北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终4086号上诉人（原审原告、反诉被告）：张海彬，女，1981年5月22日出生，住河北省廊坊市香河县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：天兴苑（北京）资产管理有限公司，住所地北京市通州区云景东路****5-4-2。法定代表人：耿春琴，董事长。委托诉讼代理人：赵金荣，女，天兴苑（北京）资产管理有限公司员工。上诉人张海彬因与被上诉人天兴苑（北京）资产管理有限公司（以下简称天兴苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初30945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张海彬上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张海彬的一审诉讼请求。主要事实及理由：一审判决认定双方的租赁合同已于2018年3月20日解除以及认定2018年4月20日后的租金损失由张海彬承担属认定事实错误。从张海彬与崔经理的通话录音内容看，双方实际上是同意继续履行租赁合同的，只是对于租金标准暂时未能达成一致。天兴苑公司于2018年4月23日至2018年7月1日期间，一直未就房屋交接事宜与张海彬进行沟通，并将涉案房屋变更为公司宿舍继续占有和使用，以实际行动表明其一直在继续履行双方的房屋租赁合同，故双方房屋租赁合同的实际解除时间应认定为2018年9月13日，天兴苑公司应向张海彬支付截至2018年9月13日的房屋租金。天兴苑公司代张海彬垫付的供暖费和物业费已经作为房租进行了抵扣，一审判令张海彬向天兴苑公司偿还该笔款项属认定事实错误。双方最终解除房屋租赁合同主要是由于天兴苑公司未能按约定时间向张海彬支付租金造成的，故其依法应承担违约责任，按合同约定向张海彬支付违约金。因天兴苑公司原因造成张海彬房屋的设备设施的损坏，天兴苑公司应承担赔偿责任。综上，请求二审法院支持张海彬的上诉请求。天兴苑公司辩称，同意一审判决，请求驳回张海彬的上诉请求。张海彬向一审法院起诉请求：1.法院判令解除合同，天兴苑公司承担违约责任，支付合同约定的违约金15300元；天兴苑公司应支付2018年4月15日至实际交付房屋日的租金；并支付上述两项给付金额总数的自2018年4月15日至实际给付日止按照银行贷款利率计算的逾期给付利息。2.法院判令天兴苑公司因群租导致该房屋设施损坏赔偿金（壁纸、灯具、门锁等）合计2000元；3.判令天兴苑公司支付张海彬电费235元；4.诉讼费由天兴苑公司承担。天兴苑公司向一审法院反诉请求：1.判令张海彬给付天兴苑公司员工代缴的物业费1850.6元、取暖费2689.8元、楼道灯费30元。2.退还26天房屋租金4420元、拆隔断400元。以上共计9390.4元。一审法院认定事实：2017年10月13日，甲方（委托方）张海彬与乙方（受托方）天兴苑公司签订《房屋出租委托合同》，约定：甲方将坐落于北京市通州区某处405房屋（以下简称405室）及设施，面积为89.66平方米，该房户型为二室一厅一卫一厨。委托给乙方对外出租。委托代理期限1年，即自2017年10月15日至2018年10月14日。委托代理期满如乙方仍有客户居住该房，甲方应配合乙方将租期延长，但最长不超过六个月，延长期内，乙方应按委托标准支付租金，乙方不再另行通知甲方。合同签订后，甲方同意每年预留30天，作为乙方接洽承租人的工作期，（期间不计算租金），工作期后从2017年11月15日开始计算租金，乙方应如期缴纳租金。（付款日期遇节假日顺延，不再另行通知）。2、房屋每月租金为税前人民币5100元，按季度缴付。如乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设备等情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有。3、委托期内乙方扣除相应的服务费及按照本合同规定应由甲方承担的费用后向甲方支付租金。具体付款日期为第一次：2017年10月15日，10200元；第二次2018年1月15日，15300元；第三次2018年4月15日，15300元；第四次2018年7月15日，15300元；以后依次类推。房屋出租代理期间的取暖费、物业管理费、有线电视初装费由甲方支付。在委托期内甲方承担的维修项目包括因有规定对供水系统、照明系统、管道煤气、天然气［置换］系统、房屋结构等其他相关项目需要整体更换、施工、改造、修理等发生的费用。关于合同的变更与解除方面约定了如因单方原因解除本合同，则提出方提前30日书面通知对方，并承担违约责任。违约责任为如不遵守本合同上述的各项约定视为违约，双方约定由违约支付对方3个月房屋租金，及乙方客户的损失。合同中还注明了此房有隔断。合同亦约定了其他内容。双方签订合同后，张海彬将405室交付给天兴苑公司用于出租。天兴苑公司租金交纳至2018年4月14日。2018年3月11日，因梨园镇群租房治理办公室要求，张海彬委托天兴苑公司工作人员将405室房屋内的隔断予以拆除。