广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初231号原告：李其彬，男，汉族，1984年6月13日出生，住安徽省涡阳县，委托诉讼代理人：谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐学英，广东鹏乾律师事务所律师。被告：惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**石化大道**畔山名居******房。法定代表人：易友刚。委托诉讼代理人：顾传富，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹，广东深大地律师事务所律师。原告李其彬与被告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢新志、被告的委托诉讼代理人张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李其彬向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房违约金4395元(258557*170*0.0001，自2015年12月31日起计算至2016年6月17日)；2.判令被告向原告支付逾期办理权属证书违约金7317元（258557*1/10000*（343-60），从2017年6月23日起计算至被告向房产登记部门提交办理转移登记所需全部资料之日止）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买的商品房总价款为人民币258557元，被告于2015年12月30日前交房，如被告逾期交房，每日按照已交付房款的万分之一支付违约金。被告于交房后540日向惠州大亚湾区房管递交办理转移登记的全部资料。原告于2014年8月6日支付首期款78557元，于2014年3月3日按揭贷款支付180000元。被告于2015年12月16日向原告发送《入伙通知书》，通知涉案商品房已符合入伙条件，2015年12月25日至2015年12月31日办理入伙手续。原告接收涉案商品房时，被告向原告提供了涉案商品房的质量保证书，告知原告涉案商品房已符合交付条件。原告基于对被告的信任，认为涉案商品房已符合交付条件，就接收了涉案商品房。现原告发现涉案商品房于2016年4月份才竣工验收，2016年6月17日才完成竣工验收备案。涉案商品房在交付时不具备交房条件。另被告交房后540日内没有向惠州大亚湾区房管递交办理转移登记的全部资料。被告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司辩称，一、原告请求逾期办理房地产证的诉讼请求缺乏事实和法律根据，依法应当予以驳回，具体理由如下：（一）合同第十五条约定办理房地证的程序和时间的问题。1、该合同条款是双方当事人依法签订的合同，根据规定只要是双方当事人自愿签订的，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，就是属于合法有效的条款。2、第十五条整个条款是约定产权过户登记取得房地产证的时间，其分为两个部分即：一、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、在备案登记结束后550个工作日内取得房地产证书，交付给买受人。可见原告要求办理逾期房地产证的期限尚未届满，目前的时间是超过第一阶段的期限的状态而未达到交付房地产证的时间期限。（二）备案和取得房地产证是两个不同的事实和不同的程序。备案是指房屋初始登记备案，是办理房地产证的必须的前提条件。备案以后根据法律规定是出卖人协助买受人办理房地产证书，但是实践中为了办理统一性，及效力性，出卖人除了履行备案的义务，往往均是代为出卖人办理，因此出卖人需要时间及根据大亚湾不动产中心登记的要求准备资料，为各买受人送审分户资料，取得送件回执。在这过程中，包括资料审核，如是否买受人身份证过期、有无交纳各种交易税、如果是银行贷款的还需要将银行抵押权证索回，另外根据2016年以后房地产登记政策的变化，还需要增加几个流程，增加了分户产权商品房首次登记告知流程、（增量房）权籍调查流程、以及不动产登记中心办证每日限号制度、启用新的不动产登记信息平台系统等等，使得办证工作需要相当的时间，同时，在实践中还会遇到一些本不应耽搁时间程序也会不顺利，造成时间上增加和浪费。为此，约定自初始登记备案结束后550个工作日内办理完毕房地产证，是有其合理性的。就本案而言办理房地产证的时间而言正处于备案之后，办理房地产证过程当中，并没有超出约定的办理房地产的约定时间。由于没有违约事实发生，因此原告起诉就缺乏事实的根据，依法应当予以驳回。二、原告要求支付逾期交房违约金无事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定了交付时间和条件，原告在合同约定时间内接受房屋并实际占有，交付房屋符合合同约定。原告在2015年12月30日已经入伙收楼完毕，并无异议。被告已经向惠州大亚湾不动产登记中心递交办理房地产证的全部资料，取得《惠州大亚湾区不动产登记受理回执》办理了初始转移登记,同时依据广东省高级人民法院2017年9月12日《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》32条：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”原告已经同意接受商品房，并实际占有、使用或收益，其利益未有实际性的损害，现以交付不符合约定或法定条件主张逾期交房违约责任，应当不予支持。