海南省海口市中级人民法院民事裁定书（2019）琼01民终193号上诉人（原审被告）：海南大韵和房地产开发有限公司，住所地海口市龙昆北路**华银大厦**,统一社会信用代码×××。法定代表人：毕志林，总经理。委托诉讼代理人：肖涛，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丽霞，海南大兴天泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林资源，男，1986年12月2日出生，黎族，现住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张强，海南德银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英智，海南德银律师事务所律师。上诉人海南大韵和房地产开发有限公司（以下简称大韵和公司）因与被上诉人林资源房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初9876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大韵和公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回林资源一审第一项诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，改判限大韵和公司于判决生效之日起360日内为林资源办理涉案房屋的不动产权证；3.判令本案一、二审案件受理费由林资源承担。事实和理由：一、一审判决认为合同约定有悖公平性、平等性原则，进而直接判定大韵和公司与林资源之间的合同约定无效，是法律适用错误，依法应予撤销。1.林资源与大韵和公司签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2015年12月31日前，同时还约定因其他非出卖人以外的因素导致交房逾期的，出卖人可据实延期。大韵和公司认为这是当事人双方事先约定出现上述约定的情形时，大韵和公司获得据实延期交房的权利，林资源不享有追究大韵和公司违约责任的权利。当事人之间的该约定没有违反法律的强制性规定，应认定合法有效。若一审认为林资源不得处分自己所享有的权利（不得放弃追究违约方违约责任之权利），则应当依法释明该相关法律规定。然而，一审判决并没有释明，且在判决中明确认定双方签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，依法应受法律保护。一审判决的矛盾及错误就在于：先认定合同有效，又依据公平性原则认定该除外条款无效，其混淆了合同无效和违反公平性、平等性原则两者之间的本质区别和各自的法律后果。大韵和公司认为合同效力应严格依《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定作出判断，合同无效的后果是当事人所作的约定自始无效；而判断约定是否公平、平等的依据是公平原则，若违反该原则，其后果是人民法院有权根据当事人之请求及本着公平合理原则对相关约定作出相应调整和变更，而不能直接判定该约定无效。另，一审判决法律适用的严重错误还在于：第一，其认定除外条款对林资源不公平、不平等是错误的。该约定是平等主体之间根据交易关系、自身需求自愿设立的，自愿而平等，没有任何欺诈或胁迫或利用优势地位等不平等交易的事实存在（林资源已经明知该项目是教职工福利房），且林资源已经预见到非因出卖人原因导致可能逾期交房的因素存在，并同意当该约定情形出现时，放弃追究大韵和公司的违约责任。但一审法院自由裁量认定林资源不得放弃自己的权利，否则就是不公平，该认定没有法律依据。第二，即便林资源放弃权利的承诺被一审法院认定为违反了公平原则，一审法院判决的处理也是不当的。因为，出现所谓的不公平之情形时，一审法院应在合同一方当事人明确提出要求的情况下依法平衡双方的权益，作出公正裁决。但一审在当事人双方均没有提出请求人民法院依法调整和变更相关约定的情况下，其直接依职权判决该条款约定效力，否定当事人之间合法有效约定没有法律依据。2.一审适用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条同样是法律适用错误。如上所述，合同双方当事人在合同中约定因其他非出卖人以外的因素导致交房延期的，出卖人可据实予以延期，双方出于自愿将非出卖人因素（第三人原因）造成的违约纳入违约免责的约定中，于法有据。