云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0126民初1404号原告：石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会卖马巷居民小组（以下简称：卖马巷居民小组）。住所：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会。负责人：董建云，系卖马巷居民小组组长。委托诉讼代理人：张宇、段明星，云南星昊律师事务所律师。代理权限为：特别授权代理。被告：杨天喜，男，汉族，1965年10月22日出生，云南省昆明市石林彝族自治县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。被告：杨振强，男，汉族，1988年12月19日出生，云南省昆明市石林彝族自治县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。被告：杨润，女，汉族，1990年6月16日出生，云南省昆明市石林彝族自治县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。三被告共同委托诉讼代理人：李照宗，云南簿法律师事务所律师。代理权限为：特别授权代理。原告卖马巷居民小组与被告杨天喜、杨振强、杨润房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月13日公开开庭进行了审理。原告卖马巷居民小组的负责人董建云及委托诉讼代理人张宇、段明星，被告杨天喜及委托诉讼代理人李照宗到庭参加诉讼。本案在审理过程中，发现本案案情复杂，需转为普通程序审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条之规定，裁定本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告卖马巷居民小组的委托诉讼代理人张宇，被告杨天喜及三被告共同委托诉讼代理人李照宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卖马巷居民小组向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《临江温泉综合楼租赁经营合同》。庭审中变更诉讼请求为：判令原告与被告之间签订的《临江温泉综合楼租赁经营合同》权利义务终止；2.判令被告返还原告合同租赁物（位于石林彝族自治县的临江综合楼）；3.判令被告支付原告自2018年7月2日至2018年8月20日占用房屋期间的租金53832.87元，并支付原告自2018年8月21日起至返还房屋之日止的每日租金1098.63元；4.判令被告支付原告逾期返还租赁房屋的违约金24.5万元；5.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2007年10月26日，原告卖马巷居民小组将位于石林彝族自治县的临江温泉综合楼进行公开租赁，并进行了竞价租赁，杨琼梅以最高竞价每年40.1万元中标。2008年1月30日，原告与杨琼梅签订《临江温泉综合楼租赁经营合同》，合同约定：原告将位于石林彝族自治县的临江温泉综合楼，一栋三层，其中一楼空铺面19间，二楼为未作装修的空房，三楼为普通标间的空房出租给杨琼梅；租赁期限为：10年。自2008年3月1日起至2018年3月1日止；年租金为40.1万元，采取先付款后使用的方式。该合同于2008年2月20日进行公证。合同签订后，原告按照合同约定交付了房屋给杨琼梅使用。期间，杨琼梅于2009年1月19日向原告提出“解决办理消防手续期间的租金问题”的请求，经双方协商达成一致，将房屋租期顺延至2018年7月1日。然而，杨琼梅于2016年5月11日因病去世，该房屋租赁合同由其配偶杨天喜、子女杨振强、杨润继续履行，但自2018年7月1日租期届满后，三被告仍然占用合同的租赁物，拒不返还。为维护原告的合同法权益，现根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告杨天喜、杨振强、杨润答辩称：原告的诉讼主张，违背了合同的约定，没有合法根据。依法应驳回原告的诉讼请求。其理由如下：原告诉讼主张是基于2008年1月30日的公证合同而提出的，答辩人是在签订的延期合同的基础之上继续行使承租人权利，同时也全面履行了交租金的义务。原告起诉主张的违约问题是没有根据的，因该房屋尚在租赁期内，依法不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告委托诉讼代理人张宇、段明星针对原告诉请，向法庭宣读并提交了下列证据：1.任职证明、身份证各1份：欲证实原告系石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会卖马巷居民小组及法定代表人董建云的基本信息和诉讼主体资格；2.