山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2018）晋0202民初1430号原告（反诉被告）:张玉梅，女，汉族，1976年1月30日出生，个体，住大同市平城区。委托诉讼代理人：刘曙光，山西向吉律师事务所律师。被告（反诉原告）：大同市大富翁国际购物有限公司，住所地：大同市城区教场街北侧大富翁商厦。法定代表人：翟立业，职务：总经理。委托诉讼代理人：翟佳羽，大同市真诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张泽民，男，满族，1955年6月7日出生，系该公司员工，住大同市平城区。原告张玉梅（反诉被告）诉被告大同市大富翁国际购物有限公司（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玉梅（反诉被告）的委托诉讼代理人刘曙光、被告大同市大富翁国际购物有限公司（反诉原告）的委托诉讼代理人翟佳羽、张泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉梅（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告退还原告已交付保证金20000元。3、判令被告支付违约金88812元。4、判令被告依法支付因关门产生至履行期届满的经济损失892178元。5、赔偿店面装修费用633500元及评估费10000元。6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月28日，原告张玉梅与李海荣二人合伙加盟了“七匹狼优厂速购”品牌产品经销权并开设“七匹狼优厂速购”加盟店事宜，交纳了经营保证金，并由李海荣代表合伙人与厦门尚盈商贸有限公司签订了《七匹狼优厂速购经销合同》，加盟期限为2016年12月1日至2019年11月30日止，从而取得了“七匹狼服装”在大同地区合作经营权。2016年9月29日，原告张玉梅与被告大同市大富翁国际购物有限公司签订了《房屋租赁合同》承租位于大同市教场街“大富翁国际购物中心”一楼前区140门面房及二层前区232号铺位，承租该房用途为经营大同市七匹狼优厂直购集合店，合同约定：免租期至2016年12月31日，租期为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。租金为前两年500000元，最后一年550000元。原告根据《房屋租赁合同》的约定，交付了被告房屋租赁需要相关费用，按照“七匹狼优厂速购”加盟店要求指定的装修，办理完营业手续后，进行了开店经营。谁知早在2012年大同市人民政府关于2012年新建和改造清远街等道路征地房屋征收（拆迀）的通知（同政发【2012】25号)开始，被告大同市大富翁国际购物有限公司经营的大富翁商厦就进入了经营困难期，2014年开始被告大同市大富翁国际购物有限公司就连年亏损，2017年大富翁的业主不断集体闹事，导致商店关门，原告的商店经营和声誉受到了严重影响。2018年1月26日被告大同市大富翁国际购物有限公司函告所有商户，商场于2018年2月15日暂停营业。于是大同市大富翁国际购物有限公司关门停业，原告认为，租赁的房屋被告无法交付使用，被告大同市大富翁国际购物有限公司构成根本性违约，致使合同目的不能实现。依据《合同法》第一百零八条之规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”根据第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”另，双方签订的《租赁合同》第八条第八项明确约定：“本条所约定的经济损失包括直接经济损失和间接经济损失”。因此，被告应当承担原告诉求中的全部损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》和《民事诉讼法》的相关规定，原告为了维护其合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，望人民法院查明案件事实真相，依法支持原告的诉讼请求。被告大同市大富翁国际购物有限公司（反诉原告）辩称，原告诉求事实不清，证据不足，原告加盟七匹狼店铺与答辩人无关。原告诉求解除合同无依据，原告租赁的房屋为独立铺面，铺面经营场所不受其他经营限制，大同市市内拆迁改造并不影响原告的经营，被告没有任何过错。对于原告的内部装修与被告无关，故对原告的评估报告及费用不予认可。原告诉求被告支付的各项经济损失与事实不符，被告均不予认可。被告大同市大富翁国际购物有限公司（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依据反诉人与被反诉人2017年1月1日双方签订的租赁合同，交付反诉人房屋租金458333元（500000元－41667元）；2、依据双方合同第八条约定被反诉人应承担违约金240625元；3、被反诉人在合同履行中欠2017年11月份采暖费3864元，欠2018年2月至4月15日共三个半月采暖费13524元，判令被反诉人支付采暖费违约金6776元（以天计算），两项共计20300元。