宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0104民初10662号原告（执行案外人）：孙宽林，男，1957年5月6日出生，汉族，系扬州市邗江江扬电线电缆厂投资人，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：常斌，北京市盈科（银川）律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：徐靖，北京市盈科（银川）律师事务所专职律师。被告（申请执行人）：张孟宁，男，1967年7月1日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：陈乾，宁夏辅德律师事务所专职律师。第三人（被执行人）：赵磊，男，1972年3月31日出生，汉族，系银川市爱奇科技有限公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：尤小艳，宁夏天器律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：陈福江，宁夏天器律师事务所实习律师。原告孙宽林与被告张孟宁及第三人赵磊案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙宽林的委托诉讼代理人常斌、徐靖、被告张孟宁及其委托诉讼代理人陈乾、第三人赵磊的委托诉讼代理人尤小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙宽林向本院提出诉讼请求：1.判决对银川市金凤区通达南街576号颐和城府花园1号楼112号房屋不得执行；2.确认孙宽林与赵磊签订的《房屋买卖合同》合法有效；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年5月5日原告与赵磊签订《房屋买卖合同》，约定赵磊将案涉房屋以260万元转让给原告。原告付清房款取得房屋后依法出租。2018年7月原告得知房屋被兴庆法院保全查封，原告对此提出异议但被裁定驳回，现依法提起执行异议之诉，望判如诉请。张孟宁辩称，原告与赵磊签订的《房屋买卖合同》不具备真实性，合同签订时赵磊没有取得房产证，根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，该房依法不得转让，《房屋买卖合同》不具备合法性；原告称案涉房屋系通过顶账方式取得，但缺乏银行流水印证，付款的真实性无法确认，亦无法证明原告在法院查封前已付清全部房款，同时原告并没有实际占有案涉房屋。综上，法院应驳回原告诉请。赵磊述称，2015年5月5日赵磊与原告签订《房屋买卖合同》，双方约定房屋抵顶价为260万元，部分房款以抵顶方式支付，剩余房款以原告继续供货的方式支付，但合同签订后原告未按约定供货，房款未付清，房屋亦未交付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月27日赵磊与宁夏颐和置业有限公司（以下简称颐和公司）签订《银川市商品房买卖合同》，约定赵磊购买颐和公司开发的银川市XXX区（复式）房屋，建筑面积218.94平方米，总价2089105元于2013年12月21日前付清。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，颐和公司将上述房屋备案至赵磊名下，并于2014年1月2日向赵磊出具了金额为2089105元的购房发票。2014年1月2日赵磊向颐和公司交纳物业维修基金3284元、预交电费100元及2014年1月1日至2014年6月30日期间物业费3021.37元，颐和公司收款后向赵磊出具了相应款项的收据并交付房屋，因颐和公司的原因，交房时无法办理房产证。2015年2月10日赵磊与唐龙天、郭芳乔签订《房屋租赁合同》，约定赵磊将颐和城府花园1号楼112室房屋租给唐龙天、郭芳乔，租期自2015年6月10日至2018年6月10日，2015年至2017年期间年租金为6万元，2018年租金为6.5万元。