四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初2858号 原告：成都圣地亚实业集团有限公司，住所地：成都市青羊区顺城大道**。 法定代表人：叶有生，董事长。 委托诉讼代理人：李忠剑，四川资达律师事务所律师。特别授权。 被告：寇全华，女，1967年5月25日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：张一琼，四川上行律师事务所律师。特别授权。 原告成都圣地亚实业集团有限公司（以下简称圣地亚公司）与被告寇全华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圣地亚公司的委托诉讼代理人李忠剑，被告寇全华及其委托诉讼代理人张一琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 圣地亚公司向本院提出诉讼请求：1.判令寇全华立即向圣地亚公司给付租赁摊位费用108842元；2.判令寇全华立即向圣地亚公司给付摊位广告及品牌推广费用11703元；3.判令寇全华承担违约金12054.5元；4.本案诉讼费由寇全华承担。事实和理由：2012年9月1日起，圣地亚公司（甲方）与寇全华（乙方）就位于成都市青羊区“欧典家具阳光馆”一楼（层）自编号：M03-F1-17号商铺签订租赁合同，约定：甲方将建筑面积262.9平方米的场地，使用面积163平方米，出租给乙方使用；月租摊费32600元，每月缴纳一次，乙方需在每月15日至30日期间缴纳下阶段租金；乙方商场品牌推广费按照单价10元/平方米月标准支付给甲方，共计2629元/月；乙方拖欠租金或电费、广告费等本合同涉及的费用累计达30天的，甲方将不退回任何已付租金、保证金等各种费用，同时乙方应按当年三个月租金向甲方支付违约金，违约金不足弥补损失的，还应补足损失等。合同签订后，圣地亚公司按约将M03-F1-17号商铺交付给寇全华使用，但寇全华从2017年12月1日起，拖欠租赁摊位费用、摊位广告及品牌推广费用等。截止2018年5月14日，寇全华尚欠圣地亚公司租赁摊位费用108842元、摊位广告及品牌推广费用11703元。 寇全华辩称，1.房屋所有权人成都城投地产有限公司已经于2017年12月7日函告商场全体租户，与圣地亚公司的租赁关系已经于2016年7月13日解除，自解除之日起圣地亚公司不再享有案涉房屋占有使用转租权，寇全华向圣地亚公司交纳租金与法有悖，同时房屋所有权人要求寇全华直接与其建立关系并交纳租金。自租户收到该函，圣地亚公司已经失去房屋占有使用转租权，无权收取租金、房屋占有使用费和广告费；2.寇全华在收到房屋所有权人函告后再未向圣地亚公司支付租金，是在履行不安抗辩权，事实上，事后圣地亚公司也没有再取得诉争房屋的承租权，无权转租诉争房屋，所以寇全华拒付租金是在履行合法权利，不存在违约，圣地亚公司没有权利要求寇全华支付违约金；3.即使房屋所有权人授权圣地亚公司有权收取2018年1月1日至2018年5月14日腾退期间房屋占用使用费，应当参照房屋所有权人与寇全华建立的房屋占用关系而收取的房屋占有使用费计算标准减半来计算，并考虑强制执行腾退期间给寇全华造成的经营影响而适当减免，此外还应当与寇全华向圣地亚公司交纳的质保金进行冲抵。寇全华不存在违约，不应支付违约金。若要支付，认为违约金过高，需要调减；4.圣地亚公司没有证据证明在2017年3月起至2018年5月14日期间开展任何形式的广告和品牌推广活动，圣地亚公司无权要求支付广告费。 本院经审理认定事实如下：2008年11月7日，成都城投地产有限公司作为出租人与承租人圣地亚公司签订的《房屋租赁合同》载明：“依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，经双方协商一致，订立本合同。第一条租赁房屋的基本情况该房屋位于顺城街玉带桥东南角…第二条租赁房屋用途该房屋的用途：商业…第三条租赁期限3.1房屋自2008年12月1日起至2013年11月30日止。3.2本合同约定之租赁期届满，承租方需继续租用租赁房屋的，应于租赁届满之日前1个月向出租方提出续租要求；在同等条件下，承租方对租赁房屋有优先承租权…第十二条承租方权利及义务12.1承租方未得到出租方书面同意，不得将租赁房屋全部转租第三人使用…”。 圣地亚公司作为出租方（甲方）与承租方寇全华（乙方）签订的《租赁合同》载明：“根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条租赁场地位置、面积和期限1.1甲方现有本公司下属欧典阳光一楼17号建筑面积262.9平方米的场地，使用面积163平方米，合计营业面积262.9平方米，甲方出租给乙方使用。