上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初18344号原告：国家物资储备局上海办事处，地址上海市。负责人：于松江，主任。原告(反诉被告)：上海国储物流股份有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈黄新，董事长。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈曦，上海通研律师事务所律师。被告(反诉原告)：伊相缘(上海)服饰有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：潘宏宝，总经理。委托诉讼代理人：陈浮中，上海申恒律师事务所律师。原告国家物资储备局上海办事处(简称国储局上海办事处)、原告(反诉被告)上海国储物流股份有限公司(简称国储物流公司)与被告(反诉原告)伊相缘(上海)服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，国储物流公司申请作为共同原告参加诉讼，本院依法予以追加。被告向国储物流公司提出反诉，本院依法予以受理，将本诉与反诉合并进行审理。后本案依法转为普通程序，于2019年1月11日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人陈曦、被告法定代表人陈黄新及委托诉讼代理人陈浮中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国储局上海办事处、国储物流公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将上海市定西路XXX弄XXX号103室房屋(简称涉讼房屋)返还给原告国储局上海办事处；2.被告向原告国储物流公司支付2018年4月7日至7月6日的租金25,500元；3.被告向原告国储物流公司支付逾期付款的违约金，以25,500元为本金，自2018年3月24日起算至实际清偿日止，按日租金10%计算；4.被告向原告国储物流公司支付房屋占有使用费，自2018年7月7日至2018年7月30日，按月租金8,500元计，共计6,580.65元；5.被告向原告国储物流公司支付房屋占有使用期间的物业管理费、水费共计166.62元。审理中，原告国储局上海办事处撤回了第1项诉讼请求。事实和理由：国储局上海办事处委托国储物流公司管理涉讼房屋的租赁事宜，国储物流公司与被告于2017年6月签订房屋租赁合同，约定由被告承租涉讼房屋，租赁期限自2017年7月7日至2018年7月6日止，月租金为8,500元。被告未按约支付2018年4月7日至2018年7月6日的租金25,500元，按合同约定，逾期支付的，每逾期一日，按日租金的10%支付逾期违约金，故要求被告支付自2018年3月24日起算至实际清偿日止的逾期违约金。2018年5月11日，国储物流公司向被告发房屋租赁合同期满不再续租告知函，告知被告合同期满后不再续约，请被告在合同期满前搬出涉讼房屋。合同期满，被告仍未搬出涉讼房屋。国储物流公司于2018年7月30日晚在涉讼房屋门外另行加锁，被告的物品仍在内，故涉讼。被告伊相缘(上海)服饰有限公司对本诉的辩称及反诉诉称：同意诉请第2、4、5项，要求原告开具发票给被告。对于第3项诉请，认为国储物流公司提供的是格式合同，相关权利义务不平等，国储物流公司也未就格式条款对被告进行释明，被告不存在违约，不同意支付违约金，且违约金金额计算标准过高，如法院认为被告需要支付违约金，则要求法院调整，被告认为按照日万分之一计算比较合理。合同签订前，被告与国储物流公司曾口头约定租赁期限2年以上，因国储局上海办事处委托期限至2018年12月底，暂先签订一年，并同意被告对涉讼房屋进行装修，被告于2017年8月底完成装修。2018年3月，国储物流公司突然提出合同到期后将不再续签，并要求被告在合同到期后搬离，被告感到很惊讶，后双方协商未果。2018年5月，被告收到到期不再续签告知函，要求被告在合同期满后搬离，否则将于2018年7月7日起锁门并停水、停电。后双方再次进行协商但均未果，国储物流公司于2018年7月30日锁门并停电、停水，导致被告办公用品、货物被锁在涉讼房屋内，无法继续办公，为此给被告带来巨大的经济损失，不得已搬到青浦工厂办公。故被告提起反诉：1.判令国储物流公司支付违约金8,500元；2.判令国储物流公司赔偿涉讼房屋装修损失180,732元；3.判令国储物流公司赔偿涉讼房屋2018年8月至10月的停业损失100,000元;4.要求国储物流公司返还押金8,500元。原告国储物流公司对反诉辩称：不同意被告的第1、2、3项反诉请求。国储物流公司系守约方，被告违反合同逾期返还房屋，没有依据和理由主张违约金。对被告进行装修的事实无异议，对装修金额不予认可，租赁期满后，被告无权主张装修补偿。被告在合同届满前一个多月已收到不再续签租赁合同的告知函，国储物流公司已尽告知义务，被告逾期返还房屋而造成的扩大损失，应由被告自行承担。对于押金，同意在被告付清所有欠款后予以返还。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对房屋管理委托书、房屋租赁合同、上海市房地产权证、房屋租赁合同期满不再续租告知函、微信聊天记录、租赁房屋交接书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：国储局上海办事处为涉讼房屋产权人，房屋建筑面积159.34平方米。2016年12月28日，国储局上海办事处出具房屋管理委托，委托国储物流公司管理包括涉讼房屋在内的多处房屋出租等事宜，委托期限2017年1月1日至2018年12月31日。