北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初45390号原告（反诉被告）：穆新田，男，1979年10月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：龚鹏菲，北京市盛廷律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京富晨海经贸集运有限责任公司，住所地北京市海淀区紫竹院路****楼**。法定代表人：王贺彩，董事长。委托诉讼代理人：王成涛，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢曦宸，女，北京市浩天信和律师事务所实习律师。原告（反诉被告）穆新田与被告（反诉原告）北京富晨海经贸集运有限责任公司（以下简称富晨海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告穆新田及其委托诉讼代理人龚鹏菲、被告富晨海公司委托诉讼代理人王成涛、邢曦宸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆新田向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方于2017年5月签订的《北京市房屋租赁合同》及与2017年5月15日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》；2．判令富晨海公司向我退还房屋押金17500元、租金16916．67元；3．判令富晨海公司向我支付违约金17500元；4．判令富晨海公司赔偿我房屋装修装饰损失355319．6元、室内货物损失112913元、室内物品损失57494元，共计525726．6元；5．判令富晨海公司赔偿我经营损失265946元；富晨海公司承担本案诉讼费。事实和理由如下：2017年5月，我与富晨海公司分别签订《北京市房屋租赁合同》及《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，合同约定我租赁富晨海公司位于北京市海淀区×（以下简称×号房屋）、×号房屋（以下简称×号房屋），租赁期限自2017年6月8日至2022年6月7日，共计5年。双方约定涉案两套房屋用途为美发工作室，由我自行装修改造。租赁期内如富晨海公司提前收回房屋，按月租金100%向我支付违约金。签约后，我依约对涉案两套房屋进行装修装饰，购买正常经营所需货物，已实际开展美发经营且经营业绩良好。2018年5月9日，富晨海公司以涉案两套房屋所在楼层电梯停运及更换门锁等方式强行将房屋收回，导致我无法进入，且未经我同意对×号房屋进行拆装，造成物品丢失，部分产品开封后过期，现无法正常经营，给我造成巨大的货物损失和经营损失。我认为，双方签订的合同合法有效，在涉案合同未到期的情况下，富晨海公司的违约行为致使我不能继续使用房屋，经营目的已不能实现，故要求依法解除合同，富晨海公司承担合同约定的违约责任并赔偿我装修装饰、室内物品损失和可得经营损失。特诉至法院，望判如所请。富晨海公司辩称，不同意穆新田的诉讼请求，理由如下：一、因穆新田违反合同约定在涉案两套房屋从事违法经营活动，妨碍他人正常工作、生活，且被有关部门联合执法调查，其行为违反了《北京市房屋租赁合同》第九条第（四）款及《北京市房屋租赁合同》第八条第（四）款的约定从而导致租赁合同被我公司依法解除。二、鉴于穆新田存在上述严重违反合同约定的行为，我公司已按合同约定于2018年5月13日书面通知穆新田解除合同，同时告知穆新田腾退房屋以及逾期腾房的责任后果，因此，即使是穆新田因我公司的解除合同行为存在损失，该损失也应由穆新田自行承担，穆新田主张我公司承担赔偿责任没有任何依据。富晨海公司向本院提出反诉请求：1．确认双方签订《北京市房屋租赁合同》《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》于2018年5月13日解除；2．判令穆新田将×号房屋、×号房屋恢复原状后向我公司腾退；3．判令穆新田向我公司支付×号房屋、×号房屋逾期腾房占有使用费87580元；4．判令穆新田向我公司支付违约金17500元；穆新田承担本案反诉费。事实和理由如下：2017年5月初，穆新田与我公司代理人裴建伟联系，表示希望租赁我公司名下涉案两套房屋，称其在涉案两套房屋同楼底商一层经营港汇公司美容美发店，租赁涉案两套房屋用于其员工居住和办公。随后双方在北京链家房地产经纪有限公司的居间下于2017年5月15日签署《北京市房屋租赁合同》，又自行于2017年5月17日签署《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，两份租赁合同均对租期、房租、费用承担、合同解除及违约责任进行了明确约定。上述租赁合同签署后，我公司即将涉案两套房屋交付穆新田使用。租赁期间，在我公司不知情的情况下，穆新田将所有经营业务转移至涉案两套房屋，导致涉案两套房屋所在居民楼内不断有大量陌生闲杂人员出入并且屋内美容器械声响经常持续至凌晨，严重扰乱了该楼内其他居民的正常生活。