重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0119民初6995号原告:重庆市泉平物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道金光大道**龙城花园**2-18，**，统一社会信用代码91500119054806843R。法定代表人:卢荣美，重庆市泉平物业管理有限公司法定代表人。委托诉讼代理人：张仁强，重庆祥永律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琳，重庆祥永律师事务所实习律师。被告：卢文章，男，1968年7月21日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆市泉平物业管理有限公司（以下简称泉平物业公司）与被告卢文章物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月10日受理后，依法由审判员秦先俊独任审判长，与人民陪审员田娅、尚在秀组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泉平物业公司的委托诉讼代理人张仁强到庭参加了诉讼，被告卢文章经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市泉平物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告立即交纳拖欠原告的物业服务费11927元、公摊水电费438元及违约金3578元，共计15943元。二、本案的诉讼费费用由被告承担。事实和理由：2013年1月，原告与XX小区业委会签订了《物业服务合同》，合同约定：住宅服务费每平米0.8元；写字楼及商业用房每平方米1元，公共照明、绿化（公摊水电）按每户每月5元收取，该合同到期后，原告于2016年3月与XX小区业委会又续签订了《物业服务合同》，合同约定：住宅服务费每平米1元；写字楼及商业用房每平方米1.4元，公共照明、绿化（公摊水电）按每户每月6元收取。被告系XX小区业主，房屋建筑面积160.92平方米，按照合同约定每月应缴纳物业服务费160.92元。但被告从2012年1月1日至2018年9月30日止，累计拖欠原告物业服务费、公摊水电费、违约金共计15943元未缴纳。经原告多次催收未果，故诉至法院。被告卢文章未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，原告系重庆市南川区XX小区的物业管理企业。2009年3月1日，重庆市南川区XX实业有限公司（XX小区的开发企业）（甲方）与重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司（乙方）签订了《南川区XX小区前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对XX小区进行物业管理服务事宜，并约定物业服务费用为高层建筑0.8元/月/平方米（含电梯日常费用）；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立核算，合理向业主分摊。合同期限为2009年3月1日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2013年1月24日，重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司（甲方、债权转让人）、原告（乙方、债权受让人）和重庆市南川区XX业主委员会（丙方）签订了《债权转让协议》，协议约定：“甲方原系XX小区物业服务单位，因其客观原因退出其服务小区，就所辖服务小区的相关债权经甲、乙双方友好协商，在平等、自愿的基础上达成如下协议，以资信守：一、经甲乙丙三方同意，由乙方负责退还小区业主的装修保证金、支付当月水电费用，甲方的债权全部转让给乙方。二、本协议转让的债权包括甲方在南川区XX所有未催回的物业服务费用。”同日，重庆市南川区XX业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》，双方约定由甲方（重庆市南川区XX业主委员会）委托乙方（原告）实施物业管理服务事宜，合同期限从2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同第五条约定物业服务费用（按建筑面积计算），即住宅高层建筑按0.8元/月·平方米收取，写字楼按1元/月·平方米收取，商业物业按1元/月·平方米收取；高层住宅7楼（含7楼）需加压供水，加收加压水泵运行费0.5元/吨；公共照明、绿化按每户5元/月收取。第三十条约定，业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2016年3月5日，重庆市南川区XX业委会与原告续签订了《物业管理服务合同》，合同期限从2016年1月1日起至2020年12月31日止。合同第五条约定物业服务费用（按建筑面积计算），即住宅高层建筑按1元/月·平方米收取，写字楼按1.4元/月·平方米收取，商业物业（包括住宅改商业经营）按1.4元/月·平方米收取；高层住宅7楼（含7楼）需加压供水，加收加压水泵运行费0.8元/吨；公共照明、绿化按每户6元/月收取。第二十九条约定，业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。另查明，被告系重庆市南川区XX小区X幢X-X跃X-X的业主，其房屋建筑面积为161.92平方米。原告主张被告从2012年1月1日至2018年9月30日期间未缴纳物业服务费、公摊水电费等费用。以上事实，有原告的陈述以及原告提交的三份《物业管理服务合同》、《债权转让协议》、催费通知单等证据在案佐证，足以认定。本院认为，重庆市南川区XX实业有限公司与重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司签订的《南川区XX小区前期物业服务合同》，重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司、原告和重庆市南川区XX业主委员会签订的《债权转让协议》，以及原告与重庆市南川区XX业主委员会于2013年1月24日、2016年3月5日分别签订的《物业管理服务合同》均系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，未损害社会公共利益，故合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《物业管理服务合同》依法对南川区XX小区业主包括被告在内都具有约束力。对于2012年的物业服务费用，重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司作为物业管理企业有权收取物业管理费用，其将该期间收取业主下欠物业管理费的权利转让给原告，原告要求被告承担2012年的物业服务费并无不当；2013年1月1日至2018年9月30日期间，原告作为物业管理企业，对南川区XX小区进行了物业管理服务，被告作为南川区XX小区的业主，理应按照物业服务合同的约定及时交纳物业服务费。被告从2012年1月1日至2018年9月30日期间拖欠物业服务费、公摊水电费未交纳，已经构成违约，依法应承担继续履行、交清物业服务费的民事责任。按照上述三份物业合同的约定，原告主张按160.92平方米建筑面积计算，故被告从2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业费应为1544.83元（0.8元/平方米·月×160.92平方米×12个月）,该期间公摊水电费原告未举示证据证明被告应该据实分摊的数据，故本院不予支持；2013月1日至2015年12月31日的物业服务费为4634.5元（0.8元/平方米·月×160.92平方米×36个月），公摊水电费为180元（5元/月/户×36个月）；2016年1月1日至2018年9月30日止的物业服务费应为5310.36元（1元/平方米·月×160.92平方米×33个月），公摊水电费为198元（6元/户×33个月），以上费用合计11867.69元，该款本院依法予以支持。对于原告主张的违约金问题，本院在处理该小区物业服务合同纠纷系列案件中，原告提供的服务行为具有一定瑕疵，因此，对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。被告经本院合法传唤后，未向本院提交书面答辩意见，亦无正当理由未参加庭审，其行为应视对原告的主张放弃抗辩，由此可能产生的不利后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告卢文章在本判决生效之日起十日内向原告重庆市泉平物业管理有限公司支付从2012年1月1日至2018年9月30日期间的物业服务费、公摊水电费共计11867.69元。二、驳回原告重庆市泉平物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费200元（原告已预交），由被告卢文章负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  秦先俊人民陪审员  田 娅人民陪审员  尚在秀二〇一九年三月十四日书 记 员  李 珑