安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0802民初143号 原告：张华清，男，1945年12月26日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市怀宁县，住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：杨敏，安徽长江人律师事务所律师。 被告：唐小英，女，1972年1月31日出生，汉族，户籍所在地安徽省池州市东至县，住安徽省池州市东至县。 委托诉讼代理人：刘宝龙（系唐小英丈夫），男，1972年5月3日出生，汉族，安徽省池州市东至县。 被告：陈立民，男，1973年3月4日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。 委托诉讼代理人：徐文，安徽雷城律师事务所律师。 被告：安庆市旭升房产经纪有限责任公司，住所地安徽省安庆市迎江区。 法定代表人：董之，该公司总经理。 原告张华清与被告唐小英、陈立民、安庆市旭升房产经纪有限责任公司（以下简称旭升公司）不动产买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张华清及其委托诉讼代理人杨敏、被告唐小英及其委托诉讼代理人刘宝龙、被告陈立民及其委托诉讼代理人徐文、被告旭升公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除《不动产买卖合同》，被告唐小英、陈立民支付违约金10万元并赔偿原告经济损失13万元；2.被告旭升公司双倍返还原告定金4万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月，原告因房屋拆迁，需要以房票结算的方式购买一套住房。2018年7月14日，被告旭升公司业务员，带领原告实地查看坐落于安庆市迎江区碧桂园一号公园××栋×××6室房屋室内状况后，原告表示愿意购买。2018年7月16日，被告陈立民以被告唐小英（甲方）名义与原告（乙方)、旭升公司（丙方）签订《不动产买卖合同》。合同约定内容有“甲方自愿将坐落于安庆市迎江区碧桂园一号公园××栋×××6室的房屋出售给乙方，面积约130平方米，成交价人民币105万元整。乙方交付人民币2万元给丙方作为合同定金。乙方以房票结算购买该房屋。2018年8月31日前，甲乙双方备齐房产交易所需所有证件及材料，一同前往安庆市房票结算中心办理托管手续。”合同第七条还约定“违约责任：甲乙双方如不能按上述条款履行合同视为中途违约，违约方应向守约方支付违约金人民币壹拾万元整”等内容。同日，原告向被告旭升公司支付定金2万元。2018年8月16日，被告旭升公司电话告知原告“房屋出售方陈立民说实际房主被告唐小英不同意卖房”。2018年8月19日，被告旭升公司法定代表人董之，召集原告和被告陈立民协商处理出售方无法履行合同的事宜。三方一致同意，另外寻找其他类似房源，新房源房屋价款超出《不动产买卖合同》约定的105万元的部分，由被告陈立民承担。2018年8月22日，被告旭升公司提供一套坐落于安庆市迎江区碧桂园山水云间×××栋×××4室房屋给原告，面积129平方米，价款118万元整，该房屋与《不动产买卖合同》约定价款105万元的差价13万元，由被告陈立民承担，后被告陈立民不同意支付差价款而未果。为维护原告的合法利益，故提起诉讼。 唐小英辩称，1.涉案房屋是唐小英所有，但唐小英不认识原告，买卖合同也不是唐小英签字的；2.唐小英没有委托任何人进行房屋买卖事宜；3.唐小英没有到过旭升公司，更没有在该公司签订过任何合同；综上，涉案《不动产买卖合同》系冒名签订，请求撤销该《不动产买卖合同》，驳回原告对被告唐小英的全部诉讼请求。 陈立民辩称，1.被告以唐小英名义与原告签订的《不动产买卖合同》中，唐小英系被代理人，陈立民为代理人即行为人，因该合同未得到被代理人唐小英的追认，故其对唐小英不发生效力。2.依据《民法总则》第171条第2款的规定，代理人在无代理权情况下所实施的行为，相对人有权请求行为人履行债务，或者就其受到的损害请求行为人赔偿，即在此情况下，相对人只能就上述二项权利选择一种主张，不能同时主张。3.尽管原告可以主张损失赔偿，但原告未遭受实际损失。如果说有损失，也就是存在一些租金上的损失。4.原告对于案涉《不动产买卖合同》的签订也存在过错，在陈立民代理唐小英签订合同时，其应当审查陈立民是否有唐小英的授权委托书，但原告并没有要求陈立民出具授权委托书。 旭升公司辩称，《不动产买卖合同》未得到唐小英的追认，该合同为无效合同，不存在双倍返还定金的问题。原告主张的损失赔偿，需要举证证明。作为居间人，旭升公司在整个交易过程中已经如实告知了原告涉案房屋的实际情况，不存在故意隐瞒的情况。