江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣01民初335号原告：范红生，男，1967年8月18日生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。委托诉讼代理人：万里鹏，江西红阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶苏，江西红阳光律师事务所律师。被告：南昌龙威物业管理有限公司，住所地：江西省南昌经济技术开发区广兰大道**金嘉名筑小区****楼****。统一社会信用代码：91360108056417091R。法定代表人：邓七花，该公司总经理。委托诉讼代理人：万印云，江西经辉律师事务所律师。原告范红生与被告南昌龙威物业管理有限公司（以下简称龙威物业公司）返还原物纠纷一案，2018年3月21日南昌经济技术开发区人民法院立案审理后，在2018年6月22日作出（2018）赣0192民初184号民事裁定书，以本案诉讼请求已超出一审民商事案件管辖范围为由，移送本院管辖。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范红生及其委托诉讼代理人万里鹏、被告龙威物业公司的法定代表人邓七花及其委托诉讼代理人万印云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范红生诉讼请求：1、判令被告返还位于南昌经济技术开发区广兰大道999号金嘉名筑58#、59#楼一层、二层商业用房；2、判令被告返还原告租金收入88万元，赔偿租金利息10万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月，开发商南昌玺悦房地产开发有限公司将位于南昌经济技术开发区广兰大道999号金嘉名筑58#、59#楼一层、二层建筑面积共计3392.59平方米商业用房转让给原告，2016年6月5日原告并取得该房屋不动产权证书（不动产权第1011804号），原告受让该房屋后，得知该商业用房一部分约800平方米一直被被告非法占有，并擅自出租给他人，遂找到被告要求尽快将该房屋被占用部分返还给原告，并将其擅自收取的房屋租金（自2016年6月至今）返还给原告，但被告置之不理，为此原告诉至法院。被告龙威物业公司辩称：原告在其《民事起诉书》中诉称的部分主要事实明显与客观事实不符、与法律相悖，其诉讼请求依法不能成立。其理由如下：1、虽原告向贵院提供了一份赣（2016）南昌市不动产权第1011804号《不动产权证书》复印件，但因其并未提供相关证据予以佐证，故请求贵院责令原告限期提供上述房产的《商品房买卖合同》、付款凭证（包括银行流水记录）及《不动产权证书》原件，以便进一步确认该房产的实际产权人。况且，经查证：虽原告在申请产权登记时，提供了《南昌市存量房买卖合同》，但该买卖合同第二条明确规定：建筑面积共70.32㎡、产权证号为：洪100029891，而第三条规定：房屋买卖价款为15754520元，计4643.8元/㎡。由此可见，①该合同第二条规定与第三条规定明显相互矛盾；②2016年度，原告店面所在区域内的住宅销售价均为10000元/㎡左右，而原告上述店面交易价怎么可能为4643.8元/㎡呢？因此，原告提供虚假《存量房买卖合同》等材料申请上述店面的产权登记，涉嫌该店面虚假交易及偷税行为，该店面产权明显存在争议。2、本案诉争的标的物金嘉名筑58#、59#一层、二层原产权人为南昌金嘉房地产开发有限公司【以下简称“金嘉公司”】。金嘉名筑小区1、2期工程竣工验收交付后，金嘉公司已将按设计规划的上述金嘉名筑58#、59#一层部分房屋【具体面积以测量为准】配置给南昌金和物业管理有限公司【以下简称“金和公司”】作为物业管理用房。双方并签订了书面的前期物业服务合同。2012年11月26日，金嘉名筑小区业主委员会经南昌经济技术开发区物业管理办公室批准成立后，该业主委员会与答辩人于2012年12月2日签订《南昌市金嘉名筑物业服务委托合同》，该合同并加盖了“南昌经济技术开发区物业服务合同备案”章。由答辩人对金嘉名筑小区物业进行管理，且金嘉公司一直无偿提供上述物业管理用房给答辩人使用。而作为金嘉公司董事的原告范红生对答辩人是如何进入金嘉名筑小区进行物业管理并一直使用上述物业管理用房是完全明知的。