太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0105民初1055号   原告：吕雯，女，1973年8月12日出生，汉族，住山西省霍州市。   委托诉讼代理人：李晋锋，山西国晋律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张青峰，山西国晋律师事务所律师。   被告：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：李维权，总经理。   委托诉讼代理人：孙雪静，女，该公司员工，住太原市小店区并州南路**。   被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住，住所地太原市小店区长风街**一社会信用代码×××。   法定代表人：孙国太，董事长。   委托诉讼代理人：黑改珍，女，该公司员工，，住太原市小店区长风街**金郡小区******   原告吕雯与被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员温姣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕雯的委托诉讼代理人李晋锋、张青峰，被告山西和信摩尔商业有限公司的委托诉讼代理人孙雪静，被告山西恒实房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人黑改珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告吕雯向本院提出以下诉讼请求：1、依法解除原告与被告山西和信摩尔商业有限公司之间签订的《合同书》，被告山西和信摩尔商业有限公司立即腾空并向原告交付商铺；2、判令被告山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司向原告支付截至2018年12月15日欠付租金68748.9元，从2018年12月15日起的租金计算至实际交付商铺之日止；3、判令被告山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司向原告支付截至2018年12月15日违约金7030.32元，从2018年12月15日起的违约金按合同约定计算至支付全部租金之日止；4、本案诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：2005年3月15日、2005年5月20日，原告与被告山西和信摩尔商业有限公司分别签订了两份《合同书》，约定原告将其所有的坐落于长风西街705号和信商业广场1D106号、1D113号商铺出租给被告，租赁期限均为16年，至2021年12月31日止，商铺租金分别为17819元/年、18050元/年；租金支付期限为合同签订满30日后，被告开始按月平均等额支付原告租金。当日，原告与被告山西恒实房地产开发有限责任公司、山西和信摩尔商业有限公司分别签订两份《保证合同》，约定山西恒实房地产开发有限责任公司对山西和信摩尔商业有限公司所拖欠租金及违约金承担连带保证责任。合同签订后，原告依约将商铺交付被告承租，但被告从2017年1月开始拖欠租金，被告拒付租金行为严重违约，依据原、被告签订的《合同书》约定，原告有权主张解除合同，并要求被告承担违约责任。截止2018年12月15日，被告共欠付23个月，租金共计68748.9元，违约金7030.32元，共计75779.3元。   被告山西和信摩尔商业有限公司辩称，1、原告与被告山西和信摩尔商业有限公司签订的《合同书》第八条就合同的解除方式进行了明确的约定，该约定真实且合法有效，对双方具有严格的约束力。根据该约定，解除租赁关系必须也只能由双方协商一致并签订书面形式的协议。按照私法自治原则，约定优先于法定，故该约定以外的任何解除方式行使解除权均属无效。2、根据租赁《合同书》4.1但书条款，合同对商铺的占有及经营方式只能为被告山西和信摩尔商业有限公司承租原告商铺的情形作了特殊约定，原告的商铺属于只能由被告山西和信摩尔商业有限公司承租的情形，不能自营或自行出租。3、涉案商铺目前由善意第三人合法占有并使用，如果解除合同将会损害善意第三人的合法权益，同时涉案房屋目前也不具备交房条件，目前涉案商铺由太芒了、3A品牌承租使用，该品牌占地分别为20平方米与19平方米，其中包括原告9.23平方米与9.35平方米。4、目前被善意第三人实际占有使用的商场场地，除该案商铺外，还涉及其他业主的商铺，是整体经营，如将原告与被告的租赁合同解除，也会损害其他业主的利益。5、涉案商铺属于无隔墙分割产权性质，如未经测绘，无法准确确定原告商铺的具体位置，不具备交房的现实条件。涉案商铺所在商场正常经营，无法进行测绘。涉案商铺目前尚欠原告租金的期限为2017年1月后半月至2018年11月底，共计22.5个月，违约金具体数额请法庭根据被告的答辩意见裁量即可。综上，原告要求解除租赁关系、返还商铺的主张无事实和法律依据，被告不予认可，请法庭依法驳回。本案诉讼费用被告不予承担。   被告山西恒实房地产开发有限责任公司辩称，原告主张的第二项与第三项诉讼请求核实证据后依法裁判。被告不承担本案的诉讼费用。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商1D106号、1D113号商铺的所有权人，商铺建筑面积分别为9.23平方米、9.35平方米。2005年3月15日与2005年5月20日，原告（业主、乙方）与被告山西和信摩尔商业有限公司（商业管理单位、甲方）分别签订两份合同编号为00069579号、00069580号的《合同书》，合同约定：甲方租赁乙方位于长风街705号（和信商业广场）1幢裙商1D106号、1D113号商铺，并统一进行招商与经营管理，商铺所在区域属于商业广场主力百货店、经甲方确认的国际与国内知名品牌店、以及因项目整体商业功能需要而由甲方所确定的经营位置的，商铺的占有及经营方式只能为甲方承租乙方商铺。租赁期限均为16年，至2021年12月31日止，每个租赁年度的租金分别为17819元、18050元，合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金起算日自本合同签订之日起算。甲方逾期支付租金在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁专用经营条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。合同还约定了其他条款。原告（丙方）与被告山西恒实房地产开发有限责任公司（甲方）、被告山西和信摩尔商业有限公司（乙方）于2005年3月15日与2005年5月20日分别签订两份《保证合同》，约定甲方保证的金额为乙方根据00069579号、00069580号《合同书》的约定，在租赁期限内每年应向丙方支付的租金分别为17819元、18050元（租期不满一年的，甲方保证的金额为按月折算的租金）以及逾期付款违约金；甲方对上述所列款项承担连带支付责任，如乙方不按《合同书》的约定支付租金及逾期付款违约金，丙方有权直接要求甲方支付，甲方保证在接到丙方书面索款通知后十个工作日内支付上述款项。