北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初46731号原告：冀党生，男，1954年7月1日出生，汉族，住北京市西城区。被告：物华置业股份有限公司，住所地北京市西城区月坛北街**。法定代表人：孔庆祥，董事长。委托诉讼代理人：宋新强，男，1956年10月24日出生，汉族，物华置业股份有限公司法律部主任，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李志明，男，1965年9月21日出生，汉族，物华置业股份有限公司员工，住北京市西城区。被告：北京万华置业有限公司，，住所地北京市西城区车公庄大街**第****法定代表人：杨奇，董事长。委托诉讼代理人：顾明苏，女，1965年1月26日出生，汉族，北京万华置业有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈强安，北京市昆泰律师事务所律师。原告冀党生与被告物华置业股份有限公司（以下简称物华公司）、北京万华置业有限公司（以下简称万华公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冀党生、被告物华公司的委托诉讼代理人宋新强、李志明、被告万华公司的委托诉讼代理人顾明苏、陈强安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冀党生向本院提出诉讼请求：依法判决2001年4月18日物华置业股份有限公司与北京万华置业有限公司签订的以物抵债合同无效。事实和理由：1995年10月10日北京市果脯蜜饯公司（以下简称果脯公司）、物华公司、北京物华房地产有限公司等9家主体订立参建《分配方案》，约定：北京市海淀区恩济庄96号院XX号（以下简称：XX住房）以及4-1-301、4-1-401、4-2-301、4-3-301、2-6-501等住房分配给果脯公司处分。1998年7月北京物华房地产有限公司更名为万华公司。1998年间果脯公司与冀党生订立履行换房协议、房改房屋买卖协议，房屋产权登记书载XX住房现产权人冀党生、原产权人果脯公司。2001年4月18日，两被告恶意串通，以非法占有原告XX住房为目的，签订虚假协议书，约定：“甲方物华公司将其有处分权的XX住房，抵偿给乙方万华公司作为抵偿债务的补偿，折抵价款112万元，本协议签署7日内甲方将上述房屋门钥匙交给乙方”。但实际上，物华公司并未履行该协议书，仅是以该协议书为欺骗手段，配合万华公司私自更换4-2-201住房门钥匙，非法处分4-2-201住房内的家具物品，将4-2-201住房非法抵偿万华公司所欠中铁建厂局房管处拆迁补偿款112万元。2017年12月27日（2017）京02民终465号民事判决书判决：“维持（2014）西民初字第19257号判决冀党生与果脯公司订立的XX住房换房合同有效并驳回物华公司全部诉求”。2018年7月4日（2014）海民初字第01403号民事判决书判决：物华公司赔偿冀党生2001年4月18日起本案XX住房租金损失63万余元、装修费家具费损失20万余元。物华公司辩称，1.万华公司存在代物华公司向债务人（福州冠华房地产有限公司）履行债务的事实。2.果脯公司恩济庄项目负责人黑镜波向西城区检察院：证实“分配方案”中所涉“包括恩济庄96号院XX（下称XX房屋）在内”的6套房屋，为便于办理房改房登记而寄存在果脯公司名下；证实该6套房屋所有权应为物华公司所有；证实果脯公司是依据物华公司书面委托给予“关于委托房改的函”中指定人员办理房改房权属登记；证实给予冀党生办理房改房登记并非依据“房屋互换协议”而进行；证实冀党生取得XX房屋房改房权属登记后并未将交换房屋交付给果脯公司；证实冀党生与果脯公司房屋互换协议并未实际履行。3.物华公司董事会要求追索“冀党生无合法依据占用恩济庄房屋”决议。4.物华公司与果脯公司之间存在委托关系。5.果脯公司依据“关于委托房改的函”的授权，给予包括XX房屋(非果脯公司)6个指定人员办理了房改房产权是完成的代理行为，并非处分行为。6.关于委托房改的函中所涉6人非果脯公司职工，除冀党生外其他5人与果脯公司之间均不存在“房屋互换协议”，却由果脯公司分别为其办理房改房权属登记证书的事实，佐证了黑镜波在西城区检察院证言真实可信。7.物华公司与万华公司签订协议书应属合法有效，故不同意冀党生的诉讼请求。万华公司辩称，一、冀党生的诉讼有违一事不再理原则，在2012年时，冀党生就XX号房屋产权归属事宜向北京市海淀区人民法院提起了诉讼，海淀法院审理该案时，已经涉及了本案的协议，并且作出了事实认定。