山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0911民初5951号原告：梁玉明，男，1991年12月6日生，汉族，住泰安市岱岳区，现住址泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：卢圣龙，山东统河律师事务所律师。被告：泰安德天置业有限公司，住所地：泰安市岱岳区粥店办事处驻地（办公楼西侧**）。法定代表人：张春晓，总经理。委托诉讼代理人：艾勇，山东岱松律师事务所律师。原告梁玉明与被告泰安德天置业有限公司（以下简称德天置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁玉明的委托诉讼代理人卢圣龙、被告的委托诉讼代理人艾勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁玉明向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金48673元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订商品房预售合同，该房屋已于2014年8月24日交付原告。合同签订后，原告已按合同约定履行了自己的义务，但被告未能按照双方合同第二十条的约定履行办证义务，侵犯了原告的合法权益。现原告依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定诉至贵院。德天置业公司辩称：1.被告不存在违约行为，因为与被告合作的建筑公司不配合被告的工作，导致被告所开发的项目迟迟不能验收，这不是被告的错误，建筑公司的违约造成的；2.原告起诉已超过诉讼时效；3.原告所在单元已于2017年3月28日办出不动产大证，已经具备了办理转移登记的条件；4.被告的行为没有给原告造成实际的经济损失，其主张违约金没有依据；5.其个人小证于2018年1月17日颁发，证号为鲁（2018）泰安市不动产权第0001532号。如果法院认定被告有违约责任，违约金应计算至被告在小区下发通知的时间，即2017年3月23日。请法庭查明事实依法裁判，驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2013年7月20日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买位于泰安市岱岳区灵山大街西段泮河小镇1号楼3单元1层101号房屋，原告实际支付总价款547171元。该商品房买卖合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。如因买受人的责任造成未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。合同签订后，原告按约支付被告购房款。2014年8月24日，原告与被告签订房屋交接单一份，被告正式将房屋交付给原告。被告于2017年3月28日取得泮河小镇1号楼不动产权证。2017年3月23日，被告在小区各栋楼单元门张贴了办证通知，通知业主按照要求在规定时间、地点办理不动产转移登记的签字事宜。原告个人的不动产登记证于2018年1月17日颁发，证号为鲁（2018）泰安市不动产权第0001532号。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件齐全，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应自觉履行。本案的争议焦点是出卖人是否违约，若违约如何确定逾期办证违约金的计算期间。对于逾期办证违约责任的认定首先应当遵循当事人意思自治原则，双方约定办证义务及期限的，从其约定。本案双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。审理中，原、被告双方对该涉案合同约定中“实际办理所有权转移登记”的理解存在分歧。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉案合同关于违约金计算的起止期间约定为：“自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止”，从合同文义来看，“出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记”系定语，限定了期限计算的起止范围，因此，约定中的“实际办理所有权转移登记”应指实际办理所在楼栋的所有权转移登记即完成初始登记。根据房屋权属登记的一般流程，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。此过程中，初始登记是买受人办证的前提，而办理“小产权证”则需要开发商和买受人互相协助，并涉及行政部门，并非仅是开发商的单方义务。因此，如果将合同约定的办证义务确定为办理小产权证，既不符合常规做法，也有失公允。对此，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条明确规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据该规定，办理房屋权属证书即小产权证的义务主体为买受人，房地产开发企业负有协助义务。结合合同文义、通常做法及法律规定，涉案合同约定的“实际办理所有权转移登记”应为完成房屋初始登记。由于初始登记由开发商取得，且只有告知买受人后，买受人才可申办产权证书，因此，告知义务应为合同约定义务内容的应有之意，开发商在完成房屋初始登记并履行告知买受人义务后，其办证义务方才履行完毕。本案涉案房屋于2014年8月24日交付，根据上述合同约定，被告承诺为原告办理商品房所有权转移登记即商品房所在楼栋的所有权转移登记的届满期限为2015年8月24日，而其于2017年3月28日方办理完毕涉案房屋所在楼栋的不动产权证，构成违约。计算违约金的期间应为自2015年8月25日起,至被告办理完毕涉案房屋所在楼栋的不动产权证在小区下发通知的时间，鉴于其下发通知早于取得不动产权证书时间，本院确定其计算违约金的截止时间为其取得楼栋不动产权证书的时间，即2017年3月28日。关于诉讼时效问题，本案合同约定的违约金为按日计算，其性质属于继续性债权，由于逾期办证行为仍在继续，应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。据此，原告要求的违约金应自原告起诉之日2018年12月7日倒推三年，回溯超过三年的部分即已超过诉讼时效，即2015年12月7日之前的部分，已超过诉讼时效，本院支持其自2015年12月8日起至2017年3月28日止共476日的逾期办证违约金，按合同约定被告应支付原告逾期办证违约金26047元。被告辩称，其不存在违约，因为与被告合作的建筑公司不配合被告的工作，导致被告所开发的项目迟迟不能验收，这不是被告的错误，是建筑公司的违约造成的，根据法律规定，因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定判决如下：一、被告泰安德天置业有限公司于本判生效之日起十日内支付给原告梁玉明违约金26047元；二、驳回原告梁玉明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取509元，由原告梁玉明负担239元，被告泰安德天置业有限公司负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  朱士坚二〇一九年三月十五日书记员  黄迎春