河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初9310号原告薛靖启，女，1981年11月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人刘傲，驻马店市驿城区天中法律服务所法律工作者。被告胡梅，女，1976年4月26日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告薛靖启诉被告胡梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告薛靖启的委托代理人刘傲、被告胡梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛靖启诉称，原、被告于2017年10月30日签订房屋租赁协议，原告承租位于翡翠城翠苑10号楼201。租赁期为2017年10月30日至2019年10月30日，年租金为2万元。原告向被告交付房租4万元、押金5万元，共计4.5万元。2018年4月，原告因家中有事，提前告知被告不再继续租赁该处房屋，并将钥匙交还被告，被告同意并将房屋钥匙收回，并自己进行使用，后原告多次找被告协商余下房租及押金的退还事宜未果。请求：一、解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；二、被告返还原告房租及押金35000元及利息。诉讼中，原告明确诉讼请求为：一、判令于2018年7月24日解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；二、被告返还原告房租25000元（自2018年8月1日至2019年10月30日的租金）、押金5000元，共计30000元及该款的利息损失（自2018年8月1日至款项返还完毕之日止，按中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算）。被告胡梅辩称，一、原告虽于2018年7月24日将房屋钥匙交给被告了，但原告并未将全部钥匙交给被告，仅是为了减少损失，双方共同寻找下家租赁人，2018年8月8日，原告联系其中一个租房人赵婷，并让赵婷与被告联系，由被告带领赵婷进行看房；二、原、被告双方签订的租赁期限为两年，不可能原告不租房屋就不租房屋了，且原告于2018年7月24日将房屋钥匙交给我的，交钥匙时我仅答应了退还押金，并未答应退还房租；三、原告在租赁期间，将房屋损坏严重（壁纸损坏、壁挂炉损坏、卧室门损坏、客厅入户门的内门玻璃损坏、阳台壁柜损坏），我方该项损失应从应退还原告款项中予以扣除；四、至2018年7月24日原告搬离房屋时止，原告尚欠电费624元，水费160元，天然气费不确定，我方认为原告应交纳燃气费500元。经审理查明，2017年10月30日，原告薛靖启（租赁方、乙方）与被告胡梅（出租方、甲方）签订《房屋租赁协议》一份，合同约定：经甲乙双方商议，甲方愿将位于文明路翡翠城翠苑10号楼201租赁给乙方使用，租赁时间2017年10月30日至2019年10月30日止，租赁金额每年为20000元，押金5000元，付款办法，租赁期内的租金乙方应一次性付给甲方，一次两年房租40000元；乙方应按规定及时交纳租金，不得拖欠，承担水电、物业、燃气费用，做好防火防盗、安全防范工作；乙方不得将租赁房屋私自转租，不得在租赁期间提前退房；租赁期满，若乙方要求续租，应提前一个月告知甲方，租金提前支付给甲方，房屋内家电、物品如有损坏，照价赔偿等条款。合同落款甲方处由胡梅署名，乙方处由薛靖启署名。合同签订前，原告通过微信先后4次向被告转账支付租金及押金，共计45000元。合同履行中，原告提出不再继续租赁，并将诉争房屋返还给被告。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，一、原告提交微信聊天记录九页，原告用以证明：原告于2018年5月1日起就不再使用该房屋，并将该房屋交还给被告，被告接收（微信聊天记录5-9页，2018年7月20日原告已打扫干净房屋，被告回复：“好，辛苦了”。原告于2018年7月24日将房屋钥匙交给被告），原告不再使用该房屋。被告质证称，对该证据的真实性无异议，原告的确将房屋打扫干净了，也于2018年7月24日将房屋钥匙2把交给我了，其他四把钥匙在原告手中，原告称，两方同时找下家出租，比较好找，该房屋至今未找到下家出租，我于2018年12月15日左右在该房屋居住，因该房屋需要调试暖气，不能离开人，所以我才搬进去居住。二、原告提交照片9页、视频光盘1张。①照片1-8页，原告称系2018年9月24日拍摄的租赁房屋照片。②照片第9页，系被告微信朋友圈的截屏，其中3张截屏照片显示的时间分别为2018年8月25日、2018年8月30日、2018年9月1日。③视频系原告于2018年10月27日报警时拍摄。原告用以证明被告接收该房屋后，被告已使用。被告质证称，①拍摄的房屋照片是涉案房屋照片。