西安市未央区人民法院民事判决书 （2018）陕0112民初13878号  原告：王静，女，1996年6月21日出生，汉族，住陕西省大荔县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王新灵，陕西唯成律师事务所律师。被告：郭亚东，男，1983年12月15日出生，汉族，住甘肃省天水市麦积区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：宋军胜，甘肃康台律师事务所律师。第三人：西安链家宝业房地产经纪有限公司。住所地：西安市高新区与XX路XX幢XX单元XX层。法定代表人：徐万刚，执行董事。委托诉讼代理人：彭美，女，该公司法务，住该公司。委托诉讼代理人：雷小娟，女，该公司客服，住该公司。第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。营业场所：陕西省西安市碑林区。统一社会信用代码91610000920523699K。负责人：杨新丰，行长。委托诉讼代理人：钱亚洲，男，中国建设银行西安新城支行员工，住该公司。原告王静与被告郭亚东、第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王静的委托诉讼代理人王新灵，被告郭亚东的委托诉讼代理人宋军胜，第三人链家公司的委托诉讼代理人彭美、雷小娟，第三人建行陕西分行的委托诉讼代理人钱亚洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王静诉称，2017年12月27日，经第三人链家公司提供居某某服务，其与被告签订了《西安市存量房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于西安市XX区XX公馆XX号楼XX单元XX室出卖于其，成交价为44.5万元。合同签订当日，其依约支付被告定金2万元。2018年2月7日，双方办理了合同备案。2018年4月19日，被告向其出具《声明》，并向其交付涉案房屋。同年5月4日，双方办理了资金监管账户。收房后，其交纳了该房屋2015年至2018年的暖气费、物业费等，并对该房屋进行了装修。后被告拒不继续履行合同，其只得按照合同约定将第一笔购房款115000元连同被告应汇入但未汇入的定金2万元汇入资金监管账户。后因被告拒不办理涉案房屋的解押手续致其申请银行贷款的手续无法办理。经其与居某某方多次沟通无果，故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间签订的《存量房屋买卖合同》有效；2、准予原告行使涤除权，代被告郭亚东向第三人建行陕西分行偿还西安市房权证经济技术开发区字第1100118013-1-7-11406号房屋抵押贷款及利息，第三人建行陕西分行协助办理解除抵押手续（标的44.5万元）；3、从被告房价款中扣除原告代为清偿第三人的贷款本息和2万元定金、物业费6831元；4、被告协助原告办理西安市房权证经济技术开发区字第1100118013-1-7-11406号房屋所有权变更至原告名下；5、被告支付原告违约金5万元；6、被告承担本案诉讼费用。被告郭亚东辩称，涉案房屋虽登记在其名下，但其并非该房屋的实际所有权人，实际所有权人为案外人丁会强，丁会强系以其名义购买的涉案房屋，故其主体不适格，其与原告签订的房屋买卖合同应为无效合同。原告未向其支付任何款项。涉案房屋由丁会强实际控制。综上，原告主张均应予以驳回。第三人链家公司辩称，涉案合同系原、被告双方自愿签订，且其已向原、被告双方提供真实的房源信息，告知相关的权利义务及风险等，其已促成合同的签订，完成了居某某义务。合同签订后，经其多次催促，被告郭亚东拒不继续履行合同。被告郭亚东构成违约，原告诉请其均无异议。第三人建行陕西分行辩称，因涉案房屋的抵押人系被告郭亚东，故其只认可被告郭亚东。如法院有判决原告有条件行使涤除权，且房管局认可，则其按照国家法律的要求执行。经审理查明，原告王静（乙方、买受人）与被告郭亚东（甲方、出卖人）于2017年12月27日经第三人链家公司居某某介绍签订《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：甲方所售房屋位于西安市XX区XX公馆XX号楼XX单元XX，建筑面积共48.66平方米，用途为商品房住宅；该房屋已设定抵押，抵押权人为中国建设银行，抵押登记日期为2012年11月13日，甲方应于2018年1月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年1月31日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担。甲方应保证该房屋无产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交价的20%赔偿守约方的损失。经双方协商，成交价为44.5万元。乙方于2017年12月27日将定金2万元以自行划转的方式支付甲方；于批贷后3个工作日将首付款11.5万元以建委监管支付的方式支付甲方；剩余31万元由乙方向银行申办抵押贷款；双方应于网签后3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续……。甲方收到全部购房款后3个工作日内将该房屋交付给乙方。该房屋的所有权证满两年。双方应于资金监管后3个工作日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。……。甲方保证房屋产权清晰，无任何纠纷。保证此房房本满两年，符合上市交易。资金监管时，业主收取的贰万元定金应打到房管局监管账户中。后原、被告及第三人签订《西安市存量房买卖合同》（经纪机构版），对涉案合同进行了备案登记，合同备案号为C18005153。合同签订后，原告如约支付被告定金2万元。被告郭亚东出具《收条》，载明：“收条，王静（XXXXXXXXXXXXXXXXXX）购买位于西安市XX区XX公馆XX号楼XX单元XX号房屋，于2017年12月27日签约买卖合同，签约当天支付给业主贰万定金，并且业主已经收到。特此证明。收款人：郭亚东。”