安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0603民初2165号 原告：徽商银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市淮海路。 负责人：韩东升，该分行行长。 委托诉讼代理人：向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王清源，安徽北方之光律师事务所律师。 被告：陈胜奇，男，1971年10月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：方珍，女，1974年3月25日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：淮北市北方房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市古城西路南。 代表人：刘溪，淮北市北方房地产开发有限责任公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：吴静静，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时宾宾，安徽北方之光律师事务所实习律师。 原告徽商银行股份有限公司淮北分行（以下简称徽商银行淮北分行）与被告陈胜奇、方珍、淮北市北方房地产开发有限责任公司（以下简称北方房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用普通程序，三次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告徽商银行淮北分行的委托诉讼代理人王清源到庭参加诉讼，被告陈胜奇、方珍、北方房地产公司经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告徽商银行淮北分行的委托诉讼代理人王清源、被告方珍到庭参加诉讼，被告陈胜奇、北方房地产公司经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三次庭审中，原告徽商银行淮北分行的委托诉讼代理人王清源，被告北方房地产公司的委托诉讼代理人吴静静到庭参加诉讼，被告陈胜奇、方珍经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徽商银行淮北分行向本院提出诉讼请求：1.依法判令陈胜奇、方珍2015年6月29日的614万元个人住房贷款即日到期；2.判令陈胜奇、方珍提前清偿贷款本金4887642.8元，利息365597.33元（计算至2018年2月22日）和自2018年2月23日至借款本金还清日止的利息（含复利、罚息按月利率7.349999‰计算），并支付徽商银行淮北分行实现债权的费用50000元；3.依法拍卖、变卖陈胜奇预抵押房产（濉溪县淮海路与沱河路交叉口西北角中苑大厦1#商#xxx），所得价款优先偿还所欠本息和费用；4.判令北方房地产公司对上述款项承担连带保证责任；5.本案全部诉讼费用均由陈胜奇、方珍、北方房地产公司承担。事实和理由：2015年6月29日，陈胜奇、方珍与徽商银行淮北分行签订了个人住房（商业用房）抵押借款合同，约定陈胜奇、方珍贷款614万元，借款期限为120个月，起始日以借款凭证为准，利息按月利率4.9‰计算，逾期利息及复利按月利率7.349999‰计算。为保证该笔贷款顺利偿还，陈胜奇、方珍将其新购的房屋提供了预抵押并办理了预告登记，北方房地产公司为上述借款承担连带保证责任。后徽商银行淮北分行按照合同约定发放该笔款项，陈胜奇、方珍未按照合同约定归还贷款。故，徽商银行淮北分行提起诉讼，望判准所请。 陈胜奇未作答辩，亦未提交证据。 方珍在庭审中辩称，其没有还款是因为所购房屋烂尾，北方房地产公司没有按约交房。方珍已与北方房地产公司达成解除协议退房，涉案贷款应由北方房地产公司偿还。 北方房地产公司在庭审中辩称，徽商银行淮北分行提供的仅是预抵押登记，并未办理抵押登记手续，不动产物权尚未成立，不具备法定抵押登记条件。因此，抵押权预告登记不产生优先受偿权的效力。 本院经审理认定事实如下：2014年12月1日，北方房地产公司（甲方）与徽行淮北相西支行（乙方）签订个人商用房贷款合作协议书。协议约定乙方为甲方开发的商用房及商住房销售提供贷款金额最高不超过所购商用房全部价款50％、商住房70％贷款，贷款期限商用房最长不超过10年、商住房不超过30年的个人按揭贷款；甲方同意对每位购买住房并取得乙方贷款的购买者按本协约定承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任，保证期限自借款合同签订之日起至甲方将住房交付购房人且将房屋他项权利证书交付到乙方为止等内容。 2015年6月29日，徽商银行淮北分行（贷款人、乙方）与陈胜奇、方珍（借款人、甲方）签订个人住房（商业用房）抵押借款合同。合同约定：借款金额为614万元，借款期限为120个月，实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款实际发放日、到期日为准；借款利率为月利率，在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮20％；贷款所购房产（抵押财产）为濉溪中苑大厦406、407、410、411号；合同项下贷款逾期的，乙方有权自逾期之日起按借款利率上浮50％计收罚息，未支付的利息按罚息利率计收复利；甲方未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的，乙方有权宣布借款立即到期，要求甲方立即清偿借款本息及相关费用；乙方解除与甲方的借贷关系后，甲方应当立即返还其所欠乙方的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用等内容。