云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云31民初43号原告：杨彦荣，男，傣族，1970年2月8日生，住腾冲市。委托诉讼代理人：杨赟，云南德天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何昕原，云南德天律师事务所律师，特别授权代理。被告：德宏助业非融资性担保有限公司。统一社会信用代码：915331000752875286。住所地：德宏州芒市勐焕路11号财富中心写字楼12楼。法定代表人：化国甫，公司董事长。委托诉讼代理人：康庆荣，云南和序律师事务所律师，特别授权代理。第三人：保山城康房地产（集团）有限公司。统一社会信用代码：91530500745267164G。住所地：保山市隆阳区兰城路北段西侧四季经典十八楼。法定代表人：李磊，公司董事长。委托诉讼代理人：熊健奎，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。原告杨彦荣因与被告德宏助业非融资性担保有限公司（以下简称：德宏助业担保公司），第三人保山城康房地产（集团）有限公司（以下简称：保山城康公司）案外人执行异议之诉一案。本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告杨彦荣委托诉讼代理人杨赟、何昕原，被告德宏助业担保公司委托诉讼代理人康庆荣，第三人保山城康公司委托诉讼代理人熊健奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨彦荣向本院提出诉讼请求：1．撤销德宏州中级法院（2018）云31执异46号执行裁定书，立即停止对原告名下位于保山市隆阳区下水河3号康路大厦一层4号商铺的强制执行，并解除查封；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人保山城康公司依法取得康路大厦楼盘的开发，并于2009年12月16日取得商品房预售许可证，对外进行公开销售。2010年4月保山公路总段职工向第三人团购了康路大厦一层4号商铺，经认购后原告购得城康公司位于保山市隆阳区的商铺。原告于2011年6月向城康公司支付完购房款，于2012年12月交付办理房屋产权证和土地使用权证费用后，原告与城康公司签订了正式的《商品房购销合同》，城康公司将商铺交付给原告。2012年原告将涉案商铺租赁给云南龙马药业有限公司，并一直获得租金收益。2016年1月8日原告与云南龙马药业有限公司续签了《商铺租赁合同》，租赁期限为十五年，从2016年1月1日起至2030年12月31日止。在原告交付了购房款及办证费用后，第三人城康公司应当为原告办理房屋产权登记，但城康公司迟迟未办理。被告因与第三人借贷纠纷，以（2016）云31民初2号民事调解书向德宏州中级法院申请执行，德宏州中级法院以（2018）云31执219号之二十执行裁定书，对保山康路大厦一楼1－27号、二楼1－3号商铺进行查封，损害了原告合法权益。原告于2018年11月12日提出案外人执行异议，德宏州中级法院于2018年12月12日作出（2018）云31执异46号执行裁定书，裁定驳回原告异议请求。根据《合同法》第60条、第130条及《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，请支持原告诉讼请求。被告德宏助业担保公司辩称，德宏州中级法院（2016）云31民初2号民事调解书已经发生法律效力，在执行过程中，德宏州中级法院以（2018）云31执219号之二十执行裁定书，依法查封保山康路大厦一楼1－27号、二楼1－3号商铺，并无不当。理由是：第一、上述房产的产权登记在保山城康公司名下，属于保山城康公司的财产。第二、原告虽然提交了《商品房购销合同》，但未办理不动产权登记。不动产权利证书是物权归属的根据，是权利人享有该不动产物权的证明。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”涉案商铺并未进行过变更登记，其产权仍属于保山城康公司。第三、虽然原告提交了与保山城康公司签订的《商品房购销合同》，但并未提交按合同约定支付房产价款和办理产权登记的相关税费的证据并办理产权登记，故合同并没有实际履行。此外，《商品房购销合同》是对双方债的约定，根据合同相对性原理，合同仅对合同当事人有效，不得对抗第三人。第四、《商品房购销合同》未经房产管理机构登记备案，涉案商铺仍然属于城康公司财产，根据《中华人民共和国物权法》，占有、使用不是物权取得的根据。第五、房产登记中原告存在严重过错。据原告所述，涉案商铺于2012年12月竣工交付，在长达六年之久的时间中，原告不办理商铺产权登记，存在严重过错。综上，德宏州中级法院查封涉案原告商铺，事实清楚，程序合法，并无不当，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请依法驳回。第三人保山城康公司述称，原告购买商铺的事实，第三人承认，客观上没有办理相关产权证书，房屋产权是属于保山城康的。综合原、被告双方的诉辩主张，本案争议焦点为：原告提出的案外人执行异议之诉是否成立？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的第一组证据身份证明，证明原告主体身份；原告提交的第二组证据保山城康公司与保山公路管理总段签订的《合作开发保山公路总段下水河三号闲置土地合同》、《关于对〈合作开发保山公路总段下水河三号闲置土地合同〉的补充协议》、《关于对康路大厦一层商场处置中所产生的资金结算及税金缴纳协议》，证明第三人城康公司与保山公路总段合作开发经营康路大厦，保山公路段职工对该大厦一层商铺享有优先认购权；原告提交的第三组证据国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，证明保山城康公司依法取得康路大厦楼盘的开发，并取得商品房预售许可证，对外进行公开销售。