包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终30号   上诉人（一审被告）：陈慧君，女，1974年7月16日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（一审原告）：包头市侨成东方伟业物业服务有限公司。   法定代表人：许丽红，该公司董事长。   委托诉讼代理人：银雪峰，该公司副总经理。   上诉人陈慧君因与被上诉人包头市侨成东方伟业物业服务有限公司（以下简称侨成物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   陈慧君上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由侨成物业承担。其上诉理由是：1、侨成物业未履行管理、维护物业公用部位及公共设施设备义务。小区存在诸多服务问题如：小区楼道内墙砖吊顶，长期脱落存在安全隐患；侨成物业未按期维护消防设施以及电梯设备，电梯带病工作且电梯内无通风电扇，电梯事故常发，严重影响业主生命财产安全；小区单元门及各个通道大门常年损坏，侨成物业迟迟不予修缮；小区通道路面长期坑洼不平，地砖脱落；侨成物业对经常堵塞的下水管道、排污管道、烟道等，未做到标准化处理及其他修缮手段或补救措施。侨成物业长期霸占小区公共活动中心老年活动室少年活动室休闲会馆、业委会配套用房、相关设备配套用房；根据相关法律规定，无业主授权，禁止在单元内及电梯内做任何广告，侨成物业未经业主授权，长期收取并侵占相关商家电梯广告费用;小区配套地段及地下车位长期被侨成物业霸占，私自经营，侵犯业主合法利益。侨成物业未履行安全保卫义务，未经过上诉人及其他业主同意，擅自拆除小区大门，造成外来人员以及广告推销人员随意出入、偷盗猖撅的情况;侨成物业工作人员在物业服务闲散人等向上诉人等其他业主强行收取物业费，对有异议的业主进行殴打，严重侵犯了业主生命财产安全;侨成物业未履行公共区域环境卫生的维护义务，小区内公用绿化、景观、路灯被损坏长期搁置未修复；小区内以及通道内垃圾长时间堆放未处理，影响环境卫生同时带来严重消防隐患。2、侨成物业未按照《物业服务合同》及《物业管理条例》向业主公示服务标准、服务细则，物业收入、支出状况。3、依据《物业管理企业资质管理办法》，侨成物业应当满足三级以上资质，才能够为涉案小区提供物业服务，但现在侨成物业仅能证明其于2015年取得三级资质证书，没有证据证明于2015年之前，其满足《物业管理企业资质管理办法》的强制性规定；侨成物业也无法举证证明，其己经按规定配备了相关技术、财务、工程等相关管理人员，是否做到“人证相符”。业主在维权的过程中，搜集到了侨成物业已将涉案小区物业承包给个人“银武”，严重违反了《物业服务合同》及《物业管理条例》，因此侨成物业在未亲自履行物业服务义务的情况下，无权要求业主支付物业费。4、一审判决适用法律不当。由于双方物业服务合同己经非法承包给个人“银武”，且侨成物业在2015年之前未取得有效物业服务资质，决定了物业服务合同非法性，合同双方约定的条款没有任何约束力，一审法院片面依据物业服务合同所列条款，判决支付物业费，严重违背了《中华人民共和国合同法》的立法宗旨，属适用法律不当。   侨成物业答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。   侨成物业向一审法院起诉请求：1、判令陈慧君支付2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务费13628元；2、陈慧君支付拖欠物业服务费的违约金11447元；3、诉讼费由陈慧君负担。   一审法院认定事实：2012年1月1日，侨成物业作为乙方与作为甲方的包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《物业服务合同》，双方就坐落于包头市××区号时代财富城商住的前期物业服务达成协议。本物业管理区域物业服务收费为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其具体标准为：高层住宅每月每平方米1.60元，公寓、办公楼每月每平方米3.50元。合同约定的物业服务的内容为：1.负责制定本物业服务工作计划并组织实施；保管与本物业相关的工程建设等档案资料；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定本物业有关管理服务制度。2.负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。3.负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、沟渠、道路、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等。属于水、电、气、通讯、有线电视等专业单位管理、维护的设施设备，以及纳入市政管理的道路除外。4.业主和物业使用人房屋的自管部位、自用设施及设备的维修、养护，在业主和物业使用人提出委托时，乙方原则上应接受委托，具体收费事宜应按照乙方制定并公布的收费标准由当事人双方另行协商。5.负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育文化设施等的维护与管理。6.负责本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。7.装饰装修管理服务。8.负责对本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序的管理及相关设施的维护。