贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初326号 原告：黄世界，男，1963年5月8日出生，汉族，住贵州省大方县。 原告：陈余芬（又名陈余芳），女，1965年5月25日出生，汉族，住贵州省大方县。 二原告委托诉讼代理人：候惠如，贵州圣谋律师事务所律师。 被告：杨智，女，1975年4月17日出生，彝族，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：兰亚昌，黔西县重新法律服务所法律工作者。 被告：刘成瑶，男，1969年9月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：刘国友，贵州驰远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜远强，贵州驰远律师事务所律师实习律师。 原告黄世界、陈余芬与被告杨智、刘成瑶买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人候惠如，被告杨智及其委托诉讼代理人兰亚昌，被告刘成瑶的委托诉讼代理人刘国友、杜远强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄世界、陈余芬向本院提出诉讼请求：１、请求判决两原告享有位于贵州省大方县红旗街道办事处桥沟菜场内民政局宿舍四楼1号（丈量编号：1606-013）的房屋、房屋的装饰装修、房屋附属物等相关征收补偿费用279641.49元；２、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告是夫妻关系，两被告也是夫妻关系。2012年10月，原、被告经过口头协商，两原告以16万元的价格向两被告购买贵州省大方县红旗街道办事处桥沟菜场内民政局宿舍一间，具体房号为4楼1号。2012年10月16日，原告陈余芬向被告杨智支付购房款14万元，剩余的2万元由两被告办完过户手续再支付，被告杨智写有收条证明以上事实。两原告支付了购房款14万元以后，两被告便将以上房屋交付给两原告。两原告对房屋修缮后，开始在以上房屋内居住，直至现在。2016年大方县房屋征收与补偿局对以上房屋进行征收。经测量后，确定以上房屋的征收补偿款为279641.49元（包含各项补偿及奖励）。但是两被告却向大方县房屋征收与补偿局提出以上房屋权属有争议，导致该局到现在为止都没有将征收补偿款发放给两原告。两原告认为，两原告与两被告在自愿合法的情况下达成买卖房屋的口头协议，该协议合法有效，现两原告按约定支付了购房款，两被告也已将房屋交付给两原告，两原告在房屋内居住多年，现因大方县房屋征收与补偿局拆迁政策导致涉案房屋物权消灭，无法办理过户手续，在此情况下，涉案房屋产权消灭的对价即各项征收补偿款理应由两原告享有。现由于两被告申请房屋权属存在争议，导致两原告无法领取相关补偿款，为此，特提起诉讼。 被告杨智辩称，１、被告虽收取了原告的部分房款，但双方因分歧未达成房屋转让的协议。根据城市房地产管理办法的相关规定，房地产转让应签订书面协议。显然，双方基本法律关系不存在，故双方不存在任何的房屋买卖合同的关系。原告交付房款但未签订书面合同，显然是存在异常因素，故双方未达成购房合意；２、被告杨智在收取该房款时，另一被告并不知情。该房系二被告共同共有的财产，被告杨智的处分属于无效处分，请求驳回原告的诉讼请求，维护被告杨智的合法利益。 被告刘成瑶辩称，一、房屋所有权的转让系要式行为，实行登记要式主义，不登记不产生所有权转让的物权效力。本案二被告虽然与涉案房屋的不动产登记的所有权人签订过《房屋买卖合同》，但该房屋登记的产权人并非二被告。根据物权法第十七条的规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。同时，第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。从物权法上讲，二被告并非该房屋的所有权人。二、即使二被告是该房屋的所有权人并在登记机关办理了所有权权属登记，该房屋也是二人共同共有财产，而未经房屋共有权人即刘成瑶的同意，被告杨智单方面擅自处分共有财产的行为无效。刘成瑶与被告杨智关系不好，杨智生活、工作在黔西，刘成瑶生活、工作在贵阳，被告杨智处分房屋的行为刘成瑶并不知晓，刘成瑶是在得到人民法院的通知后才知道的。刘成瑶对杨智转让房屋给二原告的行为坚决反对，为此，二被告多次发生纠纷。三、即使二被告是该房屋的所有权人并在登记机关办理了所有权权属登记，同时又在杨智、刘成瑶共同与二原告签订了房屋买卖协议的情况下，二原告的诉请也不应该得到法院的支持。房屋所有权的转让系要式行为，实行登记要式主义，不登记不产生所有权转让的物权效力。本案中刘成瑶并非该房屋登记的所有权人，其主张所有权不应得到人民法院支持。四、二原告与二被告未签订书面的房屋买卖合同，主张的房屋转让应当认定为无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同”，二原告与二被告并未签订书面的房屋转让书面合同，不符合法律的规定，其主张的房屋转让应当认定无效。 