吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0103民初4053号 原告：宋爱华，女，1983年11月4日出生，汉族，住长春市宽城区。 委托诉讼代理人：范文学，男，1977年5月10日出生，汉族。 委托诉讼代理人：崔建，北京盈科（长春）律师事务所律师。 被告：徐胜，男，1981年3月4日出生，汉族，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：陈汉，吉林鹏翰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄江，吉林鹏翰律师事务所律师。 被告：李岩，女，1984年4月20日出生，汉族，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：陈汉，吉林鹏翰律师事务所律师。 原告宋爱华与被告徐胜、李岩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月21日、12月14日、2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告宋爱华的委托诉讼代理人范文学、崔建，被告徐胜及其委托诉讼代理人黄江、被告徐胜、李岩的共同委托诉讼代理人陈汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋爱华向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行合同，并于判决生效后立即协助原告办理房产过户登记手续；2.判令被告支付违约金（按合同约定从2018年8月6日起将产权办理到原告名下止，按每日违约金一万元人民币计算）；3.本案诉讼费及财产保全费等由被告承担。事实和理由：原告与二被告（系夫妻关系）通过长春宇帆房地产代理有限公司于2013年8月11日签订一份《房屋居间买卖合同》，由原告购买二被告夫妻共同房产一套。合同约定：房产位于宽城区扶余路美景天城三期第49幢0单元104号，建筑面积157.74平方米，该房屋总层数为11层，所在楼层1层，该房屋规划设计用途为商业营业用房，该房屋权属性质为私有，房屋有抵押；房屋成交价为88万元，付款方式为现金，并约定2013年8月11日前办理房屋交接，原告在房屋交接当天支付房款73万元，剩余房款15万元在产权证更名到原告名下时再由原告支付给被告。合同签订后，原告按照合同约定支付了73万元，并由被告出具了收款凭证，双方于当日办理房产的交接手续，被告将房产的相关缴费票据提供给了原告，现该房产一直由原告占有、使用、收益至今。2018年7月份，被告将该房产不动产登记证办理完毕，（登记时间为2018年7月5日），接到被告电话后，双方到长春市房产档案馆询问办理房屋更名过户所需提供的材料及费用问题，当时在房产档案馆被告将该房屋的不动产登记证原件交给了原告，双方约定过几天一同再办理房屋更名过户手续。没过几天被告突然提出要求解除合同，退还已付的房款。原告不同意解除合同，要求被告继续履行合同，并协助办理房产的更名过户手续，经原告多次电话联系，并邮寄书面催告函，被告都不予理睬，也拒绝配合办理房产更名过户。被告行为已经构成违约，其行为违背诚实信用原则，为维护交易安全，依据法律规定提起诉讼，请求依法裁决，以维护原告的合法权益。 徐胜、李岩辩称，一、原告诉请我方履行房屋买卖合同为其办理房屋过户登记手续，并无任何法律依据，该房屋买卖合同已经被解除，合同权利义务终止，原告诉求并不成立。根据双方当事人之间的房屋买卖合同约定，被告在房屋产权证办理完毕3日，原告应立即给付被告该房屋剩余尾款15万元，否则视为原告放弃该房屋购买权。在2018年7月5日该房屋产权证下发后我方立即通知原告为其办理过户登记，告知方式有电话告知（有电话录音为证），短信告知，通知单等。7月16日原、被告双方到达产权处准备办理过户登记时原告拒绝办理，根据《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告在接到通知后仍不理会被告，也不履行合同约定事项，根据合同约定，我方有合同解除权，且原告已经收到我方的解除通知，所以该合同已经被解除不具备履行条件，因此，原告诉请我方履行合同并无任何依据。