江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0424民初422号原告：冷欢，女，1987年4月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：冷天鹏，江西坤豫律师事务所律师。被告：修水县祝福置业有限公司，住所地江西省九江市修水县义宁镇芦塘村工业大道**地块，统一社会信用代码91360424581630106C。法定代表人：李志为，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周赞，男，1971年7月15日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：杨鑫，男，1990年2月9日出生，汉族，该公司职员。原告冷欢与被告修水县祝福置业有限公司（以下简称祝福置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冷欢及其委托诉讼代理人冷天鹏，被告祝福置业的委托诉讼代理人周赞、杨鑫均已到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冷欢向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告房屋产权手续；2、判令被告即日给付原告延迟办理产权证的违约金12026元；3、判令被告承担办理产权证所需的一切相关费用12723元（律师费1800元+办理产权证费用10923元）并返还给原告；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年4月30日签订《商品房买卖合同》，约定被告将凤凰广场小区7栋9层01室房价款为266880元，面积约为79.97㎡的住宅卖给原告。该合同约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且不退房的，被告按已付房价款的0.01%向支付违约金。原告已按合同履行了付款义务，但被告找理由至今不予原告办理相关产权手续。合同约定的违约金过低，使开发商违约成本低，进而怠于履行合同义务。2016年8月12日，凤凰广场小区业主代表与被告签订《协议书》，其中被告承诺“如2017年4月30日前将所有房屋产权证办理完成，违约每户支付12000元补偿金”及“甲方（被告）如违约未按时将房屋产权证办理至业主名下，乙方（原告）办理产权证所需的一切费用由甲方承担（包括：律师费、诉讼费等费用）”。至今涉案房屋产权登记手续仍未办理完毕，被告应当承担违约责任。被告祝福置业辩称，1、本公司无义务向原告交付房屋不动产权证，办理不动产权证的法律责任主体是原告，本公司仅负有协助义务；2、原告诉请返还办理产权证费用10923元，无事实和法律依据。被告收取的10923元包含维修基金、管道燃气初装费、水电安装费、契税等，产权登记费仅90元，而契税是原告依法应承担的税收，不属于办证费用。《协议书》第四条约定：“乙方办理房屋产权证所需的一切费用由甲方承担”是指签订协议书后不再需要乙方支付办理房屋产权证费用，并未约定本公司返还已收取的90元产权登记费。3、原告诉请返还律师费1800元，无事实和法律依据。被告未收取律师费1800元，不存在返还义务。原告无证据证明因办理产权证支出律师费1800元；假如有证据证实原告因本案支出了律师费1800元，也是原告为争取违约金而支付的律师费，不是为办理产权证的支出。经审理，本院认定如下事实：2014年4月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定:被告将其开发的位于修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块凤凰广场小区第7栋901房卖给原告；该房建筑面积79.97㎡，每平方米单价3337.25元，总价款为266880元；由原告一次性付清房款；被告应当在2014年12月31日前将商品房交付原告；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书且不退房的，被告按已付房价款的0.01%支付违约金。合同在其他方面亦作了相应的约定。合同签订当日，原告向被告一次性付清购房款。并且原告按被告提供的商品房代收费用明细表向被告支付了代收费用14604元（其中维修基金7917元、产权登记费90元、装饰装修管理费80元、契税2669元、契税工本费10元、登记费88元、工本费10元、管道天然气费2600元、查档费50元、水电开户费1000元、预购商品房预告登记费90元）。2016年3月29日，原、被告办理了房屋交付手续。原告已装修入住涉案房屋。后因涉案房屋的产权证书一直未办理，2016年8月12日，凤凰广场小区的业主代表沈加林与被告签订了一份《协议书》，该协议书第二条约定：“2016年12月30日前将10栋、11栋、12栋作为第一批办理，如房屋产权证未办理至第一批业主手上，由甲方每户支付5000元补偿金给业主，第二批2017年2月28日前还未办理好房屋产权证至业主名下，每户支付8000元补偿，第三批2017年4月30日前将所有房屋产权证办理完成，违约每户支付12000元补偿金”；第四条约定：“被告如违约未按时将房屋产权证办理至业主名下，原告办理房屋产权证所需的一切费用由被告承担（包括：律师费、诉讼费等所有费用）”；第五条约定：“此协议与原始购房合同所约定的违约金可以同时计算”。庭审中，原、被告均认可该协议第二条和第五条的约定；对该协议第四条的约定，被告有异议，认为原告起诉的律师费不是办证所需费用，且被告代收的费用不应当返还。因涉案房屋一直未竣工验收备案，房屋产权登记手续也尚未办理，故原告诉诸本院，提出前述诉讼请求。原告为本次诉讼花费律师费1800元。认定以上事实，有原、被告相一致的陈述，商品房买卖合同、购房款收据、协议书等相关证据，且经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》经审查属有效合同，具有法律约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。商品房买卖合同中已对房屋的办证时间以及逾期办证将承担的违约责任进行了明确的约定，应当根据尊重当事人意思自治原则，优先适用合同的约定。在本案中，被告向原告交付涉案房屋后，至今未协助原告办理产权证书，应当承担逾期办证的违约责任。根据合同约定，被告应按已付房价款的0.01%向原告支付逾期办证违约金26.69元（266880元元×0.0%）。业主代表与被告签订的《协议书》中第二条和第五条的约定，可视为对被告逾期办证需承担违约责任的补充，该两条约定不违反法律规定，且双方均无异议，本院予以支持。根据《协议书》第二条“第三批2017年4月30日前将所有房屋产权证办理完成，违约每户支付12000元补偿金”，被告应当支付原告违约金12000元。再根据《协议书》第五条两项违约金可以同时计算，故本案被告应当支付原告逾期办证违约金为12026.69元（12000元+26.69元）。原告起诉被告支付逾期办证违约金为12026元，符合约定，本院予以支持。对原告诉求的返还办证费用10923元，因《协议书》第四条对具体的办证费用未进行明确的约定，本院对该项诉讼请求不予支持。对原告诉请的律师费1800元，因原告已提供证据且协议书对此进行了明确约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及相关司法解释之规定，判决如下：一、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后三个月内协助原告冷欢办理位于江西省修水县义宁镇芦塘村工业大道凤凰广场小区7栋901室的产权登记手续；二、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告冷欢支付逾期办证违约金12026元；三、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告冷欢支付律师费1800元；四、驳回原告冷欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费419元，减半收取209.5元，由原告冷欢负担69.5元，由被告修水县祝福置业有限公司负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  田晓燕二〇一九年三月二十日书记员  邓婉婷