云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终281号上诉人（原审原告）任云岳，男，1974年10月23日出生汉族，浙江省温岭市人，居民，住浙江省温岭市。上诉人（原审原告）徐海平，男，1970年11月27日出生汉族，浙江省温岭市人，居民，住浙江省温岭市。上诉人（原审原告）何菊才，男，1963年12月2日出生汉族，浙江省温岭市人，居民，住浙江省温岭市。三上诉人共同委托代理人姜定利、张继焕云南八谦律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）云南伟江房地产开发有限公司（统一社会信用代码：915306005945712562），住云南省昭通市昭阳区青年路**。法定代表人彭波，该公司董事长。上诉人任云岳、徐海平、何菊才等与云南伟江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷，不服云南省昭通市昭阳区人民法院(2018)云0602民初1509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审人民法院经审理确认的法律事实：2013年7月8日，原告任云岳、徐海平、何菊才与被告伟江地产公司订立《商品房购销合同》，双方约定：原告购买被告开发位于昭通市昭阳区地块的商品房，具体房屋为第1组团第A幢第1-2层101-201号商铺，价格为2718407元，房屋的参考套内建筑面积为144.48㎡；103-203号商铺，价格为2718407元，房屋的参考套内建筑面积为122.31㎡，2013年8月14日，原告任云岳、徐海平、何菊才与被告伟江地产公司订立《商品房购销合同》，双方约定：原告购买被告开发位于昭通市昭阳区地块的商品房，具体房屋为第1组团第A幢第1-2层102-202号商铺，价格为2718407元，房屋的参考套内建筑面积为155.5㎡；三套房屋的参考套内建筑面积为422.29㎡，总价款为8155223元。合同还对还款方式、交接、违约责任等事项进行了约定，并约定被告应在原告支付全部房款、配套费、维修基金、契税及其它各项税费，并向被告出具书面委托书、提供完整的符合产权部门登记的其它相关资料后，被告在商品房屋交付后180个工作日内办理产权证。原告已履行全部支付购房款义务。2013年7月9日，原告按合同约定向被告支付了办理产权证需要的维修基金、契税等由被告代收代缴的费用417661元。2014年1月1日，被告将该商品房交付给原告，但被告未按合同约定在房屋交付后180个工作日内为原告办理产权证，并时至今日仍未办理，原告任云岳、徐海平、何菊才于2018年4月18日向本院提起诉讼。另查明，自2014年1月1日起180个工作日后的日期为2014年9月21日。原审审理后认为：原告与被告之间签订的《商品房购销合同》成立并生效，双方均应当按照《商品房购销合同》约定履行权利义务。原告任云岳、徐海平、何菊才已履行支付全部房款、配套费、维修基金、契税及其它各项税费等义务，但原告是否向被告出具书面委托书、提供完整的符合产权部门登记的其它相关资料，对此，原告所举证据不足以证实其已向被告出具书面委托书、提供完整的符合产权部门登记的其它相关资料，因被告伟江地产公司未到庭参加诉讼，故未对此提出异议。被告伟江地产公司已于2014年1月1日交付该商品房屋，依照合同约定应当于交付房屋后180个工作日内办理产权证，但被告伟江地产公司至今未为原告购买的商品房屋办理产权证，存在违约行为，但原、被告在《商品房购销合同》中对未按合同约定办理房屋产权证应当如何承担违约责任约定不明确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；……。”中国人民银行规定2014年银行贷款年利率为5.60%，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率为（5.60+5.60×30%）×100%=7.28%，任云岳、徐海平、何菊才已付购房款总额8155223元，从2014年9月21日至2014年12月31日为101天，逾期贷款利息为：8155223元×7.28%×（101÷365）=161011.50元；2015年银行贷款年利率为5.35%，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率为（5.35+5.35×30%）×100%=6.955%，逾期贷款利息为：8155223元×6.955%=567195.76元；2016年银行贷款年利率为4.35%，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率为（4.35+4.35×30%）×100%=5.655%，逾期贷款利息为：8155223元×5.655%=461177.86元；2017年银行贷款年利率仍为4.35%，逾期贷款利息为：461177.86元；2018年银行贷款年利率仍为4.35%，从2018年1月1日至2018年4月10日为99天，逾期贷款利息为：8155223元×5.655%×（99÷365）=125071.44元；共计1775634.42元。