四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终128号 上诉人（原审原告）：四川省遂宁市船山区嘉禾街道办事处滨江社区居委会，住所地四川省遂宁市船山区蜀秀东街**，统一社会信用代码55510903MEA2276930。 法定代表人：唐凤碧，该居委会主任。 委托诉讼代理人（特别授权）：康迪，四川斗城律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杨云，男，1966年11月29日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：唐振金，杨云妻舅，1962年10月18日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：罗仁政，遂宁市法律援助中心律师。 上诉人四川省遂宁市船山区嘉禾街道办事处滨江社区居委会（以下简称滨江社区居委会）与上诉人杨云房屋租赁合同纠纷一案，均不服四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初4541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人滨江社区居委会的委托诉讼代理人康迪，上诉人杨云及其委托诉讼代理人唐振金、罗仁政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滨江社区居委会上诉请求：1.改判原判第三项为被上诉人杨云支付自2017年12月18日起至实际返还场地之日止的场地占用费，按照租金一年60000元计算；2.本案诉讼费、律师费等由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。自租赁合同到期后，上诉人一直积极主张自身的合法权利，多次以张贴公告及现场送达等方式告知被上诉人，责令其搬离馨港停车场并返还场地，但因上诉人无采取强制措施的能力，故被上诉人一直置之不理，未搬离场地，并非一审法院认定的上诉人未积极主张权利，造成损失扩大；2.一审法院适用法律错误。一审法院依照《合同法》第一百一十九条第一款，判定被上诉人酌情支付部分租金系适用法律不当，上诉人在被上诉人违约后，积极主张自身权利，督促其返还场地，故应当按照《合同法》第一百一十四条的规定，支付自2017年12月18日起至实际返还场地之日止的场地占用费。 杨云辩称，杨云与滨江社区居委会签订的租赁合同为无效合同，滨江社区居委会违法签订合同具有过错，杨云不应承担责任。 杨云上诉请求：1.撤销原判；2.确认上诉人与被上诉人滨江社区居委会签订的《租赁协议》系无效合同，判令被上诉人退还上诉人2012年11月18日至2017年11月18日的全部租金，并赔偿上诉人的损失；3.追加遂宁经济技术开发区管委会作为本案第三人参与诉讼；4.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.馨港停车场所占土地系国有土地，应由遂宁经济技术开发区管委会负责管理，被上诉人无权对外进行出租，故其与上诉人签订的《租赁协议》系无效合同；2.因被上诉人对该土地无处分权，故上诉人向其缴纳的租金应予以退还。2012年11月21日，上诉人经工商行政管理部门和税务机关核准登记，为馨港停车场办理了相应的营业证照，上诉人的经营行为应受法律保护。上诉人先后投入170多万元用于停车场修建和增加各种设施，现被上诉人要求上诉人停止经营并退还场地，应对上诉人的损失进行赔偿；3.一审法院审判程序不当，未组织双方当事人对向国土部门调取的证据进行质证。 滨江社区居委会辩称，一审法院对合同效力已经予以确认，合同双方主体适格，系双方的真实意思表示，合同真实有效，现已经履行完毕，合同权利义务终止。杨云在二审中提起反诉不符合法律规定，应另行起诉。杨云对场地使用期限及装修投入是明知的，其要求赔偿装饰装修损失的请求不应得到支持，请求驳回其全部上诉请求。 滨江社区居委会向一审法院起诉请求：1.确认双方租赁协议终止，被告立即返还位于滨江社区范围内馨港停车场场地；2.判令被告向原告支付自2017年12月18日起至实际返还场地之日止的场地占用费，按照租金一年60000元计算；3.判令被告违约，承担违约责任向原告支付违约金12000元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年11月18日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定原告将位于滨江社区范围内一停车场出租给被告使用，场地规模完善，四周铁丝围栏完好，排水系统畅通，绿化树整齐，地面为碳渣路面；合同租期5年，从2012年11月18日起至2017年11月18日止；协议签订三日内，被告一次性支付全年租金30000元，第二年按上一年缴费基数上浮5000元，第三年上浮5000元；被告在租赁期内投入的设施、设备、所产生的一切费用均由被告全部承担，如经营不善中途退场，被告投入的设施、设备可自行拆除并搬离，甲方不予补偿；本协议签订后，原告不得无故违约，如有违约按当年租金的20%赔偿被告，并退还剩余租金。合同签订后，被告便接手经营该停车场，并进行工商注册登记，命名为船山区馨港停车场。合同期限内，被告如约缴纳了租金。2017年11月18日租赁期限届满，被告未搬离，双方也未续签租赁合同。2017年12月18日，原告向被告发出《通知》一份，载明：2012年11月18日双方的租赁协议已于2017年11月18日到期，因2015年开发区对停车场升级改造耽误了被告的租赁时间，经社区两委会讨论决定延长租赁期至2017年12月18日。故租赁期限已经全部期满，双方不再存在租赁关系。原告向被告发出《通知》后，被告仍未办理。2018年4月16日，原告再次向被告发出《通知》，载明因租赁期限到期，现开发区将对馨港停车场升级改造，要求被告于2018年4月20日前将停车场内清除干净，但至今被告仍未搬离馨港停车场。涉案租赁的停车场所占土地未见土地办证信息。2014年至2015年，由遂宁经济技术开发区管委会拨款对馨港停车场进行了升级改造。2016年，经遂宁开发区嘉禾街道办事处请示，经遂宁经济技术开发区管委会批示，将馨港停车场纳入国有资产。其中遂宁开发区嘉禾街道办事处的请示报告中明确表明涉案停车场于2012年由滨江社区居委会对外承包给他人经营管理。