广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终145号上诉人（原审原告）：杜应龙。委托诉讼代理人：刘玉招，广东森德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵青云，广东森德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市濠江房地产开发有限公司。法定代表人：林楚辉，总经理。委托诉讼代理人：邹华，广东金硕律师事务所律师。上诉人杜应龙因与被上诉人江门市濠江房地产开发有限公司（以下简称濠江公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2018）粤0704民初1586号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜应龙上诉请求：1.撤销一审判决，解除杜应龙和濠江公司签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号为2016-005452)；2.濠江公司返还购房款199050元，利息25794.67元[利息按《商品房买卖合同(预售)》约定利率5.35%，自2016年3月11日起暂计至2018年7月31日，其余利息部分计算至濠江公司还清购房款为止]，两项合计224844.67元；3.濠江公司退回印花税165.53元，契税9931.5元，共10097.03元。以上2、3项合计共234941.7元；4.濠江公司承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、濠江公司在明知杜应龙非本市户籍人员且在本市无工作、无户口、无房产的情况下，仍然承诺杜应龙可获得贷款资格，构成虚假承诺，杜应龙未经银行贷款审批，濠江公司违背承诺，构成违约。一审法院认定事实错误，应依法改判。（一）杜应龙在2015年12月25日到濠江公司售楼部提出首期出资100万，贷款100万才购买涉案房产，应视为反邀约，濠江公司答应杜应龙的贷款购房请求应视为承诺，并在《认购书》上明确约定了杜应龙的付款方式和申请浦发银行江门分行贷款的比例，后经初审杜应龙没有通过贷款申请，应视为濠江公司违反承诺，构成违约。(二)一审判决前后矛盾，濠江公司在明知道杜应龙没有通过银行初审的情况下，仍与杜应龙签订商品房买卖合同，其应承担相应的违约责任。二、杜应龙购买本案涉案铺位的前提是能获取银行的贷款，濠江公司作出杜应龙可获贷款虚假承诺诱导杜应龙签署《认购书》与《购房合同》，最终杜应龙未能获得银行贷款，无法实现合同目的，濠江公司应承担相应的违约责任，双方签订的商品房买卖合同依《中华人民共和国合同法》第九十四条规定应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。杜应龙与濠江公司签订合同时，明确约定了使用银行贷款的方式支付购房款的，但因濠江公司明知道杜应龙不具有申请银行贷款资格的前提下，仍与杜应龙签订商品房买卖合同，最终因杜应龙无法获得银行贷款而无力履行合同，从而导致不能实现合同目的。故此，双方签订的商品房买卖合同依法可以解除。三、一审法院明显偏袒濠江公司，没有对证据充分审查，单方面采信了濠江公司的辩词，全盘推翻了杜应龙所提供的录音证据，作出了对杜应龙极其不公平的判决。(一)一审法院只听濠江公司的片面之词直接否定了杜应龙所提供的录音证据，明显偏袒濠江公司。(二)濠江公司在一审中作出虚假陈述，故意隐瞒李伟茹的身份，误导一审法庭。(三)李伟茹是濠江公司的代理人，其销售行为对濠江公司发生法律效力，濠江公司应对李伟茹的行为承担责任。四、一审法庭要求证人及杜应龙以一个专业的法律角度去了解购房事宜是对杜应龙及证人极其苛刻的，是将应由濠江公司承担的义务强推向杜应龙及证人，对杜应龙和证人极其不公平。