山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初9484号 原告：张本青，女，1963年2月8日出生，汉族，无业，住山东省济阳县。 原告：王宗涛，男，1987年2月4日出生，汉族，农民，住山东省济阳县。 原告：王宗震，男，1985年4月3日出生，汉族，农民，住山东省济阳县。 三原告共同委托诉讼代理人：连迪、李静，均系山东华剑律师事务所律师。 被告：路在利，男，1969年2月24日出生，汉族，无业，住济南市。 被告：杨全香，女，1966年5月12日出生，汉族，无业，住济南市。 原告王维荣、张本青诉被告路在利、杨全香确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月30日立案。本案审理中，王维荣去世，其法定继承人王宗涛、王宗震申请参加诉讼，本院予以准许。本院适用简易程序，于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告张本青、王宗涛、王宗震的共同委托诉讼代理人李静，被告路在利、杨全香到庭参加诉讼。审理期限到期前，双方同意继续适用简易程序，经院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。 张本青、王宗涛、王宗震共同向本院提出诉讼请求：1.确认王维荣与路在利、杨全香签订的房屋转让合同无效；2.判决路在利、杨全香返还张本青、王宗涛、王宗震购房款38万元并支付利息；3.本案诉讼费由路在利、杨全香承担。事实与理由：王维荣与路在利、杨全香于2016年10月6日签订房屋转让合同一份，约定路在利、杨全香将位于济南市历城区华山街道王闸村的房屋出卖给王维荣。在签订合同时，路在利、杨全香承诺涉案房屋证件齐全。现经城管部门告知，涉案房屋属于违章建筑，要求强制性拆除。因路在利、杨全香未告知王维荣涉案房屋性质，导致王维荣合法权益遭受严重损失。经协商未果，由此引起诉讼，请求法院判如所请。 路在利、杨全香共同辩称，涉案房屋所在土地是20年前王家闸村批给路在利经营石材的，路在利向村里交纳承包费。涉案房屋是两层楼房，合计400平方米，位于王家闸村东头，是在2015年年底翻盖的。王维荣长期在华山片区包工干建筑，其对房产的情况是非常清楚的。当时王维荣多次找路在利，想购买涉案房屋进行使用，后来双方就签订了房屋转让合同。王维荣支付了38万元购房款。涉案房屋面临拆迁属实，但王维荣是在明知房屋情况和华山片区面临改造的情况下自愿购买的，自愿承担风险，故路在利、杨全香不应再返回购房款，请求法院驳回张本青、王宗涛、王宗震的诉讼请求。 经审理，本院认定定事实如下： 张本青与王维荣系夫妻关系，王宗涛、王宗震系两人的儿子。路在利、杨全香系夫妻关系。王维荣长期在济南市历城区华山片区从事建筑施工，后为工作、生活方便，欲购买路在利、杨全香在王家闸村东头建设的二层房屋。在中间人王某某的见证下，2016年10月6日，王维荣（乙方，买方）与路在利（甲方，卖方）签订《房屋转让合同》，约定路在利将坐落在山东省济南市历城区荷花街道王闸村东头房屋出卖给王维荣，房屋相关的土地使用权同时转让，建筑面积400平方米，共两层，每层长20米，宽10米，房屋总价款为38万元。合同第三条约定，该房屋土地使用权年限自2016年10月6日至长期。该房屋出卖后，按照有关规定，乙方无须补办土地使用权出让手续。第九条约定，甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，并已经取得全部共有人的一致同意。若因产权、使用权或其他产权原因导致乙方无法正常使用，甲方愿意赔付乙方全部转让款、房屋的改造、建造、装修等费用及土地增值部分。路在利、杨华在甲方处签字捺印，王维荣、张本青在乙方处签字捺印。中间人王某某也在该合同落款处签字捺印。合同签订后，王维荣向路在利、杨全香支付了38万元购房款，路在利、杨全香交付了涉案房屋。 王维荣购买房屋后，在该二层房屋的基础之上又加盖了一层，用于对外出租和盛放建材。