贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1335号 上诉人（原审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵雄（特别授权代理)：贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201710012814。 委托诉讼代理人：王涛（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：蔡从生，男，汉族，1965年4月24日出生，住湖南省涟源市。 被上诉人（原审原告）：刘秋容，女，汉族，1967年8月1日出生，住湖南省涟源市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：李应康，贵州盛实律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吕品，贵州盛实律师事务所实习律师。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（下称：鑫城房开公司）因与被上诉人蔡从生、刘秋容商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 鑫城房开公司上诉请求：撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9470号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决认定事实错误。根据三板桥办事处2018年5月29日出具的证明及七星关区城乡规划局2018年6月20日出具的证明可知，本案是因政府未及时行使行政强制行为等原因导致上诉人逾期办证，上诉人逾期办证属于行政不可抗力，不应承担违约责任。2、被上诉人的起诉超过诉讼时效，其债权转化为自然债权，不能再请求司法保护。双方当事人约定交付办理有关商品房转移登记相关文书的日期为2014年6月30日。被上诉人在2014年6月30日便已知晓上诉人无法按期办证的事实，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条、《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，被上诉人现提起诉讼已严重超过诉讼时效。3、一审判决法律适用错误。约定违约金是否过高应由被上诉人举证证明其损失后进行判断，一审将该举证责任分配给上诉人属法律适用错误。另外，政府怠于行使行政职权，上诉人无权追究政府的违约责任。案涉商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，上诉人无法对合同中的违约金条款进行修改。且逾期办证情况的出现并非由于出卖人的原因造成，故不能依据商品房买卖合同解释第十八条之规定计算违约金。上诉人早已经将涉案房屋交付给被上诉人使用，被上诉人已经获得房屋的使用价值，合同目的已经实现。若被上诉人认为其因此遭受了损失，则应举证证明，一审将损失的证明责任分配给上诉人明显不公。另外，一审判决将行政征收行为识别为民事法律行为错误。行政征收系政府行使行政强制权利的行为，不为民事法律的合同法所规范，更不存在违约责任的问题；逾期办证情况的出现并非上诉人能够避免的，若由上诉人承担全部违约责任显失公平。 被上诉人蔡从生、刘秋容未提交书面答辩意见。 原审原告蔡从生、刘秋容向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并办理商品房转移登记到原告名下；2、判令被告立即向原告支付因迟延交付上述文书的违约金暂计：62460.99元(以285210.00元为基数，按日万分之二的比率从2015年11月8日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书及并办理商品房转移登记到原告名下之日止)；3、本案案件受理费、保全费用等诉讼费由被告承担。庭审时，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告为原告办理涉案商品房的不动产权属证书；明确第2项诉讼请求中的“上述文书”指的是办理商品房转移登记的有关文书。 一审法院认定事实，2013年5月21日，原告蔡从生、刘秋容作为买受人，被告鑫城房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于贵州省××市××区××大道茶亭村、总面积为92868.85平方米、编号为毕市七星国用(2012)第1786号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是522401-2012-CR-0072。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为毕节市商品综合批发大市场。建设工程规划许可证号为520000201206479。建设工程施工许可证号为522401201301250201。建设工程设计审查批准文号为2012-441。建筑工程施工合同约定开工日期为：2012年10月8日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2013年6月30日。买受人购买的商品房为毕节市商品综合××市场××幢壹层壹拾伍号房，房号为A7-1-15；规划用途为商业营业用房，建筑面积34.76平方米，套内建筑面积33.60平方米，总房款285,210.00元；买受人首付房价款145,210.00元，余款140,000.00元以银行按揭方式支付；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，蔡从生、刘秋容按约定向鑫城房开公司支付了涉案房屋购房款。在2014年6月30前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至一审法院。 另查明，2012年6月20日，被告与毕节市国土资源局七星关分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：522401-2012-CR-0072），取得了涉案项目的建设用地使用权。2018年5月29日，毕节市七星关区人民政府三板桥办事处出具《证明》，证明因土地、房屋建筑物、构筑物的征收、补偿以及坟茔迁移的滞后，导致被告开发的市场、商品房整体竣工滞后，影响了消防通道等消防设施的整体完善，并进而影响到建设工程的竣工验收延迟至2017年11月。2018年6月20日，毕节市七星关区规划局出具《说明》，载明被告位于毕节市××办事处茶亭村××“××市商品综合××市场××北区、南区××楼”建设项目，因从2012年至2016年，陆续有业主搭建违章建（构）筑物，导致该项目一直未取得竣工规划认可。涉案项目“毕节市商品综合批发大市场”，2017年10月17日，取得《贵州省建设工程竣工规划认可证》；2017年12月8日，取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》；2018年5月9日，取得《毕节市商品房屋备案证明书》。