云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终741号上诉人（原审被告）：昆明垠创房地产开发有限公司，住所：云南省昆明西山区福海街道办事处机关办公大楼****，统一社会信用代码：91530112741455344P。法定代表人：王远，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘静宜，女，汉族，1994年12月16日出生，住，住云南省曲靖市麒麟区昆明垠创房地产开发有限公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴銮珠，女，汉族，1995年3月1日出生，住，住广东省揭东县昆明垠创房地产开发有限公司法务，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：朱剑涛，男，彝族，1985年10月12日出生，身份证住址：云南省楚雄彝族自治州姚安县。委托诉讼代理人：孙亚楠、范春艳，云南法彰律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：和艳萍，女，纳西族，1985年1月3日出生，身份证住址：云南省楚雄彝族自治州姚安县。委托诉讼代理人：孙亚楠，范春艳，云南法彰律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明垠创房地产开发有限公司（以下简称“垠创公司”）因与被上诉人朱剑涛、和艳萍商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初11179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人垠创公司上诉请求：1、撤销原判第一项，依法改判由上诉人向被上诉人按照合同约定的标准支付违约金，具体计算方式为：1.10元×90天=900元；2、815725元×572天×0.005%=23329.74元（上述违约金共计24229.74元）。2.依法维持原判第二项；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院将违约金调整为按照每日万分之一计算明显不当。一是《商品房购销合同》当中约定的逾期交房违约金数额系双方意思自治的结果，在一审法院也已认可合同真实合法的情况下应当尊重双方的意思自治。二是本案中双方在合同中约定的违约金不属于“约定的违约金低于造成的损失”需要调整的情形。当事人要求增加违约金数额应当以约定的违约金的确低于实际损失为前提，但在被上诉人并无证据证明其实际损失的情况，一审支持被上诉人增加违约金的请求明显不当。被上诉人朱剑涛、和艳萍答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。朱剑涛、和艳萍向一审法院起诉请求：1、被告立即履行交房义务；2、被告向原告支付自2017年1月1日起暂计算至2018年8月1日的逾期交房违约金47067.33元，并支付自2018年8月2日起至实际交房之日止的逾期交房违约金81.57元/天（逾期交房违约金以购房总价款为基数，按每日0.1‰计算）；3、被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、诉讼保全担保费用）。一审法院认定事实：2014年9月16日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买坐落于昆明市西山区福海街道办事处的“经典尚城经典馨尚苑Ⅱ”第1幢16层1601号商品房，总价款为815725元，被告应于2016年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告；逾期交房的违约责任，合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，被告按原告已付款的0.005%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同订立后，原告依约向被告支付首期购房款495725元，剩余房款320000元向银行贷款支付。庭审中，被告陈述：截至庭审，案涉房屋还没有竣工验收,被告没有向原告交房，现在房屋不具备交房条件。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。各方应按照合同约定履行，原告已依约向被告支付了购房款，被告应按《商品房购销合同》约定的交房时间，即2016年12月31日前交房。现案涉房屋没有交付原告，构成违约，被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，关于逾期交房违约金标准问题。原告主张《商品房购销合同》约定违约金标准过低，申请增加违约金。被告主张逾期交房应按合同约定支付违约金。一审法院认为，本案原、被告间建立的系商品房预售合同法律关系，结合金融机构执行购买商品房贷款利率的一般原则，以年利率5%及目前房地产市场的价格情况为参照，双方约定的违约金计算标准客观上不足以弥补原告的损失，故对原告请求增加违约金，逾期交房违约金按已付购房总价款日万分之一计算的主张，一审法院予以支持。从2017年1月1日暂计至2018年10月25日庭审之日，违约金金额为54083元(815725元×0.1‰×663天=54083元）。因2018年10月25日庭审之后《商品房购销合同》履行情况尚有不确定因素，一审法院对2018年10月25日庭审之后的违约金在本案中不予处理。至于原告要求被告立即交付房屋的诉讼请求，因案涉房屋目前尚未完成竣工验收，客观上不具备交房条件，故一审法院对该项诉讼请求无法支持。被告应当创造条件积极完善手续，争取尽早将验收合格的房屋交付原告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、由被告昆明垠创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱剑涛、和艳萍2017年1月1日至2018年10月25日期间逾期交房违约金54083元；二、驳回原告朱剑涛、和艳萍的其他诉讼请求。案件受理费488元（原告预交已减半），由被告昆明垠创房地产开发有限公司承担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据，并对一审法院认定的事实均无异议。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。归纳诉辩双方的观点。本案争议的焦点是：上诉人垠创公司应支付的违约金应按何标准计算？本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方当事人约定的违约金为：交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内为每天10元；逾期交房90天后按照已付款的0.005%乘以逾期天数计算。被上诉人朱剑涛、和艳萍诉请增加违约金。一审法院根据双方订立合同之性质，并结合金融机构执行购买商品房贷款利率的一般准则，支持朱剑涛、和艳萍增加违约金的请求符合上述法律规定，且酌情将朱剑涛、和艳萍所诉违约金计算利率调整为每日万分之一公平、合理，并无不当，故本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持；上诉人垠创公司的上诉请求无事实及法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费976元，由上诉人昆明垠创房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  薛艳审判员  徐斌审判员  李蕊二〇一九年三月六日书记员  韩晨