广西壮族自治区天等县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1425民初588号 原告：广西天等天成房地产开发有限公司，住所地天等县天等镇天宝南路**。统一社会信用代码：91451425695399707W。 法定代表人：黄海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：旷喜文，广西方圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁振武，广西方圆律师事务所律师。 被告：陆大补，男，1986年2月16日出生，壮族，住广西天等县。 第三人：中国工商银行股份有限公司天等县支行，住所地天等县天等镇朝阳东路**。 负责人：李耀飞，该行副行长。 委托诉讼代理人：吴昊，该行行长助理。 委托诉讼代理人：唐天，该行客户经理。 原告广西天等天成房地产开发有限公司（以下简称天成房产公司）与被告陆大补、第三人中国工商银行股份有限公司天等县支行（以下简称工行天等支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天成房产公司的委托诉讼代理人旷喜文、第三人工行天等支行的诉讼委托代理人唐天、吴昊到庭参加诉讼，被告陆大补经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天成房产公司向本院提出诉讼请求：1.解除天成房产公司与陆大补签订的《商品房买卖合同》及其附件；2.判令陆大补将位于天等县天等镇天宝南路002号天富商业广场第19栋2单元2层201号房返还天成房产公司；3.判令陆大补向天成房产公司支付违约金47910.3元；4.判令陆大补赔偿天成房产公司代陆大补垫付的按揭款55577.06元（暂计至2018年7月26日）；5.本案诉讼费用由陆大补承担。事实与理由：2013年1月18日，天成房产公司与陆大补签订了《商品房买卖合同》，合同约定，陆大补（买受人）向天成房产公司购买位于天等县天等镇天宝南路002号天富商业广场第19栋2单元2层201号房，建筑面积120.41平方米，总金额319402元。双方在合同附件五《补充协议》第一条第（三）“银行按揭付款”项下约定：买受人签署合同当天缴纳首付款，首付款占总房款的30％，余款占总房款的70％，由买受人向银行申请按揭贷款支付；并约定：买受人办理银行按揭需出卖人担保，若买受人不按时供款致使贷款银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在履行保证责任后有权单方面解除本合同，且买受人须按总房款的15％向出卖人支付违约金；买卖合同解除后，该房产转归出卖人所有，出卖人在抵消出卖人因承担保证责任而有权向买受人追偿的全部损失及违约金后将剩余房款退回买受人，买受人已付房款不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。 2013年3月5日，陆大补与工行天等支行签订了《个人购房借款/担保合同》，向工行天等支行借款223000元支付了购房余款，天成房产公司作为其保证人承担保证责任。上述合同签订后，天成房产公司依约履行了义务，并将涉案房屋及时交付给陆大补占有使用，但陆大补却并未按约定按时偿还银行借款，而且从此失联。工行天等支行遂要求天成房产公司承担保证责任，天成房产公司被迫履行担保责任，向工行天等支行垫付了陆大补逾期未还款项，部分为天成房产公司转入陆大补账户，由工行天等支行扣款，部分为工行天等支行从天成房产公司的保证金账户扣划。从2016年3月至2019年3月15日，天成房产公司一共代陆大补向工行天等支行付款69863.82元。陆大补不按约定供款致使工行天等支行要求天成房产公司承担保证责任，陆大补的行为已构成违约，双方约定的解除合同条件已经成就，天成房产公司有权单方面解除合同并要求陆大补支付违约金及赔偿损失，陆大补应当向天成房产公司返还房屋。为此，特向法院提起诉讼，请依法支持天成房产公司的诉讼请求。 天成房产公司为其诉讼请求向法庭提交如下证据：1.天成房产公司的营业执照，用于证明天成房产公司具有主体资格；2.工行天等支行的企业信用信息公示报告，用于证明工行天等支行具有主体资格；3.《商品房买卖合同》及附件，用于证明天成房产公司、陆大补签订的《商品房买卖合同》约定内容，其中约定了买受人办理银行按揭需出卖人担保，若买受人不按时供款致使贷款银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在履行保证责任后有权单方面解除本买卖合同，且买受人须按总房款的15％向出卖人支付违约金；4.《个人购房借款/担保合同》，用于证明陆大补与工行天等支行签订合同后向工行天等支行借款223000元支付购房余款，天成房产公司作为其保证人的事实；5.天成房产公司代垫陆大补款项汇总表、工行天等支行的催款通知书、转账凭证、扣款通知书，用于证明天成房产公司履行了担保责任，向陆大补账户支付用于还贷资金及工行天等支行从天成房产公司保证金账户划扣陆大补逾期按揭还款款项的事实，截止2019年3月15日，天成房产公司一共代陆大补付款69863.82元；6.陆大补交付首付款的票据材料，用于证明陆大补已交付96402元首付款。 陆大补经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，也未提交答辩状和证据。 工行天等支行述称，天成房产公司与陆大补签订《商品房买卖合同》后，向工行天等支行贷款223000元，天成房产公司作为担保人承担保证责任，签订《个人购房借款/担保合同》后，工行天等支行便依约按时将223000元贷款转到天成房产公司的账户。如果法院解除《商品房买卖合同》，要求陆大补与天成房产公司偿还尚欠的贷款本金及利息。 工行天等支行向法庭提交如下证据：还款流水账清单，用于证明陆大补自2013年3月至2016年2月还贷情况，2016年3月起至2019年3月，天成房产公司代陆大补支付贷款本金及利息情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。工行天等支行对天成房产公司提交的证据1-6均无异议，天成房产公司对工行天等支行提交的证据无异议。经审查，上述证据内容真实，来源合法，与案件相关联，能证明案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天成房产公司系从事房地产开发经营的企业法人。2013年1月18日，陆大补向天成房产公司购买了位于天等县天等镇天宝南路002号天富商业广场第19栋2单元201号房屋，建筑面积为120.41平方米，每平米价格为2652.62元，总房款为319402.00元。双方为此签订了《商品房买卖合同》（合同编号：TC0391），约定由陆大补支付30％的首付房款，余下70％房款向工行天等支行申请按揭贷款。