福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初5086号 原告：谢彩云，女，台湾居民，1961年1月3日出生，住台湾连江县。 原告：陈岁金，女，台湾居民，1960年1月29日出生，住台湾连江县。 原告：陈菊英，女，台湾居民，1956年5月2日出生，住台湾连江县。 原告：刘贵香，女，台湾居民，1960年1月4日出生，住台湾连江县。 原告：骆正宝，男，台湾居民，1956年1月2日出生，住台湾连江县。 诸原告共同委托诉讼代理人：吴接赟，福建国富律师事务所执业律师。 被告：福州西西里文化科技有限公司，住所地福建省福州市仓山区金洲南路550号金建小区二期12号楼3号店面-1。 法定代表人：陈怀。 委托诉讼代理人：黄舜，福建元一律师事务所执业律师。 原告谢彩云、陈岁金、陈菊英、刘贵香、骆正宝与被告福州西西里文化科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2016年11月21日签订的《租赁合同》于2017年10月17日解除；2.判令被告向原告支付拖欠的押金、租金（场地使用费）直至被告将租赁场所交还原告（暂计至2018年4月30日为372767元）；3.判令被告向原告支付相应的违约金直至被告将租赁场所交还原告（分别从逾期之日起按每日0.3%暂计至2018年4月30日为140340元）；4.判令被告立即清退租赁场所交还原告，否则租赁场所内的设备物品归原告所有；5.判令被告承担本案受理费、保全费、诉讼保全担保费、公告费等费用。 事实和理由：被告就承租原告名下位于福州市鼓楼区（建筑面积1504ｍ2）与原告于2016年11月21日签订了《租赁合同》，约定租赁期限为9年，从2017年3月1日起至2026年2月28日止，前三年的月租金按40元／ｍ2即2017年3月1日至2020年2月28日的月租金为60160元，租金应于每月15日前支付，在签订合同时应缴纳押金60000元。合同第8.2条约定，有下列情形的，原告有权选择提前终止本合同，被告应承担本合同约定的违约责任并赔偿原告遭受的直接和间接损失：（1）被告逾期支付租金连续达两个月的；（3）未经原告书面同意，被告将承租房产转租他人；第9.1条约定，被告拖欠租金，应向原告支付违约金，被告拖欠租金达15日以上（当月30日后未付租金），原告有权没收被告之押金；若拖欠30日，原告有权终止合同，被告10日内搬离，逾期除没收押金外，并按月租金收取每日0.3%之违约金（租金仍照付）；第6.3条约定，被告应于期满日十天内搬离，房屋内的全部装修附着物均不得拆除，装修费用亦不得向原告主张。 合同签订后，被告未依约缴纳押金60000元，且拖欠租金。为此，被告于2017年4月25日向原告出具《协议书》，承诺在2017年5月30日前支付60000元押金，在2017年6月30日前付清拖欠租金，但时至今日，被告仍未依约按时缴纳押金与租金。同时，被告在未依原告书面同意的情况下，在2017年9月1日擅自将房产中的1000m2转租给福建翰正实业有限公司（下称翰正公司）使用。 鉴于前述情形，原告于2017年9月6日书面通知被告与案外人翰正公司，告知各方因被告严重拖欠租金并违约转租已构成根本违约，案涉合同即将终止，被告仍不予改正。2017年10月17日，原告向被告发出《租赁合同终止通知书》，但被告仍继续占用租赁场所，2017年11月10日，原告将其中1000m2另行对外出租，被告至今占用504m2的租赁场所，始终不予搬离。 被告拖欠款项及违约金明细：1.押金60000元；2.3月份租金，自2017年6月30日暂计至2018年4月30日为304天，产生违约金60160×0.3%×304天=54865.92元；3.9月租金，2017年9月16日暂计至2018年4月30日为226天，产生违约金60160×0.3%×226=40788.48元；4.10月租金，2017年10月16日暂计至2018年4月30日为196天，产生违约金60160×0.3%×193=35374.08元（合同于2017年10月17日解除，10月18日起为占用费）；5.2017年11月1日至11月9日占用费，2017年11月9日暂计至2018年4月30日为172天，60160×0.3%×172=9312.25元（2017年11月10日起，其中1000m2已由原告对外出租）；6.2017年11月10日暂计至2018年4月30日占用费，暂计至2018年4月30日，占用期限为5个月20天，每月占用费为20160（504m2×40元/m2）。 综上，被告的行为已严重违反合同，构成根本违约，须承担合同约定的违约责任。故原告请求法院判如所请。 被告辩称，1.原告不是案涉租赁房屋的完整所有权人，主体不适格，应驳回其起诉。2.原告未依约提供合法房屋租赁收据，致被告无法凭票支付租金，原告主张被告逾期支付租金没有依据。