2015年4月29日郭芳乔以该房地址为注册地址，成立银川市金凤区龙悦足疗养生馆（个体），该馆于2017年8月8日注销。2000年4月2日扬州市邗江江扬电线电缆厂（以下简称江扬厂）依法成立，该厂系孙宽林个人独资企业。2012年5月21日江苏超诚智能科技有限公司（以下简称超诚公司）依法成立。2001年5月10日银川市爱奇科技有限公司（以下简称爱奇公司）依法成立，其法定代表人为赵磊。爱奇公司《养老保险缴费花名册》载明其公司2015年缴费人员有：郭玉芳、陈丽娜、田仲贵、杨丽、毕晓赢、雪晓波、李海燕、曹洁、王利会、哈春永、王明杰、张浩、张洁。2012年10月21日至2015年4月24日，江扬厂与爱奇公司先后签订21份《产品销售合同》，约定江扬厂向爱奇公司供应电线电缆。上述21份合同均由江扬厂员工束俊与爱奇公司签订，后经双方结算，爱奇公司还需支付江扬厂货款1436188.70元。上述21份合同所涉货物，双方基本采用先供货、后签订书面合同，所供货物由束俊送至爱奇公司指定工地，由爱奇公司工地人员收货并在江扬厂《送货单》上签名确认，上述21份合同所涉《送货单》载明的签收人员先后有：郭玉芳、马敦华、李林、田仲贵、王利会、罗晓刚、魏涛、田伟俊、赵鹤婷、哈春永、陶亮、雪晓波、谢常青、张蕾、毕晓赢、张浩、宋扬、郭金涛、雷铁宏、陈强、陈博、王明杰、曹洁、张海鹏、陈俊强、杨柏林。2015年5月5日赵磊与孙宽林签订《房屋买卖合同》，约定赵磊将其购买的XXX府房屋转让给孙宽林，成交价260万元；江扬厂是孙宽林独资成立的企业，孙宽林是该企业的投资人，爱奇公司是赵磊控股投资成立的公司，赵磊是该公司法定代表人，截止本合同签订之日爱奇公司共欠江扬厂货款1436188.70元，赵磊自愿替爱奇公司偿还欠款，货款冲抵房款后还欠1163811.30元，作为爱奇公司线缆的预付款，孙宽林负责提供该款项的线缆给爱奇公司，因江扬厂名称升格为超诚公司，孙宽林提供超诚公司线缆给爱奇公司，本合同签订后江扬厂和超诚公司应该出具承诺函，同意欠款抵偿房款及同意供应剩余房款的线缆，上述承诺函出具后赵磊应出具房款收条给孙宽林；本合同签订3日内赵磊向孙宽林交付房屋及购房合同、发票原件，孙宽林应对房屋质量进行了解和检验，赵磊以房屋现状交付孙宽林，交付后赵磊不再承担房屋质量责任，如是开发商的责任，赵磊协助孙宽林对开发商进行索赔，如果领取产权证，孙宽林将上述手续返还赵磊；因房屋尚未领取产权证和土地证，尚不具备过户条件，如果领证条件具备或同小区1号楼有其他业主领取产权证1个月内，赵磊应领取产权证，并于领证后5日内办理过户手续；鉴于房屋赵磊已出租，赵磊将租赁合同原件交孙宽林，租赁合同继续履行，2014年租金由赵磊收取，2015年及以后租金由孙宽林收取。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后赵磊将上述房屋的《银川市商品房买卖合同》、购房发票、业主入伙交接单、物业维修基金收据、物业费收据、预交电费100元收据原件交给孙宽林。2015年5月6日江扬厂出具《抵顶货款确认函》，载明孙宽林系江扬厂独资投资人，截止2015年5月5日爱奇公司共欠江扬厂货款1436188.70元；江扬厂对赵磊与孙宽林签订的《房屋买卖合同》中约定的XXX府房屋以260万元转让孙宽林、1436188.70元以爱奇公司欠江扬厂货款抵顶房款、剩余房款1163811.30元由江扬厂继续向爱奇公司供应电缆予以抵顶的内容予以确认。2015年5月7日超诚公司出具《抵顶货款确认函》，载明孙宽林系超诚公司股东，超诚公司对赵磊与孙宽林签订的《房屋买卖合同》中约定的XXX府房屋以260万元转让孙宽林、1436188.70元以爱奇公司欠江扬厂货款抵顶房款、剩余房款1163811.30元由超诚公司和江扬厂继续向爱奇公司供应电缆予以抵顶的内容予以确认。赵磊与孙宽林签订《房屋买卖合同》后，双方约定的以继续供货冲抵剩余房款1163811.30元开始履行。对于剩余房款，孙宽林主张已全部履行，并提交17份《销售合同》及对应的《送货单》、《入库单》、2张《收据》、1份《情况说明》、5张爱奇公司《养老保险缴费花名册》照片。