河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终1241号上诉人（原审原告）：王永建，男，1974年4月14日生，汉族，住泊头市。委托诉讼代理人：张清，河北震坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：靳永，男，1985年10月10日生，汉族，住泊头市。委托诉讼代理人：曹鑫锋，河北东方伟业（泊头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：米冬梅，河北东方伟业（泊头）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：靳立清，男，1965年10月12日出，汉族，住泊头市。委托诉讼代理人：白小康，泊头市古楼法律服务所法律工作者。上诉人王永建因与被上诉人靳永、靳立清租赁合同纠纷一案，不服河北省泊头市人民法院（2018）冀0981民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王永建及其委托诉讼代理人张清，被上诉人靳永及其委托诉讼代理人米冬梅，被上诉人靳立清委托诉讼代理人白小康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王永建上诉请求：1、请求二审法院撤销原判决，依法改判被上诉人靳永给付原告2017年3月至2018年3月的租金20000.00元；并由其承担占用租赁物至实际交还之日的费用（参照租金计算）；2、一二审诉讼费用和因诉讼支出的实际费用由被告承担。事实与理由：原判决已认定：2013年3月7日王永建和靳立清共同出资购买了原泊头市永盛铸造厂的所有资产，包括土地及地上建筑物、相关设备等。王永建和靳立清对以上资产各占50%的产权。同日，二人作为出租方，将原泊头市永盛铸造厂的土地及地上建筑物出租给了靳永，租金4万元，每人2万元，并采信了解除租赁关系和分割共有财产的书面通知的效力。原判决却认为行政处罚的证明力高于物的实际使用人的权益，是混淆了行政管理与民事行为之间的关系。驳回上诉人的原审诉讼请求是错误的。故提出上诉。靳永辩称，上诉人不是本案适格诉讼主体，一审程序中第三人提交了王振龙与潘庄村委会的协议、土地使用权及地上建筑物的转让协议，收条等证实涉案土地面积及地上建筑物建设的过程，且2011年9月27日上诉人以及案外人共同将涉案土地及地上附着物一起转让给了第三人，价款60万元，第三人付清价款，自此涉案土地使用权及建筑物使用权均为第三人。上诉人已经不再是诉争土地及建筑物的使用权及所有人，不能再主张该物的任何收益。因一审案由为租赁合同纠纷，关于上诉人与一审第三人之间是共有还是由第三人个人所有与本案不是同一法律关系，不应一并解决。涉案土地上的建筑系非法占地，已经在2016年2月18日被予以行政处罚和没收，上诉人并非合法使用人，根据《中华人民共和国土地管理法》第11条…农民集体所有的土地。依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。《中华人民共和国土地管理法实施条例》四条第二款，：农民集体所有的土地，非法用于非农建设的，由土地使用者向土地所在地县级人民政府土地行政管理部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。本案中涉案土地归集体所有，使用者用于非农建设，未办理任何登记确权手续，属于违法建筑。在最初的潘庄村委会与王振龙的协议中，即可证实。涉案土地面积就是2100平米，后来各方散伙分家，涉案土地的使用权及厂房设施的所有权，全部归至第三人一人名下。后被上诉人以年租金4万元租赁涉案土地、房产及相应设施。但被上诉人在使用过程中被泊头市国有资源局所出国土资执罚（W12-9）行政处罚决定书，认定被上诉人占有租赁的房产属于非法建筑，要求责令退还占用土地，没收非法占地上的设备，设施。因此，无论是上诉人、被上诉人，还是第三人，均未依法取得建设用地使用权，建造厂房也未取得相关部门的规划许可，涉案土地上建筑物属于非法占地，属于未批先建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条及第五条第一款之规定，可知涉案出租的土地属于非法占地，厂房等设施属于违法建筑，双方签订的租赁合同因违法而自始无效，且租赁物已经被行政没收，上诉人也丧失主张收益权的权利。综上所述，第三人提交证据证实，上诉人并非涉案土地及厂房设备的真实使用权人和所有权人；因涉案租赁物为未批先建的违法建筑，一审中提交的证据可证实该地的违建面积。自始至终均为2100平米，我方作为承租人，代替出租人缴纳了63000元的行政罚款，因当时我方作为承租人及实际使用人，行政部门直接强制执行了我方的银行存款。此笔债务应由出租房来承担。且因涉案租赁物为违建导致厂房设施被查封，生产终止。给我方造成巨大经济损失。如法院判决我方应支付上诉人的租赁费用，我方主张在债务同等数额内相互抵销，故一审判决并无不当。请求依法驳回上诉，维持原判。靳立清辩称，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，被上诉人作为原审第三人在原审中也已经提交了被上诉人与上诉人及其他案外人的书面协议，且上诉人及其他案外人均为被上诉人出具了收据，证明被上诉人已经该厂房的款项支付给上诉人及其他案外人，该厂房应为被上诉人单独所有。上诉人称其依据共有声明而占有资产的50%，应当提交相应的证据证明其有实际出资的情况，并且已经支付给被上诉人等相关证据。王永建向一审法院起诉请求：1、请求依法确认租赁关系解除。判令被告给付原告2017年3月至2018年3月的租金20000元；并由被告承担占用租赁物至实际交还之日的费用（参照租金计算）2、诉讼费用和因诉讼支出的实际费用由被告承担。