浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙09民终765号上诉人（原审被告、反诉原告）：舟山市定海区昌洲花苑业主委员会，住所地舟山市定海区昌洲大道六份头昌洲花苑小区。负责人：赖元芳，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：翁雄健，浙江五奎律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯敏巧，江五奎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：舟山市万帮物业管理有限公司，住所地舟山市定海区城东街道桔园新村南区44幢一单元101室。法定代表人：余文珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘勇平，浙江乾勇律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷佳梦，浙江乾勇律师事务所律师。上诉人舟山市定海区昌洲花苑业主委员会（以下简称昌洲业委会）因与上诉人舟山市万帮物业管理有限公司（以下简称万帮公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2018）浙0902民初2207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。昌洲业委会上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求和采纳其答辩意见。事实和理由：1.上诉人向案外人舟山市鼎衡建设有限公司（以下简称鼎衡公司）收取的4000元款项实际为火灾救助款，并非上诉人出具的收据上所记载的物业费，该收据仅用于鼎衡公司记账，且上诉人也无权收取该物业费，因此案涉4000元不应返还给万帮公司。2.万帮公司提供的物业服务存在严重瑕疵，应从物业费中扣减避雷设施检测费及化肥费用。3.《关于物业管理用房补充协议》未经全体昌洲业委会成员表决通过，多数业委会成员不知情，现任业委会是在案件起诉时才知晓该协议，该协议内容显示公平，上诉人可以行使的撤销权并未消灭。基于该协议应予撤销，万帮公司应支付北小间的租金，且自2017年1月10日起昌洲业委会已重新安排物业用房，万帮公司无权享有物业用房租金收益。4.万帮公司作为物业管理者，未尽到管理责任，对火灾事故的发生及损失的扩大具有不可推卸的责任，应承担赔偿责任，一审对此未予处理错误。5.化粪池清理和灭火器更换所发生的费用虽产生于万帮公司退出小区物业服务后，但原因系万帮公司未按物业服务合同约定履行义务，该费用应由万帮公司承担。6.万帮公司未对垃圾清理及公共照明灯具的养护尽到义务，且小修材料费不应包括零星更换灯泡、灯头等情形，不属于《物业管理服务合同》第十六条约定范围，该笔由上诉人所垫付费用应由万帮公司承担。万帮公司辩称，1.鼎衡公司所支付给上诉人的4000元款项，从案涉收款收据的内容看，该款项性质系该公司所缴纳的物业费。2.双方约定的物业费系真实意思表示，昌洲业委会提出在应交物业费中扣减避雷设施检测费及化肥费用，无事实和法律依据。3.《关于物业管理用房补充协议》作为《物业服务合同》的附合同已履行完毕，事实上双方在物业合同履行期间每年均经核算并支付费用（包括物业用房租赁收益），昌洲业委会主张在一审起诉时才知道《关于物业管理用房补充协议》是不成立的。另，北小间系物业管理用房，答辩人享有合法使用权，不需要支付租金。4.按照《物业管理合同》第二十三条约定发生不可预见的火灾等突发事件，物业服务公司不承担责任，且火灾损失的赔偿问题系侵权纠纷，不应在合同纠纷处理。5.化粪池清理、灭火器更换、垃圾清理费及公共照明灯具材料费所产生的费用，不应由答辩人承担。万帮公司向一审法院起诉请求：判令昌洲业委会向其支付物业费74819.53元、物业费滞纳金22446元、物业用房出租费18300元、绿化人员薪酬及福利费用5995元，共计124560元。