上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初4490号原告(反诉被告)：上海玛萨美容美发有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：后金水，职务总经理。委托诉讼代理人：杨德强，上海瀛泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海新长宁(集团)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：倪尧，职务董事长。委托诉讼代理人：郭杰，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓琳，上海市新华律师事务所律师。原告上海玛萨美容美发有限公司与被告上海新长宁(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年5月8日组织了证据交换，被告上海新长宁(集团)有限公司提出反诉，经审查受理后予以合并审理。审理中，因被告上海新长宁(集团)有限公司申请，经上海市高级人民法院委托上海大华工程造价咨询有限公司对上海市长宁区临虹路XXX弄XXX号产业楼第1-4层(1层部分)及地下室(部分)房屋恢复原状的全部费用及修复工期鉴定工程进行审价鉴定。后于2019年1月18日公开开庭进行了审理，原告上海玛萨美容美发有限公司(反诉被告，以下简称原告)的委托诉讼代理人杨德强与被告上海新长宁(集团)有限公司(反诉原告，以下简称被告)的委托诉讼代理人郭杰、吴晓琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海玛萨美容美发有限公司诉讼请求：1、依法撤销原、被告于2017年1月9日签订的虹桥国际商务花园租赁协议(以下简称租赁协议)；2、要求被告返还租赁保证金2,917,748.55元；3、要求被告返还已支付的6个月零19天的租金5,694,182.51元；4、要求被告返还2017年2月13日起算的物业管理费1,401,856.97元；5、要求被告返还2017年2月至10月停车费111,600元；6、要求被告返还电梯改造押金40万元；7、要求被告返还拆除原装修押金15万元；8、要求被告赔偿拆除装修的费用损失42万元。事实与理由：2017年1月9日，原、被告签订租赁协议，约定由原告承租被告所有的位于上海市长宁区临虹路XXX弄XXX号产业楼第1-4层(1层部分)及地下室(部分)房屋(以下简称涉案房屋)，计租建筑面积为7,434.09平方米，约定房屋用途为医疗、健康服务、附属办公。房屋租赁期自2017年8月13日至2022年8月31日，2017年1月9日交房，装修免租期6个月，其中每月租金861,071.50元；物业管理费每月111,511.35元。房屋交接后，原告即着手准备公司运营和房屋装修设计工作。2018年2月，原告在进行消防设计备案时，才发现该房屋用途为厂房，根本不能开办医疗机构。原告认为被告隐瞒重大事实真相，显属欺诈，导致原告合同目的不能实现，现起诉要求撤销上述虹桥国际商务花园租赁协议，并赔偿原告各项损失。被告辩称，不同意原告全部诉请。1、对于第4项诉请，被告实际收到物业管理费906,362.40元。2，被告不存在欺诈情形，亦没有主观故意，租赁协议附件一有房屋状况及性质、产权信息，原告知晓并清楚后签订合同，且系原告主动找被告协商并成立租赁关系，涉案房屋并非第一次出租，原告承租之前，涉案房屋承租人是龙冠门诊部，租赁用途是门诊健康体检，有长宁卫生局、计生委行政许可，内容为“医疗机构综合门诊部，方式为健康、体检”，因此不存在不能开设医疗机构的情形，此外涉案房屋租赁协议未涉及的其他部分实际出租给案外人，均获得建设工程竣工验收、消防备案检查材料受理及消防安全检查合格证。审理中经被告向消防部门询问，答复为因申报材料不符合要求，消防支队审查结果为不合格，申报单位应提供与其行业用途相关的前置审批手续后方可办理消防设计备案。3、原告行使撤销权已经超过法定一年期间。4、原告未按照租赁协议约定支付租金、物业管理费及水电费等，存在违约行为，并将涉案房屋原有装修拆除，造成被告损失，被告因此将提起反诉主张权益。5、对于原告主张返还的电梯改造押金，被告认为应在赔偿恢复原状损失中予以抵扣，装修押金并非被告收取，不同意返还。