广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终22201号上诉人（原审被告）：深圳前海顺天润康科技有限公司，住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300360039056W。法定代表人：钟海燕。委托诉讼代理人：佟一哲，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：文宗宏，广东普罗米修律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳环庆宏紫物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区香蜜湖街道香蜜湖半山莲塘尾兰江山2A1808室，统一社会信用代码：91440300MA5DT2DY2Q。法定代表人：赵澄宇。委托诉讼代理人：蔡子杰，男，1989年1月10日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，该公司职员。上诉人深圳前海顺天润康科技有限公司（以下简称顺天公司）因与被上诉人深圳环庆宏紫物业管理有限公司（以下简称环庆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初16202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。上诉人顺天公司上诉请求：1、判决撤销(2018)粤0304民初16202号民事判决;2、判决驳回环庆公司的全部诉讼请求，顺天公司无需向环庆公司支付物业管理费、租金、违约金。3、判决由环庆公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院作出的（2018)粤0304民初16202号民事判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当给予撤销并驳回环庆公司的全部诉讼请求。理由如下：一、涉案房产从未实际交付给顺天公司使用。一审法院对于涉案房产是否交付的问题未予查清。依据环庆公司环庆物业于2017年11月6日向顺天公司出具的《海岸环庆大厦项目通知函》，该函件称：“根据合同约定，贵司（顺天公司）应在11月1日前缴纳租赁押金与第一个月租金，我司（环庆公司）将承租房屋交付给贵司，但截至本函发送之日贵司仍未交付相关款项导致我司无法交付房屋。”从环庆公司的函件中可以看出，环庆公司将顺天公司缴纳押金与租金作为其交付涉案房产的前提条件。事实上，顺天公司从未交付押金及租金，环庆公司也没有向顺天公司交付过涉案房产。另一方面，依据双方签订的《房屋租赁合同》第七条的约定，环庆公司应当于2017年11月1日前将租赁房屋交付给顺天公司使用，并办理移交手续。这种交付是不附加任何条件的，不以顺天公司支付租金或押金为前提条件。因此，环庆公司不交付涉案房产的行为是严重的违约行为，环庆公司必须承担其违约不交付涉案房产所带来的法律后果。二、顺天公司没有义务先交租金。依据涉案《房屋租赁合同》第三条约定，顺天公司应当在2017年11月1日支付首期租金；第七条约定，环庆公司应当于2017年11月1日将租赁房屋交给顺天公司使用。这两条约定条款没有时间先后之分，履行日期都是2017年11月1日。但是根据生活经验及通常租赁交易习惯，都是先交付房屋再支付租金。本案中环庆公司自始至终没有交付租赁房屋，顺天公司有权利行使抗辩权不支付租金。三、涉案房产有装修期免租金的约定。依据涉案《房屋租赁合同》的《补充协议》约定，涉案房产的装修期从2017年11月1日至2018年1月15日止，约定的装修期内环庆公司免收租金。四、一审法院的判决缺乏合同和法律依据。既然在装修期内作为出租人的环庆公司都无权收取租金，为何一审判决第四项却判决顺天公司要向环庆公司支付2017年11月1日至2017年12月26日的租金。另一方面，依据《合同法》第116条之立法精神，禁止合同一方当事人依据违约条款获取双重利益。在本案中，到底是顺天公司抑或环庆公司违约尚有争议，一审法院却判决顺天公司既要支付租金，又要支付管理费，还要支付2个月租金数额的违约金，这些判项都找不到合同约定条款及法定依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，清二审法院支持顺天公司的上诉请求。