贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0524民初2361号 原告：陈某，男，2012年1月28日生，汉族，住织金县。 法定代理人：张某（系陈某之母），女，1974年4月13日生，汉族，居民，户籍所在地福建省漳州市芗城区，住织金县。 委托诉讼代理人：李丹（特别授权），贵州黔邦律师事务所律师。 被告：朱松，男，1975年5月25日生，汉族，居民，户籍所在地织金县，住织金县。 第三人：何远兴，男，1975年10月15日生，汉族，居民，住织金县。 第三人：李梅，女，1982年4月20日生，汉族，居民，户籍所在地织金县，现在江苏省未成年犯管教所服刑。 原告陈某与被告朱松、第三人何远兴、李梅案外人执行异议纠纷一案，本院于2018年5月18日立案受理,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某的法定代理人张某及其委托诉讼代理人李丹，被告朱松、第三人李梅到庭参加诉讼。第三人何远兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决不得执行位于织金县××街道××花园××单元××号房屋（房产证号：织房权证城关镇字第××号）；2.依法确认原告与第三人于2017年8月21日签订的《房屋买卖合同》有效，并判令第三人立即为原告办理案涉房屋的房产过户手续。事实及理由：第三人何远兴、李梅原系夫妻关系。位于织金县××街道××花园××单元××号房屋属何远兴、李梅的夫妻共有财产。2017年8月14日，经多次协商，原告与何远兴、李梅达成协议，何远兴、李梅以房屋总价款556,086元将上述房屋转让给原告。同日，原告向第三人交付购房定金900元。同年8月18日，原告交付购房首付款360,000元，第三人收取首付款后，将首付款用于偿还其用案涉房屋作抵押向贵州织金农村商业银行股份有限公司（以下简称农村商业银行）的贷款350,000元（注：该笔贷款用途为房屋装修，于2019年到期）。同年8月21日，农村商业银行解除了案涉房屋的房产抵押，原告的法定代理人张某与第三人何远兴、李梅签订《房屋买卖合同》。由于何远兴与李梅于2016年8月5日离婚时约定案涉房屋属李梅及其三个孩子所有，因孩子未成年造成房屋未能办理过户，案涉房屋系原告向第三人购买，并于2017年8月21日签订房屋买卖合同，后该房屋被织金县人民法院查封，但案涉房屋的查封登记时间为2017年8月21日，该时间与农村商业银行解除案涉房屋抵押系同一天。为此，原告向织金县人民法院提出执行异议申请，该院于同年5月8日以（2018）黔0524执异8号执行裁定书驳回原告的异议。故提起诉讼,请求依法支持原告的诉讼请求。 被告朱松辩称，位于织金县××街道办黔美花园的案涉房屋属何远兴、李梅的夫妻共有财产。2014年4月，第三人何远兴以承包工程急需资金周转为由，经我介绍并提供担保，何远兴向案外人李发琼借款200,000元，双方约定月利率为2%，何远兴出具《借条》给李发琼收执。何远兴借款后，支付利息至2016年5月3日，后因无力偿还借款，2016年5月3日，何远兴重新出具《欠条》给李发琼，约定月利率为2%，借款期为半年，何远兴将自己所有位于黔美花园的案涉房屋作抵押，但未办理抵押登记，我继续为借款提供担保。后因何远兴出具借条后未偿付李发琼借款本金及相应利息，李发琼于2017年4月11日以何远兴、我为被告向织金县人民法院提起民间借贷纠纷诉讼，该院于同年4月24日制作（2017）黔0524民初1332号民事调解书，何远兴自愿定于2017年6月15日前一次性偿还所欠李发琼借款本金200,000元及利息30,000元，我对前述债务承担连带清偿责任。由于何远兴未按（2017）黔0524民初1332号民事调解书履行义务，李发琼向人民法院申请强制执行，何远兴仍拒不履行，我作为担保人代何远兴履行了偿还李发琼借款本金及利息230,000元，并交纳执行费3,350元的义务。因何远兴未偿还我代其偿还的借款及代交的执行费共计233,350元，我于2017年8月14日向织金县人民法院提起追偿权纠纷诉讼，该院于同年8月28日制作（2017）黔0524民初2938号民事调解书，何远兴自愿定于2017年9月30日前一次性偿还我为其代偿的借款及代交的执行费共计233,350元。由于何远兴仍未按约履行义务，我向织金县人民法院申请强制执行，案涉房屋属何远兴、李梅所有，原告无权干涉我对案涉房屋行使权利，其提出的执行异议之诉不能成立。请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人何远兴未作答辩，也未提交证据材料。 第三人李梅述称，原告所述我与其签订《房屋买卖合同》属实，我将位于织金县××街道办黔美花园的案涉房屋转让给原告，房屋价款大约500,000余元，未达到560,000元，具体数额我已记不清，现原告尚欠购房尾款200,000元。