湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终252号上诉人（原审被告）：湖北乐门实业有限公司。住所地：湖北省丹江口市右岸新城武当大道**。法定代表人：何星灯，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟晓琴，湖北永欣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司丹江口支行。住所地：湖北省丹江口市车站路**。代表人：王成兵，该支行行长。委托诉讼代理人：李晶晶，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖成，男，1974年5月10日出生，汉族，住湖北省丹江口市。被上诉人（原审原告）：窦桂林，女，1974年6月7日出生，汉族，住湖北省丹江口市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱晓晶，湖北遇真律师事务所律师。上诉人湖北乐门实业有限公司（以下简称“乐门公司”）、中国银行股份有限公司丹江口支行（以下简称“中国银行丹江支行”）因与被上诉人肖成、窦桂林商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2018）鄂0381民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，经阅卷、询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。乐门公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回上诉人诉讼请求或改判解除双方的《商品房买卖合同》，上诉人按被上诉人已付房款1%的标准支付被上诉人逾期办证违约金，或者发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。其理由如下：一、原审判决认定事实部分不清，导致裁判结果错误：1、上诉人与被上诉人于2013年1月11日签订了《商品房买卖合同》，被上诉人购买了上诉人位于丹江口市××大道××商铺一间，至被上诉人起诉之日，上诉人仍未能协助被上诉人办理不动产权证登记手续，但被上诉人亦从未向上诉人表达过要解除《商品房买卖合同》的想法；2、如上所述，上诉人认为，根据我国《合同法》第96条规定，被上诉人要解除双方的《商品房买卖合同》应在起诉前通知上诉人，而本案中被上诉人从未通知过上诉人要求解除合同就直接向法院起诉，原审法院毫无法律依据地认为自2018年6月7日向上诉人送达起诉状之日即为被上诉人通知上诉人解除合同之日，这一观点上诉人不能接受；3、原审已查明自被上诉人购买涉案商铺后至2017年9月期间共收到上诉人支付的返租租金86719.65元，被上诉人的该部分收入是因购买该商铺而发生，说明最起码在这期间被上诉人因购买该商铺获得了回报，并没有给其带来损失。原审法院以上诉人与被上诉人之间的委托经营合同与本案的商品房买卖合同属不同法院关系，被上诉人依据委托经营管理合同的约定获取收益与本案商品房买卖合同解除后是否存在损失之间没有关联性为由对上诉人的抗辩不予支持，径行判决上诉人自2013年10月18日起至本金付清之日赔偿被上诉人资金占用期间的利息。上诉人认为原审法院的这一观点实在有失偏颇，首先：上诉人抗辩不是反诉主张双方之间的委托经营管理合同是否有效，而是以委托经营管理合同以及支付返租租金财务记录为证据，向法院释明被上诉人购买商铺后获取了收益，并未有损失，本案中被上诉人并未提供证据证明其有损失，反而上诉人有充分证据证明其已经取得了收益，不管是从法律规定上还是老百姓的朴素认知上理解，最起码不应支持被上诉人自2013年10月至2017年9月期间的损失赔偿请求，这才是客观公正的法律裁决。二、双方的《商品房买卖合同》第15条明确约定：因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内办理房屋产权证的，出卖人按买受人已付房款1%的标准向买受人支付违约金。双方的这一约定不违反法律规定，也是被上诉人自愿同意了才签订的，上诉人认为如果双方的《商品房买卖合同》必然解除的话，那么关于违约金的认定应按合同约定处理。中国银行丹江支行上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第四项，依法改判被上诉人乐门公司返还被上诉人肖成、窦桂林贷款本息145116.07元；2、上诉费用由被上诉人承担。