贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初7255号原告：黄荣万，男，1961年10月9日出生，汉族，贵州省黄平县人，住凯里市，委托诉讼代理人（特别授权）：杨通宣，男，1951年1月16日出生，水族，贵州省剑河县人，住凯里市，被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告黄荣万诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年12月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄荣万的委托诉讼代理人杨通宣到庭参加诉讼，被告大地联创公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄荣万向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金112377元和逾期交房违约金39122元；2、被告承担本案诉讼费。案件审理中，原告变更第一项诉讼请求中逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金为56188.5元（按日万分之一计算2015年9月30日至2018年11月30日）。事实与理由：2013年8月6日，原告与被告大地联创公司签订《商品房买卖合同》。被告承诺于2015年4月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如果被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告购买涉案商品房总价款419319元，被告应给付原告违约金56188.5元（按日万分之一计算2015年5月1日至2018年12月31日期间的违约金）。合同还约定被告应于2014年10月31日前向买受人交付该商品房，如违约应支付全部已付款日万分之一的违约金。被告于2015年5月22日才交房，已构成违约，故应支付逾期交房违约金39122元。被告大地联创公司未向本院递交答辩状，庭审中，其委托诉讼代理人口头辩称：原告购买的房屋目前尚未竣工验收，原告现在主张权利过早也没有依据，应等竣工验收之后，再进行主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2013年8月6日，以原告黄荣万为买受人、被告大地联创房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里经济开发区××别××单元××商品房××套，总价款为419319元。2、被告应当在2014年10月31日前将具备交付条件的商品房交付给原告使用。出卖人逾期交房的违约责任为“……逾期交房超过30日后，……买受人要求继续履行的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。3、被告承诺于2015年4月30日之前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。原告（买受人）不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。4、双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，原、被告又签订附件十《补充协议》一份，补充协议第八条规定：“双方同意本合同第二十二条补充如下：1、出卖人应当在商品房办理交房后90个工作日内，向权属登记机关申请办理初始登记。2、出卖人未能在约定时间内办妥房产证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房……”。合同签订后，原告已按照合同约定实际支付被告购房款419319元。被告已于2015年5月22日将涉案房屋交付给了原告，但被告至今未办理房屋初始登记，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。事后，双方因逾期交房、逾期办证等赔偿事宜发生纠纷，原告向本院提起诉讼。本院认为，法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告黄荣万与被告大地联创房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。因原告已依约履行支付购房款的义务，被告亦应在约定的期限内向原告交付房屋。现被告未能按期交付房屋，履行合同义务不符合约定，应当承担相应的违约责任。原告主张被告按合同约定支付逾期交房违约金39122元，于法于约有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同时，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请双方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”原、被告同时签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，但在合同中约定被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书应按日万分之二向原告支付违约金，而在补充协议中约定被告未能在约定时间内办妥房地产证的，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。对于办证问题有两种约定，而该合同及补充协议系被告提供并且整个涉案小区均使用的版本，特别是补充协议关于办证的约定字体与其他内容没有差别，被告未提供证据证明对原告进行了提示义务。鉴于政策变化被告也不能为原告办理房产证，而是向原告提供办理商品房转移登记的有关文书，故本院应采用不利于提供格式条款一方即被告的解释，故本院采用合同第二十二条第三款对逾期交付商品房转移登记文书违约金的约定。关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金问题，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金”过高，并依法酌情调整为按日向买受人支付房价款万分之一的违约金,原告自愿按照日万分之一进行调整计算违约金，本院予以支持。原告实付购房总价为419319元，从违约之次日即2015年5月1日计算至2018年12月31日的违约金为56188.5元（总购房款419319元×0.01%×1340天）。被告大地联创公司经庭审中辩称，原告购买的房屋尚未竣工验收，原告的主张没有依据，这一辩解理由没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄荣万逾期交房违约金39122元；二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄荣万逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金56188.5元（计算2015年5月1日至2018年12月31日期间）;若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1665元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担1092元。多收取的案件受理费573元，退还给原告黄荣万。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 朱 艳二〇一九年三月十四日书记员 文生燕