广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初725号原告（反诉被告）：朱福香，女，汉族，1972年5月8日出生。委托诉讼代理人：宋先祥，阆中市思依法律服务所基层法律工作服务者。被告（反诉原告）：珠海置地新天地企业策划有限公司。法定代表人：廖国寿。委托诉讼代理人：邓飞娇，广东精城粤衡律师事务所律师。原告朱福香与被告珠海置地新天地企业策划有限公司（以下简称“置地公司”房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，被告置地公司在法定期限内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱福香及其委托诉讼代理人宋先祥、被告置地公司的委托诉讼代理人邓飞娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱福香向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿餐厅经济损失342973元；2.判令被告退还租赁保证金10万元3.判令被告支付律师费、评估费、公证费合计74640元；4.判令被告赔偿原告营业损失240000元;5.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、由于案涉商铺的消防安全检查不合格，导致原告餐厅不能投入使用、营业，被告已构成违约。被告向珠海市第二城市开发有限公司（以下简称“二城公司”）承租包括案涉商铺在内的xx广场，再对外进行分租和管理。被告与股东拟成立珠海市鱼裹餐饮管理有限公司经营烤鱼餐厅，于2016年9月份由股东李泽与被告签订商铺租赁合同。后原告与股东拆伙，由原告独自接收经营餐厅，原告与被告重新签订商铺租赁合同，并重新办理新营业执照，更名为“珠海市鱼花里餐饮服务有限公司”。由于原告重新注册新营业执照，根据有关规定，餐厅须经过消防安全检查合格后方能投入使用、营业，原告于2017年8月10日向消防部门申请安全检查，检查发现存在消防联动系统无法测试的消防安全问题，没有通过验收，消防部门作出《不同意投入使用、营业决定书》，后原告向被告反映问题，并分别于2017年9月4日和9月30日再次向消防部门申请消防安全检查，但均存在“自动喷淋灭火系统无法启泵”的问题作出不问题投入使用、营业决定，原告无奈停止营业，并于2018年11月17日将案涉商铺交还给被告。2017年8月10日至2017年9月30日三次的检查均存在消防安全隐患，可以证明被告出租给原告的商铺长期存在消防不合格的事实。根据《消防法》第十六条规定，机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：（二）按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修、确保完好有效；（三）对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查。《广东省实施的办法》第十六条：物业服务企业在服务区域内应担规律性下列消防安全责任；（二）负责管理、维修、保养公共消防设施和器材，确保公共消防设施和器材完好、有效。《商铺租赁合同》第8.5条也明确约定，甲方（出租方）尽最大努力保证xx广场的电梯、消防/火警检测系统、空调及其他各种设施处于良好的正常工作状态。案涉商业广场在竣工时虽然整体通过消防验收，但被告作为物业出租、管理方，对物业的消防设施设备负有修缮和保养义务，应尽最大努力保证物业中消防系统处于良好的正常工作状态。《商铺租赁合同》第13.2.2条约定“甲方（出租方）将尽最大努力及采取一切合理的措施保证乙方经营活动的顺利进行”。遵守消防法律法规、确保消防安全是每个企业、经营者都应尽的法定义务，但由于被告的消防安全管理失职和过错，导致原告餐厅不能营业，加上被告对商业额广场管理混乱，与众多租户发生经营纠纷，严重影响经营环境。同时，二城公司也与被告解除租赁公司，在这种状况下原告暂停交付租金具有合理理由，但被告却罔顾自己的过错，利用原告短期迟延交租的事由在2017年10月8日无理解除合同，被告的行为有违合同精神和诚信原则，并严重侵害原告的合法利益，应当赔偿原告的经济损失。