广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初3335号原告：黎文飞，男，1986年10月4日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：吕艳婷，广东共明律师事务所律师。被告：白家辉，男，1993年7月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，被告：佛山市高明区进誉房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沧江路385号金穗花园1座2梯106铺，统一社会信用代码914406083038330347。法定代表人：张柏贤。委托诉讼代理人：黎剑云，男，1985年12月19日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系公司的员工。原告黎文飞与被告白家辉、佛山市高明区进誉房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭审理本案。原告黎文飞的委托诉讼代理人吕艳婷和被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司的委托诉讼代理人黎剑云到庭参加了诉讼，被告白家辉经公告送达传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎文飞向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司在2018年5月13日签订的《购房意向书》；2.解除原告与两被告在2018年5月14日签订的《房地产买卖合同》；3.被告白家辉向原告双倍返还定金合计100000元；4.被告白家辉向原告赔偿中介费损失10000元；5.判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月13日，原告因购房需要与被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司签订了《购房意向书》，约定原告自愿购买坐落在佛山市高明区荷城街道跃华路XX号XX座XX梯XX房的物业（以下简称“案涉物业”），总楼价：780000元，同时约定如下：1.委托人（原告）同意在签订本委托书时支付人民币10000元作为委托人的购房诚意金交经纪方保管；2.一旦卖方同意上述价款或低于这个金额并签署承诺，经纪方无需另行通知委托人即可将上述订金转交给卖方，一旦卖方收取诚意金，则视为已收取购房定金。《购房意向书》签订当日，原告即向被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司支付了10000元诚意金。2018年5月14日，原告与两被告签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定如下：1.卖方白家辉将佛山市高明区荷城街道跃华路XX号XX座XX梯XX房的物业出售给原告，该物业房产面积93.96平方米，总成交价为人民币780000元；2.因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭（包括银行需要配偶签名及提供所需资料）等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下所有责任,则（2）逾期超过十个工作日仍未能履行的，守约方有权解除合同并要求违约方按以下内容承担责任：A：双倍返还定金或没收定金；3.定金人民币50000元，买方需在2018年5月14日前支付给卖方；4.卖方应在2018年7月15日前向原抵押银行办理提前还贷申请手续；5.买卖双方友好协商，由于该物业存在二次抵押，现协商决定二次抵押部分20万元整由卖方自行出资还清涂销抵押。合同签订当日，原告即按照约定向被告白家辉支付了50000元定金，白家辉向原告出具了一份《收据》。同日，原告与被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司签订了一份《代理承诺书》，约定合同成立时支付房地产咨询及居间服务代理费11700元。原告与被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司协商，同意将原本的10000元诚意金转为中介代理费。合同签订生效后，白家辉并未按照合同的约定日期向物业抵押银行办理提前还贷申请手续，不仅如此，白家辉还因为逾期归还物业的按揭贷款被农业银行佛山高明支行起诉，现该物业已被佛山市高明区人民法院查封，根本无法买卖和过户。原告遂向被告白家辉协商解除合同返还定金事宜，白家辉拒不返还。被告白家辉的行为已构成严重违约，原告有权依据《房地产买卖合同》第六条第（2）点的约定要求被告白家辉双倍返还定金，同时，因原告已经向中介支付了中介代理费10000元，该笔损失也应由被告白家辉赔偿。为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求法院判如所请。被告白家辉没有向本院提供答辩意见及证据，亦没有到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证权利。被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司辩称,购房意向书的金额10000元是转作中介费，我方也出具了收据，也有代理费承诺书的。解除购房意向书没有问题。解除房地产合同需要三方签订解除合同协议才能解除。返还定金是合理的，赔偿中介费损失也是合理的，因为房地产买卖合同上的第七大点已经很清楚了，由违约方承担损失。诉讼费的承担问题，我方不会承担。原告围绕诉讼请求提供了如下证据：原告身份证复印件1份、白家辉的身份证复印件1份、国家企业公示信息1份、购房意向书1份、房地产买卖合同1份、收据1份、代理费承诺书复印件1份、不动产权证1份、证明1份、发票联2份、税收缴款书1份，民事裁定书1份、送达回证1份、（2018）粤0608民初2696号民事判决书1份、（2018）粤0608执3201号受理案件通知书1份和佛山市（高明区）不动产登记信息查询结果1份。被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司对原告所举证据无异议，被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司提交中介费收据1份,原告无异议。