湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初194号原告：袁楚才，男，1986年3月3日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。被告：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区8栋A101号。法定代表人：吴钢耀，董事长。委托诉讼代理人：彭卫荣，女，1977年11月11日出生，汉族，住长沙市望城区，系该公司会计。原告袁楚才与被告湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称“熙日公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月7日、2019年3月29日公开开庭进行了审理。原告袁楚才的委托诉讼代理人王强强，被告熙日公司的委托诉讼代理人彭卫荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁楚才向本院提出诉讼请求：1、判令被告熙日公司支付逾期交房违约金27870.63元（暂计算至2017年3月1日，后续应计算至被告达到交房条件并向原告实际交房之日止）；2、判令被告熙日公司支付逾期办理不动产权证的违约金24202.1元（暂计算至2018年12月20日，后续应计算至被告办妥不动产权证之日止）；3、判令被告熙日公司在90日内办妥不动产权证；4、本案诉讼费用由熙日公司承担。庭审中，袁楚才将第1项诉讼请求的金额变更为37908.14元（自2015年9月1日计算至2017年11月14日止），将第2项诉讼请求的金额变更为28125.39元（自2017年9月1日计算至2019年3月7日止）。事实与理由：2014年11月3日，袁楚才、熙日公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定袁楚才购买熙日公司开发的长沙市望城区月亮岛街道星月绿洲小区5栋2301号房，房屋总价为509518元。合同签订后，袁楚才依约付款，不存在违约。合同第九条约定，熙日公司应于2015年8月31日前将符合法律规定和合同约定的房屋交付给袁楚才，但熙日公司未按期交房。合同第二十一条约定，熙日公司应在2017年8月31日办理好不动产权证，但熙日公司至今未办妥。袁楚才认为，熙日公司逾期交房、逾期办理不动产权证的行为构成违约，应承担违约责任。根据合同第十二条规定，熙日公司应自合同约定的交付期限届满之日的第二天起至实际交付之日止，按日向袁楚才支付总房款万分之一的违约金。根据合同第二十一条约定，熙日公司逾期办理不动产权证的，应自合同约定的办证之日的次日起，至实际办好不动产权证之日止，按日向袁楚才支付总房款万分之一的违约金。袁楚才多次与熙日公司协商未果，因而诉至法院。被告熙日公司辩称，1、根据《商品房买卖合同》约定，买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。星月绿洲小区在2017年1月24日已经完成五方验收及消防验收，达到合同约定的交付条件，而袁楚才于2017年9月5日才交付物业维修资金，根据合同约定及实际情况，熙日公司不应承担逾期交房的任何违约责任。2、房管部门规定若同一栋商品房有一户没有缴纳物业维修资金或者契税，整栋都不能办理栋证，后期的每一户业主的产权证无法办理。目前，不动产权证已办好。3、新月绿洲小区没有按照预定的期限办理竣工验收手续，是因为市政基础建设等需要，影响了项目办理正常竣工验收手续，熙日公司不应承担违约责任。4、恳请法院酌情减少违约金。经审理查明：2014年11月3日，原告袁楚才与被告熙日公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：袁楚才购买熙日公司开发的位于长沙市望城区月亮岛街道星月·绿洲住宅小区5栋第23层01号房屋，建筑面积161.24平方米，总房价509518元。合同第一条约定，买受人购买的商品房为预售商品房。第九条约定，出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。第十一条约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金；逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第二十条约定，买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在交房前交存物业维修资金。买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。第二十一条约定，出卖人应在2016年12月31日前办妥买受人的房屋所有权证，在2017年8月31日前办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。同日，双方签订了《补充协议》。《补充协议》第三条约定，《商品房买卖合同》第九条约定的该商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。但房屋存在渗水、墙体开裂等影响房屋使用情况，则不能视为已经验收合格。