湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初298号原告：黄希，男，1988年7月5日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人:黄丽芳，女，1957年2月1日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。系原告母亲，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码：91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码：91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告黄希与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行审理。原告黄希的委托诉讼代理人黄丽芳、两被告共同委托诉讼代理人朱胜辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄希向本院提出诉讼请求：1．请求判决被告给付拖欠原告968号酒店客房从2016年9月1日至2018年12月31日的租金及装修折旧款126480元；2．请求判决被告支付原告968号房欠付租金和装修折旧款违约金5544元；3．请求判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年8月31号，原告购买被告张家界大成国际大酒店9层968号房，双方签订《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、（张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》等三份合同，并于签约之日一次性付清购房总价597600元。根据《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》第四条的租金标准和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》第四条的委托装修改造折旧款标准，被告第三年至第五年需按照购房款和房屋装修款总和的10％支付原告租金及装修折旧款，每年租金59760元。被告从2016年9月1日至2018年12月31日共支付12960元，尚拖欠原告租金及装修折旧款126480元。根据“《张家界大成山水国际大酒店房屋租货合同》第六条中合同存续第5款约定：上述第六条第二款、第三款、第四款相关约定中，任何一方若逾期60天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金。”即2988元。根据“《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》第九条违中约责任第三款：本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款1％作为违约金。”即813元。根据“《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》第十条中违约责任第三款：本合同租賃期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金收益的3％作为违约金。”即1743元。以上违约金共计：5544元。被告从2016年9月起多次的违约行为已造成原告巨大的精神压力及经济损失，经多次磋商均无结果，为维护自身的合法权益，原告特具状向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。被告张家界大成公司、张家界山水公司辩称：依法公正处理本案，降低违约金，驳回要求承担担保责任。事实与理由：一、原告已付款情况：1、968房合同签订后，自2013年8月31日至2018年12月31日，被告酒店已付款给原告252000元；2、原告主张的分项违约金过高，计算标准远远高于其实际损失，且原告未能举证其实际损失，应调整该违约金负担方式；3、酒店经营因张家界注册原因和道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金的主张。二、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际买拿出担保责任。根据担保法司法规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除责任。1、原告举证主张湖南大成酒店公司和张家界上水天下置业公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；2、法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期限的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。因此，担保人即不应再承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同该约定进行公正判决处理。原告黄希为支持其诉讼请求所主张的事实，向本院提交了以下证据：1、张家界市商品房现房买卖合同一份、商品房买卖补充合同一份（均系复印件，与原件核对无异），证明原告于2013年8月31日购买被告山水座9层968号房屋，建筑面积为49.8平方米，价格为249000元。2、张家界市房屋租赁合同复印件一份（与原件核对无异），证明按合同被告第一年、第二年应支付原告年租金37350元；第三年至第五年支付年租金24900元。3、张家界市委托装修合同复印件一份（与原件核对无异），证明第一年至第二年按该房屋委托装修改造款总额的15%的折旧比例返还给原告，年返还款为52290元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给原告，年返还款为34860元。4、《购房款收据》及《装修款收据》各两张（均系复印件，与原件核对无异），证明原告向被告张家界山水公司支付购房款249000元，向被告张家界大成公司支付房屋装修款348600元。5、黄希中信银行业务凭证客户回单5张，证明被告尚欠原告租金及装修折旧款共计126480元。本院对原告黄希提供的上述证据将结合本案基本事实综合予以认定。被告张家界大成公司、张家界山水公司对原告黄希对所有证据的真实性无异议，对租金和装修折旧款金额无异议，但违约金计算标准过高，请求法院依法调减。查明的案件事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证、认证情况，本院可以确认如下案件法律事实：1.2013年8月31日，原告与被告张家界山水公司签订《商品房现房买卖合同》，主要内容为：双方成交的商品房为大成山水酒店山水座9层968号。建筑面积49.8㎡，成交单价每平方米5000元。总购房款24900元。双方约定2013年8月31日付清全部购房款。2.2013年8月31日，被告张家界山水公司立收据收到原告购房款249000元。3.2013年8月31日，原告与张家界大成公司、张家界山水公司签订《房屋租赁合同》。主要内容为：一、被告张家界大成公司支付第一年、第二年每年租金37350元；第三年至第五年每年租金24900元。逾期三个月未支付的，被告张家界大成公司应当按应付租金下欠金额的3%支付违约金，并由被告张家界山水公司承担连带保证责任。4.2013年8月31日，原告与被告张家界大成公司、张家界山水公司签订《房屋委托装修合同》。主要内容为：原告支付被告张家界大成公司装修款348600元。被告张家界大成公司在第一年至第二年每年返还原告装修款52290元；在第三年至第五年每年返还原告装修款34860元。如果违约由违约方向违约方支付下欠装修款全额1%的违约金，被告张家界山水公司承担连带清偿责任。5.2013年8月31日，被告张家界大成公司出具收据收到原告装修款348600元。6.经结算，被告张家界大成公司从2013年8月31日至2018年12月31日，累计月数为64个月。第三年至第五年的年租金为24900元÷每年12个月=每月应付租金2075元。总月数64个月×每个月应付租金2075元=应付总租金132800元。7.被告张家界大成公司应逾期支付租金的违约金应为下欠租金132800元×3%=应付该项违约金3984元。8.被告张家界大成公司应返还原告装修款累计总月数为64个月。第三年至第五年每年返还装修款34860元÷每年12个月=每月应返还装修2905元。总月数64个月×每个月应返还装修款2905元=应总返还装修款185920元。9.逾期返还装修款违约金应为185920元×1%=应付该项违约金1859.20元。10.应付总租金132800元+总应返还装修款185920元=318720元-968号房已付总数252000元=下欠该两项费用66720元。判决的理由和结果本院认为，原告黄希与被告张家界大成公司、张家界山水公司分别签订的涉案多份合同，是双方的真实表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务，原告已经按合同约定履行了支付房款义务，而被告张家界大成公司没有按合同约定按时支付涉案房屋租金，其行为已经构成违约。被告张家界山水公司依据合同约定应对被告张家界大成公司的违约责任承担连带保证责任。故原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告黄希2018年12月31日之前的租金及返还该期间的装修款总金额为6720元；支付原告黄希2018年12月31日之前逾期支付租金的违约金3984元；支付原告黄希2018年12月31日之前逾期返还装修款的违约金1859.20元。限本判决生效后十日内履行完毕。二、被告张家界山水天下置业有限公司对上述判决所确定的义务承担连带保证清偿责任。三、驳回原告黄希其他诉讼请求。案件受理费2940元，适用简易程序减半收取1470元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。（本页无正文）审判员  向宏二〇一九年三月二十日法官助理汤琴书记员刘晶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条:被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。