浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终534号 上诉人（原审被告）：徐仙琴，女，1966年7月2日出生，汉族，住台州市椒江区。 上诉人（原审被告）：王钦友，男，1966年2月5日出生，汉族，住台州市椒江区。 上诉人（原审被告）：王正更，男，1991年8月14日出生，汉族，住台州市椒江区。 三上诉人的委托诉讼代理人：葛嘉华、郑杜娟，浙江新台州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曹普森，男，1966年10月13日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人：陈新，浙江海豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖文荣，浙江多联律师事务所律师。 上诉人徐仙琴、王钦友、王正更因与曹普森房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2018）浙1002民初663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐仙琴、王钦友、王正更上诉请求：1.请求撤销椒江区人民法院（2018）浙1002民初663号民事判决书第一项、第二项、第三项民事判决，改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求：2.本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、2009年6月4日，上诉人与被上诉人签订套房转让协议时，其转让标的物并不明确，如上合同尚未成立，且订立合同的价格明显低于市场价格，属显失公平的合同。一审法院认定涉案合同合法有效系认定事实及适用法律错误。二、即使合同有效，一审法院判决由上诉人承担全部的违约责任，系认定事实及适用法律错误。（一）一审法院在没有查明原因行为的情况下，仅以“房屋已过户到第三人名下”为由，判定系上诉人违约，显然缺乏事实和法律依据。2017年6月29日经抽签，上诉人王正更户安置的套房为台州市鸿景名苑10号楼二单元801室及10-38配套车房，但曹普森在2018年6月28日（此时鸿景名苑10号楼二单元801室的房屋已出售）才向上诉人邮寄请求办理房产过户手续通知书。期间，曹普森一直怠于履行合同义务，并于2018年4月违约通知上诉人王钦友解除合同，上诉人王钦友表示同意，后来转卖给案外人。因此上诉人的行为并不构成违约，无需承担赔偿责任，况且被上诉人也未举证证明上诉人存在违约行为。（二）即使上诉人存在违约行为，但涉诉房屋的价格发生了无法预见的波动，即使是上诉人提出变更价款或解除合同，那么也是基于“价格因客观原因出现无法预见的波动，如果继续履行会导致显失公平结果的发生”而主张适用情势变更原则的一种表现，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释二》）第二十六条的规定，上诉人并不构成违约。1.合同成立后，价格出现了不正常变动，是无法预见无法克服的，且不属于商业风险的重大变化。2009年订立合同时的价格为380800元（单价约为2900元/平方），在2016年时鸿景名苑房屋的价格为1万元/平方米左右，如果按此平均，房价每年上涨1000元/平方米左右。2018年5月份涉案房屋办理过户时，税务部门评估的价格为140万元左右，现评估机构认为在2018年9月17日涉案房屋的评估价值为2094000元（假设评估机构的评估价值是客观的），是双方签订合同价格的6.9倍，且与2018年5月税务部门的评估价140万相较，4个月不到的时间上涨69万元，涨幅达49%，这种涨幅显然是违背市场规律，也是上诉人无法预见的，已不属商业风险。2.如继续履行《套房转让协议》，会导致双方权利义务的严重失衡。法律是公平的，需要兼顾双方的利益。从上诉人的角度考虑，如果按照原协议履行，就算把原已付款金额银行利息加上去，所得的款项也仅够支付相同房屋的首付款（假设以评估公司的评估价值为基数），而被上诉人却可以以小代价享受着超额回报，这对上诉人显然是不公平的。况且，本案的上诉人与被上诉人系同村，其也在拆迁安置范围内，其购买房屋的目的在于投资而非居住，如果按照一审的判决结果，那么会进一步助长“炒房”或“房产投机”行为，这种结果不仅与法律违背，与政策也是违背的。