浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终823号 上诉人（原审被告）：谢玉良，男，1978年11月8日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 上诉人（原审被告）：吴金兰，女，1991年1月17日出生，苗族，住贵州省惠水县，现住浙江省杭州市余杭区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：严旭辉、刘畅，浙江全厚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州青城房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市临安区青山民主村。 法定代表人：何建梁，董事长。 委托代理人：刘赟，浙江天晟律师事务所律师。 上诉人谢玉良、吴金兰因与被上诉人杭州青城房地产开发有限公司（以下简称青城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2018）浙0185民初3992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青城公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除青城公司与谢玉良、吴金兰于2016年7月7日签订的关于锦北街道青城?山语间大山第161（161幢102-302）《浙江省商品房买卖合同》及其附件和补充协议书；2.判令谢玉良、吴金兰支付青城公司解除合同违约金1.45万元，赔偿律师费损失10万元、银行保证金利息，赔偿共计114500元；3.本案诉讼费由谢玉良、吴金兰承担。 原审法院认定，2016年7月7日，青城公司与谢玉良、吴金兰签订《浙江省商品房买卖合同》(合同编号：2016预0003507)一份，约定谢玉良、吴金兰向青城公司购买位于本区锦北街道青城·山语间大山第161（161幢102-302）房屋，建筑面积210.37平方米，总价款2085412元。合同签订当日支付首付款635412元，余款145万元以办理银行按揭贷款的方式付清。合同附件八第一条第2款还约定：如买受人以银行按揭方式付款，并由出卖人提供借款担保的，出卖人、买受人及银行之间签订的个人购房借款及担保合同作为本合同的附件，买受人对银行的违约视同对出卖人的违约。如因买受人违约导致出卖人向银行履行担保责任的，出卖人履行担保责任后，有权要求买受人按出卖人履行担保责任而实际支付的总金额的1%支付违约金，并有权解除本合同。如出卖人选择解除合同的，则买受人还应按本合同的约定承担违约责任。出卖人履行担保责任后，有权从买受人已支付的房款中直接扣除出卖人因履行担保责任而实际支付的利息、罚息、违约金、诉讼费、律师费及其它合理费用和买受人应支付的违约金。买受人应在配合出卖人办理好解除合同有关手续(包括撤销合同登记备案、撤销预告登记和抵押登记等)后10个工作日内，将房屋退还出卖人；双方办理完房屋退还手续后10个工作日内，出卖人将剩余款项退还买受人。合同签订后，谢玉良、吴金兰支付青城公司购房款635412元。2016年8月3日，谢玉良、吴金兰向邮政银行借款145万元用于支付前述房款。同时，青城公司以预登记在其名下的案涉房地产为该借款提供抵押担保，并办理了相应的抵押登记；青城公司承诺为谢玉良、吴金兰的该借款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，邮政银行依约将145万元款项支付给谢玉良、吴金兰，但谢玉良、吴金兰未依约归还借款本息。2018年8月15日，邮政银行向原审法院起诉谢玉良、吴金兰及青城公司，原审法院于2018年9月19日作出（2018）浙0185民初4686号民事判决：一、谢玉良、吴金兰归还邮政银行借款本金1398551.95元，并支付利息1085.04元（计算至2018年6月11日止，之后的利息按合同约定另行计算）。二、谢玉良、吴金兰应支付邮政银行为实现债权而产生的律师代理费20000元。三、邮政银行对预登记在谢玉良、吴金兰名下位于本区锦北街道青城·山语间大山第161（161幢102-302）的房产（不动产权证明号：浙（2016）临安市不动产证明第0000785号）依法折价、拍卖、变卖后所得款项在上述第一、二项下债务的范围内享有优先受偿权。四、青城公司对上述第一、二项下的债务承担连带清偿责任。如果谢玉良、吴金兰、青城公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务逾期利息。该案受理费17577元，减半收取8788.5元，由谢玉良、吴金兰、青城公司共同负担。判决生效后，青城公司向邮政银行支付1485565.06元。 另查明，案涉房屋被一审法院另案查封，还被杭州市拱墅区人民法院、广东省深圳市福田区人民法院查封。 原审法院认为，双方当事人之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方在平等、自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方当事人理应按照合同约定行使权利、履行义务。现青城公司以谢玉良、吴金兰对银行违约导致青城公司向银行履行担保责任为由，要求解除双方之间的合同的诉讼请求，符合双方合同的约定，一审法院予以支持。青城公司主张谢玉良、吴金兰应当支付其违约金14500元、律师费100000元，一审法院对前述款项数额予以确认，青城公司可根据双方合同的约定自行从谢玉良、吴金兰已支付的房款中直接予以扣除。另，本案系房屋买卖合同纠纷，原审法院审理的系合同项下各方的债权纠纷，并不涉及案涉房屋的物权，故与案涉房屋已被司法查封的事实并不冲突。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除青城公司与谢玉良、吴金兰于2016年7月7日签订的《浙江省商品房买卖合同》(合同编号：2016预0003507)；二、驳回青城公司的其他诉讼请求。一审受理费2590元，由青城负担2510元，由谢玉良、吴金兰负担80元。 宣判后，谢玉良、吴金兰不服，向本院提起上诉称：谢玉良、吴金兰认为，一审法院未查明事实，错误适用法律，判决房屋买卖合同解除并判决谢玉良、吴金兰承担违约金及律师费，对谢玉良、吴金兰明显不公平。