河北省邯郸经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0491民初1389号 原告（案外人）：王宏明，男，汉族，1974年1月15日出生，住廊坊市文安县。 委托诉讼代理人：武铁，河北升阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈旭，河北万强律师事务所律师。 被告（申请执行人）：卢星钢，男，汉族，1970年6月2日出生，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：靳枫，河北瀛铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘洪涛，河北瀛铎律师事务所律师。 第三人（被执行人）：邯郸市恒通房地产开发有限公司，住所地邯郸市联纺路盛海蓝郡大厦****。统一社会信用代码：91130421730264593X。 法定代表人：陈保民。 委托诉讼代理人：任玉海，男，汉族，1976年10月23日出生，住邯郸市邯山区，系该公司员工。 原告王宏明与被告卢星钢、第三人邯郸市恒通房地产开发有限公司（以下简称“恒通房地产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王宏明及其委托诉讼代理人武铁、陈旭，被告卢星钢及其委托诉讼代理人靳枫、刘洪涛，被告恒通房地产公司委托诉讼代理人任玉海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王宏明向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与第三人2013年2月28日签订的房屋转让协议有效，现名联纺东路516号盛海蓝郡3单元2601号、2602号房产系原告所有；2.依法判令停止对本案房产其中250平方米的执行，解除对该房产其中250平方米的查封；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月20日原邯郸县人民法院依被告卢星钢申请，于当日查封了原告购买的房产。原告在2013年2月28日签订了房屋转让协议，购买了第三人联纺东路516号盛海蓝郡3单元2601、2602号房产，并于2013年11月结清全部购房款。2013年3月1日，原告将其购买的房产租给第三人使用。该房产自2013年至今一直由原告占有、使用、处分，其间所有电费、物业费、电子安全防盗大门均由原告支付、购买。原告所购买的房产因为法院查封行为及第三人的原因不能将产权登记在原告名下，不是原告原因。综上，案涉房屋转让协议合法有效，原告购买取得案涉房屋，并占有使用至今。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告卢星钢辩称，1、原告对案涉房屋的权利不符合相关法律规定，不能排除法院的执行。2014年5月20日原邯郸县人民法院依法查封案涉房屋前，原告与第三人之间没有签订合法有效的书面合同，并且原告没有支付购房款，也没有实际占有使用，案涉房屋现由被告卢星钢占有和管理。2、原告诉请房屋转让协议是否有效不属于本案审理范围。3、原告诉请对案涉房产屋享有所有权没有事实和法律依据。 第三人恒通房地产公司述称，案涉房屋转让和租赁都存在，原告也支付房款，认可原告的主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告王宏明所举证据： 第一组：房屋转让协议、房款转帐流水4张、马随平出具的证明和收到条，证明原告于2013年2月28日购得案涉房屋，并于购房当日交付了部分房款。 第二组：1、房屋租赁协议、银行转帐记录和原告向第三人出具的两份收条（复印件），证明原告将案涉房屋返租给第三人，第三人向原告交纳租金；2、物业费、水电费收据及用户卡、房屋平面图；3、原告向开发商交案涉房屋剩余房款的收据，证明第三人已向原告交付案涉房屋，原告自2013年就占有使用该房屋，并缴纳相关费用。 第三组：第三人与河北丰通房地产开发有限公司签订的协议书、第三人出具的对账单、河北丰通房地产开发有限公司出具的情况说明，证明原告于2014年9月24日向开发商付清全部房款。 第四组：邯山区人民法院作出的（2014）邯山民初字第737号民事判决书和民事裁定书、诉讼费票据，证明在原告与第三人就案涉房屋买卖合同纠纷一案中，原告申请查封房屋。 第五组：邯山区人民法院作出的（2017）冀0402民再3号民事调解书，证明原告与第三人案涉房屋买卖合同纠纷一案达成调解协议； 第六组：2017年4月3日的证明和收据各一份，证明原告更换案涉房屋防盗门。 经被告卢星钢质证，关于第一组证据，对房屋转让协议有异议，签订该协议时第三人没有取得案涉房产的所有权，属于无权处分，该协议属于无效协议；对2014年9月24日两笔转账真实性没有异议，但收款人为河北丰通房地产开发有限公司，与本案没有关联；对2013年2月28日两笔转账有异议，不能证明是购房款；对马随平出具的收到条有异议，显示借款金额为150万元，以现金交付数额巨大的借款不符合常理，且该证据明确写明借款，与本案没有关联性；对马随平出具的证明有异议，以二手宝马汽车抵顶180万元，不符合常理。