山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终23号 上诉人（原审原告）：冀宪河，男，1976年2月20日生，汉族，居民，住济南市市中区。 上诉人（原审原告）：韩霞，女，1977年1月29日生，汉族，居民，住济南市市中区。 两上诉人委托诉讼代理人：齐仲儒，北京市中伦文德济南律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈小彬，男，1964年8月15日生，汉族，中国农业发展银行新泰市支行职工，住新泰市。 原审第三人：中国农业发展银行新泰市支行，住所地山东省泰安市新泰市重兴路**，机构编码A0002S337090005。 负责人：刘广函，该银行行长。 委托诉讼代理人：吴乃苓，山东盈和盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：綦炳森，山东盈和盈律师事务所律师。 原审第三人：杜元祥，男，1971年9月28日生，汉族，居民，住新泰市。 委托诉讼代理人：阴文法，山东东岳远航律师事务所律师。 上诉人冀宪河、韩霞与上诉人陈小彬、原审第三人中国农业发展银行新泰市支行（以下简称农发行新泰支行）、杜元祥房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省新泰市人民法院（2018）鲁0982民初66号民事判决向本院提起上诉，本院于2019年2月3号立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 冀宪河、韩霞上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判上诉人与被上诉人于2016年10月14日签订的解除协议有效或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实有误，适用法律不当，具体如下：1.原审判决第14页第2段认定上诉人冀宪河、韩霞与被上诉人陈小彬之间不存在真实的房屋买卖合同，从而2016年10月14日签订的解除协议无效逻辑混乱，系认定事实不清，适用法律不当。2.原判决显示杜元祥以陈小彬名义购买房屋，之后又认定上诉人将涉案房产出售给农发行新泰支行自相矛盾。3.原审判决第14页第1段第9行：“2015年12月因省政府及济南市政府出台了外地享有房改房的职工可以回原地办理房改房退房手续，因为房子还在我名下，故跟农发行新泰支行协调要求过户或退房改房手续，……”上诉人是认可“将房屋出卖给农发行新泰支行，再由农发行新泰支行转让给别人。”，有断章取义之嫌，属于认定事实不清、证据不足。4.现住户购买或居住涉案房屋时不是善意的，原审判决便不能认定该房屋可以由“农发行新泰支行转让给他人”。5.原审认定农发行将房屋转让给杜元祥，事实上违反了国家关于经济适用房管理办法的有关政策性规定，破坏社会管理秩序，应为无效。6.原审判决第12页第2段第7行“原告从第三人处调走后将涉案房屋钥匙交给时任农发行新泰支行副行长的尤昌银，由其照管涉案房屋。”，系认定事实有误。7.原审判决第12页第2段第14行“……上诉人欲出售涉案房屋……在争得本单位职工被告陈小彬同意后，陈小彬顶名代替第三人购买了该房屋。”，该事实认定有误。8.原审判决多次提到第三人，但未明确第三人代表杜元祥还是代表农发行，裁判文书行文意思不明确，应当予以纠正。9.原审法院对证人证言未经审查即采信并在此基础上作出判定属于认定事实不清、证据不足。综上，上诉人认为2016年10月14日签订的解除协议成立并且生效，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同已经解除，上诉人是涉案房屋不动产登记所有人。 