重庆市綦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0110民初8371号 原告：黄显超，男，1952年9月20日出生，汉族，住重庆市綦江区。 委托诉讼代理人：贺成伦，重庆展汇律师事务所律师。 原告：黄伦野，男，1990年8月4日出生，汉族，住重庆市綦江区。 委托诉讼代理人：贺成伦，重庆展汇律师事务所律师。 被告：吴元树，男，1964年5月17日出生，汉族，住重庆市綦江区。 委托诉讼代理人：徐晓武，重庆百君律师事务所律师。 被告：陈川红，女，1990年7月26日出生，汉族，住重庆市綦江区。 被告：重庆扬笛房地产开发有限责任公司，住所地重庆市垫江县太平镇牡丹路1号，统一社会信用代码：91500231556792349U。 法定代表人：孙江南，经理。 委托诉讼代理人：王平，重庆连赞律师事务所律师。 被告：重庆市綦江区人民政府文龙街道办事处，住所地重庆市綦江区文龙街道长生路10号，统一社会信用代码11500222009313070P。 负责人：胡太忠，主任。 委托诉讼代理人：杨晓红，重庆市綦江区人民政府文龙街道办事处公职律师。 原告黄显超、黄伦野与被告吴元树、陈川红、重庆扬笛房地产开发有限责任公司(以下简称扬笛公司)、重庆市綦江区人民政府文龙街道办事处（以下简称文龙街道办事处）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序，由审判员瞿金华独任审判，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。2018年11月14日，被告扬笛公司向本院提起管辖权异议申请。诉讼中，经被告扬笛公司申请，本院追加文龙街道办事处为被告。原告黄显超及原告黄显超、黄伦野的委托诉讼代理人贺成伦，被告吴元树的委托诉讼代理人徐晓武，被告扬笛公司的委托诉讼代理人王平，被告文龙街道办事处的委托诉讼代理人杨晓红到庭参加诉讼。被告陈川红经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄显超、黄伦野提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间签订的口头房屋买卖合同无效，并判决被告吴元树、陈川红和扬笛公司双倍返还定金40000元及购房款80000元，共计120000元，并从2013年7月19日起按银行同期贷款利率支付资金占用利息至付清本息之日止，被告吴元树、陈川红和扬笛公司相互承担连带责任；诉讼费用由被告吴元树、陈川红和扬笛公司承担。事实与理由：2013年8月26日，原、被告就登瀛农贸市场号住房签订口头房屋买卖合同，被告以扬笛公司名义开立收据，收取原告定金20000元，后又于2013年9月9日收取黄伦野购房款80000元。事后，双方因被告修建的房屋未能获得预售许可证，至今未取得竣工验收备案证，未签订书面房屋买卖合同。为维护原告合法权益，遂提起本案诉讼。 被告吴元树辩称，首先，原告要求主张双倍返还定金没有法律依据；其次，原告要求吴元树承担连带返还责任没有事实依据；再次，案涉房屋是典型的小产权房，根据最高院审理纪要的规定，对于未履行相关土地征收征用手续及占用耕地进行房屋建设引发的合作开发房地产及房屋买卖合同民事纠纷应当先由行政机关解决对侵占耕地的保护问题，在行政机关未对违法占用耕地的行为进行处理前，人民法院不能直接处理民事纠纷，故本案不属于法院民事纠纷审理范围。 被告扬笛公司辩称，被告扬笛公司赞同被告吴元树答辩意见的第1点和第3点。另扬笛公司不是本案适格的被告，应驳回原告对扬笛公司的起诉。首先，扬笛公司没有与原告缔结任何书面和口头的买卖合同，也没有收取原告方的任何费用，也没有雕刻过任何的合同专用销售章交给被告吴元树，从而给原告加盖书面收据。其次，扬笛公司从未与国土部门以及地方政府，包括县政府和街道办事处签订过任何开发协议和土地出让方面的协议，也没有向建委、规划等相关部门上报过扬笛公司就该项目作为主体开发的有关资料，也没有与项目所在的集体村社签订有关土地开发的协议，对该项目的土地也不享有使用权，故扬笛公司不是本案适格主体。再次，扬笛公司没有与被告吴元树签订任何挂靠协议，也没有同意被告吴元树以扬笛公司的名义来开发案涉项目，在该项目开发前被告吴元树曾找过扬笛公司要求进行联合开发，但是扬笛公司要求该项目必须满足出让地的条件才参与开发。因该项目的土地非出让地，所以扬笛公司没有参与开发。 