浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0702民初16759号原告：高文生，男，1971年2月1日出生，汉族，住金华市婺城区。被告：浙江永航物业管理有限公司，住所地金华市婺城区八一南街**。法定代表人：崔新，执行董事。原告高文生与被告浙江永航物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月19日立案受理，依法由适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告高文生到庭参加诉讼，被告浙江永航物业管理有限公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高文生向本院提出诉讼请求：1、被告按照《物业管理条例》第35条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条、《合同法》第62条、第107条、第111条、《侵权责任法》第3条等国家有关法律、法规、规章、规范、标准及原、被告双方物业服务合同约定履行义务或者采取补救措施，按照中华人民共和国行业标准JGJ/T235-2011《建筑外墙防水工程技术规程》，对原告位于南国名城小区10-1-401室建筑外墙渗水问题进行重做施工；2、被告根据《物业管理条例》第35条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条、《合同法》第107条、第111条，对原告位于南国名城小区10-1-401室建筑室内装修进行重作；3、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：浙江永航物业管理有限公司在就南国名城小区物业合同履行期间，未按照国家有关法律、法规、规章、规范、标准及双方合同约定尽到履行义务，未按照要求履行相关职责，在履行合同义务过程中未尽到对物业公共部位维修、养护、管理和维护义务，未能够保证物业一直处于正常安全状态，致使原告位于金华市住宅外墙严重渗漏水，对室内外造成了严重破坏，建筑室内装修严重破损，经济损失严重。具体理由如下：1、根据国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告显示，浙江永航物业管理有限公司前身即为金华现代物业管理有限公司，企业实际控股股东均未崔新，注册，注册地址均为浙江省金华市婺城区三江街道八一南街**（南国名城****）还显示金华现代物业管理有限公司自2002年11月19日起经登记注册设立，设立公司控股股东为南国名城小区项目开发建设单位浙江华新创造置业集团有限公司。此证据证明浙江永航物业管理有限公司即金华现代物业管理有限公司自2002年起开始为南国名城小区提供物业服务；2、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条、《住房和城乡建设部物业承接查验办法》第16条、第18条、第19条、第34条、第35条、《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》第12条、《金华市物业管理办法》第21条、第22条等相关规定，结合我方出具的南国名城小区10-1-401室建筑外墙裂缝、室内装修损毁等证据的实际情况，我方认为原告方至少在物业承接查验、共用部位、共用设备、共用设施、安防设施维护管理、日常管理档案建立、物业查验记录等方面未按规定履行应尽义务或履行不力，已构成实际违约；3、根据《中华人民共和国物业管理条例》第35条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条、《中华人民共和国合同法》第61条、第62条、第97条、第107条、第111条、《住房和城乡建设部物业承接查验办法》第39条等相关规定，我方认为原告方在履行合同过程中未能按照相关规定对物业公共部位维修、养护、管理和维护，未能保证物业一直处于正常安全状态，并对我方房屋建筑外墙渗水造成了室内装修损坏的法律后果。事后虽经多次催告，但仅进行了简单的外墙面表面涂刷滚浆作业，而未能按照国家行业标准进行严谨的施工图设计、材料检验试验、施工组织、质量检查及工程验收等程序、实质性侵害了我方的权益，已经构成实际违约和实际侵权，原告方应承担相应的责任；4、根据《中华人民共和国侵权责任法》第3条、第15条、《中华人民共和国合同法》第122条、中华人民共和国行业标准JGJ/T235-2011《建筑外墙防水工程技术规程》等相关规定，被告应按照国家规范对公共部位进行日常维修和管理。我方认为被告在履行合同过程中已经构成实际违约和侵权，应对我方10-1-401室建筑外墙渗水问题进行重做施工和对室内装修恢复原样，对履行义务或者采取补救措施后，赔偿我方相应损失；5、根据《民法总则》第131条、132条、176条、《民法通则》第6、7条、《合同法》第7条、《物权法》第7条等的相关规定，我方认为原告方在物业合同履行过程中的有关上述违约行为、侵权行为与电梯劝阻吸烟猝死案有异曲同工之妙、表面看来属个案违约、个案侵权，实质上是权利滥用、以不正当的方式行使权利、违背了社会公共利益及公序良俗的民法基本原则。