苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初695号 原告：吴佳怡。 法定代理人:杭玉谷，系原告的父亲。 委托诉讼代理人:潘瑜，河南振蓼律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈小雨，河南振蓼律师事务所实习律师。 被告:苏州上亿置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇中山南路555号。 法定代表人：张风凑，董事长。 委托诉讼代理人：刘绪伟，系公司员工。 原告吴佳怡与被告苏州上亿置业有限公司（以下简称上亿置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吴佳怡法定代理人杭玉谷、委托诉讼代理人潘瑜，被告上亿置业公司的委托诉讼代理人刘绪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴佳怡向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金176583.57元(以381390元为基数，从2016年2月1日起计算至2018年8月15日，按每日万分之五计算如下：381390元*926天X0.05%=176583.57元)；2、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年11月14日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告应于2016年1月31日前交付商品房，并约定了逾期交房的违约责任，原告已按照合同约定向被告交付了购买商品房的全部价款，被告未按合同约定的期限向原告交付该商品房，按照合同第九条的约定，被告应承担相应违约责任。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。 被告上亿置业公司辩称：1、原告购买的房屋已经委托苏州上亿商业管理有限公司（以下简称上亿商管公司）经营管理,并且上亿商管公司根据授权已经将案涉商铺进行出租。原告完全可以根据委托经营管理协议的约定，获取相应的委托经营收益。因此，即便存在逾期交房，原告也不会遭受任何经济损失。2、即便法院认定原告存在经济损失，那么基于案涉房屋委托经营的特殊性，商铺的租金就是原告的预期收益。而与本案同在一个商业项目的其他商铺已经由吴江区法院在2018年委托评估机构进行了市场租金的评估，评估的租金是0.65元/平方米/日，折合购房款的比例就是相当于购房款的日万分之零点六。即便认定原告存在损失，也只能够参照该评估报告所认定的上亿国际汽车城商铺的平均租金作为认定损失的依据，进而对违约金进行调低。3、关于逾期交房的时间，原告主张的逾期时间是错误的。本案当中被告在2018年的3月6日向原告发出了交房通知，自被告发出交房通知之日，逾期房屋交房逾期时间就不应该再继续计算。原告主张将逾期时间计算至2018年的8月15日，显然也是违背了客观事实的。 本院经审理认定事实如下：2014年11月14日，出卖人上亿置业公司与买受人吴佳怡签订了《商品房买卖合同》一份，约定：吴佳怡向上亿置业公司购买位于松陵镇云龙路南中山南路西苏州百强汽车商业广场48幢1单元110号商业营业用房，房价款为381390元，签约之日一次性支付购房款；出卖人在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。合同签订后，吴佳怡依约支付了全部购房款。 2014年11月14日，甲方吴佳怡与乙方上亿商管公司签订《委托经营管理协议》一份，约定：甲方将其购买的涉案房屋委托乙方经营管理，委托经营管理期限从该房屋所在市场正式开业之日起算10年，正式开业前三个月为装修和试营业期，甲方同意给予免租并不计入委托期限，乙方承诺在2015年11月8日之前正式开业，若届时未能开业，则委托期限从该日期起计；甲方同意自该房屋的开发商正式通知该房屋交付之日的第二日起，乙方即可直接接管该房屋的经营使用权，并根据经营需要对该房屋进行出租和装修等处置；若甲方未及时与开发商办理该房屋的交接手续，则甲方对乙方的委托管理期限的起算日期也相应后延，从甲方与开发商实际办理完成该房屋的交接手续之日起算；委托期限内前三年该房屋免费交予乙方经营以培育市场，委托期限内的第四年至第十年，该房屋的实际租金收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托佣金归乙方所有。 2018年2月6日，上亿置业公司取得了涉案房屋的《商品房交付使用通知书》。 2018年3月6日，上亿置业公司向吴佳怡发出交房通知，要求其在三天内办理交房手续。吴佳怡收到上述交房通知。双方于2018年7月10日办理了交房手续。 另查明：在本院审理帅海峰、帅皓莹（购买60幢1单元113号房）与上亿置业公司商品房销售合同纠纷一案过程中，上亿置业公司申请对涉案同地段同时期的租金进行评估。经本院委托，江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司于2018年11月30日出具了估价报告，结论：评估对象2017年1月1日至2018年3月14日期间的房地产租赁市场价格为0.65元/日/平方米。 以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、发票，被告提供的《委托经营管理协议》、评估报告、交房通知、交房流转单，原被告当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，被告应在2016年1月31日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》的房屋交付原告。 第一，被告是否应承担逾期交房违约责任。被告认为原告将涉案房屋委托上亿商管公司经营管理，并未产生实际损失，故应当驳回原告的诉讼请求。本院认为，根据原告与上亿商管公司的《委托经营管理协议》，双方的经营管理期限从原告与被告实际办理完成该房屋的交接手续之日起算，故在被告逾期交房期限内存在实际损失，被告的上述抗辩理由，本院不予采信。被告存在逾期交房违约行为，且该行为造成了原告的实际损失，原告有权要求被告承担违约责任。 第二，逾期交房的期间。原告主张违约金计算至2018年8月15日。被告认为应计算至2018年3月6日向原告发出了交房通知时。本院认为，被告通知交房应给与对方合理的准备时间，原告亦应在合理期间内办理交房手续，故本院酌情认定违约金计算至2018年3月17日，超过部分的期限，本院不予确认。 第三，违约金的计算。被告认为违约金明显高于原告的实际损失，应当由法院参照评估报告进行调整。本院认为，双方约定的违约金数额明显高于原告的实际损失，综合考虑双方对违约金标准的约定、同地段同类房屋租金的水平、违约金兼具补偿性及惩罚性等因素，本院酌情认定应按照已付房款的每日万分之三的标准计算违约金。双方的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金是以已交房价款为基数计算，故违约金为88787.6元（381390元*万分之三*776）。 综上，本院认为，原被告之间的《商品房买卖合同》依法成立并生效，现被告逾期交付房屋构成违约，应按照合同约定及法律规定向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告苏州上亿置业有限公司支付原告吴佳怡违约金88787.6元，于本判决生效之日起十日内履行。 二、驳回原告吴佳怡其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1916元，由原告吴佳怡负担906元，由被告苏州上亿置业有限公司负担1010元，被告负担之数于本判决生效后十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审判员 王 惠 二〇一九年三月二十五日  书记员 马文秋 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。