北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初3105号原告：时洋，男，1983年4月23日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：姜涛，北京戎和律师事务所律师。被告：北京强佑房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路**。法定代表人：李小波，董事长。委托诉讼代理人：李学齐，北京市青山律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟中辉，男，1979年1月2日出生，该单位职工。原告时洋诉被告北京强佑房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理后，依法由审判员黄琼蕙适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时洋的委托诉讼代理人姜涛，被告北京强佑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李学齐、孟中辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时洋向本院提出诉讼请求：要求判令被告支付原告自2018年1月1日至2018年10月30日期间的逾期交房违约金计587387.88元。案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2016年8月与被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告所开发的项目名称为“清河嘉园”的小区内商品房一套，该商品房坐落在：海淀区清河镇强佑清河新城×××。房屋总价款为9724965元，原告已全部支付购房款。合同中约定的房屋交付时间为2017年12月31日，同时合同约定如果逾期交付房屋超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付逾期交房违约金。违约金计算方式为：自约定交房期限届满次日起至实际交付之日止，每日按全部已付款的万分之二计算。合同签订后，开发建设工期一拖再拖，被告未按时向原告交付房屋，给原告的生活造成诸多影响。2018年10月15日，被告书面通知原告，交付时间为2018年10月30日至2018年11月3日，被告交房时间足足逾期了10个月之久。为维护原告的合法权益，原告提起本案诉讼。被告北京强佑房地产开发有限公司辩称：1、商品房预售合同的附件十中第九条明确约定，如果遇到突发性公共事件、法律政策变动以及政府行为造成限制的；恶劣气候导致施工现场不能正常施工，影响房屋交付的；众所周知的事件等，出卖人可以据实延期交付房屋，并且不承担违约责任。2、本案中商品房预售合同签订至约定的交房期间，正值国家对京津冀及周边地区进行大气污染综合治理攻坚行动，极大程度地限制和影响了涉案工程的施工进度，此种影响属于突发性公共事件、法律政策变动以及政府行为造成的限制结果，被告不应承担违约责任。3、结合本案特点，合同约定的延期交房违约金标准明显过高。本案中延迟交房并非根本性违约，并且违约金约定的目的是对守约一方给予经济补偿或者赔偿，被告本身没有任何恶意的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》的规定，如果法院认定被告应承担违约责任，应对违约金标准予以酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2016年8月31日，原告（买受人）与被告北京强佑房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》。该协议约定，出卖人以出让方式取得坐落于海淀区清河镇强佑清河新城3#地地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为京（2015）海淀区不动产权第0000005号，建设工程规划许可证号为2010规（海）建字0040号、（2012）规（海）复函字0018号，建筑工程施工许可证号为2014施【海】建字0052号，建设工程施工合同约定的开工日期为2010年11月1日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2013年3月28日。该商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为京房售证字（2016）70号。该商品房坐落在北京市海淀区清河镇强佑清河新城×××（以下简称涉诉房屋），该商品房用途为普通住宅，预测建筑面积为148.54平方米，套内面积119.33平方米。该商品房所分摊的土地使用权已设定抵押，抵押权人为北京农村商业银行股份有限公司中关村支行，抵押登记日期为2015年12月11日。按照套内建筑面积计算，商品房单价为每平方米人民币81496.4元，总价款为人民币9724965元。付款方式为商业贷款，买受人可以首期支付购房总价款的38%，其余价款可以向出卖人指定银行借款支付。具体付款方式及期限的约定见附件五。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第13条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2017年12月31日达到使用条件；（2）【市政双路供电】【过渡性供电】于2017年12月31日达到使用条件；（3）供暖：2017年12月31日达到使用条件；（4）燃气：2017年12月31日达到使用条件；（5）电话通信线：2017年12月31日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2017年12月31日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：如在约定期限内该房屋具备临时水、临时用电条件的，视为该两项市政基础设施达到合同约定的使用条件，由买受人按照实际用量及居民用标准向物业管理单位缴纳水、电费；非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用，出卖人不承担违约责任。2、其他设施：（1）公共绿地：2017年12月31日达到使用条件（不含未建设完成的其他的工程区域）；（2）小区非市政道路：2017年12月31日达到使用条件（不含未建设完成的其他的工程区域）；（3）公共停车场：2017年12月31日达到使用条件（不含未建设完成的其他的工程区域），如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：因相关部门调整，造成未达条件，出卖人不承担任何责任，买受人应无条件办理收房手续。