二、根据《商铺租赁合同》第15.2、15.3、15.4条约定，被告应赔偿原告经济损失和返还租赁保证金，并承担原告因解决纠纷引起包括律师费的所有费用。1、原告委托深圳市国策资产评估有限公司对餐厅的装修和附属设施进行评估，评估价值为342973元，原告已于2018年11月17日将案涉商铺交还给被告，现以评估价值主张经济损失。2、由于消防安全问题导致原告无法经营，合同已经解除，被告应返还原告租赁保证金10万元。3、原告为解决纠纷引起包括律师费的所有费用合计74640元，具体包括：（1）本案律师费35000元；（2）被告与原告因案涉商铺合同纠纷相关的一审[（2018）粤0402民初1159号案]律师费20000元，二审[（2018）粤04民终3019号案]律师费15000元；（3）餐厅在产评估费3000元；（4）原告委托公证处进行证据保全的公证费1640元。综上，为维护自身合法权益，原告现向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告置地公司辩称，一、案涉商铺停止经营的根本原因，是原告拖欠租金等费用被告依据双方租赁合同的约定于2017年10月8日解除了与原告的租赁合同，与消防问题无关。理由是：首先，（2018）粤04民终3019号民事判决书已第18页一审法院认定事实部分已经明确描述“2017年10月8日置地公司向朱福香发出《关于解除商铺租赁合同的通知》……置地公司根据《商铺租赁合同》第16.3.5条约定，通知朱福香终止合同，朱福香应于2017年10月9日零时前清理铺内一切物品搬离商场。”即原告与被告的租赁合同在2017年10月8日解除后后，原告已无权在案涉商铺内继续经营。其次，根据被告提供的本诉证据1-9，案涉商场的消防一直处于验收合格的状态，合同解除前自动喷淋系统也都正常。消防部门作出的不同意原告投入使用、营业的决定是原告自身原因导致，与被告无关：第一、被告出租给原告的商铺是符合消防要求的，原告承租商铺后，应依据合同第7.1.4条自行报批营业前的消防验收。原告要做投入使用前的消防验收，在原告向被告提出请求的前提下，被告依据合同第7.1.4条可予以协助，然原告在起诉状中描述的其分别于2017年8月10日、2017年9月4日、2017年9月30日向消防部门申请了营业前的消防安全检查，但原告均没有证据证明针对其描述的三次消防安全检查，其有在检查前的合理期限内通知过被告，向被告请求过协助，由此产生的不利后果，当然应由原告自行承担。第二、根据原告提供的证据三，原告在起诉状中描述的其分别于2017年8月10日、2017年9月4日向消防部门申请的营业前的消防安全检查对应的结果应分别是2017年8月14日、2017年9月5日的《不同意投入使用、营业决定书》，然该两份决定书都列出了“经检查，存在下列消防安全问题：该场所厨房与其他部位的防火分隔，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第6.2.3条的规定”，而厨房与其他部位的防火分隔是原告二次装修的问题，与被告没有任何关系。另值得一提的是，（2018）粤04民终3019号民事判决书第27页第二段描述“本院经审理查明，一审庭审调查过程中，朱福香陈述2017年10月30日晚上6点，置地公司对其经营的餐厅停水停电，朱福香当天停止经营。之后，朱福香一直未开业经营”，可知朱福香自认2017年10月30日晚6点前，其商铺一直在正常使用、营业，说明原告根本没有按珠公消安不字（2017）第0161、0192号《不同意投入使用、营业决定书》不使用、不营业，从侧面也印证了原告在起诉状中描述的2017年8月10日、2017年9月4日向消防部门申请营业前的消防安全检查并对应收到了珠公消安不字（2017）第0161、0192号《不同意投入使用、营业决定书》不具有真实合法性，否则其应当无法在该期间使用和营业。更为重要的是，该两份决定书均没有任何单位的盖章确认，被告也不认可其真实合法性。第三、根据原告提供的证据三，原告在起诉状中描述的其于2017年9月30日向消防部门申请的营业前的消防安全检查对应的结果应是2017年10月9日的《不同意投入使用、营业决定书》，该份决定书因有珠海市公安消防局的盖章，被告虽认可其真实合法性，但与原告停止营业没有任何关联，理由是：1、该份决定书的出具时间为2017年10月9日，在被告因原告违约依据合同于2017年10月8日单方解除与原告的租赁合同之后，自动喷淋系统是否启泵都与原告都没有关系，原告应当按解除合同通知的内容立即搬离商铺；2、该份决定书出具的落款时间为2017年10月9日，正常收到该份决定书后是不应再使用和营业的，然原告营业至2017年10月30日，说明其收到该份决定书的时间晚于2017年10月30日，否则原告就是在非法经营。