江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0391民初273号原告：王静霞，女，汉族，1960年12月5日生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：赵珍，江苏立志律师事务所律师。被告：朱信勇，男，汉族，1984年11月15日生，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：朱诚诚，江苏润诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：单晓冬，江苏润诚律师事务所律师。原告王静霞与被告朱信勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法由审判员魏俊哲独任审判，于2019年1月21日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人赵珍、被告朱信勇及其委托诉讼代理人朱诚诚、单晓冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王静霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的租赁协议；2、判令被告支付原告2018年第四季度租金370250元及自2019年1月1日起至判决之日止的租金；3、判令被告支付原告违约金444300元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月20日，原被告签订了徐州市经济技术开发区蟠桃花园泰隆商业街18号楼113房-117房、201房的租赁合同，该合同约定：1、租金方式采取先付后租，且于每年的4月1日之前一次性支付；2、2018年4月1日之前应支付租金1481000元；3、如被告不能按时向原告交纳租金，每延迟交纳一天以当年度租金总额的千分之三作为滞纳金对被告进行处罚，时间超过壹个月的，则视为违约，原告有权选择终止合同并不退还租赁押金、卖场设施、设备及装修。至2018年4月2日，被告并未按照租赁合同支付2017年、2018年租金，故其出具承诺书，时至今日其亦未依承诺履行支付2018年第四季度租金的义务（先付后租）。根据承诺书，原告有权收回租赁房屋，解除租赁协议，并要求被告按照每晚一天支付1万元的标准支付违约金。为维护原告合法权益，现诉至贵院，望依法予以支持。被告朱信勇辩称，一、原告故意隐瞒涉案房屋未通过一次消防验收之事实，恶意交付房屋。被告与原告签订的租赁协议中明确约定：“甲方提供的租赁物业达到一次消防验收合格且竣工验收合格后，可交付乙方使用”。合同签订后，原告多次强调一次消防验收已经通过，让被告抓紧进场装修使用，并以此趁早确定收取租金的起算日。被告装修完毕后去消防部门咨询二消验收事项才发现一消未过一事，原告故意隐瞒一消未过之事实并交付被告进行装修使用。原告以欺骗隐瞒之手段交付房屋，原告在此次合同履行过程中存在重大过错。被告曾多次要求原告尽快解决涉案房屋的消防验收问题，但是原告均不予理会。2019年1月份，开发区消防大队因涉案房屋消防问题向被告下发了两次行政处罚决定书(开公[消]行罚决字[2019]X2/X3号)，各罚款5000元。二、被告并未违约，不应当支付租金及违约金。依上文所述，涉案房屋未通过一次消防验收，不具备交付使用的条件。根据被告与原告签订的租赁协议的约定，原告将符合交付条件的物业交付给乙方使用起算租期。涉案房屋至今未通过消防验收，租期并未起算，被告自然不应该向原告支付租金，更不适用违约金之情形。再者，原告至今不解决消防验收问题的行为早已经违反了租赁协议的约定，即使要支付违约金也应当由原告向被告支付。三、涉案房屋因未通过消防验收即对外出租，违反法律强制性规定致使合同无效，原告要求解除合同的诉请于法无据。四、被告保留反诉原告，要求原告支付答辩人的装修和经营损失的权利。倘若原告仍无法就涉案房屋消防、租金等问题与被告达成协议，被告即提起反诉。原告与被告签订的租赁协议中约定，在甲方提供的物业达到一次消防验收合格的要求后，因生产经营所需的装修和装饰费用由乙方承担。但至今涉案房屋都没有通过消防验收，原告以欺骗隐瞒之手段，致使被告对涉案房屋进行了装修装饰，且花费巨大。原告执意驱赶被告，被告将对房屋的装修等损失提起反诉。根据当事人的诉讼请求、答辩意见和举证、质证的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案的争议焦点归纳为：本案《租赁协议》是否为无效合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，对方当事人均认可其真实性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年8月16日，徐州市公安消防支队经济开发区大队向徐州凯欣置业有限公司下发了《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》（徐开公消竣查字[2014]第0012号），载明：“我大队对你单位于2014年8月12日申报的商业餐饮用房、农贸市场新建工程（备案凭证号：徐开公消设备字[2014]第0044号）进行了竣工工程验收消防备案抽查，工程位于徐州金山桥经济开发区，商业餐饮用房地上四层，地下**，建筑高度16.65米，建筑面积为4960.80平方米，占地面积1062平方米，钢筋混凝土结构，耐火等级二级；农贸市场地上二层，建筑高度12.15米，建筑面积为3626.90平方米，占地面积1841.79平方米，钢筋混凝土结构，耐火等级二级。发现存在以下问题：一、农贸市场改变使用性质；二、餐饮用房自动喷水灭火系统无法联动。”2014年9月1日，徐州凯欣置业有限公司向徐州市公安消防支队经济开发区大队递交了《建设工程竣工消防验收复查申请表》，载明：“工程名称为商业餐饮用房、商业用房农贸市场。工程地址为徐州市经济技术开发区泰隆商业街。备案文号徐开公消设备字[2014]第0044号，违法通知文号徐开公消竣查字[2014]第0012号，违反问题整改情况1.经徐州经济技术开发区规划建设局同意，农贸市场名称更改为商业用房18#楼。2.自动喷水灭火系统能支持联动。”