（三）即使上诉人存在违约，但被上诉人也存在过错行为，即使需要赔偿，也要综合考虑各方过错比例。三、假设上诉人的行为违约，一审判决上诉人赔偿被上诉人损失1713200元也系认定事实和适用法律错误。（一）双方在合同中已明确约定了违约金数额，被上诉人在一审中从未要求对赔偿金额进行调整，也未对实际损失进行举证，即使构成违约其赔偿金额也最多为双方约定的违约金30万元。《套房转让协议书》第六条约定了违约责任，甲方违约责任是支付被上诉人人民币30万元及退还第一笔房款人民币300800元，以上约定优于法定，一审判决舍弃约定违背了约定赔偿优于法定赔偿的基本规则。虽然《合同法司法解释二》第二十八条对违约金调整作出了规定，但也仅能在违约金基础上，以实际损失为限，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，而不是完全执开违约金的规定，全额支持差价部分，况且被上诉人主张的差价属于可期待利益性质，是否为实际损失范畴上诉人也持有异议。（二）台州安信天一资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》结论明显依据不足，符合《证据规定》第27条规定的重新鉴定的情形，应对台州安信天一资产评估有限公司台安天评报字（2018）第223号《资产评估报告书》不予采纳，或重新鉴定。一审判决依据评估报告确定涉诉房屋价值，并以此作为被上诉人可得利益的损失，不能成立。1.评估报告对“交易实例”的搜集违反了《房地产估价规范》GB/TI8508-2014第5.2条的规定，并直接导致评估结论依据不足，结论不客观。（1）评估机构搜集的实例系从网站上搜集到的挂牌价，而不是实际成交价，违反了如上规范第5.2.2、5.2.3、5.2.5的规定，根据如上规定，评估机构在运用市场比较法进行估价时，搜集的实例应当为成交价，而不是挂牌价。实际上挂牌价一般都是虚高的。（2）评估机构搜集实例时并未客观了解“双方交易情况及交易目的”、“交易实例房地产状况”“成交价格”“成交日期”“付款方式”，也未了解是否存在如上规范第5.2.5条规定的不宜选为可比实例的情况，将导致评估结果出现极大偏差。（3）评估机构仅向中介机构征询了意见及了解了情况，但却未对中介机构陈述是否客观进行任何论证，其鉴定基础材料缺乏客观真实性。2.评估计算方法与其评估报告中的方法并不一致。3.评估报告确定的基准日缺乏依据。评估基准日仅选取2018年9月17日一个点，并未考虑合同履行期限（超过合同履行期限，被上诉人本身存在过错，假设有扩大损失，应由被上诉人承担）、房屋价格变动等因素，会导致与案件事实相关的时间点的房屋价格无法确定。（三）在本案审理过程中，房屋价格下降，而且可能持续下降（上诉人一审提供了房屋下降的证据，而被上诉人及鉴定人在庭审中也认可了房屋价格下降的客观事实），也就是说被上诉人购买相同或类似房屋所需支出的成本减少，一审判决将导致被上诉人获取利益超过其损失，违背我国《合同法》第113条、《合同法司法解释二》第28条、29条的规定及“损失填补”规则。（四）假设上诉人的行为构成违约，并假设需要考虑可得利益损失，上诉人认为，在计算和认定可得利益损失时，也应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则，作相应扣减，一审法院未进行综合考虑，系认定事实及适用法律错误。1.一审法院未考虑合同订立时上诉人可预见的因违反合同约定可能造成的损失，违反了可预见规则。合同订立时，上诉人方可预见的损失不超过违约金30万元。订立合同时双方约定的违约金与已付房款基本一致（相差800元）违约金约定为已付房款的倍已为各方所能预见的最大损失的范畴。2.一审法院判决忽略了合同价款未全部支付的实际履行情况。合同约定总额为380800元，被上诉人已支付金额为300800元，余下未支付购房款为人民币80000元，己付款部分占总额的比例为79%，在确定赔偿金额时，也应考虑已经实际支付的购房款情况，也就是考虑合同实际履行的比例。对此在杭州市中级人民法院（2018）浙01民终938号民事判决等多份判决中均有体现，这也是最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定的在计算和认定可得利益损失时应考虑的因素。