云南省弥渡县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2925民初101号原告：中国农业银行股份有限公司弥渡县支行。地址：弥渡县弥城镇建设路中段。负责人：薛积林，系该支行行长。委托诉讼代理人：孙雯，云南欣晨光(大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘某某，男，1965年4月10日出生，汉族，大专文化，教师。被告：王某某（系刘某某之妻），女，1964年9月12日出生，汉族，初中文化，农民。被告：杨文，男，1973年7月2日出生，汉族，初中文化，农民。委托诉讼代理人：杨云，弥渡县弥城新区法律服务所法律工作者。一般代理。被告：弥渡青螺坊房地产开发有限公司。地址：弥渡县弥城镇县原文化馆（原工会二楼）。法定代表人：刘斌，系公司董事长。原告中国农业银行股份有限公司弥渡县支行与被告刘某某、王某某、杨文、弥渡青螺坊房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司弥渡县支行的法定代表人薛积林的特别委托诉讼代理人孙雯，被告刘某某、王某某，被告杨文及其委托诉讼代理人杨云，被告弥渡青螺坊房地产开发有限公司的法定代表人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司弥渡县支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告刘某某签订的编号为：“N053020520110014741”的《个人购房担保借款合同》。2.判令被告刘某某、王某某立即共同偿还借款本金437330.1元，支付截止到2019年1月22日的利息、罚息、复利12589.81元；利息、罚息、复利自2019年1月23日起按照合同约定追偿至全部款项清偿之日止，利随本清。3.判令被告支付律师费3000元。4.判令被告承担本案全部诉讼费用。5.确认抵押担保合法有效，原告享有抵押物的优先受偿权（即原告对被告刘某某、杨文购买的位于弥渡县房产折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿的权利，包括：借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用）。6.判令弥渡青螺坊房地产开发有限公司对上述债务承担保证担保连带赔偿责任。事实及理由：2010年4月25日，被告刘某某、杨文共同购买弥渡青螺坊房地产开发有限公司预售的商品房。2011年4月27日弥渡青螺坊房地产开发有限公司出具《推荐书》，刘某某出具《个人贷款承诺（声明）书》，向原告申请办理购房按揭贷款手续。同日，刘某某之妻王某某出具《共同还款承诺书》，自愿为刘某某的借款承担共同还款责任。刘某某、王某某、杨文出具《同意抵押承诺书》，以弥渡青螺坊房地产开发有限公司预售的青螺古坊2幢15号房产为刘某某的借款提供抵押担保。弥渡青螺坊房地产开发有限公司出具《担保承诺书》，自愿为刘某某的借款提供阶段性保证担保，保证期间从购房户借款之日起至该户拿到《房屋所有权证》和《土地使用证》，并办妥抵押登记手续为止。2011年5月17日，原告与被告刘某某签订了编号为：“N053020520110014741”的《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为56万元；借款用于购买房产，房产位于弥渡县，建筑面积200.86平方米，购房合同编号NO：0023；借款期限自2011年5月17日起至2031年5月16日止；借款利率在基准利率基础上上浮10%；借款直接划入刘某某62×××15账户内；还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期借款发放对应日；借款人未按合同约定期限归还借款的，按本合同执行利率基础上浮50%计收罚息；对应付未付利息，按合同约定借款执行利率计算复利；合同还就担保、抵押违约责任等做了详细约定。上述合同生效后，原告按合同约定向被告刘某某发放贷款56万元，并按授权将该款项划入弥渡青螺坊房地产开发有限公司账户内。由于刘某某未能足额偿还借款本息，2018年5月18日至今，共计发生逾期还款9期，已构成违约；刘某某经济状况恶化，已对其他债权人发生重大违约并涉及相关诉讼，工资账户被冻结，丧失还款来源，严重影响了借款安全。现诉至法院，请依法支持我方诉讼请求。被告刘某某、王某某共同辩称，原告所诉欠款属实，因我被他人骗走了钱，所以没有能力还款，利息、罚息、复利我无法支付。只要我被骗走的钱被追回来我就还款。另外，担保人应该承担担保责任。被告杨文辩称，原告对我方的起诉没有事实依据，我没有与原告之间产生过借贷关系，所欠借款本金及利息均与我无关，律师费、诉讼费也与我无关。刘某某在我不知情的情况下用我和他共同购买的房屋做了抵押担保，该抵押担保无效。弥渡青螺坊房地产开发有限公司对我们所购买的房屋未能及时过户是有责任的，购房方已经支付了首付款，且刘某某以个人名义贷款，原告已经将贷款发放给弥渡青螺坊房地产开发有限公司，该公司也未及时进行过户。我方应该保留所购买房屋50%的份额。被告弥渡青螺坊房地产开发有限公司辩称，我公司提供的是阶段性担保。到目前为止，整个青螺古坊小区仅有刘某某和杨文所购买的房屋没有办理过户手续，我公司已经多次催促他们二人来办理过户手续，他们二人均未来办理。由于他们二人故意不过户，导致我公司的担保责任未解除，故应由刘某某和杨文承担责任。