上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终1577号上诉人(原审被告、反诉原告)：刘秀娥，女，1965年8月9日出生，汉族，住山西省大同市。委托诉讼代理人：金勋仕，上海捷铭律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海鸿联物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：单育，董事长。委托诉讼代理人：谈海刚，上海市申侨律师事务所律师。上诉人刘秀娥因与被上诉人上海鸿联物业管理有限公司(以下简称“鸿联物业”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2018)沪0109民初17538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘秀娥上诉请求：撤销一审判决主文第一、三项，改判驳回鸿联物业一审全部诉请，支持刘秀娥一审全部反诉诉请。事实与理由：1、根据《前期物业服务合同》第二条、第五条约定，鸿联物业应承担包括共用设施设备维护保养、公共绿化、清洁卫生、公共秩序和其他公共事务等服务。鸿联物业未举证证明其对物业管理区域进行了日常性的物业管理。上海市溧阳路XXX号XXX号楼区域实际是案外人提供的消防、电梯、水泵等维修保养服务。2、鸿联物业认为其已履行了除公共秩序维护以外的物业管理服务，应承担相应的举证责任。一审法院在鸿联物业未能有效举证的情况下酌情确定刘秀娥应当支付物业管理费明显不当。3、鸿联物业未按合同约定向业主提供物业管理服务，多次与案外人发生冲突，严重影响业主的正常生活，应按照《前期物业服务合同》第十九条约定承担违约责任，一审法院酌定的鸿联物业违约责任明显过低。鸿联物业辩称，不同意刘秀娥的上诉请求。一审法院综合考虑了鸿联物业提供物业服务的实际情况，已酌情减免了刘秀娥部分物业管理费。一审判决查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。鸿联物业向一审法院起诉请求：1、刘秀娥支付2017年1月20日至2018年8月31日的物业管理服务费12,700.45元；2、刘秀娥支付逾期付款滞纳金2,240.10元。刘秀娥向一审法院反诉请求：判令鸿联物业支付刘秀娥违约金15,000元。一审法院认定事实：位于上海市溧阳路的上海虹口世纪大酒店**楼(溧阳路**)、2号楼(溧阳路XXX号)当前规划上同属一个物业管理区域，原开发商均为上海虹口世纪大酒店有限公司(以下简称“世纪大酒店”)。2010年12月，世纪大酒店与亚太迪趣(北京)投资有限公司(以下简称“亚太迪趣公司”)签订《在建工程转让框架协议》(以下简称“框架协议”)，将当时仍在建的2号楼项目转让给亚太迪趣公司，但该协议此后因故未完全履行，房屋建成后大产证登记在世纪大酒店名下。2012年10月16日，世纪大酒店(甲方)与鸿联物业(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定乙方为上海虹口世纪大酒店2号楼的业主提供物业管理服务；物业服务费标准为1-3层商铺12元/月•平方米，4-15层办公9.50元/月•平方米，按季缴纳，逾期交纳的，乙方可按欠缴金额的0.3%/天向业主收取滞纳金；如乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及收取的服务费为基数向相应业主支付违约金。世纪大酒店、亚太迪趣公司与鸿联物业还签订了《关于上海虹口世纪大酒店2号楼的三方协议》(以下简称“《三方协议》”)，约定在销售时如物业购买方承诺其购买办公物业用于居住用途使用的，则物业服务费降至人民币4.50元/平方米•月。后亚太迪趣公司与世纪大酒店就框架协议及其变更协议的履行发生纠纷。2016年7月，发生了亚太迪趣公司户外广告牌被拆除、关联公司工作楼层停电等事件。2016年7月15日，亚太迪趣公司向鸿联物业发出《解除三方协议的通知》，称鸿联物业在执行三方协议过程中存在拆除广告牌、切断电源等侵害其利益的行为，严重违反三方协议约定，故通知其解除三方协议，将安排新的物业公司接管。