广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初26372号原告：李丽，女，1987年6月19日出生，汉族，住湖北省襄樊市襄阳区，委托诉讼代理人：贾瑞（系原告丈夫），住湖北省襄樊市襄阳区。委托诉讼代理人：周国有，广东通建律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××，统一社会信用代码××。法定代表人：梁国强。委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告李丽诉被告佛山盛明置业有限公司合同纠纷一案，本院于2018年12月26日立案后，依法适用简易程序于2019年2月20日、3月14日公开开庭进行了审理。两次开庭原告的委托诉讼代理人贾瑞、被告的委托诉讼代理人李勇勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告于2018年11月19日签订的《物业使用权转让合同》《盛明广场装修协议》；2.被告向原告返还原告已支付的资金175012元以及支付资金被占用期间的利息（以175012元为本金，以4.35%年利率从2018年11月19日计至实际返还之日止，暂计至2018年12月17日为592元）；3.本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：2018年11月19日原告与被告签订91334号《物业使用权转让合同》和《盛明广场装修协议》。根据合同的相关约定，被告将××号物业使用权转让给原告，该项目用地为商业酒店用地可兼容办公用地，原告可以享有该物业使用权至2051年12月30日。合同签订后，原告向被告支付了款项175012元。但是被告至今无法向原告提供该物业的预售许可证、项目规划文件报建手续等。2018年11月份原告在网上看到国土局与水务局发布的文件，对盛明广场提出了风险提示，原告根据该提示调查及至被告处核实过土地的合法使用权只至2031年12月30日，后续20年期间原告无法根据合同及法律依法享有合法使用权。因此被告只能将涉讼物业合法转让给原告至2031年12月31日，而不是其承诺的至2051年12月30日，被告隐瞒事实诱使原告与被告签订合同。原告获得被告转让的涉讼物业需付出的款项，明显超出以租金市场标准计算得出13年租金总额。被告利用自己的优势和利用原告没有经验，致使双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则。而且被告这种转让房屋使用权的方式与有关法律、法规以及方式政府部门有关土地使用政策精神相悖，根据《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府【2009】302号）以及该项目《规划条件》的规定，该项目不准建设公寓、酒店式公寓、公寓式办公、产权式酒店等带有居住功能形式的用房。因此，原被告双方的合同内容存在不公平，且被告存在虚假宣传，原告在1年内有权行使撤销合同的权利，故原告主张撤销合同。被告辩称，一、原、被告签订的《物业使用权转让合同》《盛明广场装修协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告要求返还资金及利息无事实和法律依据。1.被告作为案涉物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和被告与佛山市南海区西樵镇爱国村××股份合作经济社（以下简称××经济社）签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，被告基于投资建设行为而取得“盛明广场”项目全部物业的使用权。2.2012年12月2日，××经济社与被告签订了两份《集体建设用地使用权出租合同》，租赁期限分别为2011年12月31日至2031年12月31日、2032年1月1日至2051年12月31日，即总租赁期限为40年。2012年12月3日，××经济社和被告以及担保方签订了一份《集体建设用地使用权出租合同补充协议》，再次重申“甲方（××经济社）应当按照《集体建设用地使用权出租合同》的约定办理集体土地使用权证登记手续。无论土地使用权权属证书登记使用年限为多少年，双方确定合同约定土地实际出租给乙方（被告）的土地使用年限为四十年。”2016年10月28日，××经济社出具一份《证明》，确认被告是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至被告与该社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。二、原告诉称被告隐瞒事实真相，违反了国家的相关法律法规的情况下与被告签订的相关协议，无事实与法律依据。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原、被告签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，应该认定有效。2.原告已在《物业使用权转让合同》第一条第4款确认了“原告确认对该项目及该物业已作充分了解，已知悉该项目及该物业的相关权属情况及现状，并对此不异议，自愿受让该物业的使用权。”的事实。3.被告转让案涉物业的使用权是符合法律、行政法规的规定，案涉物业所在“盛明广场”项目是经过佛山市南海区国土城建和水务局的规划批准建设。《物业使用权转让合同》对土地和物业的规划用途均已作了明确、如实的告知和约定。被告就标的土地取得的《建设用地规划许可证》中，明确记载用地性质为“商业用地可兼容办公用地”。经佛山市南海区国土城建和水务局确认的项目建设《规划条件》中，明确记载“建筑物性质：主导建筑物性质：商业用房（含酒店）、办公用房；附属建筑物性质：停车库、配套设施用房”。被告在建设该项目和进行物业使用权转让时，均是遵循上述规划许可用途。原告无权撤销《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》，原告要求返还相关款项无事实和法律依据。三、根据《物业使用权转让合同》第10条4款约定“本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金”，原告无正当理由要求终止履行合同，被告保留向原告追究违约金的权利。