北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初536号原告（反诉被告）：徐某，男，1980年5月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘勇，北京市安通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆亮，北京市安通律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张某，男，1980年7月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张军，北京市大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：周德品，北京市大地律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：左晖，董事长。徐某与张某、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2018年4月8日做出(2018)京××号民事判决书，张某不服该判决提出上诉。北京市第一中级人民法院于2018年10月25日做出（2018）京××号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐某及委托诉讼代理人刘勇、李庆亮，被告张某及委托诉讼代理人张军、周德品均到庭参加诉讼，第三人链家公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告徐某向本院提出诉讼请求：1、判令被告张某支付违约金74．6万元；2、由张某承担本案诉讼费。事实和理由：2014年8月9日，徐某与张某签订了房屋买卖合同及补充协议，张某将坐落于海淀区××号的房屋（以下简称涉案房屋）出卖给徐某，约定房屋总价款为373万元。目前房屋已过户，第一笔首付款30万元、第二笔首付款191万元均已交付张某，贷款120万元及物业交割保证金2万元尚未支付。但在履约过程中，徐某意外发现张某所卖涉案房屋中曾有一个10岁左右孩子的户口。2017年11月12日，徐某、张某、链家公司三方共同查证确认有一个10岁的学龄儿童正在万泉小学就读，该房屋的万泉小学学区名额已被使用。徐某有两个孩子，老大明年就要上学，购买此住房的根本目的就是为了孩子们上学，而且根据双方补充协议第三条关于交易房屋学区名额的约定为：张某确认交易房屋在本合同签署之时为万泉小学学校的学区房，且符合交易房屋学区名额未被使用的情况；根据补充协议第五条违约责任的规定，若出现张某承诺的学区情况、学区名额不属实，则张某构成根本违约，张某出现上述根本违约情形的，其应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向我支付违约金，中介收取的全部费用也不予退还，由张某直接赔付。涉案房屋中有一个10岁的学龄儿童正在万泉小学就读的事实，按照双方的协议约定，张某已违反合同约定，应承担相应违约责任。被告张某辩称，涉案房屋有他人户口一事张某并不知情，当时签订合同时对于学区房一事的理解就是保证自家没有使用学籍，且徐某的孩子已经顺利入学，因此并不构成违约，不同意徐某要求支付违约金的诉讼请求。链家公司未作出答辩。张某向本院提出反诉请求：1、判令徐某支付剩余购房款122万元；2、判令徐某支付违约金，按照总房款日万分之五标准支付自2017年11月24日起至实际付清之日至；3、本案诉讼费由徐某负担。事实和理由：张某与徐某签订合同后，房屋已经完成过户，徐某子女已经顺利入学，但徐某以学区名额被占用、孩子不能上学、合同目的不能达到为由恶意诉讼，拖延支付剩余购房款，故要求徐某承担逾期付款违约责任。徐某对张某的反诉辩称，不同意反诉请求，未支付剩余购房款是因张某违约在先导致，徐某行使的正当抗辩权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，2017年8月9日，张某（出卖人）在链家公司居间下与徐某（买受人）就涉案房屋签订房屋买卖合同，有关约定如下：第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为150万元整；经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为223万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1．买受人向出卖人支付定金30万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。2．剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。（四）关于贷款的约定买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为120万元。第七条、违约责任，逾期付款责任，按照逾期时间分别处理，1．逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2．逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第九条、权属转移登记，双方同意自本合同签订之日起93日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起1日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，张某（甲方，出卖方）、徐某（乙方，买受方）及链家公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，约定：第二条、关于房屋交易具体事宜的约定，4．首付款，乙方于过户前三个工作日将第一笔首付款30万元以建委监管方式支付甲方；乙方于过户前三个工作日将第二笔首付款191万元以理房通方式支付甲方。5．申请购房贷款，甲乙双方应于网签合同生成后并且评估公司出具评估报告后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6．权属转移登记，甲乙双方同意在2017年11月9日前，共同办理房屋所有权转移登记手续，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第五条约定承担违约责任。8．物业交割，甲乙双方应当在过户后五个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，在双方办理物业交割当日，由乙方自行划转甲方。第三条、关于交易房屋学区名额的约定，甲方确认交易房屋在本合同签署之时为万泉小学学校的学区房，且交易房屋学区名额未被使用。第五条、违约责任，1．甲乙双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2．甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约金，且乙方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同：……（6）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。合同签订后，徐某向张某支付首付款251万元，剩余购房款120万元及物业交割保证金2万元尚未支付。