被告反诉诉讼请求：1、确认原、被告于2017年1月9日签订的租赁协议于2018年3月29日解除；2、要求原告立即向被告支付2018年3月1日至2018年3月29日的租金820,966.80元(按照每日28,309.20元标准计算)及租金滞纳金(以820,966.80元为基数，按每日0.3%的标准，自2018年3月6日起计算至实际付清之日止)；3、要求原告支付房屋使用费7,077,300元(按照日租金两倍每日56,618.40元标准，自2018年3月30日起计算至涉案房屋返还之日即2018年8月1日止)；4、要求原告支付物业管理费557,556.75元(按照每月111,511.35元标准，自2018年3月1日起至涉案房屋返还之日即2018年8月1日止)及滞纳金(分别以每月111,511.35元为基数，按每日0.3%的标准，自2018年3月6日起计算实际付清之日止)；5、要求原告支付车位费99,200元(按照每月12,400元，自2017年12月1日计算至2018年8月1日)；6、要求原告支付水电费41,353.51元；7、要求原告支付违约补偿金9,056,760.40元(补足6个月免租期的租金5,166,429元，并按照月租金与月物业管理费之和的四倍支付补偿金3,890,331.40元)；8、要求判决原告已支付的2,917,748.55元保证金归被告所有；9、要求原告赔偿恢复原状费用14,314,181元；10、要求原告赔偿恢复工期租金损失6,794,208元(按照房屋使用费标准，计120天)。事实与理由，2017年1月9日，原、被告签订租赁协议，约定计租建筑面积、房屋租赁期限、装修免租期、租金、物业管理费、车位费、水电费等各种费用支付时间及金额以及违约责任。此外，涉案房屋产权证复印件作为租赁协议附件一明确了涉案房屋权利人及性质，附件二为具体位置，附件三为涉案房屋平面图及附件四为房屋、设备交接确认书。租赁协议签订后，原告未能及时履行付款义务。2018年2月原告向被告表达了提前退租的意思，并于3月起拒付租赁协议约定的费用，被告后多次催款，于2018年3月13日发函催缴，无果后于2018年3月28日向原告发出《解约通知函》(次日送达)，告知原告解除租赁协议及要求原告承担其他法律后果。原告对被告反诉请求辩称，1、原告主张依法撤销租赁协议，为避免扩大损失，原告同意返还房屋，但返还日期不能以2018年8月1日确定，应以2018年3月20日原告通知被告时为交付日；2、系因被告原因导致合同目的无法实现，2018年2月上旬后，涉案房屋实际由被告物业公司管理，原告工作人员均不在现场，不应由原告承担费用；3、合同没有约定原告应按照恢复原状的标准向被告返还涉案房屋，原告同意按照合同第2-3条约定的内容进行涉案房屋的返还，对于工程造价司法鉴定，原告已表示了相关异议；4、关于租金、物业管理费、停车费、水电费，原告坚持本诉中的意见，对已经支付的水电费不再主张，未支付的不同意补足；原告不同意被告的其余反诉请求。原告就其诉讼请求及事实主张，提供了租赁协议、委托支付函及付款通知书、龙冠门诊部相关费用明细表、关于龙冠门诊部情况说明、不动产登记簿信息、上海市长宁区公安消防支队备案及建设工程消防设计备案检查不合格通知书，拆除工程合同及付款凭证、关于虹桥国际商务花园临虹路XXX弄XXX号楼租赁事宜的三方协议(隆太医院欠费及代付明细确认表、银行本票)、2018年3月20日关于催款通知函的回函、审理中原告代理人与消防部门工作人员谈话录音等证据，被告对拆除工程合同真实性及支付价款不予认可，提出申请涉案房屋建设工程消防设计备案主体为上海龙冠门诊部有限公司不能证明与租赁协议有关联性，对谈话录音真实性合法性不予认可，被告认为原告提供的证据不能证明原告提出的因被告欺诈导致合同目的不能实现。被告就本诉答辩意见及反诉诉讼请求，提供了涉案房屋房地产权证，租赁协议，龙冠门诊部医疗服务资质证明，2009年3月涉案房屋建筑工程消防验收意见书，2012年7月17日涉案房屋第一、二层建筑工程消防验收意见书，水电费欠付费用付款通知书，2018年3月13日催缴通知函及邮寄凭证，2018年3月28日解约通知函及邮寄凭证，涉案房屋照片，104-105室消防安全检查合格证，工商银行长宁支行建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证，上海市长宁区消防支队有关消防设计备案征询事宜的回复，房屋交付确认书、《虹桥国际商务花园租赁协议》之备忘录2等证据材料，原告对上述证据真实性基本没有异议，提出被告提供的消防证明文件均与本案没有关联性，上海市长宁区消防支队有关消防设计备案征询事宜的回复形式不合法，内容不真实不完整，与原告补充提供的谈话录音音频内容不一致，不具有证明力。