广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初1290号原告：唐勇，男，1976年4月28日出生，汉族，住所：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：黄志海，广东深德瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽萍，广东深德瑞律师事务所律师。被告：深圳中铁粤丰置业有限公司，住所：深圳市福田区福中三路诺德金融中心主楼37B，统一社会信用代码：91440300564242718G。法定代表人：许敬波。委托诉讼代理人：陈彤，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈炬亮，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市盛通合和资产管理有限公司，住所：深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：9144030031966321X4。法定代表人：陶华玲。委托诉讼代理人：竺琳琳，女，系公司总经理。原告唐勇与被告深圳中铁粤丰置业有限公司（下文简称中铁粤丰公司）、被告深圳市盛通合和资产管理有限公司（盛通合和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王丽萍、被告中铁粤丰公司委托诉讼代理人陈彤、陈炬亮、被告盛通合和公司委托诉讼代理人竺琳琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告中铁粤丰公司、被告盛通合和公司返还多收取原告的购房款516402元；2、判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年5月20日，原告与被告中铁粤丰公司签订《深圳市房地产买卖合同》，双方建立房屋买卖合同法律关系。合同约定原告从被告中铁粤丰公司购买位于深圳市龙岗区坂田街道中铁诺德公馆一期*号楼***房产一套，面积为63.55平方米，单价为33794.21元/平方米，原告应向被告中铁粤丰公司支付购房款共计1372045元。实际上，在《深圳市房地产买卖合同》签订之前，被告中铁粤丰公司就已经委托被告盛通合和公司代其收取原告所支付的购房款项，为此原告与被告盛通合和公司签订了《商铺买卖协议》，约定被告盛通合和公司为被告中铁粤丰公司指定合作单位，原告向被告盛通合和公司支付的款项视为支付给被告中铁粤丰公司的购房款项，原告应向被告盛通合和公司支付款项共计1888447元。原告于2015年1月30日委托李丽华向被告盛通合和公司支付15000元，于2015年1月31日向被告盛通合和公司支付35000元，于2015年2月5日向被告盛通合和公司支付150000元，于2015年3月21日向被告盛通合和公司支付1688447元。事后，原告与被告中铁粤丰公司签订《深圳市房地产买卖合同》，原告与被告中铁粤丰公司变更了房屋买卖合同中的主要条款，将房屋的价格变更为1372045元，原告在取得该房产的房产证后发现实际登记价格为1372045元，《商铺买卖协议》中约定的款项比《深圳市房地产买卖合同》多出516402元。原告向被告盛通合和公司交付的购房款项明显多于房地产买卖合同中约定的款项，被告盛通合和公司多收取了购房款516402元，故原告诉至法院。被告中铁粤丰公司辩称：1.原告要求被告中铁粤丰公司向其返还购房款没有任何事实和法律依据，两被告并非代理买卖关系，也不存在委托收款关系，被告中铁粤丰公司将涉案房地产项目的商铺打包出售给被告盛通合和公司，之后被告中铁粤丰公司是根据被告盛通合和公司的指示与原告签订了房地产预售合同，被告中铁粤丰公司并未收取原告支付的任何款项。2.原告提起的诉讼请求已经过诉讼时效。退一步讲，原告与被告中铁粤丰公司于2015年5月20日签订预售合同，合同约定的购房价款与预售登记价是一致的，但是从2015年直至原告提起本案诉讼，原告从没有向中铁粤丰公司提出过所谓多付款项的问题。原告在本案中提出的诉讼请求已经超过了两年的诉讼时效，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告盛通合和公司辩称：1.被告盛通合和公司仅是依约收取购房款，不存在多收取原告购房款的情况，《商铺买卖协议》约定涉案房产的总价款1888447元由购房费用及预售合同登记价款两部分组成，其中购房费用为516402元，预售合同登记价款为1372045元，原告知晓并同意接受关于该购房总价款的约定。2.《商铺买卖协议》约定比《预售合同》高的价格，合理、合法，原告完全同意并接受。