广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0481民初94号 原告：李金庭，男，1978年12月28日出生，汉族，广西壮族自治区岑溪市人，住岑溪市。 委托诉讼代理人:黄桂炎，广西直航律师事务所律师。 被告：岑溪市恒业房地产有限公司，住所地:广西壮族自治区岑溪市。统一社会信用代码：9145048155470507X5。 法定代表人：李伟凤,经理。 委托诉讼代理人：岑宏志，广西盈顺律师事务所律师。 原告李金庭与被告岑溪市恒业房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄桂炎与被告的委托诉讼代理人岑宏志到庭参加了诉讼，原告李金庭与被告岑溪市恒业房地产有限公司的法定代表人李伟凤经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李金庭向本院提出诉讼请求：1、依法责令被告依照合同的约定为原告用水用电到岑溪市水利供水有限公司、岑溪市水利电业有限公司开户，并按供水、供电部门的要求安装好供水、供电设施，使原告可以直接使用；2、依法责令被告为原告办理不动产登记证，并支付迟延办证违约金2461.25元及退回多收的办证费用1800元给原告；3、依法责令被告退回多收的水电开户费540元给原告；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月3日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的商品房，座落于岑溪市玉梧大道背恒业绿城小区****XXX房屋**，建筑面积89.89平方米，价款246125元。原告分别于2012年9月3日和2013年7月29日分两次付清了购房款给被告。但被告并没有按照《商品房买卖合同》的约定，在约定期限内为原告办理不动产登记证，使原告至今没有获得不动产证。被告收取了原告的水电开户费，但没有按照合同的约定及一般的交易习惯为原告的用水用电到水司、电司开户，没有按水司、电司的要求安装好供水、供电设施，使原告可以直接使用。被告多收了原告的办理不动产权登记的费用及水电开户费用，严重违约。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告向本院提供的证据及拟证明主张有： 1.原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格； 2.《商品房买卖合同》及附件复印件，拟证明原告购买被告的房屋面积、价款、为原告办理不动产权登记证，为原告办理水电开户，违约责任等内容； 3.购房发票复印件，拟证明原告已经交付购房款； 4.收据复印件，拟证明原告支付了水电开户费； 5.收据，拟证明原告支付了不动产权登记证费； 6.恒业绿城小区各业主诉讼材料数据清单，拟证明原告的房屋位置、合同签订时间、房屋面积、交购房款情况、约定交房时间、约定办证时间、收取水、电开户费等情况； 7.上访材料，拟证明原告之诉没有超过诉讼时效； 8.关于水电费退费的公示及银行流水，拟证明物业公司代收水电开户费是由被告退费的。 被告辩称:原、被告签订《商品房买卖合同》已多年，现原告起诉被告违约已超过诉讼时效。交房时已将水表、电表安装到原告门口，尽到合同约定一户一表的义务，原告已自己到电司缴交电费，不存在开户问题。水电开户费用应由原告自己负担，与被告无关。原告预交800元开户费用给物业公司，被告没有收到原告的水电开户费，该款退与不退与被告无关。办理不动产证延误是由于交房后原告没有在半年内交足办证资料给被告，造成办证时间延误，原、被告的《商品房买卖合同》也没有对办证逾期进行赔偿违约金约定，被告不应承担逾期办证赔偿责任。 被告向本院提供的证据及拟证明主张: 1、合同无约定违约金名单，拟证明原、被告的商品房买卖合同没有约定办证逾期违约金； 委托书复印件，拟证明原告超期委托被告办证和实际委托办证时间； 办理房屋产权证登记收费的“办证费用”（表)、“广西青春测绘有限公司岑溪分公司发票”、“岑溪市国土资源局住房登记费、变更权属调查费收据”，拟证明第一类包括一次性付款或已提前还清银行按揭的客户的收费合计为388元，第二类包括按揭的业主客户的收费合计为468元； 4、岑溪市水利供水有限公司出具的证明一份，拟证明岑溪市“恒业绿城”小区的水表及管道安装是由岑溪市水利供水有限公司施工安装并验收合格通水使用至今。 