福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初457号 原告（反诉被告）：福州市会展服务有限公司，住所地福州市台江区。 法定代表人：郑挺伟，总经理。 委托诉讼代理人：张龙飞，该公司员工。 被告（反诉原告）：福州兴顺物业公司，住所地福州市晋安区。 法定代表人：吴依春，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘朝模，福建诺鲁律师事务所执行律师。 原告（反诉被告）福州市会展服务有限公司（以下简称会展服务公司）与被告（反诉原告）福州兴顺物业公司（以下简称兴顺物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。会展服务公司的委托诉讼代理人张龙飞、兴顺物业公司的委托诉讼代理人刘朝模到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告会展服务公司向本院提出诉讼请求：判令兴顺公司支付拖欠的2017年1－2月的租金共计29422元。事实和理由：2014年7月28日，会展服务公司与兴顺公司签订《租赁合同》，约定会展服务公司将台江区工业路260号1#店面（使用面积57.85平方米）租赁给兴顺公司使用，租期3年，自2014年8月1日起至2017年7月31日止；租金标准为8809元/月，逐年递增5%，交租时间为每月5日前收取当月租金；租期第一个月免收租金，以供兴顺公司店面装修使用；兴顺公司应在签约时交纳保证金26427元，如逾期缴交租金的，每逾期一日按当月租金标准的3%加收滞纳金，并从保证金中扣除；如拖欠租金1个月以上的，合同提前终止，保证金不予退还。因兴顺公司拖欠2017年1－2月的租金共计19422元，会展服务公司于2017年3月6日向其送达《关于违反合同的函》，决定终止租赁合同，收回房屋，没收保证金。兴顺公司在收到上述函件后，并未缴纳拖欠的租金。为此，会展服务公司于2017年4月28日向兴顺公司送达《租金催缴函》，要求其在收到催缴函之日起10日内补缴欠款，但兴顺公司仍未补缴。 被告兴顺公司辩称，本案系因政府对承租店面进行征收导致合同无法履行。会展服务公司和兴顺公司已协商解除合同，会展服务公司同意兴顺公司以缴纳的保证金26427元折抵2017年1－2月的租金19422元。这也是会展服务公司时隔两年才提起诉讼的原因。 反诉原告兴顺公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告会展服务公司支付反诉原告租赁保证金26427元。事实和理由：2014年7月28日，会展服务公司与兴顺公司签订《租赁合同》，该合同约定兴顺公司以每月8809元的价格承租会展服务公司位于福州市台江区店面，租金逐年递增5%，租赁期间自2014年8月1日起至2017年7月31日止。另，该合同还约定，签约时兴顺原告需向会展服务公司缴纳租赁保证金26427元（月租金×3），保证金期满后全额无息退还。《租赁合同》签订后，兴顺公司于2014年7月30日向会展服务公司缴纳了租赁保证金26427元，会展服务公司亦于当日出具载明已收到该租赁保证金的《收款收据》。2017年2月，由于政府将对该租赁店面进行征收，导致兴顺公司无法继续正常使用该租赁店面。兴顺公司遂与会展服务公司协商退房事宜，并于当月将房屋腾空并撤离租赁店面。依照约定，会展服务公司应将已收取的26427元租赁保证金退还兴顺公司，但会展服务公司以种种理由拒不归还，至今仍欠兴顺公司租赁保证金26427元。 反诉被告会展服务公司辩称：一、兴顺公司拖欠租金已达一个月以上，会展服务公司依据《租赁合同》的约定没收保证金并无不当。鉴于兴顺公司拖欠2017年1－2月的租金共计19422元，且拖欠时间已达1个月以上，会展服务公司于2017年3月6日向其送达《关于违反合同的函》，决定终止租赁合同，收回房屋，没收保证金，符合合同约定。二、兴顺公司的违约并非因政府征收行为引起，其无权以此为由要求免除违约责任。兴顺公司主张因政府对租赁店面进行征收，导致其无法正常使用该店面，进而拖欠2017年1－2月的租金。该主张明显与事实不符。