湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初152号原告：曾志翔，男，1994年7月12日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。被告：湖南省熙日实业投资有限公司，住长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区****。法定代表人：吴钢耀，董事长。委托诉讼代理人：彭卫荣，女，1977年11月11日出生，汉族，湖南省熙日实业投资有限公司员工，住长，住长沙市望城区div>原告曾志翔与被告湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称熙日公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾志翔的委托诉讼代理人王强强，被告熙日公司的委托诉讼代理人彭卫荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾志翔向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告湖南省熙日实业投资有限公司向原告曾志翔支付迟延交房违约金29525.2元（起诉时计算至2017年3月1日止，审理中变更计算至实际收房之日止64178.18元；2、请求法院判决被告湖南省熙日实业投资有限公司向原告曾志翔支付逾期办理不动产权证的违约金25638.88元（起诉时计算至2018年12月20日，审理中计算至办妥不动产权证之日止29093.39元）；3、请求法院判决被告湖南省熙日实业投资有限公司在90日内办理不动产权证；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月4日，原、被告协商一致，签订编号201402173106号的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的长沙市望城区月亮岛街道星月绿洲小区7栋3106房，建筑面积162.58平方米，总金额539766元。合同签订后，原告依约付款，不存在违约。合同第九条约定，被告应于2015年8月31日前将符合法律规定和约定的交房条件的房屋交付给原告使用，但被告未在约定期限内交付合格的房屋。合同第二十一条约定，被告应在2017年8月31日前办好不动产权证，被告至今未办妥。被告逾期交房及办证违约，应承担违约责任。根据合同第十二条规定，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付总房款万分之一的违约金，根据合同第二十一条规定，被告逾期办理不动产权证的，应自合同约定的办证之日的次日起，至实际办证之日止，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。原告多次与被告协商未果，诉至法院。被告熙日公司辩称，一、原告曾志翔2017年3月29日才交清房屋尾款，逾期交房的违约责任不应由被告全部承担；星月绿洲小区部分房产为长沙警备区单位职工购房，房价低于市场价格，因望城区政府市政道路施工、地铁**线建设等原因，导致工程于2017年1月23日才进行竣工验收，但房屋已经具备使用条件，手续未能按期办理，过错不在被告。合同约定交房日期为2015年8月31日，被告已通过电话、短信、邮寄信件、单位统一通知等方式告知原告收房，原告因自身原因未收房。二、延迟办理不动产权证属实，但不应承担全部违约责任，因为曾志翔2017年3月9日才交物业维修基金，根据国家政策，没有交清契税和维修基金不能办理不动产权证。三、违约金标准过高，请求调整。经审理查明，2015年2月4日，原告曾志翔（买受人）与被告熙日公司（出卖人）签订201402173106号《长沙市望城区商品房买卖合同》和《补充协议》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市望城区月亮岛街道星月绿洲小区7栋3106房，建筑面积162.58平方米，总金额539766元。合同第七条约定，2015年2月4日付首付款485789元，2015年8月31日付余款53977元。第八条约定，买受人未按照合同约定时间付款，逾期超过90日，买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第九条约定，交房时间为2015年8月31日前，交付时应当已经竣工验收合格。第十二条约定，出卖人逾期交房超过90日，合同继续履行的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第二十一条约定，出卖人应在2016年12月31日前办妥房屋所有权证，2017年8月31日前办好土地使用权证，如未能在约定期限内办理上述登记，双方同意自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款0.1‰支付违约金。补充协议约定：1、商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。买受人出现下列情形之一，出卖人有权将交房时间顺延：（1）买受人的银行、公积金贷款手续未办妥的；（2）买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续的；（3）买受人未付清相关税费、物业维修基金及合同约定的违约金等。2、买受人未按规定交存物业维修基金的，出卖人不得将房屋交付买受人，因此产生的逾期交房责任由买受人承担，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》第九条约定交付日期视为出卖人实际交付日期，房屋风险自出卖人转移给买受人。3、买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。如果买受人未按《商品房买卖合同》约定向出卖人支付该商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无需协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无需承担任何责任。合同签订后，原告依合同向被告交付首期房款485789元，余款于2017年3月29日付清；原告2018年12月3日收房。截止法庭辩论终结，被告尚未为原告办理不动产权登记。另本院在审理被告熙日公司类似案件中已查明，2017年1月23日，包含涉案房屋在内的星月绿洲7号栋房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，于2017年3月22日办理建设工程竣工验收备案。2017年1月24日包含涉案房屋在内的星月绿洲小区1号至11号栋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务。以上事实有原告提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》、销售不动产统一发票，被告提交的涉案房屋清单，本院调取的《中华人民共和国税收完税证明》、《湖南省物业专项维修资金专用收据》，双方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。双方争议的焦点：一、熙日公司是否存在逾期交房的违约行为？本院认为，《商品房买卖合同》约定被告应当在2015年8月31日前向原告交付该商品房，但涉案商品房直到2017年1月24日才竣工验收合格，达到交付标准，在此期间被告客观上不能向原告交付符合合同约定的商品房，涉案商品房2018年12月3日交付，熙日公司应承担相应的违约责任。逾期交房违约金从2015年9月1日计算至2018年12月3日。2017年1月24日至2017年3月29日，原告未依合同约定支付购房余款违约，熙日公司关于“购房余款未支付不应承担逾期交房违约责任”的观点，本院部分支持，计算逾期交房天数中予以扣除，逾期天数共计1126天。被告辩称逾期交房存在其他客观原因、不应承担责任的观点，未提供充分证据，本院不予支持。二、逾期交房违约金的金额？被告辩称合同约定的违约金过高，要求法院进行调整。结合涉案房屋的出售价格可知，原告主张的违约金数额已超过被告在订立合同时能预见或者应当预见的因违约可能造成的损失，不宜以此金额对违约方进行过度惩罚；因此被告提出按合同约定计算违约金的标准过高，请求本院予以调整的抗辩理由，本院予以采纳。考虑被告的过错程度、原告购房的价格、周边房屋租赁价格和本院同类型案件的处理等因素，酌情调整违约金的比例为总房价款日万分之零点三。故本案的逾期交房违约金为18233元（539766元*1126天*0.3÷10000）。熙日公司是否应当承担逾期办证责任？本院认为，合同约定，熙日公司应在2017年8月31日前办妥买受人的房屋所有权证，截止法庭辩论终结之日，熙日公司仍未办理涉案房屋的不动产权证，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求熙日公司在90天内办理不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。被告提出按合同约定标准计算违约金过高，请求调整。本院认为违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,但弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。原告未提供证据证明逾期办证的客观损失，在无法确定守约方客观损失的情况下，对违约金的约定过高或者过低，均会导致对违约方的惩罚不适度，而有违公平原则，故本院酌情调整逾期办证的违约金为2699元（总房价539766元*0.5%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告湖南省熙日实业投资有限公司自本判决生效后十日内支付原告曾志翔逾期交房违约金18233元；二、被告湖南省熙日实业投资有限公司自本判决生效后十日内支付原告曾志翔逾期办证违约金2699元；三、被告湖南省熙日实业投资有限公司自本判决生效后九十日内为原告曾志翔办理望城区月亮岛街道星月绿洲住宅小区7栋3106房的不动产权证。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取703元，由被告湖南省熙日实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  贾长俐二〇一九年三月八日代理书记员  何 靖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。