青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初942号原告：蔡生文，男，汉族，1984年6月23日出生，住西宁市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：芦林俊，城西区铮诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨海峰，城西区铮诚法律服务所法律工作者。被告：西宁金座房地产开发有限公司。住所地：西宁市城**西川南路**，统一社会信用代码：×××（1-1）。法定代表人：洪金界，该公司董事长。委托诉讼代理人：祁金辉，该公司法务部员工。委托诉讼代理人：周黎军，该公司副总经理。原告蔡生文与被告西宁金座房地产开发有限公司（以下简称金座公司）商品房预售合同纠纷一案，根据青海省高级人民法院《青海省基层人民法院一审民事行政案件示范诉讼试点办法》的规定，本院对“金座公司呈璟小区商品房预售合同系列案”选取部分案件先行进行示范诉讼，于2018年11月1日分别作出（2018）青0105民初2593、2594、2595号《民事判决书》，原告不服，向西宁市中级人民法院提起上诉，西宁市中级人民法院于2018年12月25日分别作出（2018）青01民终1948、1950、1951号《民事判决书》，现已发生法律效力。本院受理本案后，作为示范诉讼批量处理的案件，本院依法适用简易程序，书面进行了审理。本案现已审理终结。原告蔡生文向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即协助原告办理不动产权登记手续；二、判令被告给付原告违约金3458元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月28日，原被告签订《商品房预售合同》，合同约定，原告向被告购买位于西宁市××区房屋（建筑面积105.09㎡，每平方米3890元，总价408800元），被告于2015年10月30日前向原告交付房屋。合同还对产权登记进行了约定。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第二项的规定，被告应当自房屋交付使用之日起90日内办理房屋权属证书，迄今为止，被告已将房屋交付原告使用32个月，但原告依然无法办理房屋权属证书。无奈之下，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请判如所请。被告金座公司辩称，被答辩人诉讼请求不能成立。被答辩人要求答辩人就本案承担违约金赔偿责任既无事实依据，亦无法律依据。首先，被答辩人因购买答辩人开发建设金座呈璟小区的××楼的房屋，与答辩人于2013年11月28日签订《商品房预售合同》。答辩人于2015年8月14日完成竣工验收后，依约于2015年10月30日前将该房屋交付被答辩人使用。现该房屋除规划验收外，被答辩人办证所需的全部验收工作，答辩人均已完成。其次，因该小区开发建设的招、拍、挂规划条件要求配建廉租房及公租房，答辩人于2012年9月18日与西宁市住房保障和房产局签订《西宁市保障性住房配建合同》。该合同约定答辩人需在金座呈璟小区内配建廉租房219套及公租房218套，配建总面积为21950㎡。但在上述合同履行过程中，西宁市政府及土地房管部门又先后多次要求答辩人对该小区内的廉租房及公租房面积及套数进行调整。时至2017年3月24日，西宁市人民政府的宁政（2017）50号文才最终确认公租房为507套、廉租房469套，建筑总面积为50133.22㎡。此时，廉租房及公租房的面积及套数虽然已经确定，但仍需政府相关部门完成最终测绘后才能进行后期的规划验收。规划验收是整个小区最终验收环节，因政府相关部门廉租房及公租房测绘工作的滞后，致使被答辩人的房屋至今尚未完成规划验收，不能进行初始登记。由此可知，不能进行初始登记并非答辩人的原因造成的，而是政府原因，政府原因对于答辩人来说是不能抗拒也无法预测的事实。因此，被答辩人要求答辩人承担违约金赔偿责任没有事实依据。第三，双方签订预售合同对产权登记有约定，不应适用《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条。依据双方预售合同第十五条的约定，须由双方共同向房屋登记机构申请办理产权证，被答辩人未提供完备的产权登记所需资料而导致产权手续不能如期办理，答辩人不需承担赔偿责任。因被答辩人至今未向答辩人提供任何办证资料，答辩人也不应承担违约金赔偿责任。