广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初997号原告：熊宙坚，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：戴国梁，广东邦南律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：童绍洪。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：童绍洪。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区。法定代表人：童绍洪。三被告的共同委托诉讼代理人：卢辉，广东禅都（三水）律师事务所律师。原告熊宙坚与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序于同年2月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴国梁、三被告的共同委托诉讼代理人卢辉到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告熊宙坚向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告宝盈大沥分公司于2014年4月28日签订的首层XX号商铺《物业使用权出让合同》无效；2.被告宝盈大沥分公司退还使用权出让金160026元给原告；3.被告宝盈大沥分公司退还按金3000元给原告；4.被告悦心公司返还2018年7月1日至2018年12月拖欠原告的固定租金9065元；5.被告宝盈大沥分公司以160026元为本金，从2019年1月10日起至实际付清之日止按银行同期贷款利息向原告支付利息；6.被告悦心公司以固定租金9065元为本金，从2019年1月1日起至实际付清之日止按银行同期贷款利息2倍向原告支付违约金；7.三被告对上述第1-6项诉讼请求承担连带赔偿责任；8.本案的诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年4月28日，原告与被告宝盈大沥分公司签订了首层XX号商铺《物业使用权出让合同》，合同约定，被告宝盈大沥分公司将位于佛山市南海区XX村民小组土地的宝盈国际广场项目编号为首层XX号商铺（以下简称涉案商铺）的使用权出让给原告，建筑面积6.91平方米，物业使用权的出让期限从2014年4月28日至2034年4月28日，被告宝盈大沥分公司再赠送原告使用期限至2042年1月31日。总使用权出让金额为人民币208730元，原告向被告宝盈大沥分公司一次性缴纳物业管理按金3000元。2014年4月28日，原告与被告悦心公司签订了首层XX号商铺《委托经营管理合同》，合同约定，原告将首层XX号商铺自2014年5月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给被告宝盈公司，从2014年5月1日起开始，原告获得由被告宝盈公司支付的十年期限的委托经营固定租金收益：委托经营期间第一年至第三年的固定年收益为合同价的8%，即每月金额为1392元，第四年至第六年固定年收益为合同价的10%，即每月金额为1739元，第七年至第八年固定年收益为合同价的11%，即每月金额为1913元，第九年至第十年固定年收益为合同价的12%，即每月金额为2087元，固定收益按照月支付，在每月20号以转账形式支付给原告。2018年7月26日，被告悦心公司单方面发出了“2018年12月31日前租约合同到期的业主告知书”称，由于广场经营不善，出租率不短下降，从2018年8月1日开始将对广场进行全面升级改造，改造范围包括超市街区（负一层）、一楼商体里面二楼及三楼。由于改造费用所需资金比较庞大，新引进商家均需6-12个月免租期，业主剩余部分的收益将摊分为12个月返还，2018年7月-12月每月商铺的将是原本的40%，2019年1月-7月将是原本的60%，此后将是实收实租。从此，被告悦心公司就开始减少支付固定租金了。根据《中华人民共和国合同法》无效合同的规定：“（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（5）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，在本案中，被告宝盈大沥分公司转租给原告的商铺没有取得房地产权证、用地规划许可证等相关的证书，且商铺无法独立存在，没办法交付给原告正常使用，被告宝盈大沥分公司又以十年返归本金的欺骗方式，欺骗原告签订《宝盈国际广场物业使用权出让合同》，被告宝盈公司又以“招商引资”为由，从2018年7月起一直拖欠原告的固定租金，原告多次催收，被告宝盈公司均以各种理由拖欠。因此，被告宝盈大沥分公司违反法律、行政法规的强制性规定，以欺诈方式与原告订立的租赁合同应属无效，同时，被告宝盈大沥分公司以合法“赠与方式”方式掩盖非法的“租赁期限超过二十年”，其超过部分也是无效的。因三被告法定负责人都是童绍洪，被告宝盈公司是被告宝盈大沥分公司的总公司，三被告系存在横向关系的关联公司，且积极参与了相关交易，承受了合同利益，三被告的行为共同损害了原告的利益，故三被告要承担连带赔偿责任。被告宝盈大沥分公司、宝盈公司共同辩称，一、本案案由应定性为房屋租赁合同纠纷；本案中，被告宝盈大沥分公司与原告于2014年4月28日签订《物业使用权出让合同》，合同约定被告宝盈大沥分公司将涉案商铺出租给原告使用，由原告一次性向被告宝盈大沥分公司支付租金。由此可见，双方之间所签订的《物业使用权出让合同》虽名为出让合同，但实质符合房屋租赁合同的全部要件，为房屋租赁合同关系，故不适用商品房预售的有关法律规定。二、原告与被告宝盈大沥分公司所签订的《物业使用权出让合同》是双方真实意思表示，合法有效。本案中，原告作为完全民事行为能力人，其与被告宝盈大沥分公司所签订的《物业使用权出让合同》是双方真实意思表示，并没有违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告认为被告宝盈大沥分公司对出租物业未取得相应产权，没有办理合法的销售审批手续，违反法律、行政法规的强制性规定无事实与法律依据。三、案涉物业所属项目已持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，符合房屋租赁条件。本案中，案涉物业所属项目已分别取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》等，由此可见，案涉物业已符合出租及交付使用条件，《物业使用权出让合同》合法有效。