广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初194号原告（反诉被告）：广州市东堡沙石有限公司，住所地广东省广州市南沙区东涌镇三沙公路****（临时经营场所）（不可做厂房使用），统一社会信用代码91440115094207597A。法定代表人：何伟文，职务：经理。委托代理人：丁祖军，广东沛宇律师事务所律师。委托代理人：陈婉莹，广东沛宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：简永健，男，1984年7月17日出生，住广东省广州市番禺区。委托代理人：谢薰娜，广东圹埌律师事务所律师。原告广州市东堡沙石有限公司（以下简称东堡公司）诉被告简永健土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，简永健于2019年1月29日提出反诉，本院予以受理并依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。东堡公司的委托代理人丁祖军、陈婉莹，简永健的委托代理人谢薰娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实2018年9月10日，东堡公司（甲方）与简永健（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于广州南沙东涌镇沙公堡村及三沙村的沙场及洗沙设备以现状出租给乙方使用，租赁期限从2018年9月1日起至2018年12月31日止，如任何一方单方提出终止本合同，须提前三个月书面通知对方，租赁保证金为人民币320000元（大写：叁拾贰万元正），每月租金为人民币160000元，租赁期间因使用租赁物产生的水费、电费、垃圾费由乙方自行承担。合同期内未经一方同意任何一方不得提前终止本合同，其中一方确需提前解约，提前三个月通知对方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a、违约方应于本合同提前终止一日之前向守约方支付相当于当月租金的款项作为赔偿；b、乙方交回租赁物给甲方；c、乙方交清承租期的租金及其它因本合同产生的费用，双方履行完毕上述义务后五日内甲方将乙方的租赁保证金无息退还乙方。双方在免责条款中约定，乙方知悉该场地有违地方相关法规的现状，不会因此而作为不按期缴纳租金的理由。同日，简永健向东堡公司支付了租赁保证金320000元和9月份的租金160000元。2018年9月15日，广州市南沙区东涌镇河长制办公室制作了一份《通知》，并于当月向东堡公司登记经营地址送达，《通知》记载东堡公司未经批准擅自在河道管理范围内建设码头、洗砂设备、板房、管线等建（构）筑物及堆放材料，严重妨碍河道行洪安全，根据区三防指挥部《清障令》、《履行拆除义务催知书》等执法文件的要求，请东堡公司于9月底前确保停止洗砂、进砂、取水等行为，按相关要求自行停水停电（期间可以出沙），并于2018年10月底前对河道管理范围内设码头、洗砂设备、板房、管线等建（构）筑物及堆放材料自行清理完毕，逾期未进行整改的，将委托第三人代为履行清理、所需费用由东堡公司承担。2018年11月17日，简永健向东堡公司邮寄一份《离场通知》，记载：东堡公司将前述场地交付使用后其于2018年10月17日收到广州市南沙区东涌镇河长制办公室的《通知》，该《通知》向东堡公司提出如下整治计划：一、2018年10月19日上午8:30时，实施停水、停电处理；2、沙场自拆为10月20日至11月20日，其中10月31日前必须停止生产，如10月31日达到11月20日期间被发现有生产行为的，东涌镇将会组织强拆；3、11月20日前无法自拆完成的，东涌镇将会组织强拆，因此产生的费用由被强拆的沙场全部承担。鉴于东涌镇政府的要求，其无法正常使用租赁物，其已于2018年10月31日腾退了租赁物，并要求与东堡公司解除《租赁合同》，但东堡公司迟迟未予回复。现其正式通知东堡公司，双方签署的《租赁合同》于2018年10月31日即解除，其已腾退租赁物请东堡公司及时按照东涌镇通知的整治计划进行自拆。东堡公司庭审中确认2018年11月18日收到该《通知》。东堡公司支付了前述场地2018年11月、12月的电费32606.04元、24759.62元。双方对于简永健是否违约有争议。东堡公司主张本案合同是简永健单方解除且并未向东堡公司交回场地，简永健构成违约应支付违约金，且东堡公司无须向简永健退还租赁保证金。简永健主张双方签订的租赁合同终止原因在于政府行为，其没有违反合同约定，根据政府发出的通知可知在2018年10月19日已对涉案场地进行停水停电处理，也明确要求在10月31日前停止生产、搬离设备，故其对租赁合同的提前终止不需要承担违约责任。简永健除提交前述《通知》、《离场通知》外还提交了一份聊天记录，记载其与备注名为“东堡沙场房东拉”、“东堡沙场业主梁总”协商因政府不准涉案场地开工，故要求公司支持其拆除自行添加的设备，对方称沟通好后再行拆除；简永健发送了一份名为《东堡沙场终止合同》给“东堡沙场业主梁总”，对方称收到，交公司。东堡公司不认可。经核实上述记录所保存的手机，聊天记录无修改痕迹，未能确定对方的身份情况。