广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终250号 上诉人（原审被告）：黄智坤，男，1972年6月23日出生，汉族，住所地广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：刘建平，广东四为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张君辉，男，1986年11月12日出生，汉族，住所地广东省梅县。 委托诉讼代理人：匡慧，北京大成（深圳）律师事务所律师。 上诉人黄智坤因与被上诉人张君辉返还原物纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2018）粵0303民初9789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄智坤上诉请求：撤销原审判决第一、第二、第三项，发回原审法院重审。事实和理由：1.一审法院同意张君辉申请撤销对第三人深圳市××××有限公司的起诉而不同意黄智坤追加深圳市××××有限公司为第三人的请求导致案件基本事实没有查清，损害了黄智坤的合法权益。黄智坤依据与深圳市××××有限公司签订的《房屋租赁合同》取得涉案房产的合法使用权，该《房屋租赁合同》第二十四条明确约定：甲、乙双方就本合同发生的纠纷，应通过协商解决；协商不成的，可提请房屋租赁主管机关调解；调解不成的，可向深圳仲裁委员会申请仲裁。张君辉通过拍卖获取涉案房产的产权并不能否定上述合同的合法性，并不能当然要求黄智坤返还涉案房产。黄智坤有权依照合法有效的租赁合同要求按照约定的程序和法定的条件维护自己的合法权益，因为房屋的出租方未作为本案第三人参与本案诉讼，导致房屋的租金缴纳情况不清、涉案租赁房屋的装修情况不清、应当缴纳的租金标准不清。一审法院在没有查清涉案房屋是否装修及装修花费金额多少的情况之下，听信张君辉的一面之词就确定租金标准显失公平。当时，黄智坤承租过来时的涉案房产是做仓库使用，经黄智坤耗费重金装修后，涉案房产才是现在销售珠宝的场所。张君辉没有法律依据无偿获得黄智坤的装修利益和因装修导致的超过仓库租金标准的收益。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条虽然规定了房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人请求继续履行原合同的，人民法院不应当予以支持，但该条规定并不能成为张君辉无偿占有黄智坤的装修利益的理由。 被上诉人张君辉辩称：黄智坤的上诉请求与事实和法律规定不符，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院在查清事实的基础上驳回黄智坤的上诉请求，维持一审判决。 张君辉向一审法院起诉请求：1.判令黄智坤与案外人深圳市××××有限公司于2015年1月22日签订的关于深圳市×××路××大厦××房产租赁合同无效；2.判令黄智坤立即按房产现状撤出位于深圳市×××路××大厦××房产；3、判令黄智坤向张君辉支付从2017年11月9日起至实际搬出上述房产为止占用房产的使用费，暂计为191240.40元整；4.判令黄智坤承担本案的受理费、保全费。在一审审理过程中，张君辉撤回关于要求判令黄智坤与案外人深圳市××××有限公司于2015年1月22日签订的房产租赁合同无效的诉讼请求，一审法院依法予以准许。 一审法院认定事实：涉案房屋位于广东省××××路××大厦××，建筑面积367.77平方米，原登记在案外人深圳市××××有限公司名下。 2014年3月19日，上述房产被一审法院查封。 2015年1月22日，黄智坤与深圳市××××有限公司签订《房屋租赁合同》，约定深圳市××××有限公司将上述房产出租给黄智坤，租赁期限自2015年2月1日起至2025年1月31日。同日黄智坤取得上述房屋的《房屋租赁凭证》。 2017年9月22日，广东省深圳市中级人民法院采取网络司法拍卖方式拍卖上述房产（以实物现状为准），同年10月20日，张君辉竞得上述房产。2017年11月9日，广东省深圳市中级人民法院作出（2014）深中法执字第1388号之三《执行裁定书》，对上述拍卖行为予以确认，裁定解除对上述房产的查封、将上述房产强制转让给张君辉所有。随后张君辉取得了上述房产的房产证。 