四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初650号 原告：赵文彪，男，1972年7月29日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：杨俊清，四川由真律师事务所律师。 被告：南充市顺庆区惠明化纤面料厂，住所地四川省南充市顺庆区金台镇商业街。 法定代表人：赵会明，厂长。 委托诉讼代理人：蒋雪林，男，1955年12月4日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系该厂职工。 被告：果城建工集团有限公司，住所地四川省南充市顺庆区长征路119号。 法定代表人：蒲斌，总经理。 委托诉讼代理人：张楠，四川智典律师事务所律师。 原告赵文彪与被告南充市顺庆区惠明化纤面料厂(简称惠明厂)、果城建工集团有限公司(简称果城建工)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告赵文彪及其委托诉讼代理人杨俊清、被告惠明厂的委托诉讼代理人蒋雪林、果城建工的委托诉讼代理人张楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵文彪提出如下诉讼请求：1.判令被告一协助原告办理房屋权属转移登记；2.二被告共同给付原告迟延协助办理房屋权属转移登记违约金；3.二被告共同承担诉讼费。庭审中，原告补充：第一项诉讼请求中房屋坐落位置为顺庆××号3栋6-2号；第二项诉请的违约金以已付房款83385元为基数自2009年10月1日起按年息6%支付至办理产权之日止。事实与理由：涉案房屋为二被告联合开发。2006年1月25日，第二被告原下属四川南充天瑞建筑工程有限公司弘昌分公司，同原告签订《存量房认购书》，约定：原告认购其位于顺庆区延安路水井巷还房所剩余房屋一套，门牌号××号1幢3单元6层2号。价款83385元，该房的产权证与还房户同时办理。合同签订后，原告分两次付清了房款，被告也于签订认购书当日将房屋交付给原告。第一被告还于2008年1月取得涉案房屋所在楼栋的初始产权登记，并于2009年协助还房户办理了权属证书。但一直不协助原告办理房屋权属转移登记，严重违约。天瑞建司弘昌分公司于2014年11月17日注销，其所在的天瑞建筑公司也于2015年10月21日更名为果城建工集团有限公司。故二被告应当承担《存量房认购书》中销售方的义务。 被告惠明厂答辩称，对于原告签订的认购合同我们不知情，我们也没有收取任何房款。政府明确有规定不能将房屋擅自出卖。原告的认购书及发票都是虚假的，认购书的价格明显低于中级法院鉴定的价格。 被告果城建工辩称，针对第一项诉请，我们对其没有异议，应由化纤厂为其办理。第二项诉请的违约金不应该由果城建工承担，中院生效的法律文书已经判令果城建工将房款及资金利息支付给化纤厂，同时果城建工已经支付完毕。同时我们认为违约金主张过高，应该按照日万分之一计算违约金，起算时间应该是在起诉前3年之内。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合案件庭审与原、被告的诉辩称及陈述意见，对本案事实，本院认定如下： 原告赵文彪于2006年1月25日与原天瑞公司下属弘昌分公司签订《存量房认购书》，约定由原告购买延安路水井巷还房3-6-2住房一套，面积101.69㎡，单价为820元/㎡；房屋总价为83385元；代收费用：1.天然气安装费2950元2.水表（一户一表）2490元3.电表（一户一表）990元4.房屋维修基金1667元5.防盗门600元；认购总价92082元，预付房款60000元；补充：该套住宅的房产证与土地证与还房户一同办理，其余尾款于办证时一次性付清。原告于签订合同当日支付订金60000元，于2006年4月27日支付了购房尾款32082元，天瑞公司下属的弘昌分公司财务人员袁清红出具了收据于原告；弘昌分公司将房屋交付给原告装修后使用至今，但一直未为原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证。原告所购房屋现已登记在被告惠明厂名下，其登记地址为顺庆××1幢3单元6层2号。原告所购房屋所在楼幢于2005年12月25日通过了竣工验收，该幢楼拆迁安置还房户取得权属证书的时间为2009年9月。 同时查明，2004年10月25日，天瑞公司书面授权姚文、姚明代表该公司与被告惠明厂商谈联合开发水井巷房地产相关事宜，并负责该项目施工、销售等一切事宜；2004年10月31日，姚文代表天瑞公司（乙方）与被告惠明厂（甲方）签订《联合开发合同》，约定：惠明厂出土地11.76亩，果城建工出资修建该土地上规划的还房及商品房，另对收益分配方式和双方的其他权利义务进行了约定，其中合同第四条第9项双方约定“商品房的销售价格由乙方自行确定，甲方不得干涉”；2004年12月30日，天瑞公司内部发文明确由下属弘昌分公司具体实施该开发项目事宜，同时明确姚文为下属弘昌分公司负责人，联合开发项目的一切责任由弘昌分公司承担。2005年5月13日，南充市政府会议纪要决定：同意水井巷开发项目由惠明厂与天瑞公司下属弘昌分公司进行联合开发，批准双方一次性开发，并由弘昌分公司具体实施开发和承担开发责任。市房管局、规划局等职能部门，按联合开发办理相关手续。 另查明，惠明厂与天瑞公司间的“联合开发合同”已于2007年8月8日经四川省南充市中级人民法院作出的（2007）南中法民终字第401号民事判决解除。2007年，天瑞公司及下属弘昌分公司对惠明厂就联合开发房地产合同纠纷提起诉讼，提出要求惠明厂对原告所施工的还房工程、所收的还房安置费、已销售的剩余还房款进行结算并返还垫支的工程款并承担资金利息和赔偿可得利益损失等诉讼请求；惠明厂提出反诉，提出了由天瑞公司及其下属弘昌分公司退还安置还房后剩余的商品房等多项诉讼请求。