上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初18299号上海市青浦区人民法院民事判决书(2018)沪0118民初18299号原告：上海珠街阁房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：齐大鹏，董事长。委托诉讼代理人：宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张剑，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海志明健身管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：彭志勇，总经理。被告：上海豪鹏健身服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：费吉豪，总经理。被告：上海汉园餐饮管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：俞业兵，总经理。上列三被告共同委托诉讼代理人：乔雨，上海市江华律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：陈青，上海市江华律师事务所律师。原告上海珠街阁房地产开发有限公司(以下称“珠街阁公司”)诉被告上海志明健身管理有限公司(以下称“志明公司”)、上海豪鹏健身服务有限公司(以下称“豪鹏公司”)、上海汉园餐饮管理有限公司(以下称“汉园公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年12月6日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张剑、三被告共同委托诉讼代理人乔雨、陈青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海珠街阁房地产开发有限公司诉称：2015年，原告与被告志明公司签订了《中信泰富·青浦朱家角新城商业用房租赁合同》(下称“租赁合同”)，约定由被告志明公司承租上海市青浦区珠湖路D17地块35幢723号房屋，该租赁房屋仅限于被告用作经营健身会所，在租赁期内未征得原告同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前不擅自改变上述约定的使用用途。在未经原告书面许可的情况下被告志明公司不得将该房屋整体或部分转租、出借给第三方或以任何形式名为被告志明公司实为第三方使用房屋；被告志明公司如经营范围、经营品牌发生变化，应事先提出书面报告，报请原告书面同意后方可实施；装修改造方案必须经过原告和物业公司的审查书面认定后并取得所有必要的政府部门批准后方可实施装修工程；被告拖欠租金、管理费、水费、电费、煤气费等相关费用超过30天，或拖欠上述相关费用总额超过人民币(以下币种均为人民币)5,000元的；未经原告书面同意，被告在租赁期内将房屋以任何形式整体或部分转租、出借给第三方或以任何形式给第三方使用租赁房屋；未经原告书面同意，被告擅自变更经营行为或经营品牌、或擅自改变租赁房屋用途、或被告拆改房屋结构和外观的，原告有权终止合同，没收被告所缴纳的全额履约保证金，并收回该租赁房屋，同时被告还应赔偿原告损失。被告应在合同租赁期满或者提前解除后7日内，把房屋连同附属物、装置、附加物，按照本合同规定在与原状一致或原告书面认可的干净、整洁和标准的可租用良好使用状态下交还原告。同时，被告须持续向物业管理公司支付返还房屋之日止的物业管理费。返还时应经原告验收认可，被告结清其应承担的费用，同时需将通向该房屋各部分及公共部分的钥匙交还原告。若被告未按约定的时间将该房屋交还原告，则被告应赔偿原告因此造成的一切损失，包括但不限于原告因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费、律师费等，及该房屋占用使用费(每日按日租金的两倍计算)。