常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0402民初2192号 原告：包雅琴，女，1956年11月15日生，汉族，常州市人，住常州市武进区。 委托诉讼代理人：江珊，江苏圣典（常州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈涛，江苏圣典（常州）律师事务所律师。 原告：张兴荣，男，1952年5月4日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：江珊，江苏圣典（常州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈涛，江苏圣典（常州）律师事务所律师。 被告：姚洪金，男，1949年10月10日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。 被告：邱琳，女，1983年2月25日生，汉族，常州市人，住常州市新北区。 委托诉讼代理人：仇荣根，江苏海悦律师事务所律师。 被告：孙琴大，女，1928年11月7日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：邱琳，女，1983年2月25日生，住常州市新北区。 原告包雅琴诉被告姚洪金、邱琳、孙琴大担保物权纠纷一案，本院受理后，根据张兴荣的申请，本院依法追加张兴荣为本案原告参加诉讼。本案依法由审判员项易君适用简易程序公开开庭进行了审理，后由简易程序转为普通程序进行了审理。原告包雅琴及原告包雅琴、张兴荣的共同委托诉讼代理人江珊、陈涛，被告姚洪金、被告邱琳及委托诉讼代理人仇荣根、孙琴大的委托诉讼代理人邱琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告包雅琴提出以下诉讼请求：1、请求判令姚洪金、邱琳、孙琴大将东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋退还过户给包雅琴；2、本案的诉讼费由姚洪金、邱琳、孙琴大承担。审理中，包雅琴、张兴荣增加诉讼请求为：判令姚洪金、邱琳、孙琴大协助包雅琴、张兴荣办理东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋产权过户手续。事实和理由：2004年9月19日，包雅琴与姚洪金、王锡英（王锡英已故，邱琳、孙琴大为王锡英的第一顺序继承人）签订协议一份，约定包雅琴将其所有的东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋过户给王锡英，由姚洪金帮助包雅琴偿还在中国银行的欠款76000元左右，姚洪金另出200000元给包雅琴经营纺织品，总计276000元。从资金到位之日起第三个月由包雅琴每月交还5000元，其中包括银行利息等。待包雅琴还清所有借款后，姚洪金、王锡英将房屋产权过户给包雅琴。2007年7月2日，包雅琴夫妇与姚洪金、王锡英又对2004年9月份的协议作补充说明，另约定：东印宿舍1-2幢丁单元102室是2004年9月包雅琴夫妇向姚洪金、王锡英借款而过户给王锡英的，后因包雅琴夫妇未能还清而未赎回。按照原定协议款还清，王锡英、姚洪金保证将房屋退回给包雅琴，手续照原定协议办理。还款凭收条结清。至今为止，包雅琴早已还清所有欠款。但之前王锡英因病故未能及时按协议约定将讼争房屋过户给包雅琴，而邱琳、孙琴大又迟迟不协助办理过户手续。包雅琴故诉至法院。 张兴荣同意包雅琴提出的起诉事实、理由和诉讼请求 被告姚洪金辩称，当时包雅琴、张兴荣向姚洪金借款，第一次借款发生在2001年，当时借了270000元多，借款1年，到2003年还没有还清。2004年包雅琴、张兴荣把房屋抵押给中国银行，还欠了银行76000元。当时姚洪金想借出的款有可能收不回来，姚洪金就说银行的欠款由其帮包雅琴、张兴荣还，另外再借给包雅琴、张兴荣200000元扩大经营，要将房屋过户给姚洪金，包雅琴的房屋是过户到王锡英名下。从2001年起姚洪金和王锡英就生活在孙琴大的房屋中，两人是同居关系，未领结婚证。所有的款都由姚洪金借给包雅琴、张兴荣，包括还银行贷款76000元，还有200000元。2004年房屋过户后，包雅琴、张兴荣每月还给姚洪金5000元，一直持续了3年多。到2007年12月还差15000元，2013年4月才还清。当时姚洪金和王锡英、包雅琴一起商量，如何把房屋还给包雅琴，过了一年王锡英生病住院，王锡英也讲等她身体好点愿意陪包雅琴去过户，但王锡英病越来越重。在王锡英生病期间，姚洪金写了委托书，有王锡英签字，当时有两个人证，一个是病友，一个是朋友，王锡英于2017年5月去世。姚洪金认为包雅琴、张兴荣的借款已经还清，应该把房屋退给包雅琴、张兴荣。 被告邱琳辩称，1、按协议王锡英偿还了包雅琴与张兴荣夫妇的中行欠贷76000元，另出200000元给包雅琴做生意，包雅琴已经于2004年9月23日将东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋过户给王锡英。过户契约覆盖了前协议。2、包雅琴与张兴荣于2004年6月28日已经协议离婚，并有调解书证实已经不是夫妻关系。