陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕08民终159号上诉人（原审被告）:榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会，住所地陕西省榆林市榆阳区朝阳路街道三岔湾村。法定代表人：许团林，该村村主任。委托诉讼代理人：王浪，陕西海内律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:榆林市亿家乐购物广场有限公司，住所地陕西省榆林市高新区兴达路巨丰智慧城东门北50米处，统一社会信用代码：9161080008585037X6。法定代表人：辛亚军，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑政委，陕西正北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张艳飞，男，1981年8月15日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住榆阳区。上诉人榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会因与被上诉人榆林市亿家乐购物广场有限公司、张艳飞合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2018）陕0802民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会上诉请求：1、依法撤销榆阳区人民法院作出的（2018）陕0802民初829号民事判决，并依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定的证据中并无直接证据证明系村委会指定部分村民强行锁门，一审法院仅以非正式会议个别人的意见、表态就作为定案的依据，明显不当，从一审法院调取的所有证据中，没有任何会议决议，只是开会时大家发表了一下自己的个人意见，如果仅仅是发表个人意见就要承担法律责任，这明显与法律规定相悖；二、一审法院在责任承担上适用法律错误。被上诉人榆林市亿家乐购物广场有限公司提起的是合同纠纷，追究的是合同的违约责任。根据合同的相对性，上诉人榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会与被上诉人榆林市亿家乐购物广场有限公司并未签订任何合同，不是合同的相对方，故其只能要求被上诉人张艳飞按照其签订的租赁合同的约定，承担其违约责任。榆林市亿家乐购物广场有限公司辩称：一审判决认定事实清楚、证据充分，上诉人的上诉请求不能成立，应当驳回上诉维持原判。榆林市亿家乐购物广场有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令原告与被告张艳飞签订的商业房屋租赁合同有效予以解除；2、依法判令被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会赔偿原告装修损失为981662.96元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月30日，原告榆林市亿家乐购物广场有限公司经榆林市工商行政管理局注册成立的有限公司，经营范围为日用百货、食品等。2014年9月15日，被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会（出租方、甲方）与被告张艳飞（承租方、乙方）签订了巨丰智慧城住宅小区B区一期商业房屋租赁合同，约定：第一条基本情况。甲方出租的房屋坐落于榆林市高新技术产业园区明珠大道北、兴达路西、雨润路南、平安大道东。巨丰智慧城住宅小区B区靠北一期商业，共计出租总面积为6528.69㎡；其中为一层2805.63㎡，超市2410.91㎡；地上**商业1312.15㎡。第三条租金和租赁期限。1、租金为前四年地上一层商业每月72元/㎡，计租金2424064.32元；超市每月45元/㎡，计租金1301891.40元；地上**商业每月36元/㎡，计租金566848.80元。每年租金总费用为4292804.52元。第五年即48个月后租金递增10%的比例即地上一层商业每月79.2元/㎡，计租金2666470.76元；超市每月49.5元/㎡，计租金1432080.54元；地上**商业每月39.6元/㎡，计租金623533.68元。每年租金总费用为4722084.98元.2、租赁期限为8年，房屋租赁期限自2013年12月1日起至2021年12月1日止。第四条原合同违约责任及2014年优惠方式。1、原合同中除本合同中列入面积，其他为乙方向甲方退租面积作为退租违约金为1816905.60元。2、乙方2013年12月1日至2014年5月31日已实际利用的面积及应交纳租金为一层商业909024.12元（按半年免1.5月计算）；超市为488209.28元（按半年免1.5月计算）；二层商业212568.30元（按半年免1.5月计算）。3、乙方2014年6月1日至2014年12月1日应支付租金为一层商业909024.12元（按半年免1.5月计算）；超市为488209.28元（按半年免1.5月计算）；二层商业212568.30元（按半年免1.5月计算）。4、甲方同意在租赁第一年度即2013年12月1日至2014年12月1日期间给乙方免收3个月租金的优惠即3219603.39元。5、乙方在2013年12月1日至2014年12月1日期间应交纳给甲方的租金及退租违约金5036508.99元。第五条租金及保证金支付方式。在签订本合同时乙方一次性支付全年租金，乙方在1年期满前一个月内支付下一年度全年租金。保证金20万元。租赁期限内，甲方有权从上述履约保证金中抵扣任何乙方应付未付的租金及其他费用，或由于乙方责任而导致的对甲方或第三方的损害赔偿。上述保证金不足部分，乙方应于10日内补足。第八条转租、转让和交换。在租赁期限内，乙方可以转租、分租，在转租、分租时签订的合同必须在本合同范围内，除租赁费用外乙方不得予第三方承诺任何超越本合同约定条款事项。第九条解除本合同的条件。1、甲、乙双方同意在租赁期限内有下列情形之一的，本合同解除，双方互不承担责任：1、该房屋因社会公共利益被依法征用的；2、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；3、该房屋因不可抗力因素造成毁损、被安检部门鉴定为危险房屋的（双方有过错除外）。