旭升公司不承担诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的原、被告身份证、人口信息、第三人企业信息、不动产买卖合同、收据、情况说明等，被告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2018年7月16日，原告（乙方）、被告唐小英（甲方，实际为被告陈立民代为签订）、旭升公司（丙方）签订《不动产买卖合同》一份。合同主要内容为：第一条：甲方将坐落于安庆市碧桂园一号公园××幢×××6号，建筑面积为130平方米的房屋出售给乙方。第二条：上述不动产成交价105万元；所有因产权交易产生的税费均由乙方承担。第三条：履约保证：合同签订当天甲方将真实有效的所售房屋的相关证件资料交给丙方作为履约保证物或者支付5000元给丙方作为合同定金；乙方支付人民币2万元给丙方作为合同定金；付款方式：乙方以房票结算购买该房屋，2018年8月31日前，甲乙双方备齐房产交易所需所有证件及材料，一同前往安庆市房票结算中心。第七条：甲乙双方如不能按约履行合同则视为中途违约，违约方应向守约方按房款总价支付违约金人民币10万元，并承担由此带来的经济损失，同时违约方应按本合同约定向丙方支付全额佣金。合同签订当日，原告依据合同约定向旭升公司支付了2万元，被告陈立民支付5000元。合同甲方签名处为唐小英（陈立民代），张华清、旭升公司分别在乙方和丙方签名处签名和盖章。2018年8月16日，被告旭升公司电话告知原告实际房主即被告唐小英不同意卖房。2018年8月19日，被告旭升公司法定代表人董之召集原告和被告陈立民协商处理出售方无法履行合同的事宜，三方一致同意，另外寻找其他类似房源，新房源房屋价款超出《不动产买卖合同》约定的105万元房款的部分由被告陈立民承担。2018年8月22日，原告通过被告旭升公司以118万元的价格购买一处房产，但被告陈立民不同意支付差价款。因赔偿事宜协商无果，致原告向本院提起民事诉讼。 另查明，坐落于安庆市碧桂园一号公园××幢×××6号房屋为被告唐小英所有。唐小英不认识被告陈立民，也未委托陈立民出售该房屋，事后也不同意出售。 本院认为，依法成立的合同系当事人真实意思表示,对当事人均具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。出卖人以缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持;买受人因此要求出卖人承担违约责任或解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。涉案《不动产买卖合同》系陈立民在没有代理权的情况下私自以唐小英名义与原告及旭升公司签订，原告未提供充分证据证明陈立民有代理其出售房屋的代理权限，且唐小英亦明确表示对该《不动产买卖合同》不予追认，故本院认定涉案《不动产买卖合同》对唐小英不具有法律约束力，唐小英在本案中不承担责任。 关于陈立民的责任问题，陈立民作为出卖人，虽其在签订涉案合同时对案涉争房屋不具有所有权及处分权,事后也未得到权利人的追认,但涉案合同对陈立民仍有效并有法律约束力。现因出卖人陈立民无权处分及无权代理导致涉案合同无法继续履行，原告有权解除合同并主张损害赔偿，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。关于原告损失数额问题，原、被告意见分歧较大。本院结合被告违约后采取相关补救措施的情节及合同订立后二手房交易价格有所上涨等综合因素，同时考虑原告在签订合同中未核实被告陈立民的代理资格，亦存在一定的过错，故根据公平和诚实信用原则，酌定原告损失数额为5万元。 最后，关于原告对旭升公司的诉求，虽然原告按合同约定支付2万元作为合同定金，但旭升公司并非造成合同不能履行的过错方，故本院对原告要求旭升公司双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告张华清与被告唐小英、安庆市旭升房产经纪有限责任公司于2018年7月16日签订的《不动产买卖合同》； 二、被告陈立民于本判决生效后七日内赔偿原告张华清经济损失5万元； 三、被告安庆市旭升房产经纪有限责任公司于本判决生效后七日内返还原告张华清定金2万元； 四、驳回原告张华清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5350元、减半收取计2675（原告已预缴），原告负担1475元，被告陈立民负担1200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  朱振平 二〇一九年三月二十五日 书记员  刘晓霞 附相关法律条款： 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条第一款：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。