河南省民权县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1421民初361号原告（反诉被告）：民权玖承房地产开发有限公司，住所地河南省民权县产业集聚区（行政服务中心****）。法定代表人：夏建伟，任该公司总经理。委托诉讼代理人：袁晓飞，任该公司办公室主任。委托诉讼代理人：彭业圣，河南宇博律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南新康桥物业服务有限公司，住，住所地河南省郑州市**大学路西、桃园路********/div>法定代表人：周巧红，任该公司执行董事。委托诉讼代理人：校胜杰，男，汉族，1990年4月8日出生，住所地河南省中牟，住所地河南省中牟县iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：李经浩，男，汉族，1993年11月23日，住所地河南省南乐，住所地河南省南乐县iv id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告民权玖承房地产开发有限公司与被告河南新康桥物业服务有限公司合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民权玖承房地产开发有限公司（以下简称玖承公司）委托诉讼代理人袁晓飞、彭业圣，被告河南新康桥物业服务有限公司（新康桥公司）委托诉讼代理人校胜杰、李经浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玖承公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2017年4月21日签订的《前期物业服务合同》；二、判令被告赔偿原告损失及违约金费用265234元（损失暂计算至2018年12月31日，之后损失计算至合同解除之日）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月21日，原告与被告签署《前期物业服务合同》，合同约定：由被告为原告开发的仟纳庄园小区提供前期物业服务事宜，合同期限为五年，即从2017年12月1日起至2022年11月30日止。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业用房等相关合同义务，但被告仅配备4名物业人员做做样子，没有按照约定进驻仟纳庄园小区提供物业服务，经原告多次催告，仍未按照合同约定履行义务，被告反而于2018年6月30日擅自将其物业人员全部撤离仟纳庄园小区，截止起诉之日，被告仍未进驻仟纳庄园小区提供服务，被告上述行为造成了原告定于2018年6月30日交房仪式，不得不推迟到2018年7月30日举行，给原告的企业形象带来了严重负面影响。因被告的擅自撤离，原告为向业主交付房屋，不得不临时聘请保洁、保安等人员，为支付临时聘请保洁、保安等人员费用造成原告的损失应由被告承担。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如诉请。被告新康桥公司辩称，一、原告诉求解除2017年4月21日签订的《前期物业服务合同》没有事实、法律依据和合同依据。（1）被告没有违约。2017年4月21日，被告与原告签订《前期物业服务合同》，并于2018年2月6日在民权县住房和城乡规划建设管理局办理完毕物业备案手续。同时，被告为实现合同目的，于2017年7月份向物业项目派驻物业经理、财务、客服、秩序各1人工资累计发放80000余元，并集中采购30000余元开办物资。（2）原告延期交付物业项目，违反《前期物业服务合同》相关约定。根据物业服务合同约定，被告应该自2017年12月1日向原告提供物业服务，但截止到2019年2月份，原告未将物业项目移交被告，亦未按照物业服务合同约定向被告提供物业管理用房（办公用房、员工宿舍、食堂等），严重违约。综上，原告延期交房违约在先，被告自2017年7月份派驻项目经理进场，一直善意履行《前期物业服务合同》约定义务，其诉求解除2017年4月21日签订的《前期物业服务合同》没有事实和法律依据。二、被告自2017年7月派驻人员进场至2018年6月份，期间产生各项损失13万余元。原告未按照《前期物业服务合同》约定将物业项目交付被告，反而擅自将诉争物业项目交付郑州益满园物业管理有限公司，严重违反合同约定，造成被告事实进驻不能。（1）根据双方往来函件，原告无限期延迟交付房屋，被告多次要求原告合理补偿延期交付物业期间的5个月损失（计4万元），原告拒不支付。