以上意见，请法庭予以采纳和支持。本院经审理认定事实如下：2014年1月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州××西区××大道西××号恒丰润畔山名居第11栋817号房，总价款为258557元。合同第七条约定逾期付款的违约责任：原告如未按合同时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一违约金。第八条约定交付期限及标准：被告应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。第九条约定逾期交房违约责任：被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过240日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。第十五条约定产权登记：被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.双方约定在被告取得登记机关备案完成之日起550个工作日内办理该商品房的房地产权属证书，逾期不能办理的，原告不退房，但应按己付房款的日万分之一计算违约金，直到取得房地产证之日止。双方还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告在合同约定的房屋交付日前付清了购房款258557元。2015年12月25日，被告向原告交付涉案房屋。2018年5月9日，被告向不动产登记机关提交涉案房产办理转移登记所需的资料并取得受理回执。另查明，2016年6月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》，明确自2016年6月30日起，新建商品房权属登记增加了首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查手续。惠湾国土资函[2018]669号《关于不动产权权籍调查流程及时间的复函》显示：不动产权籍调查和宗地图制作业务属于不动产登记前置工作，首次登记、增量房转移登记等正常办理时限为20个工作日。庭审中，双方确认两次权籍调查时间为60天。与本案类似的惠州市中级人民法院生效民事判决书【（2018）粤13民终5465号】中确认涉案恒丰润畔山名居逾期提交办证资料的违约金以已付房款为基数按日万分之一计算。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是:1.被告是否存在逾期交房；2.被告是否存在逾期提交办证资料备案及原告是否逾期取得房地产权证3.如何确定违约金的计算标准问题。关于被告是否存在逾期交付房屋问题。本案中，原、被告在合同中约定被告应在2015年12月30日前将房屋交付原告使用，被告于2015年12月25日完成了交付义务，参照广东省高级人民《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，原告收楼时应知道涉案房屋不具备约定或法定交付条件而同意接收房屋，又以房屋不具备交付条件为由主张收房之后的逾期交房违约金，不予支持。关于被告是否存在逾期提交办证资料备案及原告是否逾期取得房地产权证的问题。本案中，合同对产权登记的违约责任分两部分进行约定，一部分是交付使用后逾期提交资料备案的违约责任，另一部分是提交资料备案后逾期取得房产证的违约责任。至于被告是否逾期提交资料备案问题，分析认为，涉案商品房已于2015年12月25日交付原告使用，按约定被告应当在540日后的2017年6月17日前将办理涉案房屋不动产权转移登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告在2018年5月9日才完成该项义务，超出约定报备时间326天。在惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间60天在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，应予以扣除，因此，被告实际逾期天数为266天。至于原告是否逾期取得房地产权证问题，被告于2018年5月9日提交办证资料报产权登记机关备案，至庭审之日未超过合同约定的时间，诉请该段时间的逾期办证违约金，无事实和法律依据，不予支持。关于如何确定违约金的计算标准问题。合同中双方对逾期提交办证资料的违约金未约定，但约定逾期付款违约金和逾期取得房地产权证的违约金均按日万分之一计付，根据合同权利义务对等原则，并参照与本案类似的惠州市中级人民法院生效民事判决书【（2018）粤13民终5465号】中确认的涉案恒丰润畔山名居逾期提交办证资料的违约金计算标准，确定逾期提交办证资料的违约金以已付房款为基数按日万分之一计算，具体金额为6878元（258557元×0.0001×266天），原告请求超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李其彬付逾期办证违约金6878元；二、驳回原告李其彬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46元，由被告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司负担。此款已由原告预交，不予退回，判决生效被告径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  薛银标二〇一九年三月十八日法官助理李红兰书记员陈露