首先，被告盛通合和公司与原告签订《商铺买卖协议》的前提是盛通合和公司向中铁粤丰公司整体购买了涉案楼盘的45套商铺，锁定了交易机会。其次，盛通合和公司引入有关机构，为原告提供保底返租的商业安排，避免投资风险。再次，盛通合和公司与有关机构合作，对商铺统一进行改造和招商运营。正是基于上述原因，原告才同意签署《商铺买卖协议》，并支付516402元的购房费用。3.被告盛通合和公司已经依约履行完毕《商铺买卖协议》，原告已收房并取得相应房产及权属证书，被告盛通合和公司无需退还任何购房费用。4.原告请求两被告返还款项的请求已过诉讼时效。经审理查明，被告中铁粤丰公司系涉案房地产的开发商。案外人关世春作为买受人之一、被告盛通合和公司作为买受人之二与被告中铁粤丰公司于2014年12月31日签订了《商品房整体买卖合同》，约定两买受人整体打包购买包括涉案房产在内的45套商铺。2015年1月31日，盛通合和公司作为甲方、唐勇作为乙方签订了一份《商铺买卖协议》，协议有以下约定：鉴于甲方是中铁诺德公馆一期商铺指定合作单位，乙方有意向甲方购买位于深圳市龙岗区坂田坂雪岗大道与永香路交汇处中铁诺德公馆一期商铺*栋***号房产，预售面积63.55平方米，总价款为1888447元，该总价款包含购房费用516402元和购房价款1372045元（该价款为《深圳市房地产买卖合同（预售）》）的登记价款，并同意以此价款办理按揭贷款手续及产权过户手续，乙方接受上述价款，并确认该价格符合市场规律，日后不得对此提任何异议；在乙方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》后，即视为甲方的义务已经履行完毕，乙方不得再以任何理由要求甲方退还购铺费用；《深圳市房地产买卖合同（预售）》与本协议不一致的，以本协议约定条款为准。盛通合和公司于2015年1月30日向唐勇出具收款收据，载明收到中铁诺德中央道*栋***商铺定金15000元；于2015年1月31日向唐勇出具收款收据，载明收到中铁诺德中央道*栋***商铺定金35000元；于2015年2月5日向唐勇出具收款收据，载明收到中铁诺德中央道*栋***商铺定金150000元、于2015年3月21日向唐勇出具收款收据，载明收到中铁诺德中央道*栋***商铺全款1688447元，上述总款共计1888447元。2015年5月20日，原告作为买受人，被告中铁粤丰公司作为出卖人，双方签订深（龙）网预买字（2015）第13567号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向被告中铁粤丰公司购买位于深圳市龙岗区坂田街道新围仔社区中铁诺德公馆一期1号楼裙楼***号房，建筑面积为63.55平方米，总价款为1372045元。原告于2015年11月12日取得上述房产的产权证书，产权证号为粤（2015）深圳市不动产权第00327**号，登记价为1372045元。以上事实，有商铺买卖协议、收款收据、深圳市房地产买卖合同（预售）、不动产权登记证书、商品房整体买卖合同等证据及庭审笔录证实，足以认定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点为被告是否多收了原告购房款516402元。2015年1月31日，原告与被告盛通合和公司签订了《商铺买卖协议》，约定原告有意向被告盛通合和公司购买涉案房产，并对双方的权利义务进行了明确的约定。截至2015年3月21日，原告共向被告盛通合和公司支付了购房款共计1888447元，被告盛通合和公司亦向原告出具了书面收款收据。原告与被告中铁粤丰公司另于2015年5月20日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》。原告于2015年11月12日经依法登记后取得了涉案房产的所有权。本院认为，依据《商铺买卖协议》的约定，涉案房产的总价款为1888447元，该约定属于原告的真实意思表示，且原告实际已支付了该款，不存在多付516402元的情况。至于原告与被告中铁粤丰公司在《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的登记价，并非双方对涉案房产的总价款进行了变更，至于另外约定的不动产登记价低于真实的不动产交易价格是否违反了行政管理规定，应由行政管理机关认定和处理，但原告以登记价低于约定的价款为由主张返还购房款，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告唐勇的全部诉讼请求。案件受理费4482元（原告已预缴），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇一九年三月二十六日书记员 陈怡菲