山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0105民初8475号原告（反诉被告）：姜程涌，男，1997年10月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：姜建军（系姜程涌之父），男，1971年8月30日出生，汉族，住济南市。被告（反诉原告）：山东朗生药业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刁吉利，该公司董事长。委托诉讼代理人：李成伟，男，1981年10月16日出生，汉族，该公司职工，住济南市。原告（反诉被告）姜程涌与被告（反诉原告）山东朗生药业有限公司（以下简称“朗生药业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜程涌的委托诉讼代理人姜建军，被告（反诉原告）朗生药业公司的委托诉讼代理人李成伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜程涌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》；2.判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月3日，原被告签订《房屋租赁协议》，原告将坐落于济南市天桥区无影山中路48-15号四建美林大厦1-1003室房屋出租给被告，租期共3年，自2018年3月1日至2021年2月28日止，年租金31000元，租金每半年交纳一次。同时约定，在租赁期间，乙方在甲方没有违反协议的情况下提前解除协议的（不可抗力的原因外）视为乙方违约，所受租金不予退还，乙方应赔偿甲方违约金为一个月的租金，若支付的违约金不足以弥补损失的，乙方还应承担赔偿责任。2018年10月，被告在没有通知原告的情况下，擅自搬离所租赁的涉案房产，此后双方因房租问题未达成一致意见。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法予以裁决。朗生药业公司辩称，租赁协议在合同履行期内，被告不欠原告租金，没有需要解除合同的条件，所以不同意原告的诉求。朗生药业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁协议；2.判令反诉被告退还反诉原告12693元；3.判令诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年2月3日，反诉原、被告签订《房屋租赁协议》，反诉被告将坐落于济南市天桥区无影山中路48-15号四建美林大厦1-1003室房屋出租给反诉原告，租期共3年，自2018年3月1日至2021年2月28日止，年租金31000元，租金每半年交纳一次。在履行协议的过程中，2018年11月1日起，反诉被告擅自将涉案房屋出租给第三人，造成原告不能继续履行协议。为了维护反诉原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法予以裁判。姜程涌辩称，反诉被告没有擅自将涉案房屋出租给第三人，反诉原告是知道的，现在的租户在租房之前还和反诉原告沟通过注册地址有没有迁走的事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院经审理认定事实如下：2018年2月3日，出租人姜程涌（简称甲方）与承租人朗生药业公司（简称乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定：“第一条甲方将坐落于济南市天桥区无影山中路48-15号四建美林大厦1-1003室房屋出租给乙方。第二条该房屋用途为乙方经营办公，除双方另有书面约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条租期共3年，自2018年3月1日起至2021年2月28日止。第四条房屋租金为1.7元/平方米/天，年租金31000元，缴纳一个月房租作为保证金。第五条租金每半年支付一次，租金于本协议生效后3日内支付给甲方，每期房租应于到期日前3日支付给甲方。第十二条1、租赁期间，任何一方提出终止本协议，需提前30日书面形式通知对方，经双方协商后签订终止协议书。第十四条2、在租赁期内，乙方在甲方没有违反本协议的情况下提前解除协议的（不可抗拒原因除外），视为乙方违约，所收租金不予退还，乙方应赔偿甲方违约金为一个月的租金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”协议签订后，姜程涌将涉案房屋交付朗生药业公司使用，朗生药业公司已经支付姜程涌截止至2019年2月28日的租金。朗生药业公司支付姜程涌押金2000元。2018年3月1日至2018年12月31日的物业费已由姜程涌向物业公司交清，经姜程涌与朗生药业公司协商各承担50%，朗生药业公司支付姜程涌物业费900元。