江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终9893号上诉人（原审原告）：孙有力，男，1962年5月29日出生，汉族，住南京市六合区。上诉人（原审原告）：孙素霞，女，1952年3月22日出生，汉族，住南京市六合区。上诉人（原审原告）：孙有才，男，1956年10月20日出生，汉族，住南京市六合区。上诉人（原审原告）：孙顺英，女，1954年2月25日出生，汉族，住南京市六合区。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：李金业，江苏雨花石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙有亮，男，1964年4月22日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。被上诉人（原审被告）：朱萍，女，1976年12月5日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：蔡懿衡，江苏衡顺达律师事务所律师。上诉人孙有力、孙素霞、孙有才、孙顺英因与被上诉人孙有亮、朱萍房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2018）苏0116民初3625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙有力、孙素霞、孙有才、孙顺英上诉请求：1、依法撤销一审判决，并支持上诉人一审诉讼请求；2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：《清镇街房屋确权表》上承租人仍为于志兰，其去世后，其继承人依法享有房屋征收利益。《南京市六合区国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估表》中承租人的记载是朱萍自行向征收单位申报的。朱萍既非单位职工，房屋转让亦未得到于志兰全部的继承人同意，且朱萍也未向单位办理转让手续，故朱萍并非案涉公租房承租人。《接警登记表》证明了朱萍明知案涉房屋系共有，华邦顺、陈菊界无权处分，却仍采取胁迫方式签订《住房买卖合同》，该合同应系无效。华邦顺、陈菊界签字仅是为了了结孙有亮赌债而被迫形成，一审仅以朱萍实际占有案涉房屋八年推断上诉人知情，属主观臆断。朱萍未提供证据证明孙有亮欠款事实，其占有案涉房屋系非法。孙有亮辩称，其和朱萍之间并无债务关系，其欠朱萍朋友王春强的赌债，王春强委托朱萍与其签订协议，案涉买卖合同无效。朱萍辩称，孙有亮未能提供证据证明其与王春强的债务关系及其关于王春强委托朱萍签订协议的主张，且孙有亮在庭审中的陈述前后不一，应不予采信。于志兰去世前，四上诉人及孙有亮并未与其共同生活；于志兰去世后，四上诉人及孙有亮未按原租赁合同继续租住房屋，也未进行分割。华邦顺作为案涉房屋实际管理人，签订《协议》并无不当。朱萍占有案涉房屋八年，上诉人及孙有亮并未提出异议。即使从上诉人声称的拆迁时才得知朱萍占有房屋，到本案起诉时已有一年多，该期间四上诉人及孙有亮仍未主张任何权利，该行为应视为已认可以该房冲抵欠款。朱萍与其父母均系原六合县航运公司职工，其享有使用公租房身份，且六合交通局未提异议。另，四上诉人未能提供证据证明胁迫情形，应承担举证不能责任。孙有力、孙素霞、孙有才、孙顺英向一审法院起诉请求：1、判令《住房买卖合同》无效；2、朱萍腾让房屋。一审法院认定事实：于志兰生前系六合县航运公司职工，坐落于南京市六合区房屋（约14平方米）系于志兰租赁的公有住房。孙有力、孙素霞、孙有才、孙顺英、孙有亮系于志兰子女。航运公司破产改制后，上述房屋不再收取租金，处于无人管理状态。2002年8月21日，于志兰病逝，注销户籍。涉案房屋由孙有力妻子华邦顺对外出租。2011年4月7日，孙有亮（甲方）与朱萍（乙方）签订《住房买卖合同》一份，约定：甲方现有住房清真街五十四巷17号，该住房因单位历史原因，没有房产证、土地证。甲方把此房卖给乙方，为了做好甲、乙双方此房买卖，在双方自愿前提下，本着公平、公正的原则，甲乙双方协商如下：一、甲方把清真街五十四巷17号卖予乙方，乙方一次性付款180000元（甲方暂将清真街五十四巷17号以180000元抵押给乙方）……四、单位卖给甲方凭证，甲方交给乙方（包括电费卡、水费卡）。