江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏民终818号 上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏省北国投资有限责任公司，住所地江苏省无锡市太湖新城金融商务第一街区10号楼18楼。 法定代表人：王东珣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈辉，北京市东易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王喆，北京市东易律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：中国平安人寿保险股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区福华三路星河发展中心办公9、10、11层。 法定代表人：丁新民，该公司董事长。 上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡硕泽投资管理有限公司，住所地江苏省无锡市太湖新城金融商务第一街区10号楼18楼。 法定代表人：李文强，该公司董事长。 上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡安弘投资管理有限公司，住所地江苏省无锡市太湖新城金融商务第一街区10号楼18楼。 法定代表人：李文强，该公司董事长。 上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡卓安投资管理有限公司，住所地江苏省无锡市太湖新城金融商务第一街区10号楼18楼。 法定代表人：李文强，该公司董事长。 上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡硕平投资管理有限公司，住所地江苏省无锡市太湖新城金融商务第一街区10号楼18楼。 法定代表人：李文强，该公司董事长。 上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡汇嘉投资管理有限公司，住所地江苏省无锡市太湖新城金融商务第一街区10号楼18楼。 法定代表人：李文强，该公司董事长。 上述六上诉人共同委托诉讼代理人：周晶敏，北京国枫（上海）律师事务所律师。 上述六上诉人共同委托诉讼代理人：陶力，北京国枫（上海）律师事务所律师。 上诉人江苏省北国投资有限责任公司（以下简称北国公司）与上诉人中国平安人寿保险股份有限公司（以下简称平安公司）、上诉人无锡硕泽投资管理有限公司（以下简称硕泽公司）、上诉人无锡安弘投资管理有限公司（以下简称安弘公司）、上诉人无锡卓安投资管理有限公司（以下简称卓安公司）、上诉人无锡硕平投资管理有限公司（以下简称硕平公司）、上诉人无锡汇嘉投资管理有限公司（以下简称汇嘉公司，以上五家投资公司合称五家项目公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（2017）苏02民初字292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日受理后，依法组成合议庭，于2018年6月21日公开开庭审理了本案。上诉人北国公司的委托诉讼代理人陈辉、王喆，上诉人平安公司、五家项目公司的共同委托诉讼代理人周晶敏、陶力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北国公司上诉请求：1、撤销一审民事判决主文第五项、第六项、第七项，改判北国公司不承担支付逾期交付房屋违约金、逾期办理小产权证的违约金以及赔偿律师费的责任，驳回平安公司及五家项目公司的全部诉讼请求；2、由平安公司及五家项目公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决关于北国公司逾期交付房屋构成违约的认定与事实不符，北国公司不应承担逾期交付房屋的违约金。1、根据框架协议约定，完成竣工验收备案是交付目标物业的先决条件之一。在竣工验收备案合理延期的情形下，目标物业在竣工验收备案完成后的合理期限内交付并不构成违约。由于无锡市政府作出会议纪要对于金融商务一街区容积率进行调整，导致竣工验收备案无法在约定期限内完成。2、由于五家项目公司指定的物业管理公司不符合无锡当地物管部门要求，导致物业管理公司备案迟迟未完成，进而影响交付工作，北国公司对此不应承担责任。3、物业公司资质备案完成后，北国公司严格按照五家项目公司的收楼安排履行交付义务，北国公司没有任何过错。二、一审判决北国公司承担逾期办理小产权证的违约责任违背事实，判令支付违约金没有合同和法律依据，应当予以纠正。目标物业的房屋所有权初始登记于2016年3月28日完成，小产权证于2016年7月22日全部完成并交付，符合框架协议约定的120日内期限约定，北国公司并未构成违约。一审法院未按照合同约定自初始登记完成之日起算120日，而是自《委托说明》出具之日起算180日作为小产权证的办理期限，该计算方法与合同约定不符。即使认为北国公司存在逾期办理房屋所有权初始登记的情形，但该逾期完全是由于五家项目公司未按照双方约定完成目标物业的实体分割，导致目标物业无法进行面积实测，五家项目公司就测绘单位提出的解决方案又拖延不予履行所致，因此产生的一切后果应由五家项目公司承担。三、一审判决北国公司支付违约金的内容与事实不符，缺乏法律依据，应当予以纠正。一审判决北国公司承担部分律师费无事实和法律依据。 针对北国公司的上诉，平安公司及五家项目公司共同答辩称，1、原审判决对消防验收、综合竣工验收和交付日期的认定是正确的，北国公司在上诉理由中提出的政府规划变更原因、物业公司资质的原因都没有充分的事实和法律依据，原审也未予以认定，因此北国公司的上诉请求是缺乏依据的，但是原审判决对于三项逾期的违约情形在判决认定违约金时仅计算了交付逾期这一项，显然与合同的约定、法律规定相违背。2、关于办理小产权证的逾期违约问题。平安公司认为在双方签订的《框架协议》中有明确的期限约定，并且办理产证的责任只有北国公司一方，平安公司在此当中没有任何的义务或者需要完成任何前置性的条件，因此，北国公司没有在合同约定的期限内办理取得系争物业的小产权证，此项全部责任应当由北国公司承担。原审判决在认定该项违约责任的时候，仅片面、部分的确认了北国公司的违约责任和违约金，也存在事实认定和适用法律的错误。3.原审的本诉部分平安公司是不应当承担任何的违约责任，反诉部分依法应当获得法院的支持。因此，北国公司关于律师费承担的上诉理由依法不予成立。 平安公司及五家项目公司上诉请求：1、请求依法撤销一审法院民事判决，依法改判驳回北国公司一审全部本诉请求，并支持平安及五家项目公司全部反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费由北国公司承担。事实和理由：一、原审判决认定平安公司逾期支付第四期款项和质量保证金并且判令平安公司承担相应的违约责任属于基本事实认定不清，适用法律错误。根据框架协议的约定平安公司支付第四期款项和保证金的前提条件应当基于合同的4.6.4、4.6.5以及9.4条，但原审判决在认定付款条件是否成就时，对于合同9.4条约定的付款前提条件视而不见，实际履行中北国公司没有按照合同8.3.6、8.3.7的约定将其与太湖新城所签订的租赁合同变更至平安公司指定的项目公司名下，也没有将相应的租金和保证金转付给汇嘉公司。北国公司未向平安公司支付逾期消防验收、竣工验收和小产权证逾期的违约金，也应属于未予纠正的违约行为，综上，显然合同第四期款项和质量保证金的付款条件没有成就，平安公司不存在逾期付款的责任。二、原审法院违背民事诉讼证据规则，错误认定北国公司律师费实际发生，且未能全部支持平安公司的律师费损失，属于事实认定和法律适用错误。北国公司就其342万元律师费所提供证据，虽然有法律服务委托协议和发票，但就该项费用是否实际发生的举证，并不充分、合法及关联。一审中平安公司的律师费已经充分举证，且本案中北国公司存在严重过错，应当承担平安公司的全部律师费损失。三、一审判决平安公司应对五家项目公司的付款义务承担连带责任属于事实认定和法律适用错误。