广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初3479号原告：张邵华，女，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：谭晓凤，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：崔伟权。委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师。原告张邵华与被告佛山市南海国昌投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭晓凤与被告的委托诉讼代理人钟承霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张邵华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付回购款275000元，并以此为本金自2017年11月1日起至实际清偿日止按年利率10%向原告支付利息（暂计至2019年2月22日，利息为36590.28元）；2、请求判令被告立即向原告以41250元为本金从2018年1月1日起至实际清偿日止、以41250元为本金从2018年3月31日起至实际清偿日止、以55000元为本金从2018年7月1日起至实际清偿日止、以55000元为本金从2018年8月31日起至实际清偿日止、以82500元为本金从2018年10月31日起至实际清偿日止，均按照中国人民银行同期贷款利率二倍支付罚息（暂计至2019年2月22日的罚息为16629.28元）；以上共计：328219.56元。3、请求判令被告承担本案诉讼费等全部费用。事实和理由：2018年1月15日，原被告依据双方签订的《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》和《国昌·新城市广场委托经营合同》，就被告拖欠原告位于佛山市南海区***的国昌·新城市广场二楼C区编号为***商铺的商铺回购款事宜，签订了《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》，协议约定：一、双方一致确认商铺的回购款总金额为人民币贰拾柒万伍仟元（275000元），按约定分期支付（1、2017年12月31日支付上述总额的15%，即41250元，2、2018年3月30日前支付上述总额的15%，即41250元，3、2018年6月30日前支付上述总额的20%，即55000元，4、2018年8月30日前支付上述总额的20%，即55000元，5、2018年10月30日前支付上述总额的30%，即82500元）；二、被告回购款利息按年利率10%分期计算，于2018年10月30日前与最后一笔款项同时付给原告，利息从2017年11月1日起算至全额付清回购款之日止；三、延期支付回购款，被告按应付原告回购款总额（以人民银行同期年基准贷款利率的双倍）计算罚息，在被告未付清原告回购款总额及利息之前，不得以任何理由变卖或抵押属于原告的场地使用权，铺位和场地使用权归原告所有等条款。根据上述约定，被告应按时支付上述回购款，但被告至今一期均未支付，已构成严重违约。因此，暂至2019年2月22日，被告除拖欠原告回购款275,000元外，还应向原告支付利息36590.28元、罚息16629.28元。综上所述，被告违反合同约定，逾期不履行合同义务，原告为维护其合法权益，现提起本案诉讼。被告佛山市南海国昌投资有限公司辩称：一、被告在支付原告以未付回购款为本金，按照年利率10%计算的利息后，不应再向原告支付罚息。利息已足以补偿原告的损失。但若在利息之上再加收罚息，无疑过分高于原告的实际损失，也无疑于是对被告的双重惩罚，有违公平合理原则。因此，不应再支持原告的罚息请求。二、即使判令被告支付罚息，原告对于第一期回购款41250元罚息的起算时间有误，应予以纠正，应当从实际签订回购款协议之日起计算，即从2018年1月15日起计算。三、本案在计算被告应退还原告的使用费中应扣减5年委托经营期间的相应场地使用费：首先，被告在委托经营期间一直按照与原告签订的《委托经营协议》向原告支付了全部的委托经营回报款，原告在此期间已经获得了应得的收益，共计为111031.42元。现委托经营期已届满，倘若现在仍然要求被告退还全部场地使用费则有失公平。第二，整体商业环境恶化直接导致了被告所经营的商场也难逃租金水平低、出租率低的局面，被告接受委托经营后实际出租给经营的商户的租金单价实际上远远低于被告支付给原告的委托经营收益，铺位还经常面临闲置的情况，实际上被告在委托经营期间已经承担了原告的经营风险，但还是按照约定付清了原告的委托经营回报，因此，当前既然原告选择解除合同收回使用费，从公平合理角度应扣除委托经营期间的相应使用费；而且，原被告当时在订立合同时，是想通过委托经营的方式，用实际承租人支付的租金向原告支付经营回报款。但因为实体经济变差的原因，导致被告向实际承租人收取的租金远远比向原告支付的经营回报款少，被告这些年来实际上均是苦苦支撑。所以，履行原合同的回购义务过于艰难，需要付出高昂的代价，其结果与订立合同时的目的相违背，被告要求扣除委托经营期间的相应使用费符合情势变更的原则。第三，被告如今面临被包括原告在内的租户集体起诉的局面，整体债务额巨大，为保障及平衡租户、土地出租方、场内经营者的整体利益，扣减委托经营期间的使用费有助于降低整体债务金额，给被告融资解决整体债务危机提供了更大的空间和可能性，如果债务额仍巨大到被告无法承担，则被告只能面临破产，这样与被告相关的全部主体均面临难以挽回的损失。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告对原告提交证据的真实性均无异议，本院对原告证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年9月25日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》（以下简称《场地使用合同》），约定：甲方将位于佛山市南海区***的国昌·新城市广场二楼C区编号为***的物业及配套场地租给乙方有偿经营使用；铺位建筑面积约14.58平方米；使用期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；乙方在合同约定的使用期限内向甲方缴纳的场地使用费总额为275000元；为便于实现项目统一经营管理，乙方同意自取得该物业使用权之日起五年内，将该物业委托给甲方进行管理和经营；委托期限自2012年11月1日起至2017年10月31日止，具体委托合作方式、双方的权利义务等以双方订立的《国昌·新城市广场委托经营合同》约定为准；乙方有权在五年委托经营期届满时书面通知甲方解除本合同，但该书面通知乙方应当在委托经营期届满前提前180天送达甲方；甲方收到乙方书面通知后，本合同即可在五年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回；甲方应在收回物业之日起30日内，一次将本合同项下的全部使用费无息退还乙方；等等。