汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0703民初368号 原告：顾金地，男，生于1974年7月8日，汉族。 委托代理人：刘欢，男，生于1985年9月29日，汉族。 被告：汉中市鹏程置业发展有限公司。住所地:陕西省汉中市南郑区县城北一路南侧. 法定代表人:孙大鹏,该公司董事长。 委托代理人：王骞，陕西锐博律师事务所律师。 原告顾金地诉被告汉中市鹏程置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2016年11月24日被告汉中市鹏程置业发展有限公司与陕西万泰建设实业有限公司（现更名为陕西建达实业集团有限公司）签订了《商品房抵偿工程款协议书》，约定以被告开发的位于汉中市南郑区县城北一路南侧田园牧歌*期第2*幢2层2**号、2**号，5层5**号、5**号共计4套房产抵偿应付陕西万泰建设实业有限公司工程款1558932.00元。2016年11月25日，陕西万泰建设实业有限公司与西安市大明宫遗址区中展建筑模板经营部签署《抵账协议》，约定上述四套房产用以抵偿所欠材料款，双方约定将上述四套房产办证至原告顾金地名下，同日原告与被告签订《商品房买卖协议》，约定被告用开发的位于汉中市南郑区县城北一路南侧田园牧歌*期第2*幢2层2**号、2**号，5层5**号、5**号共计4套房产抵偿陕西万泰建设实业有限公司应付西安市大明宫遗址区中展建筑模板经营部货款1558932.00元，房产总价为1558932.00元。该协议同时对房产的交付时间及逾期交房违约责任约定为：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限（即2016年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之八的违约金。原告与被告已对与陕西万泰建设实业有限公司三方之间的互相抵债行为进行了最终确认。2019年1月2日，被告依据原告要求对田园牧歌*期第2*幢2层2**号进行了出卖，买受人方丽英已交付房款20万元，剩余21万元房款买受人正在办理公积金贷款，但该笔已收房款尚未支付给原告，剩余3套房产直至今日仍未按照协议约定向原告交付、办理产权登记等手续，为保护原告合法权益，根据《民事诉讼法》相关规定，请求人民法院支持原告诉求。请求：1.依法判令由被告协助原告办理其开发的位于汉中市南郑区县城北一路南侧田园牧歌*期第2*幢2层2**号,5层5**号、5**号共计3套房产不动产权证手续，并立即向原告交付房屋。2、请求判令被告支付田园牧歌*期第2*幢2层2**号房产售房款41万元。3、请求判令被告支付截止2019年1月10日的逾期交房违约金897944.83元，并按照日万分之八承担违约金至田园牧歌*期第2*幢2层2**号，5层5**号、5**号共计3套房产交房为止。4、请求判令本案公告费、保全费、诉讼费用等由被告承担。 被告汉中市鹏程置业发展有限公司辩称：一、原告在履行《商品房买卖协议》时,并未按照约定时间和方式支付购房款,存在违约行为。2016年11月24日,答辩人与陕西建达实业集团有限公司(原陕西万泰建设实业有限公司)签订了《商品房抵偿工程款协议书》,该协议书约定,答辩人以田园牧歌*期项目28号楼205、2**、5**、5**商品房四套抵偿应支付的陕西建达实业集团有限公司工程款1558932.00元。同时该协议约定,所抵偿的商品房销售款均存入答辩人指定账户。次日,按照陕西建达实业集团有限公司的指示,答辩人将四套房屋转让给原告顾金地,答辩人随与原告签订了四份《商品房买卖协议》,四套房屋价款共计1558932.00元。四份《商品房买卖协议》均约定,在原告签订本合同时一次性付清总房款的100%。四份协议签订后,原告并未支付购房款。二,答辩人巳经完成了房屋的交付,未能办理房屋产权证系因原告的原因导致,并非答辩人不协助办理房屋产权登记,故答辩人不存在违约。