9.协助做好本物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、执勤等，前款约定的事项不含业主财产保险和财产保管责任。10.对物业使用中禁止行为进行监督管理，11.协助社区居委会等单位组织开展社区文化活动等。物业服务费按年交纳，业主应在每年年底之前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，每日则按欠缴费用的千分之二收取违约金。如单个业主与乙方另有约定的，从其约定。合同还约定：本合同约定的物业服务费不含物业保修期期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。上述费用经法定程序后，由公共维修基金承担。本合同的物业管理委托期限为十年，自本合同生效之日起至2021年12月31日止。本合同期限届满，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。本合同期限届满或者业主委员会成立与业主大会选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。双方在违约责任中还约定：1.因甲方原因导致乙方未完成本合同约定的物业管理服务目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决或造成乙方经济损失的，乙方有权依法解除本合同，并要求甲方给予乙方经济赔偿。2.因乙方原因未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失或一定后果的，甲方有权依法解除本合同，并要求乙方给予甲方经济赔偿。3.甲方、业主违反本合同的约定，未能按时足额支付乙方物业管理服务等相关费用的，乙方有权要求甲方、业主限期缴纳。逾期仍不缴纳的，乙方可以向人民法院起诉。乙方违反本合同约定，擅自提高物业管理服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方清退多收费用。4.因房屋、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。双方还约定了乙方不承担责任的情形：1.由于房屋本体及配套设施设备重大质量问题，以及甲方、业主等原因导致乙方的物业管理服务无法达到合同要求的；2.因不可抗力导致物业管理服务中断而给甲方、业主造成损失的；因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；3.非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、电梯、消防、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；4.在本物业管理区域内发生治安或刑事案件包括但不限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由造成损害的，如因乙方故意或存在过失的除外；5.其他法律、法规规定或甲方、业主另有约定的情形。以上合同双方签字后生效。侨成物业与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司均在以上合同上加盖公章。   一审法院依法从包头市不动产登记局调取房屋权属信息表显示：坐落于包头市××区号包头时代财富--F907房屋建筑面积为81.13平方米，房屋性质为公寓，所有权人为陈慧君。陈慧君未缴纳2014年1月1日至2017年12月31日物业服务费13629.84元。   一审法院认为，侨成物业与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《物业服务合同》系签约双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认有效。以上合同对全体业主具有约束力，故双方均应受上述合同的约束。侨成物业向陈慧君收取物业服务费参照何种标准所依据的是陈慧君房屋的性质，该院调取的权属证明上明确标注坐落于包头市××区号包头时代财富-F907房屋属于公寓，《物业服务合同》中约定公寓的收费标准每月每平方米3.50元，故陈慧君提出其实际按住宅使用，要求按民用住宅每月每平方米1.60元标准缴纳物业服务费的抗辩理由，该院不予采信；陈慧君提出，购房时，开发商承诺，如果房屋用作民用，一切费用均按住宅标准收取，如用作经营公司，则按商用标准收取，对此，侨成物业不认可，陈慧君未举证；即便开发商确实向陈慧君做过以上承诺，该承诺只有落实在侨成物业与其签订的《物业服务合同》中，才对各方具有约束力。开发商与陈慧君仅系房屋买卖关系，而侨成物业与陈慧君系物业服务关系，售房时，开发商无权承诺物业服务费标准。故陈慧君的该抗辩理由依据不足，该院不予采信；另外，本案中，针对侨成物业提供的物业服务，陈慧君提出一系列问题，包括消防通道上锁且堆有杂物、小区内安保人员不足、出租转租小区公共空间、剥夺业主选择宽带运营商的权利、未公示营利性广告收益的收支明细、因催缴物业服务费殴打业主、以停电停水的方式催缴物业服务费、收取物业服务费未出具发票问题、公共通道使用不当导致120急救车无法进入小区、侨成物业工作人员着装不整洁及语言行为不规范、2017年物业服务费收支情况的公示作假、沃尔玛超市的货车晚上倒车产生噪音等等，侨成物业向陈慧君提供服务的内容项目依据的是物业服务合同的约定，如果陈慧君提出的问题属于物业合同的约定，陈慧君应该依据合同要求侨成物业整改，陈慧君也认可侨成物业在整改，陈慧君不能以此为由拒缴物业服务费。