.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}固阳县人民法院民事判决书（2019）内0222民初149号原告：包头市王大姐物业服务有限责任公司，统一社会信用代码×××。法定代表人：王永梅，总经理。委托诉讼代理人：孙俊民，该公司物业经理。委托诉讼代理人：吕旭飞，该公司物业主管。被告：刘利平，男，1989年9月15日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市固阳县。原告包头市王大姐物业服务有限责任公司（以下简称：王大姐物业公司）与被告刘利平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头市王大姐物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人孙俊民、吕旭飞，被告刘利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王大姐物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘利平支付王大姐物业公司2012年10月1日至2019年9月30日的物业费4534.74元、违约金1167.076元，共计5701.8元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：王大姐物业公司于2012年10月1日接管荣泰新裕小区物业服务管理工作，并与小区业委会签订《物业管理委托合同》，合同中明确约定物业费是按每平米每月0.5元收取。被告为固阳县荣泰新裕迎街11号底店的业主，自2012年10月1日起以各种理由拒绝向王大姐物业公司支付物业费，为维护王大姐物业公司的合法权益，诉至法院，诉请如上。被告刘利平辩称，刘利平未交纳物业费理由如下：刘利平底店的后墙是物业用房，物业用房卫生间的水将刘利平的后墙泡了；楼顶三楼住户将窗户改成了门，刘利平的屋顶成了三楼的院子，三楼的人员活动影响了其生活；三楼的住户洗衣服，将水倒入雨水管冲泡了刘利平摆在底店外面的箱子；三楼楼道的窗户被人上了防盗窗。上述问题刘利平向王大姐物业公司多次反映，但是王大姐物业公司均未处理。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年10月24日，王大姐物业公司与固阳县金山镇荣泰新裕苑业主委员会签订《荣泰新裕苑物业委托管理合同》，合同约定合同期限为三年，自2012年10月24日起至2015年9月30日止。2015年10月19日，王大姐物业公司与固阳县金山镇荣泰新裕苑业主委员会签订《荣泰新裕小区物业管理服务协议》，合同约定合同期限为2015年10月1日至2018年9月30日。2018年10月1日，王大姐物业公司与固阳县金山镇人民政府科教路居民委员会签订《物业服务合同》，合同约定物业服务合同期限为一年，自2018年10月1日起至2019年9月30日止。上述三份合同约定了物业费收费标准：多层住宅0.5元/月/㎡、车库0.5元/月/㎡、底店0.5元/月/㎡、垃圾清运费36元/年、亮化费每户18元/年，业主于每年收取物业费的前三个月交纳物业费，业主或物业使用人于每年的10月1日交纳物业费。合同还约定了王大姐物业公司为荣泰新裕苑提供物业服务，服务内容包括：1.共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理；2.公共秩序维护、安全防范；3.共有绿地养护；4.物业管理区域的清扫、保洁；5.物业装饰装修管理服务；6.物业档案资料管理；7.法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。另查明，刘利平系固阳县荣泰新裕小区11号底店业主，房屋建筑面积为107.97平方米。刘利平每年应交纳物业费647.82元。刘利平自2012年10月1日至今未交纳物业费。以上事实，有王大姐物业公司提供的荣泰新裕苑住宅小区《荣泰新裕苑物业委托管理合同》、《荣泰新裕小区物业管理服务协议》、《物业服务合同》，刘利平提交的照片，双方当事人陈述等证据在案予以佐证。本院认为，王大姐物业公司与固阳县金山镇荣泰新裕苑业主委员会签订的物业服务合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对固阳县金山镇荣泰新裕苑全体业主具有约束力。合同对物业服务标准、物业费交纳等事项均有明确约定，王大姐物业公司依约为固阳县荣泰新裕苑小区提供了相关的物业服务，刘利平作为该小区业主应当按约履行交纳物业服务费的义务。至今，依照合同约定，刘利平应支付王大姐物业公司2012年10月1日至2019年9月30日物业服务费4534.74元（647.82元/年×7年）。关于刘利平辩称中的房屋存在的问题，王大姐物业公司长期未能协调处理，综合实际判断其提供的物业服务确实存在一定的服务瑕疵，使刘利平权益受损，但刘利平提交的证据仅能证实王大姐物业公司2018年度的物业服务存在瑕疵，故本院酌情核减2018年度物业服务费15%，即97.17元。综上，被告刘利平应支付王大姐物业公司2012年10月1日至2019年9月30日物业服务费4437.57元。关于是否应当缴纳物业服务费违约金问题，王大姐物业公司作为该小区的物业服务公司，应当依据物业服务合同的约定为该小区提供相应的物业服务。且现有证据确实证实王大姐物业公司的服务存在瑕疵，王大姐物业公司作为物业服务企业，应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，对业主反映的问题及时解决或予以配合。刘利平拖欠物业管理费是由于对物业服务质量存在异议，不存在主观恶意，故王大姐物业公司请求支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《包头市物业管理条例》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘利平于本判决生效后十日内向原告包头市王大姐物业服务有限责任公司支付2012年10月1日至2019年9月30日的物业服务费4437.57元；二、驳回原告包头市王大姐物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告包头市王大姐物业服务有限责任公司已预交），由被告刘利平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 张田田 二〇一九年三月二十六日书记员 王锐敏附：相关法律条文及司法解释《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《包头市物业管理条例》第二十七条对因客观原因未能组织成立业主大会和业主委员会，而没有推行物业管理的物业管理区域，居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或者镇人民政府批准，可以代履行业主委员会的职责，并报旗县区房产行政主管部门备案，同时在物业管理区域内予以公告。居民委员会或者社区服务站在代履行业主委员会的职责期间，成立业主大会的，由业主大会决定自行组建业主委员会或者继续由居民委员会或者社区服务站代履行职责。业主委员会成立后，居民委员会或者社区服务站应当与其进行职责交接工作。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金