广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终182号上诉人（原审原告）：杨红，女，1965年12月1日出生，汉族，住珠海市，委托诉讼代理人：熊天，男，1956年3月5日出生，汉族，住珠海市，系杨红的丈夫。上诉人（原审被告）：珠海市南福房产开发有限公司，住所地：珠海市吉大九洲大道中**锦园********。法定代表人：刘广略，董事长。委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪亚宁，广东莱恩律师事务所实习律师。原审第三人：李艳，女，1978年2月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，上诉人杨红因与上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）、原审第三人李艳商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初6029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨红上诉请求：撤销原审判决，改判为：一、判令南福公司向杨红支付逾期交付商品房违约金94962元、房屋基础设施设备未按时达到交付使用条件违约金27132元、逾期办证违约金（以李艳已付购房款476万元为基数，按6%的年利率计算，从2018年5月8日起计算至李艳取得不动产权证书日止）；二、一二审诉讼费用全部由南福公司承担。事实和理由：一、一审认定《补充协议》有效错误。第一，补充协议未经工商备案登记。经工商部门备案的《商品房买卖合同》，每页均有“工商图标、工商行政管理、已网上备案”字样。“补充协议”没有“工商图标、工商行政管理、已网上备案”字样。第二，未依约工商备案之协议无效。原审法院将国家住建部拟定并全国统一适用的《商品房买卖合同》中的“《补充协议》须报工商部门备案”理解为“形同虚设、画蛇添足”，即“视而不见”，是对《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，南福公司没有证据证实《补充协议》依法成立、合法有效。第三，应以《商品房买卖合同》约定为准。依照《合同法》第四十条的规定和《商品房买卖合同》第二十八条的约定，假设《补充协议》有效，如果属于“免除其责任、加重了买受人责任、排除了买受人主要权利”之条款，依法无效，依约应以《商品房买卖合同》的相关约定为准。二、原审法院认定李艳的收楼日期错误。第一，原审法院“以2017年5月5日送达时间为违约截止时间”错误。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，原审法院将“‘收到入伙通知日期’视为‘交房日期’”与《商品房买卖合同》第十一条和第十二条约定不符。南福公司始终未向李艳出示“竣工验收备案表和测绘报告”，应以2017年5月17日签署交接单日期为收楼日期。第二，原审法院根据《补充协议（二）》顺延45个工作日交房错误。（1）据《商品房买卖合同》约定，双方可签订补充协议，但须到工商部门进行备案，这是合同约定的各补充协议有效条件，《补充协议（二）》未经工商备案，其有效要件尚未成就，依法不具法律约束力。（2）作为格式合同未依法提示对方注意和合理说明，依法不具法律约束力。（3）“免除出卖方责任、加重买方责任，排除买方主要权利的条款”，依《合同法》第四十条的规定，依法无效；依《商品房买卖合同》第二十八条的约定，依约应以《商品房买卖合同》的相关约定为准。（4）约定45个工作日显失公平，两份《铝合金.纱窗安装合同》证实“与李艳户型、面积完全相同的8-2-301和8-2-2001两户的所有花园、栏杆、窗户、纱窗、玻璃安装，一人施工工期为10天；入户花园、阳光房栏杆位置安装铝合金推拉窗实际用工不会超过二个工”，地脚线无论使用，地脚线无论使用什么颜色量而不会影响交房日期。（5）该补充协议第四条约定“变更项目工期45个工作日，于本套商品房取得竣工验收备案表之次日起施工”。假设要45个工作日的话，南福公司应于2017年4月25日后加61天即2017年6月25日才能交房。实际2017年4月25日已通知收楼，即《补充协议（二）》并没影响逾期交房，逾期交房与该补充协议没有任何因果关系。（6）杨红实际收楼日期是2017年5月17日，逾期137天，减去2天台风、《补充协议（二）》工期2天，为133天。南福公司应支付逾期交房违约金476×133×1.5＝94962元。三、一审认定没有约定基础设施交付时间错误。第一，《委托改造合同》约定交付时间是2016年12月31日。《个人委托改造合同》明确“本合同与《商品房买卖合同》同时签订并作为《商品房买卖合同》的附件”。第三条约定：“装修改造工程应在2016年12月31日完工，完工后由出卖人将房屋交付买受人使用”。既然《个人委托改造合同》是《商品房买卖合同》的附件，《个人委托改造合同》约定的基础设施交付时间就是《商品房买卖合同》约定的“基础设施交付日期”。第二，《商品房买卖合同》约定交付时间是2016年12月31日。