石家庄市井陉矿区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0107民初35号原告（反诉被告）：石家庄明德物业服务有限公司，住所地：石家庄市长安区谈北路**一印宿舍**，统一社会信用代码：91130102575548704Q。法定代表人：郝静，该公司经理。委托诉讼代理人：张莉，该公司员工。被告（反诉原告）：河北希沃房地产开发有限公司，住所地：石家，住所地：石家庄市裕华区槐北路**方北高层**代码：91130100582413904Q。法定代表人：高俊军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王震，该公司员工。委托诉讼代理人：高平，河北新业律师事务所律师。原告石家庄明德物业服务有限公司（以下简称明德物业公司）与被告河北希沃房地产开发有限公司（以下简称希沃房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案，诉讼中被告希沃房地产公司在2019年1月21日提出反诉，本院依法受理，对本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。明德物业公司法定代表人郝静、委托诉讼代理人张莉、希沃房地产公司委托诉讼代理人王震、委托诉讼代理人高平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明德物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告严格按双方约定履行合同。按合同第六条约定，被告应向原告移交配套设施、设备以及全套竣工图纸和设备资料；2、要求被告返还无故私自向业主收取的物业服务费用232564元。按合同第五条约定，物业服务费应由原告收取，但被告却无故私自向业主收取（附明细）；3、要求被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：2016年10月15日，原被告在多次友好协商下，在自愿平等协商一致的基础上，签订了“希沃观邸”小区前期物业服务合同，合同有效期自2016年10月15日起至小区业主委员会成立与其选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效时止；合同生效后，原告严格按照双方的约定履行合同，但被告却不按合同执行。按合同第五条约定，物业服务费应由原告收取，但被告却无故私自向业主收取。按合同第六条约定，被告应向原告移交配套设施、设备以及全套竣工图纸和设备资料，但被告至今未向原告移交消防设备及竣工图纸和设备资料，消防设备至今无法正常运行。由于被告违约，给原告履行合同造成一定的困难，原告多次找被告协商交涉，索要其私自收取的物业服务费以及完善消防设备等，但被告迟迟不予给付，故原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。希沃房地产公司辩称，我公司已经将配套设施设备进行移交，有希沃国家设备交接表为证。因该项目还没有进行竣工验收，竣工验收图纸无法进行移交。在签订《前期物业服务合同》时，二号楼还没有完工，所以只约定将一号楼进行委托管理，并未将二号楼委托。事实是，明德物业公司也未对二号楼进行物业服务，其获得二号楼的物业服务费没有依据。明德物业公司列举的二号楼收费标准是其自认为的收费标准，没有证据证明答辩人已经按该标准收取，其要求返还没有依据。希沃房地产公司反诉称，1、请求解除反诉人和被反诉人签订的《前期物业服务合同》；2、诉讼费及其他费用由被反诉人承担。事实和理由：2016年10月，反诉人作为甲方和被反诉人作为乙方签订了《前期物业服务合同》，约定甲方将其开发的希沃观邸商住楼委托乙方进行前期物业服务。合同约定了物业服务的质量和双方的权利义务。但是乙方未按照合同约定提供物业服务，服务质量也不符合合同约定，广大业主对物业服务不满意，纷纷反映。根据合同第八条约定，乙方违反合同约定，未尽职责，未履行义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有权终止合同，造成损失的，乙方还应当予以赔偿。2018年12月15日，甲方向乙方送达了《整改通知书》要求其在2018年12月20日前按《前期物业服务合同》约定进行整改，可乙方拒不整改。依照合同约定，甲方有权解除合同。乙方的行为不仅损害了业主的利益，也违反了双方的约定，故请求解除双方签订的《前期物业服务合同》，返还占用的物业用房、移交的资料和收取业主的电费19189.26元。