广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1971民初31827号原告:何香发，男，1978年9月20日出生，汉族，住江西省吉安市青原区，委托诉讼代理人：罗鼎，广东律盛律师事务所律师。被告:东莞市万科物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区**，法定代表人：帅瑜。委托诉讼代理人：赖明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴广兴，男，该公司员工。原告何香发诉被告东莞市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告何香发的委托诉讼代理人罗鼎，被告万科物业公司的委托诉讼代理人赖明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何香发向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告赔偿原告财产损失72502元；2.被告赔偿原告额外支出租金损失14516元（租金按照6500元/月计算，从泡水发生之日2018年6月21日起计算至2018年8月27日，实际计算至房屋修复之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2011年1月15日与东莞市松湖居置业有限公司签订《商品房买卖合同》购买位于东莞市松山湖科技产业园去新竹路1号万科·松山湖1号花园樱花湖14栋201号房。同时东莞市松湖居置业有限公司出具与被告签订的《物业管理委托合同》作为《商品房买卖合同》附件。《物业管理委托合同》明确约定东莞市松湖居置业有限公司将东莞市松山湖科技产业园去新竹路1号万科·松山湖1号花园（二期）委托于被告实行物业管理，其中第五条明确约定委托管理事项为：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理：包括共用的上下水管道、落水管，垃圾道、烟囱、共用照明、天线等。2018年6月21日，由于东莞市松山湖地区突降暴雨，樱花湖14栋共用上下水管道堵塞，导致污水倒灌至原告的201号房屋，整个房屋全部浸泡水，原告发现之后及时告知被告物业人员。当天晚上，被告物业人员进行管道修复，但由于天黑，无法准确排除故障原因，未及时修复，导致原告房屋泡水加重。第二日被告物业人员才修复共用上下水管道，被告物业人员到原告房屋帮助清除积水，但鉴于泡水情形严重，为避免损失进一步扩大，被告物业人员将房屋所有木地板拆除，及搬移部分家具。由于被告未尽到维修、养护共用上下水管道义务，导致原告房屋泡水，所有地板损坏，大部分门框和门泡水损毁严重，部分家具泡水损毁。被告在事发后承诺将原告房屋修复原状，重新安装新的地板，更换门框，修复部分门及家具，并且与原告协商确认地板及门框样式。但是协商好之后，被告突然拒绝承担相应的修复义务，原告多次要求被告进行修复并且委托律师发函给被告，被告仍找各种理由拖延及拒绝，泡水至今已经近两个月，仍未得到任何解决，被告的行为给原告工作和生活造成巨大困扰。为防止损失进一步扩大，原告已经委托案外人惠州市国业建筑装饰工程有限公司对案涉房屋进行装修。原告房屋泡水是由于共用水管堵塞导致污水倒灌，原告不存在仍何过错，被告应当对原告的损失承担赔偿责任。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告万科物业公司答辩称，第一，原告起诉的案由是物业服务合同纠纷，但原告起诉所依据的物业服务合同已经过期，被告已经重新签订了新的物业服务合同，对原合同的服务范围进行了变更，并且在房管局进行了备案。依据被告提交的证据所示，被告的服务公共区域，并不包括业主家墙壁的上下水管道。第二，涉事管道不在原、被告约定的物业服务合同的管理范围内，被告只负责公共区域的管理，对于非公共区域的上下水管道，被告没有维修的义务。被告事发时立即前往原告家中及时对该管道进行维修，是出于为业主服务的工作态度，并非合同所约定的法定义务，原告无权依据合同向被告索求赔偿。第三，原告索求的赔偿额度，远远超出原告的实际损失范围，原告的家具、木地板、门窗等等物件是于2013年6月20日购入，距今已有五年半时间，应当把相应的折旧考虑在实际损失之内，其实际损失也已由保险公司核定为18000元，原告仍以家具原价要求被告赔偿，于法无据，请求法院予以驳回。经审理查明，原告是东莞市松山湖高新技术产业开发区新竹路1号万科·松山湖1号花园樱花湖14栋201房屋的业主，被告为该小区提供物业服务。该小区开发商东莞市松湖居置业有限公司于2009年5月8日与被告签订前期物业管理委托合同，委托管理期限至物业业主大会与被告签订新的物业服务合同，该前期物业管理委托合同中约定公用设施、设备的维修、养护、运行和管理为委托管理事项之一，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯，住宅（带电梯）的物业管理费为每月每平方米2.96元。小区业主委员会成立后，于2014年6月27日与被告签订新的物业服务合同，该合同中约定被告负责物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用设施包括绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、共用天线、共用停车位，案涉房屋所在的高层物业费用仍为每月每平方2.96元。