上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初772号原告(反诉被告)：马某，女，汉族，户籍地浙江省宁波市。委托诉讼代理人：林红霞，上海诚德律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海某某实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：邱卓君，经理。委托诉讼代理人：陈亮，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿曦，上海融孚律师事务所律师。原告(反诉被告)马某某与被告(反诉原告)上海某某实业有限公司(以下简称“某某公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序依法进行了审理。诉讼期间，某某公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)马某某的委托诉讼代理人林红霞，被告(反诉原告)某某公司的委托诉讼代理人陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某某向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方签订的《租赁合同》无效；2.判令被告向原告返还入场费人民币(币种下同)50,000元；3.判令被告向原告返还租赁保证金30,000元；4.判令被告向原告返还装修款28,500元；5.判令被告向原告返还餐饮设施费用15,890元。事实和理由：2017年3月30日，被告开设在上海市闵行区XX路XXX号XX层的XX美食体验区(美食广场)进行公开招商。2017年6月10日，原、被告签订该美食城里餐饮档口的租赁合同。原、被告签订合同之后，根据被告的要求，原告给被告入场费50,000元，并且给保证金30,000元，餐饮档口的一个月的租赁费10,000元。然后，原告开始投资、装修餐饮档口的店面，购买餐饮的设施等。原告为了所租赁的餐饮档口，在这个美食广场里边做好经营，对所租赁的餐饮档口，予以装修，并购买餐饮档口的所需设施，可以说原告是投资了自己所有的人力和物力。原告本想通过自己该次投资和努力，定能改变自己的生活。但是，让原告没有想到的是，原、被告签订合同之后，被告始终未能提供与美食城餐饮档口所经营有关的相关资质，直到现在为止，导致原告仍然不能正常的经营。原告认为，原告在与被告签订合同前，被告就应该有与美食城餐饮档口有关的相关资质。并且，被告还误导原告巧立名目，收取不该收取的费用。由于被告的合同欺诈，给原告造成了重大经济损失，原告为保护自己权益，遂诉至法院。被告某某公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1.双方合同合法有效，且已于2017年11月14日解除。原告所述被告存在欺诈并非事实，也不符合合同法规定的无效情形。被告已经依约交付房屋，原告也实际入场经营了一段时间，双方合同已事实履行，合同合法有效。原告称办理执照存在障碍而使合同无效，但双方在租赁期间原告从未就无法办理营业执照提出过异议，房屋办理营业执照系原告义务，被告并无义务协助办理。原告认为合同无效其实是因为其在2017年9月，由于原告经营不善拖欠租金，被告多次催讨无果，原告在2017年10月10日擅自停业，并拒绝返还房屋，故被告在2017年11月14日发函解除合同。因原告擅自停业导致其违约，原告应根据合同约定承担相应责任。2.被告无义务返还入场费。双方合同并未约定入场费需返还。由于当时被告交付的房屋装修、设施均是被告提供并支付了费用，原告可以直接入场经营，故原告收取了入场费。入场费包含了装修、收银设备、垃圾清运、物业管理费、水电表安装等费用，而且入场费收据上也注明入场费不退，故被告不同意此项请求。3.原告拖欠租金后3次关门停业，其违约行为依据合同约定，被告有权没收履约保证金，且被告有权提起其他额外的违约金。4.依据合同约定，原告未及时腾退房屋，需自行承担相应后果，被告无义务返还相应折价。原告的设施设备清单不能证明原告在擅自退场时仍滞留上述物品在房内，且清单也不能对应其购物发票。若部分设备真的滞留在房屋内，则构成房屋的占有使用费，依据合同约定，被告还应承担相应费用。被告在2017年11月14日已通过书面函告知原告需在2017年11月19日前搬离，如逾期未搬离，则被告有权自行处置房屋内设备，然原告并未及时搬离。2018年7月7日，被告再次发函要求其腾退房屋，但原告依然未采取措施，故原告的行为已构成房屋占有，应承担相应费用。同时，某某公司向本院提出如下反诉诉讼请求：1.判令确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年11月14日解除；2.判令反诉被告立即清空房屋并返还房屋；3.