黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初60号原告：王弼喆，男，1990年6月20日生，汉族，中国人民解放军总参谋部测绘导航局星球地图出版社编辑，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李宏，北京市百瑞（哈尔滨）律师事务所律师。被告：哈尔滨好房优家房地产经纪咨询有限公司，统一社会信用代码91230199MA1ATD52XJ，住所地哈尔滨经开区南岗集中区富水路**软件园********。法定代表人：许之顺，职务董事长。委托诉讼代理人：郑洋，黑龙江启凡律师事务所律师。第三人：贾旭晶，女，1972年5月25日生，汉族，哈尔滨铁路局哈尔滨东站助理工程师，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：赵文欢，黑龙江天辅律师事务所律师。原告王弼喆与被告哈尔滨好房优家房地产经纪咨询有限公司（以下简称好房优家公司）、第三人贾旭晶房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王弼喆委托诉讼代理人李宏、被告好房优家公司委托诉讼代理人郑洋、第三人贾旭晶及委托诉讼代理人赵文欢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王弼喆诉称：2018年7月19日，原告经被告好房优家公司居间介绍，与第三人贾旭晶签订了房产买卖合同，合同约定：原告将所有的位于哈尔滨市南岗区公司街********房屋出售给第三人，房屋成交价格为55万元；合同签订当日，第三人向原告支付定金2万元，向被告支付居间代理服务费及产权代办费共12000元，定金经买卖双方同意由被告代原告收取；第三人应于2018年8月31日前交房款20万元，给原告用于房屋解贷，于2019年3月31日前将剩余房款交房产交易所资金监管账户，由被告协助买卖双方办理更名过户手续；办手续递件当日，买卖双方清费交房。合同签订后，被告代原告向第三人收取了定金2万元，原告停止与其他购房人接洽，并按合同约定，将房产证原件及相关票据交由被告监管。2018年9月26日，第三人向原告发来短信，明确告知房子不买了，定金让原告去找被告要，原告立即将此事告知了被告，并向被告索要代为收取的定金2万元，被告以各种理由拒绝给付。故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告给付原告代收第三人的定金2万元；二、诉讼费由被告承担。被告好房优家公司辩称：原告王弼喆将出卖该房的具体事宜委托其母亲赵颖代理，2018年7月19日，经被告提供居间服务促成第三人贾旭晶与原告的代理人赵颖签订了房屋买卖合同，合同签订当日第三人向被告缴纳2万元，共分三笔费用：一是居间服务费11000元；二是代办费1000元；三是购房定金8000元。被告给第三人开具了收据。原告代理人赵颖当时也在现场，对交付款项的数额、内容、过程均明知，且未提出异议，按照法律规定定金条款系实践性合同条款，故本案中定金的数额是8000元。合同约定2018年8月31日为20万元解贷房款的付款期限，对于全部房款的结清没有约定具体时间，只强调剩余房款的最后付款期限为2019年3月31日。同时明确，全款到位即开始办理更名过户。合同实际履行中，2018年8月31日之前第三人就已通知原告代理人赵颖已筹集全部房款，要求按合同办理解贷，并通知被告开始办理递件，双方清费交房，被告也与原告代理人赵颖联系收款、解贷、清费、交房，但原告提出因其另一套房屋出租未到期，只能办理贷款，清费交房需要等到2019年3月初。被告及第三人多次与原告交涉，但原告始终拒绝清费交房，构成违约。原告无权索要定金，应驳回原告的起诉，被告已促成交易，有权收取居间服务费用，剩余定金及代办费用退还第三人。第三人贾旭晶辩称：第三人于2018年7月19日通过58同城看到被告好房优家公司的工作人员刊登的案涉房屋的出售信息，房源信息体现出该房屋赠送20平米大阳台和楼顶花园。因此，第三人决定购买房屋，于2018年7月19日与赵颖及被告签订了房屋买卖合同。此时，原告王弼喆既未出现，也未提交相应的委托手续。