广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终5495号上诉人（原审原告）：邵天玉，女，汉族，1964年11月21日出生，住址：惠州市。委托诉讼代理人：杨帆，广东格明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩秀兰，女，汉族，1958年11月22日出生，住址：重庆市。被上诉人（原审被告）：甘建全，男，汉族，1969年06月29日出生，住址：广东省惠州市。被上诉人（原审被告）：惠州市君之德实业有限公司，住所：惠州市惠阳区。法定代表人：韩秀兰。上诉人邵天玉与被上诉人韩秀兰、甘建全、惠州市君之德实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告邵天玉不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，并发回重审；2、判令三被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：涉案商铺系惠州市惠阳区XX大厦（推广名“XX城”）数百商铺中的一个，虽为群体诉讼，但个案差异颇大，一审法院没有针对不同情况对个案进行事实调查，导致查明事实不清、适用法律错误，进而导致判决错误，主要表现在以下几个方面：第一，一审法院根本未对涉案商铺交易的事实进行查明。从一审判决可以看出，一审法院并未对涉案商铺的交易情况进行查明，便想当然的驳回上诉人的全部诉讼请求。涉案商铺交易事实中，需要重点关注的内容如下：一、被上诉人一是否有授权被上诉人二、三出售涉案商铺，即被上诉人二、三出售涉案商铺的行为是否为无权代理这一事实未查明，因情况不同，可能会导致三种结果的出现，但一审法院却未予以查明，导致基本事实及签订的《商铺买卖合同》的效力都无法确定。本案涉案物业系XX大厦三层30XX号商铺，但被上诉人二、三向上诉人出示的商铺授权委托书系XX大厦三层3019号商铺的，虽然3019号商铺的业主与本案涉案物业的业主为同一人，即同为被上诉人一，但从法律关系上讲，依然有很大的差别。一审法院没有区分个案情况，粗糙审理、判决，判决理由及结果因群体案件而千篇一律，很显然是错误的。关于被上诉人一是否授权的问题，因为一审法院未进行调查，所以可能会有不同的情况和结果出现，具体如下：1、如果被上诉人一确实未授权被上诉人二、三出售涉案商铺，那么被上诉人二、三的代理行为即为无权代理，被上诉人三的销售提供的公证授权委托书的复印件就是虚假的，就是要捏造事实，欺骗上诉人，那么，根据《合同法》第48条的规定，上诉人有权撤销《商铺买卖合同》并要求被上诉人二、三返还购房款及承担违约责任；2、如果被上诉人一虽然没有明确授权被上诉人二、三出售涉案商铺，但被上诉人二、三对XX大厦（即XX城）包装、运作、统一销售行为是在老业主群内公开进行，销售过程请了多家地产中介声势浩大的进行的，且被上诉人二、三又能准确提供被上诉人一的姓名、身份证号、商铺情况等个人隐私信息，上诉人有理由相信被上诉人二、三有代理权，那么，被上诉人二、三的行为则构成表见代理，那么，被上诉人一应返还购房款并承担违约责任，而被上诉人二、三为实际收款人，且据了解，在群体售卖商铺的过程中，被上诉人二、三仅仅将所有房款的一小部分给了原业主，大部分据为己有。因此，上诉人可以要求被上诉人二、三对被上诉人一承担连带责任；3、如果被上诉人一明确授权被上诉人二、三出售涉案商铺，那么，很显然，被上诉人一应当返还购房款并承担违约责任，由于被上诉人二、三为实际收款人，因此，上诉人可以要求被上诉人二、三对被上诉人一承担连带责任。由于一审法院根本未就该事实予以查明，所以导致本案基本事实及《商铺买卖合同》的效力都无法认定，那么何谈依法审理、公正判决？虽然三被上诉人缺席庭审，但该事实依然可以查明，数百原业主对被上诉人二、三的授权是公证授权，一审法庭可以向公证处调查查明，也可以调取被上诉人二、三的银行流水记录，通过被上诉人二、三与被上诉人一之间的交易往来予以查明，但一审法院直接人为忽略了如此重要的事实，使得一审判决丧失了最最重要的事实基础。二、一审法院未尽责查明被上诉人二、三的行为是否构成虚假宣传，为达到驳回上诉人全部诉讼请求的目的，不惜歪曲《惠州市惠阳区工商行政管理局行政处罚决定书》的内容。1、被上诉人三的虚假宣传从网络宣传到纸媒宣传再到销售人员宣传，可谓全方位、立体化，但是，由于网络虚假宣传的认定，对证据要求特别高，加之被上诉人三的否认，使得网络虚假宣传的事实无法认定，但其他虚假宣传的事实是被当地工商行政管理局查明认定的，并对被上诉人三做出了处罚50万元的行政处罚决定书。另外，网络宣传的内容，与纸媒宣传的内容高度一致，不管是从宣传目的、宣传方式，还是宣传内容来讲，归根结底，结果都是有利于商铺销售的，从最终受益这个角度讲，从高度盖然性角度讲，均能认定网络虚假宣传亦为被上诉人三所为。