北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初27214号原告：北京固废物流有限公司，住所地北京市朝阳区北湖渠路****楼****。法定代表人：许传林，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵璟日，男，1993年10月7日出生，汉族，北京固废物流有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵秀峰，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京全心和投资管理有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区八里庄南里**楼****iv>法定代表人：徐瑞林，总经理。委托诉讼代理人：朱宝侠，北京市京泰律师事务所律师。原告北京固废物流有限公司（以下简称固废物流公司）与被告北京全心和投资管理有限公司（以下简称全心和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告固废物流公司的委托诉讼代理人赵璟日、赵秀峰，被告全心和公司的委托诉讼代理人朱宝侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。固废物流公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年1月1日至2018年1月17日欠缴租金3541849.31元；2.被告向原告支付2016年租金滞纳金501875元、2017年租金滞纳金552062.5元及2018年租金滞纳金（按每日1663.75元的标准，自2018年1月1日计算至实际支付之日止）；3.被告向原告支付擅自转租违约金151250元；4.被告退还原告垫付的转租户的租金及押金277849元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月29日，原出租人北京环境卫生工程集团有限公司第一分公司（以下简称环卫公司一分公司）与被告签订《房屋场地租赁合同》，约定将坐落于北京市丰台区岳各庄批发市场北侧的厂房出租给被告使用（包括房屋及场区），租期三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。合同约定，被告承诺所租厂房场地用于物流仓库，不改变房屋用途，并承诺经营项目符合国家法律规定。同时约定，被告在2015年应支付租金1125000元，2016年应支付租金1650000元，2017年应支付租金1815000元。合同签订后，原出租人内部调整，原出租人、原告、被告三方于2016年5月1日签订《合同换签三方协议》，约定《房屋场地租赁合同》项下原出租人权利义务由原告承继。自2016年1月以来，被告一直拒绝支付租金，拖欠租金达三个月以上，期间被告仍继续占有租赁房屋，给原告造成经济损失。2017年5月15日，原告接到北京市丰台区教育委员会（以下简称丰台教委）《关于北京钰爱童博教育咨询中心租用丰台区岳各庄10号院非法开办幼儿园问题的函》，得知被告未经原告书面许可改变租赁房屋用途，并将租赁标的房屋非法转租给北京钰爱童博教育咨询中心（以下简称钰爱童博中心）开办无证幼儿园，从事违法经营活动。原告已于2018年1月17日收回涉案场地，在场地腾退期间，经区政府主持，我方代被告向转租户退还租金及押金。因被告严重损害原告合法权益，故原告提起诉讼，请求法院依法支持原告各项诉请。全心和公司辩称：不同意原告的全部诉求。2016年被告与原告达成过一个口头协议，被告协助原告清理低端租户，原告承诺减免2016年一年的租金，达成协议后被告积极配合将一些用户清退使被告租赁商户减少一半，这个口头协议是和原合同出租方环卫公司一分公司口头达成的，后来由于合同主体变更，原告承接了环卫公司一分公司的合同主体义务后不认可这个事情了，造成被告如按原合同标准支付租金肯定亏损，被告一直要求与原告达成新的协议，原告一直拒绝，我方才拒绝支付租金。2017年12月底原告强行清退被告，原告称的2018年1月17日是原告与一些商户达成协议的日期，不是清退日期。被告租赁时交过10万元押金，原告没有退还也没有抵扣。滞纳金及违约金我方不应支付，是原告违约，且主张标准过高，即使需要支付也请法院调整。赔付转租户租金及押金的请求我方不清楚，真实性不认可，没有通知过被告，对这笔费用不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2014年12月29日，出租方（甲方）环卫公司一分公司与承租方（乙方）全心和公司签订《房屋场地租赁合同》，约定，甲方将自有坐落于北京市丰台区岳各庄批发市场北侧的场房（其中房屋建筑面积3300平米，场区面积3500平米）出租给乙方使用。租期三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止（2015年1月1日至2015年3月31日为乙方改造建设期）。乙方向甲方承诺，所租房屋场地用于物流仓库，不改变房屋用途。租金标准：租赁期限内，2015年乙方所租房屋场地租金基价为1500000元。由于2015年有三个月的改造建设期，故免收一个季度的租金，2015年全年租金为1125000元。2016年房租场地租金将以2015年租金基价1500000元为基数，按不低于10%的比例增长。2017年房租场地租金将以2016年全年租金总额为基数，按不低于10%的比例增长。租金支付方式为：……2016年、2017年的房屋场地租金按季度支付，并于上一季度结束前10日内支付季度租金。双方在合同中约定：第六条甲乙双方权利和义务：2、乙方的权利义务：……（2）乙方应按本合同规定，按期支付租金及其他费用。（3）乙方不得在未经甲方许可的情况下将房屋场地全部或部分转租、转让给任何第三方，不得以其他方式交与第三方使用或与第三方共同使用。（4）乙方将所租房屋场地不得用于超出本合同约定之外的用途和目的。第九条甲乙双方违约责任：2、乙方违约责任：（1）乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋场地，并收取一个月租金为违约金。