江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0303民初6440号 原告（另案被告）：陈红敬，女，1987年3月8日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：陈洪亮，江苏同瑞律师事务所律师。 被告（另案原告）：徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司，住所地徐州市三环东路**地上**。 法定代表人：郑银锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘红，江苏清正苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵萱，江苏清正苑律师事务所律师。 原告（另案被告）陈红敬与被告（另案原告）徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司（以下简称闽嘉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。陈红敬及其委托诉讼代理人陈洪亮、闽嘉公司的委托诉讼代理人刘红、赵萱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈红敬向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方签订的《闽嘉整体家居广场合同书》及补充协议；2、判令闽嘉公司返还陈红敬支付的租金30385元、管理费20285元、物业费9132.5元、保证金10000元，合计69802.5元；3、判令闽嘉公司赔偿陈红敬各项损失30万元（装修费）；4、诉讼费由闽嘉公司承担。事实和理由：陈红敬经前期考察，于2018年2月28日和闽嘉公司签订《闽嘉整体家具广场合同书》及补充协议。闽嘉公司将位于徐州市门面房出租给陈红敬，合同期限12个月，装修期两个月，同时合同对租金、市场管理费、保证金、物业费、双方的权利义务等事项进行了约定。合同签订后，陈红敬对租赁门面进行了装修，按时交纳了各项费用，但陈红敬进驻后发现闽嘉公司完全没有兑现前期的招商承诺，连基本的商场空调都无法使用，甚至该房屋消防都未验收合格，存在安全隐患，导致原告无法正常经营。更为恶劣的是，在陈红敬按照合同约定缴纳各项费用的情况下，闽嘉公司以陈红敬拖欠房屋租金为由，对陈红敬租赁的商铺多次断水、断电严重干扰了陈红敬正常经营，给陈红敬造成了巨额损失。陈红敬认为，闽嘉公司的行为已经构成合同欺诈，导致陈红敬无法正常实现合同目的。故陈红敬诉至法院，请求依法支持诉请。 闽嘉公司辩称，陈红敬诉状内容多处不实，陈红敬自己陈述按时缴纳各项费用不实，指责闽嘉公司没有按招商承诺履行不实，商场空调无法使用不实，消防未经验收合格不实。陈红敬指责闽嘉公司干扰其经营进行合同欺诈是强加给闽嘉公司莫须有的罪名，是对闽嘉公司名誉权的侵犯。陈红敬请求退还各项费用69000余元这一请求毫无道理。要求赔偿30万元损失更没有事实依据和法律依据，陈红敬起诉无理由，所有各项诉请不能成立，请法庭对其诉求予以驳回。陈红敬在2018年11月1日已经单方解除合同，对解除合同无意见。 闽嘉公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令陈红敬立即向闽嘉公司支付拖欠的租金、市场管理费及消防喷淋烟感改造费共计32540元；2、判令陈红敬立即清退并交还摊位，并承担2018年11月1日之后至陈红敬交还摊位前的摊位占用费用、市场管理费、物业管理费；3、判令陈红敬立即向闽嘉公司支付违约解除合同违约金48924元；4、本案诉讼费由陈红敬承担。事实和理由：2018年2月28日，闽嘉公司和陈红敬签订《闽嘉整体家居广场合同书》一份及补充协议一份，陈红敬承租闽嘉公司位于徐州市，共计两个摊位，合同书及补充协议中对租期、租金、市场管理费、物业管理费、支付方式、保证金、合同解除、违约责任等事宜进行了明确约定。合同签订后，闽嘉公司如约履行了合同，向陈红敬交付了摊位。