江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终5328号上诉人（原审原告）:葛志亚，男，1968年9月12日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：李军兵，江苏铸辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:沭阳华希南岸房地产开发有限公司，住所地沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧。法定代表人：谭强，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁孔建，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：马泽，江苏引航律师事务所律师。上诉人葛志亚因与被上诉人沭阳华希南岸房地产开发有限公司（以下简称华希南岸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初14644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人葛志亚的委托诉讼代理人李军兵，被上诉人华希南岸公司的委托诉讼代理人梁孔建、马泽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛志亚上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、一审认定事实错误。华希南岸公司将未通过综合验收，不具备交房条件的房屋交付给第三方经营管理是违反法律规定的。华希南岸公司违规交房不能免除其因逾期办证而应承担的违约责任。2、葛志亚关于逾期办证违约金的主张并未超过诉讼时效。一审关于房屋交付时间的认定有误，房屋真正的交付时间应以通过综合验收的时间来确定，而涉案房屋至今没有通过综合验收。商品房买受人请求出售人支付逾期办证违约金，应当从合同约定的办证期限届满之日计算时效。因此应从2015年4月1日起计算诉讼时效。自双方当事人签订商品房买卖合同之后，葛志亚每年都会向华希南岸公司主张办理房屋权属证书，并承担逾期办证违约金。直到2018年8月13日，华希南岸公司将葛志亚的原收据收回，开具正式购房发票，并承诺因消防验收未通过暂时不能办证，等能办证了再通知业主。葛志亚关于逾期办证违约金的诉讼请求并未过诉讼时效。华希南岸公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、涉案房屋为华希南岸公司开发的不动产，该公司为初始所有权人。涉案商品房买卖合同约定的商铺交付时间为2014年12月31日，故2014年12月31日之前的房屋使用权归华希公司，葛志亚取得涉案商铺的使用权的时间为2015年1月1日。2013年11月，涉案房屋交付给周慧，由周慧名下的理想之家家居购物中心来运营管理。周慧设立的理想之家家居购物中心在运营期间与葛志亚签订的商铺委托经营管理合同约定的十年租期的起算点为2014年12月31日，该日期就是华希南岸公司向葛志亚实际交付房屋的时间。2、涉案商品房买卖合同约定，华希南岸公司应当在房屋交付使用后90日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，即办证时间最迟为2015年3月31日。根据法律规定，葛志亚主张逾期办证违约金最迟在之后两年内进行。而葛志亚一审中并未提供充分证据证明存在诉讼时效中断的情形。葛志亚向一审法院起诉请求：1、华希南岸公司协助葛志亚办理产权证书；2、华希南岸公司赔偿葛志亚逾期办证违约金16046.08元。一审法院认定事实：2013年6月9日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定葛志亚向华希南岸公司购买其开发的位于沭阳县交汇处的华希·南岸丽景第1#、2#、3#号楼1235、1236、1237、1238、1256、1257、1258、1259商铺。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前向葛志亚交付涉案房屋。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。后葛志亚向华希南岸公司支付涉案房屋价款。同年7月23日，葛志亚在载明乙方（受托方）公司名称：沭阳县理想之家家居购物中心的《商铺委托经营管理合同》上面签名。2015年3月31日，沭阳县理想之家商业管理有限公司在该《商铺委托经营管理合同》乙方处加盖印章并由时任法定代表人周慧签名确认。《商铺委托经营管理合同》第二条第三项约定：在开发单位房屋符合交付条件或者符合其它条件能够使用房屋时，甲方委托乙方与开发单位直接办理房屋交接手续。一审另查明，涉案商铺于2013年11月交付给沭阳县理想之家商业管理有限公司使用。截止至目前，涉案房屋尚未通过综合验收。一审法院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。葛志亚已履行交付购房款的义务，华希南岸公司应按合同约定协助葛志亚办理相关产权登记手续。