广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终76号上诉人（原审原告）：深圳市罗湖区布心花园四区第三届业主委员会，住所地深圳市罗湖区布心花园**。负责人：陈友平，主任。委托诉讼代理人：肖成仁，北京市东元（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱飞，北京市东元（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市城市建设开发（集团）有限公司，住所地深圳市罗湖区桂园街道滨河东路**鹿丹大厦**，统一社会信用代码91440300192191162A。法定代表人：王华本，董事长。委托诉讼代理人：李琰，女，该公司员工。原审被告：深圳市城建物业管理有限公司，住所地，住所地深圳市福田区深南中路统建办公楼****会信用代码914403001921932997。法定代表人：张腾鸿，董事长。原审被告：深圳市城建物业管理有限公司布心管理处，住所地深，住所地深圳市罗湖区布心路**布心花园****110信用代码914403007865537142。负责人：宫讲会，管理处主任。两原审被告共同委托诉讼代理人：罗爱华，女，系公司员工。两原审被告共同委托诉讼代理人：肖伟明，男，系公司员工。上诉人深圳市罗湖区布心花园四区第三届业主委员会（以下简称布心花园业委会）因与被上诉人深圳市城市建设开发（集团）有限公司（以下简称城建集团）及原审被告深圳市城建物业管理有限公司（以下简称城建物业）、深圳市城建物业管理有限公司布心管理处（以下简称城建物业布心管理处）业主共有权纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初11278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人布心花园业委会上诉请求：1、撤销原审民事判决；2、判令城建集团向布心花园业委会提供不少于建筑面积一百平方米的物业服务用房，并将该房产协助登记在布心花园业委会名下；3、判令本案一、二诉讼费由城建集团承担。事实和理由：1、一审法院按小区物业竣工时间裁决物业服务用房没有法律依据。布心花园四区包含2×、2××、2××、2×、2×共五栋房屋，×4栋于1992年竣工，2004年5月期间整体出售，2×、2××、2××、2×栋于1996年竣工，没有法律规定开发商提供物业服务用房是以竣工为时间节点，反而是1994年颁布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称《住宅物业条例》）分别在第四十六条、四十七条规定以“移交”为时间节点，并在第四十八条、四十九条明确规定了条例实施前未“移交”物业服务用房的原开发单位应当补建。本案争议的物业服务用房至今没有“移交”，不能适用竣工时的《住宅物业条例》。2、2004年的《＜深圳经济特区住宅区物业管理条例＞实施细则》（以下简称《住宅物业条例实施细则》）也没有规定要按市政府有关规定以建造成本价为前提条件提供住宅区物业服务用房，明确说明有关测算细数以市政府有关部门最新公布的数据为准，一审法院对此理解错误。3、即使要支付建造成本价取得物业服务用房，建造成本价所有证据均由城建集团和城建物业、城建物业布心管理处掌握，布心花园业委会无法取得，建设成本价的多少及如何计算应当由城建集团和城建物业、城建物业布心管理处举证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，可以推定城建集团的建造成本价为0元，布心花园业委会无须支付建造成本价。4、即使要支付建造成本价，根据2004年《住宅物业条例实施细则》第四十四条的规定，城建集团应当向管委会划拨基金时首先扣除管理用房的款项，即扣除管理用房款是开发单位的义务，现在城建集团没有履行义务，要求布心花园业委会支付建造成本价的抗辩不成立，况且管委会至今未收到城建集团划拨基金。5、一审法院开发建设单位现在是否有物业服务用房没有调查，有还是没有物业服务用房布心花园业委会无法得知，且布心花园业委会的诉请中并未提及无偿二字，一审法院故意曲解。6、城建集团和城建物业、城建物业布心管理处存在重大过错。提供物业管理用房是开发单位的义务，2004年《住宅物业条例实施细则》没有规定任何前提条件。但是布心花园四区业主委员会于2012年10月17日成立，时隔6年之久，城建集团至今未向布心花园业委会提供物业管理用房，还一再推脱，导致布心花园业委会带领着广大业主在遥遥无期的维权路上负重前行，这样的诉累是城建集团和城建物业、城建物业布心管理处共同故意造成的。7、根据2004年《住宅物业条例》第四十五条规定，开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资2%的比例一次性向业委会划拨住宅区的公用设施专用基金，公用设施专用资金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目，城建集团至今未向布心花园业委会划拨公用基金，一审判决城建集团没有无偿提供物业用房的义务属于遗漏事实，相反2004年《住宅物业条例》第四十九条规定，本条例实施行前移交使用的住宅区域，未按规定计划要求建设的，开发建设单位应当按市政府规划研究主管部门规定，规定的时间完成全部工程项目未按深圳市标准设计或者缺少便民服务网点的由市政府规划建设主管部门和原开发建设单位予以配套完善或补救，因此要求城建集团提供物业服务用房有法律依据。