湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂28民初119号原告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司来凤县支行，住所地来凤县翔凤镇凤翔大道81号，统一社会信用代码：91422827883364624E。负责人：吴昌军，行长。委托诉讼代理人：鄢靖，湖北施州律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂绪钊，湖北施州律师事务所律师。被告（案外人）：邓建成，男，1976年8月9日出生，汉族，住湖北省来凤县，第三人（被执行人）：湖北城峰置业有限责任公司，住所地来凤县武汉大道龙凤夏威夷3栋2603号，统一社会信用代码：91422827594224246L。法定代表人：刘新颖，总经理。委托诉讼代理人：周斌，湖北雄视律师事务所律师·。原告中国农业银行股份有限公司来凤县支行（以下简称农行来凤支行）与被告邓建成、第三人湖北城峰置业有限责任公司（以下简称城峰公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年10月26日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告农行来凤支行的委托诉讼代理人涂绪钊、被告邓建成、第三人城峰公司的委托诉讼代理人周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行来凤支行向本院提出诉讼请求：1.撤销恩施土家族苗族自治州中级人民法院（以下简称恩施州法院）（2018）鄂28执异19号执行裁定书；2.判决恢复对城峰公司位于湖北省来凤县“城峰商业广场”1号楼1-106号房屋的执行；3.诉讼费用由邓建成负担。事实和理由：2017年4月20日，恩施州法院作出（2017）鄂28民初19号民事判决，判决城峰公司偿还农行来凤支行借款本金63754885.77元及截止2017年7月5日的利息616612.7元，并支付63754885.77元借款本金自2017年7月6日起至借款本金清偿之日的利息、罚息及复利；农行来凤支行对城峰公司所设定抵押范围内的在建工程、建设用地使用权依法拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；被执行人王亚雄、刘新颖、何红果对城峰公司上述债务承担连带清偿责任。因城峰公司未能履行上述判决确定的义务，农行来凤支行于2018年5月9日申请强制执行。执行中，邓建成以自己于2017年6月4日与城峰公司签订了《房屋买卖合同》并交纳662320元房款为由，认为其属于“城峰商业广场”1号楼1-106号房屋的所有权人，向恩施州法院提出执行异议。恩施州法院作出（2018）鄂28执异19号执行裁定，解除对城峰公司位于湖北来凤县“城峰商业广场”1号楼1-106号房屋的查封、拍卖。在恩施州法院查封前，农行来凤支行未放弃对案涉房屋的抵押权，案涉房屋未发生买卖，邓建成至今未占有并使用房屋。恩施州法院鄂28执异19号执行裁定认定事实错误。邓建成提交的证据不能证明其与城峰公司就案涉房屋存在买卖行为，不足以证明其向城峰公司有真实的付款行为。为维护自身合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，提起诉讼，请求依法裁判。邓建成辩称，邓建成于2017年5月19日交付了50000元定金，2017年6月4日签订正式买卖合同，此次买卖行为属于合法行为，应该受到法律的保护。邓建成买房与农行来凤支行没有任何关系，是在查封之前就购买了门面，农行来凤支行应该承担邓建成的经济损失。既然门面被农行来凤支行起诉查封了，农行来凤支行却没有人员制止城峰公司继续卖门面。邓建成不知道购买的门面是否抵押给农行来凤支行了，即使已经抵押给农行来凤支行了，也与邓建成无关，是农行来凤支行与城峰公司的纠纷。城峰公司述称，案涉房屋在法院查封前已经发生买卖关系。邓建成与城峰公司于2017年6月4日签订商品房买卖合同后，已经按照合同约定支付了606000元首付款，城峰公司已经将案涉房屋交付给邓建成。故恩施州法院（2018）鄂28执异19号执行裁定书认定的事实清楚，适用法律正确。农行来凤支行的诉讼请求不应当得到支持，应予以驳回。农行来凤支行诉状事实与理由部分的662320元是首付款加上相应的税款之后的总额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据〔恩施州中院（2018）鄂28执异19号执行裁定书、恩施州中院（2017）鄂28民初19号民事判决书、来凤县房屋抵押登记审批表、来他项（2014）第079号土地他项权证、房屋登记实地查看表〕，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：农行来凤支行提交的来凤县建翔凤镇字第00000417号和第00000420号在建工程抵押登记证明、《关于湖北施州律师事务所查阅相关信息的说明》，系国家机关来凤县住房和城乡建设局出具的书证，内容客观真实，本院予以采信，对该证据证明的事实本院予以认定；农行来凤支行所提交的城峰国际商业广场商铺明细表与邓建成提交的《商品房买卖合同》、房款收据、银行付款明细、装修许可证相矛盾，本院经审查认为，邓建成提交的证据客观真实，故对邓建成提交的上述证据予以采信，对农行来凤支行提交的城峰国际商业广场商铺明细表不予采信。