2018年4月19日，被告出具《声明》，载明：“本人郭亚东（身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX）因个人原因，导致过户手续拖延时间过长，特此声明，允许购买本人名下位于西安市XX区XX公馆XX号楼XX单元XX室的购买方王静（身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX）在2018年4月19日以后进行装修，并于此日进行物业交接。”另查明，涉案房屋于2013年2月1日取得房屋所有权证书，载明该房屋的所有权证号为“西安市房权证经济技术开发区字第1100118013-1-7-11406～2号”；所有权人为“郭亚东”。庭审中，原告称，涉案合同系其与被告郭亚东自愿签订，涉案房屋的所有权证登记所有权人亦为被告，被告有权处分涉案房屋，故涉案合同应为合法有效。被告所称的涉案房屋的实际所有权人为案外人不能成立。被告郭亚东于2018年4月19日将涉案房屋钥匙交于其，双方于当日在涉案房屋物业处即西安永绿物业服务有限公司办理了交接手续。其收房后对涉案房屋进行了装修，并交纳了涉案房屋自2012年11月至2018年12月期间拖欠的物业费、暖气费、垃圾处理费等共计6831元，以上提交物业公司出具的《收款收据》为证。后因被告郭亚东不愿再出售涉案房屋，拒不配合办理解押，致使其无法办理贷款。其为继续履行合同，于2018年5月30日依约将首付款11.5万元和应由被告郭亚东存入的定金2万元共计13.5万元存入已成立的资金监管账户，以上提交资金监管账户北京银行进账单和业务回单为证。因被告郭亚东的行为构成违约，故其主张行使涤除权，代被告郭亚东偿还涉案房屋在第三人建行陕西分行的按揭贷款本息，第三人建行陕西分行协助其办理解除涉案房屋的抵押登记手续，并从其应支付给被告郭亚东的购房款中扣除其将代被告郭亚东偿还给第三人建行陕西分行的贷款本息、其代被告郭亚东存入资金监管账户的2万元定金和其代被告郭亚东垫付的涉案房屋的6831元物业费等，再由被告郭亚东协助其过户。另，因被告郭亚东违约，故根据合同约定被告郭亚东还应按总房款万分之五每日支付其自2018年1月31日至实际支付之日期间的违约金。被告郭亚东称，涉案房屋的实际所有权人系案外人丁会强。涉案房屋的装修钥匙亦系丁会强通过中介交付原告的，开门钥匙由丁会强持有。其他事项其不知情。其非实际所有权人，无处分权，故涉案合同应为无效。 第三人链家公司称，涉案合同已经资质审核、网签备案和银行面签，原告亦已在开通的资金监管账户存入首付款。整个过程均系被告郭亚东亲自办理，案外人丁会强仅系陪同。被告郭亚东于出具《声明》当日同意交房，由其工作人员带领原告在物业公司的配合下完成交接。现因被告郭亚东拒不配合解押致原告无法办理剩余购房款的贷款手续，合同无法继续履行。整个交易过程均系被告郭亚东与其联系，无人告知涉案房屋还有其他产权人的情况。以上事实，有《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、房屋权属证书、《声明》、《收条》、银行业务回单、《收款收据》及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵守履行。本案中，《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系原、被告自愿签订，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同当事人均应依据合同约定行使权力，履行义务。根据合同的约定，被告应于2018年1月31日办理涉案房屋的解押手续，但按揭款至今未偿还，抵押权亦未消除。被告未按照合同约定解除涉案房屋的抵押手续，构成违约，应承担相应的违约责任。现原告行使涤除权，主张代被告郭亚东一次性给付第三人建行陕西分行涉案房屋的剩余贷款本息以解除抵押，并要求被告郭亚东办理涉案房屋的产权过户手续，于法有据，本院予以支持。原告代为清偿给第三人建行陕西分行的按揭贷款本息直接在其应支付于被告郭亚东的购房价款中予以扣除。涉案房屋的抵押权消灭后，被告郭亚东应继续履行协助原告办理房屋权属转移登记手续和房屋交付的义务。根据原告提交的资金监管账户银行业务回单、物业公司出具的《收款收据》，本院对原告代被告存入资金监管账户中的2万元和物业费等6831元予以确认，上述费用亦应在原告支付给被告郭亚东购房款中予以扣除。被告郭亚东不予认可，但未提交相反证据予以反驳，故本院不予认可。关于原告主张的违约金一节，结合本案的实际情况，被告郭亚东的逾期履行合同义务的行为并未给原告在客观上造成损失，但被告确存在违约行为，故违约金本院酌情认可2万元。涉案房屋的所有权证书载明所有权人为被告郭亚东，被告郭亚东称其非涉案房屋的实际所有权人，且未提交证据予以证明，故本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告王静与被告郭亚东签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》有效；二、原告王静行使涤除权，代被告郭亚东向第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿还位于西安市XX区XX路XX段XX号XX公馆XX幢XX单元XX室的按揭贷款（具体数额以该银行核定为准），消灭上述房屋设定的抵押权之后五个工作日内，被告郭亚东应协助原告王静办理该房屋的权属转移登记手续；三、被告郭亚东于上述房屋权属转移登记至原告王静名下后五个工作日内，将该房屋交付于原告王静，原告王静同时将剩余购房款29万元（扣除原告王静代偿的银行贷款本息、违约金2万元和物业费6831元后）支付给被告郭亚东。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9018元（原告已预交），现由被告郭亚东负担，于本判决生效之日起十日内给付原告王静。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     （此页无正文）        审  判  长    唐楠楠审  判  员    李  想人民陪审员    王赁柱 二0 一九年三月二十五日 书  记  员    王宇航