如此明确的事实，合法有效的《行政处罚决定书》在一审法院眼里，却被断章取义，成了“现有证据不足以确认被上诉人三虚假宣传”的“有利证据”，更成为一审法院“认定”合同有效、不符合法定撤销事由的有利基石。《行政处罚决定书》可以是法院审理案件的重要证据，但一审法院不能丢弃自己独立审判的核心，不能放弃独立思考和判断的权利，一审法院对虚假宣传的认定，已经不是没有查明事实的问题了，而是人为歪曲事实，应该予以纠正；2、一审法院对虚假宣传的认定也是机械的。退一万步讲，本案如果没有《惠州市惠阳区工商行政管理局行政处罚决定书》，那么，一审法院也应该履行职责，根据上诉人提供的证据，依法裁判三被上诉人的行为是否构成虚假宣传，且该虚假宣传是否导致上诉人在签订《商铺买卖合同》时产生重大误解，是否符合撤销合同的法定事由，应该有独立判断，而不能仅以《行政处罚决定书》中的部分字眼，就断定不存在虚假宣传，从而否认上诉人要求撤销合同的合法性、合理性。3、本案并非单纯的商铺买卖，而是同时附带十年返租及高额返租租金的混合合同关系。虽然《商铺委托经营管理合同》的受托方系惠州市XX城商业管理有限公司（以下简称“XX城公司”），看似与三被上诉人没有关系，但实际上，被上诉人二原系XX城公司的法定代表人及股东，且XX城公司系自然人独资有限公司，之后，XX城公司变更为自然人投资或控股的有限责任公司，而被上诉人二依然是XX城公司的股东之一，也就是说，XX城公司实际上就是被上诉人二、三的关联公司，由被上诉人二实际掌控，从《商铺委托经营管理合同》的内容及经街道办协调，被上诉人二亲笔写下的关于“商铺正常开业、与《商铺买卖合同》具有同等的法律效应”的补充协议也能看出，三被上诉人对商铺的基本情况、经营情况等作出了不实的宣传和承诺，但并没有为之作出任何努力，该行为已经能够明确三被上诉人的虚假宣传行为了，甚至，该行为已经达到了“虚构事实”进行诈骗的程度。由于一审法院故意曲解《行政处罚决定书》认定的内容，对被上诉人二、三的虚假宣传行为视而不见，导致该事实未予查明，进而对适用法律的关键事实认定错误。三、一审法院未查明《商铺买卖合同》的履行情况，仅就合同条款做了机械的文字解读，且该解读与本案事实完全背离，因为上诉人已经支付了全款，并不涉及按揭贷款。一审法院以《商铺买卖合同》中“买方”申请银行按揭贷款的条款有效作为认定合同有效的理由之一太片面。虽然该条款有效，但合同“备注”约定，“买方”申请银行按揭贷款的行为，是接“卖方”通知，并“须”到“卖方”“指定”的银行办理按揭贷款手续，那么，该备注约定，就排除了“买方”对按揭银行的选择权，上诉人按照被上诉人二、三的要求，将申请银行按揭贷款的资料提交后，却迟迟等不到三被上诉人通知去银行办理按揭贷款手续的消息。况且，大家都知道，不同的银行贷款利率会有差异，不同的银行对贷款条件的审批严格程度也有差异，“备注”条款排除“买方”对银行的选择权，也就意味着，“买方”付款的权利被排除、限制了，一审法院只解读贷款条款而不解读贷款的“备注”条款，更未分析贷款的实践操作就判决，是片面的、错误的。第二，一审法院审理案件程序错误。前面已经陈述，被上诉人一是否授权被上诉人二、三出售涉案商铺，被上诉人二、三的代理行为是无权代理、表见代理还是有权代理处于未查明、未确定状态，而查明该事实是审理本案的基础和关键，由于向公证处、银行等机构部门调取、了解相关信息不是上诉人能自行调取的，因此，一审法院应当依职权调取，以便查明事实，定纷止争，但一审法院并没有调取，使得该事实至今尚处于未查明状态，系程序错误。第三，一审法院适用法律错误。由于合同性质未调查清楚，导致适用法律错误，是应该适用合同法第48条关于无权代理的规定，撤销《商铺买卖合同》呢，还是适用合同法第49条关于表见代理的规定，认定《商铺买卖合同》有效呢，抑或适用合同法第54条关于合同可变更或者可撤销的规定，撤销《商铺买卖合同》或者驳回撤销《商铺买卖合同》的诉求呢？因为事实未查明，所以连法律适用都无法确定，结果，一审法院在这种情况下，便径自适用合同法54条的规定进行裁判，系适用法律错误。综上所述，由于一审法院未就本案基础、关键、重要事实予以查明，并且存在程序错误和适用法律错误的情形，因此，恳请贵院对一审法院的错误行为予以纠正，并将本案发回重审，避免上诉人另案起诉的诉累，降低维权成本，节约司法成本，支持上诉人的上诉请求。被上诉人韩秀兰、甘建全、惠州市君之德实业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审原告邵天玉向一审法院起诉请求：一、请求判决撤销原被告签订的商铺买卖合同；二、请求被告甘建全返还原告购房款26万元人民币，被告韩秀兰及君之德实业有限公司承担连带责任；三、本案诉讼费3245元、担保费1200元、保全费1820元、公告费200元、律师费2000元，由被告甘建全、韩秀兰及君之德实业有限公司承担连带责任。