河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初8995号原告（反诉被告）吴慧青，女，1974年7月21日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人高阳，河南成盛律师事务所律师。被告（反诉原告）李红英，女，1968年3月7日出生，汉族，住河南省长葛市。原告吴慧青诉被告李红英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴慧青的委托代理人高阳，被告李红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴慧青诉称，2004年8月31日，原告丈夫方杰将原告所有的风光市场商品楼57号房出租给被告，双方签订《租房协议》，约定租赁期间2004年8月31日至/年/月/日，月租赁费肆佰元整。每月1-5号交纳房租，在双方协议有效期间，如有一方终止协议，需提前30天通知对方等内容。2018年5月4日原告前夫方杰因病去世，去世之前原告与方杰已于2011年8月8日在驻马店市驿城区民政局办理离婚登记，约定诉争房屋归原告所有，因原告需使用诉争房屋，决定不再出租，多次与被告协商，但被告态度强硬，原告于2018年7月20日给被告正式发出书面的《解除＜租房协议＞通知书》，要求被告一个月之内将诉争房屋内物品腾出，将房屋交给原告。现一个月期限已到，但被告仍拒不交房。请求依法判令：1、解除方杰与被告于2004年8月31日签订的《租房协议》。2、被告将位于风光市场商品楼57号房返还给原告。3、被告向原告支付自2018年7月1日起计至返还房屋之日止的租金，按月租金600元计算。4、诉讼费由被告承担。被告李红英辩称，1、被答辩人吴慧青不具有诉讼资格，因其在法律主体上未满足适格条件，因此不应作为本案的被答辩人，依法应驳回被答辩人的诉讼请求。①本案诉争的《租房协议》的签订双方为李红英与方杰，和被答辩人吴慧青无任何法律上的经济关系，在此前的十四年间，也从未有人告知过答辩人该房屋的所有权变更，且被答辩人也未能出示任何关于该房屋所有权变更给她的证明，因此默认所有权仍归属方杰，因此被答辩人吴慧青不具有诉讼资格。②本案中诉争房屋的所有权模糊不清，被答辩人无法拿出答辩人经营场所即富强路风光市场1#楼57房的真实有效的房屋所有权证明，而吴慧青所拿出的房屋所有权证明是富强路风光市场23#楼西起第20间房屋，证据与事实不符，因此应驳回被答辩人的诉讼请求。2、房屋仍在答辩人有效使用期限内，受《中华人民共和国合同法》法律保护，公民权益神圣不可侵犯。具体理由如下：①租房协议中约定租赁期限明确，即2004年8月31日至无限期，且答辩人无任何违反租赁协议行为。2018年7月13日上午10点左右，一位自称是方杰爱人的女士，即被答辩人吴慧青来到答辩人经营房屋中收取过去一年的租赁使用费4800元，在简单出示其用手机拍摄的与方杰的结婚照片之后，答辩人出于对方杰及其家人的信任，将准备好的款项拿出并交给被答辩人吴慧青。吴慧青收取之后，就立即称如想继续使用房屋，需在之后租赁费涨200元/月，态度强硬。在初次沟通未果的情况下，2018年7月20日，答辩人就收到被答辩人吴慧青所谓的解除《租房协议》通知书。而答辩人一直以来只是老实本分的小生意人，在长达14年的使用期间，从未与该协议甲方即方杰发生过任何经济纠纷，在租赁期间，依法认真履行承租方法律规定的义务，理当享受承租方法律规定的权利，任何人不可无故、无理擅涨或私降房租，更不可擅自解除《租房协议》。②房屋协议中的使用权真实有效。