浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙09民终685号上诉人（原审被告）：乐灵财，男，1984年1月19日出生，汉族，住舟山市定海区。上诉人（原审被告）：金燕君，女，1984年5月10日出生，汉族，住舟山市定海区。两上诉人的委托诉讼代理人：顾世裕，男，1938年12月28日出生，汉族，住舟山市定海区丹桂园****。被上诉人（原审原告）：郑幸安，男，1973年7月17日出生，汉族，住舟，住舟山市定海区div>委托诉讼代理人：孙荦寅，北京大成（舟山）律师事务所律师。上诉人乐灵财、金燕君因与被上诉人郑幸安房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2018）浙0902民初3123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。乐灵财、金燕君上诉请求：请求二审撤销一审判决，依法改判。事实和理由：现有新证据证明金燕君与郑幸安是同一集体经济组织成员，故双方房屋买卖合同有效。金燕君户口迁到夫家，未在夫家取得承包地，未审批建房用地，也未享受过单位集资房或者各种房改优惠政策，未购买过经济适用房或直管公房。按照《舟山市市区农村宅基地管理办法》相关规定，上诉人可享受河平社区集体经济组织宅基地使用权。郑幸安辩称，金燕君户口迁出早于房屋买卖时间，金燕君已不享有河平社区集体经济组织成员的权利。乐灵财、金燕君未履行合同义务将边门堵住，构成根本性违约，其也可依据合同法第九十四条解除合同。郑幸安向一审法院起诉请求：判令乐灵财、金燕君腾退坐落于舟山市定海区房屋并返还给其。一审法院认定事实：坐落于舟山市定海区的房屋土地使用权人登记在案外人郑友庆名下。郑幸安系郑友庆侄子。2015年4月10日，郑友庆出具给郑幸安一份证明，载明：新道路279号前祖堂西边二间祖传旧房，面积56平方面（注：应为米）送给侄子郑幸安，特证明。2015年6月26日，郑幸安、案外人郑友定与乐灵财、金燕君经协商，签订买卖房屋协议书，约定：甲方河平社区村民郑幸安，乙方仙居社区村民乐灵财；甲方愿将坐落于河平社区新道东路277号（原郑友庆房附着房壹小全间)，坐北朝南，计面积：33.6平方米的一间破旧小屋出卖于乙方为业，该房屋的房产权亦永远归乙方所有；双方议定买卖价（每平方米壹仟元计算)共计人民币：叁万叁仟陆佰元整，本款一次性当面付清；本屋自订立协议书之日起开始生效，双方各无异言，各不后悔，自行理直。若哪方要反悔，要依买卖价七倍赔偿给对方；乙方小屋面的一道边门到7月30日止，当即封闭堵塞牢，今后不再出入等内容。协议书签订后，乐灵财、金燕君支付给了郑幸安、案外人郑友定购房款。在实际取得涉案房屋后，乐灵财、金燕君对涉案房屋进行了拆除翻建。在本案审理过程中，案外人郑友定向法院出具承诺书，表示自己不主张在本合同中的利益。一审法院认为，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。郑幸安与乐灵财、金燕君并非同一集体经济组织成员，舟山市定海区也不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，故郑幸安与乐灵财、金燕君签订的买卖房屋协议书无效。乐灵财、金燕君基于无效合同从郑幸安处取得的涉案房屋应返还给郑幸安。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：乐灵财、金燕君在判决生效后二个月内腾退坐落于舟山市定海区.6平方米房屋并将该房屋返还给郑幸安。案件受理费640元，减半收取320元，由乐灵财、金燕君共同负担。二审中，乐灵财、金燕君向本院提交下列证据，证据1：金塘镇仙居社区村民委员会的证明。拟证明金燕君婚后于2014年12月19日迁入仙居社区，嫁到仙居社区后没有审批过建房用地等；证据2：金塘镇股份经济合作社的证明。拟证明金燕君在股份经济合作社享受土地承包和农村集体资产；证据3：户口簿复印件。拟证明金燕君户籍原在河平社区，与郑幸安同是河平社区村民；证据4：《搭架弄、走路等协议书》复印件。拟证明案涉边门是乐灵财父母乐新章、吴松芬房屋的后门，后门的狭弄与郑友定约定为进出通道。郑幸安对四份证据形式上的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。其认为证据1、证据2的社区证明与上诉人存在利害关系，不宜认定；证据3证明金燕君于2014年12月19日已经迁出河平社区，不再是河平社区的村民；证据4所指的边门并不是第三人唯一的门，可予封堵。本院认为，上述证据可以证明房屋买卖时金燕君户籍已迁出河平社区，迁入仙居社区，原系股份经济合作社社员；协议所指边门系乐灵财的父母乐新章、吴松芬所有。郑幸安向本院提供两份证据，证据1：买卖房屋协议书所指的边门照片，拟证明乐灵财、金燕君没有按协议约定封堵边门。证据2.河平社区村民委员会《证明》，拟证明郑幸安属于河平社区河北股份经济合作社，与金燕君证明的股份经济合作社不属于同一集体经济组织。乐灵财、金燕君对证据2无异议，郑幸安属于河平社区河北股份经济合作社。乐灵财、金燕君对照片中边门为买卖房屋协议书所指边门无异议，但认为该边门是第三方的。本院认为，照片中边门为买卖房屋协议书所指边门，至今没有封堵的事实存在。郑幸安属于河平社区河北股份经济合作社集体组织成员可予确认。金燕君出嫁前系股份经济合作社集体组织成员，现是否仍属该集体经济组织成员应由金燕君提供集体资产股权证书予以证明。经本院释明，金燕君未在本院指定期限内提供集体资产股权证书，故对其主张现属于股份经济合作社集体组织成员的意见，本院不予采信。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，应认定无效。集体经济组织成员资格认定应考虑户籍所在地、实际生活居住、土地承包经营权等多种因素，金燕君在购买案涉房屋时，因外嫁户籍已迁出河平社区，且其未能提供集体资产股权证书以证明其现享有河南股份经济合作社的股权，故金燕君称其仍系该经济合作社的集体组织成员，依据不足，本院不予认定。况且金燕君原属的股份经济合作社与郑幸安所在的河平社区河北股份经济合作社系两个独立核算的集体经济组织，虽同属河平社区村，但也不属同一集体经济组织成员。故一审以郑幸安与乐灵财、金燕君并非同一集体经济组织成员为由，认定房屋买卖合同无效，并无不当。根据《舟山市市区农村宅基地管理办法》第十三条第（一）项规定：“农村村民申请宅基地，应当向户口所在地村民委员会或集体经济组织书面申请，……”，由此可推定申请宅基地的必要条件是户口所在地集体经济组织的村民。金燕君户口已不在河平社区村，不符合申请河平社区村宅基地的条件。金燕君上诉称按照《舟山市市区农村宅基地管理办法》可享受河平社区集体经济组织宅基地使用权的理由，亦不能成立。因案涉房屋没有办理房产证书，原房屋33.6平方米系双方自认，没有准确依据，而翻建后的面积有无变化亦无充分证据证实，故一审将房屋按协议约定的33.6平方米予以腾退亦无不可。鉴于原房屋已不存在，不能原物返还，只能折价补偿。一审判决返还表述欠妥，实为乐灵财、金燕君应将案涉房屋腾退交还给郑幸安。至于该房屋的折价补偿及损失赔偿问题，因乐灵财、金燕君没有反诉，可另行主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由上诉人乐灵财、金燕君负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 陈吉审 判 员 褚炅审 判 员 方燕二〇一九年三月二十八日法官助理杨涛代书记员 毛赟