浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终3105号上诉人（原审被告）：平湖瑞景户外用品有限公司。住所地：平湖市新仓镇平廊线秦沙段**内**。统一社会代码：913304825985004129。法定代表人：周鹏杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李世程、杨仙林，浙江泽大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：平湖市新纪元服饰有限公司。。住所地：平湖市新仓镇平廊公路北侧（原新仓镇工业园区）统一社会代码：913304827856820040。法定代表人：查坚忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢韦，男，该公司员工。上诉人平湖瑞景户外用品有限公司（以下简称瑞景公司）因与被上诉人平湖市新纪元服饰有限公司（以下简称新纪元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2018）浙0482民初3957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞景公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回新纪元公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由新纪元公司承担。事实和理由：一、一审判决没有事实依据。瑞景公司没有继续使用租赁物的意愿。此次双方签订的租赁合同期限为二个月，这种短租期即是为结束租赁关系，方便双方当事人的过渡性安排；2018年4月27日瑞景公司通知新纪元公司新股东查坚忠到租赁厂房现场查看。4月28日又建议新纪元公司关闭总水闸，表明瑞景公司不再使用厂房。瑞景公司在2018年3、4月生产基本停止，着手腾空厂房，截至4月30日已经腾空，撤走自己的门卫，5月1日安排车辆外运，该日起由查坚忠派驻门卫。新纪元决定股权转让，6月12日查坚忠登记成为新纪元公司股东，双方财产交割时交付的房产没有租赁合同。且在2018年4、5月份，查坚忠即以股东身份经常出入厂房，并在5月初即对瑞景公司承租的厂房、宿舍进行装修、改造，同时材料、设备已经进场。2018年6月8日的纠纷是瑞景公司处理废品，新纪元公司以拖欠租金为由非法扣押。此前，瑞景公司搬离厂房。本案纠纷起因于垃圾清理问题，并非是瑞景公司继续使用租赁物。事实上，在2018年6月18日瑞景公司派人清理厂房，问题已经解决。二、一审法院的错误。1.一审认定瑞景公司继续使用厂房的事实，并没有证据支持。新纪元公司未完成证实瑞景公司继续使用厂房的举证责任，一审法院仅依据未办理交付手续、未交还钥匙推断承租人继续使用租赁物，有失客观、中立立场。同时，根据“先付后用”的租金支付惯例，假设2018年5月1日瑞景公司继续使用厂房，租金支付义务立即发生，一旦瑞景公司不支付的，即发生纠纷。2.一审中瑞景公司申请法院责令新纪元提交证据，一审未予准许，导致案件事实未查清。瑞景公司要求新纪元公司提交《交易合同》约定的《财产及资料清单》，以明确新老股东交接时厂房是否有租赁合同，但一审法院未予准许是错误的。3.一审法院错误适用法律，也没有公平对待双方当事人。一审认定不定期租赁，依据合同法第232条的规定，当事人可以随时解除合同。因此，在2018年5月1日到7月31日期间，瑞景公司可以随时解除合同。假设瑞景公司租赁期满后继续使用租赁物，也可以在5月1日或6月8日，任何一个时间点主张解除合同，没有必要再延长租赁期，支付高额租金。至少在6月8日，瑞景公司已经腾空厂房，处置废物，完全可以在此时解除合同。但新纪元公司只要求将废物清理干净，并未提出腾退异议。新纪元公司解除合同没有给出合理期限，事先未通知瑞景公司。4.涉案合同是复印件，不足为证。综上，一审裁判没有事实依据，结果显失公平公正。新纪元公司辩称，新纪元公司有租赁合同原件，在一审时已经提供。虽然瑞景公司通知了新纪元公司，新纪元公司也是督促瑞景公司搬离厂房。瑞景公司提出漏水是友好提示新纪元公司采取措施。据门卫说瑞景公司生意很好，每天都有车辆进出。双方共同有大门钥匙，门都是电动的。股权变动和租赁没有关系。新纪元公司的设备没有在4月进场，6月8日瑞景公司已经把自己的设备卖给他人，门卫及时阻止才会有出警证明，新纪元公司派人处理场地也没有解决任何问题。对于瑞景公司的请求应当驳回。新纪元公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《厂房租赁合同》；2.瑞景公司支付新纪元公司房屋租金339361.20元（自2018年5月1日起暂计算至2018年7月31日止）；3.