浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终2332号上诉人（原审原告）：顾瑾怡，女，1972年6月20日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：钱青、沈晓燕，浙江信远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海宁市福莱德置业有限公司。住所地：海宁经济开发区双联路**。统一社会信用代码：91330481767986151Q。法定代表人：顾玮国，董事长。委托诉讼代理人：韩德科、顾芯芸，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人顾瑾怡与被上诉人海宁市福莱德置业有限公司（以下简称福莱德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2016）浙0483民初4121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾瑾怡上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持顾瑾怡的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费和鉴定费等由福莱德公司承担。事实和理由：一、福莱德公司直到2013年3月26日才仅电话通知顾瑾怡前去收房，顾瑾怡第一次验房时发现房屋存在严重的质量问题，要求福莱德公司修缮，但福莱德公司一直拖拖拉拉。2016年2月18日顾瑾怡再次看房时，发现仍有车库渗水等几处问题需要维修。双方再次协商房屋质量、延迟交房、违约赔偿等事宜。由于当日福莱德公司又让顾瑾怡签署多份文件，其中一份为房屋面积差异退房款的补充协议，顾瑾怡没有细看就签字了，后协商破裂，福莱德公司取回了多份文件。顾瑾怡之后才发现补充协议上非正文部分由“现于2013年3月31日向买受人交付该商品房”的表述，此与事实严重不符，不是双方真实意思表示。二、一审法院对相关证据认定错误，导致错判。1、顾瑾怡提供的证据四、证据五、证据七中，虽然照片没有时间，但光盘中的部分视频里面有拍摄当天的报纸日期以及幢号、房号，可以确定拍摄时间、地点，综合其他、地点可以反映房屋质量问题。2、福莱德公司提供了证据五收房通知书、一期交房催办通知书和挂号信以及产权证办理通知书附挂号信，还应当提供顾瑾怡签收的邮局证明，否则不能证明已经按合同的要求将相应的通知书送达给顾瑾怡。顾瑾怡自认接到电话通话前去收房，不能证明福莱德公司已经邮寄送达，而是顾瑾怡对房屋非常关心，由于发现房屋质量问题及没有提供质量保证书等相关资料而拒绝收房。之后房屋还在维修，并没有真正意义上的收房。一审既然认定收房流程、双方因房屋质量问题发生冲突和房屋进行了维修的事实，应当推定顾瑾怡主张的事实是存在的，而非福莱德公司谎称顾瑾怡从来没有来收房，以及错误认定顾瑾怡的主张已过诉讼时效。三、一审驳回顾瑾怡的诉讼请求没有依据。1、补充协议是福莱德公司趁顾瑾怡在一大堆文件上签名时夹在其中而误签，一审庭审前房屋还在维修无法入住，福莱德公司始终无法提供质量保证书，因此顾瑾怡不可能与福莱德公司达成一致确认房屋已在2013年3月31日交付。根据顾瑾怡提供的证据和日常生活经验可以认定补充协议并非双方真实意思表示，一审驳回顾瑾怡第一项诉讼请求是错误的。2、关于顾瑾怡要求交付相关合格证明的诉求，福莱德公司提供的住宅质量保证书没有按照要求盖章，视为没有正确交付。3、关于房屋交付、逾期交房违约金、逾期办证违约金。合同约定房屋存在根本性的质量问题或未按合同提供书面文件的，可以拒绝收房，根据上述约定，顾瑾怡有权拒绝收房。顾瑾怡并没有认可收到过办证通知书，也从未认可已经收房，一审驳回顾瑾怡相关诉请错误。4、合同约定了对于地基基础、道路沉降等进行保修，福莱德公司在庭审中也愿意保修。地基基础、道路。地基基础在室外，但也影响到房屋安全、装修和使用，合同未约定这些部位属于公共部位，是房屋的自然延伸，是住宅不可分割的部分。一审法院对维修方案和造价进行了鉴定，自然应当判决支付维修费用和相应的租金损失。5、对于鉴定费用，实际是福莱德公司违约，顾瑾怡为了维权额外支付的费用，可以认定为违约金的一部分。