山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终1104号 上诉人（原审被告）：鲁玉祥，男，1968年2月12日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：田国兴，男，1967年7月13日出生，汉族，住山东省青岛市经济技术开发区。系中国石油大学（华东）教师。 被上诉人（原审原告）：城发集团（青岛）物业经营有限公司，住所地青岛市黄岛区江山南路****。 法定代表人：刘元启，董事长。 委托诉讼代理人：徐增礼，公司物业经理。 委托诉讼代理人：童建飞，山东柱梁律师事务所律师。 上诉人鲁玉祥因与被上诉人城发集团（青岛）物业经营有限公司（以下简称城发物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0211民初12454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人鲁玉祥及其委托诉讼代理人田国兴、被上诉人委托诉讼代理人童建飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 鲁玉祥上诉请求是，1、撤销原审法院判决，查明事实后依法改判;2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由是：一、物业服务费根据业主居住面积计量和征收错误，存在价格歧视。小区业主得到服务相同，但复式结构业主缴纳的物业管理费是非复式结构业主的两倍；上诉人复式结构二层不使用电梯，电梯使用费仍按上下两层总面积收费被上诉人针对上诉人价格歧视，达到违法程度，上诉人不仅质疑按面积收费，更重要的被上诉人存在严重价格歧视，系违法行为。二、原审被上诉人起诉2015年10月之前的物业费已超过诉讼时效，原审被上诉人提供的催费证据不能证明与本案有关，不应予以认定。三、2009年黄岛区发改局核定的小区收费标准对2009年前的物业费和电梯费收费标准和范围没有溯及力。四、前期物业结束后，被上诉人阻挠成立业委会强制业主接受服务，服务标准也远低于二级物业服务质量，应以低于二级收费标准重新核定物业费用。 城发物业公司辩称，1、被上诉人认为青岛经济技术开发区城市发展投资有限公司与物业公司签订的前期物业服务合同不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，对小区的业主有约束力。上诉人在开发商物业销售的临时管理规约中签字，并认可临时管理规约的全部内容，临时管理规约第21条中约定了物业服务费用的收费标准为每月住宅1.1元/平方米，电梯费每月0.4元/平方米，被上诉人在物业服务中已按照合同的约定履行了服务的义务，上诉人应当按照约定的收费标准交纳。2、被上诉人已通过发函催收、律师函催收、上门催收，并未超过诉讼时效，一审对该证据的认定是正确的。3、上诉人称收费标准错误对此被上诉人不认可。上诉人在居住后已向被上诉人交纳过物业费和电梯费，所以被上诉人认为其应当是对物业费和电梯费没有任何异议的。对物业服务标准被上诉人完全达到了青岛市二级服务标准，被上诉人的物业多次被评为青岛市十佳物业，和黄岛区优秀物业。综上请求二审法院依法判决，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 城发物业公司一审诉讼请求：鲁玉祥支付物业费25919.2元、电梯费10718.7元、滞纳金1593.7元等共计38231.6元。庭审中，城发物业公司变更请求，放弃向鲁玉祥主张滞纳金。 原审法院认定的事实是，2007年9月30日，青岛经济技术开发区城市发展投资有限责任公司（甲方）与城发物业公司[原青岛德和物业经营有限公司(乙方)]签订江山瑞城小区前期物业服务合同，约定城发物业公司对小区提供物业管理服务，服务内容包括：物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公共绿化的养护与管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅为1.1元/月/平方米；商业物业为1.8元/月/平方米；储藏室为0.4元/月/平方米。