河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫06民终386号上诉人（原审原告）：郭荣琴，女，1972年2月15日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：陈彦博，男，1985年10月12日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。被上诉人（原审被告）：崔学明，男，1956年9月22日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：李海祯，河南大正永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：时慧，河南大正永衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李金娥，女，1957年3月2日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：李海祯，河南大正永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：时慧，河南大正永衡律师事务所律师。原审第三人：鹤壁市鑫源房地产开发有限公司，住所地鹤壁市淇滨区鹤煤大道与黄山路交叉口龙翔圣府商住楼**。法定代表人：王志强，该公司经理。委托诉讼代理人：王治中，河南世纪唐人律师事务所律师。上诉人郭荣琴因与被上诉人崔学明、李金娥、原审第三人鹤壁市鑫源房地产开发有限公司（以下简称鑫源公司）排除妨害纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2018）豫0611民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭荣琴上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判；2、一、二审诉讼费由崔学明、李金娥负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、2007年郭荣琴通过河南省淇县永达食业有限公司向原审第三人鑫源公司团购房屋，完全合法合规，在缴纳团购房款时已经确定了所购房屋的户型、面积、楼层等基本情况。郭荣琴完全有理由相信自己的公司通过正规房地产开发公司购买的房屋合法合理。一审法院认定“郭荣琴未尽到交易上的合理注意义务”事实错误。2、崔学明、李金娥承认自己是建设出资人之一，与其他股东签订了合作开发协议，同时认可房屋由鑫源公司统一销售，销售后将房款转交崔学明，崔学明亦认可收到部分款项，剩余款项双方之间没有进行对账，这是崔学明与鑫源公司内部债务纠纷问题，与郭荣琴无关。一审认定“鑫源公司在未实际控制涉案房屋的情况下，未经崔学明同意，将涉案房屋卖给郭荣琴”事实错误。3、当郭荣琴发现所购房屋被崔学明强占后，多次上门问询、沟通协调，并反映给河南省淇县永达食业有限公司。河南省淇县永达食业有限公司多次派人与崔学明协商。而一审法院认定“郭荣琴未进行实地查看，长达5年之久未向涉案房屋实际控制人崔学明等人或第三人鑫源公司主张权利……不符合交易习惯及生活常理”事实错误。4、一审认定“郭荣琴对涉案房屋为400万元债务设立一般抵押，其明显不具有善意及违反诚信原则”事实错误。郭荣琴的上述行为符合法律规定。由于崔学明对郭荣琴造成妨害，导致经济困难，设定抵押是无奈之举。综上，郭荣琴符合不动产所有权的善意取得，以及法理上关于善意取得的所有构成要件。二、一审审理程序错误。一审法院在超出法定举证期限情况下，对案外人询问程序违法。三、一审适用法律错误。综上，一审法院认定事实错误、审理程序错误、适用法律错误，请二审法院改判支付郭荣琴的上诉请求。崔学明、李金娥辩称，一、一审法院认定事实清楚。1、郭荣琴无团购协议、缴纳房款等任何证据以证明郭荣琴购买了涉案的五套房屋。郭荣琴称其缴纳了团购房款，但在一审中郭荣琴及鑫源公司均未提交团购房协议及缴纳全部购房款的证明。2、鑫源公司与郭荣琴不排除有恶意串通的可能。鑫源公司明知对涉案五套房屋没有处置权而擅自处置存在恶意。鑫源公司与郭荣琴知道涉案房屋由他人占有，鑫源公司在没有收到全部购房款的情况下就为郭荣琴办理房产证，不排除双方有恶意串通的嫌疑。