江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0211民初595号 原告：蒋雪松，男，1976年12月3日生，汉族，住常州市。 委托诉讼代理人：鞠磊，江苏天蝶律师事务所律师。 被告：无锡中海海盛房地产有限公司，住所地无锡市滨湖区胡埭镇张舍新街**。 法定代表人：齐大鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李响，该公司员工。 原告蒋雪松与被告无锡中海海盛房地产有限公司（以下简称中海公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋雪松委托诉讼代理人鞠磊，被告中海公司委托诉讼代理人李响到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋雪松向本院提出诉讼请求：要求判令1.依法解除其与中海公司签订的商品房认购协议；2.中海公司返还其定金3万元。事实和理由：2018年11月10日，其与中海公司签订商品房认购协议，约定由其认购中海公司开发的英伦观邸4栋102号房屋一套，其同时支付定金3万元。后其欲办理银行贷款，但因银行贷款政策对征信问题的限制，导致其无法按期办理贷款。签订协议时，中海公司并未告知其征信问题将会导致的不利后果，同时根据相关法律规定，双方未能订立商品房买卖合同系不可归责于当事人双方的事由，故中海公司应将其定金予以返还。 被告中海公司辩称：其与蒋雪松依法签订了商品房认购协议，该协议载明蒋雪松作为房屋买受人应完全符合国家和地方关于购房条件及贷款条件的要求，并充分了解国家有关部门及金融机构现行信贷政策并已知信贷政策可能随时调整，无论信贷政策是否变化，买方承诺全额支付房款，保证不得以其不具备贷款条件等理由主张解除认购协议，因此蒋雪松要求解除认购协议并退还定金的诉讼请求不符合认购协议约定，同时蒋雪松没有在双方约定时间内签署正式的商品房买卖合同，其有权没收定金并解除双方的认购协议。 本院组织双方进行了证据交换和质证，对于当事人双方无争议的事实本院予以确认：2018年11月10日，中海公司（甲方）与蒋雪松（乙方）签订《商品房/商业认购协议A版》，约定蒋雪松自愿认购中海公司的商品住宅4栋102号，建筑面积129.2平方米，成交价1513660元。该协议标题“商品房/商业认购协议A版”左下“特别提示”标题（放大加黑，提示主文内容字体系正常大小），该提示载明“三、买方承诺：其作为房屋买受人完全符合国家及地方关于购房条件及贷款条件的要求，能够按照国家及地方政府部门的要求提供相关信息和资料，并保证所提供信息、资料的真实性和准确性。如因买方不符合国家及地方关于购房条件及贷款条件的要求或不能按照国家及地方政府部门的要求提供相关信息、资料或提供的相关信息、资料虚假导致卖方与买方签订本认购协议或者导致无法正常办理商品房买卖合同签约手续（包括网上签约手续）的，视为买方违约，买方应承担所有相关责任且卖方有权解除本认购协议，因上述原因导致本认购协议解除或被认定无效的，卖方有权没收买方所付的全部定金作为违约金，买方无任何异议……。四、买方应充分了解国家、省、市有关部门以及金融机构现行信贷政策，并已知现行信贷政策可能随时调整。买方在此保证：无论信贷政策是否再行变化，买方承诺全额支付房款，保证《商品房买卖合同》等合同文件的履行。如因信贷政策发生变化导致买方无法办理贷款，买方同意付款方式自动变更为‘一次性付款’。买方不得以其不具备办理贷款条件等任何理由主张解除本认购协议”。协议正文载明“第二条：买方愿意采取下列第（二）中方式支付剩余房款。第（二）按揭贷款（买方在签订本协议书时已向银行充分了解根据目前银行信贷政策个人办理银行按揭贷款应具备的条件；买方的按揭申请由银行审批确定，如银行认为需买方增加首付款或不同意放贷，买方须增加首付款或变更付款方式，买方承诺不以此为由要求解除本协议，并要求卖方退还定金）（该条内容加括号、加下划线、字体加黑、与协议正文内容相比字体有所缩小）。第四条：……买方在此确认，已对签订本协议时无锡市范围内购买房屋要求及政府限购、限贷、限价、网签备案等政策及银行贷款政策和要求进行了深入细致的了解，若在本协议签订后因政府限购、限贷、限价、网签备案等政策及银行贷款政策变更导致本协议无法履行的，不属于出卖方的责任。买方在此确认，因政府网签备案政策的变化，导致无法在本协议约定期限内签署正式《商品房买卖合同》的，不属于出卖方的责任，由双方另行协商处理（该条内容加黑加下划线）。第七条：自签订本认购协议之日起7日内，即2018年11月17日前，双方于本项目售楼处签订正式《商品房买卖合同》，并按约定流程（参见卖方于售楼现场公示/出具的《新房购房指引》）结清余款、办妥手续。除双方书面同意延期，或本认购协议除违约责任的约定外，其他条款效力即行终止。买方应按约定缴纳各项款项，若买方延期缴款，卖方有权没收定金。