贵州省遵义市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）黔03行终60号上诉人（原审被告）：遵义市国土资源局，住所地：遵义市汇川区广州路。统一社会信用代码：1152030000950052X2。法定代表人:杨永华，局长。委托代理人:周显鹏，该局工作人员。委托代理人:郑吉煜，贵州子尹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司遵义分行（以下简称中行遵义分行），住所地：贵州省遵义市红花岗区民主路1号。统一社会信用代码：91520302214782124X。负责人：宋天文，行长。委托代理人：杨绍昌，贵州佳信律师事务所律师。原审第三人：遵义大华房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区海尔大道富华国际广场。统一社会信用代码：91520300622447245C。法定代表人：催彦军，董事长。委托代理人：卢思勇，该公司员工。上诉人遵义市国土资源局因房屋抵押登记纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2018）黔0321行初255号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年9月26日，原告中行遵义分行与第三人大华公司签订借款合同及抵押合同，约定第三人向原告借款3000万元，用于富华国际广场4号、14号楼项目建设，第三人提供富华国际广场二期4号楼、14号楼全部在建工程及富华国际广场二期1号楼负二层至三层、2号楼负一层至三层在建工程抵押担保，抵押期间为合同生效之日起至2011年9月26日止。2006年12月14日，原告与第三人到遵义市房产管理局办理了抵押登记并取得遵房他权他字第69823号他项权利证书，登记抵押物为富华国际广场二期房屋，面积3683.16平方米，权利价值3000万元，约定期限为2006年9月至2009年9月。2012年12月30日，原告与第三人又到遵义市房产管理局办理了遵房建监字第2012139348号他项权利证书，抵押物为红花岗区海尔大道富华国际广场二期4、14号楼在建工程，债权数额3000万元，附记：登记原因为在建工程抵押注销部分变更，抵押面积42550.24平方米，抵押期限2006年9月1日至2009年9月1日。因第三人未按合同约定期限还清借款，原告中行遵义分行向遵义市中级人民法院提起民事诉讼并申请财产保全。遵义市中级人民法院以（2014）遵市法民商初字第22-1号民事裁定书于2014年9月22日查封了富华国际广场4栋-1…负二层为平街层1839.18平方米、14栋-1…负二层为平街层1873.93平方米，共3713.11平方米房屋。2014年12月20日，遵义市中级人民法院作出（2014）遵市法民商初字第22号民事判决书，判决：一、确认中行遵义分行与大华公司签订的借款合同、抵押合同合法有效；二、由大华公司于判决生效后10日内偿还中行遵义分行借款本金1387万元，支付截止2014年5月30日的利息9965242.34元，并按年利率9.471%从2014年5月31日起支付利息至判决确定的付款之日；三、中行遵义分行对遵房建监字第2012139348号他项权利证项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款在判决第二项债权范围内享有优先受偿权。判决生效后，大华公司未履行债务清偿义务，中行遵义分行于2015年4月29日申请强制执行。执行过程中，中行遵义分行与大华公司于2017年7月27日达成和解协议，确认：截止2017年5月20日，欠款本金1387万元，利息1764.16万元；抵押人已经出售的154套住房因问题楼盘需要为购房人办理产权证。约定：154套住房应收购房款约为1400万元，购房人应缴购房款的70%用于归还大华公司在中行的欠款本息，30%由大华公司用于支付办理产权证的费用；中行遵义分行按大华公司提供的房号清单代收购房款，每收取一户开具释放抵押证明一份交购房人；以上款项兑现时间最迟不超过2017年11月30日。2014年1月26日，遵义市人民政府印发遵府专议（2014）23号《关于加快推进解决中心城区问题楼盘有关问题的会议纪要》，要求问题楼盘涉及房屋已竣工交付、权属明晰、无产权纠纷、质量和消防、电梯安全有保障的房屋启动房屋登记工作。附遵义市中心城区问题楼盘名单，富华国际广场项目以“大中华城市广场”名称在列。2015年9月28日，遵义市人民政府印发遵府发（2015）16号《关于解决中心城区房屋所有权登记历史遗留问题的意见》，规定“涉及法院查封、银行抵押影响房屋登记的，由辖区人民政府负责协调处理，相关部门全力支持配合”。2016年11月3日，遵义市不动产登记中心发布公告，告知富华国际广场二期1、2、4、7、14号楼住宅的业主办理产权登记。2016年11月9日，遵义市不动产登记中心为大华公司办理1、2、4、7、14号楼住宅产权首次登记。2017年6月6日，遵义市红花岗区人民政府向遵义市不动产登记中心发出区府函（2017）179号《关于解除大中华城市广场商住房抵押的函》，函请解除富华国际广场154套住房抵押，并附清单。2017年8月22日，遵义市不动产登记中心变更登记，将遵房建监字第2012139348号他项权利证项下的在建工程抵押的抵押物变更为富华国际广场4栋车库10314.49平方米、14栋车库1385.03平方米、14栋商业用房9020.8平方米，总抵押面积20720.32平方米，担保债权数额3000万元，抵押期自2006年9月1日至2009年9月1日，登记证明号20170039839，手写标注“问题楼盘解除抵押不打证”。