湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1229民初66号 原告（反诉被告）湖南恒森房地产开发有限公司，住所地：靖州苗族侗族自治县渠阳镇新建中路**。 法定代表人唐志成，该公司董事长。 委托代理人韩妮娜（特别授权），靖州苗族侗族自治县渠阳法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）李伟伟，男，1988年7月7日出生，汉族，湖南省隆回县人，住靖州苗族侗族自治县。 被告（反诉原告）李某，女，2003年1月24日出生，汉族，湖南省隆回县人，住靖州苗族侗族自治县。 法定代理人李国良（系被告李某之父），男，1957年9月10日出生，汉族，湖南省隆回县人，住靖州苗族侗族自治县。 第三人靖州县中亿佰联投资管理有限责任公司，住，住所地：靖州苗族侗族自治县渠阳镇梅林中路**/div> 法定代表人李开球，该公司董事长。 原告湖南恒森房地产开发有限公司（简称恒森公司）与被告李伟伟、李某及第三人靖州县中亿佰联投资管理有限责任公司（简称中亿佰联）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日受理后，被告李伟伟、李某向本院提起反诉，本院决定合并审理。本案依法由审判员顾志刚担任审判长，审判员胡兵玉、人民陪审员胡开成组成合议庭，于2019年2月25日、2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告恒森公司的委托代理人韩妮娜，被告李伟伟，被告李某的法定代理人李国良，第三人中亿佰联的法定代表人李开球，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒森公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除被告李伟伟、李某分别与原告恒森公司金域华府项目部于2016年5月12日、2016年1月26日签订的两份《商品房买卖合同》；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告在开发修建金域华府项目时，因建设资金短缺于2014年10月向本案第三人中亿佰联洽谈借款事宜，第三人中亿佰联通过吸收社会闲散资金委托易美来和原告恒森公司签订4份《借款合同》，合同约定出借金额11100000元，《借款合同》对借款用途、出借金额、借款的时间、还款时间、利息的约定、违约责任、争议的解决方式等作出了明确约定，其中合同第五条约定借款利率为月息2%。《借款合同》签订后，第三人中亿佰联通过易美来分4笔向原告恒森公司转款9901000元（借款合同约定出借金额是11100000元，实际出借9901000元，每笔借款都预先扣除一季度的利息和再服务保证金、佣金等费用）。 借款到期后，原告用银行转账的方式偿还第三人中亿佰联借款本金1991708.2元，支付利息1783291.8元，因原告恒森公司金域华府房产不能及时销售，未能回笼资金归还第三人中亿佰联的到期借款本息。2015年11月12日，原告和第三人中亿佰联协商达成了《出借客户匹配资金购房抵扣方案》，用原告的房产抵扣第三人中亿佰联的欠款本息，抵扣方案约定原告凭第三人中亿佰联财务出具的资金金额投放证明或资金放款额证明，办理抵扣房款相关手续。抵扣方案签订后，原告和手持第三人中亿佰联财务出具的资金金额投放证明或资金放款额证明的购房户签订了房屋买卖合同，并向其出具购房款收款收据，以此抵扣原告所欠第三人中亿佰联的欠款本息。截止到2015年12月30日止，原告用此方式共归还第三人中亿佰联的欠款本息9702479元。加上此前偿还的借款本金1991708.2元，利息1783291.8元，包括第三人中亿佰联欠其他债权人债务引起诉讼，靖州苗族侗族自治县人民法院在案件执行过程中于2016年10月17日划拨了原告恒森公司金域华府项目部银行存款1068796元归还第三人中亿佰联的债权人，根据原告恒森公司金域华府项目部实际取得的借款本金和合同约定的约息2%计算，金域华府至2015年12月30日止，应当归还借款本金9901000元（不含提前支付的1199000元），利息2665086元（其中2014年10月14日实际取得借款5140000元，日历时间14个月16天，利息1494026.67元；2014年10月17日实际取得借款3760000元，日历时间14月13天，利息1085386.67元；2015年2月16日实际取得借款1001000元，2015年4月10日偿还本金500000元，2015月4月16日偿还借款本金200000元，利息85672.66元）。