贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）黔23行初229号 原告罗儒贤，男，1954年3月4日生，布依族，贵州省望谟县人，住贵州省望谟县。 委托代理人李佩佩、徐梓康，北京创为律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告望谟县人民政府。住所地：贵州省望谟县复兴镇华侨西路与人民路交汇处。 法定代表人何正祥，县长。 出庭负责人谢金金，副县长。 委托代理人李国胜、田伟，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告罗儒贤诉被告望谟县人民政府房屋征收补偿决定一案，于2018年10月16日向本院提起行政诉讼。本院于2018年10月19日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年11月13日公开开庭审理了本案。原告罗儒贤及其特别授权委托代理人李佩佩、徐梓康到庭；被告望谟县人民政府负责人谢金金及其特别授权委托代理人李国胜、田伟到庭参加诉讼。 被告望谟县人民政府于2018年5月29日对被征收人罗儒贤作出望府房征﹝2018﹞字第4号《房屋征收补偿决定书》，内容为：一、被征收人房屋位于望谟县复兴镇，房屋类型为私人自建房，土地性质为划拨土地，房屋结构砖混，其中已登记住房434.08平方米，已登记住改商业门面房106.2平方米；经惠州瑞普房地产资产评估事务所评估，砖混住房评估单价为2445元/平方米，砖混商业门面房（含住改商）评估单价为24324元/平方米。二、签约期限截止时间为2018年2月1日24:00，未按期签约的不予享受奖励、优惠和补助。三、被征收人只能选择纯货币补偿或产权调换其中一种方式进行安置，纯货币方式住房补偿1061325.6元；商业门面房补偿2583208.8元；室内装饰装修、配套附属设施、随房院落空地、林木等户主不同意测量，暂不补偿；搬家过渡费补偿65453.95元；停产停业损失费补偿23248.87元；未登记房屋扣缴土地收益金96936.32元，扣缴住改商业门面房完证费77496.26元（合计174432.58元）；上述相互抵充后，望谟县人民政府补被征收人款项合计3558804.64元。产权调换方式中住房按照“征一还一、结构陈新不补差”原则进行产权调换，差额部分互补差价，征收人提供望谟县盐业公司、电影院片区安置房源住房3套（安置房房号为17-1-10-2，建筑面积126.15平方米，安置房房号17-1-16-3，建筑面积132.40平方米，安置房房号16-1-8-3，建筑面积132.40平方米），住房安置房总面积390.95平方米，被征收房屋总面积434.08平方米，调换后剩余住房面积43.13平方米，评估单价2445元/平方米，剩余房屋价值为105425.85元；商业用房按照原房评估价值与选定安置房评估价值进行等价值调换，差额部分互补差价，征收人提供望谟县盐业公司、电影院片区安置房源商业门面1个（安置房房号9-1-20，建筑面积61.75平方米，单价为27932元/平方米），商业门面安置房总价值1724801元，被征收房屋商业门面房总价值2583208.8元，被征收门面房产权调换后剩余价值为858407.8元；室内装饰装修、配套附属设施、随房院落空地、林木等户主不同意测量，暂不补偿；搬家过渡费补偿455401.36元；停产停业损失费补偿85341.72元；未登记房屋扣缴土地收益金96936.32元、扣缴住改商业门面房完证费77496.26元（合计174432.58元）；上述相互抵充后，望谟县人民政府补被征收人款项合计1330171.15元。四、限被征收人于收到本决定书之日起15日内与望谟县住房和城乡建设局办理补偿安置及被征收房屋腾空移交。五、被征收人自收到本决定书之日起15日内未与望谟县住房和城乡建设局办理补偿安置及被征收房屋腾空移交的并按照上述第三条选择安置补偿方式的，视为被征收人放弃选择产权调换方式自愿选择纯货币补偿方式。六、被征收人如不服本决定，可自收到本决定之日起六十日内向黔西南布依族苗族自治州人民政府申请行政复议，或者在六个月内向黔西南布依族苗族自治州中级人民法院提起行政诉讼，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，将依法强制执行。 