二审中顺天公司补充上诉请求：一、关于一审判决第四项，要求顺天公司支付2017年11月1日至12月26日的租金853266.46元，我方认为是不合理的。一审判决已经认定的内容中包括顺天公司与环庆公司约定的免租期是从2017年11月1日至2018年1月15日，在免租期内是不能收取租金的。一审判决要求顺天公司支付管理费、支付违约金，还要再支付租金，已经超出了原租赁合同约定的范围，等于让环庆公司享受合同约定条款以外的超额利益，一审判决违反了法律规定。二、关于一审判决第五项，要求顺天公司给付两个月租金数额违约金的问题，本案中的核心文件就是双方签订的房屋租赁合同书，根据房屋租赁合同书第十八条的约定，当顺天公司拖欠租金达到30天以上，环庆公司能够采取的措施有两项，一是向顺天公司请求损害赔偿，二是不予退还顺天公司的租赁保证金。当然，在合同中也有违约金的选项，但是违约金的选项和不予退还保证金的选项不能同时选取，所以，双方当事人选择不予退还保证金而没有选择违约金，一审判决酌情确定顺天公司按照两个租金标准的金额向环庆公司支付违约金，数额奖金100万元。我方认为，这是违反了双方合同约定，根据我国合同法第一百一十四条的规定，违约金必须是双方约定的违约的金额，如果没有约定，就不能判决违约金。本案中，环庆公司可以要求损害赔偿或者不予退还保证金，一审法院也只能在此范围内确定顺天公司的相关责任。另外，合同法中违约责任是补偿的性质而不是惩罚的性质，合同法关于违约责任的立法精神就是避免合同当事人把要求对方承担违约责任作为获取非法利益的手段，违反合同法的公平等价有偿原则。本案中，顺天公司与环庆公司双方都有过错，顺天公司没有支付租赁保证金，而环庆公司没有交付租赁房屋，司法裁判的天平应当公平，不应当倾斜任何一方。环庆公司辩称：一、顺天公司说保证金、违约金的问题，完全混淆说法，租赁合同附页第十一条说到，乙方提前解除合同的，乙方除应缴清相应费用以外，还应向甲方支付相当于该物业届时三个月租金、管理费作为提前解除合同的违约金。所以，作为违约金顺天公司应该支付给环庆公司。至于有没有交付房屋的事情，一审提交的材料已经说明，钟海燕已经签署了验收通知书，也承认带设计团队到该房屋进行设计。二、关于免租期，免租期必须是以顺天公司履行租赁合同的情况下才生效，而顺天公司没有交付押金和租金，所以，应赔偿环庆公司在当时使用场所的租金。环庆公司向一审法院起诉请求：1、环庆公司、顺天公司双方2017年10月27日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》解除，已支付的一个月物业管理费不予返还；2、顺天公司赔偿环庆公司实际损失1160143元（二个半月的租金，暂计截止日2018年1月15日）；3、顺天公司赔偿环庆公司实际损失224251.26元（二个月的物业管理费，暂计截止日2018年1月15日）；4、顺天公司支付环庆公司违约金三个月的租金1392172.5元（即租赁保证金数额）；5、顺天公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年10月27日，环庆公司与顺天公司签署《房屋租赁合同》约定环庆公司将位于深圳市××区××海××大厦××楼××、××楼整层的房屋出租给顺天公司使用，租赁面积为2592.5平方米；租赁期限自2017年11月1日至2027年4月30日止；租金为464057.5元/月，租金应于每月5日前向环庆公司交付；顺天公司应于2017年11月1日前交付首期租金；环庆公司应于2017年11月1日前将房屋交付顺天公司使用，环庆公司迟于前款时间交付房屋的，顺天公司可要求将本合同有效期顺延；环庆公司交付租赁房屋时，向顺天公司收取三个月租金数额的租赁保证金1392172.5元；本合同未期满，顺天公司无正当理由提前终止本合同的，环庆公司可不予返还保证金；顺天公司负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；顺天公司拖欠租金达30天（一个月）以上，环庆公司可向顺天公司请求损害赔偿并不予返还租赁保证金，除追究顺天公司损害赔偿责任或违约责任外，环庆公司有权依据上述情形向顺天公司提出解除合同，解除合同通知书一经合法送达，环庆公司有权申请单方解除合同登记（备案）；顺天公司送达地址为深圳市福田区××路×号海×中心××，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。