河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终2004号 上诉人（原审被告）：穆改珍，女，1967年12月14日生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：刘忠昌，河北燕赵众诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司石家庄分公司，住所地：河北省石家庄市桥**维明南大街**恒大城**商业办公楼**，统一社会信用代码：911301006992095528。 法定代表人：杨健峰，职务：经理。 委托诉讼代理人：崔帅艺，男，1995年7月24日生，汉族，住河北省邢台市隆尧县，该公司员工。 委托诉讼代理人：赵晶，女，1987年8月13日生，汉族，住石家庄市长安区，该公司员工。 上诉人穆改珍因与被上诉人金碧物业有限公司石家庄分公司（以下简称金碧物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初4578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人穆改珍的委托诉讼代理人刘忠昌、被上诉人金碧物业有限公司石家庄分公司的委托诉讼代理人崔帅艺、赵晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人的上诉请求为：1、撤销石家庄鹿泉区人民法院（2018）冀010民初4604号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由： 一、一审法院认定事实错误。（一）被上诉人未提供合理的物业服务。恒大金碧天下本是高档住宅，且被上诉人一直按别墅标准收取物业费，可是作为广大业主中的一员，上诉人却没有享受到高档社区应有的服务。根据被上诉人与小区建设单位签订的两份《前期物业服务合同》约定，物业管理区域四至为东至青银高速，南至谷庄村北，西至山前大道，北至槐安西路，但是被上诉人却未对该约定区域进行管理维护，包括但不限于如下方面：1、外墙未按时维修、对私搭乱建行为未按时制止，违反《前期物业服务协议》第三条第一款“房屋外观整洁、统一、协调、美观”；2、地下室、地下室排水系统故障维修好，违反《前期物业服务协议》第三条第二款“设备运行良好”；3、小区湖泊未按时养护，违反《前期物业服务协议》第三条第三款“共用部位维护及时，设施完好”；4、生活和建筑垃圾未按时清运、卫生未保持干净整洁，违反《前期物业服务协议》第三条第四款“公共区域干净整洁，垃圾及时清运”；5、绿化未按时养护，植物已死亡，违反《前期物业服务协议》第三条第五款“绿化修剪整齐美观、保持长势良好”；6、岗亭没有安保人员值班，小区已发生多起入室盗窃案件，违反《前期物业服务协议》第二条第四款“秩序维护”；7、除上诉人现住的区域外，其他区域均为荒草地，被上诉人根本就未进行管理。8、本小区为双拼住宅，被上诉人负有中间共用部分及承重墙的维修责任。担是该部分墙体渗水严重，浸泡地下室，损坏了上诉人的装饰装修及家具。现如今，仍严重影响上诉人的居住质量。9、被上诉人于2018年12月13日张贴了《致广大业主朋友的一封信》，称“物业公司将对恶意欠费的业主，采取发送律师函、提起诉讼、在园区公示欠费业主名单、停止提供物业服务等系列措施……每个公民都是社会诚信体系的一份子，良好的契约精神是建设诚信社会体系的基石，也是培养、教育下一代立足社会的精神纽带！”被上诉人作为金碧天下小区的前期物业服务企业，不但不思考如何提高物业服务质量，却恶意诋毁上诉人等人，将上诉人等人与其他业主孤立，甚至敢于侵犯上诉人的名誉，严重偏离了作为前期物业服务企业的初束，本就毫无诚信，居然还指责上诉人没有诚信。试想此等颠倒黑白、喧宾夺主的物业服务企业如何能够真心为广大业主服务？（二）该小区住宅为高尚住宅，并非别墅，一审法院认定以别墅的价格4元/m2/月缴纳物业费，属于认定事实错误。1、首先，根据上述相关规定，自2004年起国家就已经禁止向别墅项目供地，恒大金碧天下项目土地为2011年出让，规划用途为城镇住宅用地，土地编号为鹿国用（2011）第02-2217号，显然政府的供地是符合国家政策要求的；其次，恒大地产集团鹿泉有限公司与上诉人签订的商品房买卖合同也明确土地用途为城镇住宅用地，商品房的用途为住宅；再次，该房屋的不动产登记证上记载的也是城镇住宅用地和成套住宅，且建筑面积包含了公摊面积，而别墅是没有公摊的，显然房管部门也没有认定该房屋为别墅；最后，经查询石家庄市鹿泉区人民政府官方网站，恒大金碧天下项目土地为城镇住宅用地项目规划为高尚住宅，项目容积率为0.601、0.603、也远高于别墅项目。