黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终223号上诉人（一审原告）：崔启新，男，1969年4月19日出生，汉族，齐齐哈尔日报社职员，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：张凯焱，齐齐哈尔市建华区西大桥法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：陈效德，男，1985年5月24日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：周英莉，内蒙古匡维律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：凌瑞，女，1994年1月26日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：周英莉，内蒙古匡维律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈营，女，1974年6月6日出生，汉族，农民，住齐齐哈尔市建华区。上诉人崔启新因与被上诉人陈效德、凌瑞、陈营房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院（2018）黑0203民初1688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。上诉人崔启新上诉请求：一、请求二审法院依法撤销黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院（2018）黑0203民初1688号民事判决。二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。理由：一审法院判决认定事实错误，适用法律错误。原审中认定“崔启新与陈营签订房屋租赁合同期限已经届满，房屋租赁关系终止，而崔启新又与陈效德、凌瑞签订房屋买卖合同。在双方未依法解除房屋买卖合同前陈效德、凌瑞属于有权占有争议房屋”是对事实认定及法律适用的错误。一审法院在未实际查明承租人及租赁该房屋实际经营人的情况下只根据被告的辩解称房子是陈营租的，陈效德、凌瑞是基于买卖合同占有该房屋，在此经营洗车行，是对客观事实的曲解。陈效德、凌瑞以陈营的名义与上诉人签订房屋租赁协议，但实际租赁及经营者是陈效德、凌瑞夫妇，这是客观事实。在租赁期间内上诉人与陈效德、凌瑞签订房屋买卖契约，但陈效德、凌瑞并未在双方约定的期限内给付全额购房款。在经过陈效德、凌瑞付款的宽限期后，陈效德、凌瑞仍不履行付款义务，致使房屋买卖合同无法实现。上诉人因此书面通知陈效德、凌瑞解除买卖合同，依据《中华人民共和国合同法》九十四条、九十六的规定，上诉人有权以通知的方式解除合同，解除合同行使的是形成权而非请求权，因此一审法院认定“在双方未依法解除房屋买卖合同前陈效德、凌瑞属于有权占有争议房屋，其要求迁出无法可依”是法律适用上的错误。上诉人与被上诉人虽在租赁期间内签订房屋买卖合同，但在租赁合同期限届满至双方买卖合同实际履行前，被上诉人仍占有使用该房屋。在上诉人通知解除房屋买卖合同后，被上诉人应当搬离该房屋，并支付租赁期限届满后实际占有期间的使用费用。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院查清事实，依法维护上诉人的合法权益。被上诉人陈效德、凌瑞答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、被上诉人基于房屋买卖关系而占有本案争议房屋，属于有权占有。被上诉人实际占有、使用本案争议房屋是基于崔启新将房屋出卖给被上诉人的事实，我们双方之间签订《房屋买卖契约》，而且上诉人按照合同约定收取答辩人包括定金在内的10万元首付款，收款后，上诉人自愿将房屋交付给答辩人占有使用。关于上诉人收取答辩人10万元之后同意被上诉人入住的相应事实，有录音资料予以证实，在一审时已经提交。而且至今为止，被上诉人仍旧同意继续履行《房屋买卖契约》，同意继续购买本案争议房屋，而且同意支付全款。所以，一审法院依据双方之间存在房屋买卖而入住的事实，驳回上诉人诉讼请求完全符合法律规定。被上诉人认为，在没有法定程序确认双方之间买卖契约已经解除的情况下，被上诉人属于合法占有房屋，上诉人在《房屋买卖契约》中约定的权利义务没有实际履行完毕的情况下，直接提起迁让之诉不符合法律规定。