陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终2555号上诉人（原审被告）：张轩昂，男，1978年9月18日出生，汉族，个体，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：刘思雨，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丹，陕西丰瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈波，男，1979年11月28日出生，汉族，个体，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李晓宇，陕西知本律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，陕西知本律师事务所律师。上诉人张轩昂因与被上诉人陈波房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初14981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张轩昂上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈波的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由陈波承担。事实和理由：一审判决将双方协商一致解除合同认定为其单方解除合同错误。2017年11月4日，经其提出，陈波同意，双方达成将《房屋租赁合同》予以解除的合意。且陈波在合同解除近6个月均未提出异议，其认为陈波的行为系默示的认可。双方解除《房屋租赁合同》不适用该合同中第12.5条单方解除的条款。一审认定其违约解除合同并认定陈波无需退还保证金错误。其已于2017年11月初即搬离租赁房屋，一审错误认定其返还房屋时间为2018年2月10日。其在合同解除后，2017年11月11日左右即将房屋内物品予以搬离，向陈波交还了租赁房屋。因陈波要求其将装饰装修进行拆除，故其在合同解除后委托施工队对房屋内形成附合的装修装饰物予以拆除，但该拆除行为并不意味着其仍占有使用涉案房屋，其拆除行为亦未影响陈波将涉案房屋再次出租。且拆除时间的拖延系因执法大队行政行为这一不可抗力导致，一审将执法大队禁止清运垃圾认定为可预见事项，并认定其2018年2月10日返还房屋错误。一审将“租赁保证金”认定为“违约金”错误。租赁保证金系为保证出租人权益而在合同中设置的一种担保，而违约金系对于合同履行方就向对方违约行为的一种补偿支付，两种款项属于完全不同的法律性质。一审一方面认可租赁保证金足以弥补因解除合同造成的损失，另一方面又判令其向陈波再支付三个月的房屋占有使用费，前后矛盾。一审判决第八页第一段表述：“租赁保证金已足以弥补逾期支付使用房屋占有使用费等因张轩昂解除合同造成的损失”，但另一方面又再行判令其向陈波支付占用费以弥补陈波的损失，前后矛盾。一审陈波请求其支付租金，而一审判决判令其向陈波支付房屋占有使用费，超出陈波诉讼请求，程序违法。陈波请求的损失是基于已使用免租金的补偿，但一审判决将其变更为逾期支付房屋占用费的损失，属于变更诉讼请求，但未向其预留答辩期，属于程序违法。陈波辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，应驳回张轩昂的上诉请求。合同解除的原因是因为张轩昂经营不善单方解除合同。张轩昂称2017年已经搬离涉案房屋，仅是本人离开，但并未拆除房屋附合物，张轩昂搬离时间不能作为房屋交还时间。房屋实际交还时间为2018年2月10日。“禁土令”是2016年就有的规定。根据涉案租赁合同第12.5条约定，租赁期间张轩昂不得在租赁期内提前解除合同，在租赁期前三年内提前解除合同的，应提前2个月书面通知其，保证金不予退还，并赔偿给其造成的损失。保证金不予退还是对张轩昂违约的惩罚方式，向其赔偿损失是赔偿其实际租金损失。张轩昂上诉主张的本案一审程序问题，一审法官均已释明，双方一致同意，张轩昂没有要求答辩期限。一审其主张的虽为租金，但其表达的意思是房屋占有使用费。一审其主张的58820元损失并未得到一审支持。陈波向一审法院起诉请求：1.判令张轩昂向陈波支付4个月租金235280元及损失58820元，共计294100元。在本院审理期间，陈波明确损失58820元是逾期支付房屋占有使用费的损失。2.本案诉讼费由张轩昂承担。一审法院认定事实：2016年4月25日，陈波（甲方、出租方）、张轩昂（乙方、承租方）就位于西安市高新区的房屋（以下简称涉案房屋）租赁事宜签订了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同约定：涉案房屋为毛坯房；合同签订之日支付定金58820元；房屋的租赁期限为5年（含6个月免租期），免租期（含装修期）6个月，即房屋实际交付之日起的第1、2、3个月和租赁第三年的最后3个月，张轩昂可免缴上述期限的租金；租赁期限内，前3年每月租金为58820元；张轩昂在租赁期间向陈波支付相当于1个月租金的租赁保证金，以人民币58820元为准，该款项可由定金冲抵。租赁合同第5.5条约定，张轩昂未按时支付任何根据本合同应付的款项，陈波在告知张轩昂后有权从保证金中扣减任何张轩昂应付而未付的该等款项及根据本合同应当支付的违约金。租赁合同第8.1条约定，经双方协商一致，张轩昂应将涉案房屋恢复至交房时状态或者双方达成谅解时状态返还给陈波。