广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终19881号上诉人（原审原告）：深圳市五泰行投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区东湖街道太白路布心村38号302室，统一社会信用代码914403005657107393。法定代表人：郑启钦，总经理。委托诉讼代理人：章爱萍，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马青春，男，1978年12月14日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区,被上诉人（原审被告）：深圳市金玉池水疗会所，住所地深圳市罗湖区人民北路永通大厦四层，统一社会信用代码91440300558657730N。投资人：赵振华，男，1985年2月10日出生，汉族，住湖南省杞县，两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁贵群，广东瑞嘉律师事务所律师。上诉人深圳市五泰行投资发展有限公司（以下简称五泰行公司）因与被上诉人马青春、深圳市金玉池水疗会所（以下简称金玉池会所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院的（2018）粤0303民初7159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。五泰行公司上诉请求：一、撤销深圳市罗湖区人民法院作出的（2018)粤0303民初7159号民事判决，改判支持五泰行公司的诉讼请求；二、二审诉讼费由马青春、金玉池会所承担。事实与理由：一、一审法院认定马青春有向五泰行公司支付物业管理费的合同义务是正确的。2011年9月13日，五泰行公司与马青春签订关于涉案物业的《租赁合同书》。该合同书第二条中所指的“管理费”与第十条所指的“物业管理费”的确并非一个范畴。马青春企图利用文字表面上的相近将二者混为一谈，只是为达到逃避缴纳物业管理费的真实目的。二、一审法院认为物业管理费用未实际发生，所以马青春无需缴纳是错误的。1.涉案物业是五泰行公司于2001年从原产权人深圳市朗钜实业有限公司（以下简称朗钜公司）处承租而来，租赁期至2014年3月底。五泰行公司与朗钜公司的《租赁合同》中的确约定租金包括物业管理费，但这并非代表物业管理费就不存在。众所周知，物业管理费是物业管理公司为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人应当付出的费用。涉案物业的物管公司为金地物业管理有限公司，该公司管理涉案物业自然会收取管理费，只是该费用未由五泰行公司承担。签约时，包括涉案房屋的彩世界家园商业氛围不旺，免交管理费是五泰行公司整体承租一至四层的优惠条件。十年后涉案物业早已是商业旺地，马青春亦只是从五泰行公司处分租，承租条件不会一样。2011年，马青春与五泰行公司签订《租赁合同》后即是涉案物业的实际使用人，理应缴纳物业管理费。2.五泰行公司已向金地物业管理有限公司彩世界管理处实际缴纳了2015年4月至2018年11月的物业管理费及本体维修基金合计377160元。本案一审中，五泰行公司已向金地物业管理有限公司缴纳了管理费，该部分费用是五泰行公司已实际支出的，是实际发生的费用，并且该项费用会一直持续存在。马青春既是涉案物业的实际使用人，于法于理都应承担上述费用。三、金玉池会所理应对被马青春的债务承担连带担保责任。如一审法院所述，五泰行公司与马青春的《租赁合同》尚在履行期，五泰行公司也一直是适格的出租人。金玉池会所既然自愿签订《连带责任保证书》，就应切实履行担保人的责任。马青春、金玉池会所答辩称：第一，租金中已经包含了管理费。马青春与五泰行公司签订的《租赁合同》中载明“租金含管理费”，而管理费包含物业管理费，故应认定租金包含了物业管理费。第二，马青春与五泰行公司签订的《租赁合同》补充内容第六条约定“扶手电梯不再使用”，表明三楼和四楼之间没有电梯，即使有电梯也不再使用。一审所称“管理费是指电梯费、空调费”是错误的。第三，五泰行公司在上诉状中自认，因为涉案房屋商业氛围不旺免交管理费是五泰行公司整体承租的优惠条件，因此，免交管理费是符合商业惯例的。