原告罗儒贤诉称，原告的房屋位于望谟县复兴镇，原告对其拥有合法所有权，现房屋因棚户区改造项目被征收。2018年5月29日，原告收到被告送达的望府房征﹝2018﹞字第4号《房屋征收补偿决定书》，原告认为该补偿决定评估程序违法，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定房地产价格评估机构应由被征收人协商确定，但原告的案涉房屋既没有被评估，原告也没有参与评估机构的选择。另外，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格，而案涉补偿决定认定的房屋价值过低，损害了原告的合法权益。综上，请求法院撤销被告作出的望府房征﹝2018﹞字第4号《房屋征收补偿决定书》。 原告罗儒贤在法定举证时限内提交的证据材料： 第一组证据： 原告罗儒贤的身份证复印件。 拟证明：原告具备诉讼主体资格。 第二组证据： 1.望谟县房地产管理局于1999年9月23日向罗儒贤颁发的望房权证望房产字第××号《房屋所有权证》； 2.望谟县房地产管理局于2000年7月28日向罗儒贤颁发的望房权证望复兴字第××号《房屋所有权证》。 拟证明：原告土地使用面积及房屋面积。 第三组证据： 1.罗儒贤与潘张欢于2017年2月7日签订的《租房合同》； 2.罗儒贤与谢福菊于2015年3月8日签订的《门面出租合同》。 拟证明：原告房屋用途。 第四组证据： 1.兴义楼盘网中关于书香华府的楼盘均价； 2.观山水公馆房屋价格图。 拟证明：2014年案涉房屋周边房地产均价已达到3050元，观山水公馆房屋平均价格在4500-5000元，案涉补偿决定关于住宅的补偿单价过低。 被告望谟县人民政府辩称,望谟县城城市棚户区改造项目已严格按照法律规定的程序启动，依法对六被答辩人的房屋进行了调查确权，其中有两户被答辩人是配合测量的，望谟县国土资源局、望谟县住房和城乡建设局作为调查部门，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，结合产权证书所载面积，对不予配合的四被答辩人房屋进行综合认定。后答辩人依法召集全部被征收人采取投票形式选取了评估机构，将评估机构作出的评估结果予以公示。答辩人在下达案涉补偿决定前还依法向六被答辩人送达了有关评估报告，六被答辩人未在法定期限内申请复核，答辩人只能依照评估结果作出案涉补偿决定。被答辩人认为评估价格过低，但这只是其站在自身利益角度的单方思考，而被告此时只能依照评估结果下达补偿决定，不然就是违法的。综上，被答辩人的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 被告望谟县人民政府在法定举证时限内提交的证据材料： 第一组证据： 1.望谟县人民政府办公室于2017年11月18日印发的望府办发﹝2017﹞273号《望谟县人民政府办公室关于印发的通知》（附《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》及公示照片）； 2.望谟县人民政府于2017年11月27日作出的望府发﹝2017﹞39号《望谟县人民政府关于望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收的决定》（附公示照片）； 3.望谟县人民政府门户网站的网页截图； 4.《望谟县电视台自办节目时间安排表》。 拟证明：望谟县人民政府依法作出征收决定和征收安置补偿方案并予以公告。 第二组证据: 1.望谟县住房和城乡建设局于2017年11月23日作出的《关于望谟县城城市棚户区改造项目被征收房屋确权结果公示的公告》（附公示照片）； 2.《望谟县城城市棚户区改造项目被征收房屋确权结果公示表（私人自建房）》（2张）； 3.望谟县住房和城乡建设局于2017年12月17日作出的《关于对望谟县城城市棚户区改造项目（老电影院片区、盐业公司片区）房屋征收联合确权结果进行公示的公告》； 4.《望谟县棚户区改造联合确权组确权签字表》； 5.《望谟县城城市棚户区改造项目被征收房屋联合确权结果公示表》（附公示照片）。 拟证明：房屋征收部门依法对红线范围内的房屋权属、建筑面积等进行调查并将调查结果予以公示。 第三组证据： 1.望谟县住房和城乡建设局于2017年7月31日作出的《关于望谟县2017年城市棚户区改造项目（老电影院片区、盐业公司片区）被征收人协商选定房屋征收评估机构的公告》（附公示照片）； 2.