四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0191民初12052号 原告：陈磊，男，汉族，1972年12月25日出生，住重庆市渝**。 原告：谯英，女，汉族，1974年4月14日出生，住重庆市渝**。 共同委托诉讼代理人：陈渝，重庆中力律师事务所律师。特别授权代理人。 共同委托诉讼代理人：钟华，重庆中力律师事务所律师。一般授权代理人。 被告：成都龙湖锦鸿置业有限公司。住所地：成都高新区尚阳路**。 法定代表人：陈序平，系公司总经理。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。一般授权代理人。 原告陈磊、谯英与被告成都龙湖锦鸿置业有限公司（以下简称“龙湖锦鸿置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理，由审判员吴翔依法适用简易程序独任审判。于2017年11月2日、2018年3月13日、2018年11月22日、2019年1月22日公开开庭进行了审理,原告陈磊及其与谯英的共同委托诉讼代理人陈渝，被告龙湖锦鸿置业的委托诉讼代理人冯思然到庭参加诉讼；于2019年3月22日进行再次开庭,原告陈磊及其委托诉讼代理人陈渝，被告龙湖锦鸿置业的委托诉讼代理人冯思然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈磊、谯英向本院提出诉讼请求：龙湖锦鸿置业向陈磊、谯英赔偿经济损失500000元（实际以司法评估为准）。事实与理由：陈磊、谯英系夫妻关系，于2011年8月29日与龙湖锦鸿置业签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定龙湖锦鸿置业将其位于成都市高新区合作路89号19幢1单元3层0302号房屋出售给陈磊、谯英。房屋套内面积为133.57平方米，单价为每平方米18666.5元，总价为2493284元。合同签订后，陈磊、谯英已于2011年8月29日按照合同约定将房款一次性付清。但龙湖锦鸿置业拟交付的房屋排烟通道设置不符合合同的约定（原合同附图并未标识房屋排烟通道的设置），而该房屋排烟通道的存在，客观影响陈磊、谯英的正常使用，给陈磊、谯英所购的房屋的市场价值及租赁经营造成经济损失。经与龙湖锦鸿置业磋商，该公司拒不赔偿，为维护自身的合法权益，特向法院起诉。 龙湖锦鸿置业答辩称，1、损失赔偿是典型的请求权，而任何请求权需有请求权基础，一是法律依据基础，二是客观事实基础。我们认为陈磊、谯英均不具备。关于法律依据基础，应由陈磊、谯英自身提出，否则无法具有针对性的答辩和审理。关于客观事实基础，陈磊、谯英只能证明烟道的存在性，而不能证明客观存在损失以及损失与烟道存在具有客观因果关系；2、本案不应涉及到鉴定，鉴定针对的是专门性的事实认定问题，法律问题不是鉴定的范畴。具体到本案，如果进行损失数额的鉴定，其实已经是在进行“定量”多少，但“定性”（即请求权是否成立）这一首要的法律问题，必须要先解决；3、陈磊、谯英基于烟道等问题于2016年曾向法院提起过诉讼，已判决驳回其全部诉讼请求。也对烟道问题进行了认定，认为烟道的修建符合设计要求，未对房屋结构、用途、面积、使用功能等造成实际影响。 经审理查明，2011年8月29日，陈磊、谯英与龙湖锦鸿置业签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：1、陈磊、谯英购买龙湖锦鸿置业建设的位于成都高新区西部园区（派出所地址为成都市高新区合作路89号）“龙湖时代天街”19幢1单元3层0302号商业用房，测绘建筑面积231.73平方米，套内建筑面积133.57平方米，房屋总价2493284元；2、出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；3、合同附件1为房屋平面图及其在整个楼栋中的位置图，其中19号楼3层平面图显示包括案涉房屋在内的整个19号楼第3层商铺情况，附图标明了烟道口但未标明烟道具体走向，图中“重要提示”一栏中载明：“本图所示门窗大小及开启形式仅供示意，所示空调机位、烟道置及大小仅供示意；图中露台，阳台，入户花园等的位置和形状仅供示意；图中未标示厨房、卫生间上下水管、空调冷凝水管、消火栓位置；图中未标示高差线；本图尺寸按轴线标注，最终尺寸以产权实测及核定为准。”；4、补充协议第一条第4款约定：“……买受人确认：对于本合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。买受人对所购房屋及其所处环境有特殊要求的，应由买受人在购房前主动告知出卖人，本合同的签署，视为出卖人已满足买受人的各项要求。”