贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终1370号上诉人（原审原告）：刘国军，男，1975年6月12日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县，委托诉讼代理人：高刚，贵州顺世律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州建勘房地产开发有限公司，住所地：遵义市凤冈县龙泉镇迎新大道。法定代表人：周牮，总经理。委托诉讼代理人：马坡，贵州顺世律师事务所律师。委托诉讼代理人：马骎骎，贵州顺世律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：贵州省凤冈有机食品城实业有限公司，住所地：贵州省遵义市凤冈县龙泉镇三坝工业园区。法定代表人：白应忠，总经理。委托诉讼代理人：马坡，贵州顺世律师事务所律师。委托诉讼代理人：马骎骎，贵州顺世律师事务所实习律师。上诉人刘国军、贵州省凤冈有机食品城实业有限公司（以下简称实业有限公司）、贵州建勘房地产开发有限公司（以下简称建勘房地产公司）之间因房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省凤冈县人民法院（2018）黔0327民初3588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘国军上诉请求：一、维持一审判决书第一项和第二项中“贵州贵州建勘房地产开发有限公司、贵州省凤冈有机食品城实业有限公司在本判决生效后十日内退还刘国军购房款2223058元”的判决内容。二、撤销一审判决书第二项中“贵州贵州建勘房地产开发有限公司、贵州省凤冈有机食品城实业有限公司支付赔偿金666917.4元”的判决内容，改判由二被上诉人支付上诉人赔偿金2223058元；撤销一审判决书第三项内容。三、本案一审、二审案件受理费、保全费由二被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人向二被上诉人主张已付购房款一倍的赔偿责任是上诉人的权利，且没有超过法律规定的范围，一审法院判决二被上诉人按上诉人已付购房款的30%支付赔偿金666917.4元，没有法律依据根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第九条的规定，房屋出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案二被上诉人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，恶意向上诉人出售房屋，存在欺骗行为，严重违反了诚实信用原则，上诉人选择向二被上诉人主张不超过已付购房款一倍的赔偿责任，完全符合《司法解释》第九条的规定。《司法解释》第九条赋予了上诉人可以主张已付购房款一倍的赔偿责任的权利，一审法院仅判决二被上诉人按已付购房款的30%支付赔偿金，剥夺了上诉人的合法权利。二、本案的实际情况是二被上诉人故意隐瞒事实真相，用已经抵押的房屋出售给上诉人，以迗到占用资金的目的，上诉人主观上并不存在过错。一审法院“结合本案实际情况”，擅自调整上诉人所主张已付购房款一倍的赔偿责任，毫无事实根据。三、《司法解释》第九条系惩罚性条款，意在惩罚严重违背诚实信用的行为。一审法院判决二被上诉人按上诉人已付购房款的30%支付赔偿金，仅比双方签订的《商铺买卖合同》约定的违约金略高，这没有达到惩戒二被上诉人的目的，不符合《司法解释》第九条的立法精神。综上所述，本案一审判决事实认定清楚，但部分判决结果错误，恳请二审法院依法改判。上诉人实业有限公司、建勘房地产公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2018)黔0327民初3588号民事判决书主文第二项“支付赔偿金666917.4元”的判决；二、本案上诉费用由被上诉人承担。上诉事实和理由：一、原审判决认定事实不清，认定上诉人未告知被上诉人涉案商铺已经抵押的事实与客观事实不符。上诉人与被上诉人在2018年7月13日签订《商铺买卖合同》时，已经口头告知被上诉人所购买位于凤冈县××村有机食品城会议会展中心区域第一层第4号门面于2017年3月14日抵押给银行的事实。本案房屋买卖属于大宗买卖，涉案金额278余万元，数额巨大。根据一般生活经验法则，为了交易安全，被上诉人也会去相关部门查询交易房屋的物权状态，这恰恰与被上诉人在庭审中陈述去房管部门查询过房屋物权状态的事实相一致，也印证了上诉人告诉被上诉人涉案门面已经被抵押的事实。因此，原审判决认定未知道抵押是不客观的;二、原审判决上诉人支付被上诉人30%的赔偿金，即支付赔偿金666917.4元明显畸高。假定上诉人确实没有告知被上诉人抵押的事实，原审判决上诉人支付30%的赔偿金也明显偏高。因为，根据合同法理论，违约责任是以弥补因违约所导致的损害为原则，惩罚性违约责任为例外。就本案而言，上诉人与被上诉人所签订的《商铺买卖合同》约定在2018年9月13日前将办理房屋产权证并交付房屋,即是违约，违约时间也应从2018年9月13日到一审判决时止，也不过才3个月。按3个月的违约时间计算，给被上诉人造成的损失也不过就是所交2223058元房款的资金占用费损失；假定按民间借贷最高利息月2%计算，给被上诉人造成的损失也就是13万余元。可见，一审法院判令上诉人支付被上诉人近666917.4元赔偿金明显与法律法规相悖。综上所述，（2018)黔0327民初3588号民事判决书认定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决主文第二项“支付赔偿金666917.4元”明显畸高。据此，特提起上诉，请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求，确保上诉人的合法权益不受损害。刘国军向一审法院起诉请求：1.判决解除刘国军与建勘房地产公司、实业有限公司签订的《商铺买卖合同》；2.判令实业有限公司归还刘国军购房款2230578元，并承担已付购房款一倍的赔偿责任2230578元，共计4461156元；3.判令建勘房地产公司对第二项请求承担连带责任；4.