因此，试问：怎么存在“原告受理该房屋后，得知该商业用房一部分约800平方米一直被被告非法占用”的问题呢？3、2013年11月15日，金嘉公司名称变更南昌玺悦房地产开发有限公司【以下简称“玺悦公司”】后，根据《物业管理条例》第三十条及有关规定，玺悦公司仍有无偿提供金嘉名筑小区物业用房给答辩人使用之义务。况且，在起诉前，原告既未就上述物业管理用房的使用和租金等问题向答辩人主张过任何权利，也未依法向贵院提供充分证据予以证明。因此，试问：又怎么存在“被告（答辩人）返还原告租金收入88万元，赔偿租金利息10万元”的问题呢？4、答辩人只使用金嘉名筑58#、59#一层部分物业用房，并未使用金嘉名筑58#、59#一层、二层商业用房（建筑面积约800平方米）。退一步说，即使原告要求答辩人返还上述58#、59#一层部分物业用房，则玺悦公司也应依法在物业管理区域内【即物业区域范围为一期24栋、二期（A区）7栋、三期（C区）13栋】另行配置必要的物业管理用房给答辩人无偿使用，但至今玺悦公司并未依法另行配置必要的物业管理用房给答辩人无偿使用。这也是本案应考虑的关键问题。由此可见，玺悦公司与本案处理具有直接的法律上的利害关系，若不追加其为被告，则直接影响案件事实的查明和案件的公正审判。为此，答辩人依据我国《民事诉讼法》第一百三十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第七十三条及有关规定，于2018年4月28日向南昌经济技术开发区人民法院申请追加玺悦公司为本案被告参加诉讼【详见2018年4月28日《追加被告申请书》】。为此，答辩人也要求贵院依法追加玺悦公司为本案被告参加诉讼。综上所述，答辩人认为，原告在《民事起诉状》中提出的主要事实明显与客观事实不符、与法律相悖，其诉讼请求依法不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。原告范红生为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交了以下证据：证据一、原告身份证及被告企业信用信息公示资料，证明原、被告主体资格。证据二、原告不动产权证书，开发商南昌玺悦房地产开发有限公司原房产证复印件，证明涉案房屋广兰大道999号金嘉名筑58号、59号楼一层、二层原属南昌玺悦房地产开发有限公司，后转让给原告所有，已被被告非法占用出租给他人。证据三、收据八张（复印件），证明被告非法占用涉案房屋并擅自出租给他人收取的部分租金收据。证据四、《股权转让协议》，证明涉案房屋广兰大道999号金嘉名筑58、59楼一层、二层系江西联强实业有限公司和江西省永隆建筑工程有限公司受让广东全正实业有限公司所持南昌玺悦房地产开发有限公司和南昌富昌科技有限公司各35%股权所支付的股权转让价款的一部分，由广东全正实业有限公司将案涉房屋指定到原告名下并由江西联强实业有限公司和江西省永隆建筑工程有限公司办理房产权证到原告名下。证据五、承租户小苹果艺术学校转租金给被告部分明细（8张），证明被告非法占用案涉房屋并擅自出租给他人收取的部分租金（21.5万元）。证据六、目前租赁现状照片（8张），证明被告非法占用案涉房屋并擅自出租给小苹果艺术学校、范家村卫生所、农产品超市、金嘉名筑社区服务站、ABC成长幼儿园、北方包子铺、个体肉店以及被告自用。证据七、《函》（分别为2016年4月16日、4月17日、4月28日共三份），证明案涉房屋广兰大道999号金嘉名筑58、59楼一层、二层系江西联强事业有限公司和江西省永隆建筑工程有限公司受让广东全正实业有限公司所持南昌玺悦房地产开发有限公司和南昌富昌科技有限公司各35%股权所支付的股权转让价款的一部分，由广东全正实业有限公司将案涉房屋指定到原告名下并由江西联强实业有限公司和江西省永隆建筑工程有限公司办理房产权证到原告名下。证据八、南昌市中院民事裁定书（2016）赣01民初463号和594号共两份，证明江西联强实业有限公司和江西省永隆建筑工程有限公司与广东全正实业有限公司股权转让纠纷双方达成庭外和解，最后撤诉结案。证据九、5家承租户向原告出具的承诺书，证明被告出租给5家承租户每月收取的租金款：小苹果艺术学校10000元/月，范家村卫生所3000元/月，农产品超市5000元/月，ABC成长幼儿园4000元/月，个体肉店1000元/月。