浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0281民初8955号 原告：张国芳，男，1960年2月13日出生，汉族，住余姚市。 原告：张佳炯，男，1984年11月17日出生，汉族，住余姚市。 两原告共同委托诉讼代理人：李民、李琳，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：余清标，男，1987年12月2日出生，汉族,住余姚市。 委托诉讼代理人：张巧儿，女，1988年11月9日出生，汉族，住余姚市。 第三人：叶茎，男，1982年3月18日出生，汉族,住余姚市。 第三人：潘栋清，女，1980年11月9日出生，汉族,住余姚市。 第三人共同委托诉讼代理人：冯晓东、陆群怡，浙江阳明律师事务所律师。 原告张国芳、张佳炯与被告余清标、第三人叶茎、潘栋清房屋租赁合同纠纷一案，于2018年5月2日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，于2018年5月30日作出（2018）浙0281民初4901号民事裁定，裁定驳回原告张国芳、张佳炯的起诉。原告不服该裁定，向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2018年8月3日作出（2018）浙02民终2776号民事裁定，裁定撤销本院（2018）浙0281民初4901号民事裁定，指令本院审理。本院重新立案受理后，依法适用普通程序并另行组成合议庭进行审理。根据被告余清标申请，本院依法追加叶茎、潘栋清为本案第三人参加诉讼，并于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告张国芳、张佳炯的共同委托诉讼代理人李民，被告余清标及其委托诉讼代理人张巧儿、第三人潘栋清及其委托诉讼代理人冯晓东、陆群怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张国芳、张佳炯向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空座落于余姚市的店面房屋；2.判令被告支付自2017年2月28日起至今的租金29500元并结清水电费；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告明确第二项诉讼请求为被告向原告张佳炯支付自2017年2月28日起至判决确定履行日止的租金和水电费，其中算至2018年8月27日止的租金是44250元。庭审后，原告撤回关于水电费的诉讼请求。事实和理由：原告将座落于余姚市店面租给被告，被告从2017年2月28日至今未支付租金。原告于2018年1月8日向被告寄送腾空房屋通知书，要求被告腾空所租赁房屋，并结清水电费等，但被告收通知后，未按通知要求履行义务。 原告张国芳、张佳炯为证明诉称事实，向本院提交：1.租房协议三份，拟证明自2013年3月28日起，张佳炯与张水良（被告岳父）签订租房协议，并收取涉案房屋租金，双方的租赁关系依法成立有效，张佳炯一直对外签订租房协议，并收取租金，涉案房屋的权利人是张佳炯的事实；2.张国芳、郑华于2012年7月16日所立遗嘱一份（复印件），拟证明涉案房屋的相关占有、使用、收益的权益已经转让给张佳炯，即张佳炯系案涉房屋权利人；3.房屋集资款交款单两份、收款收据两份，拟证明涉案房屋是张佳炯的父亲张国芳于1993年向低塘镇建办交纳集资款所得，涉案房屋的土地系低塘集体土地，涉案房屋的建设单位是低塘镇建办，涉案范围是小产权房的事实；4.腾空房屋通知书一份、邮政快递面单复印件一份，拟证明原告于2018年1月8日向被告寄送了通知书，要求被告及时腾空房屋的事实；5.照片复印件2份，拟证明案涉房屋由被告租赁的事实；6.（2015）甬余执民字第3823号余姚市人民法院执行裁定书及执行卷宗的档案资料一组，拟证明根据执行裁定书，余姚法院执行结案的理由是张国芳无其他可供执行的财产，余姚法院未将涉案房屋抵偿给张国芳的债权人叶茎，余姚法院也无权将小产权房，通过以房抵债的方式强制执行；7.