本院依职权调查收集的证据有: 1、岑溪市国土资源局关于岑溪市“恒业绿城”小区在不动产办理登记情况的查询函回执； 2、岑溪市水利供水有限公司关于协助调查岑溪市“恒业绿城”小区用水开户有关情况的答复； 3、岑溪市水利电业有限公司关于协助调查岑溪市“恒业绿城”小区用电开户有关情况的复函; 4、岑溪市房地产交易所关于岑溪市“恒业绿城”(小区）115位业主委托时间统计表。 经过开庭举证、质证，被告对原告提供证据1、3、5、6无异议。被告对原告提供的证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为是物业公司收取原告的水电开户费，不是被告收取原告的水电开户费。被告对原告提供的证据4的真实性、合法性、关联性有异议。被告对原告提供证据7有异议，认为是对房屋产权及小区的停车位存在的问题进行上访，而与水电开户无关，因此与本案无关。被告对原告提供证据8有异议，认为是物业公司收费，后委托开发商代为退费，现开发商已不代退费，由物业自己退费。原告对被告提供的证据1、证据2、证据4的真实性无异议，对证据3的数据认为无法核实。原告认为是被告拿了材料去备案办证了才叫原告签字，是被告而不是原告对时间迟延，对未约定违约金的可按有关司法解释处理。原、被告双方对本院调查收集的证据1、2、3、4表示无异议。对原、被告双方无异议的证据，本院予确认。对原、被告有异议的证据本院结合相关事实予以认定。 综合原、被告提供的证据以及原、被告的陈述，本院确认以下法律事实:2012年9月3日，原告李金庭与被告岑溪市恒业房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，合同内容其中约定：1.原告李金庭购买被告岑溪市恒业房地产有限公司出售座落在岑溪市玉梧大道背“恒业绿城”小区X幢X单元XXX号房屋一套，建筑面积89.89平方米，总价款人民币246125元；2.付款方式：分期付款；3.合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，办理房屋产权证费用(含契税)按国家有关规定由买受人支付；如果买受人不能在接到出卖人通知后60日内携带相关资料到产权登记部门办理产权登记手续，造成出卖人从银行延期提回保证金的，买受人按总房款的1%赔偿出卖人损失，并且造成逾期取得房地产权属证书的责任概由买受人承担，如买受人委托出卖人代为办理，需向出卖人支付代办费人民币200元；因买受人原因(包括但不限于未付清应付房款、未及时向产权登记机关申请办证、不及时提交相关资料并付清相关费用)造成该商品房不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任；买受人延期付款的，出卖人提供办证材料给产权登记机关的期限可据实顺延；4.《合同补充协议（附件四）》第3点有关在房屋交付使用后360天内办理房屋权属证书的约定：如在办证期限内出现买受人未交齐全额房款、或未交齐办证资料和税费、或按揭银行不给予办证协助或其他买受人不配合的情形，出卖人可不予办理产权证且无须承担逾期办证责任；5.《商品房买卖合同》的附件三第11点其他:水电设施，给水管及生活用电线至入户门口，水表、电表每户一表(开户费由住户自理)。合同签订后，原告于2012年9月3日和2013年7月29日分两次付清了购房款人民币246125元给被告。2012年9月3日，原告预交办理房屋不动产权证费用人民币2000元给被告。2015年7月5日岑溪市远大物业管理服务有限公司收取了原告交来的水电开户费人民币800元。2016年12月7日，原告委托被告办理岑溪市玉梧大道背“恒业绿城”小区X幢X单元XXX号房屋不动产权证有关手续。2018年11月10日、2018年11月15日岑溪市不动产登记局对上述原告的房屋的不动产权登记受理、登记到原告名下，被告为原告办理此不动产登记证开支了人民币467元。被告在交付商品房给原告使用时已为其安装了电表，现原告已经直接到电力部门交付使用的电费。用水问题，被告在交付商品房给原告使用时已为其安装了水表，其水表及管道安装是由岑溪市水利供水有限公司组织人员施工完成，水质经验收合格符合生活饮用水卫生标准并通水使用至今。