四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终490号 上诉人（原审被告）：弋惠蓉，女，汉族，1969年2月1日生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：肖飞，四川百柯律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：弋桂林，男，汉族，1963年3月13日生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：徐卫东，四川法界律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋彦，四川法界律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：弋秀，女，汉族，1950年8月1日生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：弋桂林，男，汉族，1963年3月13日生，住南充市顺庆区。 上诉人（原审第三人）：弋惠，女，汉族，1954年8月13日生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：弋桂林，男，汉族，1963年3月13日生，住南充市顺庆区。 被上诉人(原审原告)：罗玺卿，男，汉族，1987年12月8日生，住南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：强春艳，四川英特信（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田娟，四川英特信（南充）律师事务所律师。 上诉人弋惠蓉、弋桂林、弋秀、弋惠与被上诉人罗玺卿房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初1025号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 弋惠蓉上诉请求：1.请求人民法院撤销（2018）川1302民初1025号民事判决书，依法驳回罗玺卿的全部诉讼请求。 2,本案的一、二审诉讼费用由罗玺卿承担。事实和理由：一、一审法院对本案主要事实认定不清。被拆迁房屋系吴桂芳与弋惠蓉共同出资购买，系弋惠蓉与其母吴桂芳共有。二、弋惠蓉出售讼争房屋构成无权处分，本案协议属效力待定合同。拆迁安置还房面积总计267.54㎡，吴桂芳与弋惠蓉各享一半，即吴桂芳应享有133.77㎡，换言之，该133.77㎡份额应属吴桂芳的遗产。诉争房屋出售前，弋惠蓉已实际处分了两套房屋，共计150.73㎡，一套自住，一套出售。该事实行为形成了讼争房屋为吴桂芳唯一留存的遗产。吴桂芳于2011年8月去世，其对被拆迁房屋享有的份额133.77㎡作为遗产由其五个子女约定平均分配。在未实际分割前，弋惠蓉无权处分。弋桂林、弋秀和弋惠知道弋惠蓉擅自出售房屋后，即提出异议，并暂扣了售房款项，同时也要求弋惠蓉向购买人说明了情况，决定终止履行合同。鉴于吴桂芳去世后，弋桂林、弋秀和弋惠与弋惠蓉之间有遗产分割的口头约定，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定，弋惠蓉属无权处分，本案“协议”属效力待定合同。吴桂芳与弋惠蓉共同申请宅基地建房不适用“一户一宅”的法律规定，即使违反“一户一宅”规定，也不能据此否认吴桂芳对讼争房屋的产权。弋桂林、弋秀和弋惠未对弋惠蓉出售房屋的行为进行追认，该份“协议”属无效合同，被上诉人罗玺卿不能善意取得房屋。 弋桂林、弋秀、弋惠的上诉请求：1、请求人民法院撤销(2018)川1302民初1025号民事判决，依法确认案涉房屋买卖协议无效，判令罗玺卿返还房屋，并驳回罗玺卿全部诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用由罗玺卿承担。