湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0181民初6588号原告：浏阳市鼎丰房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市集里办事处鼎丰路88号。法定代表人：金法银，董事长。委托诉讼代理人：周大来，湖南众议律师事务所律师。被告：李小虎，男，1986年6月4日出生，汉族，居民，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：孙积晖，湖南天地人律师事务所律师。第三人（追加）：王爱君，女，1961年8月18日出生，汉族，住浙江省义乌市稠城街道丹溪路南和巷23号,公民身份号码33072519***8180023。第三人（追加）：王益民，男，1958年1月31日出生，汉族，住浙江省义乌市稠城街道丹溪路南和巷23号,公民身份号码330725195801310012。原告浏阳市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称“鼎丰公司”）与被告李小虎商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月8日作出（2016）湘0181民初6932号民事判决书。被告李小虎对该判决不服，提起上诉。长沙市中级人民法院于2018年8月13日作出（2018）湘01民终515号民事裁定书，以本院原审判决认定基本事实不清为由，裁定撤销本院上述判决并发回本院重审。重审过程中，本院依法追加王爱君、王益民作为第三人参与诉讼，并另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鼎丰公司的委托诉讼代理人周大来，被告李小虎的委托诉讼代理人孙积晖到庭参加诉讼。第三人王爱君、王益民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鼎丰公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认鼎丰公司与李小虎签订的合同编号分别为2014007***6、2014007***7、2014007***8、20140076111、2014007***2、2014007***3的《商品房买卖合同》不成立；2、本案诉讼费由李小虎负担。事实及理由如下：鼎丰公司系房地产开发商，于2014年-2015年期间成功开发了浏阳市鼎丰家居建材城。李小虎的亲友曾出借资金给鼎丰公司用于经营，为确保资金安全，其亲友以李小虎的名义于2015年12月24日与鼎丰公司签订11份商品房买卖合同，其中合同编号为2014007***6、2014007***7、2014007***8、20140076111、2014007***2、2014007***3的合同所对应的房屋分别为浏阳市**家居建材城第19幢1**号、1**号、1**号、1**号、1**号及1**号房。上述房屋系作为借款的担保，但双方并未签订担保合同，亦未办理抵押登记。由于网签时无须双方签字，所以双方在网签后应当签署纸质合同进行备案。李小虎在进行网签时承诺在签署纸质合同前一次性支付房屋价款，故双方在网签合同上约定，在签订合同时一次性付清房款，上述七套房的房款共计7904160元。鼎丰公司根据网签合同的要求，在房产登记部门的销售登记项中，将上述房屋全部登记为李小虎购买，由于李小虎并没有买卖房屋的意思表示，故其在网签后拒绝签订纸质合同，并拒绝按合同约定价款支付房屋价款。鼎丰公司的工作人员曾多次催款，但其至今仍未付款。2016年1月11日，鼎丰公司委托北京市君合律师事务所向李小虎邮寄了关于催付购房款的律师函，但其未按要求履行。此后，鼎丰公司于同年1月27日以邮寄方式向李小虎发出《合同解除通知书》，告知其涉案合同解除的事实。