按照约定,应是原告按照合同约定支付房屋价款,将房款按照答辩人与陕西建达实业集团有限公司签订了《商品房抵偿工程款协议书》存入答辩人指定的账户,然后由答辩人与陕西建达实业集团有限公司、原告就所买房屋价款进行债务抵偿清算。但答辩人考虑该房屋系受陕西建达实业集团有限公司指示转让给原告顾金地,故在四份买卖协议签订当天,将房屋的装修钥匙交于原告,该房屋已经实际归原告占用使用。在签订买卖协议时,答辩人提出给原告办理产权登记,但原告为了避免办理产权登记后再将涉案房屋转让时产生税费,故要求答辩人暂时不办理产权登记,待房屋售出后直接将产权登记办理在购房人名下。同时,按照不动产登记部门的要求,办理产权登记应当提供相关材料,但原告在答辩人将房屋交付之后,仅提交身份证复印件一份,并未按照规定提交其他的材料,故答辩人无法协助办理产权登记。涉案房屋未能办理产权登记,均因原告的原因导致，现原告要求答辩人支付违约金,有违诚信。三、答辩人与陕西建达实业集团有限公司签订《商品房抵偿工程款协议书》时约定涉及的工程款项最终以决算金额为准。协议书约定抵偿工程款1558932.00元,陕西建达实业集团有限公司签字确认抵偿工程款139万元，答辩人仅能将四套房屋所销售价款中的139万支付给原告,剩余的168932.00元应归答辩人所有。综上,答辩人认为,答辩人已经将房屋交与原告,所涉及的“田园牧歌”*期2*号楼2**,5**,5**商品房也在原告实际控制之下,并不存在答辩人将房屋交付给原告的问题,而且若原告按照不动产登记的相关规定提供材料,答辩人随时可以协助原告办理产权登记。同时,因答辩人与陕西建达实业集团有限公司经过结算,其工程价款应为139万元,故所售出的2**号房屋已收房款20万元,答辩人扣除应归答辩人的168932元以后支付给原告。再者答辩人并未违反约定,不应承担违约金。即使法院判决答辩人承担逾期交房违约金，答辩人认为双方签订商品房买卖协议时约定的按房价日息万分之八承担违约金，该违约金约定过高，现请求依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，予以调整降低，可参照2017年中国人民银行贷款基准利率计算违约金。答辩人提出给原告办理产权登记,但原告为了避免办理产权登记后再将涉案房屋转让时产生税费,故要求答辩人暂时不办理产权登记,待房屋售出后直接将产权登记办理在购房人名下，并口头委托答辩人联系转卖四套房屋，在答辩人接受转卖房屋委托后，直至2018年12月29日才转卖出了一套房屋，因此，在此期间不应为答辩人违约期间，答辩人不应当承担此期间逾期交房的违约金。 经审理查明：被告汉中市鹏程置业发展有限公司开发的南郑区县城南湖路农贸市场工程由陕西万泰建设实业有限公司（现更名为陕西建达实业集团有限公司）承包施工，卞英杰为陕西万泰建设实业有限公司南湖路农贸市场工程项目部负责人具体施工，在施工过程中，原告顾金地以西安市大明宫遗址区中展建筑模板经营部向南湖路农贸市场工程项目部供应建筑模板。2016年11月24日，被告汉中市鹏程置业发展有限公司和陕西万泰建设实业有限公司南湖路农贸市场工程项目部负责人卞英杰签订了《商品房抵偿工程款协议书》，约定以被告开发的位于汉中市南郑区县城北一路南侧，田园牧歌*期第2*幢2层2**号、2**号，5层5**号、5**号共计4套房产抵偿陕西万泰建设实业有限公司工程款1558932.00元，陕西万泰建设实业有限公司在该协议上签字认可139万元，并盖有公司印章。2016年11月25日陕西万泰建设实业有限公司南湖路农贸市场工程项目部负责人卞英杰和西安市大明宫遗址区中展建筑模板经营部（原告顾金地)签订了抵账协议，协议约定用田园牧歌*期第2*幢2层2**号、2**号，5层5**号、5**号共计4套房产抵偿陕西万泰建设实业有限公司南湖路农贸市场工程项目部应付西安市大明宫遗址区中展建筑模板经营部工程款1558932.00元。