事实和理由：一、被拆迁房屋系弋惠蓉与其母吴桂芳共有。二、弋惠蓉出售讼争房屋构成无权处分，本案协议属效力待定合同。三、吴桂芳与弋惠蓉共同申请宅基地建房不适用“一户一宅”的法律规定，即使违反“一户一宅”规定，也不能据此否认吴桂芳对讼争房屋的产权。四、弋桂林、弋秀、弋惠未对弋惠蓉出售房屋的行为进行追认，该份“协议”属无效合同，罗玺卿不能善意取得房屋。 罗玺卿针对上诉人弋惠蓉、弋桂林、弋秀、弋惠的上诉请求辩称：上诉人的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序正当，请求依法予以驳回，维持原判。 弋桂林、弋秀、弋惠对弋惠蓉上诉请求无异议。 弋惠蓉对弋桂林、弋秀、弋惠上诉请求无异议。 罗玺卿向一审法院起诉请求：1、依法确认罗玺卿与弋惠蓉于2017年6月18日签订的房屋买卖协议有效，并判决罗玺卿买受的位于南门新城4区4栋2单元1701房屋（面积116.81㎡）归罗玺卿所有；2、依法判令弋惠蓉继续履行协议，在3日内协助罗玺卿办理天然气开通、水电气过户以及在政府通知该房屋具备办理房地产权属证书条件后3日内办理房屋产权过户手续；3、依法判令弋惠蓉承担办理房屋过户所产生的一切费用，包括但不限于房屋办证手续费、交易税费，以实际产生为准；4、依法判令弋惠蓉向罗玺卿支付违约金10万元。 第三人弋桂林、弋秀、弋惠针对本案提出了独立的诉讼请求：1、判令弋惠蓉与罗玺卿签订的房屋买卖协议无效；2、判令罗玺卿腾退房屋，返回原物。 一审法院认定事实：2017年6月18日，弋惠蓉作为甲方、罗玺卿作为乙方，双方签订了购房协议，协议的主要内容为：“本着平等互利公平的原则，甲方愿将南门新城4区4栋2单元1701（大三室），户主弋惠蓉，身份证号码5129011969××××××××卖给罗玺卿，总价款肆拾陆万元（46万元），现由罗玺卿的母亲周晓华付给弋惠蓉房款肆拾万元（40万元），余下陆万办好房产证付清。双方均不能违约，一方违约，均付对方违约金拾万元正，否则由当地法院裁决。若此房有继承或赠与税均由甲方支付。”协议签订后，罗玺卿分两次向弋惠蓉支付了购房款共计40万元。弋惠蓉向罗玺卿交付了房屋，罗玺卿现已实际入住，并开通了水电，天然气尚未开通。 同时认定，弋惠蓉及第三人的父亲弋克俊于1988年因病去世，母亲吴桂芳于2012年8月去世。弋克俊、吴桂芳共有子女5人，分别为弋惠蓉，第三人弋桂林、弋秀、弋惠，以及案外人弋志明。弋惠蓉在1993年与案外人沈劲一签订房屋买卖契约，购买沈劲一位于原新建乡南门坝村5组的房屋，房屋建筑面积为97.3㎡。弋惠蓉购买该房屋后，同年4月6日以本人及丈夫、母亲三人的名义，以房屋破旧无法居住为由申请改建房屋，后建房审批档案中载明的建房户主为弋惠蓉，家庭人口为农业人口2人，原有房屋面积为97.3㎡，建房指定地点为原地改建。乡（镇）土地管理员意见为：该户农业人口贰人，原无房，现该户将原沈劲一旧房97㎡拆除后原地改造50㎡，另占10㎡。上述房屋改建后，2009年9月10日经拆迁初始登记，该房屋建筑面积为188.30㎡，坐落位置为顺庆区新建镇1村6组，所有权人为弋惠蓉，土地性质为集体（已统征）。2009年11月3日，弋惠蓉以被改造房屋所有人的身份，与改造人南充市顺庆区城市建设投资有限责任公司（简称城投公司）签订了“顺庆区棚户区改造还房安置协议书”，弋惠蓉选择还房安置，还房户型为小两室一套、大两室一套、大三室一套，合计安置房屋三套。2013年11月14日，弋惠蓉经安置后的三套房屋的位置为：南门新城1区4栋1单元802号，面积66.44㎡；南门新城1区1栋1单元1402号，面积84.29㎡；南门新城4区4栋2单元1701号，面积116.81㎡（该三套还房的产权面积以物权登记为准）。其中南门新城4区4栋2单元1701号即为出售给罗玺卿的房屋。