被告文龙街道办事处辩称，首先，本案的买卖关系是原告与被告吴元树的个人关系还是原告与被告扬笛公司的买卖关系以法院查实为准。其次，被告吴元树曾经试图办理过用地方面的手续，未果后就擅自修建涉案房屋所在的违法建筑并进行销售，故合同无效，应当退还房款和赔偿。最后，现在涉案房屋所在的违法建筑已经列为“大棚房”的清理范围，将会有计划地进行强制拆除，建议法院判决被告吴元树和陈川红退还收取的房款和定金，并予以赔偿。综上，由于文龙街道不是买卖双方的任何一方，与文龙街道办事处没有合同关系，应当驳回对文龙街道办事处的起诉。既然是买卖合同无效的纠纷就不存在先行政后民事的程序。 被告陈川红未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。 经审理查明，2007年10月22日和2008年1月18日，吴元树分别与原綦江县古南镇人民政府城镇建设和管理办公室、原綦江县文龙街道办事处城镇建设管理科就吴元树在登瀛场镇建房签订协议。2011年1月28日，吴元树与文龙街道办事处就登瀛农贸市场及配套工程签订协议，协议约定农贸市场和住宅的收益由吴元树全权处置。2011年10月27日，原綦江县国土资源和房屋管理局向吴元树送达行政处罚决定书，要求吴元树拆除在非法获得的土地上的所有建筑物及其他设施。2012年7月12日，重庆市綦江区人民法院以申请人超过申请强制执行期限为由裁定“对重庆市綦江区国土资源和房屋管理局申请强制执行拆除吴元树在非法获得的土地上的所有建筑物及其他设施，不准予强制执行”。 2011年11月1日，吴元树与扬笛公司就共同开发位于文龙街道登瀛场镇的登瀛农贸市场工程建设项目签订《房地产联合开发协议书》，协议约定：1.合作方式：吴元树负责整个项目建设运行，承担该地块开发建设、房屋销售及其他相关的全部事务工作，扬笛公司配合吴元树完成各项手续报批、资料收集整理完善，并提供开发企业的相关证件(如企业开发资质、营业执照等)及相关手续、技术资料和技术咨询服务工作，配合甲方完成相关的工作。所有证件、手续资料原件由吴元树留存，需要交到相关部门办理手续的除外。2.合作时间：从签订本协议时起，到全部条款履行完毕后止。2012年1月10日，扬笛公司在重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行开设账户，账号。 2013年8月26日，黄显超经置业顾问介绍后认购聚福家苑小区(即登瀛农贸市场的住宅部分)房屋，并向陈川红交纳认购聚福家苑小区房屋的定金20000元，陈川红向黄显超出具收据，并加盖“重庆扬迪房地产开发有限公司綦江区登瀛农贸市场项目合同销售专用章，开户行：农村商业银行綦江支行，帐号（注：原文如此，下同）：”字样的印章。2013年9月9日，置业顾问就聚福家苑小区号房屋向黄伦野出具《聚福家苑置业预算表》，预算表载明案涉房屋建筑面积98.26平方米，建筑单价2829.22元，总房款278000元，代收费9449元。黄伦野于同日向陈川红交纳聚福家苑小区房屋的购房款80000元，陈川红也向黄伦野出具收据，并加盖“重庆扬迪房地产开发有限公司綦江区登瀛农贸市场项目合同销售专用章，开户行：农村商业银行綦江支行，帐号：”字样的印章。 另查明，重庆市开欣置业有限公司成立时间为2013年10月21日。扬笛公司在重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行开设的账户没有交易记录。 诉讼中，被告陈川红接受本院工作人员询问时陈述，其2012年年底到2013年年底在扬迪(笛)公司打工，其负责卖房，也帮忙开票、收钱。2013年年底，其从扬迪（笛）公司离开后，在重庆市开欣置业有限公司上班。案涉房屋所在的项目叫聚福家苑，开发商是扬迪（笛）公司。案涉房屋实际是吴元树修的，挂靠的扬迪（笛）公司。其收款后将款项转入前述合同销售专用章的账户上。被告陈川红于2019年3月21日陈述，其前次接受法院询问时陈述的是记不清楚。其实际未将收取的房款打到扬笛公司账户，而是按项目部的要求直接支出。预算表上的金额就是案涉房屋的全款金额，黄伦野当时承诺付全款，所以只交的定金，而没有签协议，但如果签协议也是以扬笛公司的名义签，因为项目部给的合同销售章就是扬笛公司的章。 上述事实，有收据、协议书、建房协议书、行政裁定书等书证及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证和本院审查属实，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为原告黄显超、黄伦野与谁建立房屋买卖合同关系。