根据当事人的陈述及相关证据，本院查明事实如下：上海市长宁区临虹路XXX弄XXX号房屋，产权人为上海新长宁(集团)有限公司，土地状况用途工业，总面积5,810平方米。2017年1月9日，原告(乙方)、被告(甲方)签订租赁协议，约定由原告承租被告所有的位于上海市长宁区临虹路XXX弄XXX号产业楼第1-4层(1层部分)及地下室(部分)(上海市房地产产权证复印件见附件一，该房屋具体位置见附件二)，计租建筑面积为7,434.09平方米，乙方租赁用途为医疗、健康服务、附属办公。该房屋按现状交付。甲方向乙方提供的该房屋的装修、附属设施、设备状况如下，实际以该房屋交付时的现状为准(双方确认的房屋平面图见附件三)。在签订本协议前，乙方已对该房屋进行了验收，对该房屋现状及附件三已充分了解并予以接受，乙方应于本协议签订之日签署《房屋、设备交接确认书》。双方确认已于本协议签订之日即2017年1月9日按房屋现状将该房屋交付给乙方(该房屋内现有设备由上海隆太医院投资管理有限公司交付给乙方，乙方应按时接受该房屋(包括该房屋内现有设备)。甲方、乙方及上海隆太医院投资管理有限公司三方签署的《房屋、设备交接确认书》等验收文件内容为甲方向乙方交付该房屋之验收依据。协议1-5约定，房屋交付后，在装修期内，乙方应自行完成除本协议第1-3条所列事项以外的办公区域的其余装修工作。乙方可以自行实施上述装修工作的方案、施工图设计和施工，但应在装修期开始前10个工作日内书面通知甲方并征得甲方同意。乙方在装修开始前应自行完成向政府部门的建设工程报建手续。装修费用以及如遇装修造成对第三人的损害责任均由乙方承担。乙方享有自2017年2月13日起至本协议2-1条约定的起租日止的6个月装修期装修(简称：装修期)，即2017年2月13日至2017年8月12日。本协议签订后，在乙方已经支付租赁保证金且该房屋现场具备装修条件并经甲方同意后，乙方可于本协议约定的装修期开始之前提前进场装修。如乙方提前进场装修，则物业管理费、停车费和公用事业费从乙方实际进场装修日起算。协议2-1约定，租赁期自2017年8月13日(起租日)至2022年8月31日。协议2-2约定，租赁期内，乙方有权提前终止本租赁协议，但须提前6个月向甲方送达书面通知。如乙方在租赁期开始36个月内终止本协议的，乙方不再享有6个月的装修期，应向甲方补足6个月的租金，并按月租金与月管理费之和的4倍向甲方支付补偿金(乙方已经支付的保证金或其他已付未用的费用将直接抵扣补偿金，不足部分由乙方另行支付)。如乙方在租赁期开始后36个月后终止本协议的，甲方将不再返还乙方已经支付的保证金。协议2-3约定，租赁期届满不再续租或本协议提前终止的，甲方有权收回房屋，乙方应于本协议终止之日前清除该房屋内所有可拆除的隔断及该房屋内外所有非由甲方添置的装饰装修附着物以及非属于甲方的设备、家具等并将该房屋交还甲方，否则视为乙方未归还房屋。本协议终止时，如仍有乙方未移除的该房屋内的装饰装修及设施设备等添附、物品视为乙方遗弃物，甲方有权予以处理且无需对乙方作出任何补偿或赔偿，乙方应承担甲方为清理或处置上述遗弃物所支出的相关费用，甲方有权在保证金已付未用费用中扣除相应金额。如本协议终止后乙方未按规定归还房屋，从协议终止日起至实际归还日止，乙方须每日向甲方支付相当于日租金2倍的房屋使用费，并赔偿甲方因此受到的全部损失。根据协议3-1约定，原、被告确认涉案房屋每月租金861,071.50元，应自租赁期的起租日开始计算。在整个租赁期内，乙方应于每月25日前向甲方支付下月租金，先付后用。如遇特殊情况乙方在超过支付时间的下一个月的5日仍未支付的，每逾期1日，乙方应按逾期款项的0.3%支付滞纳金。每期的租金逾期超过30日，乙方仍不支付到期租金的，视为乙方严重违约，甲方有权解除本协议，并按本协议第八条的规定追究乙方的违约责任。原、被告确认根据协议4-1约定，原告已于租赁协议签订后按照首个租赁期三个月租金和三个月物业管理费之和向被告支付租赁保证金2,917,748.55元。