上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初17614号原告(反诉被告)：高健，男，1985年10月14日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市。委托诉讼代理人：张雯，上海恒建律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昂，上海恒建律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨继青，女，1968年11月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：管文琦，上海市新闵律师事务所律师。本院在审理原告高健与被告杨继青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序。被告杨继青于2018年6月16日提起反诉，由于本案案情复杂，本院依法转为普通程序、组成合议庭并就本反诉一并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)高健的委托诉讼代理人张雯、李昂，被告(反诉原告)杨继青的委托诉讼代理人管文琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高健向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2017年6月1日签署的《上海市房屋租赁合同》于2018年1月31日解除；2.判令杨继青退还高健已缴纳的租赁保证金人民币31,400元(以下币种相同)及物业管理费押金5,462元，合计36,862元；3.判令杨继青退还高健已支付的2018年2月租金共计15,700元；4.判令杨继青向高健支付违约赔偿金共计351,275.8元；5.本案诉讼费、保全费由杨继青承担。事实和理由：2017年6月1日，高健向杨继青承租位于上海市闵行区万源路XXX号XXX室的房屋(以下简称讼争房屋)，并与杨继青于当日签订《上海市房屋租赁合同》，高健租赁该房屋用于开办“爱雅音乐”中心使用，合同约定租赁期自2017年6月1日至2019年8月7日止。合同签订后，高健根据合同约定已向杨继青支付了租赁保证金，合计36,862元，并已付清2018年2月28日前的所有租金及相关费用。2018年1月6日，杨继青正式告知高健一方要提前解除租赁合同，高健于当月应杨继青要求作出关闭中心的准备，已造成了高健严重的经济损失。然而，自2018年1月6日至今，杨继青以各种理由拖延，拒不承担因其提前解除租赁合同而应承担的违约责任及赔偿责任，双方至今未能协商达成一致意见。鉴于上述情况，杨继青的违约行为已经严重侵害了高健的合法权益，造成高健严重的经济损失。为维护高健的合法权益,诉至法院,望判如所请。杨继青辩称如下：对于诉请1，其表示同意。但是由于高健自己违约造成了解约，故其认为合同系2018年7月10日解除的。其从来没有单方提出与高健解除合同。无论是从电话录音中都是杨继青作为中间人帮房东和高健进行协商，从来没有单方要求解除合同的意思表示。高健其实是由于违法违规教育事业被相关部门查处后无法经营，才擅自搬离导致合同解约的。高健擅自搬离讼争房屋后没有交付水电费和物业费，虽然高健把钥匙快递给杨继青要求交房，但其未按合同约定交房。由于双方对于物业费的承担方有争议，所以均未支付物业费。该房屋也就在物业公司控制下，不管物业费是谁承担，造成的后果就是杨继青未取得房屋的控制，故该期间的房屋占有使用费损失应由高健承担。对于高健主张的诉请2，其认为租赁保证金和租赁费押金根据合同第五条第一款的规定，在房屋交付时应当抵充未付的费用。由于没有任何证据证明双方同意于2018年1月31日解除合同，故2月的租金和剩余月份的租金高健均应支付故对于诉请3不同意。至于诉请4，高健的违约金主张依据是按照合同约定第3条违约责任。但高健又陈述是双方达成一致解除合同意思表示的，两者之间存在矛盾。另，合同约定的租金为一年140,000元且租期仅两年，高健主张的违约金显然过高。