湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1126民初221号 原告：黄梅凤，女，1979年9月17日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。 委托诉讼代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽芳，女，1975年6月26日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。 被告：永州帝发房地产开发有限公司。 法定代表人：李海峰，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：龚智，湖南舜源泽律师事务所律师。 原告黄梅凤与被告永州帝发房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄梅凤的委托诉讼代理人何明辉、黄丽芳，被告永州帝发房地产开发有限公司法定代表人李海峰及其委托诉讼代理人龚智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄梅凤向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告帝发房地产公司于2017年9月1日签订的《学府华庭商品房认购书》有效，并判令被告帝发房地产公司为原告办理宁远县“学府华庭”楼盘第3层305房不动产所有权证；2、案件受理费由被告帝发房地产公司承担。事实及理由：2017年9月1日，原告与被告帝发房地产公司经充分协商签订《学府华庭商品房认购书》，双方明确约定：原告购买该楼盘第2层A2房(现编号为202房)，建筑面积82平方米(面积数据以政府部门最后竣工测绘数据为准)；单价为3500元/㎡，总价为287000元；签订认购书时付购房订金1万元，余款2017年10月30日付271000元。2017年10月30日，被告同意原告以借款抵购房款的方式付清了全部购房款。2018年5月份，被告将涉案房屋交付给了原告。现被告因内部发生纠纷，拒绝为原告办理产权登记。现经原、被告多次协商无果。综上所述，原、被告双方签订的商品房认购书真实合法有效，且双方均已经实际履行合同，更重要的是被告已将涉案房屋交付原告管业。因此，双方的商品房买卖合同关系依法应受法律保护。根据法律规定，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法判处。 原告黄梅凤围绕诉讼请求向本院提交了如下证据： 1、企业工商登记信息，拟证明被告在工商登记信息，被告的主体是适格的； 2、学府华庭商品房认购书，拟证明原被告于2017年9月1日签订的商品房认购书，有被告公司加盖公章和公司代表单述波的签字； 3、收条，拟证明原告交给被告购房款287000元； 4、房屋入户门及钥匙照片，拟证明涉案房屋已交付原告，房屋入户门是现有房屋的钥匙，涉案房屋如果未交付给原告的话，入门房屋钥匙不可能交由原告保管。 被告永州帝发房地产开发有限公司辩称：答辩人从来没有将“学府华庭”楼盘第三层305房转让给原告，答辩人也未收取原告分文购房款和购房订金，尽管原告手中持有《学府华庭商品房认购书》，但原告并没有交纳认购书上约定应当交纳的购房订金。该认购书对答辩人无法律约束力，至于原告诉称被告同意原告以借款抵购房款根本就不存在。答辩人根本就没有向原告借过款，因而就不存在有以借款抵购房款之事，至于其他的人是否借过原告的款，是否对原告承诺过以借款抵购房款，那纯属是个人行为，与答辩人无关，对答辩人也无法律约束力。答辩人是一家股份制公司，对外行使决定必须要经过全体股东的一致同意，任何个人单独表态或作出决定，均不能代表公司。故原告的诉称全部都不是事实。原告诉称各辩人已将房屋交给原告管理纯属乌有。未收取原告分文购房款，答辩人是不会将房屋白白地送给原告的。事实是原告以某人用其借款抵购房款为由强行占用答辩人的房屋，答辩人获知后，多次与原告协商未果，答辩人也曾向公安机关报案，至今仍未得到处理。基于上述答辩理由，恳请法院依法驳回原告的不实诉请，以维护答辩人的合法权益。 被告永州帝发房地产开发有限公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据： 1、工商登记备案信息，拟证明单述波不是帝发公司的股东也不是出资人； 2、抵债的事情经过，拟证明单述波是被迫出具的借据收条； 3、接处警登记表，拟证明原告强行占住房屋时，被告向派出所报案； 4、2018年12月26日的视频，拟证明原告强行占住房屋时，撬锁的过程。 庭审后，本院依职权调取了单述波在宁远县人民法院执行局亲自书写的资产明细单。 