水、电、电梯、二次供水收费标准按政府定价执行。业主应于房屋交付之日的次月起交纳物业服务费用，按季交纳，业主或物业使用人应在每季首月10日前履行交纳义务。未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每逾期一日加收应付费千分之三的标准向城发物业公司支付违约金。本合同期限自2007年10月1日至2009年9月30日止。本合同期满前一月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容。合同还约定了双方其他的权利与义务。 2008年9月7日，鲁玉祥之妻李晏菊在临时管理规约上和承诺书上签字。规约规定了物业服务费的标准及起始时间：住宅1.1元/平方米/月；储藏室0.4元/平方米/月；电梯0.4元/平方米/月；地下；地下车位60元/个/月服务费用、电梯运行维护费自通知交房的次月起开始收取（其中物业服务费自2008年8月1日起收费），每次预收三个月的费用。物业服务费用由业主按其购房合同所载建筑面积计算交纳。规约还规定了业主对物业的使用、维修养护以及业主的公共利益维护、违约责任等方面的权利义务。 2009年9月1日，青岛市黄岛区发展和改革局核定江山瑞城小区住宅物业项目前期物业服务收费指导标准中规定，该小区电梯运行费为每月每建筑平米0.4元。 鲁玉祥所购房屋为高层住宅（复式），建筑面积为231.03平方米。鲁玉祥自2008年9月7日收房后，物业费交至2009年12月，电梯费交至2008年10月。鲁玉祥欠城发物业公司物业费自2010年1月1日至2018年6月30日共102个月计25921.6元；电梯费自2008年11月1日至2018年6月30日共116个月计10719.8元。城发物业公司称，两项费用均以起诉状上请求的数额为准，鲁玉祥对此无异议。经城发物业公司催要，鲁玉祥至今未交纳。 双方争议的问题：1.鲁玉祥主张的房屋质量等问题。鲁玉祥称，鲁玉祥收房后，房屋漏雨、窗户渗水，直至2014年一直由城发物业公司在现场勘验、登记、联系维修人员等，一直没有维修好，超出保修期，城发物业公司应承担责任。城发物业公司对小区管理缺失、未达到服务标准，在公共区域作广告等收益、支出没有公示。提交照片11份。城发物业公司称，对房屋漏水的照片真实性无异议，但与城发物业公司无关，应向开发商主张。保修期内，城发物业公司一直找开发商协商并维修过鲁玉祥的房屋，而且有记录。之后鲁玉祥再没有反映过房屋漏水问题，城发物业公司以为房屋漏水问题已修好。2012年之后，城发物业公司再没有鲁玉祥房屋的维修记录。对电梯广告、小区车辆照片与本案无关，城发物业公司每年都公示小区的收益支出。2.城发物业公司的请求是否超过诉讼时效。鲁玉祥称，城发物业公司的主张已超过三年的诉讼时效。城发物业公司称，城发物业公司的请求不存在超过诉讼时效问题，城发物业公司每年都向鲁玉祥催收。提供张贴在鲁玉祥家门的缴费通知单、照片各11份、缴费催款通知书1份、律师函1份、邮局信函收据2份。对此，鲁玉祥称，对缴费通知单、照片不认可，是否是当时的，鲁玉祥有异议。律师函，鲁玉祥好像未收到，记不清楚了。 原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持”。青岛经济技术开发区城市发展投资有限责任公司与城发物业公司签订的前期物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对该小区的业主具有约束力，且鲁玉祥亦在开发商物业销售中的临时管理规约上以及在承诺书上签字承诺，因此，城发集团、鲁玉祥应当按约定诚信履行各自的义务，在城发物业公司履行物业服务后，鲁玉祥依约应当履行交纳物业服务费用的义务。 青岛经济技术开发区城市发展投资有限责任公司与城发物业公司签订的前期物业服务合同还明确约定了物业费按物业的建筑面积交纳，电梯费按政府定价执行，城发物业公司并提供了政府相关部门的证据，证明电梯费按建筑面积交纳，鲁玉祥在自己签字的临时管理规约上亦明确规定物业费、电梯费按建筑面积交纳以及交纳的价格，故鲁玉祥应当按其拥有物业的建筑面积向城发物业公司交纳物业费、电梯费。鲁玉祥没有提供其与城发物业公司约定复式房屋不按建筑面积或按单层建筑面积交纳相关费用的证据，其称复式房屋应按单层建筑面积计费的主张，本院不予支持。