江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣01民初271号原告：陈仲灿，男，1975年8月24日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：陈桦，上海锦天城（福州）律师事务所律师，执业证号：13501200010845855。委托诉讼代理人：吴育莹，上海锦天城（福州）律师事务所实习律师。被告：魏贞，女，1977年3月25日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：胡云峰，湖南精彩律师事务所律师，执业证号：14301199910234601。被告：上海克徕帝投资管理有限公司,住所地：上海市浦东新区东靖路****，组织机构代码：69723475-4。法定代表人：孙赛娉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡云峰，湖南精彩律师事务所律师，执业证号：14301199910234601。原告陈仲灿与被告魏贞、上海克徕帝投资管理有限公司（以下简称克徕帝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈仲灿的委托诉讼代理人陈桦，被告魏贞和克徕帝公司的共同委托诉讼代理人胡云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈仲灿向本院提出诉讼请求：一、判令被告魏贞向原告陈仲灿支付违约金人民币1,500,000元。二、判令被告魏贞赔偿原告陈仲灿损失人民币8,721,352元。三、判令被告上海克徕帝投资管理有限公司就上述两项债务向原告承担连带偿还责任。四、判令两被告共同承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费等）。事实和理由：2013年12月9日，原告陈仲灿与被告魏贞签订《租赁合同》约定：陈仲灿将坐落于江西省南昌市胜利路155号商场的诉争房屋出租给被告魏贞（面积约为219㎡）；租赁期限自2014年7月1日至2023年12月31日止，第一租赁年年租金为2,100,000元，此后每一租赁年租金在上一租赁年租金的基础上递增5%；合同有效期内，若魏贞擅自解除合同导致合同全部或部分中止或终止履行的，陈仲灿有权没收履约保证金，并且有权要求魏贞一次性支付违约金1,500,000元，此外魏贞还应向陈仲灿赔偿超出上述两项以外的经济损失包括但不仅限于合同解除后本合同租期尚未履行完毕期间的租金收入等；若魏贞拖欠租金达15天，视为魏贞根本违约，陈仲灿有权单方终止合同并收回租赁物，履约保证金作为违约金支付给陈仲灿，且魏贞还应一次性支付违约金1,500,000元，此外陈仲灿还有权向魏贞追偿超出上述两项以外的经济损失包括但不仅限于合同解除后本合同租期尚未履行完毕期间的租金收入等。2013年12月9日，陈仲灿还与被告魏贞、上海克徕帝投资管理有限公司签订《保证合同》，约定上海克徕帝投资管理有限公司为魏贞履行其与陈仲灿之间的《租赁合同》承担连带保证责任。若魏贞违反其在《租赁合同》作出的保证或承诺或没有按约定履行义务及承担违约的，上海克徕帝投资管理有限公司作为保证人自愿与魏贞连带向原告承担违约责任并支付《租赁合同》约定的违约金和赔偿损失。2015年7月1日，陈仲灿与魏贞签订《补充协议》约定,如果魏贞不能严格履行《租赁合同》及《补充协议》，出现提前解约或根本违约的行为，则陈仲灿任何时候都有权向魏贞追偿因减免递增所损失的租金，并且此减免租金不含在《租赁合同》约定的违约金之内。2016年9月20日，魏贞本应支付2016年10月1日起至2016年12月31日的租金人民币52.5万元，但一直未按约支付，仅支付了30万元且逾期超过15天至今仍未支付。