西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初15905号 原告（反诉被告）：梁建锋，男，汉族，1986年2月4日出生，住河南省鄢陵县。 被告（反诉原告）：郑缅，男，汉族，1970年6月21日出生，住西安市碑林区。 被告（反诉原告）：樊国玲，女，汉族，1975年1月14日出生，住西安市雁塔区。 委托代理人：郑缅，男，汉族，1970年6月21日出生，住西安市碑林区，系被告樊国玲之夫。 共同委托代理人：刘震，陕西圣拓律师事务所律师。 第三人：西安海汇万家实业有限责任公司，统一社会信用代码：91610000580758327L，住所地：西安市雁塔区。 法定代表人：姜坤，该公司总经理。 委托代理人：王博，男，汉族，1993年9月1日出生，住陕西省XX城县，系该公司员工。 原告（反诉被告）梁建锋诉被告（反诉原告）郑缅、樊国玲、第三人西安海汇万家实业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁建锋、被告（反诉原告）郑缅、被告（反诉原告）樊国玲的委托代理人郑缅、被告（反诉原告）郑缅、被告（反诉原告）樊国玲的共同委托代理人刘震、第三人西安海汇万家实业有限责任公司的委托代理人王博均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）梁建锋就本诉诉称，2017年4月4日，原告与被告一、被告二在第三人居间下签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》（No:0009132），该合同约定:被告以390000元的成交价购买被告一、被告二共同所有的坐落于西安市高新区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX层XX号（室）之房屋。该合同约定:签订合同当日原告向被告方支付定金20000元，原告已依约向被告方支付了此款项。原告与被告方于2017年4月首次办理了该房屋交易的网签备案登记，此后在第三人协助下双方共同办理了兴业银行的按揭贷款面签手续，兴业银行已于2017年5月24日审批通过了原告的贷款申请资料。由于资金监管一直未办，网签合同超过有效期已失效，故原告与被告方在第三人的协助下于2017年6月13日再次签订了该房屋交易的网签备案登记（合同登记号为:C17032513），但在此后需要被告方配合办理资金监管手续、开设监管账户，以便原告交付首付款、银行放款至资金监管账户时，被告却以种种理由拖延、拒不配合资金监管手续的办理，经第三人多次协调仍然未果。原告送达了《催告函》，催促其尽快配合原告办理资金监管手续，但被告未作回复。2018年7月经第三人在房管局经纪机构网签系统中查询得知，被告方已将涉案房屋再度售出。被告方的违约行为已给原告利益造成了重大损失无奈之下，故诉至法院，请求：1.判令被告一、被告二连带向原告支付违约金39000元；2.判令被告一、被告二连带退还原告所支付的购房定金20000元；3.判令被告一、被告二连带向原告支付2017年6月1日起至今因租房支出的费用33750元（具体为人民币2250元/月，暂计算为原告贷款通过银行审核后次月至起诉之日租房支出，后期若诉讼周期较长，则需根据实际情况重新计算）；4.判令被告一、被告二连带向原告支付房屋溢价损失100000元。5.判令被告承担本案诉讼费用。 被告（反诉原告）郑缅、樊国玲答辩并反诉称，首先，合同约定:本合同签订之日起15个自然日内，乙方需将购房首付款和（含定金）人民币12万元支付给甲方，支付方式:存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户。因买方资料未获得银行批准，致使无法开设资金监管专用账户，买方未能在约定的时间内支付首付款，责任应由买方承担。第二，西安市存量房买卖合同约定:本合同自签订之日起30个工作日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效。因买方资料未获得银行批准，致使2017年4月12日的该网签备案合同失效，责任应由买方承担。第三、合同违约责任中约定:甲乙双方未按照约定的时间节点履行合同，构成逾期违约，守约方有权收取逾期违约金。逾期在三十个自然日之内，违约方应向守约方（每逾期一日）按合同约定房屋成交价的万分之五支付逾期违约金，并于逾期之日起七个自然日内向守约方支付，合同继续履行。买方违约后，并未按约定支付逾期违约金，故合同不能强行要求守约方及卖方继续履行合同。