吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0602民初162号 原告：白山市永祥物业服务有限公司。 住所地：浑江区卫国路****。 统一社会信用代码：912206016910252658。 法定代表人：李密，总经理。身份证号：×××。 委托诉讼代理人：王德香，女，公司职员。 委托诉讼代理人：于蕾，吉林宙铎律师事务所律师。电话号码：139XX****** 被告：白山江源农村商业银行股份有限公司。 住所地 住所地：白山市江源区孙家堡子镇v> 统一社会信用代码：91220625825712918J。 法定代表人：董英直，董事长。 委托诉讼代理人：孙宝民，白山市惠民法律服务所法律服务工作者。电话号码：138XX******。 原告白山市永祥物业服务有限公司（以下简称永祥物业）与被告白山江源农村商业银行股份有限公司（以下简称江源农商行）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永祥物业的委托诉讼代理人王德香、于蕾，被告江源农商行的委托诉讼代理人孙宝民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永祥物业向本院提出诉讼请求：1、要求江源农商行给付永祥物业管理费161572.8元（自2018年1月起至2018年12月31日止）；2、要求江源农商行按月1%的标准支付滞纳金10502.18元。事实与理由：江源农商行是白山市永祥大厦天富超市1-4层的业主。2016年8月16日，永祥物业与江源农商行签订了《物业管理合同》，由永祥物业为其提供物业服务，物业服务费的标准为门市2.5元/㎡/月。自2018年1月起江源农商行便在接受永祥物业管理服务的同时拖欠永祥物业管理费用。经永祥物业多次催要，江源农商行至今拒不给付。为维护永祥物业的合法权益，现提起诉讼。 江源农商行辩称，1、案涉房屋第四层房顶自江源农商行取得房屋后就存在漏水问题，永祥物业未履行维修义务，漏水问题未解决，四楼房屋无法使用，故应对第四层房屋对应的物业管理费予以返还或者减免；2、根据白山市发展改革委员会、白山市房地产管理局发布的《关于转发〈吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）的通知〉》的规定，对于2元-2.5元每平方米的收费标准应为三级物业管理服务等级，并规定了该服务等级所对应的服务标准。但永祥物业不具备十项基本条件，并未完成37项基本服务，没有按照该服务标准提供服务，未提供的服务项目应予以减免。因永祥物业未提供相应物业服务，江源农商行与白山市环境卫生管理处签订了《生活垃圾有偿服务合同书》，约定由白山市环境卫生管理处负责江源农商行日常产生的垃圾清运工作，江源农商行需每年支付12000元作为服务费用，该部分费用应予以减免。3、物业收费标准已经变更。虽然双方签订的《物业管理合同》约定物业费按照2.5元/㎡/月标准收取物业费，但实际双方自签订合同后，一直按照2.0元/㎡/月标准履行，故永祥物业诉请中超过的部分，应予以减免。综上，永祥物业的诉请不符合法律规定，不应支持。 经审理查明，江源农商行是永祥大厦天富超市1-4层的业主，2016年8月16日，江源农商行作为甲方，永祥物业作为乙方，双方签订了《物业管理合同》，合同约定主要约定：物业服务费的标准为门市2.5元/㎡/月，四层建筑面积为5385.76㎡；业主逾期交纳物业服务费的，逾期按月收取1%滞纳金；小区的公用部位及公用设施由乙方统一管理和维修。 合同签订后，永祥物业为该门市提供了物业服务。因江源农商行的门市至2017年6月处于未营业状态，经双方协商，在其未营业期间按合同约定的8折收取物业费，江源农商行按该标准缴纳物业费至2017年。从2018年1月起，永祥物业要求江源农商行按合同约定标准（2.5元/㎡/月）收取物业费，但江源农商行拖欠物业费至今。 上述案件事实，有《物业管理合同》、关于转发《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》的通知、物业增值税普通发票、汇转凭证、照片、当事人陈述、庭审笔录等在卷为凭。 本院认为，永祥物业与江源农商行签订的《物业管理合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效，双方均应依约履行。合同签订后，永祥物业履行了基本的物业服务业务，江源农商行理应按约定交纳物业费。江源农商行抗辩永祥物业未按照白山市发展改革委员会第（2005）235号文件的规定进行收费，不具备十项基本条件，未完成37项基本服务。虽然该文件对现有的物业公司服务收费标准提出了要求，具有一定的参考性，但不具有法律强制约束力，不能据此全部否认永祥物业已提供的服务。江源农商行主张其收费标准已经发生变更，不应按照2.5元/㎡/月，而是2元/㎡/月，对此并未提供充分的证据加以证明，本院不予采信。江源农商行主张其另行与白山市环境卫生管理处签订了垃圾有偿服务合同，支付费用12000元应予以减免。因签订合同的主体并非江源农商行，是其承租户所签，且也未能提供其他证据佐证该合同约定的垃圾清运义务属于永祥物业公司应付的合同义务范围而未履行，故对于农商行的抗辩，本院亦不予采信。故永祥物业要求江源农商行按照签订的合同所约定的标准即2.5元/㎡/月给付物业管理服务费的请求，于法有据，本院予以支持。 关于江源农商行抗辩房屋公用四楼顶棚严重渗漏，无法使用，物业费应否予以核减的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理及维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此规定中没有赋予业主拒付物业费的权利。本案中双方均认可，永祥物业履行了维修义务，对于渗漏原因，是否属于房屋质量问题或是物业责任及是否需要动用大修基金进行维护，尚不明确，对此江源农商行可向相关责任主体另行主张权利。现江源农商行主张永祥物业提供的服务存在瑕疵，据此要求核减其应缴物业费用的数额，依据不足，本院不予采信。 关于江源农商行应否支付永祥物业滞纳金的问题。江源农商行没有按时交纳物业费是由于与永祥物业在服务义务的履行上存在争议，江源农商行并非恶意拖欠，属双方未能及时有效的沟通所致，故对永祥物业的该项请求，本院不予支持。 需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少纠纷。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，判决如下： 一、白山江源农村商业银行股份有限公司于本判决发生法律效力后立即向白山市永祥物业服务有限公司支付2018年1月至2018年12月期间拖欠的物业服务费161572.8元； 二、驳回白山市永祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3532元，减半收取1766元，由白山江源农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员  贾庆文 二〇一九年三月二十二日 书记员  张 琦