湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终2419号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北美轮易行科技有限公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区光谷大道**光谷·芯中心******。法定代表人：席红军，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚时磊，武汉市武昌区天职法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉东湖高新集团股份有限公司，住所地湖北省，住所地湖北省武汉市东湖开发区佳园路**法定代表人：杨涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱仪，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白露，北京市京师（武汉）律师事务所律师。上诉人湖北美轮易行科技有限公司（以下简称美轮易行公司）因与被上诉人武汉东湖高新集团股份有限公司（以下简称东湖高新公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2018）鄂0192民初2333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美轮易行公司上诉请求：1、撤销一审判决，查明事实后依法改判；2、由东湖高新公司承担本案上诉费。事实和理由：1、一审判决查明事实有误，一审判决遗漏了本案争议的重要事实，即房屋已经出现两次漏水事故，且还存在漏水隐患。房屋漏水隐患质量问题是导致双方未能签署正式购房合同的重要原因。2、东湖高新公司于2017年4月17日才将房屋交付，租期至2017年10月16日届满，双方在就购买房屋沟通过程中，东湖高新公司于2017年11月4日强行停电，东湖高新公司的停电行为事实上是在通知美轮易行公司停止使用并退还房屋，而美轮易行公司在停电后与东湖高新公司沟通未果便将房屋内有价值财物搬离。该事实表明双方在停电后事实上已经完成了房屋的交还行为，东湖高新公司将房屋停电，使得美轮易行公司已无法正常使用房屋，占有房屋已无任何意义。东湖高新公司在2018年5月30日才就有关争议提起诉讼，一方面因其不积极主张权利，扩大了房屋空置损失，另一方面东湖高新公司起诉也没有提出要求腾退房屋的诉请，应视为房屋已完成了交换手续，一审法院判决由美轮易行公司赔偿东湖高新公司占有房屋损失，事实依据不足。3、一审判决适用法律错误。东湖高新公司违反先签合同再付款的基本常识，要求先付全款再签合同，拒绝与美轮易行公司签订正式的房屋买卖合同，其应当承担支付定金违约责任。东湖高新公司辩称：1、房屋交付时不存在质量问题，交付后美轮易行公司进行了装修，后搬入办公经营大半年，美轮易行公司认为房屋存在质量问题违背事实。2、双方未能签订购房合同的根本原因是美轮易行公司资金短缺且又无法办理按揭贷款由银行支付购房款，属于违约行为，定金本不应退还，但东湖高新公司出于定纷止争仍然同意一审法院关于返还定金的判决。3、一审法院判决美轮易行公司赔偿60%的租金损失符合事实和法律规定，租赁期满后美轮易行公司未申请退房，一直实际占有房屋未支付任何对价，应当承担给东湖高新公司造成的损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。东湖高新公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2017年3月27日签订的《协议书》；2、由美轮易行公司赔偿东湖高新公司的损失133442.40元（自2017年10月1日起至2018年10月31日止，按每月每平方米20元，计算13个月的房屋占有使用费）；3、本案诉讼费用由美轮易行公司承担。美轮易行公司反诉请求：1、东湖高新公司向美轮易行公司返还购房定金200000元；2、东湖高新公司向美轮易行公司赔偿装修损失274320元；3、由东湖高新公司承担本案全部诉讼费用。一审诉讼过程中，美轮易行公司申请增加以下诉讼请求：4、东湖高新公司向美轮易行公司赔偿购买办公设备的损失43500元、鉴定费5000元。一审法院认定事实：2017年3月27日，东湖高新公司与美轮易行公司签订《协议书》，《协议书》主要内容为：美轮易行公司委托东湖高新公司定制位于武汉市光谷大道303号的光谷·芯中心2-01-607号厂房，建筑面积为513.24平方米。美轮易行公司对厂房先租后买，租期自2017年4月1日至2017年9月30日，租金为20元/平方米/月，按季度支付。租赁期限届满前30日内，美轮易行公司需以3800元/平方米的价格购买该厂房，并与东湖高新公司签订正式的《武汉市商品房买卖合同》，购房总价款为1950312元。购房定金为200000元，如因美轮易行公司的原因未按合同约定签订《武汉市商品房买卖合同》，双方同意适用定金罚则，200000元不予退还。如果美轮易行公司未按协议约定购买上述厂房，则美轮易行公司应在租赁期限届满前30日书面提出退房申请，退房时若美轮易行公司已装修，则投入装修的成本由美轮易行公司自行承担。2017年3月27日，美轮易行公司的法定代表人席红军向东湖高新公司支付了200000元的购房定金和6个月租金61588元。2017年4月17日，东湖高新公司将出租的房屋交付给美轮易行公司使用，美轮易行公司签收了《房屋交付验收表》并盖章确认。