北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初8029号原告（反诉被告）：苑鸿雯，女，1986年1月14日出生，汉族，首都医科大学教师，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：武卓越，北京市科宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卓，北京市科宇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：白立红，女，1968年11月8日，汉族，北京必胜客比萨有限公司服务员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李淼，北京倡信律师事务所律师。委托诉讼代理人：马庆丰，男，1963年8月16日出生，汉族，中国印刷总公司北京新华印刷厂职工，住北京市西城区。原告（反诉被告）苑鸿雯诉被告（反诉原告）白立红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苑鸿雯及其委托诉讼代理人武卓越、王卓到庭参加诉讼。被告白立红（反诉原告）及其委托诉讼代理人李淼、马庆丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苑鸿雯向本院提出诉讼请求，1、请求判令被告向原告按照《补充协议》第八条约定支付户口迁出保证金100000元整。2、请求判令被告支付违约金（以4910000为基数按每日万分之五计算），自2018年10月1日违约之日起至实际履行迁出户籍义务时止，暂计算至2018年12月31日，违约金225860元。3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月，原、被告双方通过中介，经过协商，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》双方就被告坐落于西城区红居南街xx号院xx号楼xx层xx的房屋达成交易，根据合同约定，在原告履行相应的付款义务之后，被告应有如下义务:1、保证所卖房屋的权利无瑕疵，2、在房屋过户手续办理完成之日起十五日内，迁出所卖房屋之上的一切原户口。合同签订后，原告按照合同约定履行了相应义务，但是被告在合同签订前没有如实告知原告房屋户籍真实情况，隐瞒了房屋内还有第三人赵立户籍存在的真实情况，在原告履行完合同义务，办理涉案房屋相关户籍迁出手续时，才发现上述情况。在办理户籍迁出手续之时，被告还欺骗原告户籍迁出没有任何问题，从而诱导原告将本应按照合同约定由原告扣取的20000元户口迁出保证金中的10000元退还给了被告，但是在后续办理户籍迁出手续的过程中，却发现了有其他人户籍在交易房屋名下的事实，经过反复沟通，被告无法按照合同约定将上述户籍迁出。原告认为，合同交易应当遵循诚实信用的基本原则，房屋户籍迁出根据合同有明确的约定，属于被告依约应当承担的义务，并且被告有如实告知房屋户籍情况的义务，而被告违反了诚信原则，没有在交易前如实告知，且有明确地刻意隐瞒第三方户口存在的行为事实，违反了合同约定，应当依法履行合同，并且承担违约责任。原告已经穷尽了一切沟通方法，未迁出户籍不但会影响房屋的实际价值，影响再次交易，也给原告带来了无穷的困扰和烦恼，无奈之下，只能起诉至贵院，请求贵院依法裁决，维护原告之合法权益。白立红辩称，被告已经按照约定履行了合同，我方积极配合办理产权登记，也将户口搬出房屋，2018年9月29日迁出户口，原告应当支付20万元支付户口迁出保证金，原告还有10万元一直没有支付。20万元保证金是被告保证自己的户口迁出。原告无权要求我方退还10万元。我方迁出户口不存在违约，双方没有约定户口迁出的协议，不存在违约金一事。被告2009年12月10日迁入涉案房屋，2018年9月29日迁出户口没有隐瞒涉案房屋存在第三人户口的情况。原告所述涉案房屋的户籍人我方并不清楚，不是我方前手产权人。因为涉案房屋原系公房，在被告通过房改购买之前已存在多个承租人，只是听派出所同志称目前涉案房屋地址上存在一个上世纪80年代登记留存的户籍人员，但我方不认识该人，该人也不在我方的户口内。因原告没有实际损失，也入住涉案房屋，不应主张违约金。根据买卖合同第七条约定，只有被告存在预期交房才存在违约金，即使存在违约也是解除合同时按日计算违约金。综上，不同意原告的诉讼请求。白立红向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人支付100000元整。2、判令被反诉人承担634元电费和燃气费。3、判令被反诉人支付违约金350元。4、判令被反诉人承担诉讼费用。反诉事实和理由：反诉人与被反诉人于2018年5月14日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被反诉人购买反诉人的位于北京市西城区红居南街xx号院xx号楼xx层xx号房屋，交易价格为4910000元。合同签订后反诉人依照合同约定积极配合被反诉人办理房屋产权变更登记和户口迁出。依据《补充协议》第二条第八款的约定被反诉人于户口迁出当日支付20万元户口迁出保证金，而被反诉人2018年9月29日只支付了10万元，还有10万元房款没有支付，依据上述约定被反诉人逾期支付房款的行为构成严重违约。另外，依据《房屋买卖合同》第七条第二款第一项逾期在7日之内，自约定的应对款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行的约定，被反诉人应当支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，苑鸿雯（买受人、乙方）、白立红（出卖人、甲方）于2018年5月14日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定苑鸿雯购买白立红位于北京市西城区红居南街xx号院xx号楼xx层xx号房屋（以下简称涉案房屋），交易价格为4910000元。出卖人应当在该房屋所有权转移登记之日起十五日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。《补充协议》约定，乙方从本协议约定的购房房款中留存人民币200000元作为户口迁出保证金，甲方迁出户口当日，由乙方自行支付甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。关于合同的履行情况，2018年9月29日，双方办理涉案房屋交接手续。同日，被告将其户籍从涉案房屋地址迁出。目前涉案房屋上仍存在案外人员户籍信息。苑鸿雯尚欠10万元购房款以及634元水电、燃气费未能支付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。现白立红未能依约将全部原有户口迁出，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金数额，考虑到户籍迁出问题并非单独的民事问题，涉及国家对于公民基本权利的管理。在涉案房屋买卖合同履行中，白立红有关房屋过户、交房的根本义务已履行完毕，且已将自身户籍迁出，故在苑鸿雯提交的证据及证人证言不足证明其实际损失，白立红没有能力将无关人员户籍迁出的情况下，本院将依据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则对违约金数额予以酌定。因本院已对户籍迁出的违约责任大小予以认定，苑鸿雯要求白立红支付保证金一项诉讼请求，本院不予支持。白立红要求苑鸿雯支付10万元购房款以及634元水电燃气费，存在事实依据，本院予以支持。关于反诉违约金一节，基于上述分析的法律事实，在涉案房屋上存在他人户籍的情况下，苑鸿雯未支付剩余购房款的行为属于事出有因，故白立红要求苑鸿雯支付违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，白立红给付苑鸿雯未迁户口违约金50000元。二、本判决生效之日起七日内，苑鸿雯给付白立红购房款100000元。三、本判决生效之日起七日内，苑鸿雯给付白立红水电、燃气费634元。四、驳回苑鸿雯的其他诉讼请求。五、驳回白立红的其他反诉请求。如果双方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3094元，由白立红负担525元（自本判决生效之日起七日内交纳），由苑鸿雯负担2569元（已交纳）；反诉案件受理费1160，由苑鸿雯负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  高磊二〇一九年三月十四日书记员  王溪