广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂11民终367号 上诉人(原审被告)：钟山县农村信用合作联社，住所地广西钟山县钟山镇兴钟中路**。 主要负责人：周正杰，该联社理事长。 委托诉讼代理人：卢延华、范茂泉，广西邦泰律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：南宁市战略营销策划有限责任公司，，住所地广西南宁市河堤路**安宇望江公寓 法定代表人：黄兰芬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：施明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵法杏，广西广合律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：施明，男，1963年8月14日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：韦贞，女，1972年1月11日出生，壮族，住广西南宁市江**白沙大道**********。系南宁市战略营销策划有限责任公司员工。 被上诉人(原审原告):蒙瑞兰，女，1964年7月18日出生，汉族，住广西南，住广西南宁市v> 委托诉讼代理人：陈天文，广西宁斌律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西链家家庭服务集团有限公司，住，住所地广西南宁市青秀区思贤路**万昌溪园**楼第****房/div> 法定代表人：黄巧芝。 原告蒙瑞兰与被告钟山县农村信用合作联社（以下简称信用社）、南宁市战略营销策划有限责任公司（以下简称战略公司）、施明、广西链家家庭服务集团有限公司（原称广西南房房地产交易集团有限公司，以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，钟山县人民法院于2015年2月6日作出了（2014）钟民初字第584号民事判决。原告蒙瑞兰、被告战略公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月1日作出了（2015）贺民二终字第142号民事判决，维持原判。原告蒙瑞兰不服终审判决，向自治区高院申请再审，该院于2016年11月8日作出（2016）桂民申494号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2017年6月22日作出了（2017）桂11民再7号民事裁定，撤销本院（2015）贺民二终字第142号民事判决及钟山县法院（2014）钟民初字第584号民事判决，将本案发回钟山县法院重新审理。该院于2017年12月29日作出（2017）桂1122民初698号民事判决。原审被告信用社不服，提出上诉。本院于2018年4月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信用社的委托诉讼代理人卢延华、范茂泉，被上诉人战略公司的委托诉讼代理人施明、赵法杏，被上诉人施明及其委托诉讼代理人韦贞，被上诉人蒙瑞兰的委托诉讼代理人陈天文到庭参加诉讼。被上诉人链家公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。 原审原告蒙瑞兰向一审法院起诉，请求:1.判决解除原告与被告施明、战略公司于2010年11月14日签订的《房地产买卖契约》;2.判决四被告向原告返还购房款345240元及其利息（其中部分利息以该345240元中的100000元为基数，按年利率5.76%计算，从2010年11月14日起计算至该100000元还清之日止；部分利息以该345240元中的45240元为基数，按年利率5.76%计算，从2010年12月30日起计算至该45240元还清之日止；部分利息以该345240元中的200000元为基数，按年利率5.76%计算，从2011年4月1日起计算至该200000元还清之日止）；3.