青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初342号原告：石霞，女，汉族，1985年10月11日出生（公民身份号码：×××），青海大学附属医院医生，住西宁市。委托诉讼代理人：寻丙沂、李西京，青海徐晓同律师事务所律师。被告：青海海宏房地产有限责任公司，住所地：西宁市城**东交通巷**银泰大厦，统一社会信用代码：×××。法定代表人：于志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。原告石霞诉被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称“海宏房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告石霞及其委托诉讼代理人李西京，被告委托诉讼代理人葛建浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石霞向本院提出诉讼请求为：1、判令被告向原告支付2014年12月31日至2016年6月30日止迟延交房违约金62006元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月7日，原、被告签订编号为YS0152106号《商品房预售合同》，合同约定，原告向被告预购了由被告开发的位于西宁市××区，房屋建筑面积118.3㎡，总价款431795元;被告应当于2014年12月30日前将验收合格的商品房交付原告使用；逾期交房按日支付已付房款万分之一的违约金；合同第十一条约定交接方式：出卖人通知交付之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人收房……合同签订后，原告依约向被告付清了全部房款，而被告却未能如期交房。2015年7月15日，被告与原告签订了银泰九号公馆《商品房预售合同》补充协议一份,补充协议约定：一、根据交房时间安排表的安排，被告应于2015年10月13日前交付房屋；延期交房违约金的赔付方面，1、从《商品房预售合同》中规定的交房日期即2014年12月31日到2015年6月30日，由被告向原告按日支付已交总房款万分之一的违约金；2、2015年7月1日至2015年10月13日，由被告向原告按日支付已交总房款万分之二的违约金；3、如2015年10月13日未能交房，再次延期造成新的违约，由被告向原告按日支付已交总房款万分之四的违约金；违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付。补充协议时签订后，被告仍未能按照合同和补充协议交房，被告于2015年10月31日在《西海都市报》刊登公告，原告所购房屋定于2015年12月11日前交房，到期后，原告认为被告交付的房屋，未经有关部门验收合格，达不到交房条件，直至2016年6月底通过相关部门验收。由于被告违约行为，给原告造成巨大经济损失，特诉至法院。被告海宏房地产公司辩称，根据民法总则第188条的规定，原告要求逾期交房违约金的诉讼时效为三年，被告同意从原告起诉之日起往前推3年即2019年1月7日往前推3年即2016年1月8日期间的诉讼请求。因原告所购房屋于2016年6月25日经工程验收合格交付业主，违约金计算时间为2016年1月8日至2016年6月25日共计168天的违约金予以认可。原告就其主张提交的证据有：1、原告身份证复印件，欲证明原告的身份事实；2、《商品房预售合同》复印件一份，欲证明原、被告之间房屋买卖合同关系成立、生效及交房时间、交接条件、违约责任等事实；3、收款收据复印件一份，欲证明原告向被告全额交付房款的事实；4、补充协议、交房时间安排表复印件，欲证明被告以合同附件形式再次约定交房时间及迟延交房违约金的计算时间段等事实；5、（2016）青0105民初76号民事判决书一份，欲证明人民法院裁判文书确认原告所购买的4号楼交房时间为2016年6月30日的事实。被告就其辩称提交的证据为：五房验收表一份，欲证明最后以五房验收为准，1号楼于2015年10月23日验收合格可以交付房屋；3号楼于2016年4月26日验收合格可以交付房屋；4号楼于2016年6月25日验收合格可以交付房屋的事实。经当庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4没有异议。对证据5的真实性没有异议，对该证据的证明方向有异议，因为公告时间在前，但五方验收时间为2016年6月25日，我们认可五方验收时间，以验收时间为准。原告对被告提交的证据的质证意见为：真实性无异议，但证明方向不予认可。被告公告交房后，无电、无水，无暖，房屋无法使用，所以我方认为以法院判决书确认的时间为正式的交房日期。原、被告所提交的证据能够证明案件的事实，本院予以采信。经审理查明，2013年8月7日，原告石霞与被告海宏房地产公司签订编号为YS0152106《商品房预售合同》，合同约定：由原告预购被告开发的位于西宁市××区住房一套，房屋建筑面积118.3㎡，商品房单价3650元，总价款431795元;被告应当于2014年12月30日前将验收合格的商品房交付原告，逾期交房，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日支付总房款万分之一的违约金。后被告未按合同约定时间交付房屋。2015年7月15日，被告海宏房地产公司（甲方）与原告（乙方）对被告延期交房违约金赔付签订《补充协议》，约定：一、交房日期为2015年10月11日至13日。二、从《商品房预售合同》中规定的交房日期到2015年6月30日，由甲方按日向乙方支付已付总房款万分之一的违约金；2015年7月1日至交房时间由甲方按日向乙方支付总房款的万分之二的违约金；根据九号公馆交房时间安排表约定的日期，如再次发生延期造成新的违约，由甲方按日向乙方支付总房款万分之四的违约金；违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付。三、关于取暖费方面：根据交房时间安排表截止2016年4月15日取暖费由甲方承诺全额减免；四、关于物业费方面：截止2016年4月15日的物业管理费，由甲方按收费标准的15%向乙方收取物业管理费。《补充协议》签订后，被告亦未按约定的时间交付房屋。2015年10月30日被告在西海都市报刊登公告，公告涉诉的银泰九号公馆1、2、3、4、9、10、11、12号楼盘的交验时间。原告所购买的4号楼的交验时间为2015年12月7日-12月11日前交付房屋。合同生效后，原告依约向被告支付全部房款，而被告却未能如期交房。2016年6月25日经相关部门对4号楼盘工程质量验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求，被告将房屋交付给原告。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》以及《补充协议》，合法有效，双方应自觉履行。被告未按合同约定的时间交付房屋，依法应承担违约责任。本案《商品房预售合同》及补充协议均约定，逾期交房，按日支付违约金，随着合同约定交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算。此时，逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。原告因逾期交房于2019年1月3日向本院提起违约之诉，原告未能举证证明其他诉讼时效中止、中断或延长的情形。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年”的规定，原告受法律保护三年的诉讼时效期限应从2016年1月4日起算。关于交房时间的确定，因涉案房屋于2016年6月25日经相关部门验收合格，应当确定2016年6月25日“视为买受人已收房”的时间。保护期限起算时间为2016年1月4日至视为买受人已收房日2016年6月25日共计174天。关于逾期交房违约金计算方式，涉案房屋于2016年6月25日“视为买受人已收房”的时间。根据《商品房预售合同》和《〈商品房预售合同〉补充协议》的约定和诉讼时效的保护期限，逾期交房违约金应当为：431795元（总房款）×万分之四（约定的每日违约金）×174天＝30053元，应当由被告向原告支付。被告辩解原告部分请求已过诉讼时效抗辩理由成立，本院予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：被告青海海宏房地产有限责任公司于本判决生效后15日内给付原告石霞逾期交房违约金30053元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1351元，减半收取676元，原告石霞承担338元，被告青海海宏房地产有限责任公司承担338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 周国华 二○一九年三月二十八日书记员 袁文娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百零一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。