广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5321民初1144号原告：梁健，男，1960年10月15日出生，汉族，居民，住新兴县。原告：梁超儒，男，1987年10月7日出生，汉族，居民，住新兴县。系原告梁健的儿子。上述两原告的共同委托诉讼代理人：尹元胜，广东沿胜律师事务所律师。被告：新兴县果菜副食品公司。住所地：新兴县新城镇环城东路**。法定代表人：崔嘉雄，经理。委托诉讼代理人：梁子兴，广东云新律师事务所律师。原告梁健、梁超儒与被告新兴县果菜副食品公司（下称果菜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月8日公开进行了第一次开庭审理。同日，本院依职权作出中止本案审理的裁定，后于2019年3月8日恢复该案的审理并于2019年3月13日公开进行了第二次开庭审理。原告梁健及两原告的共同委托诉讼代理人尹元胜，被告果菜公司的委托诉讼代理人梁子兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁健、梁超儒向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行租赁合同，即判令被告将租赁标的物--坐落在新兴县xxx商铺交给原告梁健和原告梁超儒经营使用；2.判令被告支付违约金180000元（从2011年3月23日付款之日起，暂计至2017年3月23日为180000元，此后至被告实际交付租赁标的房屋给原告使用之日止，按照双方约定的同期银行贷款利率的四倍计算）给两原告；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告梁健与已故叶秀珍原为夫妻关系，原告梁超儒与已故叶秀珍原为母子关系。经叶秀珍（乙方）与被告（甲方）协商一致，自愿于2011年3月21日签订《租赁合同》，合同约定“甲方将坐落于新兴县xxx商铺［房屋所有权证：粤房字第**，国有土地使用证：新府国用（1999）字第xxx号］租给乙方经营使用，时间从2017年6月1日起使用至2037年5月31日止，为期20年，租金金额人民币100000元，乙方定于2011年3月底前向甲方一次性缴纳租金人民币100000元，甲方将该合同房屋从2017年6月1日起交付给乙方经营使用，协助乙方办理经营证照，但所需费用由乙方负责，并允许乙方转租；甲方必须按合同约定的时间将房屋交付给乙方经营使用，逾期超过二十天未能交付使用的当属违约，甲方应负违约责任，按合同标的四倍金额赔偿给乙方，并从交款之日起按银行同期贷款利率的四倍计算利息赔偿给乙方因此造成的损失。”等内容，合同签订后，原告的亲属叶秀珍按照被告指定的银行账户于2011年3月23日以现金缴存到被告银行账户的方式付清了合同约定的租金100000元给被告。叶秀珍于2015年9月19日因病医治无效死亡，两原告为叶秀珍的法定继承人。由于被告未能按照合同约定的时间交付商铺给原告方使用，2017年6月19日，原告梁超儒在两朋友的陪同下到被告的办公室要求被告将租赁的商铺交付给原告使用，但至今被告未将租赁合同约定的标的物交付给原告方使用。依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容也没有违反国家法律法规的强制性规定，应当为合法有效合同，对当事人均有约束力。被告作为合同当事人不按照合同约定的时间交付商铺给原告方，已构成违约，应当承担违约责任；由于该租赁标的物尚存在，租赁合同尚可以继续履行，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，望判如所求。为支持其诉讼请求，原告向法院提交以下证据：1.身份证、户籍资料、结婚证、死亡证明、证明，拟证明原告的诉讼主体资格情况；2.果菜公司信息，拟证明被告信用登记的基本信息；3.租赁合同及现金缴款单、收据，拟证明双方签订租赁合同，叶秀珍依照合同一次性支付租金的事实；4.现场照片，拟证明租赁标的商铺仍然存在的事实；5.电视广告费发票，拟证明签合同前经过公开招租且在新兴县电视台播放多次招租广告，不存在被告所说的私下交租的问题；6.云浮市中级人民法院（2018）粤53民终119号民事判决书，拟证明市中院已经对涉案的租赁合同的效力作出终审判决。被告果菜公司辩称，一、陆树强以被告名义与叶秀珍于2011年3月21日签订的《租赁合同》为无效合同，理由如下：1.被告是由县供销社出资成立的集体企业，公司所形成的资产应界定为国有资产。陆树强、李耀荣、叶丽英三人未经程序报主管部门批准，就擅自在前租赁合同到期前六年出租，违反国有资产和集体资产出租等处置的程序；2.