如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，卖方无需书面通知买方，可另行出售该商品房”。蒋雪松在协议正文及特别提示页均签字确认，中海公司在协议正文落款处签字盖章确认。同日，蒋雪松向中海公司支付定金3万元。签订协议当日，蒋雪松书面提出将签订商品房买卖合同的日期延期至2018年11月25日之前。2018年11月23日，蒋雪松携带相关材料至中海公司处办理按揭贷款手续，发现因其有贷款逾期等征信问题，无法办理贷款，后蒋雪松与中海公司多次协商退还定金事宜无果。 双方当事人对是否退还定金有争议，为此，蒋雪松向本院提交证据如下：《商品房/商业认购协议A版》、《律师函》及邮寄凭证、《个人信用报告》，证明其在签订协议时已提出过有贷款逾期，但中海公司销售人员告知其没有问题，在其后将《个人信用报告》提供给中海公司时，发现因贷款逾期即征信问题无法办理贷款，且其无法以自有资金支付房款，后双方协商未果，其向中海公司寄送《律师函》，要求解除合同并退还定金，中海公司未予理会。中海公司质证认为对上述证据真实性均无异议，但认购协议中已载明蒋雪松已充分了解银行办理贷款所具备的条件，蒋雪松亦对此进行了确认，故无法办理贷款并签订正式合同系蒋雪松违约，定金应予以没收。中海公司同时提供了《签约须知》，该须知内容与认购协议第七条中的《新房购房指引》内容基本一致，《新房购房指引》在售楼处现场公示，蒋雪松已在《签约须知》中签字确认，该须知内容明确了办理银行贷款所需的材料。蒋雪松质证认为，对《签约须知》真实性无异议，但系双方签署认购协议后，中海公司销售人员拿出很多材料让其签字，其并未仔细阅读。 庭审中，双方均确认至今未签订正式的《商品房买卖合同》，并同意《商品房/商业认购协议A版》于2018年11月23日解除。 以上事实，由《商品房/商业认购协议A版》、收款收据、律师函及邮寄凭证、个人信用报告、《签约须知》等证据及当事人陈述在卷佐证。因双方对上述证据真实性均无异议，故本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，蒋雪松与中海公司签订的《商品房/商业认购协议A版》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方应按照合同约定，全面履行各自所负义务。现蒋雪松因个人征信问题无法办理贷款，且无法以自有资金支付剩余房款致使双方未能签订正式的商品房买卖合同，要求解除认购协议，因诉讼中中海公司与蒋雪松均同意双方签订的《商品房/商业认购协议A版》于2018年11月23日解除，并无不当，本院予以确认。 关于合同解除的理由双方意见不一，并形成争议焦点：未能签订商品房买卖合同是否系不可归责于双方当事人的事由。本院认为：中海公司已在认购协议中通过合理的方式向蒋雪松提请注意应符合相关贷款政策，蒋雪松亦陈述其在签订认购协议时已知自己有贷款逾期，对于该情形可能对办理银行贷款造成的障碍蒋雪松应负有更重的了解、注意义务，蒋雪松后因该问题无法办理贷款系其个人原因，其应对银行因个人征信问题限制贷款承担相应责任。根据认购协议约定，如无法办理贷款，蒋雪松同意将付款方式变更为一次性付款，现蒋雪松无法以自有资金支付剩余购房款，双方无法签订正式的商品房买卖合同，该情形之出现系因蒋雪松一方原因所致，故蒋雪松应承担相应的违约责任。关于蒋雪松诉称《商品房/商业认购协议A版》系格式合同，相关条款为格式条款，本院认为：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，认购协议相关条款系中海公司预先拟定并重复使用，在订立合同时未与蒋雪松就相关条款进行协商，系格式条款。但从双方签订的《商品房/商业认购协议A版》相关条款的形式上看，中海公司用一页的内容进行了“特别提示”，要求买方承诺符合贷款条件，在协议正文中同时采取了加括号、加黑、加下划线等方式要求买方确认符合贷款条件。个人征信问题亦属银行贷款政策的一部分，中海公司在向蒋雪松提供的《签约须知》中明确载明买方需提供个人征信证明文件，即蒋雪松应对办理贷款的要求或提供的材料显系知情，故中海公司已经对相关条款尽到了合理提示及说明义务。根据法律规定，蒋雪松作为给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故本院对蒋雪松的诉讼请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、蒋雪松与无锡中海海盛房地产有限公司于2018年11月10日签订的《商品房/商业认购协议A版》于2018年11月23日解除。 二、驳回蒋雪松的其他诉讼请求。 案件受理费550元减半收取计275元，由蒋雪松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 李敏嘉 二〇一九年三月二十七日 法官助理 陈 果 书 记 员 闵庆瑾 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。