黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终187号上诉人（原审被告）：徐军，女，1970年12月28日出生，汉族，个体业主，住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：孙辉，黑龙江大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黑河博丰商务酒店有限责任公司，住所地黑河市爱辉区中央街436号。负责人：黑龙江高盛律师集团事务所，该公司清算组组长。委托诉讼代理人：魏鸥，黑龙江高盛律师集团事务所律师。上诉人徐军与被上诉人黑河博丰商务酒店有限责任公司（以下简称博丰公司）物权保护纠纷一案，黑河市中级人民法院（以下简称黑河中院）曾于2016年12月26日作出（2016）黑11民初3号民事判决。博丰公司提出上诉，本院于2017年9月26日作出（2017）黑民终337号民事裁定，将本案发回重审。2018年12月18日，黑河中院又作出（2017）黑11民初46号民事判决。徐军不服，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐军及其委托诉讼代理人孙辉，被上诉人博丰公司的委托诉讼代理人魏鸥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐军上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回博丰公司的诉讼请求；2.博丰公司承担本案上诉费用。事实和理由：一、徐军支付2000万元系购买案涉房屋的所有权，同时即便房屋使用50年后，其仍具有使用价值。且最高人民法院相关批复并不适用本案，故一审法院将2000万元等同于32年的房屋使用费错误。案涉房屋条件不好，不具备开业条件，房屋使用费应低于上述价格。二、黑河中院（2013）黑中商重字第1号民事判决确定，本案购房合同无效的原因系博丰公司法定代表人高莲美，在签订房屋买卖合同时未经股东会同意，即徐军为善意买受人，博丰公司为导致购房合同无效的过错方，本案损失应由博丰公司承担。同时，徐军与博丰公司所签系房屋买卖合同，在该合同无效的情况下，比照租赁房屋的标准计算房屋使用费用，实际是通过判决将无效合同变成强行的租赁行为。三、徐军对博丰酒店后院地面、车库维修所支付的费用137,837元，没有从房屋使用费中予以扣除。四、徐军没有接收锅炉、机顶盒等物品，该部分物品系由博丰公司工作人员王茂田处理，其价款179,018元不应由徐军承担。博丰公司辩称，一审法院按照房屋总价款及房屋使用年限计算房屋使用费，该数额远远低于博丰公司的经济损失，其对该数额不认可，但因客观原因放弃了上诉。同时，另案生效判决已认定徐军在购买案涉房屋过程中存在过错。且一审法院没有认定徐军所主张维修博丰酒店后院地面、车库所支付的费用，及判决徐军赔偿锅炉、机顶盒等损失正确。博丰公司向一审法院起诉请求：1.徐军支付房屋使用费暂定为2,700,000元，具体金额以司法鉴定为准；2.徐军支付已使用的水费10,983元、电费9,143.79元，并给付滞纳金20,911.85元（计算至2015年1月15日）；3.徐军返还其收取的2013年12月15日至2014年5月5日期间的房屋租赁费56,711元；4.徐军赔偿锅炉损失暂定为70,000元，具体数额以司法鉴定为准；5.徐军赔偿机顶盒112个、42寸电视机一台、紫软靠椅20张、客房用圈椅30张、电暖风3台、酒店制卡设备加门卡一套，暂定为10,000元，具体金额以司法鉴定为准。一审法院认定事实：博丰酒店于1993年建成。2011年2月15日，博丰公司法定代表人高某某代表博丰公司与徐军签订了两份《房屋买卖合同》，其中一份约定建筑面积3403.76平方米，合同连同附表共9页；另一份约定建筑面积3361.6平方米，合同连同附表共5页，两栋楼整体售价为2000万元。其中附件二室内附着设施含锅炉设备，管理软件数量1；附件三含42寸长虹液晶电视机2台；固定资产含圈椅数量141、紫软靠椅数量30。