湖南省株洲市芦淞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0203民初471号 原告：姜友根，男，1955年4月26日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。 特别授权委托代理人邓少鸿（系原告女婿），男，1978年8月22日出生，汉族，湖南省长沙市人，住湖南省长沙市天心区。 委托代理人姜凌林（系原告女儿），女，1982年12月28日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。 被告：株洲诚建房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区黄河北路庐山路交叉口繁盛花园****。 法定代表人胡桂云，董事长。 特别授权委托代理人周勇，湖南天桥律师事务所律师。 原告姜友根与被告株洲诚建房地产开发有限公司（以下简称诚建房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘让武独任审判。于2019年3月28日公开开庭进行审理，书记员罗燕担任庭审记录。原告姜友根及特别授权委托代理人邓少鸿、姜凌林、被告诚建房地产公司的特别授权委托代理人周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜友根向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年7月22日签订的《诚建·檀香山认购书》；2.判令被告返还原告购房款427721元；3.判令被告承担合同法定违约责任，即以从2016年7月21日起资金占用期限内逾期罚息利率，参照同期同类人民币贷款基准利率标准的1.5倍；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2012年1月26日至2013年10月21日期间出借40万元给案外人肖四才，肖四才将其投入被告株洲诚建房地产开发有限公司的诚建·檀香山项目工程建设之中。因被告无力用现金偿还肖四才债务，被告与肖四才于2016年7月14日签署了《房屋买卖（以房抵债）协议书》，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付风购房款并对账清单。肖四才随后提交了购房网签名单以及相应的身份证。被告在《协议书》的基础上将株洲市芦淞区东环路**（龙泉社区旁）诚建.檀香山项目中的一期5栋2707房屋面积105.61平方米，每平方米价格为4050元，总房款合计427721元做为原告的债权。2016年7月21日被告出具了加盖被告公司财务专用章的现金收据，原告与被告随后于2016年7月22日共同签订一份《诚建.檀香山认购书》，双方约定交房日期为2016年12月31日前。但原告按约定时间前往被告处签订正式的《株洲市商品房预销售合同》时，被告以各种理由拒绝签订正式的《株洲市商品房预销售合同》。根据最高人民法院审判委员会于2016年12月28日发布的第72号指导案例，被告与肖四才所签署的《房屋买卖（以房抵债）协议书》以及被告与原告所签署的《诚建?檀香山认购书》买卖合同是将借款本息转为已付购房款，将民间借贷关系转变为商品房买卖合同关系，原告与被告之间系商品房买卖合同的法律关系。被告虽然并没有故意隐瞒所售房屋已经抵押的情况下与原告签订房屋购买合同，但被告以网签备案于谢某名下同时双证合一手续办理复杂为由，多次以书面或口头的形式向原告承诺将解除原网签备案手续。被告的行为不仅违约，而且严重违法。 被告诚建房地产公司辩称，原告缺乏诉讼主体资格，不是真实的购房者，也没有交纳购房款，而是受案外人肖四才的委托就被告与肖四才之间的房屋买卖（以房抵债协议书）办理相关手续。原被告之间没有房屋买卖的合同，就算肖四才对原告也只有债权。被告与案外人肖四才之间的房屋买卖合同享有的是债权而不是物权，其在被告公司的债权已被株洲市芦淞区人民法院冻结，被告无法向其履行。被告与肖四才之间的房屋买卖是附条件的合同，根据合同的约定，生效条件应肖四才的原因无法成就，因此被告与肖四才之间的房屋买卖协议书及为此办理的相关手续均未能生效。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据：原告身份证复印件、被告内资企业登记基本情况表、原告向肖四才转账的银行流水及欠条、被告与肖四才签署的《房屋买卖（以房抵债）协议书》、诚建·檀香山认购书、收据、说明、案外人尹建军和被告在法院执行局主持下达成的调解协议。被告诚建房地产公司为支持其抗辩主张提交了证据：诚建房地产公司与肖四才签订的以房抵债协议书以及房号明细表、履行到期债务通知书以及送达证、协助执行通知书及送达证。 对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据，被告诚建房地产公司对真实性、合法性均没有异议，仅对关联性提出异议，认为被告是依据与案外人肖四才的以房抵债协议才与原告签订的合同，本院经审查后对原告证据的真实性、关联性予以采信，对双方争议的事实及证据的合法性在本院认为中予以综合认定；对被告提交的证据中的房号明细表因原告认可其签名的真实性，本院予以采信；对以房抵债协议书的真实性予以采信，对待证事实在本院认为中予以综合认定；对履行到期债务通知书、送达证、协助执行通知书及送达证的真实性、合法性、关联性均予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月22日，原告姜友根（乙方、买受方）与被告诚建房地产公司（甲方、出卖方）共同签订一份《诚建·檀香山认购书》（编号：0004385），约定原告姜友根订购坐落于株洲市芦淞区东环路669号（龙泉社区旁）诚建·檀香山项目中的一期5栋二单元2707号房屋，建筑面积为105.61平方米，每平方米价格为4050元，总房款为427721元；订购书第四条乙方付款方式约定为一次性付款，乙方在签订《株洲市商品房预销售合同》同时，乙方应一次性付房款总计427721元；第五条约定，乙方需在2016年11月30日前，主动携带本认购书到甲方指定地点（诚建檀香山营销中心）签署《株洲市商品房预销售合同》及其他相关文件；第六条约定，在本协议第五条规定的乙方有权与甲方签署《株洲市商品房预销售合同》的期限内，甲方有义务保留乙方购买该商品房的权利，甲方不得将乙方订购的房产销售给第三方；在备注中有手写“双方约定交房日期为2016年12月31日前”。该协议书中甲方诚建房地产公司加盖了销售合同专用章，乙方姜友根签名并按手印。 另查明，2016年7月21日，被告向原告出具收据一张，载明：兹收到姜友根诚建·檀香山5栋2707房购房款共计人民币肆拾贰万柒仟柒佰贰拾壹元整（￥427721元）。