综上，鼎丰公司认为，涉案商品房买卖合同既没有得到李小虎的签字认可，也缺乏支付房屋价款等实质性履行合同的行为，故涉案商品房买卖合同不符合合同成立的法定要件。此外，双方订立合同的真实意思也不是买卖房屋，双方没有达成买卖合意，故鼎丰公司与李小虎之间的商品房买卖合同不成立。被告李小虎辩称：1、王爱君与鼎丰公司之间的商品房买卖合同关系成立并已生效，且合同主要义务已经履行完毕；2、王爱君从鼎丰公司处购买了包括涉案6个商铺在内的16个商铺，其中4个已经转让给案外人曾浩艺、郑江、李甜辉、曾璐，在鼎丰公司的配合下，均已与受让人签订了纸质买卖合同。其中的6个已被本院查封（其中的118号商铺已被强制转让给谭伟），涉案6个商铺已通过转让的方式网签变更至李小虎名下。李小虎与曾浩艺等受让人的情况一致，但在办理网签更名手续后、办理权证前，鼎丰公司的股东及法定代表人金法银与另一股东王益民产生矛盾。由于李小虎系王益民的司机，鼎丰公司因此趁机设置障碍，不愿意配合办理后续手续，由此导致本案纠纷；3、涉案商铺在转让给李小虎之前，本院作出的多份裁判文书已将涉案房屋认定为王益民及王爱君的夫妻共同财产，并对同一类型的房屋进行了变卖，以抵偿王益民所负的担保债务；4、王爱君在取得鼎丰公司同意的情况下，将涉案房屋买卖合同的权利义务一并转让给李小虎，并依法办理了网签变更手续，其转让行为依法应当受到保护。王爱君已经支付了涉案商铺的全部购房款，鼎丰公司在未与王爱君解除合同并退还购房款的情况下，要求李小虎再次支付购房款缺乏法律依据；5、鼎丰公司以双方未签订纸质合同、未办理产权登记为由主张合同不成立，缺乏事实及法律依据。本案诉争的问题是合同是否成立，并不涉及涉案房屋的所有权归属。根据我国合同法的规定，合同有口头和书面两种形式，涉案房屋已经办理网签，电子文本同样具有书面文本的效力。在合同双方达成一致意思表示后，合同即成立。如果鼎丰公司与李小虎之间未达成一致合意，客观上是无法办理网签的。鼎丰公司向李小虎发出的律师函内，已经确认涉案房屋买卖合同成立并已生效以及涉案房屋已经交付给李小虎的事实，故本案房屋买卖合同早已成立。综上所述，请求法院依法驳回鼎丰公司的全部诉讼请求。第三人王爱君、王益民共同述称：1、2014年4月3日，鼎丰公司开始出售其开发的浏阳市鼎丰家居建材城的商铺。由于鼎丰公司当时尚未取得预售证，所以以加盟金的形式向购房者收取定金。为支持公司建设，王爱君作为鼎丰公司的股东家属向鼎丰公司交纳了200万元加盟金，决定购买位于浏阳市鼎丰家居建材城19栋的16个商铺。该200万元加盟金，王爱君已分两次汇入鼎丰公司账户，鼎丰公司已出具收据。此后，王爱君与其他购房者一样，在浏阳房交会期间（2014年11月7日至12日）办理了上述房屋的网签手续。2015年2月7日，鼎丰公司出具承诺书，其法定代表人签字同意将王爱君应支付的购房余款从其丈夫王益民在鼎丰公司超额投资的1501万元中抵扣。经鼎丰公司财务部门审核，除已交纳的200万元加盟金外，王爱君还应支付购房款8448090.62元，鼎丰公司因此开具了相应的收据。至此，王爱君已将上述16个商铺的购房款10448090.62元全部付清；2、2015年，王爱君将19栋1**、1**、1**、1**号商铺分别转让给曾浩艺、郑江、李甜辉及曾璐，鼎丰公司均表示同意并配合办理了更名手续。剩余的12个商铺曾被本院查封，本院的执行裁定已认定该12个商铺系王爱君与王益民的夫妻共同财产。2015年，王爱君在取得鼎丰公司同意的情况下，将本院解封后的涉案6个商铺转让给李小虎，鼎丰公司配合办理了网签更名手续。综上所述，李小虎与鼎丰公司之间并无债权债务关系，涉案房屋系李小虎从王爱君处转让，并非向鼎丰公司购买。