广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院   执 行 裁 定 书 （2019）桂0108执异2号 异议申请人(案外人)：南宁银象房地产开发有限公司，住南宁市良庆区。 法定代表人：李春阳，总经理。 申请执行人：于水成，男，1989年3月18日出生，住广西东兴市。 被执行人：吴合云，女，1957年1月22日出生，住南宁市江南区。 本院在执行已经发生法律效力的（2018）桂0108民初994号民事判决一案中，于2018年12月24日作出（2018）桂0108执1170号执行裁定书，拍卖被执行人吴合云名下位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲27号楼2301号房产[商品房预售许可证号:南房预字（2015）第160号]。案外人南宁银象房地产开发有限公司于2019年2月19日向本院提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 南宁银象房地产开发有限公司提出执行异议的事实和理由：一、本案涉案房屋虽进行了合同备案登记和预告登记，但涉案房屋的产权并未过户到吴合云名下，异议申请人对涉案房产仍保留所有权。2015年8月14日异议申请人与吴合云签订了《南宁市商品房买卖合同》，约定由吴合云购买异议申请人开发的南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲27号楼2301号房，购房总价983453元，吴合云仅支付了部分首付款69453元，首付款余款至今未付，异议申请人尚未将涉案房屋产权登记至吴合云名下，涉案房屋所有权仍属于异议申请人。根据我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”因此，涉案房屋的所有权没有发生转移，仍然属于异议申请人，属异议申请人的合法财产。二、因吴合云存在重大违约行为，异议申请人已经起诉至法院要求解除与吴合云的商品房买卖合同关系，并要求撤销房屋合同备案登记和预告登记。根据我国《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。因吴合云存在重大违约行为，符合合同解除条件，异议申请人己起诉至法院要求解除与吴合云的商品房买卖合同关系，并要求撤销房屋备案登记和预告登记，因此，若最终法院判决解除异议申请人与吴合云签订的《南宁市商品房买卖合同》，根据上述法律的规定，吴合云作为登记权利人的预告登记及预售备案登记也将失效。因此,请求法院中止对被执行人吴合云名下位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲27号楼2301号房产[商品房预售许可证号:南房预字（2015）第160号]的执行,并到南宁市××登记中心、南宁市房屋产权交易中心办理解除查封手续。 异议申请人南宁银象房地产开发有限公司向本院提交如下证据：1、《南宁市商品房买卖合同》、首付款记账凭证;证明:(1)涉案房屋仅办理预售合同备案登记、预告登记，房屋产权尚未登记转移到吴合云名下，根据物权法的规定，异议申请人对涉案房屋享有所有权； (2)、由于吴合云未付清全部首期房款以及存在重大合同违约，异议申请人已经起诉吴合云要求解除双方签订的商品房买卖合同及注销备案登记、预告登记。2、民事起诉状、南宁市良庆人民法院《受理案件通知书》，证明:异议申请人已经起诉被执行人吴合云吴合云请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及注销备案登记、预告登记等诉请。 本案经审查查明：本院在执行已经发生法律效力的（2018）桂0108民初994号民事判决一案中，于2018年12月24日作出（2018）桂0108执1170号执行裁定，拍卖被执行人吴合云名下位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲27号楼2301号房产[商品房预售许可证号:南房预字（2015）第160号]。案外人南宁银象房地产开发有限公司于2019年2月19日向本院提出执行异议，请求中止对被执行人吴合云名下位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲27号楼2301号房产的执行,并到南宁市××登记中心、南宁市房屋产权交易中心办理解除查封手续。经查，2015年8月14日异议申请人南宁银象房地产开发有限公司与被执行人吴合云签订《南宁市商品房买卖合同》，合同约定被执行人吴合云向异议申请人购买位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲27号楼2301号房，购房总价983453元，吴合云向异议申请人支付首付款69453元，其余房款通过银行按揭贷款支付，异议申请人向南宁市不动产登记中心办理了预售合同备案登记和预告登记。商品房买卖合同签订后，异议申请人南宁银象房地产开发有限公司分别向南宁市不动产登记中心办理了预售合同备案登记和预告登记，被执行人吴合云向异议申请人支付首付款69453元。2015年12月16日被执行人吴合云与中国邮政储蓄银行股份有限公司南宁市分行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，该合同异议申请人作为保证人，借款担保合同签订后，邮政银行向吴合云发放贷款680000元支付余下房款。但由于吴合云未能按借款担保合同约定偿还银行贷款，异议申请人承担了该合同的保证责任，代吴合云偿还银行贷款432914.06元。为此，异议申请人南宁银象房地产开发有限公司于2019年2月19日向本院提起诉讼，请求解除双方于2015年8月14日签订的《南宁市商品房买卖合同》，注销该房备案登记、预告登记，将该房屋归还异议申请人。该案本院己于2019年3月5日立案受理,现正在审理中。 本院认为,案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。本案中，异议申请人南宁银象房地产开发有限公司与被执行人吴合云双方签订《南宁市商品房买卖合同》后，异议申请人已依合同约定为吴合云向南宁市不动产登记中心办理了预售合同备案登记和预告登记。但吴合云未按《个人购房/购车借款及担保合同》约定偿还银行贷款，异议申请人承担保证责任，代吴合云偿还银行贷款432914.06元,被执行人吴合云存在合同违约。为此，异议申请人南宁银象房地产开发有限公司于2019年2月19日向本院提起诉讼，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并注销备案登记及预告登记，本院己于2019年3月5日立案受理,现该案正在审理中尚未审结生效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项规定，有下列情形的中止诉讼,本案必须以另一案的审理结果为依据,而另一案尚未审结的,第一百五十条第二款规定，中止的原因消除后,恢复诉讼。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。因此，异议申请人南宁银象房地产开发有限公司提出执行异议，请求本院中止对被执行人吴合云名下位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲27号楼2301号房产的执行，符合法律规定，该项执行成立，本院予以支持。执行异议请求法院到南宁市××登记中心、南宁市房屋产权交易中心办理解除查封手续，因异议申请人诉被执行人吴合云解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》一案尚未审结生效，该项异议请求理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项，第一百五十条第二款，《中华人民共和国物权法》第二十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第十二条、第十七条第﹙四﹚项的规定，裁定如下： 中止对位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲13号楼2703号房产的执行； 驳回异议申请人南宁银象房地产开发有限公司请求解除对南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲13号楼2703号房的查封。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。      审 判 长  李喜杰     审 判 员  周树立     人民陪审员  银玉乐             二〇一九年三月十一日         书 记 员  黄家飞