黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初89号原告：孙鑫，男，1991年2月1日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区，委托代理人：权铁，黑龙江百湖律师事务所律师。委托代理人：孙杰，黑龙江百湖律师事务所律师。被告：大庆久隆房地产开发股份有限公司，住大庆市龙凤区凤八路1号，统一社会信用代码91230600725328417D.法定代表人：孙洪梅，该公司董事长。委托代理人：叶玲，黑龙江龙跃律师事务所律师。原告孙鑫与被告大庆久隆房地产开发股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人权铁和孙杰，被告委托代理人叶玲到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求被告支付逾期交房合同约定的违约金11072.64元；请求法院调整违约金补足实际损失的差额20094.36元，案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年3月18日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的大庆市龙凤区东城领秀聚福园13号楼1单元1002室房屋，建筑面积147.74平方米，总房款43.8万元。原告按合同约定履行了付款义务，被告逾期632天向原告交房。原告不得不以市场价去租赁房屋居住，产生年租金损失1.8万元，原告从被告购买的是147.74平方米的房屋，原告租赁的是128.51平方米的房屋。根据合同法第一百零七条、审理商品房买卖合同解释第十六条和第十七条，逾期交房造成损失的，按同地段同类房屋租金标准调整并无不当，故原告诉至法院。被告辩称，原告向被告购买房屋属实，商品房买卖合同对于逾期交房的违约金如何计算已经进行了明确约定，被告违约应当按照合同约定的违约条款计算违约金，该条款是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行。对于原告请求调整违约金补足实际损失的请求，我方不同意。根据合同法相关规定，违约金与赔偿金不能同时主张，且合同已经对违约金进行约定，该违约金条款即是一种惩罚条款，不能在适用该条款的情况下同时主张赔偿金。原告所购房屋性质为大庆石化改善会战职工居住条件房屋，为福利性质，每平方米2964.67元的价格明显低于当时大庆商品房市场均价每平方米6000元。综上，根据双方约定的逾期交房违约金标准计算违约金并不低，不需要调整。原告向本院提交如下证据：证据一、房屋买卖合同复印件1份、票据复印件3张、交房通知书复印件1张（均与原件核对无异，原件退回）。欲证明，原告按合同约定足额交付房款，被告应于2016年12月25日向原告交付房屋，但被告实际交房日期为2018年9月19日，被告违约交房。被告无异议。本院予以采信。证据二、房屋租赁合同2份、收条2张。欲证明，原告因被告逾期交房632天，在外租房产生房屋租赁费每年18000元，632天共计27704元。被告质称，对真实性及证明问题均有异议。因该合同是原告与第三人签订，被告无从得知该证据是否真实存在、是否存在真实的租赁关系。并且该合同并不是房产部门备案的房屋租赁合同，无法证实真实性。从该证据的租金上看，其数额高于同地段租金，如果原告想以同地段租金数额计算违约金，应当举示房产部门备案的相同地段的房屋租赁合同作为比较。在本案中原告单单出具房屋租赁合同及收条无法证实原告想要证明的问题。本院认为，该证据系第三人出具，无其它证据佐证，本院无法核实真实性，故不予采信。被告未向本院提交证据。经审理查明：2015年3月18日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的大庆市龙凤区东城领秀聚福园13号楼1单元1002室房屋，建筑面积147.74平方米，每平方米2964.67元，原告交纳了总房款43.8万元。合同第7条约定：买受人逾期付款在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金……合同第8条约定：被告应于2016年12月25日依据国家和地方政府的规定将验收合格的房屋交付原告；合同第9条约定：除本合同约定的特殊情况外，出卖人未按合同约定期限交房，（2）、逾期超过90日后，买受人要求继承履行合同的，合同继续履行，自合同第8条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.4的违约金。2018年9月19日被告向原告交付房屋，被告逾期632天交房。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同不违反法律规定，合法有效，双方应积极履行合同义务。根据合同约定，被告未按合同约定期限交房的，逾期超过90日后，原告要求继承履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第2天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已付房款万分之0.4的违约金。现被告逾期632天交房，根据合同上述约定，被告应向原告支付违约金11072.64元，故原告要求被告给付违约金11072.64元正当合理，本院予以支持。对于原告要求调补违约金和实际损失差额20094.36元的请求，本院认为，《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该规定虽然赋予合同一方请求调整违约金的权利，但并不导致必然调整的结果，是否调整需要法院结合相关因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中对于原告逾期付款和被告逾期交房均约定了违约金，从合同约定上看，被告逾期交房的违约金比率高于原告逾期付款的违约金比率，该约定更重视维护原告等房屋买受人的权益，根据该约定原告应当预期到被告逾期交房应承担的违约金。另外，涉案房屋系为大庆会战职工开发，具有福利性质，销售价格低于市场价格，被告称其从案外人处高价购买房屋，但未提交证据证实，因此被告购买房屋在价款上有一定的利益。综合考虑上述因素，本院对于原告要求调补违约金和实际损失差额的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《民法总则》第六条之规定，判决如下：一、被告大庆久隆房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙鑫逾期交房违约金11072.64元；二、驳回原告孙鑫其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元（已减半收取）,由被告大庆久隆房地产开发股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  张春丽二〇一九年三月十一日书记员  曲媛媛附：本判决依据的法律法规《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。