协议生效后，原告顾金地和被告汉中市鹏程置业发展有限公司于2016年11月25日签订了田园牧歌*期第2*幢2层2**号、2**号，5层5**号、5**号共计4套房产的商品房买卖协议，协议约定4套商品房总价款为1558932.00元，交房期限为2016年12月31日前，出卖方逾期交房向买方承担已交房款日息万分之八的违约金至实际交付之日止。签订协议当日，被告汉中市鹏程置业发展有限公司给原告顾金地交付了4套商品房的装修钥匙，同时原告顾金地口头委托被告帮助出卖4套商品房。此后原、被告双方均未就办理4套房子的房产证再行联系。2018年12月29日被告汉中市鹏程置业发展有限公司经房屋中介公司介绍将原告顾金地购买的2**号商品房出卖给方丽英、贾汉良，双方签订了商品房买卖合同，总房价为410000.00元（抵账协议约定价为476278.00元)，合同生效后，方丽英、贾汉良于2019年1月2日和2019年1月30日分两次将410000.00元房款转帐付给被告汉中市鹏程置业发展有限公司。现原告顾金地向本院起诉，要求1.依法判令由被告协助原告办理其开发的位于汉中市南郑县城北一路南侧（土地证号：南郑县国用（2014）第61号），田园牧歌*期第2*幢2层2**,5层5**号、5**号共计3套房产不动产权证手续，并立即向原告交付房产。2、请求判令被告支付田园牧歌*期第2*幢2层2**号房产售房款41万元。3、请求判令被告支付截止2019年1月10日的逾期交房违约金897944.83元，并按照日万分之八承担违约金至田园牧歌*期第2*幢2层2**号，5层5**号、5**号共计3套房产交房为止。 上述事实，有原告的当庭陈述和当庭提交的证据：2016年11月24日被告汉中市鹏程置业发展有限公司和陕西万泰建设实业有限公司南湖路农贸市场工程项目部负责人卞英杰签订的《商品房抵偿工程款协议书》，2016年11月25日陕西万泰建设实业有限公司南湖路农贸市场工程项目部负责人卞英杰和西安市大明宫遗址区中展建筑模板经营部顾金地签订的抵账协议，2016年11月25日原告顾金地和被告汉中市鹏程置业发展有限公司签订的田园牧歌*期第2*幢2层2**号、2**号，5层5**号、5**号4套房产的商品房买卖协议、西安市大明宫遗址区中展建筑模板经营部出具的对原告顾金地和陕西万泰建设实业有限公司南湖路农贸市场工程项目部负责人卞英杰签订的抵账协议予以确认的情况说明。被告汉中市鹏程置业发展有限公司的当庭陈述和当庭提交的证据：《商品房抵偿工程款协议书》、2**号、2**号、5**号、5**号4套房产的商品房买卖协议、2016年11月25日原告顾金地收到4套房门钥匙的收条、2018年12月29日被告汉中市鹏程置业发展有限公司将原告顾金地购买的2**号商品房出卖给方丽英、贾汉良，双方签订的商品房买卖合同和方丽英、贾汉良付房款转帐凭证等证据，以上证据经当庭质证，应予认定。 本院认为，被告汉中市鹏程置业发展有限公司2016年11月24日和陕西万泰建设实业有限公司南湖路农贸市场工程项目部负责人卞英杰签订的《商品房抵偿工程款协议书》，约定以被告开发的田园牧歌*期第2*幢2层2**号、2**号，5层5**号、5**号4套房产抵偿陕西万泰建设实业有限公司工程款1558932.00元，陕西万泰建设实业有限公司在该协议上签字认可抵偿工程款139万元，该协议有效。2016年11月25日陕西万泰建设实业有限公司南湖路农贸市场工程项目部负责人卞英杰和原告顾金地签订抵账协议，协议约定用田园牧歌*期第2*幢2层2**号、2**号，5层5**号、5**号共计4套房产抵偿陕西万泰建设实业有限公司南湖路农贸市场工程项目部应付西安市大明宫遗址区中展建筑模板经营部工程款1558932.00元，此后，原告顾金地持此抵偿工程款协议和被告汉中市鹏程置业发展有限公司签订了田园牧歌*期第2*幢2层2**号、2**号，5层5**号、5**号4套房产的商品房买卖协议，该协议有效，但对抵偿工程款数额应按陕西万泰建设实业有限公司在协议上签字认可的139万元为准，对原告顾金地未能用商品房抵偿的168932.00元，原告顾金地可另行向卞英杰主张权利。