首先，被告扬笛公司虽称联合开发协议未实际履行，但与其在重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行开设账户的实际行为矛盾，在诉讼中也未举示证据证实双方签订的联合开发协议已经终止，应自行承担举证不能的后果。其次，被告吴元树与被告扬笛公司签订的联合开发协议明确约定案涉项目的房屋销售由被告吴元树负责，而被告吴元树与被告扬笛公司签订联合开发协议的直接后果就是被告吴元树可能以被告扬笛公司的名义对外销售，现原告黄显超、黄伦野举示的收据加盖的印章能反映出案涉房屋系以被告扬笛公司的名义对外销售，而不是以个人名义对外销售，相应的法律后果应由被告扬笛公司承担。同时，被告陈川红明确表示其在2012年年底至2013年年底期间在被告扬笛公司上班，案涉房屋的开发商是被告扬笛公司，现已查明重庆市开欣置业有限公司的成立时间为2013年10月，而案涉房屋的交款时间为2013年8月和9月，即案涉房屋的交易时间发生在被告吴元树与被告扬笛公司签订联合开发协议之后，故被告陈川红的收款行为就是案涉项目的房屋销售行为的组成部分，对外承担责任的主体同样指向被告扬笛公司。至于被告陈川红是否系被告扬笛公司的工作人员均不影响被告扬笛公司对外承担责任。最后，被告扬笛公司虽称案涉合同专用章系被告吴元树私自刻制，但未举示证据予以佐证，也未向公安机关报案，应自行承担相应的法律后果。由于被告扬笛公司与被告吴元树签订的联合开发协议实质系被告吴元树借用被告扬笛公司的资质，故案涉合同专用章是否虚假均不影响被告扬笛公司对外承担民事责任。综上，本院确认原告黄显超、黄伦野系与被告扬笛公司建立房屋买卖合同关系。对原、被告相应的意见不予支持。至于案涉房屋实际系被告吴元树投资修建，被告吴元树是否违背其与被告扬笛公司签订的联合开发协议，与本案无关联性，应另行解决。 本案原告黄显超、黄伦野的诉讼请求为确认原、被告之间签订的口头房屋买卖合同无效。结合原告黄显超、黄伦野向法庭举示的《聚福家苑置业预算表》已载明案涉房屋的面积、单价和总价，且原告黄伦野缴纳的80000元的性质为房款，而双方未签订书面的房屋买卖合同，故可以确定原告黄显超、黄伦野与被告扬笛公司系通过口头形式签订的房屋买卖合同。由于案涉房屋系在非法获得的土地上修建，被告扬笛公司并不能办理预售许可证手续，故原告黄显超、黄伦野与被告扬笛公司就案涉房屋建立的口头房屋买卖合同无效。履约定金作为主合同履行的担保方式须依附于主合同的效力，由于案涉合同无效，本案不具备适用定金罚则的前提，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告扬笛公司应向原告黄显超、黄伦野返还定金20000元，并返还余下的购房款80000元，并分别从前述款项交款的次日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息至款项付清时止。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告黄显超、黄伦野与被告重庆扬笛房地产开发有限责任公司签订的口头房屋买卖合同无效； 二、被告重庆扬笛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内返还原告黄显超、黄伦野定金20000元和购房款80000元并支付资金占用利息(资金占用利息以20000元为基数自2013年8月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止，以80000元为基数自2013年9月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止)； 三、驳回原告黄显超、黄伦野的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1650元，由原告黄显超、黄伦野负担300元，由被告重庆扬笛房地产开发有限责任公司负担1350元。款项原告黄显超、黄伦野已预交，被告重庆扬笛房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内迳付原告黄显超、黄伦野。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  瞿金华 二〇一九年三月二十八日 书记员  罗 璇