四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川05民终184号 上诉人（原审原告）：黄俊崧，男，汉族，生于1989年8月3日，住四川省泸州市江阳区。 上诉人（原审原告）：时倩倩，女，汉族，生于1989年9月2日，住四川省叙永县。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：汪启蒙，四川为普律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泸州融豪房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市江阳区江阳南路**楼，统一社会信用代码91510500558239280Q。 法定代表人：俞斌，董事长。 委托诉讼代理人：林祥，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：周苏嘉，国浩律师（福州）事务所律师。 上诉人黄俊崧、时倩倩因与被上诉人泸州融豪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2018）川0502民初4437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。于2019年3月19日组织双方进行听证。上诉人黄俊崧、时倩倩的共同委托诉讼代理人汪启蒙，被上诉人泸州融豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林祥到庭参加了听证。本案现已审理终结。 上诉人黄俊崧、时倩倩上诉称，被上诉人逾期交房1021天，按照合同约定的违约金计算标准，被上诉人应支付上诉人逾期交房违约金114358.14元，且合同约定的标准并未超出购房总价的20%，符合法律规定，被上诉人应按合同约定标准支付违约金。原审法院酌定按已付房款每日万分之一的标准计算违约金于法无据。因此，上诉人黄俊崧、时倩倩请求二审法院撤销原审判决，并依法改判被上诉人立即支付上诉人逾期交房违约金114358.14元。 被上诉人泸州融豪房地产开发有限公司辩称，依照相关法律和司法解释的规定，人民法院有权对约定过高的违约金进行调整。本案中双方约定逾期交房违约金为已付房款每日万分之三，该标准明显高于上诉人的实际损失。上诉人对其实际损失也并未举证予以证明，应承担举证不能的法律后果。因此，被上诉人泸州融豪房地产开发有限公司请求二审法院驳回上诉、维持原判。 黄俊崧、时倩倩于一审起诉时请求判令：一、泸州融豪房地产开发有限公司支付黄俊崧、时倩倩逾期交房违约金114358.14元；二、案件受理费由泸州融豪房地产开发有限公司负担。 原判认定，黄俊菘、时倩倩与泸州融豪房地产公司于2015年4月18日签订《商品房买卖合同》，合同约定：黄俊崧、时倩倩购买泸州融豪房地产开发有限公司开发的位于泸州市江阳区住房一套，建筑面积127.41㎡，房款总价586086元。合同第十一条（一）约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之三的违约金（该违约金比率应当小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买房人有权退房。买房人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。黄俊崧、时倩倩于合同签订当日首付186086元房款，向银行按揭贷款400000元（该贷款于2017年1月23日发放），共计支付房款586086元。2018年5月10日，泸州融豪房地产开发有限公司向黄俊崧、时倩倩发出接房通知书，要求黄俊崧、时倩倩于2018年5月17日前办理接房手续。2018年5月17日，黄俊崧、时倩倩接收涉案房屋并向泸州融豪物业服务有限公司交纳物业服务费3324元。此后黄俊崧、时倩倩找到泸州融豪房地产开发有限公司要求给付逾期交房违约金未果，遂诉至原审法院请求判如所请。 一审过程中，泸州融豪房地产开发有限公司提出双方约定的违约金过高，要求依法予以调整为按每日万分之零点五的标准计算。此外，黄俊崧、时倩倩对泸州融豪房地产开发有限公司逾期交房对其造成的损失未提交证据证明。 原判认为，黄俊菘、时倩倩与泸州融豪房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现泸州融豪房地产开发有限公司未按合同约定的时间交付房屋，应当承担违约责任。关于黄俊崧、时倩倩诉请的违约金请求是否过高的问题。双方在合同上约定的违约金按已付房款每日万分之三计算，现泸州融豪房地产开发有限公司提出该约定过高，请求依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。而黄俊崧、时倩倩并未举证证明其损失的大小，原审法院兼顾合同履行情况、泸州融豪房地产开发有限公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的万分之一计算较为合理。该违约金应从合同约定的交房时间次日即2015年8月1日起按黄俊崧、时倩倩付款时间及金额分段计算至实际交房日2018年5月17日止，即186086元×0.1‰×1021天+400000元×0.1‰×480天=38199元（取整数）。 据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、被告泸州融豪房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内支付原告黄俊菘、时倩倩逾期交房违约金38199元；二、驳回原告黄俊菘、时倩倩的其他诉讼请求。案件受理费3808元，适用简易程序减半收取1904元，由原告承担1398元，被告泸州融豪房地产开发有限公司承担506元。” 本案二审审理过程中，双方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：泸州融豪房地产开发有限公司因逾期交房应向黄俊崧、时倩倩支付的违约金应如何确定。上诉人黄俊崧、时倩倩认为，被上诉人泸州融豪房地产开发有限公司逾期交房，应按双方合同约定的标准支付违约金，原审法院酌定为已付购房款每日万分之一的标准于法无据。经审查，双方在《商品房买卖合同》中虽约定，被上诉人逾期交房应按已付购房款每日万分之三的标准向上诉人计付违约金。但泸州融豪房地产开发有限公司于一审诉讼过程中，提出了双方约定的违约金过高的抗辩。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本案中被上诉人应付的逾期交房违约金应以上诉人的实际损失为基础，兼顾双方对合同的履行情况、过错程度、预期利益等因素综合考虑，酌情予以认定。介于上诉人并未举证证明其实际损失金额，原审酌定按已付房款每日万分之一的标准计算逾期交房违约金，符合讼争房屋同地段清水房出租的租金损失标准，原审酌定的违约金标准并无不当。因此，上诉人请求按合同约定的标准计算逾期交房违约金，本院不予支持。 综上所述，上诉人黄俊崧、时倩倩的上诉理由不成立。原审法院法认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2588元，由黄俊崧、时倩倩负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 平 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇一九年三月十九日 书记员 杨 雯