广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1322民初47号 原告（反诉被告）：柳州鑫品物业服务有限公司，住所地：鹿寨县鹿寨镇飞鹿大道42号宁鑫苑小区14#楼1层，统一社会信用代码：914502230510443106。 法定代表人：李雪玲，公司总经理。 委托诉讼代理人：袁许兰，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：曾引慧，女，系该公司员工。 被告（反诉原告）：林森生，男，1958年5月10日出生，壮族，住广西象州县。 委托诉讼代理人：林银霞，女，1984年2月10日出生，壮族，住广西象州县，系被告林森生的女儿。 原告（反诉被告）柳州鑫品物业服务有限公司与被告（反诉原告）林森生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月25日与（2019）桂1322民初46、48、49、50、52、82号案件合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人袁许兰、被告（反诉原告）林森生委托诉讼代理人林银霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）柳州鑫品物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业费及违约金共计2926.2元；2、判令被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原告柳州鑫品物业服务有限公司与象州县东城花园业主委员会在2016年2月23日签订《象州县东城花园住宅小区物业服务合同》。合同约定，由原告提供象州县东城花园小区的物业服务。合同签订后，原告依约提供物业管理服务。被告购买小区1栋1单元103室，房屋面积138.19㎡，按约定每平方米0.8元/月，被告每月应交物业费110.6元，被告欠2016年3月至2018年2月共24个月的物业费2654.4元，违约金271.8元（暂计算至2018年10月，按银行贷款年利率6%计），二项共计2926.2元。 被告（反诉原告）林森生答辩并反诉称：原告提供的物业服务不符合合同要求，电梯有多次损坏，并有20多天无法运行的情况。被告一家住在一楼，下雨时花圃的积水无法排出发生倒灌入户问题，被告向原告反映时，原告以领导不在，不能做主为由长期不给处理，最后被告自己请工人移植花圃的部分花草和挖排水沟，才暂时解决雨水倒灌问题，被告支付人工费450元。2016年12月，被告所住单元下水道发生堵塞，被告向原告反映，但原告不当一回事。2017年1月2日，下水道的污水从便池口溢出流到厅上和房间，原告仍不予处理。2017年1月3日，被告只好向同单元的住户集资3000元，请工人疏通处理，直到2017年1月4日才得以解决。2017年12月，1栋1单元的下水道再次发生堵塞，原告采取的措施是直接打开下水道口的盖子，导致污水从下水道口溢出流进小区绿化地里，时间长达一个多月，绿化地里的花草至今未得恢复。《象州县东城花园住宅小区物业服务合同》的签订被告从不知情，合同从不公示，且原告的营业执照是2016年8月1日才颁发的，2016年3月就与业主委员会签订物业合同是违法的，该合同无效。原告没有公布物业费的收支情况。原告从未向被告主张过物业费，已过诉讼时效。综上，原告的诉请无理，请求法院驳回原告的诉讼请求。由于原告没有履行合同义务，导致被告造成损失有：1、工人移植花草费用450元；2、工人清理下水道的费用3000元；3、购买消毒液进行房屋清洁费850元；3、受浸泡三天的误工费600元；4、精神损失费600元；共计5500元。故反诉请求判令原告赔偿5500元。庭审中，因工人清理下水道3000元的费用中有2700元是其他业主的，被告（反诉原告）自己出的部分是300元，于是被告（反诉原告）变更反诉请求，要求原告（反诉被告）赔偿2800元。 原告（反诉被告）辩称：清理化粪池是由业主先交费，由于业主不先预交，所以清理时间被推迟，后来原告请工人清理，业主也擅自自己请工人清理，因此原告不承担该费用。 本院经审理认定事实如下：2016年2月23日，以象州县东城花园小区业主委员会为甲方与原告（反诉被告）柳州鑫品物业服务有限公司为乙方签订《象州县东城花园住宅小区物业服务合同》，象州县东城花园小区业主委员会委托柳州鑫品物业服务有限公司对小区物业进行管理。合同中约定：…第四条：甲方委托乙方物业管理事项：1、房屋建筑共用部位的日常管理、维护、养护，包括：梁、柱，内外墙体，承重（非承重）结构、楼梯间、房屋渗漏、走廊通道、围护结构等。2、共用设施（设备）的养护、运行和管理。包括：共用上下给（排）水管道、共用（景观）照明、消防系统、发电机组、门禁系统、车辆管理系统、监控系统、电梯等设备的日常运行管理、维护和养护。3、市政公用设施和附属建筑物的日常维护、养护和管理，包括：道路、室外给（排）水（污）井、池、化粪池、沟渠。…14、受理业主和物业使用人的报修、投诉并及时妥善处理，合理性采纳业主和物业使用人对小区物业加强管理的意见和建议，不断提升物业管理水平。