至2015年12月30日止，金域华府应当偿还借款本息12566086元，实际偿还14546275元，按月息2%计算，原告恒森公司金域华府项目部多归还了第三人借款本息1980189元。至此原告将第三人中亿佰联的借款本息全部归还。 原告在未和第三人中亿佰联对账的情况下，2016年，第三人中亿佰联又给本案被告开出抵扣票据，被告凭第三人中亿佰联开出的抵扣票据和原告签订了《商品房买卖合同》，原告出具了收款收据，被告均未实际支付任何购房款的费用。《商品房买卖合同》签订后，原告内部查账发现，已全部归还了第三人中亿佰联的借款本金，第三人中亿佰联不应再向任何人开出抵扣票据和原告签订《商品房买卖合同》，于是原告通知被告履行合同约定向原告支付购房款，被告拒不支付购房款。 综上，在第三人中亿佰联对原告恒森公司金域华府项目部不再享有债权的情况下，第三人中亿佰联在丧失了以物抵债的情况下，仍然给本案被告开出抵扣票据，该抵扣行为是不成立的，原、被告签订了《商品房买卖合同》，且未支付购房款项，就应履行《商品房买卖合同》约定，自行支付等价的购房款及办证费用给原告。但至今为止被告拒绝支付该房屋的购房款等费用，致使原告的合法权益受到严重损害，原告不得不提起诉讼。 被告李伟伟、李某辩称：1、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及相应的收款收据，合法有效，原告无权单方解除。2016年5月12日，被告李伟伟、李某与挂靠在原告恒森公司名下的金域华府项目部签订《商品房买卖合同》，合同签订当日，原告向被告出具收款收据。以上收据的“备注”栏，由原告的财务人员填写“中亿佰联抵扣购房款（或办证费用）”字样，原因是被告、案外人石章松夫妻和易美来、金域华府项目部在第三人中亿佰联公司的协调下，进行了债权债务的转换，并形成以原告金域华府项目部的预售商品房抵扣相关债务的一致意见。被告认为，收款收据应视为各方结算的依据，同时也是开发商实际取得购房款的依据。上述购房合同及收款收据，体现买卖双方当事人真实意思表示，合法有效。同时，原告属于金域华府项目部所挂靠的单位，没有参加各方债权债务转换的协商及结算过程，因此无权追究被告的购房资金是否到位。2、原告诉称，“被告李伟伟、李某至今没有支付任何购房费用”，与其开具的收款收据矛盾。原告为专业房地产开发公司，其开具的收款收据即法律意义的收款凭证，同时在开具收款收据前，有对相关债务进行核查的义务，如果认为抵扣不成立，可以拒绝开具收款收据。另外，被告李伟伟、李某只是抵扣债款方式支付购房款的50余购房户中其中的两户，只解除与被告的合同，没有法律依据。3、根据购房合同的约定，原告无权以任何债权债务问题阻碍被告取得预售商品房所有权。按合同法规定，当事人解除合同必须符合法定情形或约定的情形，原告要求解除合同，不属于以上两种情形。本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系原告提前预备的格式合同，该合同第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”被告认为，对于该合同十二条的理解应为“出卖方不得以任何债权债务问题阻碍买受方取得合同约定的预售商品房”，现在原告以其与第三人中亿佰联公司存在债权债务纠纷为由，要求解除与被告李伟伟、李某签订的《商品房买卖合同》，与合同第十二条冲突，原告的主张不能成立。4、原告与第三人中亿佰联公司（包括有关案外人）之间的债权债务关系与被告无关。被告依照《商品房买卖合同》与原告建立独立的房屋买卖法律关系，原告依据该合同，向被告出具的收款收据，表明原告的债款经协商和结算已经转化为购房款，被告的付款义务已经履行。所以被告与原告的任何债务无关。综上，被告均认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及相应的“收款收据”，是买卖双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效；依据《商品房买卖合同》第十二条，原告无权以任何债权债务问题阻碍被告取得预售商品房的产权，也无权解除合同。所以原告的诉讼请求与法律不符，请求法院依法驳回其诉讼请求。 第三人中亿佰联公司述称，与原告无任何借贷关系。原告诉称，“第三人委托案外人易美来与原告签订了4份《借款合同》，出借资金共计11000000元”。第三人中亿佰联认为，1、原告根本不是这四份借款合同的当事人。