贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0181民初463号原告：周从健，男，1963年3月1日生，汉族，住四川省。委托诉讼代理人：何蕾，贵州鼎尊律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：刘江涛，男，1988年10月12日生，汉族，住贵州省。被告：罗琳，女，1987年3月21日生，汉族，住贵州省。原告周从建诉被告刘江涛、罗琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周从建及其委托诉讼代理人何蕾到庭参加诉讼，被告刘江涛、罗琳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告周从建向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年3月8日签订的《门面租赁合同》；2、判令二被告立即返还原告所有的坐落于贵州省贵阳市××号碧翠红枫3号楼1、2号门面；3、判令二被告支付原告自2017年6月30日起至返还案涉门面之日止的租金（暂计算至起诉之日为249075元）；并以170000元为基数，按照年利率24%支付原告自2017年6月30日起至2018年6月30日止的违约金40800元；以249075元为基数，按照年利率24%支付原告自2018年7月1日起至付清租金之日止的违约金（暂计算至起诉之日为23413元）；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年3月8日签订《门面租赁合同》，约定被告租赁原告所有的坐落于贵州省贵阳市××号碧翠红枫3号楼1、2号门面，租赁期限为十年，自2015年7月1日起至2025年7月31日止；面积为437平方米，租金标准为35元/平方米/月，租金每三年增加一次，在原有基础上增加10%；支付时间为上年租期满前10日内支付下年租金，如有拖欠，按拖欠金额每日收取5%的违约金。合同签订后，原告案涉门面交付给被告使用。自2017年6月30日起，被告开始欠付租金，经原告多次催要仍未交纳，原告特提起如前诉请。被告刘江涛未到庭答辩，也未向本院提交证据。被告罗琳未到庭答辩，也未向本院提交证据。经审理查明：2014年6月，合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司将其开发建设的坐落于清镇市百花路的“碧翠红枫”项目3号楼编号为1-负1-1号（以下简称“1号门面”）、1-负1-2号（以下简称“2号门面”）门面分配给其股东即原告周从建，其中1号门面套内面积79.89平方米，建筑面积80.6平方米，2号门面套内面积351.34平方米，建筑面积367.47平方米）。2015年3月8日，原告周从建（甲方）与被告刘江涛（乙方）签订《门面租赁合同》，合同主要约定：“一、甲方将碧翠红枫小区3号楼下门市2间面积437平方米租赁给乙方。二、租期从2015年7月1日起至2025年7月31日止（即10年）。三、年租金183540元（每平米月租金35元），乙方于每年5月份一次性向甲方交清当年的租金。四、乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取5%的违约金。租金上年付下年租金，即在上年期满前10日内付下年租金。······九、租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前。······十四、补充条约：在乙方租期内，从2015年7月1日起，每三年增加一次房租，即在当年的基础上增加10%，2018年1此，2021年2次，2024年3次，共增加3次。”。合同签订后，原告将房屋交付给被告装修使用，但自2017年6月30日后的租金被告刘江涛至今未支付。2018年4月25日，因被告刘江涛未交纳租金，原告周从建找到房屋使用人被告罗琳，罗琳向原告出具《欠条》1份，内容为“欠周从建碧翠红枫三号楼下门面租金2017.6.30-2018.6.30共计17万元整，此款2018.5.30之前付清，如未付清，周从建可以采取任何措施。”。2018年8月10日，被告刘江涛向原告出具《退房说明》1份，内容为“由于刘江涛租用周从建清镇碧翠红枫门市经营出现问题，现无法经营下去，特将该房退还周从建，10日内清理完房内设施及用品交周从建，所欠水电费由本人付清”。被告在出具退房说明后并未按约定如期向原告交付2号门面。因被告刘江涛将其从原告周从建处租赁的1号门面转租给案外人，2018年9月1日，原告周从建就1号门面直接与案外人另行签订了租赁合同并从案外人处收取租金。