判令反诉被告向反诉原告支付自2017年10月3日起至2017年11月14日止的租金14,333元，并支付自2017年11月15日至2018年9月止的房屋使用费100,000元；4.判令反诉被告支付自2017年8月26日起至2017年10月25日止的水电费2,298.80元及2017年10月3日起至2017年12月2日止的洗涤费4,000元；5.判令反诉原告有权没收反诉被告缴纳的履约保证金30,000元，并支付逾期交租违约金20,000元。审理中，反诉原告确认房屋现已收回，故其撤回第2项反诉请求。针对反诉，马某某辩称，不同意某某公司的诉请。1.双方租赁合同无效，且反诉被告已发函要求反诉原告及时完善资质让其能正常经营。2.反诉被告在无法正常经营的情况下，于2017年10月15日后离开房屋，故不同意支付租金及使用费。3.水电费愿意结算至2017年9月30日止。4.出租的房屋无法正常经营，故反诉原告应当返还履约保证金。经审理查明，2017年6月10日，马某某(乙方)与某某公司(甲方)签订《租赁合同》1份，约定：乙方租赁甲方XXX层美广场所，经营百味鸡饭，租赁合同期限2017年5月13日至2019年5月12日，计租期限为2017年5月22日至2019年5月12日，租金为每月10,000元，履约保证金30,000元，进场费50,000元，付款周期月结；乙方应先行预付履约保证金、壹个月租金、进场费共计90,000元，于合同签订之日付清所有款项，已付定金1万元，余款8万元。乙方经营所需的政府审批文件和证照、商标品牌注册证书和权利人授权书等由乙方自行办理，交甲方留档，甲方不负责审查其真实性和有效性。乙方应保证其持续获得所经营之项目及品牌相关权利人之授权或许可经营，不得超范围经营，否则甲方有权没收履约保证金，同时有权解除本合同，造成甲方损失的，应赔偿甲方损失。乙方出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，没收履约保证金，并且无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到乙方时立即生效：……逾期交纳租赁费用、履约保证金或其他费用超过5日，或乙方在未结清租赁费用等相关费用情况下擅自退场的(擅自退出指未经甲方同意，私下搬迁租赁场所内的设备、设施和物品；或擅自关门停业连续超过5日)……。甲乙双方应严格遵守本合同，如甲方违约造成合同解除，同时向乙方违约时月租赁费用伍倍的违约金。如乙方违约造成合同解除的，甲方不予退还履约保证金、预付的房租等，同时乙方应向甲方支付违约时月租赁费贰倍的违约金。乙方逾期支付租赁费用及其他相关费用时，每逾期一日，乙方需按拖欠费用总额1%向甲方支付违约金，甲方有权同时采取停水、停电、封门、封存乙方财产等措施，逾期超5日的甲方有权单方解除合同收回房屋，没收履约保证金并要求乙方承担相当于违约时上一月份租赁费用贰倍的违约金，同时保留向乙方索赔相关损失的权利。如果租赁期满或提前终止、解除本合同时，乙方不与甲方签署书面的场地交接单完成交接工作，或逾期不交还该租赁场所，则视为乙方自动放弃其在租赁场所内的财产所有权，甲方有权全权处置(视为无偿归甲方所有)，并自行收回该租赁场所，乙方无权要求索赔或者折抵租赁费用、赔偿金、违约金等乙方应支付甲方的各种费用。合同对其他事项也作了约定。合同签订后，马某某于2017年5月12日支付进场费50,000元，某某公司出具收据，并载明不退。同日，马某某支付履约保证金20,000元。同时，马某某支付了至2017年10月2日止的租金、至2017年8月25日止的水电费。2017年8月6日至2017年11月7日，某某公司多次向马某某发出催款通知，催缴租金、水费及电费。2017年10月，马某某委托律师向某某公司发函，告知某某公司由于某某公司经营范围没有麻辣烫、羊肉面等或者涵盖相关餐饮经营范围，致经营不合法以及店面没有卫生许可证，某某公司没有提供、消防设施不健全，要求某某公司健全资质文件，使经营合法化，请某某公司解决并回复。2017年11月14日，某某公司向马某某发出《解约通知书》，载明：根据甲乙双方签订的租赁合同第11页付款周期中约定乙方应于2017年10月20日交付2017年10月3日至2017年12月2日租金20,000元，2017年10月3日至2017年12月2日洗涤费金额4,000元，2017年8月26日至2017年10月25日水电费2,298.80元，滞纳金10,569.81元，截止2017年11月14日，尚未收到应付款项，根据合同13.2条款约定，租金逾期五日，我司享有合同解除权，现通知如下，限于2017年11月19日前付清所有欠款及合同13.1条款约定的贰倍月租金的违约金后搬清在租赁场所内的所有可搬迁物品，逾期我司将自行处置且不做任何赔偿。2018年7月17日，某某公司再次发函要求马某某搬离房屋并主张权利。以上事实，由《租赁合同》、收据、律师函、催款通知、缴费通知、解约通知书等证据及双方当事人当庭陈述并均经庭审质证所证实。