广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终12020号上诉人（一审被告，反诉原告）：东莞市四小龙实业投资有限公司,住所地:广东省东莞市黄江镇田美社区胜前岗五街4号三楼，统一社会信用代码为91441900MA515CKH3J。法定代表人：张小锐,总经理。委托代理人：卢国文，广东康麒律师事务所律师。被上诉人（一审原告，反诉被告）：萨秘特实业（东莞）有限公司，住所地：广东省东莞市谢岗镇曹乐村吓角村小组铁路南工业区，统一社会信用代码为91441900MA51BWT41Q。法定代表人：胡书琦，公司董事长。委托代理人：李志刚，广东华商律师事务所律师。委托代理人：骆绍棋，广东华商律师事务所律师。上诉人东莞市四小龙实业投资有限公司（以下简称四小龙公司）因与被上诉人萨秘特实业（东莞）有限公司（以下简称萨秘特公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初11944号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。萨秘特公司向一审法院起诉，请求：1.确认萨秘特公司与四小龙公司签订的《工业厂房租赁合同》为无效合同。2.四小龙公司退还萨秘特公司所支付的房租及租赁保证金共计640000元，并赔偿所付资金的利息损失11600元（此利息损失以640000元为基数，以同期人民银行贷款利率为计息标准，从2018年1月9日开始计算，暂计至2018年6月25日，计至付清为止，如有计算错误，以实际为准）。3.四小龙公司赔偿因环评而支付的100000元及利息损失1305元（以同期人民银行贷款利率为计息标准暂计至2018年6月25日，计至付清为止，如有计算错误，以实际为准）。四小龙公司反诉请求：1.萨秘特公司立即付清2018年1月6日至2018年5月15日期间的租金合共675200元及逾期付款的利息损失（暂计至2018年5月16日为4128元，2018年5月16日之后按675200元以银行同期贷款利率计至清偿之日止）给四小龙公司。2.萨秘特公司立即偿还四小龙公司2018年1月至2018年5月份的水电费垫付款35299.92元及占用资金的利息损失（以35299.92元，从2018年6月1日按银行同期贷款利率计至清偿之日止）。3.萨秘特公司偿还四小龙公司代其支付了的厂长费用8000元（4个月）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定判决：一、限东莞市四小龙实业投资有限公司自判决发生法律效力之日起五日内向萨秘特实业（东莞）有限公司返还576000元并支付利息（以576000元为本金，从2018年1月9日起，按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止）。二、限东莞市四小龙实业投资有限公司自判决发生法律效力之日起五日内向萨秘特实业（东莞）有限公司赔偿损失50000元。三、驳回萨秘特实业（东莞）有限公司的其他诉讼请求。四、驳回东莞市四小龙实业投资有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审本诉受理费5665元，由萨秘特公司承担955元，四小龙公司承担4710元。反诉受理费5513元，由四小龙公司承担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初11944号民事判决书。四小龙公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，依法改判驳回萨秘特公司的诉讼请求，萨秘特公司支付3、4月份占用费224000元，四小龙公司无需承担萨秘特公司环保合同损失费50000元。2.改判萨秘特公司承担厂长工资，并返还四小龙公司已垫付的3、4月份厂长工资4000元。3.改判萨秘特公司负担水、电费，并返还四小龙公司已垫付交纳的3、4月份水电费23500元。事实与理由：一、四小龙公司从未与萨秘特公司签订任何租赁合同，萨秘特公司不是本案适格主体，即使认为萨秘特公司是实际承租人，法院也应当追加最初合同签订人“胡书琦”作为本案第三人参加诉讼。2018年1月6日，四小龙公司与胡书琦签订一份《工业厂房租赁合同》，约定由“顶峰实业（东莞）有限公司”承租使用四小龙公司拥有的位于东莞市谢岗镇赵林村赵林工业区的厂房、宿舍等配套设施作工业用途。合同签订前，双方已对租赁物进行了详细了解并经协商才签订，后胡书琦以个人名义转账了640000元。因合同产生的纠纷胡书琦应以诉讼参与人参加诉讼。但一审法院没有准许四小龙公司申请追加胡书琦作为第三人参与诉讼。萨秘特公司没有与四小龙公司签订租赁合同，其仅能认为是厂房实际使用者，也不排除是胡书琦私自转租给客户。二、一审法院认为案涉《工业厂房租赁合同》无效，属于事实认定错误。