内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初41号原告：侯赟，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杜海，内蒙古旭隆律师事务所律师。原告：曹毓珍。委托诉讼代理人：杜海，内蒙古旭隆律师事务所律师。被告：韩照日格图，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：宋孝彬，北京市华联律师事务所呼和浩特分所律师。委托诉讼代理人：耿旭蒙，北京市华联律师事务所呼和浩特分所律师。被告：赵红敏。委托诉讼代理人：宋孝彬，北京市华联律师事务所呼和浩特分所律师。委托诉讼代理人：耿旭蒙，北京市华联律师事务所呼和浩特分所律师。第三人：呼和浩特市我链家房地产经纪有限公司，住所地内蒙古呼和浩特市。法定代表人:王玉栋，经理。委托诉讼代理人：张冬梅，女，该公司员工。委托诉讼代理人：崔鹏龙，男，该公司员工。原告侯赟、曹毓珍与被告韩照日格图、赵红敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯赟、曹毓珍及委托诉讼代理人杜海，被告韩照日格图及委托诉讼代理人宋孝彬、耿旭蒙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告侯赟、曹毓珍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的商品房买卖《定金合同》及商品房买卖约定。2、判令被告搬离涉案商品房，并向原告支付自2018年2月5日起至2018年10月30日期间的租金9000元（实际租金应计算至被告实际搬离之日）。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，二被告也系夫妻关系，2018年1月31日，原告二与被告一签订了房屋买卖《定金合同》，约定原告向被告出售位于呼市金川开发区电力城西和平别墅8#1单元2层东户的房屋一套，房价63万。2018年2月5日，原、被告双方交付房屋首付金时，中介告知原、被告，涉案房屋暂时不能过户，原告提议不能过户则不进行交易，不收取首付款，后经中介与原、被告之间相互协商，确定先由被告交首付款11万元，银行进行贷款审批。原、被告如果在2018年4月30日还不能完成过户、且房屋尾款52万元不能到账，则取消交易，退还被告首付金11万元，被告将涉案房屋交还原告。为此，房屋中介及原、被告共同签订了一份《证明》，约定原、被告双方应于2018年4月底办完房屋买卖所有手续，如有延迟，则被告应支付原告4月底前的房租（每月1000元），同时还约定原告于2018年2月5日交房、被告入住。被告入住涉案房屋后，直至2018年4月底，仍无法完成房屋买卖交易，原告按照事先约定催促被告腾房，但被告一直推诿，至今仍未支付尾款、也未腾房。被告韩照日格图、赵红敏辩称，1、原告与答辩人之间签订的合同虽名称为《定金合同》，但根据实际内容表述应理解为《房屋买卖合同》，此合同是双方真实意识表示，合法有效。且答辩人不存在任何违约行为，合同中约定的原告可以单方解除本合同的事由并不存在，也不存在法定解除事由，因此本合同应继续履行。2、原告在诉状中所称“如果在2018年4月30日还不能完成过户，且房屋尾款52万元不能到账，则取消交易，退还被告首付，被告将涉案房屋交还原告”是原告与第三人之间的约定，被告对此毫不知情，被告从未与原告或第三人有此约定。原告与第三人之间的约定不应约束被告。3、关于原告第二项诉讼请求搬离和支付租金，原告没有依据。第三人呼和浩特市我链家房地产经纪有限公司辩称，对原告诉称和事实理由没有异议。原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、房屋所有权证，拟证明原告是呼和浩特市金川开发区电力城西和平别墅8#楼1单元2层东户房屋的所有权人。房屋产权证合法有效，原告对该房屋具有处分权。2、纽约大学录取通知书、个人住房公积金借款合同、境外汇款凭证，拟证明2017年8月，原告儿子侯俊杰被美国纽约大学录取，每年学费58491美元，因家庭经济困难，且有金桥住房还有贷款要还，故急于卖房用于支付学费及贷款。3、定金合同，拟证明2018年1月31日，原告与被告及第三人签订房屋买卖定金合同，约定原告将涉案房屋出售给被告，房屋交易价格为63万元，首付11万元，贷款52万元，被告如未按约定向原告支付购房价款总额超过60天，原告有权单方解除合同。第三人保证在2018年4月底前办完所有手续。