北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终4754号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京国发时代科贸有限公司，住所地北京市朝阳区安华西里****（住宅）楼**。法定代表人：杨传忠，董事长。委托诉讼代理人：刘延俊，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹美玲，北京市盈科律师事务所实习律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：武警原交通部队善后工作组，住所地，住所地北京市朝阳区惠新西街**iv>负责人：高强，组长。委托诉讼代理人：李海忠，武警原交通部队善后工作组工作人员。委托诉讼代理人：邱宗亚，北京大成律师事务所律师。上诉人武警原交通部队善后工作组（以下简称武警善后工作组）、北京国发时代科贸有限公司（以下简称国发时代公司）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初29799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。武警善后工作组上诉请求：1.请求撤销一审判决第五项，改判支持武警善后工作组的诉讼请求。2.国发时代公司承担本案的诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定对合同无效武警善后工作组负主要责任，国发时代公司负次要责任是错误的。武警善后工作组对合同无效没有过错，不应当赔偿国发时代公司损失。二、本案鉴定报告不具有合法性，不应当作为裁判依据。三、一审判决认定国发时代公司进行了基建工程、环境景观绿化工程、房屋装修、防水、空调维修更换、锅炉维修、没有事实依据。四、一审判决按鉴定造价原值计算损失而未根据已使用年限分摊费用并扣减是错误的。五、一审判决将未形成附合的物品计入损失范围是错误的。国发时代公司辩称，不同意武警善后工作组的上诉请求，同意一审判决，一审判决之后，国发时代公司也曾提出上诉，后又向法庭提出撤诉申请，要求撤回上诉。武警善后工作组向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的《承包经营农场协议》无效；2．判令国发时代公司在十五日内将《承包经营农场协议》项下承租的位于北京市顺义区后沙峪镇罗马湖西北侧的33.15亩土地退还给武警善后工作组；3．判令国发时代公司支付2014年9月9日至2018年12月9日的占有使用费19万元及利息（利息自2018年10月15日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4．国发时代公司按照每年28万元的标准支付自2018年12月10日至返还土地及房屋之日止的占有使用费；5．案件受理费由国发时代公司承担。国发时代公司向一审法院提起反诉请求：1.武警善后工作组赔偿国发时代公司基建工程、环境景观绿化工程、装饰装修、防水、维修费共计7739155.81元及设计费29.14万元；2.武警善后工作组赔偿国发时代公司因协议无效对第三方支付的违约金损失60万元；3.武警善后工作组赔偿国发时代公司租户租金损失270600元；4.武警善后工作组赔偿国发时代公司工人工资1332800元；5.武警善后工作组返还国发时代公司已支付的租金100万元；6.以上第1-5项诉讼请求均要求武警善后工作组支付利息（自2018年11月19日起至付清之日止）；7.反诉案件受理费、鉴定费由武警善后工作组承担。一审法院认定事实：1992年4月8日，交通指挥部农场（乙方）与顺义县后沙峪乡罗各庄村经济合作社（甲方）签订《联营开发土地协议书》，该协议书约定：甲方愿意提供龙道河两岸的一百九十六亩劣质土地给甲乙双方联合开发。土地的使用性质为种植、养殖业。土地的开发、使用期限为三十年，即从1992年4月1日起至2022年4月1日止。甲方不参与经营，不承担经营中的经济责任。乙方负责开发和生产资金的投入，修建临时营房、院墙、猪圈、鸡舍、温室大棚，机井及水电设施，农机具的购置、车辆的购置以及生产用的流动资金等。甲方处有顺义县后沙峪乡罗各庄村经济合作社盖章，乙方处有交通指挥部农场盖章，甲方上级机关处有顺义县后沙峪人民政府盖章，乙方上级机关处有武警中国人民武装警察部队交通指挥部军需处盖章。