临江温泉综合楼租赁经营合同1份：欲证实2008年1月30日，原告与杨琼梅签订《临江温泉综合楼租赁经营合同》。原告将位于石林彝族自治县的临江温泉综合楼出租给杨琼梅；租赁期限为：10年。自2008年3月1日起至2018年3月1日止；年租金为40.1万元，采取先付款后使用的方式；3.（2008）云石林证字第36号公证书1份：欲证实原告与杨琼梅签订的《临江温泉综合楼租赁经营合同》，经石林彝族自治县公证处于2008年2月20日进行公证；4.石林彝族自治县鹿阜镇东门社区居民委员会人民调解委员调解协议书1份：欲证实2009年1月12日因原告没有按合同约定办理消防手续，经石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会人民调解委员会调解，双方协商达成一致，将房屋租期顺延4个月，至2018年7月1日止；5.石国用（2010）第2074号国有土地使用证1份：欲证实坐落于石林彝族自治县的临江温泉综合楼，土地使用权人为：石林县鹿阜镇东门社区居民委员会卖马巷居民小组。地类（用途）为：商业用地。使用权类型为：出让；6.会议记录及石林县鹿阜镇东门社区居委会综合管理办法各1份：欲证实2001年10月25日，东门社区召开会议统一规定，辖区内各居民小组的各种合同及协议签订村委会必须有一人参加，要盖有村委会公章才有效。2010年7月8日东门社区居委会综合管理办法规定，土地、房屋出租加盖社区居委会公章方可生效；7.会议记要及群众意见1份：欲证实2018年4月22日原告召开党员、居民代表大会，经会议讨论，原告卖马巷居民小组要求被告承租的房屋收回，再通过正常招投标程序招租。如承租方不按时交房，统一采取法律程序向法院起诉。上述证据，经质证，被告杨天喜及委托诉讼代理李照宗对原告提供的证据1.2.3.4.5予以认可，对证据6.7提出异议。被告杨天喜的委托诉讼代理李照宗认为，2012年1月18日，原告与杨琼梅签订《临江温泉综合楼租赁经营延期补充协议》，没有加盖居委会的公章，没有报居委会盖章备案，也未经居民小组会议讨论通过，均是原告自己内部工作不到位造成的，但并不影响该顺延补充协议的效力。本院对上述证据予以采信并确认。被告针对其答辩主张，委托诉讼代理人李照宗向法庭宣读并提交了下列证据：1.身份证3份：欲证实被告杨天喜、杨振强、杨润的基本信息和诉讼主体资格；2.临江温泉综合楼租赁经营合同1份：欲证实2008年1月30日，原告与杨琼梅签订《临江温泉综合楼租赁经营合同》。原告将位于石林彝族自治县的临江温泉综合楼，出租给杨琼梅；租赁期限为：10年。自2008年3月1日起至2018年3月1日止；年租金为40.1万元，采取先付款后使用的方式；3.（2008）云石林证字第36号公证书1份：欲证实原告与杨琼梅签订的《临江温泉综合楼租赁经营合同》，经石林彝族自治县公证处于2008年2月20日进行公证；4.石林彝族自治县鹿阜镇东门社区居民委员会人民调解委员调解协议书1份：欲证实2009年1月12日因原告没有按合同约定办理消防手续，经石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会人民调解委员会调解，双方协商达成一致，将房屋租期顺延4个月，至2018年7月1日止；5.临江温泉综合楼租赁经营延期补充协议1份：欲证实2012年1月18日，原告与杨琼梅签订《临江温泉综合楼租赁经营延期补充协议》，原告将位于石林彝族自治县的临江温泉综合楼，一栋三层，其中一楼空铺面19间，二楼为未作装修的空房，三楼为普通标间的空房出租给杨琼梅。租赁延期年限为：25年。自2018年7月1日起至2043年6月30日止。年租金为45万元，采取先付款后使用的方式；6.农村信用合作社进账单（回单）1份：欲证实被告杨天喜于2018年6月1日将2018年7月1日至2019年6月30日房屋租金45万元，通过银行支付给原告卖马巷居民小组；7.卖马巷居民小组通知1份：欲证实原告于2018年6月1日向各租房户发出通知，由于2018年6月30日商铺租期已到，从2018年6月30日以前的债权债务，属原承租户负责。自2018年7月1日以后一切债权债务租金，由卖马巷居民小组负责收取，并统一招租；8.常住人口登记卡、证明、火化证、户口注销证明各1份：欲证实本案杨琼梅的基本身份信息，2016年5月11日杨琼梅因病去世。上述证据，经质证，原告及委托诉讼代理人张宇对被告提供的证据1.2.3.4.7.8予以认可，对证据5.6不予认可，认为，2012年1月18日，原告与杨琼梅签订的《临江温泉综合楼租赁经营延期补充协议》，因未经居民小组会议讨论通过，也没有报居委会盖章备案，且延长期限违反了合同法的规定，该补充协议并未生效，其证据的“三性”均不予认可。本院对上述证据1.2.3.4.5.6.7.8予以采信并确认。本院经审理认定事实如下：2007年10月26日，原告卖马巷居民小组将位于石林彝族自治县的临江温泉综合楼进行公开租赁，并进行了竞价租赁，杨琼梅以最高竞价每年40.1万元中标。