河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终509号上诉人（原审原告）:庞荣英，女，1953年4月25日出生，满族，隆化县妇幼保健院退休干部，住河北省隆化县。委托诉讼代理人：王志伟，河北山庄（隆化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付东超，男，1951年9月22日出生，满族，隆化县国土局退休干部，住河北省隆化县。被上诉人（原审被告）:赵胜男，女，1985年7月8日出生，蒙古族，个体，住河北省隆化县。委托诉讼代理人：李欣，河北承天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:佟丽华，女，1977年9月16日出生，满族，隆化县民政局公务员，住河北省隆化县。委托诉讼代理人：安东阁，隆化县隆化镇众望法律服务所法律工作者。上诉人庞荣英因与被上诉人赵胜男、佟丽华案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初3480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庞荣英及其委托诉讼代理人王志伟、付东超，被上诉人赵胜男及其委托诉讼代理人李欣、被上诉人佟丽华的委托诉讼代理人安东阁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞荣英上诉请求：一、依法撤销（2018）冀0802民初3480号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，涉诉房屋归上诉人所有。1、上诉人与隆化县民政局签订《房屋买卖合同》时间为2011年5月26日，签订合同时隆化县民政局具有房屋所有权及土地使用权，因此也具有房屋的处分权。因买卖房屋的土地使用权系划拨方式取得的公益事业用地，为将土地性质转为商业用地，因此隆化县民政局委托隆化县土地收购储备中心挂牌出让土地使用权，挂牌出让成交时间为2011年5月31日，房屋买卖行为在先，挂牌出让土地变性在后，挂牌出让的目的是为了土地变为商业用地，完成房屋买卖不动产的分割登记。2、不动产的变更登记依据的是《房屋买卖合同》，而并非是《土地使用权出让合同》，房屋买卖合同是物权转移的有效凭证，不动产登记部门依据买卖合同核发不动产所有权证书，土地使用权出让合同不能确定不动产物权所有人，不是物权登记的依据。本案中《房屋买卖合同》是买卖双方的真实意思表示，已经成立并生效，而且按照合同的约定，上诉人已经全部交付了购房款，合同内容已经履行完毕。土地使用权的出让行为在后，与房屋买卖合同不具有对抗性，应以买卖合同的买受人确定房屋的权利人。3、根据上诉人提交的《房屋所有权证》及隆化县民政局出具的证明能够证实，隆化县民政局现是涉诉房屋的登记所有权人，上诉人购买的房屋在该证登记范围内，房屋的分割登记是依据该证，根据该证分割后再依据《房屋买卖合同》进行确权登记，而并非依据《土地出让合同》进行登记。从上诉人在一审提交的证据能够证实和上诉人一起购买房屋的其他购房人，同样存在交款人、签订合同购房人、签订土地出让合同人不一致的情况。如果按照一审法院认定的事实，都以《出让合同》确定房屋所有权人，那么民政局至少三份买卖合同出现问题，存在购房行为无效的情形。4、从上诉人提交的证据也能证明涉诉房屋的权属系上诉人所有。首先从购买能力看，涉诉房屋购买价值107万元，上诉人与丈夫多年从事矿产品生意，有一定的积蓄，有能力购买房屋。然而被上诉人佟丽华2008年刚参加工作，夫妻两人都是普通上班人员，靠工资收入维持家庭，不具备购房条件及购买能力。其次，从房屋实际使用情况看，涉诉房屋自交付后一直由上诉人使用，开网吧、对外出租，经营管理也都是上诉人，与佟丽华没有任何关系。涉诉房屋权属的确认直接影响两位老人的后半生的生活质量，老人用半生的积蓄购买了房屋用作养老，然而因儿子的对外债务错误的被法院强制执行，导致无辜的老人卷入诉讼，对老人是不公平的，请求二审法院查明案件事实，依法作出裁判，支持上诉人的诉讼请求。赵胜男辩称：一、从上诉人的《房屋买卖合同》效力来看，该合同系民政局无权处分的无效合同，故该合同不能作为上诉人取得房屋的依据；该合同签订于2011年5月26日，上诉人认为，因该合同签订时，隆化县民政局有土地证，因此就具有土地使用权和房屋所有权，民政局就能够处分房屋的观点是错误的。