山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁13民终9226号上诉人（原审原告）：秦光英，女，1948年3月17日出生，汉族，居民，住山东省蒙阴县。委托诉讼代理人：王勇，山东弘蒙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张纪虎，男，1974年8月6日出生，汉族，居民，住山东省蒙阴县。委托诉讼代理人：张红芳，蒙阴蒙阴法律服务所法律工作者。原审被告：王夫春（曾用名王付春），男，1950年12月13日出生，汉族，居民，山东省蒙阴县。上诉人秦光英因与被上诉人张纪虎及原审被告王夫春房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省蒙阴县人民法院（2018)鲁1328民初3812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。秦光英上诉请求：1.请求撤销蒙阴县人民法院(2018)鲁1328民初3812号民事判决，查明事实后依法改判，支持我的原审诉讼请求第二项和第三项；2.一、二审诉讼费用由张纪虎承担。事实和理由：原审判决认定事实部分错误，适用法律不当。1.原审法院认定“因涉案房屋无产权手续，故双方无法办理产权登记手续，……张纪虎取得房屋的行为视为善意取得”是错误的。（1）原审法院已查明“经审理认定事实如下：…。秦光英、张纪虎均认可涉案房屋有产权证明，但未能提供”（详见判决书第四页倒数第一、二行）。说明当事人双方均认可涉案房屋有产权证明。当事人双方均认可的事实无需举证，能认定涉案房屋是有产权证明的，“有产权证明但不能提供”与“无产权手续”具有不同的法律含义。“有产权证明但不能提供”不能推出“无产权手续”的事实。故原审法院认定“涉案房屋无产权手续”错误。（2）根据《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，房屋属于依照法律规定应当登记的不动产，本案涉案房屋在王夫春私自转让后没有办理过户登记，故受让人不能依据善意取得制度取得涉案房屋的所有权。（3）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”，该条也明确规定“办理产权登记手续”系构成善意取得的必须要件之一。本案中，王夫春擅自将共有房屋处分后，我拒绝追认并提起诉讼，涉案房屋也没有办理过户登记，张纪虎不构成善意取得。原审法院认定张纪虎属于善意取得，不符合本案事实和物权法的上述规定。（4）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条相对于买卖合同司法解释应当属于特别规定，在本案中，应优先适用。该条中所规定的善意购买除应符合物权法关于善意取得的相关规定之外，还应当具备购买人并不知道出售房屋的人不是房屋的全部权利人这一要件。具体到本案中，张纪虎明知争议房屋系我与王夫春夫妻共同共有，故张纪虎并非不知情的善意第三人，非善意购买，对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》做反向解释，应支持我的上诉请求。（5）争议房屋系我们夫妻的唯一住房，现两位七旬老人居无定所，生活艰难。2.最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。该条第二款又规定：“出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本条是对无权处分情形下买卖合同效力及违约救济之规定，旨在依据《物权法》第十五条关于物权变动原因与结果区分原则之规定精神，理顺《合同法》第五十一条与第一百三十二条之间的关系。根据合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权，物权变动属于效力待定状态。故无权处分致使标的物所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任。由于缔约时没有所有权或处分权的买卖合同被认定为有效，因此，一旦违约自然存在违约救济。第二款提供了两种救济方式：即要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并损害赔偿。根据以上法律规定，王夫春擅自出卖共有房屋签订的合同应当认定为有效，但出卖房屋未办理产权过户登记手续，共有人秦光英拒绝追认并提起诉讼，该出卖房屋所有权未发生转移，张纪虎不能依据善意取得制度取得涉案房屋的所有权。所以，原审法院认定合同有效正确，但认定张纪虎善意取得房屋错误，依法应当在认定合同有效的同时，确定买受人张纪虎不构成善意取得，并支持我的原审第二项诉讼请求，即判令张纪虎返还涉案房屋，如此才符合本案事实和法律规定。