广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初26448号原告：李镇宏，男，汉族，1953年6月13日出生,住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：胡先，广东尚情律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新杰，广东满祥律师事务所律师。被告：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄罗南管理区，统一社会信用代码91440604723842500C。法定代表人：罗炎成。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所实习律师。被告：佛山市金润华地产发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇南庄大道中******，统一社会信用代码91440600345293101G。法定代表人：孔俊彬。委托诉讼代理人：周卿，广东广和（广州）律师事务律师。委托诉讼代理人：张海霞，广东广和（广州）律师事务实习律师。第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所，住所地佛山市禅城区南庄大道中罗南集团内办公室社会信用代码91440600675181620B。法定代表人：赵道印。委托诉讼代理人：戴文，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海文，广东源浩律师事务所员工。原告李镇宏诉被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（以下简称罗南集团）、佛山市金润华地产发展有限公司（以下简称金润华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。因佛山市海盛东方商业投资有限公司（下简称海盛东方）与本案相关，经本院询问，原告明确表示不主张海盛东方作为被告承担责任，故本院依职权追加海盛东方作为第三人参加诉讼，并于2018年11月16日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人胡先、王新杰，被告罗南集团的委托代理人李绍均、廖斯晗，被告金润华公司委托代理人周卿以及第三人的委托代理人戴文、陈海文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告李镇宏与被告罗南集团、金润华公司之间形成租赁关系，原告享有佛山市禅城区南庄镇南庄大道北侧海盛东方购物中心四层A28号物业的租赁权；2、被告金润华公司将符合交付标准的上述物业交付给原告使用，使用期限自实际交付之日起计算20年；3、被告罗南集团自2013年10月8日开始以355333元为本金按每日万分之八的标准向原告支付逾期交付违约金至2015年8月3日止，共计189037元；4、被告金润华公司自2015年8月4日开始以355333元为本金按每日万分之八的标准向原告支付逾期交付违约金至被告金润华公司实际交付上述第一、二项请求所指物业之日止，暂计至2018年9月24日为316957元；5、二被告承担本案诉讼费。事实和理由：海盛东方租赁被告罗南集团位于佛山市禅城区南庄镇××大道以北、××环路东西面的土地约619.3亩进行商业开发。海盛东方陆续在该地块上开发建设了“海盛东方购物中心”、“海盛东方城酒店”等建筑物并对外出让物业使用权。2010年7月28日原告与海盛东方签订《物业使用权出让合同》，受让海盛东方开发的“海盛东方购物中心”四层A28号建筑面积为54.62平方米的物业。该合同约定：出让期限“从本合同签订之日起算，截止日期统一为2029年7月7日。甲方（海盛东方）在前款约定的出让期限届满之日起，赠送60个月该物业的使用权给乙方（原告）”；物业总出让金355333元，出让金分期支付；甲方在2013年10月1日起7天内将物业交付给乙方，交付标准由合同附件列明；甲方未按照本合同约定期限向乙方交付物业，应按照已收出让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金，逾期超过90天的，按每日万分之八的标准向乙方支付违约金；合同还约定了委托经营等事项。原告依约交清了出让金355333元，并将该物业前三年的使用权和经营权委托给甲方经营管理。2012年12月19日，海盛东方因商业原因向被告罗南集团提出终止《土地使用权租赁合同》申请书。海盛东方自2013年1月开始未再正常经营。2015年8月3日，被告罗南集团与被告金润华公司签订了佛山市禅城区原海盛东方项目《整体收购合同》及《集体建设用地使用权出让合同》，被告罗南集团将包含涉案土地及涉案物业在内的地上建筑物整体出让给被告金润华公司。涉案物业已取得《建设工程规划许可证》。