宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0303民初622号原告：张军，男，汉族，生于1976年2月8日，住宝鸡市金台区。原告：杨亚宁，女，汉族，生于1979年5月8日，住址同原告张军。两原告委托代理人：乔元谋，陕西九成宫律师事务所律师。被告：宝鸡豪城房地产开发有限公司，住所地宝鸡市金台区新福路15号，统一社会信用代码91610303742810934X。法定代表人：杨万良，任公司董事长。委托代理人：王斐，陕西金宝律师事务所律师。原告张军、原告杨亚宁与被告宝鸡豪城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法由审判员李亚琴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张军、两原告委托代理人乔元谋、被告委托代理人王斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：2010年6月7日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》。2012年7月4日双方重新签订《商品房买卖合同》,购买位于宝鸡市豪城天下小区11号楼1单元7层0701号房屋。原告交付购房款158668元。2012年9月20日被告收取原告房屋维修基金3137元、契税1587元、办证费90元，并向原告交付了房屋。双方合同第十五条有关于产权登记备案的约定，其中附件四也有关于产权证书的办理约定。但至今被告未向有关部门缴纳其代收的维修基金、契税及办证费，没有履行办理权属备案登记义务，没有向原告交付不动产所有权登记证书，属于严重违约行为。故原告诉到法院请求判令：1、判决被告立即为原告办理权属登记的备案手续和不动产所有权登记手续，并向原告交付不动产所有权登记证书；2、判决被告向原告支付迟延办理权属登记备案手续违约金317.34元即158668元×0.2%=317.34元，赔偿迟延办理不动产所有权登记违约金30321.45元即158668元×逾期贷款月利率4.9%×（1+30%）×3年=30321.45元；3、判决被告向原告支付其收取的维修基金、契税及办证费的利息919.96元即4814元×逾期贷款月利率4.9%×（1+30%）×3年=919.96元；4、判决被告承担本案诉讼费用。原告为支持自己的主张，向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》2份、房地产预售款收据2张、定金收据、购房款收据、共有人手续费收据、建设银行贷款条款，用于证明原、被告签订商品房买卖合同，原告交纳全部房款158668元。被告未按约自交房后180日内履行备案义务，应按房款0.2%支付迟延备案违约金。备案期满后30天内被告未依法办理产权证书，应支付迟延办证违约金。2、房屋维修基金、契税、办证费收款收据，用于证明被告收取原告房屋维修基金3137元、契税1587元、办证费90元，但被告未向相关部门缴纳，长期占用应支付利息。3、天然气材料费、表费、有线电视入网费、公告费、抵押费收款收据，用于证明2012年9月20日被告收取上述费用并交付房屋，应当自次日开始计算备案期限及办证期限。被告宝鸡豪城房地产开发有限公司辩称，原、被告之间的房屋买卖事实存在。被告已经及时履行了备案义务，涉案房屋整栋楼的产权证书即大证已经办理好了，之前因小区规划及验收手续和测绘的原因未办下来。具体每户的产权证书即小证需要原告配合提交相关资料。被告在大证办好之后逐一和业主联系要求提交相关资料但原告不配合提交相关资料导致小证未能办好。维修基金和契税等费用系被告代收费用，均为依据房屋住建部门发送通知后才能交纳。其中也存在原告迟延交纳相关材料导致该部分费用在公司账上无法上交。关于原告主张的备案违约金没有异议，是双方在合同中约定的。但对原告主张赔偿迟延交付房产证损失诉讼请求系重复主张，没有事实及法律依据。备案和办证都是产权登记的程序，不能分割计算两项违约金，法院应予驳回。对原告主张支付收取的维修基金、契税及办证费利息诉讼请求有异议，被告只是代收现在均已交纳相关部门，支付利息没有依据。2018年下半年涉诉楼中已有业主办理了产权证，主要是原告不配合提交材料才未能办理。被告为支持其答辩意见，向本院提交下列证据：1、不动产证书，用于证明被告已履行合同义务办理了该栋楼的产权登记手续即大证。原告业主不配合提交相关资料，导致未能办理该户业主的产权证书即小证。2、住宅维修基金交存通知书、宝鸡市住房和建设局专用收据、建设银行客户专用回单，用于证明被告已经履行交纳该栋楼代收费用的义务，应驳回原告要求支付代收费利息的请求。结合庭审当事人的质证意见，本院对原、被告提供的上述证据的客观真实性均予以认定，证明目的将结合诉讼请求在本院认为部分予以阐述。根据以上认定的证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2010年6月7日，原告张军与被告宝鸡豪城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。2012年7月4日两原告与被告重新签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的宝鸡市新福路16号院11幢1单元0701号房屋，合同第六条载明：“买受人于2012年7月4日支付首付款人民币58668元整，其余房款计人民币壹拾万元整办理按揭。”合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。3.因有关部门的误延，可以顺延”。