协议4-3约定，保证金的担保范围，包括但不限于：乙方应支付的租金及其他应由乙方支付未支付的费用；乙方逾期支付租金及其他费用的滞纳金、乙方的违约金、对甲方造成损害的损害赔偿金、根据协议2-2条乙方应向甲方支付的补偿金、根据本协议2-3条乙方应向甲方支付的房屋使用费等。原、被告确认协议4-4、4-5、4-6约定了电费(1.3元每千瓦时)、水费(5元每立方米)、物业管理费(15元每平方米，合计每月111,511.35元)、车位管理费及车位租赁费(简称停车费，合计每月12,400元)及具体支付期限方式。协议4-9约定，除本协议另有约定外，本协议项下物业管理费、公用事业费以及实际发生的车位租赁费均应自装修期的起始日(即2017年2月13日)起开始计算。审理中至2018年8月1日，原、被告签订房屋交付书，当时一并确认水、电读数。被告确认原告物业管理费支付至2018年2月。租赁协议8-3约定，甲方有权书面通知乙方后采取如下其一或全部措施而不承担任何责任；包括但不限于停止该房屋水、电、燃气、通讯的供应、使用，提前终止本协议，收回该房屋等。同时甲方有权没收乙方已支付的保证金作为违约金；如不足以弥补甲方损失的，甲方有权就不足部分继续向乙方追索。若甲方采取停止该房屋水、电、燃气、通讯等其一或全部措施的，在此期间，乙方仍应向甲方支付租金(房屋占用费)、物业费、车位费、公用事业费(包括空置费)以及其他费用，直至乙方将该房屋按本协议约定交付甲方为止。2)乙方逾期支付租金或其他应付费用达30日以上(甲方不负有催告义务)，乙方仍不支付到期款项的；或乙方违反本协议约定未按时交付保证金的；或乙方有其他违约行为，未能在收到甲方书面通知后的三十日内予以纠正的；5)本协议有效期内，非本协议规定的情况乙方擅自解除本协议的。2017年1月9日，原告(丙方)、被告(甲方)与上海隆太医院投资管理公司(乙方)签订《关于虹桥国际商务花园临虹路XXX弄XXX号楼租赁事宜的三方协议，该协议第3条约定，因乙方及乙方的关联公司具有医疗相关资质，丙方有意收购乙方及/或乙方的关联公司，以及乙方及乙方的关联公司置于该房屋内的现有设备，同时丙方有意向甲方承租该房屋……该协议第五条约定，经三方确认，在本协议签订前，乙方已于2016年12月31日完成该房屋的全部腾退工作(包括地下室部分的使用人上海向膳乐缘餐饮管理有限公司)，因丙方同意按现状接受该房屋内的现有设备，故乙方返还房屋时无需清空全部设备，乙方将该等设备(除该房屋内甲方提供的设备设施除外)的所有权自《房屋、设备交接确认书》签订后视为不存在任何争议地已经转移给丙方。乙方和/或实际使用人对该房屋所做的任何装修装饰或添附等均归甲方所有，甲方无需对此做任何补偿或赔偿。该协议第六条约定，本协议签订前，丙方已对该房屋的现状作了充分、全面地了解，包括但不限于装修、设施设备、以及该房屋所涉纠纷等，并同意按甲方交付时的现状(包含置于该房屋内的现有设备)接受该房屋。同日，原、被告与上海隆太医院投资管理公司签订房屋、设备确认书。此外，审理中被告(甲方)提供了一份原告(乙方)加盖公章的《虹桥国际商务花园租赁协议》之备忘录2，其中第2条约定房屋交付乙方后，因乙方在该房屋第1-2层开设医疗门诊部，第3-4层作为办公场所使用，故乙方希望把该房屋原有货梯改建为医用电梯，并调整第1至4层卫生间平面布局(下称：“装修改建工程”)。另双方约定备忘录如下：一、上述装修改建工程由乙方自行实施并承担费用。乙方在装修改建工程前应将全套改造施工图提交甲方审核，包括但不限于建筑结构、水、电、风、消防、强电、弱电等专业图纸。二、乙方在开始装修前应取得环保、卫生、消防等相关部门的行政审批。七、租赁期届满双方未签订续租协议或《租赁协议》提前终止的，乙方返还该房屋时应将该房屋恢复至《租赁协议》第2-3条约定的状态(包括移除本协议项下所有乙方改建或新增的设备设施、装饰物及附着物，并恢复该房屋建筑结构和电梯设备至甲方提供乙方的原有状态)。如乙方违反本条款之约定义务，则甲方有权书面通知乙方后自本协议第八条所述保证金中扣除相应款项，不足部分甲方有权向乙方继续追偿。八、为确保乙方如约履行本协议约定之义务，乙方应在装修改建工程开始施工前向甲方另行支付该装修改建工程及《租赁协议》终止时恢复工程的保证金，计人民币40万元。该保证金在《租赁协议》终止后，乙方按《租赁协议》及本协议之约定将该房屋返还甲方且如约履行本协议项下所有义务后的10个工作日内向乙方无息返还。审理中被告表示其出示的备忘录2系原告盖章确认，原告对该备忘录内容亦予以确认，被告亦确认收到上述40万元。