广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初16756号原告（反诉被告，统称原告）：唐和平，男，1968年9月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告（反诉被告，统称原告）：唐青，男，1990年10月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两原告的共同委托诉讼代理人：徐阳，广东真善美律师事务所律师。被告（反诉原告，统称被告）：吴锦祥，男，1944年8月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告（反诉原告，统称被告）：吴胜祥，男，1939年9月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告（反诉原告，统称被告）：吴铨祥，男，1949年2月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告（反诉原告，统称被告）：吴桂祥，男，1951年6月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告（反诉原告，统称被告）：吴言好，女，1952年9月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告（反诉原告，统称被告）：吴润好，女，1956年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。六被告的共同委托诉讼代理人：贺麦清，广东顺恒律师事务所律师。六被告的共同委托诉讼代理人：吴艳华，男，1975年6月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系被告吴铨祥的儿子。原告唐和平、唐青诉被告吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理后，六被告提起反诉，本院依法受理并与本诉合并审理，适用简易程序分别于2018年10月16日、2019年1月15日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告唐和平及其委托诉讼代理人徐阳，被告吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好及其委托诉讼代理人贺麦清、吴艳华到庭参加诉讼。第二次开庭原告唐和平及其委托诉讼代理人徐阳，被告吴锦祥及其委托诉讼代理人贺麦清、吴艳华到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告继续履行合同，位于佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居民委员会×××号的房屋（简称×××号房屋）所有权及土地使用权归原告享有，被告吴锦祥协助原告办理过户手续；2．六被告连带向原告支付违约金13万元及垫付款2万元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月18日，原告与被告（黄某的全部法定继承人）签订了《关于黄某遗留房产的继承与转让协议书》，约定所有法定继承人同意黄某遗留的房屋由吴锦祥一人继承，然后由吴锦祥过户转让给原告父子，合同签订后，原告帮他们办理了继承公证、换证等工作，垫付各种费用2万余元，如期足额支付了合同定金13万元。被告办理吴锦祥名下的新房产证后，出尔反尔，反悔想加价，原告多次催促被告按合同约定时间办理过户未果，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。诉讼中，原告于2019年1月15日庭审中变更诉讼请求为：1．解除原、被告双方于2017年12月18日签订的《关于黄某遗留房产的继承与转让协议书》；2．六被告向原告支付违约金13万元；3．六被告向原告支付代垫款项2万元。事实和理由：被告不配合原告办理过户，现在需要承担的土地出让金大额增加，根据协议约定，被告应在签订协议之日起180天内完成交易，现已超过上述期限。六被告共同答辩称，1．关于案涉的房产转让协议，被告认为原告是以欺诈的手段与被告签订，合同价款明显低于市场交易价值，依法应予撤销。2．原告与各年迈的被告签订合同后，经被告子女的要求及协调，其实原、被告早已终止了房产转让协议，被告也应原告的要求在2018年9月份将原告已支付的转让款13万元全额退回。原告是为了谋取非法的利益，才另行提起本案诉讼。3．关于原告当庭变更的诉请，被告愿意本着实事求是的态度及诚信原则，退回原告此前所垫付的官方费用，但不包括原告所诉请的吃饭等私下以及其他虚构的费用。4．原告所诉请的违约金没有事实及法律依据，其在本次交易中的欺诈及利用优势获取非公平的利益的行为违法，其诉请的违约金更不应得到支持。5．原告所支付的13万元的时间也远远超过协议所约定的180天，据此原告主张违约金没有合同依据。六被告提出反诉请求：1．撤销原、被告双方于2017年12月18日签订的《关于黄某遗留房产的继承与转让协议书》；2．本案诉讼费由原告承担。事实和理由：位于容桂街道小黄圃×××号房屋是六被告的已故的父亲吴某、母亲黄某共有，原产权证号为粤房字第**，登记土地面积为64.45平方米，新地址为小黄圃×××号，新产权证号为（2018）顺德区不动产权第×××号，重测土地面积为68.98平方米。