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。二、原告诉请我方承担违约责任无任何依据，我方并不存在任何违反买卖合同约定的事项，反之，是原告违约在先，其没有理由要求我方承担违约责任。根据《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，我方不履行过户登记义务是由于原告方的原因引起的，且我方进行过多次催告，所以我方认为原告没有理由要求我方承担违约责任，现原告仍占据该房屋拒不返还，侵犯了被告对该房屋的合法占有，为维护我方合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求，并责令原告立即腾出该房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的举证及陈述，本院认定如下：2013年8月11日，宋爱华（合同乙方、买受方）、徐胜（合同甲方、转让方）与长春宇帆房地产代理有限公司（合同丙方、居间方）签订《房屋居间买卖合同》，约定甲方所售房屋位于宽城区扶余路美景天城三期第49幢0单元104号，建筑面积157.74平方米的商业营业用房，该房屋已设定抵押。甲方同意上述房屋所有权作价转让给乙方，双方成交价位880000元。合同第三条第（一）项约定：“2013年8月11日前办理房屋交接，乙方在房屋交接当天支付甲方房款730000元，剩余房款150000元在产权证更名时再由乙方支付甲方。”合同第十二条，甲乙双方约定的其他事项：第(项，约定“如产权证可以更名时，甲方夫妻双方若不配合办理产权证及产权证更名事宜，超过30天后，违约方每逾一日罚一万元违约金，以此类推。” 合同签订同日，宋爱华将710000元购房款交付给徐胜、李岩，加上2013年8月1日，已付购房定金20000元，共计向徐胜、李岩交付购房款730000元。同日，徐胜、李岩将案涉房屋交付给宋爱华。 2018年12月11日，招商银行股份有限公司长春分行出具《个人贷款结清证明》，内容为：借款人徐胜所购房屋位于长春市宽城区美景天城三期小区49栋104室，贷款金额贰拾捌万元整，此笔贷款本息及相关费用已于2018年6月14日全部还清。 2018年7月16日，徐胜将其本人名下案涉房屋的《不动产权证书》交给宋爱华的丈夫范文学。 庭审中，原告提供的《房屋居间买卖合同》系复印件，该复印件系2018年3月14日，案外人叶海燕租赁案涉房屋，叶海燕要求看合同原件后留存的。 被告提供了《房屋居间买卖合同》的原件，该合同第二页第三条第（一）项后添加手书部分，内容为“产权证下发后，甲方通知到乙方三日后，乙方不给付尾款15万元，视为乙方放弃购买权。甲方有权将此房另行出售，并要求乙方承担违约责任。”该手书字体与原合同手写字体经比对不是同一人书写。在第一次庭审中，原告要求对该手写部分进行鉴定，鉴定事项为：1.笔迹的形成时间；2.笔迹是否为同一人书写；3.合同所用纸张是否为同一批次。 第二次庭审中，徐胜本人出庭陈述：在2018年过完年，其遇到原告的爱人（范文学），其向范文学索要购房尾款，范文学称等产权证下来更名的时候给，后双方约定产权证下来3日内给付，通知办产权的时候再联系。2018年6月中旬，范文学打电话通知我能办产权了，让我拿合同在店里等他，他到店的时候，我将合同给他，另外给他一张纸，让他看了纸上的内容并让其将内容写在这3份合同上。等他回来的时候，我看了2份合同的内容是一致的，但我发现字是不一样的，他称不是一个人写的，我就没有再问。 范文学当庭陈述;我们只在房产档案馆见过面，没有去过他的店里，我们约定2018年7月16日12点半去房产档案处咨询办理产权过户相关手续。被告找他朋友咨询过户相关事宜，到产权处后，被告只拿了产权证，要求我拿我的相关材料去咨询相关事宜。他朋友拿了产权证和相关材料去咨询，我随后跟上去，没见到他的朋友，刚上楼的时候被告给我打电话，称找人办事不方便不让我跟着一起上去，把我叫了下来，过几分钟后其朋友下来了，称正在核实材料，告诉徐胜需要时间，下午通知我，回去等电话，下午3点多打电话称无法办理。