四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初987号 原告：重庆麒川房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇正街90号。 法定代表人：刘德东，总经理。 委托诉讼代理人：汤兵，重庆川立律师事务所律师。特别授权。 被告：周志成，男，1974年11月28日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周志宇，四川天与律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：司锴，四川天与律师事务所律师。一般代理。 第三人：刘川，男，1982年8月6日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：李帅，男，1991年2月17日出生，汉族，住重庆市渝北区。系重庆市九龙坡区西彭镇马鞍村村委会推荐。特别授权。 第三人：中科建设开发总公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区锦绣东路2777弄31号。 法定代表人：顾玮国，总经理。 委托诉讼代理人：钟洁，女，1986年11月6日出生，汉族，系中科建设开发总公司员工，住成都新都区。特别授权。 原告重庆麒川房地产开发有限公司（以下简称麒川房地产公司）与被告周志成、第三人刘川、中科建设开发总公司（以下简称中科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月14日作出（2018）川0105民初5758号民事判决书，被告周志成不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉。2018年12月7日成都市中级人民法院作出（2018）川01民终15958号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）川0105民初5758号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告麒川房地产公司的委托诉讼代理人汤兵，被告周志成及其委托诉讼代理人周志宇，第三人刘川的委托诉讼代理人李帅，第三人中科公司的代理人钟洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 麒川房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除麒川房地产公司与周志成于2016年2月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》（网签合同编号：305，业务编号：201602229000887，合同书编号：ＣＱ－105－00047495，本套房屋代码：ＪＬ01403000100000060100100020013）；2.周志成支付违约金1689元；3.本案诉讼费由周志成承担。事实及理由：周志成与麒川房地产公司于2016年2月22日签订重庆商品房网上房地产网签合同，合同约定，麒川房地产公司将位于重庆市九龙坡区商服用房，作价168900元出售给周志成，但网签后，周志成无故拒绝支付房屋总款168900元。麒川房地产公司曾多次向周志成催收房款，周志成仍拒绝支付。麒川房地产公司于2016年12月28日委托重庆川立律师事务所向周志成发出律师函，决定解除与周志成网签的购房合同，但周志成拒绝接收该律师函，为此，麒川房地产公司特起诉来院。 周志成辩称，第一，周志成已经按照网签的重庆市商品房买卖合同的约定履行，麒川房地产公司的诉请无事实和法律依据；第二，刘川为麒川房地产公司的法定代表人，周志成为刘川以承包的方式取得的重庆市九龙坡区民安华福项目提供了居间服务，刘川也以内部的承包方式取得了项目的施工并且按照当事各方协调的结果向周志成按工程造价的1%支付居间费；第三，后因项目部困难暂时无法以现金的方式给周志成支付居间费，且当时刘川开发的房屋销售不出去提出了以麒川房地产公司开发的房子共19套用于向周志成支付居间费，所以只是用房屋的房价款支付了居间费，周志成已经支付了相应的款项，按照网签合同予以了履行，麒川房地产公司的诉请与事实不符；第四，麒川房地产公司诉请的违约金不成立，且过高，应该予以调整。综上，周志成应付的购房款已经与麒川公司法定代表人刘川所欠的居间费予以了抵偿，周志成已经履行了义务，请求驳回麒川房地产公司的诉讼请求。 