上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0116民初16030号原告(反诉被告)：上海瓯风新材料科技有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：阮荣光，董事长。委托诉讼代理人：王磊，上海市万众律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海雅茹实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨军，总经理。委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。第三人：上海锦乾物流有限公司，住所地上海市崇明区横沙乡富民支路****。法定代表人：李秀臣，总经理。委托诉讼代理人：沈会，上海汇隽律师事务所律师。原告(反诉被告)上海瓯风新材料科技有限公司(以下统称原告)诉被告(反诉原告)上海雅茹实业有限公司(以下统称被告)以及第三人上海锦乾物流有限公司(下称第三人)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，受理被告提起的反诉，并准予被告申请追加第三人参加本案诉讼，于2019年3月9日公开开庭对于本诉及反诉合并进行了审理，原告委托诉讼代理人王磊、被告法定代表人杨军及其委托诉讼代理人瞿琼君、第三人委托诉讼代理人沈会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告将承租的上海市金山区漕泾镇亭卫公路XXX号第11、12幢厂房及周边马路、绿化恢复原状;2、被告支付原告电费人民币610,128元;3、被告支付原告自2017年5月31日起至2018年11月30日的利息损失人民币43,471.62元、自2018年12月1日起至实际支付之日止的利息损失(以人民币610,128元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率计收)。事实和理由：原告系上海市金山区漕泾镇亭卫公路**厂房的所有权人。2016年9月28日，原、被告签订《厂房租赁合同》。合同约定，被告承租原告所有的上海市金山区漕泾镇亭卫公路XXX号第11、12幢建筑面积15,385平方米厂房(下称案涉房屋)，租期自2017年2月1日起至2027年2月1日止；原告于2016年11月30日前交付案涉房屋；自2017年2月1日开始计租。原告将案涉房屋交付被告后，被告对案涉房屋及周边进行了一定改建，包括对公共卫生间、马路照明的施工以及铲除了第11幢厂房西侧、北侧两处、第12幢厂房南侧、东侧的两处绿化带。2016年12月28日，被告将案涉房屋转租给第三人，租期自2017年1月13日起至2022年1月12日止。原告与第三人分别于2017年4月30日、2017年5月30日办理了仓库移交确认书，原告已收回案涉房屋。根据原、被告间合同约定，被告在租赁结束后应将改建部分恢复原状，若未恢复，原告有权在保证金中扣除相应费用，故被告应当在返还时将案涉房屋恢复原状。同时，被告按约应承担电费，原告提供200KVA的用电容量，被告使用时需支付基础电费，并在电力局规定的基础电费的价格基础上上浮10%作为电力设备维护的费用(如基础电费为42元/KVA，被告实际支付给原告的基础电费为46.2元/KVA)。因此，被告应向原告支付2017年12月1日至2018年5月30日期间的电费。原告因此提起诉讼。被告答辩并反诉称，被告从未铲除过绿化带，马路在交付之初为泥地，在原告同意之下、为了方便房屋的使用进行了铺路，未对原告造成损害。原、被告间合同约定未恢复原状保证金是不予退还的，从生效判决来看，原告在之前的双方诉讼中未曾要求恢复原状。被告在承租案涉房屋后仅半个月时间的装修中可能使用了水电，施工完毕后就将案涉房屋交给第三人使用，即使存在电费也应当由第三人承担。在双方前案诉讼中，原告从未就电费向被告或第三人主张，被告有理由相信第三人已向原告交清了电费。原告主张的电费是整个厂区所产生的电费，要求被告承担不合理。原告未向被告提供电力公司的发票，故不同意支付电费，原告主张利息也没有依据。原、被告间的合同是因原告违约导致解除，据此，被告向本院提出反诉请求：1、原告赔偿被告装修损失15万元；2、原告赔偿被告中介费32.5万元。事实和理由：原、被告间的合同签订后，经原告同意在租赁物上添附了地坪、卫生间及道路照明。经原告同意，被告经居间介绍将案涉房屋转租给第三人。2017年2月17日，原告提出解除合同，被告表示拒绝，但原告未经被告同意直接与第三人办理房屋交接手续，并将案涉房屋出租他人，强行解除与被告的租赁关系，致被告利益受损。2018年5月10日，被告与原告的房屋租赁合同纠纷一案〔(2017)沪0116民初9488号〕(下称9488号案件)一审作出判决，认定原告违约解除合同，并判令原告返还全部押金、剩余租金及支付三个月租金作为违约金。判决后，原告提起上诉，经二审法院调解，达成方案即原告同意支付被告押金、剩余租金及违约金以了结该案纠纷。原告应当赔偿被告因履行合同而造成的装修费及中介费损失。原告针对被告的反诉辩称，被告提供的证据不能证明其损失，其已在9488号案件得到了相应的违约金，可弥补其损失。第三人述称，原告主张恢复原状中的马路绿化状况不清楚，原、被告应当按照其合同约定履行。第三人承租的案涉房屋是有独立电表的，承租之始言明作仓储使用，只需照明用电即可，电费是以现金方式支付，每月由原告办公室陆婷前来抄表并收取电费，并未涉及基础电费，承租期间的电费已全部交清。因原告采取堵门影响正常经营，第三人于2017年4月30日、2017年5月30日分两次将案涉厂房返还给原告，在搬离时还赔偿了原告5万元。