因此，该小区的房屋为高尚住宅，而非别墅。2、《石家庄市物业服务收费管理实施办法》第八条第二款规定“业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价”。根据该规定，本小区应当按照政府指导价收取物业费。同时，《石家庄市区住宅区前期物业服务收费等级基准价》显示，即使是最高等级的特级服务标准，物业费收取标准仅为2.8元/m2/月。3、自从房屋交付给上诉人至今，房屋地下室因漏水，一直无法使用。上诉人向被上诉人多次反映，但被上诉人至今未给上诉人维修好。因此，就房屋地下室的面积部分，上诉人不应缴纳物业费。4、被上诉人未提交任何证据证明其向上诉人提供过物业费定价的依据及政府主管部门批复或备案的相关资料。该小区物业费的定价是被上诉人和小区建设单位私自制定的，作为业主只能被动接受，没有任何协商的余地和机会，明显不符合民法的公平公正原则。 二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院未审查被上诉人与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》的效力。根据《物业管理条例》第24条、《石家庄市物业管理条例》第25条的规定，被上诉人与金碧天下小区的建设单位本就是关联企业，且该小区首期的建筑面积为80034.78m2，远超法律规定的3万m2的标准，但被上诉人未提供任何证据证明其是经过招投标程序而被选定的前期物业服务企业。因此，被上诉人与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》无效，进而可知被上诉人作为本小区的前期物业服务企业对本小区提供服务是不合法的。（二）一审法院未审查上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》的效力。1、因为《前期物业服务合同》无效，所以《前期物业服务协议》便失去了签订的前提基础，当然也无效。2、房屋交付时，被上诉人与该小区建设单位称如不签订《前期物业服务协议》则不给上诉人交付房屋。上诉人无奈，只能违背自己的真实意愿签订了该协议。因此，该协议本就不是上诉人的真实意思表示。（三）被上诉人未向上诉人履行催交物业费的义务，上诉人无需缴纳物业费。1、一审中，被上诉人提供了邮寄单、律师函证明书面催缴，并称上门张贴书面物业费缴费函，证明履行了催收物业费的事实。但书面邮寄的单据显示，签收人并非上诉人，因此，上诉人没有收到律师函、书面物业费缴费函；对于张贴的书面物业费缴费函，对方没有提供证据原件，无法核实真伪，且因为被上诉人物业服务不合格，上诉人早已不在此居住，因此，上诉人没有收到该缴费函。一审法院未考虑该情况，径自认定被上诉人履行了催缴物业费的手续，明显不当。2、另，2018年8月29日，被上诉人于石家庄市桥西区人民法院起诉小区住户江宇物业服务合同纠纷，案号为（2018）冀0104民初6700号。现该案已于2018年11月29日出具民事裁定书，裁定驳回被上诉人的起诉，理由便是“原告虽主张向被告进行了书面催交，并提交了物业费催交通知函，但被告称未见到，且原告无证据证实向被告进行了书面催交”，依据《最高人民法院》第6条作出此裁定。本案中，上诉人亦主张被上诉人无证据证实向上诉人进行了书面催交，但一审法院却适用了错误的法律，导致出现错误的结果。（四）本小区未达到物业交付的条件，物业费应当由建设单位承担。通过被上诉人与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》的约定，物业管理区域四至为东至青银高速，南至谷庄村北，西至山前大道，北至槐安西路，而本案中上诉人所居住的区域仅为《前期物业服务合同》约定的物业管理区域的一小部分，其他地方现为荒草地。显然，按照合同的约定，小区未达到交付的条件。而根据《石家庄市物业管理条例》第二十八条第二款的规定，此种情况下物业费应当由建设单位承担。一审法院认为应由上诉人承担，属于适用法律错误。 综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律错误。因此，上诉人提起上诉，请贵院依法判决。 被上诉人金碧物业公司答辩称，物业费收费标准符合合同约定、法律规定和市场行情，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释、理解与适用》第五条，根据《物业管理条例》第四十三条的规定，地方政，地方政府规章应当无权就物业费用的收据标准作出规定服务收费管理办法》第六条规定，一般只有经济适用型住房的物业收费实行政府指导下，市场调节价的物业服务收费，由合同中约定。