安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖07民终977号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）:查昊宇，男，1992年10月27日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：陶然亭，安徽宪达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海林，安徽宪达律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告):中国邮政集团公司铜陵市分公司，住所地安徽省铜陵市铜官区长江西路**。负责人：金小胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：程和友，安徽良实律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙卫东，安徽豪迪律师事务所律师。上诉人查昊宇与上诉人中国邮政集团公司铜陵市分公司（以下简称邮政公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2018)皖0705民初2943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。查昊宇的委托诉讼代理人陶然亭到庭参加诉讼，邮政公司的委托诉讼代理人程和友、孙卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。查昊宇上诉请求：1.撤销原审判决中关于违约金的内容，改判邮政公司承担违约金388747元；2.本案的诉讼费用由邮政公司负担。事实与理由：一审判决酌定违约金为180000元缺乏事实和法律依据。双方的租赁合同第8.3条明确约定了违约金，邮政公司未按约支付租金，根据合同约定计算的违约金达3887470元，我方考虑到违约金过高，已经将其调整为总额的10%，邮政公司未提交证据证明违约金过高，一审判决再行调整无任何事实和法律依据。邮政公司辩称，邮政公司没有违约，不应当支付违约金。双方从2012年3月就建立了房屋租赁关系，每次支付租金前，都先由查昊宇方提供发票给我方，我方经过审批后，才支付租金。这是双方多年来形成的交易习惯。关于2017年3月25日至2018年3月24日期间的租金，查昊宇方没有提供发票，导致我方没有及时按照合同约定的时间付款，根据交易习惯，我方没有违约，不应当支付违约金。邮政公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判支付租金510167元，并驳回查昊宇关于违约金的诉讼请求；2.撤销原审判决第三项，改判双方合同于2018年7月24日终止；3.一审、二审诉讼费用由查昊宇负担。事实与理由：1.2018年3月24日租赁合同期满，双方协商不再续租一年，但考虑新网点装修未完工，无法及时搬迁，延期使用两个月，双方对此达成合意。2.邮政公司并未违约。按照双方的交易习惯，查昊宇方应在合同约定的付款时间前提供发票，我方再付款，但查昊宇方没有提供发票。3.原审法院不支持我方的反诉请求错误。双方就合同解除（实为因期限届满合同终止）达成合意，我方通过邮寄解除合同通知、多次电话联系、手机短信通知等方式通知查昊宇方接收腾退房屋。我方实际使用房屋至2018年5月4日，租金最多计算至2018年7月24日，租金为510167元。4.在租赁合同的订立和履行过程中，查昊宇的母亲多次代理查昊宇与邮政公司协商相关事宜，构成表见代理。查昊宇辩称，邮政公司的上诉请求没有事实依据，不能成立。查昊宇向一审法院提出如下诉讼请求：1.请求法院依法判令邮政公司支付租金612200元。2.请求法院依法判令邮政公司承担违约金388747元（邮政公司应付违约金3887470元，考虑到多方面因素及邮政公司同意支付拖欠租金612200元后，愿将违约金降至388747元）。3.本案诉讼费用由邮政公司承担。邮政公司向一审法院提出如下反诉请求：1.判令自2018年7月24日起解除双方就位于铜陵市义安大道北段一层1173号和1175号二间房屋签订的《租赁合同》；2.查昊宇承担本案诉讼费用。一审法院查明如下事实：2017年3月24日,查昊宇（甲方）与中国邮政集团公司铜陵市分公司（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于铜陵市义安大道北段一层1173号和1175号二间房屋出租给乙方使用，合同租赁期为2017年3月25日至2018年3月24日，年租金为612200元，租金为税后租金。