贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初768号原告：居荣艳，女，汉族，1981年1月3日出生，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：蔡鹏（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾博仁（一般授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师。被告：贵州翰林置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**，统一社会信用代码：91520000587288487K。法定代表人：彭跃，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙善朋（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。原告居荣艳与被告贵州翰林置业有限公司（以下简称：翰林置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告居荣艳及其委托诉讼代理人蔡鹏、顾博仁，被告翰林置业委托诉讼代理人孙善朋、刘力铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告居荣艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照每日90.70元向原告支付逾期办理毕节远航综合专业市场第1层6-1-4号门面的不动产登记证的违约金（违约金暂计10000.00元，从2015年4月28日起计算至实际履行完毕之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为0284，双方约定被告将其开发的位于毕节远航综合专业市场第1层6-1-4号门面售予原告，该房建筑面积50.40平方米，成交总价为453637.00元。合同签订后，原告已于合同签订当日向被告一次性交付了全部购房款。合同约定被告应于2015年4月28日前为原告办理房地产权证，原告多次催促，逾期后被告才向原告办理了产权证书，原告诉请法院，请求判令被告按照合同约定由被告每日按已付房款的万分之二向原告支付违约金。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所诉。原告当庭变更第一项诉请为：判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金，以原告已付的房款总价453637.00元为基数，按照日万分之二计算，从2015年4月28日至2018年10月8日止。被告翰林置业辩称：一、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”及最高人民法院于2015年《第八次民商事审判工作会议纪要》第二十九条之规定，本案原告诉请支付违约金的请求为债权请求权，适用《民法总则》关于诉讼时效的约定，答辩人与被答辩人约定的关于逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效，人民法院应予驳回其请求。二、答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成。答辩人开发建设的涉案房产即远航商贸物流园区综合专业市场位于毕节德溪新区，按规定应有供电部门的双回路供电，而由于毕节市城市基础建设落后，德溪新区只有一条10KV的临时施工用电，且性能不够稳定，也正因为供电部门的供电达不到要求，导致消防工程验收未能通过，才使答辩人不能办理产权证书。答辩人一直在申请供电部门实施永久性双回路用电，并就因供电影响消防验收这一问题，于2015年10月已向七星关区人民政府提出过书面请示，七星关区人民政府也给予了回复。基于上述原因，办证不能不是答辩人存在过错，而是答辩人不能把控的客观因素导致，故答辩人应当免责。三、退一步说，即使答辩人应当承担逾期办证的违约责任，也应以本案被答辩人未遭受损失的实际情况对违约金进行酌减。首先，《中华人民共和国合同法》第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，违约金的计算必然依托实际损失，且可根据实际损失请求增加和减少。本案中，该铺面被答辩人已于2013年12月期间起开始进行正常的出租经营管理使用，被答辩人未遭受任何损失且还有收益。再从产权证书的用途上看，也不能证明答辩人给被答辩人带来损失。取得房屋产权证书无非用于出租、转让、抵押、继承，首先，涉案房屋现本就处于出租状态，其次，转让的金额具有不确定性，可高于也可低于原房价，被答辩人不能以假设的东西来认为自己受到损失，第三，涉案房屋是商铺，抵押贷款只能贷原房款的50%，且所贷款项的投资也无法确定是盈利还是亏损，故仍不能证明被答辩人有损失，第四，继承尚未发生。综上，虽然合同约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该格式合同办证期限是由房产部门规定而非答辩人自行约定，结合实际情况，答辩人在整个施工及办理房屋相关手续中，难免会遇到答辩人不能控制的情形发生，导致在合同约定的办证期限内不能得以办理产权证。因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金主张过高，对答辩人显然不公平，故应当予以减少。四、贵院曾审理的彭云等诉毕节市贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，该案是逾期交房，比逾期办证给业主带来的后果严重许多，确给业主带来了一定损失，贵院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，认为该案应当以实际损失为基础来承担违约责任，没有支持业主按合同约定要求赔偿5万多元违约金的诉请，而是酌情判决支付1万多元违约金。据此，本案中答辩人并未给业主带来任何损失，且业主购房起即获得盈利，故不应当向其支付违约金。综上所述，被答辩人从购房时就收取了租金获得了利益，答辩人实际上已履行了交房给被答辩人的义务，不应当承担逾期交房的违约责任。在合同约定期限内不能办证是因其他客观因素导致，答辩人不应当承担违约责任，即使承担也应当考虑被答辩人并未受到损失，只应给其适当补偿。加之答辩人属我市重点招商引资企业，涉案业主人数众多，若按日万分之二给付违约金，答辩人将面临破产，引起群体性事件发生，给我区、市带来不稳定因素，使公共利益受损，使区、市人民政府面临难以收场的局面，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义，维护答辩人利益为谢。本院经审理认定事实如下：2013年11月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：0284），合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处××远航综合专业市场××号商业营业用房，该商业营业用房的建筑面积为50.40平方米，套内建筑面积42.00平方米，商品房总价款为453637.00元，买受人应当在2013年11月5日前支付全部房价款；被告承诺于2015年4月28日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由原告承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了购房款。另查明，涉案商品房于2018年10月8日取得《不动产权证书》。上述事实，有原、被告的陈述、本院依职权调取的证据及原、被告双方提交的证据经庭审举证、质证，收集在卷为凭。本院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金及违约金是否应调整？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告未按合同约定于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。庭审时，原告出示了涉案房屋的《不动产权证书》，故计算违约金的截止时间应当为《不动产权证书》颁发之日（2018年10月8日）。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，未违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于焦点二，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2015年4月28日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2015年4月29日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年1月16日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，因本案涉案商品房于2018年10月8日已取得《不动产权证书》，故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约从2016年1月16日起至2018年10月8日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告居荣艳逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以453637.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年1月16日起计算至2018年10月8日止；二、驳回原告居荣艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告贵州翰林置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 杨 婷二〇一九年三月一日书记员 包清琳