被告志明公司严重违反租赁合同的上述约定，擅自办理会员卡、不办理商业保险、拖欠物业费等费用、擅自进行违规搭建，并将房屋转租给了被告豪鹏公司和被告汉园公司，改变了约定的经营范围和使用用途。为维护原告的合法利益，故诉诸法院，请求：1.判令解除原告与被告志明公司签订的商业用房租赁合同；2.判令被告志明公司支付原告2015年10月1日至2018年3月31日期间的租金1,070,700元；3.判令三被告搬离租赁房屋，将租赁房屋恢复原状返还给原告；4.诉讼费由被告负担。被告上海志明健身管理有限公司、上海豪鹏健身服务有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，两被告并没有原告所述的违约行为。理由如下：1、与原告签订租赁合同是被告志明公司，租赁房屋用途是用于经营健身会所，根据当地工商部门管理要求，需属地化经营，经营地址需注册到经营地，但被告志明公司注册在浦东，所以2016年11月在租赁地重新设立一家公司即被告豪鹏公司，且被告豪鹏公司已将该情况向原告反映，所以不存在转租的情况；2、合同约定用途是健身会所，被告没有改变用途，因为健身会所的经营范围包括健身、养身、餐饮；3、不存在拖欠各项费用的情况，根据合同约定2015年10月1日至2018年3月31日期间系免租期，免租期内无需支付租金，2018年4月1日至2018年12月31日期间的租金被告已全额支付给原告；4、对于变更房屋结构或违章建筑，违章建筑需政府部门认定，不是由原告认定，且门头等设立已经过物业同意。被告上海汉园餐饮管理有限公司辩称：被告汉园公司从2016年10月起向被告豪鹏公司租赁了房屋用于经营餐饮，原告是知晓的，因为原告的招商部门就在被告汉园公司租赁房屋旁边，且原告员工也经常到被告汉园公司处就餐，汉园公司也向原告开具了大量发票；根据法律规定，超过6个月不提出异议视为同意转租，所以被告汉园公司也没有违约情形。经开庭审理查明：2015年，原告(出租方、甲方)与被告志明公司(承租方、乙方)签订《中信泰富·青浦朱家角新城商业用房租赁合同》，约定：租赁房屋位于青浦区珠湖路D17地块35幢723号(以下称“系争房屋”)，房屋面积2,346.77平方米；乙方向甲方承诺，该租赁房屋仅限于乙方用作经营“健身会所”，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；在未经甲方书面许可的情况下，乙方不得转租予第三方使用，甲方对乙方违反本条规定的行为未及时制止并不表示对乙方行为的默认；租赁房屋交付日期为2015年10月1日，起租日为2015年10月1日，租赁期限为2015年10月1日起至2026年3月31日止；免租期为2015年10月1日起至2018年3月31日止，其中装修期为2015年10月1日起至2016年3月31日，在免租期内，乙方无需支付租金，但需按本合同的相关约定支付物业管理费、水、电、燃气、通讯、设备、空调及其他有关费用；如乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期或违反本合同的任何条款及规定，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的所有租金；2015年10月1日起至2020年3月31日租金为0.50元/平方米/天(35,690元/月)，2020年4月1日起至2022年3月31日租金为1元/平方米/天(71,380元/月)，2022年4月1日起至2024年3月31日租金为1.2元/平方米/天(85,657元/月)，2024年4月1日起至2026年3月31日租金为1.5元/平方米/天(107,071元/月)；甲乙双方商定租金实行先付后租的原则，每期租金的支付方式为三个月一付；乙方应在签订本合同起10日内，向甲方支付3个月租金，续后每期租金(指每三个月的租金)须在前一期的最后10日内足额支付给甲方；甲方委托中信泰富(上海)物业管理有限公司对出租商业用房进行统一的物业管理，乙方接收物业公司对出租商业用房进行统一的物业管理，并同意与物业公司另行签订物业管理合同；甲乙双方同意物业管理费收费标准为6元/平方米/月；乙方可以现金、银行转账支票或银行汇款的方式向甲方支付