在社区及相关工作人员参与见证下选定评估机构过程的现场照片； 3.望谟县住房和城乡建设局于2017年8月16日作出的《关于望谟县2017年城市棚户区改造项目（老电影院片区、盐业公司片区）房屋征收协商选定评估机构结果的公告》（附公示照片）； 4.贵州瑞普房地产资产评估事务所于2018年1月24日作出的黔房瑞普询估字（2017）第110-018号《望谟县城城市棚户区改造项目（老电影院片区、盐业公司片区）征收红线范围内被征收房屋估价分户报告》（附望谟县人民政府房屋征收补偿决定预告书的《送达回证》及《签收表》）； 5.贵州瑞普房地产资产评估事务所于2017年12月11日作出的《房地产估价报告》。 拟证明：贵州瑞普房地产资产评估事务所是由征收红线范围内的广大被征收人依法选定的评估机构，该选定符合法律规定，评估机构作出相应的分户评估报告后被告于2018年1月向原告送达，原告收到分户评估报告后未申请复核。 第四组证据： 1.望谟县人民政府于2018年5月29日对被征收人罗儒贤作出的望府房征﹝2018﹞字第4号《房屋征收补偿决定书》（附《送达回证》）； 2.望谟县人民政府于2017年11月18日作出的《望谟县人民政府关于的批复》（附《望谟县盐业公司、电影院片区安置房源修建性详细规划》。 拟证明：原告未在签约期限内签约，被告为确保征收工作顺利进行，依法于2018年6月向原告送达了案涉补偿决定，补偿决定中载明有货币补偿和产权置换两种补偿方式，并准备了相应的安置房源。 被告望谟县人民政府庭后向我院补充提交的证据材料： 1.罗儒贤户的《望谟县城城市棚户区改造项目被征收房屋征收联合确权结果表》； 2.罗儒贤户的《望谟县城城市棚户区改造项目试算对比单》。 拟证明：补偿决定计算的补偿金额正确。 原告罗儒贤庭后向我院补充提交的证据材料： 1.望谟县人民政府于1999年9月向罗儒贤颁发的望集建字（1999）字第××号《集体土地建设用地使用证》； 2.望谟县人民政府于2001年10月向罗儒贤颁发的望国用（2001）字第××号《国有土地使用证》。 拟证明：原告被征收房屋所占土地的情况。 通过庭审质证，经合议庭评议，对当事人提交的证据材料作如下认定：原告对被告提供的第一组证据三性及证明目的有异议，公示照片无法显示张贴时间、地点，被告自己备注的拍摄时间与公示时间互相矛盾，征收决定没有作出前已经公示；对第二组证据的三性及证明目的有异议，房屋确权结果公示时间与拍摄时间互相矛盾，征收决定没有作出前被告已经确权，公告中也没有明确被征收户的范围，原告从未见过此公告；对第三组证据中证据1、证据3的真实性、关联性无异议，对合法性、证明目的有异议，两份证据均是在征收决定还没有作出之前就作出并公告的，原告没有参与评估机构的选定，对证据2、证据4的三性有异议，照片没有标注拍摄时间和地点，原告也从来没有看过评估报告，更没有签收过，送达回证上也没有提到评估报告，评估报告的委托时间比实际时间拖延，评估过程中未见工作人员实际查勘，评估报告存在伪造嫌疑；对第四组证据的真实性、关联性无异议，对合法性、证明目的有异议，原告确实收到了补偿决定，也在法定期限内向法院提起行政诉讼，证据2的批复是2017年11月28日作出的，此时被告还没有作出征收决定。本院对被告提供第一组证据中证据1、2的真实性认可，证据3、4是公告的征收决定，而征收决定是否合法已另案审理，本院不予认可证据3、4的关联性；对第二组证据的真实性认可，但不认可证据1的合法性，确权公告是2017年11月23日作出的，拍摄的公示时间却是2017年11月19日，存在矛盾；对第三组证据的真实性认可；对第四组证据中证据1的真实性认可，证据2是安置房源修建性详细规划的批复，与本案诉争焦点无关，本院不予认可其关联性。被告对原告提供的第一组、第二组证据三性无异议；对第三组证据的三性有异议，认为达不到证明目的；对第四组证据的三性有异议，该组证据来源不清，征收价值也没有可比性，补偿决定是根据评估结果作出的。本院对原告提供的第一组、第二组证据三性认可，对第三组证据的真实性认可，第四组证据与本案无关，对其不作认定。 本院组织原、被告对对方庭后补充提交的证据进行质证，原告对被告补充提交的证据关联性无异议，但对真实性、合法性有异议，房屋面积、用途的认定错误，补偿标准也过低；经合议庭评议，该证据能与本案其他证据相互印证，本院对其真实性予以认可。