广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终141号 上诉人（原审被告）：桂林方首房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区龙胜各族自治县龙胜镇兴龙北路131号。 法定代表人：唐定辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石志刚，男，1971年1月4日生，该公司员工，住广西壮族自治区兴安县。 被上诉人（原审原告）：潘翠华，女，1962年12月18日生，汉族，龙胜各族自治县图书馆退休职工，住广西龙胜各族自治县。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘海山，男，1966年1月13日生,侗族，住广西壮族自治区龙胜各族自治县。系被上诉人潘翠华的丈夫。 上诉人桂林方首房地产开发有限公司（以下简称方首公司）因与被上诉人潘翠华商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院（2018）桂0328民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人方首公司的委托诉讼代理人石志刚，被上诉人潘翠华及其委托诉讼代理人刘海山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方首公司上诉请求：撤销（2018）桂0328民初299号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审关于上诉人支付被上诉人逾期交房违约金的判决已超过诉讼时效，请求予以驳回。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条明确了约定逾期交房的违约责任，被上诉人于2012年8月16日收房时已经明知自己有权利要求上诉人按照合同约定支付逾期交房违约金，但被上诉人一直未向上诉人主张该项权利，直至本案诉讼已经时隔六年之久，根据诉讼法的相关规定，可以认定已经超过诉讼时效。二、一审关于上诉人应支付被上诉人逾期备案违约金的判决，一审法院事实认定错误，应依法予以撤销。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定明确规定了只按第1项处理，被上诉人依据该条款只有向上诉人提出退房、退房款及按已交房款的0.6%的赔偿权利；但被上诉人并未向上诉人提出过要求退房、赔偿损失，且被上诉人在本案中要求上诉人支付逾期备案违约金的主张已经超过诉讼时效。 潘翠华辩称，一、关于上诉人支付被上诉人逾期交房违约金的问题。被上诉人在2012年8月16日收房时及收房后，多次要求上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金。因此被上诉人认为该项请求没有超过诉讼时效。二、关于上诉人逾期未办理产权证的责任问题。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是格式合同，根据合同法有关规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决上诉人以已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金是正确的。三、为办产权证一事，被上诉人多次催上诉人，也多次到政府汇报，从未间断过；且上诉人在一审答辩时亦称被上诉人多次到政府上访。本案不存在超过诉讼时效的问题。综上，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。 潘翠华向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金17526.68元；2.判令被告支付给原告未按规定办理权属登记违约金139583.77元（按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，计算截止2018年5月30日，后期另计，直至被告提供的资料报产权登记机关备案为止）；3.判令诉讼费和其他费用由被告承担。 一审法院认定事实:原告于2011年8月17日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于龙胜县，房屋面积为133.29m2，每平方米单价2481元，总价款330692元。付款方式：买受人已首付100692元，剩余房款23万元办理公积金贷款。如因买受人原因不能办理或不能足额批准的，买受人应在接到通知之日起20日内一次性付给出卖人。之后，原告于2011年11月7日支购房款10万元，于2012年1月6日向被告支付清购房款13万，上述，原告共计支付购房款330692元。期间，原告于2011年9月2日交纳房屋契税4960.38元。根据合同第八条约定，被告方首公司应当在2012年5月1日前将经验收合格的房屋交付给原告。但是，被告直到2012年8月16日，才将房屋交给原告。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按已付购房款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.6%赔偿买受人损失。但关于买受人不退房的，出卖人的违约责任双方不作约定。自被告2012年8月16日交房屋至今，因被告未能向产权登记机关提交备案材料，导致原告无法取得产权证。 该院在审理杨于和诉被告桂林方首房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案过程中，曾于2018年3月28日分别向龙胜各族自治县房地产管理所、龙胜各族自治县国土资源局发函，咨询方首公司是否提交了西城步行街商品房办理产权证所需材料。龙胜各族自治县房地产管理所于2018年3月29日回复我院：“桂林方首房地产开发有限公司房屋尚未完成前期工作，没有向我所提交任何办理所有权证的材料。房地产开发商销售的商品房办理房屋所有权证需要以下材料：1.登记申请书；2.企业法人营业执照、身份证明；3.建设工程项目批文、国有土地使用证、建设工程规划许可证、用地许可证；4.建设工程规划验收合格证、工程竣工验收报告；5.白蚁防治预防证明；6.房屋面积测绘成果，未售房屋的分层分户平面图等。” 另查明，由于被告方首公司前法定代表人姜方首被判刑，公司部分房产被查封，欠交土地出让金、工程款及税费、与其他单位存在合同纠纷等等原因，导致被告方首公司的西城步行街商品房项目至今没有取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划验收合格证》、《工程竣工验收报告》等备案材料。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、被告方首公司是否违约。2、原告诉请逾期交房的违约金17526.68元及逾期办理备案登记违约金139583.77元，理由是否充分。 关于第一个焦点，被告方首公司是否违约。该院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定，被告应于2012年5月1日之前将经过验收合格的房屋交付原告，但被告直到2012年8月16日才交房，逾期104天交房，被告的行为构成了违约。 