四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0504民初897号 原告：四川巨洋假日饭店管理有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区蜀泸大道**。 统一社会信用代码：91510500731631252K。 法定代表人：马开贵，总经理。 委托诉讼代理人：唐正斌，四川令安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵丽，四川神马律师事务所律师。 被告：东莞市亿佰家企业投资管理有限公司，住所地东莞市长安镇长青南路**长安商业广场**807。 统一社会信用代码：91441900576410678A。 法定代表人：程勇涛，总经理。 委托诉讼代理人：李貌，北京君合（成都）律师事务所律师。 被告：四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司，，住所地四川省泸州市龙马潭区蜀泸大道****楼****** 统一社会信用代码：915105000931707537。 法定代表人：贾珂，总经理。 委托诉讼代理人：蔡苌宁，四川泰常律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李貌，北京君合（成都）律师事务所律师。 原告四川巨洋假日饭店管理有限公司（以下简称巨洋饭店）与被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司（以下简称东莞亿佰家）、四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司（以下简称四川亿佰家）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案受理后，依法适用简易程序审理后，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告巨洋饭店的委托诉讼代理人唐正斌、赵丽、被告四川亿佰家的委托诉讼代理人蔡苌宁、李貌、被告东莞亿佰家的委托诉讼代理人李貌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巨洋饭店向本院提出诉讼请求：1、要求两被告连带支付场地占用费从2016年6月12日计算至实际交还之日，暂计9588529.17元（每月504659.43元，从2016年6月12日暂计至2018年1月11日）；2、被告立即交还实际占用的场地（包括会议会展中心、巨洋饭店一层及二层的房屋，共计15292.71平方米）；3、被告负担本案诉讼费。庭审中，原告将第1项请求明确为两被告连带支付场地占用费10678541.5元（按每月504659.43元，自2016年6月12日起计算至2018年9月19日止）。审理过程中，原告又将诉讼请求变更为：1、要求被告立即履行房屋租赁合同解除后的腾房交付义务，交付的房屋包括被告转租给泸州星期八企业管理有限公司中的巨洋饭店酒店一层面积为4614.8平方米及巨洋饭店酒店二层面积为2025.91平方米，以及会议中心负一层夹层中未转租部分面积为2220平方米的房屋。2、要求二被告连带支付因逾期交付房屋的占有使用费9887446.76元。构成如下：2016年6月12日至2017年6月9日以占用房屋面积15292.71平方米为基数，按每月每平方33元计算的占有使用费为6006138.53元（33元/月.平方米×12月/年÷365天/年×15292.71平方米×362天）；2017年6月10日至2017年6月11日以占用房屋面积2400平方米（系转租给泸州市龙马潭区战旗网吧的800平方米+转租给泸州市茗洋保健服务有限公司的1600平方米）为基数计算的占有使用费为5207.67元（33元/月.平方米×12月/年÷365天/年×2400平方米×2天）；2017年6月10日至2017年8月7日以占用房屋面积1232平方米（系转租给泸州市龙马潭区志诚娱乐责任有限公司的部分）为基数计算的占有使用费为78861.5元（33元/月.平方米×12月/年÷365天/年×1232平方米×59天）；2017年8月8日至2018年9月7日以占用房屋面积8860.71平方米为基数计算的占有使用费为3797239.06元（33元/月.