福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终5776号 上诉人（原审被告）：朱彩玲，女，1965年10月23日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：张帆、舒明月，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：蔡祺威，男，1991年2月9日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：曾凌、黄必胜，福建勤贤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王华庆，男，1953年10月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：王亮，男，1982年6月18日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈月辉、许玲，福建首嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈文寨，男，1973年8月31日出生，汉族，住厦门市。 原审第三人：兴业银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市思明区湖滨北路78号兴业大厦。 负责人：洪枇杷，该行行长。 委托诉讼代理人：郭泽彬、张立鹏，该行职员。 上诉人朱彩玲、蔡祺威因与被上诉人王华庆、王亮、陈文寨、原审第三人兴业银行股份有限公司厦门分行（以下称兴业银行厦门分行）确认合同效力纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初14963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 朱彩玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回一审原告王华庆、王亮的全部诉请请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定上诉人朱彩玲不属于法律规定的“善意购买人”，进而认定朱彩玲与蔡祺威、陈文寨存在恶意串通是错误的。一、一审法院错误分配举证责任，认定事实错误。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条规定：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。据此，王华庆主张其为真实权利人，主张朱彩玲不构成善意，应当对此予以举证证明，否则，应承担举证不能之后果。王华庆等人未提供证据证明朱彩玲非善意购买人，也未举证证明朱彩玲与蔡祺威、陈文寨存在恶意串通，应由其承担败诉之后果。二、朱彩玲在受让讼争房屋时已尽应尽的注意义务。1、朱彩玲购买讼争房产时已根据交易需要审查并了解讼争房产的必要文件及情况，一审判决过于苛责朱彩玲的注意义务。2、王华庆、王亮自身对讼争房屋可交易且过户至朱彩玲名下存在重大过失，导致朱彩玲无法知悉讼争房屋存在权属纠纷，非朱彩玲自身未尽注意义务。3、本案讼争房屋是否腾退对朱彩玲购买讼争房屋的影响很小，因此未约定逾期交付房屋的违约责任不违背常理。三、朱彩玲真实按照《房产买卖协议》履行，且履行内容符合交易惯例。1、一审判决认为朱彩玲未按照《房产买卖协议》真实履行，以及与陈文寨款项往来未有合理解释也是错误的。朱彩玲实际按照签订的《房产买卖协议》支付全部购房款，并且交易过程也符合交易惯例。一审法院认定：朱彩玲于2016年6月24日向陈文寨支付300万元的购房款，属事实、性质认定错误。2016年6月24日，朱彩玲向陈文寨转款300万元系借款，非购房款。讼争房屋确有300万抵押款，依约本应由陈文寨一方予以还款解押，但陈文寨基于资金流转等方面的考量，向已经贷款到手的朱彩玲提出先借用该款，用于解押。对于该借款，陈文寨愿按1%支付3万元的利息，上述利息由中介戴美福收取。该300万待满足《房产买卖协议》约定的支付条件时直接转为购房款。朱彩玲借款300万元给陈文寨并非如一审判决所认定对于讼争房屋权利无任何保障，反之是为了交易安全，为了尽快获得房屋的所有权。