按100000元折算20年租期计算，每月租金只是400元左右，远远低于市场价格，严重损害国家和集体的利益；3.陆树强以被告名义与叶秀珍签订20年的租赁合同，应属于企业经营的重大事项，依据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第三条规定，该等事项应由职工（代表）大会来决定，陆树强作为公司经理，只有提交议案权，不享有决定权；4.被告因欠新兴县人民政府、新兴县公路建设指挥部借款1000多万元，出租的房屋已被云浮市中级人民法院执行查封，并进入强制执行程序。陆树强等人明知这一事实，在未经执行法院同意情况下，仍与叶秀珍签订了二十年且不合理租金的租赁合同，明显违背民事诉讼法的规定，转移财产，逃废债务，拒绝履行法院生效判决义务，损害债权人县政府的合法利益；5.陆树强等人擅自在前租赁合同到期前六年就将位于环城东路xx号南第二卡出租给叶秀珍，且未征求原承租人的意见，明显侵犯了原承租人在法定同等条件下享有的优先承租权，损害他人利益；6.叶秀珍与被告的留守出纳叶丽英系姐妹关系，属于利害关系人；7.被告时任留守人员陆树强、李耀荣、叶丽英三人违规出租商铺，同时又将收入的租金以违规发放补贴、补助的形式予以私分，其中叶丽英违规收入的款项刚好也达l00000元。综合上述事实，被告认为本案实际系叶丽英利用叶秀珍名义承租上述商铺，所支出的100000元租金后来又以领取补帖的方式回收，因此，属于利用特定关系人的名义以变相的方式侵占商铺20年的使用权。因此，本案实际属于叶秀珍协助了叶丽英变相侵占集体资产，故上述租赁合同明显损害了国家、集体和他人的利益，属于无效合同。二、本案原告的主体不适格。由于本案的租赁合同所涉及的权利义务具有相对性，而且与合同相对人的身份有关，因此，自叶秀珍死亡后，其在合同上的权利义务也一并消亡。故原告不具备承继合同权利义务的主体资格，原告依法只享有要求退还合同预付租金的财产请求权，故原告请求被告将商铺交付其使用的请求无事实和法律依据。综上所述，本案原告请求主体不适格，涉及的租赁合同亦属无效合同，请法院依法予以驳回。为支持其抗辩意见，被告向法院提交以下证据：1.公司营业执照、人事任命通知，拟证明被告的诉讼主体资格；2.门店租赁合同，拟证明被告时任经理陆树南以陆树强的名义私下将本案讼争门店出租给梁国泉，并由叶丽英负责经手收取每月4200元的租金，该租金未入公司公账，涉嫌非法侵占；同时从该合同可见，2012年的租金已达5000元左右，这与叶秀珍签订的合同涉及租金相去甚远，明显不合理；加之叶秀珍与叶丽英系姐妹关系，因此属于叶丽英借叶秀珍名义而签订的租赁合同，实际已属变相侵占集体资产；3.协助执行通知书，拟证明法院已查封了涉案商铺；4.复函，拟证明县政府当时是出于好意，同意暂不拍卖涉案商铺，指定由被告作为日常运作使用，但要求不解除法院封存，但现被告时任经理如此出租给原告，明显超出了债权人的要求，严重损害债权的权益，也直接扰乱了法院执行程序；同时也证实了涉案商铺在2005年县政府起诉时已被查封的事实；5.财务工作检查的情况，拟证明被告时任留守人员陆树强、李耀荣和叶丽英私下违规提前6年多出租商铺，收取租金后违规私分侵占该租金的事实。当事人围绕其主张提交了证据，本院依法组织进行了质证。对原告提交的证据，被告的质证意见：1.对证据一、二无意见；2.对证据三的真实性、合法性有意见，对其证明的内容也有意见，认为租赁合同实际上是叶丽英借叶秀珍名义签订，包括100000元租金也是叶丽英缴纳的，且合同损害了集体利益和债权人合法利益，所以合同是无效的；3.对证据四存在的事实认可，但照片的真实性由法院核实；4.对证据五的三性都有意见，发票非原件，所有单据也在李耀荣手中没有提交过来，且发票不能反映公开招租的信息，与本案无关联；5.对证据六的意见，尊重法院的判决，但对合同效力，被告仍然不服；且被告在判决生效后已经交付商铺给原告使用。对被告提交的证据，原告的质证意见：1.对证据一营业执照的合法性有异议，营业执照还没有变更，法人代表依然是李耀荣；对人事任免的真实性无异议，合法性意见与营业执照一样；2.对证据二的证明的内容有异议；3.对证据三的三性由法院核查，通知书的时间是2011年10月20日，本案合同签订的时间是2011年3月21日，本案合同是在执行通知书之前签订的，且执行不影响商铺的使用，在执行通知书后商铺仍然能由被告出租给其他人使用；4.对证据四的真实性、合法性由法院核查，与本案无任何关联，商铺所有权仍属于被告，仍由被告管理使用；5.对证据五的三性有异议，此情况说明并非是由有资质的审计部门出具的报告，且被告如何管理与本案并无关联。对当事人无争议的证据，本院经审查后依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院根据认定的事实综合采信。