江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初1683号 原告：王爱霞，女，1958年2月7日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：梁成民，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈燕，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。 被告：朱永梅，女，1972年2月4日生，汉族，住江苏省铜山县。 被告：王真，女，1992年10月26日生，汉族，住江苏省铜山县。 两被告共同委托诉讼代理人：代品想，江苏汇君律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：徐敦庆，江苏汇君律师事务所律师。 被告：彭继征，男，1970年2月10日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 被告：闵影，女，1969年7月12日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 两被告共同委托诉讼代理人：王培峰，江苏金朝阳律师事务所律师。 原告王爱霞与被告朱永梅、王真、彭继征、闵影租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人梁成民，被告朱永梅及其和王真的委托代理人代品想、被告彭继征及其和闵影的委托代理人王培峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令四被告连带支付租金人民币215945元、违约金76万元。诉讼费由四被告负担。 事实和理由：朱永梅、王真自2014年7月17日租赁王爱霞位于云龙区德政路狮子山小区北区综合楼1至3层房屋用于开设徐州普惠中医院的经营，租期至2019年1月17日止。经原告与被告朱永梅、王真结算，至本协议（三方协议）签订之日，朱永梅和王真累计拖欠王爱霞房租1175945元。因朱永梅、王真欲将徐州普惠中医院转让给彭继征、闵影（丙方）经营，而王爱霞为了维护自身合法权益不受侵犯，防止朱永梅、王真（乙方）收到彭继征、闵影（丙方）支付的转让款后不予支付上述拖欠租金，故经三方协商，达成三方协议，约定协议签订之日彭继征、闵影（丙方）代朱永梅、王真偿还租金20万元，协议签订后90日内彭继征、闵影代朱永梅、王真支付王爱霞剩余租金975945元，同时约定了四被告对上述租金承担连带清偿责任。 彭继征、闵影仅在三方协议签订之日支付了王爱霞租金20万元，协议签订90日后，彭继征、闵影便以各种理由拒绝支付余款975945元。请求法院依法处理本纠纷，判如所请。 被告朱永梅、王真辩称：1、认可和原告双方存在租赁关系，被告目前已经对2016年1月18日至2017年1月18日的租金已经支付完毕，包括之前的租金也已经支付完毕，且无争议。2、目前存在2017年度的部分租金未支付，即2017年1月18日至2017年9月8日，涉及租金是351389元，即55万每年/12个月/30天得出每天1527.7元。2017年1月18日至2017年9月8日的租金，朱永梅已让彭继征、闵影在后期支付了20万，该20万包括拖欠2016年度的5万租金，后15万是2017年1月18日之后的租金。3、由于朱永梅经营困难存在延迟支付租金的情况，原告在2017年4月14日至2017年9月8日通过黑社会人员进行堵门，造成被告无法进行正常经营，对期间的所谓租金由于原告的原因及过错没有采取合法的手段催要租金，其非法手段涉及此阶段的租金是219988.8元，涉及144天，此租金金额计算是用1527.7元*144天，因原告存在过错及责任，我们不应支付原告该部分租金，反而应由原告赔偿我们因无法正常经营而产生的租金损失219988.8元及其他经营损失。此损失被告将根据案情发展提起反诉。4、原、被告间所谓的2017年9月8日的协议实际上是在原告采取堵门及胁迫的情况下被迫签订，协议中涉及的所谓租金1175945元并不是真实的租金，当时朱永梅在协议中强烈要求明确是约数，并同时明确以双方核算为准，但此后原告不与朱永梅核算之前的租金具体数额及核减数额，故此协议中涉及的金额不是真实的租金金额。因此原告以此协议的数额进行诉请无事实及法律依据。由于原告以非法手段催要租金给我们造成了重大经济损失，请法庭公正处理。 