湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2802民初1850号原告利川市宏基物业管理有限公司（以下简称利川宏基物业公司），住所地：利川市清源路**。统一社会信用代码：91422802060674277W。法定代表人扶山青，利川宏基物业公司总经理。委托诉讼代理人黄欢，湖北宏济律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人向贵昭，男，生于1970年1月8日，汉族，湖北省利川市人，系利川宏基物业公司职工，住本市。特别授权代理。被告冉美菊，女，生于1974年2月20日，土家族，湖北省利川市人，居民，住本市。委托代理人周旺，男，生于1983年8月18日，汉族，湖北省利川市人，居民，住本市。特别授权代理。委托代理人李名、张贵林，北京大成（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。原告利川宏基物业公司与被告杨荣锋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法由审判员周蓉独任审判，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄欢、向贵昭，被告冉美菊的委托代理人周旺、李名到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告利川宏基物业公司诉称：2013年9月9日，原告与恩施州宏基实业有限公司签订了《香山甲第小区前期物业管理合同》，根据合同约定，原告成为香山甲第小区的物业服务企业，其小区业主应当按照住宅每平方米每月1.2元的标准支付物业费。原告在合同期间全面履行了合同义务，被告生活在该小区，经向被告发出交纳物业费的通知，被告仍没有交纳。现请求⒈判令被告支付欠缴至2018年12月31日的物业服务费6532元，并自起诉之日起按年利率6%支付资金占用费直至缴清时止；2.判令被告承担本案受理费。原告为支持自己的诉讼主张向本院提交了原告分别与恩施州宏基实业有限公司和与被告签订的香山甲第小区前期物业管理合同、交房登记信息、被告交纳2014年1月1日至2014年12月30日期间物业费收据、被告向原告交纳自来水和环卫费的收据、原告催收物业费的律师函及其邮寄回执和在被告房门上张贴物业管理费催收通知的照片、绿化工人领款单、原告交纳公共电力设施的电费发票、原告维护电梯合同和缴费发票、原告进行物业管理服务工作时的部分照片等证据佐证。被告冉美菊辩称：1.原告与我签订物业管理合同于2015年12月1日到期后未续签物业管理合同，现原告与我不再存在合同关系；2.从事实合同上，物业未履行主要合同义务，被告也屡次表明不愿接受原告的物业服务，小区业主一直想通过成立业主委员会来解聘原告，但却一直受阻，因此无法达到解聘原告。原告系开发商的关系户，其与开发商的前期物业合同签订不合法；3.即使合同关系成立，原告存在违约、失职、越权、侵权行为，如：擅自拆除小区围墙导致小区成为开放式小区；外来人员随意进出，导致小区由此发生多次盗窃事件；物业收取相关门禁费用却没有实施门禁服务项目；前门后门值班岗亭长期无人值守；小区消防栓随意被垃圾或非机动车堵塞；小区绿化花台灯和电线裸露，严重影响小区住户安全；小区垃圾长期无人处理，排水管无人修理；小区公共区域瓷砖坍塌无人修理；小区广告随意张贴，广告收入和外来车辆的停车收入被原告侵占；小区公共区域被物业擅自占用等；4.诉讼时效应当自原告起诉或发送律师函催告之日往前推算三年，三年之前欠交的物业费原告丧失胜诉权。综上，由于原告在服务中存在严重违约行为，故要求物业费折价，要求原告收取的广告费、停车费等收益折抵部分物业费。被告为支持自己的诉讼主张向本院提交了部分香山甲第小区成立业主委员会报批资料、倡议书、宏基实业公司书面答复及同意成立业委会筹备会业主联名签字名单；前期物业管理合同及网址截图和照片等证据佐证。经审理认定事实如下：2013年9月9日，原告（乙方）与恩施州宏基实业有限公司（甲方）签订了《香山甲第小区前期物业管理合同》，合同约定甲方将香山甲第小区委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同，并承担相应的责任。另合同还详细约定了乙方管理事项、管理期限为从2013年12月1日起至2015年12月1日止、物业收费标准、违约责任等内容。此后，被告冉美菊购买了利川市“香山甲第”小区1栋501号房屋，该房屋建筑面积为113.38m2。在被告的业主手册上，被告与原告利川宏基物业公司于2014年2月27日也签订了《“香山甲第”小区前期物业管理合同》（主要事项与原告和与恩施州宏基实业有限公司签订了合同一致），其中管理事项约定为：共用部位的维修、养护和管理；共用设备设施的维修、养护和运行管理；共用设施和附属建筑、构筑物的维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理；公共环境卫及业主生活垃圾收集清运；维护小区内的交通秩序、公共秩序，实行门岗值班；管理物业开发商移交的物业相关图纸，业主档案和物业相关合同……等内容。