综上所述，原审法院在审理该案时，认定事实部分不清，片面适用法律，所作判决违背本案事实及法律规定。根据《民事诉讼法》第一百四十七条规定，现提起上诉，请求二审法院查明事实后依法改判，支持我的上诉请求。张纪虎辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律准确。1.王夫春将涉案房屋出售与我合法有效的。我与王夫春于2012年12月2日签订的房屋转让合同是在村委领导张某1、张某2的见证下完成的，在原审（2017）鲁1328民初3214号第一次开庭审理时我提交了房屋转让合同两位见证人与我的通话记录均能够证实签订合同时秦光英是在现场的，第二次开庭审理时见证人张某1出庭证实签订本合同时秦光英是在现场的，见证人张某2证实签订本合同时秦光英是在现场的，秦光英对卖房这一事实是明知的。因此，我与王夫春所签订的房屋转让合同是合法的、有效的。假使卖房事宜秦光英不知情，为何在长达5年的时间秦光英一直未向我索要房租？在我多年前新增建筑物时秦光英为何也未提出任何异议？秦光英在卖房长达5年之久后，在双方家族产生矛盾时，王夫春于2016年6月向原审法院起诉要求我支付剩余房款4000元。后秦光英违背事实、违反诚实信用的原则反悔是无法律依据的。2.退一步来说，该争议的房产（该房产在土地管理部门无任何相关产权登记）王夫春在卖房时秦光英是不知情的，我完全有理由相信王夫春的行为系王夫春与秦光英的共同意思表示且我取得该房产是善意取得的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产和动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。第十七条规定，受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款的规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”根据以上法律规定，我取得以上房产是善意的，理由如下：（1）秦光英明确陈述，自1990年一直在蒙阴县关居委居住，王夫春处置闲置房屋是符合常理的。（2）王夫春依据当时市场价格处置闲置的房产并且我与王夫春签订房屋转让合同系村中比较有威望的村干部的见证下，在平等、自愿的基础上完成的并非我与王夫春私自达成的房屋转让行为。（3）当日，我一次性支付了房屋转让款11000元，剩余4000元为其出具了欠条。（4）依据农村的风俗习惯家中大事均由作为丈夫的出面协调、处理。该房屋转让行为完全符合农村的风俗习惯，由买卖双方家庭的男主人签字确认。（5）该房产蒙阴县蒙阴街道大峪村村民委员会认可该房产已有我所有（2017年11月29日，蒙阴县蒙阴街道大峪村村民委员会出具的证明我在原审开庭时已提交）。依据以上几点结合以上法律规定王夫春将该房产出售于我是有效的，我购买秦光英的房产时无任何过错，是善意取得的。因此，其合法利益应当受到法律的保护。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回秦光英的上诉请求，从而更好地维护我的合法权益。秦光英向一审法院起诉请求：1.请求依法确认王夫春与张纪虎于2012年12月2日签订的《关于王夫春房屋转让合同》无效；2.判令张纪虎立即返还位于蒙阴县××办事处××房屋及院落一处；3.本案诉讼费由张纪虎负担。事实和理由：王夫春与我系夫妻关系，位于蒙阴县××办事处××房屋及院落××人××唯一宅基地房屋。我自1990年一直在蒙阴县关居委居住，位于大峪村房屋一直租给张纪虎父母使用。2016年，我回村欲收回该房屋自住时，张纪虎拒不搬出，并称该老房子于2012年12月2日由王夫春转让给张纪虎，但王夫春转让该房屋时未经我同意。综上所述，我系老宅的共同共有人，王夫春、张纪虎未经我同意签订了房屋转让合同，侵害了我的合法权益，应为无效合同。为维护我的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百零六条等相关法律法规规定，现具状起诉，请人民法院依法裁判。一审法院认定事实：王夫春与秦光英、张纪虎均系蒙阴街道办事处大峪村村民，王夫春与秦光英系夫妻关系。王夫春与秦光英婚后于1984年、1985年间对其居住的位于蒙阴街道办事处大峪村房屋进行了翻建。1990年，王夫春将上述房屋租赁给张纪虎居住。2012年12月2日，王夫春与张纪虎签订房屋转让合同，合同约定：王夫春将大峪村房屋（老宅子）卖给张纪虎，张纪虎一次性支付给王夫春15000元。大峪村村民张某1、张某2作为见证人在合同上签字。签订合同时，因张纪虎未在场，其签名由张某2代签。合同签订后，张纪虎支付王夫春房屋价款11000元，剩余4000元于2012年12月2日为王夫春出具欠条一份。现张纪虎一直居住在上述房屋内，居住期间，新增部分建筑，秦光英、王夫春、张纪虎均认可涉案房屋有产权证明，但未能提供。一审庭审中，证人张某1证实在签订涉案合同时，秦光英在现场。