成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初12646号 原告：成都市府南河管理处，住所地：成都市青羊横街**。 负责人：杜庆波，处长。 委托诉讼代理人：倪小军，四川蜀缘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林楠，四川蜀缘（资阳）律师事务所律师。 被告：董文，男，1967年9月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：甘恬，四川元绪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪亚超，四川元绪律师事务所律师。 原告成都市府南河管理处（简称府南河管理处）诉被告董文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年1月7日公开开庭进行了审理，原告府南河管理处的委托诉讼代理人倪小军，被告董文及其委托诉讼代理人甘恬到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告府南河管理处向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告立即腾退租赁房屋（腾空案涉房屋内的物品）；3、依法判令被告向原告支付租金514921.22元（2017年3月15日至2018年9月14日的租金508331.7元；2018年9月15日起则按每天941.36元的标准计算租金至实际腾退之日止，暂计至2018年9月20日为6589.52元）及资金占用利息22726.66元（从2017年9月15日起，以508331.7元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至款清之日止，暂计至2018年9月20日为22726.66元）；4、本案全部诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2015年9月14日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，原告将位于成都市锦江区华星路5号的房屋出租给被告作为茶楼使用。合同对租赁期限、租金标准及支付、违约责任等条款作了约定。截止2018年9月20日，被告已拖欠了2017年3月15日至2019年9月14日的租金。《房屋租赁合同》系双方真实意思表示不违反相关法律规定，合同真实有效，对双方均具有法律约束力。被告未按照合同第三条第1款的约定支付租金现应立即支付租金并支付资金占用利息。原告已函告被告要求其支付租金，被告仍拒绝履行相应义务，被告的行为严重违反了《合同法》等相关法律规定以及《停车场租赁合同》的约定，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起本诉，请求法院依法判决。 被告董文辩称，原告的各项诉讼请求均不能成立，无法律依据。1、原被告双方签订的《房屋租赁合同》是无效合同，不具有法律效力，只有有效合法的合同才存在解除的问题，而原告交付被告使用的租赁标的物，一方面没有合法的产权，且经被告查询也没有任何竣工验收合格手续不具备产权证、竣工验收合格手续、建设工程规划许可证、施工许可证，也未进行消防验收，从法律性质上是属于一个违法建筑。因为租赁标的不符合法律的要求，根据合同法第52条的规定，本案涉案租赁合同应当属于无效合同，因此被告认为，原告的第一项诉讼请求不能成立，被告申请法院对涉案的租赁合同效力进行认定；2、原告将不具备基本租赁条件的房屋用于公开招租，被告作为承租人在使用租赁物的过程中因为租赁标的自身的缺陷以及原告多次长时间的打围造成的各种经营的不便利，给被告造成了巨大的损失，对于合同无效后给被告造成的损失，被告也将依法提出赔偿的请求。 经审理查明，2015年9月14日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将其位于华星路5号、建筑面积约为285平方米的原名为活水茶楼房屋出租给乙方作为茶楼使用。乙方在签订本合同时，已对租赁房屋的现状进行了实地查看及充分了解，自愿按租赁房屋现状承租；乙方自行办理营业执照、甲方为乙方提供办理营业执照需要的有关房屋权证资料。组织机构代码证等材料复印件备存。乙方为自然人的，提供居民身份证；本合同租赁期限为5年，自甲方向乙方交付租赁房屋之日起计算；租赁期满、合同终止、解除后，甲方有权收回租赁房屋。乙方有意继续承租的，应在下轮招租中继续竞租，同等条件（指租金金额的同等及租金支付条件的同等）下乙方有优先承租权；采用先付租金后使用的原则，自本合同签订之日起5个工作日内，乙方应向甲方以转账方式全额支付第1年的租金，共计人民币338887.8元。其后以每年为一个支付周期，承租方应在上个支付周期届满前10个工作日内向出租方支付下一个周期的租金，以此类推；乙方租赁房屋的租金自第四年起逐年递增3%，即第四年房租=第一年房租+（第一年房租×3%），第五年房租=第四年房租+（第四年房租×3%）；乙方应在本合同签订之日起5个工作日内，向甲方以转账方式提交中选出租标的物年租金的25%作为履约保证金。