四、一审判决虽然确认北国公司存在消防验收逾期、竣工验收备案逾期、交付逾期等违约责任，但却违背合同约定，并以可能导致重复计算为由，仅判定和计算交付逾期的违约责任，属于认定事实和适用法律错误。消防验收、竣工验收备案、交付作为交付流程的三个同等重要的环节，均应分别适用框架协议第11.5.2条，按照每日0.02%承担违约责任。五、一审判决严重背离各方所签合同真实意思表示，错误认定时间延迟不能归结于北国公司，进而将北国公司逾期办理产权证所致的违约责任大幅核减，属于认定事实和适用法律严重错误。本案合同约定进行房屋实体分割并非办理实测以及办理初始登记的前提条件，实践操作中存在虚拟测绘的方法，基于框架协议的承诺，平安公司自行实体分隔与办理初始登记没有必然的先后关系，一旦未能按期办理产权证，北国公司应当承担违约责任。实际履行中平安公司就分隔问题出具承诺函的过程，并非双方就分隔及测绘进行磋商的过程，因为北国公司未能按期履约，反复多次要求平安予以配合以便其纠正违约行为的过程，并不能因此减轻北国公司的违约责任。六、汇嘉公司单独反诉和本案关系密切，一审法院对该单独反诉不予处理，属于事实认定和法律适用错误。汇嘉公司所提出的各项反诉请求是基于双方签订的房屋买卖合同关系，而不是租赁关系，且所依据的基本法律事实与本诉相同，也是直接相关的，依法应当可以一并审理，但原审判决认为该项请求不予处理，要求汇嘉公司另行起诉，缺乏法律依据。此外，原审判决还认为汇嘉公司所提反诉请求还涉及到太湖新城案外第三人，但是根据最高法院的相关判例，如果涉及到案外第三人中，反诉中仍然可以追加第三人，显然原审认定不符合法律程序，系适用法律错误。 针对平安公司及五家项目公司的上诉，北国公司答辩称，一、平安公司与五家项目公司不应作为共同上诉人提起上诉，其上诉请求对应的范围并不相同。二、关于一审法院认定第四期付款条件成就正确，涉案商铺租赁合同的变更协议虽未签署，但不属于北国公司违约。平安公司关于签署商铺租赁变更协议的主张并非其真实意思表示，仅是诉讼手段。汇嘉公司提出签署变更协议要求后，北国公司曾积极促使变更协议的签署，后汇嘉公司拒绝签署。平安公司主张的租金及租赁保证金，北国公司未曾收取，不存在转交情形。北国公司对于消防验收、综合竣工验收备案、交付房屋、办理小产权证不存在违约行为，不应支付违约金。对于消防验收，北国公司在双方约定的期限之前报请验收，消防部门何时出具验收意见书，北国公司并不可控。关于综合竣工验收迟延系无锡市政府调整规划容积率所致。对于交付房屋，由于综合验收备案逾期，房屋交付期限自然顺延，且平安公司指定的物业公司存在资质问题，导致备案无法完成。房屋初始登记完成后，小产权证在120日内办理完成并未违约。对于初始登记逾期完成系平安公司未按照双方约定完成目标物业的实体分割。平安公司提出未支付相应违约金属于未纠正的违约行为毫无根据和理由。三、一审法院对于北国公司的律师费损失的认定正确，符合事实和法律规定。四、一审法院认定平安公司对于五家项目公司的付款义务承担连带责任具有事实和法律依据，应当予以维持。五、一审阶段法院已经就汇嘉公司单独提出的反诉作出不予受理的裁定，汇嘉公司未在法定上诉期内上诉，本案不应就该部分进行审理。 北国公司向一审法院起诉请求：1、判令硕泽公司支付购房款31578062.50元，以及逾期付款违约金（其中以第四期购房款28614219.31元为基数，自2016年8月13日起至2016年11月12日按照0.02%/日支付违约金、自2016年11月13日起至实际给付之日按照0.04%/日支付违约金；以质量保证金2963843.19元为基数，自2017年3月27日起至2017年6月27日按照0.02%/日支付违约金、自2017年6月28日起至实际给付之日按照0.04%/日支付违约金）。 2、判令安弘公司支付购房款31627031.25元，以及逾期付款违约金（其中以第四期购房款28658547.83元为基数，自2016年8月13日起至2016年11月12日按照0.02%/日支付违约金、自2016年11月13日起至实际给付之日按照0.04%/日支付违约金；以质量保证金2968483.42元为基数，自2017年3月27日起至2017年6月27日按照0.02%/日支付违约金、自2017年6月28日起至实际给付之日按照0.04%/日支付违约金）。 3、判令卓安公司支付购房款31281437.50元，以及逾期付款违约金（其中以第四期购房款28345664.50元为基数，自2016年8月13日起至2016年11月12日按照0.02%/日支付违约金、自2016年11月13日起至实际给付之日按照0.04%/日支付违约金；以质量保证金2935773.05元为基数，自2017年3月27日起至2017年6月27日按照0.02%/日支付违约金、自2017年6月28日起至实际给付之日按照0.04%/日支付违约金）。 4、判令硕平公司支付购房款31627031.25元，以及逾期付款违约金（其中以第四期购房款28658547.83元为基数，自2016年8月13日起至2016年11月12日按照0.02%/日支付违约金、自2016年11月13日起至实际给付之日按照0.04%/日支付违约金；以质量保证金2968483.42元为基数，自2017年3月27日起至2017年6月27日按照0.02%/日支付违约金、自2017年6月28日起至实际给付之日按照0.04%/日支付违约金）。 5、判令汇嘉公司支付购房款35051250.00元，以及逾期付款违约金（其中以第四期购房款31887833.09元为基数，自2016年8月13日起至2016年11月12日按照0.02%/日支付违约金、自2016年11月13日起至实际给付之日按照0.04%/日支付违约金；以质量保证金3163416.91元为基数，自2017年3月27日起至2017年6月27日按照0.02%/日支付违约金、自2017年6月28日起至实际给付之日按照0.04%/日支付违约金）。 6、判令平安公司对五家项目公司的债务承担连带清偿责任。 7、判令平安公司及五家项目公司共同赔偿其律师费损失342万元、欠税滞纳金1887546.36元。 8、判令平安公司及五家项目公司共同承担本案诉讼费用。 平安公司、硕泽公司、安弘公司、卓安公司、硕平公司、汇嘉公司反诉请求：1、判令北国公司向其支付逾期完成系争房屋消防验收的违约金152986.26元（自2014年11月16日开始起算至2014年11月21日，计算基数是当时的已付款金额127488550元，每日0.02%）；2、判令北国公司向其支付逾期完成系争房屋综合竣工验收备案的违约金2664510.70元（自2014年12月31日开始起算至2015年2月6日，计算基数是当时的已付款金额350593512.50元，每日0.02%）；3、判令北国公司向其支付逾期交付系争房屋的违约金6030208.42元（自2014年12月31日开始起算至2015年3月26日，计算基数是当时的已付款金额350593512.50元，每日0.02%）；4、判令北国公司向其支付逾期取得系争房屋小产权证的违约金60238339.88元（自2015年7月29日开始起算至2016年7月22日，计算基数是当时的已付款金额478082062.50元，三个月内以每日0.02%计算，超出三个月部分以0.04%计算）；5、判令北国公司承担其律师费损失98万元；6、判令北国公司承担反诉的全部诉讼费。 一审中汇嘉公司另增加反诉请求：1、判令北国公司按照《框架协议》第8.3.6条的约定，配合其公司就北国公司与无锡太湖新城建设指挥部办公室（以下简称新城指挥部）签订的《金融一街地下商业街B2-1地块租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），以签订变更协议的方式将出租方变更为汇嘉公司；2、判令北国公司赔偿其公司从2015年3月26日起至实际履行完成第1条诉请之日止的房产税损失；3、判令北国公司赔偿其公司从2015年3月26日起至实际履行完成第1条诉请之日止的租金损失；4、判令北国公司将《商铺租赁合同》项下全部租赁保证金支付给其公司。 一审法院经审理查明，一、双方无争议的事实 （一）《框架协议》、《权利义务确认协议》及《房屋买卖合同》的签订情况和相关内容 2014年7月18日，北国公司与平安公司、太湖新城发展公司、环湖公司签订了《框架协议》，明确无锡市太湖新城金融街B-2-1项目地块的建设开发由北国公司完成，建设房屋由平安公司通过项目公司进行收购。