江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初1173号原告：王娟，女，1982年10月4日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：李婷，江苏华天人律师事务所律师。被告：江苏万尚会经营管理有限公司，住所地东海县迎宾大道**（245省道车庄村北）。法定代表人：王彪铸，总经理。委托诉讼代理人：刘铭，男，1976年10月7日生，汉族，住，系被告单位工作人员。被告：江苏省禧徕乐房地产开发有限公司，住，住所地东海县石榴镇人民政府内财政所办公楼/div>法定代表人：王春文，总经理。委托诉讼代理人：刘福刚，男，1979年5月2日生，汉族，住，系被告单位工作人员。原告王娟与被告江苏万尚会经营管理有限公司（以下简称：万尚会公司）、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司（以下简称：禧徕乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告王娟及其委托诉讼代理人李婷、被告万尚会公司委托诉讼代理人刘铭、被告禧徕乐公司委托诉讼代理人李福刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告万尚会B2-120号商铺2017及2018年租金70476元、Cl-136号商铺2017及2018年租金69180元，共计139656元；2、判令被告支付违约金16758.72元（以69828元为本金，按照年利率24%自2018年1月1日起计算至2019年1月1日），之后的违约金，以139656元为本金，按照按年利率24%计算至实际给付之日止；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年3月6日，原告与禧徕乐公司签订《商品房买卖合同》，购买了万尚会B2-120号房屋，价格为434763元，面积为75.45平方米。2013年5月25日，原告与禧徕乐公司签订《商品房买卖合同》,购买了万尚会C1-136号房屋，价格为328606元，面积为73.3平方米。在购买该商铺时，被告禧徕乐公司承诺以该商铺前三年的租金折抵房款，要求原告与万尚会公司签订《统一经营管理合同》，并口头承诺连带支付到期租金。《统一经营管理合同》约定被告万尚会公司在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金，即应于2017年12月31前支付原告B2-120号商铺2017年租金35238元、C1-136号商铺租金34590元；应于2018年12月31日前支付原告B2-120号商铺2018年租金35238元、C1-136号商铺租金34590元。此外，合同约定如一方违约，须按照《商品房买卖合同》价款30%的标准向对方支付违约金。到期后，经原告多次催要，被告至今拒绝支付，已经严重违约。因违约金约定过高，原告自愿将违约金调整到按年利率24%计算。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请依法判如所请。被告万尚会公司辩称，未能按约支付原告的租金实属事出有因。鉴于万尚会国际家居生活广场处于市场培育初期，故商铺的出租率不甚理想，我公司为尽快招徕商户入驻，凝聚人气，给予了商户减租或部分免租的优惠政策，以致己经对外出租之商铺收取的租金也较低，我公司将收取商户的租金除用于必要的水电费用、物业管理等开支外，全部用于了市场的宣传推广及市场培育，以致我公司的经营实际一直处于亏损运营状态。也因此，我公司尚欠包括本案原告在内的600余户业主的2017、2018年度租金合计5000余万元而无力支付。虽然我公司欠付租金已属违约，但我公司认为，我公司为培育市场而付出了大量人力、物力、财力是非常值得的。经过五年多的市场培育，万尚会国际家居生活广场得到了长足发展，市场管理己经逐渐步入正轨，各项工作稳步推进，市场逐渐凝聚了人气，商铺出租率逐年提高，租金收益也逐年增加，实现了购房业主对购买商铺保值增值的基本诉求。试问，如果万尚会国际家居生活广场发生了像东海县某些商业项目那样烂尾或凋敝的情况，业主是首先追求商铺交付乃至市场红火、商铺保值增值，还是首先追求租金及违约金呢？答案应当是不言自明的。可以说，我公司为了培育市场不敢奢谈功劳，但总有苦劳的。原告主张的违约金明显过高，远远超过了因拖欠租金所能造成的利息损失，故原告要求我公司支付高额违约金的诉讼请求不能成立。鉴于我公司已无力支付到期租金，如再判令我公司支付违约金，则更不利于涉案纠纷的妥善解决。故我公司请求人民法院对原告主张的违约金不予支持。另，本案应以调解结案为宜。在本案之前，为妥善解决拖欠600余户业主共计5000余万元租金的给付问题，我公司积极与广大业主沟通协商，就拖欠租金问题取得了绝大部分业主的理解和谅解。目前，已有300余户业主与我公司签订了以房抵租协议，我公司用在建的万尚会·尚城公馆商品房充抵应付租金。现在，仍有部分业主正在陆续与我公司签订以房抵租协议。从我公司提交的连云港市中级人民法院（2018)苏07民终3374号、3375号、4192号民事调解书看，此前一审法院判决我公司支付租金及违约金的案件，在二审中均已达成了调解协议，由我公司以万尚会.尚城公馆房产充抵欠付租金，并且彼案原告均主动放弃了要求我公司支付逾期付款违约金的诉求，收到了案结事了的良好效果。被告禧徕乐公司辩称，原告所诉部分内容与事实不符。