2018年7月24日，原告将房屋钥匙交给被告后，被告为了案涉房屋出租方便，被告的父亲在阳台居住，被告父亲在阳台居住仅是为了房屋出租方便。拍摄的门头照片“健康宝贝小儿推拿”是原告的门头，原告将房屋钥匙交给被告后，被告将之前经营美容养生的设备搬入案涉房屋内。②照片第9页的朋友圈照片的确是被告的朋友圈发布的照片，但该照片系被告的表妹在案涉房屋内给被告做减肥的图片。③对视频光盘真实性无异议，对证明问题有异议。视频中的女孩是被告的外甥女，因小区供暖调试，需有专人在案涉房屋，方便小区供暖调试。原告质辩称，结合原告提交的证据及被告的陈述可以看出，原告至少于2018年7月24日就把房屋交给被告，被告接收后，并进行使用，原、被告之间的房屋租赁合同自然已经于2018年7月24日解除，应当由被告返还剩余的房租及押金，剩余房租从2018年8月1日开始计算。三、诉讼中，原告称，原告已于2018年7月24日将涉案房屋的全部钥匙交还给被告。四、原告对被告辩称的至2018年7月24日原告搬离房屋时止，原告尚欠电费624元，水费160元，天然气费500元予以认可。诉讼中，被告提交照片三页，被告称，该三页照片系原告将钥匙交给被告后，被告于2018年9月21日，在案涉房屋处拍摄的照片。被告用以证明：原告使用房屋过程中，将案涉房屋的壁纸、壁挂炉、屋顶损坏。原告质证称，对该组照片的真实性无异议，但对证明问题有异议，由于被告也有该房屋的钥匙，不能直接证明该损坏部分是由原告损坏，2018年7月19日，原告已将房屋内原告的物品搬出房屋。上述事实，有原告提交的《房屋租赁协议》、现场照片、微信聊天记录，被告提交的照片等以及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，2017年10月30日，被告胡梅与原告薛靖启签订《房屋租赁协议》，约定被告将驻马店市文明路翡翠城翠苑10号楼201租赁给原告，原告向被告支付租金，原、被告双方系房屋租赁合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，应确认为有效合同。合同履行中，原告于2018年7月20日将房屋腾空，并将已打扫干净的房屋照片用微信发送给被告，被告回复：“好”、“辛苦了”，后原告又于2018年7月24日将诉争租赁房屋钥匙交给被告，被告接收并使用，原、被告双方的上述行为，表明原、被告双方均同意不再履行租赁合同，租赁合同已实际解除。被告辩称其于2018年7月24日收到2把房屋钥匙，是为双方同时找下家对外出租，但该房屋至今未找到下家。因被告不仅接收了原告返还的租赁房屋，且接收后已由被告投入使用，故对被告提出的接收房屋钥匙是为双方共同找下家对外出租的辩称，本院不予采纳。因租赁合同已于2018年7月24日实际解除，故对原告提出的依法解除原、被告签订的《房屋租赁协议》的请求，本院不再重复认定。法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告已依约交纳2年租赁期内的租金40000元，并依约交纳押金5000元，因原、被告双方的租赁合同已于2018年7月24日解除，现原告请求被告返还租赁合同未履行部分（自2018年8月1日起至2019年10月30日止）的租金、押金，并请求赔偿该款的利息损失，于法有据，本院予以支持。利息损失应自原告请求的2018年8月1日起开始计算，并计至款项返还完毕之日止，按中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算。自2018年8月1日起至2019年10月30日止的租金数额为25000元、押金5000元，共计30000元；又因原告于2018年7月24日搬离房屋时，尚有电费624元、水费160元、天然气费500元共计1284元未结算，该未结费用应由原告支付给被告，抵销后，被告应返还给原告租金、押金共计28716元（30000元-1284元=28716元）。被告辩称，原告在租赁期间，将房屋损坏严重（壁纸损坏、壁挂炉损坏、卧室门损坏、客厅入户门的内门玻璃损坏、阳台壁柜损坏），造成的损失应从应退还原告款项中予以扣除。被告虽提交有照片三页，但未提交相关证据证明损毁与原告有关联以及损失数额，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告胡梅于本判决生效后十日内向原告薛靖启返还租金、押金共计28716元，并赔偿该款的利息损失（利息损失以未返还的租金、押金为基数，自2018年8月1日起计至返还完毕之日止，按中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算）。二、驳回原告薛靖启的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费680元，原告薛靖启负担50元，被告胡梅负担630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  张建立审判员  王晓贞审判员  张伟光二〇一九年三月十一日书记员  王 鹏