河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0802民初813号原告承德市宜家物业服务有限公司，住所地承德双桥区。法定代表人张国强，职务经理。委托代理人黄建军，河北承天律师事务所律师。被告单志学，男，1980年9月28日出生，满族，住承德市双桥区。原告承德市宜家物业服务有限公司与被告单志学物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告承德市宜家物业服务有限公司委托代理人黄建军、被告单志学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订“中泰自然城物业服务合同”，但2013年12月3日至2018年12月31日被告拖欠物业费、公共照明费、水费6559.00元及滞纳金18175.00元，合计24734.00至今未付。原告常年、多次通过各种形式催要未果,故诉至法院。向本院提出如下诉讼请求：1.支付拖欠原告的物业费、公共照明费、水费6559.00元及滞纳金18175.00元，合计24734.00元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：1、2011年1月10日双方签订的“前期物业服务合同”一份，拟证明该合同第21条约定了滞纳金条款，所以被告应给付逾期未缴纳物业费总额的滞纳金。2、2012年12月3日被告于承德中泰房地产开发有限公司签订的认可“前期物业服务合同”，拟证明被告接受原告的物业服务并支付服务费，逾期未缴纳物业费的按照物业费总额缴纳逾期每日千分之一的滞纳金。3、2014年5月16日、2014年6月13日、2014年9月27日、2015年1月22日、2015年5月28日原告要求被告缴费的“催缴费用通知单”，拟证明原告多次要求被告缴纳物业服务费及滞纳金的催缴单，原告一直在主张权利。4、2018年9月19日原告将“物业费催缴单”及“律师函”张贴于被告家门口的防盗门之上照片复印件一张（楼房门号为302号），拟证明原告一直在主张权利。5、2018年9月20日的“宜家物业欠费催收函”，拟证明被告拖欠原告物业费、公共照明费、水费6559.00元及滞纳金18175.00元，合计24734.00元。被告单志学辩称,自开发商交房之日起，我按照物业服务合同被迫预缴一年物业费（2012年12月-2013年11月），然而宜家物业公司从交房之日至今均未严格按照物业服务合同第三部分中的物业服务标准服务，并且我与物业公司多次交涉，至今大部分问题未整改达标。另外物业公司和我所签订的物业服务合同是无效合同，不具备法律效力。理由：2012年11月末开发商通知我领钥匙，当时路面没硬化，绿化面积不够30%，没有运动场地配套设施不完善，更重要的是当时交房时给业主使用临时建筑用电严重违规，在不具备交房条件下被迫签下该物业服务合同，连合同内容都没让看就签字，因不签字就不给房屋钥匙。相对中泰自然城开发商和宜家物业公司而言，我们普通业主就是弱势群体，只能接受，显失公平的条件下所签订的物业服务合同应认定无效。即使合同有效，那么仍然有一系列遗留问题宜家物业公司一直不协调开发商解决，也不自行整改。并且交房五六年了才能办房本，最开始时物业公司和开发商串通一气不交物业费就不给业主出办房本手续，此行为已经严重侵害到广大业主的利益。物业催缴物业费的行为不具备合法性，因为前期物业费已经超出三年民事诉讼时效，后期物业费宜家物业公司也无权收缴，前期物业服务合同至2015年已到期。物业存在问题主要有以下几点：1、根据《前期物业服务合同》第十五条第7款物业公司不得擅自将业主的公用部位用于经营活动。实际情况是小区公共部分用于经营，物业公司从未公示征求业主意见，经营收入也不知去向。2、从入住至今我不欠水费，且物业今年收取水费费用明显高于自来水公司，并且高于往年的费用。3、宜家物业公司未达到承德市普通住宅物业服务等级标准（二级）中的部分内容。4、业主报修从不处理，安装的太阳能入住时就损坏，并且漏水，造成我家主卧墙面大面积损坏，以致向楼下202住户漏水，楼下住户多次找我索要赔偿。5、对于业主的投诉从不处理。我们小区现在用水还是物业自己对蓄水池加压和处理，业主对池内卫生和消毒情况很是担忧。6、物业服务合同说每年至少一次征询业主对物业服务的意见，基本满意率85%以上。事实上物业从未征询业主意见，未履行合同条款。7、物业收取滞纳金违反前期物业合同规定，合同约定滞纳金为日千分之一，而通知单上注明为千分之三。8、物业服务内容严重脱离《前期物业服务合同》中附件五中第（四）条规定，小区内外部车辆不加管理，小区内管理也特别混乱，严重影响业主生活安全。9、对业主饲养宠物管理不善。10、物业不履行绿化养护标准。11、没做到《前期物业服务合同》所写的物业提供24小时服务，急修20分钟内到现场处理。12、保洁服务不到位。13、物业服务存在重大瑕疵，物业安排水暖师傅对我房屋内的暖气阀门进行安装，水暖师傅将我没有损坏的锁闭阀换掉并带走，坏掉的阀门没有更换，后经多次找物业理论才解决。14、物业公司未按业主手册中的规定对小区实行封闭式管理。15、根据业主手册公共管理规定中消防安全规定各类器材和装置处于良好状态，实际上住宅楼内消防管道无水，小区内车辆随意乱停，严重阻碍消防通道。