广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终8222号上诉人（原审原告）：罗丽星，女，汉族，1976年3月17日出生，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：王金键，广东联合发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴秀丽，广东联合发展律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：冼顺华，女，汉族，1982年3月4日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：彭建明，广东泓涵律师事务所律师。原审第三人：佛山市富艺置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇黄岐黄海路**风度国际名苑******商铺，营业执照注册号440682000291153。法定代表人：方绮清，总经理。委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐广东，广东都汇律师事务所实习律师。上诉人罗丽星与被上诉人冼顺华、原审第三人佛山市富艺置业有限公司（以下简称富艺公司）因案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2018）粤0605民初1959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2018年12月21日、2019年2月20日公开进行了法庭调查。上诉人罗丽星的委托诉讼代理人王金键、吴秀丽及被上诉人冼顺华的委托诉讼代理人彭建明到庭参加了第一次法庭调查；经本院合法传唤，各当事人均未到庭参加第二次法庭调查。本案现已审理终结。上诉人罗丽星向一审法院提起诉讼，请求：1.解除对佛山市南海区xxx首层商铺017铺（以下简称涉案商铺）的查封；2.本案诉讼费由冼顺华承担。一审法院查明：2013年10月10日，罗丽星与富艺公司签订《商铺认购书》，约定罗丽星自愿认购涉案商铺，认购价格为2640000元。2013年10月12日，罗丽星与富艺公司签订《商铺买卖合同》，约定罗丽星购买涉案商铺。2017年11月2日，该院立案受理冼顺华诉富艺公司房屋买卖合同纠纷一案，案号（2017）粤0605民初16965号。同年11月6日，冼顺华向该院提出财产保全申请，经审查，该院于2017年11月7日作出（2017）粤0605民初16965号民事裁定，裁定冻结富艺公司的银行存款3526645.24元或查封其相应价值的财产。据此，该院于2017年11月10日查封了涉案商铺。罗丽星对此提出异议，请求法院解除对涉案商铺的查封。该院经审查，作出（2017）粤0605执异678号执行裁定书，裁定驳回罗丽星的异议。罗丽星于2018年1月14日收到该裁定，于2018年1月29日向该院提起本案诉讼。另查明，涉案商铺登记的所有权人为富艺公司，位于佛山市南海区大沥镇黄岐黄海路xxx首层商业**商铺（权利证号：xxx）。罗丽星在诉讼中陈述，罗丽星于2017年1月首次办理过户手续，被告知因税务系统升级，无法办理交税。几个月后询问，税局回复还未升级完毕。一审法院认为，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即同时满足上述四个条件的情况下，买受人的权利能够排除执行。2013年10月12日，罗丽星与富艺公司签订《商铺买卖合同》。时至该院查封涉案商铺当日（2017年11月10日），涉案商铺仍登记在富艺公司名下。2013年10月12日到2017年11月10日时逾四年，已经超过了办理房产登记变更手续所需的合理时间，但罗丽星未能举证证明其曾督促、催促富艺公司办理过户手续或采取了其它积极措施维护自身权利；罗丽星也未能举证证明涉案商铺未办理所有权转移登记手续是由于办理登记存在客观障碍、登记机关原因等其意志以外的原因造成的。罗丽星主张从2017年1月至2017年11月10日涉案房屋查封前长达10个月的时间登记机关一直未能正常办公，明显不符合一般生活常理。且罗丽星如确办理纳税申请手续，应有能力提供预约办理证据材料证明罗丽星在涉案房屋查封前积极办理过户手续。综上，罗丽星怠于办理过户登记，对于未能办理过户登记存在明显过错。因此，罗丽星对查封登记在富艺公司名下的涉案商铺提出异议，不符合能够排除执行的法定情形。