被告彭继征、闵影辩称：王爱霞以三方协议为由要求我按协议履行给付其975945元款项，其要求没有事实根据和法律依据。我们三方在2017年9月8日签订了三方协议是事实，但协议虽然写明了朱永梅、王真尚欠王爱霞租金约1175945元，但同时又注明“以双方核算为准”，就是说上述1175945元是大约数，不是具体欠款数额，具体欠款数额需要王爱霞和朱永梅、王真双方核算。在他们双方没有核算的情况下，租金具体数额是无法确定的。我已经按时将能确定的第一期20万元款项代付给了原告。对于剩余款项我没有支付，不是我个人原因，是因为他们没有通知我核算结果，王爱霞无权要求我代付剩余款项。此外，由于朱永梅与案外人董黎有其他经济纠纷，董黎已申请法院执行，徐州中级法院向我送达了协助执行通知书，已将朱永梅在我处的债权冻结，冻结104万元。退一步说，就算现在王爱霞和朱永梅、王真进行了核算，由于法院的通知，我也无法再代付，法院的这个通知我是无法抗拒的，其他法院也不能再判决我向原告代付款项。否则，我既要按判决向原告代付，又要按协助执行通知付款，变成了我要付二份款项。说明一点，我之所以代朱永梅、王真向王爱霞付款，是基于朱永梅、王真将医院转让给我，我需要向朱永梅、王真支付转让费，而这个转让合同在履行中的纠纷并没有了结，我应当向朱永梅、王真支付具体多少转让费还没有最终确定，当然我代付的金额就不能确定。并且，我只能按协议代付租金，不包括代付违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年5月8日，转让方（甲方）徐州普惠中医院有限公司和受让方（乙方）闵影签订《医院转让合同》，徐州普惠中医院于2017年5月8日将医院所有权转交给乙方，达成如下协议内容，1、甲方同意将徐州普惠中医院，以260万人民币转让给乙方，乙方同意按此价格购徐州普惠中医院（包括营业执照变更、医疗机构许可证变更、法定代表人变更、股权变更、医院自有资金变更、房屋租赁合同的变更等变更手续）。2、自签订协议之日起医院之前的债权债务与乙方无关，自签订协议之日后，乙方经营产生的一切债权债务与甲方无关。3、甲方同意并协助乙方以现有的普惠中医院进行融资，甲方双方签订协议后甲方同意把徐州普惠中医院有限公司的法人变更为乙方。4、乙方同意在本合同订以现金方式分两次支付给甲方，乙方第一次支付时间在变更营业执照之日支付给甲方12万元，乙方第二次支付时间在乙方所融资金到账后，按照乙方与甲方协商的结果，支付给甲方242.5万元，乙方如果逾期支付，乙方自愿承担违约后果。4、医院资产转让以双方共同签订的资产转让清单为准，双方办理交接手续之后，在医院资产方面不存在任何争议和纠纷。 2017年9月8日，甲方王爱霞，乙方朱梅（即朱永梅）、王真，丙方彭继征、闵影签订《协议》一份，约定乙方于2013年1月18日租赁甲方位于云龙区德政路狮子山小区北区综合楼1至3层房产用于经营徐州普惠中医院（该医院法人系王真，王真系朱梅女儿），并签有房屋租赁合同。至本协议签订之日乙方尚欠甲方租金约计壹佰壹拾柒万伍仟玖佰肆拾伍元（以双方核算为准），鉴于乙方即将上述医院转让给丙方，就乙方所欠甲方上述租金事宜，现三方达成以下协议，供三方遵守：一、本协议签订之日，丙方代乙方支付甲方租金贰拾万元，甲方收到丙方所垫付贰拾万元租金后，给丙方出具收条，同时甲方于本协议签订后第二天将租赁房屋配合乙、丙方打开大门，让丙方正常经营。二、本协议签订之日后，徐州市普惠中医院的所有权、经营权及所有资产（以已登记入册为准），经营权归丙方所有，乙方必须按相关程序为丙方办理法人的变更，医保的审批、资产的交接等相关医疗执业的合法手续，保证一切证件的准确性、合法性及时效性。三、甲方承诺本协议签订之日起，甲方不得以任何不当理由干扰丙方执业，如有违反协议规定可诉诸法律诉讼。否则一切损失由甲方全部负责赔偿。四、本协议签订之日起，普惠中医院以前的所有债权债务及医疗纠纷归乙方全权负责，与丙方无任何关系。五、于本协议签订后九十日内，丙方代乙方支付乙方所欠甲方剩余租金玖拾柒万伍仟玖佰肆拾伍元。乙方承诺于九十日内协助丙方办理完医院转让。六、丙方代乙方所支付甲方的租金可冲抵相同数额的丙方应付乙方的转让款。七、丙方将乙方所欠甲方租金壹佰壹拾柒万伍仟玖佰肆拾伍支付完毕后，甲方与乙方所签房屋租赁协议自动解除，自2017年9月19日起，由丙方租赁上述房屋用于医院经营，并与甲方重新签订房屋租赁协议，且协议签订后三十日内支付半年租金。八、若丙方不能按照上述期限足额支付乙方所欠甲方租金，则甲方可以到租赁房屋所在地法院起诉乙方和丙方，由乙方和丙方共同连带承担。 