广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂民初6号 原告:柳州市正荣贸易有限公司。住所地：柳州市胜利路柳北钢材大市场北面1号。 法定代表人：龙有旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙飞云，广西伟宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昊明，广西伟宁律师事务所律师。 被告：广西旺业房地产开发有限责任公司。住所地：南宁市青秀区桂春路16号综合楼一层1003号房。 法定代表人：梁新业，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何丰慧，广西永维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石中正，广西创想律师事务所律师。 原告柳州市正荣贸易有限公司（以下简称正荣公司）与被告广西旺业房地产开发有限责任公司（以下简称旺业公司）物权确认纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正荣公司的委托诉讼代理人龙飞云、李昊明，被告旺业公司的委托诉讼代理人何丰慧、石中正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正荣公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认登记在旺业公司名下的桂柳路46号“大唐人家”房地产项目的国有土地使用权[土地证号：柳国用（2012）第121207号]归正荣公司享有；2.请求判决登记在旺业公司名下的“大唐人家”项目一期5栋、6栋、7栋、8栋在建房产、1号地下室在建房产及地下室相关配套设施（含可售车库、配套用房、人防配套用房、车位配套、人防车位配套、非机动车库、人防非机动车库、人防设施等）该项目所有物业的所有权归正荣公司所有；3.本案全部诉讼费用由旺业公司承担。事实和理由：2007年1月，旺业公司联合柳州市兴佳房地产开发有限责任公司（以下简称兴佳公司）竞拍，成功中标了Z（2006）1-3号即包括桂柳路46号大唐人家项目地块在内的三块地块。根据合同约定，该地块由旺业公司负责完成拆迁，但旺业公司违约，该地块无法按时开发。2010年6月29日，旺业公司与兴佳公司达成《联合竞标购地合同补充协议书》，约定由旺业公司支付兴佳公司该地块向财政税务部门缴纳的土地出让金、税费及旺业公司应承担的违约金共计14,761万元。旺业公司没有资金支付上述费用和进行开发，找到正荣公司的法定代表人龙有旺，要求合作开发该地块。经洽商，2010年7月2日旺业公司与正荣公司、邓立军签订了《房地产合作开发合同》，约定：由正荣公司、旺业公司、邓立军合作开发该地块，旺业公司占该项目48％股份，正荣公司占该项目47％股份，邓立军占该项目5％股份。旺业公司以土地使用权和开发项目作价16,361万元，正荣公司和邓立军先期出资8,180.5万元，并约定为降低开发成本，加快开发速度，不再成立项目公司，直接以旺业公司名义进行开发建设和对外销售。合作双方就该合作项目开设专门账户，双方监管，旺业公司在本合作项目以外的经济纠纷和其他违法违纪行为与正荣公司无关。 上述合同签订后，正荣公司先后支付给兴佳公司资金共计14,761万元，用于履行旺业公司与兴佳公司达成《联合竞标购地合同补充协议书》约定的付款义务，缴纳该地块土地出让金、税费及旺业公司对兴佳公司应承担的违约金。另外，正荣公司还支付了该地块的拆迁补偿款1630万元，最终取得了该项目土地使用权。根据《房地产合作开发合同》的约定，该项目对外以旺业公司名义开发，因此正荣公司才同意将该地块土地使用权登记在旺业公司名下。但是合作过程中，旺业公司、邓立军没有投入任何资金到该合作项目，为了保障项目开发的顺利进行，维护正荣公司的投资权益，合作三方又于2011年6月24日签订《房地产合作开发合同（二）》，合同约定，旺业公司将该项目股份46％转让给正荣公司、邓立军将该项目5％股份转让给正荣公司，正荣公司将该项目地块向银行抵押贷款成功后，支付14,200万元给旺业公司和邓立军作为项目股份转让对价，旺业公司保留持有该项目2%的股份，邓立军不再享有该项目任何权利和不再承担义务。2011年8月26日，旺业公司出具《证明》：“由我公司开发的Z(2006)1-3地块，地号0206002001353，座落于柳州市片，该地块的所有投入资金有98％来源于柳州市正荣贸易有限公司。其他项目的开发与柳州市正荣贸易有限公司无关。特此证明。”