北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初251号原告：北京首钢物业管理有限公司，住所地北京市石景山区首钢厂区（75）首都钢铁公司行政处**楼**。法定代表人：韩利，董事长。委托诉讼代理人：姜海鸥，北京市天渡律师事务所律师。委托诉讼代理人：安学习，北京市天渡律师事务所律师。被告：吴淑荣，女，1968年1月24日出生，住北京市石景山区。原告北京首钢物业管理有限公司（以下简称首钢物业）与被告吴淑荣物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告首钢物业之委托诉讼代理人姜海鸥、被告吴淑荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告北京市石景山区金顶街三区槐满园xxx室2012年全年至2013年1月物业费2114.66元；2.判令被告支付原告违约金656.34元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为北京市石景山区金顶街三区的业主，该社区的物业管理等相关事项由原告负责。2014年1月29日，北京首房物业管理有限公司名称变更为北京首钢物业管理有限公司。被告入住当日双方签署了《前期物业服务协议》，协议中对双方的权利义务做了明确的约定，甲方即本案原告对小区共用部位、公用设施等项目进行维护、修缮、服务与管理，并根据协议的约定向乙方即本案被告收取物业费及其他费用。协议签署后，原告依约履行其相关义务，而被告一直不予交纳其应交的费用，原告多次催缴，直至起诉之日，被告仍然迟迟不予履行其义务，按照双方签署的协议，已构成违约。综上，根据双方签署的《前期物业服务协议》，原告依法起诉。被告吴淑荣辩称，我是涉案房屋的业主，对于原告主张的欠费数额无异议，予以认可。我家住在顶层，从入住时起，下雨时我的房子一直漏雨，北面的窗户也进水，将我的门框及墙全部泡了，导致墙皮大面积脱落，我多次找过原告，但是原告未给我修理。我入住时，电线没有电，我找过原告，但是原告不来修理，我们自己修理的电线。从入住时起，我家的楼顶上就有手机发射台，客厅三个、卧室两个，物业在接收时，应对此进行检查，对此我找我原告，但是原告没有正面回答。我家的车在小区内放置一晚，第二天发现有划痕，我要求看小区监控，但是物业公司不提供，我不知道监控是没有开还是坏了。我家门上有很多小广告，这是因为没有门位导致的，且使小区的治安得不到保障。小区绿化不达标，楼道、电梯脏乱差，因为原告要撤走了，那一年没有人打扫电梯及楼道。在原告管理小区期间，街灯没有亮。综上，原告未按合同约定履行其职责，且态度极其恶劣。原告的起诉已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：被告为北京市石景山区金顶街三区xxx室的业主，涉案房屋建筑面积90.37平方米。2009年12月1日，首钢物业与被告签订了《前期物业服务协议》，原告开始承接北京市石景山区金顶阳光小区的物业管理工作。根据《前期物业服务协议》，首钢物业在业主入住后的主要服务包括：“……第四条房屋建筑共/公用(下同)部位的维护、养护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构(包括基础、承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等)户外墙面、楼梯间、走廊通道等。第五条共用设施、设备的运行、维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管、雨漏管、公共供电线路、烟道、公共照明、消防设施、绿地、道路、沟、井和共用设施设备使用的房屋等。第六条园艺及环境卫生。一、小区内共用绿地、园林的管理和养护(不含保修保养期内小区公共绿化的养护)。二、公共环境的清洁卫生、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运(不含乙方室内装修、装饰垃圾收集和清运费用)。第七条安全及消防。一、为维护本物业区域内的公共秩序(不含人身、财产的保险、保管责任)，对本物管业区域进行安全监控和巡视，协助公安部门做好社会治安工作。二、为维护本物业区域内的消防安全，对本物业区域内的消防设施、设备进行日常检查维护，做好消防教育、宣传、培训、演练、防范等工作。第八条交通秩序与车辆停放。