吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0202民初198号 原告：吉林市寓龙房产物业服务有限公司，住所地吉林市昌邑区维北小区**楼东侧**网点。 法定代表人：钟宪臣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李杨，该公司员工。 委托诉讼代理人：张硕,吉林雪柳律师事务所律师。 被告：曲丽，女，汉族，1976年5月1日生，住吉林市。 被告：李政泽，男，1950年7月3日生，住吉林市。 被告：王亚先，女，1950年4月6日生，住吉林市。 被告：李国忠，男，1949年7月13日生，住吉林市。 原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简称寓龙物业）与被告曲丽、李政泽、王亚先、李国忠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告寓龙物业的委托代理人张硕、李杨，被告曲丽、李政泽到庭参加诉讼，王亚先、李国忠经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告寓龙物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业费11,734.80元及违约金3,520.40元，合计15,255.20元；2、诉讼费、公告费、保全费由被告承担。事实与理由：2008年5月，原告与被告所在小区的业主委员会（吉林市昌邑区江畔人家小区业主委员会）签订了物业服务合同。合同约定：由原告为被告所居住的小区提供物业服务，包括被告在内的所有小区业主向原告交纳物业服务费。被告所有的房屋坐落于江畔人家小区39号楼2单元3层13号，建筑面积共计135.41平方米，合同约定物业费为每月每平方米0.75元，即被告每月应向原告交纳物业费101.60元。然而，自2008年5月17日至2017年12月31日被告未向原告交过物业费，并且在原告多次催缴后仍不缴纳。被告的违约行为不仅给原告造成了经济损失，也必将给小区的其他业主造成不应有的相关损失。 被告曲丽、李政泽辩称：2008年5月至2011年未，寓龙物业在万达江畔人家进行物业服务活动，首先该物业资质与收费标准不符。2008年该物业是三级资质，物业收费范围是每平米0.5元至0.7元。在2009年9月才取得了二级物业资质。在此期间每平米多收0.05元。第二，按照新物业法第三章第34条和第40条的要求。物业服务的收费应与服务质量和服务水平相适应。根据原业主委员会相关合同要求，该物业公司应“根据协议对房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修结、服务与管理”。但寓龙物业没有兑现约定承诺，经多次协调无果，造成物业企业单方违约。由于寓龙物业资质与收费标准不符，同时，物业服务不达标，造成单方违约，所以业主未缴物业费。寓龙物业在2011年之后已经没有合法资格从事本小区物业活动。因为第三届业主委员会已经解散，从2012年至2018年，在没有业主委员会的情况下，该物业自收自支物业费，不符合物业法的相关规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定：物业公司拒绝退出、移交并以存在事实上的物业服务关系为由请求业主支付权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。以上原因是导致欠缴物业费的根本原因。以下是对该物业违约行为的部分举证事实：一是按照《物业法》第三章第31条、物业企业应承担共用部位共用设备设施的保修责任。从2008年我们居住在该小区后，我单元东侧阳台主体部分下沉，造成墙面裂纹，雨季渗漏。要求物业进行简单维修，经多次协调仍无结果。二是公共绿地已成为天然的停车场，经多次向物业反应无果。曾多次有人恶意划伤车辆，小区监控失灵，无法查看划车人员、小区保安不发挥作用，室内报警探头失灵，失去监管监控能力。三是本人所居住的39号楼2单元。楼梯间打理不及时，入户网线密布、线盒不关闭，存在人身安全隐患。物业公司没有管理。冬季清雪不及时，导致我楼401老人滑倒摔伤。四是小区景观路卫生脏乱差无人打理。景观路水池无人管理。垃圾到处都是。景观木板路损坏严重。五是小区没有进行封闭管理，小区多处开口。大门形同虚设。曾发生多起偷盗事件，派出所有备案。（提供证据）以上事实证明，寓龙物业没有按约履行合同约定，并且在2011年以后不具备物业服务资格。2012年4月20日，该物业曾对本小区进行一次长达1个月的恶意弃管。根据《物业法》第六章法律责任部分的相关规定，物业弃管给业主造成损失的，应物业企业依法承担赔偿责任。综上所述，以上事实属实。寓龙物业单方违约，并以事实服务为由，违法收取物业费，我们请求法院，驳回该物业诉状，维护业主合法权益。 被告王亚先、李国忠经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。 