湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1222民初1686号原告秦涛委托代理人黎少云，湖北泰元律师事务所律师。被告葛金海委托代理人徐胜甫，通城县石南法律服务所法律工作者。第三人通城县富强中介服务中心经营者：余新华原告秦涛诉被告葛金海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦涛及其委托代理人黎少云、被告葛金海的委托代理人徐胜甫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告秦涛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间在2016年6月25日签订的“房屋买卖合同书”；2、判令被告向原告返还地基并赔偿原告房屋损失（具体数额以评估价格为准）；3、判令被告已向原告支付的定金15万元归原告所有；4、由被告承担本案诉讼费。原告秦涛诉称，原告在通城县隽水镇宝塔村七组有两层半钢混结构房屋一栋，房产证号为隽房权证隽水字第**，国有土地证证号为隽国用（2010）00088号。2016年，第三人介绍被告葛金海前来购买房屋及土地，经协商，2016年6月28日，原、被告及第三人共同签订了“房屋买卖协议书”一份，双方约定，原告将上述房屋和周边空地以735000元的价格出卖给被告（房屋价款为70万元，集体土地作价35000元）协议签订时，被告先支付定金15万元，开工时付人民币7.5万元，被告方保证在签订本协议十日内，必须将房屋拆除重建，否则，本协议无效的同时，被告方还应当对房屋进行赔偿。同时双方约定了被告建成新房屋后房屋分配方案和价款折抵方案。协议签订后，原告交付了房屋，被告也拆除了房屋，但被告拆除房屋后一直不能重建，造成原告至今在外租住。原告人认为，原被告双方已经签订协议，被告却至今不能履行协议，已经属于违约，故原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失，现由于双方对此不能协商一致，原告只有提起诉讼，恳请人民法院迅速查明事实，并判令于原告之所请。被告葛金海辩称，1、合同是无效合同，原告第一、三项应予驳回，第二项诉讼房屋损失请求只能找拆房的。理由：1、这是原、被告双方合伙房地产开发，未取得开发手续，该合同无效。2、本协议买卖集体土地，土地管理法63条有规定，这是无效的。3、违反城乡规范法强制性规定，应办理建设许可证、施工许可证，该合同无效。第三人通城县富强中介服务中心辩称，当时买的时候我知道是商品房开发，房屋是国有土地，不是集体土地，协议是原告议的，双方同意签的字。说明一下：合同上本来是卖给葛金海，但想让李大明有担当，我让李大明在协议中签了字，因葛金海与李大明原打算合伙改建，后也是我写协议，李大明退出改建，葛金海还补了李大明一万多的损失。原告秦涛为了证明自己的主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：①原告秦涛的身份证复印件；证明原告的主体资格。②房屋买卖协议书一份；证明原将自己位于本县宝塔村七组二层半混凝土结构的房屋以人民币73.5万元的价格出让给被告（含集体土地作价3.5万元），被告支付了定金，并约定本协议签字后十日内开工重建，否则，被告必须赔偿原告，但被告将房屋拆除后至今未开工重建。③原告的房屋产权证和土地证各一份；证明原告是房屋的所有权人，本案房屋是国有土地房屋。④证明一份；证明原告的房屋已经被被告拆除。被告葛金海质证认为，对原告的证据1无异议，证据2真实性无异议，合法性、关联性有异议，这是无效合同，因为合同约定的是把土地和房屋卖给葛金海和李大明进行房地产开发，并且由原告自己得三套房，协议的实质是合伙商品房买卖合同。合同其中第二条约定要向宝塔村交35000元集体土地转让费。第五条约定应当办理二证，在没有二证的情况下，要求施工，约定无效。证据3真实性无异议。证据4真实性、合法性无法确定，但房屋是李大明拆的。第三人通城县富强中介服务中心对原告的举证均无异议。被告葛金海为了证明自己的主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：通城县建设规划管理局案件移送函一份及停建通知；证明房屋约定十天开工，因无二证，导致被城建部门责令停建。原告秦涛质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，房屋买卖合同是有效的（不包含集体土地），原告并不知情被告进行房地产开发，被告买去干什么，不需要经过原告同意，十天之内能不能办出二证没有规定，以此来证明合同无效是错误的。第三人通城县富强中介服务中心质证认为，对该证据不清楚。庭审时，被告葛金海为了证明自己是如期开工，申请证人李某到庭作证，经质证，原、被告对开工时间无异议。本院对双方无异议的证据予以确认。对于原告的举证②，本院认为，该协议涉及买卖集体土地，违反了国家的强制性规定，该协议内容部分无效。对于证据④，协议买主是被告葛金海，被告葛金海质证认为是李大明所拆的理由不能成立。