答辩人作为国家纳税主体、合法经营个体工商户，按照国家相关规定，接受国家工商局年检时均未出现任何问题，在2018年3月29日最新的驻马店市工商行政管理局驿城分局的年检中，答辩人依照该房屋协议甲方即方杰的指示，在驿城区工商局存档证明中，填写了30年的合法使用期限，此证明真实有效，法院可前去调查。综上，请求法院依法驳回被答辩人吴慧青的诉讼请求。而答辩人在2000年之前经过风光市场和中原银行（原驻马店城市信用社）友好合作，已正式拥有了该房屋的长期使用权，然而到2004年7月，邻居杜霞（吴慧青的配偶方杰的婶）引荐，一位自称该房屋新所有权人方杰前来收房。经多次友好交涉，基于对风光市场和邻居杜霞的信任，原告默认了吴慧青配偶方杰“所有权人”的身份（当时并未出示房产证明，仅口头声称房产证已办下），并于2004年8月31日与方杰签署了长期使用协议。在此后的十四年间，定期前来收取房屋租金。直到近期，答辩人在调查取证期间得知，此房屋所有权一直非吴慧青配偶方杰所有，而被答辩人吴慧青拿出的所有权证中房屋为富强路风光市场23#楼西起第20间，并非答辩人所经营的富强路风光市场1#楼57房，为此被告李红英提出反诉。反诉请求为:1、反诉被告吴慧青退回反诉原告自2004年8月31日至今的租金70000元。2、反诉费由反诉被告承担。针对被告李红英的反诉，原告吴慧青辩称，1、反诉原告在反诉中称反诉被告及方杰欺诈、骗取租金是没有事实依据的恶意诬陷，反诉被告保留追究反诉原告恶意诬陷的法律责任的权利。2、反诉原告要求退回租金70000元无事实和法律依据，应依法予以驳回。3、反诉原告在反诉状中称富强路风光市场1#楼57房与原告诉状中的富强路风光市场商品楼57号房位置不一致，因此反诉原告的反诉不成立。经审理查明，一、诉讼中，原告吴慧青提交：被告李红英（乙方）与方杰（甲方）于2004年8月31日签订的《租房协议》一份，该协议显示：“甲、乙双方经友好协商，就乙方租赁甲方房屋事宜达成协议如下。一、甲方将风光市场商品楼57号房租给乙方使用，期间2004年8月31日至年月日，月租赁费肆佰元整（400元整）。二、乙方每月1-5号交纳房租，不得以任何理由拖欠房租。甲乙双方不得以任何理由私降房租或私涨房租。在租期间，乙方水电、工商、税务自理。三、在甲、乙双方协议有效期间，如有一方中止协议，须提前30天通知对方，否则应赔偿对方由此造成的经济损失。（受局大建设项目或其它不可抗拒的因素影响而中止合同例外）。四、本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，双方签字有效”。原告用以证明：原、被告之间存在房屋租赁关系，签订该协议的是案外人方杰（原告丈夫）与被告李红英；协议对租赁期限约定不明确，应为不定期租赁，协议第3条明确约定了任何一方均可提前30天通知对方终止协议的事实，该协议约定了双方均享有单方解除权，但限制解除条件时需提前30天通知对方。被告李红英的质证意见为：确实是被告和方杰签订的协议，协议第三条有明确约定，当时双方商量的是只要市场不拆迁，就一直让被告用房子。另外原告的协议第1条与被告的协议不一致，被告的协议第1条上有“长期”2字，但原告提交的协议上没有，被告具有长期使用权。被告李红英并提交《租房协议》一份（彩印件，未与原件核对），该协议除第一条中添加“长期”及第三条后面添加有“长期使用”外，其余内容均原告提交的《租房协议》一致。原告吴慧青的质证意见为：系复印件，而被告认为原告提交的《租房协议》原件是真实的，能够证明方杰与李红英在签订协议时，租赁期限约定不明确，只有开始时间，没有到期时间，而李红英提交的协议复印件内容与原告持有的协议内容不同，对于该内容，原告不予认可。另外该协议第一条中的“长期”及第三条的“长期使用”是原协议中没有的，是单方添加的，对甲方没有约束力。