在此期间，陈仲灿向魏贞多次发出催收租金的通知函，但魏贞反于2016年10月23日向陈仲灿发出《解除合同告知函》，由此导致原告完全丧失了剩余租期的全部租金收入。综上所述，原告与被告魏贞签订的《租赁合同》和《补充协议》及原告与俩被告签订的《保证合同》，均是签署各方的真实意思表示，合法有效。被告魏贞拖欠租金已构成根本违约，原告有权解除合同并要求支付违约金和赔偿损失，且魏贞在租期还有7年多的情况下擅自提前解约，亦应向原告支付违约金并赔偿损失，赔偿损失的标准为剩余租期的租金，被告克徕帝公司作为连带保证人，应对魏贞应负的违约金和赔偿损失承担连带责任。被告魏贞辩称：一、本次开庭审理的案件，完全是原告故意缠讼、恶意诉讼所致。首先，原、被告房屋租赁合同纠纷，答辩人已于2016年10月24日向法院提起诉讼，而且答辩人在提起诉讼之前，已向原告发送合同解除函件，在函件中明确指出合同即日解除，并指出答辩人即日撤出门店交还给原告自行处置。因此，原告已明知双方合同已无再继续履行可能，而此时原告不按法定程序进行反诉，却另行提起诉讼，致使一案变成两案。其次，原告另行提起诉讼，本来第一次的起诉书已提出合同解除违约金主张，但此时原告又变更诉讼请求，将违约金等诉讼请求予以变更，并在第二个案件诉讼过程中，又提起第三起违约金的诉讼（即本案）。客观上，原告将一案变成三案的行为，不仅造成答辩人疲于应对，且使双方的诉讼费达到几十万之巨。从原告的上述行为可以看出，原告并非善意的主张权利，而是利用恶意诉讼的手段故意缠讼，请求法庭对原告恶意缠讼的行为，予以训诫。二、原告诉称答辩人违约，答辩人并不认可，同时，答辩人解除合同系事出有因，而且生效判决所认定的答辩人违约，系答辩人为减少讼累而未提起上诉所致。首先，答辩人提起第一次解除合同之诉时，向法院提交了详尽的证据，以证明原告在答辩人严重亏损无力交租的情况下，一再通过随意停电的方式逼迫答辩人，导致答辩人雪上加霜根本无法正常营业，答辩人才迫不得已提出解除合同。后该案一审法院判决以答辩人证据不充分为由对原告违约行为未予认定，但答辩人考虑到判决已支持解除合同，同时为减少诉累，故未提起上诉，但不能据此而认定答辩人认可自己违约。其次，胜利路步行街以前热闹非凡，但自2014年7月开始，政府对胜利路步行街进行整体改造并同步建设地下商业街，此次改造为整体改造且时间周期长，在改造期间两厢门面基本上处于半封闭状态。对此，在南昌市，这是人尽皆知的事实。答辩人所承租门面，不仅受到改造影响，同时因门前有地下商业街开出口的原因，门面一直被围档封闭，仅有一个口出入，自2014年7月一直持续到答辩人解除合同，改造均未结束。自2014年7月起，答辩人一直处于严重亏损状态，但答辩人苦苦支撑的同时，一直足额向原告支付租金。而本案原告却丝毫不理解、不体谅答辩人的困难，在2016年9月答辩人延付下一季度租金时，采取随意停电（特别是在十一黄金周期间）的方式逼迫答辩人，停电行为成为了压倒答辩人的最后一根稻草。在此情况下，答辩人被迫撤离并发函解除合同，虽另案对答辩人解除合同的合法性并未完全支持，但对客观情况与客观事由，敬请法庭在本案中予以考虑。三、即便答辩人违约，租赁合同所约定的违约金也属巨高，请求法庭予以减少。根据双方所签订的租赁合同第十三条及补充协议，如答辩人违约解除合同，将承担的违约责任如下：1、保证金（52.5万元）不予返还；2、违约金150万元；3、未履行完毕的剩余租期内的全部租金；4、追偿所减免的租金；而同样根据租赁合同第十三条，如原告违约解除合同，原告承担的违约责任如下：1、将答辩人所交的保证金退还给答辩人；2、承担违约金150万元。据此：首先，对比双方在违约解除合同时应承担违约责任，原告解除合同仅承担违约金150万元一项，而答辩人解除合同将承担四项合计上千万元的违约金，此处的约定对双方完全不对等，也是不公平的；其次，双方所签合同年租金仅210万元，而所约定的答辩人如违约解除合同违约金则高达上千万元。