同样，2004年《住宅物业条例实施细则》第四十四条有规定，开发建设单位在向管委会划拨专用资金时，扣除购买管理用房款和垫资购买部分商业用房款，其余资金应在管委会成立2个月内一次性直接汇至区注册管理部门专用的资金账户。城建集团以房产竣工验收在条例实施之前不提供物业服务用房没有法律依据，城建集团要求以建造成本价或同期市政府微利房价格向布心花园业委会提供物业用房，属于反诉的范围，城建集团未提出反诉，视为放弃自己的权利。8、城建集团自认实际管理用房和商业用房的面积共计为53.84平方米，应视为城建集团愿意向布心花园业委会提供53.84平方米的物业用房，一审法院要求城建集团提供取得建设工程规划许可证的时间，否则应当承担相应的法律责任，但城建集团一次未提供，因此应当提供相应的法律后果。9、城建集团只同意给布心花园业委会53.84平方米的物业管理用房，而布心花园业委会要求是100平方米，这只是一个差距，即使是按照1994年颁布的《住宅物业条例》，也必须给管委会93平方米左右的物业管理用房。被上诉人城建集团答辩称：1、城建集团所称的53.84平方米管理用房，是根据相关法律法规计算出的，开发商可以提供的物业管理用房，但这首先证明了布心花园业委会提出的不少于100平方米物业管理服务用房，于法无据，并非仅为物业面积上的差距。其次，布心花园业委会也承认按照当时的法律法规，业委会需要按相应对价即减少成本，向开发商予以购买物业管理用房，而这非无偿给予。因此，城建集团并非默认无偿提供管理用房53.84平方米。2、布心花园业委会错把2004年《住宅物业条例》中移交住宅区理解为移交管理用房，因而称涉案物业至今没有移交，且不能适用当时的法律法规，混淆概念与事实不符。涉案的5栋房屋，其中×4栋于1992年6月竣工，其余4栋分别于1995年-1996年出竣工验收并移交城建物业管理公司，即便×4栋于2004年5月才整体拍卖出售，但1992年竣工以后一直出租使用，且已交由城建物业管理公司管理，城建物业管理公司也相应收取了管理费用，事实上该5栋房屋一直由城建物业管理公司管理。因此，该5栋房产早已移交使用。3、关于涉案小区管理用房配给法律适用问题，该小区所属地块于1992年统一规划设计，分批建设，在小区规划设立之时，并没有任何的物业管理用房配给法律规定，城建集团没有建设交付对于房产用房的法律管理义务，即便最早1994年《住宅物业条例》，也是在整个建设过程规划结束后才颁布实施的，即便非要配给物业管理用房，也应尊重历史事实，按照该条例规定以建设成本向管委会提交管理用房。4、就管理用房配给问题，按照当时的法律规定，事实上布心花园业委会与城建集团因为合同关系，即布心花园业委会向开发建设单位支付了相对应的建设成本对价，开发建设单位才能向其提供法律规定的管理用房，而事实是布心花园业委会从未支付过任何费用，该项权利已超过20余年，不应受到法律支持。城建物业、城建物业布心管理处述称：作为物业服务单位，城建物业、城建物业布心管理处在1994年正式接管24栋时，没有物业管理用房的法律法规规定，城建物业、城建物业布心管理处当时办公是在架空层，是临时的办公场地，目前的物业管理单位也在该处办公。城建集团没有提供管理用房，布心花园业委会成立以后也没有向物业管理单位提供过物业管理用房，因此布心花园业委会要求物业公司提供物业管理用房没有依据，城建物业、城建物业布心管理处没有义务，更不应该承担本案的诉讼费。其他意见与一审答辩意见一致。布心花园业委会向一审法院起诉请求：1、判令城建集团、城建物业、城建物业布心管理处向布心花园业委会提供不少于建筑面积一百平方米的物业服务用房，并将该房产登记在布心花园业委会名下；2、本案诉讼费由城建集团、城建物业、城建物业布心管理处承担。一审法院认定事实：布心花园四区包含2×、2××、2××、2×、2×共五栋房屋，24栋于1992年竣工，2×、2××、2××、2×于1996年竣工。此后，前述房屋陆续由开发建设单位移交使用，其中×4栋由城建集团自持，直至2004年5月期间方通过拍卖形式，整体对外出售。一审法院另查，城建物业布心管理处作为城建物业的分公司，在于2016年9月前，布心花园四区物业均由其提供物业服务，此后，城建物业布心管理处结束物业服务并撤离小区。再查，城建集团系布心花园四区的开发建设单位。一审法院认为，本案系业主共有权纠纷。城建物业布心管理处系城建物业的分公司，在2016年9月前为布心花园四区物业提供物业服务，但其并非向布心花园业委会提供物业服务用房的义务主体，故布心花园业委会要求城建物业布心管理处及城建物业提供物业服务用房的诉讼请求，一审法院不予支持。涉案的布心花园四区物业，最晚于1996年竣工并陆续投入使用，其中24栋于2004年5月期间，通过拍卖形式整体出售，相应产权从开发建设单位即城建集团转移至案外人名下，因此，涉案纠纷所适用的法律依据应为当时颁行、生效的法律法规，即1994年《住宅物业条例》。其次，现行的《深圳经济特区物业管理条例》关于物业服务用房的规定不具有溯及力，根据相应的2014年1月1日起施行的《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》第三十九条“2008年1月1日之前取得建设工程规划许可证的物业项目，建设单位应当按照《住宅物业条例实施细则》的规定配置和移交物业服务用房”的规定，其对应的即2004年《住宅物业条例实施细则》第二十一条“开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会提供住宅区物业管理用房”，该条所指《条例》即2004年《住宅物业条例》。