贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初1169号原告：黔东南州某有限责任公司，地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京西路**。法定代表人：杨某某，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：姜剑锋，北京大成律师事务所律师。被告：黔东南州某房地产开发有限责任公司，，住所地：凯里环城西路**法定代表人：杨某某，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：郑桂美，贵州兄弟律师事务所执业律师。原告黔东南州某有限责任公司（以下简称州某公司）诉被告黔东南州某房地产开发有限责任公司（以下简称州某房产公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告州某公司的委托诉讼代理人姜剑锋、被告永丰房产公司的委托诉讼代理人郑桂美到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告州某公司诉称，2002年5月9日，原告与被告签订《土地使用权转让协议书》（以下称：协议书），约定将原告道路建设置换出的182.54亩土地转让给被告用于房地产开发，被告按市土地局0122号土地评估价结果向原告支付土地使用权转让费，土地评估价为每平方米214.1元。同时，合同约定由被告对该土地进行分期开发、分期支付原告土地转让费。土地使用权转让至被告名下后，被告没有依约定将全部涉案土地进行分期开发，将其中33.62亩土地使用权转让给了大地房地产公司，30.15亩土地使用权转让给了黎平机场，92.78亩土地使用权转让给了凯里市某房地产开发有限责任公司（以下称：某公司），无奈之下，原告将其中的25.81亩土地予以收回。尤其在2006年12月21日被告将92.78亩土地使用权以3300万元不合理低价转让给某公司过程中，某公司以及其合作伙伴除向被告支付了1150万元后，被告就将全部92.78亩土地过户给了某公司等，但之后某公司再也没有资金向被告交付土地转让费，更没有能力将涉案土地进行开发，导致土地闲置。使被告不仅失去了92.78亩国有土地的使用权，也没有收到余下2150万元土地使用权转让款，国有资产面临流失。原告以保护国有资产为出发点，出资启动该92.78亩土地的维权诉讼，历经8年，耗费直接资金3000万元以上，才将该92.78亩土地追回。被告的行为，对原告构成根本违约，给原告带来巨大经济损失。在协议书项下所转让的182.36亩土地中，除去原告收回的25.81亩土，被告应当向原告支付156.55亩土地使用权转让款，合计应为22344679.90元，但截止今日，仍欠原告土地使用权转让款20001269.40元。被告的上述行为，属于在该分期付款协议书中，未支付到期价款的金额已达到全部价款的89.51%情形；同时被告因长时间未支付大部分合同价款，已导致原告使用该土地转让价款再开发利用的目的不能实现的情形。另外，根据协议书第六条的约定，所有土地应当是由被告进行开发，原告这么约定的目的是促进被告积累土地开发的经验，通过楼盘销售款的经营收益来付款，而不是由被告直接卖土地使用权的款项来支付，倘若如此，还不如原告直接转让土地使用权来收款。所以，被告直接转让土地使用权赚取差价，使原告为了提高被告房地产开发能力的目的无法实现。综上，原告认为，被告的行为已构成根本违约，而且已致协议目的无法实现，为保障国有资产保值、增值、且不被流失，原告应当与被告解除涉案宗地的土地使用权转让协议。为此原告对被告向贵院提起诉讼，请求：1、确认原告与被告2002年5月9日签订的《土地使用权转让协议》已解除；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告州某公司为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据材料有：1、《营业执照》复印件一份1页，《法定代表人身份证明》原件一份1页，《法定代表人居民身份证》复印件一份1页，拟证明原告的基本信息和诉讼主体资格的事实。2、准予变更登记通知书复印件一份1页，拟证明（1）证明原告“黔东南州某有限责任公司”原名称为“贵州省黔东南州某总公司”。（2）证明原告在本案中的诉讼主体资格合法。3、《土地使用权转让协议书》复印件一份2页，拟证明（1）被告有义务将涉案土地用于分期开发，并以楼盘销售分期支付土地转让费。（2）协议书的目的是由被告开发土地，提高被告房地产开发的经验和能力。4、《国有土地使用权转让合同书》复印件一份4页，拟证明被告没有依约定将涉案土地进行分期开发，而是私自将土地使用权另行转让给第三方，已构成违约。5、《一审、二审民事判决书、裁定书》复印件一份33页，拟证明（1）被告因违约将土地使用权直接低价转让，导致由被告直接进行房地产开发的合同目的无法实现，并使国有土地使用权存在流失的风险。（2）原告为涉案土地维权，直至2018年4月18日才将纠纷解决，并由此产生了巨额诉讼费用、律师费等支出，虽然取回了涉案土地，但增加了原告的成本。（3）被告长时间为支付大部份合同价款，协议目的已不能实现。6、土地及土地款情况汇总复印件一份2页、《解除双方签订的通知书》印件一份2页、《董事会会议纪要》复印件一份2页，拟证明（1）被告存在违约的客观事实，原告催促被告付款，向被告提出过解除协议书的通知书，但被告仍没有履行完毕付款义务，原告依法可以解除涉案土地使用权的协议。（2）被告在收到原告发出的解除协议内容通知后，仍没有履行完毕付款义务原告依法可以解除涉案土地使用权转让的协议。（3）被告对原告欠款6407306.45元，结算完毕后，被告欠原告土地款所占付款比例已达89.51%，原告依法可以解除涉案土地使用权转让协议。7、土地证复印件，拟证明有25.81亩土地已经由被告退回给原告。