贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终293号上诉人（原审原告）：陈盛忠，男，1954年11月28日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。上诉人（原审原告）：周秀兰，女，1957年1月11日生，汉族，贵州省安顺市人，住址同上。委托诉讼代理人:陈某，男，系二上诉人之子。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：魏顺红，女，1955年5月4日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。上诉人陈盛忠、周秀兰因与被上诉人魏顺红房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初4122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人陈盛忠、周秀兰委托诉讼代理人陈某、被上诉人魏顺红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈盛忠、周秀兰上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持其诉请；二、请求法院判定被上诉人魏顺红承担违约责任，支付违约金16000元；三、请求法院判令被上诉人魏顺红将房屋入市协议交给上诉人；四、诉讼费由被上诉人魏顺红承担。事实及理由：1、2000年10月8日上诉人与被上诉人签订《售房协议》约定：被上诉人魏顺红将安顺市××单元××层砖混结构的房屋出卖给上诉人陈盛忠、周秀兰。2、协议中约定被上诉人将入市证、产权证过户手续交给上诉人后，上诉人在一年内付清余款3000元。被上诉人在2018年独自办理涉案房屋的上市证并交纳3000多元的土地收益金，但是被上诉人一直没有将上市证交给上诉人。同时因为被上诉人不配合办理涉案房屋的上市证且涉案房屋的土地收益金未补交，导致在2013年8月12日上诉人被扣除了16000元的土地收益金。被上诉人魏顺红二审答辩称：1、不是手续不办，而是上诉人的3000元一直没有给，所以才一直没有过户。2、上诉人依据售房协议要求被上诉人办理过户登记，但是被上诉人没有房产证，所以被上诉人不能单独办理。16000元的土地收益金是上诉人与拆迁办双方约定的，被上诉人并不知情。2018年的上市证办理的时候被上诉人才知道房子的真实面积比售房协议多了9.3个平方米，有失公平。被上诉人通过起诉、反诉、上诉来维护自己的权益。房屋的面积差距较大，被上诉人认为损害了被上诉人的权益。原审原告陈盛忠、周秀兰向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告承担违约责任，承担违约导致的原告经济损失，支付违约金18221.5元。2.判令售房协议有效，认定房屋归原告所有。3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2000年10月8日，原、被告签订《售房协议》协议约定：甲方（魏顺红）将安顺市××单元××层砖混结构的房屋出卖给乙方（陈盛忠、周秀兰）。协议约定：1.甲方（被告）将房屋售给乙方（原告）总价款人民币叁万壹仟元。2.签订协议之日，乙方交付房款贰万捌仟元整，甲方交付房屋和房产证给乙方。3.由甲方办理产权过户手续，费用按国家规定甲方承担甲方应交的部分，乙方承担乙方应交的部分。4.待甲方将入市证，产权证过户手续交给乙方后（在一年内）乙方付清余款叁仟元整。协议签订以后乙方依约支付了房款28000元给甲方，甲方于当时便向乙方出具收条。但合同签订之后被告没有为原告办理房屋过户登记手续并承担相应的过户税费。原告认为：根据双方在协议中约定被告需在一年内办理房屋过户登记手续，同时被告负有办理房屋过户登记的义务。然而，被告没有在约定期限内办理房屋过户登记手续，已经构成违约。被告违约行为导致原告在市城投公司对原告购买的房屋拆迁补偿安置协议中被扣16000元的土地收益金，该16000元为被告出售该房屋未补交部分，也是售房协议中明确被告应补缴部分，被告违约已经导致原告拆迁所赔偿的房屋不能过户到其子女名下，再次过户给子女将产生过户费用。房屋中间期产权存在无权瑕疵，中间期该房屋不能再次进行交易或处分，错失房屋交易价值的升值而造成的严重经济损害。根据司法部废止《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，5年后房屋赠与必须办理公证，公证费一般为总房价千分之一。房屋再次过户公证费：按照回迁房屋地段房价4500元/㎡*67㎡*0.001=301.5元。违约金计算方式：被扣土地收益金16000+16000*3%（银行定期年利息）*4年+301.5（房屋再次过户公证费）=18221.5元。原告被扣土地收益金时间为2013年8月12日。原告证明材料如下：一、售房协议（证明协议真实性，明确原告未付3000元尾款是因为被告违约在先导致）；二、收条（证明房屋为不动产、已出售、物权归原告，被告再无处分权）；三、房屋拆迁补偿安置协议（证明被告所欠部分土地收益金，不愿意补交，导致原告经济损失）；四、产权注销申请（证明被告从未配合原告办理产权过户，否则不会出现该申请，而是产权人变更）。综上所述，原告所提供的证据和证词已经形成完整的证据链，证明被告违约在先造成原告经济损失，现原告为维护自身合法权益，根据法律规定特依法起诉，望依法支持原告诉请。原审被告魏顺红一审辩称：1.请求驳回原告诉讼请求。2.请求判决被告与原告签订的《售房协议》无效。3.请求判决原告陈盛忠、周秀兰与安顺市城市建设投资有限责任公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》无效。4.诉讼费用由原告全部承担。答辩的事实与理由：2000年10月8日，被告与原告签订的《售房协议》没有履行清楚，原告从购买被告房屋之日欠被告购房款占总购房款的9.68%。至今咬定不合法规的约定条款抵赖不付清房款，房屋产权没有过户。房产证在签订协议之日就交给原告，原告掌握着过户登记的主动权，而不去登记过户，违约责任应由原告承担。《售房协议》约定违反国家法律法规规定的无效，任何人都做不到，原告无理要求被告空手无凭办理过户，是故意为难。