浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终9520号 上诉人（原审被告）：任立东，男，1972年6月3日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人：曹钢、金铿枫，浙江腾远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚财根，男，1965年9月1日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人：王汀，裘机明，浙江法君律师事务所律师。 上诉人任立东与被上诉人姚财根房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初9829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：姚财根向杭州萧山城厢街道仙家里村经济合作社承租了位于萧山区。2010年9月，姚财根将租赁房屋转租与任立东，任立东租赁房屋后对房屋进行装修并用于开设萧山城厢街道海陆鲜酒店。该酒店性质为个体工商户，经营者为任立东。2016年7月3日，姚财根、任立东再签订房屋出租合同1份，约定租期自2016年9月1日至2019年8月31日，租金为每年417500元。合同第六条约定：“承租期间如遇国家政府集体征用需要，甲方有权收回，租赁合同终结。”第七条约定：“房屋租赁期限满，乙方未续租和终止租赁合同，对乙方装饰部分的处理，动产归乙方，不动产及墙面不可拆除的部分装饰不折价归甲方所有，不得拆除。”2018年2月，萧山区城厢街道办事处因成立征迁指挥部的需要，向仙家里村经济联合社征收租赁房屋，姚财根与仙家里村经济联合社签订《房屋租赁合同终止协议书》1份，约定双方之间的租赁合同终止，租赁期限计至2018年2月28日，经济联合社退回多余房租费150000元，合同终止后双方同意就合同事项互不追究法律责任。2018年3月6日，姚财根、任立东与杭州市萧山区人民政府城厢街道办事处签订了《租赁单位搬迁补偿协议书》约定总补偿金额为2086671元。2018年3月底任立东搬离了租赁房屋。任立东收取房屋补偿金额166179元；附属物补偿金额84252元，其中99.5%成新附属物补偿金额为70314元，95.5%成新附属物补偿金额为13938元；装修补偿金额914674元，其中95.5%成新装修补偿金额144505元，99.5%成新装修补偿金额为770169元；机器设备补偿金额为312647元，其中可搬迁机器设备补偿金额为41643元，不可搬迁机器设备补偿金额为271004元。2018年6月1日，姚财根向原审法院提起诉讼，请求：1、任立东支付姚财根各项征用补偿款1436109元（房屋补偿款166179元，附属物补偿款84252元，装修补偿款914674元，机器设备补偿款271004元）。2、任立东支付该款自2018年6月1日起至实际付款日止，按年利率6%计算的逾期利息。 原审法院认为：姚财根、任立东之间的房屋租赁合同关系依法成立并生效。本案有两个争议焦点：1、被告主体是否适格；2、拆迁补偿款项如何分配。关于争议焦点1任立东辩称适格被告应为杭州萧山蜀山街道海陆鲜酒店。对该辩称原审法院认为海陆鲜酒店为个体工商户，任立东系个体工商户经营者，个体工商户经营收益均归任立东所有，并以其个人财产对个体工商户债务承担全部责任，且现房屋租赁合同由任立东与姚财根签署，征迁补偿款实际由任立东收取，综上原审法院对任立东上述辩称不予采信，认定被告主体适格。关于争议焦点2，首先原审法院认为姚财根在《租赁单位搬迁补偿协议书》上签字之行为并不能证明姚财根已同意征迁补偿款全部归任立东所有的事实，姚财根在协议中并未作出任何放弃自身权利之意思表示，恰相反根据一般交易习惯，姚财根在《租赁单位搬迁补偿协议书》上签名可认为是对自身权利的确认行为。关于征迁补偿款的具体分配原审法院认为应按双方签订之租赁合同执行，2018年3月底租赁房屋被依法征迁，租赁合同之目的已无实现可能性，租赁合同应予终止。合同终止后关于任立东装饰部分处理应按照合同约定第七条执行。任立东关于“房屋租赁期限未自然届满，姚财根无权按照合同第七条之约定向任立东主张权利”的辩称明显与合同条款之本意不符，也无事实与法律之依据，对该辩称原审法院亦不予采信。