广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终273号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：姜秀珍，女，1984年7月6日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：覃杰尚，男，1967年11月21日出生，壮族，住贵港市港**，系公民代理。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：刘思宁，女，1976年1月21日出生，汉族，住贵港市港**。 上诉人姜秀珍因与被上诉人刘思宁房屋买卖合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2018）桂0802民初2794号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 姜秀珍上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求，事实和理由：一审判决认定事实错误。本案纠纷的原因是因为被上诉人没有按双方约定归还其银行欠款而强行要求上诉人支付第二期购房款70000元引起的。合同是双方的真实意思表示，上诉人已履行合同义务，交付了购房定金和中介费，并按约定的时间去银行准备汇款给被上诉人，被上诉人没有履行合同义务就强行要求上诉人履行下一步义务，并撕毁合同，指责上诉人违约。一审判决认定上诉人没有按约定支付首付款构成违约，属认定事实错误。被上诉人的最后一次要求付款是为了诉讼而造的假证据，一审法院采信了被上诉人的主张显属错误。 刘思宁答辩称，合同明确约定，上诉人付款70000元给被上诉人去还银行贷款，而不是被上诉人先还银行贷款上诉人才付70000元。上诉人没有按约定付70000元显属违约。一审判决认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。 姜秀珍向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年7月9日签订的《贵港市存量房买卖合同》；2.判令刘思宁返还定金20000元姜秀珍；3.判决刘思宁支付违约金56000元给姜秀珍；4.本案诉讼费由刘思宁承担。刘思宁辩称，姜秀珍违约，不予返还定金2万元。 一审法院审理查明，坐落于贵港市港**中山中路**院（唐人街）3单元802号房屋（贵港房权证港北区字第××号）登记所有权人为刘思宁。2018年7月9日，姜秀珍（乙方、买方）与刘思宁（甲方、卖方）、贵港市百嘉汇房地产信息咨询有限公司（丙方、中介方）签订《贵港市存量房买卖合同》一份，约定甲方将上述房屋出售给乙方，总成交价28万元，乙方定于2018年7月9日向甲方支付购房定金2万元，第二期购房款7万元，定金及首付款共9万元，乙方承诺在甲方向银行还名下的该房屋欠款当天一次性支付给甲方。还清后甲方保证配合乙方办理该房屋产权过户手续；购房余款19万元由乙方向银行申请二手房购房贷款；甲方不按本合同约定将该房屋出售或过户给乙方的，乙方有权解除合同。如乙方以上述原因要求解除合同的，甲方需向乙方支付违约金，违约金为：守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款20%的违约金，并退回乙方已付的全部购房款项；乙方不按本合同约定买入该房屋的，甲方有权解除合同。如甲方以上述原因要求解除合同的，乙方需向甲方支付违约金，违约金为：守约方选择定金罚则；如乙方付清首付款给甲方的情况下，有权要求对方按照总房价的20%承担违约金等内容。同日，姜秀珍与刘思宁签订《贵港市存量房定金收据》一份，收据载明：刘思宁收到姜秀珍交来购买上述房屋定金2万元，如刘思宁收取定金后不出售此房，造成违约，则按定金双倍赔偿给姜秀珍、姜秀珍支付定金后不按照购房合同约定购买上述房产，刘思宁不退定金。同日，上述合同中介方出具收到姜秀珍交来中介费5000元的收据。 2018年7月11日，合同中介方的工作人员电话告知刘思宁姜秀珍要求宽限4天时间筹钱，刘思宁表示同意。宽限期过后，姜秀珍未向刘思宁付款。2018年7月17日，中介工作人员称支付首付款给刘思宁，但未实际支付。 刘思宁与姜秀珍协商解除合同过程中将其持有的上述合同原件撕毁。 2018年7月27日，刘思宁向中介方工作人员提出要求姜秀珍当天到中介处解除合同，要求中介把押金退回，其愿意退回定金2万元给姜租珍。但姜秀珍未到中介处处理上述事宜。 