湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0602民初6125号 原告：杨玉婷，女，汉族，1989年7月12日出生，住益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：廖徳智，湖南天朋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘妙，湖南天朋律师事务所律师。 被告：陈智光，男，汉族，1978年12月7日出生，住岳阳市岳阳楼区。 被告：胡泽霞（系陈智光妻子），女，汉族，1981年8月20日出生，住岳阳市岳阳楼区。 被告：汪雁，男，汉族，1991年8月6日出生，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：卢何清，湖南金鹗律师事务所律师。 原告杨玉婷与被告陈智光、胡泽霞、汪雁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨玉婷的委托诉讼代理人廖徳智、刘妙及被告陈智光，被告汪雁的委托诉讼代理人卢何清到庭参加了诉讼。被告胡泽霞经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨玉婷向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告陈智光、胡泽霞签订的《房屋买卖合同》有效；2、确认被告陈智光、胡泽霞与被告汪雁于2018年7月12日签订的《岳阳市存量房买卖合同》无效；3、判令被告陈智光、胡泽霞协助原告将产权证号为湘(2018)岳阳市不动产权第0006468号的房屋过户至原告名下；4、本案全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：被告陈智光、胡泽霞系夫妻关系。2018年1月，被告陈智光、胡泽霞通过公证方式与案外人陈行签订《委托书》载明：代为到不动产登记中心、房产管理、国土部门办理争议房屋过户及国土过户等一切手续。但委托书中并未授权陈行可对外签订诉争房屋买卖合同。2018年5月22日，被告陈智光、胡泽霞及其代理人陈行与原告签订《房屋买卖合同》一份，将诉争房屋以76万元价格出售给原告。原告向被告陈智光、胡泽霞支付了全部购房款后，案外人陈行代表被告陈智光、胡泽霞向原告出具了收购房款76万元的《收条》。签约当日，被告陈智光、胡泽霞将诉争房屋及房屋产权证原件一同交付原告，原告即对诉争房屋进行装修。原告签约付款收房后，要求被告陈智光、胡泽霞及其代理人陈行配合办理房屋产权变更登记手续，但被告陈智光、胡泽霞及陈行以各种理由拖延至今。经原告查询得知，陈行已将诉争房屋网签登记给被告汪雁。原告还了解到，陈行与被告汪雁之间存在民间借贷纠纷，因陈行无法归还被告汪雁借款，便合谋将诉争房屋网签至被告汪雁名下。原告认为，三被告的行为损了原告的利益，故诉请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告陈智光答辩称：答辩人与陈行有委托代理关系。答辩人与原告杨玉婷签订的合同有效，陈行以答辩人的名义与被告汪雁签订的合同无效。答辩人收到了杨玉婷支付的全部购房款76万元，答辩人愿意协助原告办理过户手续。 被告胡泽霞未作答辩。 被告汪雁辩称：原告与被告陈智光、胡泽霞之间根本不存在所谓的房屋买卖合同关系，原告不具有提起本案的诉讼主体资格；被告汪雁与被告陈智光、胡泽霞及陈行签订的房屋买卖合同有效，且已办理了网签手续，合法的占有了涉案房产，依法对涉案房屋享有权利。 查明的事实 一、双方无争议的事实 2018年5月9日，以被告陈智光、胡泽霞为委托人、案外人陈行为被委托人出具《委托书》一份，委托书载明：委托人陈智光、胡泽霞共同共有坐落于岳阳楼区五里牌街道建湘路599号天伦国际一期001栋，不动产权证号为湘（2018）岳阳市不动产权第0006468号的房屋一套，委托人特委托被委托人办理如下事项：1、代为到不动产登记中心、房产管理、国土部门办理上述房屋产权过户及国土过户等一切相关手续；2、代为到税务部门办理税务申报、签字、缴税和退税等一切相关手续；3、代为到物业、水电部门办理上述房屋物业、水电的更名手续；4、代为到房产、国土、不动产登记中心等部门调取本房相关资料。代理人在此权限内签署的一切有关文件委托人均予以承认。2018年5月月15日，湖南省岳阳市湘北公证处对《委托书》以（2018）湘岳北字第3538号公证书进行了公证。