四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终15号 上诉人（原审原告）：杨兴国，男，1971年4月24日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人（原审原告）：严桂香，女，1977年12月11日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：杨绪树，系杨兴国之父，1942年10月5日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区仁里镇瓦店子村6社**，公民身份号码5109021942********。 被上诉人（原审被告）：李新念，男，1983年4月7日出生，汉族，，住安徽省桐城市 被上诉人（原审被告）：涂小勤，女，1984年7月9日出生，汉族，，住四川省射洪县 上诉人杨兴国、严桂香因与被上诉人李新念、涂小勤房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨兴国、严桂香及其共同的委托诉讼代理人杨绪树到庭参加诉讼。被上诉人李新念、涂小勤经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨兴国、严桂香上诉请求：1.撤销原判；2.改判被上诉人立即配合上诉人办理位于四川省遂宁市船山区东城一品A10栋14楼3号房屋过户变更手续；3.改判由被上诉人支付房屋过户相关税费；4.本案一、二审诉讼费和保全费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在与上诉人签订房屋买卖协议时，隐瞒了该房屋已经抵押给银行用于贷款的事实，上诉人向被上诉人支付购房款46万元后，被上诉人仍旧未向上诉人出示该房屋的权属证书。后被上诉人同意在其出示房屋权属证书后，上诉人再支付余下房款37万元（含被上诉人应向上诉人支付的房屋租金20000元）。上诉人之后方才查明诉争房屋已被二被上诉人抵押给银行贷款，上诉人也曾多次要求与被上诉人一同前往银行清偿贷款，取回房屋权属证书无果。因此，应由二被上诉人向银行还清贷款，取回房屋权属证书后立即协助上诉人办理诉争房屋的房屋过户登记手续，并由其承担相应的过户费用。 李新念、涂小勤未发表答辩意见。 杨兴国、严桂香向一审法院起诉请求：1.判令二被告立即配合二原告办理位于四川省遂宁市船山区房屋过户变更手续；2.判令二被告支付房屋过户变更手续国家应收的一切税费和过户费由二被告承担；3.判令二被告支付原告经济损失12000元；4.本案诉讼费、保全费全部由二被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月1日，二被告以其名下所有的位于遂宁市船山区房屋在中国农业银行遂宁遂州支行办理抵押手续，贷款金额400000元。2017年9月16日，原告杨兴国、严桂香与被告李新念、涂小勤签订《商品房买卖协议》，协议约定被告将位于遂宁市船山区房屋（面积123.35㎡）以830000元的价款卖于原告，原告在协议生效后付820000元给被告，剩余10000元于房产过户后付清，原告杨兴国、严桂香与被告李新念、涂小勤在合同上签字捺印。同日，二原告支付购房款460000元给二被告，被告李新念出具收条一张。载明：“今收到杨兴国购房款肆拾陆万元整，下欠叁拾肆万元整收款人：李新念付款人：杨兴国2017年9月16日”。之后原、被告双方因支付尾款与房屋过户登记问题协商不下，二原告起诉至一审法院。一审法院认为，原、被告之间形成的买卖合同关系，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应按照合同约定履行合同义务。《商品房买卖协议》约定，原告杨兴国、严桂香应当在合同生效后支付被告李新念、涂小勤购房款820000元，剩余10000元购房款在房屋过户后支付。依照该协议的约定，在二原告付清820000元购房款后，二被告才履行过户义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，负有先履行义务一方未履行或者履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的履行要求。本案中，二原告在支付了460000元购房款后即未再向二被告支付过任何购房款。虽然原告在诉讼中称在协议签订后双方又另行约定剩余购房款在房屋过户后付清，但二原告未出示任何证据予以证明。二原告未依照协议约定，在合同生效后先付清820000元购房款，则二被告有权拒绝配合二原告办理过户手续。同时二原告也无证据证明二被告在签订买卖合同后有转移财产、抽逃资金等行为。故对于原告主张二被告立即配合原告办理案涉房屋过户变更手续的诉讼请求，不予支持。原、被告双方签订的《商品房买卖协议》并未就房屋变更登记产生的相应税费、过户费的承担进行约定，则应当按照交易习惯予以确定。众所周知在二手房买卖中，房屋变更登记产生的相应税费、过户费一般是由买方承担。二原告未举证证明双方就该部分费用进行了特殊约定，则应当按照交易习惯确认为二原告承担。故对于原告主张二被告支付房屋变更登记国家应收的一切税费和过户费的诉讼请求，不予支持。本案中，二被告虽然就案涉房屋办理了抵押登记手续，但该抵押产生在与二原告发生买卖关系之前，且该抵押并未损害房屋价值。在二原告付清购房款，二被告用购房款偿还抵押贷款后，该房屋可以办理过户登记手续，不会对买卖合同的履行造成实质影响。二原告也未提交证据证明二被告有故意隐瞒房屋抵押登记的行为，应当承担举证不能的不利后果。同时，二被告在二原告未付清房款前拒绝配合办理过户登记手续的行为也不构成违约。故对于原告主张二被告支付经济损失12000元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“驳回原告杨兴国、严桂香的诉讼请求。本案受理费660元，保全费3020元，由原告杨兴国、严桂香负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。本院依职权调取了遂宁市不动产登记中心对位于四川省遂宁市船山区东平中路399号东城一品A区10栋14层1403号房屋的抵押信息查询情况说明，该说明证实被上诉人李新念、涂小勤于2016年6月30日为该房屋设立了最高额抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司遂宁遂州支行，债权履行起止日期为2016年6月28日至2019年6月27日。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：双方当事人签订的《商品房买卖协议》是否具备继续履行的条件，即被上诉人是否应当承担立即为上诉人办理房屋过户登记手续的责任。根据本案查明的事实，被上诉人李新念、涂小勤为申请贷款，将其名下所有的位于遂宁市船山区房屋抵押给中国农业银行遂宁遂州支行，并办理了抵押登记手续，债权履行起止日期为2016年6月28日至2019年6月27日。上诉人杨兴国、严桂香于2017年9月16日与被上诉人李新念、涂小勤签订《商品房买卖协议》，约定将诉争房屋出售给杨兴国、严桂香，故双方当事人在签订《商品房买卖协议》时诉争房屋尚处于抵押期间，现主债权履行期尚未届满，中国农业银行股份有限公司遂宁遂州支行的抵押权亦尚在有效期内，抵押权未予消灭。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，作为房屋买受人的上诉人既没有提供证据证明其与被上诉人买卖诉争房屋系取得了抵押权人的同意，也未代李新念、涂小勤向抵押权人清偿债务，故对于上诉人在抵押登记未涂销时要求被上诉人办理房屋过户登记的诉讼请求，本院不予支持。由于该房屋不具备办理房屋过户登记的条件，上诉人主张过户登记产生的税费的承担问题，缺乏相应的交易基础，其理由不成立。 综上所述，上诉人杨兴国、严桂香的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决虽适用法律不当，但认定事实清楚，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第第一百九十一条、二百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费600元，由上诉人杨兴国、严桂香负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  康 英 审判员  杨怡伶 二〇一九年三月十一日 书记员  肖 敏