签订合同后，第三人交付了2万元款项，并于2018年8月8日备足全部购房款通知原告王弼喆办理解贷更名手续，并同时通知被告可以办理解贷递件，但本案原告并未出现，第三人通过房产监察大队投诉后原告仍拒绝办理解贷、递件等手续，违反合同约定，应承担违约责任。第三人保留向原告主张赔偿中介费及双倍定金的违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告王弼喆为证明其主张的事实成立，向法院提交并当庭举示证据如下：证据一、授权委托书及房产买卖合同各一份。证明2018年7月19日原告委托其母亲赵颖代为出售位于南岗区公司街40号1150栋7层1号的房屋，赵颖经被告好房优家公司居间介绍与第三人贾旭晶在当日签订了房产买卖合同，买卖合同第六条其他约定第三项明确递件当日原告与第三人清费交房，买卖合同的4.2.1条款约定第三人在2019年3月31日前将房款交于房产交易所资金监管后被告开始协助原告与第三人办理更名过户。原告有权于2019年3月31日前配合第三人交房并办理更名过户手续，但第三人在合同履行过程中要求原告提前交房，原告未予同意。第三人因此未按照合同约定交纳房款解贷，并明确告知原告不买了，第三人存在违约行为。被告对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议。合同4.2.1条款约定2018年8月31日为20万元解贷房款的付款期限，对于全部房款的结清，没有约定具体时间，只是强调剩余房款的最后付款期限为2019年3月31日。同时明确，在2019年3月31日之前只要全部房款到位就可以办理更名过户，原告不能以2019年3月31日为时间节点进行清费和交房。第三人对证据一中委托书的真实性有异议，在签订房屋买卖合同过程中未出现该份委托书，且原告至今也未出现，第三人有理由怀疑原告的母亲赵颖私自出售案涉房屋。对房屋买卖合同的真实性无异议，对证明问题有异议，合同没有房主即原告本人签字，效力待定，合同为被告提供的格式条款，第4.2.1条款与第六条其他约定相比，第六条为三方确认后的书写版，应以第六条约定为准，递件当日原告应清费、交房，第三人于2018年8月8日已经备足购房款，要求原告配合办理解贷、更名手续，但原告至今也未出现，变相拒绝出售房屋，构成违约。证据二、房屋所有权证一份。证明案涉房屋系原告所有，原告有权处分。被告对证据二的真实性和证明问题均无异议。第三人对证据二的真实性无异议，但案涉房屋的房主即原告王弼喆从未出现过。证据三、手机短信截屏两页及说明一份。证明2018年9月26日第三人以手机短信的方式通知原告房子不买了，定金由原告找被告去要。当日，原告将该份短信转发给了被告。被告对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议，短信内容显示第三人于8月23日、9月26日不止一次通知原告已备齐房款需要办理清费交房，但原告收到后没有任何回复，拒绝协助第三人办理房屋解贷及交房，构成违约。第三人对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议。短信记录证明第三人已将房款于2018年8月8日备齐，2018年8月23日通知原告办理解贷，更名交房。2018年9月26日第三人通知原告交付全部购房款，原告应清费交房，但原告坚持到2019年3月末才能交房，否则房屋就涨价。证据四、谈话录音一份。证明原告直到2018年10月还向第三人表示可以配合卖房，问第三人的态度，第三人明确表示不买了，原告一直配合第三人进行房屋交易，没有违约行为。被告对证据四的真实性和证明问题均有异议。因为录音未当庭播放，被告未参与谈话，不能确认其真实性。录音记录标注的时间是2018年10月6日，但质证过程中第三人和原告均证实第三人表示不再购房的时间是9月26日，录音即使是真实的，也发生在第三人表示不再购房之后。第三人对证据四的真实性无异议，录音的形成时间应当是2018年10月16日，原告于10月9日已从被告处将案涉房屋产权证取走，其以行为表示不再出卖该房产，第三人按照合同约定将房款备齐后要求原告更名、解贷，但原告一直不予配合。