本院认定事实如下：被告是集体所有制法人企业，成立于1990年5月21日。2011年3月21日，被告（甲方）与叶秀珍（乙方）（叶秀珍已于2015年9月19日因病死亡，原告梁健为其丈夫，原告梁超儒为其儿子）签订了一份《租赁合同》，合同载明：“现将座落新城镇xx号房屋公开招租（二楼除外），因该房屋合同尚有六年零三个月时间，该房屋提前六年零三个月出租，租期为二十年，租金金额为人民币壹拾万元。现经双方商量，订立如下条款，共同执行。一、租赁房屋地点、时间、金额：甲方将座落在新城镇xx号房屋南第二卡，房屋所有权证证：粤房字第**国有土地使用证：新府国用(1999)字第xxx号（见房产证、土地证复印件），租给乙方经营使用。时间从二0一七年六月一日起使用至二0三七年五月三十一日止，为期二十年。租赁金额人民币壹拾万元。二、租金的缴纳方法：乙方定于二0一一年三月底前向甲方一次性缴纳租金人民币壹拾万元。三、甲方将该合同房屋从二O一七年六月一日起交付给乙方经营使用。协助乙方办理经营证照，但所需费用由乙方负责，并允许乙方转租。……五、甲方遇政治、政策、合并、拆迁、出售或变更该房屋所有权、企业注销登记（企业注销登记时他的批准单位将是履行该合同的主体，即甲方），将不影响该合同的履行。影响履行时将应负违约赔偿责任。……八、违约责任的约定：1.乙方必须按合同标明所约定的日期交纳租金，逾期超过二十天未交租金当属违约，负违约责任，合同自行终止，所交款项不作退还，甲方即收回房屋，作另租他人。2.甲方必须按合同约定的时间将房屋交付给乙方经营使用，逾期超过二十天未能交付使用的当属违约，甲方应负违约责任，按合同标的四倍金额赔偿给乙方，并从交款之日起按银行同期贷款月利率的四倍计算利息赔偿给乙方因此造成的损失。……出租方：新兴县果菜副食品公司（盖章）法人代表：陆树强（签名）承租方：乙方代表：叶秀珍（签名）”合同签订后，叶秀珍于2011年3月23日将100000元汇入被告账户，被告出具收据给原告收执。此后，原告及其家属叶秀珍根据合同约定等待前一租赁合同期满及接管租赁物。但是，前一租赁合同期满后，被告认为其与叶秀珍签订的租赁合同无效，拒绝交付商铺给原告使用，原告多次与被告协商无果，为维护其合法权益，遂向本院提起诉讼并提出上述诉求。庭审中，被告认为其在市中院作出的（2018）粤53民终119号民事判决书生效后，已将涉案商铺的钥匙移交给原告，原告亦表示确认，但对于移交的日期，被告认为是2018年9月底，但具体日期不确认，而原告认为是9月底，且是在10月1日才开始正式使用涉案商铺，因此计付违约金应以100000元为基数从2011年3月23日起计至2018年10月1日止，被告当庭抗辩原告请求违约金标准过高，计算时间亦不合理，请求法院予以调整。另查明，本院立案受理了另案果菜公司作为原告起诉梁健、梁超儒作为被告的房屋租赁合同纠纷一案，果菜公司提出撤销涉案的《租赁合同》，本院于2017年12月28日作出（2017）粤5321民初1060号民事判决书，支持了果菜公司的诉求，后梁健、梁超儒不服向云浮市中级人民法院提出上诉，市中院于2018年8月6日作出（2018）粤53民终119号民事判决书，认为果菜公司与叶秀珍签订的《租赁合同》并未存在法律规定的无效情形，属有效合同，且由于果菜公司主张撤销权的期限已过，因此驳回了果菜公司的诉求，该案现已生效。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。由于涉案合同已经生效判决认定为有效合同，合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，合同双方应按约定全面履行自己的义务。现原告主张被告继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。在原、被告均确认涉案商铺已经由原告接收管理的情形下，双方的主要争议焦点是原告主张的违约金应按何标准从何时计算？对争议焦点，本院评判如下：被告与叶秀珍于2011年3月21日签订的《租赁合同》中有关双方的违约责任约定为“乙方必须按合同标明所约定的日期交纳租金，逾期超过二十天未交租金当属违约，负违约责任，合同自行终止，所交款项不作退还，甲方即收回房屋，作另租他人。”及“甲方必须按合同约定的时间将房屋交付给乙方经营使用，逾期超过二十天未能交付使用的当属违约，甲方应负违约责任，按合同标的四倍金额赔偿给乙方，并从交款之日起按银行同期贷款月利率的四倍计算利息赔偿给乙方因此造成的损失”，由于双方约定交付商铺的日期为2017年6月1日，而被告于2018年才将涉案商铺交付给原告，明显属违约，现原告请求被告承担相应的违约责任，合理合法，本院予以支持。