综上，被告宝盈大沥分公司已将符合出租条件的物业交付予原告使用并收益，双方所签订的《物业使用权出让合同》已经成立并且生效，原告诉请确认《物业使用权出让合同》无效并要求返还物业使用权出让金及管理费等是完全没有事实与法律依据。被告悦心公司辩称，一、本案案由应定性为房屋租赁合同纠纷。根据原告与宝盈大沥分公司所签订的《物业使用权出让合同》内容可知，该合同虽名为出让合同，但实质符合房屋租赁合同的全部要件，为房屋租赁合同关系。本案中，被告悦心公司与原告于2014年4月28日签订《委托经营管理合同》，合同约定原告将涉案商铺出租给被告悦心公司实行统一招商运营，并由被告悦心公司每月向原告支付租金。同时，被告悦心公司承担涉案商铺项目的物业管理服务。由此可见，本案存在两个房屋租赁法律关系及一个物业管理服务法律关系，一方面由宝盈大沥分公司将涉案商铺出租给原告使用，另一方面由原告将涉案商铺出租给被告悦心公司使用并委托被告悦心公司对该物业提供统一物业管理服务。因此，本案涉及不同法律主体的多个法律关系，原告在本案中对多个法律关系一并提起诉讼没有法律依据，依法应予驳回。二、被告悦心公司与原告所签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，合法有效。本案中，原告作为完全民事行为能力人，其与被告悦心公司所签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，并没有违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告将其物业委托被告悦心公司进行统一招商运营，并由被告悦心公司向原告支付每月租金，双方之间符合房屋租赁法律关系。三、被告悦心公司未能按原约定足额支付租金虽构成违约，但拟计划改造租赁物业所在项目符合广大投资方的长远利益。被告悦心公司在接受包括原告在内的投资方委托经营后，一直以来均能按时足额支付租金。但在经营过程中，因受到市场环境因素的影响及网络消费模式的冲击，租赁物业所在项目广场的消费人群急剧减少，出租状况不佳。为适用市场发展，更好地维护广大投资方的长远利益，被告悦心公司不得已整合各方资源，拟对所经营的项目进行改造升级，并且，被告悦心公司就此事已多次以电话、短信或书面形式告知广大投资方，虽有小部分投资方未予理解，但已获得95%以上投资方的支持。被告悦心公司未能按原约定足额支付租金的行为虽然构成违约，但也同时承诺在改造完成后将逐渐偿还广大投资方的应收租金。综上所述，被告悦心公司认为，被告悦心公司与原告所签订的《委托经营管理合同》已经成立并且生效，既有房屋租赁合同法律关系，也有物业管理合同的法律关系。原告诉请确认《委托经营管理合同》无效是完全没有事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的广州日报大沥社区报是原件，本院对其形式的真实性予以确认，对其内容将结合本案具体情况进行综合认定。2.原告出示的《南海宝盈广场出售商铺套路多，3000多人投资数亿元陷入“返利圈套”》网页报道属于第三方制作的网页信息，本院对其形式的真实性予以确认，对其内容将结合本案具体情况进行综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2010年10月29日，案外人佛山市南海区大沥镇凤池村西边股份经济合作社（甲方）与被告宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区XX村民小组土名为“庙后”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2014年4月28日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将宝盈国际广场项目编号为涉案商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为6.91平方米，使用权性质为商业。出让期限从合同签订之日起至2034年4月28日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年5月1日前享有受让商铺的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金208730元及物业管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金金额无息退还。乙方如需要，在第十年可以要求甲方按原价回购。宝盈国际广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方委托的物业管理公司进行专项、统一的管理和服务。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方所选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；统一管理经营期限内，甲方免收乙方的物业管理费、水电费。双方并约定其他权利义务。该合同附有涉案商铺所在位置平面图。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼商铺自2014年5月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。委托经营收益自该物业交付次日起计。自2014年5月1日开始，甲方获得由乙方支付的十年期限的委托经营固定租金收益。委托经营期间第一年至第三年的固定年收益每月金额为1392元，第四年至第六年固定年收益每月金额为1739元，第七年至第八年固定年收益每月金额为1913元，第九年至第十年固定年收益每月金额为2087元。固定收益按照月支付，在每月20号以转账形式支付给甲方。委托经营期间产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过6个月的，甲方有权解除合同；等等。同日，被告宝盈大沥分公司出具收据，确认收到原告支付物业管理按金3000元。2014年6月26日，被告宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉讼商铺使用权出让金208730元。2018年7月26日，被告悦心公司出具一份《2018年12月31日后租约合同到期的业主告知书》，认为宝盈广场自2014年开业至今，面对社会同类型广场不断增加以及网络消费模式的冲击，出租率不断下降，因此决定从2018年8月1日开始对广场进行全面升级改造，改造范围包括超市街区（负一层）、一楼商体里面、二楼及三楼。