a、未经甲方书面批准，乙方擅自将该房屋场地转租、转让、或转借给第三方，或与第三方共同使用的。……（4）乙方如逾期支付租金，除足额支付租金外，每逾期一日，则乙方需支付甲方等同于月租金1%的金额作为滞纳金。2016年5月1日，甲方固废物流公司、乙方环卫公司一分公司、丙方全心和公司签订《合同换签三方协议》，约定乙方将其在《房屋场地租赁合同》的权利义务全部转让给甲方，由甲方继受，乙方不再享有和承担原协议项下的权利和义务。合同履行过程中，全心和公司支付了2015年全年租金合计1125000元，但未依约支付2016年之后的租金。庭审中，固废物流公司提交丰台教委于2017年5月15日出具的《关于北京钰爱童博教育咨询中心租用丰台区岳各庄10号院非法开办幼儿园问题的函》，证明全心和公司将涉诉房屋非法转租给钰爱童博中心并从事非法经营活动。固废物流公司提交《授权委托书》及《人民调解协议书》，证明涉诉房屋腾退的时间。其中，《授权委托书》上载明委托人为方秋林等人，受委托人为赵宗峰，委托事项是与固废物流公司进行调解。北京市丰台区卢沟桥街道人民调解委员会（以下简称卢沟桥调解委员会）作出的《人民调解协议书》载明：“合同履行期内，全心和公司未经固废物流公司同意，将房屋非法出租……固废物流公司多次告知全心和公司，要求其立即停止非法转租行为。经多次沟通，全心和公司仍未停止违法转租行为。现固废物流公司为及时收回房屋、防止损失扩大，并按市委、市政府要求清除火灾隐患，减少人民群众财产利益损失，确保首都地区安全稳定，经卢沟桥街道办事处调解，双方达成如下协议：1.由固废物流公司先行将全心和公司违法收取的租金、押金等损失垫付给各转租户，共计277849元。2.转租户将全心和公司租金及押金返还追索权转给固废物流公司。3.各转租户于2018年1月17日下午17:00前搬离、腾空占用房屋、场所”。固废物流公司亦提交《岳各庄批发市场北侧厂房（岳各庄10号院）转租户腾退房屋、确认租金返还处理文件》、租户身份证复印件、收据和《房屋租赁协议书》等，证明其垫付的租金及押金情况。庭审中，全心和公司主张曾向固废物流公司交纳了10万元押金，但未提交证据证明。全心和公司主张固废物流公司收回涉诉房屋的时间为2017年12月底，亦未提交证据证明。另查，全心和公司承租涉诉房屋后不久即开始转租。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告固废物流公司与被告全心和公司之间存在房屋租赁合同关系，双方应依约履行义务。在租赁关系存续期间，被告未依约支付租金，现原告要求被告支付2016年和2017年的租金，证据充分，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告曾口头承诺免除2016年租金，但未举证证明，本院对其主张不予采信。合同期满后，被告转租户仍占有涉案房屋，原告主张直至2018年1月17日履行《人民调解协议书》时，原告才收回涉案房屋，故该期间原告主张的房屋租金实际系房屋占有使用费。房屋租赁合同履行期限届满后，承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。本案中，原告依照租赁合同约定的2016年租金标准计算2018年1月1日至2018年1月17日期间的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告收回涉诉房屋的时间为2017年12月底，但未提交证据证明，故本院不予采信。被告主张原告收取其10万元押金，但未提交证据证明，对其抵扣申请，本院不予支持。关于欠付租金滞纳金一节，被告拖欠租金构成违约，原告有权主张相应的租金及房屋占有使用费的滞纳金。案件审理中，原告自愿降低2016年及2017年租金滞纳金数额，且其主张未超过法定标准，本院予以支持。原告主张的2018年1月1日至2018年1月17日期间的房屋占有使用费滞纳金，标准过分高于法定标准，结合被告要求降低违约金的意见，本院酌情予以减少。关于擅自转租违约金一节，经查，被告承租涉诉房屋后不久即开始转租，转租商户进行了装修并从事商业经营活动，转租商户众多，经营行为明显。原告作为房屋出租方，应当知道房屋转租情况，其未在合理期限内提出异议，怠于行使权利。被告转租虽未取得原告书面同意，但也不能推定原告对转租情况不知情。现原告要求被告支付擅自转租违约金，缺少事实及法律依据，本院不予支持。关于原告垫付转租户租金及押金一节，在原告与租户代表签订的《人民调解协议书》中约定：“转租户将全心和公司租金及押金返还追索权转给固废物流公司”，原告基于《人民调解协议书》取得向被告追偿垫付租金和押金的权利。原、被告就此产生的法律关系与本案的租赁合同关系非同一法律关系，本院在本案中不予处理，原告应另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释的规定》第九十条的规定，判决如下：一、北京全心和投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付北京固废物流有限公司租金及房屋占有使用费3541849.31元。二、北京全心和投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付北京固废物流有限公司2016年租金滞纳金501875元、2017年租金滞纳金552062.5元及房屋占有使用费滞纳金（以76849.31元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2018年1月18日计算至实际支付之日止）。三、驳回北京固废物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46974元，由北京固废物流有限公司负担4011元（已交纳），由北京全心和投资管理有限公司负担42963元（于本判决生效后七日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  柴海燕人民陪审员  庄 岩人民陪审员  关学岚二〇一九年三月二十九日书 记 员  董 博