广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0104民初26131号原告：卢桂芳，女，1971年8月11日出生，汉族，身份证登记住址广州市天河区。委托诉讼代理人：周晶晶，广东大篆律师事务所律师。被告：广州拓展辉煌房地产有限公司，住所地广州市白云区XX路南段XX村**第**。法定代表人：董胜强。被告：深圳市越翔房地产开发有限公司，住，住所地广东省深圳市福田区XX中路XX村****B16/div>法定代表人：周海娜，职务经理。委托诉讼代理人：苏玉鸿、洪萍，北京市盈科（广州）律师事务所。原告卢桂芳诉被告广州拓展辉煌房地产有限公司（以下简称拓展辉煌公司）、深圳市越翔房地产开发有限公司（以下简称越翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周晶晶、被告越翔公司委托诉讼代理人苏玉鸿到庭参加诉讼。被告拓展辉煌公司经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告为原告办理广州市越秀区XX路5X号A塔XA房（即广州市越秀区XX路XX大厦A栋XX1房）的所有权登记手续，将该房屋登记至原告名下。事实与理由：2003年6月27日，原告与被告拓展辉煌公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以320866元向拓展辉煌公司购买涉案房屋。合同签订后，原告依约向拓展辉煌公司支付了全部购房款。此后，原告一直要求该公司协助办理合同备案登记手续及房屋过户手续，但该公司不予理睬。2006年2月19日，拓展辉煌公司承诺采取措施理顺产权关系，并确保原告购买的涉案房屋可以取得房产证。2007年10月10日，拓展辉煌公司将该房屋交付原告使用，但至今未为原告办理产权过户登记手续。2012年12月20日开始，上述《商品房买卖合同》由被告越翔公司享有及承担。2015年3月11日，原告曾提起诉讼，要求两被告协助办理涉案房屋所有权登记。广州市越秀区人民法院于2015年11月6日依法作出（2015）穗越法民三初字第702房民事判决书，对原告与被告拓展辉煌公司之间存在房屋买卖关系的事实予以确认，但由于原告当时不具备在本市限购区域内住房的购买资格，法院认定原告要求办理房屋过户手续的请求不具备履行条件，故对该诉讼请求不予支持。现原告名下已无任何房产，已具备在本市限购区域内购买住房的资格，合同已具备履行条件，因此起诉提出上述诉讼请求。被告拓展辉煌公司无答辩。被告越翔公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.我方认为本案所依据的房屋买卖合同不存在且不真实，是原告与被告拓展辉煌公司恶意串通制造的虚假买卖合同。根据越秀区人民法院2015穗越法民三初字第702号案件查明的事实，涉案房屋买卖合同没有原件，合同未办理预售监证手续，且无被告拓展辉煌公司的盖章。提供的售楼款支付凭证只有收据，没有银行流水予以佐证。该案及本案中被告拓展辉煌公司均缺席庭审，也未对上述合同、收据、认购书的真实性发表过意见，法院不能单凭原告单方主张认定房屋买卖合同有效。况且被告越翔公司依法参与拍卖取得涉案楼盘，对于拓展辉煌公司与原告之间的相关事实不具备取得证据的优势，我方主张合同存在不真实、虚假的情况，法庭应据实调查，不应将举证责任归于我方。2.即使原告与被告拓展辉煌公司的买卖关系被确认为有效，原告亦应积极要求办理房屋过户手续。2015年11月6日越秀法院对前案作出判决之时，原告就应积极行使其相关权利及履行义务。但是原告在签订合同后长达十几年的时间里均怠于行使自身权利，我方认为原告行为构成违约，不同意给原告办理涉案房屋过户手续。根据合同法第九十四条的规定，我方可以解除合同。原告围绕诉讼请求依法提交的证据有：1.辉煌大厦认购书；2.商品房买卖合同（复印件），拟证明原告与被告拓展辉煌公司签订了认购书及买卖合同，约定原告购买涉案房屋；3.收款收据5张，拟证明原告依约付清全部购房款项；4.和解协议书，拟证明被告拓展辉煌公司于2006年2月19日向原告承诺确保涉案房屋可取得产权证；5.辉煌大厦原购房业主收楼凭证，拟证明原告于2007年10月10日办理收楼手续；6.电费及物业管理费发票；7.可视对讲门铃费用收据，拟证明自收楼之日起原告一直居住在涉案房屋并缴付相关费用；8.（2015）穗越法民三初字第702号民事判决书及生效证明，拟证明广州市越秀区人民法院对于原告与拓展辉煌公司之间存在房屋买卖关系的事实予以确认，但因原告当时不具备购房资格而对该案诉讼请求未予支持；9.个人名下房地产登记情况查询证明；10.购房资格证明，拟证明原告现已具备购房资格；11.依申请信息公开答复书，拟证明涉案房屋目前不存在查封、抵押等限制转移登记的情况；12.支票存根三张，拟印证付款情况。被告越翔公司提交证据有：拍卖成交确认书。被告拓展辉煌公司未到庭发表质证意见。被告越翔公司对原告上述证据质证意见为：对证据1-5真实性、合法性、关联性不予确认。证据1认购书约定的款项给付时间与原告实际付款时间不能相互印证。原告对无法提供证据2原件的解释不合理，如果合同原件交付被告拓展辉煌公司应有相关签收材料，且该合同没有经过预售监证，无法核实真实性。证据3没有银行流水佐证，存在恶意串通的可能。