四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0193民初311号 原告：王越，男，1987年5月18日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：蒋维，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱予，四川发现律师事务所律师。 被告：四川中德世纪置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段**********。 法定代表人：汪斌，总经理。 委托诉讼代理人：周波，男，公司员工。 原告王越与被告四川中德世纪置业有限公司（以下简称“中德世纪公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告王越的委托诉讼代理人蒋维、朱予、被告中德世纪公司的委托诉讼代理人周波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王越向本院提出诉讼请求：1.判令中德世纪公司支付46005元的逾期交房违约金；2.判令中德世纪公司支付2016年8月6日起至2018年8月14日期间逾期取得所购商品房所在楼栋权属证明的违约金68087元。事实和理由：王越于2013年2月26日与中德世纪公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由王越购买中德世纪公司开发的位于中德˙英伦联邦B区23栋（现改为13栋）1单元27层04号房屋，总价款920107元。合同第十条约定，出卖人应在2015年8月5日前向买受人交付该商品房，并符合相应条件；合同第十九条约定，出卖人应当于2016年8月5日前取得所购商品房所在楼栋权属证明，若因出卖人的责任未能在该约定期限取得商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人应当承担逾期取得初始产权登记的违约金（计算标准：按已付房款每日万分之一计算）。合同签订后，王越向中德世纪公司支付了全部的房款，但时至今日，房屋所在楼栋尚未取得初始产权登记。因房屋所有权证书对买房人具有非常重要的意义，这是国家法律在物权上对买房人购买商品房排他性的确认。中德世纪公司迟迟不履行合同项下义务的行为违反了双方合同约定，构成违约，应当承担违约责任，故王越起诉至法院。 中德世纪公司辩称，1.王越主张的逾期交房违约金46005元已超过诉讼时效，应予驳回；2.王越主张的逾期取得所购商品房所在楼栋权属证明的违约金68087元过高，请求法院予以调整。 本院经审理认定事实如下：王越与中德世纪公司签订《商品房买卖合同》及《中德˙英伦联邦商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），王越从中德世纪公司处购买商品房。《商品房买卖合同》及《补充协议》内容及双方履行情况如下： 合同编号：ZD23041； 签订时间：2013年2月26日； 房屋位置：中德·英伦联邦23栋1单元27层2704号房屋； 总价款：920107元，王越已全部支付； 约定交付房屋时间：2015年8月5日； 实际交付房屋时间：2015年8月5日； 取得房屋规划验收合格证、面积实测报告时间：2018年5月18日； 约定取得商品房所在楼栋权属证明时间：2016年8月5日； 实际取得商品房所在楼栋权属证明时间：2018年8月14日。 主要条款：《商品房买卖合同》第十条，约定出卖人应当在2015年8月5日前向买受人交付该商品房，交付时应当取得规划验收合格证、该商品房面积实测报告。 《商品房买卖合同》第十二条，约定除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付。 合同第十四条，约定双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。 《商品房买卖合同》第十九条，约定出卖人应当在2016年8月5日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，按照下列方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 《补充协议》第五条，约定合同第十二条约定的由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。 上述事实有原告提交的当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《补充协议》、发票、被告提交的收房确认书及原、被告当庭陈述在卷佐证。 本院认为，王越与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人对案件基本事实无争议，本案的争议焦点为：1.王越主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效；2.王越主张的逾期取得所购商品房所在楼栋权属证明的违约金是否过高。 关于第一个争议焦点，根据《商品房买卖合同》第十二条、第十四条及《补充协议》第五条约定，中德世纪公司应于2015年8月5日前向王越交付案涉商品房，交付时应当取得规划验收合格证以及商品房面积实测报告。中德世纪公司于2015年8月5日向王越交付案涉房屋，在2018年5月18日取得规划验收合格证以及商品房面积实测报告。本院认为，中德世纪公司交付房屋时应当符合合同约定的交付条件，如交付条件未成就，应确保买受人知晓，才能保障买受人可以自由选择是否行使合同第十四条约定的拒收权利，否则中德世纪公司不能免除在买受人如果拒收的情况下仍要承担的逾期交付责任。中德世纪公司未提交证据证明在房屋交接时王越知晓交付条件未完成，本院认定完成交付条件之日为房屋交付之日，故中德世纪公司应于2018年5月28日前支付王越逾期交房违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，王越主张中德世纪公司支付逾期交房违约金，并未超过诉讼时效，中德世纪公司的答辩意见不能成立。中德世纪公司应支付王越自2015年8月6日起至2018年5月18日止，以总房款920107元为基数，按照万分之三/天的标准计算的逾期交房违约金。因违约金总额超过已付房款的5%，故王越主张中德世纪公司按照已付房价款的5%支付逾期交房违约金46005元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 关于第二个争议焦点，根据《商品房买卖合同》第十九条约定，中德世纪公司应当以总房款920107元为基数，按照万分之一/天的标准向王越支付从2016年8月6日至2018年8月14日期间逾期办理所购商品房所在楼栋权属证明的违约金，即67995.91元（920107×0.0001×739≈67995.91）。本院认为，中德世纪公司主张违约金过高，但未提交证据予以证明，且双方约定的违约金并未超过合理范围，不应当予以调减，中德世纪公司主张违约金过高的答辩意见本院不予采纳。对王越主张中德世纪公司支付逾期取得所购商品房所在楼栋权属证明的违约金68087元的诉讼请求，本院在67995.91元的范围内予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王越支付逾期交付商品房的违约金46005元； 二、被告四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王越支付逾期取得商品房所在楼栋权属证明的违约金67995.91元； 三、驳回原告王越的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2582元，减半收取1291元，由被告四川中德世纪置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  叶若兰 二〇一九年三月二十五日 法官助理李颖 书记员陈思童