辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初6880号原告：刘治坤，男，1988年10月23日生，汉族，住所辽宁省长海县。委托诉讼代理人：李琳、周彦民，均系辽宁书源律师事务所律师。被告：郭玉洁，女，1971年2月19日生，汉族，住所辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：田万福，系辽宁庆德律师事务所律师。被告：大连爱家房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91210211683046955N，住所辽宁省大连市甘井子区中华西路******。法定代表人：郭传魁，系经理。委托诉讼代理人：康波、刘妍俏，系辽宁征信律师事务所律师。第三人：郭玉琴，女，1962年12月24日生，汉族，，住所北京市朝阳区委托诉讼代理人：张洪春，系其近亲属。第三人：郭胜，男，1965年9月10日生，汉族，，住所辽宁省大连市沙河口区原告刘治坤（以下简称“原告”）与被告郭玉洁、被告大连爱家房地产经纪有限公司（以下简称“被告爱家公司”）、第三人郭玉琴、郭胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，适用简易程序，由审判员马雯菁独任审理，于2018年8月20日、9月17日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周彦民律师、李琳律师，被告郭玉洁及其委托诉讼代理人田万福律师，被告爱家公司的委托诉讼代理人刘妍俏律师，第三人郭玉琴的委托诉讼代理人张洪春、第三人郭胜均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2018年4月22日，原告与被告郭玉洁通过被告爱家公司的居间服务，签订了房屋买卖合同，约定：被告郭玉洁将其父亲所有的位于大连市沙河口区的房屋以805000元出售给原告，并约定被告郭玉洁于合同签订后35个工作日（即2018年5月27日前），备齐过户文件交予居间方，如因其他继承人或被告郭玉洁原因无法继续履行本合同，由被告郭玉洁承担违约责任。合同签订当日，原告交付定金20000元。合同签订后，原告多次联系被告郭玉洁要求其履行合同义务，但其均以各种借口予以拖延，导致房屋至今未办理过户手续。故诉请：被告郭玉洁、被告爱家公司共同赔偿原告违约金40000元。被告郭玉洁辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，案涉合同为无效合同，我方不承担相关的违约责任。被告不享有案涉房屋的所有权，没有出售案涉房屋的权利，所签的合同也没有得到其他权利人（第三人）的追认，由效力待定转化为无效合同，被告不承担违约责任。第二，合同无效的过错不是由被告造成，被告不应当承担过错责任。签订合同时，被告爱家公司提供专业服务。合同也是其提供的格式版本，所有的协商过程并非我方而是由第三人与被告爱家公司协商，我方对于一切均不知情，故案涉合同因无法得到权利人的追认而无效的责任与我方无关。被告爱家公司依据合同有偿为原、被告提供专业的服务，但其所提供的服务不符合法律要求，致使合同无法履行，交易无法完成，应当承担由此造成不良后果的一切责任。原告在签订案涉合同时明知我方没有独立处分案涉房屋的权利，对合同无法履行也应当承担一定的责任。在签订合同时，由于被告爱家公司向我方承诺不会出现意外情况，所有的问题都由其沟通处理，所以我方基于对被告爱家公司的专业服务和承诺的依赖才签订了案涉合同，不存在任何过错，不应承担任何责任。第三，原告主张的违约金责任条件不成立，违约金应在合同有效的前提下并导致本合同终止或无法履行，现案涉合同是无效的。第四，我方没有违约行为，不应承担违约责任。综上，我方在签约后积极配合原告及被告爱家公司，但由于我方没有独立处理房屋的权利，造成房屋不能办理相关手续的情况，我方没有过错及违约行为。被告爱家公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本案是房屋买卖合同纠纷，我公司是居间方，提供居间服务，定金20000元由我公司保管，该款依法院生效文书进行处理。我公司无违约行为，合同第九条、第十九条对违约责任有明确规定，原告对我公司的诉请无事实和法律依据，应予驳回。第三人郭玉琴、郭胜述称，同意被告郭玉洁的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：1、2018年4月22日，原告（合同中为“买方”）与被告郭玉洁（合同中为“卖方郭桂章的代理人”）及被告爱家公司（合同中为“居间方”）签订《房地产买卖合同》，双方约定：买卖双方通过居间方出售及购买位于大连市沙河口区的产权房屋（权证号为20××**）、建筑面积为78.44平方米。卖方在签署本合同当日需将房屋所有权即相关权属证明原件放在居间方处，并在35日内备齐过户文件交予居间方。房屋售价为805000元，支付方式为：定金20000元，于交接房屋时冲抵房款，由买方于合同签订时交付居间方进行保管。买方于合同签订之日起20个工作日内，备齐首付款230000元，由三方将该款项存入银行做资金监管。合同第9条约定：如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人，如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金买方。