福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终808号 上诉人（原审被告）：厦门市舜弘置业有限公司，住所地厦门现代物流园区港中路经保综合楼****。 法定代表人：易振龙，该公司董事长兼总经理。 上诉人（原审被告）：海西置业(厦门)集团有限公司，住所，住所地厦门市思明区鹭江道**钻石海岸**3302div> 法定代表人：许舒恭，该公司执行董事。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：陈金助，上海协力（厦门）律师事务所律师。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：林锦阑，上海协力（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林锦霞，女，1970年12月25日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 被上诉人（原审原告）：施舒婷，女，1997年1月18日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：林黎晖，福建法森律师事务所律师。 上诉人厦门市舜弘置业有限公司（以下简称舜弘公司）、海西置业(厦门)集团有限公司（以下简称海西公司）因与被上诉人林锦霞、施舒婷商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初2826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 舜弘公司、海西公司上诉请求：裁定撤销一审判决，发回重审，或者查清事实后改判驳回林锦霞、施舒婷一审的诉讼请求。事实和理由：本案舜弘公司、海西公司因市政管道燃气问题可据实延期交房399天，舜弘公司、海西公司不存在逾期交房的情形。一审判决认定舜弘公司、海西公司可延期交房天数为54天，属认定基本事实不清。一、一审判决认定台风因素可延期交房的时间为15天属认定基本事实不清，本案因台风因素可延期交房的天数至少为30天，舜弘公司、海西公司可据此延期交房30天。二、一审判决认定市政管道燃气问题仅可以延期39天属于认定基本事实不清，本案因市政管道燃气问题，舜弘公司、海西公司可延期交房的天数为369天。（一）本案讼争项目的燃气工程项目于2016年12月2日之前已经完工并于2016年12月2日通过竣工验收合格，一审判决认定在2017年5月23日前小区内部燃气工程的庭院管网仍未完工与事实不符。1.本案讼争项目于2016年12月2日经竣工验收合格取得《厦门市建设工程竣工验收报告》,该竣工验收报告认定：评定工程质量合格，同意竣工验收。讼争工程的竣工验收报告可以明确证明燃气工程已在2016年12月2日前完成施工并且城工验收合格，若按一审判决认定的2017年5月23日前仍未完工，则讼争项目燃气工程如何能够在2016年12月2日竣工验收合格。一审判决对此认定错误。（二）2017年3月16日，2018年2月4日厦门市公安消防支队同安区大队分别出具同公消验字[2017]第0032号和[2018]第0014号《建设工程消防验收意见书》评定讼争房屋工程消防验收不合格，验收不合格的原因均为：市政燃气管道尚未接通，不符合《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)第4.1.9条规定。舜弘公司、海西公司一审提供的前述两份建设工程消防意见书能够证明在2017年3月16日之前除因市政燃气管道尚未接通导致消防验收不合格外，讼争项目已达到交付条件，反过来亦能证明除市政燃气管道问题外，其他燃气工程已经全部竣工，进一步证明一审判决认定在2017年5月23日前小区内部燃气工程的庭院管网仍未完工是错误的。（二）一审判决对2017年5月23日至2018年2月2日期间不能作为可延期交房的天数的认定是错误的。1.一审判决认定小区旁市政规划路未平整导致部分庭院管道未施工属认定事实错误。本案小区旁的规划道路离庭院有十分长的一段距离,两者不可能产生相互影响的可能性，小区旁的道路未平整不可能会影响到庭院管道的施工。另，如前所述，讼争项目的燃气工程早已经竣工验收，若小区范围内的庭院燃气管道未施工，又如何通过峻工验收。从华润公司前后两份复函及补充说明的内容来看，华润公司在第一次回函时将小区旁的规划路误认为小区庭院道路，也因此将规划路下面及规划路附近未施工的市政燃气管道误认为是小区庭院的燃气管道，华润公司才会在复函里错误陈述“剩余25米庭院管道因小区当时道路未平整成形未施工”。事实上，如前所述本案讼争工程在2016年12月2日之前已完工并在2016年12月2日已经验收合格，华润公司在补充说明及2018年9月28日的复函也明确该施工的海西舜弘公馆项目燃气管道工程已于2016年12月2日前完工，并于2016年12月2日通过竣工验收。（二）本案小区旁的市政道路是否平整，与燃气工程的施工没有任何关系，舜弘公司、海西公司在一审庭审过程中已经明确表示该市政道路是在整个讼争工程燃气通气之后才由小区业主自行平整的。