根据租赁合同约定，租赁合同终止后任立东装饰部分中动产归任立东所有，不动产及不可拆除部分归姚财根所有，现任立东装饰部分已折合成补偿款，对补偿款之分配也应按照合同约定之原则执行。根据《房屋征收评估价格估价分户报告》征迁补偿之附属物及装修部分均属于不可拆除之装饰部分，按照合同约定该部分补偿款应属姚财根所有。姚财根、任立东之间租赁合同起始于2010年9月，双方最后一次租赁合同约定的租期至2019年8月31日，故任立东合理期待总租期应为108个月，现因政府征迁任立东实际使用租期为91个月，尚余租期为17个月，不可拆除装饰部分于未实际租赁期间残值应归任立东所有。征迁补偿价格已按相应折旧程度进行补偿，故计算不可拆除装饰部分残值时应以装饰部分全新标准进行折算。综上任立东可分得残值的计算公式为（70314元/99.5%+13938元/95.5%+770169元/99.5%+144505元/95.5%）*17/108，共计159078元，姚财根可分得款项为839848元。征迁补偿款中房屋补偿款、机器设备补偿款都不属于合同约定属于姚财根之范围，姚财根对该款项的权利主张也无法律与事实之依据，对该部分诉讼请求原审法院不予支持。关于姚财根主张之逾期利息部分诉讼请求，原审法院认为姚财根、任立东双方对补偿款支付事项一直处于争议状态，双方也未约定明确的付款期限，故姚财根主张之逾期利息于法无据，原审法院不予支持。综上，对姚财根合理部分诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决:一、任立东支付姚财根补偿款839848元，此款限于判决生效后十日内付清；二、驳回姚财根其余诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17724元，减半收取8862元，由姚财根负担3680元，由任立东负担5182元。 宣判后，任立东不服，向本院提起上诉称：首先，一审法院认为，任立东是本案适格的主体，案外人杭州萧山蜀山街道海陆鲜酒店为个体工商户，任立东系个体工商户经营者，个体工商户经营收益均归任立东所有，并以个人财产对个体工商户债务承担全部责任，且现房屋租赁合同由任立东与姚财根签署，征迁补偿款实际由任立东收取，认定任立东主体适格，这是认定事实错误。案涉房屋搬迁补偿协议系案外人海陆鲜酒店与杭州市萧山区人民政府城厢街道办事处签订，存有争议的征迁补偿款由案外人海陆鲜酒店领取，虽然任立东系海陆鲜酒店的经营者，对海陆鲜酒店的债务承担全部责任，但是根据民事诉讼法的规定《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十九条的规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息，从该条也明确可以表明，经营者虽然对个体工商户债务承担全部责任，但是诉讼中的主体还是应当以营业执照上登记的字号为当事人。本案中即使姚财根认为案涉租赁房屋存在拆迁补偿款的争议，相对方也应该是海陆鲜酒店，而并不是任立东，因此任立东并不是本案适格的主体。其次，一审法院认为姚财根有权根据案涉租赁合同分配拆迁补偿款，这是认定事实不清，适用法律错误。1、根据任立东向一审法院提交的《租赁单位搬迁补偿协议书》表明，案涉的拆迁补偿款的补偿对象明确为案外人海陆鲜酒店，而姚财根亦在落款处签字认可，一审法院却认为这是姚财根对自身权利的确认行为，这是认定事实不清。从姚财根在该协议书中签字的行为来看，按照一般习惯，如果是协议中的乙方是案外人海陆鲜酒店和姚财根，对于姚财根的签字，可以认为系其对自身权利的确认，然而本协议中的乙方明确为案外人海陆鲜酒店，不管是补偿的内容还是主体，都是海陆鲜酒店，姚财根作为一个完全民事行为能力人，如果认为该笔款项存有争议的话，也绝对不会签字认可，而恰恰是姚财根在落款处的签字表明了，姚财根对案涉拆迁补偿款归海陆鲜酒店所有予以认可的。2、根据案涉租赁合同第七条的约定，房屋租赁期满，乙方未续租和终止租赁合同的，对乙方装饰部分的处理、动产归乙方。不动产及墙面不可拆除的部分装饰不折价归甲方所有，不得拆迁。姚财根无权要求任立东支付补偿款，根据该条约定，不动产及墙面不可拆除的部分装饰归甲方所有的前提是房屋租赁到期和终止租赁合同，首先案涉租赁合同租期至2019年8月31日止，还远远未到期，其次，双方之间也从未书面签订或者口头约定案涉租赁合同已经终止，因此姚财根也无权对不动产及墙面不可拆除的部分装饰提出诉求。