回来的时候，我的合同就不见了。 庭审中，范文学称相关材料7月16日，包括《房屋居间买卖合同》原件等材料交给徐胜的朋友了;徐胜辩称不是他朋友，不认识，只是档案馆周边办事人员，不是与我们一起来的。 本案在审理过程中，通过比对发现宋爱华持有的《房屋居间买卖合同》复印件与徐胜所持的《房屋居间买卖合同》原件除第二页第三条第（一）项后手书添加部分，其他合同手书内容、签名字样及按手印方式均一模一样，可以证实徐胜持有的合同应是宋爱华的原始合同。 另查明，1.徐胜与李岩原系夫妻关系，二人于2018年3月28日离婚，案涉房屋在二人离婚协议中注明已出售、未更名；2.长春宇帆房地产代理有限公司于2013年12月31日废业。 本院认为，徐胜陈述合同第二页第三条第（一）项后添加手书部分内容的形成过程后，宋爱华第一次庭审中要求鉴定的请求事项没有进行鉴定的必要。但是，徐胜陈述的合同内容添加过程宋爱华的爱人范文学予以否认，徐胜没有其他证据予以佐证，且徐胜陈述的过程不合常理。首先，徐胜作为合同的一方当事人，正常情况下不会委托合同另一方当事人的爱人范文学去居间人处变更合同条款，即便是考虑不周委托了，也应该考虑到居间人在合同双方未到场且未经核实的情况下，不可能同意一方随意变更合同条款。如果这一点双方都疏忽了，范文学作为宋爱华的委托代理人，同时其也是宋爱华的爱人，在居间人废业的情况下，伪造事实添加明显对其爱人不利的条款，事后又不积极履行，造成己方违约，该行为显然不符合常理。且即使徐胜的陈述是真实的，范文学也做出了不合常理的行为，徐胜作为合同当事人委托合同相对方代理人范文学即宋爱华的爱人，进行合同条款变更，未经宋爱华的追认，这种“双方代理”行为，根据《中华人民共和国民法总则》的规定并不发生法律效力。 另据范文学陈述，2018年7月16日，其与徐胜到档案馆咨询过户事宜，期间徐胜让其将材料交给徐胜的朋友去咨询，庭审中徐胜却否认收材料的人是他的朋友，称是档案馆周边办事人员。其二人将不动产权证的原始材料交给陌生人，并让其离开自己的视线，此行为明显不符合以二人年龄、职业等背景下正常的行为逻辑。合议庭评议后一致认为徐胜的陈述不合逻辑，没有证据，对其当庭陈述的事实经过不予采信。现有的证据能够证明徐胜提供的《房屋居间买卖合同》应该是本应由宋爱华持有的原始合同，其又不能证明该合同怎么到他的手里，亦不能合理地解释在原始合同上添加的条款的合理性，对合同第二页第三条第（一）项后添加手书部分“产权证下发后，甲方通知到乙方三日后，乙方不给付尾款15万元，视为乙方放弃购买权。甲方有权将此房另行出售，并要求乙方承担违约责任。”的条款不予采纳。李岩在与徐胜夫妻存续期间作为案涉房屋的共有人在《房屋居间买卖合同》后签字，其应与徐胜共同承担违约责任，并有义务配合宋爱华办理房屋变更登记手续。宋爱华诉请徐胜、李岩协助办理房屋过户登记手续的条件已成就，予以支持。宋爱华要求徐胜、李岩支付违约金的请求，符合合同约定，因违约金过高，本院向徐胜释明，其表示其没有违约不需要调整，故对宋爱华的该项诉请予以支持。宋爱华庭审时称2018年7月16日，徐胜将《不动产权证书》交给宋爱华，违约金支付的起始时间应为2018年8月16日，符合双方合同约定，予以确认。宋爱华主张的律师费，没有依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告徐胜、李岩于判决生效后十五日内协助原告宋爱华将位于宽城区扶余路美景天城三期第49幢0单元104号，建筑面积157.74平方米的商业营业用房变更登记在原告宋爱华名下； 二、被告徐胜、李岩于判决生效后十日内给付原告宋爱华违约金，违约金自2018月8月16日起按每日10000元计算至实际更名过户之日止； 三、驳回原告宋爱华其他诉讼请求。 案件受理费12600元，由被告徐胜、李岩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 周斌人民陪审员金浩然人民陪审员聂红艳 二〇一九年三月五日 书记员 李                莹