判决四被告向原告支付逾期交房违约金（以本案房屋总价款345240元为基数，按每日0.5‰计算，从2011年3月30日起计算至本案生效判决解除本案房屋买卖合同之日止）。诉讼过程中，原告蒙瑞兰变更诉讼请求为:1.判决解除原告与被告施明、战略公司于2010年11月14日签订的《房地产买卖契约》；2.判决被告信用社向原告返还购房款345240元及其利息（其中部分利息以该345240元中的100000元为基数，按年利率5.76%计算，从2010年11月14日起计算至该100000元还清之日止；部分利息以该345240元中的45240元为基数，按年利率5.76%计算，从2010年12月30日起计算至该45240元还清之日止；部分利息以该345240元中的200000元为基数，按年利率5.76%计算，从2011年4月1日起计算至该200000元还清之日止）；3.判决被告信用社向原告支付逾期交房违约金（以本案房屋总价款345240元为基数，按每日0.5‰计算，从2011年3月30日起计算至本案生效判决解除本案房屋买卖合同之日止）。 一审法院认定事实如下:2008年，董其连等人因无法偿还各自所欠被告信用社的借款，分别与被告信用社签订《抵债协议书》，将各自用作上述各自借款抵押的位于钟山县花园，下同）的在建房屋（在建别墅，共45栋，均办理了抵押登记和土地使用权证及建设工程规划许可证）折价抵偿给被告信用社（抵偿后均未办理产权过户登记手续）。 2008年3月30日，被告战略公司的总经理即被告施明代表被告战略公司与被告信用社签订《委托协议书》，约定由被告信用社委托被告战略公司销售上述在建房屋；被告战略公司须投资续建上述在建房屋后再予销售；被告战略公司须于签订本协议第二日前，向被告信用社支付20万元用于归还上述房屋原抵押借款所欠部分本息后才能进场续建和销售上述在建房屋；被告战略公司每销售一栋房屋须还清该房屋原抵押借款所欠本息，剩余售房款归被告战略公司所有和支配；被告战略公司进场续建和销售上述房屋后，每销售一栋房屋无论有无销售收入，均须还清该栋房屋原抵押借款所欠本息；被告信用社须协助被告战略公司为购房客户办理所购房屋的土地使用权和房屋所有权的过户登记手续等。该协议签订后，被告战略公司依约向被告信用社支付了20万元用于偿还上述房屋原抵押借款部分本息，并进场对上述在建房屋进行了投资续建和销售。 原告通过被告链家公司代理被告战略公司发布的广告得知上述房屋正在销售后，于2010年10月21日与被告链家公司签订《诚意申购书》，并于2010年11月6日向被告战略公司交付了购买锦绣嘉园G180号房屋的定金10000元。同年11月14日，被告战略公司设立的钟山锦绣嘉园项目部代表被告战略公司与原告签订了《房地产买卖契约》，约定由被告战略公司将上述锦绣嘉园G180号房屋（土地使用面积为153.10平方米，建筑面积为164.40平方米）作价345240元出售给原告；分三期付款，第一期于2010年11月14日前支付100000元（上述已付定金10000元可自动转入该期付款），第二期于同年12月30日前支付45240元，第三期于2011年3月30日前支付200000元；被告战略公司在原告付清第三期购房款并交付办证有关手续文件后150个工作日内为原告代办土地使用权证，在原告付清第三期购房款并取得土地使用权证后120个工作日内为原告代办房屋所有权证；上述办证所交费用即办证费用（包括税款在内，下同）由原告负担；被告战略公司须在2011年3月30日正式将上述房屋交付给原告（双方另行约定了“交房标准”，房屋须达到该标准才能交付），逾期则每日按房屋总价款的0.5‰支付滞纳金（即违约金）等。原告与被告战略公司签订上述契约时，并不知道被告战略公司与被告信用社之间存在前述委托关系，亦不知道所购房屋的实际来源。 上述契约签订后，原告于2010年11月14日向被告战略公司支付了第一期购房款90000元。加原付定金10000元，该期付款共计100000元。