原告顾金地和被告汉中市鹏程置业发展有限公司签订田园牧歌*期第2*幢2层2**号、2**号，5层5**号、5**号4套房产的商品房买卖协议当天，被告汉中市鹏程置业发展有限公司向原告顾金地交付了4套房子的房门钥匙，但该行为不符合商品房买卖交付房子的规定，因此被告汉中市鹏程置业发展有限公司未按商品房买卖协议约定的2016年12月31日前交房，应承担逾期交房的违约责任。双方约定逾期交房违约金按已付房款每日万分之八计算，超出了商品房买卖承担逾期交房违约金的规定，被告汉中市鹏程置业发展有限公司现要求降低违约金符合法律规定，现应按照2017年中国人民银行贷款基准利率年息4.75%上浮50%即年息7.125%计算违约金，直至被告汉中市鹏程置业发展有限公司给原告顾金地交付2层2**号，5层5**号、5**号3套房子之日止。由于原告顾金地在商品房买卖协议签订当天，口头委托被告汉中市鹏程置业发展有限公司帮其转卖4套房子，并将不动产证直接办给新的买受人，被告接受委托后，2018年12月29日才将原告顾金地购买的2**号商品房出卖给方丽英、贾汉良，总房价为410000.00元（抵账协议约定价为476278.00元)，方丽英、贾汉良于2019年1月2日和2019年1月30日分两次将购房款410000.00元转帐付给被告汉中市鹏程置业发展有限公司。现被告汉中市鹏程置业发展有限公司对已转卖给方丽英、贾汉良的2**号商品房不承担违约责任。原告委托被告转卖4套房子，并将不动产证直接办给新的买受人，由于被告未能及时将房子卖出，导致未按期交房和办理不动产证。双方在形成委托时，并未约定委托时间，导致被告未按商品房买卖协议约定交房和办理产权证，因此原、被告均应各半承担违约责任。被告接受委托将原告顾金地购买的2**号商品房出卖给方丽英、贾汉良，总房价为410000.00元，对抵账协议价476278.00元与实际出卖价的差额66278.00元应由原告顾金地承担，被告汉中市鹏程置业发展有限公司从已收回房款410000.00元中付给原告顾金地241068.00元，并及时给原告顾金地办理田园牧歌*期第2*幢2层2**号，5层5**号、5**号3套房产的不动产证。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、限被告汉中市鹏程置业发展有限公司在本判决生效后90日内将田园牧歌*期第2*幢2层2**号,5层5**号、5**号3套商品房不动产证办在原告顾金地名下。 二、限被告汉中市鹏程置业发展有限公司在本判决生效后5日内将田园牧歌*期第2*幢2层2**号,5层5**号、5**号3套商品房交付给原告顾金地。 三、限被告汉中市鹏程置业发展有限公司在本判决生效后5日内付给原告顾金地出售田园牧歌*期第2*幢2层2**号商品房售房款241068.00元。 四、限被告汉中市鹏程置业发展有限公司在本判决生效后5日内付给原告顾金地逾期交房违约金87110.34元（从2017年1月1日开始按中国人民银行贷款基准利率年息4.75%上浮50%即年息7.125%计算至2019年3月30止，后期违约金续计至交房之日止。2层2**号,5层5**号、5**号3套商品房总价款1082654.00元，按年息7.125%计算至2019年3月30日止违约金174220.68元，原、被告各半承担违约责任)。 本案受理费16572.00元，诉前财产保全费5000.00元，合计21572.00元，由汉中市鹏程置业发展有限公司承担17000.00元，原告顾金地承担4572.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  王忠保 人民陪审员  叶华丽 人民陪审员  张 莉 二〇一九年三月二十六日 书 记 员  龚 蕊