北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初7861号原告（反诉被告）：北京安徽大厦，住所地北京市朝阳区惠新西街**，统一社会信用代码911101051018693469。法定代表人：周元业，总经理。委托诉讼代理人：杜立群，北京市铭泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冀杨，北京市铭泰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京顺鸿达商务中心，住所地北京市朝阳区惠新西街****，统一社会信用代码91110105756022728B。法定代表人：李阳。原告（反诉被告）北京安徽大厦（以下称安徽大厦）与被告（反诉原告）北京顺鸿达商务中心（以下称顺鸿达中心）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。安徽大厦委托诉讼代理人杜立群、冀杨，顺鸿达中心法定代表人李阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽大厦向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除双方的租赁合同；2、请求依法判令顺鸿达中心立即向安徽大厦支付所租的商品部自2017年5月1日至2018年9月30日的租金，合计240833元；3、请求依法判令顺鸿达中心立即向安徽大厦支付所租的商务中心自2018年8月16日至2018年9月30日的租金，合计7500元；4、请求依法判令顺鸿达中心立即向安徽大厦支付所欠电费，合计92443.58元；5、请求依法判令顺鸿达中心自2018年11月14日开始，以340776.58元为基数，按照年利率4.75%向安徽大厦支付利息，直到还清款项之日止；6、请求依法判令顺鸿达中心按照商品部和商务中心的租金标准支付自2018年10月1日起到实际腾退房屋之日止的占有使用费。事实和理由：安徽大厦将自有的北京安徽大厦一层的部分面积出租给顺鸿达中心用于经营，双方于2015年签订了两份租赁合同。其中《商品部租赁合同》约定：顺鸿达中心租赁安徽大厦一楼商品部及商品部门口至九华厅门口区域，租期自2015年6月1日至2018年12月31日；年租金17万元整，押一付一，签约支付押金15000元，之后每月25日前缴清当月租金。另外一份《商务中心租赁协议》中约定，顺鸿达中心租赁安徽大厦一楼商务中心，租期自2015年7月1日至2018年12月31日；年租金6万元整，押一付一，签约支付押金5000元，之后每月25日前缴清当月租金。租赁合同签订后，安徽大厦按约定交付了租赁物。2017年5月1日，安徽大厦的一层大厅和三层开始装修。为不影响正常运营，大厦一层是分区域分期分批装修的，大厦的一楼会议室、涉案的商品部和通往二楼的楼梯区域被作为临时前厅和出入口暂时没有在第一期装修。大厦的出入口挪至顺鸿达中心租用的商品部旁边后，所有出入大厦的人员都需要通过商品部边上的楼梯先上至二楼，再乘坐电梯，商品部的人流量有了大幅增长。从顺鸿达中心的营业额数据可以看出，整个装修期间，顺鸿达中心租用的商品部不仅未受到装修的任何负面影响，营业额反而显著增加。也就是说，双方《商品部租赁合同》的履行一直没有中断，且并未影响顺鸿达中心的正常经营。然而顺鸿达中心却以大厦一层装修为借口，一直拒绝支付商品部的租金，导致自2017年5月至2018年9月，拖欠租金长达17个月，合计240833元。关于商务中心，2017年5月开始随大厦三层一起整体装修，2018年8月15日装修完毕后，商务中心己具备正常营业的条件。期间，在通往二楼的楼梯一侧、商品部区域，顺鸿达中心也在正常从事代售火车票、飞机票等相关业务。当安徽大厦通知顺鸿达中心接收商务中心时，顺鸿达中心一直在找借口多次拒绝接收商务中心用房，且拒绝按照合同约定支付租金。关于电费问题，自2015年6月1日租赁合同开始履行，顺鸿达中心一直使用安徽大厦的电力从事相关经营活动。双方签订的《商品部租赁合同》和《商务中心租赁协议》均明确约定了电费应当按顺鸿达中心用电量和电价收取，但顺鸿达中心从未履行该义务。同时，顺鸿达中心还长期使用冷藏柜、电暖器等大功率电器，耗电量极大。