上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初32611号原告：商治安,男，1979年8月23日出生，汉族，住山东省乐陵市。委托诉讼代理人：李刚，上海市民生律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文佳，上海市民生律师事务所律师。被告：上海磐石餐饮管理有限公司,住所地上海市黄浦区。法定代表人：魏永斌,执行董事。被告：魏媛媛,女，1989年9月3日出生，汉族，住上海市。原告商治安与被告上海磐石餐饮管理有限公司(以下简称磐石公司)、魏媛媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理，原由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,后因案件复杂，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张李刚、周文佳到庭参加诉讼。被告磐石公司、魏媛媛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告磐石公司签订的《租赁合同书》;2、被告磐石公司退还原告已支付的租金、押金、食品保证金、进场费138,800元(人民币，下同)；3、被告磐石公司赔偿原告资金占用的损失，以138,800为本金,按银行同期存款利率为基准，自2018年4月1日计算至实际清偿之日;4、被告磐石公司赔偿原告中介费9,800元、产品加盟费1050元、厨房瓷砖装修费10,000元、排风油烟机5,500元、美团收银机3,400元、门头招牌灯箱4,900元、LOGO菜单等广告设计费3,000元、煤气管道费用1,800元、无线网费800元、音箱监控1,500元、水油分离器500元、冰箱4,280元、电费、煤气、水费充值2,000元，以上直接损失合计48,530元；5、被告磐石公司偿付原告违约金109,400元；6、被告魏媛媛对上述费用承担连带责任。事实和理由：2018年3月29日,原告与被告磐石公司签订《租赁合同书》,约定将磐石公司位于上海市闵行区XX路XXX号XXX楼XXX号店铺转让给原告经营餐饮使用,租赁期限2018年3月16日至2020年3月15日止,为期2年,起租日自2018年5月18日起算。双方约定该店铺营业起始日为2018年5月18日,每月店铺租金9800元。合同第六条约定：“甲方(磐石公司)负责提供办理营业执照、消防环评、卫生许可证等相关办证资料。合同签订后,原告按约履行了交款义务,并积极筹备店铺营业事宜。2018年3月29日,原告依据合同约定向被告魏媛媛的个人账户支付了三个月店铺租金29,400元,店铺押金29,400元,进场费60,000元,食品保证金20,000元。2018年4月28日,原告向被告魏媛媛支付美团收银系统费用3,800元。2018年5月13日,原告向被告魏媛媛支付店铺水电充卡费用2,000元。以上各项费用合计144,600元,被告磐石公司对上述费用分别出具了相应的收据。依据约定,被告磐石公司理应在约定的店铺营业日即2018年5月18日前,完成店铺的消防环评工作。但至今,被告仍未履行相应合同义务,致使店铺始终未能通过消防环评验收,无法投入使用、营业,合同目的无法实现。根据合同约定：“如甲方违约,乙方有权收回所交之各项保证金并由甲方承担同等数量之违约金,并追讨甲方违约而引致之一切损失。”被告磐石公司未履行合同义务致使涉案店铺原告无法经营使用,合同目的无法实现,磐石公司已构成根本性违约,应承担相应的违约责任。被告魏媛媛并非被告磐石公司员工,却以个人账户收取原告各类款项,应对被告磐石公司的合同债务承担连带责任。现为维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼。诉讼中，原告表示，租赁合同解除日为原告提起诉讼之日。2019年1月5日，房屋的权利人通知各承租人在当月15日前清场。因此原告被强制清场，房屋已被房屋权利人收回。被告磐石公司、魏媛媛未作答辩也未提供证据。经审理查明：2018年3月29日，被告磐石公司作为出租方(甲方)、原告商治安作为承租方(乙方)，双方签订一份《租赁合同书》，约定，甲方将位于上海市闵行区XX路XXX号XXX楼XXX号商铺出租给乙方，商铺使用面积约16平方米；乙方同意该店铺作经营“海鲜烧烤”餐饮；租赁期限自2018年3月16日起至2020年3月15日，为期2年，起租日自2018年5月18日起算；双方同意该店铺营业起始日为2018年5月18日。