上海市松江区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0117执异36号案外人：杜某某，男，1997年9月17日生，汉族，住福建省建瓯市小桥镇沶上村上村**。申请执行人：翁丽华，男，1988年8月5日生，汉族，住，住江苏省泰兴市/div>被执行人：黄巧凤，女，1985年10月11日生，汉族，住福建省。第三人：浙商银行股份有限公司上海嘉定支行，住所地上海市嘉定区环城路**。负责人：潘德安，行长。本院在执行申请执行人翁丽华与被执行人黄巧凤民间借贷纠纷一案中，案外人杜某某于2019年3月1日向本院提出书面异某，要求保障其对上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的租赁权。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，并依法追加浙商银行股份有限公司上海嘉定支行(以下简称“浙商银行嘉定支行”)为第三人，现已审查终结。案外人杜某某异某称，2012年8月30日，其与被执行人黄巧凤签订房屋租赁合同，约定将被执行人名下的涉案房屋中的20平方米出租给案外人使某，租期自2012年9月1日起至2027年8月31日止，月租金500元，每三年递增5％，保证金1,000元。合同签订后，案外人对涉案房屋进行装修并入住，且按约支付租金，被执行人出具收条确认。现案外人承租的涉案房屋已经进入执行拍卖程序，故请求法院保护其合法承租权。为此，案外人向本院提交了房屋租赁合同、收据等材料为证。第三人浙商银行嘉定支行称，不同意案外人的异某请求。租赁合同系案外人与被执行人恶意串通，意图损害第三人的金融债权，为第三人抵押权的实现设置障碍。该租赁合同未办理备案登记，不具有对抗效力，且关于租金金额和支付的约定在合同中的记载前后不一致，租金支付仅凭被执行人手写收据不能认定租赁关系的真实性。另外，第三人与被执行人2013年8月7日签订最高额抵押合同，被执行人以涉案房屋作为债权担保，在贷款发放前，第三人至涉案房屋现场查看，被执行人亦向第三人出具涉案房屋未出租声明，故涉案房屋在第三人发放贷款前处于未出租状态。申请执行人翁丽华、被执行人黄巧凤均未发表意见。本院经审查查明，本院2017年12月4日作出的(2017)沪0117民初20777号民事调解书已经生效，该调解书确认：“一、被告黄巧凤于2017年12月6日前归还原告翁丽华1,000,000元；二、双方无其它争议；三、案件受理费13,800元，按六分之一收取2,300元，由被告黄巧凤承担(原告已垫付，被告于2017年12月6日前给付原告)。”2018年1月3日，权利人翁丽华向本院申请强制执行，本院以(2018)沪0117执278号案件立案执行。在执行过程中，因被执行人仍未能履行偿付义务，本院于2018年4月4日至涉案房屋现场张贴公告，告知涉案房屋涉案情况并要求案外人搬离涉案房屋配合法院拍卖。2018年4月17日，本院向申请执行人翁丽华进行询问，在执行笔录中，申请执行人翁丽华确认涉案房屋状态为空置，现涉案房屋由其控制。2018年6月12日，本院裁定评估、拍卖涉案房屋。《网络司法拍卖申请表》中载明涉案房屋的租赁、占有状况为“目前该房屋由申请执行人代为保管”。2018年11月16日，上海市嘉定区人民法院(以下简称“嘉定法院”)向本院发函商请将涉案房屋处置权移交该院。本院于2017年11月27日回函称：由于本院系涉案房屋首封法院，且已对涉案房屋启动强制拍卖程序。因杜建红对上述房产主1合法租赁权而提出执行异某，故目前暂缓网络拍卖程序。根据上述情况，本院无法将涉案房屋的处置权移交嘉定法院。再查明，杜建红于2018年11月26日向本院提出案外人异某，本院于2018年12月11日作出(2018)沪0117执异168号执行裁定书，裁定驳回杜建红的异某申请。杜建红对该执行裁定书不服，向上海市第一中级人民法院申请复议。2019年1月22日，上海市第一中级人民法院作出(2019)沪01执复2号执行裁定书，裁定驳回杜建红的复议申请，维持原异某裁定。2019年2月25日，本院至涉案房屋现场张贴公告，告知涉案房屋涉案情况并要求案外人搬离涉案房屋配合法院拍卖。案外人杜某某遂向本院提出执行异某。另查明，2013年8月7日，何传书、黄巧凤与浙商银行嘉定支行签订《最高额抵押合同》，约定何传书、黄巧凤以涉案房屋及位于上海市普陀区交通路4703弄6、9号507室房产为浙商银行嘉定支行对上海星慧贸易有限公司(以下简称“星慧公司”)享有的最高限额515.41万元的债权提供抵押担保。该合同中，双方约定：“在本合同有效期内，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物做出赠与、转让、出售、出租、再抵押或其他任何方式的处分。”