广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初135号原告：陈智慧，男，1990年3月29日出生，汉族，住湖南省衡山县，委托诉讼代理人：王加红，广东志成达律师事务所律师。被告：赵爱勤，女，1975年2月25日出生，汉族，住广东省雷州市，委托诉讼代理人：吴仕明，广东万林律师事务所律师。被告：麦森良，男，1970年9月14日出生，汉族，住广东省雷州市，原告陈智慧与被告赵爱勤、麦森良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月1日公开开庭审理了本案，原告陈智慧及其委托诉讼代理人王加红，被告赵爱勤的委托诉讼代理人吴仕明到庭参加诉讼。被告麦森良经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年9月10日签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告赔偿各方面损失共计人民币407950元（包括返还购房款350000元，支付中介费16000元，赔偿按揭费7000元及已经缴纳的契税11650元、个人所得税23300元）；3.被告向原告支付违约金233000元；4.本案的诉讼费用由被告予以承担。事实和理由：原告与被告于2018年9月10日签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》约定，原告于2018年9月17日向被告支付350000元，原告依约履行义务，并最终支付了中介费16000元，按揭费7000元，契税34950元。但是当原告交完契税之后，被房管局告知，涉案房产已经被法院查封，无法办理房产证。原告无奈，多次电话找到被告，但两被告均置之不理，故起诉。被告赵爱勤辩称，第一，被告同意解除双方于2018年9月10日签订的《房屋买卖合同》。第二，关于原告提出要求被告赔偿损失的诉请，首先，原告先违约，原告没有在签订合同当天支付50000元给被告，根据合同第三条第三款约定原告逾期支付属于违约，被告有权追究违约责任并解除合同，因此原告在签订合同后，未支付购房定金构成违约。被告有权解除合同并追究违约责任。其次，涉案房屋所有权人为两被告，在涉案买卖合同中，双方未能交易成功责任不在被告，原告推迟几天支付购房款，刚好在房管局可以出证的两天前房屋被惠州法院查封，房屋未能过户的责任在原告、房管、中介，也应承担相应过错。合同已解除，原、被告双方在税务部门办理过户缴纳税费，因房屋没有实际完成过户，原告可以申请退税，但其中的支出不应由被告承担。第三，原告是违约方，被告同意退回原告的350000元，不追究违约责任，双方解除合同，互不追究。第四，涉案房屋买卖合同及收据均无被告麦森良签名，被告麦森良从未知晓房屋买卖的情况，被告麦森良与本案无关。第五，原告提供的按揭费未能实际发生，并且原告提供的收据盖章单位经被告核实，并没有经过工商登记，该费用没有实际发生，不应予以支持。第六，根据合同第七条约定，原告构成违约，被告有权保留追究原告违约责任。被告麦森良没有答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。被告麦森良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩、质证和举证的权利。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的佣金确认书复印件1份、收款收据原件2份（金额10000元、6000元）、微信转账截图打印件1份（金额10000元）（已核对手机原始载体）、支付宝转账截图打印件1份（金额6000元）（已核对手机原始载体），原告未提供佣金确认书的原件，本院对其证明力不予确认；原告提供了收款收据原件及相应的付款凭证，本院对其真实性予以确认；2.原告提供的收据（按揭费7000元）原件1份、支付宝交易截图打印件3份（金额5000元、1500元、499.44元）（已核对手机原始载体），原告提供了收据的原件及相应的付款凭证，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区XX路XXXXXX房（权利证号：X、X），登记权利人为被告赵爱勤、麦森良。2018年11月9日，涉讼房屋被广东省惠州市惠城区人民法院以（2018）粤1302民初13000号案件予以查封。2018年9月10日，原告陈智慧（乙方、买方）与被告赵爱勤（甲方、卖方）、佛山X房地产代理有限公司（丙方、经纪人）签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：买卖双方交易涉讼房屋，建筑面积89.75平方米，总金额1165000元，定金50000元乙方须在2018年9月10日支付给甲方，乙方应于2018年9月25日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方必须提供按揭所需资料进行配合；首期楼款（含定金）350000元，乙方2018年9月17日前支付给甲方，楼价余款815000元（银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由银行直接划入甲方在该银行所开设的账户，若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方，乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同；甲乙双方应于2018年11月10日准备好交易所需资料办理网签手续，在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复且赎契手续完成后3天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖过户或经过公证处办理全委托公证；乙方必须在取得新证后3天内配合所贷款银行办理房屋入押手续；甲乙双方同意涉讼房屋交付使用的时间为甲方收齐房款当天；乙方承担全部税费；逾期支付房款、逾期交楼、逾期办理产权转移登记的，违约方按逾期每天向守约方支付总楼价0.05%的违约金，如不买或不卖或逾期超过15天的违约方按总楼价20%支付违约金给守约方；甲乙双方向丙方支付之房地产咨询及买卖代理费按《佣金确认书》执行。