江苏省常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0402民初2899号 原告：中国银行股份有限公司常州分行，住所地常州市天宁区和平北路21号。 负责人：王海军，该行行长。 委托诉讼代理人：徐俊昊，江苏泽晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨东，该行员工。 被告：刘亚东，男，1970年9月20日生，汉族，住常州市新北区。 被告：徐秋华，女，1970年8月14日生，汉族，住常州市新北区。 被告：霍华平，男，1969年6月10日生，汉族，住常州市钟楼区。 被告：王莉华，女，1969年11月15日生，汉族，住常州市钟楼区。 被告：九龙仓（常州）置业有限公司，住所地常州市新北区高新科技园创新科技楼南区B1座308室。 法定代表人：陈国邦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张奇，江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨婷，江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司常州分行（以下简称中国银行）诉被告刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华、九龙仓（常州）置业有限公司（以下简称九龙仓公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国银行委托诉讼代理人徐俊昊、被告九龙仓公司委托诉讼代理人张奇到庭参加诉讼，被告刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 中国银行起诉的基本事实： 1、贷款人：中国银行股份有限公司常州分行。 2、借款人：刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华。 个人一手住房贷款合同编号：2010年LX0101字205号。 3、贷款本金：4530000元，已归还1238200元，剩余本金3291800元。 4、贷款用途：借款人支付其购买坐落于常州市。 5、贷款期限：2010年5月21日起至2025年5月20日。 6、利率：月息4.95‰，浮动利率，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮0%，作为下一个浮动周期的适用利率，浮动周期为1年。逾期利率上浮40%，对逾期利息计收罚息。 7、欠息情况：截止2017年4月27日结欠利息13528.56元。 8、实现债权的费用：律师费150013元。 9、保证人：九龙仓公司。 保证合同（个人一手住房贷款合同）编号：2010年LX0101字205号。 保证方式：连带责任保证担保。 保证期间：合同生效之日起至在该房竣工交付使用取得房屋所有权证后30日内办理正式抵押登记之日止。 保证范围：贷款本金、利息、违约金、律师费、公告费等。 特别约定：放弃提供的物的担保之优先。 中国银行的诉讼请求为：1、判令刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华立即归还中国银行发放的贷款本息3305328.56元，其中本金3291800元，利息13528.56元（利息计算至2017年4月27日），以及从2017年4月28日起至实际还清全款之日止的按合同约定计算的利息；2、判令刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华承担本案的律师费150013元及本案诉讼费用、公告费；3、判令九龙仓公司对上述款项承担连带责任。 被告刘亚东辩称，对中国银行所诉欠款金额无异议，案涉房屋尚未办理抵押手续。霍华平原系本人开办公司的驾驶员，离职后未能协助办理房产证和土地证统一过户至徐秋华名下的手续，该责任在霍华平。对本案纠纷的处理，可以对房屋进行拍卖。 被告徐秋华、霍华平、王莉华未到庭参加诉讼且未答辩。 被告九龙仓公司答辩称，九龙仓公司不应当承担连带担保责任，理由如下：1、九龙仓公司已经按照购房合同的约定于2011年10月31日前办理了竣工备案，并向业主交付了常州市，完成了所有合同义务；2、本案所涉的房屋产权证、土地证均由业主自行办理，业主也向九龙仓公司出具了承诺书，根据中国银行和借款人之间签订的贷款合同，办理抵押登记是贷款人和借款人之间的义务；3、本案所涉房屋*******房产证登记时间为2012年6月18日，土地证登记时间为2012年3月31日，该房屋于2015年6月19日被常州市新北区人民法院首次查封。根据上述事实，反映在当事人办理完产权证三年内，贷款人中国银行怠于行使自身权利，一直未能办理抵押登记。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，不正当阻止条件成就的视为条件已成就，正是由于贷款人中国银行未能及时办理抵押登记，导致房屋被查封，而九龙仓公司则已经完成了所有合同义务，应当视为解除连带保证合同条件成就，因此在本案中九龙仓公司不应当承担连带担保责任。 对于中国银行起诉的事实部分，本院予以确认。 本院另查明： 2010年3月30日，九龙仓公司与霍华平、刘亚东签订商品房买卖合同，约定由霍华平、刘亚东购买九龙仓公司开发建设的常州市******房，房屋建筑面积为414.56平方米，总金额为6473430元，首付款为1303430元，余款于合同网上备案之日起7日内（2010年4月6日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款，房屋交付期限为2011年10月31日前。 2010年4月9日，徐秋华、霍华平、王莉华向中国银行出具共有人承诺函，内容为：刘亚东向贵行借款453万元，签署住房贷款合同并将******室抵押于贵行，作为该财产的共有人，向贵行承诺，本人自愿将前述财产抵押给贵行作为借款人在贷款合同项下债务清偿的担保，如借款人未按合同约定履行还款义务，贵行可依法处置抵押物；本人自愿作为借款人在前述贷款合同项下债务的共同还款人，同意承担连带还款责任；承诺自签字之日起生效，至债务全部清偿完毕之日失效，在此期间未经贵行同意不可撤销；该笔贷款一切相关事宜，包括抵押登记手续、签署合同等法律文书，均由借款人出面办理，本人均予认可，如需本人协助，无条件配合。 