若乙方未按照本合同约定的营业起始日开始营业，则租金及管理费按试营业之日开始计算；甲方负责提供办理营业执照、消防环评、卫生许可证等相关办证资料；月租金(含物业管理费)9,800元；付三押三，先付后用；乙方应依本合同将应付的租金、押金及其他费用、开支存入甲方指定账户：账户名魏媛媛，账号XXXXXXXX********，开户行中国民生银行上海XX支行；乙方须于本合同时交付予甲方各项保证金，作为乙方履行合同所有条款之保证；甲、乙双方如有违反本合同任何一款之规定，则其中一方可向另一方提出书面通知及有权单方终止合同。如乙方违约，甲方有权没收乙方交付的各项保证金，并追讨乙方违约而导致的一切损失。如甲方违约，乙方有权收回所交之各项保证金并由甲方承担同等数量之违约金，并追讨甲方违约所导致的一切损失；甲方违约责任：如甲方不能保证该店铺及其出租的合法性而导致乙方正常使用该店铺受到干扰或行政处罚等损失概由甲方承担。在合同附加条款中注明：进场费60,000元整、食品保证金20,000元整。合同对其他事项亦作了约定。2018年3月29日，原告商治安并通过案外人朱晔佳以手机银行、余额宝方式向被告魏媛媛的银行账户支付9万元、48,800元，合计138,800元。同日，磐石公司向原告出具了60,000元进场费的收据一张、三个月的租金29,400元收据一张，29,400元的押金收据一张，20,000元的食品保证金收据一张。此后原告对涉案店铺进行装修。2018年6月12日，被告魏媛媛与案外人王锡发作为股东注册成立上海沽芳餐饮管理公司(以下简称沽芳公司)，注册地址为闵行区XX路**地下******，法定代表人魏媛媛。2018年8月26日，沽芳公司原股东魏媛媛、王锡发与方来川签订协议，将沽芳公司的全部股权折价558,000元转让给方来川。双方另约定，甲方(魏媛媛、王锡发)负责消防通过验收并支付全部消防工程费用给消防公司；甲方负责沽芳公司与大房东翁某重新签署租赁合同(即包括涉案店铺在内的闵行区XX路XXX号地下一层)，并协助乙方(方来川)与美食广场客户重新签署租赁合同。2018年8月29日，沽芳公司股东和法定代表人均变更为方来川，公司类型变更为自然人独资的有限责任公司。2018年10月8日，上海市闵行区公安消防支队向沽芳公司发出一份《行政处罚决定书》，该决定书载明：沽芳公司于2018年9月27日在位于上海市闵行区XX路XXX号地下一层1-9室、11-12室的场所存在未经消防安全检查擅自投入营业的行为，违反了《中华人民共和国消防法》经十五条第二款之规定，决定给予沽芳公司责令停产停业，并处罚款3万元的处罚。沽芳公司法定代表人方来川在该日签收了该处罚决定书。另查，2018年5月13日，被告磐石公司向原告收取2,000元用于水电充值。2018年5月2日，原告为制作灯箱广告花费7,900元。现原告以诉称理由诉至本院。诉讼中，原告表示其承租涉案商铺，花费了中介费9,800元、产品加盟费1,050元、厨房瓷砖装修费10,000元、排风油烟机5,500元、美团收银机3,400元、门头招牌灯箱4,900元、LOGO菜单等广告设计费3,000元、煤气管道费用1,800元、无线网费800元、音箱监控1,500元、水油分离器500元、冰箱4,280元。原告承租店铺后因为消防未通过检查验收，故始终未营业。在2019年1月5日，房屋的产权人通知各承租人于同月15日清场。原告被强制清场。庭审中，原告表示，放弃要求被告磐石公司偿付资金占用利息损失的请求。以上事实，由原告提供的其与磐石公司签订的租赁合同、银行流水清单、磐石公司开具的租金、押金、食品保证金、进场费收据、磐石公司开具的水电充值收据、灯箱广告费收据，手机银行交易记录、余额宝交易记录等，以及当事人陈述所证实。本院认为，原告与被告磐石公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。按合同约定，被告磐石公司应负保证涉案经营场所通过消防检查验收的义务，以保障原告能正常使用涉案房屋从事餐饮业务。但，被告磐石公司未能全面履行该项义务，导致涉案店铺所在的经营场所无法正常经营，然从上海市闵行区公安消防支队开具的《行政处罚决定书》内容可以认定，上海市闵行区XX路XXX号地下一层美食广场于2018年9月27日开业，开业不到半月，即因该场所未经消防安全检查而被上海市闵行区公安消防支队责令停业。