4、证明、收条，拟证明2018年2月5日，被告和第三人与原告协商并达成一致意见，明确约定：买卖双方于2018年4月底办完房屋买卖所有手续，如有迟延则买方支付卖方4月底以前的房租（每月1000元），买方当时入住。该证明明确办理买卖手续的最后期限。2018年2月6日，第三人收到原告提交的房屋所有权证原件，用于办理房屋交易过户手续，并出具保证，保证房屋交易尾款52万元于2018年4月30日前付原告，否则房屋交易终止。被告韩照日格图、赵红敏的质证意见为：1、对其真实性、合法性认可，但是对于所要证明问题的关联性有异议，当时签订合同时也拿出过房本，房本是真实的，基于房本被告和原告签订房屋买卖合同，认为房屋不会存在权利上的瑕疵，能够顺利办理房屋过户、以及抵押贷款手续，后期由于涉案房屋出现了暂时不能办理过户的情况，被告没有责任。原告应当对其房屋权利状况更为了解，对于过户和办理抵押贷款拖延至今，负有责任。2、真实性、合法性不予质证，对其关联性不认可。我们认为不能证明所要证明的问题，至于原告为什么出售房屋，与本案争议没有关系。3、对原告提交的合同真实性、合法性认可，对其关联性和所要证明问题不认可，本合同原告证明的问题是有前提条件的，不应当断章取义其中一段话，本案中被告并没有违反本合同的条款，恰恰是原告房屋权利存在瑕疵，导致发生纠纷。关于本合同中的手写部分，是中介方保证的内容，与被告没有关系，而且在被告的合同中并没有类似的手写条款，至于是不是中介方手写上去，也存在质疑，总之和被告没有关系。4、关于第一个证明，基于合同双方买卖所写证明，约定是有前提的，前提是原告出售的房屋不存在任何权利瑕疵和障碍，能够顺利的过户和办理抵押登记贷款手续，这才能在4月底前办完。后来经过事实证明这个前提不存在，因为房屋不能办理过户和抵押，所以不符合约定的条件，所以这个证明的约定是无效的。即使有效，责任也在原告方，关于后面约定2月5日交房，也确实实现，被告入住已达一年多。对于收条，中介方收到了原告的房本，我方不予质证。第三个保证，是中介方给原告出具的，我们在该保证书真实的前提下发表意见，其中内容“该房屋交易尾款52万元于2018年4月30日前应付于卖房（由于卖方原因延迟则顺延）”。而本案房屋买卖办理买卖手续的延迟恰恰是卖方原因，被告不能付款52万元是符合保证责任的，并不是被告的原因导致的。因为在合同中约定通过贷款的形式支付52万元尾款，贷不下款来不是原因，其实被告更想早一天支付，只是条件达不到。第三人呼和浩特市我链家房地产经纪有限公司的质证意见为：1、认可。2、同被告的质证意见。3、写这个保证的业务员不在场，我无法确定。4、第一个证明是在买卖双方在场情况下，按照卖方表述所写，且买卖双方均无争议，并签字按手印。第二个收条“收到房本一本”是事实。第三个保证也明确写着由于卖方原因延迟，属于政府干预，是不可抗力因素。且不可抗因素在合同中已明确标明。经审查，本院对原告所举证据的真实性予以认可。被告韩照日格图、赵红敏为证明自己的意见提供以下证据：1、定金合同、收据、中国银行交易流水明细清单，拟证明该合同名称虽为定金合同但实际是房屋买卖合同，此合同是双方真实意思表示，合法有效，被告已支付首付11万元，房屋也已交付。被告不存在任何违约行为，合同中约定的原告可以单方解除本合同的事由并不存在，也不存在法定解除事由，因此本合同应继续履行。2、照片、物业费收据、采暖费收据，拟证明原告在2018年2月5日将房屋交付被告，被告入住时屋内空无一物，被告在接收房屋后对房屋进行了必要的装饰装修并定制和添附家具等物件，并交纳采暖费、物业费，原告提出支付租金的请求于法无据也不合乎情理。3、定金合同、交屋书，拟证明被告是把自己小房子卖掉换一套大房子，原来的房子只有54平米，而涉案房屋是123平米，于是被告卖掉原来的房子，凑齐了首付款交给了被告，所以也于2018年2月5日交完首付款就办理了交接入住，重新添置了所需的家具，至今居住已达一年以上。原告侯赟、曹毓珍的质证意见为：1、对真实性无异议，对其证明问题不认可，这个合同第一条及第七条现在也是真实有效的，原告出售的房屋不存在权利瑕疵，原告依法购得商品房并办理产权证照，不存在产权纠纷，上市交易也符合法律规定，被告所说没有事实和法律依据。定金合同的第七条第二项第一点明确约定被告在向原告支付全额房款后，有按照合同取得房屋所有权和使用权。第九条约定如被告未按合同约定交付房屋价款超过60日的，原告有权单方解除合同。2、首先被告在入住后不存在装饰装修问题；关于缴纳水电费，被告生活使用，就应该由被告缴纳，我们让被告使用是有前提条件的，在2018年4月30日前，必须办理完所有房屋买卖手续，否则按月收取租金。3、被告的房屋是2018年1月25日卖出的，和我方签订的合同是1月31日，和本案没有关联性。