第四，合同违约责任中约定:甲乙双方未按照合同约定履行或因甲乙双方任何一方原因导致未成交，逾期超过三十个自然日的，构成合同根本违约，守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任。买方在未支付首付款和致使2017年4月12日的网签备案合同失效，导致房屋买卖未能在规定期间内（一个月）成交，逾期超过三十个自然日（至2017年6月13日），构成合同根本违约，且卖方已要求解除合同。综上所述，鉴于案件事实和合同约定，卖方已按照合同约定履行了合同义务，买方因为自身原因未能履行合同的主要义务，致使其自己构成根本违约，责任应由买方自己承担。故请求法院驳回原告的诉讼请求。并要求原告及买方按合同约定承担违约责任，向答辩人即卖方支付违约金。故被告反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付违约金11700元；2.反诉费由被反诉人承担。 原告（反诉被告）梁建锋对反诉答辩称，银行贷款已经审批通过，就等着被告配合做资金监管，但是被告不配合，目前我银行面签已经通过，被告却不配合办理过户，故是被告违约。 第三人西安海汇万家实业有限责任公司对本诉和反诉述称，请求贵院支持原告的全部诉请，驳回被告的全部反诉请求。一、涉案合同的签订系三方当事人真实意思表示，合法有效。合同约定原告以按揭某某支付购房款，首付存入监管账户。因银行机构行为导致交易相关因素弹性变化时，以变化结果为准，若原告银行贷款未通过审批，原被告一致同意申请其他银行贷款至审批通过为止。而被告却以银行审批时间长为由拒绝配合办理监管账户，致使网签过期、原告无法依约向监管账户存入首付款、已审批的银行贷款无处放款。银行审批不受任何一方控制，属不可抗因素，被告理由显不成立。银行审批时间属于被告在签订合同，选择按揭某某可知的正常履行合同的风险因素，被告对此知情且认可，故被告反诉理由不成立。二、我方积极履行居间方义务，2017年4月10日联系了评估公司，4月12日为原被告双方办理了涉案房屋的网签及银行面签手续，但由于被告樊国玲对房管局监管资金不信任，故未能当天办理资金监管。被告要求原告将定金直接支付至其账户，称其急需资金。被告的要求使合同无法继续履行，故我公司拒绝被告要求。因贷款银行审批较慢，2017年5月初，我公司再次积极联系被告，及时反馈办理进度，明确告知后续需被告配合办理资金监管，开设监管账户后原告存入首付款，被告樊国玲虽承诺配合，但均失约。原告负有向监管账户存入首付款之义务，被告同样负有将定金存入监管账户的义务，且被告作为已收取定金一方，负有在先履行的义务。三、因被告拒绝履行合同义务，我公司及原告数次通过电话联系及书面函告方式催告被告配合办理资金监管手续，但均无回应。催告期间，被告再次将房屋挂在网上售出，因我公司2018年6月13日在房管局网上提交网签信息，被告在90天内无法将涉案房屋售出，第二份网签合同因被告未签订而失效，在被告拖延履行期间，西安二手房价格逐月上涨，原告信赖被告，数次联系我方要求与被告协商解决继续履行事宜，未购房，遭受巨大损失。四、经被告樊国玲自认，我公司也在二手房交易管理系统中查实二被告已将涉案房屋再次售予第三方，现合同无法继续履行，被告违约行为致使原告无法实现购房目的，望贵院查明事实，支持原告诉请。 经审理查明，2017年4月4日，郑缅、樊国玲（出卖人、甲方）与梁建锋（买受人、乙方）、第三人西安海汇万家实业有限责任公司（居间方、丙方）签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》，约定甲方所售房屋为坐落于西安市高新区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX层XX号的房屋，建筑面积约74.19平米。房屋已取得房产证，未设定抵押。房屋成交价格为390000元，乙方应在合同签订当日向甲方支付20000元作为定金，支付方式为存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户。其余房款由乙方申请贷款270000元，贷款年限为30年，自该合同签订之日起15个自然日内，乙方须将购房首付款120000元支付给甲方，支付方式为存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户。乙方因自身原因未获银行贷款批准，乙方继续申请其他银行贷款至贷款批准，甲方应在签订该协议之日起3个自然日内配合评估公司对房屋进行评估，在评估报告出具后15个自然日内配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续。