新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新民终39号 上诉人（原审原告）：新疆呼图壁农村商业银行股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区呼图壁县园林路79号。 法定代表人：刘轶全，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭锦云，新疆力和力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨婷婷，女，汉族，住新疆维吾尔自治区呼图壁县。 委托诉讼代理人：胡招军（系杨婷婷配偶），男，汉族，住址新疆维吾尔自治区呼图壁县。 被上诉人（原审被告）：昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司呼图壁县分公司，住所地新疆维吾尔自治区呼图壁县园林路14号西河小区六街16产区3院。 负责人：柴岩山，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉市三工路。 法定代表人：柴太山，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：柴太山，男，汉族，日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉市。 上诉人新疆呼图壁农村商业银行股份有限公司（以下简称农村商业银行）因与被上诉人杨婷婷、昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司呼图壁县分公司（以下简称宏伟呼图壁分公司）、昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司（以下简称宏伟公司）、柴太山申请执行人执行异议之诉一案，不服昌吉回族自治州中级人民法院（2018）新23民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人农村商业银行的委托诉讼代理人郭锦云、被上诉人杨婷婷的委托诉讼代理人胡招军到庭参加诉讼。被上诉人宏伟呼图壁分公司、宏伟公司、柴太山经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农村商业银行上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判；2．一、二审诉讼费用、送达费用均由杨婷婷等承担。事实和理由：一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，认定杨婷婷对涉案房屋享有排除强制执行的所有权，缺乏事实和法律依据。首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外；《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案中，杨婷婷购买涉案房屋是在农村商业银行取得抵押权的期间，农村商业银行未接到宏伟公司将抵押房屋出售给杨婷婷的通知，杨婷婷亦未替宏伟公司清偿债务消灭抵押权。根据上述规定，杨婷婷与宏伟公司签订的商品房买卖合同应属无效。其次，涉案房屋并非杨婷婷名下唯一住房，杨婷婷名下的另一套房屋由谁居住并不影响其所有该房屋的事实。最后，涉案房屋所有权人是登记在不动产登记簿的宏伟公司，杨婷婷未办理产权登记，不能对抗农村商业银行经依法登记取得的抵押权。 杨婷婷辩称，根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。且杨婷婷与宏伟公司签订商品房买卖合同时，涉案房屋未设定抵押权。签订合同后，其按照合同约定支付全部购房款后占有使用涉案房屋，由于宏伟公司的原因至今未办理房屋产权证书。杨婷婷亦充分举证证明涉案房屋是其名下唯一居住用房的事实。农村商业银行申请强制执行涉案房屋缺乏事实和法律依据。 农村商业银行向一审法院起诉请求：1．撤销（2018）新23执异21号执行裁定书；2．继续查封并许可执行坐落于呼图壁县园林路14号润鑫花园5栋1单元702室住宅。 一审法院认定事实：2016年2月，杨婷婷与宏伟公司签订了商品房买卖合同，并于2016年2月26日给宏伟呼图壁分公司付清全部房款204360元。