二、冀党生不具有原告主体资格，本案协议的标的物XX号房屋经过法院判决已经归冀党生所有，协议已经不能对冀党生产生利害关系了。三、冀党生的陈述与事实不符。我公司不同意冀党生的诉讼请求，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年4月9日，北京市果脯蜜饯公司（甲方,以下简称果脯公司）与冀党生签订《房屋互换协议》，约定果脯公司将恩济庄96号院XX室建筑面积约155平方米房屋与冀党生在北京二环路以内三室两厅住房一套建筑面积约120平方米房屋进行永久互换。1998年9月24日，果脯公司为冀党生出具准住证。1998年12月9日，冀党生交纳向果品公司缴纳购房款16万元。1999年5月17日，北京市海淀区房屋土地管理局产权管理科向果脯公司出具恩济庄96号院1、2、3、4号楼房屋的《确权证明》。当日，果脯公司取得了恩济庄96号院1至4号楼房屋编号为海集确字第00277号所有权统一登记证书。1999年10月20日，果脯公司与冀党生签订《房改房买卖协议》，约定果脯公司将北京市海淀区恩济庄96号院XX号房屋按成本价144659元出售给冀党生。同年10月11日，果品公司向冀党生发出通知，内容为北京市海淀区恩济庄96号院XX号房屋实际售房款为144659元；公共维修基金每建筑平方米42元，共6993元，个人负担50%为3496.50元；应交款151652元，已交纳160000元，差额8348元。1999年10月28日，果品公司退冀党生购房款8348元。1999年11月8日，冀党生与果脯公司办理房屋产权登记书，登记人一栏为：现产权人冀党生，原产权人果脯公司。同年11月17日，冀党生取得北京市海淀区恩济庄96号院XX房屋（以下简称XX房屋）的《房屋所有权证》（京房权证海私成字XXXX号）。2001年4月18日，物华公司（甲方）与万华公司（乙方）签订《协议书》，内容为：“根据甲方与福州冠华房地产有限公司签署的相关协议，乙方代甲方履行了该协议书项下的债务，甲方确认乙方代为履行债务的行为，为偿还乙方代理偿还债务的事宜，甲乙双方经过友好协商，达成如下以物抵债协议，以资双方共同遵守。1.甲方同意将其有权处分的，位于北京市海淀区恩济庄**院**楼**201房屋（建筑面积166.49平方米），抵偿给乙方作为代偿债务的补偿，折抵价款112万元；2.双方确认，乙方代为偿还债务的余额双方另行签约解决。3.甲方原总经理冀党生利用职务之便，将甲方预存在北京市果脯蜜饯公司名下的房屋，以《房屋互换协议》的方式非法取得，并已办理房改房产权证书（房产证号：京房权证海私字第**）；4.甲方负责沟通司法部门配合，协调冀党生办理上述房屋权属的变更手续，适时将该房屋变更登记到乙方或乙方指定人名下；5.本协议签署后7日内，甲方将上述房屋钥匙交给乙方，视为交接完毕。钥匙交接前发生的物业费、供暖费、电费、水费由甲方承担，交接后发生的物业费、供暖费、电费、水费由乙方承担。6.本协议一式两份，双方盖章后生效。各持一份，效力相同。”本院认为，本案属合同纠纷，冀党生主张物华公司与万华公司以物抵债合同无效，冀党生所称的物为XX房屋，案涉合同为2001年4月18日物华公司与万华公司签订的《协议书》。诉讼中，冀党生作为权属证据出示的《房屋所有权证》能够证明其是XX房屋的权利人，且始于1999年11月。物华公司在与万华公司于2001年4月18日签订的《协议书》中称其对“XX房屋有处分权”，但未出示证据佐证，因此，物华公司以XX房屋抵偿其所欠万华公司债务，构成无权处分。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。现冀党生明确表示不同意且不追认，故物华公司与万华公司就XX房屋达成的以房抵债约定无效。该《协议书》中还存在物华公司与万华公司确认万华公司已代物华公司履行债务等与物华公司无权处分无关的内容，故属部分无效的合同，冀党生诉讼请求之“以物抵债合同无效”的表述虽有此指向，但用“以房抵债的约定无效”表述更为准确，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，判决如下：物华置业股份有限公司与北京万华置业有限公司于二○○一年四月十八日签订的《协议书》中有关以房抵债的约定无效。案件受理费七千四百四十元，由物华置业股份有限公司、北京万华置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 周 斌二〇一九年三月五日书记员 苏晓明