诉讼过程中，万帮公司变更诉讼请求：撤回一楼舞厅物业费2536元的主张，判令昌洲业委会向其支付物业费72283.53元（74819.53-2536=72283.53）、物业费滞纳金9696.70元、物业用房出租费15693元、绿化人员薪酬及福利费用5995元，共计109204.23元。昌洲业委会向一审法院反诉请求：1.撤销其与万帮公司于2014年9月11日签订的《关于物业管理用房补充协议》；2.万帮公司向其支付房屋租金18000元；3.万帮公司支付其垫付的各项费用共计70022.20元，其中火灾损失垫付款35101.20元、化粪池清理费30000元、垃圾清理费1680元、公共照明灯具材料费2386元、灭火器更换费855元。一审法院认定事实：2014年7月6日，昌洲业委会代表舟山市定海区昌洲花苑全体业主（作为甲方）与万帮公司（作为乙方）签订了一份《昌洲花苑物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方管理昌洲花苑小区物业；物业类型为多层住宅，建筑面积46458平方米（住宅634套，物业用房336平方米）；物业费以证载建筑面积为基数计算，由业主交纳；物业费标准为：商铺每月每平方1.25元，住宅每月每平方0.59元，按照先交费后服务原则，交费人每季度主动到物业中心交纳物业费（也可以半年、全年预交）；欠费超过30天，乙方可以从超过之日起每天按应交额万分之三加收滞纳金；房屋公共部位、公用设施设备的小修由乙方负责、材料费由业委会承担，大、中修及更新改造费用按政府有关规定申请物业专项维修资金开支；合同期限为2014年7月10日零时起至2017年7月10日零时止；自合同起始日起一周内向乙方提供门岗用房和物业管理用房等。2014年7月10日，昌洲业委会与万帮公司签订一份《协议书》，约定：为了做好公共区域绿化日常养护工作，万帮公司落实专职工作人员，该名专职绿化养护人员的薪酬及福利费用按实际发生额由双方各承担一半，昌洲业委会承担部分于每季度末支付给万帮公司等。万帮公司向陈三定支付2017年1月、2月、3月工资各2830元；于2017年5月支付绿化养护外援工资1300元，于2017年6月支付草坪割草打虫药人工费2200元，合计11990元。2014年8月21日，昌洲业委会、万帮公司（作为出租方甲方）与鼎衡公司（作为承租方乙方）共同签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方出租的房屋坐落于舟山市定海区物业用房，建筑面积286.28㎡；租期三年，自2014年9月1日至2017年8月31日止；租金每年一付，乙方在合同签订时一次性付清第一年租金，次年租金在第一年度最后一个月月底前付清，年租金为70000元；租赁房屋物业费每年4000元，交付时间与交房租日期相同等。2014年8月，三方又共同签订了一份《房屋租赁补充合同》，约定：剩余贰年租赁期（2015年8月30日-2017年8月31日）的房屋租金从原来每年柒万元减至每年陆万元整等。2014年9月11日，昌洲业委会与万帮公司签订一份《关于物业管理用房补充协议》，载明：“开发商提供的物业管理办公用房位于会所二楼，确定二楼201室、204室为万帮家政服务公司物业管理用房，其余为业委会办公用房和收益权房。为方便二楼整体出租，业委会和物业管理用房调换到一楼，由业委会提供一间办公室给物业公司使用（暂不收费）。等门岗改造完毕后，物业管理用房搬至门岗二楼（暂不收费），会所一楼的物业办公用房由业委会收回。本协议给双方签署后，具有与主合同《昌洲花苑物业服务合同》同等效力。”同日，昌洲业委会与万帮公司签订一份《关于会所二楼联合出租的协议》，约定：根据双方订立的《关于物业管理用房补充协议》约定，会所二楼201室、204室为物业管理办公用房，其余为业委会收益用房，按各自占有的建筑面积份额分配租金原则，分割201-210室共十间房屋整体出租所得的租金，昌洲业委会应得份额为69.5%、万帮公司应得份额30.5%等。2015年9月15日，昌洲业委会向万帮公司发送一份《定海昌洲花苑业委会账务结算转帐通知单》，对自2014年7月10日起至2015年9月15日止的款项进行结算，昌洲业委会需向万帮公司支付31299.89元。2016年8月3日，经双方核对，2015年7月10日起至2016年7月9日物业服务结算年度，昌洲业委会需向万帮公司支付66941.66元。