3、该协议第7条为流质抵押，系法定无效条款。本案案由如果系担保物权纠纷，主债务履行后，担保罹于时效。4、根据房地产买卖契约，包雅琴将东印宿舍1-2幢丁单元102室以220000元、装修费用30000元转让给王锡英。王锡英已于2017年5月去世，包雅琴的起诉状说邱琳、孙琴大为法定第一顺序继承人，说明王锡英与姚洪金组合家庭时，没有办理再婚手续，姚洪金没有合法继承权，也没有处置王锡英房产权权利的事实。5、孙琴大是王锡英的母亲，邱琳是王锡英的女儿。孙琴大已经放弃了继承女儿王锡英的房产权，邱琳是王锡英房产的唯一合法继承人。6、部分转账证据证明王锡英生前治病负债和死后丧葬费用都是由女儿邱琳向亲友借的钱。7、房地产买卖契约第八条第1款约定由常州仲裁委仲裁，邱琳对天宁法院受理提出异议。2007年7月2日，包雅琴“夫妇”对2004年9月的过户协议作补充，但该补充协议没有王锡英签字，姚洪金签字处置王锡英房产主体不适格。以后的收条比较混乱，还冒出个张大龙还款，这些收条只有姚洪金签字，没有王锡英签字。上述的还款可能针对的是姚洪金2004年9月出资200000元给包雅琴，张兴荣经营纺织品或其他发生过的债务，这些还款与本案担保物权纠纷不是同一法律关系，不涉及房屋过户问题。如果该房产系担保物，那么过户至今已14年，任何担保都罹于时效。综上，请求驳回包雅琴的起诉。 被告孙琴大辩称，同意邱琳的辩称内容。 经审理查明，2004年9月19日，包雅琴、张兴荣与姚洪金、王锡英签订一份协议，约定甲方姚洪金、王锡英，乙方包雅琴、张兴荣。关于乙方过户东印宿舍1-2幢丁单元102房产给甲方，与乙方向甲方借款经营纺织品协定如下：1、乙方在中国银行欠贷7.6万左右，由甲方帮助偿还，乙方将房产权过户给甲方。2、甲方另出贰拾万元给乙方经营纺织品，该只能用于经营纺织品。3、该贰拾万元由甲乙双方监督使用，任何一方不同意则不得动用。经营中乙方不以任何理由欠款发货。4，从资金到位置起第三个月乙方每月交还甲方伍仟元正，其中包括银行利息，按揭贷款计算，凡因贷款而产生的费用由乙方负担。5、乙方借款期限为壹年，壹年内将所欠甲方所有借款还清。甲方将房屋产权过户给乙方，费用乙方自理。6、甲方参与经营管理，乙方付工资、补贴计叁仟元/月。7、壹年内乙方无能力归还借款，甲方将自行处理房产，乙方必须及时搬出。8、壹年后，需继续借款，条件另议。一式四份，双方各持两份。包雅琴、张兴荣、姚洪金陈述2001年起姚洪金和王锡英就生活在孙琴大的房屋中，两人是同居关系，上述借款均由姚洪金交付，姚洪金陈述王锡英退休工资当时只有760元，并提供王锡英的退休证。 2004年9月23日，包雅琴、王锡英签订一份房地产买卖契约，约定出卖人（甲方）包雅琴，买受人（乙方）王锡英。甲方自愿将自有的房地产转让给乙方。房地产座落于东印宿舍1-2幢丁单元102室。双方经协商一致，同意上述房地产转让价款220000元，附属设施、装饰费用30000元，合计250000元。契约签订之日，乙方支付甲方定金20000元。之后，房产管理部门、土地管理部门向王锡英发放东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋所有权证和国有土地使用证。但是登记在王锡英名下的东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋所有权证仍有包雅琴持有，包雅琴也一直居住在东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋中。国有土地使用证仍有姚洪金持有。 2007年7月2日，姚洪金作出说明，内容为：“一、东印宿舍1-2幢丁单元102室是2004年9月包雅琴张兴荣夫妇”向姚洪金王锡英借款而过户给王锡英，后因包张至今未能将货还清而未赎回。二、按照原定协议款还清，王锡英姚洪金保证将房屋退回给包张，手续照原订协议办理。三、还款凭收条结清。四、张提出的担心，姚担保该房屋不作任何打算，只要还款清，必须过户给包张。五、该协议作为2004年9月双方协议补充。六、王锡英签字由姚负责让其回常补上。” 同日，姚洪金又作出说明，内容为：“如法院再来解决东印厂宿舍包雅琴原有居住，一切后果由姚洪金、王锡英负责，待居住包雅琴能将该房屋赎回。” 2007年12月1日，张兴荣作出书面承诺，今东印宿舍1-2幢丁单元102室所有欠姚洪金15000元，到本年12月底还清。另外我承诺姚洪金损失费25000元正，共计40000元。在12月底前还清，姚洪金在收到40000元后，必须拿原包雅琴的房产证（现在王锡英处）给包雅琴。如有一方不能做到位，以前的承诺不算，而且有违约方负责全部违约责任。姚洪金在上述书面承诺上书写张兴荣款到，姚王将房产证、土地证交给张包，协助办理过户。 至今张兴荣已还清久姚洪金的借款、利息。姚洪金认可张大龙就是张兴荣。 另查明，王锡英取得东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋所有权证和国有土地使用证后，先后两次将上述房屋作为抵押，办理办理房屋抵押登记，现两次抵押均己办理注销登记。其中第二次抵押注销登记办理时间为2018年10月25日。 王锡英于2017年5月16日因病死亡，邱琳系王锡英的女儿、孙琴大系王锡英的母亲。