河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终834号上诉人（原审被告）：石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司，住所地：石家庄市桥**礼让街**联邦名都****商铺。法定代表人：张丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：何立业，该公司职员。委托诉讼代理人：薛少培，河北天捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周霞，女，1978年10月31日出生，汉族，住石家庄市长安区。委托诉讼代理人：陈艳，河北乾骥律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵木然，河北乾骥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张荣臻，男，1949年10月24日出生，汉族，住石家庄市桥**。委托诉讼代理人：刘瑾，河北和泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张大为，男，1979年3月23日出生，汉族，住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：康永飞，河北和泽律师事务所律师。上诉人石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司因与被上诉人周霞、张大为、张荣臻房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初4238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销（2017）冀0105民初4238号判决书第一项、第二项返还中介费9711元、第三项；二、本案一审和二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院程序违法，理据如下：1、一审法院采用简易程序，审理将近6个月，严重超审限，已经构成程序违法。2、一审法院的判决书在2018年7月办理完毕，却在2018年10月才送达，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第148条，构成程序违法。3、一审法院超范围裁判构成程序违法。周霞认为合同有效，并未要求法院确认合同无效，一审法院在未明示的情况下，直接确认合同无效，已经构成超范围裁判，一审法院程序违法。二、一审法院依据的证据不足，认定事实错误，理据如下：1、一审法院认定三方签订的《房屋买卖合同》无效、我方存在重大过错的事实所依据的证据不足，认定的事实是错误的。张荣臻知道房产买卖事宜，并按照合同第9条的约定办理了交易房产继承手续，房产登记在张荣臻名下，在房管局领取新房本时，张荣臻将房本原件及其他证件交付我方经手经纪人，并沟通了合同以后履行的程序和过户情况，张荣臻的以上行为均表明知悉和同意履行房屋买卖合同，一审法院认定《房屋买卖合同》无效、我方存在重大过错的事实是错误的。2、在没有任何证据的情况下，一审法院认定周霞存在损失及具体损失数额为6万元的事实是错误的。在一审庭审过程中，在没有评估和其他直接证据证明的情况下，一审法院认定损失存在及具体损失数额为6万，显然理据不足，认定错误。3、庭审中，周霞也认可自己交付的首付款为49.7万元，未按照合同第5.2条（二）款约定支付首付款，一审法院对周霞的违约事实未认定是错误的。三、一审法院认定事实错误，在认定合同无效、损失存在及具体收入、退还中介费等方面适用法律必然也是错误的。1、《中华人民共和国合同法》第52条规定了合同无效的法定事由，而本案事实不符合该条款的规定，并且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第3条规定，《房屋买卖合同》是有效的。2、一审法院认定周霞损失存在及损失的具体数额没有任何法律依据和事实依据。3、《中华人民共和国合同法》规定了居间方在隐瞒事实的情况下才退还中介费，我方在合同履行中不存在以上行为，一审法院适用法律错误。综上所述，一审法院在审理过程中存在程序违法，并认定合同无效、我方存在重大过错并承担赔偿、退还中介费等重要事实错误。一审法院认定事实错误，其适用法律错误必然错误，并且适用的法律与《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定相冲突，我方请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。周霞答辩称，一审法院审理符合法定程序，认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉。一、一审法院审理符合法定程序，并无不当。1、周霞一审起诉后，上诉人在明知《房屋买卖合同》中由房屋所在地法院管辖的情况下，恶意向一审法院提起管辖异议，后又提起对管辖权异议裁定不服的上诉，本案因一二审法院就管辖异议的裁定及一二审法院之间的相互转卷，导致了案件诉讼期限延长，延长的期限是上诉人所致，并不是一审法院违法所致，故一审审限是合法的。2、《中华人民共和国民事诉讼法》并没有规定判决作出后多久送达当事人，故一审不存在程序违法。3、一审法院认定《房屋买卖合同》无效并没有超范围裁决。涉案房产系张大为和张荣臻共同继承的房产，张荣臻对于涉案房产出售并不知情，相关法律法规规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。因为无效合同自始没有法律约束力，周霞请求主张解除合同的前提必然需要法院审查合同是否有效，才能确定周霞诉讼请求是否能够得到支持，对合同效力的审查属于法院裁判权范围。虽然周霞未提起确认合同无效的诉讼请求，但法院仍然应依职权先进行审查合同效力，故一审法院对于合同效力的审查并未超范围裁判。二、一审法院认定事实清楚，判决合法。1、张荣臻作为涉案房产的实际登记人，对于房产出售并不知情，其本人到庭已经陈述了该事实，而上诉人至今未提供证据证明张荣臻作为涉案房产的共有人之一对涉案房产出售知情或授权，故上诉人称张荣臻知道涉案房产出售并不属实。2、一审法院判定上诉人承担3万元并不能弥补周霞所受的损失，但周霞自愿不再追究上诉人的其他错过责任，一审法院酌情判定让上诉人承担3万元的过错责任并无不当。