该院对涉案商铺的查封于法有据，其请求理据不足，该院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决驳回罗丽星的诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费27920元，由罗丽星负担。上诉人罗丽星上诉请求：1.撤销一审法院（2018）粤0605民初1959号民事判决书，并依法改判解除对涉案商铺的查封；2.一、二审诉讼费用由冼顺华承担。事实和理由：一审法院对本案作出的一审判决认定事实不清，证据不足。2013年10月10日，罗丽星与富艺公司签订了《商铺认购书》，同年10月12日，双方签订了《商铺买卖合同》（编号：11-1-017）。合同签订后，在履行合同过程中，因变更付款方式，罗丽星与富艺公司分别于2015年5月29日、2016年1月14日签订了《补充协议》。截至2016年1月14日止，罗丽星按约定付清了购房款。罗丽星全额付清了购房款后，多次与富艺公司到税务机关申请纳税，并于2017年1月10日向南海区土地测绘所缴纳了测绘费用。但是，由于富艺公司开具的发票被税务部门认定不合规，需要退票后重新开具发票。之后，却因税务部门系统升级暂时无法查询到历史资料导致罗丽星无法及时缴交税费。2018年4月19日、20日，罗丽星与其代理律师共同前往南海区黄岐政务大厅，向地税窗口经办人员核实有关罗丽星申请纳税未果的证据情况。据地税窗口当时经办人员称，涉案商铺未能缴纳税费的主要原因是由于开发商（富艺公司）开具的发票不合规，后开发商被税务机关约谈，并要求其退票后重新开具发票。但是对此事实，地税窗口经办，地税窗口经办人员表示需要法院调取相关书面证据月23日，罗丽星向一审法院递交了《证据调取申请书》，未获批准，一审法院没有依法调取该证据。最高人民法院的规定中，是说非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中罗丽星举证证明了非因买受人自身原因未办理过户登记，并且申请了一审法院调取证据，未获批准。本案的一审判决与执行裁定书均是一审法院作出，其“本院认为”如出一辙，且加盖的印章均是同一枚，因此，其不可能作出两个自相矛盾的法律文书。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法应当予以撤销，并依法改判。上诉人罗丽星在二审期间向本院提交如下新证据：2018年4月20日罗丽星及其代理律师与税务窗口办公人员聊天的光盘，拟证明罗丽星一直积极办理过户登记手续，但因富艺公司开具的发票不合规的原因导致其未能成功办理过户登记。经质证，被上诉人冼顺华发表如下意见：1.对证据的真实性无法确认，无法确定光盘里面的人是罗丽星或者是行政服务中心的工作人员；2.对话内容里面也提及其他情况，相同情形的几千间商铺都办理完了，就唯独罗丽星的涉案商铺无法办理，说明是其自身原因导致办理不了过户手续；3.录音里面所谓的工作人员也提及“所以可能你们迟办”，所以也证实罗丽星因为怠于办理而导致无法过户的原因；4.录音里所谓的罗丽星也提到其多次去办理缴纳税费，但均是在涉案商铺被查封或者案外人执行异议之诉期间才去办理的，并不是在签订买卖合同之后的合理期间去办理；5.所谓的工作人员也明确告知罗丽星本次对话如要作为依据，一定要法院来函，否则口头对话无效。并且从录音的最后也可以知道，录音存在人为截取的情况，代理人有理由相信罗丽星因为后续录音对其不利而自行截取，冼顺华请求核对该录音的原始载体。经审查，本院对上诉人罗丽星提交的证据作如下认定：证据无法确定录音的时间和现场工作人员的身份，且无证据证明其来源的合法性，本院对其真实性不予确认。被上诉人冼顺华辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。罗丽星因自身原因怠于办理涉案商铺的过户手续，冼顺华根据相关规定申请查封仍登记在富艺公司名下的涉案商铺并无不妥之处，罗丽星应当承担怠于行使其权利的不利后果，请求二审法院驳回其上诉，维持一审判决。被上诉人冼顺华在二审期间未向本院提交新证据。原审第三人富艺公司未作答辩，在二审期间亦未向本院提交新证据。二审期间，复议申请人罗丽星向本院提交《证据调取申请书》，申请向税务部门调查其与其代理律师曾多次向税务部门申请缴纳相关税费的事宜，以及未能办理缴纳税费的原因。