广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终169号上诉人（原审原告）：陈堪斌，男，1982年7月16日出生，汉族，住广东省雷州市。被上诉人（原审被告）：陈平，男，1985年3月21日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：胡文华，广东八骏律师事务所律师。上诉人陈堪斌因与被上诉人陈平房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初6317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈堪斌上诉请求：1、解除双方于2017年4月15日签订的《房屋买卖合同》；2、被上诉人返还定金20000元；3、被上诉人赔偿上诉人因购房支出的中介费3000元及按揭评估费3600元；4、被上诉人赔偿违约金68000元；5、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定《房屋买卖合同》已于2017年4月28日解除是错误的。上诉人和被上诉人是经个人中介温俊梅的介绍，购买涉案房屋，双方于2017年4月15日签订了《房屋买卖合同》，约定以按揭方式支付购房款，并在签订合同当天支付2万元定金和3000元中介费。合同签订后至上诉人提起本案一审诉讼期间，上诉人从没有向被上诉人及中介温俊梅提出解除买卖合同，而是一直在为尽快完成购买被上诉人的房屋作努力。此点可从上诉人和中介温俊梅的微信聊天记录及和被上诉人陈平的通话录音等可以得到证实。上诉人向被上诉人购买房屋，是签订书面合同的，一审法院以温俊梅单方陈述说上诉人的朋友说过能否退定金，就认定是上诉人提出解除房屋买卖合同一事是错误的，双方如果协商一致解除合同，也应该签订书面解除合同，请二审法院依法予以撤销。二、一审法院对上诉人要求被上诉人返还定金不予支持是错误的。上诉人和被上诉人之间互加了微信，如果上诉人和被上诉人已协商好解除合同并退定金的话，上诉人完全可以在微信上说好，并通过微信退回定金。但被上诉人没有这样做。事后被上诉人为了推卸责任，和温俊梅串通一气，让温俊梅补签一份“佣金确认书”。一审法院错误认定被上诉人已经将2万元退给了温俊梅后就无需向上诉人返还定金，不顾上诉人和被上诉人并没有和温俊梅签订任何房屋中介约定，上诉人以何理由向温俊梅要求返还定金?请二审法院依法予以改判。三、上诉人和被上诉人在办理二手房按揭手续过程中被上诉人却告知银行不同意出售房屋，致使房屋买卖交易无法继续进行，后上诉人多次和被上诉人沟通，被上诉人却以房价上涨了不想出卖为由拒绝办理或要上诉人加价。上诉人要求被上诉人承担违约责任，一审法院不支持是错误的，请二审法院依法予以改判。四、被上诉人在和上诉人签订合同后，因房价在上涨，所以想要上诉人加价才出卖给上诉人，在上诉人不同意加价的情况下，和原中介温俊梅串通一气，捏造上诉人朋友提出解除合同的事实。被上诉人在双方签订房屋买卖合同后单方要求加价，未得到上诉人的同意后，就单方解约并把房屋高价另行卖给他人，被上诉人的行为已构成根本性违约。陈平答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。由于上诉人办理按揭手续时银行流水不够，中介方温俊梅要求补流水，上诉人通过温俊梅要求答辩人退回定金，答辩人已将定金退回给中介方，合同已经解除。但上诉人反悔拒收定金，并找到合同约定以外的按揭公司进行按揭，连中介方都不知道，且定金已经退回，合同已经解除，答辩人不同意继续履行。陈堪斌向一审法院起诉请求：1、判决解除陈堪斌和陈平于2017年4月15日签订的《房屋买卖合同》；2、判令陈平返还购房定金20000元；3、责令陈平赔偿陈堪斌为购房而支出的费用6600元（其中中介费3000元和按揭评估费3600元）；4、判决陈平按合同第十条约定支付购房款20%的违约金68000元；5、一切诉讼费用由陈平承担。一审法院认定事实：2017年4月15日，陈堪斌经案外人温俊梅介绍，与陈平签订《房屋买卖合同》，约定陈平将位于清远市清城区××楼××号的房屋（以下简称涉案房屋）出售给陈堪斌，建筑面积69.05平方米，涉案房屋成交价为340000元，付款方式为按揭付款，签订合同时支付20000元作为定金，首期楼款110000元应到房管部门成功办理交易递件手续后当日付清，陈堪斌应在2017年5月10日前到经纪方指定之按揭公司签订《购房抵押贷款合同》及文件，并提交全部贷款按揭资料及支付贷款所需费用。购房余款230000元于办妥交易过户及抵押登记后，由按揭银行直接拨入陈平所提供的银行账号内。办理赎契时间为2017年4月30日前，办理过户时间约定为2017年6月30日前。第十条约定“买方或卖方违反本合同规定，如拒绝不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等相关手续，逾期交付房产，逾期交付房款等无故不履行本合同各项约定及义务的，则付等额于总楼价20%的违约金给守约方，守约方应向违约方发出解除合同通知书；已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。”