湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初10324号原告李慧鑫，男，1989年7月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人李奡，湖南岳隆律师事务所律师。被告建发房地产集团长沙有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区雨花路**第****。法定代表人林屹。委托代理人周冲，男，1980年5月15日出生，汉族，住长沙市天心区，该公司员工。委托代理人易思楠，湖南天地人律师事务所律师。原告李慧鑫与被告建发房地产集团长沙有限公司（以下简称“建发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李慧鑫及其委托代理人李奡，被告建发公司的委托代理人周冲、易思楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李慧鑫向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照司法鉴定确定的修复方案修复西山汇景苑19栋1806号房屋漏水及墙面开裂处；2.若该房屋无法修复，则判令被告一次性赔偿原告全部损失（暂计5万元，具体数额根据司法鉴定结果予以确定）；3.判令本案鉴定费17000元由被告建发房地产集团长沙有限公司承担；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月11日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》购买被告开发建设的位于岳麓区咸嘉湖路216号西山汇景苑19栋1806号房屋。原告按照合同约定交付房款后，被告于2013年8月3日将房屋交付给原告。原告收房后开始装修，装修后房屋出现大面积漏水及墙面多处开裂的情况，原告多次要求被告及物业公司进行维修，但经修补房屋漏水问题始终没能完全解决。原告因所购房屋漏水遭受经济损失，墙面开裂也可能威胁到原告居住安全，被告交付给原告的房屋存在严重质量问题。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告建发公司辩称：一、涉案房屋经过了竣工验收备案，符合质量标准和设计规范，原告主张房屋具有严重质量问题无事实依据。2011年8月11日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，购买被告承建的位于岳麓区咸嘉湖路216号西山汇景苑19栋1086号的房屋。该房屋经验收合格符合质量标准和设计规范，并满足合同约定的装饰、设备标准，于2013年8月3日顺利交房，说明在交房时符合住建部门的交付条件，同时原告也认可了房屋达到了合格交付要求。现原告主张被告交付的房屋存在严重质量问题，出现大面积漏水及墙面多处开裂的情况，使其遭受经济损失，威胁其居住安全，但仅提供其与被告签订的购房合同未提供房屋的漏水的检测原因，故不能证明涉案房屋存在漏水、墙面开裂问题。二、房屋漏水、墙面开裂不能确定是因被告交付的房屋存在质量瑕疵导致。房屋漏水的原因有许多，主要包括三种：房屋本身存在质量问题；业主使用或装修不当：正常使用、老化造成漏水。墙面开裂的原因也有很多种，包括温度性房屋墙面裂缝、地基不均、地基不均匀引起房屋墙面裂缝和施工质量引起的房屋墙面裂缝等房屋给原告时，房屋已经过竣工验收备案，符合质量标准和设计规范，并满足合同约定的装饰、设备标准，同时在交房时原告也认可了房屋质量，因此在交房时被告的房屋没有任何质量问题。从原告提交的起诉状中也可以得出，是在原告收房装修后，房屋才出现大面积漏水及墙面多处开裂的情况，所以极有可能是原告装修不慎导致房屋出现漏水、墙面开裂的问题。故缺乏相应证据证明导致房屋漏水、墙面开裂的原因，不能判断是因被告交付的房屋本身存在质量瑕疵，还是因为原告后期装修不慎或其他原因导致的。三、即使因被告交付其的房屋存在质量瑕疵导致房屋漏水、墙面开裂，被告亦无需赔偿原告主张的全部损失。《商品房销售管理办法》第三十三条规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。双方在《长沙市商品房买卖合同》第十六条也约定了被告按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；同时也在合同中约定原告需按照《住宅使用说明书》的规定使用该房屋，不得擅自改变房屋的主体结构、承重结构和用途。对于房屋防水，保修期是5年。对于墙面开裂要先弄清楚，是墙体（砌体结构）开裂还是墙面抹灰开裂。如果是承重的结构墙体开裂了（结构裂缝），其保修期是终身的；如果仅是墙面抹灰开裂了，其保修期是2年。根据以上规定，若因被告交付的房屋存在质量瑕疵导致房屋出观问题，在保修期内，被告承担保修责任，并对造成的损失承担赔偿责任。若因原告个人使用不当或不可抗力导致的损失，被告将不承担责任。故被告将只对明确是在保修期内，因被告交付的房屋存在质量瑕疵而导致的损失予以赔偿。