重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0105民初1171号 原告：高丽，女，1983年3月19日出生，汉族，住重庆市荣昌区。 委托诉讼代理人：陈虹宇，重庆华之岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏丹，重庆华之岳律师事务所律师。 被告：冉欣，女，1984年8月26日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：田晶，重庆华立万韬律师事务所律师。 原告高丽诉被告冉欣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高丽的委托诉讼代理人陈虹宇、苏丹，被告冉欣的委托诉讼代理人田晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高丽向本院提出诉讼请求：一、要求解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、要求判决被告赔偿原告违约金326000元。事实和理由：原、被告与第三人签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告应在签订合同当日向原告缴纳定金人民币10万元，双方于2017年9月28日前在第三人提供中介服务的情况下，办理房屋过户及相关手续。但被告仅支付定金2万元，并在第三人催促履行合同的过程中明确表示不再购买房屋。2018年2月26日，被告以向法院起诉的方式要求解除合同，以自己的行为明确表示不再履行合同。由于被告存在违约，法院判决驳回了被告的诉讼请求，判决书生效后，被告仍然拒绝履行合同。故提出上述诉讼请求。 被告冉欣辩称，1、我方同意解除合同，且合同已于2017年9月29日解除；2、原告主张的违约金过高。本案纠纷的引起系原告隐瞒了房屋转让时距离原告取得该房屋所有权尚未满2年会产生高额税费的事实，在签订合同的次日，经过查询产调才知道，该事实足以影响到我方购买的意愿，原告的行为构成欺诈，我方未违约不应当承担违约责任。双方的合同已经解除，即使被告存在违约，仅应承担原告不退还定金和支付中介费的违约责任。合同解除以后，原告没有损失，我方支付的定金足以弥补原告的损失，我方不应另行承担违约责任。 经审理查明：2017年9月7日，原告作为甲方、被告作为乙方、重庆千港房地产经纪有限公司作为居间方丙方签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿出售位于重庆市江北区五简路10号2幢2－1的房产给乙方，房屋建筑面积为174.1平方米，套内面积149.88平方米。成交价格为163万元，该房屋产权过户相关税费由乙方承担。乙方于本合同签订时向甲方支付定金10万元，定金在房屋过户后抵作房款。乙方须于过户当日支付153万元予甲方，同时甲方同意预留2000元作为该房屋交付之保证金，此保证金在该房屋交付完成当日由乙方支付给甲方。该房屋尚处于银行抵押状态中，由卖方自行解押，卖方须于2017年9月28日之前向银行预约提前还款并将预约解押的具体时间告知居间方。甲乙双方预定于2017年9月28日之前，由丙方陪同甲乙双方办理房产过户及相关手续。甲方承诺于过户当日将本合同项下房屋交付给乙方。甲方若违反合同约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金，并支付买卖合同成立时丙方收取的全部中介服务费；乙方若违反合同约定，则视为其单方解除合同，其无权要求甲方返还定金并支付买卖合同成立时丙方收取的全部中介服务费。如甲、乙双方均违反合同约定，则甲乙双方各承担买卖合同成立时丙方收取的全部中介服务费的一半。如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房价款3‰的违约金。当日，重庆千港房地产经纪有限公司向被告出具收据：收到被告交纳的购涉案房屋的中介服务费8150元。另在2017年9月6日，重庆千港房地产经纪有限公司向被告的丈夫袁帅出具收据：收到袁帅交纳的购江北区金桥北岸2栋2－1#房屋诚意金2万元。后重庆千港房地产经纪有限公司将2万元诚意金交给了原告。 审理中，原告举示了2017年9月8日重庆千港房地产经纪有限公司工作人员冯静（经办人员）与被告的丈夫袁帅及袁帅的姐姐的电话录音、2017年9月26日冯静与被告的电话录音、（2018）渝0105民初4363号民事判决书，并申请了证人冯静出庭作证。证人冯静证实其系重庆千港房地产经纪有限公司的员工，原告与被告在该公司的居间下签订了买卖协议，自己是经办人；当天签合同时有被告及其丈夫、其丈夫的姐姐、原告等人在场；冯给被告说了要交8万元定金，加上2万元的诚意金，总共是10万元作为定金。由于当天签订合同时是晚上，大家就约好第二天早上9点进行产权调查后交纳剩下的定金。后原告将产调做好后，冯通过电话通知被告的丈夫袁帅及其姐姐，被告的丈夫及其姐姐说不买该房屋了，被告也不愿意出来协商此事；合同约定的原告要在2017年9月28日要去办理房屋的解押和过户，但被告及其丈夫、丈夫的姐姐没有给冯打过电话；证人冯静查阅原告举示的通话录音证据后认可其真实性，并称是冯给被告的丈夫袁帅及其姐姐打电话的录音，是冯用自己的手机打的，但是由于冯的手机掉了，现在的手机没有这段录音。被告认为证人系重庆千港房地产经纪有限公司的员工，与本案有利害关系，且录音没有原始载体进行核对，且三份录音中通话双方的身份不能确定，交谈的内容中涉及的税费不清楚指向什么，对真实性和关联性不予认可。对于判决书，由于原告行使先履行抗辩权，被告的诉讼请求被驳回，该判决书与本案亦无关联性。 原告向本院起诉要求解除合同，本院于2019年1月24日向被告送达起诉状副本。审理中，被告提出合同约定的违约金为总房款的日3‰过高，要求减少。原告未提供其因被告违约受到损失的证据，并主动将违约金调减为合同约定的购房款的20%。 上述事实有房屋买卖合同、收据、通话录音、证人证言、（2018）渝0105民初4363号民事判决书、完税证明、产权登记信息及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，原、被告于2017年9月7日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。根据合同约定，被告应于本合同签订时向甲方支付定金10万元，但被告仅支付了2万元的诚意金，被告称双方变更了定金的约定，原告不予认可，且与证人证实的事实不一致，被告的此辩解意见与事实不符，本院不予采纳。在重庆千港房地产经纪有限公司与被告的电话联系中，被告明确表示不再购买涉案房屋，并以向法院起诉解除合同的方式明确表示不再履行合同，原告依法有解除合同的权利，且被告同意解除，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。原告向本院起诉要求解除合同，本院于2019年1月24日向被告送达起诉状副本，故本院认定原、被告签订的《房屋买卖合同》于2019年1月24日解除。合同解除以后，被告应当按照合同约定向原告支付违约金。双方签订的合同既约定：乙方若违反合同约定，则视为其单方解除合同，其无权要求甲方返还定金并支付买卖合同成立时丙方收取的全部中介服务费；又约定：如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房价款3‰的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定了违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故原告可以选择适用违约金条款，要求被告支付违约金。违约金如果过分高于损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。审理中，被告提出合同约定的违约金为总房款的日3‰过高，要求减少，原告亦未提供证据证明其因被告违约受到损失的证据，并主动将违约金调减为合同约定的购房款的20%。根据被告的违约事实和原告因被告违约受到的损失，本院认为，主张被告支付原告10万元违约金较为适宜。被告以原告隐瞒了房屋转让时距离原告取得该房屋所有权尚未满2年会产生高额税费的事实的观点，未举示证据证明，且与证人证明的事实不符，本院不予采信。被告认为原、被告双方签订的合同已于2017年9月29日解除缺乏证据证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、原告高丽与被告冉欣签订的《房屋买卖合同》于2019年1月24日解除。 二、被告冉欣于本判决生效之日起10日内向原告高丽支付违约金10万元。 三、驳回原告高丽的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取9735元，由被告冉欣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 何建群 二〇一九年三月十二日 法官助理 柴世斌 书 记 员 张 欢