同年12月30日，原告向被告战略公司支付了第二期购房款45240元。2011年4月1日，原告向被告战略公司支付了第三期购房款200000元。被告战略公司收到上述款项后因被告信用社不协助而一直未能依约为原告办理土地使用权证和房屋所有权证。另外，被告战略公司亦未依约将上述出售给原告的房屋交付给原告，亦无证据证明上述出售给原告的房屋是否符合约定的交房标准。原告曾多次向被告战略公司催告未果。原告在向被告战略公司催告过程中，经被告战略公司披露，才知道上述房屋其实是被告信用社委托被告战略公司出售给原告的。之后，原告亦向被告信用社催告未果。于是原告以被告信用社、战略公司、施明、链家公司为被告于2014年6月26日向该院递交诉状提起本案诉讼，向该院提出原诉讼请求。诉讼过程中，原告经该院释明后，选择被告信用社作为相对人主张权利，相应变更了原诉讼请求。 一审法院认为:本案房屋买卖合同即《房地产买卖契约》是有效的。本案房屋买卖合同签订后，原告依约支付了第一、第二、第三期购房款共345240元（包括10000元定金在内，下同），但被告战略公司收到上述购房款后因被告信用社不协助而一直未能依约为原告办理所购房屋的土地使用权证和房屋所有权证。另外，被告战略公司亦未能依约将房屋交付给原告，亦无证据证明该房屋是否符合约定的交房标准，已构成根本违约。因此，原告请求判决解除本案房屋买卖合同，该院予以支持。本案房屋买卖合同是被告战略公司以其名义直接与原告签订的，但本案房屋是被告信用社委托被告战略公司出售给原告的。签订本案房屋买卖合同时，原告不知道被告战略公司与被告信用社之间存在委托关系。被告战略公司因被告信用社不协助而不能依约为原告办理土地使用权证和房屋所有权证而向原告披露了其与被告信用社之间的委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，原告知道被告战略公司与被告信用社之间的委托关系后，可以选择被告信用社或者被告战略公司作为相对人主张权利。因此，原告经该院释明后，选择被告信用社作为相对人主张权利，请求判决被告信用社向原告返还购房款345240元，是合法的，该院予以支持。原告请求判决被告信用社向其返还上述购房款345240元的利息（其中部分利息以该345240元中的100000元为基数，按年利率5.76%计算，从2010年11月14日起计算至该100000元还清之日止；部分利息以该345240元中的45240元为基数，按年利率5.76%计算，从2010年12月30日起计算至该45240元还清之日止；部分利息以该345240元中的200000元为基数，从2011年4月1日起计算至该200000元还清之日止）；同时请求判决被告信用社向原告支付逾期交房违约金（以本案房屋总价款345240元为基数，按每日0.5‰计算，从2011年3月30日起计算至本案生效判决解除本案房屋买卖合同之日止）。其中请求判决返还利息，其实是请求判决赔偿其支付购房款所造成的损失即利息损失或称资金占用费。赔偿损失是承担违约责任的一种方式，支付违约金也是承担违约责任的一种方式。原告既要求赔偿损失，又要求支付违约金，并未违反法律规定，同时计算损失和计算违约金的标准总计为年利率24%是合法的，因此，对该两项请求，该院予以支持。但原告计算违约金的起止时间不妥。根据合同关于逾期交房违约金约定的原意，逾期交房违约金的计算时间应当是从约定交房之日的次日起至实际交房之日的前一日止。本案原告不要求继续交房，而要求解除合同。因此，本案逾期交房违约金的计算时间应当从约定交房之日的次日即2011年3月31日起至原告向该院递交本案诉状主张解除合同之日的前一日即2014年6月25日止。超出该时间范围所计算的逾期交房违约金，该院不予支持。原告诉称，本案房屋买卖合同是原告与被告施明、战略公司签订的，而不是原告与被告战略公司签订的，与事实不符，该院不予采纳。被告信用社辩称，被告信用社不是本案房屋买卖合同的相对人，不应承担本案房屋买卖合同的违约责任；并称被告信用社与被告战略公司之间的关系不是委托关系，而是房屋买卖合同关系；以及称原告不能既要求解除合同，又要求计付违约金，与事实和法律规定不符，该院不予采纳。