广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0307民初15808、15812号原告：何之煌，男，汉族，1975年11月26日出生，身份证住址：江西省抚州市临川区，原告：张碧如，女，汉族，1953年7月30日出生，身份证住址：江西省抚州市临川区，两原告共同委托诉讼代理人：卓尔，广东卓著律师事务所律师。被告：深源实业(深圳)有限公司(以下简称深源公司)，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人：傅心源。委托诉讼代理人：高毅超，广东晟典律师事务所律师。被告：深圳佰利通置业有限公司(以下简称佰利通公司)，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人：苏林顶。第三人：深圳市柏龙奥特莱斯实业有限公司(以下简称柏龙公司)，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人：王财富。委托诉讼代理人：黄智硕，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓静，广东华商律师事务所实习律师。第三人：深圳市科迪宇电子科技有限公司(以下简称科迪宇公司)，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人：李胜招。委托诉讼代理人：黄小文，男，汉族，1983年8月5日出生，身份证住址：广东省龙川县，系该公司员工。第三人：深圳市苏宁易购销售有限公司(以下简称苏宁易购公司)，住所地：深圳市福田区。法定代表人：戴冯军。委托诉讼代理人：宋长长，男，汉族，1984年10月8日出生，身份证住址：江苏省淮安市清河区，系该公司员工。委托诉讼代理人：龙雪花，女，汉族，1993年12月23日出生，身份证住址：湖南省耒阳市，系该公司员工。两原告诉被告深源公司、佰利通公司及第三人柏龙公司、科迪宇公司、苏宁易购公司房屋租赁合同纠纷二案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人卓尔、被告深源公司的委托诉讼代理人高毅超、第三人柏龙公司的委托诉讼代理人黄智硕、张晓静、第三人苏宁易购公司的委托诉讼代理人龙雪花到庭参加了诉讼。被告佰利通公司、第三人科迪宇公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何之煌向本院提出诉讼请求：两被告连带支付原告2016年10月至2018年12月的租金38664元及自2016年11月1日起至付清租金之日止以拖欠金额为基数按年利率6％标准计算的逾期付款损失。原告张碧如向本院提出诉讼请求：两被告连带支付原告2016年10月至2018年12月的租金30915元及自2016年11月1日起至付清租金之日止以拖欠金额为基数按年利率6％标准计算的逾期付款损失。事实和理由：深源公司系万鑫柏龙商业广场开发商，佰利通公司系受深源公司委托销售商铺的代理商。2016年3月17日、2015年10月14日，在两被告的宣传下，两原告分别与深源公司签订了一份房地产买卖合同，约定由两原告购买深源公司的商铺并由深源公司返租商铺，两原告支付了相应价款后，两原告与佰利通公司签订商铺返租协议书，返租期10年。合同签订后，两被告按约支付了部分租金，但自2016年10月起拖欠两原告租金至今，考虑到诉讼期间漫长，两原告主张两被告支付至2018年12月份之前的租金。被告深源公司辩称，1、原告与佰利通公司签订租赁合同，租金由佰利通公司向原告支付，深源公司与本租赁纠纷无关。深源公司与苏理贵仅是居间关系，深源公司从未授权佰利通公司和苏理贵等人对外承诺高额返租及签署返租协议。佰利通公司、苏林顶、苏理贵等人夸大宣传，虚假承诺，私刻公章，私自收款，该诈骗行为已由公安机关立案侦查。2、深源公司是在龙岗区政府出面协调并答应积极推动涉案楼盘城市更新的前提下才介入返租事宜，代佰利通公司支付了2018年3月至4月的租金，并不代表深源公司愿意承担本属于佰利通公司的责任和义务。被告佰利通公司未作答辩。第三人柏龙公司陈述，其系柏龙广场的物业管理公司，没有参与原、被告之间的租赁关系，如法院需要，愿配合调查。