上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初94245号原告：钟锡林，男，1963年8月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：胡景元，男。被告：吴正官，男，1959年2月23日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：陆桂南，女，1959年3月1日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：吴志华，男，1982年12月27日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：斯丽丽，女，1986年7月31日生，汉族，住上海市杨浦区。上列被告共同委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。原告钟锡林诉被告吴正官、陆桂南、吴志华、斯丽丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡景元、被告吴正官、陆桂南、吴志华、斯丽丽共同委托代理人肖志威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟锡林向本院提出诉讼请求：1、判令四被告继续履行合同，向原告交付上海市浦东新区鹤洁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、诉讼费由四被告承担。事实及理由：2013年12月，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告将被告的动迁小区内一套房屋面积不少于80平方米(设定在80至83平方米之间)的动迁安置房出售给原告，房屋成交价为每平方米人民币(以下币种相同)1万元，并明确被告在接到动迁安置办交房通知后即向原告交付房屋。合同签订后，原告依约分别于2013年12月20日和2014年1月24日向被告支付购房款共计70万元。2018年初，经被告确认，动迁安置办将系争房屋明确为被告动迁安置房，同时分配给被告的安置房还有上海市浦东新区鹤洁路XXX弄XXX号XXX室、鹤洁路XXX弄XXX号XXX室。2018年6月2日，原、被告共同前往系争房屋验房，原告表示，按照合同约定，双方完成了实际交房，原告将着手对系争房屋进行装修，被告当场未予否认。2018年6月28日，被告书面致函原告，在明确系争房屋为其动迁安置房的同时，否认其为双方签订的房屋买卖合同的标的房屋，并明确表示拒绝交付系争房屋。后被告于2018年7月15日向原告承认系争房屋即为合同标的房屋，但若原告不增加购房款，则拒绝交房。原告认为，双方房屋买卖合同的标的房屋就是系争房屋，且合同中明确约定了购房款的金额和计算方式。原告按约支付购房款，并对系争房屋进行验收、完成了交付，原告现已实际入住系争房屋并着手装修。被告有且仅有一套80平方米左右的动迁安置房，其拒绝履行合同义务、提出加价等行为构成违约。故原告起诉来院，诉请如前。被告吴正官、陆桂南、吴志华、斯丽丽共同辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，双方就系争房屋没有达成过合意，合同中约定的“下盐路北侧，50米16号地铁站东侧200米处”的小区为多层房屋，而系争房屋室小高层房屋，距离上述约定的区域有1.5公里，原告主张的房屋与合同约定的房屋分属不同的区域；第二，双方签署的房屋买卖合同也缺乏合同必备条款，标的物不明确，根据相关司法解释，该房屋买卖合同并未成立，即便合同成立，也因不具备转让条件而无效；第三，现动迁安置整体规划已经取消，不再建造安置房，目前因客观上不归责于双方的原因而不能履行，若继续履行，则无合同依据。第四，即使双方的房屋买卖合同成立且生效，由于合同中约定，超过83平方米的需要被告同意，少于80平方米的需要原告同意，现系争房屋实测面积为86.4平方米，超出约定的面积范围，因此必须经过被告的同意才可继续交易。本院经审理认定事实如下：2012年5月23日，上海两港房屋拆迁有限公司(房屋拆迁实施单位)作为拆迁人上海浦东康桥(集团)有限公司的代理人与被告吴正官签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定被拆迁人为本案四被告，被拆迁的房屋为坦西村XXX号。2012年6月20日，上海市新场镇人民政府动迁安置办公室(以下简称新场镇动迁办)向被告吴正官发送一份《扬子江药业基地房屋拆迁补偿结算》，载明动迁补偿金额为1,735,391元，安置面积为240平方米。2013年12月15日，原告(乙方、买方)与四被告(卖方、甲方)签订一份《房屋买卖合同》，第一条约定，原告购买的房屋位于上海市浦东新区甲方动迁规定小区(下盐路北侧，50米16号地铁站东侧200米处)，房屋性质为动迁安置房，房屋建筑面积为不少于80平方米(设定80-83平方米之间)，如甲方同意超过83平方米部分，按交房时的市场价计算，如乙方同意少于80个平方米部分按交房时的市场价倒扣计算，按领房平方米多退少补。