山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终608号上诉人（原审被告）:左鹏，男，汉族，。委托诉讼代理人：张红星，山西天锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许香兰，女，汉族。委托诉讼代理人：卫书安，山西飞虹律师事务所律师。上诉人左鹏因与被上诉人许香兰租赁合同纠纷一案，不服山西省洪洞县人民法院（2018）晋1024民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人左鹏及委托代理人张红星，被上诉人许香兰的委托代理人卫书安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人左鹏不服一审判决，向本院提起上诉请求：一、撤销原判；二、对判决合同无效的法律后果一并作出处理或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定双方《房屋租赁协议》无效，又判令上诉人支付每年55万元的租金，事实认定与判决结果自相矛盾，属适用法律不当。二、一审判决未对合同无效的过错责任的上诉人的投资损失作出认定处理。应当在认定双方合同无效以后，主动援引《中华人民共和国合同法》第五十八规定，对合同无效的法律后果作出处理，而无需当事人另行提起诉讼。上诉人在本案中也明确了应由被上诉认根据导致合同无效的过错责任赔偿损失，一审判决不予涉及违背了合同法规定。被上诉人许香兰辩称：一、根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，一审判决上诉人自2015年5月1日起支付租金每年55万元是完全正确的，该条规定中的“房屋占有使用费”，其内涵大于“租金”的范畴，除包括租赁费外，还应包括水电、取暖等其他费用。由于本案除租金以外没有其他费用，故一审判决完全正确。二、一审判决上诉人返还房屋，已对确认合同无效的结果作出处理。同时，因被上诉人不存在过错，不应当承担损失赔偿责任。许香兰向一审法院提起诉讼请求：1、依法确认原、被告双方解除合同的效力；2判令被告支付原告租金110万元，并按协议书约定承担违约责任；3、判令被告尽快向原告返还房屋；4、诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2012年,原告将位于XX大厦东侧的自有的老宅拆除,在原址上建起了七层楼房。2013年11月2日，原、被告签订了《房屋租赁协议书》，协议约定：被告租赁原告位于XX大厦东侧七层综合市××层，租赁期为十年，以开业时间为准，最迟不超过2014年5月1日，租金计算和支付方式为：1、租金按每年捌拾万元整（不含税）；甲方收取租金后，只开具普通收款收据给乙方作为凭证，甲方不负责提供任何税金发票（税金由乙方支付）；2、租金按每年度缴纳一次，第一年度签协议时交，以后年度乙方于下一年度租期开始前15日一次性将全部租金交纳给甲方。对物业改造装饰的约定为协议书第七条：“物业改造装饰的造价和投入方法：甲方交付乙方的房屋现状为毛地毛面，上水已经接入楼内，部分下水改造完成，窗户玻璃已全部安装，电梯已安装完毕，七层顶棚用钢架封好，后期附属的强弱电工程、消防工程、暖气改造工程等均由乙方出资改造安装，并应符合国家及行业标准。外墙保温如国家有强制规定由乙方自行解决和甲方无关。1、全楼的消防验收及设施设备由乙方负责，甲方需提供办理消防手续所用证件，办理时如涉及到消防罚款费用，属于甲方的甲方负责，属于乙方的乙方承担，一至三层的消防工程的材料及安装工程费用由甲方出资，如二年内甲方没有提供手续，乙方自行解决有关消防的所有问题与甲方无关；2、全楼大暖接口费及配套材料费由乙方支付，一至三层的费用根据供热公司出具的发票按10年平均，每年从乙方付甲方的租金中扣除；3、全楼的配电手续由乙方办理，乙方必须保证全楼的用电量（不小于400KW的箱变）”。双方的权利义务中第五项约定：“乙方须按时缴纳租金，逾期缴纳则应付租金额每日万分之五支付甲方利息，逾期超过三个月未交租金的则视为乙方违约，乙方应承担违约责任”，第八项中约定：“租赁期满，乙方投入的装修及无法移动的资产及用电、供暖、消防等设施设备归甲方所有，交接时甲方若发现乙方故意损坏装修或其它建筑的现象，乙方需负责恢复原貌或折价赔偿。如甲方继续出租上述物业的，在同等条件下，乙方有优先租赁权。”双方约定违约责任为：“1、甲方只提供物业的出租，对乙方经营该物业所产生的法律、经济和治安、消防等问题不负连带责任、但甲方应配合乙方做好上述工作。2、甲方楼西停车场可供乙方免费使用”。协议签订后，被告提出由于其消防安装、大暖接口费等投资大，要求减免房租，经中间人郭东胜说合，双方于2013年11月12日重新签订《房屋租赁协议》，将租金变更为每年55万元，其余条款没有任何变动。2013年11月15日，被告向原告交纳了第一年的房租款55万元后，开始对该房屋进行装修，并对整栋楼房的消防、供暖接口、大楼用电变压器、强弱电、楼体外墙粉刷等进行了安装和施工，于2014年11月开始试营业，经营如家酒店。后因被告没有交纳后期租赁费，原告于2017年2月13日起草解除合同通知书，于2017年2月14日向被告开办的如家酒店邮寄送达，酒店工作人员签收。因截至2017年5月1日被告欠租赁费110万元，原告提起诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。本案所涉出租房屋，没有取得上述证件，故原、被告签订的《房屋租赁协议》无效。根据该《房屋租赁协议》被告租赁使用了原告的房屋开办经营如家酒店，根据《解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持的规定。原告要求被告支付租金的请求应予支持；合同无效是合同自始无效，因合同无效，双方约定的违约责任，则失去了合同的支撑，因此，原告要求以合同约定，由被告承担违约责任，没有了依据，故对原告要求按协议约定承担违约责任的请求，不予支持；若对原告造成损失，原告应请求赔偿损失。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告应将所租赁的房屋返还给原告。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决：一、驳回原告要求确认双方解除合同效力的请求；二、被告左鹏于本判决生效之日起十五日内，向原告许香兰返还涉案房屋；三、被告左鹏于本判决生效之日起十五日内，给付原告许香兰房屋租金每年55万元，自2015年5月1日起计算至房屋交付原告之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元由被告左鹏负担。在本院审理过程中，双方均未提交新证据。根据双方在一审中提交的证据，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为：根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案双方的租赁合同经一审法院（2018）晋1024民初1713号民事判决书认定为无效，但在本案中，由于租赁合同已经自始无效，支付租金的基础已不存在，一审判决上诉人支付租金属表述不当，应表述为“被告左鹏于本判决生效之日起十五日内，给付原告许香兰房屋占有使用费每年55万元，自2015年5月1日起计算至房屋交付原告之日止。”。但该表述上的瑕疵并不影响对判决内容的理解和执行，故本院对一审判决的该项内容予以维持。关于上诉人左鹏所称一审判决应对合同无效后的损失，按照双方过错作出处理的主张，因在本案中上诉人左鹏为被告，未提出反诉，按照不告不理的原则，不应予以涉及。同时，上诉人左鹏对于损失也已经另案起诉，一审法院不予涉及并无不当。综上所述，左鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人左鹏负担。本判决为终审判决。审判长  巨志红审判员  姜新生审判员  杨 霞二〇一九年三月二十五日书记员  吕张萍