江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终5245号上诉人（原审原告）：王小虎，男，1976年5月10日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：邹盛伟，江苏河滨律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王绍娟，女，1976年2月26日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：邹盛伟，江苏河滨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱金龙，男，1976年8月24日出生，住宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告）：臧永北，女，1978年2月15日出生，住宿迁市宿城区。上诉人王小虎、王绍娟因与被上诉人朱金龙、臧永北房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初3668号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人王小虎、王绍娟不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，请求二审撤销原判，依法改判。具体理由如下：1、一审法院认定涉案宾馆无法经营是双方均违约造成，因此被上诉人朱金龙、臧永北不承担相应责任错误。宾馆之所以被查封，是因被上诉人朱金龙、臧永北不能及时偿还银行贷款本息导致。2016年4月22日，双方作为共同借款人向宿迁宿城兴福村镇银行有限责任公司（以下简称兴福村镇银行）借款150万元，双方共同使用，各自按使用资金比例归还本金及利息，但朱金龙、臧永北自2016年9月没有按双方约定向银行支付利息，由王小虎、王绍娟代为偿还，上述借款到期后，朱金龙、臧永北没有向银行支付所使用的借款本金，2016年12月15日，王小虎、王绍娟将借款本息还清。2016年12月16日，王小虎、王绍娟作为借款人，朱金龙、臧永北作为保证人又向兴福村镇银行借款150万元，但朱金龙、臧永北一直未支付本应由其承担的利息和本金。王小虎、王绍娟为了保证经营，一直偿还兴福村镇银行贷款利息及工商银行按揭贷款，后由于王小虎、王绍娟也不能偿还贷款本息，涉案宾馆于2018年3月28日被法院查封。由于朱金龙、臧永北的原因，造成出租给王小虎、王绍娟的房产无法经营，因此朱金龙、臧永北应向王小虎、王绍娟支付违约金20万元。2、对于涉案宾馆的装潢，朱金龙、臧永北是同意的。一审中，王小虎、王绍娟提供了三名证人予以证实，但一审对证人证言均不予采信错误。被上诉人朱金龙、臧永北答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王小虎、王绍娟向一审法院起诉请求：1、判令朱金龙、臧永北赔偿王小虎、王绍娟装潢费用304820元；2、朱金龙、臧永北赔偿王小虎、王绍娟支付给案外人徐勇的违约金20万元；3、本案诉讼费用由朱金龙、臧永北承担。一审过程中，王小虎、王绍娟将诉讼请求第2项变更为：要求朱金龙、臧永北向王小虎、王绍娟支付违约金20万元。事实及理由：2015年10月23日，双方就涉案枫情水岸宾馆达成书面《宾馆租赁合同》，约定朱金龙、臧永北将其所有的一半租给王小虎、王绍娟，租期十年，2015年11月20日至2025年11月19日。2015年10月20日和2015年11月21日，王小虎、王绍娟与宿迁市美歌装饰签订了《装饰装修合同》，对租赁的宾馆进行装潢，合同总价款795183元。2017年2月4日，王小虎、王绍娟将宾馆租赁给徐勇经营。2016年4月22日，双方作为共同借款人向兴福村镇银行借款150万元，双方共同使用，各自按使用资金比例归还本金及利息，但朱金龙、臧永北自2016年9月没有按双方约定向银行支付利息，由王小虎、王绍娟代为偿还。上述借款到期后，朱金龙、臧永北没有向银行支付所使用的借款本金。2016年12月15日，王小虎、王绍娟将借款本息还清。2016年12月16日，王小虎、王绍娟作为借款人，朱金龙、臧永北作为保证人又向兴福村镇银行借款150万元，但朱金龙、臧永北一直未支付本应由其承担的利息和本金。王小虎、王绍娟为了保证经营，一直偿还兴福村镇银行贷款利息及工商银行按揭贷款，后由于王小虎、王绍娟不能偿还贷款，涉案宾馆于2018年3月28日被法院查封。由于朱金龙、臧永北的原因，造成朱金龙、臧永北出租给王小虎、王绍娟的房产无法经营，王小虎、王绍娟投入到房产的装潢无法使用，造成王小虎、王绍娟向案外人徐勇出租的宾馆支付了违约金。