河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终725号 上诉人（原审被告）：张旭光，男，1989年2月24日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：王民，男，1989年2月24日出生，汉族，现住石家庄市长安区。系上诉人同事。 被上诉人（原审原告）：张亚军，男，1988年11月23日出生，汉族，现住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：赵雪豹，河北嘉实律师事务所律师。 第三人：高凤，女，1979年9月19日出生，满族，现住石家庄市桥**。 上诉人张旭光因与被上诉人张亚军案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初2539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张旭光的上诉请求：一、依法撤销河北省石家庄市裕华区人民法院作出的（2018）冀0108民初2539号民事判决书，并发回重审或改判准许查封高凤名下位于石家庄市桥西区室的房屋。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案事实认定不清，适用法律错误。本案中，被上诉人提供的证据并不能排除法院的执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 首先，在本案中被上诉人并未提供证据证明其在法院查封之前签订合法有效的书面房屋买卖合同，在本案中存在两份书面的房屋买卖合同，一份为2018年4月2日签署的《房屋买卖合同》，一份为2018年4月18日签署的《石家庄市存量房买卖合同》，二者关于购房款与房屋交付等内容前后不一致。根据合同签订的顺序，显然后者更能反映当事双方的意思表示，并且根据《石家庄市存量房买卖合同网上签约和交易资金的监管办法》，后签署的合同更符合石家庄市存量房买卖的交易习惯。因此，根据被上诉人方提供的《石家庄市存量房买卖合同》的签订时间为2018年4月18日，其签订时间晚于法院查封时间。 其次，被上诉人方并未在法院查封之前已经实际占有该房产。在先签署的《房屋买卖合同》第5条中，约定在收到全款当日腾空房屋，当被上诉人方至今未按合同约定全额支付购房款，因此被上诉人并未实际占有涉案房产，再者根据被上诉方提供的《石家庄市存量房买卖合同》签订时间为2018年4月18日，该合同第四条交付房屋中约定在取得房款后5日内交付房屋，被上诉人并未缴纳购房款，说明该房产被上诉人并未实际占有。 再次，被上诉人也未实际支付购房款。无论在先签署的《房屋买卖合同》，还是在《石家庄市存量房买卖合同》都约定了购房款的支付方式，但是被上诉人并未提供证据证明其按照合同要求将购房款打入合同约定账户。 最后，因为被上诉人的原因未完成过户登记。由于被上诉人并未按照《石家庄存量房买卖合同》的约定支付购房款，由于其自身原因导致未完成房屋过户。 综上所述，法院对涉案房产的查封合法合理，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请二审法院依法查明后改判。 张亚军答辩称，我方认为上诉人上诉理由不成立，应当维持一审判决。本案事实一审已经查清，被上诉人购买第三人高凤房产是通过房屋中介，在该房屋被查封之前已经签署买卖合同，支付全额房款，且该房屋已经交付被上诉人实际占有，就在被上诉人与高凤办理房产产权变更登记手续时，发现该房屋被查封，整个购房过程被上诉人没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，不应当查封本案争议房产，因此我方认为应当维持一审判决。 原告张亚军向原审法院提出诉讼请求：1、立即解除对石家庄市桥西区室的查封；2、被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2018年4月2日原告通过卓佳房产经纪有限公司介绍与高凤签订了房屋买卖协议，高凤将其位于石家庄市桥西区室的房产（产权证号：冀石家庄市不动产第**）以总价款159万元出卖给原告。合同签订后原告于2018年4月17日一次性向高凤支付了购房款150万元，高凤将诉争房产交付原告占有至今。2018年4月17日高凤偿还该房产原抵押借款后撤销了该房产的抵押权，4月18日原告与高凤到房管局办理了网签手续。4月19日原告与高凤办理过户手续时发现该房产被法院查封了。根据《合同法》第60条、第130条及《物权法》第15条的规定，原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，高凤应当配合原告办理房屋过户手续，因此被告申请查封的该房产的所有权实际已经不归高凤所有，被告申请查封的其实是原告的房产。原告签署合同时该房产没有被查封，原告已经实际占有，且原告通过中介公司以市场价购买，原告已经支付了房款，买卖行为不存在过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条不应查封的规定。另外，被告所确定是诉前保全，需是紧急情况，高凤仅是被告债权的众多担保人之一，被告的债务人及其他担保人的财产足以保障被告债权的实现，不属于紧急情况。