核查这4份合同的文本，每份合同载明的出借人（甲方）都是案外人易美来，借款人（乙方）都是案外人石章松夫妇（石永园以借款人配偶的身份在合同上签字），担保人（丙方）为金域华府项目部及该项目部的两名股东（即案外人尹华林、李昌平），每份合同对借款人的基本情况都作了表述，具体内容为“借款人：石章松，身份证号码4312291970××××××××，住址靖州县渠阳镇友谊村**，工作单位靖州金域华府”。按照民法基本法理，民事法律关系存在与当事人的合同或协议之中，借款合同或者借据载明的主体才是借贷主体，因此，只有石章松夫妇才是该四份借款合同的主体。2、关于原告非法出借资质的问题。根据原告2016年5月12日出具的《证明》一份，金域华府项目部系个人合伙，借用原告名义进行开发建设，项目部自负盈亏，在经济上与湖南恒森公司无关；又根据案外人石章松、尹华林、李昌平三人签订的《靖州县花桥路南侧28亩商业用地开发合作协议》，可证明三人合伙成立“金域华府项目部”，挂靠原告进行房地产开发，股份四股，石章松、李昌平各持有1.5股，尹华林持有1股（每股出资10000000元）。上述证据充分证明原告非法出借资质给石章松、尹华林、李昌平非法从事房地产开发活动。《中华人民共和国建筑法》66条规定“建筑施工企业转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程的，责令改正，没收违法所得，并处罚款，可责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。对因该项承揽工程不符合规定的质量标准造成的损失，建筑施工企业与适用本企业名义的单位或者个人承担连带赔偿责任”;《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十五条规定“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款”。本案原告不但非法出借房地产开发资质，还对案外人易美来、石章松夫妻的四人债务进行干预。第三人中亿佰联请求法庭向有关部门提出司法建议，对其进行行政处罚。3、有关各方经协商一致，同意将债款转化为购房款，原告无权干预。2014年10月，案外人石章松因参与金域华府项目缺少资金，第三人中亿佰联提供居间服务包括被告在内的共同出资人委托易美来与石章松夫妇签订了4份借款合同，双方由此设立民间借贷关系，金域华府项目部股东案外人尹华林、李昌平为债务担保人，石章松夫妻将借款资金投入金域华府项目中。债务履行期满，经协商，将出资人的债权经抵扣后转化为购房款。四、原告没有商业信誉。原告于2016年5月12日出具证明一份，此证据证明金域华府项目部挂靠湖南恒森公司从事房地产开发，经济上并无任何联系；2016年11月21日，原告又出具证明，将前面的声明作废。2016年11月17日，又以原告身份起诉舒易明、邹小明，该公司在其《起诉状》中诉称：“湖南恒森公司名下的金域华府项目部与靖州中亿佰联公司没有签订任何借款合同，双方不存在任何债权债务关系”；但原告在这六起案件中又诉称“2014年10月，其名下的金域华府项目部与第三人委托的易美来签订四份借款合同，借款金额11000000元”。原告的陈述前后矛盾。原告以与第三人中亿佰联有债权债务纠纷为由，要求解除《商品房买卖合同》，与该合同第十二条约定冲突。本案《商品房买卖合同》是出于买卖双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，原告向被告开出的收款收据，表明了原告已经收到合同约定的款项，收据备注“以债款抵扣购房款及办证费用”，表明原告不仅同意该付款方式，还进一步表明原告慎重考虑才决定抵扣。 综上所述，原告不是借贷关系的当事人，各方将债权转化为购房款合法有效，原告与本案无关。原告要求解除《商品房买卖合同》，是为了获取非法利益，危害了交易安全。第三人中亿佰联请求依法驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。 被告李伟伟、李某反诉称，请求法院判决：1、按照2016年5月12日《商品房买卖合同》规定的交接方式向被告李伟伟交付商品房，并按照被告所付价款453579元的日万分之一标准支付逾期交付房屋违约金，从逾期交房之日（2017年7月1日）起至实际支付房屋之日止。（从2017年7月1日至2018年12月31日的违约金为24901元）；2、按照2016年1月26日《商品房买卖合同》规定的交接方式向被告李某交付商品房，并按照被告所付价款405325元的日万分之一标准支付逾期交付房屋违约金，从逾期交房之日（2016年10月1日）起至实际支付房屋之日止。（从2016年10月1日至2018年12月31日的违约金为33318元）；3、由原告承担本案反诉费用。