江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏08执异12号案外人：王振梅，女，1971年2月23日出生，汉族，住江苏省盱眙县。案外人：白杨，男，1958年5月18日出生，汉族，住江苏省盱眙县。案外人：白龙,男,汉族,2005年8月29日出生，汉族,住江苏省盱眙县。法定代理人（系白某2父亲）：白某1，男，1958年5月18日出生，汉族，住江苏省盱眙县。案外人：张珩,女,汉族,1998年2月5日出生,汉族，住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人:白某杨，男，1958年5月18日出生，汉族，住江苏省盱眙县。申请执行人：薛科淼，男，1961年6月16日出生，汉族，住浙江省苍南县。被执行人：盱眙县世纪置业有限公司，住所地江苏省盱眙县。法定代表人：黄春萍，该公司总经理。本院在执行薛科淼与盱眙县世纪置业有限公司(以下简称世纪置业公司)合资合作开发房地产合同纠纷一案中，查封了被执行人世纪置业公司的房地产，案外人王振梅、白某1、白某2、张珩提出异议。本院于2019年2月18日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王振梅、白某1、白某2、张珩提出异议称，请求淮安中院在执行（2015）淮中执字第00027号案件中解封龙华雅居小区的2号楼1号、2号和3号商铺。事实和理由：王振梅、白某1系夫妻关系，白某2、张珩系王振梅、白某1子女，异议人于2012年1月18日购买了龙华雅居**楼****、3号商铺，支付现金469494元，银行转账284000元，交纳了3套商铺的全款，签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，并进行了网签。但因不符合办理房屋过户登记手续，涉案房屋至今未能办理房屋过户登记。异议人已经缴纳涉案房屋的契税、房屋维修基金、物业费、天然气配套费及天然气使用费，该房屋属于异议人所有，请求法院解除对涉案房屋的查封。申请执行人薛科淼未提交答辩意见。被执行人世纪置业公司提交答辩意见为：白某1系国家公务员，利用职务之便与世纪置业公司前法定代表人王铁勇串通，导致审计报告与事实不符，王铁勇为感谢白某1，私自赠送白某1房屋，世纪置业公司并未实际收到购房款，世纪置业公司不认可涉案《商品房买卖合同》，请求法院继续查封涉案房屋。本院经审查查明，薛科淼与世纪置业公司合资合作开发房地产合同纠纷一案,本院于2012年9月3日作出(2011)淮中民初字第0051号民事判决,判决:一、解除薛科淼与世纪置业公司签订的合作开发协议;二、世纪置业公司于本判决生效后十日内偿还薛科淼投资款本金470万元并承担同期银行贷款利率(分别自2009年8月4日、10月26日、11月2日起至还清之日止,按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算)。案件受理费125930元,由薛科淼负担60000元,世纪置业公司负担65930元;保全费5000元,退还薛科淼。该判决生效后,被执行人没有履行义务,经薛科淼申请,本院于2015年1月9日立案执行。2015年4月1日,本院作出(2015)淮中执字第00027号民事裁定,裁定继续查封世纪置业公司开发的龙华雅居47套房屋，包括龙华雅居2号楼1号、2号、3号门面房。2018年2月24日，本院再次作出（2015）淮中执字第00027号执行裁定，裁定继续查封被执行人世纪置业公司开发的龙华雅居45套房地产，包括本案龙华雅居2号楼1号、2号、3号门面房。另查明，白某1、王振梅于2004年10月31日登记结婚。白某2、张珩系王振梅、白某1子女。2012年1月18日，白某1、王振梅与世纪置业公司签订《商品房买卖合同》，约定王振梅、白某1购买世纪置业公司龙华雅居2号楼1号门面房，总价款225342元。2012年1月18日，白某2与世纪置业公司签订《商品房买卖合同》，约定白某2购买世纪置业公司龙华雅居2号楼2号门面房，总价款264076元。2012年1月18日，张珩与世纪置业公司签订《商品房买卖合同》，约定张珩购买世纪置业公司龙华雅居2号楼3号门面房，总价款264076元。2011年12月15日，白某1通过中国农业银行股份有限公司盱眙支行汇入王永海银行卡20万元，2012年1月18日，白某1通过中国农业银行股份有限公司盱眙支行汇入王永海银行卡84000元。2012年1月18日，世纪置业公司出具收据给白某1，该收据载明交款单位：白某1，人民币753494元，收款事由：购买龙华雅居2号楼1、2、3门面房（同时0017805收据及订房协议书作废）。该收据加盖世纪置业公司财务专用章，并由会计王永海签名。2019年1月2日，盱眙县国土资源局出具《盱眙县商品房不动产权初始登记证明单》，证明位于盱眙县铁山路6号龙华雅居2号楼商业用房101室、102室、103室房屋的所有权人为世纪置业公司。2019年1月9日，白某1、王振梅向国家税务总局盱眙县税务局第一税务分局缴纳龙华雅居2号楼101室房屋契税6760.26元，印花税112.6元。2019年1月9日，白某2向国家税务总局盱眙县税务局第一税务分局缴纳龙华雅居2号楼102室房屋契税7922.28元，印花税132元。2019年1月9日，张珩向国家税务总局盱眙县税务局第一税务分局缴纳龙华雅居2号楼103室房屋契税7922.28元，印花税132元。2019年1月7日，白某1、王振梅向盱眙县物业管理公司交纳龙华雅居2号楼101室房屋住宅维修基金4212元。2019年1月7日，白某2向盱眙县物业管理公司交纳龙华雅居2号楼102室房屋住宅维修基金4936元。2019年1月7日，张珩向盱眙县物业管理公司交纳龙华雅居2号楼103室房屋住宅维修基金4936元。2019年1月23日，王振梅向向盱眙东升物业服务有限公司交纳2019年1月23日-2020年2月23日商铺费850元。2019年1月23日，白某2向向盱眙东升物业服务有限公司交纳2019年1月23日-2020年2月23日商铺费920元。2019年1月23日，张珩向向盱眙东升物业服务有限公司交纳2019年1月23日-2020年2月23日商铺费950元。2013年10月10日，王振梅、白某2、张珩、王大力与唐同飞签订《房屋出租协议》，约定出租方将龙华雅居2号楼1号商铺（王振梅）、2号商铺（白某2）、3号商铺（张珩）、4号商铺（王大力）出租给承租方唐同飞使用，期限及租金：2013年10月30日至2016年10月29日，租金每年32000元。2016年9月23日，王振梅与樊庆亮签订《房屋出租协议》，约定出租方将龙华雅居2号楼1号商铺、2号商铺出租给承租方樊庆亮使用，期限及租金：2016年10月32日至2021年10月19日，租金每年18000元。2016年9月23日，张珩、王大力与孙以中签订《房屋出租协议》，约定出租方将龙华雅居2号楼3号商铺、4号商铺出租给承租方孙以中使用，期限及租金：2016年10月32日至2021年10月19日，租金每年18000元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人王振梅、白某1、白某2、张珩于本院查封前与世纪置业公司签订了房屋买卖合同，并向世纪置业公司支付了全部房款，并占有使用该房屋。因开发商原因至今未办理产权证，异议人对房屋未过户亦无过错。综上所述，异议人王振梅、白某1、白某2、张珩所提异议能够排除本案对该房屋的执行，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下:中止对盱眙县铁山路龙华雅居2号楼1号、2号、3号商铺的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  董国华审判员  刘群英审判员  刘玉娟二〇一九年三月一日书记员  简 易