3、郭荣琴无证据证明其向涉案五套房屋的房主主张过权利。通过一审法院调查的事实可知，涉案五套房屋的房主从没有见过郭荣琴，更别说和郭荣琴发生争执了，根据合同的相对性，在开发商没有向其交付房屋时，作为买受人应该首先要求开发商向其交付房屋而不是直接要求实际占有人腾房。而郭荣琴从2013年和开发商签订《商品房买卖合同》后直到现在，从没有向开发商主张过要求其交付房屋的权利，不符合常理。二、一审法院依申请调查取证程序正确。在庭审过程中，为了查清案件事实，崔学明申请法院调取涉案五套房屋的户主情况，完全符合法律规定。三、一审法院适用法律正确，郭荣琴享有的“物权”并不当然优先于崔学明的债权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”但是并不是所有购买了商品房的业主都可以认定为是消费者，在司法实践中，对于在同一楼盘购买三套以上住宅或者一年内在不同楼盘购买三套以上住宅的，不在消费者之列。郭荣琴一次性在该小区购买了五套房屋，且现在又将该五套房屋进行了抵押，故很难将其认定为消费者，故郭荣琴享有的“物权”并不优先于崔学明。登记的不动产物权权利人虽然在法律上推定为真正的权利人，但这种效力只是法律的“推定”，如果事实物权人有相反证据证明该不动产权属登记有瑕疵，是可以推翻这种法律推定，从而维护事实上真正物权人的权益。本案郭荣琴并非该五套房屋的真实权利人，郭荣琴和鑫源公司都没有证据证明郭荣琴已经履行完了交付购房款的义务。综上所述，崔学明是该涉案房屋的合法所有权人，故请法院驳回上诉人的上诉请求。鑫源公司述称，同意郭荣琴意见，郭荣琴在一审中提交的转账凭证以及崔学明的收据，证明涉案的5套房产作为河南省淇县永达食业有限公司110套团购房屋的一部分，是经过了崔学明的同意，崔学明也收到了部分团购款，崔学明明知已经将该5套房屋出售他人，又拒不交付房屋，并且又转售案外人，与一审判决认定的事实不符，应支持郭荣琴的上诉请求。郭荣琴向一审法院起诉请求：1、崔学明、李金娥搬出占据郭荣琴所有的位于鹤壁市淇××区黎阳路××小区××＃××单元××层东××、××层东××、××层东××、××层东××、××层东户房产，排除郭荣琴对该房产使用的妨碍；2、崔学明、李金娥按照房屋租赁市场价格支付郭荣琴占用期间的房屋租赁费200000元。一审法院认定事实：2006年5月13日，鑫源公司（甲方）与案外人马用来、郑天顺、王华平、崔署林、牛健傥、李国庆、王世峰及崔学明（乙方）签订《房地产“龙苑小区”项目合作开发协议书》，约定由乙方共同出资1120万元购买位于鹤壁市淇滨区黎阳路南、衡山路西共54.032亩国有土地，挂名在甲方名下，但该宗土地的使用权和所有权归乙方共同所有；规划确定后，楼位进行排序编号，各股东根据各自所占的股份大小，采取抓阄的形式选取楼位，该商业用地的使用权，由乙方共同商定，按各股东所占股份大小进行分配，楼位仍采取抓阄的形式确定；甲方组织各股东进行楼位排序及分配，组织配套工程竞标；各股东以本合同第四条取得楼位后，按照甲方要求的时间，自行组织进地施工；甲方未经乙方全体书面同意，无权对乙方出资的该块土地采取转让、抵押等任何行为。2006年9月12日，崔学明与案外人郑天顺签订《转让协议》，约定案外人郑天顺自愿将龙苑小区3#楼盘转让给崔学明施工出售。龙苑小区3#楼系崔学明投资建设，崔学明可以自己售卖所建房屋，由鑫源公司签订买卖合同；若由鑫源公司出售房屋，购房款需打入崔学明账户。2007年，河南省淇县永达食业有限公司向鑫源公司团购了龙苑小区110套房，郭荣琴系河南省淇县永达食业有限公司员工，购买了其中的五套房屋。2008年，案外人王小亮向崔学明购买涉案房屋即3号楼2单元1楼东户，于2009年4月20日签订购房协议；2008年，案外人崔志华向崔学明购买涉案房屋即3号楼2单元2楼东户，于2009年3月13日签订购房协议；2008年，崔学明因欠案外人李怪只工程款，以涉案房屋即3号楼2单元4楼东户向案外人李怪只折抵工程款，并于2009年12月18日签订抵工程款协议书；2009年5月16日，案外人李保庆与崔学明签订购房协议，购买涉案房屋即3号楼2单元5楼东户。3号楼2单元3楼东户，由崔学明、李金娥居住使用。2010年6月27日，龙苑小区3#住宅楼经验收合格。