福莱德公司辩称，一、补充协议系双方真实意思表示，顾瑾怡于签订补充协议当日缴纳了差价款，证明协议已经履行，不存在误签一说，顾瑾怡要求撤销补充协议没有依据。二、涉案房屋已于2013年3月31日交付，且相关合格证明已交付。1、一审庭审中，顾瑾怡自认在2013年已取得福莱德公司发送的收房通知书，福莱德公司已经履行了交房义务，顾瑾怡不去收房的责任在于自身。2、双方补充协议也表明房屋已在2013年交付。3、涉案房屋取得了竣工验收备案合格证明，具备交付条件。4、顾瑾怡在一审中自认房屋已经交付，故其要求交付房屋的请求应予驳回。三、顾瑾怡关于迟延交房违约金和迟延办证违约金的诉讼请求已经超过二年诉讼时效，且违约金计算方式错误，不应支持。四、涉案房屋质量问题主要产生在室外，不影响房屋装修和使用，顾瑾怡要求赔偿不能使用房屋期间的租金损失缺乏依据。五、维修费用分为两部分，一部分针对地面及挡土墙的修复，此为公共部位，与涉案房屋没有关联，应由物业公司按照公共部位的保修规则组织维修；针对车库西侧西南侧墙体渗水的修复费用，鉴定意见表明该部位已经维修好，且未发现新的渗水迹象，不涉及维修费用。六、司法鉴定是顾瑾怡举证的一种方式，鉴定费的负担应按照谁主张、谁负担的原则来确定。而且检测出的问题一是公用部位，二是车库西侧墙体未发现新的安全隐患。顾瑾怡执意对不存在质量问题的部位的鉴定费用应由其自行负担。七、顾瑾怡上诉期间提出的新的质量问题属于新的诉讼请求，不属于本案审理范围。请求驳回顾瑾怡上诉请求，维持原判。顾瑾怡向一审法院起诉请求：1.判令撤销双方签订的《合同补充协议》；2.判令福莱德公司交付房屋，并提供相关合格证明即竣工验收备案表、交接单、住宅质量保证书、住宅使用说明书；3.支付延迟交房产生的违约金338371.48元（暂计，以合同价2681232元，按每日万分之一，自2012年10月1日起计算至实际交房之日）；4.判令福莱德公司支付延期办证违约金581291.10元（暂计，以合同价2681232元，按每日万分之二，自2013年3月1日计算至实际交房之日）；5.判令福莱德公司因迟延交付房屋导致顾瑾怡的租金损失，自2016年2月18日至修复之日，按每月6000元暂计算30个月为180000元；6.判令福莱德公司支付维修费用68060元；7.本案诉讼费（包括鉴定费、证人出庭费等）由福莱德公司承担。一审法院认定事实：顾瑾怡、福莱德公司于2011年5月9日签订《商品房买卖合同》，约定：顾瑾怡向福莱德公司购买梅里达花园40幢02号房屋，房屋建筑面积366.89平方米，总房价2681232元。付款方式为选择银行按揭，于签约之日支付不低于总房款81%的首付款2181232元，余款50万元于签约之日办妥银行按揭贷款手续。关于交付，福莱德公司应在2012年9月30日前将符合条件（建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部分出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、道路、通讯、有线电视等，具备商品房正常使用的基本条件）的房屋交付给顾瑾怡，逾期交房的违约责任为：……继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之一的违约金。关于产权登记，福莱德公司承诺于2012年11月29日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房的转移登记。出卖人不能按照约定期限交付权属证书的，按以下约定处理：……约定日期起90日以后，买受人仍不能交付权属证书的，……，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日起，按日支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十二条约定：商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的检测机构进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为由买受人垫付，检测结果为合格的，检测费用由买受人承担，不合格的由出卖人承担。合同第十八条约定：商品房实行保修制度。有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六…在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务……。