湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘04民终110号 上诉人(原审原告)：夏恒辉，男，1979年4月28日出生。 委托诉讼代理人：杨璧玮，湖南衡州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨砚钦，湖南衡州律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：蒋京谷，男，1996年10月22日出生。 委托诉讼代理人：许育平，湖南天戈律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：张国平，男，1975年3月22日出生。 上诉人夏恒辉因与被上诉人张国平、蒋京谷案外人执行异议之诉一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2018）湘0408民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 夏恒辉上诉请求：一、请求依法撤销原审判决，予以改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由两被上诉人共同承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。在一审法院查封本案房屋之前，上诉人与被上诉人张国平已签订了房屋买卖协议，并已将证本、钥匙等全部交给上诉人，已完全移交了该房屋。一审法院已认定了双方签订买卖合同的事实，并采信了已交款37万元的证据，但又不采纳，属适用法律错误。被上诉人蒋京谷有恶意执行行为。本案执行中被上诉人蒋京谷与被执行人张国平的债务纠纷是90万元标的，而被上诉人蒋京谷查封了价值480万元的财产不合理也不合法。 蒋京谷辩称，上诉人与被上诉人张国平签订的合同是虚假合同，按照《房屋买卖合同》体现出来的，上诉人不可能等到法院拍卖案涉房屋才起诉。根据成交款可以看出，远低于成本及当时正常交易价格。且双方对房屋过户的约定以及银行按揭抵押的处理明显不符合常理，上诉人与被上诉人张国平都无法解释。一审法院已认定上诉人不享有排除本案强制执行的合法权益。上诉人的上诉理由自相矛盾，被上诉人蒋京谷查封行为与本案无关。 夏恒辉向一审法院起诉请求：1、不得执行（2018）湘0408执异8号民事裁定书，不得对衡阳市蒸湘区蒸水大道48号香江水岸新城二期*区***室及车库予以拍卖；2、确认衡阳市蒸湘区蒸水大道48号香江水岸新城二期*区***室及车库系夏恒辉所有；3、本案诉讼费由蒋京谷、张国平承担。 一审法院认定事实：2016年11月10日，夏恒辉与张国平签订了《房屋买卖合同》，约定张国平将其所有的位于衡阳市蒸湘区蒸水大道48号香江水岸新城二期*区***室（房屋所有权证号：衡房权证蒸湘区字第******号，建筑面积为170．59平方米）及***室车库（房屋所有权证号：衡房权证蒸湘区字第******号，建筑面积为32．34平方米）一并出售给夏恒辉，上述房屋及车库的总价款（含银行按揭款）为660000元（其中房屋作价600000元，车库作价60000元），该款分两次支付，第一次于合同签订后及张国平将房屋、证件和钥匙交付给夏恒辉三日内支付200000元，余款170000元在2017年11月之前付清，按揭款由夏恒辉交钱给张国平代付。另约定张国平在合同签订后三日内将房屋及相关证书、房屋钥匙等一并交给夏恒辉，夏恒辉同意在银行按揭还款期满后再办理过户手续。合同签订后，夏恒辉分别于2016年11月10日向张国平转账200000元，于2017年9月19日转账170000元。2017年3月14日，一审法院因对张国平、蒋京谷民间借贷纠纷一案对涉诉房屋及车库进行了查封，2017年5月15日，一审法院对张国平、蒋京谷民间借贷纠纷一案作出（2017）湘0408民初321号民事判决书：“一、张国平应于判决生效之日起十日内向蒋京谷归还借款本金900537元及支付利息。利息以张国平实际尚欠蒋京谷的借款本金为基数，自2017年2月21日起按月利率2％的标准计算，至本金清偿之日为止；二、驳回蒋京谷的其他诉讼请求”。判决生效后，张国平未按约定履行还款义务，上述案件进入执行程序。在执行过程中，夏恒辉作为案外人对执行涉诉房屋提出书面异议，一审法院于2018年2月9日作出（2018）湘0408执异8号执行裁定书，以夏恒辉在查封之前没有合法占有涉诉房屋，裁定驳回了夏恒辉的异议请求。夏恒辉不服上述裁定，于2018年3月21日向一审法院递交起诉状。 另查明，衡阳市蒸湘区蒸水大道48号香江水岸新城二期*区***室房屋由张国平于2010年购买并装修入住，价格为3180元／平方米，车库价格为73000元。该房屋于2010年4月28日在中国建设银行股份有限公司衡阳分行办理抵押贷款手续，贷款金额为370000元，抵押期限为20年。（2017）湘0408民初321号民事裁定书、民事判决书，两份文书均由一审法院法警至涉诉房屋内直接送达给张国平。2018年5月5日，夏恒辉补缴了涉诉房屋2016年11月11日至2018年12月31日的物业管理费6585元。 还查明，湘江水岸新城简单装修房屋在2016年出售价格大约为5000元／平方米-6000元／平方米。 