.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初247号（2019）内0291民初247号原告：刘志英，女，1983年7月7日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。被告：岳中俊，男，1975年11月6日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。被告：贾裕乐，男，1985年4月17日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区。原告刘志英与被告岳中俊、贾裕乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志英，被告岳中俊、贾裕乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志英向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告贾裕乐给付一年的房屋租金80000元；2.依法判决被告贾裕乐给付逾期支付房屋租金的违约金4000元；3.依法判决被告岳中俊支付违约金76000元；4.依法判决被告岳中俊给付未能按时腾空房屋给原告造成的所有直接损失和间接损失；5.本案诉讼费、律师费等因此产生的一切相关费用由被告承担。诉讼过程中，原告自愿放弃第4项和第5项中关于律师费的诉讼请求。事实和理由：原告购买被告岳中俊位于××区底店的房屋（面积139.69平方米），房屋买卖合同明确约定原告向被告岳中俊支付76000元后，被告岳中俊必须将房屋腾空，但至今房屋都没有腾空，被告岳中俊应承担违约金76000元并承担给原告造成的直接损失与间接损失。签订房屋租赁合同时，原、被告都同意于2019年2月4日搬离租赁房屋，且被告岳中俊承诺给被告贾裕乐另外租赁其他场地用于经营药店，由于另外的租赁地相邻有两个药店，距离太近，被告贾裕乐经营的药店办理医保手续出现问题，迟迟不肯搬离。从2018年11月27日原告与被告多次协商至今，双方决定租赁合同续签一年，即被告贾裕乐在2020年2月4日到期后搬离租赁房屋。房屋租赁合同约定每年房租以市场价格予以调整，原告多处询问，并从58同城发布的房屋租赁价格等多渠道了解市场价格，决定以80000元的价格租赁给被告贾裕乐，但被告贾裕乐不同意支付租金且不愿意搬离租赁房屋。房屋租赁合同约定逾期支付房租，应按房屋租金总价的5%承担违约责任，被告贾裕乐应支付4000元违约金。被告岳中俊辩称，房屋买卖合同约定的押金为76000元，合同中明确约定我为原告办理完租赁合同的更改，确定更改在原告名下，原告归还此押金，现原告已付清押金和房款，证明原告已经收到房屋，我和原告不存在纠纷。违约金和损失产生的依据是没有收到房屋，现在原告已经收到房屋，原告要求我支付76000元违约金没有依据。被告贾裕乐辩称，我和被告岳中俊于2017年5月15日签订租赁合同，约定租赁期限为2017年5月15日至2022年5月15日，年租金为45000元，租金涨幅随市场调整，应参考我所租赁场所左邻右舍的租金涨幅情况，而不是58同城的标准。原告要求80000元的年租金高于市场价格，严重违反了公平交易原则和公序良俗原则。我多次主动给原告交纳房租，原告拒绝收取，原告要求支付违约金没有法律依据。根据我国法律规定，买卖不破租赁，原告应当承继我与被告岳中俊签订的租赁合同。综上，请求人民法院依法驳回原告对我的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年5月15日，被告岳中俊（甲方）与被告贾裕乐（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将位于加州郡府19号楼110底店的房屋（面积139.69平方米）租赁给乙方使用，乙方所承租的上述房屋水、电、暖等设施具有良好的使用功能。租赁期限：2017年5月15日起至2022年5月15日止。租金及支付方式：租金45000元/年，保证金5000元，乙方于合同签订时一次向甲方付清全年房租，房租必须按时交付，如合同到期乙方续租，必须提前两个月与甲方协商，经甲方同意后，甲、乙双方续签该房屋租赁合同，乙方向甲方交付第二年的租金，租金随市场调整。合同到期后，如乙方逾期将租赁房屋交回甲方，逾期除房屋租金顺延外，乙方应向甲方支付房屋租金的5%的违约金。”2018年6月21日，岳胜（甲方）与刘俊英（乙方）及内蒙古家里家外房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（置换合同）》，合同约定：“甲方将坐落在包头市××区房屋出售给乙方，建筑面积139.69㎡，实际成交价格1476000元。甲乙双方协商一致，乙方留存甲方腾房押金76000元，待甲方为乙方办理完租赁合同的更改，确定改在乙方名下归还此押金，此押金不得以其它理由扣留，甲方承诺收到全部房款当日腾出该房屋。”庭审中，被告岳中俊称该合同是代其子岳胜签订的，原告刘志英称该合同是其妹刘俊英代为签订的。2018年7月28日，原告刘志英将被告岳中俊持有的房屋租赁合同进行更改，更改后的房屋租赁合同载明的出租方为刘志英，承租方为贾裕乐，租赁期限从2017年5月15日至2019年1月5日，租金为50000元/年。合同更改当日，原告刘志英将腾房押金返还给被告岳中俊。2018年8月1日，刘志英成为案涉房屋的不动产权利人。被告贾裕乐持有的房屋租赁合同仍是其与被告岳中俊于2017年5月15日签订的《房屋租赁合同》，未进行更改。原告刘志英、被告贾裕乐均认可约定租金为50000元/年，原告刘志英亦认可被告贾裕乐已通过被告岳中俊给付2018年8月5日至2019年2月4日半年的租金25000元，其主张的一年的房租是2019年2月5日至2020年2月5日的租金，但要求将租金调整为80000元/年并提供58同城的房屋租赁信息截图、短信及微信记录予以证明。被告贾裕乐认可未给付2019年2月5日至2020年2月5日的房租，不同意按80000元/年的标准给付，要求按50000元/年的标准给付。本院认为，被告贾裕乐租赁原告刘志英位于加州郡府19号楼110底店，应给付原告刘志英房租。原告刘志英要求被告贾裕乐给付2019年2月5日至2020年2月5日的租金，但要求将租金调整为80000元/年，被告贾裕乐认可未给付上述期间的租金，但不同意按80000元的标准给付，双方对租金的调整至今未能达成合意，现原告刘志英要求被告贾裕乐给付租金80000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持，被告贾裕乐应给付原告刘志英的租金仍按双方约定的50000元予以认定。原告刘志英与被告贾裕乐对房租的给付标准一直进行协商，原告刘志英以被告贾裕乐逾期支付租金为由，要求被告贾裕乐支付违约金4000元的诉讼请求，本院不予支持。原告刘志英与被告岳中俊签订的房屋买卖合同中约定岳中俊为刘志英办理完租赁合同的更改，确定改在刘志英名下时归还腾房押金76000元，双方已于2018年7月28日对房屋租赁合同进行更改，且刘志英已将腾房押金返还岳中俊，现原告刘志英要求被告岳中俊支付违约金76000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告贾裕乐于本判决生效之日起十五日内给付原告刘志英2019年2月5日至2020年2月5日的房屋租金50000元；二、驳回原告刘志英要求被告岳中俊给付违约金76000元的诉讼请求；三、驳回原告刘志英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取计1750元（原告刘志英已预交），由原告刘志英负担1203元，由被告贾裕乐负担547元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 谢 莉 二〇一九年三月二十日书记员 黄晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。