江西省抚州市临川区人民法院行 政 判 决 书（2018）赣1002行初286号原告黄某某，女，汉族，1990年出生，崇仁县人，住上海市徐家汇区。委托代理人付海平，江西三松律师事务所律师。委托代理人高玮，江西三松律师事务所实习律师。被告崇仁县不动产登记局。法定代表人廖英，局长。委托代理人吴新林，系该局不动产登记中心副主任。委托代理人聂全龙，江西黄洲桥律师事务所律师。第三人冯某高，男，汉族，1967年出生，崇仁县人，住崇仁县。委托代理人刘镓榕，上海君恩律师事务所律师。第三人黄某英，女，汉族，1971年出生，崇仁县人，住址同上。第三人冯某某，男，汉族，1979年出生，崇仁县人，住址同上。第三人范某芳，女，汉族，1983年出生，崇仁县人，住址同上。第三人黄某英、冯某某、范某芳的共同委托代理人冯飞飞，女，汉族，1979年出生，崇仁县人，住郑州市中原区。系冯某某姐姐，与黄某英、范某芳系姑嫂关系。原告黄某某不服被告崇仁县不动产登记局、第三人冯某高、黄某英、冯某某、范某芳房屋行政登记，于2018年10月9日向本院提起行政诉讼。本院于2018年10月9日立案后，向被告崇仁县不动产登记局送达了起诉状副本及应诉通知书。向第三人冯某高、黄某英、冯某某、范某芳送达起诉状副本及参加诉讼通知书，于2018年11月20日公开开庭审理了本案。原告黄某某的委托代理人付海平、高玮、被告崇仁县不动产登记局委托代理人吴新龙、聂全龙、崇仁县不动产登记中心主任黄韶聪作为行政机关负责人到庭参加诉讼，第三人冯某高及其委托代理人刘镓榕、黄某英、冯某某、范某芳的委托代理人冯飞飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄某某诉称，原告黄某某是崇仁县巴山镇窑上**房屋的房屋所有权人，同时取得崇仁县颁发的崇国用（2008）第10300号国有土地权证和崇仁县巴山镇字第××号的房产证。2017年11月26日，原告母亲黄月荣未经原告同意，与冯某高、黄某英、冯某某、范某芳签订房产买卖合同。签订合同后，原告经母亲多次催促情况下，从工作地上海回到崇仁，2017年12月15日，在母亲陪同下，来到崇仁县行政服务中心房地产管理局办事窗口，在崇仁好家房产经纪有限公司的诱导下签署了相关文件，办理了该不动产的《崇仁县存量房买卖合同》网签备案手续。但原告并未对所签文件内容进行审核也未与冯某高、黄某英、冯某某、范某芳见面，更未与冯某高、黄某英、冯某某、范某芳办理该不动产的转移登记。2018年6月14日，原告母亲得知被告在2017年12月29日已经将房产所有权登记在冯某高、黄某英、冯某某、范某芳名下。原告认为，1、不应将未确定正式合法性的涉案民事行为作为行政行为的合法性依据；2、未经当事人双方共同申请，被告对涉案不动产作出转移登记，不合法；3、被告对未经有权人民政府批准擅自转让的划拨土地，作出转移登记的决定不合法；4、涉案不动产属于家庭成员共同共有的财产，未经全体共有人同意而转让，不具有法律效力。故诉讼请求，撤销赣（2017）崇仁县不动产权第××号《不动产权证书》。并承担诉讼费。原告向本院提交如下证据：1、崇国用（2008）第10300号国有土地权证，证明登记在黄某某名下的房产证的国有土地使用权是划拨；2、被告的转移不动产登记信息，证明涉案房屋是自建房，交易之后保留了划拨的性质；3、原告所在单位出具的证明，证明2017年12月22日当天原告在上海上班，并没有到场办理房屋转移手续；4、崇仁好家房产买卖合同，证明买卖合同的事实，当时原告母亲与第三人约定的价格是180万；5、黄峰的书面证明，证明涉案房屋的实际权利人是原告的父母。被告崇仁县不动产登记局答辩，1、2017年12月5日，原告与第三人共同到崇仁县行政服务中心房产管理局办事窗口办理了房屋转移登记，并填写了《崇仁县存量房买卖合同》等相关申请材料。