2018年7月27日，刘思宁发送微信与姜秀珍协商以姜秀珍辱骂其为由不卖房子给对方，姜秀珍当天还表示愿意买，并称按合同处理，刘思宁认为姜秀珍按合同已先违约，愿意买要一次性付清全款，姜秀珍回复称按合同处理。2018年9月30日，刘思宁微信发送消息给姜秀珍称已与工行沟通好，要求其支付第二笔购房款及有空一起去银行办理。 一审法院认为，姜秀珍与刘思宁签订的《贵港市存量房买卖合同》合法有效。原、被告双方均向本院诉称解除该合同，庭审中均辩称同意解除合同，因此，合同因双方协商一致而于庭审当天解除，原、被告请求解除合同,均予以支持。 合同签订后，姜秀珍已依约向刘思宁交付定金2万元，其余款项未付，刘思宁经催促其付款无果后在与姜秀珍协商过程中将其持有的合同原件撕毁并提出要求姜秀珍一次性付清余款，姜秀珍不同意一次性支付余款，也未按合同约定支付首付款，本院认为，合同履行过程中，合同双方可以协商变更合同条款，双方均有权提出变更合同条款的要求，经对方同意后，形成新的合同条款。本案合同履行过程中，刘思宁以姜秀珍多次未按约定支付首付款为由提出要求其一次性付清余款，但姜秀珍不同意该意见，双方对变更付款方式未约定一致，《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，应按原合同约定履行。刘思宁撕毁合同事出有因但行为过激，然不能认定为违约合同约定，也并不意味着合同已解除或符合合同解除的条件，在2018年7月27日双方微信聊天信息可看出，至当天姜秀珍仍表示愿意买及按合同处理。故双方仍应按合同原约定履行。刘思宁已举证要求姜秀珍支付首付款向银行支付贷款，姜秀珍未按约定付款，构成违约，因此，姜秀珍主张刘思宁违约应支付违约金及赔偿中介费，不符合法律规定，依法驳回其诉讼请求。姜秀珍违约。涉案房屋总成交价28万元，其已交付定金2万元未超过总成交价的20%，符合法律规定的定金范围，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。因此，刘思宁反诉没收定金亦即不予返还定金2万元，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条的规定，判决：一、确认自2018年11月13日起解除姜秀珍与刘思宁于2018年7月9日签订的《贵港市存量房买卖合同》；二、刘思宁不予返还姜秀珍交付的定金2万元；三、驳回姜秀珍的其他诉讼请求。 二审中，双方没有提供新的证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 另查明：2018年7月9日，姜秀珍与刘思宁、贵港市百嘉汇房地产信息咨询有限公司签订《贵港市存量房买卖合同》第一条内容是：“……，2、第二期购房款7万元，定金及首付款共9万元乙方承诺在甲方向银行还名下的该房屋欠款当天一次性支付给甲方。还清后甲方保证配合乙方办理该房屋产权过户手续（注：该购房款甲方保证仅用于还该房屋银行欠款、不能作为它用，还款当中的产生的余额、利息及违约金全部由甲方负担，与乙方无关）。……。”对该内容，上诉人理解为：被上诉人先垫资还清银行欠款后上诉人交付第二期购房款70000元给被上诉人；被上诉人则理解为：上诉人先支付购房款70000元，被上诉人用该70000元还银行欠款。双方为此互相指责对方违约，导致本案纠纷。 本院认为，姜秀珍与刘思宁等签订的《贵港市存量房买卖合同》合法有效，合同相对人应依合同约定履行义务。因涉案合同是中介公司提供的格式合同，合同对上诉人支付二期房款70000元和被上诉人还银行欠款的先后顺序约定有冲突，双方均按有利于已去解读合同内容，导致合同无法履行，双方均没有违约。上诉人请求被上诉人支付违约金依据不足，不予支持。一审判决认定上诉人没有按约定支付购房款属于违约，与客观事实不符，于法无据，应予纠正。因双方没有违约且均同意解除合同，上诉人请求被上诉人返还定金20000元，依法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 1、维持贵港市港北区人民法院（2018）桂0802民初2794号民事判决第一、三项； 2、撤销贵港市港北区人民法院（2018）桂0802民初2794号民事判决二项； 3、刘思宁返还购房定金20000元给姜秀珍。此款于判决生效后十天内支付。 本案一审案件受理费共813元，姜秀珍负担613元，刘思宁负担200元。二审案件受理费1825元，由姜秀珍负担1225元，刘思宁负担600元。 本判决为终审判决。 审判长  陈香妙 审判员  黄钰雄 审判员  苏洁平 二〇一九年三月二十五日 书记员  周燕妮