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，第十条是“基础设施设备的交付条件”。因此，《商品房买卖合同》第十一条约定的“交付时间”，不但是对商品房交付时间约定，也是对基础设施交付时间的约定。即合同约定商品房与基础设施的交付时间均是2016年12月31日前。四、原审法院认定逾期责任所针对的情形错误。第一，原审法院认定“房屋交付时基础设施未达到条件才承担责任”错误：“房屋交付时基础设施未达到条件”不存在。（1）依照合同约定不可能存在。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，第九条、第十条分别是“房屋交付条件”、“基础设施的交付条件”。即房屋、基础设施的交付条件同时具备时才能交付商品房。亦即“本案‘房屋交付时基础设施未达到条件’情形”不可能存在。（2）依照验收资料不可能存在。据南福公司在（2018）粤0402民初1739号案提供的证据《建筑工程竣工验收报告》知“供水、排水、电气、供暖空调、燃气、电缆电线”等基础设施是“建筑工程竣工验收范围”。即“‘基础设施具备交付条件’是‘商品房交付条件’的提前”。亦即“房屋交付时基础设施未达到条件”不存在。（3）合同约定了逾期违约责任。假设“约定的逾期责任是针对房屋交付时基础设施未达到条件情形”，等于“基础设施的交付不可能存在违约责任”（因为基础设施交付条件是房屋交付条件的前提、合同约定房屋与基础设施同时交付）。那么，《商品房买卖合同》第十条“逾期交付基础设施违约责任”约定等于形同虚设、画蛇添足。第二，基础设施交付使用条件迟延违约金27132元。《商品房买卖合同》约定交房时间是2016年12月31日前、基础设施应在2016年12月31日前达到交付使用条件，并对房屋和基础设施的交付条件、逾期责任、违约金标准分别作出了不同的约定。因此，南福公司应从2017年1月1日起，按照《商品房买卖合同》的约定，分别承担交房和基础设施的逾期违约责任。即两种逾期违约责任分别约定、共同存在。作为让步，计算到2017年4月25日，此项违约金是476×114×0.5＝27132元。五、原审法院对逾期办证约定认定事实错误。第一，原审法院认定南福公司履行了办证通知义务错误（2018）粤04民终1824号民事判决书认定“南福公司应以最直接有效方式向买受人送达入伙通知，这也与《商品房买卖合同》第二十五条约定的送达义务相符，故南福公司以邮政快递方式发出的入伙通知才能认定其履行了通知义务。收到快递通知的时间作为南福公司履行了通知义务的时间”。据此，原审法院认定“2018年3月25日通过刊登公告方式通知买受人提交资料办理手续，南福公司履行了通知办证义务”错误。事实上，所谓南福公司刊登的公告内容并无“提交资料”内容。第二，原审认定南福公司原因导致逾期办证正确。假设南福公司履行了通知办证的义务，办证的提前条件是“被告给第三人开具不动产购房款发票”，买受人才能向税务机关办理契税缴纳，不动产登记机构才能办理不动产转移登记。即“买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书”是出卖人的原因。第三，原审法院对逾期办证约定认定事实错误。原审法院擅自变更买卖双方约定违法。1.合同对逾期办证违约责任约定。《商品房买卖合同》第二十条约定：“因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理。第2种方式：详见补充协议”。2.原审认定的违约金计算时间错误。逾期办证违约责任约定的起算时间是“商品房交付之日起360日”次日起。依法成立的合同具有法律约束力，不得擅自变更或解除。原审法院将逾期办证的起算时间变更为“2018年8月2日”没有任何事实依据且与法相悖。2017年5月13日交房，依照约定逾期办证违约责任应从2018年5月8日起算。《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金计算至“买受人取得商品房的房屋所有权证书（现叫不动产权证书）之日”，一审变更为“被告向登记部门提交办证申请及资料之日”没有任何事实依据且与法相悖。3.原审认定的违约金计算标准错误。原审法院根据《补充协议》第七条第5项之无效条款，认定逾期办证“违约金应以已付购房款为基数，按照日万分之零点五”计算标准错误。因为补充协议本身无效；假设有效，依《商品房买卖合同》第二十八第二款或《合同法》第四十条之规定，仍应以该合同为准。其实，《补充协议》的该条款是针对“开发商未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权”的违约责任规定，并非逾期办证的违约责任规定；南福公司已于2017年2月27日取得了商品房地产权权属证明书。双方均未提及《补充协议》的该条款，原审法院亦未对该事项进行审理。4.应当依法确定违约金的计算标准。《商品房买卖合同》第三十条约定：“因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议”约定承担违约金。因补充协议不具法律约束力，对此亦未作出约定。