框架协议约定，在该协议签署后，平安公司应设立五家项目公司，由北国公司与五家项目公司就目标物业签署用于备案的《商品房买卖合同》；房屋单价不变，为12500元/平方米，最终总售价以实际测绘报告记载的建筑面积为计算依据。2014年10月24日，北国公司与平安公司以及五家项目公司共同签订《权利义务确认协议》，该协议第7条约定其为《框架协议》不可分割之补充协议。并以附件形式明确五家项目公司对目标房屋的单元分配约定。2014年12月，北国公司按照《框架协议》、《权利义务确认协议》分别与五家项目公司签署《商品房买卖合同》及《补充协议》。 （二）《框架协议》主要内容 第一章序言：约定由北国公司开发目标物业（不含车位），且收购方同意向北国公司购买目标物业并将系争房屋出售给平安公司拟设立的五家项目公司。第二章目标物业情况：目标地块土地证号锡滨国用（2011）第015号，面积：10618.00平方米，使用年限：商业用地40年，至2047年11月27日止，办公用地50年，至2057年11月27日止，文化娱乐用地40年，至2047年11月27日止。目标物业预测总面积为67296.16平方米，根据预售许可证，目标物业上市预（销）售建筑面积为50995.42平方米（其中商业10641.32平方米，办公40354.10平方米），其中：(a)地上23层，总建筑面积约为48887.18平方米。其中地上第1层至第3层为商业用途，总面积约为8533.08平方米，第4层至第23层为办公用途，总面积约为40354.10平方米，办公楼层高4.2米，净高2.7米以上。物业管理用房（以下简称“物管用房”）总建筑面积约为253.30平方米；(b)地下第1层中可办理独立产权证的商业用途部分总面积约为2108.24平方米，其中商铺部分面积为1380.68平方米；目标物业的上述建筑面积为暂测建筑面积，最终数据将以实际测绘报告上记载的实测面积为准。2.3北国公司与新城指挥部已就租赁商铺签订了一份生效日期为2013年12月1日的《商铺租赁合同》。新城指挥部已就租赁商铺分租事宜与相关商户签订的两份分租合同（以下统称《商户租赁合同》）。2.4针对目标物业中的物管用房及其他根据相关法律法规强制性规定属于目标物业业主共有的部分归目标物业业主共有，收购方无需就取得此特殊部分的产权或共有产权而向北国公司支付任何费用。第三章交易架构和步骤：3.1.2本协议项下的收购方即为平安公司设立的相关五家项目公司，本协议项下不存在平安公司将相关权利义务转移给收购方的安排。3.1.3北国公司应在签署预售合同后的十（10）个工作日完成该等预售合同的网上登记备案手续。收购方应在本协议签订后尽快以书面形式向北国公司提供构成收购方的各项目公司购买的目标物业内具体单元分配情况。3.2预售合同签署及完成网上备案后的十（10）个工作日内，北国公司应按相关法律法规的规定向相关房屋交易登记机关办理目标物业转让的预告登记手续，并在向相关房屋交易登记机关递交申请文件后的十（10）个工作日内取得相关房屋交易登记机关出具的预告登记完成证明文件，收购方应就该等预告登记手续提供相应合理协助（但前提是北国公司应在预售合同签署前以书面形式明确告知收购方应提供的协助的具体内容）。3.3在本协议签署后，北国公司应尽实际可能快地完成目标物业的综合竣工验收备案，并按本协议第五章的规定将目标物业交付给收购方。3.4在北国公司完成目标物业的综合竣工验收备案后的九十（90）日内，北国公司应办理完毕目标物业的房屋所有权初始登记。3.5在北国公司办理完毕目标物业的房屋所有权初始登记后的十(10)个工作日内，北国公司应以书面形式通知收购方为办理目标物业的产权转移登记而根据法律、法规或相关房屋交易登记机构明文要求需要收购方提供的文件，及需要由收购方交纳的全部税费及其他费用的明细清单，收购方需在收到北国公司书面通知后十(10)个工作日内向北国公司提供应由其准备的申请文件，并缴纳可在申请商品房所有权转移登记前应由其向有关政府机构缴纳的相关费用，或根据相关法律、法规规定或双方事先约定并经相关房屋交易登记机构允许，直接向北国公司缴纳该相关费用并委托北国公司向有关政府机构代为缴纳该等费用。3.6在北国公司办理完毕目标物业的房屋所有权初始登记后的一百二十（120）日内，北国公司应向相关房屋交易登记机构办理完毕目标物业的商品房所有权转移登记，并将以收购方为产权人的目标物业的国有土地使用证及房屋所有权证（以下简称“小产权证”）交付给收购方。第四章购买价格和支付：4.1双方同意，目标物业购买价格定价如下：4.1.1地下第1层到地上23层总建筑面积约为50995.42平方米，出售单价为每平方米建筑面积。目标物业的预计总售价为637442750元。4.2目标物业计价原则：4.2.1双方同意，北国公司应自负成本地聘请具有相关资质的测绘机构（以下简称“测绘机构”）准备作为确定目标物业的整体实测建筑面积的实际测绘报告，测绘机构应在收购方指派人员的主导下并在北国公司的配合及监督下出具实际测绘报告，该等实际测绘报告应作为办理目标物业的房屋所有权初始登记及目标物业小产权证的依据。4.2.2目标物业按照半毛坯标准来计价。在不影响第2.4条原则的前提下，目标物业计价面积为可办理产权证的目标物业部分的建筑面积。交付标准以本协议附件5为准，北国公司承诺：预测报告与实际测绘报告中关于单元产权分割的内容应为一致，且目标物业地下第1层至地上第23层物业按实际测绘报告中所附的《无锡市房产测绘建筑面积表》规定办理单元产权分割，并就每个具有独立房号的单元办理独立的产权证。4.2.3在北国公司确认目标物业的小产权证项下的记载的建筑面积与实际测绘报告项下记载的目标物业的建筑面积一致的前提下，目标物业的最终总售价将以实际测绘报告项下记载的目标物业建筑面积为准。4.6.4于如下先决条件皆已满足或被收购方同意全部或部分豁免后的十五个工作日内，收购方应向北国公司支付目标物业的第四期付款，第四期付款的数额为收购方与北国公司按本协议第4.5条的规定计算并以书面形式确认目标物业最终总售价减去第一期付款、第二期付款、第三期付款及质量保证金1500万元后所得数额：(i)收购方已取得了以其为产权人的目标物业的小产权证。4.6.5受限于本协议第6.3条规定，收购方应于2016年6月30日或目标物业交付日起算的两周年届满之日（以较晚发生的日期为准）向北国公司支付质量保证金。4.7各方确认，上述每一期付款皆应按顺序支付，即收购方在某一期的付款先决条件满足前，无需支付该期付款，且在该期付款先决条件满足前，如该期之后的任一期的付款先决条件已满足的，收购方也无需支付该期之后的任一期付款，但此等付款顺序的安排不应被视为在任何程度内豁免或减轻北国公司按本协议规定的相关时间节点应履行其义务的责任。但如收购方在某一期的付款先决条件充分满足后未能按本协议的规定向北国公司支付该期付款的，则如该期之后的任一期的付款先决条件也已满足的，则收购方应支付该期未付款项及之后先决条件也已满足的任一期的付款。第五章目标物业的交付：5.2在北国公司确认目标物业正式交付的标准及条件都已基本达到的情况下，北国公司应以书面形式通知收购方对目标物业进行验收。第八章目标物业的物业管理：在不影响本协议规定的目标物业的其他交付先决条件的前提下，在本协议规定的目标物业正式交付前，北国公司应自负成本地解除与长庆物业签订的前期物业管理合同，并与收购方指定的物业管理公司（以下简称新物业管理公司）就目标物业的前期物业管理事项签订一份新的前期物业管理合同（以下简称新前期物业管理合同），并按法律法规要求向相关政府部门完成该等新前期物业管理合同的备案。8.2收购方取得目标物业产权后，收购方与北国公司应与新物业管理公司就目标物业的管理签订一份新物业管理合同，自新物业管理合同生效之日起，新前期物业管理合同自动终止。8.3.6北国公司及太湖新城发展公司应在本协议签署后将目标物业交易事宜书面通知租赁商铺内的所有租户，并确保该等租户不晚于目标物业交付日之前与收购方签订商铺租赁合同的变更协议及商户租赁合同变更协议，并约定变更协议自目标物业的小产权证颁发之日起生效；8.3.7北国公司承诺其将从新城指挥部处取得商铺租赁合同项下规定的租赁保证金，并在第8.3.6条约定的变更协议生效之日将该等租赁保证金划入收购方指定账户内。第九声明、保证及承诺。