对于弋惠蓉另外选取的两套房屋，经本院询问，弋惠蓉及第三人弋桂林陈述1区4栋1单元802号房屋由弋惠蓉居住，1区1栋1单元1402号房屋已由弋惠蓉另行出售，卖房款除使用了部分之外，其余的在第三人弋桂林处。诉讼中，第三人补充提交了街道社区证明、村委会证明及常住人口登记表，拟证实弋惠蓉与其父母弋克俊、吴桂芳三人在同一户口登记簿上，后弋克俊于1988年去世，弋惠蓉的丈夫张君于1992年死亡，户口登记簿上仅有弋惠蓉及其母亲吴桂芳二人，欲进一步证明弋惠蓉在1993年申请改建房屋时，建房审批档案中载明的农业人口2人即为弋惠蓉与其母亲吴桂芳。对此，罗玺卿的质证意见为：街道社区并非公安机关，街道社区出具的证明超越了职权，不具有真实性和合法性；村委会证明没有张君的身份证号码，不能证明张君与弋惠蓉之间的法律关系；对于常住人口登记表无异议，但弋惠蓉1993年的建房审批档案中的农业人口2人，应当推定是弋惠蓉及其丈夫，而并非弋惠蓉与其母亲。因为根据一户一宅的政策，不可能再给吴桂芳批地。还认定，吴桂芳与第三人弋桂林在原顺庆区新建镇1村6社有房屋一处，建筑面积为90.8㎡。2009年6月12日，吴桂芳、弋桂林以被改造房屋所有人的身份，与改造人城投公司签订了“顺庆区棚户区改造工程货币补偿协议”，协议确认吴桂芳、弋桂林的房屋产权面积为90.8㎡，该房屋货币补偿合计263446.20元。 一审法院认为，案涉各方争议的主要焦点，实际为弋惠蓉与罗玺卿签订协议，出售案涉房屋时，弋惠蓉是否具有处分权。案涉房屋系弋惠蓉原顺庆区新建镇1村6社188.30㎡房屋拆迁后的安置还房之一，弋惠蓉申请对原有房屋进行改建时，系以其本人及丈夫、母亲三人的名义申请，但该房屋审批改建档案中注明的家庭人口为农业人口2人，该2名农业人口的具体姓名及身份情况没有记载。弋惠蓉的母亲吴桂芳与第三人弋桂林在原顺庆区新建镇1村6社另有90.8㎡的房屋一处，且同样在2009年进行了拆迁安置（货币补偿）。根据我国土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。据此，在没有其他直接证据佐证的情况下，不能仅以第三人提交的常住人口登记表推断弋惠蓉房屋改建审批档案中注明的2名农业人口即为弋惠蓉和吴桂芳。需要特别指出的是，弋惠蓉原有房屋在改建时审批的农业人口不论是弋惠蓉和吴桂芳，还是弋惠蓉和其他权利人，弋惠蓉改建后的房屋在拆迁时认定的面积为188.30㎡，该房屋拆迁后安置的房屋有三套，面积共计为267.54㎡。而弋惠蓉出售给罗玺卿的房屋仅为其中的一套，面积为116.81㎡。弋惠蓉并未自行处置全部的房屋，弋惠蓉出售给罗玺卿房屋的面积仅占其还房总面积的43.67%，该份额尚在弋惠蓉享有的权属比例之内。综上，弋惠蓉对案涉房屋享有处分权，罗玺卿、弋惠蓉签订的购房协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效，弋惠蓉应当继续履行其义务。罗玺卿请求案涉房屋归其所有，鉴于案涉房屋系拆迁还房，在尚未进行产权登记之前，法院不宜认定房屋的物权。弋惠蓉应当在房屋符合办理权属登记条件后，配合罗玺卿办理房屋的转移登记手续，将房屋过户至罗玺卿名下。对于案涉房屋尚未开通天然气的问题，罗玺卿现已实际接收并入住房屋，天然气属于生活必须的设施，协助罗玺卿开通天然气是弋惠蓉作为出卖人的义务，故弋惠蓉理应配合罗玺卿开通天然气。另罗玺卿请求弋惠蓉协助其办理房屋水电气的过户手续，罗玺卿可在案涉房屋的所有权转移登记至其名下后，自行到相关部门进行办理。对于罗玺卿主张的交易税费、办证手续费等费用，因该部分费用现并未发生，罗玺卿应在相关费用实际发生后再主张权利。罗玺卿还主张弋惠蓉承担违约金10万元。弋惠蓉自愿出售房屋给罗玺卿，但出售房屋后又不履行其应承担的义务，进而导致本案诉讼，弋惠蓉的行为构成违约。但考虑到罗玺卿已实际入住房屋，且除天然气之外，水电等设施已能正常使用，一审法院酌情认定弋惠蓉承担违约金10000元。