云南省寻甸回族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0129民初2808号原告：王志明，男，1973年2月25日出生，汉族，住昆明市五华区。委托诉讼代理人:周东臣,云南雁序律师事务所律师,特别授权代理。被告：富滇银行股份有限公司昆明景星支行(以下简称“富滇银行景星支行”)。住所地：云南省昆明市西昌路33号中央丽城2幢13号-18号。法定代表人：缪丹，系该行行长。委托诉讼代理人：杨晓敏，龙秀英（实习），云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：牟丽莎，女，1960年12月30日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。原告王志明与被告富滇银行景星支行、牟丽莎案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王志明的委托诉讼代理人周东臣、被告富滇银行景星支行的委托诉讼代理人杨晓敏、龙秀英到庭参加诉讼，被告牟丽莎经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王志明向本院提出诉讼请求：1.请求停止执行昆明市盘龙区江岸小区三期2-4幢二层（房产证号：昆房权证字第××号）房屋，保障原告自2013年11月8日起至2033年11月7日期间对昆明市盘龙区江岸小区三期2-4幢二层（房产证号：昆房权证字第××号）房屋拥有合法租赁权；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告富滇银行景星支行与红河邦格物业有限公司、云南邦格农业集团有限公司、李志刚、陈跃清、苏前辉及被告牟丽莎金融借款纠纷一案，昆明市中级人民法院于2016年4月28日作出昆民四初字第582号《民事判决书》，判决若债务人红河邦格物业有限公司未履行还款义务，富滇银行景星支行有权对担保人牟丽莎提供作为借款抵押担保的昆明市盘龙区江岸小区三期2-4幢二层（房产证号：昆房权证字第××号）房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，富滇银行景星支付向昆明市中级人民法院申请执行。2016年12月25日，昆明市中级人民法院裁定该执行案件由寻甸县人民法院执行，2018年7月25日，原告向寻甸县人民法院提出执行异议申请，后被裁定驳回请求。2012年9月12日被告牟丽莎向原告借款800万元，后借款于2013年3月11日到期后牟丽莎未向原告偿还借款，经催要后牟丽莎无力偿还借款，经原告与牟丽莎协商后以牟丽莎所有的昆明市盘龙区江岸小区三期2-4幢二层（房产证号：昆房权证字第××号）房屋的租赁收益来抵偿欠原告的借款。原告与牟丽莎于2013年10月18日签订《房屋租赁合同》和协议，约定牟丽莎将其所有的位于昆明市盘龙区江岸小区三期2-4幢二层（房产证号：昆房权证字第××号）房屋租赁给原告使用，租赁期限为2013年11月8日至2033年11月7日，同时约定以该租赁期内的租金抵偿牟丽莎欠原告的借款及利息。因案涉房屋与百度公司出现纠纷，2017年10月百度公司搬出案涉房屋。2018年7月21日，原告王志明向寻甸县人民法院提出执行异议申请，请求寻甸县法院依法终止对昆明市盘龙区江岸小区三期2-4幢二层(房产证号：昆房权证字第××号）房屋的执行措施，并依法保护原告租赁期内的使用权。寻甸县法院于2018年8月31日作出(2018）云0129执异25号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告于2013年10月28日与牟丽莎签订了《房屋租赁合同》和协议，约定牟丽莎将其所有的位于昆明市盘龙区江岸小区三期2-4幢二层（房产证号：昆房权证字第××号）房屋租赁给原告使用，租赁期限为2013年11月8日至2033年11月7日，同时约定以该租赁期内的租金抵偿牟丽莎欠原告的借款及利息。因案涉房屋之前已经租赁给了百度公司，原告为了租赁事宜多次与百度公司交涉，还发生过冲突。被告与牟丽莎于2014年才对案涉房屋签订抵押担保合同，后签订的抵押担保合同不应影响原告在先签订的《房屋租赁合同》效力，不应阻碍原告对案涉房屋的合法租赁权。对案涉房屋进行执行严重损害了原告的合法租赁权。