该合同补充条款约定免租期为2017年11月1日至2017年12月31日；物业管理费由顺天公司承担，每月总额112125.63元，由环庆公司代收；签约时顺天公司需支付环庆公司三个月租金总额的租赁保证金1392172.5元；本补充条款与主合同条款有冲突的以本补充条款为准。2017年10月28日，原顺天公司签署《补充协议》约定免租期为2017年11月1日至2018年1月15日。签订合同后，环庆公司主张顺天公司未依据合同约定按期支付租赁保证金及首期租金。2017年11月13日，环庆公司向顺天公司出具《催款函》，称截至2017年11月10日，顺天公司仍未按合同约定于2017年11月1日前缴纳租赁保证金及管理费款项共计1968355.63元，现提出严正交涉，限顺天公司于收到本催缴函5个工作日内缴纳相应款项。该函下方空白处，有案外人签名（无法辨认）手写备注“收到。2017.11.13”。庭审中，顺天公司确认该函为顺天公司公司员工签收。2017年12月5日，环庆公司再次向顺天公司出具《通知函》，称合同签订后，顺天公司应按照合同书约定支付租赁保证金及相关租金，而顺天公司一直拖延支付，截止2017年12月5日，顺天公司仅支付了1个月物业管理费112125.63元。现正式通知顺天公司于2017年12月15日前将合同约定的保证金等费用全额支付给环庆公司，如仍未支付全部费用，环庆公司将解除合同书并追究违约责任。庭审中，顺天公司确认该函被顺天公司公司员工签收。2017年12月15日，顺天公司向环庆公司出具《回复函》，称顺天公司于2017年12月5日收到环庆公司发给的《通知函》，但顺天公司因投资方资金问题不能如期在2017年12月15日之前将合同中约定的相关费用全部支付；经口头协商，如顺天公司于2017年12月22日之前仍未全额支付，则解除合同。2017年12月26日，环庆公司向顺天公司出具《解除通知函》，称签订租赁合同书后，顺天公司一直未按约支付租赁保证金，2017年12月5日环庆公司发出催讨函，要求顺天公司于十日内支付相关保证金款项，顺天公司一直没有支付全部保证金。现环庆公司正式书面告知顺天公司：从2017年12月26日起解除双方的租赁合同书，依照合同规定，顺天公司应付违约金2432413.13元，请顺天公司收到本函后三日内支付。该函下方空白处钟海燕手写备注“已收到本函，具体事宜再进行协商解决。2017.12.26”。同日，顺天公司向环庆公司出具《承诺书》，称顺天公司承诺于2017年12月28日下午5时前将租赁合同书中约定的租赁保证金及租金、管理费（三押一租、两个月管理费）共计2080481.26元交付给环庆公司，逾期顺天公司将承担所有不利后果及解除合同。庭审中，顺天公司称该承诺书是环庆公司员工称为了应付公司要求其签署的。另查明，环庆公司（环庆公司）与钟海燕（顺天公司）签署《商品房使用交接书》确认环庆公司已于2017年11月1日将涉案租赁房屋按房屋租赁合同中约定的装修、附属设施及设备标准交付给顺天公司使用，顺天公司确认环庆公司已按合同的约定完成了履行房屋的交付义务。该交接书顺天公司落款处为钟海燕签字并注明日期为“2017.”；环庆公司落款处加盖了环庆公司公章，但日期为空白。庭审中，顺天公司称该交接书是2018年1月左右环庆公司员工让其签的，其当时不想签日期，就随意写了2017年；环庆公司实际并未向顺天公司交付涉案房产，环庆公司虽多次要求顺天公司支付租赁保证金及各项费用，但顺天公司资金未到位，所以顺天公司就预先告知过环庆公司，顺天公司资金到位并按照合同约定支付租赁保证金等费用后才开始起租并接收房屋。环庆公司则称，签订合同后便直接带顺天公司到涉案房屋并告知可随时使用，涉案房屋只有一个电动开门的门锁，没有钥匙。顺天公司完全可以正常使用涉案房屋。且事实上顺天公司在签署合同后还寻找了设计公司进入涉案物业内对涉案物业进行丈量设计；因顺天公司一直未支付相应款项，故该交接书于2017年12月发解除合同通知之前才签署。对于设计师上门丈量的事情，顺天公司称确实有委托设计师上门查看，但并未进行丈量，也未实际进行设计。另，双方均确认顺天公司于2017年11月17日向环庆公司转账支付一个月管理费112125.63元。法院认为，原顺天公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应依约全面诚实履行合同义务。