广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终172号上诉人（原审原告、反诉被告）：卢映霞，女，汉族，1978年10月28日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：林依琳，广东康麒律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邹华容，女，汉族，1977年12月6日出生，住广东省电白县，委托诉讼代理人：莫托，广东今久律师事务所律师。被上诉人：东莞市健联房地产中介有限公司。住所地：广东省东莞市寮步镇香市路香市**花园****商铺。统一社会信用代码为914419000965656897。法定代表人：李凤仪。委托诉讼代理人：梁艳爱，该公司员工。上诉人卢映霞因与上诉人邹华容、被上诉人东莞市健联房地产中介有限公司（以下简称健联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初20546号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。卢映霞向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认卢映霞与邹华容签订的《房地产买卖及经纪合同》于2018年7月23日解除；2.邹华容向卢映霞支付违约金149800元（1498000元×10%）；3.卢映霞无需返还案涉定金给邹华容；4.诉讼费由邹华容负担。邹华容向一审法院提起反诉，请求判令：1.解除邹华容与卢映霞签订的《房地产买卖及经纪合同》；2.卢映霞向邹华容双倍返还定金96000元（48000元×2）、赔偿邹华容居间服务费38000元以及向邹华容支付违约金149800元（1498000元×10%）；3.诉讼费由卢映霞负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除卢映霞、邹华容及健联公司于2016年10月17日签订的《房地产买卖及经纪合同》。二、卢映霞于判决生效之日起三十日内向邹华容返还定金48000元。三、卢映霞于判决生效之日起三十日内向邹华容支付居间服务费19000元。四、驳回卢映霞的其他诉讼请求。五、驳回邹华容的其他反诉诉讼请求。案件本诉受理费2128元、反诉受理费2778.5元，已由卢映霞、邹华容各自预交，由卢映霞负担2453.25元，邹华容负担2453.25元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初20546号民事判决。卢映霞不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决事实认定不清。（一）根据房地产交易的步骤，第一步是需要卖方赎楼。本案卢映霞需要邹华容的首期款来赎楼，在第一步未完成的情况下，后续交易无法完成，因此本案的违约责任在邹华容。（二）一审判决认定案涉赎楼款即首期款的支付时间应当为邹华容取得银行同贷书后，不符合二手房买卖交易流程，也不符合合同约定。双方于2016年10月17日签订《房地产买卖及经纪合同》，合同签订之日，邹华容向卢映霞支付了定金48000元，卢映霞也按照约定将房地产权证原件及税费发票等相关资料交给健联公司作为转让过户之用，卢映霞已经充分履行应尽的义务，邹华容应当尽快、及时履行支付赎楼款的义务，而非以卢映霞的催告作为前提。此外，案涉《房地产买卖及经纪合同》并未以邹华容可以贷款为前提条件。（三）在卢映霞明确拒绝担保公司介入的情况下，邹华容仍要求担保公司介入，导致双方交易停滞，邹华容存在违约。（四）一审庭审中，卢映霞表示只要邹华容不要求担保公司介入，愿意继续履行合同，但邹华容拒绝该提议，坚持解除合同，卢映霞并没有违约的意愿。综上，上诉请求：1.维持一审判决第一、四、五项内容；2.撤销一审判决第二项，依法改判卢映霞无需将定金48000元返还给邹华容；3.撤销一审判决第三项，依法改判居间服务费38000元由邹华容负担；4.由邹华容负担本案一审、二审案件诉讼费。邹华容答辩称，东莞的二手房交易惯例是先由买方取得银行同贷书，再由买方支付赎楼款。卢映霞以邹华容没有支付赎楼款为由认为邹华容违约，没有事实与法律依据。根据案涉合同第9条的约定，卢映霞认为邹华容存在违约情形，应当在邹华容逾期履行义务10个工作日后书面通知邹华容，并给予其合理宽限期后在其仍然怠于履行义务的条件下才可解除合同并要求邹华容承担违约责任。