贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6992号原告：胡英平，男，1959年12月11日出生，苗族，贵州省锦屏县人，锦屏县号。原告：龙涛，女，1968年11月20日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住址同上。二原告委托诉讼代理人（特别授权）：徐云栋、龙秋平，贵州七律律师事务所律师。被告：凯里市中心城置业有限公司，住所：凯里市宁波东路**纵横坐标广场******。法定代表人：刘义光，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：陈奕汐，贵州维律律师事务所律师。原告龙涛、胡英平与被告凯里市中心城置业有限公司（以下简称：中心城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙涛与胡英平的共同委托诉讼代理人徐云栋、龙秋平与被告中心城置业公司委托的诉讼代理人陈奕汐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙涛、胡英平向本院提出诉讼请求：1、判令被告中心城置业公司立即向原告交付办理商品房转移登记的相关文书并向原告支付自2016年12月29日至2018年11月18日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金8547元，其后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金计付至办证文书交付之日止；2、判令被告与原告共同向房屋登记机关申请办理中心城第1幢负2层376号商铺转移登记至原告名下；3、判令被告支付自2015年12月29日起至2018年11月18日的逾期交房违约金32605元，其后的违约金计付至房屋交付之日止；4、判令被告按约向原告支付自2016年10月18日至2018年10月17日止共计8个季度的购房补贴98248元；5、判令被告按约向原告支付应付而未付补贴12280元基数，按每天2‰计算，截止2018年11月18日的违约金为18837元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月18日，我与被告中心城置业公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）。合同约定：原告以银行按揭方式购买被告开发的“中心城”负二层-2-376号商铺，建筑面积为23.31平方米，总价为614042元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商铺。逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，被告按已付购房款的日万分之0.5向原告支付逾期交房违约金。同时，合同约定被告于2016年12月28日前取得商品房初始登记并交付办证文书，逾期30日后仍不能交付办证文书的，被告应自期限届满之日起至实际交付之日止，按日万分之0.2向原告支付逾期办证违约金。2016年4月15日，原告与被告签订《购房补贴协议》，约定：被告给予原告总购门面款40%的补贴即245617元，分20个季度兑付即从2014年10月18日起补贴至2019年9月17日，平均每季度补贴金额为12280.85元。如被告原因未按约定时间将补贴款汇至原告指定账户，应按当期补贴款每天2‰的违约金支付给原告。被告仅支付了8个季度的购房补助，尚有12个季度的购房补贴未支付给原告。合同签订后，原告已按约支付了全部购房款，但被告不仅未按期交付房屋，亦未按期交付办证文书。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告中心城置业公司辩称：1、由于本案工程尚未竣工验收，所以不具备办理商品房转移登记有关文书交付的条件，也无法将商品房转移登记至原告名下，因此该两项请求目前无法实现，等公司全面竣工验收以后，公司会积极履行该义务。2、关于逾期交房违约金的问题，因为被告既要承担租金又要承担逾期交房的违约金，属于重复起诉，显示公平，被告承担了返租租金，事实上已经达到交付的效果，因为交付后仍归被告的子公司管理和使用，不存在因不能交付而产生的损失，故承担逾期交房违约金显然重复，请求驳回逾期交房违约金的请求。3关于逾期办证违约金，应该在交房后的合理期限仍不能办理的才需要承担违约责任，且是否办证未给原告造成实质性的损失，故逾期办证违约金予以驳回。4、其中6户主张补贴款的，具体欠付金额向公司核实后，如果属实，被告同意承担责任，但原告主张的补贴款的违约金过高，请求依法予以调整。因此，本案除了应付补贴款的诉讼请求之外，其他的诉讼请求应予以驳回。5、对于逾期交房和逾期办证的损失，实际上具有支付原告租金的义务，从该方面已经弥补原告的损失，如果法院认为，交房的违约金和办证的违约金应得到支持的话，也只能支持一项。经审理查明：2014年10月18日，龙涛、胡英平与中心城置业公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）。合同约定：龙涛、胡英平以一次性方式购买中心城置业公司开发的“中心城”负二层-2-376号商铺，建筑面积为23.31平方米，总价为614042元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按照已付购房款的日万分之0.5向买受人支付违约金。同时，出卖人承诺于2016年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。