该物业服务合同附件9.4物业服务质量标准第三条“物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通”第7点中约定“共用雨、污水管道每半年疏通1次……”2018年6月21日，由于案涉房屋公共管道位于地底一米深处的约五米的管道其中一段破裂，导致管道不通畅，排污管道返水至案涉房屋地面。事故发生后，被告在管道破损的地方重新做了一个井进行排水，原告房屋未再发生返水现象。原告提供的视频光盘反映，房屋地面积水导致房屋内木地板被水浸。原告提供的2018年8月21日公证书的照片显示，案涉房屋内的木地板已全部拆除，房屋内家具存在不同程度的发胀开裂。原告主张因上述事故导致其损失如下：1、重新装修的损失63760元；2、儿童书桌998元、衣柜2530元、双门衣柜1334元、高箱床2080元、书桌1800元；3、因房屋无法居住导致租房至2018年8月27日的租金损失14516元。原告为其主张的损失分别提供以下证据：1、工程报价单和装修工程发票，显示2018年7月28日惠州市国业建筑装饰工程有限公司向原告作出报价单，工程内容包括卧室门4套、衣帽间门1套、卫生间门2套、储物间门1套、厨房门1套、圣象多层实木地板、、地脚线门缝条和厨房地脚线泡水修复，报价共计63760元。2018年11月15日，惠州市国业建筑装饰工程有限公司向原告开具了63760元的发票。2、东莞市大朗光辉家具批发城订货单和儿童书桌、衣柜、双门衣柜、高箱床和书桌的照片。订货单是原告2013年购买儿童书桌、衣柜、双门衣柜、高箱床、书桌等家具的订货单，其中儿童书桌998元、衣柜2530元、双门衣柜1334元、高箱床2080元、书桌1800元。儿童书桌、衣柜、双门衣柜、高箱床和书桌的照片显示上述家具底部有发胀开裂现象，上述照片里的家具在公证书中的照片中也有显示。另外，本案审理过程中，原告称案涉房屋的地板等损坏材料已作丢弃处理。另，被告主张其购买了公众责任险，因案涉事故向保险公司申请理赔，保险公司依据损失情况测定原告损失为18000元，被告为此提供电子邮件为据。电子邮件显示被告向保险公司主张了木地板、门和家具的损失，保险公司回复核损价格共计18000元。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、房产证、物业管理委托合同、前期物业合同及附件、公证书、光盘、订货单、营业执照、报价单、装修发票、照片，被告提供的物业服务合同、现场照片、电子邮件及本院的庭审笔录中原、被告陈述、证人证言等附卷为证。本院认为,本案为物业服务合同纠纷，原告是案涉房屋的业主，被告是案涉房屋所在小区的物业服务提供者，双方主体适格。本案争议的主要问题是：第一，造成案涉房屋返水的排污管道是否属于被告服务范围，被告应否承担责任；第二，如被告应承担赔偿责任，原告的损失如何认定。本院分别分析认定如下：关于第一个争议问题。案涉返水事故发生于2018年6月21日，此时案涉小区已由业主委员会与被告签订新的物业服务合同，故服务范围的认定应以新的物业服务合同的约定为准。虽然新的物业服务合同中约定的共用设施未具体指明包括共用的污水管道，但该物业服务合同附件9.4物业服务质量标准第三条“物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通”第7点中约定“共用雨、污水管道每半年疏通1次……”，表明共用的污水管道应属于被告的服务范围之内。本案中，原告房屋返水的原因是公共管道位于地底一米深处的约五米的管道其中一段破裂导致管道不通畅。被告未履行共用排污管道的管理维护义务，导致原告房屋返水，被告应承担违约责任。关于第二个争议问题。第一，原告在本案中主张的房屋损失包括木地板、门、家具，该损失范围与被告向保险公司理赔的事项一致，且提供的光盘、照片、订货单、装修报价单和发票可以互相印证损失的实际发生，本院对存在该损失予以认定。第二，关于损失金额，原告为更换门、木地板等固定附属于房屋的设施，委托惠州市国业建筑装饰工程有限公司施工，并实际支出费用63760元，有报价单和发票为据，本院予以采信，对原告的该部分损失的金额予以支持。第三，原告主张儿童书桌、衣柜、双门衣柜、高箱床、书桌损坏，以购买价格作为赔偿金额。因上述家具自2013年购入已使用约5年，考虑损坏程度以及折旧因素，本院酌定该部分赔偿金额为4000元，原告超出该范围的损失请求，本院不予支持。第四，原告未对其主张的租金损失提供任何证据证明，应承担举证不能的法律责任，本院对原告的租金损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市万科物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告何香发赔偿损失67760元；二、驳回原告何香发其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费987.73元（原告何香发已预交），由原告何香发负担218.6元，被告东莞市万科物业服务有限公司负担769.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吴利琴二〇一九年三月二十一日书记员  刘梦娜