证据十、规划图、电视台录制节目，证明1、涉案店铺不是物业用房，2、被告侵占原告财产经过。被告龙威物业公司对原告范红生提供的证据质证后，认为：一、对证据一的“三性”及证明目的均无异议。二、对证据二原告给被告出示不动产权证书原件的“三性”及证明目的均有异议，证件是不是房管局发的我方不清楚。其理由如下：1、根据《物权法》第十一条、第二十条及相关规定，原告在申请登记时，应当提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料；2、虽原告在申请产权登记时，提供了2016年4月16日《南昌市存量房买卖合同》，但该买卖合同第二条明确规定：建筑面积共70.32㎡、产权证号为：洪100029891，而第三条规定：房屋买卖价款为15754520元，计4643.8元/㎡。由此可见，①该合同第二条规定与第三条规定明显相互矛盾，且与原告提供的产权证编号不一致；②2016年度原告店面所在区域内的住宅销售价均为10000元/㎡左右，而原告上述店面交易价怎么可能为4643.8元/㎡呢？因此，原告提供虚假《存量房买卖合同》等材料申请上述店面的产权登记，涉嫌该店面虚假交易及偷税行为；3、詠倡集团有限公司诉本案原告范红生及第三人南昌玺悦房地产开发有限公司、南昌富昌科技有限公司、江西联强实业有限公司、江西省永隆建设工程有限公司委托合同纠纷一案，因范红生严重损害了委托人詠倡集团有限公司的利益，故江西省高级人民法院于2017年8月18日作出了（2016）赣民初6号民事判决：“一、在本判决生效之日起三十日内，由被告范红生支付原告詠倡集团有限公司股权转让收益共计人民币945万元；二、在本判决生效之日起三十日内，由被告范红生赔偿原告詠倡集团有限公司2000万元人民币；……”，詠倡集团有限公司不服该判决已向最高人民法院提起上诉，现本案正在审理中【注：詠倡集团有限公司的法定代表人梁敬建不仅是詠倡集团有限公司的股东，而且詠倡集团有限公司是南昌金嘉房地产开发有限公司（后变更为南昌玺悦房地产开发有限公司）的主要股东】。而本案讼争的上述店面的原产权人为南昌金嘉房地产开发有限公司，且该店面产权已被江西省高级人民法院查封【查封文号：（2016）赣民初65号】。因此，赣（2016）南昌市不动产权第1011804号《不动产权证书》的产权存在争议，此产权证不能作为本案认定相关事实的依据。三、对证据三的“三性”及证明的目的均有异议，其理由如下：1、根据我国法律的相关规定，原告应提供原件进行质证，但是原告当庭只提交了复印件；2、原告在民事诉状中提出要求被告赔偿租金收入88万元，这明显与其提供的相关证据相互矛盾；3、被告依法使用物业用房（即讼争店面）完全符合我国《物业管理条例》第三十条的规定，不存在“被告非法占用涉案房屋并擅自出租给他人收取的部分租金收据”的问题；4、被告使用的物业用房（即讼争店面）是原南昌金嘉房地产开发有限公司提供给该小区原南昌金和物业管理有限公司的物业用房，而被告是沿用南昌金和物业管理有限公司的物业用房，并没有超出原物业管理用房的范围。因此，被告对原告提出的该组证据的“三性”及其证明目的均有异议。四、对证据四的“三性”及证明目的均有异议，其理由如下：1、原告没有提供原件；2、《股权转让协议》与本案没有关联性；3、原告提供的《股权转让协议》及证明的目的与原告和南昌玺悦房地产开发有限公司于2016年4月18日签订的《存量房买卖合同》规定的条款相矛盾。试问：本案讼争店面【即广兰大道999号金嘉名筑58#、59#楼（一层、二层）】的产权究竟是股权交易取得，还是买卖交易取得？五、对证据五的“三性”及证明目的均有异议，其理由如下：1、原告没有提供原件；2、以上已论述被告使用的物业用房是南昌金嘉房地产开发有限公司依法安置使用的，作为被告公司物业管理用房，被告使用上述房屋并没有扩大使用范围及面积，至于被告将其使用物业的其中部分出租给他人使用是为了解决物业公司经费不足的问题（注：部分业主不按合同交纳物业管理费），并不存在非法侵占的问题；3、即使按原告诉称，原告是2016年取得产权证明的，但被告早在2012年就已经使用上述物业用房，况且在起诉前原告并没有向被告主张任何权利，因此被告依法不构成侵权。