四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0182民初294号 原告（反诉被告）：钟善芳，女，汉族，1956年10月10日出生，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：周先金，彭州市濛阳法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：陈虹宇，男，汉族，1984年3月14日出生，住四川省成都市武侯区。 第三人：彭州市濛阳镇桂桥村村民委员会，住所地：四川省彭州市濛阳镇桂桥村。 法定代表人：鲍开春，主任。 第三人：付兴建，男，汉族，1964年8月13日出生，住四川省彭州市。 原告钟善芳与被告陈虹宇、第三人彭州市濛阳镇桂桥村村民委员会（以下简称：桂桥村村委会）、付兴建土地承包经营权出租合同纠纷本反诉一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟善芳的委托诉讼代理人周先金、被告陈虹宇、第三人付兴建到庭参加诉讼。第三人桂桥村村委会无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 钟善芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除钟善芳与陈虹宇于2014年10月19日签订的土地租赁合同；2、判令陈虹宇支付钟善芳2016年至2018年的租金12888元；3、判令陈虹宇将2.81亩土地复耕并返还钟善芳。事实和理由：2014年10月19日，钟善芳委托队长付兴建将其承包地2.81亩出租给陈虹宇使用，并签订土地租赁合同，约定租赁费用为每年每亩1600元，每年支付两次。自2016年起陈虹宇开始拖欠租金至今。 陈虹宇辩称，对钟善芳委托付兴建与自己签订土地租赁合同的事实无异议，自己已支付了三次租金6812元，保证金1818元，合计8630元。但对于土地租赁合同的性质，由于其违反了《中华人民共和国土地管理法》第十五条和《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条的规定，未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并经镇人民政府批准，故合同应属无效。2016年至2018年期间，自己未继续使用所租赁的土地，但该土地由钟善芳实际耕种，故钟善芳已实际收回土地，故该期间不应支付租金。最后，因钟善芳的原因导致自己无法使用租赁土地，故钟善芳应当赔偿自己的相关损失。根据上述理由，陈虹宇提出反诉请求：1、确认钟善芳与陈虹宇于2014年10月19日签订的土地租赁合同无效；2、判令钟善芳返还已收取的租金和保证金8630元；3、判令钟善芳赔偿陈虹宇经营性损失10091元。 钟善芳辩称，土地租赁合同系双方真实意思表示，应属有效。陈虹宇诉请返还租金和保证金，并赔偿损失，无事实和法律依据，请求驳回陈虹宇的反诉请求。 付兴建述称，对钟善芳所述均属事实，土地租赁合同真实有效，且至今未解除。 本院经审理，查明如下案件事实：晏国述、魏友清、晏云贵、钟善芳、魏友良、周科金、周科成、曾昭文、甘光荣、王光成、付强均系彭州市濛阳镇桂桥村村民。付兴建受上述村民委托，于2014年10月19日与陈虹宇签订《土地租赁合同》。合同约定租赁期限为2014年10月31日至2046年10月31日，租赁费用为每年1600元/亩，每年支付两次租金，每次支付22400元，租用面积为28亩，其中钟善芳的出租面积为2.81亩。合同第四条约定，该合同的履约保证金为50000元。合同第九条“租赁场地的交还”载明：“租赁期满或协议因解除等原因提前终止的，乙方（陈虹宇）应于租赁期满或协议终止后5日内将租赁的场地交还甲方。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。”合同后，陈虹宇分别于2014年10月19日、2015年1月16日和2015年8月2日，三次支付租金67200元。陈虹宇还于2015年2月17日支付保证金20000元。此后，陈虹宇未继续支付租金。2016年，陈虹宇向付兴建提出解除合同，付兴建未予同意。在土地使用期间，陈虹宇在土地上开挖一个水塘，涉及王光成、晏国述、晏云贵、甘光荣、周科成、魏友良、魏友清和钟善芳承包地。 本院查明的上述事实，有土地租赁合同、收条、领款单、农村承包土地经营权证书、桂桥村村民委员会证明、现场照片及当事人当庭陈述记录在卷予以证明。上述证据，具有证据的真实性、合法性、关联性和证明力，本院予以确认。 庭审中，双方均同意由出租人直接收回并管理承包土地。钟善芳同意租金计算3年，超出部分不再主张。