浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终915号 上诉人（原审被告）：杭州美居实业有限公司，住所地杭州市萧山区经济技术开发区市心北路**永泰丰广场******，统一社会信用代码91330109MA28U7HGXX。 法定代表人：李景尧，执行董事。 委托代理人：邓子拓，男，1989年6月14日出生，汉族，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：毛国华，男，1975年12月30日出生，汉族，住杭州市江干区。 上诉人杭州美居实业有限公司（以下简称美居公司）与被上诉人毛国华房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初20391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年1月30日，毛国华、美居公司订立房屋租赁合同，约定美居公司将港丽望京C1-403房屋出租给毛国华；用途为办公；租赁期共24个月，从2018年3月1日至2020年2月28日止；每月租费为11071元，一年一付，提前半个月支付，先付款后使用；租赁期间水费、电费、物业管理费由毛国华支付，押金为11071元以及其他违约责任条款。同日，美居公司收到毛国华支付的162303元款项，其中包含了租金、物业费和押金。同年6、7月份，毛国华向美居公司提出退租，美居公司提出应由中介再找租客。同年9月14日，美居公司将上述房屋出租给了案外人陈鸿儒，约定租期为12个月，从2018年9月17日起至2019年9月16日；租金为每月11070元，一年租金总额为132840元，房租押金为一个月租金11070元，水电押金2000元，物业和能耗费为每年16380元以及其他权利义务条款。当天，美居公司收到陈鸿儒押金5000元。同日，美居公司出具结算凭据一份，载明案涉房屋转租完毕，房东需退还合同剩余租期所有的租金、物业费和一个月押金；剩余租金为60890元（11071元×5.5个月），现在承租客9月17日打完钱后三天内给予退还；剩余物业费7507.5元（三天内给予退还）；押金一个月11071元待营业执照地址迁离之后三天内退还；如三天内未支付，则按银行利息双倍赔偿；如十天未支付，按退还费用双倍赔偿。次日，陈鸿儒向毛国华支付了家具款14500元，用以购买毛国华所有的放置于案涉租赁房屋内的家具。同年9月18日，案外人杭州臻典投资管理有限公司（以下简称臻典公司）向美居公司支付了陈鸿儒与美居公司租赁合同项下的租金等款项合计162290元。因美居公司认为该企业为金融风险企业，恐与当地租赁政策不符，故于同月25日向臻典公司退还了全部款项。现因毛国华认为美居公司未按结算凭据约定退还租金及物业费，故诉至法院，请求判令美居公司支付毛国华租金和物业费合计68397.50元，并赔偿毛国华136795元。 原审法院认为：本案的主要争议焦点即毛国华依据案涉结算凭据主张返还租金和物业费是否合理。案涉结算凭据中已经载明案涉原由毛国华承租的房屋已经转租完毕，且美居公司已于结算凭据出具当天与案外人陈鸿儒就同一房屋订立租赁合同，况且美居公司也已收取了陈鸿儒的相应押金，且陈鸿儒亦实际开始使用该房屋，可见毛国华、美居公司就其之间的租赁关系解除已经达成一致意见，美居公司又与案外人陈鸿儒建立了新的租赁关系。而且，美居公司在庭审中一方面要求与毛国华继续履行租赁合同，另一方面又称与陈鸿儒之间的租赁关系亦未解除，显然相互矛盾。至于美居公司提出的关于由臻典公司支付租金不符合当地租赁政策，应由陈鸿儒出面支付租金后，毛国华、美居公司之间租赁关系方能解除的抗辩，原审法院认为，实际陈鸿儒如何支付租金的问题属于美居公司在与陈鸿儒履行租赁合同期间发生的纠纷，与毛国华无关。因此，在双方已协商一致解除案涉租赁合同的情况下，美居公司理应退还结算凭据中承诺应退还的租金和物业费，故原审法院确认应由美居公司退还毛国华租金60890元和物业费7507.50元，上述款项合计68397.50元。本案的争议焦点二即毛国华主张的双倍赔偿金是否合理。虽则双方在结算凭据中约定了“如十天未支付，按退还费用双倍赔偿”的约定，但相较毛国华损失而言相对过高，故原审法院酌情确认美居公司应支付毛国华违约金1600元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决:一、美居公司自判决生效后十日退还毛国华租金和物业费合计68397.50元；二、美居公司自判决生效后十日支付毛国华违约金1600元；三、驳回毛国华的其余诉讼请求。 如美居公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4378元，减半收取2189元，由毛国华负担1414元，由美居公司负担775元。 宣判后，美居公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。美居公司、毛国华签订的租赁合同转租至陈鸿儒未能成功。陈鸿儒在订立租赁合同时称租赁用途是做教育培训的，美居公司在2018年9月14日收到陈鸿儒的5000元定金，并要求陈鸿儒于2018年9月17日前全款付清。在2018年9月17日前收到第三方剩余款项后三个工作日退还毛国华剩余房租等费用。