湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘31民终313号上诉人（原审原告）：刘扬文，男，1947年10月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：向光涛，男，1966年3月13日出生，土家族。被上诉人（原审被告）：杨正新，男，1982年6月9日出生，土家族。被上诉人（原审被告）：罗家龙，男，1973年7月4日出生，土家族。上诉人刘扬文与被上诉人杨正新、罗家龙房屋买卖合同纠纷一案，刘扬文不服湖南省吉首市人民法院（2018）湘3101民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘扬文的上诉请求：1、维持一审判决第一项之“被告杨正新于本判决生效后五日之内支付原告购房款103万元及违约金”2、维持一审判决第二项。3、撤销一审判决第一项之“（从2018年8月20日起计算）”4、判决被告杨正新按照合同约定支付违约金至付清剩余购房款之日止（在一审判决基础上增加违约金14.2万元）。5、一、二审案件受理费、保全费全部由被上诉人承担。上诉理由：一、一审认定事实错误。一审判决认为“原告仍有两间门面未实际交付，存在违约”是错误的。根据《商品房买卖合同》第三、四条：被上诉人杨正新在先期代为偿还120万元银行贷款后，双方开始办理过户手续。上诉人在房产局和国土局的过户手续上签字的3天内，被告杨正新支付购房款43万元，75天内支付购房款80万元，摊位全部交付后支付余款20万元。被告杨正新按合同约定足额支付前期房款120万元后，双方于2017年11月22日在相关部门的过户手续上签字。按合同约定，杨正新应于签字后3天即11月25日支付43万元，但杨正新2017年12月8日才支付7万元，直到起诉之日共计才支付购房款160万元，因杨正新的违约，直接导致上诉人无法给“两间门面”的使用人偿还债务、取回门面，也就不能给杨正新交付这两间门面。门面不能交付与杨正新违约存在直接的因果关系，责任全部在杨正新，上诉人在此没有过错，不应承担违约责任。《商品房买卖合同》第七、4规定：“如乙方（杨正新）在甲方（上诉人）将摊位交付给乙方时，乙方不能按合同约定的时间支付余款，........甲方有权无偿使用本合同交易的门面和摊位直到乙方付清全部房款和违约金”，因被告杨正新未按约定支付房款，上诉人有权占有、使用，不构成违约。二、一审判决前后矛盾。一审判决认定：“双方的违约责任不能完全等同，被告应承担主要责任......，故对原告要求被告按......月息2%支付延期付款违约金，本院予以支持”，但判决违约金计算起点却是从起诉时。也就是说，起诉前的违约责任全部由被上诉人承担，被上诉人仅承担“名义上”、“道德上”的违约责任，而无需付出一分一毫的“真金白银”，实让人匪夷所思！另外，本案诉讼费用共计12674元，上诉人承担400元，所占比例为3.156%，上诉人起诉标的（本金103万元、违约金14.2万元）为117.2万元，按诉讼费用承担比例计算，上诉人也只有36989元的违约金没有得到支持。三、一审判决主文不明确、无法执行判决书第一项判决杨正新支付违约金，但仅确定计算时间，没有计算标准。虽然在“本院认为”里有所涉及，但还须体现在判决书主文即判决结果里，避免在执行中产生新的矛盾。被上诉人杨正新、罗家龙未向本院提交书面答辩状。上诉人刘扬文向一审法院的诉讼请求：1、判令被告杨正新支付购房款103万元；2、判令被告杨正新按照合同约定支付延期付款违约金至实际履行之日止（计算至起诉之日为14.2万元）；3、判令被告罗家龙对上述请求承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月22日，原告刘扬文与被告杨正新签订《商品房买卖合同》，约定由被告杨正新购买原告刘扬文所有，坐落于吉首市镇溪办事处吉新路富康新村C栋农贸市场的门面及摊位，价格为263万元，并对付款方式、交付义务等进行约定。协议签订后，被告杨正新依约支付了原告部分房款，2017年11月原告便与被告杨正新办理了变更登记，现房产登记在被告杨正新名下。之后，被告杨正新陆续支付原告部分购房款，2018年7月5日，原告与被告杨正新、罗家龙签订《补充协议》，确认被告杨正新尚欠原告购房款111万元，被告罗家龙承担连带担保责任。协议签订后，被告继续支付原告购房款8万元，便不再支付。