福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初4522号 原告（反诉被告）：袁文，男，汉族，1984年9月24日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告（反诉被告）：陈雪娟，女，汉族，1984年3月15日，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地厦门市同安区洪塘镇洪塘里****。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，1982年2月26日出生，住福建省厦门市思明区，系公司职员。 委托诉讼代理人：潘锦瑞，女，汉族，1987年8月28日出生，住福建省厦门市同安区，系公司职员。 原告袁文、陈雪娟与被告厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称“欣盛丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。袁文、陈雪娟的委托诉讼代理人李顺跃，欣盛丰公司的委托诉讼代理人陈燕端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁文、陈雪娟向本院提出本诉请求：1.判令欣盛丰公司立即向袁文、陈雪娟交付符合《商品房买卖合同》约定条件的同安欣盛园7#楼B梯2层210室商品房；2.判令欣盛丰公司向袁文、陈雪娟支付逾期交房违约金（2016年1月1日至2016年5月9日共130天，按照391033元的日万分之一计付；2016年5月10日起至实际交房之日止，按照841033元的日万分之一计付。其中，暂计至2018年6月8日为63916元）；3.本案诉讼费由欣盛丰公司承担。事实与理由：2014年1月4日，两原告与欣盛丰公司签订一份《（欣盛园）商品房认购协议书》，约定两原告向欣盛丰公司认购上述商品房。当日，两原告向欣盛丰公司支付预约金5000元和购房定金50000元。2014年1月8日，两原告向欣盛丰公司支付购房首付款341033元。2014年3月29日，两原告与欣盛丰公司签订一份《欣盛丰乐活购房抵用券协议书》，欣盛丰公司同意优惠袁文、陈雪娟100000元。2014年10月16日，两原告与欣盛丰公司签订一份《商品房买卖合同》，约定两原告向欣盛丰公司购买上述商品房。2014年11月6日，双方签订《补充合同》，对上述商品房的单价和合同金额进行了变更，并办理了变更备案手续。2016年4月18日，两原告按时办理了银行公积金按揭贷款450000元，后于2016年5月10日转入欣盛丰公司银行账户。两原告依约履行了全部的付款义务。但欣盛丰公司至今未按照合同约定条件和期限交付上述商品房，其行为已经构成违约。 欣盛丰公司辩称：第一，两原告未于合同签署当日向被告提供相关按揭文件、资料，导致签署贷款合同逾期550天，应支付违约金37125元；贷款到账时间晚于合同约定的交房时间，按照按揭贷款一般于合同签订后60日内发放到账的行业惯例，逾期512天，应支付违约金34560元。在两原告付清上述违约金之前，欣盛丰公司有权拒绝办理交房手续，且交房日相应顺延。第二，本案项目从开工日2013年9月10日暂计至2017年9月30日，因60毫米以上大雨、六级以上大风等气象原因可顺延交房共计217天。第三，即使欣盛丰公司应支付原告逾期交房违约金，也只能在扣除可顺延交房天数后计算至欣盛丰公司通知两原告办理交房手续之日，即2017年12月24日，且可与两原告逾期付款违约金相互抵扣。 欣盛丰公司依据上述辩称的事实和理由向本院提出反诉请求：1.判令袁文、陈雪娟支付违约金71685元；2.本案诉讼费由欣盛丰公司承担。 袁文、陈雪娟辩称：1.合同签订当日，反诉被告已向欣盛丰公司提交了办理贷款所需的一切资料；2.按照合同约定，向银行提交办理贷款所需资料是欣盛丰公司的义务，且直接影响贷款进度，但该公司未举证证明上述材料的具体提交时间；3.政府相关部门对欣盛丰公司银行账户采取严格监管措施并要求银行暂停发放贷款，导致购房者长期无法办理按揭贷款；3.反诉被告于2016年4月17日接到银行通知后及时办理了按揭贷款，不存在逾期情形；4.欣盛丰公司既主张逾期签订借款合同违约金，又主张逾期付款违约金，缺乏事实和法律依据，且存在重复计算。 袁文、陈雪娟围绕诉讼请求向本院提交了协议书、收款收据、购房优惠凭证、《购房抵用券协议书》、《商品房认购协议书》、《缴款通知单》、《商品房买卖合同》、《补充合同》、《个人住房组合借款/担保合同》、放款凭证、购房发票、手机通话录音记录、名片、验收通知（客户联）、照片等证据；欣盛丰公司向本院提交了《建筑工程施工许可证》、气象资料及气象灾害证明、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、商品房交付通知书、催告收房通知书、再次催告收房通知书、EMS面单及投递情况等证据。以上证据经各方当事人质证和本院核实，相应的证明力予以确认并在卷佐证。现根据以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2014年1月4日，袁文、陈雪娟与欣盛丰公司签订《欣盛丰·乐活（欣盛园）商品房认购协议书》，载明袁文、陈雪娟确定购买欣盛园7#楼210单元的商品房。同日，袁文、陈雪娟向欣盛丰公司支付预约金5000元和购房定金50000元。2014年1月8日，袁文、陈雪娟向欣盛丰公司再支付购房首付款341033元。2014年10月16日，袁文、陈雪娟与欣盛丰公司签订一份合同编号为03177617的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及合同补充协议（即附件六），约定袁文、陈雪娟购买欣盛丰公司在厦门市同安区2010TP02地块B1-6子地块建设的欣盛园7#楼B梯2层210室商品房，建筑面积共87.78平方米，房价总金额899549元。 合同第六条约定，买受人于2014年10月16日前付379549元整，余款520000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之零点五的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；2.违约责任在本合同附件六已述及的，按其约定执行，违约责任在合同附件六未述及的，按合同第七条第1种方式约定执行。合同第八条约定，出卖人应于2015-12-31前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。