至于房屋的交接问题，物业公司表示高健在搬离物品的时候是凌晨2-3点，为非正常时间，所以物业公司当场阻止其搬离，后为了保护业主利益，就把讼争房屋锁门了。物业公司于2018年3-4月联系告知杨继青方该情况并称需要双方到场才可以开锁。之后2018年6月15日高健曾通过快递方式将房屋的钥匙寄给杨继青，但其认为高健的交房形式不适合，故其主张高健至今未交房。另，杨继青认为2018年初高健在讼争房屋内经营的“爱雅音乐”由于超营业范围经营教育培训业务，被有关部门责令整改。高健无法经营后在2018年2月关闭“爱雅音乐”并将讼争房屋加锁。后未再按约支付租金、物业费及水电费。根据双方合同约定，杨继青主张合同解除并要求高健承担相应责任。故，杨继青提起反诉并主张：1.判令解除双方于2018年7月10日签订的《上海市房屋租赁合同》；2.判令高健将位于上海市闵行区万源路XXX号XXX室的房屋恢复至交付时状态后返还给杨继青；3.判令高健向杨继青支付拖欠的房屋租金47,100元(以该租赁房屋的月租金15,700元为标准，自2018年3月1日起暂算至2018年5月31日止，实际要求至高健返还租赁房屋给杨继青之日止)，并要求高健支付自2018年2月19日起至高健付清所欠租金为止按日租金的10%每日的标准向杨继青支付拖欠上述租金的违约金；4.判令高健向杨继青支付拖欠的2017年12月1日起暂算至2018年2月28日止的水费20元、电费2,497.34元以及自2018年1月1日起暂算至2018年6月30日止的物业管理费16,387.32元(上述水电费、物业费均实际支付至高健返还租赁房屋给杨继青之日止)；5.判令高健向杨继青支付解除合同的违约金31,400元。庭审中，杨继青撤回诉请2。另变更诉请3为：判令高健向杨继青支付拖欠的房屋租金68,033.33元(以该租赁房屋的月租金15,700元为标准，自2018年3月1日起算至2018年7月10日止)以及自2018年7月11日起至2018年12月25日止的房屋占用使用费85,826.67元。变更诉请4为：判令高健向杨继青支付自2018年2月1日起至2018年12月31日止的物业管理费30,043.42元(2,731.22元×11个月)。针对杨继青的反诉，高健辩称如下：对于反诉诉请1不同意，因为在2018年1月31日双方经过协商已经达成一致解除合同；对于反诉诉请2不同意，因为高健已经于2018年2月实际搬离讼争房屋且通知杨继青，杨继青对于讼争房屋是有实际控制权的，且高健搬离时也是在正常的经营时间而非杨继青所称的非正常经营时间。对于反诉诉请3不同意，因为高健从2018年2月开始已经没有实际使用讼争房屋，且在2月搬离后以及律师函和3月的见面协商过程中均告知过杨继青，讼争房屋是可以正常使用状态。虽然物业公司在讼争房屋上加锁，但是杨继青完全可以通知物业公司去开锁的。杨继青完全可以与物业公司去沟通，故期间其自行怠于行使权利导致的损失应由杨继青自行承担；对于反诉诉请4不同意，2018年1月份的水电费高健已经向物业支付，1月份的物业管理费高健也已经支付，因为2月份双方已经协商后确定合同解除，所以高健已经没有实际控制房屋，故认为不需要支付此后期间的物业管理费。对于反诉诉请5不同意，高健认为不是其违约造成的合同解除，故不同意该项诉请。本院经审理认定事实如下：2017年5月17日，高健向杨继青支付5,462元。杨继青出具《收条》，载明其收到二个月物业管理费押金5,462元。2017年5月18日，高健向杨继青支付68,500元。2017年6月1日，高健作为承租方(乙方)与杨继青作为出租房(甲方)就上海市闵行区万源路XXX号XXX室房屋签订《上海市房屋租赁合同》。合同约定租期自2017年6月1日起至2019年8月7日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲、乙双方约定，该房屋建筑面积160.66平方米，月租金合计为15,700元。每二年递增8%，即：下次递增期为2018年9月。乙方支付租金的方式如下：先付款后用房，付三押二，每季度付款，支付至甲方指定账户。