江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0111民初174号原告（反诉被告）：江西春晖投资发展有限公司，住所地南昌市青山湖区××路××号。法定代表人：钟亮，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：万小平，上海市建纬（南昌）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李小根，男，1965年10月27日出生，汉族，住南昌市东湖区。被告（反诉原告）：胡志超，男，1992年12月16日出生，汉族，住南昌市西湖区。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：夏国强，江西博太律师事务所律师。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：戴京京，江西博太律师事务所律师。原告江西春晖投资发展有限公司（以下简称春晖公司）诉被告李小根、胡志超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中李小根、胡志超提出反诉，本院合并审理，于2019年2月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）春晖公司的委托诉讼代理人万小平，被告（反诉原告）李小根、胡志超及委托诉讼代理人夏国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。春晖公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的南昌市青山湖区湖坊镇永人村上海北路203号（永人村综合楼）租赁合同书、租赁补充协议，判令被告立即按租赁补充协议第五条约定返还租赁物给原告；2、判令被告立即向原告支付房屋租金直至租赁房屋返还之日止（计算至2018年12月31日房屋租金为107000元），并承担逾期付款违约金（违约金按每逾期一日按应缴金额的千分之一计算，计算至租金付清之日止，计算至2018年12月4日为1644元）；3、判令被告向原告支付拖欠的水电费7363.46元（计算至2018年11月26日）；4、判令被告向原告支付办公室搬迁补偿款12000元（计算至2019年2月28日）；5、判令被告缴纳的履约保证金13万元归原告所有，不予返还被告；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月19日，原、被告签订租赁合同书，约定原告将永人村综合楼地上一层至二层共计1059平方米的商铺出租给被告使用，被告应按月支付租金，采取先付租后使用的办法，被告应在每月到期前7个工作日向原告支付下月的租金；如被告逾期缴纳租金及其他费用超过10日的，原告有权解除合同，收回租赁标的物，没收被告已缴纳的保证金，因此造成的损失由被告承担。2017年6月15日，双方又签订租赁补充协议，对租赁合同的部分条款进行了修改，约定租赁期满后被告须在3日内将租赁标的物按正常使用后的现状返还给原告，被告在租赁期间所投入的设施设备及建筑物（不动产部分），全部无偿移交给原告，归原告所有，被告不得拆除、损毁，否则被告应予赔偿。租赁合同签订后，原告按约将租赁标的物交付给了被告使用，但被告却未能完全按照合同的约定履行支付租金的义务。被告应于2018年10月23日前向原告付清的2018年11月份租金66000元，只是在2018年10月31日支付了15000元，2018年11月10日支付了10000元，至今尚有41000元未付。被告应于2018年11月24日前付清的2018年12月份租金66000元，至今未付。且被告应于2018年9月10日前支付给原告的办公室搬迁补偿款12000元至今未付给原告。为维护自身合法权益，只得提起诉讼，诉请前述，请判如所请。李小根、胡志超答辩并反诉称：2017年5月19日，反诉人与被反诉人签订了房屋租赁合同和租赁补充协议，约定被反诉人将永人村综合楼租赁给反诉人经营，租期10年，合同签订后，反诉人按约定向被反诉人支付了履约保证金13万元和1个月的租金。被反诉人将涉案房屋交付反诉人经营。自2017年12月至2018年9月，反诉人均按照合同约定的时间向被反诉人支付下月的房屋租金及当月的水电费从未逾期。但是，2018年8月起被反诉人为从反诉人处挖走经营户获取更高的租金回报，不断地与反诉人的经营户私下接触，许诺更低的租金条件吸引反诉人的经营户直接租赁被反诉人控制的物业，借此打压反诉人迫使反诉人放弃经营。反诉人多次与被反诉人交涉要求其按照合同约定停止干涉反诉人的经营活动。