云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云05民终262号上诉人（原审原告）：江林帆，男，1980年12月24日生，汉族，户籍地：湖南省宁远县，现住隆阳区。上诉人（原审原告）：王云梅，女，1978年9月14日生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：保山市坤泰房地产开发有限公司。法定代理人：王笑一，执行董事兼总经理。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道永昌路中央名门小区9-D101。统一社会信用代码：915305025577805695。委托诉讼代理人：张键萍，云南吉昌律师事务所律师。特别授权。上诉人江林帆、王云梅因与被上诉人保山市坤泰房地产开发有限公司(以下简称坤泰地产)商品房预售合同纠纷一案，不服云南省保山市隆阳区人民法院（2018）云0502民初5665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江林帆、王云梅上诉请求：1、撤销云南省保山市隆阳区人民法院（2018）云0502民初5665号民事判决,判令被上诉人支付逾期办证违约金28180元，以及从起诉之日起至办妥前述房屋权属证书之日止的违约金；2、请求判令被上诉人履行办理房屋产权证书的义务；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2016年7月28日接房当日付清契税及维修基金，被上诉人应当按照双方签订《商品房购销合同》约定立即为上诉人办理房屋权属登记，但被上诉人逾期未办理，《商品房购销合同》补充协议第7条约定，因出卖方原因无法办证，出卖人应当支付违约金。但上诉人认为补充协议约定的违约金明显过低，违背公平原则和诚实信用原则，当事人请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定调整违约金，另据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条的规定，应当按银行逾期贷款利息4.35%计算。被上诉人坤泰地产辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。江林帆、王云梅向一审法院起诉请求：1、判令被告履行办理房屋产权证书义务；2、判令被告付给原告逾期办理房屋产权证书的违约金33600元（从2016年4月1日暂计算至起诉日），以及从起诉日至办妥前述房屋权属证书予原告之日止的违约金（违约金计算以已付房款总额为基数，按银行逾期贷款利率计算）；3、判令本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年9月2日，被告与保山市国土资源局隆阳分局签订《国有建设用地使用权出让合同》，被告以出让方式从保山市国土资源局隆阳分局处获得位于惠通路南侧宗地一块，编号：Ｎ—47—1，宗地面积110599平方来，出让宗地用途为其他普通商品住房用地。2010年被告以该宗地建设的规划设计向保山市城市规划建设管理委员会提出规划审批手续，保山市城市规划建设管理委员会于2010年11月19日编发保规设2010—25号《保山市建设项目规划设计条件》，该文件将案涉宗地用途审批为住宅、公寓，可兼容配套商业、市政、公共服务用房。2015年1月8日，原告与被告签订《商品房购销合同》购买被告开发建设的坤泰·驿路名门第1幢第2单元第4层403号房，总价款为298995元，原告于2015年1月12日向被告交付购房首付款98995元，2018年1月24日以按揭方式支付尾款200000元。《商品房购销合同》约定2015年12月31日前办理交房手续，因被告逾期交房，原告于2016年7月28日办理接房手续，并付清契税及维修基金。因《商品房购销合同》未对逾期办理房产证的违约责任进行约定，2015年1月8日，原被告签订《合同补充协议》，协议第7条对合同第十二条补充约定：“在办理好房屋所有权证后出卖人将根据该商品房所涉及的土地使用权大证是否便于分割和所在小区的开发程度及时将有关办证资料递交国土部门备案办证。如因出卖人的原因无法办证的，则出卖人向买受人按总房款的0.5%支付违约金；如因政府或相关部门以及买受人等非出卖人原因所造成的无法办证的，则出卖人不承担相关责任。”2018年1月23日，被告向保山市国土资源局递交《关于坤泰驿路名门项目土地性质变更的请示》，申请变更土地用途，将其中涉及的土地面积变更为商业用地。至今原告依然未取得房屋权属证书。一审法院认为，原被告签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照约定履行合同义务。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更登记手续和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案原告接房时间为2016年7月28日，被告应当于2016年10月28日前协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，但至今原告未取得不动产产权登记证书，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告履行办理房屋产权证书及赔偿违约金的主张符合法律规定和合同约定，予以支持。但原告以合同约定违约金过低，要求调整违约金的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，因原告未提交其造成实际损失的相关证据，其实际损失不能确定，该主张不予采纳，法院依据双方合同约定确定按总房款的0.5%给付违约金。被告关于违约原因系因政府行为所致，被告因此免责的主张，因不能排除被告怠于履行向相关部门协调办理土地变更事宜的义务，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理商品房卖卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起六个月内为原告江林帆、王云梅办理并交付坤泰.驿路名门第1幢第2单元第4层403号房不动产产权登记证书。二、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江林帆、王云梅逾期办证违约金1494.98元。三、驳回原告江林帆、王云梅的其他诉讼请求。二审中，当事人均未向本院提交新证据。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议焦点为双方约定的逾期办理房屋产权证书的违约金是否过低？是否应当增加？双方当事人签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《合同补充协议》第7条明确约定：如因出卖人原因无法办证的，出卖人向买受人按总房款的0.5%支付违约金。一审判决据此确定按总房款的0.5%支付违约金的处理并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。”根据该条规定，若要请求增加违约金，上诉人需先证明约定的违约金低于造成的损失。本案中，上诉人并未能证明因逾期办证给其具体造成多少损失，即上诉人未能证明约定的违约金低于造成的损失，故上诉人请求增加违约金的请求，本院不予支持。关于上诉人提出依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条规定，应当按照已购房款总额，参照银行逾期贷款利息4.35%计算违约金的请求，该条司法解释针对的是合同没有约定或者是数额难以确定的情形，本案中，双方当事人对于逾期交房违约金的约定明确，不属于该条司法解释调整的范围。关于上诉人请求判令被上诉人履行办理房屋产权证书义务的上诉请求，一审判决认定被上诉人的行为构成违约，判决支持被上诉人应当履行办理房屋产权证书的义务，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人江林帆、王云梅负担。本判决为终审判决。审判长  陈继鹏审判员  黄映瑾审判员  张乾勋二〇一九年三月十三日书记员  王继仁