广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初6060号 原告：广西保利物业服务有限公司，住所：南宁市凤翔路**保利凤翔花园会所办公室。统一社会信用代码：91450100779113315F 法定代表人：韦庆忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃雕，广西科豪律师事务所律师。 被告：熊梁雍，男，1986年9月26日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 案由:物业服务合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2018年10月23日 开庭时间：2019年2月18日 当事人到庭情况： 原告：委托诉讼代理人覃雕到庭。 被告：到庭。 原告起诉要点 诉讼请求：1、被告向原告支付山渐青高层住宅26号楼1单元801号房物业管理费5252.5元及违约金5252.5元（每月物业费的违约金单独计算，以每月物业费为基数，从欠费的第二个月第一天起按每日3‰计算至被告付清物业费之日止，暂计至2018年7月31日）；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2011年4月1日，原告与广西保利龙湖蓝湾发展有限公司（以下简称“保利发展公司”）签订了《保利·山渐青前期物业服务合同》（以下简称“前期物业服务合同”），约定：由原告为保利发展公司开发的位于南宁市兴宁区邕武路20号的保利·山渐青小区提供前期物业服务，服务期限自2011年4月1日起至该小区第一届业主委员会与选聘物业公司签订的物业服务合同生效时止。2016年7月18日，被告与广西保利龙湖蓝湾发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了山渐青高层住宅26号楼1单元801号房，建筑面积131.34平方米。2016年1月，被告办理入伙手续，原告依据前期物业服务合同向被告提供物业服务并积极履行合同约定的相关义务。2016年7月1日起，被告未缴纳物业费。至2018年7月31日，被告共计欠缴25个月的物业费5252.5元，并因此产生违约金5252.5元。经原告多次上门贴催费单、打电话、发短信等方式催缴，被告仍未向原告交纳物业费。 被告答辩要点 被告辩称：一、被告并非无故拖欠物业费。被告在2016年1月9日验收房屋时发现购买的精装房电视墙天然石材装饰条存在明显断裂，开发商保利发展公司有义务保证装修质量和保修，而保利发展公司在《房屋质量保证书》上已经委托原告代办，但原告一直没有及时协调处理，被告的索赔申请至今未得到答复。二、被告自2016年1月24日入住房屋不到一个月，客厅及卫生间四周出现渗水，严重影响房屋的正常使用。被告多次向原告反映，但至今未得到妥善解决。在房屋问题解决之前，原告不应收取被告物业费及违约金。 认定事实及法律适用 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年4月1日，原告与保利发展公司签订了前期物业服务合同，约定：由原告为保利发展公司开发的位于南宁市兴宁区邕武路20号的保利·山渐青小区提供前期物业服务，高层物业服务收费价格为每月每平方米1.6元。 2016年7月18日，被告与保利发展公司签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01758349），约定：被告向保利发展公司购买保利·山渐青高层住宅26号楼1单元801号房，建筑面积131.34平方米；出卖人选聘的物业服务企业为原告保利物业公司；前期物业服务期间，高层物业服务收费价格为每月每平方米1.6元。被告在《山渐青业主临时管理规约》签署页签名捺印确认“本人已详阅《山渐青业主临时管理规约》的全部内容，同意按《山渐青业主临时管理规约》中的条款执行”。《山渐青业主临时管理规约》中约定：物业管理费及房屋保修期自入伙之日起算，凡逾期不办理手续者，物业管理费及房屋保修期自逾期之日起算；如有未能如期缴纳管理费，自逾期之日起，每日加收应当缴纳费用的千分之三的违约金。 另查明，截止2018年10月23日，南宁市兴宁区邕武路20号山渐青高层住宅26号楼1单元801号房预告权利人为被告，建筑面积为131.34平方米。 庭审中，被告认可2016年7月1日至2018年7月31日的物业管理费5252.5元未向原告交纳。 本院认为：被告已在庭审中认可其2016年7月1日至2018年7月31日的物业管理费5252.5元未向原告交纳，本院对此予以确认。本案中，原告所举证据已足以证实原告为涉案房屋所在的小区提供物业服务，被告既已接受原告所提供的物业服务，则应依约缴纳物业管理费。被告以涉案房屋存在质量问题，开发商已将保修业务委托原告代办，原告未及时、未实际解决为由拒绝交纳物业管理费，但开发商的委托代办并未表明涉案房屋的保修责任由原告承担，且综合双方提交的证据，原告在涉案房屋存在质量问题的处理上亦多次向关联企业反馈，并协调各方沟通，组织施工人员进场勘察，原告已尽到相应的义务，导致涉案房屋维修未能解决的原因并未归责于原告，故被告拒绝交纳物业费的理由不成立，本院不予采纳。被告应向原告支付2016年7月1日至2018年7月31日的物业管理费5252.5元。 关于违约金。《山渐青业主临时管理规约》中约定：如有未能如期缴纳管理费，自逾期之日起，每日加收应当缴纳费用的千分之三的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，该违约金标准明显高于银行同期贷款利率，已经超出原告因被告欠缴物业费而产生的资金占用损失，现原告主张被告按每日3‰支付违约金显失公平，故依据《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，本院予以调整为同期银行流动资金贷款利率的130％。被告应付的2016年7月1日至2018年7月31日物业管理费违约金计算为：以每月物业管理费210.1元为基数，自2016年8月1日起计至2019年2月18日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率的130%计付，2016年8月1日至2018年7月31日期间的物业管理费违约金以此类推，违约金总额以欠付金额的30%为限。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告熊梁雍向原告广西保利物业服务有限公司支付2016年7月1日至2018年7月31日的物业管理费5252.5元； 二、被告熊梁雍向原告广西保利物业服务有限公司支付违约金（计算方式：以每月物业管理费210.1元为基数，自2016年8月1日起计至2019年2月18日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率的130%计付，2016年8月1日至2018年7月31日期间的物业管理费违约金以此类推，违约金总额以欠付金额的30%为限）； 三、驳回原告广西保利物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由被告熊梁雍负担。公告费350元，由被告熊梁雍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  沈志平 人民陪审员  罗云华 人民陪审员  蒙海艳 二〇一九年三月二十日 法官 助理  梁 晨 书 记 员  梁丽雁 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。