河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终2300号上诉人（原审被告）：石家庄瑞成房地产开发有限公司，住所地正定县成德北街******。法定代表人：冯克锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：武某利（该公司员工），男，汉族，住唐山市路**。委托诉讼代理人：杜某鹏（该公司员工），男，汉族，住石家庄市赵县。被上诉人（原审原告）：武某真，男，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘立杰，河北刘立杰律师事务所律师。上诉人石家庄瑞成房地产开发有限公司因与被上诉人武某真合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2018）冀0123民初1183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人石家庄瑞成房地产开发有限公司委托诉讼代理人武某利、杜某鹏、被上诉人武某真及其委托诉讼代理人刘立杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石家庄瑞成房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销正定县人民法院（2018）冀0123民初1183号民事判决书，改判驳回被上诉人的起诉，或发回重审。事实和理由：1、一审法院滥用公原则，认定事实、适用法律错误，上诉人与被上诉人签订的回迁《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2、一审法院认定商铺、公寓交付及逾期交付的租金，毫无依据，事实认定错误且严重违法。首先，被上诉人并未缴纳公寓房款，李某民出具的收条中并无瑞成加盖公章，并且收条中被上诉人也并未真实支付20万元。即便如此，被上诉人尚欠房款8万元整，在未缴纳房款的情况下，不符合交付的条件，故未交房责任不在上诉人。其次，该公寓坐落的华北门业项目整体并未竣工验收，包括本案涉及的被上诉人提交的证据中关于陈某春、胡某朝的判决中，均有一审法院对该项目未验收不得使用的认定意见。最后，被上诉人所述房租价格并未出具任何证据予以证明，一审法院在事实认定中亦未对该租金价格进行审查认定，却在判决书中判令按照市场价格支付逾期租金，更是胡乱认定事实，错上加错。3、一审法院刻意偏袒上诉人，超越诉讼请求范围进行裁判。综上，一审判决在认定事实、适用法律均错误，严重侵害被上诉人的合法权益，请求支持上诉人的请求。武某真答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，理应维持。1、首先，一审法院并未否认答辩人同上诉人签订的《协议书》的效力，只是由于上诉人并未按照协议约定履行，遗漏了答辩人的拆迁面积，故一审法院在结合公平原则和《协议书》约定内容的基础上，作出了(2018)冀0123民初1183号民事判决书。2、关于答辩人应否先行提出变更或撤销《协议书》的问题。本案中上诉人与答辩人签订《协议书》时已经约定了拆迁实施对等原则和1∶1比例原则，不存在显示公平的情形，自然也就无需申请法院变更或撤销该协议了。最后答辩人与陈某春同为拆户，原有房屋结构面积完全一致结合上诉人所绘制的回迁图，也能得出拆迁安置房屋答辩人与陈某春的房屋面积一致，那么上诉人就应按照对等原则和1∶1比例原则对《协议书》遗漏的面积予以补偿。3、关于商铺、公寓交付问题。答辩人在2012年3月22日同上诉人签订《补充协议》，明确约定由上诉人补偿答辩人70平米公寓一套，并以每平米3500元价格出售给答辩人一套80平米公寓。该《补充协议》作为《协议书》的组成部分，未约定的部分理应按照《协议书》约定内容履行。那么上诉人应在2013年10月1日向答辩人和交付70/80平米的公寓。4、关于逾期交房的租金损失问题。在上诉人没有按期向答辩人交付房屋的情况下，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十七条第二款的规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”一审法院判决上诉人支付逾期交房租金完全是正确的。5、同答辩人一样作为拆迁安置户的刘某朝诉上诉人为确认合同效力纠纷一案中，正定县人民法院（2016）冀0123民初第1504号民事判决书，在经审理查明和本院认为处明确写道“华北门业市场，五证已办理齐全”，可见若未验收合格怎么会办全五证。上诉人在本案中说项目未竣工验收但在实际中早已将兴建的商铺、公寓予以出售或出租。