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于原告提交的被告杨文有异议的证据：1、营业执照复印件、金融许可证复印件、负责人身份证明；2、《商品房购销合同》复印件、推荐书复印件、中国农业银行云南省分行个人贷款承诺（声明）书复印件；3、共同还款承诺书复印件、同意抵押承诺书复印件、房地产抵押清单复印件、担保承诺书复印件；4、《个人购房担保借款合同》复印件、中国农业银行个人借款凭证复印件，划扣委托书、银行卡复印件、个人购房贷款资金划转授权委托书、中国农业银行进账单复印件；5、贷款逾期催收通知书复印件；6、业务凭证复印件。以上证据真实、合法、与本案有关联性，且能相互印证，均予以确认。7、协议书复印件，收据复印件，形式要件不合法，不予确认。根据当事人提交的证据及相吻合的陈述，查明：2010年4月25日刘某某、杨文与弥渡青螺坊房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定杨文、刘某某共同向弥渡青螺坊房地产开发有限公司购买该公司开发的位于弥渡县房屋。合同签订后，杨文、刘某某向弥渡青螺坊房地产开发有限公司支付了首付款。在该公司的推荐下，刘某某于2011年5月17日与原告中国农业银行股份有限公司弥渡县支行签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：刘某某向中国农业银行股份有限公司弥渡县支行贷款56万元，借款用于购买房产，房产位于弥渡县，建筑面积200.86平方米，购房合同编号NO：0023；借款期限自2011年5月17日起至2031年5月16日止；借款利率在基准利率基础上上浮10%；借款直接划入刘某某62×××15账户内；还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期借款发放对应日；借款人未按合同约定期限归还借款的，按该合同执行利率基础上浮50%计收罚息；对应付未付利息，按合同约定借款执行利率计算复利；合同同时还约定贷款担保方式为阶段性保证+抵押，由弥渡青螺坊房地产开发有限公司对该笔贷款提供阶段性担保，担保期限自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止；青螺古坊2幢15号房产为抵押物，为该贷款提供抵押担保。刘某某、王某某、杨文作为抵押人在合同上签字确认，弥渡青螺坊房地产开发有限公司的法定代表人刘某亦在合同上签字、盖章确认。保证及担保的范围均包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同签订后，原告中国农业银行股份有限公司弥渡县支行于2011年5月17日向被告刘某某发放了贷款56万元。刘某某按合同约定向原告偿还了部分贷款本金及利息。自2018年5月18日至今，刘某某未再向原告偿还过欠款本金及利息，现尚欠贷款本金437330.1元，原告多次向刘某某催收未果。另，青螺古坊2幢15号房屋产权证现未办理至杨文、刘某某名下。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，刘某某未按合同约定期限返还已到期的借款本金并支付利息，且明确表示无能力按合同约定偿还以后每期的债务，故原告要求解除原告与被告刘某某签订的编号为：“N053020520110014741”的《个人购房担保借款合同》有事实、法律依据，本院予以支持。刘某某，王某某向原告贷款属实，故其二人应按合同约定向原告偿还贷款本金437330.1元，并按合同约定支付自2018年5月28日起至还清欠款之日至的利息、罚息、复利。根据查明事实，青螺古坊2幢15号房屋产权证现未办理至杨文、刘某某名下，故弥渡青螺坊房地产开发有限公司的阶段性担保责任尚未解除，原告要求该公司对贷款本金、利息、罚息、复利承担连带赔偿责任的请求符合双方约定及法律规定，本院予以确认。刘某某与原告签订的《个人购房担保借款合同》上约定用刘某某与杨文共同购买的青螺古坊2幢15号房屋作为贷款抵押物，杨文、王某某作为抵押人签字确认，故该抵押担保合法有效，原告依法享有该抵押物的优先受偿权。原告方未向法庭提交合法证据证实其支出的律师费的金额，故其要求被告承担律师费的诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条、第二十一条、四十六条、第五十三条、规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司弥渡县支行与被告刘某某签订的编号为：“N053020520110014741”的《个人购房担保借款合同》。二、由被告刘某某、王某某共同偿还原告中国农业银行股份有限公司弥渡县支行借款本金437330.1元，支付自2018年5月18日起至款项还清之日止按照合同约定的利息、罚息、复利（限期判决生效之日起20日内付清）。三、确认原告中国农业银行股份有限公司弥渡县支行与被告刘某某、王某某、杨文的抵押担保合法有效，原告中国农业银行股份有限公司弥渡县支行对青螺古坊2幢15号房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。四、在杨文、刘某某取得青螺古坊2幢15号房屋房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前，被告弥渡青螺坊房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带赔偿责任。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司弥渡县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8048元，减半收取4024元，由被告刘某某、王某某负担（限期同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  徐凤平二〇一九年三月十二日书记员  谢海月