平方米×12月/年÷365天/年×8860.71平方米×395天）。3、被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月，原、被告双方签订《物业租赁合同》，被告方承租原告物业。后经原、被告双方一致同意，并被泸州市中级人民法院作出的（2016）川05民初20、40号民事判决确认双方签订的《物业租赁合同》于2016年6月12日解除。被告在四川省高级人民法院作出终审判决确定合同解除后至今未履行交付租赁物的义务，并实际占用租赁物，也未支付占有使用费。原告为了减少损失，已于2018年9月7日自行将包括被告转租给泸州星期八企业管理有限公司中的巨洋饭店酒店一层面积为4614.8平方米及巨洋饭店酒店二层面积为2025.91平方米，以及会议中心负一层夹层中未转租部分面积为2220平方米的房屋收回。原告的主张既有事实依据，也符合法律规定，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告东莞亿佰家、四川亿佰家共同辩称，四川省高级人民法院生效判决已经确认原告与被告于2013年12月签订的《物业租赁合同》以及于2014年签订的《补充协议》于2016年6月12日解除。合同解除后，被告未再占有使用租赁物，而是次承租人继续实际占有使用租赁物，故应当由次承租人承担转租部分的腾房交付义务和支付占有使用费。2016年5月20日，与原告关联的泸州巨洋物业管理有限公司已向次承租人发出通知，告知被告东莞亿佰家已经人去楼空，被告四川亿佰家的财产以及与其签订租赁合同的商户全部由泸州巨洋物业管理有限公司代替管理，所有商户应交纳的租金、物业费、设施设备使用费，按合同约定的时间向泸州巨洋物业管理有限公司交纳。原告实际已经接管租赁物及次承租人，被告未实际占有租赁物，不应当承担任何责任。同时，原告请求返还占有物原物，已经超出一年的诉讼时效期间。原告变更诉讼请求也不符合法律规定，其诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了原告的营业执照、法定代表人证明书、二被告的企业登记信息、2013年12月《物业租赁合同》、2014年7月17日二被告向原告出具的函、四川省高级人民法院（2017）川民终100号民事判决书、公证书及通知书；被告东莞亿佰家、四川亿佰家提供了占用场地情况说明、四川省高级人民法院（2017）川民终100号民事判决书、通知、联系函、工作函、企业登记信息；本院依法进行现场查勘的记录、本院依法对泸州市龙马潭区战旗网吧的员工刘健、泸州市茗洋保健服务有限公司的员工李毓芝、泸州巨洋汽车贸易公司的员工高坤兰的调查笔录等证据。到庭当事人对以上证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月，原告与被告东莞亿佰家签订《物业租赁合同》，2014年3月29日双方又签订的《补充协议》。租赁合同约定：甲方（原告）将其位于四川省泸州市龙马潭区蜀泸大道27号的物业出租给乙方（被告东莞亿佰家），租赁物业的租赁面积约为42200平方米，共计四层，实际面积以房监所测绘面积为准。租赁物业系指建筑物的部分即酒店地下负二层面积约为15000平方米，酒店地下负一层面积约为12000平方米，酒店地上一层面积约为4500平方米，酒店地上二层面积约为5000平方米，会议会展中心负一层面积为5700平方米。租赁期限为15年。2014年3月10日，被告东莞亿佰家在泸州市龙马潭区设立四川亿佰家，并于2014年7月17日函告原告，该函称新设立的超市经营公司为四川亿佰家，同时承诺四川亿佰家与东莞亿佰家共同互为连带责任对巨洋饭店承担物业租赁合同项下的全部义务。 2014年5月12日，原告向被告四川亿佰家交付会议中心负一层、负一层夹层房屋5820平方米，巨洋饭店酒店一层房屋4614.8平方米、二层房屋4857.91平方米，合计15292.71平方米。2014年8月，被告四川亿佰家将案涉物业的巨洋饭店二层商铺中的部分转租给泸州市茗洋保健服务有限公司，用于经营洗浴保健（南洋足浴），租赁面积约为1600平方米，租赁期限从2014年8月15日起至2022年8月14日，共计8年。