湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0102民初11138号原告：熊声彬，男，1954年6月13日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：黄干（特别授权代理），湖北獬志律师事务所律师。委托诉讼代理人：周航（特别授权代理），湖北獬志律师事务所律师。被告：现代城市地产（武汉）有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区江汉路**。法定代表人：王建生，总经理。被告：武汉太平洋置业发展有限公司，住，住所地：湖北省武汉市江岸区江汉路钻石大厦****/div>法定代表人：喻佑洪，总经理。被告：武汉太平洋购物广场有限公司，住所，住所地：湖北省武汉市江岸区江汉路**div>法定代表人：喻佑洪，总经理。被告：武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司，住所地，住所地：湖北省武汉市江岸区江汉路**钻石大厦iv>法定代表人：胡秀英，执行董事。委托诉讼代理人：黄牧川（特别授权代理），湖北赞达律师事务所律师。被告：武汉美特斯邦威服饰有限公司，住所地：，住所地：湖北省武汉市江汉区中山大道**v>法定代表人：桂彦花，总经理。委托诉讼代理人：李华俊（特别授权代理），男，1983年4月14日出生，汉族，系上海美特斯邦威服饰股份有限公司法务，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：李秋香（特别授权代理），女，1973年9月30日出生，汉族，系武汉美特斯邦威服饰有限公司员工，住湖北省武汉市汉阳区。原告熊声彬诉被告现代城市地产（武汉）有限公司（以下简称现代地产公司）、武汉太平洋置业发展有限公司（以下简称新太平洋置业公司）、武汉太平洋购物广场有限公司（以下简称太平洋购物公司）、武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司（以下简称嘉年瑞雪公司）、武汉美特斯邦威服饰有限公司（以下简称美特斯邦威公司）合同、侵权责任纠纷一案，本院于2018年7月6日立案受理，依法组成由审判员李曦筱担任审判长，人民陪审员葛一红、付秀泉参加的合议庭，于2019年1月10日公开开庭进行了审理。原告熊声彬及其委托诉讼代理人黄干，被告嘉年瑞雪公司的委托诉讼代理人黄牧川，被告美特斯邦威公司的委托诉讼代理人李华俊、李秋香到庭参加诉讼，被告现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票、应诉及举证通知书等诉讼文书，在法定期限内未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。因案情复杂，当事人争议较大，经本院院长批准，本案延长审理期限1个本案现已审理终结。原告熊声彬向本院提出诉讼请求：1、确认熊声彬与2004年4月成立的武汉太平洋置业发展有限公司签订的《武汉市存量房买卖合同》《退房及投资或者冲抵房屋的协议》无效。2、太平洋购物公司承担违约而导致的侵权责任，向熊声彬赔偿的范围包括租金及孳息等损失，赔偿标准参照熊声彬与太平洋购物公司签订的《租赁合同》约定，租金赔偿标准为4816元/月，孳息标准为未付租金的日万分之三，赔偿期间自2006年9月1日至本案判决生效之日。3、现代地产公司、新太平洋置业公司、嘉年瑞雪公司、美特斯邦威公司对太平洋购物公司的债务承担连带清偿责任。4、现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、嘉年瑞雪公司、美特斯邦威公司停止侵权，将其占有的钻石大厦3层309A号商铺返还予熊声彬,并以熊声彬是309A号商铺所有权人为前提理顺租赁关系。5、判令各现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司、嘉年瑞雪公司、美特斯邦威公司负担本案的起诉费、财产保全费。事实和理由：2004年3月12日，熊声彬与现代地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，交易标的物为武汉市江岸区江汉路20号“钻石大厦”一期3层309A号商铺，熊声彬付清了购房款709940元，现代地产公司向熊声彬交付了商铺，并于2004年6月办理了《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》。