广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初2170号原告：中山市金手指物业管理有限公司，住所地广东省中山市**沙朗金沙新城金港路**牡丹楼28卡，统一社会信用代码91442000791209934Q。法定代表人：巫海东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁秋兰，该公司员工。被告：农琪琪，女，1986年1月23日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**，原告中山市金手指物业管理有限公司（以下简称金手指物业公司）与被告农琪琪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金手指物业公司的委托诉讼代理人梁秋兰，被告农琪琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金手指物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2014年6月至2017年6月期间共37个月的物业管理费2375.40元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费64.20元为基数，分别从欠费当月/次月20日起按千分之3利率计算至清偿之日止，暂计至2018年11月10日为6622元）；2.被告支付2014年6月至2017年6月期间共37个月的梯灯费74元。事实与理由：2014年4月30日，原告与中山市南区悦来花园业主委员会（以下简称悦来花园业委会）签订物业服务合同，约定由金原告为该小区物业提供物业服务。物业服务合同约定物业服务费为住宅每月每平方米0.6元，各楼梯灯费每月每户2元，于每月1-5日前交纳，逾期缴纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之3缴纳滞纳金。被告为广东省中山市南区悦来花园悦永街4号19幢403房（以下简称悦永街4号19幢403房）的业主，其收楼后，从2014年6月起未按时缴纳物业服务费及梯灯费，且经原告催收仍不支付。被告农琪琪确认并同意支付梯灯费74元，同时辩称：1.物业管理费的收取缺乏依据。悦来花园业委会与原告签订的物业服务合同的合同期限自2014年6月1日起至2016年12月30日止，合同期满后未自动续期，双方也未签订新的物业服务合同；原告未兑现其于悦来花园物业服务管理承诺方案中作出的承诺且没有改善小区物业服务的意愿，大多数业主因物业公司不作为要求其退出小区，并因此向南区住建局及城南居委会投诉，但原告拒不退出小区，根据物业服务合同第十三条第2款、第5款的规定，物业服务合同已经解除；原物业服务合同期满后，原告非法霸占小区物业两年多，在未得到多数业主同意的情况下，强行向业主提供所谓的事实物业服务，强迫业主接受不合理的物业服务费等，拒绝接受业主的物业服务监督，侵犯了业主自由选择其他物管公司的权利，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，原告关于“事实物业服务”的主张不应得到支持；2.物业管理费标准缺乏依据。原物业服务合同中关于物业管理费收取标准的约定因合同未履行而无效，且合同双方无签订新的物业服务合同，原告至今未就物业服务费收取标准与悦来花园业委会或业主达成一致意见，原告依据未履约的原物业服务合同来确定收取标准，不应得到支持；中山市物价局曾就悦来花园小区的物业管理费问题发出了1份整改通知书，要求“悦来花园住宅物业服务收费标准由南区物价局核定或由业主与物管公司在物业服务合同中约定”，悦来花园业委会与原告自2014年9月1日开始不存在物业服务合同关系，业主与原告也无法达成一致意见，原告亦未向南区物价局办理物业服务收费标准核定及备案手续；原告的物业服务费与服务水平不相适应；3.滞纳金缺乏合同及法律依据。原告依据未履约的物业服务合同主张滞纳金，且滞纳金标准超过中国人民银行同期同类贷款利率；4.我方已按较高标准缴纳了物业管理费。我方自2014年6月至12月期间按照0.65元/平方米的标准缴纳了物业管理费，原告未在诉求中予以扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月10日，悦来花园业委会向中山市房地产行业协会申请备案登记，备案回执载明：位于中山××××号的悦来花园项目的第三届业主委员会（任期自2014年1月11日起至2017年1月10日止）备案材料已于2014年2月10日收悉，经形式审查，符合成立条件，现予以备案。2014年4月30日，悦来花园业委会作为甲方，金手指物业公司作为乙方，签订物业服务合同，约定：甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；甲方将位于中山××××号的悦来花园商住小区的物业委托给乙方实行物业管理；物业服务费按住宅每月每平方0.60元的标准收取，各楼梯灯费每月每户2元；乙方应自2014年6月1日开始实施物业工作，并自2014年6月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月的1日-5日；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之3交纳滞纳金；乙方进驻管理后，如在三个月内未有履行完成在投标时定下的“悦来花园物业服务管理承诺方案”的建设12点项目及配备管理人员15名数量等实施管理的话，乙方已属违约处理，甲方有权终止本合同，甲方要求乙方须在限期三个月内整改补充完善，否则，须立即退出小区管理；物业服务期限为2.5年，自2014年6月1日起至2016年12月30日止。合同还约定了其他事项。合同期满后，金手指物业公司继续为悦来花园小区提供物业服务至2017年7月8日。