另对于第三人的诉讼请求，其请求没有法律依据，且不利于正常有序的市场交易秩序，一审法院对第三人的请求不予支持。需要特别说明的是，第三人与弋惠蓉之间是否具有共有财产关系，以及相关的权益如何分配，可由其内部自行协商解决。实际上，弋惠蓉及第三人弋桂林亦承认弋惠蓉在出售本案房屋及另一套拆迁还房后，相关的价款均在第三人弋桂林处。综上，为维护正常有序、诚实守信的经济秩序，确保市场交易的稳定有序，一审法院对罗玺卿的请求部分予以支持；对第三人的请求予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、弋惠蓉在南充市顺庆区南门新城4区4栋2单元1701号房屋符合办理产权登记条件后的十日内，配合罗玺卿将该房屋的所有权转移登记至罗玺卿名下；二、弋惠蓉于本判决生效之日起三日内，配合罗玺卿开通南充市顺庆区南门新城4区4栋2单元1701号房屋的天然气设施；三、弋惠蓉于本判决生效之日起三日内，向罗玺卿支付违约金10000元；四、驳回罗玺卿的其他诉讼请求；五、驳回弋桂林、弋秀、弋惠的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，本诉部分4700元，由弋惠蓉负担（本诉部分的费用罗玺卿已全额预缴，弋惠蓉负担后直接向罗玺卿支付4700元）；第三人诉讼部分4700元，由第三人弋桂林、弋秀、弋惠负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。弋桂林提交了下列证据：第一组：1、常（寄）住人口登记表。2、户籍信息及死亡异动表。3、顺庆区人民政府东南街道办事处、顺庆区东南街道桑园路社区居委会证明一份。4、刑事判决书一份。5、情况说明及证实。6、张勇的证明一份。7、顺庆区辉景镇人民政府、顺庆区辉景镇桥坝沟村村民委员会证明一份。8、顺庆区辉景镇人民政府、顺庆区辉景镇桥坝沟村村民委员会更正证明一份。9、房屋改建报告及审批表。10、土地统征后原地上房屋初始登记土地、建设手续面积确认审核表、集体土地建设用地使用证、宗地图。11、房屋改建报告及审批表。12、南充市顺庆城市建设投资有限责任公司证人证言一份。13、南充市顺庆城市建设投资有限责任证明一份。14、南充市顺庆区东南街道桑园路社区居委会出具的《情况证明》一份。本组证据拟证明：1.吴桂芳与弋惠蓉在1993年申请改建房屋时是一户；2.吴桂芳、弋惠蓉直到2009年拆迁时仍为同一户籍，按拆迁的相关政策，吴桂芳完全享有被拆迁人的权利；3.弋惠蓉丈夫张军在1992年就已死亡，且户籍从未与弋惠蓉在**。第二组：1、南充市房屋买卖契约一份。2、梁建清、杜含友、林万才的调查笔录三份。3、房屋买卖契约一份。4、土地使用权证一份。5、公证书一份。本组证据拟证明：1.涉案房屋系吴桂芳、弋惠蓉共同在案外人沈劲一处购买改建而成，从出资角度，吴桂芳享有产权。2.吴桂芳在1984年分家后就将房子分给弋桂林，事实上已经无房。第三组：短信截图。拟证明：罗玺卿买房时明确知道存在产权瑕疵，属弋桂林、弋秀、弋惠和弋惠蓉等共有，主观上有过错，不适用善意取得。第四组：1、顺庆区人民政府东南街道办事处、顺庆区东南街道桑园路社区居委会出具的《证明》一份。2、协议一份。本组证据拟证明：弋惠蓉自住和出售的房屋面积合计150.73㎡，已占还房总面积的56.34%，其无权处分涉案房屋。罗玺卿的质证意见：对前述证据真实性、合法性、关联性都不认可。本院认证为：对常（寄）住人口登记表、户籍信息及死亡异动表、刑事判决书一份、房屋改建报告及审批表、土地统征后原地上房屋初始登记土地、建设手续面积确认审核表、集体土地建设用地使用证、宗地图、房屋改建报告及审批表、房屋买卖契约、土地使用权证、公证书的真实性予以确认，对其关联性及证明目的应结合本案其他证据综合分析认定。其他证据或者不具有真实性、或者不具有关联性，且不能达到弋桂林的证明目的，本院不予采信。 