2009年7月1日，罗各庄村委会（甲方）与交通指挥部农场（乙方）签订了《土地联合补充协议》，约定：经甲乙双方友好协商并经村民代表同意，就1992年双方签订的土地联营协议书部分内容进行补充修改并达成以下协议：一、乙方同意位于罗马湖（龙道河）北河套以东2块地共计88亩剩余13年联合经营使用权提前至2009年7月1日起交回罗各庄村委会，现有乙方地上物（除其他个人承包并投资建设外）归罗各庄村委会所有。原在该宗地上与乙方签订租地协议的单位和个人，由乙方与其解除协议并协助甲方与其另签订租地协议。乙方位于罗马湖（龙道河）以西共计108亩土地联合经营使用权约定：1．自2022年4月8日延长至2032年4月7日止，乙方继续享有租用权，并于2022年4月8日开始向罗各庄村委会交纳土地使用费每亩／每年（12个月）1000元人民币。每年向罗各庄村委会交纳土地使用费共计108000元整。本宗土地使用性质为部队农副业生产基地。若乙方改变该地使用性质要依法依规办理土地使用手续，土地使用费价格另议。1992年4月8日签订的协议其他内容继续有效。2014年9月4日，第三总队后勤部（甲方）与国发时代公司（乙方）签订《承包经营农场协议》，约定：经甲乙双方友好协商，本着互惠互利的原则，就交通指挥部农场（现已更名为第三总队农场）与顺义区后沙峪地区（原顺义县后沙峪乡）罗各庄村经济合作社签订的联合开发土地协议书及补充协议书规定的108亩土地的使用权及经营权发包给乙方，由乙方全权经营和管理，为了明确双方的权利义务签订此协议。承包经营方式：甲方将协议书规定的承包经营期限的所有事项和全部的经营管理权发包给乙方。乙方在承包期间，实行独立核算，自主经营，自负盈亏。甲方在协议书规定的土地范围内与其他租户签订的协议在不违反原则的前提下由乙方负责履行，甲方不得干涉乙方的正常经营活动。承包经营期限按协议书规定的期限为1992年4月1日起至2022年4月1日止和补充协议规定的自2022年4月8日起至2032年4月7日止。即承包期限为18年，从2014年9月9日起至2032年4月7日止。承包总费用518万元。首付款100万元，协议生效后7日内支付。第二期付款应于2015年12月30日前支付159万元。第三期付款应于2020年12月30日前付清余款259万元。为了保证甲方的利益，甲方提出协议书范围内的地上物作价转让给乙方，经双方同意在承包总费用中含地上物作价款，作价款不再单列。此协议签订生效后，甲方与罗各庄村签订的协议书规定的土地使用权、管理权以及地上物移交乙方，甲方不再享有任何权利。甲方于罗各庄村签订的原协议及补充协议的条款由乙方继续履行。甲方应告知乙方水电及基础设施的所有情况。甲方不得转移和损坏所有物品，双方签署交接备忘录，作为本协议附件。乙方有权根据实际需要购置新设备和资产投资。协议终止后，由乙方出资购买的设备和资产及甲方的原地上物归乙方所有。其他的不动产按甲方与罗各庄村签订的（协议书及补充协议书）规定办理，乙方享有甲方的权利，承担相应的义务。合同还对双方的权利义务及其他事项进行了约定。合同签订后，国发时代公司于2014年9月18日支付租金100万元。国发时代公司称签订《承包经营农场协议》后其陆续在涉诉场地及原有房屋基础上进行装修装修、基建工程、环境绿化工程、防水工程等建设，并对空调、锅炉等设备进行维修。就此提交了李安西、谢金的证言及施工合同、协议书、收据、支取记录等证据予以证实。其中李安西出庭作证，其证言为：我在2014年1月1日至2015年底是武警交通指挥部农副业产品基地农场（后变更为第三总队后勤部农场）负责人。在国发时代公司接手后，我配合国发时代公司进行管理。国发时代公司和第三总队后勤部签订的合同我看过，合同中写的是经营管理，就是里面的投入、维修、对其他租户收取租金和管理都由国发时代公司进行。国发时代公司在签订合同后，对院子进行了绿化，对部分房屋进行了维修、防水，对房屋里面进行了装修改造，也新建了一个放农具的库房，大概有1000平方米，这些都向部队报备过，我们是同意的，花了多少钱不清楚。给国发时代公司使用的土地和房屋大概占地30多亩，原有2000多平米的平房。在2015年时，我给国发时代公司发过停止经营管理的通知，2015年12月，国发时代公司来我们部队交剩余的租金，当时部队有些变化，我们让他暂缓交纳等通知。国发时代公司与我们签订合同时，现在的建筑当时就已经存在了。合同约定由国发时代公司收取其他租户租金，但实际上国发时代公司没有收取，具体原因不清楚。