西 安 市 未 央 区 人 民 法 院   民 事 判 决 书   （2019）陕0112民初4428号   原告：刘燕绒，女，1971年2月15日出生。   原告：黎昆，男，1995年1月24日出生，汉族。   委托诉讼代理人：田宁辉，陕西济维律师事务所律师。   被告：田爱云，女，1965年10月13日出生，汉族。   委托诉讼代理人：葛永哲，陕西沐杰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：田素安，男，1968年5月5日出生，汉族。   第三人：西安曲江新区（大明宫）易品居房屋中介服务中心。   经营者：安琳。   原告刘燕绒、黎昆与被告田爱云、第三人西安曲江新区（大明宫）易品居房屋中介服务中心（以下简称易品居中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘燕绒、黎昆及其委托诉讼代理人田宁辉，被告田爱云及其委托诉讼代理人葛永哲、田素安均到庭参加诉讼。第三人易品居中介法定代表人安琳经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告刘燕绒、黎昆向本院提出诉讼请求，要求依法判令：1、解除原、被告签订的《存量房买卖合同》；2、被告向原告退还购房定金5万元；3、支付违约金21万元、中介费2万元，共计23万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月16日，原告刘燕绒为给原告黎昆购置婚房，经第三人居间与被告签订《存量房买卖合同》。合同签订当日原告刘燕绒与被告共同签署了《指定产权人确认书》，双方确定本次交易最终产权人为原告黎昆。2018年4月4日原告黎昆与被告共同在西安市房地局办理了网签合同备案手续，签订了《西安市存量房买卖合同（自由交易版）》，约定原告黎昆购买被告名下涉案房屋，房屋总价105万元，其中原告首付45万元存入资金监管账户，剩余60万元通过银行按揭贷款支付。后原告黎昆通过第三人协助与被告在银行办理了申请按揭贷款手续。按照二手房交易流程买卖双方在完成网签备案及申请银行按揭贷款后，双方还需要共同在房管部门办理资金监管手续，开设资金监管账户。但被告突然告知原告不愿意卖房，并在原告及第三人多次催促后，均拒绝配合办理资金监管手续。原告黎昆即于2018年5月18日诉至本院，请求被告继续履行合同、完成过户手续并承担违约金。审理期间，因网签备案合同过期失效需要重新备案，原告遂增加诉讼请求，要求重新签订备案合同。2018年11月16日，本院依法作出（2018）陕0112民初8685号民事判决书，驳回原告黎昆的诉讼请求。现原告另行提起诉讼，请求判如所请。   被告田爱云辩称，原告黎昆不是《存量房买卖合同》的相对方，故其并不为本案适格主体，且存在重复起诉情形。原告刘燕绒未按照约定在2018年4月15日前办理完银行按揭手续，或向被告支付购房尾款，致使被告以旧换新的卖房目的不能实现，故被告有权终止合同。且合同已于原告知晓被告不卖房时已经终止。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   结合当事人的陈述和依法确认的证据，本院查明以下事实：2018年3月16日，原告刘燕绒（乙方）与被告（甲方）代理人田素安、第三人签订《存量房买卖合同》，约定甲方将其位于西安市未央区XX环XX段XX号XX幢XX号房屋出售给乙方，面积97.87平方米，房权证号为115XXXXXXX-11-2-10201；合同签订当日，乙方应当向甲方支付定金5万元；2018年4月15日前双方办理银行按揭；甲方于2018年3月31日前结清涉案房屋上的按揭贷款，于2018年5月15日前办理完撤押手续并负责领出房屋所有权证原件；及“本合同生效后，双方应相互配合到相关部门办理房产交易手续。如因一方原因致使本合同无法履行，则视为该方违约并承担总房款的20%作为赔偿金支付给守约方”。当日，原告刘燕绒向田素安支付定金5万元，田素安出具《定金收条》，载明“今收到黎昆购买位于未央区XX环XX段XX号XX幢XX室房产（房权证号115XXXXXXX-11-2-10201）定金（大写）伍万元……”。且原告刘燕绒与被告签订《指定产权人确认书》，内容为“根据双方签订的房屋买卖合同及相关协议约定，现乙方确认本次房屋买卖交易涉及的物业最终落户的产权人为黎昆，甲方（卖方）对此无异议且同意无条件配合指定落户的产权人办理相关产权过户交易手续。”。   2018年3月23日，被告结清了涉案房屋上的银行按揭贷款，并取得房屋产权证原件。