广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初3515号原告（反诉被告）：王鹏，男，1986年3月25日出生，汉族，住广东省中山市**，委托诉讼代理人：何雪波，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎嘉瑶，广东香山律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄华佳，男，1983年11月23日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区，委托诉讼代理人：温观生，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周颖俊，广东中元（中山）律师事务所律师。第三人：中山市楼越楼地产投资有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区神涌村雅景花园**商铺21卡，统一社会信用代码91442000MA4WJ95X3U。法定代表人：韩亚明。第三人：汪娟梅，女，1986年8月28日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区，原告王鹏与被告黄华佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法追加中山市楼越楼地产投资有限公司、汪娟梅第三人，被告黄华佳依法提出反诉。本院就本诉、反诉一并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王鹏（反诉被告）委托诉讼代理人何雪波、黎嘉瑶，被告黄华佳（反诉原告）及其委托诉讼代理人周颖俊，第三人汪娟梅到庭参加诉讼。第三人楼越楼公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王鹏向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的房地产买卖及居间合同已经解除，解除时间为2018年1月8日；2.被告向原告支付违约金33.6万元；3.被告承担原告因本案支付的律师费1.5万元。事实和理由：2017年7月19日，原被告与楼越楼公司共同签署了一份房地产买卖及居间合同。按合同约定，原告以168万元实收款的价格向被告出售其名下位于中山市××房的房产。合同同时约定，在签约当日由被告向原告支付定金15万元；就剩余房款，由被告另行支付首付款50万元（不含前述15万元定金），并另向银行申请按揭贷款103万元。合同签订后，被告陆续支付了定金15万元及首付款26.5万元、16.5万元。在原告协助被告办理按揭贷款申请手续后，被告已于2017年8月获得银行批准贷款的相关通知。在此期间，原告也注销了本次交易所涉房屋的抵押等项。但在2017年12月11日及其后，虽经原告多次督促被告协助办理过户登记手续等后续事项，但被告以税费政策变化等理由，拒不配合办理相关手续。为此，原告曾于2018年1月3日、1月8日委托律师发函督促被告协助办理过户登记手续，但被告皆拒收相关材料。楼越楼公司也曾委托其员工进行中介协商工作，但因被告个人原因皆未果。被告黄华佳辩称，1.原告第1项诉讼请求没有依据：第一，原告解除合同的依据是2018年1月8日的律师函，在被告无法核实来件人的身份情况下，并未签收。按照法律规定，解除合同自送达起生效，因为被告尚未签收，因此解除条款并未生效。第二，从时间上而言，原告的房屋于2017年12月7日注销抵押登记完毕，合同约定在注销抵押7日内办理过户手续，逾期履行超过30日的才享有合同的解除权。因此从签发律师函时间来看，时间并未成就。第三，按规定只有在法律及合同约定的情况下默认才能成立，因此律师函中所称的如阁下逾期未答复，则视为阁下已无继续履约，自收到律师函十日起，自行解除的条款对被告没有约束力。第四，被告以实际行为表明其愿意继续履行合同，被告在旧的同贷书过期后，及时向银行补交资料重新申请，也一直催促银行尽快出具同贷书，被告在收到原告诉状后及时提起反诉，要求继续履行合同。第五，本案不存在继续履行的障碍，因此请求法院不予支持原告的该项请求。2.原告要求被告承担违约责任没有依据：第一，应原告要求，被告提前超额支付定金15万元，追加支付定金16.5万元，支付首期款26.5万元给原告协助其注销抵押，被告没有违约行为。