北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初338号原告北京兴泰嘉园物业管理服务中心，住所北京市石景山区五里坨南宫。统一社会信用代码911101077454825267法定代表人王靖，总经理。委托诉讼代理人王颖，女，1981年5月24日出生，北京兴泰嘉园物业管理服务中心客服部经理，住该单位宿舍。委托诉讼代理人李静，北京市京工律师事务所律师。被告张娟，女，1970年3月3日出生，住北京市石景山区。公民身份号码×××委托诉讼代理人安建春（系张娟之夫），男，1970年2月13日出生，住同被告。原告北京兴泰嘉园物业管理服务中心（以下称兴泰嘉园物业）与被告张娟物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法由法官贾艳杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告兴泰嘉园物业之委托诉讼代理人李静、王颖，被告张娟之委托诉讼代理人安建春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业费4945.71元；2、判令被告支付自2015年7月26日起至实际给付之日止的逾期付款利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2013年承接了位于北京市石景山区天翠阳光新城项目的A区。被告是该小区业主，并签署了“天翠阳光新城业主管理规约承诺书”。原告一直尽职尽责为小区提供物业服务至今，表现良好。被告却违反承诺书第五条的约定，即“2015年7月26日起，按人民币1.85元/月·建筑平方米的标准按时交纳各年度物业服务费”,拖欠物业费。经多次催讨未果，现诉至法院。被告张娟答辩称：自己是案涉房屋业主，原告起诉的时间段自己确实没有交纳物业费，但不同意交纳。理由：物业没有公开电梯广告、停车费等公共收入；小区自来水管道经常维修，影响业主使用；房屋实测面积与约定面积不一致，房产证还没有办下来，物业不应该起诉，房屋质量也有问题；小区楼下化粪池对部分业主有影响，物业封了小区一个门，影响部分业主出行；小区地面乱停车无人管，楼梯小广告无人管，门禁无人管，有的业主财物被盗，物业也不管，车库没有灯，电梯有时候漏水，部分楼栋电梯不能直达地下车库，消防有隐患，供暖有问题，电瓶车充电也是问题，小区环境脏乱差；物业费评估报告已经过期、前期物业服务合同也已经过期等。综上被告拒绝交物业费，请求驳回原告的所有诉讼请求，诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：被告为北京市石景山区天翠阳光新城A区业主，该房屋性质为回迁房，尚未取得房屋权属证书。2012年9月6日，原告与建设单位北京实兴腾飞置业发展公司（以下称实兴腾飞公司）签订了《北京市前期物业服务合同》，约定原告向五里坨定向安置房住宅项目即天翠阳光新城住宅小区提供前期物业服务，并约定了业主入住前及入住后的相应物业服务范围。该前期物业服务合同另约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.85元/平方米/月。该前期物业服务合同签订后，原告依约为包括被告在内的业主提供了相应物业服务。被告于2013年7月27日办理入住手续，并签订《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》。该业主管理规约承诺书约定：一、我确认已详细阅读《天翠阳光新城业主管理规约》；二、本人同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约…五、本人知悉自通知的入住日期起免收两年的物业费（依拆迁文件规定由拆迁单位支付）。本人承诺，从通知的入住日期第三年即2015年7月26日起，按人民币1.85元/月·建筑平方米的标准按时交纳各年度物业服务费。《天翠阳光新城业主管理规约》第三章第一条载明：物业买受人自通知的入住日期起免交两年物业费，该物业费依拆迁文件规定由拆迁单位支付。从第三年起物业买受人按前期物业服务合同约定的标准按年支付物业服务费。关于物业收费标准，原告另提供《北京市（前期）物业服务费用评估报告》佐证，该评估报告委托单位为北京实兴腾飞置业发展公司，项目名称为北京市石景山区五里坨定向安置房天翠阳光新苑，评估单位为北京平衡木物业服务评估监理有限责任公司，该评估报告载明评估项目物业收费标准为1.85元/平方米/月，并载有《住宅前期物业服务费用测算表》，该表载明了相应物业管理项目及报价组成。上述事实，有北京市前期物业服务合同、物业服务费用评估报告、业主管理规约、业主管理规约承诺书及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主应当依约交纳物业服务费用。本案中，原告与实兴腾飞公司签订的《北京市前期物业服务合同》合法有效，对案涉小区全体业主具有约束力。虽然该前期物业服务合同已过期限，但案涉业主管理规约和业主管理规约承诺书均对原、被告间的物业费标准等物业服务事宜进行了约定，且原告亦履行了相应物业服务，故对被告提出的原告主体不适格、前期服务合同已过期等抗辩意见，本院不予采纳。关于物业费标准问题，北京市前期物业服务合同、前期物业服务费用评估报告已对物业费收费标准进行了约定、评估，从物业服务内容及物业费构成看，该标准亦属合理，虽然该两份文件均已过期限，但如前所述，案涉业主管理规约和业主管理规约承诺书均对原、被告间的物业费标准等物业服务事宜进行了约定，且原告依据该物业费标准主张权利亦未加重被告负担，造成明显不公平，故本院对该物业费标准予以采纳。关于涉案房屋建筑面积的问题，因被告尚未取得房屋所有权证，对于房屋面积，本院暂以原告提供的房屋实测面积作为计算物业费的依据，如以后因房本面积与实测面积差异导致业主物业费调整，双方可另行解决。原告为包括被告在内的业主提供了相应物业服务，被告作为业主，亦应按期交纳相应物业费用，故对原告要求被告交纳2015年7月26日至2018年7月25日期间物业费4945.71元（74.26*1.85*36）的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出原告提供物业服务存在的问题，考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，物业服务存在瑕疵在所难免，除非物业服务企业出现严重违约，不应对物业服务企业过分苛求，本案中被告提供的相应证据不足以证实原告存在严重违约，亦不足以构成被告不交纳物业费的抗辩。但原告对被告提出的诸多问题亦应高度重视，妥善处理业主的相关意见建议，在今后工作中不断提高物业服务质量，综合本案情况，对原告要求被告给付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。同时，被告提出的房屋质量等问题与本案物业服务非同一法律关系，被告可另行寻求解决方式。需要指出的是，物业服务企业与小区业主间不同于一般的服务合同，物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。同时，小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。希望原、被告今后共同努力，共同营造一个和谐、宜居、有序的物业小区。综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下:一、张娟于本判决生效后七日内给付北京兴泰嘉园物业管理服务中心2015年7月26日至2018年7月25日期间物业费4945.71元；二、驳回北京兴泰嘉园物业管理服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张娟负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员 贾艳杰二〇一九年三月二十六日法官助理 张 云书 记 员 刘艳炜