广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终10601号上诉人（原审原告）:张荣津，男，汉族，1995年12月8日出生，住广东省汕尾市。委托代理人:庄菁琳，广东莞信律师事务所律师律师。委托代理人：周梓炜，广东莞信律师事务所律师辅助人员。被上诉人（原审被告）：徐国军，男，汉族，1974年8月21日出生，住江西省抚州市。委托代理人：袁良平，广东南天星律师事务所律师。委托代理人：潘炯阳，广东南天星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖红英，女，汉族，1978年7月10日出生，住江西省抚州市。原审第三人：东莞市创葳房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市万江区新城社区莞穗路**滨江公馆**楼**铺。法定代表人：刘森荣。原审第三人：东莞市宏盈按揭服务有限公司，住所地，住所地：广东省东莞市南城街道鸿福路**中环财富广场**iv>法定代表人：张建锋。上诉人张荣津与被上诉人徐国军、肖红英及原审第三人东莞市宏盈按揭服务有限公司(以下简称宏盈公司)、东莞市创葳房地产经纪有限公司（以下简称创葳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初9332号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张荣津的一审诉讼请求：一、解除张荣津与徐国军、肖红英在2017年3月11日签署的《房地产买卖合同》；二、徐国军、肖红英返还张荣津已支付的定金100000元；三、徐国军、肖红英支付张荣津损失524800元；四、徐国军、肖红英承担张荣津支出的中介费10000元、公证费740元；五、本案诉讼费用、评估费6562元等由徐国军、肖红英承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百一四十四条的规定，判决：一、解除张荣津与徐国军、肖红英于2017年3月11日订立的房地产买卖合同；二、限徐国军、肖红英在判决发生法律效力之日起三日内向张荣津返还定金100000元；三、驳回张荣津的其他诉讼请求。一审诉讼费5451.70元，张荣津已预交，由张荣津承担4301.70元，徐国军、肖红英承担1150元。一审宣判后，张荣津不服原审判决，向本院提起上诉，张荣津的上诉请求：一、请求撤销原审判决第三项，并改判：1.徐国军、肖红英向张荣津支付损失100000元；2.徐国军、肖红英承担张荣津支出的中介费10000元、公证费740元、评估费6562元（以上合计为117302元）；二、请求判令徐国军、肖红英承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、张荣津并未明示放弃适用定金罚则，原审法院误解张荣津的诉求，导致判决有误。张荣津在原审起诉状中的诉求第二项为“徐国军、肖红英双倍返还张荣津已支付的定金20万元”；第三项为“徐国军、肖红英支付张荣津损失（损失为案涉房屋的现有价值与合同金额的差价扣减违约金，损失暂以50万计，最终以评估报告为准）”；该第三项诉求中的张荣津损失为扣减第二项10万元违约定金后的金额。后在庭审中，张荣津经原审法院询问后分别将第二项、第三项变更为“第二项、被告返还原告已支付的定金100000元”、“第三项、被告支付原告损失524800元”，变更后的第三项包括了第二项中10万元违约定金，变更后的诉求并未放弃定金罚则中的100000元。由上述可知，1、无论是变更前还是变更后，张荣津第二项及第三项的主张均以案涉房屋的现有价值与合同金额的差价为限，变更后的诉求更便于计算，避免叠加加重违约方的违约责任，并非基于放弃定金罚则；2、张荣津在原审庭审中也多次强调，张荣津并未放弃定金罚则。二、退一步讲，即使张荣津对于主张违约定金和违约损失赔偿虽然作出选择，但明确表示不放弃另一诉请的，为避免诉累、实现解决纠纷的目的，应当按照有利于守约方权利实现的诉请进行处理。定金罚则依据《中华人民共和国合同法》第115条的规定处理，而赔偿损失则依据《中华人民共和国合同法》第107条的规定处理。法律并未禁止同时依据上述规定主张违约定金责任及违约损失赔偿责任，张荣津认为，只要合同任何一方未通过主张重复获益的，均应有权予以主张。本案中，张荣津的主张从未超过实际损失（有评估报告为证），如法院驳回张荣津的诉求，则张荣津仍需依据定金罚则另行起诉，无论判决结果如何，都将给涉诉各方增加诉累，尤其是在目前各级法院普遍案多人少的现状下，另行起诉无疑增加司法机关负担，同时也不利于纠纷解决。三、根据张荣津与徐国军、肖红英签订的《房地产买卖合同》第八条第2款的约定，合同约定的定金罚则本质为弥补张荣津损失的违约责任，无论适用定金罚则还是损失赔偿责任，张荣津可获得的损失至少应为10万元（一倍定金）。原审法院认为根据合同第八条第2款中的约定，徐国军、肖红英应承担的违约责任为双倍返还定金，排除了其他的违约责任，上述条款的全文为“如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售于买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方的损失，唯买方不可进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”，从该合同条款约定可知，该条款明确返还双倍定金在于弥补买方的损失。即，该定金不仅具有担保的功效，同时具有惩罚违约方、补偿无过错一方当事人所受损失的目的。从该合同条款亦可知，卖方返还买方双倍定金后，买方才不可进一步赔偿。因此，退一步讲，即使原审法院上述认定成立的，也应当在徐国军、肖红英向张荣津支付20万元（双倍返还定金的金额）的前提下，张荣津才不可进一步赔偿，即张荣津可获得的损失至少应为10万元（一倍定金）。