山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初8954号 原告：汪风艳，女，1964年8月29日出生，汉族，户籍地山东省莱州市。 委托诉讼代理人：刘锋，焦方毅，山东琴岛（济南）律师事务所律师。 被告：张慧，女，1982年7月20日出生，汉族，户籍地山东省汶上县。 被告：张健，男，1981年10月24日出生，汉族，户籍地济南市。 被告：吕庆平，男，1950年3月25日出生，汉族，户籍地济南市。 第三人：张浩，男，1976年9月4日出生，汉族，户籍地济南市。 被告吕庆平及第三人张浩的共同委托诉讼代理人：张光明，张赟，山东里手律师事务所律师。 原告汪风艳与被告张慧、被告张健、被告吕庆平撤销权纠纷一案，本院于2018年9月12日立案。被告吕庆平在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院于2018年10月23日裁定驳回其对管辖权提出的异议。本案依法适用普通程序，于2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告汪风艳的委托诉讼代理人焦方毅、刘锋，被告吕庆平的委托诉讼代理人张光明、张赟到庭参加诉讼，被告张健、张慧经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。后被告吕庆平申请追加张浩为本案第三人参加诉讼，本院于2019年2月27日第二次公开开庭进行了审理，原告汪风艳的委托诉讼代理人焦方毅、刘锋，被告吕庆平、第三人张浩的共同委托诉讼代理人张光明、张赟到庭参加诉讼，被告张健、张慧经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。案件审理中，原告汪风艳申请财产保全，查封被告吕庆平名下位于历城区房屋一套。本案现已审理终结。 原告汪风艳向本院提出诉讼请求：1.请求撤销被告张慧、张健与被告吕庆平于2017年8月10日就买卖历城区房屋所签订的《济南市存量房屋买卖合同》；2.判令三被告共同将历城区房屋恢复登记至被告张慧、张健名下。3.本案诉讼费、保全费、评估费由被告承担。事实与理由：2017年8月10日，被告张慧、张健在明知欠原告100余万元借款尚未归还的情况下，通过与被告吕庆平签订《济南市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋以明显低价60万元出卖给了被告吕庆平，并于2017年8月11日办理了房屋过户登记手续，经了解，涉案房屋面积85.65平方米，但两被告却在合同中约定了房屋成交价款为60万元，地下室出售价格为零，属明显不合理的低价转让。原告认为被告张慧、张健在欠原告一百余万元借款尚未归还的情况下将涉案房屋以明显不合理的低价出售给吕庆平的行为已严重损害了原告的合法权益，致使原告的债权无法实现。为此，诉至法院。 被告吕庆平辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回。涉案房产过户的具体事实经过如下：第三人张浩与吕庆平的女儿吕霞系夫妻关系。张浩经人介绍与被告张慧、张健夫妇认识，张慧、张健为生活、经营需要，多次向张浩借款，但未按约还款，2017年5、6月份，在张浩多次催款的情况下，被告张慧、张健告知其无力偿还借款，名下有上海花园和绿城百合的房子可以抵债，但是两套房子均有银行抵押贷款，其中上海花园的房子有房产证，绿城百合的房子仅有购房合同。经过协商，将上海花园房屋作价约160万元，扣除张浩为其偿还银行抵押贷款的90余万元，剩余价值抵顶拖欠张浩的60万元借款，同时张浩同意张健家人可以在该房屋内继续居住该房屋2年。之后委托21世纪不动产的中介办理过户手续，签订了《济南市存量房屋买卖合同》。涉案房产过户抵债60万后，被告张慧、张健还欠张浩借款450万元。