根据《福州市台江区人民政府房屋征收决定书》（台政征[2017]4号），台江区政府于2017年8月17日发布公告，案涉房屋于2017年9月才被台江区政府征收。且根据双方之间签订的《租赁合同》约定，租赁期为2014年8月1日至2017年7月31日止。兴顺公司正常使用案涉租赁店面，直到2017年3月6日才返还该店面。政府征收行为并非兴顺公司违约的原因，其无权以此为由要求免除违约责任。 原告会展服务公司就其诉讼请求提供的证据为：1.《内资企业登记基本情况表》，证明会展服务公司系由福州市商业局会展服务中心变更而来；2.《房屋所有权证》，证明会展服务公司是台江区工业路****店面的房屋登记所有权人；3.《租赁合同》，证明双方的合同关系；4.《关于违反合同的函》，证明兴顺公司违反合同的事实；5.《租金催缴函》、6.《催缴函快递凭证》，证明会展服务公司的诉讼请求未超过诉讼时效；7.《关于福州兴顺物业有限公司〈关于退还部分租赁物的申请〉》，证明兴顺公司违反合同的事实。告兴顺公司对证据1－3真实性无异议；对证据4真实性无异议，但提出双方已于2017年3月协商一致解除合同以保证金折抵2017年1－2月的租金，保证金还剩余7005元；对证据5的内容无异议，但会展服务公司未在这份函件上盖章，兴顺公司也未收到这份函；对证据6的真实性和证明对象有异议，兴顺公司未收到《租金催缴函》；对证据7的真实性无异议，兴顺公司曾向会展服务公司提出减少承租面积，但此与本案无关联性。 反诉原告兴顺公司就其反诉请求提供的证据为：《收款收据》，证明兴顺公司于2014年7月30日向会展服务公司缴纳租赁保证金26427元。会展服务公司对此份证据的真实性无异议。 反诉被告会展服务公司就其辩解提供的证据为：1.《福州市台江区人民政府房屋征收公告》，证明兴顺公司提出因拆迁导致房屋不可使用的主张不成立；2.《违反合同的函》，证明兴顺公司将租赁房屋归还会展服务公司的时间。兴顺公司提出台江区政府的征收工作实际于2017年年初就开始，前期都在宣传摸底，张贴公告时征收工作基本都已完成。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月28日，福州市商业局会展服务中心作为甲方与作为乙方的兴顺公司签订一份《租赁合同》，合同的主要内容为：“根据榕政办（2008）136号福州市人民政府办公厅转发市国资委《关于加强市属企业国有资产租赁管理的暂行办法》的原则，甲方于2014年7月17日上午在市商贸服务业局四楼举行了招标竞租大会，对工业路260号相关店面进行了公开招标竞租。根据竞标报价前三名的高低顺序，乙方以标价8809元/月，取得了1号店面合法的三年租赁使用权。现结合原招标竞租方案，并经双方协商确认同意订立以下合同条款：一、甲方将工业路260号临街店面第1号租赁给乙方使用，租赁期三年，即自2014年8月1日至2017年7月31日止。租金标准：8809元/月。租金每年递增5%。二、签约时乙方需交纳租赁保证金26427元（月租×3），此保证金期满后全额无息退还。交租时间为每月5日前收取当月租金，逾期按当月租金标准每天3‰加收滞纳金，并从保证金中扣除。三、乙方如中途因故无力承租退出或拖欠租金壹个月以上，按违约处理，合同提前终止，乙方租赁保证金不予退还……。”2014年7月30日，兴顺公司向会展服务公司缴纳租赁保证金26427元。 2017年3月6日，福州市商业局会展服务中心向兴顺公司发送一份《关于违反合同的函》，内容为：“截止至2017年3月，贵公司已拖欠我中心两个月租金未缴。现根据双方签订的合同，我中心决定对贵公司欠缴租金的行为按违约处理，合同提前终止，收回房产，对签约合同时收取的租赁保证金26427元予以没收，并保留追缴欠缴的两个月租金的权利。”兴顺公司的工作人员吴裕坤在函件的下文写明“工业路260号1号店面钥匙已交，函已取走。” 会展服务公司提供落款时间2017年4月27日的《租金催缴函》内容为：“贵公司与我中心关于工业路260号临街第1号店面的租赁合同，因贵公司拖欠我中心两个月租金未缴，已于2017年3月6日根据双方签订的《违反合同的函》予以解除。我中心没收签约时收取的租赁保证金26427元，并保留追缴欠缴的两个月租金的权利。根据合同约定，自2014年8月1日起至2017年7月31日止，租金标准为8809元/月，租金每年递增5%。