贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0303民初250号原告：侯永力，男，汉族，1964年3月26日生，住四川省资阳市安岳县，委托诉讼代理人：谢辰月，贵州舸林律师事务所律师。被告：刘懿芬，男，汉族，1956年10月1日生，住贵州省遵义市红花岗区，原告侯永力与被告刘懿芬经济适用房转让合同纠纷一案。本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢辰月、被告刘懿芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯永力向本院提出诉讼请求:1、判令确认原、被告双方于2006年9月30日签订的《购房协议》有效；2、判令被告立即将购买的位于遵义市××区××都路××楼××单元××号住房的《不动产产权证书》办理到被告名下；3、请求判令被告在取得《不动产产权证书》后，立即办理上市交易手续并将位于遵义市××区××都路××楼××单元××号住房过户到原告名下；4、判令被告向原告支付违约金39900元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年9月30日，原、被告签订《购房协议》，约定被告将所有的位于遵义市××区××都路××楼××单元××号房屋出售给原告，被告将房屋交付给原告时，原告向被告一次性支付了购房款13.3万元，被告将无条件配合原告办理房屋过户手续，同时约定，如一方违约须向守约方支付总购房款30%的违约金。协议签订后被告即按照约定将房屋交付给原告，原告也履行了付款义务，因该房系贵州遵义机床附件厂的福利房，故未能及时办理房屋过户手续。2015年1月8日，贵州遵义机床附件厂通知汇锦苑的业主到市住建局办理产权证书，原告遂多次要求被告完善相关手续，但均遭到被告的无故推诿，在这个过程中原告了解到该房的性质系经济适用房。原告认为，《购房协议》是双方自愿签订，并不违反相关法律法规的规定，系有效合同，应受法律保护。被告购买该房时已交清了全部房款即维修基金，至今已超过5年，现已具备完善相关手续，将该上市交易的条件，被告应按照合同约定履行义务，完善房屋的相关手续，将该房过户到原告名下，现因被告违反无条件配合原告办理该房屋相关手续的约定，已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金，现因被告不履行合同义务，故原告为维护自己的合法权益提起诉讼，请法院判如所请。被告刘懿芬辩称：1、我方与原告于2006年9月30日签订《购房协议》属实，但根据经济适用房的规定，经济适用房在五年内不能买卖，该协议是无效的；2、现在涉案房屋没有登记在被告名下，所以无法进行过户；3、因为双方交易的时候签订的购房协议是无效的，协议中也没有约定相关内容，所以我方不应支付违约金。本院经审理查明事实如下：被告原系贵州省茅草铺监狱（现更名为贵州省遵义机床附件厂）职工，由单位组织选购经济适用房一套，被告于2006年9月21日交清房款，于2007年与遵义市经济适用房发展中心签订《遵义市经济适用住房买卖合同》，约定由被告购买位于遵义市××区××都路××楼××单元××号房屋。2006年9月30日，刘懿芬（甲方）与候剑波（侯永力）（乙方）签订《购房协议》，约定：甲方将汇锦苑壹号楼贰单元陆零壹号住房一套，建筑面积119.11平方米出售给乙方；甲方必须将此套住房的余款付清后将此房交付给乙方；乙方在收到钥匙后一次性将房款拾叁万叁仟元整（133000元整），交付给甲方；此套住房的土地收益金、过户手续、房产证的办理等费用由乙方自行承担；在办理此套住房的相关手续时，甲方必须无条件的配合，不得以任何理由和借口推托；乙方将房款付清后，该房的所有权由乙方所有，甲方不得干涉乙方的正常使用；任何乙方不得违约，若违约，将赔偿对方一切损失，同时支付违约金为总购房款的百分之叁拾，如因单位所引起的购房违约，甲方需支付给乙方违约金叁仟元整。合同签订后，候剑波向刘懿芬交付了全部购房款133000元，刘懿芬也将房屋交付给候剑波，候剑波接房进行装修后入住至今。另查，涉案房屋至今未办理产权登记及经济适用房上市准入证明。目前，该小区已有部分业主办理了房屋产权登记及经济适用房上市准入证明。又查，侯永力又名为侯剑波。本院认为，原、被告于2006年9月30日签订的《购房协议》系双方真实意思表示，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”之规定，虽然涉案房屋系经济适用房，但该《购房协议》并未违反法律或行政法规的强制性规定，故认定该协议有效。对原告主张被告立即将涉案房屋的不动产产权登记在被告名下的请求，虽然涉案房屋所在小区的部分业主已经办理了不动产登记，但办理不动产登记属于依申请的行政许可行为，不属于强制的行政许可行为，且双方在协议中并未对此进行约定，故对原告的该请求不予支持。对原告要求被告将涉案房屋过户到自己名下的请求，根据2007年11月9日建设部等七部委发布《经济适用住房管理办法》第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”、2010年4月13日发布的《遵义市经济适用住房管理暂行办法》第二十七条第二款“购买经济适用房住房满5年，在缴纳土地收益金和政府优惠费用取得全产权后可上市交易。”之规定，本案中已查实涉案房屋至今未办理产权登记及经济适用房上市准入证明，故涉案房屋目前不能进行不动产转移登记，对原告的该请求不予支持。对原告主张被告向其支付违约金39900元的认定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，原、被告于2006年9月30日签订《购房协议》，同年原告付清了约定的购房款，现该小区的部分业主已经办理了不动产登记和准入上市证明，双方签订的协议上虽然未约定何时办理不动产登记，但约定办理此套房屋的相关手续时，被告应配合，庭审中，被告自述单位通知自己可以办理房产证后半年左右原告曾打电话让其一起去办理，而因原告曾口头答应给予自己补偿但没有兑现，所以导致至今未办理不动产登记，针对原告口头答应给予补偿一事，被告并未举证予以证实，而被告在能办理不动产登记且原告也履行了通知义务的情况下，被告未履行协助义务，构成违约，应按照合同约定支付相应违约金，但考虑到被告在原告付清房款后即将房屋交付给原告使用至今，且诉讼中原告也未提交证据证实因被告的违约行为给其造成的损失情况，故酌情认定被告向原告支付违约金10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、2007年11月9日建设部等七部委发布《经济适用住房管理办法》第三十条、2010年4月13日发布的《遵义市经济适用住房管理暂行办法》第二十七条第二款之规定，判决如下：一、确认原告侯永力与被告刘懿芬于2006年9月30日签订的《购房协议》有效；二、被告刘懿芬于本判决生效后五日内向原告侯永力支付违约金10000元；三、驳回原告侯永力其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4220元（已依法减半收取），由原告侯永力承担2540元，被告刘懿芬承担1680元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  杨德均二〇一九年三月六日法官助理方钰烨书记员张芹梅