北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初53696号原告:北京三园物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区甜水园东里**楼。法定代表人：王晓莉，总经理。委托诉讼代理人：张丑俊，北京市九洲律师事务所律师。被告：北京京棉纺织集团有限责任公司，，住所地北京市朝阳区八里庄东里**法定代表人：尹荣宝，董事长。委托诉讼代理人：翟炜，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛晟南，女，1988年12月14日出生，汉族，北京京棉纺织集团有限责任公司职员。原告北京三园物业管理有限公司（以下简称原告）与被告北京京棉纺织集团有限责任公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张丑俊、被告之委托诉讼代理人翟炜、薛晟南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付涉案房屋2000年11月1日至2016年12月31日期间的物业费175162.56元；2.要求被告支付利息62218.42元；3.诉讼费用由被告负担。事实及理由：1996年10月9日，原告前身北京市纺织建设承发包公司房管所与北京第二棉纺织厂签订《房屋托管协议书》，约定：北京第二棉纺织厂委托原告对其位于北京市朝阳区道家园小区21套建筑面积共计1274.64平方米的高层住宅进行物业管理服务。如果北京第二棉纺织厂将上述房屋产权转让时，应会同承受产权单位与原告签订新的物业服务协议。托管费由托管建筑面积每平方米每年29.5元，公用天线收费每户每年19.92元，清运垃圾费每户每年24.19元组成。交费办法为每年8月21日前交付当年8月至次年7月份费用。上述收费标准为现行收费标准，今后将按国家政策规定及物价调整系数作相应调整。如将房换给非被告单位人员居住时，该房托管费仍由被告支付。2010年2月8日，北京第二棉纺织厂注销登记，其债权债务由被告承继。北京市纺织建设承发包公司房管所的权利义务依法由原告承继。原告自签订协议至今一直为涉案房屋提供物业管理服务。被告未缴纳2001年11月1日至2016年12月31日期间的物业费。经多次催要无果，故原告诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与被告没有签订物业服务合同。20套涉案房屋中有5套即北京市朝阳区道家园4号楼3层101号房屋（以下简称4-3-101房屋）、北京市朝阳区道家园4号楼3层501号房屋（以下简称4-3-501房屋）、北京市朝阳区道家园4号楼4层101号房屋（以下简称4-4-101房屋）、北京市朝阳区道家园4号楼4层602号房屋（以下简称4-4-602房屋）、北京市朝阳区道家园4号楼4层702号房屋（以下简称4-4-702房屋）没有查询到产权信息，对原告主张的产权人和房屋面积不予认可。其余涉案房屋面积与原告提供的欠缴费明细相同，但其中6套涉案房屋即北京市朝阳区道家园4号楼3层402号房屋（以下简称4-3-402房屋）、北京市朝阳区道家园4号楼4层202号房屋（以下简称4-4-202房屋）、北京市朝阳区道家园4号楼4层502号房屋（以下简称4-4-502房屋）、北京市朝阳区道家园4号楼4层701号房屋（以下简称4-4-701房屋）、北京市朝阳区道家园3号楼2层101号房屋（以下简称3-2-101房屋）、北京市朝阳区道家园4号楼3层201号房屋（以下简称4-3-201房屋）已变更为商品房。而其余涉案房屋即北京市朝阳区道家园4号楼3层302号房屋（以下简称4-3-302房屋）、北京市朝阳区道家园4号楼4层102号房屋（以下简称4-4-102房屋）、北京市朝阳区道家园4号楼4层301号房屋（以下简称4-4-301房屋）、北京市朝阳区道家园4号楼4层401号房屋（以下简称4-4-401房屋）、北京市朝阳区道家园4号楼4层402号房屋（以下简称4-4-402房屋）、北京市朝阳区道家园4号楼4层501号房屋（以下简称4-4-501房屋）、北京市朝阳区道家园4号楼4层601号房屋（以下简称4-4-601房屋）、北京市朝阳区道家园4号楼3层702号房屋（以下简称4-3-702房屋）均登记在职工名下，没有任何房屋的产权人是我方，且原告的诉请超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：1996年10月9日，甲方北京第二棉纺织厂与乙方北京市纺织建设承发包公司房管所签订《房屋托管协议书》，约定：甲方在北京市纺织建设承发包公司集资建房中分得道家园多层住宅21套，建筑面积1274.64平方米（具体房号见附表）。按集资协议，委托乙方统一管理。甲方将房屋设备的管理全权委托乙方。乙方按市公房托管维修规定，负责管理、维修、供暖，不得推诿。甲方不得干预。今后如果甲方将产权转让时，应会同承受产权单位与乙方直接签定本协议书。托管费由托管建筑面积收费29.50元/平方米年、托管公用天线收费19.92元/户年和托管清运垃圾费24.19元/户年组成。上述托管费合计38528.19元。交费办法：即当年甲方在12月14日前交付当年11月至次年12月份费用。