庭审笔录（第1次）陕西省西安市长安区人民法院民事判决书（2018）陕0116民初6776号 原告：李燕春，男，1982年2月10日生，汉族，住西安市莲湖区。原告：李西林，女，1983年3月14日生，汉族，住西安市莲湖区。二原告共同委托代理人：朱宗祥，陕西博纳新律师事务所律师。被告：西安佳枫置业有限公司。住所地：陕西省西安市沣东新城富裕路以南、沣东七路以东昆明澜庭1号楼10117室。统一社会信用代码：91611105583194512E。法定代表人：韩文东，该公司执行董事。委托代理人：陈猛、路明睿，该公司法务。    原告李燕春、李西林与被告西安佳枫置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李燕春、李西林及其共同委托代理人朱宗祥、被告西安佳枫置业有限公司委托代理人陈猛、路明睿均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。二原告诉讼请求为：1、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2、被告向二原告双倍支付购房款283096元及利息；3、被告向二原告赔偿房屋租金每月3421元，从2017年12月计算至2019年2月，14个月共计47894元；被告赔偿二原告商品房差价损失96104元、评估费6000元。4、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月7日，原告到被告开发建设的“昆明澜庭”项目实地考察。在其销售人员的陪同下选定了商铺位置，随后二原告与被告签订登记号Y17151339《商品房买卖合同》，约定全部价款为553096元，二原告支付房价款283096元，余款270000元向银行申请贷款支付，双方在西安市房管局做了网签。但被告将该商品房换房号卖于第三人，致使原告合同目的不能实现，现要求判如所请。被告辩称，2016年6月西安市房管部门所属的西安市房产测量事务所向被告出具《房屋预售备案面积测算报告》，被告依据该报告内容对外销售。2017年9月7日，二原告、被告签订《商品房买卖合同》，二原告购买昆明澜庭16幢3单元1层30117号房屋。2017年12月，在项目实测发现涉案房屋实际不存在，有西安市房产测量事务所出具的《房产测绘成果报告》为据，二原告诉称被告将涉案房屋出卖给第三人与事实不符。2018年1月25日，鉴于被告履约不能，向二原告出具《关于解除商品房买卖合同的函》，同时向二原告退还已付房款283096元，并支付利息7642.76元。二原告评估的经济损失过高且不符合实际损失情况，被告不应该双倍返还购房款并承担租金损失，可以根据实际情况补偿差价损失。故不同意二原告诉讼请求。      经审理查明，被告承建“昆明澜庭”一期项目，2016年6月西安市房产测量事务所做出《房屋预售备案面积测算报告》，载明：“1-30117号商品房，套内建筑面积29.04平方米，用途“商”，分摊面积1.23平方米，建筑面积30.27平方米，分摊系数0.042406。”二原告经营“西咸新区沣东新城家有宝贝孕婴店”，2017年5月原告到被告开发的“昆明澜庭”项目实地考察，在被告置业顾问冯健秦的带领下选定已经建成毛坯房的商铺。2017年9月7日，二原告与被告签订登记号Y17151339《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的“昆明澜庭”16幢3单元1层30117号商铺，预测建筑面积30.27平方米（套内面积29.04平方米），合同单价18272.08元，合同总价为553096元。合同第二十七条争议解决方式约定：“本合同在履行过程中发生争议，由当事人双方协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解，或者依法向房屋所在地法院起诉。”合同签订后，2017年6月16日二原告向被告支付房价款283096元，余款270000元二原告向银行申请贷款支付。2017年6月10日，二原告、被告签订《合同预签单》，并于2017年8月6日在西安市住房保障和房屋管理局做了网签。 2017年9月7日，二原告、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买昆明澜庭16幢3单元1层30117号房屋。