西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2018)陕0103民初13224号原告：张丽娜，女，1990年2月14日出生，汉族，昆明池景区员工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：杨军，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦宏伟，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：母家亮，男，1982年1月17日出生，汉族，陕西日报社记者，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：齐精智，陕西明乐律师事务所律师。第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区东间。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXX7610。法定代表人：何璐，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩珍珍，女，该公司员工，住该公司。原告张丽娜与被告母家亮、第三人陕西地建房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本案于2018年8月28日立案后依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告张丽娜及其委托诉讼代理人杨军、焦宏伟，被告母家亮及其委托诉讼代理人齐精智以及第三人陕西地建房地产开发有限责任公司及其委托诉讼代理人韩珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽娜向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，办理房屋认购人变更手续；2、第三人以原告为合同相对方继续履行《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0783）；3．诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年5月7日，原、被告签订了《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，被告将其享有的“南山花园”房屋认购名额转让于原告，转让费为5万元。当日，原告选定“南山花园”8号楼4单元9层东户商品房后，被告以其名义与第三人签订了《南山花园商品房认购协议》，并向被告支付房屋认购名额转让费5万元，向第三人交纳房屋认购款5万元。同年8月25日，原告向第三人交纳房屋认购款74176元。2018年5月22日，被告电话告知原告，要收回转让的南山花园8号楼4单元9层东户房屋名额，并多次发信息表示将不履行转让协议。2018年7月20日，针对南山花园商品房认购人资格事宜，第三人与陕西日报社工会联合发出《通知》，当月25日第三人地建公司又发出《南山花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴通知》，按照第三人上述通知要求，原、被告应在第三人处签署《南山花园商品房与车位认购人变更确认书》，并由原告交纳剩余房款及车位认购款。被告明确表示不履行合同义务，致原告无法顺利办理房屋认购人变更手续，故诉至法院，请求依法判决。被告母家亮辩称: 1、南山花园项目因地建公司未缴纳土地出让金，被告已经无法将全产权商品房的购房资格转让给原告。2、《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》仅约定网签更名事项，对非网签更名并未约定，原告依据网签更名约定起诉被告没有法律依据。3、违章建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围。4、依据合同法第四条的规定，契约自由，原告可自行与地建公司签订相关合同，无权请求人民法院判决原告和第三人之间签订合同。原告的第二项诉请意图就没有取得土地证的南山花园项目与地建公司建立商品房买卖合同法律关系，违章建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围。第三人地建公司陈述：我公司会依据法院的生效判决配合法院执行。经审理查明,陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团在本市长安区南山花园”项目，被告母家亮系陕西日报社记者，拥有“南山花园”项目住房的购房指标。2016年5月7日，原告张丽娜（乙方）与被告母家亮（甲方）签订了《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，协议第一条约定甲方将其享有的“南山花园”房屋认购名额转让给乙方；协议第二条约定房屋认购名额转让费为50000元；协议第五条约定甲方转让的是房屋认购资格，乙方是房屋实际购买人。甲方按照陕西日报传媒集团及省地建集团要求和相关规定,但不在承担费用。在网签《商品房买卖合同》之前，甲方协助乙方将房屋实际购买人变更为乙方，办理变更房屋实际购买人手续的具体时间，按照省地建集团和陕西日报传媒集团统一安排；协议第七条约定此次转让成功后，所认购的“南山花园”中的商品房，所配套的收买或分配的车位、车库等其他与房屋有关的配套权利，均归乙方所有，并由乙方结清有关事项；协议第十条约定本协议一式两份，自双方签字盖章之日起生效。本协议甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。协议签订后，张丽娜将转让费50000元支付给母家亮，母家亮出具收条。当日，原告选定“南山花园”4号楼2单元9层东户商品房，并以被告母家亮（乙方）的名义与第三人地建公司（甲方）签订的《南山花园商品房认购协议》。协议约定：“房产性质为全产权商品住宅，本次商品房认购单价为3980/㎡；乙方认购甲方开发的“南山花园”8号楼4单元9层东户商品房，户型编号为D′，建筑面积约为156平方米；本协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金50000元，认购金将作为商品房首付款的组成部分，在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。”协议签订后，原告张丽娜以被告母家亮的名义向地建公司缴纳50000元房屋认购金，地建公司出具了收据。同年8月25日，张丽娜再以母家亮的名义向地建公司缴纳74176元房屋首付款，地建公司出具收据。上述商品房认购协议及收款收据均由原告张丽娜留存。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让时当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。同年7月25日，地建公司长安综合开发项目部又发出《南山花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴通知》。2018年8月12日，第三人地建公司给原、被告下发《南山花园认购保证金交款通知书》，2018年8月13日原告向第三人地建公司交纳保证金286264元(未包含2016年已交纳124176元)，此后原被告就车位认购问题进行了协商，但未达成一致。之后原告遂向本院起诉。本院组织当事人进行了举证质证，根据原告提交的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》、《南山花园商品房认购协议》、《南山花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴通知》、《南山花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴工作方案》、转让费收条一份、商品房房认购款收据一份、2018年7月20日《通知》、南山花园认购保证金缴款通知单及收据一份、微信聊天记录一份、手机短信截图一份、电话录音两份等证据，并结合原告、被告、第三人的陈述依法予以认定。本院认为，当事人之间合法的合同关系受法律保护，被告母家亮为陕西日报社职工，其取得“南山花园”项目住房的购房资格后，与原告张丽娜达成《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，自愿将该认购资格转让给原告张丽娜，该协议是双方真实意思表示，原告张丽娜已向被告母家亮支付了50000元转让费。虽然被告与原告签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》时，未取得该认购房屋的所有权，但其对认购房屋的权利属于资格权利，在法理上属于期待利益，属债权范畴，可依法转让。第三人地建公司与认购人（被告）协议约定认购人有且仅有一次变更实际购买人的权利，事实表明第三人已经同意了认购资格可以变更。该资格转让后被告母家亮的权利和义务便已概括转让给原告张丽娜。第三人地建公司的房地产项目尚未取得商品房许可证与本案房屋认购资格争议不属于同一法律关系，且第三人的捆绑销售停车位的行为违反了合同自由原则，该捆绑行为不能影响房屋认购资格转让合同的效力。被告母家亮认为违章建筑的归属不是民事诉讼的受案范围，且第三人地建公司的房地产项目尚未取得商品房许可证。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但根据立法本意，其目的是对房屋所有权尚不明确的情况下房屋转让的限制，而不是对房屋认购资格转让的限制。物权效力不同于合同效力，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非转让合同的成立要件，合同只要符合“当事人、意思表示、标的”三要素并不违反法律、行政法规的规定便成立生效。双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，根据合同法鼓励交易原则，双方的合同应认定为有效。根据合同的履行原则，双方应遵守诚实信用原则和全面履行原则，被告母家亮负有协助原告张丽娜办理更名手续的附随义务。原告张丽娜要求被告母家亮根据协议协助原告张丽娜办理更名手续的请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告母家亮主张合同无效的抗辩理由，无法律和事实依据，本院依法不予采纳。庭审后，原告张丽娜申请撤回第二项诉讼请求，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：被告母家亮于本判决生效之日起十五日内协助原告张丽娜在第三人陕西地建房地产开发有限公司处办理《南山花园商品房转让协议书》更名手续。案件受理费1050元由被告母家亮负担（此款项原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内直接给付原告1050元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长：连 晓 欢人民陪审员：龚 大 航 人民陪审员：折 亚 平   二〇一九年三月二十六日   书  记  员：龙 丽 娜   1