结合一审证据可知，该地块在2011年5月l8日前已经在隆化县土地收储中心挂牌，也就是说，在该日期之前，隆化县民政局就已经没有该地块的使用权了，在该日期之后也就没有权利再与任何人签订合同来处分该地块的地上附着物。现答辩人还将在举证时提交一份新证据，该份证据证明，涉案地块已经在2010年6月4同被隆化县人民政府收回，该地块的国有土地使用权在2010年6月4日就已经被注销，那么在注销后，隆化县民政局就没有权利再处分地上附着物了。那么上诉人依据已经被注销的国有土地使用权来证明隆化县民政局有处分权，进而再证明上诉人与隆化县民政局签订的《房屋买卖合同》的效力已经没有任何事实和法律依据。因此，隆化县民政局与上诉人签订的《房屋买卖合同》是无效合同，该合同不能作为上诉人取得房屋的凭证，也不能作为物权转移的有效凭证。二、从《房屋买卖合同》的履行情况上看，综合一审时上诉人提交的全部证据，上诉人也根本不能证明其实际履行了合同：上诉人自述，涉案底商的购房款为107余万元，是分三次缴纳到民政局的，但上诉人却始终没有出具缴纳购房款的任何凭证。此外，在围场县人民法院执行过程中，该院向隆化县民政局核实过上诉人的交款情况，隆化县民政局在2017年9月4日出具的说明中也表明：庞荣英交付的三次房款均未在隆化县民政局的基建账目上显示。由此可证明，上诉人自述其履行合同义务的事实也根本不存在。三、实际在本案中，被上诉人佟丽华等人与国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》才是涉案底商与地块发生变更的唯一合法有效合同，根据该合同可以确认不动产的物权所有人为佟丽华，不动产变更登记也应依据该份合同；涉案地块是在2010年依据隆化县人民政府的文件被收回到土地收储中心，2011年5月通过挂牌出让的形式被佟丽华等人取得，并交纳了出让金，签订了《土地使用权出让合同》。隆化县国土局的说明又证明涉案底商与地块是一并挂牌出让的，因此佟丽华等人已经通过合法方式取得了涉案底商的所有权及地块的使用权。该合法有效的合同确定了涉案房屋的权利人就是佟丽华，该合同能够作为物权变动的基础。在本案中，上诉人认为佟丽华是其儿媳，所以佟丽华是上诉人的代理人，但这一说法没有任何事实和法律依据。在法律上，代理必须有明确的授权，但上诉人没有任何授权给佟丽华的证据，上诉人与佟丽华之间没有形成有权代理。从外部特征上看，上诉人与佟丽华之间也没有足以使他人误认为是有权代理的特征，因此该二人也没有形成表见代理。因此在本案中，佟丽华签订竞买协议书、签订成交确认书、缴纳出让金、签订《土地使用权出让合同》等行为均是代表佟丽华本人，与任何其他人无关。因此，依据《土地使用权出让合同》完全可以确认不动产的物权所有人就是佟丽华，该合法有效的合同才是作为确权登记的唯一凭证。四、本案中，只有被上诉人佟丽华才有权依据《土地使用权出让合同》主张物权变更登记，上诉人无权依据无效的《房屋买卖合同》要求确权；隆化县民政局于2011年8月1日取得包含涉案底商在内的房屋所有权证，但该地块及地上附着物已经在2011年6月9日挂牌出让，因此隆化县民政局对其综合楼底商在2011年6月9日后是没有所有权的。因我国《不动产登记暂行条例》在2015年3月才正式实施，在此之前，房屋所有权证与土地使用权证是分离的，隆化县民政局的房屋所有权证形成当时，房屋登记机关与土地登记机关不统一，这才造成土地使用权被注销后，隆化县民政局依然能够取得涉案房屋的所有权证，该现象属于历史原因造成的登记混乱。在暂行条例出台后，国家已经明确要求不动产权利发生变更、转移的，不动产权利人应当依法更换不动产权属证书。在本案中，被上诉人佟丽华已经依据《土地使用权出让合同》取得了涉案地块的使用权及涉案房屋的所有权，因此被上诉人佟丽华有权依据该合同要求做物权变更登记，更换不动产权属证书。而上诉人庞荣英的《房屋买卖合同》无效，其无权要求做确权登记。五、上诉人主张的“支付能力”等观点无法达到证明上诉人庞荣英是涉案房屋所有权人的目的。上诉人在一审中，提交数份购销合同来证明上诉人具有购买房屋的能力，但是否有购买能力与是否实际购买房屋无关。且凭借该购销合同也无法证明上诉人有购买能力，上诉人的配偶只是经销处的职工，上诉人不能以该经销处法人盈利与否作为自己收入的证据。