北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终1227号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京荣鑫华机械设备有限公司，住所地北京市朝阳区大黄庄平房路（北京市运输公司）**楼****。法定代表人：丁慧，经理。委托诉讼代理人：何松枝，女，北京荣鑫华机械设备有限公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卫运忠，男，1976年8月12日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：周净，北京市中坤律师事务所律师。上诉人北京荣鑫华机械设备有限公司（以下简称荣鑫华公司）因与被上诉人卫运忠房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初46823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣鑫华公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判卫运忠向荣鑫华公司移交涉案房屋，并支付自2018年5月27日起至涉案房屋交接之日止的房屋占有使用费，支付标准为2018年5月27日至2018年6月9日每日288元，2018年6月10日至实际交接之日每日548元。2.卫运忠承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.本案合同不是无效合同，而是效力待定的合同。北京御览天下科技发展有限公司（以下简称御览天下公司）对涉案房屋有实际使用权，其应向北京祥龙物流有限公司（以下简称祥龙公司）交纳房屋使用费，荣鑫华公司也应向御览天下公司交纳使用费，卫运忠自然也需向荣鑫华公司交纳使用费。2.因卫运忠将涉案房屋改变用途导致涉案房屋被北京市朝阳区公安消防支队查封，故卫运忠应当恢复原状、解除查封后将涉案房屋返还荣鑫华公司，在查封期间，卫运忠仍应向荣鑫华公司支付占有使用费。卫运忠辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。卫运忠向一审法院起诉请求：1.确认卫运忠和荣鑫华公司2016年5月16日签署的《租赁合同》于2017年9月30日解除。2.荣鑫华公司返还押金8000元及2017年9月30日至2018年5月26日的租金66666元。荣鑫华向一审法院公司反诉请求：1.卫运忠向荣鑫华公司交付涉案房屋。2.卫运忠按照第一年每日288元、第二年每日548元的标准支付2018年5月27日至实际交房之日止的房屋使用费。一审法院认定事实：2016年5月16日，卫运忠与荣鑫华公司签署《租赁合同》，约定卫运忠承租涉案房屋，租赁期限自2016年5月17日至2018年5月16日，租金每年10万元，租赁押金8000元。在租赁合同终止时，荣鑫华公司在卫运忠完成交接后可将押金退还，如遇到拆迁等问题不能继续执行合同，则荣鑫华公司退还卫运忠剩余未使用期间已缴纳的租金，双方互不承担责任。同时，荣鑫华公司同意给卫运忠10天装修期限，日期在合同约定的基础上后延10天。合同签订当日，卫运忠向荣鑫华公司交纳押金8000元，2016年5月24日交纳2016年5月27日至2016年11月27日半年租金5万元，2016年11月5日支付2016年11月28日至2017年5月27日半年租金5万元，2017年5月15日支付2017年5月27日至2018年5月26日租金10万元。2017年9月30日起，北京市朝阳区公安消防支队连续向卫运忠下发《临时查封决定书》，称涉案房屋建筑构件使用可燃材料。没有达到国家标准，存在建筑构件的防火性能不符合国家标准的违法行为，故决定对涉案房屋予以临时查封。本案审理中，一审法院组织双方进行现场勘验，目前涉案房屋仍处于查封状态。卫运忠表示诉讼期间经消防及公安机关许可进入涉案房屋，已将所有物品搬离，目前涉案房屋内遗留物品均不要了。另查，涉案房屋系荣鑫华公司自御览天下公司承租。2016年5月1日，荣鑫华公司与御览天下公司签署《租赁合同》，约定荣鑫华公司承租涉案房屋所在二层的600平方米，租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日。