因绿城百合的房子无房产证且有贷款抵押，无法办理过户，在被告张健、张慧无力偿还借款450万元的情况下，张浩向高新区法院起诉张健、张慧，要求偿还借款本金450万元及利息，同时申请查封了绿城百合的房产，该案经法院调解，被告张健、张慧同意偿还本金450万元，逾期不还支付逾期违约金45万元，第三人张浩放弃其他诉求。后被告张健、张慧未按照调解书履行，张浩申请强制执行，高新区法院告知张浩，绿城百合的房产无房产证且有银行抵押贷款，无法进入拍卖程序。后通过法院调解，被告张健、张慧同意将绿城百合的房屋过户抵债并交付给张浩，约定待房屋可办证时，张浩代偿银行贷款并解押，张健、张慧将房产过户给张浩抵债。在该房产可办理房产证后，张浩偿还了该房屋的银行抵押贷款，在法官、律师的陪同下和张慧、张健一起到房管局办理了房屋过户抵债手续，将绿城百合的房屋过户到张浩名下，张浩向高新区法院申请撤回了执行申请。 第三人张浩的述称意见同被告吕庆平的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定事实如下： 被告张健与被告张慧系夫妻关系。被告吕庆平之女吕霞与第三人张浩于20X年X月X日结婚，于20X年X月X日离婚，于20X年X月X日复婚，同年X月X日再次离婚至今。 第三人张浩与被告张健、张慧之间存在民间借贷关系，张健夫妇欠张浩借款本息未还，2017年8月份左右，张健欲将其名下（共有人张慧）的位于历城区上海花园房屋折抵张浩的部分欠款60万元，张浩同意。为此张浩联系了中住地产经纪有限公司（中住二十一世纪不动产吉祥苑店）的工作人员张金歌，向其咨询抵债房屋过户具体流程，张金歌在了解了相关情况后，告知张浩该房屋上有贷款抵押应当先解押才能办理过户，且张浩当时无购房名额，张浩称可以把房屋办至其岳父名下，并谈妥佣金5000元。2017年8月10日，被告张健、张慧、第三人张浩、被告吕庆平及中介张金歌共同至房管部门办理房屋过户手续，张健、张慧作为出卖人与吕庆平作为买受人签订编号为济存量房字**《济南市存量房买卖合同》，合同主要内容：房屋建筑面积85.65平方米，共同出售地下室一处，买卖双方约定该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价款为人民币60万元，房屋产权转移所发生的相关税费约定由买方承担，地下室出售价格为零。过户手续办理当天，张浩与中住地产经纪有限公司签订《佣金确认单》，载明：“成交物业历城区XX；成交金额抵债房屋；佣金金额5000元（代办服务费）”，之后张浩通过银行转账方式支付张金歌中介费5000元。2017年8月11日，上述房屋过户至吕庆平个人名下。以上事实有证人张金歌书写的证明材料及其当庭陈述的证言、《济南市存量房买卖合同》、涉案房屋权属状况信息、《佣金确认单》、支付佣金的电子银行业务回单及庭审笔录予以证实。 2017年8月8日，第三人张浩以张健、张慧借款到期未还为由，向济南市高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新区法院）起诉张健、张慧，要求二人归还借款本金450万元及利息，该案经高新区法院主持调解，达成调解协议。高新区法院于2017年8月15日作出（2017）鲁0191民初2223号民事调解书，调解协议内容为：一、张健、张慧同意偿还张浩借款本金450万元，分别于2017年8月18日前偿还张浩借款本金50万元，于2017年12月31日前偿还张浩借款本金200万元，于2018年12月31日前偿还张浩借款本金200万元；二、张浩自愿放弃其他诉讼请求；三、若张健、张慧未能按照本调解协议约定的付款时间按时足额向张浩履行偿还借款本金的义务，则视为所有履行义务全部到期，且张健、张慧应向张浩另行支付逾期付款违约金45万元；张浩有权就剩余所有未偿还的借款本金及违约金申请强制执行。该民事调解书生效后，因张健夫妇未履行付款义务，2017年8月22日，张浩向高新区法院申请强制执行，2018年4月11日，张浩与张健、张慧达成和和解协议，约定：“张浩申请强制执行张健、张慧一案，张慧将名下位于济南市历下区绿城济南XX号房权证号鲁（201X）济南市不动产权第**，该房过户完成后，抵偿张浩执行款350万元，张浩申请撤回该案执行。”