广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终118号上诉人（原审原告）：吕君怡，女，1993年6月18日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，系该公司销售部经理。上诉人吕君怡与上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初4823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吕君怡上诉请求：一、撤销一审判决第一项：二、判令丰怡公司支付逾期办证违约金56527.8元（违约金以565278元为基数，从2016年3月1日起至阳江市江城区xxx小区xxx房屋不动产权证办理到吕君怡的名下之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计至2018年3月1日止为56527.8元）：三、本案的一审、二审的诉讼费由丰怡公司承担。事实与理由：一、一审法院没有查明丰怡公司是否及何时将为吕君怡办理不动产权证所需要的资料报产权登记机关备案，属于认定事实不清。丰怡公司没有提供任何证据证实其已为吕君怡办理不动产权证而提供资料报产权登记机关备案，请二审法院查明该事实，确认违约金计算时限。二、合同约定的逾期办证违约金过低，一审法院没有调整属适用法律错误。（一）吕君怡与丰怡公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约金过低，违反了公平原则。从双方合同第十五条约定的内容来看，违约金的支付并不以有无给吕君怡造成损失为前提，在丰怡公司长期未履行义务的情形下，若完全按照该条约定，难以实现其设立的初衷，不符合公平原则。另一方面，吕君怡已经依约支付了全部购房款、及时交纳契税和办证费用，而丰怡公司却逾期两年半以上未履行协助办证义务，违反诚信原则。（二）2017年《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十九条规定：“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。”虽然吕君怡在本案中无法明确具体的损失金额，但是丰怡公司长期没有办证，导致吕君怡的权益不确定是事实，明显存在损失难以确定的情形。同时该指引第三十八条规定：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”广东省高院2018年处理的再审案例中也明确表达了该意见。本案中合同约定的违约金为已付房款的0.5%，与违约时间无关，显然过低，应予调整。（三）本案中双方合同第15条所约定的是初始登记，该条款的违约金也是指未办初始登记的违约金。双方在补充协议第一部分第10条中还约定了关于丰怡公司为吕君怡办理房屋产权转移登记的义务，但是双方并没有就房屋转移登记的期限及违约金进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。丰怡公司辩称：丰怡公司已经按照合同履行了办理初始登记手续，同时也代吕君怡缴纳了部分的办证费用，吕君怡主张按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约责任没有合同依据。根据合同的契约精神，丰怡公司已经履行了部分的办证责任，不应该承担违约责任，也不应该按照吕君怡的计算方式承担超过实际情况的责任。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,并改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、变更第三项判决为：丰怡公司在2019年12月31日前协助吕君怡办理位于阳江市江城区xxx小区xxx房的房地产权属证书；四、二审案件受理费由吕君怡承担。事实与理由：一、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。（一）本案存在特殊性，即丰怡公司与吕君怡签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取包括吕君怡在内部分业主的办证费存在被前任法定代表人和董事挪用情况，导致未能及时为吕君怡办理产权证。丰怡公司新任命的法定代表人在2018年1月12日接管前对涉及不动产权证的办理情况并不知悉，这是丰怡公司内部原因。尽管如此，丰怡公司新法定代表人本着对包括吕君怡在内的部分业主负责任的态度，自接管丰怡公司以来，认真核对未办理产权证及欠业主办证费情况，并着手研究分批次为业主办理产权证事宜。因丰怡公司暂时缺乏办证资金，才导致部分业主产生不安情绪，提出退还办证费等诉求。目前，丰怡公司高层正在研究部署如何为业主办理产权证事宜。（二）除上述原因外，2016年丰怡公司交付涉案商品房给吕君怡后，正准备办理产权证时，恰逢阳江市不动产权登记工作发生职能改革，客观上造成相关确权登记工作时间上的延误。一审法院判决丰怡公司向吕君怡支付违约金欠妥。（三）一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给吕君怡没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证应支付代收办证费利息的相关约定。如上所述，丰怡公司未能及时办证的原因存在多重原因。一审法院不应判决丰怡公司支付违约金，又判决丰怡公司支付代收办证费用的利息。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，但由于之前双方没有约定，吕君怡也从未正式向丰怡公司提出要求，即使现在提出，也应以吕君怡起诉时间作为计算退还办证费利息起算时间。二、一审法院判决丰怡公司三十日内协助吕君怡办理涉案商品房的房地产权属证书，按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限时间至2019年12月31日前办理。吕君怡辩称：与上诉意见一致。吕君怡一审起诉请求：一、丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区xxx小区xxx房屋不动产权证办理到吕君怡的名下；二、丰怡公司返还办证税费32536元及利息（利息从2015年5月4日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给吕君怡；三、丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金（违约金以565278元为基数，从2016年3月1日起至阳江市江城区xxx小区xxx号房屋不动产权证办理到吕君怡的名下之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），计至2018年3月1日止，违约金为56527.8元；四、一审案件受理费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2015年5月6日，吕君怡（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx房出售给吕君怡，建筑面积共131.46平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为565278元；付款方式为按揭贷款，买受人于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即170278元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款395000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。吕君怡和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。