河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终298号上诉人（原审原告、反诉被告）：张立海，男，1989年5月29日出生，汉族，个体，住北京市密云县。委托诉讼代理人：吴迪，河北承天律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：郎福明，女，1993年11月17日出生，满族，个体，住北京市密云县。委托诉讼代理人：吴迪，河北承天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：丰宁满族自治县和顺房地产开发有限公司，住所地：丰宁满族自治县大阁镇阳光水岸**楼**。法定代表人：宋显军，总经理。委托诉讼代理人：孙晓平，河北坤平律师事务所律师。上诉人郎福明、张立海因与被上诉人丰宁满族自治县和顺房地产开发有限公司（以下简称和顺地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2018）冀0826民初3920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。郎福明、张立海上诉请求：撤销原判，改判被上诉人交付上诉人购买的房屋及钥匙、支付违约金3191元并驳回被上诉人的反诉请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人并没有认为《认购意向书》是无效的，只是提出其不是正式的买卖合同，不具备买卖合同的约束力。一审法院审理《认购意向书》的效力问题超出了一审原被告双方的主张，应审理查明《认购意向书》是否具备买卖合同的成立要件。《认购意向书》不具备买卖合同成立的要件，不是买卖合同。双方签订的《认购意向书》上诉人虽然签字却仅有一份，在被上诉人处留存，也没有对合同份数及双方各自持有的约定。《认购意向书》不具备双务合同的要件，仅是上诉人与被上诉人形成的认购意向的意思表示，不能形成买卖合同的意思表示。双方签订的《商品房买卖合同》中并没有对地下室买卖的约定。即使按照《认购意向书》的约定，双方也仅签订了《商品房买卖合同》而并没有签订《地下室买卖合同》，双方仅承担《商品房买卖合同》约定的权利义务。《认购意向书》中仅有地下室单价约定，地下，地下室位置、价款等其他项没有约定。《认购协议书》仅是对购买地下室达成意向，不具备合同成立的要件。按照《商品房买卖合同》约定，被上诉人应于2018年8月30日前将商品房交付上诉人，合同并没有约定上诉人应先履行支付地下室价款的义务。一审法院没有任何依据认定上诉人应先履行支付地下室价款的义务，被上诉人有后交付房屋义务。被上诉人逾期交房应承担违约责任。如果按照一审法院认为，应当先履行支付地下室价款的义务，被上诉人才有交付房屋的义务，也就是说地下室与商品房是捆绑销售的。捆绑销售行为是禁止的，被上诉人有权拒绝；二、一审判决适用法律不当。《认购意向书》对地下室仅约定单价，其他如位置、面积等均没有约定，也就谈不上要约要求的内容具体确定。依据合同法第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《认购意向书》中关于地下室部分不能满足具备买卖合同的主要内容，双方不能认定形成买卖合同关系。《商品房买卖合同》中没有被上诉人先履行抗辩权的任何约定。和顺地产公司辩称，1、原审判决不存在认定事实错误的事实根据。事实是购买楼房必须要签订制式的《商品房买卖合同》用于备案登记，而地下室不需要备案登记。该《认购意向书》具备商品房买卖和地下室买卖的合同性质。我们提出反诉主张就是要求反诉被告履行意向书，就是基于意向书的合法性主张的，不存在超出双方主张的范围。被答辩人提出的《认购意向书》不具备买卖合同成立的要件的上诉理由均不成立。被答辩人提出的购买楼房有明确的交付时间，而地下室没有签订合同，没有应当先支付地下室价款的义务。这一上诉理由不符合《认购意向书》的约定，更不符合购买楼房配比地下室交付的交易习惯。本案不存在捆绑销售的事实根据，被答辩人以地下室与楼房1:1配比属于捆绑销售的主张没有法律根据。2、被答辩人以原审判决适用法律错误提出的上诉理由更不成立。虽然在《认购意向书》中没有约定地下室的具体位置，但是，已经约定了以抓取的方式取得地下室，面积以取得地下室的实际面积为准。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不成立，请求驳回上诉、维持原判。