武某真向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告交付面积为129.92平方米的临街商铺一套（上、下两层位置在C区15号），价值暂定1500000元；同时判令被告按照每年80000元给付原告停租费，给付至被告实际交房日止（暂计算至2018年3月31日，计420000元）；2、依法判令被告向原告交付面积为70平方米和80平方米公寓各一套，共计两套，价值暂定共900000元；并赔偿因被告逾期交房给原告造成的租金损失，租金计算至被告实际交房之日止（按照1500元/月，暂计算至2018年3月31日，计162000元);3、依法判令被告向原告交付遗漏面积为155.04平方米的商铺，价值暂定1800000元；4、依法判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年3月22日原告武某真与被告石家庄瑞成房地产开发有限公司签订《协议书》，该协议书主要约定：甲方：石家庄瑞成房地产开发有限公司，乙方：武新民（武某真代）。一、乙方同意将其拥有合法产权的位于恒山市场东侧15号，为二层楼房，建筑面积126平方米，其中一层63平方米，二层63平方米，后院临建28平方米，土地面积91平方米，交付甲方拆迁。二、补偿方式：乙方选择产权调换补偿或现金补偿方式，由甲方按对等原则向乙方提供相对应产权的临街商铺。其中乙方原房屋一层调换的回迁房屋为C区一层15号临街商铺，建筑面积63平方米，交房时若调换为不可分割的门市出现面积差异按如下原则处理：（1）面积差异在±10㎡（含）范围内的部分，双方按1.6万/平方米结算所差面积价款。（2）面积差异在±10㎡范围外的部分，双方按市场销售价结算所差面积价款。乙方原二层房屋，乙方选择按1:1比例调换甲方C区二层15号商铺，建筑面积63平方米。交房时若调换为不可分割的门市出现面积差异时，按如下原则处理：1）面积差异在±10㎡（含）范围内的部分，双方按1:1万/平方米结算所差面积价款。（2）面积差异在±10㎡范围外的部分，双方按市场销售价结算所差面积价款。三、甲方乙方支付的现金补偿或其他补助及奖励：未调换产权拆迁补偿金壹拾万元。四、甲方保证乙方在施工期间受益不受损失，按乙方现租赁价格给付乙方受益补偿即每年捌万元。……八、产权调换房屋预计于2013年9月31日具备交付条件，在具备交付条件后三十日内交付给乙方使用，甲方负责具备办证条件。相关证据按协议和有关规定办理。如出现不可抗力、行政管理机关的原因，期限顺延。……同日，原、被告签订《补充协议》载明：甲方：石家庄瑞成房地产开发有限公司，乙方：武某真。根据双方2012年3月22日签订的协议，制定本补充协议，经双方协商达成协议如下：一、甲方补偿乙方柒拾平方米公寓一套。二、甲方以平价每平方米3500元的价格出售给乙方80平方米公寓一套。如交房时房价低于平价，按最低价格调整交房款。以上两条出现不可分割面积差异，按照平价互找差价。落款处有甲方石家庄瑞成房地产开发有限公司的签章及经办人李某民的签字，乙方武某真签字捺印。同日，李某民出具收条一份载明：今收到武某真拆迁补偿款转购房款（预付）贰拾万元整（未付现金）。补充协议中涉及的70平方米公寓一套、80平方米公寓一套均未交付。根据原、被告双方的协议约定，被告出售给原告的80平方米公寓价值28万元，扣除被告公司经办人李某民收到的20万元，原告实际欠被告8万元购公寓款。甲方停租费支付到2015年3月份，此后并未支付。此后被告未再支付。根据原告提供的北京揽宇方圆信息技术有限公司遥感影像技术服务图显示，在原告的二层楼房拆迁前与同一排的其他拆迁户建筑及土地面积相同，如和原告同是拆迁户的邻居陈某春，但陈某春和被告于2013年4月12日签订的拆迁协议中，被告补偿给陈某春的商铺建筑面积是一层120平方米，二层90平方米；每年的过渡损失费（停租费）为10万元。原告认为被告应当按照对等原则和1：1比例的调换原则，被告交付给原告的房屋应为套内面积、而不是建筑面积，因为原告拆迁之前同排邻居的房屋（与原告房屋的面积、结构完全相同）均是按照套内面积计算与补偿。被告和原告签订拆迁协议时订立的安置商铺号为正定县恒山市场东街的15号（当时拆迁安置户共26户，安置商铺号自北向南为1-26号），后由于1-4号的拆迁安置户与被告实行的是货币补偿安置，被告实际建筑安置商铺22个（安置商铺号自北向南为1-22号），但被告未和包括原告在内的22个拆迁安置户签订新的安置补偿协议。被告给被拆迁户安置的商铺现在仅剩7号、10号（新的号），经本院给原告调解原告同意变更诉讼请求，按照新号要7号商铺，但同时提出由于被告所建商铺西边的南北街道北面没有打通，致使商铺自北向南的租金差别很大，商铺号越大越好出租，租金也越高，反之则商铺号越小，越不好出租，租金也越低。由于被告将原属于原告的商铺15号安置给了其他拆迁户，将原告应当回迁的15号商铺改为安置7号，前后相差8个商铺号，按照每年损失租金4万元，商铺使用权40年计算（与15号相比）致使原告损失租金160万元。