浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终4号 上诉人（原审原告、反诉被告）：姜建湖，男，1986年1月10日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：范慧慧，女，1987年6月25日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：沈升，浙江银湖律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：董学妹，女，1972年1月25日出生，汉族，住长兴县。 委托诉讼代理人：汤小民、王婷，浙江百易律师事务所律师。 原审被告：陶会红，男，1968年7月27日出生，汉族，住长兴县。 上诉人姜建湖、范慧慧与上诉人董学妹及原审被告陶会红房屋买卖合同纠纷一案，姜建湖、范慧慧和董学妹均不服浙江省长兴县人民法院（2018）浙0522民初3890号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 姜建湖、范慧慧上诉请求：撤销一审判决第二项，改判董学妹支付违约金194250元。事实和理由：一、一审在认定案涉房屋买卖过程中过户与付款先后顺序方面存在错误。一审认为“从一般社会公众在房产交易的习惯来讲，在买卖房屋存在抵押存款的情况下，卖房人一般会要求买房人先支付首付款。但也不能排除买卖双方有特殊约定。”因此协议中明确约定的条款，双方都应严格履行。协议对付款方式的约定为“经甲乙双方协商定于2018年5月10日（过户签字后的当日）前期付款495000元……”，明确约定了49.5万元是在过户签字后的当日支付，并非一审判决认定的“双方并未明确约定先支付首付款，还是先履行过户签字手续”。协议签订后，姜建湖一方考虑到自身居住需要及房价上涨，曾要求董学妹尽早过户，但董学妹以小孩上幼儿园需要报名为由拒绝。后董学妹以面积漏算为由，要求姜建湖方提高首付款，先支付款项解除银行抵押，并承诺银行贷款在办理手续后一个月内放款。但姜建湖方均予以拒绝，并非一审认定的姜建湖同意先支付49.5万元。二、退一步讲，按照一审认定，在合同约定不明确，又不能协商一致的情况下，双方应同时履行各自义务。但5月10日当天，协议双方应到办证中心同时履行各自的义务，但姜建湖一方到场的同时，董学妹拒绝到场办理过户手续，应属违约，应承担违约责任。 董学妹辩称，一审认定事实有误，应认定姜建湖、范慧慧违约。因为双方在买卖合同中、履行中都是先付首付款，再办理过户。姜建湖在一审中也当庭陈述了当时是同意先付49.5万元。 董学妹上诉请求：撤销一审判决第三项，改判范慧慧、陶会红支付违约金194250元；诉讼费由范慧慧、陶会红承担。事实和理由：姜建湖、范慧慧未按约定先支付首付款，应承担违约金。根据董学妹提交的证据及姜建湖、范慧慧的一审陈述，双方在2018年5月2日到银行办理相关手续时姜建湖、范慧慧又反悔，故姜建湖、范慧慧拒不支付首付款违约在先。至于购房余款支付承诺问题，董学妹要求姜建湖、范慧慧作出出面承诺属于新的要约，姜建湖、范慧慧未同意只能说明双方关于购房余款的支付以书面形式确定未能协商一致，但购房余款支付是否作出书面承诺不影响首付款的支付。 姜建湖、范慧慧辩称，有证据可以证明董学妹要求若双方协商不成按原合同履行，对方称是姜建湖反悔并不是事实。房屋买卖合同中有两点可以表明应当先过户再支付首付款.一是定金部分的约定，可以看出姜建湖应当先拿到房产证；二是付款方式中特别表明了首付款付款期限是“过户签字后的当日”。 姜建湖、范慧慧向一审法院起诉请求：1、解除姜建湖、范慧慧与董学妹、陶会红于2018年4月10日签订的《房屋产权转让（买卖）协议》，赔偿姜建湖、范慧慧支付的佣金15000元；2、判令董学妹、陶会红支付违约金194250元。董学妹向一审法院提出反诉请求：判令姜建湖、范慧慧向董学妹支付违约金194250元。 陶会红未作答辩。 一审法院认定事实：董学妹委托王瑞华出售房屋，王瑞华通过中介对外发布了出售房屋信息。姜建湖、范慧慧通过长兴银杏居房地产经纪有限公司获取了董学妹房屋出售信息。