北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初22447号原告：北京大成房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区宣武门西大街**大成大厦**。法定代表人：刘凤海，总经理。委托诉讼代理人：林雪幽，女，北京大成房地产开发有限责任公司办公室副主任。委托诉讼代理人：周岩，北京市中迈律师事务所律师。被告：北京成宏物业管理有限责任公司，住所地，住所地北京市朝阳区八里庄北里**楼iv>法定代表人：单学文，董事长。委托诉讼代理人：魏晋，北京中臬律师事务所律师。被告：北京林家村餐厅，经营场所北京市朝阳区八里庄北里**楼**。经营者：林建军，男，1968年12月21日出生，汉族，北京林家村餐厅经营者，住北京市朝阳区八里庄北里****。委托诉讼代理人：岳长凌，北京鸣静律师事务所律师。原告北京大成房地产开发有限责任公司（以下简称大成房地产公司）与被告北京成宏物业管理有限责任公司（以下简称成宏物业公司）、被告北京林家村餐厅（以下简称林家村餐厅）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。大成房地产公司的委托诉讼代理人林雪幽、周岩，成宏物业公司的委托诉讼代理人魏晋以及林家村餐厅的经营者林建军、委托诉讼代理人岳长凌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大成房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令成宏物业公司、林家村餐厅腾退位于北京市朝阳区八里庄北里305号楼一层东北角房屋一间（建筑面积19.44平方米）、二层东侧房屋（建筑面积719.95平方米）；2.判令成宏物业公司、林家村餐厅连带支付房屋占有使用费，按照每年64.4万元（根据两次租金上涨比例调整）的标准，自2018年6月1日起计算至实际腾退之日止。事实和理由：2001年1月10日，大成房地产公司与成宏物业公司签订了《物业管理委托协议》，委托成宏物业公司代为管理八里庄北里、十里堡小区。2008年，成宏物业公司与林家村餐厅签订了《房屋租赁合同》，约定成宏物业公司将位于北京市朝阳区八里庄北里共883平方米的房屋出租与林家村餐厅，租赁期限自2008年6月1日至2015年5月31日，年租金54万元；合同到期后，双方签订了《补充协议》，租期延续至2018年5月31日，年租金59万元。现租赁合同到期后，成宏物业公司、林家村餐厅未再续租，但林家村餐厅占用租赁房屋不予腾退。2018年8月21日，大成房地产公司与成宏物业公司签订了《交接确认书》，确认双方签订的《物业管理委托协议》自2018年6月30日终止。现成宏物业公司已完成了八里庄北里305号楼东半部1-4层及北侧院落（不含林家村餐厅占用部分）的交接。由于成宏物业公司未完成全部交接工作，林家村餐厅仍占用部分房屋，故大成房地产公司诉至法院。成宏物业公司辩称，不同意大成房地产公司的全部诉讼请求。在租赁合同到期前，成宏物业公司于2018年5月16日向林家村餐厅发出合同到期通知，林家村餐厅的经营者林建军签收通知。2018年8月21日，大成房地产公司与成宏物业公司签订的《交接确认书》，明确了林家村餐厅承租房屋的租赁合同已到期，双方交接不包括林家村餐厅占用部分，所以，大成房地产公司对林家村餐厅占用房屋的事实充分了解。成宏物业公司已经尽到了通知义务，林家村餐厅占用的房屋应由林家村餐厅负责腾退，房屋占用费也应由实际使用者承担，均与成宏物业公司无关。林家村餐厅辩称，不同意大成房地产公司的全部诉讼请求。1.2016年至2017年初，在林家村餐厅与成宏物业公司之间的租赁合同尚未到期时，大成房地产公司派人至林家村餐厅商谈房屋租赁事宜并基本商定了合同条款。在此情况下，2017年4月，林家村餐厅投入200万元进行了装修改造；2018年5月，成宏物业公司发出合同到期通知时，大成房地产公司仍在与林家村餐厅商谈租赁事宜。此后突然要求林家村餐厅腾退，2018年冬季也没有供暖，影响了餐厅的正常经营。2.林家村餐厅与成宏物业公司签订租赁合同，大成房地产公司仅是房屋的建设单位，并非房屋产权人，其主张房屋占用费没有合理依据。本院经审理认定事实如下：1993年12月9日，北京市城市规划管理局签发（93）市规建字2342号《建设工程规划许可证》，准许大成开发公司在北京市朝阳区后八里庄建设6283.4平方米的综合楼。大成房地产公司提交了《物业管理委托协议》复印件，载明：2001年1月10日，大成房地产公司（甲方）与成宏物业公司（乙方）约定，甲方将八里庄北里、十里堡小区委托于乙方实行物业管理，委托事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括供暖锅炉房等；委托管理期限为2年，自2000年11月15日起至2002年11月14日止，合同到期双方未有异议，本合同自动延续；本协议终止时，甲方不继续委托乙方管理时，乙方必须向甲方交还管理用房、经营用房及物业管理的全部档案资料。2001年4月11日，北京市大成房地产开发总公司出具《授权委托书》，载明：其拥有朝阳区八里庄北里124#、125#、305#楼合法产权，现委托成宏物业公司进行物业管理并对上述房屋代理出租事宜，委托期限2年。成宏物业公司与林家村餐厅签订《房屋租赁合同》，约定成宏物业公司将坐落于朝阳区八里庄北里304#楼二层、305楼二层、建筑面积共883（117+766）平方米的房屋出租与林家村餐厅用于社区服务、经营，租赁期限自2008年6月1日至2015年5月31日，年租金54万元。