2011年9月16日，旺业公司又向正荣公司出具《声明》：“我公司与贵公司及邓立军三方签订的《房地产合作开发合同（二）》中贵公司应支付给我公司的款项中己包括了我公司投入的资金及应得的利益，因此，我公司自愿放弃对本合同项目下的2％股份，该股份由贵公司享有。贵公司按合同第三条第二款第二项的规定付清我公司费用后，我公司不再享有《房地产合作开发合同（二）》合同项目下的任何利益。特此声明。” 上述合同和两份声明出具后，截止至2013年1月6日，正荣公司已分批付清了《房地产合作开发合同（二）》约定的14,200万元项目股份转让款给旺业公司，至此正荣公司已享有该项目100％的权益。此外，为完成该项目开发，正荣公司又通过各种融资渠道，累计投入该项目建设资金297,897,564.60元，用于施工建设和该项目日常运营开支。而旺业公司在整个项目开发过程中没有任何资金投入，也没有实质性参与项目的经营管理，只是以其开发资质和公章办理了相关规划、报建、施工、销售手续。项目开发过程中，由于旺业公司的债务沉重，征信不良，导致项目一期开盘销售不久，银行就停止对该项目的有关按揭贷款，造成项目无法正常回笼销售资金，项目资金断链，项目停工已三年之久，该房地产项目被迫陷入烂尾境地，造成了整个楼盘价值重大贬损，给正荣公司造成巨大的经济损失。正荣公司为盘活项目，挽回损失，在当地政府有关部门的协调下，尝试对该项目进行重组盘活，但是由于受到各种因素干扰，导致该重组计划至今无法实施。由于该项目一期在建工程无法按时竣工交房，己经彻底成为烂尾楼盘，造成购房者多次大规模上访，已经严重影响了当地社会稳定。 根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”正荣公司认为，从该项目土地拆迁补偿费的支付、土地出让金的缴纳、土地使用权取得均由正荣公司出资，在所谓合作开发过程中，旺业公司没有任何资金投入，也不承担项目盈亏风险，项目投资开发全部资金均为正荣公司投入，且旺业公司在项目合作开发过程中己经转让了其所占该项目全部股份，正荣公司也付清了旺业公司14，200万元项目股份转让款项（实质系利用其开发资质的对价），旺业公司也确认正荣公司享有该项目的全部权益，其不再享有任何权益。因此该项目实质只是正荣公司利用旺业公司开发资质进行开发的房地产项目，旺业公司不是该房地产项目的实际投资建造者，只是该项目名义上的开发商和产权人，正荣公司才是该房地产项目真正投资建造主体和该项目全部物业的真正权益主体。 《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条明确规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。因此，正荣公司作为该房地产项目的真实权利人，为维护其合法权益，起诉到法院，请求依法作出确权判决，判令如诉所请。 旺业公司辩称，正荣公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。双方之间纯属房地产开发纠纷，不存在物权确认的纠纷，正荣公司依据《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》提起确认物权之诉，没有事实和法律依据。第一，我国法律明文禁止私下转让土地，土地的转让必需经过政府的招拍挂才能进行，纵使是房地产项目也只有达到法定的要件即完成房地产总额投资25%后方可进行整个项目的转让，而且在房地产项目转让过程中要依据我国法律缴纳土地增值税等各种税费。第二，正荣公司、旺业公司基于三份协议明确了双方的法律关系，根据合同的约定，双方签订合同的本意仅是对该房地产项目的收益权进行约定。第三，旺业公司对该项目土地所有权的取得是基于与兴佳公司联合投标，至于旺业公司在取得该项目土地所有权后，如何融资支付土地出让金及出资进行房地产开发项目都是其自主享有的权利。本案从始至终旺业公司从未就该项目的物权与正荣公司签订过任何协议，在双方内部合作开发关系中虽然明确由正荣公司独立开发、享有权益和承担债务，但是在对外的法律关系中，包括以土地向金融机构融资，与施工方签订施工合同，与材料供应商签订设备合同，与购房业主签订商品房预售合同，都是以旺业公司名义进行，旺业公司一直是该项目的所有权人，这一状况正荣公司是明知的。第四，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定是指建造的构筑物及附属设施的所有权与建设用地使用权不一致的情况下，构筑物的所有权归属由出资人所有。本案全部合同以旺业公司名义签订，正荣公司仅是基于双方合作开发合同将款项转入旺业公司账户，由旺业公司向施工方支付，涉案合同“大唐人家”项目的建筑物、构筑物也归属于旺业公司。