五泰行公司向一审法院提出起诉，请求：一、马青春向五泰行公司支付拖欠的自2011年9月20日至2018年1月19日期间的物业管理费604960元和本体维修金38000元（以建筑面积2000平方米为基数，按照物业管理费3.98元/平方米、本体维修金0.25元/平方米的标准，暂计算至2018年1月19日，具体以马青春实际支付之日为准）；二、马青春向五泰行公司支付滞纳金376723.80元（按每天万分之五计算，自2011年9月20日暂计算至2018年1月19日，具体以马青春、金玉池会所实际支付之日为准）；三、金玉池会所对马青春的上述债务承担连带清偿责任；四、由马青春、金玉池会所承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实，1.位于深圳市罗湖区××路东侧××世界家园××楼401房屋，房屋用途为办公，房屋建筑面积2388.2平方米，房屋原产权人为深圳市朗钜实业有限公司。2014年4月25日，涉案房产产权由深圳市朗钜实业有限公司变更为深圳市陆顺和贸易有限公司。2014年6月17日，涉案房产产权由深圳市陆顺和贸易有限公司变更为深圳市狼翔投资有限公司。2.2011年9月13日，五泰行公司作为出租方（甲方），马青春作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同书》，约定由马青春向五泰行公司租赁涉案房产，房屋建筑面积2000平方米，做西餐厅、休闲中心使用；租赁期限为8年，自2011年9月20日至2019年9月19日止。合同第二条约定，租金为人民币10万元/月（甲方开具收据，如乙方需开具发票则此项税费、管理费由乙方承担，租金包含管理费）。合同第十条约定，租赁期间，商铺内的物业管理费、水电及排污费等由乙方独立承担，甲方为商铺安装独立水、电表，按水电读数以水电部门及物业管理部门定价为准，该费用在次月五日前由甲方向乙方收取。如乙方拖欠物业管理费、水电及排污费等每天按拖欠金额的0.3%加收滞纳金，拖欠租金达30天以上（含30天），甲方有权收回所出租的商铺，定金不予退还。乙方还应承担因此造成甲方的其他经济损失。合同的补充内容第1款约定，租金每三年在当年度租金基础上递增5%。2011年9月13日，金玉池会所向五泰行公司出具了《连带责任担保书》，主要内容如下：“我公司愿意作为贵公司与马青春先生双方所签订的《租赁合同》中承租方马青春先生的担保人，当马青春先生履行与贵公司的《租赁合同》过程中出现以下状況时向贵公司承担连带赔偿责任：1.若因《租赁合同》中由于马青春先生个人问题导致合同无法合法正常地履行，而导致贵公司遭受的损失;2.若因上述《租赁合同》由于马青春先生原因而致使上述《租赁合同》无法合法正常履行，因此导致贵公司遭受的包括租金、装修或其他所有的损失;3.若因《租赁合同》中马青春先生经营状况出现问题而导致合同无法合法正常地履行，而导致贵公司遭受的损失;本公司承诺，本《连带责任担保书》的有效性独立于贵公司与马青春先生签订的上述《租赁合同》而单独存在；本《连带责任担保书》自我公司盖章之日起生效，至上述《租赁合同》履行完毕后失效”。3.上述租赁合同签订之后，金玉池会所依约将涉案房产交马青春使用至今，马青春依约向五泰行公司支付租金。因五泰行公司认为马青春没有依照《租赁合同》第十条约定支付物业管理费用，故而提起本案诉讼。马青春、金玉池会所则认为，《租赁合同》第二条约定的管理费已经包括了租赁合同第十条的物业管理费，故马青春、金玉池会所无需再向五泰行公司支付物业管理费。而且，在租赁合同实际履行当中，截止至2014年11月，五泰行公司从来没有向马青春、金玉池会所主张过物业管理费，五泰行公司在实际履行当中也没有要求马青春、金玉池会所支付物业管理费；五泰行公司与业主之间的《租赁合同》亦明确约定租金包括物业管理费。因此，马青春、金玉池会所无需向五泰行公司支付管理费。马青春、金玉池会所为证明在《租赁合同》实际履行中，其向五泰行公司支付的租金已经包括了物业管理费用，向法院提交了银行流水。该银行流水载明，马青春按照《租赁合同》第二条以及《租赁合同》补充内容的约定支付了租金，没有另行支付物业管理费用。4.关于五泰行公司的诉讼主体资格。五泰行公司称其是2001年9月25日与涉案房产的前业主深圳朗钜实业有限公司签订《租赁合同》，约定的租赁期限是从2001年9月25日至2014年3月31日。