浙江省龙泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1181民初5号 原告：龙泉市移民办公室。住所地：龙泉市中山东路**。统一社会信用代码：123325024724002649。 法定代表人：周火培，任主任。 委托诉讼代理人：元建光，浙江金铿律师事务所律师。 被告：龙泉市轩泰旅游用品有限公司。住。住所地：龙泉市临江老油库一社会信用代码：91331181597245982G。 法定代表人：潘勋，任执行董事。 委托诉讼代理人：叶盛有，龙泉市信用法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：潘巧林，男，1955年7月7日出生，汉族，住龙泉市。系龙泉市轩泰旅游用品有限公司总经理。 原告龙泉市移民办公室与被告龙泉市轩泰旅游用品有限公司（以下简称轩泰公司）房产租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法由审判员蔡晓适用简易程序于2019年1月28日、3月8日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告龙泉市移民办公室的委托诉讼代理人元建光、被告龙泉市轩泰旅游用品有限公司及其委托诉讼代理人叶盛有、潘巧林到庭参加诉讼；第二次庭审，原告龙泉市移民办公室的委托诉讼代理人元建光、被告龙泉市轩泰旅游用品有限公司及其委托诉讼代理人叶盛有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙泉市移民办公室向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告的租赁合同关系，判决被告腾退返还龙泉市临江老油库；二、判令被告支付截止2018年11月30日的未付租金201090元，并赔偿截止2018年11月30日的逾期付款利息损失19320元；三、判令被告支付从2018年12月1日至其返还龙泉市临江老油库之日止的租金及逾期付款利息损失。事实与理由：2015年6月1日，原告与被告签订了《房产租赁合同》，约定原告将其所有的位于龙泉市的临江老油库房屋出租给被告，租赁期限为一年，即2015年6月1日至2016年5月31日，年租金为66000元，租金支付时间为2015年6月8日前。合同签订生效后，被告仅支付租金30000元。租赁期限届满后，被告仍继续使用租赁房屋，并拒绝支付租金。被告拖欠租金的行为已构成违约，且客观上造成了原告租金利息损失。原告经多次催讨未果，遂涉诉。 被告轩泰公司辩称：一、双方于2015年6月1日签订的《房产租赁合同》有明确的租赁期限，在租期内租赁标的物与案外人发生了纠纷，从而期限届满后，合同自然终止，故不存在合同解除的问题；二、被告已经支付的租金是36000元而非30000元，合同虽约定年租金为66000元，但是在被告支付了租金36000元后，原告实际已经默认余款30000元不用再支付，再者，原告主张的租期内的租金也已经超过了诉讼时效；三、自2015年6月1日起，被告已经因租赁场地先后支付租金近280000元，其中包括向原告支付租金36000元、向临江村村委会支付租金60000元、向案外人许茂根支付变压器租金60000元及变压器、配电表转让款80000元、支付土地使用税43259.4元，已远远超出了应支付的年租金66000元；四、由于原告出租的标的物存在瑕疵，且原告未将情况如实告知被告，使租赁合同约定的租金金额不再具有合理性，租赁合同亦不能作为主张租金的依据。综上，被告已超额支付了租金及税费，被告就同一租赁物重复向多个出租人付款，造成案涉纠纷系原告的过错，故请求依法驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有地籍资料、2015年6月1日的《房产租赁合同》、银行回单；被告提交的证据有2001年3月9日的租赁合同、2013年6月1日的租赁合同、2015年6月1日的《房产租赁合同》、领（付）款凭证、出租协议、电子缴费凭证、存款明细单及关于临江区块违建拆除告知书。对当事人无异议的2015年6月1日的《房产租赁合同》、银行回单、2001年3月9日的租赁合同、2013年6月1日的租赁合同、存款明细单，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人提交的无异议的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院对如下事实予以明确：原告与被告于2015年6月1日签订了《房产租赁合同》，约定原告将其所有的位于龙泉市的临江老油库房屋出租给被告，租赁期限为一年，即2015年6月1日至2016年5月31日，年租金为66000元，租金支付时间为2015年6月8日前；在租赁期内，房产税（土地税）由甲方（原告）负责。