文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0154民初455号原告：重庆市德能房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江**建新西路**22-1，统一社会信用代码91500105663592481Q。法定代表人：曹春林，系董事长。委托诉讼代理人：廖毅，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者。被告：郑玲，女，汉族，1987年6月5日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：傅饶，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者。原告重庆市德能房地产开发有限责任公司（以下简称原告德能公司）诉被告郑玲租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月24日公开开庭进行了审理，原告德能公司委托诉讼代理人廖毅，被告郑玲委托诉讼代理人傅饶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德能公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原、被告双方于2014年12月29日签订的《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》于2019年1月10日解除；2、请求法院判令被告郑玲交还位于重庆市开州区文峰街道静湖街滨海蓝湖642号商铺；3、请求法院判令被告郑玲向原告德能公司支付从2015年12月1日起至2019年1月9日止的租金78500元及逾期违约金65246.43元（以所欠租金84735.62元为基数，从2015年12月1日起按照每日千分之一计算利息至2019年1月9日）；4、本案律师费、差旅费、诉讼费由被告郑玲承担。事实和理由：原、被告双方于2014年12月29日签订《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》，约定原告德能公司将位于重庆市开县文峰街道德能滨海蓝湖商业街中的642号商铺（计租面积100.76平方米）出租给被告郑玲作为建材液态的专业经营商，合同约定租赁期限为2014年12月1日至2019年11月30日，并对租金及双方的权利义务等都作了明确的约定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行。合同签订后，原告德能公司已履行合同全部义务，被告郑玲按约支付了2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金，但此后的租金一直未向原告德能公司支付，致使合同目的不能实现，且经原告德能公司多次催讨后，被告郑玲仍未支付上述费用，已构成根本违约，严重损害原告德能公司的合法权益，现依法起诉，望判如所请。被告郑玲辩称，被告郑玲承租商铺属实，其于2014年12月29日支付了租金8500元，2014年12月29日支付了20000元履约保证金，2016年6月28日支付2016年1月1日至2016年12月30日的租金13500元，2017年12月3日支付了2017年1月1日至2017年12月30日期间的租金17000元，被告郑玲实际支付了两年的租金。针对原告德能公司的诉讼请求，因为原告没有按照商业管理协议约定进行推广，导致被告租的商铺经营困难，现该商铺处于闲置状态，被告郑玲同意2019年1月10日解除租赁合同，并同意交还商铺。对于没有支付的租金，被告郑玲愿意用履约保证金进行抵扣。对于原告德能公司主张的违约金，被告郑玲认为应以当年实际所欠租金为基数计算，即从2016年1月1日至2016年12月30日计算的基数为13500元，从2017年1月1日至2017年12月30日计算的基数为17000元，从2018年1月1日至2018年12月30日的租金为24000元，从2018年12月31日2019年1月9日（解除合同前一天）计算的基数为657.53元，且被告郑玲缴纳的履约保证金应优先抵扣，每日千分之一的违约金标准过高，明显高于原告德能公司所受到的实际损失，请求法院依法予以调整，本案律师费用、差旅费按照合同约定由谁承担就由谁承担，诉讼费按照判决结果由原、被告双方依法分担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原、被告双方于2014年12月29日签订《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》，合同约定原告德能公司将其所有的位于重庆市开州区滨湖东路的【德能滨海蓝湖】商业街642号商铺出租给被告郑玲使用，被告郑玲将该房屋作为干洗业态的专业经营商，被告郑玲同意承租该房屋；房屋建筑面积为100.76平方米，为该合同计租面积依据；租赁期限为2015年1月1日至2019年12月30日，自计租日开始计算；被告郑玲自计租日开始承担该房屋的租金，租金标准和支付时间为：2014年12月29日交纳租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月30日止的租金8500元；2015年12月10日至2015年12月30日期间交纳租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月30日止的租金13500元，2016年12月10日至2016年12月30日期间交纳租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月30日止的租金17000元，2017年12月10日至2017年12月30日期间交纳租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月30日止的租金24000元，2018年12月10日至2018年12月30日期间交纳租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月30日止的租金25500元，支付方式为一次性交纳一年租金；该合同签署后当日内，被告郑玲向原告德能公司支付20000元作为履约保证金，合同终止后30日内，如不存在该合同第二十二条第四款规定（被告郑玲延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，被告郑玲应当按日向原告德能公司或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额交纳的，原告德能公司或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向被告郑玲或第三方承担任何责任，如第三方因此向原告德能公司或物业服务公司索赔，原告德能公司或物业服务公司有权向被告郑玲追偿；经原告德能公司书面催告后30日内被告郑玲未足额交纳欠费的，原告德能公司有权单方解除该合同；被告郑玲应承担导致该合同提前终止的违约责任；双方特别确认，租赁期限内，如被告郑玲延迟交纳租金或物业服务费或公用事业费累计3次以上，原告德能公司有权解除该合同，被告郑玲应承担导致该合同提前终止的违约责任）情形的，履约保证金无息退还。