同日，熊声彬与太平洋购物公司签订《委托经营管理合同》，约定将熊声彬所购商铺委托给该公司管理，委托管理期限10年，托管收益金总额709940元，月租金为5816.17元。现代地产公司作为担保人为太平洋购物公司提供连带担保责任，担保期限与《委托经营管理合同》履行期限一致。2004年8月10日，新太平洋置业公司登记成立。2006年7月，在熊声彬完全不知情的情况下，出卖人新太平洋置业公司与买受人嘉年瑞雪公司签订《“钻石大厦”商业用房买卖合同》，将“钻石大厦”一期一至三层商铺非法出卖，嘉年瑞雪公司未支付合理对价，不是善意购买人，合同应属无效。2006年8月，太平洋购物公司为配合现代地产公司的非法交易，向熊声彬发出《关于暂停支付钻石大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》，致使熊声彬自2006年9月1日起至今合法租金分文无收。2007年7月，嘉年瑞雪公司将上述商铺非法出租给美特斯邦威公司，该公司占用熊声彬的商铺从事销售业务至今，始终未向熊声彬支付商铺使用费。为此，熊声彬诉至法院。被告嘉年瑞雪公司辩称：直到现在熊声彬都不能确定其是否是涉案商铺的合法所有权人，我公司不存在侵权行为，不应当承担任何责任；熊声彬的起诉超过诉讼时效。熊声彬针对嘉年瑞雪公司的诉讼请求于法无据，请求法院依法予以驳回。被告美特斯邦威公司辩称：美特斯邦威公司与熊声彬无任何合同关系，美特斯邦威公司不应当承担责任；美特斯邦威公司与嘉年瑞雪公司的房屋租赁关系合法有效，美特斯邦威公司也向其按期足额支付了租金，美特斯邦威公司未侵害熊声彬的合法权益；目前美特斯邦威公司已根据法院的要求将租金支付至法院指定账户，并退租并交还房屋，未继续占有使用其房屋。综上，熊声彬要求美特斯邦威公司承担责任无事实和法律依据，请法院驳回熊声彬诉讼请求。被告现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司在法定期限内未到庭应诉及提交证据。原告熊声彬为支持其诉讼主张，向本院提交了《房屋所有权证》《国有土地使用权证》《担保合同》《武汉市存量房买卖合同》《退房及投资或者冲抵房屋的协议》《存折》《收条》；被告嘉年瑞雪公司为支持其抗辩观点，向本院提交了《钻石大厦商业用房买卖合同》；被告美特斯邦威公司为支持其抗辩观点，向本院提交了《美特斯邦威江汉路钻石大厦店（航母店）现场交接清单》、《工商银行电子回单》2份。经审查，原告熊声彬及被告嘉年瑞雪公司、美特斯邦威公司所提交的上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，被告现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司未提出反驳证据进行抗辩，故对上述证据本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、“钻石大厦”房地产项目开发、销售情况及现状1996年7月26日，经武汉市工商行政管理局东湖分局核准，名为武汉太平洋置业发展有限公司（以下简称原太平洋置业公司）登记成立，方忠任公司法定代表人，核准的经营范围为房地产开发、商品房销售及租赁。位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的“钻石大厦”原名“联江大厦”，原由武汉联江房地产实业开发公司开发、建设。2000年7月8日，武汉联江房地产实业开发公司在完成“联江大厦”主体框剪结构封顶后，将该房地产项目整体转让给原太平洋置业公司。2000年9月21日，武汉市土地管理局（现为武汉市国土资源和规划局）以武土籍字[2000]061号文件同意武汉联江房地产实业开发公司将该宗土地使用权转让给原太平洋置业公司。随后，原太平洋置业公司取得了该宗土地的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，开始进行房地产项目开发、建设，项目名称为“钻石大厦”，项目规划设计为一栋18层商住综合楼，地下一层为车，地下**为车库，地面**为整体商场称的“钻石大厦”一期，为便于区分，以下对位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的钻石大厦均称为“钻石大厦”一期）。