市场调节价适用于外销商品房、别墅、高级商住楼、写字楼等。1、根据上诉人一审提出来的问题，我们现在收集出来新的证据：石家庄恒大金碧天下项目首一期物业2018年收支一览表，说明我方提供的物业服务的价值远大于物业费收费标准。2、前期物业服务管理合同合法有效，该项目建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业。3、商品房买卖合同中已明确交付条件，而非上诉人上诉状中所描述的条件。4、关于滞纳金合同中有明确约定，各上诉人也亲自确认，且一审中我方主张的滞纳金为日千分之一，而一审法院支持为银行同期贷款利率，法官已酌情减少。5、一审法官并未偏袒被上诉人，上诉人在庭审中所述均为房屋质量问题，而该案为物业费服务纠纷，其所述与本案无关。对于地下室问题，地产公，地产公司已给王晓磊补偿质量问题与本案无关。 原告金碧物业公司向原审法院提出诉讼请求：1.判决被告给付所欠物业服务费人民币25998.3元及自2016年8月25日起至付清之日止每日按应缴费用的1‰向原告支付逾期付款的滞纳金。2.本案诉讼费由被告承担。 被告穆改珍向原审法院辩称，原被告签订的《前期物业协议无效》，即使合同有效，被告也不应当按照别墅的标准4元每平方每月收取物业费，原告未尽到合格的物业义务，被告有权拒绝缴纳物业费，被告不应当缴纳滞纳金，因此，应驳回原告的诉讼请求。 原告原审诉讼过程中提交的证据是： 证据一、被告身份证复印件，证明被告身份信息。 证据二、《前期物业服务协议》，证明协议约定的具体条款包括物业费缴纳起始时间，收费标准，交纳时间，物业费计算及违约金计算方式等具体内容，双方签订的协议成立并生效，根据协议约定，自收楼之日起，开始缴纳物业费，每月每平方米4元，每季度物业费从逾期之日起每天欠费总额的千分之一缴纳滞纳金。 证据三、业主承诺书、房屋钥匙签收确认书，收楼物品确认表、收楼流程办理等收楼手续，证明被告已收楼并签署相关文件，自收楼之日起应开始缴纳物业服务费。 证据四、小区卫生保洁照片、小区湖泊及养护照片、小区道路清洁照片、小区活动照片、小区绿化照片、小区保安值班、巡逻视频、物业送蜡并积极联系供电局聊天内容及照片。证明物业按照前期物业服务协议内容的约定积极履行物业服务义务。 证据五、物业发书面律师函催交物业费、物业多次发书面催缴通知函催交物业费、物业多次上门张贴书面物业费催缴函，证明物业已多次书面催交物业费，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费。 被告质证称： 对证据一无异议。 对证据二、三真实性无异议。该手续的签订是被迫的，原告未提供任何证据证明其作为金碧天下小区前期物业服务企业是经过了合法的程序，因此，原告没有权利强制被告签订物业服务协议及手续。如果我们不签物业服务协议及相关手续，原告就不给交房，所以是被迫的。前期物业服务协议约定的滞纳金过高。 对证据四，证明目的不认可，真实性无法核实，通过该证据可以看出该图片拍摄于2018年5月18日，该照片只能证明该时间点照片所显示的区域内物业服务情况，而物业服务指的是对整个区域进行的服务。我们实际的察看，原告的物业服务远达不到合格的标准。 对证据五，关于律师函，六被告不是本人签收，我们未见到该律师函。对方何时张贴的及真实性不认可，虽然对方通过图片的形式显示催收日期为2017年及2018年，但是原告未提交该催收单的原件，因此我们认为对方没有履行催收手续。被告不是无正当理由拒绝交纳物业费，而是因为原告物业服务质量不合格。 被告原审诉讼过程中提交的证据是： 证据一、《前期物业服务合同》证明原告与恒大地产集团鹿泉有限公司签订了前期物业服务合同，该合同约定物业管理区域四至，东至青银高速，南至谷庄村北，西至山前大道，北至槐安西路，原告应当对该区域进行物业服务。 证据二、物业管理区域内照片，证明原告未按前期物业服务协议的约定为被告提供物业服务。具体如绿化未按时养护、生活和建筑垃圾未按时清运、卫生未保持干净整洁、小区湖泊未按时养护、外墙未按时维修，对私搭乱建行为未按时制止，岗亭没有安保人员值班等。 证据三、关于中央环境保护督察组移交群众举报案件情况的公示，证明原告未尽到物业服务责任。 证据四、地下室、地下室图片告未及时对漏水墙壁进行维修。 证据五、原告于2018年12月13日张贴的致广大业主朋友的一封信，证明原告歪曲事实，不提高物业服务质量，却肆意诋毁被告，失去了其作为物业服务企业的本质。 原告质证称： 对证据一无原件，对证据三性均有异议，无法核实真伪，且与本案无关。 对证据二，对真实性有异议，被告专门针对小区清扫、修整及养护之时拍摄，小区保安为24小时安保，我方已提供证据。但被告专门拍摄安保换班或巡查之时拍摄，根本无法体现小区物业的真实内容。 