呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终636号上诉人(原审原告)：张鑫，男，1987年7月3日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：牧人，内蒙古蒙杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：包双连，内蒙古蒙杰律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：呼和浩特市富贵房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区石西路鄂尔多斯大街南侧（菩提塔西北角）。法定代表人：诸水良，该公司总经理。委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭峰，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。上诉人张鑫因与被上诉人呼和浩特市富贵房地产开发有限责任公司（以下简称富贵公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。张鑫上诉请求：撤销一审判决，改判支持张鑫一审诉讼请求。事实和理由：1.富贵公司在合同履行过程中构成违约和欺诈,原审判决认定事实错误。双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应将具备经分期综合验收合格的商品房按约定日期交付买受人。根据相关法律、法规的规定，富贵公司也应履行综合验收房屋的义务。涉及到本案的富贵国际小区第一期项目至今没有进行分期综合验收,本案商品房未经验收合格就交付，不产生房屋交付的法律效力，富贵公司显然已经构成了违约。富贵公司将这种不具备综合验收合格的房屋交付给买受人，欺骗买受人交房入住的行为构成合同欺诈。张鑫的委托诉讼代理人在一审庭审中明确表示富贵公司在房屋交付时构成严重违约、违法，其应该承担违约责任。一审法院认定双方对该房屋已按合同约定交付买受人不持异议与事实不符。一审法院根据富贵公司提交的呼和浩特市人民政府作出的批复文件,认定富贵国际花苑项目住宅无法进行综合验收系因项目办理规划前期相关手续在前,调整道路规划红线在后等方面的客观原因造成无法综合验收的局面,故不宜认定富贵公司构成违约，属于对事实的错误认定。仅从该项文件批复不能得出“无法进行综合验收系因市规划局无法出具项目规划方案,进而导致现阶段该住宅项目尚不具备办理产权备案登记的条件”的结论。调整道路规划红线只是局部规划变更事项,该事项产生形成的前后各有几年的时间,富贵公司不予积极办理。该文件指明的“建设单位未按规划审批图纸建设属于历史遗留问题”,证明了富贵公司违反原规划规定开展开发建设“造成历史遗留问题”的违法事实，富贵公司拖延办理本身就是违约行为。一审判决对买受人举证的《信访事项处理意见书》的认定和认证相互矛盾。一审判决在查明事实部分查明《信访事项处理意见书》载明该项目已办理在建工程抵押业务,因开发企业于2017年未及时为一期业主办理解除在建工程抵押业务,导致富贵国际项目目前无法办理网签及产权证相关业务。一审判决却认为,《信访事项处理意见书》的证明力不足以对抗市政府专门向相关职能部门就富贵国际项目出具的批复。《信访事项处理意见书》与批复文件之间不存在任何对抗性,该两份证据反映了本案的两个没有关联性的事实，一审法院认定无依据。2、综合验收并非办理房屋权证的必须手续。国务院于2004年5月19日发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目予以取消,这就意味着“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制条件。但双方合同明确约定以“综合验收合格”为房屋交付条件。富贵公司怠于进行办理综合验收手续的原因是存在在建工程抵押的情况,富贵公司以规划变更为借口不予履行办证义务。根据产权登记机关关于办理房屋产权证时开发商需提交的材料来看,并没有必须进行综合验收合格的强制性要求,综合验收并不是办证条件。不能办理本案产权证的唯一原因就是富贵公司未及时为一期业主办理解除在建工程抵押业务。3、一审判决结果侵害了买受人的合法权益，势必造成买受人永远无法取得房屋权属证书的结果。