江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0104民初12128号原告（反诉被告）：任秋波，女，1964年9月3日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：钱志明，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：訾隽，江苏高的律师事务所（实习）律师。被告（反诉原告）：韩素珍，女，1954年8月18日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：鲁智，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周起海，男，南京市公安局退休职工。被告：南京鸿科房地产经纪有限公司，住所地南京市秦淮区秦虹路**，统一社会信用代码91320104783804362G。法定代表人：蒋军，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘勇，男，南京鸿科房地产经纪有限公司职工。原告（反诉被告）任秋波与被告（反诉原告）韩素珍、被告南京鸿科房地产经纪有限公司（以下简称鸿科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任秋波的委托诉讼代理人钱志明、訾隽，被告（反诉原告）韩素珍及其委托诉讼代理人鲁智、周起海，被告鸿科公司的委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）任秋波向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告三方签订的《房地产买卖三方合同》及其《补充协议》解除；2、判令被告一返还原告涉案房屋，并支付违约金；3、判令被告一赔偿原告律师代理费10万元；4、判令被告二返还宁房权证秦转字第**房屋所有权证；5、判令被告承担诉讼费用。事实和理由:2018年3月13日，任秋波、韩素珍、鸿科公司三方签订了《房地产买卖三方合同》及《补充协议》，约定了任秋波将本市龙蟠中路459号白露新寓6幢1单元X室房屋（以下简称涉案房屋）以460万元转让给韩素珍；韩素珍在签约之日支付定金10万元，2018年5月31日前支付购房款448万元，尾款2万元在房屋交接完成后付清等内容。任秋波与韩素珍另约定，韩素珍确认已经知晓南京市现行有效的购房政策且保证具备购房资质，提交的购房资质审核所需文件和资料真实合法有效。买卖双方任何一方违约的，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方需承担守约方花费的诉讼费、保全费、律师费等。逾期履行约定义务超过15日的，构成根本违约，守约方有权书面通知解除合同。合同签订后，任秋波将涉案房屋所有权证交给鸿科公司，韩素珍支付了购房款，任秋波也交付了涉案房屋。但任秋波多次与韩素珍、鸿科公司联系网签及房屋过户事宜，但二人一直未予办理。此后，任秋波于2018年9月12日书面通知韩素珍办理网签及过户手续，并于2018年11月5日委托律师发函催告，但其未予理会。任秋波认为韩素珍已构成根本违约，于2018年11月13日书面通知其解除合同。为维护原告合法权益，故诉至本院。被告（反诉原告）韩素珍辩称，1、在《房地产买卖三方合同》签订以前，韩素珍就已经明确告知任秋波，需要等韩素珍位于本市的动迁房屋登记注销手续办理完结后才能办理涉案房屋的相关过户手续，任秋波表示了认可；2、2018年5月15日，韩素珍与任秋波双方书面约定具体办理房产交易过户时间根据买方通知办理；3、韩素珍没有违约行为，且《房地产买卖三方合同》中的主要义务均已经履行完毕。现韩素珍已于2018年11月26日办理了404室房屋的登记注销手续，并开具了购房证明。综上，请求法院驳回任秋波的诉讼请求，并向本院提出如下反诉请求：1、判令被反诉人继续履行2018年3月13日签订的《房地产买卖三方合同》，立即将涉案房屋的不动产权变更登记至反诉人名下；2、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。原告（反诉被告）任秋波要求驳回反诉请求。被告鸿科公司辩称，韩素珍陈述属实，同意其答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年3月13日，任秋波（甲方）、韩素珍（乙方）与鸿科公司（丙方）签订《房地产买卖三方合同》，约定：甲方将涉案房屋以460万元的价格转让给乙方，其中含定金10万元，乙方于签订合同当日支付给甲方，尾款2万元；甲乙双方约定乙方在2018年5月31日前将购房款448万元解交监管账户，甲方同意乙方将尾款2万元在送件过户当日暂存于丙方保管，在户口迁出、房屋交接完成后三个工作日内，由丙方转交给甲方；甲乙双方约定甲方收到乙方资金监管账户全额到甲方账户7天内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；甲乙双方约定于2018年5月31日前向有关各部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲乙双方同意，在本合同签订后15日内，正式签订网签合同，并于接到丙方通知后5个工作日内共同向不动产登记机构申请办理建设用地使用权及房屋所有权转移登记；任何一方违约的，规定违约金为房价的20%支付给各守约方。