重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终493号上诉人（原审被告）：重庆金科汇茂房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇凤栖路**，统一社会信用代码915001095967101098。法定代表人：喻林强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李全，男，公司员工。委托诉讼代理人：董星星，女，公司员工。被上诉人（原审原告）：陈娅，女，1980年2月6日生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：王新，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原审被告：金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江**五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。法定代表人：夏绍飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：王方伊，上海段和段（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马新，上海段和段(重庆)律师事务所实习律师。原审被告：金科物业服务集团有限公司重庆分公司，住所地重庆市江**盘溪路**附**，统一社会信用代码9150010532234333XF。负责人：赖华。委托诉讼代理人：王方伊，上海段和段(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：马新，上海段和段(重庆)律师事务所实习律师。上诉人重庆金科汇茂房地产开发有限公司（以下简称金科汇茂公司）因与被上诉人陈娅、原审被告金科物业服务集团有限公司（以下简称金科物业公司）、金科物业服务集团有限公司重庆分公司（以下简称金科物业公司重庆分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2018）渝0109民初9913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭，于2019年2月19日进行了询问。上诉人金科汇茂公司的委托诉讼代理人李全，被上诉人陈娅的委托诉讼代理人王新，原审被告金科物业公司、金科物业公司重庆分公司的共同委托诉讼代理人王方伊、马新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金科汇茂公司上诉请求：一、撤销重庆市北碚区人民法院（2018）渝0109民初9913号民事判决，并依法改判为驳回陈娅的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由陈娅负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、根据双方商品房买卖合同的约定，案涉房屋的交房时间为2016年3月26日，交房前金科汇茂公司已取得竣工备案登记证，其质量符合合同约定的条件。陈娅在没有接房的情况下，要求金科汇茂公司承担维保责任，并要求支付迟延维修的赔偿金，不符合合同的约定，其请求没有法律和事实依据。陈娅拒绝接房，应自行承担逾期接房的相关责任。二、《房屋验收记录表》仅系业主接房时的单方记录，具有很强的主观性，并非双方对房屋存在质量瑕疵的确认，也不能证明房屋的真实情况。是否存在质量问题，应由金科汇茂公司与陈娅共同进行确认或者经第三方鉴定机构进行鉴定。即使案涉房屋存在细微瑕疵，因并未给陈娅造成实际损失，故也不应支持陈娅的诉讼请求。同时，一审判决认定逾期整改完成时间错误。三、一审判决认定《重庆市商品房买卖合同》附件五第三条为格式条款错误，该条并未加重陈娅的义务和责任。陈娅辩称，《房屋验收记录表》系陈娅从金科物业公司处提取，有物业公司工作人员的签字，应予采信；《重庆市商品房买卖合同》附件五第三条系格式条款，该合同由金科汇茂公司提供，并未经过协商和修改；案涉房屋两年没有整改完毕，给陈娅造成了重大损失；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金科物业公司述称，金科物业公司并非合同的主体，不是适格当事人，不应承担保证责任；即使应由金科物业公司承担责任，也应以实际损失为限。金科物业公司重庆分公司述称，一审判决关于金科物业公司重庆分公司的判决正确；赔偿金应与实际损失一致，但陈娅未举示产生损失的证据。