黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑03民初7号原告（案外人）：林春艳，女，1974年4月29日出生，汉族，住鸡东县。委托诉讼代理人：张松楠，黑龙江承霖律师事务所律师。被告（申请执行人）卢宏艳，女，1972年4月6日出生，汉族，建筑行业个体，户籍地黑龙江省鸡东县，现住黑龙江省绥芬河市。第三人（被执行人）：鸡西市福缘房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡东县前进街六委。法定代表人：王文俊，经理。第三人（被执行人）：黑龙江省鼎利丰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区东风办1－1－2。法定代表人李德军，职务经理。原告林春艳与被告卢宏艳、第三人鸡西市福缘房地产开发有限公司（以下简称福缘公司）、黑龙江省鼎利丰房地产开发有限公司（以下简称鼎利丰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，适用普通程序依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林春艳及其委托诉讼代理人张松楠到庭参加诉讼，被告卢宏艳、第三人福缘公司、鼎利丰公司经本院合法传唤，无正当理由未参加庭审。本案现已审理终结。原告林春艳向本院提出诉讼请求：1.请求停止对鸡东县福缘家居小区11号楼2单元502室的强制执行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：一、2013年3月24日与福缘公司签订置业计划书，以12.62万元认购鸡东县福缘家居小区11号楼1单元502室，付款方式为分期首付8万元，余款3.62万元于房屋基础起一层时交付，剩余1万元于交钥匙时一次付清，福缘公司加盖了公章，公司负责人王文俊及林春艳签名。二、林春艳在案涉房屋被查封前已签订合法有效的书面买卖合同，且已交付超过房屋价款50%的购房款，所购买的房屋系用于居住，且原告名下无其他用于居住的房屋。综上所述，林春艳真实购买房屋，已按约定支付价款，剩余价款没在交付的原因是没有收到法院的要求，而不是恶意拒付。原告的请求符合法律的规定，可以排除对案涉房屋的执行。被告卢宏艳辩称：一、案涉房屋未取得建设用地规划许可证、商品房预售许可证等审批证书，以房抵债的性质为代物清偿，非经现实给付不能成立。林春艳与福缘公司间不存在真实的商品房买卖合同，仅凭以房抵债的置业计划书，不符合最高人民法院规定的权利人标准，林春艳并非案涉房屋的权利人。二、在人民法院对案涉房屋查封前，林春艳未与福缘公司签订合法有效的买卖合同，案涉房屋未取得商品房预售许可证，故林春艳与福缘公司签订的置换协议书为无效合同，且同类型的协议书已被鸡东县人民法院判决认定为无效合同。三、在人民法院查封前，林春艳未合法占有该不动产，且未全部支付价款。林春艳与福缘公司签订的合同，名为买卖合同，实为民间借贷的担保合同。故请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。福缘公司、鼎利丰公司未到庭，亦未发表答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法举示了证据。原告林春艳举示的证据清单：一、2018黑03执异178号执行裁定书。意在证明：原告林春艳对本案具有诉权。二、中国邮政储蓄银行股份有限公司鸡东县平阳镇营业所交易清单一份、置业计划书、福缘公司福缘家居项目部收据一份。意在证明：林春艳于2013年3月24日与福缘公司签订置业计划书，协议林春艳以126，200.00元购买案涉房屋，并已交付首付款8万元。三、鸡东县不动产登记中心证明一份、鸡东县乡村建设规划管理处证明一份、结婚证复印件一份。意在证明：林春艳与谢振民系夫妻关系，原告夫妻名下在鸡东县辖区内没有用于居住的房屋。经审核原告举示的证据来源合法，内容真实，故原告所举示的证据效力均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月8日，经鸡东县人民政府县长办公会议批准，福缘公司开发建设鸡东县福缘家居棚户区改造项目，属经济适用住房项目。2013年8月6日，经黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室确定为棚户区改造项目。