凤、陈超新租赁合同纠纷一案，本院2017年5月31日立案，原告（反诉被告）皮维友向本院申请对其在案涉土地上的投入损失进行评估鉴定后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）皮维友及其委托诉讼代理人齐瑞延、被告（反诉原告）张立付、骆师凯、胡海及其共同委托诉讼代理人谭清礼、被告兴义市桔山街道办事处双朝村民委员会和平组的委托诉讼代理人王海燕到庭参加诉讼。第三人韦玉凤、陈超新经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。皮维友向本院提出诉讼请求：1．依法判决宣告原告与被告签订的《土地使用权转让合同》无效；2．判令由被告返还原告租金192000元；3．判令由被告支付原告违约金50000元；4．由被告赔偿原告损失397207元；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和韦玉凤、陈超新系合伙关系，原告与被告于2016年11月19日签订《土地使用权转让合同》，并在2016年12月10日签订《补充协议》，双方约定被告将位于兴义市桔山街道办事处双凤村和平组的土地约40亩租给原告使用，用于经营停车场，租金为自2016年11月30日起第一年按12600元每亩计算，第二年按13100元每亩计算，以后的租金按上一年的租金上涨10%，直至国家征用为止，如有违约承担违约金50000元。原告按约向被告支付了192000元的租金后，原告开始使用该土地。韦玉凤、陈超新于2016年12月15日与原告协商一致，退出合伙。2017年3月10日，兴义市桔山街道办事处等相关部门向原告下达《拆除通知书》，要求原告拆除该土地上的建筑物及附属设施。原告进一步了解才知道被告租给原告使用的土地早已经被国家征用，三被告根本没有土地使用权，原告找到被告要求返还租金及赔偿损失并支付违约金，但被告一直未返还租金及赔偿损失和支付违约金。综上所述，由于三被告将自己没有使用权的土地租给原告使用，存在欺诈行为，致使合同已无法履行，双方已无法达到合同目的。因此，双方签订的合同无效，被告应依法返还原告租金，赔偿损失，并支付违约金。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》之相关规定，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求为谢。张立付、骆师凯、胡海共同辩称，1、关于原告诉请的第一项的诉讼请求，原起诉时诉请为解除合同，双方已经于2017年9月5日在法庭的组织下达成了解除意见，所以已不存在变更的依据；2、本案土地虽然已经被国家征收，为了充分利用土地，和平组在桔山街道办的同意下，在项目未用地前，有权管理使用已征未用土地。2016年11月初，经协商，和平组将涉案土地出租给被告张立付、骆师凯、胡海等三人使用，三被告将土地转租给原告使用，该转租行为合法有效，转租合同的名称虽为《土地使用权转让合同》但实际性质应为租赁合同，且该合同是双方的真实意思表示，不存在欺诈等行为。3、本案是原告无力经营转租场地，也逾期未向三被告支付约定的租金，是原告构成违约，所以不存在原告诉请的退还租金、赔偿损失以及承担违约金等事实，而且原告的诉请无任何事实与法律依据。另外，皮维友实际支付租金150000元，有40000元是皮维友再转租后，其他人支付的。请依法驳回其第二至第四项诉讼请求，对于原告的违约，被告也提起了反诉。兴义市桔山街道办事处双朝村民委员会和平组辩称，案涉土地虽已经被征收，但是经桔山街道办事处同意为充分利用土地，在项目用地前，同意和平组管理使用，原告主张和平组没有使用权无事实依据。和平组将土地出租给张立付、骆师凯、胡海三人，和平组从未与原告发生租赁合同关系，原告取得案涉土地使被告张立付、骆师凯、胡海三人与原告的转租合同。和平组在合同上加盖公章仅仅是认可张立付、骆师凯、胡海三人转租行为，不代表原告与和平组发生直接的合同关系。因此，基于以上三点原告诉请要求和平组对案涉诉请承担民事责任无事实和法律依据，应依法驳回对和平组的诉讼请求。韦玉凤、陈超新未作陈述。张立付、骆师凯、胡海向本院提出反诉请求：1．判令反诉皮维友及第三人支付欠付反诉原告至《土地使用权转让合同》及《双凤村和平组租地合同补充协议》解除之日（2017年9月5日）止的租金359821元；2．判令皮维友支付反诉原告违约金50000元；3．本案本诉及反诉诉讼费用由反诉被告全部承担。事实和理由：桔山街道办事处双朝村民委员会和平组居住原寨子已被征收，征收后闲置未开发使用。为了充分利用土地，和平组在桔山街道办的同意下，在项目未用地前，管理使用已征未用土地。2016年11月初，经协商，和平组将原寨子土地约30亩（实际55亩）出租给反诉原告，反诉原告张立付将第一年租金75000元支付给了和平组，并由组干部现场分给群众，双方于2016年11月20日补签了《土地承租合同》。