即当事人完全可以依据“法无禁止即自由”原理约定：无论因何种原因导致违约，均放弃追究违约方的责任，这也是契约自由原则的具体体现。这样的约定对当事人之外的第三人根本不产生任何约束力，第三人对此并不知情、也无须承担任何责任。因此，该约定不违反合同相对性。一审判决适用该法律规定，认定该条款违反合同相对性原则，这实际上是没有理解到本案并不涉及合同相对性的问题，适用该条款是张冠李戴。一审判决存在以上法律适用错误，大韵和公司请求二审法院依法纠正。二、一审判决第二项限大韵和公司在判决生效之日起三十日内将相关房产的不动产权证办理至林资源名下是错误的，应予撤销。由于项目的特殊性，该项目的园林绿化与医学院的园林绿化为统一规划，且必须以医学院名义单独报审调规，因此，大韵和公司与医学院一直在积极沟通办证事宜。医学院目前也正积极推进，由于种种原因，至今仍未能完成该项目园林备案，且仍需一定的期限办理。因此，大韵和公司认为人民法院应结合林资源的一审诉讼请求，综合考虑项目的特殊情况，给予大韵和公司办理相关不动产权证的充足期限（判决生效之日起360日内为宜），以期通过本次诉讼实现真正的定纷止争。三、林资源的一审部分诉讼请求已经被依法驳回，一审判令案件受理费由大韵和公司全部承担是不合理的，因此，大韵和公司请求合理分配案件受理费的承担比例。综上所述，大韵和公司依法提起上诉，恳请二审法院依法支持其全部上诉请求。被上诉人林资源辩称：一、林资源认为一审判决书在计算大韵和公司逾期办证的起算时间点上，存在错误，请二审法院予以纠正。理由有两点：（一）买卖合同第八条约定，大韵和公司应当在2015年12月31日前将商品房交付林资源，但大韵和公司截至2016年8月29日才通知交房，已逾期240天。故根据合同约定，截至最后交房时间“2015年12月31日”期限届满，已经开始计算大韵和公司办理产权证的时间，不能按照大韵和公司逾期实际交房的时间，起算大韵和公司办理产权证的时间。大韵和公司逾期交房已经违背合同约定，属于违约行为，应当承担违约责任，故办理产权证的时间依法不能顺延计算。大韵和公司不能因为其违约行为而获利，大韵和公司不能因为其逾期交房而不受惩罚。（二）一审法院作出的（2018）琼0106民初12611号－12614号4份民事判决书，支持了买受人的诉讼主张。同一法院对同一事实、同一证据材料，作出的判决内容却存在不同。上述4份判决书对逾期办证问题判决大韵和公司应自2015年12月31日起720日内为林资源办理房屋的权属证书，即大韵和公司应自2017年12月21日前为林资源办理涉案房屋权属证书。林资源认为，在大韵和公司违约办证的违约时间点的认定方面，上述4份判决书的判决内容正确，而一审判决书内容存在错误。大韵和公司应当自2017年12月21日前为林资源办理涉案房屋的权属证书，但时至今日，大韵和公司没有为包括林资源在内的任何一位业主办理房屋产权证书，故大韵和公司逾期办证的违约时间应当从2017年12月21日起计算，而不能从实际交房之日起计算720日。因为大韵和公司实际交房之日，已经是违约交房之日，不能按照大韵和公司实际交付房屋之日起，计算大韵和公司办理房屋权属证书时间。应当按照买卖合同明确约定的房屋交付之日起，计算大韵和公司办证房屋权属证书时间和确定违约办理房屋权属证书的时间。请二审法院依法纠正一审判决书的上述错误。二、大韵和公司的上诉请求和理由缺乏事实与法律依据。一审判决书在“关于逾期交房的问题”方面的认定，与前述4份判决书的认定一致，完全符合法律规定，请二审法院予以维持。大韵和公司要求撤销一审判决书第一项的事实与理由不能成立。三、大韵和公司请求撤销一审民事判决书第二项判决内容，同样缺乏事实与法律依据。大韵和公司逾期未能为林资源办理房屋不动产权证，一审判决书判令大韵和公司于判决发生法律效力十日内为林资源办理房屋不动产权证，完全符合法律规定。大韵和公司请求二审法院自判决生效之日起360日内，为林资源办理房屋不动产权证，缺乏事实与法律依据。大韵和公司逾期办证的行为，已经构成违约，除了按照合同约定支付违约金外，还应根据判决结果为林资源办理房屋不动产权证。大韵和公司在已经违约的前提之下，还要求法院给其360日办理房屋不动产权证的宽限期，缺乏契约精神，属无理诉求，请二审法院予以驳回。林资源向一审法院起诉请求：1.确认大韵和公司逾期交付A2401房构成违约，判令大韵和公司支付违约金13338元；2.