2015年6月30日，徽商银行淮北分行与陈胜奇、方珍就上述合同约定的抵押房屋办理了房屋预抵登记证明。 合同签订后，徽商银行淮北分行于2015年6月30日按约定发放贷款614万元至约定账户，但陈胜奇、方珍未按约定偿还贷款本息。截至2018年2月22日，陈胜奇、方珍尚欠贷款本金4887642.8元，利息、罚息、复利365597.33元。徽商银行淮北分行催要无果，遂提起诉讼。为本次诉讼，徽商银行淮北分行支出律师代理费30000元。 另查明：因北方房地产公司开发的中苑大厦一直未能建成交付，北方房地产公司（甲方）与陈胜奇、方珍（乙方）于2018年9月8日签订商品房买卖合同解除协议。协议约定：甲乙双方自2018年9月5日起解除合同编号为xxxx的商品房买卖合同；自协议签订之日，乙方拖欠银行贷款本息尚未支付的及尚未偿还的贷款余额由甲方直接支付给贷款银行（徽商银行淮北分行）等内容。 2018年9月25日，安徽省濉溪县人民法院作出（2018）皖0621破4号民事裁定书，受理申请人梁晓萍对北方房地产公司的破产申请，并指定濉溪县房地产领域破产清算组为北方房地产公司的管理人，刘溪为北方房地产公司管理人的负责人。 本院根据徽商银行淮北分行的申请，于2018年3月27日作出（2018）皖0603财保79号民事裁定书，裁定查封陈胜奇、方珍名下位于濉溪县淮海路与沱河路交叉口西北角中苑大厦1#xxxxx室房屋产权，期限为叁年。徽商银行淮北分行为此支出财产保全费5000元。 以上事实，有徽商银行淮北分行依法提交的个人住房（商业用房）抵押借款合同、预抵押登记证书、银行借款凭证、个人商用房贷款合作协议书、委托代理协议、发票、借款清单、财产保全费、民事裁定书；方珍提交的商品房买卖合同解除协议及当事人当庭陈述予以证明，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院认为，徽商银行淮北分行与陈胜奇、方珍签订的个人住房（商业用房）抵押借款合同，是当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，系有效合同，依法应予保护。徽商银行淮北分行作为出借人已按合同约定履行了向借款人发放贷款的义务。陈胜奇、方珍作为借款人未能按合同约定还款，属违约行为。徽商银行淮北分行要求陈胜奇、方珍偿还贷款本息及北方房地产公司承担连带清偿责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房贷款担保合同的，应予支持。第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。本案中，因北方房地产公司一直未能建成交付中苑大厦，出卖人北方房地产公司与买受人陈胜奇、方珍协议解除了商品房买卖合同。该解除协议符合《中华人民共和国合同法》的规定，为有效协议。陈胜奇、方珍订立商品房担保贷款合同的目的无法实现，其与北方房地产公司签订的解除合同协议以及在诉讼中的抗辩等一系列行为表明，已要求解除商品房贷款担保合同并且认为该合同已经解除。故，应由北方房地产公司向徽商银行淮北分行直接向徽商银行淮北分行承担偿还贷款本金及相应的利息、罚息、复利的责任；陈胜奇、方珍在商品房买卖合同解除的情况下不应再向徽商银行淮北分行承担清偿责任。 徽商银行淮北分行要求对涉案抵押房屋行使抵押权的问题。陈胜奇、方珍用以抵押担保的房屋仅办理了预购商品房抵押权预告，并未办理抵押登记手续。此时，不动产物权尚未成立，并不具备法定的抵押登记条件，抵押权预告登记不产生优先受偿的效力，徽商银行淮北分行请求对预抵押登记的房产享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。 关于律师代理费承担的问题。在北方房地产公司与陈胜奇、方珍协议解除商品房买卖合同并且约定各自责任后，北方房地产公司应承担向徽商银行淮北分行偿还前述个人住房（商业用房）抵押借款合同所欠贷款本息的义务。因合同约定了借款人违约之时债权人实现债权的费用应由借款人承担，故北方房地产公司未按约偿还借款引起纠纷，应承担徽商银行淮北分行为本案支出的律师费30000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、淮北市北方房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内偿还徽商银行股份有限公司淮北分行贷款本金4887642.8元及至2018年2月22日产生的利息、罚息、复利365597.33元，之后的利息、罚息、复利按个人住房（商业用房）抵押借款合同的约定标准计算至贷款本金付清之日止；并支付律师代理费30000元。 二、驳回徽商银行股份有限公司淮北分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48923元、财产保全费5000元，均由陈胜奇、方珍、淮北市北方房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  孟 娇 人民陪审员  张百领 人民陪审员  梁永祥 二〇一九年三月四日 书 记 员  张艺馨 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。