原告认为，原告与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》的性质是租赁合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。根据法院发生法律效力的（2017）粤0604民初10061号民事判决书认定，涉案物业的所有权因海盛东方终止履行合同而归被告罗南集团享有，所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。被告罗南集团负有按租赁合同约定的期限向原告交付物业的义务；被告金润华公司自2015年8月3日整体收购涉案物业发生所有权再次变动的次日起具有向原告交付物业的义务。二被告未履行前述义务应向原告承担违约责任。为此，根据《中华人民共和国合同法》第107条、第114条之规定，特提起诉讼。被告罗南集团辩称：一、本案案由为合同纠纷，原告应以合同的相对方海盛东方作为第一被告提起本案诉讼，而不能仅以合同外第三方提起本案诉讼。法院应向原告释明并由原告申请追加海盛东方为本案被告，否则对原告的起诉依法应予以驳回。在佛山中院出具的（2018）粤06民终9047号《民事裁定书》中也明确认定海盛东方是案涉合同的签订主体，是案涉债务的主债务人，而罗南集团并非主债务人，与案涉债务亦无直接利害关系，海盛东方已进入破产清算阶段，原告应按照破产程序主张债权。由此可见，原告漏列海盛东方为被告的行为明显为逃避将本案所涉的债权债务纳入佛山中院就海盛东方的破产案件中处理，直接损害本案其他被告的合法权益。法院应就此向原告进行释明，并由原告申请追加海盛东方为本案被告参加诉讼，否则应对原告的起诉依法予以驳回。二、原告与被告罗南集团之间不存在租赁关系，罗南集团并不是案涉合同的缔约方，原告无权要求罗南集团承担违约责任。三、案涉租赁物（在建工程）的所有权由始至终都属于被告罗南集团，从未发生转移，本案不存在对《合同法》第229条“买卖不破租赁”原则的适用情形。2008年8月3日，罗南集团作为本案所涉土地的所有权人，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》的相关规定，与第三人海盛东方及佛山市禅城区南庄镇罗格永光村民小组（以下简称罗格小组）签订了《土地使用权租赁合同》，约定罗南集团与罗格小组将案涉土地使用权出租给海盛东方，合同签订后，罗南集团向海盛东方交付案涉土地，海盛东方开始进行地上建筑物的建设。2012年12月25日，第三人海盛东方向罗南村单方提出《终止租赁合同的申请》，根据《土地使用权租赁合同》的约定：“如因乙方（海盛东方）原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属于甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，并将土地交还甲方（罗南集团），租赁保证金归甲方（罗南集团）所有。”由于海盛东方拖欠租金并单方终止合同构成违约，罗南集团根据合同约定收回了案涉租赁土地及地上建筑物。由此可知，罗南集团与海盛东方之间是土地租赁关系，本案中的案涉土地所有权及地上建筑物所有权均为罗南集团，在土地租赁合同有效期内，海盛东方拥有对其所建地上物的占有、使用、收益权利，但不享有所有权。由于海盛东方单方终止合同的履行，根据合同约定罗南集团有权收回租赁土地及地上建筑物。本案中，罗南集团作为案涉土地的所有权人，地上，地上建筑物的所有权亦属于罗南集团物权从未发生变动，根本不存在出租人将该租赁物所有权出卖给第三人的情况，因此，本案根本不存在对《合同法》第229条“买卖不破租赁”原则的适用情形。四、海盛东方与罗南集团之间是基于金钱给付的债权债务关系，原告只能基于《物业使用权出让合同》向合同相对方主张权利。综上，原告的诉讼请求没有任何法律与事实依据，恳请法院根据事实情况，结合法律的相关规定，公正处理本案，对原告的诉讼请求依法予以驳回。被告金润华公司辩称：1、罗南集团与原告之间不存在租赁关系，金润华公司与原告之间也不存在租赁关系，罗南集团与金润华公司并不是本案适格的被告，原告无权要求罗南集团和金润华公司履行原告与海盛东方的物业使用权出让合同，更无权要求罗南集团和金润华公司承担任何法律责任。2、案涉建筑物（在建工程）的所有权由始至终都属于罗南集团，从未发生转移，本案不存在所谓“买卖不破租赁”的适用情形。3、原告只能基于《物业使用权出让合同》向合同相对方海盛东方主张权利。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人海盛东方发表意见如下：1、债务人海盛东方是海盛东方购物中心《物业使用权出让合同》的合同相对方，本案原告提交的《物业使用权出让合同》的真实性，请法院予以审查认定。2、债务人海盛东方已进入破产程序，佛山市中院于2017年12月26日作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请；于2017年12月26日作出（2017）粤06破申53-5号指定管理人决定书，指定广东源浩律师事务所为海盛东方管理人；于2018年5月23日作出（2018）粤06破1-1号公告，公告受理破产申请并通知债权人前往管理人处申报债权。