对违约金应按何标准计算的问题，原告认为应按合同约定计算，而被告抗辩认为标准过高及计算起始时间不合理，不符合法律规定。本院认为，由于涉案合同中约定利息按“银行同期贷款月利率的四倍”计算，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，利息应按中国人民银行同期贷款月利率的四倍计付，但以不超过月利率2%（年利率24%）为限，即若月利率按中国人民银行同期贷款月利率的四倍计算已超过2%，则利息按月利率2%计付；若月利率按中国人民银行同期贷款月利率的四倍计算尚未达到2%，则利息按中国人民银行同期贷款月利率的四倍计付。对应从何时开始计算违约金的问题，合同中虽约定若被告违约则要从交款之日起按银行同期贷款月利率的四倍计算利息赔偿给原告，但综合合同第八大点违约责任的第一小点的含义，即从若原告违约，则合同终止，款项不予退还，被告收回商铺可知，需承担违约责任的后果是导致合同目的不能实现，而从合同的公平原则分析，关于违约责任第二小点中被告承担违约责任的后果的约定应该亦是合同的目的不能实现，即原告不能租赁涉案商铺是前提，但从本院查明的事实可知，被告在市中院的判决生效后已将涉案商铺交付给原告使用且亦按合同约定的年限履行各自的权利义务，则合同的目的已经实现，若按原告的诉求要求被告承担合同履行不能的违约责任，显然双方权利义务失衡。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，关于违约金的适用原则应是以补偿损失为主、惩罚为辅，且应以实际损失为基础，再根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”及第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，综合本案情况及合同的履行情况，本院认为，原告的损失应以被告占用原告100000元租金为基数，计算起止时间为从双方约定交付商铺之日，即2017年6月1日起至被告实际交付商铺之日止；而对于涉案商铺的实际交付时间，原、被告各执一词且均无提供充分证据证实，综合双方均确认月份为9月底，本院确定被告将商铺实际交付给原告的时间为2018年9月30日。综上，被告应以其占用原告100000元为基数，从2017年6月1日起至2018年9月30日止按中国人民银行同期贷款月利率的四倍计付，但以不超过月利率2%为限计算违约金给原告。鉴此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告新兴县果菜副食品公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以100000元为基数，从2017年6月1日起至2018年9月30日止按中国人民银行同期贷款月利率的四倍计付，但以不超过月利率2%为限计算违约金给原告梁健、梁超儒。二、驳回原告梁健、梁超儒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，由原告梁健、梁超儒负担1603.33元，被告新兴县果菜副食品公司负担346.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 梁 恒二〇一九年三月二十一日书记员 伍世勇相关法律条文（2017）粤5321民初1144号1、《中华人民共和国民法总则》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。2、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。3、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。4、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。5、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。6、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。7、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。8、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。9、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。10、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。