原告至今未按照双方的《物业使用权转让合同》约定支付被告第一、二期转让款，被告保留追究其逾期付款的违约责任。四、从原告提交的收据可以看出被告只收到原告支付的金额为145012元，另外30000元装修款的收取主体是珠海市昶大装饰工程有限公司（以下简称昶大公司）。原告要求被告返还该30000元装修款属于权利主体主张对象错误。基于上述事实和理由，答辩人请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：1.原告提交的佛山市南海区国土城建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知、南海区各镇（街道）路段租金水平表、盛明广场项目特别情况重要提示，均属于第三方制作并在网页发布的发布信息，本院对其形式的真实性予以确认，对其内容将结合本案具体情况进行综合认定；2.原告提交关于珠海市昶大装饰工程有限公司的收据，有原件核对，且原、被告均确认原告与珠海市昶大装饰工程有限公司有签订合同，故本院对该收据予以确认；3.原告提交的定金确认单没有原件核对，本院对其真实性不予确认；4.原告提交其丈夫贾瑞与销售朱思天的微信聊天记录，原告出示手机原本核对，聊天对象身份清楚且聊天内容与涉讼物业相关，故本院对其形式的真实性予以确认，对其内容结合本案具体情况进行综合认定；5.被告提交的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划条件、平面图合同交接书、××经济社出具的证明均有原件核对，并加盖相关单位的印章，本院对其真实性予以确认；6.被告提交的照片拍摄时间、地点不明，本院对该证据不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：佛山市南海区××地段的土地所有权人为××经济社，土地使用权人为佛山盛明置业有限公司，证号为佛府南集用××号，土地用途为商业用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权终止日期为2031年12月31日。2012年12月2日，被告（承租方、乙方）与××经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区××地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止，经双方协商可后续二十年租赁期。该合同于2012年12月4日经佛山市南海区西樵镇农村集体资产管理交易中心鉴证。同日，被告（承租方、乙方）与××经济社（出租方、甲方）签订另一份《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区××地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2031年12月30日起至2051年12月31日止。该合同未经佛山市南海区西樵镇农村集体资产管理交易中心鉴证。2012年12月3日，被告（承租方、乙方）与××经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同补充协议》，约定将上述土地使用权租赁期限由原合同约定的二十年变更为四十年，即用地时间变更为2011年12月31日至2051年12月31日止。佛山市南海区××地段于2016年3月4日办理建设用地规划许可证。盛明广场9座于2018年7月16日办理建设工程规划许可证。2018年11月19日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将××盛明广场项目自物业的使用权转让给乙方，建筑面积35平方米，其中套内面积24.85平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公；物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定；总转让款金额为183500元，不包含乙方应另行支付的装修款用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款108512元于本合同签订当日支付（含定金），余款74988元在1.5年内平均分18期免息付清，第一期应在2018年12月28日前支付4166元，以此类推最后一期应在2020年5月28日前支付4166元；甲方在2020年12月1日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内；等等。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告(甲方、受委托装修方)签订《装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的9座1334号物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年11月19日前一次性支付装修款用36500元给甲方，乙方于2020年12月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2020年12月31日前完成装修并交付使用，等等。2018年11月19日，原告（乙方、委托装修方）与案外人昶大公司(甲方、受委托装修方)签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方同意仅由甲方（或甲方指定装修公司）对涉讼物业进行装修设计及定购装修材料，乙方于2018年11月19日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给甲方，等等。2018年11月7日，原告向被告刷卡支付50000元。11月19日，原告向被告刷卡支付95012元，向昶大公司刷卡支付30000元。同日，被告出具收据确认收到原告交来涉讼物业首期款145012元，昶大公司出具收据确认收到原告涉讼物业的装修款30000元。