江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初360号原告（反诉被告）：王某某，男，汉族，住江西省南昌市西湖区。原告（反诉被告）：龚某某，男，汉族，住江西省南昌市东湖区。二原告共同委托诉讼代理人：周均可，南昌市百花法律服务所法律服务工作者，执业证号：31401101101642。被告（反诉原告）：龚某，男，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：邹琼，江西皆诚律师事务所律师，执业证号：13601199810105311。原告王某某、龚某某诉被告龚某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案，2019年1月26日，被告龚某提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王某某、龚某某及其委托诉讼代理人周均可，被告（反诉原告）龚某及其委托诉讼代理人邹琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告龚某按每月租金35000元为基数，从2018年6月30日计算至实际付清之日止，暂算至2018年12月30日(计6个月租金)，请判决被告龚某暂支付原告王某某、龚某某租金210000元；2、请求判决被告龚某向原告王某某、龚某某支付违约金105000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告王某某、龚某某系合伙人，原告于2014年10月18日共同租赁南昌高分子医疗器械厂房屋和场地，在该地共同经营《道香居酒店》。2018年6月28日，经原告王某某的同学康勇介绍，原告王某某为避嫌委托原告龚某某与被告龚某分别签订了《商铺合作合同》和《商铺合作合同之补充协议》。合同约定原、被告(甲、乙双方)愿意以南昌市东湖区沿江北路房屋进行合作经营汽车维修中心，合同有效期从2018年6月30日至2024年10月30日止，被告龚某向原告支付10万元作为合作保证金，被告支付房屋租金每个月35000元作为原告的固定收益……补充协约定：原、被告(甲、乙双方)双方同意《商铺合作合同》第十五条修改为“被告(乙方)因经营原因单方提出终止《商铺合作合同》，被告(乙方)应按三个月房屋租金向甲方支付违约金(即105000元)；原、被告(甲、乙双方)双方同意《商铺合作合同》签订时，乙方向甲方指定账号支付人民币105000元做为合同保证金，原告(甲方)每月的固定收益35000元，被告(乙方)按2个月一次支付，2018年9月开始支付第一次，2019年后被告(乙方)按《商铺合作合同》支付给原告(甲方)，如被告(乙方)经营因难，原、被告(甲、乙双方)双方另行协商支付方式。原告王某某、龚某某按《商铺合作合同》和《商铺合作合同之补充协议》的约定，将南昌市东湖区沿江北路365号房屋和场地交于被告龚某使用，从2018年6月25日-6月28日，被告龚某陆续将从别处维修汽车的设备等运进来后立即开始维修汽车的业务，没有对房屋和场地进行装修，被告龚某又以资金困难为由，没有向原告支付105000的合作保证金，至今也没有支付租金。被告龚某对原告的合理要求不理不睬，原、被告协商未果，故诉诸法院。在庭审中，二原告将第一项诉讼请求变更为：“请求判决被告龚某支付自2018年6月30日起至2019年1月30日止的租金241490元。”被告辩称，1、二原告无权转租本案涉及的房屋及场地，转租给被告的行为无效。原告龚某某与南昌高分子医疗器械厂签订的《房屋租赁合同》第六条规定了“如乙方经营不善或其它原因不能按期履行合同，不能转让，应提前叁个月通知甲方终止合同，无条件退出本合同”。二原告与被告签订《商铺合作合同》名为合作，实为转租转让行为，违反原房屋租赁合同的约定，也违反了法律的规定，二原告的该转租行为无效;2、原告与被告之间签订的《商铺合作合同》及《商铺合作合同之补充协议》未生效，二原告无权主张租金及违约金。因《商铺合作合同》约定的合作的房屋及场地存在法院司法查封、司法拍卖等情况，二原告至今未给被告解释及承诺，导致被告无法与二原告合作而未支付保证金及合作收益给他们。根据《商铺合作合同》第三条“乙方将合作收益和保证金转入甲方指定银行账号，商铺合作合同立刻生效”、第二十条“本合同经甲方签字及乙方签字后，并在乙方支付给甲方合作收益和保证金之日起生效。”