对于证据4、5，在涉案房屋被法院查封的情况下，即将进行拍卖，拓展辉煌公司签署和解协议明显是为了转移财产，且该和解协议的时间是机打，和其他同类型案件高度雷同，我方认为足以证明是原告与拓展辉煌公司恶意串通订立的。证据6-11真实性予以确认，关联性有异议，不能证明待证事实。原告对被告越翔公司提交的拍卖成交确认书未提出异议。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于被告越翔公司质证认为对真实性有异议的证据1、3、4、5，原告已出示证据原件核对，越翔公司虽有异议但未能提交反驳证据；对于证据2，虽为复印件，但该证据与原告举证的认购书、收款收据、收楼凭证、和解协议及相关费用的发票、收据等证据相互印证，可以证明原告与被告拓展辉煌公司就涉案房屋成立房屋买卖合同关系；对证据6-11，原告已出示证据原件，被告越翔公司表示对证据真实性无异议，且上述证据均与本案存在关联性，故对原告提交的证据本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年6月20日，被告拓展辉煌公司（甲方）与原告卢桂芳（乙方）签订《辉煌大厦认购书》，约定乙方认购广州市XX路XX大厦A塔X层XX1房，建筑面积约为74.62平方米，认购价320866元；订金1万元须于签署本认购书时付清，首期款160033元须于2003年6月28日前付清（含订金），第二期楼款53478元须于2003年8月28日前付清，第三期楼款53478元须于2003年10月28日前付清，第四期楼款须于2003年12月28日前付清等。当日，原告向被告拓展辉煌公司支付定金1万元。2003年6月27日，原告卢桂芳（买受人）与被告拓展辉煌公司（出卖人）就上述房屋的买卖签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告拓展辉煌公司购买该公司在白云路以南、东华南路以北地段开发建设的辉煌大厦A座九层（自然层X层）AXX（XX）号房，合同约定建筑面积共74.62平方米，其中套内建筑面积60.76平方米，房价总金额为320866元。同日，原告向被告拓展辉煌公司支付了首期楼款150433元。此后，原告又分别于2003年9月2日支付了第二期楼款53478元、支付了第三期楼款53478元（支付日期不清楚）、于2004年1月5日支付了第四期楼款53478元。被告拓展辉煌公司就上述款项向原告开具了收据。2006年2月19日，原告卢桂芳（乙方）与被告拓展辉煌公司（甲方）签订《和解协议书》，主要内容为：甲乙双方就2003年6月27日签订的穗房合字××号《商品房买卖合同》的条款有新的谅解和共识，并达成如下和解协议：一、甲乙双方同意变更或不履行已签订《商品房买卖合同》中的如下条款：（一）变更《商品房买卖合同》第八条关于房屋交付期限的约定，实际交付期限以双方签署《收楼入住确认书》的确认时间为准……（三）变更《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，就乙方购买商品房的产权登记事宜，甲方承诺协调政府相关部门制定工作指引，并采取有效措施加快理顺相关产权关系，确保乙方购买的商品房可取得产权证，具体操作程序和办理时间按政府相关部门确认的工作指引执行。二、双方同意《商品房买卖合同》的其它条款继续履行……2007年10月10日，被告拓展辉煌公司向原告出具《辉煌大厦原购房业主收楼凭证》，通知原告于2007年10月10日到物业公司办理收楼工作。之后，被告拓展辉煌公司将原告购买的涉案房屋交付原告使用。另查明：2012年10月23日，被告越翔公司参与竞拍原属拓展辉煌公司的广州市越秀区白X路以南、XX南路以北地段［现址：XX南路1X9号、1X1号，白X路4X-5X号（双号）］土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目。当日，广东安宝拍卖有限公司、广东中旺拍卖有限公司、广东中槌拍卖有限公司作为拍卖人，被告越翔公司作为买受人签订《拍卖成交确认书》，确认拍卖成交价为326937100元。上述确认书第五条第（二）款拍卖标的重大事项说明中列明：标的因欠缴土地出让金，预售面积不足等原因，但原开发商仍进行预售商品房情况，故极有可能存在购房人按合同约定付清购房款，原开发商已交付房产使用、但未能办理预售登记备案手续的和未按合同约定付清购房款或者只预付购房定金、原开发商已交付房产使用、没有办理预售登记备案手续等情况的面积，上述面积统称为“存在不确定因素的面积”，现特别强调：已有部分“存在不确定因素的面积”的案外人向人民法院提起执行异议或不服执行异议之诉，因此委托人和受托人均没有将上述全部“存在不确定因素的面积”纳入标的可处置面积范围内估价，但为便于竞买人取得标的后续建需要，均纳入本说明中第一条第1款“已销售没有登记备案面积”范围内，随标的按现状整体捆绑拍卖、交付；标的拍卖成交后，原开发商对标的可享受的权利或应当承担的义务均转让给买受人承受，买受人是否可取得上述“存在不确定因素的面积”所有权、使用权等等，取决于买受人与上述“存在不确定因素的面积”的购房人依商品房预售合同等进行协商解决，若协商无果，应另寻法律途径解决，但无论协商途径解决或者另寻法律途径解决，涉及（1）购房款等费用问题的，若存在应收未收购房款的，由买受人负责收取，若存在应退回购房款等费用，均不列入标的拍卖总价款列支，全部由买受人承担解决；（2）需办理房产权属证书的，均由买受人负责协助解决。