第三人刘川陈述，购买房屋系双方当事人真实意思的表达，与刘川无关，且居间费不存在，周志成的证据无法证明居间费的存在，且周志成在中科公司不知道的情况下向刘川索要费用，系利用职务便利获得。请求法院依法判决。 第三人中科公司陈述，第一，中科西南分公司系周志成个人承包，而案涉项目也是由周志成个人承接；第二，刘川和李真华想承包案涉工程，因为考虑到刘川系重庆人，而该项目又恰好在重庆，为了方便工程施工，周志成将工程交给了刘川承包；第三，之后公司成立了民安华福项目部，刘川作为项目的负责人，以内部承包的方式进行了施工，同时中科公司指派王某作为项目经理进行管理；第四，在中科公司的协调下，项目负责人刘川同意项目部向周志成支付工程总价的1%作为居间费，但项目部经营困难一直未支付，之后中科公司了解到刘川已与周志成协商以19套房屋抵偿居间费，所以中科公司未向周志成支付居间费。 本院经审理认定事实如下：麒川房地产公司开发建设了“麒川时代广场”。2016年2月22日，麒川房地产公司与周志成完成网签合同手续，签订了《重庆市商品房买卖合同》（网签合同编号：305，业务编号：201602229000887，合同书编号：ＣＱ一105一00047495，本套房屋代码：ＪＬ01403000100000060100100020013），合同主要约定：1、麒川房地产公司为甲方（卖方），周志成为乙方（买方），由乙方购买甲方开发的“麒川时代广场”，商品房坐落为重庆市九龙坡区；2、所购商品房建筑面积16.89平方米，建筑面积单价为10000元／平方米，总成交金额168900元，乙方在签订合同时一次性付清全款；3、甲方应当在2016年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；4、乙方如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款；5、在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；6、乙方为一次性付款、分期付款方式购买商品房的，双方不同意办理预购商品房预告登记。该合同落款处空白，未经双方签字、盖章。 重庆市国土资源和房屋管理局不动产登记资料查询显示，2017年9月25日，坐落于九龙坡区共计19套）商服用房，产权人为周志成，网签时间2016年2月22日。 另查明，1、麒川房地产公司原法定代表人为刘川，2018年6月22日经工商变更登记为刘德东。刘川亦为麒川房地产公司股东，股权份额为60%。另，刘川系原重庆麒川钢结构有限责任公司（以下简称麒川钢结构公司）法定代表人。 2、2011年5月28日，中科公司与麒川钢结构公司签订《承包经营合同书（项目承包）》（以下简称《承包合同》），约定由麒川钢结构公司承包中科公司所承建的民安华福公共租赁住房建设工程（以下简称民安华富项目），工程造价为690000000元，承包人麒川钢结构公司按工程结算总造价1%上交公司管理费用。双方就相关权利义务进行了约定。合同落款处甲方为中科公司盖章，负责人董生友签字，乙方为麒川钢结构公司盖章，负责人刘川签字。 3、2018年5月7日，民安华福项目部出具《情况说明》，载明“位于重庆市九龙坡区民安华福公共租赁住房建设工程，经居间人周志成（身份证号：5130311974××××××××）提供居间服务，最终促成中科公司作为总承包与业主为重庆市公共住房开发建设投资有限公司签订《施工合同》。后由中科公司成立项目部，麒川钢结构公司法定代表人刘川作为项目负责人以内部承包的方式进行项目施工并承诺承担居间费，同时，经项目部与居间人周志成确认，项目部应向周志成支付工程结算总造价的1%作为居间服务费。后因项目部经营困难，暂无法及时以现金的方式支付居间服务费，经项目负责人刘川与居间人周志成协商，项目负责人刘川自愿同意以其关联公司重庆麒川房地产开发有限公司开发的位于重庆市九龙坡区商服用房共19套用于支付其应向周志成支付的居间服务费”。情况说明落款处加盖民安华福项目部印章，时间为2018年5月7日。同时空白处有“属实王某”字样。 4、周志成为中科公司西南分公司负责人。 以上事实有当事人陈述，麒川房地产公司营业执照及法定代表人身份证明书、周志成四川省人口信息（户籍）证明、刘川身份证、中科公司营业执照及法定代表人身份证明书、重庆市商品房预售许可证、重庆市网上房地产网签合同查询单、重庆市商品房买卖合同、重庆市国土资源和房屋管理局不动产登记信息、麒川房地产公司工商信息资料、麒川房地产公司股东会决议、《承包合同》、《情况说明》、企业信用信息公示报告、国家企业信息公示资料等证据，及庭审笔录在案佐证。 