贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初979号原告：左坤林，男，穿青人，1969年8月2日出生，住贵州省织金县，原告：刘茂艳，女，汉族，1974年9月19日出生，住贵州省织金县，委托诉讼代理人:何文俊，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈杰，贵州威迪律师事务所律师。被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。法定代表人：谢双喜，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:赵雄,贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人:王涛,贵州本芳律师事务所律师。原告左坤林、刘茂艳诉被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称“鑫城房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日登记立案后，依法适用简易程序于2019年2月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人何文俊、陈杰，被告鑫城房开公司委托诉讼代理人赵雄、王涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即为原告办理涉案商品房不动产权属证书;二、依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书产生的违约金（以290166.00元为基数，按日利率万分之二计算，从2016年6月30日计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止），暂定30000.00元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告是一家以房地产开发与经营为主营业业务的企业。2016年11月9日，原告与被告签订《商品买卖合同》购买被告开发的位于毕节市××区××大道茶亭村“毕节市商品综合批发大市场”的商品房。《商品房买卖合同》就原告购买的房屋坐落及被告逾期办理商品房转移登记应承担的违约责任等事项进行了明确约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定向被告支付了房款，但至今为止，被告仍未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判决。被告鑫城房开公司辩称：一、原告与答辩人关于办证的约定属于履行不能的约定，故原告主张逾期办证违约金无事实依据，依法应当予以驳回。原告与答辩人签订《商品房买卖合同》的时间为2016年11月9日，约定的办证时间却为2016年6月30日。约定的办证时间处于合同签订时间之前，答辩人事实上无法履行。因此，答辩人不应支付逾期办证违约金；二、《商品房买卖合同》约定“政府行为造成的逾期属于行政不可抗力，答辩人得以免责”。因该约定系合法有效约定，本案逾期办证事实的发生却因政府原因导致，所以答辩人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。《商品房买卖合同》约定：“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日内起90日内申请该商品房所有权初始登记。因政府部门行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任。”据此，原被告基于真实的意思表示约定政府行为造成的办证逾期属于免责范围，且该约定并无合同法第五十三条规定的无效情形，故属于合法有效的约定。2018年5月29日，三板桥办事处出具的《证明》载明以下主要内容：“1、三板桥街道办代表区政府实际协同答辩人实施土地、房屋征收工作。2、征收补偿工作从2011年开始展开，由于难度大直至2015年2月2日才完工。坟茔迁移直至2015年11月才完成。3、上述原因导致涉案项目消防设施完善、建设工程竣工验收严重滞后。”。2018年6月20日，七星关区城乡规划局出具的《说明》载明以下主要内容：“1、2012年至2016年期间，因业主违法搭建构筑物，导致该项目一直未取得竣工规划许可。2、2017年8月3日，七星关区城乡规划局根据毕节市不动产统一登记工作领导小组的通知开始对违法建筑物进行强制拆除，2017年11月17日核发该项目的竣工规划认可证。”通过上述事实可以得知，本案系由于政府未及时行使行政强制行为等原因导致被告逾期办证情况的出现，根据约定，被告不应承担任何违约责任；三、即使人民法院认为答辩人应支付违约金也应结合实际损失调整违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，案涉商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，答辩人无法对合同中的违约金条款进行修改，若答辩人私自修改则会遭受行政处罚。且逾期办证情况的出现并非由于出卖人的原因造成，故不能依据商品房买卖合同解释第十八条之规定计算违约金。事实上，答辩人早已经将涉案房屋交付给原告使用，原告已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经获得实现。若原告认为其因此遭受了损失，则原告因举证证明逾期办证给其造成的实际损失及具体计算标准后再计算违约金的具体数额。原告无法举证证明其损失及具体计算方法的，应承担不利后果。另外，截止至2018年6月5日，答辩人应承担的合同约定违约金已经达到一亿多元，若继续按照合同履行，对答辩人显失公平。综上所述，原告的起诉超过诉讼时效，且诉讼请求无事实和法律根据，原告的主张不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告的身份证复印件、被告提供的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：一、原告提供的《商品房买卖合同》、收据。拟证明原告已向被告履行完毕合同义务，支付完毕购房款，被告应向原告承担违约责任。被告的质证意见为：对证据三性无异议，但达不到原告的证明目的。违约是政府因素导致，属于行政不可抗力，被告不应承担违约责任，且合同明确约定政府原因属于免责事宜，被告不应承担违约责任，并且合同签订时间在办证时间之后，办证约定履行不能。经本院审查认为，该组证据具有真实性、合法性及关联性，能证明双方之间商品房买卖关系成立，原告已按合同约定支付完毕房款并交纳相关办证费的案件事实，本院予以确认。二、被告提供的毕节市商品综合批发市场项目投资协议书、国有建设用地使用权出让合同、毕节市七星关区人民政府三板桥街道办事处证明、刘汉坤及刘汉文俩户坟迁坟资料、草海大道环境资源项目征地面积及地上附作物公示表、一期建筑平面图、贵阳林峰消防工程有限公司安顺第一分公司营业执照、法定代表人身份证明、资质证书、证明、七星关区人民政府三板桥街道办事处关于拆除茶亭社区湖南商会小区业主违法建设的工作预案、三板桥街道办事处关于“毕节市商品综合批发大市场”违法建筑拆除的情况说明、七星关区城乡规划局出具的说明、《贵州省建设工程竣工规划认可证》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《商品房备案证明书》。