广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤5321民初10号原告：梁伟煌，男，1974年4月9日出生，汉族，农民，住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：苏元潮，男，农民，住广东省云浮市新兴县。被告：陈国雄，男，1974年10月20日出生，汉族，居民，住广东省云浮市新兴县。被告：梁爱雯，女，1980年11月10日出生，汉族，农民，住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：梁伙坚、严巧玲，广东创亮律师事务所律师。原告梁伟煌与被告陈国雄、梁爱雯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁伟煌的委托诉讼代理人苏元潮，被告陈国雄、梁爱雯的共同委托诉讼代理人严巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈国雄、梁爱雯支付自2018年2月1日起至2018年11月30日止所拖欠商铺租金15011元（大写人民币壹万伍仟零壹拾壹元）、水电等应缴费用1727元（大写人民币壹仟柒佰贰拾柒元），共计16738元（壹万陆仟柒佰叁拾捌元）给原告；2、判令被告陈国雄、梁爱雯支付拖欠缴纳应缴费用违约金（滞纳金）给原告，以拖欠的租金和水电费之和为基数按年利率24%计付违约金至实际支付之日止（自2018年2月1日起至2018年10月31日止，拖欠交纳租金违约金1340元，水电等应缴费用违约金148元，共计1488元）；3、判令确认被告于收到本起诉材料之日起解除与原告之间的所有租赁关系；4、判令原告没收两被告交纳的保证金6400元；5、本案诉讼费由两被告承担。以上费用合计为：24626元。事实与理由：被告陈国雄与原告于2015年9月1日签订了商铺租赁合同，租赁新城镇南街64号B1、B2商铺，由被告梁爱雯经营服饰，每月租金1000元，租金每年递增15%，合同期自2015年9月1日起至2018年8月31日止。被告陈国雄和被告梁爱雯没有履行合同约定，其租金交至2018年1月止，此后陈国雄、梁爱雯虽经营此商铺，但一直拖欠租金及应缴费用，期间原告方一直催缴未果，至今尚未缴交。被告梁爱雯与原告于2016年12月1日签订了商铺租赁合同，租赁新城镇南街64号A0商铺，每月租金500元，每年递增15%，经营服饰，合同期自2016年12月1日起至2019年11月30日止，被告梁爱雯、陈国雄没有履行合同约定，其租金交至2018年1月止，后一直拖欠租金及应缴费用，期间原告一直催缴未果，至今尚未缴交。同时，签订此合同时，陈国雄代梁爱雯签名，故陈国雄负有连带责任。被告陈国雄、梁爱雯租赁原告商铺，双方已签署合同，双方应遵守合同法，但两被告没有履行合同合约，自2018年2月起一直拖欠租金及应缴费用，期间原告已多次口头、书面催缴，但至今尚未缴纳，被告的行为已构成根本违约，应当承担违约责任，因原告与被告约定的违约金数额较高，故只要求被告按拖欠的租金和水电费之和为基数按年利率24%计付违约金至实际支付之日止。原告为支持其诉讼请求，向法院提交证据：1、身份证及复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、潮人坊广场商铺租赁合同，拟证明原告梁伟煌与被告陈国雄、梁爱雯于2015年9月1日签订《潮人坊广场商铺租赁合同》（首层B1、B2号商铺），2016年11月30日签订《潮人坊广场商铺租赁合同》（首层A0号商铺），原被告之间存在租赁关系；3、催缴租金通知书2份、法律追诉告知函1份，拟证明原告曾邮寄相关催收函向被告追讨租金；4、潮人坊广场（A0号商铺）2018年2月-11月份缴费单、潮人坊广场（B1、B2号商铺）2018年2月-8月份缴费单、未缴费用汇总表，拟证明被告拖欠的费用（与缴费单对应）；5、A0、B1、B2号商铺2017年3月至5月的租金缴费单以及收款凭证，拟证明因2017年3月A0商铺发生水浸，经与被告协商达成协议，自2017年4月起在A0、B1、B2号商铺租金内扣除4000元。被告陈国雄、梁爱雯辩称，本案原告违约在先，现要求被告支付拖欠租金及违约金、水电费及水电费违约金均无依据。被告承租原告位于新城镇××商铺、××商铺、Ｂ2商铺。