本院经审理认定事实如下：原告鼎丰公司成立于2012年9月24日，系从事房地产开发经营的有限责任公司，注册资本为3000万元，鼎丰公司共有四名股东，分别为义乌市鼎丰置业有限公司（该公司的法定代表人为金法银）、王益民、陈继民、吴江义，其中王益民的持股比例为25%，认缴出资额为750万元；王爱君系王益民之妻，李小虎系王益民聘请的司机。2014年1月15日，鼎丰公司开始开发建设位于浏阳市鼎丰路的浏阳市鼎丰家居建材城。在开工之前，王爱君于2013年4月8日以加盟金的名义向鼎丰公司预付购房款200万元并申请了VIP卡，决定购买位于浏阳市鼎丰家居建材城19栋的16个商铺（1**号-1**号、1**号-1**号）。2014年8月1日，浏阳市鼎丰家居建材城19栋竣工。同年11月9日，王爱君向鼎丰公司提交16份购房申请表，鼎丰公司的部门经理及王益民均在表上签字核准，确认上述16个商铺的购房款共计10448090元，其中涉案6个商铺的价款均为578003.25元。当日，鼎丰公司将上述16个商铺网签至王爱君名下，但双方未签订商品房买卖合同，其中涉案6个商铺所对应的商品房买卖合同的编号分别为2014007***6、2014007***7、2014007***8、20140076111、2014007***2、2014007***3。由于王爱君尚有购房款未向鼎丰公司支付，而其夫妇又存在对鼎丰公司超额投资的事实，鼎丰公司遂同意将超额投资款抵付购房款。2015年2月4日，鼎丰公司向王益民、王爱君出具承诺书1份，该承诺书的内容如下：“鼎丰公司承诺对股东王益民（王爱君）超额投资款1501万元作公司借款处理，从2013年5月20日以后按月息3分付息。如债权人同意，此借款本、息可直接抵扣购买公司商铺房款。公司资金允许同意首先归还此借款。特此承诺”。同年2月5日，鼎丰公司的法定代表人金法银在16张购房表最下方的“董事长审批”一栏签署如下意见：“请财务核实，此房款在王爱君借款中扣除”。同年2月7日，鼎丰公司的法定代表人金法银在承诺书下方备注如下内容：“请账务核算，同意允许王爱君购置的鼎丰城19栋门面购房款抵扣，请予办理。”当日，鼎丰公司经核算后，确认扣除已支付的200万元加盟金以及14张VIP卡可以抵付的42万元，王爱君还应支付购房款8448040.62元，鼎丰公司遂向王爱君出具了相应金额的购房款收据。此后不久，王爱君将所购商铺中的101号商铺转让给案外人曾浩艺、将103号商铺转让给案外人郑江、将104号商铺转让给案外人李甜辉、将105号商铺转让给案外人曾璐，鼎丰公司均表示同意，并与上述四人签订了商品房买卖合同并配合办理了网签更名手续。2015年9月1日，本院立案受理浏阳市湘顺典当有限公司诉鼎丰公司、王益民、陈继民典当、民间借贷纠纷一案，所立案号为（2015）浏民初字第4502号。同年9月6日，本院依法裁定查封了浏阳市鼎丰家居建材城的多处房屋。同年9月9日，本院依法裁定查封网签在王爱君名下的12个商铺（1**号、1**号-1**号、1**号-1**号）。同年9月15日，王爱君向本院提出财产保全的复议申请，要求解除对该12个商铺的查封。本院经听证后于同年9月29日下达裁定，解除了对涉案6个商铺的查封。此后，鼎丰公司与王爱君达成一致意见，双方决定撤销对涉案6个商铺的网签。同年11月16日，双方到浏阳市房屋信息中心办理了撤销手续。同年12月24日，在鼎丰公司、王爱君、李小虎三方一致同意的情况下，鼎丰公司将涉案6个商铺网签至李小虎名下，合同编号仍与之前的一致。李小虎与王爱君均主张李小虎受让了涉案6个商铺并已支付价款，所以才要求网签至李小虎名下，但双方均未能提交证据予以证实，鼎丰公司对此亦不予认可，鼎丰公司主张王爱君的目的在于避免涉案6个商铺被查封，通过网签在李小虎名下的方式继续作为其债权的担保物。2016年2月26日，本院作出（2015）浏民初字第4502号民事判决书，判令鼎丰公司给付浏阳市湘顺典当有限公司当金750万元、借款本金250万元及相应的利息等，王益民、陈继民对鼎丰公司的给付义务承担连带清偿责任。