由此证明，原告的实际经营时间仅为十二天。由于涉案店铺所在场所未经消防安全检查，导致原告无法正常营业，原告租赁涉案店铺的合同目的无法实现，因此，原告有权解除合同。原告在起诉状中表达了要求解除租赁合同的意思表示，故自起诉状副本送达被告磐石公司时，双方签订的租赁合同解除。诉状副本于2018年11月15日送达至磐石公司，故租赁合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋已由房屋权利人于2019年1月收回，故原告无须再履行向被告沽芳公司返还房屋的义务。但被告沽芳公司则应向原告退还租金、租赁押金、食品保证金和进场费。按双方签订的租赁合同约定，起租日为2018年5月18日，该店铺营业起始日亦为该日。合同同时约定如原告未按照本合同约定的营业起始日开始营业，则租金及管理费按试营业之日开始计算。从涉案商铺于2018年9月27日营业,于2018年10月8日因消防未通过安全检查而被责令停业，原告实际经营的时间仅十二天，对从事餐饮业的原告而言，相对于两年的租赁期限，短暂的十二天经营时间对原告而言不可能产生任何盈利，而只会在用工、原材料等方面产生损失。因此，原告要求被告磐石公司退还租金、租赁押金、食品保证金和进场费的请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，应是解除合同违约金。租赁合同中对于解除合同违约金作了约定，即：若被告磐石公司违约，原告有权收回所交之各项保证金并由磐石公司承担同等数量之违约金，并向追讨磐石公司因违约所导致的一切损失。对此，本院认为，相当于三个月的租赁押金即租赁保证金即为了担保原告能按约全面履行合同，食品保证金亦是合同约定的保证金范畴。原告支付的进场费，并非保证金性质，不具有保证金功能，不应按上述合同约定作为计算违约金的基数。因此，被告磐石公司应当承担的解除合同违约金金额应相当于租赁押金和食品保证金之和，即49,400元。关于原告主张48,530元的直接损失，除了原告提供的水电充值费、灯箱广告费票据外，原告主张的其他直接损失均缺乏确凿的相关证据予以佐证，本院无法认定损失是否存在及具体金额。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现原告既主张合同约定的违约金，又主张违约损失赔偿，从目前原告所提供的证据中可以确定的损失金额远小于原告所主张的违约金金额，故本院认为原告所主张的违约金金额足以弥补其实际损失，故此时原告将违约金与法定损害赔偿进行并用，显然不当，故本院对原告主张直接损失的诉请，不予支持。对于原告主张要求被告魏媛媛承担连带清偿责任的诉请，缺乏合同依据。虽然原告认为被告魏媛媛与被告磐石公司之间存在人格混同，但是魏媛媛并非磐石公司股东或实际控制人，原告未能提供切实有效的证据来证明上述主体之间存在人格混同的情形，被告魏媛媛依据租赁合同的约定收取了相应的款项，其收取款项是依据租赁合同的约定，并不能成为其承担连带清偿责任的事实及法律依据，故本院认为原告主张被告魏媛媛承担连带清偿责任缺乏法律依据，对此诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告商治安与被告上海磐石餐饮管理有限公司于2018年3月29日所签订的《租赁合同书》于2018年11月15日解除；二、被告上海磐石餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告商治安租金29,400元、押金29,400元、食品保证金20,000元、进场费60,000元，合计138,800元；三、被告上海磐石餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告商治安违约金49,400元；四、驳回原告商治安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,750.95元，由原告商治安负担2,127.95元，被告上海磐石餐饮管理有限公司负担3,623元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  钱 洁人民陪审员  黄丽伟二〇一九年三月二十八日书 记 员  陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。