河北省唐山市路南区人民法院民事判决书（2018）冀0202民初3002号原告：韩环跃，男，1968年10月20日生，汉族，开滦集团员工，现住唐山市，现住唐山市。原告：贾丹颖，女，1978年6月3日生，汉族，开滦集团员工，现住唐山市，现住唐山市。原告：刘志全，男，1970年10月11日生，汉族，中英人寿保险公司保险代理人，现住唐山市，现住唐山市。原告：李兰华，男，1950年7月26日生，汉族，铁路退休职工，现住唐山市，现住唐山市。原告：谭建强，男，1949年1月30日生，汉族，丰润第二化肥厂退休职工，现住唐山市，现住唐山市。被告：唐山万达广场投资有限公司，住所地河北省唐山市路**长青里万达广场**公寓**。法定代表人：黄国斌，该公司总裁。委托诉讼代理人：顾娟娟，北京市盈科律师事务所律师。被告：大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司，住所地河北省唐山市路**万达广场****。法定代表人：胥盈，该公司区域总经理。委托诉讼代理人：秦慧潾，河北冀华（唐山）律师事务所律师。原告韩环跃、贾丹颖、刘志全、李兰华、谭建强与被告唐山万达广场投资有限公司、大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩环跃、贾丹颖、刘志全、李兰华、谭建强与被告唐山万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人顾娟娟、被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司的委托诉讼代理人秦慧潾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩环跃、贾丹颖、刘志全、李兰华、谭建强向本院提出诉讼请求：1.判令被告依法履行前期物业服务合同承担继续承接查验责任；2.判令被告唐山万达广场投资有限公司限期通过承接查验移交业主依法享有的物业；3.确认前期物业服务合同违法自定收费标准1.88元条款无效；4.确认未依法备案监制用于违规收费的前期物业服务协议属合同无效；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、被告不按规定承接查验既未依法订立、履行前期物业服务合同。1.订立前期物业服务合同缺乏法定承接查验内容。《商品房销售管理办法》第十八条规定“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”；根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”之规定，被告唐山万达广场投资有限公司建设单位是其所建住宅的初始业主，应当遵守《物权法》第七十二条第二款“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”之规定。根据《物业管理条例》第三章前期物业管理第二十一条规定，被告唐山万达广场投资有限公司建设单位应当依法与选聘的被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司物业服务企业签订前期物业服务合同；并遵守第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”以及第二十八条“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”之规定。根据规定，被告唐山万达广场投资有限公司转让买受人支付房款已经购买的“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备”，应当通过被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司依法承接验收的方式交给业主，这是法定前期物业服务合同承接查验内容。实际，被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司于2018年方明示前期物业服务合同，因缺乏法定承接查验内容并未签订确认书作为依据，证明被告未依法订立前期物业服务合同。2.未按规定签订承接查验协议并将备案情况书面告知业主。为贯彻《物业管理条例》规范前期物业管理活动，《建住房[2004]155号》文件规范《前期物业服务合同（示范文本）》第五章已规定物业的承接验收并签订确认书等内容。为了规范物业承接查验行为于2011年实施《物业承接查验办法》，第二条、第三条明确“物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动”，应当遵循保护业主共有财产的原则；第八条规定“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充”；第二十三条规定“物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力”。根据规定，物业承接查验是订立、履行前期物业服务合同的一个主要内容和关键环节。实际，被告至今未按《物业承接查验办法》第十条规定“在物业交付使用15日前”完成物业的承接查验工作”并按照第三十条规定“将物业承接查验备案情况书面告知业主”的事实，证明其违反《物业管理条例》第二十一条、第二十七条、第二十八条规定而未依法履行前期物业服务合同；并证明被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司“擅自承接未经查验的物业”。基于上述事实，证明被告不按规定承接查验实属未依法订立、履行前期物业服务合同，违反了《合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规”之规定；依据《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，因物业服务企业不履行《物业管理条例》规定的承接查验义务“擅自承接未经查验的物业”，原告请求法院判令被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司承担继续履行承接查验的责任。二、被告唐山万达广场投资有限公司未按法定方式和时间将住宅物业共有部分交给业主。1.侵占物业管理区域内按照规划建设的共用设施等所有权据为己有。