2018年12月26日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告称其已经支付的资金均属于租金，2018年11月7日原告在被告前台向被告刷卡支付50000元，被告向原告出具定金确认单原件，同月19日，原告在被告前台根据被告指示刷卡125012元，刷卡后收取被告开具的两张收据，并把定金确认单收回，转账后原告根据被告指示和昶大公司另行签订合同。被告陈述称其2018年11月19日开具的收据中145012元包括物业使用权首期转让款108512元及装修款36500元。本院认为，原、被告签订的《物业使用权出让合同》约定原告向被告支付一定的对价，取得被告在建房产一定年限的使用权，到期后将房产交回给被告，该合同权利义务约定属于租赁合同的性质，故双方之间构成房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《物业使用权出让合同》约定被告将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权出让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变被告将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定的交付时间为2020年12月1日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2020年12月1日起算，《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为31年1个月（2020年12月1日至2051年12月30日）。综上，《物业使用权出让合同》约定的物业使用权转让期限超过20年的部分（2040年12月1日至2051年12月30日）无效。《物业使用权出让合同》约定的物业使用权转让期限20年内的部分（2020年12月1日至2040年11月30日），原告认为被告隐瞒土地使用权的期限诱使原告签订合同，且合同内容显失公平，主张予以撤销。对此，本院分析如下：一、关于土地使用权期限的问题，2015年2月27日全国人民代表大会常务委员会会议通过的《关于授权国务院在北京市××等××点县××、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价，广东省佛山市南海区在试点范围内，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，国有工业用地土地使用权出让最高年限为50年。本案中虽然涉讼物业所用土地的使用权终止日期为2031年12月31日，但涉讼物业使用土地位于佛山市南海区，被告与土地出租人××经济社签订补充协议约定土地租赁的期限为40年，截止至2051年12月31日，并未超过国有工业用地使用权出让的最高年限，因此本院认定被告不存在欺诈诱使原告签订《物业使用权出让合同》；二、本案中，合同约定物业出让金为183500元，使用期限为31年1个月，原告提交由佛山市南海区国土城建和水务局发布的2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准，其中并无盛明国际广场的租金指导价，而西樵其他商场三层及以上的租赁单价范围为每月20-35元/㎡，参照该租金标准，本案约定的租金并未显失公平，原告以此为由主张撤销《物业使用权出让合同》理据不足，本院不予支持。综上，本院确认《物业使用权出让合同》关于2020年12月1日至2040年11月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，不存在法律规定的可撤销的情形。此外，双方签订的《装修协议》，是双方的真实意思表示,亦是双方平等自愿协商一致的结果，是合法有效的合同，亦不存在法律规定的可撤销的情形。合同约定原告所支付的租金为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故原告应支付的租金为118069.71元[183500元×（20年／31年1个月）]。双方签订《装修协议》约定的装修款36500元，是基于《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为31年1个月而支付的装修对价，现本院认定涉讼物业有效的租赁期限为20年，故原告应支付的装修款为23485.25元[36500元×（20年／31年1个月）]。部分的租赁期限无效，被告无权收取无效部分的相应租金及装修对价。原告已向被告支付145012元（95012元+50000元），多支付的3457.04元（145012元-118069.71元-23485.25元），被告应予返还。被告多收取原告款项，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告以3457.04元为本金从原告主张权利之日即2018年12月26日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，超出部分本院不予支持。原告另与昶大公司签订了《装修设计、装修材料定购协议》并向其支付30000元费用，其向被告主张返还该笔款项没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还3457.04元予李丽；二、佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以3457.04元为本金从2018年12月26日起至上述判决第一项实际履行日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予李丽；三、驳回李丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4608.88元，减半收取计2304.44元，财产保全费1398.02元，合计3702.46元（原告已预交），由李丽负担3622.89元，由佛山盛明置业有限公司负担79.57元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的案件受理费79.57元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年三月十五日书记员  林浩成