湖南省醴陵市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0281民初3482号 原告：何泉生，男，汉族，住湖南省醴陵市阳三石办事处。 委托诉讼代理人：石伟，湖南弘扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：邹湘德，男，汉族，住湖南省醴陵市阳三石办事处。 委托诉讼代理人：张道科，男，汉族，住湖南省醴陵市立三大道。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为参加诉讼、进行调解、和解，代收法律文书等。 被告：欧阳平，男，汉族，住湖南省醴陵市阳三石办事处。 第三人：湖南凯瑞特服饰有限公司，住所地：醴陵市醴陵大道。 法定代表人：张爱国。 原告何泉生与被告邹湘德、欧阳平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告何泉生及其委托诉讼代理人石伟，被告邹湘德的委托诉讼代理人张道科到庭参加诉讼，被告欧阳平经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案审理过程中，被告邹湘德向本院申请追加湖南凯瑞特服饰有限公司（以下简称“凯瑞特服饰公司”）作为被告或第三人参加诉讼，经审查，本院追加凯瑞特服饰公司作为第三人参加诉讼，将本案转为普通程序，组成合议庭，于2019年2月21日第二次公开开庭进行了审理。原告何泉生及其委托诉讼代理人石伟，被告邹湘德的委托诉讼代理人张道科、凯瑞特服饰公司的法定代表人张爱国到庭参加诉讼，被告欧阳平经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何泉生向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告解除与被告签订的《门面租赁合同》行为有效；2、判决被告向原告返还门面；3、判决被告向原告支付欠付的门面租金96000元并支付延期付款利息（按年利率6%计算）；4、判决被告向原告支付自2018年10月19日起至门面实际交还之日止的门面占用费和占用利息。事实和理由：原告于2005年7月25日向醴陵市通达建设工程有限公司泗汾分公司（于2009年9月16日被吊销营业执照，以下简称“原通达泗汾分公司”）购买湖南凯瑞特服饰有限公司商住楼1楼第2间门面，双方签订了房屋买卖协议，协议约定房屋总金额180000元，并约定原告接收房屋后，由原通达泗汾分公司代办房产证。原告按协议履行了付款义务并接收房屋。2011年9月18日，原告与被告签订了《门面租赁合同》，合同约定：原告（甲方）将凯瑞特商住大楼第2号门面租赁被告（乙方）经营，租赁期为此门面经醴陵市人民法院判决结果而商定租赁期限。门面租金为每月1600元，以年12个月计算，一次性由乙方支付甲方19200元。后双方又约定月租金从2011年9月18日起计算，采取先付后租的原则，不得欠付。此后，被告一直利用原告的门面作通向二楼的通道。2013年9月18日后，被告先是以原通达泗汾分公司在打官司、租金随时都可以付等理由拖延支付租金。2017年5月21日，醴陵市人民法院作出（2016）湘0281民再1号民事判决书，判决凯瑞特服饰公司向醴陵市通达建设工程有限公司（以下简称“通达建设公司”）交付凯瑞特综合楼第一层第1、2、3、4、11、12、13号门面，株洲市中级人民法院二审维持了该判决。此后，被告以原告未拿证为由继续不付门面租金。 被告邹湘德辩称：本案原告的主体不适格。邹湘德、欧阳平从凯瑞特服饰公司处租赁了凯瑞特综合楼第1、2拱门面及整体二楼，两被告与凯瑞特服饰公司签订了租赁协议，租赁协议签订了10年，至今没有到期。两被告租赁案涉门面时，凯瑞特服饰公司持有案涉门面的产权证。被告装修门面时受到原告阻工才被迫与原告签订了一份租赁协议，但被告仅支付了两万元给原告，且被告已经足额支付了门面租金给凯瑞特服饰公司。 第三人凯瑞特服饰公司述称：原告起诉两被告没有法律依据，主体资格不适格。凯瑞特服饰公司与原通达泗汾分公司签订的合作建房协议，所委托的是建房，并没有委托原通达泗汾分公司预售房屋，原通达泗汾分公司与何泉生签订的房屋买卖协议是违法的，应属无效；凯瑞特服饰公司与原通达泗汾分公司签订的合作建房协议有明确约定，原通达泗汾分公司至今未付清房款给凯瑞特服饰公司，其在没有得到权利的情况下出让凯瑞特房屋属于违法。原告依据（2016）湘0281民再1号民事判决书起诉，对于该判决书，凯瑞特服饰公司与通达建设公司均没有申请执行，房产以登记为准，通达建设公司尚未取得凯瑞特综合楼房屋的所有权，更不能认定房屋归何泉生所有，不能作为其起诉的依据，应当驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2005年7月25日，原通达泗汾分公司（甲方）与何泉生（乙方）签订了一份《房屋买卖协议书》，约定:甲方与湖南凯瑞特服饰有限公司在醴陵市城南大道与渌江大道交叉处地段合作开发建设房屋，甲方依协议约定取得本合同拟出售房拥有其合法产权。