据最高人民法院《第八次民商审判会议纪要》第29条的规定，以已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算违约金。应从2018年5月8日起计算至李艳取得不动产权证书之日。针对杨红的上诉，南福公司答辩称：一、《补充协议》合法有效，对双方均具有约束力，原审法院认定是正确的。同时原审法院不支持杨红主张的房屋基础设施未按时达到交付使用条件违约金的请求也是正确的。（一）《补充协议》从未约定以“办理工商登记备案”作为协议的生效要件。1.《商品房买卖合同》的网上备案，是根据政府部门要求进行网签的过程之一，双方关于《商品房买卖合同》生效与否，严格按照合同第二十九条的约定予以履行。买卖合同的备案仅仅是政府基于购房政策所做出的行政管理行为，与合同本身的成立、生效无关。基于此，双方的《补充协议》的生效与《商品房买卖合同》是否进行备案无关。2.双方从未约定以“备案”作为《补充协议》的生效要件。《商品房买卖合同》第30页中的“须报工商部门备案”也不是《补充协议》的生效要件。按照《补充协议》第十一条第11款及附件签署页第三条的约定，《补充协议》的生效要件就是双方的签署行为，并无其他。3.补充协议条款不是格式条款。《补充协议》的首部即明确了协议签订的过程是“双方协商经友好协商”，不存在上述规定的“订立时未与对方协商”的情形。《补充协议》首部和第十一条第11款也明确了协议签订前各业主已经就协议的全部内容向南福公司予以充分咨询和了解，协议的签署是其真实的意思表示。（二）原审法院予支持杨红所谓的房屋基础设施未达使用条件违约金的请求是正确的。基础设施设备属于房屋的附属设施，合同对基础设施约定的内容，针对的是交付房屋之时的基础设施设备是否符合约定条件，而不能将两者割舍，重复计算违约金。《个人住宅委托改造合同》中约定的装修改造工程并非是基础设施设备，与《商品房买卖合同》约定的内容无关。二、逾期交楼违约截止日期应当计至2017年4月25日，而非以购房者自认收到《入伙通知书》的时间作为截止日。南福公司已经在2017年2月15日取得《测绘面积报告》，随后在2017年4月24日取得《竣工验收备案表》，故南福公司于2017年4月25日向杨红交付案涉房屋，完全符合《商品房买卖合同》第九条第1、2款约定的交付条件。南福公司在二审提交的EMS邮政快递单足以证实，南福公司已经完全按照各业主在《商品房买卖合同》中预留的地址，以邮政快递的方式于2017年4月25日寄出了《入伙通知书》，有效履行完毕通知交付的合同义务。据此，根据《补充协议》第十条第1款第（2）项“按照对方提供的通信地址发出书面通知的，寄出当日视为送达”的约定，可以认定南福公司已经在2017年4月25日完成了通知交付的合同义务，相应的逾期交楼期限应当计至该日为止。南福公司在各业主办理收楼手续时均公示了《竣工验收备案表》和《测绘面积报告》，上诉人的陈述不符合基本事实。南福公司在2017年4月25日刊登公告《收楼通知》之前，案涉房屋就已经具备《商品房买卖合同》第九条第1、2款约定的交付条件。在通知收楼后，考虑到收楼业主较多，南福公司采用将《竣工验收备案表》、《测绘面积报告》以公开展示的方式放置于办理交楼的现场，以供各业主收楼时进行查阅，这种做法是符合市场交易和通常收楼习惯的。案涉房屋所在的锦园8栋，大部分业主已经按照合同的约定顺利完成收楼手续，从没有相关的业主主张或反映南福公司不出示两份文件的情况，不然各业主可能早就到相关住建部门投诉了。三、关于杨红主张逾期办证违约金问题。根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，办理案涉房屋产权登记手续属于双方责任，并非南福公司单方主导的合同义务。南福公司在2017年4月25日交楼后，已经依约于2017年12月27日向不动产权登记部门申请确权并办理权属证明，已经为各业主办理不动产权登记提供协助和配合。另外，2018年3月25日南福公司也已经以刊登公告的方式向各业主通知了提交办证资料事宜，已经履行完毕了自身的通知办证义务。上诉人南福公司上诉请求：一、改判南福公司应向杨红支付的逾期交房违约金为21420元；二、撤销原审判决第二项。事实和理由：一、根据南福公司向业主邮寄的《入伙通知书》“EMS邮政快递单”，以及李艳在一审中对收楼事实作出的自认，足以证实南福公司已经按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，于2017年4月25日向李艳发出了收楼通知，已有效履行完毕自身的交楼义务。原审判决不仅遗漏《补充协议》关于“送达”条款的约定，更以李艳不具有证明力的单方口述作为定案依据，以致错误判决南福公司承担直至2017年5月5日的逾期交楼责任，应予纠正。首先，EMS邮政快递单证实，南福公司已完全按照业主在《商品房买卖合同》“买受人”一栏中预留的信息，以邮政快递的方式向业主发出了涉案“锦园”8栋2单元3001房的《入伙通知书》。对此，李艳也认可收到该《入伙通知书》。其次，李艳在起诉状中已经自认南福公司发出《入伙通知书》的时间是2017年4月25日；上述李艳所自认的事实，足以证明南福公司已于2017年4月25日发出了《入伙通知书》。