本案的实际情况是原告拒不搬离商铺也不交纳租金，被告于2017年10月29日对案涉商铺进行了停水停电，原告因无水电无法经营才未经营，而非因收到落款时间为2017年10月9日的《不同意投入使用、营业决定书》而未经继续经营。3、根据被告提供的本诉证据1-9，案涉商场的消防一直处于验收合格的状态，合同解除前自动喷淋系统也都是正常的。落款为2017年10月9日《不同意投入使用、营业决定书》中描述自动喷淋系统无法启泵，不是说自动喷淋系统坏了启动不了，而是原告没有在合理期限内通知过被告，并向被告请求协助启泵，导致消防验收人员来到现场没有被告的协助未在现场做启泵的测试就直接以自动喷淋系统无法启泵不同意其投入、使用。这个结果完全是原告自身的原因导致，与被告无关。二、原告在起诉状事实与理由部分要求被告赔偿原告经济损失和返还租赁保证金，并承担原告因解决纠纷引起的包括律师费的所有费用的请求权基础是《商铺租赁合同》第15.2、15.3和15.4条，而以上条款使用的前提是被告违约原告单方解除合同，而本案系因原告违约被告依据租赁合同16.3.5条之约定于2018年10月8日单方解除了与原告的租赁合同，为此，原告要求被告赔偿餐厅经济损失、退还租赁保证金、承担律师费、评估费、公证费等没有任何法律和合同依据。综上，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，恳请贵院予以驳回。被告置地公司向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付为（2018）粤04民终3019号案支付的二审律师费13000元、为（2019）月0402执1110号案支付的执行律师费13000元，为本案本诉支付的一、二审全部律师费（暂计至本诉一审支付律师费25000元）、为本案反诉支付的一、二审全部律师费（暂计至反诉一审支付律师费5000元）；2.判令原告承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年9月29日，原、被告就被告将其承租和装修的坐落于珠海市x路xx广场xx购物中心xx号铺出租给原告作纸上烤鱼使用订立了《珠海置地新天地企业策划有限公司商铺租赁合同》（以下简称“合同”），约定承租面积329平方米（其中包括分摊公共面积），每月租金4万元，租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止。合同第16.7条约定，因被告催付租金或其他费用引起的所有费用（包括一切律师费），及被告行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由原告承担，被告有权向原告追讨。因原告未按时交纳租金等费用，被告于2018年1月26日向珠海市香洲区人民法院起诉租金等费用和已发生的一审律师费26,000元，珠海市香洲区人民法院作出的（2018）粤0402民初1159号民事判决书依据合同16.7条判决支持了被告主张的26000元一审律师费。后原、被告均提起上诉，被告为此又支付二审律师费13,000元。珠海市中级人民法院受理上诉后作出（2018）粤04民终3019号民事判决书（以下简称“终审判决”）判决维持了被告主张的26000元一审律师费。然因原告拒不履行终审判决，被告向珠海市香洲区人民法院申请强制执行，执行案号为（2019）粤0402执1110号。被告又为此支付委托执行律师费13,000元。原告于2019年1月14日依据合同向贵院提起本诉，被告又为本诉支付律师费25,000元、为依据合同提起的反诉支付律师费5000元。除被告依据终审判决正在申请执行的26,000元一审律师费外，依据合同16.7条约定，原告还应当承担被告支付的二审律师费13,000元、申请执行律师费13,000元、本案本诉一审律师费25,000元、本案反诉一审律师费5,000元和本案本诉、反诉产生的二审全部律师费。