河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫13民终5251号上诉人（原审被告）：狄江华，女，生于1964年9月27日，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王桂滋，河南汉民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫明汉，男，生于1953年7月15日，汉族，住南阳市卧龙区。被上诉人（原审原告）：周道惠，女，生于1961年8月17日，汉族，住南阳市卧龙区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张露，河南隆翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南阳华裕房地产开发有限公司。住所地：南阳市永安路**。法定代表人：陈露，任公司董事长。委托诉讼代理人：刘超，系该公司经理。上诉人狄江华因与被上诉人闫明汉、周道惠、南阳华裕房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2017）豫1303民初996号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。狄江华上诉请求：依法撤销南阳市卧龙区人民法院（2017）豫1303民初996号民事判决，改判驳回原审原告的诉讼请求。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定闫明汉、周道惠对诉争的房屋享有所有权，系认定事实错误。1、原审已查明闫明汉、周道惠以诉争的房屋抵押贷款的事实，并签订了《房地产抵押具结书》，中原银行百里奚支行出具的《档案》明确证明了该贷款偿还记录为无。既然没有按照约定偿还贷款，根据《房地产抵押具结书》的决定，承押人就可以单方办理所有权过户手续。原审认定诉争的房屋归被上诉人所有属认定事实错误。2、原审认定翟某未从闫明汉、周道惠手中取得诉争房屋的处分权，系无权处分是错误的。3、闫明汉、周道惠不能提供合法的房屋所有权登记证书原件，在本案中无诉权，且本案起诉已超过诉讼时效。《南阳市房屋所有权证存根》仅仅说明了诉争的房屋曾经登记在闫明汉、周道惠名下，但并不能证实该房屋的最终权属。二、原审适用法律错误。原审要确定上诉人与华裕房地产公司之间签订的《房屋拆迁置换协议书》是否有效，首先应确定上诉人与翟某之间的房屋买卖合同是否有效、翟某向上诉人出具的房款《收条》是否有效。请求支持上诉人的请求。闫明汉、周道惠答辩称：一审查明的事实中登记和证书均没有显示房屋产权变动的事实。翟某仅是替上诉人看管房屋，没有处置权，属于无权处分。上诉人没有提交证据证实被上诉人未归还银行贷款，银行部分档案丢失，仅有未还款的档案，事实上借款已经还，只是没有存档证据。南阳华裕房地产开发有限公司答辩称，对上诉意见无异议。闫明汉、周道惠向一审法院起诉请求：1、请求法院确认二被告之间签订的拆迁协议无效。2、请求法院依法判决二原告享有永安路新西南七号楼1幢5楼19号房屋拆迁权益（按照二被告之间拆迁协议的第1-10项内容）。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：1990年4月9日，原告闫明汉、周道惠通过购买位于南阳市××路梅溪办事处新西南居民委员会7号楼1单元5层19号房产一套，建筑面积54.77平方米，南阳市房屋所有权证存根：宛市房字第**。1992年5月28日，原告闫明汉与南阳地区乡镇企业金融服务部签订《南阳市信用社流动资金借款合同》，该合同主要内容为：“立合同单位南阳地区乡镇企业金融服务部（以下简称贷款方）闫明汉（以下简称借款方）一、借款金额20000元，大写：贰万元……三、借款利率为月息千分之12.00，按季收息，利随本清。如遇国家调整利率，按调整后规定算。四、借款期限：借款时间自92年5月28日至92年11月28日止……借据应作为合同附件，同本合同具有同等法律效力。……六、保证条款……2.借款方用自有房屋作为抵押物，经贷款方审查，并经公证部门公证该抵押物确系借款方所有，其价值为--元，在借款方所用借款本息未还清之前，抵押物的所有权即为贷款方所有。借款方若保管和使用抵押物的，须征得贷款方同意，但必须保证其完整无缺。若借款方不能履行本合同偿还借款本息时，贷款方有权以抵押物或以抵押物的变卖款项抵偿贷款本息。七、违约责任……2、借款方应按合同规定的时间还款。