2014年11月，四川亿佰家将案涉物业的巨洋饭店一层（租赁面积约为4614.8平方米）和二层部分（除足浴、公共区域外，面积约为3257.91平方米）转租给邱灏（泸州星期八企业管理有限公司），用于开设酒吧、KTV、餐吧等，面积约为7872.71平方米，租赁期限从2014年9月18日起至2024年9月17日，共计10年，泸州星期八企业管理有限公司又将巨洋饭店二层部分面积约为1232平方米转租给泸州市龙马潭区志诚娱乐责任有限公司，经营酒吧。2014年10月，四川亿佰家将涉案物业的会议中心负一层一号商铺转租给蹇昆，用于开设泸州巨洋汽车贸易公司，租赁面积约为2800平方米，租赁期限从2014年10月10日起至2028年10月10日，共计14年。2014年10月，四川亿佰家将案涉物业的会议中心负一层夹层中的二号商铺转租给泸州市龙马潭区战旗网吧（经营者郑杰），租赁面积约为800平方米，租赁期限从2015年10月1日起至2025年9月30日，共计10年。案涉物业的会议中心负一层夹层中的面积约为2220平方米商铺未转租，从2014年5月起空置至今，进出通道无门锁关闭。 原告与被告在履行租赁合同过程中发生争议。2016年5月20日，原告所委托管理涉案租赁物业的泸州巨洋物业管理有限公司，向四川亿佰家的各租赁商户发出书面通知，通知书载明：经过法院调查，四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司的东莞总部公司已经人去楼空，不复存在；我公司已经正式向法院起诉，四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司的财产以及与其签订租赁合同的商户全部由我公司代替管理，所有与四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司签订了租赁合同的商户请于5月30日之前带上合同原件及本人身份证明（注：自然人为身份证，法人为营业执照及法定代表人身份证明）到泸州巨洋物业管理有限公司登记备案，逾期未办理登记备案的商户后果自负；现我公司正式通知与亿佰家签订租赁合同的各位商户，希望大家相互转告；另外各商户应交费用（包括按照合同约定的租金、物业管理费、设施设备使用费、水电费等所有应缴纳费用），按合同约定的时间内缴予我公司，不缴损失自负，同时我公司将采取强制的停水停电措施。 2016年6月12日，二被告向泸州市中级人民法院提起诉讼，提出解除《物业租赁合同》、赔偿损失等诉讼请求；原告也于2016年6月27日向泸州市龙马潭区人民法院提起诉讼，提出解除《物业租赁合同》、要求支付违约金、租金等诉讼请求，此后泸州市中级人民法院根据泸州市龙马潭区人民法院的移送请求，裁定由泸州市中级人民法院审理，于2016年11月16日立案受理，并将两案合并审理，于2017年6月30日一并作出（2016）川05民初20、40号民事判决，判决：一、东莞市亿佰家企业投资管理有限公司与四川巨洋假日饭店管理有限公司于2013年12月签订的《物业租赁合同》于2016年6月12日解除；二、四川巨洋假日饭店管理有限公司退还东莞市亿佰家企业投资管理有限公司定金2284158元，限于本判决生效后十五日内支付；三、四川巨洋假日饭店管理有限公司赔偿东莞市亿佰家企业投资管理有限公司、四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司因履行合同产生的经济损失3781070元，限于本判决生效后十五日内支付；四、驳回东莞市亿佰家企业投资管理有限公司、四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回四川巨洋假日饭店管理有限公司的其他诉讼请求。原告对泸州市中级人民法院作出的一审判决不服，向四川省高级人民法院提起上诉。四川省高级人民法院于2018年5月10日作出（2017）川民终1008号民事判决，判决：一、维持四川省泸州市中级人民法院（2016）川05民初20号、40号民事判决第一项、第二项、第五项，即“东莞市亿佰家企业投资管理有限公司与四川巨洋假日饭店管理有限公司于2013年12月签订的《物业租赁合同》于2016年6月12日解除”“四川巨洋假日饭店管理有限公司退还东莞市亿佰家企业投资管理有限公司定金2284158元，限于本判决生效后十五日内支付”“驳回四川巨洋假日饭店管理有限公司的其他诉讼请求”；二、撤销四川省泸州市中级人民法院（2016）川05民初20号、40号民事判决第三项、第四项，即“四川巨洋假日饭店管理有限公