北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初2516号原告：李某，女，2000年3月3日出生，汉族，学生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苏颖，女，1974年6月24日出生，汉族，北京新龙嘉盛科技有限公司财务，住北京市朝阳区，系李某之母。委托诉讼代理人：李玉超，男，1972年5月25日出生，汉族，北京新龙嘉盛科技有限公司法定代表人，住北京市朝阳区，系李某之父。被告：李志强，男，1969年3月20日出生，汉族，中国地震台网中心研究员，住北京市朝阳区。被告：孟晨，女，1968年3月6日出生，汉族，北京博睿思特信息技术有限公司法定代表人，住北京市朝阳区。原告李某（以下称姓名）与被告李志强（以下称姓名）、孟晨（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人苏颖、李玉超，被告李志强，孟晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即退还李某购房款4819396．36元并支付利息，按照中国人民银行同期贷款利率标准从2018年9月29日起算。2、判令二被告支付退房违约金963879．27元。3、判令二被告赔偿售房损失567413．24元。4、判令二被告归还李某支付的物业费、取暖费3354．47元（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：李玉超、苏颖受女儿李某委托跟李志强、孟晨签订房屋买卖协议，以500万的价格购买二被告位于北京市朝阳区101号房屋（以下称101号房屋）。房屋上设有两个抵押登记，双方同意被告以其欠李玉超往来款中的90万元冲抵房屋的首付款，然后李某以替被告偿还该房屋上设定的两个抵押登记的债权作为余款支付的方式，李某替被告清偿抵押登记总债务后的余款，不足500万的部分，李某以现金转账方式支付。李某于2018年9月22日通过代理人李玉超向被告支付第二笔房款现金40万元；9月22日向被告指定的该房屋上设定的第二抵押人杨某账户支付了第三笔购房款80万元；9月29日向被告指定的该房屋上设定的第一抵押人平安普惠APP上被告的还款账户上支付了第四笔购房款2719396．36元，截止目前为止总共支付房款4819396．36元，按合同约定被告收到这些款项后应于10月21日之前给李某办理产权过户手续。但是被告收到李某2719396．36元款项后没有按合同约定归还平安普惠贷款，而是在未经李某及代理人允许的情况下私自挪用了该笔款项，致使该房屋设定的抵押贷款无法按约定提前清偿。被告作为房屋买卖合同的出售方，在李某交付购房款履行了付款义务后，被告方应当在合同订立之日起30日内，即10月21日按约定办理房屋过户手续，所以被告应当立即办理房屋过户手续。根据购房协议约定，如果1月18日之前办理过户手续，被告支付已收房款4819396．36元为基数每日千分之一的违约金433745．67元;如果1月18日未办理房屋过户手续，李某要求退房，被告支付房款4819396．36元的同时，支付房款20%的违约金963879．27元。并且承担此诉讼产生的所有费用。为了给被告付房款，李某一方借了高利贷，为了还高利贷，把自己560万元买的房子以496万元卖了。被告应赔偿差价。李某代理人受此事影响，公司面临破产，以低于市场价100万的价格出售自住房产归还借款，损失巨大。孟晨辩称：我确实跟李玉超签了房屋买卖合同，现在确实违约了，我欠他钱这个事情，我承认。我的公司投资失败，出于止损卖房子来弥补，但是我们也想项目能够继续，所以我挪了这笔钱走了过桥，但是过桥的钱没有回来。所以债权我认，但我不是主观恶意。李志强既没参与公司运营，也没有参与这件事，把钱转走这些都是我操作的。李玉超之前跟我是合作关系，所以就把房子卖给了他。买卖合同是500万的价格，这本来就低于市场价，李玉超实际付我的钱中有90万是公司之间的债务，是用来抵公司的账的。我2018年10月1日把房屋钥匙给了李玉超，本来是我母亲住，10月3日我母亲就搬走了。李玉超当时搬了一些物品进来。第一，针对这个合同我们实际收到了李玉超支付的购房款3919396．36元。同意退还购房款3919396．36元。抵债的90万中只同意退还14万元，其他的不同意退，其他的是公司业务，不是我个人的。第二，不同意赔偿购房损失，房价变化是市场原因造成的，和被告无关。第三，物业费取暖费李玉超是交了，但房子他也住了。第四，合同约定违约金过高，请求法院酌减。李志强辩称：因为我爱人孟晨投资失败，欠别人钱，我们就商量卖房。这房子本来能卖530万，当时有个买家已经同意以520万的价格买，但李玉超非要买，签合同当天李玉超还在砍价。李玉超实际给我们的钱是410万。