云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0181民初422号原告：王某某，男，汉族，1978年9月29日出生，云南省昭通市人，户籍地：云南省昭通市镇雄县。原告：吴某某，女，汉族，1979年7月28日出生，云南省昭通市人，户籍地：云南省昭通市镇雄县。两原告共同委托诉讼代理人：王娅琳，云南成业律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南乾泰投资有限公司。住所：安宁市连然街**。法定代表人：吴国江，执行董事。委托诉讼代理人：陈慧娟，公司法务，特别授权代理。原告王某某、吴某某与被告云南乾泰投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，于同年2月26日公开开庭进行了审理。原告王某某及两原告共同委托诉讼代理人王娅琳，被告云南乾泰投资有限公司的委托诉讼代理人陈慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某、吴某某向本院提出诉讼请求:一、请求人民法院依法判令被告继续履行双方签订的《商品房购销合同》（合同编号：云乾昆契合字13【01】CQ00046,合同备案登记号：AN2013082005382）及《合同补充协议》。二、请求人民法院依法判令被告因未依约交付安宁乾泰世贸广场商住区商品房，向原告支付自2015年1月1日起至被告实际交付商品房之日止的违约金，按每天已交付房价款千分之一计算，起诉时暂计算至2019年1月1日为1278231.46元，但原告自愿放弃部分（要求以房价款为基数按照年利率8%支付）仅为280160.32元。三、请求人民法院判令被告因未依约办理安宁乾泰世贸广场商住区商品房房屋产权登记，支付原告自2015年12月28日起至被告实际办理房屋产权登记之日止的违约金（以已付房款为计算基数，参照中国人民银行同期逾期贷款利息计算），起诉时暂计算至2019年2月1日为130650.28元。以上第二、三项费用共计410810.6元。四、请求人民法院依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订《商品房购销合同》（合同编号：云乾昆契合字13[01]CQ00046，合同备案登记号：AN2013082005382)及《合同补充协议》，约定原告支付875501.00元向被告购买位于安宁乾泰世贸广场商住区商品房，合同签订后原告于2013年8月19日向被告支付首期房价款625501.00元，余款250000.00元原告通过与中国工商银行股份有限公司签订《个人购房借款担保合同》，并委托中国工商银行股份有限公司将该贷款支付至本案被告云南乾泰投资有限公司的账户，即原告已按照《商品房购销合同》的约定履行付款义务。《商品房购销合同》约定被告应于2014年12月31日前将涉案商品房交付乙方，若逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日至实际交房之日止玖拾天内，被告按每天已交付房价款千分之一支付违约金。《合同补充协议》第七条约定逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自主合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款千分之一的违约金。第十条约定以银行按揭贷款方式付款的，被告承诺在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关办妥产权登记。但被告至今既未向原告交付涉案商品房也未办理产权登记，己属违约，应该按照《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定承担逾期交房的违约责任，虽《商品房购销合同》及《合同补充协议》均未明确约定逾期办理产权登记的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告可以已付房款为计算基数，参照中国人民银行同期逾期贷款利息的标准主张逾期办理产权登记的违约责任。综上所述，被告的行为已严重违约，侵犯原告的合法权益，现原告为维护自身权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，诉至贵院，望判如所请！被告云南乾泰投资有限公司答辩称：请求驳回原告的部分诉讼请求。针对原告的第一项诉讼请求没有意见；针对第二项诉讼请求，原告要求被告支付2015年1月1日至2016年1月22日期间的违约金诉讼时效已经经过；针对第三项诉讼请求，我们认为案涉房屋没有实际交付使用，按照双方的约定应该是交付使用后360天开始计算违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认如下法律事实：原告王某某、吴某某与被告云南乾泰投资有限公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并已登记备案（合同备案登记号：AN2013082005382)。约定两原告向被告购买位于安宁乾泰世贸广场商住区，房款875501元，被告应于2014年12月31日前将涉案商品房交付原告。同时，合同还对逾期交房的违约责任及产权登记等作出了约定。另查明，原告于2013年8月19日向被告支付了首期房款625501元，余款250000元原告通过与中国工商银行股份有限公司贷款支付。本院认为，《商品房购销合同》及《合同补充协议》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告未按约于2014年12月31日前交付房屋，其行为已构成违约，故原告要求被告继续履行合同的诉请，应予支持。关于逾期交房违约金的问题，原告主张以房价款为基数按照年利率8%支付，对原告计算违约金的标准被告予以认可，但被告认为2015年1月1日至2016年1月22日期间的违约金已经超过了诉讼时效。本院认为本案违约金系基于被告未按约定履行交房义务的违约行为而产生，按照《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定：“乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方交付房价款千分之一的违约金。”从该约定的内容看，逾期交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的累加计算的本意，违背当事人意思自治的基本原则。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张。只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可以依法起算。综上，被告关于违约金应当按照违约时间分别计算诉讼时效的辩解理由本院不予采纳。原告主张以房价款为基数按照年利率8%的标准计算违约金较为合理，足以弥补原告的实际损失，且被告并无异议，故本院确认逾期交房违约金为：以875501元为本金，自2015年1月1日起，按照年利率8%计算至实际交付符合合同约定的房屋之日止。关于逾期办证违约金的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方特别约定交房360日内办理产权登记，而双方约定的交房日为2014年12月31日，故原告的该项有事实和法律依据，本院支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、云南乾泰投资有限公司继续履行其与王某某、吴某某之间签订的《商品房购销合同》（合同编号：云乾昆契合字13[01]CQ00046号）及其补充协议（违约金条款除外）；二、由云南乾泰投资有限公司于本判决生效后30日内支付王某某、吴某某自2015年1月1日至实际交付符合合同约定的房屋之日期间的违约金（以875501元为本金，按照年利率8%计算）；三、由云南乾泰投资有限公司于本判决生效后30日内支付王某某、吴某某自2015年12月28日至实际办理房屋不动产产权登记交付符合合同约定的房屋之日期间的违约金（以875501元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7462元，减半收取计3731元，由云南乾泰投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  史莎丽二〇一九年三月六日书记员  王 愔