后双方就拆除隔断后的房屋租金产生分歧。经双方协商，同意于2018年3月20日解除房屋出租委托合同，并进行房屋交接。3月20日，张海彬与天兴苑公司进行房屋交接过程中，405室的一承租人因天兴苑公司未退还租金与其发生争执，导致张海彬未收房。关于后续事宜，张海彬向法庭提交微信截图显示3月22日，天兴苑公司工作人员通过微信询问张海彬何时收房，张海彬回复称：“之前我三番四次的与你和住户说我21号必须得去外地办事，务必20号咱们做完交接，我现在已经在外地了，你说这房子咱们怎么个退法吧”。3月29日，天兴苑公司工作人员给张海彬发微信称：“崔经理生病了，让您后天再来公司”。4月17日，张海彬给天兴苑公司工作人员发微信告知“明天过去拿钥匙”，对方回复：“好的”。4月20日，张海彬发微信称：“收房？你们让我白跑了两次，我跟你们折腾不起了，你们还是继续租吧”，2018年7月1日天兴苑公司继续发送微信询问“什么时候过来收房”，张海彬拒绝收房，答复理由基本同前次一致。截图中还有其他内容。天兴苑公司对张海彬提交的微信聊天截图认可其真实性。2018年9月13日，双方进行了钥匙交接，其中天兴苑公司欠负张海彬电费235元，天兴苑公司表示愿在本案中一并处理该费用。一审庭审中，张海彬称3月29日后去405室看过发现屋内放置多个上下铺，房屋变为群租房。天兴苑公司对此称张海彬所述上下铺是公司员工，4月底前已经将人清出去了。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，张海彬和天兴苑公司双方签订的出租委托合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。在双方租赁合同履行过程中，双方约定于2018年3月20日进行房屋的交接，一审法院认定双方已就合同解除达成了合意，故双方2017年10月13日签订的《房屋出租委托合同》于2018年3月20日解除，天兴苑应将房屋交还给张海彬。庭审中双方均认可2018年3月20日未完成房屋交接的原因在于屋内最后一名租户与天兴苑公司就退租金问题产生纠纷导致张海彬就收回房屋产生顾虑而未收房，天兴苑因自身原因导致未按时交房行为属于违约行为，理应对张海彬的损失承担赔偿责任。直至2018年4月20日天兴苑公司通过微信询问张海彬是否过来收房，张海彬因前次白跑两趟均未能收房而对天兴苑公司产生了不信任的情绪，拒绝收房并要求天兴苑公司继续租住，但是天兴苑公司并不同意继续租住，双方未达成合意。在双方租赁合同已于2018年3月20日解除，双方并未达成新的合意情况下，张海彬拒绝收房的行为明显不妥，其对于因己方怠于收房造成的损失应自行承担。据此，一审法院于2018年12月26日作出判决：一、确认张海彬与天兴苑公司于2017年10月13日签订的《房屋出租委托合同》于2018年3月20日解除；二、天兴苑公司给付张海彬房屋占有使用费850元，于判决生效之日起七日内执行清；三、天兴苑公司给付张海彬电费235元，于判决生效之日起七日内执行清；四、张海彬返还天兴苑公司代缴的物业费、取暖费、楼道灯费、拆隔断费共计4970.4元，于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回张海彬的其他诉讼请求。六、驳回天兴苑公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，涉案《房屋出租委托合同》履行期间届满前，双方就2018年3月20日进行房屋交接达成合意，双方的意思表示可视为协商一致解除合同，而张海彬提供的录音内容应视为双方对于合同解除后续事宜的协商，故张海彬上诉主张双方合同继续履行并无事实依据，本院不予采信。一审法院认定《房屋出租委托合同》于2018年3月20日解除，并无不当。录音内容中虽有就供暖费和物业费进行抵扣的表述，但双方最终未能对相关事宜达成一致，且据本案已查明事实，张海彬与天兴苑公司互负金钱给付义务，双方可待执行阶段予以抵扣，故一审法院在认定双方合同解除的情况下，判决张海彬返还天兴苑公司供暖费和物业费等相关费用正确。张海彬主张天兴苑公司应给付违约金一项，天兴苑公司在本案中确存在违约行为，违约金虽兼具补偿性与惩罚性之功能，但以补偿性为主，在守约方张海彬的损失已得到补偿的情况下，一审法院未支持其违约金之诉请，亦无明显不当。张海彬上诉称因天兴苑公司原因造成张海彬房屋的设备设施的损坏，天兴苑公司应承担赔偿责任，其向法院提交照片用以证明物品被毁损。本院认为张海彬提交的照片确能证明涉案房屋内现状，但无法证明其向天兴苑公司交付涉案房屋时相关物品的客观状况，故一审法院以证据不足对张海彬的该项诉求不予支持，并无不当，张海彬可待取得证据后，再行主张权利。综上所述，张海彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232元，由张海彬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 贾 旭审 判 员 沈 放二〇一九年三月二十九日法官助理 张思齐法官助理 向 玗书 记 员 屈赛男