事实与理由：2016年5月12日，被告李伟伟与挂靠在原告名下的金域华府项目签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：1、被告李伟伟购买金域华府第9幢3单元402号房，建筑面积139.98平方米，单价每平方米3060元，总房款428338元，另交办证费用25241元；2016年1月26日，被告李某与挂靠在原告名下的金域华府项目签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：1、被告李某购买金域华府第7幢2单元402号房，建筑面积119.16平方米，单价每平方米3208元，总房款382265元，另交办证费用23060元。2、出卖方应当在2016年6月30日（被告李伟伟）、2016年9月30日（被告李某）前，依照国家和地方人民政府的有关规定将符合本合同约定的并验收合格的商品房交付购买方使用；3、出卖方逾期60日交付房屋的，购买方有权解除合同，也可以要求出卖方继承履行合同，购买方要求合同继续履行的，自合同规定的最后期限的第二天起，出卖方按日向购买方支付已交房价款万分之二的违约金；4、商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购买方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担；5、出卖方应保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由出卖方承担全部责任。被告李伟伟、李某于购房合同签订当日向原告交清了购房款，被告李伟伟交纳购房款428338元、办证费用25241元，合计453579元；被告李某交纳购房款382265元、办证费用23060元，合计405325元。原、被告签订的购房合同，所约定的交房期限届满了后，及时催促原告按照合同约定的方式交房，但原告不将房屋交相关部门验收，造成房屋无法交付，现已严重超期。原告至今没有向被告履行交房义务。综上所述，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及相关收据是双方当事人真实意思表示，内容合法有效。被告按合同约定履行付款义务，原告不仅未向被告履行交房义务，还提起恶意诉讼，请求解除合同。被告请求法院判决原告立即将房屋交付验收并履行交付房屋的义务，同时支付逾期交房违约金。违约金的标准参考（2018）湘12民中1021号民事判决书，该判决书判决湖南恒森公司交房并按被告已付购房款金额日万分之一的标准支付逾期交房违约金。 原告针对被告的反诉，答辩如下：答辩意见与起诉状意见一致，金域华府项目部楼房除9号楼以外，4、5号楼的房屋已经有住户入住，包括另案当事人储艳梅，没有经过原告方同意，已经对房子进行了装修。从第三人中亿佰联处抵扣的房产中，原告只对2016年之后的8套房产进行诉讼，对于2015年12月31日之前抵扣的房产予以认可，被告的房产不在这个时间段内，故请求依法驳回被告的反诉请求。 第三人中亿佰联对被告反诉部分的述称意见与对原告起诉的述称意见一致。 原告向本院提交了以下证据： 1、营业执照、法定代表人身份证明书及身份证（复印件）各1份，以证明原告及法定代表人的基本情况。被告及第三人中亿佰联对该组证据无异议。该证据客观、真实，本院予以采信； 2、商品房买卖合同（复印件）4份、收据（中亿佰联）、收据（金域华府）（复印件），以证明在原告与第三人中亿佰联未对账的情况下，又给被告等人开出抵扣票据，被告凭第三人中亿佰联开出的抵扣票据和原告签订了《商品房买卖合同》，原告出具了收款收据，被告实际未支付任何购房款等费用的事实。被告表示对证据的真实性没有异议，但与其无关；第三人中亿佰联提出该组证据与本案无关。该组证据，结合全案证据及当事人的当庭陈述，符合案件客观事实，本院予以采信，但对原告主张未支付任何购房款等费用的证明目的，不予认可。 3、借款合同（复印件）4份、收据（复印件）27份，以证明第三人中亿佰联用“易美来”的名义与石章松订立借款合同，借款11100000元，用于金域华府建设；第三人中亿佰联以收取佣金、保证金、提前收取利息的名义在支付借款时提前收回本金1199000元；原告恒森公司金域华府用转账方式偿还借款本金1991708.2元，支付利息1783291.8元，至2015年12月30日止，原告恒森公司金域华府仅欠第三人中亿佰联借款本息276830.92元。被告提出该组证据与其无关，是原告与第三人中亿佰联之间的关系；第三人中亿佰联对该证据不予认可，提出公司负责投资管理，是用通过工商登记的，符合法律规定，原告出示该组证据不是本案的重点，与本案无关。