江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终9613号上诉人（原审原告）：潘白云，女，1967年5月12日生，汉族，保洁员，住南京市雨花台区。上诉人（原审原告）：吴昊，女，1989年1月22日生，汉族，幼师，住南京市雨花台区。上诉人（原审原告）：杭映腾，男，2012年4月19日生，汉族，学龄前儿童，住址同上。法定代理人：杭某(系杭映腾之父)，男，1986年11月1日生，汉族，无业，住址同上。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：程飞，江苏苏晟律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：陶丽，江苏苏晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈彪，男，1961年5月25日生，汉族，退休，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。上诉人潘白云、吴昊、杭映腾因与被上诉人陈彪房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初2648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘白云、吴昊、杭映腾上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审认定吴小龙与陈彪成立买卖合同关系，属事实认定错误。吴小龙的承诺书与情况说明不能证明双方存在买卖关系，其真实意思应为购房资格转让，该行为无效。吴小龙已参加过一次房改，故其无资格申购此房。吴昊直接与建通公司签订公有住房买卖契约取得所有权，系房改购得非继承。即使认定吴小龙与陈彪存在买卖行为，该行为也系无权处分。另，即使认定案涉房屋属吴小龙所有，该房也属夫妻共同财产，吴小龙向潘白云隐瞒转让事实，与陈彪恶意串通损害第三人利益，也属无效。一审仅以潘白云等曾在案涉房屋内吃饭推定其知情，无事实和法律依据。2、一审适用法律错误。因吴小龙与陈彪买卖行为无效，一审应依据合同法五十八条判令陈彪返还。陈彪辩称，陈彪与吴小龙之间买卖行为合法有效。陈彪支付全部购房款后装修入住至今，其已履行买卖合同中付款义务，吴小龙的承诺书可佐证买卖行为。上诉人声称该承诺书系购房资格转让，与其一审诉讼请求相左。建通公司已说明案涉房屋是出售给吴小龙，因其已经过世，经其继承人协商一致，该房产权证才办理给吴昊，吴昊系继承取得，非上诉人主张的直接安置给吴昊。即使案涉房屋属夫妻共有，潘白云对房屋转让事宜也是知情的，且双方均居住同一小区，上诉人所称不知情与常理不符。潘白云、吴昊、杭映腾向一审法院起诉请求：1.判令吴小龙与陈彪之间关于南京市雨花台区辅机路181号建绿新苑8幢4单元407室房屋的买卖行为无效；2.判令陈彪返还上述房屋给潘白云、吴昊、杭映腾；3.本案诉讼费由陈彪承担。一审法院认定事实：吴小龙与潘白云系夫妻关系，吴小龙与吴昊系父女关系，杭映腾系吴昊之子。案涉房改房原产权单位为建通公司，房屋建成时间为2012年，吴小龙为该公司员工。2012年9月10日，吴小龙以一套住房无法满足一家居住为由向所在单位申请购买一套住房。2013年12月吴小龙向建通公司提交申请有偿再购住房登记表，2013年底吴小龙与陈彪协商房屋买卖事宜，约定以吴小龙名义购买住房再出售给陈彪。2014年10月，吴小龙与陈彪选择购买房屋为建绿新苑8幢4单元407室房屋。2014年11月6日陈彪支付房款279852元。2014年11月17日，吴小龙与建通公司签订建绿新苑剩余房源有偿安置协议书，并且将案涉房屋交付陈彪使用，陈彪对案涉房屋一直使用至今。2015年4月5日吴小龙向建通公司出具情况说明、承诺书，声称因其无条件购房，将案涉房屋让给陈彪购买，所有资金及费用由陈彪负责，要求将购房主改为陈彪，并表明该房此后与吴小龙无关。2017年9月6日吴小龙去世。2017年11月15日潘白云代表吴昊与建通公司签订公有住房买卖契约，约定经案涉房屋承租人同住成年人协商一致，同意由吴昊购买案涉房屋。吴昊于2018年3月19日办理了案涉房屋不动产权证书，产权登记于吴昊名下。一审法院认为，案涉房屋系吴小龙向建通公司购置的房改购房，吴小龙与陈彪达成房屋买卖一致意见及双方履约的行为系当事人的真实意思表示，且没有违反法律及行政法规的禁止性规定，不损害国家、集体、他人的利益，且陈彪已支付了全部购房款279852元整并实际占有使用案涉房屋至今，该诉争房屋买卖行为合法有效。