瑞景公司清理遗弃在新纪元公司房屋内的大量废物及垃圾；4.本案诉讼费由瑞景公司承担。一审法院认定事实：2018年3月2日，双方签订《厂房租赁合同》一份，约定新纪元公司将坐落于平湖市新仓镇秦沙段88号新纪元公司的部分厂房及物业设施租赁给瑞景公司，租赁期限为2018年3月1日至2018年4月30日，双方约定租赁期租金226241元，瑞景公司应于合同签订之日时向新纪元公司支付租金，瑞景公司逾期交付租金的，每逾期一日，瑞景公司应按以上租金的1.0%计算向新纪元公司支付违约金。租赁期间，瑞景公司应合理使用该厂房及其附属设施，租赁期满，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。2018年4月27日，瑞景公司员工向查坚忠发送二条短信：“查总，你好！我是新纪元租客，下午一二点你方便吗？有空到时过来看看哪些电线等东西有用的。谢谢”，“查总，你好！我们目前在整理场地，不生产，也用不到什么自来水。新纪元水管漏水很厉害，你先可以关掉总水闸。”2018年6月8日，平湖市公安局新仓镇派出所出具出警证明1份：2018年6月8日12时14分，新仓派出所接到平湖市公安局指挥中心指令，平廊公路新纪元服饰内有纠纷。民警到达现场后，经了解，报警人高全根称瑞景公司拖欠房租还将厂房内的材料和设备卖给王全彪等人，厂房内遗弃了大量的废物，新纪元公司要求王全彪将废物清理干净后才能将材料和设备运走，因此产生纠纷。2018年6月12日，新纪元公司进行了工商变更登记，包括：法定代表人由侯某变更为查坚忠，企业投资人由王云峰、侯某、浙江省医药保健品进出口有限责任公司变更为平湖市大可童车有限公司。截至目前，瑞景公司尚未办理房屋交付手续，也未将所租厂房钥匙交还新纪元公司。且涉案厂房内遗留废物及垃圾，新纪元公司不能正常使用。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。瑞景公司在租赁新纪元公司厂房到期后，未办理房屋交付手续，也未将所租厂房钥匙交还新纪元公司。上述行为应视为仍继续使用租赁物。故瑞景公司应支付期间内的房屋租金，现新纪元公司主张至同年7月31日，予以支持。依据《厂房租赁合同》，2018年3月1日至2018年4月30日，双方约定租金226241元，则新纪元公司主张同年5月1日至2018年7月31日的租金339361.20元，予以支持。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知当事人。故新纪元公司要求解除厂房租赁合同的诉讼请求，予以支持。厂房租赁合同约定厂房归还时，应当符合正常使用状态，故瑞景公司须清理留在租赁厂房内的废物及垃圾，以使新纪元公司正常使用。瑞景公司关于涉案租赁合同期满已终止、瑞景公司已经腾空并返还厂房的主张，未提供证据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除新纪元公司和瑞景公司厂房租赁合同；二、瑞景公司于判决生效之日起十日内支付新纪元公司厂房租金339361.20元（自2018年5月1日计算至2018年7月31日）；三、瑞景公司于判决生效之日起十日内清理承租厂房内的废物及垃圾，符合正常使用状态。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6390元，减半收取3195元，由瑞景公司负担。二审中，瑞景公司提供了如下证据：证据一、厂房租赁合同，证明双方租赁期限一般为三年，短租是为搬厂做的过渡性安排；证据二、照片七张，证明整个厂区只有一个进出通道，瑞景公司租赁的厂房是玻璃门，没有钥匙，瑞景公司的门卫在5月1日撤离，与新纪元公司派驻的门卫进行了交接；证据三、短信打印件，证明租期届满前新纪元公司原法定代表人曾督促瑞景公司按约腾房，租赁关系已经结束；另外，请求法庭责令新纪元公司提交《平湖市新纪元服饰有限公司100%股权交易合同》第三条《资产评估报告书》以及第六条第4项《财产及资料清单》，以证明新纪元公司新老股东交接时瑞景公司已经腾空返还房屋。新纪元公司质证意见：证据一无法证明待证事实；证据二是新纪元公司外部原厂房的玻璃大门，涉案厂房是2号厂房，所有厂房都是有钥匙的；证据三是新纪元公司原股东催促周彭杰搬离厂房，涉及股权交接。瑞景公司二审申请证人侯某出庭作证，侯某陈述，2018年之前其是新纪元公司的法定代表人。新纪元公司在2017年就有转让意向，因为是国企所以事情拖了很久，正式租赁合同到期后又延长了两次。第一次延期到春节，当时觉得股权转让手续可以办成所以又延期到4月30日，第二次延期时瑞景公司已经没有意向了。瑞景公司在2018年4月30日前基本搬清，但确有垃圾、杂物遗留，当时他并不在现场情况不太清楚。当时移交并未办理书面交接手续，瑞景公司有无通知新纪元公司其也不清楚。2018年6月8日出警情况和瑞景公司搬离东西的情况其不清楚。