物业管理费，按该等方式支付的款项均以甲方或甲方银行实际收到款项之日为付款日；乙方应于签署本合同时，向甲方支付相当于三个月租金作为履约保证金，即171,314元；租赁房屋交付标准见附件二，甲乙双方在交付时应给予确认；在乙方与甲方签署本合同并支付履约保证金的前提下，乙方按约定到物业公司且按物业公司的指示办理相关手续后方可进场装修；装修改造方案和施工公司必须经过甲方和物业公司的审查书面认定后并取得所有必要的政府部门批准后方可实施装修工程，但甲方和物业公司并不因审查而承担任何责任；乙方应自行为租赁房屋内部的装修、经营过程中的人员、货品、设备和其他财产购买相关保险，自行承担上述财产的风险；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期满或提前终止后的七日，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或甲方书面认可的干净、整洁和标准的可租用良好使用状态下交还甲方；同时乙方须持续向物业管理公司支付乙方以前述状态实际返还该房屋之日止的物业管理费；返还时，应经甲方验收认可，乙方结清其应当承担的费用；同时，须将通向该房屋各部分及公共部分的钥匙交还甲方；若乙方未按约定的时间将该房屋返还予甲方，则应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因迟延向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费、律师费等，及该房屋占用使用费(房屋占用使用费每日按本合同约定的日租金的两倍计算)；乙方不得随意改变租赁房屋的经营用途；乙方在租赁期内，未经甲方书面同意，不得将该房屋整体或部分转租、出借给第三方或以任何形式名为乙方实为第三方使用租赁房屋；乙方应以自己的名义独立经营，自行承担经营风险及相应的责任，如经营的主营范围、经营品牌发生变化，应事先提出书面报告，报请甲方书面同意后，方可实施；若乙方发放会员卡、贵宾卡等优惠凭证的，需事先经甲方书面同意，会员卡、贵宾卡的有效期不得超过本合同的有效期，否则已经发现，甲方有权解除本合同；乙方须在租赁期间自费投保并维持下述保险：乙方在对其租赁的该房屋进行装修期间，应自费投保(或由装修公司投保)建筑及安装工程一切险及第三方责任险；乙方应为其空置的该房屋内所有财产足额投保财产一切险；乙方应投保公众责任险；乙方投保建筑安装工程一切险及第三方责任保险和公众责任险时，应把甲方作为共同被保险人，并在该等保单中列明；乙方拖欠租金、管理费、水费、电费、煤气费等相关费用超过30天或拖欠上述相关费用总额超过5,000元的、或未经甲方书面同意，乙方在租赁期内将该房屋以任何形式整体或部分转租、出借给第三方或以任何形式给第三人使用租赁房屋、或未经甲方书确认乙方擅自变更经营行业或经营品牌，或擅自改变租赁房屋用途的、或未经甲方书面同意乙方拆改房屋结构和房屋外观的、其他违反本合同约定的任一其他义务的，甲方有权终止本合同，没收乙方所缴纳的全额履约保证金，并收回该租赁房屋，乙方还应赔偿甲方损失；在乙方出现上述违约情形时，如在甲方向乙方发出要求其补救的书面通知后(或要求终止合同、收回租赁房屋的通知后)三天内予以改正的，且乙方赔偿了甲方据此所受的损失并经甲方书面确认的情形下，双方可选择继续履行本合同；在乙方出现上述违约情形时，如在甲方向乙方发出要求其补救的书面通知后(或要求终止合同、收回租赁房屋的通知后)三天内不予改正的(或在甲方要求终止合同、收回该租赁房屋的情况下三天内乙方不对租赁房屋内相关死人物品予以清退的)，甲方可以对乙方所租房屋停水、停电并停止所有的相关服务；乙方逾期缴纳或未足额缴纳租金或支付其他规定之费用的，自应支付之日起至实际支付之日止按每日拖欠费用的3‰向甲方支付违约金；租赁期满或提前终止时，乙方应当按约定交还租赁房屋，乙方逾期归还，应向甲方支付双倍租金；乙方违反本合同其他约定的义务，应承担违约责任，赔偿甲方由此而受到的经济损失；在执行本合同的过程中一方给另一方的通知须以书面形式通过专人、挂号邮寄或快递送达，双方有效的通讯地址分别是：甲方地址珠湖路XXX号XXX楼，收件人匡琰；乙方地址浦东新区龙阳路XXX号XXX楼；以邮寄方式发出的，寄出后四日视为收悉日。