陈小彬辩称，冀宪河、韩霞第一次起诉杜元祥我是第三人，案由是排除妨害，在审理前杜元祥、韩霞多次找过我，涉案房屋我不要了，你们双方协商卖房子的吃点亏，买房子的少沾点光，把问题解决。调解的话需要签订解除协议，这时候找到我，为便于解决问题，如果达到我上述说的目的我就签解除协议，但是双方没有达成该结果，所以我不认可解除协议，一审中我在法院声明过该协议，所以我不认可协议解除，继续主张我的权利。在房屋买卖前冀宪河与第三人中国农业发展银行新泰市支行行长申波、尤昌银在达成一致并拟定好文本的情况下由副行长尤昌银亲自找我到行长申波办公室进行的沟通，这个沟通我认为是一种邀约协议，我认为是本行申波、尤昌银对我发出的邀约协议，协议内容与三方新签订的房屋买卖合同基本一致，并且协议由三方均签字认可，并与当天履行了合同，所以我认为上诉人知道买方是谁。 农发行新泰支行述称，一、中国农业发展银行新泰市支行在2016年解除协议中不是当事人，在该协议中双方均没有征求农发行的意见，农发行不知道其签订的背景和意图。二、农发行不是2005年买卖合同的出卖人和买受人，一审判决书关于认定农发行是出售房屋的相对方的认定是错误的，也与判决书中关于售房款是由杜元祥支付的认定相矛盾。三、从案件的基本事实来看签订2005年买卖合同时涉案房屋的房产证、土地证已经办理至出卖人名下，出卖人收到了相当于当时市价的购房款，该出售房屋的行为是正常的二级市场的转让，不属于国家政策调整的一级市场的房改房的出售，且涉案房屋已经实际交付多年，合同已经履行，本案买卖合同不具有合同解除的法定事由和约定事由，人民法院应当驳回其诉讼请求。 杜元祥述称，同意中国农业发展银行新泰市支行的意见，一、一审判决驳回两原告的诉求是正确的，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。二、涉案房屋的房款支付人是杜元祥实际接收该房屋居住并占有房屋至今的也是杜元祥，该房屋的实际购买人是杜元祥，应依法确认杜元祥对该房屋享有所有权。陈小彬并没有购买房屋的真实意思表示，既没有支付购房款，也没有履行购房协议中的义务，其真实意思表示只是以自己的名义签订的购房协议而已，因此两原告与陈小彬之间不存在真实的房屋买卖合同关系，两者其后签订的解除协议也不产生法律效力。 陈小彬上诉请求：一、撤销或纠正一审判决中对上诉人的错误认定；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。二审庭审时明确上诉请求为判决解除协议无效，上诉费由被上诉人冀宪河承担。事实和理由：一、原审判决对于焦点的认定与事实不符，严重脱离实际，判断错误。房屋买卖合同中的条款清晰表示了上诉人购买涉案房屋的意思表达，也表达了冀宪河、韩霞对上诉人买受人地位的认可，第三人也无任何异议。上诉人的行为符合法律规定不违法，应当获得法律支持。上诉人签订房屋买卖合同系经过权衡自主作出的决定，与一审法院所说“只是受第三人农发行新泰支行的安排在相关合同上签字”存在本质区别。房屋价款的支付由上诉人支付，借款来源是第三人公款。一审法院认定陈小彬没有支付相应的房屋价款是混淆了资金来源和资金支付的概念。一审判决中将“第三被告没有接收代表房屋权属的房屋所有权证、国有土地使用证及收到条等手续；最后被告没有占有、使用、控制涉案房屋。”作为判断陈小彬是否是买受人的标准或依据本末倒置。二、一审法院关于焦点一的其他内容认定存在认定错误。对于一审判决书中“农发行新泰支行先是开会研究购买涉案房屋”，一审法院缺乏证据证明。一审判决第14页第6行“应视为卖方交付了房屋”，这种交付方式与房屋买卖合同背道而驰，是典型的违约行为。一审判决第14页第9行所表述的内容一审法院不应采信。综上，原审判决对上诉人的认定错误、事实错误，判决结果有失公允，上诉人不存在违约，上诉人的利益损失应由违约方赔偿。 冀宪河、韩霞辩称，一、我方未对陈小彬进行威胁，找他只是去了解案情，为了更好解决矛盾所以签署了解除协议，解除协议有效。