中山市中级人民法院书稿 广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤20执异40号 异议人（案外人）：陈健宁，女，1954年12月21日出生，香港居民，住香港，A）。 异议人（案外人）：陈建妤，女，1953年7月16日出生，香港居民，住香港。 异议人（案外人）：陈健兴，女，1961年4月23日出生，香港居民，住香港。 三异议人共同委托诉讼代理人：黄磊，广东万里海天律师事务所律师。 申请执行人：中山市金安资产管理有限公司，住所地中山市石岐区华柏路33号。 法定代表人：张嫦娥。 委托诉讼代理人：田念，广东中元（中山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙丽，广东中元（中山）律师事务所律师。 被执行人：中山市中锐房地产开发有限公司，住所地中山市西区彩虹社区彩虹大道54号锦绣花园锦绣一街1号。 法定代表人：梁培坚。 委托诉讼代理人：谈奋进，男，汉族，住广州市海珠区，系该司员工。 本院在执行申请执行人中山市石岐城市信用社（后变更申请执行人为中山市金安资产管理有限公司）与被执行人中山市中锐房地产开发有限公司（以下简称中锐公司）一案[执行案号：（2003）中中法执字第138号]中，陈健宁、陈建妤、陈健兴对本院执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本院于2018年11月21日召开听证会，异议人陈健宁、陈建妤、陈健兴的委托诉讼代理人黄磊、被执行人中锐公司的委托诉讼代理人谈奋进参加了听证。现已审查终结。 异议人陈健宁、陈建妤、陈健兴称，对本院案号为（2003）中中法执字第138号案中申请执行人申请查封的财产提出执行异议，请求解除位于中山市西区××花园××街××号别墅房地产的查封。事实与理由：异议人于1992年10月7日与中山市中朗业务部签订诉争标的买卖合同，异议人作为买方已履行完毕支付购房款的义务，而中锐公司的前身中山市中朗业务部一直未履行对上述房产办理协助产权登记的手续，异议人就此提出诉讼，案号为（2015）中一法民一初字第3682号民事判决，判决判令中锐公司于判决生效之日起十五日内协助异议人将上述房产过户至异议人名下。案件进入执行阶段，因中山市石岐城市信用社在另案申请查封涉案房地产，本院为首封，导致异议人无法顺利完成过户。综上，涉案房产的物权属于异议人，根据物权优于债权的基本原则，请求解除对位于中山市西区××花园××街××号别墅房地产的解封。 异议人向本院提交以下证据：1.（2015）中一法民一初字第3682号民事判决书、民事裁定书，拟证明法院确认异议人享有涉案房地产；2.（2016）粤2071执1360号受理申请执行案件通知书，拟证明异议人在执行阶段因申请执行人与被执行人之间的案件查封导致无法办理过户手续；3.（2016）粤2071执异192号执行裁定书、执行裁定生效通知书，拟证明异议人享有的位于中山市西区××花园××街××别墅××第一查封的异议已得到法院的支持；4.（2017）粤2071执恢189号之二执行裁定书，拟证明异议人享有的位于中山市西区××花园××街××别墅××第二查封的异议已经得到法院的支持。 中锐公司同意异议人的异议请求、事实和理由，对异议人提交的证据真实性、合法性和关联性均予以确认。 中山市金安资产管理有限公司（以下简称金安公司）不同意异议人的异议请求、事实和理由。金安公司认为，异议人的异议申请中申请解除金安公司查封的中朗七街7号房产的异议请求有误，金安公司申请查封的是沙朗锦绣花园土地一宗，并未对上述两房产进行查封。其次，金安公司对异议人提供的（2015）中一法民一初字第3682号民事判决三性不予确认，即使判决书是合法的，判决书中中锐公司否认异议人已经交付房款也否认向异议人交付房屋，该房屋买卖时间追溯到1992年，异议人直到2015年才主张权益，提起物权诉讼，金安公司与石岐信用社、中锐公司前身中朗业务部之间的业务纠纷产生于2003年，执行至今，不排除中锐公司通过虚假诉讼方式解决执行的查封问题，金安公司对判决书认定的物权不予确认。第三，即使执行法院接受异议人的异议，解除锦绣花园土地中该两别墅的土地份额，也应当保证金安公司对锦绣花园其他土地的份额，保障金安公司作为申请执行人的权益，对异议人提交的证据中国土资料查档信息三性确认，对其他证据三性不予确认。 本院查明，2002年7月24日，本院作出（2002）中中经初字第69号民事判决，判决：一、中锐公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还石岐城信社借款本金660万元及利息；二、中山市西区沙朗经济发展总公司对上述借款负连带责任。后石岐城信社申请本院强制执行，执行案号为（2003）中中法执字第138号。2009年12月31日，中国银行业监督管理委员会中山监管分局发出公告，核准石岐城信社予以注销解散。2010年2月26日，中山市地方中小金融机构和农金会处置工作领导小组批复同意，原石岐城信社资产及后续事宜的处置，即办理债权回收、款项收取、支付、物业确权、过户（包括解除抵押登记等）、税费缴纳、动产移交等一切债权、债务处置事项，一律由金安公司负责办理。2015年3月23日，本院作出（2014）中中法执变字第12号执行裁定，裁定：变更金安公司为（2003）中中法执字第138号案的申请执行人。 另查，1992年10月7日，异议人陈健宁、陈建妤、陈健兴与被执行人中锐公司的前身中朗业务部就中山市西区锦绣花园二期C19（现门牌号：锦绣花园中朗七街7号）别墅签订买卖合同，并按照合同的约定向中朗业务部支付全部房款685000元。异议人陈健宁、陈建妤、陈健兴购买的中山市西区锦绣花园2期C19房，已办理中山市商品房销售合同登记备案，登记备案表载明买房姓名为陈健宁，购房总价为685000元，登记备案日期为1992年7月25日，发展商名称为中锐公司。涉案中朗七街7号别墅已作简单装修，房屋即大门钥匙由异议人持有。上述事实经（2015）中一法民一初字第3682号案所查明，并认定合同依法成立并生效，合同各方均应严格履行。据此，中山市第一人民法院作出（2015）中一法民一初字第3682号民事判决，判决:中锐公司于判决生效之日起十五日内协助案外人将坐落于中山市西区××花园××街××号别墅办理产权登记至陈健宁、陈建妤、陈健兴名下。 再查明，根据中山市土地房产产权档案馆出具的房地产查封证明表显示，中山市西区××花园××街××号由中山市第一人民法院在（2011）中一法执字第4354号案件中第一查封，查封时间为2015年4月28日，已于2018年5月22日解封；由中山市第一人民法院在（2015）中一法沙民一初字第729号案件中第一轮候查封，解封时间为2018年9月18日；由本院在本案案号为（2003）中中法执字第138号的执行案件中原为第二轮候查封，已于2018年9月18日转为第一查封。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必需履行”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人对涉案房产已经按照合同约定支付了全部房款，并有广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3682号生效民事判决确认异议人签订的买卖合同有效，异议人已经按照合同约定支付了全部房款且已实际占有使用涉案房屋，生效法律文书判令由中锐公司协助办理产权登记至异议人名下。综上，异议人陈健宁、陈建妤、陈健兴的异议主张，理据充足，本院予以支持。异议人申请对涉案房产采取解封措施，应当在执行程序中处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对被执行人中山市中锐房地产开发有限公司名下中山市西区××花园××街××号别墅的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林仁彬 审判员  李油欢 审判员  赵 娟 二〇一九年三月××日 书记员  王 昱