六、对证据六中范家卫生所、小苹果艺术学校、农产品超市及被告公司自用房屋照片的真实性无异议，但对该证据的关联性及其他四张照片的“三性”及证明目的均有异议，其理由如下：1、该四张照片中的建筑物是没有产权证明的；2、不属于原告产权；3、与本案没有任何关系。七、对证据七的“三性”及证明目的均有异议，其理由如下：1、原告提供的是复印件；2、要证明产权的来源，应依法提供真实的产权交易的合同、支付购房款的凭证等相关的证据相互印证；3、本案涉及的关联案件正在最高人民法院二审审理中，对该证据的三性没有依法予以确认，原告也没有提供相充分的证据材料证明人民法院已确认其“三性”。八、对证据八的合法性、真实性无异议，但对其关联性及证明目的均有异议。九、对证据九5家承租户向原告出具的承诺书的“三性”及证明目的均有异议，其理由如下：1、该承诺书均为原告所打印的标准格式，它既不能证明为承诺人亲笔所写，也不能证明是承诺人的真实意思表示；2、没有证人出庭予以佐证；3、没有其他相关证据予以佐证。十、对证据十中的规划图的真实性、合法性没有异议，但对该证据的关联性及证明目的均有异议，其理由如下：1、被告现在使用的物业用房早在2012年开发公司已安排前期物业管理公司金和物业管理公司作为物业用房使用；2、被告只是沿用前期物业管理公司的物业用房，既未增大也未缩小，且经与业主委员会签订合同后依法使用的；3、原告诉讼代理人所称的图纸上方的物业用房是玺悦房地产公司B区【英格兰堡】的物业用房，现使用该物业用房的公司是南昌玺悦小区服务中心。此外对电视台录制节目的“三性”异议，应当庭予以质证。被告龙威物业公司为证明其主张，在本院指定的举证期限内提交了以下证据：证据一、被告南昌龙威物业管理有限公司营业执照一份，证明被告为依法成立的企业及诉讼主体资格。证据二、1、2018年4月19日，南昌市市场和质量监督管理局出具的南昌玺悦房地产开发有限公司企业信息及公司变更通知书一份，2、外资公司（名称）变更登记材料目录及相关工商登记的申报材料一份，证明1、2013年11月25日，南昌金嘉房地产开发有限公司更名为南昌玺悦房地产开发有限公司，公司其余事项不变；2、原告系南昌金嘉房地产开发有限公司的股东。证据三、2018年4月7日南昌经济技术开发区市场和质量监督管理局出具的南昌金和物业管理有限公司企业信息和注销吊销信息各一份，证明金和物业公司自2009年3月5日成立，于2017年6月15日注销。证据四、1、2011年5月3日，《金嘉名筑保安服务外包》协议一份；2、2012年7月2日，南昌经济技术开发区党工委印发的金嘉名筑住宅小区物业管理有关问题协调会议纪要一份；3、南昌经济技术开发区物业管理办公室2012年11月26日《证书》一份；4、2012年12月2日被告与金嘉名筑小区业主委员会签订的南昌市金嘉名筑物业服务委托合同一份；5、2017年11月17日被告与金嘉名筑小区业主委员会签订的南昌市金嘉名筑物业服务委托合同一份，证明1、被告法定代表人邓七花之夫唐国斌于2011年5月3日正式接手金嘉名筑住宅小区保安管理工作。2、为使金嘉名筑住宅小区业主情绪平稳，不发生群体上访事件，2012年7月2日，经南昌经济技术开发区党工委组织协调，原则同意将华财物业管理有限公司、南昌金和物业管理有限公司都纳入为金嘉名筑小区物业管理的候选单位，且华财物业管理有限公司是由唐国斌组织参与的，3、金嘉名筑小区业主委员会自2012年11月26日成立，被告分别于2012年12月2日、2017年11月17日与金嘉名筑小区业主委员会签订了两份南昌市金嘉名筑物业服务委托合同，委托服务期限自2012年12月2日至2022年12月2日，被告已经对金嘉名筑小区进行管理。证据五、1、金嘉名筑物业用房测量图一份，2、物业用房现场照片六张。证明金嘉名筑58号、59号楼物业用房建筑面积约579平方米。证据六、1、2018年4月24日，南昌龙威物业管理有限公司用房申请书一份，2、被告出具的南昌玺悦房地产开发有限公司B区（英格兰堡）照片十八张，3、南昌市城乡规划局经开分局物业规划图纸一份，证明1、南昌玺悦房地产开发有限公司至今未另行安排物业用房给被告使用，2、南昌玺悦房地产开发有限公司已另行安排南昌玺悦小区物业服务中心对B区（英格兰堡）小区进行物业管理。证据七、1、江西省高级人民法院（2016）赣民初65号民事判决书一份，2、赣（2016）南昌不动产权第1011804号一份，证明1、赣（2016）南昌市不动产权第1011804号《不动产权证书》的产权存在争议；2、该产权因原告与詠倡集团有限公司委托合同纠纷一案已被查封，原告已损害了该公司的合法权益，且该案正在人民法院依法审理中。