上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初6531号原告：王胜章，男，1971年3月1日出生，汉族，户籍地黑龙江省牡丹江市，现住上海市闵行区。原告：任炳春，女，1970年4月4日出生，汉族，户籍地黑龙江省牡丹江市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王胜章(系任炳春丈夫)，男，户籍地黑龙江省牡丹江市，现住上海市闵行区。被告：蒋庆，男，1969年4月16日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告王胜章、原告任炳春与被告蒋庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案受理后，依法由审判员李欣适用简易程序于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告王胜章(暨任炳春的委托诉讼代理人)到庭参加了诉讼，被告蒋庆经本院传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。现本案现审理终结。原告王胜章、原告任炳春向本院提出诉讼请求：1、解除两原告与被告就上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号XXX室(以下简称50号302室)房屋买卖合同；2、被告返还两原告购房款10万元；3、被告支付两原告解除合同的违约金10万元。事实及理由：2018年1月20日，两原告支付被告购房定金10万元。同年2月3日，两原告与被告签订上海市房地产买卖合同，合同记载房屋标的为50号302室产权房；合同房价为229万元；双方于2018年3月8日到上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续；另双方对合同解除、违约责任均作了约定。同年2月5日，两原告通过银行转账方式交付被告房款71万元。因50号302室产权房尚存160万元债务抵押登记，为了保证买卖合同的顺利履行，被告蒋庆将该笔房款转入上海市同圆房产经纪服务部第一分部负责人谭霞银行账户保管，待被告蒋庆自行偿还房屋抵押债务160万元，解除房屋抵押登记后，谭霞再将该房款转账交付被告蒋庆。2018年2月15日，被告将房屋钥匙交付两原告，两原告入住50号302室至今。2018年3月8日，被告未按期办理产权过户手续。之后，50号302室房屋被司法查封，司法拍卖，导致50号302室房屋至今无法办理产权过户手续，房屋买卖合同无法履行完毕。两原告据此提起本案诉讼。被告蒋庆未作答辩。原告王胜章、原告任炳春向本院提供以下证据：1、50号302室房屋产权证；2、50号302室房屋买卖合同；3、定金收据及转账凭证；4、房款71万元收据及转账凭单；5、两原告结婚证及身份证明；6、被告户籍资料。被告蒋庆未发表书面或口头质证意见。本院依法调取如下证据：1、50号302室产调信息；2、(2018)沪0101民初798号民事调解书；3、(2018)沪0101执2987号执行裁定书。两原告对上述证据的真实性无异议，被告蒋庆未发表书面或口头质证意见。本院认为，被告蒋庆经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证的权利，由此产生的不利后果由被告蒋庆自行负担。据此，本院认定原告提供的证据于本案具有证据效力，本院予以确认，并在案佐证。根据上述有效证据，结合庭审质证，本院查明下列事实：2018年1月20日，被告出具定金收据1份，内载：今收到王胜章、任炳春购买闵行区虹梅南路XXX弄XXX号XXX室定金10万元。2018年2月3日，原告任炳春通过银行转账方式支付被告购房定金10万元。当日，两原告与被告签订房屋买卖合同，内载：房屋标的为50号302室；房屋价款为229万元；双方于2018年2月6日前交接房屋；双方于2018年3月8日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；房屋卖售人根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，违约金按买受方已付款的万分之五计算，直至实际办理日。逾期超过30日仍不办理的，除卖售方应向买受方支付30日的违约金以外，买受方有权单方面解除合同，买受方应书面通知卖售方解除合同，卖售方承担违约责任。违约责任为总房价的20%。卖售方应在接到书面通知之日起5日内退还买受方已支付的房款，并支付违约金；付款方式：2018年1月21日前支付10万元作为定金，待支付尾款时抵作房款，2018年2月6日前支付71万元，2018年4月10日前支付148万元。2018年2月5日，两原告通过银行转账方式支付被告71万元，被告蒋庆出具收条1份，内载：今收到任炳春50号302室购房首付款71万元。嗣后，被告蒋庆将该71万元又转账至上海市同圆房产经纪服务部第一分部负责人谭霞银行账户。2018年2月15日，被告将房屋钥匙交付两原告，两原告入住50号302室至今。2018年3月8日，被告未按期办理产权过户手续。2018年3月22日，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院依据(2017)新0103执字第1413号执行裁定书，对50号302室进行司法查封。2018年5月28日，上海市黄浦区人民法院依据(2018)沪0101执2987号执行裁定书，对50号302室进行司法轮候查封。嗣后，上海市同圆房产经纪服务部第一分部负责人谭霞将保管的71万元购房款返还两原告。2019年2月2日，两原告遂以诉称理由，诉至本院。另查明，50号302室房屋产权证登记的权利人为被告蒋庆。2017年8月7日，被告办理了债权金额为160万元的抵押登记手续。再查明，案外人陈某某、曹某某向上海市黄浦区人民法院提起民间借贷纠纷诉讼。2018年4月11日，该院出具(2018)沪0101民初798号民事调解书，调解协议的主要内容为：一、被告蒋庆于2018年3月31日之前归还原告陈某某借款90万元并支付自2017年12月5日起至实际清偿之日止的违约金(以未归还借款本金为基数，按日利率0.065%计算)；二、被告蒋庆于2018年3月31日前归还原告曹凤岐借款70万元并支付自2017年12月5日起至实际清偿之日止的违约金(以未归还借款本金为基数，按日利率0.065%计算)；三、被告蒋庆于2018年3月31日前支付原告陈某某律师代理费3万元；四、被告蒋庆于2018年3月31日前支付原告曹某某律师代理费3万元；五、案件受理费9,600元(已减半收取)，财产保全费5,000元，合计14,600元，由被告蒋庆负担。2018年7月20日，上海市黄浦区人民法院作出(2018)沪0101执2987号执行裁定书，裁定主文为：拍卖被执行人蒋庆名下上海市虹梅南路XXX弄XXX号XXX室房产。本院认为，两原告与被告间的房屋买卖合同依法成立，并属有效。两原告应当履行支付房款之责，被告则应当履行办理房屋交接及产权过户之责。现被告因涉及数笔债务，导致本案房屋买卖合同标的50号302室被司法查封，并被拍卖，致使系争房屋产权过户手续已实际无法履行。现两原告诉请解除房屋买卖合同之诉请，与法有据，本院予以支持。被告应当返还两原告购房款10万元(定金10万元转为房款)。双方对解除合同的违约责任亦作了约定。现两原告据此要求被告支付解除合同的违约金，亦符合法律规定，本院亦予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告王胜章、原告任炳春与被告蒋庆就上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同于2019年2月11日解除；二、被告蒋庆于本判决生效之日起十日内返还原告王胜章、原告任炳春房屋预付款10万元；三、被告蒋庆于本判决生效之日起十日内支付原告王胜章、原告任炳春解除合同违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,150元(已减半收取)，由被告蒋庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李欣二〇一九年三月十三日书记员  胡榕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。