广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终6173号上诉人（原审被告一）：张锦英，女，汉族，住址：广东省博罗县。委托代理人：罗红志，女，汉族，住址：广东省博罗县，系上诉人张锦英女儿。被上诉人（原审原告）：钟惠云，女，汉族，1958年5月29日出生，住址：广东省惠东县。委托代理人：黄晓栓，男，汉族，住址：广东省深圳市福田区。原审被告二：惠州一德实业有限公司，住所地：惠州市惠城区斑樟湖二横街**××商贸广场**第**。法定代表人：张守锋。上诉人张锦英与被上诉人钟惠云、原审被告惠州一德实业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初10876号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。张锦英上诉请求：一、撤销原审关于请求上诉人向被上诉人退还购房款198000元及违约金判决，发回重审或依法改判。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对基本事实认定不清，被上诉人与原审被告二所签《商铺买卖合同》上并无上诉人的签字，上诉人就涉案商铺也未委托过原审被告二向被上诉人出售，上诉人并未收到过相应房款。被上诉人将涉案商铺购房款交至原审被告二，被上诉人所提交收据可以证明，上诉人未收过被上诉人购房款。因此，一审法院对涉案商铺买卖合同效力认定错误，上诉人没有参与房产销售，也没实际收款，不应由上诉人承担退还购房款，应由实际收取被上诉人购房款原审被告二承担退还责任。二、退一步讲假设《商铺买卖合同》合法有效，一审法院对合同第十四条约定断章取义，故意删减相关条款及字眼，偏向被上诉人对上诉人明显不公平，具体体现如下：1、按照合同第十四条约定：“自买受人按本合同约定的付款方式和期限付清所有购铺款以及相关应缴税费后150个工作日内，由出卖人负责向惠州市惠城区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。”被上诉人一直未按照合同约定支付房款，每期均逾期支付（具体逾期详见附件1），按照合同约定被上诉人最后一期购铺款应2013年5月30日支付完毕，但被上诉人至今一直未支付，并以各种理由拒绝交款，截止至今仍有22000购铺款未交，并未缴交相关应缴税费，由于被上诉人先违约至今未全额支付购铺款，才导致至今未办理商铺的权属过户登记。2、按照合同约定第五条：买受人逾期付款违约责任：1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房款1%的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行。2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除合同，若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回，若出卖人选择继续履行合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日至实际履行之日止，按欠付金额1.5%向出卖人计付违约金。被上诉人未按合同约定按时交付购房款，至今仍未缴清房款，被上诉人先违约，也未向上诉人支付任何违约金。三、一审法院将涉案商铺被查封为由推定涉案商铺不具备过户条件，认定被上诉人的合同目的未能实现，上诉人构成根本违约是完全错误。按照合同约定被上诉人最后一期购铺款应予2013年5月30日缴交，而涉案商铺被惠州市公安局查封是在2014年11月19日，如果上诉人能按时全额缴交购铺款，完全可以在l50个工作日内办理权属过户手续，故主要责任在于被上诉人。虽涉案商铺曾经给惠州市公安局查封，查封期限为两年，截止20I6年11用I9日已经解封，已经过查封期，现完全可以办理过户手续。四、一审法院明显偏帮被上诉人，对被上诉人违约视而不见，避而不谈，且不需承担任何责任，而对上诉人不构成违约也认定违约，并要支付利息，明显不公平。综上所述，一审法院在一审中认定事实不清，未严格依照相关法律与委托代理理论适用本案，在判决中存在多处矛盾与逻辑混乱。在此，请求人民法院查清事实，进行正确的事实认定后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二、三款之规定，依法撤销原审判决，发回重审或直接改判。钟惠云答辩称：意见与一审意见一致。附件一交款的时间不对，一审我代理人核对过原件。二审她提出收楼款时间与逾期的时间都不对。一审的收据没有问题。最后一期楼款是在2013年5月5日支付22000元，最早时间是2012年10月10日，总共交了8笔款，一审核对过原件。2013年5月5日之后没有再支付了，因为他公司不存在了，去房管局查询才知道被查封了，房屋不能交付使用了。钟惠云向一审法院起诉请求：1、判令被告按本案已付房款总额198000元退还给原告。2、判令被告按本案已付房款总额198000元为本金自2012年11月10日起至清偿之日按每日万分之三计付违约金给原告。金额为108405元。3、被告承担本案原告的诉讼费。庭审时，原告增加诉讼请求：解除原被告签订的《商铺买卖合同》。一审法院认定事实：2012年11月10日，原告作为买受人，被告一作为出卖人，被告二惠州一德实业有限公司作为委托代理人及保证人三方签订了《商铺买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定被告一将惠州市惠城区××街××号××商贸广场×栋×层×号商铺出卖给原告，房价款总额为220000元，原告采取分期付款方式支付给收款方惠州一德实业有限公司。