确认大韵和公司逾期未能办理A2401房屋权属证书，构成违约，判令大韵和公司支付林资源违约金30622元（违约时间暂计算至起诉之日）；3.判令大韵和公司按照合同约定履行办理A2401房屋权属证书的义务；4.判令大韵和公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月16日，林资源、大韵和公司签订一份《海口市商品房买卖合同》约定，林资源购买大韵和公司开发的位于海口市××区房，该商品房合同约定建筑面积共107.81平方米，按建筑面积计价，房价款为每平方米5155元，总金额为555761元；合同第八条约定，大韵和公司应当在2015年12月31日前将房屋主体工程经勘查单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过的商品房交付林资源使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，大韵和公司可据实予以延期：2.......因其他非出卖人以外的因素导致交房延期的；合同第十一条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，大韵和公司未能按合同约定的期限交房，按逾期日数每日向林资源支付已付房价款的万分之一的违约金，违约金最高额累计不得超过已付房款的5%；合同第十五条约定，大韵和公司应当自房屋交付之日起360日内为林资源办理房屋权属证书，在林资源取得该商品房权属证书后，大韵和公司应当在360日内向土地登记机关申请，为林资源办理土地使用权证，如因大韵和公司的责任，林资源不能在约定期限内取得房地产权属证书的，大韵和公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向林资源支付违约金。合同签订后，林资源依约支付全部购房款，大韵和公司分别于2015年4月16日、2015年12月11日向林资源开具两张销售不动产统一发票。2016年8月29日，大韵和公司通过海南医学院工会发布《关于书香苑交房的通知》，通知林资源海南医学院公寓综合楼（书香苑）项目已通过工程质量验收，并于2016年7月11日拿到了工程质量合格文件，已经具备交房条件。2016年9月19日，林资源向大韵和公司缴清了相关费用并办理了收房手续。至本案一审辩论终结前，大韵和公司尚未为林资源办理不动产权利证书，林资源认为大韵和公司逾期交房及逾期办证应承担违约责任，遂诉至一审法院。另查，海南医学院公寓综合楼（书香苑）项目是海南医学院为解决教职工住房问题，与大韵和公司合作建设的商品房。2016年8月4日，大韵和公司与海南医学院共同向海南省纪委出具一份《关于海南医学院公寓综合楼（书香苑）项目工程移交等事宜的请示》，载明：2014年2月27日，海南省纪委下发《中共海南省纪委办公厅关于海南医学院学生公寓楼（书香苑）项目整改结果和下一步整改措施请示的批复》要求：1.以协议转让方式直接将该宗地过户到开发商名下，并协助合作方式办理商品房预售许可证；2.协助合作方组织购房职工签订正式的商品房购房合同，协助办理购房贷款，积极筹措资金，确保项目顺利竣工验收、交付使用；3.协助合作方为职工办理房产证。根据省纪委批复精神，海南医学院和大韵和公司积极推进项目后续工程建设，2016年7月11日该项目通过了工程质量验收，并拿到了工程质量合格文件。海南第五建设工程有限公司总经理、法定代表人王伟就书香苑项目工程移交、交钥匙、移交资料、工程结算等事宜召开专题会议，五建公司总经理、法定代表人王伟、党委书记、董事长官明一致同意立即移交工程、交钥匙，但施工方书香苑五建项目部不同意公司意见。再查，2015年7月8日至2016年6月期间，大韵和公司多次向海南医学院发函，要求其配合拆除海南医学院解剖楼及管理学院必须拆除的部分，以确保消防通道验收顺利通过。另，2015年11月9日，大韵和公司向书香苑业主委员会出具一份《关于延迟交房的告知函》，主要内容为:消防通道上的部分建筑迟迟不能拆除，严重制约了项目的工程进度，大韵和公司三次给海南医学院去函，但至今没有明确答复，预计交房时间可能延迟，延迟多长时间取决于消防通道上的建筑何时能够拆除。2017年8月18日，涉案房屋消防验收合格。一审法院认为：林资源、大韵和公司签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，依法应受到法律保护。一、关于逾期交房的问题。