在一审庭审过程中，一审法院以事后熟知案情及专业的法律角度要求两证人回答是否李伟茹及浦发银行江门分行的信贷员肯定地回答在江门市没有户口、没有工作、没有抵押、没有担保也能办理商品房按揭贷款的承诺。该提问方式显然是一个错误的引导。作为非专业人士的杜应龙及两证人，根本不清楚购房贷款细节，是否具有购房贷款资格应由濠江公司以及其合作贷款银行判断。杜应龙作为购房者，已尽应尽的义务，如实告知了自身的实际情况，濠江公司作为专业的房地产开发公司应该对杜应龙的基本资料有审查的义务。然而，一审法院在向杜应龙及证人提问明显苛刻，甚至要求杜应龙及证人要以法律专业的角度去判断，这明显对杜应龙不公。五、一审法院适用法律不当，作出了错误的判决，严重损害了杜应龙的合法权益。(一)一审法院忽略了杜应龙与濠江公司磋商合同时，明确提出需要银行贷款，否则不能实现合同的目的。(二)在杜应龙无法获得银行贷款的情况下，合同目的根本不能实现，应适用情势变更原则及公平原则来综合考虑本案的实际情况，作出公平的判决。六、一审法院认定事实错误，适用法律不当，明显偏袒作为濠江公司，对作为弱者一方的购房者即杜应龙作出显失公平的、错误的判决，严重损害了杜应龙的合法权益。作为濠江公司代理商的李伟茹为获取高额的销售提成，把市场价在7000-8000元/平方米的涉案商铺抬高到15000元/平方米，并通过虚假承诺可贷款的欺诈方式诱导杜应龙签署涉案房产，存在明显的欺诈行为，严重损害了杜应龙的合法利益。综上所述，一审法院认定事情不清，适用法律不当，请二审法院依法予以改判。二审期间，杜应龙补充上诉意见如下，一、一审法官为了达到其需要的证人证言，在对证人询问中使用了类似“指名问供”的讯问方法，反复询问证人：“销售人员是否说过你在江门没有户口、没有工作、没有房产的情况下，承诺你能够保证获得银行贷款”。二、能否贷款并非是杜应龙与银行之间的关系，浦发银行江门分行与濠江公司签署了合作贷款合同，杜应龙明确只有贷款五成以上才会考虑购买涉案房产，否则不予购买，且只能选择与濠江公司签署了合作贷款合同的合作银行，杜应龙不能选择其他银行，因此，杜应龙的购房合同是以能够贷款作为附加条件的合同。濠江公司在二审中无作答辩。杜应龙向一审法院起诉请求：1.解除杜应龙和濠江公司之间签署的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016-005452）；2.濠江公司返还购房款199050元及利息（利息从2016年3月11日起至濠江公司返还购房款之日止，按年利率5.35%计算，利息暂计至2018年7月31日为25794.67元）;3.濠江公司退回印花税165.53元，契税9931.5元，共10097.03元；4.本案诉讼费用全部由濠江公司承担。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回杜应龙的全部诉讼请求。一审案件受理费6266元，适用简易程序减半收取3133元，诉讼保全费1659元，两项合计4828元，由杜应龙负担4828元。杜应龙在二审期间提交以下证据：一、李伟茹名片，用以证明广州联嘉置业有限公司总代理濠江公司开发的君汇熙庭的销售，李伟茹担任广州联嘉置业有限公司的副总裁并负责濠江公司的君汇熙庭的销售，其在2015年12月25日签署《认购书》前向杜应龙承诺可以贷款，视为其代表濠江公司向杜应龙贷款反邀约的承诺。李伟茹作为濠江公司销售总代理，存在所售涉案房产利益分成，存在虚假承诺欺诈销售的动机与事实；二、证人补充证言，三、录音的校对版，证据二、三共同证明杜应龙在2015年12月25日签署《认购书》前已向濠江公司销售代理李伟茹表明在江门没工作、没房产、没收入，并提出银行贷款50%以上才购买涉案房产，这一条件构成反邀约，濠江公司承诺杜应龙可贷款，属于对杜应龙反邀约的承诺。