农琪琪办理涉案物业收楼手续后，自2014年6月至2017年6月期间共拖欠37个月物业服务费，且经金手指物业公司催讨仍不支付，金手指物业公司遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，农琪琪系悦永街4号19幢403房的产权人，该物业建筑面积为107.14平方米；按合同约定，每月物业服务费为64.28元（107.14平方米×0.60元/平方米），农琪琪与金手指物业公司同意按64.20元/月计付物业服务费。就金手指物业公司提供的物业服务是否符合物业服务合同约定的问题，金手指物业公司向本院提交了车辆出入登记表、保安园区巡查签到表、保安值班记录簿、情况反映处理、回访登记、保洁员上班记录及图片作证，但农琪琪认为金手指物业公司提交的该些证据均系伪造，与真实情况不符，且辩称金手指物业公司未在三个月内完成悦来花园物业服务管理承诺方案的内容，业主有权且曾申请解除物业服务合同，但农琪琪就其主张的申请解除物业服务合同未提交证据予以佐证，且其该物业服务合同最终未解除。又查：本院同时受理了金手指物业公司提起的，以该小区其他三十户业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，部分到庭应诉的业主均抗辩称，金手指物业公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，未在三个月内完成悦来花园物业服务管理承诺方案的内容，从而引发业主群体性拒交物业服务费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。农琪琪确认并同意支付梯灯费74元，故本院对此予以确认。本案争议焦点为：1.悦来花园小区业委会与金手指物业公司签订的物业服务合同对业主是否具有约束力；2.金手指物业公司提供的物业服务是否符合物业服务合同的约定；3.物业服务费计收标准；4.违约金计收依据及标准。关于焦点一：农琪琪虽未与金手指物业公司签订物业服务合同，但悦来花园业委会与金手指物业公司签订了物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，悦来花园业委会与金手指物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。虽然农琪琪辩称因金手指物业公司未严格按照物业服务合同约定提供物业服务，未在三个月内完成在投标时定下的“悦来花园物业服务管理承诺方案”的内容，全体业主曾向金手指物业公司提出解除物业服务合同，但其同时亦确认，合同最终未实际解除，故其关于悦来花园业委会与金手指物业公司签订的物业服务合同对其方没有约束力且该合同已经解除的抗辩缺乏法律及事实依据，本院不予支持。合同期满后，业主委员会虽未与金手指物业公司续签合同，但金手指物业公司继续为中山悦来花园小区提供物业服务，且农琪琪并无提交证据证明在合同期满后，业委会或业主请求金手指物业公司退出小区管理、移交相关设施及资料，故双方签订的合同继续有效，金手指物业公司与小区业主形成事实上的物业服务合同关系。金手指物业公司为悦来花园小区提供了物业服务，农琪琪应按照物业服务合同的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，支付物业服务费用。关于焦点二、三、四：金手指物业公司要求农琪琪按合同约定全额支付物业服务费，现结合悦来花园小区业主群体性拒交物业服务费的事实，金手指物业公司应就其全面履行了对悦来花园小区的物业管理服务承担相应的举证责任。诉讼中，金手指物业公司向法庭提交的证据均不能反映其方提供的物业服务达到物业服务合同约定的服务质量标准，农琪琪亦对该证据的真实性不予确认，且金手指物业公司不能提供其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理、绿化维护等其他相关管理台账予以佐证，故根据《物业管理条例》第四十条关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，其要求农琪琪按合同约定全额支付物业服务费及滞纳金理据不足，本院不予全部支持。结合系列案件大批业主拒交服务费事实及反映的问题，根据一般生活经验，本院认定金手指物业公司对该小区物业服务确存在瑕疵。因此，酌定对物业服务费予以减免30%，而逾期缴交物业服务费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因金手指物业公司在履行合同中亦存在管理不当、服务不到位的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业服务费的原因之一，应自担相应损失，故对其主张相应滞纳金本院不予以支持。农琪琪称其已交纳2014年6月至12月期间的物业服务费，因其未提交支付凭证佐证，致本院无法核实，故不支持其该抗辩。本院结合物业服务合同约定，核定农琪琪应支付金手指物业公司物业管理费共计为1662.78元（64.20元/月×37个月×70%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告农琪琪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金手指物业管理有限公司支付2014年6月至2017年6月期间的物业服务费1662.78元；二、被告农琪琪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金手指物业管理有限公司支付2014年6月至2017年6月期间的梯灯费74元；三、驳回原告中山市金手指物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市金手指物业管理有限公司已预交），由原告中山市金手指物业管理有限公司负担20元，被告农琪琪负担5元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市金手指物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  龚竹梅二〇一九年三月七日书记员  何惠怡书记员  冯冰冰