对于剩余房款，赵磊仅认可2015年5月5日、2015年5月7日已履行253038元，并认可爱奇公司于2015年5月31日、2015年7月16日收到束俊20000元及宁夏弘邦资本管理有限公司收到束俊送货22578元、该款转入爱奇公司作挂账处理的事实，但20000元和22578元是否抵顶房款不确定。17份《销售合同》内容如下：2015年5月30日的1份《销售合同》，合同价款为253038元，爱奇公司未盖章、签字；2015年6月26日爱奇公司与江扬厂签订2份《销售合同》，合同价款分别为94666.50元、108417.20元，共计203083.70元；2015年7月13日爱奇公司与江扬厂签订1份《销售合同》，合同价款为64089元；2015年9月18日爱奇公司与江扬厂签订4份《销售合同》，合同价款分别为58850元、107280元、32281.25元、65664.35元，共计264075.60元；2015年9月30日的2份《销售合同》，合同价款分别为56188元、4240元，共计60428元，爱奇公司未盖章、签字；2015年10月30日爱奇公司与江扬厂签订2份《销售合同》，合同价款分别为48944.80元、27930元，共计76874.80元；2015年11月30日爱奇公司与江扬厂签订2份《销售合同》，合同价款分别为65364元、32175元，共计97539元；2016年1月18日爱奇公司与江扬厂签订1份《销售合同》，合同价款为23942元；2016年1月30日的2份《销售合同》，合同价款分别为47708.60元、1868元，共计49576.60元，爱奇公司未盖章、签字。上述爱奇公司与江扬厂签订的《销售合同》共计12份，合同价款共计729604.10元；上述爱奇公司未盖章、签字的《销售合同》共计5份，合同价款共计363042.60元；17份《销售合同》价款共计1092646.70元。17份《销售合同》对应的《送货单》、《入库单》中的签收人员先后有：谢常青、王明杰、哈春永、雪晓波、陈强、周演峰、郭玉芳、杨柏林、张浩、来文奇、陈强、丁宏、王利会、田晨光、陈博、韦安琪、李鹏飞、徐晓庆、段宝军。2015年5月31日、2015年7月16日爱奇公司向束俊出具《收据》，载明收到束俊共计20000元。宁夏弘邦资本管理有限公司于2016年1月7日出具并由赵磊签字的《情况说明》，载明宁夏弘邦资本管理有限公司收到束俊送货共计22578元，该款转入爱奇公司作挂账处理。上述《销售合同》、《收据》、《情况说明》共计1135224.70元，与约定供货1163811.30元，差额为28586.60元，该款本院已通知孙宽林不得支付给赵磊，待本判决生效后直接交付本院，孙宽林对此同意并承诺将该款交付本院。2015年10月20日本院根据张孟宁的诉前财产保全申请，作出（2015）兴财保字第751号民事裁定，并于2015年10月21日对颐和城府花园1号楼112室房屋产权进行了预查封（保全价值106万元）。2015年11月16日本院受理张孟宁诉赵磊、齐曼古力沙吾提民间借贷纠纷一案，经本院主持调解双方达成协议，2016年4月5日本院作出（2015）兴民初字第7899号民事调解书，调解协议载明：一、赵磊、齐曼古力沙吾提偿还张孟宁借款106万元，自2016年5月开始每月30日前偿还借款10万元直至还清为止；如任何一笔逾期还款，张孟宁可就下剩全部款项申请强制执行；二、案件受理费14340元减半收取7170元，由赵磊、齐曼古力沙吾提承担。该案于2018年3月19日立案执行，执行案号为（2018）宁0104执2438号，该案目前对以下房屋产权进行了冻结：赵磊名下颐和城府花园XXX号楼某室房屋、银川市兴庆区中瀛御景小区XXX号楼某室、银川市金凤区民生城市花园某室、银川市兴庆区北京X**路、银川市金凤区碧水蓝天小区XXX号楼XXX号营业房，齐曼古力沙吾提名下悦海新天地购物广场XXX号（原XXX号）办公楼2301室、2302室、2309室、2303室、2304室、2305室、2306室、2307室、2308室房屋。2017年6月20日银川市金凤区人民法院受理孙宽林诉唐龙天、银川市金凤区龙悦足疗养生馆、郭芳乔房屋租赁合同纠纷一案，2018年2月11日孙宽林向法院提出撤诉申请，当日银川市金凤区人民法院作出（2017）宁0106民初3466号民事裁定书，裁定准许孙宽林撤诉。