本院认为，关于合同效力问题，马某某与某某公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应属合法有效，对双方均具有约束力，故马某某主张双方签订的租赁合同无效之请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于合同的解除，合同对租金的支付以及未按约支付租金的后果均作了明确约定，马某某支付至2017年10月2日的租金后，经某某公司催讨，并未能再按约支付租金，故某某公司依据合同约定享有解除权，其于2017年11月14日向马某某函告解除合同，解除函到达当日，双方合同予以解除，故某某公司主张双方签订的租赁合同于2017年11月14日解除，于法有据，本院予以支持。马某某主张由于某某公司原因导致其无法经营，本院认为，根据双方租赁合同约定，对于马某某经营所需证照均应由马某某自行办理，并未约定某某公司需为马某某办理证照之义务，现马某某也无充分证据证明系因某某公司原因导致其无法办理经营证照，以致于马某某在合同签订后无法正常经营，故对马某某此项主张，本院不予采信。对于房屋交还期限，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。马某某主张某某公司已于2017年10月收回房屋，但未能提供相关证据予以证实；双方庭审中均表示未办理房屋交还手续，事实上，双方在合同履行过程中已经产生纠纷，纠纷产生后，双方应及时办理房屋交还手续以防止损失进一步扩大。马某某在2017年10月28日函告某某公司已经通过诉讼主张自己权利，而某某公司也于2017年11月14日发出解约通知书，并限定马某某最迟于2017年11月19日付清款项、清空房屋，逾期视作马某某放弃对租赁场所内物品、设备拥有权，而且合同也约定了解除后对租赁场所内的物品的处置及租赁场所自行收回的条件，故在某某公司向马某某发函解除合同并限定清空日期届满后，某某公司应当预见到马某某未办理交接房屋手续、清空房屋的后果，其可以根据合同约定以及函告内容及时自行收回房屋，以避免损失进一步扩大，但某某公司直至2018年8月才收回房屋的行为，显属不当，故本院认定某某公司已于2017年11月19日收回房屋。合同解除后，马某某应按合同约定的租金标准支付2017年10月3日起至2017年11月14日止的房屋租金14,000元，并参照上述租金标准支付2017年11月15日至2017年11月19日止的房屋占有使用费1,666.67元。2017年8月26日起至2017年10月25日期间的水电费及2017年10月3日起至2017年12月2日止的洗涤费4,000元，因某某公司未提供充分证据予以证实所欠费用具体金额，某某公司也无证据证明其已垫付此费用，故对此项请求，本院在本案中不予支持。由于马某某违约导致合同解除，故根据合同约定，履约保证金可予以没收归某某公司所有；马某某履约中存在违约，故其主张的装修损失，本院亦不予支持；同时，马某某还应按合同约定的违约责任，向某某公司支付违约金20,000元；马某某未在合理期限内搬离清空房屋内设备物品的损失也由马某某承担；入场费50,000元，因双方在收据中明确载明不予退还，事实上马某某也已签订合同并入场实际使用租赁房屋，故此笔费用不再予以退还。某某公司自愿撤回第2项反诉请求，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)马某某与被告(反诉原告)上海某某实业有限公司于2017年6月10日签订的《租赁合同》于2017年11月14日解除；二、原告(反诉被告)马某某于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海某某实业有限公司自2017年10月1日起至2017年11月14日止的房屋租金14,000元以及2017年11月15日起至2017年11月19日止的房屋占有使用费1,666.67元，合计15,666.67元；三、原告(反诉被告)马某某于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海丰海实业有限公司违约金20,000元；四、原告(反诉被告)马某某缴纳的履约保证金30,000元予以没收归被告(反诉原告)上海丰海实业有限公司所有；五、驳回原告(反诉被告)马某某全部本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海某某实业有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,733.80元，由原告(反诉被告)马某某负担。反诉案件受理费1,856.32元，由原告(反诉被告)马某某与被告(反诉原告)上海某某实业有限公司各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  马子寅人民陪审员  尹 萍二〇一九年三月二十七日书 记 员  高 鑫附：相关法律条文第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……