另外，根据被告在（2018）浙0702民初12895号案件庭审过程中的发问阶段的回答，可知被告公司在服务期间的确存在服务不到位的情形存在。被告浙江永航物业管理有限公司未作答辩，亦未向本院提交证据。原告为证明自己的主张，向本院提交了相应的证据。本院依法对原告提交的证据材料进行审核，现对原告提供的证据分析、认证如下：1、企业信用信息公示报告打印件一份，证明被告的诉讼主体资格。本院经审查确认该组证据的证明力；2、照片二组（共86张），证明被告未履行义务及给原告造成的损失等事实。本院认为，因原告确认该组照片拍摄的时间系2018年2、3月期间，故本院仅对该组证据的真实性予以确认；3、中国法院网案例报道打印件一份，证明被告未履行义务等事实。本院仅确认该组证据的真实性；4、10幢1单元漏水户清单复印件一份，证明物业公司已对10-1-401室建筑外墙进行了现场查看和拍照说明外墙漏水、室内装修损坏等事实存在并且物业公司知情，且二者存在因果关系。本院认为，该证据系被告浙江永航物业管理有限公司在（2018）浙0702民初12895号案件中提供，且经双方当事人确实其真实性，故本院仅对该组证据的真实性予以确认；5、农业银行金华和信支行百度地图及网络照片一组，证明该处物业的规划用途为公共配套用房、物业公司未按规定履行义务。本院经审查确认该组证据的真实性。依据确认证明力的证据及到庭当事人的陈述，本院认定本案事实如下：原告高文生系天龙南国名城小区10幢1单元401室业主，自2008年开始入住该房屋。2016年上半年，10幢1单元外墙出现渗漏水现象，被告浙江永航物业公司遂对外墙进行了修缮。2017年春季，原告发现10幢1单元401室外墙再次出现渗水现象，后入驻的物业公司于2018年上半年对外墙进行了修缮，目前未发现渗漏水现象。另据原告提供证据，原告所在房屋室内装修存在墙皮脱落、墙纸卷起等损坏现象。另查明：自2004年1月开始，金华现代物业管理有限公司受开发商邀请进驻天龙南国名城从事前期物业管理服务。该小区业主委员会经选举成立后，仍继续聘请其从事物业管理。2016年6月20日，金华市南国名城小区业主委员会（甲方）与金华现代物业管理有限公司（乙方）补签《物业服务合同》1份，双方约定，甲方选聘乙方对南国名城小区提供物业管理服务，合同期限自2016年1月1日至2016年12月31日止，物业管理服务内容主要包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等，物业管理服务费采用包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳等。本物业管理区域内属于全体业主所有的停车泊位费及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营、管理、经营收入除每年按约定上交业委会外，其余均用于乙方物业管理亏损补贴及公共部位的修缮。专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹等遵照政府的相关规定。双方还对其他事项作了约定。金华现代物业管理有限公司在天龙南国名城小区持续服务至2016年12月31日。另查明，金华现代物业管理有限公司于2017年3月9日更名为浙江永航物业管理有限公司。本院认为，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。物业保修期满后，共用部位、共用设施设备的维修应通过住房专项维修基金进行。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。首先，本案中原告所在房屋外墙出现渗水时，被告及后入驻的物业公司均已对案涉房屋的外墙渗水问题进行了维修，目前未发现渗漏水现象。虽然根据双方签订的《物业服务合同》，被告的物业服务内容包含了对物业共用部位的维修、养护和管理等内容。但保修期届满后，物业公司对共用部位的维修承担协助义务，相关费用应从专项维修基金中支出。且根据《物业服务收费管理办法》的规定：“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”现被告浙江永航物业管理有限公司已退出南国名城小区的物业服务，如原告认为案涉外墙的维修不符合相关行业标准，通过现在小区服务的物业公司申请维修基金的程序对外墙渗水问题进行彻底维修为宜。其次，原告要求被告对其室内装修进行重作的诉请，因被告提供的照片系2018年所拍摄，故无法确定室内装修损坏的产生的具体时间，且原告未能举证其室内装修的损坏系被告公司的不作为或服务不到位所致。综上，原告的诉讼请求事实和法律依据不足，本院难以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《物业管理条例》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条等规定，判决如下：驳回原告高文生的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取、原告已预交），由原告高文生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 卢庆兰二〇一九年三月十二日法官助理迟庆娟代书记员 尹楼金