第二，相反，原告于2017年12月7日才注销抵押完毕，超出合同约定的期限129日，超过其承诺注销抵押的期限71日，已构成迟延履行违约。第三，正是由于原告迟延注销抵押，才导致政策变化，增加交易的税费及被告同贷书过期，过错在于原告，应由原告承担相应的法律责任。第四，原告在起诉前明确表示要将所售的房屋涨价至186万元，并要求被告赔偿其过桥资金的损失，原告的行为已构成逾期违约。第五，正是因为被告不同意原告无理的请求，原告才滥用诉权提起本案诉讼，原告真实目的是恶意解除与被告的合同，再将房屋高价转卖他人，谋求不当利益。3.原告诉讼的律师费没有法律依据：第一，如上所说，被告没有违约，不应承担原告律师费损失。第二，原告并无提交证据证明其实际支付律师费15000元。4.纠正原告诉状的事实，16.5万的性质是追加定金，而非首付款。5.被告另外补充：涉案房屋至2018年7月份已经升值到200万元左右，因此即便被告存在违约的行为也没有给原告造成任何经济损失，按照法律的规定违约是补偿性质的，因此原告在没有任何损失的情况下要求被告支付违约金30万元，显然过高，也没有法律依据。反诉原告黄华佳向本院提出诉讼请求：1.反诉被告王鹏继续履行房地产买卖及居间合同，配合办理中山市××房的过户手续；2.反诉被告王鹏支付迟延注销抵押登记的违约金120960元；3.反诉被告王鹏承担因其迟延注销抵押登记而增加的过户费税8万元；4.反诉被告承担反诉原告因本案支出的律师费1.5万元；5.反诉被告承担本案的诉讼费及保全费。事实和理由：2017年7月19日，反诉原、被告与楼越楼公司共同签署了一份房地产买卖及居间合同，反诉被告将其位于中山市××房出售反诉原告，售价为168万元。合同第三、四条约定：反诉原告于签订合同当日支付定金15万元；首付款50万元于递件当日支付，余款103万元（以银行批复额度为准，如贷款额度高于或低于103万元，则应在首期款中调整）由反诉原告申请按揭贷款支付反诉被告。合同第六条约定：反诉被告应在签订合同后的7个工作日内办妥注销抵押登记。另外，因交易房屋已抵押，合同备注条款约定反诉被告的赎楼款32万元由反诉原告在银行扣款日提前一天支付。合同签订后，反诉原告依约支付了定金15万元，于2017年8月10日取得银行同贷书获批额度为110万元（有效期三个月）。另外，又在反诉被告多番要求下，反诉原告分别于2017年8月21日支付追加定金16.5万元，于2017年9月18日支付了26.5万元。据此，反诉原告不仅超额向反诉被告支付赎楼款，甚至在房产递件过户当日前，已经履行了包括申请银行同贷书、支付定金、首期款等全部合同义务。而反诉被告却一再拖延，直到2017年12月7日才办妥注销抵押登记。届时，距离反诉原告付清房款的2017年9月18日已有80天有余。正是由于反诉被告拖延办理注销抵押登记，致使反诉原告同贷书已超过有效期。此外，中山市国土局在2017年12月初重新调整了房屋评估价，按此需多缴纳税费约8万元。反诉原告认为，正是由于反诉被告拖延办理注销抵押登记的行为，才导致同贷书过期及房屋税费的增加。按照合同第十五条约定，反诉被告应以总房价为基数，按日0.1%计付违约金（以原告支付完首期款2017年9月18日后的七个工作日来起算至注销抵押登记之日2017年12月7日），自行承担多出的税费8万元。并且，因反诉被告，还应承担反诉原告因此支出的律师费1.5万元及诉讼费、保全费。正因为原告迟延注销抵押的行为，才导致2017年12月计税基准提高。反诉原告申请同贷书已经过期，在2018年2月份已经向建设银行重新申请同贷书，新的同贷书已经在2018年5月21日重新审批通过，所以对于2017年12月不能过户的原因主要责任在于原告。本案已经符合继续履行合同的条件，请求法院支持。反诉被告王鹏就反诉部分辩称：1.签订合同后，因为反诉被告无力自行赎楼，经与反诉原告、中介协商，反诉被告找了第三方提供过桥资金赎楼。在此期间，反诉原告也参与了过桥资金的借款，并表示同意通过利用过桥资金还款赎楼的方式，因此合同约定的7天内自行筹资赎楼办妥注销抵押的期限，各方同意予以延长。在2017年12月7日，反诉被告已注销涉案房屋的抵押，曾通过电话及中介的催告，要求反诉原告协助办理过户手续，但反诉原告以税费变化等各种理由拒不配合，反诉被告才在2018年1月8日后分两次送达律师函催告反诉原告。在律师函中，反诉被告仍按合同签订时的价格付款及过户，当时反诉被告也通知反诉原告会向其寄送律师函，并反诉被告在律师函的邮单内件品名中写明黄华佳律师函，因此反诉原告称不知何人所寄邮件，没有签收的说法不合理。