2015年5月3日，吕君怡支付了代收代缴办证税费32536元给丰怡公司，并于2015年7月4日付清全部购房款共565278元给丰怡公司，有丰怡公司开具给吕君怡的收款收据和预收购房款发票为证。另外，丰怡公司已于2016年2月28日交付房屋给吕君怡，并与吕君怡签订一份《房屋交接确认书》。吕君怡认为丰怡公司至今未履行代办证义务，遂向本院起诉。请求如诉称。另查明，涉案的坐落于阳江市江城区xxx小区xxx房房屋已办理权属登记，产权证号是粤（2016）阳江市不动产权第0xxx2号，权利人是丰怡公司。丰怡公司提交涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿和发票，拟证明其代吕君怡缴交了房屋维修基金9925元；同时为办理涉案房屋权属登记，丰怡公司委托阳江市勘察测绘院对包括涉案商品房在内的丰怡豪庭部分商品房进行测绘，共支出测绘费56560元，按照房屋面积计算，吕君怡应负担160元的测绘费；此外，丰怡公司还代吕君怡向阳江市人民政府房产登记发证办公室支付了房屋所有权登记费共160元（80元+80元）及复印费50元。一审法院认为，吕君怡与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，吕君怡不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向吕君怡支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日，丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90天内，即2016年5月28日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，故一审法院认定丰怡公司违反了应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案的约定，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向吕君怡支付违约金，故丰怡公司应支付逾期办证违约金2826.39元（565278元×0.5%）给吕君怡。对于代缴办证税费32536元及其利息的退还问题，由于丰怡公司逾期办证，构成违约，现吕君怡主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给吕君怡。丰怡公司主张其已代吕君怡支出的办证费用包括测绘费160元、房屋所有权登记费160元及复印费50元，另外还代吕君怡缴交了房屋维修基金9925元，有其提供的缴费发票及住宅专用维修资金专用对账簿为证，予以采信。故丰怡公司应扣减其已支出的必要合理费用共10295元（160元+160元+50元+9925元），退还剩余办证费22241元（32536元-10295元）给吕君怡。至于利息问题，根据公平原则和诚实信用原则，虽然吕君怡是自愿交付该款项给丰怡公司，但丰怡公司逾期办证后占用吕君怡支付的办证费期间，应计付相应利息给吕君怡。故丰怡公司应自逾期办证之次日，即2016年5月29日起至丰怡公司付清剩余办证费给吕君怡时止，以22241元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给吕君怡。另外，涉案房屋已办理初始登记到丰怡公司名下，按合同约定，丰怡公司有协助吕君怡办理产权登记的义务，故吕君怡请求丰怡公司协助其办理房地产权属证书，合法合理，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2826.39元给吕君怡；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费22241元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2016年5月29日起计至丰怡公司付清办证费给吕君怡时止）给吕君怡；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助吕君怡到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市江城区xxx小区xxx房的房地产权属证书；四、驳回吕君怡的其他诉讼请求。一审案件受理费1013元，由丰怡公司负担285元，由吕君怡负担728元。二审期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就双方当事人的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费22241元给吕君怡，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。吕君怡与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点一是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金；二是逾期办证违约金的计算标准应如何确定；三是丰怡公司应否支付办证费利息给吕君怡。关于争议焦点一，本案中，吕君怡已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给吕君怡，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，一审法院据此判决丰怡公司支付逾期办证违约金给吕君怡并无不妥。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括吕君怡在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与其双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予支持。同时，丰怡公司主张因阳江市不动产权登记工作发生职能改革延误了办证时间，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。另外，丰怡公司请求将协助吕君怡办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2019年12月31日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，吕君怡主张双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金过低，但吕君怡未对逾期办证所造成的实际损失提供证据予以证实。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”一审法院判决丰怡公司按已付房价款的0.5%支付逾期办证违约金2826.39元给吕君怡，处理正确。关于争议焦点三，丰怡公司未能按照合同约定期限履行协助吕君怡办理房屋权属证书的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需支付代收办证费的利息，但丰怡公司未按约定履行上述义务，且在逾期期间事实上占有了吕君怡的资金，故一审法院根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费22241元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给吕君怡亦无不妥。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。吕君怡和丰怡公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1192元，由吕君怡负担1142元，阳江丰怡房地产发展有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年三月二十九日法官助理陈欢欢书记员陈予昕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。