同时，原告要求被告增加物业人员，对于其延期交房期间给被告造成的损失却拒不补偿，被告无力继续履行《前期物业服务合同》。（2）原告延期交房违约在先，且在诉争物业项目达到交付条件后擅自将物业项目交付第三方物业公司，造成被告事实履行不能，原告严重违约，应承担合同约定的违约责任。三、原告诉求被告支付损失及违约金费用265234元没有事实和法律依据及合同依据。（1）自2017年12月1日起，原告延期交房，且交房时间未定，原告延期交房对被告造成的损失也拒不弥补，被告在诉争项目的物业管理无以为继。（2）被告在2018年6月25日的函件中并明确告知原告如其在2018年6月27日前对被告损失不进行弥补的情况下，明确告知可“提前选聘其他物业服务公司，以免延误顺利交房”，被告并未造成原告延期交房，亦未造成原告损失，被告没有违约，不应承担违约责任。综上，被告没有违反《前期物业服务合同》，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。原告新康桥公司向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告承担违约金50000元；二、判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失130728.68元；三、本诉及反诉的诉讼费均由反诉被告负担。事实和理由：2017年4月21日，反诉原告与反诉被告签订《前期物业服务合同》，约定反诉原告为反诉被告开发的“仟纳庄园”项目提供物业服务，反诉被告应该自2017年12月1日起向反诉人移交物业项目。《前期物业服务合同》于2018年2月6日在民权县住房和城乡规划建设管理局办理完毕物业备案手续。合同签订后，反诉原告根据反诉被告的要求，自2017年7月份起向物业项目派驻物业经理、财务、客服、秩序共计4名员工，进场协助被反诉人开展工作。然而，自《前期物业服务合同》约定的物业项目移交期满，反诉被告未向反诉原告移交“仟纳庄园”项目，亦未按照《前期物业服务合同》约定向反诉原告提供物业管理用房（办公用房、员工宿舍、食堂等），严重违反合同约定。截至2019年1月28日，反诉被告仍未向反诉原告移交物业项目，期间，反诉原告多次要求反诉被告合理补偿反诉原告损失，反诉被告亦怠于配合。根据反诉原告查询到的信息显示，反诉被告已于2018年7月5日将诉争物业项目交付第三方物业公司（郑州益满园物业管理有限公司）。反诉原告为履行《前期物业服务合同》已累计发放派驻人员工资84585.58元，并集中采购46143.1元开办物资。反诉原告认为，双方签订的《前期物业服务合同》成立并生效，反诉被告未按约向反诉人移交诉争物业项目已构成违约，反诉原告有权要求反诉被告承担合同约定的违约责任并赔偿反诉原告的损失。反诉被告玖承公司辩称，玖承公司没有违约，玖承公司严格按照前期物业服务合同办事，反诉原告未派驻合同约定的人员，且经多次催促仍未履行合同造成根本违约，反诉原告应当向反诉被告支付违约金及赔偿损失。2、反诉被告将诉争物业项目交付第三方是在反诉原告违约不履行合同及反诉人同意的情况下选聘的第三方物业。本院经审理认定案件事实如下：2017年4月21日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，并于2018年2月6日在民权县住房和城乡规划建设管理局办理了物业备案手续。合同约定：由被告为原告开发的仟纳庄园小区提供前期物业服务事宜，合同期限为五年，即从2017年12月1日起至2022年11月30日止。本物业区域物业费用费选择“包干制”方式，盈余或者亏损均由乙方（被告）享有或者承担，乙方（被告）不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。第七条第11项开办筹备费用：（1）交房前三个月乙方（被告）项目负责人需到位，组织筹备物业开展前期事宜；（2）甲方（原告）需在乙方接管20日前提供物业用房的装修（按照乙方提供的装修标准及功能分割方案）及办公座椅、前台、空调、文件档案柜、小区垃圾桶到位，甲方不再向乙方支付开办物资采购费用，提供的物品所有权归甲方所有，物业公司仅有使用权。第八条：甲方未出售和未交付给买受人的物业，物业服务费由甲方按照交房之日起计算物业服务费，于第一次交房之日起15日内向乙方按月支付物业服务费。