广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0102民初5461号 原告：蓝绍伟，男，1968年4月29日出生，汉族，自由职业，住广西陆川县。 委托代理人：王溪蔓，广西同望律师事务所律师。 委托代理人：兰桂莲，广西同望律师事务所实习律师。 被告：南宁市兴宁区三塘镇三塘村委会松柏二队，住南宁市三塘镇三塘村委会松柏坡。 负责人：黄振余，男，1964年6月5日出生，壮族，南宁市三塘镇三塘村委会松柏二队队长，住南宁市。 委托诉讼代理人：曾镜彪，广西凌盛律师事务所律师。 被告：南宁市兴宁区三塘镇三塘村民委员会，住南宁市兴宁区三塘镇三塘村。 负责人：方明钟，男，1964年11月22日出生，壮族，南宁市兴宁区三塘镇三塘村民委员会主任，住南宁市兴宁区。 委托代理人：黄日安，男，1953年6月22日出生，壮族，南宁市兴宁区三塘镇三塘村民委员会党支部书记，住南宁市兴宁区。 第三人：广西长安开元教育投资有限公司，住南宁市西乡塘区大学东路126号村委综合大楼二楼。组织机构代码：57680731-7。 法定代表人：瞿维铁，男，1977年9月4日出生，汉族，广西长安开元教育投资有限公司董事长，住南江苏省灌南县。 原告蓝绍伟与被告南宁市兴宁区三塘镇三塘村委会松柏二队（以下简称：松柏二队）、南宁市兴宁区三塘镇三塘村民委员会（以下简称：三塘村委会）、第三人广西长安开元教育投资有限公司（以下简称：长安开元公司）农村土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蓝绍伟的委托诉讼代理人王溪蔓、兰桂莲，被告松柏二队的负责人黄振余及其委托诉讼代理人曾镜彪，被告三塘村委会的负责人方明钟到庭参加诉讼，第三人长安开元公司经经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蓝绍伟向本院提出诉讼请求：1、二被告赔偿原告的经济损失648919元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2010年12月5日，原告与两被告签订《合作联营合同书》，约定被告仅用松柏二队集体企业用地一块面积为41.8亩进行联营投资，原告负责投资建设，被告收取固定租金；联营期限从2011年1月1日至2031年12月31日止。 此后，原告持《合作联营合同书》与第三人长安开元公司协商土地租赁事宜，双方于2011年9月22日签订《租赁协议》，约定将原告承租的上述土地转租给第三人作为驾校用地；租赁期限为十年，即自2012年1月1日起至2021年12月31日止。原告蓝绍伟作为代表人签字，被告代表在《租赁协议》签字并盖章认可。第三人承租后在租赁的土地上开办驾校，并注册成立南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司进行建设和开展经营活动。2013年1月以来，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局认为第三人在租用的土地占地建房行为违法，多次作出《责令限期举证通知书》《责令停止违法行为通知书》。原告被迫以“南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司”的名义缴纳了非法占地罚款40万元。 2013年12月30日，被告与南宁市兴宁区土地储备中心签订了《征收集体土地补偿安置协议书》，第三人所租用的土地被征收。2014年7月23日，兴宁区人民政府组织人员对第三人租用的土地及地上建筑物进行强行拆除。因占地违法且土地被征收，原告与第三人所签的《租赁协议》无法继续履行，原告退还了第三人2014年7月至2014年12月期间的所有租金。2014年10月，第三人以《租赁协议》因涉嫌违法占地而无效为由向西乡塘区人民法院提起诉讼，西乡塘区人民法院审理后确认《租赁协议》违反了法律法规、行政法规的强制性规定而无效，并判决原告赔偿第三人经济损失1150000元。原告不服一审判决，上诉至南宁市中级人民法院。南宁市中级人民法院作出终审判决，维持了原判。 原告认为，原告与被告签订的《合作联营合同书》名为合作联营，实为租赁。原告与第三人签订的《租赁协议》部分是基于原告与被告签订的《合作联营合同书》而签订，《租赁协议》因违法占地被法院确认为无效，《合作联营合同书》同理也是违法占地，也因违反了法律法规、行政法规的强制性规定而无效。而且，第三人租用的土地部分是被告提供，故被告对《租赁协议》无效的法律后果应当承担相应的法律责任。 根据《合同法》第五十八条的规定，《租赁协议》、《合作联营合同书》因违法占地而无效致使原告的损失共计1608325元。因原被告对《租赁协议》《合作联营合同书》的无效均存在过错，被告应对原告相应损失承担相应的责任，被告所有的41.8亩土地应承担损失额为648919元。 被告松柏二队辩称：一、本案诉争合同为有效合同。原告以其转租第三人的《租赁协议》被法院确定为无效合同，从而推定本案诉争的土地租赁合同为无效合同没有任何事实和法律依据。本案诉争合同约定的租赁土地为集体土地，约定用途为开办水泥砖厂和卷木板厂，约定出租方负责协助承租方办理各种相关手续。根据这一约定，原告使用租赁土地需要办理合法手续。