2018年4月2日，原告黎昆在西安市汉唐公证处办理公证委托，委托原告刘燕绒代其购买本案涉案房屋，该公证处就此委托作出（2018）陕证民字第003922号《公证书》。   2018年4月4日，原告黎昆与被告在房屋管理部门签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，约定原告黎昆购买被告名下的涉案房屋，房屋总价为105万元，首付款45万元存入资金监管账户，剩余60万元房贷向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。2018年5月4日，被告代理人田素安向第三人发出《告知书》，载明“……如2018年5月中旬按期拿不到总房款合同终止，三方互不承担法律责任。”。2018年5月11日，第三人向被告代理人田素安发送信息，载明“银行贷款审批通过了，明天上午9点去西大街房管局做资金监管……”，被告田素安回复“对不起，我不买了”（经田素安确认，“买”字系打错，应为“卖”）。   2018年5月18日，原告黎昆诉至本院，请求继续履行合同等。审理期间，《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》因未及时办理资金监管手续失效，原告遂增加诉讼请求，要求重新签订备案合同。2018年10月30日，本院依法作出（2018）陕0112民初8685号民事判决书，判决驳回原告黎昆全部诉讼请求。    另庭后被告提出违约金过高的辩称后，原告自愿将其违约金项诉请降低为按照总购房款的15%支付, 即157500元。   本院认为：本案争议焦点为：1、被告是否知晓实际购房人为原告黎昆，原告黎昆是否为本案适格主体；2、本案是否构成重复诉讼；3、原、被告哪一方存在违约行为，定金5万元是否应予退还；4、《存量房买卖合同》是否已经被告通知终止；4、原告所请求违约金是否过高，被告是否应向原告支付中介费2万元。   第一，《存量房买卖合同》虽系原告刘燕绒与被告代理人田素安签订，但当日其二人亦同时签订了《指定产权人确认书》，且原告黎昆、被告本人同至本市二手房交易管理部门签订了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》、办理了网签备案，被告称其不知晓原告黎昆系实际购房人，与证据所证事实不符，本院不予采信。故原告黎昆作为本案实际购房人，具有本案诉讼主体资格。   第二、重复诉讼指后诉与前诉的当事人、诉讼标的、诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案虽与（2018）陕0112民初8685号案件当事人、诉讼标的存在重合或相同，但前诉诉讼请求为继续履行合同，本诉诉讼请求为解除合同，明显不同，且本诉并未否定前诉裁判结果，故本案并非重复诉讼。   第三、被告称原告未按照《存量房买卖合同》第三条第二款之约定，在2018年4月15日前办理完银行按揭手续，但该条并未明确约定需于该时间段内完成按揭手续。且在第三人通知被告同去办理资金监管手续时，被告明确表明不再出卖房屋。被告虽辩称第三人向其承诺于5月中旬清付购房款项，但并未提供证据证明，且该承诺非原告作出，故被告向第三人发出《告知书》系其单方行为，逾期并不产生合同终止的法律效力。综上，被告明确表示不再履行合同，已构成违约，故原告刘燕绒要求解除《存量房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。且依合同约定及法律规定，被告应向原告退还定金5万元，并支付违约金。   第四、关于违约金部分，依据法律规定、双方合同约定、原告诉请金额，并参照市场交易价格，确认为15万元为宜。且依照双方合同约定，违约方应向守约方支付居间服务费，该约定亦不违反法律规定，本院予以支持，故被告应向原告支付该2万元费用。   综上，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：   一、解除原告刘燕绒代黎昆与被告田爱云、第三人西安市易品居房产中介服务中心于2018年3月16日签订的《存量房买卖合同》。   二、被告田爱云自本判决生效之日起十日内，向原告刘燕绒、黎昆退还定金5万元，并支付违约金15万元、居间服务费2万元，共计22万元。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6250元（原告刘燕绒、黎昆已预交），减半收取3125元，由被告田爱云承担，于上述款项给付时一并支付原告刘燕绒、黎昆。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审判员宗晓嵘      二0一九年三月十四日     书记员崔子豪