北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0111民初1470号原告：姜玉梅，女，1954年4月29日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李静，北京安太律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，北京安太律师事务所律师。被告：姜玉金，男，1958年5月24日出生，汉族，住北京市房山区。被告：姜永磊，男，1982年1月25日出生，汉族，住北京市房山区。被告：李丽娜，女，1981年10月8日出生，汉族，住河北省保定市易县。委托诉讼代理人：霍永升，河北悦群律师事务所律师。原告姜玉梅与被告姜玉金、姜永磊、李丽娜确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵鹏杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告姜玉梅的委托诉讼代理人李静、王涛，被告姜永磊，被告李丽娜及其委托诉讼代理人霍永升到庭参加诉讼。被告姜玉金经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。姜玉梅向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令姜元兴与姜永磊之间于2004年10月8日签订的关于北京市房山区良乡×号楼×单元×室和×室的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告姜玉梅与被告姜玉金、姜玉银系姐弟关系，原告父亲系姜元兴，母亲系燕淑琴，原告父母于1950年结婚，1994年共同购买了位于北京市房山区良乡×号楼×室和×室两套房产。原告母亲于2002年10月14日去世，原告父亲姜元兴于2009年11月24日去世。原告父亲姜元兴于2004年10月8日与其孙姜永磊（姜玉金之子）签订了两份《房屋买卖合同》，原告对卖房一事一直不知情，直至2017年原告因法定继承纠纷起诉到北京市房山区人民法院，才得知待继承的房屋已被过户到姜永磊名下。《房屋买卖合同》损害了原告及其他继承人的利益，应属无效合同，为了维护原告的合法权益，特起诉至法院，请法院判如所请。姜玉金经本院依法传唤未到庭应诉，亦未答辩；其在本院向其送达诉状及开庭传票时表示：涉案两套房屋如果有其份额则要求继承，如果没有其份额，就依判决结果。姜永磊辩称，该房产都是我在04、05年购买的，其中有一套是通过公积金贷款购买的。而且在买卖过程中都有姜元兴本人签字，还有第三方一同办理房屋买卖的手续。在购买房屋的时候也缴纳了土地出让金和相关契税。我认为和姜元兴的房屋买卖是合法的。不同意原告诉求。李丽娜辩称，原告诉求无事实依据与法律依据，案涉《房屋买卖合同》合法有效，其诉求应依法予以驳回。第一，答辩人善意取得房屋所有权。答辩人与姜永磊于2004年9月登记结婚，为购买婚房及以后生活用房，同年10月8日姜永磊与姜元兴签订购房合同，并办理了房屋产权过户手续，2004年10月答辩人与姜永磊举行了婚礼，此后一直在所购买房屋居住生活。原告对上述事实是知情的，在姜元兴去世前始终未主张过任何权利。后答辩人与姜永磊离婚取得案涉房屋所有权，并于2017年2月取得不动产物权登记。首先姜永磊与姜元兴签订购房合同购买房屋时姜永磊与答辩人是善意的，并不知道侵犯了原告的继承权，再有答辩人与姜永磊支付给姜元兴合理的房屋价款，案涉房屋购买的价款是138220元，答辩人为此还办理了住房公积金贷款。再有案涉房屋因买卖合同及夫妻共同财产分割已两次办理不动产物权登记表，现登记在答辩人名下。依据我国《物权法》106条之规定，不动产的善意取得可表述为：无权处分人将不动产转让给受让人，如果受让人出于善意支付了合理对价取得该不动财产，并依照法律规定进行了登记，受让人就可依法取得对该不动产的所有权。受让人在取得该不动产的所有权以后，权利人不得要求受让人返还该财产，而只能请求转让人赔偿损失。所以不能以姜元兴出售诉争房屋给姜永磊的行为侵犯了原告的继承权为由，认定房屋买卖合同无效。综上所述依据我国《物权法》106条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定答辩人已依法取得房屋所有权，案涉《房屋买卖合同》合法有效，现请求人民法院在查明本案事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。第二，本案原告提出诉讼超过诉讼时效期间，已丧失诉权，应依法驳回起诉。经审理查明，姜元兴与燕淑琴系夫妻关系，婚后育有子女姜玉梅、姜玉金、姜玉银。燕淑琴于2002年10月14日去世，姜元兴于2009年11月24日去世，均未留遗嘱。姜永磊系姜玉金之子。李丽娜与姜永磊于2004年9月结婚，于2017年2月14日离婚。1994年11月30日，北京市房山区供销合作联合社（甲方）与姜元兴（乙方）签订两份《房屋买卖契约》，约定姜元兴购买坐落于房山区良乡×号楼×单元×层×号（以下简称×号房屋）与房山区良乡×号楼×单元×层×号（以下简称×号房屋）两套房屋。