广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1481民初856号 原告：韦芳，女，1973年12月18日出生，汉族，个体户，住广西壮族自治区南宁市良庆区。 被告：李兴爽，男，1987年7月23日出生，汉族，无业，户籍所在地广西壮族自治区凭祥市，现住广西壮族自治区凭祥市。 被告：彭娟，女，1989年3月4日出生，壮族，无业，户籍所在地广西壮族自治区南宁市，现住广西壮族自治区凭祥市。 原告韦芳诉被告李兴爽、彭娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理后，依法适用普通程序，于同年10月23日公开开庭审理了本案。原告韦芳，被告李兴爽到庭参加诉讼。被告彭娟没有正当理由不到庭参加诉讼。本案因调查核实有关证据等事宜，已扣除了相应审限。本案现已审理终结。 原告韦芳提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的房屋买卖合同有效；2.判令李兴爽、彭娟支付违约金2.4万元；3.判令李兴爽、彭娟协助韦芳办理房屋过户登记手续；4.由李兴爽、彭娟承担本案诉讼费。事实与理由：韦芳与李兴爽、彭娟原系好朋友关系，经双方友好协商，李兴爽、彭娟同意将自己名下按揭房转让给韦芳，约定于2018年3月30日办理房屋过户登记手续，同时双方约定，任何一方违约须向对方支付违约金2‰/天。韦芳多次要求李兴爽、彭娟按时办理房屋过户手续，但均未果，且对方还躲避韦芳。 韦芳认为，合法的房屋买卖合同应受法律保护。李兴爽、彭娟躲避韦芳，拒不配合韦芳办理房屋过户登记手续，构成违约，也侵犯了韦芳的合法权益。为此韦芳具状起诉，诚望判如所请。 韦芳为其陈述事实在本案庭审上举证了以下证据： 房屋买卖合同，证明双方签订有房屋买卖合同，前期的借贷关系已经转为房屋买卖合同关系，且对方已经签字还把房产证原件交给了其，所以房屋买卖事实是存在的。 李兴爽辩称：其本人与韦芳纯属借贷关系。2017年6月份，其和韦芳借款8万元，当时韦芳还问其有什么抵押，其说有房子。2017年6月17日下午韦芳打款过来时要求回转9600元利息，然后再每个月付800元利息，其于当天回转了9600元给她。当时签的借款时间为6个月，半年到期后要求重新签订合同，然后其和韦芳说能不能分期还款每月还3000元，她们公司负责管理的小莫告诉其韦总说不行，只能每月还款5000元，分期2年。1月元旦时候她们说合同已经准备好叫其一方过去签字就可以了。因为是第二次签字，当时其一方过去签完字就直接走了，也没有仔细观看，但是起诉状那里的买卖合同显示是3月份签字，而其一方在3月份并没有过去签字。其于1月份转给韦芳5000元和3月份8000元，之后每月还款5000元实在承受不了了，所以就停止了。当时小莫和其说韦芳要起诉了，但因为实在承受不了这样的还款，所以也只能让韦芳起诉了。总之其与韦芳是借贷关系，其跟她借钱也是真实的，但不知道还有什么买卖合同，此外其也不同意韦芳提出的违约金和房屋过户登记申请，双方之间现在要解决的是借贷事情而不是房屋买卖事情，其没有出卖房屋的意思。 李兴爽为其答辩在本案庭审上举证了以下证据： 账户明细（银行转账）、支付宝转账电子回单、账单详情（微信转账）共11张，证明双方有借贷关系，中途其有还款给韦芳。 彭娟既没有提交书面答辩，也没有向本院提交任何证据。 综合双方的陈述与答辩，本案争议的焦点是：1.双方之间到底是借贷合同关系还是房屋买卖合同关系？2.如果是房屋买卖合同关系，那么韦芳的诉讼请求是否合法合理？ 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。彭娟没有正当理由不到庭参加诉讼，视其已放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。 经开庭举证、质证，李兴爽对韦芳的证据质证认为：当时商量好说重新签字分期付款，的确是其一方签字，但当时是对方说合同已经做好了，所以其一方就过去直接签字，签字的时候也没有认真看，3月份签完字后其还继续向韦芳还款，如果其同意卖房给韦芳，就没必要在后续还款给对方了。