北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初18341号原告：北京东方雨虹防水技术股份有限公司，住所地北京市顺义区顺平路沙岭段**。法定代表人：李卫国，董事长。委托诉讼代理人：王廷廷，女，1985年5月14日出生，汉族，该公司职员，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李盼兵，男，1988年9月10日出生，汉族，该公司职员，住北京市亦庄经济技术开发区。被告：北京万众创业易购居科技有限公司，，住所地北京市通州经济开发区星湖科技园区台铭国际企业花园**法定代表人：王海波，经理。委托诉讼代理人：王博，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琮玮，北京市京师律师事务所律师。原告北京东方雨虹防水技术股份有限公司（以下简称原告）与被告北京万众创业易购居科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王廷廷、李盼兵及被告委托诉讼代理人王博均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除原告与被告就位于北京市朝阳区高碑店乡八里庄陈家林甲某房屋的租赁关系；2、要求被告支付2017年9月1日至2017年11月30日的租金610964.4元；3、要求被告支付迟延交纳租金的滞纳金717878元；4、要求被告支付提前解除合同的违约金203654.8元。事实及理由：2017年4月7日，原被告双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租位于北京市朝阳区高碑店乡八里庄陈家林甲某房屋（以下称涉案房屋）用于办公，租赁期限自2017年6月1日至2020年6月30日，租金支付方式为押一付三。同时，合同约定了双方的违约责任等条款。现被告无故自2017年9月1日开始拖欠原告房租，经多次催收，被告均无理拒绝。为了维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，我公司确实与原告签订了本案的租赁合同，但我公司是代北京易创客网络科技有限公司（以下简称易创客公司）签订的，我公司与易创客公司之间是隐名代理关系。而且原告对此也是知情的。我公司不是涉案房屋的实际承租人，也并非涉案房屋的实际使用人。原告的诉讼请求应当向易创客公司主张。且涉案房屋存在瑕疵，在2017年10月，易创客公司发现涉案房屋是由墓地改造的。根据我国的民俗，这个因素是足以影响承租人是否承租涉案房屋的，原告在签订租赁合同时刻意隐瞒该事实，其行为违反诚实信用原则。综上，我公司不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月17日，原告（乙方，承租方）与北京鑫山金月房屋租赁服务中心（甲方，出租方）签订《房屋租赁协议》，将位于北京市朝阳区高碑店乡八里庄陈家林甲某住宅小区（陈嘉琳创意园）内北侧综合楼（自北数第三栋，整栋），建筑面积约1913平方米出租给乙方使用，作为办公用途，租赁期限为6年，自2014年7月1日至2020年6月30日止。租期标准为每年200万元，自第四年起租金标准为每年210万元。起租日期为2014年7月1日起。2017年4月7日，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）、北京远行房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由被告承租北京市朝阳区高碑店乡八里庄陈家林甲某号房屋做办公使用，承租区域建筑面积为1913平方米。免租期为30天，自2017年5月1日至2017年5月31日止。房屋租赁期限为叁年壹月，自2017年6月1日至2020年6月30日。每月租金为203654.8元，租金包括物业管理费、取暖费。租金（押金）支付方式为押一付三，押金相当于一个月租金，即203654.8元。租金每三个月支付一次，于付款月起租日5天前支付下一期租金。押金及首期租金共计814619.2元，乙方须在2017年4月30日之前全额汇入甲方账户。关于违约责任，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的押金。1、乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋或自称与第三方合署办公；在合同期内乙方累计拖欠租金超过十五天或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过十天的……4、如因乙方原因提前解除合同的。甲方无须退还乙方所交付的押金，同时，乙方应赔偿甲方相当于壹个月房租的违约金。5、乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金；逾期十日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋、无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。上述合同签订后，原告主张收到了被告交纳的首期租金及押金共计814619.2元。为此，原告提交了北京银行电子回单三份，其中2017年3月16日，被告法定代表人王海波向原告转账5万元，2017年5月8日周伟向原告转账两笔共计764619.2元。被告称租金及押金均并非其交纳，可能是其法定代表人王海波代易创客公司支付的定金，周伟系易创客公司的老板。庭审中，被告主张其与易创客公司系隐名代理关系，易创客公司委托其与原告签订涉案的租赁合同，其并非实际的承租人，在签订合同时原告对此是知情的。为此，被告提交了易创客公司内部微信聊天记录、原告员工魏福罡与易创客公司老板周伟的微信聊天记录、易创客公司在微信公众号发布的文章截图及被告法人王海波与原告方工作人员通话录音等证据材料。原告不认可被告所提交的上述证据材料，其表示在订立合同时不知道被告与易创客之间的关系，也不认可被告与易创客公司存在隐名代理关系。其与被告签订租赁合同后，被告将涉案房屋交由谁使用其并不知情。原告表示合同签订后其向被告交付了房屋，并于2017年12月中旬发现被告搬走了，自行收回了涉案房屋。对此原告未提交证据。被告则称易创客系涉案房屋的实际使用人，原告何时收回房屋其不清楚。另,被告主张涉案房屋系由墓地改造，但未就此举证，原告亦不予认可。经本院核实，涉案房屋所在建筑整体至今未取得建设工程规划许可证及不动产权证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故双方签署的租赁合同应属无效，本院对原告要求解除合同的请求无法支持。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，被告虽主张其与易创客公司为隐名代理关系，且原告对此知情，但其并未能就此充分举证，其所提交的聊天记录及通话录音均系发生于涉案租赁合同签订之后，被告未能证明其与易创客公司就签署本案租赁合同存在隐名代理关系，亦未能充分证明原告在订立合同时知晓被告所谓的委托人。且即使被告与易创客公司存在隐名代理关系且原告对此知情，原告亦在庭审中明确选择向被告主张权利。综上，根据合同的相对性，被告为原告的合同相对方，其应当承担涉案租赁合同的相关权利义务。双方合同虽无效，但被告应当向原告支付占有使用期间的房屋使用费。原告主张于2017年12月中旬自行收回涉案房屋，但其未能就此举证，且根据双方合同约定，被告应于付款月起租日5天前支付下一期租金，但原告并未提供证据证明其及时催缴租金，积极行使权利，故对于原告主张的房屋使用费，本院酌情确定被告将房屋使用费支付至2017年10月31日。对于被告交纳的押金，本院在被告应支付的房屋使用费中一并予以扣除。因双方合同无效，原告要求被告支付迟延交纳租金的滞纳金及提前解除合同的违约金，丧失合同依据，原告亦未能提交证据证明合同无效给其带来的实际损失，故对于其该两项诉讼请求本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第四百零二条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告北京万众创业易购居科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京东方雨虹防水技术股份有限公司房屋使用费二十万三千六百五十四元八角；二、驳回原告北京东方雨虹防水技术股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18592元，由原告北京东方雨虹防水技术股份有限公司负担16175元（已交纳），由被告北京万众创业易购居科技有限公司负担2417元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 吴 娜人民陪审员 洪 光人民陪审员 杜月霞二〇一九年三月十九日法官 助理 倪世欣书 记 员 秦欢欢