新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵08民终86号 上诉人（原审被告）：汉武平，男，1979年8月2日出生，汉族，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：杨洪波，新疆域新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜丽，女，1967年7月12日出生，汉族，住石河子市。 委托诉讼代理人：田馨，新疆双信律师事务所律师。 上诉人汉武平因与被上诉人姜丽房屋租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2018）兵9001民初3288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汉武平及委托诉讼代理人杨洪波、被上诉人姜丽的委托诉讼代理人田馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汉武平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案双方当事人均非适格当事人，本案的出租人系石河子市三江商服有限责任公司，承租人系石河子御鼎牛肉面馆。租赁合同早在2018年4月已解除，且被上诉人已将房屋出租给他人经营“霸王牛”饭馆。故上诉人不应支付租金及违约金。 姜丽辩称：一审判决认定事实清楚，被上诉人姜丽作为本案主体并无不当，请求驳回上诉，维持原判。 姜丽向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告2018年5月31日至2019年5月31日的房屋租赁费480000元；二、判令被告支付原告违约金460000元；三、由被告承担本案诉讼费及送达费。 一审法院认定事实：2016年4月16日，原告姜丽（甲方）与被告汉武平（乙方）签订房屋租赁合同，约定：乙方租赁甲方位于石河子市××号、北南走向一层从北向南数第七间的门面房一套，面积269平方米，房租计算时间为2016年5月31日起至2021年5月31日止，房屋租金前两年每年为430000元，后三年每年为480000元，其中2018年2月1日乙方需支付第三年度的房屋租金480000元。乙方如违反合同约定或擅自解除合同应承担违约金，按合同总价款的20%即460000元。之后，原告将该房屋交付给被告租赁使用。现被告拖欠原告2018年5月31日至2019年5月31日的房屋租金480000元未付。 一审法院认为，原、被告于2016年4月16日签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定严格履行。原告在合同订立后已将房屋交付给被告，履行了合同义务。被告作为承租人，其主要的合同义务就是按照合同约定的期限交付租金，而被告拖欠2018年至2019年度的租金480000元未付，经催要仍拖欠至今不付。其行为违反合同约定，构成违约。原告作为案涉合同的相对人按照约定诉请被告支付租金及违约金的理由，合法正当，该院予以支持。但原告主张的违约金数额明显过高，且被告违约并未给原告造成较大损失，因此违约金数额酌情调整确定以20000元为宜。被告作为承租人在没有与出租人协商一致解除合同的情形下，即使存在自行搬离房屋的情况，其行为也因不符合《中华人民共和国合同法》规定的解除条件，并不具有单方解除合同的效力，被告仍负有按照约定支付房屋租金的合同责任和义务。被告关于不应支付租金等抗辩意见，缺乏事实及法律依据，该院均不予采纳。综上所述，对原告诉讼请求的合理部分，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条规定，判决： 一、被告汉武平支付原告姜丽2018年5月31日至2019年5月31日租金480000元； 二、被告汉武平支付原告姜丽违约金20000元； 以上款项合计500000元，被告汉武平于判决生效之日起五日内给付原告姜丽。 三、驳回原告姜丽的其他诉讼请求。 案件受理费13200元，送达费45元，合计13245元（原告已预交），由原告姜丽负担4400元，被告汉武平负担8845元，被告汉武平负担部分与前款同期给付原告姜丽。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供证据一：证人潘某某的出庭证言，拟证明上诉人于2018年4月30日已将钥匙交由被上诉人，租赁合同已解除。潘某某出庭陈述：潘某某曾为上诉人装修过御鼎牛肉面馆，2018年5月1日前受上诉人之托，为其搬运店面的货物，未看见上诉人向他人交钥匙的过程。上诉人认可证人证言的真实性、合法性、关联性。被上诉人认为该证言无法证明被上诉人同意解除租赁合同的事实。被上诉人的质证意见合法、合理，本院对潘某某证言的证明效力不予认定。上诉人提交证据二：涉案门面房打出租广告的照片一张和门面房挂“霸王牛”门头的微信截图一张。拟证明被上诉人在2018年9月17日前已发布出租广告，2019年1月18日前已将涉案店面出租给他人经营，双方当事人之间的租赁关系已解除。