合同签订后，林资源依约支付了全部购房款555761元，大韵和公司应在合同约定的2015年12月31日前向林资源交付房屋，大韵和公司于2016年8月29日才发布交房通知，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。林资源主张大韵和公司按已付房价款的日万分之一计算240天支付逾期交房违约金13338元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。大韵和公司抗辩认为因海南医学院拖延拆除建筑物致大韵和公司无法进行消防工程施工及因施工方海南第五建设工程有限公司拒不移交项目工程、钥匙、施工竣工资料等非出卖人以外的因素导致交房延期，大韵和公司享有交房期限顺延的抗辩权。一审法院认为，首先，作为开发商的大韵和公司逾期交房所应承担的违约责任属于无过错责任。合同中关于“因其他非出卖人以外的因素导致交房延期的，出卖人可据实予以延期”的约定无异于将大韵和公司逾期交房行为给林资源造成的损失由林资源独自承担，该约定加重了林资源的义务，减轻了大韵和公司的责任，有悖于合同的公平性和平等性。其次，根据合同相对性原则及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”大韵和公司应向林资源承担逾期交房的违约责任，大韵和公司与第三人之间的纠纷应由双方另行解决。综上，对大韵和公司的上述抗辩理由，一审法院不予采纳。二、关于逾期办证的问题。根据合同约定，大韵和公司应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书，在取得该证书后360日内办理土地使用权证。涉案房屋于2016年9月19日交付给林资源，因房屋权属证与土地使用权证现已两证合一为不动产权所有证，故大韵和公司关于其为林资源办理不动产权所有证的期限应自交房日起计算720日的抗辩理由成立，一审法院予以采纳。大韵和公司应自2018年9月9日起向林资源承担逾期办证的违约责任，故逾期办证违约金应以555761元为本金，自2018年9月9日起至本判决限定履行之日止，按照日万分之一计算。林资源主张逾期办证违约金超过部分，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。大韵和公司应按照合同约定履行办理不动产权所有证的义务，林资源的该项诉求有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条规定，判决如下：一、限大韵和公司于本判决生效之日起十日内向林资源支付逾期交房违约金13338元；二、限大韵和公司于本判决生效之日起三十日内将位于海口市××区房的不动产权所有证办理至林资源的名下；三、限大韵和公司于本判决生效之日起十日内向林资源支付逾期办证违约金（违约金的计算方式：以555761元为本金，自2018年9月9日起至本判决限定履行之日止，按照日万分之一计算）；四、驳回林资源的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费899元，由大韵和公司负担。二审期间，双方当事人未向本院提供新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审另查明，经二审询问，双方当事人确认涉案房屋尚未办理产权初始登记，后经本院核查属实。本院经审查认为：林资源向一审法院起诉请求大韵和公司应向其支付逾期交房违约金、逾期办证违约金及办理房屋产权过户登记。关于产权过户登记问题。产权初始登记系办理后续产权变更登记的前提，而涉案房屋所在房地产项目尚未经相关行政职能机关审批并办理产权初始登记，尚不具备办理不动产权证的过户条件，林资源现主张由大韵和公司办理涉案房屋的不动产权证至其名下，实际上是欲通过法院民事裁判替代相关行政职能机关的审批，该项诉讼请求不属民事案件的受案范围，应裁定驳回起诉。林资源可在涉案房屋通过相关行政职能机关审批、具备办证条件后，再行主张民事权利。至于林资源一审时提出的其他诉讼请求，本院另行判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初9876号民事判决第二项；二、驳回林资源关于海南大韵和房地产开发有限公司为其办理不动产权证的起诉。本裁定为终审裁定。审判长 王春芬审判员 杨 曦审判员 范 晨 二〇一九年三月二十七日书记员 谭文姬书记员 黄杰梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。