第十四条以手写方式备注“买方夫妻先准备资料办理贷款，同贷书下来后卖方申请提前还贷。如果买方同贷书未通过审批，卖家退回买家所交的贰万定金”。合同还对双方其他权利义务做出了约定。合同签订后，陈堪斌向陈平支付20000元定金。2017年4月25日，陈堪斌与陈平共同去银行办理按揭手续，次日，负责办理涉案房屋按揭的案外人倪珊告知陈平其流水达不到要求，无法通过银行审查。2017年4月28日，陈堪斌与其朋友跟温俊梅打电话，商量退定金事宜，温俊梅将陈堪斌的意见转达给陈平，陈平同意退还定金，并于当日将20000元定金转给温俊梅，温俊梅给陈平开具收据证实收到20000元定金。陈堪斌提出退还定金后，又改变意见想继续购买涉案房屋，并委托案外人清远市清城区新城一昊房屋中介服务部办理涉案房屋的按揭贷款，陈堪斌不同意配合再次办理按揭手续。温俊梅通知陈堪斌带着《房屋买卖合同》领取退还的定金，陈堪斌拒不领取。2017年10月，陈平将涉案房屋另外出售给他人。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陈堪斌、陈平签订的《房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守履行合同义务。陈堪斌否认曾经向温俊梅提出要求陈平退还定金，但陈堪斌、陈平提交的微信记录，均显示温俊梅在与双方的微信聊天记录中都提到陈堪斌曾要求退还定金而又反悔的事情，陈堪斌在微信聊天中亦未予以反驳，对于陈堪斌曾要求退回定金的事实，一审法院予以认定。双方在合同中约定“如果买方同贷书未通过审批，卖家退回买家所交的贰万定金”，陈堪斌得知其银行流水达不到要求而无法通过银行审查时，向温俊梅提出退回定金，陈平依照合同约定将20000元定金转给温俊梅，陈堪斌提出退回定金，应当视为是解除合同的意思表示，而陈平退回定金的行为应当视为同意解除合同，此时，双方已就解除合同达成合意，双方签订的《房屋买卖合同》已于2017年4月28日陈平退回定金之时解除。陈堪斌拒绝收取20000元定金的行为，并不影响合同的解除。因《房屋买卖合同》已于2017年4月28日解除，对于陈堪斌要求判决解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，因与事实不符，一审法院不予支持。因合同已经解除，陈平不配合陈堪斌办理按揭贷款以及将涉案房屋另行出售他人的行为，并不构成违约，因此，对于陈堪斌要求陈平支付68000元违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于陈堪斌要求陈平返还购房定金20000元的诉讼请求，因陈平已将该款项转给温俊梅，陈堪斌亦承认温俊梅曾通知其去领取，是其自己拒绝领取，因此，陈平已经履行返还定金的义务，陈堪斌无权要求陈平返还20000元定金，对此诉讼请求，一审法院不予支持。对于陈堪斌要求陈平赔偿中介费3000元及按揭评估费3600元的诉讼请求，因中介费并非陈平收取，陈平亦没有违约行为，不应当由陈平赔偿。而按揭评估费是在合同解除后，陈堪斌为办理按揭贷款而支出的费用，与陈平无关。因此，对该诉讼请求，一审法院不予支持。判决：驳回陈堪斌的全部诉讼请求。案件受理费1083元，由陈堪斌负担。本院二审期间，上诉人提交录音光盘一份，拟证明双方协商另行再作按揭。本院依法组织双方进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：涉案合同是否已经在诉讼前解除。本案中，影响涉案合同是否解除的关键在于上诉人是否作出过要求退还定金的意思表示，围绕这一问题，双方提交的主要证据是双方与中介方温俊梅的微信聊天记录，双方对证据的真实性并无异议，故可以根据微信聊天记录的内容对当事人的意思表示作出判断。根据证据显示，中介方在跟双方聊天的过程中均提及上诉人要求退还定金一事，而在上诉人与中介方的微信聊天记录中，上诉人并未对中介方指出上诉人要求退还定金一事作出任何反驳。据此，本院认为，结合双方的陈述及合同的约定，对于上诉人先要求退还定金的事实可以认定。在上诉人作出退还定金的意思表示后，被上诉人于当天将定金退还给中介方，视为其同意解除合同，一审判决据此认定合同在诉讼前已经解除，并无不妥。上诉人提交的通话记录主要内容是双方在退还定金后协商是否重新进行按揭的事宜，由于双方并未达成一致意见，故不能以此改变双方已经达成解除合同的合意。至于上诉人所称退还定金的方式，鉴于双方确实是通过中介方订立合同，且被上诉人也是通过中介方收取定金，故其将定金退还给中介方的做法，符合常理，也并不影响其同意解除合同的意思表示。对于该笔定金，上诉人可另行向中介方主张。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2165元，由上诉人陈堪斌负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年三月二十七日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。