一审判决认定：朱彩玲向金拾公司借款中的100万元，在2016年6月27日朱彩玲支付剩余购房款50万元后仍未支付，不符合《房产买卖协议》约定，不符合交易惯例，也是错误。2016年6月23日，朱彩玲向金拾公司借款400万元用于向陈文寨支付购房款，并于2016年6月24日将其中300万元转入陈文寨的账户；关于剩余的100万元，朱彩玲、陈文寨以及金拾公司于2016年6月27日达成一份《承诺函》，约定：朱彩玲100万元的借款于朱彩玲办理过户手续且领取过户取件单当日，由金拾公司支付给陈文寨。2016年6月27日，朱彩玲同陈文寨办理讼争房屋过户，另于2016年7月5日领取到过户取件单，即《厦门市不动产登记中心缴款通知书》。因此100万元的支付条件成就时间晚于讼争房屋的过户时间。由于剩余的100万元保存在第三方账户上，且《承诺函》变更了对100万元的支付条件，因此房屋过户后再支付上述100万元并非不符合约定，也非不符合交易惯例。2、朱彩玲与陈文寨的款项往来系为了向银行贷款的需要，双方并未占用对方资金，不存在串通。朱彩玲为购买讼争房屋向金拾公司借400万的过桥资金，因此朱彩玲要及时向银行抵押讼争房产，获得贷款归还上述过桥资金。 王华庆、王亮答辩称，原审法院查明的事实表明，朱彩玲购买讼争房产不是善意买受人，其购买讼争房产并取得房屋所有权证系与蔡祺威及其委托代理人陈文寨恶意串通的结果。原审法院认定朱彩玲与蔡祺威、陈文寨签订的《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》为无效合同，认定事实清楚，适用法律正确。一、朱彩玲在购买讼争房产时，对讼争房产存在众多复杂法律纠纷案件的事实是明知的；，且明知房屋内一直居住着答辩人一家，根本不可能取得房屋的情况下仍与蔡祺威、陈文寨签订《房产买卖协议》，“购买”讼争房屋，朱彩玲的行为不可能是善意，纯属恶意。 二、朱彩玲提交的证据不仅不能证明其已支付了房款。相反，恰恰证明朱彩玲所谓向金拾集团借款400万元及支付500万元购房房产的说法均是编造的、虚假的。1、所谓的购房定金50万元并非由朱彩玲支付，而是由所谓的合伙购房人曾泉海支付。且曾泉海曾向陈文寨的账户转账50万元亦不能证明该50万元系支付购房款，只能认定是曾泉海与陈文寨之间的资金往来。2、朱彩玲所谓的向金拾集团借款400万元亦是虚假的。根据朱彩玲与厦门金贷信息服务有限公司、厦门金拾集团股份有限公司签订的融资居间合同的约定，厦门金贷信息服务有限公司、厦门金拾集团股份有限公司是为朱彩玲提供融资居间服务，厦门金贷信息服务有限公司在其网络平台为朱彩玲发布借款标，向平台上的注册户申请借款人民币400万元，厦门金拾集团股份有限公司按照厦门金贷信息服务有限公司的委托，通过“代收账户”对所涉资金进行管理和划付。厦门金拾集团股份有限公司代“借贷之家”出借人收取利息并充值到朱彩玲“借贷之家”平台账户内。按照该融资居间合同的约定，厦门金贷信息服务有限公司为居间方，公司平台的注册用户为出借方，厦门金拾集团股份有限公司系资金的管理方。但朱彩玲至今未能提供证据证明400万资金的出借方为何人。 三、朱彩玲与陈文寨在原审中均明确向法庭确认他们之间素不相识，但答辩人向人民法院申请调取的证据证实，朱彩玲与陈文寨之间存在多笔金额巨大的资金往来，该事实足以证明两人关系密切，两人存在恶意串通的情形。 蔡祺威答辩称，一、一审法院认定“讼争房屋原登记于王华庆、王亮名下，生效判决已经确认徐炜成代理王华庆、王亮与蔡祺威于2013年4月8日签订的关于讼争房屋的《存量买卖合同》无效。……蔡祺威在与朱彩玲交易当时虽系讼争房屋不动产登记簿上的登记权利人，但其并非讼争房屋的真实权利人，其在处分讼争房屋时属无权处分”，从而认定“朱彩玲能否基于与蔡祺威的买卖合同取得讼争房屋的权属，应视朱彩玲是否符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得的条件”，前述认定事实、适用法律均错误，。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。因此，本条款适用的前提是“无处分权人”，而答辩人与上诉人于2016年5月29日签订《房产买卖协议》，于2016年6月24日签订《存量房买卖合同》，上诉人于2016年6月30日取得讼争房屋权属证书。 二、一审法院认定“朱彩玲与蔡祺威、陈文寨之间存在恶意串通的情形”也是错误的，上诉人系善意买受人。1、被上诉人没有证据证明答辩人、陈文寨与朱彩玲之间存在恶意串通的情形，一审法院无视举证责任分配原则，在主观臆断的情况下作出错误判决。