河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终755号上诉人（原审原告）：罗新强，男，1988年9月18日出生，汉族，石家庄全民科技有限公司总经理，现住石家庄市桥**。被上诉人（原审被告）：高磊红，女，1969年2月7日出生，汉族，河北科技大学教师，现住石家庄市新华区。上诉人罗新强因与被上诉人高磊红房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初5604号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗新强上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误。（一）一审判决认定《房屋租赁合同》解除条件是错误的。一审法院判决认定的“原告现已另租房屋使用，被告也将坐落于石家庄市桥**塔谈国际商贸城****房屋出租给他人，该租赁协议已无法继续履行，且双方均同意解除该合同，故该合同应予解除。”与事实严重相悖，且不说上诉人另租房屋与本案毫无关系，即使上诉人另租房屋后也并不妨碍本合同的履行，相反被上诉人在没有与上诉人解除合同前不应该将房屋租给他人，否则应该承担违约责任。一审中被上诉人陈述“原告没有租房的诚意，并表示不再租赁房屋，4月27日被告要向原告交房，但是原告拒绝收房，28日原告电话表示不再租房，被告也同意”更是瞎扯，上诉人“没有诚意租房”为什么花时间与被上诉人签合同给被上诉人支付房租和押金？上诉人“没有诚意租房”为什么每天催被上诉人按时交房？上诉人“表示不再租房”为什么分别通过微信、短信和电话多次催促被上诉人按时交房？而法官显然是采信了被上诉人毫无证据的陈述，而对于被上诉人自己提供的微信聊天记录36页37页40页和短信记录6月28日和6月30日中上诉人给被上诉人发送的催促被上诉人按时交房、按约履行合同的信息视若无睹。对上诉人提供的电话录音更是装聋作哑。28日的电话估计也不是上诉人打给被上诉人的，而是被上诉人心中所想，恰好被一审法官听到了。上诉人认为，在开庭之前被上诉人从来没有向上诉人表明也没有任何证据表明被上诉人是否要继续履行合同，但是以自己的行为表明不再履行合同的义务才致使合同无法履行而解除。（二）一审法院判决认定的事实中曲解上诉人诉求。根据一审上诉人提交的起诉状中的诉讼请求和证据，证明上诉人的诉求是因被上诉人没有按照合同约定交房，也就是没有履行合同义务而追究被上诉人的责任，而不是因为所签订的合同和选房单位置不一致。如何证明是同一个地方，且不影响公司工商注册。一审法官在对事实的认定中本末倒置，混淆视听，故意曲解上诉人请求，刻意引导上诉人是因选房单地址和实际地址不一致，从而影响上诉人公司正常经营，所以主动提出解除合同，导致合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第六十条和第二百一十六条，根据合同性质租赁物的主要标的应该是房屋，所以被上诉人没有任何理由在没有解除合同的情况下拒绝给上诉人交付标的物。根据《房屋租赁合同》第六章约定交房标准被上诉人应该给上诉人提供购房合同复印件，既然是“交房标准”就应该是标的物交付的必要条件之一，所以上诉人要求被上诉人提供购房合同复印件应没有任何过错行为。上诉人一直要求被上诉人交付标的物是塔坛国际商贸城9号写字楼19层1911号的房屋和购房合同，至于被上诉人与上诉人签订合同租赁房屋信息不符，也是由于被上诉的人过失或者说是故意行为导致房屋登记信息与合同标的中的房屋信息不符，被上诉人应对自己的房屋非常了解，所以造成信息不符很明确也是被上诉人的责任。根据《中华人民共和合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人认为采取补救措施是被上诉人的法定义务，被上诉人愿意花大量的时间去证明合同中的地址与被上诉人房屋登记信息是同一地址，却不愿意修改合同中房屋地址。虽然看似是一种补救措施，但是其行为实在让人难以让人理解。而且把信息不一致与是否按约履行合同、是否交付标的物房屋混为一谈更是混淆视听。根据《中华人民共和国合同法》合同解除条件，第九十三条规定，显然这一条是不符合本案事实情况的，上诉人和被上诉人提供的证据中没有任何证据证明，上诉人与被上诉人协商一致，解除了《房屋租赁合同》，在一审中上诉人也多次要求被上诉人出示证据证明上诉人“不想租赁房屋”或者“表示不再租赁房屋”的证据，被上诉人始终回避，只有在最后一再逼问下，被上诉人才说没有。