故自2016年8月1日起，每月的租金应为9711元/月。至合同解除之日止，贵公司仍欠我中心两个月租金共计19422元未还。请于收到本催缴函之日起10日内向本中心补缴上述欠款。”会展服务公司未在此份函件上盖章。2017年4月28日，会展服务公司将此份函件邮寄给兴顺公司的管理人员吴则勇。兴顺公司称吴则勇未收到此份函件。 2017年8月17日，福州市台江区人民政府发布《房屋征收决定书（旧西客站地块周边杂地）》，征收范围为旧西客站地块周边杂地项目范围内的房屋，签约期限自2017年8月1日至2017年9月16日。兴顺公司承租的店面在征收范围内。 诉讼中兴顺公司称，自2017年年初起台江区人民政府开始旧西客站周边杂地的征收入户调查工作。公司于2017年1月中旬开始搬迁，2017年2月起未再经营，2017年3月6日吴裕坤上交钥匙时与会展服务公司的负责人协商以租赁保证金折抵2017年1－2月的租金，所以会展服务公司的员工才在《违反合同的函》上书写“9711×2＝19422，余7005”，据悉会展服务公司内部审计不同意折抵方案。 2017年8月24日，福州市商业局会展服务中心变更为福州市会展服务有限公司。 本院认为，兴顺公司提出向会展服务公司承租的店面列入征收范围，公司于2017年1月中旬开始搬迁，2017年2月停止经营，租赁合同提前解除，公司遂与会展服务公司协商以保证金折抵拖欠租金的辩解与本院查明的事实不符。理由为：一、会展服务公司于2017年3月6日向兴顺公司发送《关于违反合同的函》，兴顺公司于收到《关于违反合同的函》的当日只将承租店面的钥匙交还会展服务公司，但未按函件要求缴交欠缴的租金，会展服务公司又于2017年2017年4月27日向兴顺公司的管理人员吴则勇邮寄《租金催缴函》。二、兴顺公司对收到的上棕两份函件的内容未持异议。三、台江区政府的征收公告于2017年8月17日发布，公告发布后张贴，即征收工作从2017年8月17日开始正式展开。四、兴顺公司并未提供相应的证据证明台江区政府的征收工作于2017年年初即展开，及公司于2017年2月停止经营，也未提供相应的证据证明双方曾对以保证金折抵租金进行协商并达成一致意见的事实。可见，造成租赁合同提前解除的原因在于兴顺公司未按约及时向会展服务公司缴纳2017年1－2月的租金，会展服务公司依照合同约定对兴顺公司欠缴租金的行为按违约处理，提前终止合同收回房产，并非兴顺公司所主张的因政府的征收工作致兴顺公司停止经营，提前解除合同。故兴顺公司的上述辩解与法无据，本院不予采信。 会展服务公司发送给兴顺公司的两份函件均明确兴顺公司拖欠两个月的租金未缴，根据合同约定决定对兴顺公司欠缴租金的行为按违约处理，合同提前终止，收回房产，对租赁保证金26427元予以没收，并保留追缴欠缴两个月租金的权利。兴顺公司故兴顺公司拖欠会展服务中心2017年1－2月房租19422元的事实清楚，会展服务公司要求兴顺公司缴纳拖欠租金的诉请于法有据，本院依法予以支持。 兴顺公司收到会展服务公司的两份函件后，未对两份函件的内容提出过异议，但未按两份函件的要求缴纳拖欠的租金。根据合同的约定，兴顺公司已构成违约，会展服务公司可根据合同第三条的约定没收兴顺公司缴纳的保证金。因此，兴顺公司要求会展服务公司退还保证金26427元的反诉请求于法无据，本院予以驳回。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决如下： 一、福州兴顺物业公司应于本判决生效之日起十日内向福州市会展服务公司缴纳2017年1－2月的租金19422元； 二、驳回福州兴顺物业公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费285元，减半收取计142.5元，由被告福州兴顺物业公司负担。反诉案件受理费460元，减半收取计230元，由被告福州兴顺物业公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄利敏 二〇一九年三月二十九日 法官助理林熠 书记员许莉 附：一、本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。