合同另对其他内容进行了约定。合同附件二约定了商铺交付标准，包括：迅达电梯两部；商铺门面为铝合金玻璃；窗户(含阳台)为铝合金玻璃；墙壁、地坪为砂浆找平、毛坯；天花为毛坯；有上水管终端、下水管接口、消防管终端、燃气管接口、电表、水表。另查明，被告志明公司成立于2014年8月6日，经营范围包括健身服务及相关领域内的咨询服务，健康咨询(不得从事诊疗活动、心理咨询)，医药咨询(不得从事诊疗活动)，企业管理咨询(除经纪)，食用农产品、健身器材、体育用品、日用百货的销售，食品销售；股东为刘明烨、金丽瑾、彭志勇。被告豪鹏公司成立于2016年3月16日，经营范围包括健身服务，营养健康咨询服务，保健按摩服务，美容服务，餐饮服务等；股东为陈园、费吉豪、任一兵。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、律师函等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告表示：1.由于被告志明公司拖欠租金、管理费超过30天或拖欠上述相关费用总额超过5,000元、未经原告书面同意，在租赁期内将该房屋转租给被告豪鹏公司、汉园公司、未经原告书面确认擅自变更经营行业或经营品牌，擅自改变租赁房屋用途(合同约定应为健身会所，但现在除健身外，还有艾灸、美容及餐饮)、未经原告书面同意拆改房屋结构和房屋外观(中庭搭建违章建筑、在空地上搭建违章建筑，在艾灸馆内搭建阳光房、在外墙上开门)、未购买保险、擅自办理会员卡，上述行为已构成根本违约，故原告于2018年5月21日向被告志明公司发送律师函并经签收，现被告拒不整改，已符合了合同解除的约定条件，故原告诉请解除案涉租赁合同，解除时间为原告起诉之日；2.根据合同约定，免租期为2015年10月1日至2018年3月31日，现被告违约导致合同解除，按约应向原告支付免租期内的租金；3.因被告志明在使用过程中，对系争房屋进行了装饰装修，并在东山墙上开门，合同解除后被告志明公司应腾退系争房屋并将房屋恢复至合同附件二的标准；被告豪鹏公司、汉园公司自被告志明公司处承租部分房屋并实际使用，故应共同承担腾退义务。为此，原告提供律师函及快递凭证、照片、公共安全许可证、收款回单等作为证据。三被告对照片、公共安全许可证、收款回单的真实性无异议，对律师函及快递凭证不予认可，对原告的证明内容不予认可。同时，被告表示：1.2016年由于健身会所需属地化经营，但被告志明公司注册地在浦东，无法迁移，故在原告配合下2016年3月设立被告豪鹏公司，志明公司与豪鹏公司共用UONE健身的名义经营，原告对上述情况是知晓的；被告按约支付租金、物业费，不存在超过约定30天的情形，原告开具的租金发票也是开具给豪鹏公司的，说明原告认可被告志明公司、豪鹏公司实属同一家公司，故不存在志明公司转租给豪鹏公司的情况；2.被告豪鹏公司的经营范围包括餐饮、健身和美容，而艾灸属健身会所的经营范围内；3.汉园公司确实自豪鹏公司处承租部分房屋，但原告工作人员在2016年10月至2017年8月期间一直在被告汉园公司处就餐，并由汉园公司开具发票；且汉园公司就在原告旁边，说明2016年原告就知晓汉园公司在系争房屋内经营，却并未在法律规定的期限内提出异议，应视为其对该转租行为的认可；4.合同并未约定被告不购买保险原告即有权解除合同；对于会员卡的发放问题，被告会员卡并未超过合同期限，且被告是连锁店，即使不能在系争商铺使用，也可以在其他连锁店使用；5.案涉租赁合同时原告单方制作和提供的格式条款合同，如双方对条款内容有争议，应采纳对合同提供方比例的解释。为此，被告提供情况说明、豪鹏公司营业执照、租赁费发票、银行交易明细、物业费发票、餐饮费发票等作为证据。原告对被告提供的情况说明不予认可；对营业执照的真实性无异议，但对被告的证明目的不予认可；对租赁费发票的真实性无异议，但发票抬头是应志明公司要求开具，不能否认志明公司与豪鹏公司之间的转租关系；对银行交易明细的真实性无法确认，如该证据属实，恰能说明被告志明公司存在迟延支付租金及欠付租金的情况；对物业费发票的真实性无法确认，如该证据属实，恰能说明被告欠付物业费；对餐饮费发票的真实性不认可，即使该证据是真实的，也不能证明原告知晓被告志明公司的转租行为，因为员工吃饭及报销不能等同于原告的行为，原告不能通过发票判断被告的实际经营地址，且吃饭人员及财务人员也不会关注被告汉园公司在此经营是否存在转租。