原告朱福香对被告置地公司的反诉辩称，对被告的反诉的经济损失两个不确认，具体理由就是原告所称的律师费用我方认为导致本案的主要原因是被告没有履行租赁合同，同时也给原告造成了其他的营业损失。所以我方认为被告的请求没有法律依据和事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年9月29日，原、被告就租赁位于珠海市xx路xx广场xx购物中心xx号铺位签订《珠海市置地新天地企业策划有限公司商铺租赁合同》（以下简称“商铺租赁合同”）。合同4.2.2和4.2.3约定，租赁保证金人民币100000元，朱福香在向置地公司交纳保证金后签订租赁合同。租赁期间，如果朱福香有违反或不履行合同的行为，并给置地公司造成损失或者损害，在置地公司发出要求朱福香纠纷该行为并赔偿置地公司的书面通知7天内，朱福香拒不纠正该行为并赔偿置地公司损失的，置地公司有权直接抵扣朱福香向其交纳的租赁保证金（不影响置地公司对朱福香该行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿置地公司因朱福香该行为而造成的损失或者损害。合同第16.7条约定，置地公司因向朱福香催付租金或其他费用而引起的所有费用（包括一切律师费）及置地公司因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由朱福香承担，置地公司有权向朱福香追讨该费用开支。合同签订后，原告于2016年9月29日向被告支付租赁保证金100000元。被告将涉案租赁物业交付原告。原告承租商铺后，将商铺装修后开设珠海市鱼裹餐饮管理有限公司，并以租赁商铺为经营地址办理的工商营业执照。原告主张因其与股东拆伙独自接手经营餐厅，将餐厅名称变更为“珠海市鱼里花餐饮服务有限公司”，因变更名称需进行消防验收检查合格后方能投入使用、营业，故其分别于2017年8月10日、2017年9月4日、2017年9月30日向消防部门申请消防安全检查，但均存在“自动喷淋灭火系统无法启泵”问题，而导致未能通过消防验收。原告提交一份珠海市公安消防局于2017年10月9日出具的《不同意投入使用、营业决定书》[珠公消安不字（2017）第0209号]，载明根据你单位（场所）关于珠海市鱼花里餐饮服务有限公司（更换营业执照）（地址：珠海市xx路**（xx广场****商铺）投入使用、营业前消防安全检查的申请，我局于2017年9月30日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：1、该场所自动喷淋灭火系统无法起泵。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。关于自动喷淋灭火系统的运行，庭审中原告申述是由被告来启动，在装修的事实原告没有移动喷淋头，三次消防验收时被告均没有配合启动；被告陈述，商铺内的设施是由原告自行安装，但整个系统是由小区的物业启动的。因朱福香未按时缴纳租金双方发生纠纷，本院于2018年1月29日受理置地公司诉朱福香房屋租赁合同纠纷一案。该案审理中，本院依法追加二城公司为第三人，并于2018年8月14日作出（2014）粤0402民初1159号民事判决书，判决主文如下：一、被告朱福香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海置地新天地企业策划有限公司支付2017年9月19日至2017年10月5日租金、水电费合计人民币38096元；二、被告朱福香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海置地新天地企业策划有限公司按照每月人民币20000元的标准支付自2017年10月9日起至实际搬离之日的占用费（暂计至2018年1月24日为72000元）；三、被告朱福香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海置地新天地企业策划有限公司支付律师费人民币26000元；四、驳回原告珠海置地新天地企业策划有限公司的其他诉讼请求。