合同附件六约定：具体保修的内容双方约定如下：1、住宅地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；……9、室外上下水管道漏水、堵塞，小区道路沉陷2年……。合同签订后，顾瑾怡按约支付了相应房款。2011年9月22日，桐乡市规划建设局对“九千府邸一期1#号楼”工程同意竣工验收备案（本案所涉房屋的坐落原名“九千府邸一期1#”，后更名为“梅里达花园40#”）。福莱德公司于2013年4月27日办理桐乡市屠甸镇花园路333号梅里达花园40幢2室、地下2室的房屋、地下**的房屋产权证司名下），于2013年7月12日取得梅里达花园40幢2室、地下2室土地使、地下**土地使用权分割登记凭证div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2013年3月26日，福莱德公司通过挂号信及电话通知顾瑾怡收房。2013年5月16日，福莱德公司向顾瑾怡通过挂号信催办顾瑾怡办理产权证。庭审中，顾瑾怡自认在2013年已取得福莱德公司的收房通知书、办证通知书。2016年2月18日，双方签订《合同补充协议》，载明：双方于2011年6月27日签订的《商品房买卖合同》，现于2013年3月31日向顾瑾怡交付该商品房，并达成如下协议：原合同约定面积366.89平方米，现实测面积为366.46平方米，应退房款3142元，现合同总价为2678090元。当日，顾瑾怡向福莱德公司缴纳9684.10元（应缴维修基金12826.10元-退款3142元）。同日，顾瑾怡对涉案房屋提出了整改完善项目，后福莱德公司对此进行了维修。另查明，2010年9月18日，涉案房屋建设单位、监理单位、施工单位、物业公司对涉案房屋进行了质量分户验收，结论为符合要求。2011年3月8日，涉案工程取得竣工验收消防备案，抽查结果为合格。2011年5月18日，桐乡市环境保护局出具涉案工程竣工环境保护阶段性验收意见，原则同意梅里达花园项目通过竣工环境保护阶段性验收。2011年6月28日，桐乡市规划建设局对“梅里达一期”项目出具验收意见“各项数据待工程完工后统一结算，符合规划要求”。审理中，应顾瑾怡申请，一审依法委托司法鉴定，鉴定内容为：对涉案房屋地面沉降、西南车库渗水是否存在质量问题进行评定（适用住宅房屋质量的国家标准）；地下室钢筋布局；地下室钢筋布局是否存在安全隐患，则确定维修方案以及维修费用。浙江宏业检测科技有限公司于2017年4月25日出具鉴定结论，载明：涉案房屋室外地面存在沉降现象，施工时未进行合理控制致使室外地面后期存在20mm-70mm沉降，挡土墙体存在开裂变形现象，属工程质量问题；涉案房屋车库西侧和西南侧墙体地下部分已维修成混凝土墙，并在西侧墙体外面设置了一道排水沟，当天现场勘查并未发现新的渗水痕迹；3、地下室顶梁植筋、地下室顶梁植筋未对周边构件及植筋构件本身形成影响结构安全的损坏特征局不存在安全隐患。2017年7月26日，该机构出具补充说明，载明：涉案房屋室外地面沉降范围：1轴以西至挡土墙约6400mm，B轴以南至挡土墙约7920mm，北面至G轴为止，东面至4轴为止。挡土墙开裂变形处位于南部挡土墙。顾瑾怡支出鉴定费20000元。浙江恒欣建筑设计股份有限公司于2017年9月22日出具鉴定报告，载明修复方案为：（一）地面及挡土墙修）地面及挡土墙修复方案做法为原地面铺装装饰层清除至素土层，对原有地面素土面进行夯实（压实系数不小于0.94），在夯实后地面铺设50mm碎石垫层，150mmC15混凝土垫层，铺装面层恢复至原样；挡土墙加固见附图；（二）车库西侧西南侧墙体渗水修复，浙江宏业检测科技有限公司现在勘测未发现新的渗水痕迹，应顾瑾怡要求需出具修复方案，修复方案为修补原有地下室卷材。顾瑾怡支出鉴定费20000元。浙江中磊工程咨询有限公司于2018年6月22日出具鉴定意见书，载明经测算，地面及挡土墙修，地面及挡土墙修复渗水修复共需费用为68060元。2018年6月28日出具补充说明，载明地面修复及挡土墙加固费用为65913.54元，渗水修复费用为2146.51元。顾瑾怡支出鉴定费3000元。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，均应按约履行。