被告战略公司辩称，本案房屋在约定的交房期限届满前已经符合约定的交房标准，而且被告战略公司当时亦按时通知了原告办理交房手续，是原告当时不愿办理交房手续，才导致本案房屋至今未交付给原告，无证据证明，该院不予采纳。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、第三项、第九十七条、第四百零三条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，判决如下:(一)解除原告蒙瑞兰与被告战略公司于2010年11月14日签订的《房地产买卖契约》；(二)被告信用社于本判决生效之日起十日内向原告蒙瑞兰返还购房款345240元及其利息（其中部分利息以该345240元中的100000元为基数，按年利率5.76%计算，从2010年11月14日起计算至该100000元还清之日止；部分利息以该345240元中的45240元为基数，按年利率5.76%计算，从2010年12月30日起计算至该45240元还清之日止；部分利息以该345240元中的200000元为基数，按年利率5.76%计算，从2011年4月1日起计算至该200000元还清之日止）；(三)被告信用社于本判决生效之日起十日内向原告蒙瑞兰支付逾期交房违约金（以本案房屋总价款345240元为基数，按每日0.5‰计算，从2011年3月31日起计算至2014年6月25日止）；(四)驳回原告蒙瑞兰的其他诉讼请求。一审案件受理费9946元，二审案件受理费10777元，合计20723元，由被告信用社负担。 上诉人信用社提出: (一)信用社与战略公司、施明签订的《委托协议书》虽名为委托，但实为行纪或房屋买卖等其他性质的合同。因为从案件事实和双方真实意思表示来看，信用社与战略公司、施明间都不可能存在隐名委托法律关系。 (二)一审在合同解除的情况下判决信用社向购房人支付逾期交房违约金，适用法律错误。本案中，关于违约金的争议焦点不是赔偿损失与违约金能否并用问题，也不是违约金数额是否过高问题，而是应适用哪一种违约金才符合法律规定和合同约定问题。虽然蒙瑞兰主张赔偿其利息损失后，也可同时主张违约方支付违约金，但在主张合同解除的情况下，依法只能主张解约违约金。一审在判决解除合同的情况下判决上诉人支付逾期交房违约金错误,因逾期交房违约金属迟延履行违约金，应在合同守约一方选择继续履行合同前提下适用，而蒙瑞兰已明确选择解除合同。 (三)蒙瑞兰作为买受人，对《房地产买卖契约》的不能履行负有重大过错责任，对合同解除后造成的损失应承担相应的法律责任。因蒙瑞兰作为买受人，对所购买房屋的权属情况、房屋状况未尽到审慎注意和了解核实义务，对涉案《房地产买卖契约》存在的效力问题负有重大过错。 (四)信用社没有参与任何交易，且没有任何获利，却被判承担全部责任有违公平性原则。 (五)一审判决认定信用社不协助办证构成违约，并以此认定信用社违约错误。因一审不应在本案中认定是否存在逾期办证违约问题及“因被告信用社不协助而一直未能依约为原告办理所购房屋的土地使用权证”等信用社不协助办证的相关问题，更不能以此认定信用社违约。 综上所述，信用社与战略公司、施明都不可能存在隐名委托法律关系，即使法院认定其存在隐名委托法律关系，但一审既支持解除合同又支持适用逾期交房违约金，而不适用解约违约金，适用法律错误。请求二审依法改判。 被上诉人战略公司及施明辩称： (一)信用社在庭审最后陈述阶段已同意向涉案购房户返还购房款并支付违约金，只是认为不应超过定金范畴，等于承认己方根本违约应负全部责任，才对支付违约金无异议，且信用社的上诉并未针对违约金数额提出改判请求，二审法院也无需作出回应。 (二)本案应定性为隐名代理的委托合同关系，而非行纪合同关系，或买卖合同关系。因为涉案《委托协议书》不论形式还是实质，都是一份委托合同。 (三)本案中，战略公司与蒙瑞兰既未违法也未违约，并无过错，不应承担责任，应由信用社承担全部责任。