福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初1857号 原告：兴业银行股份有限公司福州晋安支行，住所地福州市东大路**建闽大厦。 负责人：林蕊，职务行长。 委托诉讼代理人：任丹，银行职员。 委托诉讼代理人：陈海阳，银行职员。 被告：周榕祥，男，汉族，1963年7月16日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告：福州泰禾新世界房地产开发有限公司，，住所地福州市晋安区岳峰镇横屿路**东二环泰禾广场**泰禾中心第**的编号为01的单元 法定代表人：郑钟，职务总经理。 委托诉讼代理人：刘璐，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴元标，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告兴业银行股份有限公司福州晋安支行（以下简称兴业银行晋安支行）与被告周榕祥、福州泰禾新世界房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任丹、被告泰禾公司委托诉讼代理人刘璐到庭参加诉讼。被告周榕祥经本院公告传唤，公告期届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告周榕祥偿还原告借款本金人民币250605.72元及利息、罚息、复利8256.24元，合计258861.96元（利息、罚息、复利暂计至2018年1月22日，之后至还清借款本息之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算）。2.原告对被告周榕祥的债权，有权以原被告签订的个商117122013051号《个人购房抵押（保证）借款合同》项下的抵押物福州市晋安区8＃楼5层10办公房产折价、拍卖、变卖所得价款中优先受偿。3.被告福州泰禾新世界房地产开发有限公司对被告周榕祥上述债务承担连带清偿责任。4.二被告承担本案的一切诉讼费用。 事实和理由：2013年2月7日，原告与被告周榕祥签订了编号为个商117122013051号《个人购房抵押（保证）借款合同》（下称借款合同），约定借款用于购买福州市晋安区8＃楼5层10办公房产，借款金额为人民币38万元，借款期限自2013年2月7日至2023年2月7日，借款利率百分比浮动定价，实际利率为基准利率乘以系数1.1，借款基准利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率。固定日浮动，利率浮动周期为年。还款方式为等额本息偿还法。借款合同第十二条约定：“债务人未按约定偿还借款本息”的，“债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷。”第十三条约定：“债务人不按本合同规定按时偿还借款本息”的，债权人有权“解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用”。借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。被告周榕祥提供其购买的福州市晋安区8＃楼5层10办公房产设定抵押，抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用等。 为担保被告周榕祥依约还款，被告福州泰禾新世界房地产开发有限公司出具了《不可撤销阶段性担保函》，同意从借款合同签订之日起至被告周榕祥取得所购房产的产权证并办妥以原告为抵押权人的房产抵押登记之日止的阶段内，为被告周榕祥依约还款承担连带保证责任；保证范围包括主合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及原告实现债权的费用；并承诺无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），原告均有权直接要求被告福州泰禾新世界房地产开发有限公司承担全部担保责任,而无须先行使其他担保权利。之后，原被告办理了房产贷款抵押登记手续。 上述合同签订后，原告与2013年4月16日向被告周榕祥发放了38万元贷款。但被告周榕祥从2017年6月起未按约定归还借款本息。为此，原告依据借款合同的约定和有关法律规定，特依法诉诸至法院，请求法院判令准予原告之诉请。 被告周榕祥未作答辩。 被告泰禾公司辩称，1.截止2017年6月21日泰禾公司已为被告周榕祥代垫按揭款项22400元，履行了保证义务，泰禾公司在代垫按揭款项内对被告周榕祥享有追偿权。 依《中国建设银行单位客户专用回单》可证实，截止2017年6月21日，泰禾公司已为被告周榕祥代垫22400元按揭贷款。被告已履行保证义务，不存在任何违约行为。依据案涉《借款合同》第十一条第一项第八点约定，保证人履行保证责任后，在不影响债务人今后偿还债务能力的前提下，有权向债务人追偿款项，据此，泰禾公司在代垫按揭款项内对被告周榕祥享有追偿权。 2.预告登记属于债权保全措施，只具有排除他人处分标的物的物权效力，涉案房产仅办理预告抵押登记，未办理抵押登记，原告对案涉房产不享有优先受偿权。 