重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0108民初17644号 原告（反诉被告）赵英，女，汉族，1976年7月27日生，住江苏省淮安市。 委托代理人庄浩，重庆泰源律师事务所律师（特别授权）。 被告（反诉原告）李彦兵，男，汉族，1981年11月20日生，住重庆市南岸区金子村101号，公民身份号码620123198111202118。 委托代理人王玉君，重庆高顾律师事务所律师（特别授权）。 第三人重庆灵露房地产经纪有限公司，住所地重庆市南岸区丁香路6号24幢1单元5-1号，统一社会信用代码91500108322413625U。 法定代表人高玲，经理。 委托代理人吕河州，男，汉族，1983年10月5日生，住重庆市奉节县，公司员工（特别授权）。 原告赵英与被告李彦兵，第三人重庆灵露房地产经纪有限公司（以下简称灵露公司）房屋买卖合同纠纷一案，被告李彦兵在法定期限内向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭对两诉合并进行了审理。原告赵英及其委托代理人庄浩和被告李彦兵及其委托代理人王玉君，第三人灵露公司的委托代理人吕河州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵英向本院提出如下诉讼请求：1、被告协助原告办理重庆市米兰路18号10栋6单元1-2号房屋的过户手续。2、被告支付他项损失费，以51万为基数从2018年7月28日起按每日千分之五计算至过户之日止。3、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原被告及第三人于2017年8月25日签订《房地产买卖协议书》，约定被告将其所有的位于重庆市米兰路18号10栋6单元1-2号房屋出售给原告，总价51万元。原告于签订合同当日向被告支付了定金2万元，后被告见房价上涨，拒不履行合同。 被告李彦兵辩称，1、因原告违约，不履行支付房款义务，经被告催告仍不履行，被告已经发函解除合同；2、不应支付他项损失，没有法律依据，且我方没有违约。 反诉原告李彦兵向本院提出如下诉讼请求：1、解除原被告双方签订的房地产买卖协议书。2、定金2万元不予退还。3、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告和反诉被告于2017年8月25日签订了《房地产买卖协议书》，约定反诉原告将其所有的位于重庆市米兰路18号10栋6单元1-2号房屋出售反诉被告，总价51万元，反诉被告应当在支付全部购房款后办理过户交房手续。签订合同当日，反诉被告支付了定金2万元，合同约定最后的交接期限为2017年12月1日前。后反诉原告按照合同约定提前还贷解除了抵押登记，清空户口并将全部材料交付中介公司配合反诉被告办理贷款，反诉被告由于个人信用问题和贷款政策等原因不能完成贷款和支付义务，也没有按照合同约定履行房款支付，致使过户手续无法完成。经反诉原告多次催促，反诉被告一直不履行。在反诉原告告知已经委托律师函告反诉被告不履行支付房款属于违约并解除合同准备起诉后，反诉被告既不同意解除合同，也不履行支付房款义务，为此发生纠纷。 反诉被告赵英辩称，我方没有收到催告，一直在积极履行合同，因政策和银行原因导致贷款不能，我们也提出全款支付房款，但是反诉原告要求解除合同，2017年12月1日并不是合同约定的过户时间。 第三人灵露公司述称，合同签订后不久，先到邮政银行面签，两个月后又到工商银行面签，当时说的哪个银行先审下来就在哪个银行贷款，到2018年5月两家银行都没有消息，也不知晓审批进展。2018年5月份又约了双方再签一家银行，但去的时候银行已经对三无人员限贷。2018年7月份时约双方协商，买方要求给一至两周时间筹全款，卖方因时间太长，就在7月底表示不卖了。 经审理查明：2017年8月25日，李彦兵（甲方）和赵英（乙方）及灵露公司（丙方）签订《房地产买卖协议书》，约定乙方购买甲方所有的位于重庆市米兰路18号10栋6单元1-2号房屋，建筑面积92.19平方米，成交价510000元。付款方式为：乙方合同签订当日交付2万元作为定金。在过户当日或之前支付185000元。向银行贷款300000元，以银行放贷时间为准。过户之后将上述房产移交乙方，经过乙方对上述房屋的验收，结清剩余房款5000元及该物业的水电气等费用，并于2017年12月1日前将户口迁出。 合同第九条第6款约定，乙方原有住房或第二次购房办理按揭贷款，因国家政策或银行原因不给乙方审批贷款，或审批贷款额度减少，乙方必须全额支付房款或补足贷款额度减少的房款。