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金和2个月的物业费，即36,862元。甲方收取保证金后向乙方开具收据凭证。租赁期间，因乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、保洁等费用由乙方承担。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批，则还应由【甲方】【甲方委托乙方】报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。合同另约定双方其他相关权利义务，双方亦于合同落款处签名，高健处的签名由案外人薛1(系高健同事)代签。同日，双方另签订《补充条款》，约定：2017年6月1日至2018年9月1日，月租金为15,700元；2018年9月2日至2019年8月7日，月租金为16,997元。双方亦于落款处签名，高健处的签名由案外人薛1代签。案外人上海某房地产开发有限公司(以下简称某公司)、案外人古美资产共同出具《情况说明》，上载：“上海市闵行区万源路XXX弄XXX室，产证编号：沪房地闵字(2012)第XXXXXX号，某公司授权给古美资产使用，此房屋已租赁给杨继青。现杨继青将此处房屋借给高健，以开办爱雅音乐使用。特此说明。”高健、某公司、古美资产均于落款处签名、盖章。2017年8月25日，高健向杨继青支付47,100元。2017年11月23日，高健向杨继青支付47,100元。2018年1月4日、1月6日、1月7日、1月8日、1月12、1月18日，双方通过微信交流、面谈形式就讼争房屋问题进行商谈。大致内容为，案外人古美资产由于政策性变化，要求杨继青收回房屋。杨继青就该事项通知高健并告知高健方就相关补偿金额进行统计列表等。双方在期间还对是否可以退回押金、2018年2月尚未使用的租金，高健可以获得多少补偿款等事宜进行交流。2018年1月10日，上海市闵行区市场监督管理局向高健所经营的案外人上海某文化传播有限公司出具《询问通知书》。要求其于2018年1月11日9点接受询问。2018年2月24日，高健委托上海恒健律师事务所张雯律师向杨继青发出《律师函》。该《律师函》上载：“……委托人一方于1月底前已应你方要求作出关闭中心的准备，造成了委托人一方严重的经济损失。然而，自2018年1月6日至今，因你方托辞需与古美资产进行磋商，就你方提前解除合同所应支付的违约金及赔偿金数额，至今未能与委托人一方达成一致意见。鉴于上述情况，本律师接受委托人一方的委托，特致函你方，要求你方进一步确认：1、如你方已确定不解除租赁合同，并将严格按照合同约定继续履行，请你方于收到本函3日内书面回函委托人或本律师，确认将继续履行租赁合同；2、如你方已确定单方解除租赁合同，并拒绝按约履行合同义务，请你方于收到本函3日内书面回函委托人及本律师，并同时在7日内向委托人付清以下费用：1)……。”该函于2018年2月26日签收，显示为“他人代收”。同日，高健委托上海恒健律师事务所张雯律师向案外人古美资产发出《律师函》。该《律师函》上载：“……2018年1月6日，杨继青正式告知委托人一方，因贵方要求收回该房屋，单方解除与杨继青之间的租赁合同，故委托人与杨继青之间的租赁合同亦要提前解除，并表示贵方要求尽快收回该房屋，委托人一方于1月底前已应杨继青的要求作出关闭中心的准备，确已造成了委托人一方严重的经济损失。然而，自2018年1月6日至今，杨继青表示因贵方未能对其进行合理赔偿，故拒绝向委托人支付违约金及赔偿金。鉴于上述情况，因大部分事实均为杨继青转述，未免信息不对称，与事实不相符，故本律师接受委托人一方的委托，特致函贵方，希贵方于收到本函7日内：1、主动联系或回函委托方或本律师说明情况；2、就解除租赁合同及相关补偿或赔偿事宜组织三方进行正式协商，以促尽快解决相关事宜，避免各方矛盾扩大化，避免不必要的诉累及损失。望贵方给予充分重视，慎重考虑。”该函于2018年2月26日签收，显示为“本人收”。2018年3月3日，案外人吴某某(系高健同事)致电杨继青，双方大致沟通内容为：案外人吴某某向杨继青确认是否收到律师函，询问赔偿的金额。