福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0213民初10号 原告：陈世水，男，1975年1月6日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：彭跃琛，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李海燕，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：张文清，男，1965年5月20日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：陶天猛，福建自立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑利峰，福建自立律师事务所实习律师。 原告陈世水与被告张文清房屋租赁合同纠纷一案，原告陈世水于2018年11月14日向本院递交起诉状，本院经组织双方当事人进行诉前调解未果，于2019年1月2日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈世水的委托诉讼代理人彭跃琛、李海燕与被告张文清的委托诉讼代理人陶天猛、郑利峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈世水向本院提出诉讼请求：1、判令张文清立即向陈世水退还租金294722.22元并支付资金占用期间的利息（以294722.22元为基数，按月利率2%的标准，自2018年4月4日起计至实际退还款项之日止）；2、判令张文清承担保全费2766元、保险保函费1360元；3、判令张文清承担本案全部诉讼费用。事实和理由：张文清系厦门市翔安区绿色恒兴石艺厂的经营者。2011年12月24日，陈世水及案外人张江成与张文清协商一致，签订了一份《厂房承租协议书》，由张文清将位于厦门市翔安区的厂房、生产机械租赁给陈世水及案外人张江成使用。同时，各方就租金、租赁期限、违约责任等内容进行了明确约定。上述协议履行过程中，2016年农历10月18日，案外人张江成与陈世水、张文清经协商一致，由案外人张江成退出租赁，陈世水继续履行上述协议书。陈世水按照协议书约定及张文清要求向张文清支付了应付的租金和押金100000元。其中，2018年3月16日，陈世水向张文清支付了2018年3月16日至2021年3月15日期间应付的租金300000元。2018年4月4日，陈世水收到翔安区马赛克厂、石材加工厂专项整治清退工作领导小组办公室送达的《致全区马赛克厂、石材加工厂业主的一封信》，告知陈世水为贯彻落实中央环保督查反馈问题整改等目标，要求陈世水从即日起予以清退，且陈世水也及时完成清退工作。综上，陈世水认为，根据陈世水与张文清签订的《厂房承租协议书》第三条约定可知，陈世水与张文清的租赁合同已于2018年4月4日终止，张文清应于2018年4月19日前向陈世水退还多付的租金294722.22元和押金100000元，然张文清却拒绝退还，期间陈世水经数次催讨，张文清均以各种理由推诿拒绝退还，现张文清仍分文未退还于陈世水。 张文清辩称，一、陈世水起诉的所谓退租金和退押金，缺乏依据，且与事实不符。陈世水起诉主张的所谓利息，缺乏合同依据，且与事实不符。1、2018年年初，翔安区关于整治重污染企业就已经开始了宣传教育工作，从业人员都知道要停业搬迁，这从陈世水自己提交的主要证据，即落款时间为2018年3月16日的张文清手书文件的内容可以得到印证。该张文清手书的文件，三分之一的内容陈述尚欠租金的缴纳情况，三分之二的内容，重点陈述“政府搬迁”的相关情况，充分印证2018年3月16日，双方在结清3月16日之前的尚欠租金的同时，重点在讨论厂房政府关停的问题。在大家都知道政府要关停污染企业，陈世水与张文清在重点讨论政府关停企业的搬迁、赔偿等问题的情况下，陈世水陈述其所谓“仍预付了之后三年租金”，显然违背最基本的生活常理。2、陈世水陈述所谓“2018年3月16日预付后三年的租金”，与案涉《厂房承租协议书》的付款进度，严重相悖，其虚假陈述与其自己提交的在案证据，明显自相矛盾。陈世水自己提交的《厂房承租协议书》，明确约定付款周期是：2012年3月9日至2015年3月8日的三年租金，于2012年支付；2015年3月9日至2017年3月8日的两年租金，于2015年支付；2017年3月9日至2019年3月8日的两年租金，于2017年支付。因此，2018年3月16日，并非《厂房承租协议书》的支付时间节点，且陈世水主张其在2018年3月16日支付此后三年的租金，也与陈世水自己提交的《厂房承租协议书》的两年支付一次的支付周期不符，显然系虚假陈述。3、陈世水因石料原因，尚欠张文清100000元，陈世水在2018年3月16日同日写了一份《欠条》进行确认。