第三人科迪宇公司未作陈述。第三人苏宁易购公司述称，其系涉案物业的承租方，在保障苏宁易购公司正常经营的情况下，如法院需要，愿配合调查。经审理查明，被告深源公司系“万鑫柏龙商业广场”楼盘项目的开发商，自2004年开始对外销售万鑫柏龙商业广场商铺，销售一部分后因故停止销售。自2015年开始，深源公司又陆续对外销售该商铺，在销售过程中，深源公司或其授权人苏理贵分别以各自名义或共同签字盖章的方式与买方签订房地产买卖合同。原告何之煌购买万鑫柏龙商业广场商铺，并办理了房地产权证书，登记的建筑面积为4.09平方米。原告张碧如购买万鑫柏龙商业广场B2303号商铺，并办理了房地产权证书，登记的建筑面积为3.27平方米。2016年3月17日、2015年10月14日，两原告分别与被告佰利通公司签订《商铺返租协议书》，约定：两原告将其购买的C2105号、B2303号商铺返租给佰利通公司经营管理，返租期限为10年，分别自2016年3月17日起至2026年3月16日止、2015年10月14日起至2025年10月13日止；返租期内，佰利通公司对原告出租的商铺及其附属设施享有占有、使用、收益等权利，且有权自主决定招商、转租、分租或自行处理经营管理等事项；在返租期间内原告同意由佰利通公司全权处理商铺出租等经营事宜，在商铺过户到原告名下时，由佰利通公司按350元/平方米的标准按月向原告支付返租款。返租协议书签订后，苏林顶、傅心源、张辉等通过其个人账户向原告等业主转账支付了部分租金。根据原告提供的银行交易明细清单显示，被告将涉案C2105号、B2303号商铺的租金均支付至原告何之煌的银行账户，从2016年10月份之后的租金，被告未再足额向两原告支付，但在2016年12月至2017年6月期间先后7次不定额支付了2628元（876元+292元×6），其中一笔292元的转账备注信息为“B2303”。另查明，在涉案广场商铺的销售中，部分业主与深源公司签订的买卖合同中，还约定了返租十年等相关内容。房地产买卖合同签订后，部分业主全额支付了购房款项，部分业主选择以租金抵部分购房款的方式支付购房款项。各业主购买商铺后，陆续与佰利通公司签订返租协议，少部分业主是与深源公司签订返租协议。深源公司以签订补充协议、出具补充说明等方式向部分业主确认返租事宜。部分业主与被告深源公司还签订了《深圳市房屋租赁合同书》并办理了房屋租赁登记备案手续，合同约定的租金标准与返租协议约定的租金标准一致。2015年5月8日，深源公司与深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）签订《联动代理合同》，约定深源公司委托家家顺公司为万鑫柏龙商业广场项目的外围联动销售代理人，深源公司指派对接人确认工作成果，且对接人可代表所属公司为授权范围内的行为。合同附件《对接人确认书》中深源公司所指定的对接确认人均为佰利通公司的员工。家家顺公司于2016年6月16日向本院出具《关于万鑫柏龙商业广场项目的情况说明》，内容为：商铺推广期间其公司曾收到深源公司关于万鑫柏龙商业广场的宣传折页资料，该宣传资料声称房屋返租期为十年，深源公司对其公司工作人员的宣传培训项目及现场销售经理也一直强调商铺返租期为十年，每平方米租金为350元，同时，开发商的全部店面宣传、室外广告都在极其明显的位置表明该项目商铺的返租期为十年。原告提供了涉案广场外照片及宣传单，上面亦显示关于返租的宣传内容。原告提交深源公司于2015年4月24日、4月25日、2016年7月1日出具的《法定授权委托证明书》等复印件，以证明深源公司授权苏理贵、佰利通公司办理签订房产买卖合同、房产返租、物业管理及回购等事宜，被告对该复印件不予认可。被告深源公司确认其于2015年开始与苏理贵合作，苏理贵作为中介为其卖房，苏理贵系佰利通公司的隐名老板。在本院(2017)粤0307民初9004号案件中，深源公司在该案的委托代理人确认授权了佰利通公司出售万鑫柏龙商业广场的物业，深源公司与佰利通公司是深度合作伙伴关系，佰利通公司代深源公司出售万鑫柏龙商业广场的物业及相关的运营，例如出租等。