昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初2119号原告：童高犀子，男，1992年3月23日生，汉族，云南省昆明市人。委托诉讼代理人：周晓明，云南锦绣江山律师事务所律师。特别授权代理。被告：吴祥东，男，1982年9月14日生，汉族，云南省昆明市人。第三人：李桂仙，女，1953年11月3日生，汉族，云南省会泽县人。原告童高犀子诉被告吴祥东、第三人李桂仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告童高犀子及其委托诉讼代理人周晓明，第三人李桂仙到庭参加诉讼。被告吴祥东经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童高犀子向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方签订的《租赁合同》。二、判令被告返还保证金30000元及退还剩余2个月房租36666元，共计66666元。三、判令被告赔偿原告经济损失100000元及违约金100000元，共计200000元。四、判令本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年底，位于呈贡大学城雨花毓秀小区商业广场****商铺的上一个承租人陈轮飞想要把这个店转让出去。原告知晓后，就与陈轮飞协商转让事宜。因该商铺装修完整、厨房设备、餐具桌椅齐全，双方将装修费、厨房设备、餐具桌椅等作价10万元，原告遂与陈轮飞签订一份《转让合同》，向其支付了合同转让费为100000元。同时陈轮飞带着原告去到被告处，双方协商一致签订了一份《租赁合同》。合同约定租期三年（2016年7月7日至2019年7月6日），租金第一年为200860.00元，以后每年按前一合同年租金基数上浮10%。违约责任为：任何一方违约另行10万元违约金给守约方。合同签订后原告如约交付第一年、第二年的房屋租金。后因被告与呈贡大学城雨花毓秀小区商业广场C栋102号商铺所有人李桂仙发生纠纷，商铺所有人李桂仙要收回商铺。原告知道后就积极要求被告尽快解决纠纷，维护原告的正常经营活动。经过多次协商要求，被告仍是怠于与商铺所有人李桂仙协商处理。李桂仙于2018年5月3日将此店强行锁门，致使原告无法正常经营，造成原告巨大的经营损失。被告不按照合同规定义务履行责任，致使原告无法正常经营，合同的目的无法实现，造成原告巨大的经营损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，特向人民法院起诉，请求人民法院依法判决，以维护原告的合法权益。被告吴祥东经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见和证据，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。第三人李桂仙辩称：被告租我的房子，2017年11月23日就到期了，打电话给他要房租一直不接。我拿过房产证给原告看，说要让被告给租金，不然房子我要收回。后来给了我电话打通了，说12月30日付，可以付1000元利息，我说利息不要，把该付的付了。但是12月30日没有付，我去派出所但派出所的叫我来法院。四月份原告打电话给我说房租给我还是被告，我说肯定要交给我，后来原告就问我和被告案子的事情，我说不付钱我就要收回商铺，其实是原告想把房子转给其他人。他们想续租我不想续租，后来说了几次我愿意租给原告哥哥，但是后来又不租了。被告一直都没有付我款，5月3日我说如果房子不要的话，要把物管水电费付了，结果他们都不接电话，后来漏水我报警处理，5月3日我就把门锁了，商铺之前他们就锁了，我只是加了一把锁，后来法官给我电话叫我不要锁门，我就没有锁了，我还有去开门的照片，后来他们把我的房子转租了。当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院认定如下：对于原告提交的第一组证据中的第二份证据，虽然第三人不予认可，但该份证据来源合法，客观真实，且与本案相关，本院予以采信。对于原告提交的第二组证据中的第一份、第二份、第四份，虽然第三人不予认可，但上述证据能够相互印证，本院予以采信。对于第二证据中的第三份证据因与本案并无关联，本院对其不予采信。对于原告提交的第三组证据，因不符合证据的形式要件，且第三人对其不予认可，本院对其不予采信。对第三人提交的租赁合同，虽然原告对其不予认可，但该份证据来源合法，客观证实，且与本案相关，本院对其予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2016年7月6日原告童高犀子（乙方）与被告吴祥东（甲方）协商一致签订了一份《租赁合同》。合同约定被告将呈贡大学城雨花毓秀小区商业广场C栋102号商铺出租给乙方经营。乙方经营范围为冒菜项目。租期三年，自2016年7月7日至2019年7月6日，租金第一年为￥200860.00元，以后每年按前一合同年租金基数上浮10%，即第二年租金为￥220946元，第三年租金为￥243040元。