；5、补充协议第一条第7款：“买受人对出卖人设置在室内、花园、屋面、露台……及公共区域的配套设施、建筑和管道的配置、置放位置予以接受（上述设施设备、构筑件等无法穷尽展示，具体以实况为准）。买受人不得改变、损坏或影响房屋建筑结构及配套设施、管道等的正常使用和维护，对造成的损坏应承担相应赔偿责任。” 合同签订当日，陈磊、谯英支付了全部房款。 涉案房屋于2013年3月取得面积实测报告，2013年5月29日取得建设工程规划合格证，2013年7月11日通过了竣工验收备案登记。 龙湖锦鸿置业通知陈磊、谯英收房时，陈磊、谯英发现案涉房屋内横亘一条“L”型烟道，从案涉房屋后墙穿入房间内延伸数米后向1号商铺方向转向延伸至1号商铺，占据一定空间。陈磊、谯英因此拒绝收房。并以此作为理由之一于2016年1月27日向本院提起诉讼要求确认双方签订的买卖合同及补充协议已经解除，本院经过审理作出（2016）川0191民初2153号民事判决书认为，“烟道的修建符合设计要求，且涉案房屋已于合同约定的时间之前达到了约定的交付条件，并通过了竣工验收备案，烟道位于房屋顶部，未对房屋的结构、用途、面积、使用功能等造成实际影响，且陈磊、谯英所主张的龙湖锦鸿置业在签订合同时隐瞒烟道设计的欺诈并不能导致合同解除，而本案系确认解除是否发生效力之诉，故对于陈磊、谯英基于此解除合同的主张不予支持。”，陈磊、谯英对上述判决不服向成都市中级人民法院提起上诉，要求撤销上述判决，改判合同已经解除，成都市中级人民法院经过审理于2017年5月8日作出（2017）川01民终2195号民事判决书，针对烟道认为，“陈磊、谯英在《解除函》中称：你公司交付的房屋排烟通道不合格，你公司至今没有整改……，但其未举证证明排烟通道不合格的事实，本院不予支持。虽然陈磊、谯英又在二审中陈述烟道问题是指龙湖公司在合同中未告知案涉房屋存在烟道，但其在解除函中并未提出以此作为解除合同的理由，而本案审理的是解除确认之诉，审理范围应当以陈磊、谯英在解除函中所提的解除事由为限，对其在解除函之外另行提出的解除事由，本院不作审理。”判决书结合其它查明的事实驳回了陈磊、谯英的上诉请求。 2017年10月14日，陈磊、谯英从龙湖锦鸿置业处接收了房屋，并于当日将案涉房屋出租给了案外人经营。 另查明，案涉房屋的烟道与留存于四川省住户和城乡建设厅的案涉楼栋三层防排烟平面图中显示内容一致。案涉房屋同层的310与301号房屋内亦有烟道，但没有案涉房屋体积大。 审理过程中，本院委托四川鹏源鑫房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋以2011年8月29日为鉴定时点，对案涉房屋存在烟道与没有烟道之间是否存在价差，如果存在价差，价差多大进行了鉴定，该公司于2019年3月4日出具川鹏源鑫咨字（2019）第003号《房地产估价报告》载明案涉商铺在2011年8月29日价值时点，因室内烟道的存在对其市场价值造成的价值减损总价为29.40万元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。龙湖锦鸿置业与陈磊、谯英签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。通过庭审查明陈磊、谯英所购案涉商铺中的烟道体积较大，明显的占用了房屋的空间，陈磊、谯英在庭审中表明龙湖锦鸿置业在签订合同之时从未向其进行过告知，龙湖锦鸿置业也认可未向陈磊、谯英说明存在烟道，但是认为龙湖锦鸿置业的告知义务限于合同约定的范围，是否存在烟道不应该是其需要告知的内容。因此，本案争议焦点如下：1、告知案涉房屋之中存在烟道是否为龙湖锦鸿置业之义务；2、龙湖锦鸿置业在未告知的情况下是否应该承担赔偿责任。 一、告知案涉房屋之中存在烟道是否为龙湖锦鸿置业之义务。 双方在《商品房买卖合同》补充协议作如下约定：第一条第4款：“……买受人确认：对于本合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。买受人对所购房屋及其所处环境有特殊要求的，应由买受人在购房前主动告知出卖人，本合同的签署，视为出卖人已满足买受人的各项要求。”；第7款：“买受人对出卖人设置在室内、花园、屋面、露台……及公共区域的配套设施、建筑和管道的配置、置放位置予以接受（上述设施设备、构筑件等无法穷尽展示，具体以实况为准）。买受人不得改变、损坏或影响房屋建筑结构及配套设施、管道等的正常使用和维护，对造成的损坏应承担相应赔偿责任。”龙湖锦鸿置业据此提出抗辩认为，根据上述两条，陈磊、谯英在签订合同之时已经对房屋内存在管道进行了认可。 