湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民再1号再审申请人（原审被告）曾松根，男，1969年7月3日出生，汉族，户籍地：广东省广州市天河区。委托诉讼代理人喻朋，湖南司康律师事务所律师。再审被申请人（原审原告）广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司，住所地：湖南省长沙县星沙大道北路**（筒灰岛）。负责人陈宇辉，经理。委托诉讼代理人刘春梅，女，1987年1月10日出生，系该公司员工，住长沙县。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司（以下简称原告）与被告曾松根（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，于2018年5月21日作出（2017）湘0121民初7073号民事判决。该判决生效后，曾松根向本院申请再审。本院经审查，于2018年12月作出（2018）湘0121民申4号民事裁定，裁定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人（原审被告）的委托代理人喻朋、再审被申请人（原审原告）广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司的委托代理人刘春梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告曾松根申请再审主要理由为：本案原告的诉讼请求金额为16万余元，小额诉讼程序的诉讼标的金额要求为18000元以下，本案不能适用小额诉讼程序。原审适用小额诉讼程序审理，程序违法。原审对诉讼时效的理解错误，原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，原审适用法律确有错误。请求撤销原判，改判曾松根只应支付2014年12月20日至2017年11月30日期间的物业费。原告再审答辩要点：原、被告双方签订的合同合法有效。原告已全面履行了物业服务义务。原告主张的物业费未超过诉讼时效。请求法院全额支持原告的诉讼请求。原告在原审中请求判令：1、被告支付拖欠的物业服务费（从2008年5月1日计至2017年11月30日）共计人民币92550.85元；2、被告支付从应付款期限之第二日起实际全额支付应付款之日止的违约金（按逾期应付款每日千分之0.5计算），暂计算至2017年11月30日为人民币77357.62元；3、被告承担本案全部诉讼费用。原审查明的事实原审查明，根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、被告系长沙县威尼斯城翠林水岸90号房屋业主，房屋面积为309.12㎡，花园面积为373.1㎡。2、2006年9月1日，原告与案外人长沙威尼斯城房地产开发有限公司（以下简称威尼斯城公司）签订了一份《长沙碧桂园前期物业服务合同》。合同约定，威尼斯城公司（甲方）选聘原告（乙方）对长沙碧桂园提供前期物业管理服务，甲方或业主所有（使用）的物业若为住宅或花园，物业服务费按包干制方式，由甲方或业主按其所有（使用）的物业面积计算交纳，计收标准为按房屋建筑面积2元/㎡/月（步梯洋房、双拼/联体住宅）及花园面积0.5元/㎡/月，物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前缴纳上月的物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.3%交纳违约金；本合同经甲乙双方签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘物业管理公司并与其签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止；另，合同针对物业服务内容和质量、物业的经营与管理、双方权利和义务、物业管理服务用房等条款进行了相关约定。3、2006年10月8日，原、被告签订了一份《长沙碧桂园前期物业服务协议》。协议约定，被告（甲方）将其所有的房屋自交付使用后交由原告（乙方）提供物业管理服务，物业服务费按包干制方式，由甲方按其所拥有物业的建筑面积2元/㎡/月及花园面积0.5元/㎡/月计收，按该标准计算甲方应按804.15元/月向乙方交纳物业服务费，上述约定面积如与房屋产权管理局最终测绘面积有差异的，以房屋产权管理局最终测绘面积为准；物业服务费采用银行代缴的方式收取，甲方应在扣费时间起按保证缴费账户存有足够金额以备扣费；甲方逾期交纳物业服务费的，每逾期一天须向乙方交纳所拖欠物业服务费的3‰违约金（滞纳金）；另，合同针对物业管理服务内容、甲乙双方权利与义务、违约责任等条款进行了相关约定。