苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0509民初12866号 原告:史红波，男，1988年4月28日生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：张经纬，江苏东大舟律师事务所律师。 被告：苏州和记锦程置业有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区瓜泾路**。 法定代表人：沈华平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何美芳，该公司工作人员。 原告史红波诉被告苏州和记锦程置业有限公司（以下简称和记锦程公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序于2018年12月4日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法裁定由简易程序转为普通程序于2019年2月25日公开开庭进行了审理。原告史红波及其委托诉讼代理人张经纬，被告和记锦程公司委托诉讼代理人何美芳到庭参加第一次庭审；原告史红波委托诉讼代理人张经纬，被告和记锦程公司委托诉讼代理人何美芳到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告史红波向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（以总房价619244元为基数，自2017年1月1日起按日万分之1.5计算至实际交房之日止，现暂计至2018年4月30日）；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确第一项诉请中逾期交房违约金为67714元（截至2018年12月31日），后续逾期交房违约金另案主张。事实和理由：原、被告于2015年9月12日签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定被告将位于苏州市吴江区普通住宅出售给原告，建筑面积100.79平方米，总价619244元，交房日期为2016年12月31日前。合同签订后，原告按约将房屋价款全部支付给被告，但被告未按期交付房屋。2018年3月9日，被告和业主代表签订《蝴蝶城住宅楼施工进度表及补充协议》一份，约定交房时间为2018年8月底之前，若被告未按约交房，逾期交房违约金自2017年1月起按照万分之1.5计算。现案涉房屋已超过上述约定的交付期限，被告仍未将房屋交付给原告。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告和记锦程公司辩称：第一，和记锦程公司对逾期交房的违约事实予以认可，但逾期交房的原因系施工方伟业公司未按约完成施工进度。目前因部分扫尾工程尚未完工，伟业公司迟迟不动工，故无法确定交房时间。第二，和记锦程公司对原告主张的违约金金额不予认可，违约金的计算标准过高。第三，本案原告史红波非业主代表，不能适用《蝴蝶城住宅楼施工进度表及补充协议》。 当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年9月12日，史红波作为买受人，和记锦程公司作为出卖人，双方签订《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：Y2015015375）一份，合同约定：史红波向和记锦程公司购买其开发的位于吴江区的蝴蝶商业大厦（暂定名）第1幢1811号普通住房；住宅建筑面积100.79平方米，单价每平方米6143.903元，总价619244元。合同第六条付款方式及期限条款约定：买受人签订买卖合同当日向出卖方支付总房款的30%即首付款189244元，剩余房款以按揭的方式支付给出卖方。合同第八条交付期限条款约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，取得《商品房交付使用通知书》，并将符合上述合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；②合同签订后，新颁发的法律、法规及地方规章或规定所规定的条件改变导致出卖人不能按时交付；③该房屋建造工地临近的市政工程建设使得该房屋的建造施工停止，导致出卖人不能按时交付；该房屋建设范围内的政府或相关部门的配套设施及安装延误；政府管制、征用或政府法规调整、规划变更等政府行为；其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任条款约定：除合同规定的上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理（不作累加）：①逾期不超过90日，自本合同规定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，史红波按约支付首付款189244元以及按揭贷款43万元，合计619244元。2016年12月31日届至，和记锦程公司未能按约交付案涉房屋。 嗣后，蝴蝶商业大厦的买受人与和记锦程公司就案涉楼盘的交房期限多次交涉。2018年3月9日，蝴蝶商业大厦的部分买受人作为业主代表与和记锦程公司签订《蝴蝶城住宅楼施工进度表及补充协议》一份，协议约定：2018年4月份完成气工程以及门维修工程；2018年5月份完成水工程、套内电线工程以及弱电工程；2018年6月份完成强电工程、消防工程以及电梯工程。双方约定交房时间为2018年8月底之前，如开发商未完成，业主赔偿金需根据双方签订的商品房买卖合同中约定的违约金的3倍（万分之1.5）执行，从2017年1月起计算。从2018年3月起每月15号为开发商与业主进度交流会，直至住宅交房，地点为蝴蝶城，开发商项目负责人及陈总（陈春华）参与。商铺租金在住宅交房日后一周内交付商铺业主。有蝴蝶城陈总制定项目负责人进入业主群，每个项目开始，施工过程中及施工完成以图片及文字形式描述过程及结果，双方沟通时间地点由业主代表现场确认。协议签订后，和记锦程公司仍未按约交付案涉房屋，遂致本案讼争。 以上事实，有原告提交的吴江市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人房屋按揭贷款合同、广发银行借款借据、江苏增值税普通发票、蝴蝶城住宅楼施工进度表及补充协议以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：原告史红波与被告和记锦程公司签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约履行各自的义务。合同签订后，史红波依约支付了购房款，但和记锦程公司未能按约于2016年12月31日前交付案涉房屋。庭审中，和记锦程公司明确表示逾期交房的原因系其与施工方间存在纠纷，该情形不符合《吴江市商品房买卖合同》约定的延迟交房的特殊情形，和记锦程公司逾期交房行为构成违约。嗣后，蝴蝶商业大厦部分买受人作为业主代表与和记锦程公司签订了《蝴蝶城住宅楼施工进度表及补充协议》，该协议系和记锦程公司与业主代表就案涉楼盘的交付期限以及违约责任达成的补充协议，为双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，和记锦程公司应恪守约定于2018年8月31日前履行交房义务。本案原告史红波虽未在补充协议上签名，但补充协议上签字的部分买受人并非作为个人而是作为业主代表与和记锦程公司签订的补充协议，和记锦程公司亦知晓该补充协议系与全体业主重新达成的协议，并非仅仅针对签字的业主代表，同时史红波作为案涉楼盘的买受人之一，对该协议内容不持异议，并自愿承担该补充协议的法律后果，故该补充协议的法律效力及于本案原告史红波。截至庭审时，和记锦程公司明确表示尚无法确定交房的具体时间，原告史红波按照补充协议的约定主张自2017年1月1日起至2018年12月31日止的逾期交房违约金符合法律约定，本院予以支持。 综上所述，被告和记锦程公司应向原告史红波支付逾期交房违约金67714元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告苏州和记锦程置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告史红波逾期交房违约金67714元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取1492元，由被告苏州和记锦程置业有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内交至法院（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64）。原告预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。 审 判 长 曹    玲    玲 人民陪审员 郗战联人民陪审员胡云政 二〇一九年三月二十五日    书记员程浩 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。