周霞购买涉案房产本是为了孩子上学，可由于上诉人的过错行为导致合同无效，周霞的孩子也没用享受到学区房所应带来的便利。在合同签订后不到一个月的时间房产的价格大幅度上涨，所受损失已经高达几十万。故一审法院综合考量双方过错责任，判令上诉人仅承担3万元损失并无不当。三、一审法院适用法律正确。1、一审法院引用《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国合同法》第50条规定，是正确引用法律规定。2、因双方签订的《房屋买卖合同》已属无效，故法院依据《中华人民共和国合同法》第58条判令上诉人返还因合同取得的财产，并承担因过错给周霞造成的酌定损失3万元并无不当。张大为答辩称，1、我方认为本案应当驳回周霞的第二、三、四项诉讼请求，本案双方合同没有继续履行的主要原因在于周霞不及时按照合同约定支付全额房款，当时客观情况是石家庄房价持续高速上涨，在我方尚未收到一分钱的情况下周霞单方面要求实现其自身权益全然不顾我方利益，是周霞一方根本违约。上诉人一审也认为2017年8月29日的情况说明部分内容不属实，张荣臻没有参与网签过程，也认为合同没有履行是周霞没有按照合同约定付款所致。2、对于一审判决我方并不完全认可，但鉴于判决的主要内容我方也可接受。张荣臻答辩称，1、一审判决认定合同无效是正确的。张大为出售该房屋并未经过我方同意，我方之前没有见过周霞，没有参与该房屋买卖过程。对于本案周霞和张大为签订的《房屋买卖合同》，我事前并不知情。事后知道后，我反对卖房子，没有授权张大为代表我签字，我也没有追认同意这个合同。一审法院认定的该部分事实清楚、正确。2、我方没有参与卖房，没有见过中介的人员。在房管局办理更名过户是因为张大为称房本找不到了，需要重新办理一个，当时张大为说在房管局办理更名时会有朋友帮忙，签了字我就离开了，其他事情不知道。后来本案起诉后才知道，在办理房产证时见过的是中介方的人员。综上，一审认定事实清楚、正确，应当予以维持。周霞向一审法院起诉请求：一、解除原告与三被告于2016年8月7日签订的房屋买卖合同。二、三被告向原告双倍返还购房定金计10万元，并向原告赔偿损失（损失数额为该房屋的市场价与合同价的差价，暂定为15万元）。三、第三被告向原告退还中介费9711元，第一、二被告与第三被告承担连带责任。四、三被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月7日，被告张大为以被继承人陈志红的名义（甲方）与原告周霞（乙方）、被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司（中介方）签订一份合同编号为8014778的《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于新华区华安西街19号3-1-601号房屋以747000元的价格出售给乙方；乙方于2016年8月7日前向甲方交付定金50000元，除定金之外的其余房款697000元乙方于2016年9月1日前交于中介方保管；乙方应向中介方交纳居间信息费9711元。合同另约定：该房屋过户以房管局的即时政策为准；甲乙双方同意并授权中介方办理签署和解除网签合同和资金监管协议；待该房产继承到产权人配偶方出新房本以后办理过户手续；房产证原件及土地证原件放于中介方；中介费于2016年8月10日之前交于中介方。上述合同签订当日，原告周霞向被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司支付购房定金50000元，于同月10日向被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司支付中介费9711元，于同月26日向被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司支付房款497000元，被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司均为原告周霞出具了收款收据。次月19日，被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司将房款497000元退还给原告周霞。另查，被告张大为系被告张荣臻与被继承人陈志红之子。上述合同签订时，被告陈志红已去世，但涉诉房屋仍登记在被继承人陈志红名下。2016年8月，被告张大为、张荣臻办理了涉诉房屋的变更登记手续，将涉诉房屋变更登记至被告张荣臻名下。2016年8月23日，房管部门为被告张荣臻颁发新的不动产产权登记证书。后，上述不动产产权登记证书交由被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司保管，被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司为上述房屋买卖合同办理了网签手续。又查，原告周霞主张，被告张荣臻虽然未在房屋买卖合同上签字确认，但被告张荣臻对售房一事知晓、同意并参与了网签过程；被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司称被告张荣臻对售房一事知晓、同意，并将重新办理的不动产产权证书交由其保管，但称办理网签手续无需买卖双方现场办理，由其根据合同中的授权代为从网上办理即可。被告张荣臻对于原告周霞、被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司的上述意见不予认可，其否认参与购房过程，称其对卖房一事并不知晓，且不同意追认上述房屋买卖合同。被告张荣臻称其之所以办理新的产权证书是因为其子张大为谎称原房屋产权证书丢失需要补办才重新办理，而非为了出售房屋办理新的产权证书。被告张大为称签合同时未经张荣臻同意。再查，2017年6月10日，被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司的工作人员何立业（即上述房屋买卖合同的经办人）出具了一份情况说明，称被告张荣臻参与了整个网签过程；被告张荣臻委托中介公司代领继承过户后的新的产权证书；在原告周霞将497000元购房款交付给中介公司后，中介公司通知双方准备进行过户时，被告张大为拒绝配合，并要求涨价，不同意按照房屋买卖合同约定完成房屋交易过户手续。2017年8月29日，被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司出具了一份同上述情况说明内容基本一致的情况说明。