广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终251号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张雪琴，女，1977年12月7日出生，汉族，住所地浙江省奉化市。 委托诉讼代理人：张小军，广东赣龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张君辉，男，1986年11月12日出生，汉族，住所地广东省梅县。 委托诉讼代理人：匡慧，北京大成（深圳）律师事务所律师。 上诉人张雪琴因与被上诉人张君辉返还原物纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2018）粵0303民初9790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张雪琴上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，改判驳回张君辉的全部诉讼请求；2.本案一审、二审费用由张君辉承担。事实和理由：1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“查封在先租赁在后，新产权人可以解除租赁合同”的规定不妥，因为该条规定中的查封与租赁先后的前提就是当事人对查封事项明知，否则就无所谓先与后的问题。此条款中的“查封在先”应作缩小解释，实际是“当事人明知的查封在先”。其次，关于查封的方式问题，《最高人民法院关于人民法院审理执行查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第一款明确规定是张贴封条或公告，而并不是将产权档案锁死。本案中的查封方式不符合法律规定的法定查封方式，实际等于没查封。再次，从查封的目的来看，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条明确规定：“对于因房产被查封导致房屋无法使用的，承租人可以解除租赁合同……”。由此可见，该司法解释关于查封的立法本意是要求实际现场查封并禁止房屋继续使用，而不是审判实践中的将产权档案锁死禁止交易，在此对查封的解释可以直接运用目的解释。因此，本案应当适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九和《最高人民法院关于人民法院审理执行查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款的规定。2、一审法院认定张雪琴需要向张君辉缴纳2017年11月9日至2018年1月5日期间的建筑面积为198.67平方米的租金，没有事实依据。双方在庭审中也明确确认，张君辉是在2018年1月5日第一次来通知张雪琴搬离，因此张君辉收取租金的时间起算点应当是从2018年1月5日开始计算，而在2018年1月5日之后，张雪琴也根本没有使用过建筑面积198.67平方米对应的物业。因此，张雪琴无需缴纳该期间对应的租金。退一步，即使计算租金，也应当按照双方合同约定的租金标准计算，而不是按照张君辉在起诉时单方面自行提出的租金标准计算。综上，张雪琴与第三人之间签订的房屋租赁合同合法有效。 被上诉人张君辉辩称：张雪琴的上诉请求与事实和法律规定不符，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院在查清事实的基础上驳回张雪琴的上诉请求，维持一审判决。 张君辉向一审法院起诉请求：1、判令张雪琴与案外人深圳市××化工有限公司于2014年12月3日签订的关于深圳市×××路××大厦××2Ｂ房的租赁合同无效；2、判令张雪琴立即按房产现状撤出位于深圳市×××路××大厦××、××、××、××房；3、判令张雪琴向张君辉支付从2017年11月9日起实际搬出上述房产至今为止占用的使用费，暂计至起诉时为179，166元；4、判令张雪琴承担本案的受理费、保全费。在一审审理过程中，张君辉撤回关于要求判令张雪琴与案外人深圳市××化工有限公司签订的房产租赁合同无效的诉讼请求。 张雪琴向一审法院反诉请求：1、确认其与深圳市××化工有限公司签订的租赁合同有效；2、继续履行租赁合同；3、张君辉向张雪琴赔偿因张君辉干扰张雪琴经营导致的经营损失12万元；4、张君辉向张雪琴赔偿张君辉损害张雪琴财物的损失166,940元。 一审法院认定事实：涉案位于深圳市×××路××大厦××2Ｂ的房产，建筑面积94.51平方米，原登记在案外人深圳市××化工有限公司名下。 2014年3月19日起，上述房产陆续被深圳市福田区人民法院及一审法院查封。 2014年12月2日，张雪琴与深圳市××化工有限公司签订《房屋租赁合同》，约定深圳市××化工有限公司将上述房产出租给张雪琴，租赁期限自2014年12月3日起至2024年12月2日。2015年1月6日，张雪琴取得上述房屋的《房屋租赁凭证》。此后张雪琴占有、使用上述房屋至今。 2017年9月22日，广东省深圳市中级人民法院发布关于以网络司法拍卖方式拍卖上述房产（以实物现状为准）的公告，同年10月20日，张君辉竞得上述房产。2017年11月9日，广东省深圳市中级人民法院作出（2014）深中法执字第1388号之三《执行裁定书》，对上述拍卖行为予以确认，裁定解除对上述房产的查封、将上述房产强制转让给张君辉所有。随后张君辉取得了上述房产的房产证等。 涉案位于深圳市×××路××大厦××、××、2Ｆ的房产，建筑面积分别为149.76平方米、51.37平方米、48.91平方米，原登记在案外人深圳市××化工有限公司名下。张君辉亦经由（2014）深中法执字第1388号之三《执行裁定书》取得上述房产的所有权并办理了产权登记。 张君辉主张上述房产现由张雪琴占有、使用，张雪琴确认其曾偶尔使用上述房产，但自张君辉于2018年1月5日通知张雪琴要求腾出房屋后，其未继续使用。在本案审理过程中，一审法院经实地调查，查明上述房产中，2E由张雪琴实际占用，××、××中存放有杂物，张雪琴否认杂物系其所有。 