一审法院认定事实：位于宿迁市枫情水岸小区的涉案宿城区枫情水岸宾馆系王小虎、王绍娟、朱金龙、臧永北共同购买，王小虎、王绍娟及朱金龙、臧永北均有部分产权。2015年10月23日，王小虎、王绍娟（乙方，承租方）与朱金龙、臧永北（甲方，出租方）签订《宾馆租赁合同》，约定甲方将位于宿迁市枫情水岸小区的宿城区枫情水岸宾馆（1-3楼）属于甲方的一半租给乙方使用，租期十年，自2015年11月20日至2025年11月19日。任何一方违约，须向对方赔偿30万元违约金。2017年2月4日，王小虎、王绍娟（甲方）与案外人徐勇（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将枫情水岸宾馆租赁给乙方，租期五年，自2017年2月5日起至2022年2月4日止，第一年租金50万元，于签订协议时一次性付清。租赁期间，任一方违约，赔偿对方违约金40万元。2017年2月5日，徐勇通过银行卡现金取款方式取款50万元，同日，王绍娟银行账户入账50万元。2017年3月9日，宿城区枫情水岸商务宾馆营业执照登记的经营者为案外人徐冬明（系徐勇之子）。2018年4月27日，王绍娟向徐勇账户转账40万元。一审另查明，2014年8月14日，王绍娟向案外人江苏民丰农村商业银行股份有限公司（以下简称民丰银行）提出贷款申请，王小虎在申请表上签字表示共同承担到期偿还义务。2014年8月19日，民丰银行与王绍娟签订《最高额借款合同》，约定自2014年8月19日至2019年8月11日，民丰银行提供最高本金贷款余额不超过200万元的贷款。同日，王绍娟、臧永北与民丰银行签订《最高额抵押合同》，约定王绍娟、臧永北将宿迁市宿城区枫情水岸2#-2-1号、2#-5-2号、2#-6-2号、2#-1-1号房进行抵押并办理抵押登记。2016年8月11日，民丰银行向王绍娟发放了200万元贷款。因王绍娟未按约定还款，故民丰银行将王绍娟、王小虎、臧永北起诉至法院。一审法院于2017年11月27日作出（2017）苏1302民初7372号民事判决书，内容为“一、王绍娟、王小虎于判决生效之日起十日内偿还江苏民丰农村商业银行股份有限公司借款本金200万元及利息（截至2017年9月4日为53865.06元，自2017年9月5日至实际清偿之日，以200万元本金为基数，按年利率8.091%的1.5倍计算）；二、江苏民丰农村商业银行股份有限公司对王绍娟、臧永北名下的位于宿迁市宿城区枫情水岸2#-2-1号【宿房他证宿城字第××号（债权数额147.2万元）】、2#-5-2号【宿房他证宿城字第××号（债权数额85.97万元）】、2#-6-2号【宿房他证宿城字第××号（债权数额85.97万元）】、2#-1-1号【宿房他证宿城字第××号（债权数额131.4万元）】房屋折价或者拍卖、变卖所得价款，在上述债权范围内优先受偿。”2016年12月16日，王小虎作为借款人，王绍娟、朱金龙作为共同借款人向案外人宿迁宿城兴福村镇银行有限责任公司（以下简称兴福村镇银行）借款150万元，《个人借款合同》约定借款期限2016年12月16日至2017年4月20日，月利率7.5‰，逾期还款加收30%罚息；借款人违约要赔偿贷款人造成的损失包括但不限于贷款本金、利息、支付逾期利息、罚息、承担诉讼费、律师费等实现债权的费用。同日，兴福村镇银行向王小虎发放贷款150万元。2016年4月21日，兴福村镇银行与王小虎、王绍娟、臧永北签订《最高额抵押合同》，约定以王绍娟、臧永北名下的房产为王小虎在兴福村镇银行处自2016年4月21日至2019年4月20日的期限内人民币本金350.07万元提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记（分别是王绍娟、臧永北名下的位于枫情水岸2#-4-3号房产，王绍娟、臧永北名下的位于枫情水岸2#-3-3号房产，王绍娟、臧永北名下的位于枫情水岸2#-2-3号房产）。截止2017年4月20日，王小虎尚欠兴福村镇银行借款本金1500000元、利息21623.34元、复利100.73元，故兴福村镇银行将王小虎、王绍娟、朱金龙、臧永北、夏某起诉至法院。一审法院于2017年11月18日作出（2017）苏1302民初3059号民事判决书，内容为“一、王小虎、王绍娟、朱金龙于判决生效之日起十日内偿还宿迁宿城兴福村镇银行有限责任公司借款本金150万元及利息（利息以150万元本金按照年利率9%从2017年2月21日计算至2017年4月20日，之后利息按照年利率11.7%继续计算至实际给付之日止）以及律师费20000元；二、确认宿迁宿城兴福村镇银行有限责任公司针对第一项判决内容对王绍娟、臧永北名下的位于枫情水岸2#-4-3号房产（宿房他证宿城字第××号、抵押价值1178900元）、枫情水岸2#-3-3号房产（宿房他证宿城字第××号、抵押价值1178900元）、枫情水岸2#-2-3号房产（宿房他证宿城字第××号、抵押价值1142900元）在抵押价值范围内享有优先受偿权。”