湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1003民初2828号 原告：广东乐安居物业管理有限公司郴州分公司，住所地：郴州市苏仙区青年大道**中源国际城**。 法定代表人：林富强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周振宇，湖南乾越律师事务所律师。 被告：曾足云，女，1988年9月14日出生，汉族，郴州市苏仙区人，现住郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：凌自强，男，1969年2月8日出生，汉族，住郴州市苏仙区，系被告曾足云丈夫。 原告广东乐安居物业管理有限公司郴州分公司与被告曾足云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东乐安居物业管理有限公司郴州分公司委托诉讼代理人周振宇、被告曾足云及其委托诉讼代理人凌自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广东乐安居物业管理有限公司郴州分公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费3008.30元；2.判令被告支付违约金2814.90元（按应付物业服务费5‰日计算）；3.本案案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月15日，被告与原告签订《前期物业服务协议》约定:原告为被告购买的中源国际城9栋C座3110商品房提供物业服务，并约定被告应交纳的物业服务费按被告物业的建筑面积每月每平方米1.5元计算，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且不论其是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费;如逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应付物业服务费的5‰交纳违约金。根据被告与开发商郴州加利申房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同的约定，郴州加利申房地产开发有限公司已于2017年4月4日交付该物业给被告，被告就应于该日起按月交纳物业服务费。然而被告没有按约交纳从2017年4月4日起至2018年6月30日期间的物业服务费。时至起诉之日，被告拖延未付的物业服务费3008.30元。为此，原告特提起诉讼，望判如所请。 原告就其诉称向本院提交如下证据： 证据1：原告的营业执照复印件，拟证明：原告的诉讼主体资格。 证据2：法人代表证明、身份证复印件，拟证明：原告的诉讼主体资格。 证据3：身份证复印件，拟证明：被告的身份信息。 证据4：商品房买卖合同复印件，拟证明：被告曾足云与原告签订的合同中第十条约定了至书面通知交房之日起就应当缴纳物业费。 证据5：前期物业服务协议复印件，拟证明：第四、十五、十六约定物业服务费的标准及逾期违约金计算标准。 证据6：临时管理规约复印件，拟证明：第二十条应当按时按标准缴纳物业费。 证据7：收楼通知书、收楼催告函、快递单复印件，拟证明：开发商通知被告于2017年4月4日收楼，从即日起应当缴纳物业服务费。 证据8：欠费、催费单打印件，拟证明：被告欠费的情况。 证据9：催费短信复印件，拟证明：原告的员工已向被告催收过物业费。 被告曾足云辩称，1、至2017年4月4日通知交房，开发商延迟交房245天，2018年5月8日向原告及开发商递交《支付延迟交房违约金的申请》，并提出收房，原告要求补交收楼前的物业管理费才行。后经几次交涉后，2018年7月15日，原告提出从2018年7月1日算起，预交6个月物业管理费，为不耽误装修，被告只好答应。2、房屋有质量问题。3、原告存在不合理催缴问题，如原告发的律师函中逾期天数错误，违约金约定过高。4、原告不协调解决房屋整改，失职造成原告损失。被告对原告诉请答复如下：(1)根据前期开发商延迟且随意下达的收楼通知书日期，因此拒绝从此日期开始算物业管理费。(2)房屋在收楼前已经存在诸多质量问题，被告因为未整改好而拒绝收楼。(3)被告提出收楼之后，物业公司多次拒绝我的收楼请求，这段时间是物业公司造成的收楼延迟，拒绝承担此段时间的物管费。(4)在收楼过程中及后期的催缴前期物管费过程中，受到了物业公司的威胁，保留起诉出具此律师函的律师和原告恐吓、敲诈，威胁业主的权利。(5)根据《湖南省物业收费管理办法》第十七条第(二)款:房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业管理费由业主缴纳。就算根据开发商下达的收楼通知书，从2017年4月4日到2018年6月30日，只要交14个月的物业费，最终要交的物业费是:134*1.5*14-2814元。在原告支付12950元损失给被告的前提下，被告同意支付2814元前期物业费给原告。(6)原告要求的违约金年利息达到180%，没有任何法律依据，请求法院不予支持。(7)不同意承担本案案件受理费及其他诉讼费用。 被告曾足云就其主张，举证如下： 证据1：商品房买卖合同复印件，拟证明：被告的交房时间是2016年7月30日，并非2017年4月4日，合同约定是2016年7月30日之前。 证据2：支付延迟交房违约金的申请复印件，拟证明：开发商所写的2017年4月4日收楼的通知，实际上是属于延迟交楼的行为。 