同日，原告（乙方）和被告（甲方）还签订一份《国昌·新城市广场委托经营合同》（以下简称《委托经营合同》），约定：乙方依据《场地使用合同》取得了国昌·新城市广场***的物业及相配套场地的经营使用权，乙方同意将该物业委托甲方进行经营和管理；委托期限自2012年11月1日起至2017年10月31日止；乙方每月按约定的标准收取经营回报；经营回报款由乙方按季度进行收取，甲方应当在每个季度的第二个月的10-20日支付；甲方延期支付收益回报的，自延期之日起按日万分之五的标准向乙方支付延期付款违约金，延期支付超过180天，乙方有权单方面终止合同，收回物业自主经营。2017年4月28日，被告向原告出具《回执》，确认已收到原告于当日向被告提交的《回购通知书》。2018年1月15日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》（以下简称《回购协议》），约定：甲方应付275000元回购款予乙方，并按以下时间分期支付：2017年12月31日前支付上述总额的15%，即41250元；2018年3月30日前支付上述总额的15%，即41250元；2018年6月30日前支付上述总额的20%，即55000元；2018年8月30日前支付上述总额的20%，即55000元；2018年10月30日前支付上述总额的30%，即82500元；分期支付期间，乙方回购款利息按年利率10%分期计算，上述利息于2018年10月30日前与最后一笔款项同时全部付清给乙方，利息从2017年11月1日起算至全额付清回购款之日止；如甲方延期支付回购款，甲方则按应付乙方回购款总额按中国人民银行同期年基准贷款利率的双倍计算罚息，在甲方未付清乙方回购款总额及利息之前，甲方不得以任何理由变卖或抵押属于乙方的场地使用权，铺位和场地使用权归乙方所有；乙方选择本方案后，不得另行要求变更选择其它和解方案，甲方也不得要求乙方变更选择其它和解方案。上述协议签订后，被告未支付回购款予原告，原告提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《回购协议》系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。关于回购款的本金问题。因《回购协议》约定被告应在2018年10月30日前向原告支付全部回购款，至法庭辩论终结时止，被告未依约支付回购款，原告主张被告支付回购款275000元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。对于被告辩称在计算被告应退还原告的回购款中应扣减5年委托经营期间的场地使用费的意见，根据《回购协议》的内容可知，该协议本身即系因被告未能在约定时间内履行《场地使用合同》而由双方就回购款支付事项达成的协议，而在该协议中，双方已经协商一致确认被告应付原告的回购款总额为275000元，并就分期支付及相应的付款时间、金额等事项均作了具体约定，显见双方就协议内容已经过充分磋商，双方对各自的权利义务内容、履约能力等亦均已有充分的认知和判断，被告已支付的经营回报款属被告使用场地的对价，现其以双方在履行委托经营合同过程中原告已取得相应的经营回报收益，被告经营期间实际经营困难、无力按原约定履行支付回购款义务等为由要求变更《回购协议》中被告应付回购款数额明显于理不合、于法无据，故本院对其该项辩解意见不予采纳。关于回购款利息问题。因原、被告对回购款按年利率10%计算利息已有明确约定，且明确约定从2017年11月1日起开始计算，现原告主张被告支付以275000元为本金自2017年11月1日起至实际清偿之日止按年利率10%计算的利息予原告的诉讼请求，符合法律的规定及双方约定，本院予以准许。关于回购款罚息问题。因原、被告在《回购协议》中明确约定了具体支付回购款的期限，同时约定按中国人民银行同期贷款利率二倍计算罚息，属于对被告逾期支付回购款的违约责任的约定，现被告逾期支付回购款，应依约承担支付罚息的违约责任，被告应支付以41250元为本金自2018年1月16日起、以41250元为本金自2018年3月31日起、以55000元为本金自2018年7月1日起、以55000元为本金自2018年8月31日起、以82500元为本金自2018年10月31日起，均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率二倍计算的罚息予原告，原告请求的回购款罚息超过上述部分，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付回购款275000元及以该款为本金自2017年11月1日起至实际清偿之日止按年利率10%计算的利息予原告张邵华；二、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以41250元为本金自2018年1月16日起、以41250元为本金自2018年3月31日起、以55000元为本金自2018年7月1日起、以55000元为本金自2018年8月31日起、以82500元为本金自2018年10月31日起，均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率二倍计算的罚息予原告张邵华；三、驳回原告张邵华的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3111.65元（原告已预交），由被告佛山市南海国昌投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的案件受理费3111.65元，自本判决发生法律效力后，经原告书面申请,本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇一九年三月二十九日书记员  余宝儿