双方签订的合同约定出卖人应当在商品房综合验收后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也约定了如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书时出卖人应负的违约责任。“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制条件,富贵公司不进行富贵小区的综合验收,行政管理机关也没有法定干预权力。一审判决认定待富贵国际花苑项目住宅综合验收后,双方可以另行协商或通过起诉主张利，等于认可了富贵公司怠于履行此项义务的合理合法性。富贵公司在没有办理综合验收合格情况下,以欺骗的方法将不符合交房条件的房屋交付给买受人,然后怠于进行综合验收的办理本身就是对办理权证义务的违约。富贵公司通过在建工程抵押取得了大笔贷款,其后又收取大量购房款外,另外还以代办房屋权证为名收取“权证费”,这些资金在富贵公司手中滞留近十年之久,富贵公司不仅是构成不当得利,甚至涉嫌非法集资,构成犯罪。一审判决支持富贵的抗辩理由，造成了买受人无法估量的损失。富贵公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方所签《商品房买卖合同》中涉及富贵公司的义务主要有三项：一是对商品房买卖合同进行网签备案；二是向买受人交付标的物；三是为买受人办理房屋产权证进行产权登记备案。现第一、二项义务已完成，买受人一直认为房屋交付不符合条件，但根据相关法律规定，房屋交付条件是房屋经过竣工验收合格后可以交付，综合验收和竣工验收是不一样的，富贵公司对房屋已进行竣工验收，满足交付条件，综合验收没有进行，综合验收与办理产权登记备案有关，但未进行综合验收不是富贵公司的原因造成的，是政府道路规划占用的小区的一部分土地造成的，这个问题经呼和浩特市人民政府向呼和浩特市规划局下发文件要求依据建设情况重新出具规划方案进行解决。张鑫向一审法院起诉请求：1.判令富贵公司履行合同义务，将为张鑫办理权属登记需要由富贵公司提供的资料报产权登记机关备案，协助张鑫取得房屋权属证书；2.判令富贵公司支付已付购房款0.1%的违约金789元；3.判令富贵公司承担因国家商品房交易税率及公共物业维修基金政策性上浮调整造成张鑫已交付富贵公司的原办理产权证的税费资金不足以达到目前国家税费标准的差价金额的违约赔偿责任。一审法院认定事实：1.张鑫与富贵公司于2009年9月16日签订了《商品房买卖合同》，2012年12月12日签订网签合同。约定张鑫以总价370839元购置富贵公司开发的位于呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街以南养鱼池东巷富贵国际花苑小区10号楼1单元201号房屋一套，建筑面积为97.4平方米，单价为3807.38元，买受人于合同签订当日付清首付款120839元（含定金），按揭贷款250000元，尾款于合同签订后汇到出卖人账户。合同还约定，出卖人应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任，出卖人应当在商品房综合验收后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2.2012年12月12日，双方签订《网签合同》。3.2012年12月12日，富贵公司出具发票证实其收到张鑫购房款370839元。一审中，双方对该房屋已按合同约定交付买受人不持异议。4.2009年9月16日，张鑫将代办房屋权属证书所需的税金、公共物业维修基金等各项费用5126元交付富贵公司。5.2015年6月11日，呼和浩特市人民政府作出呼政字[2017]171号批复，写明经研究原则同意市规划局《关于补办富贵国际花苑项目有关情况的请示》中提出的意见，其中第一条明确，鉴于项目办理规划前期相关手续在前，调整道路规划红线在后，办理项目规划许可时仍按原规划条件执行，第五条明确，鉴于2007年项目经市和玉泉区政府同意先行开工建设，且已基本建成，建设单位未按规划审批图纸建设属于历史遗留问题，由市处理建设项目历史遗留问题工作组和城管执法局按照有关政策在项目验收时处理到位，你局按照实际情况（实测图）先行办理相关手续。