根据上述证据及庭审查明的事实，本院认定事实如下：2014年3月3日城峰公司作为借款人，农行来凤支行作为贷款人，双方签订《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》（编号：42010520140000034）。合同约定：3.1借款借款用途：“城峰国际商业广场”项目建设，借款币种及金额：人民币伍仟陆佰万元，总借款期限：叁年。同日，农行来凤支行作为抵押权人，城峰公司作为抵押人签订了两份《抵押合同》（编号：4210020140009095、4210020140009099）。双方在合同中约定抵押人同意以“城峰国际商业广场”已完成的建筑工程和基础工程及土地使用权设定抵押。《房地产抵押清单》载明抵押的房产面积为26741.69平方米，建设用地使用权的抵押面积为18971.57平方米。双方签订抵押合同后在来凤县国土资源局办理了建设用地使用权抵押登记（来他项2014第079号），在来凤县住房和城乡建设局办理了房地产抵押权登记来凤县房建翔凤镇字第××号号）。2014年8月27日，城峰公司作为借款人，农行来凤支行作为贷款人，双方签订《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》（编号：42010520140000104），由农行来凤支行向城峰公司提供借款肆仟壹佰万元。同日，农行来凤支行作为抵押权人，城峰公司作为抵押人签订了《抵押合同》（合同编号：42100220140033148），双方在合同中约定为确保抵押权人与城峰公司签订的股东资产借款合同编号42010520140000104号的履行，抵押人同意以“城峰国际商业广场”项目的在建工程（48953.16平方米）设定抵押，并在来凤县住房和城乡建设局和来凤县房地产管理局办理了抵押登记来凤县房建翔凤镇字第××号号）。合同签订后至2015年4月7日，农行来凤支行共向城峰公司发放贷款90300000元；至2017年7月5日，城峰公司尚欠借款本金63754885.77元，欠付利息616612.7元。2017年6月4日，城峰公司与邓建成签订《商品房买卖合同（预售）》，约定城峰公司将开发建设的城峰国际商业广场1幢楼1层106号53.6平方米商业门面出卖给邓建成，单价为每平方米22500元。该合同第二条预售依据约定“1.该商品房已有来凤县住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为（来）房预售证第2014号。……”第四条抵押情况约定“与该商品房有关的抵押情况为【抵押】，抵押类型：在建工程，抵押人：湖北城峰置业有限责任公司，抵押权人：中国农业银行来凤支行，抵押登记机构：来凤县住房和城乡建设局，抵押登记日期：2014年3月5日，债务履行期限：2017年3月4日。……抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。”该合同附件三“抵押权人同意该商品房转让的证明及抵押的相关约定”只有邓建成及城峰公司的签章，再无其他内容。邓建成于2017年5月19日通过银行账62×××922给李映泉（城峰公司认可公司财务人员）支付50000元；2017年6月4日，邓建成直接给城峰公司转账支付556000元，城峰公司于2017年6月5日给邓建成出具收据，收据载明收款事由门面1-106购房首付款606000元。此后，城峰公司将城峰国际商业广场1幢楼1层106号门面交付给邓建成使用。2017年7月13日，本院受理农行来凤支行诉城峰公司、王亚雄、刘新颖、何红果合同纠纷一案。同年8月7日，农行来凤支行向本院申请财产保全，请求冻结城峰公司银行存款人民币6575万元或查封、扣押、冻结城峰公司所有的价值人民币6575万元的财产，本院于2017年8月24日作出（2017）鄂28民初19号裁定，查封城峰公司位于湖北省来凤县“城峰国际商业广场”1号楼1-101、1-102、1-104、1-105、1-106，2号楼2-101、2-103、2-104、2-105、2-106,3号楼3-103、3-105、3-106、3-111、3-112、3-113、3-114、3-115、3-116、3-118、3-119、3-120、3-121、3-124、3-127、3-128、3-130、3-131，4号楼4-107、4-108、4-109、4-111、4-112、4-113、4-115、4-119、4-120、4-121、4-122、4-125、4-126、4-127、4-128、4-129、4-134、4-201、4-202、4-203，6号楼6-201号房屋。