顺天公司未依约按期向环庆公司支付首期租金及租赁保证金，构成违约，应向环庆公司承担相应违约责任。环庆公司据此有权解除合同并要求顺天公司支付占用房屋期间的租金、管理费及违约金。关于合同解除的时间。顺天公司法定代表人钟海燕在环庆公司出具的解除通知函下方备注收到此函，故原顺天公司签署的《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议已于2017年12月26日解除。顺天公司虽主张环庆公司未向其交付涉及处分权的书面材料，其系行使抗辩权的正当行为。但首先，从顺天公司向环庆公司出具的函件及承诺书可看出，顺天公司在合同履行期内并未就上述问题向环庆公司提出异议或要求，还确认了环庆公司所述的欠付金额并承诺于2017年12月28日下午5时前予以支付；其次，如环庆公司确未向顺天公司交付上述材料，亦不能阻却合同效力而免除顺天公司的合同义务。对于顺天公司的该项抗辩，法院不予支持。关于涉案房屋的交付问题。顺天公司抗辩称环庆公司从未向顺天公司交付涉案房屋，房屋交接书也是应环庆公司要求补签的。但即便确如顺天公司所述的房屋交接书系之后补签的，但交接书已明确载明房屋具体的交付日期及交付的事实，事后补签交接书应当认定为双方对此前的实际交付房产行为的确认。在顺天公司未能提出相反证据的情况下，法院确认涉案房屋已于2017年11月1日实际交付。对于顺天公司未实际接收房屋的抗辩，法院不予支持。综上所述，环庆公司有权要求顺天公司支付2017年11月1日至2017年12月26日的租金853266.46元【464057.2元+464057.2元÷31天×26天】、物业管理费及违约金。因双方均确认顺天公司已支付一个月的物业管理费，故顺天公司还另需向环庆公司支付2017年12月1日至2017年12月26日的物业管理费94040.85元（112125.63元÷31天×26天）。对于环庆公司请求支付租金及物业管理费的超出部分，法院不予支持。关于违约金的数额，因顺天公司一直未能如期向环庆公司支付合同约定的租赁保证金等各项费用，环庆公司作为承租人亦应积极履行解除合同收回房屋并另行出租以减少损失的责任，法院酌情确定顺天公司还应向环庆公司支付相当于两个月租金标准的违约金928114.4元。一审判决：一、确认环庆公司与顺天公司于2017年10月27日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月26日解除；二、环庆公司有权不予返还顺天公司支付的物业管理费112125.63元；三、顺天公司应于本判决生效之日起十日内向环庆公司支付物业管理费94040.85元；四、顺天公司应于本判决生效之日起十日内向环庆公司支付租金853266.46元；五、顺天公司应于本判决生效之日起十日内向环庆公司支付违约金928114.4元；六、驳回环庆公司的其他诉讼请求。本院经审理查明：一、顺天公司二审提交了一份环庆公司向顺天公司发送的《海岸环庆大厦项目通知函》，内容为“鉴于贵司已于2017年10月27日与我方签订福田海岸环庆大厦2-3层租赁合同，根据合同约定，贵司应在11月1日前缴纳租赁押金与第一个月租金，我司将承租房屋交付给贵司，但截至本函发送之日贵司仍未交付相关款项导致我司无法交付房屋。望贵司能本着友好、诚信的合作精神，在2017年11月10日前及时向我司支付相关款项，我司将房屋交付给贵司，双方履行租赁合同约定。”落款时间为2017年11月6日。顺天公司以此证明环庆公司并未在2017年11月1日交房。环庆公司确认该函的真实性，但主张该函实际为2017年10月30日出具的，顺天公司未前往领取，直到2017年11月6日才领取，故以领取当日的时间出函。二、环庆公司一审时陈述《商品房使用交接书》为2017年12月份，在发出解除合同通知之前所签，顺天公司主张因环庆公司一直询问其资金何时到位，催促其签字，其明确资金尚未到位，环庆公司员工称为了应付公司要签字，顺天公司法定代表人即在《商品房使用交接书》上签名，但因纠结日期如何写，最终只写了2017年，未写具体日期。故顺天公司主张其已明确告知资金到位后才能开始租赁，押金也没有支付，所以认为合同还没有开始履行。三、双方签订的《房屋租赁合同》附页补充条款第十八条约定：“租赁期内，如因乙方原因而需提前解除合同的，乙方应提前三个月书面通知甲方并征得甲方书面同意。届时，乙方除应向甲方缴清应付费用外，还应向甲方支付相当于该物业届时三个月租金、物业管理费作为提前解除合同的违约金。……”。