司赔偿东莞市亿佰家企业投资管理有限公司、四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司因履行合同产生的经济损失3781070元，限于本判决生效后十五日内支付”“驳回东莞市亿佰家企业投资管理有限公司、四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司的其他诉讼请求”；三、四川巨洋假日饭店管理有限公司与东莞市亿佰家企业投资管理有限公司2014年3月29日签订的《补充协议》于2016年6月12日解除；四、四川巨洋假日饭店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付东莞市亿佰家企业投资管理有限公司、四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司损失赔偿款6049712元；五、驳回东莞市亿佰家企业投资管理有限公司、四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司的其他诉讼请求。上述生效判决确认被告实际承租的房屋面积共计为15292.71平方米（会议中心负一层、负一层夹层房屋面积5820平方米，巨洋饭店酒店一层房屋面积4614.8平方米、二层房屋面积4857.91平方米），租金从2016年3月1日起计算至合同解除之日2016年6月12日，租金按合同约定每月每平方米33元计算。 另查明，四川省高级人民法院发生法律效力的（2017）川民终1008号民事判决确认原告与被告于2016年6月12日解除《物业租赁合同》和《补充协议》之日起至今，被告未向原告交付租赁物，也未支付占有使用费。期间，原告已于2017年6月起对次承租人泸州市茗洋保健服务有限公司、泸州巨洋汽车贸易有限公司、泸州市龙马潭区战旗网吧、泸州市龙马潭区志诚娱乐责任有限公司租赁的房屋行使管理并收取租金，原告已于2017年6月12日起每月向次承租人泸州市茗洋保健服务有限公司收取租金72000元，面积为1600平方米；于2017年6月10日起每月向次承租人泸州巨洋汽车贸易有限公司收取租金120400元，面积为2800平方米；于2017年6月12日起每月向次承租人泸州市龙马潭区战旗网吧收取租金24000元，面积为800平方米；于2017年8月8日起每月向次承租人泸州市龙马潭区志诚娱乐责任有限公司收取租金60000元，面积为1232平方米。在本案审理过程中，原告已于2018年9月7日自行将包括被告转租给泸州星期八企业管理有限公司中的巨洋饭店酒店一层面积为4614.8平方米及巨洋饭店酒店二层面积为2025.91平方米，以及会议中心负一层夹层中未转租部分面积为2220平方米的房屋收回。 本院认为，依据本案的事实、证据和相关规定，现就本案争议的焦点作如下归纳和评议： 关于原告向人民法院主张权利是否已超过诉讼时 效期间。 四川省高级人民法院于2018年5月10日作出（2017）川民终1008号民事判决，为此，原告与被告签订的《物业租赁合同》和《补充协议》才依法确认解除。故原告于2018年2月23日向人民法院主张权利未超过法定诉讼时效期间，其权利应当受法律保护。被告抗辩原告向人民法院主张权利已经超出法定诉讼时效期间的事实和理由不成立，本院不予采纳。 二、原告的请求是否应当支持。 原、被告在合同解除后，被告应当及时履行腾房交付义务，但被告在合同解除后至今未向原告交付租赁物，故被告及各次承租人实际占有使用房屋期间的使用费，应当由被告承担。原告请求被告履行腾房交付义务并支付逾期腾房期间的占有使用费符合法律规定，本院予以支持。由于原告自认已于2018年9月7日自行将包括被告转租给泸州星期八企业管理有限公司中的巨洋饭店酒店一层面积为4614.8平方米及巨洋饭店酒店二层面积为2025.91平方米，以及会议中心负一层夹层中未转租部分面积为2220平方米的房屋收回。故原告请求被告交付上述房屋的请求权已经实现，再行主张的已不具有可诉性。关于占有使用费的计算。四川省高级人民法院于2018年5月10日作出的发生法律效力的（2017）川民终1008号民事判决确认原告与被告的合同解除日和计算租金的截止时间为2016年6月12日，该终审判决作出之后，被告就应当及时履行腾房交付义务，但被告从合同解除之日至今未向原告履行腾房交付义务。