反诉原告向和平组租赁土地后，在场平期间，反诉被告找到反诉原告，提出租赁土地，双方协商后于2016年11月19日签订了《土地使用权转让合同》一份，约定租地面积约40亩，第一年按12600元每亩计算租金，自2016年11月30日起算，并约定在土地使用期间，政府用地乙方（反诉被告）应在规定期限内搬走，乙方已交给甲方（反诉原告）的租金，甲方按未使用月数退还乙方租金，其他损失不予赔偿。如政府按“两违”处理，一切责任归乙方自行处理，拆除一切损失归乙方，甲方不负任何责任。该合同签订后，反诉原告将租赁场地交付给了反诉被告。同时，反诉被告担心土地来源风险，要求和平组在双方签订的该合同上加盖公章，和平组同意后在合同上加盖了公章。2016年12月10日，反诉原告作为甲方，与反诉被告及第三人韦玉凤、陈超新作为乙方，签订了《双凤村和平组租地合同补充协议》，约定签订合同之日（2016年11月19日）支付甲方（骆师凯）代表100000元定金，2017年6月1日前再支付场地第一年的租金（租金按实际测量面积计算），若不支付尾款，属乙方违约，甲方有权终止合同，场地内的所有设施归甲方所有。任何一方违约，违约方支付对方50000元违约金。《土地使用权转让合同》及《双凤村和平组租地合同补充协议》签订后，反诉被告及第三人韦玉凤等一共向反诉原告支付了定金及租金共计170000元，现合同约定的尾款支付时间已过，但反诉被告拒不支付剩余租金，已构成违约，因此，依法应由反诉被告支付拖欠反诉原告的租金，并承担违约责任。鉴于反诉被告的违约行为，双方之间签订的《土地使用权转让合同》及《双凤村和平组租地合同补充协议》无继续履行的必要，依法应予以解除。为此，反诉原告为维护自身的合法权益，特对本诉向贵院提起反诉，望判如所请。皮维友辩称，和平组与张立付、骆师凯、胡海在有权租用土地时出租了涉案土地给原告，在2016年11月19日签订《土地使用权转让合同》、2016年12月10日签订《双凤村和平组租地合同补充协议》，2017年3月10日，兴义市桔山街道办事处等有关部门以书面方式共同向原告发出书面通知，要求原告拆除土地上的建筑物清理土地上所属物品，原告才知道张立付、骆师凯、胡海对该土地不享有任何权利，因此反诉原告请求原告支付租金以及违约金等在法律上不存在，请人民法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。和平组未对反诉作答辩。韦玉凤、陈超新未作陈述。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院认定如下：皮维友与韦玉凤、陈超新原系合伙关系。2016年11月19日，皮维友、陈超新、韦玉凤与张立付、骆师凯协商，双方签订《土地使用权转让合同》，合同主要约定租地面积约40亩，租金付款方式从2016年11月30日起，第一年12600元每亩，第二年13100元每亩，以后租金按照上一年的租金上涨10%，直至国家征用为止。2016年12月10日，张立付、骆师凯、胡海（甲方）与皮维友、陈超新、韦玉凤（乙方）签订《双凤村和平组租地合同补充协议》，该协议主要约定租地面积可用地按实际测量减去八亩地面积做路，为实际租地面积。如政府强行征用，甲方按天退还乙方剩余租金。韦玉凤、陈超新于2016年12月15日退出合伙。2016年11月20日，和平组（甲方）与张立付（乙方）签订一份《土地承租合同》，主要约定乙方承包甲方场地面积约30亩，场地租金每年75000元，乙方在2016年11月20日将一年的租金一次性付给甲方。《土地使用权转让合同》签订后，张立付、骆师凯、胡海将案涉土地交给皮维友使用，皮维友将案涉土地场平填砂石，并在案涉土地上打了两块水泥地后开始进行二手车经营。2017年3月10日，兴义市桔山街道办事处、兴义市综合行政执法局、兴义市国土资源局桔山分局联合向皮维友下达《撤除通知书》，责令其在2017年3月11日前自行撤除所搭建及使用的建筑物，清理土地上所属物品，逾期不撤除清理，将强行撤除清理。另查明，案涉土地位于兴义市桔山街道办事处双朝村民委员会和平组双凤加油站旁。诉讼过程中，皮维友向本院提起对在案涉土地上的投入损失进行鉴定，2019年1月16日，贵州资信通资产评估有限责任公司作出黔资信通资评【2019】005号资产评估报告，评估结论为：皮维友租赁的桔山街道办事处双凤村和平组土地的土石方（材料及运输费用）、场地平整（人工及机械费用）地面硬化及水电安装等在2018年8月6日的市场价值为人民币196053.30元，其中争议部分价值119926.81元，无争议部分价值76133.23元。同时根据本院现场勘验，双方认可皮维友在案涉土地上投入的电缆价值1500元、水管2200元、简易厕所400元。再查明，皮维友支付张立付、骆师凯、胡海租金150000元，皮维友再将案涉场地的一部分转租给他人，由次承租人直接向张立付、骆师凯、胡海支付租金40000元。本院认为，关于《土地使用权转让合同》及《双凤村和平组租地合同补充协议》是否有效的问题。因案涉土地在皮维友承租之前已被政府征收，性质已经从集体所有变为国有。和平组将案涉土地出租给张立付，而张立付又将案涉土地出租给皮维友、陈超新、韦玉凤，张立付、罗师凯、胡海将不具备使用权的案涉土地出租给他人损害了国家的利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……”之规定，涉案《土地使用权转让合同》因违反法律强制性规定而无效。