安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0104民初505号原告：合肥蜀景酒店投资管理有限公司，住所地合肥市蜀山区田埠路与山湖路交口蜀景园小区综合楼，统一社会信用代码913401000973934798（1-1）。法定代表人：何强，该公司总经理。委托代理人：高林，安徽天德律师事务所律师。委托代理人：廖荣钊，安徽天德律师事务所律师。被告：单昌军，男，1990年4月1日出生，汉族，住霍山县。被告：程艳，女，1991年6月27日出生，汉族，住霍山县。原告合肥蜀景酒店投资管理有限公司（以下简称合肥蜀景公司）与被告单昌军、程艳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥蜀景公司的委托诉讼代理人廖荣钊，被告单昌军、程艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。合肥蜀景公司向本院提出诉讼请求：1.判令单昌军、程艳支付拖欠的房屋租金100000元（2018年4月27日至2018年10月27日）及违约金30000元；2.单昌军、程艳承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月25日，合肥蜀景公司与单昌军、程艳签订《租房合同》，约定合肥蜀景公司将蜀新产业园汶水路与雪霁路交口××号房屋出租给单昌军、程艳，每三个月支付房屋租金，先支付后使用，第一年房屋租金为20万元，合同第十条第六款约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离：1、未按约定期限支付费用达7日的；……4、整体转租、出借、转让该房屋或整体租赁经营、承包经营、托管经营的”。合同签订后，单昌军、程艳仅支付了20000元履约保证金，虽然经多次催要至今仍未支付房屋租金，同时单昌军、程艳在未经合肥蜀景公司同意的情况下，将房屋转租、转让，严重违反合同约定。在多次催要无果后，合肥蜀景公司于2018年10月23日向单昌军、程艳发出《关于解除蜀新产业园汶水路与雪霁路交口××号房屋租赁合同的通知》，解除双方签订的《租房合同》。2018年10月24日晚上程艳将租赁房屋中的空调、桌椅等设备全部拉走，但至今未支付拖欠的房屋租金及合同约定的违约金。为维护原告合法权益，特向法院提起民事诉讼，请依法判决。单昌军辩称，1、因住宅楼下不能经营餐饮，我方只经营到2018年9月7日，之后就没有继续经营，合同在2018年9月24日已经解除。2、签订合同时我方用工程款抵付的方式支付了7万元，其中2万元是保证金，5万元是房租，如合肥蜀景公司不认可5万元工程款抵扣了房租，那么合肥蜀景公司应当将欠付的工程款支付给我，我才同意支付房租；对于欠付的租金16667元我同意支付。3、合肥蜀景公司主张的违约金我方不予认可，保证金也不同意扣除；我方为案涉房屋装修花费，且我方退租后合肥蜀景公司就将房屋租给他人，也没有造成损失。程艳辩称，1、同意解除合同，我方认为合同在2018年9月24日已经解除；2、因政府强制关停，并非我方个人原因，我方不存在违约行为；3、单昌军用其工程款抵付了7万元（其中2万元是押金，5万元是房租），同时合同约定的2个月的免租期不应当计收租金，因此我方不欠合肥蜀景公司租金；4、关于转租是经过合肥蜀景公司法定代表人何强同意的，何强对此知情，也没有提出异议。本院经审理查明：2017年11月合肥市保障性住房建设发展中心将包括案涉房屋在内的坐落于蜀山产业园雪霁路与汶水路交口东南角产业园二期公租房（卓然居）提供给合肥蜀景公司从事商业活动。2018年4月25日，合肥蜀景公司（甲方）与单昌军、程艳（乙方）签订《房屋出租合同》一份，约定蜀山区新产业园公租房二期商业配套坐落于蜀山新产业园汶水路与雪霁路交口，门牌号××，面积约290㎡（楼上楼下两间）；承租房屋使用期限为5年6个月零19天，甲方自2018年4月27日起将经营房屋交付给乙方使用，至2023年11月14日收回；甲方向乙方提供免费用装潢期2个月（2018年4月27日至2018年6月26日）；首年承租费用为200000元，递增情况第三年开始每年租金按上一年租金总额5%累计递增，具体见租金交纳明细表；承租费用每3个月支付一次，先支付后使用，乙方须在合同签订之日起3个工作日内向甲方缴清首期费用，以后每期费用应在下一个使用期开始15日前向甲方支付；乙方首次使用时，须向甲方一次性交纳履约保证金20000元，与首期费用一并支付；如乙方经营期间无违约情况发生，该保证金