被告对原告庭后补充提交的证据真实性、关联性无异议，但对合法性、证明目的有异议；本院认可原告补充提交的证据的真实性。 经审理查明：1999年9月，望谟县人民政府于向罗儒贤户颁发的望集建字（1999）字第××号《集体土地建设用地使用证》，证上载明：用地面积为349.27平方米，用途为住宅。1999年9月23日,望谟县房地产管理局向罗儒贤颁发望房权证望房产字第××号《房屋所有权证》，证上载明：房屋坐落于望谟县复兴镇，产别私有，砖混结构，第1幢3层，建筑面积419.16平方米，设计用途为住宅，土地证号（99）&tim**;×，使用面积349.27平方米，权属性质为国有出让。2000年7月28日，望谟县房地产管理局向罗儒贤颁发望房权证望复兴字第××号《房屋所有权证》，房屋坐落于望谟县复兴镇，产别私有，砖混结构，第2幢1层，建筑面积121.12平方米，设计用途为住宅，土地证号（2001）字第&tim**;×号，使用面积120.08平方米（土地证号和使用面积是被更改后的内容，盖有房产局校对章），权属性质为国有出让。2001年10月，望谟县人民政府向罗儒贤颁发了望国用（2001）字第××号《国有土地使用证》，证上载明：土地坐落于望谟县复兴镇，用途为住宅用地，使用权类型为有偿划拨，使用权面积为120.08平方米。 2017年7月31日，望谟县住房和城乡建设局作出《关于望谟县2017年城市棚户区改造项目（老电影院片区、盐业公司片区）被征收人协商选定房屋征收评估机构的公告》，公告载明：自公告发布之日起15日内，请望谟县王母街道办事处河西社区房屋征收范围内的被征收人自主协商选定一家房地产价格评估机构（附候选名单），请被征收人于2017年8月15日前将协商选定结果交于望谟县城市棚户区改造指挥部。按照一个产权证一户，少数服从多数原则，凡征收范围内占总数50％以上被征收人（户）自主协商选定的评估机构结果即有效。未达50％则视为未能达成一致意见，由望谟县住房和城乡建设局采用抽签方式选定（在得票高的前三名内选定）。2017年8月16日,望谟县住房和城乡建设局作出《关于望谟县2017年城市棚户区改造项目（老电影院片区、盐业公司片区）房屋征收协商选定评估机构结果的公告》，公告载明：望谟县2017年城市棚户区改造项目（老电影院片区、盐业公司片区）被征收人总户数250户，协商选定评估机构实际送达户数244户，实际收回有效选票185票，贵州瑞普房地产评估事务所以170票（占比68％）当选为案涉征收项目的评估机构。 2017年11月18日，望谟县人民政府办公室印发了《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》，方案载明：能提供《房屋所有权证》的房屋认定为已登记房屋，未能提供但符合相应规划、地籍标注的为未登记房屋；临时建筑是指经县级人民政府城乡规划部门批准，单位和个人因生产生活需要临时建造使用，并在规定期限内必须拆除的建筑物；违法违章建筑是指政府相关职能部门已下达房屋停建通知书的房屋和无法提供《房屋所有权证》又不符合方案未登记房屋认定规定的房屋。拥有合法土地使用权的个人在符合规划的前提下建造的房屋属私人自建房；房屋用途分为住房、商业用房等，商业用房包括商业门面房、其他商业用房、住改商业门面房、住改其他商业用房，未登记房屋一律按住房用途认定。补偿方式分为纯货币补偿和产权调换补偿，纯货币补偿按照原房评估价值进行补偿；产权调换中住房按照“征一还一、结构陈新不补差”原则，商业用房按照“原房与安置房的评估价值等值调换，差额部分互补差价”原则；临时建筑按工料标准补偿标准进行补偿，框架结构房屋为1200元/㎡，砖混结构为900/㎡，砖瓦、砖木结构为600元/㎡；违法违章建筑一律不予安置补偿；集体土地上房屋征收安置补偿方式和标准参照国有土地上房屋征收安置补偿方式和标准执行。搬家费按原房面积计算，住房10元/㎡?次，商业用房15元/㎡?次，选择货币补偿的发放一次搬家费，选择产权调换的发放两次搬家费；过渡费按原房建筑面积计算，住房按10元/㎡?月，商业用房按原房评估价值的6‰计发。停产停业损失的补偿以被征收人提供的税务部门出具的上年度月均应纳所得税计算，不能提供的以原商业用房评估价值的1.5‰计发，选择货币补偿的一次性发放6个月，选择产权调换的根据所选安置房对应过渡期限（30个月）一次性计发。