被反诉人应当依据双方合同约定，交付反诉人各项费用719258元；4、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人与反诉人租赁合同纠纷一案，事实不清，证据不足，反诉人没有任何过错，被反诉人擅自终止合同，是个人想法。反诉人要求被反诉人应依法履行合同，不得解除双方合同，即便被反诉人借口种种均与反诉人无关，在合同履行中反诉人并未与被反诉人产生不能经营的事实，因为反诉人所出租的房屋是大楼的总体，被反诉人承租的房屋位置为铺面，无论发生任何事宜，并不影响反诉人的独立经营，被反诉人借助该大楼出租整体其他纠纷进行反悔合同，其目的很清楚因被反诉人经营发生效益变化。反诉人出租房屋与其他业主产生纠纷，其他业主通过信访协调处理相关事宜，但不包括被反诉人，被反诉人的合同是正常履行。如今被反诉人严重违约，应依据合同承担相应的法律责任。被反诉人与反诉人签订合同后，只交付了2018年1月的租金，对所欠的458333元未按合同履行，合同规定为上打租金，双方之间的合同没有解除，应当依据合同规定将全年的租金交付给反诉人，正因为被反诉人未按合同履行造成严重违约，依据双方合同第八条第二项约定被反诉人应当承担违约金240625元，计算方式是按被反诉人所欠租金458333元×0.3%×175天（至开庭日期6月27日）。被反诉人在合同履行中之交付了2017年12月、2018年1月的采暖费7728元，尚欠2017年11月和2018年2月至4月15日的采暖费13524元，依据双方约定对采暖费没有按时交付，应承担违约金6776元，计算方式为13524元×0.3%×167天＝6776元，上述三项被反诉人应依法交付反诉人房屋租金违约金、采暖费违约金共计719258元。综上，为了维护反诉人的合法权益，请求法院支持反诉人的诉求。原告张玉梅（反诉被告）辩称，1、请求驳回反诉请求，反诉原告于2018年1月25日向反诉被告发函，解除合同，故反诉原告诉求索要2018年剩余租金不符合其本意；2、违约金是反诉原告要求解除合同，故与反诉被告无关；3、采暖费原告已经将12月及1月的费用缴纳，反诉原告要求支付11月份的费用与事实不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的租赁合同、保证金收据等证据本院予以确认并在案佐证。经审理查明：2016年9月29日，原告张玉梅与被告大同市大富翁国际购物有限公司签订《租赁合同》承租位于大同市教场街“大富翁国际购物中心”一楼前区140门面房及二层前区232号铺位，合同约定：免租期至2016年12月31日，租期为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。同日，原告张玉梅向被告大同市大富翁国际购物有限公司交付保证金20000元。针对原、被告争议的事实及证据，本院认定如下：1、关于原、被告签订的《租赁合同》应否解除的问题。原告主张解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。被告抗辩原告主张解除合同无依据，原告租赁的房屋为独立铺面，铺面经营场所不受其他经营限制，大同市市内拆迁改造并不影响原告的经营，被告没有任何过错。本案中，2018年1月25日，被告向原告发送告通知函一份，该函明确记载：“…在2018年1月22日部分小业主采取堵门、挂条幅、上锁等过激行为，导致大富翁商场停业三天，经商场领导与区政府积极协商，大同市城区政府召集联席会议，会议决定商场在2018年1月24日下午重新开业，2018年2月15日后暂停营业，为此商场特发声明告知商户…,2018年2月15日后，双方所签的合同自动解除”。被告对该函真实性无异议，但认为应继续履行合同。本院认为，依法成立的合同受法律保护，被告于2018年1月25日函告原告从2018年2月15日解除双方合同，系其明确意思表示，被告称经营场所不受其他经营限制,要求继续履行合同，该案因原告申请对商铺内部装修进行鉴定，鉴定机构自行或通过本院多次联系被告进入诉争商铺现场勘察均未果，至2018年12月4日被告配合鉴定机构进行了现场勘察，故对被告经营场所不受限制,要求继续履行合同的抗辩意见，本院不予支持。2、关于原、被告是否存在违约的问题。本案中，2016年9月29日，原告张玉梅与被告大同市大富翁国际购物有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为3年，从2017年1月1日起至2019年12月31日止。本院认为，被告在合同存续期间单方解除合同，致使合同目的不能实现，故应承担违约责任。3、关于原、被告双方主张的各项赔偿应否支持的问题。