2013年7月16日，成宏物业公司与林家村餐厅签订《补充协议》，约定双方同意续租3年，即2015年6月1日至2018年5月31日，年租金59万元；林家村餐厅所租房屋的产权单位如提出收房，林家村餐厅应配合解决。2018年5月16日，成宏物业公司向林家村餐厅发出《合同到期通知》，通知林家村餐厅“八里庄北里305号楼二层房屋”的租赁合同将于2018年5月31日到期，林家村餐厅应于2018年6月20日前将房屋腾空并交还给成宏物业公司，否则，成宏物业公司有权收回上述房屋。林家村餐厅于当日签收《合同到期通知》。2018年8月21日，大成房地产公司（甲方）与成宏物业公司（乙方）签订了《交接确认书》，载明：朝阳区八里庄北里305号楼东半部1-4层（建筑面积约2160平方米）及北侧院落为甲方产权，乙方为八里庄北里、十里堡小区原物业管理公司；甲方于2001年4月11日将上述房屋及北侧院落授权委托乙方进行物业管理并对该房屋代理出租事宜；乙方已同意双方签订的《物业管理委托协议》于2018年6月30日终止；成宏物业公司与林家村餐厅签订的关于八里庄北里305号楼东半部1层部分及2层房屋（面积883平方米）的租赁合同已于2018年5月31日到期；有关到期腾退事宜成宏物业公司已于2018年5月16日书面告知林家村餐厅，并取得了签字回执，截至交接日，上述房屋仍被林家村餐厅占用；林家村餐厅占用房屋未在本次移交范围内，后续清退事宜，由甲乙双方共同协商解决。现大成房地产公司、林家村餐厅、成宏物业公司均认可，上述《房屋租赁合同》中涉及的304号楼二层已完成腾退返还，涉及的305号楼二层仍由林家村餐厅使用，另有305号楼一层东北角楼梯现由林家村餐厅使用。林家村餐厅主张，2016、2017年间，大成房地产公司职员王飞等人至其餐厅商谈租赁事宜，待其与成宏物业公司的租赁合同到期后，双方另行签订租赁合同，并就租赁合同条款基本商谈一致；林家村餐厅便于2017年4月投入大量资金进行装修改造，但2018年5月后，成宏物业公司突然要求其搬离；2018年冬季，也未给林家村餐厅提供供暖，导致顾客减少，影响其正常经营。为证明上述主张，林家村餐厅申请其员工国艳敏、马立辉以及餐厅对面小区的保安张建军出庭作证，三位证人均作证称大成房地产公司曾派人至林家村餐厅与老板商谈房屋租赁事宜；另提交了其于2018年12月自行拍摄的餐厅经营情况视频。大成房地产公司对三位证人的证言均不认可，对视频的关联性不予认可，主张其确曾派职员至林家村餐厅，但目的是对房屋的租赁使用情况进行核实，并非与林家村餐厅商谈继续出租事宜；而且林家村餐厅经营情况与大成房地产公司无关。成宏物业公司对证人证言及视频的关联性均不予认可，主张均与本案无关。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。林家村餐厅占有、使用305号楼一层、二层部分房屋的依据，源于与成宏物业公司的租赁关系及合意，现双方租赁关系已于2018年5月31日到期终止，大成房地产公司作为305号楼的权利人要求林家村餐厅腾退、返还其占有、使用的305号楼一层东北角房屋、二层东侧房屋有事实依据及法律依据，本院予以支持。大成房地产公司于2001年委托成宏物业公司对包括八里庄北里305号楼在内的部分楼宇进行出租、物业管理等，现大成房地产公司、成宏物业公司均确认上述委托关系已终止。根据《物业管理委托协议》约定，协议终止时，成宏物业公司必须向大成房地产公司交还管理用房、经营用房等；且林家村餐厅占有、使用房屋亦源于与成宏物业公司的租赁关系；故大成房地产公司要求成宏物业公司对上述房屋的腾退、返还承担连带责任，本院予以支持。林家村餐厅在与成宏物业公司租赁合同到期后，仍继续占有、使用305号楼一层东北角房屋、二层东侧房屋，且未有证据显示林家村餐厅为此支付过对价，大成房地产公司作为权利人要求林家村餐厅支付自租赁合同期满的次日至实际腾退返还之日期间占有使用费，于法有据，本院予以支持，但其以年租金64.4万元作为计算标准，依据不足，本院综合考虑林家村餐厅使用的房屋面积、租赁合同确定的租金标准及本案情况，酌情予以支持。大成房地产公司主张房屋占有使用费的期间，成宏物业公司未实际占有、使用上述房屋，故大成房地产公司要求成宏物业公司连带支付房屋占有使用费，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告北京林家村餐厅于本判决生效后十五日内将位于北京市朝阳区八里庄北里305号楼东北角房屋一间（建筑面积19.44平方米）以及二层东侧房屋（建筑面积719.95平方米）腾退并返还与原告北京大成房地产开发有限责任公司；二、被告北京林家村餐厅于本判决生效后十五日内支付原告北京大成房地产开发有限责任公司占有使用费，以年租金490000元为标准，自二〇一八年六月一日起计算至上述第一项履行完毕之日止；三、被告北京成宏物业管理有限责任公司对上述第一项承担连带责任；四、驳回原告北京大成房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3065元，由被告北京林家村餐厅负担（原告北京大成房地产开发有限责任公司已交纳，被告北京林家村餐厅于本判决生效后七日内直接支付给原告北京大成房地产开发有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 陈 扬二〇一九年三月二十九日书记员 刘旭琰