安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终682号上诉人（原审原告）：陆静,女,1988年3月11日出生,汉族,住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：夏楚凡，安徽巨铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽省文一投资控股集团滨湖置业有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区万泉河路**康园商业楼。法定代表人：周文育，董事长。委托诉讼代理人：唐勇，安徽卓泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉莉，安徽卓泰律师事务所实习律师。上诉人陆静因与被上诉人安徽省文一投资控股集团滨湖置业有限公司（以下简称文一集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初7743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆静上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除陆静与文一集团签订的《商品房买卖合同》，文一集团退还陆静购买车位款405000元，并按银行同期贷款利率赔偿陆静损失45154.69元（暂计算至2018年6月7日，以后计算至款清为止）；2.改判文一集团支付陆静违约金12150元；3.本案一审、二审诉讼费由文一集团承担。事实与理由：一、一审法院关于车库交付的认定错误。1.一审法院认定文一集团于2017年12月28日取得案涉车库《建设工程规划许可证（正本）》证据不足。《商品房买卖合同》中明确案涉建设工程规划许可证号为合规建民许2015038号，预售许可证号为合房预售证第20160079号，而文一集团当庭提交的《建设工程规划许可证（正本）》中载明其副本号为合规建民许2016052号。即使文一集团提交的规划许可证正本是真实的，也仅能证明其规划建设的车库1期工程取得了规划许可证正本。而本案所涉车库是否属于1期工程，文一集团并未提交任何证据证明，故文一集团不能证明案涉车库取得规划许可证正本。2.一审法院认定2017年12月28日，文一集团通过顺丰快递方式向陆静邮寄送达了车位交付通知，证据不足，认定事实错误。陆静并未收到文一集团邮寄的材料。文一集团提交的车位交付通知书上既没有陆静的签字认可，也没有文一集团公司的盖章，很有可能系文一集团后期制作；发票仅能显示发票抬头及金额，无任何信息显示与本案有关；客户月结清单上没有快递公司的盖章确认，真实性不能认定，且清单上并不显示收件人及收件地址，也未反映寄件内容，以及是否送达等基本信息。上述证据均不予采信。3.一审法院认定文一集团通知交付的车库符合合同约定条件能够正常使用错误。文一集团未提交任何证据证明车库经竣工验收合格，能够交付使用。案涉车库存在严重质量问题，渗水漏水严重，地，地面常有积水此，陆静提供了相关照片加以证明，一审法院也认定了照片的真实性并认可作为定案依据。一审判决书查明“墙面留有受潮印迹”、“文一集团已在车库配置了六台除湿机”。根据以上事实，结合正常生活经验，足以判断到起诉时，文一集团建设的车库并不满足正常使用条件。但一审法院在没有任何证据的情况下，认为“墙面留有的受潮印迹系地下车库空气与室外空气交流形成的冷凝水所致”，认为“文一集团已在车库配置了六台除湿机，促使地下车库空气对流，减少车库湿度，地，地下车库的现有状况未达到严重影响使用的程度”有依据。二、一审法院认为“鉴于陆静未提供证据证明其不能在规定期限内取得房产权属证书的责任在于文一集团，故陆静主张解除合同条件不成就”是错误的。1.按照《商品房买卖合同》第九条约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。本案文一集团逾期交付车库已超过30日，按照合同约定，陆静有权解除合同，文一集团应当按照合同的约定退还给陆静购买车库的款项并支付违约金。2.根据《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照1、2项处理，第一项为买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的百分之三赔偿买受人损失。”文一集团于2018年5月29日办理车位初始登记，也即备案。这与其主张的因陆静不配合无法办理无法提交资料明显矛盾。办理初始登记即备案并不需要业主的配合，合同也明确约定由开发商提供的资料而并非办理房产证的资料进行备案。文一集团并没有按照合同的约定履行其义务。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，陆静可以选择解除合同，要求文一集团退还购房款、支付违约金。文一集团辩称，1.陆静要求解除合同的事实与理由不能成立。