河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0104民初1034号原告（反诉被告）：陈天林，男，1968年8月15日出生，汉族，河北天林企业管理咨询有限公司执行董事，住石家庄市桥西区。委托诉讼代理人：刘尧男，河北厚正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏，河北厚正律师事务所律师。被告（反诉原告）：河北省机械科学研究设计院，住所地石家庄市新华区合作路81号。法定代表人：王亚光，该单位院长。委托诉讼代理人：米叔晖，系该单位职工。委托诉讼代理人：吴胜军，河北冀石律师事务所律师。原告(反诉被告)陈天林（以下简称原告）与被告（反诉原告）河北省机械科学研究设计院（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈天林之委托诉讼代理人刘尧男、黄敏，被告河北省机械科学研究设计院之委托诉讼代理人米叔晖、吴胜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈天林向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》，向原告交付符合入住条件的租赁房屋，并确认租赁期限自被告将符合入住条件的租赁房屋交付原告使用之日起开始计算；2、判令被告返还原告已支付的租金70000元，并向原告支付违约金70000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年9月4日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于综合实，面积511.17平方米，首年租金7万元，以后每年递增8%。同时约定被告保证房屋及办公用水、电、暖设施的正常使用。合同签订后，原告依约履行了合同义务，向被告缴纳了首年租金70000元，但被告一直未向原告交付符合入住条件的房屋，其中一楼三间已被他人占有使用，二楼、三楼未交付，也未达到交付和使用条件。根据合同第四条第4.1款约定，被告未按合同约定交付出租房屋，除免收延时期的房屋租金外再补偿付给原告半年租金的1%作为违约金。被告的行为已严重违反合同约定，应按合同约定承担违约责任。故诉至法院，望判如所请。针对被告的反诉，原告辩称,原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，应在被告向原告交付符合合同约定租赁物的前提下继续履行，理由如下：一、被告所称因其被列入河北省“双百企业”进行改制，并不足以必然导致《房屋租赁合同》的解除。根据合同法公平、诚信、有序的原则以及合同应当稳定履行，不得无故解除的惯例。被告只是被列入改制企业的行列，改制的相关实际进程并未进行，且该改制的实质进程应当达到足以导致本合同目的无法实现时，才能涉及到合同解除的问题，文件并未要求收回租赁屋。况且，根据改制的法律规定及一般原理，企业改制后，被告的法人主体资格是不会变化的，房屋所有权亦一般不会变化。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定所有权发生变化都不影响租赁合同的履行，更遑论改制了。二、租赁合同约定：解除合同需提前一个月通知，显然不应该是通过反诉的方式直接进行解除；三、原告并未将租赁物进行转租。被告反诉的请求权基础是20170903合同，该合同约定的租赁物二三楼未达到交付条件，一楼三间仍然由被告出租他人，未交付给原告，事实是被告严重违约，不存在原告擅自转租一说。请求驳回被告的反诉请求。被告河北省机械科学研究设计院辩称，原告所诉与事实不符。2014年9月25日，被告与原告签订一份《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年12月1日至2015年11月31日，房屋座落位（即一楼八间房屋中的三间、二楼和三楼的全部房屋），租金为每年67200元，租金交纳方式为预交方式，每半年交纳一次，上述房屋没有供暖设施，不允许转租等，之后原告与被告均依约履行了合同义务。