2017年6月，原告国储物流公司(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定由乙方租赁涉讼房屋，租赁期限自2017年7月7日至2018年7月6日止；每月租金8,500元，租金包含出租方应出具的租赁发票等税费，三个月租金为一期支付，每期租金提前十五日支付，逾期支付的，每逾期一日，按日租金的10%支付逾期违约金；租赁保证金(押金)数额为一个月的租金，即8,500元；租赁期间发生的水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使用费及物业费由乙方承担；乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；乙方应在本合同的租赁期限届满之日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的100％向甲方支付占用期间的使用费。合同签订后，被告向国储物流公司支付了租赁保证金，并对涉讼房屋进行装修，租金支付至2018年4月6日。2018年5月11日，国储物流公司向被告发送房屋租赁合同期满不再续租告知函，要求被告在合同期满(2018年7月6日)前搬出涉讼房屋。如未及时退租清场，国储物流公司有权自行收回房屋并将遗留品作为废弃物予以处置。涉讼房屋将于2018年7月7日起锁门并停电、停水。2018年7月30日晚，国储物流公司在涉讼房屋门外加锁，并停水、停电，被告的部分办公用品及货物遗留在内。2018年12月29日，国储局上海办事处代理人与被告法定代表人签署租赁房屋交接书，载明尚欠租金25,500元，水费和物业费尚欠166.62元，被告应在本交接书签署后一周内清空其所有物，对期限内未清空的物品放弃所有权。2019年1月20日，国储局上海办事处收回涉讼房屋，故向本院撤回第1项诉讼请求。庭审中，被告另提供与案外人签订的涉讼房屋装修工时造价合同、装修主材料造价合同(二)和装修时间、付款协议，以及三张付装修款收据，被告分三次向案外人支付装修款共计180,732元。国储物流公司对上述证据不予认可。本院认为，国储物流公司与被告就涉讼房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应本着诚实信用原则依约履行。国储局上海办事处授权国储物流公司管理涉讼房屋的期限自2017年1月1日至2018年12月31日止，国储物流公司在授权期限内与被告签订租赁合同，约定的租期仅一年，至2018年7月6日结束，被告称与国储物流公司曾约定租期二年以上，但并未提供相关证据加以证明，也超过了国储局上海办事处授权国储物流公司管理涉讼房屋的期限，本院难以采信被告此抗辩意见，故双方租赁期限至2018年7月6日届满。因被告租期届满后拒绝搬离涉讼房屋，国储物流公司于2018年7月30日晚对房屋进行加锁，被告才停止在涉讼房屋内办公。庭审中，被告同意支付自2018年4月7日至同年7月6日的租金25,500元，自2018年7月7日至2018年7月30日的房屋占有使用费6,580.65元，以及使用涉讼房屋期间的水费、物业管理费共计166.62元，故本院对国储物流公司主张的前述三项诉讼请求，予以支持。国储物流公司要求被告根据合同约定的每期租金提前15日支付，每逾期一日，按日租金10％的标准支付逾期违约金，被告认为违约金约定标准过高，要求法院予以调整，本院在尊重当事人约定的情况下，综合考虑实际损失，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定以被告所欠租金25,500元为本金，按每日万分之日五标准计算为妥。关于被告主张的违约金，国储物流公司要求被告在租期届满之日前搬离并返还涉讼房屋并无违约，故被告要求国储物流公司承担提前解除合同的违约责任支付违约金的诉请，本院不予支持。关于装修补偿，合同租赁期届满后，装修费用应由被告自行承担，被告请求补偿装修损失的诉请，本院不予支持。关于停业损失，国储物流公司已于2018年5月11日提前告知被告，期满不再续租，对涉讼房屋将从2018年7月7日起锁门并停电停水，被告对届时不搬离的后果应已明知，亦未采取措施防止自身损失扩大。因此，被告主张的停业损失赔偿，无事实及法律依据，本院不予支持。关于保证金，国储物流公司同意在被告付清全部款项后予以返还，无法不悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十四条第一款、第二款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)伊相缘(上海)服饰有限公司应在本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)上海国储物流股份有限公司租金25,500元；二、被告(反诉原告)伊相缘(上海)服饰有限公司应在本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)上海国储物流股份有限公司逾期付款违约金(以25,500元为本金，自2018年3月24日至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算)；三、被告(反诉原告)伊相缘(上海)服饰有限公司应在本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)上海国储物流股份有限公司房屋占有使用费6,580.65元;四、被告(反诉原告)伊相缘(上海)服饰有限公司应在本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)上海国储物流股份有限公司水费及物业管理费166.62元;五、原告(反诉被告)上海国储物流股份有限公司应在被告(反诉原告)伊相缘(上海)服饰有限公司履行上述第一至第四项义务后当日返还被告(反诉原告)伊相缘(上海)服饰有限公司保证金8,500元；六、驳回被告(反诉原告)伊相缘(上海)服饰有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费606.18元，由被告(反诉原告)伊相缘(上海)服饰有限公司负担。反诉案件受理费2,819.24元，由原告(反诉被告)上海国储物流股份有限公司负担80.50元，被告(反诉原告)伊相缘(上海)服饰有限公司负担2,738.74元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  史 捷人民陪审员  牟世荣二〇一九年三月四日书 记 员  陆旭辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。