庭审中，被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司称上述情况说明的部分内容不属实，张荣臻并未参与网签过程，中介公司根据合同中的授权即可网上办理网签手续，无需买卖双方到场办理；原告周霞与被告张大为未能继续履行合同的原因是，原告周霞没有按照合同约定的付款数额支付购房款。庭审中，原告周霞称被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司当庭陈述不属实，其之所以没有按照合同约定的数额支付款项是因为被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司的工作人员告知其支付497000元即可，剩余款项需要转入资金监管账户。上述事实有《房屋买卖合同》、收款收据、对账明细查询结果、情况说明以及当事人的陈述等证据予以证明。一审法院认为，依照法律规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，涉诉房屋属于被告张大为、张荣臻共同共有的财产，被告张大为在未取得被告张荣臻同意的情况下擅自处分上述房屋，现被告张荣臻拒绝对被告张大为与原告周霞签订的房屋买卖合同进行追认，原告周霞亦不属于善意第三人，故依照上述法律规定，双方签订的房屋买卖合同应当认定无效，被告张大为对于合同无效存在过错。根据双方签订的房屋买卖合同中约定的内容可知，被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司在为原告周霞与被告张大为提供居间服务时、原告周霞在签订上述房屋买卖合同时均知晓上述房屋系被告张大为与被告张荣臻共同共有的财产，却未要求共有人在上述合同中签字确认或出具授权委托书，对于合同的无效均存在过错。因被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司系专业的居间服务机构，在买卖双方签订合同时应当尽到高度审核义务却未尽到，系存在重大过错。综上，被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司应返还原告周霞代收的购房定金50000元、中介费9711元。考虑到原、被告签订合同后，房价波动较大，给原告周霞造成了一定的损失，但石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司于签订合同次月19日即将周霞支付的购房款497000元退还给周霞，周霞应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，综上，考虑三方的过错程度，由被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司与被告张大为各补偿原告周霞30000元较妥。因合同无效，故不存在合同解除与承担违约责任的问题，故对于原告周霞主张解除合同，三被告承担违约责任的主张，不予支持。庭审中，原告周霞称被告张荣臻对售房一事知晓并同意，且参与了网签过程，提交被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司及其经办人何立业出具的情况说明予以证明，被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司在庭审时的陈述与上述情况说明的部分内容相矛盾，故被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司及其经办人出具的情况说明及被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司的当庭陈述不足为信，不予采信。原告周霞上述意见除此之外未提供其他证据予以证明，且被告张荣臻对此予以否认，不予采信。一审判决：一、确认原告周霞与被告张大为、石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司于2016年8月7日签订的合同编号为8014778的房屋买卖合同无效。二、限被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周霞购房定金50000元、中介费9711元。三、限被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告周霞经济损失30000元。四、限被告张大为于本判决生效之日起十日内补偿原告周霞经济损失30000元。五、驳回原告周霞的其他诉讼请求。案件受理费3494元，减半收取计1747元，由原告周霞负担437.54元，由被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司负担981.30元，由被告张大为负担328.16元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案案涉房屋属于张大为、张荣臻共有，张大为在未经其他共有人同意且未经权利人追认的情况下，擅自出售房产，构成无权处分，周霞未支付全部购房款并进行房屋产权登记，不属于善意第三人，故双方签订的《房屋买卖合同》为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张大为擅自处分共有财产导致合同无效，应承担相应的责任；上诉人作为专业的房地产经纪公司，在明知案涉房屋属于张大为、张荣臻共有的情况下，未要求张荣臻在合同中签字或出具授权委托书，对合同无效亦存在过错，上诉人称张荣臻知道房屋买卖事宜并将房产证交于上诉人，但张荣臻对出售房屋一事予以否认，且上诉人未提供其他证据证实张荣臻委托张大为及上诉人出售房屋，故上诉人的主张不能成立，应对合同无效的后果承担相应的责任；周霞作为购房者，在签订《房屋买卖合同》时明知案涉房屋属于张大为、张荣臻共有的情况下，未要求张荣臻在合同中签字或出具授权委托书，且在上诉人将购房款退回的情况下未采取措施致使损失扩大，亦应承担相应的责任。综上，原审考虑三方的过错程度及当地房屋价格发生较大波动的实际情况，判决由上诉人和张大为各补偿周霞3万元损失及上诉人退还周霞购房定金和中介费并无不当。综上所述，石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费793元，由上诉人石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 靖审判员 李 祥审判员 李 曼二〇一九年三月十八日书记员 许晓琳