河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初5805号原告姜昊昱。委托代理人蒋宪凯，河南宇法律师事务所律师。委托代理人辛聪明，河南宇法律师事务所律师。被告河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村，统一社会信用代码：9141010007138016XP。法定代表人陈永善，董事长。委托代理人李前进，河南文丰律师事务所律师。委托代理人姬烨，河南文丰律师事务所律师。原告姜昊昱诉被告河南锦家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋宪凯、辛聪明，被告委托代理人李前进、姬烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于郑州市金水区××、××楼××单元××房屋××套，房屋面积为88.66平方米，房屋价款801008元，双方约定2017年12月31日前交付房屋。《商品房买卖合同》还对房屋付款方式、基础设施、产权登记、出卖人逾期交房的违约责任等做了约定。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告至今未按照合同约定向行政部门办理产权初始登记；交付的房屋卫生间也没有如约铺设地暖，阳台不符合合同约定。根据双方合同约定，被告已经违约，其依法应当支付违约金。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期办理产权初始登记的违约金暂计9757元（每日按总房款的万分之零点五暂计算至2018年10月30日，以后继续主张至实际办理之日）；2、被告因交付的房屋阳台不符合合同约定赔偿原告8180元；3、被告赔偿原告卫生间铺设地暖费用2000元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、被告交付的房屋阳台符合合同约定的交付条件，不构成违约，且未给原告造成损失，原告要求赔偿其损失没有依据。二、原告主张窗户因处于腰线层而索取采光权损失，没有任何合同依据、事实依据、法律依据。三、原告要求被告赔偿其未敷设地暖的损失没有依据，同时其所要求的赔偿数额也明显过高。四、被告未能按时办理初始登记系情势变更所致，并非被告原因导致，被告不应按照已无法履行的合同约定承担违约责任。（一）初始登记逾期办理系政府原因所致，并非被告原因，被告不应按照合同第十五条及附件四第六条的约定承担违约责任。（二）被告未能按合同约定办理初始登记系情势变更所致，是被告在订立合同时无法预见、无法避免也不能克服的客观情况。1、不动产登记制度实施，被告不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”的义务。2、向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同，且非开发企业所能控制。3、路名、坐落证明、权籍调查表及测绘报告等的迟延取得，非被告在订立合同时所能预见。4、不属于商业风险。综上，原告的各项诉请均没有事实与法律依据，请求贵院依法驳回其全部诉请。本案相关情况2015年12月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定，原告购买被告开发的位于金水区××、××单元××房屋××套，建筑面积为88.66平方米，总价款为801008元。原告于2015年12月21日向被告支付购房款241008元，剩余56万元购房款采用商业贷款方式支付给被告。被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。被告交付使用的商品房装饰、设备标准（阳台：地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。卫生间：预设地漏，其他由用户自理。其他：采用市政供暖、户内敷设地暖。等）应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责将该商品房达到约定标准。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条规定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：被告应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.5违约金。合同附件一房屋平面图显示涉案房屋有1个阳台,1个卫生间。合同还对其他事项进行了约定。2016年1月6日被告为原告开具了金额为241008元的购房发票。2016年4月15日被告为原告开具了金额为56万元的购房发票。2017年12月30日，被告发出《关于锦艺金水湾观澜苑交房答疑公示》载明：“针对项目提出了些许担忧和问题，我们也及时组织了答复和磋商并进行说明。卫生间目前无供暖设施，增设暖气片，须公示相关品牌和施工节点，施工过程做好和分水器的连接，交房前进行打压测试，确保施工质量。回复：我司负责在业主进行装修前进行施工，配合更换分水器，增加暖气片。如果业主急于装修，可根据自身需求购买暖气片自行改造，我司将向自行改造的业主提供一次性改造补贴，补贴标准为：单独卫生间补贴为800元/户，双卫生间补贴为1000元/户。”2017年12月31日，被告向原告交付房屋。2018年11月23日，被告将锦艺金水湾观澜苑小区住宅1到9号楼，不包含4号楼，商铺10号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，并予以登记接受，但尚未受理。2018年12月12日，郑州市不动产登记中心对上述首次登记材料予以受理，并出具了不动产登记受理凭证。另查明：1、原告所购房屋处于腰线层。2、被告向原告交付的房屋阳台是有金属栏杆，无玻璃，案涉房屋阳台有约90厘米的砖混围栏，同小区其他非腰线层的房屋阳台有约60厘米砖混围栏。2018年11月16日，原告诉至本院。审理中，原告认可其已就卫生间地暖问题和被告协商解决完毕。本院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应依约履行合同义务。双方在合同中约定，阳台为地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。而由于案涉房屋处于楼房腰线层，基于楼房整体设计因素，案涉房屋阳台现有的约90厘米的砖混围栏不能改动，即现不能通过采取补救措施的方法将案涉房屋阳台的砖混围栏改造成与其他楼层相同的约60厘米。虽然砖混围栏的高度并不影响房屋居住的基本功能，但不可否认，房屋的布局、结构以及外观等因素对于业主在选购房屋时的决策以及房屋价格均会产生一定的影响，由于被告在与原告签订案涉房屋买卖合同时明知案涉房屋阳台结构与其他楼层的房屋存在明显的不一致，但现无证据证明其向业主告知，同时又无证据证明业主对该事项明知，因此，被告存在违约的情况，且对业主权益造成了侵害，应当承担赔偿责任。案涉房屋的阳台围栏与该小区正常房屋阳台围栏虽存在差异，但非腰线层房屋阳台也并非落地窗，其也建有高约60厘米的砖混围栏，即案涉房屋的阳台结构与非腰线层房屋阳台的结构并无本质差异。结合涉案房屋阳台的绝对和相对差异以及房屋总面积及总价款，并结合郑州市中级人民法院对同小区同类型案件的生效判决认定，原告主张被告赔偿阳台损失8180元，数额合理，本院予以支持。双方在合同中约定被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.5的违约金。被告是专业的房地产开发企业，其在开发涉案房屋时明知涉案房屋所处的地理环境及相关的正常规定，因此被告对相关的商业风险应对有合理的预判，但涉案合同并未将被告主张的延期事由作为延期初始登记的条件，同时被告并未提供充分的证据证明本案存在情势变更的事实，故被告应当在2018年3月1日前将需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心，被告逾期未报送，已构成违约，应自2018年3月2日起按总房款的日万分之0.5向原告支付逾期办理初始登记的违约金至2018年11月23日，共计267天，合计10693元。审理中原告认可其已就卫生间地暖问题和被告协商解决完毕，故对原告请求被告赔偿卫生间铺设地暖费用2000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。裁决结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告姜昊昱逾期办理初始登记违约金10693元；被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告姜昊昱阳台损失8180元;驳回原告姜昊昱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费291元，减半收取145.5元，由原告负担12.5元，被告负担133元。本判决为终审判决。审判员  王盼盼二〇一九年三月十一日书记员  马丽莉