本院遂向国家税务总局佛山南海区税务局（以下简称南海区税务局）发函调查，南海区税务局向本院出具了落款日期为2018年12月5日的《复函》，国家税务总局佛山市南海区税务局大沥税务分局（以下简称大沥税务分局）出具了落款日期为2019年1月22日的《关于纳税人罗丽星咨询相关商铺缴税事宜的情况说明》（以下《情况说明》）。经质证，上诉人罗丽星发表如下意见：对《复函》的内容没有异议，南海区税务局并不清楚这个事情，黄岐行政服务中心已经答复罗丽星对其曾向窗口工作人员申请缴纳税费的事情进行跟进调查。对《情况说明》的真实性、合法性、关联性予以认可。《情况说明》和罗丽星于2018年11月22日向二审法院提交的《补充证据清单》均可以说明罗丽星对未办理过户不存在过错，未能办理申报纳税是因罗丽星之外的客观原因造成的。被上诉人冼顺华发表如下质证意见：对《复函》的真实性、合法性、关联性予以确认，该《复函》明确了罗丽星及其委托代理人未提交涉案商铺的申报资料，也无法确定其二人到过黄岐行政服务中心进行税务咨询。对《情况说明》的真实性由法院审查核实确定。罗丽星在2013年10月便与富艺公司签订《商铺买卖合同》，罗丽星与富艺公司原先约定是通过银行贷款来支付购买涉案商铺的款项，后因其他原因无法获得银行贷款，转而约定分期付款。罗丽星自称于2016年1月便已付清所有购铺款项，至2017年11月涉案商铺被查封，长达差不多两年的时间里，罗丽星没有与富艺公司沟通过户事宜？如何沟通？有没有书面催促富亿公司的证明？过户的具体障碍是什么？对过户存在的障碍有什么办法解决？为何其他差不多同时购铺的业主能顺利办理过户而罗丽星不能？这些罗丽星都不能提供相关证据证实。该《情况说明》最多只能说明罗丽星在相关时间去咨询过过户事宜（正常来说，去行政服务中心预约办事，都有相关的预约书面资料、号牌），并且是2017年之后的事，那2016年期间罗丽星为何不迅速去办理、催促？大沥税务分局所说的客观原因具体是什么，也不详细具体，无非都是因罗丽星自身的原因，不然解释不了为何其他人可以办理过户，故一审法院认定罗丽星未办理过户登记的原因是合理、正确的分析认定。经审查，本院对上述调查取证收集的证据的真实性均予以确认。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明一，2015年5月29日，富艺公司与罗丽星签订《补充协议》一份，约定：涉案商铺原付款方式为按揭，认购价2640000元，已付款1000000元，现申请付款方式转为一次性，即余款1340000元于2015年5月29日前付款1000000元，余款340000元于2015年8月前付清。2016年1月14日，富艺公司与罗丽星又签订《补充协议》一份，约定：原付款方式为按揭，认购价2640000元，已付款为2300000元，现申请付款方式转为一次性，即余款340000元于2016年1月14日前付清。2016年1月14日，罗丽星向富艺公司支付完毕全部购铺款2640000元。另查明二，一审庭审中，罗丽星陈述涉案商铺由其委托第三方物业管理公司管理，约定租金收益归物业管理公司享有，从2018年1月1日后，其才享有租金收益。2013年10月12日，在律师见证下，甲方罗丽星与乙方佛山市宝轮物业管理有限公司签订《委托经营管理合同》一份，约定：甲方在商铺买卖合同统一经营期履行完毕后，全权委托乙方对甲方拥有的涉案商铺进行统一管理；从2018年1月1日起至2022年12月31日期间，若乙方承诺每年向甲方支付211200元（税前）的年租金，或相当于届时本委托物业租金标准80%（税前）的年租金（两者取其高执行，具体以届时之补充协议为准），则甲方方应当根据本合同约定将本委托物业交由乙方经营管理，委托经营管理有效期到2022年12月31日止。另，2016年4月13日，佛山市耀轮物业管理有限公司（以下简称耀轮公司）向罗丽星出具《关于延长统一经营期问题的意见征询函》，内容如下：根据各业主与西铁城项目开发商富艺公司签订的《商铺买卖合同》约定，自签署合同之日起至2017年12月31日止，为统一经营期。现商铺由富艺公司委托耀轮公司统一经营，但由于此条款的限制，耀轮公司与租户签订商铺租赁合同的期限只能至2017年12月31日止，即租赁期只有不到2年的时间，以致于众多有意向的实力品牌商户（其中包括有意租三楼全层的租户）均因余下租期短而错失合作发展机会。耀轮公司为将西铁城项目做好做旺，令期有更大升值空间，现特向各业主征询：各业主是否同意延长5年统一经营期，即是否同意从2018年1月1日至2022年12月31日期间继续由耀轮公司统一经营管理。此5年期间，商铺租金收益归业主所有，耀轮公司只收取商铺的物业管理费，即20元/㎡（建筑面积）。