江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0583执异10号案外人:周丽霞，女，1980年1月8日生，汉族，住上海市嘉定区。申请执行人：汤学明，男，1971年8月7日生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人：俞婧，昆山市陆家法律服务所法律工作者。被执行人：陈益平，男，1963年3月18日生，汉族，住上海市嘉定区。本院在执行申请执行人汤学明与被执行人陈益平民间借贷纠纷一案中，案外人周丽霞向本院提出执行异议，请求本院停止对上海市喜泉路XX号楼XX室房屋的执行拍卖措施并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人周丽霞提出异议称：2017年6月27日，案外人通过上海金蒸房产经纪事务所居间介绍向陈益平购买了上海市喜泉路118弄58号楼503室房屋，约定房屋总价为人民币149万元，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，案外人在合同签订后将房屋款项已全部履行完毕，并花费20万元对房屋进行了全面装修，尔后于2017年11月入住该房屋。由于该房屋系动迁安置房，需满足上海市关于动迁安置房的相关政策即满三年才能办理过户手续，故该房屋目前尚无法过户登记在案外人名下，但案外人系该房屋的实际权利人。现昆山市人民法院将该房屋进行查封，并启动房屋拍卖程序，案外人认为其系善意购买房屋，且已经花费巨额费用装修并入住该房屋，购房款也已支付完毕，案外人系房屋的实际权利人。故提出执行异议，要求停止执行涉案房屋并解除对涉案房屋的查封。申请执行人汤学明提交答辩意见称：请求驳回周丽霞的执行异议请求。理由是：周丽霞在2017年6月27日签订了房屋买卖合同后，还签署了《附件（还款协议）》，约定了“定金2万元在2017年6月27日前支付，首付款10万元在2017年8月15日前支付，首付款84万元在2017年9月30日前支付，在过户当天支付房屋尾款45万元”。周丽霞也承认自购买了房屋之后，不断有人上门说陈益平欠款，且有人张贴执行通知书，执行法官也与其联系，在这种情况下，周丽霞依然违背购房协议《附件（还款协议）》的内容，在房屋尚不能过户的情况下，将尾款45万元交付给陈益平，且之前的付款全部是通过转账方式，而该笔重要的款项，且金额巨大，是通过现金方式支付，申请执行人对此持怀疑态度。被执行人陈益平未提交答辩意见。本院查明：汤学明诉陈益平民间借贷纠纷一案，经江苏省苏州市中级人民法院于2018年8月27日作出的（2018）苏05民终3884号民事判决书，依法裁判：“一、变更江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初19471号民事判决主文为：陈益平于本判决生效后十日内支付汤学明借款450000元。二、驳回汤学明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币4025元、保全费2770元、公告费690元，共计7485元，由陈益平负担7400元，由汤学明负担85元；二审案件受理费人民币8050元，由陈益平负担8000元，由汤学明负担50元。”因被执行人陈益平未上述法律义务，权利人汤学明向本院申请执行，本院于2018年9月20日立案受理，执行案号：（2018）苏0583执6078号。本院于2017年12月29日以（2017）苏0583民初19471号民事裁定书查封了陈益平名下的位于上海市××楼××室（××上海市××楼××室房屋）。另查明：陈益平（甲方、出售方）与周丽霞（乙方，买受人）通过上海金蒸房产经纪事务所（中介方）于2017年6月27日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将位于上海市嘉定区××室房屋及相应的土地使用权（房产证号以后办好）转让给乙方，房屋建筑面积为82.38平方米（以产证办出时面积为准），房屋转让价款为149万元（房屋内转让的设施为毛坯新房），甲乙双方不得考虑今后过户时的房价涨跌和拆迁的因素。甲方的房产证必需在能办出的第一时间办理好/所在小区能办产证的三个月内办好（产证办出的费用：含维修基金，交纳甲方自己办产证税费，以及其它一些办产证费用全由甲方负责），今后办理房产证过户的费用全部由乙方负责，房产证过户必需在能过户的第一时间（并且乙方社保也符合国家规定过户条件的前提下）双方去完成过户，过户当天乙方尾款人民币45万元，乙方可以现金付给甲方，甲方也同意乙方向银行申请贷款来支付尾款。