.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初276号原告：张瑞祥，男，1981年10月28日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：肖翠平，包头市广元法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵有成，包头市广元法律服务所法律工作者。被告：包头市燕赵置业（集团）有限责任公司。法定代表人：庞永武，董事长。委托诉讼代理人：张静，内蒙古字仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丹，内蒙古字仁律师事务所律师。原告张瑞祥与被告包头市燕赵置业（集团）有限责任公司（以下简称包头燕赵置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张瑞祥及其委托诉讼代理人肖翠平、赵有成，被告包头燕赵置业公司的委托诉讼代理人赵丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张瑞祥向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告为原告办理位于包头稀土高新技术产业开发区新光东路4号燕赵锦河湾1-1605号房屋产权证；2.请求人民法院依法判令被告承担逾期办理产权证的违约金,违约金计算方式为：以房屋总价款为基数，按中国人民银行同期贷款利率为依据计算违约金，到起诉日的违约金数额为4035元，之后的违约金继续按照上述标准计算到实际取得产权证时止;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月18日，原告与被告签订了合同编号为2012-0026974的商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的燕赵锦河湾项目房屋一套，建筑面积84.53平方米。原告接收房屋至今，被告未按约定办理房屋产权登记手续。原告认为被告的行为严重侵犯了其合法权利，为此原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼主张。被告包头燕赵置业公司辩称，一、原告提出的关于违约金的诉讼请求计算方式不明确，应予以驳回；二、原告应对其因被告的逾期行为产生了实际损失这一事实承担证明责任，否则无权主张违约金；三、就原告的产权证办理，根据《商品房买卖合同》第12条，被告仅有在一定期限内向登记机关提交备案资料的义务，而因约定期限内我国不动产登记政策出现调整，故被告提交资料的期限应当自政策调整完毕时开始计算，被告至今未逾期，不存在违约行为；即使被告应当支付违约金，计算截止日期也应当为被告提交完毕备案资料之日，计算标准应参照合同其他条款或本地区各级法院审判原则将计算标准调减。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年10月18日，原告张瑞祥与被告包头燕赵置业公司签订了合同编号为2012-0026974的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定，原告购买被告开发建设的位于包头稀土高新技术产业开发区新光东路4号燕赵锦河湾1-1605号房屋一套，建筑面积84.53平方米，每平方米价格为5656.56元，总房价478149元。付款方式为按揭方式付款，合同签订之日应支付购房款148149元，余款330000元，原告应当通过向经被告认可的银行以申请银行贷款的方式向被告支付。合同中关于商品房产权登记的第十二条约定“出卖人（被告）应在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理”。在《商品房买卖合同补充协议》第七条关于办理产权登记手续的约定中，明确约定“如乙方（原告）以按揭贷款方式或公积金贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方（被告）或甲方（被告）指定代办单位统一办理”。但在该条约定中没有对被告逾期提交办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案、原告未在规定的期限内取得房地产权属证书违约责任的承担进行补充约定。合同补充协议第十三条约定“本补充协议在双方签署《买卖合同》同时签署，与《买卖合同》具有同等法律效力”。2012年10月12日原告支付购房定金20000元。2012年10月18日原告支付购房首付款128149元,剩余330000元购房款以按揭贷款方式支付。以上购房款总计478149元。2014年8月19日，原、被告双方完成房屋交付手续。2014年8月20日原告向被告交纳办理房屋产权证的印花税5元、契税4795元、登记费80元、手续费254元，以上共计5134元。2014年8月22日，原告向包头市房屋管理局缴纳房屋专项维修资金10172元。另查明，2018年11月7日，被告包头燕赵置业公司将办理房屋所有权首次登记的材料报包头稀土高新技术产业开发区不动产登记局备案。2016年11月28日包头市人民政府决定在包头市主城区启动实施不动产统一登记。为保证政策平稳过渡，原主城区范围内土地、房屋等不动产登记业务于2016年11月30日停止办理。停办前已受理的各类登记由受理单位限时办结。以上事实，有原告张瑞祥提供的《包头市商品房买卖合同》复印件及《商品房买卖合同补充协议》复印件各一份、房屋缴纳房款收据复印件二张、房屋维修基金收据复印件一张及维修基金约定书复印件一份、印花税及契税收据复印件一份、登记费及手续费复印件一份，被告包头燕赵置业公司提供的包头市人民政府关于实施不动产统一登记的通告复印件一份、《内蒙古自治区不动产登记实施办法》复印件一份、内蒙古自治区非税收入一般缴款书复印件一份、不动产登记受理凭证复印件一份、内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2017）内0204民初4293号民事判决书复印件一份、内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2017）内0204民初4302号民事判决书打印件一份、内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2017）内0204民初3926号民事判决书打印件一份以及双方当事人的当庭陈述，经庭审质证认证在案予以佐证。本院认为,2012年10月18日，原告与被告包头燕赵置业公司签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，上述合同及补充协议均合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。原告在房屋买卖过程中，采用了按揭贷款方式购买房屋并交清了所有房款，且被告按约定于2014年8月19日将原告所购房屋交付。按照《商品房买卖合同补充协议》第七条的约定，被告包头燕赵置业公司有义务代原告办理房屋所有权证。被告包头燕赵置业公司已经于2018年11月7日将办理产权的资料报登记机关备案，其涉案房产所属的位于包头稀土高新技术产业开发区新光东路4号燕赵锦河湾1-1605号等1599户房屋所有权首次登记正在办理中。房屋所有权首次登记后，被告包头燕赵置业公司仍有义务为原告办理其所属房屋的产权登记证，原告也有积极配合提供相关资料等的义务。故对原告要求被告包头燕赵置业公司为原告办理房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。合同约定提供相关资料报产权登记机关备案是被告包头燕赵置业公司为原告办理房屋产权登记证的主要义务，且《商品房买卖合同》第十二条约定被告应在商品房交付使用后1095日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。现因被告未按合同约定时间提交备案登记，导致原告至今未取得房屋产权登记证书，被告包头燕赵置业公司已经构成违约，应承担相应的违约责任。《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》未对被告违约责任进行明确约定，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，原告可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张违约金。但鉴于本案实际情况，在诉讼过程中因原告未向本院提交由于被告违约行为导致其损失及损失数额的相关证据，根据谁主张谁举证、损失填平原则以及违约金兼具补偿及惩罚的性质，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告方的过错程度以及预期利益等综合因素，且被告抗辩要求对过高的违约金进行相应调整，故本院酌定按照已付购房款总额，日万分之零点二计算违约金，较为适宜。因涉案商品房交付时间为2014年8月20日，依据商品房买卖合同第十二条约定，被告包头燕赵置业公司应在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。即2017年8月20日前被告应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告包头燕赵置业公司实际备案日期为2018年11月7日。因此，被告违约截止日期为2018年11月6日。原告主张从2017年8月20日起算至2018年10月23日止，按422天计算违约金，并无不当。因此，被告包头燕赵置业公司应支付原告违约金478149元×0.2?×422天，共计4035元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告包头市燕赵置业（集团）有限责任公司于本判决生效之日起三十日内为原告张瑞祥办理房屋产权登记证；二、被告包头市燕赵置业（集团）有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张瑞祥违约金4035元；三、驳回原告张瑞祥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告张瑞祥已预交），由被告包头市燕赵置业（集团）有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 康利清 二〇一九年三月十八日书记员 刘 静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证明的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。