办理产权转移手续时间为首付款打入资金监管账户7个自然日开始办理产权转移手续，房屋交付时间为房款到业主卡上的第二个自然日。甲、乙双方签订本合同时，丙方的居间行为完成。乙方承担居间服务费7000元。合同对违约责任的约定为：甲乙双方未按照约定的时间节点履行合同，守约方有权收取逾期违约金，逾期在三十个自然日内，每日支付成交价的万分之五，合同继续履行。甲乙双方未按照合同约定履行或因双方任何一方原因导致未成交，逾期超过三十个自然日的，构成合同根本违约，守约方有权解除合同并追究对方的违约责任，甲方若拒绝将该房屋出售给乙方，视为违约，甲方应按照房屋成交价的10%向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金），同时甲方应向丙方支付本合同约定的该房屋确认成交价款3%的违约金。乙方若提供资料不真实、不完整、无效或拒绝购买该房屋的，需承担的违约责任同上。合同还约定：如乙方原因导致合同不能履行，定金不予退还，如因甲方原因导致合同不能履行，定金双倍返还给乙方。 梁建锋于2017年4月4日和4月5日通过第三人共向郑缅、樊国玲支付了定金20000元。2017年4月12日，梁建锋与郑缅就上述房屋签订了《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，约定的付款方式与上述合同约定一致。 梁建锋与第三人于2017年9月22日向郑缅发出《催告函》，要求对方积极配合办理资金监管手续。后梁建锋于2018年8月13日向郑缅、樊国玲发出了《合同解除通知书》，认为对方的违约行为致使合同目的不能实现，故通知解除合同。梁建锋提供了《租赁合同》，证明因对方的违约导致其花费的租赁房屋费用。 另查，郑缅于2012年10月18日将涉案房屋进行了产权登记，房权证号为：西安市房权证高新区字第1075104018-7-2-50702～1。郑缅与樊国玲于2005年结婚。庭审中，各方当事人均认可，郑缅、樊国玲已将涉案房屋另行出售。 上述事实，有《海汇房产房屋买卖居间合同》、收条、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、《催告函》、《合同解除通知书》、房屋产权证书、结婚证等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，梁建锋与郑缅、樊国玲、第三人西安海汇万家实业有限责任公司签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》和《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照上述合同履行各自义务。梁建锋在向郑缅支付了20000元定金后，郑缅、樊国玲应当按约配合原告开设资金监管专用账户并办理贷款手续，在梁建锋向郑缅发出催告函后，郑缅仍未配合办理，构成违约，梁建锋要求郑缅、樊国玲承担违约金39000元及退还定金20000元，符合合同约定，本院依法予以支持。郑缅、樊国玲称系梁建锋原因造成无法办理贷款，其未提供充分证据证明，且该二人将涉案房屋又转售他人的行为，显属违约，其要求梁建锋承担违约金，于法无据，本院依法不予支持。梁建锋要求郑缅、樊国玲承担租房支出的费用，其提供的《租房合同》不足以证明其实际支出了房租，故对该项请求，本院依法不予支持。梁建锋要求房屋溢价损失，其未提供充分证据证明，本院依法不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）郑缅、樊国玲于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）梁建锋定金20000元并赔偿原告（反诉被告）梁建锋违约金39000元； 二、驳回原告（反诉被告）梁建锋的其余诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）郑缅、樊国玲的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费共4201元，其中本诉部分4155元由被告（反诉原告）承担1275元，由原告（反诉被告）承担2880元；反诉部分46元，由被告（反诉原告）承担。因双方已预交，故各方应将该款与上述款项一并支付对方。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  郝 杰 人民陪审员  马成功 人民陪审员  刘 军 二〇一九年三月二十五日 书 记 员  王景涵 打印：相丽华校对：王景涵2019年月日送达 11