故原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告张旭光向原审法院辩称，我方认为查封财产行为合法。据我方了解，原告并未按照房产部门相关法律规定完成全部价款的给付，并且该房屋并未在相关部门办理过户登记，同时该房屋的实际占有情况对方的举证不能证明已实际占有，查封行为符合法律规定。 第三人高凤经原审法院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及证据。 原审法院查明认定的事实，2018年4月10日原审法院作出（2018）冀0108财保39号民事裁定书，裁定查封高凤名下位于石家庄市桥西区（产权证书：冀（2018）石家庄市不动产第0018557号）以及位于石家庄市桥西区，并于2018年4月18日查封了上述房产。张亚军提出复议异议，请求撤销（2018）冀0108财保39号民事裁定书对（2018）石家庄市不动产第0018557号房产的查封。原审法院于2018年5月28日作出（2018）冀0108财保39号之二民事裁定书，裁定驳回张亚军的复议请求。张亚军不服提起诉讼。 原审另查明，2018年4月2日，原告张亚军与高凤、石家庄市卓佳房产经纪有限公司北杜营业部签订《房屋买卖（置换）合同》，约定高凤将坐落在桥西区时光街69号尚品佳苑南区7-2-601的房屋出售给张亚军，成交价为159万元。合同居间方处加盖了石家庄市卓佳房产经纪有限公司合同专用章。同日，张亚军支付中介费15000元、定金10000元。2018年4月4日原告张亚军与高凤签订《二手房交易资金监管承诺书》，约定交易款项中，买方自筹73万元，此即为首付款，其余85万元向贷款银行申请个人住房按揭贷款，经贷款银行审查同意向买方发放贷款，首付款和贷款部分全部委托资金监管银行进行监管，贷款金额以贷款银行审批确认为准。同日，张亚军向石家庄市卓佳房产经纪有限公司支付贷款费用19300元，中介费5700元。2018年4月16日，原告与高凤、石家庄市卓佳房产经纪有限公司签订了一份补充协议，约定张亚军于2018年4月17日一次性支付给高凤150万元用于偿还该房屋借款，由高凤负责办理撤押手续，同时将该房屋该日以前所产生的一切费用结清并将该房屋钥匙交付给张亚军，此日以后产生的费用由张亚军负责。同时约定因张亚军的购房贷款85万元及资金监管73万元过户后按房管局及银行政策仍需发放到网签合同上高凤所留的银行账户上，高凤保证于收到该款项当日将张亚军多支付的150万元房款转给张亚军。2018年4月17日，三方又签订了一份补充协议，约定：由张亚军于当日向高凤支付购房款150万元用于高凤偿还贷款并撤销抵押。从2018年4月17日高凤将该房屋钥匙交付给张亚军之后，该房屋归张亚军实际占有，待高凤将该房屋撤销抵押后办理过户手续。协议签订当日，张亚军向卓佳房产中介申文宗转款30万元，并借款120万元，由申文宗代张亚军向高凤支付购房款150万元，该款项打入高凤指定的曹维娜账户。同日，马晶晶出具书面证明，证明马晶晶系涉案房产的抵押权人，其同意在高凤偿还其150万元借款后将涉案房屋解押，150万元还款的指定收款人为曹维娜。2018年4月18日，原告张亚军与高凤在房管局签订《石家庄市存量房买卖合同》并办理了网签手续。 原审再查明，原告张亚军主张其已实际占有涉案房屋，为证明其主张，提交了以下证据：1、物业交接单一份，有张亚军、高凤签字，在中介方处有王秀梅签字，未加盖物业公章；2、收款收据三张，显示时间均为2018年4月17日，由7-2-601张亚军交物业费、过户费、生活垃圾处理费2019年度，三张收据均加盖了物业公司的公章。 2018年9月30日，第三人高凤到原审法院作出说明，称因其家中有急事未按期参加庭审，其与张亚军之间的房屋买卖是双方真实意思表示，张亚军已按照双方约定支付了全部159万元房款，其中9万元是2018年4月18日办理网签手续时张亚军给付的是现金，未出具收条。 原审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告已经支付完毕全部房款并实际占有争议房产，且对未办理过户登记手续不存在过错，故对原告的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，一审判决如下：不得查封原告张亚军已购买的登记在高凤名下的位于石家庄市桥西区室的房屋。一审案件受理费19110元，由被告张旭光负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明认定的事实与原审法院查明认定的事实一致。 本院认为，在原审法院对本案争议房屋查封之前，虽然被上诉人张亚军尚未办理产权过户登记手续，但其已经对争议房屋支付全部房款并已经实际占有争议房屋，依据现有证据并不能认定被上诉人张亚军对未办理过户登记手续存在过错，故原审法院依据相关法律规定对被上诉人张亚军的诉讼请求予以支持并无不当。上诉人虽仍主张被上诉人所提供的证据不能排除法院的执行，但并未对自己所提主张提供充分证据予以证实，本院对上诉人所提主张难以认定。综上，上诉人张旭光的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19110元由上诉人张旭光负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 李 祥 审判员 李 曼 二〇一九年三月二十二日 书记员 邢琳琪