江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0214民初724号原告：无锡万宇置业有限公司，统一社会信用代码91320214768291925P,住所地江苏省无锡市梅村镇工业集中区**。法定代表人：王金磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：瞿建洋，江苏金汇人律师事务所律师。被告：张正芳，女，1968年7月9日生，汉族，住江苏省响水县。原告无锡万宇置业有限公司（以下简称万宇公司）与被告张正芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日受理后，依法适用简易程序于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告万宇公司的委托诉讼代理人瞿建洋、被告张正芳到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告万宇公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除万宇公司与张正芳于2018年8月8日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为201808080350），张正芳协助万宇公司办理上述《商品房买卖合同》的网签注销手续；2.张正芳向万宇公司支付违约金244586元；3.张正芳向万宇公司支付律师费81223元；4.本案诉讼费用由张正芳承担。事实和理由：双方于2018年8月8日签订《商品房买卖合同》1份，张正芳购买万宇公司开发建设的坐落于无锡新区房屋，房屋总价为1630579元，首付489579元，剩余房款1141000元由张正芳向银行申请贷款支付。后张正芳支付了首付款652579元，余款978000元至今未付。2018年12月15日，万宇公司向张正芳寄送付款催告函要求张正芳于2018年12月21日前交清购房款，张正芳仍未支付剩余房款。后万宇公司向张正芳邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，通知张正芳解除合同，协助办理解除合同事宜，支付违约金。但张正芳仍未支付，为维护自身合法权益，遂诉至本院。被告张正芳辩称：1.未能办理房贷确实是因为其征信有问题，但是万宇公司销售人员承诺其会帮助解决，故责任不全在其，其是出于对销售人员以及万宇公司的信任才购买案涉房产的；2.根据合同约定房款剩余部分应以办理按揭贷款方式支付，但合同中并未明确约定支付时间，合同中亦未约定以催款通知函载明日期为逾期交款日期，诉讼过程中万宇公司销售人员仍协助其办理按揭贷款事宜，亦未告知其逾期支付房款，故其对于万宇公司主张其逾期交付房款的情况不予认可；3.即使其构成延期交付房款，万宇公司对于延期交付房款负有责任；4.万宇公司主张的违约金过高，其亦无法承受高额的律师费。本院经审理认定事实如下:2018年8月8日，万宇公司与张正芳签订《商品房买卖合同（预售）》1份，约定张正芳购买位于无锡市新吴区房屋，房屋建筑面积为125.81平方米，套内面积为99.06平方米，房屋总价款为1630579元，于2017年8月27日前支付首期房价款489579元，余款1141000元向工商银行申请贷款支付。在逾期付款责任中，约定逾期付款在60日以内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，根据该合同发出的文件应采用书面形式以邮政快递的方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。合同附件十一补充协议第三条第（二）项约定逾期付款超过7日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同总房款15%向出卖人支付违约金。第三条第（三）项约定买受人办理贷款的，应当与本协议签订之日起3日内，将全部贷款资料准备齐全并配合办妥银行贷款手续，买受人逾期办理贷款手续的，等同于逾期付款，应当向出卖人承担本协议约定逾期付款违约责任；出卖人对买受人能否获得贷款及贷款条件，不作承诺及保证；除出卖人原因外，买受人按揭贷款不能在合同约定之日前全部到出卖人账户的，买受人即构成逾期付款，需按本补充协议第三条第（二）款约定承担逾期付款的违约责任；除出卖人原因外，如贷款银行不予批准贷款或批准的贷款金额少于买受人申请的金额的，买受人应在贷款银行或出卖人通知之日（以时间在先者为准）起5日内自筹资金付清差额部分，否则买受人即构成逾期付款，须按本补充协议第三条第（二）项约定承担逾期付款的违约责任。补充协议另约定无论何种原因导致合同及补充协议解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等；因买受人违约出卖人行使解除权的，出卖人因此支出的诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、律师费等实现债权的费用由买受人承担。另补充协议中约定本补充协议的约定与合同正文的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。合同履行过程中对于首付款的金额有所调整，张正芳已支付652579元，另978000元向银行申请贷款。因张正芳征信存在问题的原因，贷款申请未被批准。2018年12月15日，万宇公司通过邮政快递向张正芳在商品房预售合同中登记的地址邮寄送达《付款催告函》，要求张正芳于2018年12月21日前向其公司支付剩余购房款978000元。张正芳于2018年12月19日收到该付款催告函，并未按照上述时间支付剩余房款。2018年12月28日，万宇公司以同样方式向张正芳邮寄送达了《解除商品房买卖合同通知书》，通知张正芳因其逾期付款超过7天，万宇公司决定解除与张正芳签订的商品房买卖合同，要求张正芳在收到通知书后7日内协助其办理合同解除的相关手续，违约金244587元将从已支付购房款中扣。后该通知书因无人签收被退回。万宇公司为本次诉讼委托江苏金汇人律师事务所提供法律服务，并支付律师费81223元。诉讼中，万宇公司表示张正芳己支付的652579元，扣除违约金、律师费、诉讼费用后愿意直接返还给张正芳。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，万宇公司与张正芳签订的商品房买卖合同及附件是双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定，合法有效，张正芳应当按合同约定履行付款义务。张正芳因自身原因未能办理贷款，应按照补充协议约定以自有资金付清房款,张正芳在万宇公司向其邮寄了付款催告函后仍未付清房款，截止至本案开庭时张正芳仍未以自有资金或银行贷款资金支付剩余房款，万宇公司据此与张正芳解除合同，符合合同约定，张正芳应按照合同约定配合万宇公司办理解除合同的相关手续，故对于万宇公司要求解除与张正芳签订的《商品房买卖合同》并由张正芳配合其办理该合同的网签备案注销手续的请求，本院予以支持。关于违约金及律师费，根据双方签订的补充协议，张正芳逾期付款己超过7日，因此导致万宇公司解除合同，应按合同总价的15%即244586元向万宇公司支付违约金，并按合同约定承担律师费，万宇公司主张的律师费未超过法律规定的标准，应由张正芳承担，故对于万宇公司要求张正芳支付违约金244586元及律师费81223元的请求，本院亦予以支持。万宇公司同意将张正芳支付的款项在扣除违约金、律师费、诉讼费用后直接返还给张正芳，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下:―、解除无锡万宇置业有限公司与张正芳于2018年8月8日签订的《商品房买卖合同（预售)》，张正芳于本判决发生法律效力之日起十日内配合无锡万宇置业有限公司办理该合同的网上备案注销手续。二、张正芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡万宇置业有限公司违约金244586元。三、张正芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡万宇置业有限公司律师费81223元。四、无锡万宇置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张正芳返还已付款652579元扣除上述第二、三项费用及诉讼费用后的剩余部分317032元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19476元，减半收取9738元（该款已由无锡万宇置业有限公司预交)，由张正芳负担（从无锡万宇置业有限公司向张正芳返还的款项中扣除)。如不服本判决，可在判决书送达日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 王莉娜二〇一九年三月二十七日法官助理 曹 欣书 记 员 姜伟鑫本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。