1、谢玉良、吴金兰与青城公司因借贷担保法律关系产生纠纷，和两者之间的房屋买卖法律关系不是同一法律关系。谢玉良、吴金兰未按期归还银行贷款的行为，是谢玉良、吴金兰基于《贷款合同》与银行之间产生的债权关系，即使谢玉良、吴金兰违约，青城公司作为此笔贷款的担保人向银行履行了担保责任，也是基于债权衍生了担保人的追偿权，此种关系是借贷担保法律关系，与上述《商品房买卖合同》实际上不在同一法律关系内，青城公司将借贷担保法律关系的相关约定作为补充条款写到房屋买卖法律关系的合同中，本来就是一种法律关系杂糅。且《商品房买卖合同》签订后，谢玉良、吴金兰交付了全部房款，已经全面履行合同主要义务，青城公司用补充条款中与主合同不在同一法律关系的借贷担保法律关系约定解除《商品房买卖合同》，否定了谢玉良、吴金兰已履行的合同主要义务，对谢玉良、吴金兰是不公平的。一审法院适用法律错误，不能以谢玉良、吴金兰基于借贷担保关系产生的违约情形判决解除《商品房买卖合同》，二者不是同一法律关系。2、本案涉案房屋已被另案预查封，合同双方当事人不能通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同。2017年10月30日，该房屋因谢玉良其他债权纠纷被临安区法院以(2017)浙0185执保241号案号预查封，此案件已进入执行阶段。根据最高人民法院、国土部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第十六条、第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封，土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。由此可见，预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得房屋的所有权，从而使预查封转化为正式查封，得以执行，预查封的效力应当是禁止预查封机关以外的人对预查封的财产进行有害处分，当人民法院对预售的商品房预查封后，即意味着司法公权的介人，在未依法解除预查封前，该预查封就具有排他的法律效力。因此，一旦该项请求权被查封，当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同。3、在房屋买卖法律关系里，谢玉良、吴金兰全面履行了合同义务，并无违约行为，一审法院判决青城公司在房款中自行扣除违约金14500元、律师费100000元无事实基础和法律依据。依据买卖合同的特点，买受人基于合同的主要义务是支付标的物对应款项，谢玉良、吴金兰已依《商品房买卖合同》约定支付房屋的全部款项，全面履行了合同的主要义务，并未有逾期支付等法定解除情形。依据事实和预查封相关法律规定，合同解除的条件尚未成就，涉案合同尚未解除，青城公司无需退还谢玉良、吴金兰房款，故一审法院在谢玉良、吴金兰依约支付了房屋的所有款项后判决合同解除，并令青城公司直接在谢玉良、吴金兰已支付的房款内扣除违约金及律师费，适用法律错误。且一审中青城公司主张解除合同并要求谢玉良、吴金兰支付违约金14500元，依据浙江省司法厅浙价服(2011)212号文件计算，以14500元的标的，案件律师费标准为2500元。即使将全部房款208．5412万元作为案件标的额来计算，律师费最高标准也才100416元，且不论谢玉良、吴金兰已支付部分首付款，案件涉及的标的额仅有145万。故一审中青城公司以全部房款为基础主张10万元律师费金额过高，一审法院支持青城公司高额律师费，对谢玉良、吴金兰明显不公。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，导致做出了错误的判决，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判。 青城公司辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，谢玉良、吴金兰的上诉理由不能成立。第一，谢玉良、吴金兰的第一点上诉理由明显在偷换概念。根据《浙江省商品房买卖合同》（包括附件及补充协议书）中第18页第一条第二点明确约定谢玉良、吴金兰以银行按揭方式付款，并由青城公司提供担保的，青城公司履行担保责任后，有权要求谢玉良、吴金兰解除合同并承担因履行担保责任而实际支付的违约金、律师费等。青城公司履行担保责任后，要求谢玉良、吴金兰解除商品房买卖合同并承担违约金和律师费有理有据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。第二，一审法院审理的系合同项下的青城公司与谢玉良、吴金兰的债权纠纷，并不涉及房屋的物权，故即使案涉房屋已被司法查封也并不影响一审法院对本案的审理。综上，充分说明谢玉良、吴金兰的上诉理由不能成立，应当依法驳回。 二审中，双方当事人均未提交属于二审程序的新证据。 根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于双方当事人之间是否符合解除商品房买卖合同的条件。案涉合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。补充合同约定如因买受人违约导致出卖人向银行履行担保责任的，出卖人履行担保责任后，有权要求买受人按出卖人履行担保责任而实际支付的总金额的1%支付违约金，并有权解除本合同。如出卖人选择解除合同的，则买受人还应按本合同的约定承担违约责任。根据一审法院认定的事实，因谢玉良、吴金兰未按约归还借款本息，邮政银行于2018年8月15日向法院起诉谢玉良、吴金兰和青城公司，要求谢玉良、吴金兰返还借款本息及律师代理费等，并要求青城公司承担连带责任，经法院判决后，青城公司向邮政银行支付1485565.06元。依据上述合同约定，青城公司有权解除该案涉合同，并要求谢玉良、吴金兰对此承担违约责任。谢玉良、吴金兰主张违约金、律师费过高，但并未提供相应的法律依据，故本院不予支持。一审判决青城公司可根据双方合同的约定从谢玉良、吴金兰已支付的房款中扣除违约金、律师费，青城公司对此并未提出异议，故本院予以维持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由谢玉良、吴金兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一九年三月二十五日 书记员  徐森燕