原告如果开办水泥砖厂或卷木板厂，只要依法办理相关用地手续即可，而实际上原告并未办厂，而是私自转租赚取租金差价，因此有关办厂需要的包括用地许可等手续原告并未实际办理，被告松柏二队不存在违约不协助原告办理相关手续的事实。综上，被告签订的本案诉争土地租赁合同不存在违反法律法规强制性规定的情形，不存在本案诉争土地租赁合同无效的事实。二、原告与第三人签订的《租赁协议》虽有被告三塘村委会的盖章和黄日爱的签字，不能视为被告的签字盖章，因此，原告将土地转租并未获得被告等出租人的同意，转租合同无效的过错责任在于原告，与被告无关，其转租行为产生的法律后果不应当由被告承担。即使本案诉争土地租赁合同无效，但以原告转租合同无效产生的赔偿责任作为本案诉争土地租赁合同无效的法律后果没有事实和法律依据。三、原告主张合同无效的赔偿责任承担比例为各占50％没有事实和法律依据。原告承租土地的每亩年租金为4000元，其转租的每亩年租金约为16667元，租金差价为原租金的4.17倍，即使原告的租赁合同无效是基于被告签订的合同无效所致，但赔偿责任按双方各负50％的比例确定显失公平，权利义务严重不相应。即使被告有过错需要赔偿，亦应在损失额的50％即648919元基础上相应除以4.17倍即只应承担155616元。原告实际向被告松柏二队支付租金分别为：2010年12月4日支付50000元诚意金，2012年12月21日支付97200元，2014年2月18日支付50000元，共计197200元。截止2014年12月31日，原告应付被告松柏二队租金为501600元，尚欠304400元。尚欠租金与应承担损失相抵后，原告尚欠被告租金148784元，被告保留另案起诉追索尚欠租金的权利。 被告三塘村委会辩称：一、涉案的土地并非被告所有，被告亦不是该租赁土地受益人，不是合同当事人；被告盖章只是形式上的见证行为，只是合同见证人；二、原告的损失是由其自身违法违约行为造成的，与被告无关。原告未按土地审批报建使用手续，违规用地，最终被政府依法强行拆除，应由其自行承担法律后果。 第三人长安开元公司未作陈述，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月5日，原告蓝绍伟（乙方）与被告松柏二队（甲方）签订《合作联营合同书》，合同约定：甲方同意将本队螺蛳岭原松柏砖厂的原有取土场用地一块作为股份投资与乙方联营开发，搞水泥砖厂及卷木板厂等；甲方仅用位于南宁市集体企业使用地一块，作为联营投资，乙方负责投资建设、自主经营管理（包括人事权、经营权、财产权、决策权等），在合作联营期间，如出现盈亏、安全事故及债权的均由乙方自行处理，与甲方无关；联营土地面积肆拾壹亩捌分（实际面积待测量后核定），原松柏二队有二张山塘（大约十亩水面积）租给乙方平整使用；合作联营年限从2011年1月1日至2031年12月31日止（2011年1月1日前为乙方建筑期，建设期免收乙方联营股份金一年的租金）；在合作联营期间，无论乙方经营状况如何，每年必须按固定收益的形式支付甲方股份金，每半年支付一次股份金。股份金分为四个阶段，每个阶段五年，第一个阶段股份金每亩每年4000元，第二个阶段股份金每亩每年5000元，第三个阶段股份金每亩每年6000元，第四个阶段股份金每亩每年8000元；合同联营期内，乙方如按期支付甲方股份金前提下，乙方可将土地及投资建设的房屋采取出租、联营合作等方式进行经营。该合同还就其他事宜进行了约定。该合同落款处甲方代表处有黄日影、黄日斯、黄振余、黄日益签字捺印，被告三塘村委会盖章并注明同意出租，乙方处有蓝绍伟签字捺印。在此之前，被告松柏二队曾于2010年8月15日召开村民大会讨论将上述土地出租给原告，当日到会人员有42户，共有35户签字同意。 2011年4月12日原告蓝绍伟（乙方）与松柏坡原中稻田承包户（甲方）签订《松柏坡沙牛渌中稻田承包合同书》一份，约定：由于乙方扩大生产增加用地的需求，经甲方代表协商同意，现由乙方厂区场地西南向的农户承包土地，地名沙牛渌，用地期限为二十年，从2011年4月15日至2031年4月30日止；经营承包和付款方式，每年乙方付给甲方承包金，分为四个阶段，每个阶段为5年，第一阶段每年每亩承包金4000元，第二个阶段每年每亩承包金5000元，第三个阶段每年每亩承包金6000元，第四个阶段每年每亩承包金8000元，每年的4月30日前付清当年租金，先付款后承包；甲方同意沙牛渌鱼塘给乙方，回填作为场地使用，为确保各农户承包地块权属清晰，甲方代表须签名同意或集体小组签字作证；该合同还就其他事宜进行了约定。该合同落款处甲方代表处有案外人黄荣全签字捺印，村民小组鉴证处有案外人黄日爱签字捺印。 2011年9月22日，原告蓝绍伟（甲方）与第三人长安开元公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意将其承租的位于南宁市三塘镇三塘村委会松柏坡村民小组二组土地中的部分，转租给乙方作为驾校用地，面积为51亩，按实际测量为准，土地权属人为南宁市三塘镇三塘村委会松柏坡村民小组二组；上述土地原由南宁市三塘镇三塘村委会松柏坡村民小组二组租赁给甲方，各项流转手续齐全；甲方保证并承诺所租赁给乙方的土地及约200平方米左右的房屋和围墙不存在任何产权或承租权方面的纠纷，乙方能够正常使用租赁物，乙方能够在租赁土地上进行前期建设，并保证乙方所有投入资金建成的房屋和投入的设备设施等不因履行本协议而受到任何损失，否则，由此导致的乙方一切经济损失均由甲方承担；现甲方根据与南宁市三塘镇三塘村委会松柏坡村民小组二组签订的《合作联营合同书》内容，有权并同意将合作土地流转出租给乙方；租赁期限为十年，即自2012年1月1日起至2021年12月31日止；甲方同意乙方租赁该土地用于开办驾驶培训学校等合法经营用途，乙方可根据实际需要，对租赁场地进行地面硬化面积达到80％左右，并在场地建筑一层砖瓦简易房不超1500平方米左右，乙方在租赁场地上投入建设简易房，甲方应配合乙方向政府部门办理报建手续，正常申报费用由乙方承担；该合同还就其他事宜进行了约定。