江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终431号上诉人（原审被告）：赣州华隆房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市兴国县兴国大道**，统一社会信用代码913607327542340817。法定代表人：苏穗，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊健，江西南芳（兴国）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟灵，男，1967年3月29日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人:卢敬飞，江西国兴律师事务所律师。上诉人赣州华隆房地产开发有限公司因与被上诉人钟灵商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2018）赣0802民初3867号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赣州华隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人熊健、钟灵的委托诉讼代理人卢敬飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赣州华隆房地产开发有限公司上诉请求撤销原判，改判驳回钟灵的诉讼请求。事实和理由：双方签订的商品房买卖合同属无效合同，双方当事人根本无买卖商品房的真实意思表示，钟灵亦不能证实其按合同约定实际支付11445480元购房款，该合同系为钟灵及案外人黄兴华的民间借贷关系提供担保，故钟灵依据商品房买卖合同要求交付商品房的诉讼请求不能成立。被上诉人钟灵辩称：赣州华隆房地产开发有限公司关于解除案涉商品房买卖合同的诉请，已经吉安市中级人民法院（2015）吉中民三初字第43号民事判决、江西省高级人民法院（2016）赣民终343号民事生效判决驳回，人民法院生效裁判确认的事实系免证事实，赣州华隆房地产开发有限公司关于商品房买卖合同属无效合同的上诉请求不能成立。钟灵一审起诉请求：1、判令赣州华隆房地产开发有限公司为其购买位于吉安市吉州区吉安北大道2号金庐1号27套商品房办理不动产登记证并交付该27套房屋（具体房号详见附表一）；2、判令赣州华隆房地产开发有限公司承担逾期交房违约金（详见附表一）及负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年1月，赣州华隆房地产开发有限公司与钟灵签订27份商品房买卖合同并约定，钟灵购买赣州华隆房地产开发有限公司开发的位于吉安市吉州区吉安北大道2号金庐1号27套房产（钟灵所购27套房屋的房号、金额、面积、签约时间、合同编号详见附表一）。关于交房时间和标准，合同第八条约定：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、无。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。关于交付形式，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：交房通知书送达七日内买受人未接收房屋的，从第八日起视为房屋已实际交付，房屋毁损灭失的风险归买受人承担，房屋的物业费及其他相应费用也应由买受人承担。关于出卖人逾期办证的违约责任，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人不退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。另查明，2015年9月17日，赣州华隆房地产开发有限公司向江西省吉安市中级人民法院起诉钟灵，要求解除赣州华隆房地产开发有限公司与钟灵签订的案涉27套商品房买卖合同。2016年3月15日，江西省吉安市中级人民法院作出（2015）吉中民三初字第43号民事判决，认为钟灵支付了900多万元购房款，加上利息100多万元，以市场价每平方米3600元的价格购买27套商品房且支付了合理的对价，案件已从借款合同变更为商品房买卖合同，赣州华隆房地产开发有限公司起诉要求解除与钟灵签订的27份商品房买卖合同的诉请，于法无据，应予驳回，判决内容为驳回赣州华隆房地产开发有限公司的诉讼请求。赣州华隆房地产开发有限公司不服该判决，向江西省高级人民法院提起上诉，江西省高级人民法院于2016年8月16日作出（2016）赣民终343号民事判决，判决内容为驳回上诉，维持原判。钟灵至今仍未收房。钟灵在庭审中表示案涉房屋已做成，不论赣州华隆房地产开发有限公司是否符合验收条件，都愿意收房。一审法院认为，关于案涉27套商品房买卖合同是否有效问题，因在2015年赣州华隆房地产开发有限公司已向法院起诉要求解除双方签订的案涉27套商品房买卖合同，且该案经江西省吉安市中级人民法院、江西省高级人民法院判决，法院已经认定钟灵向赣州华隆房地产开发有限公司付清了27套商品房的房款，为此，案涉27套商品房买卖合同应属合法有效。按照合同约定，赣州华隆房地产开发有限公司应于2013年10月31日前将案涉27套商品房交付给钟灵使用，且钟灵在庭审中也表示案涉27套商品房已做成，可以收房，为此，赣州华隆房地产开发有限公司应将案涉27套商品房（具体房号详见附表一）交付给钟灵，钟灵的该项诉请，应予支持。关于钟灵主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。根据合同约定，计算逾期交房违约金的起止时间是从约定交房期限届满的次日起计算至实际交房之日止，钟灵自赣州华隆房地产开发有限公司逾期之日起就有权主张支付违约金，诉讼时效应自此时起算，但该违约金是继续性债权，是以实际违约天数按日计算相加的总和构成，钟灵于2018年10月8日提起诉讼，往前推算三年，2015年10月8日之前的违约金钟灵未提供证据证明其在此期间内向赣州华隆房地产开发有限公司主张过权利，上述期间的违约金请求权因超过诉讼时效，不予支持，但赣州华隆房地产开发有限公司应当支付钟灵2015年10月8日至实际交房之日止的违约金。赣州华隆房地产开发有限公司应按日向钟灵支付已付房价款万分之0.5的违约金。关于办理不动产登记问题，合同第十五条约定，赣州华隆房地产开发有限公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因赣州华隆房地产开发有限公司仍未交房，钟灵亦未办理收房手续，赣州华隆房地产开发有限公司协助钟灵办理不动产登记义务仍在合同履行期，待该期限届满后，赣州华隆房地产开发有限公司亦未履行约定义务，钟灵可再行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、赣州华隆房地产开发有限公司于判决生效后十日内向钟灵交付其购买的位于吉安市吉州区吉安北大道2号金庐1号27套商品房（房号、金额、合同编号详见附表一）；二、赣州华隆房地产开发有限公司于判决生效后十日内向钟灵偿付逾期交房违约金（计算标准、截止日期详见附表二）；三、驳回钟灵其他诉讼请求。案件受理费2048元，由赣州华隆房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,关于案涉商品房买卖合同是否有效的问题。2015年9月17日赣州华隆房地产开发有限公司向法院起诉要求解除双方签订的案涉27套商品房买卖合同，该案经吉安市中级人民法院（2015）吉中民三初字第43号民事判决、江西省高级人民法院（2016）赣民终343号民事判决驳回该诉请，上述生效民事判决亦确认钟灵向赣州华隆房地产开发有限公司付清了27套商品房的购房款。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条第一款之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实系免证事实，赣州华隆房地产开发有限公司未提供相反证据予以推翻，故一审认定钟灵已实际支付案涉27套商品房的购房款且双方签订的27套商品房买卖合同合法有效并无不当。赣州华隆房地产开发有限公司关于案涉商品房买卖合同无效的上诉主张不能成立，本院不予支持。按照该合同约定，赣州华隆房地产开发有限公司应于2013年10月31日前将案涉27套商品房交付给钟灵使用，且钟灵在庭审中也表示案涉27套商品房已做成，可以收房，故一审判决赣州华隆房地产开发有限公司将案涉27套商品房交付钟灵于法有据。赣州华隆房地产开发有限公司至今未履行交房义务，按照合同约定，一审判决赣州华隆房地产开发有限公司自2015年10月8日起按万分之0.5计算逾期交房违约金至实际交房之日止妥当。综上所述，赣州华隆房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2773元，由上诉人赣州华隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗良华审判员  陈 麒审判员  胡文君二〇一九年三月五日书记员  纪 慧