山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0811民初10486号原告（反诉被告）：孔瑜，女，1981年12月4日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人（特别授权）：杨力，山东济州律师事务所律师。被告（反诉原告）：东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司，住所地济宁市任城区水景园B区物业服务中心。统一社会信用代码913708000817750693。负责人：孔宾，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张新运，山东舜鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：周怡，山东舜鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）：东营锦绣物业服务有限公司，住所地东营市东营区淄博路38号，统一社会信用代码9137050267814792XJ。法定代表人：刘俊生，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张新运，山东舜鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：周怡，山东舜鸿律师事务所律师。原告（反诉被告）孔瑜与被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司、东营锦绣物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孔瑜的委托诉讼代理人杨力、被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司及东营锦绣物业服务有限公司的委托诉讼代理人张新运、周怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔瑜向本院提出诉讼请求：1.要求两被告为原告立即恢复供电；2.要求两被告不得妨碍原告的车辆通行出入本小区；3.要求被告赔偿损失1万元（具体以评估为准）。诉讼中原告变更诉讼请求：原诉讼请求的第3项变更为25000元；增加第4项：要求被告支付评估费2000元。其他损失保留权利，另行主张。事实和理由：原告购买了济宁市任城区南池水景园B区4号楼1单元101室住宅，以及B-0137号车位，已交付使用。因原告的住房出现严重渗水，向被告反映要求处理，被告以原告擅自改动管道为由不予处理，原告为此拒缴物业费，被告以原告拒缴物业费为由，于2018年2月11日停电，并不让原告的汽车进入本小区。在原告不欠电费的情况下，被告不应以任何理由断电，也不应以任何理由妨碍原告通行，被告的行为不但违反物业服务合同约定，而且违反法律规定，因此，依法起诉。被告东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司、东营锦绣物业服务有限公司辩称，一、被答辩人在其民事起诉状中已经明确认可其拒绝向答辩人履行依法缴纳物业费的义务，存在违约，其除应当足额进行补足外，还应当依照合同约定向答辩人支付违约金，并自行承担因拒不缴纳物业费所造成的其他不利后果。答辩人将依法向被答辩人通过法律途径进行主张，要求被答辩人依照物业服务合同约定向答辩人清偿欠交的物业费等费用，并支付违约金，其他因拒缴行为所造成的不利后果也由被答辩人自行承担。二、虽然被答辩人一直没有向答辩人缴纳物业费及地下车库停车服务费等费用，但在水景园小区B区新安装的ETC门禁控制系统正式启用前，被答辩人的车辆通过其原来的蓝牙门禁进出小区及地下车库并没有受到任何的限制，被答辩人一直在正常进出小区及使用其地下车库。在ETC系统正式启用后，进出小区及地下车库均变成了控制系统自动识别、自动起降放行，不再由人工进行控制，因被答辩人没有交纳物业费及地下车库停车服务费，导致ETC控制系统自动升降杆不能自动起降，在答辩人再次告知被答辩人尽快缴纳物业费及地下车库停车服务费以免日常进出受到影响时，被答辩人仍不缴纳，因此，被答辩人应当承担因自己的任性行为所造成的一切不利后果。三、水景园B区的用电现仍为临时用电，属于一般工商业用电性质，案外人即水景园B区的建设方济宁宏达置业有限公司与国网山东省电力公司济宁供电公司签订的《临时供用电合同》，该小区住房上房后济宁宏达置业有限公司将上述临时供用电合同的权利义务全部转交给了答辩人，一直延续至今，且一直由答辩人向济宁供电公司先行购进并支付电费后再向业主用户收取。因此，与济宁供电公司之间实际存在临时供用电合同法律关系的是答辩人。根据答辩人与南池水景园业主委员会签订的《济宁南池水景园B/D区物业管理委托合同》第二条、第六条、第八条、第九条、第二十二条之规定，被答辩人有义务向答辩人缴纳物业费及地下车库停车服务费并承担拒不缴纳费用所造成的不利后果，答辩人有权利对被答辩人拒不缴纳的行为采取相应的催缴措施。在被答辩人拒不缴纳物业费、停车服务费及多次拖延缴纳电费的情况下，被答辩人自身已存在重大过错，答辩人对其采取停电等催收措施并无不当。四、由于被答辩人存有过错及违约在先，且答辩人并没有因自身存在过错而给被答辩人造成损失，因此，被答辩人主张要求答辩人赔偿其损失无任何依据。