2017年7月17日银川市公安局指挥中心接到135XXXXXXXX号码的电话报警后指派银川市公安局金凤区分局黄河东路派出所出警处理，该所《接处警登记表》“处警情况”载明：颐和城府1-112号，报案人称其与房东因房租问题正在打官司，今天来店铺发现店内东西被人搬走，其怀疑是房东所为，需要民警帮助。经出警了解：束俊是该营业房通过赵磊顶账得来的房屋，一年前的房主赵磊将该房出租给唐龙天，满一年后束俊将该房续租给唐龙天，两个月后唐龙天未给束俊支付房租，也联系不到本人，束俊将房门锁住，2017年7月17日15时许束俊发现房门把手螺丝被人卸掉，并将房内部分财产拉走，民警无法核实被拉走的物品，民警电话联系唐龙天，唐龙天不接电话。经本院核查，135XXXXXXXX号码使用人为束俊。2018年7月4日银川市公安局指挥中心接到电话报警后指派银川市公安局金凤区分局黄河东路派出所出警处理，该所《接处警登记表》“处警情况”载明：经了解2018年7月束俊受公司总经理孙宽林委托，将颐和城府XXX号营业房出租给张强，现因该房存在债务纠纷，民间借贷公司张孟宁将该房锁了，导致张强无法正常使用，民警告知双方自行协商处理，如协商不通到银川市金凤区人民法院诉讼。后孙宽林得知案涉房屋被查封，其作为案外人提出执行异议，本院审查后作出（2018）宁0104执异208号执行裁定，裁定驳回异议，孙宽林不服该裁定在法定期间内提起执行异议之诉。本院认为，案外人执行异议之诉案件，法院既要对案外人对执行标的是否具有某种实体权利作出审查判断，同时还须对该实体权利能否阻却执行进行审查判断。根据该类案件的特点，具体到本案，法院首先应当对赵磊与孙宽林之间就案涉房屋转让的真实性、合法性进行审查，然后根据审查结果再确定孙宽林对案涉房屋是否具有某种实体权利并能否阻却执行，现就相关问题分述如下：一、关于本案举证责任的分配。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”规定，孙宽林作为案外人应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。二、关于案涉房屋转让的真实性、合法性。本院根据孙宽林提交的《房屋买卖合同》、江扬厂和超诚公司出具的《抵顶货款确认函》、《销售合同》、《送货单》、《入库单》、赵磊与唐龙天、郭芳乔签订的《房屋租赁合同》、《企业信息查询单》、（2017）宁0106民初3466号民事裁定书、《接处警登记表》，并结合孙宽林持有的案涉房屋《银川市商品房买卖合同》、购房发票、业主入伙交接单、物业维修基金收据、物业费收据、预交电费100元收据的原件，本院可以认定赵磊与孙宽林就案涉房屋转让的真实性。赵磊与孙宽林就案涉房屋转让时，该房已备案至赵磊名下，而且赵磊已向开发商颐和公司交清房款，仅因颐和公司的原因尚未办理产权证，但并不能因此否认赵磊对该房具有所有权，赵磊将属自己所有的房屋转让给孙宽林，并不违反法律规定；案涉房屋转让款260万元，赵磊与孙宽林约定其中1436188.70元以赵磊担任法定代表人的爱奇公司欠江扬厂该金额的货款抵顶，剩余房款1163811.30元由超诚公司和江扬厂向爱奇公司供货抵顶，因超诚公司和江扬厂对上述内容均认可，故房屋转让的约定有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，本院可以认定赵磊与孙宽林就案涉房屋转让的合法性。三、关于案涉房屋查封前孙宽林是否已占有房屋。赵磊与孙宽林就案涉房屋转让时，双方约定该房三日内交付，但由于房屋转让时赵磊已将房屋出租给唐龙天、郭芳乔，该房系带租转让，该种方式的房屋转让，受让方的占有以转让双方约定的交付时间为占有时间；根据《接处警登记表》中载明的相关内容，并结合孙宽林在银川市金凤区人民法院起诉唐龙天、郭芳乔房屋租赁的事实，本院可以认定孙宽林已实际控制案涉房屋；综上，本院可以认定案涉房屋查封前孙宽林已占有该房。四、关于案涉房屋转让款孙宽林是否已付清。