江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0206民初864号原告：陈道岗，委托诉讼代理人：陈华，江苏海辉律师事务所律师。被告：胡寒良，男，1948年9月5日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：胡虓鸿，无锡市梁溪区慧龙法律服务所法律工作者。被告：陈爱明，女，1969年11月20日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：华锋，无锡市惠山区惠邦法律服务所法律工作者。第三人：刘胜秀，女，1947年11月18日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：周燕浓，无锡市惠山区新世纪法律服务所法律工作者。原告陈道岗诉被告胡寒良、陈爱明、第三人刘胜秀房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，先后适用简易程序和普通程序公开开庭进行审理。原告陈道岗及委托代理人陈华、被告胡寒良的委托代理人胡虓鸿、被告陈爱明及委托代理人华锋、第三人刘胜秀的委托代理人周燕浓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈道岗向本院提出诉讼请求：胡寒良、陈爱明协助将坐落于无锡市惠山区洛社镇新兴西路31-1的房屋过户至陈道岗名下。事实和理由：根据2005年12月25日所签房屋买卖合同，陈道岗向胡寒良、陈爱明支付20万元用于购买洛社镇新兴西路31-1的房屋。因当时房屋无法办理产权证，所以双方约定该合同即为陈道岗的房屋产权证明，待房屋可以办理产权证时再将房屋登记于陈道岗名下。2013年7月，胡寒良与陈爱明离婚。2017年，胡寒良办理该房屋的产权证，登记在自己名下，且拒绝将房屋过户给陈道岗。被告胡寒良辩称：1、胡寒良未签订上述房屋买卖合同，合同不成立。即使胡寒良确实签订该合同，但该房屋是胡寒良与刘胜秀婚姻关系存续期间的共同财产，胡寒良在未经过共有人刘胜秀同意后即出售该房屋，侵害刘胜秀利益，该合同无效。2、陈道岗未支付价款20万元。请求驳回陈道岗的诉讼请求。被告陈爱明辩称：陈道岗所述属实。第三人刘胜秀述称：本案房屋系胡寒良与刘胜秀婚姻期间的共同财产，胡寒良无权单独出售，陈道岗与胡寒良、陈爱明之间的房屋买卖合同因侵犯其权益而无效。本院经审理查明如下事实：2005年12月25日，胡寒良、陈爱明与陈道岗签订协议书一份。双方约定：胡寒良、陈爱明将新兴西路70平方米左右的商品房一套两间转让给陈道岗。转让价20万元整，一次性付清。因房产证尚未办理，今后陈道岗办理产证时，胡寒良、陈爱明应无条件配合办理，陈道岗只提供办房产证的费用，其他费用由胡寒良、陈爱明承担。今后如有其他经济、房产方面的纠纷，一切责任由胡寒良、陈爱明承担，与陈道岗无关。此协议书为陈道岗临时的房产产权证明，待陈道岗办理房产证后，此协议自动失效。该协议书落款处甲方签写有“胡寒良”和“陈爱明”，乙方签写有“陈道岗”。诉讼中，因胡寒良辩称未签订过该协议书，并申请对如下事项进行司法鉴定：1、协议书落款处的“胡寒良”三字是否为胡寒良本人书写。2、协议书落款处“胡寒良”、“陈爱明”、“陈道岗”签名字迹是否同一时间段书写形成以及书写的先后顺序。3、协议书中打印字迹和手写字迹是否同一时间段形成以及形成的先后顺序。本院组织双方当事人制作鉴定笔录，由双方当事人固定了鉴材和样本，以启动鉴定程序。经本院委托鉴定，鉴定机构于2018年10月9日出具的鉴定意见书载明：1、协议书落款处的“胡寒良”三字与样本材料中“胡寒良”签名字迹是同一人所写。2、无法确定协议书中“胡寒良”、“陈爱明”、“陈道岗”签名字迹是否同一时间段书写形成以及书写的先后顺序。3、协议书中“陈道岗”的签名形成于打印字迹之后，但无法确定打印字迹与手写字迹是否同一时间段形成以及其他字迹形成的先后顺序。