河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终2059号 上诉人（原审被告）：陈磊磊，男，1982年9月2日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 上诉人（原审被告）：李红，女，1982年12月7日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 被上诉人（原审原告）：河北安信联行物业股份有限公司石家庄分公司，住所地：石家庄市长安区光华路**，统一社会信用代码：911301006992163066。 法定代表人：王亚卫，公司董事长。 委托诉讼代理人：魏顺军，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李洲，系该公司员工。 上诉人李红、陈磊磊因与被上诉人河北安信联行物业服务有限公司石家庄分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初4031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李红、陈磊磊、被上诉人河北安信联行物业服务有限公司石家庄分公司的委托诉讼代理人魏顺军、李洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈磊磊、李红的上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法予以改判。上诉人不应缴纳一审判决的物业费5292元及该费利息、物业费315.3元、暖气热损1704元。2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实不清并有误。1、一审法院基于《石家庄市物业管理条例》以及上诉人和被上诉人签订的《前期物业服务协议》（以下简称《协议》）的内容，判令上诉人支付相应的物业费。《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定：连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。一审法院认为《协议》第四条第3款约定“因甲方原因未装修的空置房屋，甲方缴纳70%的物业服务费”，应理解为空置的毛坯房，上诉人的房屋已装修，并且连续三个月以上无人居住、使用，并不是未装修的空置房屋，而是符合《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定的连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的房屋，对此双方并无明确约定，所以应执行《石家庄市物业管理条例》第三十七条之规定，按20%缴纳物业费。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，《协议》由被上诉人制订，从未征求业主意见，反而要求广大业主执行，且交房的时候不签字不给钥匙是公认的社会现象，上诉人属于被迫签订的，法院应采信或适当采信，《协议》部分内容属于典型的霸王条款，如：《石家庄市物业管理条例》规定空置房缴纳20%物业费，被上诉人要求缴纳70%，和政府指导文件出入太大，虽然政府文件规定另有约定的除外，但文件旨在以政府规定20%为基准，小范围内可适当上下浮动，但不能浮动太大，如果物业公司条款约定200%也是合法四？如果那样，政府指导文件将变得毫无意义，被上诉人制订的《协议》相关条款，明显有失公平，违背了《合同法》第五条之规定。2、一审法院对上诉人的答辩记录不完整，理解有误，事实不清。一审法院认为：上诉人答辩“我没有拒交物业费，我多次找原告协调过，原告有登记，原告都是以经理不在为由无人协调此事。原告收的装修押金3458元一直没有给我退，让我抵物业费。我预交的500元电费物业也让抵物业费”，说明原告没有在权利被侵犯时怠于行使权利，原告起诉没有超过诉讼时效。一审法院记录缺少了一个关键的时间词，上诉人原话是“2018年我多次找原告协调”（请求二审法院调阅一审庭审过程监控），也就是说2018年上诉人主动找被上诉人协调，被上诉人之前并未向上诉人催缴物业费，且在上诉人多次主动协调时，无人理会，无人解决。为了保留证据上诉人才主动在物业登记留痕，并不是被上诉人要求登记，应视为被上诉人怠于或放弃行使权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。因此被上诉人超过诉讼时效，自动放弃诉讼权利（2015年9月30日之前）。至于“原告收的装修押金3458元一直没有给我退，让我抵物业费。我预交的500元电费物业也让抵物业费”的说法，不能证明是让上诉人抵所欠物业费，也可以是让抵后期物业费，因为用退费抵物业费是被上诉人的一贯作风，对于其他未欠费的业主也是要求抵物业费（后期），恳请法院到小区调查了解，不能认定被上诉人积极行使权利，因此可以认定被上诉人自动放弃诉讼权力（2015年9月30日之前）。二、一审法院忽视了被上诉人对于《协议》存有违约行为，其判决排除了被上诉人一方的责任。明显有损于上诉人一方的合法权益。双方纠纷是和被上诉人违约行为有直接因果关系的，不应要求上诉人另行主张，应在本案一并考虑。三、一审法院对上诉人提到的其他业主空置房缴纳30%物业费一事未提及。四、一审法院对上诉人2013年-2014年全额交的物业费1800元，未提及，未计算。五、一审法院对上诉人所欠物业费计算有误。综上所述，一方面一审判决认定事实不清并计算有误，另一方面一审判决并未考虑被上诉人存在的违约行为，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应负的责任，此判决显失公正，应予纠正，再者一审对上诉人的部分请求未提及。上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判。 被上诉人物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，并驳回被答辩人的上诉请求，理由如下：一、《石家庄市物业管理条例》第三十七条，连续三个月以上无人居住使用装修空置的物业，空置期间按20%缴纳物业服务费，物业服务合同双方另有约定的除外。被答辩人的房屋安联青年城8-2-2301室物业费问题属于物业服务合同双方另有约定的情形。答辩人向一审法院提交的《安联青年城小区前至前期物业管理服务协议》中有明确约定，该协议第四条第三项“因甲方的原因未装修的空置房屋甲方缴纳70%的物业服务费。”