9.2.3平安公司承诺收购方将按本协议规定完成相关付款义务；第十章交易税费及优惠措施。10.1双方均应当各自承担并及时支付与拟议交易有关的根据相关法律法规及/或政府政策的规定应当由其支付的所有税收和费用。并且，双方均应当各自承担该方因签署、执行和履行本协议而产生的或相关的其他费用和开支。第十一章违约和终止合同：11.1任何一方违反其在相关法律、法规及正式交易文件项下的陈述、保证、责任及承诺的，皆视为其在本协议项下的一项违约行为。受限于本章下述具体规定，违约方应按照守约方的要求纠正该等违约行为，并赔偿守约方因此遭受的所有损失（包括守约方为调查及追究违约方的违约行为而支出的合理律师费用及其它支出）。11.5.2如北国公司未能按本协议第三章及第五章的规定完成目标物业的交付，则每延迟一日，北国公司应按收购方已支付目标物业对价的0.02%向收购方支付违约金，直至北国公司按本协议的规定完成目标物业的交付为止。如延迟日期超过三个月的，则收购方有权选择(b)书面通知北国公司继续整改直至达成所有交付的先决条件，且自上述三个月期限终止之日起至北国公司按本协议的规定实际完成目标物业的交付为止，北国公司应按收购方已支付目标物业对价的0.04%/天向收购方支付违约金。11.5.3如北国公司未能按本协议第三章的规定将目标物业小产权证交付于收购方的，则每延迟一日，北国公司应按收购方已支付目标物业对价的0.02%向收购方支付违约金，直至北国公司按本协议第三章的规定将目标物业小产权证交付于收购方之日止。如延迟日期超过三个月的，则收购方有权选择(b)书面通知北国公司继续尽其最大努力取得目标物业小产权证并交付于收购方，且自上述三个月期限终止之日起至北国公司按本协议的规定实际将目标物业小产权证交付于收购方之日止，北国公司应按收购方已支付目标物业对价的0.04%/天向收购方支付违约金。11.5.4如北国公司违反了其在本协议、预售合同下任何其它的陈述、保证、承诺及义务的，其应赔偿收购方、平安公司或其关联公司、其管理人员或董事因其该等违约行为遭受的所有损失。且如其不能在收购方要求的合理期限内纠正该等违约行为的，则每延迟一日，北国公司应按收购方已支付的目标物业对价的0.02%向收购方支付违约金。如在收购方要求的合理期限内，北国公司仍未纠正该等违约行为的，则收购方有权选择(b)书面通知北国公司继续尽其最大努力纠正其违约行为，且自上述合理期限终止之日起至北国公司按本协议的规定纠正其违约行为之日止，北国公司应按收购方已支付目标物业对价的0.04%/天向收购方支付违约金。11.6.3如收购方未能按本协议的规定向北国公司支付除目标物业第一期付款之外的任何付款的，则每延迟一日，收购方应按逾期未支付的目标物业对价部分的0.02%向北国公司支付违约金，直至收购方向北国公司全额支付完毕相关逾期金额，本协议继续履行。如延迟支付日期超过三个月的，则北国公司有权选择(b)书面通知收购方继续尽其最大努力纠正其违约行为，且自上述三个月期限终止之日起至直至收购方向北国公司全额支付完毕相关逾期金额之日止，收购方应按逾期未支付的目标物业对价部分的0.04%/天向北国公司支付违约金。 （三）《权利义务确认协议》主要内容 1.2收购方为平安公司在无锡市个全资项目子公司。1.3北国公司拟以预售形式向收购方转让目标物业（不含车位），且收购方同意向北国公司购买目标物业。1.5各方同意对《框架协议》附件7的《权利义务确认协议》按本协议的条款及条件进行修改并签署本协议。因此，根据框架协议第3.1.2条及第13.2条的规定，各方同意按如下条款及条件签订本协议：1.各方确认，自收购方设立之日起，收购方成为框架协议的签约方，享有《框架协议》项下的所有相应权利及承担框架协议项下所有相应义务，而本协议其他各方在《框架协议》项下的所有权利及义务保持不变。各方确认，本协议的签订即意味着平安公司已按《框架协议》第3.1.2条的规定向北国公司发出了收购方已设立的通知。2.2为了明确目标物业的正式交付截止期限，各方同意，《框架协议》第3.3条应被如下内容整体取代：“北国公司应不晚于2014年11月15日完成目标物业的消防验收。北国公司应不晚于2014年12月30日完成目标物业的综合竣工验收备案（以取得《无锡市建设工程竣工验收备案登记证》为准），并按本协议第五章的规定将目标物业交付给收购方。目标物业正式交付的完成以北国公司与收购方签署目标物业交接单为准，目标物业交接单的签署日期即为目标物业交付日。如需要，北国公司与收购方应按相关政府职能部门的要求提供相关保证后期装修完善精装修部分的承诺函。2.6《框架协议》第5.2条应被如下内容整体取代：北国公司应不晚于2014年12月23日向收购方发出正式交付通知书，要求收购方对目标物业进行验收。收购方应在收到书面通知后的五（5）个工作日内自行或委托相关方与北国公司共同启动相关验收程序，并应在北国公司提供所有必要合理协助的前提下，在2014年12月30日前，完成目标物业的验收程序。目标物业的验收程序包括如下步骤：2.8《框架协议》8.1条第二段应被如下内容整体取代：“在不影响本协议规定的目标物业的其他交付先决条件的前提下，在目标物业正式交付前，北国公司应自负成本地解除与长庆物业签订的前期物业管理合同，并与收购方指定的新物业管理公司就目标物业的前期物业管理事项签订一份新前期物业管理合同，并按法律法规要求向相关政府部门完成该等新前期物业管理合同的备案，且太湖新城发展公司应确保新物业管理公司在政府部门备案为目标物业的物业管理单位，北国公司应提供合理或必要协助。新前期物业管理合同的生效日应为目标物业交付日。在新前期物业管理合同中应对目标物业的物业管理范围、公用部位及共用设备设施进行明确的界定，受限于本协议的规定，该等界定应遵循的原则为除租赁商铺及车位。4.收购方已根据《框架协议》第3.1.3条规定向北国公司提供了各项目公司购买的目标物业内具体单元分配情况。 （四）协议履行过程 北国公司于2014年11月21日完成消防竣工验收，2015年2月6日完成房屋综合竣工验收备案，2015年3月26日，北国公司将目标物业交付五家项目公司使用。2016年2月2日，测绘公司出具《房屋建筑面积测绘报告》（编号：曦晨测函（2016）第0024号），明确五家项目公司购买目标物业房屋的实际面积。2016年7月22日，北国公司分别为五家项目公司办妥房屋所有权证并将权证交付各方。 （五）五家项目公司支付前三期目标物业对价房款情况 五家项目公司于2014年10月29日支付第一期款项共计127488550元，其中硕泽公司支付25261450元、安弘公司支付25301125元、卓安公司支付25021550元、硕平公司支付25301125元、汇嘉公司支付26603300元。 五家项目公司于2014年12月19日支付第二期款项共计223104962.50元，其中硕泽公司支付44207537.50元、安弘公司支付44276968.75元、卓安公司支付43787712.50元、硕平公司支付44276968.75元、汇嘉公司支付46555775元。 五家项目公司于2015年4月13日支付第三期款项共计127488550元，其中硕泽公司支付25261450元、安弘公司支付25301125元、卓安公司支付25021550元、硕平公司支付25301125元、汇嘉公司支付26603300元。 （六）五家项目公司未付款项 诉讼中，各方当事人一致确认，涉案房屋总价为639246875元，扣除已付的前三期款项外，尚有161164812.5元未支付，其中含第四期应付款项146164812.5元、质量保证金1500万元。对应的五家项目公司分别应支付的金额为：第四期款项，硕泽公司28614219.31元、安弘公司28658547.83元、卓安公司28345664.45元、硕平公司28658547.83元、汇嘉公司31887833.09元；质量保证金，硕泽公司2963843.19元、安弘公司2968483.42元、卓安公司2935773.05元、硕平公司2968483.42元、汇嘉公司3163416.91元。 诉讼中，平安公司和五家项目公司于2017年12月15日向一审法院出具《情况说明》，对反诉主张北国公司逾期完成消防验收、竣工验收、交付、办理小产权证等的违约金，以及案件本诉、反诉依法应由平安公司和五家项目公司承担的诉讼费金额，仅需要法院依法对上述违约金及诉讼费的总额进行认定，至于平安公司和五家项目公司之间如何分配获得的违约金、诉讼费，将由平安公司和五家项目公司内部自行协商确定，无需法院在判决中予以分配。