租赁合同复印件一份，拟证明被告与第三人就2017年2月28日到2018年2月27日同一个租期内签订了两份不同的租赁协议，且租赁方和出租方完全不同，不符合常理，实际上只可能存在一份租赁合同，不可能存在两份租赁合同，故被告与第三人的租赁合同存在造假的事实。 被告余清标答辩称：原告张国芳曾于2016年7、8月间询问答辩人是否愿意以68万元购买所租赁的房屋，因答辩人没有资金实力，表示放弃购买。2017年2月，本案第三人叶茎、潘栋清夫妇俩告知答辩人，所租赁房屋已归他们，并向答辩人出具了执行和解协议，要求与他们签订租房协议并支付租金，经电话与张国芳确认后,2017年2月28日，答辩人的妻子张巧儿与第三人潘栋清签订了房屋租赁合同，并将2017年2月28日至2018年2月27日的房屋租金29500元及2018年2月28日到2019年2月27日的租金30000元支付给了第三人，要求驳回原告的诉讼请求。 被告余清标为证明辩称事实向本院提交2017年2月28日签订的房屋租赁合同一份，拟证明案涉房屋被告已与第三人签订租房协议，并支付了相关租赁费的事实。 第三人叶茎、潘栋清答辩称：一、原告主张的权利基础《遗嘱》因未提交原件，真实性难以确定，同时，遗嘱第三条“低塘街道镇南路15号底楼店面一间归儿子张佳炯所有”的遗嘱处分行为无效。因涉案房屋系低塘镇镇政府镇建办所造，土地性质为集体所有，无房产证、土地证，也无乡村规划行政许可证，根据相关法律规定，处分行为无效。退一步讲，即使涉案房产属于可以继承的房产，也系原告张国芳与其妻子郑华在婚姻关系存续期间购买，张国芳拥有50%的份额。2016年7月14日，张国芳通过签订《和解协议》的方式，撤销了对涉案房产中自己份额部分对儿子的赠与，而用于偿还原告张国芳与叶茎的债务，其行为依据是《继承法》第二十条，遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱，《合同法》第一百八十六条，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，《继承法》第三十四条，执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务等规定，张国芳以签订《和解协议》的方式，撤销遗嘱中自己一半财产的遗嘱处分行为，处分有效。二、和解协议真实且经过法院确认，因此第三人依据该和解协议占有涉案不动产并行使收益权，符合物权法规定，且具有对抗原告的效力。依据原告提交的证据《现金缴款单》可以证明涉案房屋系张国芳早在1993年时向低塘镇镇建办购买的集资房，因此，在涉案房屋未进行物权登记公示的前提下，张国芳是向镇建办备案可查的房屋购买人，因此，第三人有理由相信原告之一的张国芳拥有对涉案房屋的处分权，因此，第三人叶茎依据签订的和解协议占有并处分不动产具有合法性和合理的信赖利益。两原告之间系父子关系，原先涉案房产又系父母张国芳夫妻共有，故依据《合同法》第四十九条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效的规定，第三人有理由相信，父亲张国芳有处分权，并与其签订《和解协议》。退一步讲，即使张国芳存在无权代理行为，导致张佳炯损失，应由张国芳向张佳炯赔偿，表见代理行为继续有效。和解协议中明确约定了将坐落于余姚市店面及四楼76平方米的住宅房以68万元的价格折抵部分执行款，这里没有限于约定所有权，应理解为法律允许的涉案房屋除所有权外的占有、使用、收益权的相应法律权利，因此，第三人依据上述协议约定，取得涉案房屋的占有权和收益权符合法律规定，且占有权也属于《物权法》规定的一种物权形式，具有对抗两原告的效力。涉案执行和解协议是于恢复执行后达成，且经执行法院确认，具有法律效力。第三人于2017年2月开始就与被告签订房屋租赁合同，并行使了涉案房屋的租金收益权，其对涉案房屋的占有收益权，符合法律规定。 第三人叶茎、潘栋清为证明辩称事实向本院提交如下证据：1.（2015）甬余低商初字第187号民事判决书一份，拟证明2015年7月23日，经余姚市人民法院判决本案原告张国芳向第三人叶茎归还借款1000000元的事实；2.