的约定，二原告与被告签订的《商铺合作合同》及《商铺合作合同之补充协议》未生效。既然合同未生效，就不存在合同当事人按照合同约定履行的问题，更不存在违约的问题，所以，二原告主张要求被告支付租金及违约金是没有事实依据和法律依据的，法院应当予以驳回;3、二原告故意隐瞒本案涉及的房屋及场地存在司法拍卖、变卖等纠纷，误导被告与其签订《商铺合作合同》及《商铺合作合同之补充协议》，一切责任应由二原告承担。综上所述，二原告与被告之间签订的《商铺合作合同》及《商铺合作合同之补充协议》未生效，且二原告又强制不让被告搬走东西，二原告起诉被告支付租金及违约金是没有事实依据和法律依据的，请求法院依法予以驳回其诉讼请求。反诉原告向本院提出反诉请求：1、请求判决被反诉人共同赔偿反诉人搬运费、营业损失共计人民币2万元；2、本案诉讼费由被反诉人共同承担。事实与理由：2016年6月28日，反诉人与被反诉人就南昌高分子医疗器械厂房屋签订了《商铺合作合同》及《商铺合作合同之补充协议》，该合同及补充协议名为商铺合作实为房屋租赁。合同签订后的7月初，反诉人准备将105000元的合同保证金交给被反诉人时，江西省金融资产管理股份有限公司委派的工作人员来到本案涉及的商铺找到反诉人，表明身份及告知该资产管理公司受让了南昌高分子医疗器械厂拖欠中国银行几百万元借款及利息的债权并将处置本案所涉商铺等相关情况。反诉人立即将该情况反馈给被反诉人，被反诉人说要去了解情况再答复，但长时间(至今)都没有回复反诉人。反诉人不得不在七月底另找其他商铺经营，并将放在本案所涉商铺的主要设备请人请车搬离，由于被反诉人非法转让转租商铺、隐瞒商铺将被变卖的情况，误导反诉人签订合同，使反诉人将设备搬来搬去，贻误了经营，因此被反诉人应予以赔偿。为了维护反诉人的合法权益，根据法律规定，特向贵院提起反诉，请求贵院依法支持反诉人的反诉请求。反诉被告辩称，1、反诉原告在反诉状中，对反诉被告与反诉原告签订的《商铺合作合同》和《商铺合作合同之补充协议》没有提出任何异议，是双方真实意思的表示，签订的《商铺合作合同》和《商铺合作合同之补充协议》是合法有效，反诉原告龚某应按约定从2018年7月3日至2019年1月30日付给反诉被告王某某、龚某某房屋租金241490元以及违约金105000元。2、反诉原告在反诉状事实和理由中所述之事，与反诉被告和反诉原告以及本案没有任何的债权债务关系或其他法律上的关系，不存在反诉被告没有答复之事，而且任何单位和个人（包括江西省金融资产管理股份有限公司）都不能推翻或撤销东湖区法院和南昌市中级法院的判决，也不能非法剥夺反诉被告王某某、龚某某对南昌高分子医疗器械厂房屋享有的租赁、使用和收益的权力，也不能非法剥夺反诉被告王某某、龚某某向反诉原告龚某收取房屋租金的权力。反诉原告龚某在反诉中称“合同签订后的7月初，反诉人（龚某）准备将105000元的合同保证金交给被反诉人（王某某、龚某某）时，江西省金融资产管理股份有限公司派的工作人员来到本案涉及的商铺找到反诉人（龚某），表明身份及告知该资产管理公司受让了南昌高分子医疗器械厂拖欠中国银行几百万元借款及利息的债权，并将处置本案所涉商铺等相关情况。”从反诉原告提供的几份西湖区人民法院判决书来看，是南昌高分子医疗器械厂为南昌微型电机厂提供信誉担保。2004年中国银行江西省分行与中国东方资产管理公司江西省分公司签订的《债权转让协议》，在《债权转让协议》中只有南昌微型电机厂偿还债务的义务，而没有涉及到南昌高分子医疗器械厂对债务负连带清偿的责任。3、反诉原告龚某不但不支付房屋租金，反而谎称其贻误了经营，提出了要求反诉被告赔偿的反诉，这是反诉原告赖付租金的一种恶劣表现，也是不合理、不合法的。