广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初1965号原告：陈惠玉，女，1975年10月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：佛山市南北钢铁贸易中心有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员。法定代表人：曾勤章。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。原告陈惠玉诉被告佛山市南北钢铁贸易中心有限公司（以下简称南北钢铁公司）因商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈惠玉、被告南北钢铁公司的委托诉讼代理人马颖仪、方程到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈惠玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告构成违约并支付违约赔偿金45000元；2.全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年，原告向被告购买位于佛山市顺德区顺联新城花园*座*房一套，总房价为639206元。由于在签订《商品房买卖合同》时，该房尚在施工建设中，属于期房，原告只能通过被告发布的广告宣传资料及被告的销售人员来了解房屋及其配套设施情况。在广告宣传资料中被告用一整幅介绍了楼盘的配套设施：2000㎡尊贵休闲会所，并配有会所大堂效果图，会馆休息区效果图、会馆通道效果图，及对会所作了详尽的介绍。售楼小姐明确告知小区售楼部1至2层以后会装修成会所，并照着宣传单向原告作了详尽的解说：小区会有乒乓球室、棋牌室、休闲娱乐室等。该广告宣传资料具体、确定，足以让原告产生信赖而签订商品房买卖合同。同时，良好的公共设施和环境对房屋的价格有重大影响。根据广告宣传资料描述，原告很快向被告购买了该房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应当视为要约。原告装修好房屋并入住后发现原来的售楼部已经出租给他人另作他用，经询问物业公司及先入住的其他业主，均告知：现小区11、12座2楼即为小区会所，但一直未有装修（为毛坯现状），部分业主私人购买乒乓球台等娱乐设施在那娱乐健身。2018年的某一天，物业公司通知业主将娱乐设施搬走，开发商要收回会所，另作他用。后经过与物业公司沟通，兴乐居委会主持调解无果。在居委会调解时候，被告出示的房地产权证显示“会所”为商铺。被告已经构成违约，应承担违约赔偿金。现原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告南北钢铁公司答辩称，一、被告从未在对外宣传资料以及双方合同文件中承诺过案涉住宅小区存在2000平方米属于业主共同所有的休闲会所。二、退一步而言，即便最终认定原告举证的宣传资料为被告所制作，该宣传内容也不能视为是双方之间商品房买卖合同的条款组成部分。（一）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”根据上述司法解释的规定，售楼广告若构成要约必须同时满足三个条件，否则仍是要约邀请，即：（1）在开发规划范围内；（2）对相关设施所作的说明和允诺具体确定；（3）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。结合原告提交的宣传资料，显然不符合上述司法解释所规定的成为要约的三要件，理由如下：（1）虽然图纸标注的小区名为“顺联·新城花园”，但是该宣传资料既没有明确所谓会所的权属、具体位置以及是否无偿使用，也没有明确所谓会所的建筑类型、建筑层数、建筑风格，也没有对于会所内具体的经营业态以及功能作出允诺，均是抽象笼统的概念性、理念性描述，配图也已经注明仅为意向图、效果图，并且该宣传资料上已经注明“本资料为要约邀请，相关内容、图片是对本项目所做的示意表现，仅供参考，以政府最终核定及商品房买卖合同为准”，因此并不能视为宣传资料内容对相关设施所作的说明和允诺具体确定；（2）原告没有提供证据证明案涉小区的商品房销售时的价格严重偏离当时周边同类型物业的销售价格，也没有提供证据证明当时购房案涉小区商品房是基于所谓的会所。按照一般生活逻辑，商品房价格的决定因素主要仅取决于楼盘地段、开发商品牌、交通、学校等因素。因此不能简单认定宣传资料内容对于其商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。（二）双方之间《商品房买卖合同》补充条款第九条再次明确，甲方（即被告）之广告、宣传资料、模型、售楼书、载体、图片资料等均为要约邀请，供乙方（即原告）购买时参考，所有细节均以政府部门批准的相关文书及双方约定为准。换而言之，原告在签署合同文件时已经清楚知悉宣传资料等仅为要约邀请，并非具体明确的承诺。因此，原告提供的宣传资料内容既没有明确允诺，也没有对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，不能视为属于双方之间商品房买卖合同的条款组成部分。三、在我国现有法律体系中，没有对于“会所”的概念界定，本案中原告主张属于“会所”的物业并不属于小区业主共同所有。1．在我国现有法律体系中，没有对于“会所”的概念、功能以及权属的准确界定，所谓“会所”仅为物业具体经营使用用途的一种通俗化表述，其可以涵盖所有用于商业经营服务的设施及物业，当然也包括有偿服务的商业设施。并不意味着只要被称作“会所”的物业就一定是属于业主共同所有，或一定是无偿提供给全体业主活动的公共场所。2．本案中，双方之间《商品房买卖合同》补充条款第八条已经明确，地下停车场、商业中心及其配套停车位、以及小区内未计入公共部位与公共分摊面积的配套性经营设施的产权、收益权归属于甲方（即被告）所有。上述补充条款已经对于案涉小区内的相关设施物业的权属作出了明确的约定。3．从原告提交的房屋产权证可以看出，原告主张属于“会所”的物业已经政府部门许可办理独立的产权证，再次印证该物业并未计入公共部位与公共分摊面积。