陈娅向一审法院起诉请求：一、判令金科汇茂公司支付陈娅赔偿金93082元(以总房款为基数，按每日万分之一从2016年5月1日起至2018年3月24日止)；二、金科物业公司、金科物业重庆分公司对上述赔偿金承担连带清偿责任；三、本案的诉讼费由金科汇茂公司、金科物业公司、金科物业公司重庆分公司承担。一审法院认定事实：2013年12月31日，陈娅(乙方)与金科汇茂公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》。约定金科汇茂公司将坐落于重庆市北碚区蔡家岗镇嘉景大道6号11幢1-3-2号商品房出售给陈娅，建筑面积119.72平方米，套内面积112.19平方米，总成交价1343170元。建筑面积单价11219.26元/平方米，套内单价11972.28元/平方米。合同第五条约定，乙方于签订合同时支付403170元，余款940000元由银行提供按揭支付。合同第七条第二款约定，甲方应于2016年3月26日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同附件五第三条第五款约定，甲方按约定标准交付房屋；交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病，乙方同意不拒绝接房，否则按本条第六款约定的方式处理，但甲方应在乙方接房后，按保修的规定进行维修，甲方应在与乙方协商约定的时间内完成维修义务，乙方不再提出其他赔偿要求；如甲方超过与乙方协商约定的时间完成维修义务的，对超过的时间由甲方按乙方已付房款的日万分之一支付赔偿金。第六款约定，由于乙方原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为甲方已按合同约定交付该房屋，该房屋所产生的责任、义务、财产风险及相关费用（包括物业服务费）等从本合同约定的交房期限届满之日起开始由乙方承担，且该房屋的保修期从本合同约定的交房期限届满之日起开始计算。合同签订后，陈娅依约向金科汇茂公司付清了全部房款1343170元。2016年1月28日，金科汇茂公司取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案登记证。2018年8月29日，陈娅接房并领取《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》。其中《重庆市新建商品房屋质量保证书》第五条保修范围与保修期限载明：“墙面、顶棚抹灰层、地、地面空鼓开裂面积起沙的保修正常完成时限为20日内”、“门窗及五金件、防护栏杆细部工程的保修正常完成时限为10日内”。2018年8月29日，陈娅缴纳了从2016年3月26日起至2018年8月31日的物管费6956.80元。庭审中，陈娅举示《房屋验收记录表》四张。《房屋验收记录表》显示：2016年4月10日，入户门右固定扇左阳角缺损、客厅进生活阳台门下口型材污染、生活阳台栏杆需刷漆、一楼客厅平开窗把手松动、一楼客厅阳台栏杆刷漆、一楼客厅阳台右柱头不平整、客厅红外探头下墙面空鼓、二楼卧室外阳台栏杆刷漆、二楼卧室阳台左柱头需刷漆、二楼上三楼顶板有漏水痕迹、三楼进阳台平开门玻璃未打胶、三楼铁栏杆需刷漆。易某某在上述验收记录表的物管代表处签名。2016年9月16日，入户门关闭时，锁不上(新多门问题)、入户门门扇有摁伤、一楼到生活阳台平开门右上方锁不上、一楼滑门左右晃动利害、一楼上二楼小窗子没有窗扇、一楼、二楼阳台处外墙漆起皮、脱落、二楼卧室滑门左边固定扇右下角破裂（施工单位打胶处理）业主不同意此整改方式。易某某在上述验收记录表的物管代表处签名。2016年10月14日，楼梯间窗户无窗扇、一楼到生活阳台平开门上方锁不上、二楼卧室滑门左下方破裂、施工方打胶处理，业主不同意，要求更换。李某某在上述验收记录表的物管代表处签名。2017年8月10日，二楼上三楼楼转角处窗户、窗扇和玻璃都没有、三楼阳台玻璃门锁坏，两边生活阳台的门底部无透气窗，和原来的门不一样。李某某签字确认。2018年3月24日的验收记录表显示无问题需要整改。姜凤林在该记录表的物管代表处签字。上述记录表均有陈娅及其配偶的签名，以及“李某某、2018年8月29日”的签字时间。金科汇茂公司对上述证据的真实性有异议，如果该证据即便系真实，也并非《重庆市新建商品房屋质量保证书》中载明的报修联系单。金科物业公司、金科物业重庆分公司对上述证据中在物管代表处签字的人员是否系公司物管人员不清楚。且上述验收表的形成时间均系在陈娅实际接房之前，此时质量保证书并未生效。陈娅举示录像光盘二张，上述光盘显示在物业公司的项目部人员手中所持的《房屋验收记录表》中已经有“李某某、2018年8月29日”的签字字样。上述证据拟证明《房屋验收记录表》来源的真实性。金科汇茂公司对该证据的三性均不予认可；金科物业公司、金科物业重庆分公司认可录像地点系在物业公司的项目部，且被拍摄人员所穿着的服装来判定系物业公司的工作人员。一审法院认为，陈娅与金科汇茂公司于2013年12月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。