第五条：服务标准：二、房屋及小区共用部位设备日常维护：…3、定期检查雨水、排污管道，定期检查化粪池、雨水井相关设施的使用情况。四、小区安全管理：乙方对小区24小时电子智能化安全管理，认真做好外来人员的盘查工作，出入车辆实行刷卡管理制度。并应加强小区区域内治安巡逻管理，建立巡防制度，做好各类安全隐患排查及排除安全隐患措施…第六条：乙方按法律、法规及政府的规定和本合同的约定向小区规划红线范围内提供象州县普通住宅物业服务等级三级二类的服务标准，并向所有业主和物业使用人按下列标准收取费用：一、物业服务费和车辆停放的收费标准：1、物业服务费（按建筑面积计收）：住宅物业服务费按0.80元/㎡．月（含电梯年检、维保费用，住宅楼外公共照明费）收取；地下车库车位收费标准由乙方与房开协商收费。物业服务费具体构成：①管理服务人员的工资及按规定提取的福利费；②公共设施、设备日常维护、养护费；③绿化养护费；④清洁卫生费；⑤公共秩序维护费；⑥办公费；⑦物业公司固定资产折旧费；⑧法定税费。…6、公共设施设备的日常维修、更新、改造费用由公共维修资金列支。7、交费时间及通知方式：每月交清当月物业服务费用，乙方可采用电话通知、张贴通知单等方式进行提醒和告知，因业主和物业使用人逾期交纳物业服务费，公摊水电费为应当交纳费用按中国人民银行同期贷款利率缴纳违约金。…第七条：委托管理方式为统一管理、自主经营、自负盈亏，委托管理期限为二0一六年三月一日至二0一八年二月二十八日止等内容。合同订立后，原告（反诉被告）即为小区提供物业服务。被告（反诉原告）的房屋是小区1栋1单元103室，房屋面积138.19㎡。2016年12月，被告（反诉原告）所住单元下水道发生堵塞，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）的管理人员反映，但原告（反诉被告）不及时处理，2017年1月2日，下水道的污水从被告（反诉原告）家的便池口溢出流进厅上和房间，原告（反诉被告）仍不予处理。2017年1月3日，被告（反诉原告）只好出资300元，与同单元的其他住户共同集资3000元，自行请工人疏通，直到2017年1月4日才得以解决。2017年12月，1栋1单元的下水道再次发生堵塞，原告（反诉被告）采取的措施是直接打开下水道口的盖子，导致污水从下水道口溢出流进小区绿化地里，污染时间长达一个多月，绿化地枯死的花草至今未得恢复。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）反映因地面排水不畅，雨水倒灌进屋的问题也得不到及时解决，因此被告（反诉原告）拒交物业费。原告（反诉被告）也没有公布过物业费用的收支情况。原告（反诉被告）营业执照登记日期是2012年8月8日。 本院认为，双方争议的焦点是：1、《象州县东城花园小区物业服务合同》是否有效；2、原告（反诉被告）的诉讼请求是否超过诉讼时效；3、被告（反诉原告）是否应交物业费和支付违约金；4、被告（反诉原告）的反诉是否成立。 1、关于《象州县东城花园小区物业服务合同》是否有效的问题。本院认为，营业执照登记原告（反诉被告）已于2012年8月8日成立，合同签订时原告（反诉被告）已取得营业资格，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）在签订合同时没有主体资格为由，主张合同违法，本院不予支持。虽然选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，但根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会是有权代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同的，选聘的物业服务企业签订物业服务合同是否经过业主大会讨论决定或是否经过公示，是业主委员会履行职责问题。如果业主认为该合同不符合程序，可以向法院主张合同无效，但从合同签订日至合同期满，并没有业主主张过合同无效，且合同已实际履行，被告（反诉原告）已接受物业服务。被告（反诉原告）主张合同无效理由不成立，本院不予采信。 2、关于原告（反诉被告）的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，合同是2016年2月23日签订，本院于2019年1月4日立案受理，期间不到3年。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告（反诉被告）的诉讼请求没有超过诉讼时效。 3、被告（反诉原告）是否应交物业费和支付违约金。有效的合同双方都要恪守约定，全面履行合同义务。原告（反诉被告）向被告（反诉原告）提供物业服务，原告（反诉被告）有权向被告（反诉原告）主张物业费。合同第四条规定，原告提供的物业服务内容包括：…市政公用设施和附属建筑物的日常维护、养护和管理、包括：道路、室外给（排）水（污）井、池、化粪池、沟渠。…14、受理业主和物业使用人的报修、投诉并及时妥善处理，合理性采纳业主和物业使用人对小区物业加强管理的意见和建议，不断提升物业管理水平等内容。本案，原告（反诉被告）在合同履行期间，对被告反映的下水道等问题原告不能及时处理，对合同约定的其他义务，也没有按约全面履行，原告履约存在瑕疵，故，酌情扣减其物业费中服务费数额的20%。