2018年3月13日，被告向原告出具催缴通知函，要求支付拖欠租金及费用，被告可能按照租赁协议约定解除合同并要求原告承担赔偿责任。2018年3月20日，原告向被告出具关于催缴通知函的回函，表示已于3月5日向人民法院起诉要求撤销房屋租赁协议，并于起诉之日不再支付租金及任何费用等。2018年3月28日，被告向原告出具解约通知函，告知：租赁协议于本通知函之日起解除，要求恢复租赁协议2-3条约定的状态，或赔偿损失；支付各项欠费及租赁协议约定的补偿金，没收保证金，赔偿损失。该函于次日送达原告。审理中，原告提供沪长公消设备字(2018)第0032号建设工程消防设计备案凭证，为上海龙冠门诊部有限公司于2018年2月9日申报上海龙冠门诊部有限公司内装修建设工程(地址：上海市长宁区临虹路****楼第**、地下室)的消防设计备案。原告还一并提供了上海玛萨美容美发有限公司、上海龙冠门诊部有限公司、吕修宾、王颖出具的情况说明，表示玛萨公司是上海龙冠门诊部有限公司的实际控制人。上海市长宁区公安消防支队于2018年2月24日出具建设工程消防设计备案检查不合格通知书：本工程建设单位的申报材料不符合法定形式，违反了《建设工程消防设计审查规则》(GA1290-2016)5.1e。鉴于以上情况，该工程消防设计备案抽查为不合格，请你单位收到通知后，立即停止施工。审理中，原告表示已于2019年2月向上海铁路运输法院提起诉讼，但至本案判决时尚未受理。审理中，被告向上海市长宁区公安消防支队发送征询函，要求对上海龙冠门诊部消防设计备案的申报情况进行征询。上海市长宁区消防支队回复称，2018年2月9日上海龙冠门诊部有限公司就该房屋改扩建工程进行的消防设计申报，因申报资料不符合要求，消防支队审查结果为不合格。申报单位应提供与其行业用途相关的前置审批手续后方可办理消防设计备案。审理中，被告就涉案房屋恢复原状及修复工期申请鉴定，本院经上海市高级人民法院委托上海大华工程造价有限公司进行鉴定。鉴定意见为，本案所涉标的物“长宁区临虹路XXX弄XXX号产业楼第1-4层(1层部位)及地下室(部分)房屋恢复原状的全部费用”的造价为人民币14,314,181元；根据TY01-89-2016建筑安装工程工期定额，本工程定额工期为120天，供法庭参考。关于鉴定意见说明部分，(一)对原告异议的说明。1、原告提出，鉴定结果为涉案房屋恢复到全新的装修状态的价格水平，实际状况为涉案房屋固定装修在2009年已竣工验收，残值客观上已经不足20%。对此被告表示，对涉案房屋的原装修工程，于2010年经审价为4,000余万元，实际可以考虑成新率适当折价，但对于人工费税费管理费安装费等项目没有折旧及残值概念。2、涉案房屋已处于拆除装修后的状态，被告不能提供出租当时的现场状况，鉴定仅凭被告提供的近10年前的竣工图纸，难以做到与事实相符。鉴定单位说明，本案审价鉴定，参考被告提供的原工程审价报告及竣工图纸及现场勘查的资料(照片及测量资料)，对现拆除的房屋恢复原状进行造价鉴定。3、涉案房屋系被告在与前承租人解除合同，前承租方离场人去楼空情况下，与原告办理的房屋交接手续，并就交房签订了交接清单，原告认为应以此交接清单来认定恢复原状的主要依据，其中的折旧、废弃或损坏部分应予扣减：1、交接清单对现场设备及装修的状态的良好和缺陷均予以了备注说明(以“V”和“X”来表示的)，并且当事各方确认；2、从交接清单中可以看到，房屋有暖通系统大面积缺陷，几近废弃，而鉴定造价中该部分却有330万之多，对此原告重点提出异议；3、消防系统绝大部分已不能正常使用，亦应在造价中扣除；4、厨房设备在交接书中明确载明缺陷且非产权人提供，该部分11,800元的价值显然要从工程造价中扣除；5、2号楼4F的卫生设施将近一半损坏或废弃，也应在造价中予以扣除；6、交接清单及现场确认，当时房屋内根本没有窗帘，而对应的造价中142,921元也是不存在的。对此鉴定单位说明，对装修前现场三方确认10页交接清单涉及金额如下：1、原乙方餐厅区域，涉及排风机电源、集水井、油烟净化器及灶头排烟风机，备注中注明为维护保养问题。勘查现场已经进行了拆除，鉴定报告按恢复原状工程造价进行计入。2、7号块2号楼1F设备清单，VRV全热交换机(BCF16000D与BCF-3200D各一台)及温感、烟感、手报、消防风机，备注中部分功能无法使用，勘查现场已经进行了拆除，本次鉴定按恢复原状工程造价进行计入。