2015年10月15日、2016年12月，昌洲业委会及阳光园居委会在《舟山市定海区房管局特殊住宅小区物业服务质量意见征询表》，为万帮公司物业服务评价为基本满意、满意。2016年6月27日，昌洲业委会的负责人赖元芳、万帮公司的法定代表人余文珠等人共同签订一份《关于定海城东街道昌洲花苑16幢火灾事宜协议书》，约定：沃本公司赔偿叁万元整，另加伍仟（免2017年度物业管理费一年）；舟山TCL空调公司获此次赔偿贰万元整，并且将办公场地刷白，拉好电线；昌洲业委会获赔壹万伍仟元整，承担配电箱修复；鉴于火灾事故赔偿方——沃本公司也有部分经损，万帮公司同意以资助的方式减免2017年度物业费。2016年11月30日，昌洲业委会发布一份《关于2016年7月至2017年6月年度托管房收益部分补贴物业费的通知》，内容为“经业委会研究决定本年度托管房收益补贴物业费方案如下：一、补贴物业费享受范围包括承担物业费的购房业主（依产权证或购房发票为准）或其承租人。二、补贴额度为三个月物业管理费。即符合本通知第一条规定范围享受补贴的物业费交费人在交纳了本年度9个月物业费之后，剩余3个月物业费由物业公司向业委会结算。三、补贴物业费的结算工作在本物业管理年度期末进行。由于合理原因逾期的业主给予同等补贴……”2016年7月10日至2017年4月9日昌洲花苑小区结算区间，共有526户业主可享受减免三个月物业费待遇，对此526户，昌洲业委会需支付三个月物业费合计68283.53元。2017年3月1日，昌洲业委会收取鼎衡公司物业费4000元。2017年7月25日，万帮公司向昌洲业委会发送一份《关于要求及时结算三个月物业费等相关费用的函》，要求结算物业用房出租费、三个月物业费、绿化人员工资及相关费用、昌洲业委会代收的经营房的物业费等。2017年9月1日，昌洲业委会向万帮公司发送一份《函》，要求解决物业管理办公用房使用问题、火灾问题、物业服务履行中的赔偿问题及据实结算2016年7月至2017年6月年度补贴业主物业费等。2017年11月21日，浙江乾勇律师事务所接受万帮公司委托，指派刘勇平律师向昌洲业委会发送一份《律师函》，要求昌洲业委会在收函后十日内联系万帮公司协商处理未付物业费事宜。该《律师函》通过EMS送达给昌洲业委会。2017年11月30日，昌洲业委会向万帮公司发送一份《回复函》，称昌洲业委会曾于2017年9月10日致函万帮公司，希望通过协商解决实际问题。一审法院认为，万帮公司与昌洲业委会签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方之间系物业服务合同法律关系，双方均应按物业服务合同规范相互之间的权利和义务。关于昌洲业委会向万帮公司支付物业费问题。万帮公司在提供物业服务、收取526户自然人业主支付的9个月物业费后，要求昌洲业委会支付剩余三个月物业费68283.53元的理由成立。由昌洲业委会代收的鼎衡公司4000元物业费，虽昌洲业委会主张为火灾救助款但与记载内容不符，对于该笔款项昌洲业委会应当支付给万帮公司。万帮公司在诉讼过程中，撤回对于一楼舞厅物业费2563元的诉请，系对自身民事权利的处分，不予干预。至于昌洲业委会抗辩称，万帮公司未按物业合同约定及法律规定对避雷设施进行定期检测，对草坪、树木定期施肥，物业服务有瑕疵，应相应降低物业费标准，应扣减查检避雷装置费用41400元、一万平绿化肥料费用6000元和5000元的树木重新种植费的抗辩意见，因昌洲业委会所提供证据，均不能阻却其付费义务，故对昌洲业委会的该项抗辩意见，不予采纳，昌洲业委会应向万帮公司支付物业费72283.53元。关于违约金问题。因物业管理服务合同中约定业主超过30天未支付物业费需按日万分之三支付滞纳金，而在昌洲业委会向万帮公司出具的《关于2016年7月至2017年6月年度托管房收益部分补贴物业费的通知》中，关于三个月物业费是在年度结算物业费后支付。万帮公司与昌洲业委会之间关于物业服务终结后的结算事宜，双方虽互相发函，但最终未通过自行结算的方式就争议事项达成妥善处理的一致意见，考虑到昌洲业委会并非无故拖欠物业费，故对于万帮公司以滞纳金名义主张的违约金不予支持。关于物业用房租金问题。