1.2租赁期为壹年，租赁使用期自2017年9月1日起至2018年8月31日止…第二条场地用途2.2品牌名称为华兴王氏…第三条租金缴纳方式3.1租金（含公摊）为每月124元/平方米。3.2乙方所租用面积（含公摊）所缴纳费用统称租摊费。月租摊费32600元（大写：叁万贰仟陆佰元整），每月缴纳一次，乙方需在每月15日至30日期间缴纳下阶段租金…3.3其他约定：合同有效期内，房租单价按7.5折计算，其余费用除外…第四条其他费用及其他约定4.1甲方收取乙方保证金，乙方应缴纳的保证金为24800元整（贰万肆仟捌佰元整）。该保证金用于乙方履约保证与质量保证，该保证金在经甲方同意乙方按照合同约定退场并且乙方所售产品在三包期满后无任何质量投诉和违约前提下，合同期满一年后无息返还…第六条合同终止与违约责任6.7乙方如有下列情况，乙方拖欠租金或者电费、广告费等本合同涉及的其他费用累计达30天的，甲方有权终止合同并责成乙方五日内撤出商场，如乙方未在期限内清场的，甲方可视为乙方放弃该商铺内物品的所有权，甲方可视为乙方放弃该商铺内物品的所有权，甲方有权代为清场，并有权向乙方追偿由此产生的费用。甲方将不退回任何已付租金、保证金等各种费用，同时乙方应按当年三个月租金向甲方支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应补足损失…”。 圣地亚公司作为甲方与寇全华作为乙方签订的《关于的补充协议（一）》载明：“就甲方与乙方签订生效的《租赁合同》，双方根据《合同法》之相关规定，就广告及品牌推广费达成补充协议如下：…摊销费10元/月/平方米，乙方建筑面积为262.9平方米，故广告及品牌推广费每月2629元。此费用的缴纳方式与《租赁合同》约定的租金交纳方式一致，为按月缴纳，并应在缴纳租金同时一并支付。逾期缴纳广告及品牌推广费的，乙方按照《租赁合同》中关于逾期缴纳租金的违约责任条款约定的标准执行并承担违约责任…特别说明：因每月广告及品牌推广宣传力度不同，本广告及品牌推广费按月定额收取，甲方广告及品牌推广的方式，包括但不限于商场整体广告、推广，乙方单独广告、推广，商场活动策划等…”。 另，1.成都城投地产有限公司于2016年10月10日以房屋租赁合同纠纷为由向本院提起诉讼，本院作出（2016）川0105民初8211号民事判决书，判决：确认成都城投地产有限公司与圣地亚公司之间就位于成都市顺城街玉带桥东南角房屋的租赁合同关系已于2016年7月13日解除；圣地亚公司支付租金、房屋占有使用费至实际腾退房屋之日止；圣地亚公司于判决生效之日起十日内腾退位于成都市顺城街玉带桥东南角房屋并交还给成都城投地产有限公司。圣地亚公司不服，提出上诉。因圣地亚公司无正当理由未在规定期限内缴纳案件受理费，成都市中级人民法院按自动撤回上诉处理并作出了（2017）川01民终字9711号民事裁定书，该裁定书于2017年10月9日生效。 2017年11月7日，成都城投地产有限公司向本院申请执行。2018年1月5日，四川运逵律师事务所接受成都城投地产有限公司委托向承租商户发出《律师函》，告知各位承租户上述司法纠纷事宜及判决结果，因成都城投地产有限公司与圣地亚公司之间的房屋租赁合同关系已于2016年7月13日解除，圣地亚公司自合同解除之日起不再享有圣地亚阳光馆的占有权、使用权及转租权；各位租户若有意继续承租，应解除同圣地亚公司间的租赁合同关系，与成都城投地产有限公司建立合法、有效的租赁合同关系。若租户仍然保持同圣地亚公司间租赁合同关系并继续交纳租金的，有悖于法律，届时，成都城投地产有限公司有权要求腾退房屋或申请人民法院采取强制措施。鉴于此。请承租户于2018年1月15日前与成都城投地产有限公司洽谈建立租赁合同关系，避免此后法院强制执行程序可能对经营产生的影响。附：（2016）川0105民初8211号民事判决书、（2017）川01民终字9711号民事裁定书、《法律文书生效证明》、《强制执行申请书》、《执行案件受理通知书》、《授权委托书》。 2.成都城投地产有限公司实际于2018年5月15日收回房屋。 上述事实有营业执照复印件、身份证复印件、《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《关于的补充协议（一）》、《催款通知单》、《收据》、成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初8211号民事判决书、《律师函》、四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终9711号民事裁定书及法律文书生效证明、强制执行申请书、成都市青羊区人民法院（2017）川0105执5633号执行案件受理通知书、《公告》等证据及当事人当庭陈述在案佐证，经审查均具有证据的真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院均予以采信。 