福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终829号 上诉人（原审被告）：简小明，男，1984年5月2日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：简辰杰，男，1985年10月4日出生，汉族，住福建省南靖县，系简小明表弟。 委托诉讼代理人：王瑞东，男，1972年9月8日出生，汉族，住福建省南靖县，南靖县梅林镇官洋村民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：尤鹏松，男，1969年8月21日出生，汉族，住福建省南靖县。 被上诉人（原审原告）：庄志萍，女，系尤鹏松妻子，1974年7月16日出生，汉族，住福建省南靖县。 原审被告：林秀珍，女，系简小明妻子，1986年10月16日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。 上诉人简小明因与被上诉人尤鹏松、庄志萍、原审被告林秀珍房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院(2018)闽0627民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人简小明及其委托诉讼代理人简辰杰、王瑞东、被上诉人尤鹏松、庄志萍到庭参加诉讼。原审被告林秀珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 简小明上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审，一、二审诉讼费由尤鹏松、庄志萍负担（上诉状“由被告承担”应属笔误）。事实和理由：因本案双方于《存量房买卖合同》中并未约定房屋交付的时间，故而讼争租金的收取应以房屋交付作为分界点，而不能以产权转移登记时间为分界点。并且，双方在明知讼争房屋存在租赁合同的情况下，约定的房屋总价低于市场价，足以认定双方实际上同意租金与房价相抵，即租金应当由简小明收取直至交付讼争房屋。 李小红、庄月华辩称：讼争房屋已经完成权属转移登记。房屋租金收益是基于所有权所产生，所有权转移登记后租金、水电和隔墙押金亦应由现所有人收取。简小明主张租金收取以房屋交付为分界点，与物权法的有关规定和交易习惯不符。本案亦不存在租金与房款相抵的约定。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 尤鹏松、庄鑫城未作答辩。 林秀珍未作陈述。 尤鹏松、庄志萍向一审法院起诉请求：一、判令简小明、林秀珍将收取2018年1月11日起至2018年6月14日的租金12740元交付给尤鹏松、庄志萍；二、判令简小明、林秀珍将收取的水电、隔墙押金11000元交付给尤鹏松、庄志萍保管；三、判令简小明、林秀珍赔偿尤鹏松、庄志萍租金损失22356.85元。以上合计46096.85元。 一审法院认定事实：由于简小明的姐姐简玉燕欠庄瑞莲的钱，庄瑞莲又欠庄志萍的钱，因此2018年1月10日简小明、林秀珍与原告萍及庄瑞莲三方签订一份《协议书》，协议约定：由简小明将其姐简玉燕出资购买的以简小明名字登记的坐落于南靖县山城镇荆南路62号紫荆花园A11幢12号店面，以定价105万元卖给庄志萍，由上述债务抵扣67万元，加上庄志萍银行转账38万元给简小明之妻林秀珍进行房屋买卖；《协议书》还约定，因本房产处于出租状态，简小明要配合庄志萍将相关的租赁关系转移给庄志萍，但庄志萍要继续履行简小明与现在租赁人的租赁合同；但《协议书》双方并未对租金由谁收取进行约定。当天尤鹏松、庄志萍与简小明、林秀珍签订一份《存量房买卖合同》，合同约定：尤鹏松、庄志萍以105万元购买简小明、林秀珍坐落于南靖县山城镇荆南路62号紫荆花园A11幢12号店面，但合同中第九条就涉案店面的交付时间并未具体约定。双方于2018年1月11日办理产权变更转移登记手续。同日，另案原告许智强、李小红、庄鑫城、庄月华向简小明、林秀珍购买坐落于南靖县山城镇荆南路62号紫荆花园A11幢11号店面。后简小明、林秀珍向尤鹏松、庄志萍出示一份房屋租赁合同，告知尤鹏松、庄志萍在出售店面前已将11号、12号店面一并出租给吴荣跃、吴坤生，合同约定：租期从2015年5月1日至2020年4月30日；租金以月计，每年租金前三年每年70000元，第四年递增10%即77000元，第五年84700元。当日，尤鹏松、庄志萍去店面找过吴荣跃、吴坤生，由于涉案店面关门没联系上。