再查，涉案房屋所在院落权利方为祥龙公司，祥龙公司与御览天下公司签有《房屋租赁合同》及一系列补充协议，将涉案房屋所在院落及房屋租赁给御览天下公司使用。2015年，祥龙公司就该租赁合同的履行问题将御览天下公司诉至一审法院，要求御览天下公司腾退房屋、支付房屋使用费等，一审法院经审理认定祥龙公司及御览天下公司关于涉案房屋所在院落的租赁合同已于2014年12月24日到期，故判决御览天下公司腾退房屋及场地，支付欠付租金、违约金及2014年12月25日至实际腾退之日止的房屋使用费。该案判决经过两审已经生效。2017年11月29日，祥龙公司在涉案房屋所在院内张贴《告知函》，称与御览天下公司合同已经到期，通过法律诉讼判决已生效，御览天下公司应当腾退房屋及场地，且院内众多违法建筑已形成重大安全隐患，将在2017年12月1日采取断电源的措施消除安全隐患，要求各租户抓紧安排并于2017年11月30日之前搬离租赁房屋。一审法院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，涉案房屋系荣鑫华公司自御览天下公司承租而来，御览天下公司系自祥龙公司承租，而祥龙公司与御览天下公司的租赁合同已经生效判决认定于2014年12月24日到期，御览天下公司与荣鑫华公司签署的租赁合同租赁期限自2016年至2019年，超出了御览天下公司与祥龙公司的租赁期限，故御览天下公司与荣鑫华公司的房屋租赁合同应属无效，在此基础上，荣鑫华公司与卫运忠就涉案房屋签署的《租赁合同》亦应无效，卫运忠要求确认双方《租赁合同》于2017年9月30日解除没有法律依据，一审法院不予支持。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋自2017年9月30日起被消防部门临时查封至今，卫运忠未再继续使用房屋，故卫运忠交纳的押金及剩余期间的房屋使用费荣鑫华公司应予退还。卫运忠要求退还相应费用有事实和法律依据，但其计算数额有误，一审法院予以重新核算。因卫运忠于庭审中明确表示涉案房屋中已无其需要取回的物品，且涉案房屋仍处于查封状态，并非卫运忠持续占有使用，荣鑫华公司要求卫运忠腾退房屋及支付房屋使用费没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、北京荣鑫华机械设备有限公司于本判决生效后七日内向卫运忠退还押金八千元及房屋使用费六万五千二百零五元；二、驳回卫运忠的其他诉讼请求；三、驳回北京荣鑫华机械设备有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，归纳总结双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同是否为无效合同；二、如涉案房屋租赁合同无效，卫运忠应支付房屋使用费的截止时间。一、涉案房屋租赁合同是否为无效合同。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，荣鑫华公司对涉案房屋的承租权利基于其与御览天下公司签署的租赁合同，租赁期限自2016年至2019年。而御览天下公司自祥龙公司处承租涉案房屋的租赁合同已被生效判决认定于2014年12月24日到期。故，荣鑫华公司与御览天下公司的租赁合同因超出了御览天下公司与祥龙公司的租赁期限而无效。同样，荣鑫华公司与卫运忠的涉案房屋租赁合同亦属无效。荣鑫华公司认为涉案《租赁合同》属于效力待定合同，无事实与法律依据，本院不予支持。二、卫运忠应支付房屋使用费的截止时间。虽然涉案房屋租赁合同被依法认定为无效后，卫运忠仍应支付相应的房屋使用费，但是因涉案房屋自2017年9月30日起被消防部门临时查封至今，在此期间卫运忠无法使用涉案房屋，故一审法院判令荣鑫华公司退还卫运忠交纳的押金及2017年9月30日之后的房屋使用费，是正确的。荣鑫华公司以卫运忠实际占用涉案房屋至一审审理期间为由，请求认定卫运忠支付房屋使用费的截止时间至2018年6月，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，荣鑫华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4851元，由北京荣鑫华机械设备有限公司负担（已交纳833元，剩余4018元于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  谷绍勇审判员  张岚岚审判员  王 朔二〇一九年三月二十日法官助理赵凯书记员邸硕