山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0402民初5326号 原告：张继伟，男，1981年2月16日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：郭士龙，山东法扬律师事务所律师。 被告：枣庄中安城建开发有限公司，住所地：枣庄市市中区青檀北路**。 法定代表人：刘媛，总经理。 委托诉讼代理人：杨清芳，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琳，山东齐鲁（枣庄）律师事务所实习律师。 原告张继伟与被告枣庄中安城建开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告不能办理权属登记的违约金（具体数额以433,280元为基数，按日万分之一的利率，从2015年12月20日起计算至实际取得房屋所有权登记证书之日）；2、被告将办理房屋权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房屋所有权登记；３、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告从被告处购买位于枣庄市市中区，原告按照合同约定足额向被告支付上述房款，并在2013年12月2日双方签订《商品房买卖合同》。该合同第十九条约定了房屋登记及违约责任的计算方法。被告未在房屋交付90日办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，造成目前原告因被告的责任仍不能办理房屋所有权登记。原告为维护自身合法权利，诉至贵院，支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1、原告办理产权证欠缺的条件是该道南里所有业主没有全部交齐专项维修资金。被告针对交房及公共设施、基础设施、辅助设施都是在合同约定的交付期限内完成的。根据合同第二十二条关于税费的约定“买卖双方应按照国家及本市的有关规定，向相应部门交纳因该商品房买卖发生的税、费”。而该道南里项目的购房户并未完全履行交纳税费的义务，根据枣庄市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的市中物字（2017）2号《关于将住宅专项维修基金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》的要求，业主应先自行办理住宅专项维修资金交存手续后，才可以申请办理房屋产权登记。2、根据《合同法》第六十七条规定，结合本案，在办理产权登记这一阶段，当事人互负债务，原告应先缴纳住宅专项维修资金，被告才能履行办理产权登记的申请，原告不履行缴纳维修资金义务，被告无法继续履行去市住建局办理相关手续的义务。三、原告要求逾期办证违约金的诉讼请求没有事实依据。违约金立法的依据是有实际损失产生，自原告交接到房屋后，在转让其购买的房屋或抵押房屋时会有损失产生，其余情况下要求逾期办证违约金需提供证据证明有损失产生，否则其逾期办证违约金不应得到支持。四、原告主张违约金已超过诉讼时效，超过部分不予支持。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、《商品房买卖合同》一份；2、购房发票一份：3、房屋交接单一份：4、维修基金票据一份。被告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：枣庄市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的市中物字（2017）2号《关于将住宅专项维修基金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》。原、被告对对方提交的证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告枣庄中安城建开发有限公司投资开发了“道南里棚户区安置小区”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2013年12月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份编号为YS0023965的《商品房买卖合同》，原告以418,192元的价格从被告处购买坐落于枣庄市市中区房屋。该合同第十条关于交付时间和条件约定：出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。该合同第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》附件九为《补充协议》，约定4号楼地下54号储藏室价格为15,088元。 上述合同签订当日，被告将涉案房屋交付给原告。原告实际支付给被告购房款433,280元，其中商品房款418,192元、储藏室款15,088元。原告于2018年12月19日交纳了涉案房屋的维修资金6,912元。被告至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现原、被告就涉案房屋权属登记事宜发生争议并诉至本院。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 一、关于被告是否存在违约行为问题。本案《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约。 二、关于被告是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告未在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。 三、关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2013年12月2日，而约定交付时间为2013年12月30日，被告应在约定交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案。因此被告的违约行为自2014年3月31日起一直延续至今。被告已提时效抗辩，且原告主张违约金计算自2015年12月20日起计算，本院予以确认。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，本院支持违约金以商品房款为基数且按日万分之一计算至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止。 依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告有将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务。 综上所述，原告的部分诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中安城建开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告张继伟办理上述房屋的房屋产权证书； 二、被告枣庄中安城建开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告张继伟违约金（以418,192元为基数，计算时间自2015年12月20日起至将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）； 三、驳回原告张继伟的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费988元，减半收取计494元，由被告枣庄中安城建开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  李梅娟 二〇一九年三月十八日 书记员  马 壮