被反诉人置之不理，还变本加厉，于2018年8月31日公然将出租给反诉人的物业加锁控制起来，直接限制反诉人经营使用承租物业，造成反诉人的经营户人心惶惶，纷纷要求退租。2018年10月以来，先后退出经营10余户，有的合同未到期也拒交承租费直接破坏了反诉人的正常经营，给反诉人造成巨大损失，且后续经营亦无法正常开展。之后，反诉人多次要求被反诉人赔偿反诉人损失，收回物业，返还履约保证金。被反诉人拒不赔偿，也不办理收回物业的手续。只一味地要求反诉人继续交纳租金。一方面串通业主单位永人村委会在反诉人的市场内张贴告知函称其随时可能收回涉案物业，造成反诉人经营户思想进一步混乱，致使反诉人的承租户纷纷撤场。被反诉人违约干涉反诉人经营的行为，导致反诉人无法正常经营损失巨大。为维护反诉人的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。为维护反诉人的合法权益，提出反诉诉讼请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的南昌市青山湖区湖坊镇永人村上海北路203号（永人村综合楼）租赁合同书、租赁补充协议；2、判令被反诉人赔偿反诉人损失1866914.78元（其中全年租金792000元，装修款1074914.78元），并双倍返还履约保证金260000元（合计2126914.78元）；3、诉讼费由被反诉人承担。春晖公司对反诉辩称：一、反诉人在反诉状中提出诉请要求解除租赁合同书，对此被反诉人在本诉诉请中也提出了该项请求，法庭应依据双方的诉请，判决解除双方间的租赁合同书、租赁补充协议，并判决被告立即按租赁补充协议第五条约定返还租赁物给被反诉人；二、本案涉案合同的解除是因反诉人未按合同约定支付租金所导致，反诉人在反诉诉状中已自认其房屋租金仅交付至2018年9月。反诉人自合同履行开始，每月均未按约按时交纳租金，存在逾期交纳租金的情形。对于合同的解除，反诉人对此存有过错，应承担相应的违约责任；三、反诉人要求被反诉人赔偿其损失的反诉诉请缺乏事实根据，不符合双方间的合同约定，其该项反诉诉请依法应予驳回；四、按照双方所签订的租赁补充协议第五条约定，合同解除后反诉人须在3日内将租赁标的物按正常使用后的现状返还给被反诉人，反诉人在租赁期间所投入的设施设备及建筑物（不动产部分），全部无偿移交给被反诉人，归被反诉人所有。故不存在被反诉人需要赔偿反诉人装修费及相关设施设备的情形。合同对于反诉人所主张的赔偿请求也未予约定。故反诉人的反诉请求缺乏事实和合同根据，于法无据，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：春晖公司整体承租了南昌市青山湖区湖坊镇永人村民委员会所有的坐落于南昌市青山湖区湖坊镇永人村上海北路203号永人村综合楼。2017年5月19日和2017年6月15日，（甲方）春晖公司与（乙方）李小根、胡志超分别签订了租赁合同书和租赁补充协议。主要内容有：甲方出租给乙方使用永人村综合楼地上一层至二层共计1059平方米商铺，租赁期为10年，即2017年9月1日至2027年11月30日，乙方享有90天装修免租期，正式起租日为2017年12月1日，租赁费押二个月付一个月（按月支付），乙方在合同签订时缴纳一个月租金66000元，每月度到期前7个工作日支付下月度租金，租金前三年不递增，从第四年开始每两年递增5％；乙方同意向甲方支付履约保证金13万元作为履行本合同之保证，不得代替缴纳任何费用，如乙方违约，全数保证金归甲方，如甲方违约应双倍返还保证金；乙方租赁期内需按时足额向甲方缴纳租赁费和水电费，乙方逾期缴纳租赁费用及其他费用超过10日，甲方有权解除本合同，收回租赁标的物，没收乙方已缴纳的保证金，因此所造成的损失由乙方承担；甲方无权干涉乙方的经营，但乙方经营项目必须合法；甲方需在（2017年）9月1日内将租赁标的内的办公室迁出，乙方同意给予甲方办公室搬迁补偿，该补偿费用在租赁期内每年给予12000元，每半年支付一次，第一次补偿于本合同签订后1日内支付，以后每隔6个月支付一次；租赁期满，乙方须在3日内将租赁标的物按正常使用后的现状返还甲方，按租赁标的设施交接表进行清点，办理交接手续，乙方在租赁期间所投入的设备及建筑物（不动产部分）全部无偿移交给甲方，归甲方所有，乙方不得拆除、损毁。租赁合同书和租赁补充协议还对其他相关问题作了规定。此后，双方履行租赁合同和补充协议。李小根、胡志超支付了春晖公司履约保证金13万元和办公室搬迁补偿款6000元及1个月租金66000元，春晖公司于2017年9月1日将租赁房屋交付李小根、胡志超，双方办理了租赁房屋的移交接收手续。此后，李小根、胡志超对租赁房屋按分租给次承租户经营的需要重新进行了装修，取名为“外滩1号时尚购物广场”，李小根、胡志超通过招租将房屋内的商铺分租给次承租户经营。