云南省香格里拉市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云3401民初570号 原告：杨红清，男，汉族，1968年7月23日生，住湖北省监利县。 委托诉讼代理人：李士轩，湖北今天律师事务所律师，特别授权代理。 被告：许文斌，男，汉族，1978年8月3日生，住湖北省监利县。 被告：高芹芬，女，汉族，1983年9月9日生，住址：云南省保山市龙陵县。 二被告共同委托诉讼代理人：张赵志，云南迪志律师事务所律师，特别授权代理。 原告杨红清诉被告许文斌、高芹芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法组成合议庭，于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告杨红清及其委托诉讼代理人李士轩，被告许文斌及二被告共同委托诉讼代理人张赵志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认《租赁合同》于2018年3月2日即解除；2.判令被告许文斌、高芹芬共同向原告杨红清返还剩余酒店装饰费用128.57万元（计算方式为：200万÷14年×9年）以及128.57万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率指标自2018年3月3日起至实际偿还之日的利息。3.判令被告许文斌、高芹芬承担本案所有的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等，以实际发生金额为准）。事实与理由：2012年10月21日，原告杨红清与被告许文斌、高芹芬签署《云之南商务酒店租赁合同》约定：杨红清承租许文斌、高芹芬位于香格里拉市格咱路延长线云之南酒店，每年租金为人民币35万元，租赁期限内酒店装饰费用对应的价款为人民币200万元，等等。合同签署后，原告即将酒店装修费200万元及相应的租金支付给被告许文斌、高芹芬，并进场开始经营。期间，2014年2月13日，因合伙人杨邦春爱人长期高原反应身体不适，原告杨红清即通过杨昆平收回了杨邦春的全部股份并支付了对价，其后由原告杨红清进行经营。自2013年进场以来，原告发现自己承租的酒店租赁范围不仅不包含一楼的八间商铺，而且每年的租金35万元及装修费用14.29万元（200万元÷14年≈14.29万元/年），合计49.29万元，亦明显超出了市场中包含商铺的租赁水平，原告亦因此疲于筹集资金维持经营。期间，原告杨红清认为该《云之南商务酒店租赁合同》显失公平并多次与被告许文斌、高芹芬协商调整租金事宜，均被拒绝。至2018年3月2日，原告杨红清因长期亏损，无法维持经营，遂向被告许文斌、高芹芬发出解除合同通知并将酒店钥匙交付被告。根据《合同法》第96条“……合同自通知到对方时解除……”的规定，2018年3月2日，原告杨红清向被告提出“酒店不做了”并要求归还钥匙，双方就合同解除达成一致，《云之南商务酒店租赁合同》应于2018年3月2日解除。同时，根据《合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告在订立合同之初支付的人民币200万元系针对整个租赁期限的酒店装饰费用，应根据实际使用的年限逐步扣减。截止2018年3月2日，原告仅使用酒店装饰期限为五年，对于剩余酒店装饰费用，被告许文斌、高芹芬应予以返还。况且，因被告提供的酒店地毯受潮产生异味，原告杨红清已自行花费40余万元装修升级为地暖、地板设备。综上，请求人民法院查明案件事实，支持原告的诉讼请求。 被告许文斌、高芹芬辩称：1.被答辩人单方解除合同的行为无效，根据《中华人民共和国合同法》第93条、第94条的规定，被答辩人以亏损为由解除合同不符合法律规定。2.答辩人不同意被答辩人单方解除合同的行为，根据合同法司法解释二的相关规定，答辩人在法定期间内提出解除合同的异议,并以诉讼的形式提出了反驳。3.被答辩人存在违约行为，合同明确约定，被答辩人违约应承担违约责任，要求赔偿装修费用的诉求无依据。4.对于被答辩人与杨邦春之间的转让行为与被告无关，答辩人要追究的是租赁合同相对方的违约责任，杨邦春可事后向被答辩人追偿。5.租赁物不包括一楼八间铺面是合同签订时就约定好的。6.租赁是商业行为，具有商业性风险，租金是双方协商好的，被答辩人在经营期间有较大收益，不存在亏损。综上，请求人民法院驳回原告诉求。 原告为支持其诉称，向本院提供如下证据： 1、《云之南商务酒店租赁合同》及收条，以证实被告收到杨红清支付的租赁期间内酒店装饰费200万元。 