该案经过几次审理，南充市中级人民法院作出（2017）川13民初21号民事判决，与本案相关的判决内容为：果城建工向惠明厂返还73套还房补差款1287214.61元及销售剩余11套A幢房屋收取的房款787429元并给付两笔款项的资金利息。惠明厂不服，提出上诉，四川省高级人民法院于2018年8月3日作出（2018）川民终318号民事判决，驳回惠明厂的上诉，维持原判。经惠明厂申请，（2017）川13民初21号民事判决已于2019年1月8日经南充市中级人民法院执行完毕。 还查明，天瑞公司下属弘昌分公司已于2014年11月17日注销登记；天瑞公司名称于2015年10月21日变更为果城建工集团有限公司。 2019年3月11日，惠明厂在法庭辩论结束后申请对赵文彪递交的两份《收据》的笔迹形成时间与落款时间是否一致进行司法鉴定。 本院认为，原告与原天瑞公司下属弘昌分公司签订的《存量房认购书》系双方真实意思表示，协议内容并未违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行合同义务；原告已支付了购房款，天瑞公司下属的弘昌分公司即应交付房屋并履行协助办理房屋权属证书的合同附随义务。由于弘昌分公司不具有法人资格，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，故弘昌分公司应承担的民事责任依法应由果城建工承担。据二被告的《联合开发合同》约定，果城建工有权具体实施开发和承担开发责任，表明该公司有权将案涉房屋出售于赵文彪。被告果城建工对案涉《存量房认购书》真实性、合法性、关联性无异议，且认可收取了原告方的全部购房款。故无论两份《收据》何时形成，均对果城建工与原告之间的房屋买卖合同的效力不产生实质性影响。对惠明厂请求对赵文彪递交的两份《收据》的笔迹形成时间与落款时间是否一致进行司法鉴定的申请本院不予准许。惠明厂作为联合开发的另一方，应当与果城建工共同对外承担联合开发的义务。惠明厂辩称其未与原告签订合同，对原告与果城建工的债权不知情，故不应承担责任的主张缺乏依据，本院不予支持。法律规定商品房取得预售许可证才能销售，是为了维护商品房交易秩序及交易安全，而案涉房屋已登记在惠明厂名下，无论该房屋是否取得预售许可证，本案所涉房屋交易均不存在违反交易秩序及妨碍交易安全的情形，并不存在法律上的障碍，故惠明厂辩称案涉房屋未取得预售许可证，不能销售的抗辩理由不能成立，本院不予支持。由于涉案房屋已进行了房屋权属登记并已登记于被告惠明厂名下，故协助原告赵文彪办理房屋权属证书的义务应由被告惠明厂承担。若惠明厂在协助赵文彪办理权属转移登记手续中产生了相关费用，该厂认为果城建工应当分担，则可以另行向果城建工主张权利。 关于惠明厂与果城建工是否应当向赵文彪支付逾期办证违约金的问题。果城建工基于《联合开发合同》的约定将案涉房屋出售于赵文彪，而惠明厂既是联合开发主体，又是案涉房屋产权人。作为联合开发者，果城建工与惠明厂均应对赵文彪承担逾期办证的违约责任。果城建工辩称其与惠明厂已经将案涉房屋的售房款予以了结算，并支付了相应的资金利息，故不应当再向原告承担违约责任。本院认为，两被告之间因联合开发合同发生的纠纷与原告无关，被告不应因联合开发双方间的内部纠纷而免除其应向第三人承担的法律责任，故被告果城建工提出其不应承担违约金的抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。果城建工与惠明厂依据本判决支付违约金后，若双方对违约金的分担有争议，可以另行主张权利。 关于违约金如何认定的问题。果城建工认为原告主张违约金过高，且主张违约金应当受诉讼时效的限制，应当从原告起诉之日起倒推三年时间起以购房款83385元为基数，按每天万分之一的标准计算违约金。庭审中原告同意以83385元房价作为计算违约金的基数，但要求按照年利率6%的标准计算违约金。本院认为，关于违约金的起算点，赵文彪于2006年即购买了案涉房屋，至2019年1月3日才提起诉讼要求办证。虽然赵文彪请求办证不会受诉讼时效的限制，但其对违约金的请求应当受诉讼时效的限制，故对赵文彪请求支付的违约金中超过诉讼时效的部分应不予支持，被告抗辩应从赵文彪起诉之日即2019年1月3日倒推三年的理由成立，本院予以支持，即应当从2016年1月4日起计算违约金。关于违约金计算标准，综合考虑赵文彪因迟延办证遭受的损失、本地司法实践及本案其余相关因素，本院酌定按已交房款83385元每日万分之一的标准计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”、第五十二条“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任”、《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、被告南充市顺庆区惠明化纤面料厂于本判决生效后三十日内协助原告赵文彪办理南充市顺庆区延安路391号附7号1幢3单元6层2号房屋的转移登记； 二、被告果城建工集团有限公司和南充市顺庆区惠明化纤面料厂于本判决生效后三十日内共同给付赵文彪逾期办理房屋转移登记违约金（计算方式：以83385元为基数，自2016年1月4日起按照日万分之一的标准计算至本判决确定的给付之日止）； 三、驳回原告赵文彪的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8885元由被告果城建工集团有限公司和南充市顺庆区惠明化纤面料厂共同负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  彭 艳 人民陪审员  苟长顺 人民陪审员  罗 平 二〇一九年三月十九日 书 记 员  王 茜