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条不适用于本案，本案的土地使用权从一开始双方合意登记在旺业公司名下，以旺业公司名义进行房地产开发，根本不存在登记薄记载与真实权利不符的情况。从土地来源看，旺业公司参与了拍卖获得了拍卖确认成交书，涉案土地的使用权人是旺业公司，该土地使用权自然登记在旺业公司的名下。至今为止，该项目以旺业公司名义进行开发符合双方签订的合作协议的约定。该项目从开发至今都是由正荣公司自主经营，正荣公司已经销售了部分房屋，也享有了销售收益。同时，也由于正荣公司开发建设销售过程中，对外产生了大量债务，而这些债务中资金巨大的首属银行，正荣公司用土地向柳州银行和农村信用社进行了抵押，款项也是正荣公司使用。在柳州市中级人民法院审理中的有项目的工程款纠纷，还有正荣公司收受大量购房者的款项也产生了很多诉讼。根据权利与义务对等原则，正荣公司主张该项目的所有权的同时也应该承担该项目的债务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告正荣公司为证明其主张，向本院提交了以下证据： 第一组证据：证据1原告营业执照副本、证据2被告企业工商电脑查询单，拟证明原、被告的诉讼主体适格。 第二组证据，证据3《联合投标购地合同》、证据4《国有土地使用权出让合同》、证据5《补充协议书》、证据6《补充协议书》、证据7《补充协议书之二》，拟证明：1.Z（2006）1-3号宗地系旺业公司与兴佳公司联合竞拍获得。2.因旺业公司无能力履行联合竞拍协议的相关义务，没有资金缴纳Z（2006）1-3号宗地土地出让金、税费和征地拆迁补偿费，兴佳公司与旺业公司签订补充协议，旺业公司付清兴佳公司为该地块垫付的土地出让金、税费及旺业公司应承担的违约金后，兴佳公司放弃该地块土地使用权归旺业公司所有。 第三组证据，证据8《房地产合作开发合同》、证据9《房地产合作开发合同》、证据10《证明》、证据11《声明》、证据12《收条》（18张）及银行转账凭证。拟证明正荣公司利用旺业公司名义开发大唐人家项目、旺业公司已转让该合作项目股份、正荣公司享有项目100%权益，旺业公司不享有大唐人家项目任何权益。 第四组证据，证据13《收款收据》（两张）、证据14《委托付款说明》、证据15《代付款项说明》、证据16《银行进账单及转账凭证》、证据17《拆迁补偿合同》(配件经营部)、证据18《拆迁补偿合同》(万通机电)、证据19《银行转账凭证》（支付拆迁补偿款）、证据20国有土地使用权证[证号：柳国用（2012）第121207]。拟证明：大唐人家项目地块的购地款、拆迁补偿款、项目建设资金、支付项目工程进度款等资金全额为正荣公司实际投入和支付，旺业公司没有任何资金投入、不是该项目的投资人和权益主体，只是名义上的开发商。 第五组证据，即证据21《评估报告书》，拟证明：大唐人家项目已停工烂尾，造成楼盘价值重大贬损，该项目土地使用权和在建房产整个价值仅约为4.46亿多元。 第六组证据，即《证据目录（二）》中项目其他投资款转账凭证，拟证明：正荣公司除支付旺业公司项目股份转让款14,200万元、项目购地费用14,761万元、拆迁补偿费1630万元外，还先后投入大唐人家项目建设资金297,879,564.60元。 旺业公司对正荣公司提交的上述证据发表如下质证意见：1.对第一组证据（证据1-2）的真实性、合法性、证明目的没有异议。2.对证据3-7的真实性、合法性没有异议，但是不认可其证明目的。因为旺业公司当时并非无能力履行联合竞拍协议才和正荣公司合作，正荣公司的阐述添加了自己的主观臆断。3.对第三组证据即证据8-12的真实性、合法性无异议，但不认可其证明目的。2010年7月2日双方签订的房地产合作开发合同是在双方平等自愿的基础上签订，旺业公司完全有权利以其土地的使用权以及开发权利作价与正荣公司进行合作，正荣公司不能就此简单的认定旺业公司没有履行能力或没有能力履行该合同。4.对第四组证据的真实性、合法性无异议，但不认可其证明目的。该组证据只能说明正荣公司投入的资金均是以双方的合作约定为基础，至于该资金的用途也是视当时的具体情况而定。5.对第五组证据的真实性以及报告中反映的烂尾停工事实认可，但因其是单方委托，对其合法性以及最终的价值不予认可。6.对第六组证据的真实性、合法性没有异议，但不认可其证明目的。正荣公司提供的凭证中包括其列表的投资表细表，没有明确从哪一笔开始是为了该项目建设投入的资金以及该笔资金的用途没有相关证据进行佐证。正荣公司应提供相关的书面凭证，包括合同以及第三方的收款收据凭证等。 