被告李红英质辩称，该协议第一条“长期”及第三条“长期使用”是被告当时经方杰同意添加的，至于方杰持有的协议第一条中没有“长期”及第三条中没有“长期使用”，可能是被告当时忘了添加了。二、诉讼中，原告吴慧青提交：①原告吴慧青与方杰的离婚证及2011年8月8日的离婚协议一份，显示：……二、双方婚姻期间所有房产归女方吴慧青所有，包括……富强路风光市场23#楼西起第20间（1层）36.02㎡……；②2006年10月8日的驻房权证字第××号房屋所有权证一份，显示：房屋所有权人为吴慧青，房屋坐落于富强路风光市场23#楼西起第20间，建筑面积36.02㎡；③驻马店市风光建筑实业有限公司与吴慧青于2004年8月16日签订的《购房协议》一份，约定：乙方购买甲方风光市场内营宿楼底层营业房（从西数第57间），建筑面积38.56平方米，售价6.5万元等条款；④驻马店市风光建筑实业有限公司于2004年8月16日向吴慧青出具的收款凭证一份，写明：“交款单位为吴慧青，摘要为交来购商品楼底层第57#房购房款（其中票抵56720元），金额陆万伍仟元整”；⑤驻马店市风光建筑实业有限公司与吴慧青于2006年5月18日签订的《草契》一份，显示：房屋坐落在风光路风光市场院内23#楼1层西起第20间；⑥2006年9月26日的契税完税证一份；⑦2006年5月18日的《私有房屋所有权登记申请表》一份，显示房屋坐落于风光市场院内23#幢西起第20间；⑧驻马店市风光建筑实业有限公司于2018年10月17日出具的情况说明一份，写明：“2004年8月16日吴慧青向我单位购买的商住楼底层门面房第57#房，该房与吴慧青持有的驻房权证字第××号房产证显示的房屋坐落位于富强路风光市场23#楼西起第20间属同一房屋”，下方显示：“1号至20号在一栋楼，21号至37号在一栋楼，38号至57号在一栋楼，以上三栋楼编号从西往东共计57间门面房”，同时显示加盖有驻马店市房产信息中心房产测绘管理专用章。原告用以证明：1、原告吴慧青与方杰于2011年8月8日协议离婚，双方约定诉争房屋归吴慧青所有，在2011年8月8日之前，原告和方杰为合法夫妻关系，该房屋出租时，原告知情并同意，只是由方杰出面与被告签订的租赁协议。2、③⑤⑥⑦系吴慧青从驻马店市房产信息中心调取的诉争房屋产权登记档案，协议中明确约定原告购买诉争房屋即位于风光市场内营宿楼底层营业房从西数第57间，而登记申请表上显示坐落于风光市场院内23#幢西起第20间，草契上显示坐落于风光路风光市场院内23#楼1层西起第20间，均系原告持有的房产证载明的“富强路风光市场23#楼西起第20间”房屋在该房屋产权登记档案中的不同表述。3、原告2004年8月16日向驻马店市风光建筑实业有限公司购买的房屋时，房屋的编号为东西并列的三栋楼底层全部门面一共57间，统一由西向东排序，原告持有的最东头的一间，即为从西数的第57间。被告李红英的质证意见为：1、离婚证与被告无关，离婚协议也与本案无关联。2、房产证与本案无关，房产证上显示的房屋与被告使用的房屋不一致。3、被告以前没见过收款收据，方杰之前也未出示过，与本案无关。4、购房协议、登记申请表、草契、契税完税证均与本案无关。5、对于情况说明，23号楼与被告所租用的1号楼无关。三、诉讼中，原告吴慧青提交：①2018年7月20日的《解除＜租房协议＞通知书》一份，显示：“李红英：2004年8月31日方杰与你签订关于风光市场商品楼57号房《租房协议》，因我现在急需使用该房，因此不再将该房继续租赁给你使用。现通知：解除方杰与你签订的该《租房协议》，限你自今日起一个月之内将房屋内你自己的物品腾出，将该房屋交给我，否则，我将诉至法院。