原告系接受高等教育的成年人，不存在被人诱导的情形，因原告在外地工作，回来不方便，为方便群众办事，故原告2017年12月5日把所有的手续都办完，被告就在2017年12月22日审批手续办完后，直接颁证；2、依据法律和崇仁县人民政府有关文件，对于划拨土地的住宅，在不改变住宅用途的前提下，仍然可以保留划拨土地的性质而做所有权转移登记。故被告作出的转移登记行为合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交如下证据：1、不动产登记申请表，证明原告与第三人到不动产登记窗口申请转移登记并填写了申请表，签字是原告本人签字，但是时间是经办人填写的；2、不动产转移登记询问表，证明原告与第三人到不动产登记窗口申请转移登记并填写了询问表；3、承诺书，证明原告本人到不动产登记窗口填写了承诺书并且承诺未婚；4、崇仁县存量房买卖合同，证明原告与第三人到房管局房屋交易窗口申请转移登记并签订了买卖合同；5、崇仁县房屋交易与产权告知单（转让），证明原告与第三人到房管局房屋交易窗口申请房屋交易，备案成功确认；6、税收完税证明，证明原告与第三人到房管局房屋交易窗口申请交易成功后第三人缴交契税；7、崇仁县不动产统一登记管理平台截屏，证明原告持身份证原件到不动产登记窗口申请转移登记，工作人员将原告身份证原件扫描至登记管理平台系统内；8、身份证复印件，证明原告与第三人持身份证原件到不动产登记窗口申请转移登记，工作人员验原件收复印件；9、房地产税费一体化征管中心内部循环表八，证明原告与第三人到房管局房屋交易窗口申请交易成功且第三人缴交契税后填写了内部循环表八；10、不动产登记审批表，证明被告工作人员依照《条例》进行审核审批，为第三人颁发不动产权证书。以上证据被告的行政行为符合法律规定，程序合法有效。法律依据：2001年建设部的《城市房地产转让管理规定》第十二条、赣国土资字（2016）42号、崇仁县人民政府崇府办字（2016）85号。第三人冯某高、黄某英、冯某某、范某芳答辩，1、被告作出的转移登记是依原告和第三人的申请而作出的行政行为。2017年12月5日，原告及其母亲与第三人到被告处，填写了《不动产登记申请表》、《不动产转移询问登记表》等材料，程序合法；2、第三人与原告签订的是房屋买卖合同，不是国有土地转让合同，且依据相关规定，涉及划拨土地的自建房可以转让。故原告以被告未经审批，办理划拨土地的违法理由不成立；3、原告以其房屋出售价格便宜想解除合同，但遭第三人的拒绝，原告想通过行政诉讼达到毁约目的，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人向本院提供如下证据：1、《崇仁好家房产买卖合同》、《崇仁县存量房买卖合同》，证明原告及其母亲黄月荣将涉案房屋所有权转移给第三人，双方订立涉案房屋的买卖合同基于真实的意思表示，房屋买卖合同合法有效；2、《不动产登记申请表》、《不动产登记询问表》、《崇仁县房屋交易与产权告知单》，证明原告与第三人在被告处申请办理涉案房屋不动产登记和转移等手续，被告依据法定程序审查审核，其依法作出涉案房屋所有权转移的行政行为；3、赣（2017）崇仁县不动产权第××号《不动产权证书》，证明第三人依法取得涉案房屋的所有权，是该房屋的合法所有权人；4、音频资料，证明2018年6月12日崇仁县好家房产经纪有限公司工作人员与原告的母亲黄月荣即《崇仁好家房产买卖合同》房屋出卖方的代理人通话录音可证明原告及其母亲以涉案房屋卖便宜了，后悔出卖房子，意图毁约。经庭审举证，质证，原告对被告提供的证据1、合法性及真实性有异议，申请表的时间不是当场签字的，被告也承认了；证据2中办理时间是2017年12月22日，但是该时间原告本人在上海上班；对证据3的真实性有异议，原告对该内容不清楚；对证据4的合法性有异议，交易价格实际上是106万，但是原告与第三人提交给被告签的买卖合同是180万；对证据5-6的合法性有异议，存在漏征情况；证据7不符合法律形式，应当有完整的制作程序，但是无法显示给证据的真实性；对证据8原告的身份证真实性无异议，但不是原告本人提供；对证据9-10的合法性有异议，被告在第三人没有缴纳划拨土地出让款就发证的行为错误。