杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0102民初5706号 原告：杭州锦悦企业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区水门********。 法定代表人：郁敏珺，董事长。 委托诉讼代理人：赵振良，浙江楷立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：臧海朋，浙江楷立律师事务所律师。 被告：孙义雨，男，1973年3月8日出生，汉族，住福建省连江县。 原告杭州锦悦企业管理有限公司诉被告孙义雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法由审判员孙颖璇适用简易程序独任审理，审理中，原告杭州锦悦企业管理有限公司申请对被告孙义雨614930.23元财产予以保全，本院经审查后予以同意，依法制作（2018）浙0102民初5706号民事裁定书，并采取了相应保全措施。本案于2018年12月10日公开开庭进行了审理，原告杭州锦悦企业管理有限公司的委托诉讼代理人赵振良、臧海朋，被告孙义雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1、确认原、被告双方签署的《房屋租赁合同》已于2017年12月15日解除；2、被告向原告支付租金114309.02元；3、被告向原告支付租金滞纳金37380.4元(暂计算至2018年7月31日,滞纳金标准为每日千分之一,具体计算至被告实际付清之日止)；4、被告向原告支付水电费共计16817.8元；5、被告向原告支付水电费滞纳金5011.61元(暂计算至2018年7月31日,滞纳金标准为每日千分之一,具体计算至被告实际付清之日止)；6、被告向原告支付物业管理费25165.88元;7、被告向原告支付物业管理费滞纳金8229.54元(暂计算至2018年7月31日,滞纳金标准为每日千分之一,具体计算至被告实际付清之日止);8、被告向原告补交装修期内免交的租金64550.98元；9、被告向原告支付违约金98171.28元;10、被告向原告支付房屋占有使用费245293.72元(自2017年12月16日起算,暂计算至2018年7月31日,实际支付至房屋实际腾退之日止)；11、被告腾空位于杭州市上城区的房屋并交付给原告；12、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由:2017年3月16日,原、被告双方签署编号为JH44-BHSC-2017-0075《房屋租赁合同》(商场专用),约定原告向被告出租坐落于杭州市上城区房屋,房屋面积480.29平方米,用于被告进行电玩经营,租期自2017年5月20日起至2020年5月19日止,交付日为2017年3月20日,2017年3月20日至2017年5月19日为装修期,即免租期。该房屋自租赁期日起,第一年的月租金含税价为32723.76元,第二年的月租金为32723.76元,第三年的月租金为34359.95元……,租金支付方式为先付后用,每3月为一个付款周期,被告应于该付款周期前一个月的25日之前向原告支付下期租金款。另约定,该房屋的每月物业管理费为7204.35元,该房屋实际使用的水、电、空调、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用,须在收到书面结算通知后5个工作日内支付。合同签订后,原告依约交付了房屋,但被告未按合同约定交纳水电费、租金以及剩余物业费。为此,原告多次向被告发送催款通知书要求被告支付拖欠的上述费用,但被告未支付任何款项并继续占有使用房屋。2017年11月29日,原告向被告发出《房屋租赁合同解除通知函》,通知被告《房屋租赁合同》自2017年12月15日起解除,要求被告于当日腾退房屋并在2017年12月22日前支付拖欠的租金、物业管理费、滞纳金、违约金。截止今日,被告尚未将承租房屋腾退。原告作为案涉房屋的管理方及运营方,具有签订、履行租赁合同的权限。原告认为《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律法规的禁止性规定,该合同真实合法有效。根据《房屋租赁合同》第10.1条、13.3条等,原告有权按每平方米30元每日向被告收取房屋占有使用费、有权不予返还被告的租赁保证金、并要求被告补交装修期所免除的租金等费用、提前终止《房屋租赁合同》并提前收回房屋、向被告另行按第一年月租金的3倍金额补偿原告等条款。为维护原告合法权益,特依据相关法律法规向法院提起诉讼,望判如所请。 被告答辩称：被告是开娃娃机店的，但是原告把房屋出租给被告后又招了经营同样内容的娃娃机店进来，被告与原告协商让那家店迁出去。此外，整个商场经营不好，现在被告的店也被原告锁了，原告无法进入。 本院查明事实如下：中国电信股份有限公司杭州分公司为坐落于庆春路87号房屋的所有权人。2015年6月1日，上海锦和商业经营管理股份有限公司出具委托函一份，载明将坐落于庆春路87号房屋的整体管理权转让给原告，原告可以自己或委托第三方负责电信大楼的招商。中国电信股份有限公司杭州分公司盖章确认。 2017年3月16日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订编号为JH44-BHSC-2017-0075《房屋租赁合同（商场专用）》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在杭州市上城区，房屋面积480.29平方米；租赁期自2017年5月20日起至2020年5月19日止，交付日为2017年3月20日，甲方给予乙方的装修期为60日，自2017年3月20日起至2017年5月19日止，在装修期内，乙方享有无需缴纳租金之权益；月租金含税总价计32723.76元，自租赁期开始日起两年内不变，自第三年起，租金递增5%；乙方须在2017年5月1日前向甲方支付2017年5月20日至2017年8月31日的首期租金，即111081.48元，其后3个月为一付款周期，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前支付下期租金，否则视为逾期支付租金，所述日期恰逢法定休假日的，则相应顺延