3、海盛东方的债权人应依照《中华人民共和国企业破产法》第六章的规定，向管理人申报债权。4、请受案法院依法通知、提醒海盛东方的债权人依照《中华人民共和国企业破产法》第六章的规定，向管理人申报债权，由管理人依法审查并编制债权表。债权人对管理人编制的债权表记载的债权有异议的，可依据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条的规定，向受理破产申请的人民法院即佛山中院提起诉讼。综上，本案应依据《中华人民共和国企业破产法》进行审理。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、两被告企业信息查询结果。证明原、被告诉讼主体资格。2、《物业使用权出让合同》及附件。证明物业基本情况、出让年限、出让金、交付期限及标准及违约责任；出让年限即为租赁年限。3、收据。证明原告已依约付清全部出让金，性质即为租金。4、《土地使用权租赁合同》。证明海盛东方租赁被告罗南集团的土地进行商业开发建设。5、《建设工程规划许可证》2份。证明涉案物业已取得建设工程规划许可证。6、终止《土地使用权租赁合同》申请书。证明海盛东方于2012年12月19日向被告罗南集团提出终止履行的申请。7、整体收购合同及《集体建设用地使用权出让合同》。证明被告金润华公司于2015年8月3日受让涉案物业在内的海盛东方项目土地及地上建筑物。故，被告金润华公司的违约金起算点为2015年8月4日。8、承诺书。证明被告罗南集团于2017年10月11日出具承诺书，确认包括原告在内的海盛东方业主的债权债务由其具体负责在8个月内处理完毕。现已超过。9、原海盛东方购物中心资产盘活方案。证明被告金润华于2016年6月16日向包括原告在内的业主出具盘活方案时承诺：将原业主的铺位使用权延长至2055年8月24日。即被告金润华同意交付物业给原告使用。10、民事判决书及生效证明。证明（2017）粤0604民初10061号民事判决认定：涉案合同性质是租赁合同；包括原告在内的涉案地上建筑物的所有权归被告罗南集团所有；原租赁合同仍然有效，在承租人与租赁物的新所有人之间形成租赁关系，保护承租人的租赁权。11、现场照片。证明涉案物业主体工程主体结构已完工，具备交付的基础条件。拍摄于2018年10月23日，拍摄于海盛购物中心西区。12、存折。证明原告与海盛东方已开始履行合同。诉讼中，被告罗南集团举证如下：1、海盛东方地块土地租金表。证明佛山市禅城区南庄镇罗南村委会（以下简称罗南村委会）向海盛东方交付租赁土地，但被告罗南集团至今仅收到海盛东方支付的土地租金共计5369095.11元，直至2017年12月26日，海盛东方尚欠罗南村土地租金合共118953051.83元未支付。2、佛府集用（2009）第0600110100407《土地使用权证书》、佛府集用（2009）第0600110600881《土地使用权证书》、佛禅集用（2015）第000856号《土地使用权证书》。证明在海盛东方租赁案涉土地时，至金润华公司通过合法程序取得案涉土地使用权期间，该地块均为罗南村及罗格永光村农民集体所有，所有权人至今并未发生变更。3、（2018）粤06民终9047号民事裁定书。证明佛山市中级人民法院的终审裁定认定海盛东方是案涉合同的签订主体，是案涉债务的主债务人，而罗南集团、罗南村并非主债务人，与案涉债务亦无直接利害关系，海盛东方已进入破产清算阶段，原告应按照破产程序主张债权。诉讼中，被告金润华公司及第三人海盛东方均未向本院提交证据。经质证，本院认证：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查后予以确认；证据2、3、8、10、11、12有原件核对，本院对该几组证据的真实性予以确认；证据4-7虽无原件核对，但被告罗南集团及第三人海盛东方作为相关方，对上述材料的真实性均不持异议，本院经审查后对该几组证据的真实性予以确认；证据9虽无原件核对，但金润华公司对出具盘活方案的事实予以确认，本院经审查后对该组证据的真实性予以确认。被告罗南集团提交的证据1为其单方制作，未经生效判决确认，本院不予采信；本院经审查后对证据2的真实性予以确认；证据3有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：座落于佛山市禅城区南庄镇南庄大道以北、佛山一环以西的土地所有权人为罗南村民委员会农民集体，土地使用权人为罗南集团，土地用途为商业金融用地、道路用地、绿化用地，使用权类型为批准拨用企业用地。