四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终647号 上诉人（原审被告）：南充市银恒房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区莲池路**。 法定代表人：明银贤，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭军元，四川元黎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任斌，男，汉族，1977年10月27日出生，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：郭祥宏，四川鑫中云律师事务所律师。 上诉人南充市银恒房地产开发有限公司（以下简称银恒公司）因与被上诉人任斌房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2018）川1303民初2814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 银恒公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院查明的有关2016年3月南充市规划局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积12204㎡是错误的。2016年5月25日高府函【2016】72号《南充市高坪区人民政府关于商请对“大地·景秀”楼盘免于行政处罚的函》以及2016年11月28日南充市城乡规划和测绘地理信息局《2016年第二十四次业务办公会会议纪要》均能证明截止2016年11月28日都无有关2016年3月审批同意增加建筑面积至12204㎡的文件下发。一审法院认定的时间节点有误，从而导致判决错误。2.双方的合同中未约定上诉人逾期办证应当承担违约金，被上诉人也未举证证明其因逾期办证而遭受损失。一审法院判决上诉人承担违约金属于适用法律错误。 任斌辩称，1.违约事实客观存在；2.银恒公司没有法定的免责事由，银恒公司主张的理由不是不可抗力；3.案涉小区只有2栋是拆建房，银恒公司以没有审批下来而称所有都不能办房产证的理由不能成立，这2栋不应影响7栋房屋办理权属登记。 任斌向一审法院起诉请求：1.判令银恒公司限期履行房屋所有权证书登记义务并提供房屋所有权证给任斌；2.判令银恒公司因违约支付违约金5,454元人民币；3.本案诉讼费由银恒公司承担。 一审法院认定事实：2010年8月14日，任斌、银恒公司签订了一份《南充市房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定：乙方（任斌）房屋坐落在高坪区，房屋使用性质为住宅，产权建筑面积35.42㎡。水智能户表壹户，电智能户表壹户，有线电视壹户，宽带壹户。甲方（银恒公司）用于产权调换的安置房屋修建在拆迁乙方房屋就地范围内，其安置乙方的住宅房屋为符合国家质量安全标准的高层电梯公寓。其户型设计建造面积为三室厅约91㎡、108㎡左右;甲方同意按乙方原房屋产权建筑面积1＋1安置还房，再超安置还房的建筑面积20㎡内按每3000元／㎡结算，超面积一律按3000元／㎡结算；甲、乙双方在签订协议时，由乙方向甲方提供被拆迁房屋产权证、土地使用证复印件。甲方安置房源竣工并通知安置乙方，乙方应在10日内与甲方办理完毕产权调换的结算，双方找补兑现后再办理进房入住手续。乙方将土地证、房产证原件交予甲方，由甲方办理完毕安置房的产权证，土地证并交付乙方。在办理房产证时，安置还房建筑面积低于或等于被拆迁房屋产权建筑面积加补偿建筑面积，所涉税费由甲方承担，超过原被拆迁房屋产权建筑面积加补偿建筑面积的再超安置面积安置法律、法规的规定，甲乙双方各自承担应承担的税费。2012年8月28日，任斌与银恒公司双方再次签订一份《大地·景秀拆迁还房确认书》，约定：因甲方“大地·景秀”项目规划设计方案图所编楼号与市地名办现登记楼号不一致，导致乙方与甲方原初签拆迁安置协议楼号发生变化，无法办理房屋登记备案手续。为维护乙方权益，确保乙方办理产权时房号准确，并顺利办理产权备案登记。双方协商如下：乙方原房屋坐落在高坪区，房屋使用性质为住宅，产权建筑面积35.42㎡；乙方选择甲方提供的产权调换安置房为“大地·景秀”4号楼20层2001号，建筑面积（预测面积）为106.93㎡（最终面积以市房管局实测面积为准）。本协议生效后甲乙双方以前签订的所有协议，含双方于2010年8月4日签订的《南充市房屋拆迁产权调换安置协议书》同时废止，任斌于2014年3月4日入住该安置还房，并补房屋差价款30300元（扣除维修基金和其他费用）。 另查明，位于鹤鸣路**“大地·景秀”项目由银恒公司开发，方案于2009年11月17日批准并开工建设。由于位于该项目规划红线外的原麻纺厂等72户职工的住房在“5.12”地震后经鉴定为C级危房，为达到改善住房条件的目的，要求将其住房纳入“大地·景秀”项目一并改造。2011年2月23日，高坪区政府向市政府上报了《关于调整“大地·景秀”项目容积率的紧急请示》（高府[2011]15号）。该请示拟定的方案是：在“大地·景秀”项目增加房屋建设面积12204㎡。南充市人民政府在第二十七次城乡规划委员会会议上原则同意了高坪区政府上报的方案，但只批准共增加建筑面积8800㎡（详见南府阅[2011]30号）。根据白塔街道办事处与72户拆迁户签订协议的实际情况，以及区政府组织相关部门的测算，8800㎡无法满足拆迁安置需要。为满足安置需要，高坪区以高府函[2012]111号、高府函[2012]204号、高府[2013]40号、高府函[2013]201号、高府[2013]138号、高府函[2014]142号、高府函[2014]175号等多次向市政府等部门请示，要求将建筑面积由已核准的8800㎡增加至12204㎡。南充市财政评审中心根据市领导的批示，于2014年4月对因居民回迁还房增加建筑面积进行了评审，结论是：高坪区人民政府报送的建筑面积概算计算方法及概算指标较为合理。同时指出：如评审中心已有的类似还房造价指标计算，需要增加的建筑面积应更高。