广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初22426号原告：彭进业，男，1981年10月12日出生，汉族，住广东省五华县，被告：唐梅，女，1979年12月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告彭进业诉被告唐梅租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用普通程序于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告到庭，被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告腾退涉讼房产予原告；2.被告向原告支付自2017年9月1日开始计至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（2500元/月）；3.被告支付至2018年10月31日止的水电燃气、电视费及物管费等费用共计6280.33元；4.被告支付损毁的消毒柜等设施的费用2000元；5.被告支付迟延付款的违约金（自2018年4月17日至2018年6月11日止的违约金按20000元的年利率24%计算为7755元；2018年6月12日开始至实际清偿日止以33605元为本金按年利率24%的标准计算）；6.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年7月29日，原告作为出租方与作为承租方的被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于佛山市南海区狮山镇的涉讼房屋，建筑面积95平方米，租金2200元/月（自2017年9月开始租金上涨为2500元/月），租赁期自2013年8月1日起至2015年7月30日止。上述租赁合同到期后，相关的租赁物业一直由被告实际使用。被告在占用原告房屋期间，并不能准时向原告缴纳月租金及其他应缴费用；为此，被告就清偿欠付原告相关费用的事宜签下了欠条两份，当中被告确认及承诺了相关的欠款情况及违约金计算标准等内容。欠条签订后，被告并没有履行，原告曾多次向被告催要无果，而且被告一直占用涉讼房产至今未交还。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告没有答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.房屋租赁合同（含附件二房屋交割清单）原件1份，用以证明原、被告存在房屋租赁关系；3.手写欠条原件2份，用以证明原告要求被告支付租金时，被告出具欠条但没有支付；4.发票（00067147、00067146、29497400、18507019、18507018）原件5份、电子发票打印件9份、收款收据原件3张，用以证明被告在使用涉讼租赁物中所产生的费用；5.房地产权证原件1份，用以证明涉讼租赁物的权属情况、被告出具的欠条上的地址就是涉讼租赁物所在的地址。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告出示的证据1-5，来源合法、客观真实，且与本案相关联，被告亦未到庭提出异议，本院均予以采信。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：位于佛山市南海区狮山镇小塘三环东路8号西堤国际花园11栋2座802房（以下简称涉讼房屋）已办理产权登记，权属人为原告彭进业。2013年7月29日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于佛山市南海区狮山山塘三环东路的房屋出租给乙方使用，建筑面积95平方米，租期自2013年8月1日起至2015年7月30日；甲方应于2013年8月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租金2200元/月；押金4400元，租赁期满或合同解除后，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；等等。同日，原、被告签署房屋交割清单，双方确认交割物品包含消毒柜1个、2套钥匙（每套2把）、进出感应卡2个等等。2018年4月9日，被告出具欠条，确认其因经济原因欠西堤国际花园11栋2座802房房东2017年9月、10月、11月、12月、2018年1月、2月、3月、4月房租费共2500元/月×8个月=20000元整，另2个月电费共850元整、消毒柜损坏一个原价1500元/个、防火门锁及防盗门锁各一套，2018年4月16号前结清所有款项，如未结清，4月17日起每天收取总款项5%违约金。2018年6月11日，被告出具欠条，内容为：本人租房费及电费共25850元整，上浮30%共33605元整，于2018年6月13日前到账，如果超时未到，按每天总金额1%违约金计算（注：四月份所签欠条作废）。原告在该欠条上签名确认。佛山市南海燃气发展有限公司开具发票2张，确认收取涉讼房屋2017年2月7日至2018年7月8日燃气费2026.4元、逾期付款违约金45.39元，合计2071.79元；2018年7月8日至2018年8月13日燃气费13.6元、逾期付款违约金0.21元，合计13.81元。佛山市南海区狮山镇水务有限公司开具发票2张，确认收取涉讼房屋基本水费、污水处理费、违约金合计241.45元、268.67元。广东电网有限责任公司佛山供电局开具发票8张，确认收取涉讼房屋2017年6月1日至2018年10月1日的电费435.58元、427.21元、239.43元、247.1元、232.6元、382.45元、395.09元、179.14元。