因此，被答辩人要求答辩人承担违约金赔偿责任没有法律依据。综上，答辩人认为，被答辩人的诉讼无理，不能成立。故请求依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。对原告提交的证据《商品房预售合同》《情况说明》、被告提交的证据《西宁市保障性住房配建合同》《国有建设用地使用权出让合同》《关于置换配建廉租经济适用房地址变更的申请》《关于金座雅园三期保障性住房土地置换事宜的申请》《宁政（2016）21号文件》《宁政（2017）50号文件》《工程质量验收记录》《建设工程规划许可证》《建设工程用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》《建设工程消防验收意见书》《质量监督报告》，本院在示范诉讼中已经当庭进行了质证，本院予以采信。在本次诉讼中，双方没有提交新的证据。经审理查明，原被告于2013年11月28日签订了《商品房预售合同》。合同涉及到争议的主要约定有：1、商品房基本情况：位于西宁市××区（建筑面积105.09㎡，每平方米3890元，总价408800元）；2、产权登记：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当在房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的同期活期存款利息向买受人支付违约金。又查明，2012年7月2日，西宁市城乡规划局对涉案建设用地进行招拍挂时，作出《土地招拍挂规划设计条件》，“…配建不少于总建筑规模5％的廉租房及5％的公租房，请与房产管理部门签署廉租房及公租房配建协议”。后金座公司通过竞拍，取得该建设用地的使用权，于2012年9月18日与西宁市住房保障和房产管理局签订《西宁市保障性住房配建合同》，合同主要约定：“配建要求：…按照规划总建筑面积10％配建保障性住房。配建廉租住房219套、套型建筑面积50平方米，总建筑面积10950平方米；配建公共租赁住房218套、套型建筑面积50平方米，总建筑面积10900平方米。”并于2012年9月20日与西宁市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同主要约定：“按西宁市城乡规划局土地招拍挂规划条件及西宁市住房保障和房产管理局《西宁市保障性住房配建合同》的约定，该宗地配建不少于总建筑规模5％的廉租房219套，套型建筑面积50平方米，总建筑面积10950平方米；配建5％的公共租赁住房218套，套型建筑面积50平方米，总建筑面积10900平方米…。”2013年6月7日，金座公司向西宁市住房保障和房产管理局递交申请--《关于置换配建廉租经济适用房地址变更的申请》：“为满足设计需求和统一规范管理，申请将原雅园三期保障性住房置换到呈璟项目建设中…”，西宁市住房保障和房产管理局也予以同意，并向西宁市人民政府上报《关于落实“金座雅园三期”原配建保障房土地变更事宜的函》。2015年7月6日，金座公司向西宁市国土资源管理局递交申请--《关于金座雅园三期保障性住房土地置换事宜的申请》：“为了便于保障性住房集中管理，市房产局主管领导在省四建危旧房安置的专题会议上，要求将雅园三期保障性住房在呈璟小区统一配建…。”2016年9月29日，西宁市人民政府作出《关于金座房地产开发有限公司保障性住房用地调整的批复》（宁政土〔2016〕21号）文件“…为便于保障性住房集中管理，将金座雅园三期宗地范围内保障性住房统一配建在柴达木路134号（金座呈璟）宗地内，”为此，金座公司再次于2016年10月26日与西宁市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同主要约定：“…该宗地内增加保障性住房用地面积10338.48平方米（系金座雅园三期建筑面积25846.2平方米保障性住房统一配建在该宗地内），则该宗地保障性住房用地面积调整为19080.99平方米…。”2017年3月24日，西宁市人民政府作出《关于西宁金座呈璟小区公租房和廉租房建设成本价格的批复》（宁政〔2017〕50号），“西宁市金座房地产开发有限公司承建的西宁市保障性住房金座呈璟公租房、廉租房项目，建设总规模50133.22平方米，其中公租房507套，廉租房469套，建设成本价格标准为每平方米3420.49元”。由于原确定的廉租房及公租房总建筑面积由原来的21850平方米增加至50133.22平方米，金座公司于2017年5月，按照文件对廉租房及公租房建筑面积及套数要求，对小区内部分房屋进行结构改造，于2018年3月底完成改造，并于2018年5月18日将改造后的廉租房及公租房交付西宁市住房保障和房产管理局。