上诉人提交证据三：借记卡明细清单两份。拟证明上诉人将租金的一部分打给石河子市三江商服有限责任公司的员工杨惠，涉案店面的出租方是石河子市三江服务有限责任公司，被上诉人非本案适格被告。被上诉人认可证据二、三的真实性，否认其关联性。被上诉人称2018年9月17日发布出租广告是为了减少双方的损失，2019年1月18日涉案房屋确实另租他人，但仅处于装修阶段，尚未签订正式租赁合同；杨惠与被上诉人是朋友关系，杨惠受托收受上诉人的租金，并不能证明被上诉人主体不适格。本院对上诉人提供的证据二、三的真实性予以认可。因被上诉人在2019年1月18日已将涉案门面房交他人进行装修，上诉人与被上诉人之间的租赁合同无法再继续履行，双方之间的租赁合同解除，自此上诉人不需再向被上诉人交纳房租。本院认为被上诉人关于2018年9月17日广告及借记卡明细清单的质证意见合法、合理，两证据的证明效力本院不予认定。 被上诉人提交2018年4月30日由石河子市三江商服有限责任公司出具的证明一份。拟证明涉案门面房是被上诉人姜丽承租石河子市三江商服有限责任公司的，该公司赋予姜丽转租权。上诉人仅认可该证据上加盖的石河子市三江商服有限责任公司公章的真实性，否认该证据的真实性和证明效力。上诉人认为该证明实际出具的日期晚于双方当事人签订房屋租赁合同的时间，属于后补的证据。本院认为被上诉人认可公章的真实性，该证明的真实性应当予以认定。该证据能够证明涉案门面房的房主石河子市三江商服有限责任公司同意姜丽转租房屋，该证据的证明效力本院予以认定。 二审中，上诉人对一审查明被上诉人姜丽是合同当事人的事实提出异议，认为姜丽作为石河子市三江商服有限责任公司股东，是代表该公司签订的租赁合同，合同主体应该是上诉人和石河子市三江商服有限责任公司；涉案租赁合同已在2018年4月解除，上诉人不欠被上诉人的租金。上诉人对一审查明的其他事实无异议。被上诉人对一审查明的事实无异议。依据双方当事人在一、二审的陈述及提供的证据，本院对上诉人关于被上诉人主体不适格的异议不予支持；因涉案租赁合同于2019年1月17日解除，故上诉人不应支付合同解除之后的租金。一审认定上诉人拖欠被上诉人2018年5月31日至2019年5月31日的房屋租金480000元未付有部分错误，本院予以纠正。本院二审对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：上诉人应否给付被上诉人租金480000元及违约金20000元。上诉人以合同双方并非本案适格当事人为由拒绝承担合同责任。经审查，案涉房屋的所有权人虽为石河子市三江商服有限责任公司，但该公司将该房屋租赁给被上诉人姜丽，并赋予被上诉人姜丽转租权。姜丽将该房屋租赁给汉武平，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且有法律效力，姜丽和汉武平是适格的当事人。汉武平将租赁的房屋用于开办饭馆，但租赁合同的主体仍然是汉武平，故汉武平应当按合同约定履行支付租金的义务。本案二审查明，被上诉人已于2019年1月18日前将案涉房屋另租他人进行装修经营，应视为上诉人与被上诉人的租赁合同于2019年1月17日解除，解除合同之后的租金，上诉人不再支付，之前的租金应当支付。拖欠的租金数额为303780元（480000元÷365天×231天，2018年6月1日至2019年1月17日）。上诉人拖欠被上诉人租金，应当承担相应的违约责任，违约金酌定为12000元。 综上所述，汉武平的部分上诉请求成立。因二审庭审后出现了新的事实，导致一审判决部分有误，本院予以改判。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持石河子市人民法院（2018）兵9001民初3288号民事判决第三项，即：“驳回原告姜丽的其他诉讼请求”； 二、变更石河子市人民法院（2018）兵9001民初3288号民事判决第一项为上诉人汉武平于判决生效之日起五日内支付被上诉人姜丽租金303780元； 三、变更石河子市人民法院（2018）兵9001民初3288号民事判决第二项为上诉人汉武平于判决生效之日起五日内支付被上诉姜丽违约金12000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13200元、送达费45元，共计13245元（姜丽已预交），由姜丽负担8742元，汉武平负担4503元；二审案件受理费8800元（汉武平已预交），由姜丽负担5544元，汉武平负担3256元。以上诉讼费用互相折抵后，被上诉人姜丽于判决生效之日起五日内给付上诉人汉武平1041元。 本判决为终审判决。 审判长  杨新宝 审判员  商 栋 审判员  李红敏 二〇一九年三月二十六日                                                                         法 官 助 理  路桂华                                                                        书记员  石静