五、甲方在乙方付款后，甲方搬出，由乙方居住……此协议以半年为限，甲方如偿还不了乙方债务，此房归乙方所有。孙素霞丈夫陈菊界、孙有力妻子华邦顺作为证明人签字确认。2011年5月10日，南京市公安局六合分局城中派出所《接处警工作登记表》载明：报警人朱萍称借给孙有亮20几万，后怕找不到孙有亮，就当着孙有亮姐夫陈菊界和嫂子华邦顺两人的面称若孙有亮还不起这笔钱，就拿孙有亮兄弟姐妹几个共有的一套二十多平米的房子做抵押，今天朱萍找到孙有亮嫂子等人，要求拿房子作抵押，双方为此发生争吵，后经民警调解，朱萍表示会通过法律途径解决。2011年6月3日，朱萍与孙有亮、陈菊界、华邦顺签订《协议》一份，约定：经孙有亮的兄弟姐妹四人商议后，决定将位于六合区的房屋用于抵扣孙有亮欠朱萍的债务，共计人民币180000元，至此以后，关于该房屋以后产生的水电费、拆迁所产生的问题等均由朱萍本人自行解决，与孙有亮的兄弟姐妹四人无关，朱萍不得以任何理由对孙有亮的兄弟姐妹及其家人进行骚扰，干涉其正常工作和生活……位于六合区的房屋有租客居住，租赁协议签至2011年8月30日，朱萍本人需承诺让租客居住至租期结束为止。2011年9月1日，朱萍占有使用涉案房屋，并交纳水电费。2018年，涉案房屋纳入拆迁范围，中证房地产评估造价集团有限公司于2018年6月2日出具的《南京市六合区国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》中载明，涉案房屋产权人为南京市六合区交通局，承租人为朱萍。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。本案中，原承租人于志兰去世后，涉案房屋随即由孙有力的妻子华邦顺对外出租。孙有亮、华邦顺、陈菊界以涉案房屋充抵孙有亮欠朱萍的债务，因涉案房屋系公有房屋，无法办理产权过户的条件，朱萍已实际接收房屋并使用近八年，该期间南京市六合区交通运输局并未提出异议，孙有力、孙素霞、孙有才、孙顺英也一直未提出异议。现涉案房屋面临拆迁，孙有力、孙素霞、孙有才、孙顺英主张对《住房买卖合同》及《协议》不知情，要求确认合同无效并要求朱萍迁出，有违诚实信用原则，一审法院不予支持。孙有亮经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃诉讼权利。一审法院据此判决：驳回孙有力、孙素霞、孙有才、孙顺英的诉讼请求。案件受理费4540元，减半收取计2270元，保全费3020元，合计5290元，由孙有力、孙素霞、孙有才、孙顺英负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，上诉人孙有力等人对“2011年9月1日，朱萍占有使用涉案房屋，并交纳水电费。2018年，涉案房屋纳入拆迁范围……，承租人为朱萍。”有异议，其认为朱萍系非法占有，非承租人，承租人应以《清真街房屋确权表》为准。被上诉人朱萍对一审查明的事实无异议，其陈述报警人并非朱萍，应是陈菊界或华邦顺。上诉人认可系华邦顺报警。经查，一审查明的事实除报警人应为华邦顺外属实，本院依法予以确认。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。即使如四上诉人所称孙有亮、华邦顺、陈菊界与朱萍签订《住房买卖合同》系无权处分，其关于确认《住房买卖合同》无效的主张，于法无据，亦不予支持。另，四上诉人未能提供证据证明朱萍与孙有亮等人签订《住房买卖合同》时存在胁迫行为，故本院对其关于确认《住房买卖合同》无效的上诉请求，不予支持。本案中，朱萍占有案涉房屋系依据华邦顺、陈菊界与其签订的《协议》。《协议》签订至今朱萍占有案涉房屋八年多，鉴于华邦顺、陈菊界与四上诉人系直系亲属，且案涉房屋系公租房，朱萍自占有案涉房屋以来四上诉人并未要求其交纳房屋租金或占有使用费，故朱萍有充足理由相信签订《协议》时，华邦顺、陈菊界等人已征得家庭内部同意。现案涉房屋面临征收，四上诉人主张朱萍迁出，有违诚实信用原则，故本院对四上诉人要求朱萍迁出的上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人孙有力、孙素霞、孙有才、孙顺英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元，由上诉人孙有力、孙素霞、孙有才、孙顺英负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇一九年三月二十日书记员  郭旭冬