《房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范”以及《商品房销售管理办法》第二十四条规定“房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”。而被告唐山万达广场投资有限公司在买卖合同第十七条第5项以格式条款主张“房价款未含该商品房所在小区地下车位、、地下建筑物的使用费上述物业所有权归出卖人所有，出卖人有权处置，处置所得收益归出卖人所有，详见补充协议”；该条款不否认“小区地下车位、、地下建筑物”的建设费已经构成房价且不能提供属于独立开发地下设施的证据（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及规划变更等文件）。因此，被告唐山万达广场投资有限公司上述主张不仅违反上述法规，并违背依法审定总平面图配套指标载明“小区地下车位、、地下建筑物”属于住宅配套共用设施的事实2.侵占规划设置的居民停车位非法经营牟利。根据国家强制标准《城市居住区规划设计规范》（8.0.6）、《住宅建筑规范》（4.3.5）规定“住宅应配套设置居民汽车停车场地或停车库”，以及总平面图各地块经济指标载明的停车位个数、住宅户数，证明各居住组团规划配套设置的居民汽车停车位共2798个和4处地下车库，既《商品房销售明码标价规定》第十条规定与商品房价格密切相关的因素“车位配比率”，在《物业承接查验办法》第十六条规定列明为业主共用车停设施，属于《物业管理条例》第二十七条所称“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备”。因此，被告唐山万达广场投资有限公司上述主张是侵占规划设置的居民汽车停车位，另有证据证明被告唐山万达广场投资有限公司擅自出售规划配套设置的居民停车位非法经营牟利，已违反《物业管理条例》第二十七条规定以及《物权法》第七十二条第二款规定。3.侵占规划设置的地下建筑物包括人防面积（依法配建防空地下室）。根据《防空法》第十八条规定，以及《城市居住区规划设计规范》（6.0.3.7）和《住宅建筑规范》（4.2.3）“?……应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排，并将配套公建使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建”之规定；总平面图综合技术经济指标第12栏标明“地下建筑面积179578.28平方米”，在备注载明的“地下建筑面积中共含人防面积18563平方米”依法属于住宅配建防空地下室面积。因此，被告唐山万达广场投资有限公司上述主张“小区地下车位、、地下建筑物”所有权归其所有则包括住宅配建防空地下室违反《防空法》第十八条规定以及《城乡规划法》第五十条规定。4.不依法承接查验共同侵害业主利益。被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司不遵守《物业管理条例》第二十八条规定以及《物业承接查验办法》第二十条规定，未依法进行承接查验并要求被告唐山万达广场投资有限公司建设单位解决其所交付物业共用部位、共用设施等不符合国家强制标准以及总平面图规划配置的问题，反而掩盖了上述被告唐山万达广场投资有限公司侵占规划配套共用设施的事实，且无视第三十九条规定“物业服务企业擅自承接未经查验的物业”的责任；证明被告具有第四十条规定“建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的”情形，以至本居住区于2012年3月31日已竣工验收具备承接查验条件至今，住宅物业共有部分仍未通过法定承接查验的方式移交。以上事实证明，被告唐山万达广场投资有限公司未按法定方式和时间将住宅物业共有部分交给业主，根据《物权法》第七十二条第二款规定以及《物业管理条例》第二十七条、第二十八条规定，原告请求判令被告唐山万达广场投资有限公司限期通过承接查验移交业主依法享有的物业。三、被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司违规向业主收取法定由被告唐山万达广场投资有限公司建设单位交纳的费用。1.未承接查验缺乏服务费用以及明码标价收费依据。根据《物业管理条例》第四十一条规定“由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及《物业服务收费明码标价规定》第六条“实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准”之规定，被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司依法属于按照前期物业服务合同约定向初始业主被告唐山万达广场投资有限公司提供服务，应当遵守物业服务收费明码标价规定。但是，涉案前期物业服务合同有关服务费用的内容违反了《物业管理条例》第二十五条、《物业服务收费管理办法》第七条、第十一条以及《前期物业服务合同（示范文本）》第二条、第六条规定，因缺乏承接查验的依据而未标明前期物业管理8项服务内容及10项服务费用；因此，涉案合同第二十二条中仅标明物业服务收费标准“住宅：人民币1.88元/月/平方米”，违反《关于商品和服务实行明码标价的规定》第十九条第二款“一项服务可分解为多个项目和标准的，经营者应当明确标示每一个项目和标准，禁止混合标价或捆绑销售”之规定，并违反《价格法》第十三条“应当按照政府价格主管部门的规定明码标价”之规定。实际，涉案合同违法自定收费标准“1.88元”条款，免除被告双方不履行承接查验义务并侵占业主物业共有部分非法谋利的法律责任，却让买受人承担依法不应承担的服务费用而加重业主的责任，并排除原告依《物业管理条例》第六条规定享有的知情权和监督权等主要权利；因此，符合《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所列第（二）项的情形，故请求确认前期物业服务合同违法自定收费标准“1.88元”条款无效。2.买卖合同未依法与买受人（业主）约定物业服务收费标准。被告唐山万达广场投资有限公司提供格式条款订立买卖合同缺乏明码标价规定内容的事实，证明违反《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”以及《物业服务收费管理办法》第十条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容”之规定；根据《合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定；按照通常依法经营的解释，履行前期物业服务合同双方当时因故未进行承接查验而缺乏明码标价的依据以及尚未依法移交物业的实际情况，遵循权利与义务对等原则买卖合同实际免除了买受人交纳前期物业服务费的责任；这一解释符合《商品房销售明码标价规定》第十三条“不得收取任何未予标明的费用”之规定。