河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初3035号原告：荆志勇，男，汉族，1969年5月4日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：陈利红，河南启点律师事务所律师。被告：河南广兴置业有限公司，住所地：郑州市**代庄街洁云花园内。统一社会信用代码：9141010071978803A。法定代表人：郭红伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李靖，该公司员工。委托诉讼代理人：张力伟，河南学新律师事务所律师。原告荆志勇与被告河南广兴置业有限公司（以下简称广兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荆志勇的委托诉讼代理人陈利红，被告广兴公司的委托诉讼代理人李靖、张力伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆志勇向本院提出诉讼请求：依法判决被告支付原告逾期产权初始登记备案违约金21108.96元（2016年8月30日至2019年1月6日），剩余违约金仍以246675元为基数按日0.01%的计算标准计算至被告完成产权登记初始备案日止，诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月17日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，主要内容有：原告购买的为预售商品房，性质为经济适用房，商品房预售许可证为3494。该商品房位于郑州市××云路东，郑航北路北2号楼19层1904号房屋，合同总价款为246675元，合同附件四第五条关于产权登记的约定1.产权初始登记出卖人应当在2016年8月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%违约金。合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，并交纳了契税和交存的房屋维修基金，而被告将在上述房屋交付原告使用后至今未在产权登记机关办理产权初始登记备案手续，致使原告的房屋权属证书未能办理。原告因逾期产权初始登记备案违约金问题多次与被告协商，被告以种种理由推脱不予解决。被告的行为严重违反合同约定，故原告诉至本院，请求判如所请。被告广兴公司辩称，原告主张的逾期产权初始登记违约金不应得到支持，应当驳回原告的诉讼请求。1.原告从被告处购买的是经济适用房，原告对涉案房屋仅有有限产权，且在签订正式的商品房买卖合同前被告已将房屋交付原告使用了，鉴于被告未能在约定期限内办理产权初始登记手续系郑州市人民政府方面的原因导致，且未影响到原告对房屋的正常居住使用这一主要合同目的，因此被告不应支付原告逾期办理产权初始登记备案的违约金。2.原告出具的证据不能证明被告逾期办理产权初始登记备案已造成其损失，本案其他证据也无法证明原告实际损失的存在。并且，违约金主要功能是损害补偿，因此从此方面来讲原告的违约金主张没有任何事实基础。3.被告在2016年8月之前多次向郑州市住房保障和房地产管理局报送了齐全的办理房屋权属登记的资料，但该部门拒不受理，理由是郑州市人民政府相关职能部门对被告另一项目的补缴土地出让金的金额计算错误导致郑州市人民政府下文要求房管局停办了被告所有项目的一切手续。被告目前未能办理完成房屋权属初始登记的原因是政府不当行为导致的，但开发商追究政府责任不太可能，让开发商为政府不当行为完全承担责任也有失公平。因此在裁判时，可考虑我国国情，依照公平和诚实信用原则酌情予以免责。4.被告对于逾期产权初始登记备案主观上不具有过错，客观上也不能预见、不能克服、不能避免，属于不可抗力，因此被告不应承担违约责任。且被告一直是在积极与相关政府部门沟通以图尽快解决房屋首次登记事宜的，被告不惜提起相关行政诉讼，为办理房屋首次登记积极开展工作。鉴于未影响到原告对经济适用房屋的正常居住使用这一客观事实，且尽快办理好首次登记事宜也是被告的迫切追求，因此希望原告能够谅解，被告定会竭力尽早解决房屋权属初始登记事宜。经审理查明，2015年8月17日，原告荆志勇（××）与被告广兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的位于二七区××、××北××房，该商品房的用途为经济适用房。房屋总价为246675元，付款方式为2015年8月17日一次性现金付款。原告如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。被告应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第五条约定执行。合同附件四《合同补充协议》第五条约定：被告应当在2016年8月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。合同及附件还约定了其他内容。2014年1月5日，原告与郑州舒怡物业管理服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》。原告于2015年12月24日缴纳了全部购房款。后因房屋权属登记证书迟迟不能办理，原告认为被告存在违约而诉至本院。另查明，一、被告于2014年1月5日前已将涉案房屋交付原告使用。二、无证据证明被告将房屋产权初始登记备案的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。三、被告为办理房屋备案登记提起了行政诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告作为房屋的出售方，虽已提前将房屋交付原告使用，但未在2016年8月30日前将办理房屋初始登记的资料报送房屋管理机关，没有履行《商品房买卖合同》附件四第五条的相应约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。但原告所提交证据未显示因被告迟延报送房屋初始登记资料已造成其损失，本案其他证据也无法证明原告实际损失的存在，且涉案房屋为经济适用房。本案证据还显示，原告虽在签订《商品房买卖合同》前已接收被告交付的房屋，但其未按照《商品房买卖合同》第六条的相应约定按期支付购房款，也存在违约。且被告已提起了相关行政诉讼，为办理房屋初始（首次）登记积极开展工作。被告承担逾期办理房屋产权备案初始（首次）登记的违约责任应予以抵减。结合本案实际，本院酌定被告支付原告逾期办理房屋产权初始（首次）登记违约金的数额以购房总价款1%的比例计算，即2466.75元（246675元×1%）。综上所述，对原告的合理请求本院予以支持，对原告的过高请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告河南广兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告荆志勇支付违约金2466.75元；二、驳回原告荆志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费327元，减半收取163.5元，由原告荆志勇负担138.5元，由被告河南广兴置业有限公司负担25元，剩余163.5元，退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审判员  郑宏辉二〇一九年三月十四日书记员  刘宏龙