该组证据，结合全案证据，及当事人的当庭陈述，该证据符合证据三性，本院予以采信，但是对于原告的证明目的，本院不予认可。 4、出借客户匹配资金购房抵扣方案（复印件）1份、商品房预售许可证（复印件）1份、收据（中亿佰联）49份，以证明在原告通过转账偿还借款本息3775000元的情况下，第三人中亿佰联与原告约定，用金域华府的商品房抵扣项目部所欠第三人中亿佰联债务。原告用金域华府项目部商品房抵扣第三人债务9702479元，共计偿还13477479元。被告提出该组证据与其无关；第三人中亿佰联提出原告所主张的借款只有让石章松等本人来才清楚，开票是他们委托的，主体不符，与本案无关。对该组证据的真实性本院予以确认。 5、民事裁定书（复印件）2份、履行到期债务通知书（复印件）2份，以证明靖州苗族侗族自治县人民法院为执行第三人中亿佰联债务，扣划金域华府1068796元。被告提出与其无关；第三人中亿佰联提出2016年5月10日购房合同签订在前，2016年扣划在后。该组证据符合客观事实，本院予以采信。 6、商品房买卖合同、出借咨询与服务协议书、收据（复印件）各2份、承诺书（复印件）1份、金域华府商品房买卖合同填写确认单（复印件）1张，以证明该两户购房者的钱确实是借用于金域华府。被告对该组证据的真实性没有异议；第三人提出该组证据与债务无关。该组证据不能达到原告的证明目的，本院不予采信，但是对该组证据所反映的客观事实，本院予以认可。 被告向本院出示了以下证据： 购房合同、收款收据（复印件）各2份，以证明被告购房的事实以及原告开具收款收据的事实。原告提出是抵扣第三人中亿佰联的借款，不能达到被告的证明目的，是原告恒森公司金域华府项目部以物抵债，与本案所诉房产没有关联性；第三人中亿佰联对该组证据没有异议。该组证据，结合庭审调查，符合案件客观事实，本院予以采信。 第三人中亿佰联向本院出示了以下证据： 微信聊天记录（复印件）2份，以证明是石章松借款，其本人并不支持本次诉讼，第三人与原告没有债权债务关系。原告对该份证据的三性不予认可，不能达到第三人中亿佰联的证明目的；被告提出与其无关。该份证据不符合证据形式，本院不予采信。 《湖南恒森房地产开发有限公司出具的证明》（复印件）2份，以证明金域华府项目系个人合伙，挂靠于原告，借用于原告的名义开发建设。该项目自负盈亏，经济上与原告没有任何关系的事实。原告提出该两份证明在其他案件中，与本案无关；被告提出与其无关。对该组证据的真实性，本院予以认可。 合作协议（复印件）1份，以证明原告主体资格。原告对该证据未发表意见；被告提出与其无关。该组证据本院予以采信。 2016年11月17日民事诉状（复印件）1份，以证明原告是湖南恒森房地产开发有限公司，被告是舒易明、邹小明的案件，第三人中亿佰联只是提供中介服务。原告对该组证据提出正是因为该执行异议之诉，才明白一系列借款的实际出借人为本案第三人中亿佰联，“易美来”、“汪安云”、“李伟伟”、“李帅帅”均为第三人中亿佰联为规避法律责任设立的四个出借账户；被告提出与其无关。对该组证据的真实性本院予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月13日、10月14日、10月16日、2015年2月16日，金域华府项目部负责人石章松及其妻子石永园以金域华府房地产交纳土地出让金需要资金周转为由分别与案外人易美来签订四份借款合同（借款期限4个月或者2个月不等，借款月利率为2%，按月付息，到期还本，逾期利率为借款利率基础上加收50%，并按逾期偿还本息每日2‰支付违约金），其中2014年10月13日的借款合同借款金额为3000000元，借款期限为4个月；2014年10月14日的借款合同借款金额为3000000元，借款期限4个月；2014年10月16日的借款合同借款金额为4000000元，借款期限4个月；2015年2月16日的借款合同借款金额为1100000元，借款期限2个月。并由金域华府项目部及案外人尹华林、李昌平（均为金域华府项目的股东）为上述借款承担连带保证责任。 从2014年10月14日至2016年2月1日期间，原告恒森公司金域华府项目部以案外人石章松或者金域华府名义通过案外人易美来、李帅帅的账户向第三人中亿佰联陆续转账付款（收据上石章松、李昌平标注“同意支付”，被告中亿佰联加盖公司财务专用章），其中：通过案外人易美来账户付款1283000元（佣金55000元、再服务保证金200000元、本金160000元、利息864000元、违约金4000元），通过李帅帅、易美来账户付款1992000元（本金540000元、利息1452000元），共计3275000元。