对于被告的举证，本院认为，依照《中华人民共和国城乡规划法》第64条规定，原、被告未取得建设工程规划许可证，依法不能拆除重建，被告的举证能够达到拟证明的目的。根据原、被告的举证、质证、本院的认定及庭审时双方的陈述，本院可以确认如下事实：原告在通城县隽水镇宝塔村七组有两层半混凝土结构房屋一栋，2016年，第三人通城县富强中介服务中心介绍被告葛金海前来购买房屋及土地。2016年6月28日，原、被告签订了“房屋买卖协议书”一份，双方约定，1、甲方（原告）拥有的房产证号为隽水第029902号，土地证号为隽国用（2010）00088号房屋自愿以**万元出卖给乙方（被告）。2、由于被告购买后将房屋改建，被告应向宝塔村缴纳集体用地部分占地3.5万元，该款由被告交付原告后再由原告向宝塔村交付,（房屋价款为70万元，集体土地作价35000元）。3、付款办法：在签订协议之日，由被告交付原告15万元作为定金款。在签订本协议后，若原告反悔，由原告返还定金款给被告，原告付被告违约金5万元，若被告反悔，原告则不予返还定金款。被告尚欠购房款58.5万元，由被告在重建房屋中三套间房屋加一楼楼梯间折抵51万元，7.5万元在被告拆房之前付清，否则，该房屋买卖协议无效，上述15万元定金作为被告违约金由原告所有。4、被告方保证在签订本协议十日内，必须将房屋拆除重建，否则，本协议无效的同时，被告方还应当对房屋进行赔偿。同时双方约定了被告建成新房屋后房屋分配方案和价款折抵方案。协议签订后，原告交付了房屋，被告也如期拆除了房屋，但由于原、被告并未经通城县建设规划局办理建设工程规划许可证和施工许可证而导致拆除房屋后一直不能重建，造成原告至今在外租住。同时查明，原告共计收取了被告购房款19万元。原告人认为，原、被告双方已经签订协议，被告却至今不能履行协议，已经属于违约，故原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失，现由于双方对此不能协商一致，原告恳请人民法院查明事实，判令原告之所请。庭审后，本院组织双方当事人对该房屋住宅国有出让土地使用权市场价值进行了司法鉴定评估，评估结果为：总地价14.3万元。本案的争议焦点为：1、原、被告是合伙开发合同还是单纯的房屋买卖合同？2、被告的拆除房屋的损失如何计算？3、房屋损失该如何承担？本院认为，2016年6月28日，原、被告签订的“房屋买卖协议”是当事人之间的真实意思表示，该协议部分内容涉及集体用地的买卖因违反国家强制性规定应认定为无效，其余条款应受到国家法律的保护。关于焦点1、被告购买原告的旧房屋的目的是为了作为商品房的开发利用为前提，被告并未举证证明原告与其有合作开发之意，原、被告在买卖合同协议对房屋套间的分配是用于折抵房屋的买价，故被告庭审时提出原告与被告签订的买卖合同实为合伙开发的理由不能成立。关于焦点2、旧房屋已经被拆除，对房屋的损失部分只能通过对地皮评估后，通过双方议定的房屋总价值减去地皮价值（国有用地）予以计算得出，考虑到本案被告购买时，原、被告双方明知购买的目的是用于商品房的开发，故被告提出当时议定的价值略高于市场价格的理由成立，为了均衡双方的利益，本院酌情认定在双方议定的房屋总价值基础上下浮10%更显公平。据此可以计算被告因拆除房屋给原告造成的损失为：70-（70×10%）-14.3=48.7万元。关于焦点3、由于政策性的原因控制建房和“买卖合同签订”后原、被告双方并未进行产权变更登记，被告不能办理建设工程规划许可证和施工许可证致使合同无法履行。现原告请求解除合同的理由成立，本院予以支持，对于原告主张由被告承担违约金的诉讼请求，因本案在签订合同后发生了情势变更，对原告的该主张本院不予支持。被告在未取得开发商品房资质的情况下私自购买原告的房屋欲进行商品房的开发，应当承担拆除原告房屋的主要责任，因原、被告在签订合同时均未考虑到地方政策性的改变及合同涉及的内容有部分违反国家强制性规定的条款，原告没有尽到谨慎、审查之义务，故原告也应当承担因被告拆除房屋给自己造成的损失，本院酌情原告承担损失的10%的责任。被告已经支付了19万元购房款应予以抵扣。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定判决如下：一、由被告葛金海赔偿原告秦涛的房屋损失：48.7万元-（48.7万元×10%）-19万元=24.83万元；二、驳回原告秦涛的第三项诉讼请求。上述款项在本判决书生效后十日内,由被告葛金海汇入通城县法院执行款账户内。（本院执行款专户名称：通城县人民法院；开户行：中国银行通城县银山支行；账号：57×××03）。如果未按本指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5000元，由原告秦涛负担1000元，由被告葛金海负担4000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院，开户行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  谢卫东审 判 员  褚毅君人民陪审员  段亚军二〇一九年三月五日书 记 员  李林春相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。