上述事实，有当事人的陈述，以及原告提交的《门面租赁合同》《欠条》《退房说明》、合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司证明、分配方案、房屋分户平面图等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告周从建与被告刘江涛签订的《门面租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务，如未按约定履行义务的，依法应当承担相应的违约责任。被告刘江涛在2018年8月10日已向原告作出说明在10日内将租赁房屋退还，且原告已于2018年9月1日将出租给被告刘江涛的1号门面收回另行出租给案外人，因此原告与被告刘江涛就1号门面的租赁关系已于2018年8月31日实际解除，而2号门面被告刘江涛至今未将房屋交付给原告，又不履行交纳租金的义务，原被告双方的合同目的已不能实现，故对原告要求解除2号门面租赁合同的诉请，本院予以支持，对原告要求解除1号门面租赁合同的诉请，因双方已实际解除合同，本院不再另行判决。合同解除后，被告刘江涛应将2号门面返还给原告，因此对原告要求被告刘江涛返还2号门面的诉请予以支持，对原告要求被告返还1号门面的诉请，因1号门面原告已收回另行出租，故对其诉请不予支持。关于原告诉请的租金，被告罗琳自愿向原告出具欠条承诺在2018年5月30日前付清2017年6月30日至2018年6月30日期间的租金170000元，现被告罗琳并未履行义务，因此应与被告刘江涛连带承担履行支付租金170000元的义务；因双方约定自2015年7月1日起每三年增加一次租金，增加幅度为10%，故自2018年7月1日起至合同解除前的租金，其中1号门面租金为35元/月/平方米×2月×79.89平方米×（1+10%）=6151.53元；2号门面的租金按照每月租金35元/月/平方米×351.34平方米×（1+10%）=13526.59元计算至合同解除之日止。关于原告诉请的违约金，原告与被告刘江涛虽在租赁合同中约定在上年租期届满前10日内付下年的租金，否则按拖欠额每日收取5%的违约金，但被告罗琳在出具欠条时约定付款日期为2018年5月30日前，原告并无异议，视为双方对付款期限的变更，因此对于未按期支付的170000元租金，违约金自2018年5月31日起计算；对于2018年7月1日至合同解除前的租金违约金，其中1号门面以租金6151.32元为基数自2018年9月1日起计算，2号门面的违约金以每月13526.59元的标准自2018年7月1日计算至合同解除之日止的租金为基数，自合同解除之次日起计算。双方约定的违约金计算标准明显过高，本院酌情按照年利率6%予以支持，故被告刘江涛应支付原告违约金，其中以租金170000元为基数自2018年5月31日起；以6151.32元为基数自2018年9月1日起；以每月13526.59元的标准自2018年7月1日计算至合同解除之日止的租金为基数，自合同解除之次日起计算，按照年利率6%计算直至租金付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、解除原告周从建与被告刘江涛就贵州省清镇市百花路碧翠红枫3号楼编号为1-负1-2号门面于2015年3月8日签订的《门面租赁合同》；二、限被告刘江涛于本判决生效之日起10日内将坐落于贵州省清镇市百花路碧翠红枫3号楼编号为1-负1-2号门面返还给原告周从建；三、限被告刘江涛于本判决生效之日起10日内支付原告周从建房屋租金（其中2017年6月30日至2018年6月30日的租金为170000元；1号门面2018年7月1日至2018年8月31日的租金6151.32元；2号门面租金以每月13526.59元的标准自2018年7月1日起计算至合同解除之日止）；四、限被告刘江涛于本判决生效之日起10日内支付原告周从建违约金（违约金以170000元为基数自2018年5月31日起；以6151.32元为基数自2018年9月1日起；以每月13526.59元的标准自2018年7月1日计算至合同解除之日的租金为基数，自合同解除之次日起计算，按照年利率6%计算直至租金付清之日止）；五、被告罗琳对被告刘江涛应履行的上述第三条中应支付的2017年6月30日至2018年6月30日的租金170000元承担连带清偿责任；六、驳回原告周从建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6000元，减半收取3000元，保全费2086元，共计5086元，由被告刘江涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  柳红强二〇一九年三月二十九日法官助理莫舒雪书记员陈芳