第三人呼和浩特市我链家房地产经纪有限公司的质证意见为：1、现所有房屋归国土局管理，目前卖方所售房屋土地性质不明确，咱不能办理过户手续，属于不可抗因素。2、和我们无关，不予质证。3、被告的小平米的房屋在我处出售的，对售房事实认可。经审查，本院对被告所举证据的真实性予以认可。本院经审理认定事实如下：原告侯赟、曹毓珍系夫妻关系，被告韩照日格图、赵红敏系夫妻关系。2018年1月31日，原告曹毓珍与被告韩照日格图及中介方呼和浩特市择家房地产经纪有限公司金川分公司签订了《定金合同》，约定原告向被告出售其所有的位于呼市金川开发区正太小区8#1单元2层东户的房屋一套，房价63万。买方即被告以按揭贷款付款，具体为：首付11万元，贷款52万元（具体数额以银行审批数目为准）在银行发放贷款之日由银行向卖方直接支付。2018年2月5日原告侯赟、被告韩照日格图及中介方呼和浩特市择家房地产经纪有限公司金川分公司签订了《证明》，再次约定被告购买原告涉案房屋，并约定现“买卖双方于2018年4月底办完房屋买卖所有手续，如有延迟则买方支付卖方4月底前的房租（每月1000元），买卖双方于2018年2月5日约定交房，此房买方已入住。”证明签订后韩照日格图交付原告购房款首付11万元，原告于当日向被告交付涉案房屋，被告居住至今。之后原告将涉案房屋的房屋所有权证交于中介方呼和浩特市择家房地产经纪有限公司金川分公司，由中介方负责为原被告办理房屋过户手续。中介方收到原告交付的房屋所有权证后，给原告出具收条，并出具“保证”一份，承诺涉案房屋尾款52万元于2018年4月30日前应付于卖方，否则房屋交易终止。在中介方为原被告办理房屋过户手续过程中，被政府有关部门告知，涉案房屋，因土地性质不明，需开发商补交相应税金，否则不能办理过户手续。中介方将该信息告知原被告，被告因房屋不能过户，故不能办理按揭贷款，未向原告交付剩余52元购房款。第三人呼和浩特市我链家房地产经纪有限公司出具“证明”，证明呼和浩特市我链家房地产经纪有限公司与呼和浩特市择家房地产经纪有限公司金川分公司法定代表人均为一人，视为一家公司。本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原被告签订《定金合同》，约定被告韩照日格图购买原告侯赟、曹毓珍所有的位于呼市金川开发区正太小区8#1单元2层东户房屋一套。在侯赟、曹毓珍向韩照日格图、赵红敏交付房屋，韩照日格图、赵红敏支付侯赟、曹毓珍部分购房款后，因涉案房屋开发商与政府有关部门的协调问题，现涉案房屋不能办理过户登记手续。侯赟、曹毓珍已取得涉案房屋的所有权证，有理由信赖拥有涉案房屋的所有权，对不能办理产权过户手续无过错，韩照日格图、赵红敏对此亦无过错。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋无法办理过户登记手续，韩照日格图、赵红敏无法取得涉案房屋所有权，侯赟、曹毓珍出卖房屋后亦无法取得相应对价，那么原被告双方签订的《定金合同》最终目的无法实现，侯赟、曹毓珍请求解除合同符合法律规定。且涉案房屋办理过户登记手续的日期无法确定，韩照日格图、赵红敏却继续占有、使用涉案房屋，而不支付全部购房款，对侯赟、曹毓珍显失公平。故原告要求解除《定金合同》、被告搬离涉案房屋的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于原告租金的诉讼请求，被告虽在原告催要后未支付原告剩余购房款，但原因是约定的过户手续无法办理，被告对此没有责任，故原告租金的请求本院不予支持。原被告双方的《定金合同》解除后，原告应当返还被告支付的购房首付款11万元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、依法解除原告曹毓珍与被告韩照日格图及中介方呼和浩特市择家房地产经纪有限公司金川分公司于2018年1月31日签订的《定金合同》（合同编号为0002465）；二、被告韩照日格图、赵红敏于本判决生效后十日内搬离位于呼和浩特市金川开发区电力城西和平别墅8#楼1单元2层东户房屋；三、驳回原告侯赟、曹毓珍的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告韩照日格图、赵红敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 王 烁审 判 员 丁 洁人民陪审员 陈永红 二○一九年三月二十日书 记 员 温佳宝附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。