对于李安西的证言，武警善后工作组表示国发时代公司新建的库房和绿化、装修、维修、改造不会有很大价值。国发时代公司还提交了谢金出具的情况说明一份，内容为：国发时代公司2014年9月承包第三总队农场，因农场基础设施、房屋建筑、所有地上物等年久失修，破损严重，经第三总队同意国发时代公司进行绿化、基础设施改建、装修、上下水、电路以及通信改造等工程的施工，费用由其自行承担。2015年12月份，国发时代公司负责人杨传亮到我部交租金，我部要求杨传亮缓交租金，等我部通知再交，在场人员有原农场负责人李安西。缓交原因是上级单位政策有变动，等政策明确后再行通知，在我调离第三总队之前，都未通知国发时代公司交纳租金的事宜。李安西和国发时代公司负责人杨传亮一起多次到地方政府有关部门反映其他原承租农场租户的违建问题，杨传亮多次督促第三总队农场违建的处理和拆除。违建具体情况：张秀华、杨云忠、李少明、马云光、贾玉晶、陈跃东、北京上策科技有限公司，这些租户所建的地上物在国发时代公司承包农场前已经存在，属于历史遗留问题。武警善后工作组表示谢金的情况说明属于证人证言，应到庭接受询问。后因武警善后工作组不认可国发时代公司提交的施工合同、施工协议等材料，国发时代公司申请对其主张基建工程、装饰装修及附属物设施设备、防水、环境绿化工程、维修费用等造价进行鉴定，一审法院依法委托北京东方华太工程咨询有限公司进行鉴定，该公司做出《司法鉴定报告书》，鉴定意见为：1．农场基建工程施工费1972174.72元；2．农场环境景观、绿化工程施工费2943426.58元；3．农场整体房屋装修、防水、空调维修更换、锅炉维修费2823554.52元；4．红木家具现值：我司无法鉴定，此项内容已与法官沟通。以上费用合计7739155.81元，以上鉴定金额中涉及不同于常规做法的工程约19.37万元，主要是二层小楼深基坑满堂基础和普通房屋的防水工程。由于本工程未提供施工图纸，故上述金额中未包含设计费用，设计费用如按（计价按［2002］10号）计算，金额应为29.14万元。国发时代公司支付鉴定费109120元。经法院向北京市顺义区后沙峪镇人民政府规划建设办主任刘家鹏了解情况，刘家鹏主任称涉诉的108亩土地利用现状不同区域不同，有水浇地、果园、坑塘水面、人工牧草地、还有一部分建制镇，建制镇也是建设用地。涉诉土地在2006年-2020年规划是建设用地。涉诉108亩土地性质是农用地、种植地，这个从1993年至今都没有变化，一旦定性，就不会变化了。法院向双方当事人释明，双方签署《承包经营农场协议》对应的涉诉土地性质属于农用地、种植地，双方之间应为农村土地承包合同和委托合同关系。为便于与其他五个案件共同审理和裁判，法院告知双方就委托合同关系另行解决，本案中仅对农村土地承包合同部分进行处理。一审法院认为，因原武警交通指挥部及其所属部（分）番号自2018年1月1日起撤销，编制组建为新的单位和机构，由新成立的武警善后工作组承继其权利和义务，故一审法院审查确认武警善后工作组主体适格。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。双方签订《承包经营农场协议书》时涉诉场地内已经建房，改变了土地用途，违反法律强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对于武警善后工作组要求国发时代公司腾退返还涉诉土地及房屋的诉讼请求一审法院予以支持。对于武警善后工作组主张的占有使用费数额，一审法院予以核定。武警善后工作组主张的占有使用费利息，应从本案判决生效之日起计算。针对反诉，因合同无效的主要原因在于第三总队后勤部改变土地用途将土地承包给国发时代公司，对此负有主要责任，国发时代公司在未核实土地性质情况下即与第三总队后勤部签订土地承包合同，应负次要责任。国发时代公司因此造成的基建工程、环境景观绿化工程、房屋装修、防水、空调维修更换、锅炉维修费的损失，一审法院参照鉴定报告书，综合考虑双方过错、武警善后工作组实际损失情况、市场价格等酌情予以确定。国发时代公司未提交证据证实其存在设计费用损失，故对其主张的设计费用，一审法院不予支持。因国发时代公司所有装饰装修及附属设施设备的添附和安置，均系以涉诉房屋及场地为基础进行，如拆除必然会严重降低使用性能或产生额外的损失，武警善后工作组如认为拆除后具有利用价值，可向国发时代公司支付相应对价后自行处理，故对于武警善后工作组房屋关于未形成附和的物品不应计算损失的意见，一审法院不予采信。