不仅不合常理，也不符合法律规定的原则。按司法实践及法院内部指导意见，违约金为3－6个月租金为宜。因此，答辩人申请法庭将违约金调整为3个月租金，另外两案已经承担的部分违约金应予以扣除。再次，特别要说明的是，虽然补充协议注明了追偿所减免的租金不计入违约金，但客观上减免租金并非原告对答辩人的权利让渡，而是因网购冲击全国性的门面租金下调、以及胜利路改造无法正常经营而本应减少的，事实上同地段整个胜利路步行街其他商户都大幅减租30％以上，而因原告的强势仅象征性的减少一点点而已。因此，双方所约定的如答辩人违约则原告可追偿减少的租金，也属答辩人将额外承担的费用，理应计入违约金之列。本案在确定答辩人违约金时，所追偿的减少违约金，应一并纳入违约金总额计算。四、答辩人在543号案件及626号案件中，已承担了714940.28元的违约金，在本案审理时应一并纳入综合考虑：在543号案件中，答辩人主张退回52.5万元保证金，而法院认为解除合同为答辩人违约，故未支持答辩人所提出的退回保证金诉讼请求，该52.5万元保证金，原告也未予退回，等同于答辩人已支付违约金52.5万元；在626号案件中，法院已判决答辩人补足所减免的租金189940.28元，如前所述，该部分也应计入答辩人已承担的违约金之列。故答辩人在543号案及626号案件中，共计已承担714910.28元违约金，如本案判决答辩人应承担违约金，应予扣除上述金额。五、原告所提出的赔偿损失8721352元诉讼请求，不应予以支持。原告所提出的8721352元，实际分两部分组成，一是2016年11月22日起至2018年3月21日的租金损失3160178.37元；二是剩余的为2018年3月21日以后的部分租金损失。1?原告所提出的要求支付2016年11月22日起至2018年3月21日的租金损失3160178.37元，系另案已处理的重复诉讼，不应纳入本案审理且不应支持：在626号案件中，原告所提出的诉讼请求中，其第3项诉讼请求为要求答辩人支付自2016年11月22日起至2017年12月31日租金2648181元；此后原告在诉讼过程中又增加到要求支付自2016年11月22日起至2018年3月21日的租金3160178.37元。对此项诉讼请求，江西省高级人民法院（2018）赣民终408号《民事判决书》第11页已认定：“上诉人陈仲灿请求魏贞向其支付至2018年3月21日的租金及逾期付款利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持”。因此，对于原告在另案已提出且被法院认定的诉讼请求，在本案中又再次提起，显然属于重复诉讼，本案应不予审理且不应支持。2、原告提出的2018年3月21日以后的部分租金损失，也不应支持。首先，答辩人解除合同后，该门面一直处于原告控制之下，是否出租，何时出租，以多少租金出租，均完全由原告自行控制，对于原告可自行控制的事由，却要计入租金损失并要求答辩人承担，毫无道理。其次，即使假设原告一直未将门面出租，也是原告自行造成损失扩大且恶意为之所造成的。答辩人在2016年提起诉讼后，便在庭审中明确告之原告应尽快出租以避免损失进一步扩大，且多次向原审法官提出需向原告示明，原审的庭审笔录中也明确记录了答辩人提出了要求原告防止损失扩大，但原告均置之不理，还多次放话“就是要这样整死魏贞”。由此可见，即使原告未将门面出租，也是原告故意人为扩大损失，并企图将该损失转嫁到原告身上而造成的。对于该等恶意行为，于情于理于法均不应支持。再次，即使假设原告将门面出租，租金收入有所减少，所减少的租金也不能被认定为损失。如前所述，因受网购冲击以及胜利路步行街改造，在答辩人承租时，租金即已本应按市场行情予以调整。换言之，租金减少是在答辩人承租期内即应减少的，而非因答辩人解除合同才导致租金减少。因此，即使假设租金收入减少，也不能归责于答辩人，更不能强加于答辩人承担。