证据八、录像资料（U盘一个），证明原告在本案诉讼期间，采取用车堵路、辱骂、殴打等方式，妨碍被告正常物业管理工作，致使金嘉名筑小区物业管理混乱，被告无法收取物业管理费等严重后果，严重损害了被告的合法权益。原告范红生质证后认为：一、对证据一无异议，二、对证据二的真实性无异议，对关联性有异议，理由是原告系金嘉房地产的股东不属实，在该组证据中不能反映。三、对证据三的真实性无异议，关联性有异议。四、证据四中的1-5项证据的真实性及关联性均有异议。五、对证据五的三性均有异议，其中用房测量图有一张是自己画的，不能作为证据。六、对证据六的三性均有异议，该规划图与本案无关。七、对证据七的真实性无异议，对其关联性及证明目的有异议，该判决书对本案的房屋是我所有没有任何异议。八、对证据八的真实性、合法性、关联性均有异议，认为与本案无关。本院庭审中将南昌经济技术开发区人民法院在审理中向南昌公安局经济技术开发区分局调查取证的如下证据当庭组织原、被告进行了质证：证据1、2018年5月24日对丁安中的询问笔录。证据2、2016年5月24日对王伟的询问笔录。证据3、江西省高级人民法院（2016）赣民初65号民事判决书。证据4、2018年4月20日公安机关对易美华的询问笔录及出租合同、银行转帐凭证。证据5、2018年4月23日、2018年5月16日、2018年5月18日、2018年5月21日、2018年5月22日公安机关对邓七花的询问笔录及邓七花提供的家谱一页。证据6、邓七花提供的相关书面材料（复印件），金嘉名筑住宅会议纪要、外包协议、施工合同、协议书三份。证据7，2018年5月17日对范红生的询问笔录。证据8、公安机关2018年5月21日对丁安中的询问笔录。证据9、公安机关2018年5月15日对邓必霞的询问笔录。证据10、2018年5月4日公安机关对周涛的询问笔录及周涛提供的租赁合同和证明，证据11、2018年5月10日公安机关对熊中训的询问笔录。证据12、2018年5月11日公安机关对熊汗孟的询问笔录。证据13、2018年5月10日公安机关对徐济鑑的询问笔录。证据14、2018年5月10日公安机关对熊建美的询问笔录。证据15、2018年5月9日公安机关对熊玉平的询问笔录。证据16、公安机关对不动产登记申请表及南昌市存量买卖合同及机打发票、公安机关调查不动产产权情况表。证据17、邓七花提供的委托合同复印件。原告质证意见如下：对法院调取的证据1、2、3、4无异议。对证据5，邓七花说我拿了房产证没有找她，对这个陈述有异议，2016年6月我在房产证拿下来第二天就找了她，邓七花说是合法取得的房产，我方对此有异议。对证据6，我对属于复印件的均有异议。对证据7、证据8、证据9、证据10、证据11、证据12、证据13、证据14、证据15、证据16无异议。对证据17有异议，该证据是复印件，2011年业主委员会还没有成立，该盖章和协议是假的。被告质证意见如下：对证据1、2、8，公安机关提交的材料程序及内容有意见，该案公安机关是否立案应该提供立案表或审查的相关材料作为佐证材料，只有案件立案后才可以侦查，公安机关是根据原告的要求提供该份材料，公安机关调查该案是在本案起诉期间，假如该案是一个刑事诉讼案件，那么公安机关就应当提交立案通知书，法院调取的所有材料应该加盖公安机关的公章，另丁安中与原告有直接利害关系，对以上证据不予认可。对证据3、证据4无异议。对证据5、证据6的基本情况无异议，但提供该证据的程序有异议。对证据7的三性均有异议，一、龙威公司是合法的公司，并不是由其说的非法的，二、原告与开发商到底是抵押还是交易，应该由合法的凭证为准，三、该用房不属于侵占，四、没有非法收取房租。对证据9、证据10的内容无异议，对调查的程序有异议。对证据11有异议，熊中训曾是龙威公司的职员。证据12、13、14、15、16均有异议，其中证据15的笔录中说9.8万元，但是原告提供的八张发票是7.2万元。证据16，存量买卖合同中的面积是70.32平方，买价15754520元，单价是4643.8元/平米，该合同是假的，要求提交房产部门原始的交易合同和对价的凭证相互印证。对证据17没有异议。