庞荣英向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销隆化县人民法院作出的(2015)隆执字第222号裁定书、围场县人民法院作出的(2016)冀0828执1346号执行裁定书、围场县人民法院作出的(2016)冀0828执1346之1号执行裁定书、围场县人民法院作出的(2018)冀0828执异1号执行裁定书。2、判令位于隆化县隆化镇民政局楼下西数第二、三户底商归原告所有，法院不得对其强制执行。3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年1月22日，隆化县民政局（社会福利综合服务中心）通过划拨方式取得坐落于国有土地使用权证，证号为隆国用（2008）第A0004号，地类用途为公益事业用地。隆化县民政局在此地块上筹建民政局综合楼及民政局福利中心，其中民政局综合楼一层、二层拟建为底商。被告佟丽华系隆化县民政局干部，其于2008年7月8日以4200元每平方米的价格向承建公司交纳民政局底商02-03号定金50万元。该综合楼建成后，隆化县国土资源局委托隆化县土地收购储备中心挂牌出让隆国用（2008）第A0004号国有土地使用权证内编号为[2011]11号地块的国有建设用地使用权，该地块作为商业用地出让。2011年5月31日被告佟丽华等与隆化县土地收购储备中心签订隆化县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书，被告佟丽华等联合竞得上述土地的国有建设用地使用权，并于2011年6月9日与隆化县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，该合同约定的宗地编号为1-46-453-2、出让面积271.11平方米，并交纳了成交价款672万元。2011年7月19日隆化县国土资源局向隆化县地税局出具“关于隆化镇苔山路南侧国有建设用地挂牌出让成交价款说明”，内容为：隆化镇苔山路南侧（民政局新建办公楼一二层底商）编号为[2011]11号地块国有建设用地使用权，出让面积271.11平方米，经县政府批准，土地连同地上建筑物一同挂牌出让，成交价款672万元，其构成为土地价款13.12万元，地上建筑物价款658.88万元。2011年8月1日隆化县民政局取得坐落于隆化镇苔山路民政局综合楼、民政局福利中心的房屋所有权证。原告庞荣英与隆化县民政局签订商品房买卖合同一份，约定原告购买隆化县民政局办公楼一、二层临街商品房，房屋编号111、210，自东向西以门定号为11号，面积256.78平方米，每平方米4200元，价款107.8476万元。该合同落款时间为2011年5月26日，该合同所盖隆化县民政局公章编号为1308250013219。隆化县民政局曾使用编号为1308250009687的公章，现使用的公章编号为1308250013219。原告与被告佟丽华系婆媳关系，原告称其签订的商品房买卖合同中的房屋系其出资购买，被告佟丽华受其委托代交房款、代签隆化县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书及国有建设用地使用权出让合同。原告所签订的商品房买卖合同中的房屋在隆化县城镇房屋产权产籍监理所的“民政局地上位置分布图”中记载：底商自东向西排列为11号（111建筑面积128.39平方米、210建筑面积128.39平方米）。被告赵胜男与被告佟丽华及付学宇、王学荣民间借贷纠纷一案，隆化县人民法院作出(2014)隆民再初字第8号民事判决书，该判决认定2013年3月1日赵胜男向佟丽华提供借款55万元，判决付学宇、佟丽华偿还赵胜男欠款本息658011元，王学荣承担连带给付责任。判决生效后，隆化县人民法院作出(2015)隆执字第222号执行裁定书，将坐落于隆化县民政局02-03号底商查封。后承德市中级人民法院指定围场县法院执行。围场县法院作出(2016)冀0828执1346号执行裁定书，将坐落于隆化县民政局02-03号底商查封。并作出(2016)冀0828执1346之1号执行裁定书，裁定对坐落于隆化县民政局02号底商拍卖。原告庞荣英向围场县法院提出执行异议申请，围场县法院作出(2018)冀0828执异1号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。