江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0281民初13630号原告：刘章娣，女，1947年1月2日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：梅仁健，男，1973年4月2日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：顾小帮，江阴市西石桥法律服务所法律工作者。被告：江阴市杰立新型建材有限公司，统一社会信用代码913202815580557991，住所地江阴市利港街道东支社区张家坍**。法定代表人：曹文光，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐雅，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。原告刘章娣与被告江阴市杰立新型建材有限公司（以下简称杰立公司）合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭，于2019年1月8日公开开庭进行了审理。原告刘章娣的委托诉讼代理人梅仁健、顾小帮、被告杰立公司的法定代表人曹文光及其委托诉讼代理人徐雅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘章娣向本院提起诉讼请求：1、判令杰立公司对锻造炉恢复原状或赔偿损失共计70000元；2、判令杰立公司支付租金4098元（自2018年5月1日起至2018年5月17日止）。事实和理由：2017年4月10日，她与杰立公司签订《租房协议》一份，由杰立公司租赁她厂房，租赁期间自2017年5月1日起至2018年4月30日止，年租金88000元。她依约交付了厂房，至2018年1月她发现厂房内的一台锻造炉被杰立公司私自拆除。她与杰立公司多次交涉无果，后于2018年4月2日向公安机关报案。杰立公司于2018年5月17日将设备搬迁。她认为杰立公司的上述行为已严重侵犯了她的合法权益，为维护自身权益，特具状诉至法院。杰立公司辩称，刘章娣的诉讼请求没有事实和法律依据，他公司不存在侵权行为，请求法院依法驳回刘章娣的诉讼请求。对于租金，租赁期满后，杰立公司就续租问题一直与刘章娣协商，协商不成迫于无奈，已于2018年5月停止对外营业，并将机器设备等搬离厂房。刘章娣通过上锁等行为阻挠他公司将材料等搬离厂房，因此造成了时间上的延误，他公司不同意支付相应期间的租金。另外，刘章娣出租的厂房是否领取了权属证书，是否获得相关部门的规划许可，双方签订的租房协议是否有效请求法院依法核实。本院经审查认定事实如下：2017年4月10日，刘章娣（甲方）与杰立公司（乙方）签订《租房协议》一份，约定：1、乙方租用甲方的最东面第一排车间南面三间和东面第二排的六间车间以及东面的一间二层小楼，年租金为88000元，若遇政府拆迁或征用，补偿部分由甲方收益，退还未到期部分租金解除合同。2、租赁期限为一年，从2017年5月1日到2018年4月30日止，到期后再另行协商。3、租金以人民币现金为计量标准，一次性付清全部租金。若乙方逾期付款，则甲方有权自行处置该厂房及厂房内的一切物件。乙方支付甲方逾期利息按月息一分计算。4、上述租金收益为甲方的纯收入，若产生其他税赋或费用由乙方追加入租金，补偿给甲方，再由甲方交给相关部门。5、厂房内提供10吨行车两台，该行车的维护，安全申报，年检，维修全部由乙方负责，电力由乙方自行接通，电费由乙方自行负担。甲方若有需要，可以使用行车吊自己仓库的货物，乙方应给予配合，安全操作员由乙方自己培训、考核。6、厂房在租赁期内的使用、维护、维修、安全全部由乙方负责，生产安全全部由乙方负责，由此产生的相关费用全部由乙方承担。……。上述合同签订后，刘章娣将厂房交付给了杰立公司。另查明，2018年7月7日，江阴市公安局利港派出所出具《接处警情况说明》一份，内容为：2018年5月4日11时5分许，利港所接110指令称：我的厂房里面有人非法进入，九点多就进来的，我监控里刚看见，他们在用叉车搬东西，原先他租在我们厂房里的，五月份到期了，现在我把厂房租给别人了，他们还在搬东西。利港所民警接警后赶至江阴市，仅一方当事人在场，报警人梅仁健自称将东支村张家坍106号部分厂房租赁给一个叫曹文光的男子，当时其在监控中看到曹文光一方的人开叉车进出租赁到期的车间，遂报警。2018年5月8日9时许，利港所接110指令称：我厂房里的东西被人搬走了。利港所民警接警后至江阴市，仅一方当事人在场，报警人梅仁健自称其将厂房租给曹文光，曹文光在租赁到期后一直未将自己堆放在厂房里的东西全部拿走，现因在监控里看到曹文光一方的人到厂房里搬东西而报警。2018年5月20日16时12分许，利港所接110指令称：有人砸了我的门锁，叫曹志方的老头，我不在家，是我母亲告诉我的，人应该在现场，租我房子到期了，我叫对方搬离不搬，我把锁换掉了，对方就把我的锁砸掉了。利港所民警接警后赶至江阴市，仅一方当事人在场，报警人梅仁健自称曹文光租赁厂房到期后，其更换了厂房弄堂里门上的门锁，曹文光一方又来更换了一把新锁。公安机关于2018年5月15日向吕伟坤进行了询问，吕伟坤陈述：他是杰立公司的负责人，老板是曹文光，车间是问梅仁健租赁的。车间中间有个陈旧的空气炉，已经废弃，但是占了七八个平方的地方。去年夏天的时候，大概时间他实在记不起来了，他跟曹文光说炉子在车间里太碍事了，曹文光说别人的东西先不要动，要去问一下人家。