另查，被告杨正新购买原告房屋中，至今有两间门面仍由原承租人使用，原告未实际交付被告杨正新管理使用。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。该案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点是：被告是否应承担单方违约责任。本案中的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约履行义务。原告已实际交付大部分门面及摊位，且已协助被告杨正新办理产权变更登记，被告杨正新应当依约履行支付剩余购房款的义务。尽管原告仍有两间门面未实际交付，存在违约，被告杨正新以此对抗而拒付房款，同样违约，双方均未依约履行协议，应共同承担违约责任，现原告主张被告依约定单方承担违约责任，该院不予采信。但被告尚有103万元购房款未支付，与原告未实际交付的两间门面价值不成正比，双方的违约责任不能完全等同，被告应承担主要违约责任，故对原告要求被告按《商品房买卖合同》第七条4项（月息2%）约定支付延期付款违约金，该院予以支持。被告罗家龙应依约承担连带担保责任。由于被告未向该院主张原告交付门面，本案不予处理，双方可自行协商解决。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告杨正新于本判决生效后五日内支付原告刘扬文购房款103万元及违约金（从2018年8月20日起计算至付清剩余购房款之日止）；二、被告罗家龙对上述判项承担连带担保责任；三、驳回原告刘扬文其他诉讼请求。案件受理费15348元，减半收取7674元，保全费5000元，共计12674元，由原告刘扬文负担400元，由被告杨正新、罗家龙负担12274元。二审期间，双方当事人均为向本院提交新的证据。二审另查明：双方签订的《商品房买卖合同》第五、5条约定：上诉人在农贸市场内产权证上拥有的所有摊位于2018年2月16日交付给乙方即被上诉人。第七、3条约定：如被上诉人在上诉人将摊位交付给被上诉人前，不能按合同约定的时间支付房款，则按违约天数计算违约金赔偿给上诉人（违约金计算方式：房屋合同交易总价乘以农商行同期贷款利率）。《商品房买卖合同》第七、4约定：“如乙方（杨正新）在甲方（上诉人）将摊位交付给乙方时，乙方不能按合同约定的时间支付余款，........甲方有权无偿使用本合同交易的门面和摊位直到乙方付清全部房款和违约金”。被上诉人杨正新在先期代为偿还120万元银行贷款后，双方开始办理过户手续。双方在房产局和国土局的过户手续上签字的3日内，被上诉人杨正新支付购房款43万元，75日内支付购房款80万元，摊位全部交付后支付余款20万元。被上诉人杨正新按合同约定足额支付前期房款120万元后，双方于2017年11月22日在相关部门的过户手续上签字。按合同约定，杨正新应于签字后3天即11月25日支付43万元，但杨正新2017年12月8日才支付7万元，直到起诉之日共计才支付购房款160万元。被上诉人杨正新未按约定支付房款，截止2018年2月16日欠房款119万元，截止上诉人起诉之日2018年2月15日欠房款103万元。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，该案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点是：一是上诉人是否存在违约并承担违约责任；二是被上诉人是否应当按合同约定承担上诉人起诉之日之前的违约责任。关于焦点一，本案中的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约履行义务。上诉人已实际交付大部分门面及摊位，且已协助被上诉人杨正新办理产权变更登记，被上诉人杨正新应当依约履行支付剩余购房款的义务。该《商品房买卖合同》约定双方在房产局和国土局的过户手续上签字的3天内，被上诉人杨正新应支付购房款43万元，75天内应支付购房款80万元，摊位全部交付后支付余款20万元。双方于2017年11月22日在相关部门的过户手续上签字。按合同约定，杨正新应于签字后3天即2017年11月25日前应支付43万元，在2017年11月22日后75天内即2018年2月5日前应付80万元，但杨正新2017年12月8日才支付7万元，直到起诉之日2018年8月15日共计才支付购房款160万元。