2017年12月7日至2018年1月8日，这期间本身已超过30日，因此反诉被告已具有单方解除的权利。在反诉被告发送律师函的本意按原价交易，但反诉原告仍不配合，所以在后来至2018年2-3月份时，反诉原告要求继续履约，反诉被告才在反诉原告可以适当补充的情况下，提出新的协商价格，但双方无法达成一致，因此没有继续履行合同。因此针对反诉原告的反诉，反诉被告认为双方合同已解除，反诉原告强调送达并非反诉被告不送达，而是两次律师函均被反诉原告拒收。如是这样，文件会一直无法送达，反诉被告已发出两次律师函，反诉被告认为已解除合同，因此不同意继续履约。2.延迟注销是因为各方合意，及过桥公司批款时间长所导致，注销时间被各方合议改变，因此被告反诉原告不应再追加反诉被告的违约责任。3.增加的过户税费事实也是违约金，基于第2项的理由，反诉被告认为反诉被告无需承担；4.诉请3、4的理由与诉请2的一致，反诉被告无需承担责任。第三人楼越楼公司提交情况说明书表示，1.2017年7月19日，原、被告签订房地产买卖及居间合同，对案涉房屋的交易事宜进行了约定。同年8月2日，原、被告签订个人房产业务委托担保协议书，由广东良策融资担保有限公司（以下简称良策公司）为被告110万元的银行贷款提供担保。同年8月10日，被告获得110万元的贷款通知书。同年10月18日，原告获得37.3万元贷款通知书，并于同年11月8日获得放款。2017年12月11日，原告完成了解除抵押手续。期间，原被告均明确表示继续履行合同。同年12月15日，第三人楼越楼公司陪同被告前往办税时，被告因房屋市值升高税费上升的原因，拒不办理核税及办理过户的手续。2017年12月至2018年1月期间，原告及第三人楼越楼公司多次催促被告办理税费缴纳及房产过户，皆被被告诸多理由推脱。2.公证书载明的受托人徐秋峰及岑永乐为良策公司员工，负责代原告办理案涉房屋提前还贷、到有关部门查询及领取房屋档案资料、办理房地产转移登记手续、协助被告办理按揭手续、核税手续等。3.原告提供的加盖“此复印件与原件相符”章及签有“黄华佳”的被告身份证、不动产权证、声明书、承诺书、个人住房证明、中山市不动产登记资料证明表、门牌证明、税收缴纳书及地方税收通用发票复印件，皆是从税务部门调取的。第三人楼越楼公司曾于2017年12月15日陪同被告前往税务部门进行缴税，以便于同日办理相应的过户手续。被告在得知案涉房屋市值增加、税费提升的情况后，拒不同意交纳相应税费，并以诸多理由推脱过户义务。后经有关及第三人楼越楼公司多次催促，仍未能按时交纳费用，协助过户。第三人王娟梅述称，1.其与原告是夫妻关系，案涉房屋是夫妻共同财产，但登记在原告一人名下。2.其清楚案涉房屋的交易，也同意出售案涉房屋。3.其他意见同原告一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2017年7月19日，王鹏作为卖方与作为买方的黄华佳，作为居间方的楼越楼公司共同签署房地产买卖及居间合同，约定：买卖双方通过居间方交易位于中山市××××房的房产；成交总价168万元，定金15万元由买方在签署本合同当日支付，首期款50万元（不含定金）由买方在递件过户当天支付，余款103万元（以银行批复额度为准，如批复额度高于或少于103万的，则在首期款中作相应的扣减或增加）由买方向银行申请按揭贷款支付；买方应自签署本合同之日起10日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相关文件，卖方须无条件配合；卖方应于签署本合同之日起7日内自行筹资赎楼并办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记手续之日起三日内将房地产证原件托管于居间人作为办理过户手续之用；买卖双方须于银行出具贷款同意书之日起10个工作日内签署广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）并办理过户递件手续；由买方承担买卖双方因交易产生的所有税费；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过30日的或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过30日的或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或没收罚金；若买卖双方任意一方原因导致违约，则违约方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费的总额作为违约金支付给居间方，若买卖双方均有违约行为，则买卖双方应支付方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费的总额作为违约金向居间方承担连带责任；如因本合同约定的违约情形引发诉讼时，由违约方或过错方承担赔偿守约方因维权所产生相关费用。