3.被上诉人怠于履行合同义务，假设导致损失扩大的，由此造成的损失应从赔偿金额中扣除。根据双方签署的《套房转让协议书》第五条的约定，在套房能办理转户时，乙方通知甲方办理转户手续，涉案房屋在2017年即可办理相应转户手续（曹普森系同村人，对此也是知情的），但却怠于履行相应的义务，在产生争议时也未及时进行诉讼，对于扩大的损失应从赔偿金额中扣除。4.在计算赔偿金额时，还需扣除曹普森履行合同所应支出的成本。如双方《套房转让协议书》第四条就明确，办理过户所需费用由乙方（曹普森）承担。 曹普森答辩称，一、关于合同效力问题，上诉人认为合同无效缺乏事实和法律依据。双方当事人在签订房屋意思表示真实，且事后在2017年已经通过抓阄的方式确定了涉案标的物是台州市宏景名苑10号楼二单元801室的房屋，内容不违法律规定，因此合同是有效的。至于房屋价格是否有失公平，双方签订合同时的价格是根据当时的市场行情做出自由处分，不能以现在的行情评价9年前的交易是否公平。即使显失公平也是可撤销的范畴，况且上诉人在一、二审中都没有提出撤销。二、关于合同解除的原因问题，被上诉人在签订合同支付了300800元，已经履行了主要支付的义务，上诉人在涉案房屋确定能够办理过户手续时应当及时的通知被上诉人，办理过户手续。但是上诉人受利驱动，在涉案房屋确认可以办房产的时候没有通知被上诉人而擅自转让给第三人，导致本案合同标的履行不能，使得被上诉人的合同目的不能实现，存在严重违约，过错在于上诉人而不是被上诉人。被上诉人请求交付以及办理过户手续是权利不是义务，这并不成为上诉人违约的抗辩事由。至于情势变更，本案并不成立。三、合同解除后损害赔偿的责任问题，被上诉人在合同履行中并不存在过错，上诉人应当赔偿可得利益损失。一审委托鉴定机构对房屋的市价进行确定是得当的，被上诉人认为可得利益是房屋的差价，一审法院据此做出相应的判决符合法律规定。上诉人在一审中对于鉴定结果没有提出异议。请求驳回上诉，维持原判。 曹普森向一审法院起诉请求：一、确认原告与三被告之间于2009年6月4日签订的套房转让协议书合法有效；二、解除双方在2009年6月4日签订的套房转让协议书；三、判令三被告立即返还原告购房款300800元，并赔偿该款自起诉之日起至实际履行之日止按照中国人民银行同期同档次贷款利率1.5倍标准计算的利息损失；四、判令三被告赔偿原告经济损失1699200元（暂定涉案房产及车位价值2000000元，具体以评估价格为准）及鉴证咨询服务费损失50元。审理过程中，原告放弃第三项利息损失部分的诉讼请求。 一审法院认定事实：2009年6月4日，原、被告签订套房转让协议书，约定被告王钦友、徐仙琴、王正更将其拆建安臵套房（包括自行车房）及小区内所享受的所有权利以380800元的价格转让给原告曹普森，预付300800元，余款80000元在套房转户手续办理完毕以后当日付清等内容。当日，原告曹普森支付了套房预付款300800元，被告王钦友出具收条。2017年6月29日，经抽签，被告王正更户安臵的套房为台州市鸿景名苑10号楼二单元801室及10-38配套车房。原告曹普森于2018年6月28日向三被告邮寄了请求办理房产过户手续通知书。原告曹普森曾于2018年7月13日以本案三被告为被告提起（2018）浙1002民初6162号案件诉讼，要求确认套房转让协议书有效、三被告交付房屋并协助办理不动产权变更至原告曹普森名下。因原告曹普森在该院依法送达缴纳诉讼费用通知书后，未在七日内预交案件受理费，该案按原告曹普森撤回起诉处理。诉讼过程中，台州安信天一资产评估有限公司接受该院委托，对坐落于台州市鸿景名苑10幢二单元801室及地下车房10-38室在评估时即2018年9月17日的市场价值进行了评估，确定价值为2094000元。原告曹普森预付了鉴定费6230元。三被告申请鉴定人出庭费用为1000元。另，案涉房屋已转让给了案外人蒋兵、何彩娟。原告为调取公证书支付了鉴证咨询服务副本费50元。一审法院认为，一、关于合同效力问题。原、被告对于双方签订的套房转让协议书所涉及的套房为被告王正更作为户主参与抽签确定的坐落在台州市鸿景名苑10号楼二单元801室的房屋（配套的车房号10-38）无异议。该协议书系具有完全民事行为能力的各方当事人的真实意思表示，未发现存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的法定情形，应为有效。