四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初1202号 原告：秦启川，男，生于1982年2月9日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：兰秀清，女，生于1983年6月10日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。系特别授权代理人。 被告：广安市华宇房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区人民路**。 法定代表人：王建国，执行董事。 委托诉讼代理人：蒋坤，四川良众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷黎明，四川良众律师事务所律师。系特别授权代理人。 原告秦启川、兰秀清与被告广安市华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，依法适用简易程序于2019年3月20日、3月27日公开开庭进行了审理。原告秦启川、兰秀清的委托诉讼代理人蔡国庆，被告华宇公司的委托诉讼代理人雷黎明、蒋坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告秦启川、兰秀清向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即为原告购买的房屋办理不动产权属证书；2.判令被告支付原告逾期交房违约金48389元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在广安市广安区河堰路160号地块开发了华油苑房产项目，原告在该楼盘购买了×栋××楼×-××-×号房屋，并向被告支付了全部房款、契税及大修基金等全部费用。双方约定的交房时间为2014年9月30日，但被告未在约定的期限向原告交付符合约定的房屋。2017年1月20日，原告因居住需要无奈之下接收了被告未达交付条件的房屋。按照合同约定，被告应当在交房后两年内为原告办理房产证和土地证，现被告未取得该楼盘的竣工验收，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告华宇公司辩称，1.他公司正在为原告办理房屋权属证书，今年内应该能够办完；2.原告主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效，即使未过诉讼时效，其主张的金额过高，请求法院依法予以降低。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有商品房买卖合同及补充协议、房产声明书及房屋登记委托书、接房清单、交款收据。 被告华宇公司依法向本院提交的证据有接房清单复印件、广公消竣备字［2018］第0006号《建设工程竣工验收消防备案凭证》。 本院为查明涉案房地产项目华油苑小区房屋的租赁行情，向当地附近房屋中介进行了走访调查，制作了调查笔录3份。 上述证据，经原、被告双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月27日，原告秦启川、兰秀清（买受人、乙方）与被告华宇公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：1.乙方所购商品房位于广安市广安区河堰路160号华油苑×幢×-××-×号，面积116.1平方米，房屋总价为574695元；2.出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房，且该商品房应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；3.将商品房合同第二十条产权登记中的第（一）项初始登记的“取得该商品房所在楼栋的权属证明”全部变更为“甲方在实际交房后两年内将办理权属登记所需的由甲方提供的资料报产权登记机关备案”，如因甲方责任，未能在上述期内完成约定义务，甲方按乙方已付房款的万分之一支付违约金。原告陆续向被告华宇公司支付了房屋总价款574695元。2017年1月20日，被告华宇公司将华油苑×幢×-××-×号房屋交付给原告居住使用。该房屋至今未办理房屋权属证书。2018年9月28日，被告华宇公司申报的华油苑建设工程取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》。该工程现未取得综合验收合格手续。另，经走访调查，华油苑小区及附近楼盘的房屋2015年、2016年的租赁价格约为10000元-14000元一年，根据房屋面积及租赁时间，本院酌情确定华油苑小区90余平方米的房屋2015年的租金为10000元一年，2016年的租金为12000元一年，110余平方米的房屋2015年租金为12000元一年，2016年的租金为14000元一年。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定被告华宇公司“在实际交房后两年内将办理权属登记所需的由甲方提供的资料报产权登记机关备案”，被告未按约定向产权登记机关提交办理权属证书所需资料，导致至今未取得该楼栋的权属证书，也未为原告办理房屋权属证书，被告应在合理期限内为原告办理房屋权属证书。 对原告主张被告支付逾期交房违约金48389元的请求，因双方约定的交房时间为2014年9月30日，约定期限届满后，被告未能交付符合合同约定的房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方约定了逾期交房违约金在实际交房后60日内支付，故原告主张支付逾期交房违约金请求的诉讼时效应从2017年3月21日开始计算，至起诉时未过诉讼时效，被告辩称该请求已过诉讼时效的意见不成立，本院不予支持。双方约定的以购房款按日万分之一计算违约金较高，原告未出示确切证据证明其实际损失金额，本院以逾期期间的同地段同面积房屋的租金确定原告的损失金额。本案原告购买的房屋面积为116.1平方米，逾期期间为2014年10月1日至2017年1月20日，故逾期期间的租金参照13000元一年标准计算，本院酌情确定原告的损失为30000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 一、被告广安市华宇房地产开发有限公司于本判决生效后六个月内为原告秦启川、兰秀清办理位于四川省广安市广安区河堰路160号×幢×-××-×号房屋的不动产权属证书； 二、被告广安市华宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告秦启川、兰秀清支付逾期交房违约金30000元； 三、驳回原告秦启川、兰秀清本案其他诉讼请求。 上述款项，义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费1010元，减半收取505元，由被告广安市华宇房地产开发有限公司负担313元，原告秦启川、兰秀清自行负担192元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  黄发 二〇一九年三月二十七日 书记员  楚陈 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。