因原告存在未全面履行合同的先期违约行为，才造成被告拒交物业费的违约行为，故，原告要求被告支付违约金，理由不充分，本院不予支持。综上，被告应交纳2016年3月至2018年2月共24个月的物业费，24月×0.80元/㎡．月×80%×138.19平方米=2122.6元。 4、被告（反诉原告）的反诉是否成立的问题。合同第四条规定，原告（反诉被告）提供的物业服务内容包括，市政公用设施和附属建筑物的日常维护、养护和管理、包括：道路、室外给（排）水（污）井、池、化粪池、沟渠等内容。明确了室外给（排）水（污）井、池、化粪池、沟渠等的维护，定期检查雨水、排污管道，定期检查化粪池、雨水井相关设施的使用情况是原告（反诉被告）的职责范围，由于原告（反诉被告）没有及时履行合同义务，致下水道堵塞后污水从被告（反诉原告）房屋内的便池口溢出，造成被告（反诉原告）损失，原告（反诉被告）应予赔偿。据此逐一分析认定被告（反诉原告）各项合理损失如下：1、工人清理化粪池的费用300元，本院认为，《象州县东城花园小区物业服务合同》规定，物业服务费具体构成：①管理服务人员的工资及按规定提取的福利费；②公共设施、设备日常维护、养护费；③绿化养护费；④清洁卫生费；⑤公共秩序维护费；⑥办公费；⑦物业公司固定资产折旧费；⑧法定税费。同时规定，公共设施设备的日常维修、更新、改造费用由公共维修资金列支。可见，清理化粪池已不是一般的维护和养护，合同没有规定清理化粪池的费用是物业服务费的构成范围，该费用不应是物业服务费支付的范围，被告（反诉原告）主张由原告（反诉被告）给予赔偿，理由不成立，本院不予支持；2、清洁房屋误工费3天600元，被告（反诉原告）的房屋被污水浸泡三天，该费用符合实际，本院予以支持；3、清洁消毒剂费850元，本院认为被告（反诉原告）虽然没有提供发票，但清洁房屋实际会产生一定的费用，本院酌情支持200元；4、被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿移植花草的人工费450元，因无证据证实，本院不予支持；5、精神损失费600元，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第八条规定，因侵权致人精神损害，但未造成严重后果，受害人请求赔偿精神损害的，一般不予支持，人民法院可以根据情形判令侵权人停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉。本院认为，本案被告（反诉原告）受到损害，但精神上未造成严重后果，请求原告（反诉被告）赔偿精神损失费，本院不予支持。以上被告（反诉原告）合理损失共计800元，由原告（反诉被告）给予赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）林森生于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）柳州鑫品物业服务有限公司物业费2122.6元。 二、原告（反诉被告）柳州鑫品物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿给被告（反诉原告）林森生800元。与判决第一项被告（反诉原告）林森生应支付给原告（反诉被告）柳州鑫品物业服务有限公司物业费2122.6元相抵，被告（反诉原告）林森生实应支付给原告（反诉被告）柳州鑫品物业服务有限公司物业费1322.6元。 三、驳回原告（反诉被告）柳州鑫品物业服务有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）林森生的其他反诉请求。 案件受理费50元，减半收取25元，原告（反诉被告）柳州鑫品物业服务有限公司负担5元，被告（反诉原告）林森生负担20元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉费50元，减半收取25元，原告（反诉被告）柳州鑫品物业服务有限公司负担20元（于本判决生效后七日内交纳）,被告（反诉原告）林森生负担5元。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员 黄小俊 二〇一九年二月二十八日 法官助理 韦如意 书 记 员 林柳燕 附：本案适用部分法律条文内容 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》 第八条因侵权致人精神损害，但未造成严重后果，受害人请求赔偿精神损害的，一般不予支持，人民法院可以根据情形判令侵权人停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉。 因侵权致人精神损害，造成严重后果的，人民法院除判令侵权人承担停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉等民事责任外，可以根据受害人一方的请求判令其赔偿相应的精神损害抚慰金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。