济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初6097号 原告：李红旗，男，******出生，汉族，住济南市，现住济南市*****。 原告：高慧玲，女，******出生，汉族，住济南市，现住济南市*****。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：于勇，山东泉舜律师事务所律师。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：刘春梅，山东泉舜律师事务所实习律师。 被告：奚玉辉，男，汉族，*****出生，住江苏省启东市。 原告李红旗、高慧玲与被告奚玉辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李红旗、高慧玲的共同委托诉讼代理人于勇、刘春梅、被告奚玉辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李红旗、高慧玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告奚玉辉支付原告李红旗、高慧玲房屋租金58331元；2、请求判令被告奚玉辉支付原告李红旗、高慧玲违约金30660元；3、请求判令解除原告李红旗、高慧玲与被告奚玉辉签订的房屋租赁合同；4、本案诉讼费用由被告奚玉辉承担。事实与理由：2018年4月4日，原告李红旗、高慧玲与被告奚玉辉签订房屋租赁合同，约定原告李红旗、高慧玲将济南市*****的房屋（济房权证历字第****号）出租给被告奚玉辉，租赁期限5年整，自2018年4月15日至2023年4月14日止，自合同签订后10日内付清2018年4月15日至2018年6月30日一个季度的租金58331元。合同签订后，原告李红旗、高慧玲即将房屋交付被告奚玉辉使用，但经原告李红旗、高慧玲多次催要，被告奚玉辉仍未支付房屋租金。综上所述，为维护法律的尊严，维护当事人的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法支持。 被告奚玉辉辩称，涉案房屋的租赁事宜，被告奚玉辉都是与原告李红旗、高慧玲的代理人高慧蓁联系，没有联系过原告李红旗、高慧玲。纠纷期间无法与原告李红旗、高慧玲及其代理人高慧蓁取得联系，导致无法协商。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月4日，原告李红旗、高慧玲（甲方）授权高慧蓁与被告奚玉辉（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所有的坐落于济南市*****第一层的商业门面房出租给乙方。合同第三条约定：“租赁期限自2018年4月15日至2023年4月14日止，租赁期5年整（含：45天装修期），该房屋自2018年4月15日起收取房租。首次租金2018年4月15日至2018年6月30日加一个月租房押金共计58331元，扣除45天装修免租期后实际支付房屋押金及租金33332元整，自签订合同十日内付清，续租房租每季前十天付租金。”合同第四条约定，2018年4月15日至2021年4月14日期间的年租金为200000元，2021年4月15日至2023年4月14日期间的年租金为22万元。第五条约定：“乙方应向甲方支付16666元的租房押金，……。”第六条约定：“甲方于本合同生效之日即时将该房屋交付乙方进行装修，并于2018年4月15日起算租金。”第十条约定：“1.本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴房屋租金不退，归甲方所有，并一次性支付违约金30660元，自违约之日起三十天内付清。2.本合同生效后，如甲方违约，甲方向乙方退还剩余租金，并一次性支付违约金30660元，自违约之日起三十日内付清。”第十四条约定：“本合同双方签字盖章后生效。”该合同由高慧蓁、被告奚玉辉签名确认。原告李红旗、高慧玲对高慧蓁作为其代理人签订该合同的行为予以认可，并主张其于2018年1月1日就已授权高慧蓁管理、出租涉案房屋。上述合同签订后，高慧蓁即将房屋交付给被告奚玉辉。被告奚玉辉没有向原告李红旗、高慧玲支付过租金、押金及其他费用。 原告李红旗、高慧玲分别于2018年5月11日、16日、28日通过圆通速递向被告奚玉辉邮寄送达《房租催缴通知》各一份，2018年6月11日，原告李红旗、高慧玲又在涉案房屋门口张贴了《房租催缴通知》，要求被告奚玉辉交纳2018年4月15日至2018年6月30日一个季度租金58331元。