北国公司于2017年12月18日出具书面意见，同意平安公司和五家项目公司上述《情况说明》中的意见。 上述事实，有《框架协议》、《权利义务确认协议》、《补充协议》、《测绘报告》、《最终总售价确认书》、五家项目公司应收款明细表、竣工验收备案表、房屋所有权证、《情况说明》及当事人陈述等证据在卷佐证。 二、双方有争议的事实 （一）一审本诉部分 1、第四期款项的支付时间 北国公司主张五家项目公司应于2016年8月12日支付第四期款项146164812.50元（其中硕泽公司28614219.31元、安弘公司28658547.83元、卓安公司28345664.45元、硕平公司28658547.83元、汇嘉公司31887833.09元），理由为《框架协议》第4.6.4条约定，五家项目公司应在收到小产权证之日起15个工作日内付款，其于2016年7月22日将小产权证交付给五家项目公司；五家项目公司应于2016年8月12日前支付房款，逾期未支付，应按照《框架协议》11.6.3条，支付违约金。 平安公司和五家项目公司认为，对北国公司主张的第四期款项146164812.50元及五家项目公司的分担金额，均无异议，但支付条件未满足。虽然《框架协议》第4.6条约定了各期款项付款时间，但都必须以先符合《框架协议》第9.4条的约定，即北国公司及承诺方在正式交易文件项下未有任何未纠正的违约行为，因北国公司消防验收、竣工验收备案、交付房屋、交付小产权证方面都存在逾期行为，在北国公司未支付上述违约情形的违约金情况下，五家项目公司有权不付款，更不存在违约金之说。 2、质量保证金支付时间 北国公司主张，五家项目公司应于2017年3月26日支付质量保证金合计1500万元（其中硕泽公司2963843.19元、安弘公司2968483.42元、卓安公司2935773.05元、硕平公司2968483.42元、汇嘉公司3163416.91元）。理由为《框架协议》第4.6.5条规定，收购方应于2016年6月30日或目标物业交付日起算的两周年届满之日（以较晚发生的日期为准）向北国公司支付质量保证金。其于2015年3月26日向五家项目公司交付了目标物业，五家项目公司应于2017年3月26日支付质量保证金，逾期未支付，应按照《框架协议》11.6.3条，支付违约金。 平安公司和五家项目公司认为，对北国公司主张的质量保证金1500万元及五家项目公司的分担金额，均无异议，但支付条件未满足，理由同第四期款项所述。 3、欠税滞纳金 北国公司主张由于五家项目公司恶意拖欠无争议部分的房款，导致其无力缴纳税款，产生了欠税滞纳金1887546.36元，该费用应由五家项目公司支付。 平安公司和五家项目公司认为所得税和增值税分别是北国公司应当按照纳税年度和法定时间缴纳的税种，按时缴纳税款是北国公司的法定义务，也是合同义务，北国公司延迟缴纳税款已经违背了其在《框架协议》中的承诺。小产权证的实际取得日是2016年7月22日，在此之前五家项目公司没有支付义务。 4、律师费 北国公司主张，根据《框架协议》11.1条约定，违约方应赔偿守约方遭受的所有损失（包括守约方为调查及追究违约方的违约行为而支出的合理律师费用及其它支出），五家项目公司未依约支付第四期款项及保证金，应当支付其律师费342万元（依据《北京市律师诉讼代理服务收费政府指导价标准（试行）》，计算基数为1.6亿元，按比例收费标准差额累进计算为10万×10%+90万×6%+900万×4%+15000万×2%），并提交了法律服务委托协议、金额为342万元的发票和2010年5月5日《北京市律师诉讼代理服务收费政府指导价标准（试行）》以证明其主张。 平安公司和五家项目公司认为，相关付款通知中涉及三个案件律师费，对律师费的金额及真实性存疑。 5、平安公司的责任问题 北国公司认为，平安公司在收购方五家项目公司不付款的时候应当承担连带责任。北国公司、平安公司和五家项目公司签署的《权利义务确认协议》第1条明确约定，收购方成为《框架协议》的签约方，享有《框架协议》项下的所有相应权利及承担《框架协议》项下所有相应义务，而本协议其他各方在《框架协议》项下的所有权利及义务保持不变。因此，平安公司仍应遵守《框架协议》项下约定的付款承诺。 平安公司认为，无论是《框架协议》第4.6.4条约定的第四期款项付款义务，还是《框架协议》第11.6.3条约定的未付款违约责任，承担责任的主体均仅为五家项目公司，并不包括平安公司，而且从法律上而言，连带责任的承担必须有明确的法律和合同依据，因此，北国公司要求平安公司对相关诉讼请求承担连带责任，于法无据。 （二）反诉部分 1、逾期完成消防验收原因 平安公司和五家项目公司认为，根据《权利义务确认协议》2.2条约定，北国公司应不晚于2014年11月15日完成目标物业的消防竣工验收，而北国公司实际于2014年11月21日才完成消防竣工验收，按照《框架协议》第11.5.4条约定，应当支付违约金。 北国公司主张，其已于2014年11月12日向消防机关进行了消防验收的申报，其无法控制消防机关何时出具书面验收意见书，故不存在逾期完成消防验收的违约情形。 2、逾期完成综合竣工验收备案原因 平安公司和五家项目公司认为，根据《权利义务确认协议》第2.2条约定，北国公司应不晚于2014年12月30日完成系争房屋综合竣工验收备案，而北国公司实际于2015年2月6日才完成系争房屋综合竣工验收备案，逾期的根本原因是北国公司的施工管理和施工质量问题、规划、环保、档案等一系列验收，还涉及到大量质量整改。按照《框架协议》第11.5.4条约定，北国公司应当支付违约金。 北国公司认为，逾期完成竣工验收备案是由于无锡市政府调整规划所致（详见《关于太湖新城金融商务一街区项目建设协调会议纪要》），北国公司与平安公司和五家项目公司通过邮件沟通要求给予一定的合理期限纠正，北国公司于2014年12月19日向平安公司发出《关于验收无锡太湖新城金融街B-2-1楼的通知》，2014年12月25日平安公司进行了现场验收并在验收后提出了一些整改方案，2015年1月4日，平安公司给北国公司发邮件及附件《关于项目验收交付的告知函》，北国公司在1月7日收到该函件；后其在一个月内即2015年2月6日完成竣工验收备案。《框架协议》第11.5.4规定了合理期限，即使平安公司认为北国公司存在逾期完成综合竣工验收备案的情况，其也是在平安公司给予的合理期内完成，故不应承担违约金。 3.逾期交付原因 平安公司和五家项目公司认为，根据《权利义务确认协议》第2.6条，北国公司应在2014年12月30日前，完成目标物业交付，北国公司实际于2015年3月26日才履行完成交付义务。根据《框架协议》第11.5.2条约定，北国公司应当支付违约金。 北国公司认为，其于2015年2月6日取得竣工验收备案登记，就房屋本身而言，已经完全符合交付条件。仅是因为平安公司方指定的物业管理公司资质问题，迟迟无法完成物业公司备案，以致到2015年3月26日双方才完成交付。 4.逾期办理小产权证原因 平安公司和五家项目公司认为，根据《框架协议》3.4条约定，北国公司在完成竣工验收备案后的九十日内，应办理房屋所有权初始登记，《框架协议》3.6条约定，北国公司办理完毕所有权初始登记后的一百二十日内，北国公司应办妥并交付小产权证；根据《权利义务确认协议》第2.2条和第2.6条约定的竣工验收备案和交付的期限，向后推算90日为应取得大产证的期限，再向后推算120日为取得小产权证的期限，即应于2015年7月28日前办出小产权证，但北国公司于2016年7月22日才将全部小产权证办出。依照《框架协议》第11.5.3条约定，北国公司应支付违约金。 北国公司认为，按照协议约定，取得小产权证附加了两个条件（竣工验收备案完成和房屋所有权初始登记完成）和两个期限（90日和120日），取得初始登记的前提是平安公司完成目标物业的实体分割，何时完成初始登记并非北国公司可控，在初始登记完成后，取得小产权证的周期是可以预期的，在协议中对于逾期办理小产权证的违约责任则有专门的条款。因此，只有自竣工验收备案之日起计算初始登记期限，在初始登记完成之日计算小产权证办理时限，才符合双方签约的真实意思表示。《框架协议》附件5“交付标准和条件”第2项明确了北国公司不进行实体分割，双方在往来邮件中亦明确，实体分割由平安公司方完成。