黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑02民初212号原告：郭杨，男，1975年3月6日出生，汉族，个体工商户，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：李凤芝，黑龙江东瀛律师事务所律师。被告：盛翠华，女，1957年6月19日出生，汉族，无职业，住黑龙江省东宁县。委托诉讼代理人：王霞，女，1961年11月6日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：杨立广，黑龙江天扩律师事务所律师。被告：齐齐哈尔市九鼎房地产置业有限公司，住所地齐齐哈尔市富拉尔基区新华路福新小区。法定代表人：吕妍蓓，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕光，该公司职工。被告：徐维红，女，1970年7月11日出生，汉族，住齐齐哈尔市富拉尔基区。原告郭杨与被告盛翠华、齐齐哈尔市九鼎房地产置业有限公司（以下简称九鼎公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭杨委托诉讼代理人李凤芝，被告盛翠华委托诉讼代理人杨立广、王霞，九鼎公司委托诉讼代理人吕光到庭参加诉讼。徐维红经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。郭杨向本院提出诉讼请求：判令驳回盛翠华对位于富拉尔基区红岸办事处晨光嘉苑3栋3单元101室房产所有权的请求，继续对该房产进行执行；2.本案诉讼费由被告盛翠华承担。事实和理由：原告郭杨诉被告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司、徐维红民间借贷合同纠纷案，齐齐哈尔市中级人民法院于2017年5月9日作出（2017）黑02民初34号民事判决书。判决：一、九鼎公司于判决生效后十日内偿还原告郭杨借款本金1,384,893.00元，利息3,734,778.00元；二、被告九鼎公司以34个车库，经评估作价或经拍卖、变卖所得价款优先偿还上述本息；三、被告九鼎公司以与原告郭杨签订预购的42处商品房经评估作价或经拍卖、变卖所得价款优先偿还上述本息，但不得对抗第三人；四、被告徐维红对上述借款本息承担连带清偿责任。判决生效后，九鼎公司、徐维红均未履行判决确定的给付义务。郭杨于2017年8月23日立案执行。在执行程序中，经郭杨申请查封，中级法院于2018年1月9日作出（2017）黑02执265-1号执行裁定书，查封了九鼎公司开发的位于齐齐哈尔市××区××办事处××小区××商品房及部分车库。盛翠华以案外人身份提出书面执行异议，主张查封的房产中3栋3单元101室系其购买，已付清全部房款140万元并已实际入住，请求解除对该房产的查封。对此异议申请，齐齐哈尔市中级人民法院于2018年8月9日作出（2018）黑02执异58号执行裁定书，裁定中止对坐落于晨光嘉苑3栋3单元101室房产的执行。郭杨对该执行裁定不服，提起诉讼。理由如下：第一、齐齐哈尔市中级人民法院的民事判决，基于郭杨对42户房产具有预购登记在郭杨名下，具有担保性质，判决郭杨具有优先受偿权。第二、九鼎公司、徐维红对本案争议的房产无权销售。明知已担保并登记在郭杨名下仍出卖系欺诈行为，该买卖行为无效。第三、被告盛翠华主张购买了争议的房产且已全额付款140万元，原告对该主张提出异议。在执行异议案审理中，盛翠华未提供购房合同，付款体现为王霞转给徐维红个人交行卡两笔130万元，不能证明该款为盛翠华所付。九鼎公司不讲诚信，其出具的收据是否真实收到购房款不清，双方存在串通嫌疑。第四、盛翠华对其主张负有举证义务，请求法院在民事审判中审查当事人交款的来源、方式、出处、去处等证据，从而确认全额付款的真实性。综上，原告人对争议房产具有预购登记担保的优先受偿权，被告盛翠华主张购买房产且全额付款的证据不足，应判决驳回盛翠华的请求。盛翠华辩称，盛翠华与九鼎公司关于本案诉争房产的买卖合同依法成立并有效，具有排除强制执行的权益。