广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初3436号原告：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房**东侧**302-2，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人：杜艳花，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖雪莲，该公司法务。委托诉讼代理人：张翔宇，该公司法务。被告：佛山市皇朝房地产发展有限公司，住，住所地广东省佛山市高明区杨和镇大沙水库旁一社会信用代码914406007556395311。法定代表人：郝恒乐，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄泽强，男，1989年5月11日出生，汉族，住广东省江门市江海区，系该公司员工。原告深圳市乐有家房产交易有限公司诉被告佛山市皇朝房地产发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序于2018年11月15日和2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖雪莲、张翔宇和被告佛山市皇朝房地产发展有限公司委托诉讼代理人黄泽强到庭参加了诉讼。诉讼中，双方提出因涉及交易的房屋数量较大、相应的财务资料需要较长的时间核查，请求法院给予时间对账核实，本院予以准予。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付推介服务费9642947.18元；2.被告向原告支付利息损失493488.86元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告变更第一项和第二项诉讼请求为：1.判决被告向原告支付推介服务费9676088.50元；2.被告向原告支付利息损失494748.23元（自合同结束次日起暂计至2018年9月15日，其中2017年3月10日至2017年4月10日为254113.73元；2017年11月21日至2018年6月30日为240634.49元）。3.本案受理费、保全费等由被告承担。事实和理由：2017年3月10日，原、被告签署《美的鹭湖森林度假区二手联动销售代理合同》，被告委托原告推介美的鹭湖森林度假区项目物业，被告向原告支付代理费用；合作期限为2017年3月10日至2017年4月9日；如被告拖欠佣金按照所欠佣金每日千分之一计付滞纳金。之后，原、被告分7次续签合同期限至2018年6月30日，约定被告如拖欠佣金按每日万分之五计算滞纳金。合同履行期间，原告为被告推介物业，至今被告仍拖欠原告105套物业的推介服务费共计9676088.50元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，原告主张的服务费总额与事实不符，金额过高。原告主张的成交套数中有个别房屋未达到合同所约定的支付佣金的条件。按照合同的约定，在支付佣金前，原告应当向被告出具发票，否则被告有权拒绝付款，因此原告主张的利息损失基数有误。即使被告存在逾期付款的情况，原告所主张的违约金也过高，应当按照银行同期存款利率标准计算。在合同的履行过程中，原告的员工窃取被告的商业秘密，侵害被告的合法权益，应当在佣金中扣除1000000元作为违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以采信并在卷佐证；对双方有争议的证据，本院认定如下：原告主张2018年2月成交的桑萍、刘宇力和2018年3月至6月成交的刘凌峰、谭玲娥、金海连、李丹、姜晓雁、冯艳青、钟淑娴、莫木连和王范文共11个购房者是其销售成功的客户。本院认为，根据双方的销售代理合同约定，原告介绍成功的客户应签订《客户登记确认表》和《客户成交初步确认单》，后者可作为结算的依据。也就是说双方合同中已经约定了《客户登记确认表》和《客户成交初步确认单》为双方进行结算的依据，且实际履行中双方手中均应持有原件，故原告作为代理商，其应对介绍成功客户的上述两文书进行妥善的保管以维护自己的合同权益，现原告针对上述11名客户均未能提供上述两份结算文书，应承担不利的后果。根据双方的举证、质证及本院对证据的采信，本院确认本案事实如下：2017年3月至2018年6月，原、被告双方先后签订《美的鹭湖森林度假区二手联动销售代理合同》8份，就被告委托原告对美的鹭湖森林度假区项目进行场外销售代理的事宜进行了约定：1.被告向原告提供项目销售所需资料，被告派专人配合原告的销售工作；预先报备通过的原告的有效客户到达现场后，双方对接人应在被告提供的《客户登记确认单》上签字确认客户的有效性；被告对接人应在原告客户签订《认购书》时，在《客户成交初步确认单》上签名确认原告的工作，该表一式两份，双方各执一份，经被告对接人签名确认的客户成交确认表可作为原告成功介绍认购的凭证。2.经被告确认后的客户签订《商品房买卖合同》并回清房款，经被告确认无误后次月发放佣金。3.