在两方中介的沟通联系下，董学妹与姜建湖、范慧慧于2018年4月10日签订了《房屋产权转让（买卖）协议》一份，协议甲方为董学妹、陶会红，乙方为姜建湖、范慧慧。协议约定甲方将房屋出售给乙方所有。其中，协议第一条第1项约定“房屋座落：雉城街道金陵北路金陵现代城兴盛里1幢1单元402室，建筑面积132.42㎡，自行车库17㎡，汽车库（位）1个，房产证号：第00××70土地号：抵押在银行”。第二条约定“甲乙双方商定成交价格为人民币：壹佰贰拾玖万伍仟零佰（￥：1295000.00元）。1、定金：协商签订当日乙方向甲方支付人民币伍万元整，同时甲方要出具收据给乙方。定金暂由中介保管，待甲方取得房产证后定金交于甲方。2、付款方式：经甲乙双方协商定于2018年5月10日（过户签字后的当日）前期付款人民币肆拾玖万伍仟零佰零（￥495000.00）余款人民币捌拾万元整由乙方银行贷款付清。（首付款含定金伍万元整）”。第五条约定“房屋不动产转让过户手续在签订合同后30天前往办证中心办理，如未能如期办理的属违约，原因在谁方由谁方负违约责任”。协议还对其他内容作了约定。协议签订当日，姜建湖、范慧慧将定金5万元交由长兴银杏居房地产经纪有限公司保管，并由董学妹签字确认。在协议履行过程中，双方对协议约定的首付款以及余款付款时间发生争议。后经中介沟通协商，姜建湖、范慧慧同意先支付49.5万元（包括首付款5万元）。但双方购房对余款80万元的付款时间未能协商一致。之后，姜建湖、范慧慧按照协商后的方式先支付49.5万元（包括首付款5万元），董学妹也未按照约定前往办证中心办理涉案房屋过户手续。另查明，陶会红与董学妹系夫妻关系，涉案房屋登记所有权人为董学妹一人。陶会红与董学妹约定涉案房屋由董学妹单独所有，董学妹可以处置房屋产权。还查明，姜建湖、范慧慧支付给长兴银杏居房地产经纪有限公司的定金5万元，已经由长兴银杏居房地产经纪有限公司退还给姜建湖、范慧慧。 一审法院认为，（一）关于违约责任的问题。姜建湖、范慧慧认为，董学妹未按照约定期限配合办理涉案房屋过户手续，已经构成违约。董学妹反诉认为，姜建湖、范慧慧未按照变更后的付款期限支付前期付款，违约在先。本案中，首先，《房屋产权转让（买卖）协议》约定“经甲乙双方协商定于2018年5月10日（过户签字后的当日）前期付款人民币肆拾玖万伍仟零佰零（￥495000.00）余款人民币捌拾万元整由乙方银行贷款付清。（首付款含定金伍万元整）”，结合协议的其他条款内容的约定来看，2018年5月10日是约定的涉案房屋办理转让过户手续的时间，也是支付房屋首付款的日期。但合同并未明确约定是先支付首付款，还是先办理过户手续。其次，结合双方当事人在协议签订后的协商沟通过程看，双方当事人在约定的过户日期及付款日期之前，已经就付款问题发生争议。经多次协商沟通后，姜建湖、范慧慧同意先支付首付款，但不同意对购房余款付款期限进行重新承诺。庭审中，姜建湖也陈述虽然同意了先支付首付款，但因董学妹要求重新承诺余款付款时间，也就未同意先支付首付款。再次，姜建湖、范慧慧支付了定金，董学妹已经办理了房产过户所需要的物业等手续，双方都在为实现合同目的努力。双方发生争议后，也在积极沟通协商，但未能协商一致。一审认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务。从一般社会公众在房产交易中的习惯来讲，在买卖房屋存在抵押贷款的情况下，卖房人一般会要求买方人先支付首付款。但也不能排除买卖双方有特殊约定。买卖合同系双务合同，买卖双方均须承担各自相应的义务。在合同约定不明确，又不能协商一致的情况下，双方应当同时履行各自的义务。本案中，双方合同并未明确约定先支付首付款，还是先履行过户签字手续，姜建湖、范慧慧已经明确表示在未办理过户签字的情况下不支付首付款，董学妹也未在约定的日期到场办理过户签字手续。因此，双方均未按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故姜姜湖、范慧慧诉请董学妹承担违约金、董学妹反诉姜建湖、范慧慧承担违约金的理由均不成立。