2018年3月13日，黄智坤向张君辉出具《催告函》，内容为黄智坤不同意张君辉提出的变更租赁合同的要求，称在张君辉出具合法有效的证明文件后，将向张君辉按《房屋租赁合同》的约定向张君辉支付房屋租金。张君辉当庭确认，其要求黄智坤支付的房屋使用费按照每平方米100元/月计算。 一审法院认为，张君辉、黄智坤争议的焦点有二：一是黄智坤是否应当返还案涉房产；二是黄智坤是否应当支付房产使用费。 首先，黄智坤主张其有权继续占有使用案涉房产的理由是其与案外人深圳市××××有限公司签订了《房屋租赁合同》，但黄智坤提供的合同显示，该合同系在人民法院查封案涉房产后签订的。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，上述《房屋租赁合同》对张君辉没有约束力，张君辉要求黄智坤交还案涉房产，于法有据，一审法院予以支持。黄智坤以人民法院查封房产未以张贴公告的形式公示、黄智坤系善意取得房产租赁权为由辩称其无需交还房产，一审法院认为，深圳市不动产登记中心对人民法院的查封措施已作备案，黄智坤在租赁房产时可通过自行查询或要求出租人提供房产的登记、备案资料而得知租赁房产是否存在被查封的情形，从而决定是否租赁案涉房屋。是否以张贴公告的形式公示，不能作为判断黄智坤是否善意的依据。黄智坤上述抗辩意见，一审法院不予采纳。黄智坤又辩称本案应追加深圳市××××有限公司为第三人，一审法院认为，深圳市××××有限公司对案涉房产的物权已通过强制执行转移给张君辉，其对案涉房产不存在独立的请求权；根据前述司法解释的规定，即使《房屋租赁合同》系有效合同，亦不能对抗张君辉依法取得的物权，故《房屋租赁合同》的效力及黄智坤因张君辉主张权利而丧失承租权的法律后果，应由黄智坤与第三人另行解决，黄智坤要求追加深圳市××××有限公司为第三人，一审法院不予釆纳。 关于黄智坤是否应当支付案涉房产的使用赛及使用费的标准，一审法院认为，广东省深圳市中级人民法院已于2017年11月9日裁定案涉房产归张君辉所有，张君辉自该日起对案涉房产享有所有权的各项权益，故张君辉以房产被黄智坤占有、使用为由，要求黄智坤支付自该日起的使用费，理由成立。张君辉主张使用费标准为每月每平方米100元，因未超过深圳市政府颁布的房屋租赁指导租金标准，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、黄智坤自判决生效之日起十日内将位于广东省××××路××大厦××的房产返还给张君辉；二、黄智坤自本判决生效之日起十日内，按建筑面积367.77平方米、每平方米每月100元的标准，计付自2017年11月9日起至实际返还之日止的房产使用费给张君辉；三、驳回张君辉的其他诉讼请求。一审案件受理费2062元，由黄智坤负担。该款张君辉已预交，一审法院不予退回，由黄智坤在本判决生效之日起十日内迳付张君辉。 经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案上诉人黄智坤基于2015年1月22日与深圳市××××有限公司签订的《房屋租赁合同》，作为承租人对涉案房产享有使用权，而被上诉人张君辉根据2017年11月9日人民法院的执行裁定受让案涉房产，被上诉人张君辉自该日起对案涉房产享有所有权的各项权益，在两项权益冲突时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，涉案房屋在出租前已被人民法院依法查封，上诉人黄智坤要求被上诉人张君辉继续履行原租赁合同不符合法律规定，一审认定正确，本院予以维持。既然《房屋租赁合同》对于被上诉人张君辉没有约束力，其要求上诉人黄智坤交还案涉房产并支付占用期间的占有使用费，于法有据，一审法院处理正确，本院予以维持。上诉人黄智坤所主张的装修利益、《房屋租赁合同》的履行情况等，是其与深圳市××××有限公司的另一法律关系，可另循途径解决，不影响本案的审理结果，一审法院不同意追加深圳市××××有限公司，并无不妥，本院予以维持。至于占用使用费的标准，上诉人黄智坤并未提交有效证据证明过高，根据民事证据规则，其主张显失公平，本院不予采信。 综上所述，上诉人黄智坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4124元，由上诉人黄智坤负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 睿 审判员 吴春泷 审判员 聂 效 二〇一九年三月六日 书记员 付红萍 附录相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。