陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终485号 上诉人（原审被告）：高莉，女，1967年2月13日出生，汉族，西安赛文策划咨询服务有限公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：白天，男，1963年8月14日出生，汉族，陕西赛文策划咨询服务有限公司员工，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：杨龙善，男，1968年8月8日出生，汉族，西安市长安区村民，住西安市长安区。委托诉讼代理人：杨党伟，陕西迎旭律师事务所律师。第三人：西安市双生光辉房地产信息咨询中介服务部，住所地：西安市新城区。经营者：林小剑。委托诉讼代理人：樊苗挺，男，1980年4月1日出生，汉族，该公司服务部员工，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：林静，女，1967年12月4日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。上诉人高莉因与被上诉人杨龙善，第三人西安市双生光辉房地产信息咨询中介服务部(以下简称双生中介服务部)房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初5663号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，高莉系西安市新城区XX路XX号XX幢XX号房屋所有权人。2018年3月22日杨龙善（买方、乙方）、高莉（卖方、甲方）、双生中介服务部（中介方）共同签订二手房买卖定金合同，约定“成交价格伍拾万元，购房定金叁万元，付款方式按揭贷款，过户时间双方定于2018年4月22日之前办理过户，交房日期2018年10月1日之前”。双生中介并向杨龙善出具3万元购房定金收款收据。2018年4月18日杨龙善（买方、乙方）、高莉（卖方、甲方）签订《西安市存量房买卖合同》，合同约定杨龙善购买高莉涉案房屋，“甲、乙双方约定的该套房屋成交价格为500000元”，“买方应将首付款人民币200000元存入监管账户。余款300000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户”，“对本合同的房屋的交付；变更合同条款；免责情形、违约责任、争议解决方式等，由甲、乙双方自行约定”。同日，杨龙善（乙方）、高莉（甲方）、西安市置诚资产管理有限公司（丙方）共同签订二手房交易结算资金监管协议，“经甲、乙方协商同意，共同委托丙方作为交易保证机构，通过二手房交易结算资金专用账户监管和划转结算资金，交易监管资金不提现”，“丙方在房产综合网络平台中房屋所有权办理到发证环节状态的次日起3个工作日内完成资金划转手续”，“对于按揭贷款的，乙方应于本协议签订之日起10日内将购房首付款人民币200000元转入专用账户或并及时办理银行按揭手续”。2018年5月7日杨龙善向资金监管账户转入购房款200000元（含高莉收取定金30000元）。2018年5月8日杨龙善（借款人）与交通银行股份有限公司陕西省分行（贷款人、抵押权人）、西安投融资担保有限公司（担保人、保证人）签订个人房产抵押贷款合同，交通银行于2018年5月25日发放贷款300000元，同日该款转入西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金账户。双生中介服务部的员工樊苗挺提交其与高莉的微信文字、语音往来记录，其中高莉表示“我在做家人工作，他不同意50万，要60万”，“我暂不能卖此房”后因高莉未能配合杨龙善办理房屋产权过户变更登记，杨龙善诉至法院。杨龙善向原审法院提出诉讼请求：判令高莉继续履行房屋买卖合同义务，配合杨龙善办理房屋过户登记手续。事实理由：杨龙善与高莉于2018年3月22日在双生中介服务部签订《二手房买卖定金合同》，杨龙善以人民币50万元价款购买高莉所有的位于西安市新城区XX路XX号XX幢XX号房屋，合同对成交价格、购房定金、付款方式、过户时间、房产产权现状、税费承担、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，杨龙善依约支付定金人民币3万元，2018年4月18日杨龙善、高莉网签合同及二手房交易结算资金监管协议，5月7日杨龙善的首付款20万元已打入指定账户，至今杨龙善已还房屋贷款5个月，根据合同的约定，高莉应当在2018年4月22日之前办理过户手续，但高莉总是搪塞敷衍，拒不履行过户义务。高莉辩称，今年年初的时候，高莉在西安郊区看上了一处房产，适合自己生活居住，因资金不足，决定出售自己名下的一处房子，所得钱款用于购买新房。因为是经过亲戚介绍的开发商朋友，当时西安的房地产市场火热，对方催款很急迫，给高莉限定了时间交款。2018年4月18日高莉（甲方、卖方）、杨龙善（乙方、买方）、西安市置诚资产管理有限公司（丙方）签署了两份协议：《西安市存量房买卖合同》（自行交易版）和《二手房交易结算资金监管协议》（下称《监管协议》）。协议约定，甲方将位于西安市新城区XX路XX号的房屋作价50万元出卖给乙方，同时约定：乙方应在协议签订之日起（协议签订日期是2018年4月18日）10日内将首付款20万元存入结算监管“专用帐户”并及时办理银行按揭手续。也就是说，乙方应在2018年4月27日截止前，将购房售付款20万元存入资金结算监管“专用帐户”。然而，乙方未按约定履行，在此期间，高莉曾数次与双生中介服务部联系，表示如果买方付款迟缓，影响自己购买新房，将撤销合同，并委托中介迅速重新介绍买家，并说现在能一把拿出50万的人多的是。