（2014）未民初字第00766号         西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初11484号原告（反诉被告）：陕西华帝龙置业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区附近。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX2964。法定代表人：朱振平，董事长。委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟学文，陕西云德律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈炜，男，1977年3月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨梅，北京市普华律师事务所西安分所律师。委托诉讼代理人：杨晓娜，北京市普华律师事务所西安分所实习律师。原告（反诉被告）陕西华帝龙置业有限公司（以下简称“华帝龙公司”）与被告（反诉原告）陈炜商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月30日做出（2017）陕0112民初9763号民事判决，被告陈炜不服该判决上诉至陕西省西安市中级人民法院。2018年6月27日陕西省西安市中级人民法院做出（2018）陕01民终3544号民事裁定，撤销（2017）陕0112民初9763号民事判决，发回西安市未央区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华帝龙公司的委托诉讼代理人胡小青、钟学文，被告（反诉原告）陈炜的委托诉讼代理人杨梅、杨晓娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）华帝龙公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》。2、判令被告向原告支付违约金9166.12元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：其与被告2016年4月6日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定将房屋所有权转让被告，其中该合同第六条计价方式与价款约定：“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币8662元，总价款为人民币458306元。”第七条付款方式及期限（二）约定“贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2016年4月13日前支付首期房价款238306元，占全部房价款的52%。余款人民币22万元向华夏银行西安分行申请贷款支付”。合同附件四关于该商品房房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限约定为“买受人未按合同约定付款方式及付款期限付款，付款期限超过七日的，出卖人有权解除本合同，出卖人解除本合同的，买受人应向出卖人支付总价款2%的违约金。”合同签订后，被告未按照合同约定履行支付合同价款等义务，被告的行为构成违约。现诉至本院，望判如所请。被告（反诉原告）陈炜辩称，原告要求解除合同没有事实依据。其并无付款违约的行为，其首付款已经付清。原告是通过债权置换将房屋出售给其的。房屋首付款通过债权置换折抵了一部分，其余首付款通过现金进行了支付，均是在原告认可和支持下进行折抵和支付。原告要求解除合同，没有法律依据。原告在与其签订房屋买卖合同后，不仅占据所有的商品房买卖合同的原件不予返还，不继续履行合同，反在事隔一年多后擅自单方悔约，在要求其涨价未果的情况下，以莫须有的事实强行解除合同，严重违反法律规定。本案《商品房买卖合同（预售）》是在债权置换基础上对债权置换协议的具体实施和具体履行行为，在债权置换关系仍然存续的情况下，原告根本无权解除商品房买卖合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。并提出反诉，请求判令：1、依法确认商品房买卖合同有效并由被反诉被告继续履行。2、本案诉讼费由被反诉被告承担。原告（反诉被告）华帝龙公司辩称，反诉原告陈炜要求其继续履行合同的诉讼请求没有任何事实依据，反诉原告陈炜在反诉状中载明的事实与客观事实不符。其与北京灵动梦想信息科技有限公司没有任何法律关系。该房屋所有权属于其公司所有，北京灵动梦想科技有限公司无权处分其的房屋。且北京灵动梦想科技有限公司收购的债权并不是反诉原告陈炜的债权。反诉原告陈炜未按照合同的约定支付合同借款的行为构成违约，其公司于2017年6月27日依法通过顺丰快递的方式向反诉原告陈炜发出解除合同的通知函，反诉原告陈炜于2017年6月27日收到该解除合同的通知函。因此，其公司与反诉原告陈炜签订的合同于2017年6月27日解除，双方之间的权利和义务终止，其公司没有义务继续履行合同。其与反诉原告陈炜双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人双方真实意思表示，双方签字、盖章予以确认，该合同不存在合同无效的情形，应为有效合同。反诉原告陈炜没有按照合同约定支付款项，已经构成违约，反诉原告也未办理银行贷款支付，故与其公司签订的合同无法履行。根据合同相对性，涉案合同只涉及其公司和反诉原告陈炜之间的权利义务，反诉原告陈炜只能按照约定向其公司支付合同款项，故反诉原告陈炜应当按照约定承担相应的违约责任。