杨继青回复收到律师函，但是街道(古美资产)没有给其答复，所以也无法给高健方补偿金。至于之前双方谈及的赔偿金额还在街道(古美资产)开会讨论中。最后案外人吴某某表示接下来的事宜交给律师处理。2018年3月5日，杨继青致电案外人吴某某，双方大致沟通内容为：街道认可的补偿金总数为550,000元，该金额为确切数字。双方约定要进行具体补偿方案的商谈。2018年3月9日，杨继青与高健通过短信沟通，双方大致沟通内容为：杨继青认为高健在利益商谈过程中没有退让导致没有解决争议；高健则认为当初双方谈及的金额是200,000再加两个月押金和一个月房租，且基于该前提其搬离讼争房屋，但杨继青目前提供的方案却显失公平。双方谈判破裂。2019年3月25日，本院至讼争房屋现场拍摄装修残留照片。对于上述当事人双方没有争议的事实，由高健提交的上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同、情况说明、物业费押金收据、转账证明，由杨继青提交的上海市房屋租赁合同、营业执照、居民身份证，股东信息及双方当事人庭审陈述所证实。对于高健提供的有争议证据：1.2018年1月4日微信记录及公证书，其旨在证明杨继青曾于2018年1月4日主动联系高健的合作伙伴案外人薛1要与高健约谈房屋租赁的事宜，而公证书则证明该微信号系杨继青所使用。杨继青对该证据的真实性不予认可，其主张要求高健提供微信软件供应商协查的完整的记录后方能质证，对于公证书其认为只有微信号是腾讯系统生成的，其他备注均可更改；2.2018年1月6日视频及视频文字稿，其旨在证明杨继青通知高健要提前解约、收回房屋并确认将于1月底最迟2月底前必须搬离。杨继青对该证据的真实性认可，但是对证明目的不予认可，其认为从未告知高健应于2月底前搬离。其只是告知讼争房屋将被收回并用于公益目的，至于具体搬离时间以及是否将被强制搬离不得而知。从视频中可知也是高健的合伙人曾在杨浦区租赁过军队所属的房产，遭遇过军产短期内收回的经历，所以高健自行判断街道在1到2个月内会自行收回房屋；3.2018年1月8日视频及视频文字稿，其旨在证明杨继青再次向高健明确要提前解约、收回房屋是已经确定的事情、且如果不配合办理，街道将利用政府其他部门对高健进行查处让他无法正常经营。杨继青对该证据三性不认可，其主张该证据是两段视频，15点35分第一段、第二段是16点38分，故杨继青认为视频不完整是有过剪辑的。对于上述视频内容第一段视频是其和一楼租户的对话，而一楼租户至今还在经营。而在第二段对话杨继青也没有明确的意思表示要提前收回房屋，只是高健自行认为要提早收回房屋；4.2018年1月10日视频以及闵行区市场监督管理局询问通知书，其旨在证明市场监督管理局确实如杨继青曾说的街道派人至高健承租店铺检查并要求高健接受询问，导致其无法正常经营。杨继青表示视频是乱码现无法看到，对于通知书的三性予以认可；5.2018年1月12日上午视频及文字整理稿，其旨在证明杨继青向高健确认工商来检查是古美资产为了让其搬离而故意施压。杨继青对该证据的真实性认可，但是对于高健举证的关联性和证明目的不予认可，其认为该视频只是证明双方协商的过程；6.微信记录，其旨在证明高健已告知杨继青已经停止营业，而杨继青以多种方式督促高健尽快同意赔偿数额并尽快搬离且记录上杨继青明确表示两月份的租金是可以退还的。杨继青表示真实性不予认可，其主张要求高健提供微信软件供应商协查的完整的记录后方能质证；7.高健通话记录，其旨在证明高健按照杨继青要求搬离讼争房屋前已经通知杨继青。杨继青表示仅有通话记录不能证明该证明目的；8.案外人吴某某通话记录，其旨在证明高健通过电话已告知杨继青店铺已搬空，要求尽快落实赔偿金。杨继青表示仅有通话记录不能证明该证明目的；9.律师函(杨继青)及寄送单据、邮件送达情况，旨在证明高健应杨继青的要求搬离讼争房屋后通过函件书面通知杨继青，并再次确认合同解除相关事宜。杨继青表示收到律师函，但是律师函所述内容与事实不符。高健之所以关闭中心并不是因为解除合同，而是因为相关部门要求高健提供教育资质并进行整改；10.律师函(古美资产)及寄送单据、邮件送达情况，其旨在证明高健在搬离后通知古美资产，并希望核实合同解除的相关事宜。