在合同期满后不计息退还乙方；合同期满或合同解除后，乙方应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用，否则此类款项将直接从履约保证金中扣除；承租期内，乙方未按约定期限支付费用达7日的或整体转租、出借、转让该房屋或整体租赁经营、承包经营、托管经营的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，乙方应承担违约责任，并向甲方支付违约金50000元；经营期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按1000元/天标准承担违约金；乙方承租期内发生的违约金均由乙方另行缴纳，不得从履约保证金中扣除等内容。租金交纳明细中载明2018年4月27日至2018年7月26日的租金50000元，2018年7月27日至2018年10月26日的租金16667元（免装修期2个月）……上述合同签订后，单昌军、程艳支付了2万元履约保证金。2018年4月27日，合肥蜀景公司将案涉房屋交付给单昌军、程艳租赁使用。后合肥蜀景公司向单昌军、程艳发出落款日期为2018年10月23日的《关于解除蜀新产业园汶水路与雪霁路交口××号房屋租赁合同的通知》，通知中载明因单昌军、程艳至今未按时交纳房屋租赁费用及未经同意将租赁房屋转租、转让，严重违反合同约定，现通知单昌军、程艳:一、即日起解除双方于2008年4月25日签订的汶水路与雪霁路交口××号房屋的《租赁合同》，并立即返还房屋；二、单昌军、程艳自收到通知之日起三日内将欠付房屋租金100000元及违约金付清，若未能在上述时间内支付欠付的费用，需自行承担由此产生的法律责任；三、合肥蜀景公司保留继续追究单昌军、程艳违约造成巨大经济损失的赔偿责任。2018年10月23日，单昌军签收前述通知书。次日，程艳从案涉房屋中搬离。上述事实有当事人的当庭陈述及合肥蜀景公司提交的《房屋出租合同》、《关于解除蜀新产业园汶水路与雪霁路交口××号房屋租赁合同的通知》在卷佐证，本院予以确认。本院认为，合肥蜀景公司与单昌军、程艳签订的《房屋出租合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行合同义务。单昌军、程艳在合肥蜀景公司交付房屋后，未依约按期足额支付租金，其行为显属违约。合肥蜀景公司依据合同约定主张解除《房屋出租合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持；结合本案中程艳于2018年10月24日从案涉房屋搬离的实际情况，本院认定案涉《房屋出租合同》于2018年10月24日解除。合同解除后，单昌军、程艳应支付合肥蜀景公司2018年4月27日至2018年10月24日期间的租金65571元（50000元+16667元-200000元/年÷365天×2天）。合肥蜀景公司关于单昌军、程艳违约解除合同应补足免租期租金的主张，于法无据，本院不予支持。单昌军、程艳关于5万元工程款已抵扣部分房租的辩解意见，合肥蜀景公司不予认可，单昌军、程艳亦未能提供证据各方就5万元工程款抵扣房租达成过合意，故对其该项辩解意见本院不予采纳。就5万元工程款问题，单昌军、程艳可另案主张权利。根据《房屋出租合同》约定，合同解除后单昌军、程艳欠付的租金可直接在履约保证金中扣除，抵扣后，单昌军、程艳尚欠合肥蜀景公司截至2018年10月24日的租金45571元（65571元-20000元）。综合考虑租房合同的实行履行情况、解除原因及实际损失等因素，对于合肥蜀景公司主张的违约金本院酌减为10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告单昌军、程艳于本判决生效之日起十日内支付原告合肥蜀景酒店投资管理有限公司截至2018年10月24日的租金45571元；二、被告单昌军、程艳于本判决生效之日起十日内支付原告合肥蜀景酒店投资管理有限公司违约金10000元；三、驳回原告合肥蜀景公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取计1450元，由原告合肥蜀景酒店投资管理有限公司负担830元，被告单昌军、程艳负担620元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李荣誉二〇一九年三月二十日书记员  王 琼附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。