双方签订租赁合同后，被告对三间商铺进行了装修装饰（其中A0商铺花费约25000元），并正常经营服饰业。在合同履行期间，被告一直依约按时向原告缴纳租金等费用。直至2017年3月27日，被告承租的A0商铺突然发生水浸，造成被告商铺内的大部分货物损毁。经查，原来该商铺地下是化粪池，因商铺的主体结构及排水、排淤系统出现问题，导致突发严重水浸。商铺的主体结构以及排水、排淤系统均是原告交付给被告使用前已经安装好的。但原告在订立合同时并无告知被告承租的A0商铺地下是化粪池。为此，被告立即将该商铺内未损坏的部分物品转至B1商铺、B2商铺堆放，并找到原告要求对此事进行处理。但原告来到现场对被告的货物进行清点后，其仅愿意赔偿4000元作为对被告的补偿，且要求该4000元在之后的租金中扣除。但被告损毁的物品损失约80000元，现原告仅愿意补偿4000元且还需在之后的租金中扣除，也不愿意对商铺进行全面的修复。故双方未能达成一致。因A0商铺的水浸问题未能解决，该商铺也未能全面修复，故被告停止了营业。但考虑到双方的合作关系且B1商铺、B2商铺还需要继续正常营业，故被告一直缴纳A0商铺的租金至2018年1月份。期间，被告曾多次与原告的负责人协商赔偿问题，但仍然未果。次月（即2018年2月份），原告私自锁了被告承租的三间商铺。为此，被告又继续找到原告负责人交接，但原告的负责人态度十分恶劣，也不愿意与被告协商。无奈，被告承租的B1商铺、B2商铺也停止了营业，且店内货物也被原告锁在里面。后在2018年6月份前后，原告竟在未与被告解除合同的情况下，将被告承租的其中一间商铺出租给第三人。被告认为：第一，原告在订立合同时并无告知被告承租的A0商铺地下是化粪池。原告故意隐瞒该重要事实，致使被告在签订合同时对租赁物产生误解，原告的行为明显存在欺诈的性质。如果在订立合同时，原告告知实际情况，被告是必然不会承租该商铺的。根据我国《合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”据此，被告认为原告应该对被告产生的损失承担损害赔偿责任。第二，根据我国《合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”现本案中，租赁物主体结构以及排水、排淤系统出现问题，导致水浸，致使商铺无法正常经营使用，被告有权依照上述规定要求不支付租金。但被告本着诚信经营，一直希望能与原告达成一致，解决此事，但是，原告竟在未解除合同的情况下将商铺锁住，导致被告损失惨重。被告认为原告违约在先，现反而要求被告继续支付至今的租金，被告方认为是没有依据的。第三，原告在合同履行过程中，甚至在被告停止营业后私自将租赁物出租给第三人使用，根据我国《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”现被告与原告签订的租赁合同合法有效，被告依法享有使用、收益的权利，但原告再次出租的行为明显已经存在重大违约，导致被告已经无法再实现合同目的。原告存在重大违约，且违约在先，现其要求被告再支付租金以及违约金明显是没有任何的依据的。第四，被告停止营业之后，因原告将租赁物再次出租给第三人，必然会再产生与被告经营无关的水电费。被告认为，被告停止营业后的水电费不应由被告承担。第五，现原告在本案中提出要求解除合同，被告表示同意，但同时，原告需要立即退还合同保证金6400元给被告，并赔偿被告因A0商铺水浸导致A0商铺内的货物损失80000元，赔偿B1商铺、B2商铺内被原告锁住的货物损失100000元，退还从2017年4月至2018年1月份A0商铺的租金5150元给被告，退还被告对A0商铺装修装饰的费用25000元。被告为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、身份证复印件，拟证明被告的主体资格及身份登记信息；2、照片25张，拟证明原告出租的南街64号A0商铺因化粪池堵塞，被污水浸入商铺，造成服装等大量商品、物品受损。原告未经被告同意，私自锁住了被告承租的三间商铺，造成无法经营、使用；3、光盘，证明内容与证据二一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。