浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终275号 上诉人（原审被告）：磐安好时代置业有限公司，住浙江省磐安工业园区同心街**。统一社会信用代码：91330727085285569H。 法定代表人：陈攀峰，总经理。 委托诉讼代理人：金跃林，浙江金果律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李军伟，浙江金果律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈望春，男，1976年6月27日出生，汉族，，住浙江省磐安县 被上诉人（原审原告）：张向兰，女，1974年10月29日出生，汉族，，住浙江省磐安县现住浙江省磐安县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈辉平，浙江拓思律师事务所律师。 上诉人磐安好时代置业有限公司（以下简称好时代公司）因与被上诉人陈望春、张向兰商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2018）浙0727民初1129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 好时代公司上诉请求：请求二审纠正一审违约金的计算时间，上诉人应付给被上诉人的违约金从105611.93元减少至35442.2元；二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、逾期交房和逾期办证违约金应当计算至2017年1月17日通知换房之日止。1、2017年1月17日，上诉人在得知时代名城小区1号、2号、3号、5号楼商品房均完成备案取得初始登记证，4号楼因故短时间内不能完成备案登记取得初始登记的情况后，销售人员便通知被上诉人调换房屋以减轻合同违约造成的损失，被上诉人拒绝调换。该事实4号楼部分业主在庭审中已经予以确认。根据合同法第一百一十九条减损规则，被上诉人在上诉人提出因故不能按合同约定履行，要求同小区调换房屋减轻违约损失的情况下拒绝合理调整，是造成计算逾期交房、逾期办证违约金时间延后，导致上诉人承担违约金的损失扩大的主要原因。故2017年1月17日以后的逾期交房违约金不应由上诉人承担。2、涉案房屋于2016年6月20日经五方竣工验收合格，已经符合交付的实质要件，备案手续仅是行政登记手续，当时已经在办理过程中，备案手续办理进度并非上诉人可以控制，被上诉人拒绝合理换房又拒绝接收房屋的行为有违诚信原则。上诉人积极面对问题，及时通知业主妥善解决合同违约事宜，为业主垫付了维修基金、物业费等众多费用，并主动与业主协商违约费用，但仍未获得部分业主的谅解。一审未综合考虑以上因素，判决由上诉人承担全部违约责任，对上诉人和其他业主不公平，不能引导社会诚信和公序良俗。二、涉案房屋总价为510696元，一审判决违约金105611.93元，无论是与实际损失还是购房总价的比例，都显然过高。 被上诉人陈望春、张向兰答辩称，一、1、关于涉案房屋逾期交房违约金的计算问题。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应当在2016年6月27日前将符合各项条件的商品房交付给被上诉人使用，合同第十二条约定商品房达到交付条件后上诉人应当书面通知被上诉人办理交付手续，同时上诉人应当出示本合同第九条规定的证明文件并签署房屋交接单。根据《商品房销售管理办法》第32条规定，销售住宅时房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住房质量保证书、、住宅使用说明书但上诉人至今未将两书交付给被上诉人，也未与被上诉人签署房屋交接单。因此，本案的逾期交房违约金应当计算到判决生效之日或者上诉人按照规定交付房屋之日。2、关于逾期办理产权登记违约责任的计算问题。依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人负责办理使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用证明，并负责申请商品房所有权的初始登记，取得权属证书，承诺在2016年9月27日前将相关证书交付给被上诉人使用，该内容不能理解为上诉人自身于2016年9月27日前取得土地使用权证书或房屋使用权证书的初始登记，否则将无法确定被上诉人何时才能取得不动产权证书。本案中上诉人至今没有将相关权属证书交付给被上诉人，也没有将相关权属证书转移登记到被上诉人名下，故本案逾期办证的违约金应当计算到上诉人将权属证书转移登记到被上诉人名下之日止。二、关于违约金过高的问题，从上诉人与被上诉人订立的《商品房买卖合同》的目的和相关条款的约定来看，违约金的约定更具有惩罚性质，属于惩罚性违约金，是对合同双方违约所约定的制裁。被上诉人已经按照合同约定将购房款全额支付给上诉人，为了防止上诉人怠于履行其合同义务，督促上诉人及时履行交付房屋和房地产权属证书的义务，违约金应当按照合同约定的日万分之五来计算。综上，请求驳回上诉，维持原判。 陈望春、张向兰向原审法院起诉请求：1、被告好时代公司向原告陈望春、张向兰支付交房违约金188136.68元（暂计至2018年3月25日）；2、被告好时代公司向原告陈望春、张向兰支付交证违约金161260元（暂计至2018年3月26日）。 原审法院认定事实：原、被告于2015年1月8日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于磐安工业园区同心街18号时代名城4幢2单元1002室房屋一套，购买金额为510696元，后又购买80000元车库一个。原告已经按照合同约定履行付款义务。