经质证，各方当事人对该鉴定意见均未提出异议。但胡寒良称签名的真实性不代表内容的真实性，因协议的签订时间无法进行鉴定，所以无法排除该协议系伪造的可能性。2017年11月27日，胡寒良办理了无锡市惠山区洛社镇新兴西路31-1房屋的产权证，房屋登记在胡寒良名下。另查明：兰州新业交通设施厂（个人独资企业）设立于2001年9月4日，陈道岗是投资人。2005年11月1日，兰州新业交通设施厂向兰州东部批发市场永斌鞋业转账支出20万元。庭审中，陈道岗称：该款项通过转账后提取现金，然后由其直接交付给胡寒良和陈爱明，并提交了尚永斌出具的证明一份（该证明中载明：当时陈道岗需要现金，在2005年11月1日从兰州新业交通设施厂开出转账支票20万元整到兰州东部批发市场永斌鞋业，用于换取现金，我方在转账支票到帐后就把20万元现金交付给陈道岗本人）。胡寒良称：未收到陈道岗所述的20万元。陈爱明称：陈道岗确实已将20万元交付给胡寒良。再查明：1972年2月，胡寒良与刘胜秀未经结婚登记而同居。1997年，胡寒良向江苏省锡山市人民法院起诉主张与刘胜秀离婚。1997年5月4日，经该院主持调解，双方达成如下协议：1、胡寒良与刘胜秀离婚。2、共同财产中两间老楼房和三间新楼房及房内全部家具杂物归刘胜秀所有。3、原铁路加油站的上交款3万元归刘胜秀所有。4、胡寒良一次性补偿给刘胜秀3万元。5、各自债权债务由各自负责。6、其他无纠葛。1997年6月20日，胡寒良与陈爱明结婚。陈道岗是陈爱明的弟弟。2013年2月22日，陈爱明起诉主张与胡寒良离婚。2013年7月17日，经本院主持调解，陈爱明与胡寒良达成如下调解协议：1、陈爱明与胡寒良离婚。2、坐落于房屋所有权归陈爱明、胡寒良各半所有。上述房屋由胡寒良居住使用至2014年1月31日，胡寒良于2014年2月5日前搬出上述房屋并将房屋交付给陈爱明使用，陈爱明享有永久居住权直至该房屋被拆迁为止。陈爱明自胡寒良搬出上述房屋之日起，在胡寒良有生之年，每年向胡寒良支付房屋租金3万元，先付后租。未经胡寒良同意，陈爱明不得擅自处置、出租上述房屋。如上述房屋被拆迁，所得拆迁补偿由原被告双方各半享有。3、车牌号为苏Ｂ×××**宝马轿车一辆归陈爱明所有。4、双方自用物品自行分割处理。5、双方无其他共同债权债务。6、双方就本案再无其他纠葛。关于胡寒良购买上述房屋的时间事宜。庭审中，陈道岗称：本案房屋系胡寒良、陈爱明向无锡市通达泵阀厂购买，购买时间在胡寒良与刘胜秀离婚之后。胡寒良称：1996年3月10日向无锡市通达泵阀厂购买本案所涉房屋，并提交了购房协议书和收据。胡寒良申请的出庭证人张耀铭称：其创办了通达泵阀厂，胡寒良创办了永生电机厂，因通达泵阀厂欠永生电机厂货款，所以1996年3月胡寒良向通达泵阀厂购买本案所涉房屋时，一半款项是支付现金，另外一半款项的以抵消货款的方式支付；胡寒良提交的购房协议书和收据均系2017年为办理产权证而后补，并非原始凭证。陈爱明称：胡寒良是永生电机厂的投资人，房屋系1996年3月通过抵消货款方式支付了一部分货款，剩余款项在1997年7月由胡寒良和陈爱明共同支付。刘胜秀称：房屋系其与胡寒良的夫妻共同财产。诉讼中，本院前往洛社镇铁路桥村委了解相关情况，村委会调解主任称：1、其参与了胡寒良与陈爱明离婚的调解工作，当时胡寒良提出要分割洛社街上的商铺，但是陈爱明认为这套房屋已经出售给陈道岗，所以不同意分割，之后胡寒良就没有再谈及该房屋的分割。2、调解过程中，还了解到房租也由陈道岗在收取。诉讼中，本院前往房屋原承租人处了解相关情况，承租人称：1、其是新兴西路31-1号房屋的承租人，2002年自胡寒良处租赁该房屋，因陈爱明欲提高租金于2017年1月搬离。2、租金一年一付，每年春节前后付款，所有租金均是以现金方式付给陈爱明，陈道岗有时也会和陈爱明一起来收房租。本院认为：本案的争议焦点为:陈道岗与胡寒良、陈爱明签订的房屋买卖合同是否成立且生效。陈道岗是否支付价款。一、关于合同效力问题。