其理由如下：肖成、窦桂林与被上诉人签订《个人商业用房贷款合同》，因乐门公司违约而未协助二人办理商品房的产权证书，从而导致肖成、窦桂林请求解除双方的合同，责任并非在上诉人。上诉人按照肖成、窦桂林的申请与二人借款合同签订后，向二人履行了贷款出借义务将贷款发放，该笔借款系由乐门公司实际占用，现被上诉人肖成、窦桂林对于已经偿还的部分要求上诉人予以返还没有事实和法律依据。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本案应当由贷款的实际收取方即乐门公司直接向肖成、窦桂林返还贷款本息。肖成、窦桂林向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告和被告乐门公司2013年1月11日签订的《商品房买卖合同》及原告和被告中国银行丹江支行签订的《个人商业用房贷款合同》及房屋抵押预登记手续；2.请求法院判令被告乐门公司返还原告交纳的首付款221799元并赔偿损失（资金占用期间的利息以本金431799元，自2013年1月11日起按年利率6%予以计算至清偿之日止）；3.请求法院判令被告中国银行丹江支行返还原告已支付的贷款本息合计145116.07元；4.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定：2013年1月11日，原告肖成、窦桂林与被告乐门公司签订了一份《商品房买卖合同》，由二原告购买被告乐门公司开发的位于丹江口市右岸××大道××半岛风情街××单元××号商铺，该合同约定商铺的建筑面积共32.98平方米，单价为每平方米13092.75元，总价款为431799元。该合同约定二原告在2013年1月11日支付首付款221799元，余额210000元向银行书面申请购房按揭贷款，二原告保证在2013年1月18日前提供按揭贷款的相关资料并办理好相关手续等；被告乐门公司应当在2013年4月20日前将经验收合格的商品房交付给二原告使用。该合同对于房屋产权登记约定为：被告乐门公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由乐门公司提供的资料报产权登记机关备案，如因乐门公司的责任，二原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，二原告不退房，被告乐门公司按已付房价款的1%向二原告支付违约金。合同签订前后，二原告分别于2013年1月6日、2013年1月11日和2013年1月19日通过银行转账的方式共向被告乐门公司支付了购房首付款221799元，并由被告乐门公司出具了收据三张。2013年5月2日，二原告与被告中国银行丹江支行签订了一份《个人商业用房贷款合同（2011年版）》，约定二原告向被告中国银行丹江支行贷款210000元，贷款期限为120个月。该贷款执行浮动利率，即浮动周期为12个月，从被告中国银行丹江支行实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日；第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率上浮15%计息；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮15%作为下一个浮动周期的适用利率。贷款合同约定由二原告按月等额本息还款，被告乐门公司作为保证人承担连带保证责任，并以二原告所购房屋（即丹江口市右岸××大道××半岛风情街××单元××号商铺）提供抵押担保，且于2013年5月6日在丹江口市房产局办理了抵押权预告登记（登记证号为：丹江口市房预三官殿字第××号）。贷款合同签订后，被告中国银行丹江支行于2013年5月17日向原告发放贷款210000元，并经二原告同意直接将该款项转入被告乐门公司开设的银行账户。二原告自按揭贷款合同生效至今依约履行合同，每月按时偿还本息，截止2018年6月，二原告已向被告中国银行丹江支行偿还本金及利息共计145116.07元。二原告购买的商铺交付使用后，被告乐门公司未按照合同约定期限给二原告办理相关的房地产权属相关证件。2018年6月21日，二原告到丹江口市不动产登记中心查询，该单位向原告出具了一份《档案查询证明》，内容为“经查询湖北乐门实业有限公司，房屋坐落武当大道，土地证号：国用（2012）第42号、43号、44号、第1719号、第17**，2016年6月8日至2018年6月21日下午16：02分有抵押查封登记情况”。一审法院另查明，二原告与被告乐门公司签订了商品房买卖合同后，双方另行约定委托被告乐门公司经营管理二原告购买的商铺，被告乐门公司每月向二原告返租金。