河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终1196号上诉人（原审被告）：唐河县中信置业有限公司。住所地：唐河县城关北京大道与滨河路交汇处。统一社会信用代码：91411328799154982J。法定代表人：赵长生，任公司经理。委托诉讼代理人：逯祥阳，系公司员工。委托诉讼代理人：唐慧勇，北京德恒（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张卫平，男，1975年12月26日出生，汉族，住唐河县。委托诉讼代理人：刘丽，系张卫平之妻。上诉人唐河县中信置业有限公司（以下简称中信置业）因与被上诉人张卫平为商品房销售合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（2018）豫1328民初5138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中信置业上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回张卫平的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由张卫平承担。事实与理由：一、张卫平诉请类别和金额众多，一审以中信置业设置“大唐中央事务处理办公室”为由认定诉讼时效未超过无法律依据。二、中信置业收取的部分款项，双方明确约定“多退少补”，一审无视张卫平诉讼请求和双方约定，违法判决中信置业支付利息。三、一审未正确理解涉案的《商品房买卖合同》第十五条，直接套用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条认定中信置业迟延办证是错误的。双方在《商品房买卖合同》中已经明确约定出卖方的义务，属于双方关于办理产权证书的特殊约定，应排除适用上述第十八条的约定。张卫平辩称：一审判决正确。1、交款时候付有利息，因此应从交款之日起支付利息。2、上诉人不能多收取大修基金和车库办证费。3、燃气初装费不应该收取。4、实际面积比合同上面积小。张卫平向一审法院起诉请求：1.依法判令被告退赔原告退还原告面积差款本金9641元及利息4724元；2.依法判决被告赔偿原告延迟办证违约金173元；3.依法判决被告退还原告燃气初装费2400元及利息1176元；4.依法判决被告退还代收的原告多交住房办证费850.5元及利息416元；5.依法判决被告退还代收的原告多交车库办证费及车库大修基金合计3695元及利息1810元；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年11月23日，原告与被告签署《商品房买卖合同》。但是被告延迟办证，多收取原告相关费用，重复收取属于基础设施费用已经包含在房价款中的燃气初装费，占用原告资金，损害原告合法权益。故提出以上诉讼请求。一审法院认定事实：2007年11月23日，原告张卫平作为买受方，被告中信置业作为出卖方，双方签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告中信置业开发的大唐中央城12【幢】3单元202号房，该商品房合同约定建筑面积共128.5平方米，该商品房单价为人民币1352.18元/平方米，总金额173755元。采用银行按揭，首付捌万捌仟柒佰伍拾伍元整（88755.00），余款捌万伍仟元整（85000）申请10年银行按揭。合同签订后，原告交纳首付款88755元，下余款85000元在中国工商银行股份有限公司南阳唐河县支行办理“个人购房借款/担保合同”，2010年7月6日，原告与被告中信置业签订《大唐中央房屋认购书》，购买大唐中央城12-09号车库。建筑面积26.96平方米，单价1900元/平方米，价款51224元。《商品房买卖合同》约定，面积误差以房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补；出卖人应当在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2008年9月3日，被告中信置业将房屋交付给原告，被告中信置业向原告收取办证按揭费4095元，燃气初装费2400元。2010年7月9日又收取原告车库办证费2671元，车库大修基金1024元。至原告起诉之时，燃气管道一直未通气，亦没有办理车库房权证。涉案房屋于2012年9月21日办理唐房权证字第××号房屋所有权证，房权证上显示房屋建筑面积为121.37㎡，被告中信置业向唐河县房管局代交办证费用（登记费、证本费、测绘费、手续费）740元，评估费和抵押登记费费用（登记费、抵押服务费、工本费）1115元，契税3244.5元。原件在县房管局抵押存档。房屋交付后，因面积误差、逾期办证、多收取大修基金等问题，小区业主多次找被告中信置业及政府部门要求解决，被告中信置业也在小区设立事务办公室，协调解决，然久拖未果，原告诉至本院。一审法院认为，原告张卫平与被告中信置业签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。本案争议的焦点是：原告的各项请求依法是否获得支持的问题？一、原告请求被告退赔原告退还原告面积差款本金9641元及利息4724元，依法是否获得支持的问题？本案中，原、被告中信置业签订的买卖合同上明确注明了房屋建筑面积为128.5㎡，房权证登记面积为121.37㎡，面积误差7.13㎡，因双方在合同中明确约定了以“房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补”，双方应按约定处理。面积误差款为9641元（7.13㎡×房屋单价1352.18元／㎡），故被告中信置业应予以退还，原告要求被告中信置业承担利息，本院亦予以支持，应从2007年11月23日开始按中国人民银行同期贷款利率给付利息至款项付清之日止。