但陈红敬没有按照合同约定交纳租金、市场管理费，就这一事宜闽嘉公司和陈红敬多次沟通，陈红敬不仅拒不支付上述拖欠费用，还利用汽车堵住原告家居市场大门，影响原告整个家居市场的正常经营，并且在2018年11月1日，陈红敬通过张贴撤场通知的方式，单方违约解除与闽嘉公司之间的租赁关系，陈红敬的上述行为已经构成严重违约，且已经影响到了闽嘉公司及其他租户的正常经营活动，为维护闽嘉公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持上述诉请。 陈红敬辩称，闽嘉公司的起诉无事实依据，应予以驳回，本案之所以陈红敬无法正常经营完全是由于闽嘉公司违约，在双方商谈租赁合同时闽嘉公司对商场的经营模式和营业时间、开业时间、商户入驻率及售后等均进行了明确承诺，在这种情况下陈红敬才与闽嘉公司签订合同，合同签订后发现闽嘉公司的承诺均没有履行，已经构成根本违约，具体表现形式我方已经起诉，在庭审中予以举证，据陈红敬了解，按照消防法的规定闽嘉公司经营的场所属于市场，属于公共聚集场所，消防法第十五条规定，公共聚集场所开业时应进行开业的消防验收，否则不允许开业，据了解闽嘉公司至今也不符合开业条件，消防开业验收没有通过，因此签订的合同属于违反法律的强制性规定，陈红敬有权拒绝缴纳租金，要求闽嘉公司返还已经收取的费用。2018年11月1日陈红敬已经通知闽嘉公司进行撤场，但是至今没有办理交接手续是由于闽嘉公司进行了诉讼保全，法院将涉案门面进行了查封，陈红敬也无法进入该门面房，按照法律规定，诉讼保全可以查封相关物品，但是不能阻挠正常经营活动，由于本案违法保全，陈红敬保留对闽嘉公司的诉权。本案违约责任主要在闽嘉公司，不存在陈红敬支付解除合同违约金问题，相反，闽嘉公司应承担因合同无法正常履行造成的一切损失。 本院认定事实如下：2018年2月28日，出租方闽嘉公司与承租方陈红敬签订《市场摊位租赁合同》一份，约定出租方将位于徐州市两个摊位出租给承租方使用，摊位面积为271.8平方米（含公摊面积），租赁期限12个月，月租金标准为9513元/月，年租金总额为114156元。第四条约定：租赁用途为厨电，主营苏泊尔品牌。第五条约定：出租方有权要求承租方按期支付本合同约定的租金及相关费用；出租方有权要求承租方在其所租摊位内配置必需的消防设施、设备；出租方为承租方创造良好的经营环境和公共卫生环境，有效维持市场公共秩序；出租方为承租方的经营活动提供便利和合理的配套服务；出租方负责市场公共设施、设备的维修、保养和运行管理工作；出租方按期向承租方交付摊位，并确保摊位满足正常交付条件和使用要求。第六条约定：承租方按期接收摊位，按期足额向出租方支付本合同约定的租金；承租方应合法、合规使用市场水、电、通信、空调等公共设施设备，自行承担摊位内的各项费用及公共部分按租赁面积分摊的水、电（照明、空调），并于每次抄表后15日内主动向出租方交纳。如有逾期，出租方有权随时停止向其提供水、电、空调等，且每逾期一天承租方应按欠费金额的千分之一标准向出租方支付违约金；承租方属其所租摊位的消防第一责任人，承担所租摊位范围内的一切消防安全责任，负责所租摊位范围内消防设施、器材的配置和维护、保养工作；租赁期限届满或合同终止时，承租方应于期限届满当日或合同终止当日将摊位完整的移交给出租方，并办理书面移交手续。否则，视为承租方继续租用、占用摊位，承租方应按本合同约定继续支付摊位租金、延期租金和相关费用。第八条约定：租赁期内，承租方有权对所租摊位进行装修，但装修方案应提前经出租方书面同意，并遵守市场摊位装修规定、须知和要求，摊位装修费用由承租方承担；承租方的装修格局及装修选材应符合消防、防火相关规定，并自行办理消防报建、验收等手续；装修期间，承租方应按合同约定向出租方支付租金；承租方退场时，为了不影响其他业主正常经营，其摊位装修设施不得拆除，并无偿交由出租方处置。第十二条约定：为确保承租方全面履行本合同各项义务，本合同生效当日，承租方应向出租方支付合同保证金4万元；本合同保证金不计息，待合同期限届满之日或合同终止之日起18个月后，承租方凭原始收款收据按合同约定清算返还。第十三条约定：承租方违反本合同约定未按期足额支付租金的，逾期超过30天的，出租方有权解除本合同，承租方应按本合同租金总额的30%标准向出租方支付违约金。租赁双方任何一方违约中途单方解除本合同的，应按本合同租金总额的30%标准向另一方支付违约金。第十四条约定：租赁期限届满，承租方如未按期交出摊位而擅自延长租期的，擅自延长租期期间，承租方应按本合同租金的150%标准向出租方支付延期租金，并且，出租方有权随时收回摊位；出租方给予承租方60天的装修期，自承租方收到出租方入场通知之日起开始计算装修期。