2014年涉案房产的产权被拍卖，由深圳市狼翔投资有限公司竞得。深圳市狼翔投资有限公司于2014年6月17日取得涉案房产的产权登记。2014年6月23日，深圳市狼翔投资有限公司与深圳市家和乐商业管理有限公司签订租赁合同，约定由深圳市家和乐商业管理有限公司租赁涉案的房产，租赁的期限是从2014年9月1日至2026年5月18日。深圳市家和乐商业管理有限公司于2014年6月24日与五泰行公司签订协议书，委托五泰行公司继续履行其与马青春之间的《租赁合同》。五泰行公司为证明其与深圳市朗钜实业有限公司存在租赁合同、深圳市家和乐商业管理有限公司与涉案房产的新业主深圳市狼翔投资有限公司存在租赁合同关系以及深圳市家和乐管理有限公司委托五泰行公司履行五泰行公司与马青春之间的租赁合同关系向法院提交了相应的《租赁合同》、《协议书》。5.五泰行公司称因涉案房产的物业管理单位深圳市金地物业管理有限公司于2017年11月向涉案房产的产权人深圳市狼翔投资有限公司按每月每平方米3.98元的标准催交物业管理费及本体维修基金，且深圳市狼翔投资有限公司于2017年12月向深圳市家和乐商业管理有限公司催交物业管理费用，故而其提起本案诉讼，要求马青春、金玉池会所按每月每平方米3.98元的标准支付物业管理费用。五泰行公司向一审法院提交的落款日为2017年11月10日、落款单位为深圳市金地物业管理有限公司彩世界管理处的《催款函》载明：深圳市金地物业管理有限公司彩世界管理处向深圳市狼翔管理有限公司催交2015年4月1日至2017年11月30日期间的物业管理费用。五泰行公司称目前其未向深圳市金地物业管理有限公司支付物业管理费用。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房产原由五泰行公司向涉案房产的原产权人深圳市朗钜实业有限公司承租，租赁期限自2001年9月25日至2014年3月31日。该房产被拍卖并由深圳市狼翔投资有限公司购得之后，该房产由深圳市家和乐商业管理有限公司向深圳市狼翔投资有限公司租得，租赁期限自2014年9月1日至2026年5月18日。其后，深圳市家和乐商业管理有限公司于2014年6月24日与五泰行公司签订协议书，委托五泰行公司继续履行其与马青春之间的租赁合同。因此，五泰行公司是作为出租方与马青春签订《租赁合同书》转租涉案房产时获得了合法的承租权，之后其受深圳市家和乐商业管理有限公司委托行使出租方的权利，五泰行公司与马青春的《租赁合同书》尚在履行期间，涉案房产亦是由五泰行公司交付马青春使用至今，五泰行公司提起本案诉讼主体适格。马青春称，《租赁合同》第二条约定的管理费已经包括了《租赁合同》第十条的物业管理费，故马青春无需再向五泰行公司支付物业管理费；五泰行公司则称，《租赁合同》第二条约定的管理费仅包括空调费、电梯费，不包括物业管理费。一审法院认为，从《租赁合同》的文义解释，《租赁合同》第十条特别约定水电费、物业管理费用由承租人负担；《租赁合同》第二条约定的管理费与《租赁合同》第十条约定的物业管理费应属不同的范畴。彩世界裙楼是由五泰行公司整体承租的，承租人整体承租租赁房产之后再将房产分租给不同的小租户，分租时收取电梯费、空调费等管理费用，符合深圳目前的商业惯例，因此，马青春关于《租赁合同》第二条的管理费包括《租赁合同》第十条的物业管理费的抗辩主张，法院不予采纳。依照五泰行公司与马青春之间的《租赁合同》，马青春有支付物业管理费的合同义务，但由于物业管理费用尚未实际发生，五泰行公司提交的证据仅能证明涉案房产的物业管理单位催交2015年4月1日至2017年11月30日期间的物业管理费用。五泰行公司在本案中没有举证证明涉案房产尚需负担自2011年9月20日起的物业管理费及物业管理费的标准。因此，五泰行公司在本案中主张马青春按每月3.98元/平方米的标准支付2011年9月20日至2018年1月19日期间的物业管理费的诉讼请求，缺乏事实基础，法院不予支持。五泰行公司可待物业管理费用实际发生之后另循法律途径主张权利，据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回五泰行公司的全部诉讼请求。