第九十四条的规定显然更符合本案实际情况，任何借口都不应该是不履行合同的借口，而且所有证据证明被上诉人从始至终拒绝履行合同，交付租赁标的物。一审法院在审理和判决中费尽心思歪曲事实颠倒黑白，曲解上诉人诉讼请求，在没有调查清楚事实前先入为主把被上诉人的毫无依据、经过法庭质证虚假的陈述当作事实，把被上诉人的主观猜测当作上诉人诉讼请求。二、一审判决理由错误且与判决结果互相矛盾。（一）一审法院裁决理由中的“原告现已另租房屋使用，被告也将，被告也将坐落于石家庄市桥**塔坛国际商贸城****房屋出租给他人，已无法继续履行，且双方均同意解除该合同，故该合同应予解除。”是错误的。1、一审法院把原告已另租房屋作为裁决条件之一显然是错误的，租房屋与本案没有必然联系，不影响被上诉人对合同的履行；2、被告也将坐落于石家、被告也将坐落于石家庄市桥**塔谈同际商贸城****房屋出租给他人，履行，显然是不合法的，被上诉人在没有与上诉人解除合同的情况下将房屋租赁给他人致使与上诉人签订的《房屋租赁合同》无法履行，应该承担违约责任。根据《最高人民法院于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，被上诉人在未与上诉人解除合同的情况下承租给他人应该就解除合同承担主要赔偿责任；3、一审法院认定的“且双方均同意解除该合同，故该合同应予解除”，上诉人只要在庭审中被法官问及“是否同意解除合同？”原告说“同意”解除合同，除此之外被上诉人从未向上诉人确认是继续履行合同还是解除合同。（二）一审法院判决理由中“由于双方未尽到各自义务导致双方在签订房屋租赁协议后发生纠纷，双方本应采取积极的态度解决纠纷，但双方采取消极的态度，怠于履行各自的义务，致使房屋租赁协议未能实际履行，双方对此均有责任，故被告应返还原告一半押金，即1900元。”1、一审法院法官能找出这样的理由简直可笑至极，我想到现在所有看过本案资料和开庭当天的当事人都能感受到我重复了几十遍的证据，证明上诉人一直在要求被上诉人履行合同，相反只有法官没有听到，而在6月30日的电话录音长达十分钟的通话录音中，上诉人上百次询问被上诉人是继续履行合同还是解除合同时，被上诉人直回避，一审法官还是听不见。2、一审法院裁决理由中“押金是租赁双方的合法权利的保障”，请问一审法官上诉人的保障在哪里？“返还原告一半押金”的法律依据是什么。上诉人因被上诉人未履行合同而造成的损失谁来赔偿？上诉人要求按照合同约定履行合同的责任在哪里？（三）一审法院判决理由中“双方签订的租赁合同未实际履行，故不存在履行过程中的责任”曲解合同约定和法律，互相矛盾。1、合同中明确约定了“甲方接到乙方押金后，本合同生效”，我想问下一审法官，我这份合同到底是有效合同，还是无效合同？2、合同中明确约定了“本合同任何一方不履行约定义务，或者违反本合同条款内容，给对方造成损失或致使本合同提前终止的。对未约定或未告知造成的损失，违约方须向守约方据实进行赔偿”，一份生效的合同因为被上诉人拒绝履行，就可以免除责任？3、根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，依法签订的合同，就应该依法履行合同义务，没有撤销的合同拥有法律效力。一审法官把应该依法履行的合同义务用“履行过程中的责任”移花接术偷换概念。4、如果是未实际履行的合同，不存在履行过程中的责任，或者说互负责任。为什么一审法院判决中只是让上诉人对被上诉人进行补偿。三、一审法院判决适用法律错误。由于一审法院认定事实错误，判决理由错误且与判决结果互相矛盾，从而很自然地适用法律错误。上诉人认为，一审法院法官在案件审理中有故意偏袒行为。一审法官在裁决结果中，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条进行判决是显而易见的错误。我认为不是一个法官应该犯的错误。四、原审程序违法。根据《民事诉讼法》第一百六十一条的规定，人民法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月内审结，也就是说简易程序的审理期限是三个月，本案一审的立案时同是在2018年7月14日，而做出判决的时间是在2018年11月29日，审理期限长达四个半月。