海盛东方（承租方、乙方）与罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于南庄镇××大道以北、××环路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2010年7月28日，海盛东方（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是海盛东方购物中心项目的投资商，享有该项目全部物业的所有权；甲方将购物中心四层A28号物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2029年7月7日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金355333元，并从签约后次月开始将物业前三年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率按月向乙方支付前三年投资回报；2013年10月1日起该物业的使用权由乙方自行收回，乙方不要求甲方回购商铺的，甲方在2013年10月1日起7天内将物业交付给乙方；甲方应按规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部已收款项。甲方未按照本合同约定期限向乙方支付该物业，应按照已收出让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项，甲方应从收取乙方全额出让金之日起按照本合同约定出让金每日万分之八的标准向乙方支付违约金至实际退还款项之日止。乙方选择继续履行合同的，甲方应按照逾期应付款项每日万分之八的标准像乙方支付违约金。上述合同签订后，原告已全额支付了使用权出让金，海盛东方亦向原告支付了部分投资回报。2012年5月8日，佛山市国土资源和城乡规划局就海盛东方城摩尔购物中心（一期商业、地下、地下室、电房工程核发《建设工程规划许可证》。2012年12月19日，海盛东方向罗南集团、罗南村委会递交《终止申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因海盛东方在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为海盛东方主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由海盛东方全部承担。2015年8月，罗南集团、罗格小组与金润华公司签订《集体建设用地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》，将涉案土地及包括尚未竣工验收的涉案商铺在内的地上建筑物整体出让给金润华公司。合同约定金润华公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南集团支付地上现有建筑物补偿款215429230元。据佛山市禅城区人民政府于2015年12月11日颁发的佛禅集用（2015）第000856号《集体土地使用证》记载，座落于佛山市禅城区南庄镇南庄大道中、佛山一环西侧的土地使用权人已变更为金润华公司。2017年10月17日，罗南村委会、罗南集团出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原海盛东方项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方管理人。原告与两被告一致确认：涉案物业已取得建设工程规划许可证，但尚未竣工验收。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于原告主张的“买卖不破租赁”。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”从上述法律规定可见，“买卖不破租赁”适用的前提是租赁物在租赁期间发生所有权变动。本案中，第三人海盛东方与罗南村委会就涉案土地签订了《土地使用权租赁合同》，合同约定租赁期届满后或因第三人违约导致合同解除的，第三人在租赁土地上所建的商铺、仓库等建筑物归罗南村委会所有。故，第三人海盛东方享有的仅仅是土地租赁期限内对涉案土地及地上建筑物占有、使用、收益的权利，并非享有所有权。因此，涉案租赁物的所有权不存在从海盛东方变动至罗南村委会、罗南集团或金润华公司名下的情形，原告基于“买卖不破租赁”要求罗南村集团及金润华公司承担原租赁合同中第三人海盛东方的相关义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告的各项诉请，如前所述，原告主张的买卖不破租赁并不成立，而交付物业、支付逾期交铺违约金均属出租方即第三人海盛东方的合同义务，因被告罗南集团、金润华公司并非《物业使用权出让合同》的相对人，原告诉请确认其与两被告形成租赁关系、两被告向其交付铺位及支付逾期交铺违约金，有违合同相对性原则，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告李镇宏的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取4430元，由原告李镇宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年三月十九日书记员 廖凯锐书记员 余柔敏