答辩人是2014年12月9日从九鼎公司购买本案诉争的房产，并于2014年12月18日交付全款1,400,000.00元购买本案诉争房产及二个车库，购买后，答辩人对该房产进行装修并缴纳了入户的相关费用，于2015年12月实际入住使用至今。而原告关于诉争房产判决时间是2017年5月9日，也就是说房屋买卖行为在先，判决在后。判决也确定了原告虽然有优先受偿权，但不得对抗第三人。答辩人购买本案诉争房产虽然没有签订书面商品房买卖合同，但答辩人实际交付了全部购房款及入户所有相关费用，九鼎公司交付了房屋，双方形成了事实上的房屋买卖合同关系，具有法律效力，应受到法律的保护。答辩人购买本案房产系善意取得，依据相关法律规定，本案诉争房产应属答辩人所有，齐齐哈尔市中级人民法院（2017）黑02执265-1号执行裁定书是正确的。请求法院驳回原告的诉讼请求。九鼎公司的答辩意见是支持盛翠华的答辩意见。郭杨为支持自己的诉讼主张，庭审中出示如下证据：（2017）黑02民初34号民事判决书、房屋预告登记证、商品登记备案介绍信、案涉房屋收款收据及商品房买卖合同。盛翠华为支持自己的诉讼主张，庭审中出示如下证据：购买案涉房屋交款的银行流水、对案涉房产进行装修支付的票据及入住后缴费的票据等。针对各方提供的证据及质证意见，本院认定事实如下：盛翠华于2014年12月18日交齐全款1,400,000.00元购买了本案诉争房产及二个车库。购买后，盛翠华缴纳了入户的相关费用并对该房产进行了装修，于2015年12月实际入住使用至今。原告郭杨诉被告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司、徐维红民间借贷合同纠纷案，齐齐哈尔市中级人民法院于2017年5月9日作出（2017）黑02民初34号民事判决书。判决：一、九鼎公司于判决生效后十日内偿还原告郭杨借款本金1,384,893.00元，利息3,734,778.00元；二、被告九鼎公司以34个车库，经评估作价或经拍卖、变卖所得价款优先偿还上述本息；三、被告九鼎公司以与原告郭杨签订预购的42处商品房经评估作价或经拍卖、变卖所得价款优先偿还上述本息，但不得对抗第三人；四、被告徐维红对上述借款本息承担连带清偿责任。判决生效后，九鼎公司、徐维红均未履行判决确定的给付义务。郭杨于2017年8月23日立案执行。在执行过程中，经郭杨申请查封，中级法院于2018年1月9日作出（2017）黑02执265-1号执行裁定书，查封了九鼎公司开发的位于齐齐哈尔市××区××办事处××小区××商品房及部分车库。盛翠华以案外人身份提出书面执行异议，主张查封的房产中3栋3单元101室系其购买，已付清全部房款1,400,000.00元并已实际入住，请求解除对该房产的查封。对此异议申请，齐齐哈尔市中级人民法院于2018年8月9日作出（2018）黑02执异58号执行裁定书，裁定中止对坐落于晨光嘉苑3栋3单元101室房产的执行。郭杨对该执行裁定不服，提起诉讼。本院认为,盛翠华购买九鼎公司案涉房屋的事实清楚，该购买行为是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但已经形成了事实上的买卖合同关系，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务。本案中，虽然法院在查封案涉房屋时该房屋登记在九鼎公司名下，但是经过本院审理，盛翠华提供了全额交房款的单据、证明其在法院查封之前就已经购买了案涉房屋；还提供了缴纳该户房产的取暖费、物业费、装修保证金、水电费、装修费等票据，证明其已支付了全部购房款并已实际占有使用该房屋。对此可认定盛翠华对该房产享有排除强制执行的权益。综上，郭杨的诉讼主张无事实和法律依据。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：驳回原告郭杨的诉讼请求。案件受理费17,400.00元，由原告郭杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 刘 颖审判员 赵广平审判员 李宏艳二〇一九年三月二十九日书记员 张羽涵