在一审开庭中法官愿意用近一个小时去听被上诉人陈述所谓的事实，却不允许上诉人举证反驳，两个多小时的庭审中，法官对上诉人提出的证据视若无睹，上诉人多次要求被上诉人提供所述证据，法官和被上诉人予以回避，不做回答和调查。法庭调查中，法官并没有依据上诉人的诉讼请求，确认房屋租赁关系，合同解除责任认定等进行调查询问，而是先入为主的以上诉人觉得房屋有问题，所以不想租了进行调查询问。庭审结束后，上诉人在明确不接受调解的情况下，法官多次询问上诉人的调解意向。从2018年10月开始上诉人多次给一审法官打电话，督促法官按法律流程尽快出判决书结案，法官每次的回复都是两三天就出判决，同时询问上诉人能少要多少钱、并多次劝说上诉人“开公司的时间精力，耗费不起”、“开公司不差这一两千块钱”等，在上诉人明确拒绝后，每两三天打电话的催促下，终于给上诉人出了这么一个判决结果。上诉人认为，一审法院法官在审判中存在程序的严重违法，望二审法院对此予以高度重视。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。高磊红答辩称，被上诉人在一审中的陈述均符合事实，提供的证据真实充分，一审法院据实作出判决，不存在故意偏袒、徇私枉法的情况。一审判决罗新强的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。罗新强向一审法院起诉请求：1、依法判决双方解除房屋租赁关系；2、依法判令被告退还原告房屋租金和押金共计15200元；3、依法判令被告向原告支付一个月违约金3800元；4、依法判令被告向原告支付20天赔偿金共计2533.33元；5、依法判令本案诉讼费由被告承担。以上共计21533.33元。一审法院认定事实：一、被告和张渤共同购买了坐落于石家庄市桥西区塔谈国际商贸城2号写字楼9层1911号房屋。2018年6月26日原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：房屋位置与用途：被告将合法拥有的坐落于石家庄市桥西区塔谈国际商贸城9号写字楼9层1911号房屋租赁给原告；本房屋只限原告在其营业执照所规定的经营范围内办公之用；租赁期限二年，起租日为被告将房屋钥匙交给原告的日期，租赁期限为2018年7月1日至2020年6月30日；租金及押金：第一年押金：原告支付被告押金3800元，第一年租金3800元/月，每三个月支付一次租金，共计11400元；原告租期不足壹年，提前退租的，被告不退还原告押金；交房标准、改造、装修和维护：被告应提供购房合同、身份证复印件，原告应提供身份证和营业执照（或三证合一）复印件；违约及违约责任：本合同任何一方不履行约定义务，或违反本合同条款内容，给对方造成损失或致使本合同提前终止的，对未约定或未告知造成的损失，违约方需向守约方据实进行赔偿。被告违反本协议约定，提前收回房屋的，应提前贰拾日通知原告，并向原告支付一个月的租金作为违约金。同日，原告支付被告三个月房租11400元和押金3800元。被告向原告提供了2016年5月3日选房单等材料。原审法院对张渤进行询问，张渤表示虽合同其没有签字，但是同意被告将房屋出租；二、原告称被告存在以下违约行为1、双方所签订的租赁合同中房屋的坐落位置与选房单坐落位置不一致，致使原告无法办理工商登记、税费等手续，导致原告租房的目的无法实现，且被告未按合同规定提供原告的购房合同，签订合同前被告表示有购房合同，签订合同时被告提供了选房单，并告知选房单就是购房合同，但后来办理工商登记时代理公司告知选房单不能用；2、原告多次催促被告在7月1日前交付房屋，但被告至今尚未交付房屋。被告对此不认可，称选房单和租赁合同上地址确实不一致，但被告给了原告塔谈国际商贸城标准层平面图，证明这两个地址是同一地址。被告也向工商局等部门进行咨询，租赁合同和选房单位置不一致不会造成无法办理工商登记等手续。签订合同前被告已经将自己所有的房屋材料提供给原告，当时购房合同在网签，被告按原告要求为其提供购房合同扫描件。原告也未按合同约定提供营业执照。另原告嫌弃自己的房屋，不想租房子，就提供各种理由先是要求证明两个地址一致就行，被告同意后又要求变更合同签订主体，原告没有租房的诚意，并表示不再租赁房屋，4月27日被告要向原告交房，但是原告拒绝收房，28日原告电话表示不再租房，被告也同意，就没有再交付房屋。所以被告不存在违约行为，而是原告不想继续租赁房屋。