乙方自愿购买第一层第2号门面1间，门面单价为18万元/间，买受人同意在签订本协议时一次性付清全部购房款18万元。乙方接受房屋后由甲方代办房产证权属登记，其费用由甲方承担……协议签订后，原告支付了18万元购房款，于2008年开始占有使用该门面。原通达泗汾分公司一直未按照约定为原告办理房产登记手续。2014年6月18日，原告何泉生以房屋买卖合同纠纷向本院起诉，要求确认座落在醴陵市阳三街道办事处玉屏山村的凯瑞特商住楼1楼第2号门面的产权归原告所有，并由原通达泗汾分公司为原告办理房产登记手续。该案经本院（2014）醴法民一初字第964号民事调解书确认：一**落在醴陵市阳三街道办事处玉屏山村的湖南凯瑞特服饰有限公司商住综合楼第**第**门面所有权归原告何泉生所有，被告醴陵市通达建设工程有限公司泗汾分公司应在2014年8月20日前为原告何泉生办理房产登记手续。原通达泗汾分公司至今未为原告何泉生办理房产登记手续。 2011年9月18日，原告何泉生（甲方）与被告邹湘德、欧阳平（乙方）签订了一份《门面租赁合同》，约定：甲方拥有靠玉屏山村委会办公楼的凯瑞特商住大楼第2号门面。甲方同意租赁给乙方经营。租赁期为此门面经醴陵市人民法院判决结果而商定租赁期限。门面月租为1600元，一次性由乙方支付给甲方19200元整，乙方同意首付2万元给甲方……上述租赁合同签订后，两被告支付了20000元给原告。此后，两被告未向原告支付租金，原告故诉来本院，要求处理。 另查明，2011年5月6日，第三人凯瑞特服饰公司（甲方）与被告邹湘德、欧阳平（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定：甲方有新建综合楼一栋，座落在醴陵市阳三街道办事处玉屏山村茨菇组地段，第一、二拱门面及整体二楼出租给乙方。该房屋租赁期10年，自2011年10月1日起至2021年10月1日止。房屋租金为头三年6万元，第四年6.8万元，第五年至十年期间为7万元，房屋租金支付方式为每年五月十六日一次性付清……上述协议签订后，两被告使用门面进行餐馆经营，并如约向第三人支付了房屋租金。房屋租金已支付至2019年。 2011年11月4日，原通达泗汾分公司就房地产经营合同纠纷向本院起诉，凯瑞特服饰公司与原通达泗汾分公司之间就凯瑞特综合楼的产权争议，经本院（2011）醴法民一初字第1298号民事判决书判决：一、原通达泗汾分公司与凯瑞特服饰公司合作建造的坐落在醴陵市阳三街道办事处玉屏山村的商住楼第三、四、五层住房及第一层八拱门面（按商住楼门面坐向正面从左至右第1、2、3、9、10、11、12、13号门面）的全部产权归原通达泗汾分公司所有；二、原通达泗汾分公司补偿凯瑞特服饰公司差价731133.12元。2016年7月13日，该案进入再审，本院于2017年5月31日作出（2016）湘0281民再1号民事判决书，判决：一、撤销本院（2011）醴法民一初字第1298号民事判决；二、原审被告凯瑞特服饰公司将凯瑞特综合楼第一层第1、2、3、4、11、12、13号门面及301、302、304、401、402、403、405、501、502、504号套房交付给原审原告通达建设公司……（2016）湘0281民再1号民事判决书现已发生法律效力，尚未执行。 再查明，2007年2月10日开始，案涉房屋在醴陵市房产局登记的所有权人为凯瑞特服饰公司。2014年7月28日，醴陵市房产局依职权注销了案涉房屋的产权证。案涉房屋至今未办理不动产登记。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：原告对凯瑞特综合楼第一层第2号房屋主张物权是否有法律依据。案涉房屋虽因（2016）湘0281民再1号民事判决书而物权设立，但通达建设公司未依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定办理不动产登记，故通达建设公司虽享有案涉房屋的物权，但其处分物权时，须依照法律规定办理登记。经查，案涉房屋至今未办理不动产登记，依照《中华人民共和国物权法》第三十一条之规定，该处分行为不发生物权效力。故原告主张其享有物权，并享有所有权人对所有物的占有、收益权，依法不能成立。原告要求被告支付房屋租金及利息、返还房屋的诉请，本院不予支持。被告欧阳平经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十一条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告何泉生的诉讼请求。 案件受理费2200元，由原告何泉生承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 审 判 长  宋子阳 人民陪审员  汪爱江 人民陪审员  钟亚俩 二〇一九年三月二十日 书 记 员  彭文娣 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。