重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0114民初6555号原告：朱训刚，男，1968年2月5日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：李德平，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芹菲，重庆光界律师事务所律师。被告：黔江区正阳镇中心小学校，住所地重庆市黔江区正阳街道朝阳居委，统一社会信用代码12500114452990762X。法定代表人：粟正伟，该校校长。委托诉讼代理人：余规浩，重庆金讼律师事务所律师。原告朱训刚诉被告黔江区正阳镇中心小学校（以下简称“正阳小学”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2017年10月19日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人李德平、李芹菲，被告法定代表人粟正伟、委托诉讼代理人余规浩到庭参与诉讼。后因双方争议较大，本案依法转为普通程序，于2018年7月9日再次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人李德平、李芹菲，被告法定代表人粟正伟、委托诉讼代理人余规浩到庭参与诉讼。后因原告申请鉴定，2019年1月9日，本院第三次公开开庭审理本案，原告及其委托诉讼代理人李德平、李芹菲，被告委托诉讼代理人余规浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱训刚向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方签订的《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》；2、依法判令被告立即返还原告已支付的房款78105.6元和办证费用2000元，并赔偿损失782950.4元（8000元/㎡×97.632㎡－78105.6元购房款＋80000装修费）；3、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方在2005年通过口头协商，将被告位于正阳镇朝阳居委一组底楼门面房屋二间卖给原告，在2006年11月23日双方补充签订了《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》，约定被告将其集资修建的位于正阳镇朝阳居委一组底楼二间面积为97.632㎡的房屋转让给原告，转让价款78105.6元。原告按约定向被告支付了全部购房款。在2006年11月，原告向被告支付了2000元作为办理房屋产权证的费用。被告在出售给原告底楼房屋时，明确系商业门面，且合同第五条第（三）项明确约定：双方均不得在乙方购买的底楼前坝子上构筑建筑物，也不得长期堆放杂物阻碍底楼使用。但事实上，原告所购买的房屋根本不能做门面使用，不仅道路不通，前前后后都是房屋挡住，且当初约定的坝子，现在已在修建房屋，原告购买的门面房屋根本达不到当初的使用目的。后原告对门面房屋进行了装修，用去装修费8万元，但原告将门面进行装修后，因被告的违约行为，导致原告的门面无法按照正常的商业门面进行使用。被告于2006年就向原告收取了办理房屋产权证的费用，但时至今日，被告也未能给原告办理到相应的房屋产权证。综上，被告的种种行为已经构成严重违约，原告多次找被告要求协商，被告只是承认违约，但又不对原告的损失进行赔偿。现原告为依法维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》第119条之规定，诉至法院，望判如所请。被告正阳小学辩称：1.对方要求解除合同，按照法律规定，解除合同的情形有两种，即法定解除和约定解除，我方不清楚原告依据哪一种方式解除合同。本合同已经履行，应当继续履行合同。本案是房屋买卖合同引发的纠纷，合同中约定的是50年的使用权，合同第4条约定的是甲方协助乙方办理房产证，当时所有权证和使用权证是分离的，学校没有所有权，无权出卖房屋，转让的也是房屋的使用权，被告方没有违约，也没有达到法定的解除条件；2.被告没有影响原告房屋的正常使用，本案中不适用合同法第94条，本案中合同成立后，我方就将房屋交付给了原告方，协议办理房产证只是一个从属义务，没有影响合同的正常履行，学校收的2000元是学校为协助办证过程中差旅费的费用。所以我方没有违约行为，若规划设计影响了原告方的利益也与我方无关，被告没有损害原告方的利益，我方也不应当赔偿原告方的损失，即使要计算损失，也只是计算资金占用利息；3.本案不适用最高院商品房解释规定，本案本身属于划拨地上的集资建房。若我们有欺诈行为，那么原告主张的就应是撤销合同。对于损失，对方所参照的标准是属于黔江繁华阶段的门面价格，本案门面位置较偏僻，房屋鉴定的资料未经双方质证，且也未提交评估机构的评估资质，不具备合法性。综上，原、被告签订的合同是基于平等自愿双方在签订合同之前进行了仔细阅读，双方知道该合同是使用权的转让，请求驳回原告的诉求。