合同终止时原告德能公司或物业服务公司有权从履约保证金中扣除被告郑玲欠付的租金或物业服务费或能源费用等相应费用及和被告郑玲违约金、赔偿金等被告郑玲所欠原告德能公司的任何费用，费用保证金总额不足应扣金额的，被告郑玲应在7日内一次性付清差额保证金；该房屋因工程质量原因发生损坏的，原告德能公司应予以维修，维修责任范围仅限于该房屋的结构部分、交接时原告德能公司提供的设备设施及商业街的公共部位/区域（该合同另有约定的除外）；除非该合同另有特别明确约定外，被告郑玲不得以任何理由拒绝或拖延交纳该合同项下租金等，如涉及争议，被告郑玲应按照该合同约定争议解决办法处理，在按照争议解决办法处理期间，被告郑玲应继续履行该合同项下各项交费义务；该合同签署后，该合同因被告郑玲违约而提前终止的，原告德能公司有权没收该合同项下履约保证金，被告郑玲自行承担合同提前终止产生的全部损失；经双方协商一致，被告郑玲可提前90日书面通知提请原告德能公司协商解除该合同，经双方协商达成一致后，被告郑玲并足额交纳租金等并清结各项费用后，于前述90日届满时解除该合同即行解除；原告德能公司因被告郑玲违约而委托律师进行索赔的，被告郑玲承担该合同约定或法律规定违约责任外，还应赔偿承担原告德能公司所花费的实现追偿索赔的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、调查费、催收费、保全费、差旅费等实现债权的所有费用）。在落尾处，原告德能公司盖章，被告郑玲签字并捺指印。被告郑玲已于2014年12月29日支付2015年1月1日至2015年12月30日的租金8500元、履约保证金20000元；于2016年6月28日支付2016年1月1日起至2016年12月30日止期间的租金13500元，于2017年12月3日支付2017年1月1日至2017年12月30日的租金17000元。现被告郑玲下欠自2018年1月1日起的租金，至今未支付。原、被告双方于2014年12月29日签订的《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》于原告德能公司起诉时即2019年1月10日解除。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告双方于2014年12月29日签订的《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》，系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律规定，且不存在可撤销或合同无效等情形，属合法有效的协议，具有合同约束力，双方均应自觉遵守。根据该租赁合同第二十二条第四款第二项约定，双方特别确认，租赁期限内，如被告郑玲延迟交纳租金或物业服务费或公用事业费累计3次以上，原告德能公司有权解除该合同，被告郑玲应承担导致该合同提前终止的违约责任；庭审查明，被告郑玲确欠原告德能公司的租金，累计3次以上，构成违约，原告德能公司有权解除与被告郑玲签订的房屋租赁合同；原告德能公司主张起诉时解除与被告郑玲签订的涉案合同，被告郑玲当庭表示同意，不违反法律规定，本院予以确认原、被告双方于2014年12月29日签订《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》于2019年1月9日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，因被告郑玲未按期支付租金，原告德能公司解除其与被告郑玲签订的《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》，解除后，其有权收回出租房屋，被告郑玲应当返还租赁物。故对原告德能公司要求被告郑玲交还涉案房屋，本院予以支持；对于涉案房屋的位置，因双方并未向本院提交充分有效的证据予以证明涉案房屋的现在地址，故本院依法按照合同中所载地址予以确定，即重庆市开州区滨湖东路的【德能滨海蓝湖】商业街642号商铺。对于下欠租金及违约金问题：庭审中，原、被告双方均认可未支付租金的时间为2018年1月1日起至2019年1月9日，经本院计算，被告郑玲尚未支付的租金为24657.53元，不违反法律规定，本院予以确认。对于违约金，《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》第二十二条第四款第一项约定延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，被告郑玲应当按日向原告德能公司或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，但原告德能公司并未向本院提交充分有效的证据予以证明其损失的大小，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”因被告郑玲提出请求本院适当减少违约金，本院根据被告郑玲的请求，考虑可能给原告德能公司造成的损失大小等因素，本院对违约金依法调整为5714元。对于履约保证金20000元是否应当抵扣下欠租金及违约金问题：原被告双方均要求解除租赁合同，本院已经支持由被告支付原告尚未支付的租金及违约金，且原告现未使用该商铺，被告可立即收回该房屋并使用，故本院认为被告缴纳的履约保证金可以抵扣尚未支付租金及违约金，抵扣顺序先抵扣违约金，再抵扣租金为宜。对于为实现债权而支出的法律服务费问题：《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》第二十二条第十款约定，原告德能公司因被告郑玲违约而委托律师进行索赔的，被告郑玲承担该合同约定或法律规定违约责任外，还应赔偿承担原告德能公司所花费的实现追偿索赔的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、调查费、催收费、保全费、差旅费等实现债权的所有费用），该约定系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应诚实履行。原告德能公司为实现债权提起本案诉讼，而与重庆市开州区丰乐法律服务所签订了《法律事务委托代理合同》，合同约定原告德能公司需支付法律服务费2500元，该2500元为原告德能公司根据约定所必须负担的成本，也有发票为证，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条、第九十条规定，判决如下:一、原告重庆市德能房地产开发有限责任公司（以下简称原告德能公司）与被告郑玲双方于2014年12月29日签订的《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》于2019年1月10日解除。二、由被告郑玲于本判决生效后十日内支付原告重庆市德能房地产开发有限责任公司违约金5714元及截止2019年1月9日前的下欠租金24657.53元，用被告郑玲交纳的履约保证金20000元抵扣违约金（优先）及下欠租金后，被告郑玲还应支付原告重庆市德能房地产开发有限责任公司下欠租金10371.53元。三、由被告郑玲于本判决生效后十日内将位于重庆市开州区滨湖东路的【德能滨海蓝湖】商业街642号商铺返还给原告重庆市德能房地产开发有限责任公司。四、由被告郑玲于本判决生效后十日内支付原告重庆市德能房地产开发有限责任公司法律服务费2500元。五、驳回原告重庆市德能房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告重庆市德能房地产开发有限责任公司负担839元，由被告郑玲负担61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的,本判决发生法律效力,当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。审判员  李云龙二〇一九年三月二十八日书记员  谭晓梅