再查明，第三人苏宁易购公司从2004年10月开始承租万鑫柏龙商业广场的部分商铺，由第三人柏龙公司作为出租人与苏宁易购公司签订租赁合同，2004年至2011年期间苏宁易购公司与柏龙公司、深源公司分别或共同签订多份租赁协议、补充协议、增租协议等，将租赁范围扩展至广场1－4层合计15345.75平方米，租赁期限延长至2019年10月31日，现苏宁易购公司仍在经营使用该租赁场地。2016年1月科迪宇公司与柏龙公司签订商铺租赁合同，承租万鑫柏龙商业广场一楼商铺。第三人柏龙公司陈述其系受2004年购买商铺的部分业主委托代为出租，并非2015年后购买商铺业主的商铺。本院认为，两原告购买涉案商铺后，与佰利通公司签订了商铺返租协议，协议合法有效，双方应依约履行。自2016年10月份起佰利通公司未依约按月足额支付租金，构成违约，故被告应支付原告2016年10月至2018年12月的租金。根据返租协议的约定，C2105号商铺的每月租金为1432元，B2303号商铺的每月租金为1145元，故上述2个商铺从2016年10月至2018年12月的租金分别为38664元、30915元。至于被告在2016年12月至2017年6月期间先后7次不定额支付的2628元，因原告未举证证明其与被告之间存在其他债务往来，本院推定该款项性质为商铺租金。在上述7笔转账金额中，因其中292元注明为B2303商铺租金，故本院推定其余款项也系该商铺租金，抵扣该部分款项后，被告还应支付的B2303商铺租金为28287元（30915元－2628元）。被告未按月支付租金，应于拖欠月份之次月1日起按年利率6％的标准计算逾期付款损失。关于原告主张深源公司与佰利通公司承担连带责任问题。本院认为，首先，深源公司与部分业主签订了返租协议，与佰利通公司签订返租协议的部分业主亦同时与深源公司签订了租赁合同并办理了备案登记手续，而涉案商铺属于未进行分隔的产权式商铺，原告购买涉案商铺前，商铺已由柏龙公司及深源公司整体出租给苏宁易购公司或科迪宇公司，原告购买涉案商铺后至今，深源公司仍按原合同收取苏宁易购公司支付的租金，故深源公司实际为涉案商场返租的共同承租人。其次，深源公司在售楼广告宣传中承诺返租事宜，部分业主与深源公司签订的买卖合同中亦约定了返租十年等内容，部分业主还以返租租金抵部分购房款的方式来支付购房款，故不论是从售楼承诺、还是从租金抵购房款的行为来看，深源公司事实上代表了承租人的身份，履行了承租人的义务。第三、深源公司委托苏理贵代为办理销售等事宜，同时其亦确认苏理贵为佰利通公司的实际控制人，家家顺公司代理合同中深源公司指定的对接确认人均为佰利通公司员工，且可代表佰利通公司行使授权范围内行为，与原告提交的法定授权委托证明书复印件可相互印证。根据本案证据及深源公司在另案中的陈述，可以认定深源公司已授权佰利通公司出售涉案商铺、办理房产返租等事宜，佰利通公司据此与大部分业主签订了商铺返租协议。综上，本院认为，深源公司与佰利通公司构成了涉案商铺的返租协议共同承租人，原告诉请深源公司与佰利通公司支付租金，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳佰利通置业有限公司和深源实业（深圳）有限公司在本判决生效后十日内向原告何之煌支付2016年10月至2018年12月的租金38664元及逾期付款损失（2016年10月至2018年12月期间，每个月以租金1432元为基数均从次月1日起按年利率6％的标准计算逾期付款损失，均计算至款项付清之日止）；二、被告深圳佰利通置业有限公司和深源实业（深圳）有限公司在本判决生效后十日内向原告张碧如支付2016年12月至2018年12月的租金28287元及逾期付款损失（2016年12月至2018年12月期间，除2016年12月以租金807元为基数外，其余每个月以租金1145元为基数，均从次月1日起按年利率6％的标准计算逾期付款损失，均计算至款项付清之日止）；三、驳回原告张碧如的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。15808号案件受理费767元，15812号案件受理费573元，财产保全费5000元（266宗案件合并交纳），均由被告佰利通公司、深源公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  郝英威审判员  刘国旺审判员  陈美华二〇一九年三月四日书记员  彭慧婷