经审理查明：2003年3月25日，重庆市黔江区住房制度改革办公室向正阳小学作出《关于同意正阳镇中心小学校集资合作建房的批复》，主要内容为：“一、同意你校利用本单位空闲地实施全额集资合作建房28套，总建筑面积3660㎡。二、职工集资在面积控制标准范围内按380元/㎡集资，超标准部分按市场价格450元/㎡集资。三、你校应按职工个人集资额的10%为职工建立住房公共维修基金。四、你校集资合作建房建成后，集资人拥有房屋的完全产权，应由你校凭此批复到相关部门办理房地产权属登记手续，最终的产权面积以权属登记机关核实的面积为准，并计算相应的集资款予以补交或退还。”根据批复，正阳小学修建集资房屋一栋，其中底楼为商业门面房，二楼以上为住房。2006年11月23日，原告朱训刚（乙方）与被告正阳小学（甲方）签订《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》一份，载明：“一、底楼的来历、位置及面积：该底楼位于正阳镇朝阳居委一组凉水井大桥旁，由正阳小学教职工集资修建而来，乙方受让底楼为从北向南（凉水井大桥一头依次数起）第九、十间，共计97.632㎡。二、转让的金额及付款方式：乙方实际应支付转让金78105.6元，签订转让合同时一次付清。三、乙方受让底楼的年限：乙方付清房款后享有该底楼使用权50年。四、手续的办理及费用承担：乙方自行承担办理底楼权属手续所发生的一切费用及水电入户费，甲方协助乙方办理相关手续。五、甲乙双方的权利、义务：（一）甲方的权利义务。1、确保转让的房屋底楼质量合格，产权无争议。2、按时将房屋底楼交付给乙方。3、若乙方未按时付清房款，甲方有权将该底楼不转让给乙方。4、乙方在使用该底楼过程中，若有对整体房屋产生有影响的行为时，甲方有权制止、干涉，并要求乙方暂停使用底楼和赔偿损失。（二）乙方的权利、义务。1、乙方按时付清房款；2、乙方在确保安全的原则下使用房屋底楼。3、乙方接受甲方安全、文明、卫生、综治等方面的统一管理。4、乙方有权向甲方要求按时交付使用。（三）甲乙双方均不得在乙方购买的底楼前坝子上构筑建筑物，也不得长期堆放杂物阻碍底楼使用。六、违约责任：若单方违约，违约责任方向对方支付违约金5000元”。2005年10月19日，朱训刚向正阳小学缴纳门面定金30000元，2005年12月13日，朱训刚向正阳小学缴纳水电入户费906元，同日缴纳购房款48105.6元，2006年11月23日，朱训刚向正阳小学缴纳办理房屋产权证及土地使用权证费用2000元。2015年6月18日，被告正阳小学就案涉房屋整体取得302房地证2015字第024XX号房地产权证，该房地产权证显示，案涉房屋土地使用权类型为划拨地，土地使用权面积为7055.39㎡，楼层名义层、物理层均为1-7，房屋建筑面积3766.98㎡。2016年5月，被告申请办理了职工集资建房部分的转移登记（22套房屋，XX层），剩余部分包含底楼门面已办理房屋产权证，权利人为被告方。原告、杨光鸿等9人不属于学校教职工，办理房屋产权证不符合政策，故至今未办理到房屋产权证。原告购买的房屋均价约800元/㎡，比《关于同意正阳镇中心小学校集资合作建房的批复》中的市场价格450元/㎡高约1.8倍。另查明，2016年11月4日，重庆市黔江区规划局向正阳小学核发《建设工程规划许可证》（建字第5001142016XXXXX号），根据规划，正阳小学在原告门面前方新建教学楼一栋。原告起诉请求解除与被告签订的《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》，理由一为被告在约定的坝子上构筑建筑物，致使达不到原告商业门面的使用价值，理由二为原告于2006年缴纳了房款及办证费用，而被告至今未按照约定办理产权证书，导致不能实现合同目的。本院于2018年7月9日组织双方当事人到场，对涉案门面进行了现场勘查。经勘查，案涉门面距离工地栏板最短距离约为3米，最长距离约为13.3米。2017年9月14日，原告及其案外人杨光鸿、王文才、刘秀明、朱训兵、李方政委托重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司对黔江区正阳中心小学周边商业用房市场价值进行评估，该资产评估公司于2017年10月10日出具咨询报告，评估结果为：咨询对象区域均价6800元/㎡。2018年7月27日，原告及其案外人杨光鸿、王文才、刘秀明、朱训兵、李方政向本院申请对正阳街道范围内（即正阳镇中心小学校周围）商业门面的市场价格进行再次评估鉴定，经本院组织双方当事人共同选择，委托重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司进行评估，2018年11月27日，该评估公司出具估价报告，评估结论为：鉴定对象区域均价为6770元/㎡。2018年7月27日，原告向本院申请对其涉案门面的装修市场价值进行评估。经本院组织双方当事人共同选择，委托重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司进行评估，2018年12月7日，该评估公司出具估价报告，评估结论为：鉴定对象装修现状价值为4.69万元。