3、7号块2号楼2F设备清单，VRV全热交换机(BCF16000D数量2台、BCF-3200D数量2台、BCF-4000D数量1台)，备注中由于乙方(隆太医院)在二次装修拆除风管和控制面板，已无使用功能。勘查现场时VRV全热交换机与部分新风管现场是存在的，本次鉴定现场存在的全热交换器与部分风管未进行计价，拆除部分按恢复原状工程造价进行计入。4、7号块2号楼3F设备清单，K-3-1西办公室(K-3-4南办公室)3台空调机乙方(隆太医院)进行了移位，造成漏液，导致制冷、制热效果不佳。勘查现场时进行了拆除，鉴定时按照恢复原状工程造价进行计入，全热交换器与第3条意见相同。5、7号块2号楼4F设备清单，涉及的全热交换器与第3条意见相同。7号块2号楼4F设施清单中，阳光房-男女卫生间交接清单中无数量，备注中由于二次装修，改变现场设施，吊顶内上水管渗水，现将4F阳光房的卫生间洁具计价列入争议项，涉及金额为6,911元。6、说明：现场勘查时因涉案房屋的吊顶装修已拆除，依据被告提供的涉案房屋的装修竣工图纸及材料购物合同确定窗帘的费用为人民币142,921元，未计入鉴定总价，提请法庭据实裁定。审理中，原告申请鉴定人出庭，就上述问题作了询问，关于原告提出的第1项装修折旧后残值问题，鉴定人表示涉案房屋鉴定现场装修已基本拆除，唯一的鉴定资料就是被告提供的2009年装修的图纸，鉴定时没有考虑隆太医院二次装修的因素，因仅凭三方协议及房屋交接单没有办法确定该工程造价，鉴定意见主要是恢复原来的状态，不能理解为完全按照原装修再做一遍，对于原图纸中不能确认系原告拆除的部分，列为争议项。鉴定人表示，被告所述的原工程实际造价不能等同于恢复费用。鉴定人另补充了费用项目明细表。审理中，被告陈述2018年8月29日，其与案外人上海百秋电子商务有限公司签订租赁协议，将涉案房屋整体出租给百秋公司，并于2018年8月31日交付并恢复、清理房屋，给予案外人7个月免租期，自2019年3月31日起租。本院认为，本案争议之一在于租赁协议是否系被告隐瞒真相，对原告欺诈，依法应予撤销。原告表示，租赁协议签订后原告着手对涉案房屋进行装修，并向上海市长宁区公安消防支队申报消防设计备案时被告知涉案房屋产权登记土地用途为工业，依法不能就合同约定的房屋用途即医疗、健康服务、附属办公通过并取得消防设计备案许可，对此被告表示异议，认为涉案房屋中除原、被告租赁协议使用的部位以外，其余实际租赁使用的案外人均通过消防验收，且原告承租之前的涉案房屋第1、2层，经龙脉(上海)健康管理服务有限公司申请于2012年7月17日取得消防验收合格。被告在审理中向上海市长宁区公安消防支队发函就原告以收购的上海龙冠门诊部名义申报消防备案进行征询，且已收到相应回复；综上双方签订租赁协议时，已将房屋产权证明作为附件提交原告，且租赁协议及相关备忘录已就原告租赁改建工程的权利义务作出了明确约定，故原告所述消防设计备案不合格的理由与事实不符。被告还认为，原告提出撤销租赁协议的诉讼请求已超过法定期间，本院认为，结合原、被告上述陈述意见及相关证据，原告依据2018年2月24日消防不合格通知书为不能实现合同目的的基础事实提出本案诉讼，且该申请涉及的设计场所实际为涉案房屋，故被告关于上述不合格通知书与原告没有关联且原告诉请超过法定一年期间的辩解意见，本院依法均不予采纳；原、被告在租赁协议后签订的备忘录2系原告真实意思表示，明确约定了原告在装修改建工程前应将全套改造施工图提交被告审核，原告在开始装修前应取得环保、卫生、消防等相关部门的行政审批，审理中，原告提供的通知书内容不能充分证明其关于系被告隐瞒涉案房屋系工业产权导致原告不能实现租赁协议用途的主张，针对被告提供的征询回复，原告补充提供的录音文件形式上亦不能作为行政机关的有权解释，诉讼期间原告也未能就其于合理期限内提起行政复议或者提起行政诉讼提供证据，综上本院认为原告以被告欺诈为由要求撤销租赁协议，并请求被告承担合同撤销之相关法律后果的全部诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。本案争议之二为原告是否具有违约行为，被告依据合同约定及法律规定通知原告解除租赁协议是否可得确认。被告反诉诉称，租赁协议签订后，原告未能及时履行付款义务。