从2013年10月至2017年9月期间，被告乐门公司共向二原告返租金86719.65元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案二原告与被告乐门公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效，故双方均应依约履行各自的权利义务。该合同签订后，二原告依约支付了全部购房款，被告乐门公司亦交付了房屋，但至今未协助二原告办理商品房的产权证书。虽然二原告与被告乐门公司在签订的《商品房买卖合同》第十五条产权登记的违约责任中约定，被告应当在商品房交付使用后180日内（即2013年10月17日之前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意按照“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”处理，但被告乐门公司未履行该项义务，且双方约定的违约条款违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，即“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。由于被告乐门公司将涉案房屋的土地办理了抵押登记，导致在约定的办证期限届满并超过一年后，仍不能满足为二原告购买的房屋办理不动产权属登记的条件，据此，虽然二原告与被告乐门公司在办理不动产权属证书方面有合同约定，但违反了法律规定，现二原告起诉要求解除房屋买卖合同，符合相关法律规定，且是原告自愿行使解除权的真实意思表示。二原告要求解除《商品房买卖合同》的起诉状，法院已于2018年6月8日送达给被告乐门公司，应视为二原告向被告乐门公司发出了解除房屋买卖合同的通知，本案商品房买卖合同已于二原告的诉讼请求送达被告乐门公司之日起解除，故对二原告要求被告乐门公司退还首付款221799元的诉讼请求，予以支持。对于二原告要求被告乐门公司赔偿损失的诉讼请求，商品房买卖合同解除系因被告乐门公司的原因所致，故二原告要求被告乐门公司支付资金占用期间的利息损失予以支持，但计算时间应从双方约定的办理不动产权属证书的期限届满次日（即2013年10月18日）开始计算，按照二原告实际向被告乐门公司支付的首付款数额（即221799元）计算；二原告诉请按照年利率6%计算至本金清偿之日止，因该标准未超过相关司法解释规定的参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，予以支持。被告乐门公司辩称“原告购买商铺后委托乐门公司经营，期间我公司按月向原告返还租金，就算因为我公司的原因，合同需要解除，原告的损失最多只能从2017年我公司没有给其支付返租租金开始算起”的理由，因二原告与被告乐门公司之间的委托经营管理合同与本案的商品房买卖合同属不同法律关系，原告依据委托经营管理合同的约定获取收益与本案商品房买卖合同解除后是否存在损失之间没有关联性，故对被告乐门公司的该项辩解理由本院不予采信。本案中二原告按照法律规定选择行使合同解除权，而对于被告乐门公司在涉案商铺预售时，是否存在虚假宣传，是否构成欺诈行为的争议，属法律规定的合同可撤销情形，两者属不同法律关系，对该争议在本案中不予评判。二原告与被告中国银行丹江支行签订的《个人商业用房贷款合同（2011年版）》，该合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。但该合同是基于二原告与被告乐门公司签订的《商品房买卖合同》中二原告所购买的房屋作为抵押物而产生的借款合同关系，从合同的产生而言，按揭贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立；从合同的履行目的而言，按揭贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行。二原告购买的房屋因被告乐门公司的原因至今未能办理不动产权属证书，致使商品房买卖合同的目的无法实现，现原告要求解除与被告中国银行丹江支行签订的按揭贷款合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，当事人有权解除按揭贷款合同。根据本案事实，按揭贷款合同履行过程中，被告中国银行丹江支行主观上并无过错，客观上亦无违约行为，但二原告依法行使解除权而解除按揭贷款合同，符合法律规定，予以支持。二原告要求解除《个人商业用房贷款合同（2011年版）》的起诉状，法院已于2018年6月7日送达给被告中国银行丹江支行，应视为二原告向被告中国银行丹江支行发出了解除房屋买卖合同的通知，本案按揭贷款合同已于二原告的诉讼请求送达被告中国银行丹江支行之日起解除。