本院经审查原、被告提供的证据和南昌经济技术开发区人民法院调取的证据，结合原被告的举证、质证意见，对以上证据认证如下：对原告提交的证据一、证据二、证据四、证据七、证据八、证据十，其真实性、合法性、关联性予以确认。结合证据三、五、六、九，本院确认被告已将店面出租的事实。对被告提交的证据一至证据七的真实性、合法性予以认可，对证据八因原告对证据的三性均提出了异议，本院不予采信。对南昌经济技术开发区人民法院调查取得证据的真实性、合法性予以确认。根据当事人的陈述及原告、被告的举证、质证情况，本院认定事实如下：经金嘉名筑开发商南昌玺悦房地产开发有限公司的转让，原告范红生在2016年4月18日与南昌玺悦房地产开发有限公司签订《南昌市存量房买卖合同》后，2016年6月5日原告范红生取得了位于南昌经济技术开发区广兰大道999号金嘉名筑58#、59#楼一层、二层建筑面积共计3392.59平方米商业用房的不动产权证（编号为赣（2016）南昌市不动产权第1011804号）。原告范红生取得金嘉名筑58#、59#楼一层、二层的不动产权证后，发现金嘉名筑58#、59#楼一层的商业用房部分已被此前在该小区进行物业管理的被告龙威物业公司占用，占用的商业用房，一部分用于被告龙威物业公司的办公，剩余的部分租赁给了小苹果艺术学校、范家村卫生所、农产品超市、ABC成长幼儿园、个体肉店和两户人家居住，租金已由被告龙威物业公司收取。原告范红生自述在取得产权证后几天就口头通知了被告的法定代表人邓七花搬离，邓七花承认是在2018年3月份才收到要求搬离的通知，小苹果艺术学校的租赁人称是在2018年3月5日原告向租赁户和被告下发了书面的限期搬离通知。经原告和南昌市公安局经济技术开发区经侦大队向以上租赁户的调查，小苹果艺术学校租赁期从2016年10月10日到2022年10月9日，租金为10000元/月；范家村卫生所从2016年1月20日一直在租赁，租金为3000元/月；农产品超市租赁期从2017年12月5日到2022年12月5日，租金为5000元/月；ABC成长幼儿园租赁期从2016年2月23日起至今，租金为4000元/月；个体肉店1000元/月。原告起诉主张两户人家被告一直在出租，并收取了1000元/月的租金。金嘉名筑小区业主委员会自2012年11月26日成立，被告龙威物业公司分别于2012年12月2日、2017年11月17日与金嘉名筑小区业主委员会签订了两份南昌市金嘉名筑物业服务委托合同，委托服务期限自2012年12月2日至2022年12月2日，被告对金嘉名筑小区进行物业管理。被告使用的58#、59#楼一层的商业用房，是承继了南昌玺悦房地产开发有限公司给此前的物业公司使用的办公用房。被告在2018年4月24日给南昌玺悦房地产开发有限公司提出了物业用房申请书，申请书记载了2018年2月1日南昌玺悦房地产开发有限公司通知其搬出58#、59#楼一层到物业用房内办公，但至今没有安排，请求立即安排。因被告龙威物业公司占用58#、59#楼一层的商业用房不搬离，双方产生纠纷，原告为此诉至法院。本院在审理期间，组织原、被告对被告占用商业用房的面积和被告收取出租店面租金的情况进行核实和对账。原、被告对收取租金的时间和收取的金额未达成一致的对账意见，对物业办公用房的面积和两户租赁居住的住户是否是在原告产权证范围内，原、被告存有争议。为查明案件事实，本院组织原、被告进行了现场勘查和测量，原、被告确认物业办公用房的面积403.596平方米（其中物业办公大厅为45.084平方米、办公室、仓库、厕所及过道358.512平方米），两户租赁居住的住户是在原告一层的产权证范围内。本院认为，原告范红生在2016年6月5日从开发商南昌玺悦房地产开发有限公司处通过转让，取得了位于南昌经济技术开发区广兰大道999号金嘉名筑58#、59#楼一层、二层建筑面积共计3392.59平方米商业用房的不动产权证后，即是金嘉名筑58#、59#楼一层、二层商业用房的物权人，该物权范围内商业用房的占有、使用、收益和处分的权利应归属于原告范红生。被告龙威物业公司认为原告范红生涉嫌虚假交易及偷税行为，不是本案所涉商业用房的真正产权人，与不动产权证记载的事实相悖，在不动产权证未被撤销前，其否认原告范红生是涉案商业用房的产权人，本院不予支持。被告龙威物业公司虽是在原告范红生取得产权前已占有使用了金嘉名筑58#、59#楼一层的商业用房，用于物业办公和出租，但在原告范红生取得该部分商业用房的产权后，被告龙威物业公司再占用、使用该房屋并收取出租店面的租金，没有法律的依据，侵害了原告的物权。