包头市中级人民法院   民事判决书   (2019)内02民终179号   上诉人（一审被告）：郭智慧。   被上诉人（一审原告）：包头市兴廣物业服务有限责任公司。   法定代表人：李某。   委托诉讼代理人：赵某。   委托诉讼代理人：刘某。   上诉人郭某因与被上诉人包头市兴廣物业服务有限责任公司（以下简称兴廣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   郭某上诉请求判令：撤销一审判决，依法改判按其欠费金额的50%交纳物业费或者发回重审；本案诉讼费用由兴廣物业公司负担。其上诉主张的事实及理由为：第一，一审判决认定事实错误。物业服务合同是双务合同，双方的权利义务应当是对等的，在兴廣物业公司部分项目未提供物业服务、服务质量存在重大瑕疵、违反物业服务合同的情况下，让郭某全额缴纳物业费违背公平原则。第二，一审适用法律错误。兴廣物业公司承接不符合交付条件的物业，根据《包头市物业管理条例》第三十六、三十七条的规定，本案小区在未达到入住条件之前的物业费应当由开发公司即内蒙古龙达房地产公司负担，一审法院回避适用该法律，认定在小区未达到入住条件之前的物业费也由业主负担错误。第三，一审程序错误，一审中郭某就兴廣物业公司违法收取的装修押金、两次加压维修费用、建筑垃圾清运费、车库管理费等提出反诉，一审法院口头告知不予受理严重违反法定程序，根据民诉法的规定，即使一审法院认为不符合反诉条件，也应当作出不予受理裁定，一审法院既不受理也不出裁定，属程序违法。   兴廣物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。根据建设部110号令和2018年物业管理条例的规定，郭某的上诉主张不能成立。   兴廣物业公司向一审法院起诉请求判令：郭某给付2014年12月24日至2017年12月31日物业管理费5151元；郭某按逾期付款的违约金3000元直至结清物业费并承担诉讼费用。   一审法院认定事实：2013年12月27日，兴廣物业公司与内蒙古龙达（集团）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定兴廣物业公司提供前期物业服务，物业费每月每平米1.7元；业主入住后至合同终止发生的物业费用由业主或使用人承担；合同从2013年5月31日起至2018年5月31日止；合同还对服务质量等内容进行约定。2013年12月24日，兴廣物业公司与郭某签订《物业服务合同》，合同对居住地点、居住面积进行了确定，并约定物业服务费用为每月每平米1.2元，欠费每日3‰加收滞纳金，合同自签订之日起生效。同日，双方签订《房屋装饰装修管理协议》，郭某需缴纳3000元装修押金。兴廣物业公司与包头市天祥电梯有限公司签订《电梯维保合同》，时间从2017年10月1日至2018年9月31日止。   根据一审法院审理的其他阿穆尔小区物业服务同类案件查明，阿穆尔嘉园小区曾出现停电、垃圾未及时清运在小区堆放等现象。2014年、2015年电梯年检合格，2016-2017年因未交费用，阿穆尔嘉园小区23部电梯超期未检，2017年9月19日起被包头市质量监督局短时间查封停用后完成年检继续使用。   一审法院认为:兴廣物业公司与内蒙古龙达（集团）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，与郭某签订的《物业服务合同》，系真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方都应依约履行。《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。兴廣物业公司提交的《前期物业服务合同》与《物业服务合同》及相关证据能够证实在物业服务期间，发生了保安、清洁、绿化、公共秩序的维护管理、共用部分和共用设施的维护维修等等方面的费用，业主办理的了入住手续，就应当交纳接受服务的费用。《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。双方当事人签订的服务合同对服务费用已经明确约定，该费用系双方真实意思表示，且签订服务合同时，收费标准已经低于前期物业合同约定的收费标准，故双方约定的交费标准法院予以支持。关于兴廣物业公司请求的违约金是否应当支持的问题，《中华人民共和国物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。双方对于逾期交费产生滞纳金已经在服务合同中约定，是双方真实意思表示。因此，兴廣物业公司要求郭某支付违约金的请求，依法理应支持。但是根据该院曾审理的阿穆尔嘉园小区其他物业服务合同案件审理情况分析，物业服务质量也曾出现瑕疵，才造成业主对交纳物业费的抵触，二者具有关联性，且兴廣物业公司也不能证实服务质量达到质优的程度，故对于兴廣物业公司请求的违约金不予支持。根据类案中阿穆尔嘉园小区的服务情况、业主交费情况、整改情况综合分析，兴廣物业公司的服务瑕疵，并未造成严重影响，故关于核减物业服务费的理由不充足，涉及该抗辩理由不予支持。   一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、郭某于本判决生效之日起十日内给付兴廣物业公司2014年12月24日至2017年12月31日物业管理费5151元;二、驳回兴廣物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由郭某负担。   本院二审经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。   本院认为：兴廣物业公司与案涉小区的建设单位签订的《前期物业服务合同》、与郭某签订的《物业服务合同》真实有效，对双方均具有约束力。兴廣物业公司在进驻该小区后，提供了相应的物业服务，郭某作为业主亦实际享受了物业服务，双方当事人形成物业服务合同法律关系。   第一，关于郭某应否全额缴纳物业费的问题。根据双方诉讼期间提交的证据显示，兴廣物业公司在提供物业服务的过程中，确实曾存在垃圾未能及时清倒、电梯未年检而被封停的情况，但上述问题只存在于兴廣物业公司提供物业服务的一个短暂时间段内，且电梯发生停用后，兴廣物业在短期完成了电梯的年检，并与包头市天祥电梯有限公司签订《电梯维保合同》对电梯进行维修保养，已对其服务瑕疵作出整改，并未对小区卫生状况及业主生活造成严重恶劣的影响。小区良好环境的维护得益于业主和物业公司的共同努力，既需要物业公司不断提高服务水平，也需要业主的积极配合和理解，兴廣物业公司的服务虽有一定瑕疵，但并不应成为业主拒缴物业费的理由，且一审法院未支持兴廣物业公司关于违约金的诉请，已对物业服务的瑕疵程度及对业主生活造成的影响程度等因素作出了综合考量，故郭某主张应当对其整个欠费期间的物业费按50%的比例交纳缺乏依据，不能成立。   第二，关于一审判决适用法律是否正确的问题。郭某与兴廣物业公司间物业服务合同的生效及履行与案涉物业是否通民用电、通燃气无关，并不能以电、燃气等接入与否来否定物业服务合同有效性，一审法院适用合同法的相关规定处理本案并无不当，不存在适用法律错误的问题。   第三，关于一审程序是否违法的问题。郭某在一审诉讼期间未提交反诉状，亦未缴纳过反诉费，不存在一审法院是否应予受理反诉、应否出具裁定书的前提，故郭某提出的一审程序违法的主张不能成立。   综上，郭某的上诉主张不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人郭某负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 董婷婷     二○一九年三月二十七日   法官助理 侯 丽   书 记 员 杨苏敦   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。