2017年12月22日，本院作出（2017）鄂28民初19号民事判决：1.城峰公司于判决生效之日起十五日内向农行来凤支行偿还借款本金63754885.77元及截止2017年7月5日的利息616612.7元，并以63754885.77元为本金，支付自2017年7月6起至借款本金清偿之日的利息、罚息及复利（按双方签订的《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》约定的标准执行）；2.农行来凤支行对其就城峰公司所设定抵押范围内的在建工程、建设用地使用权依法拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；3.王亚雄、刘新颖、何红果对城峰公司的上述债务承担连带清偿责任；王亚雄、刘新颖、何红果承担责任后有权在其承担责任范围内依法向城峰公司追偿。判决生效后，农行来凤支行申请执行，本院于2018年8月14日作出（2018）鄂28执83号之一执行裁定书，裁定拍卖查封的房屋。2018年9月13日，邓建成以其已经购买了106号商铺为由提出执行异议。本院于2018年9月28日作出（2018）鄂28执异19号执行裁定书，以邓建成与城峰公司签订了合法有效的买卖合同，并已经按约交纳了百分之五十的首付款606000元及其他部分费用，其是106号房屋实际所有权人，该财产权利确定、具体，具有唯一性和排他性，邓建成的异议成立为由，裁定：1.解除对城峰公司位湖北省××县城××商业广场××楼××号号房屋的拍卖；2.解除对城峰公司位湖北省××县城××商业广场××楼××号号房屋的查封。农行来凤支行收到该裁定后不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉，请求判如所请。另查明，湖北省来凤县城峰商业广场1号楼尚未在来凤县住房和城乡建设局办理商品房预售许可。相关材料中的“城峰商业广场”与“城峰国际商业广场”系同一地点的不同称谓。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”城峰公司至今未取得来凤县城峰商业广场1号楼的商品房预售许可证明，其与邓建成于2017年6月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》依法应认定为无效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，城峰公司先后于2014年3月3日、8月27日为来凤县城峰国际商业广场在建工程及土地使用权设定了抵押，农行来凤支行作为抵押权人对来凤县城峰商业广场在建工程及土地使用权享有优先受偿权。该优先受偿权已被本院生效判决（2017）鄂28民初19号民事判决书所确认。从《商品房买卖合同（预售）》第四条的约定和合同附件三的内容来看，邓建成在签订合同时应当知道案涉门面已经抵押给农行来凤支行，城峰公司出卖房屋时未征得抵押权人农行来凤支行的同意，农行来凤支行对案涉门面享有足以对抗邓建成的担保物权，邓建成对案涉门面的占有使用，不影响农行来凤支行行使优先受偿权，故人民法院对于邓建成提出的排除执行异议应不予支持。另外需要说明的是，邓建成虽与城峰公司就来凤县“城峰商业国际广场”1栋1层106号门面签订了《商品房买卖合同（预售）》，但并未取得相应的房屋权属证书，其对案涉房屋并不享有所有权。综上所述，邓建成与城峰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》无效，邓建成应将其依据该合同取得的来凤县“城峰商业国际广场”1栋1层106号门面返还给城峰公司，城峰公司应将邓建成支付的首付款返还给邓建成；农行来凤支行对来凤县“城峰商业国际广场”的在建工程及土地使用权享有排除案外人执行的优先受偿权，案外人邓建成对农行来凤支行享有抵押权的房屋提出执行异议的，人民法院不应支持。本院（2018）鄂28执异19号执行裁定书支持了邓建成的执行异议，裁定解除对案涉房屋的查封和拍卖不当，应予以纠正。农行来凤支行的诉讼请求成立，应予支持。经合议庭评议，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：准许执行湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（2017）鄂28民初19号民事裁定、（2018）鄂28执83号之一执行裁定中对湖北省来凤县“城峰国际商业广场”1号楼1-106房屋的执行。案件受理费100元，由邓建成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。本院（2018）鄂28执异19号执行异议裁定于判决生效时自动失效。审判长  郜帮勇审判员  张辅军审判员  张成军二〇一九年三月六日书记员  黄晓琴