租金支付方式：合同签订后5日内付清2017年3月25日至2017年9月24日的租金306100元，2017年7月25日前付清2017年9月24日至2018年3月24日的租金306100元。违约责任约定：1.甲方延期交付房屋或乙方延期归还房屋的，违约方除每日按合同租赁费用总额的2%支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；2.租赁期满若乙方不继续租赁，应当在租赁期满前3个月书面通知甲方；3.乙方未按约定支付租金或其他应缴费用的，每日按拖欠金额的2%支付违约金；4.对前三项规定的违约行为以及其他所有的违约行为，守约方有权选择要求违约方赔偿损失或按合同租赁费的20%支付违约金；5.如合同到期乙方不继续续租，乙方在租赁合同期满前三个月未书面通知甲方的视为按原租赁价格继续续租壹年。2017年8月29日，中国邮政集团公司铜陵市分公司支付查昊宇租金306100元，2017年9月24日之后的租金未付。一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,未违反法律法规的禁止性规定,应属有效。查昊宇已按合同履行其义务，邮政公司未按合同约定期限支付租金构成违约，应承担支付租金及逾期付款违约责任。故对查昊宇要求邮政公司支付租金612200元诉讼请求应予支持。对查昊宇要求邮政公司承担违约金388747元，合同中对逾期付款约定未按期支付租金每日按拖欠金额的2%支付违约金，本案中按该约定比例计算逾期付款违约金明显过高，查昊宇虽放弃部分违约金，但查昊宇要求的违约金388747元金额仍过高，根据公平及合理原则，酌定180000元。对邮政公司反诉要求解除合同的诉讼请求，双方签订的租赁合同中明确约定“如合同到期乙方不继续续租，乙方在租赁合同期满前三个月未书面通知甲方的视为按原租赁价格继续续租壹年”，邮政公司未在合同约定期限书面通知查昊宇解除合同，其反诉解除合同证据仅有其员工陈述与查昊宇达成解除合同口头协议，且查昊宇不予认可，故邮政公司反诉解除合同证据效力不足，对邮政公司反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、中国邮政集团公司铜陵市分公司在本判决生效后十日内支付查昊宇租金612200元并承担违约金180000元。二、驳回查昊宇其他诉讼请求。三、驳回中国邮政集团公司铜陵市分公司反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半6904.50元，由查昊宇负担1904.50元，中国邮政集团公司铜陵市分公司负担5000元。反诉受理费50元，由中国邮政集团公司铜陵市分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，查昊宇未提交新证据，邮政公司向本院提交如下证据：一、租赁合同（2012年3月16日签订）。证明：该合同上署名的签约代表为查昊宇的父亲查桃胜，邮政公司有理由相信查昊宇的父母查桃胜、方艳在讼争的租赁合同关系中有代理权，他们的行为构成表见代理。二、证岳某强倪某文的证言、一审庭审笔录。证明：1.办理房屋租赁事宜均是查昊宇的父母，邮政公司有理由相信查昊宇的母亲方艳具有代理权；2岳某强于2017年12月初告知查昊宇的母亲方艳，房屋到期后不再续租，双方口头约定不定期租赁，预计2个月，2018年5月中旬房屋已腾空，并通知方艳办理房屋交接。三、安徽移动通信客户交费凭证、手机短信截图及通话记录。证明：1.手机号139××××73033机主为方艳，手机号133××××72733机主为查桃胜；2.邮政公司多次通知查昊宇的父母，但通话均未接通，方艳及查桃胜故意不接电话，不办理房屋交接。四、2017年12月8日铜邮分【2017】229号《关于铜陵市义安路营业所迁址并更名的请示》等有关义安路营业所迁址审批文件六份。证明：邮政公司于2017年12月初即着手义安路营业所的迁址工作，2018年3月14日新址安全设施建设工程取得铜陵市公安局验收审批，上述文件印证了邮政公司不与查昊宇续订书面租赁合同的事实，营业所迁到新址后就会办理租赁房屋交接。五、付款凭证、发票、报账审批单、转账凭证。证明：1.办理房屋租赁事宜均是查昊宇的父母查桃胜、方艳；2.支付房租的交易习惯，是出租方先提供发票，邮政公司完成报账程序后转账支付房租，邮政公司支付租金没有违约。六、安徽省邮政公司文件及省级会计集中核算操作手册。证明：安徽省邮政公司规定报账必须要有原始发票。七、安徽中建世纪兴房地产土地评估有限公司《房地产估价报告》。证明：案涉房屋租赁租金底价为￥143元/㎡/月，而讼争房屋租赁合同约定的年租金高达￥612200元，即￥491元/㎡/月，是评估价的3.43倍，显失公平。查昊宇对邮政公司证据的质证意见：1.