原告主张被告退还保证金20000元，被告对收取保证金事实无异议，因合同解除被告已无收取合同保证金的必要性，故原告主张被告返还保证金理由正当，本院予以支持；原告主张被告支付违约金88812元（500000元÷12×3‰×309天+550000元÷12×3‰×365天），原告根据合同约定主张从2018年2月15日至2019年12月31日违约金共计88812元。本案中，依据原、被告签订《租赁合同》第八条约定：“甲方未按本合同约定期限向乙方交付房屋的，每逾期一天，按月租金的0.3%支付违约金…”，被告向原告出具的告通知函明确告知2018年2月15日后暂停营业，故本院对该项主张予以支持；原告主张被告支付因关门产生至履行期届满的经济损失892178元，原告提供流水清单证明诉争商铺的经营情况。本院认为，该结算单系原告自行拟定，原告提供的流水清单无法证明诉争商铺的经济损失，且该损失属于间接损失，故本院对该项主张不予支持；关于原告主张的商铺内部装修费633500元与评估费10000元，本院认定如下：原告提供山西大正资产评估有限责任公司提供的资产评估报告及鉴定费发票证明，经鉴定原告商铺装修价值为633500元且支出鉴定费10000元。被告称系原告内部装修，与被告无关。本院认为，原告提供的资产评估报告是由有相关资质的第三方评估机构作出，该评估报告的内容和形式均符合法定要求。被告未提供证实评估程序违法、评估依据不足、结论不当等足以否定评估结论的相应证据，应承担举证不力的法律后果，本院对原告提供的评估报告予以认定，因被告单方解除合同构成违约，其应对原告商铺装修价值予以赔偿，评估费系原告为确认实际损失而支出的合理性费用，且有票据证实，本院予以确认，故本院对原告主张的商铺内部装修费及评估费予以支持。被告主张原告交付2018年2月至12月租金458333元。本院认为，被告大同市大富翁国际购物有限公司确告知原告2018年2月15日后暂停营业，合同目的未能实现，现被告主张原告支付剩余租金及违约金无事实和法律依据，根据原告承租情况，确认原告应向被告缴纳2018年2月1日至2月15日的租金共计20550元（租金500000元÷365天×15天）；被告主张原告支付2017年11月采暖费3864元、2018年2月至4月15日的采暖费及违约金，原告未提供证据证明该笔费用已缴纳，本院确认原告应缴纳2017年11月采暖费3864元、2018年2月1日至2月15日的采暖费1950元，违约金881元（3864元×0.3%×76天＝881元）。本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告于2018年1月25日函告原告从2018年2月15日解除双方合同，现原告主张解除双方签订的租赁合同，本院予以支持。原告主张退还保证金20000元、违约金88812元、装修费633500元、评估费10000元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张经济损失892178元，但未举证证明，本院不予支持。被告反诉主张原告给付租金458333元、违约金240625元、采暖费13524元及未按时交付采暖费违约金6776元，本院结合双方合同履行情况及违约情形，支持从2018年2月1日至2月15日的租金20550元、2017年11月采暖费3864元、2018年2月1日至2月15日采暖费1950元、未按时给付采暖费违约金881元。诉讼费应当依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由败诉方负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告张玉梅（反诉被告）与被告大同市大富翁商厦有限责任公司（反诉原告）于2016年9月29日签订的《租赁合同》；二、被告大同市大富翁商厦有限责任公司（反诉原告）于本判决生效后十五日内给付原告张玉梅（反诉被告）保证金20000元、违约金88812元、并给付原告张玉梅（反诉被告）内部装修费用633500元及鉴定费10000元，共计752312元；三、原告张玉梅（反诉被告）于本判决生效后十五日内给付被告大同市大富翁商厦有限责任公司（反诉原告）从2018年2月1日至2月15日的租金20550元、2017年11月采暖费3864元、2018年2月1日至2月15日的采暖费1950元、未按时给付采暖费违约金881元，共计27245元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24056元，本院退还原告张玉梅（反诉被告）4356元，由原告张玉梅（反诉被告）负担10688元，由被告大同市大富翁商厦有限责任公司（反诉原告）负担9012元；反诉费5497元，由原告张玉梅（反诉被告）负担208元，由被告大同市大富翁商厦有限责任公司（反诉原告）负担5289元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 剧利军审 判 员 闫 谱人民陪审员 霍雨佳 二0一九年三月二十五日书 记 员 王禹婷