贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初140号原告：张梅，女，1988年11月18日生，汉族，住贵州省毕节市。原告：吴宪志，男，1981年8月2日生，土家族，住贵州省毕节市流仓桥办事处毕节地区。委托诉讼代理人：张梅（特别授权代理），系吴宪志妻子。被告：毕节市政通房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500709552726W，住所地贵州省毕节市南部新区**路与碧阳大道（西）交叉路口（贵阳银行15楼）。法定代表人：徐忠杰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐卫东（特别授权代理），系该公司工作人员。原告张梅、吴宪志诉被告毕节市政通房地产开发有限责任公司（下称政通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张梅（亦为吴宪志委托诉讼代理人）、被告政通公司委托诉讼代理人徐卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张梅、吴宪志向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金，以购房总款358,880.00元为基数从2016年2月29日起按照每日万分之一点一的违约金计算至2018年12月30日止,总逾期交房违约金40,900.00元;2.判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金,以已付房款358,880.00元为基数,按每日0.2%从2017年1月1日起计算至2018年12月30日,总所有权违约金52,396.00元;3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告请求将办证违约金按合同约定变更为逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金。事实及理由：原、被告于2014年10月23日签订《商品房买卖合同>,约定原告向被告购买位于毕节市××区××杜鹃大道中××“××财富大厦××号”(建筑面积112.81平方米,套内建筑面积91.82平方米,房屋总价款为358,880.00元)商品房一套,双方就商品房基本状况、商品房价款、付款方式、交房日期和条件、交接手续、房屋登记等进行了明确约定。其中第十一条约定:“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房……”。第十三条约定:“逾期交房的,按照每日万分之一点一支付违约金”。第二十二条约定:“出卖人承诺于2016年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付绐买受人。买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金”。合同签定交房日期是2015年12月31日，而房子还没修好还没验收被告就以电话和发通知的形式用欺诈手段通知原告2015年13月8日收房，至今房子都没有修好，仍未按日向买受人支付已交付到达验收条件和交房条件，且被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将上述房屋不动产权属登记至，原告名下。期间，原告一直要求被告早日为原告办理房屋不动产登记证书，但被告一直以种种原因拖延，时至今日，被告仍然拒绝为原告办理上述房屋的所有权登记手续。为此，为维护自身合法权益，原告特具状诉至贵院，起诉被告违约交房和违约办证，望判如所诉。被告政通公司辩称：1.原告诉请的逾期交房，客观上不存在，都已按合同约定向原告交付房屋并已实际使用。2.逾期交付办理商品房转移登记有关文书一直在办理中，尚未具备办理条件，故不存在逾期违约金。当事人围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双事人无异议的原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：第一，原告提供的房屋现状图片，证明房屋设施未达到交房条件。被告对该组证据的三性均有异议，两组照片无法证实系政通财富大厦存在的现状，从所拍摄来看也无法体现设备存在质量问题，质量问题应是有关单位进行鉴定，不能单以照片作为证据。经审查，从该组照片来年，无法识别涉案该房屋能否达到交付条件，且当事人已确认涉案房屋于2016年2月26日交房使用，达不到原告的证明目的。第二，被告提供的预售许可证、测绘成果书，证明转移登记有关文书正在办理过程中。原告表示对该组证据的真实性无法确认，与本案无关。经审查，涉案楼栋未取得综合验收合格备案登记，被告暂不能交付办理商品房转移登记的有关文书的事实存在，本院予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，“合同”载明：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设的位于毕节市××区××杜鹃大道中××财富大厦××、××单元××号房（房××），建筑面积112.81平方米,套内建筑面积91.82平方米,按套计算房屋总价款为358,880.00元；付款方式为首期付款108,880.00元，公积金贷款付款250,000.00元;买受应当于签订合同之日支付首期付款108,880.00元,公积金贷款付款250,000.00元；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房,……逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之1.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付，合同继续履行；出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.2%的违约金；双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订前后，原告按约定履行了全部房款的支付义务，并于2014年10月23日支付给被告办证及相关费用5,620.00元，2016年2月29日支付相关税费13,199.00元。涉案商品房于2016年2月26日实际交付原告使用，该楼栋至今未取得综合验收合格备案登记。本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告已履行了支付购房款的义务，被告未按合同约定交付涉案商品房和交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告请求判令被告支付逾期交房违约金和逾期交付办理涉案商品房转移登记的相关文书的违约金，本院应予支持。关于逾期交付房屋的违约金问题。原、被告双方约定交房时间为2015年12月31日前，实际交房时间为2016年2月26日，逾期交房时间为56天。根据《商品房买卖合同》第十一条“……出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”和第十三条“……逾期在180日之内……，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之1.1的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付，合同继续履行”约定，被告应支付原告逾期交付房屋违约金2,210.70元（358,880.00元×0.00011×61天）。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.2%的违约金”约定，被告应当按日以已付购房总款的0.2%向原告计付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，但综合被告违约行为给原告造成的损失、原告签订合同时的预期利益及诚实信用和公平原则进行衡量，该约定过高，本院酌情予以调整。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，违约金酌情调整为以原告已付购房款358,880.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍从2017年1月1日起计算至2018年12月30日。被告政通公司提出的抗辩事由，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张梅、吴宪志逾期交付房屋违约金2,210.70元；二、被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张梅、吴宪志逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款358,880.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍从2017年1月1日起计算至2018年12月30日）；二、驳回原告张梅、吴宪志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,066.00元，由原告张梅、吴宪志负担500.00元，由被告毕节市政通房地产开发有限责任公司负担566.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年三月二十日书记员  肖 毅