过了一个月，曹文光跟他说，炉子你喊人拆掉吧，梅仁健已经答应了。他就问曹文光，拆的工人工资怎么算，曹文光就说工资到时候梅仁健会来算的。他就在厂里喊了两三个工人，就用榔头敲敲，把上面的耐火砖全部搬到了车间门口，把炉子里面的废铁全部堆在了车间里。过了一两天，他看见废铁在车间里也占地方，曹文光的父亲也跟他说废铁堆在车间干什么，让他赶紧去卖卖掉。就把废铁用铲车铲到了他们厂旁边的一个回收站，当时称了一下大概900多公斤。当时老板不在，他把废铁掉在回收站就离开了。过了几天他去问后面回收站的老板殷祖兴要废铁的钱，因为厂里的经济比较困难，要拿来日常开销。殷祖兴说曹文光欠他的钱，抵扣了，然后他就把情况跟曹文光说了，他也没说什么。拆掉的炉子下方上圆，占地七八个平方，高约一米多，上面全是耐火砖，里面用铁条固定。审理中，刘章娣陈述：本案所涉的炉子是在2005年建造，当时共花费6万元左右。炉子建成后，他们只实际使用了3天。她在5月1日将大门锁上了，但是杰立公司可以在西门进出，5月4日曹文光父亲和铲车工人从西门进去拿东西，她在监控中看到了然后报警。5月9日曹文光父亲把北门的锁撬掉后进去了。为证明自己的主张，刘章娣申请证人焦某出庭作证，焦某陈述：他是从事炉子制造的，现在炉子外面是钢结构，里面是耐火砖、保温砖、保温棉等材料，现在最小的炉子的造价大概在17到18万元左右。他无法推算最小的炉子在2005年的价格。一般以前的煤炉只能使用2、3年，现在的炉子用5、6年没有问题。现在的炉子都是使用天然气的，环保都是达标的。煤炉现在已经不允许使用了。焦某还向本院提交《加热炉技术方案》及《加热炉分项报价表》一份，证明现在加热炉的造价。杰立公司认为：现在这个炉子价值在2000元到3000元左右，且耐火砖还在刘章娣处。他公司在5月17日之前没有搬离租赁房屋，是因为刘章娣在5月1日将门锁了。刘章娣将两个大门都锁了，他公司的东西还在里面，工人就把锁砸掉了，他们拿的是自己的东西，因为他们着急生产。以上事实，有《租房协议》、《接处警情况说明》、询问笔录、证人证言及当事人陈述等证据在卷予以佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，刘章娣与杰立公司签订的《租房协议》系双方真实意思表示，但刘章娣未能提供相应的房屋产权证书，或建设工程规划许可证，故该租赁协议无效。虽刘章娣与杰立公司签订的《租房协议》无效，但刘章娣仍可参照协议约定的租金标准要求杰立公司支付房屋占有使用费。根据双方签订的《租房协议》，租赁期限自2017年5月1日起至2018年4月30日止，年租金为88000元。租赁期满前，杰立公司应及时与刘章娣沟通协商续租事宜，在双方无法协商续租的情况下应在租赁期满后及时从租赁房屋内搬离，并支付相应的房屋占有使用费，杰立公司未妥善处置，存在过错；而作为房屋出租人，刘章娣在租赁期满后应当给予承租人合理的期限从租赁房屋内搬离，但刘章娣在租赁期满后即采取锁门的方式进行私力救济，导致杰立公司无法及时从租赁房屋搬离，其本身亦存在过错。故杰立公司自2018年5月1日起至2018年5月17日止按《租房协议》约定租金计算的房屋占有使用费4098元，按双方过错，由杰立公司承担60%的房屋占有使用费，由刘章娣自负40%的房屋占有使用费。杰立公司应向刘章娣支付自2018年5月1日起至2018年5月17日止的房屋占有使用费2458.80元。关于刘章娣要求杰立公司对锻造炉恢复原状或赔偿损失70000元的诉讼请求，吕伟坤在公安机关所作询问笔录可以证明杰立公司拆除锻造炉的事实，虽然杰立公司抗辩拆除前刘章娣已同意，但其未能举证，应承担举证不能的法律后果。杰立公司未经刘章娣同意擅自拆除租赁厂房内的锻造炉，应承担损害赔偿责任。因本案所涉锻造炉已经完全损毁，不具备恢复原状的条件，故杰立公司应赔偿刘章娣相应的损失。关于损失的金额，根据刘章娣陈述该炉子系2005年建造，当时造价大概为60000元左右，至今已超10年，且证人焦某也陈述以前的煤炉一般只能用2、3年，该炉子已不具备实际使用价值，审理中杰立公司认可该炉子的实际价值为2000到3000元，考虑到炉子的部分材料尚在刘章娣处以及杰立公司的擅自处分行为等情况，本院酌定损失金额为2500元。故杰立公司应赔偿刘章娣损失2500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、江阴市杰立新型建材有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿刘章娣2500元。二、江阴市杰立新型建材有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向刘章娣支付租金2458.80元（自2018年5月1日起至2018年5月17日止）。三、驳回刘章娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1660元、财产保全费720元，共计2380元（刘章娣已预交），由刘章娣负担2000元，由江阴市杰立新型建材有限公司负担380元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付刘章娣。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据上诉费管理办法规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  戈 栋人民陪审员  许庆健人民陪审员  恽熬兴二〇一九年三月七日书 记 员  郭林燕