本案中，战略公司完全有权基于信用社的委托，将涉案房屋卖给蒙瑞兰，而蒙瑞兰也有权与战略公司签订购房合同，故蒙瑞兰既未违法也未违约，并无过错，不应承担任何责任。 (四)一审判决遗漏了一个关键事实，即信用社不仅没有及时协助战略公司办理案涉房屋的土地证和房产证，而且还背着战略公司和本案购房人于2013年前将案涉房屋自行收回并擅自处置。 综上，因信用社违约致使涉案合同无法继续履行，一审判决解除合同，由信用社承担全部责任正确；信用社的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。请求二审依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人蒙瑞兰辩称: (一)一审在认定事实方面存在遗漏，一是未就涉案《委托书》证明的事实进行确认；二是未对信用社在战略公司与蒙瑞兰签订《房地产买卖契约》与《补充协议》后擅自处置涉案房屋的事实予以确认。除此之外，一审认定事实清楚，适用法律正确。 (二)上诉人与战略公司存在隐名委托合同关系。因为:1.从信用社与战略公司签订《委托协议书》及《委托书》的内容看，战略公司是受信用社委托销售涉案房屋，二者存在委托合同法律关系。2.战略公司以自己名义与蒙瑞兰签订《房地产买卖契约》及《补充协议》时，并未告知涉案房屋系信用社委托其销售。合同签订后，蒙瑞兰已依约支付了全部购房款，但战略公司收款后未依约交房和办理房屋土地使用权证，之后才向蒙瑞兰披露是受信用社委托销售涉案房屋的。 (三）蒙瑞兰在履行本案购房中不存在过错行为。因为:1.从钟山县房管所房屋登记档案材料内容看，蒙瑞兰购买的锦绣花园G180号房，2013年10月16日才竣工验收，房主董其连(共有人李水莲)于2013年11月15日取得房屋产权证，战略公司出售时并未能按约交房及办理房屋使用权证。2.蒙瑞兰与战略公司签订《房地产买卖契约》及《补充协议》后，己依约向战略公司支付了全部购房款，但战略公司未按约交房及办理房屋土地使用权证，后经战略公司披露，蒙瑞兰才知道涉案房屋是上诉人委托出售的。合同不履行的主要过错在于战略公司及上诉人未按约交房及办理房屋土地证。 (四)蒙瑞兰选择向信用社主张返还购房款并支付逾期银行利息、逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定。因涉案房屋是信用社委托战略公司出售的，蒙瑞兰与战略公司签订《房地产买卖契约》及《补充协议》时，并不知道信用社与战略公司存在委托关系。依据合同法第403条第2款的规定，蒙瑞兰有权选择信用社作为相对人主张权利。 综上，一审判决认定事实清楚,适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 二审期间，链家公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 二审期间，信用社提交了新证据《关于钟山县农村信用合作联社发来的复函》及附件各1份。拟证明:蒙瑞兰与战略公司、施明签订涉案的房屋买卖契约为钟山县地区存量房（二手房)买卖合同的格式版本；在二手房交易中，作为购房人的蒙瑞兰对房屋现状及房屋权属负有审慎了解和核实义务。 经当庭质证，战略公司及施明对该证据无异议，但认为与本案无关联，因购房户有权与战略公司签订房地产买卖契约，而战略公司也有权基于对信用社的委托出售房屋，购房户与战略公司均无过错，不应承担责任。蒙瑞兰认为该证据与购房者无关，因咨询函不能成为上诉人不履行办证义务的理由，房屋买卖合同也未约定购房者与战略公司适用该格式合同就存在违约，不能因此否认信用社的违约责任。 本院对上述证据认定如下:对该咨询函的真实性可予认定，但该咨询函与本案无关联。虽然购房户与战略公司、施明签订的房屋买卖合同使用钟山县地区存量房(二手房)买卖合同格式，但购房户是基于对出售方的信任而签订合同，且战略公司是基于对信用社的信任而出售房屋，而蒙瑞兰与战略公司签订上述契约和协议时，并不知道战略公司与信用社之间存在“委托关系”，不需负审慎了解和核实义务。