广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终18430号上诉人（原审被告）深圳珑润商业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道梅观高速公路东侧华南国际物流仓储园区跨境电商交易展示中心，统一社会信用代码91440300MA5DKLBG54。法定代表人邓智勇，总经理。委托诉讼代理人马晓灵，广东岭南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵淑丽,女，汉族，1983年4月12日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人刘中良，广东嘉得信律师事务所律师。上诉人深圳珑润商业管理有限公司（以下简称珑润公司）因与被上诉人赵淑丽房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。被上诉人赵淑丽的原审诉讼请求：1、判令解除本案双方当事人2017年11月19日签订的《商铺租赁合同》；2、判令上诉人珑润公司立即返还租金、保证金及入场费共计169000元；3、判令上诉人珑润公司承担本案诉讼费。原审判决主文：一、解除被上诉人赵淑丽与上诉人珑润公司于2017年11月19日签订的《商铺租赁合同》；二、上诉人珑润公司于本判决生效之日起五日内向被上诉人赵淑丽返还保证金48000元；三、上诉人珑润公司于本判决生效之日起五日内向被上诉人赵淑丽返还租金及外摆费96000元；四、上诉人珑润公司于本判决生效之日起五日内向被上诉人赵淑丽返还进场费25000元。上诉人珑润公司的上诉请求：一、判令撤销一审判决第二、三、四项判决，维持第一项判决；二、判令驳回被上诉人赵淑丽要求上诉人珑润公司返还租金、保证金及入场费共计169000元的诉讼请求；三、判令被上诉人赵淑丽承担本案的一、二审诉讼费用。其主要上诉理由为：一、根据租赁合同第五条第1款的约定，应由被上诉人赵淑丽举证证明其未收到铺位，但被上诉人赵淑丽在一审期间并未就此举证，因此一审法院认定系上诉人珑润公司未依约按时交铺，存在事实认定错误。二、根据租赁合同第五条第4条、第七条第5款的约定，对于被上诉人进场装修的时间有明确的约定。无论是上诉人或被上诉人提供的证据均可充分证实被上诉人未进场装修。三、根据租赁合同第八条第2款的约定，在租赁期内，被上诉人不得擅自单方解除合同或中途退出该商铺，否则上诉人有权没收被上诉人交纳的租赁保证金及已交的一切费用。上诉人已按时向被上诉人交付场地，不存在一审法院所认定的“上诉人未依约按时交铺，被上诉人始终没有进场，没有对涉案商铺形成实际的占有”情形。从本案证据上看，可以证明被上诉人已实质收铺了，只是迟迟不提供有效图纸，不进场装修而已。在被上诉人起诉之前，上诉人并不同意与被上诉人解除合同。在此之前，涉案商铺的使用权均属于被上诉人。上诉人无权再将该铺子另行转租给第三人。由此可见，上诉人在本案判决生效之前，根本没有对涉案商铺享有处分权。因此造成的损失，应由被上诉人承担。四、被上诉人所主张的单方解除合同的理由不能成立。根据“谁主张，谁举证”基本举证原则，被上诉人如认为上诉人存在“水电一直没有到位”导致其无法办理入场装修，其应当举证予以证明。但被上诉人没有提供相关证据证明存在“水电一直没有到位”的情形。上诉人未能按时进行整体开业的原因，是由于被上诉人未按时进场装修，并无故单方提起解除合同。被上诉人赵淑丽的答辩意见：上诉人珑润公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。其主要答辩理由为：上诉人与被上诉人的合同成立并生效，但被上诉人一直未收到上诉人交付的商铺。涉案商铺一直不具备入场条件，连最基本的消防验收均未通过。上诉人并没有证据证明实际向被上诉人交付了涉案商铺，没有任何的交付记录。被上诉人提交的证据也可以充分证明商铺不具备进场装修的条件。上诉人在一审答辩状中已明确确认水电均未引入商铺的事实。被上诉人没有接收上述商铺，更谈不上占有与使用的问题。上诉人明确同意解除合同，依据合同法第九十七条的规定，合同解除后尚未履行的终止履行，上诉人应当退还被上诉人所有款项。涉案商铺用地性质为仓储用地，并不符合商业用地性质，同时涉案商铺也只是临时建筑，上诉人一审提交的房产证也仅为用地证明，并不能证明上述商铺具备商业用途性质。现该商铺临时建筑许可已经过期，已经不具备出租的条件。综上，请求法庭驳回上诉，维持原判。本院经二审查明，原审查明的事实清楚，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。