广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0307民初21419号原告陈某，男，汉族，1992年2月12日出生，户籍住址广东省深圳市龙岗区，委托代理人叶某刚，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。被告张某伟，男，汉族，1967年1月1日出生，户籍地址河南省社旗县，委托代理人楚某哲，广东商达（龙岗）律师事务所律师。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况一、原告的诉讼请求：1、确认原、被告订立的《深圳市房屋租赁合同书》及其《补充协议》于2018年10月7日解除；2、被告支付原告拖欠2017年6月至2018年10月的租金共计人民币（下同）448800元及电梯、电费分摊共计16000元，后原告当庭变更电梯、电费合计17000元；3、被告立即返还租赁物即位于深圳市龙岗区约660平方米的房屋给原告；4、被告支付逾期返还租赁物的赔偿金（按双倍租金计算，自2018年11月起计至返还租赁物之日为止，其中自2020年1月1日起按租金28500元计）给原告；5、确认原告无需退还租赁押金52800元给被告；6、本案受理费由被告承担。二、被告答辩意见：1、原被告于2016年12月28日签订了《紫薇中医馆整体转让合同》，原告将中医馆及其办公用品及人员转让后，未及时办理医疗机构执业许可证变更手续，导致被告受让中医馆后无法开业。被告于2017年6月14日明确告知原告中医馆不再经营，中医馆也于2017年6月20日停业。被告已经向原告主张解除合同，合同自通知到达原告时解除。另外原被告双方签订的《房屋租赁合同》第18条规定：被告拖欠租金达30天以上，原告可不予退还保证金并解除合同。答辩人未支付2017年6月后的租金，故至2017年7月6日，被告已经拖欠租金30天，《房屋租赁合同》与《补充协议》已经解除。答辩人先前缴纳的保证金已经足以赔偿原告损失；2、被告于2017年6月已经交还房屋钥匙，房屋内设备均是原告先前转让物品，原告完全可以自行出租，原告未及时采取措施放任损失扩大，对扩大的损失被告不承担赔偿责任。三、本院经审理查明：原告系深圳市龙岗区的房屋（深房地字第**）的所有权人。2016年12月28日，原被告签订了《紫薇中医馆整体转让合同》，双方约定：甲方（即原告）向乙方（即被告）于2017年1月1日转让位于上述涉案地址所开办的紫薇中医馆；紫薇中医馆所使用的房屋由乙方（即被告）与原房主（即原告）协商重新签订房屋租赁合同。随后，原被告于2017年1月11日签订了《深圳市房屋租赁合同书》，双方约定：1、被告向原告租赁面积为660平方米的上述涉案房屋；2、租期自2017年1月1日起至2021年12月31日止，用途为经营中医医疗机构；3、2017年1月1日至2019年12月31日的租金为26400元/月，2020年1月1日以后租金为28500元/月，涉案房产于2017年3月1日起开始计租；4、被告向原告支付租赁保证金52800元；5、出租人在承租人拖欠租金长达一月时可不予退还保证金，出租人有权解除合同；6、本合同终止后，被告应在当日迁离并返还房屋，被告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权以法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金。原被告就上述合同还签订了《补充协议》，双方约定：电梯用电和年检维修费每月600元，一楼大堂电费分摊每月400元。上述合同签订后，原告于2017年1月11日将涉案房产交付给被告，被告向原告支付租赁保证金52800元。被告向原告支付了涉案房屋2017年3月至5月的租金79200元及该期间的电梯用电年检维修费、一楼大堂电费3000元，之后被告未再向原告支付租金及其他费用。四、被告主张紫薇中医馆于2017年6月15日至今停业，并提交了视频予以佐证。在该视频中被告称，“我准备把它关掉、清盘，人员我也清掉，我不做了，什么时候变更到我名下，我再择日开业”、“我给你打个招呼，我反正全部都不要了”。原告主张被告中医馆于2017年7月至今停业。本院认为，被告未能提交证据证明其具体停业的时间，应当承担相应举证不能的责任，因此本院采信原告主张的停业时间，即2017年7月1日。虽被告未能提交证据证明其所提供的上述视频的发生时间，但根据其内容及原被告的陈述，本院采信被告主张的视频发生时间为2017年6月14日。五、2018年10月1日，原告以邮寄方式向被告送达M1809142号律师函；2018年10月16日，原告再次以邮寄方式向被告送达M1809142号-1号律师函。