重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0120民初1108号原告：汤小玲，女，1981年6月6日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：王景，重庆景誉律师事务所律师。被告：重庆市瀛嘉房地产有限公司，住所地重庆市璧山区璧城璧兴路**，统一社会信用代码91500227778464412N。法定代表人：艾科，总经理。委托诉讼代理人：夏天，重庆学苑律师事务所律师。被告：重庆德汇房地产经纪有限公司，住所，住所地重庆市江**红石路****24-9用于行政办公、通讯联络），统一社会信用代码91500105795888305G。法定代表人：杨明华，董事长。委托诉讼代理人：李路远，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丹，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：重庆天字实业集团有限公司，住所地，住所地重庆市涪陵桥南稻香路**500102000002634。法定代表人：蒋德才，董事长。委托诉讼代理人：周月涛，男，1973年6月2日出生，汉族，系公司员工，住重庆市涪陵区。第三人：杜仕莲，女，1970年2月20日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告汤小玲与被告重庆市瀛嘉房地产有限公司（以下简称瀛嘉公司）、重庆德汇房地产经纪有限公司（以下简称德汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理。原告的诉讼请求是：要求瀛嘉公司将其建设的瀛嘉天下·凤栖谷X号房屋向原告交付。本院于2017年6月1日以（2015）璧法民初字第01470号民事判决书作出了判决：驳回原告汤小玲在本案中的诉讼请求。原告汤小玲不服一审判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2017年11月7日，重庆市第一中级人民法院以（2017）渝01民终4962号民事裁定书裁定：一、撤销重庆市璧山区人民法院（2015）璧法民初字第01470号民事判决；二、本案发回重庆市璧山区人民法院重审。2018年1月24日，本院重新立案受理该案，依法适用普通程序，由审判员刘云金担任审判长，与人民陪审员邹习兰、徐佳林组成合议庭共同审理本案。在诉讼过程中，本院为查明案件事实并根据原告的申请，依法追加重庆天字实业集团有限公司（以下简称天字公司）为被告，追加杜仕莲为第三人参加诉讼，于2018年6月5日、2018年10月10日两次公开开庭进行了审理。原告汤小玲及其委托诉讼代理人王景，被告瀛嘉公司委托诉讼代理人夏天，德汇公司委托诉讼代理人罗丹，天字公司委托诉讼代理人周月涛到庭参加了诉讼。第三人杜仕莲经本院公告传唤逾期未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汤小玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告瀛嘉公司立即将位于重庆市璧山区璧城街道永嘉大道瀛嘉天下·凤栖谷X号房屋向原告交付；2、请求判令被告德汇公司和天字公司与瀛嘉公司共同承担交房责任；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：为购买瀛嘉公司开发的瀛嘉天下·凤栖谷楼盘的房屋，原告于2012年与被告德汇公司销售人员张小燕联系后，被告知瀛嘉天下·凤栖谷X号房屋要加价50000元转让出售。原告在该年冬天现场查看该房屋后便与德汇公司口头约定由德汇公司将被告瀛嘉公司委托其销售的涉案房屋以房屋总价449872元出售给原告。