租金每年交付一次，乙方需在租金到期前二个月交下年租金给甲方。合同签订后乙方付清一年房租及保证金，共计人民币貮拾叁万零捌佰陆拾元整（￥230860.00元）。甲方保证出租场所的合法手续，如购买合同等。任何一方违约另行支付10万元违约金给守约方。2017年5月27日原告向被告支付房租140000元。同日，原告再次向被告转账10000元。2017年7月15日原告分五次共向被告转账50000元。2017年8月7日原告向被告转账20000元。因被告拒不支付租金给呈贡大学城雨花毓秀小区商业广场C栋102号商铺所有权人李桂仙，第三人于2018年1月22日向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼，经审理本院于2018年5月9日作出（2018）云0114民初548号民事判决书，判决书判决：一、李桂仙与吴祥东于2016年5月23日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、吴祥东于本判决生效之日起十日内向李桂仙返还位于雨花毓秀小区商铺商业广场C幢102号房屋；三、吴祥东于本判决生效之日起十日内按照年租金140000元的标准向李桂仙支付自2017年11月24日至房屋实际返还之日的房屋占用费；四、驳回李桂仙的其他诉讼请求。在李桂仙起诉吴祥东的诉讼中，李桂仙将吴祥东租用的上述商铺以加挂锁链的方式短暂封闭。另查明（2018）云0114民初548号民事判决书已于2018年5月23日生效。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”。本案原告提交的《租房合同》系原告与被告两人之间真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，能够清晰、明确证明原告与被告存在合法、有效的商铺租赁合同关系，双方当事人应该按照约定履行各自义务。对于原告要求解除与被告之间的租赁合同的诉请，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。本案中被告将从第三人处租赁的商铺转租给原告，转租过程中因被告拖欠第三人租金而被第三人起诉要求解除租赁合同，现被告与第三人之间的民事判决书已经生效，故被告与第三人之间的租赁合同已经解除，故被告转租给原告的商铺基础已经不存在，原告也无法实现合同约定的目的，故原告诉请解除其与被告之间租赁合同的约定于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告退还保证金30000元及剩余2月租金36666元的诉请，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，原告提交的租房合同、汇款申请书、押金收据、账单等证据不足以证实其已向被告足额支付了2016年7月7日-2018年7月6日合计两年的租金，原告提交的证据仅能证明其向被告支付了220000元租金，同时原告提交的证据亦无法证实其已向被告支付了30000元的押金，故原告须承担举证不能的后果，因此本院对原告要求被告退还30000元押金及剩余两月租金36666元的诉请不予支持。对于原告要求被告赔偿原告经济损失100000元及违约金100000元的诉请，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，原告虽主张100000元的经济损失，但并未提交证据证明100000元经济损失如何发生以及具体构成，因此本院对原告的该部分诉请不予支持。对于原告主张的违约金100000元，本院认为，被告拒不支付第三人的商铺租金导致原告经营的商铺受到影响，且最终提前终止租赁合同退出经营，被告的行为已经违反双方之间的合同约定，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。根据上述规定，被告需要向原告承担相应的违约责任，原告与被告虽约定了违约方需承担100000元的违约金，但本案中被告未到庭参加诉讼，且原告亦未举证证明实际损失情况，本院从原告支付的租金情况，根据公平原则和诚实信用原则酌情支持20000元的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第一项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告童高犀子与被告吴祥东于2016年7月6日签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除；二、由被告吴祥东于本判决生效后十日内向原告童高犀子支付违约金20000元；三、驳回原告童高犀子的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5300元，由原告童高犀子承担4902.5元，由被告吴祥东承担397.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李世民人民陪审员  钱燕青人民陪审员  陆 艳二〇一九年三月二十七日书 记 员  牟志涛