贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0103民初5449号原告郑波，男，1969年5月30日生，苗族，住贵阳市云岩区。委托代理人芮文伟，贵州衡一律师事务所律师。被告重庆闽路润贸易有限公司，位于重庆市巴南区龙海达到3号5幢2-6、2-7、2-8。法定代理人李某，职务：总经理。第三人重庆熊飞商贸有限公司，位于重庆市沙坝区土主镇土主中路199号1-93号。法定代理人冀某。第三人冀某，男，汉族，1954年7月26日生，住贵阳市云岩区。第三人：贵州华城房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区中华北路56-58号华城凯旋门E层。法定代表人：冀某，职务：董事长。原告郑波诉被告重庆闽路润贸易有限公司（以下简称：闽路润公司）及第三人重庆雄飞商贸有限公司（以下简称：雄飞公司)、第三人冀某、第三人贵州华城房地产开发有限公司（以下简称：华城房开）案外人执行异议之诉一案，原告郑波、被告闽路润公司的委托诉讼代理人秦英羽到庭参加诉讼，第三人雄飞公司、冀某、华城房开经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑波向本院提出如下诉讼请求：判决停止对原告房屋贵阳市云岩区中华北路房（产权证号：01××32）的执行（包括查封、拍卖）。事实及理由：一、关于涉案房屋被查封，准备评估拍卖的贵阳市云岩区中华北路房（产权证号：01××32），原告已经在查封前2007年11月18日与被执行人贵州华城房地产开发有限公司签订合法有效的购买该套房屋的商品房买卖合同，合同约定售房合同生效后30天内，由出卖人申请登记备案。原告家庭于2008年入住该套房屋至今，并已支付了合同约定总价款的72%，且原告曾多次向被执行人贵州华城房地产开发有限公司提出办理房屋权属证书，并补缴所购商品房剩余尾款，但是被执行人贵州华城房地产开发有限公司一直拖延不予办理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）的规定，规定第28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求肩负执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第29条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院车缝之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述规定，法院应当排除涉案房屋的执行。二、（2018）黔0103执异20号《执行裁定》认定事实不清，适用法律错误。被告因与重庆熊飞商贸有限公司、贵州华城房地产开发有限公司、冀某买卖合同纠纷向福建省厦门市海沧区人民法院提出诉讼，后依据该案已经发生法律效力的（2015）海初字第1807号民事判决书向贵院申请强制执行，贵院后查封了涉案房屋，并准备对其进行评估、拍卖，且于2017年11月3日张贴了公告。原告在得知此情况后向贵院提出执行异议申请，后贵院于2018年5月22日作出了执行异议裁定，该裁定依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，以华城公司以涉案房屋为重庆闵璐润贸易有限公司提供了抵押为由，驳回了原告的执行异议申请。然而原告认为，根据《最高人民法院关于使用若干问题的解释（一）》第四条的规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依据物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。根据这一规定，原告已在华城公司以涉案房屋提供抵押担保之前签订了房屋购买合同，并由出卖人进行预告登记，华城公司在以涉案房屋进行抵押担保之前没有取得原告的同意，故而该抵押登记不发生物权效力，故贵院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定为由驳回原告的执行异议申请是没有事实和法律依据的。同时，原告也没有看到被告的抵押情况的有关资料，对于抵押的真实性，有效性，合法性，也存在疑问。综上，原告为维护自身合法权益，诉至本院提出如前诉求。被告重庆闽路润贸易有限公司辩称：一、原告不享有排除执行案涉房屋的权利，理由如下：原告的情况没有满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的三个条件。第一：原告与华城房开约定房款总金额为930725元，付款方式为分期付款。但是原告并未提供任何证据证明其已按照约定支付了首付款40万元以及按照分期付款的约定实际支付剩余尾款，故不能证明房屋买卖合同是真实有效的，也不能证明原告“依约已支付了购房款的50%”。第二、原告未提供证据证实涉案房屋系其用于居住且其名下无其他生活住房。第三、原告称一直督促华城房开办理产权证书但未举证证明。二、原告所称涉案房屋在抵押前已出卖并办理了预告抵押不是事实，涉案房屋于2004年9月6日便已办理产权登记，自然不存在预告抵押问题。涉案房屋设立抵押登记时登记于华城房开名下，权属清晰，且被告对涉案房屋享有的抵押权经生效法律文书所确认，不存在无效情形。综上所述，原告对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权利，也不享有所有权，故请求驳回原告诉请，依法对本案房屋继续采取执行措施。第三人贵州华城房地产开发有限公司、重庆雄飞商贸有限公司、冀某未到庭，没有陈述意见。庭审中，原告郑波为证明其主张，向本院提交如下证据：一、商品房买卖合同，证明郑波和华城公司之间确实存在房屋买卖关系；二、银行流水、收据两份，证明原告已经按照合同约定支付了72%的房款；三、缴费清单发票，包括水电费、物管费等等18张，证明原告已经实际入住房屋的事实；证据四、委托付款凭证，证明华城房开委托物管收取房款。被告发表质证意见如下：对第一组合同真实性由法院核实。