北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初22540号原告（反诉被告）：北京盛达兴业房地产开发有限公司，住所北京市通州区张家湾镇通州工业开发区光华路********。法定代表人：毛建忠，董事长。委托诉讼代理人：李婧，北京市中森律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔爽，北京市中森律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李国才，男，汉族，1964年11月6日出生，住址，住址北京市朝阳区身份号码×××。委托诉讼代理人：夏亚敏，北京市鼎弘律师事务所律师。原告（反诉被告）北京盛达兴业房地产开发有限公司（以下简称盛达公司）与被告（反诉原告）李国才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。盛达公司委托诉讼代理人李婧、崔爽，李国才委托诉讼代理人夏亚敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛达公司向本院提出诉讼请求：1、要求李国才支付2016年5月13日至2018年9月20日的租金877512.4元。2、要求李国才将承租房屋恢复原状。3、诉讼费用由李国才负担。事实与理由：2015年9月7日，盛达公司与李国才签订租赁合同，约定由盛达公司将朝阳区胜古中路甲x号院x号楼x房屋出租给李国才，租赁期限自2015年9月13日至2018年11月12日，每年租金372577元，半年交付一次。合同履行初期，双方均如约履行各自义务。但是，自2016年5月13日开始，李国才未向盛达公司支付租金，截止到2018年9月20日，李国才共计欠付盛达公司租金877512.4元。因此，盛达公司诉至法院，以维护合法权益。李国才辩称：双方于2015年9月7日签订租赁合同后，李国才开始对承租房屋进行装修，并委托施工单位在承租房屋一层承重墙上开凿了六个空调孔洞，在地下室梁上和墙上开凿了二个空调孔洞，物业公司人员得知后予以制止并将承租房屋停水停电。2015年11月17日，李国才准备对开凿的孔洞进行加固修复，但居民不同意，并要求由房屋设计单位北京建筑研究设计总院进行修复。因北京建筑研究设计总院不接受李国才委托，且盛达公司拒绝配合，导致加固修复工作难以进展。2018年7月，李国才主动联系盛达公司，提出由盛达公司解决水电问题，由李国才解决加固问题。在盛达公司解决水电问题之后，李国才委托维修单位将空调孔洞及线槽进行了加固维修，检测结果为合格。李国才确认未向盛达公司支付2016年5月13日至2018年9月20日的租金，因李国才已于2016年6月13日向盛达公司邮寄了退房通知，合同已于2016年6月18日解除。李国才不同意盛达公司的诉讼请求。李国才向本院提出反诉请求：要求盛达公司退还2015年11月13日至2016年5月13日租金186288.5元、保证金62096.17元、会员卡服务费2万元。2、要求盛达公司赔偿装修工程款10.5万元、空调辅材费8600元。事实与理由：盛达公司既不主动解决停水停电问题，又不配合李国才委托设计单位对空调孔洞进行维修加固，李国才因此造成了很大损失。盛达公司如能积极协调供水和供电、及时协助李国才委托设计单位对空调孔洞进行维修加固，李国才就能及时完成装修并正常使用房屋，也可避免损失的发生。因此，李国才向盛达公司提起反诉，以维护合法权益。盛达公司辩称：李国才支付的押金应折抵欠付的相应租金，盛达公司不同意将收取的租金退还李国才。盛达公司并未收取李国才主张的会员卡服务费。李国才主张的装修损失与盛达公司无关。盛达公司不同意李国才全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：盛达公司系朝阳区胜古中路**院**楼房屋所有权人。2015年9月7日，盛达公司与李国才签订商品房屋租赁合同。合同主要内容是，盛达公司同意将朝阳区胜古中路x号院x号楼x房屋共165.47平方米出租给李国才。租赁期限从2015年9月13日至2018年11月12日，盛达公司给予李国才两个月的免租装修期，首年计租日期从2015年11月13日开始计算。李国才在租赁期间每半年向盛达公司缴纳净租金186288.5元，每年净租金总额为372577元。合同签订时，李国才应向盛达公司支付62096.17元履约保证金。李国才所租场地自行装修，其装修方案须经盛达公司书面审核同意，并办理有关手续方可施工；未经盛达公司书面同意，李国才不得对承租房屋进行任何重大改动或附加任何装置，包括不得改动空调系统、墙体、现有楼梯通道、外墙窗及其他装置等。李国才因业务确需改造和装修，应书面通知盛达公司或盛达公司委托的物业管理公司，并以不损坏原来的主体结构为原则。各方应遵守本合同的各项约定，如任何一方违反合同约定，应承担违约责任并赔偿另一方因此造成的损失。租赁期间，如李国才违反或不履行本合同并给盛达公司造成损失，在盛达公司发出要求李国才纠正该等行为并赔偿损失的书面通知7日内，李国才拒不纠正该等行为并赔偿盛达公司损失的，盛达公司有权直接抵扣李国才交纳的保证金，并赔偿盛达公司因此造成的损失。合同签订当日，李国才支付盛达公司履约保证金62096.17元及首期租金186288.5元，盛达公司将房屋提供给李国才。李国才接收房屋后对房屋进行装修。装修期间，施工单位在承租房屋承重墙开凿多个空调孔洞，被其他业主和物业公司阻止。之后，双方对空调孔洞和线槽断筋维修加固事宜一直协商未果。2018年9月，李国才委托某公司对空调孔洞进行了维修加固。2018年10月，李国才委托某公司对线槽断筋处予以加固。2018年11月20日，北京环安工程检测有限责任公司出具《检测报告》，检测结论为加固部分施工质量良好，可正常使用。李国才主张的会员卡服务费并未实际支付或发生。本院认为：李国才未经允许，自行在房屋承重墙上开凿多个孔洞和线槽，造成承重墙钢筋断裂，使租赁房屋出现安全隐患，李国才因修复加固所发生的费用应由其自行承担。另需指出，李国才在双方协商未果的情况下，应及时提起诉讼，解决双方争议，以避免损失的不断扩大。但是，李国才并未及时提起诉讼，亦未及时采取其他有效措施，将空调孔洞和线槽断筋处予以维修加固，直至2018年11月12日合同履行期限届满前两个月将空调孔洞和线槽断筋处加固维修完毕时，已延迟履行维修加固近三年，对损失的扩大负有不可推卸责任。另外，盛达公司作为出租方，在上述情况出现之后，不明确表明态度，既未积极配合李国才进行加固与维修，亦未及时与李国才就合同的履行或终止进行协商或诉讼，其对损失的扩大亦应承担相应责任。因此，本院确定由李国才支付盛达公司租金总额的百分之六十即670638.6元（每年租金372577元乘以三年再乘以百分之六十得出），扣除李国才已支付盛达公司的保证金62096.17元及首期租金186288.5元，李国才应再支付盛达公司422253.93元。剩余百分之四十，作为盛达公司损失由其自行承担。盛达公司要求李国才将承租房屋恢复原状之诉请，合同虽未能正常履行，但李国才完成维修加固并检测合格以及盛达公司起诉时，合同履行期限已经届满，且双方并未就此进行约定，盛达公司该项诉请，本院不予支持。李国才反诉请求，没有任何事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款规定，判决如下：一、李国才于本判决生效之日起十日内给付北京盛达兴业房地产开发有限公司租金四十二万二千二百五十三元九角三分。二、驳回北京盛达兴业房地产开发有限公司其他诉讼请求。三、驳回李国才反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千二百八十八元，北京盛达兴业房地产开发有限公司负担二千四百七十一元（已交纳），李国才负担三千八百一十七元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件费三千五百一十五元，由李国才负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  许承斌二〇一九年三月二十五日书记员  许少华