一、合同第九条规定，被告应于2016年6月27日前，将符合各项条件的商品房交付原告使用，条件包括：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明书；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。被告于2016年10月28日通知原告交房，原告以不符合交房条件为由至今拒绝接收房屋。众多购房户曾向县长信箱反映“时代名城”房产是否具备交房条件，磐安县住建局于2016年12月1日答复：经查，“时代名城”开发项目的规划、人防等专项验收已通过，目前正在办理竣工备案手续中，我局已责令开发商停止交房等相关工作，直至项目通过竣工备案，在此期间，购房者有权拒绝收房。2017年9月27日“时代名城”4幢工程通过竣工验收备案。合同第十条规定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；自本合同第九条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十二条规定：出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。二、合同第十六条规定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2016年9月27日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，逾期超过90日后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告于2018年8月31日完成土地使用权、商品房所有权初始登记，因双方有其他争议，致使被告未能完成正式登记。 原审法院认为，原告与被告好时代公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效。被告未能按合同约定期限交付房屋，未能按时将房屋权证交付给原告已构成违约，故应承担相应违约责任。鉴于双方约定的违约金过高，根据本案实际情况，应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，酌定交房违约金按日万分之三的标准计付，交付房屋权证违约金按日万分之一的标准计付。合同第五条约定的仅是房屋价款，并不包括车库，且车库买卖并没有约定具体的交付时间，也未约定违约责任，对车库计算违约金缺乏依据，对原告的该项主张不予支持。本案按购房额510696元计算违约金。一、交房违约时间。合同规定交房时间在2016年6月27日前，2017年9月27日涉案工程通过竣工验收备案，已具备交房条件，可认定2017年9月27日为交房时间，违约天数为455天，按日万分之三的标准计算，交房违约金为69710元。二、交证违约时间。合同第十六规定被告交证时间在2016年9月27日前，被告于2018年8月31日完成房屋权证初始登记。根据本案实际情况可认定2018年8月31日视为交证时间，违约天数为703天，按日万分之一的标准计算，交证违约金为35901.93元。二项合计违约金为105611.93元。综上，原告诉讼请求合理部分，予以支持；不合理部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告磐安好时代置业有限公司支付给原告陈望春、张向兰违约金105611.93元，限于判决生效后十日内履行。二、驳回原告陈望春、张向兰其他的诉讼请求。如未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6541元，由原告负担4564元，被告负担1977元，限于判决生效后七日内缴纳，逾期将强制执行。 双方当事人在二审中均未提交新的证据。 经审查双方当事人提供的有效证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于逾期交房、逾期办证违约金的计算问题。1、计算时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，上诉人应当在2016年6月27日前将符合各项条件的商品房交付给被上诉人使用，包括商品房通过竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件，而涉案工程直至2017年9月27日才通过竣工验收备案并具备交房条件，故一审认定逾期交房违约金计算至2017年9月27日止，并无不当。根据《商品房买卖合同》第十六条的约定和行文表述，上诉人应于2016年9月27日前取得涉案房屋的土地使用权和房屋所有权的初始登记，否则应承担违约责任。而上诉人直至2018年8月31日完成上述初始登记，一审以该时点作为初始登记的逾期办证违约金的计算截点，并无不当。上诉人称于2017年1月17日通知被上诉人换房，因被上诉人拒绝换房而造成的扩大损失，其不承担赔偿责任。本院认为，双方签订的商品房买卖合同对交付的标的物有明确约定，上诉人交付的是特定物而非种类物，而标的物是商品房买卖合同的重要组成内容，双方协商一致可以变更，否则，被上诉人有权拒绝上诉人单方要求变更标的物的请求，被上诉人因此拒绝换房的，并不属于合同法第一百一十九条的未减损情形，故上诉人的该诉称，于法无据，本院不予支持。2、违约金计算标准问题。合同约定两项违约金的计算标准均为已付房款的日万分之五，一审综合考虑违约情形、实际损失、赔偿能力等因素，酌情调整为逾期交房违约金按已付房款的日万分之三、逾期办证违约金按已付房款的日万分之一计算，并无不当。 综上所述，上诉人好时代公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1554元，由上诉人磐安好时代置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  楼 俊 审 判 员  陈旻尔 审 判 员  郑青蓝 二〇一九年三月五日 法官助理  江献 代书记员  黄佳婧