因接到涉案房屋属违章建筑，需强制拆除的通知，王维荣、张本青于2018年9月30日向本院提起诉讼。审理中，王维荣于2018年10月29日去世。2018年12月，涉案房屋因属违章建筑被政府相关部门强制拆除。 审理中，路在利、杨全香提交2018年10月2日中间人王某某与王维荣的手机通话录音证据一份并申请证人王某某出庭作证。录音中，王某某称：“这个房子当时你买的时候证件不全，你可知道啊！”王维荣称：“嗯，我知道，我知道。”证人王某某出庭作证称王维荣系济阳崔寨人，是建筑包工头，经常在华山片区从事建筑工作，涉案房产是王维荣主动找路在利购买的，王维荣当时知道房产没有手续，也知道快拆迁了，王维荣当时的想法是买套房子方便干活，以后拆迁也可以有补偿；王维荣找王某某做中间人的目的就是双方均不得反悔，比方说以后如果补偿100万的话路在利也被扣钱，因为补偿款需要先打到路在利账户上，因为路在利是本村村民，王维荣不是，路在利对此是同意的，房产转让合同也是王维荣提供的；录音证据是属实的，王维荣起诉以后，路在利找到中间人王某某，王某某就用路在利的手机给王维荣打了电话。经质证，张本青、王宗涛、王宗震对录音证据的真实性不予认可，对证人证言也有异议，认为房屋买卖时双方就知道拆迁不属实，按照常理，如果知道拆迁会补偿100多万路在利也不可能出卖，且违章建筑、新抢建建筑也不可能进行补偿。路在利、张本青对证人证言无异议，称是否拆迁当时只有传闻，并不确定，如果拆迁，涉案房屋能补偿多少也不确定，双方也不可能明知房屋是违章建筑而进行买卖。经审查本院认为，证人王某某的证言可予以采信。 本院认为，本案争议的焦点问题为：一、涉案《房屋转让合同》是否无效。二、如合同无效，合同双方当事人的责任及损失如何承担。关于焦点问题一，根据法律规定，双方当事人意思表示一致，可以签订合同，但所签合同不得违反法律、法规的强制性、效力性规定，否则合同无效。涉案房屋建设无建设审批手续，也被政府相关部门认定违章建筑进而被强制拆除，故王维荣与路在利、杨全香关于涉案房屋的交易行为违反了法律的强制性规定，涉案房屋转让合同属无效合同。双方虽约定均不得反悔，但并不影响对合同效力的认定。且根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。关于焦点问题二，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案合同无效，双方应当返还因合同取得的财产并承担相应的缔约过失责任。路在利、杨全香因合同取得的购房款38万元应当予以返还。涉案房屋已因违章而被强制拆除，张本青、王宗涛、王宗震不再负有返还房屋义务。对于过错问题，双方均知晓涉案房屋无建设审批手续而进行交易，均具有过错，且应承担相应的法律责任。对于经济损失问题，路在利、杨全香称房屋建筑成本有近30万元，但本院认为，路在利、杨全香的房屋损失是由于房产缺乏建设手续所致，并非是涉案房屋转让合同的签订及履行所致，故路在利、杨全香认为损失应当由王维荣全部承担不符合法律规定。综合考虑房屋物料不能返还的损失、王维荣主动、积极购买房屋的情况及使用房屋的时间、双方的过错程度等案情，本院认为王维荣应分担经济损失6万元。综上，两相扣减以后，路在利、杨全香应返还张本青、王宗涛、王宗震款项32万元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认王维荣、原告张本青与被告路在利、杨全香于2016年10月6日签订的《房屋转让合同》无效； 二、被告路在利、被告杨全香于本判决生效之日起十日内返还原告张本青、王宗涛、王宗震款项32万元； 三、驳回原告张本青、王宗涛、王宗震的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3500元，由原告张本青、王宗涛、王宗震负担1750元，被告路在利、杨全香负担1750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 于东亮 二〇一九年三月十一日 法官助理 路倩倩 书 记 员 王汝瑶