另外，被告将案涉租赁房屋转租给翰正公司使用后，原告跳过被告私自与翰正公司取得联系，并蓄意联手制造被告“违约情形”，违反了民事活动中的诚实信用原则，严重侵害了被告的合法权益。3.被告从未收取《租赁合同终止通知书》，《租赁合同》尚未解除。4.被告并未使用504m2租赁场所，反而是原告不配合被告办理搬离手续。原告将租赁房屋全部出租给翰正公司后，被告曾数次准备将自有的物品搬出，但均被物业告知，因房东未办理手续，不得搬出，导致被告的物品既无法搬出也无法使用，给被告造成损失，故原告诉请被告清退租赁场所交还没有事实和法律依据。5.本案纠纷系原告所致，原告无权要求被告支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年12月15日，原告与案外人刘增建、刘金娇共同竞得福州市鼓楼区所有权。 2016年11月21日，原告与被告签订《租赁合同》，合同中，原告方授权代表为案外人李秀钦，被告方授权代表为案外人杨财飞。该合同约定：原告将诉争房屋（建筑面积1504m2）出租给被告使用；租赁期限为2017年3月1日至2026年2月28日；前三年租金标准（2017年3月1日至2020年2月28日）为40元/m2即60160元/月；支付方式为原告每月5日前向被告提供合法房屋租赁收据，被告于每月15日前凭票支付当月租金。同时，该合同第3.4条约定：原告确认已收到被告押金60000元，如被告违约，原告有权将押金扣收并用以抵偿违约金或赔偿金;被告逾期支付租金连续达两个月的，原告有权提前终止本合同，并由被告承担违约责任；第9.1条约定：被告拖欠租金，应向原告支付违约金，每逾期一日原告有权向被告收取所拖欠租金之0.03%的违约金。被告拖欠租金达十五日以上（当月三十日后未付租金原告有权没收被告押金）。若拖欠三十日，原告有权终止合同。被告应十日内搬离，逾期除没收押金外，并按月依租金收取0.3%之违约金（租金仍照付）。该合同第3.5条约定：原告允许被告转租并同时提供相应材料；第8.2条第二项约定：未经原告书面同意，被告将承租房产转租他人的，原告有权提前终止本合同。 2017年4月25日，被告向原告出具《还款协议》，主要内容为：截止2017年3月31日，被告尚欠原告福州五一北路171号新都会花园广场22楼01单元房屋押金60000元，另2017年3月未付房租60000元，未付款合计120000元。还款方式为2017年5月30日前付60000元押金，2017年6月30日前付2017年3月份房租60000元。 2017年9月1日，被告与翰正公司签订《租赁合同》，约定被告将诉争房屋部分（1000m2）转租给翰正公司，租赁期间自2017年9月1日至2020年8月31日，月租金60000元。 2017年9月6日，原告授权代表李秀钦向翰正公司送达《通知》，明确原告不同意被告转租，并要求翰正公司停止向被告支付租金，并搬离租赁场所。 2017年10月17日，原告通过EMS向被告寄送《租赁合同终止通知书》，寄送地址为福州五一北路171号新都会花园广场22楼，被告于2017年10月23日签收该邮件。另，原告于2017年10月17日当天，亦分别向陈怀、杨财飞寄送《租赁合同终止通知书》，二者分别于2017年10月19日、30日签收。 2017年11月10日，原告与翰正公司签订《租赁合同》，约定原告将诉争房屋全部出租给翰正公司。 2017年12月28日，原告与翰正公司签订《租赁合同补充协议》，约定翰正公司不再承租被告承租的部分面积，诉争房屋出租面积变更为翰正公司实际承租面积（1000m2）。 另查，被告确认其2017年3月份租金未缴，且其余租金仅缴至2017年8月30日，其目前仍未搬离诉争房屋（占用面积504m2）。本案被告与案外人翰正公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日作出（2018）闽0102民初695号民事判决，后本案被告不服该判决，上诉于福州市中级人民法院。该案二审过程中，原告授权代表李秀钦于2018年9月18日到庭接受调查询问，其称有权代理实际业主办理房屋出租相关事宜，并对其与本案被告之间的微信聊天记录无异议。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为诉争房屋的共有权人，其与被告基于真实意思表示于2016年11月21日签订的《租赁合同》未违反法律法规强制性规定，合法有效。原告基于合同约定向被告主张权利，符合合同约定以及法律规定。针对原告的诉请，本院分析如下： 一、关于原、被告双方于2016年11月21日签订的《租赁合同》是否已解除以及何时解除的问题。 本院认为，被告在租赁诉争房屋期间，截至2017年10月15日，已拖欠2个月租金未缴，即至少逾期支付租金连续达两个月，已构成违约，符合《租赁合同》约定的合同解除条件，原告有权选择以通知方式解除合同。因被告于2017年10月23日收到原告于2017年10月17日寄送的《租赁合同终止通知书》，故本院依法认定双方租赁合同于2017年10月23日解除。 