广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民3143号原告：叶翠翠，女，1984年10月28日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：侯靖宇，广东载信律师事务所律师。被告：梁俊英，女，1979年4月25日出生，汉族，住江西省吉安市安福县，被告：刘全生，男，1974年10月20日出生，汉族，住江西省吉安市安福县，上列两被告共同委托诉讼代理人：罗春生，广东诺均律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：陆佩珊，广东诺均律师事务所律师。原告叶翠翠与被告梁俊英、刘全生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶翠翠委托诉讼代理人侯靖宇，被告梁俊英、刘全生委托诉讼代理人罗春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶翠翠向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告梁俊英签订的二手房买卖合同及居间服务合同和补充协议；2.被告梁俊英、刘全生退还原告已支付的定金230000元；3.被告梁俊英、刘全生按合同价的20%向原告支付违约金152000元；4.被告梁俊英、刘全生向原告赔偿上述第3项诉求未能弥补的预期可得利益损失部分235136元（损失以房屋目前的市场价值1147136元计算形成的房屋交易差价）；5.被告梁俊英、刘全生向原告赔偿已支付的居间佣金9000元；以上合计626136元。事实与理由：1.2017年1月间，被告梁俊英、刘全生与原告通过中介达成房屋买卖的合意。2017年1月8日，原告与被告梁俊英、刘全生到中介处签约，由被告梁俊英和原告在二手房买卖合同及居间服务合同上签名。合同签订之后，被告刘全生多次向中介提出希望增加定金，后原告和被告梁俊英于2017年6月19日签订补充协议。交易对象为广东省中山市西区××花园××房物业，建筑面积89.62平方米，未办理不动产权证，登记备案合同编号为HTN2014067114，现状为毛坯。2.原告分别于2017年1月8日、1月10日、6月19日向被告梁俊英支付定金2000元、128000元和100000元，并于1月10日向中介公司支付中介费9000元。合同履行期间，被告刘全生多次向中介公司表示希望加价，或者解除合同。2018年1月16日，被告刘全生再次约谈中介公司，明确向中介公司表示两被告均不愿继续履约。被告梁俊英、刘全生辩称，1.案涉房屋尚未取得权属证书，且被告梁俊英向原告转让房屋的行为未经房屋抵押权人同意，违反了法律的强制性规定，案涉二手房买卖合同及居间服务合同、补充协议属无效合同。2.即便合同有效，该合同经原、被告协商一致于2018年1月16日解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.梁俊英是座落中山市**××花园××房的商品房买受人，合同编号为HTN2014067114，该商品房建筑面积89.62平方米，尚未办理产权登记。2017年1月8日，叶翠翠作为买方与作为卖方的梁俊英，作为居间方的中山市胜意房地产代理有限公司签订二手房买卖合同及居间服务合同，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市西区××花园××房；该房地产转让总价760000元；该房地产交易定金13万元为第一部分购房款，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金2000元，在本合同生效后2日内再向卖方支付定金128000元；第二部分购房款630000元，买方意向贷款560000元，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通告后3个工作日补足；买方负担案涉交易买方所需负担的税费，卖方负担案涉交易卖方所需负担的税费；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；鉴于居间方已促成买卖双方之间签订本合同，买方向居间方支付居间服务费22800元；如买卖双方任意一方导致违约，则由违约方即时支付成交价双倍的佣金于居间方；如已支付费用方为守约方、守约方可直接向违约方追偿该笔费用。同年6月19日，叶翠翠与梁俊英签订补充协议，约定追加定金10万元，总定金为230000元。叶翠翠已向梁俊英支付购房定金230000元，向中山市胜意房地产代理有限公司支付居间服务费9000元。2.2018年1月16日，梁俊英向叶翠翠明确表示不履行合同。诉讼中，叶翠翠认为案涉房屋的市场单价超过12000元/平方米，梁俊英认为与购买时的单价相差不远。就该争议，叶翠翠申请估价，中山市中土房地产土地估价咨询有限公司经本院委托2018年11月27日做出房地产评估报告，确定估价结果为：房地产价值1075440元；房地产单价12000元/平方米。叶翠翠为此支出评估费5190元。3.刘全生与梁俊英共同确认：双方是夫妻关系；案涉房屋于夫妻共同财产；刘全生清楚并同意案涉房屋出售给叶翠翠。4.诉讼期间，依叶翠翠的申请，本院依法查封了梁俊英、刘全生的部分财产。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案二手房买卖合同及居间服务合同由买方叶翠翠，居间方胜意公司，卖方梁俊英、刘全生共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案二手房买卖合同及居间服务合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分系叶翠翠与梁俊英、刘全生的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。梁俊英在合同履行期间明确表示不履行合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。梁俊英作为违约方并无单方解除合同的权利，故梁俊英有关案涉合同于其明确表示不履行合同之日解除的主张，与法相悖，本院不予采信。据此，叶翠翠请求解除合同，梁俊英返还已付款230000元，按照转让总价款20%的标准向其支付违约金152000元，并赔偿居间服务费损失9000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于叶翠翠主张的房屋差价的可得利益损失。案涉房屋的成交价相较于梁俊英明确表示解除合同时的估价差价315440元（1075440元-760000元）。该差价为案涉合同正常履行后叶翠翠可以获得的利益，但叶翠翠实际只履行了230000元的付款义务，若想取得可得差价利益还应继续支付剩余购房款530000元，并需负担交易所产生的买方税费、居间服务费，故相关的利息、税费、居间服务费应当在可得利益中予以扣减。此外，前述已支持的违约金具有弥补损失的功能，亦应当在可得利益损失中予以扣减。基于以上因素，并综合考虑叶翠翠的过错程度，及梁俊英订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失等情况，本院酌定差价的可得利益损失为50000元。此外，需要说明是的，案涉司法评估是双方对案涉房屋的估价意见不一致所致，评估结果与叶翠翠的意见基本吻合，与梁俊英的意见相差甚远，故评估费应由梁俊英负担。刘全生与梁俊英是夫妻关系，案涉房屋属夫妻共同财产，且刘全生清楚并同意案涉房屋的交易，故前述债务属夫妻共同债务，刘全生应承担连带清偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十七、第九十八条、第一百零七条、对一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告叶翠翠与被告梁俊英于2017年1月8日签订的二手房买卖合同及居间服务合同中房屋买卖合同部分；二、被告梁俊英、刘全生于本判决生效之日起七日内向原告叶翠翠返还已付款230000元；三、被告梁俊英、刘全生于本判决生效之日起七日内向原告叶翠翠支付违约金152000元；四、被告梁俊英、刘全生于本判决生效之日起七日内向原告叶翠翠赔偿佣金损失9000元；五、被告梁俊英、刘全生于本判决生效之日起七日内向原告叶翠翠赔偿可得利益损失50000元；六、驳回原告叶翠翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10062元，诉讼保全费3651元，合计13713元（原告已预付），由原告叶翠翠负担9658元，被告梁俊英、刘全生负担4055元（被告梁俊英、刘全生于本判决生效之日起七日内迳付原告叶翠翠）；评估费5190元（该款原告已预付），由被告梁俊英、刘全生负担（被告梁俊英、刘全生于本判决生效之日起七日内迳付原告叶翠翠）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  彭 红人民陪审员  李 舒二〇一九年三月二十八日书 记 员  张梦如杨慧娴