而一审法院认为2018年3月租赁房屋被依法征迁，租赁合同之目的已无法实现，租赁合同应予终止，并根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定判决任立东向姚财根支付补偿款，这是认定事实不清，适用法律错误。本案中双方均不存在违约情形，因此根据该解释第十一条第四款的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。该第四款中的法律另有规定的，适用其规定是指租赁合同因租赁房屋被依法拆迁或他人侵权无法继续履行，解除合同，此时应该根据物权法第四十二条、四十四条、一百二十一条的规定，对装饰装修物的赔偿或补偿，应当由承租人享有，而并不是按照公平原则分担。案涉租赁单位搬迁补偿协议书项下的拆迁补偿款系案涉房屋被征收后，基于物权的灭失所获得的货币补偿，该补偿款本质上属于物权转化的债权，该补偿款应由被拆除附属物及装饰装修物的所有人享有，任立东基于对该拆迁范围内附属物及装饰装修物的所有权，在装饰装修物因被征收行为灭失后，其当然享有该物权转化的债权，即附属物及装饰装修物的拆迁补偿款。具体落实到本案中，案涉租赁合同约定在租赁期满或者终止之前，该附属物及装饰装修物的所有权当然归属于被承租人即任立东，只有在租赁到期，基于合同约定或者法律规定，附属物及装饰装修物才有可能转归出租人所有。最后，即使任立东需向姚财根支付补偿款，一审法院认定补偿款中总租期的计算方法也不符合公平原则。任立东认为既然一审法院认为按照合同的约定，任立东需向姚财根支付补偿款，计算的总租期也应当案涉租赁合同的总租期36个月计算，并不能依据任立东与姚财根之间的起始租赁开始计算总租期。一审法院一方面依据租赁合同要求任立东支付补偿款，另一方却不按照合同约定的总租期来计算相应的补偿款，明显是违反了民事诉讼中的公平原则。综上，请求撤销原审判决，驳回姚财根的诉讼请求，并由姚财根承担一审、二审诉讼费用。 针对任立东的上诉，姚财根发表答辩意见称：请求驳回任立东的上诉请求，维持原判。关于主体资格问题，任立东是海陆鲜酒店的经营者，海陆鲜酒店是个体经营户，任立东是原审适格被告，海陆鲜因为拆迁获得的补偿款实际由任立东使用并控制，不存在其他法律主体留存的情况；对租赁补偿协议书签字，原审法院的判决正确，姚财根在与征迁单位协商中，起到了积极主动的配合作用，任立东与姚财根约定共同享有拆迁补偿款，这也是姚财根主动参与协商，及在协议书上签字的真实原因，故原审法院称姚财根的签名可认为是确认行为正确。关于征迁补偿款分配问题，合同终止不可归责于双方，可以参照自然终止的情况进行分配，原审法院的计算方式和款项组成及金额的内容客观真实，综上，任立东的上诉请求缺乏相关的事实与法律依据，故请求依法予以驳回。 二审举证期限内，双方当事人未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：二审案件应当围绕当事人请求的范围进行审理。关于主体问题。本院认为，杭州萧山蜀山街道海陆鲜酒店为个体工商户，其经营收益归经营者所有，现姚财根基于租赁合同要求海陆鲜酒店的经营者支付因租赁标的物拆迁所获得的利益，任立东为适格主体。关于拆迁补偿款的分配问题，本院认为，根据原审查明的事实，任立东租用案涉房屋后对房屋进行装修并用于开设萧山城厢街道海陆鲜酒店，现姚财根并未提交证据证实案涉房屋附属物及装修系其所为，故案涉附属物及装修的补偿款应当归属于任立东。双方租赁合同第七条虽约定，房屋租赁期限届满，乙方未续租和终止租赁合同，对乙方装饰部分的处理，动产归乙方，不动产及墙面不可拆除的部分装饰不折价归甲方所有，不得拆除。但该约定仅适用于案涉租赁合同期限届满，乙方不续租和终止租赁合同的情形，本案双方租赁合同系因租赁期限内发生拆迁而终止，故本条约定不适用于本案情形。原审法院依据该条约定，判令任立东支付姚财根部分附属物补偿款及装修补偿款不当，本院依法予以纠正。 综上，任立东的上诉意见部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初9829号民事判决。 二、驳回姚财根的诉讼请求。 一审案件受理费减半收取为8862元，二审案件受理费12198元，均由姚财根负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一九年三月二十六日 书记员  徐森燕