安徽省芜湖市三山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0208民初110号 原告：徐磊，男，1988年10月27日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。 原告：张芹，女，1990年9月1日出生，汉族，住安徽省庐江县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：陈义良，安徽正伦律师事务所律师。 被告：许兴松，男，1987年5月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。 被告：屠家凤，女，1990年2月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：谷良云，安徽君宏律师事务所律师。 第三人：芜湖铭宇房地产经纪有限公司，住所地芜湖市鸠江瑞祥路**皖江财富广场****。统一社会信用代码91340200MA2M_55C。 法定代表人：杨俊龙，执行董事。 原告徐磊、张芹诉被告许兴松、屠家凤、第三人芜湖铭宇房地产经纪有限公司（以下简称芜湖铭宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐磊、徐磊与张芹的共同委托诉讼代理人陈义良，被告许兴松、屠家凤及二人共同委托诉讼代理人谷良云到庭参加诉讼。第三人芜湖铭宇公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐磊、张芹向本院提出诉讼请求：1、解除徐磊、张芹与许兴松、屠家凤签订的《房屋买卖合同》及《居间服务合同》，并按照合同总价797000元的20%支付违约金159400元，同时返还定金30000元，承担过户费、中介费8000元，承担金融服务费、评估费、代办费共计8400元，以上合计205800元。2、诉讼费由许兴松、屠家凤承担。 事实和理由：徐磊与张芹系夫妻关系，2018年6月2日，二人经芜湖铭宇公司（时代广场分店）的介绍，与许兴松、屠家凤签署《房屋买卖合同》，约定徐磊、张芹购买许兴松、屠家凤共同共有的三山区金域国际8栋2单元202室商品房一套，房屋面积104.23㎡，包括地下车库1个，总价797000元。同日，徐磊通过支付宝支付屠家凤购房定金30000元，屠家凤出具了收据。2018年6月4日，徐磊、张芹向芜湖铭宇公司交清中介费8400元。合同约定徐磊、张芹需贷款，由双方提供相关资料办理银行放贷审批手续，在银行放贷审批完成后的三个工作日内，徐磊、张芹向许兴松、屠家凤支付首付款297000元（含定金）。徐磊、张芹于2018年11月29日取得银行放贷手续，当日，徐磊、张芹向许兴松、屠家凤支付首付款时被拒，许兴松、屠家凤单方要求涨价60000元，徐磊、张芹不能接受，经中介多次协商未果。综上，徐磊、张芹己按合同约定交付定金且办好银行放贷手续，许兴松、屠家凤单方违约，违反合同约定，致房屋交易受限，损害了徐磊、张芹的合法利益，故依据相关法律规定，请求判如所请。 许兴松、屠家凤辩称，1、徐磊、张芹与许兴松、屠家凤签订的合同内容由双方协商变更，由徐磊、张芹增加60000元或放弃车库，双方在微信、电话中均已明确表示同意。因此不应该再按原房屋买卖合同履行，应按变更后的合同条款履行。2、许兴松、屠家凤无违约行为，相反是由于徐磊、张芹的违约导致徐磊、张芹未按期付款，经许兴松、屠家凤多次催要仍未及时支付相应款项，故其诉请没有法律依据，应驳回。3、徐磊、张芹既选择违约金又选择赔偿损失于法无据，不应支持。4、我方不同意解除合同，要求按照变更后的协议继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院依法认定如下：对徐磊、张芹提交的《房屋买卖合同》及《居间服务合同》、通话录音三份、《个人购房担保借款合同》、证明的真实性予以认定；对芜湖铭宇公司出具的中介费和过户费收条、收款收据，因该组证据与《居间服务合同》载明内容不一致，故不予认定；对徐磊、张芹提交的短信记录、公积金个人账目的关联性不予认定；徐磊、张芹提交的安徽增值税普通发票系事后补开，且未明确其中具体收费项目和金额，故对该份证据不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月2日，许兴松、屠家凤（甲方）与徐磊、张芹（乙方）及芜湖铭宇公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：1、甲方将其共同共有的芜湖市三山区伟星金域国际8#楼2单元202室房屋出售给乙方，房屋价款为797000元；2、乙方于合同签字盖章当日支付甲方购房定金3万元；3、甲方同意乙方银行贷款，贷款金额为50万元（其中商贷25万元、公积金贷款25万元），甲、乙双方配合丙方提供办理银行贷款的必要材料；4、乙方在乙方贷款审批通过后3个工作日内，付首付款297000元（含定金）；5、甲方收到首付款后7个工作日内办理解除抵押相关手续；6、如单方违约，守约方有权解除合同，违约方应向守约方按照总房价款的20%支付违约金，并承担对方因已支付的佣金导致的损失；7、甲方此价格出售，包括车库一个等。