2014年6月9日，经鸡东县人民政府专题会议研究确定为，整个项目分一期、二期两期进行施工。因福缘公司在开发过程中资金出现问题，2015年5月20日，福缘公司自愿放弃该项目的开发权、施工权等一切权利。2017年4月21日，福缘公司与鼎利丰公司签订“鸡东县福缘家居项目开发建设转让协议书”，约定鼎利丰公司整体受让鸡东县福缘家居项目，由鼎利丰公司继续承接该项目，项目评估价值约7000万元，以实际评估为准。经福缘公司向鸡东县政府申请，经批准该项目变更后开发企业为鼎利丰公司。2013年3月24日，林春艳与福缘公司签订置业计划书，约定林春艳向福缘公司购买福缘家居小区11号楼1单元502室，房屋参考建筑面积63.13平方米，房屋协议单价2000.00元，房屋总价款126，200元，付款方式为分期付款，首付8万元，剩余房款于楼房基础起一层时付36，200.00元，剩余购房款于交付时一次性付清，同日林春艳向福缘公司项目部交付首付款8万元。置业计划书中加盖福缘公司公章，公司负责人王文俊及认购人林春艳签名。同时，福缘公司为林春艳出具收据，载明：“交款人林春艳，福缘家居11号楼1单元502室，首付款人民币8万元。”。收据加盖福缘公司福缘家居项目部财务专用章。鸡东县福缘家居小区工程尚未竣工，至今未交付使用，未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证及商品房预售许可证。原告卢宏艳因与福缘公司、鼎利丰公司债权人代位权纠纷一案，于2017年11月28日向本院申请诉前财产保全，本院经审查，于2017年11月29日作出（2018）黑03财保2号民事裁定，查封：“鼎利丰公司、福缘公司开发的位于鸡东县××家居小区××楼、××楼、××楼、××楼、××楼，福缘家居售楼处一至三层，建筑面积18876.13平方米、保全金额25,000,000元、共计266套车库，其中住宅236套、车库门市30套”，其中包括案涉房屋。本院于2018年5月28日作出（2017）黑03民初126号民事判决书，判决：1、鼎利丰公司代福缘公司给付卢宏艳欠款2，074万元及利息；2、驳回卢宏艳的其他诉讼请求。鼎利丰公司不服提出上诉，黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑民终504号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。卢宏艳对本案申请执行后，林春艳对本院查封案涉房屋不服，向本院提起案外人执行异议之诉，要求中止案涉房屋的执行。本院依法作出（2018）黑03执异178号执行裁定书，裁定驳回林春艳的异议请求。林春艳不服，以案外人身份提起本案诉讼。本院认为，本案争议的焦点为：被告林春艳是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。本案中，福缘公司与林春艳于案涉房屋被查封前签订买卖合同，由林春艳购买福缘公司在建鸡东县福缘家居小区案涉房屋，林春艳现已交付案涉房屋购房款超过总购房款的50%，双方的该房屋合同系双方当事人真实意思表示，合同成立。鸡东县福缘家居小区虽未取得商品房预售许可证，但该项目系由黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室批准确定的棚户区改造项目，并由鸡东县人民政府批准开发建设，该项目现因开发建设单位资金及工程项目税费问题，造成工程未竣工和取得相关证照。但项目所在辖区的人民政府已针对该项目烂尾问题成立工作组，推进该项目竣工、交付及证照的后续工作，保护动迁户顺利回迁及相关业户的合法权益，维护辖区内的社会稳定。在此情况下，林春艳及其配偶名下又无可用于居住的房屋，因此应当保护林春艳作为房屋消费者基本居住的权利。故林春艳对案涉房屋的物权期待权，足以排除对案涉房屋的强制执行。综上所述，林春艳的诉讼请求依法应予保护。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：停止对鸡东县福缘家居小区11号楼2单元502室的强制执行。案件受理费2,842.00元，由被告卢宏艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  郭以刚审判员  徐嫒凤审判员  李凤霞二〇一九年三月二十五日书记员  都 晶书记员  刘香蓉附：本案引用的法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。