宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书    （2018）宁0121民初1510号 原告：黄彦青，男，1967年10月7日出生，汉族，初中文化程度，个体，住河南省漯河市。委托诉讼代理人：刘继飞、王琳，系宁夏宁人律师事务所律师。被告：宁夏金色阳光房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市开发区圣雪绒蓝山名邸21幢。法定代表人：祁立峰，系公司董事长。委托诉讼代理人：辛来强，男，系公司员工。原告黄彦青诉被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中被告提出反诉，因案情复杂裁定转为普通程序进行审理，审理中被告撤回了反诉。原告的委托诉讼代理人刘继飞、王琳，被告的委托诉讼代理人辛来强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付合同约定层高为5.4米、建筑面积为91.04 ㎡的房屋；2、判令被告给原告开具购房发票；3、判令被告协助原告办理上述房屋产权证等相关事宜；4、判令被告向原告支付逾期交房的违约金24339.5元（违约金按照已付房款570012元计算，自2016年1月1日至2018年5月4日，共854天，实际金额以被告交付房屋之日止） ；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月19日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》约定：1、原告购买被告开发的蓝山花间墅27座5层19号房屋，建筑面积91.04㎡，其中套内建筑面积61.53㎡，公用部分与公用房屋分摊建筑面积29.51；2、房屋交付时间为2015年12月31日；3、房屋交付使用后90天内，被告办理房屋产权证书。双方亦对违约责任做了约定。原告向被告缴纳了购房款后，被告向原告开具了购房款收据 ，载明收到原告购房款570012.00元。约定的交房日期届满后，被告没有给原告交付房屋。原告多次催促。2018年4月，被告告知原告购买的上述房屋多出了18㎡，被告要求原告补交差价112700.00元房款。原告认为，被告自行委托的永宁县鑫发测绘工程有限公司对涉案房屋做出的房产面积测绘报告中载明的涉案房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例存在巨大差距，原因是被告将室外楼道做了隔层，将做了隔层后的楼道的面积加到了出售房屋面积中，导致原告购买的房屋多出了18㎡。因此，被告要求原告补交房屋差价既不合理也不合法，原告要求被告按合同约定交付房屋，被告均不予理会。另外，根据合同违约责任规定，被告应在2015年12月31日前将涉案房屋交付原告使用，如逾期交房按日支付原告已付房款万分之五的违约金。据此，被告应向原告支付违约金24339.5元。原告为维护其合法权益不受侵犯，特提起诉讼。被告辩称，涉案房屋是由答辩人抵顶给案外人宁夏恒东建筑工程有限公司，再由宁夏恒东建筑工程有限公司抵顶给宁夏嘉柏园艺工程有限公司，再抵顶给黄彦青的。本案涉及的《商品房买卖合同》是基于被答辩人黄彦青与案外人宁夏恒东建筑公司及宁夏嘉柏园艺工程有限公司之间的债权转让产生的。依据答辩人与被告答辩人和案外人宁夏恒东建筑公司之间签订的《三方协议书》第三条约定：《商品房买卖合同》受制于该协议的约束，作为丙方的黄彦青不得独立于该协议向答辩人主张权利，该商品房延期交房或延期办理房证，丙方仅可要求退房，无权向甲方提出其他权利主张。                                                                                                           原告围绕诉讼请求提交了：《银川市商品房买卖合同》、购房款收据各一份；被告围绕抗辩主张提交了：《银川市商品房买卖合同》、房产面积测量报告、顶房协议、三方协议书、关于顶账房户名变更的申请各一份。经法庭质证，被告对原告提交证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为原告只摘取了对其有利的条款。合同第六条规定，合同面积与产权面积有差异的，每平米价格不变，房价款总额按产权面积调整，多退少补；原告对被告提交的商品房买卖合同和房产面积测量报告无异议，对顶房协议、三方协议书、关于顶账房户名变更的申请有异议，认为甲方没有盖章，商品房买卖合同不能受制于《三方协议书》。本院认定事实如下：2015年5月19日，原告与被告签订了《银川市商品房买卖合同》一份，约定： 原告购买被告开发的蓝山花间墅27座5层19号房屋。建筑面积91.04 ㎡，其中，套内建筑面积61.53 ㎡，公用部分与公用房屋分摊建筑面积29.51 ㎡；单价为每平方米6261.12元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，价格不变，房价款总额按产权面积调整，多退少补；付款方式为买受人于2015年5月8日一次性付清全款570012.00元；交房期限为2015年12月31日前；逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金；出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办证资料报产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因出卖人的责任造成不能办证的，自约定期限届满次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金。2015年5月8日，被告给原告出具了收到房款570012.00元的收据。被告没有按期交房。2017年8月9日，被告委托永宁县鑫发测绘工程有限公司对蓝山花间墅三区房产面积进行了测量，原告所购房屋面积为110.03㎡，比合同约定面积91.04㎡多出18.99 ㎡。被告通知原告按合同约定的价格交纳多出面积的房款。原告认为被告将室外楼道做了隔层，导致原告购买的房屋多出面积，故拒绝交纳，遂提起了诉讼。另查明，在原、被告签订商品房买卖合同前，被告作为甲方，宁夏恒东建筑工程有限公司作为乙方，原告作为丙方，签订了《三方协议书》约定，乙方不可撤销地指定甲方将该商品房交易手续办理到丙方名下，据此，甲方与丙方就该商品房签订《商品房买卖合同》并办理相关房产交易手续；《商品房买卖合同》受制于本协议的约束，丙方不得独立于本协议向甲方主张任何权利；如该商品房延期交房或延期办理房产证，丙方仅可要求退房，丙方无权向甲方提出其他权利主张，甲方不承担任何违约赔偿责任。如丙方延期退房，甲方配合办理解除《商品房买卖合同》手续，丙方已付房款的返还由乙方与丙方协商解决，与甲方无关。甲方出具给丙方的购房款收据或发票仅为办理房屋产权证所需（丙方并未实际向甲方支付），任何情况下，丙方无权要求甲方退还房款，亦无权要求甲方退补购房款收据或发票金额与丙方实际支付给乙方的购房款之间的差价。本院认为，原、被告双方签订的《银川市商品房买卖合同》是在原、被告及宁夏恒东建筑工程有限公司签订《三方协议书》的前提下签订的，均合法有效，对各方具有约束力。商品房买卖合同中明确约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，价格不变，房价款总额按产权面积调整，多退少补。永宁县鑫发测绘工程有限公司对蓝山花间墅房产的测量面积是向房管部门备案的房屋产权登记面积，故原告应当按照合同约定补交多出面积的房款。现今房屋已具备交付条件，被告应当在原告交清房款后，按照合同约定向原告交付房屋，并给原告开具购房发票，协助原告办理房屋产权证。原告主张的逾期交房违约金不符合三方协议的约定，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百三十条规定，判决如下：一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司在原告黄彦青交清以房屋产权登记面积计算的购房款后，立即向原告交付合同中约定的房屋；二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司在原告交清购房款后，立即向原告开具购房款发票；三、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司在房屋交付后90日内协助原告办理房屋产权证；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408.00，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担100.00元；由原告负担308.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。                         审  判  长    江新科                      人 民 陪 审 员    唐淑兰                     人 民 陪 审 员    陈怀                                               二〇一九年三月二十九日                     书  记  员    朱丽娟 附：判决书所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。    当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。    第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。     ?          ?