河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0183民初5010号原告：李富辉，男，出生于1982年2月28日，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：李世鹏，河南豫商律师事务所律师。被告：蒋浩然，男，出生于1993年6月18日，汉族,住河南省新密市。被告：蒋朝辉，男，汉族,出生于1968年2月13日，住河南省新密市，被告：张秋红，女，汉族,出生于1970年10月10日，住河南省郑州市管城回族区。被告：郑州欧亚房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市航海东路1356号，统一社会信用代码：91410104779409351U。法定代表人：赵虎，总经理第三人：张广林，男，出生于1968年11月26日，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：位永辉，河南京原律师事务所律师。原告李富辉诉被告蒋浩然、蒋朝辉、张秋红、郑州欧亚房地产营销策划公司（下称欧亚公司）、第三人张广林确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李富辉委托诉讼代理人李世鹏、第三人张广林委托诉讼代理人位永辉到庭参加诉讼，被告蒋浩然、蒋朝辉、张秋红、欧亚公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李富辉诉讼请求：1、判令被告欧亚公司与被告张秋红签订的涉及郑州市金水区刘庄的河岸花都小区D2AC号楼二单元三层西户房屋的购房协议无效；2、判令被告蒋浩然、蒋朝辉返还购房款36.76万元，赔偿重置房屋差价损失20万元；3、判令被告张秋红、欧亚公司对被告蒋浩然、蒋朝辉返还购房款36.76万元及赔偿重置房屋损失20万元的义务承担共同连带责任；4、判令欧亚公司因合同无效而将涉及河岸花都小区D2AC号楼二单元三层西户房屋的全部退款直接向具有善意第三人身份及买卖合同相对方的原告支付，确认原告对涉及房屋解除的所有价款具有优先受偿的权利；5、确认第三人张广林对其他买卖关系主体之间诉争的房屋不具有占有、使用、受益、处分等权利及对涉及房屋的所有价款不具有任何优先受偿的权利；6、判令各被告及第三人共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年7月12日原告与被告蒋浩然及实际监护人蒋朝辉签订买房协议。协议签订后，原告按照约定抵扣9.76万元欠款为房款，又分期支付9万元、7万元、11万元全部剩余房款，后又按照协议到开发商欧亚公司办理了相当于变更备案和登记过户的手续，重新与开发商签订了房屋买卖合同。再后来搬进所购房屋居住生活。2017年4月份，原告的房屋突然被本案第三人张广林(系被告张秋红的债权人)申请新密市法院查封，并被列为被告之一起诉。第三人起诉请求确认原告与上手房屋出卖人的买房协议及上手出卖人与上上一手买房协议无效，被新密市法院支持，法院支持的主要理由是非集体成员购买集体土地上的房产。综上，原告请求按照以上理论要求法院确认被告欧亚公司与被告张秋红签订的购房协议无效，并判令被告欧亚公司因合同无效而将房屋的全部退款直接支付给最后购买房屋且具有善意第三人身份以及对房屋享有物权期待权的原告。因被告蒋浩然、蒋朝辉收取房款,但出售房屋的合同被法院确认无效，被告蒋浩然、蒋朝辉没有保证该房被原告一直占有使用，没有实现原告购买房屋长期居住的合同目的，所以请求判令蒋浩然、蒋朝辉退还房款36.76万元并赔偿违约导致原告重置同等地段同等面积房屋的差价损失20万元。被告欧亚公司、张秋红、蒋浩然、蒋朝辉先后买卖小产权房并最终将该房出卖给原告，违反国家法律政策规定，对原告购买房屋被认定为无效具有过错，应当对被告蒋浩然、蒋朝辉返还购房款36.76万元及赔偿重置房屋损失20万元的义务承担共同连带责任。第三人张广林不是房屋买卖的相对人，无权对房屋主张任何权利。第三人对被告张秋红享有的是普通债权，而原告因购买房屋对房屋享有占有、使用、受益、附条件处分等物权的请求权和期待权，当房屋买卖合同无效时，原告享有优先受偿返还房款的权利，所以请求确认原告对涉及房屋解除的所有价款具有优先受偿的权利，并请求判令欧亚公司因合同无效而将涉及房屋的全部退房款直接向具有善意第三人身份及买卖合同相对方的原告支付。被告蒋浩然、蒋朝辉、张秋红、欧亚公司均未答辩。第三人张广林述称：一、原告李富辉与蒋浩然、蒋朝辉、张秋红、欧亚公司等各被告之间恶意串通所签的房屋变更协议，实际上是为了配合张秋红逃避债务。二、原告李富辉主观存在恶意，自始没有向欧亚公司、张秋红、蒋浩然支付涉案房款，不具有善意第三人身份。三、欧亚公司不应当向原告承担赔偿责任。四、原告李富辉系滥用诉权，应当驳回诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张秋红与蒋朝辉于1992年11月4日结婚，1993年6月18日生育一子蒋浩然。2006年11月14日，张秋红与欧亚公司签订购房协议，购买位于郑州市花园路北段河岸花都小区××楼××单元××西××房产××套，价格17.1477万元。2009年8月12日张秋红与蒋朝辉离婚，离婚协议约定蒋浩然由张秋红抚养，位于郑州市花园路北段河岸花园××房屋及现代车归张秋红所有。