经审查，没有出现否定上述证据真实性的因素，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年5月13日，原告黎文飞与被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司签订《购房意向书》1份，约定由原告委托被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司向座落在佛山市高明区荷城街道跃华路XX号中恒广场XX座X梯XX房物业所有权人发出购买意向，原告自愿购买上述物业，并知悉该物业已办理抵押登记。原告同意在签订本委托书时支付人民币10000元作为原告的购房诚意金交佛山市高明区进誉房地产代理有限公司保管。佛山市高明区进誉房地产代理有限公司须严格依照上述价格条件尽力促成买卖。若佛山市高明区进誉房地产代理有限公司在2018年5月25日前未能与卖方就以上价格条件达成协议并取得卖方承诺,代保管诚意金应无息退还原告。一旦卖方同意上述价款或低于这个金额并签署承诺（下称“书面承诺”），佛山市高明区进誉房地产代理有限公司无需另行通知原告即可将上述购房订金转交卖方，一旦卖方收取诚意金，则视为已收取购房定金。且原告最迟应于2018年5月25日按上述价格条件到佛山市高明区进誉房地产代理有限公司处签妥《房地产买卖合同》并于当日向卖方支付剩余的定金。……七、鉴于佛山市高明区进誉房地产代理有限公司提供的居间服务，若本次交易达成并签订《房地产买卖合同》时向佛山市高明区进誉房地产代理有限公司支付房地产咨询及买卖代理费共为人民币11700元。原告在委托人栏签名按模，被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司的员工黎剑云在经纪方栏签名按模并盖上财务专用章。同时，《购房意向书》最后一栏还注明：兹收到黎文飞交来购房诚意金人民币10000元，以此为据。当日,原告向被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司的员工黎剑云账户微信转账支付了10000元。2018年5月14日，原告与被告白家辉、佛山市高明区进誉房地产代理有限公司签订了《房地产买卖合同》1份，约定：被告白家辉将位于佛山市高明区荷城街道跃华路XX号XX座XX梯XX房转让给原告，转让时为附带家私电器以及须保留原有入墙的固定及基本设施，详见家私电器清单。该物业建筑面积为93.96平方米（以《房地产权证》为准），该物业的成交价为人民币780000元。该物业存在抵押登记。买卖双方同意该物业交付使用时间为：卖方收齐楼款当天。因买方或卖方违反本合同约定或拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭（包括银行需要配偶签名及提供所需资料）等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下所有责任，则：（2）逾期超过十个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方按以下内容承担责任：A：双倍返还定金或没收定金。该物业有抵押登记情况适用：1、定金：人民币50000元买方须在2018年5月14日前支付给卖方，3、卖方应在2018年7月15日前向原抵押银行办理提前还贷申请手续，买卖双方同意按以下方式办理赎契手续：B买卖双方同意卖方无须公证委托给经纪方办理手续，按当地房产交易流程手续经纪方协助买卖双方办理所有过户手续。C买方应在原抵押银行通知还贷之日起三个工作日内将首期楼款人民币200000元存入卖方供款账户内，如赎契款项一旦划至卖方供款账户，到账即视为卖方已收取该首期楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用，如私自挪用则视为卖方严重违约，卖方双倍返还该赎契款项；若还贷金额不足部分由卖方自行承担补足。4.买方应于2018年5月25日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款银行要求所需资料并按银行要求协助办理手续，楼价余款530000元按揭付款,买方须于取得买方的新不动产权证后五个工作日内配合贷款银行办理抵押登记手续,抵押登记后,再由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。备注：买卖双方友好协商，由于该物业存在二次抵押，现协商决定二次抵押部分人民币270000元整由卖方自行出资还清并涂销抵押，另外卖方需带走洗衣机1台、冰箱1台、主人大床1张，其他家私无包含在本出售价内，双方均无异议。原告在买方栏签名按模,被告白家辉在卖方栏签名按模,被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司的员工黎剑云在经纪方栏签名按模并盖上合同专用章。合同签订当日,原告向被告白家辉微信转账了30000元,并支付了现金20000元,被告白家辉向原告黎文飞出具收据1份,确认收到了原告的购房定金50000元。同日，原告还与被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司签订了《代理费承诺书》1份，确认原告委托被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司居间代理成交买卖位于佛山市高明区荷城街道跃华路XX号第XX座XX梯XX号房，被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司在此过程中为原告提供了详尽的房地产咨询及成功交易的居间服务，原告同意合同成立时支付房地产咨询及居间服务代理费共为人民币11700元，逾期须按支付之日起每日总金额的千分之五支付逾期违约金直至全部支付完毕之日止。原告在承诺人栏签名按模，被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司的员工黎剑云在经纪人栏签名按模并盖上合同专用章。《房地产买卖合同》签订后，被告白家辉没有依照合同的约定向原抵押银行办理提前还贷申请手续，原告和被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司至今均没有收到原抵押银行的还贷通知书。2018年8月8日，中国农业银行股份有限公司佛山高明支行向本院提起诉讼，请求解除中国农业银行股份有限公司佛山高明支行与被告白家辉签订的《个人购房担保借款合同》，并向本院申请了诉讼保全。