邱琳、孙琴大系王锡英的第一顺序继承人。 2017年9月21日，邱琳在常州日报刊登东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋所有权证遗失声明。邱琳要求继承王锡英座落于东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋，孙琴大表示自愿放弃继承王锡英座落于东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋。2017年9月30日，常州市常州公证处为邱琳出具继承公证书，王锡英座落于东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋由邱琳继承。到庭审中，邱琳不持有登记在王锡英名下的东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋所有权证和国有土地使用证。2019年2月21日，邱琳取得东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋不动产证。 再查明，包雅琴、张兴荣原系夫妻，2004年6月28日，包雅琴、张兴荣办理离婚登记，离婚协议书约定东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋归包雅琴所有。 2018年5月3日，包雅琴向本院提起诉讼。 上述事实，由协议、说明、书面承诺、收条、房地产买卖契约、房屋所有权证、国有土地使用权证、公证书及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。 本院认为，本案包雅琴、张兴荣与姚洪金、王锡英签订的协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，在当事人之间具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。 让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。对包雅琴、张兴荣与姚洪金、王锡英签订的协议内容分析，包雅琴、张兴荣过户东印宿舍1-2幢丁单元102房产给与姚洪金、王锡英，以及包雅琴、张兴荣借款期限为壹年，壹年内将所欠姚洪金、王锡英所有借款还清。姚洪金、王锡英将房屋产权过户给包雅琴、张兴荣，费用包雅琴、张兴荣自理。包雅琴、张兴荣与姚洪金、王锡英之间真实意思不是买卖房屋，而是将房屋作为借款的担保，符合让与担保的构成要件，不构成流质契约条款。 虽然包雅琴、王锡英签订房地产买卖契约，约定出卖人包雅琴，自愿将自有的房地产转让给买受人王锡英，东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋转让价款220000元，附属设施、装饰费用30000元，合计250000元。之后，王锡英取得东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋所有权证和国有土地使用证。但是包雅琴仍一直居住在东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋中。王锡英也未支付包雅琴房款和定金，时间长达14年。王锡英也向包雅琴主张房屋的权利。王锡英因病死亡后，现邱琳未能提供王锡英支付购买东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋房款250000元的依据。姚洪金作出说明，以及姚洪金对张兴荣作出书面承诺的回复内容，同样可以佐证存在让与担保，而非是房屋买卖。 从包雅琴、张兴荣与姚洪金、王锡英签订后履行协议的过程看，均是张兴荣向姚洪金归还借款，姚洪金出具收条。现包雅琴、张兴荣提供还款的收条，姚洪金也予以认可款项已经还清。因此，王锡英应按照协议约定，将房屋过户给包雅琴。鉴于王锡英因病已死亡，虽然邱琳于2019年2月21日取得东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋不动产证，但是邱琳、孙琴大系王锡英的第一顺序继承人，邱琳、孙琴大应承担王锡英对包雅琴负有的房屋过户义务。邱琳、孙琴大主张本案已超过诉讼时效无法律依据。 综上，邱琳、孙琴大的辩称，无事实依据，本院不予采纳。姚洪金辩称，有事实和法律依据依据，本院予以采纳。包雅琴、张兴荣的诉讼请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 一、邱琳、孙琴大于本判决发生法律效力之日起二十日内协助包雅琴、张兴荣办理常州市东印宿舍1-2幢丁单元102室房屋过户手续（过户中产生的税费由包雅琴、张兴荣承担）。 二、驳回包雅琴、张兴荣的其他诉讼请求。 案件受理费8800元，由包雅琴、张兴荣负担4400元，邱琳、孙琴大负担4400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  项易君 人民陪审员  陈建一 人民陪审员  张小凤 二〇一九年三月一日 书 记 员  夏 艳