四、原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为涉案房屋有无交付给顺天公司使用，顺天公司应当承担何种责任。关于涉案房屋是否交付使用的问题，本院认为，《商品房使用交接书》虽然有顺天公司法定代表人签名，但双方均陈述此交接书为事后补签，环庆公司在顺天公司未依照合同约定缴纳租房保证金及租金的情况下，将房屋交付给顺天公司不符合合同约定，也与市场交易惯例不相符。另外，顺天公司二审时提交的《海岸环庆大厦项目通知函》，虽未在举证期限内提交，但因与认定案件重要事实有关，本院予以采信，但对于顺天公司不在举证期限内提交证据的行为，本院予以训诫。该通知函出具日期为2017年11月6日，明确写明因顺天公司未按合同约定缴纳租赁押金与第一个月租金，导致其公司无法交付房屋，同时要求顺天公司2017年11月10前交付相关款项后，其公司才将房屋交付，履行双方租赁合同的约定。该通知函内容与交接书确认的2017年11月1日交付了房屋相矛盾，环庆公司的解释也与通知函内容明确交付款项后才交付房屋不相符，且双方均确认交接确认书为事后补签，没有明确的签名日期，故本院对环庆公司关于其已于2017年11月1日交付房屋的主张，不予采信。因环庆公司未提交其他证据证明其已交付房屋，且顺天公司也未依据合同约定支付租赁保证金及房屋租金，本院依法认定双方签订租赁合同虽然有效，但并未实际履行。关于顺天公司应当承担的责任问题。本院认定，虽然环庆公司未交付房屋，但未交付的原因是因顺天公司未按合同第九条的约定缴纳房屋租赁保证金造成的。顺天公司在此之后多次承诺会缴纳相关费用，并且也实际缴纳了一个月的物业管理费，表明其对环庆公司未交付房屋并未提出异议，而是希望资金到位后继续履行合同。但顺天公司最终未按合同约定缴纳相关费用，造成了环庆公司的损失，顺天公司应当承担损害赔偿的违约责任。因合同租赁期内的租金及物业管理费为环庆公司的实际损失，顺天公司应当予以支付，即顺天公司应向环庆公司支付2017年11月1日至2017年12月26日期间的租金损失853266.46元、物业管理费损失206166.48元，扣除顺天公司已支付的一个月物业管理费112125.63元后，顺天公司还应向环庆公司支付物业管理费损失94040.85元。关于环庆公司主张的违约金问题。环庆公司以合同附页补充条款第十八条主张违约责任，但承担该违约责任的前提是，顺天公司在租赁期内提前解除合同的情形，而本案情形与该条约定并不相符。因环庆公司在与顺天公司签订涉案合同之日，即已经知晓顺天公司不能在合同签订之日交付租赁保证金。在此之后顺天公司仍未按其回复的时间如期缴纳费用，环庆公司此时应当及时采取解除合同等措施减少损失，故其对涉案损失也有一定的过错，其除主张租金、物业管理费的损失之外，另行主张违约金，既无合同依据，也有失公平，本院不予支持。综上，上诉人顺天公司的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。因顺天公司二审时提交新证据，导致原审认定事实部分不清，处理不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初16202号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初16202号民事判决第五项、第六项；三、驳回上诉人深圳前海顺天润康科技有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人深圳环庆宏紫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如上诉人深圳前海顺天润康科技有限公司未按本判决指定期限履行上述金钱支付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费29013元、二审案件受理费人民币22687.93元，由上诉人深圳前海顺天润康科技有限公司负担27401.49元，被上诉人深圳环庆宏紫物业管理有限公司负担24299.44元。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 张  士  光审判员 邓  亚  玲二〇一九年三月十一日书记员 陈启荣(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……