审理中，（一）麒川房地产公司提交了《律师函》及邮政特快专递详单等证据，证明麒川房地产公司于2016年12月28日委托律师向周志成发送律师函，要求其履行支付房款的义务。该邮件周志成方显示拒收，邮寄的地址为周志成的户口所在地成都市青羊区。周志成对真实性、合法性、关联性均有异议，没有邮局的盖章，其邮寄的地址和身份证地址不是同一个，且上面写的是解除买卖合同的《律师函》，而不是催收房款，提供的《律师函》中并没有本案.麒川房地产公司的授权。刘川认为与其无关。中科公司认为其不是邮件的接收人，无法核实其真实性，《律师函》缺乏麒川房地产公司委托该律师发函的授权委托书，真实性有异议。 （二）麒川房地产公司提交了九龙坡区白市驿镇白欣路111号4幢2单元4-1号房屋信息，证明一个叫龙均凡业主于2015年6月15日网签购买了案涉房屋同一个楼盘的住宅，购买之后该业主没有付款解除了网签，由另一个买主王巧凌、谢才君购得；《重庆市商品房网签买卖合同》、建设银行客户专用回单（2份），证明案涉房屋所属的同一个楼盘一个叫陈茂的业主于2015年10月8日购得了同一个楼盘的房屋，并缴纳了房款；以上证据均证明案涉房屋网签卖给周志成，同一个楼盘也涉及其他的房屋没有交纳购房款，取消了网签，也有一些缴纳了购房款，取得了房屋，印证了周志成没有按照网签的程序缴纳房款。周志成认为该组证据与本案无关。刘川认为认可其证明目的，但是与第三人刘川无关。中科公司认为该组证据均系复印件，无法质证，且与本案无关。 （三）麒川房地产公司提交了重庆市九龙坡区人民法院缴纳诉讼费用通知书，证明麒川房地产公司于2017年2月9月起诉到九龙坡区人民法院，因九龙坡区人民法院通知周志成不到以及该案的管辖问题，麒川房地产公司撤销了对该案的起诉，说明麒川房地产公司的请求在2017年2月9日就向周志成做出了相应的意思表示。周志成对真实性无异议，但与本案无关。刘川对该组证据无异议。中科公司对真实性无异议，不能达到麒川房地产公司的证明目的。 （四）周志成提交了《情况说明》，证明当时刘川以内部承包的方式从周志成的手上拿到了该项目，约定了应给周志成的居间服务费（1%），按照当时的约定是应该由项目部直接将居间费给周志成，双方合意以房屋抵偿的方式抵消了居间服务费。麒川房地产公司对真实性、合法性、关联性均不认可，中科公司项目部的盖章在公安机关没有登记表，所以该章不是合法的行政公章，即使盖章是真实的也应该是项目的章，不具备作证的资格；周志成是中科公司西南分公司的负责人那么项目部出具的章与麒川房地产公司具有经济上的利害关系，所以没有证明力；刘川虽然以前是麒川房地产公司公司的法定代表人，但是公司的财产在没有清算解除之前刘川是没有权力以关联公司的财产来抵消周志成所述的居间费。刘川对三性均不予认可，情况说明上只有中科公司民安华福项目部盖章。其他质证意见与麒川房地产公司意见一致。中科公司三性无异议。该份说明中加盖的公章确实是项目部的真实印章，王某属于我公司指派到该项目的项目经理，该份情况说明的内容正好印证了本案的真实情况。 （五）周志成提交了《承包合同》及发票（复印件），证明刘川作为法人以麒川钢结构公司的名义承包了中科公司承接的民安华福公共租赁建设工程施工项目。麒川房地产公司认为三性均不予认可，通过承包经营合同书更能充分的说明了刘川是重庆麒川钢结构公司的法定代表人，他们之间的内部承包协议与本案无关。对发票真实性、合法性、关联性均不予认可，没有举示原件。刘川对真实性无异议，和刘川与周志成存在居间费没有关联性；发票第一次庭审的时候没有加盖项目部印章的，可以印证该印章是周志成持有的，可以轻松的加盖印章。中科公司该组证据无异议。 （六）审理中，周志成申请了证人王某、兰某、吴某出庭作证，王某陈述其是中科公司的副总，也是民安华福项目经理，当时有一个项目，刘川和李真华想来做这个项目，当时谈好了将项目给他们，刘川给周志成居间费。《情况说明》下方签名确系其本人所签。项目部印章系刘川与李真华在管理。清楚刘川同意以房屋抵偿居间费的事实，不清楚具体是哪里的多少套房屋。居间费用计算是按照施工合同计算的。总公司也知道这个情况；兰某陈述，当时在一个茶楼，周志成与刘川在谈居间费的事，对于具体过程、金额不清楚；吴某陈述，周志成与刘川在包间谈居间费，一起在茶楼，当时听周志成说的是七、八个亿项目，收1%的居间费。周志成通过证言证人证明《情况说明》的真实性及刘川与周志成存在居间费的事实。麒川房地产公司对证言不予认可，认为王某对整个经过并没有参与，且《情况说明》上的公章是中科公司自己刻的，证人证言与周志成有利害关系，所以王某的证人证言不予采信；兰某、吴某对居间费的形成过程是不知情的，所以证人证言不予采信。