河南省平舆县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1723民初342号原告：张荷红，女，汉族，1965年3月7日出生，住郑州市惠济区。被告：冯晓启，男，汉族，1969年6月12日出生，住河南省平舆县。被告：陈仙丽，女，汉族，1968年9月30日出生，住河南省平舆县。二被告委托诉讼代理人：彭国富，男，汉族，1955年3月11日出生，住河南省平舆县。被告：平舆县龙祥置业有限公司。住所地：平舆县解放街西段南侧。法定代表人：朱三国，该公司董事长。原告张荷红与被告冯晓启、陈仙丽、平舆县龙祥置业有限公司合同纠纷一案，本案于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张荷红，被告冯晓启、陈仙丽的委托诉讼代理人彭国富到庭参加诉讼。被告平舆县龙祥置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张荷红向本院提出诉讼请求：1.请求解除与被告签订的丹桂苑小区三单元东户1506号房屋买卖协议；2.偿还欠款41.1544万元及该款的利息；3.赔偿原告损失及违约金13万元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月22日和2015年1月28日，被告夫妇因经营需要分两次借原告现金合计80万元，并出具借条，约定月利率为2.4%。被告冯晓启于2015年7月12日还款本息合计30万元，余款未付。后经多次追要，被告冯晓启于2016年2月29日与原告签订两份售房协议，用该两套住房价款抵偿原告借款本息。2016年8月14日，双方结算清借款本息后，冯晓启收回原借条，给原告出具了两张加盖有“平舆县丹桂苑小区项目部财务专用章”的售房收款票据。该两套住房价款均为41.1544万元。被告冯晓启当时只交付其中一套房（1704号）的钥匙，另一套1506号房被告至今尚未交付，构成违约。因被告迟迟不交房，致使原告不能实现变现目的，又赔偿购房人违约金3万元。被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，请求依法解决。被告冯晓启、陈仙丽辩称，原告所述当初借款金额为80万元属实，同意解除合同，但对月利率为2.4%不认可；原告称2016年8月14日结算不是事实，应是当年的2月29日以房作抵偿时，因当时原告尚欠被告房款未付，系原告违约在先，而且截止2016年2月29日，如按照月息2分计算利息，除去已经付款30万元，只欠对方本息15.9万元。根据购房协议约定，原告应先履行交款义务后，方可交房钥匙，原告一直没有将余款付清，而是违约在先。综上，原告请求没有事实依据。被告平舆县龙祥置业有限公司辨称，原告所诉借贷关系发生在其与被告冯晓启、陈仙丽之间；被告冯晓启刻制并使用丹桂苑财务专用章，没有经过公司同意或授权，是冯晓启的个人行为，对其公司不产生任何效力；被告冯晓启使用印章签订售房合同和收据，依此抵偿其个人借款，无论是履行合同或是解除合同，均与公司无关。应驳回原告对其公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：因经营需要,被告冯晓启、陈仙丽（二人系夫妻关系）分别于2014年11月22日及2015年1月28日，借到原告张荷红现金计80万元；其中40万元系通过案外人陆中梅汇与陈仙丽的银行账号。2015年7月12日，冯晓启偿还张荷红30万元。因不能如期偿还所余借款，双方于2016年2月29日，以冯晓启为甲方、张荷红为乙方，签订了《售房协议》，其中一份协议的主要内容约定为：经甲乙双方商定，甲方有一套房屋出售给乙方，双方制定如下协议：1.房屋坐落在（××）人民公园（现奚仲公园）南侧丹桂苑小区;2.户型为三单元东户1506，面积为146.98平方米;3.房屋价格为人民币（大写）肆拾壹万壹仟伍佰肆拾肆元;4.付款方式：合同签订后，甲方借乙方的钱转为购房款。此款用甲方欠乙方欠款冲顶，若甲方欠款冲顶购房款后，还欠乙方钱，甲方给乙方列出还款计划,若甲方欠款冲顶购房款后，购房款多于甲方欠款，多出部分，乙方一次性付现金给甲方；5.合同生效后，乙方不得将房产转让，如乙方需转让，乙方须向甲方支付转让费叁万元整。11.合同签订后双方共同遵守，若有一方违约，需付违约金拾万元整。此协议落款处加盖有“平舆县丹桂苑小区项目部财务专用章”。之后，于2016年8月14日，由被告冯晓启给原告张荷红出具了售房收款票据，该收据注明：冯晓启借款顶丹桂苑房款，房款金额为41.1544万元。即以房低债（房号为1506）。后冯晓启未能将此房交付;此期间，张荷红于2016年9月7日，将未曾交付的房屋协议“卖与”邢俊豪。为此，双方引起讼争。另查明，被告冯晓启系平舆县丹桂苑小区楼房的实际建造人。上述事实，有原告提供的售房协议、收据、庭审笔录及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：关于双方所签“以物抵债协议”的性质及应履行债务数额的确定。原告张荷红与被告冯晓启所签订售房协议是对之前双方债务（借款及利息）的结算，即被告冯晓启用“1506号房”低偿所欠原告41.1544的债务，是以协议购房的形式作出的以物抵债的法律行为，系双方合意后的自愿行为，为真实意思表示,并不违反相关法律规定。签订方都本应按照约定内容履行相应的义务。同时，此协议既是双方对之前债务本金及相应利息的最终数额的结算结果的最终认可，也是双方对偿还方式（以物抵债）的合意约定。因此，被告冯晓启对原告张荷红应该负的偿还欠款金额应确定为41.1544万元,因被告冯晓启迟延履行,还应承担相应的利息，即该款占用期间的损失。关于责任承担。2016年2月29日双方签订“售房协议”并于同年8月14日被告冯晓启给原告出具收据，证明被告冯晓启已认可收到41.1544万元购房款，其应当将“1506号房”交付给原告，但被告冯晓启未能及时向原告交付该房屋，给原告造成一定的经济损失。因此，原告请求解除其与被告冯晓启签订“购房协议”，且被告亦同意解除该协议，不违反法律规定，本院予以支持。同时，原告在未实际取得房屋的情况下，违反了协议的相关约定，亦属违约，就此“协议”的履行，双方都应承担相应的责任。原告请求被告承担违约金及其转让房屋行为的“售房损失”不予支持，被告的相关辩解理由亦缺乏依据。关于应否重新计算所要偿付的本金及利息金额。被告辩称应当“抛开协议约定”重新以另种方式计算本金及利息，因其辩解是对其先前行为的否认，双方应当本着诚实信用的原则履行对应的义务，其理由亦不能成立，本院不予认可。关于被告平舆县龙祥置业有限公司是否承担责任。原被告签订协议及出据发票时加盖有“平舆县丹桂苑小区项目部财务专用章”，因项目部不能作为售房的主体，冯晓启与原告签订的购房协议是用房产抵偿其个人借款，因此，被告冯晓启与原告签订购房协议的行为应认定为其个人行为。被告平舆县龙祥置业有限公司不应承担责任。关于被告陈仙丽是否承担责任。原告请求被告陈仙丽承担相应的责任，因不能证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示所产生之债，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张荷红与被告冯晓启签订的丹桂苑小区三单元东户1506号房屋的售房协议；二、被告冯晓启于本判决生效后十日内支付原告张荷红欠款411544元及该款从2016年2月29日至该款还清之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告张荷红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9215元，由原告张荷红负担1843元，被告冯晓启负担7372元。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张晓辉审 判 员  崔新民人民陪审员  夏丽娟二〇一九年三月二十六日书 记 员  闫璐璐