（一）对原告梁伟煌举证的证据：被告陈国雄、梁爱雯对证据一、证据二均无异议；被告陈国雄、梁爱雯对证据三不予认可，被告认为自此至今均没有收到原告发出的法律追诉告知函，对该组证据不知情，对三份邮寄信封有意见，两被告的住址均不在新城镇南街48号，从没有收到原告向其寄出的任何通知，故对该组证据不予确认；被告陈国雄、梁爱雯对证据四均不予认可，被告认为在2018年2月原告私自上锁被告方承租的三间商铺，而根据合同法相关规定，要求出租人将承租物交付给承租人使用收益，现承租人无法正常使用，即原告方无权要求被告方缴纳租金；被告陈国雄、梁爱雯对证据五不予确认，原、被告双方并没有就水浸问题达成一致意见，原告所讲的在5月份达成协议在租金中扣除4000元，被告方不确认扣减了4000元，被告方只是正常交租的。（二）对被告陈国雄、梁爱雯举证的证据：原告对证据一的三性均无异议；对证据二的三性不予确认，认为被告提供的照片及光盘均无法证实是水浸前还是水浸后。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院采证如下：1、由原告举证的证据三，虽然内容是向两被告催缴租金，但两被告不予承认，并且原告没有证据证实催缴租金通知书和法律追诉告知函的真实性，故该证据不能采纳为本案认定事实的依据。2、由原告举证的证据四证明了被告尚拖欠潮人坊广场（A0号商铺）2018年2月-11月份租金、潮人坊广场（B1、B2号商铺）2018年2月-8月份租金，且被告也承认从2018年2月开始未交付租金，本院予以采纳；3、由原告举证的证据五证实了A0号商铺的水浸补偿款4000元已用于A0、B1、B2号商铺2017年3月至5月的租金的抵扣，但被告认为当时原、被告双方无达成相关赔偿协议，其已正常缴租，但被告未提供实缴租金的相关证据，故本院予以采纳该项证据。4、由被告举证的证据二无法证明相片的拍摄时间是水浸前还是水浸后，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告梁伟煌作为甲方，于2015年9月1日与乙方陈国雄（即被告）《潮人坊广场商铺租赁合同》（首层B1、B2号商铺），又于2016年11月30日与乙方梁爱雯（即被告），签订了《潮人坊广场商铺租赁合同》（首层A0号商铺），将原告梁伟煌位于新兴县××城镇××（潮人坊广场）首层B1、B2号商铺出租给被告陈国雄经营使用，将A0号商铺出租给被告梁爱雯经营使用。其中B1、B2商铺由被告陈国雄本人签名并按捺指模，A0商铺由陈国雄代梁爱雯签名并按捺指模。签订合同期间被告陈国雄与被告梁爱雯为夫妻关系。涉案合同主要条款约定：1、B1和B2号商铺的租赁期限为2015年9月1日至2018年8月31日，A0号商铺的租赁期限为2016年12月1日至2019年11月30日；2、B1、B2、A0号商铺租金均为每月500元，租金每年递增15%；3、租金按月结算，乙方在本合同租期内必须于每月8日前(含8日)缴付本月租金。乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，逾期每天需支付所欠租金总额3%的违约金给甲方；4、为保证本合同的履行，乙方陈国雄必须在本合同签定时向甲方交付5000元作为租赁保证金，乙方梁爱雯必须在本合同签定时向甲方交付1400元作为租赁保证金。5、乙方应当独立计量并承担所承租商铺所发生的水电等能源费用。本物业水电等能源在传送过程损耗所发生的能源费用，按照如下约定处理：①用水费单价共4.35元/m3（包括水能源损耗费、污水处理费）②用电单价为1.1元/度（包括电能源损耗费）③垃圾费：首层30元/间·月，二层20元/间·月；6、乙方在租赁期内不按时开业经营连续超过8天或累计超过15天的，视为乙方违约，本协议自动解除，且不退还乙方交纳的保证金；7、有下列情况之一，甲方有权解除合同，不退还乙方交纳的保证金及其他款项，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失：2）迟延支付租金、能源费等应付款项或费用超过15日的。合同签订后，原告收取了两被告交付的保证金6400元，并将相应商铺交付给两被告经营使用。直至2017年3月27日，A0号商铺突发水浸，造成被告部分货物被浸湿。后经双方协商，由原告补偿4000元给被告，从2017年4月起在A0、B1、B2号商铺的租金中扣除。