深圳市罗湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0303执异49号 异议人（被执行人）：黄志海，男，汉族，1976年10月5日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 异议人（被执行人）：黄翠珠，女，汉族，1978年6月9日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 申请执行人：陈绮琴，女，汉族，1968年4月3日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 委托代理人：陈旭明，广东联建律师事务所律师。 委托代理人：张明平，广东联建律师事务所律师。 在本院执行陈绮琴与黄志海、黄翠珠民间借贷纠纷一案中，异议人黄志海、黄翠珠对通过房地产评估价格查询系统进行评估房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 异议人黄志海、黄翠珠称，对本院执行黄志海名下位于深圳市罗湖区××世界商场××房产（不动产证××）、××深圳市××世界商场××房产（不动产证××）、××深圳市××世界商场××房产（不动产证××）、××深圳市××沿河路南鸿景阁住宅楼1611房产（不动产证号2000079760），以及黄翠珠名下的位于深圳市龙岗区龙岗镇新生村水岸新都四五期37号楼复式101房产（不动产证号6000510859）、深圳市龙岗中心城11区龙城国际花园7号楼2单元303房产（不动产证号6000278000）的六套房产的价格查询方式和查询结果提出异议。一、对本院通过“房产评估价格查询系统”进行查询，并以查询价格作为起拍价的方式存在异议。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条之规定对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估；第五条之规定评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。异议人认为本院仅依据深圳市中级人民法院关于执行过程中有证房产价格市价查询问题的指引，通过房产评估价格查询系统查询得出结果，并以此价作为拍卖的起拍价，违反了法律规定。原因在于该指引的效力低于最高人民法院的司法解释，该查询方式所依据的指引违反了上位法规定，查询结果也无法律依据。由此看来，该查询方式既无法证明本院依据房产评估价格查询系统所得出结果的客观性和权威性，也无法检验评估机构是否满足司法解释所要求的相应资质。其次，根据上述司法解释的规定，对房产价格的评估应当按照以下方式进行，即评估机构应当由当事人协商一致、经人民法院审查确定，异议人认为本院利用查询系统直接查询得出结果的做法与司法解释的规定不符。而查询系统所得的结果与市场价相差甚远，认为本院的查询方式影响了异议人以及黄翠芬的房产评估价格。二、对本院通过房产评估价格查询系统查询六套房产所得出的结果存在异议。1、就黄志海名下位于深圳市××路金世界商场一层C21、C32、C33的三处房产，本院的查询价格为96000元/平方，而异议人认为，罗湖区解放路金世界商场作为深圳百万人流吸金磁场，地处消费高频率街区，附近商铺全年全天经营，商圈业态升级在即，租金稳健增长，异议人房屋价格优势十分明显。目前市场参考价有较大差距，若本院以该参考价作为拍卖房屋的起拍价，由于两者的差距较大，会严重损害异议人的合法权益，难以得到保障，异议人希望能以公平公正的原则对房屋进行评估，切实保障异议人的合法权益，避免因房产底价拍卖执行异议人房屋财产，而导致异议人生活困难。就黄翠珠的水岸新都四五期37号楼复式101房产价格来看，根据深圳市龙岗区龙岗镇水岸新都四五期37号楼复式101房产的楼盘整体质素、市政配套设施的日渐成熟，楼市虽进入调整期，不过从龙岗区近期二手房交易情况看来，价格基本保持平稳，高中档楼盘成交仍继续上升，环境优势明显，周边商品房集中，是二手市场发展潜力较大的区域，市场成交价一般均为41298元/平方左右，而查询系统的查询结果却为20406元/平方，显然已严重偏离了市场的实际价值。由此可见，该评估结果根本没有做到坚持独立、客观、公正的原则，所作出的估价结论与客观合理价格不符。就深圳市龙岗中心城龙城国际花园的房产价格来看，龙岗区中心城龙城国际花园的楼盘位于龙岗区中心繁华地带，商业密集，人流量大，配套设施完善，临近地铁，交通便利，附近建设有龙城广场，区位优势十分明显，周边商品房集中，是二手市场发展潜力较大的区域。目前市场成交价为60349/平方左右，而本院查询系统的查询结果却为26416元/平方，显然已严重偏离了市场的实际价值，严重损害了异议人的合法权益。综上所述，该房产价格查询通知书的评估所采用依据不合法、不正确，查询方式不正确，评估价格严重偏离甚至低于资产实际价值；违反了评估的客观性与专业性的工作原则，也严重损害了异议人的合法权益，对异议人极为不公。因此，异议人请求对房产价格查询通知书应依法不予采用，并组织双方进行重新评估。 异议人未提供证明支持其主张。 