共计84722元履约保证金，作为乙方全面履行本合同约定义务（包括但不限于：按时交纳租金、物业管理费、水电气费、光纤使用费、垃圾清运费等费用及其他因使用租赁房屋所产生的费用）及乙方对租赁房屋及其附属设施设备的损害赔偿和其他基于本合同而对甲方产生的债务的担保。乙方拖欠租金、物业管理费、水电气费、光纤使用费、垃圾清运费等各项费用的，甲方可从履约保证金中直接扣除，并告知乙方，乙方应在甲方发出扣除通知后7日内补足履约保证金，否则每逾期一日，应支付应补足金额0.5%的违约金；甲方按本合同约定扣除乙方履约保证金后，乙方在协议约定时间未予以补足导致履约保证金余额不足以支付乙方已拖欠的相关费用的，乙方认可甲方有权采取相应的对抗措施，包括但不限于停止向乙方供水、供电、供气等措施，由此造成的损失和责任由乙方自行承担；租赁房屋具备交付条件后，甲方即书面通知乙方办理房屋交接手续，房屋交接手续办理完毕之日，即为租赁房屋的交付日并开始计算租赁期限；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋，已收取的租金及履约保证金不予退还并可要求乙方向甲方支付违约行为发生当年执行的租金总额10%违约金；欠缴水电气等其他各项应使用租赁房屋而产生的费用达15000元的；因乙方违约应向甲方支付的违约金及赔偿金，甲方均有权从乙方履约保证金中直接扣除。 合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。被告向原告支付履约保证金84722元。被告从2017年3月14日起未向原告支付房屋租金。 另查明，原告未取得涉案房屋的房屋产权证、建设工程规划许可证。 以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告事业单位法人证书、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、《房屋租赁合同》、关于董文承租活水茶楼水电度数确认书（复印件）、成机管资（2015）63号《成都市机关事务管理局关于审核市府南河管理处资产出租意见的函》（复印件）、部分施工照片、微信聊天记录、断电线路配电柜照片、营业执照及发票照片。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、合同的效力问题；二、被告是否应向原告腾退涉案房屋；三、被告是否向原告支付房屋租金及逾期支付租金的资金占用利息。 一、关于合同效力问题。原告未取得涉案房屋的房屋产权证、建设工程规划许可证，原告也未提供涉案房屋经规划部门许可建设或许可临时建设的证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效。 二、被告是否应向原告腾退涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告已经将涉案房屋交付被告使用，故原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，符合事实和法律规定，本院予以支持。 三、被告是否向原告支付房屋租金及逾期支付租金的资金占用利息。1、关于房屋租金。被告向原告支付履约保证金84722元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，故被告应向原告支付从2017年3月15日至涉案房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，房屋占用使用费的计算标准参照合同约定的租金标准支付，即338887.80元/年，从第四年（2019年）起逐年递增3%，被告向原告支付的履约保证金84722元用以抵扣应由被告支付的房屋占用使用费。2、关于资金占用利息。原告要求被告支付逾期支付租金的资金占用利息，系基于《房屋租赁合同》有效前提下被告存在逾期付款违约行为而提出，现《房屋租赁合同》无效，故缺乏事实和法律依据，故原告主张被告支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 一、被告董文应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告成都市府南河管理处腾退位于成都市锦江区华星路5号的房屋（腾退标准：搬空涉案房屋内的物品）； 二、被告董文应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市府南河管理处支付房屋占用使用费（房屋占用使用费的计算方式：以每年338887.80元，从2019年起逐年递增3%的租金标准，从2017年3月15日起计算至实际腾退之日止），此款与履约保证金84722元进行品迭计算； 三、驳回原告成都市府南河管理处的其他诉讼请求。 如果被告董文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9176元，由被告董文负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  周跃飞 人民陪审员  胡士戎 二〇一九年三月十八日 书 记 员  黄国川