根据日常生活经验法则，修建管道燃气若需要穿过道路，需要对道路进行破路，待管道燃气建成后再进行路面修复，舜弘公司、海西公司一审提供的华洞公司《关于申请同安区燃气管道破路事宜的函》亦能充分证明修建管道燃气遇到市政道路阻隔时需要进行破路和路面修复。经一审法院现场勘察，从现状看该市政道路根本没有任何修复过的痕迹，可见该市政道路是在燃气通气后才平整的，一审判决的认定错误。（三）一审判决认定舜弘公司、海西公司有能力也应当对小区旁的规划道路进行平整亦明显连反《城市道路管理条例》等相关法律规定，一审判决该认定错误。根据《城市道路管理条例》第十条规定，任何单位修建城市道路需经市政工程行政主管部门批准，一审判决认定舜弘公司、海西公司有能力且应对市政道路进行修复是错误的。（四）即使本案部分燃气管道因市政规划道路未平整或建设导致无法施工。则根据《商品房买卖合同》第八条约定，因相关市政配套设施不能按时提供配套，出卖人可据实予以延期，市政规划道路同样属于市政配套部分，舜弘公司、海西公司仍可据实延期交房。从以上的分析可以看出，讼争项目小区的燃气工程早在2016年12月2日前已经完工并通过竣工验收，华润公司所谓的未施工的25米亦属于市政燃气管道部分，不属于小区庭院燃气管道工程。根据合同约定，因市政燃气管道工程米施工或未接通导致消防验收不通过的，舜弘公司、海西公司可据实延期交房。一审判决认定2017年5月23日至2018年2月2日期间不能作为可延期交房的天数属于认定事实错误。（三）2018年3月14日至2018年3月20日亦应作为延期交房的天数。2018年3月14日小区通气后舜弘公司、海西公司立即再次向消防主管部门申请消防验收并于2018年3月20日取得消防验收合格证明，该7天作为申请消防验收及消防部门组织验收的合理期间，理应作为延期交房的天数。综上，本案讼争项目燃气工程在2016年12月2日已竣工验收合格。因市政燃气管道未接通，讼争项目于2017年3月16日被评定工程消防验收不合格，燃气接通后，2018年3月20日讼争项目消防验收合格，故从第一次消防验收不合格至消防验收合格的时间应为舜弘公司、海西公司可延期交房的时间。综上所述，本案舜弘公司、海西公司因“莫兰蒂”台风可延期30天，因市政管道燃气问题可延期369天(2017年3月16日至2018年3月20日)，总共可延期交房399天。本案双方约定的交房时间为2017年6月30日前，顺延后的交房时间应为2018年8月3日前。 林锦霞、施舒婷辩称，一、讼争项目通过竣工验收并不代表讼争项目符合燃气公司的专项验收条件。根据华润燃气有限公司向一审法院的复函，讼争项目直到2017年5月23日小区庭院才大部分达到实际要求。故2017年5月23日前管道未通气系舜弘公司、海西公司的原因。二、2017年5月23日至2018年2月2日期间不能作为可延期交房的天数。该期间因为市政规划路未平整导致燃气管道未接通，舜弘公司、海西公司有资质也有能力对该路段进行平整以促成燃气项目的完工及竣工验收，而舜弘公司、海西公司却以不具备施工资质为由消极的等待业主来自行平整该道路，故该时间段不能顺延交房日期。三、2018年3月14日至2018年3月20日期间也不能作为可延期交房的天数。2018年3月13日讼争项目小区已通气，阻碍消防验收的事由已消失，故2018年3月13日以后的期间，舜弘公司、海西公司没理由要求顺延。 林锦霞、施舒婷向一审法院起诉请求：舜弘公司、海西公司共同支付林锦霞、施舒婷逾期交房违约金（以已付购房款1913242元为基数，每日按万分之二的标准，自2017年7月1日起计至舜弘公司、海西公司符合法律规定实际交房之日止）。 一审法院认定事实：本案系“海西舜弘公馆”项目商品房逾期交房系列案件之一。2016年4月14日，林锦霞、施舒婷与舜弘公司、海西公司签订一份《商品房买卖合同》，约定舜弘公司、海西公司将位于厦门市同安区出售给林锦霞、施舒婷，总价款为1913242元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.该商品房小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到6级（含6级）以上、5级（含5级）以上地震等自然灾害、当日降水量达到17ｍｍ及17ｍｍ以上，当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；3、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时；4、施工中因故变更设计；5、政府规划变更或政府批准文件延迟发放；6、非出卖人导致或引起之工人停工或罢工；7.其他非出卖人所能控制的延误，如相关市政配套设施不能按时提供配套或有关部门强制性禁令影响施工或本合同签订之后因新的法律法规、政策等的实施导致出卖人不能正常施工。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定：逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条约定：本合同第九条中所列明赔偿均按逾期时间分别处理，不作累加，每一款累计违约金总额不超过已付款的3%。 