至于城发物业公司所收物业费、电梯费是否过高或者是否符合相关规定等，鲁玉祥作为业主方，完全可以充分行使其享有的业主自治权，能够选出代表大多数业主利益的业主委员会，由其在选聘物业企业时，约定物业服务的内容和收费标准或者可以依法通过其他方式向相关行政主管部门反映。 鲁玉祥称，其收房后，房屋漏雨、渗水，保修期内一直未维修好，城发物业公司应承担拖延维修致保修过期的后果、赔偿损失等，属于房屋质量问题，可能涉及不同的责任主体，本案不予处理。 鲁玉祥称，城发物业公司对小区共有部分的使用收益情况未公示等涉及业主知情权方面的问题，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。 城发物业公司一直在为鲁玉祥所在的江山瑞城小区提供物业管理服务，鲁玉祥事实上也在接受着服务，鲁玉祥没有证据证明小区业主大会或业主委员会已与城发物业公司解除（终止）合同，城发物业公司已经退出小区服务，且城发物业公司亦提供了证据证明其向鲁玉祥催收过费用，鲁玉祥虽有异议，但不能就此说明城发物业公司的请求即超过诉讼时效，故鲁玉祥称城发物业公司主张2016年9月之前的费用已超过诉讼时效，不予支持。 城发物业公司作为小区的物业服务企业，应当增强物业服务意识，通过不断提高服务质量，改善服务水平，为业主打造舒适优美的生活居住环境。物业管理过程中存在的瑕疵与不完善之处，应当认真听取业主的批评和建议，加强与业主的交流与沟通，进行切实可行的整改，得到广大业主的理解与支持，切实为业主解决一些生活中的实际问题，与业主共同维护小区方方面面的利益和秩序。庭审过程中，城发物业公司放弃向鲁玉祥主张滞纳金的诉讼请求，是对自己诉讼权利的处分，予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院判决：鲁玉祥于本判决生效之日起10日内给付城发集团（青岛）物业经营有限公司自2010年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费25919.2元；自2008年11月1日至2018年6月30日期间的电梯费10718.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费756元，减半收取378元，由鲁玉祥负担。 本院二审查明的事实与原审法院认定一致。 本院认为，青岛经济技术开发区城市发展投资有限责任公司与城发物业公司签订的前期物业服务合同，上诉人亦在开发商物业销售中的临时管理规约及承诺书签字确认，对上诉人具有约束力，前期物业服务合同明确约定了物业费按物业的建筑面积交纳，电梯费按政府定价执行，鲁玉祥签字的临时管理规约亦明确规定物业费、电梯费按建筑面积交纳以及交纳的价格，鲁玉祥称复式房屋应按单层建筑面积计费的主张没有提供相应证据，也不能推翻合同约定的内容，上诉人据此主张被上诉人存在价格歧视亦不能成立。上诉人应按其拥有物业的建筑面积向城发物业公司交纳物业费、电梯费。 关于收费标准问题，上诉人主张被上诉人服务存在的部分问题，提交证据并不充分，且上诉人即使存在部分服务瑕疵并不足以认定被上诉人服务质量整体性不达标，上诉人作为小区业主，亦可行使自治权，选出代表大多数业主利益的业主委员会，约定物业服务费。上诉人本案中主张重新确定物业服务费标准缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。 关于时效问题，原审被上诉人提交证据可以证实被上诉人及时主张权利，同时被上诉人提供物业服务具有连续性，上诉人对被上诉人债务也是连续债务，上诉人关于2015年10月之前的物业费已超过诉讼时效的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上上诉人上诉理由不能成立，原审判决应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费756元由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  张亚梅 审判员  盛新国 审判员  温 燕 二〇一九年三月二十六日 法官助理 王润之 书记员  隋欣孜