陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终652号 上诉人（原审被告）：西安惠泽房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：韩文东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周静，女，1963年4月9日出生，汉族，该公司法务，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：陈猛，男，1991年4月12日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：李霖，女，1989年1月20日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张雪松，男，1989年1月19日出生，汉族，住西安市雁塔区，系李霖之夫。上诉人西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称惠泽公司）因与被上诉人李霖商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初9393号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，李霖、惠泽公司于2014年11月13日签订《商品房买卖合同》，该合同约定：李霖向惠泽公司购买位于中建国熙台小区的5号楼2单元2002室的房屋，房屋价款为1143295元，惠泽公司应于2016年5月8日前将房屋交付给李霖。惠泽公司应于房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2015年12月18日，惠泽公司收取李霖房屋产权登记费80元。2015年12月20日，惠泽公司向李霖出具购房发票。李霖分别于2016年3月8日、2016年3月10日缴纳房屋大修基金及契税。2016年3月13日，惠泽公司向李霖交付房屋。庭审中，李霖以惠泽公司截止2018年5月22日未能使李霖取得房屋所有权证为由，要求惠泽公司为李霖办理房屋所有权证，并支付逾期办理房屋所有权证的违约金。惠泽公司表示其已将李霖房屋于2017年8月21日办理权属登记，并于2017年10月27日完成涉案房屋的初始登记，已履行完毕其合同义务。现需李霖配合在提供办理涉案房屋产权转移登记材料后，由惠泽公司将材料报不动产登记机关备案，办理不动产权证书，因此前转移登记的延迟，并非惠泽公司原因所致。李霖提交西安市房屋权属登记表及西安市房屋所有权转移登记申请书证明其所述事实。另查，西安市房屋权属登记表载明，李霖产权证号为（2017）西安市不动产权第1376677号。李霖诉至一审法院称，李霖于2014年11月13日与惠泽公司签订《商品房买卖合同》（以下称《合同》），向惠泽公司购买了位于中建国熙台小区的5号楼2单元2002室的房屋。李霖在支付完所有房款后，于2015年12月20日取得正式购房发票，房产合同签订后，李霖依约履行了付款义务，2016年3月10日缴完住宅专项维修基金、房屋产权登记费，并于2016年3月13日收房，截止2018年5月22日李霖未能取得房屋所有权证。现为维护李霖合法权益，故诉至法院要求：1、惠泽公司在判决生效之日起30日内为李霖办理中建国熙台5-2-2002房屋所有权证；2、惠泽公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金99501.70元（自2017年3月14日计算至2018年5月22日，共计435天）。3、本案诉讼费用由惠泽公司承担。惠泽公司辩称，惠泽公司依据合同约定于2017年8月21日办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，西安市不动产信息档案管理中心于2017年10月27日出具《西安市XX户表》，该分户表显示：案涉中建国熙台一期项目共计801户，建筑面积158372.742平米，李霖购买的中建国熙台5-2-2002房屋的产权证号为（2017）西安市不动产权第1376677号。至此，惠泽公司完成了其作为出卖人的办理权属登记的义务。李霖主张的违约金过高不符合实际损失情况。惠泽公司已于2017年8月21日办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并于2017年10月27日完成涉案房屋的初始登记，李霖主张的将逾期办理房产权属证书的违约金计算至起诉之日无依据不符合其实际损失情况，按照同期银行贷款从2017年3月13日计算至2017年8月21日共计为22380元（已付房款资金额1143295元*（4.35%/365）*162天=22380.00元，说明：自2015年10月24日起，中国人民银行调整金融机构人民币贷款基准利率，其中一年以内贷款的年利率为4.35%）。惠泽公司在西安市不动产登记机构变更房屋所有权转移登记的申请材料后，已通知李霖变更办理涉案房屋所有权登记证书的相关材料，积极履行协助义务，为避免扩大李霖在诉讼期间的损失，惠泽公司愿意为其提供必要的帮助，在李霖提供办理涉案房屋产权转移登记材料后，由惠泽公司将材料报不动产登记机关备案，故不同意李霖的诉讼请求。一审法院认为，李霖、惠泽公司双方所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同双方当事人均应依约履行。合同约定，惠泽公司应于房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。惠泽公司于2016年3月13日向李霖交付房屋，惠泽公司应于2017年3月13日前将李霖办理不动产登记证书的资料报西安市不动产登记中心，但直至2017年8月21日惠泽公司才将李霖办理不动产登记证书的资料报西安市不动产登记中心，故惠泽公司应当以已付房款为基数，按照中国人民银行同期贷款的利率计算，向李霖支付自2017年3月14日至2018年5月22日期间的违约金59135元。