苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初7859号 原告：苏州市住房置业担保有限公司,住所地苏州市人民路**国发大厦**。 法定代表人：李志远，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孔萍，江苏狮山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭明珠，江苏狮山律师事务所实习律师。 被告：奚燕婷，女，1985年1月1日出生，汉族，住苏州市相城区。 原告苏州市住房置业担保有限公司与被告奚燕婷追偿权纠纷一案，本院于2018年11月20日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因被告下落不明，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告苏州市住房置业担保有限公司的委托诉讼代理人孔萍到庭参加诉讼，被告奚燕婷经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告苏州市住房置业担保有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还原告代偿款人民币726384.14元及从2018年9月19日起至实际清偿之日止的利息(按中国人民银行同期贷款利率计算)；2、判令被告支付原告实现债权的律师费用36955元；3、判令原告有权行使抵押权，以抵押物折价、拍卖、变卖的款项优先受偿；4、判令本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年7月，以被告为借款人，中国银行股份有限公司苏州相城支行为贷款人，原告苏州市住房置业担保有限公司为保证人，三方签订《个人住房公积金(组合)借款及保证担保合同》(以下简称借款合同)[编号：0000105946号]。约定由银行向被告提供公积金借款30万元人民币，贷款期限25年，贷款利率为年利率4.5%；提供商业性贷款47万元人民币，贷款期限25年，贷款利率为年利率6.8775%。贷款用途为被告购买座落于春天XX19-XXX室房屋。借款合同约定借款人按等额本息还款方式按月归还贷款本息，若借款期内，借款人连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同，提前收回已发放的贷款，并要求保证人承担保证责任。原告为被告的借款提供连带责任保证担保。2014年7月，以被告为抵押人，原告为抵押权人，双方签订了《个人住房抵押(反担保)合同》(以下简称抵押合同)[编号：X1400316]。被告将贷款购买的房屋抵押给原告作为原告保证担保的反担保。抵押合同第八条(一)、(二)分别约定，如抵押人未按借款合同的规定履行偿还贷款本息义务，抵押权人向贷款人承担连带保证责任后，有权通过拍卖等形式直接处置抵押物并从处置抵押物的价款中优先受偿，并有权就不足部分继续向抵押人或抵押物共有人追偿。《借款合同》和《抵押合同》签订后，贷款人依约放款，但截止2018年9月，被告已连续六期未按时偿还贷款本息。银行遂致函原告，要求原告履行保证担保责任，予以代偿。原告于2018年9月18日向贷款人代偿了被告贷款本息726384.14元。原告履行保证责任后，有权向被告追偿。为维护原告合法权益，现特向贵院起诉，请求贵院依据事实和法律作出公正裁决。 被告奚燕婷未作答辩，也未向本院提供证据。 本院经审理查明：2014年7月15日，原告苏州市住房置业担保有限公司（丙方，保证人）与被告奚燕婷（甲方，借款人）及案外人中国银行股份有限公司苏州相城支行（乙方，贷款人）签订《个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同》一份，约定：贷款人向借款人发放住房公积金贷款300000元，贷款年利率为4.5%。贷款人向借款人发放住房商业性贷款470000元，贷款年利率为6.8775%。借款期限为300个月，从2014年7月22日至2039年7月22日止，借款人同意按等额本息方式向贷款人偿还借款本息。上述贷款用于购买坐落于苏州市相城区的房屋。本合同项下贷款实际发放后，遇中国人民银行调整法定利率的，当年仍执行调整前利率，于次年1月1日调整本合同利率。借款人逾期归还个人住房公积金贷款的，贷款人对逾期金额按本合同约定的借款利率水平上浮30%计算罚息，对借款人未支付的利息计收复利。借款人未按时足额偿还个人住房商业性贷款的，贷款人有权对逾期金额按本合同约定的借款利率上浮50%计算罚息，对借款人未支付的利息计收复利。合同同时约定：保证人愿意为借款人全面履约向贷款人提供保证担保。本合同项下保证人的保证方式为连带责任保证担保。当借款人不履行其义务时，贷款人有权直接要求保证人在保证范围内对借款人的全部债务承担连带责任。保证的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、损害赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、公告费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。一次性还本的，保证期间为借款到期日起二年；每月偿还的，保证期间为每月还款日届满之日起二年（每月分开计算）。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的保证期间为贷款人确定的债务提前到期之日起二年。当日，中国银行股份有限公司苏州相城支行将住房公积金贷款300000元及住房商业性贷款470000元转入了被告指定的收款账户。 2014年7月8日，原告苏州市住房置业担保有限公司（乙方、抵押权人）与被告奚燕婷（甲方、抵押人）签订《个人住房抵押（反担保）合同》一份，约定：甲方因购买自住住房向中国银行股份有限公司苏州分行申请贷款，乙方同意为甲方向贷款人提供保证担保，同时甲方自愿向乙方提供住房抵押（反担保）。抵押人奚燕婷提供的抵押物为坐落于苏州市相城区的房屋。抵押（反担保）的范围为乙方根据其与贷款人签订的《保证合同》条款代甲方偿还贷款人的全部债务（含贷款本金、利息、罚息、违约金、滞纳金等）及因处分抵押物所发生的一切费用以及诉讼费、律师费等实现债权的所有费用。被告奚燕婷在甲方栏签名确认。 2015年3月26日，原告苏州市住房置业担保有限公司与被告奚燕婷就被告提供抵押的坐落于苏州市相城区的房屋办理了抵押登记手续，原告苏州市住房置业担保有限公司作为抵押权人取得了苏房他证相城字第××号他项权证，被担保主债权数额为770000元。 