支付标准为住宅、别墅业态收费标准的90%、商业业态在甲方未销售期间支付标准为收费标准的20%；鉴于民权县仟纳庄园项目为分期开发，一期8万平方米，一、二期共计17万平方米，为保障一期物业工作按标准开展（乙方按相应人员配置存在亏损），甲方按照8000元/月标准给予乙方补贴，直至一、二期17万平方米全部交付或民权县乙方服务第二个项目，支付时间为每季度首月10日前；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自交付之日起交纳物业服务费）；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按照约定比例交纳；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业用房等相关合同义务，但被告仅配备4名物业人员。2018年6月14日，被告函告原告要求支付5个月的8000元补助费，原告2018年6月14日复函被告，要求被告一期客服人员不得少于3名，工程不得少于3名，秩序不得少于10名，环境不得少于7名。并告知被告因大气污染防治工程不得已停工，严重影响了工程施工进度，贵方应根据现场情况对人员进行分流，减少成本投入。2018年6月26日，被告函告原告，如原告在6月27日前不支付被告4万元补助费，被告运营无法保障，请原告提前选聘其他物业服务公司，以免延误原告顺利交房。被告不但没有按照约定进驻民权县仟纳庄园小区提供物业服务，经原告多次催告后仍未按照合同约定履行义务，被告反而于2018年6月30日擅自将其物业人员全部撤离民权县仟纳庄园小区，截止起诉之日，被告仍未进驻民权县仟纳庄园小区提供服务。因被告的擅自撤离，原告向业主交付房屋后急需物业服务人员，不得不临时聘请保洁、保安等人员，2018年7月原告与郑州益满园物业服务有限公司签订物业临时服务协议，约定自2018年7月4日至签订正式合同或另聘物业公司止，原告每月向郑州益满园物业服务有限公司支付35000元的服务费，至2019年2月，原告向郑州益满园物业服务有限公司共支付28万元的服务费。本院认为：2017年4月21日，原告与被告签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，本院确认为有效合同，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告因响应政府要求环境污染整治而停工属不可抗力，且原告即时通知了被告，原告逾期交房6个月不属违约行为。被告不按合同约定配置物业服务人员，经原告再三要求，仍不按要求配置，在原告没有同意的情况下，被告单方撤走物业服务人员属违约行为，应赔偿原告因此造成的损失。原告应按约定每月支付给被告前期物业补助费8000元，而没有补贴给被告属违约行为，应补贴被告5个月共计4万元补助费。因被告的擅自撤离，原告向业主交付房屋后急需物业服务人员，自2018年7月4日至2019年2月，原告向郑州益满园物业服务有限公司支付的28万元的服务费，因双方均有违约行为，应各负担14万元损失。原告出资购买的物资归原告所有，费用由原告负担。被告出资购买的物资归被告所有，费用由被告负担。被告要求原告支付违约金50000元的诉请，没有事实法律依据，本院不予支持。因被告的擅自撤离，原告向业主交付房屋后急需物业服务人员，不得不与郑州益满园物业服务有限公司签订物业临时服务协议，且2018年6月26日被告函告原告，如原告在6月27日前不支付被告4万元补贴，被告运营无法保障，请原告提前选聘其他物业服务公司，以免延误原告顺利交房。原告与被告2017年4月21日签订的《前期物业服务合同》已无履行必要和可能，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除民权玖承房地产开发有限公司与河南新康桥物业服务有限公司2017年4月21日签订的《前期物业服务合同》；二、河南新康桥物业服务有限公司于本判决书生效之日起七日内给付民权玖承房地产开发有限公司物业服务损失费14万元；三、民权玖承房地产开发有限公司于本判决书生效之日起七日内给付河南新康桥物业服务有限公司前期物业服务补助费4万元；四、驳回民权玖承房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回河南新康桥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5379元，由民权玖承房地产开发有限公司承担2689.5元，由河南新康桥物业服务有限公司承担2689.5元。反诉受理费减半收取1957元，由民权玖承房地产开发有限公司承担978.5元，由河南新康桥物业服务有限公司承担978.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员 吴 静二〇一九年三月四日书记员 蒋淑娟