一审法院认定事实：原告王永建提供的2013年3月7日王永建与第三人靳立清签字认可的《共同资产声明》、同日原告王永建与第三人靳立清与被告靳永签订的租赁土地厂房购买不动产设备的协议一份，以上证据经一审法院审查符合证据的三性，一审法院予以采信。以上证据证明以下事实：原告王永建与第三人靳立清于2013年3月7日共同出资买受本案诉争土地3.15亩、厂房2100平方米，出资费用每人50%；同日二人将诉争的土地厂房租赁给本案原告靳永，每年租金4万元，原告王永建及第三人靳立清每人各2万元的租金。被告提供的2016年2月18日泊头市国土资源局作出的（2015）w12-09号行政处罚决定书已经生效，该处罚决定书可以证明案涉土地已经认定属于非法占用土地，厂房属于未批先建的非法建筑，并予以没收。原告提供的解除合同通知书、微信截屏等视听资料等证据一审法院予以采信，可以证明原告于2018年2月24日向被告发出解除租赁厂房土地合同的通知。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九十六条：共有人按着约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明的，各共有人都有管理的权利和义务。第一佰零二条：因共有的不动产或者动产产生的债权债务关系，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带责任。其中管理的权利和义务包括对共有物的占有、保有、处分、使用等内容。本案中，原告将共有的案涉土地厂房出租于本案被告靳永，就属于对共有物的使用管理，依照上述法律规定，原告王永建的主体资格适格，被告及第三人认为原告主体资格不适格的主张，一审法院不予支持。《中华人民共和国土地管理法》第十一条：。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款;农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由土地使用者向土地所在地县级人民政府土地行政管理部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。本案中案涉土地归集体所有，使用者用于非农建设，无论是原告、被告，还是第三人均未依法取得建设用地使用权，建造厂房也未取得相关部门的规划许可，案涉土地属于非法占地，土地上的建筑物属于未批先建。因此，原告提供的潘庄村委会的证明，其证明力低于2016年2月18日泊头市国土资源局作出的（2015）w12-09号行政处罚决定书所证明的内容，故一审法院对潘庄村委会的证明不予采信，其不能证明案涉土地合法性来源。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条二款：乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款:房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，案涉租赁合同所涉厂房、土地位于泊头市规划区内，本案租赁合同适用上述司法解释的规定。本案出租的土地属于非法占地，厂房也未取得建设规划许可证，根据上述司法解释的规定，原告及第三人与被告签订的租赁合同无效。无效的合同自始、当然、确定无效，而解除合同则是对有效的合同行使解除权，因此，该租赁合同不存在解除合同的问题，原告请求确认解除合同行为的效力的诉讼请求，不予支持。根据上述司法解释，案涉租赁合同虽然无效，原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般支持，但是本案案涉租赁物于2016年2月18日被有关机关确认其中土地属于非法占地，厂房认定应当予以没收，原告已经无权依据上述司法解释继续收取占有使用费，因此，原告请求支付2017年度租费及其以后的占有使用费的诉讼请求，不予支持。因租赁合同无效导致的各方损失，有关权利人可依法另行起诉解决。原被告及第三人的其他主张一审法院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、第一百零二条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条二款、第二条规定判决如下：驳回原告王永建的诉讼请求。案件受理费150.0元，由原告负担。本院二审期间，王永建提交河北省沧州市中级人民法院（2018）冀09民终6378号民事判决书一份，拟证实：被上诉人自认租赁关系的客观存在和实际使用权人为王永建和靳立清；被上诉人认可拖欠租赁费的事实、数额和时间；行政处罚是对2015年因承租人靳永未批先建而造成的。被上诉人对该判决的真实性没有异议，本院对其真实性依法予以确认。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，河北省沧州市中级人民法院作出的（2018）冀09民终6378号民事判决书，是对行政罚款如何承担进行的审理，该判决并未认定各方当事人对该涉案土地具有合法使用权。涉案土地虽系王永建和靳立清共同出资购买，但泊头市国土资源局于2016年2月18日作出的（2015）w12-09号行政处罚决定书已经生效，该处罚决定书认定案涉土地2100平方米属于非法占用，责令退还；涉案土地一切建筑物及其他设施均予以没收；针对非法占用的全部2100平方米土地，处以罚款。据此能够认定，自该处罚决定书生效之日起，各方当事人对涉案土地及地上附着物不再具有合法使用权和所有权，上诉人主张对涉案土地及地上附着物享有2017年3月至2018年3月的租金及至实际交还之日的费用，没有合法依据，本院不予支持。综上所述，王永建的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人王永建负担。本判决为终审判决。审判长  张友僧审判员  余志刚审判员  穆庆伟二〇一九年三月二十二日书记员  蔡一璘