原告于2015年2月16日向第三人中亿佰联支付佣金55000元；原告向第三人支付再服务保证金的时间、金额，分别为：2014年10月14日支付60000元、2014年10月13日支付60000元、2014年10月16日支付80000元。除以上几笔借款外，双方之间还因其他借款发生过经济往来。另2014年10月1日原告恒森公司金域华府项目部通过汪安云账户支付佣金500000元。 因金域华府项目部资金周转困难不能按期履约，并多次延期，为此，第三人中亿佰联与原告恒森公司金域华府项目部于2015年11月2日签订了一份《出借客户匹配资金购房抵扣方案》，内容为：“一、金域华府项目部凭靖州中亿佰联财务开具的资金金额投放证明或资金放款额证明，办理抵扣房款相关手续；二、靖州中亿佰联推荐出借客户或出借客户自愿用匹配资金抵扣金域华府项目部预购的商品房或门面；三、凡自愿抵扣预定购房款的客户，凭靖州中亿佰联财务开具的抵扣放款金额证明，办理抵扣预购住房款手续的，从办理预购房手续起，金域华府不再给靖州中亿佰联计算利息；四、凡靖州中亿佰联开具的出借客户放款金额资金，金域华府项目部在办理手续时应向抵扣客户特别说明及承诺，如抵扣客户开具的抵扣资金少于购房款，抵扣客户应以现金补交或按揭形式交付，另抵扣客户的抵扣资金多于购房款时，在抵扣房款后多余部分应在发放商品房预售许可证之日止连本带息以现金的形式退还给购房抵扣出借客户；五、凡靖州中亿佰联财务与金域华府项目部财务及出借客户办理完抵扣手续后，靖州中亿佰联不再承担任何责任。”上述方案签订后，原告恒森公司金域华府项目部与第三人中亿佰联发生债务抵扣的票据共有57张，票据开出时间为自2015年11月10日至2016年5月10日，总发生抵扣金额为13241105元。抵扣票据发生在2015年12月30日之后的有：2016年1月26日，票据号为9280072（李玉华）；2016年4月12日，票据号为9280095（潘阳艳）；2016年5月10日，票据号为9280128（储爱霞）；2016年5月10日，票据号为9280129（吴得干）；2016年1月26日，票据号为9280070（李某）；2016年1月26日，票据号为9280071（李玉华）；2016年5月10日，票据号为9280122（刘丽君）；2016年5月10日，票据号为9280123（王绍明）；2016年5月10日，票据号为9280124（李梅香）；2016年5月10日，票据号为9280125（张杜鹃）；2016年5月10日，票据号为9280126（李雄飞）；2016年5月10日，票据号为9280127（储艳梅）。 2016年5月12日，原告恒森公司金域华府项目部与被告李伟伟签订了《商品房买卖合同》，由被告李伟伟购买原告开发建设的位于靖州苗族侗族自治县城花桥南路西侧名为“金域华府”商住楼的住房一套，具体房号为第9幢3单元402号房，建筑面积139.98㎡，单价3060元/㎡，总价款428338元。被告李伟伟的付款方式为一次性付款。合同签订当日，原告向被告李伟伟出具收款收据两张，分别为：“今收到李伟伟交来9栋3单元402号购房款人民币肆拾贰万捌仟叁佰叁拾捌元整”，备注栏注明“中亿佰联借款抵扣购房款428338元”；“今收到李伟伟交来9栋3单元402号办证相关费用人民币贰万伍仟贰佰肆拾壹元整”，备注栏注明“中亿佰联借款抵扣办证费25241元”；2016年1月26日，原告恒森公司金域华府项目部与被告李某签订了《商品房买卖合同》，由被告李某购买原告开发建设的位于靖州苗族侗族自治县城花桥南路西侧名为“金域华府”商住楼的住房一套，具体房号为第7幢2单元402号房，建筑面积119.16㎡，单价3208元/㎡，总价款382265元。被告李某的付款方式为一次性付款。合同签订当日，原告向被告李某出具收款收据两张，分别为：“今收到李某交来7栋2单元402号购房款人民币叁拾捌万贰仟贰佰陆拾伍元整”，备注栏注明“中亿佰联借款抵扣购房款382265元”；“今收到李某交来7栋2单元402号办证相关费用人民币贰万叁仟零陆拾元整”，备注栏注明“中亿佰联借款抵扣办证费23060元”。以上两份合同约定：原告名下的金域华府项目部应当在2017年6月30日（被告李伟伟）、2016年9月30日（被告李某）前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付被告使用。商品房达到交付使用条件后，原告应当书面通知被告办理交付手续，双方进行验收交接时，原告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的原告不出示证明文件或证明文件不齐全，被告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由原告承担。