同日，甲、乙、丙三方签订《居间服务合同》一份，约定：丙方提供相应的居间服务，乙方向丙方支付居间代理费7000元、金融服务费（贷款额×1%）、代办费（1000元/笔）、评估费（评估总额×0.2%）。《房屋买卖合同》签订当日，徐磊支付屠家凤购房定金3万元，屠家凤出具了收条。之后，甲、乙双方配合丙方提交了办理银行贷款所需材料，2018年6月4日，徐磊向芜湖市住房公积金管理中心申请办理个人住房公积金贷款。2018年11月28日，上海浦东发展银行芜湖分行审批通过徐磊、张芹的贷款申请，双方签订《个人购房担保借款合同》一份，载明徐磊、张芹贷款（商贷）金额为25万元；抵押财产认定价值为67万元。《个人购房担保借款合同》签订后，乙方提出向甲方支付首付款，甲方以乙方拖延支付首付款为由，拒绝继续履行合同，并提出变更《房屋买卖合同》内容的新要求，后甲、乙双方就房屋总价款、原房屋价款是否包含车库，以及何时交付房屋钥匙等问题无法达成一致意见，遂成讼。 另查明，徐磊、张芹系夫妻关系，许兴松、屠家凤系夫妻关系。 本院认为：许兴松、屠家凤与徐磊、张芹签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示,且不违反法律、法规强制性规定,应属合法有效,双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务，不得擅自变更。一、关于徐磊、张芹要求解除《房屋买卖合同》的诉请。《房屋买卖合同》中明确约定：“乙方在乙方贷款审批通过后3个工作日内，付首付款”，由此可知，徐磊、张芹支付购房首付款系以银行审批通过贷款申请为前提，而银行对个人购房贷款资格进行审批，有其特定的审批流程，审批时限或因国家政策、或因银行内部管理制度变化等难以确定，由此造成支付首付款时间难以确定的风险，一般公民对此往往难以预料和掌控。对此，许兴松、屠家凤在签署《房屋买卖合同》时理应充分了解该风险，二人既自愿签署了《房屋买卖合同》，便应积极承担该项风险。现许兴松、屠家凤以银行未及时审批通过徐磊、张芹的贷款申请为由，拒不履行《房屋买卖合同》约定的相关义务，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。故本院对徐磊、张芹要求解除《房屋买卖合同》的诉请，依法予以支持，对许兴松、屠家凤的相关辩解不予采纳。二、关于徐磊、张芹要求赔偿损失的诉请。许兴松、屠家凤单方违约，应对徐磊、张芹的相关损失进行赔偿，具体赔偿项目，本院依法认定如下：1、违约金：虽合同约定的违约金标准为购房总价的20%,即159400元（797000元×20%），但本院认为，违约金条款的适用原则应以补偿守约方损失及惩罚功能并重,徐磊、张芹在履约过程中支付了3万元定金和居间服务费用，造成了一定的资金占用损失，此外二人未能就其遭受的其他损失情况进行充分举证,故该约定标准相较于徐磊、张芹损失而言显然过高,本院予以调整。综合许兴松、屠家凤和徐磊、张芹的履约状况、过错程度等因素,本院酌情调整违约金标准为购房总价的4%,即31880元（797000元×4%）。2、居间服务费：许兴松、屠家凤应赔偿徐磊、张芹支出的金融服务费5000元（50万元×1%）、代办费1000元、评估费1340元（67万元×0.2%）。以上两项合计39220元。3、定金：许兴松、屠家凤应返还徐磊、张芹定金3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除徐磊、张芹与许兴松、屠家凤及芜湖铭宇房地产经纪有限公司于2018年6月2日签订的《房屋买卖合同》。 二、许兴松、屠家凤于本判决生效后十日内赔偿徐磊、张芹各项损失39220元。 三、许兴松、屠家凤于本判决生效后十日内返还徐磊、张芹购房定金30000元。 四、驳回徐磊、张芹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5885元，由徐磊、张芹负担3906元，许兴松、屠家凤负担1979元（徐磊、张芹均已垫付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  胡宗正 二〇一九年三月一日 书记员  赵雅云 附：适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 3、《中华人民共和国担保法》 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。