2018年5月11日，张浩向高新区法院出具书面材料1份，载明：“（2017）鲁0191执778号执行案件，执行依据（2017）鲁0191民初2223号民事调解书，申请执行人张浩与被执行人张健、张慧达成和解协议，以张慧名下位于济南市历下区绿城济南XX号房权证号鲁（201X）济南市不动产权第**房产折抵350万元来履行调解书所确定的义务，现上述房屋已办理产权变更登记，所有权已转移至张浩名下，（2017）鲁0191民初2223号民事调解书即履行完毕，张浩放弃其他申请执行事项，案件执行完毕，案结事了。”2018年6月22日，（2017）鲁0191执778号执行案件结案。以上事实有（2017）鲁0191民初2223号民事调解书、（2017）鲁0191执778号执行案件相关卷宗材料予以证实。 2017年9月21日，原告汪风艳以被告张健、张慧夫妇未按约定归还到期借款本息为由，向本院提起民事诉讼，要求张健夫妇偿还借款本金105万元及利息。2017年12月14日，本院作出（2017）鲁0112民初5579号民事判决书，判令张健、张慧支付汪风艳借款本金954000元、利息96000元；以54000元为基数，自2017年8月26日起至判决生效之日止，按年利率6%计算；以650000元为基数，自2017年8月10日起至判决生效之日止，按年利率24%计算；以250000元为基数，自2017年9月11日起至判决生效之日止，按照年利率24%计算。判决生效后，汪风艳于2018年2月22日向本院申请强制执行。2018年8月21日，本院作出（2018）鲁0112执747号执行裁定书，认为已穷尽执行措施，被执行人暂无可供执行财产，申请执行人也未能提供被执行人可供执行的财产线索，符合终结本次执行程序的条件，裁定终结本次执行程序。以上事实，有（2017）鲁0112民初5579号民事判决书、（2018）鲁0112执747号执行裁定书予以证实。 原告汪风艳为证实涉案房屋以明显不合理的低价出售，提交以下证据：证据一、2018年9月12日房天下网及房价网对涉案房屋的估价截图打印件1份，拟证明涉案房屋的房产市值是164.24万元。证据二、申请本院向高新区法院调取的（2017）鲁0191民初2223号案卷材料一宗，认为张浩向高新区法院起诉所提交的借款协议中，2016年8月7日、2016年4月20日有两笔金额均为60万元，而张浩只提供了73万余元的银行流水，其余金额无其他证据佐证；涉案房屋如存在抵欠款的情况，也是在张浩起诉之后进行抵款，而（2017）鲁0191民初2223号案件的调解金额450万元与起诉金额450万元相同，可证实不存在用涉案房屋抵债的情况，说明张健、张慧与吕庆平的涉案房屋转让价款60万元，吕庆平并未支付。证据三、2014年至2017年张健、张慧的银行账户交易明细表一宗，系复印自张慧、张健与汪风艳在（2018）鲁0112民申23号民间借贷纠纷一案卷宗，拟证明自2015年8月2日-2017年9月3日期间张浩向张慧、张健转账13257800元，张慧张健向张浩转账14692700元，张慧、张健多向张浩转账1434900元；自2016年9月27日-2016年11月28日期间，张浩向张慧、张健转账862300元，张慧、张健向张浩转账813600元，其中包括本案被告所称的2016年9月27日转账的573300元，因此被告所称的以涉案房屋抵债60万元并非真实存在。证据四、张健及其母亲张克俊的户籍信息1份，证实张健及其母亲的户籍信息一直登记在涉案房屋上，仍居住在涉案房屋内。 上述证据经质证，被告吕庆平对证据一无异议；对证据二真实性无异议，但认为涉案房屋折抵60万元欠款后，张慧、张健依然欠张浩450万元借款，（2017）鲁0191民初2223号案件所诉标的450万元中并没有包含以房抵债的60万元；对证据三的证明目的有异议，张健、张慧与张浩之间不仅是通过证据中的银行账户进行资金往来，张浩与张健、张慧之间的借款有大部分是通过承兑汇票进行，银行交易明细无法证明张浩与张健、张慧之间发生资金往来的具体情况，且张浩与张健、张慧之间的民间借贷纠纷已经高新区法院出具生效法律文书，张健、张慧对此无异议。