重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0151民初652号原告:重庆市慧达物业管理(集团)有限公司，住所地重庆市铜梁区南城街道办事处白龙大道**(天一新城)**楼3-8，统一社会信用代码9150022445043253X9。法定代表人:汪昌萍，总经理。委托诉讼代理人:许金明（特别授权），重庆渝礼律师事务所律师。被告:王中伟，男，1976年8月21日出生，汉族，住铜梁区。重庆市慧达物业管理(集团)有限公司（以下简称“慧达物业公司”）与王中伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告慧达物业公司的委托诉讼代理人许金明，被告王中伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。慧达物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费994元，并从2016年3月1日起以当月累计欠交的物业服务费为本金，按月利率2%计算至付清之日止的滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年2月12日，原告与重庆龙乡苑房地产开发有限公司签订《重庆市前期物业服务合同》，约定由原告对铜梁区XX街道办事处XX路工人新村XX号小区进行物业管理，双方对物业服务内容和收费标准进行了约定，即:住宅按建筑面积0.6元∕月·平方米收费。同时约定物业服务费按月交纳，应在每月10日前交纳，逾期交纳物业服务费的按日3‰收取滞纳金。被告购买该小区X栋X单元X-X号房屋，建筑面积68.96㎡，期间，被告享受了原告提供的物业服务，被告物业费交至2016年2月28日，从2016年3月1日起至2018年2月28日止，拖欠物业服务费994元。为维护原告的合法权益，故诉至法院。王中伟辩称，没有与原告签订过合同，不存在物业服务合同关系，自己的房屋存在漏水和开裂的情况，无人管理，摩托车在小区倒了也没人管理。对欠费金额无异议，对欠费时间无异议，不同意支付滞纳金。本院经审理认定事实如下：重庆市慧达物业管理有限公司经营范围包含物业管理等项目。2011年2月12日，重庆市慧达物业管理有限公司(乙方)与重庆龙乡苑房地产开发有限公司(甲方)签订《重庆市前期物业服务合同》，约定由该公司为铜梁工业园区生活配套区1-20单元(坐落于铜梁区XX街道石磙三路)提供物业管理服务。委托管理期限为：自2011年2月12日起至前期物业服务终结止。服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理等。物业管理服务费的约定为：住宅按照建筑面积0.6元/月·平方米，按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；违约责任的约定为：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2011年4月1日，重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局对该合同进行备案登记。2018年12月29日，重庆市慧达物业管理有限公司更名为重庆市慧达物业管理(集团)有限公司。2012年4月3日，王中伟在《重庆市铜梁县XX街道办事处XX路工人新村XX号业主临时公约》中致重庆市龙乡苑房地产开发有限公司（以下简称“龙乡苑公司”）的《承诺书》上签名，承诺：“……同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守前期物业管理合同及业主临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；本人同意承担违反前期业务管理合同及业主临时管理规约的法律责任并同意对该物业使用人违反前期物业管理合同及业主临时管理规约的行为承担连带责任……”另查明，王中伟系重庆市铜梁区XX街道办事处XX路XX号工人新村X栋X-X-X房屋的业主，该房屋建筑面积68.96㎡。2016年3月1日至2018年2月28日期间，王中伟共拖欠物业服务费993.02元（0.6元/月×68.96㎡×24个月）。2018年2月28日，慧达物业公司从上述小区撤场。后，该公司于2018年11月20日通过上门张贴《欠费催缴通知单》和在小区内张贴催收物业费公告的方式要求王中伟交纳拖欠的服务费，未果。上述事实，有慧达物业公司的陈述及其提供的主体资格相关材料、《重庆市前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明存根》、《重庆市铜梁县XX街道办事处XX路工人新村XX号业主临时公约》、《重庆市土地房屋权属登记审核表》复印件、催收物业公告复印件及张贴照片、欠费催缴通知单据张贴照片、《情况说明》等证据材料存卷为据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王中伟辩称未与慧达物业公司签订物业合同，不存在物业服务关系。从庭审查明的情况来看，龙乡苑公司就案涉房屋所在小区的物业服务与慧达物业公司签订了《重庆市前期物业服务合同》，其后，王中伟在与龙乡苑公司签订的《重庆市铜梁县XX街道办事处XX路工人新村XX号业主临时公约》中作出遵守前期物业管理合同等承诺。该合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性承诺规定，合法有效，对物业使用人具有约束力。慧达物业公司已向王中伟提供物业服务，王中伟作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。故，本院对该辩称意见不予采纳。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王中伟提及房屋出现漏水、开裂无人进行管理和维修的问题，但其未提供证据佐证，慧达物业公司对此亦不予认可。故，本院对该辩称意见亦不予采纳。若物业公司的服务确存在瑕疵或不当，业主可通过各种方式或渠道予以反映解决，当其未能达到管理目标时，业主可以按照约定要求限期整改、终止协议、赔偿损失等方式进行处理或另案诉讼，采取拒绝交纳物业服务费的行为并无相应的合同依据或者法律依据。慧达物业公司要求王中伟支付2016年3月1日至2018年2月28日期间拖欠的物业服务费994元，本院予以支持993.02元。超出部分的请求，本院不予支持。关于滞纳金。王中伟未按时交纳物业费用，属违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。慧达物业公司主动将按日千分之三计算的标准调整为月利率2%,本院对此予以尊重。其要求从2016年3月1日起以当月累计欠交的物业服务费为本金计算至该款付清之日止，由于双方约定物业服务费按月交纳，于每月10日前交纳，故本院予以支持王中伟支付以当月欠缴金额为基数，自欠费次日(当月11日)起计算至款项付清之日止的滞纳金。超出部分的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告王中伟于本判决生效之日起十日内向原告重庆市慧达物业管理(集团)有限公司支付自2016年3月1日至2018年2月28日拖欠的物业服务费993.02元，并支付以当月欠缴金额为基数，自欠费次日（当月11日）起按月利率2%计算的滞纳金至款项付清之日止；二、驳回原告重庆市慧达物业管理(集团)有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王中伟负担。本判决为终审判决。审判员  李坤二〇一九年三月二十七日书记员  伍玥