河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0802民初1391号原告张怀善，男，1974年11月26日出生，汉族，住承德市承德县东小白旗乡榆树底村****，身份证号1308211***********。委托代理人张滢，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托代理人张遥，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。被告承德德生房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区石洞子沟新泰家园小区**楼****。法定代表人孙景和，职务总经理。委托代理人任子江，河北陈华律师事务所律师。原告与被告商品房销售合同纠纷一案，本院2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张滢、张遥，被告的委托代理人任子江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，经双方协商，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于承德市双桥区下二道河子村供热厂南侧《美地湾景农民新村》D-1幢1单元21层1-2103号房屋，建筑面积为97.36平方米，房款总价为814947元，其中首付款164947元，剩余65万元以按揭方式办理了银行贷款。其中，合同第八条约定，被告应于2017年10月31日前向原告依法交付房屋，且该房屋验收合格。合同第九条约定，被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，自逾期交房次日起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房款万分之2的违约金。时至今日，被告依然未能依约交房。根据《合同法》及相关规定，被告的未履行合同义务的行为实属违约，应当为此承担相应的违约责任。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，应属合法有效，被告应当按照合同约定向原告支付违约金。故原告诉至法院，请求依法判令被告向原告支付因延期交房所产生的自2017年11月1日起至房屋交付日止以原告已支付房款为标准的违约金（暂计至2018年5月31日为17195元）；由被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告双方签署了商品房买卖合同，原告是适格主体。合同约定了房屋总价款、首付款金额、贷款金额及交房日期。被告至今未向原告交付合法房屋，应向原告支付违约金。被告向原告交付的房屋不仅要经过合法验收，还要符合合同附件三中“装饰、设备标准”中的交房条件。2、首付款收据，证明原告已向被告交纳首付款，被告已实际收到原告的首付款。3、个人借款凭证，证明原告已将全部房款支付给被告。被告辩称，原、被告签订的商品房买卖合同真实、合法、有效。合同第八条明确约定了如遇特殊情况出卖人可以延期交房，其中包括政府原因或社会特殊事件，遇到相应的情形，所顺延的期限不视为逾期交房。原告购买楼房所在的区域，被告在2000年左右即取得土地使用权。但因政府进行棚户区改造、三年大变样建设等原因，导致原告购买楼房所在区域的拆迁征地、各项审批一直延迟。针对此类问题，承德市人民政府成立了承德市解决房地产开发遗留问题工作领导小组对此类问题进行处理。本案所涉地块为被告开发的D地块，该地块因分两次出让造成中间约600多平方米土地未取得土地使用证，导致无法取得建设手续。另外，楼房依2014年相应的规划设计图纸进行的施工，2017年竣工时，消防、人防、环保等规范发生变更，无法办理验收手续。被告已取得土地使用权的A、B、C、D、E地块因城市规划的变更，应政府要求退回11321.69平方米土地，后政府又调整给被告部分国有建设用地，至2018年11月23日承德市人民政府才对相应的土地调整进行了批复。被告已考虑到因政府原因导致延期交房，于2017年9月23日以书面形式向原告送达了告知函，明确了因政府原因等因素房屋无法按期交房，原告在规定的期限内未书面提出异议。2018年迫于业主的要求，经被告与政府相关部门协调，同意被告在本案所涉楼盘土地、竣工验收等手续未完成的情况下向业主交房，2018年9月27日被告在承德日报发布交房通知。综上，被告未能如期交房系政府原因导致，因此，被告请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交下列证据：1、商品房买卖合同，合同第八条规定延期交付房屋的情形包括政府原因和社会特殊事件。2、承德市房地产开发建设违法行为专项整治领导小组专题会议纪要【2017】1-10号，证明由于国土部门的原因导致D地块中约600平方米的土地没有取得土地使用证。3、承德市解决房地产开发遗留问题工作领导小组专题会议纪要【2017】4-17号，证明目的同2号证据。4、承德市解决房地产开发遗留问题工作领导小组专题会议纪要【2017】2-7号，证明D地块相关建设项目2014年开工建设，所依据的规范与2017年的相应规范不同，导致验收手续无法办理。5、承德市城乡规划局2018年4月23日出具的【2018】14号函，是为解决被告取得使用权的土地历史遗留问题。6、承德市双桥区国土资源局2018年10月31日出具的【2018】20号函，证明双桥区国土资源局对美的湾项目的土地进行调整。7、承德市人民政府建设用地批复【2018】18、19、20号批复，证明2018年11月23日经承德市人民政府批复将原遗留问题的土地批准由被告用作建设用地使用。8、国有建设用地使用权出让合同三份，证明合同签订的时间为2018年11月22日，根据承德市人民政府的批复，承德市国土资源部门才将前期遗留的及欲调整的土地出让给被告，并且非常明确出让的时间为2019年1月21日之前。一直到2018年11月22日被告才取得全部的本案所涉及地块的国有土地使用权。9、不动产权登记证书三份，证明2019年1月11日由承德市国土资源局将以上所涉及的土地相应的权利证书颁发给被告。10、规划图纸，证明在原规划总用地范围内又规划出相应的市政道路以及绿地，需要将相应的国有土地使用权予以调整。11、韵达特快专递回执单20份，证明在2017年9月23日被告以书面形式向原告送达了因政府原因等会导致延期交房的书面通知。12、承德日报2018年9月27日刊登的被告交房通知。综上，以上12份证据证明被告未能按照合同约定的期限交房的原因是由于政府原因导致的。经庭审质证，被告对原告提交的1-3号证据真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。原告对被告提交的1-12号证据真实性无异议，但认为均不能达到其证明目的，并对8、9、10号证据的关联性存有异议。经审核认定，原告提交的1-3号证据与被告提交的1-12号证据具有证据效力，本院予以采纳。根据当事人陈述及上述有效证据，本院查明事实如下：原、被告间存在商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同第八条约定，被告应于2017年10月31日前将经验收合格的房屋向原告交付，但在2017年9月23日，被告通知原告不能如期交付房屋。2018年9月27日，被告在承德日报刊出交房通知，通知业主收房，但原告认为被告逾期交房应向其支付逾期交房违约金，双方协商未果，原告向法院起诉。同时查明，原告购买的楼房位于被告取得土地使用权的美地湾景小区项目D地块，该地块项目前期时间跨度较长，一个地块分为两次出让，造成宗地不完整，地块，地块中间约600平方米土地未取得土地使用证，该地块中包含有市政道路用地和公共绿化用地，需要对土地进行调整。该项目2014年开工，依据当时规划设计的图纸进行施工，与现行规范存在不一致，影响到规划、消防、质量安全、节能、人防、环保等验收，导致验收手续无法办理。上述问题均需要政府相关部门解决处理，造成了被告延期交房。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同真实、合法、有效。该合同第八条为交付期限约定，其中，约定如遇政府原因或社会特殊事件，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。现确因政府原因造成被告延期交房，根据合同第九条的规定，该原因为出卖人逾期交房违约责任的除外情形，故原告关于要求被告给付延期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告诉讼请求。案件受理费减半收取115.00元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  王志刚二〇一九年三月二十九日书记员  崔诗宜