本院二审期间，五泰行公司提交了深圳市金地物业管理有限公司彩世界管理处出具的《收款收据》、《收款说明》以及《银行交易凭证》等，拟证明其就涉案物业向彩世界管理处缴纳了2015年4月至2018年11月期间的物业管理费及本体维修基金共计377160元，其中2015年4月至2018年2月物业管理费及本体维修基金共计296100元。马青春和金玉池会所对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，其认为五泰行公司在二审期间才提交上述证据违反了举证期限的要求，且物业管理处收取物业管理费和本体维修基金均应当出具正规的发票，而不应开具收款收据。对此，本院认为，五泰行公司二审期间提供的证据已形成证据链，足以认定其向深圳市金地物业管理有限公司彩世界管理处缴纳物业管理费及本体维修基金的事实。故本院对五泰行公司提交的证据予以采信，经本院审理查明，一审查明事实清楚，双方均无异议，本院予以确认。另查明，五泰行公司于2018年3月至11月期间向深圳市金地物业管理有限公司彩世界管理处缴纳了2015年4月至2018年11月期间物业管理费及本体维修基金共计377160元，其中2015年4月至2018年2月期间的物业管理费及本体维修基金共计296100元。又查明，五泰行公司主张其在2014年11月在案涉房屋张贴了《函告》，要求马青春支付物业管理费，但在一审期间仅提供了张贴该《函告》的照片，因无法核实该照片的实际拍摄时间和地点，故本院对该证据不予采信。五泰行公司提供的《EMS快递单》显示，2017年11月五泰行公司向马青春和金玉池会所邮寄了《催告函》，要求马青春和金玉池会所缴纳物业管理费。再查明，2018年9月13日，深圳市市场监督管理局核准深圳市新康美阁按摩中心，变更名称为深圳市金玉池水疗会所，该企业为赵振华所投资设立的个人独资企业。本院认为，五泰行公司与马青春之间签订的《租赁合同书》系双方之间的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。金玉池会所向五泰行公司出具的《连带责任担保书》亦为其真实意思表示，金玉池会所应就马青春所承担的责任承担连带担保责任。根据本案二审期间双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于马青春是否应支付物业管理费。五泰行公司与马青春签订的《租赁合同书》中对于马青春是否应承担管理费的约定含糊不清，且相互矛盾。该合同第二条约定“租金包含管理费”；而该合同第十条又约定“租赁期间，商铺内的物业管理费、水电及排污费等由乙方（马青春）独立承担”。对此，本院认为，首先，从“管理费”的字面意义上理解，管理费所涵盖的范围应相对较广，应包括物业管理费在内。其次，该《租赁合同书》是五泰行公司所制作的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故在本案中，在马青春是否应支付物业管理费问题上，亦应作出不利于五泰行公司的解释，认定租金包含了物业管理费。再次，五泰行公司主张合同第二条所称的“租金包含管理费”中的管理费系指空调和电梯费，但未提供证据证明双方存在此项约定或其在签订合同时有明确告知马青春。最后，马青春自2011年9月20日租赁涉案房产以来均未缴纳过物业管理费，五泰行公司在长达6年多的时间内也未向马青春或金玉池会所催收过物业管理费，其至2017年11月方才向马青春和金玉池会所邮寄要求其支付物业管理费的《催收函》。因此，马青春关于租金中已包含物业管理费的主张与双方实际履行情况更为相符。综合以上因素，本院认定双方约定的租金中已包含物业管理费，马青春无需再额外支付物业管理费。故五泰行公司要求马青春及金玉池会所支付物业管理费、本体维修基金及滞纳金，没有合同和法律依据，本院不予支持。综上，五泰行公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实虽然有误，但实体处理妥当，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13978元，由上诉人深圳市五泰行投资发展有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 邢 蓓 华审判员 蔡 雪 燕审判员 彭 建 钦二〇一九年三月十一日书记员 张慧(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。