重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初20164号原告：重庆成雅商业管理有限公司，住所地重庆市江北区海尔路319号4-2-33，统一社会信用代码91500000346065119R。法定代表人：李凤军，执行董事。委托诉讼代理人：刘张，上海锦天成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚楠，上海锦天成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道777号，统一社会信用代码91500000202806301C。法定代表人：魏海群，董事长。委托诉讼代理人：李光宁，男，1991年5月25日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：宋浩，男，1990年2月7日出生，汉族，系公司员工。原告重庆成雅商业管理有限公司（以下简称成雅公司）与被告重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员彭钦梅、晏平组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告成雅公司的委托诉讼代理人刘张、张亚楠，被告鲁能公司的委托诉讼代理人李光宁、宋浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成雅公司向本院提出诉讼请求：1、判令成雅公司向鲁能公司支付重庆市两江新区昆仑大道100号8幢（鲁能.星城第13街区8号楼）1层第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11和12号商铺（建筑面积共计853.22㎡）全部款项后5日内，被告鲁能公司将上述房屋交付给原告，并协助原告办理上述12套商铺的所有权转移登记手续，过户至原告名下；2、本案诉讼费、保全费5000元由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年9月9日签订《鲁能星城商业房屋购买合同》，约定被告将其名下位于重庆市两江新区昆仑大道100号鲁能.星城第13街区1-8号楼裙楼商业1-2层房屋，共167套，建筑面积13208.36平方米，建面均价16500元/平方米，总价21793.7940万元，其中包括8幢1层第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11和12号商铺（下称案涉商铺），共12套商铺出售给原告。合同签订后，原告累计支付购房款2175万元，含案涉商铺预付款2377617元，但被告却未按约向原告交付房屋及协助原告办理产权过户手续，其构成违约。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。被告鲁能公司辩称，1、案涉《房屋买卖合同》名为商业房屋购买合同，实为商业房屋销售代理合同。根据合同第3条第1、第7款，原告实际上为被告代为销售案涉商铺，并向客户收取合同外费用作为管理费用。从合同目的上看，虽合同约定原告支付总房款的10%作为预付款，但结合整个合同及合同第2条第2款、第3条第4款第2项约定，原告支付预付款后由指定第三人通过按揭形式支付房款，被告按该套商铺成交总额10%退还原告，故原告并未购买案涉商铺。