因此，虽然“EMS邮政快递单”未有记载寄件和收件时间，但不妨碍依法以李艳自认的事实作为本案的定案依据，并以此认定南福公司履行通知交付义务的日期。但原审判决不仅未依法予以认定，反而要求南福公司承担举证不能的不利后果，这明显与案件查明的事实相矛盾也与法律规定相违背。最后，根据双方签署的《〈商品房买卖合同〉补充协议》第十条第1款的约定,足以认定南福公司按照李艳预留的联系信息向其发出《入伙通知书》的当日（2017年4月25日）即视为送达，并不以李艳的“实际收件日期”作为确定南福公司履行时间的依据。李艳称“在2017年5月5日收到信件”从未提交任何证据予以佐证，原审判决直接引用作为定案依据，明显违法。原审法院已经查明李艳于2017年1月4日签署的《补充协议（二）》这一事实，买受人同意商品房交付时间顺延变更为2016年12月31日起45个工作日，该日期应为“2017年3月9日”而非原审法院计算的“2017年3月3日”，故违约期限应自2017年3月9日起算。二、南福公司已于2018年9月5日向珠海市不动产登记部门为李艳提交了办证申请及相关资料，李艳已经在法律规定和合同约定的期限内取得不动产权证书，本案不存在逾期办证以及逾期办证违约金的问题，原审法院认定事实错误，应依法予以纠正。《补充协议》第七条第5项约定，出卖人入未在买卖合同约定的时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期。南福公司在2017年4月25日交楼后，已在2017年12月27日向房屋登记机构申请确权并办理权属证明，为李艳办理不动产权证书提供协助和配合。同时，原审法院已经查明“南福公司在2018年3月25日通过刊登公告的方式通知买受人提交资料办理手续，及同一栋楼的部分买受人已经办理了产权证”这一基本事实，并认定南福公司履行了办理产权证的通知义务。至于下一阶段的办证工作，除南福公司提供相关办证协助外，应当由李艳亲自前往税务部门缴纳税款并提交办证资料。如果李艳怠于履行自身义务，与南福公司无关。说南福公司拒绝开具发票，其没有相关证据支持。为配合李艳办理产权证，南福公司在积极配合并准备办证文件，并于2018年8月31日向李艳出具购房款发票。李艳于2018年8月31日向税务机关纳税，9月5日将完税凭证交南福公司后，南福公司当天即前往不动产登记中心递件，在9月11日即办妥产权证并移交李艳办理抵押的银行。但李艳、杨红明知不存在逾期办证的事实，也不存在办证不能的情形，却在2018年6月20日向原审法院申请提起诉讼，诉请南福公司为李艳办理不动产权证书，向杨红支付逾期办证违约金。对于南福公司的上诉，杨红答辩称：一、关于交房日期。（一）“收到《入伙通知》时间就是收楼日期”主张与约定不符：据《商品房买卖合同》第十一条第一款第（二）项的约定，至少应提前10日通知买受人收楼。据《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，“交付商品房时，出卖人应当出示‘《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》’文件。出卖人不出示的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担”；开发商始终未出示《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》。据《商品房买卖合同》第十二条第1项约定，“逾期交房时间，从约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止”。即“实际交付日为收楼日期”，不是“以收到通知日或通知送达日为收楼日期”；《补充协议》未经工商备案登记，依约没有发生法律效力；假设有效，因加重了买受人责任，排除了买受人主要权利，据《商品房买卖合同》第二十八条规定，仍以《商品房买卖合同》相关约定为准。《入伙通知》要求收楼时间是“2017年5月24日前”，即2017年5月24日前的实际交付（领取房门钥匙）日期为收楼日期。起诉状“南福公司2017年4月25日拟定《入伙通知书》后向李艳邮寄送达”，是指《入伙通知书》拟定时间是2017年4月25日，并无当天就邮寄送达内容。所谓“自认”无法成立。没有合法有效证据证实李艳是哪天收到的《入伙通知书》的，据谁主张谁举证规定，送达日期的举证责任全在南福公司一方。收到入伙通知书日期与交房日期并非等同概念，交房日期只能依据《商品房买卖合同》的约定确定。（二）视听资料不能作为定案的依据。录音证据不具备能采信的要件。南福公司提供的视听资料无证明力，没有其余证据佐证。没有证据证实视听资料无疑点。不是原始载体或核对无误的复制件。不具民诉证据的基本形式要件要求没有说清录制的时间、地点、双方当事、地点份等细节。该视听资料语音不清内容自相矛盾。（三）“收到即送达”主张与约定法定不符。与“至少提前10日通知”约定不符。与“出卖方应出示《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》。否则拒绝收楼”约定不符。与“逾期交房时间至实际交付之日止”约定不符。即合同约定“以实际交付日为收楼日期”，不是“收到通知日为收楼日期”。（四）《入伙通知》确定了一个收楼日期。