现原告诉请被告赔偿其损失，原告需证明该损害发生在保修期内，另外对其受损程度，以及其受损与被告交付的房屋存在质量瑕疵具有因果关系承担举证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告向本院提交的《长沙市商品房买卖合同》、房屋产权证、照片、（2015）岳民初字第00163号民事判决书、湖南省建设工程质量检测中心司法鉴定意见书、工程造价鉴定报告、鉴定费用发票等证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告建发公司提交的房屋维修信息的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区咸嘉湖路216号西山汇景苑项目中第19幢18层1806号房，建筑面积134.94平方米，单价7233.73元，总金额976119元。合同第十条交付期限及条件约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；合同第十六条保修责任约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。房屋保修期按出卖人提供的《质量保证书》执行，但该《质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自该房屋交付之日起计算。附件四合同补充协议第七条约定，买受人、出卖人双方同意对主合同第十六条补充如下：1、该房屋在保修期内因质量问题严重影响正常居住使用的，出卖人向买受人支付已付房款千分之一的违约金后，买受人同意不向出卖人提出其他索赔要求。2、出卖人仅就以下情况承担主合同第十五条的赔偿责任：a.房屋倒塌；b.墙体不稳；c.主体结构存在严重质量问题。3、买受人需在发现严重影响正常居住使用的房屋质量问题后十五日内提出解除合同申请。合同还就房屋交接及违约责任等做了约定。2013年8月13日，原告李慧鑫办理了收房手续，收房后原告对涉案房屋进行了装修并入住。2017年12月11日，原告以涉案房屋渗水等问题诉至本院。另查明：1.2014年12月23日，因被告逾期交付涉案房屋，原告起诉至本院，本院审理后确认涉案房屋符合交付条件的时间是2013年2月20日，并判令被告支付逾期交房违约金4978.2元。2.2013年5月至2016年7月，经原告申请，被告及其委托的物业公司多次对涉案房屋进行维修，主要问题为主卧飘窗右侧一处渗水，厨房顶排烟道周围渗水，南向西卧阳台窗户左侧渗水，北向东卧窗户左右两侧渗水，外墙、门窗边渗漏，厨、卫、阳台渗漏。3.2018年6月28日，原告向本院申请对涉案房屋墙面开裂、漏水的原因、房屋安全性以及房屋开裂及漏水给原告造成的财产损失、房屋修复费用及修复工期进行鉴定。2018年11月29日，湖南省建设工程质量检测中心作出了（2018）湘0104鉴158号司法鉴定意见书，意见书第五条结论为：（1）经现场检测，长沙市岳麓区咸嘉湖路216号西山汇景19栋1806号房屋客厅、主卧以及主卧卫生间墙体开裂现象均为结构构件或者砌体（非承重构件）表面粉刷层开裂，不影响房屋主体结构安全。（2）经现场检测，长沙市岳麓区咸嘉湖路216号西山汇景19栋1806号房屋漏水部位几乎全部与室外直接发生接触，漏水原因应为房屋外墙及屋面板防水层出现质量问题。第六条修复方案及建议：（1）墙体裂缝处，应沿裂缝凿除原粉刷层600mm宽，粉1:2水泥砂浆（内掺8%膨胀剂）并加钢丝网，厚度同原粉刷层，并按原标准恢复装饰面层。（2）对外墙和屋面板渗漏处，防水层应重新修缮或者凿除重做。为做此项鉴定，原告垫付了鉴定费10000元。2019年1月11日，国众联建设工程管理顾问有限公司就涉案房屋修复问题出具了工程造价鉴定报告，该报告第五条鉴定意见为：（1）委托鉴定范围内的鉴定造价：根据质量鉴定意见书的修复方案，工程修复费用为45959.36元，详见附件工程造价鉴定明细表。（2）委托鉴定范围内的工期鉴定，因工期与节假日不能施工。施工组织方案、天气等因素关联，参考工期定额结合维修市场的情况，认为是30天工期。附件三工程造价明细表第1条客厅修复费用合价1242.60元，其中1.1铲开裂墙面2.2平方米，单价16元，合价35.23元；第1.2墙面1:2水泥砂浆（内掺8%膨胀剂）加钢丝网补缝2.2平方米，单价135元，合价297.27元；第1.3拆除木饰面5.31平方米，单价35元，合价185.85元（拆除木饰面后做乳胶漆漆墙面考虑，已包含阳台部分）；第1.4整平及抹灰面油漆14.49平方米，单价50元，合价724.25元。第2条主卧室修复费用合价864.05元，其中2.1铲开裂墙面2.3平方米，单价16元，合价36.77元；第2.2墙面1:2水泥砂浆（内掺8%膨胀剂）加钢丝网补缝2.3平方米，单价135元，合价310.23元（卫生间梁与砌体墙交接处具体修复方案未出，暂按水泥砂浆补缝处理）；第2.3整平及抹灰面油漆10.34平方米，单价50元，合价517.05元。第3条次卧室修复费用合价823.46元，其中第3.1铲渗漏墙面12.48平方米，单价16元，合价199.63元；第3.2整平及抹灰面油漆12.48平方米，单价50元，合价623.84元。