合同签订后，林锦霞、施舒婷支付了合同项下的全部款项。2016年12月2日，讼争项目通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，但因市政燃气管道尚未接通及市政燃气管道的市政道路管网与小区管网接通施工尚未完成，于2017年3月16日及2018年2月4日由厦门市公安消防支队同安区大队分别出具两份《建设工程消防验收意见书》评定工程消防验收不合格。2018年3月20日，讼争项目通过了消防验收。2018年3月，海西公司、舜弘公司通知林锦霞、施舒婷于2018年3月26日前到物业服务处办理交房手续。 另查明，施工日志所载停工因由且能与气象资料相印证的停工日期具体如下：2015年5月4日、2015年7月20日、2015年9月29日、2015年12月9日、2016年4月13日。“莫兰蒂”台风于2016年9月15日登陆厦门，对厦门全市造成毁灭性重创，导致大面积停电、停水、通讯中断和交通瘫痪。 诉讼过程中，经一审法院调查，厦门华润燃气有限公司于2018年6月29日函复本院，称讼争项目燃气工程在2017年3月完成施工，因小区有车辆进入，部分立管有被车辆碰撞危险，4月份增设防撞桩的整改，在2017年5月23日小区庭院大部分达到设计要求条件，但剩余约25米庭院管道因小区当时道路未平整成形未施工，至2018年2月3日全部完成施工及竣工验收；于2018年3月13日市政管道（银湖中路）通气后完成小区通气。2018年8月23日，舜弘公司、海西公司提交一份经厦门华润燃气有限公司盖章的《关于海西舜弘公馆燃气工程情况的补充说明》，就上述函复内容补充说明如下：1.海西舜弘公馆项目燃气管道工程于2016年12月2日前完工，并于2016年12月2日通过竣工验收。2.原所述“剩余25米庭院管道因小区当时道路未平整成形未施工”，经现场核实并核对相关项目图纸，该未平整成形的“道路”为市政规划路，并非小区庭院内部道路。当时因该道路未平整，导致施工困难。2018年9月28日，经一审法院补充调查，厦门华润燃气有限公司再次复函称，讼争小区管道于2018年2月3日和银湖中路市政管道完成镶接，小区项目全部完成施工；补充说明中的完工及竣工时间是由建设单位（海西公司）主持勘查设计监理和施工单位参加的项目整体验收，而2018年6月29日复函所答复的时间为该公司组织的专项验收（含镶接管段）。 舜弘公司、海西公司确认上述道路在之后由小区业主自行平整。 一审法院认为，一、关于讼争房产是否符合交付条件的问题。“海西舜弘公馆”项目于2016年12月2日通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，于2018年3月20日通过消防验收合格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，讼争房产自2018年3月20日起已符合法定的交房条件。林锦霞、施舒婷主张不符合交付条件并无依据，一审法院不予采信。 二、关于开发商可延期交房天数的认定问题。可延期交房的时间应当依照双方约定的延期事由及可延期事项是否已经实际影响施工综合判定。一审法院综合庭审查明的事实对舜弘公司、海西公司主张的可延期交房事由及天数认定如下：（一）恶劣天气原因：舜弘公司、海西公司主张讼争项目施工过程中遭遇合同约定的恶劣天气而停工的时间为5天，该5日可据实予以延期。一审法院认为，讼争合同签订时间为2016年4月14日，舜弘公司、海西公司主张的5天时间均在合同签订之前，并未实际影响合同签订后的施工进展，故对其主张因恶劣天气顺延5天，一审法院不予采信。（二）“莫兰蒂”台风：舜弘公司、海西公司主张讼争项目因“莫兰蒂”台风导致停工且已完成工程严重受损，整改并重新施工长达一个多月，可据实延期至少30天。一审法院认为，舜弘公司、海西公司就上述停工主张并无相应的施工日志或监理日志予以证明，其据此要求延期30天没有依据。但是，因“莫兰蒂”台风对厦门全市供水、供电、道路、绿化等基础设施均造成了毁灭性重创是众所周知的事实，客观上确会对项目施工产生影响，故一审法院综合台风的登录时间及灾害程度、讼争项目的施工进度等因素，认定因台风因素可延期交房的时间为15天。（三）市政管道燃气问题。根据厦门华润燃气有限公司两次函复一审法院的内容可知，讼争项目的燃气工程在2017年5月23日大部分达到设计要求条件，剩余约25米庭院管道因市政规划路未平整成形未施工，直至2018年2月3日才全部完成施工并与银湖中路市政管道完成镶接，且经燃气公司专项竣工验收。2018年3月13日，市政管道（银湖中路）通气后完成小区通气。一审法院认为，1.在2017年5月23日前：小区内部燃气工程的庭院管网仍未完工，舜弘公司、海西公司主张此前因市政管道燃气问题导致消防验收不合格应予延期没有依据，一审法院不予支持；2.2017年5月23日至2018年2月2日期间：虽小区旁市政规划路未平整导致部分庭院管道未施工，但是根据舜弘公司、海西公司确认的该道路实际由小区业主自行平整的情况可知，舜弘公司、海西公司有能力也应当对毗邻小区的、涉及小区庭院内管网施工的道路进行平整以促成燃气项目的完工及竣工验收，因此上述问题并非舜弘公司、海西公司不能控制，不符合合同第八条约定的可据实延期的情况，该期间不能作为可延期交房的天数。