《入伙通知》要求收楼时间是“2017年5月24日前”，即以2017年5月24日前的实际交付（领取房门钥匙）日期为收楼日期。二、关于逾期办证。（一）逾期办证的全部原因在南福公司。“不管李艳是什么时候交的款（首付款除外），南福公司只开具收款收据，不能开具发票”。违反了“收款的同时应当开具发票”的税收征管法律规范规定。“要先登记、预约，经南福公司老总审批才能开票，批了之后再通知李艳来取票，然后就可以到税局交税，才可办证”。南福公司财务也向业主诉苦“你们天天找我们或打电话给我们，你们烦、我也烦；领导没有批，我也没办法”。南福公司收了业主的购房款，只开了收据或迟延开具税票（首付款除外），导致业主逾期或至今尚未取得不动产权证书。（二）南福公司应依约依法承担逾期办证违约责任。本案应计算至2018年9月11日止，均从法院认定的交房日期起算。（三）南福公司据《补充协议》找的理由不成立。南福公司从未依约通知业主“交差价款”，业主也不知存在差价款一事，更不知开发商何时取得《房地产权证明书》；未反诉不是本案审理范围；李艳多次要求南福公司开具原已交购房款的发票，南福公司均不能开具，你不能开发票，也就无权要求李艳交差价款。逾期办证是谁的原因，责任就由谁承担。（四）南福公司据《补充协议》免责理由不成立。南福公司一方面上诉称“不存在逾期办证问题”，另一方面又上诉称“要求免责60天”，其诉称主张自相矛盾。（五）《补充协议》不能作为认定案件事实的根据。南福公司提出以《补充协议》约定上诉，与《商品房买卖合同》约定和相关法律规定相悖。杨红向原审法院起诉请求：1.判令南福公司向杨红支付逾期交付商品房违约金97818元、房屋基础设施设备未按时达到交付使用条件违约金27132元；2.判令南福公司立即为李艳办理不动产权证书，向杨红支付逾期办证违约金（违约金以购房款总额为基数，按6%的年利率计算，从房屋实际交付之日起计算至取得不动产权证书之日止）；3.诉讼费用全部由南福公司承担。原审法院认定事实：2015年12月26日，李艳与南福公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，以总价476万元购买香洲区吉大九洲大道2088号8栋2单元3001房，合同约定：第九条商品房交付条件，该商品房交付是应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件，基础设施设备，供水、排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，确属出卖人责任的，每迟延一日，由出卖人按买受人已支付房价款的万分之零点五承担违约金。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的应当携带材料证件期满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在120日之内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房间款万分之一的违约金，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之一点五的违约金。第二十条房屋登记，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，同意按补充协议约定处理，补充协议第七条第5点，出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日按已付购房款万分之零点五向买受人支付违约金。若因买受人原因（包括不限于：未充分及时提交各类资料；买受人未按规定支付税费；未按协议约定支付购房款，不具备受让资格等）导致延迟或不能办证，出卖人不承担任何责任。在买受人缴清全部购房款、税费、违约金、物业专项维修资金、面积补差款等款项并承担完毕全部违约责任的情况下，出卖人应当及时协助提供相应资料，未履行完毕前述义务，出卖人有权不予配合办理产权登记，不承担违约责任。第二十五条送达，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。《补充协议》第三条第2点约定，“遭遇不可抗力”交付期限顺延的情况包括，遭遇暴雨、台风、地震、战争等自、地震，类似“非典”的疾病等普遍性的流行病疾病等等，若以上事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须在事发后书面通知买受人，当发生上述情况时，商品房交付期及办证期限应当相应顺延。第3点约定，本合同项下的商品房达到买卖合同规定的交付条件后，出卖人按照买受人在买卖合同中预留的送达地址以书面形式发出或在《珠海特区报》上以公告方式刊登办理商品房交付手续（入伙手续）的通知。第十条关于送达，买卖双方中一方发给另一方的任何通知、文件、催告等，可以以电话形式、书面形式（邮递或传真方式）、直接递交形式、公告形式任何一种方式送达，邮寄的以寄出之日视为送达。其中第4点约定：如出卖人在房屋所在地级市范围内发行的报纸刊登公告（含广告）的方式通知的，则该公告（含广告）通知的效力优先于其他通知方式，且该公告（含广告）刊登日期视为送达日期，对双方均有法律效力。