湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0302民初67号 原告：周博，男，1986年10月4日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：张清（系原告周博母亲），女，1962年4月5日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：胡铁牛，男，1957年1月30日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。由湘潭市雨湖区广场街道和平社区居民委员会推荐。 被告：天元置业有限公司，统一社会信用代码91430300184920935B，住所地湘潭市雨湖区熙春路**。 法定代表人：刘建元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵鑫，湖南同升律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭依涵，湖南同升律师事务所律师。 原告周博与被告天元置业有限公司（以下简称天元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告周博的委托诉讼代理人张清、胡铁牛，被告天元公司的委托诉讼代理人赵鑫、彭依涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周博向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金48,266元（从2015年3月31日起计算至2018年9月25日，为暂计），庭审中，原告周博明确违约金计算至2018年12月20日；2.判令被告支付原告逾期办房屋产权证违约金1900元；3.判令被告立即将物业移交给合同约定的“金园物业公司”；4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，总房款为380,047元。被告应在2015年3月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。如逾期交房，被告应按已付购房款每日万分之一支付违约金。如逾期办房产证或逾期交房产证，被告应按已付购房款的0.5%支付违约金。被告应按合同约定将物业移交给“金园物业公司”。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，但被告至今未按合同约定交付房屋（一表二书）。涉案房屋至今未办理《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《分户验收记录表》、《面积实测表》等证明文件，且存在严重的质量问题，物业配套设施亦不完善，达不到约定的交付条件。被告已构成违约，请求法院支持原告诉讼请求。 被告天元公司辩称，1.原告主张的逾期交房违约金、逾期办证违约金，均已超过法定诉讼时效，丧失了胜诉权。双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2015年3月31日，办理房产证的时间为交房后365个工作日内，现均已超过诉讼时效。原告提供的“告全体业主书”不能达到中断诉讼时效的证明目的，依法应当驳回其诉讼请求，更何况原告已经领取房屋权利证书。2.涉案房屋已于2016年9月27日竣工验收，并于2017年1月25日取得竣工验收备案表。被告已在交付涉案房屋时将竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书交付原告。3.依据合同相对性原则，原告无权向被告主张将物业管理移交给湖南金园物业发展有限公司。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条仅是约定被告选聘湖南金园物业发展有限公司提供前期物业服务及物业服务的收费价格，至于被告是否将物业移交给湖南金园物业发展有限公司，不属于原告主张的权利范围。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月20日，原告周博（买受人）与被告天元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的位于湘潭市雨湖区房屋，建筑面积121.81平方米，单价3120元／平方米，总金额为380,047元；付款方式为按揭付款，买受人于2014年10月15日前将首付款180,047元存入指定监管账户，余款200,000元于2014年10月30日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；房屋交付期限为2015年3月31日前由出卖人将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十一条约定，出卖人逾期交房的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十三条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；合同第十五条关于产权登记约定，商品房产权登记手续，买受人同意由出卖人委托专人予以办理，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。并自交房后365个工作日内办理好房产权属证书。如违约买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；合同第十九条就前期物业约定，1、出卖人依法选聘的物业管理企业为湖南金园物业发展有限公司；2、前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.26元/月/㎡，由物业管理企业按年收取；3、出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务；4、物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件三。买受人已详细阅读附件三有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。2014年10月20日，双方在原湘潭市房地产产权监督管理处办理了电子合同备案登记。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第一款的约定，被告天元公司应在2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告周博使用，但被告天元公司未按时交房。被告天元公司开发的涉案房屋于2016年9月27日经竣工验收合格，于2017年1月25日取得《工程竣工验收备案表》，备案号：潭建备字［2017］第0121号。2017年12月13日，被告天元公司办理好了涉案房屋的《不动产权证书》。 另查明，1.2018年12月20日，原、被告双方办理了涉案房屋的交房手续。同日，原告在被告处领取了涉案房屋的《不动产权证书》。2.2018年1月8日，被告金桂楼项目部发出《告全体业主书》，称“未起诉的业主恳请不要再起诉，我们将在物业费、公共水电费等方面予以减免”。 上述事实，有原告周博提交的原告身份证复印件、被告内资企业登记基本情况表、《商品房买卖合同》及《电子询问表》、《告全体业主书》、《房屋装修管理协议》(包括装修技术要求、装修期间电梯使用管理规定、温馨提示)、照片14张、收据2张，被告天元公司提交的企业营业执照、《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及双方当事人的委托诉讼代理人在开庭审理过程中的陈述等证据在卷证实，足以认定。 本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。本案纠纷的引发，系被告天元公司未按合同约定及时向原告交付验收合格房屋所致，对此被告应承担违约责任。一、关于逾期交房违约金的问题。本案原告虽于2018年12月20日才办理交房手续，但涉案房屋已于2016年9月27日经相关职能部门竣工验收合格，且于2017年1月25日取得了《工程竣工验收备案表》，应视为涉案房屋已于2016年9月27日具备了合同第十条第一款约定的交付条件，按照交易习惯，本院确认涉案房屋的交付时间为2016年9月27日。被告延期交付房屋，应按合同约定支付延期交房违约金，自2015年4月1日起至2016年9月27日，延期交房时间为545天，延期交房违约金计算为380,047元×545天×0.01%＝20,712.56元，故对原告要求“被告支付从2015年3月31日至2018年12月20日逾期交房违约金”的请求，本院前述确认的违约金予以支持，超出部分不予支持。二、关于逾期办证违约金的问题。依据双方所签《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应自交房后365个工作日内办理好房产权属证书。涉案房屋于2016年9月27日经竣工验收合格，符合合同约定的交房条件，本院前述已确认涉案房屋的交付时间为2016年9月27日，被告于2017年12月13日办理好涉案房屋的《不动产权证书》，未超过合同约定的“交房后365个工作日”，故本院对原告要求“被告支付逾期办证违约金1900元”的请求，不予支持。三、关于原告要求“被告立即将物业移交给合同约定的金园物业公司”的问题。涉案房屋移交后，其小区范围内的物业管理服务自动转为承担小区物业管理的湖南金园物业发展有限公司。依据双方所签订的《商品房买卖合同》第十九条约定，被告的主要职责是：①选聘湖南金园物业发展有限公司提供前期物业服务；②确定物业服务的收费标准；③监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。因小区物业问题涉及到全体业主，按照合同相对性原则，被告未向湖南金园物业发展有限公司移交物业的问题，可由选聘的湖南金园物业发展有限公司向被告主张相关权利，或在成立小区业主委员会后，由业主委员会代表全体业主向被告主张相关权利，而不应由原告单独主张权利。故本院对原告要求“被告立即将物业移交给合同约定的金园物业公司”的诉讼请求，不予支持。四、关于被告天元公司提出的“原告主张的逾期交房违约金、逾期办证违约金均已超过法定诉讼时效”的问题。从原告一直拒绝收房以及被告于2018年1月8日出具《告全体业主书》来看，可视为原告向被告主张了相关权利，被告于2018年1月8日出具《告全体业主书》可确认为诉讼时效的中断，故本案未过诉讼时效。本院对被告的该抗辩意见，不予支持。 综上所述，本院对原告的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告周博延期交付房屋违约金20,712.56元； 二、驳回原告周博的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取525元，由原告周博负担300元，被告天元置业有限公司负担225元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  吴金平 二〇一九年三月二十日 代理书记员  喻晓希 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。