2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按违约行为发生时当年租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：4、乙方逾期向甲方支付租金、保证金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的相关费用累计超过30日的。6、乙方违反本合同的约定，且在甲方书面通知的期限内，乙方未予以纠正超过20日。3、甲方按照本合同内容解除本合同时，乙方应在甲方单方解除通知发出之后，与甲方联系办理租金等费用结算及该房屋返还事宜。逾期则视为乙方已经放弃对该房屋内之任何物品（包括装修、设施设备等）的所有权和处置权，甲方有权处置上述物品，且乙方不得以任何理由向甲方要求索赔。第十条违约责任。乙方逾期支付应付费用（包括但不限于租金、保证金、物业管理费、代收公用事业费等费用）且甲方未行使本合同单方解除权的，则每逾期一日，乙方需按应付费用总额2‰支付违约金。若逾期支付应付费用超过30日的，甲方除有权继续要求支付逾期违约金外，还有权采取停止公用事业及强行要求停业等其他任何方式的强制措施，因此造成的一切损失及法律后果均由乙方自行承担等事项。2015年11月1日，被告张艳飞（出租方、甲方）与原告榆林市亿家乐购物广场有限公司（承租方、乙方）签订了巨丰智慧城商铺租赁合同，约定：第一条租赁房屋及面积。租赁房屋为巨丰智慧城沿街商铺一层，租赁建筑面积为2410.91㎡。第二条租赁用途。超市。第三条租赁期限。该房屋租赁期6年，租赁期限自2015年11月1日起至2021年12月1日止（其中免除3个月租金，计976418元）。第四条租金及付款方式。年租金每月45元/㎡，计1301891.40元等事项。第六条保证金。保证金5万元等事项。合同签订后，被告张艳飞向被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会交纳了租赁费等7764301.23元。原告向被告张艳飞交纳了保证金5万元，租金976418元用于经营超市。2016年1月27日，被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会召开会议高书记表态“如果到期在不交清费用，就采取强制措施。”2016年3月15日，被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会召开会议高建平表态“超市门开，还是不开，怎样解决。钱交清开门，交不清不能开门。”2016年3月10日，被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会村民万海军等人将原告经营的超市门锁住致原告不能经营。2016年11月24日，原告通过本院将原告经营的超市进行管理。致原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。本案在审理过程中，经原告申请本院通过榆林市中级人民法院司法技术室委托榆林方正资产评估有限责任公司进行鉴定，该公司于2018年8月29日作出榆方评报字（2018）第369号关于榆林市亿家乐购物广场有限公司剩余租赁期间装修及营用资产损失的评估报告书，评估意见为榆林市亿家乐购物广场有限公司剩余租赁期间装修评估价值为357572.93元，营用资产的评估价值为393549.58元。2018年9月21日，该公司作出关于榆林市亿家乐购物广场有限公司剩余租赁期间装修及营用资产损失的评估报告书修改说明，结论为榆林市亿家乐购物广场有限公司剩余租赁期间装修损失总评估价值为981662.96元（含营用资产的评估价值为393549.58元）。鉴定费2万元。另查明：被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会村民陈张飞、孙卉军、高朋飞、折生茂、万海军、韦治斌于2016年3月10日在被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会购买锁及相关工具下对原告榆林市亿家乐购物广场有限公司经营的超市门上锁。再查，2017年1月4日，被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会向本院提起诉讼，本院于2018年5月11日作出（2017）陕0802民初475号民事判决书，判决为一、榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会与张艳飞签订的巨丰智慧城住宅小区B区一期商业房屋租赁合同有效，于2018年4月16日解除。二、本判决生效后十五日内，由张艳飞、榆林市亿家乐购物广场有限公司、辛建军、黄晓微、孙利霞、刘祥玲共同连带返还原告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会所有位于榆林市开发区巨丰智慧城沿街一层，建筑面积2410.91㎡的房屋由原告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会管理。三、本判决生效后十五日内，由张艳飞给付榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会租赁费228554元。四、驳回原告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会的其他诉讼请求。一审法院认为：被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会（出租方、甲方）与被告张艳飞（承租方、乙方）签订的巨丰智慧城住宅小区B区一期商业房屋租赁合同、被告张艳飞（出租方、甲方）与原告榆林市亿家乐购物广场有限公司（承租方、乙方）签订的巨丰智慧城商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法均确认为有效合同。被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会辩称被告没有指派被告村民万海军等人将原告经营的超市门锁住致原告不能正常经营。经查，2016年1月27日，被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会召开会议高书记表态“如果到期在不交清费用，就采取强制措施。”