因此，第三人才告知原告不再购买该房屋，原告违约再先。被告好房优家公司为证明其主张的事实成立，向法院提交并当庭举示证据如下：证据一、房产买卖合同一份。证明被告作为居间方已履行了居间义务，协助原告与第三人签订房产买卖合同。合同第六条约定递件当日买卖双方清费交房，原告一再拒绝配合第三人收费、解押、递件、清费、交房，违反合同约定，是实际的违约方。原告对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议。原告签订买卖合同是真实的意思表示，合同签订后一直按照合同约定配合被告及第三人办理手续，但是第三人在办理房屋解贷之前要求原告提前清费交房，原告主张按照合同约定于2019年3月31日前交房，所以第三人就没有交房款办理房屋解贷，并明确表示不买了，第三人是违约方，原告没有违约行为。第三人对证据一的真实性及证明问题均无异议。证据二、工商服务业统一收款收据两份，交款人是第三人贾旭晶。证明第三人于2018年7月19日向被告交付2万元，其中包括居间服务费11000元，产权代办费1000元及购房定金8000元。原告对证据二的真实性及证明问题均有异议。该份收据是由被告出具的，被告可以按照有利于自己的目的进行修改，收据上没有原告的签字确认，根据合同约定被告作为居间方有义务首先代原告收取定金2万元再向第三人收取居间代理服务费及产权代办费12000元。因房款交到被告处且由被告开具收据，被告优先保证其自身的利益，而减少了收取定金的数额，未征得原告的同意且侵害了原告的利益，是无效的行为。第三人对证据二的真实性无异议，签订合同时三方约定了定金2万元，中介费11000元，代办费1000元，合同签订后原告、被告及第三方均认可定金变更为8000元，原告当时未提出异议。本案的代办费未实际发生，被告应予以返还。关于居间服务费11000元，因原告违约再先，该费用应由原告赔偿，8000元定金原告应双倍予以返还。第三人贾旭晶为证明其主张的事实成立，向法院提交并当庭举示证据如下：证据一、58同城案涉房屋的出售信息及案涉房屋楼顶的照片各一份。证明第三人通过58同城看到案涉房屋的出售信息，该房屋出售时标明赠送20平米大阳台及楼顶花园，因此第三人决定购买，但实际上该房屋所谓的20平米大阳台和楼顶花园属于全体业主共有的公共部位，原告无权赠送，其存在宣传误导。原告对证据一的真实性和关联性均有异议，无法确定第三人所提供的照片是原告发布的信息，双方达成买卖交易是经被告介绍，在买卖合同签订之前第三人可以充分地了解房屋的情况并进行实地勘察，第三人是经过充分了解之后自愿与原告签订房屋买卖合同，不存在宣传误导的问题。被告对证据一的真实性及证明问题均无异议。证据二、第三人与原告的短信记录及被告工作人员王晓梅与第三人的微信聊天记录各一份。证明第三人已于2018年8月8日备齐了购房款项，但原告拒不配合办理房屋解押、更名等递件手续，原告违约在先。原告对证据二的关联性及证明问题均有异议。第三人声称已经准备好房款，但并没有真正交纳房款并解贷。不能证明原告不配合第三人办理房屋解押贷款的手续。被告对证据二的真实性及证明问题均无异议。证据三、银行账户对账单两份及证人贾某1的证人证言及简某。证明第三人在购买案涉房屋后已于2018年8月初备齐了购房款，具备交付房款的能力，证人贾某2同意为第三人支付该笔购房款。原告对证据三的真实性均无异议，对证明问题有异议，第三人有能力支付案涉房屋的购房款与第三人是否存在违约行为无关，第三人有付款能力，不等于按合同约定履行了付款、解贷等义务。被告对证据三中证人证言的真实性无异议，证人证言可以证明第三人具有购房的真实意愿以及全额缴付购房款的能力，合同未能履行在于原告拒绝收取全部购房款及协助第三人办理更名过户手续。原告向本院举示的证据一、证据二、证据三、证据四，被告向本院举示的证据二，第三人举示的证据三，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并采信；被告向本院举示的证据一、第三人向本院举示的证据一、证据二不能证明所主张的事实，本院不予采信。本院查明：原告王弼喆委托其母亲赵颖代为出售原告名下位于哈尔滨市南岗区公司街40号1150栋7层1号的房屋，并出具了授权委托书。