经审理查明，原，原告系上海市金山区漕泾镇亭卫公路**厂房的所有权人。16年9月28日，原、被告签订《厂房租赁合同》。合同约定，被告承租案涉房屋，租期自2017年2月1日起至2027年2月1日止；被告承担租赁期内的电费，原告提供200KVA的用电容量，被告使用时需支付基础电费，并在电力局规定的基础电费的价格基础上上浮10%作为电力设备维护的费用(如基础电费为42元/KVA，被告实际支付给原告的基础电费为46.2元/KVA)，实际使用的电费按国家分时计费另算，原告提供被告电力局发票；被告在租赁结束后应将改建部分恢复原状，若未恢复，原告有权在保证金中扣除相应费用等等。被告于2018年12月13日签收本案应诉材料。审理中原、被告确认：被告承租案涉房屋后进行了一定改建；9488号案件中确定原告支付被告押金、违约金，并确认双方合同已于2017年5月30日事实解除，原告与第三人进行了房屋交接。原告提供的电费账单显示，基本电费单价为42元/月。审理中，原告提出财产保全申请，本院经审查裁定予以准许。以上事实，由原告提供的产权证、《厂房租赁合同》、9488号案件《民事判决书》和《民事调解书》以及二审的庭审笔录和调解笔录、《施工合同》、询问笔录、身份证、厂房现场照片、《公证书》、谷歌地图、电费账单，被告提供的《施工合同》、9488号案件《民事判决书》和《民事调解书》、《物业代理委托书》、付款凭证、收据、被告与第三人转租合同，以及双方当事人当庭所作陈述等证据证实。本院认为，原、被告所签合同系当事人的真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。原、被告间的《厂房租赁合同》纠纷曾历9488案件审理了结，对于本案中原告主张的恢复原状以及被告主张的赔偿损失与其存有关联。首先是恢复原状问题。合同约定的押金应在租赁结束被告将改建部分恢复原状后退还被告。在9488号案件中，被告主张退还押金，原告未按合同约定作先履行抗辩而表示同意，表明其已自愿放弃了要求被告恢复原状。退一步而言，即非如此，原告是在其与第三人之间完成返还案涉房屋交接后另行出租他人，且对租赁物不持异议，表明其按现状已予接收；本案中原告仅凭卫星地图前后对比也无法证明原状如何，令被告何以恢复。故本院对原告该项诉请应予驳回。其次是赔偿问题。尽管被告在9488号案件中将赔偿损失的诉请自愿撤回，但该案处理结果表明其已因原告违约而获得相应的违约金。损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，当违约金不足以弥补损失时可予请求增加。被告已获违约金本已高于本案主张的损失额，再行主张与法相悖，本院也应予以驳回。关于原告主张的电费及其利息损失。电费计算应当按照原、被告合同约定予以处理。电费账单列明基本电费及分时电费。合同约定的“基础电费”应为基本电费。基本电费当属电费，又被告按约应承担“租赁期内”的电费，现原告又无证据证明合同约定的被告“使用时”。因双方合同明示了租期起止日，原告对此主张的计算期间有误，本院应予纠正，电费应自租期开始日即2017年2月1日开始计算，至双方无争议的2017年5月30日。据此本院确认基本电费为36,960元〔200×(42×1.1)×4〕。至于分时电费，因被告承租的案涉房屋仅为原告整体厂房之部分，故原告以整体厂房电费账单提出主张无法厘清被告应予支付的分时电费金额。原告主张的计算方法无合同和法律依据。通常而言，整体之部分出租安装分户电表方可计量计费，故第三人所言原告已按月按电表计量向其收取了电费的述称，尽管无依据，但具有较高的可信性。原告若已向第三人收取了分时电费后又向被告主张，本不应该也无可以计算的依据。因此，原告向被告可主张的电费仅为基本电费。自双方建立租赁关系以及合同履行中发生纠纷，直至本案诉讼前，原告无证据表明已向被告主张过电费以及向被告提供“电力局发票”，故原告主张利息损失应自主张权利的应诉材料到达被告时即2018年12月13日开始计算。综上，为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条规定，判决如下：一、本诉被告上海雅茹实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告上海瓯风新材料科技有限公司电费人民币36,960元；二、本诉被告上海雅茹实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告上海瓯风新材料科技有限公司利息损失(以人民币36,960元为基数，自2018年12月13日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；三、驳回本诉原告上海瓯风新材料科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告上海雅茹实业有限公司的全部诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取人民币5,168元、财产保全费人民币3,788元等合计人民币8,956元，由本诉原告上海瓯风新材料科技有限公司负担人民币8,329元，本诉被告上海雅茹实业有限公司负担人民币627元；反诉案件受理费减半收取人民币4,212元，由反诉原告上海雅茹实业有限公司负担。本诉被告上海雅茹实业有限公司所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金志荣二〇一九年三月二十七日书记员  张 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。