自2018年4月初，我公司陆续接到海淀区卫计委、北太平庄派出所、海淀区工商局、北太平庄街道办事处等机关部门的电话，称有人举报涉案两套房屋被用来非法经营，因无法与承租方取得联系，要求我公司配合执法取证。2018年4月底，海淀区卫计委在涉案两套房屋居民楼里张贴违法告知单，要求承租方配合调查；2018年5月初，上述机关部门进行联合执法，并开展了实地调查取证、记录证人证言等执法行动。联合执法行动结束后，裴建伟即于2018年5月13日书面通知穆新田解除合同，至今穆新田并未配合腾退涉案两套房屋，我公司及各机关部门亦无法与其取得联系。根据上述两份租赁合同的约定，若穆新田利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，我公司有权单方解除合同，收回房屋；若穆新田有前述约定情形的，应按月租金的100%向我公司支付违约金，同时我公司可要求穆新田将房屋恢复原状并赔偿相应损失，为维护自身利益，故提起反诉，望判如所请。穆新田对富晨海公司的反诉辩称，不同意富晨海公司的全部反诉请求，理由如下：一、房屋租赁合同中对涉案两套房屋使用明确约定为美容工作室，且由我自行装修。富晨海公司在无法定解除权的情况下以事实行为明确表示不再履行合同，但双方未就合同解除达成合意，故我不同意确认双方租赁合同于2018年5月13日解除；二、我自2018年5月9日起已经无法进入涉案两套房屋，合同目的不能实现，故不同意支付房屋占用费。我使用涉案两套房屋无任何违反法律法规行为，合同解除是富晨海公司单方原因，故不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月，富晨海公司（甲方）与穆新田（乙方）在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下就×号房屋出租事宜签订《北京市房屋租赁合同》，有关约定如下：租赁用途为居住，租赁用途为非居住的，甲方应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续；房屋租赁期自2017年06月08日至2022年06月07日。租金每月11000元，租金按季支付，支付方式为银行汇款，押1付3，押金为11000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条第（四）项约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。第十条违约责任第（一）项约定甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失；第（二）项约定租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金；甲方还应退还未发生的租金。第十二条其他约定事项第2款约定第一年和第二年房屋租金，按每月11000支付，第三年按每月11700支付，第四年按每月12400支付，第五年按每月13100支付。经甲方同意，此房房屋用途用于美容工作室，由乙方自行装修改造，退租时，保持乙方装修后面貌格局。2017年5月15日，富晨海公司（甲方）与穆新田（乙方）就×号房屋出租事宜自行签署《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，有关约定如下：租赁用途为美容工作室，租赁期自2017年6月8日至2022年6月7日，租金6500元/月，押金6500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条合同解除第（四）项约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。第九条违约责任第（一）项约定甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；第（二）项约定租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。第十一条其他约定事项中约定第一年和第二年房屋租金按每月6500元支付，第三年6900元/月支付，第四年按每月7300元支付，第五年按每月7750元支付。经甲方同意，此房房屋用途用于美发工作室，由乙方自行装修改造，退租时，保持乙方装修后面貌格局。签约后，穆新田依约支付了涉案两套房屋押金共计17500元及各期租金和相关费用，之后并对涉案两套房屋进行装修，购置设备设施用于经营。2018年4月15日，富晨海公司向穆新田发送微信：“明天赶紧安排尽快找房子，把必须用品先搬过去，正常运转经营，不重要的东西先存放在涉案两套房屋，领导看到只要你们不再这里营业了。就没问题了，我也好交代，运作后面的事。三个月后就没事了，但是如果月底总公司领导和中央巡查的来看了，你们租户还在营业。就会严查追究。没有后面合作的机会了。”