黑河中院(2013)黑中商重字第1号民事判决，确认徐军与高某某代表博丰公司签订的两份《房屋买卖合同》无效，黑龙江省高级人民法院（以下简称省高院）(2013)黑高商终字第64号民事判决维持了上述民事判决。博丰公司向黑河中院执行局申请执行，请求徐军返还房屋，黑河中院执行局于2013年12月9日作出执行通知书，要求博丰公司、徐军双方在2013年12月10日进行清点交接，至此诉争房屋通过执行返还给博丰公司。2013年12月18日，黑河中院执行局工作人员就执行遗留问题对高某某、徐军、郭某某等人做了调查笔录，笔录中记载执行局工作人员向郭某某释明，2014年5月5日如若再交纳租金，直接交给博丰公司；执行局工作人员询问徐军，博丰酒店中是否还有其物品，徐军表示没有了，就算有也不要了。一审法院同时查明，徐军提出将中央街上的店面租赁给郭某某，收到郭某某一年租金12万元，租期至2014年5月5日。博丰公司认可该事实及租金金额，并主张徐军应返还其收取的2013年12月15日至2014年5月5日期间的房屋租赁费52,800元。徐军称其接管房屋后，博丰公司仍占有使用3个标间及七楼1个套间办公室，房价为212元×4间×930天，共计788,640元，八楼库房面积近300多平方米，价值31万元。徐军主张使用的3个标间是没有任何采光的435室、533室、535室，及没有营业价值的701房间，博丰公司与徐军对上述房屋的实际价值没有达成一致意见。2016年1月20日，高莲美认可徐军所主张为博丰公司垫付的2010年11月20日至2011年2月14日期间供热费86,861元，并同意由博丰公司支付，但不同意返还徐军交付的定金20万元。经博丰公司申请，黑河中院委托黑龙江城源资产评估有限公司（以下简称城源公司）对宾馆租金使用费以及锅炉、丢失物品等价值进行鉴定。城源公司作出黑城评司鉴字（2018）第017号司法鉴定意见书，结论为：1.锅炉1台，价值155,422元；机顶盒112台,价值11,200元；彩电1台，价值2,376元；圈椅30把，价值1,920元；紫软靠椅20把，价值1,280元；暖风门幕3台，价值3,300元；酒店制卡设备及门卡1套，价值3,520元，以上合计179,018元。2.本次评估没有对博丰酒店2011年2月15日至2013年12月15日期间租金使用费金额进行鉴定的原因，是没有足够的信息支持2011年2月15日至2013年12月15日期间的租金使用费，所以本次评估没有对这部分发表评估结论。一审法院另查明，2015年9月27日，黑河中院依据胡某某的申请，裁定受理申请人胡某某对被申请人博丰公司强制清算一案。2015年10月10日，案件进入清算程序。2016年7月7日，黑河中院作出（2015）黑中法商清（算）字第1-1号指定清算组决定书，指定黑龙江高盛律师集团事务所、胡某某、陈某某、高某某、吴某某担任博丰公司清算组成员。2018年3月13日，博丰公司申请追加高某某为本案被告，认为生效民事判决确认高某某代表博丰公司与徐军签订的房屋买卖合同为无效合同，高莲美在签订该合同时，明知出卖房屋未经股东会通过，却代表博丰公司与徐军签订买卖合同，导致房屋被徐军无偿占用，造成博丰公司损失，高某某负有相应的责任，故申请追加高某某为本案被告。一审法院认为，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十五条规定，公司清算组在公司清算期间，享有清理公司财产，处理与清算有关的公司未了结的业务，清理债权、债务，处理公司清偿债务后的剩余财产，代表公司参与民事诉讼活动的重要职权。本案中，博丰公司进行清算程序后，成立博丰公司清算组，故博丰公司清算组作为本案的原告符合法律规定。徐军与高某某代表博丰公司签订的两份《房屋买卖合同》，省法院已生效的（2013）黑高商终字第64号民事判决，确认其为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”博丰公司主张徐军使用房屋的时间为2011年2月15日至2013年12月15日，但徐军申请黑河中院调取的黑河市公安局爱辉分局消防科于2010年12月28日作出的黑爱公消封字（2010）第0161号临时查封决定书，及2011年3月11日作出的黑爱公消解封字（2011）第0001号同意解除临时查封决定书，能够证明双方2011年2月15日签订合同时，诉争房屋并不具备使用的条件，且徐军经营的爱辉区尤利娅商务酒店成立日期为2011年3月11日，故徐军使用房屋的日期应当从2011年3月11日开始计算。