2018年2月原告向被告表达了提前退租的意思，并于3月起拒付租赁协议约定的费用，被告后多次催款，于2018年3月13日发函催缴，无果后于2018年3月28日向原告发出《解约通知函》(次日送达)，告知原告解除租赁协议及要求原告承担其他法律后果；原告就此坚持其要求撤销租赁协议的诉讼主张，不同意承担继续承担租赁协议义务及相关违约责任；本院认为，根据上述本案争议一之论述，原告关于租赁协议依法撤销的诉讼主张不能成立，故应当按照租赁协议依法全面履行合同义务，现被告以原告迟延履行支付租金、物业管理费、水电费、停车费等主要义务，经催告后仍拒绝履行，依据租赁协议约定及法律规定，该租赁协议经2018年3月29日被告之书面通知送达原告即已解除，对于被告向原告主张支付欠付钱款、承担违约责任、赔偿被告损失的反诉诉讼请求，本院根据实际情况依法酌情予以支持，并具体分述如下：关于租金项，依据租赁协议约定及上述确定的解除日，原告应向被告支付2018年3月1日至2018年3月29日的租金820,966.80元(按照每日28,309.20元标准计算)及租金滞纳金59,109.61元(以820,966.8元为基数，按每日0.3%的标准，自2018年3月6日起计算至2018年3月29日止)。关于物业管理费项，依据租赁协议约定及上述确定的解除日，原告另应向被告支付物业管理费557,556.75元(按照每月111,511.35元标准，自2018年3月1日起计算至涉案房屋返还之日即2018年8月1日止，并依据租赁协议约定支付解除前滞纳金7,510.83元(分别以每月111,511.35元为基数，按每日0.3%的标准，自2018年3月6日起2018年3月29日止)；原告关于其并未实际占用房屋，应以2018年3月20日通知作为房屋交接的辩解意见，与事实不符，本院不予采纳。关于房屋使用费项，依据租赁协议相关约定，原告应支付被告房屋使用费7,077,300元(按照日租金两倍每日56,618.40元标准，自2018年3月30日起计算至涉案房屋返还之日即2018年8月1日止)；原告关于其并未实际占用房屋，应以2018年3月20日通知作为房屋交接及对房屋使用费标准存在异议的辩解意见，与事实不符，本院不予采纳。关于水电费、停车费项，依据租赁协议相关约定结合原、被告于2018年8月1日交接房屋时确认水、电读数的事实，原告应支付被告车位费99,200元(2017年12月1日至2018年8月1日)，应支付被告水、电费41,353.51元。关于原告已交付的租赁保证金2,917,748.55元，原告主张应予返还，被告提出依据租赁协议3-2及8-3的约定，原告逾期支付租金或其他费用达30日以上的，被告有权没收已支付的保证金作为违约金，故本院对被告要求确认原告交付的上述保证金归其所有的主张予以支持。关于被告要求原告支付违约补偿金9,056,760.40元(补足6个月免租期的租金5,166,429元，并按照月租金与月物业管理费之和的四倍支付补偿金3,890,331.40元)，原告对此不予认可，不同意承担违约责任；本院认为，原、被告签订的租赁协议合法有效，现本院认定系原告拒绝履行承租人主要义务，应承担租赁协议约定的违约责任，但原告对租赁协议效力的异议，已实际包涵了对违约金条款约定标准的异议，故本院综合考虑租赁协议解除后，被告的主要损失为涉案房屋的租金收益及恢复原状的赔偿费用，并考虑本院已相应支持了被告关于没收保证金及按照双倍租金标准支付租赁协议解除后房屋使用费的反诉请求，如依据租赁协议支持上述全部违约金诉讼请求，显属过高，故本院酌情支持被告主张的补足六个月免租期的租金部分5,166,429元。关于被告要求原告赔偿恢复原状费用14,314,181元及恢复工期租金损失6,794,208元。被告主张，根据租赁协议及被告在审理中提供的经双方确认的租赁协议备忘录2第七条约定，租赁期届满双方未签订续租协议或《租赁协议》提前终止的，乙方返还该房屋时应将该房屋恢复至《租赁协议》第2-3条约定的状态(包括移除本协议项下所有乙方改建或新增的设备设施、装饰物及附着物，并恢复该房屋建筑结构和电梯设备至甲方提供乙方的原有状态)。如乙方违反本条款之约定义务，则甲方有权书面通知乙方后自本协议第八条所述保证金中扣除相应款项，不足部分甲方有权向乙方继续追偿。故被告主张原告赔偿恢复原状费用具有合同依据，审理中原、被告对工程造价司法鉴定意见书均发表了意见，本院经审查综合认为，根据鉴定人在庭审中的陈述，对于意见书中装饰工程中的安装工程6,911元、窗帘142,921元两项争议部分，不能确认为交付涉案房屋时实际存在，故本院确认不计入鉴定总价的意见；对于原告提出的应当考虑涉案房屋客观装修在2009年就已经竣工验收，其残值客观上已经不足20%的意见，具有一定合理性，但结合被告提出对于鉴定意见书中人工费、机械费及其他费用系恢复原状工程客观实际需要而发生等不应考虑折扣的意见，本院亦予以采纳，故本院综合上述具体情况，结合鉴定意见书鉴定原则(二)价格的确定计算依据，酌定原告应赔偿被告恢复原状费用6,746,452.01元。