最后，答辩人所承租的门面中原已分租的小门面，在答辩人解除合同原租户退出后，一直由原告对外正常出租至今，租金也一直由原告收取。由此可见，本案讼争门面并非出租不能，客观上是完全可以正常出租的。同时，该部分收入原告是否也计入诉讼请求的损失之列？计入了多少？想来这笔糊涂账只有原告自己才能算得清了。六、本案的审理，应综合考虑答辩人在另两案中承担的责任，以及答辩人因承租所受的损失与目前履行能力。根据543号案及626号案，且不论解除合同是否全是答辩人过错，因双方纠纷以及本案原告故意分开诉讼，答辩人现共承担了如下损失：1?退场后的租金225000元；2?补足租金差额189940.28元；3?未退的保证金52.5万元；4?另两案诉讼费260975.46元；以上共计已达1200915.74元。答辩人于2013年12月9日承租涉案房屋，开业后不久，2014年7月胜利路步行街改造，此后一直亏损直至合同解除，合同解除时所有的装修与设备设施均已弃置，而在另两案中又已承担120万元的损失，目前答辩人债台高筑，已毫无履行能力。虽然另案认定答辩人解除合同为违约，但客观上答辩人陷入目前困境，皆起因于承租涉案门面，答辩人已穷途末路无以为继，无力再承担高额违约金，敬请原告谅解并请法庭予以考虑。被告克徕帝公司辩称：同意被告魏贞的以上答辩意见，对克徕帝公司是否承担连带责任，由法院判决。原告陈仲灿为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交了以下证据。证据一：《租赁合同》。证明目的：1、原告与被告魏贞于2013年12月9日签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。2、约定有关租金金额第一租赁年年租金为人民币2,100,000元，此后每一租赁年的年租金在上一租赁年的年租金基础上递增5%。3、约定违约责任的承担方式。被告魏贞违反本合同约定（如擅自解除合同的）或者拖欠租金达15天以上视为根本违约的，原告有权要求被告魏贞支付相应的违约金以及本合同剩余租期的租金收入。证据二：《保证合同》。证明目的：被告克徕帝公司对被告魏贞未按《租赁合同》约定履行义务及承担责任时承担连带保证责任。证据三：《补充协议》。证明目的：如果被告魏贞出现提前解约或根本违约的行为，原告有权向被告追偿减免递增所损失的租金，并且该减免租金不属于违约金。证据四：中国工商银行借记卡账户历史明细清单。证明目的：截至约定付款日期的2016年9月20日后15天，被告魏贞仍然欠付租金22.5万元，构成根本违约。证据五：2016年9月26日《函告》、2016年10月22日《关于催收租金的通知函》、2016年10月26日《关于对贵方的异议暨再次催收租金的通知函》及其相关的快递单。证明目的：原告多次向被告魏贞主张所欠付的租金。证据六：南昌市中级人民法院（2016）赣01民初543号一审判决书。证明目的：被告魏贞擅自提前解除合同，已经构成违约。针对原告陈仲灿的举证，被告魏贞、被告克徕帝公司质证认为：对证据一、证据二、证据三，三性均无异议。对证据四的三性无异议，对证明对象有异议，该证据只能证明租金支付时间，我方是否违约该证据不能证明，事实上魏贞多次向原告申请暂缓或分期支付，未构成事实上的根本不予支付的欠付。对于证据五，2016年9月26日《函告》我们未收到，不清楚情况。2016年10月22日《关于催收租金的通知函》、2016年10月26日《关于对贵方的异议暨再次催收租金的通知函》我们也没收到，且本案已经历经4次开庭，对于证据五，我方提供的相应反证材料在另两案已经提交，已经经过质证，我们也给原告发送了相关函件，并且此后的函件对本案也无价值。对证据六的三性无异议，但证明对象有异议，虽然该合同认定我方违约，但是我方并不完全认同魏贞违约，虽没有上诉是为了减少诉累。