2017年12月18日，原告利用被告文化程度低、疏于社会实践等条件，避开被告子女，通过欺诈手段与六被告签订《关于黄某遗留房产的继承与转让协议书》，将当时价值近150万元的涉案房产，以65万元低价转让给原告，显失公平，其欺诈行为构成可撤销合同的法定情形。原告针对被告的反诉辩称，根据评估报告，被告的反诉明显不成立，因为被告主张其房产价值150万元，实际评估价值是20.24万元，故被告提出的显失公平明显不成立；反而是原告吃亏，原告比评估价要多付40多万元的房价，还要支付66.22万元的出让金，根据了解，2019年1月1日后，政府又上调了土地出让金，目前的土地出让金是每平方米9600元，由于被告超过合同约定的180天过户期限，给原告造成了巨大损失。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据材料，本院依法组织双方当事人进行质证、辩证，对于原告提供的涉及办理涉案房屋公证继承及产权变更登记手续过程中支出的汽油费、测量费、餐费、办证服务费，登报的广告宣传费、打印和复印费的票据，虽然部分票据并非正式发票，但相关票据均经部分或全部被告在票据上签名，结合双方在协议中约定的上述支出费用由被告承担并需经被告签名，原告提供的证据能印证被告在票据上签名确认相关费用的事实，对其真实性予以确认；对于原告提供的其他证据，被告对真实性无异议，予以确认；对于本院根据被告的申请依法委托深圳市国策房地产土地估价有限公司佛山分公司就案涉房屋价值作出的评估报告，被告有异议，但该评估报告是依法委托具有相应鉴定资质的鉴定机构作出，鉴定程序合法，鉴定机构亦就鉴定选用的鉴定方法、工作程序及类似房地产实际成交实例进行了说明，至于评估报告将与评估无关的房产证复印件作为附件纯属装订失误，不影响评估报告作为参考的依据，予以确认。本院经审理查明，案涉的×××号房屋原登记在黄某（已故）名下，现已变更登记至被告吴锦祥名下，房屋所属土地登记为划拨性质的国有建设用地使用权，独用土地面积68.98平方米，专有建筑面积40.59平方米。被告吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好确认，该房屋原属其六名被告的母亲黄某与父亲吴某共有，黄某、吴某均已死亡。2017年12月18日，原告唐和平、唐青与被告吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好签订《关于黄某遗留房产的继承与转让协议书》，约定：黄某遗留的×××号房屋，经六位法定继承人作为出卖方（吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好）协商一致同意由吴锦祥全权继承该房屋，然后由全权继承人将该房屋以人民币65万元实收价格卖给买受方唐和平、唐青，其余继承人放弃房屋继承权利，享受房屋转让收益；所有放弃房屋继承权人，必须无条件协助该房屋继承人办理该房屋继承与买受方的过户交易手续，并无条件协助买受方在政府规定范围内使用该房屋后边围墙内40平方米左右的土地；办理该房屋继承与交易过户期间由买受方支付过程中产生的一切费用，买受方支付的一切费用均作为交易定金认定，所有支出单据须由继承权人当天签名生效；继承人办理完该房屋继承手续后，买受方即支付首期房屋价款13万元给继承人，由该房屋继承人优先支付给吴胜祥利益继承人，继承人取得房屋继承后，须无条件协助买受方调整缩落水廊，期间产生的一切费用包括拆建临时改建费用由买受方支付，且支付的费用与房屋首期价款均作交易定金认定；用地调整后，房屋继承人即协助买受方办理房屋交易过户手续，一旦房产交易窗口受理完继承人与买受方的交易资料后，15分钟内买受方即支付47万元给该房屋继承人，剩余5万元在该房屋迁出全部户口，买受方拿到房产证后即付清给该房屋继承人；买卖双方一致认定过户前产生的一切费用均作为定金认定，继承人与买受方自本协议签订之日起180天内完成该房屋的继承与交易，如因政府因素时间顺延，如继承人无故拖延并终止交易视为继承人违约，继承人需赔偿买受方支付费用的双倍金额作为赔偿给买受方，如买受方不能按行程支付费用和房屋价款，继承人有权终止交易且不退回买受方所支付所有费用及房屋价款；如因政府因素使该房屋不能交易过户，继承人须无条件退15日内补偿买受方为该房屋付出的全部费用，每个法定继承人均负有清偿买受方费用的连带责任；房屋继承人在买受方拿到房产证并付清余款后，将收到的全部价款按应得份额分发给其余利益继承人，分发金额为：继承人吴锦祥103333元，利益人吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好各103333元，优先利益人吴胜祥3333元。上述协议由双方签名，每人各收执一份。上述协议签订后，唐和平于2018年7月19日转账支付款项13万元给吴锦祥，之后协助吴锦祥办理了该房屋的公证继承及产权变更登记手续，该房屋于2018年8月14日办理变更登记至吴锦祥名下，产权证号为粤（2018）顺德区不动产权第0047787号，唐和平在协助办理上述事宜期间支出汽油费200元、测量费2500元、餐费2449元、办证服务费9000元，登报的广告宣传费380元、打印和复印费160元，合计14689元。此后，唐和平、唐青要求协助办理过户并继续履行双方签订的协议时被拒绝，吴锦祥于2018年8月23日将13万元款项转账退给唐和平，遂引发双方诉讼。诉讼中，本院根据被告吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好的申请，委托深圳市国策房地产土地估价有限公司佛山分公司就案涉房屋的价值（以2017年12月18日为价值时点）作出评估报告，结论为：以建筑面积40.59平方米计，评估单价4986元/平方米，市场价值20.24万元。