广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终72号 上诉人（原审原告、反诉被告)：玉林市财富100大厦业主委员会，住所地玉林市玉州区城站路**。 代表人：梁树培，该委员会主任。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：广西东臻置业开发有限公司，住，住所地玉林市玉州区城站路**一社会信用代码：91450900791344220T。 法定代表人：李晓梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢钧、王兴宾，该公司员工。 上诉人玉林市财富100大厦业主委员会（以下简称财富100业委会）因与被上诉人广西东臻置业开发有限公司（以下简称东臻公司）排除妨害纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初2260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人财富100业委会的代表人梁树培，被上诉人东臻公司的委托诉讼代理人谢钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 财富100业委会上诉请求：1.撤销一审判决第一项。2.改判被上诉人停止侵权、排除妨害，返还玉林市财富100大厦（以下简称财富100大厦）一楼大堂给全体业主使用。3.改判东臻公司赔偿其他业主损失合计109181.20元。（1）2016年1月7日东臻公司打砸一楼大堂致财产损失约13800元（以实际评估为准）。（2）2018年5月24日晚东臻公司损坏一楼大堂墙面砖、地板砖、地板砖施、监控设施、空调设施、玻璃门、玻璃墙等价值约54180元（以实际评估为准）。（3）租金损失合计41201.20元（暂计自2018年5月25日至6月8日止，以后的损失另外计算至正常使用大堂为止）。4.改判东臻公司承担本案的一审、二审诉讼费用、鉴定费、保全费。事实和理由：一、一审法院认定一楼大堂不是公摊是错误认定。根据《商品房买卖合同》附件二公摊构成约定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《物权法》第十五条，《合同法》第四十一条之规定，从交房开始，一楼大堂就是公摊。若不是公摊，《商品房买卖合同》附件三也不用约定一楼大堂的装修标准。分套售完第5至18层的房产后，2009年8月东臻公司申办的第一层产权证（玉房字第××号）标注套内建筑面积888.81m2，共有分摊面积200.27m2，产权面积1089.08m2，若第一层共有分摊面积不包括一楼大堂，则是违法申办。玉林市住房和城乡规划建设委员会（以下简称玉林住建委）信访答复意见书（玉住建复[2016]77号）只核实第一层的楼梯、电梯、候梯大厅（共约92.155m2）已计入公摊，并没有确认使用了近十年的一楼大堂不是公摊。二、一审法院认定一楼大堂上面的设施为玉林市百美酒店经营有限公司（以下简称百美酒店）装修使用，不属业主共有，也是错误认定。东臻公司是装修好财富100大厦后分套使用，在一审答辩状中也承认一楼大堂是他们装修好并安装好相关设备、设施后，交给大厦前期物业管理公司百美酒店管理使用。业主与东臻公司签订的《补充协议》也证明财富100大厦是由东臻公司装修好的。根据《物权法》第一百一十五条规定，一楼大堂里面的相关设备、设施属全体业主共有。当时使用一楼大堂的业主和租客有：保安宿舍（第2层）、康侨休闲会所（第3、4层）、香料协会（第5层）、游戏厅（第6层）、自用的业主（第7层）、百美酒店（第8-18层）。东臻公司与百美酒店所签订的《房屋、停车场租赁合同》所租场地四至不清，应不包括一楼大堂，因为东臻公司无权将业主公摊部分出租给他人，百美酒店也不会花钱租场地给他人免费使用。 东臻公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立。上诉人主张的大堂使用权、所有权都是东臻公司的，如果上诉人能够拿出证据证明其出过钱，答辩人就认可上诉人的主张。请求驳回上诉，维持原判。 财富100业委会向一审法院起诉请求：1.判令东臻公司排除妨害、停止侵权，恢复财富100业委会名下业主正常使用酒店大堂(即合同约定的“公共门厅、过道”)。