从法律特征上看，案涉合同实际最终签订主体、房款支付、产权受让均为第三人，故第三人才系案涉合同真正的受让主体，原告仅是代为销售商铺，原、被告实为销售委托代理关系，根据合同法第410条，被告可不将案涉商铺交付原告；2、根据合同约定，案涉商铺总价应为重庆市房屋实测报告分户面积乘以建筑面积均价，但经被告核实1-7号楼已销售房屋实测报告面积比预测报告、合同约定面积多了约944平方米，原告应依约补齐房屋差价款约15576000元（944平方米x16500元），但原告至今未补齐任何房款，且原告应依约购买13街区6-7号楼一层超市、星城6街区-1楼人人乐超市，但经被告多次催告，原告仍拒绝购买，构成违约，基于同时履行抗辩权，被告有权拒绝向原告交付案涉商铺；3、原告至今仍未支付8号楼1层商铺的房款，合同也未约定案涉商铺的过户时间，被告无义务将案涉商铺过户至原告名下，且原告因被告款项结算问题已向重庆市一中院提起诉讼并申请查封了案涉房屋，案涉房屋过户存在事实上的障碍；4、原告在提起本案诉讼前已以同一事实和法律关系向重庆市渝北法院提起过诉讼，法院判决驳回了原告全部诉请，原告亦自行撤回上诉，因一审判决已生效，根据民诉法第124条规定，原告应申请再审；5、8号楼商铺与合同约定的1-8号商铺应当做整体考虑，在1-7号楼款项结算不清的情况下，8号楼的购买价格无法确定，同时原告仅要求被告交付及过户8号楼12层商铺与合同约定不付，存在要求部分履行合同的情况；6、原告未按约支付房款的根本原因系因原、被告双方对1-7号楼款项的结算存在较大争议，现原告已就该事项向重庆市一中院提起诉讼，根据民诉法第150条规定，本案需以另案审理结果为依据，故请求法院中止本案诉讼。综上，请求驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对鲁能星城商业房屋购买合同及修正条款、（2017）渝0112民初22939号民事判决书、招商银行付款回单、重庆农村商业银行进账单、关于鲁能十三街区8号楼付款的工作联系函、EMS邮寄单及邮寄查询结果、专用收据、民事起诉状、重庆市第一中级人民法院应诉事项通知书、（2018）渝01民初219号之一民事裁定书、（2018）渝01执保174号协助执行通知书、（2018）渝01执保174号之一协助执行通知书、查封清单2份、不动产权证栋证、（2018）渝01民终4756号民事裁定书、关于鲁能星城十三街区8号楼付款的工作联系函、商品房买卖合同149份，因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对委托付款情况说明，被告虽不认可其真实性，但未举示相反的证据，本院予以采信。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月9日，鲁能公司作为甲方，成雅公司作为乙方，双方签订了《鲁能星城商业房屋购买合同》，鉴于甲方同意将其开发的“重庆鲁能星城第13街区一二层商业”项目及“六街区负一层人人乐超市”项目依据乙方的特别需求按照本协议的约定售于乙方，乙方依照本协议支付相应对价。甲、乙双方就乙方购买“鲁能星城第13街区”（暂定名）和“六街区负一层人人乐超市”项目商业房产事宜，达成如下协议：第一条乙方购买房产概况：……2、乙方购买商铺的范围包括鲁能星城第13街区1-8号楼裙楼商业1-2层合计167套，其中不包含6号楼平街2层商业6号626.61㎡和8号楼平街2层最大面积2套571.4㎡（超过则按实际面积计算）；乙方购买商铺范围包含重庆鲁能星城第13街区第6-7号楼负一层超市、重庆鲁能星城第6街区负一层人人乐超市。详见附件《鲁能星城第13街区房屋明细表》（1-8号楼1-2层，不含6号楼6-2-6）。（该明细表不约定单套单价、总价，分户价格表由乙方确定）。3、乙方购买鲁能星城第13街区1-8号楼裙楼商业1-2层合计13208.36㎡，其中1-7号楼裙楼1-2层合计11100.91㎡，8号楼裙楼1-2层合计2107.45㎡，且8号楼1层产权分割不低于13套，2楼产权分割不低于8套。房屋面积最终以重庆市房屋实测报告为准；4、甲方负责按期完成销售所需预售证办理……由于甲方不能确定第6、7、8号楼取得《预售许可证》的时间，双方同意，第6、7、8号楼甲方取得《预售许可证》且书面通知乙方之日起，乙方可根据本协议付款进度表约定时间间隔顺延第6、7、8号楼的进度付款份额；5、……甲方承诺乙方所购买房屋没有任何纠纷，包括但不限于债权债务、抵押等，并于2017年10月30日前交房。