2013年8月14日，何传书、黄巧凤向浙商银行嘉定支行作出声明：截至2013年8月14日，涉案房屋尚未出租。如做虚假声明给浙商银行嘉定支行造成损失，自愿承担全部赔偿责任。浙商银行嘉定支行诉星慧公司、黄巧凤、何传书、林兆辉、上海宝欢汽配市场经营管理有限公司、陈赛容金融借款合同纠纷一案，嘉定法院于2014年12月5日作出的(2014)嘉民二(商)初字第1538号民事判决书已经发生法律效力，该判决确定：一、星慧公司应于本判决生效之日起十日内返还浙商银行嘉定支行借款本金人民币4,800,000元；二、星慧公司应于本判决生效之日起十日内偿付浙商银行嘉定支行自2014年3月21日起至2014年7月15日止的利息人民币112,063.84元；三、星慧公司应于本判决生效之日起十日内偿付浙商银行嘉定支行以人民币4,800,000元为基数，自2014年7月16日起至判决生效之日止的逾期利息(按《借款合同》约定标准计算)；四、星慧公司届时不履行上述第一、二、三项付款义务的，浙商银行嘉定支行可以与黄巧凤、何传书协议，以黄巧凤所有的涉案房屋和黄巧凤、何传书共有的坐落于上海市普陀区交通路4703弄6、9号507室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得价款在人民币5,154,100元最高额余额内优先受偿。上述房产折价或者拍卖、变卖后，超过上述第一、二、三项债权数额的部分归黄巧凤、何传书所有，不足部分由星慧公司继续清偿；五、星慧公司届时不履行上述第一、二、三项付款义务的，浙商银行嘉定支行可以与陈赛容协议，以陈赛容所有的坐落于上海市普陀区交通路4703弄6、9号1112室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该房产所得价款在人民币1,054,000元最高额余额内优先受偿。上述房产折价或者拍卖、变卖后，超过上述第一、二、三项债权数额的部分归陈赛容所有，不足部分由星慧公司继续清偿；六、黄巧凤、何传书、林兆辉、上海宝欢汽配市场经营管理有限公司对星慧公司的上述第一、二、三项付款义务在最高限额人民币5,280,000元范围内承担连带保证责任，保证人承担保证责任后有权向星慧公司追偿。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币46,096元，财产保全申请费人民币5,000元，公告费人民币560元，合计诉讼费人民币51,656元，由六被告共同负担(应于本判决生效之日起7日内缴付本院)。2015年6月26日，权利人浙商银行嘉定支行申请强制执行，嘉定法院以(2015)嘉执字第3158号立案执行，并于2015年11月16日裁定终结本次执行程序。又查明，涉案房屋登记的权利人为被执行人黄巧凤，房屋建筑面积273.53平方米。第三人浙商银行嘉定支行于2013年8月9日在涉案房屋上设立最高债权数额为5,154,100元的抵押(上海市普陀区交通路4703弄6、9号507室房屋共同担保)，申请执行人翁丽华于2017年11月7日在涉案房屋上设立债权数额为6,000,000元的抵押。本院于2018年1月22日因(2018)沪0117执278号一案正式查封涉案房屋。以上事实有(2017)沪0117民初20777号民事调解书、(2018)沪0117执278号公告、(2014)嘉民二(商)初字第1538号民事判决书、《最高额抵押合同》、上海市不动产登记簿等证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，案外人主1的租赁权是否可以在执行中得到保障，关键在于其租赁关系的成立是否可以对抗抵押权，即是否符合签订租赁合同和占有房屋均发生在担保物权设立之前这两个条件。一方面，从租赁合同签订的时间来看，案外人杜某某与被执行人黄巧凤签订租赁合同早于第三人抵押权的设立和法院查封的时间，但与《最高额抵押合同》及被执行人作出的声明内容不一致。另一方面，从房屋的占有看，案外人除被执行人出具的收据外并未提供足够的证据证明其实际占有、使某涉案房屋。案外人主1其承租涉案房屋，但与2018年4月4日本院至涉案房屋现场张贴公告，案外人却未至本院主1合法租赁权矛盾。故对于案外人的主1，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人杜某某的异某。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  陆 云审 判 员  周 轶人民陪审员  许秋桑二〇一九年三月十四日书 记 员  赵璋翊附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。