湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初952号原告（反诉被告）：李慧，女，1992年12月17日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省郴州市永兴县。委托诉讼代理人：廖诗鹏，湖南楚瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢岳侠，湖南楚瑞律师事务所律师。被告：江西双辉实业有限公司，住所地江西省南昌市进贤县城军湖路。法定代表人：章小玉，该公司董事长。被告（反诉原告）：江西双辉实业有限公司郴州分公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道**湘南风情康居园****房。负责人：章健敏，该公司经理。委托诉讼代理人：李海福，男，1978年1月21日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，该公司法律顾问，住湖南省郴州市北湖区。原告李慧与被告江西双辉实业有限公司（以下简称：双辉公司）、江西双辉实业有限公司郴州分公司（以下简称：双辉郴州分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，被告双辉郴州分公司提起反诉，本院决定公开开庭合并审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人廖诗鹏、谢岳侠，被告（反诉原告）双辉郴州分公司委托诉讼代理人李海福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李慧向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告迟延交房违约金12432元（该违约金按已付购房款每日万分之三从2018年4月1日暂计至2019年1月10日，共280天，剩余违约金按已付购房款每日万分之三计算至房屋实际交付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请撤回对双辉公司的起诉，本院依法予以准许。被告（反诉原告）双辉郴州分公司辩称：1、涉案房屋已于2018年9月30日竣工验收合格，依合同约定已经达到交房的条件；2、被告逾期交房是由于被答辩人逾期支付购房款、天气多雨及政府行为等客观因素导致，故被告不应承担违约责任；3、合同约定的违约金过高，应当依法予以减少，请求驳回李慧的诉讼请求。被告（反诉原告）双辉郴州分公司向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金人民币9050元（违约金以逾期房款金额100000元为基数，按每日万分之五从2017年4月19日起计算至2017年10月17日止，共计逾期181日）；2、本案诉讼费用全部由反诉被告承担。原告（反诉被告）李慧反诉辩称：1、逾期交房的违约损失应当计算至实际交房日；2、补充协议四系无效条款；3、银行迟延付款责任不在原告，而在被告及被告合作的银行。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、2017年4月12日，原告（反诉被告）李慧（买受人）与被告（反诉原告）双辉郴州分公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同约定买受人购买出卖人开发的郴州市北湖区同心路“水榭花都”第3栋12层1207房，房屋建筑面积为34.06平方米，每平方米价格为4345.27元，房屋总价款为148000元。合同第五条约定：买受人以银行按揭贷款方式付款，应于合同签订之日支付首付款（含定金）48000元，余款100000元向银行申请按揭贷款。买受人在签订合同之日应将申请办理银行按揭所需的全部资料一次性提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，出卖人有权解除本合同，买受人已支付的购房款作为违约金用于赔偿出卖人损失，出卖人有权依约不予返还。买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款/元，余款/元向公积金中心申请贷款。买受人在交齐首期房款并签署正式的商品房买卖合同后30日内自行向公积金中心办理申请贷款手续，买受人应保证所贷款项在商品房预告登记完成后30日内付至出卖人。如因买受人的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，由买受人以自有资金在签订本合同后60日内付至出卖人。合同第六条约定，买受人未按本合同规定的时间付款，逾期未超过30日，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人愿意继续履行合同的，应先按本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金后，合同继续履行。合同第九条约定：出卖人应当在2018年3月31日前将符合约定条件的房屋交付给买受人。合同第十条约定：房屋达到交付使用条件后，出卖人应当及时通知买受人办理房屋交付手续，买受人应当在通知送达之日起7日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人不解除合同的，买受人有权要求出卖人自本合同规定期限的第二天起至实际交房之日止，按已付房款的每日万分之五支付违约金（其他内容详见合同）。