2004年10月8日，姜元兴（卖方）与姜永磊（买方）签订两份《房屋买卖合同》，约定姜永磊所购买房屋分别座落为房山区良乡×小区×号楼×单元×室和×室；上述两套房屋的市场价格分别为人民币137220元和107440元，买卖双方同意按一次性付款方式付款；相关事宜：买卖双方在房屋过户前应到该房屋所在小区办理以下相关手续：a）卖方结清该房屋所欠供暖费、物业管理费；b）买方到物业办理入住手续；违约责任：合同生效后，在合同履行期间，擅自解除合同的一方，应按合同总金额的%作为违约金付给对方；其他事项：1、卖方必须如实向房屋交易管理部门告知现在本人工作情况，及上述房屋产权单位对上述房屋的处理意见；在京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业单位职工已购公有住房上市出售，按其相关政策规定执行；2、合同所载房价应符合当前二手房市场真实价格，因故意隐瞒或降低成交价格所造成的不良后果由当事人承担；3、有关上述房屋的产权、债权、债务纠纷等事项，卖方应于该房屋过户前处理完毕，房屋过户后，如发现产生于该房屋所有权转移之前的有关产权、债权、债务等的纠纷，仍由卖方承担一切法律责任；商户房屋租赁情况，卖方应如实告知买方，如产生纠纷，由卖方负一切法律责任；争议解决：在合同履行期间，买卖双方如发生争议，应协商解决，协商不成的，依法向当地人民法院起诉；本合同自双方签字之日起上校。两份合同落款处均由姜永磊和姜元兴签字。2004年10月8日，姜永磊支付了房改房上市出让金596元；姜元兴支付了×号房屋的成本房价差4569元及契税2058.3元。2005年1月，姜永磊和李丽娜就×号房屋共同申请了住房公积金贷款10万元，并于2010年12月6日还清。2009年5月18日，姜元兴以要把房屋留给姜永磊，避免去世后产生纠纷为由，邀请居委会的两名工作人员见证，并由其中一人代书给姜永磊出具收条，内容为：姜元兴2004年10月8日收到姜永磊购买×号楼×号房款137220元整。2010年12月6日，姜永磊和李丽娜还清了×号房屋的住房公积金贷款。2017年2月6日，姜永磊和李丽娜签署《夫妻间房屋转移申请》，申请将421号房屋转移给李丽娜单独所有。2017年2月8日，×号房屋登记到了李丽娜名下。2017年2月14日，姜永磊和李丽娜签署《离婚协议书》，约定×号房屋归李丽娜所有，×号房屋归姜永磊所有。另查，2016年9月3日，姜永磊与案外人翟丽华就×号房屋签订《北京市房屋买卖居间合同》，将×号房屋出售并过户给翟丽华。庭审进程中，姜玉梅于2018年11月27日撤回对姜玉银的起诉。审理中，原告申请对×号房屋采取财产保全，并提供了相应的担保。本院裁定对×号房屋予以查封。上述事实，有双方当事人的陈述、北京市公安局拱辰派出所证明信、房山区供销合作联合社证明、《房屋买卖契约》、《房屋买卖合同》、收条、谈话笔录、不动产登记资料查询结果证明、（2017）京0111民初1378号民事调解书、北京市国有土地有偿使用收费专用收据、契税完税凭证、借款合同及住房公积金贷款还清全部贷款证明、夫妻间房屋转移申请、不动产权证书、离婚协议书及离婚证等证据在案佐证。本院认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。本案中，首先，位于房山区良乡×号楼×层×房屋和位于房山区良乡×号楼×层×房屋应属于姜元兴与燕淑琴的夫妻共同财产；其次，燕淑琴去世后，燕淑琴的法定继承人对涉案房屋享有继承权，换言之，姜玉梅对涉案房屋享有权益；第三，因姜元兴与姜永磊签订两份《房屋买卖合同》时存在以下情形：一、姜元兴、燕淑琴与姜玉梅、姜玉金系父母子女关系，姜元兴与姜永磊系祖孙关系，姜元兴、姜永磊在燕淑琴去世后应当明知作为燕淑琴的法定继承人对涉案房屋享有继承权；二、姜元兴与姜永磊通过买卖处分涉案房屋涉及姜玉梅权益；三、姜元兴与姜永磊对涉案房屋的买卖时，姜玉梅不在场，且不知情；且表示对姜元兴与姜永磊买卖涉案房屋不认可；故姜元兴与姜永磊就涉案房屋签订的买卖合同存在恶意串通情形，损害了作为对涉案房屋享有继承权人姜玉梅的权益应为无效；第四，因姜永磊与姜元兴应当明知涉案房屋涉及其他继承人的权益，在未征得其他继承人同意的情况下，仍就涉案房屋签订买卖合同处分涉案房屋，姜永磊、姜元兴主观上并非善意，故姜永磊、李丽娜的辩解意见，本院难以采纳；第五，姜玉金经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼的权利；综上，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告姜元兴与被告姜永磊于2004年10月8日签订的关于北京市房山区良乡×号楼×层×房屋和北京市房山区良乡×号楼×层×房屋签订的两份《房屋买卖合同》均无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由被告姜玉金、姜永磊、李丽娜负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费3520元，由被告姜玉金、姜永磊、李丽娜负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵鹏杰人民陪审员  张国明人民陪审员  朱 刚二〇一九年三月二十八日书 记 员  李玉冰