河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终5764号上诉人（原审被告）：河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村，统一社会信用代码：9141636807138016XP。法定代表人:陈永善，该公司董事长。委托诉讼代理人：李前进、朱鑫婷，河南文丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张敏杰，女，汉族，1988年10月2日出生，住河南省商水县。委托诉讼代理人：王君、耿洋，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：位更申，男，汉族，1987年8月1日出生，住河南省商水县。委托诉讼代理人：王君、耿洋，河南国基律师事务所律师。上诉人河南锦家置业有限公司因与被上诉人张敏杰、位更申房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初1453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。河南锦家置业有限公司上诉称：一审判决认定事实及适用法律错误，上诉人未能按约办理初始登记系情势变更导致；一审法院要求继续履行关于办理初始登记违约责任的约定，对上诉人明显不公平；一审法院认定被上诉人损失没有事实和法律依据。请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。张敏杰，位更申答辩称：上诉人未能按约递交初始登记材料并非情势变更导致；本案不存在不可抗力因素，一审法院支持被上诉人关于递交初始登记资料违约责任的主张，对双方当事人公平、公正；上诉人交付的阳台不符合约定，构成违约。请求驳回上诉，维持原判。张敏杰、位更申向一审法院的诉讼请求：1、被告支付因交付的阳台不符合约定标准给二原告造成的损失10000元；2、被告支付因房屋存在腰线影响二原告窗户采光造成的损失7987元；3、被告支付二原告未报送办理产权初始登记资料违约金9784元（自2018年3月1日起，暂计算至2018年10月31日，直至被告义务履行完毕之日止）；4、本案的诉讼费、鉴定费等全部费用由被告承担。一审法院认定的事实：2016年5月14日，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》主要约定：二原告购买被告开发的位于金水区××、××单元××房屋××套，建筑面积为89.1平方米，总价款为798701元。二原告于2016年5月14日向被告支付购房款239701元，剩余559000元购房款采用商业贷款方式支付给被告。被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给二原告使用。被告交付使用的商品房装饰、设备标准（阳台：地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。）应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责将该商品房达到约定标准。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，二原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条规定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：被告应当在2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向二原告支付总房款的万分之0.5违约金。合同附件一房屋平面图显示涉案房屋有1个阳台,1个卫生间。合同还对其他事项进行了约定。2016年6月21日被告为二原告开具了金额为51504元的购房发票。2017年12月19日被告为二原告开具了金额为747197元的购房发票。另查明：二原告所购房屋处于腰线层。庭审中，被告称其向二原告交付的房屋阳台是有金属栏杆，无玻璃，案涉房屋阳台有约90厘米的砖混围栏，同小区其他非腰线层的房屋阳台有约60厘米砖混围栏。2018年11月23日，被告将锦艺金水湾观澜苑小区住宅1到9号楼，不包含4号楼，商铺10号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，并予以登记接受，但尚未受理。2018年12月12日，郑州市不动产登记中心对上述首次登记材料予以受理，并出具了不动产登记受理凭证。2018年11月27日，二原告诉至该院。一审法院认为，二原告、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且主要内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认，双方当事人均应依约履行合同义务。