原告按照德汇公司要求共支付购房款等共计499872元，其中50000元由原购房人即第三人杜仕莲收取，另449872元由德汇公司收取。上述款项支付后，德汇公司向原告出具449872元的收据。由于被告瀛嘉公司、德汇公司至今未将交易的房屋交付原告使用，且被告天字公司与本案有关，故请求判令三被告共同承担交付涉案房屋的责任。被告瀛嘉公司辩称：瀛嘉公司和天字公司曾与德汇公司签订了商品房包销合同，委托德汇公司对外销售房屋，但在涉案房屋尚未销售时，瀛嘉公司已解除与德汇公司的包销委托关系，因此，原告若要取得涉案房屋所有权，应与瀛嘉公司直接签订商品房买卖合同，向瀛嘉公司支付购房款，由于原告没有履行上述手续，故瀛嘉公司对原告没有交房义务。同时，由于被告德汇公司、天字公司、第三人杜仕莲串通一气，对原告构成欺骗，并将该法律责任转嫁给瀛嘉公司，故该案原告所受损失应由德汇公司、天字公司及杜仕莲承担赔偿责任。综上，请求驳回原告对瀛嘉公司的诉讼请求。被告德汇公司辩称，德汇公司与瀛嘉公司和天字公司签订商品房包销合同后，就涉案房屋以瀛嘉公司的名义与第三人杜仕莲签订合同，因第三人无法办理银行按揭，故第三人委托我公司为其转让房屋。为此，经我公司同意，我公司与原告及第三人在2013年6月16日达成转让涉案房屋的协议，由原告向第三人支付加价款50000元，向我公司支付全部房款及税费等共计449872元，我公司则以第三人购房时间向原告出具了收取购房款的收据。因我公司是代表瀛嘉公司销售房屋，故我公司认为原告与被告瀛嘉公司之间商品房买卖合同关系成立，瀛嘉公司应将涉案房屋交付给原告。被告天字公司辩称，根据2019年4月26日瀛嘉公司、天字公司、德汇公司签订的《商品房包销合同》，德汇公司是以瀛嘉公司名义对外销售商品房，因此，涉案房屋买卖合同的相对方应是原告与瀛嘉公司，故瀛嘉公司应承担向原告交房的责任。我公司没有也无法完成交房义务。第三人杜仕莲未到庭，也未提交书面述称意见。本院经审理查明以下事实：原告汤小玲在起诉中和庭审中陈述，其为购买瀛嘉天下·凤栖谷楼盘的商品房，在瀛嘉公司售房部看到了被告德汇公司出示的与瀛嘉公司和被告天字公司签订的《包销合同》。为购买涉案房屋，于2012年冬天，在德汇公司工作人员张小燕带领下现场查看了涉案房屋，在售房部对房屋情况进行了了解，与被告德汇公司就涉案房屋的买卖达成口头协议，同时，为购买涉案房屋，共支付人民币499872元，扣付第三人杜仕莲加价款50000元后，余下449872元是德汇公司收取的房款、契税、大修基金等。汤小玲为印证上述陈述，举示德汇公司于2012年6月17日向其出具的收款收据一张，该收据载明：“今收到汤小玲交来瀛嘉天下·凤栖谷X房款436768元，契税10464元，大修基金2635元，合同印花税5元，合计为449872元”，该收据加盖了德汇公司财务专用章。汤小玲并举示了以下付款依据：1、中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行银行卡取款业务回单，载明其丈夫杨波向第三人杜仕莲转入180000元，交易时间为2013年6月16日；2、汤小玲及其丈夫杨波通过POS机向德汇公司付款304000元的5张银联POS单以及印证POS单付款的中国建设银行股份有限公司璧山支行个人明细结果单1张、重庆农村商业银行客户付款回单1张、中国银行对账单5页（打印件）、中国工商银行股份有限公司借记卡账户历史明细清单1张及该行网上银行明细查询1张（打印件）。在5张银联POS单中，其中杨波通过尾号为2318的银行卡付款110000元、通过尾号9719的银行卡付款20000元、尾号为1245的银行卡付款80000元，汤小玲通过尾号为6566的银行卡付款80000元、通过尾号5520的银行卡付款14000元。另汤小玲还陈述：其还以现金方式向第三人杜仕莲支付6768元、向德汇公司支付9114元。