关于第二组证据，1、对房屋租赁协议有异议，不存在租赁的事实，原告出具的两份收条系复印件，没有证明力，转帐记录显示两笔款项不能证明是租金，也与房屋租赁协议约定租金支付时间和金额不相符；2、物业费、水电费收据与原告是否实际占有使用案涉房屋没有关联性，其中原告向开发商交案涉房屋剩余房款的收据、2013年度物业费、暖气费和2014年度物业费的收据是庭后补开的，不具有真实性，且显示交款单位为第三人。3、对水电卡和房屋平面图真实性无异议，但不能证明王宏明实际占有使用该房屋。关于第三组证据，对协议书真实性没有异议；对账单与事实不符；河北丰通房地产开发有限公司出具两份情况说明与本案没有关联性。对第四、五组证据真实性没有异议。对第六组证据有异议，不能证明更换3-2601号房屋防盗门。 经第三人恒通房地产公司质证，对原告所举证据均无异议。 本院审核原告所举证据，综合认定如下：第四、五组证据系法院制作法律文书，对真实性予以确认。第一、三组证据能够与第五组证据相印证，予以确认。第二组证据的证明目的与第四、五组证据相矛盾，不予认定。第六组证据不能证明原邯郸县人民法院查封案涉房屋之前房屋状态，不予认定。 被告卢星钢所举证据： 一、邯山区人民法院（2014）邯山民初字第737号民事判决书，证明案涉房屋没有实际交付原告使用，且该案审理时双方均未提到租赁合同，证明在此之前根本不存在租赁情况； 二、邯郸市中级人民法院（2016）冀04执复100号执行裁定书、河北丰通房地产开发有限公司与第三人于2012年3月19日签订的协议书，证明第三人在对房屋没有所有权情况下与原告签订房屋转让协议无效； 三、邯郸市中级人民法院（2015）邯市民四终字第118号裁定书，证明2015年4月24日之前案涉房屋也没有实际交付原告使用； 四、原邯郸县人民法院于作出2014年5月20日（2014）邯县民初字第477号协助执行通知书、于2016年5月4日作出（2015）邯县法执字第283-1号协助执行通知书、于2016年5月20日对卢星钢的执行笔录、2016年6月15日作出的执行公告以及3-2601号房屋物业费、水电费收款收据和电卡、房屋现状视频光盘，证明案涉房屋一直由被告实际占有使用； 五、邯山区人民法院（2017）冀0402民再3号民事调解书，证明原告与第三人之间是债权关系，案涉房屋从未交付原告实际占有使用； 六、邯郸经济技术开发区人民法院（2018）冀0491执异45号执行裁定书，原告提出执行异议被驳回。 经原告质证，对被告所提交的六组证据中的法律文书真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据四中3-2601号房屋物业费、水电费收据和电卡、房屋现状视频光盘的来源有异议，原邯郸县法院于2017年6月27日裁定中止房屋的抵偿过户后，被告占有房屋没有依据。 经第三人恒通房地产公司质证，对被告所举证据均无异议。 经本院审核认为，对被告所举证据真实性予以确认。 第三人恒通房地产公司未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原邯郸县人民法院在审理卢星钢与恒通房地产公司、马随平民间借贷纠纷一案中，于2014年5月20日依据（2014）邯县民初字第477号民事裁定书，查封了恒通房地产公司在河北丰通房地产开发有限公司购买的盛海蓝郡大厦3-2601号房产一处（保全该房产其中250平方米）；于2015年5月11日作出（2014）邯县民初字第477号民事判决书。因恒通房地产公司未履行法律文书确定的义务，原邯郸县人民法院于2016年5月4日依法续查封上述房产。2016年9月27日，原邯郸县人民法院作出（2015）邯县执字第283号执行裁定书，将案涉房屋作价2489292元抵偿于卢星钢；后于2017年6月27日作出（2017）冀0421执异25号裁定书，中止对上述房产的抵偿过户。2018年8月1日，案外人王宏明提出执行异议，要求解除对盛海蓝郡大厦3-2601号房产的查封。本院于2018年8月9日作出（2018）冀0491执异45号执行裁定书，驳回案外人王宏明提出的异议请求。王宏明对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。 另查明，王宏明与恒通房地产公司于2013年2月28日签订房屋转让协议，协议约定恒通房地产公司将其位于邯郸市盛海蓝郡Ａ座3-2601号（面积为614.44平方米）房屋转让给王宏明；该房屋的转让价格为630万元整；双方一致同意购房款由王宏明于本协议签订当日一次性付清；恒通房地产公司应于本合同生效之日起60内交将上述房屋全部钥匙交付王宏明；房屋交付王宏明后，恒通房地产公司应当在具备办理房屋产权手续时，与王宏明共同办理该房屋的过户手续，将该房屋产权证办理到王宏明名下。王宏明在协议上签字捺印，恒通房地产公司在协议上签章，原法定代表人马随平在协议上签字捺印。王宏明妻子袁国苓当日向恒通房地产公司转款205万元和80万元；马随平于当日向王宏明出具内容为“今借到，现金150万元整”的书面证明；2013年11月，马随平向王宏明出具证明，内容为“本人马随平收到王宏铭（明）宝马牌Ｘ6汽车一部，车牌号冀Ｄ×××××，抵王宏铭（明）收购盛海蓝郡Ａ座3-2601号房款180万元整”。2014年8月28日，恒通房地产公司向王宏明出具对帐单，内容为：“2013年2月28日，以银行转帐支付205万元、80万元，以现金方式支付150万元和15万元，以宝马牌汽车顶房款180万元，恒通房地产公司共收王宏明房款630万元”。