该判决书中第12页至第15页审理查明部分记载如下：1、因被告未按时交纳租金等费用，原告于2017年10月3日向被告发出《催缴通知》要求被告在2017年10月3日18时前向原告交纳2017年9月19日至2017年10月5日的租金等费用共计38096元，并告知原告根据《商铺租赁合同》第16.1条的约定，自2017年10月4日起被告将承担逾交费的违约金，被告应于2017年10月5日18时前交纳上述费用，否则根据合同条款，于2017年10月6日零时，采取停止供应电、空调或其他设施的措施。如在2017年10月8日18时前仍未交纳应交费用的，原告根据合同的约定解除合同，收回商铺。2、原告向被告发出《催缴通知》后，因被告未及时足额支付租金等费用，原告于2017年10月5日向被告发出《停电通知》，要求被告按照《租赁合同》第16.1条的约定交清所有费用，否因被告未按时交纳租金等费用，原告于2017年10月3日向被告发出《催缴通知》要求被告在2017年10月3日18时前向原告交纳2017年9月19日至2017年10月5日的租金等费用共计38096元，并告知原告根据《商铺租赁合同》第16.1条的约定，自2017年10月4日起被告将承担逾交费的违约金，被告应于2017年10月5日18时前交纳上述费用，否则根据合同条款，于2017年10月6日零时，采取停止供应电、空调或其他设施的措施。如在2017年10月8日18时前仍未交纳应交费用的，原告根据合同的约定解除合同，收回商铺。3、原告向被告发出《催缴通知》后，因被告未及时足额支付租金等费用，原告于2017年10月5日向被告发出《停电通知》，要求被告按照《租赁合同》第16.1条的约定交清所有费用，否则原告将采取停止供应电、空调或其他设施的措施。4、2017年10月8日原告向被告发出《关于解除商铺租赁合同的通知》，通知被告由于其欠交2017年9月19日至2017年10月5日的租金等费用及该部分的违约金。原告根据《商铺租赁合同》第16.3.5条约定，通知被告终止合同，被告应于2017年10月9日零时前清理铺内一切物品搬离商场。5、再查明，2017年10月9日，珠海市公安消防局出具珠公消安不字（2017）第0209号《不同意使用、营业决定书》，载明根据你单位（场所）关于珠海市鱼花里餐饮服务有限公司（更换营业执照）（地址（地址：珠海市xx路**（xx广场****商铺使用、营业前消防安全检查的申请，我局于2017年9月30日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：1、该场所自动喷淋灭火系统无法起泵。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。6、还查明，2010年12月21日珠海市置地新天地物业管理有限公司与第三人就租赁xx路xx9号xx广场（三期）4栋1-4层全部、负一层部分，xx路xx9号xx广场（三期）4栋1-4层全部、负一层部分签订了租赁合同，后珠海市置地新天地物业管理有限公司、珠海市置地新天地投资发展有限公司与第三人签订了合同转让协议，约定珠海市置地新天地物业管理有限公司将其与第三人的所有权利义务转让给了珠海市置地新天地投资发展有限公司，2015年12月17日珠海市置地新天地投资发展有限公司经珠海市工商行政管理局核准变更为珠海置地新天地企业策划有限公司。7、涉案租赁商铺位于xx路xx9号xx广场（三期）4栋1-4层全部、负一层部分，xx路xx9号xx广场（三期）4栋1-4层全部、负一层部分所有权属于第三人二城公司，原告向第三人二城公司承租后转租给被告，原告与第三人二城公司的租赁期限为2011年4月15日至2028年4月14日。8、本院在审理的原告珠海置地新天地企业策划有限公司起诉其他涉及租赁涉案金福广场（三期）商铺房屋租赁合同纠纷案件中查明，2017年9月27日原告与二城公司签订《协议书》，确认自2017年9月5日起解除原告与二城公司租赁关系，合同解除30日内，原告负责全部解除、终止所有与第三方签订的合同并负责结清第三方债务，自2017年10月6日起涉案物业全部归第三人二城公司。2017年9月28日原告与二城公司签订《协议》，确认自2017年10月5日起，位于xx路**xx广场（三期）4栋1-4层全部、负一层部分的房屋使用权、收益权（包含但不限于租金、租赁保证金、水电费、物业管理费）、处置权（与原次承租人的签约决定权）等所有权利，全部归属二城公司,原告应在2017年10月5日自行负责全部解除、终止所有与第三方（包含但不限于原次承租人）签订的合同，原次承租人可与二城公司签订《xx广场商铺租赁合同》并向二城公司交纳租金及租赁保证金。