故双方签订的《重庆市商品房买卖合同》当属合法、有效，双方均应当按照该合同约定的内容履行各自的义务。根据本案已经查明的事实，陈娅于2018年8月29日实际接房，办理了接房的相关手续，并缴纳了从2016年3月26日起的物管费。根据《重庆市商品房买卖合同》附件五第三条第六款的约定，2016年3月26日，视为金科汇茂公司已经按约定向陈娅交付了涉案房屋。本案双方争议的焦点系对合同附件五第三条第五款约定：“甲方按约定标准交付房屋；交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病，乙方同意不拒绝接房，否则按本条第六款约定的方式处理，但甲方应在乙方接房后，按保修的规定进行维修，甲方应在与乙方协商约定的时间内完成维修义务，乙方不再提出其他赔偿要求；如甲方超过与乙方协商约定的时间完成维修义务的，对超过的时间由甲方按乙方已付房款的日万分之一支付赔偿金”中的“乙方接房”。金科汇茂公司认为此处的乙方接房应为2018年8月29日，陈娅实际办理接房手续；陈娅认为，此处的乙方接房应当包括2016年3月26日视为接房。一审法院认为，此处的乙方接房应当包括视为接房。理由如下：1、《重庆市商品房买卖合同》附件五第三条第五款、第六款系针对被告交房时，如涉案房屋并未发生主体结构安全质量问题，则陈娅均应当无理由接房的约定，且接房之后的相关风险至此转移给陈娅。第六款同时约定，此时如果陈娅不接房，被告公司也视为陈娅接房。从权利义务的对等原则来看，视为接房之日，陈娅已经接受了涉案房屋的相关风险，那么，相关的权利也应当从视为接房之日起起算。2、根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因上述条款系由金科汇茂公司提供，即使对条款的理解存在两种解释，根据法律规定，也应当作出不利于提供格式条款一方即金科汇茂公司的解释。因陈娅举示的录像光盘清晰完整的显示了拍摄的地点和对象，双方对话的内容也是陈娅要求物业公司的工作人员向其出具从2016年至2018年期间的《房屋验收记录表》，物业公司的工作人员对陈娅的上述要求进行解释后也配合陈娅展示并出具了四张《房屋验收记录表》，且上述四张《房屋验收记录表》与陈娅庭审中举示的《房屋验收记录表》一致。故对陈娅举示的《房屋验收记录表》的真实性一审法院予以采信。由此可以认定，从2016年3月26日陈娅视为接房之日后，金科汇茂公司确有对涉案房屋进行维修的行为。根据合同附件五第三条第五款约定，金科汇茂公司应在陈娅接房后，按保修的规定进行维修，金科汇茂公司应在与陈娅协商约定的时间内完成维修义务；如超过与陈娅协商约定的时间完成维修义务的，陈娅才有权要求赔偿金。本案中，陈娅虽自述其并未与金科汇茂公司有保修时间的约定，但因《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》也系陈娅与金科汇茂公司的真实意思表示，双方也应当按照上述合同的约定，履行各自的合同义务。在《重庆市新建商品房屋质量保证书》的第五条中有“墙面、顶棚抹灰层、地、地面空鼓开裂面积起沙的保修正常完成时限为20日内”、“门窗及五金件、防护栏杆细部工程的保修正常完成时限为10日内”的约定，那么，陈娅依据上述计算被告最迟应当完成保修责任的时间符合双方的约定，一审法院予以支持。本案陈娅诉称的涉案房屋存在的问题有：1、客厅红外探头下墙面空鼓；2、入户门右固定扇左阳角缺损；3、客厅进生活阳台门下口型材污染；4、生活阳台栏杆需刷漆；5、一楼客厅平开窗把手松动；6、一楼客厅阳台栏杆刷漆；7、一楼客厅阳台右柱头不平整；8、二楼卧室外阳台栏杆刷漆；9、二楼卧室阳台左柱头需刷漆；10、二楼上三楼顶板有漏水痕迹；11、三楼进阳台平开门玻璃未打胶；12、三楼铁栏杆需刷漆；13、楼梯间窗户无窗扇；14、二楼上三楼转角处玻璃、窗扇和玻璃都没有。上述问题的第1项至第12项仅在2016年4月10日的《房屋验收记录表》中提出，在第二次验房即2016年9月16日的《房屋验收记录表》中已无出现。由此一审法院认定，从2016年4月10日起，金科汇茂公司应当在2016年4月30日内完成上述第1项至第12项问题的整改，而金科汇茂公司在2016年9月16日完成，故应当支付从2016年5月1日起至2016年9月15日的赔偿金18536元(1343170×0.0001×138天)。第13项问题仅在2016年10月14日的《房屋验收记录表》中提出，在陈娅下一次验房即2017年8月10日的《房屋验收记录表》中已无出现。根据《重庆市新建商品房屋质量保证书》的第五条中有关于“门窗及五金件、防护栏杆细部工程的保修正常完成时限为10日内”的约定，故一审法院认定，从2016年10月14日起，金科汇茂公司应当在2016年10月24日内完成上述第13项问题的整改，而金科汇茂公司在2017年8月10日完成，故应当支付从2016年10月25日起至2017年8月9日的赔偿金38683元（1343170×0.0001×288天）。