上述房屋租赁合同期满后，原告与被告未另行签订租赁合同，但原告却没有将租赁房屋交付给被告，一直占有、使用、控制租赁房屋，期间也未向被告交纳租金。2016年9月，原告将租赁的一楼三间房屋转租给苏东磊并收取租金。被告向苏东磊说明缘由后，苏与被告签订了上述一楼三间房屋的租赁合同，期限自2016年10月1日至2017年9月30日，租金50000元，租金直接交给被告。2017年9月4日，原告提出与被告重新签订《房屋租赁合同》继续租赁被告房屋，因原告同意补缴自2015年12月1日至2017年9月31日的租金，被告与原告重新签订了《房屋租赁合同》。租赁房屋的坐落位置如前所述，房屋数量为511.17平方米（一楼三间、二楼、三楼），租赁期限自2017年10月1日-2022年9月30日，租金首年7万元，以后每年递增8%(内容详见合同)。合同签订后，因二楼、三楼的全部房屋一直由原告占有、使用、控制，因此根本就不存在房屋未交付和不符合入住条件问题，而一楼共有房屋八间，原告之前租赁的三间因其转租苏东磊于2016年10月1日被被告收回，双方签订《房屋租赁合同》时，该三间房屋由苏租赁使用，故被告向原告交付一楼中的其他三间房屋（合同只约定了一楼三间房屋，但并未具体约定是哪三间房屋，被告的做法并未违反合同约定），但原告要求被告必须将苏东磊租赁的三间房屋由他租赁，拒绝接收被告交付的其他三间房屋，由此引起诉争。原告提交的证据四，用以证明被告出租给原告的房屋中，二楼、三楼未通水、电暖设施，未达到交付和使用条件。但被告提交的证据以及上述事实能充分证实：原告自2014年12月1日起至2017年9月30日一直租赁着涉案房屋，且该房屋一直由其占有、使用、控制。涉案房屋没有暖气、不采暖，这在2014年的租赁合同中明确注明，故原告对涉案房屋没有暖气的事实是明知的，况且2017年9月4日《房屋租赁合同》中没有约定涉案房屋由被告供暖。涉案房屋停水、停电的原因完全是原告自身原因所造成。原告未经被告同意，私自改造房屋设施，在屋内随意私拉乱接电线，导致租赁房屋存在重大安全隐患和安全事故。被告发现该情况后，立即督促原告整改，消除安全隐患，而原告一意孤行拒不接受。被告无奈之下对涉案房屋作出停水、停电处理，并不是被告交付的房屋不符合入住条件。该局面是原告自身的原因所造成，其过错在先，被告为了消除重大安全隐患和安全事故，行使正当权利没有过错。综上，被告已依约全部履行了合同义务，不存在原告所称未向其交付符合入住条件的房屋及任何违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、依法解除被告与原告于2017年9月4日签订的《房屋租赁合同》；2、本案反诉费用由原告承担。事实与理由：2017年9月4日，被告与原告签订《房屋租赁合同》。合同约定被告将位于综合实验室东小楼房屋租赁给原告。房屋租赁面积为511.17平方米（一楼三间、二楼、三楼），租赁期限为自2017年10月1日至2022年9月30日止，租金首年7万元，以后每年递增8%。《房屋租赁合同》第三条3.1.3约定：被告遇政府行政行为、企业改制等重大事宜，需终止合同时，提前一个月通知原告，被告有权解除合同。双方损失各不承担。该合同第三条第3.1.2约定：对原告租用被告房屋从事的经营业务有知情权，如原告租用被告房屋从事的经营业务与约定的房屋用途不一致及将承租的房屋转租和从事违法活动，均视为违约，被告有权终止合同，收回所出租房屋。2018年7月4日，河北省人民政府国有资产监督管理委员会颁发《关于在省国资委系统开展深化国企改革“双百工程”活动有关工作的通知》（冀国资字{2018}199号）文件，2018年9月21日，河北省人民政府国有资产监督管理委员会又颁发《关于印发省国资委监管企业实施“双百工程”企业名单的通知》（冀国资字{2018}272号）文件，将被告列入“双百企业”名单进行企业改制。另原告将其承租的房屋对外转租，违反了《房屋租赁合同》第三条第3.1.2之约定，被告有权终止合同，望判如所请。经审理查明，2017年9月4日原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：乙方租赁甲方房屋，房屋的座落位置和名称：综合实验室东小楼，房屋数量和编号：511.17平方米（一楼三间、二楼、三楼），承租房屋的用途：办公。