上述收费标准为现定取费标准，今后在交费期内将按国家政策规定及物价调整系数作相应调整。甲方进住使用上述住房，要协助乙方作好各项管理工作，教育住户遵守乙方的各项管理制度，签订住房契约，按时交付水、电、煤气、卫生、收视等费用，不得拖欠。住户在今后需换房时，须持甲方同意证明，到乙方按规定办理换房手续，如将房换给非甲方单位人员居住时，该房托管费用仍由甲方承受。小区内一切公配设施及空地，绿化等均属乙方管辖所有。2006年12月22日，北京三园物业管理中心更名为原告。2010年1月18日，被告出具承诺函，内容为：被告是1997年8月15日由北京第一棉纺织厂、北京第二棉纺织厂、北京第三棉纺织厂（简称京棉一、二、三厂）实行重组后改制而成的北京纺织控股有限责任公司出资设立的全资子企业。被告组建后，统一对外经营，原京棉一、二、三厂的经营活动全部终止，债权债务全部由被告承继，原企业在职及离、退休职工全部由被告接收管理。庭审中，原告还提交了以下证据：1.住宅明细表、居住证，证明《房屋托管协议书》中包含涉案房屋的具体门牌号及面积，该明细表是《房屋托管协议书》的附件。被告对该证据的真实性认可，但不是与原告签署的。2.律师函及快递详情单，证明原告以书面形式向被告催收过物业费。被告对该证据的真实性认可，但称已过诉讼时效。3.证明，证明北京市纺织建设承发包公司房管所最开始行使物业管理职能。后原北京市纺织建设承发包公司房管所的权利义务转移至北京三园物业管理中心，后变更为现原告名称。被告对该证据的真实性认可，内容不认可，并称北京市纺织建设承发包公司一直存续，后更名为北京方宏置业有限责任公司，此公司一直存续，与原告是完全不同的两个公司，即便存在权利义务的概括转移，未经我方认可，该转移无效。4.欠费统计表，证明被告自2001年至2016年12月31日期间欠费金额。被告对该证据的真实性不认可，并称未约定利息。被告提交了以下证据：1.关于北京市纺织建设承发包公司分立改制的通知，证明北京市纺织建设承发包公司后变更为北京方宏置业有限责任公司，此公司一直存续，与原告系两个不同的公司。原告对该证据的真实性不清楚，但称:“实际情况确实如此，1997年改制前原告是北京市纺织建设承发包公司的下属单位，是有独立法人资格的国有企业，改制后三园物业管理中心变成了民营企业。”2.17套房屋的买卖契约及房屋买卖合同、房屋产权登记证，证明涉案房屋产权已由北京第二棉纺织厂变更为个人。且已上市交易的6套房屋中4-3-201房屋买卖合同中已注明结清物业费、供暖费。原告真实性认可，证明目的不认可。并称上述证据只能证明房屋进行过房改，但是根据托管协议书3.1条，应由被告会同新买房人与我方重新签订物业服务协议。被告房改时没有签订新协议，也没有通知过原告进行变更。买卖双方自行签订的买卖合同只对协议双方有效，对原告没有约束力。在被告未提供证据证明结清物业费的情况下，应继续承担交纳物业费的义务。另查，4-3-202房屋登记在案外人尹XX名下，建筑面积59.07平方米，该房屋系2002年北京第二棉纺织厂以成本价售予尹XX。4-3-402房屋登记在案外人过XX名下，建筑面积59.07平方米，该房屋系2006年由井XX出售给案外人过XX，该房屋已变更为商品房。4-4-102房屋登记在案外人苗XX名下，建筑面积53.01平方米，该房屋系1999年北京第二棉纺织厂以成本价售予苗XX。4-4-201房屋系北京第二棉纺织厂以成本价售予单XX，后单长明于2000年5月27日去世，其妻子押XX、其女单X、其子单X共同继承了该房屋，建筑面积57.71平方米。4-4-202房屋系2002年北京第二棉纺织厂以成本价售予韩XX，后韩XX去世，其子张XX、张XX、女儿张XX、张XX共同继承了该房屋，该房屋建筑面积59.07平方米。4-4-301房屋登记在案外人穆XX名下，建筑面积59.07平方米，系北京第二棉纺织厂以成本价售予穆XX。4-4-401房屋登记在案外人祖XX名下，建筑面积59.07平方米，系2002年北京第二棉纺织厂以成本价售予祖XX。4-4-402房屋登记在案外人李XX名下，建筑面积59.07平方米，该房屋系1999年北京第二棉纺织厂以成本价售予李XX。4-4-501房屋登记在案外人王XX名下，建筑面积59.07平方米，该房屋系2000年北京第二棉纺织厂以成本价售予王XX。4-4-502房屋登记在案外人吴XX、孟X名下，建筑面积59.07平方米，该房屋系2012年由张XX出售给案外人吴XX、孟X，该房屋已变更为商品房。4-4-601房屋登记在案外人常XX名下，建筑面积59.07平方米，该房屋系2000年北京第二棉纺织厂以成本价售予常XX。4-4-701房屋登记在案外人田XX名下，建筑面积59.07平方米，该房屋系2007年由案外人林X出售给田XX，该房屋已变更为商品房。3-2-101房屋登记在案外人王XX名下，建筑面积53.01平方米，该房屋系2005年由案外人郝XX出售给王XX，该房屋已变更为商品房。4-3-702房屋登记在案外人杨XX名下，建筑面积59.07平方米，该房屋系1999年北京第二棉纺织厂以成本价售予杨XX。4-3-201房屋，房屋登记在案外人景XX名下，建筑面积57.31平方米，该房系由案外人刘XX出售给景XX，该房屋已变更为商品房。本院认为：合法的债权受法律保护。