因原告举证不足以证实被告伟江地产公司未按期办理房屋产权证对其造成价值1775634.42元的经济损失，故本院依照公平原则，酌情支持原告的诉讼请求，由被告伟江地产公司赔偿原告损失1775634.42元×1/3=591878.14元。原告主张由被告向其支付资金占用损失140983.14元，本院认为，原告交纳维修基金、契税等由被告代收代缴的费用417661元，属于其请求被告予以办理房屋产权证的条件，被告未按合同约定办理房屋产权证，已经按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定承担民事责任，原告再要求被告承担资金占用损失，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告云南伟江房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告任云岳、徐海平、何菊才违约金591878.14元；二、驳回原告任云岳、徐海平、何菊才的其他诉讼请求。案件受理费23497元，公告费560元，共计24057元，由原告任云岳、徐海平、何菊才负担16119元，由被告云南伟江房地产开发有限公司负担7938元。宣判后，任云岳、徐海平、何菊才不服一审判决提出上诉。任云岳、徐海平、何菊才上诉认为：1、一审法院简单适用“公平原则”，不适用具体的法律规定进行判决，属于对法律理解错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对商品房买卖合同中的办理房屋所有权登记的期限和违约责任承担作了明确的规定，既然原审认定了被上诉人违约，就应当按照司法解释的规定承担违约责任。在法律适用时，应保持法律规则的优先性，穷尽法律规则后方能适用法律原则，除非为了个案正义，否则不得舍弃法律规则。因此，本案不应适用公平原则。2、原审未支持上诉人主张的资金占用损失错误。上诉人按被上诉人要求，缴纳了契税等购房税费，该费用属于代缴，被上诉人本身无权占用该费用，因此被上诉人应当赔偿资金占用的损失。综上，请求二审法院撤销原判，依法支持上诉人的一审全部诉讼请求。被上诉人云南伟江房地产开发有限公司未提交书面答辩意见。本案在二审中，对原审法院认定双方均无异议的法律事实，本院予以确认。上诉人提出的异议，本院将结合争议焦点综合予以评判。归纳诉辩双方的主张，本案二审的争议焦点为：一、被上诉人是否应当按照法律规定承担全部违约责任？二、上诉人提出应由被上诉人承担契税等费用占用期间的损失是否恰当？针对本案争议焦点，本院评判如下：一、被上诉人是否应当按照法律规定承担全部违约责任？上诉双方签订的《商品房购销合同》对未按照合同约定办理房屋产权证如何承担违约责任约定不明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；……。”上述规定明确了办理房屋登记违约责任约定不明的可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因此被上诉人应当承担的逾期违约责任为，1775634.42元。故上诉人提出应由被上诉人赔偿其1775634.42元违约金的上诉理由成立，应予采纳。二、关于上诉人提出应由被上诉人承担契税等费用占用期间的损失为140983.14元。因被上诉人未按照法定期限为上诉人办理房屋产权登记承担了相应的违约责任，该行为已在前述违约责任中予以评判，且上诉人未能提供证据证明其支付的契税等费用具体损失金额，故该上诉理由不能成立。综上所述，原判认定事实清楚，但适用法律不当，上诉人的部分上诉理由成立，应予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2018）云0602民初1509号民事判决第一项；二、由被上诉人云南伟江房地产开发有限公司支付上诉人任云岳、徐海平、何菊才违约金1775634.42元。三、驳回上诉人任云岳、徐海平、何菊才的其他诉讼请求。一审案件受理费23497元，公告费560元，共计24057元，由上诉人任云岳、徐海平、何菊才负担3277元，由被告云南伟江房地产开发有限公司负担20780元。二审案件受理费16119元，由上诉人任云岳、徐海平、何菊才负担1268元，由被告云南伟江房地产开发有限公司负担14851元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  肖荣蓉审判员  杨稳香审判员  余 帅二〇一九年三月二十八日法官助理张艺书记员徐开鹏