广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2019)粤1971执异26号 异议人（案外人）：吴家恩，女，汉族，住广东省东莞市。 申请保全人：平安银行股份有限公司东莞分行。 负责人：于洋。 委托代理人：方福甜，广东法仕律师事务所。 委托代理人：黄健锋，广东法仕律师事务所。 被申请人：刘闯，男，满族，住辽宁省凌海市。 本院在审理(2018)粤1971民初8355号原告平安银行股份有限公司东莞分行（以下简称平安银行东莞分行）与被告刘闯金融借款合同纠纷一案中，案外人吴家恩对本院查封刘闯名下房产的财产保全措施提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 案外人吴家恩称，吴家恩与刘闯、张晓华于2017年5月10日签订《房屋买卖合同》，购买刘闯位于东莞市××中央豪门××室的房屋（房产证号：**××51、05××52，以下简称案涉房产），总价43万元，吴家恩于2017年5月10日支付定金3万元，于刘闯贷款银行通知还款的五日内支付第二期购房款18万元，剩余房款在过户时付清，刘闯应在收到第二期款当日交付案涉房屋给吴家恩使用，合同另就其他事宜进行了约定。吴家恩支付21万元给刘闯，双方于2017年6月20日交付房屋，吴家恩进行了装修、购置家具并入住。在（2018）粤1971执10885号中，异议人已经书面同意支付购房尾款，并已经按照法院要求，将购房尾款22万元支付至法院执行代管款账户。(2018)粤1971执异137号执行裁定书裁定解除对案涉房产的查封，吴家恩与刘闯于2019年1月10日办理过户，方知案涉房屋又被查封。吴家恩是案涉房屋的善意买受人，已经履行购房合同义务支付价款，已实际装修并占有使用房产，未能办理过户的原因在于刘闯，吴家恩对案涉房屋享有合法的权利能够排除执行，故请求法院中止对案涉房产的查封。 申请保全人平安银行东莞分行辩称，一、吴家恩向刘闯购买涉案房产涉及不合理低价转让，应为无效合同，不符合最高院执行异议复议第二十八条第一款第一项的规定。案涉房产建筑面积48.31平方米，吴家恩称于2017年5月以43万元价格购买，折合单价仅为8900元/平方米。根据阿里司法拍卖信息，2017年东莞市第一人民法院司法拍卖案涉房产同小区某处房产，折合单价为14000元/平方米；二、买卖合同没有共有人张晓华签字，在查封时该合同属于效力待定合同，而不是合法有效合同。案涉房产是由张晓华和刘闯共有，购房合同中张晓华签名是刘闯代签的。吴家恩在2018年4月11日才与张晓华、刘闯达成调解；三、吴家恩未提供其已合法占有案涉房产的证据，不符合最高院执行异议复议第二十八条第一款第二项规定；四、案涉房产查封时吴家恩仅支付了部分购房款，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，法院可以查封；五、另案支持吴家恩申请的执行裁定书，不能作为本案审理依据。（2018）粤1971执异137号执行裁定书中申请执行人仅以吴家恩未付清余款进行答辩，平安银行东莞分行的答辩意见与其不同。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，不能排除法院执行，请求驳回吴家恩的异议申请。 被申请人刘闯未提交任何证据及答辩意见。 经审查查明，案涉房屋东莞市××中央豪门××室房屋（房产证号：**××51、05××52）的产权登记情况为刘闯、张晓华共同共有。本院在执行申请执行人刘敏媛与被执行人刘闯之间的(2018)粤1971执172号案件过程中，于2018年2月27日查封了案涉房屋，查封期限自2018年2月27日至2021年2月26日。案外人吴家恩主张其已向刘闯购买案涉房屋并向本院提出执行异议，本院于2018年7月20日作出(2018)粤1971执异137号执行裁定书，裁定中止本院(2018)粤1971执172号案件对案涉房产的执行，并解除本院(2018)粤1971执172号执行裁定书对刘闯案涉房产的查封。在172号案件中，本院对案涉房屋予以解封。 