第13条约定：如买卖双方因履行本合同产生争议或纠纷，双方均同意由居间方无息保管定金、房款、过户款项及手续文件等，直至买卖双方达成已付款项及手续文件的处理意见或人民法院已作出生效判决，居间方将根据买卖双方的一致意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项及手续文件。合同第18条为其他约定，手填内容为：“该房屋尚未办理产权继承手续，买卖双方知晓并认可。签约当日，该房屋产权人郭桂章未到场签约，由代理人郭玉洁代为签约，如因卖方其他继承人或代理人原因无法继续履行本合同，由代理人承担违约责任，同时保证在2018年5月30日之前将继承完毕的产权证原件交付居间方代为保管，买卖双方对以上内容知晓并认可。”同日，原告向被告爱家公司交付定金20000元。2、案涉房屋登记所有权人为郭桂章（于2018年1月26日去世）。被告郭玉洁、第三人郭胜、郭玉琴为郭桂章子女。对于案涉房屋的继承事宜，被告郭玉洁及第三人并未提供公证书及生效法律文书予以证明。本院认为，关于被告郭玉洁是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”同时该法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同生效。”案涉房屋为郭桂章名下财产，因郭桂章已去世，而该房屋作为遗产，被告及第三人均未提交证据证明对该房屋已进行分割，故该房屋仍应按照登记情况确定权属。被告郭玉洁作为郭桂章的“代理人”签订合同，其既无代理人亦对案涉房屋无处分权，且案涉合同既不存在由被代理人追认的可能，被告郭玉洁在本案辩论终结前也未能取得案涉房屋的处分权，故原效力待定的《房地产买卖合同》因如上原因已然无效。而因合同无效，被告郭玉洁作为无权代理人及无处分权人不再承担违约责任。根据该法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告郭玉洁仍需要承担因合同无效而致使原告受到损失的赔偿责任。关于被告郭玉洁辩称其并无过错一节，本院认为，合同中填写部分内容为“该房屋尚未办理产权继承手续，买卖双方知晓并认可。签约当日，该房屋产权人郭桂章未到场签约，由代理人郭玉洁代为签约，如因卖方其他继承人或代理人原因无法继续履行本合同，由代理人承担违约责任。”原告虽知悉案涉房屋未办理继承分割及被告郭玉洁无代理权的事实，但因被告郭玉洁愿意承担无法取得处分权而致使合同无法继续履行的责任，故不应视为原告存在过错。而被告郭玉洁虽辩称房屋出售均由第三人联系安排，且因第三人不同意房屋由其单独继承以便房屋出售，故合同无法履行的过错并非由其造成。本院认为，被告郭玉洁与第三人间就案涉房屋继承的问题虽然影响合同能否履行，但在合同手写约定的前提下，不应成为被告郭玉洁免责的事由。被告郭玉洁既然作为代理人签订案涉合同，就应对合同条款及案涉房屋的继承问题有充分的了解及确认，现其又以与第三人间的争议为抗辩，本院不予采纳。关于赔偿损失的具体数额，本院认为，原告并未提交证据来证明其具体损失，但原告系在相信合同已生效且合同已约定定金罚则的前提下按照被告郭玉洁违约致使合同解除来主张双倍定金的违约金，故此本院考虑原告因被告的过错致使合同无法履行而造成的已付定金的利息损失、购房时间延误及房屋价格变动等现实因素，酌定被告郭玉洁应赔偿原告损失5000元。关于被告爱家公司，因案涉《房地产买卖合同》无效，被告爱家公司应根据法律规定及合同第13条约定，其应将原告交付的定金20000元予以返还。关于原告主张被告爱家公司承担违约责任一节，本院认为，案涉房屋系尚未完成继承分割的房屋，被告爱家公司作为居间方对于被告郭玉洁的代理权及案涉房屋的情况确未尽到风险的合理告知及详尽的审查义务，但其通过《房地产买卖合同》手写条款的约定规避了其自身责任，故本院虽认为其提供的居间服务有违其专门中介机构的专业性，但依据合同约定确无法判其承担造成合同无效的过错赔偿责任。且原告与被告爱家公司形成的为居间服务合同关系，但原告并未提交已交付居间费的证据，也未提交双方的书面居间服务合同来证明违约责任的具体约定，原告主张被告爱家公司承担违约责任也并无合同依据。故原告对被告爱家公司的诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第五十一条、第五十八条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告郭玉洁向原告刘治坤赔偿损失5000元二、被告大连爱家房地产经纪有限公司自本判决发生法律效力之日起3日内将其代为保管原告刘治坤所交付的定金20000元向原告返还。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币400元【简易程序审理减半收取】，按照诉请支持比例，由被告郭玉洁承担50元并向原告支付，由被告大连爱家房地产经纪有限公司承担200元并向原告支付，由原告自行承担150元。原告按普通程序而多预交的案件受理费400元，待本判决发生效力后，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期内交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇一九年三月十五日书记员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。