2010年5月5日，中国银行与刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华、九龙仓公司签订个人一手住房贷款合同，合同约定，借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人与贷款人在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证后30日内办理正式抵押登记，保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华在借款人一栏签名，九龙仓公司在保证人（开发商）一栏盖章。还款方式为：每月等额本息还款。 2010年5月21日，中国银行按约将发放的453万元贷款汇至九龙仓公司，并出具了借款借据。 2011年11月23日，徐秋华向九龙仓公司出具承诺书，称2011年11月23日与该司签订合同购买*******商品房，现房屋已正式交付，本人要求自己办理产权过户手续（小产证），并承诺于签订房屋交接书后180个工作日内到交易中心办理过户手续，申领该房屋的房地产权证（小产证）。在产权过户手续完成后，将房地产他项权利证明送交九龙仓公司。 2012年3月1日，刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华向房屋登记部门出具一份书面约定，内容为：*****室系刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华共同购买所得财产，现约定该房产权全部归徐秋华、霍华平所有。同日，*******室在房屋登记部门进行了登记，房屋占有份额为徐秋华99%、霍华平1%。 2012年3月31日，土地登记部门出具了******室的土地使用权证，土地使用权人为徐秋华、霍华平。 2012年4月17日，霍华平与徐秋华签订存量房买卖合同，约定霍华平将*******室的共有部分以35000元转让给徐秋华。同日，刘亚东与徐秋华签署书面约定，确认*****30幢101室系两人婚姻关系存续期间所得财产，双方约定该房屋全部归徐秋华所有。 2012年6月18日，徐秋华办理了*******室房屋所有权登记，该房屋登记为徐秋华单独所有。 自2015年6月19日起，********室分别被常州市新北区人民法院和本院轮候查封。 2017年4月12日起，刘亚东逾期未能还款。 2017年6月5日，中国银行诉至本院，提起本案诉讼。 案件审理中，中国银行向本院提交了九龙仓公司在2013年12月6日、2017年9月30日、2018年10月30日将*****业主房产证和土地证交付中国银行的移交单及对应的贷款合同、房屋它项权证，用于证明中国银行与九龙仓公司约定对于中国银行为*****购房人贷款提供阶段性保证的，均由九龙仓公司将业主房产证和土地证交付中国银行，由中国银行与购房人办理房屋抵押手续。 本院认为，中国银行与刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华、九龙仓公司签订的个人一手住房贷款合同合法有效，合同条款对当事人均具有约束力，各方应按照约定履行各自的义务。中国银行依约发放贷款后，刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华未能按约定归还借款本息，已构成违约。中国银行要求借款人刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华归还借款本息并承担实现债权的费用，有事实依据和法律依据，本院依法予以支持。关于九龙仓公司的担保责任问题，案涉合同约定借款人以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人与贷款人在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证后30日内办理正式抵押登记，保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。根据上述约定，九龙仓公司的保证责任至案涉房屋办理抵押登记时免除，而案涉房屋至今尚未办理抵押登记。从本案情况看，由于房屋在交付并办理权证后被查封，目前不具备办理抵押登记的条件。作为开发商，九龙仓公司的义务是向购房人交付房屋并办理权属登记；同时作为保证人，也应在办理抵押登记前承担保证责任。因此，九龙仓公司在向购房人交付房屋并于2012年3月办理了徐秋华、霍华平房屋及土地权证后，为免除自身保证责任，应当及时通知中国银行已具备办理抵押条件，督促贷款人和借款人在约定期间办理抵押登记，但九龙仓公司却自行同意徐秋华与霍华平另外进行交易和办理权证，客观上增加了风险，致使购房人脱离了控制和监管，导致长期未能办理抵押手续，九龙仓公司有关中国银行不正当阻止抵押登记条件成就的意见不能成立，其保证责任不能免除。综上，中国银行的部分诉讼请求，本院予以支持。刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华于本判决发生法律效力之日起十日内向中国银行股份有限公司常州分行偿还借款本金3291800元、利息13528.56元（算至2017年4月27日）以及自2017年4月28日起至实际还清全款之日止的按合同约定利率计算的利息。 二、刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华于本判决发生法律效力之日起十日内向中国银行股份有限公司常州分行支付律师代理费150013元。 三、九龙仓（常州）置业有限公司对上述第一、二项判决义务承担连带清偿责任。在承担担保责任后，有权向刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华追偿。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34443元，保全费5000元，公告费300元，合计39743元，由刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华、九龙仓（常州）置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  何 杰 人民陪审员  陈荷香 人民陪审员  张美华 二〇一九年三月二十五日 书 记 员  徐 漪