故对该咨询函关联性不予认定。 对于被上诉人提出，一审判决遗漏了上诉人擅自处理涉案房屋的事实的意见，经查，上诉人是否擅自处理涉案房屋，并不影响双方当事人过错责任的认定及案件的处理，故对被上诉人的上述意见，本院不予采纳。 经审理，二审查明的事实与一审相符，本院予以确认。 本院认为，本案争议的主要焦点为:1.信用社与战略公司之间是否存在隐名委托合同关系?2.信用社应否向购房人返还购房款及银行利息，并支付逾期交房违约金?3.战略公司、购房户在本案中是否有过错、是否应承担过错责任？本院对此评判如下: (一)关于信用社与战略公司之间的关系问题。本案中，战略公司与信用社签订《委托协议书》，虽然从名称及形式上看为委托合同，但实质内容上双方实为合作关系。因此，原判认定战略公司与信用社之间为隐名委托合同法律关系不当，本院予以纠正；信用社提出其与战略公司之间是行纪合同或买卖合同关系及战略公司、蒙瑞兰提出战略公司与信用社之间为隐名合同关系的主张，理据不足，本院均不予采纳。 (二)关于赔偿损失与逾期交房违约金能否同时并用的问题。根据合同法第九十七条“……合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后的法律后果为返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，其中赔偿损失等形式应包含违约金。本案中，蒙瑞兰已按协议约定履行付款义务，但出卖方未按协议约定交付房屋，致使购房方付款后未能取得房屋而起诉要求解除房屋买卖合同，故蒙瑞兰在主张赔偿其利息损失后，也可主张违约方支付违约金。因此，信用社提出赔偿损失与违约金不能同时并用的主张，理据不足，本院不予采纳。 本案中，虽然蒙瑞兰已按约定履行支付购房款义务，而出卖方未按约定办理土地使用证及交付房屋，但作为购买方的蒙瑞兰是要求解除而非继续履行房屋买卖合同，出卖方也明确表示同意，因此，蒙瑞兰虽可主张赔偿包括违约金在内的经济损失，但该违约金应为解除购房合同违约金，而非逾期交房违约金，一审判决信用社向蒙瑞兰赔偿逾期交房违约金不当，本院予以纠正。 依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“……买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”本案中，因出卖方违约导致房屋买卖合同被解除，作为守约方的蒙瑞兰要求出卖方继续适用违约金条款，依法有据，本院予以支持。由于作为出卖方的战略公司系与信用社合作出卖涉案房屋，二者对外应共同承担民事责任。鉴于蒙瑞兰在诉讼过程中变更诉讼请求，选择信用社作为相对人要求赔偿，故上述购房损失及违约金应由信用社承担，战略公司与信用社之间因本案引发的争议可另行解决。 (三)关于本案当事人的过错责任的问题。本案房屋买卖合同即《房地产买卖契约》是有效的。本案中，蒙瑞兰与战略公司签订房屋买卖合同后，已按约支付了全部购房款，并无过错。但战略公司收到上述款项后因故未依约为蒙瑞兰办理所购房屋的土地使用权证、房产证，亦未依约将房屋交付给蒙瑞兰，也无证据证明该房屋是否符合约定的交房标准，已构成根本违约，存在过错。一审未认定战略公司存在过错不当，本院予以纠正。因战略公司与信用社是合作关系，二者对外应共同承担违约责任。鉴于蒙瑞兰在诉讼过程中变更诉讼请求，选择以信用社作为相对人主张权利，可依法判决由信用社承担民事赔偿责任，战略公司与信用社之间因本案引发的争议可另行解决。因此，一审认定信用社存在过错，并判决其承担相应的法律责任并无不当；信用社提出蒙瑞兰有过错、信用社没有获利却被判承担全部责任，有违公平性原则等主张，理据不足，本院不予采纳。 综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 本判决为终审判决。 审判长  黄献年 审判员  甘怀新 审判员  梁秀娟 二〇一九年三月二十日 书记员  吴 晨