租赁期限：从2017年10月1日起至2022年9月30日止。首年租金7万元，以后每年递增8%，水、电费按照院里规定，据实结算，按季度收取。甲、乙双方的权利、义务和责任：3.1.3甲方遇政府行政行为、企业改制等重大事宜，需终止合同时，提前一个月通知乙方，甲方有权解除合同。双方损失各不承担；3.1.4甲方有权对房屋做统一维修、改造和调整，调整时提前一个月书面通知乙方，本合同终止；3.1.5对乙方提出的装修申请和方案进行审查。同意装修时，与乙方签定装修协议，明确装修的范围及合同终止时的处理方式，对装修行为进行全程跟踪检查，不允许乙方擅自装修和改造所租赁的房屋；3.1.6保证房屋及办公用水、电、暖设施的正常使用；3.2.3需要对承租房屋进行装修和改造时，必须向甲方提出装修申请并附装修方案，未经同意不得动工。装修时应该按照甲方的批复意见执行，并接受甲方的监督。因装修和改造造成对甲方房屋破坏的，由乙方承担全部责任。合同终止，房屋装修和更换的不可移动的设施无偿留给甲方，可移动的设施移动时不能破坏房屋主体结构，并恢复承租时原样；4.1甲方未按合同约定交付出租房屋，除免收延时期的房屋租金外再补偿给乙方半年租金的1%作为违约金；4.2乙方未按合同约定交纳租金，除如数补交租金外，再补偿给甲方半年租金的1%作为违约金。拖欠租金超过一个月，甲方有权立即终止合同并采取停电、停水、封门等措施直至到利用法律手段，一切后果及造成的经济损失全部由乙方承担。2017年12月27日，被告收到原告以河北天林企业管理咨询有限公司名义缴纳的房屋租赁费柒万元整。2018年9月11日，河北厚正律师事务所接受原告委托，向被告发出律师函厚律函字[2018]第180139号，2018年9月18日被告复函原告，现原告诉至本院。关于本案房屋租赁合同中约定的房屋是否交付，原、被告之间存在争议。原告主张被告未向其未交付符合约定使用条件的房屋。被告主张其已向原告交付租赁房屋，涉案房屋处于半装修状态是原告造成的。自2014年12月1日起至今，原告从未把涉案房屋的二、三楼的所有房屋交付给被告，原告一直实际占用、使用、控制，房屋所有的钥匙至今仍有原告掌控，因此不存在被告未交付房屋之说。原告所录制的视频能证实原告持有涉案房屋房门的钥匙，因此，原告所说的未交付涉案房屋这一说法不能成立。被告认可未向原告交付一楼三间房屋，被告主张因原告之前租赁的三间转租苏东磊于2016年10月1日被被告收回，双方签订《房屋租赁合同》时，只约定了一楼三间房屋，并未约定是哪三间房屋，原告要求被告必须将苏东磊租赁的三间房屋由他租赁，拒绝接收被告交付的其他三间房屋。关于涉案房屋是否达到交付和使用条件，原告主张被告未向其交付符合约定使用条件的房屋。被告主张其已经依约将租赁房屋全部交付给原告且交付的房屋符合合同约定的办公条件，提交了七张照片，证明原告未经被告同意在租赁房屋内私设乱拉电线，存在极大安全事故隐患，且将租赁房屋转租，违反合同约定。涉案房屋停水停电的原因是原告在租赁房屋中私设电线，并且私自改装租赁房屋，在被告通知其整改而原告拒绝的情况下，被告为了消除安全隐患才停水停电。关于涉案房屋转租情况，被告主张：提交的七张照片中其中有二张照片可以证明原告正在将房屋进行转租，所留电话号码正好与2014年9月15日原告与被告所签订的房屋租赁合同原告的预留号码一致，证明该出租行为是原告所为。另在涉案合同签订之前一楼共有八间房屋，除原告之前转租给苏东磊的三间房屋之外，还剩余五间房屋，20170903号合同中没有约定被告租赁给原告的是哪三间房屋。被告将五间房屋的其中三间房屋向原告交付，原告除苏东磊的三间房屋之外拒绝接受被告依据合同交付的三间房屋，因此过错不在被告，被告交付的房屋已经保证了入住条件。原告主张关于两张转租的照片，因为该房屋处于闲置状态，原、被告都能进入该房屋，张贴的转租信息不能证明是原告所为，电话号码确实是原告的，且张贴的内容是出租合作，并不是转租，且该房屋二、三楼也没有达到使用条件，也没有发生任何转租，该证据不能证明原告转租房屋。