另查明，2012年10月13日，出租方(甲方)王爱霞和承租方（乙方）朱永梅签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于徐州市云龙区建筑面积约为1400平方米房屋出租给乙方使用，房屋的使用所需证件如消防安全合格证（但不仅限于消防安全合格证）由乙方自行办理甲方予以协助。乙方租赁该房屋用于门诊治疗，未经甲方同意，不得随意转租或变更用途。租赁期限为六年，从2013年1月18日至2019年1月18日，房租每半年支付一次，该房屋第一年租金总额为48万元人民币。在签订合同之日，乙方支付前半年租金（24万元），后续均在每半年前15天支付下半年度租金。签订合同的第三年每年按百分之五递增。乙方支付1万元作为水电保证金，合同期满后如乙方未违反本合同相关约定，甲方于7日内无息退还。租赁期内，乙方不能履行支付租金的，逾期支付租金的，每逾期一天，按照拖欠租金总额的千分之三标准支付滞纳金。从收租之日起累计拖欠租金30天，乙方除承担滞纳金外，甲方有权解除本合同，并不退还水电保证金。 2016年10月21日，朱永梅出具《承诺》，内容为针对所欠王爱霞的房屋租金叁拾壹万壹仟捌佰伍拾陆元及违约金叁拾万元整，我们保证于2016年10月25日前将租金付清，于2016年11月20日前将所欠违约金付清；如不能按时足额给付上述租金、违约金，我们自愿在上述违约金的基础上再支付违约金拾万元，并解除合同，十日之内清场。 2017年9月8日，出租方（甲方）王爱霞与承租方（乙方）徐州市普惠中医院有限公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于徐州市云龙区产，约为1400平方米。乙方租赁房屋用于徐州市普惠中医院，租赁期限从2017年9月8日起至2020年9月7日止。该房屋年租金总额为555600元，由2018年起租金额每年递增5%。（双方协商计租日期由2017年11月1日起）。该合同尾部乙方位置加盖了该公司公章并有闵影、彭继征的签字字样。 又查明，从2017年4月4日到2017年9月8日，王爱霞因承租人欠付租金，对上述出租房屋采取了堵门、锁门的限制使用措施。 本院认为，被告朱永梅和原告王爱霞签订的租赁合同合法有效，合同当事人均应诚实守信的履行该合同，被告朱永梅负有及时足额支付租金的义务。被告王真在2017年9月8日参与签订三方协议，加入上述租赁债务关系，故应当与被告朱永梅共同向原告清偿该租赁债务。具体问题分析如下： 一、被告彭继征、闵影和被告朱永梅、王真是否对原告负有连带清偿租赁债务的法律责任，被告彭继征、闵影能否免除其给付义务。 从当事人签订三方协议的初衷看，基础是朱永梅、王真承认欠王爱霞房屋租金，但因自身经营不力等原因，自身履行能力受到限制，所以只能将自己经营的医院转让给闵影、彭继征并收取转让费，该两受让人参加三方协议，由该二人代为支付剩余租金，并从转让费中相应扣减代付租金数额，实质是朱永梅、王真用可预期收到的转让费来支付所欠租金，只是三方协议简化了此周转过程，即不用丙付给乙，乙再付给甲，省略了支付流转环节，相应避免了乙方可能扣留转让费挪作他用而不支付租金给甲方的风险，此举系同时降低了甲方和丙方的风险，有利于保证甲方正常收租，丙方正常经营医院。三方协议明确约定上述被告应当承担连带给付责任。被告闵影、彭继征也未提供充分证据证实其不应按照转让合同约定支付转让费260万元或者该合同不再具有约束力，故该二人代付范围仍应在转让费260万元范围内，根据该两被告提供的徐州中院协助执行通知书内容，法院冻结朱永梅在彭继征处的款项104万元，可基本推断出该两被告未支付的转让费数额大于本次诉讼原告诉请金额。据此，被告闵影、彭继征仍应与被告朱永梅、王真承担连带清偿责任。被告闵影、彭继征与被告朱永梅、王真之间即便存在关于转让合同履行问题的争议，但均属于该双方当事人在转让合同法律关系内的问题，不能对抗或免除被告朱永梅、王真在租赁关系中和被告闵影、彭继征在三方协议中所对原告应承担的约定给付义务。徐州中院在协助执行通知书中冻结朱永梅在彭继征处款项104万元的行为，只是限制彭继征直接向朱永梅支付该款项，不能据此排除该冻结行为所涉案件之外的他人之法定权利。 二、被告闵影、彭继征是否仅应代付租金，而不应代付违约金。 租金和违约金是两种不同性质的款项，一般人不难辨识和区分，也不容混淆。三方协议系原告制作打印，其中表述为“欠甲方租金”，并未使用任何“违约金”字样，被告闵影、彭继征称对三方协议中租金里包含违约金并不知情，也未被告知该情况。 