万帮公司主张，昌洲业委会应支付年租金60000元的中30.5%给予物业用房租金18300元；昌洲业委会主张，对于万帮公司按双方约定的30.5%比例收取自2016年8月31日起至2017年1月10日止的租金6618元无意见，但认为万帮公司物业用房调整至门岗二楼后不该再收取30.5%的租金。一审认为，在双方约定物业用房出租分成比例未变更的情形下，昌洲业委会不能单方面取消万帮公司获得租金分配权，双方仍应按约分配出租收益，但是万帮公司提供物业服务截至2017年7月9日，对于此后的租金其无权获得。经核算，万帮公司应获得自2016年9月1日起至2017年7月9日的物业用房租金15643元（60000元/年×30.5%×312÷365=15643元）。关于绿化人员薪酬及福利费用问题。万帮公司主张，昌洲业委会应支付此项费用5995元。双方已明确约定对于专职绿化人员薪酬及福利费用由双方各自承担一半，昌洲业委会抗辩称，其已支付了应承担的份额，但未提交证据予以证实，应由昌洲业委会承担举证不能的法律后果，故对于万帮公司的该项主张依法予以支持。关于撤销《关于物业管理用房补充协议》的问题。诉争的协议系昌洲业委会前任业委会主任代表昌洲业委会与万帮公司签订的协议，协议内容是为了解决会所二楼物业用房出租后，物业办公用房安置问题。昌洲业委会抗辩称，对该协议不知情等，但《关于二楼联合出租协议》已将《关于物业管理用房补充协议》作为依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，若昌洲业委会行使撤销权，也应当在该协议签订后一年内提出，但昌洲业委会未在法定期间内行使撤销权，其撤销权归于消灭，故对于昌洲业委会申请撤销该协议的诉请，不予支持。关于北小间租金的问题。昌洲业委会主张，万帮公司应按每月600元的租金标准支付北小间租金18300元，但未提供证据证明双方口头约定北小间月租金600元；万帮公司主张，根据《关于物业管理用房补充协议》的约定，北小间是不收费的。根据前述认定，《关于物业管理用房补充协议》对双方当事人具有法律约束力，昌洲业委会和万帮公司均应根据该协议内容享受权利并履行义务。故对于北小间租金问题，应由昌洲业委会承担举证不能的法律后果，该项诉请不予支持。关于火灾损失问题。本诉中万帮公司诉请要求昌洲业委会支付物业费；昌洲业委会反诉请求万帮公司因其物业服务存在瑕疵所致的财产损失，两者虽都基于物业服务合同法律关系，但是火灾发生后，包括昌洲业委会和万帮公司在内的相关当事人达成了《关于定海城东街道昌洲花苑16幢火灾事宜协议书》，对于事故责任方的责任承担及相关当事人权利进行了约定。该约定对于双方均具有约束力，现事故责任方未参加诉讼的情形下，单独审核确定昌洲业委会的财产损失以及万帮公司应承担的赔偿责任，不利于纠纷的最终化解，故对于火灾损失，昌洲业委会应当另行解决，不予处理。关于化粪池清理和灭火器更换费问题。因该两项费用发生在万帮公司退出物业服务后，相关费用应由昌洲业委会自行负担。关于垃圾清理费和公共照明灯具材料费问题。因昌洲业委会已自行计入财务账册中，且在前两年度物业费等相关费用结算时，并未提出相关主张，且根据《物业管理服务合同》第十六条“对于公用设施设备的小修由乙方（万帮公司）负责、材料费由业委会承担，大、中修及更新改造费用按政府有关规定申请物业专项维修资金开支”的约定，昌洲业委会承担相关费用，亦无不当，故对于该两项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、昌洲业委会于判决生效之日起十日内支付万帮公司物业费72283.53元、物业用房出租费15643元、绿化人员薪酬及福利费用5995元，共计93921.53元；二、驳回万帮公司的其余本诉诉讼请求；三、驳回昌洲业委会的所有反诉请求。本诉案件受理费减半收取1424元，由万帮公司负担350元，昌洲业委会负担1074元；反诉案件受理费减半收取1000元，由昌洲业委会负担。二审期间双方均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一.昌洲业委会所收取的鼎衡公司4000元款项是否应返还给万帮公司。二.昌洲业委会提出减少支付物业费的理由是否成立。三.昌洲业委会对于《关于物业管理用房补充协议》是否具有撤销权。四.万帮公司是否应向昌洲业委会支付案涉北小间房屋的租金及是否有权收取2017年1月10日后的物业用房租金收益。五.