合同第十四条约定，本合同生效后的150个工作日内，由出卖人负责向惠州市惠城区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房款，并以已付房款为基数按银行同期贷款利率计付违约金。第十五条约定，被告二作为保证人承担一般保证责任。合同落款处分别附有原告签名、被告一私章及被告二公章。2012年11月10日至2013年11月11日期间，原告分八次共向被告二支付198000元购房款。2014年11月19日，涉案商铺被惠州市公安局查封。原告称因涉案商铺已被公安部门查封，被告无法将涉案商铺登记至原告名下，遂于2017年9月29日诉至本院，请求判如所请。一审法院认为：原、被告签订的《商铺买卖合同》，是原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性及禁止性规定，故上述合同为合法有效合同，双方当事人应按合同约定履行义务。被告二是基于被告一的委托而进行房产交易行为，被告二虽系合同的一般保证人，但两被告未提交授权明确的授权委托书，且涉案商铺的购房款是支付至被告的银行账户，涉案商铺一由被告二统一对外招租、管理，因此，被告二应对被告一的交易行为承担连带责任。合同约定被告应于合同生效后的第150个工作日内将涉案商铺按合同约定办理权属过户登记，双方约定的期限已经届满，被告未履行该义务，且涉案商铺已被查封，至今暂不具备过户条件，原告的合同目的未能实现，被告构成根本违约。虽然原告剩余最后一期购房款未支付给被告，但涉案房屋已在2014年11月19日被惠州市公安局查封，原告有正当理由不支付剩余购房款。原告要求解除《商铺买卖合同》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告诉请被告退还已付房款198000元，本院予以支持。《商铺买卖合同》第十四条约定逾期办证超过30天后，原告有权解除合同并退还已付房价款及按银行同期贷款利率计付违约金。原告诉请按每日万分之三的标准自合同签订当日起计付违约金，没有合同依据，违约金应按中国银行同期同类贷款利率自原告起诉解除合同之日（即2017年9月29日）起开始计付。被告惠州一德实业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告钟惠云与被告张锦英、惠州一德实业有限公司于2012年11月10日签订的《商铺买卖合同》。二、被告张锦英、被告惠州一德实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告钟惠云退还购房款198000元并支付违约金（以198000元为基数，自2017年9月29日起按中国银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）。三、驳回原告钟惠云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5896元（原告已预交2948元），由被告张锦英、惠州一德实业有限公司负担。两被告应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。本院二审期间，双方当事人未向本院提交新证据，一审法院认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人有无授权一德公司出售涉案商铺？上诉人是否应与一德公司一并连带向被上诉人退还购房款本息？具体评述如下：关于上诉人有无授权一德公司出售涉案商铺的问题。上诉人张锦英在二审庭审中承认，张锦英与一德公司其中一个股东是亲属关系，其虽然是涉案商铺产权人，只是名义上的产权代持人，其名下的商铺由一德公司统一对外招租、管理。由此表明，张锦英知道和认可由一德公司销售××商贸广场其名下的房屋包括涉案商铺，且涉案合同落款处附有张锦英私章，一审确认涉案合同有效，并无不当，本院予以维持。张锦英上诉主张涉案合同上无上诉人签字，其对涉案合同未予授权的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人是否应与一德公司一并连带向被上诉人退还购房款及违约金的问题。双方2012年11月10日签订的《商铺买卖合同》约定，合同生效后的150个工作日内由出卖人负责申办权属过户登记，逾期超过30日后买受人有权解除合同。本案中，张锦英、一德公司未按合同约定时间办理房产过户手续，已构成违约，被上诉人主张解除合同有事实和法律依据，一审判决解除合同并无不当，二审予以维持。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定合同相对方张锦英、一德公司应连带返还购房款及违约金给被上诉人。张锦英是涉案商铺产权人，且知道和认可一德公司销售其名下的房屋包括涉案商铺，其仅以其未收到购房款及税费为由，主张其不应承担本案的还款责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张锦英的上诉意见不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3157元，由上诉人张锦英负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  于海砚审判员  胡 江二〇一九年三月二十五日法官助理周莎书记员黄慧