二审查明：在1987年12月31日颁发的常住人口登记表中显示：弋克俊、吴桂芳、弋惠蓉为一户，弋克俊于1988年7月22日死亡。1993年4月7日，弋惠蓉在《房屋改建报告》中陈述“与老母、丈夫三人住在一起”；1993年4月9日建房审批表显示“农业户口2人”、原有宅基地97.3平方米；在2009年8月25日《土地统征后原地上房屋初始登记土地、建设手续面积确认审核表》载明产权人的姓名为弋（会）惠蓉，实核面积为188.3平方米，该确认审核表依据的《集体土地建设使用证》为“新建集建（95）字第4147号”，《集体土地建设使用证》载明的土地使用者为弋（会）惠蓉，用地面积为97.3平方米；2009年9月10日，经拆迁初始登记，该房屋建筑面积为188.30㎡，坐落位置为顺庆区新建镇1村6组，所有权人为弋惠蓉，土地性质为集体；2009年11月3日、2012年5月28日，弋惠蓉先后与与南充市顺庆城市建设投资有限责任公司签订了《顺庆区“棚户区”改造还房安置协议书》和《南门坝旧地“棚户区”改造工程搬迁还房补偿安置补充协议》，该二份协议均显示“被改造房屋所有人”为弋惠蓉。 二审另查明，2004年5月8日，吴桂芳系顺庆区南门坝村六组（90.8平方米的一半）即45.4平方米私有住房的产权人和集体土地使用权人，其自愿将该房屋产权和集体土地使用权一并赠送给弋桂林所有，赠送房屋面积为45.4平方米，集体土地使用权面积为45.4平方米，受赠人为弋桂林。四川省南充市公证处对该事实和行为进行了公证。 二审查明的其他事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为：二审中，各方当事人争议的焦点问题：弋惠蓉对案涉房屋是否有处分权；案涉房屋买卖协议是否有效，弋惠蓉是否应当依约履行义务并承担相应的违约责任。具体评析如下： 第一，从弋惠蓉被拆迁房屋的宅基地的渊源来看。根据上诉人的主张，如果弋惠蓉在2009年被拆迁时与吴桂芳属于一户，且与弋惠蓉被拆迁房屋占用范围内的宅基地共有，那么吴桂芳是弋惠蓉拆迁还房的共有权人的主张应当成立；反之，则不成立。在这里，首先应当搞清农村宅基地的性质，农村宅基地是满足农村村民建房所需，以保障农民必要的住房条件，且以节约土地为原则，其土地性质是集体所有。其次，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”及第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”之规定，可以得出这样的结论：弋惠蓉、吴桂芳如果同属一户，那么，除了弋惠蓉被拆迁房屋占用范围内的宅基地外，吴桂芳就不应当再有其他的宅基地；反之，吴桂芳如果在别处另有宅基地，那么她就不应当与弋惠蓉还存在共有宅基地的情形。结合2004年5月8日吴桂芳将其私有房屋产权和集体土地使用权一并赠送给弋桂林所有的事实，从法律意义上已经能够充分证明在2004年5月8日前吴桂芳已经拥有了自己的宅基地并修建了房屋且不和弋惠蓉在“一户”的事实。基于土地管理的法律精神，吴桂芳在将自己住房赠与他人后，其不能再获得宅基地，换言之，吴桂芳不能在2004年5月8日后基于宅基地的原因与弋惠蓉同为一户。第三，由于农村家庭存在分家分户的情况，家庭成员并非一成不变。在已经有证据证实在2004年5月8日前吴桂芳已经拥有了自己的宅基地并修建了房屋且不和弋惠蓉属于“一户”的事实情况下，上诉人仅依据1987年12月31日颁发常住人口登记表中显示吴桂芳、弋惠蓉为一户事实和1993年4月9日弋惠蓉的建房审批表显示“农业户口2人”的事实而在没有其他确实充分证据反驳并推翻已证事实的情况下主张弋惠蓉在2009年被拆迁时与吴桂芳依然同属一户的理由没有事实依据和法律依据，本院不予采信。 第二，从弋惠蓉获得物权的过程来看。