北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初44564号原告（反诉被告）：李萌，女，1990年8月4日出生，汉族，北京奇元科技有限公司销售，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：许睿典，北京市紫锋律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨玲，女，1970年10月2日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。第三人：肖敏，女，1976年11月6日出生，汉族，北京墨迹风云科技股份有限公司总监，住北京市朝阳区。第三人：董鹏飞，男，1976年10月18日出生，汉族，北京合利仁保险经纪有限公司总监，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）李萌（以下简称姓名）与被告（反诉原告）杨玲（以下简称姓名），第三人肖敏、董鹏飞（以下分别简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李萌之委托诉讼代理人许睿典，杨玲之委托诉讼代理人翟建，肖敏、董鹏飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李萌向本院提出诉讼请求：1、判令李萌与杨玲于2016年6月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2019年3月8日解除；2、要求杨玲赔偿李萌违约金1150000元；3、要求杨玲退还定金100000元并支付利息（以100000元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的标准，自2016年6月24日计算至实际给付之日止）；4、要求杨玲赔偿李萌保险费17250元。事实和理由：2016年6月24日，李萌与杨玲签订房屋买卖合同，约定由李萌购买位于北京市朝阳区常营乡鑫兆家园28号楼1602号的房屋（以下简称涉案房屋），房屋成交价5750000元。合同签订当日，李萌向杨玲支付定金100000元。2016年9月，李萌曾起诉杨玲要求撤销合同，杨玲反诉要求解除合同，法院判决驳回双方的诉讼请求，二审期间双方都撤回了上诉。后李萌多次催促杨玲要求继续履行合同，但杨玲表示双方的合同已经解除了，拒绝履行。后来李萌得知杨玲将涉案房屋出售给肖敏、董鹏飞，经李萌与肖敏、董鹏飞沟通后，李萌了解到肖敏、董鹏飞现已经实际占有使用涉案房屋，鉴于肖敏、董鹏飞已经支付大部分购房款，故李萌才决定要求解除合同。但由于杨玲存在一房二卖的情况，故李萌要求杨玲承担相应的违约责任。故诉至法院，望判如所请。杨玲辩称并反诉诉称，不同意李萌的诉讼请求。2016年8月19日，李萌向杨玲发送书面解除合同沟通函，要求解除合同。基于沟通函，杨玲与居间方北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）进行沟通，当时杨玲是同意解除合同的，存房公司称在杨玲与李萌的合同解除后，可以继续帮杨玲找新的购房人。2016年8月24日，在存房公司的主持下，李萌与杨玲就解除合同达成一致意见，杨玲同意退还定金100000元。尽管李萌与存房公司就退还居间服务费存在争议，但该争议发生在李萌与存房公司之间，不影响买卖合同的解除。鉴于此，杨玲在与李萌解除合同后，才与肖敏、董鹏飞签订了新的房屋买卖合同并履行了相应的合同义务。关于李萌的各项请求，杨玲认为买卖合同已经于2016年8月24日由双方协商无责解除，因此杨玲同意退还定金100000元，不同意赔偿违约金及利息。如果法院认为杨玲存在违约行为，杨玲认为合同约定的违约金明显偏高，应当予以调整。李萌的保全行为与杨玲无关，因此该项费用应该由杨玲承担。另外，杨玲提出反诉，反诉请求：要求确认李萌与杨玲于2016年6月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2016年8月24日解除。反诉理由同本诉的答辩意见。李萌针对反诉辩称，在李萌起诉杨玲要求撤销双方签订的买卖合同案件中，杨玲在2017年1月4日的开庭笔录中自述李萌与杨玲于2016年8月24日协商解除合同未果，其于当日提交的证据清单中第11组证据的证明目的中再次明确了李萌、杨玲与存房公司未能就合同解除事宜达成一致，且存房公司的经办人王立龙亦出庭证明了买卖合同未于2016年8月24日解除。现杨玲要求确认合同已于2016年8月24日解除，违反了禁止反言原则，其反诉请求不应得到支持。肖敏、董鹏飞述称并向本院提出诉讼请求：要求杨玲配合肖敏、董鹏飞办理涉案房屋的产权过户手续，肖敏、董鹏飞同意一次性支付剩余购房款2900000元。肖敏、董鹏飞与杨玲签订的买卖合同真实有效，杨玲有义务继续履行合同。2016年8月24日上午，存房公司经纪人带着肖敏、董鹏飞去涉案房屋看房。当日下午四、五时许，董鹏飞、杨玲及经纪人一起去存房公司世丰国际大厦店准备签订合同。当时世丰店经理王立龙说李萌与杨玲的买卖合同还在协商解除，需要等待结果。当晚六、七时许，王立龙称李萌与杨玲的买卖合同已经协商解除。基于此，肖敏、董鹏飞才与杨玲就涉案房屋签订了买卖合同。此后，肖敏、董鹏飞依约支付了购房款3200000元，并于2016年9月19日入住涉案房屋至今。后肖敏、董鹏飞与杨玲办理了网签手续及缴税手续。2017年6月9日，在办理过户手续时，肖敏、董鹏飞发现房屋被法院查封，故诉至法院，望判如所请。李萌针对肖敏、董鹏飞的诉讼请求辩称，在涉案房屋的查封解除前，李萌不同意将涉案房屋过户至肖敏、董鹏飞名下，若经法院生效判决使李萌获得了相应的赔偿，李萌愿意配合法院解除相关查封手续。杨玲针对肖敏、董鹏飞的诉讼请求辩称，同意肖敏、董鹏飞的诉讼请求，同意配合履行相关合同义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年6月24日，李萌作为买受人与杨玲作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由买受人购买涉案房屋，房屋成交价格价为5150000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为600000元。定金1150000元，买受人应于签订合同当日向出卖人支付。