江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1181民初1782号 原告：中国建设银行股份有限公司丹阳支行，营业场所丹阳市云阳路1号，统一社会信用代码91321181772018235M。 主要负责人：潘一鸣，该支行行长。 委托诉讼代理人：徐璐，江苏学益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周华，江苏学益律师事务所律师。 被告：谈金凤，男，汉族，1970年10月3日生，住丹阳市金鼎城市。 被告：傅腊青，女，汉族，1971年1月19日生，住丹阳市金鼎城市。 原告中国建设银行股份有限公司丹阳支行与被告谈金凤、傅腊青金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐璐和被告谈金凤、傅腊青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告谈金凤、傅腊青立即偿还贷款本金204166.92元、利息（含罚息、复利）23441.19元（截至2018年10月18日，2018年10月19日起至实际给付之日止的利息按照合同约定计算）、律师费10000元，合计237608.11元；2、若被告谈金凤、傅腊青未能按期还款，原告有权以抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；3、判令被告谈金凤、傅腊青承担本案诉讼费。事实和理由：2008年8月7日，被告谈金凤、傅腊青向原告借款35万元用于购买房产，并约定以所购的房屋提供抵押担保。双方办理了抵押担保登记，原告取得了房屋他项权证。合同签订后，原告按约向被告谈金凤、傅腊青发放贷款35万元，约定采取等额本息还款法。被告谈金凤、傅腊青取得贷款后未能按约还款。根据借款合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，并有权提前收回全部本息并实现抵押权。 被告谈金凤、傅腊青辩称，对向原告借款35万元及未能及时偿还本息的事实没有异议，但是抵押的房产已经被征收拆迁，请求法庭依法判决。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告谈金凤、傅腊青未提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告谈金凤、傅腊青对原告提供证据的真实性均无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。本院依职权至丹阳市人民政府房屋征收办公室调取了房屋征收补偿协议、房屋征收补偿结算单、房屋征收补偿费用付款通知、房屋征收补偿费用支付通知单，并组织原、被告进行了质证。双方当事人对本院调取的上述证据的真实性均无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。 本院认定事实如下：2008年8月7日，原告与被告谈金凤、傅腊青签订一份编号为013-2008000914的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由原告向被告谈金凤、傅腊青提供35万元借款供其购买丹阳市开发区善巷谈家的房产。合同约定借款期限为180个月，贷款执行浮动利率，贷款利率在基准利率水平上下调15%。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在贷款利率水平上上浮50%。还款方法为等额本息还款法。双方还约定以被告所购的房产提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。合同约定借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同签订当日，原告即向被告谈金凤、傅腊青发放贷款35万元。被告谈金凤、傅腊青取得贷款后未能按照合同约定按期足额偿还贷款本息，截至2018年10月18日，尚欠原告贷款本金204166.92元、利息（含罚息、复利）23441.19元。2018年12月29日和2019年1月28日，被告谈金凤、傅腊青分别偿还2417元和2460元，原告全部作为本金计收。截至2019年2月27日，被告谈金凤、傅腊青尚欠原告借款本金199289.92元、利息19307.52元、罚息6044.06元、复利2197.02元，合计226838.52元。 2008年8月6日，原告与被告谈金凤、傅腊青就约定抵押的丹阳市开发区善巷谈家的房产（丹房权证开发区字第××号）办理了抵押登记，登记抵押担保债权数额为35万元。2014年12月1日，丹阳市人民政府房屋征收办公室与被告谈金凤、傅腊青签订了《房屋征收补偿协议》，约定丹阳市人民政府依法征收被告谈金凤、傅腊青所有的丹阳市开发区善巷谈家的房产（丹房权证开发区字第××号），并给予货币补偿1545479元、补助和签约奖216870元以及搬迁奖、货币补偿补助、临时安置费等。2014年12月2日，被告谈金凤、傅腊青领取了征收补偿费用合计1911901元。 另查明，原告委托江苏学益律师事务所代理本案诉讼，约定支付律师代理费15000元。 本院认为，原告与被告谈金凤、傅腊青签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方的真实意思表示，依法成立有效。原告依约向被告谈金凤、傅腊青发放贷款，被告谈金凤、傅腊青在取得贷款后未能按期足额偿还贷款，原告要求被告谈金凤、傅腊青提前归还全部借款本息，符合双方借款合同的约定，本院予以支持。原告要求被告谈金凤、傅腊青承担律师费，符合借款合同的约定，根据本案实际情况，本院将被告承担的律师费调整为8000元。原告要求以抵押物折价或拍卖、变卖的价款优先受偿，但是抵押物已经被征收拆除，而且相应的征收补偿金已经被两被告领取，故原告实际无法再行使优先受偿权。 综上，依照《中国人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十条、第一百七十四条规定，判决如下： 一、被告谈金凤、傅腊青于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司丹阳支行借款本金199289.92元、利息19307.52元、罚息6044.06元、复利2197.02元、律师费8000元，合计234838.52元，并按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定给付自2019年2月28日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利； 二、驳回原告中国建设银行股份有限公司丹阳支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2432元、财产保全费1920元，两项合计4352元，由原告中国建设银行股份有限公司丹阳支行负担21元，被告谈金凤、傅腊青负担4331元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员  吴飞 二〇一九年三月二十五日 书记员  陈昊 附本判决书适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。