另查，在本案二审期间，本院向深圳市公安局龙华分局消防监管管理大队发出协助查询函，调查深圳市龙华新区明治明康路1号珑权跨境电商的消防情况。深圳市消防支队龙华区大队函复称，深圳市华南物流跨境电商交易展示中心建设工程于2016年12月16日进行了建设工程竣工验收消防备案，2016年12月22日，该工程消防验收合格，并于2016年12月28日在网上备案系统公告合格。本院认为，针对上诉人珑润公司的各项上诉请求，本院具体分析认定如下：首先，关于合同效力及合同解除的问题，本案双方当事人签订的商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。原审法院认定涉案合同已经解除，双方当事人对此均无异议，本院依法予以照准。其次，关于被上诉人赵淑丽解除合同是否符合法律规定的问题。被上诉人赵淑丽主张，上诉人珑润公司虽于2017年11月27日以微信的方式向被上诉人赵淑丽发送了进场装修施工通知函，但因当时涉案商铺尚不具备入场条件，因此被上诉人赵淑丽未实际接收涉案商铺，并以此为由提出单方解除合同。因此，本案的争议焦点是2017年11月27日，上诉人珑润公司通知被上诉人赵淑丽进场装修时，涉案商铺是否具备入场条件。被上诉人赵淑丽认为涉案商铺不具备入场条件的主要理由有二，其一为涉案商铺未通过消防验收，其二为根据合同的约定，上诉人珑润公司向被上诉人赵淑丽交付商铺时，应当达到“水电到户，排污到户”的标准，而涉案商铺当时并不具备上述交付标准。本院认为，关于消防的问题，根据深圳市消防支队龙华区大队的复函内容，涉案商铺整体工程已于2016年12月16日进行了建设工程竣工验收消防备案，2016年12月22日，该工程消防验收合格，并于2016年12月28日在网上备案系统公告合格。因此，被上诉人赵淑丽的相关主张缺乏事实依据，本院不予采信。关于“水电到户，排污到户”的问题，上诉人珑润公司主张，涉案商铺所在的整体工程项目在上诉人珑润公司通知被上诉人赵淑丽进场装修时，已经具备了水电管线和排污管线接至涉案商铺门外的条件，至于商铺内的水电及排污管线的布设，必须按照被上诉人赵淑丽提供的装修设计图纸来具体布设，而被上诉人赵淑丽并未按照合同约定向上诉人珑润公司提供装修设计图纸，因此涉案商铺未接入水电及排污管线的责任在于被上诉人赵淑丽。本院认为，双方当事人签订的商铺租赁合同中约定涉案商铺交付条件为“水电到户，排污到户”，应当理解为水电及排污管线接至涉案商铺门外。上诉人珑润公司的陈述意见符合社会生活常理，本院依法予以采信。被上诉人赵淑丽未能提供证据证明涉案的整体工程不具备水电及排污条件，亦未能举证证明其曾向上诉人珑润公司提出过上述异议，不符合社会生活常理，本院据此认定涉案整体工程在2017年11月27日时，已具备了水电及排污条件。综合以上两点，涉案商铺已经具备了交付条件，上诉人珑润公司亦已通知被上诉人赵淑丽进场装修。被上诉人赵淑丽未按合同约定向上诉人珑润公司提供具体的装修设计图纸，并违反合同约定，拒绝接受商铺，依法应当承担违约责任。原审判决对此认定有误，本院依法予以纠正。关于具体的损失赔偿额问题，按照双方签订的商铺租赁合同的约定，被上诉人赵淑丽违反合同约定，导致合同无法履行的，上诉人珑润公司有权没收被上诉人赵淑丽预缴的租金及全部管理费用。本案被上诉人赵淑丽向上诉人珑润公司预缴了两个月租金90000元、外摆费6000元、进场费25000元及保证金48000元，共计169000元。本案上诉人珑润公司并未提供证据证明其因被上诉人赵淑丽的违约行为使其遭受损失的具体数额，本院认为上述约定的违约金过分高于上诉人珑润公司的损失，依法酌定为按照两个月租金标准（即90000元）确定被上诉人赵淑丽的违约金数额，亦即上诉人珑润公司应当向被上诉人赵淑丽返还人民币79000元。综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律存在不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初2599号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初2599号民事判决第二、三、四项；三、上诉人深圳珑润商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被上诉人赵淑丽返还人民币79000元；四、驳回被上诉人赵淑丽的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计5520元，由上诉人深圳珑润商业管理有限公司负担2580元，由被上诉人赵淑丽负担2940元。本判决为终审判决。审判长 彭   琛审判员 庄 齐 明审判员 周   洁二〇一九年三月二十七日书记员 钟雯（兼）