四、原告主张的违约赔偿金金额没有依据。首先，如前所述，被告从未承诺案涉小区存在2,000m2属于业主共同所有的休闲会所，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。其次，退一步而言，即便被告确实没有向业主提供会所，但案涉小区周边已经存在相应的商业配套（包括但不限于：儿童教育、超市、中介、服装、装修装饰、休闲会所等），且原告也没有举证证明自身因此遭受了实际损失，原告据此要求被告承担45,000元的违约赔偿金没有任何依据。五、原告的诉讼已经超过诉讼时效。案涉商品房买卖合同的签订时间为2010年，原告办理房屋产权证的时间为2011年，原告在2011年就已经入住案涉小区。换而言之，2011年原告就已经清楚知悉案涉小区每个地方的状态以及使用情况，即在此时原告就应当清楚知悉案涉小区内是否存在会所以及所谓的会所是否符合被告的承诺，但是原告直到2019年1月才向法院提起诉讼，中间间隔长达8年时间，明显已经超出法定诉讼时效。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。原被告围绕各自诉辩意见，依法提供了证据。对原告提供的原告身份证复印件、被告企业信用查询资料打印件、商品房买卖合同复印件、佛山市顺德区顺联新城花园住宅小区建设项目环境影响审批公示打印件、顺联新城花园房地产建设项目环境影响报告书打印件、佛山市顺联投资发展有限公司的不动产权证书复印件、商住楼总平面图、信访事项处理意见书，被告对上述证据的真实性均无异议，上述证据来源合法，与本案有关联性，本院对上述证据予以确认。对原告提供的房地产权证复印件一份，系复印件，对其真实性不予确认。对原告提供的关于新城花园小区会所事宜的协调情况公示、顺德区乐从镇顺联新城花园全体业主申诉材料，为打印件，无相关单位或人员的签章，对其真实性不予确认。对原告提供的顺联新城花园会所区照片4张、顺联新城花园会所区外墙体照片3张、顺联新城花园区照片6张，系小区的照片，被告对其真实性不予确认，但未提供相反证据予以反驳，本院对上述照片的真实性予以确认。新城花园临时管理规约、广告宣传单，均系原件，本院对其真实性予以确认。对被告提供的照片，原告对真实性无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：位于顺德区乐从镇乐从居委会**振华东路的顺联新城花园楼盘销售时曾对外发出广告宣传单，宣传单上印有“2000㎡尊贵休闲会馆”字样及印有相关效果图片，下方记载“顺联新城花园拥有2000㎡的尊贵休闲会馆。休闲会馆意指健康休闲生活中的唯美，既抛弃传统的集中会馆的消遣方式，又舍弃不实用的现代生活设施，营造出一个真正享受得起的大社区居家模式……”。另，该宣传单上印有“本资料为要约邀请，相关内容、图片是对本项目所做的示意表现，仅供参考，以政府最终核定及商品房买卖合同为准”字样。陈惠玉与南北钢铁公司于2009年7月29日签订了《商品房买卖合同》一份，约定由陈惠玉向南北钢铁公司购买上述顺德区乐从镇乐从居委会东区振华东路顺联新城花园的*座*房，按照建筑面积单价为4811.849元，总价为639206元。签订合同后，南北钢铁公司向陈惠玉交付了上述房产，陈惠玉自称于2014年开始装修上述房屋，并于2015年入住。小区部分业主在该小区11、12栋楼之间二楼夹层空间放置了乒乓球桌并进行活动，该夹层空间至今一直为毛坯房。南北钢铁公司确认案涉小区规划并无陈惠玉主张的属小区业主共同所有并可无偿使用的“会所”建筑。又查，顺联新城花园原售楼部在2015年前已被出租用作银行经营。陈惠玉认为购买房屋时南北钢铁公司承诺小区建有宣传单上展示的供业主使用的会所，而实际上并未有设有专属的小区会所，南北钢铁公司的行为已构成违约，双方协商未果，陈惠玉遂于2019年1月9日起诉至法院。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告的起诉是否已超过诉讼时效？2.被告的宣传单是否构成对原告的要约？首先，关于诉讼时效。原告陈述被告销售房屋时承诺小区售楼部1至2层以后会装修成会所，但其在2014年装修案涉房屋时，小区原售楼部仍未装修成其主张的小区会所，其认为是替代会所的11栋至12栋二楼夹层也并未有南北钢铁公司作出的变更承诺佐证，且11栋至12栋二楼夹层一直是毛坯房，与原告主张被告所承诺的“2000㎡尊贵休闲会馆”显然不相符，即至少在2014年时原告陈惠玉应当知道自身权利受到损害，至本案起诉时，已经超过三年的诉讼时效，被告提出的诉讼时效抗辩有理，本院予以支持。其次，即便原告的起诉没有超过诉讼时效，被告的宣传单也不足以构成对原告的要约，原告不能据此要求被告承担违约责任。理由如下：宣传单上虽有“2000㎡尊贵休闲会馆”字样，但下方记载有“顺联新城花园拥有2000㎡尊贵休闲会馆。休闲会馆意指健康休闲生活中的唯美，既抛弃传统的集中会馆的消遣方式，又舍弃不实用的现代生活设施，营造出一个真正享受得起的大社区居家模式……”，该内容并未明确所谓“会馆”为具体的某处建筑，没有位置、建筑情况等具体信息，也没有明确说明所谓“休闲会馆”即为属于业主共同所有的可供免费使用的会所，宣传单总体描述并不具象，故该宣传单的相关内容不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”中“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”的情况，且宣传单上已载明“本资料为要约邀请，相关内容、图片是对本项目所做的示意表现，仅供参考，以政府最终核定及商品房买卖合同为准”，已明确告知买方相关宣传单记载内容均为要约邀请。另，原告称被告的销售口头承诺了小区会设有会所，但也未能提供充分证据予以证明。综上，上述宣传单相关内容不能认定为被告的要约并应作为双方买卖合同的条款内容，原告据此要求被告承担违约责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈惠玉的全部诉讼请求。本案受理费减半为462.5元（原告已预交），由原告陈惠玉自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗佩仪二〇一九年三月二十六日书记员  吴碧玮