广东省广播电视网络股份有限公司佛山南海分公司开具发票1张，确认收取涉讼房屋广播影视服务费185元。佛山兴兆物业管理有限公司南海分公司开具发票1张，确认收取涉讼房屋2018年5月至11月的物业管理费746.83元。佛山兴兆物业管理有限公司南海分公司出具收款收据3张，确认收取涉讼房屋2018年5月至11月生活垃圾处理费42元、2018年2月至9月公共水电费165.24元、高层水泵维修费6.94元。2018年11月5日，原告提起本案诉讼,本案应诉材料于2019年1月14日送达被告。诉讼中，原告陈述：涉讼合同期满后，双方没有再签订合同，双方是口头续约；涉讼房屋仍由被告占有使用，由被告及其母亲、女儿居住，被告支付租金至2017年8月31日，此后未再支付；从2017年9月开始租金变更为2500元/月；被告将涉讼房屋内原有的消毒柜损坏并更换了防盗门及内门的门锁，消毒柜的价格为1500元，门锁价格500元。本院认为，涉讼房屋已办理产权登记，涉讼合同为原、被告双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。涉讼合同约定的租期至2018年7月30日，但根据被告于2018年4月9日、2018年6月11日出具的欠条及原告的陈述，被告在涉讼合同期满后仍继续使用涉讼房屋，原告也继续收取被告租金，故涉讼合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告主张涉讼房屋仍由被告占有使用，被告作为涉讼租赁物的实际使用人，其未到庭抗辩亦未举证证明涉讼房屋的使用情况，本院对原告的上述主张予以采信。支付租金是被告作为承租人的主要合同义务，原告主张被告支付租金至2017年8月31日，此后未再支付，与被告出具的欠条相印证，被告作为付款义务的履行方，未到庭抗辩亦未举证证明其已履行支付义务，应承担举证不能的法律后果，本院对原告的上述主张予以采信。被告拖欠租金的行为已构成根本违约，原告有权解除与被告的租赁合同。原告请求被告腾退房屋，即为原告作出解除租赁合同的意思表示。合同自通知到达对方时解除。本案应诉材料于2019年1月14日送达被告，故本院确认原、被告之间的租赁合同于2019年1月14日解除。租赁合同解除，被告应返还租赁物予原告。原告请求被告腾退涉讼房屋，本院予以支持。根据被告2018年4月9日出具的《欠条》内容，2017年9月至2018年4月的租金为2500元/月，原告请求被告按2500元/月的标准支付租金，本院予以支持。经核算，被告应支付2017年9月1日至2019年1月14日的租金41129.03元（2500元/月×16个月+2500元/月÷31天×14天）予原告，并自2019年1月15日起至实际腾退房屋之日止按2500元/月的标准支付使用费予原告。被告已提供证据证明缴纳了涉讼房屋的水电费、燃气费、电视服务费、物业管理费等费用，涉讼房屋仍由被告占有使用，原告缴纳的费用应由被告负担，原告请求被告支付，本院予以支持。经核算，被告应支付原告水电费、燃气费、电视服务费、物业管理费等费用合计6280.33元（2071.79元+13.81元+241.45元+268.67元+435.58元+427.21元+239.43元+247.1元+232.6元+382.45元+395.09元+179.14元+185元+746.83元+42元+165.24元+6.94元）。被告于2018年6月11日出具欠条，原告在该欠条上签名确认，即该欠条为原、被告双方签订的一份结算协议。该欠条载明被告尚欠原告租金及电费共25850元，上浮30%即33605元，被告于2018年6月13日支付，逾期按总金额每天1%计算违约金，上述上浮30%的约定已属违约金的约定，在此基础上再按每日1%的标准计算违约金，违约金的标准明显过高，综合本案的实际情况，本院确定违约金为上浮部分即7755元（33605元-25850元）。原告请求的违约金超出上述核定的部分，本院不予支持。该欠条同时注明“四月份所签欠条作废”，即该欠条已将2018年4月9日《欠条》中的消毒柜损失、门锁损失一并纳入违约金进行处理，故原告请求被告再支付消毒柜损失、门锁损失共2000元，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐梅应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退位于佛山市南海区狮山镇小塘三环东路8号西堤国际花园11栋2座802房予原告彭进业；二、被告唐梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年9月1日至2019年1月14日的租金41129.03元及自2019年1月15日起至实际腾退上述第一项的房屋之日止按2500元/月的标准计算的使用费予原告彭进业；三、被告唐梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费、燃气费、电视服务费、物业管理费等费用合计6280.33元予原告彭进业；四、被告唐梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金7755元予原告彭进业；五、驳回原告彭进业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费1155.98元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡方平人民陪审员  钟晓明人民陪审员  卢思尧二〇一九年三月十一日书 记 员  云凯欣