杨继青表示。经与古美资产核实有收到过该份律师函，但是对具体内容不知情；11.2018年3月3日电话记录及录音文字稿、与案外人吴某某通话记录，旨在证明杨继青确认自己和古美资产公司都收到了律师函，明知高健已经按照其要求搬离讼争房屋。杨继青质证称声音是她的，但是是否说过这些话、是否经过剪辑无法确认，但是在整个过程中也体现出双方都是和古美资产共同协商赔偿的事宜；12.2018年3月5日电话记录及录音文字稿、案外人吴某某通话记录，旨在证明合同解除后，杨继青要求高健见面协商并落实赔偿金额；杨继青质证称声音是她的，但是是否说过这些话、是否经过剪辑无法确认。且其认为一楼没有违规的租户也还是在正常经营，街道没有要求其搬离；13.短信记录，旨在证明高健是按照杨继青的要求搬离讼争房屋，且双方就赔偿金额已达成一致，但杨继青拒绝支付。杨继青认可真实性，但是由于高健提出的赔偿要求过高，杨继青和大房东协商下来大房东决定不提早收回房屋，双方对于赔偿金额谈判失败；14.2018年6月21日电话录音及录音文字稿，旨在证明高健在2018年2月初已经搬离讼争房屋且讼争房屋已经被物业关闭。杨继青对于真实性不予认可；15.通话记录，旨在证明高健于2018年2月初已经搬离讼争房屋且讼争房屋已经被物业关闭。杨继青对于真实性不予认可；16.装修清单相关收据凭证，旨在证明高健的装修损失。杨继青对于该证据三性不认可；17.学费退费清单及收据，旨在证明解约造成的损失。杨继青表示无法确认真实性，若该证据真实，也是原告违法违规经营的证据。对于上述有争议证据，本院认证如下：对该组争议证据1-6、9-13的真实性、合法性、关联性均予以确认，上述证据或系微信记录，或系音频整理材料。杨继青作为当事人之一，可自行核对其手机内的存储信息后发表质证意见，但其仅以非经腾讯公司认可真实性不予确认之理由拒绝发表质证意见，本院对该抗辩理由不予采纳。至于音频整理材料，杨继青对完整性表示异议，却亦未提出对录音完整性的鉴定申请，本院对该抗辩理由亦不予采纳。对该组证据7-8，本院认为该两份证据仅为通话记录，无法证明高健主张的通话内容之证明目的，对该两组证据，本院不予采用。对该组证据14-15，本院认为该录音证据之证明内容应属于证人证言，对于录音中邵先生的身份无法予以核实，故对该份证据本院不予采信。对该组证据16，虽然该组证据材料零乱，但结合本院现场查看拍摄，残留的现场固定装修之内容确有大部分可以与该组证据中的内容有所对应，故本院对该组证据的三性予以认可。对该组证据17，本院认为此系高健解除合同后对其自身经营后果的处理，与本案无关，对该组证据不予采信。对于杨继青提供的有争议证据：1.催款通知书，旨在证明高健拖欠租赁房屋应缴水费、电费和物业管理费的情况。高健认可真实性，但对于证明目的和关联性不予认可。2018年1月的水电费和物业费其已经支付，而2018年2-6月的水电费和物业费是杨继青的拖欠而非高健的拖欠，且催款通知书其没有收到过，直到杨继青提供该证据时才第一次看到；2.2018.6.14拍摄的房屋现场照片，旨在证明高健实际仍控制租赁房屋，未向杨继青返还该房屋。高健对于该证据不予认可，无法反映拍摄的时间和拍摄的事实，杨继青是可以通过物业公司的协商来实际控制讼争房屋；3.上海市房屋租赁合同及装修清单，旨在证明租赁房屋内部装修室由该房屋上一任租户案外人薛某某出资完成的。高健对于该租赁合同三性不予认可，对于签约双方情况其无法核实。对于装修清单真实性不认可，对证明目的亦不予认可，因为即便该证据真实，与高健的装修也没有重复性的支出；4.上海市闵行区市场监督管理局责令改正通知书，旨在证明2018年1月10日高健经营的案外人上海某文化传播有限公司，在租赁房屋从事艺术类培训违反了公司登记管理条例，被责令改正。高健对该证据证明目的不予认可，认为不存在杨继青所述超出经营范围而被相关部门责令整改的情况。高健认为即便超出经营范围也完全可以通过变更、增加经营范围来解决。高健在讼争房屋也已经申请设立分公司，所以不存在杨继青所称；5.