庭审中，（一）圣地亚公司明确租赁摊位费具体构成为自2018年1月1日起至2018年5月14日止按月租金24450元计算；广告推广费具体构成为自2018年1月1日起至2018年5月14日止按月2629元计算；违约金具体构成为租赁摊位费和广告推广费金额总和的10%。（二）圣地亚公司不同意用质保金抵扣租金。 本院认为，本案争议的焦点是寇全华是否享有不安履行抗辩权。第一，本案不存在其他无效的情形，未经出租人同意的房屋转租合同有效。租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。且《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可出解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。出租人尚且无权主张转租合同无效，次承租人更加无权主张合同无效。结合本案来看，成都城投地产有限公司作为出租人将案涉房屋出租给圣地亚公司，圣地亚公司作为承租人将房屋转租给次承租人寇全华，转租合同关系有效；第二，虽然生效法律文书确认了出租人成都城投地产有限公司与承租人圣地亚公司之间的不定期租赁合同关系已于2016年7月13日解除，圣地亚公司应腾退房屋而未腾退，且成都城投地产有限公司已申请执行，但圣地亚公司系依据不定期租赁合同关系收取租金，而成都城投地产有限公司系基于物权要求次承租人另行签订房租租赁合同支付租金，二者行权的依据不同；第三，生效法律文书确认了出租人成都城投地产有限公司收取房屋占有使用费至实际腾退之日止。成都城投地产有限公司实际于2018年5月15日收回房屋，即成都城投地产有限公司有权向圣地亚公司收取至2018年5月14日的租金。故寇全华不享有不安履行抗辩权。 关于租金。基于上述认定，寇全华应支付自2018年1月1日至2018年5月14日的房屋占有使用费。房屋租赁合同约定了合同有效期内房租单价按7.5折计算即为24450元/月，故租金共计109210元（24450元/月×4个月+24450元/月÷30天×14天）。圣地亚公司以108842元为限主张权利，本院予以支持。 关于广告及品牌推广费。尽管补充协议约定了广告及品牌推广费用于商场日常氛围及整体品牌宣传，包括但不限于商场整体广告、推广，乙方单独广告、推广，商场活动策划等进行广告宣传的费用，但圣地亚公司未能提交充分的证据证明其完全履行了广告及品牌推广义务，且由于圣地亚公司的对外债务导致人民法院对商场进行强制执行，寇全华对此并无过错但随时面临被强制腾退的风险，客观上必然会对商场的信誉、销售策略、销售业绩等造成不利影响。本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定广告及品牌推广费为2300元。超出部分，本院不予支持。 关于违约金。《租赁合同》中约定拖欠租金或其他费用达30天的，应按当年三个月租金向甲方支付违约金。补充协议中约定逾期缴纳广告及品牌推广费的，应按《租赁合同》中关于逾期缴纳租金的违约责任条款约定的标准执行。现圣地亚公司仅主张按欠付租金及广告、品牌推广费的10%计算违约金并无不当，属当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以认定，即违约金为11114元【（108842元+2300元）×10%】。 关于保证金。租赁合同约定了寇全华拖欠租金或其他费用达30天的，圣地亚公司将不退回任何已付租金、保证金等各种费用。现寇全华拖欠租金逾5个月，其主张保证金在欠付款项中一并抵扣，不符合上述约定，且圣地亚公司不同意抵扣，故本院不予支持。 综上，圣地亚公司的诉讼请求成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、寇全华于本判决发生法律效力之日起十日内支付成都圣地亚实业集团有限公司租赁摊位费用108842元； 二、寇全华于本判决发生法律效力之日起十日内支付成都圣地亚实业集团有限公司广告及品牌推广费2300元； 三、寇全华于本判决发生法律效力之日起十日内支付成都圣地亚实业集团有限公司违约金11114元； 四、驳回成都圣地亚实业集团有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2952元，减半收取1476元，由成都圣地亚实业集团有限公司负担146元，被告寇全华负担1330元。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 蒋 玲 二〇一九年三月二十六日 书记员 马艳萍