装修期内不计租金、物业管理费及市场管理费，装修期内产生的水、电、空调费用由承租方自行承担。 同日，闽嘉公司（甲方）与陈红敬（乙方）签订《市场管理委托合同》一份，约定就乙方将所租的市场摊位委托甲方实施市场管理一事达成一致意见。第一条约定：摊位位于徐州市，共计两个摊位，摊位面积为271.8平方米（含公摊面积）。第二条约定：委托管理期限共12个月，本委托管理期限的起止日期以乙方与市场所有人闽嘉公司就该摊位同期签订的《市场摊位租赁合同》约定的租赁期限起止日期为准。第三条约定：市场管理费标准为9513元/月，市场管理费总额为114156元。第四条约定：合同期内，甲方应为乙方创造良好的经营环境，并为乙方经营活动提供便利和合理的配套服务。乙方应按期足额向甲方支付本合同约定的市场管理费总额。第五条约定：乙方未按期支付市场管理费的，每逾期一天，应按总欠款额的万分之六标准向甲方支付违约金。甲乙双方任何一方违约中途解除本合同的，应按合同总价款的30%标准向另一方支付违约金。 同日，闽嘉公司（甲方）与陈红敬（乙方）签订《物业管理委托合同》一份，约定就乙方将所租的市场摊位委托甲方实施物业管理一事达成一致意见。第一条约定：摊位位于徐州市，共计两个摊位。第二条约定：委托管理期限共12个月，本委托管理期限的起止日期以乙方与市场所有人闽嘉公司就该摊位同期签订的《市场摊位租赁合同》约定的租赁期限起止日期为准。第三条约定：物业管理费标准为761元/月，物业管理费总额为9132.5元。第四条约定：合同期内，甲方应为乙方创造良好的经营环境，并为乙方经营活动提供便利和合理的配套服务。乙方应按期足额向甲方支付本合同约定的物业管理费总额。第五条约定：乙方未按期支付物业管理费的，每逾期一天，应按总欠款额的万分之六标准向甲方支付违约金。甲乙双方任何一方违约中途解除本合同的，应按合同总价款的30%标准向另一方支付违约金。 同日，闽嘉公司、陈红敬又达成补充协议一份，约定：1、租赁单价按50元/㎡/月计，年租金为81540元，年市场管理费为81540元，季付20385元。2、合同保证金按10000元收取。3、外门头广告费首年免除，LED滚动广告1年免费。4、租金及市场管理费季度交，先付后用，提前30天交清下一季度所有费用，物业费用一次交清。5、楼梯做好（验收）。6、装修期2个月。7、合同一年一签，租金3年不变。 2018年2月28日,陈红敬向闽嘉公司支付铺位季度租金（2018年5月1日-2018年7月31日）20385元、铺位市场管理费季度（2018年5月1日-2018年7月31日）20385元、物业管理费9132.5元、铺位保证金10000元，2018年10月29日，陈红敬向闽嘉公司支付商铺租金10000元。后陈红敬未按约向闽嘉公司支付过租金及市场管理费、物业管理费。陈红敬称“前期按照约定缴纳租金管理费、物业费及保证金，但是入驻后发现被告存在严重违约行为，前期承诺都没有履行，所以在被告先行违约的情况下原告有权拒绝缴纳，况且今天来看被告商场不符合开业的前提条件，原告更有权利拒绝缴纳”。闽嘉公司称“按照补充协议履行了服务义务，协助商户办理开业活动庆典的手续，协助商户向城管部门办理审批手续，保安正常上班，吧台正常开放，食堂正常开饭等。消防法明确规定建设者使用者应向公安消防部门申请，我们是依法向合同的义务确定在与商铺的合同条款中，由商铺开业前自行办理。陈红敬在2018年11月1日退场前也一直在正常经营，并且还举办了开业庆典活动”。因陈红敬欠付租金等各项费用，闽嘉公司于2018年10月12日、10月30日分别向陈红敬以催缴通知书和律师函的形式向其催要欠付费用。 2018年11月1日，陈红敬向闽嘉公司发出撤场通知，该通知载明：由于闽嘉市场在自身不具备经营条件的情况下存在以欺诈手段招商，骗取商户进驻，进驻后完全没有兑现前期的招商政策及对商户的各项承诺，导致我司于2018年6月至今店面无法正常经营，严重亏损。现正式向闽嘉建材市场提出退租撤店通知。闽嘉公司认为陈红敬已于2018年11月1日单方解除本合同。陈红敬称“其于2018年11月1日向闽嘉公司发送通知准备撤场，但是闽嘉公司申请了保全进不去店。保全的数额也远超诉请”。闽嘉公司在庭审中自认“于2018年11月8日实际采取保全措施。依据合同约定合同解除后陈红敬应结清所有的费用后才能撤场，陈红敬拒绝缴纳拖欠的租金，就要拆除装修并且撤场，闽嘉公司为了避免损失的扩大才采取的保全措施”。 