双方在合同中约定，阳台为地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。庭审中，被告认可由于案涉房屋处于楼房腰线层,基于楼房整体设计因素,案涉房屋阳台现有的约90厘米的砖混围栏不能改动,即现不能通过采取补救措施的方法将案涉房屋阳台的砖混围栏改造成与其他楼层相同的约60厘米。虽然砖混围栏的高度并不影响房屋居住的基本功能,但不可否认,房屋的布局、结构以及外观等因素对于业主在选购房屋时的决策以及房屋价格均会产生一定的影响,由于被告在与二原告签订案涉房屋买卖合同时明知案涉房屋阳台结构与其他楼层的房屋存在明显的不一致,但现无证据证明其向业主告知,同时又无证据证明业主对该事项明知,因此,被告存在违约的情况,且对业主权益造成了侵害,应当承担赔偿责任。案涉房屋的阳台围栏与该小区正常房屋阳台围栏虽存在差异,但非腰线层房屋阳台也并非二原告所称的落地窗，正常阳台也并非二原告所称的落地窗,其也建有高约60厘米的砖混围栏,即案涉房屋的阳台结构与非腰线层房屋阳台的结构并无本质差异。结合涉案房屋阳台的绝对和相对差异以及房屋总面积及总价款，并结合郑州市中级人民法院对同小区同类型案件的生效判决认定，二原告主张被告赔偿阳台损失10000元。数额合理，该院予以支持。双方在合同中约定被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向二原告支付总房款的万分之0.5的违约金。被告是专业的房地产开发企业，其在开发涉案房屋时明知涉案房屋所处的地理环境及相关的正常规定，因此被告对相关的商业风险应对有合理的预判，但涉案合同并未将被告主张的延期事由作为延期初始登记的条件，同时被告并未提供充分的证据证明本案存在情势变更的事实，故被告应当在房屋交付使用后的60日内即2018年2月28日前将需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心，被告逾期未报送，已构成违约，应自2018年3月1日起按总房款的日万分之0.5向二原告支付逾期办理初始登记的违约金至2018年11月23日，共计268天，合计10702.59元。二原告主张被告支付因房屋存在腰线影响二原告窗户采光造成的损失7987元，证据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张敏杰、位更申阳台损失10000元；二、被告河南锦家置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张敏杰、位更申逾期办理初始登记的违约金10702.59元；三、驳回原告张敏杰、位更申的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费494元，减半收取247元，由二原告负担63元，被告负担184元。本院经审理查明的事实同一审一致。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于阳台的问题。本案诉讼中，河南锦家置业有限公司认可由于案涉房屋处于楼房腰线层，基于楼房整体设计因素，案涉房屋阳台现有的约90厘米的砖混围栏不能改动，即现不能通过采取补救措施的方法将案涉房屋阳台的砖混围栏改造成与其他楼层相同的约60厘米。虽然砖混围栏的高度并不影响房屋居住的基本功能，但不可否认，房屋的布局、结构以及外观等因素对于业主在选购房屋时的决策以及房屋价格均会产生一定的影响。由于河南锦家置业有限公司在与被上诉人签订案涉房屋买卖合同时明知案涉房屋阳台结构与其他楼层的房屋存在明显的不一致，但现无证据证明其向业主告知，同时又无证据证明业主对该事项明知，因此，河南锦家置业有限公司存在违约的情况，且对业主权益造成了侵害，应当承担赔偿责任。案涉房屋的阳台围栏与该小区正常房屋阳台围栏虽存在差异，但正常阳台也并非被上诉人所称的落地窗，其也建有高约60厘米的砖混围栏，即案涉房屋的阳台结构与正常房屋阳台的结构并无本质差异。综合案涉房屋阳台的绝对和相对差异以及房屋总面积及房屋总价款，一审认定赔偿损失金额为10000元，并无不当。对于逾期办理房屋权属初始登记违约金的问题。河南锦家置业有限公司是专业的房地产开发企业，其在开发案涉房屋时明知案涉房屋所处的地理环境以及相关的政策规定，因此，河南锦家置业有限公司对于相关的商业风险应当有合理的预判，但案涉合同并未将河南锦家置业有限公司主张的延期理由作为延期初始登记的条件，同时，河南锦家置业有限公司并未提供充分的证据证明本案存在情势变更的事实。因此，一审判决河南锦家置业有限公司支付相应的违约金并无不当。综上所述，上诉人河南锦家置业有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费494元，由上诉人河南锦家置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王玮琦审判员  袁 斌审判员  朱 梅审判员  李继军审判员  侯军勇审判员  张向军审判员  安 军二〇一九年三月二十八日书记员  张帅豪