2018年4月17日，北京市工商行政管理局海淀分局北太平庄工商所连续接到同一举报人刘先生对位于涉案两套房屋的北京港汇洋漪美容美发有限公司（以下简称港汇公司）无照经营的举报，于同日对被举报的该经营场所进行执法检查，发现当事人在检查地点从事美容美发的经营活动，其中×号房屋从事美发、×号房屋从事美容的经营活动，经营面积：180m2经营人员：7人。现场当事人不能出示营业执照及卫生许可证等相关证照。港汇公司于2018年1月4日变更登记企业名称、法定代表人、注册资本、经营范围、投资人、董事（理事）、经理、监事，变更后的企业名称为：北京果仕多科技有限公司。2018年4月20日，北京市海淀区卫生和计划生育委员会对港汇公司进行现场行政执法检查，并向港汇公司作出两份责令改正通知书，一份载明经查港汇公司存在涉嫌未取得医疗机构执业许可并擅自开展诊疗活动的违法行为，违反了《医疗机构管理条例》第二十四条的有关相关规定，根据《医疗机构管理条例》第四十四条的规定，责令立即改正，改正内容及要求如下：未取得医疗机构执业许可证不得开展诊疗活动。另一份载明经查港汇公司存在涉嫌未取得公共场所卫生许可证从事美容理发经营活动的违法行为，违反了《公共场所卫生管理条例实施细则》第二十二条第二款的有关规定，根据《公共场所卫生管理条例实施细则》第三十三条第一款的有关规定责令立即改正，改正内容及要求如下：取得有效卫生许可后方可从事美容理发经营活动。2018年4月26日，北京市公安局海淀分局北太平庄派出所向东方集团作出责令改正通知书，载明：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我所于2018年4月26日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现你的单位（场所）存在未指定消防安全制度；未组织消防安全教育培训、消防演练；占用疏散通道、安全出口；灭火器未保持完好有效的消防安全的违法行为，现责令整改。审理中，经询问，富晨海公司称该责令改正通知书上的东方集团是北京东方丽妍美容美发有限公司，该公司对外名称有东方集团、东方国际等名称，是穆新田对外经营的公司名称，派出所去查处时，该公司员工有说公司名称是东方集团、有说是东方丽妍、还有说是港汇国际，故派出所根据员工说的东方集团名称出具的通知书，该通知书针对的也是穆新田在涉案两套房屋经营的公司。2018年5月9日，涉案两套房屋被联合执法检查，因穆新田不在场，富晨海公司为配合检查将涉案两套房屋撬开并重新装锁。审理中，经询问，穆新田称在联合执法检查后其拿走了一部分货物。富晨海公司称当天是海淀区卫计委北下关分站、北太平庄街道办、远洋风景小区居委会、小区物业公司一起联合检查；卫计委要进入检查，其公司联系不上穆新田，为配合检查，让开锁公司撬门并换锁；检查完成后，卫计委要求停止经营，让小区物业贴封条，但物业没有贴，只是把电梯停了；后穆新田去过涉案两套房屋，没打开门就把锁眼堵了，也没有联系过其公司要求进入搬东西。2018年5月13日，富晨海公司通过微信书面通知穆新田，称：由于穆新田租赁其住宅性质的房屋，一年来一直未到相关部门办理合法手续。2018年4月-5月，期间我陆续接到海淀卫计委、北太平庄街道、派出所、居委会、小区物业等有关部门的电话。说我方把居民楼里的房子租给你们，你们用作非法经营无照经营、扰民等违法行为。要对出租方、房东违法行为进行处罚。按照相关条款，处罚金额5000-30000不等。有关你们的违法经营行为，海淀卫计委已经在房间门口电梯里面张贴违法告知单，实地调查取证，会员当面笔录取证等工作都已经完成。郑重通知你，尽快配合处理此事，和租赁房屋违约责任，赔偿出租方损失违约金等事项。有关执法部门，已将我的出租房进行查封。等待你们接受处理后方可使用。希望你们尽快配合政府解决问题，2018年6月1日之前，将房屋内的剩余物品自行清除。逾期出租方将视为承租方自动放弃屋内物品。房东有权处理。特此通知！×××出租方。2018年7月13日，富晨海公司通过微信书面通知穆新田，称：由于你方承租我方×××的房子，非法无照经营被有关执法部门查处的事情，你方在未接受处理和双方未解除租赁合同的情况下，逾期未交房租两个多月，严重违反了租赁合同主体。我方完全有权单方解除合同，收回房屋。并且追加给我方造成的各项损失及逾期未缴房租。我方抱着友好和平的态度解决问题，现正式通知你方。自2018年7月15日-2018年8月1日。期间将你方留在房间内的物品，自行搬离。我方随时配合到物业开出门条，开门开电梯等工作。逾期不搬将视为自动放弃，我方将房内物品视为垃圾处理。特此通知，不回复表示同意默认。穆新田回复称：鉴于双方就×××的房屋租赁事宜存在纠纷，贵方无正当理由违反合同约定要求解除合同，并于2018年5月采取暴力打砸等非法手段逼迫我方搬离房屋。出现租赁期限内我方无法进入涉案租赁房屋等情况，给我方造成巨大经济损失。就上述事宜，我方于2018年6月依法向海淀区人民法院提起诉讼。现因房屋租赁合同尚未解除，且我方无法实际进入并使用房屋，故我方现无对室内物品自行搬离的义务。我方不同意在海淀法院审理并判决合同解除前，对室内物品进行处理，亦不同意贵方擅自对我方物品进行处理。如贵方在此期间未经同意对我方室内物品进行处理，我方将依法追究法律责任。