黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑0104民初5914号 原告王金刚，公民身份号码×××，住黑龙江省哈尔滨市。 委托代理人陈雪松，黑龙江义胜律师事务所律师。 委托代理人何凤，公民身份号码×××，住黑龙江省哈尔滨市。 被告张国芹，公民身份号码×××，住黑龙江省哈尔滨市。 委托代理人张玉，黑龙江匡正律师事务所律师。 第三人黑龙江省安宏房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区景阳街****。 法定代表人张海龙。 原告王金刚与被告张国芹、第三人黑龙江省安宏房地产开发有限公司（以下简称安宏房地产公司）案外人执行异议之诉，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王金刚委托诉讼代理人陈雪松，张国芹委托诉讼代理人张玉到庭参加诉讼。安宏房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王金刚向本院提出诉讼请求：1、停止对南京路宏信广场小区11-1-17-3房屋的执行；2、诉讼费用由张国芹、安宏房地产公司承担。 事实和理由：2018年7月通过一同购买安宏房地产公司的南京路宏信广场小区的购房者得知，王金刚购买的南京路宏信广场小区11-1-7-3室房屋因张国芹与安宏房地产公司之间的合同纠纷执行被贵院查封。王金刚依法向贵院提出执行异议申请，申请撤销对争议房屋的查封。2018年7月23日贵院经审查作出了裁定书，以王金刚已与安宏房地产公司签订退房申请书，异议人非该涉案房产权利人，其异议主张没有事实和法律依据为由驳回了王金刚的异议请求。王金刚依据相关法律规定提起本次诉讼，早在2011年5月21日，王金刚与安宏房地产公司签订了内部认购协议，协议约定该房建筑面积89.98平方米（查实为82.41平方米），总房款256443元，首付款134443元，剩余122000元办理贷款，同时约定出售方在2011年6月30日前交付认购方使用，在取得本项目预售房许可证后与王金刚签订正式的哈尔滨市房屋买卖将合同，逾期超过30日后，按照该金额银行同期存款利率的标准给王金刚补偿。合同签订的当天，王金刚就全额交付了首付款给安宏房地产公司，但本合同签订后安宏房地产公司并未依约履行。王金刚为此多次找安宏房地产公司要求履行但安宏房地产公司迟迟推脱，2017年9月9日安宏房地产公司以进户通电办理房证需要为名，又让王金刚交付购房款25000元，同时承诺因其违约给付王金刚29748元违约金，冲抵购房款。至此王金刚已缴纳购房款189191元,扣除所欠购房面积差款21575元。王金刚实际欠房款45677元。王金刚并非有意拖欠购房款，也并非有意放弃所购房屋。此前的退房申请是在当年的特殊情况下产生的单方意见，并非双方的合议，且该申请并未取得安宏房地产公司认可同意，王金刚认为98号裁定书认定王金刚与安宏房地产公司签订退房申请书是将单方行为,误认为是双方行为。虽然涉案房产没有依法办理产权证照，但王金刚依据购房合同，交款收据等，依法并不排除王金刚对该房屋的物权基础及物上请求权，如果王金刚因此丧失了对涉案房屋的权利，势必造成王金刚的经济损失和诉累。 张国芹辩称:王金刚并不是涉案房产的权利人，房屋的所有权人是安宏房地产公司。王金刚2012年2月23日与安宏房地产公司签订退房申请书，双方已经解除买卖关系，其排出执行不符合人民法院关于审理执行异议和复议案件第28、29条的规定，请求依法驳回王金刚的诉请。 安宏房地产公司未到庭、未举证。 王金刚、张国芹围绕诉讼请求依法提交了证据，安宏房地产公司未到庭质证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：王金刚提交的证据一、二、三，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采信；王金刚提交的证据四、五，经本院依法调取，能够相互关联证明本案案涉房屋预售备案为王金刚，本院对证据四、五予以采信。张国芹提交的证据一，缺乏其他证据佐证，不能证明其要证明的问题，本院不予采信。本院调取的查档证明，系有效证据，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月21日，王金刚与安宏房地产公司签订《内部认购协议》，约定王金刚购买位于哈尔滨市利民开发区宏信广场小区11栋1单元7楼1室房屋，房屋总价款256443元，王金刚于当日缴纳首付购房款134443元。2012年2月23日，王金刚以“房产公司违约不能按时交房，造成业主不能按原计划入住，业主已在其他小区买房”为由为安宏房地产公司出具退房申请书。2017年9月9日，安宏房地产出具《宏信广场平改坡业主交尾款证明》，认可王金刚于2017年9月9日向安宏房地产公司交付位于哈尔滨市南京路宏信广场小区11栋1单元703房屋尾款25000元，用于平改坡房屋通电，由于安宏房地产公司未按内部认购协议约定时间办理王金刚宏信广场11号楼1单元703房屋进户，将2011年6月30日到2017年9月9日产生的违约金29748元作为此房屋购房款，安宏房地产公司现收到王金刚购房款共计189191元。本院在张国芹与安宏房地产公司合同纠纷执行一案中，于2016年3月2日作出（2015）外执字第1493号执行裁定书，查封安宏房地产公司在哈尔滨市利民开发区南京路宏信广场15套房产，其中包含案涉房产，后王金刚向本院提出执行异议，本院于2018年7月23日作出（2018）黑0104执异98号执行裁定书，驳回王金刚的异议请求，王金刚在法定期限内向本院提起诉讼。 哈尔滨市利民开发区宏信广场小区11栋1单元7楼3室房屋在哈尔滨市呼兰区住房和城乡建设局联机备案系统中查询的买受人为王金刚，备案时间为2012月8月7日。 本院在哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心房产档案的登记电子信息系统中未查询到王金刚名下房产信息。 本院认为：本案争议焦点为王金刚对本案所涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王金刚与安宏房地产公司签订的《内部认购协议》，系真实意思表示，合法、有效，王金刚名下无其他用于居住的房屋，其实际占有案涉房屋，王金刚已支付的房款超过合同约定总价款的百分之五十，故王金刚对本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对王金刚的诉讼请求本院予以支持。 关于张国芹抗辩主张王金刚于2012年2月23日与安宏房地产公司签订退房申请书，双方已经解除买卖关系，主张王金刚并不是案涉房产的权利人。本院认为，虽然王金刚为安宏房地产公司出具退房申请书，但安宏房地产公司已于2012月8月7日为王金刚办理案涉房屋联机备案登记，故不能证明王金刚与安宏房地产公司已解除买卖关系。王金刚对本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对张国芹的抗辩主张，不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 不得执行哈尔滨市利民开发区南京路宏信广场小区11号楼1单元7楼3室房屋。 案件受理费100元，公告费560元（王金刚已预付），由张国芹负担。 如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 本院（2018）黑0104执异98号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  郎 芳 人民陪审员  任雅茹 人民陪审员  邹志明 二〇一九年三月六日 书 记 员  孟凡麟