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。首先，胡寒良先否认曾在协议上签名，经笔迹鉴定确认其签名的真实性后，又抗辩协议内容系伪造，但未提交相应反证支持该抗辩意见，本院对该辩称不予采信，所以该合同成立。其次，根据现有证据无法认定胡寒良购买本案房屋及付款的具体时间。如果该时间在胡寒良与刘胜秀婚姻关系存续期间，因胡寒良与刘胜秀在离婚时将老楼房、新楼房、家具以及加油站上交款3万元均分割给刘胜秀，而且胡寒良另行补偿给刘胜秀3万元，同时调解书明确了双方其他无纠葛，对该调解书内容的通常理解应当是包括本案房屋在内的其他夫妻共同财产归胡寒良所有，所以，胡寒良有权处分该房屋；如果该时间在胡寒良与刘胜秀离婚之后，则房屋与刘胜秀无关。再次，即使该房屋属于胡寒良与刘胜秀在离婚时未予分割的夫妻共同财产，胡寒良对外出售也并不导致买卖合同无效。而且，因胡寒良是房屋所有权人且与刘胜秀已离婚多年，所以陈道岗有理由相信胡寒良对房屋享有完全的所有权和处分权。此外，根据合同约定陈道岗购买房屋也需支付合理对价，刘胜秀也无任何证据证明胡寒良与陈道岗系恶意串通签订本案房屋买卖合同以损害其利益，从而致使合同无效。综上，本案房屋买卖合同成立且生效。二、关于价款支付问题。首先，合同中记载有“一次性付清”、“今后办理房产证时，胡寒良、陈爱明无条件配合”、“如有纠纷，一切责任由胡寒良、陈爱明全部承担”、“协议书为陈道岗临时的房产产权证明，陈道岗办证后，协议自动失效”等内容，合同的全部条款内容，尤其是其中的胡寒良、陈爱明无条件配合陈道岗办证以及协议书为陈道岗临时的房产产权证明等约定内容，均指向在签订合同时陈道岗已经或同时支付了购房对价。同时，如果陈道岗尚未支付对价，按照常理，合同中应当约定购房款的支付时间或支付条件，而合同中仅注明“一次性付清”，所以，结合合同全部约定内容，该“一次性付清”应认定为已经一次性付清更符合常情常理和交易习惯。其次，陈道岗提交了其作为投资人的企业在合同签订前一个月转账支出20万元，然后再通过提取现金方式将款项交付给胡寒良和陈爱明，金额和时间均与房屋买卖合同约定金额和签订时间相同或接近。虽然陈道岗未提交胡寒良、陈爱明出具的收条等其他证据以佐证付款事项，但是，基于当时双方存在特定亲属关系，即使无收条等其他证据，也不足以反证陈道岗未支付对价。再次，胡寒良与陈爱明离婚时，对本案房屋未进行处理。根据参与调解两人离婚事宜的村委会工作人员陈述，当时胡寒良打算分割房屋，但是陈爱明认为房屋已属于陈道岗，所以双方在最终制作离婚调解书时也未分割该房屋。胡寒良与陈爱明离婚后，仍然由陈爱明负责收取多年租金，胡寒良并非房屋出租的受益人。根据本案房屋承租人陈述，2013年胡寒良与陈爱明离婚后至2017年1月，仍然是陈爱明在收取房屋租金，有时陈道岗也会跟随姐姐陈爱明一起前往收取租金。所以，上述相关人员的陈述，也指向陈道岗已支付购房价款。综上，对于陈道岗支付价款问题，虽然目前无法排除一切怀疑，但是根据民事诉讼法及其司法解释，民事诉讼证明标准是优势证据和高度可能性规则。根据现有证据以及生活经验法则和逻辑推理，应当认定陈道岗已足额支付价款。所以，综上所述，陈道岗与胡寒良、陈爱明签订的房屋买卖合同成立且生效，各方应按约履行各自义务。陈道岗已足额支付购房款，胡寒良、陈爱明应当按约无条件协助陈道岗办理所有权变更登记即过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：胡寒良、陈爱明于本判决生效后十五日内协助陈道岗将坐落于无锡市惠山区洛社镇新兴西路31-1的房屋所有权变更登记至陈道岗名下（相关税费由陈道岗负担）。本案受理费4300元，财产保全费1520元，合计5820元，由胡寒良负担。本案鉴定费16900元，由胡寒良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  薛 雨人民陪审员  冯剑英人民陪审员  冯建良二〇一九年三月二十一日书 记 员  姚 澄