西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0113民初484号原告：陕西新华信房地产有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：杜琳，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：王建波，陕西瑞森律师事务所律师。委托代理人：樊雅萱，陕西瑞森律师事务所实习律师。被告：北京中文时代教育投资有限公司，住所地：北京市东城区。法定代表人：胡烜，系该公司经理。委托代理人：董允，上海正策律师事务所律师。原告陕西新华信房地产有限公司（以下简称新华信公司）与被告北京中文时代教育投资有限公司（以下简称中文时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。于2017年7月21日作出（2017）陕0113民初6768号民事判决书驳回原告的全部诉讼请求，原告不服上诉，陕西省西安市中级人民法院于2017年12月13日作出（2017）陕01民终11275号民事裁定书，撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初6768号民事判决书，指定西安市雁塔区人民法院重新审理,现依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王建波、樊雅萱，被告委托代理人董允均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新华信公司诉称，原告与被告于2015年6月26日签订《西安天弦艺术教育中心竹园商厦教学点合作协议》，约定原告以其位于西安市高新区XX路XX号XX、XX层及顶楼平台场地共计1784.5平方米的房屋面积与被告合作经营开办“天弦教育”培训学校，原告获得培训学校营业额15%的收益回报，被告在协议第二条第4款中承诺了经营培训学校的最低收入，如达不到该承诺的经营状况，则原告有权解除合同或变更成租赁合同关系。2016年1月20日双方签订补充协议，约定被告向原告交纳100万元押金。2016年3月17日双方又签订补充协议约定了物业费、空调费等费用的收取标准。合同签订后，被告承诺的经营业绩无法实现，双方一致同意变更为租赁合同，被告按照每平方米每月60元的标准支付租金，被告亦按照该标准支付了极少部分的租金，后一直拖欠租金、物业费、空调费等费用。截止2016年12月10日，被告拖欠租金1748810元，押金抵扣后尚欠748810元。原告多次要求被告支付租金及相关费用，但被告迟迟未支付。故原告诉至法院请求依法判令解除原、被告之间的《西安天弦艺术教育中心竹园商厦教学点合作协议》，并责令被告立即返还租赁房屋；被告支付拖欠的房屋租金748810元及赔偿欠付租金的利息损失合计52172.09元（暂计算至2016年12月10日，欠付租金和利息损失的具体数额以实际给付当日的实际产生数额为准）；被告支付拖欠支付的物业费、电梯费、水电费、空调费等各项费用合计306934元及拖欠支付该费用的利息损失10000元（暂计算至2016年12月10日，欠付租金和利息损失的具体数额以实际给付当日的实际产生数额为准）；被告支付违约金337500元；本案诉讼费及律师费由被告承担。被告中文时代公司辩称，原、被告系合作关系并非租赁关系。双方签订合同后，被告严格遵守合同约定按时向原告支付了合作费用，双方从未变更合作协议的内容，亦从未就签订租赁协议，双方不存在租赁关系。被告并未拖欠原告水电费、煤气费等物业相关费用，这些费用被告以押金形式交给了原告公司的法定代表人杜琳，由原告方代被告缴纳，但原告至今未向被告提供物业费等费用实际发生金额的发票。对于被告因合作协议产生的损失将另案主张。经审理查明，2015年6月26日原、被告签订了《西安天弦艺术教育中心竹园商厦教学点合作协议》约定双方就在西安市高新区XX路XX号XX商厦XX中心”达成协议，原告负责免费提供场地和备案教育执照所需的场地产权证明，并保证合作期间的正常使用，被告负责提供天弦艺术教育中心的教育资质、培训师资、社会招生、场地装修及教育培训的整体管理运营，并授权免费使用“天弦”教育商标；原告提供其在西安市高新区XX路XX号XX、XX层及顶楼平台场地，共计1784.5平方米为教育培训合作场地，原告须保障合作期间的供电、供水、电梯、消防等各种楼宇设备正常使用；合作期间，原告可得到被告培训课程营业额15%作为回报；合作期间，第一年2015年8月1日至2016年7月31日止，被告承诺学员达500名，营业额750万，第二年2016年8月1日至2017年7月31日止，被告承诺学员达1000名，营业额1500万，竹园商厦2、3层最大可容纳学员1800名，若协议期间达不到营业额标准，原告有权解除合同或原告同意改为租赁形式，合同解除装修归原告所有；被告负责承担装修费用、师资费用、工作人员费用及日常运营、广告宣传、水电开支等所有办学费用，合作期间，除原告所得外，其余收入均归被告所有；合同有效期为2015年6月28日至2025年6月27日止，合同期间双方均不可擅自终止合作协议。