目前，缺乏证据证实原告或者被告朱永梅、王真特别告知被告闵影、彭继征该“租金”里含有“违约金”在内及其违约金的计算标准和具体金额，且协议金额使用了“约计”、“以双方核算为准”的含有不确定性的表述，在此情况下，被告闵影、彭继征通常只会把握协议数字不超过260万元转让费数额，不会过于深究1175945元的费用构成项目及费用标准。原告明知协议上1175945元中包括小额租金和大额违约金，却不将违约金明明白白的写入协议，不排除是有意掩饰其收取高额违约金。综上，因三方协议存在约定不明确的问题，一是把违约金和租金等同于租金，二是欠款数字1175945元仍需要以核算为准，同时考虑到租赁合同的当事人不是闵影、彭继征，租赁中的欠付租金之违约行为是被告朱永梅所实施的，故不能认定闵影、彭继征明确愿意对违约金承担连带给付责任，原告作为三方协议内容的制作人应自行承担三方协议约定不明确带来的不利风险责任，即根据三方协议字面意思约定被告闵影、彭继征只需要连带给付核算准确的欠付租金。 三、拖欠的租金数额和应当给付的违约金数额。 涉案租金在2016年全年应付金额为529200元，在2017年全年应付金额为555660元。及时足额缴纳租金是承租人的义务，虽然从2017年4月4日到2017年9月8日，王爱霞因承租人欠付租金，对上述出租房屋采取了堵门、锁门的限制使用措施，但该措施总体上属于出租人为正常收取租金而针对承租人采取的自力救济措施，虽然会在一定程度上限制承租人使用房屋的程度，但事出有因，双方的租赁关系并未因此终止，缺乏证据证实承租人在出租人锁门、堵门后将房屋主动腾空交还给了出租人，故不应以此免除承租人足额缴纳租金的义务。如原告限制租赁物使用的救济行为过当而实际造成承租人营业性等额外损失，承租人或可尝试另行主张权利。本案中，原告和被告朱永梅、王真之间2017年度租金仍应实际计算至2017年9月8日，原因是在该日原告已经和被告闵影、彭继征接收经营的徐州普惠中医院有限公司就同一出租房屋签订了新的《房屋租赁合同》，建立了新的租赁合同关系，且自愿协商“计租日期从2017年11月1日起”，原告和被告朱永梅、王真的租赁关系实际上因上述新租赁关系的建立而实际终止了，原告不能在同一租赁物的相同租赁范围与不同的合同主体建立两个并存的租赁关系，况且被告闵影、彭继征和被告朱永梅、王真也没有共同使用原告出租的同一房产的合意。综上，原告应收取2016年全年及2017年度1月1日至9月8日（共计1年零250天）的租金，计算为529200元加380589元合计为909789元。原告自认被告朱永梅已付租金70万元（朱永梅付50万加彭继征代付20万），故尚欠租金209789元。被告朱永梅、王真陈述对2016年1月18日至2017年1月18日的租金已经支付完毕，但未提供充分证据证实其每一次支付租金的具体时间和金额，故本院不采纳被告朱永梅、王真对其支付租金所对应时段的主张。 承租人未如约及时足额支付租金，应当承担违约责任。租赁合同约定“逾期支付租金的，每逾期一天，按照拖欠租金总额的千分之三标准支付滞纳金”，原告主张的违约金即此约定的滞纳金，但约定按日千分之三的标准计算明显过高，应当依法调整，因原、被告未提供承租人给付每一笔租金的付款凭证等充分证据以便证实每次支付租金的准确时间，故无法采取分段方法计算违约金。综上，整个租赁期间内的承租人每一次给付租金的金额和时点关系到其是否违约逾期支付租金及违约金如何分段叠加计算问题，但双方当事人对此均举证不足，且原告提供的违约金计算方式过于粗略笼统，不够精细全面，未首先列明应支付租金的总的期数对照时间表，未列明承租人每一次实际支付租金的统计时间表，导致无法全面比照出逾期付款的对应时段、时长，而违约金标准又明显约定过高，故本院只能综合考虑承租人违约情形及其程度，酌定违约金按照欠付租金209789元的30%计算为62936.7元，予以支持。 综上，对于原告的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、被告朱永梅、王真、闵影、彭继征于本判决生效后十日内，向原告王爱霞连带支付租金209789元。 二、被告朱永梅、王真于本判决生效后十日内，向原告王爱霞连带支付违约金62936.7元。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13666元，原告负担9840元，被告朱永梅、王真、闵影、彭继征连带负担3826元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  马 宁 人民陪审员  侯保存 人民陪审员  夏文化 二〇一九年三月二十九日 书 记 员  马雪羽