2013年5月3日，郭荣琴与鑫源公司签订《商品房买卖合同》，购买位于鹤壁市淇××区黎阳路××小区××＃住宅楼东××单元××层东户房屋，鑫源公司于签订合同当日向郭荣琴出具涉案房屋不动产发票共计1043094元；2013年5月15日，郭荣琴向鹤壁市地税局契税税务分局缴纳了购买涉案房屋的相应契税；2013年5月16日，郭荣琴在鹤壁市房产管理局为涉案房屋办理了房产证。2018年9月18日，郭荣琴在鹤壁市国土资源局为涉案房屋办理了不动产权证。另查明：郭荣琴居住在鹤壁市淇××区黎阳路××小区××单元××号。涉案五套房屋，由崔学明、李金娥，案外人王小亮、崔志华、李怪只、李保庆占有、使用至今。郭荣琴与鑫源公司签订《商品房买卖合同》时双方均未实际控制涉案房屋，郭荣琴也未去查验涉案五套房屋。2018年9月18日，郭荣琴在鹤壁市国土资源局为涉案房屋办理了不动产权证。随后郭荣琴在涉案五套房屋为400万元债务设立一般抵押。一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条第二款规定：“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无权处分的，应当认定受让人有重大过失”。本案中，崔学明及马用来、郑天顺、王华平、崔署林、牛健傥、李国庆、王世峰与第三人鹤壁鑫源公司签订的《房地产“龙苑小区”项目合作开发协议书》，由崔学明出资建造龙苑小区3#住宅楼，所建造的涉案房屋所有权归崔学明所有，崔学明可以自己售卖所建房屋，由鑫源公司签订买卖合同，若由鑫源公司出售房屋，购房款需打入崔学明账户，该合同合法有效，且系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。鑫源公司在并未实际控制涉案房屋的情况下，未经崔学明同意，将涉案房屋卖给郭荣琴违反双方合同约定。郭荣琴在与鑫源公司签订《商品房买卖合同》时在涉案小区居住，但未进行实地查看，在办证后长达5年之久未向涉案房屋实际控制人崔学明等人或鑫源公司主张权利，基于购房行为对于一个家庭的重大影响来看，其行为不符合交易习惯及生活常理，郭荣琴未尽到交易上的合理注意义务，可以认定其行为存在重大过失，且本案审理过程中郭荣琴在鹤壁市国土资源局为涉案房屋办理了不动产权证，随后对涉案房屋为400万元债务设立一般抵押，其明显不具有善意及违反诚信原则，郭荣琴对涉案房屋不构成善意取得；又因鑫源公司不是涉案房屋实际权利人，故客观上无法向郭荣琴履行交付涉案房屋的义务，郭荣琴可向鑫源公司主张因无法交付房屋导致买卖合同无法继续履行的违约责任。其要求实际房屋占有人崔学明、李金娥等人搬出涉案房屋，排除对涉案房屋妨碍的诉讼请求不予支持。关于郭荣琴要求崔学明、李金娥按照房屋租赁市场价格支付占用期间的房屋租赁费20万元的诉讼请求，因该项诉请是以郭荣琴第一项诉请成立为前提，故对该项诉请亦不予支持。判决：驳回郭荣琴的诉讼请求。案件受理费4300元，由郭荣琴负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭荣琴二审申请陈光录、冯文亮出庭作证，以证明其多次去找崔学明要房子、协商等。崔学明、李金娥质证认为，1、郭荣琴在上诉状中称已经按时足额缴纳房款与事实不符。两证人证明房屋实际所有人是河南省淇县永达食业有限公司而非郭荣琴，那么郭荣琴在一、二审的主体资格存在问题。2、郭荣琴是在2013年与鑫源公司签订购房合同，通过证人证言可以证实郭荣琴在此前就已经明知涉案房屋存在争议，房屋由崔学明实际占有。3、通过证人证言证明鑫源公司从未将涉案房屋交付郭荣琴。4、证人证言与实际房屋占有情况有出入。实际上现有房屋除了崔学明居住一套以外，剩余四套全部出售。本院认为，证人证言具有客观性，与本案具有关联性，本院对该证人证言予以采信。经审查当事人一、二审提交的证据，并充分听取当事人的诉辩意见，认定案件事实如下：2006年5月13日，鑫源公司（甲方）与案外人马用来、郑天顺、王华平、崔署林、牛健傥、李国庆、王世峰及崔学明（乙方）签订《房地产“龙苑小区”项目合作开发协议书》，约定由乙方共同出资1120万元购买位于鹤壁市淇滨区黎阳路南、衡山路西共54.032亩国有土地，挂名在甲方名下，但该宗土地的使用权和所有权归乙方共同所有；规划确定后，楼位进行排序编号，各股东根据各自所占的股份大小，采取抓阄的形式选取楼位，该商业用地的使用权，由乙方共同商定，按各股东所占股份大小进行分配，楼位仍采取抓阄的形式确定；甲方组织各股东进行楼位排序及分配，组织配套工程竞标；各股东以本合同第四条取得楼位后，按照甲方要求的时间，自行组织进地施工；甲方未经乙方全体书面同意，无权对乙方出资的该块土地采取转让、抵押等任何行为。