广东省东莞市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤19执异38号 异议人（被执行人）：东莞市瑞通实业投资有限公司，住所地为东莞市虎门镇连胜路田氏化工厂北侧。 法定代表人：王迪勋。 委托代理人：蒋平，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。 委托代理人：方浩峰，东莞市瑞通实业投资有限公司员工。 申请执行人：郑儒，男，汉族，1978年1月20日出生，身份证住址为辽宁省丹东市振兴区。 申请执行人：王宇，男，汉族，1982年7月3日出生，身份证住址为辽宁省抚顺市顺城区。 上述两申请执行人共同委托代理人：李常超，广东联睿律师事务所律师。 被执行人：王迪勋，男，汉族，1964年11月16日出生，身份证住址为广东省东莞市。 委托代理人：蒋平，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。 被执行人：东莞市汇丰实业投资有限公司，住所地为东莞市虎门镇太沙路兴裕实业发展有限公司**首层。 法定代表人：王迪勋。 委托代理人：蒋平，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。 被执行人：东莞市仁义实业投资有限公司，住所地为东莞市虎门镇港口路黄河商业城****。 法定代表人：阮雪英。 被执行人：东莞市茂顺实业投资有限公司，，住所地为东莞市南城区胜和广场****** 法定代表人：王迪勋。 被执行人：阮雪英，女，汉族，1977年12月30日出生，身份证住址为广东省东源县。 被执行人：黄小燕，女，汉族，1980年4月28日出生，身份证住址为广东省新丰县。 利害关系人：东莞市虎门镇博涌股份经济联合社，住所，住所地为广东省东莞市虎门镇博涌社区div> 负责人：欧子杰。 委托代理人：王树财、王炽林，该联合社成员。 在本院执行申请执行人郑儒、王宁与东莞市瑞通实业投资有限公司（以下简称“瑞通公司”）、王迪勋、东莞市汇丰实业投资有限公司（以下简称“汇丰公司”）、东莞市仁义实业投资有限公司（以下简称“仁义公司”）、东莞市茂顺实业投资有限公司（以下简称“茂顺公司”）、阮雪英、黄小燕仲裁一案中，异议人瑞通公司对本院依据（2015）东中法执第224号、225号裁定书拍卖其名下虎门国际服装机械城的地上建筑物1、2层70%的份额权益的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年7月25日举行了公开听证。异议人瑞通公司的委托代人蒋平、方浩峰，申请执行人王宁及其与郑儒的委托代理人李常超参加了听证。因查明事实的需要，本院于2018年8月23日组织上述人员及利害关系人东莞市虎门镇博涌股份经济联合社的委托代理人王树财、王炽林进行法庭调查。现已审查终结。 瑞通公司称，法院拍卖其名下虎门国际服装机械城的地上建筑物1、2层70%份额物业的执行行为违法违规，请求裁定撤销拍卖成交确认及相关裁定，解除对异议人办公、经营场所的查封。理由：一是评估机构未按照程序通知异议人协商选定，直接摇珠选定程序违法，且评估报告未能按照程序发送异议人，剥夺了异议人对评估报告的异议权，程序违法。二是评估报告显失公平，其载明的面积与实际建筑面积差高达3600平方米，差异率高达50%以上。三是异议人曾向法院提出执行异议，以存在面积差为由提出暂缓执行、中止执行诉求被漠视，后村委会作为唯一竞买人参与案涉地上建筑物的竞买成功。四是法院拍卖案涉地上建筑物1.2层70%份额的权益未能提供明确的计算依据。 异议人向本院提交的证据有：东莞市虎门镇博涌社区居民委员会向东莞市地税局虎门分局出具的房产证明，2017年十月十日提供的执行异议申请书、中止拍卖的严正声明、中止拍卖申请书等。 申请执行人王宁、郑儒均称，一是本案的执行程序包括评估机构摇珠选取、评估报告送达法院是按照法定程序进行的，建筑物面积是评估机构按照工程图纸和现状进行评估的，是合法有效的。二是拍卖的合同权益有多份合同予以证明，且得到村委予以认可，是没有问题的。本案执行中异议人多次提出异议阻止执行，提交的证据与本次没有差异，请求法院及时驳回本次异议申请，保障申请执行人的合法权益。 其他被执行人没有提交答辩意见及新证据。 本院查明，本案的执行依据是深圳仲裁委员会作出的[2015]深仲裁字第215号、216号裁决书，其中，第215号裁决书裁决被执行人瑞通公司向王宇偿还借款本金25798840元及利息481664.34元，违约金240703.18元，律师费450000元，仲裁费220000元。