附件四《合同补充协议》第一条约定：双方同意本合同第五条补充如下：买受人须保证在签订合同后七日内，按银行要求一次性提交真实、有效的办理按揭贷款所需全部资料、支付所需费用，并前往出卖人指定的银行办理完毕全部贷款手续。二、签订合同后，李慧按照合同约定付清了首付款48000元。2017年4月25日，李慧向双辉郴州分公司提交真实、有效的办理按揭贷款所需全部资料并与中国建设银行股份有限公司郴州市分行签订《个人住房借款合同》。2018年10月17日，建设银行向双辉郴州分公司转发了李慧的按揭贷款100000元，房款148000元已全部付清。双辉郴州分公司一直未向李慧交付房屋，酿成本案纠纷。三、案涉工程于2018年9月30日通过竣工验收。四、2018年10月24日，双辉郴州分公司向李慧邮寄送达了《入伙通知书》，通知李慧收房，但至今未将房屋交付李慧。原告则称邮寄地址与合同约定的地址不一致，且未实际签收。本院认为被告提供的投递单上显示的地址与合同上李慧的地址不完全一致，且未提交证据证明李慧收到该邮件，邮件单也未注明邮寄的系《入伙通知书》。故对被告主张已履行了通知原告交房的义务，本院不予采信。五、双辉郴州分公司系双辉公司的分支机构，办理了营业执照。判决的理由与结果本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。本院就双方争议焦点问题评议如下：一、本诉部分。李慧与双辉郴州分公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。李慧已付清了全部购房款，而双辉郴州分公司却未按约定期限履行交房义务，已构成违约，应承担违约责任。双辉郴州分公司辩称天气因素属天气自然变化，并非合同约定的自然灾害，其辩称的政府行为也不属于法律规定的不可抗力，故双辉郴州分公司抗辩延期交房的理由不能成立。双方约定逾期交房违约金按已付房价款每日万分之五计算违约金，折合成年利率18%，明显过高，双辉郴州分公司要求适当调减，符合相关法律规，本院酌情调整为按每日万分三计算违约金。截至李慧所主张的2019年1月10日，双辉郴州分公司共逾期交房284天（2018年4月1日至2019年1月10日），应支付逾期交房违约金为12610元（已付房款148000元×0.0003×284天），此后违约金按此计算至实际交房之日止。原告（反诉被告）仅主张12432元，以其主张为准。二、反诉部分。按照双方合同补充协议第一条第一款，仅仅约定买受人须保证在签订合同后七日内按银行要求一次性提交真实、有效的办理按揭贷款所需全部资料、支付所需费用，并前往出卖人指定的银行办理完毕全部贷款手续。对银行按揭贷款到账时间并无约定。双辉郴州分公司要求从签订合同后七日后计算原告逾期付款违约金，无合同约定亦不符合常识，对此计算时间，本院不予支持。本院认为本案参照合同对公积金贷款付款期限为宜，即“如因买受人的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，由买受人以自有资金在签订本合同后60日内付至出卖人”的规定，本案计算逾期付款期限起算时间为签订合同后60日后，李慧逾期付款的天数为127天。双方约定逾期付款违约金按剩余房价款每日万分之五计算违约金，折合成年利率18%，明显过高，本院亦调整为按每日按万分三计算违约金，则李慧应支付的逾期付款违约金为3810元（100000元×0.0003×127天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司郴州分公司向原告（反诉被告）李慧支付逾期交房违约金12432元（自2018年4月1日起暂计至2019年1月10日，此后违约金按已付房款每日万分之三继续计至实际交房之日止）；二、原告（反诉被告）李慧向被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司、江西双辉实业有限公司郴州分公司支付逾期付款违约金3810元；三、以上（一）、（二）项相抵，被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司郴州分公司应向原告（反诉被告）李慧支付违约金8622元，此款限被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司郴州分公司自本判决生效之日起十日内支付完毕；四、驳回被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司郴州分公司其他反诉请求。如果被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司郴州分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取56元，由被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司郴州分公司负担；反诉案件受理费减半收取25元，由原告（反诉被告）李慧负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  谷奕葶二〇一九年三月二十八日书记员  李 轩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。