2018年8月13日，本院作出（2018）粤0608民初2696号民事裁定，查封了案涉房产。2018年9月18日，本院作出（2018）粤0608民初2696号民事判决，判决内容：“一、确认原告中国农业银行股份有限公司佛山高明支行与被告白家辉签订的《个人购房担保借款合同》已于2018年8月21日解除；二、被告白家辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司佛山高明支行偿还借款本金245922.32元、利息4589.55元、罚息14.97元、复利17.51元（暂计至2018年9月11日）共计250544.35元，自2018年9月12日起至实际清偿之日止按照逾期罚息利率即中国人民银行同期五年以上档次贷款基准利率下浮8%再上浮50%以245922.32元为本金计算罚息，以4589.55元为本金计算复利；三、被告白家辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司佛山高明支行支付律师费6500元；四、原告中国农业银行股份有限公司佛山高明支行对被告白家辉名下位于佛山市高明区荷城街道跃华路XX号XX座XX梯XX房[不动产权证号：粤（XX）佛高不动产权第XX号]拍卖、变卖所得价款在前述判项及本案诉讼费用范围内享有优先受偿权；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司佛山高明支行的其他诉讼请求。”该判决已于2018年10月30日发生法律效力。中国农业银行股份有限公司佛山高明支行于2018年11月13日向本院申请强制执行。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房地产权属登记在被告白家辉一人名下。原告与被告白家辉、佛山市高明区进誉房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》以及原告与被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司签订的《购房意向书》出于真实意思表示，没有违反有关国家强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。关于合同的解除问题。原告与两被告签订《房地产买卖合同》后，被告白家辉没有按照合同的约定，在2018年7月15日前向原抵押银行办理提前还贷申请手续，亦没有自行出资还清贷款和办理涂销抵押，现案涉房产已被中国农业银行股份有限公司佛山高明支行申请法院查封，中国农业银行股份有限公司佛山高明支行依据生效的判决文书申请了强制执行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。由于被告白家辉拒不履行合同的行为，致使合同不能继续履行，原告作为守约方有权解除与两被告签订的《房地产买卖合同》，同时，由于案涉房产已被查封，《房地产买卖合同》无法继续履行，原告有权请求解除与被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司签订的《购房意向书》，对此，被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司也表示同意解除，并且表示不再追究原告的合同责任，本院应予准许。因此，原告请求解除与被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司签订的《购房意向书》和与被告白家辉、佛山市高明区进誉房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》的主张，合法有据，本院予以支持。又《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。可见，被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司在签收到本院送达的民事起诉状时，即2018年10月15日，原告与被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司签订的《购房意向书》即告解除；公告期满之日即视为送达，经计算，2019年1月12日为公告期满，原告与两被告签订的《房地产买卖合同》即告解除。关于定金。案涉《房地产买卖合同》因被告白家辉的违约而解除，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。双方在合同中约定，若逾期超过十个工作日履行，守约方有权解除合同，并要求双倍返还定金或没收定金。原告依照合同的约定向被告白家辉支付了购房定金共50000元，因此，原告请求被告双倍返还定金100000元的主张合法有据，本院予以支持。关于中介服务费损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原告已向被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司支付了中介服务费10000元，该款项属于原告的实际损失，原告要求被告赔偿中介服务费10000元的主张合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告黎文飞与被告佛山市高明区进誉房地产代理有限公司于2018年5月13日签订的《购房意向书》于2018年10月15日解除；二、确认原告黎文飞与被告白家辉、佛山市高明区进誉房地产代理有限公司于2018年5月14日签订的《房地产买卖合同》于2019年1月12日解除；三、被告白家辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎文飞双倍返还定金100000元；四、被告白家辉应于本判决生效之日起十日内向原告黎文飞赔偿中介费损失10000元；如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12700元（原告已预交），由被告白家辉负担。原告黎文飞预交的诉讼费12700元在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回;被告白家辉负担的诉讼费12700元,由被告在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  陈玉明审判员  严志刚审判员  娄鸿瑾二〇一九年三月十九日书记员  梁 涛