第二条乙方购买房产价格及支付方式：1、双方同意乙方购房屋167套、13208.36㎡的建筑面积均价为16500元/㎡，总价21793.7940万元，该房屋的总价款最终以重庆市房屋实测报告核准分户面积乘以建筑面积单价均价；2、乙方按照下列付款方式支付款项：本协议签署前2日，乙方已支付500万元。本协议签署1个工作日内，乙方累计支付购房预付款2175万元，其中包含已付500万元冲抵预付款；乙方支付购买预付款之后，余款乙方（含乙方指定任意第三方）按约定以乙方现金转账、乙方支付购房款（含银行按揭款）、乙方指定第三方支付购房款（含按揭款）方式支付进度付款，乙方或乙方指定第三方与甲方签署《商品房买卖合同》和按揭银行签署《抵押借款合同》后经银行审核合格后即视为汇款，付款进度表如下：预付款10%（500万元于本协议签署前已支付；1675万元于本协议签署1个工作日内支付）；进度款30%于2016年12月30日支付即6525万元，累计付款金额8700万元（含按揭款）；于2017年6月30日支付进度款20%即4350万元，累计付款金额13050万元（含按揭款）；于2017年9月30日支付进度款40%即8700万元，累计付款金额21750万元（含按揭款）;第6、7、8号楼进度付款从以上进度付款中分离并从甲方取得《预售许可证》且书面通知乙方之日起，按以上时间间隔顺延计算付款时间；甲方如未按期取得《预售许可证》，则乙方上述付款时间可根据预售证取得延误时间相应顺延。第三条关于向任意第三方转让的约定：1、甲方同意乙方支付总房款10%预付款之日起，在本协议约定的乙方购买商业的范围内乙方可以用乙方或乙方确定的任意第三方名义分户、按套与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》。……乙方根据本协议支付的购房预付款，乙方或者乙方指定第三方每网签一套，网签成交且按《重庆市商品房买卖合同》及附件付款后的15个工作日内，甲方须按该套商铺成交总额10%（即该套商铺的预付款）退还给乙方。……4、乙方应在本合同约定所有房屋总金额、发票总额不变的前提内，按第三方受让商铺的实际情况进行价款、发票增减调配。……7、乙方有分户、按套签约定价权，但应确保与甲方签署本合同约定房款总额、发票总额不变，若有差额，由乙方向甲方承担金额。第六条违约责任：1、乙方如未按本协议约定的时间付款，则本协议规定的应付款期限届满次日起，乙方每逾期一日向甲方支付应付房款万分之一/天的违约金，若乙方未按本协议约定的时间付款超过3个月，甲方有权单方解除本协议。甲方解除协议的，乙方应另行向甲方支付本合同约定总房款1%的违约金，同时甲方扣除违约金等费用后将剩余已交预付款无息返还乙方；……2、甲方将在项目取得预售许可证后3日内按照本协议中乙方确认的通讯方式为合法有效通知方式（联系地址：重庆渝中区企业天地4栋1201号，联系电话：1380838XXXX）通知乙方签订《商品房买卖合同》。乙方未按甲方通知的时间签订《商品房买卖合同》的，不影响乙方的后续支付义务。甲方有违约行为的，应当参照上述约定对等执行。《鲁能星城商业房屋购买合同》后附鲁能星城第13街区房屋明细表，其中载明了8号楼1层1-12号房的建筑面积，1-12号共12套房屋的建筑面积合计1440.98平方米（即案涉12套房屋）。2016年9月9日，鲁能公司向成雅公司出具确认函，载明：重庆成雅商业管理有限公司已与我公司就鲁能星城十三街区商业签署《购买合同》。重庆成雅商业管理有限公司、重庆惠誉商业管理合伙企业（有限合伙）具有招商及向第三方转让销售权利。2016年8月29日，成雅公司委托重庆惠誉商业管理合伙企业（有限合伙）通过招商银行向鲁能公司转账支付500万元。2016年9月14日，成雅公司通过重庆农村商业银行向鲁能公司转账支付1675万。2017年9月14日，成雅公司向鲁能公司发出《关于鲁能星城13街区8号楼商业预售许可证的工作联系函》，载明依据《购买合同》第一条第5款鲁能公司应该于2017年10月30日前交房，要求鲁能公司在2017年9月20日前回复成雅公司《预售许可证》的办理具体时间。