因《双凤村和平组租地合同补充协议》属于《土地使用权转让合同》的补充合同，故《双凤村和平组租地合同补充协议》亦无效。关于张立付、骆师凯、胡海辩称，和平组在桔山街道办同意的情况下有权管理出租土地，但其并未举证证明和平组出租土地得到桔山街道办的同意，仅提供了“金州大道（桔山段）项目建设征地拆迁工作组”出具的“将案涉土地交由双朝社区和平组集体管理”的《证明》，一方面未获国有资产管理部门批准，另一方面，“将案涉土地交由双朝社区和平组集体管理”中只明确管理，并未明确可使用或者可出租，故对于被告方的前述辩解，本院不予采信。对于张立付、骆师凯、胡海辩称，案涉合同已经协议解除，不存在无效的情况，因案涉合同无效，合同无效就自始无效，解除是在合同有效的情况下才可解除。关于双方当事人要求对方支付违约金的问题。因案涉合同及补充协议无效，合同无效的后果是因合同取得的财产应当返还，造成损失的根据各方过错赔偿，故对双方主张的违约金不予支持。关于皮维友要求返还租金的问题。因案涉《土地使用权转让合同》及《双凤村和平组租地合同补充协议》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，皮维友本人向被告张立付、骆师凯、胡海支付的租金为150000元，其余40000元租金是由其他承租人直接支付的，不应返还给皮维友，故对于皮维友要求被告返还已交付租金192000元的诉请，本院予以支持返还其本人支付的150000元。关于皮维友和平组、张立付、骆师凯、胡海是否承担及如何承担赔偿损失的问题。因案涉《土地使用权转让合同》及《双凤村和平组租地合同补充协议》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及前述合同法第五十八条之规定，本案张立付、骆师凯、胡海未作为合同相对方将案涉土地转租给皮维友，导致其在案涉土地上进行场平、填砂、打水泥地等相关费用损失，存在重大过错。皮维友作为合同相对人，在未对案涉土地性质、权属作充分了解的情况下与张立付、骆师凯签订案涉合同并进行施工造成损失，未尽到应有的审慎义务，存在一定过错。和平组不是合同相对人，在本案中不承担民事责任。所以，本院根据各方当事人的过错程度及本案的实际，确定由张立付、骆师凯、胡海承共同承担损失的80%，皮维友承担20%的责任。关于皮维友投入损失的具体数额的问题。皮维友在案涉土地上投入的损失包括：1．皮维友向本院申请对土石方（材料及运输费用）、场地平整（人工及机械费用）地面硬化及水电安装的投入进行鉴定，鉴定结论为：皮维友租赁的桔山街道办事处双凤村和平组土地的土石方（材料及运输费用）、场地平整（人工及机械费用）地面硬化及水电安装等在2018年8月6日的市场价值为人民币196053.30元，其中争议部分价值119926.81元，无争议部分价值76133.23元。对于争议部分，诉讼过程中，皮维友向本院提交了证人证言以及部分损失的发票予以证实，被告主张该些工程并非皮维友所做，但是并未举证予以证明，且鉴定报告所涉场地确系皮维友所承租并经营过一段时间，本院也对场地施工人员进行了询问，证人所言整个场地确系皮维友施工，故对于争议部分，从双方的证据来看，皮维提交的证据证明力优于张立付、骆师凯、胡海的证据证明力，故认定案涉场地系皮维友所投入施工。所以对于鉴定报告所评估的总价值196053.30元，本院确认为皮维友的投入损失。2．对于本院现场勘验且经双方认可的皮维友投入的电缆价值1500元、水管2200元、简易厕所400元，共计4100元，本院予以确认。对于其主张的广告支架、活动板房等损失，因其未能提供证据予以证明，本院不予支持。所以，皮维友总的投入损失为200153.30元（196053.30元＋4100元）。综上，张立付、骆师凯、胡海应承担的损失为160122.64元（200153.30元×80%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、皮维友、陈超新、韦玉凤与张立付、骆师凯于2016年11月19日签订的《土地使用权转让合同》及张立付、骆师凯、胡海与皮维友、陈超新、韦玉凤于2016年12月10日签订《双凤村和平组租地合同补充协议》无效；二、张立付、骆师凯、胡海于本判决生效之日起十日内返还皮维友租金150000元；三、张立付、骆师凯、胡海于本判决生效之日起十日内赔偿皮维友在案涉土地上的投入损失160122.64元；四、驳回皮维友的其余诉讼请求；五、驳回张立付、骆师凯、胡海的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费15492元（案件受理费10992元，鉴定费4500元），由皮维友负担7976元，张立付、骆师凯、胡海共同负担7516元。反诉费7448元，由张立付、骆师凯、胡海共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  谢贤斌人民陪审员  黄恩志人民陪审员  唐贤玉二〇一九年三月二十日书 记 员  范金菁