安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终1466号 上诉人（原审原告）：安徽喜洋洋物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路**丰乐世纪公寓****。 法定代表人：耿珊丽，该公总经理。 委托诉讼代理人：童阳，安徽巨铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李蕾，安徽巨铭律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：叶文，男，1967年2月28日出生，汉族，住所地安，住所地安徽省合肥市庐阳区v> 委托诉讼代理人：杨阳，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨绸绸，安徽睿正律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：合肥叶氏酒店管理集团有限公司，住所地安，住所地安徽省合肥市新站区胜利路瑞景家园****v> 法定代表人：叶文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨阳，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨绸绸，安徽睿正律师事务所实习律师。 上诉人安徽喜洋洋物业管理有限公司（以下简称喜洋洋公司）、叶文与被上诉人合肥叶氏酒店管理集团有限公司（以下简称叶氏酒店公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初4664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 喜洋洋公司上诉请求：一、请求二审法院改判两被上诉人连带支付上诉人物业管理服务费373227元（自2015年1月1日起至2017年12月31日止,124409元／年×3年）以及违约金96168元（以逾期物业费为基数,按日万分之五的利率,暂计算至2018年5月31日,之后顺延计算至款清之日止,详见计算清单）;二、请求二审法院改判一审案件受理费4170元全部由两被上诉人承担; 事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误,具体事由如下:2013年12月及2015年12月,上诉人先后与合肥市瑞景家园业主委员会签订两份《物业服务合同》,约定由上诉人提供瑞景家园小区的物业管理服务,合同期为2014年1月1日至2016年12月31日,物业费按半年度预收,其中商业房产的费用每月为1.8元／平方米,如业主和物业使用人逾期交纳物业费的,自逾期之日起应按日支付原告拖欠物业费总额千分之三的违约金。被上诉人叶文系该小区5幢1至3层的业主,拥有建筑面积为5759.68平方米的商业房产,被上诉人合肥叶氏酒店管理集团有限公司为该房产经营使用人。合同履行期间,上诉人按约提供了物业管理服务,然而两被上诉人自2015年1月1日起至今没有缴纳物业费,截止2017年12月31日累计已欠费达373227元。两被上诉人违反《物业服务合同》约定,应自逾期交费之日起按日支付上诉人拖欠物业费总额千分之三的违约金,一审时上诉人自愿按日万分之五的利率计算违约金,暂计96168元。一审法院于2018年10月8日仅判决被上诉人叶文支付上诉人物业费373227元（自2015年1月1日起至2017年12月31日止）,未判决被上诉人合肥叶氏酒店管理集团有限公司承担物业费及违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。”本案中,被上诉人合肥叶氏酒店管理集团有限公司系物业实际使用人,一审庭审中已查清该事实,但未在判决书中予以认定,从而未判决其承担支付责任,显然有违事实及法律规定,二审法院应当依法予以改判。另外,对于上诉人主张的违约金,一审法院仅表述“鉴于被告提供证据证明原告提供的物业服务费存在瑕疵,故本院对于原告主张违约金的诉求不予以支持”,显然该表述是不恰当的,说理不能令上诉人信服,亦无事实依据。假定上诉人在物业服务中存在瑕疵,应属于另外一个法律关系,与本案上诉人主张违约金没有任何关联,一审法院混淆法律关系,置双方签订的违约金条款视而不见,草率判决,违背事实与法律规定,二审法院应当予以纠正。此外,一审法院判决案件受理费由上诉人承担855元,属于显失公平,该起案件系由两被上诉人违约引发的,故二审法院应当改判一审案件受理费4170元全部由两被上诉人承担。 综上,一审法院仅判令被上诉人叶文承担物业费无事实及法律依据,同时上诉人有权追究被上诉人合肥叶氏酒店管理集团有限公司的连带支付责任。另外,物业服务合同约定了违约金条款,一审法院对此置之不理、未予支持违约金有违法律规定,显失公平。故上诉人为维护自身合法权益,特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条规定依法向贵院提起上诉,请求二审法院依法予以改判。 叶文、叶氏酒店公司辩称，喜洋洋公司的原诉请及上诉请求完全不能成立。主要理由如下：1、合肥叶氏酒店管理集团有限公司并非系案涉房屋的使用人，喜洋洋公司亦未提供任何证据证明叶氏酒店管理集团有限公司系案涉房屋的使用人，故追究合肥叶氏酒店管理集团有限公司作为房屋使用人在物业费缴纳上的法律责任没有事实和法律依据。2、最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第七条所规定的物业使用人承担连带责任的前提条件是物业使用人与物业产权人之间有关于物业费承担的约定，显然本案中没有这样的约定，因此，要求物业使用人承担物业费缴纳的法律责任亦没有法律依据。