2016年3月15日，被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会召开会议高建平表态“超市门开，还是不开，怎样解决。钱交清开门，交不清不能开门。”被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会村民陈张飞、孙卉军、高朋飞、折生茂、万海军、韦治斌于2016年3月10日在被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会购买锁及相关工具下对原告榆林市亿家乐购物广场有限公司经营的超市门上锁。故被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会的抗辩理由没有必要的事实依据，本院不能采纳。原告榆林市亿家乐购物广场有限公司按照原告与被告张艳飞签订的巨丰智慧城商铺租赁合同履行了交纳租赁费的义务享有了对其承租的租赁物合法占有的权利，该占有权具有准物权的性质。同时，依巨丰智慧城住宅小区B区一期商业房屋租赁合同“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按违约行为发生时当年租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：4、乙方逾期向甲方支付租金、保证金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的相关费用累计超过30日”的约定。被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会未提供证据证明向被告张艳飞书面通知解除合同而采取对原告榆林市亿家乐购物广场有限公司经营的超市门进行锁门造成原告榆林市亿家乐购物广场有限公司财产受损。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定。本案中，因被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会的行为造成原告损失，被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会应当承担赔偿损失的民事责任。原告诉请依法判令原告与被告张艳飞签订的商业房屋租赁合同有效予以解除的诉讼请求有必要的事实依据，本院予以支持；原告诉请依法判令被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会赔偿原告装修损失为981662.96元的诉讼请求，经审查，原告榆林市亿家乐购物广场有限公司剩余租赁期间装修损失总评估价值为981662.96元（含营用资产的评估价值为393549.58元）。被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会于2016年3月10日进行锁门，2016年11月24日，原告通过本院将原告经营的超市进行管理。被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会不能采取诉讼等方式解决与被告张艳飞租赁问题，而采取锁门的方式是造成原告损失的主要原因，应承担原告损失主要责任为687164.07元（981662.96元×70%=687164.07元）。被告张艳飞因拖欠被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会的租赁费导致被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会进行锁门是造成原告损失的次要原因，应承担原告损失次要责任为294498.89元（981662.96元×30%=294498.89元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、原告榆林市亿家乐购物广场有限公司与被告张艳飞签订的巨丰智慧城商铺租赁合同有效，于2018年4月16日起解除。二、本判决生效后十日内，由被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会赔偿原告榆林市亿家乐购物广场有限公司装修损失687164.07元。三、本判决生效后十日内，由被告张艳飞赔偿原告榆林市亿家乐购物广场有限公司装修损失294498.89元。四、鉴定费2万元，被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会承担14000元，被告张艳飞承担6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6800元，由被告榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会负担4760元，被告张艳飞负担2040元。二审查明的事实与一审查明的事实一致，故本院依法对一审查明的事实予以认定。本院认为，上诉人榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会对被上诉人榆林市亿家乐购物广场有限公司经营的超市门上锁的事实已被发生法律效力的榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初475号民事判决书所确认，最高人民法院《关于适用的解释》第九十三条规定：下列事实无需举证证明。第（五）项：已为人民法院发生法律效力的判决所确认的事实。因该锁门的行为造成被上诉人榆林市亿家乐购物广场有限公司损失，被上诉人榆林市亿家乐购物广场有限公司有权向上诉人榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会主张权利，一审判决榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会承担赔偿部分损失的民事责任处理并无不当。综上所述，上诉人榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10812元，由上诉人榆阳区朝阳路街道三岔湾村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  徐白江审判员  杜波云审判员  任晓明二〇一九年三月二十七日书记员  刘力好