6.2017年10月16日，呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街以南养鱼池东巷富贵国际花苑小区业主黄志敏向呼和浩特市住房保障和房屋管理局反映该小区未办产权证事宜。2017年12月29日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局咨询投诉中心出具《信访事项处理意见书》，写明经查，该项目已办理在建工程抵押业务，因开发企业于2017年未及时为一期业主办理解除在建工程抵押业务，导致富贵国际项目一、二期无法办理网签及产权证相关业务。我中心已敦促开发企业，令其及时与中国银行沟通交涉，尽快为广大业主办理解除在建工程抵押业务。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订合同时，自愿、平等、协商一致，合同已经成立并生效，对双方具有拘束力，且现双方就案涉房屋已经进行了网签备案，故本案的争议焦点为，富贵公司未能协助张鑫取得房屋权属证书是否构成违约。针对本案的争议焦点，根据双方合同的约定，富贵公司应当于商品房综合验收后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以协助购房人取得房屋所有权属证书，但住宅小区的综合验收系住宅小区竣工后，在相关职能部门验收的基础上，对住宅小区是否符合法定和设计的居住条件进行的验收，涉及多个部门。庭审中，富贵公司提交的2015年6月11日由呼和浩特市人民政府作出的呼政字[2017]171号批复文件，证实富贵国际花苑项目住宅无法进行综合验收系因市规划局无法出具项目规划方案，现已属历史遗留问题，系案涉房屋无法进行验收的主要原因，进而导致现阶段该住宅项目尚不具备办理产权备案登记的条件。据此，该院认为，本案所涉住宅项目系经市政府和玉泉区政府同意先行开发建设，且已基本建成，具有开发的特殊性，，考虑到富贵公司确系遇到因项目办理规划前期相关手续在前，调整道路规划红线在后等方面的客观原因而出现了无法综合验收的局面，仅依据合同认定富贵公司构成违约明显对富贵公司不利，显失公平，且市政府专门针对该项目的特殊性作出过专项批复，兼之双方就办理房屋产权证书的条件在合同中约定明确，故本案不宜认定为富贵公司构成违约。张鑫所举《信访事项处理意见书》认为，不能办理房屋权属证书原因在于富贵公司存在在建工程抵押，但其证明力不足以对抗市政府专门向相关职能部门就富贵国际项目出具的批复，对该意见书，不予采纳。待富贵国际花苑项目住宅综合验收后，双方对此仍有争议的，可以另行协商或通过起诉主张权利。针对双方在合同中约定的代缴税费问题，至庭审时未实际发生，无法确定其实际缴纳数额同富贵公司预收金额是否存在增减差额，故双方应在实际数额发生后依据合同约定另行解决。综上，因本案认定富贵公司现阶段够成违约依据不足，该院对张鑫的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回张鑫的诉讼请求。案件受理费25元，由张鑫负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：买受人二审上诉对一审法院认定双方对房屋已按合同约定交付买受人的事实提出异议。经本院审理查明，买受人在一审起诉状的事实和理由中陈述：“合同签订后,买受人已将购房款全部支付富贵公司,富贵公司按照合同约定条件将房屋交接给买受人,买受人随后入住该房屋至今。”一审庭审中，买受人宣读起诉状时并未对起诉状中的事实、理由进行更改。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。为核实富贵国际花苑项目不能为买受人办理房屋产权权属证的情况，本院至呼和浩特市不动产登记中心赛罕服务大厅了解到，办理买受人的分户手续（即小房本）需开发商先取得该项目的大房本，而该项目尚未办理大房本。办理大房本需开发商提供如下材料：1、不动产登记申请书；2、询问记录；3、授权委托书；4、代理人身份证；5、开发商营业执照（复印件盖章）；6、开发商资质证明（复印件盖章）；7、土地证；8、建设工程规划许可证；9、建设工程竣工规划核实合格证；10、规划总平面图、竣工图；11、建设工程施工许可证；12、建设工程竣工验收备案表；13、房屋面积测绘成果报告书；14、宗地图、分层平面图；15、不动产实地查看记录表；16、商品房销售面积测绘登记备案书。