划拨土地上的私人自建房及未缴纳土地收益金的房改房，按期签约并搬家腾房的，按原房建筑面积35元/㎡扣缴土地收益金，未按期签约的按照国家土地收益金缴纳的相关管理办法执行；未办理建筑工程规划许可证或房产证的住房，按原住房建筑面积乘以对应安置房评估单价所得价值的1.5％扣缴完证税费；住改商业门面房按期签约并搬家的按原房评估价值的3％扣缴相关税费，未按期签约的按照国家土地收益金缴纳的相关管理办法执行。同时规定，未按期签约搬家腾房或未办理《房屋移交确认书》的，一律不予享受奖励、优惠、补助。 2017年11月23日，望谟县人民政府作出《关于望谟县城城市棚户区改造项目被征收房屋确权结果公示的公告》，由房屋征收部门组织其他各单位对被征收房屋进行调查登记，现将确权结果予以公示，当事人若对公示内容有异议的，携带相关材料于2017年11月29日前申请书面复核并指出需要复核的内容，逾期不予办理，《望谟县城城市棚户区改造项目被征收房屋确权结果公示表（私人自建房）》中无罗儒贤户的相关情况。2017年11月27日，望谟县人民政府作出望府发﹝2017﹞39号《望谟县人民政府关于望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收的决定》，决定由望谟县住房和城乡建设局、望谟县国土资源局作为征收部门对望谟县城城市棚户区改造范围的房屋及土地进行征收。同日，望谟县住房和城乡建设局委托贵州瑞普房地产资产评估事务所对征收范围内的房屋土地按照国有出让土地进行评估。2017年12月17日，望谟县住房和城乡建设局作出《关于对望谟县城城市棚户区改造项目（老电影院片区、盐业公司片区）房屋征收联合确权结果进行公示的公告》，公告载明：望谟县人民政府于2017年12月15日组织望谟县住房和城乡建设局、望谟县国土资源局、贵州致合房屋征收咨询服务有限公司等对拒绝入户的被征收人房屋、土地的面积及性质、用途进行入户调查，并依照征收安置补偿方案的规定进行联合确权。现将确权结果进行公示，如对公示内容有异议的，携带相关证件材料于2017年12月19日前到望谟县城市棚户区改造指挥部提交复核申请书，未申请的即视为无异议。《望谟县城城市棚户区改造项目被征收房屋联合确权结果公示表》公示了罗儒贤户《房屋所有权证》的证载内容，另外还公示了以下内容：按期签约的住宅面积429.25平方米、住改商业门面房106.2平方米，不足10米延伸部分面积4.83平方米，面积合计540.28平方米；未按期签约住宅面积434.08平方米、住改商业门面房106.2平方米，合计540.28平方米，房屋一层占地面积242.44平方米，随房院落空地面积106.83平方米。（因罗儒贤户不允许工作人员进屋测量，该户最终未进行入户测量，工作人员是根据相关证件资料及房屋外围实地勘测情况对房屋面积、用途等进行确认。） 贵州瑞普房地产资产评估事务所于2017年12月11日对征收范围内的所有被征收房屋作出《房地产估价报告》，该报告书载明，估价方法采用市场法、收益法，该估价报告有估价师徐勇飞、魏其宏签字及贵州瑞普房地产资产评估事务所公章。2018年1月24日，贵州瑞普房地产资产评估事务所作出黔房瑞普询估字（2017）第110-018号《望谟县城城市棚户区改造项目（老电影院片区、盐业公司片区）征收红线范围内被征收房屋估价分户报告》，报告载明：价值时点为2017年11月27日，委托方望谟县住房和城乡建设局，被征收人罗儒贤，估价对象坐落望谟县复兴镇，第一层商业用房建筑面积106.21平方米，评估单价24324元/平方米，住宅用房建筑面积434.08平方米，评估单价2445元/平方米，评估总价3644778元，该分户报告有徐勇飞、魏其宏签字及贵州瑞普房地产资产评估事务所公章。后望谟县住房和城乡建设局于2018年1月25日通过留置送达的方式向罗儒贤送达了《征收补偿决定预告书》，望谟县城市棚户区改造指挥部在《签收表》上分户评估报告一栏打勾，表示已经送达。2018年5月29日，望谟县人民政府作出望府房征﹝2018﹞字第4号《房屋征收补偿决定书》。 另查明:一、案涉棚户区改造项目征收范围内的被征收人原有250户，后划定征收新增部分，新增部分共有45户被征收人，原告户属征收新增部分。 二、《贵州省实施办法》第四十九条规定：“划拨土地使用权转让、出租、抵押补交地价款，根据其位置、用途和使用年限，按下列标准收取：（一）商业、服务、旅游、娱乐用地不低于地价款的45％；（二）商品住房用地为地价款的35-40％。”