2、答辩人持有讼争房屋的产权证（厦国土房证第01062947号），系讼争房屋的所有权人，且答辩人此前取得（2015）思民初字第289号民事判决书，判决王华庆、刘静搬出讼争房屋，并将该房产腾空交由答辩人管业。上诉人在对产权证、该判决书了解的情况下，与答辩人进行房屋交易，不存在串通。3、答辩人、陈文寨与上诉人在本案讼争房屋交易发生之前并未认识，上诉人通过案外人雷有斌了解到讼争房屋出售信息，雷有斌亦因介绍交易成功，收取了介绍费10万元。4、答辩人与上诉人关于讼争房屋的交易价格为人民币500万元，且上诉人实际支付了该价款。5、讼争房屋交易时，并未有被查封的状态存在，亦即不存在法律禁止交易的障碍，上诉人基于对物权公示原则的信赖，与答辩人进行交易，并不存在过错。6、一审法院据以认定的上诉人与陈文寨的款项往来记录不能证明答辩人、陈文寨与上诉人之间存在串通。7、一审法院忽略了上诉人作为炒房人的身份，未能准确区分上诉人购房的目的系投资而非自住的情况，对讼争房屋的交易行为进行错误解读，从而作出上诉人购房“种种不符常理之处”的错误结论。 蔡祺威上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由王华庆、王亮承担。具体事实和理由与其答辩意见相同。 朱彩玲的答辩意见与其上诉理由相同。 王华庆、王亮答辩称，蔡祺威在原审588号案二审过程中，将该房屋再次转移给朱彩玲，并由朱彩玲设定抵押。诉讼过程中，蔡祺威有应诉，却拒绝接收法律文书。 陈文寨针对朱彩玲、蔡祺威的上诉答辩称，同意蔡祺威代理人的答辩意见。本案的起因是王华庆恶意赖账在前，通过恶意诉讼来达到不还钱及拿回房产的目的。 兴业银行厦门分行针对朱彩玲、蔡祺威的上诉答辩称，2016年7月14日朱彩玲与兴业银行签订借款合同及最高额抵押合同，朱彩玲向兴业银行厦门分行借款375万元，并以讼争房屋提供抵押担保，办理抵押登记手续。截止开庭日，贷款余额是3273026.27元，借款期限至2035年7月19日，兴业银行拥有合法的抵押权和债权。 王华庆、王亮向一审法院起诉请求：1.确认蔡祺威与朱彩玲签订的关于厦门市思明区的《存量房买卖合同》及《房产买卖协议》无效；2.朱彩玲将厦门市思明区房屋的所有权转移登记至王华庆、王亮名下。 一审法院认定事实：厦门市思明区房屋原登记所有权人为王华庆、王亮。 本院于2016年3月23日作出的（2015）思民初字第5888号民事判决查明如下事实：2011年8月17日，王亮公证委托王华庆办理讼争房屋的还贷解押、抵押贷款、出售、出租等事宜。2012年12月28日，王华庆将前述受托权限公证转委托给徐炜成。同日，王华庆与其配偶刘静公证委托徐炜成办理讼争房屋的还贷解押、抵押贷款、出租、出售等事宜。2013年1月8日，徐炜成出具了一张《收物清单》载明：“兹收到王华庆房产证（厦地房证地00192417号）、农行卡（账号62×××11，开户行：农行滨北支行）、网银盾（序号220036276222），待手续办完后一并归还”。2013年1月22日，徐炜成出具了一份《收物单》载明：“兹收到王华庆户口本一份，王亮委托王华庆的委托公证书2份，待用完后归还”。2013年1月8日，王华庆与陈惠良签署了一份《借款合同》（编号ＸＷＪ2013-0108-01），约定王华庆向陈惠良贷款2500000元，期限2个月，从2013年1月8日至2013年3月8日，月利率2%，按次支付利息等。同时，双方又签订了一份《补充条款》，约定本笔借款另按每月2.5%收取管理费和咨询费，按实际借款天数计算，若借款人提前还款，费用按每天2‰收取，若按合同规定日期还款，费用则按合同规定收取。同日，王华庆与陈惠良签署了一份《委托咨询服务合同》（编号ＸＷＪ2013-0108-01），约定王华庆委托陈惠良办理银行贷款手续，咨询服务费10000元；合同签订时王华庆支付定金2000元，银行额度批准后当日一次性支付剩余8000元；款项发放后，王华庆应先归还向陈惠良的借款即2500000元等。2013年1月15日，王华庆出具了两份《收款收据》，载明收到陈惠良贷款，其中1000000元转入王华庆卡号为62×××69的账户内，其中1500000元转入王华庆卡号为62×××81的账户内。2013年1月31日，陈惠良取得讼争房屋的他项权证（抵押权）［抵押编号：201307312］，他项权利价值2500000元。2013年4月8日，徐炜成代王华庆、王亮与蔡祺威签订了一份《存量房买卖合同》（买卖合同号00154318）约定，王华庆、王亮将讼争房屋出售给蔡祺威，成交价2000000元。