贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终475号 上诉人（一审被告）：姚文竹，女，1982年3月10日出生，汉族，住贵州省赫章县。 被上诉人（一审原告）：贵州万福物业管理有限公司，住所贵州省毕节市赫章县白果镇新城国际小区，统一社会信用代码：91520527076005879K。 法定代表人：张志强，该公司总经理。 上诉人姚文竹因与被上诉人贵州万福物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院（2018）黔0527民初3171号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 姚文竹向本院上诉请求撤销一审判决，驳回贵州万福物业管理有限公司的诉讼请求。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人拒缴物业服务费事出有因。上诉人之所以不缴物业管理费，是因为所购买房屋质量严重有问题，被上诉人对小区业主侵权不及时制止造成上诉人财产损失，且提供的物业服务质量差，出于行使抗辩权。二、一审法院适用法条错误，不应支持被上诉人请求。一审法院适用《合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，作出支持被上诉人诉讼请求不符合本案现实，本案上诉人基于被上诉人未能提供符合约定的物业服务而行使合法的抗辩权，拒缴物业服务费，合理合法。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，上诉人权益受损，被上诉人不应收取物业服务费。 一审原告贵州万福物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年1月至2018年8月期间的物业服务费3333.4元及2016年1月至2017年12月电梯运行费和公共楼道二次修缮费104元，共计3437.4元；2.被告向原告支付自2017年1月11日起至实际履行完毕之日止的违约金（暂定2216.3元，最终以生效判决得以执行为准）；3.本案诉讼费等全部费用由被告承担。 一审法院查明：贵州万福物业管理有限公司系具备收费资质的物业服务企业，受商品房开发企业贵州汉阳房地产开发有限公司的委托，对赫章县白果镇新城国际物业项目进行前期物业管理。原告于2015年1月9日与姚文竹签订《前期物业管理协议》，约定原告（甲方）为被告（乙方）位于赫章县白果镇新城国际********的房屋提供物业管理服务，物业管理服务包括以下内容：1.房屋共用部位的维护和管理；2.房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3.环境和卫生管理；4.秩序维护服务；5.交通秩序与车辆停放；6.房屋装饰装修管理。物业管理服务费用及标准为，住宅按建筑面积每月每平方米1.0元计收、电梯运行费及公共楼道二次修缮费为建筑面积每平方米0.5元按年计收，物业服务费应以半年或一年的首月10日前到管理处预交，首次入住预付一年物业服务费。乙方（被告）违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按所欠管理费的1‰交纳违约金。该房屋建筑面积为104.17平方米，姚文竹系该房屋的所有权人。合同签订后，原告对被告所住小区进行了物业管理。姚文竹未交纳2016年1月至2018年8月期间的物业服务费3333.4元及2016年1月至2017年12月电梯运行费和公共楼道二次修缮费104元，原告向被告书面催交未果，遂诉至一审法院请求处理。审理中，原告称将违约金计算方式变更为，以未缴纳物业管理费为基数按24%的年利率自2016年1月起分年段计算违约金，电梯运行费及公共通道二次修缮费不再主张违约金。 一审法院认为:依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告受商品房开发企业贵州汉阳房地产开发有限公司的委托，对赫章县白果镇新城国际物业项目进行前期物业管理，于2015年1月9日与被告签订《前期物业管理协议》，意思表示真实，内容未违反法律规定，系有效合同，双方均应按照合同约定享有权利并承担义务。双方合同签订后，原告对新城国际小区提供了物业管理服务，被告作为业主接受了原告的物业管理服务，应根据物业服务合同的约定交纳服务费用。原告请求被告支付物业服务费、电梯运行费和公共楼道二次修缮费及支付其未交物业管理费违约金的主张，予以支持，故被告应在本院指定的期限内支付物业管理费3333.4元，2016年1月至2017年12月电梯运行费和公共楼道二次修缮费104元（两笔费用均为双方合同中约定的物业服务费），共计3437.4元。及支付其未交物业管理费的违约金，自2017年1月9日起以1250.04元（2016年1月-2017年1月间物业管理费）为基数按年利率24%支付违约金至付清之日止，自2018年9月1日起以2083.36元（2017年1月-2018年8月间物业管理费）为基数按24%支付违约金至付清之日止。被告主张《前期物业管理协议》属格式合同，该协议违法合同法相关规定应属无效，且其在签订合同时遭到胁迫；双方签订的合同中条款，并未免除原告的责任，加重被告的责任或排除其主要权利，被告称合同无效也与本案查明的事实不符，且被告也未提供证据证明其在签订合同时遭到了胁迫，故对以上主张不予支持。被告称原告多收取了52元的电梯运行费及二次通道修缮费，但并未提供证据予以证明，该主张不予支持。关于被告所主张分割共有部分收益、退还2000元装修押金及返还多收0.32元装修垃圾清运费系其它法律关系，一是法院在此不予处理。据此，依照《中华人民共和合同法》第八条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、由姚文竹于本判决生效之日起十日内支付贵州万福物业管理有限公司物业服务费及电梯运行费和公共楼道二次修缮费共计3437.4元；二、姚文竹自2017年1月9日起以1250.04元（2016年1月-2017年1月间物业管理费）为基数按年利率24%支付违约金至付清之日止，自2018年9月1日起以2083.36元（2017年1月-2018年8月间物业管理费）为基数按年利率24%支付违约金至付清之日止；三、驳回贵州万福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由姚文竹负担。 经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审当事人争议焦点是：上诉人拒付物业管理费的理由是否成立。 本院认为：上诉人拒付物业管理费的理由是其所购买房屋质量严重有问题，被上诉人对小区业主侵权不及时制止造成上诉人财产损失，且提供的物业服务质量差。因上诉人所购房屋质量问题及他人对上诉人的侵权均与上诉人交付物业管理费没有关联，不能成为上诉人拒付物业管理费的理由；上诉人所称物业服务质量差，除了其陈述外，无其他证据予以佐证，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，其应承担举证不能的不利后果。故上诉人拒付物业管理费的理由和依据均不充分，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由姚文竹负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 川 审判员 张 雄 审判员 徐 洪 二〇一九年三月二十六日 书记员 赵文标