由于迟迟得不到买方何时能将房款付到账户，且新房子那边因为等不到高莉的付款，新房已卖给他人。到了7月20日，高莉收到一份律师函，要求办理房子过户，才被告知：杨龙善于5月7日才将首付款存入监管账户，去资产管理公司查询，对方不提供到帐凭证。为避免损失扩大，根据《监管协议》第十条第（六）款，高莉于2018年8月2日正式通知乙方（高莉）和丙方资产管理公司：自即日起解除与他们签订的《西安市存量房买卖合同》（自行交易版）以及《二手房交易结算资金监管协议》，告知他们高莉对协议所附义务终止，同时保留对乙方违约责任追究的权利。由于杨龙善违约在先，并且影响了高莉的买房计划，给高莉造成了损失（人情和新的房子因素）。因此，高莉解除合同和协议于法有据，也在情理之中。所以，请求法院依法驳回杨龙善的诉讼请求。双生中介服务部辩称，同意杨龙善意见，高莉应继续履行房屋买卖合同义务，配合杨龙善办理房屋过户登记手续。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。杨龙善、高莉之间系买卖合同关系，杨龙善交纳定金、首付款、余款（经按揭业已转入资金监管账户）后依合同约定要求高莉办理房屋产权过户登记手续，符合法律规定，法院予以支持。高莉以杨龙善于5月7日将首付款存入监管账户属违约进行抗辩，但从往来微信的内容显示系高莉原因所致，故对高莉该辩称，法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六条、第八条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：高莉于本判决生效之日起十日内协助配合将西安市新城区XX路XX号XX幢XX号房屋办理过户至杨龙善名下；案件受理费100元，由高莉承担。宣判后，高莉不服原审判决向本院提起上诉称，1、原审法院在审理过程中没有进行庭前交换证据，开庭时只有承办人员，其他合议庭成员未到庭，双方所签的《二手房交易结算资金监管协议》的另一方当事人为西安市置诚资产管理有限公司，但原审法院没有把西安市置诚资产管理有限公司列为第三人。故原审判决遗漏当事人，严重违反法定程序。2、双方签订合同后，杨龙善给高莉支付的30000元定金后，迟迟不按《二手房交易结算资金监管协议》的约定交纳首付款20万元，却要求高莉将定金返还，高莉多次拒绝，但是在杨龙善及双生中介服务部的催促下，高莉认为合同履行无望，随后于5月7日将定金返还，故从5月7日起，双方签订的定金合同已经解除。3、根据双方2018年4月18日签订的合同约定，杨龙善应在合同签订之日起10日内将首付款20万元存入资金结算监管“专用账户”并及时办理银行按揭手续，但杨龙善未按约定时间付款，在此期间，高莉曾数次于双生中介服务部联系，表示如果杨龙善付款迟缓，将撤销合同，并委托双生中介服务部重新介绍买家。后高莉才得知杨龙善于5月7日才将首付款存入资金监管账户。杨龙善违约在先，原审判决程序违法，认定事实错误，适用法律不当。故高莉上诉请求二审法院：1、撤销原审判决，改判驳回杨龙善在原审的诉讼请求，或者发回重审。2、本案诉讼费由杨龙善承担。杨龙善辩称，原审法院审理本案程序正确无瑕疵，事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回高莉的上诉请求。西安市双生光辉房地产信息咨询中介服务部辩称，原审判决正确，应予维持。二审经审理查明，高莉为了配合杨龙善办理购房的银行按揭贷款，于2018年5月3日与杨龙善共同向交通银行股份有限公司陕西省分行出具《承诺书》，该《承诺书》记载“……。3、买卖双方承诺上述房产在取得按揭贷款后20日工作日内完成过户手续……。”其余事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，高莉与杨龙善为买卖涉案房屋于2018年4月18日签订《二手房交易结算资金监管协议》，按照该协议的约定杨龙善应于2018年4月28日将首付款20万元支付至双方开设的资金监管账户，但杨龙善未按期支付，构成违约。在杨龙善未按期支付首付款至资金监管账户的情况下，高莉并未选择解除合同，仍于2018年5月3日与杨龙善共同向贷款银行出具《承诺书》配合杨龙善办理银行按揭购房贷款，高莉的行为表明其在杨龙善逾期支付首付款的情况下愿意继续履行合同。后杨龙善于2018年5月7日将首付款存入资金监管账户，贷款银行于2018年5月25日发放了贷款，杨龙善基于高莉愿意继续履行合同的意思表示履行了全部付款义务。在杨龙善履行完全部合同义务且再未出现违约行为的情况下，高莉又以杨龙善未按期支付首付款构成违约为由要求解除合同，显然与其之前的意思表示相反，有违诚实信用原则，对于高莉上诉称双方合同应予解除的理由，本院不予采信。杨龙善已经履行了合同约定的付款义务，银行贷款也已发放至双方的资金监管账户，根据双方在《承诺书》中关于办理房屋产权过户登记的约定，高莉应于2018年5月25日起20个工作日即2018年6月22日前配合将涉案房屋过户至杨龙善名下，但高莉至今未履行该义务，原审法院判决高莉履行合同约定的协助办理涉案房屋过户义务是正确的。本案系房屋买卖合同纠纷，争议双方系杨龙善和高莉，西安市置诚资产管理有限公司并非本案的必要诉讼参加人，原审法院未将西安市置诚资产管理有限公司列为本案第三人并无不妥。原审法院组成合议庭对本案进行公开开庭审理，合议庭组成人员均在庭审笔录上签字确认，庭审中双方当事人均进行了举证质证，原审法院在对本案进行审理时并无违法法定程序的情形。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，高莉已预交，由高莉承担。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年三月十一日 书 记 员  袁   萱  1