2017年10月19日，成雅公司再次向鲁能公司发出工作联系函，载明鲁能公司未能回复成雅公司在2017年9月14日发出的联系函，现8号楼已经竣工备案登记，已经达到了销售条件，故要求鲁能公司在收到函件后3日内书面回复成雅公司，以便成雅公司能开展后续销售工作。2017年11月14日，鲁能公司向成雅公司发出《关于鲁能.星城13街区8号楼底层商业销售的函》，载明：根据《鲁能星城商业房屋购买合同》的约定，鲁能.星城13街区8号楼1层商业（根据实测报告，2-24层为办公用房，底层商业共12套，销售建筑面积为853.22平方米）属贵司购买的范畴。由于8号楼为现房销售，目前正在办理栋证，无法网签，预计栋证办理完毕及开通网签时间为2017年12月31日前，届时，贵司可进行购买。2017年底成雅公司向重庆市渝北区人民法院起诉要求鲁能公司继续履行合同，将合同约定的鲁能星城第13街区8号楼裙楼1-2层商业（不含平街2层最大面积2套）交由原告销售并由鲁能公司与成雅公司指定的第三方签订分层分户按套签署商品房买卖合同。本院审理后认为，成雅公司已按约支付鲁能公司2175万的预付款，鲁能公司应依约与成雅公司或成雅公司指定的第三方分户、按套签订《重庆市商品房买卖合同》，但因该项合同义务系一种行为义务，属于不适于强制履行的债务标的，故于2018年5月18日作出（2017）渝0112民初22939号民事判决书，判决驳回原告重庆成雅商业管理有限公司诉讼请求。该案事实部分载明：2017年9月5日，重庆市渝北区房屋测绘管理所针对鲁能星城十期十三街区8#楼出具了《重庆市房产面积测算报告书》（竣工）。2017年9月8日，鲁能星城十期十三街区6-8#楼及车库取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2018年3月16日，鲁能公司取得位于两江新区昆仑大道100号8幢房屋的不动产权证，产权证号为渝（2017）两江新区不动产权第00123XXXX号，权利其他状况栏中载明：其中1层（商业）坐落为北部新区昆仑大道100号附163号至附174号，房屋用途为商业服务，建筑面积为853.22平方米。2018年5月10日，成雅公司向重庆市第一中级人民法院起诉要求鲁能公司退还诚意金100万元并支付逾期利息79034.46元、退还购房预付款15325907元、支付违约金438636元，并判决确认《鲁能星城商业房屋购买合同》项下购房款以套内面积进行结算，因结算方式调整而形成的购房款差额由鲁能公司承担。成雅公司就该案向重庆市第一中级人民法院提出保全申请，重庆市第一中级人民法院于2018年6月27日作出（2018）渝01执保174号，查封了鲁能公司名下位于重庆两江新区的房产（含重庆市两江新区昆仑大道100号附163鲁能星城十三街区8幢1-1至1-12号房屋）的财产。庭审中，成雅公司称该案系要求鲁能公司退还其多支付的1-7号楼款项，并不涉及本案8号楼。2018年9月30日，成雅公司向鲁能公司发出《关于鲁能星城十三街区8号楼付款的工作联系函》，载明：贵我双方于2016年9月9日签订《鲁能星城商业房屋购买合同》，约定鲁能星城13街区8号楼1层1-12号共12套商铺属于我公司购买的范围，合同签订后，我公司依约支付了预付款。为促进案涉房屋交易顺利完成，我公司愿意提前先支付案涉房屋全部余款，请贵公司在我公司支付案涉房屋全部余款后十五日内将案涉房屋交付给我公司，并协助我公司办理过户手续。若贵公司同意上述方案，请贵公司收到本函后五日内函告我公司并附接受案涉房屋余款的银行账户，我公司将在收到贵公司函件之后十五个工作日内付清案涉房屋余款。庭审中，成雅公司陈述，合同约定8号楼房款的支付时间为办理预售许可证并通知乙方之日起，鲁能公司于2017年11月14日向我方发函称8号楼为现房销售，正在办理栋证，无法网签，预计办理完毕及开通网签的时间为2017年12月31日前，届时我公司可进行购买。