2006年9月12日，崔学明与案外人郑天顺签订《转让协议》，约定案外人郑天顺自愿将龙苑小区3#楼盘转让给崔学明施工出售。龙苑小区3#楼系崔学明投资建设，崔学明可以自己售卖所建房屋，由鑫源公司签订买卖合同；若由鑫源公司出售房屋，购房款需打入崔学明账户。2007年4月，河南省淇县永达食业有限公司向鑫源公司团购了龙苑小区110套房，分二次共交纳团购房款650万元。2010年6月27日，龙苑小区3#住宅楼经验收合格。崔学明至始实际占有和控制涉案房屋。2013年5月3日，郭荣琴与鑫源公司签订《商品房买卖合同》，购买位于鹤壁市淇××区黎阳路××小区××＃住宅楼东××单元××层东户房屋，鑫源公司于签订合同当日向郭荣琴出具涉案房屋不动产发票共计1043094元；2013年5月15日，郭荣琴向鹤壁市地税局契税税务分局缴纳了购买涉案房屋的相应契税；2013年5月16日，郭荣琴在鹤壁市房产管理局为涉案房屋办理了房产证。郭荣琴与鑫源公司签订《商品房买卖合同》时双方均未实际控制涉案房屋，郭荣琴也未去查验涉案五套房屋。2018年9月18日，郭荣琴在鹤壁市国土资源局为涉案房屋办理了不动产权证。2018年11月27日，郭荣琴在涉案五套房屋为400万元债务设立一般抵押。另查明：郭荣琴居住在鹤壁市淇××区黎阳路××小区××单元××号。本院认为，本案争议的焦点为郭荣琴对涉案房屋是否具有所有权，崔学明、李金娥占有涉案房屋是否具有合法性、正当性。当所有权与占有发生分离的情况下，买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。1、2006年，崔学明及马用来、郑天顺、王华平、崔署林、牛健傥、李国庆、王世峰与第三人鹤壁鑫源公司签订的《房地产“龙苑小区”项目合作开发协议书》，由崔学明出资建造龙苑小区3#住宅楼，所建造的涉案房屋所有权归崔学明所有，崔学明可以自己售卖所建房屋，由鑫源公司签订买卖合同，若由鑫源公司出售房屋，购房款需打入崔学明账户。按照协议约定，工程竣工后，崔学明实际控制占有涉案房屋，其占有、使用涉案房屋至今具有合法依据。鑫源公司在其未向崔学明足额支付购房款，未实际控制涉案房屋的情况下，将涉案房屋卖给郭荣琴。郭荣琴在其从未获得涉案房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占有人崔学明迁出，本院不予支持。2、郭荣琴上诉称其善意取得涉案房屋的证据不足。善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。本案中，2007年4月，河南省淇县永达食业有限公司虽向鑫源公司交纳了团购龙苑小区110套房的部分房款，但未提交团购房协议及郭荣琴缴纳房款的证据，且团购协议不是购房合同，不能证明郭荣琴在2007年购买了涉案房屋。郭荣琴上诉称签订团购协议时已确定了购买房屋户型、面积、楼层，但未提交任何证据证明，其上诉理由不能成立；2013年5月郭荣琴在与鑫源公司签订《商品房买卖合同》时，其实际居住在涉案小区，在此情况下，其未到购买房屋内进行实地查看，在办证后未实际控制涉案房屋的情况下，亦未向鑫源公司主张过交付房屋的权利，不符合房屋买卖的交易习惯。综上，郭荣琴所提交的证据不能证明其对涉案房屋构成善意取得，其上诉理由不能成立。3、2013年5月郭荣琴与鑫源公司签订《商品房买卖合同》，并办理了房产证，完成了房屋的权利交付过程，但鑫源公司并未向郭荣琴实际交付房屋，郭荣琴自始未曾取得过涉案房屋的占有、使用权。郭荣琴应依据其与鑫源公司签订的《商品房买卖合同》，通过该买卖合同的履行，即房屋的权利交付以及实物交付，向合同相对方鑫源公司主张权利，主张其因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。综上所述，郭荣琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由郭荣琴负担。本判决为终审判决。审判长 郭 琳审判员 杨 波审判员 骆慧杰二〇一九年三月二十日书记员 冯 琳