贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终769号 上诉人（原审被告）:贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码:9152050070966631XK。 法定代表人:卿宪华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟影，贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201511616943。 委托诉讼代理人：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 被上诉人（原审原告）：胡孝才，男，1971年9月11日出生，汉族，贵州省毕节市人，贵州省毕节市七星关区号。 上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）因与被上诉人胡孝才商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5387号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告胡孝才提起诉讼，请求判决：1.被告按《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》支付原告违约金共计49,261.00元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2014年4月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位毕节××××道道瑞丰新城9幢23层3号房屋。合同约定房屋总价款为392,080.00元。被告承诺于2014年5月31日前向原告交付该商品房。后因被告违约延期交房时间较长，双方于2014年12月15日达成《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》，该协议约定：“一、应被告延期交房时间较长，原签订的商品房买卖合同十三条约定的违约金不足以弥补原告损失；二、双方约定交房时间为2015年7月30日，如有提前交付，违约金从通知交付之日起停止计算；三、原定交房日至通知交房日止按已交房款每日万分之三支付，计算时间从2014年6月1日至通知交房日止，违约金支付时间定于交房时据实一次性结清”。原告认为，双方确定的《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，因此该协议合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，现因被告拒不履行协议内容向原告支付违约金49,261.00元，严重损害原告的合法权益。综上，原告诉至法院，请求判如所诉。 原审被告瑞丰公司未到庭参加诉讼，但其提交书面答辩状答辩称：双方签订的《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》约定的日万分之三的逾期交房违约金过分高于实际损失，申请对原告房屋的平均租金价格进行评估以计算原告的实际损失。请法院根据房屋租金的评估结果，依法确认原告的实际损失，再据此驳回原告部分诉讼请求。 原审经审理查明：2014年4月12日，原告及原告之妻杨旭与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位毕节××××道道瑞丰新城9幢23层3号房屋。合同约定房屋总价款为392,080.00元。被告承诺于2014年5月31日前交付涉案商品房。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款392,080.00元。2014年12月15日，双方签订《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》，并结算违约金为67,046.00元，抵扣费用17,785.00元，尚欠49,261.00元。该协议载明：“一、因被告延期交房时间较长，原签订的《商品房买卖合同》十三条约定的违约金不足以弥补原告损失；二、双方约定交房时间为2015年7月30日，如有提前交付，违约金从通知交付之日起停止计算；三、原定交房日至通知交房日止按已交房款每日万分之三支付，计算时间从2014年6月1日至通知交房日止，违约金支付时间定于交房时据实一次性结清并约定2015年7月30日交房。”该房于2015年12月28日通知交付,违约金从2014年6月1日计算至2015年12月28日即19个月。 另查明：原告之妻杨旭表示放弃对本案的诉讼权利，赔偿款项由原告一人享受。 原审认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法予以确认。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案原告已按照合同约定向被告交付购房款，双方逾期交房违约金已经结算并经双方确认，被告应当依约履行付款义务。因双方对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付经双方确认的逾期交房违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，原审判决：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告胡孝才逾期交房违约金49,261.00元。案件受理费516.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 一审宣判后，瑞丰公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判上诉人按照评估机构评估确定的瑞丰新城第9号楼住宅平均租金价格标准，支付逾期交房违约金。主要事实及理由：一审未依上诉人申请委托有资质的评估机构对被上诉人的实际损失即案涉房屋租金进行评估，径直认定双方约定的逾期交房违约金未超过被上诉人实际损失的30%，并据此判决上诉人按照双方约定的违约金标准承担违约责任，缺乏事实依据，损害上诉人的合法权益。请求二审法院委托具备资质的评估机构对案涉房屋的租金价格进行评估，以此计算被上诉人的实际损失，并以该实际损失作为上诉人承担逾期交房违约责任的依据。 被上诉人胡孝才未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审认定的一致。 本院认为：违约金条款系合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。对违约方提出的违约金调整主张，人民法院根据案件事实进行综合评价。本案中，上诉人以《补充协议》约定的违约金过分高于被上诉人的实际损失为由，主张对违约金进行调整。根据已查明的事实，原审未采纳上诉人提出的按案涉房屋同地段房屋平均租金价格调整违约金的主张，事实和法律依据充分，本院予以确认。理由详述如下：一、在案涉《商品房买卖合同》就交房时间及逾期交房违约金已作约定的情况下，因被上诉人逾期交房，双方签订《补充协议》，对案涉房屋交付时间予以顺延，并对违约金支付标准进行重新约定。从《补充协议》签订背景看，上诉人系在对《补充协议》重新确定的双方权利义务进行充分评估后，与被上诉人签订《补充协议》。《补充协议》签订后，上诉人亦与被上诉人按照《补充协议》约定的违约金标准，对案涉逾期交房违约金的具体数额进行结算并在《补充协议》中予以确认，同时，上诉人以部分应付违约金抵扣被上诉人应交费用的方式履行了《补充协议》所确认的部分违约金，其在已部分履行违约金的情况下，又以《补充协议》约定的违约金过高为由主张调减，不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则。综合考量上诉人在《商品房买卖合同》约定的交房期限以及《补充协议》延展的交房期限内，均未能向被上诉人交付房屋，在房屋交付这一主要合同义务的履行上存在二次违约这一事实，原审对上诉人提出的逾期交房违约金调减主张不予支持，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”确定的违约金调整原则。上诉人上诉请求调整违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1032元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年三月二十日 法官助理 任云娇 书 记 员 高 进