湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘31民终392号上诉人（原审被告）：贾绍珍，女，土家族，住湖南省龙山县。委托诉讼代理人：吴宽银，男，苗族，住湖南省龙山县。被上诉人（原审原告）：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地：长沙市。法定代表人：曹丰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈丽、马丹，广东诚公（长沙）律师事务所律师。上诉人贾绍珍因与被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司(以下简称“天环物业公司”)服务合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2018）湘3101民初2081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾绍珍的上诉请求：1.撤销一审判决，裁定发回重审或改判天环物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.中铁金桥世纪山水置业有限公司与天环物业公司于2009年12月26日订立的《前期物业委托服务协议》委托期限已满，权利义务已终止；2.天环物业公司吉首分公司世纪山水物业服务中心不具有法人独立地位，上诉人与其签订的《前期物业委托服务协议》无效；3.广东诚公（长沙）律师事务所律师以在业主房门上张贴律师函的方式向上诉人贾绍珍发出催款通知这一事实与被上诉人提供的《律师函》及其向受送达人送达等证据相矛盾。《前期物业管理服务协议》第十五条约定，双方发生争议，协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，提交湘西自治州仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉，天环物业公司与上诉人既无协商也未向物业管理行政主管部门申请调解；4.一审判决只认定了被上诉人物业服务的范围及服务的时间，没有认定被上诉人是否履行了物业服务义务的事实，支持被上诉人的诉讼请求，于法无据；5.《前期物业管理服务协议》第一条第一款第一项约定，物业公司对共用部份及共用设施有修缮义务，并非只是与房地产开发商的协调义务；6.上诉人已在一审中提供了充分的证据证明天环物业公司没有履行服务与管理的义务，一审法院以服务存在瑕疵，没有完全尽到协调义务为由作出判决，于事实无据，于法无据。二、一审判决采信证据不合法、不公正。1.一审法院采信天环物业公司提供的所有证据，未阐明采信证据的理由；2.一审法院对上诉人提供的全部证据没有列举也没有阐明不予采信的理由。被上诉人天环物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，证据确凿充分，依法应维持原判。天环物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付其拖欠的物业管理费5477元及违约金1348元，合计6795元；2.判令被告承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：被告贾绍珍系吉首市乾州世纪山水5栋1203室房屋的权利人，房屋建筑面积122.68平方米，为小高层住宅，于2011年11月30日办理交房手续，已装修。开发商中铁金桥世纪山水置业有限公司与原告天环公司签订了《前期物业委托服务协议》，被告收房时也与天环公司签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称前期物业合同），约定原告为吉首市乾州世纪山水小区提供物业服务。世纪山水小区至今尚未成立业主委员会。原告为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：物业共用部位的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，公共绿化的养护服务，物业公共区域的清洁卫生服务，公共秩序维护服务、物业使用禁止性行为的管理，物业其他公共事务的管理服务，业主委托的其他物业管理服务事项。期限至首届业委会成立之日。约定收费标准为小高层、高层1.0元/月平方米；花园洋房1.2元/月平方米；别墅、非住宅1.5元/月平方米。2012年6月26日，物价部门对吉首市乾州世纪山水小区颁发的《湖南省服务价格登记证》登记备案的收费标准为：多层带电梯住宅1.20元/月平方米；联排别墅1.40元/月平方米；商业用房2.30元/月平方米；洋房1.28元/月平方米。合同第十一条约定，业主或使用人违反合同约定，未按时足额交纳物业服务费用的，违约金从逾期之日起按每天千分之三的标准支付。2018年9月1日，广东诚公（长沙）律师事务所以在业主房门上张贴《律师函》的方式向被告贾绍珍发出催款通知，要求其支付物业管理费5447元及违约金1348元，但被告仍未主动缴纳。一审法院认为，业委会成立之前，开发商或者业主与物业公司签订的前期物业服务合同对所有业主合法有效，双方应当严格履行，原告依据合同为小区提供物业服务,有权获得物业管理费。被告作为业主，应根据合同约定按时支付物业管理费。被告辩称开发商与原告物业公司签订的前期物业服务合同已经到期，原告主张的物业费不在合同期内。该院认为，开发商与原告物业公司按照房屋开发时间先后签订了第一期、第二期物业服务合同，第二期物业服务合同及被告与原告2011年11月30日收房时直接签订的物业服务协议，服务期限约定至业主委员会成立并与物业公司重新签订物业服务合同时止，故被告关于物业服务合同超过期限的理由不能成立。关于被告辩称原告天环物业吉首分公司没有法人资质不具备本案主体资格的问题，天环物业吉首分公司是原告天环物业管理有限责任公司内部机构，没有法人资质，但本案原告并非天环物业吉首分公司，故原告主体不存在错误。关于被告辩称其所在的5栋房屋公共部位墙体裂缝、渗水，导致被告财产受损的问题，承担维修及赔偿的责任主体是开发商，物业公司只有协调义务，被告可以另案向开发商主张权利。关于物业服务质量问题，由于小区业主数量众多，达5200余户，物业服务涉及的方面较多，众口难调，难免存在瑕疵和不尽如人意的地方，但这不是拒缴物业费的理由，否则最终损害的还是广大业主自身的利益。故原告诉请被告支付欠缴的物业费于法有据，该院予以支持。对于收费标准，该院认为，前期物业服务协议约定的收费标准超过物价部门登记备案标准的，以登记备案的标准为准，未超过登记备案标准的，以协议约定标准为准。被告购买的吉首市乾州街道世纪山水5栋1203室，房屋类型为小高层住宅，原告诉请被告按1.2元/月平方米缴纳物业费，超过双方约定的1.0元/月平方米标准，原告称加收的0.2元/月平方米为二次加压费，但物业公司加收二次加压费应该由物业管理企业和业委会协商确定，没成立业委会的小区,应按照实际成本向业主公示,报物价局备案,才能收取，原告未提供履行了上述程序的相关证据，故该院支持被告按1.0元/月平方米的标准缴纳小高层的物业费。则被告贾绍珍2014年11月30日起至2017年12月31日应该缴纳的物业费为4539.16元（122.68平方米×1.0元/月平方米×37个月）。对原告要求被告支付违约金1348元的诉讼请求，因本批原告起诉的业主普遍反应原告在路灯、监控设施维护、小区车辆停放、以及小商贩占用公共区域摆摊设点等方面存在服务瑕疵，且本案被告拖欠物业费系事出有因，原告也没有完全尽到协调义务，故该院对原告该请求不予支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定。判决：一、被告贾绍珍应于本判决生效之日起60日内支付原告湖南天环物业管理有限责任公司吉首市乾州街道世纪山水5栋1203室自2014年11月30日起至2017年12月31日止的物业管理费共计人民币4539.16元；二、驳回原告的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，该协议对双方均具有约束力，双方均按照合同约定条款履行合同义务，被上诉人天环物业公司应按照合同约定的物业服务项目标准提供服务，上诉人贾绍珍应按照合同约定缴纳物业服务费。被上诉人提供的物业服务虽有不足之处，但被上诉人已履行了主要的合同义务，并未构成根本性违约。一审判决上诉人向被上诉人按照约定支付物业服务费并无不当。关于上诉人提出墙缝裂开、渗水等问题，与本案物业服务无关，当事人可另案主张。综上所述，贾绍珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人贾绍珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈春亮审 判 员 彭 俊审 判 员 龙少松二〇一九年三月二十二日法官助理 李 伟书 记 员 舒 丹附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......