辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终4698号上诉人（原审原告）：沈阳市房产局，住所地:沈阳市沈河区大西路**。法定代表人：陈杰，该单位局长。委托诉讼代理人：王继文，辽宁弘立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王爽，辽宁弘立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：初燕，女，1967年3月9日出生，汉族，住沈阳市大**。上诉人沈阳市房产局因与被上诉人初燕房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2018）辽0104民初9305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市房产局上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人之前签订的书面租赁合同到期后，上诉人多次找到被上诉人要求与其续签租赁合同，并要求被上诉人支付拖欠的租金，被上诉人一直推脱不与上诉人续签合同，对催缴租金通知书也不予签字确认，但仍占有使用涉案房屋至今，被上诉人的行为属于恶意，如仍按照原合同支付租金，将严重损害上诉人的合法权益。另根据沈阳市人民政府令（第62号）第十一条规定，直管公房非住宅执行市场租金标准。市场租金标准由市房产主管部门通过招标选定的评估机构确定，每三年调整一次。根据上述政府令，上诉人与财政局联合下发文件，规定租赁价格自公布之日起执行，有效期三年，2018年1月16日，沈房发[2018]5号文件将涉案房屋的租赁价格公布，据此，被上诉人应按照沈阳市人民政府规定的租金标准向上诉人支付租金。初燕辩称，不存在拒签合同的事实，被上诉人不交租金是没有人收取，不是被上诉人拖欠，签订合同在先，之前都是正常缴纳房费，2016年开始无人收取房租。沈阳市房产局向一审法院起诉请求：1.请求判令初燕向沈阳市房产局支付陈欠租金人民币552,546元（从2016年1月1日至2018年6月30日期间的租金）及迟延支付的利息50,574.78元（两项共计603,120.78元）；2.判令初燕承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于沈阳市大东区上园路35号，系沈阳市国有直管公房非住宅，建筑面积787平方米，其中一层394平方米，二层393平方米。沈阳市房产局负责涉案房屋的日常管理工作，并委托沈阳汇鼎投资有限公司进行管理。2005年7月20日，初燕与沈阳房产实业投资发展有限公司签订《房屋租赁合同》，初燕承租大东区上园路35号的393平方米工商业用房，用于经营幼儿园，租期为2005年8月30日至2008年8月29日，租金按年交，每年25,000元。2006年1月1日，初燕与沈阳房产实业投资发展有限公司房产管理分公司签订《工商业用房租赁合同》，初燕承租大东区上园路35号的394平方米工商业用房，用于经营久久超市，租期为2006年1月1日至2006年12月31日，租金每月4416元，即每年52,992元。上述两份租赁合同到期后双方并未重新签订租赁合同，但初燕继续占有使用涉案房屋并按原合同交付租金，租金交至2015年12月31日，2016年1月1日起今的租金初燕未交纳。根据沈阳市房产局提供的沈价发[2013]70号关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知，涉案房屋所在的位置上园路为六级路段，租金标准按建筑面积为每月每平方米20元，该通知有效期自2014年1月1日起至2015年12月31日止；沈房发[2017]64号关于印发《直管公房非住宅租赁价格调整方案》的通知及2018年1月16日发布的沈房发[2018]5号关于发布第一批直管公房非住宅租赁价格的通知，涉案房屋所在的位置经评估后租金标准按建筑面积，一层每月每平方米为49元，二层每月每平方米为25元，租赁价格自公布之日起执行有效期三年。沈阳市房产局按上述租金标准要求初燕支付自2016年1月1日至2018年6月30日的租金552,546元及利息。一审另查明，涉案直管公房原系沈阳市房产局委托沈阳房产实业投资发展有限公司管理，2015年8月4日该公司将管理权移交给沈阳汇鼎投资有限公司，沈阳市房产局与沈阳汇鼎投资有限公司签订委托管理合同，约定租金收入均属财政收入，为沈阳市房产局支配。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，沈阳房产实业投资发展有限公司受沈阳市房产局委托与初燕签订书面租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据委托合同约定，沈阳市房产局有权向初燕主张涉案房屋的租金及利息。虽租赁合同已到期并未续约，但初燕已实际租用涉案房屋至今，依法应履行交付房屋租金的义务，故初燕应向沈阳市房产局交付自2016年1月1日至2018年6月30日期间欠付的租金。关于欠付的租金数额问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”沈阳市房产局、初燕签订的租赁合同期限届满后，初燕继续使用涉案房屋，沈阳市房产局未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方自原租赁合同届满后形成事实上的不定期租赁合同关系，初燕应按原合同约定的标准每年共计77,992元（52,992元+25,000元），向沈阳市房产局支付其主张的2016年1月1日至2018年6月30日止的租金，共计194,980元（77,992元÷12个月×30个月）。关于沈阳市房产局主张初燕应按照租赁当时的政府指导价支付租金的问题，案涉房屋租赁合同系双方基于平等协商达成的一致意见，初燕在租赁期满继续使用租赁物期间，仍按原租赁合同价格给付租金，双方未达成新的租金标准，政府发布的租赁价格仅对双方合同约定起到参照指导作用，在双方已有约定情况下，不必然对双方产生具有约束力的法律效力，故对于沈阳市房产局该项主张不予支持。关于沈阳市房产局主张的利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：“承租人应按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”因沈阳市房产局、初燕对租金的支付期限并无约定，根据法律规定，初燕应于2016年12月31日、2017年12月31日向出租人支付租金。初燕未按期支付应承担违约责任，故一审法院以初燕到期应付的租金数额为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。一审判决：一、初燕于判决生效后15日内给付沈阳市房产局房屋租金194,980元(自2016年1月1日至2018年6月30日止)；二、初燕于判决生效后15日内给付沈阳市房产局房屋租金利息（以房屋租金77992元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年1月1日起至本金实际给付之日止）；三、初燕于判决生效后15日内给付沈阳市房产局房屋租金利息（以房屋租金77,992元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年1月1日起至本金实际给付之日止）；四、驳回沈阳市房产局的其他诉讼请求。如初燕未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9831元，由沈阳市房产局负担5632元，由初燕负担4199元。二审期间当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。沈阳房产实业投资发展有限公司受沈阳市房产局委托与初燕签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于上诉人提出的因双方租赁合同约定的履行期限届满，对于国有资产的直管公房租赁应按政府规定的租金标准执行的问题。案涉房屋租赁合同系双方基于平等协商达成的一致意见，政府发布的租赁价格仅对双方合同约定起到参照指导作用，在双方已有约定的情况下，不必然对双方产生具有约束力的法律效力。在租赁期限届满后，被上诉人继续占有租赁物期间，上诉人未能提供证据证明上诉人已与被上诉人达成了新的租金标准，或向被上诉人提出终止合同的意思表示，故一审依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，认定原租赁合同继续有效，并无不当，上诉人主张按政府规定的价格要求被上诉人支付租金，本院无法支持。综上所述，沈阳市房产局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9831元，由上诉人沈阳市房产局负担。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇一九年三月十八日法官助理姜博书记员齐萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。