3月16日当日，陈世水一方面刚把截至3月15日的尚欠租金结清，还欠张文清100000元石料款，陈世水陈述其又不顾合同约定的付款周期和付款节点，在明知政府要关停工厂进行拆迁的情况下，陈世水自称又所谓“预付3月16日之后的三年租金”显然荒唐，违背最基本的生活常理。4、本案真实的情况，是陈世水作为承租方，长期拖欠租金不付，并且存在张江成擅自提出所谓“退出”，原告在内的承租方擅自无故变更的情形。因2018年初开始就知晓工厂面临搬迁，经张文清催促，陈世水陆续补足拖欠的租金，2018年3月16日，张文清书面确认“收到陈世水40万元，2012年至2018年3月15日租金全付清”的确认。这份文件没有名字，如果陈世水把这份文件叫做“收条”，那也是明确陈述收齐了截至2018年3月15日的租金，并明确要求“政府需要搬迁以通知日为准，租金余款15日内付清”。简言之，是2018年3月15日前的租金确认付清了，3月15日以后至政府通知搬迁日的租金，应在15日内支付完毕。政府正式的搬迁通知日为2018年4月4日，陈世水尚未向张文清移交厂房和设备，陈世水应支付的剩余租金，以及延期支付剩余租金的逾期付款利息，张文清将另案起诉主张。二、在租赁经营期间，陈世水尚欠张文清100000元欠款。三、陈世水向张文清承租的，不但包括地上物，也包括厂房内的机器设备，但陈世水始终未向张文清进行厂房和机器设备的移交工作，特别《厂房承租协议书》项下列明的机器设备不齐，陈世水应予赔偿。综上，陈世水的全部诉讼请求，均应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，即陈世水举证的厦门市翔安区绿色恒兴石艺厂公示信息、厂房承租协议书、收条、致全区马赛克厂及石材加工厂业主的一封信、保全费发票、保险费发票、还款协议书以及张文清举证的欠条、厂房租赁协议书等证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院根据当事人陈述及举证、质证情况认定事实如下：2011年12月24日，张文清与廖淑兰作为甲方与乙方陈世水、张江成签订一份租赁合同，合同约定甲方将其经营的厦门市翔安区绿色恒兴石艺厂（址于厦门市翔安区）的厂房包括一切生产机械（包括吊梁5台、圆柱机3台、大切2台、切边1台、纺形机1台、线条机1台、空压机2台、磨机2台、桥切边机1台、钻空机1台、5吨叉车1部）租赁给乙方使用，租期自2012年3月9日至2022年3月9日，共计10年，租金为每年200000元。合同约定租金支付方式为：双方签约后，乙方先付甲方200000元，接手经营日起乙方一次性再付给甲方400000元（共计600000元）作为前3年租金，第3年付第4年和第5年租金，第5年付第6年和第7年租金，第7年付第8年、第9年、第10年租金。合同签订后，陈世水与张江成依约向张文清缴纳相应的租金。2018年3月16日，陈世水向张文清转账支付租金200000元，同时出具欠款金额为100000元的欠条一张交由张文清收执。张文清出具“收条”一份交由陈世水收执，确认“先收陈世水3年厂租租金叁拾万元（300000元）”，同时确认陈世水“2012年-2018年3月15日”的租金已付清。2019年2月27日，张江成向本院提交书面说明一份，确认其自2016年农历10月18日退出与陈世水向张文清、廖淑兰租赁新店霞浯工业区的厂房事宜，并确认该厂房承租协议书约定的第七年起的租金均由陈世水向张文清、廖淑兰支付。审理过程中，张文清与廖涉兰确认案涉石材厂的租金收益由双方各收取一半。 2018年4月4日，翔安区马赛克厂、石材加工厂专项整治清退工作领导小组办公司向全区马赛克厂、石材加工厂业主发出通知，在全区范围内开展马赛克厂、石材加工厂专项整治清退工作，整治清退的范围和对象包括翔安区辖区内所有无合法手续的马赛克厂、石材加工厂，以及有生产经营许可但不符合环保要求，企业技术装备和工艺水平落后，无环评审批手续，未配备污染防治设施，生产中存在加工粉尘排放超标、废水未经处理无序排放、石粉废渣随意丢弃乱倒、石材占道乱堆乱放、噪音扰民等对环境造成严重破坏的违法行为的马赛克厂、石材加工厂。整治清退时间为从即日起至2018年9月30日止。 2018年10月19日，陈世水与张文清经协商确认双方的厂房租赁合同至2018年9月15日终止，张文清同意分五期退还陈世水多收的租金247000元，即分别于2018年10月29日退还47000元、于2018年11月9日退还50000元、于2018年11月19日退还50000元、于2019年1月19日退还50000元、于2019年4月19日退还50000元。双方同时确认陈世水于2018年3月16日出具的100000元欠条作废。该协议达成后，张文清未按协议约定的时间向陈世水支付前两期款项，陈世水遂于2018年11月14日向本院递交起诉状，请求判如所请。 另查明，1、张文清确认案涉厂房未办理建设审批手续。2、廖淑兰于2018年10月25日向陈世水退还厂房租金349500元，双方同时确认陈世水与廖淑兰之间关于租赁厂房产生的权利义务终结。