双方在合同附件五《补充协议》第一条第（三）“银行按揭付款”项下约定“买受人签署合同当天缴纳首付款，首付款占总房款的30％，余款占总房款的70％，由买受人向银行申请按揭贷款支付；并约定：买受人办理银行按揭需出卖人担保，若买受人不按时供款致使贷款银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在履行保证责任后有权单方面解除本合同，且买受人须按总房款的15％向出卖人支付违约金；买卖合同解除后，该房产转归出卖人所有，出卖人在抵消出卖人因承担保证责任而有权向买受人追偿的全部损失及违约金后将剩余房款退回买受人，买受人已付房款不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。”2013年3月5日，陆大补与工行天等支行签订了《个人购房借款/担保合同》，向工行天等支行借款223000元支付购房余款，天成房产公司作为陆大补保证人承担保证责任。随后，工行天等支行依约将223000元转到天成房产公司账户，天成房产公司依约履行了义务，将涉案房屋交付给陆大补占有使用，陆大补至今未办理抵押登记手续。2016年3月陆大补未按约定按时偿还银行借款，工行天等支行遂要求天成房产公司承担保证责任，天成房产公司依约向工行天等支行垫付了陆大补逾期未还款项，从2016年3月至2019年3月15日，天成房产公司代陆大补向工行天等支行支付按揭贷款本金及利息69863.82元。 另查明，陆大补购买的天等县天等镇天宝南路002号天富商业广场第19栋2单元201号房只办理抵押权预告登记，至今未办理正式抵押登记；2013年3月至2016年2月，陆大补向工行天等支行偿还贷款本金26639.53元及利息37179.82元，截止2019年3月，陆大补尚欠工行天等支行贷款本金155182.31元。 本院认为，天成房产公司与陆大补签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应履行合同的约定。陆大补逾期未按时偿还贷款，导致天成房产公司承担保证责任，工行天等支行从天成房产公司账户扣划相应款项用于代偿陆大补逾期贷款及利息，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第一条第（三）“银行按揭付款”项下约定“买受人办理银行按揭需出卖人担保，若买受人不按时供款致使贷款银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在履行保证责任后有权单方面解除本合同，且买受人须按总房款的15％向出卖人支付违约金；买卖合同解除后，该房产转归出卖人所有，出卖人在抵消出卖人因承担保证责任而有权向买受人追偿的全部损失及违约金后将剩余房款退回买受人，买受人已付房款不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。”陆大补自2016年3月起至今持续逾期不偿还贷款，已构成根本违约，双方约定的解除合同条件已经成就，天成房产公司诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》，将涉案房产返还天成房产公司的诉请于法有据，本院予以支持。天成房产公司与陆大补签订的《商品房买卖合同》解除后，致使陆大补、工行天等支行、天成房产公司签订的《个人购房借款/担保合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，依法应予以解除。鉴于工行天等支行尚未就讼争房产获得实在抵押权，仅为抵押权预告登记，不存在所谓行使抵押权的问题。按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息，银行因按揭贷款合同解除而遭受的损失应由购房人承担。本案中，按揭贷款合同的解除系陆大补违约导致商品房买卖合同解除而致，为减少不必要的重复起诉和诉累，本案商品房买卖合同纠纷和按揭贷款合同纠纷可一并审理，两份合同解除后，由天成房产公司直接向工行天等支行承担陆大补应当承担的责任，即由贷款的实际收取人天成房产公司直接将剩余的购房贷款返还工行天等支行，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二十五条第二款的规定精神。2016年3月起，陆大补逾期欠贷，已构成违约，工行天等支行依法要求天成房产公司承担担保保证责任，天成房产公司2016年3月至2019年3月代陆大补垫付69863.82元按揭房贷，天成房产公司按合同约定要求陆大补支付15％违约金符合法律规定，但以总房款计付违约金于事实不符，应以天成房产公司代陆大补垫付的69863.82元按揭贷款计付违约金。陆大补经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权、质证权、辩论权等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 解除广西天等天成房地产开发有限公司与陆大补签订的《商品房买卖合同》及其附件（合同编号：TC0391）； 二、解除陆大补、中国工商银行股份有限公司天等县支行、广西天等天成房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号A：[按]字[崇]行[天等]支行[2013]年[0012]号）； 三、陆大补于本判决生效后十日内将位于天等县天等镇天宝南路002号天富商业广场第十九栋2单元2层201号房返还广西天等天成房地产开发有限公司； 四、陆大补于本判决生效之日起十日内向广西天等天成房地产开发有限公司支付违约金10479.57元； 五、广西天等天成房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向陆大补退还首付购房款96402元及应付利息（从2013年1月18日起按中国人民银行同期存款利率计算至判决生效之日止）； 六、广西天等天成房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向陆大补退还其已向中国工商银行股份有限公司天等县支行偿还的贷款本金及利息63819.35元； 七、广西天等天成房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向中国工商银行股份有限公司天等县支行清偿陆大补自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本金及应付利息； 八、驳回广西天等天成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2370元，由广西天等天成房地产开发有限公司负担370元，陆大补负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  农绍成 人民陪审员  农有强 人民陪审员  李秀芳 二〇一九年三月二十二日 法官 助理  李建莹 书 记 员  潘春重 附本案判决所依据的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第九十三条【合同约定解除】当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 2.《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。