2017年10月19日，原告与二城公司签订《二城广场物业管理服务合同》，约定2017年10月6日至2017年11月5日期间原告负责对位于xx路xx9号xx广场（三期）4栋1-4层全部、负一层部分的物业进行管理。9、又查明，因原告与二城公司解除租赁合同、原次承租人需要与二城公司重新签订租赁合同问题，造成涉案xx广场众多租户与业主出现纠纷，珠海市香洲区前山街道办曾出面进行调解。10、庭审中，第三人表示正在和被告协商继续经营事宜，明确涉案商铺应由被告先交还原告，原告再交还第三人。置地公司及朱福香不符上述判决提起上诉。珠海市中级人民法院经审理于2018年12月26日作出（2018）粤04民终3019号民事判决，维持珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初1159号民事判决书第一、三、四项及诉讼费负担部分的决定；变更珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初1159号民事判决第二项为：朱福香于本判决生效之日起十日内向珠海置地新天地企业策划有限公司支付2017年10月9日至2018年11月17日期间的占用费共372667元。”该判决第27页载明“本院经审理查明，一审庭调查过程中，朱福香陈述2017年10月30日晚上6点，置地公司对其经营的餐厅停水停电，朱福香当天停止经营。之后，朱福香一直未开业经营。2018年6月5日，朱福香向置地公司的王经理发微信内容如下“黄经理你好，我们经慎重考虑觉得二城广场现在的状况不太适合经营了，由于缺乏专业商场管理导致商铺位空置多，人流稀少，严重缺乏经营氛围，不经营了，谢谢”。之后，置地公司的王经理多次发微信要求朱福香先交还商铺，但朱福香一直以各种理由未予交还。直至2018年11月17日，朱福香与置地公司、二城公司签署了《商铺交接确认书》，确认朱福香于2018年11月17日将涉案商铺交还给置地公司，置地公司于同日将该商铺交还二城公司。”该判决第28页至30页本院认为部分载明：“1、关于朱福香应否向置地公司支付2017年9月19日至2017年10月5日的租金、水电费38096元的问题。朱福香认为，第一，2017年9月5日起置地公司与二城公司已解除租赁合同，置地公司已丧失承租权，无法继续履行涉案商铺租赁合同，第二，置地公司就其与二城公司解除合同事宜未依法履行通知义务，导致涉案商场大面积商铺关门和小商户闹事，第三，置地公司对涉案商铺断水断电、不配合验收，导致商铺无法投入使用。据此，朱福香主张其享有不安抗辩权，不应支付租金，不需承担违约责任。本院认为，虽然置地公司与二城公司于2017年9月27日签订协议约定从2017年9月5日起解除租赁合同，但是置地公司与二城公司签订解除合同后直至2017年10月5日期间，朱福香并未因置地公司与二城公司解除合同而停止营业，置地公司对涉案商铺停水停电发生在2017年10月29日，消防部门亦是在2017年10月9日发出不能继续使用的决定书，因此在2017年9月19日至10月5日期间，朱福香一直正常使用涉案商铺。合同具有相对性，置地公司与二城公司解除租赁合同，并不当然即解除朱福香与置地公司租赁合同，朱福香和置地公司签订的商铺租赁合同对双方仍有约束力，朱福香在使用涉案商铺的期间仍应向置地公司交纳租金和水电费等。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行……当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”和第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”的规定，即使朱福香享有不安抗辩权，其在中止交纳租金义务时，亦应当及时通知置地公司，但是朱福香并未履行通知义务，因此朱福香在事后以其享有不安抗辩权为由对其欠交租金的行为抗辩免责，显然理据不充分，不应予以采纳，一审法院认定朱福香应交纳2017年9月19日至10月5日的租金、水电费共38096元，理据充分，本院予以维持。2、关于朱福香应否向置地公司支付拖欠上述租金、水电费的违约金的问题。据上分析，朱福香未按期支付2017年9月19日至10月5日的租金、水电费，构成违约，置地公司有权依照涉案商铺租赁合同的约定，解除合同，不予退还履约保证金。