该登记未告知原告中行遵义分行。原告在办理民事执行案件中得悉上述登记变更情况后，向本院提起行政诉讼。原审法院另查明，遵义市房产管理局为遵义市住房和城乡建设局的二级机构，负责房地产登记。2015年3月，《不动产登记暂行条例》施行后，更名为遵义市不动产登记中心，为遵义市国土资源局的二级机构。原审法院认为，被告遵义市国土局为遵义市城区不动产登记机关，应当严格依照《不动产登记暂行条例》规定的程序和要求办理不动产登记。《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，抵押权登记除不动产灭失或者抵押权人放弃抵押权，可以单方申请注销登记外，应当由抵押权人与抵押人双方共同申请登记。本案中，被告在2017年8月22日将遵房建监字第2012139348号他项权利证项下的在建工程抵押面积42550.24平方米变更为20720.32平方米，字面上造成了原告抵押权标的物减少，属于广义上的变更登记，变更后原告不再享有抵押权的154套住房建筑屋面积21829.92平方米，系本质意义上的注销等登记。注销登记、抵押物减少的变更登记，均应当由抵押权人申请登记，至少应当经抵押权人同意。被告的登记行为未经抵押权人即原告申请，未经原告同意，甚至未告知原告知晓，该登记行为违反法定程序。原告请求确认被告行为违法，本院予以支持。被告的变更登记行为依据上级人民政府处理问题楼盘文件精神，有保障民生权利、解决社会矛盾的积极效果，但解决复杂社会矛盾，应当严格依照法律，寻求法律效果与社会效果的统一，尤其应当严格遵守法定程序。且遵义市人民政府关于处置问题楼盘遗留问题的有关文件均要求依法妥善处置，并指明了办理登记需已竣工交付、权属明晰、无产权纠纷等条件。因此，被告及第三人所持受上级政府指令办理、变更登记合法的抗辩理由不能成立，本院不予支持。第三人所持原告的起诉超过起诉期限的主张，因被告的行政行为未告知原告，原告在行政行为作出后不到九个月提起诉讼，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，原告的起诉并未超过起诉期限。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第三项、第七十四条第一项第一款之规定，判决确认被告遵义市国土资源局2017年8月22日将遵房建监字第2012139348号他项权利证项下的在建工程抵押面积42550.24平方米变更为20720.32平方米，即解除154套住房21829.92平方米抵押权登记的行为违法。案件受理费五十元，由被告遵义市国土资源局负担。遵义市国土资源局上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案涉诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决适用法律错误，上诉人解除的变更登记行为合法。被上诉人在上诉人作出行政行为前已经知晓为解决问题楼盘需解除部分在建工程抵押权的情况。此外上诉人特别保留了被上诉人对涉案问题楼盘非住宅部分的在建工程抵押权，合计建筑面积20720.32平米，足以让被上诉人实现其抵押权。故上诉人对被上诉人抵押权进行变更登记，并未对被上诉人实现其债权造成实质影响及损害。本次诉争的行政行为也是着眼于社会大局、旨在化解社会矛盾、解决民生问题，符合法律、法规及有关司法解释的宗旨和目的。中行遵义分行、遵义大华房地产开发有限公司二审未提交书面答辩意见。各方当事人向一审法院提交的证据材料均已随案移送本院。经审查，一审法院对证据的认定符合法律规定。本院确认一审法院查明的案件基本事实。本院认为，根据国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条“有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。”第七十七条第一款“在建建筑物抵押权变更、转移或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：（一）不动产登记证明；（二）在建建筑物抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；（三）其他必要材料。”之规定，无论是在建建筑物或者是已经竣工的建筑物上的抵押权注销登记均需要以当事人的申请为前提。纵观《不动产登记暂行条例》或者《不动产登记暂行条例实施细则》以及其他法律法规、规章，均没有授予不动产登记机构在自行认为可以在不影响抵押权人实现其抵押权的基础上，可以单方面自行注销部分或全部抵押权，况且本案被上诉人中行遵义分行对上诉人遵义市国土资源局辩称的变更后的抵押物面积20720.32平方米足以实现中行遵义分行对第三人遵义大华房地产开发有限公司债权，其变更行为并未实质损害中行遵义分行的抵押权的主张并不认可。此外，上诉人遵义市国土资源局将被上诉人享有抵押权的在建工程抵押面积42550.24平方米变更为20720.32平方米，属于对被上诉人中行遵义分行合法权益产生重大影响的行为，其未告知并听取被上诉人中行遵义分行的意见亦不符合行政行为程序正当的要求。综上，一审判决认定案件基本事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人遵义市国土资源局承担。本判决为终审判决。审判长  黎光勇审判员  方 兵审判员  王 伟二〇一九年三月二十五日法官助理陈博书记员伍宏