李小根、胡志超从2017年12月份开始至2018年7月份在每个月的月底之前支付了下一个月的租金66000元给春晖公司。李小根、胡志超在2018年8月31日前没有支付2018年9月份租金给春晖公司，双方发生争执。2018年8月31日晚，春晖公司将外滩1号时尚购物广场大门加了锁，次日早上即被打开。2018年9月1日和9月30日，李小根、胡志超分别支付给春晖公司2018年9月份和10月份每个月租金66000元。李小根、胡志超于2018年10月31日和11月10日分别支付15000元和10000元合计25000元租金给春晖公司，尚欠2018年11月份租金41000元及以后的租金未支付。故春晖公司向本院起诉，提出上述诉讼请求。审理中，李小根、胡志超提起反诉，提出上述反诉诉讼请求。李小根、胡志超分别于2018年12月25日、2019年1月22日、2019年2月25日分三次支付了2018年11月至2019年2月12日的水电费合计36832.34元给春晖公司。经调解，当事人未达成协议。本院认为，双方当事人租赁合同书和租赁补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规，合法有效。李小根、胡志超在2018年8月份以前均在每个月的月底前支付了下一个月的租金，虽然按租赁合同书约定的交纳租金时间延迟了几天，但不构成根本违约。之后，由于双方存在争执，故李小根、胡志超未再按合同约定的时间和金额全额交纳租金。虽然春晖公司于2018年8月31日晚在外滩1号时尚购物广场大门加了锁，但次日早上即被打开。并未因此而影响外滩1号时尚购物广场经营户的经营。故而春晖公司与李小根、胡志超均未构成根本违约。李小根、胡志超称春晖公司挖走其经营户获取更高租金回扣并将出租物业控制起来造成其巨大损失的陈述证据不足，本院不予认定。李小根、胡志超称春晖公司串通业主永人村民委员会在市场内张贴告知函称其随时可能收回涉案物业的陈述，没有提供充分证据证明是春晖公司所为，本院不予认定。现双方当事人提出本诉和反诉的诉讼请求均要求判令解除租赁合同书和租赁补充协议，本院予以准予。租赁合同解除后，李小根、胡志超应将租赁房屋腾空后移交给春晖公司（已形成附合的装饰装修物不得拆除），并向春晖公司支付至2018年12月31日所欠的租金107000元及自2019年1月1日至租赁房屋返还日的租金，租金数额仍按原租赁合同书的约定。自2019年2月12日至租赁房屋移交春晖公司之日止所发生的水电费由李小根、胡志超支付给春晖公司。本院对春晖公司要求判令李小根、胡志超承担逾期付款违约金和李小根、胡志超缴纳的履约保证金13万元归其所有，不予返还的诉讼请求不予支持。租赁合同约定在租赁期内每年李小根、胡志超给予春晖公司办公室搬迁补偿款12000元，故本院对春晖公司要求判令李小根、胡志超向其支付至2019年2月28日的办公室搬迁补偿款12000元的诉讼请求予以支持。本院对李小根、胡志超要求判令春晖公司赔偿其装修款及租金损失1866914.78元并双倍返还履约保证金26万元的反诉诉讼请求不予支持，但春晖公司应返还李小根、胡志超履约保证金13万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零九条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除江西春晖投资发展有限公司与李小根、胡志超签订的南昌市青山湖区湖坊镇永人村上海北路203号永人村综合楼租赁合同书和租赁补充协议；二、由李小根、胡志超在本判决生效后三十日内将租赁房屋腾空后（已形成附合的装饰装修物不得拆除）移交给江西春晖投资发展有限公司；三、李小根、胡志超在本判决生效后十五日内支付江西春晖投资发展有限公司至2018年12月31日所欠的租金107000元及自2019年1月1日至租赁房屋实际交还之日止按每月66000元所计算的租金；四、李小根、胡志超在在本判决生效后十五日内支付江西春晖投资发展有限公司至2019年2月28日的办公室搬迁补偿款12000元；五、由江西春晖投资发展有限公司在本判决生效后十五日内返还李小根、胡志超履约保证金130000元；六、驳回江西春晖投资发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回李小根、胡志超的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2585元，反诉案件受理费减半收取11908元，合计14493元，由江西春晖投资发展有限公司负担2695元，李小根、胡志超负担11798元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  陈学作二〇一九年三月二十一日书记员  谢羽伦