综上，被答辩人应当承担因自己的过错及违约行为所造成的一切不利后果。在答辩人采取相应催缴措施并无不当的情况下，被答辩人起诉答辩人没有事实和法律依据，不应得到法律的支持。请法庭予以查明，并依法驳回被答辩人对答辩人的诉求，以维护答辩人的合法权益。同时根据本案的实际情况，应当向原告提起反诉。被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司、东营锦绣物业服务有限公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人向反诉人缴纳2014年度至2018年的物业费等合计10180元（1.房屋面积为149.67平方，物业费为每平方1.02元/月，每年的物业费为1831.91元，五年合计物业费为9159.8元；2.车位服务费为每年180元，2015年4月-2019年四年合计720元）及相应的违约金（违约金按每日应缴额千分之一的标准计收）；2.反诉诉讼费、保全费等费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人购买了济宁市任城区南池水景园B区4号楼1单元101室的住宅及B-0137号车位，并已实际入住及使用，为该户的业主。被反诉人无正当理由拒不履行缴纳物业费及地下车库停车服务费义务，且被反诉人还多次出现无故拖延缴纳电费现象，反诉人在多次催缴未果后，无奈对被反诉人采取了停电催收措施，仍未果。被反诉人不按照物业服务合同缴纳物业费等费用，存在违约，其除应当足额进行补足外，还应当依照合同约定向反诉人支付违约金。后被反诉人以因其拒缴物业费反诉人对其采取停电措施为由向任城区人民法院起诉反诉人。被反诉人无正当理由拒不缴纳物业费等费用的行为，属于违反《物业管理条例》及物业服务合同的行为，不但违背了诚信原则，也影响了反诉人各项工作的正常顺利进行，损害了其他正常缴费业主的共同利益。反诉人为维护自己的合法权益，特提起反诉，请求判如所请。原告(反诉被告)孔瑜辩称，1、停电之前的物业费不应缴纳。因为，虽然原告也在涉案房屋居住，但是，被告迟迟拖延协调解决渗水问题。2、停电之后的更不应缴纳。因为，停电后，原告无法继续居住、无法正常生活，原告没有接受被告的物业服务。停电是侵权行为，也是违法行为，被告的停电行为导致原告不在该房屋居住。3、原告在2015年3月12日接到上房通知，装修期间没有入住，2015年年底开始居住，因此，即使应当缴纳物业费，也应当从实际居住时开始计算全额，入住之前应当减收，反诉人主张2014年开始计算物业费没有事实根据。4、原告不存在拖延缴纳电费的情况。5、地下车库停车服务费未经多数业主表决同意，不合法，是被告单方收取，不应缴纳。6、日千分之一违约金过高，即使应支付，最高也应按年24%计算。所以请求驳回被告（反诉原告）的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月27日，被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司与南池水景园业主委员会签订《济宁南池水景园B/D区物业管理委托合同》，约定东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司接受南池水景园业主委员会的委托对济宁市南池水景园小区B区、D区实施物业管理服务，服务内容包括约定高层住宅每月每平方米1.02元-1.06元，地下车位停车服务费为每个每月15元；同时约定如果业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用及停车服务费的，应按每日应交额1‰的标准支付违约金等内容。合同约定委托管理期限为二年，自2017年1月1日起至2018年12月31日。原告（反诉被告）孔瑜于2015年购买了济宁市任城区南池水景园BD区住宅楼第B04号楼01单元01层0101室的住宅（建筑面积为149.67平方米）、B-0137号车位、储藏室。原告于2015年3月12日接到上房通知，2015年12月开始居住。后因房屋渗水，经被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司联系济宁圣大开发公司的工作人员上门调查，圣大开发公司工作人员称原告家中卫生间的热冷水管已改动，应由业主自行维修。原告（反诉被告）孔瑜未交纳物业服务费及地下车位停车服务费。被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司于2018年2月11日对原告（反诉被告）孔瑜住宅采取停电措施。本案在审理过程中，原告（反诉被告）孔瑜申请对其住宅的租赁价格进行评估，我院技术室委托济宁鸿翔价格评估咨询有限公司进行评估，该住宅在2018年2月11日至2018年12月11日的租赁价格为25000元。原告（反诉被告）孔瑜支付评估费2000元。本案争议的焦点：一、原告（反诉被告）是否应当交纳物业服务费及车位服务费，未交纳物业费能否出入本小区；二、被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司是否有权利停电；三、被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司是否承担原告房屋租赁费损失。