同日，徐炜成代王华庆、刘静、王亮出具了一份《购房款支付告知书》，告知蔡祺威将购房款2000000元支付至下列账户：户名陈惠良、账号62×××18，开户行民生银行厦门江头支行。2013年4月9日，陈惠良作为抵押权人出具了一份《同意抵押房产交易放行单》，同意讼争房屋交易，向厦门市房地产交易权籍登记中心申请抵押登记放行办理交易过户手续，但不注销原抵押登记，待新产权证领取时再注销抵押登记。2013年4月9日，王华庆、刘静公证终止对徐炜成在（2012）厦鹭证松字第2549号《公证书》的所有授权，王华庆公证终止对徐炜成在（2012）厦鹭证松字第2548号《公证书》的转委托授权。同日下午15时许，王华庆在磐基酒店商务楼10楼因琐事产生纠纷，向厦门市公安局嘉莲派出所报案。2013年4月17日，蔡祺威取得讼争房屋权属证书（厦国土房证第01062947号）。2013年5月6、7日，蔡祺威分四次转账支付给陈惠良共计2000000元。蔡祺威支付了各项税费共计173266.68元。2013年7月11日，蔡祺威委托律师向王华庆、王亮及刘静发出律师函，要求三人务必于收函后七日内履行合同义务，依法将房屋腾空并交付使用等。2014年12月，蔡祺威向法院起诉，要求王华庆及刘静搬出讼争房屋，并赔偿损失60000元。2015年4月17日，本院作出（2015）思民初字第289号民事判决书，判决王华庆、刘静搬出讼争房屋，并将该房产腾空交由蔡祺威管业；驳回蔡祺威的其他诉讼请求。王华庆、刘静不服，提起上诉，厦门市中级人民法院于2015年8月6日作出（2015）厦民终字第2288号民事裁定书，撤销前述判决，发回本院重审。王华庆、王亮及刘静自2001年5月起至今居住在讼争房屋内。该判决认定徐炜成、蔡祺威系恶意串通，损害王华庆、王亮之利益，确认徐炜成代理王华庆、王亮与蔡祺威于2013年4月8日签订的关于买卖厦门市思明区房屋的《存量房买卖合同》无效，并判决蔡祺威于判决生效之日起七日内协助王华庆、王亮将厦门市思明区房屋的权属恢复登记至王华庆、王亮名下。厦门市中级人民法院于2016年8月17日作出（2016）闽02民终2122号民事判决书维持原判。（2015）思民初字第5888号民事判决现已发生法律效力。 2015年7月29日，蔡祺威公证委托陈文寨办理讼争房屋的还贷解押、抵押贷款、出售、出租等事宜。 2016年5月29日，陈文寨作为蔡祺威的代理人与朱彩玲签订一份《房产买卖协议》，约定蔡祺威将讼争房屋以500万元出售给朱彩玲，定金50万元，签约当日支付30万元，2016年6月2日前再付20万元，2016年6月30日前支付450万元。双方应于2016年6月30日前前往土房局办理转按揭及房产过户手续。合同还约定讼争房屋处于抵押状态，应由蔡祺威负责办理解除抵押登记手续。该协议未就交房事宜进行约定。当日，案外人曾泉海向陈文寨账户支付30万元，陈文寨出具收条一份，确认收到朱彩玲支付的定金30万元。2016年6月2日，曾泉海向陈文寨账户转账支付20万元。2016年6月23日，陈文寨与朱彩玲签订一份《补充协议》，约定双方同意如因讼争房屋的税务原因于2016年6月28日没有过户成功，双方同意于2016年7月8日过户，不追究任何一方责任。 2016年6月24日，蔡祺威的代理人与朱彩玲签订一份《存量房买卖合同》，约定蔡祺威将讼争房屋出售给朱彩玲，成交价为152万元。2016年6月30日，朱彩玲取得讼争房屋权属证书。 2016年7月14日，朱彩玲与兴业银行厦门分行签订借款合同及最高额抵押合同，朱彩玲向兴业银行厦门分行借款375万元并以讼争房屋提供抵押担保并依法办理抵押登记手续。讼争房屋的抵押登记现并未注销。 另，本院根据王华庆、王亮的申请，依法对讼争房屋采取保全措施。 本案的争议焦点在于：朱彩玲是否系讼争房屋的善意购买人，蔡祺威与朱彩玲签订的关于厦门市思明区的《存量房买卖合同》及《房产买卖协议》效力如何。 王华庆、王亮主张，蔡祺威取得讼争房产是基于与朱彩玲恶意串通的结果，并非善意买受人，该买卖合同无效。1.讼争房屋自2001年起由王华庆、王亮居住至今，从未有出售的意思表示，朱彩玲主张其购买讼争房屋，价值高达500多万元，却从未到讼争房屋查看过，对讼争房屋情况一无所知。2.《存量房买卖合同》约定房屋价款为152万元，明显低于当时市场价。3.陈文寨在王华庆与蔡祺威及徐炜成房屋买卖合同纠纷案件一审王华庆胜诉后，二审期间将讼争房屋再次出售，主观恶意明显。根据朱彩玲的陈述，其系在明知讼争房屋存在争议的情况下仍购买讼争房屋，并非善意购买人。