根据2004年《住宅物业条例》第四十七条“开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有。”可见，物业开发建设单位并没有无偿向业主委员会提供物业服务用房的义务。布心花园业委会主张依照《深圳经济特区物业管理条例》之规定，要求开发建设单位应提供不少于100平方米的物业服务用房的诉讼请求，法律依据不足，一审法院亦不予支持。综上所述，依照1994年《住宅物业条例》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回布心花园业委会的全部诉讼请求。案件一审受理费人民币50元由布心花园业委会承担。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。二审另查明：1、2018年7月4日一审庭审中，主审法官问“布心花园业委会要求提供100平方米物业服务用房的依据”时，布心花园业委会代理人回答“依据2008年1月1日生效实施的《深圳经济特区物业管理条例》第五十一条第三款和第五十二条的规定……”，问“深圳经济特区物业管理条例在1994、1996年、2004、2008年分别有颁布及修改的特区管理条例，涉案的小区建成、交付使用距今已有20余年，布心花园业委会认为应当适用2008年的管理条例的理由是什么”，布心花园业委会代理人回答“因为前面的条例均已废止，2008年生效实施的是审理本案时有效的法律法规”。2、2017年9月7日一审庭审中，布心花园业委会代理人发表辩论意见“依据2008年生效实施的《深圳经济特区物业管理条例》第五十一条、第五十二条的规定，……应当提供不少于100平方米的物业用房”。本院认为，关于法律适用问题。上诉人布心花园业委会主张因物业服务用房至今未移交，本案不能适用《住宅物业条例》。首先，以物业服务用房交付时间节点确定法律适用没有法律依据，该主张容易造成开发建设单位与业委会之间的权利义务长期处于不稳定状态，随着时间的推移，易造成同一时期物业适用法律不一致，甚至造成当事人承担初期本不存在的义务，有悖不溯及既往的法律适用一般原则。其次，上诉人的主张与2014年1月1日起施行的《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》第三十九条“2008年1月1日之前取得建设工程规划许可证的物业项目，建设单位应当按照《住宅物业条例实施细则》的规定配置和移交物业服务用房”的规定不符，该条显然也未以物业服务用房交付时间作为配置和移交物业服务用房适用法律法规的依据。综上，上诉人布心花园业委会以物业服务用房至今未移交为由主张不适用《住宅物业条例》，不符合法律规定，一审不予采纳，认定正确，本院予以维持。一审法院并未明确以竣工时间为确定法律法规适用的依据，但无论是竣工时间（最晚1996年），出售时间（最晚2004年5月），入伙时间（2000年）均对应适用《住宅物业条例》和《住宅物业条例实施细则》，不能适应2008年1月1日开始施行的《深圳经济特区物业管理条例》，因此，一审法院适用法律正确，本院予以维持。关于上诉人布心花园业委会是否主张无偿提供物业服务用房的问题。首先，上诉人布心花园业委会的起诉请求仅要求提供物业服务用房，并未提及支付对价；其次，上诉人布心花园业委会向法院提交的《起诉状》事实与理由部分明确依据《物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》起诉，《深圳经济特区物业管理条例》规定是无偿提供；第三，上诉人布心花园业委会在2017年9月7日和2018年7月4日的庭审中均明确表示依据2008年《深圳经济特区物业管理条例》第五十一条、第五十二条主张提供不少于100平方米的物业服务用房。综上，一审法院结合庭审情况，认定上诉人布心花园业委会主张的是无偿提供物业服务用房，并基于此作出处理，认定正确，本院予以维持。根据2004年《住宅物业条例》第四十七条“开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有”和2004年《住宅物业条例实施细则》第二十条第三款“《条例》实施前入住的住宅区，原来没有办公用房和商业用房，应当按规划补建；按规划不能补建的，由开发建设单位与管委会协商以其他方式等价补偿”的规定，上诉人布心花园业委会不能无偿获得物业服务用房，一审法院处理正确，本院予以维持。至于被上诉人城建集团主张开发建设单位还有其他单位应予以追加为本案当事人，因本案上诉人布心花园业委会的诉讼请求不能被支持，是否追加当事人不影响本案的审理结果，一审法院不予审查和处理，并无不妥，本院予以支持。综上所述，上诉人布心花园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人布心花园业委会负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇一九年三月二十五日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。