文一集团在2017年12月28日取得了建设工程规划许可证，并在当日向陆静邮寄送达交付通知单，要求陆静提供材料并交纳物业费，但至今陆静并未提供材料。2.合同对车库面积有明确约定，经过相关部门测绘并备案，车位建设符合建设要求，满足使用条件。3.文一集团提供了非人防地库、非人防地库二期规划许可证，陆静认为文一集团没有取得建设规划许可证正本的理由不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。陆静向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的车库《商品房买卖合同》；2.判令文一集团退还陆静购买车位款项405000元，并赔偿利息损失45154.69元（以405000元为基数，自2016年2月6日起按同期银行贷款利率暂计算至2018年6月7日，以后计算直至款清之日止）；3.判令文一集团支付陆静违约金12150元；4.诉讼费用由文一集团承担。一审法院认定事实：2016年3月11日，陆静（买受人）与文一集团（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，载明：“买受人购买建设工程规划许可证号为合规建民许2015038号，出卖人开发建设的位于合肥市滨湖新区嵩山路677号名门湖语小区非人防地下车库负一层车-1299号车位，建筑面积30.18平方米，其中套内建筑面积12.12平方米，分摊建筑面积18.06平方米，单价每平方米13419.49元，总金额为405000元。第八条约定：出卖人应当在2017年12月20日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的车位交付买受人使用；逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失等”。2016年2月6日，陆静向文一集团支付了车位款405000元，文一集团开具了收据。一审另查明：文一集团开发建设的文一名门湖语非人防地下车库于2017年12月28日取得建设工程规划许可证正本。2017年12月28日，文一集团委托合肥市弘达房地产测绘有限公司对文一名门湖语非人防地下车库进行测绘。2017年12月28日，合肥市弘达房地产测绘有限公司出具《房屋面积测绘技术报告》，载明:负一层车-1299号车位，建筑面积30.18平方米，其中套内建筑面积12.12平方米，分摊建筑面积18.06平方米。一审再查明，2017年12月28日，文一集团通过顺丰快递方式向陆静邮寄送达了车位交付通知。至法庭辩论终结前，陆静尚未与文一集团办理车位交接手续。一审法院在陆静及文一集团的配合下，勘验了案涉地下车库，发现地下车库不存在漏水、渗水现象，车库墙面1.9米以下存有受潮后留下的印迹。一审法院认为，陆静与文一集团签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陆静是否享有案涉合同解除权是本案的争议焦点之一。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”陆静主张文一集团未按合同约定，在2017年12月20日交付符合合同约定条件及能够正常使用的车库，已超过30日，有权解除合同。合同约定：出卖人应当在2017年12月20日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的车位交付买受人使用；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。通过庭审查明及文一集团提供的证据能够证明，文一集团于2017年12月28日取得《建设工程规划许可证（正本）》,同时经合肥市弘达房地产测绘有限公司测绘，文一集团交付的车位面积与合同约定面积一致。2017年12月28日，文一集团按《房屋买卖合同》载明的陆静住址和留存的联系电话向陆静邮寄送达了车位交付通知，履行了通知义务。故陆静以前述理由主张解除合同，无事实依据，该院不予采信。陆静主张文一集团逾期将办理房产证所需资料交到房产局，超过60日，其享有合同解除权。案涉合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房。本案中，文一集团于2017年12月28日向陆静邮寄送达了车位交付通知，但陆静至今未与文一集团办理收取车位手续，同时亦未提供完税证明，鉴于陆静至今未收取房屋，且未提供证据证明其不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任在于文一集团，故陆静主张解除合同条件不成就，该院不予支持。陆静主张文一集团出售的车库存在漏水、渗水，车位面积小，无法正常使用，合同目的不能实现要求解除合同。法律规定：因房屋质量问题严重影响居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。可见，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况是涉及购房人合同目的的重大因素。