原告诉称两被告是一个不可分割的经营主体，应作为共同被告，承担合同违约责任与事实不符。因为，我公司与江苏万尚会经营管理有限公司均为独立的企业法人，不存在是同一个主体并共同承担责任之说。另，原告要求我公司支付涉案租金及违约金的诉讼请求不能成立。如上所述，我公司与江苏万尚会经营管理有限公司均为独立的企业法人，应独立承担民事责任，而原告是与江苏万尚会经营管理有限公司签订统一经营管理合同的，根据合同相对性的原则，我公司没有向原告支付租金的合同义务，故原告要求我公司对涉案租金及违约金承担给付责任的主张没有事实和法律依据，不能成立。经审理查明：2013年3月6日，原告为买受人与禧徕乐公司签订两份《商品房买卖合同》，购买由禧徕乐公司开发的商业营业用房两套。其中B2幢1单元120室房屋价格为334763元，C1幢1单元136室房屋价格为328606元。后原告履行合同义务，于2015年4月2日取得上述房屋房权证。另查明，2013年3月6日，原告与万尚会公司分别签订两份《统一经营管理合同》，原告将其购得的上述两套房屋交由万尚会公司统一经营管理。双方约定:原告将万尚会精品建材馆B2幢1单元120号、C1幢1单元136号商铺委托万尚会公司管理经营，期限五年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日；市场开业后的前三年为市场培育期，原告同意在市场培育期内万尚会公司无需支付该两套商铺的租金；万尚会公司同意承担全部市场培育期内的经营费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用；在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金，其中B2幢1单元120号商铺租金按￥35238元/年计算，C1幢1单元136号商铺租金按￥34590元/年计算，租金支付日期为每年的12月1日至12月31日；原告自行承担依法应缴纳的税费，万尚会公司依法承担代扣代缴义务；任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照《商品房买卖合同》价款的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。再查明，合同签订后，原告依约将商铺交付被告经营管理。被告未依约向原告支付第四年（2017年度）、第五年（2018年度）租金。以上事实，有当事人陈述以及原告提交的《商品房买卖合同》、房权证、《统一经营管理合同》等证据予以证实。本院认为，原告与禧徕乐公司签订的《商品房买卖合同》以及与与万尚会公司签订的《统一经营管理合同》系当事人真实意思表示，均合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。关于违约金，被告万尚会公司认为原告要求支付高额违约金的诉讼请求不能成立，请求本院不予支持。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。鉴于原告并未提供实际损失的依据，据此本院根据被告实际经营情况酌情确定万尚会公司承担违约金为：以拖欠的租金为本金，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率支付利息。被告禧徕乐公司虽然并未在《统一经营管理合同》上签字盖章，但也没有向原告披露说明其与万尚会公司之间的关系，开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的。开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。故原告请求禧徕乐公司承担连带责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告江苏万尚会经营管理有限公司在本判决生效后10日内向原告王娟支付年房屋租金139656元及违约金（违约金为以下两笔款项总和：1、以69828元为本金，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计息,自2018年1月1日起计算至2019年1月1日；2、以139656元为本金，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计息,自2019年1月1日起计算至实际给付之日止）；二、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任;三、驳回原告王娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3428元，减半收取1714元，由被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司连带负担（已由原告垫付，被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向本院预交上诉案件受理费人民币3428元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：10×××94。010000依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 吴鹏二〇一九年三月二十八日法官助理 马跃书 记 员 王玥法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。