张君辉当庭确认，其要求张雪琴支付的房屋使用费按照每平方米100元/月计算。 张雪琴提交了《报警回执》、《行政处罚决定书》及视频资料等证据。 一审法院认为，本案系返还原物纠纷。在本案审理过程中，张君辉申请撤回关于要求判令张雪琴与案外人深圳市××化工有限公司签订的房产租赁合同无效的诉讼请求，系张君辉对其权利的处分，一审法院依法予以准许。张君辉、张雪琴争议的焦点有二：一是张雪琴是否应当返还案涉房产；二是张雪琴是否应当支付房产使用费及使用费的支付标准。首先，张雪琴主张其有权继续占有使用××大厦2层××的房产，理由是其与案外人深圳市××化工有限公司签订了《房屋租赁合同》，但张雪琴提供的合同显示，该合同系在人民法院查封案涉房产后签订的。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，上述《房屋租赁合同》对张君辉没有约束力，张君辉要求张雪琴交还案涉房产，于法有据，一审法院予以支持。张雪琴以人民法院查封房产未以张贴公告的形式公示、张雪琴系善意取得房产租赁权为由辩称其无需交还房产，一审法院认为，深圳市不动产登记中心对人民法院的查封措施已作备案，张雪琴在租赁房产时可通过自行查询或要求出租人提供房产的登记、备案资料而得知租赁房产是否存在被查封的情形，从而决定是否租赁案涉房屋。是否以张贴方式公示，不能作为判断张雪琴是否善意的依据。张雪琴上述抗辩意见，一审法院不予采纳。张雪琴又辩称本案应追加深圳市××化工有限公司为第三人，一审法院认为，深圳市××化工有限公司对案涉房产的物权已通过强制执行转移给张君辉，其对案涉房产不存在独立的请求权；根据前述司法解释的规定，即使《房屋租赁合同》系有效合同，亦不能对抗张君辉依法取得的物权，故《房屋租赁合同》的效力及张雪琴因张君辉主张权利而丧失承租权的法律后果，应由张雪琴与第三人另行解决，张雪琴要求追加深圳市××化工有限公司为第三人，一审法院不予采纳。 张雪琴并未承租××大厦2E房产，但该房产现由其占有使用，张君辉要求其返还该房产，有事实和法律依据，一审法院予以支持。张君辉主张××大厦××、××房产现亦由张雪琴占用，但张雪琴否认上述房屋内堆放的杂物系其所有，在没有充分证据的情况下，张君辉上述主张，一审法院不予认定。其次，关于张雪琴是否应当支付××大厦2层××、2E房产的使用费及使用费的标准，一审法院认为，广东省深圳市中级人民法院已于2017年11月9日裁定案涉房产归张君辉所有，张君辉自该日起对案涉房产享有所有权的各项权益，故张君辉以上述房产被张雪琴占有、使用为由，要求张雪琴支付自该日起的使用费，理由成立。张君辉主张使用费标准为每月每平方米100元，因未超过深圳市政府颁布的房屋租赁指导租金标准，一审法院予以支持，计算租金的面积应按上述两套房产的总建筑面积145.88平方米计算；张君辉要求张雪琴支付××大厦××、××的租金，根据张雪琴的自认，张雪琴在2018年1月5日前也曾使用上述房屋，故一审法院对张君辉上述诉讼请求也予部分支持，张雪琴应按建筑面积198.67平方米、每平方米100元/月，计付自2017年11月9日起至2018年1月5日的租金给张君辉。第三，关于张雪琴提出的反诉请求中，其中确认租赁合同效力的问题，在本诉中已经处理，无需反诉解决；要求赔偿张雪琴财产损失及营业损失的问题，因与本案不属同一法律关系，不宜在本案中一并处理，故张雪琴的反诉一审法院不予受理，张雪琴可另行提起诉讼解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、张雪琴自判决生效之日起十日内将位于广东省××××路××大厦××、××的房产返还给张君辉；二、张雪琴自判决生效之日起十日内，按建筑面积145.88平方米、每平方米每月100元的标准，计付自2017年11月9日起至实际返还之日止的房产使用费给张君辉、按建筑面积198.67平方米、每平方米每月100元的标准，计付自2017年11月9日起至2018年1月5日的租金给张君辉；三、驳回张君辉的其他诉讼请求。如果张雪琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1942元，由张君辉负担942元，张雪琴负担1000元。受理费已由张君辉预交：一审法院不予退回，由张雪琴在本判决生效之日起十日内迳付1000元给张君辉。 经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案上诉人张雪琴基于与深圳市××化工有限公司签订的《房屋租赁合同》，作为承租人对涉案房产享有使用权，而被上诉人张君辉根据2017年11月9日人民法院的执行裁定受让案涉房产，被上诉人张君辉自该日起对案涉房产享有所有权的各项权益，在两项权益冲突时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，涉案房屋在出租前已被人民法院依法查封，上诉人张雪琴主张的查封在先应以当事人明知为前提，没有法律依据，亦不符合不动产登记制度设立的精神，因此其要求被上诉人张君辉继续履行原租赁合同不符合法律规定，一审认定正确，本院予以维持。既然《房屋租赁合同》对于被上诉人张君辉没有约束力，张君辉要求上诉人张雪琴交还案涉房产并支付从2017年11月9日起占用期间的占有使用费，于法有据，一审法院处理正确，本院予以维持。至于占用使用费的标准，上诉人张雪琴主张按《房屋租赁合同》支付，被上诉人张君辉是基于物权主张占有使用费，而非租金，且其非合同当事人，上诉人张雪琴的主张没有事实和法律依据，本院予以驳回。 综上所述，上诉人张雪琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3884元，由上诉人张雪琴负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 睿 审判员 吴春泷 审判员 聂 效 二〇一九年三月六日 书记员 付红萍 附录相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。