证据四可以证实张浩在被告张健、张慧在以房抵债后，同意其居住使用该房产2年的事实。 第三人张浩的质证意见同被告吕庆平，另对证据三、四补充意见如下：2015年开始，张健以做生意为由向其陆续借款，至2017年止，累计未归还的500余万元，随借随还的上千万元，其中有2/5的款项以银行承兑汇票的方式出借，还款时是现金，因此出现证据三显示的情况。涉案房屋过户后之所以没有让张健及其母亲张克俊将户籍迁出，是因为张健有孩子要上小学，待其孩子采集完入学信息后即迁出。 本院对原告汪风艳提交的证据认证如下：因被告吕庆平及第三人张浩对证据一无异议，本院对该证据的效力予以确认；被告吕庆平及第三人张浩对证据二的证明目的有异议，经查，证据二系高新区法院（2017）鲁0191民初2223号审理张浩诉张健、张慧民间借贷纠纷的卷宗材料，其中包括起诉状、相关证据、调解笔录及民事调解书，但均不能体现出该案诉讼标的中包含涉案房屋所折抵的60万元欠款，本院对该证据拟证明的事实不予确认。证据三虽然显示了2014年至2017年期间张健、张慧与张浩之间银行账户的资金往来，但不能据此认定双方最终的借款还款金额，且该证据拟证明的事实与高新区法院（2017）鲁0191民初2223号民事调解书所确认事实不符，故不予采信。证据四被告吕庆平及第三人张浩对真实性均无异议，本院认为该证据所证实的内容与本案无关联性，本院不予采信。 被告吕庆平为证明已实际支付涉案房屋对价150.4万元（折抵60万元欠款+银行贷款90.4万元），向法庭提交以下证据:证据一、平安银行济南文东支行个人账户汇总信息清单1份，拟证明张浩于2016年9月27日出借57.33万元给张慧，涉案房屋即抵顶的该笔欠款本息的事实；证据二、张浩的中国民生银行个人账户对账单1份，拟证明张浩代张健、张慧偿还涉案房屋上所设的银行抵押贷款904000元，将涉案房屋解押的事实，该对账单载明：“汇款交易时间2017-8-716:07，交易金额904000.00，交易渠道跨行支付，对方户名张慧，对方户名中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市城区支行”。证据三、复印自济南市房屋档案馆的《济南市存量房屋买卖合同》、《个人最高额抵押额度借款合同》、《个人最高额抵押合同》、《不动产抵押注销证明》档案资料一宗及申请本院调取的涉案房屋的房地产权属登记信息一宗，拟证明涉案房屋于2015年9月12日办理抵押权登记，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市城区支行，抵押人为张健、张慧，被担保主债权为90万元，债务履行期限为2015年8月4日至2019年8月4日，该抵押权登记注销时间为2017年8月10日下午。 上述证据经质证，原告汪风艳认为证据一只能证明张浩向张慧转款57.33万元，不能证明张健、张慧欠张浩60万元，也不能证明涉案房屋是抵顶的该笔款项，对该质证意见，张浩陈述借款本金为57.33万元，加上借款利息，双方最终确认欠款金额是60万元；对证据二、三，汪风艳认为与本案无关。 本院对上述证据认证如下：原告汪风艳对证据一、二、三的真实性未提异议，本院对三份证据所证明的基本事实予以认定。 被告吕庆平、第三人张浩当庭陈述，以涉案房屋抵债时张浩已无购房资格，张浩、吕霞夫妇，吕庆平、邱洪菊夫妇为合理处置家庭财产而办理相应的离婚或结婚手续，最终将涉案房屋过户至吕庆平名下。