2002年，原太平洋置业公司向相关行政机关申报“世界之窗二期”商场建设项目，项目选址位于武汉市江岸区鄱阳街4号（土地面积为1873.10平方米），与在建的“钻石大厦”一期呈L字型相连。经武汉市城市规划管理局（后撤销、合并至武汉市国土资源和规划局）审核，原太平洋置业公司于2003年5月取得《建设用地规划许可证》，核准用地项目名称为社会停车场及办公建设。2003年9月，原太平洋置业公司开始进行施工。在原太平洋置业公司申报“世界之窗二期”商场建设项目过程中，为经营、管理“钻石大厦”一至五层整体商场，原太平洋置业公司拟定商场名称为“世界之窗”，并作为法人股东向武汉市工商行政管理局申请设立商场管理公司，武汉市工商行政管理局经审核后于2002年7月6日准许公司登记成立，核准的企业名称为“武汉世界之窗购物广场有限公司”（后于2004年3月11日变更企业名称为太平洋购物公司），核准的主营范围为物业管理、商铺出租等。2003年10月28日，（香港）现代城市地产有限公司以股权转让方式收购原太平洋置业公司97%的股权，成为原太平洋置业公司的大股东，公司类型变更为合资经营（港资）。2004年2月23日，原太平洋置业公司变更企业名称为现代地产公司，但现代地产公司仍以原太平洋置业公司名称、公章对外经营，并分别于2004年6月10日、7月7日、7月29日以原太平洋置业公司名义取得了位于武汉市江岸区鄱阳街4号的土地使用权（证号为武国用2004字第1386号）、《建设工程规划许可证》（证号为武规建证2004-091号）、《建筑工程施工许可证》（证号为42010320031028003）。在取得前述证照之前，原太平洋置业公司并未按核准的建设用地规划设计施工，而是在该宗土地上建成了一栋四层楼，底层架空，与“钻石大厦”一期一至三层打通相连，并将该建筑作为产权式商铺按其申报的项目名称“世界之窗二期”（即各买受人所称的“钻石大厦”二期，为便于区分，以下对位于武汉市江岸区鄱阳街4号的“世界之窗二期”均称为“钻石大厦”二期）面向社会公开销售。2004年7月31日，现代地产公司以其公司股东方忠、方维峰等人要求以原太平洋置业公司名称成立新公司为由，向武汉市工商行政管理局申请设立公司。2004年8月10日，经武汉市工商行政管理局核准，新太平洋置业公司登记成立，核准的企业名称、公章与原太平洋置业公司完全相同，方忠任公司法定代表人（后于2006年7月10日变更法定代表人为喻佑洪）。自原太平洋置业公司于2003年开始建设“钻石大厦”一、二期后，原太平洋置业公司持续在报纸上发布“钻石大厦纯投资商铺、投资零风险、年收益8%-15%，统一包租、统一管理、无需自营、10年左右收回投资，投资期满后公司按原价回购商铺”、“产权式商铺投资零风险的十大理由、年租金收益10%投资案例分析”、“首付4-5成后由银行提供5-6成10年按揭贷款”、“租金收益由担保公司及太平洋集团联合担保”等宣传广告，并以在广告宣传册所附图纸划线的方式将“钻石大厦”一期一至四层、二期一至三层共计7489.35平方米的商用面积分割成408间产权式商铺面向社会公开销售。自2003年年初至2005年年初期间，原太平洋置业公司一直使用该企业名称以“售后包租”的形式先后向包括熊声彬在内的近400余人销售“钻石大厦”一、二期商铺，并由太平洋购物公司作为包租方，现代地产公司、武汉太平洋投资控股（集团）有限公司（以下简称太平洋投资公司）作为担保方，与各买受人签署《武汉市商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、《担保合同》等格式性合同，约定各买受人将所购商铺委托给太平洋购物公司经营管理，太平洋购物公司向各买受人支付托管收益金（根据管理期限、购房价格的不同，托管收益金的比例、总额不等，支付方式主要分按月支付或合同期满后支付两种情形），现代地产公司、太平洋投资公司对太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带责任保证。2004年11月，“钻石大厦”一、二期以商场模式开始营业，商场名称为“武汉世界之窗购物广场”。在受托经营管理期间，太平洋购物公司对于部分约定按月收取托管收益金的买受人，按约支付了自合同签订之日起至2006年8月期间的托管收益金；对于部分约定合同期满后支付收益金的买受人，因合同期限尚未届满，太平洋购物公司未向买受人支付相应收益金。