根据核算，自2015年6月1日至2018年9月30日，顺鸿达中心逾期支付电费长达39个月，电费累计金额高达92443.58元。因顺鸿达中心长期拒不支付租金及电费，严重违约在先，安徽大厦在无数次与顺鸿达中心沟通无果的情况下，被迫决定与之终止履行合同，切断电源，并通过法律途径向顺鸿达中心主张权利。为此，特提起诉讼。顺鸿达中心辩称，我中心不认可也不同意租赁合同解除。我中心不应支付安徽大厦商品部租金240833元及利息，不应支付商务中心租金7500元及利息。我中心不同意支付安徽大厦电费92443.58元及利息。理由如下：我中心多年来承租安徽大厦一层开办商品部和商务中心，一直诚信守法经营，双方每月10日前结算上一月大厦客人挂账消费金额，安徽大厦扣除各项税费后返还我中心款项。2015年6月30日双方续签租赁合同，租期至2018年12月31日，约定大厦一层装修期间免房租，合同期限随装修期顺延。2017年4月10日，安徽大厦下发《关于安徽大厦装修期的通知》，通知大厦一层自2017年5月1日开始装修，按照双方租赁合同装修期内免除房租。安徽大厦2018年8月15日《安徽大厦装修竣工全面启用的通知》中，明确写有装修期间截至2018年8月15日，这充分说明自2017年5月1日至2018年8月15日，我中心无需支付租金。鉴于合同中有明确约定，且安徽大厦在装修开始时明确告知装修期内不收取房租，同时，双方并未约定以停业或营业额增减作为房租支付的前提条件，因此安徽大厦所谓我中心经营没有受任何影响营业额应正常支付租金的说法根本不能成立。在我中心无违约责任的情况下，安徽大厦无权单方解除合同，其通知书不产生合同解除的法律后果，我中心不认同双方合同已解除。大厦装修工程历经16个月，合同履行期限应顺延16个月至2020年4月，合同应继续履行至2020年4月期限届满。自2018年8月16日以后大厦装修进入二期，但是装修后无电表，属于半开放状态，不能符合铁路售票规定，属于没有装修好的地方，而且安徽大厦单方停电，停止给消费客人开发票及明显标识（在租赁合同内都有明确规定），并且安徽大厦财务能够正常结算的前提下，才属于可以正常营业。我中心提交的2017年4月至2018年7月经营统计，是安徽大厦拖欠我中心挂账款项至今未支付的有力证明，安徽大厦应立即予以返还。关于电费问题，安徽大厦在管理团队变更前，每月与我中心结算款项时从中扣除约380元电费，后来不知何故未予扣除，并非我中心故意拖欠。诉讼前安徽大厦财务与我中心计算电费约15000元未结，根本不是安徽大厦诉称的9万余元，安徽大厦计算清单与事实严重不符，纯属主观编造。双方至今仍在合同期内，安徽大厦装修未验收合格，说明一层仍在装修期内，不同意腾退。安徽大厦一层是我中心公司注册地和实际经营地，我中心多年来在此经营，烟草专卖、铁路售票资格等都登记在该地址，安徽大厦断电驱赶导致我中心经营中断，损失不断扩大，安徽大厦应该立即恢复供电，履行各项出租义务，保障我中心继续经营，继续履行租赁合同，同时赔偿我中心各项经济损失，我中心将依法提起反诉，维护自身合法权益。综上所述，安徽大厦诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院查明事实，公正判决。顺鸿达中心向本院提出反诉请求：1、判令安徽大厦继续履行双方之间的租赁合同；2、请求判令安徽大厦返还我中心2017年4月至2018年9月的经营收入款150712.11元以及利息（按年利率4.75%计算，直至还清之日止）；3、请求判令安徽大厦赔偿2018年9月断电至今给我中心造成的商品部经营损失28258.5元（每月9419.5元，暂计算至2018年12月，直至我中心恢复营业之日止）；4、请求判令安徽大厦赔偿2018年9月断电至今给我中心造成的商务中心网通专线费用损失3600元（每月1200元，暂计算至2018年12月）；5、请求判令前台代收办事处的款项。事实和理由：我中心多年来承租安徽大厦一层开办商品部和商务中心，安徽大厦每月10日前与我中心结算其代收的客人在商品部和商务中心的消费款项（即合同中约定的挂账金额，我中心的经营收入）。2015年6月30日双方续签租赁合同，之后大厦进行分段装修，虽然没有遮挡公司但是噪音及粉尘一直持续影响公司的营业额，我公司在这样的情况下依旧能遵守合同，并坚持近两年，2015年亏损近40万元，2016年亏损近30万元，期间我公司曾经多次与安徽大厦进行沟通，在实在经营不下去的情况下，安徽大厦勉强减免3150.68元。