2018年10月27日，徐州市公安局狮子山派出所接处警工作登记表载明：“2018年10月27日8时46分，戴长春报警称：在升辉装饰城南隔壁闽嘉建材广场门口有家商铺拖欠房租，现在我们将门封锁了，对方就将四辆车堵我们广场门口闹事，影响我们正常营业，发生纠纷请来人处理。到现场经了解双方因房租问题发生争执，现场让对方将车移开，告知双方自行协商解决，如若不行去法院起诉”。 闽嘉公司主张的诉请明细为：2018年8月1日-10月31日租金15385元、市场管理费15385元（按照补充协议的价格）及消防喷淋烟感改造费1770元（包括19个喷淋1520元，5个烟感250元），共计32540元。违约金依据租赁合同第13条第6款约定年租金81540元×30%=24462元，根据市场管理委托合同第5条第二款的约定以及补充协议约定的年市场管理费81540元×30%=24462元，加起来就是48924元。 闽嘉公司举证其作为甲方与陈红敬作为乙方签订的《装修协议书》拟证明陈红敬应向其支付消防喷淋烟感改造费1770元（包括19个喷淋1520元，5个烟感250元），该协议约定，乙方在装修前必须与甲方签订入驻装修协议：从2018年4月14日至2018年6月15日装修完毕。装修铺位号：FA-60、FA-61。乙方必须缴纳2000元装修保证金，甲方负责空调风道、烟道、光纤入户，乙方装修过程中应保持上述设施完好，因乙方装修造成的设施损坏由乙方全额承担。风道、烟道的二次改造、消防喷淋、消防烟感制作为有偿服务项。由乙方填写工程改造申请单，经工程部审核同意并核准工程改造费用，乙方按核准后的费用现金缴纳完毕后由工程部安排施工（有偿服务标准：消防喷淋每个喷淋头80元，消防烟感每个50元，风道、烟道按实际工程量结算）。陈红敬称“喷淋和烟感和我们无关，是市场自己设置的，事前都没告诉陈红敬，也不知道花了多少钱”。 陈红敬举证其与徐州金鑫装饰工程有限公司签订的装饰装修合同、工程决算书、装修方案，拟证明陈红敬对案涉租赁房屋进行了装饰装修，并据此主张装修损失302997.08元。闽嘉公司经质证，不认可陈红敬主张的装修损失。根据陈红敬举证的证人证言、闽嘉微信群的微信聊天记录，能够认定闽嘉公司经营的闽嘉建材市场存在空调损毁及空调无法正常使用以及营业时间油漆味太大的事实。 另查明，2017年5月14日，徐州市公安消防支队出具徐公消竣字（2017）第0007号《关于徐州闽嘉整体家居广场消防改造工程竣工验收消防备案检查合格的意见》，意见为：一、综合评定该工程竣工验收消防备案合格。……五、公众聚集场所投入使用、营业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。2018年6月6日徐州市公安消防支队云龙大队消防监督员在检查中发现闽嘉公司经营的闽嘉建材广场消防安全检查不合格擅自营业，于2018年6月28日出具徐云公（消）行罚决字【2018】0059号行政处罚决定书，决定给予闽嘉公司责令停产停业闽嘉建材广场，并处罚款3万元。 本院认为，《中华人民共和国消防法》中关于“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定针对的是公众聚集场所的使用、营业行为，而非公众场所的出租行为。陈红敬与闽嘉公司签订的市场摊位租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规效力强制性规定，合同应为有效合同。双方均受合同约束，应按约定履行合同义务，闽嘉公司将租赁摊位交付给陈红敬并提供相关服务，陈红敬已实际使用租赁摊位进行了经营，应按约定支付相应费用。因此，陈红敬主张闽嘉公司返还支付的租金30385元、管理费20285元无事实和法律依据，本院不予支持。陈红敬于2018年11月1日向闽嘉公司发出退场通知，不再经营案涉租赁摊位，闽嘉公司在庭审中亦认可案涉租赁合同于2018年11月1日已经由陈红敬单方解除，本院认定双方租赁合同于2018年11月1日解除。根据租赁合同及补充协议约定，陈红敬应当向闽嘉公司支付案涉租赁合同解除前欠付的铺位租金及市场管理费各20385元（2018年8月1日-2018年10月31日），陈红敬已于2018年10月29日向闽嘉公司支付租金10000元，故陈红敬还应支付租金、市场管理费共计30770元。