否则，被告唐山万达广场投资有限公司建设单位有欺诈和故意逃避政府主管部门监管之嫌。3.被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司向买受人收取法定由被告唐山万达广场投资有限公司建设单位交纳的物业服务费用。根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”以及《物业服务收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”之规定；本居住区未按时交给物业买受人的“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备”其服务费用由被告唐山万达广场投资有限公司建设单位全额交纳。因此，被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司本应遵守合同示范文本第七条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳”之规定，依法要求甲方即被投诉人被告唐山万达广场投资有限公司建设单位依法交纳物业服务费用。但是，被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司未按上述规定履行应尽义务并违反《合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规”之规定；并违反物业服务收费有关法规，且未经政府主管部门备案监管擅自制定收费标准，以格式条款胁迫买受人订立“前期物业服务协议”（以下简称：涉案协议），向买受人收取收取法定由被告唐山万达广场投资有限公司建设单位交纳的物业服务费用，实属违规收费行为。实际，被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司以格式条款涉案协议向买受人收费，免除物业服务企业自己依法要求建设单位依法交费的责任，而加重业主承担法定由建设单位交纳费用的责任，并排除原告依《物权法》第七十条规定“享有共有和共同管理的”主要权利；因此，符合《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所列第（二）项的情形，故请求确认未依法备案监制用于违规收费的涉案协议既前期物业服务协议属合同无效。基于上述事实，证明被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司违规向业主收取法定由被告唐山万达广场投资有限公司建设单位交纳的费用，同时符合《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反……法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围……或者重复收费”的情形，原告有理由拒绝违规收费属正当行为，人民法院应予支持。原告保留要求被告依法退还其违规收取费用的权利。四、不依法承接查验妨害业主共有和共同管理的权利。根据《物业管理条例》第六条第二款规定，业主在物业管理活动中享有“监督物业服务企业履行物业服务合同”、“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”、“监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用”等权利。而被告不按《物业承接查验办法》第三十条规定“将物业承接查验备案情况书面告知业主”（其中包括前期物业服务合同、物业承接查验协议、查验记录、交接记录等文件），已经妨害原告享有上述知情权和监督权。物业承接查验备案情况亦属《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定被告唐山万达广场投资有限公司应报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料；因此，不依法承接查验妨害业主大会成立，并妨害业主按照《物权法》第七十六条规定以及《物业服务收费管理办法》第三条规定选聘物业服务企业获得质优价廉的服务。否则，被告唐山万达广场投资有限公司为侵占业主依法享有的物业非法经营牟利、被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司物业服务企业为垄断现有市场既得利益，共同妨害业主依据《物权法》第七十条规定“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。为此，依据《物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，原告请求判令被告唐山万达广场投资有限公司限期通过承接查验移交业主依法享有的物业，既排除被告对原告的妨害。综上所述，被告不依法订立、履行前期物业服务合同，未按法定方式和时间移交“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权”，以至本居住区缺乏法定物业管理依据以及服务收费依据，并妨害原告依法享有权利；因此，履行前期物业服务合同的被告双方应当遵照《物业管理条例》第二十七条、第二十八条规定以及《物业承接查验办法》第八条等规定弥补承接查验工作，并遵守办法第三条规定“诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则”，遵守《商品房销售明码标价规定》第八条“商品房销售明码标价实行一套一标”等有关规定以及国家强制标准和依法审定总平面图规划要求，明确本居住区各居住组团法定共有部分的配置和建设标准；在此基础上依法移交物业并约定具体收费标准。故原告依法提出5点诉讼请求，望贵院依法、公正裁判，维护业主合法权利。唐山万达广场投资有限公司辩称，一、原告不是本案适格主体。