该条还约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本协议所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或政策变化导致延期交房的；……施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6小时以上的停水、停电导致延期的……。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，……；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第四条第1款约定，出卖人应当按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款……）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。附件六第四条第6款约定，在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，……24小时累计60MM以上（含60MM）降雨，六级以上大风（含六级），地震，，地震他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。 2014年11月6日，袁文、陈雪娟与欣盛丰公司签订《补充合同》，双方一致同意将商品房单价由7687.8元/平方米变更为7187.7元/平方米，并将合同金额由899549元变更为841033元。2016年4月18日，袁文、陈雪娟与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人住房组合借款/担保合同》。2016年5月10日，中国工商银行厦门集美支行向袁文、陈雪娟发放贷款450000元。2014年11月3日、2016年7月16日，欣盛丰公司先后向袁文、陈雪娟开具二张发票，载明该公司已分别收取购房款391033元、450000元。 另查明，2014年10月16日至2015年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共17天。2017年9月28日，欣盛丰公司曾通知袁文、陈雪娟于2017年12月24日前来办理交房手续。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。2018年11月2日，欣盛丰公司再次通知袁文、陈雪娟于收到《催告收房通知书》之日起3日内前来办理交房手续。该《催告收房通知书》于2018年11月6日送达袁文、陈雪娟。2018年12月10日，袁文、陈雪娟与欣盛丰公司办理房屋交接手续。 庭审中，袁文、陈雪娟为主张因案涉工程处于停工状态且欣盛丰公司的银行账户受到严格监管，导致购房者长时间无法办理按揭贷款，举示了2015年7月13日同一栋楼13层业主张金碧与欣盛丰公司售楼人员陈惠评的通话录音。通话内容载明，张金碧向陈惠评咨询按揭贷款能否办理，张惠评告知暂时不能办理按揭贷款，之后会另行通知。欣盛丰公司对该录音真实性不予认可。 本院认为，袁文、陈雪娟与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于袁文、陈雪娟要求交付符合合同第八条约定的商品房的主张。本院认为，案涉商品房所在楼房于2017年9月30日通过“五方”竣工验收，于2018年6月11日经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格，已符合合同约定的交房条件，且袁文、陈雪娟与欣盛丰公司已于2018年12月10日办理了房屋交接手续，故该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于欣盛丰公司提出袁文、陈雪娟逾期办理按揭贷款，其有权拒绝交房、顺延交房期限并要求支付逾期签订贷款合同及逾期付款违约金的主张，袁文、陈雪娟辩称其已于合同签订当日向欣盛丰公司提交了办理按揭贷款所需的全部材料，并于接到银行通知后及时办理了按揭贷款手续，同时提供通话录音证明袁文、陈雪娟对贷款未能及时办理不存在过错。本院认为，合同及附件六未约定按揭贷款手续办理完毕的具体时间，且欣盛丰公司未举证存在相关行业惯例。另，袁文、陈雪娟已举证证明其在办理贷款过程中不存在过错，故欣盛丰公司主张袁文、陈雪娟逾期签订借款合同及逾期支付按揭贷款，事实和理由不足，其相关答辩意见本院不予采纳，反诉请求，本院不予支持。 关于欣盛丰公司可顺延交房的天数及违约金数额。本院认为，欣盛丰公司主张可顺延交房的217天，包括了合同签订日之前及约定的交房日之后的大风、大雨、35度以上高温天数。其中，35度以上的高温天数可顺延交房并无合同明确约定，且欣盛丰公司亦未向本院提供相应的施工日志、监理日志用于证明该公司在35度以上的高温天数里确有停止施工。同时，欣盛丰公司将双方签约之前及约定的交房日之后的大风、大雨天数计入其可顺延交房的天数里，亦无合同约定及法律依据，本院均不采纳。据此，根据双方所签合同的约定及欣盛丰公司提供的气象灾害及气象资料证明，本院认定符合合同约定的可顺延交房的大风、大雨天数共17天（已扣除重复天数）。欣盛丰公司主张的其他可顺延交房天数，本院不予支持。欣盛丰公司于2018年11月2日通知袁文、陈雪娟在收到《催告收房通知书》之日起三日内办理交房手续，发生相应的通知交房效力，故逾期交房违约金应计算至袁文、陈雪娟实际收到该通知书之日，即2018年11月6日。据此，欣盛丰公司应从2016年1月18日起至2016年5月9日止，每日按袁文、陈雪娟已付房款391033元的万分之一，即39.1033元向袁文、陈雪娟计付违约金；从2016年5月10日起至2018年11月6日之日止，每日按袁文、陈雪娟已付房款841033元的万分之一，即84.1033元向袁文、陈雪娟计付违约金，两项合计81036.77元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向袁文、陈雪娟支付逾期交房违约金81036.77元； 二、驳回袁文、陈雪娟其他本诉请求； 三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币1524.98元，减半收取762.49元，反诉受理费1592.13，减半收取796.07元，均由厦门欣盛丰投资有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  李昌明 二〇一九年三月一日 法官助理陈炳杰 书记员洪晓燕 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。