3、本案一审法院已部分查明喜洋洋公司在提供物业服务过程中存在重大瑕疵，其始终不能解决消防喷淋、消防栓系统无水不能正常使用的问题，以及屋面渗水、小区化粪池浸入的问题，已给叶文使用案涉商业地产产生重大影响。叶文拒绝支付物业费的行为属于履行抗辩权的体现。此种情况下，叶文不仅无需支付违约金，物业费在问题解决之前亦无需支付。4、本案截止到目前，未见任何喜洋洋公司关于其履行合同有关的证据材料。即合同请求权人不仅需要证明合同关系存在，亦要证明其履行了合同，如此方能主张合同价款。 叶文上诉请求：1、请求依法撤销合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初4664号民事判决书,改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、请求依法判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。 事实与理由：一、本案一审法院忽视了被上诉人未能有效履行物业服务义务的事实,便直接判令上诉人支付物业费,属于认定事实错误,适用法律错误。上诉人认为,本案双方所涉争议系物业服务合同争议,而物业服务合同的本质系普通民事合同,应当遵循《合同法》、《民法总则》的一般规定。根据《合同法》的有关规定,合同另一方当事人未履行合同义务的,另一方亦有权拒绝履行。这是法律规定的“先履行抗辩权”或者“同时履行抗辩权”等抗辩权的重要体现。而本案的事实是:作为主张合同款项的被上诉人,在整个一审过程中均未提供任何证据证明其履行了物业服务合同。既然未能提供证据证明自身履行了物业服务合同义务,如何能够主张物业服务所对应的服务价款。实际上,上诉人所拥有的物业独立于住宅小区之外,被上诉人根本未对上诉人物业提供任何的物业服务。二、上诉人在原一审中已经提供了充分有效的证据证明案涉房屋消防设施始终不能使用,一审法院也认定了被上诉人提供的物业服务存在瑕疵,仍然判令上诉人支付全部物业费,于法无据,依法应当予以纠正。本案通过一审庭审查明的事实可见,被上诉人作为物业服务企业,其提供的物业服务设施始终不能运转、使用,导致作为商业地产的所有人,不能从事任何商业经营活动,损失巨大。这也是上诉人拒交物业费的重要原因。在案证据也表明,上诉人针对这一问题已向被上诉人多次反映,均未获有效解决。上诉人认为,由于被上诉人在物业服务合同履行过程中,存有重大违约行为,导致原告不能妥善、完整使用案涉物业,上诉人拒付物业费有着充分的正当性、合理性。一审法院既然已经认定了案涉物业服务存在瑕疵,就应当在物业费支付问题上作出相应处理。不予处理明显不当,依法应当予以纠正。综上所述,上诉人认为本案一审判决认定事实错误,损害了上诉人的合法权益,请求二审法院依法予以改判。 喜洋洋公司辩称：一、被上诉人喜洋洋物业与瑞景家园业主委员会签订了《物业服务合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，故上述协议对瑞景家园小区的业主或实际使用人具有法律约束力。上诉人叶文系瑞景家园5幢1至3层商业房产(以下简称“案涉房产”)的业主，叶氏酒店系该房产的经营使用人，对该事实一审判决已查明，故被上诉人喜洋洋物业与上诉人、叶氏酒店之间存在真实、合法、有效的物业服务合同关系。二、被上诉人喜洋洋物业为包括上诉人在内的小区业主或实际使用人提供了物业管理服务，案涉房产并非独立于小区之外，对此被上诉人喜洋洋物业提交了合肥市瑶海区长淮街道临泉中路社区居民委员会出具的关于喜洋洋物业为瑞景家园小区提供物业服务至今的《情况说明》予以佐证，且一审判决亦已查明。依据国务院《物业管理条例》第七条、第六十四条规定、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条等规定以及双方《物业服务合同》约定，上诉人应当及时主动向被上诉人喜洋洋物业交纳物业费。三、物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量，对其他按时足额交纳物业费的业主亦不公平。本案中，上诉人自2015年1月1日起未交纳物业费，应当对其未交费的正当性、合理性承担举证责任。而上诉人抗辩其未交费系由于案涉房屋消防设施始终不能使用、被上诉人喜洋洋物业提供物业服务不到位，但其并未提供充分有效的证据予以证明上述事实，并且一审庭审中上诉人已说明消防设施问题在被上诉人喜洋洋物业进驻之前就已存在，应属于开发商的历史遗留问题，另外其陈述该消防设施需耗巨资进行重新设计及安装改造，显然不属于物业公司提供的日常维修养护范围，即便被上诉人喜洋洋物业存在不完全履行物业服务义务的行为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，亦应另案处理，不适用《合同法》规定的“先履行抗辩权”或“同时履行抗辩权”等法律规定，故上诉人不能据此拒交物业费。综上,被上诉人喜洋洋物业已按约履行了合同约定的物业管理义务，恳请人民法院依法查明事实,驳回上诉人的全部诉请,以期维护被上诉人的合法权益。 叶氏酒店公司辩称:对叶文的上诉请求无异议。原判决第4页载明叶氏酒店公司使用了一部分房屋，真实情形是叶氏酒店公司使用了案涉房屋负一层部分房间作为办公场所，该房屋的主体并非为叶氏酒店公司所使用，与叶氏酒店公司无关，这一事实在一审中我方也作出了说明。 