2.判令东臻公司赔偿财富100业委会名下业主损失合计约109181.2元：(1)2016年1月7日东臻公司打砸酒店大堂致财产损失[部分业主客房承租方广西香都大酒店有限公司（以下简称香都大酒店）已修复]约13800元(以实际评估为准)；(2)2018年5月24日晚至2018年6月8日东臻公司损坏酒店大堂的墙面砖、地板砖、地板砖施、监控设施、空调设施、玻璃门、玻璃墙等价值约54180元(以实际评估为准)；(3)租金损失合计41201.2元(暂计自2018年5月25日至6月8日止，以后的损失另外计算至正常使用大堂为止)。3.本案的诉讼费、鉴定费、保全费由东臻公司承担。 东臻公司向一审法院提起反诉请求：1.判令财富100业委会赔偿东臻公司租金损失1138732.06元（计算方式：自2012年9月1日起至2014年7月14日，每月租金15750元，租金损失为353950元；2014年7月15日至2018年5月24日止，月租金按年递增3%，租金损失为784882.06元）；2.反诉费由财富100业委会承担。 一审法院认定事实：2008年，东臻公司将其开发的玉林市财富100大厦分套出卖给梁树培、陈锦萍等众多业主，该大厦的一层为东臻公司所有，产权登记在东臻公司名下。东臻公司将财富100大厦一层出租给案外人百美酒店，租赁期限为十年至2018年7月止。业主将各自的房屋出租给案外人百美酒店，租赁期限亦为十年。百美酒店将所有业主的房屋装修后用来商业经营（酒店住宿）。2011年9月，部分业主因百美酒店没有足额支付房屋租金起诉百美酒店。2012年百美酒店租用的房屋被强行收回房屋，财富100大厦一层亦被收去使用。2015年财富100业委会将上述房屋租给香都大酒店经营。东臻公司认为财富100大厦一层是其财产，遂于2016年1月7日将一层的玻璃门、玻璃墙拆除，损毁了部分装修。2018年5月24日，东臻公司将一楼通往电梯的门用铁板焊接封上。此后，业主上楼只能走大厦侧面的通道。财富100业委会认为大厦一层是属于公摊面积，是全体业主共有，东臻公司侵害了其权益，遂诉至一审法院。 一审法院认为，一、关于财富100大厦一层“公共门厅、过道”是否为公摊面积，归全体业主共有共用的问题。玉林市房权证玉房字第××号房屋所有权证、《玉林住建委关于财富100大厦信访事项处理情况答复意见书》以及（2016）桂0902行初31号行政判决书和（2016）桂09行终73号行政判决书，均证实确认财富100大厦一层的楼梯、电梯、候梯大厅已计入公摊，此外，其余面积归东臻公司所有。财富100业委会要求东臻公司停止侵权、恢复大堂给其使用依据不足，依法不予支持。二、关于财富100大厦一层被毁坏的财物是否属财富100业委会所有的问题。该大厦一层属于东臻公司所有、由案外人百美酒店使用，截止至财富100业委会起诉时仍属百美酒店根据租赁合同取得使用权的使用期间。根据《玉林市商品房买卖合同》及《房屋、停车场租赁合同》之约定，财富100大厦一层的公共门厅、过道、玻璃门、玻璃墙等设施均为案外人百美酒店装修使用，不属于全体业主共有。所损坏的财物属于百美酒店的财产。财富100业委会主张为属其所有要求东臻公司赔偿没有事实和法律依据，依法不予支持。三、关于财富100业委会应否赔偿东臻公司租金损失的问题。东臻公司已将财富100大厦一层和703号、705号、715号房以及一楼停车场出租给案外人百美酒店经营使用，其租金损失应向百美酒店主张权利，与财富100业委会没有法律关系。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、驳回财富100业委会的诉讼请求；二、驳回东臻公司的反诉请求。本案本诉受理费2583元，由财富100业委会负担；反诉受理费15048元，由东臻公司负担。 二审期间，财富100业委会提供了以下七份新的证据： 1.招商海报。 2.补充协议。 证据1、2均用于证明财富100大厦配备有气派的大堂，是出卖人已装修好各种设施，设备齐全的即买即收租、且包租十年的酒店式公寓。 3.东臻公司给玉林市房产管理局的申请。用于证明财富100大厦的业主所处楼层分布情况。 4.玉林住建委玉住建复〔2016〕286答复意见。用于证明玉林市百美酒店管理有限公司是财富100大厦的前期物业管理公司。 5.现场照片4张。用于证明2018年5月25日前后大厦大门、大堂、电梯间过道的对照，说明大门、大堂、电梯间过道均已被东臻公司损坏。 