第8.2条约定，张轩昂应在租赁期限届满或者合同提前解除后5日内按合同约定向陈波返还涉案房屋，逾期返还的，陈波有权按基本租金标准计算的日租金的2倍向张轩昂收取房屋占有使用费。第12.5条约定，张轩昂在租赁期3年内提前解除合同的，应提前二个月书面通知陈波，保证金不予退还，并赔偿因此给陈波造成的损失。租赁合同还对租金支付等事宜进行了约定。合同签订后，陈波向张轩昂交付涉案房屋。张轩昂对涉案房屋进行了装修并支付了租赁保证金58820元及租金。2017年11月4日，张轩昂向陈波提出解除合同的请求。陈波同意解除并要求张轩昂将涉案房屋恢复原状。随后，张轩昂将未形成附合的装修装饰物、经营用品等搬离房屋，并委托拆除施工队拆除涉案房屋形成附合的装修装饰物，开展恢复涉案房屋原状的工作。因受本市治霾政策影响，张轩昂于2018年2月10日将房屋恢复至出租时的状态，并于2018年3月6日向陈波移交了涉案房屋的水电卡。庭审中，经询，陈波方称涉案房屋在2018年2月底已由新承租人进场装修。涉案房屋在双方移交水电卡时仍处于装修状态。一审法院认为，陈波、张轩昂签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有拘束力。关于房屋占有使用费、逾期支付房屋占有使用费损失及保证金的问题。经查，根据《房屋租赁合同》的约定，张轩昂在租赁期3年内提前解除合同的，应提前二个月书面通知陈波，且保证金不予退还，并赔偿因此给陈波造成的损失。张轩昂还应在合同解除后5日内按合同约定向陈波返还涉案房屋，逾期返还的，陈波有权按基本租金标准计算的日租金的2倍向张轩昂收取房屋占有使用费。张轩昂于2017年11月4日提出解除租赁合同，直至2018年2月10日才将涉案房屋恢复至出租时的状态，故张轩昂应向陈波支付前述期间的房屋占有使用费。本院根据房屋租赁合同约定的前三年的月租金标准58820元及合同解除后5日内返还房屋的约定，计算房屋占有使用费，计得176460元（58820元/月×自2017年11月10日起至2018年2月10日止的3个月）。至于陈波主张其他期间的房屋占有使用费问题。经查，张轩昂在2018年2月10日已将房屋恢复至出租时的状态，陈波亦在当月将房屋交由新承租人进场装修，且涉案房屋在2018年3月交付水电卡时仍处于装修状态。由此来看，不能以水电卡的交付时间计算返还房屋的时间。再基于公平原则及张轩昂在本市治霾政策的管控下仍积极推进恢复房屋原状工作的考虑，应对陈波的其他期间占有使用费的主张，不予支持。至于逾期支付房屋占有使用费损失及保证金问题。根据租赁合同的约定，张轩昂提前解除合同时租赁保证金不予退还。由此来看，该约定内容实质是双方的违约金。根据租赁合同的约定，张轩昂无需退还租赁保证金，且该租赁保证金已足以弥补逾期支付使用房屋占有使用费等因张轩昂解除合同造成的损失。故应对陈波要求再赔偿58820元的主张及张轩昂关于退还保证金58820元的意见，不予支持。至于张轩昂辩称本市治霾政策属不抗力的意见，因治霾政策属可预见的事件，故对不可抗力的意见，不予采纳。至于张轩昂称向代理机构支付了定金58820元的问题，因在案证据并不能证明该款为陈波所收取或者其指定的机构所收取且已实际发生的事实，故对该问题，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告张轩昂于本判决生效之日起十日内向原告陈波支付房屋占有使用费176460元；二、驳回原告陈波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件理费5712元，由陈波负担1712元，张轩昂负担4000元。因陈波已预交案件受理费，故张轩昂应于本判决生效之日起十日内将其应负担的案件受理费直接支付给陈波。经二审审理查明，一审法院认定属实，本院予以确认。另查明，一审陈波起诉状中事实理由部分载明主张陈轩昂承担2017年11月1日至2018年3月6日期间的房屋租赁费用。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，双方于2016年4月25日签订涉案《房屋租赁合同》后，陈波向张轩昂交付涉案毛坯房屋。在合同履行期间，张轩昂于2017年11月4日向陈波提出解除合同的请求，陈波同意解除并要求张轩昂将涉案房屋恢复原状。张轩昂于2018年2月10日将房屋恢复至出租时的状态。根据《房屋租赁合同》第8.2条：张轩昂应在租赁期限届满或者合同提前解除后5日内按合同约定向陈波返还涉案房屋，逾期返还的，陈波有权按基本租金标准计算的日租金的2倍向张轩昂收取房屋占有使用费；第8.1条：经双方协商一致，张轩昂应将涉案房屋恢复至交房时状态或者双方达成谅解时状态返还给陈波之约定，同时根据陈波主张，一审判令张轩昂向陈波支付2017年11月10日至2018年2月10日的房屋占有使用费176460元，符合合同约定。陈轩昂虽上诉主张一审陈波请求其支付租金，而一审判令其向陈波支付房屋占有使用费，超出陈波诉讼请求，但通过一审陈波起诉状中主张内容可以看出，陈波实际起诉主张张轩昂应支付租金的期间包含一审认定张轩昂应支付房屋占有使用费期间在内，仅对该笔费用性质认定与一审法院认定不一致，一审法院根据本案租赁合同已于2017年11月4日解除的实际情况，判令张轩昂向陈波支付相应占有使用费，并无不妥。对张轩昂该上诉主张不予支持。综上所述，张轩昂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3829元，由上诉人张轩昂负担。本判决为终审判决。审判长  张安品审判员  崔志刚审判员  陈 帅二〇一九年三月十二日书记员  张舒涵