德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0603民初716号 原告：刘美琪，女，1992年10月21日出生，住四川省中江县。 被告：四川新力葆房地产集团有限公司，住所地四川省德阳市鞍山路**。 法定代表人：尹贵基，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任明勇，男，该公司员工。 原告刘美琪与被告四川新力葆房地产集团有限公司（以下简称新力葆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘美琪、被告新力葆公司的委托诉讼代理人任明勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘美琪向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金暂计74415元（从2017年12月1日暂计至2018年11月28日，计算方式为：410000元×0.0005／天×363天），违约金支付至实际履行之日截止；2.判令被告承担本案诉讼相关的全部费用。事实和理由：2015年7月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，根据该合同约定：原告购买被告开发的位于德阳市“枕水小镇”房屋，建筑面积101.43平方米，房屋单价为4935.60元，总价款410000元。合同还约定被告应取得该房屋规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书、房屋面积实测计算报告书等，并于2017年11月30日之前交付房屋。该合同签订后，原告向被告交付了全部购房款，履行了付款义务。然而，被告至今未取得规划验收批准文件及建设工程竣工验收备案书，也未向原告交付房屋。根据合同约定，被告未按照约定条件和期限交付房屋的，应当按每日全部已付款项的万分之五向原告承担违约金。原告认为，被告行为已违反合同约定，故为了维护原告自身的合法权益，特诉至法院。 被告新力葆公司辩称,案涉项目未能在合同约定的期限内取得规划验收批准文件、竣工验收备案表，是因政府行为导致，属于不可抗力，项目本身不存在问题；案涉房屋已竣工验收合格，满足法定的交付条件，被告不应承担逾期交房的违约责任，且被告在积极采取补救措施，不应再承担违约金；原告已实际接收房屋，再主张逾期交房的违约金，有违诚实信用原则；若支持违约金，原告主张的违约金过高，请求法院依法调低。 本院经审理认定事实如下： 2015年7月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同与本案相关的约定有：1.出卖人以出让方式取得位于市区地块的国有土地使用权。土地用途为：商业、住宅、办公、休闲，上述地块建设的商品房暂定名为枕水小镇三期，建设工程规划许可证号为：德市开建字第510600201500009，建设工程施工许可证号为：510600201502010101，商品房预售许可证为：德2015房预售证第012号；2.买受人所购房屋为X幢X层X-X-X号，建筑面积101.43平方米，套内建筑面积83.07平方米；3.出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4935.60元，总价款410000元，采用贷款方式付款；4.第十一条交付条件：（一）出卖人应当于2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；6.本合同自双方签字（盖章）之日起生效。原告已依约付清了案涉房屋的全部购房款，但该房屋项目至今未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书。 2017年11月9日，案涉的枕水小镇5#6#7#楼经四川新力葆房地产集团有限公司（建设单位）、中国建筑西南勘察设计研究院有限公司（勘察单位）、四川山鼎建筑工程设计股份有限公司（设计单位）、中国华西企业股份有限公司（施工单位）、四川省名扬建筑工程管理有限公司（监理单位）一致同意验收合格。 2017年11月28日，交房手续办理完毕，原告刘美琪在《交房程序表》中业主处签字。 2018年1月10日，德阳市公安消防支队向被告出具《建设工程消防验收意见书》（德公消验字[2018]第0001号），对被告申报的枕水小镇5#-7#商住楼及地下室建设工程经审查资料及现场检查测试，综合评定案涉工程消防验收合格。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《收据》、《交房程序表》、竣工验收报告、消防验收意见书等证据予以证实。 本院认为，关于原告主张的违约金。就违约金的计算时间，原告认为被告未按约定的条件向原告交付房屋，违约金应计算至案涉房屋符合交房条件之日止；被告认为案涉房屋已符合法定的交付条件，被告在约定的期限内已通知原告接房，故不应承担违约金。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。案涉工程于2017年11月9日竣工验收合格，于2018年1月10日消防验收合格，依据上述法律的规定，案涉房屋在2018年1月10前禁止交付使用，本案合同中约定的交房时间是2017年11月30日前，故本院认定在2017年12月1日至2018年1月9日期间（总计40天）应计算违约金。同时，原告依据《商品房买卖合同》第十三条主张违约责任，该条约定“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的”将承担违约责任，本案中被告确存在“未按约定条件”交房，但从2018年1月10日起不存在“未按约定的期限”交房的事实，故不再适用该条款主张违约金。综上，本院认定违约金的计算时间为40天。关于违约金的计算标准，原告认为依据合同约定被告应按照原告已付购房款的日万分之五向其支付违约金；被告认为合同约定的违约金标准过高。本院认为，《商品房买卖合同》中明确约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”，被告虽辩称该违约金的计算标准过高，但未提交相关的证据予以证明，故本院不予采纳。综上，本院认定，被告应向原告支付违约金8200元（410000元×0.0005／天×40天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决如下： 一、被告四川新力葆房地产集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘美琪支付违约金8200元； 二、驳回原告刘美琪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费830元，由原告刘美琪负担739元，被告四川新力葆房地产集团有限公司负担91元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  范荣书 二〇一九年三月十八日 书记员  刘斌冰