到2018年6月初，庄志萍收到简小明寄来的一份与王青洋签订的房屋租赁合同，才得知简小明、林秀珍于2017年5月26日又与王青洋签订一份上述店面的房屋租赁合同，租期叁年，时间从2017年6月15日至2020年6月14日，租金以年计，每年租金60000元，每年一付需要提前一个月一次性付清；简小明、林秀珍还于2017年5月26日向王青洋收取水电、隔墙等押金22000元，并向王青洋收取2017年6月15日至2018年6月14日的店面租金60000元。 一审法院认为：本案双方签订的《存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。双方在签订《存量房买卖合同》及三方签订的债务抵扣店面买卖《协议书》中未对涉案店面租金由谁收取进行约定，根据《中华人民共和国物权法》第116条第二款规定：“法定孳息，当事人有约定的，当按约定取得，没有约定或约定不明确的，按照交易习惯取得。”本案中，双方当事人于2018年1月11日办理产权变更转移登记手续后，涉案店面的租金由尤鹏松、庄志萍收取，比较符合交易习惯。对于简小明、林秀珍辩称的据《中华人民共和国物权法》之用益物权，在涉案店面交付前，与涉案店面占有和使用权直接相关的收益权也应归简小明、林秀珍所有的意见，不予采纳。因此，尤鹏松、庄志萍要求简小明、林秀珍将收取2018年1月11日起至2018年6月14日的租金12740元交付给尤鹏松、庄志萍的诉讼请求，予以支持。对于双方于2018年1月11日办理产权变更转移登记手续后，简小明、林秀珍向尤鹏松、庄志萍出示一份与吴荣跃、吴坤生签订的店面房屋租赁合同。而后，于2018年6月初，庄志萍收到简小明寄来的一份与王青洋签订涉案店面的《房屋租赁合同》，该合同签订时间为2017年5月26日。由于该份涉案店面的《房屋租赁合同》也是发生在双方签署房屋买卖合同的时间之前，是简小明、林秀珍无法预知市场风险及承租人的履约可能性而签订的，具有真实性。由于双方对涉案店面的交付时间并没有具体约定，而王青洋对涉案店面的租赁是善意的，根据买卖不破租赁原则，应予维持该店面的房屋租赁合同现状。对于上述两份店面的房屋租赁合同减少的租金损失，由于双方并未对租金进行约定，且简小明、林秀珍对尤鹏松、庄志萍没有作出租金保底性支付承诺等约定，尤鹏松、庄志萍也没有及时向店面租赁者了解情况，尤鹏松、庄志萍也有过失，该租金损失应该由尤鹏松、庄志萍自行承担，因此尤鹏松、庄志萍要求简小明、林秀珍赔偿租金损失22356.85元的诉讼请求，不予支持。由于上述涉案店面租赁人王青洋从2018年6月15日至2020年6月14日的租金应由尤鹏松、庄志萍收取，且至2020年6月14日租赁到期后，应由尤鹏松、庄志萍与王青洋交接店面，因此尤鹏松、庄志萍要求简小明、林秀珍将向王青洋收取的水电、隔墙押金11000元交付给尤鹏松、庄志萍保管的诉讼请求，予以支持。林秀珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国物权法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、简小明、林秀珍应于本判决生效后十日内支付给尤鹏松、庄志萍2018年1月11日起至2018年6月14日的店面租金12740元；二、简小明、林秀珍应于本判决生效后十日内支付给尤鹏松、庄志萍水电、隔墙押金11000元；三、驳回尤鹏松、庄志萍的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费952元，减半收取计476元，由简小明、林秀珍负担245元，由尤鹏松、庄志萍负担231元。 二审期间，各方当事人没有提交新的证据。 对一审判决查明的事实到庭当事人均陈述没有异议，尤鹏松、庄志萍、林秀珍未提出上诉，故对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，讼争房屋已于2018年1月11日办理产权变更转移登记至尤鹏松、庄志萍名下，在本案双方没有特别约定讼争房屋租金仍由简小明、林秀珍收取直至交付房屋，以及简小明对于讼争房屋租金抵出让价款的事实主张举证不能的情况下，产权变更转移登记后尤鹏松等人即依法享有讼争房屋的收益权利。故简小明主张应由其收取讼争房屋租金直至交付房屋的上诉主张，没有事实和法律依据，不予采纳。 综上，简小明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。林秀珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费952元，由简小明负担。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 李 凌 审判员 翁艺晖 二〇一九年三月十九日 书记员 卢 杰