案涉厂房具有《谢岗镇建设工程临时施工证》、《谢岗镇建设工程质量监督组出具的证明》、《谢岗镇建设工程监督员安排登记表》、《东莞市公安消防局建设工程消防审核意见书》、《东莞市公安消防局建设工程消防验收意见书》等资料证明案涉厂房符合出租、正常使用的条件，萨秘特公司使用四小龙公司的场地及相关证明办理了营业执照，发布广告招聘人员，证明萨秘特公司签订合同时已了解租赁物的具体情况。三、一审法院认为萨秘特公司只需缴交2018年4月1日至4月13日租金，属于未查明事实。四小龙公司与胡书琦签订合同后，随即交付租赁物给对方使用。不管萨秘特公司是实际承租人还是胡书琦转租的租客，从其办理营业执照可以反映于2018年1月已使用租赁物且使用了四小龙公司提供的场地证明等资料。从公平原则来看，租金、占用费起码自2018年3月1日计算。四小龙公司主张的是占用费，是实际损失，不是合同约定的租金。既然主张案涉合同无效，那么免租的约定必然无效，不应从2018年4月1日起计付租金。萨秘特公司主张的利息损失应从法律文书确定支付之日起算，且应按同期银行存款利率计付，不应按贷款利率计付。四、一审法院判令四小龙公司赔偿萨秘特公司损失50000元缺乏事实和法律依据。无证据证明萨秘特公司存在100000元损失，萨秘特公司于2018年2月份注册成立的，其损失是个人转款，没有出具发票，不符合公司法相关规章制度，不符合常理。萨秘特公司没有与四小龙公司签订厂房租赁合同前即2018年1月6日前已经与东莞市展益消防环保工程有限公司（以下简称展益公司）签订了环保合同，是不符合常理的。萨秘特公司在一审庭审中称与展益公司有多年生意往来，即展益公司与萨秘特公司有利害关系，双方是串通变造损失。一审法院认定萨秘特公司的损失100000元与本案有关，而认为案涉租赁合同约定的厂长工资与本案无关，未能公平公正保护双方当事人权益。五、一审法院确认了萨秘特公司在占用、使用厂房（房屋）期间，产生了电费，且应予负担相应费用。当事人双方均未能分辨得出具体到哪天的用电度数，应双方均负举证责任，可以判决萨秘特公司负担2018年3月、4月（13天）的平均日用费用，而不应该驳回四小龙公司的该项诉求。萨秘特公司答辩称：萨秘特公司不应当支付免租期（2018年3月）的租金。萨秘特公司想将深圳的关联企业搬到东莞并准备在五年内上市，如果生产、办公场地不合法，将会给上市造成实质性的障碍，所以在签订租赁合同之前，萨秘特公司多次向四小龙公司询问租赁物是否有合法的手续，四小龙公司的回答是合法的。四小龙公司隐瞒了案涉房产的真实情况，导致萨秘特公司在不知情的前提下与四小龙公司签订了租赁合同，导致租赁合同无效的过错在四小龙公司。四小龙公司承认萨秘特公司多次带装修公司、环保公司进入厂房、车间进行画图、设计、规划等。签约后萨秘特公司在筹备办公楼的过程中，发现案涉租赁物未在建设之初报建，亦无消防验收，案涉租赁物是不合法的。萨秘特公司在免租期内的3月15日就对办公楼合法性提出疑问，在3月26日向四小龙公司发出要求解除租赁合同并退还相关款项的函。萨秘特公司没有实际使用租赁物，却产生了人力、物力的损失。四小龙公司在2018年3月1日交付租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，约定的租金标准是合同第二条、第三条，厂房租金从2018年4月1日开始计算。免租期属于合同标准的相应条款，理应参照。以违法建筑为标的物订立租赁合同，出租人不得因其违法行为或自身过错反而从中受益，善意合同相对人也不应由此而承担超过其预期的义务。萨秘特公司的环保合同损失100000元真实存在，四小龙公司应赔偿50000元损失。本院经审理，确认一审判决已查明的事实。另查明：萨秘特公司二审提交一份落款处有“胡书琦”签名的情况说明，拟证明本案中胡书琦支付的资金不是个人的，是为萨秘特公司支付的，胡书琦的行为代表萨秘特公司。该情况说明内容为：“胡书琦是萨秘特公司法定代表人，萨秘特公司在成立之初拟定名为顶峰实业（东莞）有限公司（以下简称顶峰公司），因顶峰公司不能注册，2018年2月11日最终工商注册时名称为萨秘特公司。2018年1月6日，萨秘特公司在筹备期间与四小龙公司签订《工业厂房租赁合同》，因当时公司在筹备中，就从胡书琦个人账户向租赁合同指定账户支付了640000元租金和保证金。另，在公司筹备期间，从胡书琦个人账户向展益公司指定账户支付了100000元。以上款项均是为筹备中的萨秘特公司履行合同义务而支付，由萨秘特公司享有相关权益和承担相关义务。”四小龙公司质证认为无法核实上述情况说明的真实性、合法性和关联性，胡书琦应当出庭说明情况。本院认为，本案系租赁合同纠纷。胡书琦以顶峰公司名义分别与四小龙公司、展益公司签订合同，最终顶峰公司未进行工商登记，而成立以胡书琦为法定代表人的萨秘特公司，胡书琦和萨秘特公司均确认胡书琦在本案中的行为代表萨秘特公司，故可认定萨秘特公司为上述合同的主体。四小龙公司主张必须追加胡书琦为第三人，缺乏依据，本院不予采纳。