101号房屋离我现在住的房子很近，我每天晚上都经过，那个房子每天晚上都开着灯，李玉超说没住在那是骗人的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：李玉超、苏颖系李某的父母。李志强、孟晨系夫妻关系。101号房屋所有权登记在李志强名下。2018年9月21日，李玉超代理李某（买受人、乙方）与李志强（出卖人、甲方）、孟晨（出卖人共有权人）签订《北京市房屋买卖合同》，约定：卖方将101号房屋出售给买方，建筑面积64．41平方米，成交价500万元；出卖人应当在2018年11月22日前将房屋交付给买受人；该房屋已经设定抵押，出卖人应于三个月内办理抵押注销手续；出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖入按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。同日，李志强（房屋出卖人）与李玉超（买受人李某的代理人，同时是第三人）签署《北京市房屋买卖合同补充协议》（以下称《补充协议一》），约定：鉴于各方已经签署了《北京市房屋买卖合同》，现各方就房屋买卖补充事宜达成如下协议：第一条、付款方式。买受房屋成交价格为500万元，各方同意买受人按照以下方式支付购房款：1、出卖人对第三人有未清偿债务，各方一致同意以出卖人欠款中的90万元作为买受房屋的首付款，自出卖人将房屋交付并过户到买受人名下之日起，该笔90万元，出卖人无须再向第三人进行清偿；2、买受房屋上有两个已经设立的抵押登记债权（第一抵押权人为平安普惠、第二抵押权人为杨某，具体以抵押他项权利证上记载信息为准），为保证买受房屋顺利过户登记，各方同意第三人以支付购房款的方式代出卖人向出卖人的债权人进行清偿、解除该房屋上已设立的抵押登记权利（具体金额以第三人向出卖人实际清偿金额为准），同时各方同意第三人代为清偿的金额，用以直接充抵买受人应当支付的购房款；3、若90万元以及第三人代出卖人清偿债务的总额，不足以支付500万元购房款的，则已支付的部分与买受人应当支付的500万元购房款的差额部分，买受人应当以货币支付方式向出卖人指定账户进行转账。第二条、其他约定。1、本协议作为主合同的补充协议，与主合同具有同等法律效力；本协议与主合同约定相冲突的部分，以本协议约定为准；本协议未约定事宜，以主合同约定为准。李某于2018年9月21日通过代理人李玉超向李志强、孟晨支付房款120万元，于2018年9月29日向卖方指定的账户支付了购房款2719396．36元。2018年9月30日，孟晨代表李志强（房屋出卖人、甲方）与李玉超代理李某（房屋买受人、乙方）签署《购房补充协议二》（以下称《补充协议二》），约定：鉴于：1、甲方欠苏颖、李玉超债务未清偿。2、甲方将名下l01号房屋以500万元的价格出售给乙方李佳恰（苏颖、李玉超之女），房屋上设有2个抵押登记。双方同意甲方以其欠付李玉超往来款中的90万元充抵房屋的首付款，然后乙方以替甲方偿还该房屋上设定的2个抵押登记的债权作为余款支付的方式，乙方替甲方清偿抵押登记总债务后的余款，不足500万的部分，乙方以现金转账方式支付。3、甲乙双方于2018年9月21日签署了《北京市房屋买卖合同》以及《北京市房屋买卖合同补充协议》，约定由李某以500万元购买李志强与孟晨名下101号房屋。4、乙方于2018年9月22日委托代理人李玉超向甲方支付了第二笔购房款共计40万元。5、乙方于2018年9月22日委托代理人李玉超向甲方指定的该房屋上设定的第二抵押权人杨某账户支付了第三笔购房款共计80万元，同日，杨某解除了该房屋上设定的抵押登记。6、乙方于2018年9月29日委托代理人李玉超向甲方指定的该房屋上设定的第一抵押权人平安普惠App上甲方的还款账户支付了第四笔购房款共计2719396．36元，用于偿还该房屋上设定的抵押贷款，以便于房屋解除抵押登记后顺便过户登记；但是甲方未按双方约定收到款项立即归还平安普惠贷款，在未经乙方同意的情况下，在乙方款项到达甲方还款账户当日立刻挪用了该笔款项，致使该房屋上设定的余额为2719396．36元的抵押贷款无法按约定提前清偿。甲乙双方经协商一致，就乙方购买甲方名下房屋、支付购房款一事，达成以下结算协议：甲方承诺1、甲方应当在2018年10月8日之前与乙方进行网签；2、甲方应当于2018年9月30日之前向乙方交付房屋（房屋应当腾空且无租赁纠纷、同时处于可交付状态）；3、甲方应当于2018年10月21日前与乙方办理房屋过户登记手续：该房屋上设定的抵押登记，甲方应当在约定的房屋过户登记手续办理之前自行解除；4、如甲方逾期办理网签登记的，则每逾期一日，甲方应以482万元为基数、按照每日千分之一的比例，另行向乙方支付逾期违约金，直至双方办理完网签登记之日为止；5、如甲方逾期向乙方进行房屋交付的，则每逾期一日，甲方应以482万元为基数、按照每日千分之一的比例，另行向乙方支付逾期违约金，直至甲方将房屋交付完毕为止；6、如甲方逾期办理房屋过户登记的，则每逾期一日，甲方应以482万元为基数、按照每日千分之一的比例，另行向乙方支付逾期违约金，直至双方办理完房屋过户登记之日为止。