一、顾瑾怡请求撤销与福莱德公司于2016年2月18日签订的《合同补充协议》，但未提供系福莱德公司使用欺诈手段致使顾瑾怡在违背真实意思的情况下签订的充分证据，且双方就质量问题的争议，并非可撤销的法定理由，不予支持。二、关于顾瑾怡要求福莱德公司交付相关合格证明，审理中福莱德公司已将住宅质量保证书、使用说明书以及竣工验收材料、房屋产权证等提供法庭，该诉请已无需判决处理。三、关于顾瑾怡要求福莱德公司交付房屋，并支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求。1、福莱德公司于2013年3月28日通过挂号信及电话通知顾瑾怡收房，顾瑾怡在庭审中自认是在2013年3月左右接到福莱德公司电话通知后到福莱德公司处时取得了收房通知书、办证通知书。根据本案鉴定结论涉案房屋质量问题存在于房屋室外地面、挡土墙体，顾瑾怡办理收房手续的理由尚不充分。根据《商品房买卖合同》第十二条约定“买受人未按出卖人通知期限办理房屋交接手续，视为出卖人已按通知时间交房……”，以及顾瑾怡于2016年2月18日签署的《合同补充协议》中明确载明“现于2013年3月31日向顾瑾怡交付该商品房”，且该协议中约定的补交款项等义务，双方已经实际履行，可视为顾瑾怡已认可2013年3月31日交付，顾瑾怡要求福莱德公司交付房屋的请求不予支持。一审认定即本案所涉房屋双方已于2013年3月31日完成交付，但逾期交房违约金的诉讼时效应从该合同补充协议签订之日重新起算，经核实，金额应为48798.42元【2681232元×182天（2012年9月30日的次日计算至2013年3月31日）×万分之一】。《商品房买卖合同》约定由顾瑾怡自行办理权属转移登记，顾瑾怡在2013年3月收到办证通知书后应当知道逾期的事实已存在，相关的违约金亦可明确，现涉案房屋经鉴定无影响办证的事由，顾瑾怡怠于行使自身权利，已超过法定诉讼时效，福莱德公司抗辩理由成立。关于办证通知日之后的违约金，系顾瑾怡自身原因未予办理，亦不予支持。四、虽合同中对包括地基基础工程、道路沉降等在内进行了保修责任的约定，福莱德公司理应在保修范围内进行维修，但涉案房屋系排屋，其室外地面及挡土墙应系公共部位，故顾瑾怡诉请要求福莱德公司支付维修费用，没有相应的法律依据，不予支持。五、根据鉴定结论，涉案质量问题主要产生在室外，并不必然影响房屋的装修与使用。顾瑾怡以房租的方式计算要求福莱德公司赔偿不能使用房屋期间的损失，且未提供租房实际损失的证据，不予支持。六、关于鉴定费用，对相应诉请在本案中未予支持，由顾瑾怡自负。证人出庭作证费用，因证人均明确不要求该项费用，该费用予以退还顾瑾怡。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、福莱德公司于判决生效之日起十日内支付顾瑾怡逾期交房违约金48798.42元；二、驳回顾瑾怡其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15697元，由顾瑾怡负担15000元，由福莱德公司负担697元。鉴定费43000元，由顾瑾怡负担。二审中，顾瑾怡提供了如下证据：证据一、视频两段（光盘配4页说明），证明：视频1显示2018年9月6日去收房拿钥匙，物业公司以未交物业费为由拒交钥匙，房屋至今未交付；视频2显示2018年9月6日查看涉案房屋，房屋又沉降10厘米，质量仍不合格；证据二、判决书一份，证明福莱德公司在另案中因迟延交付房屋至少需要赔偿每月6000元的租金；证据三、调解书一份，证明2018年11月15日才拿到钥匙，因为质量问题顾瑾怡没有收房，验房单保留在福莱德公司处，福莱德公司没有提供调解书中的签到本和质量保证书，交付未完成；证据四、收房光盘和验房单各一份，证明2018年12月6日顾瑾怡与物业公司验房发现的房屋质量问题。福莱德公司质证意见：证据一中的视频1真实性无异议，合法性、关联性及证明内容均不予认可。视频1中的人员是梅里达花园物业公司的服务人员，对话具有诱导性，不能客观反映真实情况，且福莱德公司早已完成交房，顾瑾怡未取得房屋钥匙在于其自身拖欠物业费，与福莱德公司无关。视频2的三性及证明内容均不认可，视频中所谓的房屋又沉降10厘米是上诉期间新发现的质量问题，属于新的诉讼请求，不应在本案中审理。对证据二的真实性、合法性予以认可，对关联性和证明内容不认可，本案房屋质量问题在室外，不影响房屋的装修和使用，不存在赔偿租金的问题。