通知人：房屋所有权人”；②2018年7月20日的EMS邮寄底单一份。③2018年7月20日，李红英向吴慧青发送的短信二条，显示：“声明今天你方违约寄来的解除《租房协议》通知书，明显是你方故意不守诚信的违约行为，我们不能接受……”。原告用以证明：原告已按照协议第三条约定，于2018年7月20日向被告发出解除该协议的书面通知。被告李红英的质证意见为：我确实收到过该解除通知书，之前原告收取被告房租后，要求涨房租，被告当时没有表态，并让方杰与被告商谈，但方杰一直未来，后来原告就收到该通知。四、诉讼中，被告李红英提交：①吴慧青于2018年7月13日出具的收条一份，写明：“今收到2017年7月至2018年6月底房租肆仟捌佰元整”，下方显示：“2018年7月13号上午10点多来拿走4800元整”；②方杰于2011年1月20日出具的收条一份，写明：“今收到2011年元月至六月房租贰仟肆佰元整”，同时后方备注有“长期使用”；③方杰于2011年8月8日出具的收条一份，写明：“今收到2011年7月至12月房租贰仟肆佰元整”，同时后方备注有“长期使用”；④方杰于2012年6月30日出具的收条一份，写明：“今收到2012年七月至十二月房租计贰仟肆佰元整”，同时后方备注有“长期使用”；⑤方杰于2013年元月11日出具的收条一份，写明：“今收到2013年元月至六月房租贰仟肆佰元整”，同时后方备注有“长期使用”；⑥方杰于7月1日出具的收条一份，写明：“今收到2015年7至12月房租贰仟肆佰元整”，同时后方备注有“长期使用”；⑦方杰于2016年元月2日出具收条一份，写明：“今收到2016年11月至12月房租肆仟捌佰元整”，同时后方备注有“长期使用”；⑧方杰于2005年12月19日出具的收条一份，写明：“今收到12月房租400元”；⑨方杰于1月18日出具的收条一份，写明：“今收到元至6月房租贰仟肆佰元整”；⑩方杰于2005年6月15日出具的收条一份，写明：“今收六月房租肆佰元整”；?方杰于2015年元月1日出具的收条一份，写明：“今收到2015年元月至6月底房租贰仟肆佰元整”，同时后方备注有“长期使用”；?方杰于2012年元月8日出具的收条一份，写明：“今收到2012年元月至六月房租贰仟肆佰元整”。被告李红英用以证明：被告自2004年长期以来使用房屋，依法履行合同义务，方杰每月按期来收取租金，月租金400元。原告吴慧青的质证意见为：1、对于吴慧青出具的收条中显示是2017年7月至2018年6月一年租金4800元真实性无异议，但收条中的“底”及“上午10点多”是被告自己添加的，该证据也说明被告认可原告是租房合同当事人一方即甲方出租方的地位，否则被告也不会向原告支付一年的租金，原告对本案有正当的诉权。对于方杰出具的收条真实性及收取租赁费数额，原告无异议，但收条中的“长期使用”不是方杰的笔迹，也不是他写的，原告不予认可，这些内容与收条内容无关。2、2018年6月底之前的房租已全部交清。3、方杰于2018年5月4日去世。被告李红英质辩称，1、吴慧青出具的收条中的“底”及“2018年7月13号上午10点多来拿走4800元整”是被告添加备注的，防止忘记。2、方杰出具的收条中“长期使用”是被告经方杰同意并在方杰在场的情况下被告添加的，被告长期使用房屋14年是事实。五、本院依据被告李红英的申请从驻马店市驿城区民政局、驻马店市驿城区档案馆调取了吴慧青与方杰的离婚登记审查表及2011年8月8日离婚协议，同时还从驻马店市工商行政管理局驿城分局新华工商所调取了《租房协议》，其中离婚协议显示：“双方于1998年4月20日在新华街办事处登记结婚。