如借款方需要将借款展期，应在借款到期前五日内向贷款方提出申请，保证方签署同意延长担保期限，经贷款方审查同意后办理展期手续。如借款方不按期还款，贷款方有权限期追回贷款，并按银行规定加收逾期利息和罚息，如借款方经营不善发生亏损或虚盈实亏，危及贷款安全时，贷款方有权提前收回贷款。八、本合同如有未尽事宜，按国务院颁布的《借款合同条例》和中国人民银行有关规定执行。九、1.本合同经各方盖章后生效，至借款本息全部清偿后自动失效。……贷款方公章南阳地区乡镇企业金融服务部（加盖公章）法人代表任兆旭印借款人闫明汉（章）92年5月28日。”1993年，原告闫明汉、周道惠到新疆打工，因原告闫明汉和翟某系朋友，将房屋交给翟某看管。1997年3月，因被告狄江华与翟某的妻子郭一是同父异母关系，被告狄江华经翟某介绍住进该房屋至该房屋被拆迁。1999年6月27日，翟某向狄江华出具《收条》一份，该收条内容为：“今收到狄江华购房款贰仟伍佰元整（2500元）翟某99.6.27”。2018年5月28日，翟某向本院出具《证言》一份，该证言内容为：证言我叫翟某,和闫明汉是朋友,是狄江华的干姐夫。1993年左右,闫明汉一家去新疆打工,将永安路新西南七号楼一幢5楼19号房屋托付我看管。在大约1996年狄江华离婚后,因其无房居住,我便将闫明汉的房屋让秋江华免费居住,直至该房屋拆迁。该房屋为闫明汉所有,并未因贷款问题将此房屋给我或任何一方抵账。闫明汉在这十几年间并没有让我买卖此房屋,只是让我负责看管,我也并未将此房屋卖给狄江华。本人因常年患有心脑血管疾病,脑血管大面积堵塞,不能生气及参与正常社交活动,因此本次不能参加庭审活动,庭审质证环节以之前参加庭审质证及询问为准。证言人翟某指印2018年5月28日。”2018年7月11日，一审法院对证人翟某的《询问笔录》称，“1990年之后，具体什么时间记不清，我开始看管闫明汉的房子，闫明汉跟我说叫我招呼着房子，也没有说往外出租……看管没有给钱，也没有说看管期限，啥时候回来，啥时候给人家……没有说租给狄江华，只是免费居住……1999年6月27日的《收条》是我打的，狄江华住闫明汉的房子一年多了，狄江华说这辈子我要有个这样的房子就满足了，说了这话，又过了几个月，她说这个房子能卖给我算了……第三次狄江华又说买房，我说你想买这个房子，你压个钱，真卖这个房子了，你优先，所以狄江华给了我2500元，我给他打了个收条……当时没说房价。收2500元，就是说卖房子优先，这2500元也没有给闫明汉，闫明汉就不知道这个事、周道惠也不知道。因为闫明汉、周道惠就没有说卖房子的事……给2500元后，狄江华没有再给我房款……房子是闫明汉的，说房子卖给狄江华是戏言”。被告狄江华对翟某的证言质证意见为：“翟某对他自己出具的2500元收据的陈述，明显隐瞒事实真相，2500元的收据上明确是买房款，没有说明定金，与这里所说的定金内容矛盾，该份陈述是隐瞒事实真相，不能作为证据使用……”2011年，被告南阳华裕房地产开发有限公司进行永安路项目建设,对涉及拆迁范围内住户进行了该项目的公示。本案争议房屋在拆迁范围内,因被告狄江华一直在该房屋居住,其向被告南阳华裕房地产开发有限公司提供了其居住期间的水电费票据及1999年6月27日翟某向被告狄江华出具的收狄江华购房款的收据后,2011年10月26日，被告南阳华裕房地产开发有限公司(作为甲方)与被告狄江华(作为乙方)签订了《房屋拆迁置换协议书》内容为“经双方友好协商,乙方同意甲方对乙方原有住房进行拆迁改造,现达如下置换协议:1、房屋置换准:1:1.26(旧房:新房)2、乙方原房权证住房面积(此处为空白)平方米,经置换后的新房建筑面积为(此处为空白)平方米。3、乙方经置换而分配到的新房,建筑面积如大于置换面积,乙方按房屋销售市场现行价每平方米优惠200元,计算所增建筑面积部分的房款,并一次性向甲方交清该部分房款。4、项目建筑期暂定为18个月(最终以开工之日起为准),在此期间，乙方自行安排外出租赁住房,由甲方按每月大套500元、中套450元、小套400元支付此过渡费用,过渡费每6个月支付一次;如因不可抗力甲方不能按期交房,过渡费仍按每月大套500元、中套450元、小套40元支付给乙方过渡费,至甲方交房时为止。5、协议签订后,乙方按甲方公告的搬迁时间,一个月内全部搬出项目建设区;搬迁工作由乙方自行安排,在搬迁过程中,如发生意外情况均由乙方负责。6、对提前签订拆迁置换协议,并按时搬出项目建设区的住户,甲方按签订协议的先后顺序给予前四十户免交物业管理费的奖励;前1-20名签订协议的住户,免交两年的物业管理费;21-30名签订协议的住户,免交两年的物业管理费;31-40名签订协议的住户,免交一年的物业管理费。