北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初105号原告：史人敬，男，1988年2月25日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：孙国亮，男,1959年3月4日出生，住北京市延庆区。被告：史永利，男，住北京市延庆区，其他身份信息不详。被告：刘君利，男，1965年1月1日出生，住北京市延庆区。原告史人敬诉被告史永利、刘君利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史人敬委托诉讼代理人孙国亮、被告刘君利到庭参加了诉讼。被告史永利经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。史人敬向本院提出诉讼请求：1.请求确认史永利、刘君利之间签订的《房屋买卖合同》无效；2.要求刘君利返还位于延庆区××镇×××村东南×号北房2间、南房3间及院落（308.8㎡）；3.史永利、刘君利承担诉讼费。事实及理由：坐落在北京市延庆区××镇×××村东南×号宅院一处（内有北房6间、南房8间）系史人敬母亲留下的遗产。父亲1991年去世，母亲1994年去世，原告只有7岁，母亲去世后，跟随姥爷生活，被姥爷抚养长大。母亲名下个人所有的房屋（有农村集体建设用地使用证为凭）无人居住。后来，叔父（史永利）以看管房子的名义占用了该房屋。原告2008年将史永利诉至法院，被告未到庭，经法庭劝说后撤诉。原告当时因患病等客观原因，无能力再次起诉，只好找史永利商量解决，直至2017年商量未果。2018年9月，原告以排除妨害为由将被告刘君利诉至法院。在开庭审理中得知，刘君利以房屋买卖为由占有该房屋，其理由是：史永利于2002年2月4日原告未成年、不知情的情况下，将遗产×号宅院其中北房2间、南房3间（308.8㎡）以25000元卖给刘君利。后经法庭释明，案由及主体错误，原告只好撤诉，因为合同双方当事人的行为已经侵害了第三人的权益。故依据民事诉讼法规定，诉讼标的与第三人有利害关系的，第三人认为有独立请求权，所以再行起诉。现原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。刘君利辩称，2001年找村里批宅基地，当时没有，怕孩子长大没房，2002年找当时村书记王纯凯出面，以25000元的价格买下来史永利的南房3间，西房是小棚子两间，没有北房，并签订了协议。这个房子的位置过去就是坟院，没人愿意买。南房现在存在，购买后我一直居住使用，我户口在八里庄，我就是本村村民。买房时我以为房子是史永利的，我不同意史人敬的诉讼请求。史永利经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭亦未提交书面答辩，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：史人敬举证如下：1.延庆公安局延庆派出所出具的证明复印件一份，证明史辰波和史人敬是同一人。刘君利对该份证据的真实性认可。史永利经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。本院对该份证据的真实性依法予以确认。2.1994年10月30日原告母亲临终前留下的遗嘱，证明原告母亲死后，名下财产由史人敬继承。刘君利对该份证据的真实性、证明目的均不认可。史永利经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。本院对该份证据综合认定。3.《集体土地建设用地使用证》一本，证明诉争房屋登记在史人敬母亲杨某名下，是杨某财产。刘君利不认可该份证据，认为四邻与实际不符，东西邻居写反了。史永利经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。本院对该份证据综合认定。4.×××村委会收据，证明史人敬母亲获得宅基地并交纳使用费2000元。刘君利不认可该份证据。史永利经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。本院对该份证据综合认定。5.买卖协议一份，证明史永利将房屋卖给刘君利。刘君利认可该份证据，认为与自己手里的原件一致。史永利经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。本院对该份证据的真实性依法予以确认。刘君利举证如下：1.买卖协议原件一份，证明史永利和刘君利之间的买卖关系。史人敬认可该份证据。史永利经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。本院对该份证据的真实性依法予以确认。本院经审理认定事实如下：史某（曾用名史胜利）与杨某系夫妻，二人育有一子史人敬。史满诚系史某之父，史永利系史某之弟，杨长青系杨某之父。1992年，史某去世，生前未留遗嘱。1994年3月办理农村土地登记时，北京市延庆区××镇×××村东南×号院登记在了杨某名下。1994年10月30日，杨某留代书遗嘱一份；同年11月，杨某去世。杨某去世后，史人敬长期跟随史满诚一起生活，史满诚去世后，史人敬跟随史永利一起生活。2002年2月4日，史永利与刘君利在王纯凯见证下签订协议，约定“今有史辰波（代理人史永利）愿将自己1994年4月测定住宅（308.8平方米）一处及附属物有偿转让给刘君利使用。经双方商定，有偿使用费贰万伍仟元人民币，使用期限终身”。另查明，史永利与刘君利均系×××村集体经济组织成员。2019年1月2日，史人敬诉至本院，请求确认史永利与刘君利签订的协议无效，并要求刘君利返还位于延庆区××镇×××村东南×号北房2间、南房3间及院落。上述事实有派出所证明、遗嘱、集体土地建设用地使用证、收据、买卖协议及当事人陈述等在案佐证。本院认为，史永利与刘君利签订的协议是否有效，需要探讨三个焦点问题：一、协议是否违反法律、行政法规的强制性规定；二、史永利的行为是否构成无权代理，是否影响协议效力；三、史永利的行为是否构成无权处分，是否影响协议效力。接下来本院以庭审查明的相关事实为依据，以我国现行相关法律法规及司法解释为准绳，对上述三个争议焦点进行阐释和论证。一、协议是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，史永利与刘君利签订的协议是对农村房屋进行买卖，涉及农村宅基地使用权的转让问题，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。根据本院查明的事实，史永利与刘君利均属于×××村集体经济组织成员，其房屋买卖属于内部流转，并未违反我国土地管理相关法律规定，故史永利与刘君利签订的协议并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。二、史永利的行为是否构成无权代理，是否影响协议效力。本案中，史永利与刘君利签订的协议落款处仅有史永利和刘君利的签名，但内容中载明“史辰波（代理人史永利）”，可以看出是对史人敬财产的处分，应认定史永利于本案中的行为系代史人敬签订合同的代理行为。协议签订时，史人敬年仅14岁，但父母均已过世，根据刘君利陈述及本院依职权实地调查询问，史人敬长期随史满诚及史永利一起生活，刘君利有理由相信史永利作为史人敬的监护人而享有代理权。而且史永利卖房是为了给史人敬看病，并不违反《中华人民共和国民法总则》第三十五条“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”的规定。因此，史永利的代理行为有效，不影响协议效力。三、史永利的行为是否构成无权处分，是否影响协议效力。北京市延庆区××镇×××村东南×号院虽登记在杨某名下，但在杨某和史某婚姻关系存续期间申请，应当属于夫妻共同财产。杨某所留代书遗嘱中处分了史某的份额，并且见证人史满诚、杨长青、杨玉华均系杨某的亲属，形式上不符合代书遗嘱的效力，该代书遗嘱应属无效。史某、杨某去世后，继承人未对房屋进行分割，延庆区××镇×××村东南×号院内房产属于包括史满诚、杨长青、史人敬在内的继承人共有。故继承人之一出卖诉争房屋没有经过其他继承人同意，构成无权处分，史永利并不属于继承人，其于本案中的行为系代史人敬签订合同的代理行为，不构成无权处分。史永利代理行为的后果，即史人敬出卖房屋的行为构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，史人敬无权处分行为对本案合同效力并不产生影响。综上所述，史永利与刘君利签订的协议系双方当事人的真实意思表示，该法律关系未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效。现史人敬主张该合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国继承法》第十七条、第十八条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回史人敬的诉讼请求。案件受理费213元，由原告史人敬负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  冯立亭二〇一九年三月二十五日书记员  南磊鑫书记员  张伟利