原告依法提出执行异议后法院以原告主张不产生对抗债权人的法律效力，无优先抵押权的事实及法律依据驳回原告的请求有误，故原告现依法根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼，请求查明事实后依法判决。被告富滇银行景星支行辩称：一、富滇银行景星支行依法对案涉房屋享有优先受偿权，案外人王志明并不享有足以排除执行的权益，请求停止执行没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。牟丽莎签订了《个人担保合同》，为红河邦格牧业有限公司向我行的借款提供连带担保责任，同时将其所有的昆明市盘龙区江岸三期2-幢2层昆房权证字第××号号房屋抵押给我行。依据《中华人民共和国担保法》第三十三条:本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。因借款到期，债务人及担保人未履行还款义务，我行依照抵押权的设立和约定申请法院执行的行为完全符合法律规定。抵押权是担保物权，属于物权范畴；财产租赁属于债权的范畴，因此，应当根据物权优先于债权的原则处理。且在强制执行中，无论租赁权与抵押权设立先后顺序如何，承租人均不享有足以排除执行的权益。案外人王志明并没有优先于我行抵押权的事实和法律依据，寻甸县人民法院对上述抵押房屋查封和处置的执行程序符合法律规定，故请求依法驳回其诉讼请求。二、依照法律规定及案件事实，案外人王志明的租赁权成立在我行抵押权设立之后。确定房屋租赁权和抵押权孰先孰后的裁判标准，应以承租人实际占有、使用租赁物为准。依据最高人民法院公布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。据此可以确定租赁权设立的条件为签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，以达到法律及事实上的租赁权成立。本案中虽然案外人王志明与牟丽莎约定租赁期限为2013年10月28日至2033年11月7日，但之前寻甸县人民法院查询房屋状况的时候与承办法官对接的承租人并非案外人王志明，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。案外人王志明主张自己2017年10月占有并使用该房屋，需要其提供相应证据证明。自案外人王志明占有该房屋之日起，租赁权才成立。答辩人的抵押权设立于2014年11月3日，在租赁权成立之前，根据《物权法》第一百九十条：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。三、案外人王志明提供的房屋租赁合同与之前承租人提供的合同相矛盾，我行对此合同的真实性存疑。依据之前的承租人向寻甸县人民法院提交的房屋租赁合同，2015年9月16日，出租人陈斌、牟丽莎与王紫谷签订《房屋租赁合同》约定将本房产出租给王紫谷，租赁期限2015年9月16日至2035年9月16日。现案外人王志明提供的房屋租赁合同，租赁期限为2013年10月28日至2033年11月7日，明显与之前的承租人提供的合同存在矛盾。本案在执行过程中，一直受到承租人的恶意阻挠，案外人王志明此次又提供存疑的房屋租赁合同，再次阻止案件执行，给申请执行人的利益造成严重损害，也给法院的执行工作造成重大干扰。综上，案外人王志明并不享有足以排除执行的权益，且主张并不产生对抗债权人的法律效力，其请求停止执行没有事实和法律依据，故请求驳回其诉讼请求。被告牟丽莎未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《借款合同》、打款明细表、借款收条、催款函、协议、《房屋租赁合同》、租金收据、交房清单、付款补充协议、出租房屋消防安全责任书、收据复印件等相关证据；申请执行人富滇银行景星支行提交的《房屋租赁合同》、房屋租赁补充协议、和解协议书、（2015）昆民四初字第582号民事判决书、（2016）云01执979号执行裁定书、（2018）云0129执异25号执行裁定书、昆房他证字第××号抵押登记证复印件等相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告牟丽莎未到庭质证，视为放弃质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：因牟丽莎出具过借条给王志明，2013年10月28日，牟丽莎与王志明签订《房屋租赁合同》和协议，约定牟丽莎将其所有的昆明市盘龙区江岸三期2-4幢2层昆房权证字第××号房屋租赁给王志明使用，租赁期限为2013年11月8日至2033年11月7日，同时约定以该租期内的租金抵偿牟丽莎欠王志明的借款及利息。