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的第四组证据《保山总段职工康路大厦铺面认购登记表》、《康路大厦销售收款统计表》、《公路总段团购客户抽签登记表确认表》，欲证明2010年，保山公路总段26户职工向保山城康公司团购位于保山市隆阳区的商铺，26户于2012年7月对认购的商铺号签字予以确认；被告对第四组证据的真实性无异议，对合法性和证明内容不予认可；第三人对第四组无异议；本院认为，该组证据具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证明原告认购康路大厦一层4号商铺的事实，本院对该组证据予以采信。第五组证据《付款收据》、《银行进账单》、《康路大厦一楼商场办证费及应付情况表》、《交款通知》、《收据》、《商品房购销合同》，欲证明原告认购4号商铺后，签订了《商品房购销合同》，并向保山城康公司支付了购房款及办证费用，城康公司已将商铺交付给原告；被告对第五组证据的真实性无异议，对合法性和证明内容不予认可；第三人对第五组证据无异议；本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明原告已向保山城康公司付清购房款及办证费用，并已接房的事实，本院对该组证据予以采信。第六组证据《商铺租赁合同》、《康路大厦一楼商场租金支付表》、《富滇银行网银电子凭证》，欲证明保山公路总段26户职工接房后，将康路大厦一层1－26号商铺全部租赁给云南龙马药业有限公司，该公司也一直按合同约定向原告支付租金；被告对第六组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为原告没有权利出租，即使出租也不合法；第三人对第六组证据无异议；本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明原告使用涉案商铺的情况，本院对该组证据予以采信。第七组证据（2018）云31执异46号执行异议裁定书，欲证明原告对本院的执行查封行为提出异议，本院于2018年12月12日裁定驳回原告的异议请求；被告对第七组证据的证明内容不认可；第三人对第七组证据无异议；本院认为，该组证据具备证据“三性”，本院予以采信。被告德宏助业担保公司及第三人保山城康公司未提交证据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人保山城康公司依法取得保山市隆阳区下巷街康路大厦楼盘的开发，并于2009年12月16日取得商品房预售许可证，对外进行公开销售。2010年4月，保山公路总段职工向第三人团购康路大厦一层商铺，原告认购康路大厦一层4号商铺。原告与第三人保山城康公司签订《商品房购销合同》，约定购房总价款为235,200.00元，后杨彦荣付清了房款。城康公司将涉案商铺交付给原告后，原告将商铺租赁给云南龙马药业有限公司，并一直获得租金收益。2016年1月8日原告与云南龙马药业有限公司续签了《商铺租赁合同》，租赁期限为十五年，从2016年1月1日起至2030年12月31日止。2018年4月26日，本院对德宏助业担保公司就（2016）云31民初2号民事调解书申请执行保山城康公司、李磊等六人借贷纠纷一案立案执行。2018年8月24日，本院作出（2018）云31执219号之二十执行裁定书，裁定查封了保山康路大厦包括本案所涉商铺在内的27套商铺。后原告向本院提出书面异议，本院于2018年12月12日作出（2018）云31执异46号裁定，驳回原告的异议请求。至本案开庭时，第三人未为原告办理不动产权登记。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。原告杨彦荣与第三人保山城康公司于2010年6月28日签订《商品房预售合同》，认购保山康路大厦一层4号商铺，该合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。原告已支付全部合同价款及办证费用，第三人已于2012年底将商铺实际交付原告使用，原告系涉案商铺的实际所有人，未办理不动产登记证明非因原告自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告杨彦荣对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，对原告的诉讼请求，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行保山市隆阳区下水河3号康路大厦一层4号商铺。案件受理费4,828.00元，由被告德宏助业非融资性担保有限公司负担2,414.00元，由第三人保山城康房地产（集团）有限公司负担2,414.00元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。本院（2018）云31执异46号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  寸守庆二〇一九年三月二十二日书记员  候新杰附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。