另查明，朗生药业公司于2018年10月中旬告知姜程涌提前退租并将涉案房屋交还姜程涌，但双方就租金退还等事宜未达成一致意见。姜程涌已于2018年11月1日将涉案房屋另行出租给第三人。对当事人有争议的事实，本院认定如下：1、朗声药业公司是否提前退租。姜程涌提交的微信聊天记录，朗声药业公司对该记录的真实性予以认可。该微信聊天记录中朗生药业公司自己的陈述内容：“@所有人，我是西塔业主，因房子不够用从18年3月1日起租用了东塔1003的房子，后因公司业务变动于9月中旬通知房东我们从1003搬出了，房子不再租用（我们的房租交到了19年2月28日，并且同时交了2000元押金及全年物业费），让房东提前联系新的租客，在没有联系到新租客的情况下房租继续由我承担，在18年10月中旬东塔1003房东和新房客签订了新的租房协议并收取了租金，在房东没有任何损失的情况下，既不退还我们10月下旬的房租，而且18年11月、12月及19年1月、2月四个月的房租、2000元押金共计12300多元（不包含多交的物业费）仅退给8666元（微信转账我没接收），在此情况下我提出要么退钱要么把房子腾出来继续给我用，结果到现在即不退钱也不给房。”以及朗生药业公司庭审中亦认可于2018年9月20日搬离涉案房屋并于2018年10月中旬与姜程涌沟通过房租退还等事宜，姜程涌亦认可朗生药业公司于2018年10月中旬将涉案房屋交还，但双方就剩余房租、押金等的退还事宜未达成一致意见。姜程涌在朗声药业公司提前退租并将涉案房屋交还的情况下寻找新的租户，并于2018年11月1日将涉案房屋重新出租，不构成一房两租。本院认为，姜程涌与朗生药业公司签订的房屋租赁协议，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。姜程涌起诉主张解除租赁合同，朗生药业公司反诉主张解除租赁合同，根据查明事实，朗生药业公司已于2018年10月中旬交还涉案房屋且姜程涌接收并另行出租，双方的租赁关系实际已经解除，只是就租金等退还事宜未达成一致意见，故本院确认双方租赁合同关系已于2018年10月中旬解除。关于姜程涌是否应返还朗生药业公司剩余租金、押金等的问题，本院认为，朗生药业公司提前退租的行为，构成违约，应承担违约责任。但根据双方签订协议的违约责任承担方式，则明显的超过了姜程涌的实际损失。因为朗生药业公司提前退租的情况下，及时告知姜程涌，姜程涌亦未要求朗生药业公司继续履行租赁合同，而是另行寻找承租人并于2018年11月1日将涉案房屋再行出租，并且朗生药业公司交纳了截止2019年2月28日的租金，在此过程中，姜程涌并没有产生房屋空置损失，朗生药业公司承担的违约责任应综合当事人的实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。故本院认定，涉案房屋再行出租前的租金由朗生药业承担，2018年11月1日至2019年2月28日期间的租金10333元应由姜程涌退还朗生药业公司。同时，朗生药业公司支付姜程涌一个月租金2583元作为违约金。关于押金2000元，双方约定押金性质为对房屋交付使用时的财产和损坏的保证，虽然姜程涌主张朗生药业公司对涉案房屋造成了损坏，但其提交证据不足以证实其主张，本院不予支持，故姜程涌应退还朗生药业公司押金2000元。关于物业费，双方在协议中达成了补充约定，2018年3月1日至2018年12月31日的物业费由姜程涌与朗生药业公司协商各承担50%，朗生药业公司支付了姜程涌物业费900元，在涉案房屋自2018年11月1日起再行出租后，朗生药业公司便应不再承担相应的物业费，故朗生药业公司要求姜程涌退还180元物业费，于法有据，本院予以支持。关于朗生药业公司主张的利息损失180元，于法无据，本院不予支持。综上，朗生药业公司支付姜程涌违约金2583元，姜程涌退还朗生药业公司租金10333元、押金2000元、物业费180元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、反诉被告姜程涌于本判决生效之日起10日内退还反诉原告山东朗生药业有限公司租金10333元；二、反诉被告姜程涌于本判决生效之日起10日内退还反诉原告山东朗生药业有限公司押金2000元；三、反诉被告姜程涌于本判决生效之日起10日内退还反诉原告山东朗生药业有限公司物业费180元；四、被告山东朗生药业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告姜程涌违约金2583元；五、驳回原告姜程涌的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告山东朗生药业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费380元，减半收取190元，由被告山东朗生药业有限公司负担，反诉案件受理费116元，减半收取58元，由反诉被告姜程涌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  宁金风二〇一九年三月六日书记员  张爱敏