原告对第三人提供的证据1的合法性有异议，房屋没有经过实际共有人签署，不动产转让涉及土地转让，划拨土地的转让要经过政府同意转移产权；证据2是被告已举证，质证意见相同；证据3的转让没有经过有权利人批准，不具有合法性；对证据4无异议。被告对原告提供的证据1、2、3、4真实性无异议，但不能达到原告的证明目的；对证据5的关联性有异议，所有权以土地证和使用权证的名字为准。被告对第三人提供的证据无异议。第三人对原告提供的证据1、2的真实性无异议，对证据3、4、5的真实性有异议，是原告委托其母亲出卖房屋的。对被告提供的证据无异议。本院对原、被告、第三人提供的证据认定如下：被告提供的证据是被告在办理房产转移中档案材料，证据来源合法，具有真实性。原告提供的证据1、2、3、4的证据具有真实性，证据5不符合证据形式，不予认可。第三人提供的证据1、2、3具有真实性，证据4的收集不符合证据规则，且与本案所要审查的行政行为无关联性，不予认可。本院结合原告、被告。第三人提供的证据及双方的质证意见认定如下事实：原告人黄某某为崇仁县巴山镇窑上**房屋的所有权人，取得崇国用（2008）第10300号国有土地权证和崇仁县房权证巴山镇字第**房产证。该房屋为一栋三层楼的自建房，土地性质为国有划拨土地。2017年11月26日，原告黄某某的母亲黄月荣与第三人冯某高在崇仁好家房产经纪有限公司处签订一份房屋买卖合同，出卖方黄某某、黄月荣，买受方冯某高，约定崇仁县巴山镇窑上54号出售价180万，签订合同当天支付50万元，办理过户当天支付70万元，不动产权证出来后支付60万元，过户时间为2017年12月10日之前。2017年12月5日，原告黄某某及母亲黄月荣与第三人冯某高、黄某英、冯某某、范某芳共同到崇仁县行政服务中心房产管理局办事窗口签署了《崇仁县存量房买卖合同》、《不动产登记申请表》、《不动产转移登记询问表》、《未婚承诺书》，被告核对了黄某某的身份证信息，并上传到登记管理网上平台，但在《不动产登记申请表》、《不动产转移登记询问表》中的落款时间未填写。在《房地产税费一体化征管中心内部循环表八》显示，地税部门、房屋管理部门、国土部门均在2017年12月5日同意办理转移登记，2017年12月22日，被告崇仁县不动产登记局同意该房屋土地性质仍保留划拨土地性质，决定准予登记发证，向第三人冯某高、黄某英、冯某某、范某芳颁发了赣（2017）崇仁县不动产权第**房产证，房产证证载：权利人为冯某高、黄某英、冯某某、范某芳；权利类型为国有建设用地使用权；权利性质为划拨自建房；附记内容为本不动产于2017年12月22日通过买卖换发不动产权证，原证崇仁县房权证巴山镇字第**、崇国用（2008）第10300号注销。第三人按合同约定总共支付原告房款120万。另查明，原告黄某某按约定应在2018年6月18日前空出房屋给第三人，但原告拒绝空出房屋，第三人于2018年8月22日向崇仁县人民法院提起诉讼，要求原告履行合同，空出房屋并支付非法占用房屋的占用费。原告收到崇仁县人民法院应诉通知书后，遂向本院提起行政诉讼。崇仁县人民法院据此对民事案件裁定中止审理。本院认为，《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，本案涉及的房产所处在崇仁县区域内，崇仁县不动产登记局是崇仁县不动产登记机构，故崇仁县不动产登记局是本案的适格被告。对于划拨土地上的自建房进行转让登记时是否可保留国有划拨土地性质问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定适用范围是“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”本案涉案房屋是划拨土地的自有建房，划拨的土地并没有用于房地产开发，原告依据该法第四十条规定认为应由受让方办理土地出让手续是错误理解，该法不适用划拨土地上自有建房转让交易的情况。