瀛嘉公司质证称，德汇公司于2012年6月17日出具收取售房款的收据与2012年7月23日补充协议相矛盾，因为补充协议上显示的涉案房屋尚未出售；对2013年6月16日杨波向第三人杜仕莲转款180000元的真实性无异议，但与本案无关联性；对中国建设银行个人活期明细中有80000元交易记录，看不出是转给德汇公司的；中国工商银行户名为杨波的借记卡中于2014年6月17日通过POS机交易的80000元与本案没有关联性；对重庆农村商业银行客户付款回单中杨波于2014年6月17日转账20000元与本案没有关联性。对中国银行对账单5页（打印件）及中国工商银行网上银行明细查询1张（打印件）的真实性不认可，因为其未加盖银行业务章。被告德汇公司对原告以上证据的三性均无异议。同时，德汇公司陈述，因杜仕莲在2012年6月17日缴纳了首付款136768元，故在原告支付上述款项后，为方便做账，便将向杜仕莲出具的收据收回，按照杜仕莲支付首付款的时间重新向原告出具了房款收据。被告天字公司认为，原告上述证据与自己没有关系，不发表质证意见，但认可收到了德汇公司交回的涉案房屋的销售回款。对上述证据，本院认证如下：一、根据原告的陈述，其在2014年6月17日才付清涉案房屋全款，而德汇公司却在2012年6月17日向其出具收据，显然二者自相矛盾，故对原告举示的收据，本院不予采信。二、对原告举示的相关付款凭据，因瀛嘉公司对原告丈夫杨波于2013年6月16日向第三人杜仕莲付款180000元的真实性无异议，故本院对此予以确认。关于汤小玲、杨波通过POS机付款304000元的收款方是否是德汇公司的问题，虽然部分转款凭据没有显示收款方是谁，也没有相关银行加盖查询章，但是5张POS单显示商业名称为重庆德汇房地产经纪有限公司，因此，对原告及其丈夫杨波于2014年6月17日向德汇公司转款304000元的真实性予以确认。但是上述转款凭据，由于均未注明是购房款，故对原告陈述是购房款，本院不予采信。另查明，一、2009年4月25日，瀛嘉公司为甲方、德汇公司为乙方、天字公司为丙方，三方签订了《商品房包销合同》，该合同载明，为增进企业的互利合作，实现共蠃，甲方同意丙方委托乙方以甲方的名义代理销售甲方开发建设的川东·瀛嘉天下一期，建筑面积33180.05㎡的商品房（具体栋号、房号、包销单价详见三方签订的包销价款确认书，以下称“确认书”），销售回款由甲方用于抵付丙方工程款。合同第三条委托方式：1、甲、丙双方同意，将“确认书”确定的“川东·瀛嘉天下一期”商品房委托乙方包销，乙方接受委托包销该房产，由丙方按照约定的方式和价格结算支付乙方促销费用及佣金。2、甲、丙双方承诺，本合同签订之后至合同依法终止或解除前，甲、丙双方不得就同“确认书”中明确的任一商品房另行委托任何第三方代理销售，也不得自己销售，否则视为甲、丙双方违约。第四条委托期限：为本合同签订当日起至全部物业销售完毕止。第八条第1条中1.2、1.3、1.6、1.7载明甲方的权责为：以自己的名义与乙方代理销售的购房客户签订房屋买卖合同；向乙方提供代理销售所需的公司营业执照、法定代表人身份证明书、授权委托书等法律资料，以及该项目物业的房地产权证明文件、预售许可证书、用地规划与工程规划、施工许可证、分层平面图、配套设施资料等销售必需的法律文件，保证房屋的销售合法性；承担因非乙、丙两方原因所导致的与客户或与第三人之间的经济与法律责任；向乙方提供所需标准购房合同文本，根据销售合同约定的期限和条件及时办理房屋登记备案和担保贷款手续、及时为购房客户办理取得两证一书，按照规定承担相关费用。二、2011年8月1日，瀛嘉公司作为甲方，德汇公司作为乙方，天字公司作为丙方，三方签订《协议》，主要内容有：一是确认自签订《商品房包销合同》后，已销售商品房159套，剩余29套商品房；二是丙方自本协议签订之日起三个月内不能支付甲方结算款7566837.08元，则甲方在丙方出售的商品房中以确定的包销价格抵扣，抵扣中出现的差额，以现金找补。