原告起诉要求被告龙威物业公司返还位于南昌经济技术开发区广兰大道999号金嘉名筑58#、59#楼一层、二层商业用房，并要求被告返还已收取的租金，符合物权法的规定，本院予以支持。对被告龙威物业公司收取租金的金额，本院组织了对账，原、被告存有争议，并各自陈述了意见。本院依据原、被告的陈述，5家承租户向原告出具的承诺书，法院向公安机关调查取证的证据（询问笔录及出租合同、银行转帐凭证等），确认被告龙威物业公司出租给5家承租户每月收取的租金款：小苹果艺术学校10000元/月（从2016年10月10日起租至起诉日2018年3月20日），租金为173333元；范家村卫生所3000元/月（从2016年1月20日起租，从取得产权证到起诉之日），租金为64400元；农产品超市5000元/月（从2016年10月10日起租，到起诉之日），租金为107333元；ABC成长幼儿园4000元/月，（从2016年2月23日起租，从取得产权证到起诉之日），租金为107333元，个体肉店1000元/月（从2017年5月16日起租，到起诉之日），租金为10133元。对被告龙威物业公司占用的物业用房，原、被告对面积存有争议，且被告认为其是承继原来一直在使用的物业办公用房，认为不应计算租金。本院认为，虽龙威物业公司使用在前，原告范红生取得产权证在后，但在范红生取得产权证，被告在没有取得产权人的同意的情况下，继续使用该部分用房，理应支付相应租金；对于面积的争议，通过组织双方现场测量，本院确认物业用房总面积为403.596平方米，原告起诉以200平方米，按市场同地段每平方米70元，从取得产权证到起诉之日，估算租金为300533元，租金的计算标准虽没有确切的证据证实，但结合被告出租同一地段店面收取租金的情况判断，并无明显不当，本院予以支持。对用于居住的两套房屋的出租，被告认为是临时搭建建筑，不应计算到返还租金范围，经本院现场勘查该两套房屋是在原告产权范围内，原告要求按每月1000元，从取得产权证到起诉之日，租金为42934元，本院予以支持。综上，被告应返还租金总计805999元。对原告主张的赔偿租金利息，因原告范红生是在2018年3月份才有正式的书面通知要求被告搬离，故利息损失应从2018年3月1日起计算，按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上所述，被告龙威物业公司不是案涉金嘉名筑58#、59#楼一层、二层商业用房的物权人，在原告范红生取得涉案商业用房物权后，仍不肯搬离占用的商业用房，并向承租户收取租金，严重侵害了原告的物权，被告龙威物业公司理应将侵占的商业用房和收取的租金返还给原告，并支付占用租金利息损失。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十八条第一款之规定，判决如下：一、被告南昌龙威物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内将位于南昌经济技术开发区广兰大道999号金嘉名筑58#、59#楼一层、二层商业用房返还给原告范红生；二、被告南昌龙威物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告范红生租金损失805999元并支付从2018年3月1日起至判决生效之日止的租金利息损失（利息损失按本金805999元，利率以同期同类中国人民银行的贷款利率计算）；三、驳回原告范红生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83057.60元，由被告江西龙威物业管理有限公司负担80000元，原告范红生负担3057.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：农行南昌市环湖支行，账号：14×××42-3，收款单位户名：江西省高级人民法院，并在缴费时务必在用途中注明“诉讼费”），上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  吴红龙审判员  黄 琳审判员  周朝阳二〇一九年三月二十八日法官助理张夏蕾书记员李萌