在该收据的支付方式处在“现金”一栏打“√”，收款单位处加盖了被告公司的财务专用章。2016年11月30日，被告向原告出具说明一份，内容为：“姜友根先生/女士：我公司原定于2016年11月30日与您网签《商品房购房合同》，由于特殊情况，因此需推迟网签时间，具体时间另行通知。期间不产生任何违约费用，具体交房日期为2017年4月30日，特此说明。株洲诚建房地产开发有限公司（公章）2016年11月30日。” 还查明，2016年7月12日，本院在执行尹建军与肖四才、谢红林民间借贷纠纷一案中对本案被告诚建房地产公司送达了《履行到期债务通知书》，通知被告，十五日内直接向申请执行人尹建军履行其对被执行人肖四才、谢红林所负的到期债务270000元，并不得向被执行人清偿。2016年11月14日，本院向株洲市不动产中心送达《协助执行通知书》，对包括涉案房产在内的十一套房产予以查封。 2016年7月14日，被告诚建房地产公司（甲方）与案外人肖四才（乙方）签订《房屋买卖（以房抵债）协议书》一份，内容为：甲方于2015年6月1日向乙方借款500万元，甲方目前暂无力以现金形式偿还，自愿以甲方开发的位于株洲市芦淞区东环路669号诚建·檀香山项目中的房屋抵偿借款。被告在该协议中用于抵债的房屋包含本案中涉及的5栋2707号房。协议中第二条有“由乙方负责安排人员配合甲方办理网签按揭贷款（特别说明：上述房屋暂网签备案在谢某名下，不存在一房两卖现象，由甲方负责解除原网签备案手续后，由于现在双证合一房地产手续办理复杂，于2016年11月再网签备案到乙方名下）”的约定。协议第三条约定“…签订本协议后,由乙方指定购房网签人员,由甲方与指定的人员签订《商品房预销合同》（合同中的房屋购买单价与本协议中约定的抵债单价一致），并办理网签备案相关手续，乙方和所指定的人员应全力配合，如因乙方及所指定的人员的原因导致没有办理，后果由乙方承担。”协议第五条约定“本协议自办理网签备案手续后生效，如网签未能成功，原债权债务继续履行。甲方向乙方借的伍佰万元按每月支付2%，另商议还款日期或再以6栋或7栋楼层为抵押办理”。该协议的附件为《房号明细》表一张，内容为案外人肖四才指定的购房人员名单及所确定的房号，原告姜友根在《房号明细》表上5栋2707号房处签名。 本院认为，本案的立案案由为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：原、被告之间签订的《诚建·檀香山认购书》是否具有法律效力以及原、被告之间房屋买卖合同关系应否解除的问题？现评议如下： 本案，被告与案外人签订以房抵债协议以及与原告签订商品房买卖协议均是为了偿还其与案外人的到期债务，原、被告双方经与案外人肖四才协商一致，于2016年7月22日共同签订《诚建·檀香山认购书》，由原告与被告直接建立商品房买卖合同关系，该认购书并不违背原、被告双方当事人意愿，是原、被告双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，认购合同已经成立，合法有效，对双方都有约束力。虽然原告并没有实际交付购房现金给被告，但由于案外人对原告负有债务，被告对案外人负有债务，经三方协商一致，终止原告与案外人的债权债务关系，由被告出具427721元现金收据给原告，实质上形成了债务的合法转移，被告出具加盖了公司公章的收款收据给原告，应视为其对案外人肖四才所欠原告债务的认可，即其自愿承受了原债务人肖四才对姜友根427721元的债务，姜友根接受收款收据并在合同上签字的行为也表明其作为债权人已经同意该债务的转移，该债务转移完成后，被告可据此抵销对案外人所负的部分债务427721元，这符合被告与原告、案外人分别签订《诚建·檀香山认购书》《房屋买卖（以房抵债）协议书》的目的，因此该427721元应当视为原告购买诚建·檀香山5栋2707已付的购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告双方虽然没有签订正式的购房合同，但根据双方签订的《诚建·檀香山认购书》的内容，及被告向原告出具的已经收到原告大部分购房款的收款收据，可以认定双方签订的合同虽名为认购书，但其内容实为商品房买卖合同。被告辩称原告没有实际缴纳购房款非本案适格的原告、认购书和收条是抵债协议所需办理的手续材料、本案实际债权人为案外人肖四才，没有事实和法律依据，本院不予采信。依法成立的合同，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告违反合同约定，一再延迟交房，现又因没有履行协助执行义务致使案涉房产已被法院查封，无法将该房网签备案到原告名下，导致本案商品房买卖合同目的不能实现，被告应当承担相应的违约责任，原告提出的解除合同、返回已付购房款的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原、被告对逾期交房导致合同解除的违约责任没有约定，本院衡平原告的利益损失，酌定被告按占用原告资金期限内的逾期罚息利率标准来确定被告承担赔偿损失的违约责任，即从2016年7月21日开始，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至款项实际付清之日止。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第八十四条、第八十六条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下： 一、解除原告姜友根与被告株洲诚建房地产开发有限公司于2016年7月22日签订的《诚建·檀香山认购书》； 二、被告株洲诚建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告姜友根借款本金427721元并支付资金占用期间的利息损失（利息以全部未付款项为基数，从2016年7月21日开始按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至款项实际付清之日止）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7716元，减半收取3858元，由被告株洲诚建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  刘让武 二〇一九年三月二十八日 书记员  罗 燕 附本判决书适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给案外人的，应当经债权人同意。 第八十六条债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。