双方对于简永健是否应该支付电费有争议。东堡公司主张简永健应支付2018年10月、11月的电费并为此提交了电费电子发票及电子账单，分别记载名称为广州市番禺区东涌东堡灰沙砖厂在计费时段为2018年10月1日至2018年11月1日产生并支付电费32606.04元、在计费时段为2018年11月1日至2018年12月1日（12月）产生并支付电费24759.62元。简永健主张因变压器的原因会产生电费，确认2018年10月的电费，但在11月根本就没有实际使用租赁场地，对11月电费不予认可。东堡公司在起诉前向本院申请诉前财产保全并交纳申请费5000元，本院依法查封了简永健名下的银行存款468606.04元。另，东堡公司转租给简永健的场地是其从东涌镇沙公堡村租赁场地中的一部分，其将另一外场地出租给案外人并因租金问题同样诉至本院。东堡公司的诉讼请求：简永健支付租金256000元、电费57365.66元及逾期利息（按年利率6%标准从2018年11月19日计算至清偿完毕之日止、违约金160000元并承担本案诉讼费。简永健的反诉请求：东堡公司退还租赁保证金320000元、支付利息（利息以320000元为本金，从反诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）并承担本案诉讼费。裁判结果与理由本院认为，本案系租赁合同纠纷，东堡公司与简永健均是独立的民事主体，双方签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，双方均应按合同约定全面履行义务。根据双方的诉辩意见，本院对于本案的焦点评析如下：关于租金数额，应确定双方的租赁关系解除时间。合同解除权为形成权，结合查实事实看，本案为简永健单方解除合同，解除合同的意思表示直接通知东堡公司即可发生合同解除的效果。简永健称在2018年10月31日通知东堡公司解除合同，但微信聊天记录的对方身份无法确定，难以证实其意思表示到达了东堡公司。简永健于2018年11月17日向东堡公司发出《离场通知》要求解除合同，东堡公司确认11月18日收到该通知，双方签订的《租赁合同》于2018年11月18日解除。结合政府部门发出的通知可知，简永健称于10月31日前停止生产并腾退了租赁物有一定可信度，但其未及时通知东堡公司，简永健应支付租金至合同解除之日，本院核算为256000元（160000元+160000元/月÷30天×18天）。简永健未能按照约定支付租金，东堡公司主张自2018年11月19日起至清偿完毕之日计算逾期支付利息合理有据，本院予以支持，但利率应当参照中国人民银行同期六个月内贷款利率标准计算。关于电费，简永健认可支付10月的电费，本院予以确认。结合政府发出的通知可知，简永健在11月份继续生产可能性极小，其不再使用涉案沙场，故11月份产生的电费与简永健无关，东堡公司主张简永健全额承担10月、11月份的电费没有事实和法律依据，本院不予支持。本院认定简永健应向东堡公司支付2018年10月的电费32606.04元。东堡公司主张自2018年11月19日起至清偿完毕之日止计算逾期支付利息合理有据，本院予以支持，但利率应当参照中国人民银行同期六个月内贷款利率标准计算。关于违约金和租赁保证金。本案双方签订《租赁合同》时均知晓沙场存在违反地方法律法规的情况，后因该违法情形被相关部门要求整改导致简永健无法正常使用涉案沙场，简永健因此解除合同，双方对合同的解除均有过错。双方于2018年9月签订合同，10月收到整改通知要求整改，在此情形下简永健无法按照合同约定提前三个月通知东堡公司，本案合同解除不能单方归责于简永健，故本院对简永健的主张予以采信，简永健无须承担违约金。同时，因双方过错导致合同无法履行，东堡公司主张没收租赁保证金没有事实依据，本院不予支持，东堡公司应退还简永健租赁保证金320000元。鉴于在简永健未支付租金、电费的情况下，东堡公司不予返还租赁保证金有一定合理性，故本院对简永健主张的利息不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告简永健应于本判决发生法律效力之日五日内向原告广州市东堡沙石有限公司支付租金256000元、电费32606.04元及利息（利息以288606.04元为本金，参照中国人民银行同期六个月内贷款利率标准自2018年11月19日起计算至清偿完毕之日止）；二、反诉被告广州市东堡沙石有限公司应于本判决发生法律效力之日五日内向反诉原告简永健退还租赁保证金320000元；三、驳回原告广州市东堡沙石有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告简永健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10118.23元（含申请保全费2868.03元、本诉部分受理费4200.2元、反诉部分受理费3050元），由广州市东堡沙石有限公司负担4690.2元（含反诉部分受理费3050元），简永健负担5428.03元（含保全申请费2868.03元，本诉部分受理费2560元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  胡秋玲二〇一九年三月三十一日法官助理王祝珠书记员梁晋豪