（二）姜建湖、范慧慧与董学妹通过中介签订的《房屋产权转让（买卖）协议》，系双方真实意思的表示，合法有效，双方应按约定全面履行各自的义务。庭审中，姜建湖、范慧慧明确表示不再购买涉案房屋，要求解除双方的《房屋产权转让（买卖）协议》，董学妹反诉中也同意解除该协议。双方当事人均同意解除已经签订的《房屋产权转让（买卖）协议》，故予以支持。姜建湖、范慧慧并未实际向中介支付佣金，不能证明姜建湖、范慧慧存在佣金损失，故其请求赔偿佣金损失15000元的诉请，不予支持。陶会红并非涉案房屋的所有权人，也未在《房屋产权转让（买卖）协议》签字，并非该协议的双方当事人，姜建湖、范慧慧诉请其承担赔偿责任，无事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、第一百二十条之规定，判决如下：一、姜建湖、范慧慧与董学妹签订的《房屋产权转让（买卖）协议》于2018年7月19日解除；二、驳回姜建湖、范慧慧的其他诉讼请求；三、驳回董学妹的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2219.5元、保全费1570元，合计3789.5元，由姜建湖、范慧慧承担；反诉案件受理费减半收取2219.5元、保全费1570元，合计3789.5元，由董学妹承担。 二审中，姜建湖、范慧慧向本院提交录音光盘及录音文字整理材料一份，用以证明解除银行抵押权由董学妹自行负责。董学妹质证认为，对录音真实性没有异议，但谈话内容是姜建湖与中介人员的单方联系，不能达到证明目的。陶会红未发表质证意见。本院经审核认为，该录音的内容不能达到姜建湖的证明目的，本院对其证明力不予确认。 董学妹、陶会红在二审中未向本院提交新的证据。 本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，姜建湖、范慧慧及董学妹在履行《房屋产权转让（买卖）协议》时，是否存在违约行为，是否应承担违约责任。关于该争议焦点，姜建湖、范慧慧主张，根据合同约定，应先办理房屋过户手续再支付首付款；董学妹则主张，应先由姜建湖、范慧慧支付首付款再办理房屋过户手续。对此本院认为，本案中，双方签订的《房屋产权转让（买卖）协议》系房屋中介方提供的，其中并无专门的条款明确约定办理过户手续和支付首付款的先后顺序。虽然在付款方式处，双方约定“经甲乙双方协商定于2018年5月10日（过户签字后的当日）前期付款495000元，余款80万元由乙方银行贷款付清（首付款含定金50000元整）”，但该条主要目的是约定双方首付款及余款的支付时间和方式，不足以清晰地表示出双方对于支付首付款和办理过户手续的顺序存在明确的约定。至于董学妹关于“双方已约定先支付首付款后办理过户手续”的主张，本院认为，董学妹一审提供的证据为证人贾某（中介人员之一）的证言，一审庭审时，贾某陈述“中介人员对合同的理解为先付首付款再办理过户手续”，但贾某系代表董学妹一方的中介，与董学妹有一定利害关系，且其证言同样缺乏合同条款的印证，故本院不予采信。结合当事人的陈述及在案证据，本院认为，房屋买卖双方在先支付首付款还是先办理过户手续的问题上，并未真正达成合意，对于该问题，双方处于约定不明的状态。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”根据该条规定，双方对首付款和办理过户手续的履行期限应按照合同有关条款确定。《房屋产权转让（买卖）协议》中约定支付首付款的期限为2018年5月10日前，办理过户手续的期限为签订合同后30天前（即2018年5月10日前），在期限届满时，双方均未履行各自的义务，双方应承担的违约责任可互相抵销，故一审对于双方要求对方支付违约金的请求均不支持并无不当。 综上所述，姜建湖、范慧慧和董学妹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4439元，由上诉人姜建湖、范慧慧承担2219.5元，上诉人董学妹承担2219.5元。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 周辰晨 审判员 赵哨兵 二〇一九年三月二十七日 书记员 贾艳红