2018年9月10日，中国银行股份有限公司苏州相城支行向原告苏州市住房置业担保有限公司发函一份，载明：借款人奚燕婷于2014年7月22日向我行申请个人公积金组合贷款，其中公积金贷款金额30万元，商业贷款金额47万元，贷款期限20年，用于购买相城区房屋，贵公司对上述贷款进行了担保。借款人、贵公司与我行签订了《个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同》。截止2018年1月24日，借款人已经连续六期未归还我行贷款本息。依据合同第十三条的约定，我行要求立即解除合同，提前归还贷款公积金贷款本金271866.95元、利息5067.48元；商业组合贷款本金436258.66元，利息13191.05元（计算至2018年9月10日）及至实际清偿之日利息。请贵公司按照合同及我行与贵公司签订的担保合作协议，履行保证责任，于2018年9月20日前将上述贷款本息全部清偿。 2018年9月18日，原告苏州市住房置业担保有限公司代被告向中国银行股份有限公司苏州相城支行归还了公积金贷款及商业贷款的全部欠款本息。 2018年9月18日，中国银行股份有限公司苏州相城支行向原告苏州市住房置业担保有限公司出具《代偿证明》一份，载明：借款人奚燕婷于2014年7月22日向我行申请公积金贷款30万元，期限25年，商业贷款47万元，期限25年，用于购买苏州市相城区房屋。苏州市住房置业担保有限公司对上述贷款进行了担保。借款人已经贷款连续逾期六期，拖欠本金708125.61元，利息18258.53元。根据0000105946号《个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同》的有关规定，我行有权解除合同，提前收回发放的贷款本金及其产生的利息，并要求苏州市住房置业担保有限公司提前履行保证责任。2018年9月18日由苏州市住房置业担保有限公司代偿了该笔公积金组合贷款的公积金贷款部分，本息合计218525.62元；于2018年9月27日代偿奚燕婷公积金贷款本息726384.14元。至此，奚燕婷购买苏州市相城区的公积金贷款已经全部结清。同日，中国银行股份有限公司苏州相城支行向原告苏州市住房置业担保有限公司出具《个人购房贷款还款证明》一份，载明：借款人奚燕婷因购买苏州市相城区房屋，于2014年7月22日向我行贷款77万元。其中公积金贷款30万元，期限25年，借款合同号0000105946，该贷款本息已于2018年9月18日还清。商业贷款47万元，期限25年，合同号XC-C-2014-01-951,该贷款本息已于2018年9月18日还清。 为实现本案债权，原告苏州市住房置业担保有限公司与江苏狮山律师事务所签订了《委托代理合同》一份，约定，原告聘请江苏狮山律师事务所的律师为委托代理人参与本案诉讼，代理解决原告与被告奚燕婷追偿权纠纷一案，并约定代理费用为36955元。2018年11月15日，原告向江苏狮山律师事务所支付律师费36955元。2018年11月19日，江苏狮山律师事务所向原告开具了金额为36955元的江苏增值税普通发票。 以上事实，由原告提供的个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同、个人借款凭证、个人住房抵押（反担保）合同、他项权证、要求代偿的函、个人购房贷款还款证明、代偿证明、中国建设银行单位客户专用回单、客户对账单、委托代理合同、交通银行电子回单凭证、江苏增值税普通发票及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，原告苏州市住房置业担保有限公司与案外人中国银行股份有限公司苏州相城支行及被告奚燕婷签订的《个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同》及原告苏州市住房置业担保有限公司与被告奚燕婷签订的《个人住房抵押（反担保）合同》均依法成立并生效。中国银行股份有限公司苏州相城支行在借款合同签订后向被告奚燕婷发放了贷款，被告未能按约履行还本付息的义务，原告作为保证人代被告归还了贷款本息后，依法取得追偿权，故原告要求被告归还原告垫付款及利息损失的诉讼请求，本院予以支持。 原告要求被告承担为实现本案债权所发生的律师费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，且主张的律师费数额符合江苏省律师服务收费标准的有关规定，本院予以支持。 《个人住房抵押（反担保）合同》约定被告以其所购房屋为原告提供反担保抵押保证并办理了抵押登记手续，原告请求对抵押物行使优先受偿权的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，由此引起的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告奚燕婷于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告苏州市住房置业担保有限公司代偿款726384.14元及利息（以726384.14元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准，自2018年9月19日起计算至实际给付之日止）。 二、被告奚燕婷于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州市住房置业担保有限公司实现债权的律师费用36955元。 三、如被告奚燕婷未履行上述第一、二项债务（含案件受理费），原告苏州市住房置业担保有限公司有权就被告奚燕婷抵押的坐落于苏州市相城区的不动产经协议折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11433元，公告费600元，合计12033元，由被告奚燕婷负担并于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付原告。原告预交的诉讼费用，本院不再予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  王文萍 人民陪审员  俞静玲 人民陪审员  杜雪兴 二〇一九年三月十三日 书 记 员  徐 青 本案适用的相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第一百零七条第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。