4.朱彩玲与陈文寨之间除本案购买房屋的款项往来，还存在其他经济往来，黄荣钦作为朱彩玲陈述的合作购房人，也与陈文寨之间存在经济往来，因此，朱彩玲主张与陈文寨素昧平生不符合事实。5.朱彩玲办理讼争房屋网签时，讼争房屋存在抵押情形，正常购买房屋时，如果房屋存在抵押，会先解除抵押后才会办理网签。但朱彩玲自称以500万购买房产，却借了300万元高利贷购买房屋，并非正常购买人。 朱彩玲主张其系善意买受人，所持理由与答辩意见一致，并提供如下证据：证据1.黄荣钦手机通讯录资料、产权证、评估报告、民事判决书、实地看房照片，主张讼争房屋系由案外人雷有斌通过微信群认识黄荣钦。2016年5月25日，雷有斌将产权证、评估报告以及（2015）思民初字第289号民事判决书通过微信传给黄荣钦。雷有斌及黄荣钦只告知朱彩铃等人讼争房屋存在腾房纠纷，但蔡祺威已经胜诉。2016年5月27日，黄荣钦与朱彩玲等人共同购买人到讼争房屋进行实地查看。到讼争房屋敲门但无人开人，就看了一下小区的周边环境。证据2.融资居间合同、过户垫资利息确认书，主张2016年6月23日，朱彩玲通过戴美福与厦门金拾集团股份有限公司（以下简称金拾公司）签订融资400万元合同，并因此支付戴美福过户垫资利息佣金83000元。证据3.黄开堂建设银行流水、工商网信息查询、收条，主张2016年6月24日，金拾公司通过股东黄开堂的银行账户先行转款300万元给陈文寨偿还该房屋上的抵押贷款，以解除房屋上设定的抵押。同日，陈文寨出具收条确认收到朱彩玲支付的购房尾款300万元。证据4.朱彩玲兴业银行流水，主张2016年6月27日，朱彩玲通过自己的银行账户向陈文寨支付50万元。证据5.朱彩玲、陈文寨与金拾公司于2016年6月27日签署的承诺函，该承诺函载明朱彩玲通过“借贷之家”平台申请的贷款100万元已转入金拾公司账户，三方同意由金拾公司指定人员于陈文寨办理过户手续且朱彩玲领取过户取件单当日，将100万元转入陈文寨指定账户。金拾公司承诺应于办理过户手续且朱彩玲领取过户取件单日将该笔款项转入陈文寨指定账户。证据6.2016年7月7日朱彩玲向金拾公司出具的承诺函，主张朱彩玲取得产权证后前往清退房屋时发现蔡祺威与原房东另有纠纷诉讼隐情，房屋实际无法清退，朱彩玲遂于2016年7月7日书面致函金拾公司撤销委托，要求金拾公司止付100万元给陈文寨并将款项打入朱彩玲指定账户。证据7.朱彩玲与陈文寨往来短信、蔡祺威诉朱彩玲、金拾公司起诉书，证明2016年7月12日起，陈文寨不断催促朱彩玲支付余款100万元、陈文寨将已经拟定的诉朱彩玲和金拾公司的起诉书发给朱彩玲，威胁朱彩玲将起诉、要求朱彩玲支付违约金45万元。证据8.黄开堂建设银行流水及收条，证明朱彩玲迫于偿还金拾方面高息借款的压力，被迫通知金拾公司付款。根据指示，金拾公司于2016年7月23日通过其股东黄开堂账户向陈文寨转款100万元。2016年7月25日，陈文寨出具收条确认收到朱彩玲购房尾款100万元。证据9.案外人曾泉海、周玉仔、陈丽红及黄荣钦等人的银行流水及身份信息，主张讼争房屋系由朱彩玲与曾清美、曾少毅、周玉仔、陈丽红以及黄荣钦等6人共同出资购买，自兴业银行放款至今，该6个共同出资人已按约定份额各自承担了该房屋三个月的银行按揭本息，该6人是该房屋的共同实际购买人，共同对该房屋享有实际共有权。朱彩玲作为投资人看房，与一般购房人是不同的，投资人购买房屋不一定要入户。证据10.北京仁达房地产评估有限公司2015年6月3日出具的《房地产抵押估价报告》，证明2015年6月3日，北京仁达房地产评估有限公司根据蔡祺威的委托，就讼争房屋出具评估报告，评估目的是抵押贷款。而该时间正是蔡祺威诉王华庆腾房案件与王华庆诉蔡祺威房屋买卖合同无效案件审理期间，但评估公司竟然可以在该时期进入讼争房屋拍照并进行评估，根本不符合常理。证据11.申请证人颜某及黄荣钦出庭作证。颜某陈述证言内容主要为其系房产中介，受曾清美委托曾帮忙查询讼争房屋的权属情况并帮助办理了房屋买卖的网签材料。黄荣钦陈述证言内容主要为其通过雷有斌了解到讼争房屋要出售的消息，并收到了雷有斌发送的产权证、判决书，黄荣钦将消息告知曾清美及朱彩玲等人，并与他们一起去看了房。看房时敲门没人开门。后决定一起合作购买讼争房屋。买完房过户后，黄荣钦及朱彩玲等人就上门要求居住在房屋中的人员搬走，双方发生纠纷后对方拿出判决书，才知道还有一份败诉的判决。陈文寨支付了28万元给黄荣钦作为卖房的报酬。 