在此期间，武汉市住房保障和房屋管理局（原名称为武汉市房地产登记发证中心）向“钻石大厦”一、二期商铺的部分买受人核发了《房屋所有权证》或《武汉市商品房权属证明书》，其中对房屋设计用途及土地用途均记载为商业服务。2006年5月初，“钻石大厦”各商铺买受人陆续收到《“钻石大厦”同意退房函告》，“钻石大厦”商场内亦张贴了《“钻石大厦”同意退房函告》，函告主要内容为：“本公司自2000年建造商场一期以来，已亏损人民币8,000万元，这几年支出的返租收益全部是由现代地产公司贴给商场，公司本着对投资人负责的态度，同意购买钻石大厦1-5层商铺的客户退房请求；公司计划于2006年6月1日将钻石大厦2-6楼全部改造成高级公寓住宅楼，回笼资金用于退还所有客户本金，银行贷款由本公司负责支付还款，计划于今年年底前分期支付投资人自有资金，2007年付清，在未全部退还前按本金实际金额继续按月支付合同规定的年投资收益金……”，函告落款署名、签章为“武汉太平洋置业发展有限公司”。2006年7月，出卖人现代地产公司与买受人嘉年瑞雪公司签订《“钻石大厦”商业用房买卖合同》，约定：所购房屋为“钻石大厦”一期一至三层及地下室，合同总价款73,800,000元；一层建筑面积1150平方米，单价50,000元/平方米，总金额为57,500,000元；二、三层建筑面积2400平方米，单价6,000元/平方米，总金额14,400,000元；地下室面积约38；地下室面积约380平方米/平方米，物业转让价款为1,900,000元，该物业为永久使用权；需办证房屋的具体面积届时以房地局产权证面积为准，地下室面积以现场，地下室面积以现场实测为准款方式为签约当日支付首付款5,000,000元，签约后三十日内支付20,000,000元，50%部分的余款在2007年1月20日前支付，余下的50%余款部分在四年内每次支付50%的十分之一，签约期满第五年时一次性付完余款。合同还对办理产权证时间、违约责任、物业现状等事项进行了详细约定。合同签订后，嘉年瑞雪公司分次支付购房款10,030,000元，余款因现代地产公司下落不明至今未支付。2006年8月，太平洋购物公司单方发出《关于暂停支付钻石大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》，称：因无法得到现代地产公司的支持，同时再也无法继续负债维持各位的租金收益支付，自2006年9月开始停止租金收益支付；如果有按揭贷款的，银行方面的还本付息继续会由开发商太平洋置业公司支付；目前关于1-4楼的改造工程与太平洋购物公司没关系，是由原“钻石大厦”产权开发商太平洋置业公司负责。随后，太平洋购物公司停止向“钻石大厦”各商铺买受人支付收益金。因“钻石大厦”部分商铺被变卖、改造，太平洋购物公司于2006年9月停止支付托管收益金（或租金），“钻石大厦”部分商铺买受人多次与现代地产公司、新太平洋置业公司的负责人协商、沟通均无果，后发现各被告办公场所已人去楼空，遂于2006年年底陆续诉至法院，形成群体性诉讼。2006年9月，嘉年瑞雪公司进驻“钻石大厦”开始招租经营，占有、使用、收益“钻石大厦”一期一至三层房屋及地下室。2007年7月，嘉年瑞雪公司与美特斯邦威公司签订《合同》，将“钻石大厦”一期一至三层部分房屋及地下室部分面积出租给美特斯邦威公司，合同约定了租赁期限、租金标准、支付方式、保证金等事项。美特斯邦威公司按约向嘉年瑞雪公司支付租金，至今仍占有、使用“钻石大厦”一期一至三层部分房屋及地下室部分面积。余下的“钻石大厦”一期一至三层房屋及地下室仍由嘉年瑞雪公司占有、使用、收益，出租给其它商家以商铺形态正常经营；“钻石大厦”一期四层及二期一至三层被分割成独立房间，未以商铺形态正常经营，由“钻石大厦”物业公司（现为武汉腾松物业管理有限公司）出租给他人临时使用，大部分房间处于空置状态。二、本案原告熊声彬签署的各合同主要内容及履行情况2004年3月，熊声彬与现代地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，熊声彬所购商品房为“钻石大厦”一期3层309A号商铺，建筑面积22.72平方米。熊声彬向现代地产公司支付了首付款329940元，余款380000元办理了银行按揭。2004年6月熊声彬办理了所购商铺的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》。2004年3月，熊声彬与太平洋购物公司、现代地产公司签订了《担保合同》，约定：现代地产公司自愿为太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带责任保证担保。