16、业主交付房屋遗留问题，例如我家墙面、瓷砖裂缝以及脱落的问题，从来都是登记不处理。17、物业严重违反小区规划要求，在公共区域私自安排了很多停车位用于出租，也没和业主商议，严重堵塞了消防通道。18、电梯等设施没有经过质检部门检查合格，就交房使用。19、业主入住多年生活用水物业一直未移交自来水公司，经被告自行检测目前饮用水不达标。20、对小区水费计量器具的准确度和精密度存在质疑。综上，被告认为原告违约在先，因暂时未成立业主委员会，没有合法组织出面协调，致使大部分业主只能缓交物业费，请法院依法判决。被告向本院提交以下证据：1、光盘一张，拟证明原告擅自将业主的公用部分用于广告牌经营；物业未达到承德市普通住宅区物业服务等级标准；物业对业主投诉从不处理；物业保洁服务不到位；电梯设施没经过质检检查合格。2、收据五张，拟证明被告从不拖欠水费。3、照片23张，拟证明物业服务存在诸多问题，具体详见答辩状及每张照片所附文字说明。4、业主手册一份，拟证明物业服务违反合同约定。5、补偿协议一份，证明目的同4号证据。6、催缴函一份，拟证明物业收取滞纳金标准为千分之三，而合同约定是千分之一。7、检测报告及生活饮用水标准各一份，拟证明小区生活饮用水不达标。经庭审质证，被告对原告提交的1-2号证据真实性有异议，认为物业收取的滞纳金与合同不一致，存在乱收费现象。且合同2015年已到期，之后未续签。对3-5号证据不认可，入住后被告一直在和物业公司交涉主张自己的权利，被告未交物业费属实但是有原因的，物业不解决问题催缴费用的作法不对；原告对被告提交的1号证据有异议，广告收取的费用一直在物业公司，钱一直没动。对2号证据无异议，扣除被告已交的水费254.00元，实际尚欠6305.00元。3号证据认为与本案无关。对4-6号证据真实性认可，但认为达不到被告证明目的。7号证据认为与本案无关。经庭审确认，原告提交的1-5号证据和被告提交的1-7号证据均真实、合法且与本案具有关联性，依法认定为有效证据。通过上述有效证据及原、被告双方陈述，本院查明如下事实：2011年1月10日，承德中泰房地产开发有限公司与原告签订了前期物业服务合同,合同约定由原告对承德中泰房地产开发有限公司开发的中泰自然城一期住宅、商业进行物业服务,约定物业费收费标准为0.70元/平方米/月；电梯日常运行维护费0.40元/平方米/月,首层免收;公共用电12.00元/户/年。同时约定物业费于业主办理入住手续时预付1年费用,此后每满1年,继续执行按1年预付交纳。业主逾期交纳物业费的,以每年应交物业服务总费用为基数,按照逾期每日千分之一的标准承担相应滞纳金。2012年12月3日,被告单志学就其所购中泰自然城11幢2单元302号房屋涉及物业部分与承德中泰房地产开发有限公司签订补充协议,双方约定被告单志学确认原告与承德中泰房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同真实有效,并认同由原告进行物业服务。被告单志学入住其所购中泰自然城小区房屋后,未按时交纳物业费、公共照明费,自2013年12月3日至2018年12月31日起欠交物业费6242.00元、公共照明费61.00元,合计6303.00元，原告多次催收未果。另查明,原告在为被告提供物业服务过程中存在垃圾清理不及时、公共物品损坏维修不及时等问题。本院认为,原告作为物业服务企业向作为被告的业主提供了物业服务,经催交,被告未在合理期限内交纳物业费,则原告有权要求被告支付物业费。同时,原告在为被告提供物业服务时,存在卫生清理不及时、公共物品损坏维修不及时等问题,即原告在履行物业服务合同过程中亦存在违约行为,故对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求,本院不予支持,并可以减轻被告的违约责任,综合本案,本院酌定以减轻30%为宜,故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求,本院予以支持4369.40元(6242.00元×70%)。根据原、被告约定,原告提供了公共照明服务,故对于原告要求被告支付公共照明费61.00元的诉讼请求,本院予以支持。综上,被告应给付原告物业费、公共照明费的数额为4430.40元(4369.40元+61.00元)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下:一、被告单志学于本判决生效之日起十日内一次性给付原告承德市宜家物业服务有限公司物业费、公共照明费合计4430.40元。二、驳回原告承德市宜家物业服务有限公司的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍部分债务利息的计算方法依照《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条计算。案件受理费209.00元(已减半),由原告承德市宜家物业服务有限公司承担172.00元,由被告单志学承担37.00元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  栾佳为二〇一九年三月二十六日书记员  陈 丽附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。