江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终409号上诉人（原审被告）：杜承标，男，1974年10月20日生，汉族，南京宁远人力资源公司聘用人员，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：马军，江苏石城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市珠江冷饮食品厂，住所地在南京市浦口区江浦街道同心路**。法定代表人：李斌，该厂厂长。委托诉讼代理人：甄浦鸣，江苏三宝律师事务所律师。上诉人杜承标因与被上诉人南京市珠江冷饮食品厂（以下简称珠江冷饮厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初6514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜承标上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人隐瞒房屋己被征收的事实。涉案房屋早在2017年11月被浦口区人民政府征收。南京市浦口区人民政府于2017年11月24日作出了浦政征字（2017）37号征收决定，因江浦街道北庄地块环境综合整治项目而将涉案房屋征收。房屋被依法征收，国有土地使用权同时收回，被上诉人在涉案房屋被征收后无权向上诉人主张权利。二、上诉人不欠被上诉人租金，而是被上诉人欠上诉人的租房押金。因被上诉人尚欠上诉人3000元租房押金没有退还，上诉人与被上诉人之间在原租赁合同终止后，未就租金进行约定。三、因拆迁公告发出后，涉案房屋己不具有商业价值，租金应远低于原合同约定的每月1900元的标准，一审法院以每月3250元计算租金不合理。综上，一审判决遗漏房屋被征收及租房押金未返还的事实，作出错误判决。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。珠江冷饮厂辩称：一、本案是房屋租赁合同纠纷，涉案房屋到目前为止并没有征收拆迁，故征收拆迁与本案没有关系。二、对于收取的3000元押金，被上诉人同意返还。但押金和租金不能混为一谈。上诉人租金只交到2017年的10月底，之后到被上诉人2018年的6月起诉为止的租金都没有支付。三、根据上诉人最后一次交付的3250元一个月的标准，计算上诉人欠付的租金，符合合同约定。珠江冷饮厂向一审法院起诉请求：1.判令杜承标迁让房屋；2.判令杜承标给付房屋使用费26000元；3.判令杜承标承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年9月8日，珠江冷饮厂与杜承标签订一份租房协议书，甲方为珠江冷饮厂、乙方为杜承标，双方当事人对合同主要条款作了如下约定：“甲方今有坐落于浦口区间门面房，继续租赁给乙方经营，经甲、乙双方商订，特制定协议如下：1、租用期定为壹年，自2014年9月8日至2015年9月7日止，合同到期如甲方对外续租，在同等的价位上优先考虑乙方，协议另订。2、乙方租用甲方的壹间门面房，每月租金1900元，全年租金为人民币贰万贰仟捌佰元，合同签订时乙方一次性付清当年租金。乙方向甲方缴纳的房屋租金，甲方是以内部自制收据收取的费用标准，如乙方确需甲方收款凭证，需先向甲方交足税务部门规定的税金，由甲方配合向当地税务部门申办，逾期拖欠租金，甲方有权终止本协议，并没收乙方租赁保证金。3、甲方收取乙方壹间门面房租赁保证金3000元，待乙方租用期结束后无租用纠纷，租赁押金全额退还（不计利息）。”。一审法院又查明，2017年8月30日，珠江冷饮厂向杜成标出具一张金额为20655元的收据，收款事由：收使用费2017.3.8-2017.7.7：2450×4=9800、2017.7.8-2017.7.31:2450÷31×24=1896、2017.8.1-2017.10.31:3250×3=9750。庭审中，珠江冷饮厂陈述上述费用中后三个月是按月租金3250元计算的，杜承标表示认可。一审法院再查明，2018年5月10日，珠江冷饮厂向杜承标出具一份终止租赁合同通知，上书：“杜承标：（同心路4-13号)本厂于2015年9月8日与你签订的：‘租房协议书’已于2016年9月7日到期。本厂系浦口区商务局下属国有企业，所有房产均属国有。根据上级决定，本厂房屋不再出租，统一由本厂另行按排经营使用。据此，特发通知给你，请你在接本通知后一个月内尽快寻找新的房屋，腾空现有房屋交还我厂。特此通知”。一审庭审中，珠江冷饮厂陈述于2018年5月10日在杜承标门面房门口进行张贴，杜承标陈述没有收到也没有看到通知。一审法院另查明，江房字第**房屋所有权证记载：座落于，建筑面积共计4313.27㎡的房屋所有权人为珠江冷饮厂，所有权性质为全民所有制。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。珠江冷饮厂、杜承标双方于2014年9月8日签订自当日起为期一年的房屋租赁合同，到期后，双方未另订立书面租赁合同，且自合同期满后，杜承标一直承租珠江冷饮厂的房屋，根据合同法相关规定，双方的租赁关系为不定期租赁。由于珠江冷饮厂、杜承标双方对租赁期限并未提供相关证据加以证明，故珠江冷饮厂、杜承标的租赁期限属于没有约定，珠江冷饮厂、杜承标可以随时解除合同，且珠江冷饮厂在合理期限之前已通过在杜承标门面房门口张贴终止合同通知书的形式通知了杜承标，故珠江冷饮厂要求杜承标迁出房屋的请求，一审法院予以支持。杜承标使用房屋期间应每月支付3250元的使用费，但杜承标仅支付使用费至2017年10月31日，对珠江冷饮厂要求杜承标支付自2017年11月1日至2018年6月30日的房屋使用费26000元的请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第二百五十一条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六之规定，一审法院判决：一、杜承标于判决发生法律效力之日起三十天内迁出承租南京市珠江冷饮食品厂位于浦口区门面房；二、杜承标于判决发生法律效力之日起十日内支付南京市珠江冷饮食品厂房屋使用费26000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费450元减半收取225元，由杜承标负担。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，双方当事人签订的房屋租赁合同到期后，未另订立书面租赁合同，且自合同期满后，杜承标一直承租珠江冷饮厂的房屋，双方的租赁关系为不定期租赁，双方均可以随时解除合同，且珠江冷饮厂在合理期限之前已通过在杜承标门面房门口张贴终止合同通知书的形式通知了杜承标，故一审法院对珠江冷饮厂要求杜承标迁出房屋并按原租赁合同约定的标准支付占有使用费的诉讼请求予以支持，并无不当。杜承标上诉称涉案房屋已被依法征收，珠江冷饮厂对涉案房屋已无权向其主张权利，但杜承标未能提供证据证明涉案房屋的权属已因征收发生转移，故本院不予采信。至于当事人之间的拆迁安置补偿问题与本案系不同法律关系，不属于本案审理范围。关于租赁保证金3000元，根据双方签订的租赁合同的约定，珠江冷饮厂应当在租用期结束及杜承标交还涉案房屋时按约定退还，杜承标以此认为不欠付珠江冷饮厂租金或占有使用费的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，杜承标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人杜承标负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一九年三月十八日书记员  陈晓君