贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初69号原告：张长江，男，汉族，出生于1969年7月18日，住贵州省毕节市，原告：陈同敏，女，汉族，出生于1976年8月8日，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：郑秋燕（特别授权），系贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15224201511820078。委托诉讼代理人：吴敏（一般授权），系贵州圣谋律师事务所实习律师。被告：毕节东润房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城二建区，统一社会信用代码：91520500722182213U。法定代表人：吴传明，系该公司经理。委托诉讼代理人：李有福，男，系该公司员工。原告张长江、陈同敏与被告毕节东润房地产开发有限责任公司（下称：东润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月12日公开开庭进行了审理。原告张长江、陈同敏委托诉讼代理人吴敏，被告东润公司委托代理人李有福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告立即为原告办理并交付位于毕节市威宁路××西北商贸城南××区××号商品房转移登记的有关文书及产权证；2、请求人民法院判决被告以681039.00元(B-15-4号房)购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2014年12月31日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金(暂定10000.00元);3、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由:2013年6月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号为:7471)，约定由原告购买被告开发的位于黔西北商贸城南××区××商品房（房××），合同约定的购房款总价款为681039.00元。合同签订后，原告按照合同的约定支付了房屋首付款205039.00元，余款476000.00元通过银行按揭方式支付完毕。根据涉案合同第二十二条的第三款的约定，被告应于2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品用转移登记的有关文书，交付给原告。然而时至今日、被告从未向原告交付在何办理房屋权属登记的有关文书、也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。因此被告的行为已经构成严重违约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件这用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因、买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外、出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;。合同没有约定违约金成者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收通期贷款利息的标准计算。“之规定，原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告特具状诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告东润公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由是:一、原告所主张的违约责任不成立，即答辩人与原告在《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三项“转移登记”中，对逾期60日后“出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的”，并未作违约处理约定，即对格式合同的备选项未作对应选择。由于格式合同的备选项存在完全不同的处理结果，因而是必须作出选择的，这里未作选择，说明买受人(原告)对出卖人(答辩人)的“逾期责任”作了“不再追究”的意思表示。从格式合同的备选条款大都作了选择的事实推定，原告在这里的意思表示是真实的。所以，原告在本案中所诉的答辩人的违约责任不能成立，即不能事后由原告单方作出选择。二、本案中存在不可追责于答辩人的事实。答辩人与原告之间签订的《商品房买卖合同》的第二十七条是对“不可抗力”的约定。答辩人的项目建设未完成，不能获取竣工验收合格证明文件，也就是最关键的转移登记文书之一，应视为不可抗力因素。因为，本案所涉及的建筑项目迟迟不能竣工，是因为拆迁工作迟迟不能完成，而迟迟不能完成的原因，是被拆迁户的不合理要求太高，答辩人无法给予满足。因此，这情况应视为对答辩人的不可抗力因素，2016年6月20日政府的强制拆除行为就是证明，因而，应在审判中给子确认。三、原告追究答辩人违约责任的诉讼时效已过，其诉讼请求不应得到支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉让时效制度若干问题的解释第三条规定:民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，原告的诉讼时效从2015年3月1日起算，到其起诉的2019年1月2日，已是3年零11个月，已经超过了法律规定的诉讼时效，其诉权已经丧失因而不应得到支持。根据以上三点，特请法院在查明事实的基础上，在有利于化解矛盾和有利于经济发展的角度，依法驳回原告的诉讼请求。根据原被告提供的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2013年6月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号为:7471)，约定由原告购买被告开发的位于黔西北商贸城南××区××商品房（房××），合同约定的购房款总价款为681039.00元。合同签订后，原告按照合同的约定支付了房屋首付款20503900元，余款476000.00元通过银行按揭方式支付完毕。转移登记：（一）出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。原告依约交付首付款给被告。之后，原告通过向银行贷款，向被告支付了剩余购房款。另查明，涉案商品房现尚未通过综合验收,尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书到办证部门。本院认定的上述事实有原被告的陈述及原被告向本院提交的证据。这些证据经庭审质证本院予以确认并已收集在卷。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告向原告交付了涉案商品房。双方合同中约定转移登记的时间为2014年12月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告至今未取得涉案房屋的初始登记，未交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原、被告合同中约定了出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，根据当事人意思自治的原则本院予以尊重。根据约定，原告请求的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应按照已付购房款总额为基数，按日万分之一的标准计算。对于违约金的起止时间，根据原、被告双方合同中约定，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。起算时间应从双方约定的取得初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人之日起。但被告提出诉讼时效的抗辩。对于诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书和逾期交房的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应于2014年12月30日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，原告于2019年1月2日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对于原告2016年1月2日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于原告2016年1月2日前的违约金，因超过三年的诉讼时效期间，不予支持。故对于被告抗辩本案已超过诉讼时效的理由，本院部份予以采信。因此，原告请求的逾期交付办理商品房转移登记有关文书之的违约金起算时间为2016年1月2日。对于被告辩称的不可抗力问题，因涉案房屋已交付原告使用，在开庭时被告不但未能取得该商品房的初始登记，也未获取竣工验收合格证明文件，被告提供的证据不能证明系不可抗力，只能视为是被告自身的原因造成的。对于原告诉请的办理并交付位毕节市威宁路××西北商贸城南××区××号号商品房转移登记的有关文书及产权证的问题。因涉案商品房现尚未通过综合验收,尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书到办证部门，属事实上的不能，待被告具备办证条件时，原告再主张。原告主张的电开户费、闭路开户费等费用被告仅是代收，且双方签订的合同未约定，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告毕节东润房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张长江、陈同敏逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金；（违约金以原告已付购房款人民币681，039.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从2016年1月2日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告张长江、陈同敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由被告毕节东润房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  石朝鹏二〇一九年三月五日书记员  李 犇