根据庭审查明的事实，本院认为：案涉《房屋租赁合同》系原告与被告志明公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。针对双方争议的被告违约行为及法律后果，本院认定如下：1、被告是否迟延支付或欠付租金、物业费。根据合同约定，免租期至2018年3月31日，被告应自2018年4月1日起支付租金，而每期租金被告应于前一期的最后10日内足额支付；结合被告提供的物业费发票及转账凭证，本院认定被告志明公司已向原告支付了2018年4月1日至2018年12月31日的租金，付款时间分别为2018年5月16日、7月5日及11月7日，故被告存在拖延支付2018年4月-6月及7月至9月租金的情形，且金额超过5,000元，原告有权解除案涉合同；2、被告志明公司是否存在擅自转租，原告是否知晓但未在六个月内提出异议。对于豪鹏公司是否自志明公司处承租，根据原、被告提供的租金支付凭证显示，租金系由志明公司法定代表人彭志勇支付，说明志明公司仍在履行合同义务，但被告志明公司及豪鹏公司自认系豪鹏公司在实际使用系争房屋，故被告志明公司违反了合同中关于不得以任何形式名为志明公司实为第三方使用系争房屋的约定，原告有权解除合同；对于汉园公司转租情形，根据被告提供的证据材料，本院认定原告知情但未在法定期限内提出异议，无权据此解除合同；3、被告志明公司是否存在擅自改变房屋用途的情形。合同约定系争房屋用途为健身会所，但被告汉园公司承租后用于开办餐饮，显属改变房屋用途，原告有权据此解除合同；4、被告志明公司是否存在擅自拆改房屋结构和房屋外观的情形。被告对原告提供的系争房屋照片没有异议，且未提供证据证明其未擅自拆改的主张，故本院认定原告据此亦享有合同解除权；5、被告志明公司是否未购买保险、擅自办理会员卡。租赁合同虽约定需办理保险，但对该条款的违反并不构成根本违约，且原告在律师函中亦未将该内容纳入需整改范围，故原告无权据此解除合同；被告在会员卡办理宣传栏中载明的会员卡期限有部分超过了合同期限，原告据此有权解除案涉合同。综上，本院认定原告有权解除案涉租赁合同，合同解除时间以被告志明公司收到本院寄送的诉讼材料时间即2018年10月31日为准。合同解除后，被告志明公司应腾退系争房屋，并按照合同附件二的标准将房屋恢复原状后返还原告。现租赁房屋由被告豪鹏公司、汉园公司实际使用，应与志明公司共同承担腾退义务。原告主张免租期租金于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海珠街阁房地产开发有限公司与被告上海志明健身管理有限公司签订的《中信泰富·青浦朱家角新城商业用房租赁合同》于2018年10月31日解除；二、被告上海志明健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海珠街阁房地产开发有限公司2015年10月1日至2018年3月31日的租金1,070,700元；三、被告上海志明健身管理有限公司、上海豪鹏健身服务有限公司、上海汉园餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区珠湖路XXX号的房屋，并由被告上海志明健身管理有限公司按照租赁合同附件二的标准将上述房屋恢复原状后返还给原告上海珠街阁房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,436.30元，减半收取计7,218.15元，由被告上海志明健身管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一九年三月二十五日书记员 黄琛陶审判员 张 分二〇一九年三月二十五日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。