本院经审理认定事实如下：2008年5月，万达江畔人家小区业主大会选聘寓龙物业为小区的物业服务企业并协商确定了收费标准。寓龙物业与吉林市昌邑区江畔人家小区业主委员会（以下简称江畔人家业主委员会）于2008年5月、2008年12月28日、2009年12月28日先后签订了三份物业服务合同。其中2009年12月28日签的合同履行期间为2010年1月1日至2010年12月31日双方对物业服务内容、双方的权利义务、违约责任进行了约定，并约定服务费标准为多层住宅每月0.75元/平方米。2011年6月18日，江畔人家业主委员会同意按照原合同约定履行物业合同至2011年12月31日。在合同履行过程中，寓龙物业与小区业主对服务质量、物业费收取等问题产生争议，后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业共同研究一致，寓龙物业按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。曲丽、李政泽、王亚先、李国忠是江畔人家小区业主，其使用的房屋是多层住宅，面积为135.41平方米。曲丽、李政泽、王亚先、李国忠从2008年5月17日起至今未交纳物业费。 认定上述事实的证据有：营业资质证书、江畔人家小区物业服务合同、江畔人家小区业主委员会会议决定一份、江畔人家小区物业服务情况说明、催缴通知单、保安工作记录、保安工资记录、保安、保洁工资表、寓龙物业提供服务的照片、（2016）吉0202民初2828号民事判决书、（2017）吉02民终434号民事判决书、被告提交的照片等证据为凭。 本院认为：寓龙物业从2008年起进入万达江畔人家小区，与该小区业主委员会签订物业服务合同并提供物业服务，2011年合同到期后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业共同研究一致，寓龙物业按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。此后至2017年12月31日，寓龙物业一直为该小区提供物业服务。关于曲丽、李政泽提出的寓龙物业公司资质问题，原《物业服务企业资质管理办法》为部门规章，且关于物业资质的规定属于管理性规定，并非效力性规定，物业资质等级不影响物业服务合同的效力。寓龙物业公司与案涉小区业主之间依法具有物业服务合同关系，并且本案中没有充分的证据证明上述合同关系违反法律及行政法规的强制性规定，因此上述合同关系合法有效。在合同履行过程中，因履行问题，寓龙物业与业主长期存在争议，寓龙物业一直在主张给付。曲丽、李政泽、王亚先、李国忠作为业主，长期接受服务，但未完全履行给付物业费的义务，属于违约行为，应当承担违约责任。寓龙物业主张的物业费本金，根据合同约定是按年度收费，因此，寓龙物业有权收取至2017年12月31日的全部物业费。曲丽、李政泽虽然辩称寓龙物业公司没有尽到物业应尽的职能，服务相当不到位，治安问题也缕缕频发等诸多问题，但由于物业公司的服务能力与小区业主是否全面适当履行合同义务息息相关。小区业主拒交物业费，不配合履行相应的义务必然导致物业公司服务能力的降低，其提供证据不足以证明是寓龙物业公司的责任。故对寓龙物业要求曲丽、李政泽、王亚先、李国忠给付自2008年5月17日至2017年12月31日物业费11,734.80元的主张予以支持。关于违约金的数额，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成损失的情况。根据双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则，本院酌定支持2,346.96元（11,734.80元×20%）。曲丽、李政泽、王亚先、李国忠未按合同约定按时交纳物业服务费已构成违约，按照合同约定其应当承担给付违约金的责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据若干规定》第2条的规定，判决如下： 一、被告曲丽、李政泽、王亚先、李国忠于本判决生效之日起三日内给付原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司自2008年5月17日至2017年12月31日物业费11,734.80元； 二、被告曲丽、李政泽、王亚先、李国忠于本判决生效之日起三日内给付原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司2008年5月17日至2017年12月31日的违约金2,346.96元； 三、驳回原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费91元，由被告曲丽、李政泽、王亚先、李国忠承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  邵明强 二〇一九年三月二十九日 书记员  程洪月