但被告并未在办理完8号楼栋证并开通网签之后通知我方，我方遂于2017年向本院提起诉讼，在诉讼过程中我方才得知案涉房屋栋证的办理时间，我方表示愿意支付购房款，但被告未予以回应并明确表示拒绝与我方指定的第三方签订商品房买卖合同。鲁能公司陈述，合同虽约定6-8号楼进度款从甲方取得预售许可证并通知乙方之日起支付，但实际上8号楼直接办理了栋证，并未办理预售许可证，因案涉房屋办理完栋证之前，原、被告方处于诉讼阶段，故我方未书面通知成雅公司案涉房屋栋证已办理完毕，但原告在（2017）渝0112民初22939号中向法院提交了案涉房屋栋证的证明，在其得知8号楼无需办理预售许可证的情况下，就应当向我方支付购房款。关于房款支付，庭审中，原、被告双方均认可《鲁能星城商业房屋购买合同》中对于进度付款的约定包含了8号楼。成雅公司陈述，我公司依约支付了2175万元的预付款，其中包含了8号楼1层案涉12套房屋的预付款2377617元（合同约定的案涉12套房屋的建筑面积1440.98平方米×16500元/平方米×10%）。案涉房屋总房款为14078130元（测绘的建筑面积853.22平方米乘以单价16500元/平方米），扣除我公司已支付的预付款2377617元，余款11702130元只要鲁能公司同意将案涉房屋交付及过户，我公司愿意提前支付全部余款。鲁能公司陈述，合同约定的16500元/平方米系1-8号楼的均价，不能直接适用8号楼商铺，若双方未在1-7号楼结算上达成一致，则无法计算出8号楼的准确价格。关于房屋过户，成雅公司陈述，原、被告双方仅约定了案涉房屋的交房时间，并未约定过户时间，根据《房屋城市管理条例》第33条的规定，现房的过户时间应为实际交房后的90日内。鲁能公司陈述，原、被告签订的系房屋购买合同，并非正式的商品房买卖合同，故不适用《房屋城市管理条例》第33条规定，合同中对交房时间的约定系基于我方与实质性的商品房买卖合同第三人的合同约定，因案涉合同为带有销售独占权的销售委托合同，故我方可随时解除合同。截止本次法庭辩论终结前，原、被告均认可案涉房屋已具备现房销售条件，除存在成雅公司申请的查封外，无其他抵押、查封。另查明，庭审中，成雅公司举示了《商品房买卖合同》149份，拟证明《鲁能星城商业房屋购买合同》中1-7号楼共153套商铺，其中149套商铺鲁能公司已经与成雅公司指定的第三人签订买卖合同，且已交付和过户，即97%已履行完毕，剩余4套商铺因鲁能公司办理栋证不能网签的原因导致至今未与成雅公司指定的第三方签订买卖合同。鲁能公司对149份商品房买卖合同的真实性无异议，但表示其中一套业主许峰是退房了，1-7号楼仍然有5套商铺在合同约定的范围内，成雅公司没有按约履行。关于合同部分履行问题，鲁能公司认为，合同约定的购买范围包括1-8号楼裙楼商业，属于整体销售，成雅公司仅要求过户及交付8号楼1层商业，是片面的、部分履行合同，有损鲁能公司的合法权益，鲁能公司有权拒绝。成雅公司认为，合同约定购买范围包括13街区1-8号楼裙楼商业1-2层合计167套，1-7号楼149套商铺已交付和过户给成雅公司指定的第三人，已履行完毕；8号楼2层的使用性质为办公，不是合同约定的商业性质，在使用性质变更前鲁能公司不能按合同约定履行，目前仅有8号楼1层12套商铺是鲁能公司能履行但未履行交付和过户义务的商铺，其有权要求鲁能公司交付和过户案涉商铺。2018年11月22日，鲁能公司向本院提交中止审理申请书，申请中止审理本案。理由为：1、案涉房屋被成雅公司另案查封（案号：（2018）渝01民初219号），客观上无法办理过户手续；2、成雅公司因鲁能星城13街区1-7号楼款项的结算问题另案诉至重庆市一中院，而案涉合同约定均价为16500元/平方米，在1-7号楼款项结算不清的情况下，无法计算得出8号楼商铺的价格，8号楼商铺在客观上无法完成交易；3、成雅公司仅要求部分履行合同，明显违反合同之初的基本原则和精神，8号楼商铺客观上不能独立于1-7号楼进行交易。