为了被告能够平稳安置，原告自愿放弃自己原来很好的商铺位置，牺牲自己的巨额租金以此来换取因受被告欺诈而签订的不公平协议中损失的商铺面积。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。根据该条的规定，民法既保护形式公平，并兼顾实质公平；在个人公平、群体公平和社会公平中，民法首先保护社会公平，兼顾群体公平和个人公平；在法律公平与群众朴素的公平观中，民法优先保护法律公平，兼顾群众朴素的公平观。第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。诚实信用原则是民法的基本原则，要求人们从事民事活动应当秉持诚实，恪守承诺，善意行使权利和履行义务。诚实信用是企业经营的根本之道，诚信经营也是企业发展壮大的根本所在。本案被告在与原告同在正定县的被拆迁户签订协议时应当同等对待、同样的标准，这样才能做到公平、公正、阳光拆迁、和谐拆迁，减少拆迁的问题，否则只能增加拆迁的对立面和困难，产生和拆迁安置户更大的矛盾，引发社会的不稳定。原告虽然与被告签订的协议书中约定补偿原告商铺一层、二层各63平方米，但和其他拆迁安置户如陈某春相比显然安置面积相差很多，严重背离了民法的公平原则，且原告为了被告能够平稳安置，自愿放弃自己原来很好的商铺位置，牺牲自己40年的租金差额，以此来换取因与被告签订协议中与陈某春相比损失的商铺面积，故原告的安置商铺面积应当比照陈某春的安置面积进行安置为宜。关于停租费（实际属于安置补偿费）被告给付原告至2015年3月30日，自2015年4月份以后由于被告不按照合同约定的商铺号向原告交付商铺，导致原、被告双方对交付商铺产生矛盾，致使商铺一直未能交付，违约责任在被告，故被告应当按照每年停租费（安置补助费）8万元的标准给付至将商铺交付原告为止，并按照《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》第五十条之规定承担逾期给付原告安置补助费的违约责任。原告与被告签订的合同中约定补偿原告的70平方米、80平方米公寓各一套，被告应当及时交付原告，同时原告应当向被告交付所欠的购公寓款8万元。按照原、被告签订的协议具备交房条件的时间为2013年9月31日，由于被告一直未交付原告两套公寓，故被告应当自逾期之日起按照两套公寓的租金市场价格向原告承担违约责任。基此，原审判决为：一、被告于本判决生效后十五日内向原告交付位于正定县商铺，一层建筑面积120平方米，二层建筑面积90平方米。二、被告按照每年8万元的标准给付原告自2015年4月1日至交付原告商铺之日止的停租费（安置补助费），并按照《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》第五十条之规定承担逾期给付原告安置补助费的违约责任。三、被告于本判决生效后30日内向原告交付70平方米、80平方米公寓各一套（如果不能交付，按照执行时的市场价格赔偿原告公寓楼房款），并自2013年10月1日起至交房之日止按照两套公寓的租金市场价格向原告给付逾期租金。四、在被告向原告交付公寓时，原告向被告交付所欠被告的购公寓款8万元。案件受理费45056元，由被告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，上诉人、被上诉人于2012年3月22日签订的《协议书》双方意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该协议与被上诉人同在正定县拆迁户签订的协议内容基本一致，其他拆迁户已完成了回迁安置，依据该协议补偿被上诉人商铺面积与同排拆迁户相差很大，一审法院依据公平原则，考虑上诉人亦不能履行交付15号商铺的义务，酌情判令被上诉人安置商铺面积比照同样情况的拆迁户的安置面积进行安置，并无不当。上诉人未按约定向被上诉人交付商铺，致使商铺未交付，一审法院依据双方协议判定上诉人支付停租费至交付商铺止，合法有据。上诉人主张公寓并未竣工验收，不能交付使用，被上诉人亦不认可，且上诉人并未提供证据证实，故本院不予采信。上诉人主张一审法院裁判超出诉讼请求范围问题，因被上诉人一审请求上诉人交付70平米、80平米公寓各一套，上诉人抗辩不符合交付条件。能否交付存在不确定性，原审法院注明“如不能交付，按照执行时的市场价格赔偿原告公寓楼房款”该注明并未加重上诉人的负担，保证了判决的可供执行性，是妥当的。综上所述，石家庄瑞成房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45056元,由上诉人石家庄瑞成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郝福海审判员  李 伟审判员  张 楠二〇一九年三月二十七日书记员  赵 晓