韦芳对李兴爽的证据质证认为：这些证据转款是事实，当初这是借贷关系时的利息还款；约定分期转款后，2018年1月份对方分别支付了5000元和3000元，后面3月份之后对方就没有按期还款了，所以为了保障自身权益就起诉了。 在本案庭审中，根据本案当事人陈述与抗辩均涉及借款、中介服务费等事实问题，本院当庭要求韦芳出示涉案双方签订的信息咨询及媒介服务合同和借款合同，其中信息咨询及媒介服务合同约定了：李兴爽向韦芳所在凭祥市权晟商务信息咨询服务有限公司（以下简称权晟公司）咨询有关民间借贷的相关信息，委托权晟公司对李兴爽提供的资料进行核对、登记和存档，并向有闲散资金的资金出借方商议借款需求，权晟公司同意提供咨询服务及媒介服务，撮合李兴爽与资金出借方达成借款，但权晟公司对李兴爽与资金出借方签订的合同不承担任何义务或责任，也不提供任何担保；李兴爽意向借款情况包括借款8万元、借期6个月、借款利率1%、还款方式为按月付息到期还本等情况、李兴爽应向权晟公司支付服务费9600元并在本合同签订时一次性支付；对于权晟公司联系的资金出借方提出的出借条件，李兴爽愿意接受的则由其与资金出借方签订借款合同，不愿意接受的则有权解除本合同要求权晟公司退还收取的服务费等款项；在李兴爽与资金出借方签订借款合同并实际收到借款后，权晟公司的服务完成等内容。借款合同约定了：李兴爽、彭娟向韦芳借款8万元，借款期限自2017年6月14日起至同年12月13日止，按月计息付息，借款月利率为1%，李兴爽、彭娟每月支付利息金额为800元；韦芳应当在本合同签订当日至合同签订后3日内，将借款本金全额划入李兴爽、彭娟银行卡，从借款本金划入李兴爽、彭娟银行卡之日起计算借款期限，计付利息；李兴爽、彭娟应当在借款到期日一次性将借款本金全额归还给韦芳；韦芳的银行卡户名是其本人，开户行是中国建设银行凭祥市支行，卡号62×××07，李兴爽的银行卡户名是其本人，开户行是中国建设银行，卡号62×××77；为确保李兴爽、彭娟切实履行还款义务，保障韦芳的债权，李兴爽、彭娟向韦芳提供房屋抵押和连带保证两种担保，其中房屋抵押担保物为李兴爽、彭娟名下位于凭祥市产等内容。就上述两份合同涉及本案的有关情况问题，本院当庭向到庭的双方询问，双方确认：两份合同是2017年6月份同时签订，借款是8万元和服务费是9600元，借款合同虽约定有房产抵押但没有到房产登记部门办理抵押登记手续。 结合双方的质证意见，对各方的证据具体认证如下： 首先，对于双方均无异议的李兴爽证据即11张账户明细（银行转账）、支付宝转账电子回单、账单详情（微信转账），依法直接确认为本案定案依据之一。 其次，对于韦芳的证据即房屋买卖合同的效力问题： 1.本案双方在签订房屋买卖合同之前，还曾一起签订过信息咨询及媒介服务合同和借款合同这两份合同，而遍查借款合同的内容，都没有类似于“如果借款合同无法顺利履行的，则双方的借款合同关系就转为房屋买卖合同关系”的明确约定，法律上对此更没有这样的规定，李兴爽亦明确不予认可，因此韦芳关于“双方的借贷合同关系已转为房屋买卖合同关系”的说法，无论是在双方的约定中还是在法律上，都没有合法依据。 2.房屋买卖合同虽签订于借款合同到期以后的2017年12月18日，但根据上述有效证据的李兴爽证据反映以及综合双方在本庭审上的陈述，可确定：在借款合同于2017年6月14日签订后，从同年的7月起至当年12月29日，李兴爽都在按约定支付每月的等额借款利息，在借款合同于2017年12月13日到期后，因李兴爽、彭娟无法按约定偿付所有本金及利息，双方曾对借款合同进行了一次协商约定延期借款，同时对借款本金及利息的偿付约定进行了相应的调整，此后的2018年1月10日、11日李兴爽先后分别偿付了韦芳两笔款项2500元共计5000元，2018年3月7日、27日李兴爽又先后分别偿付了韦芳两笔款项4000元共计8000元，因此在借款合同的履行方面，韦芳关于“双方的借贷合同关系已转为房屋买卖合同关系”的说法，也没有事实根据。 3.