被告奚玉辉称上述四份《房租催缴通知》其均未收到，但根据原告李红旗、高慧玲提交的邮件查询单记载，2018年5月11日的邮件于5月12日签收，2018年5月28日的邮件于5月30日签收，2018年5月16日的邮件为拒收。 2018年8月2日，原告李红旗、高慧玲在涉案房屋门口张贴《房屋租赁合同解除通知》一份，称因被告奚玉辉未支付房屋押金及租金，已构成违约，即日起解除房屋租赁合同，并要求被告奚玉辉立即搬离涉案房屋，返还房屋钥匙。被告奚玉辉称该《房屋租赁合同解除通知》其未收到，其是2018年8月10日知道高慧蓁要求解除合同的，并于2018年8月13日至15日从涉案房屋中搬离。原告李红旗、高慧玲称其于2018年8月6日自行收回涉案房屋并换锁，后于2018年8月10日将房屋另行出租。 另查明，涉案房屋由原告李红旗、高慧玲共有。 本院认为，高慧蓁作为原告李红旗、高慧玲的代理人与被告奚玉辉签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院予以认定。根据合同约定，被告奚玉辉应于合同签订之日起十日内支付2018年4月15日至2018年6月30日期间的租金及押金共计58331元，但被告奚玉辉未按约支付该款项，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。因被告奚玉辉的违约行为，导致原告李红旗、高慧玲出租房屋以收取租金的合同目的无法实现，原告李红旗、高慧玲有权解除合同。虽然原告李红旗、高慧玲于2018年8月2日在涉案房屋门口张贴了《房屋租赁合同解除通知》，但其未提交证据证明该通知内容被告奚玉辉已知悉，故原告李红旗、高慧玲张贴《房屋租赁合同解除通知》的行为并不能产生合同解除的效力。因原告李红旗、高慧玲自认其于2018年8月6日自行收回了房屋，故自该日起涉案《房屋租赁合同》已无法履行，本院认定《房屋租赁合同》自该日起解除，被告奚玉辉应当向原告李红旗、高慧玲支付2018年8月6日之前的租金。 关于45天装修免租期内的租金，因原告李红旗、高慧玲是在双方约定被告奚玉辉承租涉案房屋5年的情况下，才同意给予被告奚玉辉45天的装修免租期。但因为被告奚玉辉的违约行为导致合同在履行近四个月的情况下就提前解除，给原告李红旗、高慧玲造成了装修免租期内的租金损失，原告李红旗、高慧玲有权要求被告奚玉辉支付装修免租期内的租金。因此，被告奚玉辉应支付2018年4月15日至2018年8月6日期间的租金61917元，原告李红旗、高慧玲仅主张58331元，符合法律规定，本院予以支持。 对原告李红旗、高慧玲要求被告奚玉辉支付违约金30660元的诉讼请求，因原告李红旗、高慧玲自认其收回房屋后于2018年8月10日另行出租给他人，且原告李红旗、高慧玲未提交证据证明其因被告奚玉辉的违约行为造成了其他经济损失，故本院认为因被告奚玉辉的违约行为给原告李红旗、高慧玲造成的损失仅为2018年8月7日至2018年8月9日期间的租金损失1643元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此，虽然《房屋租赁合同》第十条约定若被告奚玉辉违约，其应当一次性支付违约金30660元，该违约金过分高于原告李红旗、高慧玲的实际损失，且被告奚玉辉提出了要求法院予以调整的请求，故参照实际损失，本院将被告奚玉辉应支付的违约金调整为1643元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告李红旗、高慧玲与被告奚玉辉于2018年4月4日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月6日解除； 二、被告奚玉辉于本判决生效之日起十日内向原告李红旗、高慧玲支付租金58331元； 三、被告奚玉辉于本判决生效之日起十日内向原告李红旗、高慧玲支付违约金1643元； 四、驳回原告李红旗、高慧玲的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14160元，公告费300元，共计14460元，由原告李红旗、高慧玲负担470元，由被告奚玉辉负担13990元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙晓博 人民陪审员  宋海玲 人民陪审员  咸维玲 二〇一九年三月十四日 书 记 员  王 珂