福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初124号 原告：杜嘉伟，男，1986年6月27日出生，汉族，住惠安县。 被告：庄伟军，男，1989年2月4日出生，汉族，住惠安县。 原告杜嘉伟与被告庄伟军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜嘉伟向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告租金2000元，违约金1515元；2018年11月的物业水电费147.2元、12月的物业费及卫生费72元；墙壁因污染粉刷维修1000元；钥匙丢失2把共20元，以上合计4754.2元。事实和理由：原、被告于2018年2月11日签订《房屋租赁合同》1份，约定被告向原告租赁位于惠安县螺阳镇城南工业区迎宾东路万华家园商住区4#503号商品房，租赁期限自2018年2月11日起至2019年2月10日止，每月租金1000元，每月11号支付，并收取1000元作为保证金，不计利息，提早解约须经原告同意方可退换保证金。租赁期间的物业管理费、水电费等相关费用均由被告承担；双方还约定，若被告逾期缴交租金，每逾期一日按当月租金的1%支付原告滞纳金。合同签订后，原告依约将上述房屋交付被告使用。后被告于2018年12月13日告知原告妻子其不再租房，原告妻子告知被告若提前解除合同则保证金不予以退还，被告于2018年12月15日搬离承租房屋。但自2018年11月11日起至2019年1月10日止的租金2000元，被告未能支付。因被告未能按时交纳租金，故截止2018年12月15日，被告另需向原告支付滞纳金合计1515元。另外，被告尚欠自2018年11月10日起至2018年12月12日止的水电、物业、卫生费合计142.2元、2018年12月的物业、卫生费合计72元。被告承租期间内对原告房屋内物品及墙壁多有损坏，应赔偿原告因此支付的粉刷费1000元、损坏、丢失钥匙2把及门卡合计20元。经原告多次催讨，被告均拒不支付上述费用。 被告庄伟军未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供证据1即《房屋租赁合同》、惠房权证螺阳字第××号房产证各1份，以此证明原、被告于2018年2月11日签订房屋租赁合同，约定原告将涉讼的房屋出租给被告，双方对租金、租期等作了具体的约定。证据2即微信转账截图13份，以此证明被告向原告支付租金的情况及原告向被告索赔滞纳金的依据。证据3即微信聊天记录截图1份，以此证明原告告知被告押金不退还的事实。证据4即万华家园物业物业服务收款收据、微信转账截图各1份，以此证明原告支付物业费、水电费及墙壁维修费的事实。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据1，可以证明原、被告于2018年2月11日签订《房屋租赁合同》，同时双方还对各自的权利和义务等进行了约定。证据2，其中庄伟军缴纳房租的微信截图，结合证据1房屋租赁合同双方约定的每月租金1000元，被告又未提出异议，可以认定被告尚欠原告自2018年11月11日至2018年12月10日的租金1000元；另外，证据3中2018年12月13日的聊天内容中看，原告妻子称“意思你不租了是吗”，被告明确回复称“嗯！一直不太顺利”，原告妻子称“不租没事，都没提前说”，结合原告自认被告于2018年12月15日搬离，可以证实双方就提前解除合同达成合意，被告尚欠原告自2018年12月11日起至同年12月15日止的租金167元。故被告尚欠原告租金合计1167元。原、被告在合同中约定租金按月支付，即每月11日支付，故逾期之日应认定为每月的11日起。关于押金，证据1中双方的租赁合同合同第三条中约定“签订本合同时乙方（即被告）一次性支付甲方（即原告）1000元作为租赁履约保证金，合同期前退租须知：c、经得甲方同意提前退租方可退押金，否则押金一律不予退还”，结合证据3中2018年12月13日的聊天内容，原告妻子称“按照正常合同程序要提前一个月告诉我们，而且押金也是没办法退回的。你们现在要走没事。我们刚好也不打算续租了”，被告明确回复称“那就别退了”，可以证实双方就押金不予退回的问题上达成一致。证据4原告持有的万华家园物业服务收款收据可以证实原告已缴交2018年11月12日至同年12月12日止的水电费合计75.2元、物业费62元、卫生费10元，以上合计147.2元，对原告的该主张予以采信。原告主张2018年12月13日起至同年12月15日止的物业费、卫生费物业费合计72元不予全部支持，被告应支付该期间的物业费为6.2元（62元÷30天×3天）、卫生费1元（10元÷30天×3天），合计7.2元。