福建省宁德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽09执复10号 复议申请人（利害关系人）缪智斌，男，1993年10月8日出生，汉族，住福建省福安市。 申请执行人王锦声，男，1970年9月11日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人陈虎贵，男，1978年6月13日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人潘姿凤，女，1983年7月20日出生，汉族，住福建省福安市。 复议申请人缪智斌不服福安市人民法院（以下称执行法院）作出的（2019）闽0981执异3号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院查明，2017年10月24日，执行法院以（2017）闽0981执2804号立案执行申请执行人王锦声与被执行人陈虎贵、潘姿凤、杨雄学民间借贷纠纷一案。2018年2月1日，执行法院作出（2017）闽0981执2804号执行裁定书，裁定查封被执行人陈虎贵、潘姿凤名下坐落于福安市xxxx号的房产（以下称涉案房产）。复议申请人缪智斌于2019年1月10日向执行法院提起执行异议，请求中止拍卖被执行人陈虎贵、潘姿凤名下涉案房产，并确认房屋租赁合同有效(已付租金、押金共计29200元)，确认其优先权。 执行法院认为，被执行人陈虎贵、潘姿凤于2014年10月23日在福安市房地产管理局办理涉案房产抵押登记,设置抵押权，中国银行股份有限公司福安支行已经依法取得抵押权。而复议申请人缪智斌提交其与被执行人潘姿凤签订《房屋租赁合同》的落款时间为2017年7月5日。退一步说，即使该《房屋租赁合同》客观真实，但因案涉房产是在抵押权设立后才出租的，故依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，该《房屋租赁合同》对买受人不具有约束力。复议申请人缪智斌的承租权不能对抗抵押权及法院拍卖权。况且《房屋租赁合同》附件（补充协议）处已经载明“甲乙双方签订合同之前，甲方已告知乙方房屋已抵押至中国银行福安支行”，即双方签订《房屋租赁合同》时，被执行人潘姿凤已明确告知复议申请人缪智斌涉案房产已设置抵押，说明缪智斌在承租时已知道涉案房产被设置抵押权。现申请执行人王锦声根据生效的福安市人民法院（2015）安民初字第3682号民事判决书、宁德市中级人民法院（2017）闽09民终206号民事裁定书申请强制执行，法院有权查封拍卖涉案房产。此外，执行法院已经审理的（2018）闽0981民初3525号原告潘姿凤与被告苏文进、余根美民间借贷纠纷一案与（2018）闽0981民初3527号原告潘姿凤与被告王永忠、彭铃生民间借贷纠纷一案中，潘姿凤均确认其送达地址为福安市xxx，反证其于2017年已将涉案房屋出租的合理性怀疑存在。因此，缪智斌的异议理由不能成立，其异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，执行法院作出（2019）闽0981执异3号执行裁定书，裁定驳回缪智斌的异议请求。 复议申请人缪智斌向本院申请复议称，请求撤销执行法院（2019）闽0981执异3号执行裁定书，中止对涉案房产进行拍卖，确认复议申请人与被执行人陈虎贵、潘姿凤之间的房屋租赁合同有效，确认复议申请人享有优先购买权。事实和理由如下：2017年7月5日，缪智斌与陈虎贵、潘姿凤签订《房屋租赁合向》，约定租赁期限从2017年7月5目起至2022年7月5日止，月租金1600元，押租金10000元，出卖或抵押房产应提前通知承租人。合同签订后，复议申请人支付租金19200元及押租金10000元，并对租赁房产进行相应装修。现执行法院拍卖涉案房产，没有提前通知复议申请人，没有保障复议申请人的权益。 本院经审查认为，根据《物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。上述法条适用于抵押权人为申请执行人的情形,本案申请执行人王锦声并非抵押权人，执行法院以租赁关系设立于抵押关系之后的理由认定复议申请人缪智斌的承租权不能对抗抵押权属适用法律错误，应予纠正。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因本案存在执行标的上抵押权（抵押权人为中国银行股份有限公司福安支行）设立在先，复议申请人缪智斌租赁权成立在后情形，执行法院应重点审查涉本案执行标的租赁关系的存在对抵押权人中国银行股份有限公司福安支行抵押权实现是否存在影响，如租赁权继续存在于拍卖财产上，对在先的抵押权实现有影响的，执行法院应将租赁权除去后进行拍卖，以实现租赁权不能对抗在先的抵押权的立法本意。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。即使复议申请人缪智斌在查封前与被执行人订立真实有效的书面租赁合同且已经占有使用不动产，其也仅能对抗交付不动产，不能排除对该不动产的强制执行。 综上，执行法院未审查清楚本案执行标的租赁关系的存在对抵押权人中国银行股份有限公司福安支行抵押权实现是否存在影响，即裁定驳回缪智斌的异议请求，属事实认定不清，适用法律错误。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下： 一、撤销福安市人民法院作出的（2019）闽0981执异3号执行裁定。 二、发回福安市人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈国斌 审判员  叶益先 审判员  张宗务 二〇一九年三月二十九日 法官助理徐萍 书记员陈丽椿 附相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： … （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； …… 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。 《高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。