郎福明、张立海向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行合同并自判决生效之日起将原告购买的房屋及钥匙交付给原告；2、请求判令被告支付逾期交房违约金3191.00元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月4日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的坐落于丰宁满族自治县大阁镇华泽街南和顺嘉园小区14号楼2单元102室楼房一套。楼房交付时间为2018年8月30日。同时原被告又签订《认购意向书》一份，其中第一条二款约定“本房屋地下室与房屋配比为1:1，乙方在认购房屋时同意自愿购买地下室1间，单价为每平米3500元，选购地下室的形式以客户抓取地下室房号为准，并一次性付款”。合同履行过程中，原告交纳了购买楼房的首付款，并办理了相应贷款手续。楼房建成后被告于2018年8月26日以张贴公告和电话通知的形式，通知各业主交付楼房、抓阄确定地下室及交付费用办理相关手续事宜。本案原告因未按协议约定购买地下室，致使原告所购楼房至今未能交付，为此引发本案诉讼，以上事实有原被告提供的《商品房买卖合同书》、《认购意向书》、和顺嘉园小区交房与地下室说明、《地下室买卖合同》、和顺嘉园小区入住缴费清单及录音光盘等证据予以证实。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且符合相关法律规定，该合同合法有效。双方当事人已经按照合同约定履行了相应义务，现本诉被告同意交付楼房，对此本院予以确认。关于双方签订的《认购意向书》的效力问题，反诉被告认为该意向书只是双方达成的购买意向，不是正式的地下室买卖合同，对其不具有约束力。但该意向书是在《商品房买卖合同》之前签订的，之后双方根据《认购意向书》的约定，签订了正式《商品房买卖合同》。说明双方在协商过程中，反诉被告是同意购买地下室的，虽然双方当时未签订正式的地下室买卖合同，但根据行业交易习惯，在签订商品房买卖合同时，地下，地下室的具体位置及面积无法确定在交付楼房前将地下室的位置、面积及价款确定后，才能履行签订合同事宜。该认购意向书是双方自愿签订的，且不违反法律及行政法规的强制性规定，具有买卖合同性质，对原被告双方均具有法律约束力。因此，对于反诉原告要求反诉被告按认购意向书的约定购买地下室并交纳价款的诉请本院依法予以支持。关于反诉原告要求反诉被告交纳临时电费的诉请，反诉被告同意交纳，本院予以确认。反诉原告主张的首年度取暖费应由业主自行向热力公司交纳，对此诉请不予支持。关于被告逾期交房是否构成违约问题，通过庭审查明本诉被告已在合同约定的交付时间之前，通知了原告交付楼房的具体事宜，是因本诉原告未履行购买地下室的约定义务，造成了楼房至今未能交付，其过错不在于本诉被告，因此本诉被告不存在违约行为，对于本诉原告主张逾期交房违约金的诉请依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、反诉被告宋延明于判决生效后十日内向反诉原告丰宁满族自治县和顺房地产开发有限公司履行《认购意向书》约定的购买地下室并缴纳价款的义务，同时交纳临时电费100.00元；本诉被告丰宁满族自治县和顺房地产有限公司同时向本诉原告宋延明履行《商品房买卖合同》中约定的交付楼房义务。二、驳回本诉原告其他诉讼请求。三、驳回反诉原告其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，上诉人郎福明、张立海与被上诉人丰宁满族自治县和顺房地产开发有限公司于2016年12月4日签订《商品房买卖合同》，同时，又签订了购买相应地下室的《认购意向书》一份，该意向书约定“本房屋地下室与房屋配比为1:1，乙方在认购房屋时同意自愿购买地下室1间，单价为每平米3500元，选购地下室的形式以客户抓取地下室房号为准，并一次性付款”。合同履行过程中，上诉人郎福明、张立海交纳了购买楼房的首付款，并办理了相应贷款手续。楼房建成后被上诉人和顺房地产公司于2018年8月26日以张贴公告和电话通知的形式，通知各业主交付楼房、抓阄确定地下室及交付费用办理相关手续事宜。上诉人郎福明、张立海上诉称《认购意向书》不是正式买卖合同，双方所签订的《认购意向书》并不违反相关规定，且是上诉人郎福明、张立海自愿所签，并具备履行条件，故该上诉理由本院不予采纳;上诉人郎福明、张立海还称原判适用法律错误，经查，一审法院依据《中华人民共和国合同法》和商品房买卖及相关管理办法等法律、法规及规定等，对本案进行审理并作出判决，适用法律正确，该上诉理由亦不成立，不予支持。综上所述，郎福明、张立海的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人郎福明、张立海负担。本判决为终审判决。审判长  裴赤博审判员  张认众审判员  高伶丽二〇一九年三月二十七日书记员  李云骐