被告旺业公司为证明其主张，向本院提交了以下证据： 证据目录一，中原信托的合同、柳州市信用社合作联社票据、柳州银行票据、中信银行票据；证据目录二、三，正荣公司欠相关小贷公司或第三人的款项；证据目录四至七，正荣公司已收购房款但是未交房的明细以及涉案项目施工建设中形成的各项合同。以上证据目录一至七，拟证明“大唐人家”项目的相关债务。 证据目录八，合作开发合同、合作开发合同（二）、土地证以及抵押情况、用地许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证（4份）、2013年8月1日协议书，拟证明双方签订的合作合同、该项目的用地许可证等证件、该土地的抵押情况以及协议书约定了在正荣公司项目有纠纷时正荣公司应及时作出合理的处理，否则旺业公司有权处置该资产，用于处理纠纷。 证据目录九，法院的部分判决书，其中13份是购房者起诉旺业公司要求退还购房款；其中有2份是银行就涉案土地贷款起诉正荣公司和旺业公司。拟证明正荣公司开发的楼盘引起了一定的不良社会影响，这些诉讼均是以旺业公司作为诉讼主体，判决均由旺业公司承担相应法律责任。 正荣公司对旺业公司提交的证据发表如下质证意见：1.认可证据目录一至三中合同的真实性，其中部分已经有法院的生效判决，具体的债务数额以法院确认的为准。2.对证据目录四中单方制作清单的真实性不予认可。3.证据目录四至七，因为工程开发停工，有部分工程款处于未结算状态，有部分设备设施、园林、广告、电力等合同没有实际履行，对其真实性、合法性认可，但该部分债务与正荣公司的诉求没有关系。4.对证据目录八（最后一份协议书除外）的真实性、合法性、关联性予以认可；2013年8月1日的协议书第一段倒数第二句中已经明确乙方即正荣公司是该项目的唯一开发者，享受全部权利承担全部义务。因此可见，签订该协议书时本案所诉争的大唐人家项目已经实际归属正荣公司所有，双方仅就借用资质期间若干问题进行约定，协议中对于相关债权债务承担、税费承担、资料存管、互相配合工作等义务的约定，同样体现正荣公司已经是大唐人家项目唯一实际的所有权人。5.证据目录九中13份购房业主的判决，起诉是在2017年5月，当事人双方已经就该项目实际开发的若干问题与政府、银行有过多次会议，而旺业公司从未将这些事实告知正荣公司。而旺业公司在这13个案件中没有积极主张权利，导致出现了双倍返还定金和违约利息同时获得支持的情况，也导致大唐人家不必要的债务的产生或债务金额的提高。 对于双方当事人提交的上述证据，本院认为，被告旺业公司对原告正荣公司提交的第一组至第六组证据的真实性均无异议，本院予以确认。原告正荣公司对被告旺业公司提交的证据目录四中的明细表、证据目录八中2013年8月1日的《协议书》有异议。本院认为，证据目录四中的明细表为旺业公司为证明自己主张单方制作，正荣公司不予认可，但未提出相反证据，本院将该证据作为查明事实的参考。正荣公司对证据目录八中的2013年8月1日的《协议书》的真实性并无异议，只是对协议约定条款的文义解读与旺业公司有分岐。经审查，旺业公司作为己方证据提供的这份2013年8月1日的《协议书》复印件落款处有正荣公司签章，未见旺业公司签章，但审理过程中争议双方均不否认签订过该协议的事实，且诉辩中各自均引述该协议相关条款内容为己方主张佐证，后旺业公司亦向正荣公司发出落款为2018年7月9日的《关于解除合作协议的通知》，称解除双方于2013年8月1日签订的《协议书》，因此，本院对该份《协议书》的真实性认可，作为本案证据予以采信。本院对正荣公司未提异议的旺业公司提交的其他证据的真实性亦予以确认。 根据原告的起诉和被告的答辩，结合认定的证据，本院查明案件事实如下： 正荣公司为自然人独资的有限责任公司，注册资本3500万元，成立于2003年9月23日，经营范围是建筑材料、金属材料、五金交电、汽车配件销售。旺业公司为自然人独资的有限责任公司，注册资本2000万元，成立于2002年5月27日，经营范围是房地产开发与经营、机电产品、汽车零配件、建筑材料的购销。 2007年1月16日，兴佳公司与旺业公司签订《联合投标购地合同》，双方约定：以联合体的形式共同参与柳州市国土资源局国有土地（柳国交告字[2006]第11号）使用权招标；兴佳公司出资人民币4000万元、旺业公司出资人民币1000万元作为投标保证金，中标自动转为出让金，不中标各自收回出资；若投标成功，兴佳公司拥有Z[2006]1-1号、Z[2006]1-3号土地使用权，旺业公司拥有Z[2006]1-2号土地使用权，各自承担相应责任。 2007年2月1日，兴佳公司、旺业公司成功中标，并与柳州市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，并附交易地块规划设计条件。