本院认为：原、被告于2016年9月9日签订的《鲁能星城商业房屋购买合同》（以下简称购房合同）系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。根据《购买合同》的内容约定，被告鲁能公司向原告成雅公司出售房屋，原告成雅公司为此支付房屋价款，即原告成雅公司主要的合同义务系支付房屋价款，被告鲁能公司主要的合同义务系交付房屋并办理房屋转移登记手续，双方成立房屋买卖合同关系，故被告鲁能公司主张案涉合同为商业房屋销售代理合同，其可随时解除合同的意见，本院不予采纳。被告鲁能公司辩称，《购买合同》系双方对鲁能星城十三街区1-8号楼裙楼商业整体考虑而订立，成雅公司要求交付及过户8号楼12个商铺系要求部分履行合同的情况，其有权拒绝。本院对此认为，首先，《购买合同》第三条第1项约定“甲方同意乙方支付总房款10%预付款之日起，在本协议约定的乙方购买商业的范围内乙方可以用乙方或乙方确定的任意第三方名义分户、按套与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》”、第7项约定“乙方有分户、按套签约定价权，但应确保与甲方签署本合同约定房款总额、发票总额不变，若有差额，由乙方向甲方承担金额”，这表明《购买合同》虽然是包含所有商铺的整体买卖合同，但167套商铺是独立可分的，成雅公司可分户按套购买。其次，《购买合同》约定成雅公司的购买范围为鲁能星城13街区1-8号楼裙楼商业1-2层合计167套，根据查明的事实1-7号楼中149套商铺鲁能公司已按约定与成雅公司指定的第三方签订了买卖合同，除本案诉请的12套商铺外，仅6套商铺因双方存在争议成雅公司尚未分户购买。而双方争议的6套商铺中，从鲁能公司于2017年11月14日向成雅公司发出《关于鲁能.星城13街区8号楼底层商业销售的函》中可以看出，8号楼2层房屋现为办公用房，并非合同约定的商铺（合同第一条第5项约定所有商铺均满足并符合餐饮、娱乐等经营业态对烟道、水、电、天然气的配置要求）；剩余的商铺系1-7号的楼商铺，与本案审理的8号楼商铺无关，且并无证据表明成雅公司拒绝购买，由此成雅公司已履行了《购买合同》中大部分商铺的购买义务，并不存在鲁能公司所称的成雅公司对明显低于合同约定均价的商业房屋不予购买的事实。最后，当事人进行民事活动应遵循诚实信用原则，鲁能公司在2017年11月14日向成雅公司发出的《关于鲁能.星城13街区8号楼底层商业销售的函》中也告知，案涉12套商铺在栋证办理完毕后，成雅公司可进行购买，鲁能公司现拒绝履行案涉12套商铺的出售义务有违诚实信用原则。综上，对鲁能公司称成雅公司诉请部分履行合同，违反合同订立之初的基本原则和精神，其有权拒绝的抗辩意见，本院不予采纳。被告鲁能公司辩称，合同约定的16500元/平方米系1-8号楼的均价，不能直接适用8号楼商铺，若双方未在1-7号楼结算上达成一致，则无法计算出8号楼的准确价格。本院认为，如前所述，《购买合同》第三条第1项、第4项、第7项的约定表明成雅公司有分户购买，按套签约的权利，而《购买合同》中约定的167套商铺已履行完149套，扣除本案的12套商铺，剩余仅6套商铺成雅公司尚未分户购买。1-7号楼商铺款项的结算问题双方已在重庆市第一中级人民法院进行诉讼，但1-7号楼商铺款项的结算并不影响成雅公司按合同约定的均价16500元/平方米购买案涉12套商铺的权利，因为即便案涉12套商铺的实际价格高于均价16500元/平方米，但只要167套商铺最终总的购买价款不低于均价16500元/平方米乘以167套商铺核准分户面积的金额，则鲁能公司的利益并不会受损，即便存在损失，根据购买合同第三条第7项“乙方有分户、按套签约定价权，但应确保与甲方签署本合同约定房款总额、发票总额不变，若有差额，由乙方向甲方承担金额”的约定，也仅是赔偿问题，并不能由此而否认成雅公司分户购买，按套签约的权利。故对鲁能公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。