王小虎、王绍娟、朱金龙拒不履行宿迁市公证处作出的（2012）宿证经内字第6986号具有强制执行效力的债权公证书，中国工商银行股份有限公司宿迁幸福路支行向一审法院申请强制执行。因上述案件进入执行程序，涉案枫情水岸宾馆被法院查封并张贴封条。本案一审争议焦点为：一、对涉案枫情水岸宾馆被查封导致无法继续经营，双方谁构成违约，朱金龙、臧永北是否应该承担违约金20万元；二、朱金龙、臧永北是否应该支付王小虎、王绍娟装潢费用。一审法院认为，双方签订的《宾馆租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立且生效，双方均应按合同约定履行。对于争议焦点一。涉案枫情水岸宾馆无法经营的原因系被法院查封。根据相关的民事判决书，因双方均有履行义务而未履行造成，故双方均应承担相应责任，均构成违约，系双方的行为导致涉案枫情水岸宾馆无法经营。因此，王小虎、王绍娟主张朱金龙、臧永北支付其违约金20万元不予支持。对于争议焦点二。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，双方《宾馆租赁合同》中未约定王小虎、王绍娟承租朱金龙、臧永北房屋后可以进行装饰装潢，朱金龙、臧永北亦陈述王小虎、王绍娟系未经其同意擅自装潢，王小虎、王绍娟仅提供了证人证言证明朱金龙、臧永北同意装潢。对于证人曾某的证言，其陈述签订装修合同的时候在场人员为“我，我老板，王小虎，朱金龙，前台”，与证人夏某陈述的签装修合同的时候其在场相互矛盾。证人曾某陈述朱金龙参与选择了大厅的柱子和地毯，与证人房某陈述的朱金龙选的大厅柱子和楼上的东西不能对应。对于证人房某的证言，其系王小虎的雇员，存在利害关系，证明力较弱，且其先陈述装修合同是王小虎签的，后又陈述不知道王小虎和朱金龙有没有在合同上签字，陈述前后矛盾。对于证人夏某的证言，其先陈述“好像是王小虎和一个姓臧的签的（装修合同），朱金龙有没有签字我不知道，签字的时候我不在场”，后又陈述签装修合同的时候其在场，是在大厅签的字，其证言前后矛盾。综上，王小虎、王绍娟提供的证人证言证明朱金龙、臧永北同意装潢，证明力较弱，无法证明其主张，故对王小虎、王绍娟的主张不予采信，王小虎、王绍娟擅自装潢产生的费用损失不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：驳回王小虎、王绍娟的诉讼请求。案件受理费8848元，由王小虎、王绍娟负担。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案宾馆是王小虎、王绍娟与朱金龙、臧永北共同购买，王小虎、王绍娟与朱金龙、臧永北各享有一半的产权。购买涉案宾馆时，因资金不足，王小虎、王绍娟与朱金龙、臧永北共同向中国工商银行股份有限公司宿迁幸福路支行贷款400余万元用于支付购房款，在偿还贷款本息过程中，王小虎、王绍娟与朱金龙、臧永北均未按照约定及时偿还工商银行贷款本息，后中国工商银行股份有限公司宿迁幸福路支行依据宿迁市公证处作出的（2012）宿证经内字第6986号具有强制执行效力的债权公证书向一审法院申请强制执行，导致涉案宾馆被法院查封。2016年4月，王小虎、王绍娟与朱金龙、臧永北共同向兴福村镇银行借款150万元，并利用涉案宾馆的部分房屋提供抵押担保，贷款发放后，由王小虎、王绍娟使用50万元，朱金龙、臧永北使用50万元，夏某使用50万元，各自按照使用资金比例归还本金和利息。自2016年9月起，因王小虎、王绍娟从朱金龙、臧永北处承租涉案宾馆，欠付租金未支付，双方达成协议，朱金龙、臧永北应支付的借款本息由王小虎、王绍娟代为偿还。2016年12月16日，王小虎、王绍娟与朱金龙、臧永北在借款本息清偿完毕后又向兴福村镇银行借款150万元，但双方均未按照约定的比例偿还借款本息，导致兴福村镇银行向一审法院提起诉讼，涉案宾馆被法院查封。综上，涉案宾馆无法经营的原因系被法院查封，但系双方均有履行义务而未履行造成，双方均应承担相应责任，均构成违约，应认定系双方的行为导致涉案宾馆无法经营。一审对王小虎、王绍娟主张朱金龙、臧永北支付其违约金20万元的诉讼请求未予支持并无不当。对于涉案宾馆的装潢，王小虎、王绍娟主张朱金龙、臧永北是同意的，但朱金龙、臧永北不予认可，虽然王小虎、王绍娟在一审中提供了相关证人证言，但证言相互矛盾，一审对证人证言不予采信亦无不当。综上，上诉人王小虎、王绍娟上诉理由不能成立。一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8846元，由上诉人王小虎、王绍娟负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  徐金鸽审判员  谢朝晖二〇一九年三月八日书记员  刘 倩