又查明，（2018）湘0408执异8号执行裁定书作出后，夏恒辉向一审法院提供其所住地址为涉诉房屋的地址，一审法院于2018年2月13日根据夏恒辉所提供的地址将文书邮寄送达给夏恒辉，该文书因夏恒辉未在上述地址被退回。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中，张国平虽认可其在房屋被查封之前便与夏恒辉签订了《房屋买卖合同》，但位于衡阳市蒸湘区蒸水大道48号香江水岸新城二期*区***室及***室车库现依然登记在张国平名下，而夏恒辉与张国平约定在银行按揭款还清后（即2030年）再将房屋过户至夏恒辉名下，双方约定的过户时间明显不符合常理，且未清偿按揭款并非房屋不能过户的客观障碍，因此，夏恒辉仅享有对张国平的债权，未享有对上述房屋的物权。再者，夏恒辉未能提交证据证实已实际占有使用该房屋，相反，蒋京谷提交的证据可以证实张国平在2017年间继续居住在该房屋内。同时，夏恒辉购买涉诉房屋（含装修）及车库的价格远远低于市场价值，因此夏恒辉支付的370000元款项不能认定为支付了大部分购房款。综上，夏恒辉与蒋京谷均享有对张国平的平等债权，夏恒辉的债权利益并未优先蒋京谷的债权利益，其不享有足以排除强制执行的合法权益。综上所述，本案涉诉房产可以作为张国平的财产予以执行，对于夏恒辉要求确认涉诉房屋归自己所有并停止对上述房屋执行的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回夏恒辉的全部诉讼请求。本案受理费10400元，由夏恒辉负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的基本事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点一是上诉人夏恒辉对本案诉争涉案房屋是否享有排除执行的权利。上诉人夏恒辉认为，在一审法院查封本案房屋之前，其与被上诉人张国平已签订了房屋买卖协议，并已将证本、钥匙等全部交给上诉人，已完全移交了该房屋。被上诉人蒋京谷的委托诉讼代理人认为，上诉人与被上诉人张国平之间签订的房屋买卖合同是虚假合同，根据成交款项可看出，远低于成本及当时正常交易价格。双方对房屋过户的约定及银行按揭抵押的处理明显不符合常理。上诉人并未在法院查封前合法占有不动产。2017年6月，被上诉人张国平还居住在涉案房屋。双方没有办理房屋过户手续，完全系自身原因造成的。本院认为，2016年11月10日，上诉人夏恒辉与被上诉人张国平之间虽签订了房屋买卖合同，约定本案讼争的房屋（建筑面积170.59㎡）及车库售价66万元。其中，房屋售价60万元，车库售价6万元。签订后，夏恒辉先后于2016年11月10日、2017年9月19日转账共计370000元给张国平虽属实，但张国平自2010年购买后并装修入住，单价3180/㎡，车库价格73000元。同一地段同一结构简单装修房屋2016年出售价格约为5000元-6000元/㎡。另查，2017年3月14日，衡阳市蒸湘区人民法院对本案涉诉房屋及车库进行了查封。查封以前，夏恒辉并非合法占有该房屋。夏恒辉虽于2018年5月5日，补缴了房屋2016年11月11日至2018年12月31日的物业管理费6585元，但尚不足以证明上诉人已合法占有了该房屋。本案讼争的房屋未办理过户手续，且无证据证明非因夏恒辉自身原因造成的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价格，或者已按照合同约定支付部分份额且将余款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中的夏恒辉购买张国平的房屋及车库的价格远低于市场价值，且未合法占有。讼争的房屋及车库的银行按揭并非办理房产过户手续的客观障碍。夏恒辉与张国平之间的买卖房屋合同行为，不符合上述司法解释的规定。因此，夏恒辉仅享有对张国平的债权，不享有对上述讼争的房屋（含车库）的物权。故夏恒辉不享有排除执行的权利。二是本案诉争的标的是否超过法律规定。上诉人夏恒辉认为，本案执行中被上诉人蒋京谷与被执行人张国平的债务纠纷是90万元标的，而被上诉人蒋京谷查封了价值480万元的财产不合理也不合法。蒋京谷与张国平之间的民间借贷案号查封了两套房产，但查封第二套衡阳市环城南路门面属于轮后查封，该门面有银行贷款220万元债务，且该门面的共有人为两人，张国平只占其中的一半份额。蒋京谷申请查封的两套房屋并不存在超标查封的情形。本案系案外人执行异议之诉，查封是否超标的问题不是本案的审查范围，本院不予审查。三是一审法院适用法律是否适当的问题。如前所述，本案的上诉人夏恒辉不享有排除执行的权利。本案讼争的房产可作为张国平的财产予以执行。一审法院依照相关法律，驳回夏恒辉的诉请于法有据，本院应予支持。 综上所述，夏恒辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10400元，由夏恒辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文斌 审 判 员 姚贤辅 审 判 员 廖鸣平 二〇一九年三月二十五日 法官助理 洪汇涓 书 记 员 欧亚超