包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终169号   上诉人（一审原告）：包头市普景佳华物业服务有限公司。   法定代表人：杨爱华，该公司总经理。   委托诉讼代理人：郭琼，内蒙古恩泰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘雪飞，内蒙古恩泰律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：巩晓杰，男，1992年8月29日出生，蒙古族，包头市园林绿化管理局职工，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：巩树茂，男，1965年9月2日出生，包头市园林绿化管理局职工，住内蒙古包头市，系巩晓杰之父。   上诉人包头市普景佳华物业服务有限公司（以下简称佳华物业）因与被上诉人巩晓杰物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初5746号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   佳华物业的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。一、二审诉讼费由巩晓杰承担。其上诉主张的事实和理由为：一、巩晓杰不能以房屋质量问题为由不履行交纳物业费的义务。双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，佳华物业按约提供物业服务后，巩晓杰应按约缴纳物业费。房屋质量问题属于商品房买卖合同法律关系，巩晓杰因房屋质量问题可以向开发商另行主张权利。2014年开始，针对小区需整改的开发商遗留问题，佳华物业已将问题反馈给开发商，并经过多次与开发商及施工单位联系，巩晓杰的房屋问题已经妥善解决，佳华物业已尽到了合同义务。二、一审法院认定事实不符合客观实际。从佳华物业提交的交房顺序表、车辆来访人员登记本及录音光盘可以看出，佳华物业于2013年11月3日就已将涉案房屋交付巩晓杰，其也实际占有并使用，故一审法院认定的交房时间与事实不符。   巩晓杰答辩称，2013年8月通知巩晓杰去交物业费和办理房本的相关费用。2013年的11月3日巩晓杰领取了房屋钥匙，然后去验收房屋时发现三楼和四楼之间的地板上有一个洞，主墙面还是有弧度的。当时物业说给修理,这四年也断断续续一直在修,2018年7月修好了，同意交纳2018年7月份以后的物业费。水电、燃气卡自来水卡等至今没有交付。   佳华物业向一审法院起诉请求：1、判令巩晓杰支付2014年8月15日至2018年8月14日物业服务与管理费用13076.8元；2、诉讼费由巩晓杰承担。   一审法院认定事实：巩晓杰是位于包头市××区泊景湾6-401号房屋（建筑面积为147.26平方米）的业主，佳华物业是该小区的物业服务公司。2013年11月3日，巩晓杰就涉案房屋与佳华物业签订《前期物业管理服务协议》一份，约定佳华物业向巩晓杰涉案房屋提供物业服务。协议约定收费标准为1.85元/平方米/月，按交房通知书规定的开始时间计取，每一年为一个结算周期，巩晓杰应以每个结算日到来15日前预先交纳下一个结算周期的物业服务管理费，逾期按欠费的2‰支付违约金。2013年7月31日，巩晓杰向佳华物业交纳了房款差价、维修金、产权税费、其他预付费、预收物业管理费及其他服务费并签订《嘉园?泊景湾业主资料》，领取了房屋钥匙。2013年11月3日，双方在办理房屋验收时，发现房屋土建部分：“阳台地面有个坑”、“阳台角落处未抹平”，门窗部分：“卧室窗户不平”，其他设施部分：“餐厅灯不亮”。双方将上述情况记录在《房屋交付验收表》中，李翀代表物业在表中签字，上述几项在验收结果处未显示验收合格。根据双方在庭审中的陈述，佳华物业在双方对房屋进行验收后，一直联系涉案房屋开发商对于房屋进行维修。巩晓杰自认2018年7月2日，房屋经维修达到合格标准。佳华物业向该院提交了《维修情况说明》一份，写明：“兹有6-401号业主在交付房屋验收时，地面有一施工坑，经多次联系施工单位一直未予以处理，业主于2018年5月因此问题前来我司让予以处理，经与开发商联系，后施工单位与业主联系并于同年7月10日将室内问题处理完毕”。   一审法院经审理认为，结合双方的陈述，以及佳华物业自行举证的《维修情况说明》、巩晓杰举证的《房屋交付验收表》可以证实，巩晓杰在2018年7月10日前并未能接受验收合格、符合居住和使用标准的房屋。商品房在交付买受人之前发生的物业服务费，由建设单位承担。虽然佳华物业称房屋在2018年7月10日维修合格，但是巩晓杰自认房屋于2018年7月2日维修合格，并同意从2018年7月2日开始交纳物业服务费，符合法律规定，对于佳华物业主张巩晓杰交纳2018年7月2日至2018年8月15日期间的物业服务费399.6元（1.85元/平方米/月×147.26平方米÷30天×44天）的诉讼请求，该院予以支持。2018年7月2日维修合格前的物业服务费，不应由巩晓杰承担，佳华物业可另寻其他途径解决。故对佳华物业主张的2014年8月15日至2018年7月1日期间的物业服务费，该院不予支持。综上，佳华物业的诉讼请求，该院予以部分支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《内蒙古自治区物业管理条例》第三十五条第三款规定，判决如下：一、被告巩晓杰于本判决生效后三十日内向原告包头市普景佳华物业服务有限公司支付2018年7月2日至2018年8月15日的物业服务费399.6元；二、驳回原告包头市普景佳华物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费126元，减半收取计63元（佳华物业已预交），由原告包头市普景佳华物业服务有限公司负担38元，由被告巩晓杰负担25元。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   另查明，2013年11月，嘉园泊景湾住××区、商业C、商业D、地下车库）进行竣工验收。2015年6月23日，因工程已竣工验收合格，备案文件齐全，准予备案。   以上事实有佳华物业二审提交的《建设工程竣工验收备案表》在案作证。   本院认为，本案二审的争议焦点是：巩晓杰是否应当交纳2014年8月15日-2018年7月1日间的物业费。   《包头市物业管理条例》第四十一条规定“已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担；物业符合交付条件并已经交付的，物业服务费由业主承担。前款所称交付，是指业主收到交付通知并办理完相应手续。业主收到交付通知后在九十日内补办理相应手续的，视为交付。”本案中，虽然巩晓杰按照佳华物业的通知缴纳了相关税费及维修基金，签署了物业现关文件，并领取了案涉房屋钥匙，但在验房交付过程中，发现房屋存在“阳台地面有个坑”、“阳台角落处未抹平”、“卧室窗户不平”“餐厅灯不亮”的问题，而案涉房屋存在施工坑的问题直接导致房屋无法居住使用，双方的房屋交付环节无法实际完成，故应当认定巩晓杰并未办理完毕房屋交付手续。根据前款规定，案涉房屋已竣工验收但尚未交付的情况下，物业费应由建设单位承担，不应由巩晓杰承担。佳华物业上诉称其已经履行了联系开发商对房屋进行维修的义务，且巩晓杰已经实际使用房屋。对此本院认为，佳华物业负有发现房屋质量问题后积极联系开发商进行维修的义务，但这并不是判断巩晓杰是否应当交纳物业费的标准，也不能成为巩晓杰应当交纳物业费的理由。案涉房屋性质系住宅，其主要的使用价值为居住使用，房屋存在施工坑的问题影响了房屋作为居住的使用价值，故虽然巩晓杰使用房屋堆放物品，也不能成为其应当交纳物业费的依据。因此，佳华物业的上诉理由没有事实和法律依据，一审法院未支持2014年8月15日-2018年7月1日间的物业费并无不当。   综上所述，佳华物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费126元，由上诉人包头市普景佳华物业服务有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 魏晓燕   审判员 邢海峰     二○一九年三月十八日   书记员 杨苏敦   附：本判决所引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。