贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初478号原告：杨佳达，女，1989年12月25日生，侗族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李敏，女，侗族，1965年1月9日生，住贵阳市乌当区，与原告系母女关系。被告：贵州三利房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区新添大道南段**。统一社会信用代码：915200007096674439。法定代表人：李新华。委托诉讼代理人：王羽峰，贵州慧原律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛鹏飞，贵州慧原律师事务所律师。原告杨佳达诉被告贵州三利房地产开发有限公司（以下简称“三利公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告杨佳达的委托诉讼代理人李敏，被告三利公司的委托诉讼代理人王羽峰、毛鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨佳达向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还已收取的煤气安装开户费3018元、电表开户费520元、水表开户费700元、电视开户费265元，合计4503元；2、判令被告按照人民银行同期贷款利率的4倍，向原告支付上述费用从2015年11月1日至实际付清之日止，期间的资金占用利息2566.71元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年6月购买了被告三利公司开发的位于贵阳市云岩区新添大道南段302号，名称为“大上海商贸城·上海之春”（以下均简称“大上海”）房产项目B3号楼B3单元2层2号商品房一套，被告三利房开按《商品房买卖合同》收取了购房款，2015年11月1日被告向原告收取煤气开户费3018元、电表开户费520元、水表开户费700元、电视开户费265元，合计4503元。原告认为，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及贵州省人民代表大会法制委员会在《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题询问的答复》中明确规定，燃气、电、水、有限电视等建设安装费已包含在商品房的销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。被告三利房开收取燃气、水、电、电视开户费的行为无合法依据，原告为维护自身合法权益，特提出如前诉请。本案在审理过程中，原告当庭增加一项诉请：确认原被告之间签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第五条的约定无效。被告三利公司辩称，1、被告收取的费用为建设房屋开支，未计入商品房价格，不具备退还的法律基础；上述费用被告在建设房屋时已实际产生，被告为相关单位代收并未从中获益，且未明确上述费用未包含在房价里应如何处理，存在法律适用上的空白；2、原告诉请资金占用利息缺乏法律依据。由于被告不应退还，故不应承担占用期间的利息；就算应当退还，原告损失应为资金占用期间的贷款利息，即按中国人民银行同期贷款利率进行计算，按中国人民银行贷款利率4倍主张无法律依据；3、补充协议第五条为有效合同。被告在与原告签订合同时已尽提示义务，该条款并未不当免除被告责任，或加重原告责任、排除原告主要权利。该条款符合被告未将上述费用计入房价的客观事实，若排除适用，则有违公平原则；4、原告的缴费时间到其提出诉讼的时间已超过3年的诉讼时效。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告因购买被告修建的大上海商贸城·上海之春项目的房屋，与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：按照燃气公司的规定，达到规定的入住率后，由燃气公司开通。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明为空白。附件十二《补充协议》第五条对合同第七条补充约定：商品房价格不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费。合同签订后，原告于2015年11月1日向被告支付煤气安装开户费3018元、电表开户费520元、水表开户费700元、电视开户费265元，合计4503元，被告于同日向原告出具了《收款收据》。后原告认为《补充协议》第五条对独立电表费、独立燃气费、有线电视费的约定属于格式条款，被告未对该条款予以说明，就无效；且现独立电表费、独立燃气费、有线电视费应计算在房屋价格内，被告重复收取无依据，遂诉至本院，诉请如前。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，《商品房买卖合同》、《收款收据》等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，本院以确认。本院认为，本案争议焦点在于：1、三利公司收取的四通费用是否属于水、电及配套设施的建设安装费用；2、双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还；3、原告要求确认《商品房买卖合同》附件十二第五条的约定及要求返还四通费并支付资金占用损失的诉请是否已过诉讼时效；4、关于资金占用损失的计算问题。关于第一个焦点问题，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，结合三利公司庭审中的陈述，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述四项费用的实质应为供水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于第二个焦点问题，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第五条对独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户是否包含在商品房价格中的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第二款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第五条效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户是否包含在商品房价格中的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告三利公司提供的涉及上述独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，故对原告要求确认《商品房买卖合同》附件十二补充协议第五条无效的诉请，于法有据，予以支持。至于被告称原告交纳的四通费用并未计算在商品房价格中的主张，其提交的证据不足以证实其主张，故对于该主张，本院不予采纳。关于第三个争议焦点，1、对于原告主张《商品房买卖合同》附件十二补充协议第五条无效的诉请是否已过诉讼时效问题。本院认为，原告主张为合同条款无效，属确认之诉，不属于诉讼时效客体范围，故不应适用诉讼时效的规定。2、对于原告主张返还四通费并支付资金占用费的诉讼请求是否已过诉讼时效问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”规定，原告主张返还三通费，诉讼时效应自《商品房买卖合同》附件十二补充协议第五条被确认无效之后起算，故原告主张返还四通费并支付资金占用费的诉请，并未过诉讼时效。关于第四个焦点问题，因被告三利公司收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给上诉人造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本应酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持,但鉴于庭审中被告自愿认可中国人民银行同期贷款利率标准，本院从其自愿。计算期限从2015年11月1日起计算至实际退还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、确认原告杨佳达与被告贵州三利房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二第五条无效；二、被告贵州三利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨佳达独立供水开户费、独立供电开户费、独立燃气开户费、有线电视开户费，合计4503元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率标准，从2015年11月1日起至上述款项实际退还之日止）；三、驳回原告杨佳达的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州三利房地产开发有限公司承担（该款原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  王琼琼二〇一九年三月二十一日书记员  许微巍