先从确权登记来看，在2009年8月25日《土地统征后原地上房屋初始登记土地、建设手续面积确认审核表》载明产权人的姓名为弋（会）惠蓉，相关部门确认该审核表依据的《集体土地建设使用证》载明的土地使用者亦为弋（会）惠蓉；2009年9月10日，经拆迁初始登记，该房屋建筑面积为188.30㎡，所有权人亦为弋惠蓉，前述证据清楚表明，被拆迁房屋的产权、所有权明晰，根据物权登记主义和公示公信原则，在没有相反证据予以推翻的情况下，弋惠蓉对被拆迁房屋应当具有完整的物权。再从签订拆迁协议来看，2009年11月3日、2012年5月28日，弋惠蓉先后与与南充市顺庆城市建设投资有限责任公司签订了《顺庆区“棚户区”改造还房安置协议书》和《南门坝旧城“棚户区”改造工程搬迁还房补偿安置补充协议》，该二份协议均显示“被改造房屋所有人”为弋惠蓉，上诉人主张弋惠蓉仅为被拆迁户代表，因吴桂芳在拆迁时被弋惠蓉代表了，因此在“被改造房屋所有人”一栏没有吴桂芳的名字，并举示了南充市顺庆城市建设投资有限责任公司及相关工作人员的证明对此予以佐证，对此本院认为，即便在拆迁时有选择户代表进行拆迁一说，但应当有相应的拆迁人与被拆迁人签订的其他协议予以约束，双方至少应当明确，谁是代表，代表了谁，被代表的这几人分别是谁，否则，不但相关权利人的权利无法得到保障，且被拆迁人的权利将一直处于不确定状态之中，这是生活基本常识。南充市顺庆城市建设投资有限责任公司及相关工作人员所证明的内容违背了基本生活常识，本院不予采信。上诉人的相关上诉理由没有事实依据，本院不予支持。 第三，从时间跨度来看。弋惠蓉被拆迁房屋面积较大、市场价值较大，相关权利人理应充分关注。但从2009年8月拆迁确权开始到2013年11月弋惠蓉获得安置还房再到2017年6月18日弋惠蓉出售案涉房屋止，期间历时近八年，处于同一拆迁时期的吴桂芳、弋桂林应当知道弋惠蓉作为房屋独立产权人拆迁的相关事实，但包括当时还健在的吴桂芳在内的所谓权利人均未提出异议。直到2018年1月罗玺卿提起本案诉讼时，弋惠蓉和弋桂林、弋秀、弋惠才提出相应的诉辩意见，有违生活常理。 第四，从交易过程来看。罗玺卿、弋惠蓉签订的购房协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效，同时罗玺卿已按照约定支付了合理对价，并已对房屋占有使用，仅非因罗玺卿自身原因没有办理过户登记。退一步讲，即使弋惠蓉对该房屋没有处分权，由于罗玺卿在受让该房屋时并不知道该情况，且无重大过失，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意，应当承担举证证明责任。”之规定，罗玺卿取得该房屋时属于善意。上诉人弋桂林、弋秀、弋惠以双方在协议中约定“若此房有继承或赠与税均由甲方支付”内容证明罗玺卿取得该房屋并非善意理由不成立，因为该约定内容反而能够证明罗玺卿在交易过程中尽到了必要的审慎义务，其没有完成罗玺卿不构成善意的举证证明责任，应当承担不利的法律后果。 第五，从弋惠蓉出让房屋占其拆迁还房的份额来看。退一步讲，即使上诉人主张弋惠蓉的拆迁还房属于其与吴桂芳共有关系成立，由于弋惠蓉改建后的房屋在拆迁时认定的面积为188.30㎡，该房屋拆迁后安置的房屋有三套，面积共计为267.54㎡，而弋惠蓉出售给罗玺卿的房屋仅为其中的一套，面积为116.81㎡，弋惠蓉并未自行处置全部的房屋，弋惠蓉出售给罗玺卿房屋的面积仅占其还房总面积的43.67%，相关权利人完全可以在未处置的房产份额内协商解决，并非一定要破坏业已完成的交易才能达到其诉争目的，如果这样，既有违诚信，也破坏了市场交易秩序，不为道德和法律所倡导。 基于上述分析，弋惠蓉对案涉房屋依法享有处分权，案涉房屋买卖协议合法有效，弋惠蓉应当依约履行义务并承担相应的违约责任。 综上，弋惠蓉和弋桂林、弋秀、弋惠上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18800元，由弋惠蓉和弋桂林、弋秀、弋惠负担，本院决定其免交。 本判决为终审判决。 审判长  任雅莉 审判员  雷发军 审判员  吴 彪 二〇一九年三月十一日 书记员  李存利