2018年9月30日，李志强、孟晨给李玉超出具《购房款收据》，内容为：签于李志强、孟晨与李某签署了《北京市房屋买卖合同》以及补充协议，约定由李某以500万元购买李志强与孟晨名下101号房屋，截止于2018年9月29日，李志强与孟晨已经如期收到了李某委托第三人李玉超、苏颖代为支付的购房款共计4819396．36元（其中90万为孟晨借款冲抵）。卖房人李志强、孟晨共同确认：关于前述协议下李某的购房款支付义务，李某于房屋过户后支付余款180603．64元。李志强、孟晨于2018年10月3日将101号房屋腾空交付给李某、李玉超使用。双方于2018年10月10日办理了房屋买卖合同网签手续。另查，101号房屋产权登记簿于2018年8月22日设立了一般抵押登记，抵押权人为杨某，被担保主债权数额为50万元，该抵押登记于2018年9月25日注销，注销原因为“还清”。101号房屋于2017年7月21日设立了最高额抵押登记，抵押权人为重庆金安小额贷款有限公司，被担保主债权数额为390万元，该抵押登记尚未注销。101号房屋于2018年9月20日设立了一般抵押登记，抵押权人为苏颖，被担保主债权数额为500万元，该抵押登记尚未注销。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。101号房屋是李志强、孟晨的夫妻共同财产，双方共同参与卖房，应连带承担因买卖合同产生的法律义务。在收取买方的购房款后，李志强、孟晨未依约将购房款用于解除抵押登记，而是将购房款挪用，已构成违约。因卖方的违约行为导致抵押登记至今无法解除，买方无法实现合同目的，买方要求退还房款并要求卖方承担违约责任的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。买方提出上述诉讼请求即视为要求解除合同，双方买卖合同于本判决生效之日解除。买方亦应将房屋返还卖方，为减轻双方诉累，节省司法资源，本院一并判决返还，具体时间本院依据公平原则确定。对于卖方应返还购房款的数额，虽然买方实际支付金额为3919396．36元，但双方均认可在此之外还用卖方欠买方的债务折抵90万元购房款。卖方2018年9月30日给买方出具的《购房款收据》中载明：截至2018年9月29日，卖方已收到买方支付的购房款共计4819396．36元（其中90万为孟晨借款冲抵）。该收据说明双方关于债务抵销的合意已经生效并履行完毕。卖方应按其认可收到的购房款数额4819396．36元向买方返还，李某要求李志强、孟晨返还购房款4819396．36元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。买方要求卖方支付购房款利息的诉讼请求有事实和法律依据，利率按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，起算日期本院酌定从双方约定的过户日期逾期之日2018年10月22日起算。买方要求卖方支付违约金963879．27元的诉讼请求有合同依据，卖方所提违约金过高的抗辩意见有法律依据，本院综合案件情况，依据公平原则，对违约金数额依法酌减为70万元。本院在酌定违约金数额时已将买方低价出售己方房屋的损失因素和买方实际使用101号房屋因素考虑在内，买方要求卖方另行赔偿售房损失567413．24元的诉讼请求本院不予支持。买方实际使用房屋，应负担物业费、取暖费，且买方相关损失本院在酌定违约金数额时已予以考虑，买方要求卖方负担物业费、取暖费3354．47元的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告李某的父亲代理原告与被告李志强、孟晨于2018年9月21日签订的《北京市房屋买卖合同》及其后签署的相关补充协议于本判决生效之日解除。二、被告李志强、孟晨于本判决生效之日起15日内向原告李某返还购房款4819396．36元并支付利息。利息以未还本金数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准从2018年10月22日起计算至本判决确定的给付之日止。原告于被告全额返还购房款当天将北京市朝阳区101号房屋交还被告。三、被告李志强、孟晨于本判决生效之日起15日内向原告李某支付违约金70万元。四、驳回原告李某的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28139元，由原告负担2528元（已交纳），由二被告负担25611元（原告已预交，二被告于本判决生效之日起15日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇一九年三月二十日书记员  祝婧婧