本院经审理认定如下事实：二原告是夫妻关系，二被告也是夫妻关系。涉案房屋系二被告向案外人罗永龙购买的民政局职工宿舍。2012年10月16日，被告杨智将涉案房屋以16万元的价格卖给二原告，并向原告陈余芬出具收条，内容为：“今收到陈余芳购买杨智房款壹拾肆万元整（140000）。办完手术后补20000元（贰万）。”2017年2月9日，大方县房屋征收与补偿局因实施棚户区改造项目，与二原告签订了《大方县2016年红旗片区棚户区改造房屋及附属物征收补偿协议书》，对涉案房屋进行了征收（棚改房屋编号为1606-013），补偿费用为279641.49元，包括房屋货币补偿金额184814.96元，住房奖励金额83166.73元，附属物补偿金额4659.80元，货币补偿搬家补助金额2000元，十日内搬家补助金额5000元。2017年7月3日，两被告向大方镇棚户区改造办公室提出涉案房屋系其二人所有，故大方县房屋征收与补偿局未将征收补偿款发放给二原告，二原告诉来本院，二被告则以涉案房屋在卖与二原告时未经过被告刘成瑶的同意，故被告杨智处分房屋的行为无效。 上述事实有原告提交的收条、房屋交易（转让类）确认单、大方县2016年红旗片区棚户区改造房屋及附属物征收补偿协议书、大方县2016年红旗片区棚户区改造项目黄世界房屋及附属物征收付款清册、大方县2016年红旗片区棚户区改造项目实物指标补偿计算表及双方当事人的陈述予以佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”和《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权的，不影响合同的效力”的规定，本案中，被告杨智与二原告虽然未签订书面的房屋买卖合同，但双方皆认可房屋买卖的事实，且被告杨智向二原告交付了房屋，二原告亦按约定向被告杨智支付了房款，故双方之间形成的是房屋买卖合同关系，房屋买卖行为成立并已生效。二被告辩称被告刘成瑶对房屋买卖的行为不知情，房屋转让行为无效的意见，一是二被告是夫妻关系，二是房屋买卖行为发生在2012年，而涉案房屋是2017年被征收的，且被告刘成瑶的父母皆在大方××小屯乡居住，二被告在大方县城也还有其他房子，被告刘成瑶在2017年才提出不知道房屋买卖的行为及被告杨智辩称的其未告知被告刘成瑶房屋买卖的行为不合常理。虽然被告刘成瑶提供了在职证明及被告杨智的行医许可证及执业证书证明二被告在卖房子前就已经分开了，但不在同一地方工作并不代表二人感情不和，也不代表其不知晓涉案房屋已卖与二原告的事实。且根据二人的身份证上的信息，被告杨智的户口是2012年4月迁到贵阳市××区××号，被告杨智的户口也于2015年1月迁到贵阳市××区××号，二人的户口的地址是同一的，而涉案房屋买卖的时间是2012年10月16日，二被告辩称感情不和的理由不符合常理，同时其辩称的被告刘成瑶对房屋买卖的行为不知情的抗辩理由也不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，二被告提供的证据不能证明其主张，应承担举证不能的法律后果。对被告刘成瑶辩称的房屋所有权的转让系要式行为，不登记不产生所有权转让的物权效力的意见，《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当按照本法第五章的规定办理权属登记”。但是并没有规定权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件，涉案房屋虽未办过户登记手续，但该合同对双方均具有约束力。涉案房屋因棚户区改造项目被征收，故不管房屋买卖关系成立后是因何原因未办理过户手续，但因涉案房屋现已被征收，不可能再办理过户手续。至于双方在收条中约定的过户后再支付20000元，因二被告未主张，故本案不予处理，二被告可另行主张。另根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”的规定，既然涉案房屋已卖与了二原告，且已交付二原告实际居住，那么就应属于二原告所有，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，并不影响买卖合同的存在及效力。故二原告请求判决享有位于贵州省大方县红旗街道办事处桥沟菜场内民政局宿舍四楼1号（房屋编号：1606-103）的房屋、房屋的装饰装修、房屋附属物等相关征收补偿费用279641.49元的诉讼请求具有事实依据和法律依据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民法总则》第七条规定，判决如下： 原告黄世界、陈余芬享有位于贵州省大方县红旗街道办事处桥沟菜场内民政局宿舍四楼1号（丈量编号：1606-013）的房屋、房屋的装饰装修、房屋附属物等相关征收补偿费用共计279641.49元。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2750元，由被告杨智、刘成瑶负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审判员  章英 二〇一九年三月二十八日 书记员  谢璐