云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初3577号原告：赵红继，女，1977年9月9日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。诉讼代表人：何田，男，1967年11月24日出生，汉族，身份证住址景洪市。诉讼代表人：曾顺英，女，1966年10月6日出生，汉族，身份证住址景洪市。诉讼代表人：叶建文，男，1966年12月31日出生，汉族，身份证住址景洪市。诉讼代表人：赵国鉴，男，1973年6月29日出生，汉族，身份证住址景洪市。被告：西双版纳广顺房地产开发有限责任公司，住所地云南省西双版纳傣族傣族自治州景洪市宣慰大道**。统一社会信用代码：91532800763896650Y。法定代表人：余继平。原告赵红继与被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司（以下简称“广顺房地产公司”）委托合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案之后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代表人何田、曾顺英、叶建文、赵国鉴到庭参加诉讼、被告广顺房地产公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵红继向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付至2018年4月30日止的租金本金20756元、违约金2109元，从2018年5月1日起违约金以6080元为基数，逾期每日依本年度约定租金6080元的0.5‰向原告支付违约金至租金付清为止；2、请求判决解除原告与被告签定的《委托投资经营合同》；3、请求判决被告清理室内建筑垃圾，恢复至2009年4月1日交房时的状态；4、请求判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2008年6月5日，原告赵红继与被告广顺房地产公司签订《商品房购销合同》,约定：原告购买位于景洪市宣慰大道87号附1号编号2007-124白象城项目第二层H51号房（以下简称H51号小金铺），商品房总价款69920元。当天双方还签订了一份《委托投资经营合同》，原告将H51号小金铺的全部投资经营管理权委托给被告，委托期限自被告将委托标的全款向原告付清起12年，即2008年6月5日至2020年6月4日，在本合同有效期内，被告保证按被告购买委托标的总金额的8％标准向原告支付年租金，即租金为6080元/年，委托期间无论被告的经营是否盈利，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金，合同还约定了其他事项。当天被告以返款形式向原告支付2008年6月5日至2009年6月4日的租金6080元。2008年11月1日原告因无力支付H51商铺剩余购房款向被告提出申请，双方达成协议，原告用所购H51号小金铺2009年6月5日至2015年6月4日共计6年的租金的75%，即6080×6×75%=27360元抵扣余款，剩余尾款3640元一次性付清，后期2015年12月6日至2020年6月4日租金按《委托投资经营合同》继续履行。当天，原告向被告支付了H51号小金铺剩余尾款3640元现金，并与被告以收据形式确认。剩余27360元房款以H51号小金铺2009年6月5日至2015年6月4日共计6年的租金的75%抵扣，至此，原告以现金和租金抵扣购房款的方式付清了H51号小金铺的全部购房款。但上述6年的租金的剩余25%，即9120元被告至今未向原告支付。2016年6月3日止原告收到了被告公司（2015年6月5日至2016年6月4日）的租金，共计6480元现金。此后，被告再未向原告支付租金。2017年12月6日景洪市国土资源局下发景国土资复（2017）40号文件：《景洪市国土资源局关于包琼粉等人反映情况的答复》，其中确认本案所涉商铺于2009年4月1日交房。2017年12月7日被告与白象城小金铺项目业主代表会谈，被告在会议纪要中做出两项承诺，其中第二项是：在2017年12月31日前支付应付租金的50％，在春节即2018年2月16日前付清剩余的50％租金。至今，被告未履行其承诺。2018年4月10日原告在H51小金铺所在现场拍摄的照片显示，商铺处于荒废状态，内部遍地建筑废料，商铺临街玻璃多块被砸烂。被告未按委托合同履行其全面投资经营管理的主要合同义务。被告未履行委托合同约定的全面投资经营管理和按期支付租金等主要义务，其行为已经构成根本违约。被告应当承担违约责任，原告有权解除合同，并要求被告支付已拖欠的租金和逾期支付租金的违约金。为维护原告的合法权益，起诉至人民法院。被告广顺房地产公司未到庭答辩称，亦未提交书面的答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告广顺房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其自愿放弃相应的答辩、举证、质证等权利。原告提交的证据1《商品房购销合同》、证据2《委托投资经营合同》、证据3购房款发票、租金抵扣收据、证据4租金抵扣申请、证据5返款数据、证据6预交办证费用收据、证据7《会议纪要》、证据8景国土资复（2017）40号文件、证据9白象城小金铺现状、证据10企业信用报告均来源合法、内容真实，本院予以采信并在卷佐证。根据庭审及认证，本院确认如下法律事实：2008年6月5日，原告与被告广顺房地产公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买白象城项目第1幢第2层H51号房，该商品房总价款为69920元整。当日，双方还签订《委托投资经营合同》一份，主要约定：标的物位于乙方（被告）开发的白象城内，甲方（原告）所购置的商铺，房号为H51号，建筑面积为7.87平方米，甲方向乙方购买委托标的总金额为76000元，甲方就其拥有的白象城内的2层H51号商铺全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营。委托期限自甲方将委托标的的全款向乙方付清起12年，即2008年6月5日至2020年6月4日。甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金支付：1、租金标准：在本合同有效期内，乙方保证按甲方购买委托标的总金额的8％标准向甲方支付年租金，即租金为6080元。支付日期：第一年的租金在甲方将委托的标的的全款向乙方付清之日起7个工作日内，乙方向甲方一次性支付。第二年至第十二年乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一个月之25日至30日，乙方将当季租金向甲方一次性付清。乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金。合同还对回购事宜及双方的权利、义务进行了约定。2008年11月1日，原告向被告出具《申请》一份，内容为：我于2008年6月5日购买“白象城”小金铺H51号房，该套商铺租赁价76000元，年租金6080元，购房总款69920元，首期款38920元已于签订合同当日付清，余款尚有31000元。原打算办理银行按揭贷款手续，但现由于个人原因，本人无法提供齐全银行贷款所需的相关资料，同时亦无力付清余款，故特申请与贵司协商，用该套商品房2009年6月5日至2015年6月4日共计6年的租金的75%，即27360元抵扣余款，剩余尾款3640元一次性付清，后期2015年6月5日至2020年6月4日租金按委托租赁合同继续履行”，被告同意了该申请并向原告出具抵款收据一张。被告按《委托设资合同》约定向原告支付了2016年6月5日前的租金。后因被告未按时向原告支付租金及办理房屋产权证书，白象城小金铺业主向景洪市国土资源局反映情况。景洪市国土资源局于2017年12月6日出具景国土资复（2017）40号文件，即《景洪市国土资源局关于包琼粉等人反映情况的答复》，文件主要内容为：依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条的规定，不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律法规、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。经核实，我中心未收到信访人办理不动产权证的相关资料。该项目位于景洪市宣慰大道87号附1号，总建筑面积为21553.05平方米，国有土地使用证号为景国用（2011）第××号，该证从景国用（2007）第0188号总证中面积分割变更，于2009年4月1日交房，共计694套，其中住宅239套、商铺423套（小金铺406套，边铺17套）、、地下车位**附楼1套。小金铺已办理房屋所有权证36户，已领取房屋所有权证33户。经核实景国用（2011）第××号国有土地使用证证载土地用途为城镇用宅用地，小金铺为商业用地需到景洪市国土资源局办理用地审批工作取得审批文件，此外，该文件还对具体的办理程序和办理流程进行了说明。2017年12月7日，被告与白象城小金铺项目业主代表会谈，双方达成《会议纪要》一份，主要约定：双方取得如下共识，被告公司法定代表人余继平作出如下承诺：办证：二0一年十二月十一日止上午9：00派公司办证专员段铭准时在景洪市不动产局带齐办证所需相关手续在大厅与业主协助办理证件，当日所需及随后办证所需各项费用段铭需准备妥贴。2、租金:所拖欠业主的应付租金，公司承诺在二0一七年十二月三十一日前支付百分之五十，春节前支付百分之五十（春节为二0一八年二月十六日）。”之后，被告仍未履行《会议纪要》的承诺故原告诉至本院。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告与被告广顺房地产公司双方签订的《委托投资经营合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中原告与被告签订《商品房购销合同》并支付相应的购房款，获得了本案房屋的占有、使用、收益的权益，原告与被告之间通过签订《委托投资经营合同》的方式原告将其向被告购买的H51小金铺出租给被告使用，将被告应当按照合同的约定向原告支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”之规定，被告未按约定支付租金，已属违约，损害了原告的合法权益，原告要求被告支付2009年6月5日至2015年6月4日6年租金的25%即9120元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告按年租金6080元的标准支付2016年6月5日起至2018年4月30日止的租金11636元的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”的规定，本案中被告未按约定向原告支付租金，已属违约，应当按约定向原告支付违约金，双方在《委托投资经营合同》虽约定违约金按日0.5‰计算，但综合被告的违约情节及其违约行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，对原告主张的违约金本院按租金损失11636元的15％予以支持，即11636元×15％=1745元，原告主张超过部分不予支持。关于解除《委托投资经营合同》的的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；·······”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承担租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，本案中，被告逾期未向原告支付租金已严重违约，现双方已无继续履行该合同的基础，故对原告主张解除原、被告签订的《委托投资经营合同》的诉请，本院予以支持。关于被告将案涉小金铺内建筑垃圾等杂物清理干净，恢复至2009年4月1日交房的状态的问题。双方签订的《委托投资经营合同》中并未约定委托期限届满后或该合同被解除后被告向原告返还房屋时房屋的具体状态和标准，被告在经营案涉商铺中所做的一些添附亦属必不可免，故原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予以支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵红继与被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司于2008年6月5日签订的《委托投资经营合同》；二、被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告赵红继支付2009年6月5日至2015年6月4日期间尚欠的租金9120元；三、被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告赵红继支付2016年6月5日起至2018年4月30日期间尚欠的租金11636元及违约金1745元；四、驳回原告赵红继的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元，由被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  骆 伟审 判 员  陈前妃人民陪审员  宋泽芬二〇一九年三月四日书 记 员  钟宇莹