《商品房买卖合同》第七、4规定：“如乙方（杨正新）在甲方（上诉人）将摊位交付给乙方时，乙方不能按合同约定的时间支付余款，........甲方有权无偿使用本合同交易的门面和摊位直到乙方付清全部房款和违约金”，因被上诉人杨正新在2017年11月25日就开始未按约定支付房款，而双方约定上诉人交付10号门面的时间是2018年1月9日，约定9号门面交付的时间是2018年2月26日，约定11号、12号门面交付的时间是2018年4月1日，依照合同约定，在被上诉人不能按合同约定的时间支付房款，上诉人有权无偿使用本合同交易的门面，故上诉人有权占有、使用门面，不仅是合同约定，也是行使抗辩权，不构成违约。一审法院认定上诉人存在违约不当，本院予以纠正。争议焦点二，一是摊位交付之前的违约金。根据双方签订的合同第五、5条约定：上诉人在农贸市场内产权证上拥有的所有摊位于2018年2月16日交付给乙方即被上诉人。双方签订的合同第七、3条约定：如被上诉人在上诉人将摊位交付给被上诉人前，不能按合同约定的时间支付房款，则按违约天数计算违约金赔偿给上诉人（违约金计算方式：房屋合同交易总价乘以农商行同期贷款利率）。2017年11月22日签字后75日内即2018年2月5日应付款243万元，但是被上诉人未按约定支付。违约金计算日期为：2月5日—2月16日共11天。2018年8月15日吉首市农商行短期利率利率6.3582‰，故摊位交付之前该段期间违约金263*0.006528*11/30=0.61（万元）。二是摊位交付之后至起诉之日的违约金。根据双方签订的合同第七、4条约定：如被上诉人在上诉人将摊位交付给被上诉人时，被上诉人不能按合同约定的时间支付房款，则按违约天数计算违约金赔偿给上诉人（违约金计算方式：欠款部分乘以月息2%），并且上诉人有权无偿使用本合同交易的门面和摊位直至被上诉人付清全部房款和违约金。上诉人于2018年2月16日将全部摊位交付给被上诉人，但是被上诉人未按约定付款，于2018年2月16日时欠房款119万元，应当根据合同约定计算违约金。2018年2月16日之后，先后付款三次，分别为：1、4月7日付款8万元；2、7月31日付款4万元；3、8月14日付款4万元。截止起诉日2018年8月15日，总体为6个月，扣除三次付款多算的违约金，分别为第一次8万元扣除4.3个月，第二次4万元扣除0.5个月，第三次只有1天（0.03个月），得出应付违约金：119*0.02*6-8*0.02*4.3-4*0.02*0.5-4*0.02*0.03=14.28-0.688-0.04-0.002=13.55万元。该两阶段利息共计：0.61+13.55=14.16（万元），应当由被上诉人杨正新承担，综上，一审法院对该部分违约金不予支持，存在不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人刘扬文的上诉理由成立，对其提出的上诉请求本院予以支持。原审判决认定部分事实不清，处理不当，本院予以纠正。根据中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持湖南省吉首市人民法院（2018）湘3101民初1580号民事判决第二项即“二、被告罗家龙对上述判项承担连带担保责任。”；二、撤销湖南省吉首市人民法院（2018）湘3101民初1580号民事判决第三项，即“三、驳回原告刘扬文其他诉讼请求。”；三、变更湖南省吉首市人民法院（2018）湘3101民初1580号民事判决第一项为：被上诉人杨正新于本判决生效后五日内支付上诉人刘扬文购房款103万元及违约金（违约金从2018年8月20日起按月息2%计算至付清剩余购房款之日止）；四、被上诉人杨正新于本判决生效后五日内按双方合同约定支付上诉人刘扬文2018年8月15日起诉之前的违约金141600元；五、驳回上诉人刘扬文的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费15348元，减半收取7674元，保全费5000元，共计12674元；二审案件受理费3140元，一、二审共计15814元，由上诉人刘扬文负担400元，由被上诉人杨正新、罗家龙负担15414元。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  曾浩恒审判员  李华华二〇一九年三月二十八日书记员  闵 敏附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；