针对第一个焦点，本院认为，原告（反诉被告）购买南池水景园B区的房屋，为该小区的业主，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告（反诉被告）应按照《济宁南池水景园B/D区物业管理委托合同》的约定享有权利、履行义务，其应享有顺畅出入本小区的权利，但亦应交纳物业服务费及车位服务费。针对第二个焦点，本院认为，除供电部门外，任何人不允许转卖电力，物业管理区域内，供水、供电等单位应当向最终用户收取有关费用。被告（反诉原告）作为物业管理公司，负责水、电、暖、消防系统的管理，其无权对业主用电采取停电措施。故原告要求被告为原告恢复供电的诉讼请求，理由正当，本院依法予以支持。针对第三个焦点，本院认为，原告（反诉被告）的房屋渗水，被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司曾两度联系圣大开发公司的人员到原告（反诉被告）家中调查渗水原因。被告已尽到对该问题的协调责任，对房屋渗水问题的处理不属于物业公司服务范围。原告主张房屋租赁费损失，房屋能否出租受多种因素影响，如受市场供需方面的影响，本案原告家中停电系其未交纳所欠电费致，原告自身有过错，且原告家中渗水，是否具备出租条件有待商榷。因此，原告所主张的租赁费的损失本院不予支持。关于原告（反诉被告）孔瑜拖欠被告（反诉原告）物业费的数额。原告（反诉被告）提交的2015年3月13日交纳上房费用的收据中收款方加盖的是济宁市正大物业管理有限公司的公章，提交的2016年收取电费的收据上收款方加盖的是东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司的公章，因此，被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司实际对水景园B区进行物业服务的时间应从2016年开始。原告在2015年接到上房通知，应按法律规定和合同约定向被告全额交纳自2016年至2018年的物业服务费及地下车位服务费。原告购买的住宅的房屋面积为149.67平方米，每月每平方米为1.02元，每年的物业费为1831.96元。故原告应向被告交纳2016年至2018年计3年的物业服务费为5495.88元、地下车库服务费540元（15元/月×3年×12个月），合计6035.88元。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）按每日应缴额千分之一的标准支付违约金，其计算标准较高，可按年利率24%计算。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付物业管理服务费、地下车库停车服务费、垃圾清运费及违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上所述，本院认为，原告（反诉被告）系南池水景园B区业主，享有合理用电的权利，承担交纳电费的义务。被告（反诉原告）无权对电力用户采取停电措施。故原告（反诉被告）孔瑜要求被告（反诉原告）恢复供电、不得防碍其出入本小区的诉讼请求，依法应予支持。原告（反诉被告）所主张的租赁费的损失系间接损失，对该项请求本院不予支持。原告（反诉被告）作为涉案小区业主，理应按时交纳物业服务费用等，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付物业管理服务费、地下车库停车服务费、垃圾清运费及违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司、东营锦绣物业服务有限公司于本判决生效之日起三日内恢复原告（反诉被告）孔瑜住宅内的用电；二、被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司、东营锦绣物业服务有限公司不得防碍原告（反诉被告）孔瑜出入本小区；三、原告（反诉被告）孔瑜于本判决生效之日起三内支付被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司、东营锦绣物业服务有限公司2016年至2018年的物业服务费、地下车库服务费，合计6035.88元及违约金（以2011.96元为基数，自2017年1月1日起至实际给付之日止；以2011.96元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止。以上违约金均按年利率24%计算）；四、驳回原告（反诉被告）孔瑜其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司、东营锦绣物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，减半收取237.50元，由原告（反诉被告）孔瑜负担；反诉案件受理费54元，减半收取27元，由原告（反诉被告）孔瑜负担16元，被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司、东营锦绣物业服务有限公司各负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  李建兵二〇一九年三月六日书记员  周育茹