剩余未售包销商品房以包销价直接办理到丙方名下。三、2012年7月23日，瀛嘉公司作为甲方，天字公司作为乙方，德汇公司作为丙方，三方在2011年8月1日签订协议的基础上又签订《补充协议》，主要载明以下内容：1、乙方同意按原协议第四条约定的原则，由甲方按乙方未出售的包销商品房以原定的包销价格抵扣，抵扣中出现的差额，以现金找补。剩余未售包销商品房以包销价直接办理到丙方名下。2、根据甲乙双方于2011年11月3日确定的剩余房源25套。其中19套双方确认由甲方自行处置销售。剩余的未售包销商品房共6套（包括涉案房屋X号），以包销价直接办理到乙方名下。3、双方确定由乙方处理的以上6套房源乙方在10日内向甲方提交办理产权人名单，否则甲方将其产权全部办理至乙方名下。4、甲方为乙方办理产权之前丙方须向甲方提供甲方认可的已领促销费及佣金成本发票，金额14937263.35元。5、甲方为乙方办理完成相关产权手续且乙方在交清办理产权过程中的各项税费后，甲方与乙方以现金找补。庭审中，对三方签订的《补充协议》，瀛嘉公司认为根据《补充协议》约定，瀛嘉公司将包括涉案房屋在内的六套房屋直接办理到天字公司名下的前提条件是德汇公司需向其提供金额为14937263.35元的促销费及佣金发票，由于德汇公司未按约定提供发票，故该六套房屋未办理产权转移手续，天字公司尚未取得该六套房屋的不动产权利，因此，天字公司无权处分涉案房屋。同时，《补充协议》事实上已解除了瀛嘉公司与德汇公司的代理销售权，故德汇公司也无权处分涉案房屋。德汇公司认为，《补充协议》并未明确解除德汇公司和天字公司销售房屋的权利，而根据《补充协议》约定，包括涉案房屋在内的六套房屋归天字公司所有，天字公司有权继续委托德汇公司销售房屋。天字公司认为，根据《补充协议》第三条约定，涉案房屋属于天字公司所有，天字公司有权销售，并由瀛嘉公司办理过户。庭审中，原告为证明其购房的真实性，还举示了《商品房买卖合同》，该合同上载明涉案房屋的销售价款为348795元，付款方式为原告订立本合同时支付348795元。但该合同无签订时间，合同上也没有房屋出售方瀛嘉公司的签章。还查明，一、包括涉案房屋在内的原璧山县璧城街道永嘉大道瀛嘉天下·凤栖谷楼盘系瀛嘉公司开发建设。该楼盘于2009年5月8日竣工验收。于2010年3月25日经房地产管理部门初始登记在瀛嘉公司名下，现无人居住。二、德汇公司于2012年6月17日向原告出具承诺书，内容如下：重庆德汇房地产经纪有限公司郑重向购房人汤小玲作出承诺，本公司于2012年6月17日出售给汤小玲的坐落于重庆市璧山县璧城街道永嘉大道瀛嘉天下·凤栖谷X号的房屋，汤小玲已将相关办证手续提交给本公司。本公司定于付清全部购房款之日交房，并承诺于2012年9月底前将汤小玲所购房屋所有权证手续办理完毕，逾期未办理房产证，本公司则向购房人汤小玲支付惩罚性违约金，以已支付购房款总额为基数，按银行同期贷款利率的4倍计付。三、天字公司于2016年3月24日出具的情况说明，主要载明：根据2012年7月23日重庆瀛嘉房地产有限公司、重庆天字实业集团有限公司、重庆德汇房地产有限公司签订的《补充协议》，重庆天字实业集团有限公司根据《补充协议》分得的六套房屋以对外销售和抵账的方式进行了处理，其中涉案房屋处理给原告汤小玲。上述事实，有原告汤小玲、被告瀛嘉公司、德汇公司、天字公司在法庭上的陈述，有原告在本院（2015）璧法民初字第01470号案件庭审时举示的承诺书、收据、商品房包销合同及本次庭审中举示的相关付款凭证、房地产查询登记信息、照片、天字公司出具的情况说明，有被告瀛嘉公司在本院（2015）璧法民初字第01470号案件庭审时举示的商品房包销合同、协议、补充协议等证据以及本院（2015）璧法民初字第01470号庭审笔录在卷证实，本院予以认定。