合同附件四补充协议第二条约定，“1、买受人委托出卖人办理产权证书的申请和领取，并为此提供相应材料，如因资料提供的不及时不完整而引致的后果由买受人承担。2、买受人支付办理房产证的各种税费，若因未能交纳产生的后果由买受人承担。”2010年5月31日、6月7日、8月15日被告向原告出具收款收据及《房地产预售款专用收据》，载明被告收到原告定金500元、预售购房款49174元及624元，2012年7月4日被告向原告开具收款收据，载明被告收到原告购房款8370元；其余房款10万元由原告在建设银行办理按揭贷款。2012年9月20日被告给原告出具5份收款收据，载明被告收到原告维修保证金3173元、契税1587元、办证费90元及天然气材料费、表费、有限电视入网费、公告费、抵押费。2017年5月16日，被告宝鸡豪城房地产开发有限公司以银行转账的方式向宝鸡市住房和城市建设局交纳宝鸡市新福路16号院豪城天下A区4、6、11、14、15、16幢维修基金124278.24元。2018年7月30日，被告取得位于宝鸡市金台区新福路16号院11幢42套房屋的陕（2018）宝鸡市不动产权第0085928号不动产权证书。本院认为，2010年原、被告签订《商品房买卖合同》。2012年双方再次签订《商品房买卖合同》，后签订的合同系双方对权利义务的重新约定，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定全面积极履行合同义务。关于原告主张被告立即为原告办理权属登记备案手续，并协助两原告办理不动产所有权登记证书的诉讼请求，本院认为被告长期未依照约定为两原告办理房屋产权的备案及登记，导致两原告占有房屋而不能取得不动产权证书。被告的行为属于违约，应当依法承担继续履行合同约定的义务，协助两原告办理涉案房屋权属登记备案及登记手续。至于原告主张被告交付不动产所有权登记证书的主张，本院认为发放不动产所有权登记证书系房产登记管理部门的行政管理行为，被告没有相应的行政权利不能直接发放权属证书，故该主张本院不予支持。关于原告主张被告支付迟延办理权属登记备案手续违约金、赔偿迟延办理房产证登记违约金的诉讼请求，本院认为原、被告在合同中约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。涉案房屋被告于2012年9月20日交付买受人，故依照约定被告最迟应在2013年5月19日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告于2017年5月16日向宝鸡市住房和城市建设局交纳维修基金，并于2018年7月30日取得涉案11幢楼不动产权证书。被告的履约行为晚于合同约定，故被告已构成违约，应向原告承担违约责任。关于违约金，双方在合同中约定为“已付房价款的0.2%”即158668元×0.2%为317.34元，但该约定不论被告逾期多长时间，违约金数额不变，显然过低。本院当庭释明原告是否需调整增加违约金，原告表示不予变更。本院认为，原告诉讼主张由被告支付约定的备案违约金317.34元及按金融机构计收逾期贷款利息标准计算3年的办证违约金30321.45元，而备案及办证属于不动产备案登记中的两个环节，原告请求两项违约金其实质即是对不动产备案登记违约金的调整增加。但原告主张计算标准过高，本院结合合同履行情况等案件事实，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金的计算标准作适当调整，即按年利率1%计算为宜，超过部分不予支持。被告逾期办理备案登记是一个持续状态，但导致的违约金的支付属于债权请求权，应受诉讼时效限制，原告主张计算3年符合法律规定，本院予以认定。故被告支付原告逾期办理房屋权属备案登记的违约金应为158668元×1%×3年为4760.04元，本院予以支持。关于原告主张被告支付代收的维修基金、契税及办证费利息的诉讼请求，本院认为被告代收费用后未及时向有关主管部门转交，擅自长期占用，给原告造成了预期的利息损失，故对原告主张的利息损失，本院予以支持。原告主张计算3年，不违反法律规定，本院予以认定；但其主张以逾期贷款利息标准计算没有依据，应以中国人民银行同期活期存款年利率0.35%计算。故被告应支付原告代收的维修基金、契税及办证费的利息为维修保证金3173元元+契税1587元+办证费90元为4850元，4850元×0.35%×3年为50.93元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宝鸡豪城房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内为原告张军、原告杨亚宁位于宝鸡市新福路16号院11幢1单元0701号房屋向宝鸡市房屋登记管理部门提交办理不动产权属备案登记需由被告提供的所有资料。二、被告宝鸡豪城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张军、原告杨亚宁逾期办理房屋权属备案登记的违约金4760.04元。三、被告宝鸡豪城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付向原告张军、原告杨亚宁代收的维修基金、契税及办证费的利息损失50.93元。四、驳回原告张军、原告杨亚宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元减半收取294元，由被告宝鸡豪城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 员 李亚琴二〇一九年三月二十二日法官助理 杨 乐书 记 员 王佳于