除不可抗力外，出卖人未按照第12条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内（该时限应当不小于第11条第（1）项中的时限），自第12条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第11条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第12条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。其他约定见补充协议有关条款。交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：见补充协议约定。该商品房达到第12条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件双方进行验收交接时，出卖人应当出示第12条约定的证明文件，并满足第12条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第12条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第14条处理。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照补充协议的约定处理。买受人同意委托出卖人或出卖人指定代理人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。买受人自行向相关单位缴纳供暖费、第24条约定的物业服务费用。出卖人应当在×年×月×日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。附件十中第九条约定如有下列情形之一，除双方协商同意解除或变更合同外，对合同约定的房屋交付期限出卖人可据实予以延期，出卖人不承担违约责任：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；买受人未付清本条第1款规定的应交付的款项；突发性公共事件、法律政策变动以及政府行为造成的限制；恶劣气候导致施工现场不能正常施工而影响房屋交付的；众所周知事件，不另行通知。上述合同签订后，原告向被告支付了购房款9724965元。原告自认诉讼请求中以9724965元为基数主张延期交房违约金。2018年10月15日，被告北京强佑房地产开发有限公司向原告时洋发出《清河嘉园（府学上院）入住通知书》。通知原告于2018年10月30日至2018年11月3日办理入住手续。2018年10月30日，原告接收涉诉房屋。庭审中，被告提供《北京市细化落实方案》、《北京市建设系统空气重污染应急预案》、《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》、《海淀区建设工程施工现场中国共产党第十九次全国代表大会服务保障工作方案及应急预案》等文件材料，拟证明非因被告的原因导致的停工日期达到250天左右，被告不应承担延期交房的违约责任。对此，原告不予认可，称被告所提供的多数文件并非要求停工，而是采取相关措施，控制环境污染。原告提交视频及照片若干，证明在被告所述的停工期限内其仍进行相应的施工，因此，被告应承担延期交房的违约责任。对此，被告不予认可。庭审中，原告主张涉诉房屋在2017年年底已经施工完毕，但在进行消防验收时因被告的过错导致消防验收未通过，截至2018年10月，涉诉房屋消防验收才予以通过。对此，被告认可整体工程的消防验收是在2018年10月消防验收通过的，但2017年12月消防验收未通过不是因为被告的原因造成的，而是因为装修工作尚未完成导致。为此，本院就北京市海淀区清河镇强佑清河新城3#地8#、9#住宅楼（清河嘉园）项目2017年底消防验收未通过原因向北京市海淀区消防支队进行调查核实。海淀区消防支队消防验收科何警官答复本院，称涉诉项目8#、9#住宅楼项目的消防验收工作因上述住宅楼局部属于区政府回迁项目，部分居民提前回迁，而开发商所出售部分没有回迁，在2017年消防验收时因有居民入住，该项目不具备消防验收条件，不予验收，所以在2017年底该项目消防验收未通过。后经区政府召开协调会，该项目于2018年10月进行消防验收，验收合格。对此，双方均认可真实性。关于原告主张违约金的标准，被告北京强佑房地产开发有限公司认为违约金标准过高。上述事实，有《北京市商品房预售合同（住宅类）》，《北京市细化落实方案》，《北京市建设系统空气重污染应急预案》，《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，《海淀区建设工程施工现场中国共产党第十九次全国代表大会服务保障工作方案及应急预案》，工作记录及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告时洋与被告北京强佑房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及相关附件均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。根据双方签订合同的约定，涉诉房屋的交房日期应不迟于2017年12月31日。如逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自交付期限届满之次日起按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。根据本案查明的事实，被告于2018年10月30日向原告交付了涉诉房屋，客观上存在逾期交房的情形，依法应承担延迟交房的违约责任。故原告据此要求被告支付延迟交房违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金的具体数额，因双方签订合同的附件十中明确约定因突发性公共事件、法律政策变动以及政府行为造成的限制及众所周知事件等原因造成延期交房的，被告不承担违约责任。根据被告提供的《北京市细化落实方案》，《北京市建设系统空气重污染应急预案》，《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》等证据，可以证明有关政策对被告施工造成了一定影响。因治理大气污染导致停止施工，是为了考虑公共利益之所需，由此造成的后果原、被告双方均应承担。故本院将结合被告违约的事实、客观因素的影响及因此给原告造成的损失等因素，综合确定被告向原告支付延期交房违约金的金额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京强佑房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告时洋支付延期交房违约金十四万五千元；二、驳回原告时洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4837元，由被告北京强佑房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄琼蕙二〇一九年三月二十七日书记员  关雅晴