二、我方认可陈小彬所述关于房款的支付方式，我方有一项证据收到条，收到条内容为收到陈小彬购房款12.2万元，但一审法院认定该款项是由陈小彬以外的人支付，对此支付方式一审法院没有找到明确的书面证据证明是由陈小彬以外的人支付。三、我方认可陈小彬关于证人证言的论述，申波、尤昌银的证言有利害关系且相互矛盾不能作为定案依据。 农发行新泰支行述称，对于陈小彬陈述的年代久远的细节我方目前没有资料予以核实，但是从解决问题的角度无论2005年买卖合同的买受人是谁，购房款是谁支付本案的出卖人已经收到了相当于当时市价的购房款，并交付了产权证书和实际交付了房屋，不具有解除合同的法定事由和约定事由，应当予以驳回。 杜元祥述称，上诉人陈小彬实际上混淆了资金来源和实际购房人支付的房款这两个概念，购房时实际支付房款的是杜元祥，当时杜元祥是给自己支付的购房款，并不是把钱借给陈小彬，也不是赠与给陈小彬，是实际上为自己支付购房款，因为实际上杜元祥有真实的购房意思表示，并支付了房款接收了房屋，实际占有并居住至今。出卖人出具的收到条的内容是写的收到陈小彬的房款，这是与陈小彬顶名签订购房协议相辅相成的，是属于该协议的附件，根据法庭落实的案件事实情况也证实了陈小彬并没有真实的购房意思表示，也没有支付房款。因此，上诉人陈小彬的上诉理由是不能成立的，应当予以驳回。 冀宪河、韩霞向一审法院起诉请求：一、依法确认2016年10月14日签订的解除协议有效，原告与被告之间的房屋买卖合同于2016年10月14日解除；二、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原告冀宪河原系第三人农发行新泰支行职工，在第三人农发行新泰支行工作期间分得房改房一套，即本案涉案房屋（建筑面积127.59平方米，套内建筑面积116.34平方米），后两原告取得了房屋所有权证（产权比例个人100%）、国有土地使用证。原告从第三人处调走后将涉案房屋钥匙交给时任农发行新泰支行副行长的尤昌银，由其照管涉案房屋。2004年底，申波调入农发行新泰支行任行长，并暂时居住于该房屋。2005年4月2日第三人农发行新泰支行与原告冀宪河签订协议书，约定：原告所拥有的住宅房（涉案房屋）系第三人农发行新泰支行的福利分房，原告因故出售此房时，需经第三人农发行新泰支行同意并优先出售给第三人农发行新泰支行，如果第三人农发行新泰支行不购买时，原告可另行出售。原告欲出售涉案房屋，第三人农发行新泰支行考虑到应由本单位职工优先购买，在当时无职工愿意购买的情况下，因第三人杜元祥系非本单位职工有购买意向，经第三人农发行新泰支行研究，在征得本单位职工被告陈小彬同意后，陈小彬顶名代替第三人购买了该房屋。2005年12月8日，两原告的委托代理人孙守广（甲方）、陈小彬（乙方）、农发行新泰支行（丙方、代表人尤昌银）三方签订了房屋买卖合同，约定：涉案房屋交易总价格为122000元，被告同意按照第三人农发行新泰支行规定的时间入住等。上述122000元购房款由杜元祥交给尤昌银，尤昌银支付给两原告委托人孙守广，后孙守广将涉案房屋所有权证、国有土地使用证及收款条等手续交给尤昌银，尤昌银又将上述手续转交杜元祥。房屋买卖合同签订前后，时任农发行新泰支行行长申波一直在涉案房屋内居住。2009年杜元祥入住该房屋至今。 另查明，2016年两原告曾以杜元祥为被告、陈小彬为第三人诉至一审法院，案由为排除妨害纠纷，请求法院依法判令杜元祥停止侵害，返还两原告房屋。诉讼过程中，两原告与陈小彬于2016年10月14日签订协议书，约定：双方于2005年12月8日达成房屋买卖协议，协议签订后陈小彬未向两原告支付房款，两原告也未向陈小彬交付房屋。现在双方协议，解除双方签订的房屋买卖协议。双方互不追究责任。该案两原告后撤诉。 