第7款规定，乙方属按揭贷款支付房款，乙方须保证个人信誉度良好，因乙方自身原因或政策变故致使银行不审批贷款，乙方须全额支付房款，或银行审批贷款额度减少，乙方必须补足减少额度的房款。 合同第十一条约定，甲乙双方从签订本协议之日起，自觉遵守本协议所约定事项，并按本协议约定履行双方的权利及义务，若一方未按本协议约定的内容履行，导致该交易失败，则视其违约。若甲方违约，则甲方除双倍退还定金外，须全额退还乙方已付房款，并按已付房款30%赔偿乙方的经济损失，另支付乙方每日0.5%的它项损失费（自本协议签订之日起，按本协议所列房屋的成交总额计算）。造成严重损失的，按实际情况进行赔偿。若乙方违约，则甲方定金不退还乙方外，并支付甲方每日0.5%的它项损失费（自本协议签订之日起，按本协议所列房屋的成交总额计算）。造成严重损失的，按实际情况进行赔偿。 2017年8月25日，李彦兵向赵英出具《定金收条》，收取赵英定金2万元。同日，李彦兵将涉案房屋房产证原件、买卖合同原件、贷款还清证明、契税发票、不动产发票等原件交第三人托管。 上述合同签订之后，李彦兵多次配合赵英办理银行贷款手续（李彦兵称配合了四次，赵英认可配合了三次），直至2018年7月，赵英的银行按揭审批仍未通过。之后，各方就全款支付问题进行了协商，短信主要内容如下： 李彦兵与赵英之间。2018年7月27日，李：赵老师，我们解除合同，我把押金退给你，把你花的钱补给你，如果我们协商不下来，我只有走法律程序了。赵：这个估计不行，因为我的钱基本到位。李：拖了半年多时间，你也知道造成了我的经济损失，你现在都还不给我准确的时间，本周内给我个准确的付款时间和过户时间，不然按买方违约处理。赵：我们现在房款基本到位下个星期付款过户。李：具体时间。赵：下周三。2018年7月31日，赵：李老师房款已到位，明天我们几点付款过户。之后赵彦兵未再回复。 李彦兵与第三人之间。2018年7月27日，李：以前给你说了7月底办不好，我们就解除合同。现在也快到了，你给买方说。吕：我给客户说了，今天早上我也打了电话，客户这边说给他一到二星期时间凑齐全款。李：之前说好了的7月底，不行解除合同。吕：多的时间都等了，多给几天时间不影响。李：拖的太久了，都给了好多次机会，一点都不积极，这是7月底最后的期限了。拖了半年多时间，你也知道造成了我的经济损失，本周内通知买方给我个准确的付款时间和过户时间，不然按买方违约处理。2018年7月27日，吕：客户说安排下周三过户，你看有时间没。李：我星期一准备委托律师先进行损害赔偿。 2018年7月29日，李彦兵向赵英（按起户籍地邮寄）及第三人发函，以赵英贷款未成，又不履行支付购房款的义务，超过合同约定的2017年12月1日交易过户期限为由，要求解除房地产买卖协议并要求赵英承担定金违约责任赔偿经济损失。 上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证。 本院认为，赵英、李彦兵和第三人灵露公司所签订的《房地产买卖协议书》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。 李彦兵要求解除房屋买卖协议，其理由有二：一是以赵英贷款未成，又不履行支付购房款的义务，超过合同约定的2017年12月1日交易过户期限。二是赵英未在其给予的宽限期内即2018年7月31日前履行付款义务。本院认为，其一、从合同约定看，2017年12月1日仅是要求李彦兵将户口迁出的时间，并未约定双方的交易须在此时间前完成。其二、根据李彦兵与赵英之间的短信记录，赵英在2018年7月31日明确告知李彦兵房款已凑齐，询问次日的过户时间，但李彦兵未予回复。综上，李彦兵要求解除合同的理由不能成立，其要求不退还定金的反诉请求，不能成立。 赵英作为买方，负有向李彦兵支付房款之义务，在该义务尚未完成，仅支付了2万元定金的情况下即要求李彦兵履行过户义务的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。根据合同约定，支付他项损失费的前提是一方违约导致交易失败，现赵英主张继续履行合同，故其再行要求李彦兵支付他项损失费的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、驳回原告赵英的诉讼请求。 二、驳回反诉原告李彦兵的反诉请求。 本诉案件受理费3560元，由原告赵英负担（已缴纳）。反诉案件受理费150元，由反诉原告李彦兵自行负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  龚泽勇 二〇一九年三月二十日 书记员  陈正春