该合同约定：出让的宗地位于桂中大道南段东侧、桂中大道北段和桂柳路南段静兰东北片，宗地编号为Z[2006]1-1号、Z[2006]1-2号、Z[2006]1-3号，宗地总面积153539.51平方米，其中出让土地面积为116714.99平方米；Z[2006]1-1号和Z[2006]1-3号地块用途为住宅用地，出让年限为70年，Z[2006]1-2号地块用途为文化设施、商业、住宅、兼容办公用地，出让年限40年；挂牌交易成交价总额为人民币19,100万元。 2010年6月28日，兴佳公司与旺业公司签订《补充协议书》，双方约定：兴佳公司已为Z[2006]1-3号土地垫支了土地出让金、契税。兴佳公司愿意在旺业公司履行双方另行约定的情况下放弃该宗地的使用权，同时旺业公司拥有该土地的土地使用权（具体约定由双方另行商议）；兴佳公司配合旺业公司办理该土地的土地使用权证；协议生效后，该地块的一切事宜皆由旺业公司全权处理，兴佳公司对此不负任何责任。 2010年6月29日，兴佳公司与旺业公司签订《补充协议书》，双方约定：因旺业公司违约未完成拆迁，致使Z[2006]1-3号宗地至今无法开发利用，兴佳公司决定放弃拥有该宗土地使用权，该宗国有土地使用权转归旺业公司拥有。旺业公司退还兴佳公司垫付给财政税务部门的成交价款8700万元和办证税费2610万元，偿付兴佳公司违约损失赔偿金5800万元，共计14,761万元。双方还对旺业公司支付上述款项的办法及兴佳公司协助配合旺业公司办理上述宗地国有土地使用权证进行了约定。 2011年2月12日，兴佳公司与旺业公司签订《补充协议书二》，为履行《补充协议书》，对宗地国有土地使用权登记办证手续及付款事宜进行了补充约定。 2010年7月2日，旺业公司与正荣公司、邓立军签订《房地产合作开发合同》，约定：正荣公司、旺业公司、邓立军合作开发Z[2006]1-3号宗地，旺业公司占48％股份，正荣公司占47％股份，邓立军占5％股份；旺业公司提供开发土地的使用权以及开发的项目，作价16,361万元，正荣公司和邓立军先期出资8,180.5万元；项目独立核算，风险共担，利益共享；为降低开发成本，加快开发速度，不再申报项目公司，直接以旺业公司名义进行开发建设和对外销售；合作双方就该合作项目开设专门账户，双方监管。 2011年6月24日，旺业公司与正荣公司、邓立军签订《房地产合作开发合同（二）》，合同约定：为便于项目顺利开发，待正荣公司用本合同宗地向银行抵押贷款成功，正荣公司支付给旺业公司、邓立军两方14,200万元后，旺业公司将其对该项目占有的46％股份转让给正荣公司、邓立军将其对该项目占有的5％股份转让给正荣公司，正荣公司对该项目持有的股份份额达到98%，旺业公司保留持有该项目2％的股份，各方按持股比例对项目享有权利，承担义务，邓立军不再享有该项目任何权利和不再承担义务。上述股份份额转让完成后，本宗地项目由正荣公司全权负责投资开发。本合同项目是以旺业公司名义进行开发经营及开展相关业务，因此在开发过程中若需旺业公司公章及法定代表人签字的，旺业公司必须配合。旺业公司保证本合同宗地权属清楚，向正荣公司提供全套的房地产企业资质证书等相关资料及开发该项目所需资料以及涉及本合同项目开发的所有文件，并配合正荣公司办理开发过程中需办理的一切事情。旺业公司、邓立军同意正荣公司用本合同宗地项目土地向银行抵押贷款，所融资金全由正荣公司全权支配，正荣公司承诺所贷资金专款专用，作为本合同项目开发资金。项目的开发经营工作由正荣公司全权负责，旺业公司、邓立军不得干预正荣公司的日常经营活动。本合同项目完成后，所回笼的资金在扣除正荣公司投入的资金成本外，所获利润按正荣公司98%、旺业公司2%的比例进行分配。第五条特别约定，项目销售完毕后，属于开发商所有或管理的物业包括会所、幼儿园、车位及地下停车场等的所有权或管理权属于正荣公司，在法律许可的情况下，旺业公司应配合正荣公司办理相关产权过户手续，如暂不能过户的，旺业公司必须配合正荣公司完善相关经营手续，经营收入归正荣公司所有，与旺业公司无关。日常管理活动需要旺业公司公章或出具相关文件的，旺业公司给予配合，如旺业公司不配合，由此产生相关责任的，由旺业公司承担，造成正荣公司损失的由旺业公司负责赔偿。 2011年8月26日，旺业公司出具《证明》，载明：“由我公司开发的Z(2006)1-3地块，地号0206002001353，座落于柳州市片，该地块的所有投入资金有98％来源于柳州市正荣贸易有限公司。其他项目的开发与柳州市正荣贸易有限公司无关。” 2011年9月16日，旺业公司向正荣公司出具《声明》，称：“我公司与贵公司及邓立军三方签订的《房地产合作开发合同（二）》中贵公司应支付给我公司的款项中己包括了我公司投入的资金及应得的利益，因此，我公司自愿放弃对本合同项目下的2％股份，该股份由贵公司享有。