原告提供微信记录和电话录音，被告提供微信记录、塔坛国际商贸城标准层平面图来证明各自意见；三、2018年7月中旬被告已将、2018年7月中旬被告已将坐落于石家庄市桥**塔谈国际商贸城****房屋出租他人，。原告主张解除双方租赁关系，被告同意解除双方租赁关系。原告主张原告在没有要求退租的情况下没有实际使用房屋，故被告应退还原告三个月房租11400元和押金3800元。被告主张3个月房租可以退还，但是根据合同约定被告租期不足壹年，提前退租的，原告不退还被告租金，所以不同意退还押金。原告主张根据合同规定被告违反本协议约定，提前收回房屋的，应提前贰拾日通知原告，并应向原告支付一个月租金作为违约金，被告存在违约责任，故要求被告支付违约金3800元和20日的租金2533.33元。被告不认可，称被告不存在违约行为，故不应赔偿违约金3800元和租金2533.33元。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思的表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，该租赁协议合法有效。原告现已另租房屋使用，被告也将坐落于石家庄市桥西区塔谈国际，被告也将坐落于石家庄市桥**塔谈国际商贸城****房屋出租给他人，解除该合同，故该合同应予解除。合同签订后原告支付了三个月房租11400元和押金3800元，但原告并未实际租用该房屋，且双方签订的租赁合同已解除，故被告应退还原告租金11400元。押金是租赁双方合法权利的保障，房屋租赁关系解除后未出现法定或约定不予退还押金的情况出租方应退还押金。考虑到原、被告未实际履行房屋租赁合同，该租赁合同已被解除，双方在签订房屋租赁协议前，原告应全面了解所租赁房屋的情况和办理工商登记等手续所需材料，审查被告提供的房屋材料，确定所承租房屋可以实现租赁房屋的目的；被告应全面客观向原告介绍出租房屋的情况，及时向原告提供出租房屋的材料，这样才能避免日后纠纷的发生。由于双方未尽到各自义务，导致双方在签订房屋租赁协议后发生纠纷，双方本应采取积极的态度解决纠纷，但双方采取消极的态度，怠于履行各自的义务，致使房屋租赁协议未能实际履行，双方对此均有责任，故被告应返还原告一半押金，即1900元。双方签订的租赁合同未实际履行，也不存在履行过程中的违约责任，租赁合同中约定被告违反本协议约定，提前收回房屋的，应提前贰拾日通知原告，并向原告支付一个月的租金作为违约金，该条款是约定了被告在履行协议过程提前收房的通知义务和支付违约金的情形，现原告依据该条款要求被告赔偿违约金3800元和20日房租2533.33元于法无据，故不予支持。判决：一、自本判决生效之日起十日内被告高磊红返还原告罗新强房租11400元和押金1900元；二、驳回原告罗新强其他诉讼请求。本案诉讼费338元，因适用简易程序减半收取169元，原告罗新强负担66元，被告高磊红负担103元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明认定的事实与原审法院查明认定的事实一致。本院认为，罗新强和高磊红签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现上诉人申请解除租赁合同，被上诉人同意解除，且案涉房屋已由被上诉人另行出租给他人，故合同应予解除。合同签订后，上诉人向被上诉人支付租金11400元及押金3800元，因上诉人并未实际占有使用该房屋，故被上诉人应向上诉人退还租金11400元。关于上诉人所付押金是否应当退还的问题，应结合双方在合同签订时是否存在过错进行认定。上诉人在签订租赁合同前，未全面了解所租房屋的实际情况和办理工商登记、开立银行结算账户等所需材料，也未提供证据证实因被上诉人原因导致不能进行工商登记及开立银行结算账户，对合同不能履行存在一定过错；被上诉人在签订租赁合同前，未全面客观介绍房屋的情况，及时向上诉人提供相关材料，亦存在一定过错，且双方在纠纷发生后，均未采取积极态度协商解决，致使矛盾激化，租赁合同不能继续履行，故双方均有责任。原审判决结合双方过错程度，判令被上诉人返还上诉人押金1900元并无不当。综上所述，罗新强的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费338元，由上诉人罗新强负担。本判决为终审判决。审判长 王 靖审判员 李 曼审判员 李 祥二〇一九年三月二十五日书记员 许晓琳