上述合同签订后，太平洋购物公司向熊声彬支付托管收益金至2006年8月份，从2006年9月起太平洋购物公司未向熊声彬支付托管收益金。2006年10月7日，熊声彬与新太平洋置业公司签订《退房及投资或者冲抵房屋的协议》，协议约定：熊声彬于2004年3月12日购买的“钻石大厦”3层309A号房屋退房，自有资金购房款329940元(含差额收益金60148元)，贷款380000元。新太平洋置业公司同意为其“钻石大厦城市公馆”项目房屋冲抵熊声彬自有资金和截止2006年8月31日前未支付的租金收益总和。置换的房屋位于武汉市江汉路32号“钻石大厦城市公馆”3楼312号，面积为72.09平方米，价格为441191元。置换冲抵后，熊声彬差额111251元，熊声彬分两次付给新太平洋置业公司。2006年10月7日，熊声彬与新太平洋置业公司签订了《武汉市存量房买卖合》并向新太平洋置业公司交付了涉案商铺的《房屋所有权证》《国有土地使用权证》、购房发票、各种契税证明以及原商铺的各种合同。上述合同签订后，新太平洋置业公司并未履行所签订的合同，现“钻石大厦”一期3层309A号商铺仍在熊声彬名下。该商铺从2018年5月起，由熊声彬收回，并自行管理。根据本院确认的上述事实，并结合各方诉讼主张，本院认为：1、结合本案事实，新太平洋置业公司于2004年8月10日成立，该公司延用了现代地产公司的原称，并在2006年10月7日与熊声彬签订的《武汉市存量房买卖合》《退房及投资或者冲抵房屋的协议》，从合同签订时间来分析，此时原太平洋置业公司早已更名为现代地产公司，而签订上述合同和协议的一方是应当是新太平洋置业公司，故本院认定涉案《武汉市存量房买卖合》《退房及投资或者冲抵房屋的协议》的甲方为新太平洋置业公司。由于涉案的各个房地产开发项目的开发商均为现代地产公司，并不是新太平洋置业公司，其无权与钻石大厦买受人签订《武汉市存量房买卖合》《退房及投资或者冲抵房屋的协议》，另从该合同及协议的履行来看，该合同及协议由始至终均未履行，也未得到现代地产公司的追认，故本院认定新太平洋置业公司与熊声彬在2006年10月7日签订的《武汉市存量房买卖合》《退房及投资或者冲抵房屋的协议》的主体不适格、意思表示不真实，《武汉市存量房买卖合》《退房及投资或者冲抵房屋的协议》无效。2、熊声彬诉请要求太平洋购物公司承担其损失，赔偿标准参照熊声彬与太平洋购物公司签订的《委托经营管理合同》中的4816元/月(从2006年9月1日起至本案判决生效之日)以及孳息(按未付租金的日万分之三)，但熊声彬未向本院提交《委托经营管理合同》，仅向本院提交了一份《存折》来证实其赔偿损失标准，该《存折》上记载了从2004年4月起至2006年8月止的资金流水，每月入账金额从400多元到900多元，每月的入账金额均不相同，仅凭《存折》不足以证实其诉请。因熊声彬提交的证据不足，故熊声彬要求太平洋购物公司按4816元/月承担赔偿损失(从2006年9月1日至本案判决生效之日)，并按未付租金的日万分之三赔偿孳息，以及要求现代地产公司、新太平洋置业公司、嘉年瑞雪公司、美特斯邦威公司对太平洋购物公司的债务承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。3、熊声彬主张停止侵权、返还商铺，但熊声彬已于2018年5月份收回涉案商铺，并自行管理。因此，熊声彬的该项诉讼请求，已无必要，该项诉请本院不予支持。综上所述，熊声彬的诉讼请求，本院予以部分支持。现代地产公司、新太平洋置业公司、太平洋购物公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告熊声彬与被告武汉太平洋置业发展有限公司于2006年10月7日签订的《武汉市存量房买卖合》《退房及投资或者冲抵房屋的协议》无效；二、驳回原告熊声彬的其他诉讼请求。案件受理费17964元、公告费260元，共计18224元，由原告熊声彬负担8982元；由被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉太平洋置业发展有限公司、武汉太平洋购物广场有限公司共同负担9242元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李曦筱人民陪审员  葛一红人民陪审员  付秀泉二〇一九年三月十四日书 记 员  邓 頔