另，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2012年8月16日将房屋交付原告，按约定应于2013年8月11日前提供相关的备案材料给产权登记机关，现被告至今未能将相关的备案材料提供给办证机关，显然也构成了违约。 关于二个焦点，原告诉请逾期交房的违约金17526.68元及逾期办理备案登记的违约金139583.77元，理由是否充分。该院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同有效，对双方具有约束力。合同第九条规定，出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告逾期106天交房,故应向原告支付违约金17526.68元（330692元×106天×0.0005）； 关于原告请求逾期办理备案登记违约金139583.77元的请求。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：商品房交付使用360日内，被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。但对出卖人逾期备案应如何承担违约责任，合同中没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。由于被告未能依合同约定在商品房交付使用360日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应根据上述解释规定承担相应的违约责任。故原告请求被告方首公司支付逾期备案的违约金，理由成立，该院应予以支持。违约金的计算，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于逾期贷款利息，2004年1月1日，中国人民银行将逾期贷款利率从日万分二点一调整为：在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%。因本案无双方载明的利息可参考，可按中国人民银行2013年公布的5年以上的贷款年利率6.55%，上浮30%即8.515%计算违约金。 综上，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，对双方当事人具有约束力。被告逾期交房、逾期备案均构成违约，应承担违约责任。被告辩解之所以无法提交相关到产权登记部门备案是因为被告前法定代表人姜方首犯罪导致房产被查封造成的，属于不可抗力，不应承担违约责任，不符合法律关于不可抗力的规定，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告桂林方首房地产开发有限公司支付原告潘翠华逾期交房违约金17526.68元；二、被告桂林方首房地产开发有限公司应支付原告潘翠华逾期备案违约金，违约金以购房款330692元为基数，按年利率8.515%计算，从2013年8月11日起计算至本案判决生效之日止；三、驳回原告潘翠华的其他诉讼请求。案件受理费3442元，原告潘翠华负担103元，被告桂林方首房地产开发有限公司负担3339元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了新证据：建设工程质量竣工验收意见书。上诉人主张该证据证实上诉人公司的西城步行街商品房项目于2012年6月27日已通过竣工验收。 被上诉人围绕上诉请求未提交新证据。 经质证，被上诉人对上诉人提交的上述证据的真实性、关联性、合法性均予以认可。 本院对上述证据认定如下，对于上诉人提供的建设工程质量竣工验收意见书系参加验收的五单位出具，且被上诉人对该证据的三性均无异议，本院对该证据的证明力予以采信。 经二审审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认；但上诉人提供了建设工程质量竣工验收意见书欲证实龙胜县西城步行街2#楼已于2012年6月27日通过建设工程质量竣工验收。本院认为，该事实有参加验收的五单位盖章确认，故本院对上诉人上述证明内容予以认可，一审法院认定龙胜县西城步行街2#楼至今没有取得《工程竣工验收报告》是错误的，依法应予以纠正。 本院认为，根据上诉人的上诉和被上诉人的答辩，双方争议的焦点问题是：一、被上诉人主张的逾期交房违约金是否已过诉讼时效。二、上诉人逾期办理备案登记是否应承担违约责任。 关于争议焦点一。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，应予以确认。根据双方的约定，上诉人最迟应当在2012年5月1日前向被上诉人交付房屋，然上诉人未能按时交付，故上诉人本应承担逾期交房的违约责任；但上诉人称该主张已超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，上诉人向被上诉人实际交房时间为2012年8月16日，且上诉人与被上诉人在合同中约定逾期交房违约金是从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五来计算的。因此，本案逾期交房违约金的起算时间应为2012年8月17日。现被上诉人于2018年5月28日提起诉讼，向上诉人主张逾期交房违约金，时隔六年之久，远远超过了法律规定的诉讼时效期间，故对被上诉人主张的逾期交房违约金权利不予保护，对该诉讼请求不予支持。 关于争议焦点二。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.6%赔偿买受人损失。本案中，上诉人于2012年8月16日将房屋交付被上诉人，按约定应于2013年8月11日前提供相关的备案材料给产权登记机关，上诉人至今未能将相关的备案材料提供给办证机关，显然也构成了违约；但对于产权登记的问题，双方在合同中仅约定被上诉人有退房的权利，并有权要求上诉人按已付房价款的0.6%赔偿损失，没有约定被上诉人不退房时的违约责任。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向被上诉人支付逾期备案违约金并无不当，依法应予以维持。至于上诉人主张被上诉人要求上诉人支付逾期备案违约金的主张已超过诉讼时效的问题。本院认为，上诉人逾期备案的违约状态是持续的，上诉人至今未能将相关的备案材料提供给办证机关，现上诉人称该主张已超过诉讼时效没有事实依据与法律依据，本院对该主张不予采信。 综上所述，一审判决认定事实部分不清，实体处分部分欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 维持广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院（2018）桂0328民初299号民事判决第二项； 撤销广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院（2018）桂0328民初299号民事判决第一项、第三项； 驳回上诉人桂林方首房地产开发有限公司其他诉讼请求； 驳回被上诉人潘翠华一审其他诉讼请求。 一审案件受理费3442元，由上诉人桂林方首房地产开发有限公司负担3000元，被上诉人潘翠华负担442元。二审案件受理费3442元，由上诉人桂林方首房地产开发有限公司负担3000元，被上诉人潘翠华负担442元。 上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向一审人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 唐 勇 审 判 员 蒋子秀 二〇一九年三月十一日 法官助理 龙艳祥 书 记 员 申峰峰