喜洋洋公司一审诉讼请求：1、判令被告叶文支付原告物业管理服务费373227元（自2015年1月1日起至2017年12月31止，124409元/年×3年）以及违约金96168元（以逾期物业费为基数，按日万分之五的利率，暂计算至2018年5月31日，之后顺延计算至款清之日止，详见计算清单）；2、判令被告合肥叶氏酒店管理集团有限公司对被告叶文应支付的上述费用承担连带责任；3、本案的诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：2013年12月及2015年12月，原告先后与瑞景家园业主委员会签订两份《物业服务合同》，约定由原告提供瑞景家园小区的物业管理服务。服务事项包括：1、房屋建筑公用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共环境卫生的收集、清运；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、负责小区治安管理；物业服务期限为2014年1月1日至2016年12月31日。物业费按半年度预收，其中商业房产的费用每月为1.8元/平方米，如业主逾期交纳物业费的，自逾期之日起应按日支付原告拖欠物业费总金额千分之三的违约金。后《物业服务合同》虽期满，但因期满时正值该小区业主委员会换届，新一届的业主委员会至今为选举产生，故该小区继续委托原告提供物业管理服务至今。 被告叶文系该小区5幢1至3层业主，拥有建筑面积为5759.68平方米的商业房产。被告合肥叶氏酒店管理集团有限公司使用了一部分案涉房屋。被告叶文以不需要小区物业服务及案涉房屋消防设施始终不能正常运转等为由，拖欠2015年1月1日起至2017年12月31日期间物业费。原告催要未果，故诉至本院，请求判如所请。 一审法院认为，原告与瑞景家园业主委员会签订的两份《物业服务合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，上述协议对瑞景家园业主具有法律约束力。原告为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告应当依据国务院《物业管理条例》的规定及物业服务合同的约定，及时主动向原告交纳物业服务费。物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告未向原告交纳物业费，其应对未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。被告抗辩其未交费是由于案涉房屋消防设施始终不能使用、原告物业服务不到位，未完全履行物业服务义务，即使原告存在不完全履行物业服务义务的行为，被告可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能拒交物业费，对于被告不交物业费的理由，本院不予采信。被告应向原告交纳其拖欠的2015年1月1日起至2017年12月31日期间物业费373227元（1.8元/平方米/月×5759.68平方米×36月）。鉴于被告提供证据证明原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对于原告向被告主张违约金的诉请不予支持。因原告主张被告合肥叶氏酒店管理集团有限公司对被告叶文应支付的物业费承担连带责任诉请与法无据，本院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、叶文于本判决生效之日起十日内向安徽喜洋洋物业管理有限公司交纳拖欠的物业费373227元（2015年1月1日起至2017年12月31日）；二、驳回安徽喜洋洋物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取为4170元，由叶文负担3315元，由安徽喜洋洋物业管理有限公司负担855元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对原判认定的事实，予以确认。 本院认为，《物业服务收费管理办法》第二条规定，本办法所称物业服务收费，是……向业主所收取的费用。第十五条规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用……逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。从上述相关规定可以看出，首先，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，且在通常情况下业主是交纳物业费的主体，即使业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，业主也应当承担连带责任。业主以物业服务存在瑕疵拒交物业费，没有事实和法律依据。其次，一审法院根据已经查明的事实，认为业主没有按时缴纳物业费系事出有因，判决一审原告对违约金的诉请不予支持，并无不当。再次，连带责任应当由法律规定或合同约定。而最高法院物业服务纠纷司法解释第七条仅规定了业主的连带责任，并没有规定物业使用人的连带责任，喜洋洋公司也没有提供应当由叶氏酒店公司承担连带责任的合同依据。因此，一审法院判决驳回喜洋洋公司要求叶氏酒店公司承担连带责任的诉请，亦无不妥。 综上所述，上诉人安徽喜洋洋物业管理有限公司及上诉人叶文的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10624元，由上诉人安徽喜洋洋物业管理有限公司承担2284元，由上诉人叶文承担8340元。 本判决为终审判决。 审判长  古开利 审判员  程亚娟 审判员  温占敏 二〇一九年三月二十八日 书记员  姚瑞芳 附：相关适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。