火灾损失是否应在本案中予以处理。六.化粪池清理费用、灭火器更换、垃圾清理费用及公共照明灯具材料费是否应由万帮公司承担。关于争议焦点一。根据一审各方提交的证据显示，昌洲业委会于2017年3月1日向鼎衡公司出具的收据中，明确载明款项内容为物业费，并在摘要一栏注明：2016年9月1日至17年8月31日，该收据中所列明的物业费金额及缴纳期间，与昌洲业委会、万帮公司、鼎衡公司三方签订的《房屋租赁合同》所约定的物业管理费及缴纳期限一致，因此，一审驳回昌洲业委会以该款项系火灾救助款为由，要求万帮公司返还的诉讼请求是正确的。关于争议焦点二。昌洲业委会主张万帮公司未全面履行物业服务义务，应从物业费中减少避雷设施检测费及绿化肥料费用。万帮公司主张昌洲业委会应按合同约定支付物业费。本院认为，从昌洲业委会对万帮公司的2015年、2016年物业服务情况所作出的基本满意书面评价来看，已证明万帮公司提出其已全面履行物业服务合同所约定义务的主张成立。至于昌洲业委会上诉称该评价是有前提条件的，事实上万帮公司并未达到该服务标准一节，因其未提供相应之充足证据，且昌洲业委会提供的证据亦不能证明万帮公司在履行物业服务时存有严重瑕疵，故一审法院不支持昌洲业委会要求减少相应物业费的主张，并无不当。关于争议焦点三。昌洲业委会与万帮公司共同签订了《关于物业管理用房补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，双方应恪守履行。昌洲业委会以讼争协议未经全体业委会成员表决，内容显示公平，且现任业委会是在一审诉讼期间才知道讼争协议为由，要求行使合同撤销权。经查，讼争协议自2014年9月11日签订后，在物业服务期限内双方均按讼争协议履行各自的义务。现昌洲业委会在物业管理服务合同履行完毕后对讼争协议提出撤销权，法律依据不足，一审法院未予支持是正确的。关于争议焦点四。关于北小间房屋的租金，双方均认可北小间房屋系《关于物业管理用房补充协议》记载的“由业委会提供一间办公室给物业公司使用（暂不收费）”所指的一间办公室。基于《关于物业管理用房补充协议》合法有效，协议中明确约定北小间房屋暂不收费，且在物业管理服务合同履行过程中昌洲业委会一直未收取北小间房屋的租金，昌洲业委会也未提交证据证明双方对于北小间的租金事宜进行过重新约定或变更，故一审未支持昌洲业委会要求万帮公司支付北小间房屋租金的诉请，并无不当。关于2017年1月10日后的物业用房租金收益问题。昌洲业委会主张2017年1月10日后其重新安排物业用房至门岗二楼，物业用房发生变化，适用情势变更，万帮公司无权获取物业用房租金收益。万帮公司主张按《关于会所二楼联合出租的协议》约定取得物业用房租金收益。本院认为，《关于会所二楼联合出租的协议》对合同双方均有法律效力，昌洲业委会认为该协议于物业用房发生变化后就对双方无法律约束力，但其未提供证据证明双方又就此达成新的协议，亦不符合情势变更情形，故昌洲业委会的该项上诉理由不能成立。关于争议焦点五。昌洲业委会以万帮公司提供物业管理服务存在瑕疵为由，要求该公司对火灾造成的损失承担次要责任，并赔偿相应损失。因双方与相关主体已就案涉火灾事宜达成了协议。故在本案中对案涉火灾事宜不再处理是正确的。关于争议焦点六。关于化粪池清理费用和灭火器更换费用，双方的物业服务合同关系已于2017年7月9日终止，而昌洲业委会所主张的该两项费用均产生在2018年，且昌洲业委会也无证据证明该两项费用的发生系万帮公司未按约履行义务所致，故一审未将该两项费用纳入万帮公司应承担的款项是正确的，本院予以支持。关于垃圾清理费及公共照明灯具费用，昌洲业委会虽主张该两笔费用属于垫付性质，应由万帮公司承担，但根据现有证据尚不足以支持其主张成立，一审对此不予支持，符合法律规定，故对于该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，昌洲业委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2572元，由上诉人舟山市定海区昌洲花苑业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈吉审 判 员 谢佑审 判 员 方燕二〇一九年三月十九日法官助理杨涛代书记员 毛赟