虽然被告抗辩其未与原告签订物业合同，根据北京市建设委员会发布京建物[2006]30号《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》：《北京市物业服务收费管理办法(试行)》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居(康居)购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。被告未提交证据证明其与购房职工另有约定或已经向职工以其他形式支付了物业费补贴，被告作为房改房的售房单位北京第二棉纺织厂的权利义务承受人，应当按照规定承担相应的物业服务费用缴纳义务。现原告作为北京纺织住宅小区管理所及北京纺织建设承发包公司房管所的权利义务承受人，为北京市朝阳区道家园小区涉案房屋的物业管理单位为该小区提供物业服务，被告亦认可1998年至2007年期间的物业服务单位为北京纺织建设承发包公司，且未与原告签订过解除协议，故原告有权要求被告支付物业费。另，被告抗辩原告的诉请已超过诉讼时效，但因原告提供的物业服务系持续性服务，且本案中无充分证据表明物业公司怠于行使权利，故本院对被告的该项抗辩理由不予采纳。现被告提交的4-3-202房屋、4-4-102房屋、4-4-301房屋、4-4-401房屋、4-4-402房屋、4-4-501房屋、4-4-601房屋、4-3-702房屋产权信息查询时间截至2015年12月前，而其中4-3-202房屋、4-4-102房屋、4-4-301房屋、4-4-401房屋、4-4-402房屋、4-4-501房屋、4-4-601房屋、4-3-702房屋仍在职工名下，故本院对原告要求被告支付4-3-202房屋、4-4-102房屋、4-4-301房屋、4-4-401房屋、4-4-402房屋、4-4-501房屋、4-4-601房屋、4-3-702房屋自2000年11月1日至2015年11月30日期间物业费40166.65元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。对于4-3-402房屋、4-4-201房屋、4-4-202房屋、4-4-502房屋、4-4-701房屋、3-2-101房屋、4-3-201房屋已变更为商品房，成为商品房后的物业费不应由被告承担。而在2000年11月1日前4-4-201房屋已由继承人继承，故本院对原告要求被告支付4-4-201房屋2000年11月1日至2016年12月31日期间的物业费的诉讼请求不予以支持。对原告要求被告支付4-3-402房屋2000年11月1日至2006年11月26日期间物业费2230.20元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。对原告要求被告支付4-4-202房屋2000年11月1日至2009年9月8日期间物业费5351.84元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。对原告要求被告支付4-4-502房屋2000年11月1日至2012年7月2日期间物业费6635.84元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。对原告要求被告支付4-4-701房屋2000年11月1日至2007年11月5日期间物业费4511.25元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。对原告要求被告支付3-2-101房屋2000年11月1日至2005年12月26日期间物业费3299.72元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。对原告要求被告支付4-3-201房屋2000年11月1日至2005年4月28日期间物业费3159.28元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。而4-3-101房屋、4-3-501房屋、4-4-101房屋、4-4-602房屋、4-4-702房屋，双方未查询到房屋档案，则本院依据《房屋托管协议书》等材料认定涉案房屋仍归被告所有。故本院对原告要求被告支付4-3-101房屋、4-3-501房屋、4-4-101房屋、4-4-602房屋、4-4-702房屋自2000年11月1日至2016年12月31日期间物业费44166.21元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。关于原告主张的利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京京棉纺织集团有限责任公司于本判决生效后七日之内给付原告北京三园物业管理有限公司涉案房屋物业费109521元；二、驳回原告北京三园物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4552元，由原告北京三园物业管理有限公司负担2276元（原告已交纳），由被告北京京棉纺织集团有限责任公司负担2276元（被告于本判决生效后七日内交纳至本院）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 赵 娜审判员 王 楠审判员 任征远二〇一九年三月十四日书记员 张小鸥