第一组证据与本案无关，不是本案的诉争合同，也不能证明有任何表见代理关系。2.第二组证据与邮政公司在一审中的陈述相悖，不足为信。3.第三组证据来源非法，请求法庭不予采信，对通话记录的真实性不予认可，且该通话记录不能证明通话的内容。4.第四组证据与查昊宇没有任何关系，其是邮政公司内部审批程序。5.第五组证据达不到其证明观点，不予承认。6.第六组证据的真实性无法确认，该证据是邮政公司内部的审批程序，与查昊宇无关。7.对第七组证据的真实性不予认可，该证据系邮政公司单方委托评估公司进行评估，不具有客观性和中立性，且合同中约定的价格是双方的真实意思表示。本院对邮政公司提交的证据的认证意见如下：1.对证据一的真实性、合法性予以认可。2.证据二并非新证据，且证人为邮政公司的员工，也无其他证据印证其证人证言，故对该证据真实性不予认可，不作为定案依据。3.对证据三中除交费凭证外的其他证据的真实性、合法性、关联性予以认可。4.对证据四的真实性、合法性予以认可，但和本案没有关联性。5.对证据五的真实性、合法性、关联性予以认可。6.对证据六的真实性、合法性予以认可，但和本案没有关联性。7.邮政公司并无主张涉案租赁合同无效或可被撤销，故证据七与本案没有关联性，不作为定案依据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本案二审期间，邮政公司将涉案房屋的钥匙于2019年3月6日交至法院，查昊宇方于2019年3月12日接收该房屋钥匙。本院认为，结合当事人的陈述、答辩和举证、质证，本案的争议焦点为：1.租赁合同到期后是否转为不定期租赁，双方之间的租赁合同是否已解除；2.邮政公司有无违约行为，如果邮政公司违约，查昊宇主张的违约金是否过高。一、关于争议焦点一，《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。双方于2017年3月24日签订的租赁合同中，约定的租赁期为2017年3月25日至2018年3月24日，合同到期后，双方并未订立书面的租赁合同，故应视为不定期租赁。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，综合本案证据看，邮政公司于2018年7月18日向查昊宇发出解除合同通知书，并于2018年7月23日当庭向一审法院提起反诉，请求判决自2018年7月24日起解除双方的租赁合同，因此，双方的不定期租赁合同于2018年7月24日解除，租金应支付至2018年7月24日，租金总额为510167元。二、关于争议焦点二，邮政公司辩称应先由查昊宇提供发票，再支付租金，双方之间形成了交易习惯，因查昊宇未提供发票，所以邮政公司没有违约，不应支付违约金，对这一观点不予支持。因为，交易习惯是在合同内容不明确或未约定的情况下使用的，而双方于2017年3月24日签订的租赁合同中对于租金支付时间有明确约定，故不存在适用交易习惯的前提，邮政公司未按照约定的时间支付租金，构成违约。关于违约金数额，邮政公司主张违约金过高，一审法院依据公平合理原则，酌定180000元，并无不当，故对查昊宇要求增加违约金的上诉请求不予支持。综上所述，查昊宇的上诉请求和理由无事实和法律依据，依法不能成立，邮政公司的上诉请求和理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省铜陵市铜官区人民法院（2018）皖0705民初2943号民事判决第二项；二、撤销安徽省铜陵市铜官区人民法院（2018）皖0705民初2943号民事判决第三项；三、变更安徽省铜陵市铜官区人民法院（2018）皖0705民初2943号民事判决第一项为中国邮政集团公司铜陵市分公司在本判决生效后十五日内支付查昊宇租金510167元并承担违约金180000元；四、双方于2017年3月24日签订的租赁合同自2018年7月24日解除;五、驳回查昊宇其他诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取计6904.50元，由查昊宇负担2143.50元，中国邮政集团公司铜陵市分公司负担4761元；一审反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由中国邮政集团公司铜陵市分公司负担。二审案件受理费4432元、5531元，由查昊宇负担4432元，由中国邮政集团公司铜陵市分公司负担5531元。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  郑 云审判员  盛丽娜二〇一九年三月二十一日法官助理王小江书记员汪颖相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。