至于李霖办理不动产登记证书须有惠泽公司配合，故惠泽公司应配合李霖其房屋的不动产登记证书。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安惠泽房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日配合原告李霖办理中建国熙台5-2-2002房屋不动产登记证书。二、被告西安惠泽房地产开发有限公司应于本判决生效后十日支付原告李霖违约金59135元。三、驳回原告李霖其余诉讼请求。本案案件受理费2288元，由惠泽公司承担。因李霖已预交，故惠泽公司应在本判决生效之日起十日内将其应承担的诉讼费直接支付给李霖。一审宣判后，惠泽公司不服，向本院提起上诉称，一、惠泽公司已依约完成办理房屋权属登记的义务，一审判决对该事实认定错误。1、惠泽公司与李霖签订的《商品房买卖合同》第十五条约定中惠泽公司办理房屋权属登记的义务在于办理案涉房屋首次登记，而非为李霖取得房产证。而惠泽公司已依约于2017年8月21日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2、2018年8月8日，惠泽公司将李霖办理转移登记所需的资料向西安市不动产登记服务中心提交，现案涉房屋已完成转移登记手续并办理至李霖名下。一审法院第一项仍判令惠泽公司配合李霖办理案涉房屋的不动产登记证书，已无履行的必要。二、一审判决第二项超出合同约定。《商品房买卖合同》第十五条约定中惠泽公司办理权属登记的义务在于完成案涉房屋的初始登记。惠泽公司已于2016年3月13日将涉案房屋交付李霖使用，并于2017年8月21日完成了办理涉案房屋权属登记的义务。故惠泽公司的违约期间应为2017年3月14日至2017年8月21日，违约金按照银行同期贷款基准利率计算至2017年8月21日。并非一审法院认定的至2018年5月22日止。上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回李霖要求惠泽公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求；2、撤销一审判决第二项，改判为：惠泽公司向李霖支付以总房款为基数按照人民银行同期贷款基准利率计算自2017年3月14日起至2017年8月21日止，共计22241.85元的利息；3、本案诉讼费由李霖承担。李霖辩称，1、惠泽公司的上诉请求和事实理由均不成立。《商品房买卖合同》第十五条约定的权属证书是转移登记，不是初始登记。合同附件6第4条是代办产权的约定。2、一审庭审显示，除雷丽珍等四户以外，其余人的资料已经提交完毕，只是由于惠泽公司延迟递交资料可能导致身份证过期，因此，应由惠泽公司承担责任。3、根据惠泽公司宣读上诉状所述的事实及给业主拿到产权证的事实，可以证明办理转移登记的义务在开发商一方。经审理查明，西安西安惠泽公司与李霖签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年5月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。”一审法院查明的其他事实属实。本院认为，李霖与惠泽公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，双方当事人应依约享有权利、履行义务。首先，惠泽公司与李霖签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，惠泽公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案西安惠泽公司2016年3月13日将涉案房屋交付李霖后，于2017年8月21日向西安市住房保障和房屋管理局提交了申请资料，西安市不动产信息档案管理中心于2017年10月27日出具了《西安市XX户表》。经查，本案西安惠泽公司并未在《商品房买卖合同》以及《补充协议》中还承诺有在一定期限内为买受人办理完毕房地产权属证书的义务。故本院认为，截止2017年8月21日，即惠泽公司向产权登记机关提交协助办证资料后，即具备了为李霖办理房屋权属证书的条件。再则，违约金兼具赔偿和惩罚的性质，本案李霖未能提交因惠泽公司逾期办证给其造成损失的证据材料，惠泽公司逾期提交协助办证资料对李霖使用案涉房屋并无实质性影响，况且惠泽公司提前交付房屋的行为也使李霖更早地实现了对标的房屋的占有、使用，并未给其带来损失。因此，本院综合考量合同的履行情况、惠泽公司的过错程度以及利益损失等综合因素，认为惠泽公司违约办证的起算时间应从涉案房屋交付后365日届满之次日，即2017年3月14日起算，截至2017年8月21日止。故一审判决第二项应予改判。此外，因西安惠泽公司已经完成报备协助义务，故一审判决第一项应予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初9393号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初9393号民事判决第二项为：西安惠泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李霖支付以总房款1143295元为基数按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算自2017年3月14日起至2017年8月21日止的利息；三、驳回李霖的其余诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；西安惠泽房地产开发有限公司预交的722元二审案件受理费，由李霖负担（一、二审诉讼费均于执行本判决时一并给付）。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年三月二十五日 书 记 员  范 致 远  1