物业管理费发票，旨在证明杨继青曾于2018年12月12日和2018年12月25日分两次向物业公司支付位于闵行区万源路XXX号XXX室房屋的2018年2-6月和2018年7-12月的全部物业管理费30,043.42元，在物业管理费付清后，2018年12月25日物业公司将上述房屋重新交付给杨继青使用。高健对于该证据真实性认可，但关联性和证明目的不予认可，物业公司在三月份的时候已经告知过杨继青高健已经搬离了讼争房屋且要求之后的物业费由杨继青自行支付。对于上述有争议证据，本院认证如下：对证据1、4、5，三性予以认可。对证据2，本院认为对于真实性予以认可，但仅从照片而言无法显示该租赁房屋内是否仍在经营，故对于杨继青的证明目的不予认可。对证据3，对于上海市房屋租赁合同的真实性，从形式而言，本院予以认可。至于装修清单，本院认为真实性无异议，但从其上罗列的具体采购项目而言，与现场所看到的残留装修亦不能一一吻合，故对于杨继青意图证明高健完全使用前手的装修没有自己的装修投入之证明目的，本院不予采信。本院认为，高健与杨继青签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。双方本诉、反诉均主张解除讼争合同，只是因为对于解除原因、解除日期存在一定争议，所以双方对于解除后果的处理亦各执一词。高健认为，涉案合同之所以解除是基于杨继青宣称的古美资产要提前收回房屋所致，所以其认为双方协商好补偿条件后，为避免损失其便在尚未拿到补偿款的时候便搬离讼争房屋；杨继青则认为，其没有要求高健提前解除合同搬离讼争房屋，在和古美资产未最终谈妥搬离补偿的情况下，高健本可继续履行合同，但高健擅自搬离亦未通知杨继青本人，合同解除亦未获得杨继青的同意，最终涉案合同的解除在于高健不支付使用费所致。故，本案的争议焦点在于：合同解除的责任系哪方的过错？解除之后果应作何处理？对于长期的空置损失应由谁承担？针对争议焦点一：合同解除的责任系哪方的过错？涉案合同的履约期间为2017年6月1日至2019年8月7日。通过庭审查明事实已然可见，系杨继青于2018年1月初开始联系高健告知其包括讼争房屋在内的房屋将被古美资产提前收回，此后双方就补偿事宜进行多次商谈。在杨继青通知高健上述情况后，高健有理由对杨继青是否将继续拥有出租权表示怀疑。基于种种考虑，高健在双方初步达成补偿金额的情况下接受了合同解除的后果，虽其尚未收到补偿款但出于减少其他损失的考虑搬离了涉案房屋。然，高健在搬离之后却并未收到补偿款，遂涉讼。本院认为，从双方往来微信记录、录音资料内容可见，高健有理由认为其对于提前解除合同、搬离讼争房屋应获得20余万的补偿，在此条件下，其认可解除合同并搬离讼争房屋。后由于双方并未能与案外人古美资产达成最终补偿方案，导致高健搬离后却未获得补偿。故涉案合同的解除而言，高健方并无过错，且确实发生诸多损失，不应承担合同解除之责任。而在整个与古美资产磋商过程中，始终是杨继青方直接与古美资产联系，高健方无法与古美资产进行相关事宜的核实。在杨继青与古美资产协商未成之后，杨继青亦未及时与高健方就后续事宜进行沟通，故其应承担合同解除的相应责任。就合同的解除日而言，双方虽在磋商中多次商谈解除之后果即赔偿事宜，但结合高健通过律师函提出明确的解除合同的意思表示情况，本院认定以高健发出的律师函送达杨继青之日(2018年2月26日)之后的7日即2018年3月5日为合同解除日为宜。针对争议焦点二：解除之后果应作何处理？首先，合同解除后，高健已缴纳的租赁保证金31,400元、物业保证金5,462元应获返还。其次，对于高健主张应返还2018年2月租金之诉请，由于双方并未进行交接，虽在微信记录中高健询问过若1月底搬离，2月租金是否可退，也得到杨继青的未使用租金可退的承诺。但纵观高健的举证，亦无从证明其具体搬离时间。而在2018年2月24日高健发出的律师函中，虽向杨继青主张要求返还2月的租金，但其在律师函中亦未陈述何时搬离。再结合双方于2018年3月9日的交流可见，在该日前高健方应已搬离，本院就此确认高健搬离讼争房屋之日为合同解除日即2018年3月5日。据此，高健主张返还2018年2月租金之诉请，理据不足，且无明确的证据予以证明，本院对该诉请不予支持。