案涉房屋转让款260万元，其中1436188.70元以爱奇公司拖欠江扬厂货款抵顶，剩余房款1163811.30元由超诚公司和江扬厂向爱奇公司供货抵顶，经本院对1436188.70元所涉《销售合同》、货物交接手续进行的审查，并结合赵磊与孙宽林的相关陈述，本院可以认定1436188.70元抵顶的真实性。对于以继续供货抵顶剩余房款1163811.30元所涉《销售合同》、《收据》、《情况说明》中1135224.70元是否履行，本院经审查认为已履行，理由如下：2012年10月21日至2015年4月24日，爱奇公司与江扬厂先后签订21份《销售合同》，双方基本采取先供货、后签订书面合同，合同价即为实际供货的货值，其交易方式系长期交易中常见的“滚动式”供货，该供货方式一般采取定期结算或即时结算，结算后才会进行下一次交易，具体到本案，爱奇公司与江扬厂签订的21份《销售合同》，双方系定期结算方式。根据孙宽林提交的17份《销售合同》及对应的《送货单》、《入库单》，因《送货单》、《入库单》均对应相应的《销售合同》，结合21份《销售合同》履行特点，本院可以认定17份《销售合同》所涉货物均已履行，上述合同中虽然有5份合同爱奇公司没有盖章、签字，但有对应的《送货单》、《入库单》为证，仅凭《送货单》、《入库单》完全可以认定已经供货，其中2015年5月30日的《销售合同》所涉合同价款为253038元，虽然爱奇公司未盖章、签字，但对应的2015年5月5日、2015年5月7日的《送货单》，先后供货234900元、18138元共计253038元，赵磊在《送货单》上签字并认可该笔货款。17份《销售合同》对应的《送货单》、《入库单》中的签收人员，多数在21份合同所涉《送货单》中出现，而且其中的郭玉芳、雪晓波、王利会、哈春永、王明杰、张浩，均系爱奇公司在册的养老保险缴费人员。案涉房屋转让款260万元中的1163811.30元系未付房款，双方约定以继续供货方式抵顶房款，案涉房屋赵磊已于2015年5月交付孙宽林，距今近4年，如果孙宽林未按约定供货，赵磊在房屋交付后长达近4年的时间内，百万余元的房款任其拖欠，显然不符合常理。案涉房屋尚差的28586.60元房款，该款本院已通知孙宽林不得支付给赵磊，待本判决生效后直接交付本院，孙宽林对此同意并承诺将该款交付本院。综上，本院可以认定赵磊与孙宽林就案涉房屋转让的真实性、合法性，并确认孙宽林在本院预查封房屋前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有案涉房屋，并已按照合同约定付清大部分房款且将剩余房款按照本院要求交付，赵磊购房时因开发商颐和公司的原因无法办理房产证，导致赵磊转让房屋时无法办理过户手续，直至本院查封，但并不能因此否认孙宽林实际所有人的身份，据此，案涉房屋在本院查封时已属孙宽林所有，孙宽林就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对案涉房屋停止执行的诉请，本院予以支持；孙宽林要求确认其与赵磊签订的《房屋买卖合同》有效的诉请，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，因该项诉请超出案外人执行异议之诉案件的判项范围，本案不予处理；至于案涉房屋的解除查封，孙宽林可在本判决生效后直接向本院执行机构提出申请。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行银川市金凤区通达南街576号颐和城府花园1号楼112室房屋；二、驳回原告孙宽林的其他诉讼请求。案件受理费100元、公告费300元，由第三人赵磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本院（2018）宁0104执异208号异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  周 勇人民陪审员  牛建琴人民陪审员  王 欣二〇一九年三月二十九日法官 助理  陆钰莹书 记 员  刘 婷附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。