根据现场勘验情况，未见地下车库存在漏水、渗水现象，墙面留有的受潮印迹系地下车库空气与室外空气交流形成的冷凝水所致，文一集团已在车库配置了六台除湿机，促使地下车库空气对流，减少车库湿度，鉴于地下车库的现有状况未达到严重影响使用的程度，同时地下车位面积经相关单位测绘，符合国家规定的《车库建设设计规范》的要求，故陆静以此主张解除合同，无事实依据，该院不予采信。关于《房屋买卖合同》载明的“买受人购买建设工程规划许可证号为合规建民许2015038号”与合同项目毫无关联问题。一审庭审中，文一集团辩称合同中载明的合规建民许2015038号系笔误，预售之时取得的规划许可证编号实为2016052、2016053号。该院认为，虽然案涉合同约定的合规建民许2015038号与本案合同项目无关，但文一集团在车位交付之时业已取得《建设工程规划许可证（正本）》，案涉车位履行不存在“事实或法律上的障碍”，具备现实交易的可行性。文一集团应否承担违约责任是本案的争议焦点之二。《房屋买卖合同》约定：出卖人应当在2017年12月20日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的车位交付买受人使用，逾期交付自第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房款万分之一的违约金。本案中，案涉合同约定文一集团的车位交付时间为2017年12月20日，文一集团于2017年12月28日向陆静邮寄送达车位交付通知，通知载明陆静自2018年12月28日之后可办理车位交付手续。结合邮件的投递过程及陆静在合理期限内收到邮件的时间，该院酌定该投递期间以5日为宜，此期间过后，陆静应与文一集团办理车位交接手续。由于文一集团未能在合同约定时间交付车位构成违约，依法应向陆静承担自2017年12月21日起至2018年1月2日止已交购房款405000元的日万分之一违约金526.5元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、安徽省文一投资控股集团滨湖置业有限公司于判决生效之日起十日内支付陆静逾期交房违约金526.5元；二、驳回陆静的其他诉讼请求。案件受理费8236元，由陆静负担8136元，安徽省文一投资控股集团滨湖置业有限公司负担100元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。二审另查明，陆静自认对建设工程规划许可证和车位面积没有异议。本院认为，本案的争议焦点是陆静主张解除与文一集团签订的车库《商品房买卖合同》条件是否成就。围绕双方争议焦点，本院综合分析如下：其一，陆静主张文一集团超过合同约定期限逾期交付车库，其有权解除合同。双方合同约定，文一集团应当在2017年12月20日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的车位交付买受人使用；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。本案中，文一集团提交快递公司客户月结清单、交付通知书等证据证明其于2017年12月28日向陆静邮寄送达车位交付通知，履行了通知义务。在文一集团提交的客户月结清单中，明确载明了邮寄日期、运单号码及邮寄接收方的电话。将交付通知书以邮寄送达方式通知买受人，也是开发商通常采用的通知业主的形式。陆静虽不认可文一集团所提交证据，但并未提出反驳证据，故本院对文一集团提交上述证据的证明效力予以确认。双方约定交付日期是2017年12月20日之前，文一集团邮寄通知日期是2017年12月28日，确有延迟情形，但该情形尚未达到合同约定的解除条件，故对陆静该项上诉主张，本院不予支持。其二，陆静主张车库存在渗水漏水情形，地，地面常有积水能正常使用。经一审法院组织双方共同到现场勘验，车库墙面确有受潮印迹，但尚未达到车库不能正常使用的情形，故本院对陆静该项主张不予支持。其三，陆静主张文一集团未在约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房。从双方约定可知，合同中关于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书有权退房的约定，适用前提一是车位须交付，二是因出卖人的责任。本案中，文一集团履行通知义务后陆静一直未予办理车库交接，陆静亦未举出充分、有效证据证明是文一集团的原因致其未在规定期限内取得产权证书，故一审法院认定陆静主张解除合同条件不成就并无不当，本院予以确认。二审中陆静自认对建设工程规划许可证和车位面积没有异议，双方对此已无争议，本院予以确认。综上，陆静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8236元，由陆静负担。本判决为终审判决。审判长 张   长   海审判员 沈静审判员马枫蔷二〇一九年三月二十八日书记员 罗      晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。