贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初315号原告：罗雾松，男，1980年8月18日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，原告：李翠云，女，1981年8月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，以上原告委托诉讼代理人：孙善鹏（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201710012817。以上原告委托诉讼代理人：张露（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所实习律师，被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面，统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴海（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610146568。原告罗雾松、李翠云与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序于2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告罗雾松、李翠云的委托诉讼代理人孙善鹏及被告长弘房开公司委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼，原告罗雾松、李翠云的委托诉讼代理人张露、被告长弘房开公司法定代表人靳丽梅未到庭。本案现已审理终结。原告罗雾松、李翠云向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理七星关区开行路“长弘星苑”第C幢2单元20层1号房屋权属证书并交付给原告；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房权属证书并交付买受人的违约金暂计10,000.00元（违约金以原告已付购房款500,659.00元为基数，按中国人民银行计收逾期贷款利息的1.3倍，从2014年6月30日起计算至被告实际交付房屋权属证书之日止，庭审中将“至被告实际交付房屋权属证书之日止”变更为“至交付有关文书之日止”）；2、本案的案件受理费由被告承担。事实及理由：2013年9月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市××区××路××单元××号房屋，总价款500,659.00元，双方对房屋基本情况、付款方式、时间、交房期限、房屋登记等作了明确约定。按《商品房买卖合同》第十一条的约定:被告应当在2013年12月30日前交付涉案商品房给原告使用；第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2014年6月30日前，将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”。合同签订后，原告通过按揭方式向被告支付完购房款，履行付款义务。被告至今尚未履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，已构成违约。应按合同约定的以已付购房款日万分之二向原告支付违约金。为此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求为谢。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求。被告长弘房开公司口头辩称：原告诉请已过诉讼时效，不应得到支持；违约金计算方式约定过高，请法院依法调整。当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告提交的原告身份证，商品房买卖合同，个人住房借款合同，个人贷款支付凭证，收款收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2013年9月5日，二原告（买受人）与被告长弘房开公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市迎宾路××单元××房，建筑面积152.64平方米，套内面积134.83平方米，用途为住宅，商品房价款为500,659.00元；出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：（一）出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列约定处理:（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同不约定了其他事项。合同签订后，原告依约通过银行按揭方式向被告支付了全部购房款，并于2013年11月2日向被告交纳了办证费、维修基金、契税等费用29,502.00元。被告向原告交付了房屋，但至今仍未为原告办理转移房屋所有权证书。现涉案房屋尚未取得商品房备案证明书。本院认为，综合原、被告诉、辩主张，本案双方当事人争议的主要焦点为，被告是否应支付原告逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金及金额、计算方式、计算时间。对双方争议的焦点，原告要求被告支付违约金，被告主张已过诉讼时效和约定过高，要求法院调整。对诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,原则上应从2014年7月1日起开始计算违约金的诉讼时效。原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告未举证证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，但原告于2019年1月9日向本院起诉主张违约金，故从2017年10月1日后，适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效的规定，原告于2019年1月9日向本院起诉主张权利，从2019年1月9日之前3年即2016年1月9日前已超过诉讼时效，从2016年1月9日起的违约金计算，未超过诉讼时效，因此，对被告主张本案已超过诉讼时效，本院部分支持。因此，本院支持从从2016年1月9日起的违约金的诉讼请求；对被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以何标准支付的问题。被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。涉案房屋因未通过消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记，系被告自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定:（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。根据合同的约定，对违约金的计算有相应约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日0.02%的标准，从2016年1月9日起开始计算。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。即该违约金以原告已付房价款500,659.00元为基数，按日0.02%的标准，从2016年1月9日起开始计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。被告才履行完毕交付义务。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗雾松、李翠云逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款500,659.00元为基数，按日0.02%的标准，从2016年1月9日起开始计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告罗雾松、李翠云之日止）。二、驳回原告罗雾松、李翠云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  詹伟二〇一九年三月八日书记员  徐畅