故请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和审查确认的房屋租赁合同、合同、合伙租赁合同、商铺合作合同及补充协议、（2016）赣0102民初4023号民事判决书、询问笔录、（2017）赣01民终185号民事判决书、地址证明、豫章派出所接处警登记表及询问笔录、事情经过、影像图片、影像光碟和微信聊天记录等证据，本院认定事实如下：2018年6月28日原告龚某某（甲方）与被告（乙方）签订一份商铺合作合同，合同约定：1、甲方系南昌市东湖区沿江北路365号（原滨江北路88号）3层半主楼加附楼共计1000平米商铺的合法承租人，甲方与乙方愿意以该房屋现状进行合作经营汽车维修中心；2、合同有效期2018年6月30日，即自2024年10月30日止；3、乙方向甲方支付10万元作为合同保证金，房屋合作收益为每个月35000元作为固定收益，每六个月支付一次，一年分两次付清，保证金不能冲抵房屋合作收益、且不计息，合作期满乙方将合作用房按约定交还甲方后，该合同保证金在本合同合作期限届满十天内由甲方退还给乙方，按合同条款约定，乙方将合作收益和保证金转入甲方指定银行账号，商铺合作合同立即生效；……4、本合同生效后，任何一方不履行或不完全履行本合同之义务，即构成违约，守约方有权要求违约方赔偿由此而产生的一切经济损失；……5、本合同经甲方签字及乙方签字后，并在乙方支付给甲方合作收益和合同保证金之日起生效等。同日，原告龚某某（甲方）与被告（乙方）又签订一份商铺合作合同之补充协议，约定：1、双方合作的房屋范围确定为：南昌市东湖区沿江北路365号3层半主楼加附楼共计1000平米商铺，以及商铺外部停车场及其上附属房屋，双方同意甲方应收取的房屋租金固定收益继续按商铺合作合同约定执行；2、甲、乙双方约定，甲方给予乙方两个月装修期，装修期免租金，装修期自2018年7月1日至8月31日止；……5、甲、乙双方同意商铺合作合同第十五条修改为“乙方因经营原因单方提出终止商铺合作合同，乙方应按三个月房屋租金向甲方支付违约金；……8、甲、乙双方双方同意商铺合作合同签订时，乙方向甲方指定账号支付人民币105000元做为合同保证金，甲方每月的固定收益35000元，乙方按2个月一次支付，2018年9月开始支付第一次，2019年后乙方按商铺合作合同支付给甲方，如乙方经营因难，甲、乙双方另行协商支付方式等。上述合同及协议签订后，原告于2018年7月3日将租赁物交付给了被告，被告接收租赁物后并进场，但未按合同约定向原告交纳合同保证金。2018年9月11日，被告欲从租赁物处搬离物品，原告龚某某遂报警阻止。同年10月4日凌晨，被告再次欲从租赁物处搬走其客户在修理的四辆汽车及相关汽车维修设备，原告仍报警阻止，被告也随之报警。因被告未缴纳租金，原告催要未果后，遂诉至本院。在审理过程中，被告于2019年1月30日将其物品搬离租赁物。另查明，2004年10月，原告王某某（乙方）与南昌高分子医疗机械厂（甲方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将位于滨江北路88号一栋三层框架车间（面积约650㎡）出租给乙方，租期为10年，自2004年10月18日起至2014年10月17日止，……如乙方经营不善或其他原因不能按期履行合同，不能转让，应提前三个月通知甲方终止合同，无条件退出本合同等。2012年12月1日，原告王某某（乙方）与南昌高分子医疗机械厂（甲方）签订一份合同，将租期延长10年，时间计算为原合同结束日起计算。2017年12月2日，原告王某某与原告龚某某签订一份合伙租赁合同，确认合伙租赁南昌高分子医疗机械厂房屋和经营“道香居酒店”的事实。本院认为，原告龚某某与被告签订的商铺合作合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律或者社会公共利益，合法有效，上述合同属于名为合作、实为租赁合同。因原告王某某与龚某某属于合伙租赁关系，且由原告王某某与南昌高分子医疗机械厂签订房屋租赁合同，取得了诉争房屋的承租权，故王某某作为本案原告主体适格。原、被告在商铺合作合同中的第三条约定了“按合同条款约定，乙方将合作收益和保证金转入甲方指定银行账号，商铺合作合同立即生效”内容以及第二十条约定了“本合同经甲方签字及乙方签字后，并在乙方支付给甲方合作收益和合同保证金之日起生效”内容，上述两项约定内容可以视为原、被告为合同效力约定附条件，但合同签订后，原告在被告未支付合同保证金的情况下，于2018年7月3日仍向被告按约交付了租赁物，而被告接收租赁物后并进场，却并未按约向原告支付租金及合同保证金，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”及第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”被告的行为具有不正当性，应依法视为条件成就，合同已生效，被告抗辩合同未生效的意见，本院不予采纳。