安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民终220号上诉人（原审原告）：绿地集团合肥天邑置业有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区汇林阁小区会所。法定代表人：向先发，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李海燕，上海锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹扉，上海锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王焕明，男，1975年3月15日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市蜀山区，经常居住地安徽省舒城县经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：韦健，男，1954年12月18日出生，汉族，住所地安徽省舒城县。委托诉讼代理人：曹学用，安徽继宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王友勇，男，1951年5月28日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市蜀山区，经常居住地安徽省舒城县经济技术开发区。上诉人绿地集团合肥天邑置业有限公司（以下简称绿地合肥天邑公司）因与被上诉人王焕明、韦健、王友勇案外人执行异议之诉一案，不服安徽省六安市中级人民法院(2018)皖15民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年3月13日公开开庭审理了本案。上诉人绿地合肥天邑公司的委托诉讼代理人李海燕、曹扉，韦健的委托诉讼代理人曹学用以及王友勇到庭参加诉讼，王焕明经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。绿地合肥天邑公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持绿地合肥天邑公司的全部诉讼请求并由王焕明、韦健、王友勇承担本案一、二审诉讼费、保全费用。事实和理由：1.原审认为王焕明、韦健、王友勇对房屋享有一定的财产权益而否认绿地合肥天邑公司基于开发建设享有对案涉房屋的所有权错误。绿地合肥天邑公司虽与王焕明签订了《商品房买卖合同》及合同附件，并办理合同备案登记手续，但因王焕明未能按照合同约定履行支付按揭贷款，案涉《商品房买卖合同》已经生效法律文书于2015年5月解除。根据我国《物权法》第十四条之规定，案涉房屋从未办理过房屋产权登记，且《商品房买卖合同》被生效法律文书解除，绿地合肥天邑公司事实上仍因基于其开发建设行为而享有对案涉房屋的所有权。同时，即便因案涉房屋已办理交付手续，王焕明对房屋进行了部分装修，该装修行为也应被视为对房屋的添附行为，不影响绿地合肥天邑公司对案涉房屋享有所有权。2.《商品房买卖合同》已经解除，对于王焕明、韦健、王友勇已支付的首付款及其在房屋交付后因对房屋实施部分装修行为而产生的部分添附的财产权益，应视作债权另案处理。韦健答辩称：1.（1）2012年5月27日，王焕明与绿地合肥天邑公司签订《商品房买卖合同》，总价款为2689226元，首付款809226元由王焕明支付，剩余房款188万元办理银行按揭。绿地合肥天邑公司完全获得该套房屋的价款，且该房屋已经办理了网上备案，王焕明实际使用了案涉房屋。依据法律规定，该房屋的所有权已经转移至王焕明名下。韦健请求一审法院查封案涉房屋的时间为2014年8月，绿地合肥天邑公司解除商品房买卖合同的时间为2015年5月，房屋查封时间在合同解除之前。2.（1）案涉房屋办理合同备案与交付使用时间均在合同解除之前，依据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部分协助执行若干问题的通知》第15条规定，一审法院查封案涉房屋符合法律规定，具有查封效力。（2）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案查封在前，另案生效文书在后，绿地合肥天邑公司上诉请求不应得到支持。3.绿地合肥天邑公司对王焕明享有债权，而不是对房屋的所有权。（1）本应由王焕明归还银行的按揭款，现已由作为担保人的绿地合肥天邑公司归还，是债务代偿行为。绿地合肥天邑公司与王焕明之间形成债权债务关系。（2）即使案涉房屋所有权归属绿地合肥天邑公司，但王焕明已经支付购房款，取得部分所有权，绿地合肥天邑公司不具有完整所有权，应该在退还王焕明已付款金额和相对应的房屋增值额之后享有完整的所有权。一审法院查封案涉房屋不损害绿地合肥天邑公司利益，一审法院处置案涉房屋时，绿地合肥天邑公司可以依法申请参与分配。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王友勇答辩称：王焕明首付款、归还的银行按揭款、装潢款应当归王焕明，案涉房屋如能返还王焕明则更好。王焕明未进行答辩。绿地合肥天邑公司向一审法院提起诉讼，请求：1.对六安市中级人民法院作出的（2016）皖15执120号之一的《执行裁定书》不予执行，解除对案涉合肥市内森庄园B1幢6层604室房屋查封措施；2.确认案涉房屋产权为绿地合肥天邑公司所有；3.请求判令本案诉讼费由王焕明、韦健、王友勇共同承担。一审法院查明：韦健与王焕明、王友勇、安徽友勇生物科技有限公司、安徽友勇米业有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院(2014)六民二初字第00254号民事判决书判决王焕明、安徽友勇生物科技有限公司偿还韦健借款300万元；安徽友勇米业有限公司、王友勇对上述债务承担连带清偿责任；案件受理费30800元，诉讼保全费5000元，合计35800元，由王焕明、安徽友勇生物科技有限公司、安徽友勇米业有限公司、王友勇承担。该判决生效后，因被执行人未履行还款义务，韦健申请强制执行，一审法院于2016年3月23日立案执行。该案在执行过程中，一审法院查封了合肥市内森庄园B1幢6层604室。