湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初1050号原告胡风丽，女，1980年9月26日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人熊秋霞，湖南高泽律师事务所律师。被告陈其永，男，1976年2月8日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人黄毅，男，1970年11月1日出生，汉族，住长沙市天心区。被告黄毅，男，1970年11月1日出生，汉族，住长沙市天心区。原告胡风丽与被告陈其永、黄毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡风丽及其委托诉讼代理人熊秋霞，被告陈其永的委托诉讼代理人黄毅，被告黄毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡风丽向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告陈其永于2017年10月16日签订的《麓南青年街商铺租赁合同》；2、被告返还原告缴纳的押金54000元；3、被告支付资金占用利息933元（该利息自2018年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率暂计至2018年10月19日，之后的利息数额计算至被告实际支付之日止）；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告和被告陈其永于2017年10月16日签订《麓南青年街商铺租赁合同》，约定被告陈其永将其位于长沙市岳麓区麓山南路麓南青年街地下商业1-27商铺，商业建筑面积225平方米租赁给原告经营美甲、女人坊，租赁期限为3年，即2017年12月1日至2020年11月30日止，商铺每月租金18000元，保证金54000元。合同签订后，原告按照约定向被告黄毅支付2017年12月1日至2018年5月31日的商铺租金108000元，并缴纳押金（即保证金）54000元。2018年5月，案涉商铺的真正所有权人长沙城投资产经营有限责任公司告知原告，因被告陈其永拖欠其房屋租赁费用，其已与被告陈其永解除租赁合同，并告知原告不要再将商铺租金交于被告。原告数次联系被告要求解除合同并返还押金未果，故诉诸法院。被告陈其永、黄毅共同辩称，一、根据租赁合同，被告在应交租金时没有缴纳，违反了租赁合同，所以就解除了合同；二、房屋原所属方是长沙城投资产经营有限责任公司，在拖欠期间的租金已由被告垫交。垫交的资金即被告与城投公司签订的合同保证金，履约保证金也没有退给被告陈其永，故被告陈其永没有任何义务退还履约保证金。经审理查明：2017年10月16日，长沙城投资产经营有限责任公司（甲方）与被告陈其永（乙方）签订《麓南青年街商铺租赁合同》，长沙城投资产经营有限责任公司将“麓南青年街”内商铺（商铺号为1-8至1-14、1-41至1-43、1-52至1-58，使用面积为293.7平方米）租赁给被告陈其永使用。经长沙城投资产经营有限责任公司同意，被告陈其永（甲方）与原告胡风丽（乙方）签订《麓南青年街商铺租赁合同》，约定：一、租赁物业标的1、甲方将位于长沙市岳麓区麓山南路“麓南青年街”地下商业1-27商铺，商业建筑面积225平方米租赁给乙方。2、铺位供乙方以桔梗（品牌）经营美甲、女人坊（品类）之自用。第二条租赁期限1、租赁期限为3个租约年，即2017年12月1日至2020年11月30日止，双方约定“青年街”整体开业之日起算为计租日。第三条租金、保证金及支付方式1、乙方应自计租日向甲方交纳租赁场所租金。2、租赁场所的月租金=月租金标准×计租面积。第一个租约年（2017年12月1日至2018年11月30日）的月租金标准为80元/月×平方米，该商铺每月租金18000元，每年租金合计为216000元。从第二个租约年起，每个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增3%。3、乙方以季度付方式缴纳租赁费用：乙方应于本合同签订当日内缴纳2个季度的租赁费用，即108000元，以后每季度租赁期届满前30日内预交下季度租赁费用。4、履约保证金4.1、乙方需在本合同签订当日向甲方缴纳第一个季度的租赁费用作履约保证金，即54000元。合同期满，在乙方未发生任何违约的情况下，自乙方退还该商铺并付清所有费用之日起30日内，甲方将履约保证金（不计利息）退还乙方。第六条甲方的权利和义务1、租赁期限内，甲方应保证乙方对该商铺享有的独家所有权及使用权，不存在妨碍乙方承租权的所有权争议。2、甲方负责与业主方（长沙市城投资产经营有限公司）和管理公司进行工作协调，以保证乙方正常的经营管理活动。