被告魏贞、被告克徕帝公司为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交了以下证据。证据一、（2016）赣01民初字543号《民事判决书》、（2017）赣民终593号《民事判决书》。证据内容：593号《民事判决书》第7页第6行“故魏贞要求陈仲灿返还履约保证金并支付违约金，不符合合同的约定，也不符合法律的规定，故对魏贞的上述两项诉讼请求均不予支持”。证明目的：证明在543号案件中，魏贞已通过未支持返还保证金的方式承担了违约金52.5万元。证据二、（2016）赣01民初字626号《民事判决书》、（2018）赣民终408号《民事判决书》。证据内容：626号《民事判决书》第16页：“二、被告魏贞于本判决生效之日起15日内向原告陈仲灿补足2015年7月1日－2016年11月21日期间租金差额189940.28元”。证明目的：证明在626号案件中，魏贞已通过补足租金差额的方式承担了违约金189940.28元。证据三、543号案件开庭笔录，证据内容：第8页：“关于场地交付以及损失扩大的问题”。证明目的：本案被告在庭审中已明确提出要求本案原告采取措施防止损失扩大。证据四、起诉书及（2018）赣民终408号《民事判决书》。证据内容：（2018）赣民终408号《民事判决书》第11页倒数第7行：“上诉人陈仲灿请求魏贞向其支付至2018年3月21日的租金及逾期付款利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持”。证明目的：2016年11月22日至2018年3月21日的租金，原告另案起诉时已提出诉讼请求，另案已作出认定，本案不应纳入审理。针对被告魏贞、被告克徕帝公司的举证，原告陈仲灿质证认为：对证据一，真实性无异议，证明对象有异议，魏贞在之前诉讼中提出的返还保证金被驳回，不代表在本案中不应继续承担违约金，本案原告主张的违约金是指因为魏贞擅自提前解约应承担的违约金150万，根据合同第13条，对于魏贞擅自解约的行为，设定的三项责任：1、没收保证金；2、一次性支付违约金150万；3、赔偿经济损失即合同租期尚未履行完毕期间的租金收入。该三项责任各自独立，既包含了惩罚性的，也包含了弥补损失性的违约金，这两类违约金是目前司法实践允许的违约责任承担方式。对证据二，真实性无异议，证明对象有异议，626号判决的租金差额不是违约金，这一性质在该判决书中明确该款项仅是租金差额，且补充协议第四条以及主合同都约定该租金差额不属于违约金范畴。对证据三，真实性无异议，证明对象有异议，543号判决对于损失扩大问题没有做出任何认定或判决结果，且在该案中由于双方是对合同解除还是继续履行发生争议，所以不存在场地交付的问题，同时543一案中主审法官未向双方当事人行使释明权，没有向我方明确说明要求诉争房屋先行收回，在此情形下本案不存在损失扩大的情形，我方不应对此承担责任。对证据四，真实性无异议，证明对象有异议，本案原告诉请是：1、判令被告魏贞向原告陈仲灿支付违约金人民币1500000元；2、判令被告魏贞赔偿原告陈仲灿损失人民币8721,352元；3、判令被告上海克徕帝投资管理有限公司就上述两项债务向原告承担连带赔偿责任；被告证明对象中提到的租金，并不在本次原告诉请范围。本院经审查以上证据，认证意见为：对原告陈仲灿提交的证据一、证据二、证据三，两被告对其三性均无异议，本院对其予以确认。对证据四，两被告对其三性均无异议，仅对其证明对象有异议，且其异议理由不充分，本院对该组证据予以确认。对于证据五，两被告对其三性未提出异议，本院对该组证据予以确认。对于证据六，两被告对其三性均无异议，仅对其证明对象有异议，且其异议理由不充分，本院对该组证据予以确认。对于被告魏贞、被告克徕帝公司提交的证据的真实性、合法性予以确认。