河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终1763号 上诉人（原审被告）：高俊芳，男，1971年8月22日出生，汉族，住河北省石家庄市井陉县。 上诉人（原审被告）：李小平，女，1971年11月29日出生，汉族，住河北省石家庄市井陉县。 二上诉人共同委托委托诉讼代理人：刘二勇，河北元朔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北超越房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市新华区友谊北大街**，统一社会信用代码911301055544886509。 法定代表人：刘德礼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马会庆，石家庄市桥西金鼎法律服务所法律工作者。 上诉人李小平、高俊芳因与被上诉人河北超越房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河北省井陉县人民法院（2018）冀0121民初874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李小平和上诉人高俊芳的委托诉讼代理人刘二勇、被上诉人河北超越房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马会庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高俊芳、李小平上诉请求：1、撤销井陉县人民法院（2018）冀0121民初874号民事判决。2、改判上诉人在对上诉人所居住的13号楼修复完毕后支付被上诉人购房款183000元（扣减7000元）。3、由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。上诉理由，一、根据《中华人民共和国合同法》第111条、155条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依法要求出卖人承担违约责任，可以合理要求出卖方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。具体到本案，上诉人与被上诉人之问诉争的房屋存在墙体开裂的严重质量问题，这是不争的事实，对此一审期间被上诉人自己提供《沉降观测技术报告》《墙体处理技术方案》足以认定被上诉人出售给上诉人的房屋存在因地基沉降不匀造成墙体开裂的严重质量瑕疵，作为上诉人在发现自己所购房屋存在质量瑕疵的情况下，有权要求被上诉人承担修理、减少价款的违约责任，在此期间，被上诉人有先对上诉人存在质量问题的房屋进行修复的先履行义务，在修复完毕后，上诉人可根据房屋修复情况再决定要求被上诉人具体减少价款，进而支付剩余房款的义务，即在此案中，上诉人拥有先履行抗辩权，在被上诉人没有对存在质量瑕疵的房屋修复的情况下有拒绝支付房款的权利，故而一审法院判决上诉人在判决生效后而不是在对存在瑕疵的房屋修结后再支付购房款于法无据，据此判令上诉人支付6%的利息更是没有任何事实和法律依据。二、根据被上诉人与上诉人所在村委会达成的协议，上诉人作为南秀林村的村民，购买被上诉人开发的房屋，也就是本案诉争的房屋，享受比非本村居民优惠100元/平米的权利，被上诉人只是给上诉人优惠了5000元，根据上诉人与被上诉人的购买合同，本案诉争的房屋面积为122.4平米，被上诉人应该给上诉人优惠减免12000元购房款，故而，在不考虑双方房屋存在质量瑕疵的情况下，一审法院应扣减应支付给被上诉人的购房款7000元。综上所述。上诉人请求二审法院依法撤销原审判决并改判，支持上诉人的上诉请求。 河北超越房地产开发有限公司答辩称，房屋交付时是没有质量问题，经过多部门验收合格之后才交付的。沉降问题是质量规范所允许的范围。房屋有裂纹，我方也找相关部门进行鉴定并做了对裂纹部分进行修复的技术规范。对其他的房屋已经修复，因上诉人不让修复所以涉案房屋至今没有修复。 河北超越房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.要求被告支付购房款190000元；2.要求被告支付未交付购房款的贷款利息（年利率6.21%、自2014年4月至偿付清房款之日止，每月983.25元）；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。2013年9月份，原、被告达成由被告购买原告开发建设的商品楼房协议（该协议已被商品房买卖合同所取代），约定有被告先交纳购房首付款，余款可办理银行贷款等条款。被告于2013年10月23日、24日、31日分三次向原告交纳购房款16000元、4000元、88627元，共计108627元（收据3张）。2014年2月12日，原告收取被告维修基金5284元。2014年2月13日，被告收到原告购房优惠款5000元。2014年3月1日，原告（出卖人）与被告高俊芳、李小平（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人的商品房坐落于，该商品房建筑面积共122.4平方米，其中，套内建筑面积114.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.2平米；地；地下室号13-1-102，地下室面积199平方米。出卖人与买受人约定房价按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2247元，地，地下室价款为18576元金额为293627元。买受人应于合同签订当日向出卖人支付购房首付款103627元，余款190000元由买受人向出卖人指定银行办理贷款，所需费用由买受人承担。出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还对其他条款进行了约定。