广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终195号 上诉人（原审原告）：广西贵港市交投市场有限公司，住所地贵港市港北区中山北路（社区综合楼），统一社会信用代码：91450800MA5MWTA38X。 法定代表人：黄安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林仁聪，广西瀛聪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李光杰，广西瀛聪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西奥特机电科技有限公司，住所地贵港市港北区城北六八村白沟井（农科所旁），统一社会信用代码：91450802685165325L。 法定代表人：陈鸿庚。 上诉人广西贵港市交投市场有限公司（以下简称“交投公司”）因与被上诉人广西奥特机电科技有限公司（以下简称“奥特公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2018）桂0802民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 交投公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、无论租赁合同是否有效，被上诉人应向上诉人支持占用期间场地占用费，该占用费应基于公平原则而计算，被上诉人不能因为违约、违法行为反而获利。一审判决按涉案租赁合同约的计算合同到期限之后的场地占用费，违反合同法的公平原则。因此，上诉人认为在双方没有对合同到期之后的租金达成一致意见时，应基于公平原则，根据市场价及双方真实意思表示计算场地占用费。二、上诉人以土地租金评估报告得出的土地租金为基础，结合土地评估报告得出的建筑物价值，再加上涉案市场门口一楼3、4号铺面的租金，诉请合同到期后至被上诉人竞拍成功阶段（2015年7月31日至2017年1月15日）以100万元/年计算，可视为市场价。因为2016年8月29日广西国泰不动产评估有限公司出具的《土地估价报告》，涉案场地年总租金评估为788512元，加上一楼3、4号商铺租金10万元/年，再酌情根据建筑物的评估价值增加租金20万元/年，上诉人诉请该价段按100万元/年计算，符合实际情况，公平合理，这比原租赁合同约定的36万元/年高得多。三、在被上诉人竞价成交后至上诉人收回市场期间（2017年1月16日至2018年3月8日），应按竞价成交价174.4万元/年计算占用费。2016年1月16日涉案市场经竞拍，被他人以174.4万元/年竞得，被上诉人基于优先承租权竞拍成功，但事后拒不签订合同也不支付租金，恶意占用市场，一审判决还按三年前的租金标准36万元/年计算占用费，使上诉人蒙受巨额外租金损失，造成国有资产流失。综上因素，上诉人认为该段时间占用费按竞价成功后的174.4万元/年计算，有事实和法律依据。四、陈良健系被上诉人的实际控制人，一审未予认定错误，从法院在公安机关调取的笔录中显示，陈良健如何利用被上诉人的名义经营涉案市场，当前的法定代表人陈鸿庚根本没有起任何作用。综上，一审法院依据原合同标准计价，有违公平原则，亦会造成国有资产流失，故请二审支持上诉人的上诉请求。 奥特公司未提出答辩意见。 交投公司向一审法院起诉请求：1.被告十日内退出并返还原告位于贵港市城北六八村南梧公路旁边的贵港市猪苗市场场地以及该市场旁大楼一楼3、4号商铺；2.被告在签订《市场场地使用合同》时向原告交纳的5万元场地信誉保证金不予退还；3.被告向原告支付2015年8月1日至2017年1月15日的租赁物占用费1191983元，资金占用利息124485元（本阶段租赁物占用费按100万元／年计；按先付费后用的方式计息，资金占用利息按年利率6%计，暂计至2018年1月23日，实计至被告付清之日止）；4.被告向原告支付2017年1月16日至今的租赁物占用费1819006元，资金占用利息236323元（本阶段租赁物占用费暂按174.4万元／年计，暂计至2018年1月23日为1819006元，实计至被告退出租赁物之日止；按先付费后用的方式计息，利率以年利率24%计，暂计至2018年1月23日为236323元，实计至被告付清之日止）；5.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年7月15日，市场中心与奥特公司签订《市场场地使用合同》一份，约定：市场中心将其位于贵港市城北六八村南梧公路旁边贵港市猪苗市场（不包括市场办公室一楼临公路铺面6间）出租给奥特公司使用作为汽车保养维修服务场地；租赁场地于2014年8月1日交付使用，使用期限为一年，自2014年8月1日起至2015年7月31日止；每年租金36万元，签订合同时奥特公司先交清上半年度租金18万元及场地使用信誉押金5万元，下半年度租金于2015年2月10日前交清，使用期满后，经验收无违反本合同规定的，押金如数返还（不计利息）；奥特公司逾期15天不交场地使用金的，本合同自动终止，奥特公司投入装修的硬件设施全部归市场中心所有，信誉押金不返还；本合同期满即自然终止，奥特公司要在合同期满后25天内自动将使用物返还给市场中心，如市场中心再次招租的，在同等条件下，奥特公司享有优先使用权。