根据当事人的陈述和原告、被告的举证、质证情况，本院认定事实如下：2013年12月9日，陈仲灿作为出租方（甲方）与魏贞作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》一份，合同对租赁物的情况、租赁用途、租赁期限、租金、租金支付方式、物业管理、违约责任均进行了约定。合同约定：第一条，所在的建筑物坐落于江西省南昌市胜利路155号商场，房屋结构为框架。……建筑面积约219平方米。第四条，4.2双方约定租赁期限：自2014年7月1日至2023年12月31日。第五条5.1甲乙双方签订本租赁合同时，乙方应向甲方支付租赁合同履约保证金525000元。该保证金不计利息，合同届满或终止，待双方结清租金及各项费用，乙方按合同要求返还租赁物给甲方后，甲方应在十天内全额返还乙方。5.2该租赁物第一租赁年每月租金为175000.00元，第一年租赁年的年租金为210万元。此后，每一租赁年的年租金在上一租赁年的年租金基础上递增5%，以此类推，直至租赁期满。具体如下；第一租赁年自2014年7月1日起至2015年6月30日止，年租金为210万元整。第二租赁年自2015年7月1日至2016年6月30日止，年租金为220.5万元。第三租赁年自2016年7月1日至2017年6月30日止，年租金为231.53万元。第四租赁年自2017年7月1日至2018年6月30日止，年租金为243.1万元。第五租赁年自2018年7月1日起至2019年6月30日止，年租金为255.26万元……。5.3租金支付时间及方式：“采取先付租后使用”的方式支付，租金每叁个月缴付一次，每期租金应从该期的起始日起计，提前十天缴付，乙方应与2014年6月21日前向甲方支付首期三个月的租金共计525000元。之后每期租金应从该期的起始日起计，提前十天缴付，直至租赁期满。……第九条9.2乙方按照当地相关部门核准的价格和实际用量向甲方支付水费、电费。……乙方在收到甲方出具的水费、电费（含电损费用）的收款收据后五个工作日内无条件向甲方收取租金的账户付款。基逾期付款的，每逾期一天乙方应按欠交金额5‰向甲方加付违约金。逾期15天的，甲方有权停止供水供电，由此造成的后果，由乙方自行承担。第十三条：任何一方违反本合同约定或法律规定而导致本合同全部或部分中止或终止履行（例如擅自解除合同的），按以下约定处理：13.1若因甲方原因造成的，甲方应退还履约保证金，并一次性向乙方支付违约金150万元，此外，若实际经济损失超出上述两项以外的，双方另行协商解决。13.2若因乙方原因造成的，甲方有权没收履约保证金，并有权要求乙方一次性支付违约金150万元，此外乙方还应向甲方赔偿超出上述两项以外的经济损失包括但不仅限于：合同解除后本合同租赁期尚未履行完毕期间的租金收入等。第十四条：乙方有下列情形之一的，则视为乙方根本违约，甲方有权单方终止合同并收回租赁物。乙方所交的租赁合同保证金作为违约金支付给甲方，且乙方还应一次性赔偿甲方150万元，此外甲方还有权向乙方追偿超出上述两项赔偿以外的经济损失包括但不仅限于：合同解除后本合同租期尚未履行完毕期间的租金收入等。14.4拖欠租金达15天或拖欠物业费、水费、电费达20天。第十五条：甲方有下列情形之一的，则视为甲方根本违约，乙方有权单方解除合同，甲方必须退还乙方所交付的租赁合同保证金，并赔偿与租赁合同保证金等额的违约金，且甲方还应一次性赔偿乙方150万元，此外乙方还有权向甲方追偿超出上述两项赔偿以外的经济损失。15.1合同有效期限内，非法律规定或非不可抗力因素致使甲方未能依约、依法履行合同造成乙方租赁场地无法经营达二个月。甲方还应免除乙方停业期间的租金……。同日，原告陈仲灿（甲方）与被告魏贞（乙方）、克徕帝公司（丙方）签订了《保证合同》一份，合同约定：“一、丙方均已知悉并详细阅读甲乙双方于2013年12月9日签订的关于江西省南昌市胜利路155号商场一层胜利路与后墙路交接处，建筑面积约219平方米的店面。二、丙方同意无条件地为乙方履行上述《租赁合同》约定的义务提供连带保证担保。