本院在审理(2018)粤1971民初8355号平安银行东莞分行与被告刘闯金融借款合同纠纷一案中，根据平安银行东莞分行的申请于2018年4月28日作出(2018)粤1971民初8355号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结被申请人刘闯价值128041.55元的财产，并据此于2018年5月4日查封了案涉房产，该查封为轮候查封。因172号案件中对案涉房屋解封，此轮候查封于2018年10月15日转为首先查封。吴家恩遂提起本案执行异议申请，主张其对案涉房产享有的权益可以排除法院查封，其主张与举证情况如下： 第一，关于购房合同签订及房屋占有使用情况。吴家恩主张其与刘闯、张晓华已签订合法买卖合同，刘闯实际于2017年6月2日交房，此后吴家恩装修、占有使用案涉房屋并缴纳物业管理费等。吴家恩为此提交房屋买卖合同及附件（以下简称购房合同）、房屋交接确认书、物业管理处收款收据、银联POS签购单、《已缴纳物业费证明》为证。 购房合同、房屋交接确认书均于2017年5月10日签订，落款处为刘闯、吴家恩签字，旁有“张晓华刘闯代”字样，吴家恩陈述签约当日张晓华未到场，刘闯说张晓华在湖北，吴家恩当时和张晓华通了电话，所以刘闯代张晓华签字。购房合同约定，案涉房屋价格43万元，建筑面积48.31平方米，吴家恩应于2017年5月10日支付定金3万元，第二期楼款18万元于签订房管局买卖合同并成功递件后支付，在房管部门办理过户、完税当天支付尾款22万元，刘闯应在签订合同后5日内向贷款行申请提前还贷或在银行通知还贷之日起10日内一次性还清银行贷款，并于收到第二期购房款当天交付房屋，应于2017年7月30日前办理过户。物管处收款收据显示“17-308刘闯”支付了2016年7月至2019年2月物管费、水费等，《已缴纳物业费证明》显示吴家恩缴清2016年7月至2019年2月物管费。吴家恩主张由于刘闯拖欠物业费、案涉房产未过户，故收据上仍显示刘闯缴费，实际是吴家恩补交。 第二，关于购房款支付情况。吴家恩主张其依约于2017年5月10日微信形式向刘闯支付定金3万元，于2017年6月3日支付购房款（不含定金）18万元；因刘闯、张晓华存在拖延过户等违约行为，吴家恩以房屋买卖合同纠纷起诉刘闯、张晓华，本院于2018年4月11日出具（2018）粤1971民初2875号民事调解书。吴家恩、刘闯及张晓华在调解书中确认继续履行购房合同，并就刘闯、张晓华应清偿贷款本息并办理注销抵押、配合办理房屋过户，房屋尾款22万元支付时间等内容进行了约定。但刘闯、张晓华未履行调解书义务，本院受理吴家恩申请，立（2018）粤1971执10885号案执行。吴家恩已在（2018）粤1971执172号案中，于2018年6月21日将尾款22万元支付至我院执行款专户。吴家恩为此提交收款收据、微信截图页面、支付宝转账电子回单、支付宝账单详情、账单复印件、工行汇款凭证等为证。 收款收据显示刘闯于2017年5月10日收到定金3万元、6月3日收到首期款18万元。支付宝转账电子回单、支付宝账单详情等显示吴家恩于2017年6月3日、6月5日、6月8日分别向赵晓竑支付宝转账3万元、10万元、5万元，微信截图页面显示对话人在2017年5月至8月期间多次与“原生致-Charles刘闯”沟通付款及过户事宜，该微信号称自己没有支付宝账户，要求对话人转账到表姐赵晓竑支付宝账户。吴家恩主张此微信聊天对话人与“原生致-Charles刘闯”分别系吴家恩与刘闯，其系按刘闯指示付款至赵晓竑账户。 第三，关于未办理过户的原因，吴家恩主张系刘闯怠于赎楼，多次催促无果，后案涉房产被法院查封。 平安银行东莞分行对吴家恩提交的上述证据均无法确认或不予确认真实性，并主张案涉房产共有人张晓华未在购房合同上签字，在法院查封时为效力待定合同，案涉房产交易价格远低于同小区房屋的市场价格，其他证据不能证明吴家恩何时开始占有使用案涉房产，也无法证明款项支付的真实性。平安银行东莞分行为此提交拍卖公告网页截图，显示案涉房产所在小区另一处房产面积122.89平方米，2017年9月司法拍卖成交价1455000元。 另查明，2018年4月13日不动产登记信息查询结果显示案涉房屋抵押权人为中国建行东莞市分行，2019年3月11日不动产登记信息查询结果显示该房无抵押登记。 