对证据三真实性无异议，但顾瑾怡在该案中要求物业公司交付质量保证书，与本案请求是矛盾的。关于收房光盘和验房单是一组证据，真实性、关联性不认可，陪同验房没有福莱德公司参与，是案外人的行为。即使存在验房单上的质量问题，也只是轻微、超过国家和合同质保的问题。对于2018年12月6日新发现的质量问题，应当另行主张。本院认证意见：证据一系顾瑾怡自行制作，视频1中对话人员无法确定其身份，且证据形式上属于证人证言，而该人员未出庭作证；视频2涉及的是一审之后新发现的质量问题，不属于二审审理范围且与本案欠缺关联性，故对证据一不予认定。证据二是另案纠纷处理结果，证明内容与本案不具关联性；证据三、四均仅系顾瑾怡与物业公司之间的争议解决，不能反映待证事实且与本案争议无关。福莱德公司二审中未提交新的证据。本院经审理对一审认定的事实予以确认。另查明，2018年11月1日一审法院受理顾瑾怡与浙江开元物业管理股份有限公司桐乡分公司排除妨害纠纷一案，后于2018年11月15日达成调解，由该物业公司当庭向顾瑾怡移交案涉房屋钥匙、房屋使用说明书、业主手册、物业管理服务协议等资料。本院认为，本案二审争议主要在于案涉房屋是否已经完成交付，质量问题是否可以阻却交付效力以及室外地面及挡土墙存在的问题如何处理。关于第一个问题。双方的争议主要在于对2016年2月18日补充协议内容的理解。顾瑾怡认为该协议系因对方将其夹在众多文件中导致顾瑾怡误签，对方存在欺诈。而福莱德公司认为该协议是双方合意结果，是双方真实意思表示。本院注意到：一是顾瑾怡在一审中自认2013年3月收到过福莱德公司发送的收房通知，且其认可在2013年3月26日到现场收房，因其认为房屋存在质量问题而拒绝收房；二是2016年2月签订补充协议时，双方还就房屋面积补差、维修基金等进行了结算。以上二点说明，在2013年3月福莱德公司已经履行交房通知义务，顾瑾怡也曾到现场收房，双方2016年2月18日签订的协议中明确载明案涉房屋于2013年3月31日交付，且双方还办理了有关交付后的结算事宜。因此结合在案证据，顾瑾怡所谓误签或对方存在欺诈理由并不成立，该补充协议真实有效，不存在可撤销之情形。关于第二个问题。顾瑾怡主张案涉房屋存在质量问题，其有权拒收。但根据法律和司法解释的相关规定，只有存在房屋主体结构质量不合格与房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，才能成为购房者拒绝收房的合理理由。本案中，顾瑾怡虽主张房屋存在质量问题，但一是案涉房屋已经竣工验收合格，具备交付条件；二是经一审委托鉴定，案涉房屋虽有部分质量问题但已修复，不属于前述法律规定上的质量问题，并不能成为阻却交付效力之事由。应当指出的是，在质量问题并不明确的情形下，以拒收房屋的方式来维权并不是理性的行为，对解决质量争议毫无助益。房屋的交付不是单方行为，交付的主体是出卖人，买受人既是权利人，也有及时受领的义务。双方已明确2013年3月31日房屋交付，则应推定出卖人已经履行交付手续而顾瑾怡已经受领了房屋并接受了相关房屋资料。故在此时点之后顾瑾怡迟延受领房屋包括接受相关房屋资料，责任亦在于顾瑾怡自身。至于顾瑾怡认为福莱德公司未交付房屋相关合格证明，其并没有充分证据佐证。故除一审认定的逾期交房违约金外，顾瑾怡怠于行使自身权利，其主张的其余逾期交付、办证的违约责任一审不予支持，并无不当。另外，顾瑾怡二审中反映的质量问题，如真实存在也是房屋交付之后的质量瑕疵问题，不属于本案审理范围，双方可依相应规则进行处理。关于第三个问题。本案经一审委托鉴定，涉案质量问题主要产生在室外。涉案房屋系排屋，其室外地面及挡土墙并非顾瑾怡房屋专有部分，应属于公共部位，相关质量问题的解决应当按照公共部位维修规则进行处理。故顾瑾怡单方面就此要求福莱德公司支付相应维修费用，欠缺法律依据，一审不予支持，并无不当。关于鉴定费用。司法鉴定本身属于举证的一种方式，费用的承担应当根据相应鉴定结果能否证明其主张的事实而确定。因鉴定结果不能证明顾瑾怡主张的事实，其相应诉请在本案中均未能支持，故鉴定费用由顾瑾怡负担，亦属合理。综上，顾瑾怡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15697元，由顾瑾怡负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年三月二十五日书记员  赵婉沁