对于修复工程定额120天工期，本院予以确认，但应按照租金标准赔偿3,397,104元，对于被告要求按照房屋使用费标准计算的意见，本院不予采纳。八、关于租赁协议解除后原告支付的电梯改造押金40万元及装修押金15万元的处理问题。本院认为，上述约定合法有效，被告提出电梯改造押金于涉案房屋修复费用中抵扣的主张应予采纳，故原告要求返还的诉讼请求本院不予支持。此外，原告主张返还15万装修押金，但不能举证证明系与被告就租赁协议项下的权利义务，被告亦表示实际系物业公司收取，故原告另可循合法途径予以主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海玛萨美容美发有限公司与被告(反诉原告)上海新长宁(集团)有限公司于2017年1月9日签订的虹桥国际花园租赁协议于2018年3月29日解除；二、原告(反诉被告)上海玛萨美容美发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海新长宁(集团)有限公司支付2018年3月1日至2018年3月29日的租金820,966.80元及租金滞纳金59,109.61元；三、原告(反诉被告)上海玛萨美容美发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海新长宁(集团)有限公司支付房屋使用费7,077,300元；四、原告(反诉被告)上海玛萨美容美发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海新长宁(集团)有限公司支付物业管理费557,556.75元及滞纳金7,510.83元；五、原告(反诉被告)上海玛萨美容美发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海新长宁(集团)有限公司支付车位费99,200元；六、原告(反诉被告)上海玛萨美容美发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海新长宁(集团)有限公司支付水电费41,353.51元；七、原告(反诉被告)上海玛萨美容美发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海新长宁(集团)有限公司支付违约补偿金5,166,429元；八、原告(反诉被告)上海玛萨美容美发有限公司已交付的租赁保证金2,917,748.55元归被告(反诉原告)上海新长宁(集团)有限公司所有；九、原告(反诉被告)上海玛萨美容美发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海新长宁(集团)有限公司赔偿恢复原状费用6,746,452.01元，并以原告(反诉被告)上海玛萨美容美发有限公司已支付的400,000元电梯设备押金予以先行抵扣；十、原告(反诉被告)上海玛萨美容美发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海新长宁(集团)有限公司赔偿修复工期租金损失3,397,104元；十一、驳回原告(反诉被告)上海玛萨美容美发有限公司全部诉讼请求；十二、驳回被告(反诉原告)上海新长宁(集团)有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费88,372.30元，由原告(反诉被告)上海玛萨美容美发有限公司负担。反诉案件受理费125,264.74元，由原告(反诉被告)上海玛萨美容美发有限公司负担80,689.62元，被告(反诉原告)上海新长宁(集团)有限公司负担44,575.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吴寅星人民陪审员  牟世荣人民陪审员  杨耀丰二〇一九年三月二十九日书 记 员  李浩浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。