根据钱江世纪城管委会通知，凡入驻钱江世纪城企业，房东需准备入驻企业相关资料至指定地点（钱江世纪城派出所设立于大象国际一楼大厅右侧的楼宇警务服务中心）进行报备，报备通过后方可入驻。美居公司在与毛国华结算凭据里约定了，但事实上，美居公司并未在2018年9月17日前收到陈鸿儒的剩余款项，而是在2018年9月18日收到了一笔臻典公司支付的162290元。美居公司未与臻典公司签订租赁合同，美居公司在签订合同前事先说明不出租给金融、投资类公司。经初步排查，臻典公司疑似风险企业，陈鸿儒称自己是做教育培训的，自己朋友是做投资类的，他自己在这里办公但是不进行工商注册，而是让臻典公司登记注册。对此美居公司认为非常不妥，并于2018年9月25日将162290元款项退还给了臻典公司，并要求陈鸿儒用本人的名义打款，且只能做教育培训，不能从事金融类公司。后陈鸿儒迟迟不打款，美居公司与毛国华转租租赁合同并未完成，并致电毛国华可重新转租。原判决错误地认定毛国华承租的房屋已经转租完毕，但是美居公司只收取了陈鸿儒的相关押金并未受到陈鸿儒的租金款项，且毛国华未支付中介方中介服务费半个月佣金5535元，所以转租合同并未成立。原判决错误地认定实际陈鸿儒如何支付租金的问题属于美居公司在与陈鸿儒履行租赁合同期间发生的纠纷，与毛国华无关，但是美居公司在签订合同前事先说明不出租给金融、投资类公司，并发现陈鸿儒自己是做教育培训的，自己朋友是做投资类的，他自己在这里办公但是不进行工商注册，而是让朋友的公司臻典公司疑似风险企业进行注册登记，说明第三方不具备转租房屋的资格。美居公司与毛国华在结算凭据中约定在转租完毕后（即在2018年9月17日前收到第三方陈鸿儒的租赁费用后）三天内退还毛国华剩余租金和物业费。但是美居公司并未在2018年9月17日收到陈鸿儒的剩余款项，因此结算凭据未生效。双方并未签订解约协议，结算凭据只作为转租完毕后的支付依据。美居公司认为约定在先，与第三方并未转租成功，毛国华应继续履行与美居公司之间签订的合同。结算凭据中约定退还租金60890元和物业费7507.5元是视为转租成功后的结算金额。事实并未转租成功且毛国华的营业执照注册地址并未及时迁走，而是在2018年12月18日才将营业执照注册地址迁走，在2018年9月17日至2018年12月18日期间依然在使用该房屋，至此房屋不能正常对外出租。原判决中美居公司应支付毛国华违约金1600元。而事实上，转租未完毕，美居公司与陈鸿儒的转租合同未成立，美居公司不存在违约。综上，请求：1、撤销原审判决，予以改判美居公司向毛国华退还租金和押金39855元；2、本案一、二审诉讼费用均由毛国华承担。 针对美居公司的上诉，毛国华发表答辩意见称：1、合同成立与否看合同有无履行，美居公司与案外人的合同已经签订，并且履行租金也已支付，所以合同已经转租成功，至于有无支付中介费的问题与美居公司无关；2、迁移注册地址问题，双方并未约定迁移的时间，毛国华虽然是按照美居公司提供的地址注册的，但是美居公司提供的地址与案涉房屋的地址不一致，故没有对美居公司造成影响，公司在2018年12月22日已经注销，且已通知美居公司。 二审举证期限内，美居公司向本院提交如下证据材料： 天眼查公司信息，拟证明毛国华是在2018年12月18日才从案涉房屋中迁走的事实。 上述证据材料经出示，毛国华发表意见称：毛国华是2018年12月18日从案涉房屋中迁走的。 毛国华向本院提交如下证据材料： 1、2018年9月21日与“青蛙”的聊天记录，拟证明第三方向美居公司打款，美居公司不否认的事实； 2、企查查的查询页面，拟证明毛国华注册的地址与案涉房屋的地址不一致的事实； 3、2019年1月28日与“青蛙”的聊天记录，拟证明美居公司与其他公司签订合同的事实。 上述证据材料经出示，美居公司发表意见称：证据1和证据3的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但毛国华注册的地址与案涉房屋的地址一致。 本院经审核认为：毛国华对美居公司提交的证据材料不持异议，本院予以确认。美居公司对毛国华提交的证据材料的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：案涉结算凭据已经明确载明，案涉房屋已经转租完毕，该结算协议出具于美居公司与陈鸿儒签订租赁合同的同日，故本院认为该协议系美居公司承诺结算后的房租和物业费的返还时间。根据结算凭证，剩余租金于“现承租客9.17号打完钱后三天内给予退还”，剩余物业费“三天内给予退还”，现经原审法院查明，臻典公司已于2018年9月18日支付了陈鸿儒与美居公司租赁合同项下的租金等款项合计162290元，美居公司应当依照结算凭证的承诺，将剩余租金和物业费退还给毛国华。至于臻典公司支付租金等款项的行为是否符合美居公司与陈鸿儒的约定，系美居公司与陈鸿儒另一法律关系，与本案无关，也与毛国华无关，美居公司以此作为拒绝退还租金和物业费的抗辩事由，不能成立。原审判决美居公司支付违约金1600元，美居公司二审中明确予以认可，而毛国华本案中亦未提出上诉，故本院予以维持。 综上，美居公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费514元，由上诉人杭州美居实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一九年三月二十六日 书记员  徐森燕