庭审时，被告出具了涉案商品房的《中华人民共和国不动产权证书》，涉案商品房已取得初始登记，已具备了向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记的条件。 一审法院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金及违约金是否应调整？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？ 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告未按合同约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故对于被告提出逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，被告不应承担支付逾期办证违约金的法律责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，因原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，2018年12月10日庭审时，被告出示了《中华人民共和国不动产权证书》，证明涉案的商品房已具备办理房屋权属转移登记的条件，故对原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，一审法院予以支持，同时，计算违约金的截止时间应当为2018年12月10日。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。 关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年7月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效，自原告起诉之日起回溯超过三年的部分，应认定为超过诉讼时效。因此，本案中，原告向一审法院提起诉讼的时间为2018年11月12日，应以2018年11月12日为起点确定原告主张的违约金是否超过诉讼时效。从2018年11月12日起倒推三年至2015年11月12日，对于该三年期间的违约金，并未超过诉讼时效，应予保护。对于回溯超过三年部分，亦即2015年11月8日至2015年11月11日期间的违约金，已超三年诉讼时效，不予保护。对于2015年11月12日起至2018年12月10日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，一审法院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，一审法院不予采纳。故违约金应从2015年11月12日起，以原告已付购房款285,210.00元为基数，按日万分之二的标准计算至2018年12月10日止。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告蔡从生、刘秋容提供相关办证所需文书之日起90日内为原告蔡从生、刘秋容办理位于毕节市商品综合××市场××幢壹层壹拾伍号商品房的不动产权证书；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡从生、刘秋容支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以285,210.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年11月12日起计算至2018年12月10日止；三、驳回原告蔡从生、刘秋容的其他诉讼请求；案件受理费681.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为，1、上诉人是否应当承担违约责任；2、被上诉人的诉讼主张是否已超过诉讼时效；3、一审关于约定违约金是否过高的证明责任分配是否适当，违约金应否调整。 第一、关于上诉人是否应当承担违约责任的问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条关于“出卖人承诺于2014年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定，上诉人负有在2014年6月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人的合同义务。上诉人至今未履行上述义务，违约事实客观存在，应当依据合同约定承担违约责任。上诉人上诉认为其不能办理初始登记并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人，系基于非“出卖人原因”的政府土地行政征收滞后和规划行政执法不作为等行为导致，其不应承担违约责任或者应当基于多因一果的原因减轻其责任。经查，政府土地行政征收滞后和规划行政执法不作为均系第三人原因，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，上诉人应当向守约方的被上诉人承担违约责任。且上诉人作为专业的房地产开发企业，对于涉案项目开发所涉及的征收问题本就属于其经营决策的重要考虑因素，并不属于不可抗力事件，故上诉人关于逾期办证系因政府原因导致，属行政不可抗力，其不应再承担违约责任的上诉理由不能成立，依法不予支持。此外，上诉人在上诉状中称“一审法院认为，政府未及时行使行政权利，只是对上诉人构成违约，上诉人不能因第三人的违约而免责”，一审法院错误将行政征收行为识别为民事法律行为的问题，经查，一审判决并无前述表述，政府征收行为的性质以及是否违约均不属于本案的审理范围，故上诉人以此主张一审法律适用错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。 第二、关于原审认定的诉讼时效是否得当的问题。原审判决关于诉讼时效的适用认定事实清楚，适用法律准确，并无不当，本院予以确认，不再赘述。 第三、关于约定违约金是否过高的举证责任分配和是否应当调整的问题。违约金条款系合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。对违约方提出的违约金调整主张，人民法院根据案件事实进行综合评价。案涉《商品房买卖合同》系由作为房地产开发企业的上诉人单方提供的格式合同，上诉人就自身履行合同义务的相关期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见。上诉人以约定的违约金明显过高为由主张调整时，其负有证明约定违约金明显高于被上诉人遭受的实际损失的初步举证责任，因上诉人未对其主张提供充分的证据，故其应当承担举证不力的不利后果。一审对这一问题的举证责任分配并无不当，且因上诉人未完成初步证明责任及自身违约的实际情况，一审未对违约金进行调整也无不当，本院予以维持。 综上，毕节市鑫城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1362元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 周 艳 审判员 袁利萍 审判员 李中付 二〇一九年三月十九日 法官助理郭友浪 书记员 主宏亮