第14项问题仅在2017年8月10日的《房屋验收记录表》中提出，在陈娅下一次验房即2018年3月24日的《房屋验收记录表》中已显示无问题需要整改。由此一审法院认定，从2017年8月10日起，金科汇茂公司应当在2017年8月20日内完成上述第14项问题的整改，而金科汇茂公司在2018年3月24日完成，故应当支付从2017年8月21日起至2018年3月23日的赔偿金29012元（1343170×0.0001×216天）。上述合计金额86231元（18536元+38683元+29012元）债的加入需要债权人、债务人和新的债务人三方均以明确的意思表示为前提。因本案系陈娅与金科汇茂公司基于商品房买卖合同关系所产生纠纷。金科物业重庆分公司虽在“两书”中盖章，但“两书”中并未有金科物业重庆分公司加入商品房买卖合同法律关系的表述，金科物业重庆分公司也未成为商品房买卖合同法律关系的一方当事人。因此，陈娅要求金科物业重庆分公司承担本案的连带清偿责任的意见，于法无据，一审法院不予支持。对陈娅要求金科物业公司承担本案的连带清偿责任的意见，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告重庆金科汇茂房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告陈娅赔偿金86231元；二、驳回原告陈娅的其他诉讼请求。案件受理费2128元，减半收取1064元，由被告重庆金科汇茂房地产开发有限公司负担978元，由原告陈娅负担86元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，陈娅与金科汇茂公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有拘束力。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：一、《房屋验收记录表》是否应予采信问题；二、陈娅接房时间的认定问题；三、房屋瑕疵整改完成时间的认定问题；四、《重庆市商品房买卖合同》附件五第三条第五款能否作为赔偿金的计算依据问题。现评析如下：一、《房屋验收记录表》是否应予采信问题。本院认为，一审判决已对该问题进行了充分评析，本院同意其处理意见，在此不再赘述。二、陈娅接房时间的认定问题。本院认为，根据《重庆市商品房买卖合同》附件五第三条第五款、第六款的约定，如果案涉房屋交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病，陈娅拒绝接房的，应视为金科汇茂公司已按合同约定交付该房屋。现案涉房屋经验收发现不存在主体结构安全质量问题，而陈娅又未接房，故案涉房屋在合同约定的交房日应视为已交付给陈娅。根据《商品房买卖合同》第七条第二款的约定，金科汇茂公司应于2016年3月26日前将案涉房屋交于陈娅，故2016年3月26日应视为金科汇茂公司向陈娅交房的时间，并由陈娅承担案涉房屋毁损、灭失的风险。至于陈娅2018年8月29日才办理接房手续，属于陈娅何时实际占有标的物的问题，不影响陈娅接房时间的认定。三、房屋瑕疵整改完成时间的认定问题。本院认为，陈娅主张房屋瑕疵整改期间的损失赔偿，应当承担房屋瑕疵整改期间的举证责任。因案涉房屋视为金科汇茂公司向陈娅交房的时间为2016年3月26日，该房屋验房期间陈娅并未实际控制，而是处于金科汇茂公司予以整改中。在合同没有约定陈娅管控整改进展的情况下，金科汇茂公司整改完毕应当告知陈娅。《房屋验收记录表》虽然没有载明整改完毕时间，但在金科汇茂公司没有举示证据证明存在告知整改完毕事实的情况下，原判以前次《房屋验收记录表》中载明瑕疵，在后次《房屋验收记录表》中没有记载为由，认定后次《房屋验收记录表》载明验房时间为前次验房载明瑕疵整改完成时间，即以两份《房屋验收记录表》载明验房时间差为瑕疵整改时间，并无不当。四、《重庆市商品房买卖合同》附件五第三条第五款能否作为赔偿金的计算标准问题。本院认为，《重庆市商品房买卖合同》附件五第三条第五款系双方的真实意思表示，对双方均具有拘束力。因该条款对逾期完成维修义务的赔偿金的计算标准作出了明确约定，陈娅主张按照该标准来计算赔偿金，有事实和法律依据，且无需另行举证证明损失的具体金额。故对金科汇茂公司提出的陈娅没有举示证据证明其给陈娅造成了损失，不应向陈娅支付赔偿金的上诉理由，不予采纳。综上所述，金科汇茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1956元，由上诉人重庆金科汇茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 勇审判员 刘家秀审判员 赖生友二〇一九年三月十五日法官助理黄灵攀书记员陈嬿西