包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终383号   上诉人（一审被告、反诉原告）：郑海江，男，1977年11月23日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：刘忠彦，内蒙古戈戌律师事务所律师。   被上诉人（一审原告、反诉被告）：刘国华，男，1979年10月21日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：张权，内蒙古正捷律师事务所律师。   上诉人郑海江因与被上诉人刘国华房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。   郑海江上诉请求：支持其一审全部反诉请求，本案全部诉讼费用由刘国华承担。其上诉理由为：   一、对于案涉房屋不符合消防安全的规定一事，一审法院认定郑海江“未尽足够的注意义务”并据此作出判决是错误的。该义务是个什么义务，依据的是哪个事实，哪个法律？一审判决没说。   二、刘国华提供的租赁物存在重大消防安全隐患，且从2011年起至今拖欠取暖费及滞纳金12万元，导致郑海江无法正常、安全的使用租赁物，合同目的无法实现，租赁合同应依法解除，刘国华应承担民事赔偿责任。刘国华在签订租赁合同时隐瞒了其拖欠案涉房屋自2011年起的取暖费的事实，导致郑海江无法交纳当年及以后的取暖费，房屋无法正常供暖。   三、一审判决的结果将刘国华的违法行为合法化，以法院的名义确认存在重大消防隐患的房屋具备正常使用条件。万一案涉房屋发生火灾，后果不堪设想。且一审判决既认定刘国华没有履行出租人应尽的消防、供暖责任，却没有判令其赔偿郑海江的经济损失，是错误的。   刘国华答辩称:一、郑海江是因经营不善才以消防限期整改、刘国华欠交取暖费为由要求解除合同，在诉讼之前的两年多时间里，郑海江从未将消防、取暖的问题通知刘国华。二、刘国华不欠取暖费，只是欠一些滞纳金未交。如果刘国华欠付取暖费，那么一楼的美穗园饭馆是无法正常经营的。综上，一审判决是正确的，请求驳回郑海江的上诉请求。   刘国华向一审法院起诉请求：１、判令郑海江继续履行合同并支付刘国华房屋租金8万元（2018年9月1日至2019年9月1日）；2.案件受理费由郑海江承担。   郑海江向一审法院院提出反诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同，解除日期是2018年4月10日；2.判令刘国华赔偿郑海江经济损失9万元；3.反诉费用由刘国华承担。   刘国华系座落于××区底店的所有权人。2016年6月3日，刘国华（甲方、出租方）与郑海江（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，甲方将座落于青山区文化路健康新城10-106底店二楼整层租赁给乙方使用，租期从2016年9月1日至2019年9月1日，租金8万元，乙方按年支付租金，乙方一年到期后提前3个月支付下年租金，乙方向甲方交纳租房押金1万元，3年到期后无任何损坏及欠费押金退还乙方；乙方不得转租或随意改造房屋结构，否则甲方有权终止合同，乙方应赔偿相应的损失、租金不予退还；租赁期间房屋门窗等如有损坏，乙方照价赔偿，水电费、物业费、暖气费等费用由乙方承担，乙方3年期满后需恢复房屋墙体原貌；在合同期内双方不得随意终止合同。   刘国华依约定将租赁物交付郑海江。郑海江除租赁刘国华涉案房屋外还租赁与刘国华相邻的房屋二层，并将两套房屋二层中间的墙打通开设包头市青山区众腾网咖。郑海江已经支付刘国华2016年9月1日至2018年8月31日的租金。刘国华将座落于青山区文化路健康新城10-106底店一楼租给他人经营饭馆。   2018年3月15日，包头市公安消防支队青山区大队出具《责令限期改正通知书》。通知书载明，在2018年3月15日的消防监督检查中，发现包头市青山区众腾网咖消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，堵塞疏散通道、安全出口；具体问题1.该单位二层缺少第二安全出口，2.该单位消火栓无水，3.该单位火灾自动报警系统停用；责令包头市青山区众腾网咖于2018年4月10日前改正，改正期间，包头市青山区众腾网咖应当采取措施，确保消防安全。郑海江陈述，其收到《责令限期改正通知书》后联系刘国华，要求整改，恢复消防系统，并要求解除合同，但刘国华要求其交纳房租。刘国华陈述，其没有收到《责令限期改正通知书》，也未被告知相关事宜，也未收到解除合同通知书。   郑海江还陈述，刘国华从2011年起欠交租赁房屋的暖气费，导致其无法交纳承租年度的暖气费，并因冬季无供暖导致顾客流失，包头市青山区众腾网咖亏损，于2018年4月10日停止营业并将网咖财产出售。郑海江对其请求刘国华赔偿其损失9万元仅提交网咖装修合同，网咖电脑出售收条。   一审法院认为，刘国华与郑海江签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行义务。郑海江有按照合同约定使用房屋，交纳租金的义务；刘国华有保证出租的房屋符合约定用途（包括消防、供暖等）及对房屋进行维修的义务。合同履行过程中，因租赁房屋不符合消防安全，被责令限期改正，《责令限期改正通知书》载明的违法行为，既有刘国华未完全履行建立健全消防安全设施的合同义务，也有郑海江在租赁房屋的使用过程中，未尽足够注意义务的原因。刘国华、郑海江对此应当积极进行改正，使租赁房屋符合消防安全。