，每逾期一日，则乙方须按逾期支付租金的5‰支付滞纳金；乙方须于租赁合同签约之日，向甲方支付房屋租赁保证金和能源押金，作为乙方依约履行本合同的保证金，保证金为等额于第一年三个月的租金，共计98171.28元，能源押金计7492.52元，可以抵充乙方欠付甲方的租金、违约金、滞纳金、损害赔偿金或者其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或者其他第三方损失；抵扣的顺序为（1）违约金、滞纳金、损害赔偿金、物业恢复修缮费用等，（2）水、电、通讯等公用事业费，（3）物业管理费、停车费、制卡制证等费用，（4）租金；乙方应于租赁期内按照约定向物业公司支付该房屋的物业管理费，每月物业管理费为7204.35元，乙方须在2017年3月20日前直接向物业管理单位支付装修期及2017年5月20日至2017年8月31日的首期物业管理费38864.01元，以后每3个月为一个付款周期，各个付款周期的物业管理费于该付款周期前一个月的25日之前支付，否则视为逾期，每逾期一日，按逾期支付之款项的0.5‰支付滞纳金；未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按30元/平方米向甲方支付房屋占用使用费；乙方逾期向甲方支付或未足额支付租金及应由乙方向甲方、物业公司支付的任何一项费用累计超过十五日的，甲方有权不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方补交装修期所免除的租金，提前终止本合同并提前收回房屋，同时乙方应另行按第一年月租金的3倍补偿甲方；双方确认二次供水电的计费标准为电价1.2元/度，水价4.6元/吨，电力扩容费按超基本配置1500元/KW标准收取等。合同签订后，被告支付了首期租金111081.48元、首期物业管理费38864.01元、保证金98171.28元、能源押金7492.52元、装修保证金28256.82元。 另查明，根据2017年度租户电表抄见数、水表抄见数，讼争房屋至2017年7月14日的电表的抄见数为151，水表的抄见数为77，截至2017年12月的电表的抄见数为378，水表的抄见数为180。被告已付清至2017年7月15日的水电费。 本院认为，案涉《房屋租赁合同（商场专用）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应依约履行合同义务，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现被告已逾期支付租金超过15天，符合合同约定的解除情形，故原告有权主张解除双方之间签订的《房屋租赁合同（商场专用）》，关于合同的解除时间，虽原告向被告寄送了《房屋租赁合同解除通知函》，且合同中约定合同首页所列的双方信息为合同双方的有效方式，但经查明合同首页未列明被告的联系地址，且原告未提供《房屋租赁合同解除通知函》送达被告的相关证据，故对原告要求确认《房屋租赁合同（商场专用）》于2017年12月15日解除的诉请，依法不予支持，本院认定《房屋租赁合同（商场专用）》于本判决生效之日起解除，同时，被告应向原告腾空返还位于杭州市上城区的房屋。关于被告欠付的租金，因被告仅支付了至2017年8月31日的首期租金，后续未支付任何租金，被告应支付暂算至2018年7月31日的租金359961.36元，后续至实际腾退返还房屋止的租金及房屋占有使用费按合同约定的租金标准32723.76元/月进行计算。关于被告欠付的物业管理费，因被告仅支付了至2017年8月31日的物业管理费，后续未支付，原告主张被告支付25165.88元，具有合同依据，本院依法予以支持。关于水电费，原告陈述水电费自2017年7月16日开始欠付，其主张的度数、金额与租户电表抄见数、水表抄见数、历次缴款通知书能相互吻合，本院予以支持。原告诉请被告支付装修免租期租金64550.98元，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金、租金滞纳金、物业滞纳金、水电费滞纳金的诉讼请求，本院认为，违约金和滞纳金针对的都是被告逾期支付租金、物业费、水电费导致合同解除这一行为，原告主张金额过高，本院调整违约金为20000元，对于滞纳金的诉请不予支持。关于被告交纳的保证金98171.28元、能源押金7492.52元、装修保证金28256.82元，应按照合同约定的违约金、水电费、物业管理费、租金的顺序予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告杭州锦悦企业管理有限公司与被告孙义雨2017年3月16日签订的《房屋租赁合同（商场专用）》于本判决生效之日起解除； 二、被告孙义雨应于本判决生效之日起十日内将杭州市上城区房屋腾退并交还原告杭州锦悦企业管理有限公司； 三、被告孙义雨于本判决生效之日起十日内向原告杭州锦悦企业管理有限公司支付暂计算至2018年7月31日的租金359961.36元，此后至实际腾退房屋之日止的租金、房屋占有使用费按32723.76元/月的标准计算； 四、被告孙义雨于本判决生效之日起十日内向原告杭州锦悦企业管理有限公司支付物业管理费25165.88元、水电费16817.8元、装修免租期租金64550.98元、违约金20000元（被告孙义雨已交纳的保证金98171.28元、能源押金7492.52元、装修保证金28256.82元，按违约金、水电费、物业管理费、租金的顺序予以抵扣）； 五、驳回原告杭州锦悦企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告孙义雨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9949元，因本案适用简易程序审理，减半收取4974.5元，由原告杭州锦悦企业管理有限公司负担2151.5元，剩余案件受理费2823元、财产保全申请费3595元，合计6418元，由被告孙义雨负担。 原告杭州锦悦企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告孙义雨于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙颖璇 二〇一九年三月四日 书记员  施 洁 （以下为空白页）