另虽20170903号合同中没有约定被告租赁给原告的是哪三间房屋，但根据情况说明，一楼的三间房就是苏东磊与被告租赁的三间门面房。另查明，2014年9月25日原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：乙方租赁甲方房屋，房屋的座落位置和名称：，房屋数量和编号：14间（相当于标准间），承租房屋的用途：办公。租赁期限：从2014年12月1日起至2015年11月31日止。年租金67200元整，水、电费按照院里规定，据实结算。（不采暖）。其他条款同2017年9月4日《房屋租赁合同》一致。2017年9月4日，被告提交《关于陈天林同志补交房租的情况报告》，载明：原告与被告2014年9月15日签订的20140925-17号房屋租赁合同，租赁期限从2014年12月1日至2015年11月31日止，期间已交纳房租67200元。合同到期后因原告装修房屋问题与被告未达成一致未续签合同，2015年12月1日至2017年9月31日共欠房租123200元。此期间，其承租房屋中一楼三间门脸房，被告于2016年10月1日至2017年9月30日与苏东磊同志签订房屋租赁合同（见房屋租赁合同20160917），收取租金50000元。2017年9月4日被告与原告就欠费问题协商一致，原告同意交付所欠房租73200元。2017年12月27日，原告支付被告房屋租金73200元。以上事实有房屋租赁合同、发票、照片、视频光盘、原、被告陈述及庭审笔录等证实。本院认为，原、被告于2017年9月4日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。关于原、被告签订的《房屋租赁合同》是继续履行还是解除的问题。该《房屋租赁合同》约定，被告遇政府行政行为、企业改制等重大事宜，需终止合同时，提前一个月通知原告，被告有权解除合同。本案中被告有证据证明被告遇企业改制重大事宜，被告以反诉的形式通知原告解除合同并不被法律所禁止，故原告主张继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持，被告主张解除房屋租赁合同的反诉请求，本院应予支持。关于案涉房屋的交付及租金情况，根据该《房屋租赁合同》之约定，被告应出租给原告的租赁房屋的数量和编号应为一楼三间、二楼及三楼。其中一楼共有八间房，七间是门脸房，一间是配电室，七间门脸房的三间房屋已由苏东磊租用。对于原告主张的被告未向其交付已由苏东磊占有使用的三间门脸房，因《房屋租赁合同》并未明确约定被告交付一楼房屋的具体位置，对于原告的主张，本院不予采信。被告主张向原告交付一楼其他三间房屋，亦无证据印证，本院亦不予采信。原、被告均认可一楼三间房屋，被告未交付原告使用，故一楼三间房屋租金应予扣除，由被告返还原告，并应考虑门脸房因素适当予以多返还。被告亦应依据该《房屋租赁合同》约定，向原告支付半年房租1%的违约金。对于原告主张的二楼、三楼未通水、电、暖，未达到交付和使用条件，且二、三楼房屋一直处于半装修状态，原告并未占有使用，证据不足，本院不予采信。因二、三楼的钥匙一直处于原告的掌控中，原告对承租房屋进行装修前，未向被告提出装修申请和方案，未征得被告同意，且依该《房屋租赁合同》3.1.3条约定，双方损失各不承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈天林与被告（反诉原告）河北省机械科学研究设计院于2017年9月4日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）河北省机械科学研究设计院返还原告（反诉被告）陈天林租金18000元；三、被告（反诉原告）河北省机械科学研究设计院向原告（反诉被告）陈天林支付违约金350元；四、驳回原告（反诉被告）陈天林的其他诉讼请求。上述第二、三项限本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取775元，由原告负担646元、被告负担129元；反诉费80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵建英二〇一九年三月十二日书记员  晏 幸