瑞景公司质证意见：证人证言实事求是地反映了真实情况，没有异议。新纪元公司质证意见：证人离开新纪元公司后对厂房情况是不清楚的，厂房租赁给瑞景公司时也交了钥匙，证人证言不能证明瑞景公司履行了腾退义务，仍留有旧设备和垃圾。本院认证意见：对于瑞景公司提交的证据，证据一的租赁合同系2014年签订，与本案缺乏关联性；证据二照片为复印件，新纪元公司也仅认可照片反映的是新纪元公司外部，并非涉案厂房，不能证明瑞景公司的主张；证据三仅系新纪元公司催促瑞景公司搬离，不能证明瑞景公司履行了腾退义务；证人侯某已在二审中出庭作证，对其证言中合理部分，本院予以认定。至于瑞景公司要求责令对方提交证据的申请，其在一审中已经提出，一审当庭进行了审查，但新纪元公司否认有上述材料存在，故一审未予支持。本院认为其要求对方提供的股权交易合同中的资产评估报告书等证据与本案并无直接关联，而且新纪元公司原法定代表人也陈述与瑞景公司无书面交接手续，对交接情况不清楚，故本院对瑞景公司的申请不予照准。新纪元公司二审中提交装修合同和收据各一份，证明厂区遗留废物、垃圾其已委托他人进行了清理，费用已经部分支付。瑞景公司对上述证据三性均有异议，但对垃圾清理没有异议，但对费用有异议。本院认证认为，上述证据涉及案外人且瑞景公司表示异议，本院不予认定。但因有关厂区遗留废物、垃圾已经清理完毕的陈述系新纪元公司自认，本院对该事实予以确认。本院经审理对一审认定的事实予以确认。另查明，瑞景公司与新纪元公司此前有较长房屋租赁关系。新纪元公司于2018年8月委托他人对案涉厂区场地废物垃圾等进行了清理，现已经清理完毕。本院认为，本案二审争议主要在于涉案合同租期届满时瑞景公司有无完成腾空并返还厂房的义务。案涉《厂房租赁合同》约定租期自2018年3月1日至2018年4月30日。从双方短信联系内容来看，瑞景公司在4月30日合同届满前虽有过“整理场地”、“不生产”的意思表示，但并无证据表明其已履行腾空厂房并交还给新纪元公司之事实。相反从现有证据来看，瑞景公司在2018年5月1日还在厂区内打包货物、设备装车外运，且在同年6月8日时还有物品在案涉厂房准备对外出售，瑞景公司也自认尚有边角料、坐垫套和塑料桶等物品、垃圾未进行清理。而根据双方合同约定，租赁期满该厂房归还时，应当符合正常使用状态。则显然，瑞景公司虽在4月30日之后未再进行生产经营活动，但尚有物品未清理，并未腾退厂房之事实是客观存在的。因瑞景公司未能履行腾退义务导致新纪元公司无法正常使用案涉厂房，一审将上述行为视为仍继续占有使用租赁物并认为双方形成不定期租赁关系，观点并无不当。瑞景公司虽然主张其在6月18日安排人员进行了场地清理，但并未得到新纪元公司认可。且应当指出的是，在双方6月8日即因废物、垃圾清理等事宜引发争执并报警后，瑞景公司对厂房腾退和对场地清理更应尽注意义务，在履行腾退义务后应及时通知新纪元公司。但其并无充分证据证明已经履行上述义务并通知对方，新纪元公司亦不认可，且瑞景公司在一审过程中也多次表示愿意在第三方监督下再次对场地进行清理，也说明瑞景公司对未能完成厂区清理之事实是承认的。故一审判决支持新纪元公司主张解除不定期租赁合同关系并要求瑞景公司支付到2018年7月31日的租金，亦属合理。瑞景公司上诉认为如本案形成不定期租赁关系，则其亦享有随时解除合同的权利。但瑞景公司在一审诉讼前并未行使该权利，一审过程中也未提出解除不定期租赁关系的主张。当然，由于新纪元公司在二审中自认已经在2018年8月委托案外人对场地进行了清理，故其主张瑞景公司继续清理留在租赁厂房内的废物及垃圾的诉讼请求已经欠缺基础，本院对该项诉请不再支持。至于清理责任和费用，因双方存在争议，可另行处理。综上，瑞景公司的上诉请求不能成立，但由于二审出现新的事实，导致一审判决部分结果欠缺依据，本院依法进行相应改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持平湖市人民法院（2018）浙0482民初3957号民事判决第一、二项，即“一、解除平湖市新纪元服饰有限公司和平湖瑞景户外用品有限公司厂房租赁合同；二、平湖瑞景户外用品有限公司于判决生效之日起十日内支付平湖市新纪元服饰有限公司厂房租金339361.20元（自2018年5月1日计算至2018年7月31日）”；二、撤销平湖市人民法院（2018）浙0482民初3957号民事判决第三项；即“平湖瑞景户外用品有限公司于判决生效之日起十日内清理承租厂房内的废物及垃圾，符合正常使用状态”。三、驳回平湖市新纪元服饰有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6390元，减半收取3195元，由平湖瑞景户外用品有限公司负担。二审案件受理费6390元，由平湖瑞景户外用品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年三月五日书记员  赵婉沁