买卖房屋的时间系我取保候审期间，对第三人何远兴的债务我不清楚，因我很少在家，卖房时织金县人民法院查封案涉房屋的裁定我没看见过。请求依法判决。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，其质证意见及认证如下： 原告陈某提交如下证据： 1.陈某出生医学证明、张某身份证、陈某的户口簿，用以证明原告的诉讼主体适格。经质证，朱松无异议。李梅对上述证据予以认可。何远兴未发表质证意见。 2.（2018）黔0524执异8号执行裁定书、织金县国土局（不动产登记）查询结果。用以证明执行裁定书载明的案涉房屋系2017年8月17日查封的事实错误，查封案涉房屋的时间是2017年8月21日，该查封日期系原告交付购房首付款后，农村商业银行解除房屋抵押，第三人拿出房屋所有权证的当日。经质证，朱松认为案涉房屋的查封时间是2017年8月17日。李梅对上述证据予以认可。何远兴未发表质证意见。 3.《收条》、《收款单》、《房屋买卖合同》、税收完税证明、商品住房增值税发票、《房屋所有权证》，用以证明原告于2017年8月14日开始向第三人购买案涉房屋，并积极履行付款义务，案涉房屋于2017年8月21日解除抵押获得房屋所有权证的事实。经质证，朱松对上述证据的真实性有异议。李梅认可自己与原告办理房屋买卖的一切手续，对上述证据予以认可。何远兴未发表质证意见。 被告朱松提交如下证据： （2017）黔0524民初2938之1号民事裁定书，用以证明案涉房屋于2017年8月17日被查封。经质证，陈某对证据的真实性无异议，对查封内容有异议。何远兴、李梅未发表质证意见。 为查清案件事实，本院依职权调取如下证据： （2017）黔0524民初1332号民事调解书、（2017）黔0524民初2938号民事调解书、（2017）黔0524民初913号执行裁定书。经质证，陈某、朱松、何远兴未发表质证意见。李梅认为何远兴所欠债务由何远兴处理，认可自己与原告之间的房屋买卖关系。 本院认为，第三人何远兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭质证，依法视为其对原、被告所举证据及本院依职权调取证据质证权利的放弃。原告所举证据1，证据2中（2018）黔0524执异8号执行裁定书，证据3中税收完税证明、商品住房增值税发票、《房屋所有权证》，被告所举证据，本院调取证据来源合法，内容真实，与本案待证事实存在关联，依法采纳作本案证据使用。对原告所举织金县国土局（不动产登记）查询结果,经质证被告提出异议，且该结果并不能否认2017年8月17日对案涉房屋查封的事实；虽经质证李梅认可《收条》、《收款单》、《房屋买卖合同》，但证据达不到不予执行案涉房屋的证明目的。 根据上述有效证据，本院认定如下事实：第三人何远兴、李梅原系夫妻关系。位于织金县××街道××花园××单元××号房屋（房产证号：织房权证城关镇字第××号，该房实为织金县××街道办黔美花园F2幢1单元3层1号房）属何远兴、李梅的夫妻共有财产。2014年4月4日，何远兴以承包工程急需资金周转为由，经朱松介绍并提供担保，向案外人李发琼借款200,000元，双方约定月利率为2%，何远兴出具《借条》给李发琼收执。何远兴借款后，支付利息至2016年5月3日，后因无力偿还借款，2016年5月3日，何远兴重新出具《欠条》给李发琼，约定月利率为2%，借款期为半年，何远兴将自己所有位于黔美花园的案涉房屋作为抵押，但未办理抵押登记，朱松继续为借款提供担保。后因何远兴未偿付李发琼借款本金及相应利息，李发琼于2017年4月11日以何远兴、朱松为被告向本院提起民间借贷纠纷诉讼，同年4月24日，经本院主持调解，李发琼、何远兴、朱松自愿达成调解协议，本院于同日制作（2017）黔0524民初1332号民事调解书主文明确：“一、被告何远兴自愿定于2017年6月15日前一次性偿还所欠原告李发琼借款本金人民币200,000元，并自愿一次性支付原告李发琼利息人民币30,000元；被告朱松对前述债务自愿承担连带清偿责任。二、原告李发琼自愿放弃其他诉讼请求。”因何远兴未按（2017）黔0524民初1332号民事调解书履行义务，李发琼向本院申请强制执行，何远兴仍拒不履行，朱松作为担保人代何远兴偿还了李发琼借款本金、利息230,000元，并交纳执行费3,350元。后因何远兴未支付朱松代偿款，朱松于2017年8月14日以何远兴为被告，向本院提起追偿权纠纷诉讼，案件受理过程中，朱松于同年8月16日向本院申请财产保全，请求对何远兴所有的位于织金县黔美花园的案涉房屋进行查封，本院经审查后于同年8月17日作出（2017）黔0524民初2938之1号民事裁定：“一、查封被申请人何远兴所有的位于织金县××花园××单元××号房屋（房产证号为75××63）。