故对于钟善芳主张土地返还的问题，本院此后不再进行论述。 本院认为，本案应首先对《土地租赁合同》的性质和效力进行认定。根据陈虹宇、付兴建当庭陈述，陈虹宇为经营蔬菜种植，希望租用桂桥村承包土地。经其与桂桥村生产队长付兴建沟通，按照陈虹宇确认的土地范围，陈虹宇请付兴建协调租用承包土地事项。付兴建经与包括钟善芳在内的十一户村民协调，村民委托付兴建与陈虹宇签订《土地租赁合同》。对于该合同的性质，系土地承包经营户将承包土地已出租的方式，交由陈虹宇使用，以取得租金的对价。故从合同性质看，应属于土地承包经营权出租合同。陈虹宇所主张该合同无效所援引《中华人民共和国土地管理法》第十五条和《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条之规定，所规范的是农村经济组织对承包土地进行发包之规定，而承包土地承包经营权发包和以出租方式流转属于不同性质，前者所取得的是承包土地的承包经营权，而后者是土地承包经营权人将其所承包土地的使用权进行出租的权利，对于后者应当受《中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条第一款：“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。”之规范。故对于陈虹宇以该理由主张《土地租赁合同》无效之诉请意见，本院不予支持。对陈虹宇主张，其所持有的合同无桂桥村村委会印章，合同无效之理由。该租赁合同关系系陈虹宇与作为承包人的村民之前签订，村委会是否盖章并不影响合同之效力。故对该意见，本院亦不予支持。故《土地承包合同》应属有效合同，对合同双方均具有约束力。 其次，根据前述，在《土地承包合同》有效之前提下，陈虹宇主张返还已支付的租金和保证金之诉请，本院不予支持。而对于钟善芳要求解除《土地承包合同》，并要求陈虹宇给付租金之诉请，在合同履行期间，陈虹宇怠于履行支付租金之主合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，钟善芳享有解除合同之权利。钟善芳向本院起诉后，本院依法将钟善芳之诉讼文书送达陈虹宇，实质系将权利人要求解除合同之意思表示通知陈虹宇，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，自陈虹宇收到该诉讼文书之日，《土地租赁合同》即告解除。对钟善芳主张的租金，根据双方合同及陈虹宇当庭提交的证据及自认之事实，其尚未支付2016年至起诉之日的租金应为13488元（2.81亩×1600元/亩/年×3年），钟善芳只主张租金12888元未超过应付金额，本院予以支持。 再次，对陈虹宇主张之损害赔偿和保证金问题。因合同解除系因陈虹宇违约所致，陈虹宇虽主张钟善芳存在违约致使合同无法履行，但未提交相关证据予以证明。故在陈虹宇自身违约导致合同解除的情况下，其要求作为守约方的钟善芳进行赔偿之请求，无法律依据，本院不予支持。对于陈虹宇所支付之保证金，根据合同表述为履约保证金。该款目的为担保合同的正常履行，现由于陈虹宇之违约，致使合同解除，故该款不应予以返还。故对陈虹宇要求返还保证金的诉讼请求，本院依法不予支持。 最后，对于案涉土地返还和复耕问题。陈虹宇对土地返还问题并无异议，且双方在庭审中对于土地返还已经完成，故本院不再论述。对于复耕问题，双方在庭审中争议主要集中在陈虹宇是否应当恢复其开挖的水塘。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，钟善芳有权要求陈虹宇恢复原状。对于恢复至何种状态，根据合同性质，陈虹宇租用前，该土地属于耕地，而将该土地开挖为水塘后，实际变更了土地的利用方式。故在返还前，陈虹宇应当将该土地恢复至可耕种之状态。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条,《中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、确认陈虹宇与钟善芳签于2014年10月19日签订的《土地租赁合同》于2019年1月19日解除； 二、陈虹宇于本判决生效之日起五日内支付钟善芳租金12888元； 三、陈虹宇于本判决生效之日起三十日内对钟善芳承包土地内的水塘部分进行复耕； 四、驳回陈虹宇的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费61元，反诉案件受理费134元，合计195元，由陈虹宇负担（本诉案件受理费已由钟善芳垫付，陈虹宇在支付租金时一并支付钟善芳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张振宇 二〇一九年三月二十九日 书记员  任海棠