6.财富100大厦一楼新规划图。用于证明在东臻公司2018年6月大厦新规范图中，楼上业主要租用东臻公司的商铺作通道。 7.业主临时大会公告。用于证明有95个业主同意出钱支持业委会起诉东臻公司。 东臻公司未向本院提交新的证据。 经组织质证，东臻公司对财富100业委会提供的证据1、2、3的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，认为不能证明一楼大堂属于上诉人所有，补充协议约定的总价包含装修款指的是房间室内装修款，并不包括大堂；对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为当时与百美酒店只签订有租赁合同，没有物业管理合同；对证据5真实性没有异议，对关联性有异议，但认为系被上诉人自己处置自己资产的行为，未损害上诉人合法权益；对证据6认为不能证明上诉人的主张，这是被上诉人随便画的，不能代表什么；对证据7的三性均有异议，认为召开会议当时到场人数不够10人，很多名字都是冒签的。本院认为，财富100业委会提供的证据1、2、3、4、5，东臻公司对真实性均无异议，本院予以采纳，证据6东臻公司亦承认系其所画，证据7东臻公司虽有异议，但未能提供相反证据足以推翻，故本院对证据6、7亦予以采纳。 经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，财富100大厦共19层，其中第1、2、3、4和19层东臻公司不对外销售，留给公司自用，第5-18层公寓房共115套，绝大部分已售出给财富100业委会主任梁树培等100多个业主。在东臻公司与业主签订的《商品房买卖合同》的附件二：“公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明”中明确约定共有建筑面积包括公共门厅、过道等。附件三：“装饰、设备标准”中约定电梯门厅、电梯间为地面抛光砖，一楼大堂墙面为墙面砖。梁树培等个人业主购买的为投资型公寓，每间房的面积大约40平方米。在东臻公司的广告海报中，载明财富100大厦有气派的大堂等内容。梁树培等个人业主购买财富100大厦公寓房后，绝大多数业主与百美酒店签订《房屋租赁合同》，约定将个人所购买的公寓房出租给百美酒店用于经营旅业。2008年7月15日，东臻公司与百美酒店签订《房屋、停车场租赁合同》一份，约定由东臻公司将财富100大厦一层（建筑面积约560m2）、703号（建筑面积约43m2）、705号（建筑面积约39m2）、715号（建筑面积约48m2）、一楼停车场出租给百美酒店使用，租期10年。随后百美酒店把一楼大堂装修、设置为服务总台。2012年，百美酒店因种种原因导致经营不善而退出财富100大厦的经营。2015年，财富100大厦部分业主将其物业出租给香都大酒店经营旅业，香都大酒店继续使用一楼大堂设置服务总台。2016年1月7日、2018年5月24日，东臻公司工作人员两次将财富100大厦一楼大堂的玻璃、灯饰等损坏，并将大堂通往电梯的门口封闭，香都大酒店的服务总台因此被迫搬到大厦8楼。双方因此发生本案纠纷而诉至法院。 东臻公司将财富100大厦留给自用的部分物业分别办理了房屋所有权证，其中第一层的房屋所有权证号为“玉林市房权证玉房字第××号”，该证载明：共有情况为单独所有，登记时间2009年9月2日，建筑面积1089.08m2，其中套内面积888.81m2，共有分摊面积200.27m2。财富100大厦个人业主对东臻公司的第00087422号房屋所有权证有异议，遂向玉林住建委反映要求处理，玉林住建委于2016年4月1日作出玉住建复〔2016〕77号《关于财富100大厦信访事项处理情况答复意见书》，答复如下：“一、财富100大厦是东臻公司于2007年4月经过法院拍卖取得房屋所有权，我委是依法履行司法协助执行义务，把产权登记到该公司名下，东臻公司申请财富100大厦一层产权变更登记符合法律法规的规定。二、经玉林市至正房地产测绘有限公司核实，财富100大厦一层的楼梯、电梯、候梯大厅已计入公摊，为全体业主共有（即附图所示黑色粗线圈定的范围），公摊面积不包括东臻公司在一层的商场独立产权面积。三、我委已责成东臻公司将堵塞的消防楼梯清理疏通。四、经我委与东臻公司沟通协调，该公司同意将附图中主楼门厅（100.539m2）分割间隔出来共用。”