另查明，关于协议签订过程，被告吴锦祥述称：“一直是被告吴桂祥与原告谈卖房的事情，当时被告吴桂祥说谈了130万元。具体如何谈房屋价款我也不知道。一直也没有留意协议书上约定的是65万元。在收到法院通知后，我们把协议给家里年轻人看的时候才知道约定的是65万元。”本院认为，关于案涉的《关于黄某遗留房产的继承与转让协议书》的效力如何认定的问题。六被告主张是原告是以欺诈的手段与被告签订，合同价款明显低于市场交易价值，依法应予撤销。对此，本院分析认定如下：一、从协议的签订、履行过程看，六被告均参与协议的协商，协议除约定了原告向六被告购买房屋的价款为65万元外，还约定了六被告之间作为案涉房屋的继承人对于出卖案涉房屋所得价款的分配，出售房屋的价款及六被告各自分配的价款均明确在协议中分两处记载，相关数额相互对应，六被告在协议签订后亦收执了协议文本，一般而言，对于上述涉及到六被告如何继承案涉房屋并出售给原告的协议，六被告应当谨慎考虑并注意相关条款的内容，对于上述协议记载的价款的理解并不需要较高的文化程度，且如存在签订协议时原告将本来约定的出卖价款为130万元故意写为65万元，六被告只要阅看协议时稍作留意即可发现并可提出更正，即使对协议内容不能理解亦可及时向他人咨询，但从2017年12月签订协议至2018年8月期间，原告唐和平还协助六被告办理案涉房屋的继承及产权变更登记手续，此期间双方多次见面，六被告均未对协议内容提出异议并要求更正，现又以原告唐和平利用欺诈手段故意将双方约定的130万元价款书写为65万元，缺乏证据证实，也明显不合常理；二、从双方约定的案涉房屋的价款是否显失公平看，协议约定的价款为65万元，六被告认为签订协议时案涉房屋的市场价值近150万元并申请本院委托深圳市国策房地产土地估价有限公司佛山分公司就案涉房屋的价值进行评估，根据该公司作出的评估报告，该房屋以建筑面积40.59平方米计算的市场价值为20.24万元，单价为4986元/平方米，该房屋较为残旧，其价值主要体现为土地使用权的价值，虽然评估方法不同可能会造成结论上的差异，对此应作考虑，但并不影响将评估报告作为认定当事人约定价款是否显失公平的参考因素之一，再结合其他因素进行考量。参照上述单价，即使按不动产权证登记的独用土地面积68.98平方米计算总价亦未超过65万元，结合协议中另约定六被告协助原告在政府规定范围内使用房屋后边围墙内40平方米左右的土地以及原告作为买受人对案涉房屋的个人喜好等因素，双方同意按65万元作为总价款，并不存在原告以明显低价买受房屋并造成显失公平的问题。据此，六被告提出原告以欺诈的手段与被告签订合同，合同价款明显低于市场交易价值，依法应予撤销的意见，无事实依据，本院对此不予支持。关于六被告的行为是否构成违约及应如何承担相应的违约责任的问题。六被告作为案涉房屋的合法继承人就出售案涉房屋所签订的协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方应严格履行合同的义务。原告唐和平于2018年7月19日转账支付款项13万元给吴锦祥，并协助六被告于2018年8月14日将该房屋办理变更登记至吴锦祥名下，已履行了合同约定的义务，六被告拒绝协助将该房屋变更登记至原告名下并擅自退还原告支付的购房款13万元，已构成违约，致使双方签订合同的目的不能实现，原告要求解除合同并追究六被告的违约责任，符合法律规定，本院予以支持。原告是在2019年1月15日庭审中提出解除合同并当庭通知了六被告，故解除合同的时间应以此为准。双方在协议中约定，过户前产生的一切费用均作为定金认定，如出卖方违约需赔偿买受方支付费用的双倍金额，鉴于六被告此前退回其中的购房款13万元，现原告要求原告赔偿违约金13万元并退还垫付的费用，合法有据，但垫付的费用应以实际发生的数额为准，原告主张其在协助办证过程中垫付费用20000元，与其所提供的相关票据数额不符，应以其提供的票据统计的垫付费用14689元为准，被告应返还此部分垫付费用。对原告诉讼请求中的合理部分予以支持，超出部分不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）唐和平、唐青与被告（反诉原告）吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好于2017年12月18日签订的《关于黄某遗留房产的继承与转让协议书》自2019年1月15日解除；二、被告（反诉原告）吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）唐和平、唐青支付违约金130000元；三、被告（反诉原告）吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）唐和平、唐青返还垫付费用14689元；四、驳回原告（反诉被告）唐和平、唐青的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为5150元，财产保全费1270元，合计6420元，由被告（反诉原告）吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好负担，原告唐和平、唐青已预交受理费5900元，多交部分的750元可向法院申请退还；反诉受理费减半收取为5150元（被告已预交），由被告（反诉原告）吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好负担。鉴定费2000元（被告已预交），由被告（反诉原告）吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 廖 韬二〇一九年三月十九日书记员 佘凯琪