牟丽莎与王志明签订《房屋租赁合同》和协议时，该房屋已出租他人使用，且在租赁期内。2017年10月，该房屋的前期租赁期限届满后，牟丽莎将房屋交付给王志明。2014年10月30日，红河邦格牧业有限公司向富滇银行景星支行借款1000万元。同时牟丽莎和苏前辉与该银行签订《个人担保合同》，约定牟丽莎将其所有的上述201387779号房屋为该借款提供抵押担保，抵押权登记号为昆房他证字第××号。该借款到期后，因债务人及其担保人未履行还款义务，富滇银行景星支行为此向昆明市中级法院起诉。2016年4月28日，昆明市中级法院作出（2015）昆民四初字第582号民事判决书，判决若债务人红河邦格牧业有限公司未履行还款义务，富滇银行景星支行有权对担保人牟丽莎抵押的上述201387779号房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，富滇银行景星支行向昆明市中级法院申请执行。2016年12月25日，昆明市中级法院裁定该执行案件由本院执行。2018年4月5日，本院发出（2017）云0129执148号公告，责令牟丽莎于2018年5月20日前迁出上述201387779号房屋。牟丽莎未按期腾房，本院为此查封了上述房屋。2018年5月7日，原告向本院提起异议，经审查，本院作出（2018）云0129执异25号执行裁定书，驳回王志明异议请求。本案争议焦点：案涉的昆明市盘龙区江岸小区三期2-4幢二层（房产证号：昆房权证字第××号）房屋是否应当停止执行？能否保障原告对案涉房屋自2013年11月8日起至2033年11月7日期间拥有合法租赁权？本院认为，案外人执行异议的目的是通过诉讼阻止、排除人民法院对执行标的的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案房屋在2014年10月30日红河邦格牧业有限公司向富滇银行景星支行借款时，被告牟丽莎就与富滇银行景星支行签订了《个人担保合同》，将其所有的昆明市盘龙区江岸三期2-4幢2层（昆房权证字第××号）房屋为该借款进行了抵押担保，并办理了抵押登记手续，富滇银行景星支行已取得了昆房他证字第××号《房屋他项权证》。因债务人及其担保人未履行还款义务，富滇银行景星支行按照抵押权的设立和约定申请法院执行符合法律规定。按照《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条的规定，案外人王志明的主张并不产生对抗债权人的法律效力，无优先于抵押权的事实和法律依据，其异议理由不充分，本院对上述抵押房屋的执行程序合法，查封和处置上述房产的行为符合法律规定，对原告王志明主张停止执行案涉房屋的异议请求不予支持。又因本案牟丽莎与王志明签订《房屋租赁合同》和协议后，直到2017年10月牟丽莎才将案涉房屋交付给王志明，王志明占有案涉房屋在富滇银行景星支行设立抵押权之后，且牟丽莎与王志明对案涉房屋以租金抵偿借款及利息的约定可能损害到富滇银行景星支行实现抵押权之后的利益，故本院对王志明主张保障其自2013年11月8日起至2033年11月7日期间对案涉房屋拥有合法租赁权的异议请求不予支持综上所述，原告王志明提交的证据不能证实其诉讼主张应得到支持，就本案所涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，缺乏排除本院执行的法律依据，故本院对原告王志明主张不得执行案涉房屋及保障其自2013年11月8日起至2033年11月7日期间对案涉房屋拥有合法租赁权的异议请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条之规定，判决如下：驳回原告王志明的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告王志明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  王琼芬审 判 员  郭钰垚人民陪审员  桂飞燕二〇一九年三月六日书 记 员  普连芬