玉林住建委在该答复意见书后附有一张财富100大厦一层平面图，根据该平面图中注明公摊部分计算，面积约为92m2[3.47×6.5+（5.98+3.3）×7.5）。 财富100业委会收到上述答复意见书后，于2016年向玉林市玉州区人民法院提起行政诉讼，请求判令玉林住建委撤销为东臻公司颁发的第00087422号房屋所有权证。该院审理后作出（2016）桂0902行初31号行政判决书，判决驳回财富100业委会的诉讼请求。财富100业委会不服，向本院提起上诉，本院审理后作出驳回上诉，维持原判的（2016）桂09行终73号行政判决书。 本院认为，从财富100大厦的地理位置、户型结构、各单位物业面积以及该物业的广告宣传海报的内容看，该大厦的功能主要为商业用途而非业主自住用途。财富100业委会主任梁树培等个人业主购买的目的也是用于投资，且实际上亦先后出租给百美酒店和香都大酒店用于经营旅业。东臻公司在其销售广告海报中载明有气派的大堂，在与个人业主签订的《商品房买卖合同》中的附件二、三约定共有建筑面积包括公共门厅、过道，装修标准电梯门厅、电梯间为地面抛光砖，一楼大堂墙面为墙面砖的内容相互印证。同时从东臻公司的第一层房屋所有权证登记的公摊面积看，公摊部分面积为200.27m2，而玉林住建委给财富100业主的答复意见书中附图黑色粗线圈定的公摊部分即电梯间和楼梯间仅约92m2，说明大堂、过道等亦属于共用公摊部分。结合梁树培等个人业主购买投资型公寓主要用于出租给他人经营旅业的实际情况，在一楼大堂设置酒店旅业的服务总台，更有利于提高酒店的知名度及增加客房入住率。梁树培等个人业主也正是看中该因素才考虑投资财富100公寓，事实上因东臻公司不允许酒店经营者在一楼大堂设置服务总台也影响了酒店的入住率，造成梁树培等个人业主租金收益低于预期。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项规定通道、楼梯、大堂等公共通行部分属于物权法第六章规定的共有部分。综上，本院认定一楼大堂及过道应认定为属于财富100大厦全体业主共有，由全体业主共同使用。东臻公司不能以其办理有该楼层的房屋所有权证为由独占一楼大堂及过道，该公司将一楼大堂与电梯间之间的门口封闭，禁止其他业主从此门通行，侵害了其他业主的合法权益，依法应承担停止侵害，排除妨害，恢复原状的民事责任。东臻公司应打开一楼大堂与电梯之间的门口给全体业主通行。对于一楼大堂的玻璃、灯饰等，根据本案事实应认定为东臻公司和百美酒店投资装修，东臻公司进行损坏虽有不当之处，但并未妨碍其他业主的通行，亦未对其他业主造成不便的影响，故财富100业委会请求判令东臻公司赔偿经济损失109181.20元的主张，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，财富100业委会的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第七十条、第七十二条、第八十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初2260号民事判决第二项； 撤销玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初2260号民事判决第一项； 被上诉人广西东臻置业开发有限公司停止对玉林市财富100大厦一楼大堂、过道的侵占，排除妨害，拆除玉林市财富100大厦一楼大堂过道与电梯之间的门口封闭物，恢复该门口的原状； 驳回上诉人玉林市财富100大厦业主委员会的其他诉讼请求。 上述判决所确定的内容，义务人应于本判决送达次日起十日内履行完毕。逾期未履行，权利人可在本判决规定的履行期间最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本案一审本诉案件受理费2583元，由财富100业委会负担583元，东臻公司负担2000元。反诉案件受理费15048元，由东臻公司负担。二审案件受理费2583元，由财富100业委会负担583元，东臻公司负担2000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁开路 审 判 员 陈凤贞 审 判 员 蒋 慧 二〇一九年三月十五日 法官助理 李延召 书 记 员 范采彬