拟证明被告的商品房备案证明书滞后于2018年5月9日才取得，系土地征收补偿机关的行政征收行为不能满足效率及时的行政法原则，致其前置《建设工程竣工验收备案表》滞后取得，而一期业主违法建设建构筑物致其前置《建设工程竣工验收备案表》因《建设工程竣工规划认可证》滞后而滞后，最终导致被告办证逾期。因此，被告的逾期是由于政府的原因导致的，属于行政不可抗力，被告不应承担违约责任。原告的质证意见为，对该组证据三性无异议，但达不到被告的证明目的，被告所主张的政府行为并不属于不可抗力，不能免除其责任。经本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。而上述证据所反映的事实应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故上述证据达不到被告拟证明被告的逾期是由于政府的原因导致的，属于行政不可抗力，被告不应承担违约责任的证明目的，本院不予确认。三、被告提供的《不动产权属证书》。拟证明被告经多方努力，已取得涉案房屋所在楼栋的不动产权证书。由此可知，被告一直积极履行办证义务。原告的质证意见为，该证据达不到被告的证明目的，反而证明被告的违约行为至今一直在持续。经本院审查认为，《不动产权属证书》来源真实合法，可以证明涉案房产符合办理产权转移登记的条件，本院予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月9日，原告左坤林、刘茂艳作为买受人，被告鑫城房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买位于毕节市××区××大道茶亭村××市商品综合××市场××单元××房，总房款为290166.00元；初始登记项下约定出卖人负责在商品交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，因政府部门行为造成的逾期视为行政为可抗力，出卖人不承担违约责任。转移登记项下约定，出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日内出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用230.00元，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。原告向被告交清购房款，并向被告交纳了相关税费。另查明：涉案房产所涉楼幢已取得《中华人民共和国不动产权证书》，符合办理产权转移登记的条件。涉案房屋于2014年1月1日交付给原告。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效期间；二、被告是否应当承担违约责任、违约责任的期间如何认定，以及违约金应否调整？关于焦点一，受让人请求出卖人办理商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。因此，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件但原告负有缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料的义务。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，虽然合同中约定被告于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书交付给原告，但签订该合同的时间2016年11月9日，因此应视为双方在上述合同中对交付办理商品转移登记有关文书的时间没有约定，且涉案房屋已于2014年1月1日交付给原告，故被告应于《商品房买卖合同》订立（2016年11月9日）之日起90日内将办理商品转移登记的有关文书交付给原告。其违约责任是按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，故原告向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，自原告向本院提起诉讼之日（2019年1月21日）回溯3年的违约金应予保护。因此，从2017年2月7日开始计算违约的诉讼请求未超过诉讼时效期间。关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”中对违约金的计算有相应约定。且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准从2017年2月7日起开始计算。被告负有取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示被告在约定期限内履行了文书交付或者涉案商品房具备办理转移登记条件的披露义务，故在本案开庭之日视为被告履行了涉案商品房具备办理转移登记条件的披露义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应从2017年2月7日起计算至本案开庭之日（2019年2月28日）。因被告的违约天数已超过180日，根据合同约定，被告应当支付给原告上述违约金为43582.93元（290166.00元×0.0002×751天）。对被告提出的《商品房买卖合同》约定“政府行为造成的逾期属于行政不可抗力，答辩人得以免责”。因该约定系合法有效约定，本案逾期办证事实的发生却因政府原因导致，所以答辩人不应承担支付逾期办证违约金的抗辩。本院审查认为，虽然《商品房买卖合同》的初始登记项下约定出卖人负责在商品交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，因政府部门行为造成的逾期视为行政为可抗力，出卖人不承担违约责任。但在《商品房买卖合同》的转移登记项下又约定，出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。同时本案原告的诉讼请求是请求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。因此初始登记项下约定的因政府部门行为造成的逾期视为行政为可抗力，出卖人不承担违约责任情形，不能免除被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。同时，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故被告的上述抗辩意见不成立，本院不予采纳。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告的部分抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告左坤林、刘茂艳提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理涉案商品房的不动产权属证书。二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告左坤林、刘茂艳支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金43582.93元。三、驳回原告左坤林、刘茂艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一九年三月十一日书记员  彭 双