2、《云之南酒店股份转让协议》，以证实杨邦春将其在云之南酒店的股份转让给了杨昆平，其后，该酒店由杨红清独自经营。 3、手机彩信截屏，以证实2018年3月2日，杨红清明确向许文斌表示不再履行合同并请求其接受酒店钥匙，之后被告收取钥匙，双方达成一致意见，合同解除。 4、证明及监控照片、拍摄照片，以证实许文斌接受了酒店钥匙，并进行了招商。 5、《房屋租赁合同书》复印件2份，以证实当地酒店租赁状况，本案租金高于本地普遍租金。 6、《地暖安装协议》及相关收条，以证实因许文斌、高芹芬提供的酒店地毯受潮易产生异味，杨红清自行花费安装地暖系统，使酒店升值。 经质证，被告对于原告提交的第1组证据三性无异议，对证明内容有异议，主张装修费不包含空调费用。对第2组证据三性均不认可。对第3组证据合法性有异议，彩信解除合同无依据。对第4组证据三性及证明目的均有异议。对第5组证据三性有异议，商业行为存在一定风险。对第6组证据三性及证明内容均有异议，后期改造由承租人自行负担，变卖出租人设备应当赔偿。 被告为支持其辩称，向本院提交如下证据: 1、身份证复印件2份，以证实被告身份情况。 2、企业登记信息、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋所有权证、租地建房合同书复印件各1份，以证实涉案房产使用情况及房产权属及建设情况；情况说明原件1份，以证实房屋未修建前由知诗汪堆签订租地建房合同，房产登记在洛桑益西名下，其认可出租行为。 3、《云之南商务酒店租赁合同》复印件1份，以证实原被告双方签署的租赁合同的内容。 4、手机彩信截屏1份，以证实原告与被告联系的内容及原告单方解除合同的事实。 5、照片、证明，以证实原告经营酒店期间擅自拆除房屋酒店空调，造成被告损失13万元的事实。 经质证，原告杨红清对于被告提交的第1组证据无异议。对于第2组证据中的企业登记信息无异议，对于租地建房合同书的真实性及关联性有异议，对证明有异议，证人未出庭作证的，证人证言不能作为定案依据。对于第3组证据的合法性有异议，涉案房屋系住宅属性，但双方将其以酒店经营形式出租，违反行政法规强制性规定，合同无效，对于证明内容有异议，免租期内未违约则不应当收取免租期租金。对于第4组证据的真实性无异议，对于证明内容有异议，该组证据恰好证实了杨红清发出了解除通知。对于第5组证据中的照片无异议，对于证明有异议，证明是证人证言，证人未出庭接受质询的，证人证言不能作为依据定案。 经审查：本院认为，原告提交的第1、2、3、4、6组证据符合证据三性，本院予以确认，并在卷佐证。第5组证据与本案无关，本院不予确认。被告提交的第1、2、3、4、5组证据符合证据三性，本院予以确认。 经审理查明：原告杨红清和杨邦春与被告许文斌、高芹芬于2012年10月21日签订《云之南商务酒店租赁合同》，由被告将坐落于香格里拉市格咱路延长线的云之南商务酒店除一楼八间门面之外的部分出租给原告及杨邦春进行经营，被告向原告提供经营所需证件，租赁期限共十四年（自2013年3月1日起至2027年3月1日止），转租期前2012年10月20日止2013年2月28日如原告不违约，被告不收租金，否则被告有权追缴此期间120000.00元租金。租赁期间，原告一次性支付转让金2000000.00元用于酒店装饰费用，年租金为350000.00元，租金于每年3月1日前支付。另外，合同第五条第1项约定了营业前期一次性支付转让金2000000.00元用于酒店装饰费用。第七条第1项约定了房屋维修及后期整改整修所产生的一切费用由原告自行承担。2014年2月13日，杨邦春经原告杨红清同意，将其持有的云之南酒店50%份额转让给杨昆平，与杨昆平签订了《云之南商务酒店股份转让协议》，协议约定杨邦春退出酒店的所有权利及义务，酒店所有业务及债权债务与杨邦春无关，并支付了对价。其后，该酒店由原告杨红清独自经营。2018年3月1日，原告杨红清以短信方式通知被告许文斌酒店不再继续经营，钥匙寄放在香都商务酒店，并于2018年3月27日以彩信方式发出告知函（[2018]鄂尊律函第168号），该函告知合同于2018年3月2日解除。2018年4月28日，被告许文斌、高芹芬向本院提起诉讼，要求原告杨红清与杨邦春承担违约责任，原告杨红清在收到本院立案通知及起诉材料后，向本院提起诉讼，要求被告许文斌、高芹芬返还剩余装修费用。 本案的争议焦点为：1.涉案合同是否属于有效合同；2.涉案合同于何时解除；3.被告是否应当返还装饰装修残值。 