2017年4月10日原告发出《关于安徽大厦装修期的通知》，通知大厦一层自2017年5月1日开始装修，装修期内免除房租。此后，我中心克服困难坚持经营，但大厦方面却以营业未受装修影响而要求我中心正常支付租金，同时，其不按双方约定返还我中心销售收入，自2017年4月至2018年9月，安徽大厦共欠我中心累计人民币150712.11元，我公司自2017年5月开始就一直要求安徽大厦结算代收款，并多次给过催还文书，安徽大厦根本置之不理，还出来个虚拟的电费结算单。2018年8月21日大厦给众商户下发《安徽大厦装修竣工全面启用的通知》，明确装修期间截至2018年8月15日，通知商户恢复经营。对于我中心提出的结算代收款及应该在新装修的地方安装电表、空调，并完全符合能够正常经营条件的要求，大厦不予解决，反而一再催促我中心按正常情况开始计算并支付租金。2018年9月15日，安徽大厦公然拉闸断电，我中心经营被迫中断，经济损失不断扩大。截止2018年12月，商品部经营损失28258.52元（按平均销售额结算），商务中心铁路售票网费损失3600元，同时面临被取消售票资格的局面，另有不计其数食品过期、变质，均应由大厦赔偿。为维护自身合法权益，我中心特提起本案反诉，请求判依所请。安徽大厦针对反诉辩称，一、顺鸿达中心应当支付2017年5月1日至2018年8月15日期间商品部的租金。（一）、需要明确的本案三个基本事实。l、关于装修区域：2017年4月10日，在安徽大厦向顺鸿达中心出具《关于安徽大厦装修期的通知》的时候，安徽大厦原定计划是对大厦一层进行整体装修，此时装修尚处于计划和准备的阶段。后来按照主管单位安徽省人民政府的要求，2017年5月8日，安徽大厦与装修施工单位签订的是计划工期为三个月的分区域局部施工合同。装修计划变更后，安徽大厦总经理和分管装修的副总经理，分别当面向顺鸿达中心通知变更的事实，并对上述通知的内容予以更正，释明了不在装修范围内的商品部需按时交纳租金。2、关于商务中心。商务中心区域装修开始后，顺鸿达中心将商务中心的火车票等代售业务搬至商务中心外侧进行，安徽大厦提供的视频和照片证据显示得非常清楚。商务中心办公设备就是一张桌子和三台电脑，商务中心业务并没有搬至商品部区域。根本不存在顺鸿达中心所说的商品部变成商务中心储藏室的问题。3、关于商品部。商品部不在装修范围内，根据安徽大厦对顺鸿达中心装修前后相应时段挂账业务情况的统计，以及视频及照片证据的显示，商品部并未因装修或商务中心的搬迁受到任何负面的影响，相反，装修期间顺鸿达中心月平均营业额要远高于装修前。2017年5月之后，因顺鸿达中心拒不支付租金，故安徽大厦才暂扣了顺鸿达中心的代收款。（二）、顺鸿达中心依据2017年4月10日的通知和租赁合同第二款的约定，主张2017年5月1日至2018年8月15日期间无需支付商品部租金，是没有事实和法律依据的。根据法律规定，对于意思表示或合同条款，应当按照所使用的词语、合同相关条款、合同或行为的目的、交易习惯以及诚实信用原则，综合确定意思表示或条款的真实含义，具体到本案：1、安徽大厦一开始是在预计商务中心和商品部皆需装修的情况下，才出具的通知。根据后来情况的改变，安徽大厦的真实意思表示绝非未装修的商品部可以免租。至于通知的方式可以多种多样，不一定非要都采取书面通知的方式，因此，由于装修的实际情况和安徽大厦的当面通知变更行为，2017年4月10日的通知已经失去原有的事实基础和法律效力，不应再作为商品部免租的依据。2、双方合同第二款中的“一层装修期间不收取租金”，按照一个普通人通常的理解，应当是：如果因为一层的商品部装修或者一层的其他区域装修造成双方不能继续实现租赁合同的目的，则不收取租金。如果按照顺鸿达中心的意思，只要大厦一层出现装修情况，无论是否影响到合同履行，都应当免除租金。这种逻辑和做法很显然违反了法律规定，必然会造成合同双方权利义务的严重不对等，毫无疑问也是不符合交易惯例、极其不公平的。3、租赁合同的目的，是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金。如果因出租人的原因，承租人无法使用租赁物，自然无需支付租金，但反过来，如果出租人没有影响承租人对租赁物的使用和收益，承租人必须支付租金。综上，结合发包方装修施工合同的约定、商品部未装修和营业未受影响的事实、合同签订及通知出具时安徽大厦的真实意思表示、交易习惯、诚实信用原则等综合判断，顺鸿达中心应当支付商品部2017年5月1日至2018年8月15日期问的租金。