河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初43号原告：陈秀云，女，1953年8月4日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘刚，男，1981年3月9日出生，汉族，住址同上。系原告之子。委托诉讼代理人：赵强，北京润朗律师事务所律师。被告：张艳杰，女，1976年7月20日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：车建国，男，1969年5月1日出生，汉族，住址同上。系原告之夫。原告陈秀云与被告张艳杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀云及委托诉讼代理人刘刚、赵强，被告张艳杰及委托诉讼代理人车建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀云向本院提出诉讼请求：确认双方订立的房产房屋买卖合同于2018年11月23日解除，被告返还原告位于大厂县潮白河孔雀城二期15幢2单元2003号（鸿祥苑小区3号楼2幢2003）房屋及家具家电；被告按合同约定的房屋总价款的20%标准支付原告违约金353000元、赔偿原告房屋差价损失391720元，同时按每天100元的标准支付自2018年5月16日至判决生效之日起的延期过户的违约金；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月27日，原、被告签订房产房屋买卖合同一份，约定被告将其名下位于大厂县潮白河孔雀城二期15幢2单元2003号楼房出售给原告，房屋总价款1765000元。合同第八条约定，剩余房款1000000元应在产权证下发过户时一次性支付。原告2018年5月16日取得房产证，后通知被告支付尾款并办理房屋过户手续。被告随后通过中介、银行了解，尾款1000000元中的680000元可以申请银行贷款，申请贷款600000元并需中介和原告出具相关手续给予配合。原、被告2018年8月29日签订补充协议一份，约定600000元由被告在两个月内申请银行贷款支付，剩余分期偿还。当日原告及中介公司配合被告到银行办理贷款审批手续。因被告夫妇名下已有贷款及征信问题，导致贷款申请未通过。原告2018年11月1日通知被告按补充协议履行付款，未果。被告已构成根本违约，原告于11月22日书面通知被告解除双方订立的购房合同，并要求承担违约金并赔偿损失。故请法院依法裁决。被告张艳杰辩称，不同意原告全部诉讼请求。在合同履行过程中，被告不存在违约情形。双方合同约定首付款765000元，余款1000000元以银行贷款方式给付。2018年5月份，办理过户时中介公司告知被告涉案楼房只能贷款600000元，原、被告对贷款不能获批房款达成一致意见并签订补充协议。协议订立后，因为政策原因，被告申请贷款600000元仍未获批准。被告一直在与原告沟通并积极筹钱，不同意解除涉案合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人庭审质证意见，本院认定事实如下：2016年8月27日，原告作为甲方、被告作为乙方，经案外人北京强天佑房产经纪有限公司大厂分公司居间订立《房产房屋买卖合同》一份，约定原告将位于大厂县潮白河孔雀城英国宫二期15幢02单元2003号，房屋价款为1765000元，乙方于2016年10月6日前支付首付款765000元（含定金），剩余房款1000000元申请银行按揭。合同第八条补充或变更约定事项（对以上条款的变更约定，效力优先于原约定）：1、乙方于2016年10月6日前支付首付款765000元分两次付清甲方，第一次乙方付款于2016年8月25日支付甲方100000元，第二次乙方付款于2016年10月6日前将剩余尾款665000元一次性支付甲方，余下尾款1000000元整在产权证下发过户时一次性支付甲方，甲方无条件配合乙方办理过户手续。2、乙方将首付款柒拾陆万伍仟元整支付甲方后，乙方有权使用该房屋，甲方家具家电全部赠送。3、如甲乙双方未按合同履行条约，按市值百分之百赔偿。合同订立后，原告按约定向被告交付了首付款765000元，并于2016年10月6日将涉案房屋及家具、家电交付被告。2018年8月29日，原、被告订立《补充协议》一份：甲（卖方）乙（买方）双方就剩余房款的支付方式经协商达成如下协议。一、乙方通过银行贷款方式支付甲方600000元（大写陆拾万元整），正常审批时间为两个月。二、剩余40万元按照如下方式支付……，乙方如不能按照上述约定支付，应当承担违约责任，违约金为当期应付金额的10%。乙方在此期间如有提前支付能力，应当提前付清上述方法款项。……2018年11月1日，原告向被告邮寄限期支付60万元房屋部分尾款的告知函：依据双方《房产房屋买卖合同》和《补充协议》的相关约定，限定乙方在2018年11月15日前向甲方先行支付人民币陆拾万元整。