虽然合同第16.1条约定逾期支付租金的违约责任为按逾期交纳租金的3%支付违约金，但是根据合同第16.3条“在租赁期内，乙方有列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，履约保证金不予退还，并收回该商铺，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：……16.3.5拖欠支付租金、管理费或其他费用超过7日”和第16.4条“甲方依据本合同第16.3条单方面终止合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回商铺；租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿”的约定，可见涉案商铺租合同第16.1条和第16.3、16.4条针对逾期支付租金的违约情形，分别约定了置地公司享有两种不同主张违约责任的方式，根据第16.1条，置地公司可按3%收取逾期支付的违约金，根据第16.3条可主张解除合同，没收租赁保证金作为违约金赔偿，若租赁保证金不足赔偿置地公司损失的，朱福香还应负责赔偿损失。本案中，置地公司针对朱福香逾期支付租金，选择解除合同，故对于朱福香的违约责任应适用第16.3条，由于置地公司不仅主张不予退还保证金，还对逾期搬离主张了占用费，置地公司没有提供证据证明没收租赁保证金不足以弥补朱福香逾期支付租金给其造成的损失，因此置地公司要求朱福香按每3%的标准支付逾期支付租金的违约金，依据不足，不应予以支持，一审法院对此认定正确，本院予以维持。3、关于朱福香应否向置地公司支付2017年10月9日起至2018年11月17日期间的占用费的问题。2017年10月9日，公安消防管理机关作出涉案商铺不能继续使用的决定，但是朱福香并未因此停业。直至2017年10月29日，置地公司基于朱福香逾期支付租金等拒不交纳，对涉案商铺停水停电，符合合同约定。之后朱福香仍未交纳拖欠的租金和水电费，既不经营，也不交还涉案商铺，且根据朱福香与置地公司工作人员王经理的微信聊天记录，可见朱福香在2018年6月5日明确表示不打算租赁涉案商铺经营，置地公司也多次催促朱福香交还商铺，但朱福香仍不交还商铺，因此从2017年10月9日至2018年11月17日期间，朱福香占有涉案商铺，应当向置地公司支付占用费。朱福香于2019年1月14日提起本案诉讼，主张因置地公司的违约给其造成了以下损失，请求置地公司赔偿：1.装修、附属设施和物品损失342973元，原告提交一份由深圳市国策资产评估有限公司出具的《资产评估报告》，显示涉案商铺内珠海市鱼里花餐饮服务有限公司的室内装修类资产在2018年10月31日的评估值为342973元；2.本案支付律师费26000元、评估费3000元、公证费1640元，（2018）粤0402民初1159号及（2018）粤04民终3019号案件中支出的律师费44000元，原告提交了委托代理合同、发票等证明；3.2017年10月至2018年11月的停业损失共240000元，原告提交了其经营餐厅2016年12月至2017年9月的收入明细，主张每月存收入18000元。置地公司主张支出如下律师费，请求朱福香赔偿：1.(2018)粤04民终3019号案件中二审律师费13000元；2.申请执行(2018)粤04民终3019号执行律师费13000元；3.本案本诉律师费25000元，反诉律师费5000元。上述费用，被告均提交了律师代理合同、转让凭证及发票证明。庭审中，被告陈述在其丧失承租权后，业主二城公司同意接收次承租人的租赁合同。原告陈述业主要其再交10万元押金才签合同，而被告不肯和原告解除合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用本案原、被告争议的焦点问题是，被告是否存在违约行为导致合同不能继续履行。朱福香认为导致不能继续履行租赁合同的原因有：1.消防验收不合格；2.原告变更工商登记时置地公司已经与案外人二城公司解除了合同。置地公司认为合同不能履行的原因是朱福香未按合同约定缴纳租金，置地公司解除了租赁合同。对此，本院认为，首先，置地公司作为出租方，负有协助、配合朱福香进行消防验收的义务,根据珠海市公安消防局出具的《不同意投入使用、营业决定书》，未通过消防验收的原因为“自动喷淋灭火系统无法起泵”，而该系统的验收需要由被告置地公司予以协助，显然置地公司未尽到协助、配合验收的义务。