2018年10月10日，经本院释明，双方对涉案两套房屋进行了清点交接，制作了录音录像和涉案两套房屋清点交接单，认可×号房屋保持原状，×号房屋已变为装修毛坯格局，屋内无穆新田物品，对×号房屋内原有物品无法进行确认，并对×号房屋中整体橱柜产生争议。穆新田认为系其装修制作，富晨海公司称系房屋内原有，并提交了厨房照片证明系开发商整体制作。审理中，经询问，穆新田不申请对×号房屋的装修残值进行评估鉴定。富晨海公司称已于2018年10月10日收回了涉案两套房屋，并称如果其主张的2018年5月13日合同解除不成立，以2018年10月10日双方退房交接时间为合同解除时间。本院认为，穆新田与富晨海公司签订的《北京市房屋租赁合同》及《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。根据本案查明事实，穆新田利用涉案两套房屋从事未取得医疗机构执业许可并擅自开展诊疗活动，以及未取得公共场所卫生许可证从事美容理发经营活动的违法行为，违反了《北京市房屋租赁合同》第九条第（四）项和《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》第八条第（四）项的约定，富晨海公司依约有权单方解除合同，要求穆新田按月租金的100%向其支付违约金，将房屋恢复原状并赔偿相应损失。富晨海公司主张其于2018年5月13日书面通知穆新田解除上述合同，但从其提交的通知内容看，并无解除合同的意思表示，故对其主张不予支持。穆新田主张富晨海公司2018年5月9日收回涉案两套房屋构成违约，但富晨海公司系为配合执法而将涉案两套房屋撬开换锁，故富晨海公司的行为并未构成违约，穆新田以此为由请求判令解除上述合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方在诉讼中对于解除合同均无异议，并于2018年10月10日对涉案两套房屋已经进行了退房交接，故上述合同已于2018年10月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于本诉一节，穆新田要求富晨海公司退还房屋押金17500元，根据合同约定，应在抵扣其承担的费用、租金及应承担的违约赔偿责任外返还剩余部分，而富晨海公司在反诉中提起了相应诉讼请求，故在反诉一节一并论述。穆新田要求富晨海公司退还房屋租金16916．67元，富晨海公司虽于2018年5月9日收回涉案两套房屋，但穆新田经富晨海公司通知拒不腾退涉案两套房屋，直至2018年10月10日才最终腾退，造成富晨海公司的房屋空置损失，故对其该项诉请不予支持。穆新田要求富晨海公司支付违约金，因富晨海公司并无违约行为，故该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。穆新田要求富晨海公司赔偿其装修装饰损失、室内货物损失、室内物品损失、经营损失，因双方合同系因穆新田违约行为导致解除，故其上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉一节，鉴于双方在本案审理中已完成清点交接，富晨海公司亦收回涉案两套房屋，故对于富晨海公司请求判令穆新田将涉案两套房屋恢复原状后向其公司腾退的反诉请求，本院不予支持。关于富晨海公司要求穆新田向其支付逾期腾房占有使用费87500元，该费用产生期间为2018年5月14日至2018年10月10日，而根据本案查明事实，涉案合同系于2018年10月10日解除，故上述期间的费用性质仍应为租金，本院对此予以纠正。涉案合同解除系因穆新田利用房屋从事违法行为的违约行为所致，富晨海公司虽为配合执法将涉案两套房屋撬开换锁，导致穆新田自2018年5月9日后无法进入，但富晨海公司此后亦多次通知穆新田配合执法，腾退房屋，穆新田拒不腾退，导致双方合同迟至2018年10月10日才最终解除，故应向富晨海公司支付合同解除前的租金，关于应付租金的具体金额，穆新田自2018年5月9日后未在涉案两套房屋经营，而富晨海公司将住宅性质的涉案两套房屋出租给穆新田用于商业经营，亦有过错，故本院综合考虑本案案情酌定为4万元。富晨海公司请求判令穆新田公司支付违约金17500元，具有事实和法律依据，本院予以支持，可以由穆新田缴纳的押金抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、穆新田于本判决生效后七日内向北京富晨海经贸集运有限责任公司支付房屋租金4万元；二、穆新田于本判决生效后七日内向北京富晨海经贸集运有限责任公司支付违约金17500元（以穆新田缴纳的押金17500元抵扣）；三、驳回穆新田的诉讼请求；四、驳回北京富晨海经贸集运有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12236元，由穆新田负担11991元，由北京富晨海经贸集运有限责任公司负担245元。反诉案件受理费1201元，由穆新田负担661元，由北京富晨海经贸集运有限责任公司负担540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡光人民陪审员  王谦人民陪审员  王鲁二〇一九年三月二十九日书 记 员  崔丽