该合同落款处甲方代表处有原告蓝绍伟签字捺印，三塘镇三塘村委会松柏二队签章认可处有案外人黄日爱签字捺印并加盖有南宁市兴宁区三塘镇三塘村民委员会印章。 第三人在承租上述土地后开办了南宁长安开元驾校，并对土地进行建设，于2013年1月16日被南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局以其在兴宁区松柏坡占地建房，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，有非法占地嫌疑，要求其在2013年1月18日前提交有关的土地权利文件、资料和书面说明；同日被南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局责令立即停止在该地上的施工建设行为。 2013年8月16日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局以南宁长安开元机动车驾驶员培训有限公司于2011年3月起，在未经批准的情况下，擅自占用南宁市兴宁区三塘镇三塘村松柏坡的33733.03平方米集体土地进行建设，对其作出《行政处罚决定书》，责令该公司退还非法占用的33733.03平方米集体土地、没收该公司在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施、并处罚款1011990.9元。2013年10月12日，南宁长安开元机动车驾驶员培训有限公司（蓝绍伟）向南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局缴纳了非法占地的罚款40万元。 2013年12月30日，南宁市兴宁区土地储备中心报经南宁市国土资源局同意，南宁市人民政府批准，依法征收包括涉案土地在内的南宁市兴宁区三塘镇三塘村松柏坡的集体土地，双方签订《征收集体土地补偿安置协议书》。 由于第三人长安开元公司承租的包括涉案土地因非法占地被行政强拆且被征收，造成第三人长安开元公司及南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司的损失，长安开元公司及南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司作为共同原告于2014年10月28日起诉至南宁市西乡塘区人民法院，要求蓝绍伟赔偿损失。南宁市西乡塘区人民法院于2016年11月25日作出（2014）西民一初字第2432号《民事判决书》，该判决书认定：虽蓝绍伟与松柏二队2010年12月5日签订的合同名为《合作联营合同书》，但该合同的主要义务为松柏二队向蓝绍伟交付涉案土地，不承担经营风险，蓝绍伟则按约定向松柏二队交付租金。同时，从2010年8月15日松柏二队召开村民大会讨论的内容上看，42户松柏二队的村民签字同意将涉案土地出租给蓝绍伟，故该合同名为《合作联营合同书》，但其法律关系应为土地租赁。关于蓝绍伟与长安开元公司签订的《租赁合同》效力问题。长安开元公司的租赁土地行为，2013年8月16日已经南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局认定为违法，并责令退还土地。蓝绍伟与长安开元公司于2011年9月22日签订的《租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，双方所签订的《租赁合同》无效。关于长安开元公司及南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司的损失问题。经鉴定，被拆除的涉案土地上的基础设施设备等不动产被强制拆除时市场价格为230万元。对于损失承担问题，蓝绍伟在明知未经批准该农用地转变成非农用地的情况下，与长安开元公司签订土地租赁合同，同意长安开元公司建造驾校，导致长安开元公司为此支出相关费用产生损失，其对合同无效的后果存在过错。同时，长安开元公司在签订合同时亦应对涉案土地的性质进行充分的了解，长安开元公司在明知涉案土地未依法取得农用地转用审批手续的情况下，与蓝绍伟签订租赁合同，对此长安开元公司亦存在过错。长安开元公司及南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司对损失承担50％的责任，蓝绍伟对损失承担50％的责任。判决蓝绍伟赔偿长安开元公司及南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司经济损失115万元，并负担案件受理费12600元及鉴定费7925元。蓝绍伟不服该判决，上诉至南宁市中级人民法院，该院于2017年12月15日作出（2017）桂01民终4215号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。