由于原告已于2017年6月起对次承租人泸州市茗洋保健服务有限公司、泸州巨洋汽车贸易有限公司、泸州市龙马潭区战旗网吧、泸州市龙马潭区志诚娱乐责任有限公司租赁的房屋行使管理并收取租金，自2017年6月12日起每月向次承租人泸州市茗洋保健服务有限公司收取租金72000元，面积为1600平方米；自2017年6月10日起每月向次承租人泸州巨洋汽车贸易有限公司每月收取租金120400元，面积为2800平方米；自2017年6月12日起每月向次承租人泸州市龙马潭区战旗网吧每月收取租金24000元，面积为800平方米；自2017年8月8日起每月向次承租人泸州市龙马潭区志诚娱乐责任有限公司每月收取租金60000元，面积为1232平方米。同时，原告为了减少损失已自行于2018年9月7日将包括转租给泸州星期八企业管理有限公司中的巨洋饭店酒店一层面积为4614.8平方米及巨洋饭店酒店二层面积为2025.91平方米以及会议中心负一层夹层中未转租部分面积为2220平方米的房屋收回。故原告主张被告支付逾期交付房屋的占有使用费的计算时间应当从合同解除之日2016年6月13日起计算至2018年9月7日，占有使用费参照原租赁合同约定的租金标准即每月每平方米33元计算，既有事实依据，也符合法律规定，本院予以支持。占有使用费计算为：1、2016年6月13日至2017年6月9日共计362天以次承租人泸州巨洋汽车贸易有限公司占有使用面积2800平方米为基数计算的占有使用费为1099686.58元（33元/月.平方米×12月/年÷365天/年×2800平方米×362天）；2、2016年6月13日至2017年6月11日共计364天以次承租人泸州市龙马潭区战旗网吧占有使用面积800平方米为基数计算的占有使用费为315932.05元（33元/月.平方米×12月/年÷365天/年×800平方米×364天）；3、2016年6月13日至2017年6月11日共计364天以次承租人泸州市茗洋保健服务有限公司占有使用面积1600平方米为基数计算的占有使用费为631864.11元（33元/月.平方米×12月/年÷365天/年×1600平方米×364天）；4、2016年6月13日至2017年8月7日共计421天以泸州市龙马潭区志诚娱乐责任有限公司占有使用面积1232平方米为基数计算的占有使用费为562723.59元（33元/月.平方米×12月/年÷365天/年×1232平方米×421天）；5、2016年6月13日至2018年9月7日共计817天以房屋面积8860.71平方米（被告租赁总面积15292.71平方米--次承租人泸州巨洋汽车贸易有限公司租赁的面积2800平方米-次承租人泸州市龙马潭区战旗网吧的租赁面积800平方米-次承租人泸州市茗洋保健服务有限公司的租赁面积1600平方米-次承租人泸州市龙马潭区志诚娱乐责任有限公司租赁的面积1232平方米）为基数计算的占有使用费为7854036.24元（33元/月.平方米×12月/年÷365天/年×8860.71平方米×817天），合计占用使用费为10464242.57元（1099686.58元+315932.05元+631864.11元+562723.59元+7854036.22元）。原告主张被告支付占有使用费9887446.76元，系在法律规定范围内行使民事处分权，本院予以支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司、四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司连带支付原告四川巨洋假日饭店管理有限公司的占有使用费9887446.76元，限于本判决生效之日起十日内履行。 二、驳回原告四川巨洋假日饭店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费81012元（原告已实际交纳85871元），由被告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司、四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司共同负担（限于本判决生效之日起十日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判长  王全贵 审判员  朱锡全 审判员  刘晓敏 二〇一九年三月六日 书记员  杨孟霞