首先，被告唐山万达广场投资有限公司不是物业服务活动的当事人，原告以物业服务合同纠纷起诉被告唐山万达广场投资有限公司没有事实和法律依据；其次，根据《物业管理条例》第六条的规定，原告对于物业服务活动所享有的权利是知情权、监督权以及建议权，而没有提起本案诉讼活动的权利；再次，根据《物业管理条例》第十一条第七项的规定“有关共有和共同管理权利的其他重要事项需要由业主共同决定”，而原告各项诉请均应属于《物业管理条例》第十一条第七项的应有之义，会对所有业主产生重大影响，理应由全体业主共同决定，而原告作为个别业主，无法代表全体业主或者业主委员会的意见。因此，原告无权提起本案诉讼。二、原告不是物业承接查验活动的主体，无权要求被告承担承接查验的责任，且被告唐山万达广场投资有限公司已按《物业管理条例》的相关规定将承接查验的全部资料移交给了被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司。承接查验是否合法规范是房地产行政管理部门管辖范畴，并不属于民事案件的管辖范畴，原告无权就此提起民事诉讼。三、小区地下停车位、、地下建筑物不属于全体业主共有原告无权要求被告唐山万达广场投资有限公司移交。四、前期物业服务合同中约定的1.88元/月/平方米的标准是根据物价局下发的相应文件确定的，也是经过物价局批准备案的，不存在违法自定收费标准的情况。五、前期物业服务合同合法有效。首先，前期物业服务合同是否备案属于行政管理范畴，并不必然导致前期物业服务合同无效；其次，前期物业服务合同中约定的物业费收费标准是经过唐山市物价局审核备案的，不属于违规收费。鉴于以上原因，被告唐山万达广场投资有限公司不同意原告的全部诉讼请求，请法院依法驳回原告的诉讼请求。综上，应驳回原告诉请。大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司辩称，一、原告对本案诉讼请求不具有合法诉讼主体资格，原告主体不适格。五位原告仅是小区几个业主，在没有取得全体业主的授权的情况下，无权以小区共有权受到侵害，代表小区全体业主行使权利。根据《物业承接查验办法》的相关规定，物业承接查验义务的双方是建设单位和物业公司，事实上，物业承接查验是为了减轻物业公司责任的承担，与业主没有任何权利义务关系，业主无权要求物业公司与建设单位进行物业承接查验。二、五原告通过诉讼要求变更物业收费标准没有任何法律依据，程序不正当。根据《唐山市物业服务收费管理实施办法》第十四条之规定，变更物业收费标准应当在物业所在地的居委会、街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，整个小区建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意，约定调整方案，报所在地县（市）区政府价格主管部门和同级住房和城乡建设主管部门备案。因此五原告想要通过诉讼途径要求变更或确认收费协议无效，程序不正当。三、被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司与建设单位被告唐山万达广场投资有限公司已经完成承接查验手续，原告第一项、第二项诉请缺乏法律依据和事实基础。四、被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司的物业收费标准已经相关部门批准备案，收费合法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：五原告均为唐山万达广场小区的业主，原、被告均主张原告李兰华并非该小区回迁户。原告刘志全、韩环跃与被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司签订了《前期物业服务协议》，协议约定被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司向原告提供物业管理服务，原告按照住宅建筑面积每月每平方米1.88元标准向被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司缴纳物业费。原告贾丹颖、谭建强系回迁户，分别于2011年7月10日、2012年5月31日办理完成房屋验收、钥匙领用手续，同意接收回迁住房。《长青楼住宅回迁安置方案》规定开始办理入住手续之日起两个月后，免收三年的物业费，自第四年开始按照住宅建筑面积每月每平方米0.8元标准向被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司缴纳物业费。2016年9月29日，“大连万达物业管理有限公司唐山分公司”将企业名称变更为“大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司”。本院认为，原告业主与大连万达物业管理有限公司唐山分公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。大连万达物业管理有限公司唐山分公司将名称变更为大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司，故被告大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司应继续享有大连万达物业管理有限公司唐山分公司相应的权利、义务，在《前期物业服务协议》未经法定途径变更或撤销前，各方当事人应当依据《中华人民共和国合同法》的相关规定严格予以遵守，《物业管理条例》、《物业承接查验办法》等规定亦不是审理本案合同纠纷案件应当适用的法律依据，故本院对于原告主张确认双方签订的《前期物业服务协议》无效及确认前期物业服务合同违法自定收费标准“1.88元”条款无效的诉讼请求，依法不予支持。原告主张被告应当承担继续承接查验责任、限期通过承接查验移交业主依法享有的物业的诉讼请求，并未约定在《前期物业服务协议》中，不能作为双方履行协议的条件，亦不属于民事诉讼的调整范围，不能成为本案的审理范围，本院对原告该项诉讼请求不予支持，原告可向相关行政执法部门反映解决。综上所述，对五原告的诉讼请求，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：驳回原告韩环跃、贾丹颖、刘志全、李兰华、谭建强的诉讼请求。案件受理费80元，由原告韩环跃、贾丹颖、刘志全、李兰华、谭建强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 王晓丹人民陪审员  吴丹人民陪审员 高秀芹 二Ｏ一九年三月二十八日书 记 员 杜雪宁