2016年1月29日，原、被告签订《补充协议》，约定被告自协议签订后3日内，交纳押金1000000元。2016年3月17日，原、被告签订了《关于物业管理的补充协议》约定一、被告（乙方）应按每平方米每月6元标准向原告（甲方）交纳物业管理及服务费用（以下简称物业费），即每月10707元。二、空调费：乙方租赁期间的冷暖空调费用为每月每平方米8元，每年使用8个月，按每年8个月计算与物业费一同交纳给甲方，共计242692元。本合同签订之日起5个工作日内，乙方应当向甲方支付第一年度物业费及空调费。2016年8月1日前支付第二年的物业管费及空调费，以此类推。三、甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。四、其他费用：房屋使用期间，乙方承担包括但不限于水、气、电、通讯、物业管理等使用该房屋实际发生的费用。房屋、设备日常维修的费用由甲方承担，房屋增设设备的维修费用除外。2016年11月30日被告西安分公司向原告送达要求继续履行合作协议函。2017年1月10日被告律师董允向原告再次发函其中记载：委托人（注被告）近日收到陕西瑞森律师事务所发来的《律师函》称，委托人拖欠贵某某房屋租金1748810元，扣除委托人留在贵某某的押金1000000元，委托人尚欠贵某某748810元。并代表贵某某提出如下要求：1、正式解除《西安天弦艺术教育中心竹园商厦教学点合作协议》，由委托人返还租赁房屋。2、由委托人支付贵某某房屋租金748810元及租金利息损失52172.09元。3、委托人支付贵某某物业费、电梯费等各项费用合计306934元及相应利息损失10000元。4、委托人支付违约金337500元。被告认为，陕西瑞森律师事务所发来的上述《律师函》缺乏事实依据，为此，经委托人（注被告）授权，本所律师函告如下：1、请贵某某（注原告）收到此函后五日之内归还委托人存留在贵某某的押金100万元；2、请贵某某向委托人赔偿2016年8月至2016年12月的预计可得营业利润300万元；3、请贵某某返还委托人合作场地的装修费损失30万元；4、请贵某某向委托人赔偿合作协议约定的违约金300万元；5、请贵某某就委托人已经支付的回报费用、物业费、水电费等各项费用开具相应的增值税专用发票，并返还由贵某某扣押的办公设备、教学器材及其他物品。2015年9月至2016年10月原告公司代表人孙晋与被告法定代表人胡烜微信聊天记录中多次提租金、水电费。被告认为原告提供的微信聊天记录不全面，但被告对其主张并未提供证据。庭审中原被告均认可从合同签订至今被告共支付原告1399683.3元。被告于2016年3月29日向原告支付了2015年9月22日至2016年3月19日期间培训课程营业额15%的收益7382.8元。另其外，被告2015年7月6日向原告转账100000元附言备注为场地押金；2016年4月15日被告向原告转款350000元在附言备注为房租押金。上述事实，有合作协议、补充协议、缴费明细、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：原、被告自愿签订《西安天弦艺术教育中心竹园商厦教学点合作协议》、《补充协议》、《关于物业管理的补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定无效的其它情形，故该协议对原被告均具有法律约束力。原被告双方均应以此享有权利履行义务。原告遂以约定提供场地和场地产权证明，被告负责教育培训的整体管理运营。依据约定双方合作期间，第一年2015年8月1日至2016年7月31日止，被告承诺学员达500名，营业额750万，第二年2016年8月1日至2017年7月31日止，被告承诺学员达1000名，营业额1500万，原告可得到被告培训课程营业额15%作为回报。但被告于2016年3月29日仅向原告支付了2015年9月22日至2016年3月19日期间培训课程营业额15%的收益7382.8元。而原告公司代表人孙晋与被告法定代表人胡烜2015年9月至2016年10月微信聊天记录中多次提起租金、水电费、物业费、空调费。被告虽认为原告提供的微信聊天记录不全面，但被告对其主张并未提供“全面”的微信聊天记录予以证明。所以对被告的意见不予采纳。被告2015年7月6日向原告转账100000元附言备注为场地押金;2016年4月15日被告向原告转款350000元在附言备注为房租押金。