对进出小区车辆实施出入证管理，确保进出小区车辆行驶畅通、停放有序。(不含人身、财产的保险、保管责任)。第九条档案资料管理。一、本物业的房屋竣工资料、设备、设施、图纸等管理。二、业主及使用人的档案资料的管理。第十条房屋装饰装修管理。按照法律法规和北京首房物业管理有限公司装修管理有关规定对本物业装修进行管理、监督。第十一条其他管理服务事项。一、受业主的委托对房屋自用部位、自用设施及设备的有偿维修、养护。二、向业主和使用人提供特约有偿服务。三、根据本物业内的情况和特点，开展形式多样的有偿社区服务及商务服务。四、法律政策及协议规定的其他事项。第十二条协议期限。自本协议签订日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业服务合同》时止。”首钢物业于2013年1月底撤出了金顶阳光小区。原告提交了被告签名的《前期物业服务协议》，约定：“第十六条物业管理服务费。一、物业费按1.80元/建筑平方米·月缴纳(含：公共秩序维护、公共区域保洁、公共绿化养护、小区日常管理、化粪池清掏、房屋及小区共用部位设施设备小修等)。二、费用缴纳时间：每年1月1日-1月15日，缴纳该年度物业服务费”。首钢物业按照房屋面积90.37平方米向被告主张自2012年全年及2013年1月未交纳涉诉房屋的物业费2114.66元。被告认为物业公司在门禁、环境、保安、停车场占用绿地、电梯广告收益未公开、存在安全隐患等方面服务不到位，但未提交证据。首钢物业认为“1、物业公司和业主之间在服务方面有争议是很正常的，因为小区面对几千户业主，不可能达到每一户要求即时服务的要求，可能有地方不能达到业主的满意。2、对于服务不到位的方面，不足以影响每位业主拒绝全额缴纳物业费，恰恰因为业主未交纳物业费，使物业公司在经济上存在问题，恶性循环，这是双方都应共同努力的方面。”首钢物业主张撤场后对物业费进行了催收，催收方式为电话催收、上门催收、在小区内张贴的催收通知并在小区里设立收费室。另查，2014年1月29日，北京首房物业管理有限公司名称变更为北京首钢物业管理有限公司。上述事实，有《前期物业服务协议》及当事人陈述等在案佐证。本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。首钢物业与被告签订的《前期物业服务协议》真实有效，对被告具有约束力。首钢物业为被告居住的小区提供物业管理服务，被告作为业主，享受了首钢物业提供的物业管理服务，双方形成了合同关系。被告应依约缴纳物业费。物业管理合同为双务合同，被告有义务按期交纳物业管理费，首钢物业亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。被告主张首钢物业在提供物业服务的过程中存在安全保卫不到位、消防通道不畅、通知信息不规范、公用设施损坏、室外、电梯小广告、卫生不到位、绿化管理不到位、门禁损坏等问题，其提交的证据虽然没有拍摄日期，但通过其他业主的陈述可以相互印证曾存在上述情况，但不足以构成不缴纳物业费的抗辩。此外，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然,业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。对于被告主张的原告诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，首钢物业提供证据证明了其撤场后通过电话催收、上门催收、在小区内张贴催收通知并在小区里设立收费室的方式催缴物业费，故法院对被告的该抗辩不予采纳。对于首钢物业主张被告支付的违约金，本院认为原告提供的物业服务存在一定瑕疵，并非尽善尽美，结合业主欠费数额，对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下:一、吴淑荣于本判决生效之日起十日内给付北京首钢物业管理有限公司2012年全年及2013年1月的物业费2114.66元；二、驳回北京首钢物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（北京首钢物业管理有限公司已预交），由吴淑荣负担15元（于本判决生效之日起十日内直接支付给北京首钢物业管理有限公司），由北京首钢物业管理有限公司负担10元（已交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  孟哲二〇一九年三月二十六日书记员  李雪