二、上述被查封房产的查封期限为三年。查封期间，权利人不得转移、变卖被查封财产，不得对被查封财产设定任何权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。”同年8月28日，经本院主持调解，何远兴、朱松自愿达成调解协议，本院于同日制作（2017）黔0524民初2938号民事调解书主文明确：“一、由被告何远兴于2017年9月30日前一次性偿还原告朱松代偿李发琼借款230,000元、代交执行费3,350元，共计233,350元。二、诉讼保全费820元，原告朱松自愿负担。”由于何远兴仍未按（2017）黔0524民初2938号民事调解书履行义务，2018年1月8日，朱松以何远兴为被执行人向本院申请执行，执行过程中，原告陈某以案涉房屋系其向第三人购买为由向本院提出执行异议，请求停止对该房屋的执行。同年5月8日，本院作出（2018）黔0524执异8号执行裁定书，裁定驳回原告陈某的异议。原告陈某遂于2018年5月18日向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2017年8月14日，李梅向原告出具收条1张，内容为：“今收到购房规定金900元整，玖佰元”。8月18日，何远兴、李梅向原告出具“收款事由为购房价（陈才、张某），金额为360,000元”的《收款单》1张。8月21日，何远兴、李梅为甲方（卖方），陈某、监护人张某为乙方（买方），双方签订《房屋买卖合同》，内容为：“甲方房屋坐落于城关镇××小区××（房××），房屋结构为混合，建筑面积151.68平方米（其中实际建筑面积150平米，公摊面积1.68平方米），房屋用途为住宅，房屋所有权证号为织房权证城关字××号，该房屋以总额：叁拾叁万零陆佰陆拾贰元肆角整（￥330,662.40）转让给乙方（一次性付清），有关房屋的一切纠纷问题，订立合同之前由何远兴负责，订立合同之后由张某、陈某负责，房屋一经过户，甲方不再负责房屋的一切相关事宜，甲乙双方不得反悔。甲方：何远兴、李梅签名盖手印，乙方：监护人张某签名盖手印”。2017年8月23日，何远兴、李梅、陈某到织金县地方税务局一分局、贵州省织金县地方税务局交纳房屋转让的印花税、契税、个人所得税等。 本案的争议焦点是：原告陈某对涉案房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益，其诉讼请求能否依法获得支持。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，织房权证城关镇字第××号房屋所有权证登记位于织金县××街道××花园××单元××号的案涉房屋属第三人何远兴、李梅所有，原告对上述房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定审查。结合本案，朱松于2017年8月16日提出查封案涉房屋的财产保全申请，同年8月17日，本院作出（2017）黔0524民初2938之1号民事裁定，查封案涉房屋，且经核实该民事裁定于同日送达当事人，原告虽主张案涉房屋的查封时间系2017年8月21日，但原告所举证据不足以排除案涉房屋于2017年8月17日查封的事实，由于何远兴、李梅与原告的法定代理人张某签订《房屋买卖合同》的时间系2017年8月21日，且该《房屋买卖合同》中所购房屋的产权证号为织房权证城关字××号，价款为330,662.40元，与本案涉案房屋无关，故不能认定原告在查封案涉房屋之前与第三人签订了书面房屋买卖合同，原告亦未在查封案涉房屋之前合法占有案涉房屋。由于原告及第三人李梅均自认现尚欠购房款200,000元，故原告并未全部支付购房款。为此，原告陈某提出不得执行案涉房屋的诉讼请求，依法不予支持。对原告的何远兴、李梅离婚时已约定案涉房屋属李梅及其三个孩子所有，查封案涉房屋错误的主张，因何远兴、李梅的上述约定系其对共有财产的内部处分，该处分行为不能排除第三人合法权利的行使，故原告的该诉讼主张理由不能成立，依法不予支持。对原告主张确认原告与第三人2017年8月21日签订的房屋买卖合同有效，判令第三人立即为原告办理案涉房屋房产过户手续的诉请，因不属于本案的审理范围，故不予审查。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告陈某主张不得执行位于织金县××街道××花园××单元××号房屋（房产证号：织房权证城关镇字第××号）的诉讼请求和其他的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告陈某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  侯先志 人民陪审员  吴洪艳 人民陪审员  喻茂琴 二〇一九年三月二十九日 书 记 员  杨 柯