7、乙方搬迁前,要报停并结清原有水、电、通讯、燃气等一切费用。不能损坏搬空房间的门、窗及水电、燃气等设施。8、乙方置换到的新房安置在新建大厦的4-14层,分配时由乙方所在单位或原楼栋负责牵头及选出的业主代表进行分配,分配方案由各楼栋制定或者抓阄。9、乙方的新房屋产权证由甲方代为办理,费用由乙方担,在该协议签订时,乙方应将原房屋产权证原件、夫妻双方的身份证复印件以及电话号码交予甲方,以便办证时使用。10、甲方所交新房标准:A强电、弱电(电话、有线电视、网络)、燃气入户并达到设计位置,燃气初装费由乙方负责。B、进户为统一标准防盗门,铝合金或塑钢中空保温白玻窗户,C、厨房、卫生间为防水水泥砂浆毛地坪,水泥砂浆毛墙,其它房间为混合砂浆粉刷亚光墙面,钢筋混凝土现浇楼板毛地坪,白水泥满批并刷白顶棚。D、房屋整体质量按国家相关规范设计,质量等级为合格。11、本协议一式两份,甲乙双方各一份,协议自签字盖章之日起生效,并遵照执行,”协议签订后,被告南阳华裕房地产开发有限公司对争议房产进行了拆除并进行了项目建设。2014年，二原告找到被告南阳华裕房地产开发有限公司称本案诉争房屋系二原告所有,双方引起纠纷。2018年7月19日，南阳市不动产登记服务中心出具《证号3070175闫明汉原始遗留档案》，包括《产权、产籍档案冻结通知单》一份，《房地产抵押具结书》一份，《南阳市房屋价值评估单》一份。其中《产权、产籍档案冻结通知单》押通字92021号。主要内容为：“资料室闫明汉坐落在梅溪办事处××）××西南××）××路××）17-19号房屋54.77㎡。已抵押于地乡镇企业金融部。抵押期自1992年5月28日至1992年11月28日止。请查收其交出的房屋所有权证、抵押贷款合同、抵押具结书和房屋价值评估单入卷，并冻结其产权档案至抵押期满。南阳市房地产交易所交易科一九九2年5月28日。”《房地产抵押具结书》主要内容为：“我以坐落在赵新村××号结构房屋四间54.77㎡（房屋所有证3070175号）”做抵押，向地区乡镇企业金融服务部请求抵押贷款贰万元，已签订“抵押贷款合同”。现申办房地产抵押监证手续，保证遵守南阳市房地产管理局宛市（1991）6号《关于房地产抵押贷款管理问题的通知》之规定，并申明：至抵押期满，不归还或无力归还贷款，其抵押房产所有权归承押人所有，由承押人单方面申办房屋产权转移契税过户手续。如由此引起产权纠纷，本人负一切法律责任。特此具结。具结人闫明汉（加盖闫明汉手章）身份证号码412924530715131.注明身份证周道会周道惠周道会因爱人无章有闫明汉负责（加盖闫明汉手章）身份证号码412924610817132一九九二年五月二十八日。《南阳市房屋价值评估单》，该评估单主要内容为：“房交故价字（1992）21号房屋坐落：梅溪办事处（乡）新西南居（村）委会产权人（单位）闫明汉街道门牌××产别私产房屋所有权证证号宛市房字第**现场评估，该房屋实际建筑面积为58.07㎡，考虑到该房屋所处地段、环境、采光等较好，所以该房屋评估现值为21598.14元估价时间1992.5.28，复核时间1992.5.28.制作单位盖章南阳市房地产交易所。”2018年7月24日，中原银行南阳分行百里奚支行向本院出具《档案》6页，该档案显示：九二年卷第四卷编号07320000……明细分类帐闫明汉92年5.28摘要贷20000……贷款登记卡顺序对照表二、编号073闫明汉金额20000……抵押贷款登记卡编号：92×073借款单位闫明汉借款金额20000元贷出时间：92年5月28日期限半年利率12.00.抵押物品房产偿还记录无。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，被告狄江华与被告南阳华裕房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁置换协议书》的合同是否有效，主要从以下几点考虑。第1案外人翟某是否对该拆迁房屋享有所有权。案外人翟某与二原告闫明汉、周道惠是朋友关系。翟某受二原告委托对该房屋进行无偿看管，二原告与翟某系委托合同关系，二原告对翟某的委托事项并不包含对该房屋的处分，乃至出售该房屋，翟某也不持有该房屋的产权登记手续，只是在完成看管义务后，把房屋归还二原告，无相关证据证明案外人翟某对该拆迁房屋享有所有权。同时，案外人翟某后来也没有从二原告手中或其他途径取得该房屋的处分权。故其对该房屋不享有所有权，更无权处分，出卖该房屋。第1被告狄江华是否对该拆迁房屋享有所有权。