涉讼合同备注处手写注明乙方于2018年9月17日之前支付350000元给甲方赎涉讼房屋房产证。2018年9月10日，佛山X房地产代理有限公司出具收款收据确认收到涉讼房屋中介咨询服务费10000元；2018年11月6日，佛山X房地产代理有限公司出具收款收据确认收到涉讼房屋中介咨询服务费6000元。2018年9月12日，原告陈智慧向被告赵爱勤转账350000元；同日，被告赵爱勤出具收款证明确认收到原告购买涉讼房屋首付款项350000元。2018年11月1日，中国农业银行股份有限公司南海桂城支行（以下简称农业银行桂城支行）出具《个人购房贷款同意贷款意向书》，该意向书写明原告因购买涉讼房屋向农业银行桂城支行申请个人住房抵押贷款，经农业银行桂城支行审核，拟同意在符合农业银行桂城支行贷款条件的前提下发放贷款810000元，贷款期限30年。2018年11月6日，原告陈智慧因购买涉讼房屋缴纳契税11650元。同日，原告陈智慧因购买涉讼房屋代被告麦森良、赵爱勤缴纳个人所得税23300元。原告提供的收据显示其购买涉讼房屋支付按揭费7000元。另查明，被告赵爱勤与原告麦森良为夫妻关系。2019年1月3日，原告提起诉讼。诉讼中，被告赵爱勤确认被告麦森良有在原告的银行按揭贷款资料上签名，就涉讼房屋缴纳税款时，被告麦森良有去现场报税。本院认为，涉讼房屋登记在两被告名下，涉讼合同虽仅有被告赵爱勤作为出卖方在涉讼合同上签名，但被告麦森良作为被告赵爱勤的丈夫，其在得知被告赵爱勤将涉讼房屋出售给原告后不仅未表示反对，反而协助原告就涉讼房屋办理按揭贷款手续并就涉讼房屋过户办理报税手续，故被告麦森良已以其实际行为表明同意履行涉讼合同，被告麦森良应为涉讼房屋的共同出售人，被告赵爱勤主张本案与被告麦森良无关的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳。涉讼合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。被告赵爱勤、麦森良作为出卖方，在涉讼房屋过户至原告名下前，保证涉讼房屋具备交易过户的条件是其基本义务，而涉讼房屋因被告麦森良的债务纠纷被广东省惠州市惠城区人民法院查封，致两被告无法将涉讼房屋在涉讼合同约定的时间内办理过户手续，且至本案庭审辩论终结日（2019年3月1日）前，涉讼房屋仍处于查封，两被告能否消除、何时能消除涉讼房屋存在的权利限制均具有不确定性，两被告未在合理期限内消除涉讼房屋存在的权利限制致涉讼房屋不具备继续交易过户的条件，其行为已构成违约，故本院对原告要求解除涉讼合同、两被告退还购房款350000元的诉讼请求均予以支持。综合考量涉讼合同对违约责任的约定、涉讼合同的履行及解除情况、两被告在合同履行过程中的违约行为、原告的损失情况及房地产交易市场情况，本院对原告要求两被告支付违约金233000元（1165000元×20%）的诉讼请求予以支持。原告虽未在2018年9月10日支付定金50000元，但当时两被告并未提出解除涉讼合同，且其在2018年9月12日实际接收原告支付的首期楼款（含定金）350000元并协助原告办理涉讼房屋按揭贷款及缴税手续，涉讼合同实际继续履行，两被告认为原告未在2018年9月10日支付定金50000元构成违约，其有权解除涉讼合同的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳。涉讼合同并未约定一方违约情况下中介咨询费由违约方负担，原告因购买涉讼房屋支付的中介费16000元及按揭费7000元均为原告因购买涉讼房屋而产生的实际损失，该损失已纳入前述违约金认定的考量范围，在原告未提供证据证明其实际损失大于本院核定的两被告应承担的违约责任的情况下，本院对原告要求两被告赔偿中介费16000元、按揭费7000元的诉讼请求不再另行支持。原告因购买涉讼房屋缴纳相应税款后，涉讼房屋因被查封实际并未办理过户手续，在涉讼合同解除的情况下，原告因购买涉讼房屋而缴纳的税款可以向相应部门申请退还，原告缴纳的契税11650元、代两被告缴纳的个人所得税23300元并非实际发生的损失，故本院对原告要求两被告赔偿已经缴纳的契税11650元、个人所得税23300元的诉请依法不予支持。被告麦森良经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈智慧与被告赵爱勤、麦森良于2018年9月10日签订的《房屋买卖合同》中关于佛山市南海区XX路XXXXXX房（权利证号：X、X）的房屋买卖合同关系；二、被告赵爱勤、麦森良应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款350000元予原告陈智慧；三、被告赵爱勤、麦森良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金233000元予原告陈智慧；四、驳回原告陈智慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取7642.5元，财产保全费3724.75元，合共11367.25元（原告已预交12676.53元），由原告陈智慧负担1054元，被告赵爱勤、麦森良负担10313.25元，被告赵爱勤、麦森良应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳10313.25元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告陈智慧预交的诉讼费用11622.53元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告陈智慧。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年三月七日书记员 郑幸莉