江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0424民初452号原告樊金球，男，1974年5月19日出生，汉族，住修水县。原告卢群花，女，1952年10月1日出生，汉族，住修水县。原告冷德立，男，1952年10月15日出生，汉族，住修水县。原告樊锦杨，男，1999年12月9日出生，汉族，住修水县。上述四原告共同委托诉讼代理人冷天鹏，江西坤豫律师事务所律师。被告修水县祝福置业有限公司，住所地修水县义宁镇芦塘村工业大道**地块，统一社会信用代码91360424581630106C。法定代表人李志为，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人邱龙，该公司职员。委托诉讼代理人杨鑫，该公司职员。原告樊金球、卢群花、冷德立、樊锦杨与被告修水县祝福置业有限公司（以下简称祝福置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊金球、卢群花、冷德立、樊锦杨的共同委托诉讼代理人冷天鹏，被告祝福置业公司的委托诉讼代理人邱龙、杨鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告樊金球、卢群花、冷德立、樊锦杨向本院提出诉讼请求为：1、被告继续履行合同，并限期向原告交付房屋产权手续；2、被告向原告支付逾期办证违约金12025元（协议约定的12000元+25元）；3、被告承担办理产权证所需的一切相关费用12975元并返还给原告（律师费1800元+办理房产证费用11175元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将凤凰广场小区5栋7层04室房屋以255006元的价格出卖给原告。合同约定的逾期办证违约金25元，且是一次性计算，该约定未起到制约作用，损害了购房人的合法权益，使得开发商违约成本低，最终导致开发商怠于履行合同义务。2016年8月12日，经所有的业主委派的代表和被告协商达成补充《协议书》，被告承诺：如2017年4月30日前将所有房屋产权证办理完成，违约每户支付12000元补偿金。同时第四条约定：“甲方（被告）如违约未按时将房屋产权证办理至业主名下，乙方（原告方）办理房屋产权证所需的一切费用由甲方承担（包括：律师费，诉讼费等所有费用）”。至今涉案房屋产权登记手续仍未办理完毕，被告严重违约，多次协商未果，故原告诉至法院提出前述诉请。被告祝福置业公司辩称，1、被告无义务向原告交付房产证，办理不动产权证的主体是原告，被告仅负有协助办理的义务；2、原告诉请返还办理产权证费用11175元，无事实和法律依据。被告收取的11175元包含维修基金、管道燃气初装费、水电安装费、契税等，该些款项不是办理产权证所需费用，产权登记费仅90元，而契税是原告依法应承担的税收，不属于办证费用；3、原告诉请返还律师费1800元，无事实和法律依据。被告未收取律师费1800元，不存在返还义务。原告无证据证明因办理产权证支出律师费1800元，假若有证据证实原告因本案支出律师费1800元，该笔律师费也非因办理产权证支出。被告一直在积极协助办理产权证。经审理查明，2014年1月21日，原告樊金球与其妻子冷美园（已于2014年9月1日去世）共同因购买商品房（即修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）5栋7层04房）与被告签订《商品房买卖合同》。合同部分内容约定如下：房款总额255006元，首付款85006元，银行按揭贷款170000元，按揭期限10年，如按揭资料未审查通过，付款方式无条件转为一次性付款。被告应当在2014年12月31日前向原告交付商品房，且该商品房经验收合格。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起90日内取得房地产权属证书的且不退房的，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交清了全部房款。2015年3月17日，被告向原告交付房屋及钥匙。另查明，2016年8月12日，原告口头委托案外人业主代表沈加林与被告签订补充协议。该协议书载明“2016年12月30日前将10栋、11栋、12栋作为第一批办理，如房屋产权证未办理至第一批业主手上，由甲方每户支付5000元补偿金给业主，第二批2017年2月28日前还未办理好房屋产权证至业主名下，每户支付8000元补偿，第三批2017年4月30日前将所有房屋产权证办理完成，违约每户支付12000元补偿金”及“被告如违约未按时将房屋产权证办理至业主名下，原告办理房屋产权证所需的一切费用由被告承担（包括：律师费、诉讼费等所有费用）”。该协议还就其他内容进行了约定。至今，涉案房屋所在工程仍未经竣工验收备案。因被告未能按上述约定期限办理房屋产权证书，为此原告诉至本院，产生律师费1800元。其他查明的事实，原告卢群花系涉案房屋另一共同购买人冷美园的母亲，原告冷德立系冷美园的父亲，原告樊锦杨系冷美园与樊金球的儿子，其均为冷美园的第一顺序继承人参加本案诉讼。涉案房屋至今仍未进行分配。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、协议书、收款收据等在卷予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》具有法律约束力，双方应依约履行义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为:一是本案应当如何计算逾期办证违约金；二是原告诉请的办理产权证的费用及律师费是否能得到支持。一、本案应当如何计算逾期办证违约金。首先，2015年3月17日，原告自被告处领取了房屋钥匙，实际占有了房屋，故涉案房屋交付时间应认定为2015年3月17日。同时合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但涉案房屋所在工程至今仍未经验收备案，被告应承担逾期办证责任；其次，应根据尊重当事人意思自治原则，原、被告在合同中明确约定了违约金额或违约金的计算方法，故应依照合同的约定确定违约金，被告应按照合同约定向原告支付逾期办证违约金25元（255006×0.01%）；再次，据补充协议无法确定本案房屋具体应按照第几批处理，但在第三批房屋办证时间届满后，被告仍未协助原告办理好产权登记手续，依据合同法的公平原则，本院认为本案补偿金应参照第三批房屋的补偿金处理，故被告应向原告支付逾期办证违约金12025元。二、原告诉请的办理产权证的费用及律师费是否能得到支持。原告诉请的办理产权证费用项目不明确，且双方在补充协议中亦未进行具体的约定，本院对原告主张办理产权证费用的诉请，不予支持。原告诉请的律师费1800元，补充协议里就此已经进行了明确规定，本院予以支持。综上，被告应向原告支付律师费1800元。最后，结合原告诉请，本院支持被告协助原告办理位于修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）第5幢7层04号房的产权登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等有关法律之规定，判决如下：一、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后三个月内，协助原告樊金球、卢群花、冷德立、樊锦杨办理位于修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）第5幢7层04号房的产权登记手续；二、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告樊金球、卢群花、冷德立、樊锦杨支付逾期办证违约金12025元；三、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告樊金球、卢群花、冷德立、樊锦杨支付律师费1800元；四、驳回原告樊金球、卢群花、冷德立、樊锦杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，减半收取212.5元，由原告樊金球、卢群花、冷德立、樊锦杨共同负担95元，由被告修水县祝福置业有限公司负担117.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  苏家发二〇一九年三月十九日书记员  刘福香