浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终123号 上诉人(原审原告)：姜大富，男，1957年6月17日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托诉讼代理人：姜康飞，系姜大富之子，住浙江省江山市。 被上诉人（原审被告）：周敦荣，男，1965年10月21日出生，汉族，住浙江省江山市。 被上诉人（原审被告）：王石林，男，1958年4月21日出生，汉族，住浙江省江山市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑建国，浙江郑建国律师事务所律师。 上诉人姜大富因与被上诉人周敦荣、王石林房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院（2018）浙0881民初4579号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 姜大富上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判由被上诉人王石林返还租金8333元；二、撤销一审判决第三项，改判被上诉人赔偿上诉人履行合同的缔约损失356097.19元；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院对支付、收取租金的事实认定错误，上诉人要求王石林归还租金8333元，并没有要求两被上诉人共同返还租金，一审法院违反了民事诉讼法的处分原则和约束性辩论原则；二、一审判决将无效合同所涉的返还财产、赔偿损失请求权诉讼时效起算适用两种诉讼时效起算点，适用法律错误；三、上诉人所诉的是缔约之债的“赔偿请求权”，故该“权利”诉讼时效应从合同被确认无效之日起计算，而一审法院认为无效合同所涉的“赔偿损失请求权”适用民法总则中普通时效的规定，适用法律错误；四、合同被确认无效或者履行期限届满前不产生履“约”损失诉讼时效问题，本案的“赔偿权利”诉讼时效应从合同效力被确定之日起算，本案未过诉讼时效；五、从合同的履行期限届满起算，本案未过诉讼时效；六、履行合同的损失从知道损害之日起算，本案也未过诉讼时效。 周敦荣、王石林答辩称，一、房屋租赁合同是两被上诉人共同出租收取租金，一审法院判决两被上诉人共同返还租金法理上并无不当；二、最高法院针对无效合同所涉诉讼时效问题并没有出台明确规定，只是征求意见稿，理论界与实务界均有不同观点；三、即使租赁合同无效，赔偿权利的诉讼时效也应从上诉人知道或应当知道权利被侵害之日起计算，即从2013年7月违章建筑被拆除不能履行租赁合同起算，返还租金的诉讼时效也应从2013年7月计算，这一点一审时已经提出抗辩但并没有支持；四、最高法院关于合同被撤销的诉讼时效规定不能直接类比合同无效的规定；五、原审法院认为上诉人赔偿权利的起算期从2013年7月违章被拆除起算，合同是否认定为无效并不影响上诉人知道或者应当知道权利被侵害，上诉人于2018年10月份才起诉要求赔偿损失已过诉讼时效，实体权利不受法律保护；六、上诉人认为履行合同的损失从企业重新于2016年1月29日注册起算没有超过诉讼时效，没有事实与法律依据；七、上诉人并没有提供有效证据证明存在损失需要赔偿，提供的损失清单及账单都是上诉人单方面估算，真实性与关联性无法验证。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉、维持原判。 姜大富向一审法院起诉请求：一、确认原、被告双方签订的《场地厂房租用合同》无效；二、被告王石林返还剩余租金8333元（2013年6月至7月的租金）；三、两被告赔偿原告因租赁合同无效造成的所有损失共计356097.19元；四、两被告承担本案全部的诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年8月1日，江山市贺村镇幸福村经济合作社与被告周敦荣签订了一份《集体土地有偿使用协议》，约定幸福村村经济合作社将本社坐落于大坞山500平方米的土地有偿租用给被告周敦荣使用；使用年限从2010年8月1日至2012年7月31日；被告周敦荣不得租少用多，不得擅自改变用途，不得建永久性房屋或建筑物，不得擅自转让给他人经营或转让作住宅用地等。同时，被告周敦荣申报办理了临时用地手续。2010年8月24日，江山市国土资源局批准同意被告周敦荣户使用集体宅基地（园地），面积500平方米，建造临时生产用房，使用期限为二年。2012年6月，两被告将上述500平方米的厂房和另外400平方米未经审批建造的厂房及4240平方米从农户租来的场地租赁给原告用于经营水泥制品加工、销售，双方签订了《场地厂房租用合同》一份，约定：1.甲方（指被告周敦荣、王石林）将座落在莲塘山一块场地、厂房出租给乙方（指原告姜大富）办厂使用，使用期限为十二年半（2012年6月1日至2025年1月1日止）；2.场地面积4240平方米，每年每平方米租金为七元，厂房面积900平方米，每年每平方米租金为五十元；3.租金：场地2012年6月1日至2022年6月1日为7元/平方米，2022年6月1日至2025年6月1日为8元/平方米，租金一年付一次，在每年6月1日前付给甲方，如未付清租金，甲方有权收回场地；4.在合同期内如国家征用土地，土地补偿、厂房补偿费归甲方，其它建筑物财产补偿归乙方；5.甲方保证乙方水电路三通，如果乙方在经营不当造成的后果，由乙方自己承担，与甲方无关；6.合同期满乙方要将厂房完好无损交还甲方,如还需用场地，在同等条件下，乙方有优先续租权；7.乙方办厂甲方不管其它一切费用，只收取协议书内租金；8.