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，瀛嘉公司向原告交付房屋的前提是双方之间就涉案房屋建立了买卖合同关系，原告向其支付了购房款。本案中，原告不能证明其与瀛嘉公司成立了房屋买卖合同关系，理由如下：一、没有任何证据能证明第三人杜仕莲与瀛嘉公司就涉案房屋成立了买卖合同关系。本案中，据德汇公司陈述，涉案房屋在2012年6月17日由第三人杜仕莲购买并支付首付款136768元，因杜仕莲无法办理银行按揭，便委托德汇公司转卖该房屋，经德汇公司同意，杜仕莲在原购房价的基础上加价50000元将涉案房屋转让给原告。对上述陈述，作为瀛嘉公司销售代理人的德汇公司，却不能举示杜仕莲与瀛嘉公司建立购房合同关系以及杜仕莲支付首付款的任何依据，且原告及德汇公司在本院（2015）璧法民初字第01470号案件的审理时，均未提及涉案房屋是杜仕莲转让出售，因此，对德汇公司陈述杜仕莲购买涉案房屋的事实经过，没有任何证据证实，本院恕难采信。二、原告及德汇公司对购房事实的陈述及举示的证据存在诸多疑点。第一、如原告所述，其购买的是能随时交付的房屋，但其陈述自己分二次支付房款，即2013年6月16日向杜仕莲付款和2014年6月17日向德汇公司付款，也就是说两次付款时间间隔一年，不符合购买现房的交易习惯，并且其向杜仕莲支付款项后，在长达一年的时间里，且在尚未取得瀛嘉公司签字确认的购房合同的情况下，其仍坚持向德汇公司付款，显然与购买大宗商品更应谨慎而为的常识相悖。第二、德汇公司于2012年6月17日向原告出具的承诺书，承诺于2012年9月底前为原告办理涉案房屋的房产证，否则，将向原告支付惩罚性违约金。而根据原告的陈述，原告于2012年冬天才与德汇公司接触商谈购房事宜，也就是说，在原告尚未决定购买涉案房屋时，被告德汇公司就已经违约了，显然原告及德汇公司对涉案房屋买卖所作的陈述与承诺书载明的内容是相互矛盾的，且原告及德汇公司均不能对此作出合理解释。第三、在原告举示的瀛嘉公司未签章确认的购房合同书上载明涉案房屋的总成交金额为348795元，该款原告于签订合同时支付。而原告举示的德汇公司出具的房款收据上载明的房款却是436768元，并且按照原告的陈述，该款是分二次支付的，与合同上约定的房款总额及付款方式均不吻合。第四，按照《商品房包销合同》约定，瀛嘉公司对所售房屋应履行办证义务，故房屋若进行了销售，作为房屋出售人的瀛嘉公司均应知晓，但本案中无论是杜仕莲或是原告购买涉案房屋，均是德汇公司单方陈述，不能证明瀛嘉公司对此知晓，这明显不符合房屋买卖的交易习惯。三、根据瀛嘉公司、德汇公司、天字公司签订的《补充协议》约定，天字公司要取得涉案房屋所有权的前提是德汇公司向瀛嘉公司开具促销费及佣金发票，由于德汇公司未按该协议履行开具发票义务，故在涉案房屋的处置问题上，德汇公司和天字公司与瀛嘉公司存在利益上的冲突，因此，德汇公司和天字公司所作出的涉案房屋已销售给原告的陈述，在没有其他证据予以佐证的情况下，本院不予采信。综上所述，由于没有任何证据能证明杜仕莲于2012年6月16日购买了涉案房屋，故原告及德汇公司陈述涉案房屋系杜仕莲转让出售也没有了证据支撑，进而也不能认定原告向杜仕莲及德汇公司付款就是支付的购房款，加之原告及德汇公司对购房事实的陈述及举示的证据存在诸多矛盾及不符合交易习惯之处，且原告及德汇公司均无法对上述疑点作出合理解释。因此，不能认定原告与瀛嘉公司之间就涉案房屋成立了买卖合同关系。鉴于此，经本院审判委员会研究决定，对原告要求三被告交付涉案房屋的诉求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告汤小玲的全部诉讼请求。案件受理费8992元，由原告汤小玲负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  刘云金人民陪审员  邹习兰人民陪审员  徐佳林二〇一九年三月十九日法官助理白琳琳书记员王艺颖