被告狄江华向被告南阳华裕房地产开发有限公司提供了其居住期间的水电费收据，1999年6月27日翟某向被告狄江华出具的2500元的收狄江华购房款收据用以证明其对该房屋享有所有权。被告狄江华不持有该房屋产权所有权登记证书或所有权证的相关登记资料，水电费收据只能证明其在该房屋的居住情况。1999年6月27日，2500元的收款收据系案外人翟某向被告狄江华出具，但是1992年5月28日，该房屋的评估价为21598.14元，2500元的购房款与该房屋的价值差距很大，不是对等价值，被告狄江华亦未向翟某支付全部购房款，并且翟某本人不是该房屋的所有权人，二原告闫明汉、周道惠也没有委托翟某出售该房屋，翟某无权处分出卖该房屋，其做出的出售该房屋的行为，向被告狄江华出具《收条》一事，二原告闫明汉、周道惠并不知情，也没有以自己的行为对此事予以追认，翟某后来也未取得该房屋的处分权。故被告狄江华提供的证据不足以证明其对该拆迁房屋享有所有权。第三、二原告闫明汉、周道惠对该房屋是否享有所有权。1990年4月9日，原告闫明汉、周道惠通过购买位于南阳市××路梅溪办事处新西南居民委员会7号楼1单元5层19号房产一套，并办理了该房屋的房屋所有权证（证（宛市房字第**结合《南阳市私有房屋所有有权登记申请表》、《南阳市房屋所有权证存根》和南阳市不动产登记服务中心出具《证号3070175闫明汉原始遗留档案》等证据，并且该房屋在南阳市不动产登记服务中心的所有档案资料中并没有显示该房屋的所有权发生变动、被处分的信息，中原银行南阳分行百里奚支行向一审法院出具《档案》中也不显示该房屋被银行处分的信息。故二原告享有对该房屋的所有权。第四、二原告的主张是否超过诉讼失效。诉讼时效的客体范围应仅限于请求权，请求权的基本特征是权利的实现需要相对人为一定的行为，否则权利将无法实现，而对于无效合同的确认来说，无论是司法机关依职权确认无效还是当事人请求确认无效，都不符合请求权的这一基本特征。所以，确认合同无效不属于诉讼时效的客体范围，不应受诉讼时效的限制。此外，无效合同的确认是一种事实确认，合同当事人在任何时候都可提出，时间的经过不能改变合同无效的法律性质。因此被告狄江华关于二原告请求已经超过诉讼时效的辩解理由不能成立，一审法院不予采信。综上，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2011年10月26日，被告南阳华裕房地产开发有限公司与被告狄江华签订了《房屋拆迁置换协议书》，因损害该房屋的所有权人闫明汉、狄江华的合法权益，应为无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因《房屋拆迁置换协议书》被确认为无效协议，二原告作为该房屋的合法所有权人，应享有该房屋被拆迁的所有权益。因此，二原告请求享有永安路新西南七号楼1幢5楼19号房屋拆迁权益（按照二被告之间拆迁协议的第1-10项内容）的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、2011年10月26日，被告南阳华裕房地产开发有限公司与被告狄江华签订的《房屋拆迁置换协议书》无效。二、南阳市××路梅溪办事处新西南居民委员会7号楼1单元5层19号房产一套（宛市（宛市房字第**迁权益由二原告闫明汉、周道惠享有。案件受理费100元,由被告南阳华裕房地产开发有限公司与被告狄江华各负担50元。二审期间当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生物权变动效力。本案争议的房产拆迁前登记的所有权人为被上诉人闫明汉、周道惠，之后该房产虽然向银行做过抵押，但银行并未行使抵押权，该房产也未发生物权变动。案外人翟某不是该房屋的所有权人，其将无权处分的房产卖给上诉人狄江华，事后也未经权利人追认，且上诉人的2500元的购房款与该房屋的实际价值差距很大，不是对等价值，上诉人狄江华提供的证据也不足以证明其对该拆迁房屋享有所有权，故上诉人称其是房屋所有权人，应当享有拆迁利益的理由不能成立。上诉人狄江华不是争议房产的权利人，原审依据相关法律规定确认其与南阳华裕房地产开发有限公司签订房屋拆迁置换协议无效，并无不当。无效的协议自始不发生效力，且上诉人闫明汉、周道惠自知道该协议存在起一直不间断的主张权利，故二被上诉人的起诉不超诉讼时效。综上，上诉人狄江华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人狄江华负担。本判决为终审判决。审判长  车向平审判员  张艳霞审判员  胡珊珊二〇一九年三月二十八日书记员  刁 艳