2012年5月27日，绿地合肥天邑公司与王焕明签订《商品房买卖合同》一份，约定：将位于内森庄园B1幢6层604室的住宅出卖给王焕明，合同约定的建筑面积328.59平方米，单价为每平方米8184.14元，总金额2689226元整；付款方式为买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币809226元，应在2012年5月27日前支付给出卖人，剩余房款人民币1880000元，办理按揭贷款。合同签订后，王焕明支付了全部房款（其中首付款809226元，按揭贷款188万元）。网上合同备案单号为1205008052。自2012年9月29日至2014年7月29日，王焕明按约定归还了到期贷款。此后未再归还。随后，中国银行股份有限公司合肥高新支行致函绿地合肥天邑公司，称：截止2014年10月16日，王焕明未按期归还贷款，要求绿地合肥天邑公司承担保证责任。2014年10月28日，绿地合肥天邑公司代偿了王焕明房屋贷款1859479.07元。绿地合肥天邑公司向合肥市蜀山区人民法院提起诉讼，该院审理后于2015年5月4日作出（2015）蜀民一初字第01078号民事判决，判决：一、解除绿地合肥天邑公司与王焕明于2012年5月27日签订的《商品房买卖合同（合同编号/备案单号20120165800655NS20120032/1205008052）》；二、王焕明自判决生效之日起10日内一次性清偿绿地合肥天邑公司违约金80676.78元。判决生效后，绿地合肥天邑公司向合肥市蜀山区人民法院申请执行。案涉房屋于2014年5月16日至2016年5月15日被合肥市庐阳区人民法院以（2014）庐民二初字第00774号民事裁定查封；2014年5月23日被一审法院轮候查封两年；2014年10月31日，一审法院又作出（2014）六民二初字第00254号民事裁定，轮候查封两年；2016年9月5日，该房屋又被安徽省舒城县人民法院以（2014）舒执字第00703号执行裁定书轮候查封三年。2016年10月18日，在（2014）六民二初字第00254号民事裁定查封期限届满前，一审法院又作出（2016）皖15执120号之一执行裁定书续查封三年。一审另查明：绿地合肥天邑公司向一审法院提交的U盘经当庭播放，能够证实案涉房屋处于装修状态。一审法院认为，合肥市蜀山区人民法院2015年5月4日作出的（2015）蜀民一初字第01078号民事判决仅判决解除绿地合肥天邑公司与王焕明签订的《商品房买卖合同》及王焕明应向绿地合肥天邑公司支付违约金，但双方就王焕明已经支付的房屋首付款及诉争房屋返还问题并没有协商解决，鉴于王焕明现仍实际占有诉争房屋，并对房屋进行了部分装修。因此王焕明对该房屋享有一定的财产权益，包括首付款、装修价值和可能存在的增值部分，绿地合肥天邑公司诉请该院确认其对诉争房屋享有产权，该院依法不予确认。绿地合肥天邑公司对诉争房屋享有的民事权益不足以排除该院的强制执行。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二项规定，判决驳回绿地合肥天邑公司的诉讼请求。一审案件受理费28314元，由绿地合肥天邑公司负担。二审期间，当事人所举的证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，综合双方的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：绿地合肥天邑公司请求解除对案涉房屋的查封并确认该房屋归其所有是否有事实与法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据法律规定，本案王焕明与绿地合肥天邑公司签订《商品房买卖合同》之后，王焕明享有向绿地合肥天邑公司请求交付案涉房屋并协助办理产权转移登记的请求权。在绿地合肥天邑公司未协助办理产权转移登记完毕前，案涉房屋尚不能认定为王焕明所有。查封登记系限制登记名义人处分不动产的特殊登记行为。本案至今，案涉房屋尚未转移登记至王焕明名下，人民法院对案涉房屋采取的保全措施系预查封措施。人民法院对案涉房屋采取预查封的前提条件是作为被执行人的王焕明与案外人绿地合肥天邑公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，即将实际取得案涉房屋标的所有权，该房屋在合同履行完毕后将成为王焕明的责任财产。本案签订合同后，作为被执行人的王焕明与出卖人的绿地合肥天邑公司之间签订的《商品房买卖合同》已经人民法院生效裁判解除。在该生效裁判未被推翻的情况下，王焕明请求绿地合肥天邑公司履行转移案涉房屋的登记请求权消灭，案涉房屋最终未能成为被执行人王焕明的责任财产。合同依法解除后，王焕明负有向绿地合肥天邑公司返还标的物的义务，绿地合肥天邑公司负有向王焕明返还购房款的义务。王焕明对案涉房屋的装修不能返还、拆除的，构成不动产上的添附，应一并为不动产所有人绿地合肥天邑公司的财产。绿地合肥天邑公司向王焕明返还购房款以及因添附产生的对王焕明的补偿义务均系请求权，均可以作为王焕明的财产依法采取保全措施。但就案涉房屋本身，已不能作为王焕明的责任财产，不能因被执行人王焕明的责任而被采取执行措施。绿地合肥天邑公司上诉请求停止执行、解除查封措施，本院予以支持。不动产权利归属应依不动产登记簿记载为准，鉴于案涉房屋现已登记在绿地合肥天邑公司名下，故对绿地合肥天邑公司在本案中请求确认案涉房屋归其所有，本院不予处理。综上，一审判决适用法律错误，绿地合肥天邑公司的上诉请求及理由部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销安徽省六安市中级人民法院(2018)皖15民初101号民事判决；二、停止对六安市中级人民法院作出的（2016）皖15执120号之一的《执行裁定书》的执行，解除对案涉合肥市内森庄园B1幢6层604室房屋的查封措施；三、驳回绿地集团合肥天邑置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理28314元，由绿地集团合肥天邑置业有限公司负担14157元，由韦健、王焕明负担14157元；二审案件受理费28314元，由绿地集团合肥天邑置业有限公司负担14157元，由韦健、王焕明负担14157元。本判决为终审判决。审判长 程 敏审判员 王依胜审判员 廖永结二〇一九年三月十九日法官助理唐婷书记员徐珍妮附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。