二、顺鸿达中心没有任何理由拒绝支付2018年8月16日之后商务中心和商品部的租金。1、2018年8月15日装修竣工后，顺鸿达中心理应及时接收商务中心并继续履行合同，但是在安徽大厦多次口头和书面催告的情况下，顺鸿达中心始终以莫须有的理由，拒绝接收商务中心和支付租金。安徽大厦认为其真实的目的在于想维持现状以逃避违约责任、降低经营成本。2、自2015年6月1日合同生效，至2018年9月10日断电，商品部一直处于正常经营状态，因此，顺鸿达中心没有任何理由拒付2018年8月16日之后商品部的租金。3、顺鸿达中心拒付租金和电费的行为己构成严重违约，导致安徽大厦通过诉讼方式要求解除双方签订的租赁合同。顺鸿达中心一方面占据着商品部、不接受商务中心，另一方面又不支付相应的租金，给安徽大厦造成了巨大的经济损失。4、顺鸿达中心当庭陈述的拒付租金的理由有两个，一是安徽大厦的代收款未结，二是电费金额有争议。首先、代收款未结不能作为顺鸿达中心拒付租金的理由。根据合同的约定和顺鸿达中心认可的双方以往交易习惯，每月10日之前，双方结算上个月的代收金额，扣除各项税费后的余额，安徽大厦返还顺鸿达中心。因此扣除各项税费（含房租、电费）是顺鸿达中心的先合同义务，返还代收款余额给顺鸿达中心是安徽大厦的后合同义务。从安徽大厦提供给法庭的证据“201704-201807结算及汇总”的内容看，顺鸿达中心的挂账款不足以抵扣其应当承担的税费，因此，安徽大厦有充分的理由暂不支付给顺鸿达中心挂账款。其次，电费金额争议也不能作为顺鸿达中心拒付租金的理由。自2015年6月1日起，顺鸿达中心就没有按照合同的约定缴纳过商品部和商务中心的电费。此次商务中心装修竣工后，经安徽大厦多次催告，顺鸿达中心始终拒绝结算和缴纳电费。顺鸿达中心用双方之间2018年8月16日之后就电费金额问题产生的争议，作为其拒付2018年8月16日之前租金的理由，显然只是一个荒谬的借口。综合上述四点理由，可以得出一个合乎逻辑、也符合双方合同约定及法律规定的结论：顺鸿达中心没有任何理由拒绝支付2018年8月16日之后商务中心和商品部的租金。三、安徽大厦有权要求解除两份租赁合同，顺鸿达中心要求继续履行合同的诉请没有事实与法律依据。顺鸿达中心拒绝支付2017年5月1日至2018年8月15日商品部的租金。2018年8月16日之后拒绝接收商务中心和支付商务中心、商品部租金。拒绝支付应付的合理电费。在安徽大厦多次口头、书面催告下仍不履行租赁合同义务。顺鸿达中心的行为已经构成严重违约，使安徽大厦两份租赁合同的目的无法实现，因此，安徽大厦有权行使解除权，要求解除合同。顺鸿达中心要求继续履行合同的诉请没有事实与法律依据。四、顺鸿达中心要求安徽大厦返还2017年4月至2018年9月的代收款150712.11元及利息的诉请，没有事实与法律依据。前面已经说过，根据合同的约定和顺鸿达中心认可的以往交易习惯，每月10日之前，双方结算上个月的代收金额，扣除各项税费后，余额返还顺鸿达中心。因此扣除各项税费（含房租、电贸）是顺鸿达中心的先合同义务，返还顺鸿达中心代收款是安徽大厦的后合同义务。实际情况是顺鸿达中心的挂账款不足以抵扣其应当承担的税费，安徽大厦为维护自身合法权益，行使先履行抗辩权，暂停返还顺鸿达中心代收款的行为合情合理合法。因此，顺鸿达中心要求安徽大厦返还2017年4月至2018年9月的代收款l50712.11元及利息的诉请，没有事实与法律依据。五、顺鸿达中心要求安徽大厦赔偿断电造成的商品部经营损失、网通专线费用损失的诉请，没有事实与法律依据。2017年5月至2018年9月，顺鸿达中心占有租赁的场所从事经营活动，却始终拒绝支付租金和电费。在安徽大厦暂扣的代收款远低于顺鸿达中心所欠租金的情况下，继续履行租赁合同只会使安徽大厦的损失不断扩大。为维护自身合法权益，在多次口头、书面催告无效后，安徽大厦采取了断电的方式，这实属协商不成后的无奈之举，目的是督促顺鸿达中心尽快履行合同义务。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知断电行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取断电方式属于行使合同履行抗辩权的行为。承租人应当支付断电期间的租金。