蓝绍伟为此负担二审案件受理费25200元。 另查明，蓝绍伟于2014年9月1日向第三人长安开元公司退回2014年7月21日至2014年12月31日场地租金352778元。 原告蓝绍伟按41.8亩土地每年167200元交纳涉案土地的租金至2014年12月31日。 原告认为其2011年4月12日与被告松柏二队签订的《合作联营合同书》属于无效合同，并造成原告损失，遂向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人长安开元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 关于原告与被告松柏二队签订的《合作联营合同书》效力问题。 原告承租被告松柏二队的土地后又转租给长安开元公司做开办驾校场地使用的行为，2013年8月16日已经南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局认定为违法，并责令退还土地。根据（2014）西民一初字第2432号及（2017）桂01民终4215号生效判决均认定涉案土地的租赁实际是因未经批准将农用地转为非农用地而违法，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，蓝绍伟与被告松柏二队于2011年4月12日签订的《合作联营合同书》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，因此合同应属无效。 关于被告应否赔偿原告损失的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于原告的损失问题，已生效的（2014）西民一初字第2432号民事判决书已确认原告需赔偿第三人长安开元公司及南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司1150000元及案件受理费12600元、鉴定费7925元，合计1170525元，对此本院予以确认；对于二审案件受理费25200元，因二审法院已驳回原告的上诉，该上诉费用属于原告自行造成的扩大损失，不属于因合同无效而产生的直接损失，应由其自行负担；对于原告蓝绍伟代南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司向南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局交纳的非法占地罚款40万元，根据（2014）西民一初字第2432号民事判决书确认的责任比例，原告蓝绍伟应自行承担50％的责任即20万元，另有50％的责任即20万元应由长安开元公司及南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司负担，对于该20万元，原告可向长安开元公司及南宁市长安开元机动车驾驶员培训有限公司追偿。综上，原告因非法占地33733.03平方米即50.6亩土地造成的损失共计1370525元（1170525元＋200000元），扣除本院审理的（2018）桂0102民初5460号案件中认定的10亩土地的损失270854.7元，因涉案土地造成的损失为1370525元÷50.6亩×40.6亩＝1099670.3元，该损失为实际发生且为原告必须履行的法律义务，对此本院予以确认。至于损失的承担问题，被告松柏二队在明知未经批准该农用地转变成非农用地的情况下，与原告签订《合作联营合同书》，同意原告将涉案土地用于开办水泥砖厂及卷木板厂等，并允许原告将场地出租，导致原告将场地转租给长安开元公司开办驾校并为此支出相关费用产生损失，其对合同无效的后果存在过错。同时，原告在签订合同时亦应对涉案土地的性质进行充分的了解，原告在明知涉案土地未依法取得农用地转用审批手续的情况下，与被告松柏二队签订《合作联营合同书》，对此原告亦存在过错。原告应对其损失自行承担50％的责任，被告应对原告的损失承担50％的责任。因此，被告应向原告赔偿损失549835.2元（1099670.3元×50％），原告主张超出部分，本院不予支持。至于被告三塘村委会应否承担责任的问题，本院认为，虽然三塘村委会在原告与松柏二队签订的《合作联营合同书》中签字盖章，但没有证据证明证实三塘村委会系作为合同相对方或债务加入方进行的签章，因此原告要求被告三塘村委会承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下： 被告南宁市兴宁区三塘镇三塘村委会松柏二队赔偿原告蓝绍伟经济损失549835.2元； 驳回原告蓝绍伟对被告南宁市兴宁区三塘镇三塘村民委员会的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费10289元，由原告蓝绍伟负担1571元，由被告南宁市兴宁区三塘镇三塘村委会松柏二队负担8718元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邓晓艳 人民陪审员  韦道劲 人民陪审员  雷瑞强 二〇一九年三月二十八日 书 记 员  滕秋梅 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。