2017年12月西安市房产测量事务所做出《房产测绘成果报告》，其“建筑物实测分户明细表”栏目中1-30117号商品房明细消失。2018年1月25日，被告向二原告发出《关于解除商品房买卖合同的函》，载明：“……2017年12月，我方在对昆明澜庭项目实测过程中发现贵方购买的商品房实际并不存在，并立即将该情况告知贵方。此后，我方多次主动与贵方沟通协商此事解决方案，但均未能达成一致。鉴于合同已实际无法履行，现我方很抱歉和遗憾的通知贵方：自本函发出之日起解除贵我双方签署的《商品房买卖合同（预售）》，同时于5个工作日内全额退还贵方已付房款283096.00元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率承担实际付款日至本函发出之日的利息7642.76元，共计290738.76元……”。2018年1月31日，原告李燕春向被告发出《关于商品房买卖合同的复函》，载明：“贵方出售给我方的昆明澜庭第16幢3单元1层30117号商品房，经我方实地观察该商品房真实存在；贵我双方签署的《商品房买卖合同》可以继续履行，我方不同意解除合同，合同真实有效，要求贵方继续履行合同。贵方来函中称要退还房款和利息共计290738.76元，退款之事我方不同意……。”2018年1月23日，被告分两次将290738.76元（房款283096元、2017年6月10日至2018年1月25日利息7642.76元）汇到了李西林名下中国工商银行陕西省西安市县大庆路西口支行（账号为6222023700003200369）的账户上。 2018年1月5日，李燕春向斗门派出所报案称自己在“昆明澜庭”购买的商品房网签合同被注销，民警告知其可通过起诉解决。2018年1月10日，李西林向西安市住房保障和房屋管理局信访称其网签备案被非法注销，但无果。二原告向法庭提交的“西安市商品房买卖合同备案注销申请表”，载明：“申请人：出卖人：西安佳枫置业有限公司；买受人：李燕春、李西林；房屋座落：西安市沣东新城富裕路以南；合同总份数及编号：共4份，编号为6432115,6432114,6432116,6432117；合同登记号：Y17151339；房号：第16幢3单元1层30117号房。注销原因：因征信问题无法办理按揭，需要更名，特此申请注销合同。买受人：李西林、李燕春（签名后加盖二人私章），2017年12月14日。”查明，该表左下方贴有李燕春身份证复印件的证明，李燕春当庭表示被告私自使用的该身份证处于失效期，二原告表示注销申请表上的“李西林、李燕春”签字系被告伪造，加盖的“李西林、李燕春”私章亦系被告伪造。庭审中，二原告申请对于涉案“昆明澜庭”16幢3单元1层30117号房屋30.27平方米的商品用房进行价值鉴定及租金鉴定，因被告否认该房的存在，故具体的勘查对象以李西林、李燕春指认的、其曾经选定的一间商品房为准。后本院委托西安中院，经陕西建业房地产估价有限公司做出的陕建业房评（2018）第1254116号《房地产估价报告》结论为：估价对象在价值时点2018年9月7日最终评估价值为人民币64.92万元，单价为21448元/平方米。估价对象在2017年12月31日至2018年9月7日租金人民币28292元，单价为3421元/月。二原告花费鉴定费6000元。查明，根据本案当事人提供的房屋设计图纸表明，本案讼争的“30117号”商品房位于昆明澜庭16幢楼范围之内。另查明，“昆明澜庭”16幢3单元1层30117号商品房经被告出售案外第三人，并转租给他人用于婴孕品的经营。庭审中因双方分歧较大，案件调解不立。上述事实，有二原告、被告当庭陈述，二原告提交的《中建昆明澜庭合同预签单》、《收款专用收据》、《商品房买卖合同》及商铺位置平面图、《被告商铺宣传彩页》、16号楼3单元30117号商铺照片、原告所购商铺网签备案信息、《关于解除商品房买卖合同的函》、《关于商品房买卖合同的复函》、《报警回执》、《阳光警务执法办案公开系统网页》、司法鉴定报告、鉴定费发票，被告提交的关于解除《商品房买卖合同的函》、EMS快递单及邮件记录、收款专用收据复印件及国内支付业务付款回单、实测报告、预测报告在卷证明，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。