如若被告辩称双方是合作关系，依据协议约定原告负责免费提供场地和备案教育执照所需的场地产权证明，被告不需要支付租金及场地押金，被告至今未能对其附言备注为场地押金、房租押金作出合理的解释并提供相应的证据予以证明，所以对被告庭审辩称这是原告自己加的意见，不予采纳。2016年11月30日被告西安分公司向原告送达要求继续履行合作协议函，而原告委托代理人于2016年12月29日向被告发函通知被告解除合作协议等，被告第一年2015年8月1日至2016年7月31日止，被告承诺学员达500名，营业额750万，第二年2016年8月1日至2017年7月31日止，被告承诺学员达1000名，营业额1500万，竹园商厦2、3层最大可容纳学员1800名，若协议期间达不到营业额标准，原告有权解除合同或原告同意改为租赁形式，合同解除装修归原告所有。被告于2016年3月29日向原告支付了2015年9月22日至2016年3月19日期间培训课程营业额15%的收益7382.8元。2016年11月30日被告西安分公司向原告送达要求继续履行合作协议函，而原告委托代理人于2016年12月29日向被告发函通知被告解除合作协议等。2017年1月10日被告律师董允向原告再次发函，认为陕西瑞森律师事务所发的《律师函》缺乏事实依据，并提出5点（详见审理查明部分）要求。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”之规定，被告在收到原告委托代理人发的解除通知函后未在法定期限内向法定机构依法正当行使法律赋予的权利，解除通知已生效，故对原告诉请依法判令解除原、被告之间的《西安天弦艺术教育中心竹园商厦教学点合作协议》的诉讼请求，依法予以支持。鉴于庭审中原告承认房屋场地已收回，所以对原告诉请责令被告立即返还租赁房屋的诉讼请求，本案不再处理。依据原、被告签订了《西安天弦艺术教育中心竹园商厦教学点合作协议》、《补充协议》、《关于物业管理的补充协议》之约定，对原告请求依法判令748810元租金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告请求赔偿欠付租金的利息损失合计52172.09元（暂计算至2016年12月10日，欠付租金和利息损失的具体数额以实际给付当日的实际产生数额为准）的诉讼请求，理应扣除被告已支付租金原告占用期间的利息，所以对该诉讼请求，本院依法予以部分支持。关于对原告请求，被告支付拖欠的物业费、电梯费、水电费、空调费等各项费用合计306934元及拖欠支付该费用的利息损失10000元（暂计算至2016年12月10日，欠付租金和利息损失的具体数额以实际给付当日的实际产生数额为准）的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告请求依法判令被告支付违约金337500元的诉讼请求，本院依法不予支持，因原告已解除合作协议而已依据约定转为租赁关系，且原告已依法主张了租赁合同的相关权利，不能同时在依据合作协议所约定被告应完成的营业额再主张违约金。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告陕西新华信房地产有限公司与被告北京中文时代教育投资有限公司于2015年6月26日签订的《西安天弦艺术教育中心竹园商厦教学点合作协议》。二、被告北京中文时代教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西新华信房地产有限公司支付拖欠的房屋租金748810元及欠付租金的利息损失43920.72元（截止2016年12月10日已扣除被告已支付原告租金占用期间的利息，从2016年12月11日起欠付租金的利息以748810元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止）。三、被告北京中文时代教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西新华信房地产有限公司支付拖欠的物业费、电梯费、水电费、空调费等各项费用合计306934元及拖欠支付该费用的利息损失10000元（计算至2016年12月10日，从2016年12月11日起以306934元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止）。四、驳回原告陕西新华信房地产有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费17899元，由原告陕西新华信房地产有限公司承担4899元，被告北京中文时代教育投资有限公司承担13000元，鉴于案件受理费原告已预交，故被告将应承担的案件受理费于上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王万民人民陪审员  杨铜川人民陪审员  王菊芬二〇一九年二月二十八日书 记 员  陈 璐