第4条儿童房修复费用合价7145.2元，其中第4.1铲开裂墙面2.16平方米，单价16元，合价34.56元；第4.2拆除木饰面2.71平方米，单价35元，合价94.94元；第4.3墙面1:2水泥砂浆（内掺8%膨胀剂）加钢丝网补缝2.16平方米，单价135元，合价291.6元；第4.4整平及抹灰面油漆12.76平方米，单价50元，合价637.83元；第4.5拆除柜体9.58平方米，单价48元，合计459.65元，第4.6新做柜体9.58平方米，单价480元，合价4596.48元；第4.7拆除造型天花吊顶3.49平方米，单价25元，合价87.3元；第4.8新做造型天花吊顶3.49平方米，单价270元，合价942.84元。第5条阳台修复费用合价264.05元，其中第5.1铲渗漏天花4.26平方米，单价12元，合价51.11元；第5.2整平及抹灰面油漆4.26平方米，单价50元，合价212.94元。第6条外墙面修复费用21420元（不包含厨房、卫生间及主卫外不渗漏位置外墙面），其中第6.1铲除外墙面砖及防水90平方米，单价42元，合价3780元；第6.2外墙面防水90平方米，单价58元，合价5220元；第6.3外墙面砖铺贴90平方米，单价138元，合价12420元；第7条屋面修复费用为9200元，其中第7.1铲除屋面防水层115平方米，单价12元，合价1380元；第7.2新做屋面防水115平方米，单价68元，合价7820元；第8条措施费合价5000元，其中第8.1垃圾清理、材料搬运、房屋清洁费计1500元，第8.2成品保护500元（防护家具等），第8.3吊篮及卷扬机3000元（外墙面施工用）。为做此项鉴定，原告垫付了鉴定费7000元。4.被告当庭表示涉案房屋已经过保修期，不再进行维修。本院认为，本案应为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点为：对原告所主张的房屋墙面粉刷层开裂及漏水问题是否应由被告承担责任的问题。第一，关于房屋开裂的问题。本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。另根据湖南省建设工程质量检测中心出具的司法鉴定意见书可知，涉案房屋客厅、主卧及主卧卫生间墙体开裂现象均为结构构件或者砌体（非承重构件）表面粉刷层开裂，不影响房屋主体结构安全；据此，因原告在收房后已对涉案房屋进行装修，现有证据无法证实涉案房屋墙面粉刷层开裂系被告交付房屋时即已存在或保修期内所发生的房屋质量问题，因此，对原告要求被告承担房屋开裂的责任的主张，本院不予支持。第二，关于涉案房屋的渗水问题。因原告收房后房屋一直存在渗漏水的情况，并反复报修，被告亦提供了相应证据证实该渗水问题在2013年即一直存在，虽有修复，但一直未予彻底解决，故对被告抗辩该房屋渗水已过保修期的主张，本院不予采纳。湖南省建设工程质量检测中心（2018）湘0104鉴158号司法鉴定意见书第五条第2项认定：经现场检测，长沙市岳麓区咸嘉湖路216号西山汇景19栋1806号房屋漏水部位几乎全部与室外直接发生接触，漏水原因应为房屋外墙及屋面板防水层出现质量问题；据此，被告应对涉案房屋所存在的渗水问题承担保修责任，现被告当庭表示不予维修，故被告应当对原告因修复该房屋渗水问题所需花费的费用承担赔偿责任。对赔偿费用的数额，本院考虑到被告多次修缮未果的客观情况并根据国众联建设工程管理顾问有限公司就涉案房屋修复问题出具的工程造价明细表，确认被告对该明细表中的第3项、第5项、第6项、第7项应予赔偿，另对该鉴定明细表第8项中的部分（垃圾清理、材料搬运、房屋清洁费酌定750元，成品保护酌定250元，吊篮及卷扬机3000元）予以赔偿，即被告应当赔偿原告因房屋渗水所产生的修复费用35707.51元（823.46+264.05+21420+9200+4000）；此外，原告为对涉案房屋所存在的问题进行鉴定垫付了鉴定费用，本院根据被告所应承担责任的大小，确定被告对湖南省建设工程质量检测中心所做鉴定花费的10000元承担鉴定费5000元，确定被告对国众联建设工程管理顾问有限公司所做鉴定花费的7000元承担鉴定费5439元（35707.51÷45959.36×7000），两项鉴定费被告所应承担的部分共计为10439元（5000+5439）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告建发房地产集团长沙有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李慧鑫赔偿因修复房屋渗水所需花费的费用35707.51元；二、限被告建发房地产集团长沙有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李慧鑫支付鉴定费10439元；三、驳回原告李慧鑫的其他诉讼请求。如果被告建发房地产集团长沙有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1050元，由原告李慧鑫承担300元，被告建发房地产集团长沙有限公司承担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖必芳人民陪审员  黄 娓人民陪审员  李曼玲二〇一九年三月二十九日书 记 员  彭 婷