本案案涉房屋仅办理预告登记，依据中华人民共和国物权法规定,该预告登记规定旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对预登记不动产的处分。据此，预告登记属于债权保全措施，只具有排除他人处分标的物的物权效力，原告于2013年4月7日办理案涉房屋预告登记，未办理抵押登记，其对案涉房产不享有优先受偿权。 3.案涉《商品房买卖合同》已解除，泰禾公司系案涉房屋的所有权人，现案涉房屋存在他案查封，诉争房屋存在权利限制。 福州市晋安区人民法院于2018年5月24日作出（2017）闽0111民初4870号民事判决书，判决确定泰禾公司与被告周榕祥签订的编号为201235400517的《商品房买卖合同》于2017年9月24日解除，通过福州市不动产登记和交易网站查询，诉争房屋当前查封情况为“冻结”，存在另案查封。据此，案涉《商品房买卖合同》已解除，且诉争房屋存在权利限制，若能保证诉争房屋价款全数追回，扣除垫付的按揭贷款、违约金及相应利息等情况下，泰禾公司可从剩余款项中对银行进行偿付。 原告、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了审查。原告兴业银行西湖支行所举证据符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据现有的证据，本院确认原告兴业银行晋安支行庭审陈述属实。 另查明，2013年4月7日，原告兴业银行晋安支行与被告周榕祥于福州市房屋登记中心办理预购商品房抵押权预告登记手续，权证号为：榕房预ＱＲ字第××号，权证记载：房屋他项权人为兴业银行晋安支行；预告登记义务人为周榕祥；房屋坐落于晋安区8＃楼5层10办公。2018年5月24日，福州市晋安区人民法院就原告泰禾公司与被告周榕祥、第三人兴业银行晋安支行商品房预售合同纠纷作出（2017）闽0111民初4870号民事判决书，判决：“一、确认泰禾公司与周榕祥签订的《商品房买卖合同》已与2017年9月23日解除；…四、周榕祥应于判决生效之日起十日内配合泰禾公司办理《商品房买卖合同》的合同备案登记注销手续及对应的房屋预告登记注销手续…。”，该判决已于2018年8月29日生效。 暂计至2018年1月22日，被告周榕祥尚欠原告本金250605.72元，利息（含罚息、复利）8256.24元。 本院认为，原告兴业银行晋安支行与被告周榕祥签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告兴业银行晋安支行依约向被告周榕祥支付了借款，履行了合同义务，被告周榕祥作为借款人未按约及时还款付息，其行为已构成违约，应承担违约之责。双方在合同中约定的利息、罚息、复利等计算方式不违反法律规定，本院予以确认。原告兴业银行晋安支行诉请要求被告周榕祥返还全部借款并支付利息、罚息、复利等，依法有据，本院予以支持。原告诉请被告泰禾公司对被告周榕祥上述债务承担连带清偿责任， 原告另诉请有权以原被告签订的个商117122013051号《个人购房抵押（保证）借款合同》项下的抵押物福州市晋安区8＃楼5层10办公房产折价、拍卖、变卖所得价款中优先受偿，本院认为，被告周榕祥与被告泰禾公司签订的商品房买卖合同已经法院生效判决解除，且该生效判决已判决注销涉案抵押房产的预告登记手续，原告该诉请无事实依据，本院不予支持。原告诉请被告泰禾公司对被告周榕祥上述债务承担连带清偿责任，被告泰禾公司向原告兴业银行晋安支行出具的不可撤销阶段性担保函载明阶段为从主合同签订之日起至借款人取得所购房产的产权证并办妥以原告兴业银行晋安支行为第一抵押权人的房产抵押登记之日止，现借款人取得产权证客观上已不可能，本案保证期间尚未经过，被告泰禾公司对本案债务应承担连带偿还责任，并在实际履行担保责任后，有权向被告周榕祥追偿。 被告周榕祥经本院公告传唤，公告期届满，未到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席审理及判决。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告周榕祥应于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司福州晋安支行借款本金250605.72元，并支付利息（含罚息、复利）8256.24元（利息暂计至2018年1月22日，之后的利息按照双方合同约定的标准计至实际还清借款之日止）； 二、被告福州泰禾新世界房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在实际履行担保责任后，有权向被告周榕祥追偿； 三、驳回原告兴业银行股份有限公司福州晋安支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5282元、公告费560元，均由被告周榕祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  林心恩 审判员  梁旭丹 审判员  陈 婷 二〇一九年一月十五日 法官助理郑文欢 书记员庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。