另查明三，南海区税务局向本院出具的落款日期为2018年12月5日的《复函》，内容如下：经大沥税务分局工作人员查询房地产税收一体化系统及分局2011年至2018年存量房交易台账，均未查询到罗丽星及其代理律师王金健提交的关于涉案商铺的相关纳税申报资料。暂无法确定纳税人罗丽星及其代理律师王金健是否曾到黄岐行政服务中心进行涉税咨询。大沥税务分局出具的落款日期为2019年1月22日的《情况说明》，内容如下：根据我分局办税人员回忆并确认，罗丽星于2017年至2018年期间，曾到黄岐行政服务中心对其购买的涉案商铺的过户缴税事宜进行业务办理咨询，后因客观原因未办理申报纳税。本院认为，综合双方当事人的诉辩，归纳本案的争议焦点为：罗丽星对涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人主张中止对不动产的强制执行，应当同时满足该法律规定的不动产买受人物权期待权的保护条件。具体分析如下：一、关于签订合法有效的书面买卖合同问题。罗丽星与富艺公司签订的《商铺买卖合同》，约定罗丽星购买涉案商铺。该买卖合同是双方当事人真实意思的表示，并未违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。上述合同的签订时间为2013年10月12日，发生于一审法院查封涉案商铺的时间2017年11月7日之前。换言之，罗丽星与富艺公司在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、关于合法占有的问题。罗丽星提交了其与佛山市宝轮物业管理有限公司于2013年10月12日签订的《委托经营管理合同》，以及耀轮公司于2016年4月13日向其出具的《关于延长统一经营期问题的意见征询函》，以证明其委托第三方物管公司对涉案商铺进行统一管理。从上述证据的内容可知，罗丽星在购买涉案商铺后已将该商铺交由第三方物管公司统一经营管理5年，即罗丽星已实际占有涉案商铺。三、关于支付价款的问题。《商铺买卖合同》签订后，罗丽星向富艺公司支付了部分购铺款。后富艺公司与罗丽星先后于2015年5月29日、2016年1月14日签订《补充协议》，约定将支付涉案商铺款项的履行期限最终延长至2016年1月14日。约定的付款期限届满日，罗丽星已向富艺公司支付了全部购铺款，即其已履行了全部付款义务。四、关于未办理过户登记原因的问题。根据大沥税务分局的《情况说明》，该局办税人员确认罗丽星于2017年至2018年期间曾到黄岐行政服务中心对涉案商铺的过户缴税事宜进行业务办理咨询，后因客观原因未办理申报纳税。可见，罗丽星主观上不存在不申请办理产权办户登记的故意，未能办理产权过户登记的责任不可归责于其。上述事实证明了罗丽星在一审法院查封涉案房屋之前已与富艺公司签订合法有效的书面买卖合同，合法占有了涉案商铺，并已全额支付了购铺款，在未办理过户登记问题上不存在过错。因此，罗丽星的主张符合法律规定的不动产买受人物权期待权的保护条件，其对涉案商铺享有足以排除强制执行的实体权益，一审法院不得执行。另外，关于罗丽星提出解除对涉案商铺查封的主张。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，案外人执行异议之诉是人民法院对案外人是否享有排除强制执行的民事权益以及对案外人同时提出的对执行标的是否享有权属的诉请依法审理并作出裁判。而解除查封是实体争议裁判后在执行程序上进行处理的法律后果，并非案外人执行异议之诉案件的审理范围，应不予审理。综上，罗丽星的上诉请求关于其对涉案商铺享有足以排除强制执行的民事权益部分成立，本院予以支持；关于解除对涉案商铺的查封部分不能成立，本院予以驳回。本案是二审期间出现新证据，一审裁判不属于错误裁判案件。一审判决本院依法予以纠正。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初1959号民事判决；二、不得执行登记在原审第三人佛山市富艺置业有限公司名下位于佛山市南海区黄岐黄海路xxx首层商铺017铺（权利证号：xxx）；三、驳回上诉人罗丽星的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各27920元，由原审第三人佛山市富艺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张照栋审判员  李蔚婕审判员  尹小娜二〇一九年三月二十日书记员  陈智恒