江苏省如东县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0623民初5601号 原告：如东雨润地华房地产开发有限公司，住所地如东县掘港镇新光村**。 统一社会信用代码91320623089368206F。 法定代表人：祝义财，董事长。 委托诉讼代理人：陈超，江苏山水律师事务所律师。 被告：徐某，女，1980年1月28日生，汉族，住如东县。 被告：吴昊阳，男，2006年7月1日生，汉族，住如东县。 法定代理人：徐某，系吴昊阳母亲。 原告如东雨润地华房地产开发有限公司(以下简称雨润公司)与被告徐某、吴昊阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为普通程序进行审理。原告雨润公司的委托诉讼代理人陈超、被告徐某同时兼被告吴昊阳的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雨润公司提出的诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令两被告支付违约金78420元；3.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定两被告购买原告开发的雨润城28幢1单元2901室房屋一套，房款总额为784200元，2014年12月11日案涉房屋买卖合同进行了网签。两被告支付首付款244200元，但剩余房款至今未付。在原告催款过程中，被告明确表示无力支付房款。原告为维护自身合法权益，特具状诉讼，望判如所请。 被告徐某、吴昊阳辩称，其不同意解除合同，要求按照原来合同继续履行。至于违约金，其愿意承担一部分。 根据双方当事人的陈述及举证、质证，本院认定如下事实：2015年1月22日，原告与两被告签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定：（1）两被告购买原告开发建设的位于如东县房屋，房屋总金额784200元；（2）合同第六条约定的付款方式及期限：其他方式，详见合同补充协议；（3）合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；（4）第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用。 合同附件四补充协议约定：1.两被告应于以下空白之前向原告支付首付款人民币244200元（含定金贰万元整）。2.剩余房款人民币540000元，两被告用银行按揭方式交付给原告。3.两被告可以委托原告代为办理银行按揭手续，或者自行办理银行按揭手续。若委托原告代办，两被告须在签约当日提供完整的银行按揭终审的申请资料并办理完毕全部按揭贷款手续、缴纳相关按揭费用；若两被告自行办理银行按揭手续，必须在签约后10天内办理完毕，将剩余房款支付到原告账户；若两被告逾期办理上述事务的，两被告须每日向原告支付按揭款总额万分之三的滞纳金。经原告催告后7日内仍未履行或另行达成付款协议的，原告有权解除合同。两被告应按总房款的10%向原告支付违约金并负有协助原告到登记机关注销合同解除前办理的各项登记手续的义务……若两被告按揭申请不被银行终审批准或银行终审未能受理已申请足额按揭贷款的，两被告应于收到原告书面通知后7天内将剩余未付的房款一次性全部支付给原告，否则，原告有权解除合同…… 合同签订后，两被告已支付房款244200元，余款经原告多次催要，但两被告均未履行。关于剩余购房款如何履行的问题，本院休庭后询问了双方，原告雨润公司明确表示不同意接收剩余购房款，故两被告于2019年3月8日将540000元购房款全部支付至本院账户。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。两被告对未按合同约定的时间向原告支付剩余房款的事实不存异议。案件的争议焦点：（1）原告要求解除双方间的合同有无依据；（2）原告要求被告支付违约金的依据。 关于原告要求解除双方间合同的问题，本院认为，1、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件司法解释》第十五条第一款规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限同仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。依据上述规定，当事人可以约定解除合同。合同约定解除的条件是：（1）存在有效的合同且尚未完全履行；（2）合同约定的解除条件成就。原、被告双方于2015年1月22日签订商品房买卖合同及补充协议，根据合同约定，两被告逾期超过60日未付房款的，原告有权解除合同。协议约定，两被告在向原告支付首付款后，余款将以银行按揭方式付款。且两被告须在签约后10日内自行办理完银行按揭手续，若逾期未办理，经原告催告7日内仍未履行或以其他方式支付房款的，原告有权解除合同。两被告确认至诉讼之日，其仅付房款244200元。因此，按照双方合同的约定，两被告在合同约定的期限及可逾期的期限内均未按约支付剩余房款。故原告有权按约提出解除合同，或者说在双方约定的合同解除条件成就时，原告有权提前终止双方间的合同权利义务关系。2、《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件司法解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起的一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。依据上述规定精神，合同的解除应遵循一定的程序：其一解除权的行使应符合法律规定的程序，即只有出现合同约定的条件或法律规定的情形下一方才有权通知对方解除合同；其二解除合同原则上须采用书面的形式通知对方当事人；其三解除权的行使必须及时。如超过合同约定期限或法律规定期限不行使解除权，应视为已丧失解除权，合同关系继续有效；其四对于法律没有规定或当事人未约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。若对方当事人未催告的，解除权应当在解除权发生之日起的一年内行使。本案中，按照双方合同约定，原告至少在2015年4月始即可按约行使解除权，因双方未约定解除权行使的期限，依照上述规定，在两被告未催告的情况下，原告应在解除权发生之日起一年内行使解除权。但原告并未举证证明其在上述期限内依法定程序行使了该权利，故其解除权已消灭。原告主张解除双方间的商品房买卖合同的诉讼请求本院不予支持。 关于本案违约金如何计算的问题。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订合同时已明确两被告支付剩余房款的方式和期限，但两被告自签订合同之日起直至起诉之日止，在长达近四年的时间里均未能支付剩余房款，且经原告多次催要后仍未能履行，已经严重违反了合同约定，系引起本案诉讼的主要原因，两被告应当承担相应的违约责任。合同中并未明确规定因解除权消灭，合同继续履行的情形下违约责任如何承担的问题。对此，本院在庭审中询问了原告的意见，其陈述可参照双方合同第七条中关于“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”的约定计算违约金。结合双方房屋买卖合同附件四补充协议中关于“剩余房款由买受人用银行按揭方式支付给出卖人。买受人自行办理银行按揭手续，必须在签约后十日内办理完毕，将剩余房款支付至出卖人账户，若买受人逾期办理上述事务的，买受人须每日向出卖人支付按揭款总额万分之三的滞纳金”的约定，本院认为，本案违约金可以参照上述约定，按照逾期应付款日万分之三的标准进行计算。按照合同约定，被告最迟应当于2015年2月1日办理完毕银行按揭手续，事实上，其一直未办理，故应自2015年2月2日起至2019年3月8日止按日向原告支付按揭款总额万分之三的违约金，经计算为242352元（540000元*0.03%*1496天）。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告如东雨润地华房地产开发有限公司要求解除其与被告徐某、吴昊阳间商品房买卖合同的诉讼请求； 二、被告徐某、吴昊阳于本判决生效后十日内向原告如东雨润地华房地产开发有限公司支付违约金242352元。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12426元，由被告徐某、吴昊阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币12426元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 长  顾建国 审 判 员  张慧敏 人民陪审员  王 震 二〇一九年三月十八日 书 记 员  丁晓莉