上述合同签订后，由于承租期较短，经营准备条件不充足，奥特公司向市场中心申请将猪苗市场门口旁大楼一楼的3、4号商铺免租金交给奥特公司作办公室招商引资使用，为此市场中心与奥特公司于2014年11月7日签订《猪苗市场场地租赁补充协议》一份，市场中心同意免费将上述3、4号商铺交给奥特公司使用至2015年7月31日。后市场中心将场地及商铺交付给奥特公司使用，奥特公司则按约支付了押金5万元及合同租期内的租金36万元。租期届满后，奥特公司继续使用租赁场地及商铺，交投公司未提出异议，奥特公司继续向交投公司支付租金共265700元，其中2015年8月11日支付2015年8月至10月租金900元，2015年8月12日支付2015年8月至10月租金89100元，2016年3月11日支付2015年11月至12月租金21700元，2016年3月14日支付2015年11月至12月租金19000元，2016年4月1日支付2016年1月至3月租金45000元，2016年10月27日支付2016年4至6月租金90000元。2016年8月，市场中心拟将其享有的包含本案场地、商铺的位于贵港市港北区地块中25176平方米国有划拨土地重新出租，遂委托广西国泰不动产评估有限公司对该土地市场租金价值进行了评估，评估结果为年总租金788512元。随后市场中心按照法律规定将涉案的猪苗市场十年租赁权委托给广西贵港市港盛资产经营有限公司（以下简称“港盛公司”）公开进行网络竞价。2016年12月28日，奥特公司向市场中心出具《承诺书》一份，承诺如奥特公司在本次招标竞价中不中标，奥特公司于竞拍结束后当天起6个月内自行搬出其自有物品（除不动产外），逾期不搬出的，同意市场中心按无主物处理。2017年1月13日，奥特公司在缴纳了50万元竞买保证金后报名参与上述网络竞价，并最终以年租金1744000元的出价竞价成交，但直至港盛公司确定的签署成交确认书截止日届满之日止，奥特公司未与港盛公司签署成交确认书。此后由于奥特公司一直未退出涉案场地也未支付租金，市场中心于2018年3月8日通过在涉案场地张贴及在《贵港日报》刊登通知书的形式，解除双方租赁关系，并要求奥特公司于2018年3月20日前搬离并缴清租金费用，否则将强行收回涉案场地。2018年3月21日，在通知无果的情况下，市场中心自行收回了涉案场地。 另查明，涉案场地交投公司已办理有国有土地使用权证［贵国用（1999）字第0649号］，但未办理有建设工程规划许可证。 再查明，市场中心原为市级事业单位，2018年1月8日，经由贵港市机构编制委员会贵编［2018］2号文件决定撤销其事业单位编制，撤销后，原单位所有人员、资产、债权债务由撤事改企后组建的交投公司承接。奥特公司原名广西天兆农机有限公司，2016年5月10日更名为奥特公司。 一审法院认为，根据双方签订的《市场场地使用合同》、《猪苗市场场地租赁补充协议》可知，双方为租赁关系，但出租的场地、建筑直至本案判决前并未取得建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同应认定为无效。租赁合同无效，但已将租赁物交付承租人使用的，诉请参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，予以支持。现查明，合同约定的年租金为36万元，奥特公司已付至2016年6月30日，奥特公司占用租赁物至2018年3月21日止，则奥特公司仍应按年租金36万元的标准向交投公司支付从2016年7月1日至2018年3月21日止的房屋占有使用费260322.58元=30000元／月×8个月+30000元／月÷31天×21天；此外，奥特公司尚欠2015年11月至12月的房屋占有使用费19300元=60000元-21700元-19000元，尚欠2016年1月至3月的房屋占有使用费45000元=90000元-45000元，该费用仍应支付；由于租赁合同无效，合同中约定的违约条款也相应无效，交投公司主张不予退还奥特公司已支付的押金50000元没有依据，但该押金可以用于抵扣奥特公司尚欠的房屋占有使用费，故奥特公司还需向交投公司支付的房屋占有使用费总额应为274622.58元=260322.58元+19300元+45000元-50000元。而对于奥特公司迟延支付房屋占有使用费给交投公司造成的资金损失，交投公司可要求奥特公司按银行同期同类贷款利率自2018年3月8日向奥特公司主张给付房屋占有使用费之日起赔偿至实际付清之日止，主张超出以上部分的，不予支持。无论是租金评估报告或房屋价值评估报告，仅用于提供给鉴定申请方以参考，实际租赁、使用过程中支付的对价仍是基于双方合意达成的意思自治行为，交投公司主张2015年7月31日至2017年1月15日按评估报告确定的金额计收占有使用费，于法无据，不予支持。招标是招标人采取招标公告的形式向法人或其他组织发出要约邀请，以吸引其投标的意思表示，而投标是一种法律上的要约行为，即投标人按照招标人提出的要求和条件，在规定的期限内向投标人发出的包括合同主要条款的意思表示，故招标投标属于订立合同的预备阶段，双方的合同并未成立生效，投标人中标后的弃标行为，应当承担相应的法律责任，但交投公司不能以奥特公司在招标投标程序中作出的要约行为，得出双方已就涉案场地使用费的标准达成新的租赁合意，故交投公司主张按奥特公司按投标时的报价174.4万元／年的标准支付自2017年1月16日之后的占有使用费，于法无据，不予支持。