审理过程中，一审法院根据王华庆、王亮的申请，调取陈文寨尾号为0216的兴业银行卡账户明细及朱彩玲尾号为2619的兴业银行卡账户明细。上述明细显示，2016年6月20日，朱彩玲转账支付陈文寨110万元，同日，陈文寨向朱彩玲转账100万元。2016年6月27日，陈文寨向朱彩玲转账30万元后，朱彩铃向陈文寨转账50万元。2016年5月30日，陈文寨向黄荣钦转账10万元。2016年7月25日，陈文寨向黄荣钦转账18万元。王华庆、王亮主张上述款项往来证明朱彩玲与陈文寨除本案其主张的购房款外，还存在其他的款项往来。朱彩玲主张上述其与陈文寨的款项往来系朱彩玲为了满足银行贷款关于流水的要求而与陈文寨进行的“倒账”，以便体现朱彩玲向陈文寨支付了210万元的首付款。朱彩玲对陈文寨真实的付款就只有最后的一笔50万元。陈文寨支付给黄荣钦的款项是陈文寨给予黄荣钦的劳务费。 一审法院认为，讼争房屋原登记于王华庆、王亮名下，生效判决已经确认徐炜成代理王华庆、王亮与蔡祺威于2013年4月8日签订的关于讼争房屋的《存量房买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，蔡祺威依据该合同取得的房产应当予以返还。因此，蔡祺威在与朱彩玲交易当时虽系讼争房屋不动产登记簿上的登记权利人，但其并非讼争房屋的真实权利人，其在处分讼争房屋时属无权处分，朱彩玲能否基于与蔡祺威的买卖合同取得讼争房屋的权属，应视朱彩玲是否符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得的条件。结合上述查明事实，一审法院认为朱彩玲不属于法律规定的“善意购买人”，理由如下： 首先，朱彩玲并未尽到善意购买人应尽的注意义务。朱彩玲确认其在购买房屋时看到了蔡祺威胜诉的（2015）思民初字第289号民事判决，只知道讼争房屋存在腾房纠纷，并不清楚存在权属纠纷。上述事实足以证明朱彩玲明知讼争房屋在交易时存在纠纷，却未进一步确认（2015）思民初字第289号民事判决是否已经发生法律效力以及讼争房屋是否已经腾空。如朱彩玲陈述，其“因到讼争房屋敲门但无人开人”，仅是“在周边查看”，其在明知讼争房屋存在纠纷、看房时也未能进入讼争房屋的情况下，仍然未对讼争房屋的情况存疑而继续进行交易。上述事实表明朱彩玲对于讼争房屋是否处于可交付使用的状态并不谨慎，明显有悖房产交易之常情。此外，在朱彩玲明知讼争房屋存在腾房纠纷的情况下，《房产买卖协议》却未约定讼争房屋的交付事宜以及不能交付情况下蔡祺威的违约责任，亦与常理不符。 其次，朱彩玲与蔡祺威的实际交易情况亦与《房产买卖协议》的约定不符。《房产买卖协议》约定解押由蔡祺威负责，并未约定由朱彩玲提供解押款以及解押款的支付时间，但实际履行过程中，根据朱彩玲的主张，其于2016年6月23日向金拾公司融资借款400万元，于2016年6月24日将300万元款项支付给陈文寨用于解押。在朱彩玲通过金拾公司支付款项之时，朱彩玲对于讼争房屋的权利并无任何保障，但朱彩玲却未予以关注。合同约定朱彩玲应于2016年6月30日之前支付450万元，但实际上，根据朱彩玲的陈述，其于2016年6月27日支付了购房款50万元，尾款100万元迟至朱彩玲取得权属证书后仍未支付，明显与合同的约定不符，也不符合一般的交易惯例。 第三，朱彩玲关于其与陈文寨的款项往来以及购房款的支付未能作出合理的说明。1.根据朱彩玲与陈文寨的银行往来记录，朱彩玲与陈文寨之间存在款项往来。朱彩玲主张上述款项系为了向银行申请贷款所需的“倒账”，但在2016年6月23日朱彩玲已与金拾公司签订借款合同的情况下，2016年6月27日，朱彩玲仍与陈文寨之间仍有其主张的“到账往来”，朱彩玲的上述主张存在矛盾。2.根据朱彩玲提供的朱彩玲、陈文寨与金拾公司于2016年6月27日签署的承诺函，三方均同意由金拾公司指定人员于陈文寨办理过户手续且朱彩玲领取过户取件单当日，将100万元转入陈文寨指定账户。但事实上，该100万元并未于取件单日支付给陈文寨。2016年7月7日朱彩玲出具撤销委托函件，要求金拾公司止付100万元给陈文寨并将款项打入朱彩玲指定账户，但金拾公司亦未将该100万元支付给朱彩玲，反而在2016年7月23日将款项支付陈文寨。 第四，在蔡祺威未能交付房屋且朱彩玲在其后知晓讼争房屋仍存在权属纠纷、蔡祺威一审已经败诉的情况下，未向蔡祺威主张任何违约责任，反而因担心自己逾期支付购房尾款被起诉迫于压力付清购房余款，明显不能自圆其说。 综上，一审法院认为，朱彩玲在购买讼争房屋时，并非一般房屋买卖关系中的信赖不动产登记情况的善意相对人。