2008年1月30日，原告卖马巷居民小组与杨琼梅签订《临江温泉综合楼租赁经营合同》，原告将位于石林彝族自治县的临江温泉综合楼[石国用（2010）第2074号国有土地使用证]，一栋三层，其中一楼空铺面19间，二楼为未作装修的空房，三楼为普通标间的空房出租给杨琼梅。租赁期限为：10年。自2008年3月1日起至2018年3月1日止。年租金为40.1万元，采取先付款后使用的方式。该合同于2008年2月20日进行了公证。合同签订后，原告卖马巷居民小组按照合同约定交付了房屋给杨琼梅使用，被告也按合同约定向原告支付了房屋租金。2009年1月12日因原告没有按合同约定办理消防手续，经石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会人民调解委员会调解，双方协商达成一致，将房屋租期顺延4个月，至2018年7月1日止。2012年1月18日，原告卖马巷居民小组与杨琼梅签订《临江温泉综合楼租赁经营延期补充协议》，原告将位于石林彝族自治县的临江温泉综合楼，一栋三层，其中一楼空铺面19间，二楼为未作装修的空房，三楼为普通标间的空房出租给杨琼梅。租赁延期年限为：25年。自2018年7月1日起至2043年6月30日止。年租金为45万元，采取先付款后使用的方式。该补充协议，违反民主议定原则，未经居民小组会议讨论通过，也没有报居委会盖章备案，且延长期限还违反了合同法规定的期限20年。2016年5月11日杨琼梅因病去世，该房屋租赁合同由其共同经营的配偶杨天喜和子女杨振强、杨润继续履行。被告杨天喜于2018年6月1日将2018年7月1日至2019年6月30日房屋租金45万元，通过银行支付给原告卖马巷居民小组。本案争议的焦点问题是：2012年1月18日，原告卖马巷居民小组与杨琼梅签订的《临江温泉综合楼租赁经营延期补充协议》是否生效？本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告卖马巷居民小组与杨琼梅签订《临江温泉综合楼租赁经营合同》，将位于石林彝族自治县的临江温泉综合楼出租给杨琼梅。合同签订后，原告卖马巷居民小组按照合同约定交付了房屋给杨琼梅使用，被告也按合同约定向原告支付了房屋租金。后双方再次签订《临江温泉综合楼租赁经营延期补充协议》，将该临江温泉综合楼的租赁期限延长25年。杨琼梅去世后，该房屋租赁合同由其共同经营的配偶杨天喜和子女杨振强、杨润继续履行，并已实际履行了将延期后的第一年房屋租金45万元支付给原告的义务。该延期补充协议，未经居民小组会议讨论通过，违反法律的强制性规定即民主议定原则，也没有报居委会盖章备案，且延长期限违反了合同法规定的期限20年，应当认定为无效。原告卖马巷居民小组的诉请，于法有据的部分，本院予以准许。委托诉讼代理人的代理意见，符合法律规定的合理部分，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第九十一条、第八条、第四十四条、第五十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会卖马巷居民小组与杨琼梅之间签订的《临江温泉综合楼租赁经营合同》自2018年7月2日权利义务终止。二、被告杨天喜、杨振强、杨润于判决生效后60日内返还原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会卖马巷居民小组合同租赁物（位于石林彝族自治县的临江综合楼[石国用（2010）第2074号国有土地使用证]，一栋三层，其中一楼空铺面19间，二楼为未作装修的空房，三楼为普通标间的空房）。三、由被告杨天喜、杨振强、杨润于判决生效后60日内支付原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会卖马巷居民小组自2018年7月2日至返还合同租赁物之日止占用房屋期间的使用费（计算标准：按每天40.1万元÷365天＝1098.63元）。四、由原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会卖马巷居民小组于判决生效后60日内返还被告杨天喜、杨振强、杨润已支付的款项45万元。五、驳回原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会卖马巷居民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5782元，由原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处东门社区居民委员会卖马巷居民小组负担3000元，被告杨天喜、杨振强、杨润负担2782元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  所永宁审判员  李子文审判员  李翠芬二〇一九年三月二十六日书记员  李艳梅