2017年4月11日，呼图壁县农村信用合作联社与宏伟呼图壁分公司、宏伟公司金融借款纠纷一案，经一审法院调解，双方自愿达成如下协议：一、解除呼图壁县农村信用合作联社与宏伟呼图壁分公司于2016年8月24日签订的编号为呼农信0301借字（2012）第00566号借款的贷款展期协议书；二、宏伟呼图壁分公司于2017年9月30日偿还借款本金900万元及利息（逾期利息）873256.2元（利息计算至2017年1月31日）及2017年2月1日至款付清之日至的利息（利率按照月息12.765624‰计算）；三、宏伟呼图壁分公司于2017年9月30日前赔偿律师费100000元；四、宏伟公司对上述第一项、第二项、第三项确定的给付义务承担连带清偿责任；五、呼图壁县农村信用合作联社对宏伟公司提供抵押的下列资产拍卖、变卖、折价的价款享有优先受偿权：l、证号为昌市房00146450、昌市房00118282的房产；2、证号为昌市国用（2008）第0611号、昌市国用（2002）第161号的土地使用权；不动产权证号为新（2016）呼图壁县不动产权第0000802号、第0000793号、第0000801号、第0000800号、第0000795号、第0000796号、第0000798号、第0000797号、第0000799号、第0000794号、第0000791号、第0000792号的不动产；六、柴太山对本调解书第一项、第二项、第三项确定的给付义务在宏伟公司提供的抵押物（调解书第五项）拍卖、变卖、折价后不足部分承担连带清偿责任；七、案件受理费82025元，减半收取41012.5元，由宏伟呼图壁分公司、宏伟公司、柴太山承担并于2017年9月30日前向呼图壁县农村信用合作联社支付；八、呼图壁县农村信用合作联社自愿放弃其他诉讼请求。上述调解书生效后，宏伟呼图壁分公司、宏伟公司未自动履行法律文书确定的义务，呼图壁县农村信用合作联社向一审法院申请强制执行。一审法院于2018年5月3日作出（2017）新23执130号执行裁定书，查封了宏伟公司位于呼图壁县园林路14号润鑫花园5栋1单元702室的住宅一套［产权证号：新（2016）呼图壁县不动产权第0000794号］。 一审法院另查，杨婷婷以自己的名义通过公积金贷款购买的位于呼图壁县水晶社区博雅园小区3栋2-302室，该房屋由其父母杨小华、徐承凤居住并偿还贷款，杨小华、徐承凤在呼图壁县无其他住所。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1．在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2．所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3．已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，杨婷婷购买涉案房屋的时间为2016年2月，并已交清全部房款。呼图壁县西河社区出具的证明可以证实，杨婷婷购买涉案房屋是自己居住而非用于其他用途。虽然杨婷婷用自己的名义通过公积金贷款购买了位于呼图壁县水晶社区博雅园小区3栋2-302室房屋，但该房屋是杨婷婷父母居住，房屋贷款亦由其父母偿还，因此不能认定杨婷婷名下有其他用于居住的房屋。综上，杨婷婷提出的执行异议符合上述法律规定。判决：驳回农村商业银行的诉讼请求。 本院二审期间，杨婷婷提交了呼图壁县房产管理局出具的证明、呼图壁县不动产登记中心出具的证明、呼图壁县新颖热力有限责任公司出具的证明、呼图壁镇幸福社区出具的居住证明、物业费收据、照片等证据以证明杨婷婷及配偶在户籍地无房；实际居住涉案房屋等事实。农村商业银行质证认为，对呼图壁县房产管理局和呼图壁县不动产登记中心出具的证明真实性、合法性认可，其他证据的真实性、合法性无法确认，上述证据的关联性均不予认可，杨婷婷在户籍地无房的证明与一审提交的证据相互矛盾，杨婷婷是否居住在涉案房屋并不是排除执行的关键。本院对杨婷婷提交的上述证据的真实性予以确认。 二审查明，杨婷婷于2019年初将位于呼图壁县水晶社区博雅园小区3幢2单元302室住宅过户登记至其父母杨小华、徐承凤名下。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，消费者的物权期待权应受法律保护。首先，商品房买卖合同是不动产物权变动的原因行为。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条和《中华人民共和国担保法》第四十九条规定的转让行为是不动产物权变动的结果。根据合同效力和物权效力的两分原则，商品房买卖合同的效力和案涉房屋物权的转让是两个层面的问题。农村商业银行的抵押权未经涂销的情况下，杨婷婷虽无法办理案涉房屋的产权登记，但不动产物权变动能否成就，不是合同生效的必要要件，因此，杨婷婷和宏伟公司签订的商品房买卖合同的效力，不受农村商业银行是否同意转让物抵押物的影响。其次，呼图壁县房产管理局和呼图壁县不动产登记中心的证明证实，杨婷婷在呼图壁县无其他用于居住的房屋。杨婷婷位于呼图壁县水晶社区博雅园小区3幢2单元302室住宅是杨小华、徐承凤借其之名购买，不属于杨婷婷的居住用房，一审判决认定杨婷婷就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益并无不当，本院予以维持。最后，一审判决并未对涉案房屋的物权归属作出法律评价，农村商业银行上诉认为一审判决确认了杨婷婷的所有权依据不足，本院不予采信。 综上，农村商业银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4365.40元，由新疆呼图壁农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯 卫 宁 审 判 员 李  李 审 判 员 孜巴尔姑 二〇一九年三月十九日 法官助理 闫 乔 乔 书 记 员 努热斯曼