大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0293民初77号 原告：大连乐尔居物业服务有限公司，住所地大连市甘井子区佳林北园********，统一社会信用代码：91210211792033168D。 法定代表人：张天贺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：亓渤，辽宁社和律师事务所律师。 被告：喻童，女，1991年1月25日出生，满族，住大连高新技术产业园区善水园**楼**3002，公民身份号码：2112821991********。 原告大连乐尔居物业服务有限公司与被告喻童物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连乐尔居物业服务有限公司委托诉讼代理人亓渤、被告喻童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付2017年4月20日至2017年12月31日物业管理费2,201元以及违约金500元，共计2,701元。事实和理由：被告系原告管理的高新园区善水园的业主，建筑面积87.68平方米，原告与开发商签订了《前期物业服务合同》，明确约定被告应按建筑面积3元/平方米/月向原告支付物业管理费。然而至原告起诉之日，被告尚未交纳2017年4月20日至2017年12月31日物业管理服务费。在被告未缴物业管理服务费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理服务。在此期间原告多次向被告催缴未果，故诉至法院，望判如所请。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求，对于2017年4月20日至2017年10月31日期间的物业费没有异议，但对2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业费有异议，理由：1.原告物业服务资质已过期且不齐全；2.原告的服务达不到3元/平方米/月的标准，顶棚漏雨至今未得到解决；3.小区更换物业公司并未通知业主，也未征得业主同意；4.在被告不知情的情况下，原告与开发商签订了《物业服务合同》，被告对合同内容不知情；5.小区广告收入应归业主所有。另，不同意支付违约金，原告没有依据要求违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告系大连高新技术产业园区善水园业主，房屋建筑面积为87.68平方米。原告原系被告所在的善水园小区的物业服务企业。被告未向原告交纳自2017年4月20日至2017年12月31日物业费。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的物业服务企业资质证书，拟证明原告具有物业资质，可以从事物业服务活动。被告认为原告不具有物业服务资质。本院认为，原告向被告主张物业费的期间为2017年4月20日至2017年12月31日，物业服务资质证书在前述时间段是有效的，故本院对上述证据予以采信。 2.原告提供的《协议书》、《前期物业服务合同》，拟证明原告自2017年1月1日开始向被告所在的小区提供物业服务，并与建设单位签订了《前期物业服务合同》，约定了原告的服务内容以及服务收费标准为3元/月/平，被告应每季节缴纳一次。被告认为原告提供的物业服务达不到3元/月/平服务标准。本院认为，被告虽然对上述证据的证明内容有异议，但未提供相反证据予以证明，且原告确为善水园提供了物业服务，故本院对上述证据予以采信。根据上述证据可以确认：原告系瑞恒置业有限公司选聘对被告所居住小区进行物业服务的物业公司。自2017年1月1日起，原告依据与瑞恒置业有限公司、大连华锐世纪物业管理有限公司签订的《协议书》，确定瑞恒置业有限公司与大连华锐世纪物业管理有限公司的前期物业合同终止，瑞恒置业有限公司选聘原告为新物业公司。原告又与瑞恒置业有限公司签订了《前期物业服务合同》。根据合同约定，案涉住宅的物业收费标准为3元/月/平方米，被告应当于办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后一年一交，具体时间为每年物业费到期前一个月交纳次年物业费。被告逾期未按照收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，合同还约定了其他权利义务。 3.原告提供的《关于乐尔居物业撤场的函》、《业主委员会回函》，拟证明原告2017年12月31日撤离涉案现场，就相关事宜向业主委员会发出函件告知，业主委员会回函确认收悉。被告认为并未收到原告撤场的通知。本院认为，现原告提供的证据可佐证其主张的2017年11月30日撤场情况，被告虽不认可，但未提供反驳证据，故对原告主张的撤场时间予以采信。 本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。现原告与被告之间成立了合法有效的物业服务合同，该合同对双方均具有约束力。原、被告均应按照合同的约定履行各自义务，原告应按约提供物业管理服务，被告则应按约交纳物业费。现被告使用案涉房屋，且接受原告提供的物业服务，理应支付物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。现原告与建设单位之间签订了前期物业服务合同，且与其前任物业公司大连华锐世纪物业管理有限公司完成交接工作，并实际履行了前期物业服务，故被告理应交纳物业费。关于被告辩称原告提供的物业服务并未达到3元/月/平方米的标准，但其并未提供相关证据证明，故本院不予采信。关于被告辩称，原告擅自撤离，并未通知业主，本院认为本案系物业服务合同纠纷，而物业服务合同纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务。本案即使暂不考虑被告所辩原告物业服务不达标一节，被告确实享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持。因此，本院认为被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。另根据《物业管理条例》第54条规定，广告收入都列入小区专项基金，应该取自于小区，将来用于小区，业主个人不能要求分得相应份额，被告该答辩意见于法无据。综上，原告依据合同约定及相关法律规定，要求被告支付自2017年4月20日至2017年12月31日物业管理费2,201元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于原告主张的违约金一节，本院认为，被告未交纳物业管理费系其对事实及法律关系认识存在偏差，被告拖欠物业费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，也为进一步督促原告完善其物业服务，对原告的违约金请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第五十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告喻童于本判决生效之日起十日内给付原告大连乐尔居物业服务有限公司自2017年4月20日至2017年12月31日物业管理费2,201元； 二、驳回原告大连乐尔居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告喻童负担（此款原告已预交，被告在执行时一并给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 员  高  琳  琳 二〇一九年三月二十五日 法官助理  孙艺书记员张旭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。