该合同还约定其他条款，其中备注条款部分，手写：卖方赎楼款32万元由买方约定于银行扣款日前一天支付，交楼日期为过户当天，卖方在赎楼、注销抵押登记5天内配合买方办理缴税过户等一切手续。2.黄华佳分别于2017年7月20日、同年8月21日、同年9月18日向王鹏支付购房定金15万元、购房定金16.5万元、购房首期款26.5万元。庭审中，黄华佳表示同意一次性支付剩余的购房款110万元。3.2017年8月10日，中国建设银行股份有限公司中山市分行出具有效期3个月的贷款通知书，同意黄华佳在案涉房屋办妥过户、抵押登记手续并补足购房余款的情况下向黄华佳发放购买案涉房屋的住房贷款110万元。庭审中，黄华佳主张因贷款相关手续是楼外楼公司代为办理所以贷款通知书由楼外楼公司持有。4.案涉房屋于2016年3月2日办理了权属登记，权利人为王鹏，不动产证书号为粤（2016）××。该房屋于2016年3月2日、2017年4月13日各登记了一次抵押。前者抵押登记于2017年12月7日注销，后者抵押登记于2017年10月9日注销。5.2017年12月15日，王鹏、黄华佳在楼越楼公司工作人员的陪同下至税务部门办理过户核税手续，黄华佳发现案涉房屋的交易税费因房屋评估价上涨而提升后，不同意独自负担全额的税务，导致案涉房屋过户手续未完成。同年12月19日，楼外楼公司工作人员翁伟健通过微信向黄华佳核算税费增加的情况。2018年1月3日，黄华佳通过微信向翁伟健核实贷款通知书是否到期。同年1月5日，翁伟健通过微信向黄华佳发送贷款通知书的照片。2018年1月8日，王鹏委托律师向黄华佳寄送律师函，主张黄华佳以税费政策变化等理由，拒不配合办理相关过户手续，通知黄华佳，如仍欲继续履约，则在收到律师函之日起10日内配合王鹏办理过户登记手续，并配合银行或直接向其支付相应购房尾款，或与其协商后续履约办法，如已无意继续履约，则双方的合同自收到律师函之日起10日后自动解除。该律师函因黄华佳拒收而被退回。2018年2月9日，王鹏通过微信向黄华佳表示案涉合同已经失效，要求按186万元重新签订合同，并赔偿这段期间的经济损失。6.诉讼中，王鹏的妻子到本院反映相关情况时表示，案涉房屋是夫妻共同财产，其同意王鹏向黄华佳出售案涉房屋。7.2018年1月25日，王鹏与广东香山律师事务所签订委托代理合同，约定：广东香山律师事务所接受王鹏委托指派本所何雪波、黎嘉瑶律师为王鹏与黄华佳商品房买卖合同纠纷一案的承办人；律师代理费15000元，于签约后3日内支付。同日，广东香山律师事务所向王鹏开具15000元的发票。2018年3月16日，黄华佳与广东中元（中山）律师事务所签订民事案件委托代理合同，约定：广东中元（中山）律师事务所接受黄华佳委托，指派本所温观生、周颖俊律师在黄华佳与王鹏房屋买卖合同纠纷一案的一审程序中担任黄华佳诉讼代理人；黄华佳同意于本合同签订后3日后向广东中元（中山）律师事务支付律师费15000元。同日，广东中元（中山）律师事务所向黄华佳开具150000元的律师费发票。8.诉讼中，依黄华佳的申请，本院依法查封了案涉房屋。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖及居间合同由卖方王鹏、居间方楼越楼公司、买方黄华佳共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案房地产买卖及居间合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分系王鹏与黄华佳的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。本案争议的焦点是哪一方违约的问题。首先，根据合同的约定，王鹏最迟应于黄华佳提供32万赎楼款之日起7日内注销案涉房屋的抵押登记。截至2017年9月18日，黄华佳除支付合同约定的定金15万元之外，另行支付43万元，足额履行了提供赎楼款的合同义务，故而王鹏最迟应于2017年9月25日前注销抵押登记。案涉房屋的抵押登记实际于2017年12月7日完成注销，王鹏履行该义务逾期了72天。