《商品房买卖合同》封面首部注明“本合同文本为示范文本。未尽事宜，双方可签订补充协议，格式条款须经工商部门备案。”尾部注明：“以下附件可另行签订，但须报经工商部门备案”。其中附件包括附件十一补充协议。《补充协议》第十二条第11款约定：“一经签署对出卖人和买受人具有法律约束力，双方将严格遵守执行”。2017年1月4日，双方签订《补充协议（二）》，约定因变更入户花园栏杆位置安装铝合金窗等内容变更工期于本套商品房取得竣工验收备案表至次日起施工，买受人同意商品房交付时间顺延变更为2016年12月31日起45个工作日后。南福公司确认李艳已全部支付完毕房款。涉案房屋所在的珠海市南福锦园4#（现已变更为九洲大道中2088号8栋）地下室及上部工）地下室及上部工程于2017年4月24日取得竣工验收备案表17年4月25日在珠海特区报上刊登《收楼通知》，通知锦园第8栋业主在刊登公告之日起30日内携带相关资料到锦园物业管理处办理收楼手续。同日，南福公司邮寄了书面的《入伙通知书》，快递单上没有显示寄出日期以及杨红签收的日期，南福房产公司主张其于报纸刊登公告当天发出邮政快递，但由于已经过了一年，无法查询邮政快递寄出的日期。2017年5月17日办理了收楼手续。2018年2月8日，李艳出具《债权转让通知书》，内容为：“南福公司:根据《合同法》第七十九条、第八十条之规定，现将我与贵公司签订的《商品房买卖合同》（亦含附件《个人改造合同》）中向贵公司追究逾期交房、逾期办证、逾期交付基础设施设备违约责任和2014年交定金认购商品房应补偿的贰万元电器款、办理不动产权证书请求权等权利转让予杨红。”杨红提供了邮寄单证明曾向南福公司邮寄转让通知。起诉后，再次由李艳签名提交法院。南福公司认为在起诉前未见过通知书，在起诉之后作为证据看到此份材料，但之前杨红及李艳均未向南福公司送达过该通知。杨红购买了本案所涉同栋604房亦提起诉讼，经原审法院（2018）粤0402民初1739号及珠海市中级人民法院（2018）粤04民终1824号案件审理认定因台风等天气影响构成“不可抗力”的天数为2天应予扣除，并驳回其关于交付基础设施违约金和家电补偿款2万元的诉讼请求。原审法院认为，李艳与南福公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为有效合同，双方应恪守诚信，依约履行。原审法院对双方争议的焦点问题分析认定如下：一、杨红请求的内容是否可以作为债权转让。《合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给李艳，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”本案中基于违约责任产生的违约金请求属于合同的部分权利，不属于前述除外的情形，李艳将其转让给杨红未违反法律规定，本案应予审理，南福公司抗辩此权利不能转让，没有法律依据，原审法院不予支持。关于合同约定的办证义务，具有特定的人身属性，应属于上述不可转让的范围，杨红该部分主张依据不足，原审法院不予支持。二、债权转让是否发生效力。《合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生法律效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”南福公司抗辩未收到债权转让的通知，但前述法律规定并未明确通知的形式及要求，杨红提交通知的邮寄单，且本案审理过程中也已追加买受人作为李艳参加诉讼，并向南福公司送达了《债权转让通知书》，已构成前述法律规定中的通知，南福公司此抗辩理由不成立，该转让已发生效力。三、逾期交房违约的天数及逾期违约金标准。（一）因不可抗力应扣除的天数。如已经生效的珠海市中级人民法院（2018）粤04民终1824号案件审理认定的因台风等天气影响构成“不可抗力”的天数情况，2016年10月20日受台风“海马”影响及2016年8月1日受台风“妮妲”影响，达到了停工的条件，其他时间并未达到停工程度，应扣除天数2天。（二）违约截止的日期。《补充协议》约定了须报工商部门备案，但并未明确以备案为生效条件，杨红主张未经备案无效的理由不能成立，协议自双方约定签字生效。《商品房买卖合同》约定应采用邮政快递方式发出入伙通知，《补充协议》约定采用公告方式通知在公告（含广告）通知的效力优于其他通知方式，公告刊登之日为送达日期。如（2018）粤04民终1824号案件认定：补充协议是对合同约定的送达方式的变更，明显减轻了南福公司的义务，该协议是南福公司为销售案涉小区房产单方制定的、反复使用的条款，存在减轻南福公司义务的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应当认定该条款为无效条款，即南福公司主张以登报时间视为其向买受人送达入伙通知的时间不能成立。《补充协议》第十条还约定了买卖双方中一方发给另一方的通知等可以以电话形式、书面形式（邮递或传真方式）、直接递交形式、公告形式任何一种方式送达，即入伙通知的送达方式可以选择任何一种，但从诚实善良履行合同义务的角度来说，南福公司应以最直接有效的方式向买受人送达入伙通知，也与《商品房买卖合同》第二十五条约定的送达义务相符，故南福公司以邮政快递方式发出的入伙通知才能认定履行了通知收楼义务。