合同签订后，被告陈其永将租赁房屋交付给原告胡风丽使用。原告胡风丽向被告陈其永支付押金54000元及2017年12月1日至2018年5月31日的租金108000元。2018年5月，长沙城投资产经营有限责任公司告知原告胡风丽，称因被告陈其永未向该公司缴纳租金，该公司将与被告陈其永解约，要原告不要再将租金交于被告陈其永，故原告未再向被告陈其永支付租金。2018年6月19日，长沙城投资产经营有限责任公司向被告陈其永发出《关于解除的通知》，称被告陈其永应于2018年5月17日前缴纳2018年5月18日至2018年11月17日期间租赁费用，共计133310元，但截至2018年6月19日，被告陈其永一直拖欠上述房屋租赁费用，已构成严重违约，故该公司通知被告陈其永自2018年6月19日起解除双方签订的《麓南青年街商铺租赁合同》及相关协议。长沙城投资产经营有限责任公司于2018年6月、7月对原告租赁的房屋断电，致使原告无法正常经营，并于2018年8月29日向原告发出《律师函》，要求原告搬离租赁房屋。后原告要求被告陈其永解除合同并返还押金未果成讼。上述事实，有麓南青年街商铺租赁合同、收据、中国银行交易流水明细清单、招商银行账户历史交易明细表、中国建设银行银行卡客户交易明细清单、关于解除《麓南青年街商铺租赁合同》的通知、律师函及当事人陈述等证据予以证明，并经质证，本院审查予以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”被告陈其永经长沙城投资产经营有限责任公司同意，将涉案房屋转租给原告胡风丽。原告胡风丽与被告陈其永于2017年10月16日签订《麓南青年街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行义务。第一，关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。根据原告胡风丽与被告陈其永合同约定，原告胡风丽应在2018年5月31日前30日内向被告陈其永预交下季度租赁费用，但长沙城投资产经营有限责任公司于2018年5月告知原告胡风丽，称因被告陈其永未向该公司缴纳租金，该公司将与被告陈其永解约，要原告不要再将租金交于被告陈其永。故在此情况下，被告陈其永有丧失或者可能丧失履行合同的能力，原告胡风丽可行使不安抗辩权，不向被告陈其永支付下季度租赁费用。原告胡风丽与被告陈其永合同约定：“甲方负责与业主方（长沙市城投资产经营有限公司）和管理公司进行工作协调，以保证乙方正常的经营管理活动。”因被告陈其永拖欠长沙城投资产经营有限责任公司房屋租赁费用，该公司于2018年6月19日解除与被告陈其永签订的《麓南青年街商铺租赁合同》，并对原告租赁的房屋断电，致使原告无法正常经营，且向原告发出《律师函》，要求原告搬离租赁房屋。因此，被告陈其永违反了双方合同中“保证乙方正常的经营管理活动”的约定，致使不能实现合同目的。故对于原告胡风丽主张解除原告胡风丽与被告陈其永于2017年10月16日签订的《麓南青年街商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。第二、关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告胡风丽与被告陈其永合同约定：“甲方负责与业主方（长沙市城投资产经营有限公司）和管理公司进行工作协调，以保证乙方正常的经营管理活动。”因此，被告陈其永应当承担不能保证原告胡风丽正常经营管理活动的违约责任，故对于原告胡风丽主张被告陈其永返还押金54000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告胡风丽主张被告陈其永支付资金占用利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。第三，关于原告胡风丽对被告黄毅的诉讼请求。原告胡风丽并未与被告黄毅签订《麓南青年街商铺租赁合同》，根据合同相对性原则，对于原告胡风丽对被告黄毅的各项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告胡风丽与被告陈其永于2017年10月16日签订的《麓南青年街商铺租赁合同》；二、被告陈其永在本判决生效之日起五日内返还原告胡风丽押金54000元；三、驳回原告胡风丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1174元，减半收取587元，由原告胡风丽负担10元，被告陈其永负担577元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 吕 鸣二〇一九年三月十八日书记员 杨浩波