湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初584号原告（反诉被告）：周勇明，男，1986年10月9日出生，汉族，住湖南省沅江市。原告（反诉被告）：刘艳，女，1987年10月6日，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：刘明，湖南睿邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺喜，湖南睿邦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：湖南中鼎置业有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道郭亮北路70号。法定代表人：莫益芳。委托诉讼代理人：聂治伟，男，1987年3月11日出生，汉族，住湖南省隆回县。系公司员工。原告周勇明、刘艳诉被告湖南中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月8日公开开庭进行了审理。审理中，中鼎公司提出反诉，本院依法将本诉和反诉进行了合并审理。周勇明、刘艳的委托诉讼代理人刘明、贺喜、中鼎公司的委托诉讼代理人聂治伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周勇明、刘艳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按万分之一每日支付自2016年3月18日起至实际办妥房屋权证日止（2017年10月16日）的逾期办证违约金17406元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：因原告生活需要，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告位于长沙市望城区高塘岭镇郭亮北路70号江岸花城的房屋，并约定了作为出卖人的被告应当在2013年9月30日前向原告交付房屋，应于365日内向长沙市望城区房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。合同还约定被告中鼎置业公司应在商品房交付后900日内办妥买受人的房屋所有权证，980日内办妥买受人的士地使用权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能为约定的期限内办理上述登记，应自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。被告中鼎公司答辩并反诉称，被告可能存在逾期办证，但原告没有提交房屋交付的具体日期，依照合同第二十条约定，逾期起止时间应当按实际交付时间确定；另外办证资料进窗后，办证进度由登记机关控制，逾期时间应当根据进窗时间合理确定。原告房屋登记面积大于合同面积1.7平方米，应补交房款5936.13元（1.7*3491.84）。其反诉请求为：1、判决二反诉被告立即向反诉原告补交房款5936.13元；2、判决二反诉被告承担全部反诉费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院依法审查了原、被告提供的证据，对原、被告提供的证据综合认定如下：原告提交的长沙市望城区商品房买卖合同、按揭贷款合同、购房发票、维修基金收据、税金缴纳凭证、不动产权证登记信息表，被告公司2016年7月19日关于8、9栋办证情况说明，被告质证对原告提交的证据三性均无异议，本院予以确认。关于中鼎公司提供的2016年5月11日刘艳、周勇明8-802房交房会签表，原告认为该会签表没有签名，本院经审查不能作为证据采信，关于被告提交的望城区不动产登记中心业务受理表，周勇明、刘艳房屋登记进窗时间2017年10月10日，原告质证对真实性无异议，但认为房产证办理时间应以登簿时间为准，而非以进窗时间为准。本院认为被告将办证材料递交房产部门后，已经完成了其替房屋买受人办证的义务，房产部门办理业务所花费的时间导致延期所产生的后果不应当由被告承担，故本院对该份证据予以采信，以业务受理时间作为被告延期办证的时间节点。《关于在全区范围内实施不动产统一登记的公告》显示长沙市望城区从2016年8月1日至8月7日停止受理房屋、土地等登记业务，从2016年8月8日开始办理不动产统一登记业务，期间中断的时间只有一周，并不能影响被告按照合同约定的期限履行办证义务，该证据不能达到被告的证明目的，本院不予确认。根据本案的证据及开庭审理时当事人在庭审中的陈述，本院查明以下事实:2012年11月1日，被告中鼎公司（出卖人）与原告周勇明、刘艳（买受人）签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》约定：1、买受人购买由出卖人开发的位于长沙市望城区郭亮北路70号江岸花城第8号栋8层802号房屋；2、房屋建筑面积为86.39平方米，房屋总价为301660元；3、出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房；4、买受人购买的商品房为预售商品房的，自商品房交付使用后900日内办妥买受人的房屋所有权证，980日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人责任，致使买受人不能在约定期限内办理产权登记，双方同意分别处理，即：买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将已付房款退还买受人，并按已付购房款2%支付违约金；买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房款的0.1‰支付违约金。合同还约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款，超过3%的，买受人有权解除合同，双方自行约定：按最终实测面积据实结算，多退少补。合同签订后，原告依约支付了房款，2013年9月30日，被告将该房屋交付给原告使用。2017年10月10日，长沙市望城区不动产登记中心受理了被告为原告办理权属登记申请，望城区国土资源局不动产登记信息表显示，原告房屋登记面积为88.09平方米。2017年10月16日原告取得了不动产权证。本院认为，原告与被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法产生法律效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，被告应在商品房交付后即2013年9月30日后的900日内（即2016年3月20日前）办妥买受人的房屋所有权证，980日内办妥买受人的土地使用权证，但被告直至2017年10月10日才向长沙市望城区不动产登记中心申请办理涉案房屋产权，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称，因行政机关的原因导致逾期办证可以免责，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，中鼎公司该抗辩缺乏法律依据，本院不予采纳。按照合同约定，因出卖人责任，致使买受人不能在约定期限内办理相关权属登记，出卖人自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止每日按已付房款的0.1‰支付违约金。被告辩称，违约金标准过高，被告并无过错，逾期办证也没有给原告带来损失。本院认为违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚，但弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。本案无法确定守约方的客观损失，但是合同约定的违约金适度，不需要进行调整，该抗辩意见本院不予采纳。经计算，从2016年3月21日至2017年10月10日止，被告共逾期564天，由此产生的违约金为17014元（301660元×0.1‰×564天）。故对于原告主张被告支付逾期办证违约金17406元的诉讼请求，本院予以部分支持。原告房屋不动产登记面积大于合同面积1.7平方米，且在约定的3%以内，被告应当退还房屋差价（1.7*3491.84）5936.13元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、湖南中鼎置业有限公司于本判决书生效之日起五日内向周勇明、刘艳支付违约金17014元；二、周勇明、刘艳于本判决生效之日起五日内支付湖南中鼎置业有限公司房屋差价款5936.13元；上述款项两抵后湖南中鼎置业有限公司应支付周勇明、刘艳11078元。三、驳回原告周勇明的其他诉讼请求。本案受理费118元，反诉费25元，由原告（反诉被告）周勇明、刘艳共同负担25元，被告（反诉原告）湖南中鼎置业有限公司负担118元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘昌济二〇一九年三月二十二日代理书记员  邱匡图附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按裁决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。