合同履行过程中，北国公司多次催促五家项目公司尽快完成实体分割，因为实体分割不完成无法进行面积实测，进而无法完成初始登记和小产权证办理，北国公司也无法收取第四期房款。最后解决方案是由北国公司承担了部分楼层的实体分割，2015年12月10日，北国公司和五家项目公司共同向测绘单位测绘公司出具《委托说明》，内容就是关于实体分割的具体承诺，相当于此前北国公司向平安公司和五家项目公司传达的测绘单位要求出具的承诺函。北国公司按照《委托说明》的内容，在其进行分割的楼层中，对公共部分和自有部分做了分割，《委托说明》中也对后续进一步的分割主体进行了约定，是由平安公司和五家项目公司来完成。测绘公司于2016年2月2日出具《测绘报告》。因此，逾期完成初始登记、办理小产权证的责任不在北国公司。 平安公司和五家项目公司针对北国公司的上述意见，认为根据《框架协议》和相关邮件，完成实测和办理产证均是北国公司的义务。在相关合同订立和履行过程中，北国公司对于分隔和实测问题，反复变更解决实测问题的方案，先后提出过数次不同方案造成了实测完成的迟延。《委托说明》是向测绘单位出具的，是北国公司继2015年5月11日向测绘单位出具承诺函多次变更的完成测绘实测方案中的一个，是北国公司给出的前后解决方案不一致才导致实测的拖延，从文件内容本身来看，未明确必须做实体分隔才可以做实测，反而强调“为避免建设浪费”，“部分楼层的墙体分隔由买方自理”，甚至进一步称只有平安公司在再次处分房屋时，才需要分隔，而非在办理实测和产证时就需要分隔，即说明办理实测和产证时不需要分隔。北国公司根据相关行政法规、司法解释的规定，从系争房屋应交付日期，也能计算小产权证是否逾期。 一审法院认为： 本案所涉《框架协议》、《权利义务确认协议》及《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也无《合同法》第五十二条规定应属无效的情形，上述合同均合法有效，双方当事人均应按约履行自己的义务。 本案本诉争议焦点是：一、第四期款项及质量保证金的支付条件是否已满足？五家项目公司未付款行为是否构成违约及违约金如何计算？二、北国公司主张的欠税滞纳金、律师费损失是否有法律依据？相应金额应支持多少？三、平安公司对五家项目公司应承担的付款责任应否承担连带责任？ 本案反诉争议焦点是：一、北国公司在完成消防验收、综合竣工验收备案、交付房屋、办理小产权证过程中是否存在违约，相应的违约金如何计算？二、一审中反诉原告主张的律师费损失是否应当支持？金额如何确定？ 一、关于第四期款项及质量保证金的支付问题 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 1、关于第四期款项。根据《框架协议》第4.6.4条约定，收购方已取得了目标物业小产权证的先决条件皆已满足或被收购方同意全部或部分豁免后的15个工作日内，收购方应向北国公司支付目标物业的第四期付款。北国公司于2016年7月22日将登记完成的小产权证交付给五家项目公司，五家项目公司依约应在2016年8月12日前支付第四期目标物业款项。五家项目公司未依约支付该款，属于违约。根据《框架协议》11.6.3条约定，收购方未依约付款，每延迟一日按逾期未支付的目标物业对价部分的0.02%，延迟支付日期超过三个月按逾期未支付的目标物业对价部分的0.04%/天，支付违约金。北国公司据此主张违约金符合约定。关于五家项目公司应向北国公司支付的第四期购房款146164812.50元（其中硕泽公司28614219.31元、安弘公司28658547.83元、卓安公司28345664.45元、硕平公司28658547.83元、汇嘉公司31887833.09元），双方均无异议。自2016年8月13日至2016年11月12日计91天以每日0.02％计算第四期目标物业对价房款违约金共计2660199.58元（其中硕泽公司28614219.31元×91×0.02％=520778.79元、安弘公司28658547.83元×91×0.02％=521585.57元、卓安公司28345664.45元×91×0.02％=515891.09元、硕平公司28658547.83元×91×0.02％=521585.57元、汇嘉公司31887833.09元×91×0.02％=580358.56元）；自2016年11月13日起至实际支付之日违约金以上述项目公司未支付第四期款项金额为基数按每日0.04%计算。 2、关于质量保证金。《框架协议》第4.6.5条约定，收购方应于2016年6月30日或目标物业交付日起算的两周年届满之日向北国公司支付质量保证金。北国公司已于2015年3月26日将目标物业交付给五家项目公司使用，五家项目公司应于2017年3月26日支付质量保证金，逾期未支付，应按照《框架协议》11.6.3条，支付违约金。北国公司据此主张质量保证金及违约金符合合同约定。关于五家项目公司应支付的质量保证金数额1500万元（其中硕泽公司2963843.19元、安弘公司2968483.42元、卓安公司2935773.05元、硕平公司2968483.42元、汇嘉公司3163416.91元），双方均无异议。违约金自2017年3月27日起至2017年6月26日计91天以每日0.02％计算共计273000元（其中硕泽公司2963843.19元×91×0.02％=53941.95元、安弘公司2968483.42元×91×0.02％=54026.4元、卓安公司2935773.05元×91×0.02％=53431.07元、硕平公司2968483.42元×91×0.02％=54026.4元、汇嘉公司3163416.91元×91×0.02％=57574.19元）；自2017年6月27日起至实际支付之日，违约金以上述应支付保证金数额为基数按每日0.04%支付。 平安公司和五家项目公司抗辩认为，北国公司在消防验收、竣工验收备案、交付房屋、交付小产权证方面都存在逾期行为，在北国公司未支付违约金的情况下，五家项目公司有权不付第四期款项及保证金，该抗辩理由没有合同和法律依据，一审法院不予采纳。 二、关于北国公司的欠税滞纳金和律师费问题 1、欠税滞纳金。一审法院认为，依法纳税是每个纳税人应尽的义务，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关可依法加收滞纳金。本案中，北国公司提交的完税证明、缴税明细表、税务机关文件和付款凭证，均为2016年6月30日之前应缴税款，此时五家项目公司的小产权证尚未取得，第四期款项付款条件尚未满足，五家项目公司未产生付款义务，双方在《框架协议》中对欠税滞纳金损失承担问题也无具体约定。根据《框架协议》第10.1条约定：“双方应当各自承担并及时支付与拟议论交易有关的根据相关法律法规及/或政府政策的规定应当由其支付的所有税收和费用”，所得税和增值税是北国公司应缴纳的税种。北国公司因未及时交税而被税务机关加收滞纳金，相应的法律后果应自行承担，其向五家项目公司主张欠税滞纳金损失1887546.36元，于法无据，一审法院不予支持。 2、北国公司的律师费。按照《框架协议》11.1条约定违约方并赔偿守约方为调查及追究违约方的违约行为而支出的合理律师费用。五家项目公司未依约支付第四期款项及保证金，构成违约，应当赔偿北国公司律师费损失。北国公司提交了法律服务委托协议、342万元的发票以证明其律师费损失。经一审法院审核，北国公司主张的律师费损失342万元，未超出北国公司诉讼请求中获得一审法院支持部分金额对应的北京市律师行业收费标准，故一审法院予以支持。平安公司和五家项目公司对北国公司所支付律师费的金额及真实性有异议，但未能提交反驳证据，一审法院对其该抗辩不予采纳。 三、平安公司的责任问题 一审法院认为，《框架协议》第9.2.3条约定，平安公司承诺收购方将按本协议规定完成相关付款义务；北国公司、平安公司和五家项目公司签署的《权利义务确认协议》第1条中各方确认，该协议其他各方在《框架协议》的所有权利及义务保持不变。据此，平安公司应当按照《框架协议》和《权利义务确认协议》的约定，对收购方即五家项目公司的付款义务承担连带责任。 四、北国公司违约问题 1.消防验收。一审法院认为，根据《权利义务确认协议》2.2条约定，北国公司应不晚于2014年11月15日完成目标物业的消防验收。