根据顺鸿达中心欠付租金金额和过错的程度，安徽大厦对顺鸿达中心断电的行为没有超过必要限度，不应当承担赔偿责任。顺鸿达中心要求赔偿商品部经营损失、网通专线费用损失的诉请应当予以驳回。六、电费金额应当按照合同约定据实核算。1、顺鸿达中心声称合同中无电费的约定，与事实不符。两份租赁合同均在第三条第三款费用结算中，明确约定“甲方按乙方用电量和当月电价收取电费。”2、顺鸿达中心庭审中关于每月固定扣除电费380元的主张，没有任何事实根据。安徽大厦从未在代收款中扣除过顺鸿达中心当月的电费，也从未与顺鸿达中心约定过每月收取电费380元。3、安徽大厦主张的电费金额，是根据顺鸿达中心实际使用电灯、电器，依据合理计算标准和方式，据实计算得出的。顺鸿达中心庭审中说其仅一台取暖器、10盏灯的陈述不符合事实，安徽大厦提供的照片证据显示：商品部至少有两台取暖器、十几盏灯。目前顺鸿达中心所有物品仍在原地未搬走，有关电灯、电器的情况可实地取证。4、按照大厦的实际情况、规划和规定，顺鸿达中心所租场地不允许单独安装电表和空调。在2015年6月1日双方续签合同时、2018年8月安徽大厦向顺鸿达中心主张电费前，顺鸿达中心从未对电表和空调提出过要求，现在提出这个问题，纯属于是为拒付租金和电费寻找借口，以期实现其非法目的。七、顺鸿达中心声称自己一直诚信守法经营，事实上顺鸿达中心不诚信经营的行为已经对安徽大厦造成严重负面影响。2018年，因顺鸿达中心出售假茶叶，并通过安徽大厦代开发票，导致消费者将安徽大厦告上法庭。此外，因顺鸿达中心出售产品质量有问题的茶叶，有消费者向北京市朝阳区小关食药所投诉安徽大厦，严重影响了安徽大厦的声誉和形象。以上证据，足以证明顺鸿达中心并未守法诚信经营。八、安徽大厦诉请顺鸿达中心支付利息，有事实和法律依据。顺鸿达中心长期拒绝支付应付租金和电费，不按照合同约定履行合同义务，应当承担违约责任。综上所述，安徽大厦认为，顺鸿达中心提出的反诉诉讼请求和事实、理由均不能成立，应不予支持，请法院在查明本案事实后，驳回顺鸿达中心的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对如下事实予以确认：2015年6月30日，安徽大厦作为甲方与乙方顺鸿达中心签订《商务中心租赁协议》，约定：合同有效期自2015年7月1日起至2018年12月31日止，甲方一层装修期间不收取租金，租赁期限按装修期时间顺延；乙方在租赁期间所使用的场地为安徽大厦一楼商务中心；年租金为6万元；租金采用押一付一方式结算，乙方应在签约之日起向甲方支付相当于5000元的押金，以后以月为计算单位，每月25日前交清下月的租金；合同期满5日内，甲方应退还押金；客人挂账与大厦住宿费一起结算的，乙方应到前台查验客户的账户余额，余额不足不能挂账的，甲乙双方应在下月10日前将挂账金额核对完毕，甲方应将核对后的挂账金额返还给乙方；甲方按乙方用电量和当月电价收取电费。安徽大厦作为甲方另与顺鸿达中心签订《商品部租赁合同》，约定：合同有效期自2015年6月1日起至2018年12月31日止，甲方一层装修期间不收取租金，租赁期限按装修期时间顺延；乙方在租赁期间所使用的场地为安徽大厦一楼商品部及商品部门口至九华厅门口之间的区域；商品部年租金为17万元；租金采用押一付一的结算方式，乙方应在签约之日起向甲方支付相当于15000元的押金，以后以月为计算单位，每月25日前交清当月的租金，合同期满5日内，甲方应退还押金；客人挂账与大厦住宿费一起结算的，乙方应到前台查验客户的账户余额，余额不足不能挂账的，甲乙双方应在下月10日前将挂账金额核对完毕，甲方应将核对后的挂账金额返还给乙方；甲方按乙方用电量和当月电价收取电费。2016年8月9日，安徽大厦与顺鸿达中心签订《关于北京顺鸿达中心申请停业的补充协议》，约定：因安徽大厦二楼打磨施工，顺鸿达中心申请位于安徽大厦的一楼商品部和商务中心停业，经双方沟通，安徽大厦同意顺鸿达中心于8月5日至8月9日停业，停业期间免除租金3150.68元。2017年4月10日，安徽大厦向顺鸿达中心发出《关于安徽大厦装修期的通知》，称：我单位计划将于2017年5月1日开始进行安徽大厦一层的装修工作，按照贵单位与我单位签订的《商品部租赁合同》和《商务中心租赁合同》，我单位在一层装修期间，不收取贵单位房租，租赁期可按装修期的时长顺延。