经被告好房优家公司居间介绍，原告的委托代理人赵颖、被告及第三人贾旭晶于2018年7月19日签订了房产买卖合同，合同约定：房屋的总价款为55万元，合同签订当日，第三人支付定金2万元，定金经原告与第三人同意由被告代原告收取，第三人同意按成交总价的2%向被告支付居间代理服务费11000元、产权代办费1000元，上述费用在签订买卖合同当日由应付费方一次性支付给被告，出现原告、第三人任何一方违约造成合同解除（中止）的，被告已收取的居间服务费不予退还，违约方应赔偿守约方已支付部分的居间服务费，如被告未收取居间服务费的，则被告有权要求违约方全额承担居间服务费，第三人在2019年3月31日前将房款交于房产交易所资金监管账户后，被告开始协助原告与第三人办理更名过户，待第三人取得不动产登记证，由资金监管部门将房款转给原告（付款时间以资金监管方规定为准）。合同第六条其他约定：原告承诺案涉房屋无个税，第三人于2018年8月31日前向原告交纳房款20万元，用于案涉房屋解贷；递件当日，原告与第三人清费、交房。房产买卖合同签订当日，第三人向被告交纳了2万元，其中包含居间服务费11000元、产权代办费1000元、定金8000元。第三人于2018年8月8日将全部购房款备齐，并通知原告办理案涉房屋的解贷和更名交房，因原告坚持于2019年3月末交房，第三人于2018年9月26日以短信形式通知原告，明确表示不再购买案涉房屋。原告向被告索要定金未果，故三方形成诉讼。本院认为，原告王弼喆、被告好房优家公司与第三人贾旭晶订立的房产买卖合同是当事人真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定行使权利与履行义务。本案的争议焦点为原告与第三人是否构成违约以及定金的具体数额。房产买卖合同约定了交付案涉房屋解贷款的最后付款期限，即2018年8月31日前，又约定了将房款交付房产交易所资金监管账户的最后付款期限，即2019年3月31日前。由此可以看出，案涉房屋的交易方式采用了先以部分房款解除案涉房屋的贷款，在第三人取得房屋不动产权证后，再将剩余房款通过资金监管账户交付给原告。对案涉房屋的交付日期，合同约定为“递件当日”。第三人于2018年8月8日要求向原告交付全部购房款并更名交房，改变了房产买卖合同约定的交易方式，要求原告更名交房的时间也与合同约定的“递件当日”不符，原告依据合同约定有权利予以拒绝。第三人未按合同约定时间交付用于案涉房屋解贷的购房款，并明确表示不再购房，其行为违反了合同约定，构成违约，应向原告承担违约责任。关于定金的具体数额，定金合同系实践性合同，除双方当事人意思表示一致外，尚须交付标的物才能成立的合同，房产买卖合同虽约定定金数额为2万元，但定金合同从实际交付定金之日起生效，定金数额应当以实际交付数额为准。被告与第三人均声称合同签订当日被告收取第三人的2万元中包含居间服务费11000元、产权代办费1000元，定金数额为8000元，被告举示了向第三人出具的收据，原告在起诉状中也自认合同签订当日第三人实际交付了2万元，被告于合同签订当日先行收取居间服务费、产权代办费符合房产买卖合同的约定，原告提出第三人交付的2万元均为定金，但未举示证据证明，故本院认定定金实际交付数额为8000元。综上，因房产买卖合同约定了定金条款，第三人的行为构成违约，根据定金罚则，定金应归原告所有，被告按照合同约定代为收取的8000元定金，应当给付原告，原告的部分诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨好房优家房地产经纪咨询有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王弼喆代收第三人贾旭晶的定金8000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告王弼喆预交的案件受理费300元，由原告王弼喆负担180元，由被告哈尔滨好房优家房地产经纪咨询有限公司负担120元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  赵 鑫人民陪审员  田丽春人民陪审员  梁 园二〇一九年三月十四日法官助理纪帅兵书记员李欣欣