南福公司提交了相应快递单，但没有寄出时间和收件时间，应承担举证不能的不利后果。应以购房者自认时间2017年5月5日认定送达时间为违约截止的时间，约定的交付时间应以补充协议（二）约定的2016年12月31日后45个工作日即2017年3月3日计算违约天数扣除不可抗力因素后为61天。（三）违约金标准。根据前述认定的南福公司承担迟延交房违约责任的天数，按照双方合同约定的房款的万分之一计算违约金为29036元（4760000元×0.1‰×61天），超出部分，原审法院不予支持。四、关于杨红主张的房屋基础设施未按时达到交付使用条件的违约金。合同第十条约定“在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，确属出卖人责任的，每迟延一日，由出卖人按照买受人已支付房价款的万分之零点五承担违约金”，但未约定基础设施设备的交付时间，第十一条、第十二条是对交付房屋的时间和逾期交房的违约责任进行的约定，杨红主张按照合同约定的房屋交付时间作为基础设施交付时间缺乏依据，原审法院不予采纳。基础设施设备系房屋的附属设施，应与房屋同时交付，不能独立于房屋提前向杨红交付，并在房屋交付时应符合约定的标准，故在合同中约定该项违约金的目的应在于明确房屋交付时基础设施等未达到条件则承担的责任。杨红主张逾期交房之外单独计算基础设施设备未达条件违约金的主张，依据不足，也与双方签订合同的原意不符，原审法院不予支持。五、关于延迟办证违约金。合同第二十条约定“双方同意共同向房屋登记机构办理商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的详见补充协议”，补充协议约定“出卖人未按约定时间申请确权，买受人同意给六十日的免责期，免责期满之日第二天按每日万分之零点五支付违约金。”《房屋登记办法》第十二条规定，“申请房屋登记应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”从前述约定和规定可以看出房屋登记系通过双方共同申请的形式办理，而本案中南福公司在2018年3月25日通过刊登公告的方式通知买受人提交资料办理手续，从实际情况来看，同一栋楼的部分买受人已经办理了产权证，亦不存在因房屋原因不能办证的情况，应认定南福公司履行了通知办证的义务，但是，根据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要提其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”的规定以及一手商品房销售的交易习惯，应由房产开发企业向登记部门办理申请及报送材料的手续，南福公司主张买受人未提交所需资料，杨红虽未提交证据证明提交了相关材料和提出办证要求，但在案件起诉后已明确要求办证，至此时南福公司应履行告知所需具体资料，配合办理的义务，特别是杨红提交的录音资料显示买受人曾要求办理开具发票等手续未能落实的情况，应认定南福公司原因导致至今未能办理产权证的事实，在杨红正式明确提出办证诉求之后，一个月的时间应为南福公司配合办理的合理期限，之后仍未能办理登记，南福公司应按照合同约定的标准承担延迟办证的违约责任，本案中杨红变更诉求申请于2018年7月2日送达南福公司，故违约金应以房款476万元为基数，按照日万分之零点五，自2018年8月2日计至南福公司向登记部门提交办证申请及资料之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、第六十九条之规定，原审法院判决：一、南福公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨红支付逾期交房违约金29036元。二、南福公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨红支付延迟办证违约金，以房款476万元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2018年8月2日计至南福公司就案涉房产向登记门提交办证申请及资料之日。三、驳回杨红的其他诉讼请求。如果未本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1598元，由杨红负担1303元，南福公司负担295元。二审期间，南福公司提交了新证据，杨红和李艳未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明，南福公司于2017年4月25日按照《商品房买卖合同》中李艳注明的通讯地址“珠海市香洲区岭南路8号”向李艳邮寄《入伙通知书》，李艳于2017年4月26日收到该邮件。该《入伙通知书》载明办理入户手续的时间为2017年4月25日至2017年5月24日。2018年8月31日，南福公司为李艳开具总额为333万元的购房款发票。本院查明，原审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：一、关于《补充协议》和《补充协议（二）》的效力问题。