二、关于被告是否应向原告支付押金60000元的问题。 本院认为，首先，原告主张押金属于其可得收益，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损害赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，可得利益应是基于合同完全履行后得以产生的效益，而不是基于一方违约后而产生的违约金。其次，虽然《租赁合同》第9.1条约定，被告若逾期支付租金达十五日以上，原告有权没收押金；但该合同第3.4条亦约定，押金扣收后用于抵偿违约金或赔偿金；双方对押金条款约定不明确。现因合同已对被告违约约定了违约责任，若再认可押金没收条款，则原告有基于被告违约而获利之嫌。综上，本院对《租赁合同》约定的押金没收条款不予认定，原告要求被告再行支付押金，本院不予支持。 三、关于被告是否应向原告支付租金、逾期腾房占用使用费及相应的违约金问题。 本院认为，1.原、被告双方签订的《租赁合同》于2017年10月23日解除，在此之前，被告均应向原告支付租金。根据已查明的事实，被告2017年3月份、9月份及10月份的租金均未缴纳，故被告共应向原告支付租金60160元/月×2月+60160元/月×23天÷30天=166442.67元。关于违约金问题，原告主张按日0.3%计算，无依据，因《租赁合同》约定对逾期未缴租金按日0.03%计收违约金，故本院依法认定被告对其9、10月欠缴租金，应从当月16日起按照上述利率计算至实际还清之日止；关于被告对其3月份欠缴租金是否应从其承诺的还款期限6月30日算起的问题，本院认为，被告自2017年4月起至8月均有足额缴纳租金，因月租金并不具有特定化、不可分的物理性质，故基于公平原则，其该月租金的违约金起算点可推自2017年8月16日起算为宜。 2.被告无合法依据占用诉争房屋部分面积（504m2）至今，应当比照原房屋租金计算逾期腾房占用使用费，原告主张被告立即搬离租赁场所，本院予以支持。被告抗辩其仍未搬出诉争房屋的原因在于原告未配合办理物业出入手续，导致其物品无法搬离诉争房屋，但没有提供证据予以证明，本院不予采纳。故被告应对其占用的房屋面积504m2按每月40元/m2即20160元/月（504m2×40元/m2.月）计算逾期腾房占用使用费至其实际搬离为止。另，根据《租赁合同》约定，被告在解除合同10后仍未搬离诉争场所，应同时支付违约金，但双方约定每日按月租金0.3%收取违约金的标准过高，本院酌定原告对被告每月按实际占用房屋面积月租金2%即403.2元（504m2×40元/m2×2%）计收违约金，自2017年12月3日起至被告实际搬离诉争场所之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告谢彩云、陈岁金、陈菊英、刘贵香、骆正宝与被告福州西西里文化科技有限公司于2016年11月21日签订的《租赁合同》于2017年10月23日解除； 二、被告福州西西里文化科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢彩云、陈岁金、陈菊英、刘贵香、骆正宝支付拖欠租金166442.67元及违约金（以60160元为基数，按日利率0.03%分别自2017年8月16日、2017年9月16日累加计至款项还清之日止；以46122.67元为基数，自2017年10月16日计至款项还清之日止）； 三、被告福州西西里文化科技有限公司于本判决生效之日起三日内搬离福州市鼓楼区五一北路171号新都会花园广场22层的租赁场所，并支付逾期腾房占用使用费（按20160元/月为标准，自2017年10月23日起计至其实际搬离之日止）及违约金（以403.2元/月为标准，自2017年12月3日起计至实际搬离之日止）； 四、驳回原告谢彩云、陈岁金、陈菊英、刘贵香、骆正宝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金额义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54430元，由原告负担19430元，被告负担35000元。 如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 陈 婷 人民陪审员 刘 剑 人民陪审员 赵功强 二〇一九年三月二十日 法官助理林振 书记员王典乐 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对其有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继承履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损害赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。