广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初5067号原告：王文涛，男，1984年7月20日出生，汉族，住址：湖北省。公民身份号码：。委托诉讼代理人：文道军，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯明超，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。被告：惠州市惠冠商贸有限公司，住所:惠阳区。法定代表人：王义俊。委托诉讼代理人：冯竞超，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。原告王文涛诉被告惠州市惠冠商贸有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2018年11月26日立案后，依法适用简易程序于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人文道军、冯明超，被告的委托诉讼代理人冯竞超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告承担逾期交房违约金38622.78元（以房价款769378元为基数，按每日万分之二自2018年1月1日计至2018年9月9日共251日）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买惠州市惠阳区*****花园**幢***号房，总房款769378元，交房日期为2017年12月31日。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告于2018年9月9日交房，已构成违约，应承担违约责任，故诉至法院。被告辩称，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定一期（3幢、4幢）交付房产日期为2017年12月31日，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条、《补充协议》第三条约定，原告同意给予被告六个月免赔期，未超过六个月的，不视为被告违约，超过六个月的，扣除六个月免赔期的违约金。违约金计算方式以已付购房款为基数按银行同期活期存款利率计付，故被告应承担自2018年7月1日起按银行同期活期存款利率计算的违约金。本院经审理认定事实如下：2016年6月21日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区****花园***幢***层***号商品房，总价款769378元，被告应当在2017年12月31日前向原告交付该商品房。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照补充协议第三条方式处理”。合同附件十一补充协议第三条约定：“由于项目建设、交楼会受一些不可预见因素的影响，买受人同意当出卖人迟延交付商品房不超过六个月时，不视为出卖人违约；迟延交付超过六个月时，扣除六个月免赔期，以买受人已付购房款为基数，按照银行同期活期存款利率计付违约金给买受人，本合同继续履行”。合同附件十一补充协议第六条约定：“逾期付款责任：买受人逾期付款在60日之内......买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金......”。合同附件十一补充协议第二十二条约定：买卖双方均清晰、准确理解本协议各条款的实质含义，双方确认本协议不存在重大误解、显失公平等效力瑕疵的情形，双方自愿承担由此产生的相应法律责任。合同签订后，原告已付清购房款给被告。庭审中，双方确认案涉房产竣工验收时间为2018年9月9日，原告认可被告已于2018年9月9日交房。上述事实有商品房买卖合同及附件、补充协议、购房发票、按揭协议、银行放款通知及庭审笔录为据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照约定全面履行自己的合同义务。案经开庭审理，双方争议焦点为案涉逾期交房违约金计付标准的问题。本案中，被告确实违反合同约定交付案涉房屋给原告，其应承担相应违约责任。关于被告应承担的违约金数额，本院认为，违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。案涉逾期交房违约金应按案涉合同附件十一补充协议第三条约定计算，理由如下：关于案涉合同附件十一补充协议第三条约定应否认定为无效条款的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’”之规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容应当有特别提示和说明义务。本案中，关于迟延交付商品房事宜，双方在买卖合同主文第十二条中没有约定，被告将该条款单列出来，以合同附件的形式就迟延交付商品房事宜进行特别的约定，单列形成条文的方式足以引起原告的注意，且被告在合同附件十一补充协议第二十二条中以字体加粗形式提醒原告“买卖双方均清晰、准确理解本协议各条款的实质含义，双方确认本协议不存在重大误解、显失公平等效力瑕疵的情形，双方自愿承担由此产生的相应法律责任”。据此，本院认为被告对该迟延交付商品房特别约定尽到了法律规定的特别提示和说明义务，故原告认为被告对该条款未采用足以引起其注意的文字、提醒等特别标识而无效的意见不予采纳。其次，《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，无效的格式条款应存在免除提供格式条款一方的责任、加重对方的责任、排除对方主要权利的情形。本案中，案涉合同附件十一补充协议第三条仅对原告不因案涉商品房延迟交付六个月而要求被告承担违约责任进行了实质性约定，并未体现出该条款在免除被告责任和加重原告的责任；同时，作为不动产的房屋，其为产权人设定的是占有、使用、收益和处分的权利，原告认可被告延迟交付商品房后，被告并没有排除原告提出解除合同等主要权利的行使，合同目的不存在无法实现的问题，且被告在扣除六个月的免赔期后，亦应向原告承担以购房款为基数，按银行同期活期存款利率计付违约金的违约责任，故原告以该补充协议第三条的约定为提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利而无效的理由不予采纳。最后，案涉合同关于违约金的约定，属于格式条款，但合同中违约条款属于合同的主要内容，原告在订立合同过程中应充分履行注意义务，该条款系当事人自愿订立，系当事人真实意思表示，原告作为完全民事行为能力人应对其行为后果承担责任。综上，案涉合同附件十一补充协议第三条的约定合法有效。关于案涉房屋逾期交房违约金计付标准是否过低的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“......约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，请求违约金调整的前提条件是存在“损失”，对此，原告应承担举证责任，但原告没有提交任何证据证明其损失是多少；其次，案涉附件十一补充协议第三条的约定是否公平合理的问题。案涉合同签订时，被告有无利用自己的优势或强迫、利诱等要求原告与其签订合同，对此，原告均没有证据予以证实。该条款以补充协议单列形式约定，并在该协议第二十条以字体加粗形式提醒原告注意，现原告在被告发生违约事实后，又以违约金过低而请求调整，有违诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，案涉合同约定被告应在2017年12月31日前向原告交付案涉房产，被告于2018年9月9日交房，已超过六个月，扣除六个月免赔期，故被告应向原告支付逾期交房违约金为以已付购房款769378元为基数，按照银行同期活期存款利率自2018年7月1日起计至2018年9月9日止。原告认为逾期交房违约金应按日万分之二计付，证据不足，不予支持。参照本院受理同批系列案中原告卓鸿涛诉被告惠州市惠冠商贸有限公司商品房预售合同纠纷[（2018）粤1303民初5063号]的审判委员会决议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市惠冠商贸有限公司于本判决生效之日起15日内向原告王文涛支付逾期交房违约金（以已付购房款769378元为基数，按照银行同期活期存款利率自2018年7月1日起计至2018年9月9日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元（原告已预交），由被告惠州市惠冠商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  李杏连二〇一九年三月二十二日书记员  钟玉禹张婷