吴小龙与陈彪虽然未订立书面房屋买卖合同，但不影响房屋买卖行为的效力。关于潘白云、吴昊、杭映腾认为涉案房屋系潘白云、吴昊、杭映腾与吴小龙共有，吴小龙隐瞒潘白云、吴昊、杭映腾出售房屋，系无权处分的辩称意见，讼争房屋买卖行为的效力不因吴小龙系无权处分而无效。潘白云、吴昊、杭映腾主张涉案房屋应为家庭共有，但未提供证据予以证明。经一审法院向建通公司、房产部门了解，潘白云、吴昊、杭映腾主张于法无据，一审法院不予采纳。关于潘白云、吴昊、杭映腾认为涉案房屋属于夫妻共同财产，吴小龙无权处分的意见。因吴小龙与潘白云系夫妻关系，该房系房改房，属于夫妻共同财产。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。陈彪声称其与吴小龙协商买卖房屋时潘白云在场，且房屋装修后陈彪给予吴小龙一万元感谢费并请吴小龙、潘白云、吴昊在讼争的房屋吃饭。潘白云、吴昊声称吃饭属实，但是并不清楚吃饭的原因。一审法院认为，潘白云、吴昊既然已经在涉案房屋吃饭，却又称对吴小龙出售该房屋不知情不符合常理。自吴小龙将该房出售给陈彪已有三年之久，潘白云称知晓吴小龙申购房屋，却对吴小龙出售该房的行为不知情亦不符合常理，也不符合本案的实际情况。另，潘白云、吴昊、杭映腾也没有证据证实吴小龙出售房屋时隐瞒了潘白云。综上，可以视为陈彪有理由相信吴小龙出售房屋的行为是经过潘白云同意的，故对潘白云、吴昊、杭映腾该主张一审法院不予采纳。关于潘白云、吴昊、杭映腾声称吴小龙出售房屋系恶意串通损害第三人利益而无效的意见，庭审中潘白云、吴昊、杭映腾又主张房屋买卖可能存在胁迫的情况，陈彪不予认可。潘白云、吴昊、杭映腾未提供证据证明吴小龙主观上有损害潘白云利益之恶意，客观上当事人双方存在勾结、串通的行为，潘白云、吴昊、杭映腾该主张无事实依据，故一审法院不予采纳。法律规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，陈彪基于合法有效的房屋买卖行为占有并一直使用涉案房屋多年。潘白云、吴昊、杭映腾诉称的房屋买卖无效的理由不符合本案事实，也无法律依据，其请求返还房屋的主张，一审法院不予支持。一审法院据此判决如下：驳回潘白云、吴昊、杭映腾的全部诉讼请求。案件受理费5498元减半收取2749元，由潘白云、吴昊、杭映腾负担。本院二审期间，对一审查明的事实，三上诉人对“2013年底吴小龙与被告陈彪协商房屋买卖事宜”、“2014年10月，吴小龙与被告选择购买房屋为建绿新苑8幢4单元407室房屋”及“并且将案涉房屋交付被告使用”有异议，其认为双方协商内容是转让购房资格而非房屋买卖；选房人当时为吴小龙，陈彪并未参与选房；案涉房屋系暂借给陈彪居住，而非交付。被上诉人陈彪对一审查明的事实不持异议。二审中，被上诉人陈彪提交案涉房屋宽带开通业务受理单一份，证明该份申请系潘白云拿着吴小龙身份证陪同陈彪家属一起办理，潘白云对吴小龙出售案涉房屋事实应是知情。三上诉人经质证认可该证据的真实性，但对证明目的不予认可，其认为该证据证明了案涉房屋户主为吴小龙。本院经审查认为以上证据不属于二审中新证据，本院不予认定。本院认为，案涉房屋系吴小龙生前与潘白云婚姻存续期间取得，属夫妻共同财产。因办理产权证时，吴小龙已经去世，经其继承人协商一致，案涉房屋产权证始登记于吴昊名下，系吴昊继承取得。吴小龙生前虽未与陈彪达成书面买卖合同，但结合陈彪以吴小龙名义向南京纤维玻璃厂支付购房款、吴小龙的承诺书和情况说明，及陈彪一直使用案涉房屋等情形，可以认定吴小龙与陈彪就房屋买卖达成合意并已实际履行，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。吴昊继承取得案涉房屋，依照法律规定应继受吴小龙与陈彪的房屋买卖约定，现三上诉人主张确认吴小龙与陈彪买卖行为无效，要求陈彪返还案涉房屋，有违诚实信用原则，本院依法不予支持。关于上诉人潘白云提出的其对吴小龙向陈彪转让房屋不知情，吴小龙系无权处分的意见，本院认为，潘白云在吴小龙在世时即知晓案涉房屋由陈彪占有，但对此未提异议，亦未要求陈彪返还房屋，其主张以为案涉房屋系出借给陈彪，亦未提供证据证实，故对该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人潘白云、吴昊、杭映腾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5498元，由上诉人潘白云、吴昊、杭映腾负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇一九年三月二十日书记员  戴 苗