（2015）甬余执民字第3823号受理案件通知书一份，（2015）甬余执民字第3823号执行裁定书一份，拟证明2015年9月15日，余姚市人民法院受理叶茎对张国芳民事借贷一案强制执行申请的事实；3.执行笔录一份、执行和解协议一份，拟证明2016年6月20日，（2015）甬余执民字第3823号执行案件恢复执行，原告张国芳与第三人叶茎达成执行和解协议，约定张国芳以其所有的位于余姚市店面40平方米及四楼住宅房76平房以68万元人民币抵偿部分欠款的事实。4.房屋租赁合同两份、中国农业银行银行卡交易明细清单两份、微信转账记录三份，拟共同证明自2017年2月28日起至今由第三人行使涉案房屋租金收益权，且租金收到了2019年2月的事实。 对原告提交的证据1，被告无异议，第三人认为涉案房屋无规划许可证，依法不能出租，租赁合同是无效的，且上述租赁合同只能说明张佳炯自2013年开始以出租人身份在行使租金收益权，但自2017年2月开始，涉案房屋租金收益权已由第三人享有。本院经审查，对证据的真实性予以认定。对原告提交的证据2，被告认为与其无关，第三人认为该遗嘱真实性难以确认，即便真实，因房屋无权证，依法不能被继承，且房屋是夫妻共同财产，张国芳对其有一半的权利，其通过执行和解协议已经事实上撤销了遗嘱行为，将房屋权利的一半份额给予了第三人。本院经审查，对该遗嘱的形式真实性予以认定。对原告提交的证据3，被告没有异议，第三人没有异议，但认为该证据只能证明涉案房屋系张国芳于1993年向低塘镇建办交纳集资款所得，不能体现房屋性质，本院经审查，对该证据予以认定。对原告提交的证据4，被告没有异议，第三人对真实性没有异议，但提出通知书是原告父子单方的行为，张国芳作为父亲发通知之前已经把这个房屋抵债给第三人，故第三人认为腾房通知是无效的。且原、被告的租赁协议于2017年2月就到期，原告于2018年1月才发腾房通知，说明原告事实上早就知晓权利被侵害但却过了将近十一个月才提出来。本院经审查，对该证据予以认定。对原告提交的证据5，被告及第三人均无异议，本院经审查予以认定。对原告提交的证据6，被告无异议，第三人对真实性和合法性没有异议，对关联性提出异议，认为终结裁定是2015年出具的，而执行和解协议是在恢复执行之后于2016年签订的，且在法院存档，故该组证据不能推翻执行和解协议的效力。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。对原告提交的证据7，被告及第三人对真实性均没有异议，并提出两份合同是简易和详细的区别，因为第一份合同太简易，根据被告要求，双方又签订了一份比较详细的合同。本院对该证据的真实性予以认定。 对被告提交的证据，第三人无异议，原告认为被告与第三人叶茎于2017年2月25日签过一份房屋租赁协议，现被告提交的与潘栋清签订的房屋租赁合同存在明显不符合人之常情和正常的书写习惯的情形，主要体现在落款从2018年涂改成2017年，故原告认为协议是伪造的。本院经审查对该证据的真实性予以认定。 对第三人提交的证据1，被告无异议，原告对真实性没有异议，但提出张国芳与第三人叶茎之间的债务关系与本案租赁合同无关，且原告张国芳无权处分涉案房屋，无权侵犯原告张佳炯的权利，本院经审查，对该证据予以认定；对第三人提交的证据2，被告及第三人无异议，本院经审查予以认定；对第三人提交的证据3，被告无异议，原告对三性均提出异议，认为执行笔录上没有张国芳签字，执行和解协议上虽然张国芳签字属实，但张国芳无权处分涉案房屋，该协议违反了物权法的相关规定，应为无效。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。对第三人提交的证据4，被告无异议，原告对租赁合同的真实性合法性均有异议，认为被告及第三人存在恶意串通的可能性，且被告不应将租金支付给第三人。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。 根据原、被告、第三人的陈述及本院所采信的证据，本院认定事实如下： 1993年，张国芳向低塘镇建办交纳涉案房屋的集资款取得涉案房屋的相应权利。2010年，被告余清标开始向张国芳租赁座落于余姚市店面，用于个体经营。