四、即使《房地产买卖合同》第八条第2款为有效条款，基于徐国军、肖红英的违约行为，徐国军、肖红英仍应当在其给张荣津造成损失的范围内承担赔偿责任，否则不利于鼓励诚信，不利于保护合同当事人的合法权益，更不利于维护社会经济秩序，有违《合同法》的立法宗旨。该观点广东省高级人民法院曾在案号为（2014）粤高法民一申字第265号的民事裁定书予以认可。关于《房地产买卖合同》第八条第2款“唯买方不可进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”的约定，广东省高级人民法院在案号为（2014）粤高法民一申字第265号的民事裁定书中认为：1、“该约定合法有效，但解约定金的设定并不意味着当事人在任何时候、任何情况下均有解除合同的权利，行使约定解除权（说明：本案为阻却守约方进一步主张赔偿）应以遵守诚实信用原则为前提。”；2、“上述事实表明，任华（卖方）在合同签订后至2006年1月18日，实施了一系列履行合同义务的行为，其配合买方申请贷款同时是接受了对方的履行行为，在贷款银行出具贷款承诺书后，任华收取售楼款已经得到有效保障。林淑娟（买方）作为守约方，对合同实际履行完毕具有合理期待。任华在实施一系列履约行为特别是接受对方的履行后，要求行使合同解除权（说明：本案中，徐国军、肖红英接受张荣津定金后，并在张荣津已取得同贷书的情况下，在2018年3月22日以不存在的理由单方面提出解除合同），与之前的行为性质完全相反，属于对权利的滥用，不应得到支持。”、“相反，在同一市场环境下，若合同解除，林淑娟则会因为信赖合同实际履行而丧失交易机会，增加购房成本，（说明：本案中，购房为张荣津的刚需，现基于徐国军、肖红英的行为，张荣津被迫提出解除合同，已丧失交易机会，按照目前的房价，重新购房务必增加购房成本，从案涉房屋的评估价中即可窥见一二）林淑娟作为诚信履约的一方，显然不应承受这样的损失，否则就是鼓励不诚信，而不是支持诚信。”从广东省高级人民法院上述论述可知，虽然案涉合同条款有效，但该条款并非无限度维护违约方在违约行为中的不当获益，而应当在考量合同具体履行过程后加以确定是否适用。本案中，张荣津与徐国军、肖红英于2017年3月11日签署合同，合同签订后，张荣津一直为履行合同而进行各项工作，徐国军、肖红英却因房价上涨在加价不成后于2018年3月22日（距离签订合同已时隔一年）向张荣津主张解除合同，导致张荣津因信赖合同实际履行而丧失交易机会。而原审法院在徐国军、肖红英存在此种违背诚信的行为及张荣津遭受巨大损失的前提下，仍认为张荣津的诉请理据不足，显然不利于鼓励诚信，更不利于维护社会经济秩序，有违《中华人民共和国合同法》的立法宗旨。徐国军、肖红英均未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。东莞市宏盈按揭服务有限公司、东莞市创葳房地产经纪有限公司均未在法定期限内向本院提交书面意见。二审期间，双方均未向本院提交新证据。经二审审理，对原审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，原审庭审中，张荣津陈述“原告并未放弃定金罚则，原告所主张的损失包括双倍返还定金中的一倍定金，因定金罚则不足以弥补原告的损失，原告有权就实际产生的损失向被告主张赔偿……”本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕张荣津的上诉，本案的二审争议焦点为：张荣津主张徐国军、肖红英应支付100000元损失是否成立。对此本院分析如下：首先，原审结合张荣津20**年2月8日获得银行同贷书后徐国军、肖红英一直未办妥解除抵押登记手续并于2018年3月22日向张荣津主张解除合同等事实认定徐国军、肖红英存在违约，徐国军、肖红英亦未对此提出上诉，本院对此予以确认。其次，案涉《房地产买卖合同》系双方自愿订立，不存在违法法律及行政法规的约定，双方均应遵照执行。该合同第八条第二款约定，“如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售于买方，则卖方需返回买方双倍定金予买方以弥补买方的损失，唯买方不可进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”。结合张荣津关于返还定金及向其赔偿损失的诉讼请求并根据张荣津一审庭审中关于“其并未放弃定金罚则，其所主张的损失包括双倍返还定金中的一倍定金”的陈述，本院认为，案涉合同第八条第二款应当理解为徐国军、肖红英存在违约行为时，其对张荣津的损失赔偿数额应以张荣津交付的定金的两倍为限。现根据张荣津的主张，本院认为其要求徐国军、肖红英支付100000元损失合法有据，本院予以支持，原审对此处理不当，本院予以纠正。另外，张荣津上诉主张徐国军、肖红英应向其支付中介费10000元、公证费740元、评估费6562元，缺乏依据，原审对此不予支持，处理正确，本院予以维持。综上所述，张荣津的上诉理由部分成立，对其成立部分，本院依法予以支持，对其不成立部分，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初9332号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初9332号民事判决第三项；三、徐国军、肖红英应于本判决发生法律效力之日起三日内向张荣津支付损失100000元；四、驳回张荣津的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5451.7元（张荣津已预交），由张荣津承担3753.35元、徐国军、肖红英承担1698.35元；二审案件受理费2646.04元，张荣津已预交，由张荣津负担390.25元，由徐国军、肖红英负担2255.79元。徐国军、肖红英应在本判决发生法律效力之日起三日内将其负担的二审案件受理费2255.79元迳付张荣津。本判决为终审判决。审判长  陈晓艳审判员  陈文静审判员  雷德强二〇一九年三月一日书记员  陈永钏张明明