2017年1月22日，本院下达（2016）湘0181执2069号之三执行裁定书，裁定将原被执行人王益民所有的登记在王爱君名下的涉案商铺中的118号商铺以116.224万元的价格强制转让给买受人谭伟。另查明：涉案6个商铺网签至李小虎名下后，鼎丰公司至今未与李小虎签订书面的商品房买卖合同，李小虎亦未向鼎丰公司支付购房款。涉案商铺目前被鼎丰公司出租给他人使用，并因鼎丰公司涉及的其他法律纠纷而被本院查封；诉讼过程中，鼎丰公司表示对王爱君要求抵付购房款的1501万元持有异议。以上事实，有当事人陈述、住房签约信息、商品房买卖合同、记账凭证、电子汇划收款回单、收据、承诺书、购房申请表、未备案商品房买卖撤销申请表、民事判决书、执行裁定书等证据予以证实，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，原、被告双方对涉案6个商铺网签在李小虎名下，但双方未签订书面的房屋买卖合同的事实不持异议，本案的争议焦点在于李小虎与鼎丰公司之间是否成立了关于涉案商铺的买卖合同关系。对此，本院认为：一、王爱君向鼎丰公司提交购房申请表、预付购房款的行为以及鼎丰公司出具关于以借款本息抵付购房款的承诺书的行为，均能充分证明王爱君与鼎丰公司之间达成了关于购买包括涉案6个商铺在内的16个商铺的合意。虽然鼎丰公司对王爱君抵付购房款的借款持有异议，但此仅涉及到购房款是否支付到位的问题，并不影响双方之间的房屋买卖合同关系的成立。从王爱君转售商铺给案外人曾浩艺、郑江、李甜辉及曾璐的事实来分析，王爱君系采取二手买受人直接与鼎丰公司签订买卖合同，鼎丰公司根据王爱君的指示将商铺网签更名至二手买受人名下的模式来实现其转售房屋、获取资金的目的，故涉案商铺进行网签仅是其保障权利得以实现的一种方式。涉案商铺目前虽已网签至李小虎名下，但李小虎系王爱君之夫王益民的司机，双方的关系较为密切，且涉案6个商铺的价值较高，而王爱君、李小虎均未能提交其他证据证实双方存在真实的买卖合同关系，亦未能提交证据证实李小虎已向王爱君支付购房款。此外，王爱君申请撤销网签的时间以及鼎丰公司将涉案房屋网签至李小虎名下的时间，均发生在本院解除查封后，且中间间隔了一个多月。如果双方存在真实的买卖关系，从常理和保障交易安全的角度来分析，涉案6个商铺在王爱君撤销网签后应当随即网签至李小虎名下。综上所述，鼎丰公司陈述的王爱君为避免涉案6个商铺被查封而要求鼎丰公司将商铺网签至李小虎名下的主张具有一定的合理性，王爱君与李小虎之间不具有真实的买卖合意，故鼎丰公司将涉案房屋网签至李小虎名下亦不是基于真实的购买合意而为；二、网签作为一种行政管理手段，仅能起到公示作用，只有买卖双方在网签后签订书面合同，并依法将合同提交给房产主管部门进行备案，双方的房屋买卖合同关系才能依法成立。现鼎丰公司与李小虎之间并未签订书面的房屋买卖合同，故双方之间的房屋买卖合同关系并未成立。综上所述，鼎丰公司与李小虎之间不具备购买涉案房屋的合意，双方亦未签订书面的房屋买卖合同，故双方的房屋买卖合同关系依法不能成立，本院对鼎丰公司的诉讼请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第三十二条、第三十六条、第三十七条之规定，判决如下：确认出卖人名称均为浏阳市鼎丰房地产开发有限公司、买受人名称均为李小虎的编号分别为2014007***6、2014007***7、2014007***8、20140076111、2014007***2、2014007***3的《商品房买卖合同》不成立。本案受理费400元，由李小虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭应湘人民陪审员  刘永东人民陪审员  吉朝根二〇一九年三月七日书 记 员  孔利娟附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。