贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终301号 上诉人（原审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵雄，贵州本芳律师事务所律师，执业证号15205201710012814。 委托诉讼代理人：王涛，贵州本芳律师事务所实习律师， 被上诉人（原审原告）：黄幼均，男，1962年12月11日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：郑绍先，女，1964年4月16日出生，汉族，住贵州省毕节市。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：何文俊，贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15224201120549834。 二被上诉人委托诉讼代理人：陈杰，贵州威迪律师事务所实习律师，身份证号码：5224011995********。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称：鑫城房开公司）因与被上诉人黄幼均、郑绍先商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7902号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告黄幼均、郑绍先提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告交付办理商品房转移登记的产权证及有关文书；2.被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书产生的违约金（以122,087.00元为基数，按日利率万分之二计算，从2016年6月30日计算至被告实际向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止），暂定20,000.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告请求变更第一项诉请为依法判决被告立即为原告办理房屋所有权证书。事实和理由：2016年3月4日，原告黄幼均、郑绍先与被告鑫城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告位于毕节市××区××茶亭村毕节市商品综合批发大市场的商品房，同时约定双方的权利义务。原告已按合同约定支付了房款，被告未按合同约定的期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担相应责任。为维护自身合法权益，特具状起诉，请求判如所诉。 原审被告鑫城房开公司答辩称：一、按照合同的特别约定，因政府原因导致的逾期办证，答辩人不承担违约责任。本案中，答辩人未能如期将办理不动产转移登记的文书交给被答辩人，是由于政府行政征收滞后等原因导致，故答辩人无需承担逾期办证的违约责任，应驳回原告的诉讼请求。根据当事人双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“出卖人承诺于2016年6月30日之前取得商品房初始登记，并将商品房转移登记的相关文书，交付给买受人”的约定，虽然答辩人承担违约责任的时间起始点应是2016年7月1日，但是根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款：“因政府部门的原因导致逾期的视为行政不可抗力，出卖人可以免责。”的特别约定，本案中，政府部门原定将涉案项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕交付答辩人。由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，导致《建设工程竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日才取得。由此，2017年12月8日之前的违约属于政府行为导致的逾期，按照当事人的约定，答辩人不应承担逾期办证的违约责任。2017年12月8日之后，关于违约责任的起算点，答辩人认为，应以答辩人实际取得《建设工程备案登记表》的2017年12月8日加《房屋登记办法》第23条规定的30个工作日经过后即2018年1月21日为违约责任起算点。答辩人经多方努力，已于2018年5月9日取得了商品房初始登记证书即《毕节市商品房备案证明书》，此时间即为违约责任计算的终点时间。该时段尚未超过180天。按照合同第二十二条第三款第（二）项的约定，答辩人只需按照被答辩人黄幼均、郑邵先已交购房款的万分之一计算违约金即31元。二、即使答辩人应支付违约金也应结合实际损失调整违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，案涉商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，答辩人无法对合同中的违约金条款进行修改，若答辩人私自修改则会遭受行政处罚。且逾期办证情况的出现并非由于出卖人的原因造成，故不能依据商品房买卖合同司法解释第十八条之规定计算违约金。事实上，答辩人早已经将涉案房屋交付给原告使用，原告已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经获得实现。本案中，原告购买的商品房采用按揭贷款方式购买，即使不动产登记证书办理完毕也需扣留在不动产登记中心办理按揭贷款，不能直接交付原告，故未对原告造成任何的损失。若原告认为其因此遭受了损失，则原告因举证证明逾期办证给其造成的实际损失及具体计算标准后再计算违约金的具体数额。原告无法举证证明其损失及具体计算方法的，应承担不利后果。另外，截止至2018年6月5日，答辩人应承担的合同约定违约金已经达到一亿多元，若继续按照合同履行，对答辩人显失公平。综上所述，原告的起诉超过诉讼时效，且诉讼请求无事实和法律根据，原告的主张不应得到支持。 原审经审理查明：2016年3月4日原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人以出让方式取得位于贵州省××市××区××大道茶亭村、总面积为92868.65平方米、编号为毕市七星国用(2015)第1360号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是522401-2012-CR-0072。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为毕节市商品综合批发大市场。建设工程规划许可证号为520000201206479，建设工程施工许可证号为522401201301250201。建设工程设计审查批准文号为2012-441。建筑工程施工合同约定开工日期为2014年9月28日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2015年12月31日。买受人购买的商品房七星关区商品综合批发大市场小区第A10幢1单元3层8房(房号1-3-8)。该商品房建筑面积41.55平方米，套内建筑面积34.76平方米，总房款122,087.00元；买受人于2016年3月4支付首付款42,087.00元，银行按揭支付80,000.00元；出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用230元，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告支付房价款122,087.00元。2017年3月17日，原告向被告交付了房屋维修基金、闭路电视入户费、预告登记费、预告抵押登记费、房屋登记费、土地证费、交易手续费、契税。在2016年6月30前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至法院。 另查明，2012年6月20日，被告与毕节市国土资源局七星关分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号522401-2012-CR-0072），取得了涉案项目的建设用地使用权。2017年10月17日，取得《贵州省建设工程竣工规划认可证》。2017年12月8日，取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》。2018年9月10日，被告取得《不动产权证书》，涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件。 原审认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告虽于2018年9月10日取得《不动产权证书》，涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件，但被告未在约定的时间向不动产机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记，已经构成违约，应当承担继续为原告办理涉案商品房转移登记及支付违约金的违约责任。 关于办理商品房转移登记的问题。《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。