盐城经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0991执异14号异议人（案外人）盐城众诚包装制品有限公司，住所地盐城市亭湖区。法定代表人陈剑洪，该公司经理。委托诉讼代理人陈玉朋，江苏法鼎律师事务所律师。申请执行人中国农业银行股份有限公司盐城开发区科技支行，住所地盐城经济技术开发区。法定代表人陈爱祥，该行行长。委托诉讼代理人徐伟、唐亚华，该行客户部经理。被执行人江苏大曼特种电机制造有限公司，住所地盐城市亭湖区。法定代表人邱萍，该公司董事长。被执行人盐城市亭湖区苏达机械厂，住所地盐城市亭湖区。法定代表人张长奎，该公司董事长。被执行人邱萍，女，1966年3月7日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。被执行人张长奎，男，1966年9月26日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。被执行人江苏庆丰电机制造有限公司，住所地盐城市亭湖区。法定代表人张长奎，该公司董事长。本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司盐城开发区科技支行（以下简称农行盐城开发区支行）与被执行人江苏大曼特种电机制造有限公司（以下简称大曼公司）、盐城市亭湖区苏达机械厂（以下简称苏达机械厂）、邱萍、张长奎、江苏庆丰电机制造有限公司（以下简称庆丰公司）金融借款合同纠纷一案过程中，案外人盐城众诚包装制品有限公司（以下简称众诚公司）向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人（案外人）众诚公司提出异议请求：申请执行人农行盐城开发区支行与被执行人大曼公司、苏达机械厂、邱萍、张长奎、庆丰公司执行一案要求异议人迁让出租赁房屋，现异议人对此提出异议，请求法院依法维护其合法权益。事实与理由：异议人众诚公司于2012年10月16日登记设立。2016年11月30日，异议人与被执行人苏达机械厂签订《租房合同》及《补充协议》各一份，合同约定：异议人承租被执行人苏达机械厂名下的房产，租期12年，自2016年11月30日至2028年11月30日止，租金总额为84万元。合同签订后，异议人于当日向被执行人苏达机械厂支付租金38万元，后于2017年3月22日支付租金15万元，合计已支付53万元，异议人自合同成立后一直占有并使用房屋至今。2017年10月26日，盐城经济技术开发区人民法院就农行盐城开发区支行与大曼公司、苏达机械厂、邱萍、张长奎、庆丰公司金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏0991民初1185号民事判决书，农行盐城开发区支行据此申请执行，该院受理后于2019年2月26日发出公告，要求异议人在2019年2月28日前迁让出该房地产。异议人认为，异议人占有、使用案涉房屋系与房屋产权人于2016年11月30日签订的房屋租赁合同，该合同意思表示真实，内容不违反法律法规，且在双方履行本合同时，该房屋并未被法院查封。因此异议人也无与被执行人恶意串通损害申请执行人合法权益的行为。依据《中华人民共和国合同法》第229条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故异议人提出异议，请求法院依法维护其合法权益。申请执行人农行盐城开发区支行述称：1、异议人众诚公司成立于2012年，其注册地址为盐城市亭湖区永丰联盟村二组，但不能证明其有租房行为，且租房时间为2016年11月30日，我行已在2016年5月30日即对被执行人苏达机械厂全部厂房办理了抵押登记；2、在《租房合同》中，异议人众诚公司和被执行人苏达机械厂未明确约定具体租赁哪一栋厂房，也无法确定异议人众诚公司租赁的厂房就是抵押给我行的厂房；3、以现金方式交付租金不符合正常的交易习惯，应以银行汇款凭证为准；4、《租房合同》的签订日期与38万元的租金收据日期是一致的，但是不是发生在该落款时间存疑，且长期合同一次性付清值得怀疑。被执行人大曼公司、苏达机械厂、邱萍、张长奎、庆丰公司未作述称。本院查明，申请执行人农行盐城开发区支行与被执行人大曼公司、苏达机械厂、邱萍、张长奎、庆丰公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月26日作出（2017）苏0991民初1185号民事判决书，该判决书载明：“2016年5月30日，苏达机械厂将登记在其名下位于亭湖区永丰镇联盟村二组1、2、3、4、5、6、7、8幢房产在盐城市国土资源局办理了抵押登记，他项权证号分别为苏（2016）盐城市不动产证明第0004203、0004204、0004205、0004206、0004208、0004209、0004211、0004213号，抵押方式为最高额抵押，担保债权数额合计为520.6万元，抵押权人为农行盐城开发区支行……2017年8月17日，根据原告申请，本院依法作出裁定，对被告苏达机械厂抵押的亭湖区永丰镇联盟村二组1、2、3、4、5、6、7、8幢房屋及土地予以查封。”