上诉人没有权利抛开房屋买卖中自己应负担的义务单纯要求被上诉人迁出争议房屋，所以请求二审法院依法维护原审判决。二、上诉人违约导致被上诉人损失巨大。上诉人违约继续出卖房屋的原因是不想支付高额更名过户费用，想要通过违法避税的方式进行更名，对于上诉人该要求被上诉人不能满足，所以上诉人才违约拒绝出卖房屋，但是由于上诉人违约给被上诉人造成较大损失，具体包括：1、10万元首付款为高息借贷支付；2、被上诉人对所购买房屋进行必要装修；3、被上诉人中介费15,000.00元已经支付完毕。另外，被上诉人已经为客户办理洗车代金卡，如果上诉人停止卖房，被上诉人损失巨大，所以请求驳回上诉人本案诉讼，并依法责令其立即继续履行合同，避免损失扩大。被上诉人陈营未到庭进行答辩。崔启新向一审法院起诉请求：1、请求要求被告搬离坐落于齐齐哈尔市建华区××小区××楼××单元××号房屋；给付自2018年至判决之日的房屋使用费。案件受理费由被告负担。一审法院认定事实，陈效德、凌瑞系夫妻关系。陈营系陈效德之姐。2017年4月22日崔启新与陈营签订房屋租赁合同，租赁坐落于齐齐哈尔市建华区××小区××楼××单元××号房屋，约定了租期为一年。租期届满前的2018年4月18日，陈效德、凌瑞与崔启新签订该房屋买卖合同，约定由陈效德、凌瑞购买该房并缴纳了购房款80,000.00元及定金20,000.00元。又约定在崔启新交付房屋证件、陈效德、凌瑞交付房款的同时崔启新配合陈效德、凌瑞办理产权过户手续。为此双方纠纷。现陈效德、凌瑞在此经营洗车行。一审法院认为，崔启新与陈营签订房屋租赁合同期限已经届满，即房屋租赁关系业已终止。而崔启新又与陈效德、凌瑞陈效德、凌瑞签订房屋买卖合同，在双方未依法解除房屋买卖合同前陈效德、凌瑞属于有权占有争议房屋。其要求迁出无法可依，故对其二项诉讼请求均不予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决：驳回原告崔启新的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告负担。在二审审理期间，崔启新提供了1份经营者为陈效德的个体工商户开业登记申请书及1份崔启新与陈效德签订的房屋租赁协议书，用以证明其出租的房屋由陈效德、凌瑞、陈营共同承租的事实。经质证，陈效德、凌瑞对该2份证据的真实性没有异议，对崔启新证实的问题不予认可。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，崔启新与陈营及崔启新与陈效德、凌瑞签订的二份房屋租赁协议，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，故该二份房屋租赁协议均合法有效。关于崔启新上诉主张其出租的房屋由陈效德、凌瑞、陈营共同承租的问题。因崔启新与陈营及陈效德均签订了房屋租赁协议，且陈效德、凌瑞经营的建华区一路有洗洗车行的经营地址即该租赁房屋。因此，崔启新出租的房屋由陈效德、凌瑞、陈营共同承租的事实清楚，证据充分关于崔启新上诉主张陈效德、凌瑞违约，致使双方签订的房屋买卖合同无法实现，上诉人已书面通知陈效德、凌瑞解除房屋买卖合同，一审法院认为陈效德、凌瑞属于有权占有争议房屋，是法律适用上的错误的问题。因崔启新与陈效德、凌瑞在该房屋租赁合同届满前签订了房屋买卖合同，陈效德、凌瑞按合同约定交给崔启新购房款80,000.00元及定金20,000.00元，该房屋买卖合同已开始履行，且崔启新没有要求陈效德、凌瑞租赁合同到期后先迁出房屋，待房款全部给付后再使用该房屋，故陈效德、凌瑞使用该房屋，是经崔启新认可的。现崔启新认为陈效德、凌瑞违约，致使双方签订的房屋买卖合同无法实现，书面通知陈效德、凌瑞解除房屋买卖合同，因陈效德、凌瑞对此不予认可，故崔启新想双方自行解除房屋买卖合同的目的无法实现。在双方未依法解除房屋买卖合同前崔启新要求陈效德、凌瑞迁出房屋的请求一审法院没有支持并无不当。综上所述，崔启新的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判事实清楚，证据充分。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由崔启新负担。本判决为终审判决。审判长  白丽娜审判员  赵广平审判员  敖 镝二〇一九年三月十二日书记员  李 喆