对于别墅结佣，客户交纳相应首付后，被告于次月支付80%的佣金，首付交纳90日后被告支付15%的佣金，剩余5%等房款全额付清后次月结算；对于洋房结佣，被告收齐首期款后，通过对账次月结算50%的佣金，银行放款后次月结算余下佣金（每个合同对于结佣的具体比例略有不同）。在支付上述佣金前，双方应对佣金进行核算，双方确认无误后，原告在佣金支付前提交合法有效的发票，被告自收到发票后通过转账方式支付，否则被告有权拒绝或延迟付款。4.被告须按时与原告结算佣金并准时支付，如有拖欠要按所欠佣金每日万分之五计算滞纳金；双方任何一方违反合同第四条约定义务的，须承担由此造成对方的损失。5.附件一《美的鹭湖森林度假区客户登记确认表》和附件二《客户成交初步确认单》。2018年4月2日，原告已向被告出具增值税专用发票三份，票面总金额为386846.40元，该部分的佣金被告至今未支付给原告。由于客户桑萍和刘宇力不能确定为原告代销成功的客户，故原告主张的2018年2月洋房结佣标准为交易房款的13%，不符合合同约定，应按照合同约定的11%计算，即该两洋房的佣金总额应为62165.51元【（287923元＋277218元）×11%】，扣除已经支付的28257.05元，被告仍应向原告支付33908.46元。至此，原告为被告代理销售的客户达到完全结佣条件和部分结佣条件但未结算佣金的客户为88户，按照双方合同约定的结佣计算方式，被告现对原告应付未付的佣金为6878354.04元（含已开发票但未付款的386846.40元）；暂未达到结佣条件的客户为5户；原告所主张的但不能确认的客户为11户；退房客户为1户。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷，原、被告双方签订代理销售合同为双方真实意思表示，双方应按照合同的约定履行各自的义务。关于原告请求被告支付推介服务费9676088.50元的问题，本院认为，根据双方合同约定的结算佣金条件及双方在诉讼中的核算，截止本案法庭辩论结束前，被告应向原告支付推介费用为6878354.04元。原告请求被告支付9676088.50元，其高出部分与合同约定及合同实际履行的情况不符，故本院对超过部分不予支持，原告可待结算条件成熟时再与被告进行结算。关于原告主张被告拖延支付代理费，请求被告从每个合同约定的代销期限届满之日起开始计算推介费用的利息共494748.23元的问题，本院认为，原、被告双方在合同中约定了佣金支付的条件和方式，佣金的结算支付并不以合同约定的代销期间届满作为起算点，而是根据每个推介成功的购房者支付首付款、结清尾款等时间点确定佣金给付的比例和时间；而且双方同时在合同中约定，被告支付佣金的前提是双方对账无误后原告出具相应的增值税专用发票，然后被告依照发票金额进行付款。除双方确认的已经开具金额为386846.40元的发票外，没有证据显示原、被告双方针对其他应付未付的推介费在本案诉讼前已经进行了对账且被告拒绝付款，故本院对原告主张从合同期限届满开始计算利息不予支持。由于合同约定的支付佣金的前提条件和支付时间是买受人支付房款的行为及具体支付的时间，故被告作为收款人，其掌握房款到账的时间，其应主动提起对账的事宜；而原告作为代销方，也部分掌握买受人支付首期款的时间，其也应对对账的事宜尽到催促义务，即双方对于未能及时对账均有一定的责任。本院综合考虑双方的责任大小，酌定被告应对其应付未付的代销费用承担从原告起诉之日起的利息，以弥补原告长期未能收到代销费用的损失；其中原告于2018年4月2日向被告开具发票的386846.40元，则按照合同约定的从开具发票之日起计算利息。至于利息计算标准的问题，原告主张按照第一份合同约定的每日千分之五和后7份合同约定的每日万分之五分别计算，本院认为每日千分之五过高，均以每日万分之五计算较为合理；原告主张高出部分，本院不予支持。关于被告主张原告的员工窃取其客户信息，要求赔偿损失抵扣代理费1000000元的问题，本院认为被告主张原告违约，请求赔偿损失以抵扣代理费，应提出独立诉讼请求；现其未提出，本院不作审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百零五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市皇朝房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付代理费用6878354.04元及利息（按每日万分之五标准计算，其中6878354.04元从2018年10月16日计算至实际支付之日止；386846.40元从2018年4月2日计算至2018年10月15日）给原告深圳市乐有家房产交易有限公司。二、驳回原告深圳市乐有家房产交易有限公司的其他诉讼请求。未按照本判决指定之期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费82619元，减半收取41309.50元，保全费5000元，合计46309.50元，由原告深圳市乐有家房产交易有限公司负担13278.5元，由被告佛山市皇朝房地产发展有限公司负担28031元。该款原告已经预交，本院不作退回，由被告在履行上述义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邓文凤二〇一九年三月二十八日书记员  谭景文