该对帐单上有恒通房地产公司公章及原法定代表人马随平的签字。2014年9月24日，王宏明妻子袁国苓向河北丰通房地产开发有限公司转帐266504.5元和30万元。 再查明，邯山区人民法院2014年6月9日受理王宏明诉恒通房地产公司房屋买卖合同纠纷（系本案所涉房屋）一案，王宏明提出的诉讼请求为“要求恒通房地产公司继续履行双方签订的房屋转让协议约定义务，将位于邯郸市盛海蓝郡Ａ座3-2601号房产交付给原告，并与原告共同办理过户手续，将该房产产权办理到原告名下”。邯山区人民法院于2014年9月25日作出（2014）邯山民初字第737号民事判决书。恒通房地产公司不服，提出上诉，因未在法院通知期限内预交上诉费，邯郸市中级人民法院于2015年4月24日作出（2015）邯市民四终字第118号裁定书，裁定按自动撤回上诉处理。后恒通房地产公司申请再审，邯郸市中级人民法院于2015年10月22日作出（2015）邯市民申字第00170号民事裁定书，由邯郸市中级人民法院提审。邯郸市中级人民法院于2017年2月21日作出（2016）冀04民再4号民事裁定，撤销邯山区人民法院（2014）邯山民初字第737号民事判决，发回重审。该案重审期间，王宏明的诉讼请求与原一审诉讼请求一致。邯山区人民法院于2017年12月14日作出（2017）冀0402民再3号民事调解书，确认“王宏明与恒通房地产公司签订的位于邯郸市盛海蓝郡3单元2601、3单元2602号（面积为614.44平方米）房屋转让协议有效，恒通房地产公司继续履行房屋转让协议”。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告王宏明系执行案件的案外人，其应当承担举证责任。本院分析如下： 第一、原告王宏明对涉案执行标的享有物权期待权。1、案涉执行标的系第三人恒通房地产公司从河北丰通房地产开发有限公司（开发商）购买，邯山区人民法院以（2017）冀0402民再3号民事调解书，确认王宏明与恒通房地产公司之间签订的房屋转让协议有效，则双方之间存在房屋买卖合同债权关系；2、第三人恒通房地产公司在未取得房屋产权登记情况下与原告王宏明签订房屋转让协议，虽然不具有物权变动的法律效果，但双方之间的房屋买卖债权关系合法成立并有效，原告王宏明向第三人恒通房地产公司支付了购房款后，基于对第三人恒通房地产公司享有的债权请求权，原告王宏明对案涉房屋即盛海蓝郡3单元2601、3单元2602号房屋享有物权期待权。 第二、原告王宏明对涉案执行标的享有的物权期待权不能够排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人必需同时具备上述四项情形才能够排除执行。本案中，1、原告王宏明主张在法院查封之前已占有案涉房屋，证据不足。首先，原告王宏明提供房屋租赁协议、银行转帐记录和其向第三人出具的两份收条，用以证明其将案涉房屋返租给第三人恒通房地产公司并收取租金。本院认为，房屋租赁协议中约定租金为每月2万元，按季度支付，但是，银行转帐记录和收条显示第三人恒通房地产公司向原告王宏明支付款项的时间和金额，既不符合房屋租赁合同约定，亦与生活常理不符，同时，两份收条也是原告王宏明单方出具，故，不能证明上述两笔款项性质为租金。其次，原告王宏明提供其交纳2013年物业费和暖气费的收据，不能证明原告王宏明在查封之前占有案涉房屋。再次，关于在法院查封之前是否占有案涉房屋，王宏明在本案诉讼和另案诉讼过程中陈述前后矛盾。王宏明在本案诉讼过程中陈述恒通房地产公司已经履行了交付房屋的义务，但是，在其与恒通房地产公司房屋买卖合同纠纷一案中，王宏明诉称“恒通房地产公司未向其交付约定房产”，并且在原一审和再审其间的诉讼请求均为“要求恒通房地产公司继续履行房屋转让协议约定义务，将位于邯郸市盛海蓝郡Ａ座3-2601号房产交付给原告”，对于在两个案件诉讼过程中相互矛盾的陈述，王宏明亦未能作出合理解释。因此，第三人恒通房地产公司系执行案件被执行人，与本案有利害关系，且在本案诉讼过程中陈述前后矛盾，在无其他有效证据相印证，仅以第三人恒通房地产公司认可，不足以证明原告王宏明在法院查封之前已占有案涉房屋。2、原告王宏明作为买房人，在签订房屋转让协议时，对房屋状况未尽到合理注意义务，在房屋转让协议签订后，未积极办理房屋更名或过户手续，故，原告王宏明自身对于案涉房屋未能办理更名或过户登记存在一定原因。 综上所述，原告王宏明提出停止对案涉房产250平方米的执行的主张，证据不足，不予支持；提出解除对案涉房产其中250平方米查封的主张，不属于本案审理范围；提出确认原告与第三人于2013年2月28日签订的房屋转让协议有效，属重复主张；提出案涉房产系原告所有的主张，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告王宏明的诉讼请求。 案件受理费15600元，由原告王宏明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判长 马 燕 审判员 李学功 审判员 李瑞敏 二〇一九年二月二十七日 书记员 刘 颖 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记