租赁合同到期后，双方就房屋买卖进行多次磋商，但因付款方式和房屋质量问题意见分歧较大，未签订房屋买卖合同。2017年11月4日，因美轮易行公司既未缴纳租金，也未与东湖高新公司签署房屋买卖合同，东湖高新公司对该租赁房屋采取了停电措施。截至目前，美轮易行公司仍未向东湖高新公司提出退房申请，未将房屋交付给东湖高新公司。2018年7月17日，美轮易行公司委托武汉建诚工程技术有限公司对房屋进行质量鉴定时，尚有办公桌椅留置在涉案房屋内。一审庭审中，双方均表示同意解除上述《协议书》。一审法院认为，东湖高新公司与美轮易行公司之间签订的《协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。租赁期届满后，双方均按《协议书》的约定对涉案房屋的买卖进行了磋商，双方终因付款方式等问题不能达成一致意见，导致房屋买卖合同未能签订，现双方均要求解除《协议书》，一审法院予以支持。双方未签订《武汉市商品房买卖合同》的原因是双方就相关条款未达成一致意见，双方均无过错，不应当适用合同法的定金罚则。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，东湖高新公司应当向美轮易行公司返还定金200000元。双方在《协议书》中约定：如果美轮易行公司未按协议约定购买上述厂房，则美轮易行公司应在租赁期限届满前30日提出退房申请，但美轮易行公司至今未退房，继续占有上述房屋，导致该房屋既不能出租给他人，也不能出卖给第三方，美轮易行公司应赔偿东湖高新公司的相应损失。鉴于东湖高新公司对房屋采取了停电措施，结合东湖高新公司的诉讼请求，一审法院酌定损失赔偿额为房屋占用期间租金损失的60%，即从2017年10月1日至2018年10月31日，按20元/平方米/月的标准计算为133442.40×60%，即房屋占有使用费为80065.44元。美轮易行公司反诉请求东湖高新公司赔偿装修损失不符合双方签订的《协议书》的约定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决：一、解除武汉东湖高新集团股份有限公司与湖北美轮易行科技有限公司于2017年3月27日签订的《协议书》；二、武汉东湖高新集团股份有限公司于一审判决生效之日起十日内向湖北美轮易行科技有限公司返还购房定金200000元；三、湖北美轮易行科技有限公司于一审判决生效之日起十日内向武汉东湖高新集团股份有限公司赔偿损失80065.44元；四、驳回湖北美轮易行科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回武汉东湖高新集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1596元，由湖北美轮易行科技有限公司负担；反诉案件受理费4208元，由武汉东湖高新集团股份有限公司负担1683.20元，湖北美轮易行科技有限公司负担2524.80元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：美轮易行公司向本院提交录音材料三份，拟证明东湖高新公司为签订合同设置障碍，导致未能签订房屋买卖合同，东湖高新公司应承担责任。东湖高新公司向本院提交照片两张，拟证明诉争房屋依然由美轮易行公司占用。经质证，东湖高新公司对美轮易行公司提交的录音材料真实性、合法性均不予认可，且认为不能达到证明目的。美轮易行公司对东湖高新公司提交的照片的真实性、关联性和证明目的均有异议。本院认为，美轮易行公司和东湖高新公司提交的证据均不能达到其证明目的，本院均不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，东湖高新公司与美轮易行公司签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。租赁期满后，双方对涉案房屋的买卖进行了磋商，但因付款方式等问题未能协商一致，导致未能签订房屋买卖合同，对于未能签订合同，双方均无过错，现双方均要求解除《协议书》，一审法院判决解除《协议书》并无不当，东湖高新公司应向美轮易行公司返还定金200000元。根据《协议书》的约定，如果美轮易行公司未按协议约定购买上述厂房，应在租赁期限届满前30日提出退房申请，但美轮易行公司至今未申请退房，且继续占用上述房屋，给东湖高新公司造成了损失，应当赔偿东湖高新公司的损失。一审法院考虑到东湖高新公司对涉案房屋采取了停电措施，酌定损失赔偿额为房屋占用期间租金损失的60%，并无不当。美轮易行公司认为房屋的漏水隐患问题是双方未能签订购房合同的根本原因的上诉理由，因其未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。美轮易行公司认为双方已经完成了房屋交还手续的上诉理由，因与事实不符，本院不予采纳。美轮易行公司认为东湖高新公司拒绝与其签订购房合同，应承担违约责任的上诉理由，因未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，美轮易行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费798元，由湖北美轮易行科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 熊 青审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年三月二十五日书记员 肖宇晴