重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0108民初00509号 原告：重庆浪升商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区海棠溪街道南坪东路587号（海棠晓月C区）12栋一层，统一社会信用代码91500108078838575N。 法定代表人：王强，总经理。 委托代理人：陈某，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：张军，男，汉族，1975年7月24日出生，户籍所在地重庆市南岸区。 被告：周尹，男，汉族，1972年2月8日出生，户籍所在地重庆市南岸区。 原告重庆浪升商业管理有限公司（下称浪升公司）与被告张军、周尹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员邓成独任审判，公开开庭进行了审理。原告浪升公司的委托代理人陈某，被告张军、周尹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告浪升公司诉称：原告与二被告于2014年9月2日签订《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》，租赁期限至2017年11月5日届满。双方约定续租一年，至2018年11月6日到期，双方未再续租。租赁合同解除。原告在2018年11月10日通知被告于2018年11月14日交付商铺，至今二被告未予交付。现起诉请求：1、判决二被告将涉案房屋交付原告；2、判决二被告支付2018年11月5日前的未付租金398889.6元；3、判决二被告从2018年11月6日起按24157元/月支付原告房屋占用损失至房屋交付原告时止；4、判决二被告支付原告违约金，违约金以398889.6元为基数，从2018年11月20日（起诉之日）起，按年利率30%计算至付清时止；5、本案案件受理费由二被告承担。 被告张军辩称：2017年10月，原告与张军就所欠租金进行过结算，同时与实际经营人隆翔达成了续租一年的书面协议。续租到期后，被告方未再使用涉案房屋。被告方不存在违约行为，不应承担违约金，也不应支付2018年11月6日以后的租金。 被告周尹辩称：2014年11月，被告周尹就已经退出了与张军的合伙关系，后面的事情被告周尹均不清楚了。因此，所有责任均与被告周尹无关。 经审理查明，2014年9月2日，原告与二被告双方签订《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》，原告将位于重庆市南岸区茶园城南家园公租房项目水云路15号附434号、457号商铺及其设施租赁给二被告，商铺建筑面积228平方米。租赁期限三年，从2014年9月6日至2017年11月5日。 租金约定：2014年9月6日至2014年11月5日为免租期，第一年租金每月21500元，第二年租金每月22790元，第三年租金每月24157元。 合同第二条第二款第二项约定：乙方必须无条件于租赁期限届满或本合同解除后5日内按上述要求交还所租赁的商铺，逾期不搬（候）迁完毕，则视为乙方放弃商铺内的物品所有权，甲方有权对乙方所租商铺内的一切物品、设施进行处理。处理费用由乙方支付，所得收益归甲方所有。 合同第九条第四款项约定：租赁期满，乙方应如期交还该房屋（商铺）。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付租赁期满之日的日租金的3倍的违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。 合同签订后，原告将案涉商铺交付二被告使用至2017年11月5日租赁合同期限届满。双方又达成续租一年的口头协议，续租期限于2018年11月5日届满。 租赁期限2014年9月6日至2018年11月5日期间，二被告向原告支付租金712358.4元。 续租期限届满后，被告方经营的“五方风味小龙虾”关门停业。原告于2018年11月10日书面通知被告张军，要求其在2018年11月14日前将该商铺内遗留物品搬离。否则将在2018年11月14日对商铺遗留物品进行清理、处置，收回商铺。 现因被告未及时交付商铺、付清租金为由，于2018年11月20日向本院提起诉讼。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述与辩解，城投公司与刘东签订的租赁合同、刘东与浪升公司的商铺租赁协议、浪升公司与张军、周尹签订的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》、2018年11月10日张贴的《通知》、商铺照片、与张军的短信记录截图在案证实。 另查明，被告张军和周尹在签订《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》时为合伙关系，2014年11月，被告周尹已退伙。 本院认为，原、被告双方签订的《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违法法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人当全面履行。 根据《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》和口头协议的约定，租赁期限已于2018年11月5日届满，租赁合同终止。二被告有义务向原告交还租赁物，现原告请求二被告交付租赁物，本院予以支持。 根据《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》和口头协议的约定，二被告应支付原告2014年11月6日至2018年11月5日四年租金总额为1111248元（21500元/月×12个月+22790元/月×12个月+24157元/月×24个月），扣除二被告已付租金712358.4元，欠付租金398889.6元（1111248元-712358.4元），被告已逾期，应予支付。原告主张被告从起诉之日(2018年11月20日)起承担逾期违约责任，本院当予支持。但其要求按年利率30%计算过高，本院应予调整。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定，其违约金数额可比照中国人民银行同期贷款利率的130%计算以弥补欠租的逾期违约损失。 合同因期满终止履行，二被告虽有依据合同的约定履行返还租赁物的义务。但根据租赁合同第二条第二款第二项约定：乙方必须无条件于租赁期限届满或本合同解除后5日内按上述要求交还所租赁的商铺，逾期不搬（候）迁完毕，则视为乙方放弃商铺内的物品所有权，甲方有权对乙方所租商铺内的一切物品、设施进行处理。处理费用由乙方支付，所得收益归甲方所有。该条约定也赋予了出租人自然收回租赁物的权利，出租人怠于行使，造成租赁物自租赁期满后闲置未用，扩大闲置损失，其责任应由出租人自行承担。因此，原告主张租赁期满后闲置未用期间的房屋占用损失，本院不予支持。 被告周尹虽于2014年11月退伙，但这属合伙人内部法律关系，不能对抗合伙债务的外部法律关系，履行《茶园城南家园商业配套房屋（商铺）租赁合同》，是被告张军和周尹的共同义务，依法应当承担连带责任。 被告张军辩解，2017年10月，原告与张军就所欠租金进行过结算，同时与实际经营人隆翔达成了续租一年的书面协议。除本人陈述外，无其他证据佐证，属证据不足，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告张军、周尹在本判决生效之日起五日内将重庆市南岸区茶园城南家园公租房项目水云路15号附434号、457号商铺及其设施交付重庆浪升商业管理有限公司； 二、被告张军、周尹于本判决书生效之日起五日内连带支付原告重庆浪升商业管理有限公司租金398889.6元及违约金，违约金以398889.6元为基数，从2018年11月20日起按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至付清时止，利随本清； 三、驳回原告重庆浪升商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7283元，由被告张军、周尹承担（此款已由重庆浪升商业管理有限公司垫付，由被告张军、周尹于本判决书生效之日起五日内直接连带支付原告重庆浪升商业管理有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 邓 成 二〇一九年三月十五日 书记员 梁芯愿