2012年7月16日，张国芳、郑华（已亡故）共同立代书遗嘱一份，对房屋的处理作出如下约定：一、位于逊桥（张云才东边）的半间平房待俩立遗嘱人百年后归儿子张佳炯所有；二、位于低塘芦城新村的**楼房三间归儿子张佳炯所有，立遗嘱人有权居住至百年。三、低塘街道镇南路15号底楼店面一间归儿子张佳炯所有，15号四楼商品房一间约76平方，俩立遗嘱人各半所有，待俩李遗嘱人百年后归儿子张佳炯所有。2013年3月30日，原告张佳炯与被告余清标的岳父张水良签订租房协议一份，约定原告张佳炯将涉案房屋租给张水良开配件店使用，租期自2013年2月28日起至2014年2月27日止。2015年2月28日，原告张佳炯与被告余清标的妻子张巧儿签订租房协议一份，约定原告张佳炯将涉案房屋租给张巧儿开配件店使用，租期自2015年2月28日起至2016年2月27日止。2016年2月25日，原告张佳炯与被告余清标的岳父张水良签订租房协议，约定原告张佳炯将涉案房屋租给张水良开配件店使用，租期自2016年2月28日起至2017年2月27日止。上述租金均由张佳炯收取。2016年7月14日，本院执行庭在执行（2015）甬余低商初字第187号民事判决案件过程中，原告张国芳与第三人叶茎达成执行和解协议，协议约定：张国芳将座落于余姚市店面及四楼76平方米的住宅房以68万元的价格折抵部分执行款。2017年2月，第三人叶茎、潘栋清夫妇告知被告余清标，其所租赁的房屋已归他们所有，要求此后的房屋租赁合同与第三人签订，并向被告出具了执行和解协议。被告余清标遂电话联系张国芳予以核实，但原告未到场。2017年2月28日，第三人叶茎与被告签订租赁合同一份，约定将涉案店面租给被告，自2017年2月28日至2018年2月27日止，年租金29500元，租金一次性付清。后被告妻子张巧儿与第三人潘栋清又就2017年的租赁关系重新签订合同一份，并将合同期的租金29500元支付给了第三人潘栋清。2018年1月8日，俩原告向被告寄送腾空房屋通知书，要求被告腾空所租赁房屋，并结清水电费等。2018年2月28日，被告妻子张巧儿与第三人叶茎就涉案房屋签订了房屋租赁合同一份，约定租赁期限自2018年2月28日起至2019年2月27日止，并将合同期的租金33000元支付给了第三人潘栋清。被告余清标确认以张巧儿及张水良名义签订租房协议的房屋实际承租人均是其本人。 另查明，余姚市店面及四楼住宅系原低塘镇政府镇建办所造，土地性质为集体所有，案涉房屋无相关产权证。 本院认为，原告要求被告腾空涉案房屋并支付租金，其前提是原告应当对涉案房屋享有占有、使用、收益等权利来源基础，且其权利应当是无争议的。涉案房屋的原权利人是原告张国芳，其因欠第三人叶茎债务而将涉案房屋抵债给第三人叶茎，第三人因此向被告主张权利，其主观上并无过错。被告在第三人向其出示执行和解协议时又通过电话联系原告张国芳后与第三人签订租赁协议并向第三人支付租金，符合日常经验法则。因涉案房屋并无相关权证，第三人以自己的名义将涉案房屋出租给被告及收取租金等行为可以说明房屋已经由第三人实际控制，即执行和解协议已经实际履行。虽原告张佳炯自2013年开始将涉案房屋租赁给被告，但双方最后一次签订租赁合同时约定租期至2017年2月27日止。原告张国芳将涉案房屋抵债给第三人后，第三人于2017年2月开始将涉案房屋出租给被告，成为了涉案房屋的实际控制人应属事实。现俩原告与俩第三人之间就涉案房屋权属产生争议，而本案是房屋租赁合同纠纷案件，当事人对涉案房屋的权属争议不属于本案审理范围，当事人应当依法另行理直。但在第三人的权利尚未被依法否决、俩原告尚未收回涉案房屋之前，俩原告以涉案房屋所有人的身份来主张房屋的权利，显属不当。原告张国芳将房屋抵债给第三人后，又向被告主张房屋权利，亦有违公平和诚信原则。综上，在第三人的权利未被依法否决之前，俩原告向被告主张房屋的相关权利，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告张国芳、张佳炯的诉讼请求。 本案案件受理费906元，由原告张国芳、张佳炯共同负担。限于本判决发生法律效力后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  邵银银 审 判 员  胡忠焕 人民陪审员  徐英杰 二〇一九年三月二十五日 代书 记员  史炜嫣