对证据三，三性均有异议，未提供原始载体，且小区外环境与本案无关。物业的服务范围为小区内，且证明内容不符合实际情况，证据三中所指的小区南侧，目前正开发进行房屋建设，不存在有垃圾问题。物业对小区生活垃圾的处理建造了专门的垃圾处理房，我方已举证，被告证据三中的内容，根本与事实不符。 对证据四，关联性有异议，物业的服务范围未包括屋内范围，被告若对房屋质量有异议，可另行向房地产公司主张权益，该证据与本案无关。 对证据五，三性均有异议，未提供原件，且与本案无关。 原审法院查明认定的事实，2013年10月4日原、被告签订了《前期物业服务协议》（以下简称“《协议》），约定原告向被告位于“石家庄市鹿泉区山前大道299号恒大金碧天下首一期住区A区469栋102房提供物业服务。《协议》第四条约定，交纳物业费起始时间为自收楼通知书上载明的交楼日期起计，若业主提前收楼，则从收楼之日计收。办理收楼手续一次性缴纳六个月物业服务费。此后被告应于每季度首月15日前缴纳该季度的物业服务费。物业服务费均按建筑面积收，别墅为每月每平方米4.0元（含公共水费、电费分摊）.第4条第3款明确约定空置物业的管理服务费，按本物业区域同类物业标准全额缴纳.《协议》第十一条第一款约定，原告违反协议，未达到物业服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责。第十一条第四款约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用时，应补交并从逾期之日起按每天欠费总额的1‰缴纳滞纳金。《协议》签订后，原告依约向被告提供了物业服务，而被告未按《协议》约定缴纳2016年8月25日至2018年10月31日的物业服务费25998.3元，经原告多次催促，被告仍拒不缴纳。 原审法院认为，原、被告签订了《前期物业服务协议》，该协议合法有效，原被告均应当按照该协议履行，原告已依约向被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定按时向原告缴纳物业费，被告辩称原、被告签订的《前期物业服务协议》无效及物业费过高，理据不足，对此不予支持。被告如认为原告的物业服务未达到约定目标，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，被告可以主张权利，因此，被告可另案起诉，本案不予处理。原被告约定违约金过高，超过年利率24%，对此不予支持，违约金应当按照中国人民银行同期贷款利率计算直至本判决执行之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条的规定，一审判决如下：被告穆改珍在本判决生效后三日内给付原告物业服务费25998.3元及自2016年8月25日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算向原告支付逾期付款的滞纳金。一审案件受理费371元，由被告穆改珍负担。 本院二审期间，被上诉人提供石家庄恒大金碧天下项目首一期物业2018年收支一览表，欲证实其提供的物业服务的价值远大于物业费收费标准。经质证，上诉人发表质证意见为，该收支一览表系被上诉人单方制作，真实性我方无法核实，另外，对上诉人支出多少不是收取物业费多少的决定性因素，两者没有任何关系，对其证明目的不予认可。本院查明认定的其他事实与原审法院查明认定的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订了《前期物业服务协议》，虽上诉人主张该协议系被迫签订，但被上诉人对此并不认可，上诉人未能对该主张提供充分证据予以证实，本院对上诉人该主张难以认定。虽上诉人认为该协议所约定的物业费标准不符合相关规定，但鉴于该协议为双方的真实意思表示，故在该协议的效力未被否定之前，原审法院认定该物业服务协议合法有效，该认定并无不当，双方均应当按照该协议约定履行。被上诉人已依约向上诉人提供了物业服务，上诉人应当按照协议约定按时向被上诉人缴纳物业费。上诉人所主张的被上诉人的物业服务未达到约定目标，上诉人有权要求被上诉人限期改正，逾期未改正并造成相应损失的，上诉人可以另行主张权利，但鉴于上诉人该主张与本案不是同一法律关系，原审法院对此不予处理符合相关法律规定。原审判决其他处理并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费742元由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 李 祥 审判员 李 曼 二〇一九年三月二十五日 书记员 邢琳琪 ——