虽然朱彩玲强调其系购房投资且存在其他合伙人，但善意与否的判断标准系以一般理性的市场购买人为准，并不因买房用途而有所差异。结合上述朱彩玲购房的种种不符常理之处，一审法院对于王华庆、王亮主张的朱彩玲与蔡祺威、陈文寨之间存在恶意串通的情形予以采纳，对于二原告要求确认蔡祺威与朱彩玲签订的关于厦门市思明区房屋的《房产买卖协议》及《存量房买卖合同》无效予以支持。上述买卖合同无效，朱彩玲应将厦门市思明区房屋的权属恢复登记至王华庆、王亮名下，鉴于讼争房屋现在已经设立抵押权且尚未注销，王华庆、王亮要求朱彩玲协助办理过户手续尚不具备条件，对于该项诉求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认被告朱彩玲与被告蔡祺威签订的关于厦门市思明区房屋的《房产买卖协议》及《存量房买卖合同》无效；二、驳回原告王华庆、王亮的其他诉讼请求。本案案件受理费18480元、保全申请费5000元，均由被告蔡祺威、朱彩玲共同负担。 二审中，朱彩玲对一审判决查明的事实有以下异议：1、判决书第8页倒数第5段“2016年6月30日，朱彩玲取得讼争房屋权属证书”有异议。2016年6月30日系讼争房屋不动产权证的颁证时间，实际朱彩玲取得不动产权证的时间为2016年7月5日；朱彩玲也于2016年7月5日获得不动产权证时前往讼争房屋收房，才被告知陈文寨隐瞒了（2015）思民初字第5888号案件的情况。2、判决书第11页倒数第8行“上述明细显示，2016年6月20日，朱彩玲转账支付陈文寨110万元，同日，陈文寨向朱彩玲转账100万元。2016年6月27日，陈文寨向朱彩玲转账30万元后，朱彩玲向陈文寨转账50万元。”有异议。陈文寨和朱彩玲的流水记录：2016年6月20日，朱彩玲转账支付陈文寨110万元，陈文寨于当日转还给朱彩玲110万元；2016年6月20日，朱彩玲向陈文寨支付了100万元，陈文寨于当日转还给朱彩玲100万元；2016年6月27日，朱彩玲向陈文寨支付了30万元，陈文寨于当日转还给朱彩玲30万元。上述转账过程系朱彩玲为了获取农业银行对讼争房屋的抵押贷款，农业银行放贷金额会参照房屋的交易金额，房产买卖双方的“倒账”过程可以是的房产交易金额虚增，从而获得更多的银行贷款。除此之外，各方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，朱彩玲向本院提交以下证据：1、2016年7月6日，朱彩玲等人与陈文寨的录音。证明：（1）2016年7月5日，朱彩玲等人收房时始至讼争房产权属纠纷问题；并于2016年7月6日前往陈文寨处沟通、了解。（2）陈文寨出售讼争房屋时，向朱彩玲隐瞒王华庆主张蔡祺威房屋买卖合同无效的案件。（3）至2016年7月6日，陈文寨仍认为其对房子有处分权，不存在案件败诉的情况。2、陈文寨兴业银行账户银行流水。3、过户垫资利息确认书。证据2-3证明：（1）陈文寨向朱彩玲借款用作讼争房屋的解押款，朱彩玲据此将其向金拾公司的借款出借给陈文寨使用。（2）陈文寨据此支付了3万元的利息；上述利息由促成朱彩玲向金拾公司借款的中介戴美福收取。4、2016年7月19日，朱彩玲等人与陈文寨的录音。证明：讼争房屋的尾款100万元，朱彩玲等人系基于违约风险的压力，最终支付给陈文寨。5、确认书。6、戴美福的银行流水。7、结清确认书。证据4-7证明：（1）朱彩玲确因购买讼争房屋借款400万元；（2）朱彩玲因借款400万元支付了利息8万元。 王华庆、王亮质证认为，证据一的真实性、合法性、关联性均不予确认。原审至二审庭审之前，上诉人均未向法庭出示过该证据。即便上诉人与陈文寨、中介录音事实存在，但在录音过程中，录音文字第二页载明“我们没有在诉讼中……”，也能证明朱彩玲对本案诉讼是知情的，因此可以证明其与蔡祺威、陈文寨等人存在恶意串通的行为。证据二、三，原审已经提交了，在原审中，朱彩玲主张300万元是购房款，但现在向法庭提交证据证明借款给朱彩玲，发生了垫付利息3万元，与原审陈述存在矛盾。证据四的真实性、合法性、关联性均不予确认。该录音不一定形成于2016年7月19日，且至二审才提交，无法证明其真实性。证据五的真实性无法确认，是证人证言。确认书的内容与原审朱彩玲的主张是矛盾的。原审朱彩玲提交的证据，朱彩玲向戴美福支付83000元是过户垫资利息佣金，今天的庭审却主张8万元是支付给金拾公司的利息，两审的主张明显矛盾。证据六、七的真实性、合法性、关联性均不予确认。蔡祺威质证认为，证据一、四，蔡祺威不是当事人，与本人无关。