杨红上诉主张《补充协议》未经工商部门备案而无效。根据查明的事实，《商品房买卖合同》首部及尾部均注明了签订《补充协议》须报工商部门备案，但并未明确以备案作为生效条件，且《补充协议》第十一条已经约定了一经签署则对双方具有法律约束力，即《补充协议》约定的生效条件是双方签字即生效，因此，本院认定《补充协议》已经双方签字生效，杨红以未经工商备案主张无效的理由不能成立，本院不予采纳。《补充协议（二）》为双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于逾期交房违约金的计算截止时间。《商品房买卖合同》第十二条约定逾期交付责任的期间是“自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”，即逾期交房违约金的计算截止时间为实际交付之日止，南福公司主张按照其《入伙通知书》的寄出时间计算缺乏合同依据，本院不予支持。《入伙通知书》载明办理入户手续的时间为2017年4月25日至2017年5月24日，李艳实际办理收楼日期系在上述期间的2017年5月17日，故逾期交房违约金的计算截止时间应为2017年5月17日。原审法院认定的计算截止日期为2017年5月5日，早于上述收楼日期，本院予以改判。根据双方《补充协议（二）》约定的交房时间2016年12月31日之后45个工作日即2017年3月9日计算违约天数，原审法院认定为2017年3月3日计算有误，本院予以纠正。扣除不可抗力因素应扣的2天之后，应为67天。据此，南福公司承担迟延交房违约金责任的天数，按合同约定的购房款每日万分之一标准计算的违约金为31892元（4760000×0.0001×67）。三、关于逾期交付基础设施违约金的认定。本院认为，基础设施是房屋的附属设施，其不能独立于房屋交付前向李艳交付，一般应与房屋同时向买受人交付，但亦存在房屋交付后基础设施仍未达到交付条件的情形，因此，合同中关于逾期交付基础设施的约定应是针对基础设施交付滞后于房屋交付的情形，案中李艳确认在收楼时房屋的基础设施已经符合合同约定，则本院对杨红此项上诉主张不予支持。四、关于逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第二十条约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，按补充协议约定处理。”补充协议第七条第5点约定“出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日按已付购房款万分之零点五向买受人支付违约金。”《补充协议（二）》约定商品房交付时间顺延变更为2016年12月31日起45个工作日即2017年3月9日后。本案中南福公司主张逾期办证是因为买受人未能及时提交相关资料，但未提交相关证据证明其曾通知买受人提交资料；相反，根据杨红提交的录音资料可以显示南福公司存在未能及时开具购房款发票的情况，事实上本案买受人购房款发票全部开出的时间为2018年8月31日，已经超出前述合同约定的“该商品房交付之日起360日”，本院认为南福公司对逾期办证存在过错，其应承担相应的逾期办证违约责任。关于逾期办证违约金的起算时间应为合同约定的商品房交付之日加上补充协议约定的60日的免责期，案中买受人实际收楼日期为2018年5月17日，起算日期应为2018年7月16日，截止时间应为合同约定的“取得该商品房所有权证书”之日，原审法院对此认定错误，本院予以纠正。综上所述，杨红和南福公司的部分上诉请求成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初6029号民事判决第一项为：珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向杨红支付逾期交房违约金31892元；二、变更珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初6029号民事判决第二项为：珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向杨红支付延迟办证违约金，以房款4760000元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2018年7月16日计至李艳取得该商品房所有权证书之日止；三、驳回杨红的其他诉讼请求；四、驳回珠海市南福房产开发有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1598元，由杨红负担1290元，珠海市南福房产开发有限公司负担308元。杨红预交的二审案件受理费2126元，由杨红负担1700元，珠海市南福房产开发有限公司负担426元。珠海市南福房产开发有限公司预交二审案件受理费50元，由珠海市南福房产开发有限公司负担43元，杨红负担7元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年三月二十五日书记员  程 敏王莉