该判决书判决主文第二项载明：“二、原告中国农业银行股份有限公司盐城开发区科技支行对被告盐城市××湖区苏达机械厂的抵押财产在抵押限额内享有优先受偿权。（他项权证号：苏（2016）盐城市不动产证明第0004203、0004204、0004205、0004206、0004208、0004209、0004211、0004213号）”。上述判决书生效后，被执行人未履行还款义务，申请执行人农行盐城开发区支行向本院申请执行，本院立案后于2018年4月9日作出（2018）苏0991执49号执行裁定书，该裁定书载明：“评估、拍卖被执行人盐城市××湖区苏达机械厂位于盐城市××湖区××镇联盟村××、××、××、××、××、××、××、××幢房屋（他项权证号：苏（2016）盐城市不动产证明第0004203、0004204、0004205、0004206、0004208、0004209、0004211、0004213号）及占用土地附属用房。”本院于2018年5月12日作出《拍卖公告》，载明：“申请执行人、被执行人及与本案拍卖财产有关的抵押权人、担保特权人、优先权人、承租人等相关权利人，应在本公告后15日内向本院申报权利并递交相关证明材料，本院在盐城经济技术开发区执行局（盐城经济技术开发区赣江路22号）接受相关权利人材料。如届时未向法院提交的，为放弃优先购买权、承租权、占有使用权等相关权利，并承担相应的法律后果，并视为对本院的处置没有异议。”本院于执行标的物处张贴该《拍卖公告》后15日内，未有权利人申报权利、提出异议。嗣后，本院对执行标的物进行估价、拍卖，经拍卖，由薛加奇拍得该不动产。本院于2019年2月26日作出《公告》，载明：“限盐城市××湖区永丰镇联盟村二组1幢、新兴镇联盟村二组2-8幢工业房地产占有、使用者，在2019年2月28日前迁让出该房地产。”现案外人众诚公司提出异议，要求阻止向申请执行人移交承租的厂房。另，在听证中，异议人众诚公司向本院提交《租房合同》和《补充协议》各一份，《租房合同》载明：“甲方：盐城市××湖区苏达机械厂乙方：盐城众诚包装制品有限公司甲、乙双方本着平等合作、互惠互利的原则，经友好协商达成如下协议：一、甲方现有厂房坐落在盐城市××湖区苏达机械厂，现承租给乙方使用，租期12年，即2016年11月30日至2028年11月30日止。二、每年租金为70000元，总金额捌拾肆万元，租金一次性付清。（已付叁拾捌万元整）……”其中，“已付叁拾捌万元整”系手写。合同落款时间为2016年11月30日。异议人众诚公司另提交了收据2张、水费票据6张、电费票据36张以及王学勇于2017年3月21日转账给张长奎10万元的银行交易明细，用以证明众诚公司支付租金及其对租赁厂房的占有和使用情况。本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向申请执行人移交占有被执行的不动产的，应以租赁关系真实、合法、有效存在为前提；不动产上设立了抵押权的，承租人还应举证证明其租赁关系发生于抵押权设立之前，并已实际占有使用租赁物，异议人未提供充分证据予以证明的，法院不予支持。本案中，异议人众诚公司虽提交了《租房合同》、租金收据、水电费发票等证据，但《租房合同》的落款时间为2016年11月30日，2张租金收据的出具时间分别为2016年11月30日与2017年3月22日。被执行人苏达机械厂于2016年5月30日将被执行的不动产抵押给申请执行人，并于当日办理了抵押登记。因此，即使众诚公司与被执行人苏达机械厂的租赁关系成立，该租赁关系亦在抵押之后，依据相关法律和司法解释的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。综上，本院（2019）苏0991执49号案件中按照生效法律文书拍卖抵押物的行为并无不当，异议人要求阻止向申请执行人移交占有被执行的不动产的请求于法无据，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回盐城众诚包装制品有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向盐城市中级人民法院申请复议。审 判 长  施 悦人民陪审员  蔡正东人民陪审员  蔡亚存二〇一九年三月十九日法官 助理  蔡楠楠书 记 员  蒋翠珠