对于划拨土地上自有建房转让的规定，2001年建设部的《城市房地产转让管理规定》第十二条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续”。赣国土资字（2016）42号《江西省国土资源厅关于应发积极稳妥做好当前不动产登记工作指导意见的通知》第五条规定“对个人住房房屋所有权转让中涉及划拨土地处置及出让金缴费问题，各市县不动产登记部门应尽早请示当地政府按照《城市房地产转让管理规定》第十一条、第十二条、第十三条规定明确处理意见，继续保留划拨用地性质的，应在不动产登记簿和不动产权证书上记载。”崇仁县人民政府崇府办字（2016）85号规定：“对个人住房房屋所有权转让中涉及划拨土地使用权处置，继续保留划拨用地性质的，维持原土地使用状况，在不动产登记簿和不动产权证书上记载。”由此可见，上述法律法规规定：涉及私有住宅转让登记中的划拨土地仍可保留土地的划拨性质。被告依据上述规定，作出保留原划拨土地性质的房屋变更登记适用法律正确。被告在办理转移登记中是否尽到审慎审查义务问题。《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交登记申请书、申请人、代理人身份证明材料、相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书等材料，并对申请材料的真实性负责。被告在受理房屋变更登记中履行的是审慎审查而非实质审查。原告与第三人于2017年12月5日到被告的办公场所提交转移登记的所需相关材料，在“不动产登记申请表”中共同签名，原告在申请表中未填落款时间。该份申请表与原告在婚姻状况的承诺书、崇仁县存量房买卖合同、不动产转移登记询问表中均有原告签名的事实相互印证，原告提供了身份证，并由被告录入房屋转移登记系统，上述证据和事实足以认定原告向被告申请房屋过户是真实意思表示。被告因需办理划拨土地转让审批手续，当日不能及时完成转移登记，后该申请书落款时间由被告的工作人员填写为12月22日，是房屋变更登记中瑕疵，不影响整个登记行为的合法性。被告在转移登记中，对买卖合同审核仅限于提供的材料是否具备形式要件，对买卖合同无实质审查职权，被告认为提交的申请材料符合变更登记材料所需要的法定形式，审核后作出变更登记，并无不当。被告在变更登记中已尽到审慎审查义务。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本院已经告知原告可提起对买卖合同无效的民事诉讼，但原告在法院限定的答复期限内未提起民事诉讼，鉴于第三人诉原告买卖合同的履约之诉已由崇仁县人民法院受理，原告主张买卖合同无效，其权益可在民事诉讼得到保障，该民事诉讼因原告提起行政诉讼被中止审理，本案不宜再中止审理。综上，被告受理原告和第三人申请，颁发的赣（2017）崇仁县不动产产权第**产证适用法律正确，程序合法，尽到了审慎审查的义务。原告主张“原告未到场，未签署相关文件，买卖合同无效，颁证程序违法，适用法律错误”的主张无事实和法律依据，应予驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告黄某某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告黄某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并按规定向抚州市中级人民法院预交上诉案件诉讼费，自上诉期满后七日内仍未交纳的按自动撤回上诉处理。审 判 长  李丽雯人民陪审员  武贞娥人民陪审员  丁筱玲二〇一九年三月十九日书 记 员  黎蕾菲