刘川认为王某说明了《情况说明》是由李真华盖章，并没有经过刘川的认可，不存在居间费的事情，且中科公司并不知道周志成与刘川存在利害关系，如果存在，周志成有利用职务之便谋取财务的事实。兰某、吴某并不知晓居间费用谈论的过程。所以证人证言不予采信。中科公司对王某、兰某、吴某所述情况的真实性、合法性、关联性均予以认可，居间费的约定属实。 本院认为，麒川房地产公司与周志成虽未签订书面的房屋买卖合同，但就签订网签合同的事实，双方当事人均予以认可，故麒川房地产公司与周志成之间的房屋买卖关系成立。网签合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方当事人均应按合同约定履行义务。麒川房地产公司在签订合同当日为周志成办理了包括案涉房屋在内的19套房屋的合同备案手续，现麒川房地产公司主张周志成未支付款项，要求解除双方的买卖合同，而周志成认为其已经支付完毕了所有款项，且是以居间费抵偿的方式支付。对于款项支付问题，本院认为，从合同约定来看，麒川房地产公司与周志成就付款方式约定为签订合同时一次性支付全部房款，然而，麒川房地产公司在周志成未向其支付任何房款的情况下就将19套房屋登记备案在了周志成名下，总房屋价款共计7161700元，从日常交易习惯及常理来看，在未支付任何款项或有其他约定的情况下即将房屋登记备案至买受人名下，且总房款超过700万元，该交易形式极为反常。此外，从各方当事人的身份关系来看，刘川不仅是作为麒川钢结构公司的法定代表人，也是麒川房地产公司的大股东和曾经的法定代表人，且麒川钢结构公司与中科公司之间确实就民安华福公共租赁住房建设工程存在承包关系。在此种情况下，本院认为，麒川房地产公司应当就双方不符合日常交易习惯的该种交易方式原因进行举证说明。 就上述交易行为，麒川房地产公司提供九龙坡区白市驿镇白欣路111号4幢2单元4-1号房屋信息以证明其存在先备案的交易习惯，但是，仅凭该证据不能证明系因龙均凡未支付任何购房款而导致该房屋预售合同注销，且即使该情况属实，也不能以此一份房屋信息来证明就周志成价值700万元的19套房屋先办理备案，之后再收取房款的合理性。 对于周志成抗辩案涉房屋的购房款是以麒川钢结构公司欠付的居间费来进行抵偿。周志成提交的《承包经营合同书》系麒川钢结构公司与中科公司签订，且麒川钢结构公司与麒川房地产公司当时的法定代表人均系刘川，刘川也系两家公司的控股股东，两家公司在本案中是具有关联性的。基于周志成系中科公司西南分公司的负责人身份，与刘川就居间费之间存在约定有一定的事实基础，刘川基于其身份以麒川房地产公司向周志成抵偿相应居间费也有身份基础。中科公司的民安华福项目部出具的《情况说明》及王某、兰某、吴某的证人证言，均表示周志成与刘川之间就居间费存在约定。以上证据材料，结合合同所约定的支付款项方式以及麒川房地产公司的备案行为，本院认为，周志成所主张的以19套房屋抵偿居间费的事实较为可信。因此，在麒川房地产公司未提供充分证据说明在周志成未支付购房款的情况下即办理备案登记存在其他合理原因的情况下，本院对周志成主张的事实予以认可。 就刘川以房屋抵偿居间费的效力问题。本院认为，刘川当时作为麒川房地产公司及麒川钢结构公司法定代表人，以19套房屋抵偿居间费，该行为对麒川房地产公司及麒川钢结构公司均发生效力。麒川房地产公司在刘川同意抵偿之后为周志成办理了合同备案，应视为对刘川以19套房屋抵偿居间费行为的认可。至于19套房屋抵偿后，麒川房地产公司与麒川钢结构公司之间是否就相关费用进行结算，系该两公司之间的法律关系，本案不予审查。 基于上述分析，麒川房地产公司以周志成未支付购房款为由主张解除《重庆市商品房买卖合同》，本院认为，按照《重庆市商品房买卖合同》中约定的签订合同时一次性付款，而在刘川与周志成就以19套房屋抵偿居间费达成一致意见，并就《重庆市商品房买卖合同》进行网签备案时能够视为周志成履行了房款的支付义务。因此，麒川房地产公司的主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。 综上，对麒川房地产公司的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告重庆麒川房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费3712元，由原告重庆麒川房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  罗 维 人民陪审员  陈祥凤 人民陪审员  朱惠蓉 二〇一九年三月二十九日 书 记 员  赵蔚宁