原告应保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因原告原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由原告承担全部责任。 另查明，2016年10月17日，本院依据（2016）湘1229执303、304号执行裁定书，扣划了原告恒森公司金域华府项目部银行存款1068796元。原告恒森公司就本院该扣划执行行为提出执行异议，本院依法裁定予以驳回，但未提起执行异议之诉。 本院认为，经本院庭审查明的事实，本案的争议焦点为： 原告主体资格是否适格 首先，就本案原告恒森公司金域华府项目部负责人石章松及其妻子石永园以金域华府房地产交纳土地出让金需要资金周转为由与案外人易美来签订系列借款合同后，还款义务承担主体如何认定的问题。原告在庭审中对石章松及其妻子石永园上述借款用于金域华府项目表示认可，且从第三人中亿佰联出具的收款收据上体现，作为金域华府项目的股东石章松、李昌平标注“同意支付”字样，不难判断涉案借款用于金域华府项目，再从本案已有的其他诸多证据也能印证借款用于金域华府项目上这一事实，金域华府项目部负责人石章松及其妻子石永园为金域华府项目对外融资借款，结合本案事实不能据此认定该债务系石章松夫妻共同债务。原告对石章松及其妻子石永园因金域华府项目对外融资借款产生的上述借款，承担还款责任表示认可。再者，原告向本院起诉请求解除《商品房买卖合同》，该份合同中甲方签章为“湖南恒森房地产开发有限公司金域华府项目部”，系该份合同的签订主体。故，原告作为本案原告起诉，诉讼主体资格适格。 二、原、被告之间的商品房买卖合同是否有效 本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。在本案《商品房买卖合同》的签订过程中，原告向被告出具了购房款、办证相关费用收据，该两份收据注明了款项来源（构成方式），视为原告认可被告购买该套房产时支付购房款的支付方式，也表明被告的合同约定履行义务已经得到履行。原告主张被告依据的抵扣票据所载明的金额已经超过了其应当履行的还款义务，那么就应分析关于石章松夫妇与案外人易美来签订上述系列借款合同借款数额及归还认定问题。原告恒森公司金域华府项目部在归还借款及支付利息时，一部分通过转账方式用现金还本付息，大部分则通过其与第三人中亿佰联签订的《出借客户匹配资金购房抵扣方案》的形式以房抵债归还借款本息，除原告恒森公司金域华府项目部在通过转账方式付款时能够明确确定归还的借款本金和利息的具体数额外，大部分通过以房抵债方式归还的借款本息是难以明确确定借款本金和利息的具体数额的，也未能确定所抵扣借款的截止期限，原告在起诉状和庭审中都没有明确分开。同时原告将汇入至案外人易美来账户上的佣金及再服务保证金当做本金抵扣不妥当，首先，因为佣金及再服务保证金其性质上不属于借款本金，该费用应该属于第三人中亿佰联为原告恒森公司金域华府项目部提供有偿服务时可以收取的两项费用，与涉案借款合同的本息并无交集，因此原告恒森公司通过案外人易美来账户上向第三人中亿佰联支付佣金及再服务保证金的行为不应视为其归还借款本金的行为，特别是将2014年10月1日汇入至案外人汪安云账户上的佣金500000元，作为抵扣案外人易美来上述出借资金本金明显缺乏证据支持。该笔500000元佣金的支付时间为2014年10月1日，而原告在本案中所主张的第一笔借款发生时间为2014年10月13日，不符合借款交易习惯和生活经验法，则故该笔佣金不能作为本案所涉借款中所支付的佣金。其次，原告在本案所涉四笔借款，对实际获得的借款本金，并未向本院提供任何证据；主张提前支付的1199000元，对其构成部分、支付时间均未予以说明，也未提交相关证据予以证明。原告所出示的证据中，2014年10月13日（票据号为1715717）、2014年10月14日（票据号为1715715）、2014年10月16日（票据号为1715723）的三张票据上，均由石章松、李昌平签署“同意支付”字样，与其他归还本金及支付利息的票据表现形式一致，那么从生活经验法则可判断，该三份票据载明所支付的佣金，双方之间有给付对方的行为，而不能认定为直接扣除。所以对原告诉状中“每笔借款都预先扣除一季度的利息和再服务保证金、佣金等费用”的主张，本院不予支持。最后，第三人中亿佰联按照与原告签订的《出借客户匹配资金购房抵扣方案》，向被告出具抵扣证明，并由原告恒森公司金域华府项目部开具的抵扣放款金额的票据为被告办理抵扣购房款手续。