三、若乙方违反其在《租赁合同》作出的保证或承诺或没有按约定履行义务及承担违约的，丙方作为保证人自愿与乙方连带向甲方承担违约责任并支付《租赁合同》约定的违约金和赔偿损失。……”合同签订后，魏贞向陈仲灿支付了履约保证金525000元，并按期支付了租金。2015年7月1日，双方签订《补充协议》一份，“由于乙方自身的原因或市场大环境的变化或胜利路步行街改造工程的影响等非甲方原因，乙方称目前该租赁店面的经营遇到暂时的困难，且乙方多次向甲方提出申请要求甲方适当降减房租或调整租金递增幅度，为了双方长期友好的合作，双方对《租赁合同》的个别条款作出如下调整和补充：……三、甲方双方经友好协商对《租赁合同》第五条第5.2款做如下调整：该租赁物租赁期内租金为：2014年7月1日至2015年6月30日210万元；2015年7月1日至2016年6月30日210万元；2016年7月1日至2017年6月30日210万元；2017年7月1日至2018年6月30日2249507元；……四、……如乙方未能严格履行租赁合同和本《补充协议》，出现提前解约或根本违约行为，则甲方任何时候都有权依据《租赁合同》和本补充协议向乙方追偿因减免递增所损失的租金（此减免租金不含在《租赁合同》约定的违约金之内）”魏贞自向陈仲灿支付第一笔租金后，按时向陈仲灿支付相应租金。2016年9月26日，陈仲灿向魏贞发出《函告》一份，称“……按照合同约定，贵方应于2016年9月20日支付（2016年10月1日－2016年12月31日期间）租金525000元（伍拾贰万伍仟元）。截止发函之日，你方尚未支付上述所欠租金，现本人正式书面通知你，敦请贵方立即将所欠房租交付我方，……”2016年10月6日，魏贞向陈仲灿转款支付租金100000元，2016年10月12日，魏贞向陈仲灿转款支付租金150000元，2016年10月17日，魏贞向陈仲灿转款支付租金50000元。2016年10月21日，魏贞向陈仲灿发出《关于要求停止违约行为，立即恢复代电的告知函》一份，2016年10月23日，魏贞向陈仲灿发出《解除合同告知函》一份，称自国庆黄金周开始，陈仲灿在魏贞未欠缴水电费的情况下，数次对门店进行停电，导致门店无法经营，故通知陈仲灿解除双方签订的租赁合同，并会于10月23日锁闭封店。10月22日晚，魏贞将其经营的货物撤出门店。为租赁合同能否解除、欠付租金、水电费的缴纳、履约保证金的返还、减免租金的支付、克徕帝公司是否要承担连带责任，陈仲灿和魏贞分别作为原告起诉了对方，魏贞起诉陈仲灿一案，本院和江西省高级人民法院分别作出了（2016）赣01民初字543号《民事判决书》、（2017）赣民终593号《民事判决书》，生效判决确认：双方未达成解除合同的合意，鉴于魏贞在履行合同过程中受到胜利路步行街改造工程等客观因素的影响，且双方的租赁合同已无法继续履行，判决《租赁合同》在2016年12月31日解除，魏贞并未多交付租金。陈仲灿起诉魏贞一案，本院和江西省高级人民法院分别作出了（2016）赣01民初字626号《民事判决书》、（2018）赣民终408号《民事判决书》，生效判决确认：确认《租赁合同》在2016年12月31日解除，上诉人陈仲灿起诉要求魏贞到2018年3月21日的租金及逾期付款的利息没有法律依据，对于魏贞单方解除《租赁合同》不作认定处理，并判决支持了本院判决的魏贞向陈仲灿支付2016年11月22日到2016年12月31日的租金225000元及逾期付款的利息，补足2015年7月1日至2016年11月21日期间租金差额189940.28元，支付拖欠的水电费5983.96元，克徕帝公司对以上债务承担连带责任。本院认为，本案的争议焦点是：1、被告魏贞在履行租赁合同中是否存在违约？2、若存在违约，其违约责任如何承担？