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、案涉合同的效力。二、四小龙公司主张萨秘特公司支付2018年3月、4月房屋占用费224000元、水电费23500元、厂长工资4000元是否成立。三、四小龙公司主张无需向萨秘特公司赔偿50000元损失是否成立。关于焦点一。四小龙公司提交的证据不足以证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定案涉租赁合同无效，理据充分，本院予以确认。关于焦点二。1.占有使用费。四小龙公司在2018年3月28日邮件、2018年4月10日催款通知、2018年5月15日解除合同通知中均确认案涉租赁物于2018年3月1日交付，其上诉主张案涉租赁物于2018年1月6日交付但未提交充分证据证明，本院不予采信。一审认定案涉租赁物交付时间为2018年3月1日并无不当，本院予以确认。案涉租赁合同约定2018年3月1日至2018年3月31日为免租期，期间四小龙公司不收取租金，租金从2018年4月1日起算。即合同约定2018年3月期间的租金标准为零。一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，认定萨秘特公司需支付2018年4月1日至4月12日期间占有使用费64000元，四小龙公司需向萨秘特公司返还576000元，并无不当，本院予以维持。至于利息，案涉租赁合同自始无效，四小龙公司由2018年1月9日起占有上述款项没有合法依据，一审认定576000元的利息从该时间起以中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止恰当，本院予以维持。2.水电费。萨秘特公司需承担2018年3月1日至2018年4月13日期间的产生的水电费。四小龙公司主张垫付水电费的损失，应承担举证责任。四小龙公司所举证据中仅一张抄表时间为2018年4月1日至2018年5月1日、数额为15695.35元的电费单属于上述时间段。根据已查明的萨秘特公司占有租赁物的时间，萨秘特公司应对2018年4月1日至2018年4月13日期间产生的电费承担支付责任。鉴于四小龙公司无法区分上述电费单中多少电费在2018年4月1日至2018年4月13日期间产生，本院酌情认定萨秘特公司需承担6000元的电费损失。3.厂长工资。四小龙公司提交的收据没有其他证据佐证，不足以证明萨秘特公司已聘用四小龙公司推荐的“梁淦春”，且四小龙公司已向“梁淦春”支付4000元。故四小龙公司主张由萨秘特公司承担2018年3月、4月厂长工资4000元，证据不足，本院不予支持。关于焦点三。萨秘特公司租用案涉租赁物用于工业生产用途。萨秘特公司与展益公司签订的两份环评合同、收据、转账凭证，以及四小龙公司关于萨秘特公司多次带环保公司进入案涉租赁物进行画图、设计、规划的陈述，形成完整证据链，可证明萨秘特公司为履行案涉租赁合同而向展益公司支付环评首期款100000元。案涉租赁合同无效导致环评合同没有继续履行的必要，萨秘特公司称因环评合同无法履行须承担一定责任符合情理。鉴于环评合同并未约定违约损失如何计算，而萨秘特公司亦未举证证明上述环评合同的履行情况及对已支付款项的处理结果，本院酌情认定四小龙公司需向萨秘特公司赔偿30000元。一审认定该项损失数额过高，本院予以纠正。综上所述，四小龙公司的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初11944号民事判决第一项。二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初11944号民事判决第三项、第四项。三、变更广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初11944号民事判决第二项为：限东莞市四小龙实业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向萨秘特实业（东莞）有限公司赔偿损失30000元。四、限萨秘特实业（东莞）有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市四小龙实业投资有限公司赔偿电费损失6000元。五、驳回萨秘特实业（东莞）有限公司的其他诉讼请求。六、驳回东莞市四小龙实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费5665元，由萨秘特公司承担1026元，四小龙公司承担4639元；反诉受理费5513元，由萨秘特公司承担537元，由四小龙公司承担4976元。二审受理费5823元，由萨秘特公司承担823元，由四小龙公司承担5000元。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 徐华毅审判员 杨洁萍二〇一九年三月五日书记员 郑惠琼李敏肖