上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初23065号原告：王正中，男，1945年8月15日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：裘耿，福建维理律师事务所律师。被告：郭文城，女，1987年10月15日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告王正中与被告郭文城房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人裘耿、被告郭文城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王正中向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告购房款57,500元以及逾期付款的违约金(以57,500元为本金，按银行同期贷款利率的罚息标准，从2017年9月21日起计算至实际清偿之日止)。事实和理由：2017年6月18日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告将上海市徐汇区泰安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)售予被告，出售价款为4,150,000元，分三期付款，首期房款1,452,500元、二期房款2,640,000元、尾款57,500元。不动产登记事务中心出具以被告为权利人的房地产权证且原告已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对涉讼房屋进行验看、清点，确认无误后，由原告交付给被告，双方签署《房屋交接书》，并由被告直接支付原告全额尾款。合同签订后，双方按约履行。被告支付了首期、二期房款，涉讼房屋产权已经变更登记至被告名下。2017年9月20日，双方对涉讼房屋进行了交接并签署了《房屋交接书》。但被告却以种种理由拖延支付房款尾款57,500元，故原告诉至法院。郭文城辩称,不同意原告的诉讼请求。合同约定的尾款是50,000元，原告主张的尾款57,500元中有7,500元是前期房款，该7,500元当时因转账问题是没有支付，现同意支付的，但尾款50,000元不同意支付。在房屋交接前被告发现涉讼房屋卧室及客厅、储物间房顶存在严重渗水问题，被告要求原告修复，原告也表示同意。但截至房屋交接时，原告仍未能解决上述房屋质量问题。因原告急于出国，后在中介的协调下，原、被告经协商一致同意先完成房屋交接手续，由被告在装修房屋过程中对渗水问题予以修复，修复的费用在尾款中扣除，余款再支付给原告。因此，双方先签订了《房屋交接书》，其中关于尾款的支付方式和时间均以“/”划去，表明双方同意尾款要待原告处理完渗水问题再支付。虽然此后被告在重新装修时将渗漏问题一并解决了，但涉讼房屋还存在其他质量问题，原告隐瞒质量问题，给被告造成很大损失，应承担瑕疵担保责任。所以尾款50,000元用于抵扣修复费用和补偿被告，无需再支付原告。审理中，被告曾提出反诉，要求原告向被告支付瑕疵担保责任违约赔偿金57,500元。之后被告又撤回了反诉。本院经审理认定事实如下：2017年6月18日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告将涉讼房屋出售给被告，房屋建筑面积42.97平方米，转让价款共计415万元；在2017年8月20日之前，原、被告双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告已在双方签订本合同前直接支付原告定金200,000元，在签署本合同后，转为部分首期房价款；被告应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付原告部分首期房价款1,252,500元；被告应支付原告第二期房价款计2,640,000元；被告应支付原告尾款57,500元，不动产登记事务中心出具以被告为权利人的房地产权证且原告已收到除尾款外的其他款项5日内，双方对涉讼房屋进行验看、清点；确认无误后，由原告交付给被告，双方签署《房屋交接书》，并由被告由被告直接支付原告全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。合同签订后，双方按约履行。被告按约支付了首期及第二期房款。双方于2017年7月底办理了产权过户手续，产权登记至被告名下。为配合原告办理出国手续，双方于2017年9月20日签订了《房屋交接书》，但并未实际交接涉讼房屋。原告继续使用涉讼房屋至2017年10月7日，之后将房屋实际交付被告。双方在交接书中第6条有关尾款金额、支付时间等内容均以“/”划去。在上述交易及交接过程中，被告就涉讼房屋存在渗漏问题与原告交涉，要求原告予以修复。原告对此表示同意，但因故未能予以实施。双方在交接过程中口头约定，渗漏问题由被告在装修过程中予以修复，相关费用在尾款中予以扣除，剩余款项再行支付原告。但双方对于修复费用具体金额未作预估，也未就修复费用最终如何确认、如何结算等事宜进行明确的约定。此后被告对涉讼房屋进行了重新装修，同时对渗漏部位予以了修复。嗣后，双方就尾款的结算事宜意见不一，原告遂诉至本院。审理中，被告申请中介方工作人员陈某、乔某某作为证人出庭作证。二人到庭述称：他们是参与原被告之间涉讼房屋交易过程的中介公司工作人员；双方在交易及交接过程中，被告要求原告对餐厅过道、储物间以及阳台顶部等部位的渗水问题予以修复；后来因原告急于出国，双方先签署了交接书，房屋实际到10月初才交给被告；双方在交接过程中经协商一致约定，渗水问题由被告自行修复，发生的修复费用在尾款中予以抵扣，待修复费用确定后再结算并支付尾款，但双方没有对修复费用的金额及结算方式等进行明确。双方对证人所述均无异议。审理中，本院于2018年12月26日会同原、被告以及证人乔某某至涉讼房屋内进行现场勘查。双方确认涉讼房屋餐厅通道屋顶、储物间地面、阳台屋顶等处曾存在渗水问题，储物间地面渗水痕迹尚能看见，其他部位因为被告已经重新装修粉刷过，目前已无法辨认。被告另称，渗水部位的修复是其在委托工程队对房屋进行整体装修时一并完成的，无法将相关修复费用的具体数额单独剥离计算。双方对于修复费用的具体金额如何确定均无可操作性的意见，也无相关证据提供。被告认为修复费用应为35,000元左右，原告则认为修复费用应为数千元。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的买卖合同、公证书、付款凭证、房屋交接书、证人证言等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据原、被告的诉辩称意见以及审理查明的相关事实，导致双方发生纠纷的主要原因，在于双方对房屋渗漏部位修复费用的具体金额存在分歧，进而对尾款的结算及支付意见不一而造成。对于房屋渗漏部位的修复费用，双方在交接过程中口头约定，由被告在装修过程中予以修复，相关费用在尾款中予以扣除，剩余款项再行支付原告。但双方对于修复费用具体金额未作预估，也未就修复费用最终如何确认、如何结算等事宜进行明确的约定，从而为双方之后的分歧及纠纷埋下隐患。审理中，双方对于修复费用的具体金额如何确定均无可操作性的意见，也无相关有助于结算的书面证据提供。因渗漏部位早已修复完毕，也已无法通过鉴定的方式来确定相关工程量及相应费用。对于目前这种修复费用难以确定的尴尬状态，双方均有不当之处，均应承担一定的责任。为此，根据公平原则，结合审理查明的相关事实，本院确定由双方各半承担相关责任，酌定修复费用为25000元，剩余尾款应由被告支付原告。因双方在交接过程中对于尾款的结算金额、方式及支付时间均未进行明确约定，且双方对此均有责任，故原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、郭文城于本判决生效之日起十日内支付王正中购房款32,500元；二、驳回王正中的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计619元，由王正中负担269元，由郭文城负担350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 磊二〇一九年三月二十六日书记员 印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。