郑海江既没有提交向刘国华告知责令限期改正事项的证据，也没有主动进行改正，而是以《责令限期改正通知书》及供暖问题为由反诉请求解除合同，不符合双方的约定，也不具备法定解除的条件，故其要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持；《房屋租赁合同》应继续履行。刘国华请求郑海江继续履行合同并支付其房屋租金8万元，法院予以支持。郑海江请求刘国华赔偿其经济损失9万元，举证不足，法院不予支持。   一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，第一百零七条，第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、刘国华与郑海江签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、郑海江于判决生效之日起十日内给付刘国华房屋租金8万元；二、驳回郑海江的诉讼请求。本诉案件受理费1800元，减半收取900元；反诉案件受理费2050元，减半收取1025元，均由郑海江负担。   二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。   另查明，郑海江签订案涉《房屋租赁合同》时，案涉房屋是有第二安全出口的，其承租案涉房屋的第二年即2017年，刘国华将案涉房屋的下一层即一楼租赁给案外人用于经营饭馆。饭馆的经营者在当年将连接一、二楼的消防通道用一扇可开关的小门隔断（即消防部门在《责令限期改正通知书》中提到的“该单位二层缺少第二安全出口”），此举经过了郑海江的认可。该事实有郑海江在二审谈话时的陈述予以证实。   本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是其真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。   首先，关于郑海江提出的案涉房屋存在重大消防安全隐患，导致其不能实现合同目的，所以房屋租赁合同应予解除的问题。消防部门向郑海江经营的众腾网咖出具的《责令限期改正通知书》，只是要求其对通知书中列明的问题限期整改，并未责令其停业，且郑海江在刘国华起诉主张房租之前，认可了案涉房屋一楼的承租人擅自将消防通道安装小门的行为，并未因此向刘国华提出过解除合同的意向，并将案涉房屋占有、使用至今，所以郑海江提出的因案涉房屋存在重大消防安全隐患导致其不能实现合同目的，故房屋租赁合同应予解除的主张，与事实不符，本院不予支持。   其次，郑海江二审期间提交的《催缴热费通知单》，能够证明刘国华在签订2016年6月3日《房屋租赁合同》之前就欠交案涉房屋2011年至2016年度取暖费，且至本案诉讼期间仍未交纳的事实。从常情常理来讲，郑海江提出的因刘国华欠交2011年至2016年度取暖费，导致其无法向供热部门交纳2016年至今的取暖费，因此案涉房屋2016年至今没有集中供热的事实是客观存在的。但郑海江在刘国华起诉主张房租之前，也未因此事向刘国华提出过解除合同，并将案涉房屋占有、使用至今，故刘国华欠交取暖费一事，并未导致郑海江的合同目的不能实现，不能成为郑海江解除合同的正当理由。   第三，郑海江至今不愿支付应在2018年6月1日交清的2018年9月1日至2019年9月1日的租金8万元，且在一审期间提出反诉请求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”之规定，所以郑海江提出的解除2016年6月3日《房屋租赁合同》的反诉请求，有法律依据，本院予以支持。一审法院判令该合同继续履行，属于适用法律错误。该合同解除之日为郑海江提出反诉之日即2018年9月4日。郑海江应给付2018年9月1日至2018年9月4日的房屋租金876.72元（80000元/年÷365天×4天），以及自2018年9月5日起至郑海江腾房之日止的房屋占有使用费，占有使用费的数额参照案涉房屋租赁合同的标准219.18元/天（80000元/年÷365天）。郑海江提出的刘国华向其赔偿经济损失的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。至于案涉房屋租赁合同中约定的郑海江向刘国华交纳的押金1万元，因双方尚未对案涉房屋进行交接，故双方应另行解决。   综上，一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3284号民事判决；   二、上诉人郑海江于本判决生效之日起十日内向被上诉人刘国华腾出包头市青山区文化路健康新城10-106底店二楼房屋并进行房屋交接；   三、上诉人郑海江于本判决生效之日起十日内向被上诉人刘国华支付2018年9月1日至2018年9月4日的房屋租金876.72元；   四、上诉人郑海江于本判决生效之日起十日内向被上诉人刘国华支付案涉房屋自2018年9月5日起至腾房之日止的占有使用费，占有使用费的数额标准为219.18元/天（80000元/年÷365天）；   五、驳回上诉人郑海江的一审其他反诉请求；   六、驳回被上诉人刘国华一审其他诉讼请求。   一、二审案件受理费5775元，由上诉人郑海江负担。   审判长 丰 悦   审判员 乔瑞全   审判员 董婷婷     二Ο一九年三月七日   书记员 杨苏敦   本判决所适用的法律规定：   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。