舜弘公司、海西公司主张道路平整前小区已完成燃气通气，与厦门华润燃气有限公司的答复相矛盾，且无证据予以证明，一审法院不予采信；3.2018年2月3日至2018年3月13日期间：小区庭院内管网已经与市政道路管网接壤，未能通气的原因在于市政道路管网其他路段尚未施工完成。开发商亦在2018年2月申请消防验收，而2018年2月4日的验收意见书则以市政燃气管道的市政道路管网与小区管网接通施工尚未完成为由评定工程消防验收不合格。前述原因符合“其他非出卖人所能控制的延误”、“相关市政配套设施不能按时提供配套”的情形，该期间共计39天可根据合同约定予以延期；4.2018年3月14日至开发商主张的应予延期的截止之日即2018年3月20日消防验收合格之日：因小区管网及周边市政燃气工程均已完工并已完成通气，阻碍消防验收合格的事由在此前即已消除，舜弘公司、海西公司主张该期间应予延期，一审法院不予支持。综上所述，本案中，可延期交房的天数为54天。 三、逾期交房违约金的计算标准认定。《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是舜弘公司、海西公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以补充协议的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。林锦霞、施舒婷如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则应当承担相应的不利后果。补充协议系买卖双方的真实意思表示，应认定为有效。 综上所述，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定的交房时间及一审法院认定的可延期天数，舜弘公司、海西公司本应在2017年8月23日前交付房产，其通知林锦霞、施舒婷于2018年3月26日前交房已构成违约，应按合同约定的已付款的日万分之二支付逾期交房违约金。因此，计付违约金的期间为2017年8月24日至2018年3月26日合计215天，违约金数额已超过补充协议约定的限额，故应以限额计，为1913242元×3%=57397.26元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门市舜弘置业有限公司、海西置业(厦门)集团有限公司于本判决生效之日起十日内向林锦霞、施舒婷支付违约金57397.26元；二、驳回林锦霞、施舒婷的其他诉讼请求。案件受理费2374元，减半收取1187元，由林锦霞、施舒婷负担530元，厦门市舜弘置业有限公司、海西置业(厦门)集团有限公司负担657元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审法院认定的事实，除舜弘公司、海西公司认为“舜弘公司、海西公司确认上述道路在之后由小区业主自行平整”实为“舜弘公司、海西公司确认上述道路在通气之后与交房后由小区业主自行平整”外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。 经查，一审期间，舜弘公司、海西公司对华润燃气公司“复函中的未平整成形的道路是什么时候平整的”表示：“小区的业主自行平整的，具体时间不清楚。平整之前燃气公司已经自行挖开道路强制施工。施工完毕后，才由业主自行平整”，“市政道路平整前已经通气”。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕舜弘公司、海西公司的上诉请求进行审理。根据双方争议焦点及诉辩意见，本院分析认定如下： 舜弘公司、海西公司作为开发商，其在前期勘测、规划、设计时应当知道到主干道的天然气管道未进行铺设，可能涉及到合同约定的交房时间，对此，舜弘公司、海西公司应当预见到。舜弘公司、海西公司未能提供证据证明其在消防验收不合格后采取相应措施，尽可能避免因消防验收迟延而导致逾期交房。根据《商品房买卖合同》第八条第三款约定的出卖人可据实予延期交房“……。7、其他非出卖人所能控制的延误，如相关市配套设施不能按时提供配套或有关部门强制性禁令影响施工或本合同签订之后因新的法律法律、政策等的实施导致出卖人不能正常施工。”舜弘公司、海西公司也未提供施工日志、监理日志等证据证明因上述事由导致不能正常施工。舜弘公司、海西公司上诉主张因台风因素可延期交房30天，因市政管道燃气问题，可延期交房369天的理由不符合合同约定。舜弘公司、海西公司对一审法院认定事实提出的异议，不影响本案二审的处理结果。 综上，舜弘公司、海西公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2374元，由厦门市舜弘置业有限公司、海西置业(厦门)集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘文珍 审判员  李向阳 审判员  陈 璟 二〇一九年三月二十六日 书记员  韩沁娟 附本案适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。