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 原、被告于2018年2月11日签订《房屋租赁合同》1份，约定被告向原告租赁位于惠安县螺阳镇城南工业区迎宾东路万华家园商住区4#503号房屋，租赁期限自2018年2月11日起至2019年2月10日止，租金为每月1000元，每月11日支付，拖延支付租金每日按当月租金1%收取滞纳金，物业水电费、卫生费等均由承租方（即被告）自行缴纳。原告收取被告租赁履约保证金1000元。合同签订后，原告依约将涉讼房屋交付被告使用。此后，被告缴纳租金至2018年11月10日，并于2018年12月15日搬离。 综上事实，本院认为，原、被告间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。因双方已一致表示同意解除租赁关系，且被告已于2018年12月15日搬离租赁房屋，被告未按时支付租金，已构成违约，应承担相应的民事责任。原告请求被告支付拖欠自2018年11月1日起至2019年1月10日止的租金2000元，不予全部支持，即被告应支付原告自2018年11月11日起至双方解除合同之日即2018年12月15日止的租金1167元（1000元+167元）。原告请求被告支付被告逾期支付租金的滞纳金1515元，虽符合双方约定，但原告未能举证证明其实际损失故其请求被告支付上述违约金偏高，应调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，即被告应按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付原告逾期期间相应的违约金（其中以租金1000元为基数，自2018年3月11日起至同年3月15日止；以租金1000元为基数，自2018年4月11日起至同年4月16日止；以租金1000元为基数，自2018年5月11日起至同年5月16日止；以租金1000元为基数，自2018年6月11日起至同年7月1日止；以租金1000元为基数，自2018年7月11日起至同年7月27日止；以租金1000元为基数，自2018年8月11日起至同年8月27日止；以租金1000元为基数，自2018年9月11日起至同年9月25日止；以租金1000元为基数，自2018年10月11日起至同年11月12日止；以租金1000元为基数，自2018年11月11日起至同年12月15日止；以租金167元为基数，自2018年12月11日起至同年12月15日止）。原告主张被告应支付2018年11月的物业、水电、卫生费147.2元，理由充分，予以支持；其主张被告应支付12月的物业费及卫生费72元，缺乏依据，即被告应支付12月的物业费及卫生费7.2元。原告主张被告应支付墙壁粉刷维修费1000元、丢失钥匙2把20元，但均未能举证证明双方在退房现场交接时对房屋现状进行确认，故该主张缺乏依据，不予支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告庄伟军应于本判决生效之日起十日内支付原告杜嘉伟房屋租金1167元，并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付违约金（其中以租金1000元为基数，自2018年3月11日起至同年3月15日止；以租金1000元为基数，自2018年4月11日起至同年4月16日止；以租金1000元为基数，自2018年5月11日起至同年5月16日止；以租金1000元为基数，自2018年6月11日起至同年7月1日止；以租金1000元为基数，自2018年7月11日起至同年7月27日止；以租金1000元为基数，自2018年8月11日起至同年8月27日止；以租金1000元为基数，自2018年9月11日起至同年9月25日止；以租金1000元为基数，自2018年10月11日起至同年11月12日止；以租金1000元为基数，自2018年11月11日起至同年12月15日止；以租金167元为基数，自2018年12月11日起至同年12月15日止）。 二、被告庄伟军应于本判决生效之日起十日内支付原告物业、水电、卫生费合计154.4元。 三、驳回原告杜嘉伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告庄伟军负担，应于本判决生效之日起五日内缴交；原告杜嘉伟预交的50元予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  柳云鹏 二〇一九年三月六日 法官助理张小清 书记员王小颖 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉若干问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。