证据3：收楼手续单复印件，拟证明：开发商已认可被告可以收楼，且签字的时间是2018年7月8日，但是物业拒绝被告收楼导致被告后续手续无法办理。 证据4：预交6个月的物业管理费发票（含被迫签字合约记录），拟证明：2018年7月15日在被告成功办理收楼手续之前，物业要求必须缴纳6个月的物管费，且必须答应签订一个合约，否则不给被告办理收楼手续，对此被告感受到强烈的威胁。 证据5：前期物业服务协议复印件，拟证明：被告与物业公司签订的物业服务协议时间是2018年7月15日.并非2018年4月4日。 证据6：水电验收不合格的报告复印件，拟证明：本房屋存在质量问题，对此被告已向开发商提出质量不合格的报告，因此就算是2017.4.4被告根据开发商通知收楼也会因为房屋本身存在质量问题而拒绝收楼。 证据7：过道处斜面照片复印件，拟证明：本房屋存在质量问题，对此被告已向开发商提出质量不合格的报告，因此就算是2017.4.4被告根据开发商通知收楼也会因为房屋本身存在质量问题而拒绝收楼。 证据8：自己维修可视门禁的转账记录复印件，拟证明：在收楼前是坏的，前后经过两个月的报修，物业也没理会，最后是被告自己花钱修好的详见转账记录，因此就算是2017.4.4被告根据开发商通知收楼也会因为房屋本身存在质量问题而拒绝收楼。 证据9：律师函复印件，拟证明：物业管理公司说的收楼时间具有随意性，物业公司引用的法律条款具有虚假性，物业公司提出高息违约金违反了物业条例，物业公司提出高息违约金具有敲诈恐吓业主的嫌疑。 证据10：房屋电路开槽，水管改造收据复印件，拟证明：因为房屋本身存在质量问题，导致被告花费了12950元。 证据11：防盗恩换装收据复印件，拟证明：因为房屋本身存在质量问题，导致被告花费了12950元。 证据12：商品房验收不合格的要求赔偿报告复印件，拟证明：由于物业公司没有尽到相应的物业服务，被告遭受巨大的损失，被告当时向物业公司提出了相应的请求，物业公司确不予理会。 根据原、被告的诉辩主张及举证、质证，本院确认如下案件事实： 被告曾足云于2016年4月30日与郴州加利申房地产开发有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》，购买该房地产公司开发的中源国际城9栋31层3110号房，合同约定建筑面积134.93平方米，于2016年7月30日交房，自出卖人书面通知的交房之日起，视为该房屋已符合交房条件，并已实际交付买受人，买受人应自当日起缴纳物业管理费及其他相关费用，买受人确认《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的合法送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更而没有在变更后五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人自行承担。出卖人按照买受人所提供的通讯地址按上述地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。 2017年3月28日，郴州加利申房地产开发有限公司依约向被告曾足云发出收楼通知书，通知被告曾足云于2017年4月4日去办理收楼手续，被告曾足云称未收到而未去。2018年7月15日，被告曾足云与原告广东乐安居物业管理有限公司郴州分公司签订《前期物业服务协议》，约定:原告为被告购买的中源国际城9号楼C座3110商品房提供物业服务，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取。如逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应付物业服务费的5‰交纳违约金。合同签订后，被告曾足云依约交纳了2018年7月至2018年12月的物业服务费，原告现向本院提起诉讼，要求被告支付2017年4月4日至2018年6月物业服务费及违约金。 被告曾足云在诉讼过程中表示另案处理损失问题。 本院认为，被告曾足云与原告广东乐安居物业管理有限公司郴州分公司签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，原、被告应按合同约定履行。被告曾足云与郴州加利申房地产开发有限公司签订的《郴州市商品房买卖合同》对有关履行合同的通知接收进行了约定，郴州加利申房地产开发有限公司按约定进行通知，依约应将通知载明交付的时间（即2017年4月4日）认定为物业交付时间及交纳物业管理费的起始时间，被告未付的物业管理费为3008.3元（134.93平方米×每月每平方米1.5元×14个月26天），本院应予以支持。因被告向原告提出了一些合理诉求，现原告并无对这些诉求进行处理的依据，物业服务有履职未尽如意之处，故原告诉请的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告曾足云于本判决生效之日起三十日内向原告广东乐安居物业管理有限公司郴州分公司支付物业服务费3008.3元； 二、驳回原告广东乐安居物业管理有限公司郴州分公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告曾足云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 胡红锋 二〇一九年三月二十五日 法官助理 曾 伟 书 记 员 邓红娟