合同签订后，原告于2007年10月20日向被告发出《收楼通知书》通知被告于2007年10月30日前往威尼斯城售楼部办理收楼手续，物业服务费自2007年12月1日起计收。4、2007年10月30日，被告办理房屋收楼手续并向原告预交了3个月物业服务费。5、被告拖欠原告自从2008年5月1日起至2017年11月30日共计115个月的物业服务费。二、双方当事人有争议的事实（一）原告的诉讼请求是否存在超过诉讼时效。原告认为，其持续履行合同义务，被告连续欠费，并未中断欠费行为；且原告在被告欠费期间对其进行过电话、上门催缴，并在2016年7月5日因被告拖欠物业服务费问题向长沙县人民法院提起诉讼，故不存在超过诉讼时效的问题；被告认为，原告主张自2008年5月1日至2014年12月19日期间物业服务费及违约金的权利已过法定诉讼时效的物业管理费；在原告本次起诉前，被告从未收到过原告的任何催缴通知，且原告亦未能提供任何有效证据证明其向被告主张过权利；尽管原告在2016年向长沙县人民法院起诉过被告，但后因未向被告送达后即撤诉，根据最高院相关判例表明，此情形并不构成诉讼时效的中断；本院认为，原、被告双方于2006年10月8日签订的《长沙碧桂园前期物业服务协议》未针对物业服务费具体缴纳时间进行约定，原告主张被告交纳物业服务费的债权请求权可在法定最长诉讼时效内随时主张，故本案并不存在被告所称诉讼请求超过诉讼时效的情形。（二）原告在实施物业管理服务过程中是否存在瑕疵。原告认为，其已按合同约定履行提供物业服务的义务，业主应按物业服务协议履行按期缴纳物业费的义务；被告认为，在原告提供物业服务期间，小区内存在公共环境卫生清洁不及时、公共设施陈旧破败维护不及时、公共绿化明显缺乏养护等问题，故原告没有全面履行物业服务合同约定的义务，无权要求被告按照合同约定支付物业服务费及违约金；本院认为，原告作为长沙县威尼斯城翠林水岸小区的物业服务单位，应严格按合同约定全面履行对小区房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、等项目进行维修、修缮、服务与管理等义务。依据被告所提交的照片显示，小区内确实存在垃圾清理、公共环境卫生维护等方面的物业服务不到位，故本院认定原告在提供物业服务过程中确实存在瑕疵。原审的判决理由和结果原审认为，依法成立的合同，对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。原、被告于2006年10月8日签订的《长沙碧桂园前期物业服务协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方当事人均应严格按照协议约定履行各自义务。原告作为物业服务管理企业应依约全面履行提供物业服务和管理义务，被告作为业主应履行足额交纳物业服务费的合同义务。原告为被告提供了相应的物业管理服务，被告应向原告交纳拖欠自2008年5月1日至2017年11月30日，共计115个月的物业服务费92550.85元（309.12㎡×2元/㎡/月×115月+373.1㎡×0.5元/㎡/月×115月）。被告因原告提供瑕疵服务拒交物业服务费，系存在违约，但原告应对其瑕疵服务承担相应的责任，故对于原告主张被告支付至物业管理服务费全部实际付清之日止的违约金之诉求，本院予以免除，不予支持。原告应及时彻底清理小区垃圾，维护号小区公用环境卫生，保证小区设施设备的正常使用，为业主提供合格的物业服务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告曾松根于本判决生效之日起十日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司拖欠物业服务费92550.85元；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。再审查明的事实再审查明：再审确认前述原审已查明认定的无争议事实及第二点有争议的事实。另查明，被告从收房至今未入住该房屋，该房屋为空置房，原告对此事实知情。审理过程中，双方均认可被告未按合同约定开立缴费账户，原告实际按月收取物业费，当月1日至30日期间收取上月物业费。原告于2015年至2017年期间曾多次去被告购买的涉案房屋处张贴催款通知书。2016年7月5日，原告曾诉至本院，要求被告支付2008年5月至2016年5月期间的物业费，后申请撤回起诉。另，本案原审适用小额诉讼程序审理。再审的判决理由和结果本院认为，本案争议焦点为原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”之规定，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，该日期之前适用二年的诉讼时效，如至该日时效仍未届满，则适用三年的诉讼时效。诉讼时效从当事人知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日起计算。