福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0182民初2513号 原告：黄季钟，男，1965年10月31日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：李凌鹏、何睿，福建皓森律师事务所执业律师。 原告：黄季林，男，1968年10月9日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：黄季钟，身份信息如上。 被告：陈惠芳，女，1968年1月19日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：郑秀珠，福建宇开律师事务所执业律师。 第三人：黄茂权，男，1977年10月4日出生，汉族，住福州市长乐区。 第三人：陈丽华，女，1978年9月4日出生，汉族，住福州市长乐区。 原告黄季钟与被告陈惠芳、第三人黄茂权、陈丽华执行异议之诉一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用普通程序审理。2018年10月31日，本院依法追加黄季林作为本案共同原告。2019年3月11日，本院依法组成合议庭对本案进行公开审理。原告黄季钟及其委托诉讼代理人李凌鹏、何睿，原告黄季林的委托诉讼代理人黄季钟，被告陈惠芳的委托诉讼代理人郑秀珠以及第三人陈丽华到庭参加诉讼，第三人黄茂权经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄季钟与黄季林向本院提出诉讼请求：1、确认二人与黄茂权、陈丽华于2016年4月10日签订的《房屋买卖合同》有效；2、请求长乐区人民法院停止对位于福州市长乐区房屋的查封和执行。事实与理由：长乐区人民法院在陈惠芳与黄茂权、陈丽华民间借贷案件执行过程中查封了位于福州市长乐区房屋。事实上，该房已由黄茂权与陈丽华于2016年4月10日出卖给黄季钟与黄季林，二人付清了全部购房款并实际使用至今。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封。扣押、冻结”，黄季钟与黄季林已经通过合法途径获得房屋所有权和使用权，因房屋没有土地证、产权证等原因，二人无法办理过户登记手续，并无过错，根据上述规定法院不得进行查封和执行。为此，二人向法院提起案外人执行异议，法院于2018年6月5日作出（2018）闽0182执异3号执行裁定书，裁定驳回异议申请。二人不服，故提起案外人执行异议之诉。 陈惠芳辩称，一、原告第一项诉求是确认其与第三人所签《房屋买卖合同》有效，该诉求属于确认合同效力之诉，与执行异议之诉不是同一法律关系，不属于本案审查范畴。二、原告与第三人签订的《房屋买卖合同》并非真实，双方约定用于抵扣购房款的债务并不属实。原告与第三人黄茂权系叔侄关系，双方约定的月利率3%明显高于法定上限，不符合正常民间借贷交易习惯，不排除第三人黄茂权因负债太多为躲避债务故意与原告签订《房屋买卖合同》。三、即使《房屋买卖合同》系真实的，原告也未取得异议房屋的物权。原告因自身原因怠于行使权力，至今未办理产权过户手续，故《房屋买卖合同》即使真实，也不产生物权效力。 陈丽华辩称，陈惠芳系其舅妈，黄季钟与黄季林系其丈夫黄茂权的堂叔，其早在2016年4月10日即已将房屋出卖给原告，故对原告之诉请均无异议。 黄茂权未作答辩。 本院经审理认定事实如下：黄茂权与陈丽华系夫妻关系。黄季钟与黄季林系胞兄弟关系，二人系黄茂权的堂叔。陈惠芳系陈丽华的姨妈。本院在执行陈惠芳诉黄茂权、陈丽华民间借贷关系一案过程中，于2017年10月10日作出（2016）闽1082执1228号民事裁定，裁定查封黄茂权、陈丽华位于福州市长乐区的房屋，期限为三年。后黄季钟认为，黄茂权与陈丽华已于2016年4月10日将房屋出卖给黄季钟及其胞弟黄季林，二人已付清全部购房款并实际占有使用至今，法院的查封侵害其合法权益，故其向本院提出执行异议。本院经审查后于2018年6月5日作出（2018）闽0182执异3号民事裁定，裁定驳回黄季钟的异议。黄季钟不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。审理中，本院依法追加黄季林为本案共同原告。 另查明，案涉房屋位于福州市长乐区，陈丽华陈述房屋是多年前以11万元价款向村里购买土地后自行修建的两层别墅，未取得城乡建设工程规划许可，至今未办理集体土地使用权证和房产证。2016年4月10日，黄茂权作为出卖人（甲方），黄季钟与黄季林作为买受人（乙方），双方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房屋及土地使用权以总价255万元出卖给乙方，并同意将结欠乙方的借款本息共计252.9万元充抵购房款。据黄季钟与黄季林主张，二人共向黄茂权出借三笔借款，分别为：1、2014年1月28日，黄茂权向黄季林出具一张借条，确认向黄季林借款60万元，月息3分，借期一年；同日，黄季林通过银行转账向黄茂权汇款60万元。2、2014年2月18日，黄茂权向黄季林出具一张借条，确认向黄季林借款40万元，月息3分，借期一年；同日，黄季林通过银行转账向黄茂权汇款40万元。3、2016年3月27日，黄茂权向黄季钟出具一张借条，确认向黄季钟借款75万元用于偿还偿还黄孝姜欠款；同日，黄季钟通过银行转账向黄孝姜指定的陈瑶账户汇款75万元。《房屋买卖合同》签订次日，黄茂权将房屋钥匙交给黄季钟。此后，该房由黄季钟出租给他人使用至今。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。由此可见，案外人欲证明其对不动产享有足以排除强制执行的民事权益的，需符合上述四个要件。 根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除”。本案中，黄茂权与陈丽华未取得乡村建设规划许可证自行建设案涉房屋，且至今未能补办，故案涉房屋的建设违反上述法律规定，属不可交易物，黄茂权将案涉房屋出卖给黄季钟、黄季林，双方之间签订的《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定，应认定无效。除此之外，黄季钟与黄季林在买受案涉房屋时明知没有办理乡村建设规划许可证，无法办理土地证或房产证，却仍购买案涉房屋，其自身亦存在一定过错。因此，黄季钟与黄季林虽实际占有使用案涉房屋，但并没有证据证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请法院停止对案涉房屋的查封和执行，依法不予支持。黄茂权经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可予缺席审理和判决。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回黄季钟、黄季林的诉讼请求。 案件受理费27040元，由黄季钟、黄季林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  蔡宏佺 审 判 员  林学章 人民陪审员  陈文庆 二〇一九年三月二十八日 书 记 员  薛友虹 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国城乡规划法》 第六十五条规定在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性和真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院《关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。