虽然被告与原告双方签订了买卖协议，但协议没有履行清楚，原告从未付清所欠房款，房屋没有过户，物权没有转移。原告诉讼请求18221.50元是房屋拆迁中产生的，是原告与安顺市城市建设投资有限责任公司暗箱操作签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中的内容，订立《售房协议》时预料不到房屋要拆迁，加之被告并不知情，被告不予受理。综上所述：这庄房屋买卖很不公平。长期以来原告咬定《售房协议》中违反国家法规的条款（单方办理产权过户手续）扼制欺压被告，导致被告处置房产18年而收不到全部房款，造成被告严重的经济损失。《售房协议》是约束买卖双方的，可原告仗着持有房产证拥有主动权就肆意违约。《售房协议》注明的面积68.86㎡,现因拆迁实际面积与买卖面积误差16.17%，误差太大；因此，被告请求驳回原告的诉讼请求，并判决被告与原告签订的《售房协议》无效，依法判决原告与安顺市城市建设投资有限责任公司订立的《房屋拆迁补偿安置协议》无效。一审法院审理查明：2000年10月8日，被告魏顺红（甲方）与原告陈盛忠、周秀兰（乙方）签订《售房协议》，约定：“甲方将安顺地区糖酒公司住房壹套，此房座落于安顺市××单元××层砖混结构，房产证面积68.86平方米，现腾空出售，乙方愿购买，双方在平等、自愿的基础上，达成如下协议：1.甲方的上述房屋售给乙方，总价款人民币叁万壹仟元整。2.签订协议之日，乙方交付房款贰万捌仟元整，甲方交付房屋和房产证给乙方。3.由甲方办理产权过户手续，费用按国家规定甲方承担甲方应交的部份，乙方承担乙方应交的部份。4.待甲方将入市证、产权证过户手续交给乙方后（在一年内）付清余款叁仟元整。甲方：魏顺红（签名捺印）乙方：陈盛忠、周秀兰（签名捺印）二000年十月八日”。协议签订当日，被告将约定的上述涉案房屋和房产证交付二原告，二原告亦按约当日支付被告购房款人民币28000元。至今，双方未办理上述房屋的产权过户手续。2013年8月12日，安顺市城市建设投资有限责任公司（甲方）与原告周秀兰（乙方）就涉案房屋签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：乙方新华北路47号附4号砖混结构住宅用途房屋需拆除，甲方以回迁安置房与乙方进行产权置换，剩余面积23.71㎡由甲方补给乙方54714.14元；甲方支付乙方设施拆迁补偿1009元；甲方支付乙方搬迁补助费450.32元；甲方支付乙方装修补偿款9563.22元；甲方补乙方煤棚款1000元；乙方补甲方土地收益金16000元，注：产权证办给陈龙；根据本协议，甲方应付乙方共计50736.68元。现二原告与安顺市城市建设投资有限责任公司已按协议履行。同时查明：2018年4月19日，被告向本院起诉二原告及安顺市城市建设投资有限责任公司，请求：1.确认其与二原告签订的《售房协议》无效。2.确认二原告与安顺市城市建设投资有限责任公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》无效。上述事实，有原、被告的身份证复印件，原、被告签订的《售房协议》及被告出具的收条，周秀兰与安顺市城市建设投资有限责任公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，产权注销申请，本院（2018）黔0402民初1763号立案审查表及立案通知书，魏顺红为原告、陈盛忠、周秀兰与被告安顺市城市建设投资有限责任公司为被告的民事起诉状等证据材料在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。一审法院认为：当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中，二原告诉请要求认定售房协议有效，认定房屋归原告所有，该诉请与魏顺红向本院提起的诉陈盛忠、周秀兰与被告安顺市城市建设投资有限责任公司[（2018）黔0402民初1763号]房屋买卖合同纠纷一案中的诉请（要求确认其与二原告签订的《售房协议》无效）系对同一诉争标的的相反诉请，已在上述案件中得到处理，故本案对原告的此诉请不予处理。对于二原告请求法院判定被告承担违约责任，承担违约导致的原告经济损失，支付违约金18221.5元。原告所依据的是其与安顺市城市建设投资有限责任公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中对土地收益金的约定，因该约定是二原告与案外人达成，原告未能提供证据证明是被告的行为所导致，故原告的此诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈盛忠、周秀兰的诉讼请求。案件受理费306元，减半收取153元，由原告陈盛忠、周秀兰承担。二审期间，上诉人提交一份《安顺市国有土地上房屋征收与补偿办法》，拟证明上诉人是因为没有入市证才支付了16000元的土地收益金，被上诉人在2018年9月5号已经办理了上市证。被上诉人认为入市证没有拿给上诉人的原因是因为尾款没有付清，且在2012年被上诉人拿到拆迁款也没有和上诉人说。被上诉人提交《准入许可证》一份，证明其已经办理入市证。上诉人对该证据的三性无异议。本院经审理，确认一审查明的事实。本院认为，本案的争议焦点为魏顺红是否应当支付违约金给陈盛忠、周秀兰。本院认为：上诉人依据其与安顺市城市建设投资有限责任公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中对土地收益金的约定证明其损失，但该约定是上诉人与案外人达成，不能证明是被上诉人的行为所导致。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中上诉人陈盛忠、周秀兰未提供确切的证据证明是被上诉人魏顺红不愿意履行合同义务为涉案房屋办理过户登记。同时也没有确切的直接证据证明是因为魏顺红不愿意办理过户登记而导致上诉人支付了1.6万元的土地收益金。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费306元，由上诉人陈盛忠、周秀兰承担。本判决为终审判决。审判长 谢 辉审判员 黎福伟审判员 黄光美二〇一九年三月二十七日法官助理王爽书记员张颖（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。