其中有关本套房公共部位与公用房屋分摊建筑面积本套全部平方米，甲方同意出售给乙方。第二条约定，房屋出售价格为每平方米1万元整(包括维修基金、建筑垃圾处理费等)，甲方净得。领房时按平价房价计算本套房，选房为多层房2-3层。第三条约定，双方在签约时乙方向甲方支付定金30万元，交房时定金转为房款。如甲方违约双倍支付违约金，如乙方违约所付定金作为违约金。在2014年1月28日之前向甲方支付40万元，交房当天支付5万元，其余房款约5万元(按实际平方结算价)，将在双方办完房屋过户手续(即双方到房产交易所办好房屋过户手续)过到乙方或乙方指定人名下后当天如约支付。第四条约定，双方确定交房时间为2018年12月31日之前，超过时间段乙方所付房款按银行中贷款利息较低的计算，在房款余额中扣除，甲方接到交房通知后即通知乙方到安置办认房，确认后立即向乙方交付房屋。第五条约定，限于本房屋性质的特殊性，双方买卖时只有补偿安置协议及规定的面积，规划区没动迁到建设安置后，暂时还无房屋产权证。2013年12月20日，原告向被告吴正官支付定金30万元，被告吴正官于当日出具收条；2014年1月24日，原告向被告吴正官支付购房款40万元，被告吴正官于当日出具收条。此后，四被告取得三套拆迁安置房屋，分别为系争房屋、鹤洁路XXX号XXX室及鹤洁路XXX号XXX室。2017年10月19日，上海市浦东新区房产测绘中心对系争房屋所在的小区鹤沙航城康乐苑出具一份《房屋土地权属调查报告书》，该份报告书显示，系争房屋建筑面积为86.4平方米；鹤洁路XXX号XXX室建筑面积为131.07平方米；鹤洁路XXX号XXX室建筑面积为63.44平方米。2018年4月17日，新场镇动迁办向被告吴正官发送《入住通知单》，要求其于2018年4月20日上午到航头镇鹤洁路346弄“康乐苑”安置小区交房物业组办理物业等安置房入户交接手续。2018年9月18日，新场镇动迁办出具一份《情况说明》，内容为：关于“扬子江药业”地块动迁项目，原规划安排到鹤沙路地铁站东南面十六号线500米处和下盐公路王楼村委下盐路北面150米处胡家木桥东地块建造动迁安置房，现因规划调整原安置地块取消，不再建造动迁安置房。现安置于航头镇大居六街坊(康乐苑)居住小区。庭审中，原告明确表示愿意按合同约定支付尾款5万元，并于2019年3月20日将5万元尾款打入法院账户。本院认为，本案的争议焦点在于《房屋买卖合同》是否成立,如若成立是否有效，是否可继续履行。对于第一个争议焦点，本院认为合同标的明确是合同成立的前提。本案中双方约定原告购买被告位于上海市浦东新区动迁规定小区(下盐路北侧，50米16号地铁站东侧200米处)的动迁安置房，房屋面积不少于80平米。同时双方在协议第五条中进一步明确限于本房屋性质的特殊性，双方买卖时只有补偿安置协议及规定的面积。从上述协议签订的背景和协议内容来看，原、被告的真实意思应是原告购买被告将来动迁规定小区中一套面积不少于80平米的房屋，而被告目前动迁安置房中有且仅有一套符合上述合同之约定，现被告抗辩称合同标的物约定不明，本院不予采信。关于第二个争议焦点，被告抗辩称《房屋买卖合同》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定应属无效，然上述规定并非强制性效力性规定，违反上述规定并不导致合同无效。关于第三个争议焦点，现动迁安置小区与括号内所框定的大致位置有所偏差，然括号内的地理位置并非严谨明确的四至范围，仅是双方在当时背景下了解到的可能的动迁安置位置，此内容并非标的物确定之必要条件，其变动亦非双方签订合同时所能控制，双方在签订合同时应已充分考虑到上述不确定因素所可能带来的风险。现因动迁规划调整，被告所分动迁安置房距合同括号内所框定的范围仅约1.5公里，双方继续履行《房屋买卖合同》并不导致双方权利义务的严重失衡。综上，原、被告于2013年12月15日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，现原告已按合同约定支付了大部分房款，被告理应按约交房。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定判决如下：一、被告吴正官、陆桂南、吴志华、斯丽丽应于本判决生效之日起十日内向原告钟锡林交付位于上海市浦东新区鹤洁路XXX弄XXX号XXX室的房屋；二、原告钟锡林应于本判决生效之日起十日内向被告吴正官、陆桂南、吴志华、斯丽丽支付房款5万元。案件受理费12,056元，减半收取6,028元，由被告吴正官、陆桂南、吴志华、斯丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇一九年三月二十一日书记员  陆振东附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。