根据本案实际情况，卢映霞解除合同的条件并未成就，其要求解除合同构成根本违约。在合同履行过程中，因卢映霞要求解除合同并加价，存在消极不作为的情形，因此邹华容提出担保公司介入赎楼，能够保障合同目的，且卢映霞无需承担任何损失，合同也未禁止担保公司介入赎楼。健联公司述称，其需买卖双方工作上予以配合方可完成交易流程，卢映霞因为银行提前还款，拒绝担保公司介入，导致买卖流程无法继续进行。邹华容也不服一审判决，向本院提起上诉称：一审认定邹华容存在违约属于事实认定错误。（一）双方对赎楼款的支付并没有明确的支付时间，按照东莞二手房交易先由买方取得银行同贷书再由买方支付赎楼款的交易惯例，卢映霞理应先配合邹华容取得同贷书后，邹华容才履行支付首期款的义务。本案邹华容享有先履行抗辩权，对于卢映霞未尽到履行配合办理贷款的义务前有权拒绝其支付赎楼款的请求，因此导致交易停滞的根本原因在于卢映霞的不作为。（二）邹华容通过担保公司介入赎楼，根本目的是为了保障交易安全并促使交易顺利完成，双方签订的合同没有禁止邹华容寻求担保公司赎楼。邹华容之所以让担保公司介入，是因为卢映霞在合同履行期间多次出现违约及要求加价的意思表示。（三）通过担保公司介入并不会让卢映霞承担额外的费用，也不会让其承担任何风险。综上，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判卢映霞向邹华容双倍返还定金96000元、赔偿邹华容居间服务费38000元及违约金149800元，共计283800元；2.由卢映霞负担本案一审、二审案件诉讼费。卢映霞答辩称，邹华容所述解除合同并加价非事实，直至一审庭审时，卢映霞都明确表示只要邹华容不要求担保公司介入，卢映霞愿意继续履行合同。健联公司述称，之所以担保公司介入，是因为卢映霞曾多次要求健联公司约邹华容面谈，要求加价100000元，否则解除合同。因协商不成，后卢映霞提出继续履行合同，但邹华容必须立刻将赎楼款打到卢映霞的还款账户。健联公司认为这种操作不安全，因此建议担保公司帮忙赎楼。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人卢映霞、邹华容上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉意见，本案争议焦点为:案涉房屋买卖合同的违约责任应当如何认定。卢映霞、邹华容上诉均主张对方违约，就双方的履约行为，本院分析如下：第一，三方签订的案涉《房地产买卖及经纪合同》为各方真实意思表示，且没有违反法律的禁止性规定，合法有效，卢映霞、邹华容应遵循诚实信用原则，按合同约定全面履行各自义务。第二，《房地产买卖及经纪合同》的备注中明确约定了邹华容须提前支付首期款给卢映霞用于赎楼，但未约定该款项的具体支付时间，卢映霞主张邹华容未向其支付赎楼款构成违约，但卢映霞未提交证据证明其曾催促邹华容支付赎楼款，也未提交证据证明双方曾对赎楼款的支付时间达成一致，且邹华容提交的聊天记录也未见卢映霞催促邹华容支付赎楼款的信息，一审判决结合交易惯例，认定案涉赎楼款支付时间应当为邹华容取得银行同贷书之后并无不当，卢映霞以邹华容未支付赎楼款为由主张邹华容违约缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三，《房地产买卖及经纪合同》中并未约定由担保公司介入赎楼及办理贷款的条款，邹华容在卢映霞明确拒绝担保公司介入的情况下，依然要求担保公司介入，导致双方交易停滞，邹华容对此存在违约行为。第四，根据《房地产买卖及经纪合同》的约定，卢映霞有协助邹华容办理贷款申请的义务，三方前往银行签约时，卢映霞未能协助邹华容签署贷款申请等文件，卢映霞亦存在违约行为。因此，本案买卖双方均存在违约行为，一审综合考虑双方的过错程度，判决卢映霞返还邹华容支付的定金48000元，并由卢映霞承担一半的居间服务费，驳回双方各自要求的违约金的处理，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人卢映霞、邹华容的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7507元，由邹华容负担5557元（已预交），卢映霞负担1950元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇一九年三月二十七日书记员  王垚丹郭惠球附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。