以上风险，竞买人应谨慎注意，可向相关原开发商、人民法院作详细了解，委托人和受托人均不作任何承诺和保证等。2012年11月20日，本院作出（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书，裁定内容为：一、广州市越秀区白X路以南、XX南路以北地段［现址：XX南路1X9号、1X1号，白X路4X-5X号（双号）］土地使用权及地上建筑物“XX大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利归买受人越翔公司所有。前述项目开发权或财产权自本裁定送达买受人越翔公司时起转移。二、买受人越翔公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移，过户登记等手续。本院于2012年12月20日作出（2005）东法委执字第43号协助执行通知书，内容为：一、解除对广州市越秀区白X路以南、XX南路以北地段［《建设用地批准书》地址：广州市东山区XX二马路以东XX南路以北；现址：XX南路1X9号、1X1号，白X路4X-5X号（双号）］土地使用权及地上建筑物“XX大厦”在建工程整体项目的查封。二、将广州市越秀区白X路以南、XX南路以北地段［《建设用地批准书》地址：广州市东山区XX二马路以东XX南路以北；现址：XX南路1X9号、1X1号，白X路4X-5X号（双号）］土地使用权及地上建筑物“XX大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利过户给越翔公司所有。广州市国土资源和房屋管理局于2012年12月20日收到本院作出的（2005）东法委执字第43号协助执行通知书。原告曾于2015年起诉两被告至本院，请求判令两被告为原告办理涉案房屋的所有权登记手续。该案经审理，本院于2015年11月6日作出（2015）穗越法民三初字第702号民事判决书。判决认为：虽然原告提交的《商品房买卖合同》为复印件，但该合同的内容与原告提交的房款收据、《和解协议书》及《辉煌大厦原购房业主收楼凭证》相互印证，因此，本院对原告与拓展辉煌公司之间存在涉案房屋的买卖关系的事实予以确认。据广州市房地产交易登记中心于2014年12月16日出具的《不具备购房资格告知书》内容显示，原告并不具备在本市住房限购区域内住房购买资格。虽原告在本市2010年10月15日出台限购政策前已向辉煌公司购买涉案房屋，但由于就涉案房屋的买卖合同并无办理预售监证手续、房管部门亦没有向原告出具预告登记证明，故原告属于限购政策规定的限购范围。据此，原告要求两被告办理涉案房屋过户手续的诉讼请求不具备履行的条件，本院对该诉讼请求不予支持等。因此判决驳回原告的诉讼请求。该判决已于2016年4月19日发生法律效力。2019年1月2日，广州市不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明原告卢桂芳具备在本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点为当日。本案审理过程中，原告与被告越翔公司均称在（2015）穗越法民三初字第702号民事判决生效后，双方没有通过诉讼或者协商一致解除涉案商品房买卖合同。另，双方确认涉案房屋现地址为白X路5X号A塔XX1房。本院认为：原告与被告拓展辉煌公司自愿签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告拓展辉煌公司作为出卖人，应依约为原告办理该房屋所有权转移登记手续。同时，根据被告越翔公司签订的《拍卖成交确认书》的要求，拍卖成交后，原开发商的权利义务转让给买受人，需办理房产权属证书的，由买受人负责协助解决。本院（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书裁定涉案房屋所在地块的土地使用权及地上建筑物“XX大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利归买受人被告越翔公司所有；前述项目开发权或财产权也自裁定送达买受人被告越翔公司时起转移；被告越翔公司可持该裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。因此，被告越翔公司有义务协助原告办理房屋产权登记手续。此外，涉案《商品房买卖合同》至今尚未解除，原告目前亦具有在广州市限购区域内购买住房的资格，《商品房买卖合同》具备继续履行的条件，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告广州拓展辉煌房地产有限公司、被告深圳市越翔房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告卢桂芳到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区白X路以南、XX南路以北地段XX大厦A座X层AXX（XX）号房（现地址广州市越秀区XX路XX号A塔XX1房）所有权转移登记至原告卢桂芳名下的手续。本案受理费11200元，由被告广州拓展辉煌房地产有限公司、深圳市越翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  丁乃娟人民陪审员  刘碧君二〇一九年三月七日书 记 员  梁 涛唐嘉仪