申请执行人陈绮琴称，本院通过深圳市房地产评估发展中心房产评估价格查询系统询价合法有据，所查询的价格只是作为拍卖过程的起拍价，最终成交价是由市场定价，这种询价方式不损害被执行人的利益，应驳回被执行人的异议请求。 申请执行人未提供证明支持其主张。 本院查明，陈绮琴与黄志海、黄翠珠民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月15日作出（2016）粤0303民初16233号民事判决书，判决：一、被告黄志海、黄翠珠应于本判决生效之日起七日内向原告陈绮琴偿还借款本金2000万元以及利息（自2016年3月1日按月利率2%的标准计算利息至借款本金还清之日止，被告黄志海已经偿还的款项2352500元应当在上述利息中予以抵扣）。二、驳回原告陈绮琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费154300元，由两被告共同负担150000元，原告负担人民币4300元。黄志海、黄翠珠不服，上诉至广东省深圳市中级人民法院，该院于2017年9月25日作出（2017）粤03民终8830号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书发生法律效力后，由于被执行人未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。 2016年8月29日，本院作出（2016）粤0303民初16233号民事裁定书，裁定：一、查封被执行人黄志海名下位于深圳市××路金世界商场一层C33房产（不动产证号2000091370）。二、查封被执行人黄志海名下位于深圳市××路金世界商场一层C32房产（不动产证号2000089656）。三、查封被执行人黄志海名下位于深圳市××路金世界商场一层C21房产（不动产证号2000089655）。四、查封被执行人黄志海名下位于深圳市××××路南鸿景阁住宅楼1611房产（不动产证号2000079760）。五、查封被告黄翠珠名下位于深圳市龙岗区龙岗镇新生村水岸新都四五期37号楼复式101房产（不动产证号6000510859）。六、查封被告黄翠珠名下位于深圳市龙岗中心城11区龙城国际花园7号楼2单元303房产（不动产证号6000278000）。七、查封被告黄翠珠名下位于深圳市龙岗区龙城街道万科天誉中央广场二单元3503房产[预售证号：深房许字（2013）龙岗024号、合同号：深（龙）网预买字（2013）27363号]，七项房产查封期限为三年。 另查明，深圳市房地产评估发展中心是深圳市规划和国土资源委员会直属事业单位，承担深圳市各类住房与房地产等相关资产价格的评估及规范标准的制定等相关工作职能。通过该中心查询的房产评估价格是在正常市场条件下，于估价时点评估的估价对象在完全产权状态下的市场交易价值。2018年2月26日，本院向深圳市房地产评估发展中心的房地产评估价格查询系统查询黄志海名下深圳市××路金世界商场一层C33房产（不动产证号2000091370）、位于深圳市罗湖区××世界商场××房产（不动产证××）、××深圳市××路金世界商场一层C21房产（不动产证号2000089655），上述房产的查询价格为96000元/平方米；位于深圳市××××路南鸿景阁住宅楼1611房产（不动产证号2000079760）查询的价格为25826元/平方米。黄翠珠名下位于深圳市龙岗区龙岗镇新生村水岸新都四五期37号楼复式101房产（不动产证号6000510859）的查询价格为20406元/平方米;位于深圳市龙岗中心城**龙城国际花园**楼****产（不动产证号6000278000）的查询价格为26146元/平方米。本院向陈绮琴与黄志海、黄翠珠发出房产拍卖通知书，通知书载明：如对本院进行上述市场查询的方式及价格有异议的，应自本通知送达之日起五日内书面向本院提出。逾期未提出异议的，本院将依法在本院淘宝网司法拍卖平台公开拍卖上述房产。房产拍卖通知书向被执行人黄志海、黄翠珠送达后，黄志海、黄翠珠在指定的期限内向本院提出书面异议。 本院认为，根据相关规定，为提高执行工作效率，减轻当事人费用负担，在案件执行过程中，对于拟拍卖的深圳市范围内已核发“红本”产权证的商品房，可以通过深圳市房地产评估发展中心房地产评估价格查询系统对标的房产进行市价查询。执行法官（执行员）可以自行通过房地产评估价格查询系统进行房产市价查询，查询结果应截屏（或拍照）附卷。对于依照本指引进行市价查询的标的房产，在进行网络司法拍卖时，应当以查询的市价结果作为第一次拍卖的起拍价（或保留价），不得降价拍卖，双方当事人协商同意降价的除外；如第一次拍卖流拍，可依法降价进行第二次拍卖。本案执行法官按照上述规定作出相应的执行行为并无不当；且现评估价格亦并非涉案房产的实际成交价格，故异议人的异议理由不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回黄志海、黄翠珠的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向深圳市中级人民法院申请复议。 审判长  徐公波 审判员  王良国 审判员  谢小波 二〇一九年三月二十八日 书记员  胡文海