二、关于原告请求被告中信置业承担迟延办证违约金173元，依法是否获得支持的问题。根据涉案的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.…；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；…”双方对办理房屋所有权登记的期限、违约金均有约定。庭审中双方确认本案涉案房屋交付日期是2008年9月3日，未约定办证期限；如果是出卖人的原因，逾期办证的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，涉案房屋所有权证于2012年9月21日出证，被告中信置业未在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，原告请求被告中信置业承担迟延办证违约金，本院予以支持，为173.55元（173755元×0.1%），原告请求173元，应予支持。三、原告请求被告中信置业退还燃气初装费2400元及利息，依法是否获得支持的问题？国家计委、财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》﹝2001﹞585号文件要求，各省对城市基础设施配套费及其他专项配套费进行清理整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费，取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。财政部2002年4月23日《关于公布取消部分政府性基金项目的通知》中指出，取消“天然气初装费”并不得以“安装工料费”或者任何理由收费。被告中信置业向原告收取燃气初装费显然违反上述规定，应予以返还。利息应从2008年9月3日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至款项付清之日止。四、原告请求被告中信置业退还多收取办证费2167.5元及利息，依法是否获得支持的问题？从原告提供的2008年9月3日收据来看，被告中信置业收取原告办证按揭费用4095元。被告中信置业上交房管部门的费用为1855元，缴纳契税3244.5元，已超过被告中信置业收取费用，对该请求不予支持。五、原告请求被告退还代收的原告多交车库办证费及车库大修基金合计3695元及利息1810元，依法是否获得支持的问题？根据住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的规定，买受人应当向房地产开发企业缴交维修基金。在办理房屋权属证书时，再由房地产开发企业应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。因原告购买的车库未办理房屋所有权证，在原告提供的房屋所有权证不包含车库的面积，故被告中信置业应予以退还代收的车库办证费和车库大修基金共计3695元，并支付利息，利息应从2010年7月9日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至款项付清之日止。案经调解无效。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：一、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张卫平面积误差款9641元及利息，利息从2007年11月23日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至款项付清之日止；二、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张卫平延迟办证违约金173元；三、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告张卫平燃气初装费2400元及利息，利息从2008年9月3日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至款项付清之日止。；四、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告张卫平车库办证费和车库大修基金共计3695元及利息，利息从2010年7月9日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至款项付清之日止；五、驳回原告张卫平其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费210元，由原告张卫平负担110元，被告唐河县中信置业有限公司负担100元。二审中，当事人双方均无新的证据向本院提交。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，张卫平与唐河县中信置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效合同。因双方在合同中对面积误差款及逾期办证违约金作出了明确规定，且支付面积误差款利息符合法律规定。多收取的办证费、大修基金、燃气初装费违反法律规定，应予退还。因双方对房屋面积误差款及办证费等相关费用均未结算，且被上诉人一直向上诉人主张权益，上诉人一直没有解决，虽上诉人在小区设立事务办公室协调解决，但仍久拖未果，故本案未超过诉讼时效。一审判决对案件事实认定及处理符合相关法律规定，本院予以确认。唐河县中信置业有限公司的上诉请求，因未能提供证据证实，本院不予采信。综上，唐河县中信置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费420元，由唐河县中信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  王 勇二〇一九年三月二十一日书记员  宋亚男