《购买合同》第二条约定，成雅公司所购房屋167套、13208.36平方米的建筑面积均价为16500元/平方米，房屋的总价款最终以房屋实测报告核准分户面积乘以建筑面积单价均价。案涉8号楼1层12套商铺的实测建筑面积为853.22平方米，故总价款为14078130元（853.22平方米×16500元/平方米）。关于成雅公司已支付的购房款，因原、被告双方均认可《购买合同》约定的预付款2175万元包括了8号楼预付的进度款，而购房合同附件《鲁能星城第13街区房屋明细表》预先约定8号楼1层12套商铺的建筑面积为1440.98平方米，故成雅公司主张8号楼1层12套商铺其预付款为2377617元（1440.98平方米×16500元/平方米×10%），本院予以采纳。《购买合同》虽然约定，8号楼自鲁能公司取得预售许可证且书面通知成雅公司之日起，成雅公司按协议约定的付款进度表约定时间间隔顺延支付房款，但案涉8号楼1层12套商铺实际并未办理预售许可证而是直接办理栋证进行现房销售，成雅公司若要求鲁能公司交付案涉8号楼1层12套商铺并办理所有权登记手续，其应同时履行商铺的付款义务。案涉8号楼1层12套商铺成雅公司尚应支付的购房款为11700513元（14078130元-2377617元）。现成雅公司要求判令其向鲁能公司支付重庆市两江新区昆仑大道100号8幢（鲁能.星城第13街区8号楼）1层第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11和12号商铺的购房款11700513元后，被告鲁能公司将上述房屋交付给成雅公司，并协助成雅公司办理该12套商铺的所有权转移登记手续，过户登记至成雅公司名下，本院予以支持。关于鲁能公司提出的中止审理申请。第一，案涉12套商铺系成雅公司自己申请的财产保全查封，双方均认可不存在其他的查封、抵押等情形，故案涉商铺并不存因查封而客观无法办理过户手续的情形。第二，如前所述，《购买合同》虽然是包含鲁能星城第13街区1-8号楼裙楼商业1-2层共167套商铺的整体买卖合同，但167套商铺是独立可分的，成雅公司可分户按套购买。本案仅涉及8号楼1层商铺的履行，而重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初219号案件仅涉及1-7号楼商铺的履行问题，1-7号楼的履行争议不影响本案8号楼的履行。第三，因《购买合同》第二条明确约定167套商铺的建筑面积均价为16500元/平方米，房屋的总价款以实测分户面积乘以建筑面积单价均价，故鲁能公司主张在1-7号楼款结算不清的情形下无法计算得出8号商铺的价格于法无据，本院不予采纳。综上，本案无须以另案的审理结果为依据，对鲁能公司的中止审理申请，本院不予准许。关于鲁能公司所称重复诉讼问题，因本案与（2017）渝0112民初22939号案件的诉讼请求不同，故成雅公司提起本案诉讼不违反“一事不再理”原则，对鲁能公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆成雅商业管理有限公司在本判决生效后五日内向被告重庆鲁能开发（集团）有限公司支付购房款11700513元，被告重庆鲁能开发（集团）有限公司在收到该款项后五日内将位于重庆市两江新区昆仑大道100号8幢（鲁能.星城第13街区8号楼）1层第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11和12号商铺交付给原告重庆成雅商业管理有限公司，并协助原告重庆成雅商业管理有限公司办理上述商铺的所有权转移登记手续，过户登记至原告重庆成雅商业管理有限公司名下；二、驳回原告重庆成雅商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费106270元，财产保全费5000元，由被告重庆鲁能开发（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  雷元亮人民陪审员  彭钦梅人民陪审员  晏 平二〇一九年三月十一日书 记 员  龙 倩