蒋浩然在其父母离婚后实际随其父蒋朝辉在新密市××办事处××路社区辖区居住生活，蒋朝辉系实际监护人。2013年6月25日张秋红将房屋转让给蒋浩然，经张秋红申请，欧亚公司将原合同作废。同日欧亚公司与蒋浩然重新签订购房协议。欧亚公司只对自己初始出卖房屋时实际收取的房款17.1477万元向新的购房人蒋浩然更换收据，对转让双方解除合同的条件和对价支付不予干涉。2013年10月17日新密市××人联合会向蒋浩然发放××人证，有效期10年，该证登记的监护人为蒋朝辉。2015年7月12日蒋浩然及其父蒋朝辉与李富辉签订卖房协议一份，并向欧亚公司提出作废原购房协议申请。2015年9月2日欧亚公司作废其与蒋浩然所签的购房协议，与房屋购买人李富辉重新签订购房协议。欧亚公司只对自己初始出卖房屋时实际收取的房款17.1477万元向新的购房人李富辉更换收据，对转让双方解除合同的条件和对价支付不予干涉。2016年3月29日张广林以张秋红、蒋浩然、李富辉为被告提起诉讼，以蒋浩然为智障二级××人、实施购房及卖房行为与智力不相适应为主要理由请求确认张秋红与蒋浩然、蒋浩然与李富辉签订的购房协议无效，后于2016年8月9日申请撤诉，本院准许其撤诉。2016年8月14日张广林以欧亚公司、蒋浩然、李富辉为被告，以张秋红为第三人提起诉讼，以蒋浩然买卖房屋行为发生在张秋红向其借款期间、实为转移财产为主要理由请求判决欧亚公司与蒋浩然、李富辉分别签订的购房协议无效，但未主张张秋红与欧亚公司之间签订的购房协议无效。本院以张秋红在债务未全部清偿情形下出售房屋及买卖房屋占用土地系集体土地为由确认欧亚公司与蒋浩然、与李富辉分别签订的协议无效。李富辉不服上诉，郑州市中级人民法院判决维持原判。另查明，郑州市花园路北段河岸花都小区占用土地为郑州市金水区国基路街道办事处刘庄村集体土地，张秋红，蒋浩然、李富辉均非该集体组织成员。58同城和安居客对河岸花都小区房屋的挂网时间为2018年11月22日，挂网单价为每平方米5859元。本院认为：张秋红不是房屋占用土地所涉集体刘庄村的组织成员，其与欧亚公司所签购房协议违反法律和国家政策，自始无效。张秋红与蒋浩然、蒋浩然的监护人蒋朝辉与李富辉之间分别签订的购房协议经生效判决确认也自始无效。涉及郑州市金水区刘庄河岸花都小区D2AC号楼二单元三层西户房屋的所有买卖合同均被确认自始无效后，因该合同取得的财产应当返还，李富辉作为最后购买房屋且系与欧亚公司签订购房协议的相对人，应当将房屋返还给欧亚公司，欧亚公司应当将初始购房款17.1477万元返还给李富辉。欧亚公司作废其与各购房人之间购房协议的行为，可以视为系其与原购房人之间所签购房协议的分别解除，其与后续的新的购房人之间签订的购房协议，具有新的相对性。欧亚公司与张秋红解除购房协议的时间为2013年6月25日，张广林申请查封时间为2016年4月1日，申请查封时间明显晚于购房协议解除时间且长达近3年之久，张广林述称张秋红提前转让房产的目的是为日后避债的意见缺乏事实根据和证据支持，且不符合常理，本院不予采信。张广林述称李富辉与蒋浩然、蒋朝辉、张秋红、欧亚公司等恶意串通逃避债务，未能提供充分证据证实，不予采信。李富辉因合同无效引发的损失，可以向有过错的一方要求赔偿。欧亚公司作为开发和销售房屋的一方，明知房屋占用土地性质为集体土地，依然建设并向非集体组织成员销售，且未能举证证明其在签订购房协议时已向李富辉告知过房屋占用土地的性质，对合同被认定为无效具有严重过错，应承担赔偿责任。张秋红、蒋浩然及其监护人蒋朝辉客观上违反国家法律政策规定，先后买卖案涉房屋并最终将该房出卖给李富辉，主观上具有明显过错，应与欧亚公司共同承担无效合同连带赔偿责任。张秋红、蒋浩然、李富辉购买房屋时未能尽到基础的审慎义务，对合同被认定为无效亦具一定过错，可适当减轻欧亚公司的赔偿责任。李富辉因合同无效造成的损失主要包括两项，一是为签订卖房协议已经支付的对价36.76万元。二是重置同地段具备同等居住条件房屋所需价款与原购房款之间的差价。关于重置房屋的单价，58同城和安居客是国内知名度较高、受众数量较大的生活服务网站，其基于大数据平台提供的相应房产价格、相关信息为社会大众真实发布且得到较大程度的认同和参考，可以作为同地段同类型房屋单价的参考，本院酌定重置房屋价格为每平方米5859元，按99.12平方计算，重置房屋总价款为58.074408万元，与购房人李富辉已经支出的36.76万元相减，差价为21.314408万元。考虑到原告李富辉在购房中存在的过错，本院酌定欧亚公司、张秋红、蒋朝辉应当赔偿的房屋重置差价损失为20万元。综上，李富辉的损失共计为56.76万元，减去欧亚公司以上应当单独退还的初始购房款17.1477万元，剩余损失为39.6123万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认郑州欧亚房地产营销策划有限公司与张秋红签订的涉及郑州市金水区刘庄的河岸花都小区D2AC号楼二单元三层西户房屋的购房协议无效；二、郑州欧亚房地产营销策划有限公司于判决生效后三日内向李富辉返还购房款17.1477万元；三、郑州欧亚房地产营销策划有限公司于判决生效后三日内向李富辉赔偿损失39.6123万元，张秋红、蒋朝辉承担连带赔偿责任；四、驳回李富辉的其他诉讼请求。本案受理费9470元，由郑州欧亚房地产营销策划有限公司、张秋红、蒋朝辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  肖 川审 判 员  栾 猛人民陪审员  高丽爽二〇一九年三月四日书 记 员  茹 梦