开发商代办分户手续需提供如下材料：1、不动产申请书；2、询问记录；3、营业执照复印件；4、授权委托书二份；5、代理人身份证；6、权利人身份证（开发企业营业执照复印件盖章、买受人身份证复印件）；7、大房本原件、复印件盖章，有权证号页和房屋状况表中相应户的页；8、网签合同；9、户型图、宗地图；10、税务征收情况表原件，留复印件。之前办理的土地证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等手续因规划变更发生变化，如果规划变更基本不大，不影响容积率，可以继续用于办理大房本。是否进行综合验收、是否存在在建工程抵押不影响办理大房本，办理大房本所需材料就是上述16项内容。富贵公司表示，在涉及大房本办理材料的清单中，富贵公司未取得第9、12、15项材料，即：建设工程竣工规划核实合格证、不动产实地查看记录表、建设工程竣工验收备案表。本院认为，本案的争议焦点为：买受人一审的诉讼请求是否成立。根据双方合同的约定，出卖人应当在商品房“综合验收”后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,在买受人不退房的情形下,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。据此，富贵公司应在取得商品房“综合验收”后360日内履行将办理权属登记需由富贵公司提供的资料报产权登记机关备案。现合同双方当事人对房屋未取得综合验收的事实均不持异议，也即双方合同约定的由富贵公司履行相关资料备案义务的条件尚未成就。买受人上诉主张富贵公司未依约将符合综合验收的房屋交付给买受人，富贵公司构成违约，其交付房屋的行为也不发生交付房屋的效力。一、双方所签合同约定出卖人应当将具备下列第3种条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格。双方约定的交房条件是房屋经“分期综合验收合格”，而非经“综合验收合格”。显然，双方所签合同中约定的交房条件与办理产权登记备案的条件不一致。二、买受人在起诉状中对交付房屋的事实也不持异议，买受人在本案中的诉讼请求主要涉及办理产权权属证及相关税费承担和违约责任的问题，买受人上诉所述的富贵公司未按合同约定的条件向买受人交付房屋，富贵公司应承担违约责任的问题，与其诉讼请求并无直接关联。对买受人该项上诉理由不予审查。出卖人主张其不能取得综合验收是因为政府规划变更导致的。买受人主张即使其未取得综合验收也不影响办理产权登记备案手续，如出卖人以此为由永远不办综合验收，买受人永远都无法取得产权权属证，出卖人之所以不积极进行商品房综合验收，是因为商品房上存在在建工程抵押，此为富贵公司不能为买受人办理房屋产权权属证的真正原因。经本院核实，买受人未能办理属于自己的房屋产权权属证（即小房本）的原因不是因出卖人存在在建工程抵押，而是其尚未取得大房本。买受人要想办理属于自己的产权权属证书，需出卖人先办理好开发商的大产权证。而办理大产权证的条件是需要开发商提供如前所述的16项材料，现富贵公司明确表示不具备建设工程竣工规划核实合格证、不动产实地查看记录表、建设工程竣工验收备案表。富贵公司取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的时间是2007年。由富贵公司提交的2015年6月11日由呼和浩特市人民政府作出的批复文件中可知，富贵国际花苑项目存在办理规划前期相关手续在前、调整道路规划红线在后的情形，这是导致富贵公司未能按照之前的规划许可证取得建设工程竣工规划核实合格证的原因。故不能将无法办理买受人权属证书的原因均归结于富贵公司。综上，因合同约定条件尚未成就及出卖人尚未取得大房本的实际情况存在，买受人请求出卖人协助买受人办理房屋产权权属证书的诉讼请求本院不予支持，买受人可待富贵国际花苑项目办理产权权属证书条件具备后，另行主张权利。因不能将办理买受人权属证书的原因均归结于富贵公司，故关于买受人要求出卖人支付违约金及承担办理产权证税费资金的违约赔偿责任等诉讼主张，本院不予支持。综上所述，张鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张鑫负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 宋晓瑾 二〇一九年三月二十五日书记员 乌日汗