2013年10月31日，原告将秀林雅苑13号楼1单元102室交付被告，但被告至今未缴纳剩余购房款190000元。2014年3月20日，原告在房屋产权产籍监管所为上述房产办理了预告登记。被告称因房屋存在墙体开裂的质量问题、房屋实际使用面积与登记面积不符，多次找开发商，但至今没有得到处理，所以没有交付剩余房款，为证明房屋存在质量问题，原告提交了都市315记者的采访视频。对此，原告称，对13＃、14＃住宅楼墙体出现局部裂缝的问题，其委托石家庄定坤测绘有限公司观测作出了“秀林雅苑13＃、14＃楼沉降观测技术报告”，该技术报告认定“13＃、14＃住宅楼局部墙体出现裂缝是由于基地不均匀沉降引起的，现地基沉降已处于稳定阶段，墙体裂缝不影响结构的整体安全，建议采取措施对存在裂缝的墙体进行处理”；根据原告的委托河北省建筑科学研究院作出了“井陉秀林雅苑13＃、14＃住宅楼裂缝的墙体处理技术方案”，原告根据技术方案委托专业机构对大部分住户的墙体进行了处理，但因被告不配合，未对被告家的开裂墙体进行处理；原告以房屋存在质量问题为由不履行合同，理由不能成立，该房屋质量问题并不影响被告的居住、生活使用，被告也承认在交房后一直在该房屋内居住生活，沉降观测技术报告也确定该楼房的主体结构并不影响该房屋的正常使用，法律法规也没有规定需要修复房屋是不履行给付合同价款的抗辩权；被告所称房屋实际使用面积与登记面积不符，也没有提供相应的证据。对原告提供的证据、辩解，被告认为，原告所述墙体开裂是地基沉降不匀造成，墙体处理技术方案也是原告单方委托的，不认可，但能够说明房屋存在质量瑕疵，正是由于这些瑕疵，被告有履行抗辩权，根据合同法第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在原告将有质量缺陷的房屋进行修复完毕以前，被告有拒绝付款的权利，不存在违约行为。被告还称，被告系南秀林村的村民，根据开发商和村委会的约定，作为本村村民的被告享受每平方米优惠100元购房款，被告的邻居购买楼房时都有这个优惠，目前已经给原告优惠了5000元，还欠7000多元。对此，原告认为，对于优惠多少，合同没有约定，原告也将优惠款退给了被告，被告主张的其余优惠款应当举证，现其没有证据属举证不能，对被告的该项主张不应支持。高俊芳、李小平曾以涉案商品房存在质量问题等为由于2017年11月7日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的商品房买卖合同等，根据高俊芳、李小平的撤诉申请，本院于2018年7月31日作出了“准许原告高俊芳、李小平撤诉”的（2017）冀0121民初1707号民事裁定书。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、优惠款收条、预告登记证、沉降观测技术报告、墙体处理技术方案、裁定书等证实。一审法院认为，原告与被告高俊芳、李小平签订的《商品房买卖合同》是当事人在自愿、平等的基础上缔结的，系当事人的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效。原告已按照合同的约定履行了交付商品房的义务，被告就应按照合同的约定向原告指定的银行办理贷款以支付剩余房款190000元，被告不办理贷款，就应限期支付给原告剩余房款190000元。被告未及时支付原告剩余房款190000元，已构成违约，给原告造成了财产损失，原告现要求被告支付利息的请求，应予支持，但原、被告就利息没有约定，可参照民间借贷司法解释确定的年利率6%计算利息。被告提出的优惠房款计算办法，原告不认可，被告也未提供相应的证据，故被告关于优惠房款计算办法的辩解，理据不足，不予支持。被告所居住的13号楼确实存在墙体局部开裂的问题，原告负有修复等责任，就此被告可另行主张权利，但不能以此为由拒绝支付房款。被告提到的房屋实际使用面积与登记面积不符的问题，只有本人陈述，没有权威部门的测量证据，该抗辩理由不能成立。判决：在本判决生效后十日内，被告高俊芳、李小平支付给原告河北超越房地产开发有限公司购房款190000元及利息（利息自2014年4月1日起，按年利率6%计算至付清房款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4120元，由被告高俊芳、李小平负担。 本院二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明事实一致。 本院认为，依法成立并生效的合同，对当事人均具有约束力。双方均应全面履行约定的义务。本案中，关于190000元购房款及利息的问题。被上诉人按照双方当事人2014年3月1日签订的《商品房买卖合同》约定的时间履行了交付商品房的义务，且上诉人已入住，但上诉人未按照合同约定向被上诉人指定的银行办理贷款或以其他方式支付剩余房款190000元，故原审据此认定上诉人构成违约，判由上诉人支付被上诉人剩余购房款190000元，并承担相应利息损失，并无不当。上诉人诉称其所购买的房屋存在质量瑕疵，被上诉人具有修复的先履行义务，在被上诉人没有修复的情况下，其有拒绝支付房款的权利之主张，虽然该涉案房屋存在质量瑕疵，但不影响其居住和使用，且原审判决已释明上诉人可另行主张，故上诉人的此项上诉主张，本院不予支持。关于优惠减免购房款的问题，上诉人诉称其作为南秀村村民，购买该诉争房屋，享受比非本村居民优惠100元/平米的权利，按购买房屋面积被上诉人应给其优惠减免12000元购房款，现被上诉人只优惠了5000元，主张应从支付给被上诉人购房款中扣减7000元，但因上诉人未提供其享有优惠及优惠计算方法的相应证据，且被上诉人不认可，故本院不予支持。 综上所述，上诉人高俊芳、李小平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人高俊芳、李小平负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝东霞 审判员  岳桂恒 审判员  李 莉 二〇一九年三月十九日 书记员  崔 达