《补充协议》第十条约定，买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人，因此产生的逾期交房责任由买受人承担，出卖人不承担责任。《补充协议》第十五条约定，《商品房买卖合同》的内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，袁楚才依合同向熙日公司支付了购房款。2017年1月23日，包含涉案房屋在内的星月·绿洲住宅小区1号至11号栋房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，于2017年3月22日办理建设工程竣工验收备案。2017年1月24日，包含涉案房屋在内的星月·绿洲住宅小区1号至11号栋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。袁楚才于2017年9月15日交纳物业专项维修资金、2017年11月14日接收房屋。涉案房屋已于2019年2月1日办理不动产权属登记，编号为湘（2019）望城区不动产权第0002507号。以上事实有袁楚才提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、销售不动产统一发票、熙日公司提交的《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、不动产权登记证书、契税收据、物业专项维修资金收据、《业主入伙会签单》、《钥匙签收表》及双方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告袁楚才与被告熙日公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。关于是否逾期交房的问题。依据《商品房买卖合同》第九条、第十一条，《补充协议》第三条的约定，熙日公司应当在2015年8月31日以前，以书面形式通知袁楚才办理交接手续，同时向袁楚才交付符合已经竣工验收合格的房屋。但涉案房屋直至2017年1月24日才达到合同约定的交房条件，熙日公司未按合同约定交付符合条件的房屋的行为违约，应当承担逾期交房的违约责任。依据《商品房买卖合同》第二十条约定，袁楚才购买的房屋为预售商品房，应当在交房前交存物业维修资金，但袁楚才于2017年9月15日才交纳物业专项维修资金，熙日公司在此之前有权拒绝交付房屋，故自房屋达到交付条件的次日至袁楚才交纳物业专项维修资金之日，熙日公司不应承担逾期交房的违约责任。在房屋达到交付条件后，熙日公司仍应向袁楚才发出书面收房通知，熙日公司未提交证据证明已书面通知袁楚才办理收房手续，袁楚才的收房时间以《钥匙签收表》上显示的2017年11月14日为准。因此，自袁楚才交纳物业专项资金的次日至收房之日，熙日公司亦应承担逾期交房的违约责任。熙日公司认为合同约定的按日向袁楚才支付已交购房款万分之一的违约金过高，请求法院予以调整，本院考虑当事人过错程度和统一本院同类案件审判尺度等因素，将逾期交房的违约金计算标准调整为总房款的日万分之零点三。经核算，本案逾期交房的违约金为8743元（509518元×0.03‰×572天）。因此，本院对原告的该项诉讼请求，予以部分支持。熙日公司辩称逾期交房有客观原因，并向本院提交了长沙市规划局望城分局、城市建设投资集团有限公司、星城供电所等单位出具的情况说明予以证明，本院经审查，上述单位出具的情况说明，不能达到熙日公司的证明目的，对该抗辩意见本院不予支持。关于是否逾期办证的问题。依据《商品房买卖合同》第二十一条的约定，熙日公司应在2016年12月31日前办妥买受人的房屋所有权证，在2017年8月31日前办好土地使用权证。涉案房屋的不动产权证于2019年2月1日才办理出证，故熙日公司逾期办证的行为违反合同约定，应当承担违约责任。熙日公司主张合同约定的逾期办证违约金过高，请求法院予以调整，鉴于袁楚才没有提供证据证明熙日公司逾期办证的行为所造成的损失，本院结合当事人过错、预期利益等因素，对逾期办证的违约金调整为2548元。熙日公司辩称因同栋房屋的其他业主没有及时缴纳契税和物业维修资金，影响该栋房屋办理栋证，直接导致了整栋房屋全部业主的不动产权证均无法按时办理。因该事由并不属于不可抗力的情形，其抗辩意见本院不予支持。关于是否在90日内办理不动产权证的问题。涉案房屋已办理不动产权属登记，编号为湘（2019）望城区不动产权第0002507号，故袁楚才的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南省熙日实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁楚才迟延交房违约金8743元；二、限被告湖南省熙日实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁楚才逾期办证违约金2548元；三、驳回原告袁楚才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，因适用简易程序减半收取计725元，由被告湖南省熙日实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周月二〇一九年三月二十九日书记员  谭蓉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。