湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0181民初1851号原告：李建平，男，1968年5月12日出生，汉族，住浏阳市荷花街道办事处南市。原告：张秉华，女，1972年12月23日出生，汉族，住浏阳市。上述两原告共同委托诉讼代理人：徐祗宽，浏阳市正能量法律服务所法律工作者。被告：浏阳富力置业有限公司，住所地浏阳市淮川办事处汉塘路鹤源山庄。法定代表人：张才忠。被告：张才忠，男，1971年1月10日出生，汉族，住浏阳市。上述两被告共同委托诉讼代理人：王英俊，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。原告李建平、张秉华与被告富力置业公司、张才忠商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建平、张秉华及其委托代理人徐祗宽，被告富力置业公司、张才忠的共同委托诉讼代理人王英俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建平、张秉华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.判决被告退还原告已付购房款200000元；3.判决被告赔偿原告200000元（注实际是被告承担原告已付购房款200000元一倍的赔偿责任）；4.判决被告赔偿原告利息18200元、租房费14400元；5.诉讼费由被告承担。被告富力置业公司、张才忠共同辩称，被告富力置业公司收取李建平、张秉华购房款200000元后未交付房屋情况属实，但两原告要求被告赔偿200000元无事实及法律依据；关于原告要求被告支付利息的诉讼请求，承诺书中约定了利息的计算方式和期限，被告愿意支付该期限的利息9333元，其余利息被告不应支付；另，原告要求被告支付租房费亦无与事实不符，被告不应支付，故请求法院查清事实后依法判决。本院经审理认定事实如下：李建平、张秉华因其位于本市荷花街道办事处南市社区浦梓港的房屋拆迁，遂于2018年1月11日作为乙方即买受方，与富力置业公司作为甲方即出售方，共同签订《房屋买卖合同》1份，约定如下事项：1、房屋位置在本市荷花街道唐家洲社区富力大楼住宿楼十一楼四号房，房屋面积约100平方米；2、房屋价格为280000元整，由乙方自本合同签订之日起向甲方付款200000元整，剩余款项在甲方办完房产证、土地证等相关证件后，乙方一次性付款。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，李建平、张秉华于当日向富力置业公司支付款项100000元、于2018年2月13日支付款项100000元，张才忠于2018年2月13日向李建平、张秉华出具收条1份，内容为“收条今收到张秉华购买玉龙住宿楼1104房款人币贰拾万元整（￥200000.00）张才忠”。但富力置业公司并未按照合同约定将房屋交付给李建平、张秉华。后张才忠在李建平、张秉华的要求下，于2018年5月19日向李建平、张秉华出具承诺书1份，承诺：李建平购买富力大楼已付贰拾万元整房款，到2018年7月30日未交房退回本金贰拾万元整，违约金壹拾万元合计叁拾万元整；2018年5月19日至7月30日拿富力大楼7楼702号房作担保；贰拾万元房款在2018年5月19日至7月30日按月息2分计算；到2018年7月30日之前按合同同户型交付。但富力置业公司未向李建平、张秉华交付任何房屋，李建平、张秉华遂诉至法院。另查明：1、诉讼过程中，富力置业公司、张才忠均同意解除《房屋买卖合同》；2、李建平、张秉华向本院出示与案外人汤艳平签订的《租房协议》复印件1份，陈述其因富力置业公司未按期交房，遂自2018年5月15日起租赁汤艳平位于本市才常广场优仕领域房屋1套用于居住，租金为1200元/月，李建平、张秉华要求富力置业公司、张才忠支付一年的租房费用14400元；3、李建平、张秉华要求富力置业公司、张才忠支付的利息18200元系以200000元为基数，自2018年2月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率年利率7%的标准计算至2019年3月6日。以上事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、收条、承诺书等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，李建平、张秉华与富力置业公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。但富力置业公司未及时交房已构成违约，富力置业公司、张才忠当庭表示同意解除《房屋买卖合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同，故本院对于李建平、张秉华要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。但本案的合同主体为李建平、张秉华与富力置业公司，根据合同相对性原则，合同解除后的责任应当由富力置业公司负担，而不应由张才忠负担。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故富力置业公司应当返还李建平、张秉华购房款200000元并赔偿损失。对于李建平、张秉华主张本案属于“一房二卖”的情况，故而要求富力置业公司赔偿李建平、张秉华损失200000元的诉求，本院认为，本案涉案房屋虽未交付，但李建平、张秉华并未向本院提交充分证据证实本案属于“一房二卖”的情况，故对于李建平、张秉华要求富力置业公司赔偿其损失200000元的诉讼请求，本院不予支持。但富力置业公司未及时交房应当赔偿李建平、张秉华损失，张才忠作为富力置业公司的法定代表人向李建平、张秉华出具承诺书，由此产生的法律后果应由富力置业公司负担，承诺书的内容虽然系张才忠的真实意思表示，但其中关于违约金的约定标准过高，应予以调整，本院依法调整为以200000元为基数，自2018年2月14日起按照月利率2%的标准计算至实际履行之日止。另外，李建平、张秉华要求富力置业公司支付租房费14400元并未提交充分证据证实，且本院在已按照月利率2%的标准支持李建平、张秉华违约金的诉求情况下，不宜再支持李建平、张秉华的该项诉讼请求。综上，对李建平、张秉华的主张本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除李建平、张秉华与浏阳富力置业有限公司于2018年1月11日签订的《房屋买卖合同》；二、浏阳富力置业有限公司于本判决生效后七日内退还李建平、张秉华购房款200000元；三、浏阳富力置业有限公司于本判决生效后七日内支付李建平、张秉华逾期交房违约金（违约金计算方法：以200000元为基数，自2018年2月13日起按月利率2%的标准计算至实际履行之日止）；四、驳回李建平、张秉华的其他诉讼请求。本案受理费4790元，减半收取2395元，由李建平、张秉华共同负担395元，由浏阳富力置业有限公司负担2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  余园静二〇一九年三月二十九日法官助理陈雅芳书记员张柳娇附相关法律规定：1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则以诚实信用原则予以称量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。