解除合同后果的处理原则上仍应遵循合同相对性原则，就本案而言，按揭借款合同解除后，被告中国银行丹江支行应当返还二原告已偿还的贷款本息，房屋上设定的抵押登记也应一并解除。故二原告诉请要求被告中国银行丹江支行返还其已支付的贷款本息共计145116.07元（截止2018年6月）的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告肖成、窦桂林与被告湖北乐门实业有限公司解除合同的行为有效，原告肖成、窦桂林与被告湖北乐门实业有限公司之间的《商品房买卖合同》已于2018年6月8日解除；确认原告肖成、窦桂林与被告中国银行股份有限公司丹江口支行解除合同的行为有效，原告肖成、窦桂林与被告中国银行股份有限公司丹江口支行之间的《个人商业用房贷款合同（2011年版）》已于2018年6月7日解除；二、解除在丹江口市右岸××大道××半岛风情街××单元××号商铺上设立的房屋预抵押登记手续（登记证号为：丹江口市房预三官殿字第××号）；三、被告湖北乐门实业有限公司在本判决生效后二十日内返还原告肖成、窦桂林已支付的房屋首付款221799元，并赔偿资金占用利息（利息以本金221799元，自2013年10月18日起至本金付清之日止按年利率6%予以计算）；四、被告中国银行股份有限公司丹江口支行于本判决生效之日起二十日内返还原告肖成、窦桂林已支付的贷款本息共计145116.07元；五、驳回原告肖成、窦桂林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6804元，减半收取3402元，由被告湖北乐门实业有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。乐门公司与肖成、窦桂林签订另《商品房买卖合同》，但土地现在依然处于抵押给他人的状态，故由于出卖人原因导致肖成、窦桂林无法办理产权过户手续，其要求解除合同并赔偿损失有法律依据。主张解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。二原告要求解除商品房买卖合同的意思表示，已通过起诉状的形式于2018年6月8日通知乐门公司，故涉案商品房买卖合同已于2018年6月8日解除。乐门公司上诉称“被上诉人亦从未向上诉人表达过要解除《商品房买卖合同》的想法”，但本案不是根据乐门公司的解除合同意思表示而认定涉案合同已解除，而是根据肖成、窦桂林的解除合同通知予以认定；乐门公司上诉称“根据我国《合同法》第96条规定，被上诉人要解除双方的《商品房买卖合同》应在起诉前通知上诉人，而本案中被上诉人从未通知过上诉人要求解除合同就直接向法院起诉，原审法院毫无法律依据地认为自2018年6月7日向上诉人送达起诉状之日即为被上诉人通知上诉人解除合同之日，这一观点上诉人不能接受”；但解除合同可以通过多种途径通知，通过法院送达起诉状的形式也是通知的一种方式；乐门公司上诉称“肖成、窦桂林购买涉案商铺后至2017年9月期间共收到上诉人支付的返租租金86719.65元，最起码在这期间被上诉人因购买该商铺获得了回报，并没有给其带来损失。如果双方的《商品房买卖合同》必然解除的话，那么关于违约金的认定应按合同约定处理即按买受人已付房款1%的标准支付”。但肖成、窦桂林并未依据合同条款主张违约金，而是合同解除后，返还221799元购房款，故一审法院自2013年10月18日起至本金付清之日止按年利率6%予以计算利息并无不当；中国银行丹江支行上诉称“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本案应当由贷款的实际收取方即乐门公司直接向肖成、窦桂林返还贷款本息”。但该司法解释是指“出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，即乐门公司应将受的购房贷款返还中国银行丹江支行，但涉案肖成、窦桂林请求的是中国银行丹江支行返还原告已支付的贷款本息145116.07元，不是司法解释中“出卖人收受的购房贷款”，故不适用该司法解释。综上，上诉人上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。湖北乐门实业有限公司预交的4627元二审案件受理费由湖北乐门实业有限公司承担；中国银行股份有限公司丹江口支行预交的二审案件受理费3202由中国银行股份有限公司丹江口支行承担。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一九年三月二十七日法官助理徐恩田书记员李大旭