违约责任：如果在使用期间甲方违约则必须无条件赔偿乙方一切损失，如有异议可请物价局评估后定，如果在使用期间乙方违约则必须承担甲方一切损失等。同时，原告姜大富向两被告支付了租金50000元。合同签订后，原告即在租赁的厂房内建造水泥制品加工、销售所需的基础设施，并购买了机器设备。2012年8月24日上述500平方米的临时用地使用期限届满后，被告周敦荣未办理延长使用审批手续。2013年6月，原告因为知道租赁的厂房要被拆除即着手迁移资产。同年7月上旬，钢结构厂房被拆除，双方不能继续履行合同。 一审法院认为，关于原、被告双方签订的《场地厂房租用合同》是否有效问题。要认定该合同是否有效，首先要确认本案租赁标的物是否属于违法建筑或违法使用及违法建筑或违法使用是否必然导致合同无效。首先，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，违反城市规划法律规定的违章建筑租赁合同应被确认相对无效。而违反《中华人民共和国土地管理法》的管理性或取缔性强制性规定建造的房屋、违法使用的土地作为租赁标的物，虽然法律、行政法规未规定将导致租赁合同无效，但与违反城市规划法律规定建造的房屋，均属违法性一致的违章建筑，同理，也应认定违反土地管理法律规定的违章建筑、违法使用土地的租赁合同相对无效。其次，本案的租赁标的物由两部分组成，厂房和场地，是属于农村集体所有的园地等。900平方米厂房中有500平方米两被告办理了临时用地申请，经国土局批准同意，剩余的400平方米厂房和4240平方米场地未经审批，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。”第四十三条第一款“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第八十一条“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”据此，可认定两被告未按照临时用地审批要求建造的厂房属于违法建筑、场地未经审批同意使用并转租原告用于非农业建设违反了上述土地管理法的规定。因此，法院确认《场地厂房租用合同》无效。 关于诉讼时效问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”对于原告请求确认合同无效的诉讼时效，因合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院才有权确认合同是否有效，合同如无效即自始无效，时间期间对确认合同无效没有影响，即该项诉讼请求不受诉讼时效期间的限制。本案合同因被确认无效，原告享有返还财产的请求权，其要求两被告返还租金应当适用法律关于诉讼时效的规定，鉴于返还财产的请求权建立在合同无效的基础上，故该项请求的诉讼时效期间起算点应是确认合同无效的裁判生效之日，因此,原告的该项请求没有超出法律规定的诉讼时效期间。原告要求两被告赔偿损失同样适用法律关于诉讼时效的规定，但诉讼时效期间的起算点应根据该项请求实际情况确定。涉案厂房因违反土地管理法的规定，于2013年7月上旬被拆除，依据常理，拆除当时，原告就知道或应当知道厂房被拆除的原因、导致的后果及权利受到损害以及义务人，合同是否被确认无效，均不影响原告知道或应当知道权利被侵害及义务人。因此，原告该项请求的诉讼时效期间的起算点是2013年7月上旬，其于2018年10月才向法院提起赔偿损失的诉讼，已超出法律规定的诉讼时效期间，其实体权利不受法律保护。 关于原告已付租金是否返还问题。《场地厂房租用合同》因被确认无效，按照无效合同的法律后果，两被告应将原告已支付的租金返还原告。 综上所述，原告要求确认双方签订的《场地厂房租用合同》无效、两被告返还原告租金8333元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。其要求两被告赔偿因租赁合同无效造成的损失，依法不能成立，法院不予支持。两被告关于原告返还租金部分的诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩，无相应的法律依据，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十三条第一款、第四十四条第一款、第八十一条的规定，判决：一、原、被告双方签订的《场地厂房租用合同》无效。二、被告周敦荣、王石林返还原告姜大富租金8333元，限于判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告姜大富的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6766元，减半收取3383元，由原告姜大富负担1883元，两被告共同负担1500元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审法院根据相关法律规定，认定双方签订的《场地厂房租用合同》无效，并依据无效合同的法律后果，判决两被上诉人将上诉人已支付的租金返还并无不当。上诉人要求两被上诉人赔偿其履行合同的缔约损失，但并没有提供充分有效的证据证明在合同签订过程中被上诉人存在因缔约过失给上诉人造成损失，对此上诉人应承担举证不能的法律后果。综上，上诉人姜大富的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6766元，由上诉人姜大富负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 刘小伟 审判员 郑慧芳 二〇一九年三月二十七日 法官助理刘丽娜 书记员程涵薇