望谟县人民政府在此次棚户区改造项目中，商业用地以1300元的单价为标准，乘以应扣缴土地收益金的土地面积，再乘以45％，计算所得的数额即为应扣缴的商业用地土地收益金；住房用地以730元的单价为标准，乘以应扣缴土地收益金的土地面积，再乘以35％，计算所得的数额即为应扣缴的住房用地土地收益金。 三、望谟县人民政府补充提交了《望谟县城城市棚户区改造项目被征收房屋征收联合确权结果表》，该表中，按期签约与未按期签约的住房面积、住改商业门面房面积同《望谟县城城市棚户区改造项目被征收房屋联合确权结果公示表》公示的一致。 本院认为，本案的争议焦点是被告望谟县人民政府于2018年5月29日作出望府房征﹝2018﹞字第4号《房屋征收补偿决定书》的行政行为是否合法。 一、根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”之规定，被告望谟县人民政府负责望谟县城市棚户区改造项目的房屋征收与补偿工作，其依法具有作出被诉征收补偿决定的主体资格及法定职权。 二、关于评估机构的选定及评估结果是否合法的问题。 首先，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条及住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。本案中，望谟县住房和城乡建设局作为房屋征收部门，于2017年7月31日发布公告，要求被征收人自公告发布之日起15日内协商选定房地产价格评估机构（附候选名单），按照少数服从多数原则协商选定的评估机构结果有效。贵州瑞普房地产评估事务所以170票（总票数250票，占比68％）于2017年8月16日被正式评选为评估机构。虽然此次征收中，包括六原告在内的45户被征收人属于征收的新增部分，被告并未提交证据证明该45户被征收人参与了评估机构的选定，其合法选择权遭受一定损害，但即使该45户加入选定，被征收人共有295户，贵州瑞普房地产评估事务所170票的得票数仍然过半，不会对评估机构选定的最终结果产生实际影响。即，被告依照民主协商原则，通过投票方式选定贵州瑞普房地产评估事务所作为评估机构的实体结果并无不当。 其次，住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条、第十三条、第十六条、第十七条规定了房地产评估机构作出评估结果应遵循的程序为：安排估价师对被征收房屋进行实地查勘，制作相应实地查勘记录；估价师应根据评估对象和当地房地产市场状况，选用市场法、收益法、成本法等其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估；后向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门应当在征收范围内向被征收人公示分户的初步评估结果，并安排估价师在公示期间对分户的初步评估结果进行现场说明解释；公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，由房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告，整体评估报告和分户评估报告应当有负责评估项目的两名以上估价师签字，并加盖评估机构公章。本案中，贵州瑞普房地产评估事务所根据望谟县住房和城乡建设局的委托，合理采用市场法和收益法对案涉征收项目内的被征收房屋依照国有出让土地的标准进行市场价值评估，整体评估报告与分户评估报告中均有两名估价师签字及贵州瑞普房地产评估事务所盖章。虽说望谟县人民政府未提交实地查勘情况记录和分户的初步评估结果，也未提供证据证实分户的初步评估结果进行了公示和公示时有估价师在现场说明解释，但被告向原告送达了《征收补偿决定预告书》，原告可从该预告书中了解分户评估结果，应推定为原告已知晓其房屋的评估结果。即，贵州瑞普房地产评估事务所作为依法选定的评估机构，已合理采用估价方法对被征收房屋进行评估，被告提供的证据虽无法证明评估报告作出的程序完全合法，尙存在部分瑕疵，但未影响原告实体权益。 三、关于被告作出的征收补偿决定是否合法的问题。 国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条、第二十二条、第二十三条规定，被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换补偿，并依据其选择获得相应的房屋补偿、安置房、搬迁费、过渡费及停产停业损失补偿等。