一审法院认为，本案争议的焦点是：一、原告出售房屋的相对方是谁；二、原告诉请与被告陈小彬2016年10月14日签订的解除协议有效，原被告之间的房屋买卖合同于2016年10月14日解除是否应得到支持。 关于焦点一，2005年12月8日原被告与第三人三方签订了房屋买卖合同，合同约定出卖人是原告、买受人是被告，原告作为出卖人无争议，但被告是否是买受人有较大疑问。首先，被告陈小彬没有购买涉案房屋的意思表示，只是受第三人农发行新泰支行的安排在相关合同上签名；其次，被告陈小彬没有支付相应的房屋价款；第三，被告没有接收代表房屋权属的房屋所有权证、国有土地使用证及收到条等手续；最后，被告没有占有、使用、控制涉案房屋。相反，合同的丙方即第三人农发行新泰支行先是开会研究购买涉案房屋，并由时任行长申波居住，说明是丙方农发行新泰支行从原告处购买涉案房屋，故原告出售房屋的相对方是第三人农发行新泰支行，不是被告陈小彬。原告作为卖方与买方农发行新泰支行订立的房屋买卖合同，原告收取了房款，交付了权属证书，在买卖双方均明知当时涉案房屋由农发行新泰支行行长申波居住的情况下，应视为卖方原告交付了房屋，买方第三人农发行新泰支行接收、占有、使用了房屋，买卖双方的房屋交易除未办理过户手续外已全部履行。另外，原告在庭审中对证据备忘录质证时也明确表示，“2015年12月因省政府及济南市政府出台了外地享有房改房的职工可以回原地办理房改房退房手续，因为房子还在我名下，故跟农发行新泰支行协调要求过户或退房改房手续，……因为房改房政策时间有限，考虑到与农发行新泰支行的感情，我们同意农发行新泰支行把我们的房改房手续退回给第三人农发行新泰支行，然后由农发行新泰支行过户给别人，农发行新泰支行当时表示同意”。从原告的该质证意见亦可以看出，原告是认可将房屋出卖给农发行新泰支行，再由农发行新泰支行转让给别人。 关于焦点二，通过对焦点一的分析可以看出，被告陈小彬虽在房屋买卖合同中签名，但其实际只是顶替第三人农发行新泰支行购买，两原告与被告陈小彬之间不存在真实的房屋买卖合同，被告陈小彬既未享有合同中的权利也未履行合同中的义务，故其与两原告于2016年10月14日签订的解除协议，不产生法律效力，对原告的诉讼请求一审法院不予支持。 一审法院判决：驳回原告冀宪河、韩霞的诉讼请求。案件受理费100元，由原告冀宪河、韩霞负担。 二审过程中，各方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审认定基本一致。 本院认为，2005年4月2日第三人农发行新泰支行（甲方）与上诉人冀宪河（乙方）签订协议书，约定乙方所拥有的住宅房系甲方农发行新泰支行的福利分房，乙方因故出售此房时，需经农发行新泰支行同意并优先出售给农发行新泰支行，如果农发行新泰支行不购买时，可另行出售。在此协议基础上，上诉人冀宪河对涉案房屋的处分是受第三人农发行新泰支行限制的。根据双方当事人在一、二审陈述并结合相关证据，原审认定2005年12月8日签订的涉案房屋买卖合同，买方是第三人农发行新泰支行，而不是上诉人陈小彬是正确的。陈小彬顶名为第三人农发行新泰支行购买了涉案房屋，两上诉人冀宪河、韩霞与陈小彬之间不存在真实的房屋买卖关系，陈小彬既不享有合同中的权利也未履行合同中的义务，故上诉人冀宪河、韩霞与陈小彬于2016年10月14日签订的解除协议，不产生法律效力，陈小彬对此也不予认可，上诉人冀宪河、韩霞要求确认解除合同有效，无事实根据和法律依据，故原审驳回上诉人的诉讼请求，并无不当，但原审在事实认定部分认定陈小彬顶替杜元祥购买房屋不妥，应予纠正。 综上，上诉人冀宪河、韩霞的上诉请求不能成立，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由冀宪河、韩霞负担50元，陈小彬负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 邢友峰 二〇一九年三月十五日 书记员 崔晓元