针对争议焦点1即涉案合同是否属于有效合同，本院认为：租赁合同是出租人将标的物交由承租人使用，承租人支付租金的合同，本案中被告改变土地用途，在住宅用地上建盖酒店，并将其出租，其行为并未违反法律法规的强制性规定，且原告已办理相关酒店经营手续，实际经营达五年之久，合同的签订系原被告双方真实意思表示，双方签订的合同并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故该涉案合同合法有效。 针对争议焦点2即涉案合同于何时解除，本院认为：合同的解除情形有约定解除及法定解除两种情形，本案中，原告杨红清于2018年3月1日向被告许文斌发出短信通知告知酒店不再经营，请求其接收酒店钥匙，根据原告提供的监控照片，被告许文斌于2018年3月2日接收了原告留下的钥匙。2018年3月27日，杨红清向许文斌发出律师函，该函表明原告杨红清将不再履行合同主债务，且该通知于同日到达被告许文斌，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（2）项之规定，该情形符合合同法法定解除的情形，且根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，自该通知到达被告许文斌之日起，合同解除，被告虽在法定期限内提出异议，但其并未表明要继续履行合同，而是要求解除合同，所以双方都有解除合同的意愿，可视为双方同意解除合同，只是对合同解除后的违约责任无法达成一致意见，故本院认定，涉案的《云之南商务酒店租赁合同》应于2018年3月27日解除。 针对争议焦点3即被告是否应当返还装饰装修残值，本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，视合同性质及履行情况，采取补救措施。被告主张适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，被告不应返还残值，本院认为，该解释第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对于已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值内予以适当补偿。”本案中，双方产生争议的装修部分系被告装修后在14年租赁期内以2000000.00元作价给原告使用，即可视为原告（承租人）经被告（出租人）同意进行的装饰装修，本案中，承租人违约，导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余装修残值的，人民法院不予支持，但本案中原告在酒店经营期间，自行花费400000.00元对酒店进行了地暖安装的升级改造，使得酒店的整体价值得以提升，并且在承租时交付被告2000000.00元装饰装修费用，租期14年，现酒店实际经营5年，必定存在装修残值，被告虽提出了不同意利用，但被告在本院判决之前已经在涉案酒店大门上张贴招租广告，说明被告无法保证对于现存的酒店装饰装修残值不再利用，且被告未能够举证证明涉案酒店的装饰装修现已完全无法利用，故根据《中华人民共和国民法总则》第6条公平原则，被告在未能举证证明装饰装修完全不存在利用价值且无法保证对于酒店现存装饰装修完全不再利用的情况下，应当就装饰装修的剩余价值对原告进行补偿。综上，对于原告在酒店租赁期内的2400000.00元的装饰装修费用，在扣除空调的残值后，本院酌情支持200000.00元残值补偿。对于原告要求被告承担自2018年3月3日起至实际偿还之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，本院认为，本院于本判决内才对于双方之间的债权债务关系及具体数额进行明确，故被告应当自本判决书生效之日起才对原告负有补偿剩余装饰装修费用的金钱义务，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决如下： 一、被告许文斌、高芹芬于本判决生效之日起十五日内补偿给原告杨红清酒店装饰装修剩余残值200000.00元。 二、驳回原告杨红清其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币16371.00元，由原告杨红清负担8186.00元，被告许文斌、高芹芬负担8185.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至云南省迪庆藏族自治州中级人民法院。 审 判 长 和    建    香 人民陪审员 肖卫人民陪审员赵忠俊 二〇一九年三月五日 书 记 员 余    靓    雯