国发时代公司主张的违约损失及工人工资，均系其使用土地及房屋过程中的支出，不属于合同无效受到的损失，一审法院不予支持。对于国发时代公司主张的租户租金，属于委托合同关系范畴处理问题，双方可另行解决。法院对于武警善后工作组主张的占有使用费已经进行处理，故国发时代公司已交纳的租金100万元，武警善后工作组应予返还，一审法院在计算占有使用费时直接予以抵扣。国发时代公司要求武警善后工作组支付第1至5项诉讼请求对应利息的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、确认中国人民武装警察部队交通第三总队后勤部与北京国发时代科贸有限公司签订的《承包经营农场协议》中关于土地承包部分的内容无效；二、北京国发时代科贸有限公司将《承包经营农场协议》项下承租的位于北京市顺义区后沙峪镇罗马湖西北侧33.15亩土地及房屋腾退返还给武警原交通部队善后工作组，于判决生效之日起十五日内履行；三、北京国发时代科贸有限公司支付武警原交通部队善后工作组二〇一四年九月九日至二〇一八年十二月九日期间的占有使用费十九万元（已抵扣交纳的一百万元）及利息（以十九万元为基数，自判决生效之日起计算至付清上述占有使用费之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），于判决生效之日起七日执行；四、北京国发时代科贸有限公司自二〇一八年十二月十日起至实际腾退返还涉诉土地及房屋之日止，按照年租金二十八万元的标准支付武警原交通部队善后工作组占有使用费，于判决生效之日起七日执行；五、武警原交通部队善后工作组赔偿北京国发时代科贸有限公司经济损失（基建工程、环境景观绿化工程、房屋装修、防水、空调维修更换、锅炉维修费）共计五百四十二万元，于判决生效之日起七日执行；六、武警原交通部队善后工作组的其他诉讼请求；七、北京国发时代科贸有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费四千一百元，由北京国发时代科贸有限公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费四万零六百九十九元，由北京国发时代科贸有限公司负担一万八千五百一十三元（已交纳），由武警原交通部队善后工作组负担二万二千一百六十八元，于判决生效之日起七日内交纳。鉴定费十万九千一百二十元，由武警原交通部队善后工作组负担，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，武警善后工作组提交记账凭证，证明鉴定范围，有六棵银杏树是武警善后工作组出资种植的，鉴定报告将此记为国发公司投资建设的。国发时代公司对此不予认可。国发时代公司于2019年3月26日向本院提出书面撤诉申请，申请撤回上诉。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、开庭笔录、谈话笔录、《联营开发土地协议》、《土地联合补充协议》、《承包经营农场协议书》、《司法鉴定报告书》、发票等证据在案佐证。本院认为，上诉人国发时代公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许，并在本判决中予以确定。本案二审争议的焦点在于涉案协议的效力以及后续处理问题。本案中，双方签订《承包经营农场协议》改变了土地用途，违反法律强制性规定，一审法院认定涉案协议关于土地承包部分的内容无效，具有相应的事实和法律依据。对于合同无效后的处理，主要涉及占有使用费的标准、给付期间以及无效后的损失赔偿三个问题。一审法院根据国发时代公司实际收取租金的面积确定占有使用费数额和给付期间，与本案客观实际相符。结合合同签订和履行过程，综合考量酌予确定的双方过错程度、参照鉴定报告确定的相应经济损失数额，均合理适当。综上，武警善后工作组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条规定、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68150元，由武警原交通部队善后工作组负担49740元（已交纳），由北京国发时代科贸有限公司18410元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  林存义审判员  赵 霞审判员  张印龙二〇一九年三月二十九日法官助理陈亢睿法官助理眭立