商铺租赁合同签订后，原告依约交付了商铺，并由被告山西和信摩尔商业有限公司统一进行商业经营管理，被告山西和信摩尔商业有限公司按照合同约定支付原告租金至2016年9月。后被告山西和信摩尔商业有限公司开始欠付租金，仅于2016年11月支付1个月租金、于2017年1月17日支付2个月租金、于2018年2月12日支付半个月租金。   上述事实，有原告提交的房屋所有权证、《合同书》《保证合同》、银行个人账户明细账单及庭审笔录在案为凭，可以采信。   本院认为，原告吕雯与被告山西和信摩尔商业有限公司签订的《合同书》以及原告与被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司签订的《保证合同》系合同各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。《合同书》签订后，原告依约将涉案商铺交由被告山西和信摩尔商业有限公司实施统一的商业经营管理，已按约定履行合同义务，被告山西和信摩尔商业有限公司未按合同约定支付原告租金，已构成违约。关于原告要求解除合同并将涉案商铺交付原告的诉讼请求，鉴于本案所涉商铺为和信商业广场无隔墙分割产权的商铺，该商铺与他人的商铺连为一体未作区分，在合同约定的租赁期间内，解除部分商铺的租赁关系可能损害其他业主或者善意第三人（合作经营者或者其他次承租人）的合法权益，且双方在《合同书》中也约定了被告山西和信摩尔商业有限公司对“和信商业广场”项目实施统一的商业经营管理，因此原告行使合同解除权可能损害他人的合法权利，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于所欠租金数额，原告与被告山西和信摩尔商业有限公司在《合同书》中约定“本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金起算日为自本合同签订之日起算”。1D106号商铺合同签订日期为2005年3月15日，故被告山西和信摩尔商业有限公司应自2005年4月起于每月15日向原告支付上月15日至本月14日的租金1484.92元，原告提起诉讼之日为2018年12月15日，故被告山西和信摩尔商业有限公司应支付原告截止到2018年12月14日的租金。被告山西和信摩尔商业有限公司于2016年11月支付1个月租金、于2017年1月17日支付2个月租金、于2018年2月12日支付半个月租金，应当抵顶2016年9月15日至2016年12月29日的租金。1D113号商铺合同签订日期为2005年3月20日，故被告山西和信摩尔商业有限公司应自2005年4月起于每月20日向原告支付上月20日至本月19日租金1504.17元，原告提起诉讼之日为2018年12月15日，故被告山西和信摩尔商业有限公司应支付原告截止到2018年11月19日的租金。被告山西和信摩尔商业有限公司于2016年11月支付1个月租金、于2017年1月17日支付2个月租金、于2018年2月12日支付半个月租金，应当抵顶2016年9月20日至2017年1月4日的租金。因此，被告山西和信摩尔商业有限公司应支付原告1D106号商铺自2016年12月30至2018年12月14日共计23.5个月的租金34895.62元，1D113号商铺自2017年1月5日至2018年11月19日共计22.5个月的租金33843.83元。关于原告要求支付其违约金的诉讼请求，因被告山西和信摩尔商业有限公司未按照合同约定按期足额支付租金，应当承担逾期支付租金的违约责任，故被告山西和信摩尔商业有限公司应当按照合同约定分段计算违约金至本判决确定的给付之日止，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期超过210日的按日万分之四计算。原告与被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司签订的《保证合同》中约定被告山西恒实房地产开发有限责任公司承诺对被告山西和信摩尔商业有限公司的租金和逾期付款违约金提供连带责任担保，上述债务尚未超出保证期间，被告山西和信摩尔商业有限公司应对以上债务承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告吕雯1D106号商铺截至2018年12月14日的租金34895.62元、1D113号商铺截至2018年11月19日的租金33843.83元。   二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告吕雯1D106号商铺的违约金至本判决确定给付之日止，违约金的计算方法以每期的欠付租金为基数，按期分段分别计算，2016年12月30至2018年12月14日，当月15日至次月14日为一期，每期的违约金从本期期满次日开始计算，违约天数在90天内的按日万分之一计算，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；每期的违约金之和即为被告山西和信摩尔商业有限公司应支付原告李红的违约金。（如2016年12月30日至2017年1月14日的租金742.56元，违约金从2017年1月15日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年1月15日至2017年2月14日的租金1484.92元，违约金从2017年2月15日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；依此类推，逐期计算）。   三、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告吕雯1D113号商铺的违约金至本判决确定给付之日止，违约金的计算方法以每期的欠付租金为基数，按期分段分别计算，从2017年1月5日至2018年11月19日，当月20日至次月19日为一期，每期的违约金从本期期满次日开始计算，违约天数在90天内的按日万分之一计算，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；每期的违约金之和即为被告山西和信摩尔商业有限公司应支付原告李红的违约金。（如2017年1月5日至2017年1月19日的租金752.08元，违约金从2017年1月20日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年1月20日至2017年2月19日的租金1504.17元，违约金从2017年2月20日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；依此类推，逐期计算）。   四、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第一、二项承担连带付款责任。   五、驳回原告吕雯的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取847元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司共同负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 温 姣     二○一九年三月二十九日   书记员 常红丽