二原告与被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应依约履行。本合同签订之前，被告售楼人员带领原告实地参观了“昆明澜庭”16幢3单元1层30117号商品房，确定了房屋具体位置坐落。合同签订后，二原告按照合同约定，向被告支付首期房价款283096元，双方在西安市住房保障和房屋管理局办理了网签手续。合同履行过程中，2017年12月14日被告未经二原告同意，伪造二原告私章、签名，单方以“因征信问题无法办理按揭，需要更名”为由，而不是以其在庭审中辩称的“涉案房屋实际不存在”的理由，向西安市住房保障和房屋管理局提出申请，私自注销了与二原告的商品房买卖合同备案，并将该商品房售于他人，由此导致二原告向公安机关报案、向西安市住房保障和房屋管理局投诉，被告的行为显系不诚信，故被告作为违约方，应负本案全部责任。2018年1月23日，被告未经二原告同意单方退还购房款及利息，2018年1月25日，被告未按照合同约定的纠纷解决方式，单方向二原告发出《关于解除商品房买卖合同的函》，导致二原告不服诉至法院。被告称西安市房产测量事务所向被告出具《房屋预售备案面积测算报告》载明该商品房存在，而后来的《房产测绘成果报告》载明该商品房不存在，被告以变更房号的方式将已售于二原告的商品房取消并售予他人，否认涉案房屋存在的观点本院不予采信。现二原告请求解除《商品房买卖合同》，被告表示同意解除，加之该合同实际已无法履行，本院依法予以支持。故本院认定被告属于典型的“一房二卖”的行为，根据法律规定商品房买卖合同订立以后，出卖人又将房屋出卖给第三人，买受人可以请求返还房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因二原告已经收到被告退还的购房款283096.00元，本院予以确认。原告要求利息损失，因被告已经按照中国人民银行同期贷款利率给付二原告房款占用期间的利息7642.76元，原告在此属于重复请求，本院依法不予支持。为维护房地产市场正常交易秩序，维系诚实信用之原则，二原告要求被告赔偿购房款283096.00元，于法有据，本院予以支持。二原告要求被告赔偿讼争房屋差价损失96104元，系原告可以预见的实际损失，该请求理由正当且有鉴定机关结论为凭，本院依法予以支持。二原告要求被告给付从2017年12月计算至2019年2月计算14个月房屋租金共计47894元，因二原告与被告之间的商品房买卖合同已经不再履行，且二原告的损失已经通过房屋差价损失给予了赔偿，故该项请求缺乏法律依据，本院依法不予支持。二原告要求被告赔偿商品房评估费6000元，因原告的两项鉴定请求支持了一项，故应由被告承担3000元，其余3000元二原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李燕春、李西林与被告西安佳枫置业有限公司之间的《商品房买卖合同》。二、本判决生效后5日内，被告西安佳枫置业有限公司向原告李燕春、李西林赔偿购房款283096元。三、本判决生效后5日内，被告西安佳枫置业有限公司向原告李燕春、李西林赔偿商品房差价损失96104元，赔偿商品房评估费损失3000元,两项共计99104元。四、驳回原告李燕春、李西林要求被告西安佳枫置业有限公司赔偿房屋租金47894元的诉讼请求。如果被告未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案原告李燕春、李西林预交受理费10630元，二原告当庭变更诉讼标的额为385200元，此案件应收诉讼费7751元。在此，向二原告退还诉讼费2879元。本案应收的诉讼费7751元，由二原告承担718元，由被告西安佳枫置业有限公司承担7033元，应与上述款项一并给付二原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                        审  判  长     纪胜利                      人民陪审员     朱建宏                       人民陪审员     姚  静                      二Ｏ一九 年  三 月  七 日                         书  记  员     寇爽爽 1