湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0102民初7798号 原告：中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地长沙市芙蓉区白沙路**。 负责人：文爱华，行长。 委托诉讼代理人：李玉山，男，1966年9月15日出生，汉族，住长沙市天心区芙蓉南路段**柠檬丽都****，系该行员工。 委托代诉讼理人：黄小平，湖南竞翔律师事务所律师。 被告：申敏，男，1988年6月27日出生，汉族，住湖南省，住湖南省邵东县大禾塘街道办事处兴和路**v> 被告：湖南利海房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区联丰路**利海世纪绿洲花园会所**。 法定代表人：冯隆陆，董事长。 委托诉讼代理人：李陈一璠，女，1993年1月8日出生，汉族，住湖南省益，住湖南省益阳市赫山区栖霞路**工。 中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行省分行）诉申敏、湖南利海房地产开发有限公司（以下简称利海地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行省分行的委托诉讼代理人黄小平，被告利海地产公司的委托诉讼代理人李陈一璠到庭参加了诉讼。被告申敏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行省分行向本院提出诉讼请求:1、判令解除建行省分行与申敏签订的编号为430800001-2012-20140527292的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令申敏立即偿还建行省分行贷款本金331315.91元，利息、罚息合计1503.64元（利息、罚息暂计算至2018年5月2日，此后的利息按合同约定利率计算至清偿之日止）；3、判令申敏承担建行省分行为实现上述债权而支付按标的总额的5%计提的律师费16641元；4、判令建行省分行对申敏提供抵押的位于长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园三期A区高层6栋2901号房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、判令利海地产公司对申敏的上述借款本息及建行省分行为实现债权的所产生的费用范围内承担连带保证责任。事实和理由：2014年8月1日，建行省分行与申敏签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：建行省分行向申敏发放贷款370000元，借款期限为240个月。为确保合同的履行，申敏以其名下位于长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园三期A区高层6栋2901号房屋作为本次借款的担保。合同签订后，建行湖南省分行依约向申敏发放了贷款，申敏此后未按期足额履行还款义务，依法应承担违约责任。利海地产公司与建行湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，应在保证范围内承担连带保证责任。 申敏未作答辩。 利海地产公司辩称：1、本案申敏提供了其自有的高层6栋2901号房屋作为物的担保，并办理了抵押权预告登记，虽然并非抵押权登记，但是预告登记具有对抗第三人的作用，应先以借款人申敏所抵押房屋实现担保物权，其次才是利海地产公司的连带保证责任；2、建行省分行所提出的诉求四与诉求五相冲突，只能择一而请，利海地产公司的保证期间应与保证合同中保证期间的约定一致；3、建行省分行所诉的律师代理费为风险代理费，且无足够证据证明其为实际已经发生的金额，因此律师费的数额应以实际发生的律师代理费为准；4、建行省分行已划扣利海地产公司保证金账户金额13582.83元，按同期中国人民银行贷款利率计算利息为744.69元，截至2018年11月30日共计14327.52元，申敏应向利海地产公司偿还。且建行省分行每月划扣利海公司的保证金，实际未对银行造成损失，不应当视为申敏违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月1日，申敏与建行省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款合同约定：1、申敏向建行省分行借款370000元，用于购置房屋；借款期限为240个月（即从2014年8月6日至2034年8月6日止）；2、贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率的调整为每年的1月1日；3、还款方法采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为2914.31元，约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月每月借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；4、本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；5、申敏未按本合同的约定按期归还借款本息，建行省分行有权解除借贷关系，宣布未到期的借款本息提前到期，要求申敏立即清偿借款本息及相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）。5、申敏提供其所购长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园三期A区高层6栋 2901号房产作为本合同履行的担保，并于2014年8月16日办理了预售商品房抵押预告登记，但至今尚未办理该房的抵押登记手续。 2013年6月13日，建行省分行与利海地产公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：利海地产公司对购置坐落于长沙市岳麓区联丰路398号项目所属之利海世纪绿洲花园（利海米兰春天）房产而与建行省分行发生借贷关系的全部债务人提供担保；保证范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金、建行省分行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）；保证方式为连带责任保证；保证期间自建行省分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行省分行核对无误、收执之日。 2014年9月1日，建行省分行按照合同约定向申敏发放了贷款370000元。贷款发放后，申敏在合同期限内，多次未按期还款，截至2018年5月2日，申敏尚欠建行省分行借款本金331315.91元，利息、罚息1503.64元，自2015年10月起，建行省分行陆续扣划利海公司保证金，截至2018年6月29日，已扣划13582.83元。还清申敏拖欠的借款本息。故截至2018年12月28日，申敏未拖欠建行省分行借款本息。 另查明，建行湖南省分行委托湖南竞翔律师事务所代理本案诉讼，并支付律师代理费16641元。 本院认为，申敏与建行省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法、有效。双方当事人均应严格履行各自的义务。借款合同签订后，建行省分行依约向申敏发放了贷款本金370000元，已履行完毕合同约定的放贷义务。现申敏未按合同约定按时足额偿还借款本息，应当承担相应的违约责任，故建行湖南省分行有权要求解除合同，并要求申敏偿还剩余全部借款本金并支付利息。申敏以其名下位于长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园三期A区高层6栋2901号房为其贷款提供抵押担保，但至今尚未办妥抵押登记，建行省分行因抵押权尚未生效而对该房依法不享有优先受偿权，故本院对建行省分行要求对该房变卖、拍卖后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求依法不予支持。建行省分行要求申敏承担为实现债权所支付的律师代理费16641元，符合合同约定和《湖南省律师服务收费管理实施办法》的相关规定，本院予以支持。 建行省分行与利海地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效。利海地产公司与建行省分行约定利海地产公司的保证责任不因存在其他担保而免除，现相关抵押登记尚未办妥，利海地产公司应承担阶段性担保责任，故本院对建行省分行要求利海地产公司承担连带担保责任的事诉讼请求予以支持。利海地产公司辩称认为申敏以自有房屋作为物的担保，故应以该房实现债权，其次再由利海地产公司承担连带保证责任的辩称意见，本院对此不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除中国建设银行股份有限公司湖南省分行与申敏签订编号为430800001-2012-20140527292号的《个人住房（商业用房）借款合同》; 二、申敏向中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还贷款本金331315.91元并支付利息（利息、罚息从2018年12月29日起，以本金331315.91元为基数，按借款合同约定的标准计算至实际清偿之日止）； 三、申敏向中国建设银行股份有限公司湖南省分行支付其为实现债权所发生的律师代理费16641元； 四、湖南利海房地产开发有限公司对上列判决第二、三项申敏的债务承担连带保证责任，湖南利海房地产开发有限公司承担责任后，有权向申敏追偿； 五、驳回中国建设银行股份有限公司湖南省分行的其他诉讼请求。 本案受理费6542元，公告费560元，共计7102元，由申敏负担，湖南利海房地产开发有限公司承担连带清偿责任。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  李振宇 人民陪审员  康 毅 人民陪审员  廖玉均 二〇一九年三月二十日 法官 助理  杜丽云 书 记 员  李 晶