但该事项并非是造成双方解除合同的决定性原因，理由如下：一是朱福香于2016年9月开始承租涉案商铺，经营餐饮并且通过了消防验收。在2017年9月因变更名称而需再次申请消防验收，因被告未及时予以协助而未通过消防验收，即未通过消防验收仅是被告未及时协助开启水泵系统，而并非是租赁物本身客观上无法使用，故这种影响只是短期的影响，并且是可以再次申请消防验收予以消除的。二是在消防验收期间及珠海市消防局作出不予投入使用决定后，朱福香并未停止经营，直至2017年10月29日置地公司因朱福香欠缴租金而对涉案商铺停水、停电，可见置地公司未尽协助消防验收的义务，对原告继续使用商铺并未产生决定性的影响，并非是原、被告合同解除的根本原因。其次，置地公司因与二城公司于2017年9月5日解除租赁合同而丧失了涉案商铺的出租权，如朱福香继续经营必然面临重新与二城公司协商签订租赁合同的局面，且在此期间置地公司并未及时准确地向朱福香告知置地公司与二城公司之间关于涉案商铺经营管理权转移的情况，故对朱福香继续使用及履行租赁合同势必产生一定程度的影响，但从2018年6月5日朱福香向置地公司的王经理发微信内容中以及庭审中陈述二城公司要求其交100000元保证金签合同的陈述中可以看出，在置地公司与二城公司解除租赁合同后，朱福香是有权选择继续承租涉案商铺经营，即置地公司丧失出租权并未导致朱福香不能继续承租涉案商铺的后果。再次，已经发生法律效力的(2018)粤04民终3019号民事判决已确认因朱福香逾期交付租金，置地公司通知解除合同，故双方租赁合同解除的根本原因在于朱福香逾期交付租金的违约行为。综上，置地公司在合同履行中未尽协助消防验收的义务及丧失出租权的行为并不构成根本违约，合同不能继续履行的根本原因在于朱福香逾期交付租金，置地公司因此解除合同。置地公司不构成根本违约，朱福香请求置地公司赔偿装修、物品等损失342973元、律师费、评估费、公证费等74640元，理据不足，应予驳回。关于朱福香请求的2017年10月9日至2017年11月7日的经营损失，消防部门虽然于2017年10月9日发出不投入经营使用的决定书，但朱福香并未因此停业，直至2017年10月29日，置地公司基于朱福香逾期支付租金对涉案商铺停水停电，所以在该期间朱福香并没有营业损失。置地公司基于朱福香逾期支付租金而对涉案商铺停水停电，符合合同约定，而之后朱福香仍未缴纳拖欠租金和水电费，亦不交还涉案商铺直至2018年11月17日，可见未使用涉案商铺进行经营，系朱福香的原因而造成，且对于置地公司在合同履行过程中的过错，(2018)粤04民终3019号民事判决中在认定占有使用费时已经予以考虑，本案中朱福香请求置地公司支付2017年10月9日至2017年11月7日的商铺期间的营业损失，依据不足，应予驳回。关于被告反诉请求的律师费。原、被告商铺租赁合同第16.7条约定，置地公司因催讨租金或其他费用而引起的所有费用（包括一切律师费），由朱福香承担。故置地公司请求朱福香承担(2018)粤04民终3019号二审的律师费及该案的执行律师费共26000元，符合合同约定，本院予以支持。但因本案本诉和反诉而支出的律师费，并非是为追讨租金或其他费用而引起，且置地公司在履行合同中亦存在一定的过错，故对置地公司请求朱福香承担因本案本诉、反诉支出的律师费30000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用—、驳回原告（反诉被告）朱福香的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）朱福香于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）珠海置地新天地企业策划有限公司支付律师费26000元；三、驳回被告（反诉原告）珠海置地新天地企业策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5188元，由原告朱福香负担；反诉受理费600元，由原告朱福香负担279元，被告珠海置地新天地企业策划有限公司负担321元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 庞 博二〇一九年三月十八日书记员 卓嘉聪陈茂昶