该院依法认定结合陈慧君提供证据，侨成物业的物业服务存在瑕疵，陈慧君应按应缴物业服务费的90%向侨成物业缴纳物业服务费。现侨成物业要求陈慧君支付2014年1月1日至2017年12月31日的物业管理服务费13628元，该时间段陈慧君实际欠侨成物业13629.84元，故侨成物业的该诉讼请求，该院按应缴物业服务费的90%支持，陈慧君应向侨成物业缴纳2014年1月1日至2017年12月31日的物业管理服务费12266.86元，其余部分，该院不予支持。侨成物业在合同履行中与陈慧君产生较大争议，侨成物业是否完全按物业服务合同的约定尽善尽美地履行了合同，侨成物业也未充分举证，故侨成物业要求陈慧君赔偿拖欠物业服务费的违约金11447元，依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决：一、被告陈慧君支付原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司2014年1月1日至2017年12月31日物业服务费12266.86元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费430元，因本案适用简易程序减半收取215元，原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司已预交，由原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司负担110元，被告陈慧君负担105元，被告陈慧君负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司。   二审中，陈慧君提交两组证据，第一组为其居住公寓水、电费发表各一张，拟证明其居住房屋是按照普通居民住宅缴纳水、电费，应当按照普通住宅标准支付物业费；第二组证据为包头市青山区公安分局出具说明照片打印件有一份，拟证明侨成物业将物业服务内容非法分包给个人；侨成物业质证称，对第一组证据的真实性认可，但业主按照何标准缴纳水电费与本案物业服务合同无关，对证明目的不予认可；第二组证据的真实性和证明目的均不予认可。本院认为该两组证据与本案不存在关联性，本院不予采信。陈慧君向本院提交取证申请一份，申请法院调取包头市青山区公安分局编号为（×××）伤害卷宗，拟证明涉案小区存在转包的事实，该卷宗材料所记载的内容为公安机关对银雪峰与李树民治安案件相关事实的认定，与本案物业服务合同无关，本院对该取证申请不予准许。   侨成物业提交入住结算收费一览表，拟证明陈慧君在收房时对于物业费的收费标准的明知的，现在提出按照民用住宅标准每平米每月1.6元支付没有依据。陈慧君质证称，对该份证据的真实性和证明目的均不予认可。本院认为，陈慧君否认该证据上的签名是其本人所签，但未提交证据予以证明且拒绝笔记鉴定，其抗辩理由不能成立，本院对该组证据予以采信。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：第一、侨成物业与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订的《物业服务合同》是否有效。第二、陈慧君是否应当向侨成物业交纳物业服务费及数额的问题。   第一、关于侨成物业与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订的《物业服务合同》是否有效的问题。侨成物业与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。且根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定的内容可知，包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司作为建设单位与侨成物业签订的前期物业服务合同应对全体业主具有约束力，故陈慧君关于合同无效的主张不能成立，本院不予支持。   第二、关于陈慧君是否应当向侨成物业交纳物业服务费及数额的问题。首先，陈慧君作为时代财富城小区业主，接受了侨成物业的物业服务，应当依约支付相应的物业服务费用。陈慧君上诉称其居住房屋尽管是公寓性质，但一直作为普通民用住宅使用，应当按照普通民用住宅标准支付物业费，现按照公寓标准收取物业费过高，违反法律规定。对此本院认为，侨成物业提供的入住结算收费一览表能够证明，陈慧君对物业费按照公寓标准收取是明知的，即使其后来将房屋作为普通住宅使用，也应当通过业委会或业主大会于侨成物业协商重新确定物业费收费标准，不能以此拒交物业费，故本院对于其该上诉主张不予支持。其次，对于陈慧君应支付的物业服务费数额，一审法院已查明侨成物业提供物业服务存在瑕疵，据此确定其按照欠费总额的90%向侨成物业支付物业服务费用恰当，故本院对此予以维持。   综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。陈慧君的上诉主张没有事实和法律依据，本院不支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费430元，由上诉人陈慧君负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 范丽宏   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 邢海峰     二〇一九年三月二十六日   法官助理 侯 丽   书 记 员 杨苏敦   书记员杨苏敦   本判决所适用的法律规定：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。