被执行人仁义公司、茂顺公司、王迪勋、阮雪英、黄小燕对上述债务承担连带清偿责任。第216号裁决书裁决被执行人王迪勋向郑儒偿还借款本金6240000元及利息58219.2元，违约金1940.64元，律师费200000元，仲裁费70000元。被执行人瑞通公司、仁义公司、茂顺公司、汇丰公司、阮雪英对上述债务承担连带清偿责任。 根据上述裁决书，申请执行人郑儒、王宁向本院申请执行，本院立（2015）东中法执字第224号、（2015）东中法执字第225号案予以执行。鉴于上述被执行人逾期未履行生效法律文书，本院遂于2015年4月20日作出裁定冻结、划拨被执行人在金融机构的相应数额存款或收入及其迟延履行债务利息，或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的其他财产。根据该裁定，本院依法查封了案涉标的被执行人瑞通公司名下东莞市虎门镇博涌社区王屋居民小组连升北路虎门国际服装机械城的地上建筑物，并拟对按照瑞通公司与机械城所在村集体经济组织合同约定属于瑞通公司可出售的上述地上建筑物70%的权益份额进行拍卖处理。 法院通过摇珠随机选定评估机构对上述地上建筑物70%的权益份额进行价值评估并将评估报告按照瑞通公司工商登记的地址进行了送达，被拒收退回。本院按照法定程序将上述标的物上架淘宝司法拍卖平台发布拍卖公告，由于陆续收到瑞通公司及部分案外人的执行异议、暂缓执行申请，本院基于案外人要求给予其15天考虑是否提供担保以申请中止拍卖。后在无法提供相应担保的情况，本院于2017年12月18日在司法拍卖平台公开拍卖了被执行人瑞通公司名下上述地上建筑物70%的权益份额，上述财产由买受人东莞市虎门镇博涌股份经济联合社（营业执照：粤农集字第**）以最高价39000000元竞得。 另查明，根据瑞通公司的申请，本院依法委托东莞市测绘院对案涉标的物虎门国际服装机械城的地上建筑物1、2层的建筑面积进行测绘，2019年1月18日东莞市测绘院出具了地籍测绘及房屋建筑面积测算报告显示，案涉建筑物1、2层总建筑面积为11501.7平方米，明显大于原估价报告认定的面积7157.62平方米。 认定上述事实的证据有：[2015]深仲裁字第215号、216号裁决书、（2015）东中法执字第224号、第225号之一执行裁定书、房地产估价报告、地籍、地籍测绘及房屋建筑面积测算报告等div> 本院认为，本案的争议焦点有两个：（一）法院依法拍卖虎门国际服装机械城的地上建筑物1、2层70%的权益份额是否合法；（二）拍卖标的物评估报告载明的面积与实际建筑面积是否存在较大差额及既有拍卖应否被撤销。 对于焦点一，分析如下：根据瑞通公司和虎门镇博涌王屋村股份合作社签订的旧厂房开发合同、补充协议书等文件，王屋村股份合作社同意瑞通公司商业裙楼（案涉建筑物）第1层、第2层保留30%，只租不售，即同意另外70%的份额可以出售物业使用权。本院基于上述协议内容，拟拍卖处理瑞通公司与王屋村股份合作社均无争议且属于瑞通公司可出售的上述地上建筑物第1、2层70%的权益份额是合法稳妥的。因此，本院依法拍卖虎门国际服装机械城的地上建筑物1、2层70%的权益份额是合法有据的。至于评估机构的确定系本院在当时无法查找到本案异议人即被执行人瑞通公司的情况下采用摇珠随机选定，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，并无不当。 对于焦点二，分析如下：对于拍卖标的物1、2层的建筑面积，房地产估价报告载明的面积7157.62平方米与实际测绘的建筑面积11501.7平方米存在较大差额，评估机构在资料存在错误的情形下进行评估造成估值严重错误，应属于评估程序严重违法，已严重损害被执行人和申请执行人的合法权益，基于错误的估值报告所开展的网络司法拍卖违反了拍卖程序，应予以撤销。综上，异议人瑞通公司申请撤销本次司法拍卖的请求合法有据，本院予以支持。至于对瑞通公司提出的解除对案涉标的物查封的请求，理据不足，本院不予支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十一条第五项、第十七条第二项规定，裁定如下： 一、撤销本院对虎门国际服装机械城的地上建筑物1、2层70%权益份额的司法拍卖。 二、驳回东莞市瑞通实业投资有限公司提出的其他异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  陈东超 审判员  段体操 审判员  王 振 二〇一九年三月十三日 书记员  高庆珍