贵公司按合同第三条第二款第二项的规定付清我公司费用后，我公司不再享有《房地产合作开发合同（二）》合同项目下的任何利益。” 2013年1月6日，旺业公司出具《收条》，载明：正荣公司已将《房地产合作开发合同（二）》中约定的14,200万元股权转让款全部结清。 2013年8月1日旺业公司与正荣公司签订《协议书》一份，约定：旺业公司拥有位于柳州市地块的开发资格，正荣公司有意投资共同开发，双方经友好协商，对共同开发达成一致意见，并将该项目取名“大唐人家”。在合作过程中双方又对该项目由正荣公司独立开发事宜达成共识，届时，正荣公司成为该项目唯一的开发者，亦成为该项目全部权利的享受者、全部义务的承担者。正荣公司全权负责开发上述项目，旺业公司不干涉。在正荣公司需要以旺业公司名义对外签订任何合同、协议等文件资料时，正荣公司应以书面函件告知旺业公司，旺业公司予以配合。正荣公司应承担上述项目的任何债权债务、任何税费，与旺业公司无关。正荣公司不得因为上述项目而导致旺业公司产生任何费用或者是对其造成任何不良影响，否则，正荣公司应无条件的承担相关责任。正荣公司承诺因上述项目引起任何纠纷时，均应及时作出合理的处理，并书面告知旺业公司，否则旺业公司将不再履行约定的配合义务；同时，旺业公司有权处置上述项目的资产用以处理纠纷、弥补其遭受的损失，且对旺业公司处置资产的方式、款项等，正荣公司均不得有任何异议；若处置资产仍不足以弥补旺业公司损失的，旺业公司保留追诉正荣公司的权利。 上述合同签订后，正荣公司先后支付给兴佳公司资金共计14,761万元，用于履行旺业公司与兴佳公司达成《联合竞标购地合同补充协议书》约定的付款义务，缴纳该地块土地出让金、税费及旺业公司对兴佳公司应承担的违约金。另外，正荣公司还支付了该地块的拆迁补偿款1630万元。 另查明，2012年10月26日，旺业公司取得柳国用(2012)第121207号《国有土地使用证》，宗地土地使用权人为旺业公司。记事处载明：2012年7月，该宗地土地座落变更为“柳州市桂柳路46号（大唐人家）”；2012年11月5日起有抵押登记。抵押登记记事载明：2012年11月5日、2013年1月11日、2014年5月8日先后有三次抵押登记，抵押金额分别为10,000万元、14,600万元、8000万元，抵押权人分别为中原信托有限公司、柳州市区农村信用合作联社、柳州银行股份有限公司。 涉案宗地已经取得地字第450201201100015号《建设用地规划许可证》、建字第450201201100197号《建设工程规划许可证》、编号：450202201201190401《建筑工程施工许可证》，业主均为旺业公司。项目已取得编号分别为售房柳字第（2013）067号、售房柳字第（2013）075号、售房柳字第（2013）122号、售房柳字第（2013）132号的四份《商品房预售许可证》，售房单位均为旺业公司。 “大唐人家”房地产项目在后续的开发经营中产生了高额的融资贷款，以项目下的国有土地使用权设定抵押，并因销售环节中出现的问题引发了诸多诉讼。 因合作双方发生纠纷无法协商解决，正荣公司向本院提起本案的诉讼，在本案的审理过程中，旺业公司于2018年7月9日向正荣公司发出《关于解除合作协议的通知》，称：本公司于2013年8月1日与你方签订《协议书》，双方共同合作开发位于柳州市地块。根据该协议第四条的约定，你方在开发管理合作项目过程中不得损害我公司的合法权益。但你方在开发项目过程中，利用合作项目的资产进行融资合计6.8亿元，实际用于项目开发的仅为4.42亿元，剩余2.38亿元被你方侵占及挪用，至今未将该资金归还，导致项目资金链断裂，开发建设工作陷入困境，目前己处于“烂尾”状态，我公司为此遭受巨大的经济损失。鉴于你方的行为己构成根本性违约，双方的合作目的己无法实现，根据合同法第九十四条、第九十六条的规定，本公司决定解除就该项目与你方签订的所有合作开发合同及协议书。自本通知送达之日起，本公司与你方的合作开发权利义务关系终止。 旺业公司于2018年7月23日向本院提出反诉，请求：1.判令旺业公司与正荣公司就合作开发柳州市地块所签订的《房地产合作开发合同》、《房地产合作开发合同（二）》及《协议书》等协议已于2018年7月10日解除；2.判令正荣公司赔偿因其违约行为给旺业公司造成的损失100万元（具体金额以司法审计结果为准）；3.本案诉讼费全部由正荣公司承担。但在本院依法送达预交案件受理费通知书后，旺业公司未在七日内预交案件受理费用，本院作出（2018）桂民初6号《民事裁定书》，按旺业公司撤回反诉处理。 本院认为，本案的争议焦点是：1.本案为物权确认纠纷还是合作开发房地产合同纠纷；2.