再次，对于高健提出的违约金351,275.8元之诉请，由于双方对于违约金的约定标准甚高，高健便调低了违约金的计算标准，该违约金金额系高健参照装修损失95,978.8元以及学员退费255,297元得出。就学员退费而言，系高健停止经营后的处理，该退费也是其先期预收的学费，故本院对该部分金额不予支持。至于参考装修部分损失95,978.8元的违约金，经双方许可由法院酌定损失，参考现场拍摄时确认有门头、隔音房、吊顶等等固定装修的剩余，再结合合同的履行期间装修折旧、前手部分固定装修等因素，本院酌定参照装修损失的违约金为40,000元，该部分应由杨继青承担。又次，现确认高健已支付物业费至2018年1月底，而自2018年2月1日起至2018年3月5日期间的物业费杨继青已代付。基于高健占有使用的事实，该部分物业费3,171.74元(2,731.22元+2,731.22元÷31天×5天)应由其承担。针对争议焦点三：对于长期的空置损失应由谁承担？基于本院确认高健的搬离日期为2018年3月5日，而其房租实际支付至2018年2月28日，则其尚应向杨继青支付的租金为2,532.26元(15,700元÷31天×5天)。对于2018年3月6日后的空置损失，杨继青主张仍应由高健承担至2018年12月25日的租金及房屋占有使用费以及2018年12月31日止的物业费30,043.42元。对此，本院认为从双方的微信记录、录音资料整理内容均可见，最晚至2018年3月初，杨继青对于高健搬离已然知情，其应自行收回房屋以减少损失之扩大。且至双方涉讼之后，法院也曾组织双方于2018年7月16日交接房屋，但因双方对于由谁承担物业费协商未果，物业公司便不同意开门致杨继青无法收回房屋，直至2018年12月12日杨继青支付物业费后才收回房屋。此期间的房屋空置损失、物业费损失均应由杨继青承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)高健与被告(反诉原告)杨继青于2017年6月1日就上海市闵行区万源路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月5日解除；二、被告(反诉原告)杨继青于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)高健返还租赁保证金人民币31,400元及物业管理费押金人民币5,462元，以上合计人民币36,862元；三、被告(反诉原告)杨继青于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)高健支付违约金人民币40,000元；四、原告(反诉被告)高健于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)杨继青支付自2018年3月1日起至2018年3月5日止的租金人民币2,532.26元；五、原告(反诉被告)高健于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)杨继青支付自2018年2月1日起至2018年3月5日止的物业管理费人民币3,171.74元；六、驳回原告(反诉被告)高健其余本诉诉请；七、驳回被告(反诉原告)杨继青其余反诉诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费计人民币7,357.57元，由原告(反诉被告)高健负担人民币5,957.21元，由被告(反诉原告)杨继青负担人民币1,400.36元。反诉案件受理费减半收取计人民币1,117.56元，由原告(反诉被告)高健负担人民币29.61元，由被告(反诉原告)杨继青负担人民币1,087.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 锋审 判 员  钱 洁人民陪审员  董孟范二〇一九年三月二十七日书 记 员  瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当时可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。