一审法院认定事实：原告于2016年12月30日与被告君之德公司（法定代表人为韩秀兰）签订《XX大厦商铺认购书》，该协议书载明原告自愿认购惠州市××区淡水××城大道××大厦××商场××号商铺，折后认购价为430000元，付款方式为2016年12月30日支付定金50000元，2016年12月31日前支付首期房款100000元（含定金），2017年1月30日前支付第二期房款160000元，剩余房款170000元向银行申办商业按揭贷款手续。原告于2016年12月31日与被告韩秀兰、君之德公司签订《商铺买卖合同》，合同载明：合同双方当事人中卖方为被告甘建全、委托代理人为被告韩秀兰、代理人单位为被告惠州市君之德实业有限公司，买方为原告。卖方同意将位于惠州市××区淡水××城大道××大厦××商场××号转让给买方，房产用途为商业，…房产无抵押，买方已经核实产权相关文件记载信息，并同意在此状况下签订买卖合同。卖方保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因此造成买方损失的，由卖方承担全部赔偿责任。房产转让价格为430000元；付款方式为：买方在2016年12月31日前支付100000元（包含定金），2017年1月30日前支付160000元，余下购房款170000元向银行申请抵押贷款；备注约定，…如买方提出按揭贷款申请后，因买方原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买方贷款申请的（包括但不限于银行根据自身经营需要不报批及国家贷款政策调整因素不批准），买方须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或卖方电话或书面通知后15天内，足额向卖方一次性支付商铺全部房价款；逾期付款的，则按本合同第四条承担违约责任…。本合同签订后，买卖双方应在买方支付完所有购房款以及相关税、费后180个工作日内，签订二手《房地产买卖合同》，办理房产过户手续。本合同签订时，如买方选择以银行按揭贷款方式支付购房款的，双方应自银行出具贷款承诺书且买方支付完贷款承诺书承诺的…后180个工作日内，签订二手《房地产买卖合同》，办理房产过户手续…。任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。买卖双方同意以下收款账号均为卖方指定的收款账号，买方将款项存入以下账号均视为卖方收到：收款人：惠州市君之德实业有限公司，开户银行：中国工商银行惠阳淡水支行，收款账号：20×××38；收款人：韩秀兰，开户银行：中国工商银行惠阳淡水支行，收款账号：62×××97。卖方应当于2019年6月30日前，以书面形式通知买方办理该商铺的交付手续。合同签订后，原告在2016年12月30日至2017年4月13日分四次共向被告支付了房款260000元，余款170000元尚未支付，涉案房产也尚未过户到原告名下，现原告起诉请求撤销《商铺买卖合同》，遂成讼。另查明，原告提交的《惠州市惠阳区工商行政管理局行政处罚决定书》（惠阳工商新城处字[2017]27号）载明工商局认为“…当事人（被告君之德公司）在网上发布推广‘XX城’广告作虚假宣传的行为由于缺乏证据支持，无法认定。…综上，本局认为：当事人的行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条第（一）项、第（四）项的规定，构成违法发布房地产广告行为。”再查明，原告提交了一份《公证书》复印件，内容为：2016年7月19日被告甘建全签署公证《委托书》，委托被告韩秀兰全权代表委托人执行和处理被告甘建全拥有的位于惠州市××区淡水××城大道××大厦××商场××号铺（粤房地权证惠州安第1110013030号），委托事项包括出售上述房产、办理转名过户及产权登记，签署房产买卖合同及房产转移登记申请书等相关文件及表格等等，并对被告韩秀兰依法办理上述事项的行为及签署的一切有关文件。原告购买的是XX大厦三层商场30XX号铺（粤房地证字第C5390XXX），该公证书与原告购买的商铺不符，不是本案的公证书。上述事实有被告身份信息、营业执照、商铺认购书、商铺买卖合同、商铺委托经营管理合同、收据、委托代理合同、行政处罚决定书、广告法解读、公证书及庭审陈述等为据。一审法院认为，本案的主要焦点是：原、被告签订的商铺买卖合同是否可撤销。关于涉案的商铺买卖合同是否符合法律规定的可撤销的情况。