北国公司实际于2014年11月21日才完成房屋消防验收，已经逾期，构成违约。北国公司主张已于2014年11月12日向消防机关进行了消防验收的申报，其无法控制消防机关何时出具书面验收意见书，其不存在逾期完成消防验收违约情形的理由不能成立。 2.综合竣工验收备案。根据《权利义务确认协议》2.2条约定，北国公司应于2014年12月30日完成目标物业的综合竣工验收备案（以取得《无锡市建设工程竣工验收备案登记证》为准），北国公司实际于2015年2月6日完成房屋综合竣工验收备案，属逾期完成，构成违约。北国公司抗辩称因无锡市政府规划调整等原因造成延迟，且在合理期间，该理由缺乏合同或法律依据，一审法院不予采纳。 3.交付。根据《权利义务确认协议》第2.6条，北国公司应不晚于2014年12月23日向收购方发出正式交付通知书，要求收购方对目标物业进行验收；收购方应在收到书面通知后的五（5）个工作日内自行或委托相关方与北国公司共同启动相关验收程序，并应在北国公司提供所有必要合理协助的前提下，在2014年12月30日前，完成目标物业的验收程序。北国公司实际于2015年3月26日才将目标物业交付五家项目公司使用，构成违约。北国公司抗辩称，因为平安公司方指定的物业管理公司资质有问题，无法完成物业公司备案才导致交付迟延，缺乏事实与合同依据，一审法院不予采纳。 4、关于逾期完成消防验收、竣工验收、交付的违约金计算问题。一审法院认为，完成消防验收、竣工验收为物业交付的前置条件，消防验收、竣工验收的迟延，通常会造成交付的迟延，而对五家项目公司有实际影响的是交付迟延。双方在《框架协议》中在第11.5.2条明确约定了迟延交付的违约责任，但对于迟延完成消防验收和竣工验收的违约责任，并无明确约定，因此，计算违约金时应以迟延交付时间作统一计算，如分别计算必将造成重复。北国公司迟延交付房屋85天（2014年12月31日至2015年3月26日），北国公司当时已收到的款项为350593512.5元（第一期款项127488550元+第二期款项223104962.5元），迟延交付房屋的违约金按每天0.02%计算为5960089.71元（350593512.50元×85天×0.02%/天）。迟延完成消防验收和竣工验收的违约金已经包含其中，不再另行计算。 5.逾期办理小产权证问题。《框架协议》第3.4条约定，北国公司完成竣工验收备案后的90日内，办理完毕房屋所有权初始登记；第3.6条约定，北国公司办理完毕房屋所有权初始登记后120日内，北国公司应将目标物业的小产权证交付给收购方。虽然上述约定明确了办理房屋初始登记和小产权证的时间，但在办理房屋初始登记时必须提交登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书，而确定物业分割方案是进行测绘的前提。为了完成测绘，北国公司与平安公司和五家项目公司对于目标物业的实体分割和虚拟分割问题，多次通过邮件进行沟通和协商，至2015年12月10日，北国公司与五家项目公司就房屋实测问题共同向测绘公司出具《委托说明》，载明“现由于购买方的后续使用方案未定，为避免建设浪费，北国公司应购买方要求同意：11至16层、18至23层室与室之间的分隔墙由买方自理，-1层商业007室周圈的部分墙体由买方自理。购买方处分该批房屋时，必须严格按照产权界址进行分割、恢复产权界址墙体，并报无锡市曦晨测绘有限公司现场核实”。据此，测绘公司于2016年2月2日出具《测绘报告》），明确五家项目公司购买目标物业房屋的实际面积。北国公司遂于2016年3月28日完成了目标物业的房屋所有权初始登记，于2016年7月22日完成小产权的办理交付。根据上述情况，虽然房屋综合竣工验收备案于2015年2月6日即完成，但双方至2015年12月10日才就测绘问题达成一致意见，造成房屋所有权初始登记迟延，因五家项目公司作为涉案房屋的所有人和使用人，对目标物业房屋如何分割有最终决定权，故上述时间迟延不能归结于北国公司。根据双方约定，竣工验收备案完成至办理完毕房屋所有权初始登记的期限为90天，该期限应当包括双方就测绘问题的协商时间，由于双方对协商测绘问题的期限没有具体约定，一审法院酌定为30天，故测绘问题确定后的60天内北国公司应完成房屋初始登记，即自2015年12月10日起的60天内北国公司应完成房屋初始登记。加上双方约定的完成房屋初始登记后120天的办理小产权证时间，北国公司应交付小产权证的时间为2015年12月10日后的180天。北国公司实际于2016年7月22日才完成小产权证的办理交付，逾期交付45天，应支付违约金4302738.56元（第一期款项127488550元+第二期款项223104962.5元+第三期款项127488550元共计478082062.5元×0.02％/天×45天）。 五、五家项目公司的律师费问题。 根据《框架协议》第11.1条约定，北国公司违约，应赔偿五家项目公司合理律师费用，五家项目公司提交了律师费发票、转账汇款凭证和《上海律师服务费政府指导价标准》，现根据一审法院支持的五家项目公司反诉部分的金额10262828.71元（迟延交付房屋的违约金5960089.71元+逾期办理小产权证的违约金4302738.56元），酌定北国公司承担律师费532884元。 六、关于汇嘉公司单独增加的要求变更租赁主体等反诉请求，因租赁法律关系与本案商品房销售合同法律关系不同，且涉及案外人新城指挥部，故对该反诉请求，本案不予处理，汇嘉公司应依法另行主张。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十四条之规定，判决：一、硕泽公司、安弘公司、卓安公司、硕平公司、汇嘉公司于判决发生法律效力之日起十日内向北国公司支付第四期购房款146164812.50元（其中硕泽公司28614219.31元、安弘公司28658547.83元、卓安公司28345664.45元、硕平公司28658547.83元、汇嘉公司31887833.09元）、至2016年11月12日的逾期付款违约金2660199.58元（其中硕泽公司520778.79元、安弘公司521585.57元、卓安公司515891.09元、硕平公司521585.57元、汇嘉公司580358.56元）及2016年11月13日之后的违约金（其中硕泽公司以28614219.31元为基数、安弘公司以28658547.83元为基数、卓安公司以28345664.45元为基数、硕平公司以28658547.83元为基数、汇嘉公司以31887833.09元为基数自2016年11月13日起至实际支付之日止按每日0.04%计算）； 二、硕泽公司、安弘公司、卓安公司、硕平公司、汇嘉公司于判决发生法律效力之日起十日内向北国公司支付质量保证金1500万元（其中硕泽公司2963843.19元、安弘公司2968483.42元、卓安公司2935773.05元、硕平公司2968483.42元、汇嘉公司3163416.91元）、至2017年6月26日的违约金共计273000元（其中硕泽公司53941.94元、安弘公司54026.40元、卓安公司53431.07元、硕平公司54026.40元、汇嘉公司57574.19元）及2017年6月27日之后的违约金（硕泽公司以2963843.19元为基数、安弘公司以2968483.42元为基数、卓安公司以2935773.05元为基数、硕平公司以2968483.42元为基数、汇嘉公司以3163416.91元为基数自2017年6月27日起至实际支付之日止按每日0.04%计算）； 三、硕泽公司、安弘公司、卓安公司、硕平公司、汇嘉公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿北国公司律师费损失342万元； 四、平安公司对硕泽公司、安弘公司、卓安公司、硕平公司、汇嘉公司上述第一、二项义务承担连带清偿责任； 五、北国公司于判决发生法律效力之日起十日内向硕泽公司、安弘公司、卓安公司、硕平公司、汇嘉公司支付逾期交付房屋违约金5960089.71元； 六、北国公司于判决发生法律效力之日起十日内向硕泽公司、安弘公司、卓安公司、硕平公司、汇嘉公司支付逾期办理小产权证的违约金4302738.56元； 七、北国公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿硕泽公司、安弘公司、卓安公司、硕平公司、汇嘉公司律师费损失532884元； 八、驳回北国公司的其它本诉请求； 九、驳回平安公司、硕泽公司、安弘公司、卓安公司、硕平公司、汇嘉公司的其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费942286元（已由北国公司预交），由硕泽公司、安弘公司、卓安公司、硕平公司、汇嘉公司、平安公司负担；反诉案件受理费391008元（已由硕泽公司、安弘公司、卓安公司、硕平公司、汇嘉公司预交），由北国公司负担60246元，由硕泽公司、安弘公司、卓安公司、硕平公司、汇嘉公司、平安公司负担330762元。