正荣公司主张“大唐人家”房地产项目下的国有土地使用权以及该项目下所有物业的所有权归其所有是否有事实和法律依据。 一、关于本案为物权确认纠纷还是合作开发房地产合同纠纷的问题 本院认为，旺业公司与正荣公司之间就涉案的“大唐人家”项目签订了《房地产合作开发合同》、《房地产合作开发合同（二）》及《协议书》，就该房地产项目的合资、合作开发及项目股权转让进行约定，争议双方间确实存在房地产开发经营合同法律关系。正荣公司在本案中主张“大唐人家”项目实质只是其利用旺业公司开发资质进行开发的房地产项目，旺业公司只是该项目名义上的开发商和产权人，正荣公司才是该房地产项目真正投资建造主体和该项目全部物业的真正权益主体，请求法院判决确认“大唐人家”房地产项目下的国有土地使用权以及该项目下所有物业的所有权归其所有。在庭前质证中及开庭审理过程中，经法庭释明后正荣公司多次明确表示其本案诉讼请求只限于物权确认，关于合作开发、项目转让中的违约、侵权等其他问题待项目物权确认后再另行起诉，本案中只诉请法院作出关于涉案项目物权归属的确认判决。本院认为，根据最高人民法院《民事案件案由规定》，在同一诉讼中涉及两个以上法律关系或请求权竞合的情形下，人民法院应当按照当事人自主行使的请求权，根据当事人诉争的法律关系的性质，确定相应的案由。依据《中华人民共和国物权法》第三十三条关于“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，正荣公司就“大唐人家”房地产项目下的国有土地使用权以及该项目下所有物业的所有权与旺业公司发生争议，向法院起诉请求判决确认归其所有，本案的案由应确定为物权确认纠纷。 二、关于本案物权确认请求是否有事实和法律依据的问题 正荣公司主张根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”之规定，“大唐人家”项目投资开发全部资金均为正荣公司投入，且旺业公司在项目合作开发过程中己经转让了其所占该项目全部股份，正荣公司也付清了旺业公司14，200万元项目股份转让款项，因此该项目实质只是正荣公司利用旺业公司资质进行开发的房地产项目，旺业公司只是该项目名义上的开发商和产权人，正荣公司才是该房地产项目真正投资建造主体和该项目全部物业的真正权益主体。 本院认为，旺业公司通过与兴佳公司联合竞标购地，成功中标Z[2006]1-1号、Z[2006]1-2号、Z[2006]1-3号三块宗地，并与柳州市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，后兴佳公司与旺业公司达成协议，兴佳公司放弃Z[2006]1-3号宗地，由旺业公司拥有该土地的土地使用权，旺业公司支付约定对价后兴佳公司配合其办理该土地的土地使用权证，2012年10月26日，旺业公司取得柳国用(2012)第121207号《国有土地使用证》，宗地土地使用权人为旺业公司。因此，根据《中华人民共和国物权法》第九条和第一百三十九条的规定，旺业公司已完成建设用地的物权设立，已经取得涉案建设用地使用权。 在项目开发建设中，旺业公司取得了涉案宗地的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》。在我国现行法律模式下，建设用地使用权人在完成房屋等不动产建设后，有权凭借建设用地使用权证书，申请办理房屋等不动产所有权权属登记，取得房屋等不动产所有权。即法律推定建设用地使用权人享有该土地范围内建造的房屋等不动产所有权，旺业公司作为“大唐人家”项目土地使用权人，依法对该幅土地上建造的房屋等不动产享有所有权。 现行房地产法律体系下，法律允许建设用地使用权人在一定条件下对其建设用地使用权进行处分，如以其取得的建设用地使用权作为出资，通过合资、合作的方式，与他人共同进行开发建设，建设用地使用权人与合资合作方可基于合同约定，由合资合作方取得部分或全部建成后的建筑物的所有权。故本案中正荣公司的诉讼请求是否成立，应重点审查旺业公司与正荣公司是否就“大唐人家”项目的建设用地使用权及地上建筑物的物权变动形成书面合意。 经查，旺业公司与正荣公司之间曾就“大唐人家”项目签订过《房地产合作开发合同》、《房地产合作开发合同（二）》与《协议书》各一份。其中2011年6月24日的《房地产合作开发合同（二）》第五条特别约定：项目销售完毕后，属于开发商所有或管理的物业包括会所、幼儿园、车位及地下停车场等的所有权或管理权属于正荣公司，在法律许可的情况下，旺业公司应配合正荣公司办理相关产权过户手续，如暂不能过户的，旺业公司必须配合正荣公司完善相关经营手续，经营收入归正荣公司所有，与旺业公司无关。