庭审中，安徽大厦称由于装修方案变化，其向顺鸿达中心当面通知，称装修改成分区域装修，对在装修区域的商务中心不收取租金，不在装修区域的商品部按时交纳租金。顺鸿达中心称没有人对其进行通知。2018年8月15日，安徽大厦向“各长包及租赁单位”发出《安徽大厦装修竣工全面启用的通知》，内容为安徽大厦一层、三层装修竣工，2018年8月16日安徽大厦前台、餐饮全面启用，届时，合同关于装修期间的约定截止日为2018年8月15日，请各单位配合恢复正常经营。2018年8月22日，顺鸿达中心向安徽大厦发出书面材料一份，称：顺鸿达中心认为商务中心并没有施工完成达到竣工标准，目前状况室内没有照明设备（装修前室内共有4盏照明灯），无空调出口，并有很多线路裸露在外，没做任何处理，就目前状态根本无法正常使用；另称：顺鸿达中心自2017年4月份至2018年至今的账一直未结算，该中心人员一直在等待与大厦结算款项。2018年8月23日，安徽大厦向顺鸿达中心发出《通知函》，称：关于贵单位反映的室内照明问题，现己按照贵方要求增加照明设施，恢复正常使用；关于空调出风口问题，此次装修未涉及改动租赁场地原设计，装修前也未有此类设施；同时，关于线路裸露等其他问题，因装修期间我方临时提供的使用场地，待正常使用后电线、网线即重新恢复，若仍有瑕疵可协商解决；现在贵方照明、网线、电源皆正常，满足正常营业，请即日恢复正常营业，否则，因故意拖延营业造成的损失，一切责任由贵方自行承担。2018年9月11日，安徽大厦向顺鸿达中心发送《催告函》，称顺鸿达中心就2015年6月签订的《商品部租赁合同》、《商务中心租赁协议》，自2015年6月1日起截至今日，逾期交纳电费已达39个月，电费总额为92443.58元，请于收到本函之日起三日内支付，逾期将予以断电，并追究违约责任。该《催告函》附有“北京顺鸿达商务中心2015年6月-2018年9月用电量核算”附件一份，其中载明用电器情况为：24小时运行的500瓦电脑1台、12小时运行的500瓦电脑3台、24小时运行的210瓦冷藏柜1个、12小时运行的2500瓦电暖气3个、12小时运行的110瓦空调扇1个、12小时运行的5瓦照明灯27个、12小时运行的35瓦射灯8个，计用电量77036.3度，按每度1.2元计算费用92443.58元。安徽大厦提交照片显示其将上述催告函及附件张贴长商品部玻璃门上。顺鸿达中心认为其未结电费为15000元。安徽大厦称因大厦一层没有电表，故根据顺鸿达中心实际使用的用电器数量及功率估算电费。顺鸿达中心称之前安徽大厦对顺鸿达中心每月电费按用电器情况估算后直接扣除，双方商量好每月固定扣除380元电费，但实际并未扣除。安徽大厦称在2015年6月之前未收取过顺鸿达中心电费，在2015年6月开始因安徽省政府经营权问题才要收顺鸿达中心电费。顺鸿达中心称其使用了电暖气1台、节能灯27盏、日常使用电脑1台、打印机一个、功率40瓦的电风扇一个，认为安徽大厦主张的空调功率不对。顺鸿达中心另提交照片，欲证明一共27盏灯，电风扇功率为40瓦，没有3个暖气。安徽大厦对电风扇功率认可，其他不认可。庭审中，安徽大厦与顺鸿达中心均认可如下事实：《商务中心租赁协议》、《商品部租赁合同》的费用混在一起结算，均同意该二合同纠纷在本案中一并解决；安徽大厦实际装修时间自2017年5月1日至2018年8月15日，涉案商务中心与商品部均在安徽大厦一层，但属不同区域，商务中心所在区域进行了装修，商品部所在区域未进行装修；顺鸿达中心在装修期间正常经营，顺鸿达中心在装修期间将商务中心的经营物品搬到商品部；顺鸿达中心就涉案《商务中心租赁协议》、《商品部租赁合同》的租金已支付至2017年4月底；涉案商务中心与商品部均未安装单独的电表；2018年9月10日，安徽大厦以顺鸿达中心拖欠租金及电费为由对其承租的商务中心和商品部断电。安徽大厦核算顺鸿达中心自2017年4月5日至2018年7月结算汇总金额为150712.11元（其中2017年4月及5月共19713.07元、2017年6月为9138.76元、2017年7月为5970.09元、2017年8月为5759.31元、2017年9月为2778.56元、2017年10月为33467.97元、2017年11月为13442.95元、2017年12月为15332.56元、2018年1月为8002.75元、2018年2月为5247.64元、2018年3月为9662.94元、2018年4月为6440.82元、2018年5月为3611.72元、2018年6月为6936.21元、2018年7月为5206.76元），自2016年1月至2017年3月结算汇总金额为108047元。