同日，亚太迪趣公司在大楼内张贴告业主书，称已另行指定“上海亭炫物业管理有限公司”进行物业服务工作。鸿联物业于2016年8月向法院起诉亚太迪趣公司和世纪大酒店，要求继续履行《前期物业服务合同》及《三方协议》，得到法院生效判决支持。此后，亚太迪趣公司自行雇佣人员，在大楼的大堂、车库进行巡视管理，数次与鸿联物业的管理人员发生冲突，在警方介入处理后，双方人员仍日常在各公共区域对峙。鸿联物业于2017年3月向法院起诉亚太迪趣公司，要求其停止妨害鸿联物业对系争房屋的物业管理。法院判决支持鸿联物业该诉请，经二审维持后于2018年3月12日生效。本案审理中，鸿联物业称在法院判决生效后即已完全恢复大楼管理秩序，刘秀娥亦称案外人介入物业管理大致持续到2018年春节前。刘秀娥于2016年5月签订商品房出售合同，购买上海虹口世纪大酒店2号楼1202室房屋(建筑面积145.82平方米)，于2017年1月20日登记为产权人，此后未向任何一方支付过物业服务费。一审法院认为，鸿联物业与世纪大酒店签订的《前期物业服务合同》，以及鸿联物业与亚太迪趣公司、世纪大酒店签订的《三方协议》经法院生效判决认定应继续履行，故《前期物业服务合同》及《三方协议》对上海虹口世纪大酒店2号楼全体业主均具有约束力。刘秀娥自2017年1月20日起登记为上海虹口世纪大酒店2号楼1202室房屋的产权人，成为楼内业主，理应按约支付物业费。然而，鸿联物业因与案外人的纠纷，自2016年7月起，发生了案外人强行占据物业管理区域，径自行使物业管理职权等情况，导致了物业管理区域内的公共秩序在一定程度上的混乱。到鸿联物业通过诉讼获得生效判决支持，恢复物业管理秩序，已时届2018年春节前后。该情况虽系案外人原因所引发，但客观上导致鸿联物业无法按约完善地提供物业管理服务，也对业主的生活造成了一定程度的困扰。故此，法院认为鸿联物业的物业服务在2018年3月之前存在瑕疵，业主有权要求其承担相应的违约责任。但鸿联物业的管理瑕疵仅限于公共秩序维护方面，刘秀娥称其完全未履行物业管理服务职责，也缺乏事实依据和证据佐证，且刘秀娥也并未向所谓的其他物业管理方支付过服务费。故刘秀娥反诉所提的违约金，明显超出合同约定的合理范围，难以支持。法院根据鸿联物业提供物业服务瑕疵的情况，酌情确定其违约金额度，在物业费中直接予以扣减。鸿联物业所主张的滞纳金，因其自身履约存在瑕疵，故亦不予支持。综上所述，法院酌情确定刘秀娥应支付鸿联物业物业费的数额为1万元。一审法院据此作出如下判决：一、刘秀娥应于判决生效之日起10日内支付上海鸿联物业管理有限公司2017年1月20日至2018年8月31日的物业服务费1万元；二、驳回上海鸿联物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回刘秀娥的反诉请求。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。涉案《前期物业服务合同》及《三方协议》已经另案生效判决认定合法有效应继续履行，合同效力及于上海虹口世纪大酒店1号楼、2号楼全体业主。刘秀娥作为上海虹口世纪大酒店2号楼1202室房屋的产权人，理应承担支付物业管理费的合同义务。刘秀娥主张2016年7月起2号楼区域的物业管理服务均由案外人提供，但未提供证据予以证明，亦未向案外人支付过物业管理费，故对刘秀娥上述主张不予采信。鸿联物业在履行合同过程中，确因与案外人的纠纷导致未能完全履行物业服务，应当根据其过错程度承担违约责任。一审法院综合考虑鸿联物业在提供物业服务过程中存在的瑕疵，酌情确定鸿联物业应承担的违约责任并在刘秀娥应付物业管理费中予以扣除，并无不当，应予维持。综上所述，刘秀娥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425.55元，由刘秀娥负担。本判决为终审判决。法官助理张煜审判长  丁康威审判员  吴 俊审判员  徐 庆二〇一九年三月二十日书记员  任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……