原告在接收商品房时已经与物业管理单位签订了代收水费的约定，其与岑溪市远大物业管理服务有限公司签订的“前期物业管理服务协议”其中第五条第五点约定“本小区的水费按总表及分表的差额以及二次加压费用，据实分摊到各住户”，原告的用水需经过被告的水表后再通到原告户的水表，被告没有为原告到岑溪市水利供水有限公司办理单独用水开户。2019年1月2日原告诉至本院提出上述诉讼请求。 另查明:岑溪市水利供水有限公司根据本院的协助调查取证通知对本院的答复:用户需要办理用水户提供的资料如下：1.房产证复印件一份(没有房产证的提供购房合同)。2.身份证及建设银行卡复印件二份，(银行卡为代扣水费用）。3.从2019年1月1日起所有用水户不用交开户费(2014年至2018年12月，每户开户费用为260元),安装材料、人工费按实际另计。如果小区改抄表到户，要该项小区物业方或者业主委员会同意，并委托代表收集好小区所有用户资料，到岑溪市水利供水有限公司统一办理，同时要交清小区以前所欠的水费；小区住户供水管网“一表一户”改造需要对小区原来由开发商建设的供水管网进行改建和土建开挖，并且该项工作也需要得到小区物业方同意才能进行，对于改造每户业主所需的安装材料及人工费，要由其公司预算人员现场勘测过才能计算所需费用。 岑溪市水利电业有限公司根据本院的协助调查取证通知对本院的回复：其公司目前已对岑溪市“恒业绿城”小区进行抄表到户，电费收取到户。该小区由开发商统一办理，办理抄表到户所需住户姓名、身份证号码、购房合同等资料均由开发商提供，部分未出售房屋用电户名为开发商，待房屋出售后开发商再向其公司提出更名申请办理。 本院认为:原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人经协商一致，并且在自愿的基础上签订合同，合同内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护。双方当事人应诚实守信，各自履行合同约定的义务。原告按《商品房买卖合同》的约定支付了购房款，履行了合同的主要义务。被告在交付房屋给原告时已按合同约定为原告安装了水表、电表。原告日常生活用水、用电已正常使用，供电部门已对原告的用电进行抄表计算电费，并且原告已直接到供电部门缴交电费。原告诉请要求被告为原告办理用水开户，因双方签订的合同附件3第11条约定:“水电设施:给水管及生活用电线至入户门口:水表、电表每户一表(开户费由住户自理)。”对于办理用水开户应属谁的责任，合同没有明确约定，并且原告在入住前后的用水均没有受到限制，原告在接收商品房时已经与小区物业部门签订了代收水费的约定。因此对原告诉请要求被告为原告办理水电开户，理据不充分，本院不予支持。原告已接收了被告交付的房屋，双方的《商品房买卖合同》没有约定逾期办理房屋不动产权证违约金，且原告起诉本案前被告已为上述原告的房屋办妥了不动产权证，原告诉请要求被告为其房屋办理不动产权登记证及支付迟延办证违约金缺乏依据，本院不予支持。原告请求被告退还多收的办证费，理由正当，本院予以支持。原告诉请要求被告退回水电开户费，但原告的水电开户费是岑溪市远大物业管理服务有限公司收取非被告收取，本院不予以支持。且原告此诉请不属于本案民事法律关系调整处理，从原告委托被告为其办理房产证期间届满360天(双方合同约定)的次日起至原告起诉本案之日，原告诉请逾期办证违约金没有超过法律规定的诉讼时效，本院对被告辩称原告之诉超过诉讼时效的主张不予采纳。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告岑溪市恒业房地产有限公司应自本判决生效之日起五日内退回多收的代办理房屋不动产权登记证费用人民币1533元给原告李金庭； 二、驳回原告李金庭要求被告岑溪市恒业房地产有限公司为其座落于岑溪市玉梧大道背恒业绿城小区X幢X单元XXX房屋办理不动产权登记证的诉讼请求； 三、驳回原告李金庭诉请要求被告岑溪市恒业房地产有限公司到岑溪市水利供水有限公司、岑溪市水利电业有限公司为其办理用水、用电开户的诉讼请求； 四、驳回原告李金庭要求被告岑溪市恒业房地产有限公司支付迟延办证违约金人民币2461.25元的诉讼请求； 五、驳回原告李金庭要求被告岑溪市恒业房地产有限公司退回水电开户费人民币540元的诉讼请求。 本案案件受理费25元(减半收取，原告已预交)，由原告负担。 义务人不履行义务的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  胡光华 二〇一九年三月十五日 法官助理吴宏斌 书记员  覃家钰