另外，申请本院对以下情况进行调查取证：一、杜应龙向上海浦东发展银行股份有限公司江门分行申请贷款的手续、杜应龙的申请不予通过及不予通过的依据进行调查核实；二、对上海浦东发展银行股份有限公司江门分行与濠江公司合作协议进行调查核实；三、对濠江公司及广州联嘉置业有限公司的合作协议进行调查核实。濠江公司对杜应龙提交的上述证据认为：一、针对证人补充证言，一审中，杜应龙已提交了证人证言和申请两位证人出庭作证，因此在二审中不能提交新的证人证言和重复申请证人出庭作证。同时，在一审中两位证人均已作了完整客观的陈述，一审法院依法作出了认定，应当采纳一审的庭审笔录和认定的事实。二、一审庭审全程录音录像，法官中立审理，而杜应龙代理人在一审庭审中采用诱导的方式，要求证人作出对杜应龙有利的陈述。对杜应龙提交证人补充证言不予确认。三、杜应龙提交的录音的校对版，错漏百出，没有明确具体的谈话时间、地点和在场人，谈话对象也不明确，依法不能作为证据使用。同时证人刘泽富在2016年1月12日注册成立了江门市江海区****管理有限公司提前试业运营了刘泽富、杜应龙等人购买的铺位，运营后发现市场人气不旺，购买铺位有可能贬值，无法做旺人气让铺位升值，因此杜应龙提起本案诉讼。经审查，杜应龙提供的证据一是印刷品，无其他证据予以佐证，且该证据是杜应龙一审期间可提交而未提交的证据，不属于二审新证据，本院不予采纳；证据二的性质为证人证言，其未经刘泽富、戴均宽的签名确认，上述证人也未依法就补充的证言出庭作证，且其两人与杜应龙存在利害关系，不应采纳为二审程序新的证据；证据三的完整载体音频光盘已由杜应龙在一审予以提交，其在二审补充提交的录音校对版应作为审查上述音频光盘的辅助资料即可，无需采纳为二审程序新证据。另外，一审法院已对杜应龙申请上海浦东发展银行股份有限公司江门分行按揭贷款未获批准的原因进行调查。杜应龙申请本院对上海浦东发展银行股份有限公司江门分行与濠江公司合作协议，濠江公司及广州联嘉置业有限公司的合作协议进行调查，与本案待证事实和本案处理结果没有关联性，本院不予准许。濠江公司在二审期间没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕杜应龙的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案《商品房买卖合同（预售）》是否应解除？濠江公司是否应承担违约责任？杜应龙虽主张濠江公司销售人员在签订涉案合同过程中作虚假承诺，存在诱导签订合同行为，但在一、二审诉讼过程中均主张涉案合同有效，同时不存在可撤销之情形。经审查，杜应龙与濠江公司就购买江门市江海区君汇熙庭1号2023、2026、2028、2030、2068、2069、2070、2071、2072商品房所签订的《君汇熙庭商品房认购合同书》以及合同编号为2016-005452《商品房买卖合同（预售）》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同约定的义务。杜应龙上诉认为濠江公司销售人员在销售过程中作虚假贷款承诺，诱导其在未取得贷款初审的情况下签订合同，构成违约，要求解除涉案合同，其主张解除2016-005452《商品房买卖合同（预售）》并要求濠江公司承担违约责任的理由是濠江公司违反《商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第2款:“买受人必须在签署《商品房买卖合同》前交齐首期款，……买受人选择银行按揭支付房款的（买受人必须在合同签署前交齐银行按揭所需资料并通过银行初审），若由于买受人原因而导致合同签署后2个月银行仍未放款的，则出卖人有权单方解除本合同书，并从买受人已付的房款中扣除总房款的20%作为违约金，余款退回买受人，出卖人有权将该商品房重新出售”的规定，构成违约。