被答辩人亲自签署的承诺书表示同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本协议，因而被答辩人应该按照双方签订的《安联青年城小区前期物业管理服务协议》中相关内容，缴纳70%的空置物业费。二、答辩人自进驻青年城提供物业服务至今，从未间断过，物业服务合同正常履行中，因而根本不存在诉讼时效问题。三、答辩人自行进驻青年城提供物业服务至今，按照相关规定提供物业服务，答辩人于2014年获取河北省住房和城乡建设厅颁发的全省物业服务优秀住宅小区称号，被答辩人指责答辩人有违约行为，却没有说明违反了哪一条约定，本人根本就不在青年城居住，被答辩人对答辩人的指责只是拒交物业费的托词而已。四、2013年交房之初，楼内管道、窗户等尚在保修期内，建筑质量问题依法应由开发商解决，被答辩人诉称开发商委托被上诉人对部分房屋进行问题进行维修，简直是天方夜谭，被答辩人从未接受过房地产公司的委托，开发商委托答辩人对部分房屋问题进行维修纯属杜撰。五、2013年取暖期间，被答辩人未居住，不用暖气，按规定拆除了流量表，封存了管道，防止漏水，根本不存在所谓暴力拆除的问题，鹿泉市供热办文件从没有控制房屋不收取热损费的相关规定。六、2014年7月5日，被答辩人家中无人出现漏水，应自己承担责任，且此事与本案无关。其被答辩人诉称同小区11号楼一单元某业主空置期间缴纳了30%物业费，此事与本案无关。综上，答辩人与被答辩人双方签订有《安联青年城小区前期物业管理服务协议》，被答辩人应按协议的约定缴纳70%的物业费。答辩人物业服务承从未间断停止过诉讼时效无从谈起，答辩人从未接受过开发商的委托代理开发商维修房屋的质量问题，鹿泉区供热办也没有任何文件规定空置房不收取热损费，被答辩人对答辩人的指责毫无事实根据，只是拒交物业费的托词，被答辩人的上诉诉求及理由多与本案无关，望贵院依照事实和法律，驳回被答辩人的上诉请求，维护答辩人的合法权益。 物业公司向一审法院起诉请求：l.依法判令被告立即支付物业费5337.1元（2014.7.1-2018.9.30），水费12元（2013-2014）、暖气热损1704元，合计7053.1元；2.依法判令被告支付违约金8343.9元（截止到2018.9.10），2018年10月1日至2018年12月31日物业费315.3元，合计8659.2元。被告按照缴费协议定期缴纳费用。3.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：被告在鹿泉区安联青年城小区购置房屋-套，房号为8-2-2301，面积125.15平米，根据原告与被告达成的交费协议约定，物业费1.2元／月.建筑平方米，采暖费5元／月.建筑平方米×85%。交费时间：每季度交纳一次，前一季度的最后十五天为下一季度缴费期。如乙方延期交付物业管理服务费及各种代收代缴费用，可按拖延天数（从季度首月的5日起计）每天加收2‰的滞纳金。安联青年城小区前期物业服务协议第四条第三项约定，因甲方原因未装修的空置房屋，甲方交纳70%的物业服务费。被告未缴纳2014年7月1日至2018年12月31日物业费、2013年至2014年水费、暖气热损。以上事实，有当事人陈述、物业服务协议、缴费协议等证据在卷佐证。 一审法院认为，《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定，连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。原被告的物业服务协议约定因甲方原因未装修的空置房屋，甲方交纳70%的物业服务费，故被告应当按照物业服务合同的约定交纳70%的物业服务费。原告计算2018年9月1日（计费时间）的物业费多算45.1元，应予纠正。《石家庄市供热用热条例》第三十二条规定，未实行按计量收费的空置房不用热的，在采取有效措施后，按应交纳热费总额的百分之二十收取。故被告应交纳热费总额的百分之二十暖气热损。根据被告答辩“我没有拒交物业费，我多次找原告协调过，原告有登记，原告都是以经理不在为由无人协调此事。原告收的装修押金3458元一直没给我退，让我抵物业费。我预交的500元电费物业也让抵物业费”，说明原告没有在权利被侵犯时怠于行使权利，原告起诉没有超过诉讼时效。被告称交费协议系被迫签订，没有证据证实，本院不予采信。原告为被告提供了物业服务，原告要求被告交付物业费及水费、暖气热损，符合合同约定及有关规定，本院予以支持。原告要求被告支付日2‰的滞纳金，约定过高，以按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为宜。原告不能对尚未到交费期的物业费主张权利。被告如有证据证明原告的行为给其造成了损失及损失数额，可通过另行起诉等方式另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，一审法院判决如下：一、被告陈磊磊、李红于本判决生效之日起三日内支付原告河北安信联行物业股份有限公司石家庄分公司2014年7月1日至2018年9月30日物业费5292元及该费的利息（以交费协议约定的天数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至2018年9月10日）。二、被告陈磊磊、李红于本判决生效之日起三日内支付原告河北安信联行物业股份有限公司石家庄分公司水费12元（2013年至2014年）、物业费315.3元（2018年10月1日至2018年12月31日）、暖气热损1704元。三、驳回原告河北安信联行物业股份有限公司石家庄分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192元，减半收取计96元，由被告陈磊磊、被告李红负担96元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，二审查明事实同一审。 本院认为，上诉人与被上诉人签订有《安联青年城小区前期物业管理服务协议》，不违反法律的强制性规定，该协议、合法有效，双方均应按协议履行自己的权利和业务；双方在物业服务协议中约定因甲方原因未装修的空置房屋，甲方交纳70%的物业服务费，上诉人现称应缴纳20%的物业费与协议约定不符，本院不予支持。关于诉讼时效问题，原判已写明理由，本院不再赘述；关于上诉人所称的2013年物业费问题，不在被上诉人的诉请范围内，上诉人也没有提交2013缴纳物业费的票据，对该费用上诉人如有异议，可另案处理；关于被上诉人是否违约、是否给上诉人造成损失，不属本案审理范围，上诉人可另行解决，原判已经写明。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.0元，由上诉人李红、陈磊磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇一九年三月二十一日 书记员  张 林