综合借款合同与房屋买卖合同的各自约定内容以及两者之间的内在联系等情况，结合双方在本案庭审上的陈述，从日常生活经验法则出发，可确定：（1）借款合同于2017年12月13日到期后，李兴爽、彭娟一方已面临无法按约定偿付全部借款本金及利息的急迫困境，在此危困状态下，来自借款出借方的任何表面为商量延期分期偿付借款的事由，实际却促成了李兴爽、彭娟为急于摆脱困境，在压力之下匆匆于房屋买卖合同中签字的结果；（2）根据在借款合同于2017年12月13日到期后，李兴爽仍在持续支付款项至2018年3月27日的这一段事实过程可知，李兴爽、彭娟一方一直在履行着延期后的借款合同约定义务，对房屋买卖合同的签订及履行内容的确没有实际真正知晓；（3）从房屋买卖合同的具体约定内容来看，合同全篇简要约定了包括房屋的基本情况、土地使用权性质、价格、交付期限、甲方（即李兴爽、彭娟）承诺、争议解决、其他等共计8个条款，全篇关于甲方的义务与违约责任的约定详尽具体，而关于乙方（即韦芳）的义务与违约责任约定则几乎没有；其中约定乙方以8万元购买甲方的建筑面积为105.28平方米涉案房屋，即每平方米购买价为759.88元的约定，明显与该涉案房屋系坐落于凭祥市市区内较为繁华地段房产的应有合理价值不符，且合同里既没有任何关于购房款的具体交付时间约定，也没有关于有关购房款可从前面的借款合同标的转化过来的约定；韦芳虽在房屋买卖合同证据之后附有一份没有在本案庭审上举证的向李兴爽转款8万元的银行单据，但结合有效证据的李兴爽证据比对，韦芳的该银行单据实际是2017年6月17日13时27分44秒交付8万元借款的凭证，也就是说，从房屋买卖合同签订至今，韦芳对其在房屋买卖合同中的唯一义务即付款义务，既没有明确具体交付时间的约定，更没有实际履行交付的行为事实；（4）在房屋买卖合同中，虽然约定有“李兴爽、彭娟应于本合同生效之日将该房屋的相关产权文件交给韦芳”的内容，实际中涉案房屋的房产证原件也已在韦芳手中，但是，借款合同是签订在前而房屋买卖合同是签订在后，且借款合同中已明确约定涉案房屋作为借款的抵押担保物，但双方并没有在借款合同签订后依法前往有关职能部门办理抵押登记手续，因此上述有关房产证原件的交付，应视为只是双方针对借款合同关于抵押担保的实际履行。 综上理由，可确定韦芳是在李兴爽、彭娟处于急于偿付到期借款本金及利息的紧迫危困状态下，以商议延期借款为由，故意隐瞒签订涉案房屋买卖合同的真实情况，诱使李兴爽、彭娟做出错误的意思表示而在显失公平的房屋买卖合同上签字，则根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）第一百四十八条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条的规定，应依法认定韦芳的上述行为系欺诈行为。因到庭的李兴爽自始至终明确抗辩其一方不知道双方之间签定有房屋买卖合同，本案也没有充分有效证据证实在房屋买卖合同于2017年12月18日签订后，李兴爽、彭娟就已经知道该合同的存在，则根据本案实际情况和有关法律规定，应确认李兴爽、彭娟对于韦芳的上述欺诈行为，直到本院受理本案诉讼并于2018年9月26日依法将韦芳的民事起诉状、房屋买卖合同证据等法律文书材料送达给其二人时，两人才知晓了韦芳曾进行了上述欺诈行为，而根据民法总则第一百四十八条、第一百五十二条第一款第一项的关于“受欺诈方对欺诈行为行使法定撤销权的期限为一年，此一年的有效期是从知道撤销事由之日起计算，超过一年则撤销权消灭”的规定，李兴爽、彭娟的相关撤销权的届满时间是直至2019年9月25日才消灭。综上所述，在李兴爽、彭娟既对房屋买卖合同不予认可，也没有明确放弃有关撤销权利的情况下，韦芳的证据即房屋买卖合同的合法性、真实性因目前无法确认，则对其证明力依法不予确认。 