双方同意诉讼费用自行交接，一审法院不再退还，于判决发生法律效力之日起十日内履行。 二审查明的事实与一审一致。 经各方当事人确认，本案二审的争议焦点为：一、涉案目标物业收购的第四期款项以及质量保证金的支付条件是否已经成就，五家项目公司未付款的行为是否构成违约，如违约其违约责任应当如何承担。二、北国公司出售并交付涉案目标物业是否存在违约，其中包括五家项目公司主张的消防验收、综合竣工验收备案、物业交付、办理所有权初始登记、办理小产权证是否存在违约行为，如违约其违约金应当如何计算。三、一审认定平安公司承担连带责任是否正确。四、汇嘉公司的反诉一审未予合并审理是否正确。五、涉案双方律师费应当如何承担。 关于争议焦点一，涉案物业第四期款项以及质量保证金的支付条件是否已经成就的问题。本院认为，平安公司及五家项目公司上诉主张北国公司没有按照合同8.3.6、8.3.7的约定将其与太湖新城所签订的租赁合同变更至平安公司指定的项目公司名下，也没有将相应的租金和保证金转付给汇嘉公司，且北国公司未向平安公司支付逾期消防验收、竣工验收和产证逾期的违约金，也应属于合同9.4条约定的未予纠正的违约行为，因此合同第四期款项和质量保证金的付款条件没有成就。对此，本院认为，结合框架协议4.6.4条、4.6.5条约定五家项目公司支付收购物业第四期款项以及质量保证金的条件已经成就，至于合同第9.4条还约定平安公司或五家项目公司付款条件包括北国公司在正式交易文件项下未有任何未纠正的违约行为，但对于逾期消防验收、竣工验收和产证逾期是否构成违约以及如何承担责任、支付违约金数额双方均产生争议且未能协商一致而通过诉讼解决的情形下，上述合同第9.4条约定的“任何未纠正的违约行为”显然不能包括具体完成支付违约金的行为。再者，对于合同8.3.6条以及8.3.7条关于租赁商铺合同变更事宜以及租赁保证金交接的问题，虽然物业交付后至今商铺租赁合同变更及租赁保证金未能完成，但双方还约定了变更商铺租赁合同如有必要，对于北国公司是否取得租赁保证金平安公司及五家项目公司也未举证证明，在物业交付后汇嘉公司并未以此进行抗辩，2015年4月13日，五家项目公司还支付了合同第三期款项，可以看出在实际合同履行中五家项目公司并不以此作为付款的前提条件。在汇嘉公司提出该事项后，一审中北国公司亦举证就商铺租赁变更事宜进行了协商，由于该事项完成涉及汇嘉公司、北国公司、太湖新城、新城指挥部的协商与配合，但汇嘉公司2017年5月3日明确表示拒绝签署相关协议且要求北国公司先就违约金及损失金额与其协商确定并履行完毕后才处理租赁合同签署问题。对此因双方争议协商未果，合同8.3.6条以及8.3.7条未能顺利履行的责任并不能完全归责于北国公司。鉴于在北国公司支付双方争议的违约金前汇嘉公司已经就合同8.3.6条以及8.3.7条的履行拒绝进行协商配合，涉案物业实际交付使用，五家项目公司已实际取得涉案物业的物权，结合所涉租赁合同的期限以及所涉租金的金额，在此情形下仍以此作为五家项目公司支付第四期款项的前提条件对于双方合同履行亦不具有可行性且对北国公司有失公允，故一审认定五家项目公司支付第四期款项以及质量保证金的条件已经成就并无不当，对于平安公司及五家项目公司该项上诉主张本院不予支持。 关于争议焦点二，1、关于消防验收是否违约的问题。本院认为，北国公司主张协议已于协议约定前向消防机关申报了消防验收，其无法控制消防机关出具书面意见书不构成违约与协议约定不符，对其主张本院不予支持。2、关于综合竣工验收备案是否违约的问题。北国公司主张因无锡市政府规划调整容积率等原因导致综合竣工验收迟延，其不构成违约，该主张没有合同依据，且其主张亦不属于法律规定不可抗力的情形与双方框架协议11.7条关于不可抗力事件的约定亦不相符，对其关于不构成违约的主张本院不予支持。3、关于物业交付是否构成违约的问题。北国公司主张系因平安公司指定物业公司资质问题导致交付迟延，对此本院认为，根据《权利义务确认协议》第2.8条之规定，太湖新城应确保新物业管理公司在政府部门备案为目标物业的物业管理单位，北国公司应提供合理或必要的协助，因此北国公司上诉主张系平安公司指定物业公司资质问题导致迟延交付没有合同依据，对其主张本院不予支持。4、关于逾期完成消防验收、综合竣工验收以及交付的违约金问题。由于双方协议对于消防验收、综合竣工验收没有明确约定违约责任且五家项目公司对此也未举证存在相关损失，因此一审仅支持五家项目公司关于北国公司承担迟延交付的违约金并无不当。5、关于北国公司逾期办理房屋所有权初始登记以及办理小产权证违约责任问题。本院认为，框架协议3.4条约定北国公司应当在完成目标物业的综合竣工验收备案后的90日内办理完毕房屋所有权初始登记，在办理房屋所有权初始登记后120日内交付小产权证。本案中目标物业综合竣工验收备案时间是2015年2月6日，北国公司办理所有权初始登记时间为2016年3月28日，2016年7月22日完成小产权证的交付，上述时间与协议约定明显迟延，北国公司构成违约。鉴于双方在办理目标物业所有权初始登记中就房屋测绘分割问题未能达成一致，直至2015年12月10日才就房屋测绘问题共同向测绘公司出具《委托说明》，结合双方合同约定以及合同履行实际情况，一审法院以2015年12月10日之后的180天开始计算北国公司的违约责任并无不当。关于逾期办理房屋所有权初始登记由于双方并未明确约定违约责任，且五家项目公司也未就其该项损失举证，一审法院仅判令北国公司承担逾期交付小产权证的违约金亦无不当。对于北国公司上诉主张不应承担违约责任，平安公司及五家项目公司上诉主张一审核减违约责任不正确的主张，本院均不予支持。 关于争议焦点三，一审认定平安公司承担连带责任是否正确的问题。本院认为，本案所涉框架协议第1.8条约定北国公司拟以预售形式向平安公司拟在无锡市全资设立的五家项目公司转让目标物业（不含车位），且五家项目公司同意向北国公司购买目标物业。该协议9.2.3条还约定平安公司承诺五家项目公司将按本协议规定完成相关付款义务，平安公司的该项承诺本质系构成债务加入，一审法院认定平安公司对于五家项目公司的付款义务承担连带责任并未加重其债务负担，本院对于平安公司的该项上诉主张不予支持。 关于争议焦点四，汇嘉公司的单独反诉一审未予合并审理是否正确。对于汇嘉公司单独增加的反诉请求，一审法院认定租赁法律关系与本案处理的商品房预售合同法律关系不同，且涉及案外人新城指挥部，因此释明汇嘉公司另行主张权利，对此并不实质上损害汇嘉公司的权利，亦不属于本案本诉程序错误的情形，对于汇嘉公司的该项上诉主张本院不予支持。 关于争议焦点五，涉案双方律师费承担的问题。关于北国公司、平安公司及五家项目公司律师费的问题。本院根据《框架协议》第11.1条约定，违约方应当赔偿守约方为调查及追究违约方的违约行为而支出的合理律师费用及其他支出。本案中北国公司、平安公司及五家项目公司必然发生相关律师费用，一审法院根据双方诉讼请求支持的比例以及结合相关律师服务的政府指导价标准进行了审核，一审认定的数额并不存在不合理之处，对于北国公司、平安公司及五家项目公司的该项上诉主张本院均不予支持。 综上，原审法院查明事实基本清楚，判决结果正确，北国公司、平安公司及五家项目公司的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1333294元，由中国平安人寿保险股份有限公司、无锡硕泽投资管理有限公司、无锡安弘投资管理有限公司、无锡卓安投资管理有限公司、无锡硕平投资管理有限公司、无锡汇嘉投资管理有限公司共同负担1273048元，由江苏省北国投资有限责任公司负担60246元。 本判决为终审判决。 审判长 高 洪 审判员 陈 丽 审判员 秦岸东 二〇一九年三月十四日 书记员 陈婷婷