安徽大厦欲证明顺鸿达中心在装修期间经营未受到任何影响，营业额反而增加。顺鸿达中心认为该证据证明了安徽大厦拖欠未挂账款150712.11元，且2016年大厦二层装修对其经营有极大影响，故该年度营业额不是正常经营水平，其在2016年度全年亏损近30万元。安徽大厦另提交结算单、内部交接班表及照片若干，证明顺鸿达中心经营未受到影响。顺鸿达中心不认可该证明目的，称从照片可以看出其将商务中心当仓库用于堆放物品，且因合同并未约定租金的免除以停业为条件，故即便其一直经营，也可享受免租待遇。安徽大厦还提交其与中建保新（北京）建设工程有限公司于2017年5月8日签订的装修合同一份，显示承包范围为安徽大厦一层和三层局部内装修和电气施工，计划开工日期为2017年3月25日，计划竣工日期为2017年6月23日。安徽大厦欲证明顺鸿达中心承租的商品部不在装修范围内，且安徽大厦虽于2017年4月10日发了装修通知，但实际采用的工期为三个月。顺鸿达中心提交2017年4月至2018年7月的营业额结算汇总，证明其每月营业额9419元，以及安徽大厦2018年9月对其断电产生的营业损失。安徽大厦不认可该证明目的。顺鸿达中心提交其于2018年3月15日发生的一年的网费14400元的银行业务回单，证明其因安徽大厦2018年9月对其断电产生的网费损失。安徽大厦认为该损失应由顺鸿达中心自行承担。顺鸿达中心提交转让协议一份，证明其为取得铁路售票资格证支付费用15万元。安徽大厦认为该证据与本案无关。以上事实，有《商务中心租赁协议》、《商品部租赁合同》、《关于北京顺鸿达中心申请停业的补充协议》、《关于安徽大厦装修期的通知》、《安徽大厦装修竣工全面启用的通知》、《通知函》、《催告函》、银行业务回单、转让协议等书证、照片及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，安徽大厦与顺鸿达中心之间的《商务中心租赁协议》、《商品部租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。关于顺鸿达中心有无违约行为并是否构成安徽大厦行使解除权的基础。根据查明的事实，安徽大厦于2017年4月10日向顺鸿达中心发出《关于安徽大厦装修期的通知》，表明装修期间不收取顺鸿达中心房租。根据双方确认，安徽大厦一层装修期自2017年5月1日至2018年8月15日。庭审中，安徽大厦称其在发出通知后又对顺鸿达中心口头告知，对在装修区域的商务中心不收取租金，不在装修区域的商品部按时交纳租金。但对于该告知，安徽大厦并未举证。安徽大厦称顺鸿达中心经营的商品部并未影响经营，故仍应支付租金。首先，安徽大厦对顺鸿达中心所做承诺并未附加经营及经营效果的前提条件；其次，从实际情况来看，在装修期间，由于商务中心受到装修影响，商务中心的相关物品在商品部堆放的事实存在，可能会对其经营造成影响；再次，鉴于一楼存在大面积装修，同在一楼的商品部的正常经营是否以及在多大程序上受到装修影响，该情况在装修前期难以预估。因此，本院认为，安徽大厦在装修前承诺装修期间不收取顺鸿达中心房租，并未造成双方权利义务的失衡，现安徽大厦主张对商品部收取租金，违背了上述承诺，本院不予支持。安徽大厦在尚欠2017年4月5日至2018年7月挂账结算金额150712.11元未向顺鸿达中心结算的情况下，违反约定向顺鸿达中心主张装修期间的租金，顺鸿达中心拒绝支付，不应认定为违约。此后安徽大厦于2018年9月10日对顺鸿达中心进行断电，顺鸿达中心未再支付此后租金，并无不当。关于电费，双方未明确支付标准，此前亦无证据显示安徽大厦就电费收取一事催缴或协商，现双方就此发生争议，本院认为顺鸿达中心在此环节违约程度较为轻微，所延迟履行的亦非合同主要债务，安徽大厦以此要求解除合同，本院不予支持，双方合同应继续履行。自2018年8月16日起至2018年9月10日期间的租金，顺鸿达中心应予支付，本院根据双方合同约定的租金标准认定涉案商务中心及商品部上述期间租金分别为12109.59元及4273.97元。自2018年9月10日后，安徽大厦对顺鸿达中心断电，影响顺鸿达中心正常营业，其主张此后租金，本院不予支持。