对于争议焦点1：本案诉讼前，魏贞起诉陈仲灿违约停电及锁店门，造成其无法经营，要求解除与陈仲灿签订的《租赁合同》，并退回履约保证金525000元、承担违约金150万元、支付装修损失，（2016）赣01民初字543号和（2017）赣民终593号生效的判决书中对魏贞提出的履约保证金、装修损失、违约金的诉讼请求，认为魏贞提供的证据不足以证明系陈仲灿违约导致《租赁合同》合同解除、装修损失是陈仲灿造成，判决驳回了魏贞对履约保证金、装修损失、违约金的诉讼请求，魏贞和陈仲灿均未对此提出上诉，且江西省高级人民法院也认为解除《租赁合同》不是陈仲灿根本违约造成，解除合同不属于法定解除条件，而是步行街改造等客观因素造成的。而后陈仲灿起诉魏贞支付欠付租金、补足租金差额的案件，作出的（2016）赣01民初字626号和（2018）赣民终408号生效判决均对陈仲灿的这几项诉讼请求予以了支持。结合以上情况，本院认为导致本案《租赁合同》合同解除，是由于魏贞未按合同约定交付租金、欠付租金等违约行为造成，原告陈仲灿主张被告魏贞在履行租赁合同中存在违约，应予支持。对于争议焦点2：原告陈仲灿与被告魏贞签订的《租赁合同》和《补充协议》及原告与被告魏贞、克徕帝公司签订的《保证合同》，均是签订合同各方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。被告魏贞拖欠租金已构成根本违约，原告有权按照合同约定在合同被确认解除后，按照要求支付违约金和赔偿损失。原告陈仲灿要求被告魏贞向支付违约金人民币150万元，这在《租赁合同》和《补充协议》及原告与两被告签订的《保证合同》有明确的约定，也未明显过高，本院予以支持。鉴于《租赁合同》在2016年12月31日已被生效判决予以解除，按照合同法规定的“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，陈仲灿有权要求被告魏贞按照租赁合同的违约条款的约定，主张被告魏贞承担赔偿损失的责任，但因被告魏贞和克徕帝公司本案诉讼中提出原告诉讼的违约金计算过高，根据合同法第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，请求法院予以调整，本院综合考虑到被告魏贞实际承担违约责任的金额，对陈仲灿要求被告魏贞支付解除租赁合同之后几年的租金损失8,721,352元，这明显与实际情况和租赁市场的商业惯例不符，也明显超出了合同相对方的预见，对该项诉讼请求，本院不予支持。因克徕帝公司签订了保证合同，且违约金损失在其约定的保证范围内，对陈仲灿要求被告克徕帝公司对魏贞应付违约金承担连带清偿责任，本院予以支持。综上，被告魏贞因根本违约导致与原告陈仲灿的《租赁合同》被法院判决解除，在合同解除后，被告魏贞应当按照《租赁合同》和《补充协议》的约定承担违约责任，被告克徕帝公司因签订了保证合同，对被告魏贞按合同承担的150万元违约金承担连带偿还责任。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条之规定，判决如下：一、被告魏贞在本判决生效之日起十日内支付原告陈仲灿违约金150万元；二、被告上海克徕帝投资管理有限公司对以上款项承担连带清偿责任；三、驳回原告陈仲灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83128.11元，由被告魏贞、克徕帝公司共同负担23128元，原告陈仲灿承担60000.11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：农行南昌市环湖支行，账号：14×××42-3，收款单位户名：江西省高级人民法院，并在缴费时务必在用途中注明“诉讼费”），上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  吴红龙审判员  周朝阳审判员  黄 琳二〇一九年三月十二日法官助理樊之珏书记员李萌