广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初1639号原告：何志钊，男，1970年12月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告：陈秋燕，女，1986年4月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：孙建强，男，1963年11月24日出生，汉族，住湖南省华容县，原告陈秋燕、何志钊诉被告孙建强租赁合同纠纷一案，本院2019年1月16日立案后，本院依法适用简易程序，于2019年3月15日公开开庭进行了审理。两原告及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付2018年4月1日至2019年1月31日的房租90000元；2.被告按照合同约定向原告支付违约金20000元（按照每日当月租金的1%计算违约金，原告只主张20000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：孙建强承租陈秋燕楼房3-7层,于2018年4月开始至2019年1月共10个月没按合同约定交租金,签订协议期间之初,双方口头协商在原告免租期间2个月入住率没有达到80%,原被告双方可以商议当月的租金,被告在2018年3月期间入住率达100%,原告在2018年3月告知被告4月份按合同约定收取租金,双方在多次协商未果,被告耍赖直接不交租金。辩称，原告要求被告偿还房租90000元，被告认为没有任何依据。（一）自2017年下半年，被告与原告就原告座落于佛山市南海区xxx层共5层楼物业租赁问题有过多次沟通，主要是对租赁条件、租金、租期进行沟通，以期尽量达成一致。由于原告的物业位置不佳，基础设施不全，硬件不完善，上门揽租的客户不多，为留住被告，以尽快达成租赁，原告极力动员被告先入场，先承租，大家一起完善经营条件。原告会尽快完善有关租赁条件，包括：1.厨房厕所贴瓷砖；2.楼梯贴瓷砖；3.外墙补漏；4.用电由原来的工业用电向相关部门申请改成居民用电等。当时双方所有一切约定均只是口头，只是达成了承租意向。原告答应尽快完善上述基础设施，硬件完善后，双方再讨论以9000元／元的租金正式签订书面协议。被告当时非常相信原告的诚意，于是就在只有相关口头协议意向，但没有达成书面协议的前提下，被告缴纳20000元押金以试承租的形式承租了原告的上述物业，因此，形成了事实租赁关系。（二）被告入场后，原告背信弃义，其答应完成租赁的前期条件的承诺没有兑现，自被告入场后，就基本没在过问，更没有再投入过资金。但被告以中国内地农民的朴素感情相信了原告，一入场就认真履行承诺对待租赁事务，当成自已养家糊口的事业来干，连续投入资金13万元用于装修、购置家具等，心想只要原告完善承诺的基础设施，就可以签订协议，可以自主经营了。（三）在被告投放资金完善设施后，部分公寓房间已经达到了可以出租的条件，也陆续有一部分租客入住，但终因基础硬件没到位，入租率始终不高，生意不好。至此，被告事实上被原告哄骗，但又脱身不了，成了骑虎之势。但被告始终还是与原告保持良好沟通，希望原告能够履行承诺，完善设施，共同把出租条件搞好，把生意搞好。当原告看到在被告一步步完善设施后，生意慢慢有了起色，便多次催原告缴租了，原告没办法，只能从有限的利润中尽量满足原告的要求，自2017年9月至2018年3月，分别缴交租金4000元、4500元、4500元、4500元、4500元、4500元、4500元、4500元，原告在长达8个月的时间内接受了被告每月缴交的租金而无异议，可视为原告自知理亏，也看到了生意不太好，接受、认可了缴交数。（四）自2018年3月后，被告与原告又多次沟通：既然原告前期失信，违背承诺，没有完善基础设施，加上客源不好，房间一直租不满，但被告已经投入了超过13万现金，被告提出再经营2年，不缴租金，然后被告走人，投入的13万无需原告补偿，之前交的2万押金无需退回，原告答应了被告的提议，于是2018年3月后，就没再缴交租金。（五）原告递交的《商铺租赁合同》明显是伪造、篡改的：一是“1.租凭期限为5年0个月，从2017年7月1日起到2011年9月1日止。”连年分时间的顺序都改错了！；二是非打印部分“免租7月、8月份，9月已收4000元租金，10月份收6500元1个月”与被告的证据对照，也明显是其事后加上去的！相反，9月已收4000元租金，恰恰证明被告在不得已的情况下，在原告的步步催缴下，于2017年9月，在有限的利润中实际缴纳了4000元现金是真实存在的！三是“2.租金：从2017年9月1日至2011年9月1日每月租金为9000元，每2年递增8%。”