闽嘉公司提供《装修协议书》能够证明陈红敬应承担消防喷淋烟感改造费的事实，且闽嘉公司主张的消防喷淋烟感改造已经实际完成，共计产生费用1770元（包括19个喷淋1520元，5个烟感250元），该费用应由陈红敬负担。陈红敬于2018年2月28日向闽嘉公司支付从2018年5月1日起为期一年的物业管理费9132.5元，案涉租赁合同于2018年11月1日解除后，闽嘉公司应当返还合同解除后未履行的物业管理费，故本院部分支持陈红敬主张的闽嘉公司返还物业管理费4566.25元（2018年11月1日-2019年4月30日）。 案涉租赁合同虽约定承租方属其所租摊位的消防责任第一人，但并不排除闽嘉公司作为闽嘉建材广场营运管理人申报消防安全检查、保障消防安全的义务，闽嘉建材广场消防安全检查不合格擅自营业，致使原告在经营过程中存在消防隐患，且闽嘉公司未提供充分证据证明其按约开放空调并提供了良好的经营环境，故闽嘉公司在履行合同过程中存在一定的过错，对闽嘉公司要求支付违约金的诉请，本院不予支持。关于闽嘉公司要求陈红敬立即清退交还摊位并支付占用摊位期间的费用，因闽嘉公司已认可案涉租赁合同已于2018年11月1日解除，陈红敬应清退承租摊位物品并向闽嘉公司返还租赁摊位，故对闽嘉公司主张陈红敬清退并返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。案涉租赁合同解除后，闽嘉公司申请财产保全将案涉租赁摊位予以查封，陈红敬未再实际经营案涉租赁摊位，并非系陈红敬原因恶意占有使用案涉租赁房屋，故闽嘉公司要求陈红敬支付2018年11月1日之后的摊位占有使用费、市场管理费、物业管理费，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于陈红敬主张的闽嘉公司赔偿装修损失，根据双方签订的案涉租赁合同约定“承租方退场时，为了不影响其他业主正常经营，其摊位装修设施不得拆除，并无偿交由出租方处置”，该约定合法有效，且因合同双方在履约过程中均有违约行为，相较双方的违约行为之过错大小，陈红敬已经行使合同解除权，其再行主张装修损失，无事实和法律依据，本院不予支持。对于陈红敬主张返还1万元保证金的请求，因合同约定保证金的返还条件为待合同期限届满之日或合同终止之日起18个月后返还，目前尚不具备返还条件，故对陈红敬主张返还保证金的诉请，本院暂不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条之规定，判决如下： 一、确认陈红敬与徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司于2018年2月28日签订的《闽嘉整体家居广场合同书》（含《市场摊位租赁合同》、《市场管理委托合同》、《物业管理委托合同》）及补充协议于2018年11月1日解除，陈红敬于本判决生效之日起十日内向徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司清退并返还案涉租赁摊位（徐州市摊位）； 二、本判决生效之日起十日内，陈红敬向徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司支付欠付的租金、市场管理费、消防喷淋烟感改造费共计32540元； 三、本判决生效之日起十日，徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司返还陈红敬物业管理费4566.25元； 四、驳回陈红敬、徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件（陈红敬为原告）受理费7614元，减半收取为3807元，由陈红敬自行负担3761元，由徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司负担46元；案件（徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司为原告）受理费2087元，减半收取为1043.5元，保全费1170元，由徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司自行负担1543.5元，由陈红敬负担670元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  李守忠 二〇一九年三月二十五日 书记员  胡 玥