云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初3593号原告：张钰玲，女，1998年10月3日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：张景芬，女，1970年12月27日出生，汉族，系原告张钰玲之母，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被告：西双版纳云江房地产开发有限责任公司。住所地:景洪市勐海路**。法定代表人：吴江。委托诉讼代理人：胡波，系云南博仲律师事务所律师，特别授权代理。原告张钰玲、张钰玲与被告西双版纳云江房地产开发有限责任公司（以下简称“云江公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张钰玲的委托诉讼代理人张景芬，被告云江公司的委托诉讼代理人胡波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张钰玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行与原告2013年4月3日签订的《商品房购销合同》约定的合同义务，为原告办理位于景洪市嘎洒镇东盟国际“嘎洒商业中心”房不动产权属登记的相关手续；2.判令被告支付逾期办理产权证从2013年9月6日计算至起诉日2018年8月22日的违约金总计64666元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月3日，原告张钰玲与被告云江公司签订《商品房购销合同》（合同编号：YJG-2003），约定：原告购买位于景洪市嘎洒镇农贸市场旁编号嘎洒C-（3）-7的地块的东盟国际“嘎洒商业中心”，房屋总价款226270元；并约定于2013年6月6日验收并交房；合同第13条约定自签订之日起30天内，由甲方向房屋所在地的房地产管理机构登记备案。但被告未依约将房屋产权证登记资料提交房管处备案。由于被告未完善土地使用的相关手续，没有提交相关房屋资料致使原告至今未能取得房屋权属证书，而原告已于2012年6月28日付清房款，且被告已于2013年6月6日交房，故被告的行为已构成违约，应承担违约责任。被告云江公司辩称，1.被告认为本案即使违约了，但本案已超过诉讼时效，本案中原告认为与其办证的时间是2013年9月6日，但原告知道这个时间，也知道了权利受到侵害，根据上述违约金的时间是9月6日，该合同也是在民法总则出台之前，现已超过诉讼时效；2.如果存在违约，对于不能办理产权登记的责任应归咎于原告，因为在乙方交付甲方后是协助办理，乙方如果要委托代理应在交房时办理产权登记交予甲方和相关税费，甲方应提供全部的资料，按照这个月的，我们办证是附条件的，是原告提交全部的资料在先，我们提交材料的义务在后，原告要求被告办证是附条件的，原告没有证据证明履行了提交材料的义务，被告是先履行抗辩权。开发商只是协助办证的义务，代理办证还需要委托。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的全部证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月12日，原告张钰玲（乙方）与被告云江公司（甲方）签订《商品房购销合同》,约定：甲方以出让方式取得位于嘎洒镇农贸市场旁的地块的土地使用权，甲方经批准在该地块建设商品房项目“东盟国际‘嘎洒商业中心’”；乙方购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为预许西字（2012-10）号；乙方向甲方购买第第1层房；该商品房总价款为226270元；甲方应于2013年9月30日前，将经验收合格并符合合同约定的该商品房交付乙方；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以西双版纳报公告形式通知乙方办理交接手续；“房屋交付乙方后，甲方应协助乙方办理房屋产权证；乙方委托甲方办理的，乙方应于交房时与甲方签订《办理房屋产权登记授权委托书》，并将办理房屋产权登记所需的相关资料提供给甲方，同时预交相关税费；甲方应在乙方提供全部完整资料及完成本项目竣工备案后的90个工作日内将办理房屋产权登记资料提交到房管处；乙方预交的税费在领证时依照实际支出多退少补”（该内容约定于合同第12条）。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约支付了全部购房款226270元，并于2013年6月6日支付被告代收办证费7562元以及维修基金1098元、代收土地使用费400元，即原告依约应交纳的全部购房款及办证费用，均已交纳完毕。而案涉房屋系于2013年9月30日交付使用。现原告以被告一直未履行代办房屋产权证义务为由，诉至本院。另查明，被告于交房时已告知原告其应该提供的相关资料和签订授权委托书。本院认为，关于被告提出的诉讼时效的抗辩意见，鉴于双方并未约定逾期办证违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，原告所主张的“违约金”实为逾期办证损失，而该违约损失为按月计付的持续性损失，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出诉讼时效抗辩的，逾期办证损失保护范围为当事人起诉之日前三年，故本院对被告的该项抗辩意见，不予采纳。关于双方当事人是否构成代办产权证的委托代理关系以及是否因出卖人的原因所致迟延办证的问题，因合同中明确约定“乙方委托甲方办理的，乙方应于交房时与甲方签订《办理房屋产权登记授权委托书》”，故是否形成代办证的委托代理关系应以另行签署委托代理协议为标准，且被告已于交房时明确告知了该事项，而原告并未举证证明双方已签署委托代理协议，亦未举证证明存在其所称“由于被告未完善土地使用的相关手续”等被告的其他原因所致迟延办证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，原告应承担举证不能的不利后果，故可以认定并非被告的原因所致迟延办证以及双方当事人之间并未构成代办产权证的委托代理关系；据此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因无法确定系因出卖人的原因所致迟延办证，故本院对原告要求被告支付逾期办证损失64666元的诉请，不予支持。与此同时，因双方之间签订的《商品房购销合同》系双方之间的真实意思表示，不违反国家法律法规的规定，合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，被告应履行配合办证义务，故本院对原告要求被告配合原告办理案涉房产的不动产权属证书的诉请，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告西双版纳云江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起六十日内配合原告张钰玲办理位于嘎洒镇农贸市场旁“东盟国际‘嘎洒商业中心’”第第1层房屋的不动产权登记证书；二、驳回原告张钰玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1417元，由被告西双版纳云江房地产开发有限责任公司负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈德明人民陪审员  刘晓洁人民陪审员  王远峰二〇一九年三月八日书 记 员  岩香丙附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百六十三条代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。