广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初24308号原告（反诉被告）：佛山百裕物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：周文。委托诉讼代理人：谢薰娜，广东圹埌律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈永坚，男，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：郭鲁，广东商融律师事务所律师。原告佛山百裕物业管理有限公司（以下简称“百裕公司”）诉被告陈永坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本诉合并审理，后本案于2019年1月17日、2月21日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人周文到庭参加第一次庭审，原告的委托诉讼代理人谢薰娜及被告的委托诉讼代理人郭鲁到庭参加了二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告百裕公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告已付的租赁保证金504000元、变压器工程款165000元，合计669000元及以此为本金从2018年11月28日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月28日，原、被告双方签订了《厂房租赁合同》，约定由原告承租位于南海区***原松园陶瓷厂厂房，面积约为10500平方米的房产。根据《厂房租赁合同》约定，合同签订时，原告须向被告支付租赁保证金504000元；每月租金为168000元，租赁期为20年，从2018年2月27日至2038年2月26日止，此外，双方就租赁物的变压器工程达成协议，同意工程款各自承担一半。签订合同后，原告按约定支付了租赁保证金、变压器工程款及首月租金，同年6月28日，原、被告双方办理了租赁物交接手续，且双方确认自2018年6月21日开始计算免租期。后原告因办牌领证等有关事项要求被告提供租赁物的报建手续及相关证件，才得知租赁物并未取得建设工程规划许可证，根据相关法律规定，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》应属无效合同，被告须向原告返还其所支付的租赁保证金、变压器工程款等。另，原告已于2018年10月30日将租赁物交还给被告管业，为保障原告的合法权益，故起诉。被告陈永坚辩称，原告与被告签订的租赁合同合法有效。被告于2018年2月14日通过南海区狮山镇公共资源交易所组织的竞投竞得涉讼房产，其后在南海区狮山镇公共资源交易所主持下签订成交确认书并与涉讼房产的所有人南海区狮山镇狮北经联社签订厂房租赁合同。合同签订后，经过狮北经联社的允许，被告将涉讼房产转租给原告，故双方签订的合同真实有效，并非无效合同，且合同签订后，被告均依约履行合同，只是原告因其经营原因要求提前解除合同，为此，请求法院依法驳回原告起诉。被告陈永坚向本院提出反诉请求：1.原告支付自2018年11月1日起至原告将用电设施的客户变更至被告名下之日止的租金(暂计至2018年12月31日止为336000元)及以此为本金从2018年11月1日起至实际清偿日止按日0.2%的标准计算的滞纳金(暂计至2018年12月31日止为27552元)；2.本案反诉费用由原告承担。事实与理由：2018年5月28日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租被告提供的位于佛山市南海区***原松园陶瓷厂厂房，面积约为10500平方米，合同约定：厂房租金按月交租，初始每月租金为168000元，每三年递增10%。原告须向被告缴纳租赁保证金504000元，同时免交租期后第一个月租金168000元；厂房租赁期20年，由2018年2月27日至2038年2月26日止，原告须于每月5日前缴付当月租金给被告，逾期按所欠金额日计罚0.2%的滞纳金。合同签订后，原告依合同约定交付了租赁保证金504000元，并于同年6月28日办理了租赁厂房的交接手续。其后原告使用租赁的厂房，但自2018年11月起，原告没有依合同约定交付租金，经多次催促至今仍未支付，为维护被告的合法权益，故提起本案反诉。针对被告陈永坚的反诉，原告百裕公司辩称，不同意被告的反诉请求，理由如下：原告已于2018年10月30日将涉讼厂房的钥匙交还给被告，故涉讼厂房自2018年10月30日起已由被告实际占有，因此原告无需支付2018年11月起的涉讼厂房租金。退一步而言，即使法院认定原告仍实际占有涉讼厂房，但原告认为滞纳金的标准过高，请求法院予以调整。双方当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。被告提供的成交确认书、竞租文件、厂房租赁合同书均有原件核对，集体土地使用证、申请书、封停设备工作单与本案相关联，原告对其真实性虽有异议但未能提供反驳证据，故本院确认上述证据的效力。本院经审理认定事实如下：2018年2月14日，佛山市南海区狮山镇公共资源交易所小塘工作办公室出具一份《成交确认书》，确定被告竞得位于佛山市南海区***松园陶瓷厂厂房（以下简称“涉讼厂房”）的20年使用权。2018年2月26日，被告（承租方、乙方）与案外人佛山市南海区狮山镇狮北经济联合社（出租方、甲方）签订一份《厂房租赁合同书》，约定乙方承租甲方的涉讼厂房使用权，租赁期限自2018年2月27日起至2038年2月26日止，双方对租金、租赁物的用途、租赁物的装修规定等进行约定。2018年3月8日，被告向案外人狮北村资产管理委员会申请将涉讼厂房转租给第三方使用，原合同的所有条款义务仍由被告承担。2018年3月9日，佛山市南海区狮山镇狮北村集体资产管理委员会回复同意按合同约定条款依法依规转租第三方使用。2018年3月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《物业租赁确认书》，约定乙方租赁涉讼厂房，其中约定由甲方负责报装400KVA变压器，产生费用由双方各付50%。2018年5月28日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方将涉讼厂房按现状出租给乙方使用；厂房总面积为10500平方米；租赁期为20年，自2018年2月27日起至2038年2月26日止；初始每月租金168000元，后每三年增加10%，即2018年6月10日至2021年6月9日每月租金168000元，2021年6月10日至2024年6月9日每月租金184800元，2024年6月10日至2027年6月9日每月租金203280元，2027年6月10日至2030年6月9日每月租金223608元，2030年6月10日至2033年6月9日每月租金245968元，2033年6月10日至2036年6月9日每月租金270565元，2036年6月10日至2038年2月26日每月租金297622元；乙方必须在每月5日前支付租金给甲方，逾期按所欠金额每日计罚0.2%的滞纳金，最长不能拖欠10天，否则甲方有权单方面终止合同，没收保证金。