因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。出卖人将该房屋出售给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按照房屋总价的20%向买受人支付违约金。如买受人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。上述合同签订当日，李萌给付杨玲定金100000元。后李萌与杨玲口头协议约定，剩余定金支付时间顺延至房屋核验手续通过后。后涉案房屋的房源核验未通过，李萌与杨玲得知需要进行涉案房屋地址的更正，而涉案房屋地址更正以解除抵押为前提。此时，李萌与杨玲就合同履行顺序产生争议，杨玲要求李萌先支付剩余定金，李萌要求杨玲先解除抵押。李萌与杨玲于2016年8月24日进行协商未果。2016年8月24日，肖敏作为买受人与杨玲作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由买受人购买涉案房屋，房屋成交价格价为4150000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1950000元。上述合同签订后，肖敏共向杨玲支付购房款3200000元，尚余尾款2900000元。杨玲于2016年9月9日完成了涉案房屋的解除抵押手续。肖敏与杨玲就涉案房屋已经办理了网签手续及缴税手续，现涉案房屋由肖敏占有使用。2016年9月，李萌将杨玲诉至北京市朝阳区人民法院，要求撤销双方签订的买卖合同，杨玲反诉要求解除上述买卖合同。本院于2017年2月作出（2016）京0105民初54829号民事判决书，判决驳回李萌的全部诉讼请求，并驳回杨玲的全部反诉请求。李萌与杨玲均不服该判决并提起上诉，后李萌与杨玲均撤回了上诉请求。另查，李萌于2019年3月18日的庭审笔录中变更诉讼请求，首次向杨玲提出要求解除双方签订的房屋买卖合同。经询，杨玲主张其与李萌的买卖合同已于2016年8月24日经双方协商一致解除，此后杨玲与肖敏签订买卖合同的行为并不构成违约。李萌对此不予认可，表示杨玲在（2016）京0105民初54829号案件庭审笔录中自述李萌与杨玲在2016年8月24日就解除双方签订的买卖合同协商未果，现杨玲否认当时的陈述，违反了禁止反言原则，故杨玲在本案中的主张不应采信。审理中，李萌提供天安财产保险股份有限公司出具的保单保函并向本院申请对涉案房屋进行财产保全，本院于2017年5月25日依法对涉案房屋采取了诉讼财产保全措施，查封涉案房屋的抵押、过户、买卖等一切相关手续，期限自2017年6月1日至2020年5月31日。李萌支付保全费5000元、保险费17250元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据（2016）京0105民初54829号民事判决书中查明的事实可知，2016年8月24日，李萌与杨玲就解除双方签订的买卖合同协商未果，现杨玲要求确认双方签订的买卖合同于2016年8月24日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。杨玲在其与李萌的买卖合同未解除的情况下，将涉案房屋另行出售给肖敏，杨玲的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因李萌于2019年3月18日首次以书面形式向杨玲提出解除合同，故本院认定李萌与杨玲的买卖合同于2019年3月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李萌要求杨玲退还定金100000元并按照中国人民银行同期存款利率的标准支付利息，有合同依据，本院予以支持，但鉴于李萌于2019年3月18日向杨玲书面送达解除合同通知，故利息的起算日应为2019年3月18日，本院对此予以调整。关于违约金，有合同依据，本院根据李萌与杨玲的合同履行情况、杨玲的过程程度、杨玲将涉案房屋出售肖敏时的房屋总价款、李萌的实际损失等因素酌情确定杨玲应当赔偿李萌的违约金数额。李萌主张保险费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于肖敏、董鹏飞的诉讼请求，根据合同相对性，该买卖合同的购房人为肖敏，现肖敏同意一次性支付剩余购房款，杨玲应当配合将涉案房屋过户至肖敏名下。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李萌与被告（反诉原告）杨玲于二〇一六年六月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于二〇一九年三月十八日解除；二、被告（反诉原告）杨玲于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）李萌定金十万元并支付利息（以十万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的标准，自二〇一九年三月十八日计算至实际给付之日止）；三、被告（反诉原告）杨玲于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）李萌违约金四十万元；四、第三人肖敏于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）杨玲支付剩余购房款二百九十万元；五、被告（反诉原告）杨玲于收到全部剩余购房款当日协助第三人肖敏办理位于北京市朝阳区常营乡鑫兆家园28号楼1602号房屋的所有权过户手续，将上述房屋过户至第三人肖敏名下；六、驳回原告（反诉被告）李萌的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）杨玲的全部反诉请求；八、驳回第三人董鹏飞的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费106550元，由被告（反诉原告）杨玲负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费26025元，由被告（反诉原告）杨玲负担（已交纳）。保全费5000元，由原告（反诉被告）李萌负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 赫人民陪审员  苏贵增人民陪审员  杜月霞二〇一九年三月二十八日书 记 员  张君斓