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”对于原告主张签订涉案合同时存在欺诈、重大误解、显失公平等法律规定合同可撤销的情况是否成立，本院具体分析如下：首先，原告称被告对于涉案商铺的产权、一手或二手房的房屋性质、付款方式存在虚假广告宣传的情况，但《惠州市惠阳区工商行政管理局行政处罚决定书》已认定现有证据不足以确认被告君之德公司构成虚假宣传行为。同时，涉案商铺买卖合同并未约定剩余使用年限，剩余使用年限也不是法律法规强制规定的房屋买卖合同的必备内容。另，付款方式系由原告自行选择，涉案商铺买卖合同中规定“如买方提出按揭贷款申请后，因买方原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买方贷款申请的，买方须…足额向卖方一次性支付该商铺全部价款”不属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的合同法规定的格式条款无效的情形，也未违反法律法规的强制性规定。涉案商铺买卖合同的其他内容也未发现有违反法律法规强制性规定的情况。因此，本院认为涉案《商铺买卖合同》合法有效。其次，虽然被告韩秀兰、君之德公司对涉案商铺所进行的广告宣传对原告投资购买涉案商铺会有一定的影响，但原告作为具有完全民事行为能力的成年人及理性投资者应当有基本的审慎意识，在购买前应根据自身需要多渠道去客观了解涉案商铺为一手房或二手房的房屋性质及剩余产权使用年限、委托代理销售、周围附属设施等情况，衡量自身的经济情况理性进行购买。原告在签订涉案商铺买卖合同前已可从《XX大厦商铺认购书》知道涉案商铺所在地、价款及付款方式、认购条件，这些内容与之后签订的涉案商铺买卖合同所载内容相符；涉案商铺买卖合同明确载明了卖方的个人信息及委托代理销售的情况并约定涉案商铺随后会签订二手《房地产买卖合同》。以上内容均说明原告在购买时即应知道涉案商铺为二手房及其所在的地理位置、被告韩秀兰作为委托代理人及被告君之德公司作为代理人单位的身份等内容。因此，原告称签订涉案合同过程中存在欺诈、重大误解、显失公平等情况并足以导致其违背真实意思签订涉案商铺买卖合同的情况缺乏合理性和事实依据。另，原被告签订的《商铺买卖合同》约定转让的XX大厦三层商场30XX号铺，产权人为被告甘建全，原告提交的《公证书》不是本案的公证书，不影响本案的处理。因此，本院对于原告申请撤销涉案商铺买卖合同的诉讼请求不予支持，对基于撤销合同而衍生出的其他诉讼请求亦不予支持。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃权利，以缺席论处。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告邵天玉的全部诉讼请求。本案受理费5200元（原告已预交）、公告费390元,由原告邵天玉负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审争议的焦点是，当事人签订的商铺买卖合同能否撤销。具体评析如下：依照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，本案中，行政机关的行政处罚书已经认定被上诉人的行为不属于虚假宣传，仅仅构成违法发布房地产广告行为，被上诉人的行为不构成欺诈。因此，上诉人以此为由要求撤销涉案商铺买卖合同缺乏事实和法律依据，一审不予支持并无不当，二审予以维持。关于上诉人能否以被上诉人君之德公司出售涉案商铺未得到甘建权的授权，属于无权代理为由要求撤销商铺买卖合同的问题。经查，上诉人在一审庭审中提出了无权代理的撤销理由。但上诉人张被上诉人是无权代理，对此未能提供充分证据，而被上诉人一、二审又均未到庭，导致对于该事实现因无证据予以支持法院不能作出相应认定。况且，即使属于无权代理的情形，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一、第二款的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”上诉人亦无事先以通知的方式行使撤销的权利。因此，上诉人现以无权代理为由直接要求撤销商铺买卖合同，没有事实依据，亦不符合法定程序，一审对该主张在本案中不予支持并无不当，二审予以维持。上诉人可待查清相关事实后，另行依法主张权利。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，二审予以维持。上诉人的上诉，缺乏依据，二审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费5200元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 黄宇乐二〇一九年三月十八日法官助理雷彩霞书记员叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。