四川省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）川民申6418号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙世君，男，1967年12月30日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：雷福根，四川琴台律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：邓延芬，女，1963年8月20日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：向文芳，女，汉族，1971年5月9日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：邓建，男，1976年4月19日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王誉钦，男，1966年2月10日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：罗庆华，男，1968年1月11日出生，汉族，住四川省隆昌市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：罗仁强，男，1971年11月2日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 一审第三人：邱俊芳，女，汉族，1961年6月17日出生，住四川省内江市东兴区。 一审第三人：谢庆才，男，汉族，1963年9月13日出生，住四川省内江市东兴区。 一审第三人：四川昭城房地产开发有限公司，住所地四川省内江市市中区江华街******。 法定代表人：徐光成，总经理。 再审申请人孙世君因与被申请人邓延芬、向文芳、邓建、王誉钦、罗庆华、罗仁强及一审第三人邱俊芳、谢庆才、四川昭城房地产开发有限公司（以下简称昭城房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省内江市中级人民法院（2018）川10民终678号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 孙世君申请再审称，（一）本案的执行存在执行程序错误和执行行为错误。1.本案是针对四川省隆昌县人民法院（2015）川1028执1056号之三裁定提起诉讼，该裁定内容不仅在未经审理及确认权属的情况下，在协助执行通知书中直接认定“嘉和苑”是邱俊芳所有，更是同该院（2015）隆昌执字第1056-2号执行裁定内容相悖，且属严重的超额查封。2.四川省隆昌县人民法院（2015）隆昌执字第1056-2号执行裁定的保全申请人仅罗庆华一人，该裁定书却载明“合并执行”，严重违反法律规定的执行程序。3.“嘉和苑”是根据四川省内江市中级人民法院（2014）内民保字第19、55、58、58-1、60、61号民事裁定进行首次查封，涉及案件分别为各执行申请人与邱俊芳、昭城房产公司的商品房预售合同纠纷案和民间借贷纠纷案，人民法院不应在未经审理及确认权属的情况下，直接在协助执行通知书中直接认定“嘉和苑”是邱俊芳所有，且上述裁定对“嘉和苑”的预查封期限截止2017年1月28日，均已到期。一、二审法院对再审申请人提出的上述问题不作处理，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定。（二）一、二审人民法院不应认定再审申请人与第三人邱俊芳签订的《商品房购销合同》无效。1.再审申请人与邱俊芳代表的昭城房产公司签订的《商品房购销合同》所产生的法律关系不是商品房预约合同性质，而是商品房买卖合同性质。本案是执行异议之诉，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，且就算要对合同的效力进行效力确认，也应由合同相对人提起，而不是由人民法院主动进行确认。一、二审人民法院在本案中直接认定《商品房购销合同》为无效合同超出了本案的审理范围，违背了民事诉讼不告不理的基本原则。2.《城市房地产开发经营条例》和《城市商品房预售管理办法》属部门规章，《城市房地产管理法》属行政监督范畴，一、二审人民法院适用前述规定认定案涉《商品房购销合同》无效，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，属适用法律错误。（三）再审申请人在原审庭审中举示的证据，能够充分证明再审申请人对案涉房屋的权利享有排他性。再审申请人已实际占有使用、出租该房屋，满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，案涉《商品房购销合同》实际已履行，之所以未能将预售许可证办理下来，并非再审申请人和昭城房产公司自身过错，而是因为人民法院的预查封所致。1.案涉房屋是由昭城房产公司开发销售，再审申请人与昭城房产公司进行房屋买卖，原审法院直接认定房屋属邱俊芳个人所有错误。2.再审申请人在原审中提供了《商品房购销合同》、购房转款凭证、购房款收据、占有和使用案涉房屋的水、电、气缴费凭证、房屋租赁合同等证据，尽到了举证责任。3.再审申请人与昭城房产公司签订的《商品房购销合同》发生在人民法院查封之前，且不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，属合法有效的合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六、十二项规定提起再审申请，请求：1.撤销一、二审判决；2.依法改判支持再审申请人的诉讼请求或提审本案；3.本案所有诉讼费用由被申请人承担。 本院经审查认为，（一）关于再审申请人对案涉执行行为提出的异议是否属本案审理范围的问题。案外人执行异议之诉系案外人提出的实体异议,其依据的是其实体权利受到了侵害,其指向是人民法院正在执行的标的物,目的是排除强制执行。案外人提出执行行为异议的依据是其程序权利受到了侵害,其指向的是法院的执行程序,目的是通过纠正违法的执行行为，达到人民法院停止对特定标的物的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的,人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”应理解为，案外人依据实体权利提出两类异议,目的均是请求人民法院停止对特定标的物的强制执行,此时只对其实体异议进行审查,不再单独审查执行行为异议,即实体异议吸收程序异议。再审申请人孙世君针对四川省隆昌县人民法院对四川省内江市东兴区椑木镇“嘉和苑”（一期）1号楼2楼门市的查封，既对查封标的物提出了实体权利，也对查封标的物的行为提出了异议，其目的均是请求人民法院解除对该标的物的查封，原审法院对执行行为是否违法不予审理并无不当。再审申请人主张本案应对执行行为是否违法进行审理的再审理由于法无据，本院不予支持。 （二）关于本案适用法律的问题。1.执行异议人在执行异议之诉中的请求是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”再审申请人作为执行异议人，提起本案诉讼的请求中包括解除案涉房屋的查封和确认案涉房屋为其所有等主张，原审法院应当针对再审申请人对案涉房屋享有的实体权利进行审理。再审申请人与邱俊芳签订的《商品房购销合同》作为再审申请人对案涉房屋享有权利的基础和依据，原审法院应当对其合法性进行审理。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”故因商品房的预售合同和现售合同引发的纠纷均应适用该司法解释。案涉房屋至今未办理竣工验收，因此，再审申请人与邱俊芳签订的《商品房购销合同》虽名为买卖合同，实为买卖合同中的预售合同，且《商品房购销合同》中亦明确该商品房销售特征为预售商品房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”直至本案审理期间，“嘉和苑”建设项目仍未取得商品房预售许可证明，原审判决认定《商品房购销合同》无效正确。3.《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”因《商品房购销合同》属无效合同，再审申请人基于该《商品房购销合同》取得的案涉房屋的合同权利不具有合法性，不能得到支持。再审申请人主张案涉房屋已经实际交付、再审申请人已占有使用的事实即使成立，亦不能改变《商品房购销合同》无效及再审申请人对房屋享有的合同权利不合法的法律后果。原审判决据此驳回再审申请人的诉讼请求并无不当。再审申请人关于原审判决适用法律错误的再审理由不能成立。 综上，孙世君的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六、十二项规定的应当再审的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回孙世君的再审申请。 审 判 长 向杜梅 审 判 员 王学东 审 判 员 肖黔蜀 二〇一九年三月二十日 法官助理 卢 佳 书 记 员 陆 艺