使用期限应当计算至2013年12月10日，即黑河中院组织双方进行清点交接工作，将房屋执行返还给博丰公司时。博丰公司申请对诉争房屋租金使用费进行司法鉴定，城源公司因没有足够的信息支持，没有对博丰公司的该项申请进行鉴定，结合黑河当地客观实际情况及本案具体状况，应当以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的剩余使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限，所得价款作为买受人获得的利益返回给出卖人。根据现行国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068确定，普通房屋和构筑物设计使用年限为50年。诉争房屋于1993年建成，截止高某某代表博丰公司与徐军签订房屋买卖合同之日，即2011年2月15日，诉争房屋已使用18年，诉争房屋的使用年限为50年，剩余使用年限为32年，故徐军应向博丰公司支付的房屋使用费为1,718,750元（2000万元÷32年×2.75年）。博丰公司主张徐军应当给付其水费10,983元，有黑河市自来水公司出具的“黑河尤利娅商务酒店”水费催缴通知予以证实。9,143.79元电费亦有黑龙江省电力销售发票予以证实，该两笔费用均系发生在徐军经营期间，应当由徐军支付。博丰公司主张电费的滞纳金20,911.85元系从2013年12月6日分段计算至2016年1月，因其未提供证据证实。且2013年12月10日经过执行，博丰公司已经重新接管了诉争房屋，博丰公司应当交纳由此而产生的相关费用，博丰公司恶意欠缴滞纳金，对此不予支持。博丰公司主张徐军应返还其收取的2013年12月15日至2014年5月5日期间房屋租赁费56,711元。博丰公司、徐军双方对徐军将中央街店面租赁给郭某某，每年租金为12万元这一事实没有异议，故从2013年12月10日至2014年5月5日，徐军收取的租赁费共计48,328.77元（120,000元÷365天×147天）应给付博丰公司。博丰公司要求徐军赔偿锅炉、机顶盒、电视机、紫软靠椅、客房圈椅、电暖风、酒店制卡设备加门卡的损失，并申请对锅炉、机顶盒等物品的价值进行司法鉴定，城源公司作出黑城评司鉴字(2018)第017号司法鉴定意见书，认定锅炉、机顶盒等物品价值179,018元，徐军对该鉴定结论没有异议，故徐军应赔偿博丰公司锅炉、机顶盒、电视机、紫软靠椅、客房圈椅、电暖风、酒店制卡设备加门卡的损失179,018元。城源公司在鉴定过程中，组织当事人、法院工作人员对鉴定相关事项进行听证，并到现场进行勘查，程序符合相关法律规定。同时法院工作人员及鉴定人员对博丰酒店同地段的相关酒店进行勘查，作为鉴定博丰酒店的租金使用费依据，因黑河市区较小，同地段酒店可借鉴的信息不多，没有足够的信息支持对租金使用费金额，故城源公司没有对租金使用费进行鉴定。另博丰公司虽认为鉴定的锅炉等物品价格较低，但未提交有效证据予以证实，故博丰公司的该项主张，不予支持。因博丰公司申请重新鉴定的理由，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，博丰公司要求重新鉴定的主张，不予支持。徐军主张替博丰公司交纳供热费86,861元，博丰公司清算组成员高某某在一审法院对其调查时予以认可，博丰公司应当将该款给付徐军。徐军经营期间将4个房间留给博丰公司使用，双方之间无法达成一致意见，酌情认定由博丰公司给付徐军10万元较为适当。因案涉房屋买卖合同已被生效民事判决确认为无效，故博丰公司应当将徐军购房时交纳的20万元定金，予以返还。徐军主张，因尤利娅酒店经营需要，对诉争房屋装修、改造、装饰产生了费用。