对此本院作如下考量： 首先，上述条款出自于双方签订的《商品房买卖合同》补充协议，该文本为龙湖锦鸿置业统一制定与购房人签订的格式条款，且上述条款并未采取特殊方式区别于一般文本； 其次，本案双方签订的是预售商品房买卖合同,房屋买卖时房屋尚未建成，房屋的全面信息由作为开发商的龙湖锦鸿置业掌握，龙湖锦鸿置业本身就处于一种信息优势地位，合同亦为龙湖锦鸿置业统一拟定，哪些信息需要在合同之中披露，由龙湖锦鸿置业决定。对于龙湖锦鸿置业在庭审之中抗辩提出的合同本身只能披露有限的信息，不能只要与房屋有关的任何信息，事无巨细都应该在合同之中进行披露，任何一点没有披露就可以追究开发商的责任的理由，本院予以认可。商品房预售的交易特性以及文本合同的有限性不可能将商品房的任何信息都进行披露，这样对开发商而言亦过于苛刻。但是本案所涉的烟道，是为了实现包括案涉商铺在内的该项目所有商铺都具有排烟功能所设计修建的公共烟道，通过庭审调查，该烟道本身体积、空间占用较大，因此，该问题绝不能以龙湖锦鸿置业所说的房屋中的管道不影响房屋居室的使用为标准认定是否应履行告知义务，而应以通常人们对此问题的普遍认识及案件的实际情况进行认定。况且房屋中铺设上述公共烟道不仅在视觉上会有影响，可能还会有噪声及使用过程中对管道修理等给房主造成的一定影响。因此，不能以商品房买卖合同中没有约定管道内容为由，或者通过格式条款免除开发商对此的告知义务为由，免除龙湖锦鸿置业的告知义务。 因此，本院认为，对于本案商铺存在所涉的公共烟道，不能作为龙湖锦鸿置业免除告知义务的事项，龙湖锦鸿置业具有告知案涉房屋之中存在烟道的义务。 二、龙湖锦鸿置业未告知的情况下是否应该承担赔偿责任。 对此，本院认为，既然告知案涉房屋之中存在烟道是龙湖锦鸿置业应该履行的义务，因此即便双方当事人订立的商品房买卖合同中未约定管道铺设内容，但是根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款规定，当事人在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者有提供虚假情况的,给对方造成损失的,应当承担赔偿责任，故龙湖锦鸿置业应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定,本院认为，赔偿数额应包括龙湖锦鸿置业应告知而未告知，致使陈磊、谯英多支出的交易成本或者因此而造成的损失，为此，本院委托四川鹏源鑫房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋以2011年8月29日为鉴定时点，对案涉房屋存在烟道与没有烟道之间是否存在价差，如果存在价差，价差多大进行了鉴定，该公司于2019年3月4日出具川鹏源鑫咨字（2019）第003号《房地产估价报告》载明案涉商铺在2011年8月29日价值时点，因室内烟道的存在对其市场价值造成的价值减损总价为29.40万元,对该《估价报告》被告代理人认为不应该认可，并交叉询问了两位鉴定人，两位鉴定人对一些问题的回复存在差异，但是本院认为两位鉴定人在评估过程之中存在分工，其回复存在的差异并不影响报告的真实性，鉴于该报告的形成对鉴定机构的委托、鉴定人的鉴定程序合法、鉴定人具有合法的鉴定资质，证明其具有鉴定的专业能力，因此，本院对该《估价报告》结果予以认可。 至于陈磊、谯英在明确诉讼请求过程中提出如下损失构成：1、约定交房时间与实际收房时间之间租赁的损失；2、物管费损失；3、有烟道与无烟道在房屋上租赁价值的损失。本院评述如下：首先，陈磊、谯英拒不收房的原因是因为存在烟道要求解除合同，并通过本院一审、成都市中级人民法院二审判决驳回其确认合同解除的诉请，因此，其拒以不收房的理由经法院审查后认定为不成立，其行权的方式没有法律依据，因此，陈磊、谯英要求龙湖锦鸿置业承担约定交房时间与实际收房时间之间的租赁损失以及这段时间的物管费的诉请没有法律依据，本院不予支持；其次，房屋的租赁价格不完全取决于有无烟道，更大程度上取决于承租人的使用目的，且租赁价值亦缺乏合理的参照，因此对该项主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都龙湖锦鸿置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向陈磊、谯英赔偿损失294000元； 二、驳回陈磊、谯英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4400元，由陈磊、谯英承担1811元，成都龙湖锦鸿置业有限公司承担2589元。鉴定费3800元,由成都龙湖锦鸿置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一九年三月二十二日 书记员  曾娜