交投公司自述2016年12月30日已向奥特公司发出合同到期终止告知函，但仅提交了该告知函的文本，未提交证据证明该告知函已向奥特公司发出，故对交投公司这一陈述，不予采信。交投公司提出要求在裁判文书中载明陈良健是奥特公司实际控制人的请求，经审查后认为，虽然在大量涉及奥特公司的事务中陈良健均有参与，但不能排除陈良健的行为系由奥特公司委托授权或因奥特公司与陈良健另有其他合同关系而产生，而本案的法律关系是明确发生于交投公司、奥特公司两个法人之间的，奥特公司以其具备的法人地位对外承担法律后果，如无法承担时，是否可以向股东或实际控制人主张权利，也应以是否符合《中华人民共和国公司法》相关规定为前提，已然超出本案审理的范围，故对交投公司这一请求，不予支持。奥特公司经合法传唤拒不到庭参加诉讼亦未提交任何书面答辩意见，视为其放弃抗辩权利。 综上，为保护当事人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告广西奥特机电科技有限公司向原告广西贵港市交投市场有限公司支付房屋占有使用费274622.58元并赔偿原告广西贵港市交投市场有限公司资金被占用的损失（损失计算：以274622.58元为基数，按银行同期同类贷款利率从2018年3月8日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告广西贵港市交投市场有限公司的其他诉讼。本案案件受理费34174元，由原告广西贵港市交投市场有限公司负担31274元，被告广西奥特机电科技有限公司负担2900元；公告费260元，由被告广西奥特机电科技有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。 经审理查明，一审法院认定事实属于，本院予以确认。 本案二审争议的焦点：合同期满后的场地占用费应按什么标准计算。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《市场场地使用合同》、《猪苗市场场地租赁补充协议》，使用物为星铁棚市场，该市场的建设至目前为止并未取得建设工程规划许可证，因此，双方签订的上述合同是无效的，虽然合同无效但被上诉人实际使用了该市场，应按合同约定的价格支付合同期内的占用费。但合同期满后至搬离之前的占用费，上诉人上诉主张按其申请评估公司作出的评估结果每年总租金788512元及被上诉人使用另两间商铺的租金总合酌情按每年100万元计算，因上诉人没有依据证明上述标准与被上诉人协商过，也无证据证明其将评估结果年总租金788512元的事实告知被上诉人，也没有证据证明期间上诉人要求被上诉人搬离，应视为上诉人仍同意被上诉人按原价格占用，因此，上诉人上诉要求2015年7月31日至2017年1月15日占用费按100万元/年计算，没有合法依据，不予支持。对于2017年1月15日之后至2018年3月21日搬离时的占用费计算标准，因2016年12月28日被上诉人出具承诺书，承诺不中标6个月内搬离，上诉人也于2016年12月30日出具了《合同到期终止告知函》，被上诉人参加了竞租，并以1744000元/年租金竞拍中标，中标后被上诉人拒不签订合同，也不支付租金，但仍占用该租赁物，因此，此时被上诉人已明确知道该市场租金为1744000元/年，故上诉人要求从2017年1月15日起按1744000元/年计算占用费，合理合法，应予支持。一审判决仍依原合同价确认，显失公平，并且只计算8个月零21天的占用费，显然是错误的，对此，予以纠正。经计算被上诉人尚欠上诉人占用费2266923.63元（其中合同期满后2015年8月1日至2017年1月15日止共1年5个月零15天，按36万元/年计算，2017年1月16日至2018年3月21日止共1年2个月零5天，按174.40万元/年计算，总占用费为2582623.63元，减去被上诉人在合同期满后已支付的占用费265700元及押金50000元）。对于上诉人上诉要求确认陈良健为被上诉人的实际控制人，因事实依据不足，且是否为实际控制人与本案无法律上的因果关系，故不予确认。 综上所述，上诉人交投公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵港市港北区人民法院（2018桂0802民初316号民事判决第二项； 二、变更贵港市港北区人民法院（2018）桂0802民初316号第一项为广西奥特机电科技有限公司向广西贵港市交投市场有限公司支付房屋场地占用费2266932.63元并赔偿广西贵港市交投市场有限公司资金被占用的损失（损失计算：以2266932.63元为基数，按银行同期同类贷款利率从2018年3月22日起计至实际清偿之日止）。 一审案件受理费34174元，由广西贵港市交投市场有限公司负担4174元，广西奥特机电科技有限公司负担30000元，二审案件受理费34174元，由广西贵港市交投市场有限公司负担4174元，广西奥特机电科技有限公司负担30000元。 本判决为终审判决。 审判长  刘立技 审判员  马荣兴 审判员  陆志然 二〇一九年三月二十二日 书记员  张 谦