但博丰公司并不认可，票据的真实性亦无法核实，且2013年12月18日，黑河中院执行局工作人员对徐军询问时，其称酒店里没有其物品了，就算有也不要了，故徐军要求给付上述费用的抗辩意见，不予支持。综上，徐军共计应给付博丰公司1,579,362.56元（1,718,750元+179,018元+10,983元＋9143.79元+48,328.77元-86,861元-100,000元-200,000元）。本案系《房屋买卖合同》被确认无效后，博丰公司基于不当得利，要求徐军返还经营博丰酒店期间的利益以及丢失、损毁物品的损失，该部分利益和损失应由徐军负责返还，高某某并未参与博丰酒店的经营，没有因此获得利益，与高某某无关，博丰公司要求追加高某某为被告的申请，不予准许。判决：一、徐军于判决生效之日起十日内给付博丰公司1,579,362.56元；二、驳回博丰公司其他诉讼请求。案件受理费30,006元，由博丰公司负担13,538元，由徐军负担16,468元；鉴定费10,000元，由徐军负担。本院二审查明，本案《房屋买卖合同》第6页第十六条记载，合同连同附表共9页，该页记载附件二、室内附着设施；附件三、酒店固定资产与低值易耗品明细，徐军在该页签字。同时案涉合同包括附页为9页。徐军二审庭审中主张，除上诉状提出的理由外，博丰公司没有向其交付案涉房屋的8楼，相应的使用费应予扣除。徐军表示对原审判决没有其他异议。本院认为，本院已生效的（2013）黑高商终字第64号民事判决确认，案涉《房屋买卖合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，故博丰公司有权要求徐军支付占用案涉房屋期间的房屋使用费。虽然徐军上诉主张应通过鉴定的方式确定房屋使用费，但一审法院依据博丰公司的申请，委托城源公司对本案房屋使用费进行鉴定，因没有足够信息支持，城源公司对此未出具鉴定意见。徐军又未提供其他确定房屋使用费的方法，在此情况下，一审法院结合黑河当地客观实际情况及本案具体状况，以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的剩余使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限，确定1,718,750元（2000万元÷32年×2.75年）作为本案房屋使用费并无不当。（2013）黑高商终字第64号民事判决已确定，徐军签订案涉《房屋买卖合同》不能认定为出于善意，故徐军关于其不存在过错，因本案合同无效产生的损失应由过错方博丰公司，而非善意购买人徐军承担的上诉主张，不能成立。虽然徐军主张其维修了博丰公司后院，但仅提供了《工程施工合同》，并未提供付款等相应证据，博丰公司对此亦不予认可，故徐军关于博丰公司应支付该137,837元后院地面、车库维修费用的上诉主张不能成立。徐军主张博丰公司8楼房间的钥匙由该公司王茂田持有，黑河市爱辉区消防大队每次进行消防检查时，均是由王茂田开门。同时主张黑河市相关部门在8楼查封了博丰公司陈铁辉的有关物品，但据此均不能认定博丰公司没有向徐军交接该8楼300多米的房间，徐军对此又未提供其他证据予以证实，故其关于博丰公司应支付该部分房屋占用费的上诉主张，不能成立。另外，虽然徐军上诉主张其没有接收博丰公司的锅炉、机顶盒等相关物品，不应向博丰公司赔偿该部分物品的损失。但博丰公司主张本案《房屋买卖合同》附件二、三所记载的物品即为双方交接的物品。因该合同第6页第十六条记载，合同连同附表共9页，而本案合同连同附表确实为9页。同时，该第6页标有附件二、室内附着设施；附件三、酒店固定资产与低值易耗品明细，徐军亦在该页签字，据此可以认定徐军对于交接案涉房屋时，存在上述锅炉、机顶盒等物品应当明知，故该合同附件二、三所涉物品即为双方交接的物品，徐军的该上诉主张亦不能成立。综上所述，徐军的上诉主张不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,014元，由徐军负担。本判决为终审判决。审判长  张伟杰审判员  王景波审判员  李丹华二〇一九年三月二十九日法官助理刘继业书记员金鑫