同样把年分顺序搞颠倒了，该证据完全不值一驳，是伪造、篡改的，请法庭明鉴。（六）被告一开始就高度相信原告，但没想到原告背信弃义，违背承诺，哄骗被告入场投资，自己却只想收钱，不想投入，鼠目寸光、杀鸡取卵，已经把被告逼到了破产的边缘！让被告没想到的是，原告在未履行承诺的情况下，竟然伪造证据，向贵院提起民事诉讼，请贵院依法驳回其非法要求，并教育原告缺乏诚信，伪造证据之过。（七）本被告当着庄严的法庭承诺，即便是现在双方诉讼到了法院，只要原告按照前期承诺完善租赁的基础设施，被告愿意不计前嫌，与原告再次协商并签订相关协议，友好合作。针对原告要求被告支付违约金20000元没有任何事实及法律依据，相反，被告保留自己的民事权利。请依法驳回原告的全部诉讼请求，并判令原告支付本案诉讼费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。本院对真实性无异议或无异议的证据的真实性予以确认并在卷佐证，对真实性有争议的证据，本院认定如下：原告提交的商铺租赁合同中关于租期租金的手写部分，原告自认系其签订合同后单方书写添加，被告对该手写内容不认可，本院对上述手写内容不予确认，对其他内容予以确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2017年3月21日，何志钊（甲方）与孙建强（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方座落在佛山市南海区xxx层共5层楼。该物业只能用作出租他人，不允许作其他之用。租赁期限为5年0个月，从2017年＿月＿日至＿年＿月＿日止。房子装修期两个月期限从2017.3.21至2017.5.21。从2017年＿月＿日至＿年＿月＿日每月租金为＿元，每2年递增8%，按实际当地经济调整递增或者减租。每月交一次，并须于当月14日前交清。本合同签订之日，乙方须向甲方支付20000元作为租铺履约保证金，甲方的商铺以简装修状出租。租赁期内商铺出现的下水管接口不良、水管爆破漏水、伸缩缝渗漏、天花、墙身渗漏等造成的乙方或第三方的财物损失与甲方无关，等约定。原被告双方确认：2018年3月之前原告一直同意被告按4500元/月的标准交租；2018年4月1日起被告未向原告支付过场地使用费；截止至庭审辩论之日，被告仍在占有使用涉案租赁物。涉案租赁物未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故原被告签订的《商铺租赁合同》依法无效。无效合同自始没有法律约束力。合同无效，合同约定的违约金内容亦为无效约定，原告主张被告支付违约金，不符合法律规定，本院不予支持。合同无效，原告主张的租金实质是场地使用费，涉案合同虽为无效合同，但被告实际对涉案租赁物进行了占有使用，参照双方约定的标准支付相应使用费，符合等价有偿及公平诚信原则。涉案合同未明确约定租金标准，原告称涉案房屋入住率达成80%后使用费即按9000元/月计付，但其未举证证明双方就该方案达成了一致意见；被告称原告按其要求翻新涉案房屋后才按9000元/月计付使用费，在未完成翻新前无须支付使用费，被告亦未举证证明双方就此达成了一致意见。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担举证不能的不利后果，本院对双方的上述意见均不予采纳。双方确认2018年3月31日之前被告均按4500元/月交租，且原告同意，鉴于上述交易习惯，在双方均未能推翻该标准的情况下，本院认定涉案房屋2018年4月1日至2019年1月31日期间的使用费仍按4500元计付，即被告应向原告支付2018年4月1日至2019年1月31日期间的使用费45000元(4500元/月×10个月)，原告超过本院核定范围的使用费主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告孙建强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年4月1日至2019年1月31日期间的场地使用费45000元予原告陈秋燕、何志钊；二、驳回原告陈秋燕、何志钊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费1250元（原告已预交1250元），由两原告负担787.5元，由被告负担462.50元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。两原告多预交的462.50元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一九年三月二十七日书记员  杨嘉瑜