案件受理费、保全费等由建勘房地产公司、实业有限公司承担。一审法院认定事实：因刘国军向实业有限公司购买门面，于2018年6月22日向实业有限公司支付了500000元房款。2018年7月13日，实业有限公司作为出卖人（甲方），刘国军作为买受人（乙方）签订了《商铺买卖合同》。合同约定，实业有限公司将其开发的位于凤冈县××村有机食品城会展中心区域第一层第4号商铺，以每平方米6750元，按建筑面积413.07平方米计算，以总价款2788222元出卖给刘国军。双方签订合同后，刘国军于2018年7月13日向实业有限公司支付购房款1723058元。两次付款，建勘房地产公司均出具了收款收据给刘国军。另查明，实业有限公司已于2017年3月14日就涉案房屋与凤冈县农村信用合作联社订立抵押合同，并办理抵押登记。建勘房地产公司与实业有限公司系贵州建勘企业集团管理有限公司下属全资子公司。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。刘国军与建勘房地产公司、实业有限公司签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，未违反我国法律法规的效力性强制性规定，属有效合同，双方应按照该合同约定履行各自义务，享有各自权利。诉讼中,建勘房地产公司对刘国军要求解除购房合同及退还购房款的诉讼请求无异议,原审法院对刘国军的该请求予以支持。建勘房地产公司、实业有限公司应退还的购房款应以刘国军实际支付的为准，即退还的购房款为2223058元。故本案争议焦点为1.建勘房地产公司在本案中是否应当承担责任；2.刘国军主张的赔偿金如何确定。（一）建勘房地产公司在本案中是否应当承担责任。建勘房地产公司、实业有限公司系贵州建勘企业集团管理有限公司下属的全资子公司。在双方签订的《商铺买卖合同》中，建勘房地产公司与实业有限公司一同在甲方（卖方）处加盖公司印章及法定代表人章，建勘房地产公司也是合同的相对方。且向实业有限公司账户转账支付购房款后，由建勘房地产公司出具专用收据，并加盖建勘房地产公司财务专用章，载明收到刘国军购房款2223058元。根据上述事实，可认定实业有限公司、建勘房地产公司为涉案房屋的共同出卖人，应共同承担责任。对建勘房地产公司主张《商铺买卖合同》与其无关的抗辩理由不予支持。本案中，主张购房时已知晓实业有限公司将涉案房屋抵押，不存在实业有限公司故意隐瞒事实。但建勘房地产公司、实业有限公司对此主张未提供任何证据证明，刘国军对此也予以否认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，建勘房地产公司、实业有限公司对自己提出的抗辩理由所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。且建勘房地产公司、实业有限公司的该抗辩理由与双方合同第四条的约定不相符。故对建勘房地产公司、实业有限公司该辩称理由不予认可。（二）刘国军主张的赔偿金如何确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，结合本案确认的事实，刘国军与建勘房地产公司、实业有限公司在签订《商铺买卖合同》之前，实业有限公司就已于2017年3月14日将涉案房屋设立了抵押，其故意隐瞒涉案房屋已抵押的事实，致使刘国军基于错误认识与建勘房地产公司、实业有限公司签订房屋买卖合同，最终导致刘国军的合同目的不能实现。建勘房地产公司、实业有限公司的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项的情形，对此刘国军有权请求建勘房地产公司、实业有限公司承担赔偿责任。刘国军现要求建勘房地产公司、实业有限公司赔偿已付购房款一倍的赔偿，原审法院考虑到建勘房地产公司、实业有限公司主观过错，结合本案实际情况，在不超过刘国军已付购房款一倍的范围内，酌情判定建勘房地产公司、实业有限公司承担已付购房款30%的赔偿责任，即666917.4元（2223058元×30%）。综上所述，刘国军的诉讼请求部分成立，原审法院对其成立部分请求予以支持，对其请求不成立部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除刘国军与贵州建勘房地产开发有限公司、贵州省凤冈有机食品城实业有限公司于2018年7月13日签订的《商铺买卖合同》。二、贵州建勘房地产开发有限公司、贵州省凤冈有机食品城实业有限公司在本判决生效后十日内退还刘国军购房款2223058元，并支付赔偿金666917.4元。三、驳回刘国军的其他诉讼请求。案件受理费42490元，减半收取21245元，保全申请费5000元，由贵州建勘房地产开发有限公司、贵州省凤冈有机食品城实业有限公司承担。该款刘国军已预交，贵州建勘房地产开发有限公司、贵州省凤冈有机食品城实业有限公司在兑现本案时一并支付给刘国军。本院二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方对一审判决解除合同、退还购房款均无异议，也未提出上诉。本案双方争议的是赔偿金的数额问题。上诉人刘国军认为应当按照一倍的规定进行赔偿，而贵州省凤冈有机食品城实业有限公司、贵州建勘房地产开发有限公司认为未造成实际损失，不应赔偿。关于赔偿金的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条明确规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院综合考虑建勘房地产公司、实业有限公司主观过错，结合本案实际情况，在不超过刘国军已付购房款一倍的范围内，酌情判定建勘房地产公司、实业有限公司承担已付购房款30%的赔偿责任并无不当。综上所述，贵州省凤冈有机食品城实业有限公司、贵州建勘房地产开发有限公司、刘国军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20938元，由上诉人贵州省凤冈有机食品城实业有限公司、贵州建勘房地产开发有限公司负担10469元，由刘国军承担10469元。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  何 容二〇一九年三月二十五日法官助理窦川书记员吴明英