甲乙双方经协商一致同意，甲方于乙方付清房款人民币104万元给甲方后当天内腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应对该房屋及其装饰设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日给乙方。双方同时签订附件（付款协议），约定本合同签订后，乙方于2017年6月27日前付定金2万元、于2017年6月28日前付定金8万元、2017年8月15日前付首付款10万元、于2017年9月30日前付首付款84万元。乙方于双方过户当天前/乙方如不贷款：过户当天乙方现金支付购房尾款人民币45万元/乙方如贷款：过户后30-40天左右由银行付清乙方购房尾款给甲方。另查明：2017年6月27日陈益平出具收据（中介方见证）证明收到定金现金2万元、2017年8月15日陈益平出具收据（中介方见证）证明收到购房款现金8万元；2017年8月9日周丽霞转账支付陈益平50万元、44万元。2017年12月25日陈益平向周丽霞出具收条一份，载明：今收到周丽霞购房尾款45万元，现金支付款，故全部房款已付清，陈益平承诺保证此房证办出后双方第一时间办理过户。周丽霞为证明其占用使用涉案房屋，向本院提交了上海市家庭居室装饰装修施工合同一份、工程预算书一份，证明上海市颐品建筑装饰有限公司（承包方）与黄晓强（发包人、周丽霞的丈夫）于2017年8月20日签订合同由承包方对嘉定区喜泉路XXX苑XX号X楼XX室住宅进行装修，总价款为72000元，工期为2017年8月21日开工至2017年10月21日竣工。另周丽霞提供了2017年9月30日至2017年10月30日期间的发票、送货单等证明其购置室内电器、家具、装修物品。提交了2018年11月14日物业费发票一份，证明其缴纳了涉案房屋的物业管理费。2016年8月3日上海市嘉定区外冈镇人民政府宅基地领导小组（甲方）与陈益平（乙方）签订《农民宅基地住宅置换协议》，约定陈益平将其所有的坐落外冈镇XX村XX队X号房屋（建筑面积100平方米）用于置换，确定了乙方被置换房屋的置换价格共计243184元、甲方提供乙方置换房为：1、暂测建筑面积中套约80平方米，置换房价格为148000元。2、暂测建筑面积小套约60平方米，置换房价格为348500元。乙方根据暂测面积合计支付甲方置换房总价为496500元。2017年3月13日上海市嘉定区外冈镇人民政府宅基地置换领导小组向陈益平出具抽签确认书，确认根据《宅基地置换房屋抽签办法》，陈益平在北××门面房（××）抽签了住宅：XX弄XX号XX室房屋（预测面积82.38平方米）。2017年4月28日上海市嘉定区外冈镇人民政府宅基地置换领导小组（置换人、甲方）与陈益平（被置换人、乙方）签订《农民宅基地住宅置换补充协议》，约定：根据外冈宅基地置换协议XX村第XX号协议，乙方原置换有证面积为100平方米，甲方安置乙方共有贰套安置房，第一套暂测建筑面积为80平方米，第二套暂测建筑面积为60平方米。第一套安置房为喜泉路XX弄XX号XX室，实测建筑面积为82.25平方米，根据实测面积和层次，乙方应付甲方155453元房款。第二套安置房注明：该户协议由贰套置换房。现交壹套房，余壹套房。以上事实有案外人提供的执行异议申请书、房屋买卖合同、银行转账单、收据、装修合同、工程预算单、送货单、抽签确认书、户籍登记卡、农民宅基地住宅置换协议及补充协议等证据予以佐证。本院认为：案外人周丽霞与陈益平于2017年6月27日签订的房屋买卖合同依法成立有效，且该房屋买卖合同在涉案房产于2017年12月29日被查封之前已经签订。根据2017年4月28日《农民宅基地住宅置换补充协议》确认可交陈益平涉案房屋及案外人在2017年8月20日签订装修合同及购置涉案房屋所需物品的证据材料，本院认定案外人在人民法院查封涉案房产之前已经合法占有不动产且案外人在涉案房屋被查封前已经向陈益平支付了全部房款。涉案房产暂时无法办理过户手续，系因涉案房屋本身为拆迁安置房，尚不符合办证条件，故本院认定非案外人自身原因不能办理过户。据此，案外人以所有权主张排除对该执行标的物之强制执行的异议符合法律规定，对其异议主张予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初19471号民事裁定裁定对上海市喜泉路XX弄XX号楼XX室房屋的查封。二、中止对位于上海市喜泉路XX弄XX号楼XX室房屋的执行。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  苏军伟人民陪审员  叶卿唯人民陪审员  李 铭二〇一九年三月六日书 记 员  张 磊