逾期办证超过30日而买受人不退房的，出卖人应自约定的日期至实际交付办证文书之日止，按日万分之0.2向买受人支付违约金等。2016年4月15日，原告龙涛与被告签订《购房补贴协议》，约定：被告给予原告总购门面款40%的补贴即245617元，分20个季度兑付即从2014年10月18日起补贴至2019年9月17日，首度季度补贴金额为10098元，最后一次补贴金额为14464元，其余季度补贴金额为12281元。被告应在当季度首月10日前将补贴款划至原告指定账户，如被告原因未按约定时间将补贴款汇至原告指定账户，应按当期补贴款每天2‰的违约金支付给原告。被告已向原告支付了前8个季度的补贴款。合同签订后，龙涛、胡英平依约足额交付了房款。另查明：截止庭审辩论终结前，涉案的“中心城”项目仍在建，尚未竣工。同时查明：原告与被告签订的涉案《商品房买卖合同》已经过凯里市房地产事业发展管理局进行合同备案登记。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，原告与被告就涉案商铺签订的《买卖合同》及《购房补贴协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务。然，被告未能依约如期交房并取得该商品房所有权初始登记向业主交付商品房转移登记的有关文书，不仅违反合同的约定，且违背了民事活动中的诚实信用原则，已构成违约，依法应当承担逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记有文书的民事责任。庭审辩论终结前，因“中心城”整体项目仍未竣工验收，涉案商铺则不具备办理房屋所有权初始登记的条件，是被告既履行不了交房义务，也履行不了交付办证文书义务的现实状况。因此，原告主张被告立即交付办理房产转移登记文书目前客观无法实现，可待涉案工程竣工验收且办理房屋所有权初始登记的条件成就后，再另行主张该项权利。关于原告主张0.00002/日逾期交付办证文书违约金及0.00005/日逾期交房违约金，符合双方的约定，本院予以支持。故原告应获得的2016年12月29日起暂至2018年11月18日的逾期交付办证文书违约金为8461元（614042元×689天×0.00002/日）及2015年12月29日起暂至2018年11月18日的逾期交房违约金32390元（614042元×1055天×0.00005/日），其后的逾期交付办证文书、逾期交房违约金仍按约定的计付标准支付至实际交付之日止。原告起诉暂计算至2018年11月18日的逾期交付办证文书违约金及逾期交房违约金，计算有误，本院予以纠正。关于原告诉请自2016年10月18日至2018年10月17日共计8个季度的购房补贴，符合双方的约定，本院予以支持。故原告应获得的2016年10月18日起暂至2018年10月17日的购房补贴，共计八个季度的补贴款98248元（12281元×8个季度）。关于原告诉请的以所欠购房补贴为基数按每天2‰计算违约金，虽然原、被告约定的违约金是每天2‰，即年利率73%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告延迟向原告支付补贴款给原告造成一定的经济损失是事实，但双方约定的违约金过高，本院对违约金予以调整为按年利率24%计算，因原告起诉2016年10月19日至2018年11月18日期间的98248元补贴未违约金18837元未超过年利率24%，本院予以支持。关于被告抗辩因房屋尚未实际交付，不应当承担逾期办证违约金，本院认为，双方对交付办证文书的约定并不以房屋交付为前提条件，故应当遵循合同关于定期交付文书的约定，对其抗辩意见，本院不予采纳。关于被告抗辩虽然房屋尚未交付，但原告已经得到租金的收入，房屋是否交付并不影响原告的收益，不应当承担逾期交房的违约责任，本院认为，应当遵循合同关于定期交付房屋的约定，对其抗辩意见，本院不予采纳。对于原告诉请要求与被告共同向房屋登记机关申请办理中心城第1幢负2层376号商铺转移登记至原告名下，本院认为，原告与被告签订的涉案商铺《商品房买卖合同》已经过房屋登记机关的合同备案，涉案商铺已在原告名下，仅未能办理所有权证书，故本院不予支持原告该项诉请。据此，依据依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告龙涛、胡英平2016年12月29日至2018年11月18日逾期交付办证文书违约金8461元，其后的逾期交付办证文书违约金以614042元为基数，按0.00002/日的标准从2018年11月19日起计付至实际交付之日止。二、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告龙涛、胡英平2015年12月29日至2018年11月18日逾期交房违约金32390元，其后的逾期交房违约金以614042元为基数，按0.00005/日的标准从2018年11月19日起计付至实际交付之日止。三、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告龙涛、胡英平2016年10月18日至2018年10月17日购房补贴98248元及支付逾期违约金18837元（违约金暂计算至2018年11月18日，其后的违约金按年利率24%计算至付清补贴为止）。四、驳回原告龙涛、胡英平的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取的1732元，由被告凯里市中心城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员 何  婷  婷二〇一九年三月十四日书记员 石本媛（代）