3、廖淑兰当庭陈述，其在得知张文清拟将案涉厂房内的部分机器设备作价60000元售出时，将该部分设备以70000元的价格出售给陈世水，并将其中的35000元转账给张文清，张文清确认收到廖淑兰转账交付的35000元。4、张文清与陈世水均确认叉车及吊梁均不在买卖范围内。 又查明，陈世水在诉前向本院申请对张文清名下的价值449193.89元的财产采取保全措施，并提供永安财产保险股份有限公司福建分公司出具的担保函作为担保，为此支出保全保险费用1360元、诉讼财产保全申请费2766元。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，本案中，张文清当庭确认案涉厂房未办理建设审批手续，故本院依法认定张文清、廖淑兰与陈世水、张江成之间订立的厂房租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”之规定以及依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，故陈世水应将案涉厂房退还给张文清、廖淑兰，并参照双方合同约定的租金标准向张文清、廖淑兰支付厂房占有使用费。张文清与陈世水均确认双方于2018年10月29日办理厂房交接手续，故本院依法认定陈世水已将案涉厂房退还给张文清、廖淑兰。同时，因陈世水支付给张文清、廖淑兰的厂房租金已经超过其按合同约定的租金标准应付的厂房占有使用费，故张文清、廖淑兰应向陈世水返还多收的厂房占有使用费。陈世水与廖淑兰同时确认廖淑兰于2018年10月25日向陈世水退还厂房租金349500元，双方之间关于租赁厂房产生的权利义务终结。陈世水与张文清于2018年10月19日就租金退还事宜达成协商意见，双方确认租金计算时间截止至2018年9月15日，张文清同意分六期向陈世水返还多收的租金247000元。本院认为，该协议系张文清与陈世水的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律拘束力，故本院依法认定陈世水要求返还的厂房占有使用费应以双方协商确认247000元计算，超出部分本院不予支持。张文清未按该协议约定的期限向陈世水返还相应的款项，截止至一审辩论终结时，张文清逾期未偿还的款项为197000元，约占应返还款项的五分之四，该行为已经构成根本违约，故陈世水有权要求张文清一次性偿还多收的厂房占有使用费247000元，并要求承担逾期还款的违约责任。因陈世水与张文清在协商退款时，对逾期还款的违约责任并未作出明确约定，故本院依法认定陈世水主张的逾期还款的违约金可自其主张权利之日即2018年11月14日起开始参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，超过部分，本院不予支持。对陈世水主张诉讼财产保全申请费2766元，本院酌情认定该费用应由张文清负担1755元，由陈世水自行负担1011元，即张文清应向陈世水支付诉讼财产保全申请费1755元。至于陈世水主张的保全保险费1360元，本院认为该费用系陈世水履行其作为诉讼财产保全申请人的担保义务所产生的费用，该部分费用应由陈世水自行承担，陈世水要求张文清承担该部分费用，缺乏法律依据，本院不予支持。张文清主张陈世水在使用案涉厂房期间损坏厂房内的机器设备，应承担赔偿责任，但未能相应的证据予以佐证，故本院依法认定张文清的该项抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、张文清应于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈世水退还厂房占有使用费247000元，并支付逾期退款的违约金（违约金以247000元为本金，自2018年11月14日参照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项实际还清之日止）； 二、张文清应于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈世水支付诉讼财产保全申请费1755元； 三、驳回陈世水的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5718元，适用简易程序审理，减半收取为2859元，由张文清负担2415元，由陈世水负担444元，款均限于本判决生效之日起向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡玉桂 二〇一九年三月十四日 代书记员 戴小青 附：适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 法官提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。