故请求驳回反诉原告陈炜的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：被告陈炜之父母陈某某、田玉华享有对陕西瑞新升投资有限公司的到期债权52万元。2016年3月30日，陈某某、田玉华与北京灵动梦想信息科技有限公司签订了《债权转让协议书》，该协议书约定，陈某某、田玉华将享有的上述52万元债权转让给北京灵动梦想信息科技有限公司。转让价款的支付方式为以三套房屋进行资产置换。陈某某、田玉华及被告陈炜在《债权转让协议书》上签字。2016年4月6日，原告华帝龙公司与被告陈炜签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定，被告陈炜购买原告华帝龙公司开发的位于西安市未央区XX环XX段XX号XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋。该房屋价款为每平方米8662元，房屋建筑面积为52.91平方米，房屋总价款为458306元，首付款为238306元，余款22万元向华夏银行西安分行申请贷款支付。合同附件四第1条约定，被告陈炜未按合同约定的付款方式及付款期限付款，付款期限超过七日的，原告华帝龙公司有权解除合同，原告华帝龙公司解除本合同的，被告陈炜应当向原告华帝龙公司支付总房款2%的违约金。合同签订后，被告陈炜缴纳了首付款78306元。后原告华帝龙公司主张被告陈炜未按照合同约定履行酿成本诉。另查，原告华帝龙公司与巴利克之间签订的《销售代理合同》中约定，有关该项目之所有合同文件均需甲方（华帝龙公司）签署后生效，任何单位和个人包括乙方（巴利克）签订均属无效，对甲乙及双方不产生任何约束力。乙方负责本项目（项目名为华帝金座）B座84套房源，约4800平方米的代理销售工作。房屋销售均价5500元。负责项目的整体策划及销售，包括对市场定位、销售对象、时间、价格、付款方式及各种宣传渠道等提供专业书面意见，但必须知会甲方总协调人。原审庭审中，巴利克及北京灵动梦想信息科技有限公司委托代理人潘旭到庭接受了法庭询问，巴利克陈述其系原告华帝龙公司的销售代理人，并与华帝龙公司签订了《销售代理合同》，其与北京灵动梦想科技有限公司系合作关系。由北京灵动梦想科技有限公司寻找到有意进行债权置换的被告陈炜，由其负责联系原告华帝龙公司实施以债权冲抵首付款的债权置换方案，并提供原告华帝龙公司的房款实际仅售每平方米约5500元，原告华帝龙公司与被告陈炜签订的《房屋买卖合同》中标明的价款为每平方米8662元，其中的差价系其有意抬高，用于冲抵被告陈炜手中的债权。原告华帝龙公司主张其公司并未同意巴利克以债权冲抵房款的方案。2017年6月27日，原告华帝龙公司向被告陈炜邮寄了《解除合同通知书》。被告提交华帝龙公司与南博商品房预售合同纠纷一案相关材料，证明被告陈炜在购买本案房屋时已按约定通过债权折抵加支付部分现金的方式付清了购房款，按当时约定被告陈炜应当付给原告华帝龙公司的首付款就是华帝龙公司收款收据显示的金额。另查，被告陈炜所购买的房屋已进行了网签备案。同时查明，华帝龙与南博商品房预售合同纠纷一案双方已调解结案。本院认为，本案中，原被告之间的《商品房买卖合同（预售）》系双方自愿签订，且不违反法律规定，应为有效合同。合同约定的首付款238306元中，被告陈炜仅向原告华帝龙公司支付了78306元，故原告华帝龙公司主张因被告陈炜未向其支付完毕首付款，要求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。同时，原告应当返还被告陈炜所交购房款78306元。被告陈炜主张其以享有的债权折抵首付款一节，虽提供证人证言及南博案相关材料，但并无书面证据证实原告华帝龙公司同意被告陈炜的债权折抵方案，故被告陈炜主张其已经付清首付款的抗辩意见，本院不予采信。巴克利虽系原告华帝龙公司的销售代理人，但在原告华帝龙公司与巴利克的销售代理合同中，巴利克的委托权限仅为提供关于市场定位、价格等专业书面意见，并未提及巴利克有权代替原告华帝龙公司承诺相应的事项，故巴利克对被告陈炜关于房屋价款等的承诺，不能及于原告华帝龙公司。原告华帝龙公司与被告陈炜之间关于房屋价款、支付方式等约定应以双方签订的《商品房买卖合同（预售）》为准。原告华帝龙公司主张被告陈炜支付违约金的诉讼请求，因被告陈炜出于对债权置换的错误理解，并无拒绝支付首付款的故意，故对于原告华帝龙公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告陈炜主张继续履行合同的反诉请求，因被告陈炜未付清首付款，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告陕西华帝龙置业有限公司与被告陈炜2016年4月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》于本判决生效之日起解除。二、原告陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告陈炜交纳的房屋首付款78306元。三、驳回原告陕西华帝龙置业有限公司的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告陈炜的反诉请求。如果被告陕西华帝龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，原告陕西华帝龙置业有限公司已预交，现由原告承担。反诉案件受理费50元，反诉原告陈炜已预交，现由反诉原告陈炜承担。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判  长      赵  冰审 判  员      林  娜人民陪审员     高  鹞                        二〇一九年三月四日书 记  员      冀  星   8