二、合同是否解除。被告王正更现已将案涉房屋转让给了案外人蒋兵、何彩娟。该套房转让协议书已履行不能，故原告要求解除合同，该院予以支持。三、合同解除后的责任承担。因案涉房屋已转让他人，致使合同目的无法实现，导致合同解除，故房屋出卖人即三被告存在违约，应承担合同解除后的违约责任。三被告辩称原告存在违约，依据不足，该院不予采信。合同解除后，被告徐仙琴、王钦友、王正更已收取的购房款应予返还，还应赔偿损失。双方约定的房地产转让价为380800元，经评估该房地产现值2094000元，合同因三被告原因解除，造成原告曹普森可得利益损失17132006元，该损失被告徐仙琴、王钦友、王正更应予赔偿。原告要求三被告承担鉴证咨询服务费损失50元，缺乏依据，该院不予支持。三被告提供的台州晚报截图、淘宝司法拍卖页面截图、售房网信息、税收缴款书，该院认为上述证据均不影响该院对本案的处理，故对上述证据均不予采信。综上，原告曹普森变更后的诉讼请求中的合理部分，该院予以支持；不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，判决：一、原告曹普森与被告徐仙琴、王钦友、王正更于2009年6月4日签订的套房转让协议书合法有效；二、解除原告曹普森与被告徐仙琴、王钦友、王正更于2009年6月4日签订的套房转让协议书；三、被告徐仙琴、王钦友、王正更于判决生效后十日内返还给原告曹普森300800元并赔偿损失1713200元；四、驳回原告曹普森的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元（已减半，原告曹普森已预交），由原告曹普森负担453元，被告徐仙琴、王钦友、王正更负担10947元；鉴定费6230元（原告曹普森已预付），鉴定人出庭费1000元（被告徐仙琴、王钦友、王正更已预付），合计7230元，由被告徐仙琴、王钦友、王正更负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院查明事实与一审认定一致。 本院认为，（一）关于合同的效力、履行及违约。本案双方当事人于2009年6月4日签订的套房转让协议书系双方真实意思表示，也不违反法律禁止性规定，依法应当认定有效。上诉人主张合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2017年6月29日，协议书中的套房经抽签确定为台州市鸿景名苑10号楼二单元801室及10-38配套车房后，上述套房转让协议书已具备履行条件。但三上诉人在上述协议书约定的合同义务未依法终止的情况下，将案涉房屋转让给案外人，导致案涉协议书履行不能以及被上诉人的合同目的无法实现，依法应承担违约责任。上诉人称其在被上诉人于2018年4月要求解除合同后才转卖房屋给案外人，缺乏相应证据予以佐证，本院不予采信。涉案房产经双方当事人签订有效的买卖合同后，无论在价值上发生何种变化，均属于商业风险范畴，双方应秉持契约精神履行各自合同义务，这也是法治社会中每一个人都应坚守的道德底线。上诉人以合同价格显失公平和情势变更等理由为其违约行为辩解，明显有违诚实信用原则，本院无法予以认同。（二）如何确定违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，当事人可以要求违约一方赔偿因其违约导致的实际损失。本案中，因合同无法履行、解除导致被上诉人的可得利益损失，适用差价原则是合理的，能有效防止合同违约方通过违约行为获取不正当利益。一审法院为确定被上诉人的可得利益损失，依法委托相关评估机构对案涉房产进行评估，确定价值为2094000元。上诉人对此提出异议并要求不予采纳或重新鉴定，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，徐仙琴、王钦友、王正更的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决合法有理，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由上诉人徐仙琴、王钦友、王正更负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 龙 审 判 员  张妙君 审 判 员  戴莹莹 二〇一九年三月二十六日 代书记员  王煜涵