合同签订生效后，被告仅支付租金36000元。另，被告缴纳城镇土地使用税43259.4元。 根据双方当事人的主张及其在庭审中的陈述，双方当事人争议的主要问题有：一、原告主张合同期内的租金是否超过诉讼时效；二、租赁合同期限届满后租赁合同是否有效；三、被告向案外人支付租金的处理；四、关于合同解除及租赁房屋腾退的问题。 一、关于原告主张合同期内的租金是否超过诉讼时效的问题。 原告、被告签订的《房产租赁合同》，双方对此不持异议，合同明确约定租金支付时间为2015年6月8日前，被告仅支付了租金36000元。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。于本案中，诉讼时效期间应为（2015年6月9日至2018年6月8日），而原告在上述期限内并未提交有效证据证明其曾向被告主张过权利，故原告要求被告支付合同期内的租金30000元的主张已过诉讼时效，被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。 二、关于《房产租赁合同》期限届满后合同是否有效的问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告在租赁期限届满后未通知被告终止租房，被告在租赁期限届满后亦未提出要求退租，而是继续占有、使用租赁房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期，原告可随时要求被告支付已实际使用房屋期间的租金，被告也可随时退租。 三、关于被告向案外人支付租金的处理问题。 被告提交了领（付）款凭证七份、出租协议三份及转让协议一份，用以证明被告于2015年、2016年、2017年分别向临江村村委会支付租金20000元共计60000元以及向案外人许茂根支付变压器、配电盘租金60000元、转让款80000元的事实。根据合同相对性原理，合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力。原告和被告系《房产租赁合同》的相对方，被告应当知晓其支付房屋租金的对象为原告而非案外人。另外，租赁合同中对于变压器、配电器的租用并未作明确约定，原告亦未提交证据证明变压器、配电器的租用系包含在房产租赁合同之内。被告向案外人支付相关款项系不同主体之间的民事法律关系，不属于本案的审理范畴，在本案中不予评判，当事人可另行处理。另，被告缴纳城镇土地使用税43259.4元，根据《房产租赁合同》约定，房产税（土地税）由原告负责，故被告代为缴纳的城镇土地使用税43259.4元应在应付租金中予以抵扣。 四、关于合同解除及租赁房屋腾退的问题。 因案涉租赁房屋已经由政府实施拆除当中，故《房产租赁合同》已无继续履行的可能，合同目的已不能实现，故《房产租赁合同》自然解除。且被告已经在积极配合腾退房屋，无需再以判决的方式腾退。 本院认为：原告龙泉市移民办公室与被告龙泉市轩泰旅游用品有限公司之间的房屋租赁关系合法有效。被告应按约履行租金支付义务。本案中，被告实际使用租赁房屋的时间为合同签订之日起至政府发出违建拆除告知书之日止（即2015年6月1日-2018年11月15日）。原租赁期内的未付租金已过诉讼时效，故被告实际应付的租金为2016年6月1日至2018年11月15日，按合同约定的年租金66000元的计算方式，被告应支付原告租金共计162250元（66000元+66000元+30250元），扣除被告代为缴纳的城镇土地使用税43259.4元，被告尚需支付原告款项为118990.6元。因双方对逾期付款利息和付款期限均未作约定，逾期利息应从原告向被告主张权利之日（起诉之日）起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。综上，对于原告诉请的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条和第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、龙泉市轩泰旅游用品有限公司于判决生效之日起十日内支付龙泉市移民办公室款项118990.6元及逾期付款损失（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2019年1月2日起计算至款项还清之日止）； 二、驳回龙泉市移民办公室的其他诉讼请求。 案件受理费4606元，减半收取计2303元，由龙泉市移民办公室负担963.5元，由龙泉市轩泰旅游用品有限公司负担1339.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽水市中级人民法院。 审 判 员  蔡 晓 二〇一九年三月二十八日 代书记员  刘火娟