但截止至目前涉案房屋尚未通过综合竣工验收，尚不具备办证条件，葛志亚可待条件成就时另行主张权利。关于葛志亚向华希南岸公司主张逾期办证违约金有无超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，华希南岸公司于2013年11月向案外人沭阳县理想之家商业管理有限公司交付涉案商铺。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，华希南岸公司应于2014年2月28日前协助葛志亚办理涉案商铺的产权证书。诉讼时效期间为2014年3月1日至2016年2月29日。葛志亚主张在涉案商铺交付后一年就开始向华希南岸公司要求协助办证并支付违约金，华希南岸公司不予认可，葛志亚未提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，故葛志亚要求华希南岸公司支付逾期办证违约金，已超过诉讼时效期间，不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：驳回葛志亚的诉讼请求。案件受理费减半收取计101元，由葛志亚负担。二审中，华希南岸公司主张，该公司于2013年11月将涉案房屋交付给周慧，而非沭阳县理想之家商业管理有限公司。除此之外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。二审中，葛志亚为证明其上诉主张，提供如下证据：1、证人葛某的证言。葛某当庭陈述：葛某为王某的姐夫、葛攀乐的父亲，葛志亚的兄弟。葛某曾经于2015年6、7月份和王某、葛志亚、葛攀乐一起去华希南岸公司主张办理房产证、支付逾期办证违约金。当时他们找到了华希南岸公司的汪丽丽提出主张。汪丽丽说，房屋还没有通过验收，到2015年12月房屋通过验收之后再办证，到时一起结算逾期办证违约金。2015年12月，几人又去找了汪丽丽，汪丽丽说房屋还没有通过验收，等过了春节再来。2016年3月，几人再次去找汪丽丽。2016年3月11日、2016年3月13日、2016年11月19日、2016年12月18日和2017年1月4日，葛某和王某、葛志亚、葛攀乐一起去主张权利时，均在华希南岸公司拍了照片。2、葛某拍摄的照片4张，照片拍摄时间分别是2016年3月11日、2016年3月13日、2016年11月19日、2016年12月18日和2017年1月4日，地点均为华希南岸公司。上述两份证据旨在证明，证人葛某和王某、葛志亚、葛某某曾多次到华希南岸公司主张办证和支付逾期办证违约金，葛志亚在本案中的诉讼请求未过诉讼时效。华希南岸公司针对上述证据质证称：1、两份证据均不属于新的证据；2、葛某和王某、葛志亚、葛攀乐之间存在亲属关系，为利害关系人，证言不具有证明力，且葛某的陈述并无相关证据佐证。3、照片信息仅能反映房屋销售的相关信息和葛某曾经到过华希南岸售楼处，并不能证明王某、葛志亚、葛某某向华希南岸公司主张要求办证、支付逾期办证违约金。4、葛某的证言与照片显示的内容相矛盾，葛某陈述其陪王某、葛志亚、葛攀乐最后一次主张权利的时间是2016年3月，而照片上最新的日期为2017年1月4日。王某质证称：1、葛某虽然和王某、葛志亚、葛攀乐是亲属关系，但照片和证人证言可以相互印证，能够证明葛某陪同王某、葛志亚、葛攀乐一起到华希南岸公司主张逾期办证违约金的事实。只有亲属关系才能多次一起去主张权利。2、华希南岸公司主张照片不能证明葛某曾陪同王某、葛志亚、葛攀乐到华希南岸公司主张逾期办证违约金，那么华希南岸公司应当举证证明葛某和王某、葛志亚、葛攀乐到华希南岸公司是做什么事情。3、虽然葛某庭审中陈述最后一次主张权利的时间和照片上的日期不一致，但这是证人记忆出现失误。葛志亚主张最后一次向华希南岸公司主张逾期办证违约金的时间是2017年1月4日。本案二审的争议焦点为：葛志亚关于逾期办证违约金的主张是否超过诉讼时效。本院认为，涉案商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。涉案商品房买卖合同约定，涉案房屋的交付时间为2014年12月31日。二审中，双方一致确认逾期办证违约金的诉讼时效期间应从2015年4月1日起算，本院依法予以确认。二审中，葛志亚提供葛某的证言以证明其向华希南岸公司主张过逾期办证违约金，但葛某与葛志亚存在亲属关系，葛某关于其陪同葛志亚多次前往华希南岸公司主张逾期办证违约金的陈述并无其他证据予以佐证，故对葛某的证言不予采信。葛某拍摄的照片内容为房屋销售表格，并不能证明拍摄照片当天葛志亚曾向华希南岸公司主张过逾期办证违约金。上述证据不足以证明本案逾期办证违约金存在诉讼时效中断的情形。根据当时的法律规定，诉讼时效期间为2年，即至2017年4月1日华希南岸公司即取得了诉讼时效抗辩权。葛志亚提起本案诉讼的时间为2018年8月30日，已经超过诉讼时效。一审判决驳回葛志亚要求支付逾期办证违约金的诉讼请求并无不当。综上，葛志亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费201元，由葛志亚负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 谢朝晖审 判 员 徐金鸽二〇一九年三月十五日法官助理 钱 钥书 记 员 周小凤