本院通过庭审质证并依法进行审查核实后，本院认证如下： 对原告提供的1、2号证据，被告无异议，本院审查认为符合证据的三性，本院予以采信；对原告提供的3号证据，被告认为是单述波的个人行为，与公司无关，本院审查认为该收条虽系单述波所写，但与商品认购书上的金额相吻合，本院对其真实性予以采信；对原告提供的4号证据，被告认为当时是原告强行带人换了新锁，本院审查认为门和钥匙的照片不能反映出房屋已交付给原告，因此对该证据本院不予采信。 对被告提供的1号证据，原告对真实性没有异议，但对证明目的提出异议，本院审查认为该证据系工商部门的登记表，本院对该证据予以采信；对被告提供的2号证据，原告对真实性提出异议，本院认为该证据系手写，本院无法核实其真实性，本院对该证据不予采信；对被告提供的3号证据，原告对证明目的提出异议，认为不能反映事实真相，本院审查认为该证据系报警记录，原、被告双方也确实因撬锁发生了争执，本院对该证据的真实性予以采信。 对本院依职权调取的单述波在宁远县人民法院执行局亲自书写的资产明细单，原告黄梅凤对证据质证无异议，被告永州帝发房地产开发有限公司质证认为单述波不是股东，在学府华庭不占股份，购买学府华庭的地时也没有出资，其他内容与被告无关。本院审查认为该份资产明细单系单述波亲自所写，结合本案案情，本院对其真实性予以采信。 本院经审理认定事实如下： 2013年到2015年期间，原告黄梅凤的姐姐黄丽芳以其名义借给单述波共计100万元（借款是黄丽芳的家人共同集资）。因单述波无法偿还借款，于2017年3月14日与黄丽芳进行结算，单述波向黄丽芳出具一份借条，并在借条上写明了还款计划。但单述波并没有如约还款。因单述波的姐弟在被告永州帝发房地产开发有限公司，单述波在被告永州帝发房地产开发有限公司帮助管理事物，单述波自称在学府华庭有股份，经黄丽芳与单述波协商，单述波提出用其占股的学府华庭商品房抵偿给黄丽芳。2018年3月，单述波与原告黄梅凤（另案原告黄学忠、刘运章）在被告永州帝发房地产开发有限公司售楼部签订了一份《学府华庭商品房认购书》，认购书上写明了房号（第三层305房）、房屋面积、房屋单价、房屋总价、付款方式，并加盖了被告永州帝发房地产开发有限公司的公章（落款时间与实际时间不一致）。单述波以向原告黄梅凤（另案原告黄学忠、刘运章）出具收条的形式抵扣了黄丽芳的借款本息，随后黄丽芳将借条退给单述波。被告永州帝发房地产开发有限公司以其未转让房屋给原告，也未收到房款和购房定金为由，拒不承认将房屋卖给了原告，双方因此发生争执。原告为维护权利诉至本院。另查明：1、被告永州帝发房地产开发有限公司于2017年12月办理了商品房预售许可证；2、到目前为止，原、被告尚未签订《商品房买卖合同》，也未办理相关产权登记。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。对于原告黄梅凤与单述波签订的《学府华庭商品房认购书》的效力问题，根据我国合同法第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，原告黄梅凤与单述波在售楼部签订合同时，售楼部的工作人员帮助单述波填写认购书，单述波在公司代表处签名，并加盖被告永州帝发房地产开发有限公司的公章。不管单述波是否在被告永州帝发房地产开发有限公司处持有股份，原告黄梅凤都有理由相信单述波是有权力签订认购书的，因此原告黄梅凤与单述波代被告永州帝发房地产开发有限公司签订的《学府华庭商品房认购书》是有效的。且该认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，被告收受了全部的购房款，该认购书应当认定为商品房买卖合同。因原、被告一直存在争执，被告拒绝与原告签订正式的《商品房买卖合同》，以至于原告无法办理不动产所有权证，原告诉请要求被告协助原告办理不动产所有权证，本院予以支持。 综上所述，对原告黄梅凤的诉请本院予以支持，对被告永州帝发房地产开发有限公司的辩解意见本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 原告黄梅凤与被告永州帝发房地产开发有限公司于2017年9月1日签订的《学府华庭商品房认购书》有效； 二、由被告永州帝发房地产开发有限公司协助原告黄梅凤办理宁远县学府华庭小区305号房的不动产所有权证。 案件受理费2870元，财产保全费5000元，共计7870元，由被告永州帝发房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  于来清 审 判 员  胡建国 人民陪审员  欧利红 二〇一九年三月二十七日 法官 助理  欧阳玲 代理书记员  万 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。