从录音可以体现陈文寨仍然于2016年7月份具有处分权。录音形成是7月份，该期间没有任何的生效文书可以推翻蔡祺威持有的产权证。证据二无异议。证据三、五确认书无法确认。证据六银行流水无异议，证据七结清确认书由法庭认定。陈文寨、兴业银行厦门分行对上述证据无异议。 朱彩玲于2019年1月21日提交以下证据：8、2016年1月，案涉房产所处小区的房产的成交价。9、2016年3月-2016年6月，案涉房产所处小区的房价走势。10、案涉房产所处小区的房价走势分析。证明：（1）2016年1月至2016年6月，案涉房产所处小区的房产持续上涨，这也符合朱彩玲作为投资买房人购买案涉房屋的动机。（2）当时案涉房屋周边的中介挂拍的价格在4万元左右。以此估算，案涉房屋当时的价格在600万元左右；市场成交价也会在570万元左右。（3）朱彩玲购买案涉房屋时，一个月内付清房款并承担清退无权占用人的成本，因此，朱彩玲购买案涉房屋500万元的价格是合理的。 王华庆、王亮对上述证据的真实性均不予确认，认为是朱彩玲自行打印的。蔡祺威对该证据无异议。陈文寨、兴业银行厦门分行对上述证据无异议。 王华庆、王亮向本院提交一份安居客网站图片，证明讼争房产在2016年9月售价为769万元。 朱彩玲对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。陈文寨质证认为只是挂牌价。蔡祺威对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。兴业银行厦门分行对上述证据无异议。 蔡祺威向本院提交房天下厦门二手房网页截图。王华庆、王亮对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。朱彩玲、陈文寨、兴业银行厦门分行对该证据无异议。 本院认为，讼争房屋原产权人为王华庆、王亮。2013年4月8日，徐炜成代王华庆、王亮与蔡祺威签订《存量房买卖合同》，约定王华庆、王亮将讼争房屋出售给蔡祺威，成交价2000000元。2013年4月17日，讼争房屋产权过户至蔡祺威名下。因王华庆拒绝搬出讼争房屋，蔡祺威于2014年12月向一审法院提起诉讼，请求王华庆、刘静搬出讼争房屋，并赔偿损失60000元。2015年4月17日，一审法院作出（2015）思民初字第289号民事判决书，判决王华庆、刘静搬出讼争房屋，并将该房产腾空交由蔡祺威管业。2016年5月29日，陈文寨作为蔡祺威的代理人与朱彩玲签订一份《房产买卖协议》，约定蔡祺威将讼争房屋以500万元出售给朱彩玲，定金50万元，签约当日支付30万元，2016年6月2日前再付20万元，2016年6月30日前支付450万元。双方应于2016年6月30日前前往土房局办理转按揭及房产过户手续。2016年6月30日，朱彩玲取得讼争房屋权属证书。朱彩玲在与蔡祺威订立《房产买卖协议》时，虽然讼争房屋产权登记在蔡祺威名下，但朱彩玲明知讼争房屋存在诉讼纠纷，一审认定朱彩玲在签订讼争《房产买卖协议》时未尽到善意购买人应尽的注意义务并无不当，本院予以维持。朱彩玲上诉称与蔡祺威签订讼争《房产买卖协议》时看到蔡祺威胜诉的（2015）思民初字第289号民事判决书，故其无过错。经查，该民事判决书尚未发生法律效力，且根据本院2016年8月17日作出的（2016）闽02民终2122号民事判决书认定，徐炜成代理王华庆、王亮与蔡祺威于2013年4月8日签订的关于买卖厦门市思明区房屋的《存量房买卖合同》无效，蔡祺威于判决生效之日起七日内协助王华庆、王亮将厦门市思明区房屋的权属恢复登记至王华庆、王亮名下。故朱彩玲的该项上诉请求依据不足，本院不予支持。另，根据蔡祺威与朱彩玲签订的《房产买卖协议》约定，朱彩玲应于2016年6月30日之前支付450万元。但朱彩玲于2016年6月27日支付了购房款50万元，尾款100万元至朱彩玲取得权属证书后仍未支付，不符合合同约定，也不符合一般的交易惯例。朱彩玲上诉主张其已全部支付《房产买卖协议》项下的购房款依据不足，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18480元，由朱彩玲、蔡祺威共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 陈 璟 二〇一九年三月二十一日 代书记员 韩沁娟 附本案适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。