租赁期间，被告杨云作为馨港停车场的承包人，亦对停车场进行了相应的整改、修理。本案审理过程中，遂宁经济技术开发区嘉禾街道办事处向一审法院出具证明，证明馨港停车场系其委托滨江社区居委会对外出租经营。一审法院认为，涉案馨港停车场所占土地系国有土地，遂宁经济技术开发区管委会在明知该停车场由滨江社区居委会对外出租后未持异议，视为对其租赁合同的认可。故涉案租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。该租赁合同明确约定租赁期限截止2017年11月18日，后延期至2017年12月18日，双方未续签租赁合同，合同履行完毕，承租人应当返还租赁物，故原告要求被告返还馨港停车场的诉讼请求，予以支持。对于原告主张的场地占用费，原告在明知被告逾期占用停车场的情况下，未积极主张权利，造成损失扩大。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，对场地占用费酌情支持按第五年租金55000元，计算三个月租金，即55000元÷12月×3月=13750元。对于原告主张的违约金，因其原告损失已经通过场地占用费予以补偿，故该违约金不予支持。被告杨云辩称，因原告要求暂缓缴纳租金、续租，故不存在违约情形。原告已经于2017年12月18日向被告发出《通知》明确表明不再续租，被告杨云应当知晓双方的《租赁协议》已经终止，故其抗辩理由，不予采纳。对于被告称其为馨港停车场的修建花费巨大，原告应当赔偿其损失的抗辩意见，因被告杨云未提出反诉，不宜在本案中一并处理，被告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十一条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、原告四川省遂宁市船山区嘉禾街道办事处滨江社区居委会与被告杨云于2012年11月18日签订的《租赁协议》于2017年12月18日终止；二、被告杨云于本判决生效后二十日内搬离遂宁市船山区嘉禾街道办事处滨江社区范围内的馨港停车场；三、被告杨云于本判决生效后十日内支付原告四川省遂宁市船山区嘉禾街道办事处滨江社区居委会场地占用费13750元；四、驳回原告四川省遂宁市船山区嘉禾街道办事处滨江社区居委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告杨云负担。” 二审审理期间，各方当事人未提交新证据。二审经审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，合同依法成立后，双方应按合同约定予以履行。根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1.本案租赁合同的效力及后果的承担。上诉人杨云认为，滨江社区居委会对租赁物不享有权利，租赁合同无效，滨江社区居委会无权要求返还租赁物。但滨江社区居委会作为租赁合同的出租方，受其上级组织安排，对属于上级机构管理的租赁物进行出租，得到上级机构授权，签订的合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的属于合同无效的情形，因此，本案租赁合同有效。杨云要求追加遂宁经济技术开发区管理委员会为当事人的请求，根据合同相对性原则，其请求缺乏依据。双方约定的租赁期限已届满，滨江社区居委会的延长租期一月的通知已依法送达杨云，双方合同已于2017年12月18日终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因此，承租人杨云在双方签订的租赁协议履行完毕后，负有返还租赁物给出租人的义务。至于杨云要求赔偿损失的请求，一审判决对此予以了释明，因属新的诉讼请求，亦不属二审审理范围。2.本案租赁期满场地占用费的确定。如前所述，由于双方约定履行期间已经届满，双方合同权利义务归于消灭，杨云经出租人催告后，仍不返还租赁物的行为属违约行为，出租人滨江社区居委会因承租人杨云违约而受到直接损失即为场地占用费。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，滨江社区居委会要求按杨云实际占用时间赔偿场地占用费的损失请求，符合法律规定。因租赁期满时双方履行租金支付标准为每年4万元，场地占用费标准本案酌情按原租金数额确定，即按每年4万元的标准，以杨云实际占用天数计算，场地占用费损失即为（40000÷365）×实际占用天数。由于在合同履行期间，出租方对场地进行整修维护升级，影响了停车场的正常使用，根据出租方提供的证据显示施工期间为4个月，该期间的租金上诉人杨云已支付，已支付的租金期间可在计算场地占用费时予以抵扣。因此，杨云支付场地占用费期间应从2018年3月19日起至实际返还之日止。 综上所述，上诉人滨江社区居委会的上诉请求部分成立，予以部分支持；上诉人杨云的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但认定场地占用费方面适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初4541号民事判决第一、二、四项，即：“一、四川省遂宁市船山区嘉禾街道办事处滨江社区居委会与杨云于2012年11月18日签订的《租赁协议》于2017年12月18日终止；二、杨云于本判决生效后二十日内搬离遂宁市船山区嘉禾街道办事处滨江社区范围内的馨港停车场；四、驳回四川省遂宁市船山区嘉禾街道办事处滨江社区居委会的其他诉讼请求”； 二、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初4541号民事判决第三项，即：“杨云于本判决生效后十日内支付四川省遂宁市船山区嘉禾街道办事处滨江社区居委会场地占用费13750元”； 三、由杨云于判决生效后二十日内支付四川省遂宁市船山区嘉禾街道办事处滨江社区居委会场地占用费，从2018年3月19日起至实际返还租赁物时止，按每日109.58元的标准计算。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由杨云负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  康 英 审判员  杨怡伶 二〇一九年三月二十七日 书记员  张 琪