因此，被告通过第三人中亿佰联对外发生的借款合同关系已转变为商品房买卖合同关系，借款本息亦转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。且原、被告是在被告根据自己购房需要、喜好，选择房源后再行签订的房屋买卖合同，并不是由原告恒森公司金域华府项目部指定房源，双方签订购房合同的过程具有了商品房买卖合同签订的一般规则。 民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期金域华府项目部难以清偿债务时，通过将金域华府项目部所有的商品房出售给第三人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，法庭应当尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，符合合同自由原则。 三、原告是否应向被告逾期交付房屋违约金 原、被告签订的商品房买卖合同对房屋交付条件、期限及违约责任约定明确、具体，双方应当依照约定履行合同义务。本案中，原告恒森公司至今未按合同约定的条件、期限向被告交付房屋，其逾期交房的事实客观存在，应当承担违约责任。被告李伟伟诉请原告恒森公司按日支付已付房价款453579元的万分之一标准计算逾期交房违约金，从逾期交房之日（2017年7月1日）起至实际支付房屋之日止；被告李某诉请原告恒森公司按日支付已付房价款405325元的万分之一标准计算逾期交房违约金，从逾期交房之日（2016年10月1日）起至实际支付房屋之日止。结合本案实际情况，参照目前房地产交易市场现状，该诉请合情合理，本院予以支持，但对逾期交房违约金应以实际交付的购房款为基数进行计算，故被告李伟伟请求的逾期交房违约金的计算基数为428338元，被告李某请求的逾期交房违约金的计算基数为382265元。 综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张截止2015年12月30日止，应当偿还借款本息12566086元，实际偿还14546275元，按月息2%计算，原告金域华府项目部多归还了第三人借款本息1980189元。至此原告将第三人中亿佰联的借款本息全部归还，但根据庭审查明，在该时间节点后，原告除了与本案被告签订《商品房买卖合同》（抵扣第三人中亿佰联债务）以外，还于2016年1月26日，票据号为9280072（李玉华）；2016年4月12日，票据号为9280095（潘阳艳）；2016年5月10日，票据号为9280123（吴得干）；2016年5月10日，票据号为9280123（储爱霞），与以上在债务抵扣主体签订《商品房买卖合同》，并2016年2月1日向易美来转账汇款（支付利息）100000元。原告对本案所涉四笔借款，对已经发生的57笔抵扣行为，相互之间并没有明显的不同之处，仅仅因原、被告之间签订合同的时间发生在2015年12月30日之后主张该几笔抵扣行为系还款的超额部分而请求解除合同，理由不充足，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 由原告（反诉被告）湖南恒森房地产开发有限公司于本判决生效后30日内，将位于靖州苗族侗族自治县花桥南路西侧名为“金域华府”商住楼的第9幢3单元402号住房交付被告（反诉原告）李伟伟；由原告（反诉被告）湖南恒森房地产开发有限公司于本判决生效后30日内，将位于靖州苗族侗族自治县花桥南路西侧名为“金域华府”商住楼的第7幢2单元402号住房交付被告（反诉原告）李某。 由原告（反诉被告）湖南恒森房地产开发有限公司以购房款428338元为基数，按日万分之一的标准支付被告（反诉原告）李伟伟逾期交房违约金，从2017年7月1日起计算至实际交房日止；由原告（反诉被告）湖南恒森房地产开发有限公司以购房款382265元为基数，按日万分之一的标准支付被告（反诉原告）李某香逾期交房违约金，从2016年10月1日起计算至实际交房日止 驳回原告（反诉被告）湖南恒森房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分案件受理费100元，反诉部分案件受理费628元，由原告（反诉被告）湖南恒森房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  顾志刚 审 判 员  胡兵玉 人民陪审员  胡开成 二〇一九年三月十二日 法官 助理  蒙奕霖 书 记 员  张 云 附相关法律条文: 《中华人民共和国民法通则》第三条当事人在民事活动中的地位平等。 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。