合同签订时，乙方需向甲方缴纳押金504000元和免租期后第一个月的租金168000元，合同期满，待甲方付清乙方水电等费用后，将保证金无息退还；租赁期间，乙方的经营活动要按照国家的有关部门发放的证件和规定进行经营，等等。同日，原告向被告支付涉讼厂房的一个月租金168000元、押金504000元和变压器50%工程款165000元。2018年6月2日，涉讼厂房400KVA受电工程竣工验收，该工程登记的客户名称为百裕公司。2018年10月31日，原告将涉讼厂房的钥匙交还予被告。2018年11月2日，原告向广东电网有限责任公司佛山南海供电局申请临时性减容变压器400KVA一台，时间从2018年11月7日开始。2018年11月9日，狮山供电所封停了涉讼厂房内的变压器。2018年11月28日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告双方确认被告于2018年6月20日将涉讼厂房交付原告使用，租金起算期为2018年7月21日，原告已支付至2018年10月31日止的租金。2019年1月21日，佛山市南海区狮山镇狮北经济联合社出具《证明》，反映涉讼厂房为简易钢构厂房，由于建设时间较长，无法查找到该厂房相关报建资料。2019年2月25日，原、被告双方到狮山供电所供电营业厅办理了涉讼厂房内配电设施的过户手续。本院认为，本案为租赁合同纠纷。当事人均未能提供租赁的涉讼厂房经行政部门批准的规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告于2018年5月28日签订的《厂房租赁合同》无效。被告辩称该合同有效理据不足，本院对其该项意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告请求被告返还租赁合同保证金504000元合法合理，本院依法予以支持。对于原告主张其已于2018年10月31日将涉讼厂房的钥匙交还予被告，应视为已返还涉讼厂房予被告的意见，因原、被告在达成租赁合意时为实现原告使用涉讼厂房的目的已经报装了相应容量的变压器，该配电设施工程在被告将涉讼厂房交付原告使用前已经竣工验收并登记在原告名下，而原告在2018年10月31日将涉讼厂房钥匙交还给被告时双方并未对该配电设施的使用客户进行变更登记，原告实际并未能完全控制使用涉讼厂房的配电设施，故本院对原告主张于2018年10月31日将涉讼厂房返还予被告的意见不予采纳。因原、被告于2019年2月25日办理了涉讼厂房配电设施的过户手续，故本院确认原告返还涉讼厂房的时间为2019年2月25日。被告作为出租人，将未经合法报建的厂房出租给原告使用；原告作为承租人，未谨慎审查所租赁厂房是否符合法律规定的租赁要求及所租赁使用的条件，双方当事人对《厂房租赁合同》无效均具有过错。根据本案的实际情况，本院酌情确认原、被告对合同无效具有同等过错，双方对各自损失各承担50%的责任。为此：1.对于原告主张被告返还变压器工程款165000元的诉讼请求，因原告支付的变压器工程款165000元在其于2018年6月20日至2018年10月31日实际控制使用涉讼厂房期间已经分摊利用了3006.16元（165000元÷20年÷365日×133日），而2018年11月1日至2019年2月25日，配电设施虽仍登记在原告名下，但原告已将涉讼厂房钥匙交还予被告，并不能实际使用配电设施，故本院确定原、被告双方应从2018年11月1日起分担原告的配电设施分摊利用损失，被告应返还161993.84元（165000元-3006.16元）的50%，即80996.92元予原告，对原告该项诉请超出部分本院不予支持。2.对于被告主张原告支付2018年11月1日起至原告将配电设施过户至被告名下之日止的租金的反诉请求，虽然原、被告之间的租赁合同无效，但原告在使用涉讼厂房期间，仍应参照《厂房租赁合同》约定的租金标准支付场地使用费予被告。现双方确认原告已支付至2018年10月31日止的场地使用费予被告，而从2018年11月1日至2019年2月25日这一期间，虽然涉讼厂房已交还被告，但厂房内的配电设施仍处于原告的控制之下，被告并未能实际使用该涉讼厂房，故本院认定原告应参照《厂房租赁合同》约定的标准，承担上述期间的场地使用损失的50%，即支付322000元（168000元/月×3月×50%+168000元/月÷30日×25日×50%）予被告，对被告该项反诉请求超出部分本院不予支持。对原告主张被告支付利息及被告主张原告支付滞纳金的请求，因双方对涉讼款项的支付确实存在争议，且经本院确认双方对《厂房租赁合同》的无效均存在过错，故对利息损失由双方各自承担，本院对原、被告的该项诉请均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、陈永坚应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金504000元予佛山百裕物业管理有限公司；二、陈永坚应于本判决发生法律效力之日起十日内返还变压器工程款80996.92元予佛山百裕物业管理有限公司；三、佛山百裕物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年11月1日至2019年2月25日期间的使用费损失322000元予陈永坚；四、驳回佛山百裕物业管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回陈永坚其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10490元，减半收取计5245元（佛山百裕物业管理有限公司已预交），由佛山百裕物业管理有限公司负担420元，陈永坚负担4825元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山百裕物业管理有限公司。反诉受理费6753.28元，减半收取计3376.64元（陈永坚已预交），由陈永坚承担311.64元，佛山百裕物业管理有限公司承担3065元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。陈永坚预交的案件受理费3065元，在本判决发生法律效力后经陈永坚书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨虹虹二〇一九年三月二十九日书记员  余宝儿