一审法院认为，隆化县法院、围场县法院执行裁定书中所查封、拍卖的坐落于隆化县民政局02-03号底商，系从西向东定位，与隆化县城镇房屋产权产籍监理所记载的自东向西排列为11号所指的底商一致，即案涉底商。隆化县民政局与原告签订的商品房买卖合同中的买卖标的物，即案涉房产。原告称案涉房产系被告佟丽华代原告购买，原告主张其为所有权人，本院不予支持。理由为：第一、案涉房产的国有建设用地使用权人及地类用途曾经发生变更。案涉房产在开始建设时，是建设在以划拨方式取得的隆化县民政局公益事业用地的国有土地使用权范围内。在案涉房屋建成后，为实现将商业用房转至个人名下的目的，隆化县国土资源局挂牌出让隆化县民政局综合楼一、二层底商的国有建设用地使用权，将土地使用权的地类用途转为商业用地。被告佟丽华等联合竞得该地块的国有建设用地使用权，在交纳的成交价款中包含了土地上一、二层底商的价款。地上建筑物与建设用地使用权一同出让，符合《中华人民共和国物权法》第一百四十六的规定。国有建设用地使用权系不动产物权，佟丽华是竞得的案涉房产的国有建设用地使用权受让人，结合交纳案涉房产定金的收据，佟丽华亦是案涉房产的出资人。虽未办理建设用地使用权登记，但建设用地使用权出让合同自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。第二、隆化县民政局对该局综合楼底商是否享有所有权。隆化县民政局系于2011年8月1日取得房屋所有权证书，该证书取得在隆化县民政局综合楼底商出让及国有建设用地使用权变为商业用地的出让之后，故隆化县民政局对其综合楼底商在2011年6月9日之后没有所有权。第三、隆化县民政局与原告签订的商品房买卖合同的时间及效力问题。因隆化县民政局公章曾经更换，该合同上的公章是否为2011年5月时使用的公章，即该合同是否为2011年5月26日签订，原、被告存有争议。如商品房买卖合同确实系2011年5月26日签订，则2011年5月31日、2011年6月9日签订隆化县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书、国有建设用地使用权出让合同的合同主体应为原告，而不是佟丽华。据此推断，该商品房买卖合同系于2011年6月9日之后签订。因隆化县民政局此时对案涉房产没有所有权，故其与原告签订的商品房买卖合同为无权处分，亦不能证实原告对案涉房产享有所有权。第四、原告称其出资，未提交出资的直接证据，原告称佟丽华代其签订隆化县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书、国有建设用地使用权出让合同，未提交授权委托书，对原告的该主张，本院不予采信。第五、原告称案涉房产一直由其占有、使用、管理，但原告主张的该事实不能直接证明案涉房产的权属。综上所述，案涉房产出资人系佟丽华，案涉房产的国有建设用地使用权受让人系佟丽华，原告对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定判决：驳回原告庞荣英的诉讼请求。一审案件受理费10800元，由原告负担。本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案诉争房屋由被上诉人佟丽华于2011年5月31日与隆化县土地收购储备中心签订隆化县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书，并于2011年6月9日与隆化县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。上诉人庞荣英主张被上诉人佟丽华是代其签订上述合同，但并未提供有效证据证明该主张成立；上诉人庞荣英主张对涉案房屋享有所有权，但其提交的现有证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，应承担举证不利的法律后果，故上诉人庞荣英的上诉请求，依据不足，本院无法支持。原审法院依据在案证据及各方当事人陈述，对本案事实进行了认定，并在此基础上作出的判决，并无不当，本院认同，不再赘述。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800.00元，由上诉人庞荣英负担。本判决为终审判决。审判长  崔向京审判员  白 云审判员  李国兴二〇一九年三月二十五日书记员  孙秋晨