本案被告望谟县人民政府作出的《房屋征收补偿决定书》中载明了货币补偿和产权置换两种补偿方式，补偿包括被征收房屋价值的补偿，搬迁、临时安置的补偿，停产停业损失的补偿以及户主不同意测量，对房屋室内装修装饰、配套附属设施、随房院落空地、林地等暂不补偿，并告知原告在该补偿决定送达之日起15日内对补偿方式作出选择，以及逾期不选择的补偿方式等。第一，被告组织相关部门的测绘人员通过联合确权方式对原告房屋、土地的面积及性质、用途等进行调查后，公示了按期签约的住宅面积为429.25平方米、住改商业门面房为106.2平方米，不足10米延伸部分面积为4.83平方米；未按期签约的住宅面积为434.08平方米、住改商业门面房为106.2平方米，因原告未按期签约，补偿决定依据上述公示内容确定住宅面积为434.08平方米、住改商业门面房为106.2平方米并无不当，原告认为补偿决定确定的房屋面积、用途有误，但其未配合测量，也未提供证据予以佐证，本院对该主张不予采信；第二，原告有《房屋所有权证》，其房屋属已登记，虽然两本《房屋所有权证》上载明的土地性质为国有出让，设计用途为住宅，但两本《房屋所有权证》所依据的土地证书分别为望集建字（1999）字第××号《集体土地建设用地使用证》、望国用（2001）字第××号《国有土地使用证》，其中国有土地是有偿划拨所得，即应当依据上述土地证书确定原告房屋所占土地的性质，分别为集体土地和国有划拨土地，根据《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》的规定，集体土地参照国有土地的征收补偿标准执行，即案涉集体土地参照国有划拨的标准执行，因原告未按期签约，商业门面应扣缴的土地收益金为1300×106.2×45％=62127元，住房应扣缴的土地收益金为730×（242.44-106.2）×35％=34809.32元，住房有房产证，毋须扣缴住房完证费，但住改商业门面房应按原房评估价值的3％扣缴完证费，即为24324×106.2×3％=77496.26元，上述合计174432.58元，补偿决定对扣缴的土地收益金及完证费计算无误；第三，被告依据《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》的规定，分别计算了选择货币补偿方式或产权调换补偿方式的住房补偿、商业门面房补偿、搬家费、过渡费、停产停业损失补偿及总计补偿金额，上述补偿项目的计算结果正确；第四，原告不允许被告的征收工作人员进行入户测量，工作人员即根据相关证件资料及房屋外围实地勘测情况对房屋面积、用途等进行确认，而房屋装饰装修等需实地测量，根据证件资料无法确认其价值，故补偿决定载明暂不补偿房屋室内装修装饰、配套附属设施等，该处理行为具有合理性；第五，该补偿决定虽未补偿被征收人的奖励、补助，但依据《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》的规定，原告未在规定期限内签约，不应享受奖励、补助。综上，被告根据实际情况对被征收房屋作出补偿决定，实体内容并无不当。 综上，虽然作出评估结果的程序存在瑕疵，但被告已依法选定评估机构，评估结果与补偿决定实体上并无不当。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第十七条、第二十一条、第二十条、第二十二条、第二十三条、第二十六条，住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第四条、第九条、第十二条、第十三条、第十六条、第十七条以及《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项之规定，判决如下： 确认望谟县人民政府于2018年5月29日作出望府房征﹝2018﹞字第4号《房屋征收补偿决定书》的行政行为违法。 案件受理费50元，由被告望谟县人民政府承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审 判 长 陈颜虹 审 判 员 陇忠平 审 判 员 陈蕊丽 二〇一九年三月二十七日 法官助理 余芳晶 书 记 员 杨 艳