8、出让土地使用权转让合同复印件、出让土地使用权转让协议，拟证明大地的33.62亩和黎平的30.15亩已经由被告把土地转让给案外人了。9、统计表复印件一份1页，土地证复印件，拟证明被告将余下的92.78亩土地转让给案外人以后导致违约，原告已经将其追回。10、贵州黔东南苗族侗族自治州中级人民法院执行局账户单复印件、支票、票据复印件，拟证明被告支付原告的92.78亩部份土地款1150万元，原告已退回案外人。被告州某房产公司辩称，一、答辩人已支付被答辩人土地款20434863.03元。根据《土地使用权转让协议书》（以下简称“《协议书》”）第六条“转让费支付办法，实行分期开发分期支付。即上期楼盘建造所使用的土地面积的转让费于下期楼盘开盘前支付给甲方”之约定，土地转让根据开发进度分期支付。即使如此，答辩人已先后支付被答辩人土地款20434863.03元。证明答辩人在正常履行付款义务。二、《协议书》中的部分土地已转让给第三方建设使用，其余72.53亩土地在2011年已办土地证到被答辩人名下。截止到本案开庭时《协议书》中的土地现状是：72.53亩土地在2011年已办土地证到被答辩人名下：其土地已转给第三方建设使用。三、关于《解除双方签订的通知书》（以下简称“《解除通知》”）的法律效力，请人民法院依法作出公正、合法的裁判。2015年6月26日被答辩人向答辩人发出《解除通知》，要求解除双方2002年5月9日签订的《协议书》。2015年9月7日答辩人召开董事会会议并作出第20150907号《黔东南州某房地产开发有限责任公司董事会会议纪要》，“为维护双方的合法权益，经会议研究，建议永丰总公司通过司法程序予以解决”。因此，对《解除通知》的法律效力，请人民法院依法作出公正、合法的裁判。被告州某房产公司为证明其抗辩理由的成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件三份3页，拟证明被告的诉讼主体资格。2、《支付土地款情况说明》、《收据》、银行进账单、记账凭证、《关于账务调整的指示》、《债权转让协议》、《委托书》复印件41页，拟证明被告一直向原告支付款项，已支付原告的土地转款共计20434863.03元。3、《黔东南州人民政府关于同意将永丰公司部分土地无偿划转到州安家房地产公司的批复》、《企业国有资产无偿划转协议书》、《委托书》复印件3页，拟证明2011年，经国资委及州人民政府批准，原告将转让给被告的两宗图号为40.25-95.50-4-34-47号、40.00-95.50-4-34-61号，面积共12462.39平方米的款无偿划转到州安家公司。4、《土地联合捆绑出让协议》、《黔东南州亿政府关于收回州凯宏公司国有建设用地使用权并挂牌出让的批复》、《黔东南州凯宏公司州永丰公司宗地国有建设用地使用权挂牌出让方案》、《国有建设用地使用权出让合同》复印件四份22页，拟证明2011年原告将转让给被告的宗地图号为40.25-95.50-4-35-12号的土地与凯宏公司宗地图号为40.5-95.7-4-35-24号地块合并后由州国土局收回并重新挂牌出让，最终由贵州丰球房地产开发有限公司拍得，该地块也早已开发出售，即使认为合同已经解除或应当解除，该部分也已无法解除。5、第20150907号《董事会会议记要》，拟证明被告收到原告解除合同通知后，已向原告提出异议，并建议原告通过司法程序解决，证明解除合同通知未发生效力，且认为合合同不应解除，具体是否应当解除由法院依法认定。经审理查明：2002年5月9日，原告贵州省黔东南州某总公司与被告州某房产公司签订《土地使用权转让协议书》，约定将原告道路建设置换出的182.54亩土地转让给被告用于房地产开发，被告按市土地局0122号土地评估价结果向原告支付土地使用权转让费，土地评估价为每平方米214.1元。同时，合同约定由被告对该土地进行分期开发、分期支付原告土地转让费。土地使用权转让至被告名下后，被告没有依约定将全部涉案土地进行分期开发，将其中33.62亩土地使用权转让给了大地房地产公司，30.15亩土地使用权转让给了黎平机场，92.78亩土地使用权转让给了凯里市某房地产开发有限责任公司。2010年之后，除了转让给大地房地产公司的33.62亩土地和转让给黎平机场的30.15亩土地外，其余土地原告通过诉讼或自行收回的方式陆续将转让给被告的土地收回。2015年6月26日，原告向被告发出解除双方签订的《土地使用权转让协议书》通知书。同年9月7日，被告召开董事会，并形成会议纪要，对被告发出解除双方签订的《土地使用权转让协议书》通知书，建议原告通过司法程序予以解决。另查明，2017年12月27日，贵州省黔东南州某总公司变更为黔东南州某有限责任公司。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩意见以及本院采信原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告签订《土地使用权转让协议书》后，被告应按约定对该转让地块进行开发，但被告却将转让地块分别另行转让给第三人，致使合同目的不能实现，之后，原告通过诉讼或自行收回的方式陆续将转让给被告的大部分土地收回。在合同不能继续履行的情况下，原告向对被告发出了解除双方签订的《土地使用权转让协议书》通知书。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告通知解除合同的行为符合法律的规定，其请求应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第第九十四条第（四）项、第九十六条的规定，判决如下：确认原告黔东南州某有限责任公司与被告黔东南州某房地产开发有限责任公司2002年5月9日签订的《土地使用权转让协议》解除。案件受理费已减半收取30.00元，由被告黔东南州某房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  杨明二〇一九年三月二十九日书记员  高扬