经审查，本院认为濠江公司在履行涉案合同过程中不存在违约行为，具体理由如下：首先，杜应龙主张濠江公司销售人员在销售涉案房屋过程中故意隐瞒按揭贷款条件，诱骗其购买涉案商品房，存在违约行为。杜应龙为证明其主张，提交了两张录音光盘以及证人证言予以证明。本院认为，杜应龙提交的两张录音光盘录制时间是2016年8月25日，而涉案合同的签订时间是2016年3月14日，即便上述录音内容是真实的，从时间上无法证明濠江公司销售人员在签订涉案合同前存在承诺杜应龙能获得贷款，且从内容上该录音内容并未涉及濠江公司的销售人员、浦发银行江门分行的信贷员在向杜应龙解释涉案商品房按揭贷款事项时存在为诱骗其购买涉案商品房，故意隐瞒按揭贷款条件和承诺能获得贷款的内容。另根据刘泽富、戴均宽的证人证言，濠江公司的销售人员、浦发银行江门分行的信贷员在解释按揭贷款事项时并没有作出在江门市没有户口、没有工作、没有抵押、没有担保也能办理按揭贷款的承诺。由于杜应龙提交的证据不能证明其主张的事实，其上诉主张濠江公司在销售过程中存在过错，缺乏依据。其次，涉案《商品房买卖合同（预售）》签订后，杜应龙负有向濠江公司支付房屋对价，濠江公司负有向杜应龙交付房屋的义务。本案中，杜应龙作为买受人在涉案合同的付款方式中选择商业贷款方式支付房款，其应当在签订涉案合同之前，自行向贷款银行咨询了解涉案商铺按揭贷款所需条件，确定能否获得贷款批准，以在签订涉案合同时选择以何种方式向濠江公司支付房款。因此，申请银行发放商业贷款并选择以该种方式向濠江公司支付房屋款是杜应龙根据其自身实际情况作出的选择，是杜应龙应承担支付房屋对价的合同义务。由于杜应龙在申请银行贷款过程中是直接将申请贷款资料提交给银行审查，杜应龙申请银行贷款涉及的是其与贷款银行之间的商业贷款关系，而涉案合同中并未特别约定濠江公司对杜应龙商业贷款负有审查义务，故杜应龙是否能获得商业贷款并非濠江公司的合同义务范畴。再者，关于濠江公司在杜应龙未通过贷款初审的情况下与其签订涉案合同是否存在违约行为的问题。涉案合同附件十二补充协议第2款约定：“买受人必须在签署《商品房买卖合同》前交齐首期款，……买受人选择银行按揭支付房款的（买受人必须在合同签署前交齐银行按揭所需资料并通过银行初审），若由于买受人原因而导致合同签署后2个月银行仍未放款的，则出卖人有权单方解除本合同书，并从买受人已付的房款中扣除总房款的20%作为违约金……”从上述约定可知，合同签订前向贷款银行交齐银行按揭所需资料并通过银行初审是杜应龙在签订合同前应履行的义务，该条款是对买受人支付房款的约束，同时赋予濠江公司在因买受人杜应龙自身原因未获得银行按揭贷款的情况下享有单方解除权，但并未约定杜应龙在未获得贷款的情况下享有单方解除权。另一方面，杜应龙作为贷款申请人，理应清楚知道贷款是否通过初审，其应对签订涉案合同持谨慎态度，但杜应龙作为买受人在明知未获得贷款银行初审的情况下，仍与出卖方濠江公司签订《商品房买卖合同（预售）》，可以认定杜应龙和濠江公司对该条条款设置签订涉案合同前提条件作出变更，即签订涉案《商品房买卖合同（预售）》不受杜应龙是否通过贷款初审为前提条件。濠江公司与杜应龙签订涉案合同并未违反合同附件十二补充协议第2款约定。因此，杜应龙上诉主张濠江公司违反合同约定在其未取得银行贷款初审的情况下，即与其签订涉案合同，存在违约行为，进而要求与濠江公司解除涉案合同并要求濠江公司承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，杜应龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6266元（杜应龙已预交），由杜应龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈雪娟审 判 员 梁智坚二〇一九年二月二十一日法官助理 李永强书 记 员 李慕华陈国良