四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初14498号 原告：王毅，男，1969年12月30日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：罗辑，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李琳，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：邱华，女，1972年2月10日出生，住成都市青羊区。 原告王毅诉被告邱华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日受理后，依法适用简易程序，于2018年12月21日公开开庭进行了审理，原告王毅的委托诉讼代理人罗辑、李琳，被告邱华到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序并于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告王毅的委托诉讼代理人李琳到庭参加诉讼。被告邱华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 王毅向本院提出诉讼请求：1．邱华向王毅支付2018年6月5日至2018年10月7日的租金60750元；2．邱华以欠缴租金的万分之五／日为标准向王毅支付自2018年6月5日至2018年10月7日违约金3460元；3．邱华向王毅支付提前终止合同的违约金15750元；4．邱华向王毅支付索赔所产生的律师代理费6000元；5．本案的诉讼费由邱华承担。 事实与理由：邱华与王毅于2016年7月23日签订了《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由邱华承租王毅所有的位于成都市青羊区的商铺，承租期为2016年7月25日至2021年9月5日。其中2016年7月25日至2016年9月4日为免租期，2016年9月5日到2018年9月4日租金为15000元／月，2018年9月5日起，租金按年递增5%计算。租金支付方式为前两年按季支付，后三年半年一付，邱华应当在每期届满前15日支付下一期的房租。另合同第七条约定：“三、任何一方单方面取消、中断合同，应提前2个月提前通知对方，否则向守约方支付一个月租金作为违约金；四、乙方未按时向甲方支付所有应付款款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款万分之五的违约金。超过15日甲方有权单方面采取措施，收回房屋。”邱华应于2018年5月19日前支付2018年6月5日至2018年9月4日的租金4.5万元，王毅通过手机和微信催收租金，邱华均以资金周转困难或者正在忙为理由推辞。因邱华表态仍要继续租用房屋，出于对其的信任并未提出解除合同。在2018年9月12日，双方见面得知邱华打算停止经营。王毅觉得受到欺骗，要求邱华腾退房屋并承担违约责任，但是直至2018年10月7日，邱华才正式腾退房屋，且没有付清租金和违约金。邱华的行为已经构成违约，严重侵犯了王毅的权益。故诉至法院请求判令邱华承担违约责任。 邱华辩称：1.2018年9月26日，王毅要求我方腾退房屋，在门口张贴纸条等，后我们双方终止合同。合同终止导致的损失不是我方的可控范围，我方不应该承担腾退房屋后的损失；2．对于未付的房租我方一直是愿意支付的，但是对于王毅所说的律师费等其他损失，我方认为不应当支付；3．在转租的过程中，我方认为转让费和押金就足够弥补王毅的损失，而且我方认为押金应该折抵欠付的租金。 经审理查明，位于青羊区商业用房（成房权证监证字第××号，建筑面积130.27平方米）的所有权人为王毅。 2016年7月23日，王毅（甲方）与邱华（乙方）签订了《商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于青羊区.27平方米的商铺租赁给乙方。合同第二条约定租赁期自2016年7月25日至2021年9月5日止。其中免租期是40天，自2016年7月25日起至2016年9月4日，作为乙方装修时间。合同第三条约定房屋租金自2016年9月5日到2018年9月4日按15000／月支付，从2018年9月5日起，租金按年递增5%计算。付款方式：乙方于每期届满前15日支付下一期房租。乙方另外向甲方支付押金15000元整，期满无息退还。租金支付方式为前2年为季付，后3年为半年一付，首期款和押金在2016年7月25日前付清；合同约定任何一方单方面取消、中断合同，应提前2个月通知对方，否则应向守约方支付一个月的租金作为违约金。合同还约定了乙方如果未按时向甲方支付所有应付款属于乙方违约，应当按照每逾期一天向甲方支付欠款的万分之五违约金，超过15日甲方有权单方面采取措施，收回房屋。第7.3条约定，任何一方单方面取消、终止合同，应提前两个月通知对方，否则向守约方支付一个月租金作为违约金。第九条约定，在合同期间内，乙方如转租该房屋，应取得甲方的同意，如有转让费，甲乙双方按照5：5的比例分成。 审理中，1．王毅确认邱华已支付押金15000元并支付租金至2018年6月4日。 2．王毅多次通过短信、微信方式向邱华催收欠缴房租，邱华承诺会补上租金但未明确具体期限。2018年9月27日，王毅告知邱华，邱华已欠租一个季度，多次催收仍未付租金，本合同就此终止，请邱华腾退商铺。邱华回复已经在和有承租意愿的客户在谈转租事宜，若2018年9月29日未与客户谈妥转租事宜，同意于2018年9月30日腾退商铺。王毅同意邱华可在2018年9月29日前寻求有承租意愿的客户。2018年9月29日，王毅询问邱华是否找到转租客户。如果没有消息，请邱华腾退商铺。邱华回复在处理事情，稍等。2018年9月30日，王毅将案涉商铺租给了案外人。2018年10月6日，王毅要求邱华将桌椅沙发空调等搬走，邱华表示堵车，要求王毅给个解决方案。 2018年10月7日，邱华结清了租房期间的物业费以及水电费并向王毅腾退了房屋。 2018年10月15日，王毅（甲方）与北京大成（成都）律师事务所（乙方）签订了《委托代理合同》，约定甲方就与邱华租赁合同纠纷一案，现委托乙方指派律师担任甲方的诉讼代理人，律师费用为人民币6000元。北京大成（成都）律师事务所出具了《发票联》，载明收到王毅的代理费6000元。 本院认为，王毅与邱华签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于押金。《商铺租赁合同》约定邱华向王毅支付押金15000元整，期满无息退还，并未约定守约方有权没收押金，押金应在违约方欠付款项中一并抵扣。 关于租金。《商铺租赁合同》约定租金自2016年9月5日到2018年9月4日按15000／月支付，从2018年9月5日起，租金按年递增5%计算。即从2018年9月5日起，月租金为15750元／月。王毅主张2018年6月5日至2018年10月7日的租金60750元并无不当，抵扣押金15000元，应付款45750元。 关于违约金。《商铺租赁合同》约定的承租人如果未按时支付所有应付款项属于违约，应当按照每逾期一天支付欠款的万分之五的违约金，超过15日甲方有权单方面采取措施收回房屋。王毅未提交证据证明违约造成的具体损失，且双方合同约定的违约金明显高于其实际损失的资金占用利息，结合邱华拖欠租金的金额及期限，本着公平原则，本院酌定邱华支付违约金1000元。超出部分，本院不予支持。 关于提前终止合同违约金。本院认为，《商铺租赁合同》约定了任何一方单方面取消、终止合同，应提前两个月通知对方，否则向守约方支付一个月租金作为违约金。邱华欠租已满一个季度，构成根本违约，但王毅并未提前两个月通知对方解除合同，故本院对上述主张不予支持。 关于律师费。《商铺租赁合同》并未约定律师费由违约方承担，故本院不予支持。 关于转让费。邱华主张转让费抵扣欠付款项，但其并未就案涉房屋建立转租合同关系，转让费并不存在，故本院对上述主张不予支持。 综上，对王毅的诉讼请求，本院部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、邱华于本判决发生法律效力之日起十日内向王毅支付2018年6月5日至2018年10月7日的租金60750元，抵扣押金15000元，应付款45750元； 二、邱华于本判决发生法律效力之日起十日内向王毅支付违约金1000元； 三、驳回王毅的其余诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1,950元，由王毅负担350元，邱华负担1600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李双华 人民陪审员  李 蓉 人民陪审员  康开桂 二〇一九年三月十九日 书 记 员  孙中其