并建议市规划局按照增加建筑面积12204㎡办理规划手续。由于相关工作一直没有得到落实，高坪区政府在2015年后又分别以高府[2015]19号、高府[2015]20号、高府[2015]48号、高府[2015]78号、高府[2016]14号、高府[2016]35号等文件多次向市政府请示，请求将建筑面积增加到12204㎡。但安置红线外居民的后续问题一直未得到解决，故未能给业主办理房屋权属证书。2016年3月南充市规划局同意“大地·景秀”项目建筑面积增加至12204㎡。目前，银恒公司已办理部分购房户产权证。 一审法院认为，本案的争议焦点是银恒公司是否应当向任斌承担未办理房屋权属证书的违约责任？ 本案中，银恒公司开发的“大地·景秀”项目于2009年11月17日批准并开工建设。由于位于该项目规划红线外的原麻纺厂等72户职工的住房在“5.12”地震后经鉴定为C级危房，要求将其住房纳入“大地·景秀”项目一并改造。为此，2011年2月23日，高坪区政府向南充市政府上报了《关于调整“大地·景秀”项目容积率的紧急请示》，该请示拟定的方案是：在“大地·景秀”项目增加房屋建设面积12204㎡。但南充市人民政府在第二十七次城乡规划委员会会议上原则同意了高坪区政府上报的方案，但只批准共增加建筑面积8800㎡。而根据高坪区白塔街道办事处与72户拆迁户签订协议的实际情况，以及区政府组织相关部门的测算，8800㎡无法满足拆迁安置需要。高坪区政府于2012年、2013年、2014年、2015年、2016年多次向市政府相关部门请示，要求将建筑面积由已核准的8800㎡增加至12204㎡。南充市财政评审中心根据市领导的批示，于2014年4月对因居民回迁还房增加建筑面积进行了评审，结论是：高坪区人民政府报送的建筑面积概算计算方法及概算指标较为合理，并建议市规划局按照增加建筑面积12204㎡办理规划手续。2016年3月，南充市规划局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，“大地·景秀”项目已实际履行完毕规划手续，银恒公司已为部分业主办理房屋权属证书。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据审理查明的事实，银恒公司未及时为“大地·景秀”项目业主办理房屋权属证书，并非银恒公司主观故意为之，而是因“大地·景秀”项目客观情况所制约，银恒公司与任斌签订的《商品房买卖合同》中，对银恒公司逾期为任斌办理房屋所有权转移登记的行为并未约定银恒公司承担违约责任，也是基于“大地·景秀”项目规划手续何时能够通过审批并不以银恒公司的意志为转移，非银恒公司不正当地减轻或者免除己方责任，银恒公司在2016年3月前对任斌不能按期取得房屋权属证书不应承担违约责任。但2016年3月后，南充市规划局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，“大地·景秀”项目已实际履行完毕规划手续，此时，银恒公司应当积极地履行为任斌办理房屋权属证书的义务，但任斌提起诉讼时，银恒公司仍未为任斌办理房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条规定，银恒公司应当承担2016年3月后未能及时办理房屋权属证书的违约责任。虽然本案起因是房屋拆迁安置补偿，但因任斌原房屋面积较小，还房面积大，其支付了超面积的购房款。结合本案客观实际，银恒公司承担的违约责任为按照任斌已付购房款总额的日万分之一给付任斌违约金，考虑不动产登记部门办理权属证书的程序和流程，酌定计算期限为365天，该违约金计算为30,3300元×365天×0.0001=1,105.95元。 综上，判决：一、限南充市银恒房地产开发有限公司在判决生效后180日内为任斌办理房屋所有权登记证书并交给任斌；二、限南充市银恒房地产开发有限公司在判决生效后30日内给付任斌违约金1,105.95元；三、驳回任斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由任斌负担10元，南充市银恒房地产开发有限公司负担40元。 二审中查明，2016年11月28日，南充市城乡规划和测绘地理信息局同意“大地·景秀”项目建筑面积增加至12204㎡。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 本案中，任斌与银恒公司于2010年8月14日签订了《大地·景秀拆迁还房确认书》，任斌依据约定向银恒公司支付了房屋差价款已经履行了其义务，银恒公司作为案涉楼盘的出卖人，应当积极办理房屋所在楼栋的权属证明并为任斌办理房屋产权证书。根据审理查明的事实，案涉“大地·景秀”项目虽因居民回迁还房增加建筑面积需要相关部门审批，从而影响了银恒公司为“大地·景秀”项目业主办理房屋权属证书的进程，但按照2016年11月28日南充市城乡规划和测绘地理信息局《2016年第二十四次业务办公会会议纪要》内容，南充市城乡规划和测绘地理信息局已经同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，银恒公司应当积极与国土、税务等部门完善该项目的土地手续以及增容费手续等事宜，但时至今日，任斌仍然未取得房屋产权证书，银恒公司也未举证证明在2016年11月28日规划部门同意增加“大地·景秀”项目建筑面积后，仍因政府部门原因导致不能完善有关手续，据此，银恒公司怠于履行其义务，存在违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，银恒公司应当承担违约责任。即使考虑扣除规划部门同意增加“大地·景秀”项目建筑面积、完善有关手续的合理期间，一审法院确定银恒公司承担的违约责任为按照任斌已付购房款总额的日万分之一给付违约金，酌定计算期限为365天并无不当。 综上所述，银恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40元，由南充市银恒房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕元华 审判员  江春虹 审判员  张梓欣 二〇一九年三月二十七日 书记员  罗 满