诉讼时效可因权利人向义务人提出履行请求，义务人同意履行义务，权利人提起诉讼或者申请仲裁等情形中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。原、被告双方签订的《长沙碧桂园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该合同对双方均有法律约束力。双方在该合同第六条约定“甲方应自甲方向开发商购买该物业所签订的商品房买卖合同中约定的该物业交付时间起，且不论甲方是否收楼、是否居住或是否使用该物业均应交纳物业费。扣费时间为公历每月，物业服务费采用银行代缴的方式收取，甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足额金额以备扣费”，双方的物业费由原告从被告的缴费账户中采用银行代扣的方式按月收取。从本案查明情况看，被告并未实际开立代缴账户。原告实际收取物业费的方式为按月计收，当月1日至30日期间收取上月物业费。故原告在当月的最后一天在被告仍未支付其上月物业费时即知道自己的权利被侵害，次月的第一天开始计算未支付月份的物业费的诉讼时效。即2008年5月的物业费原告最迟应于2010年7月1月前主张权利，依次类推，2014年6月的物业费原告应于2016年8月1日前主张权利。2015年10月的物业费原告最迟应于2018年12月1日前主张权利。被告至今未入住该房屋，原告对此亦知情。原告在明知被告未在该房屋居住的情况下在该房屋张贴催款通知，该催款通知书并未实际送达被告，不能证明原告已向被告主张了索要物业费的权利，不能导致诉讼时效中断。原告于2016年7月5日向本院起诉向被告主张物业费，根据法律规定，该行为导致诉讼时效中断，诉讼时效期间重新开始计算。被告拖欠的2014年5月的物业费，原告最迟应于2016年7月1日前主张权利，物业公司直至2016年7月5日才起诉，故2014年5月及之前拖欠的物业费因物业公司未及时向被告主张权利已超过诉讼时效。被告拖欠的2008年5月至2014年5月的物业费因原告未及时向其主张权利，已超过诉讼时效，其权利已不受法律保护，被告无需再向原告支付该段期间的物业费。2014年6月的物业费因物业公司于2016年7月5日向本院起诉导致诉讼时效中断，诉讼时效期间重新开始计算，故被告拖欠的2014年6月至2017年11月的物业费未超过诉讼时效。被告应当支付原告该段期间的物业费。根据《湖南省物业服务收费管理办法》[湘价服（2010）76号文件]规定，空置房物业费按90%收取。《湖南省物业服务收费管理办法》[（湘发改价调（2017）4号文件）]已于2017年1月3日将前述76号文件废止，且该文件未规定空置房按90%收取物业费，故被告应支付的2014年6月至2016年12月的物业费应按90%收取，2017年1月之后的物业费全额收取。被告应当支付拖欠原告的2014年6月至2017年11月的物业管理服务费31306.33元[（309.12㎡×2元/㎡/月×31月+373.1㎡×0.5元/㎡/月×31月）×90%＋（309.12㎡×2元/㎡/月×11月+373.1㎡×0.5元/㎡/月×11月）]。原告的物业服务存在瑕疵，原审对原告要求被告支付违约金的请求不予支持并无不当。原审对诉讼时效的认定有误，应予纠正。原审对2016年12月及之前的物业费未按湘价服（2010）76号文件规定的90%的标准收取，认定事实有误，应予纠正。本案争议标的已超过湖南省适用小额诉讼程序诉讼标的17000元的上限，不能适用小额诉讼程序审理。原审适用小额诉讼程序一裁终局，适用程序确有错误，应予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百三十八条、第一百九十五条、第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条，参照《湖南省物业服务收费管理办法》[湘价服（2010）76号文件]、《湖南省物业服务收费管理办法》[（湘发改价调（2017）4号文件）]之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）湘0121民初7073号民事判决；二、限被告曾松根于本判决生效后五日内支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司物业服务费31306.33元；三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3698元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司负担3116元，由被告承担582元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李松艳人民陪审员  张 颖人民陪审员  何 波二〇一九年三月十一日书 记 员  王 尧