黄华佳虽然没有行使合同赋予的解除权，同意继续履行合同，但没有免除王鹏逾期履行该义务所应负担的法律责任。合同约定的责任方式是以成交总价为基数按日计算违约金，但每日0.1%的标准明显过高，根据公平合理的原则，本院适当调整为年利率24%。至于逾期的天数，黄华佳主张71天，没有违反法律的规定，本院予以采纳。经核算，违约金总额为78430.68元（1680000元×24%/年÷365天/年×71天）。其次，黄华佳主张案涉房屋因迟延办理过户手续导致房屋的评估价上升进而造成税费增加，楼外楼公司作为居间方予以认可，亦比较符合本市相关交易的事实，故本院予以采信。案涉房屋的过户手续因王鹏逾期履行注销抵押登记而推迟，黄华佳作为非违约方因王鹏的违约行为而增加了负担。虽然合同约定税费由黄华佳负担，但该处的税费应指正常履行合同而产生的税费，不应当包括因对方逾期履行义务而额外增加的税费。若黄华佳负担了额外增加的税费，该税费是王鹏迟延履行义务而产生的损失，黄华佳依法有权要求王鹏予以赔偿。因此，当发现案涉房屋过户税费需额外增加的时候，黄华佳作为非违约方有权提出疑问，其未能于2017年12月15日缴纳税费有合法合理的正当理由，不因此而构成违约。再次。即便黄华佳逾期缴纳增加的税费无正当理由，但根据合同的约定，黄华佳不因此立即构成违约，而是在注销抵押登记之日起5天内的缴纳税款履行期届满之次日才成就。案涉房屋抵押登记的注销时间，黄华佳作为非产权人并不知情，根据公平合理的原则，缴纳税款期限应自黄华佳知道抵押已注销之日起算。根据现有证据显示，黄华佳于2017年12月15日已知晓抵押已注销，5天履行期加满之日是2017年12月19日，故而即便黄华佳无正当理由逾期缴纳税款，那么成就违约的时间亦应是2017年12月20日。然而，此时王鹏只有主张违约金的权利，并无通知解除合同的权利，按照合同的约定，解除合同的权利自2018年1月20日才成就。故而，王鹏于2018年1月8日发送律师函要求解除合同时并无解除的实体权利，无论黄华佳是否签收该律师函，案涉合同均不因此而解除。合法有效的合同在依法被解除之前对当事人具有法律拘束力，当事人应当主动、积极的履行，王鹏于2018年2月9日要求加价重签合同并要求赔偿，实质上是拒绝履行合同义务，再次构成违约，应当承担相应的违约责任。据此，黄华佳请求继续履行合同，王鹏协助办理过户手续、支付律师费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。律师费的数额，黄华佳主张15000元，数额合理，并有民事案件委托代理合同、发票为据，本院予以采信。王鹏以黄华佳违约为由所提出的全部诉讼请求，缺乏理据，本院予以驳回。至于黄华佳主张的增加税费，因未实际产生，尚不具备裁判的条件，本院予以驳回。黄华佳同意一次性支付剩余的购房款，符合法律的规定，本院予以照准。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，判决如下：一、驳回原告王鹏的诉讼请求；二、反诉被告王鹏继续履行反诉原告黄华佳与反诉被告王鹏于2017年7月19日签订的房地产买卖合同及居间合同中买卖合同部分；三、反诉被告王鹏于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告黄华佳办理将位于中山市东区康华路2号之一馨园××幢××房【不动产证书号：粤（2016）××】过户至原告黄华佳名下的相关手续（因过户产生的相关税费由反诉原告黄华佳负担）；四、反诉原告黄华佳于办理前述房屋递件过户手续并领取回执当天向反诉被告王鹏支付剩余购房款110万元；五、反诉被告王鹏于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告王鹏支付违约金78430.68元、律师费15000元；六、驳回反诉原告黄华佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6565元（该款原告已预付），由原告王鹏负担；反诉案件受理费2270元，诉讼保全费1600元，合计3870元（该款反诉原告已预付），由反诉原告黄华佳负担2196元，反诉被告王鹏负担1674元（该款反诉被告王鹏于本判决生效之日起日内迳付反诉原告黄华佳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何明伟人民陪审员  严 清人民陪审员  林宇和二〇一九年三月十二日书 记 员  张梦如冯冰冰