2018年5月22日，以被告陈智光、胡泽霞为甲方，陈行为甲方代理人，原告杨玉婷为乙方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方将涉房屋以76万元价格出售给乙方；甲方应于合同签订之日起二日内将房屋交付乙方；甲方应协助乙方在支付全部购房款10日内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续；甲方办公正书给陈行，陈行不得使用公证书将房屋过户给乙方以外的其他人。2018年5月22日，原告杨玉婷通过银行汇款42万元、交付现金34万元给被告陈智光后，由陈行向原告出具了收到76万元购房款的收条一张。当日，原告杨玉婷与陈行签订涉案房屋“交房确认书”一份。同时，被告陈智光、胡泽霞将案涉房屋产权证原件、钥匙一同交付给原告杨玉婷。2018年6月1日，原告杨玉婷与长沙美旭装饰设计有限公司签订《美旭装饰有限公司施工合同书》，现已装修完毕。2018年8月20日，原告杨玉婷代陈智光向湖南嘉伯富邦物业管理有限公司交付3栋25051房店面2019年1月1日至2019年12月31日物业费1955元。之后，原告要求被告陈智光、胡泽霞及其代理人陈行配合办理房屋产权变更登记手续，但被告陈智光、胡泽霞及陈行以各种理由拖延至今未果。现涉案房屋由被告汪雁占用。 二、有争议的事实 被告汪雁称，汪雁与被告陈智光、胡泽霞及陈行签订的房屋买卖合同有效，且已办理了网签手续，合法的占有了涉事房产，依法对案涉房屋享有权利。被答辩人不享有本案的诉讼主体资格。为此汪雁提交了以下证据予以证明，证据一、2018年1月11日陈智光、胡泽霞与陈行签订的房屋买卖合同，拟证明陈行有权将此房登记至第三人名下；证据二、委托合同、岳阳市存量房买卖合同，拟证明陈行合法将涉案房屋出售给汪雁并办理了网签手续；证据三、银行转帐记录，拟证明汪雁依约向陈行支付了50万元购房款。原告杨玉婷对被告汪雁的质证意见为：证据一的真实性无异议，但合同没有实际履行；证据二的真实性、合法性、关联性均有异议；证据三的真实性无异议，但关联性有异议。被告陈智光对被告汪雁的质证意见为：证据一无异议；证据二、三均不知情。2019年1月24日，本院依法传唤案外人陈行到庭接受问话时陈行陈述：2018年5月22日，陈行接受被告陈智光、胡泽霞的委托后与原告杨玉婷签订了涉案房屋买卖合同，原告杨玉婷直接将76万元购房款交付给了被告陈智光。因2018年7月陈行找汪雁借钱，汪雁要求陈行提供担保，在此情况下陈行代被告陈智光、胡泽霞与汪雁签订了存量房买卖合同，并在房产部门办理了备案登记。经本院审查以上证据，结合全案分析，对案外人陈行陈述的事实予以认定。涉案房屋虽由案外人陈行与被告汪雁在房产部门办理了备案登记，但事后涉案房屋的所有人陈智光、胡泽霞事后不予追认，且被告汪雁不能证明自已将购房款给了产权人陈智光、胡泽霞，故陈行代被告陈智光、胡泽霞与汪雁签订的房屋买卖合同，并在房产部门办理网签的行为，实为案外人陈行向汪雁借款提供的担保。 判决的结果与理由 本院认为，2018年5月22日，陈行代表被告陈智光、胡泽霞与原告杨玉婷签订的《房屋买卖合同》是原告杨玉婷与被告陈智光、胡泽霞的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，对双方均具有法律约束力。被告陈智光、胡泽霞系涉案房屋的所有权人，二人有权处分涉案房屋。原告杨玉婷依约向被告陈智光、胡泽霞付清了全部购房款，履行了合同义务，原告要求确认原告汪雁与被告陈智光、胡泽霞签订的《房屋买卖合同》有效，并要求被告陈智光、胡泽霞协助将产权证号为湘(2018)岳阳市不动产权第0006468号的房屋过户至原告名下的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。故案外人陈行与被告汪雁于2018年7月12日签订的《岳阳市存量房买卖合同》，案外人陈行无权处分了被告陈智光、胡泽霞的涉案财产，但原告并非合同向对方，无权主张确认该协议的效力，原告要求确认该合同无效的请求，本院不予支持。被告胡泽霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告杨玉婷与被告陈智光、胡泽霞签订的《房屋买卖合同》有效； 二、限被告陈智光、胡泽霞于本判决生效之日起十日内协助原告杨玉婷将位于岳阳市岳阳楼区五里牌街道办建湘路599号的天伦国际一期001栋25051号、产权证号为湘(2018)岳阳市不动产权第0006468号的房屋过户至原告杨玉婷名下； 三、驳回原告杨玉婷的其他诉讼请求。 本案案件受理费200元，由被告陈智光、胡泽霞负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 员  唐干才 人民陪审员  方 洁 人民陪审员  邓 湘 二〇一九年三月二十日 书 记 员  沈 忱