甲方配合乙方完成房产过户事宜。逾期乙方仍未向甲方付款的，甲方有权收回乙方的房屋使用权，并追究乙方的违约责任，以及乙方给甲方所造成的直接经济损失。被告于2018年11月3日收到该告知函。2018年11月22日，原告向被告发出《解除购房合同通知》，通知被告解除双方订立的购房合同，并要求被告2018年12月2日前腾退物品并返还房屋。被告于同年12月2日收到该通知。涉案楼房原告于2018年3月1日取得不动产权属证书，证号为冀（2018）大厂回族自治县不动产权第0006951号，登记坐落为鸿祥苑小区3号楼2单元2003号。另查明，根据《河北省人民政府办公厅关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》及《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确规定大厂回族自治县作为限购、限贷地区，非本县户籍居民家庭购买本县首套住房的，首付款比例不低于50%,包括新建商品房和二手住房。上述事实，有原、被告提交涉案证据，证人刘某证言及当事人当庭陈述在案为凭。本院认为，涉案《房产房屋买卖合同》和《补充协议》系双方当事人自愿达成，内容不违背法律、行政法规禁止性规定，合法有效。合同订立后，合同主体在履行合同过程中均应遵约守信，全面、善意、正确行使合同权利、履行合同义务。当事人在订立合同时，理应对合同履行内容具有较为全面的认知，对自身合同义务的履行能力及可能存在的风险进行充分的自我评估。涉案合同订立后，双方另行订立《补充协议》，视为合同履行内容的变更，确定了购房尾款采用银行贷款方式给付，该约定体现双方当事人真实意思，各方均应按约履行。但结合涉案合同实际履行情况，以及具有购房按揭业务的银行因受国家及地方政策的调整影响，对购房按揭业务的手续审批、放贷时间、放贷标准存在一定程度的不确定性，并非受原、被告任意一方意志左右。基于廊坊市人民政府相继出台限购、限贷政策，使客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非因不可抗力造成的重大变化，受该政策影响致原告首付款比例增加。原、被告虽多次沟通、磋商，但被告明显缺乏支付购房尾款的能力，致使原告签订涉案合同的合同目的无法实现，符合合同解除的法定情形，当事人据此可以请求解除合同。原告于2018年11月22日已向被告发出书面解除通知，截止法庭辩论终结前，被告未在法定期限内请求法院或仲裁机构确认解除合同效力，该合同亦符合解除情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告返还原告涉案房屋、电视机一台、冰箱一台、微波炉一台、床两张、办公桌两个、茶几一套、沙发一套、衣柜两个、空调三个（符合正常使用后状态即可）的诉讼请求，本院予以支持。涉案合同难以继续履行存在当前限购、限贷政策的实施因素，其属于不可归责于当事人双方的事由，不宜认定为系任一方的过错或违约，原告主张要求被告支付违约金，理据不足，本院不予支持。涉案合同的解除虽不属于任一方的过错或违约，但考虑本地房地产价格波动的市场因素，兼顾涉案合同履行情况、预期利益等综合因素，以及房屋交付后被告实际居住、使用期限，根据公平原则和诚实原则，本院酌定被告一次性补偿原告各项损失200000元为宜。上述款项在原告向被告返还房屋价款时予以折抵扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十二条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告陈秀云、被告张艳杰2016年8月27日、2018年8月29日订立的《房产房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告张艳杰返还原告陈秀云位于大厂回族自治县潮白河孔雀城英国宫二期15幢02单元2003号楼房（现登记坐落鸿祥苑小区3号楼2单元2003号），及电视机一台、冰箱一台、微波炉一台、床两张、办公桌两个、茶几一套、沙发一套、衣柜两个、空调三个（符合正常使用后状态即可）；原告陈秀云返还被告张艳杰购房款565000元。于本判决生效后七日内履行完毕。三、驳回原告陈秀云其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5630元，由被告张艳杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人一方不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请期限为，本判决书确定的履行期限届满后次日起二年内，逾期将丧失申请执行权。审判员  乔纪云二〇一九年三月二十七日书记员  王 旭