贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2601民初281号原告：蒋友权，男，1987年4月20日出生，汉族，贵州省岑巩县人。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**。统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：毛萍，女，1977年8月14日出生，贵州省凯里市人。原告蒋友权诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋友权，被告大地联创公司的委托诉讼代理人毛萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋友权向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金129622元（暂计至2019年1月1日，最终金额以日万分之二计算至被告实际支付之日止）；2、判令被告退还原告房屋维修资基金及房屋契税15531元；3、被告承担本案诉讼费。案件审理中，原告变更第一项诉讼请求中违约金为64811元（暂计至2019年1月1日，最终金额以日万分之一计算至被告实际支付之日止）。事实与理由：2012年7月6日，原告与被告大地联创公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于凯里市永乐路“大地永乐家园”项目1栋22层2201号房屋，购房款443908元。被告承诺于2014年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但截止至今日，原告多次催促被告提供相应办理产权的材料和返还原告相应契税和维修基金未果。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告大地联创公司未向本院递交答辩状，庭审中，其委托诉讼代理人口头辩称：对于原告诉请要求退还办证费、维修基金和契税，我公司正在处理中。2.关于逾期办证的问题，是由于当时的规划验收导致的，我公司也积极多次向相关部门的申请，表示愿意交纳处罚金，但因各种原因未得到解决，我公司认为属于不可抗力因素，建议协商解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2012年7月6日，以原告蒋友权为买受人、被告大地联创房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里市××大地××家园××商品房××套，总价款为443908元。2、被告承诺于2014年12月30日之前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。原告（买受人）不退房的，被告（出卖人）自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。4、双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，原、被告又签订附件十《补充协议》一份，补充协议第八条规定：“双方同意本合同第二十二条补充如下：1、出卖人应当在商品房办理交房后90个工作日内，向权属登记机关申请办理初始登记。2、出卖人未能在约定时间内办妥房产证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房……”。合同签订后，原告已按照合同约定实际支付被告购房款443908元。被告已将涉案房屋交付给了原告，但被告直至2018年8月27日才取得房屋产权初始登记交付给原告。事后，双方因逾期办理商品房转移登记的有关文书等赔偿事宜发生纠纷，原告向本院提起诉讼。另查明：2013年10月10日原告向被告交纳契税6656元，维修基金8875元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告蒋友权与被告大地联创房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。因原告已依约履行支付购房款的义务，被告亦应在约定的期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。关于逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金如何计算的问题，从庭审查明的事实来看，原、被告同时签订有《商品房买卖合同》及《补充协议》，但在合同中约定被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书应按日万分之二向原告支付违约金，而在补充协议中约定被告未能在约定时间内办妥房地产证的，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。虽然双方签订的补充协议对主合同的逾期交付办理商品房转移登记的违约金进行了变更，但主合同第二十九条明确约定补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，故被告在补充协议中大幅度降低违约金的计算标准属于不合理的减轻被告责任，故本院仍采用主合同第二十二条第三款对逾期交付商品房转移登记文书违约金的约定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金”过高，并依法酌情调整为按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，原告自愿按照日万分之一计算违约金，本院予以支持。原告实付购房总价为443908元，从违约之次日即2014年12月31日计算至2018年8月27日被告向原告交付房屋初始登记的违约金为59262元（总购房款443908元×0.01%×1335天）。原告主张被告支付取得房屋初始登记之后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金没有事实与法律依据依据，本院不予支持。被告收取原告交纳的房屋契税是事实，且被告未能举证证明收取原告的房屋契税已得到房产行政管理机关的授权，或者已将收取的房屋契税交至房产行政管理机关，原告有权主张被告返还房屋契税。但房屋维修基金是用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程的资金。被告代为收取原告的房屋维修基金属全体业主共同所有，管理权利由房产行政管理机关或者业主委员会行使，原告无权直接行使。原告诉请被告返还房屋维修基金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋友权逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金59262元。二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告蒋友权交纳的房屋契税6656元。三、驳回原告蒋友权的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1601元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担905元。多收取的案件受理费696元，退还给原告蒋友权。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 朱 艳二〇一九年三月十三日书记员 文生燕