再查明，2012年10月31日，金座公司取得《建设用地规划许可证》；2013年8月1日，金座公司取得《建设工程规划许可证》；2013年10月11日，金座公司取得《建设工程施工许可证》；2013年11月12日，金座公司取得《商品房预售许可证》；2015年8月14日，涉案房屋经建设、监理、施工、设计、勘察5单位验收合格；2015年10月30日，金座公司向原告交付涉案房屋。2015年12月12日，案涉房屋通过人防工程验收，2017年4月11日，涉案房屋通过消防工程验收。2018年8月25日，金座公司委托西宁市国土勘测规划研究院完成了对小区房屋的实测，取得了《测绘报告》。以上事实，有《商品房预售合同》《情况说明》《西宁市保障性住房配建合同》《国有建设用地使用权出让合同》《关于置换配建廉租经济适用房地址变更的申请》《关于金座雅园三期保障性住房土地置换事宜的申请》《宁政（2016）21号文件》《宁政（2017）50号文件》《工程质量验收记录》《建设工程规划许可证》《建设工程用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》《建设工程消防验收意见书》《质量监督报告》等证据材料及当事人在示范诉讼中的当庭陈述为凭，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。双方均应按合同的约定履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”规定，本案争议的焦点为：房屋产权证逾期办证中“出卖人原因”的认定。在本案中，双方约定“在竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。”目前该小区已取得了《建设工程用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》《建设工程消防验收意见书》《质量监督报告》等手续，但至今开发商未完成规划验收和权属登记。主要成因为：金座公司开发的金座呈璟小区配建有保障性住房，在建设过程中，为满足设计需求和统一规范管理，金座公司早在2013年6月7日（2013年11月28日与原告签订《商品房预售合同》）就向西宁市住房保障和房产管理局申请将其另行开发的金座雅园三期保障性住房调整至金座呈璟小区，并得到了该局的同意和要求，该局向西宁市人民政府上报《关于落实“金座雅园三期”原配建保障房土地变更事宜的函》，至2016年10月26日，西宁市人民政府作出《关于金座房地产开发有限公司保障性住房用地调整的批复》，对金座呈璟小区的廉租房和公租房建设用地及总建筑面积进行调整，至2017年3月24日，西宁市人民政府作出《关于西宁金座呈璟小区公租房和廉租房建设成本价格的批复》，确定了金座呈璟小区廉租房和公租房的总建筑面积和房屋套数。金座公司按照市政府的批复对呈璟小区内部分房屋进行结构改造以满足廉租房及公租房套型及总建筑面积，至2018年3月底完成改造工程，并于同年5月将上述廉租房及公租房交付西宁市住房保障和房产管理局。后金座公司及时委托西宁市国土勘测规划研究院对小区进行实测，测绘报告完成后，又及时申请进行规划验收。该小区至今未能完成初始登记，在于该小区保障性住房进行了调整，致使规划变更，故未能及时完成规划验收，无法进行初始登记导致逾期办证。上述一系列行为，均证明金座公司已积极履行了自身义务，开发商并无过错，不能归因于“由于出卖人的原因”，故开发商可不承担逾期办证的违约责任。关于原告要求金座公司立即办理不动产权证的主张。目前，由于金座公司因规划调整致使未能及时完成初始登记的客观原因已经消除，故应当及时向有关部门申报完成初始登记，并协助原告办理房屋产权证书。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告西宁金座房地产开发有限公司自本判决生效之日起90日内完成房屋初始登记并协助原告蔡生文办理房屋产权证书。二、驳回原告蔡生文要求被告西宁金座房地产开发有限公司承担逾期办证违约金的诉讼请求。本案诉讼费50元，本院减半收取25元，由被告西宁金座房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 陈宏韬 二○一九年三月二十一日书记员 姜 洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。