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告间签订的《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》的性质及效力；二、原、被告在履行合同过程中的过错及责任；三、原告诉求是否应予支持。现就以上争议焦点做如下评述：关于焦点一。原告方认为，合同转让的标的物是门面房屋的所有权，而被告方认为合同转让的标的物是房屋的使用权，并未约定转让所有权。从《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》内容来看，该合同约定有：“乙方付清房款后享有该底楼使用权50年”，同时约定：“乙方自行承担办理底楼权属手续所发生的一切费用及水电入户费”。合同签订后，被告向原告收取了办理产权及土地使用证的费用，可见，双方签订合同的直接目的是被告正阳小学将房屋所有权转让给原告，并非仅仅是使用权的转让，因此《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》应认定为房屋买卖合同。该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，也无证据表明损害社会公共利益，应属有效合同。关于焦点二。原告方主张，《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》第五条第三项规定：“甲乙双方均不得在乙方购买的底楼前坝子上构筑建筑物，也不得长期堆放杂物阻碍底楼使用。”被告正阳小学违反约定在原告方所购门面房前坝子上新建楼房，导致门面无法发挥正常的商业价值。但从勘验现场的实际情况来看，被告新建楼房边缘距原告方门面有一定距离，且原告门面所在的楼房空地与外界连通，并未封闭。另外，该合同签订时，第五条第三项中提及的“底楼前坝子”并未在合同中明确范围，原告方也未提交充分证据证明被告新修楼房是否占用了“底楼前坝子”及占用的面积大小，故对于原告主张被告在其房屋前方新建楼房构成违约的主张不予支持。关于房产证的办理，《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》约定原告承担办理权属手续的费用，被告协助原告办理相关手续，合同签订后，被告收取了原告办理权属手续的费用，应视为被告承诺为原告办理产权登记。可见，取得所购房屋的所有权是原告方签订合同的主要目的之一。现被告正阳小学已明确因原告方身份不符合政策，不能办理产权证书，原告方购买房屋并获得所有权的合同目的已不能实现，根据合同法第九十四条之规定，原告请求解除合同的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。被告正阳小学作为房屋建设的直接负责单位，应对房屋转让时的法律规定及房屋产权办理的流程有充分的把握，其向原告方承诺办理房屋产权证，但至今13年仍未能实际办理，致使原告未能取得房屋所有权，应向原告赔偿相应损失。原告作为完全民事行为能力人，明知自己非学校教职工，存在购买“教职工集资房”可能无法办证的风险，应自行承担一定责任。按照双方各自的责任，本院认为由被告承担主要责任即60%、原告承担次要责任即40%较为适宜。关于焦点三。前已述及，原、被告双方签订的《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》应予解除。本案中，原告所受损失相当于其所购买的房屋现有价值。参照在本院主持下的鉴定结论，原告房屋周边商业门面的均价为6770元/㎡，原告所购买的房屋面积为97.632㎡，故其所购房屋现在市场价值应为660968.64元。因被告未能为原告办理房屋产权证书，应将收取的办证费用2000元予以退还。因原告向被告缴纳的购房款78105.6元已转化为房屋现有市场价值，故购房款78105.6元不应再重复退还。关于被告的装修损失，经鉴定现有价值为4.69万元，该部分亦应按照各自责任由双方承担。房屋现有价值660968.64元、装修损失46900元，合计707868.64元，其中应由被告向原告赔偿的金额为707868.64×60%即424721.18元。对原告主张赔偿损失的请求，部分予以支持，超出部分予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告朱训刚与被告黔江区正阳镇中心小学校签订的《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》；二、由被告黔江区正阳镇中心小学校赔偿原告朱训刚各项损失共计424721.18元，并返还办证费用2000元，限于本判决生效之日起十日内兑现完毕；三、驳回原告朱训刚关于本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12430元，鉴定费6333元，合计18763元，由原告朱训刚负担7505元，由被告黔江区正阳镇中心小学校负担11258元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  徐 曼人民陪审员  冯成发人民陪审员  甘石海二〇一九年三月二十九日法官 助理  刘圣杰书 记 员  龙春艳