关于电费，租赁商务中心及商品部自承租以来均未实际支付，合同约定顺鸿达中心按用电量和当月电价支付电费，本院根据顺鸿达中心的用电情况酌定承租之日至2018年9月10日应付电费5万元。安徽大厦主张利息及房屋占用费用的诉讼请求，均无事实及法律依据，本院不予支持。关于顺鸿达中心的营业收入，双方均确认自2017年4月至2018年9月共计150712.11元，安徽大厦应向顺鸿达中心返还；根据合同约定，营业收入应在下月10日前核对完毕由安徽大厦返还给顺鸿达中心，现安徽大厦未如期返还，顺鸿达中心主张上述款项的利息，本院根据各月款项发生情况酌予支持。因安徽大厦对顺鸿达中心进行断电，顺鸿达中心商品部营业损失客观存在，本院根据商品部之前的营业额，结合相关成本酌定自2018年9月10日至法庭辩论终结之日2019年1月30日的营业损失为2万元。关于网费损失，顺鸿达中心主张断电之日至2018年12月的损失3600元，本院根据其年网费发生情况予以支持。关于顺鸿达中心要求判令前台代收办事处款项的反诉请求，并不明确具体且缺乏合同约定，本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京安徽大厦与被告（反诉原告）北京顺鸿达商务中心之间的《商务中心租赁协议》及《商品部租赁合同》继续履行；二、被告（反诉原告）北京顺鸿达商务中心于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京安徽大厦商务中心租金12109.59元及商品部租金4273.97元，以上共计16383.56元；三、被告（反诉原告）北京顺鸿达商务中心于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京安徽大厦截至2018年9月10日的电费5万元；四、原告（反诉被告）北京安徽大厦于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）北京顺鸿达商务中心营业收入150712.11元并支付利息（均按中国人民银行同期贷款利率支付至实际给付之日，利息计算分别为：1、以19713.07元为基数，自2017年6月11日起算；2、以9138.76元为基数，自2017年7月11日起算；3、以5970.09元为基数，自2017年8月11日起算；4、以5759.31元为基数，自2017年9月11日起算；5、以2778.56元为基数，自2017年10月11日起算；6、以33467.97元为基数，自2017年11月11日起算；7、以13442.95元为基数，自2017年12月11日起算；8、以15332.56元为基数，自2018年1月11日起算；9、以8002.75元为基数，自2018年2月11日起算；10、以5247.64元为基数，自2018年3月11日起算；11、以9662.94元为基数，自2018年4月11日起算；12、以6440.82元为基数，自2018年5月11日起算；13、以3611.72元为基数，自2018年6月11日起算；14、以6936.21元为基数，自2018年7月11日起算；15、以5206.76元为基数，自2018年8月11日起算）；五、原告（反诉被告）北京安徽大厦于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）北京顺鸿达商务中心营业损失2万元；六、原告（反诉被告）北京安徽大厦于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）北京顺鸿达商务中心网费损失3600元；七、驳回原告（反诉被告）北京安徽大厦的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京顺鸿达商务中心的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3206元，由原告北京安徽大厦负担2476元（已交纳），由被告北京顺鸿达商务中心负担730元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1976元，由反诉原告北京顺鸿达商务中心负担83元（已交纳），由反诉被告北京安徽大厦负担1893元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蔡峰二〇一九年三月十八日书记员  马悦