综合全案有效证据及法庭笔录，可以确认以下法律事实：2017年6月，李兴爽向韦芳所在权晟公司签订了一份信息咨询及媒介服务合同，该合同其中约定了：李兴爽向权晟公司咨询有关民间借贷的相关信息，委托权晟公司对李兴爽提供的资料进行核对、登记和存档，并向有闲散资金的资金出借方商议借款需求，权晟公司同意提供咨询服务及媒介服务，撮合李兴爽与资金出借方达成借款，但权晟公司对李兴爽与资金出借方签订的合同不承担任何义务或责任，也不提供任何担保；李兴爽意向借款情况包括借款8万元、借期6个月、借款利率1%、还款方式为按月付息到期还本等情况、李兴爽应向权晟公司支付服务费9600元并在本合同签订时一次性支付；对于权晟公司联系的资金出借方提出的出借条件，李兴爽愿意接受的则由其与资金出借方签订借款合同，不愿意接受的则有权解除本合同要求权晟公司退还收取的服务费等款项；在李兴爽与资金出借方签订借款合同并实际收到借款后，权晟公司的服务完成等内容。上述合同签订的同时，李兴爽、彭娟亦与韦芳签订了一份借款合同，该合同其中约定了：李兴爽、彭娟向韦芳借款8万元，借款期限自2017年6月14日起至同年12月13日止，按月计息付息，借款月利率为1%，李兴爽、彭娟每月支付利息金额为800元；韦芳应当在本合同签订当日至合同签订后3日内，将借款本金全额划入李兴爽、彭娟银行卡，从借款本金划入李兴爽、彭娟银行卡之日起计算借款期限，计付利息；李兴爽、彭娟应当在借款到期日一次性将借款本金全额归还给韦芳；韦芳的银行卡户名是其本人，开户行是中国建设银行凭祥市支行，卡号62×××07，李兴爽的银行卡户名是其本人，开户行是中国建设银行，卡号62×××77；为确保李兴爽、彭娟切实履行还款义务，保障韦芳的债权，李兴爽、彭娟向韦芳提供房屋抵押和连带保证两种担保，其中房屋抵押担保物为李兴爽、彭娟名下位于凭祥市产等内容。以上两份合同签订后的2017年6月17日，韦芳通过银行转款方式向李兴爽交付了8万元借款，李兴爽则在收到上述借款的同日立即将9600元服务费转给韦芳，此后从同年的7月起至当年12月29日，李兴爽都在按约定支付每月的等额借款利息，在借款合同于2017年12月13日到期后，因李兴爽、彭娟无法按约定偿付所有本金及利息，双方曾对借款合同进行了一次协商约定延期借款，同时对借款本金及利息的偿付约定进行了相应的调整，随后的2018年1月10日、11日，李兴爽先后分别偿付了韦芳两笔款项2500元共计5000元，2018年3月7日、27日，李兴爽又先后分别偿付了韦芳两笔款项4000元共计8000元。2018年7月25日，韦芳提起房屋买卖合同纠纷之诉。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，韦芳作为原告提起房屋买卖合同纠纷之诉，依法应当提供充分有效证据，以证明其与李兴爽、彭娟之间真实有效地存在着房屋买卖合同关系且该二人没有依法依约履行有效合同义务。但是，正如以上对证据的详细分析和对法律事实的认定可知，截至目前，双方之间只存在过信息咨询及媒介服务合同关系和存在着借款合同关系，并无存在合法有效的房屋买卖合同关系，因此韦芳对李兴爽、彭娟提起本案诉讼，请求判令所谓的房屋买卖合同有效、李兴爽、彭娟应向其支付违约金2.4万元并协助办理房屋过户登记手续等所有诉讼请求，均无任何合法有效证据支持，因此对其诉讼请求依法均驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条第一款第一项，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回韦芳的诉讼请求。 本案诉讼费2380元，由韦芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  米阳东 人民陪审员  郭 卫 人民陪审员  唐慧英 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  孙嘉丽 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权； ……。 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》 第68条一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。