将原来的租金进行调整，调整期限为一年：1.公寓、正在出租的首层街铺不纳入改造范围，按原来的租金收入，到原合同所签的年限执行。2.广场内外的设备设施改造费用及全面改造升级费用由悦心公司负责承担。3.进场经营商家租赁物业的物业免租期由悦心公司与业主合力承担，分配方式为：2018年7月至12月业主所收租金每月按原每月收益的40%进行支付。2019年1月至6月业主所收租金，每月按月收益的60%进行支付。2019年7月开始，除按原合同条款支付租金外另将业主少发的租金摊到余下租赁月份。每月平均补回租赁金额即2019年7月起，所收租金为原合同规定租赁金额+摊分每月少收的租赁金额，补完为止。2018年7月开始，租金结算日调整为每月的30日（如节假日顺延）。另查明一，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证。2014年5月15日，宝盈广场A区规划竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。另查明二，三被告的法定代表人均为童绍洪。对于租金收益支付情况，悦心公司和原告共同确认：悦心公司于2018年7月、8月各付租金收益685.17元；2018年9月已付租金收益173.9元；2018年10月已付租金收益260.85元，上述合计1805.09元。2018年11月及之后租金收益未支付。本院认为，原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉案商铺一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。三被告已提供证据证明涉讼商铺所在宝盈国际广场已办理规划报建并取得了产权证书,涉案商铺在粤房地权证佛字第××号不动产权证载物业范围内，原告抗辩涉讼商铺未提供产权证书、以合法形式掩盖非法目的主张合同无效均没有事实和法律依据，本院不予支持。但涉案《物业使用权出让合同》约定出让期限从合同签订之日即2014年4月28日起至2034年4月28日止，出让期限届满之日起，被告宝盈大沥分公司再赠送使用期限至2042年1月31日止，即租赁期限实际为10141天。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权出让合同》所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效。除此以外,《物业使用权出让合同》为双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的几种情形，合法有效。《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限实际是10141天，原告所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，故被告宝盈大沥分公司应向原告退回无效部分对应的物业使用权出让金及物业管理按金59211.74元{[10141天-7305天(20年天数)]÷10141×（208730元+3000元）}，原告诉请超出本院核定部分，本院不予支持。涉讼合同部分无效，两原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告宝盈大沥分公司以59211.74元为本金从原告主张权利之日即2019年1月10日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，超出部分本院不予支持。关于原告的租金支付请求。根据悦心公司的付款情况，悦心公司欠付2018年7月至2018年12月的固定收益8928.91元（1739元×6个月-1805.09元），悦心公司应支付予原告，超出部分本院不予支持。关于原告利息违约金的请求，《委托经营管理合同》约定悦心公司应于每月20日前支付固定收益，逾期支付按中国人民银行同期基准贷款利率的2倍计收利息。悦心公司逾期支付2018年7月至2018年12月的固定收益，至辩论终结时尚未支付，原告主张以2018年7月至12月每月的租金收益差额为本金，从2019年1月1日起实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率的2倍计收利息符合合同约定，本院予以支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司的债务承担责任。但被告宝盈公司和悦心公司是独立法律主体，即使其法定代表人相同亦不能据此推定为关联公司，原告主张三被告承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认熊宙坚与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年4月28日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金及物业管理按金59211.74元及以59211.74为本金从2019年1月10日起实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予熊宙坚；三、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益8928.91元及以8928.91元为本金从2019年1月1日起实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率的2倍计付利息予熊宙坚；四、驳回熊宙坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4670.46元，减半收取计2335.23元（原告已预交），由原告熊宙坚负担1670.08元，由被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担640.15元，由被告佛山市悦心物业管理有限公司负担25元。三被告负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内分别向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告多预交的665.15元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周 桂 颜二〇一九年三月二十九日书记员 孙王成欣