一审法院认为，本案争议焦点：1.秦光英的起诉是否超过诉讼时效；2.如何认定夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力，即王夫春与张纪虎签订的房屋转让合同的效力。1.关于秦光英的起诉是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，张纪虎在购买涉案房屋之前，一直租赁并居住在该房屋内，且秦光英一直未在村中居住，王夫春亦未告知秦光英其已经将房屋出卖给张纪虎，直至2016年，秦光英回村居住要求收回房屋时才知情。故秦光英的起诉未超过诉讼时效期间。对于焦点2，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，张纪虎、王夫春签订房屋转让合同时，有见证人在场，合同系双方在平等自愿的基础上签订的，张纪虎支付了合理对价。因涉案房屋无产权手续，故双方无法办理产权登记手续，但张纪虎居住多年，又新增建筑，张纪虎取得房屋的行为视为善意取得。同时，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故认定张纪虎、王夫春签订的房屋转让合同有效，秦光英的请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回秦光英的诉讼请求。案件受理费200元，由秦光英负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年6月15日，王夫春向一审法院提起了要求张纪虎支付4000元转让费的合同之诉，同年9月6日，王夫春申请撤回起诉，一审法院于同日作出（2016）鲁1328民初2778号民事裁定，准予王夫春撤回起诉。同样在2016年6月15日，王夫春还对张纪虎提起了返还土地的侵权责任纠纷之诉，同年9月6日，王夫春申请撤回起诉，一审法院于同日作出（2016）鲁1328民初2777号民事裁定，准予王夫春撤回起诉。王夫春提起上述两个民事诉讼案件的证据均是《关于王付春房屋转让合同》，一审法院审理期间，张纪虎已经提交了王夫春在（2016）鲁1328民初2778号民事案件中所提交的民事起诉状。张纪虎以15000元的价格购买了涉案房屋，秦光英没有证据证实该价格低于合理价格，亦没有提交证据证实张纪虎一方与王夫春之间存在恶意串通行为。本院二审期间，秦光英主张自己没有地方住，张纪虎没有付清款而不想出卖房屋。上述事实证实王夫春对其签订的《关于王付春房屋转让合同》是认可的，能够证实《关于王付春房屋转让合同》是王夫春的真实意思表示。张纪虎虽没有当面签订《关于王付春房屋转让合同》，但其对《关于王付春房屋转让合同》的内容以及他人的代签行为是认可的，能够认定张纪虎系《关于王付春房屋转让合同》的买方当事人。王夫春、秦光英、张纪虎均系同一农村集体经济组织内部成员。张纪虎原在本村没有自己的房屋和宅基地，其购买本村村民出售的房屋符合法律规定的身份条件。王夫春在签订《关于王付春房屋转让合同》后已经收取了张纪虎方的购房款11000元，此后又因4000元的购房款问题对张纪虎提起民事诉讼。王夫春收取的11000元房款系农村家庭的巨大收入，其提起的民事诉讼是家庭的重大事项，根据日常生活经验法则，出现上述重大事项后，夫妻一方不可能不告知另一方，现有证据虽不能证实签订《关于王付春房屋转让合同》时秦光英在合同签订现场，但能够确认秦光英知晓并同意由王夫春一人代表夫妻双方出售涉案房屋的事实。因此，根据《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，《关于王付春房屋转让合同》应系王夫春、秦光英的共同意思表示，《关于王付春房屋转让合同》应为有效合同。张纪虎购买涉案房屋后已实际居住多年并增建了部分建筑物，本案当事人所在村的时任村委会主任张某1证实张纪虎的房屋已于2013年确权给张纪虎，证人张某2在一审时亦证实了涉案房屋已确权给张纪虎的事实，因此，本案证据能够证实张纪虎已经取得了房屋的所有权和宅基地的使用权。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，本院围绕秦光英的上诉请求进行审理。王夫春在《关于王付春房屋转让合同》中签字的行为使张纪虎有理由相信王夫春、秦光英作为共同生活多年的夫妻，王夫春出售房屋系王夫春、秦光英夫妻双方的共同意思表示。《关于王付春房屋转让合同》约定的价格合理，张纪虎的亲属已于合同签订当日支付给王夫春11000元，张纪虎购买房屋后已经实际入住多年并新增了建筑物，且现有证据证实房屋产权已经确权给张纪虎，张纪虎购买的王夫春、秦光英的房屋完全符合善意取得的构成要件。因此，秦光英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人秦光英负担。本判决为终审判决。审判长  万法宝审判员  田开玉审判员  姚玉蕊二〇一九年三月十八日书记员  徐晓凤