在第一份律师函中，原告要求被告于收到函件之日起5日内支付租金396000元及电梯和电费分担15000元，否则将于逾期支付之日解除与被告之间的租赁合同。在第二份律师函中，原告变更缴纳的租金金额为422400元及电梯、电费分摊费用16000元。六、原被告确认，截止至一审庭审辩论终结之日即2018年12月25日，被告的部分物品还保留在涉案商铺内。被告当庭表示，上述滞留的物品不要了，由原告自行处理。以上查明的事实有当事人庭审陈述及《深圳市房屋租赁合同》及其《补充协议》、《紫薇中医馆整体转让合同》、房产证、律师函及其快递回执等证据予以佐证，足以认定。判决结果本院认为，原被告系租赁合同关系，原告交付房屋给被告使用，被告应当按照双方的约定缴纳租金。被告未按约定缴纳租金及其他费用，应当承担相应的违约责任，根据双方签订的租赁合同，原告无需返还被告租赁押金52800元。而原告在明知被告已停止经营紫薇中医馆且不再继续缴纳租金的情况下，没有及时采取措施致使租金等损失继续扩大的，应就扩大的损失承担相应的责任。根据本案案情，本院酌定原告应在被告停止营业的2个月后积极采取止损措施，因此被告应支付原告2017年6月至8月的租金26400元/月×3个月=79200元；就2017年9月1日以后涉案房屋产生的租金等费用即损失扩大的部分，原被告应当各自承担50%的责任。关于双方租赁合同解除的时间，被告虽在2017年6月14日与原告就涉案商铺进行过沟通，但其并未明确表示过不再继续承租涉案房屋，还称会“择日开业”。因此，被告的上述行为不能视为其曾向原告主张了解除合同并交付了涉案商铺。原告于2018年10月1日、2018年10月16日向被告送达了解除租赁合同的律师函，被告未能按照律师函的内容向原告支付租金等费用，故根据律师函的内容，本院确认原被告之间的租赁合同应当于被告收到第一份解除租赁合同律师函的第六日即2018年10月6日解除。根据前述认定，被告应当向原告支付2017年9月1日至2018年10月6日期间的租金（26400元/月×13个月+26400元/月÷31天/月×6）×50%=174155元。上述两项租金合计为79200元+174155元=253355元。关于赔偿金，被告未能在双方合同解除后腾退涉案商铺，应当赔偿原告就此产生的相应损失。原被告虽在租赁合同中就该损失的赔偿金进行了约定，但该赔偿金的金额过高，应当予以调整。根据案情，本院酌情调整至26400元/月。被告在庭审中当庭表示其滞留于涉案商铺内的物品由原告自行处理，本院据此认定被告于庭审之日即2018年12月25日向原告返还了涉案商铺，被告应当赔偿原告未及时腾退涉案房屋所产生的损失。根据前述认定，就此损失原被告亦应各自承担50%的责任，被告应当向原告支付2018年10月7日至2018年12月25日的赔偿金（26400元/月÷31天/月×25+26400元/月×1个月+26400元/月÷31天/月×25）×50%=34490元。关于原告要求被告返还涉案商铺的请求，根据前述认定，被告已返还原告涉案商铺，原告上述诉求已无事实依据，因此本院不予支持。关于电梯、电费分摊费用，被告于2017年7月停止营业，因此被告应向原告支付2017年6月的电梯、电费分摊费用1000元（400元+600元=1000元）；涉案商铺自2017年7月起未再实际产生上述费用，因此原告主张的2017年7月以后的上述费用没有事实依据，本院不予支持。原告超出上述本院认定的部分，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、确认原告陈某、被告张某伟签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其《补充协议》于2018年10月6日解除；二、被告张某伟应于本判决生效之日起五日内支付原告陈某2017年6月1日至2018年10月6日的租金253355元；三、被告张某伟应于本判决生效之日起五日内支付原告陈某2017年6月的电梯、电费分摊费用1000元；四、被告张某伟应于本判决生效之日起五日内支付原告陈某2018年10月7日至2018年12月25日的赔偿金34490元；五、确认原告陈某无需退还租赁押金52800元给被告张某伟；六、驳回原告陈某的其他诉讼请求。本案受理费人民币4488元（原告陈迪已预交），由被告张某伟负担2904元，由原告陈某负担1584元，被告张某伟应于本判决生效之日起五日内向原告陈某迳付。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  王婷婷二〇一九年三月二十六日书记员  李 华