因感情不和，双方自愿离婚，经协商，达成如下协议……”，《租房协议》中第一条显示为：“甲方将风光市场商品楼57号房租给乙方长期使用，期间2004年8月31日至2034年8月31日……”及第三条后面添加有“长期使用”。被告李红英对此的质证意见为：离婚协议真实性无异议，但与本案无关；租房协议证明在工商备案登记为30年租期。原告吴慧青的质证意见为：1、对离婚登记审查表及离婚协议真实性无异议，离婚协议是原告与方杰达成了原告举证的离婚协议之后同一天在民政局办理协议离婚手续时，按照民政局提供的协议模板简化手续，当场书写的，双方已经在民政局签订离婚协议前，已对双方的财产处理完毕，因此两份离婚协议是真实有效的。2、对《租房协议》真实性有异议，第一条中的“长期”及“2034年8月31日”及第三条中的“长期使用”是李红英擅自添加的，原告不予认可，对原高没有约束力。上述事实，有原告提交的《租房协议》、房屋所有权证、购房协议等，被告提交的收条等以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，一、诉讼中，原告吴慧青主张方杰与李红英签订的《租房协议》中的“风光市场商品楼57号房”与其名下的驻房权证字第××号的房产证中载明的“富强路风光市场23#楼西起第20间”系同一房屋；被告李红英对此不予认可。因吴慧青提交的在驻马店市房产信息中心存档的其与驻马店市风光建筑实业有限公司签订的《购房协议》中显示房屋位置位于风光市场内营宿楼底层营业房（从西数第57间），且吴慧青提交的经驻马店市房产信息中心加盖房产测绘管理专用章确认的驻马店市风光建筑实业有限公司出具的情况说明也显示：“2004年8月16日吴慧青向我单位购买的商住楼底层门面房第57#房，该房与吴慧青持有的驻房权证字第××号房产证显示的房屋坐落位于富强路风光市场23#楼西起第20间属同一房屋”，故原告主张《租房协议》中的“风光市场商品楼57号房”与其名下的驻房权证字第××号房产证中载明的“富强路风光市场23#楼西起第20间”系同一房屋，本院予以采信。二、本案中，原告吴慧青与方杰于1998年结婚，吴慧青于2004年8月16日从案外人驻马店市风光建筑实业有限公司处购买诉争房屋，方杰于2004年8月31日以自己的名义将诉争房屋出租给李红英，原告吴慧青于2006年10月8日取得诉争房屋的房产证，原告吴慧青与方杰于2011年离婚，双方协议将诉争房屋归吴慧青所有，此后方杰仍以自己的名义从李红英处收取租金，方杰于2018年5月4日去世，方杰去世后，吴慧青于2018年7月13日从李红英处收取了2017年7月至2018年6月底房租4800元。综上，诉争房屋虽登记在吴慧青名下，但出租时是方杰以其个人名义与被告李红英签订的《租房协议》，故《租房协议》的合同双方是方杰与李红英，吴慧青不是合同的一方；且诉讼中，原告吴慧青未提交相证据证明其在方杰去世后承继了《租房协议》中方杰享有的合同权利，故吴慧青作为原告并请求解除方杰与李红英之间的《租房协议》，无事实和法律依据，本院不予支持。原告进而请求被告李红英向其返还房屋及支付租金，本院亦不予支持。同理，因《租房协议》形成在方杰和李红英之间，吴慧青不是本案诉争《租房协议》的合同一方，故反诉原告李红英以吴慧青为反诉被告并反诉请求吴慧青向其返还租金70000元，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告吴慧青的诉讼请求。二、驳回反诉原告李红英的反诉请求。本诉案件受理费100元，由原告吴慧青负担；反诉案件受理费775元，由反诉原告李红英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  张建立审判员  刘 林审判员  张伟光二〇一九年三月五日书记员  余 欢