对此吕庆平向法庭提交以下证据予以证实：吕庆平与邱洪菊2017年3月17日的离婚证原件；张浩、吕霞《结婚登记审查处理结果表》、《离婚登记审查处理表》、《结婚登记审查处理表》；张浩与济南市历城区城市建设综合开发公司签订的《商品房销售合同》原件一份，中国建设银行股份有限公司济南洪楼支行于2017年4月5日出具的《个人贷款还款凭证》、《贷款结清证明》；张浩的鲁XX济南市不动产权第XX号不动产权证书；吕霞的济房房权证历字第**屋所有权证；吕霞与邱洪菊共同共有的济房权房权证中字第**所有权证；邱洪菊与济南盛雪置业有限公司签订的《济南市商品房买卖合同》一份及房款收据一份，中国工商银行股份有限公司大观园支行与借款人邱洪菊、吕霞签订的《个人购房借款/担保合同》；吕庆平的济南市不动产权第XX号不动产权证书原件一份；百替集团有限公司给张浩出具的百替御园XX房款收据。 根据上述原、被告提交并经质证、认证的证据，本院认定以下事实：2018年9月，房天下网及房价网对涉案房屋的估价房产市值是164.24万元。张浩以折抵其60万元债权和代偿涉案房屋银行贷款90.4万元的方式，支付张健、张慧涉案房屋价款150.4万元，理由如下：一、张浩的平安银行济南文东支行个人账户汇总信息清单1份，可证实2016年9月27日张浩转款57.33万元给张慧的事实，与其主张的以涉案房屋抵顶60万元欠款的金额基本相符，且该笔转账款未出现在高新区法院（2017）鲁0191民初2223号案件中；二、张浩的中国民生银行个人账户对账单及《个人最高额抵押合同》、《不动产抵押注销证明》、涉案房屋的房地产权登记信息，可以相互印证2017年8月7日张浩代张健、张慧偿还了涉案房屋在中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市城区支行的银行贷款90.4万元并于8月10日办理解押手续；三、张浩代偿涉案房屋抵押贷款的时间（2017年8月7日）可以证实以涉案房屋抵债的实际运作时间要早于（2017）鲁0191民初2223号案件起诉时间（2017年8月8日）；四、汪风艳虽主张2016年9月27日张浩转款给张慧的57.33万元有可能包含在（2017）鲁0191民初2223号案件所诉标的中，并未实际抵顶，但未提供有效证据予以证实。综上理由，本院认定张健、张慧以150.4万元的价格将涉案房屋出售给张浩，房屋过户至吕庆平名下。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案原告行使撤销权，诉求撤销被告张慧、张健与被告吕庆平签订的房屋买卖合同，其撤销权是否成立，重要的判定标准是债务人被告张慧、张健是否实施了损害债权人债权的行为，具体到本案即被告张慧、张健与被告吕庆平买卖房屋的价格是否属于“明显不合理的低价”。依最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）第十九条规定，对于《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的“明显不合理的价格”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他因素综合考虑予以确认，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。原告提供2018年9月12日房天下网及房价网对涉案房屋的估价截图打印件，以主张涉案房屋的市场价值是164.24万元，被告对此亦无异议，本院予以确认。第三人张浩购买涉案房屋除支付60万元（以抵销债权方式）外，还代被告张慧、张健偿还涉案房屋的银行抵押贷款90.4万元，合计150.4万元，该价款与市场价值164.24万元相比较，转让价已超过市场交易价格的百分之七十，因此被告张慧、张健与吕庆平买卖房屋的价格不属于“明显不合理的低价”，原告行使的撤销权不成立。综上，本院对原告汪风艳的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告汪风艳的诉讼请求。 案件受理费100元，财产保全费4020元，均由原告汪风艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  赵翠竹 人民陪审员  张小玲 人民陪审员  赵玉荣 二〇一九年三月十一日 书 记 员  袁 萌