2014年9月19日，徐州市公安消防支队经济开发区大队向徐州凯欣置业有限公司下发了《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》（徐开公消竣复字[2014]第0011号）。载明：“我大队对你单位于2014年9月1日申报的商业餐饮用房新建工程（备案凭证号：徐开公消竣备字[2014]第0061号）进行了竣工验收消防备案复查，工程位于徐州金山桥经济开发区，商业餐饮用房地上四层，地下**，建筑高度16.65米，建筑面积为4960.80平方米，占地面积1062平方米，钢筋混凝土结构，耐火等级二级。意见如下：综合评定该工程竣工验收消防备案复查合格。”2015年1月5日，原告王静霞办理了涉案房屋的所有权证，并与姜位公共同作为土地使用权人办理了土地使用权证。2015年3月20日，原告王静霞作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告朱信勇签订《租赁协议》，其中约定：“第一条租赁物业定义1、租赁的具体范围甲方将泰隆商业街18#，土地证号为05—003—051—015（附件1）面积共3182.**平方米（18号楼113房—117房，201房）出租给乙方使用，用途为商业经营。2、配套设施设备（附件2）﹙1﹚、甲方提供的物业达到一次消防验收合格且土建验收要求即可，生产或经营所需的装饰和装修，在不影响建筑结构的情况下由乙方自行建设并承担所有费用。﹙3﹚、甲方提供的租赁物业达到一次消防验收合格且竣工验收合格后，可交付乙方使用。﹙4﹚、此房屋的二次经营消防，验收、设计及费用由乙方自行承担。第二条期限定义1、合同期限租期共12年，自甲方完成上述出租物业完成一次消防验收合格工程竣工验收合格后交给乙方之日起算12年，即自2013年11月20日起至2025年11月19日止。2、免租期为130天，自甲方将上述物业交给乙方使用时起算。即自2013年11月20日至2014年3月31日止。3、物业交付日期物业可以交付的标准为：承租物业取得一次消防验收合格证和竣工验收合格证。甲方暂定于在2013年11月20日前，将符合本合同第一款约定的物业交付给乙方。第三条付款2017年4月1日1371600元整；2018年4月1日1481000元整；2019年4月1日1481000元整…合计：12年租金18623200元。2、租金支付方式﹙1﹚、乙方于签订租赁合同同时支付给甲方200000元（大写：贰拾万元整）定金，其中150000元（壹拾伍万元整）作为租赁诚信保证金，租赁期间抵作押金，这个租赁期结束时甲方无息返还乙方。﹙2﹚、租金方式采取先付后租，在甲方18#完成交房手续后，乙方必须向甲方支付第一年的租金（2014年4月1日—2015年3月31日），租金为人民币壹佰贰拾柒万元整（1270000元）。﹙3﹚、自2015年4月1日起，租金每年缴付一次，乙方应在每个租赁期起始日之前的壹个月支付（如租赁期起始日为2015年4月1日，则应于2015年4月1日之前完成支付）。第六条乙方权利义务5、乙方保证一层用于经营日用小百货的面积不少于800平方米。第十一条违约责任3、如乙方不按时向甲方交纳租金，每迟延交纳一天以当年度租金总额的3%作为滞纳金对乙方进行处罚，超过壹个月的，则视为乙方违约，甲方有权选择终止合同并不退还租赁金、卖场设施、设备及装修。第十二条争议解决办法凡因执行本合同所发生的或于本合同有关的争议，双方应友好协商解决；协商不成，则提交当地有管辖权的人民法院解决。”协议签订后，被告朱信勇进场经营。2018年4月21日，被告朱信勇向原告王静霞出具《承诺书》，载明：“一、租金每三个月支付一次（先付后租）。二、2017年度租金条款于2018年4月23日一次性支付完成。三、如有违反本承诺，每晚一天支付甲方王静霞人民币壹万元。四、2018年度第一季度租金于2018年5月5日前支付。五、如有违约，甲方有权实惠房屋。”同日，被告朱信勇作为乙方与甲方、泰隆商业街开发商何德才签订《补充协议》，其中约定：“甲方一次性给予乙方贰拾万元整用于解决泰隆商业街18号楼消防验收问题，乙方不再向甲方主张消防验收手续问题，此栋楼的一次消防验收和二次消防改造验收及相关费用由乙方自行解决。”2018年12月7日，原告王静霞就欠付2018年度第四季度租金一事，向被告朱信勇邮寄《催款函》。2019年1月17日，徐州市公安消防支队经济开发区消防大队向万千美食广场，江苏省徐州市经济开发区大庙镇西贺村17号万千美食广场法人代表朱信勇送达《行政处罚决定书》开公（消）行罚决字（2019）X2号、开公（消）行罚决字（2019）X3号，认定涉案房屋违反了中华人民共和国消防法第十六条第一款第二项之规定，均予以行政处罚5000元罚款的决定。本院认为，（一）《租赁协议》违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案的租赁物业为泰隆商业街18#，原系农贸市场。根据消防部门提供的文件显示系建设工程竣工验收消防备案检查不合格，亦未见工程竣工验收消防备案复查合格材料。因此，该物业系“经依法抽查不合格的”建设工程，“应当停止使用”。（二）《租赁协议》明确将消防验收作为交付使用标准。《租赁协议》第一条第2款第3项约定，“甲方提供的租赁物业达到一次消防验收合格且竣工验收合格后，可交付乙方使用。”（三）《租赁协议》属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该合同无效。（四）原告的诉讼请求无事实与法律依据。原告的诉讼请求前提是合同有效。在认为存在有效合同的前提下，原告主张解除合同并要求被告支付租金和违约金。现经审理认定该合同无效，因此，原告的诉请不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告王静霞的诉讼请求。案件受理费人民币12450元，减半收取为人民币6225元，由原告王静霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  魏俊哲二〇一九年三月五日书记员  张宜丽本案援引法律条款一、中华人民共和国消防法第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。二、中华人民共和国合同法第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。