但自2018年2月起，被告陈国雄、梁爱雯一直未支付租金及应缴费用,原告梁伟煌经追讨未果，将涉案三间商铺上锁，致使被告无法经营。2019年1月1日原告诉至本院，提出前述请求。庭审中，原告承认其自2018年2月起上锁了涉案三间商铺，但之后又反悔认为不确认是2018年2月哪一天上锁的，是被告上锁还是原告上锁的，但未提供相关证据证实其主张。被告认为原告是2018年2月初上锁涉案三间商铺的，但也未提供相关证据证实。被告认为因水浸导致商铺货物造成了损失，要求原告赔偿，但未向本院提出反诉。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。双方争议焦点为：1、原告对三商铺上锁应确定为哪一天？2、被告是否需要支付租金给原告，如需支付，支付多少？3、原告是否可以不退还被告支付的保证金？原、被告双方签订的《租赁合同书》是合同当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该两份合同合法有效，原、被告双方之间存在房屋租赁合同关系，本院予以确认。对于原告梁伟煌请求解除原、被告双方签订的两份《租赁合同书》的问题，两被告均表示同意，本院予以支持。关于原告请求两被告支付自2018年2月1日至2018年11月30日的商铺租金的问题，因两被告未按合同约定于当月8日前按期缴纳租金，逾期后又迟延超过15日，按照原、被告双方签订的《租赁合同书》约定，被告迟延支付租金、能源费等应付款项或费用超过15日的，原告有权解除合同。原告梁伟煌在被告拖延缴付租金经催讨仍不缴付后，将三间商铺上锁，即单方作出了解除合同的意思表示，致使被告无法履行合同，双方的权利义务终止。对于原告在庭审开始时自认于2月份上锁，后又反悔否认其2月份上锁的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，因原告未提供充分证据证实其反悔后的主张，故本院确认原告于2月份对涉案商铺上锁的事实。由于原、被告均无法提供证据证明上锁于2月份的具体时间，本院认定被告从逾期支付租金后第16日即2018年2月24日为原告上锁日，至此，原、被告签订的合同予以解除。故此，原告请求的租金应计算至合同解除的前一天，之后的租金本院不予支持。根据合同约定租金的计算，被告共拖欠租金1559.07元[（1323+575）×23/28=1559.07]。对于原告要求被告缴付2018年2月1日至2018年11月30日商铺水电等应缴费用的请求，因原告无法提供相关水电等应缴费用的收据，并且合同中也没有明确约定水电费等应缴费用的数额，理据不足，本院不予支持。对于原告请求被告支付垃圾费的问题，按照合同约定每月每间30元的标准计算，被告应支付原告2018年2月份的垃圾费90元[30×3=90]。关于原告请求被告支付违约金的问题，根据合同约定被告逾期缴纳租金的，逾期每天支付所欠租金总额3%的违约金给原告，现原告请求按照年利率24%计算违约金，实质是支付利息损失，符合法律规定，本院予以支持，即被告应支付原告利息共287.3元[（1559.07+90）×24%×265/365=287.3]。对于原告要求不退还两被告缴纳的6400元保证金的请求，符合《租赁合同书》中被告迟延支付租金、能源费等应付款项或费用超过15日的，原告有权解除合同，不退还被告交纳的保证金及其他款项的约定，理据充分，本院予以支持。被告对此提出的抗辩，理据不足，本院不予支持。被告认为因水浸导致商铺货物的损失应由原告赔偿，但未提出反诉，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定判决如下：一、原告梁伟煌与被告陈国雄、梁爱雯签订的A0、B1、B2号商铺租赁合同于2018年2月24日解除。二、被告陈国雄、梁爱雯应于本判决发生法律效力之日起七日内支付拖欠的租金1559.07元、垃圾费90元及利息287.3元给原告梁伟煌。三、被告陈国雄、梁爱雯交付的合同保证金6400元归原告梁伟煌所有。四、驳回原告梁伟煌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费207.83元，由原告梁伟煌负担139.83元，被告陈国雄、梁爱雯负担68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  梁荣伟二〇一九年三月二十七日书记员  李锦琦