2013年8月1日的《协议书》中，正荣公司承诺：因上述项目引起任何纠纷时，均应及时作出合理的处理，并书面告知旺业公司，否则旺业公司将不再履行约定的配合义务；同时，旺业公司有权处置上述项目的资产用以处理纠纷、弥补其遭受的损失，且对旺业公司处置资产的方式、款项等，正荣公司均不得有任何异议；若处置资产仍不足以弥补旺业公司损失的，旺业公司保留追诉正荣公司的权利。 首先，从《房地产合作开发合同（二）》的特别约定内容来看，旺业公司与正荣公司就“大唐人家”项目的不动产物权变更登记约定了前提条件，即“项目销售完毕后”，目前正荣公司并未主张和证明合同约定的条件已经成就。其次，《协议书》中明确旺业公司在项目发生纠纷时，有权对项目的资产进行处置，说明旺业公司从未在合作开发中对“大唐人家”项目的不动产物权表示过放弃和让渡，而处分权正是物权所有人对物行使权利的重要内容。因此，正荣公司作为项目的投资人，在“大唐人家”项目尚未销售完毕的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，向法院主张将“大唐人家”项目下的不动产物权确认归其所有，其请求缺乏合同依据，并未满足第一百四十二条中除外条款规定的证明要求，未形成物权变动的基础原因关系。旺业公司作为建设用地使用权人，是“大唐人家”项目不动产的建设业主，有权根据原始取得规则获得所建造的建筑物的所有权。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因“大唐人家”项目建设用地使用权登记在旺业公司名下，物权登记具有公示公信的效力，虽然正荣公司支付了该项目的土地拆迁补偿费、土地出让金，旺业公司在项目合作开发过程中转让了其所占该项目全部股份，并确认正荣公司享有该项目的全部权益，但正荣公司并不当然地享有该项目建设用地使用权以及该项目下所有物业的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”是关于建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施权属的规定。一般情况下，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，在有特别约定的情况下，也可以不属于建设用地使用权人。在本案中，旺业公司是建设用地使用权人，“大唐人家”项目是以旺业公司的名义进行报建、建设和销售的，虽然正荣公司是出资人，但双方并没有直接约定项目下所有物业的所有权归正荣公司，而是附条件“项目销售完毕后”在“法律许可的情况下”旺业公司配合办理产权过户。目前合同约定的条件尚未成就，协议中旺业公司仍保留了物业资产的处置权，此时正荣公司以《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定主张该项目下所有物业的所有权理据不足，本院不予支持。 正荣公司还主张，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，正荣公司是该房地产项目的真实权利人。本院认为，正荣公司对于上述规定理解有误。该规定针对的是不动产登记簿记载不实的情形，是指登记物权状态与真实的物权状态不一致，“真实权利人”应当是“真实物权人”，只有主张权利的人提供的证据能够证明上述事实，其确认物权的请求才能够得到支持。本案中，旺业公司就是“大唐人家”项目的真实物权人，权属来源清晰，与不动产登记簿上的记载一致，不存在错误登记的情形。正荣公司主张其是“真实权利人”，但其举证只能证明其是该项目的出资人，如前所述，在项目中出资并不当然地享有该项目建设用地使用权以及该项目下所有物业的所有权。正荣公司的该项主张不成立，本院不予支持。 综上所述，正荣公司的诉讼主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下： 驳回原告柳州市正荣贸易有限公司的诉讼请求。 案件受理费1,591,800元，由原告柳州市正荣贸易有限公司负担。 如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。 审 判 长  张 辉 审 判 员  麦 青 审 判 员  韩胜强 二〇一九年三月七日 法官助理  周艳华 书 记 员  马素蓉 附：本案判决所适用的法律依据 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国民法通则》 第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。 按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。