同时双方又约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。原告已向被告支付了办理不动产权证书所需的费用，被告基于原告的委托及约定应当为原告办理不动产权属转移登记，故对原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，予以支持。 关于支付违约金的问题。一、是否免责的问题。被告与原告签订《商品房买卖合同》时，应当预见涉案商品房能否交付、能否办理产权转移登记等客观情况，且涉案楼幢土地的征收补偿等工作应当在被告预售商品房之前完成，故被告辩称逾期办证事实的发生因政府原因导致无事实依据。二、被告主张约定的违约金过高，要求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重，故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，不予采纳。故违约金应从2016年7月1日起，以原告已付购房款122,087.00元为基数，按日万分之二的标准计算至被告向不动产登记机构提交有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告毕节市鑫城地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起九十日内向不动产登记机构提交为原告黄幼均、郑绍先办理涉案商品房转移登记的相关文书，并将办理好的不动产权证书交付原告黄幼均、郑绍先；二、被告毕节市鑫城地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄幼均、郑绍先逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款122,087.00元为基数，按日万分之二从2016年7月1日起计算至被告毕节市鑫城房地产开发有限公司向不动产登记机构提交为原告黄幼均、郑绍先办理涉案商品房转移登记的相关文书之日）；三、驳回原告黄幼均、郑绍先的其他诉讼请求。案件受理费150.00元，由被告毕节市鑫城地产开发有限公司负担。 一审宣判后，鑫城房开公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决,改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案逾期办证系由于政府原因导致，根据《商品房买卖合同》关于“因政府部门行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任。”的约定，行政不可抗力系双方约定的免责事由。据此，上诉人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉《商品房买卖合同》系住建部门提供的标准合同，上诉人无法对合同中的违约金条款进行修改，若上诉人私自修改，会遭受行政处罚，且本案逾期办证并非由于出卖人的原因造成，故不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算本案违约金。上诉人早已经将涉案房屋交付给被上诉人使用，上诉人已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经实现。如被上诉人认为自身存在损失应举证证明，一审法院将举证责任分配给上诉人错误。三、行政征收系政府行使行政权力的行为，不受民事法律调整，故不存在违约责任问题。一审法院将政府的行政征收行为认定为民事法律行为，并据此认定上诉人不能因政府的违约行为而免责错误。本案逾期办证并非是上诉人能够避免的，若由上诉人承担全部违约责任，显失公平。四、办理案涉商品房转移登记系上诉人与被上诉人的共同义务，上诉人已于一审庭审中提交案涉房屋所在楼栋的不动产权证书，但上诉人取得不动产权证书后，还需被上诉人签署相关文书才能将办证资料提交办证部门以办理房屋转移登记，由于被上诉人未予签署，上诉人无法为其办理。故因被上诉人未签署相关办证资料导致的逾期办证，上诉人不应再继续承担违约责任。据此，案涉违约金计算时间应截至一审开庭之日。 被上诉人黄幼均、郑绍先未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与原审认定事实一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.上诉人应否承担违约责任及违约责任期间如何认定？2.双方约定的违约金应否调整？ 关于焦点1，就被上诉人提出的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任主张，上诉人抗辩称因政府原因导致的办证迟延是《商品房买卖合同》约定的免责事由，故其不应承担违约责任。对此本院认为，《商品房买卖合同》第二十二条第二款关于“因政府部门行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不应承担违约责任”的约定，系双方针对出卖人履行在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记这一特定义务所作的具体约定，该约定事项与《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的交付办理商品房转移登记有关文书以及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任无涉，上诉人以此主张其免于承担违约责任，缺乏事实依据，不予支持。由于本案不具备法定或者约定的责任免除情形，上诉人所称的政府原因应属第三人原因，根据合同相对性原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，原审认定上诉人逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书构成违约，并无不当。 《商品房买卖合同》第二十二条载明：“出卖人承诺于2014年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。依据上述条款，上诉人负有在2014年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人的合同义务。鉴于双方另约定了委托办证事宜，此时上诉人确无向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由上诉人将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示上诉人在约定期限内履行了文书交付或者涉案商品房具备办理转移登记条件的披露义务，据此并结合上诉人已于2018年9月10日取得涉案商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件，故一审庭审之日（2018年11月27日）可视为被上诉人通知到达上诉人之日。上诉人应当承担2015年10月1日至2018年11月27日期间的违约责任。 关于焦点2，违约金条款系当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。对违约方提出的违约金调整主张，人民法院根据案件事实进行综合评价。案涉《商品房买卖合同》系经双方平等自愿协商而签订，上诉人就自身履行合同义务的相关期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见。上诉人以约定的违约金明显过高为由主张调整时，其负有证明违约金明显高于被上诉人遭受的实际损失的初步举证责任，因上诉人所举证据不能证明其主张成立，其应当承担举证不力的不利后果。对上诉人提出的应由被上诉人举证证明其实际损失的上诉主张，不予支持。 综上，上诉人鑫城房开公司的上诉请求部分成立，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7902号民事判决第一、三项，即：被告毕节市鑫城地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起九十日内向不动产登记机构提交为原告黄幼均、郑绍先办理涉案商品房转移登记的相关文书，并将办理好的不动产权证书交付原告黄幼均、郑绍先；驳回原告黄幼均、郑绍先的其他诉讼请求； 二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7902号民事判决第二项为：毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，支付黄幼均、郑绍先逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以购房款122087元为基数，按日万分之二自2015年10月1日起计付至2018年11月27日止； 三、驳回上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费150元，由黄幼均、郑绍先负担50元，毕节市鑫城房地产开发有限公司负担100元；二审案件受理费300元，由向黄幼均、郑绍先负担100元，毕节市鑫城房地产开发有限公司负担200元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年三月二十二日 法官助理 任云娇 书 记 员 高 进