同日，三方签订《补充协议》约定：乙方确认已知晓南京市现行有效的购房政策且乙方保证具备购房资质，乙方承诺提交的购房资质审核所需文件和资料合法真实有效；甲乙双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方需承担守约方花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等；除本合同其他条款另有规定，甲乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价每日万分之五的违约金，逾期履行约定的义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房价款的20%，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲方保证此房满5年不唯一。合同签订当日，任秋波将涉案房屋所有权证交给鸿科公司，韩素珍支付定金10万元。2018年5月15日，任秋波将涉案房屋交付给韩素珍。同日，韩素珍支付房款450万元，任秋波签署了收款收条，该收款收条中有鸿科公司工作人员备注的“具体办理房产交易过户时间根据买方通知来办理”。2018年9月12日，任秋波通过EMS书面通知韩素珍办理涉案房屋的网签及过户手续。同年11月5日，任秋波委托律师发函韩素珍及鸿科公司称韩素珍未按约办理网签及房屋过户行为构成违约，要求其在接函后7日内办理涉案房屋的网签及过户手续。11月13日，任秋波书面通知韩素珍解除《房屋买卖三方合同》及《补充协议》。上述函件韩素珍均收到，其中解除函于2018年11月14日收到。另查明，因本案诉讼，任秋波支付律师费10万元。案件审理过程中，韩素珍向本院陈述，与任秋波洽谈购买涉案房屋时，韩素珍已经告知任秋波，除有404室房屋正在拆迁外，韩素珍名下另有一套住房，只有404室房屋的产权注销后，韩素珍根据南京市现有购房政策才具有购房资格，才能办理涉案房屋的过户手续。鸿科公司对韩素珍的陈述予以确认，并陈述在交易过程中，一直督促韩素珍办理相关手续，并将相关进展及时告知任秋波。经本院查明确认，2018年11月26日，该房屋产权注销手续办理完毕。同日，韩素珍取得南京市户籍居民家庭购房证明。2018年12月4日，鸿科公司书面通知任秋波办理涉案房屋过户手续，被告拒收了该通知。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行。本案中，韩素珍陈述在2018年3月13日签订《房地产买卖三方合同》时已经告知其需要等404室的房屋产权注销后，才具备购房资格，才能办理涉案房屋的过户手续，鸿科公司对该事实予以了确认。任秋波于2018年5月15日签字的450万元收款收条上也备注了“办理房产交易过户时间根据买方通知来办理”，综合上述情况，本院对于韩素珍的这一陈述予以认可，任秋波对该情况系明知，故韩素珍未于《房地产买卖三方合同》签订后15日内与任秋波签订网签合同及办理过户手续并未违反合同约定，任秋波无权解除合同，2018年11月13日的解除通知不发生解除合同的效力。事实上，任秋波如果认为签订合同后15日内未网签合同韩素珍构成违约，其也不会于2018年5月15日收取房款450万元。综上，本院对于任秋波的本诉请求不予支持。现韩素珍已于2018年11月26日取得购房资格，其也足额支付460万元房款，任秋波也已经与韩素珍办理过涉案房屋的交接手续，任秋波应按合同约定履行涉案房屋的不动产权转移登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）任秋波的全部诉讼请求。二、原告（反诉被告）任秋波与被告（反诉原告）韩素珍继续履行《房地产买卖三方合同》及《补充协议》。三、原告（反诉被告）任秋波于本判决生效之日起十五日内协助被告（反诉原告）韩素珍办理本市龙蟠中路459号白露新寓6幢1单元X室房屋的不动产权转移登记手续。本诉案件受理费13980元，减半收取为6990元，由原告（反诉被告）任秋波负担3495元，被告（反诉原告）韩素珍负担3495元，反诉案件受理费40元，由原告（反诉被告）任秋波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  尹 春二〇一九年三月四日见习书记员  章文君