委托管理期限约定为两年，自2013年12月1日起至2015年11月30日止。物业管理费用事项约定为：住宅按建筑面积1.2元/月/m2标准计算；二次供水业主自来水费按二次供水运行成本核算均价标准和实际用量收取；共用部位照明电费按实际用量金额由业主均摊；物业费计费初始时间为2013年12月1日；拖延拒交物业费，则物业管理方有权采取相关措施进行催缴……等内容。违约责任约定为：物业管理方违反合同，未履行物业服务项目，业主方有权要求物业管理方限期整改，逾期未改正给业主方造成损失的，物业管理方应承担相关法律责任；物业管理方擅自提高物业相关费用，业主有权要求返还多收费用；业主违反合同，不按时交纳合同约定费用，物业管理方有权通过各种合法方式催交……等内容。在对物业管理方的权利义务中约定了物业管理方在有利于业主生活、工作的基础上，可以在管理区域内实行多种经营。但需经业主委员会同意……等内容。合同签订后，被告给原告支付了2014年1月1日至2014年12月30日的物业服务费。2015年11月30日《“香山甲第”小区前期物业管理合同》到期后，因被告及“香山甲第”小区的所有业主并没有组织成立业主委员会，故被告方也没有与原告解除原《“香山甲第”小区前期物业管理合同》。但原告至今一直按照原合同约定在持续给被告及小区业主提供物业服务。被告也一直在给原告交纳二次供水水费和享受原告提供的其他物业服务。从2015年1月1日至2018年12月30日，被告共计应给原告交纳物业服务费6530.69元，经原告催收，被告以与原告的物业服务合同到期且原告的物业服务有瑕疵等理由拒绝支付。原告遂向本院提起诉讼。上述事实，有原、被告双方提交的证据以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《“香山甲第”小区前期物业管理合同》对双方均具有约束力。原告按照合同提供了物业管理服务，被告应当根据按照合同交纳物业服务费用。被告辩称从原告起诉或发送律师函催告之日往前推算三年，三年之前欠交的物业费原告丧失胜诉权。因原、被告在合同中并没有明确约定物业费具体缴纳时间，故原告可以根据自己的需要随时向被告主张权利，且被告拖欠物业费是持续性的行为，原告并没有放弃主张权利，故被告该项抗辩理由本院不予支持；被告辩称与原告签订的合同于2015年11月30日到期，与原告不再存在合同关系。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因原、被告的合同到期后，被告及小区各业主并没有成立业主委员会与原告解除合同，而原告至今仍然持续在为小区业主提供物业管理服务，被告及所有业主也继续按前合同在给原告交纳二次供水水费和享受原告提供的其他物业服务。故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，被告应当给原告交纳物业费；被告辩称因为受到原告的阻碍导致未成立业主委员会的理由不充分，本院不予支持；被告辩称原告提供的物业管理服务存在违约、失职、越权、侵权行为，要求折抵物业费，因原、被告双方对原告方未履行物业服务项目的约定是“甲方（业主方）有权要求乙方（物业管理方）限期整改，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相关法律责任”，虽被告提交了部分照片说明原告的服务具有瑕疵，但被告并未提交要求原告限期整改和给被告造成损失的证据，故被告要求折抵物业费的理由不充分，本院不予支持；被告辩称要求原告收取的广告费、停车费等收益折抵部分物业费，因被告无证据证明且原、被告所签订的合同对此也无明确约定，故该辩称意见，本院不予支持；原告所举证据能够证明原、被告自签订合同以来，一直在为被告提供物业管理服务，被告作为小区业主享受了物业服务而未支付物业服务费，构成违约。自2015年1月1日至2018年12月30日，被告应付原告物业费6530.69元，原告要求被告及时支付，本院应予支持，但按原、被告的约定，被告实际接房时间为2014年2月27日，接房之前所收的物业费应按照半价收取，但被告2014年1月1日至2014年2月27日的物业服务费仍然是按照全价交纳的，多交纳204.08元应予折抵；原告要求被告自起诉之日起按年利率6%支付资金占用费直至缴清时止的诉讼请求，因原、被告在合同中只约定了催交方式，并没有约定经催交不给应承担的违约责任，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告冉美菊于本判决生效之日起五日内向原告利川市宏基物业管理有限公司支付2015年1月1日至2018年12月30日的物业服务费6326.61元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告冉美菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用支付办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  周蓉二〇一九年三月二十七日书记员  李浩