对第二组证据银行流水只有40万元，其他的支付情况只有收据没有银行流水，故是否支付无法核实，且收方均是华城物业公司而不是华城房开，收款的主体和房屋买卖合同签订的主体不是同一个主体，不能证明原告已将向房开交纳付款，双方是否存在真实的买卖关系也不能确认。对于第三组证据：无法证明原告在使用房屋，也不能证明是郑波在缴费。对于第四组证据：委托付款账号和原告支付的账号不能对应，从原告提供的证据看不出收款方是谁，故我们认为无法证明原告的40万元已经支付。被告重庆闽路润贸易有限公司为证明其主张，向本院提交如下证据：一、厦门市海沧区人民法院（2015）海明初字第1807号民事判决书及他项权证，欲证实被告对诉争房屋享有抵押权，该抵押权经生效判决予以确认并办理了合法有效的抵押登记，我方对上述房屋享有有权就拍卖的款项优先受偿的权利。产权交易信息显示的是涉案房屋2004年9月6日就办理产权证，故原告的房屋买卖存在虚假的情况。原告发表质证意见称对该证据真实性、合法性、关联性认可，但是认为不能达到被告的证明目的。本院根据双方陈述及举证、质证意见，对本案事实认定如下：2015年8月24日，福建省厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第1807号民事判决书针对该案原告闽路润公司与被告雄飞公司、华城房开、冀某买卖合同纠纷一案作出如下判决：“一、被告重庆雄飞商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆闽路润贸易有限公司支付货款11152943.99元及加价款；二、被告重庆雄飞商贸有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告闽路润贸易有限公司支付的律师费148056元；三、被告贵州华城房地产开发有限公司以附件所列担保物就上述第一项和第二项判决确定的债务承担抵押担保责任（以1500万元为限）；在被告重庆雄飞商贸有限公司不履行债务时，原告重庆闽路润贸易有限公司有权以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；四、被告贵州华城房地产开发有限公司、冀某对上述第一项、第二项判决确定的被告重庆雄飞商贸有限公司的债务承担连带清偿的保证责任；承担责任后，有权向被告重庆雄飞商贸有限公司追偿。”2014年9月4日，闽路润公司作为房屋他项权人，华城房开作为房屋所有权人就坐落于云岩区中华北路56-58号华城凯旋门房屋办理了抵押登记。该30套房屋包括位于云岩区××号华城凯旋门房屋。该房屋于2004年9月6日取得不动产权证。庭审中，原告郑波提交2007年11月18日其与被告华城房开签订的《商品房买卖合同》一份，欲证实原告郑波与华城房开约定以830725元的价格购买了位于云岩区××号华城凯旋门房屋，合同第六条约定：“付款方式：分期付款。首付肆拾万元整（400000），2008年12月前付贰拾万元（200000），2009年12月前付贰拾叁万零柒佰贰拾伍元（230725）。”贵州华城物业管理有限公司2007年11月21日向原告出具《收据》一张，载明：“郑波交来A8-3房款。金额肆拾万元（400000）。”2009年1月9日，向原告出具《收据》一张，载明：“郑波交来凯旋门房款。金额贰拾万元（200000）。”同时，原告向本院提交华城房开委托华城物业管理有限公司销售凯旋门房屋的委托付款凭证及其在中国工商银行2007年11月19日取款40万元，2009年1月6日取款20万元的银行流水清单及转账凭证欲证实其缴纳房款的情况。经本院询问，原告称华城房开在合同签订当天交付房屋，其半年后将涉案房屋装修好随后入住。并向本院提交其物业服务费缴费收据、水电费收据等欲证实其入住情况。同时表示，愿意按照法院要求将剩余房屋尾款交付执行。2017年6月13日，本院将该房屋作为闽路润公司申请执行第三人买卖合同纠纷案的执行标的进行了查封，2017年11月3日，本院在房屋所在地张贴执行公告后，原告针对涉案房屋向本院提出执行异议，本院以（2018）黔0103执异20号《执行裁定书》驳回异议，原告不服该裁定，依法提起执行异议之诉。另查明，根据本院（2017）黔0103民初7786号判决书查明的事实，第三人华城房开法定代表人冀某在该案中称贵州华城房开2008年被查后逐渐衰落，未正常经营。所以未收取该案当事人的剩余房款。上述事实，有当事人陈述及其提交的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点是原告郑波对位于云岩区××号华城凯旋门房屋是否享有足以排除强制执行民事权益。首先，2007年11月18日原告郑波与被告华城房开签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律法规的禁止性规定，该商品房买卖合同合法有效，且签订于涉案房屋被查封之前。其次，原告提交华城物业管理有限公司物管费、水电费等收款收据，可以认定原告长期占有涉案房屋。第三，原告提交的银行流水清单及支付凭证已证实原告向第三人华城房开已支付房款60万元，并表示愿意按照法院要求将剩余房屋尾款230725元交付执行。最后，华城房开法定代表人冀某在本院审理的其他案件中陈述华城房开2008年后未正常经营，故未收取该案当事人尾款。本案中华城房开及冀某均未到庭，但在无证据证实系原告自身原因导致未支付尾款的情况下，本院认可原告因华城房开原因未缴纳购房尾款。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对无过错不动产买受人物权期待权保护的规定，本案应认定原告郑波就执行标的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告要求停止对贵阳市云岩区中华北路56-58号华城凯旋门房屋的执行的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：不得执行贵阳市云岩区中华北路56-58号华城凯旋门xxx房屋。案件受理费60元，由第三人贵州华城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。本院（2018）黔0103执异20号执行裁定书于本判决生效时失效。审 判 员  杨嘉慧人民陪审员  高 菁人民陪审员  陈 恺二〇一九年三月二十八日书 记 员  王永丽