以上事实，有吴家恩提交的购房合同、收款收据、房屋交接确认书、物业管理处收款收据、银联POS签购单、《已缴纳物业费证明》、收款收据、微信截图页面、支付宝转账电子回单、支付宝账单详情、账单复印件、工行汇款凭证、受理申请执行案件通知书、执行异议裁定、执行通知书、财产保全裁定、不动产登记信息查询结果、房产证复印件，平安银行东莞分行提交的拍卖公告网页截图，以及本院问话笔录等附卷为证。 本院认为，被申请人刘闯经本院传唤未到庭接受问话，亦未向本院提交任何书面意见或证据，相应不利后果由其自行承担。本案争议焦点为案外人吴家恩对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院应审查案外人买受案涉房产是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下： 一、吴家恩与刘闯、中介公司于2017年5月10日签订购房合同，约定吴家恩以43万元价格向刘闯购房案涉房屋，建筑面积48.31平方米，均价约8900元/平方米。平安银行东莞分行提交的证据显示案涉房产所在小区另一处房产建筑面积122.89平方米，2017年9月司法拍卖成交价1455000元，均价11840元/平方米。结合案涉房屋的建筑面积与地理位置，本院认为该转让价格并未明显低于市场交易价格。购房合同签订时，案涉房产共有权人张晓华未在合同上签字，该合同涉及处分张晓华房产共有份额，此时属于效力待定合同。而吴家恩、刘闯及张晓华在2018年4月11日（2018）粤1971民初2875号民事调解书中确认继续履行案涉购房合同，可视为张晓华对案涉房产的处分行为同时向吴家恩、刘闯作出追认的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，刘闯向吴家恩出售案涉房产的处分行为得到追认，购房合同自始发生法律效力，购房合同其他内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定。本院于2018年2月27日查封了案涉房产，故本院认定吴家恩于本院查封前已签订合法有效购房合同； 二、吴家恩主张已于2018年6月交付房屋并开始占有案涉房屋至今，并为此提交了房屋交接确认书、物管处收款收据等证据，虽申请人平安银行股份有限公司东莞分行对于上述证据及主张不予确认，但并未提交相反证据予以反驳，上述证据可以相互印证，吴家恩对物业费缴纳情况亦能作出合理解释，本院对上述证据的真实性予以采信，对其主张在查封前已合法占有案涉房产，本院予以认定； 三、关于吴家恩通过支付宝向案外人转账支付的三笔款项共计18万元，其对收款人、支付情况能作出合理解释，根据其举证的收款收据、微信截图页面、支付宝转账电子回单、工行汇款凭证等，本院认为上述证据可以相互印证，已形成完整的证据链，显示吴家恩已付清购房款43万元。不动产登记信息查询结果也显示案涉房屋已解除抵押登记，亦可印证案涉购房款已付清。虽申请人平安银行股份有限公司东莞分行对于上述证据及吴家恩的主张不予确认，但并未提交相反证据予以反驳。故本院对吴家恩提交的证据予以采信，对其主张已全额付清购房款项的事实，本院予以认定； 四、购房合同约定卖方办理抵押贷款提前还贷、双方应于2017年7月30日前办理过户等，（2018）粤1971民初2875号民事调解书中各方对刘闯、张晓华清偿贷款本息并办理注销抵押等进行了约定，可知刘闯在履行购房合同过程中存在违约行为，随后案涉房产被查封而无法过户。对于吴家恩主张非因自身原因未办理过户登记的事实，本院予以认定。 综上，吴家恩购买案涉房产同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定四个情形，应认定其享有的权利可以排除本院的执行，对于吴家恩请求中止对案涉房屋的查封，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 中止对东莞市石龙镇龙升路152号中央豪门17栋308室的房屋（房产证号：**××51、05××52）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  邝颖梅 审 判 员  廖 蔚 人民陪审员  杨正杰 二〇一九年三月十八日 书 记 员  谢 奕