2017年11月9日，双方办理完成房屋权属转移登记手续。在合同履行过程中，徐某发现有案外人使用了涉案房屋的学区房名额就读万泉小学，因此，2017年11月24日，徐某向张某邮寄解除合同通知书，并向链家公司邮寄代为转交声明和解除合同通知书。解除合同通知书中记载：“……按照合同以上条款的约定，您应于合同签订时，确保交易房屋中的学区名额未被使用。但截至发函日，您仍未按约定履行上述合同义务。您作为上述合同义务之承受方，经多次与您沟通后，您仍无法履行合同义务的违约行为直接影响了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其补充协议的顺利履行。基于以上原因，按照《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，我作出如下决定：解除我与您签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同编号：××，及其补充协议。本函送达您处时，本合同解除即告生效。”2017年12月3日，张某收到链家公司转交的徐某向其发出的上述解除合同通知书。另查，2013年5月17日，案外人吴某和裴某的户口迁入涉案房屋，并于2017年11月10日迁出涉案房屋。裴某是万泉小学在籍小学生，于2013年入学万泉小学，该校提供的裴某2013年海淀区幼升小适龄儿童信息确认单上载明裴某的户籍所在地与和实际居住地均为涉案房屋。徐某长子徐某1生于2012年2月24日，次子徐某2生于2014年2月3日。审理中，徐某确认其子徐某1已使用涉案房屋的入学名额在万泉小学一年级就读，曾于2018年6月16日收到万泉小学录取通知。经询问，双方均表示要求继续履行合同，徐某同意一次性向张某支付剩余购房款。现徐某主张因张某违反合同对于学区房的明确约定，故要求张某按照房屋总价款20%的标准承担违约责任。张某对此不予认可，称徐某之子已经顺利入学，合同目的已经实现，因此并未违反合同约定。张某另要求徐某按照房屋总价款日万分之五标准承担逾期付款违约责任。徐某对此亦不予认可，称因张某违约在先，曾经提出解除合同，因此未向其支付剩余款项。庭审中，对于补充协议第五条违约责任的第二款第六项约定“甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的”，双方对上述条款的理解存在分歧。徐某对该条款的理解为“甲方承诺的学区情况、学区名额不属实”则构成了根本违约，应承担相应违约责任。张某对该条款的理解为“甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，以及甲方逾期迁出户口”上述情节导致乙方无法实现购买学区房之目的的才构成违约，现徐某之子已经顺利入学，因此徐某购买学区房之目的已经实现，张某并不构成违约。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，徐某与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。现双方均表示同意继续履行合同，徐某同意一次性支付剩余购房款，本院对此不持异议。本案的争议焦点为：一、案外人裴某使用涉案房屋的学区名额，张某是否构成违约？二、若张某构成违约，应承担何种违约责任？三、徐某未办理抵押权登记手续以及未支付物业交割保证金是否构成违约？首先，依据双方签订的合同显示，张某、徐某均确认涉案房屋在合同签署之时为万泉小学的学区房，另在违约责任中约定，张某承诺学区情况、学区名额不属实，或逾期迁出户口，致使徐某无法实现购买学区房之目的的，则张某构成根本违约。据此，可以判断出徐某与张某签订房屋买卖合同是为了实现子女上学之目的，在张某所承诺的学区名额不属实或者逾期迁出户口的违约行为导致徐某无法实现购买学区房之目的时，张某才应当承担总房款20%的根本违约责任。经核实，案外人裴某于2013年使用涉案房屋入学名额就读万泉小学，张某在合同中作出交易房屋学区名额未被使用的承诺存在不实情况，张某构成违约。但合同约定出现此违约情节并导致购房目的无法实现的情况发生时才承担相应违约责任，因此，即便涉案房屋学区名额曾被使用，但并未影响徐某之子就读万泉小学，徐某购买学区房之合同目的已经实现，张某不应承担根本违约责任，故对于徐某主张因张某所承诺的学区名额不属实，要求张某承担房屋总价款20%违约责任之诉讼请求，本院不予支持。其次，关于张某主张徐某未办理贷款手续、未在领取房屋所有权证后办理抵押权登记手续以及未向张某支付物业交割保证金构成违约一节。在合同履行过程中，徐某发现有案外人户口在涉案房屋内，且经核实案外人裴某使用了涉案房屋的入学名额。根据目前海淀区教委的政策规定，入学登记地址在用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个入学学位。因张某承诺涉案房屋学区名额未被使用，在发现有案外人使用了学区名额以及在此入学政策下，徐某有理由认为购买学区房目的将可能无法实现，合同继续履行会存在风险，因此可以构成张某未支付剩余购房款的合理抗辩。但在徐某得知其子徐某1已被万泉小学录取后，其购买学区房的合同目的已实现，徐某并不享有合同解除权，而应继续履行房屋买卖合同，依约履行合同义务。根据合同约定，“乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第五条约定承担违约责任”，徐某在得知其子被万泉小学录取后，即应积极办理抵押登记手续，但徐某至今仍未办理，该行为已经构成违约，应向张某承担相应违约责任。合同另约定“甲乙双方应当在过户后五个工作日内自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方”，同样，徐某在得知其子已被万泉小学录取后，其仍拒绝接收涉案房屋，该行为系其自行扩大损失，而徐某拒绝向张某支付物业交割保证金的行为亦构成违约，应承担相应违约责任。关于徐某主张逾期办理贷款手续一节，庭审中，徐某确认贷款手续已经办理完毕，但未办理抵押登记手续。对于履行上述办理抵押登记以及支付物业交割保证金义务的期限，本院将以徐某得知其子徐某1被万泉小区录取的时间进行认定。关于违约金数额，根据法律规定，双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现张某要求按总房价每日万分之五标准计算违约金，徐某认为该违约金标准过高。本院将依据合同履行情况、当事人的实际损失等因素，对违约金数额予以调整，对于逾期办理抵押登记以及逾期支付物业交割保证金均不再以总房款为基数计算，而是以未付款金额为基数一并计算违约金。链家公司经本院合法传唤未到庭应诉，不影响对本案的审理，本院将据已查明的事实，依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐某于本判决生效后十日内向被告张某一次性支付剩余购房款人民币122万元；二、原告徐某于本判决生效后十日内向被告张某支付违约金（以人民币122万元为基数并按日万分之一的标准，从二〇一八年六月十七日起计算至实际给付之日止）；三、驳回原告徐某的其他诉讼请求；四、驳回被告张某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币17329元，由原告徐某负担，已交纳。反诉案件受理费人民币11697元（已由被告张某预交），由原告徐某负担，于本判决生效后七日内给付被告张某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙婉仪人民陪审员  闫 静人民陪审员  陈萍芳二〇一九年三月二十七日书 记 员  孟盼盼