关于被告抗辩原告转租行为无效的意见，本院认为，原、被告之间的租赁合同关系对原告而言属于转租行为，该转租行为如未经原出租人同意，对原出租人构成违约，但对被告而言，该转租合同是原、被告确立权利义务的依据，是合法有效的合同，即使原出租人主张权利，也不能宣告转租合同无效，而只能根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，要求解除原租赁合同，被告作为次承租人，就更加不能主张转租合同无效，故被告该抗辩意见，本院不予采纳。由于被告于2019年1月30日搬离租赁物，属于以自己的行为表明不履行租赁合同的权利义务，故双方所签订的商铺合作合同及补充协议实际已解除。对于被告欠付的租金问题，双方约定自2018年7月1日起至8月31日止期间为装修免租期，该约定的真实意愿是双方追求合同正常完全履行的目的，只有在合同履行期届满后，被告才能完全享有装修期免租金的权利，而本案中，因被告提前搬离租赁物导致合同提前解除，原合同目的已不能实现，如被告仍按合同约定享受装修期免租金的权利，不符合合同法规定的公平原则，故该部分租金被告应依法承担。因被告自2018年9月1日起2018年10月4日止在租赁物内存放了汽车维修设备及其客户用于维修的车辆，可以证实被告具有使用租赁物开展经营的行为，故该期间的租金，被告也应依法承担。自2018年10月5日起至2018年12月30日止期间的租金问题，由于原告作为守约方，依法负有减损义务，应当采取适当措施防止损失的扩大。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，被告欲将自己的物品搬离租赁物，属于以自己的行为表明不再履行租赁合同的行为，而原告不及时与被告办理租赁物的交接手续，却阻止被告搬离，导致被告被迫占用租赁物，该期间的租金属于扩大部分的损失，对原告主张该期间的租金请求，本院不予支持。自2019年1月1日起至2019年1月30日止期间的租金，属于原告新增加的诉讼请求，因原告未在本院指定期限内补缴诉讼费用，视为原告予以放弃该部分租金的主张，本院不予处理。综上，被告应承担：自2018年7月1日起至2018年10月4日止期间的租金108387元（35000元/月×3个月＋35000元/月÷31日×3日）。关于被告是否违约的问题，被告辩称因租赁物存在司法查封、司法拍卖等情况，而原告未给其解释及承诺，导致被告无法与原告合作而未支付保证金及租金的意见，本院认为，被告未提供有效证据证明租赁物存在被司法机关依法查封，导致其无法使用租赁物的情形，故合同提前解除不存在法定事由，被告该抗辩意见，本院不予采纳。合同提前解除，被告具有过错，构成违约，理应向原告承担违约责任，原告主张要求被告按合同约定的三个月房屋租金标准承担违约金105000元，符合法律规定，且被告并未就违约金存在过高情形依法请求本院适当减少，故对原告该诉请，本院予以支持。关于被告反诉要求二原告共同赔偿反诉人搬运费、营业损失共2万元的诉请，由于被告未能提供有效证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十四条，第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告龚某应于本判决生效之日起十日内支付原告王某某、龚某某租金108387元；二、被告龚某应于本判决生效之日起十日内支付原告王某某、龚某某违约金105000元；三、驳回原告王某某、龚某某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告龚某的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告王某某、龚某某预交的案件受理费6030元，财产保全费2320元，合计8350元，由原告王某某、龚某某承担1945元，被告龚某承担6405元；由反诉原告龚某预交的反诉费150元，由反诉原告龚某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张文军人民陪审员  朱 凯人民陪审员  万祥如二〇一九年三月十一日书 记 员  宋 歌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。