明德物业公司辩称，第一、希沃房地产公司称明德物业公司未按照合同约定提供服务，服务质量也不符合约定，但其整个反诉内容并没有列举出我公司违反了合同的哪一条、哪一款，哪些服务没有到位，哪些服务质量不好。相反，希沃房地产公司私自收取应由我公司收取的物业服务费至今未退还我公司，造成我公司无奈起诉。第二、我公司自签订《前期物业服务合同》进驻希沃观邸后，严格按照合同约定执行，认真履行职责，服务广大业主。2018年12月24日，我公司曾走访广大业主，并发放满意调查表，共发放63份，收63份，其中满意60份；春节期间我公司向各位业主发放春联，广大业主积极认领，以上足以说明业主对我公司的服务是满意的。第三、希沃房地产公司称2018年12月15日向我公司送达了整改通知书，但我公司认为希沃房地产公司并未提出具体整改意见，没有提出存在的问题，而我公司已经按照合同约定认真履行了职责。第四、从希沃房地产公司的种种表现和反诉请求看，希沃房地产公司在无正当理由的情况下想单方毁约并解除合同，我公司请求严格按照合同第八条第四项履行，希沃房地产公司除返还私自收取的物业服务费用外，另赔偿违约金50000元及其他损失。本院经审理认定事实如下：希沃官邸小区包括1号和2号两栋住宅楼及临街商铺，2016年10月15日，希沃房地产公司作为甲方与明德物业公司作为乙方签订了《前期物业服务合同》，合同约定甲方将“希沃观邸”商住楼委托乙方实行前期物业服务；第一条物业管理基本情况，坐落康盛街与南纬路交口南行100米路西，占地面积8400平方米，总建筑面积25000平方米，移交时间没有约定；第二条服务期限自2016年10月15日至小区业主委员会成立后与其选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效时合同终止；第三条乙方应当提供的物业服务内容，主要为：制定物业管理服务工作计划，并组织实施，建立物业管理的各项制度，房屋建筑共用部位的日常维修、养护、管理，共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，维持小区公共秩序，包括门岗服务，维持小区内车辆秩序，对电梯的运行和日常维护进行管理……；第四条乙方应当提供的物业服务质量要求……（五）环境卫生管理1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施；2、小区内实行垃圾袋装化，日产日清；（六）社区秩序维护1、有专业保安队伍在小区内实行24小时值班巡逻制度；2、值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范、作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实……；第五条（一）服务费由乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅1元/月/平方米；商业2元/月/平方米。收取电梯运行费：0.35元/月/平方米，公共照明维修费100元/户/年。（为使甲方顺利交房，乙方特优惠业主3个月物业服务费，从2017年3月1日起正常收取物业服务费）……（四）其他小区内相关的物业管理费由乙方按照国家有关规定或双方协商的标准收取。第六条甲方义务（一）开发建设的工程项目应达到国家标准，并通过政府职能部门验收，取得验收合格证书，并按规定向乙方移交配套公共设施、公用设备、设施……；（四）按有关规定及时提供物业管理用房、全套竣工图纸和设备资料；第七条乙方权利义务（一）指定物业管理方案和公共规章制度，对物业实行规范化管理；（二）及时制止违反本物业管理公共规章制度的行为……。第八条违约责任（一）甲方违反本合同有关规定，使乙方不能或无法实现前期物业管理的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方损失的，甲方应予赔偿。（二）乙方违反本合同有关约定，未尽职责、未履行义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有权终止合同，造成损失的，乙方应予赔偿……（四）甲乙双方任何一方无依据和正当理由提前终止合同的，违约方应赔偿对方5万元的违约金……。合同签订后，2017年4月15日，明德物业公司开始入驻希沃观邸小区，占用位于小区东北角一栋二层楼房的第二层2小间和1大间房屋及门岗用房一间办公，2017年7月2日双方对电梯监督检验报告（4台）、电梯使用标志（4张）、电梯使用登记证（4张），电梯三角钥匙（2个）、电梯随机资料（4套包括电梯合格证、电梯注册登记证）、维保授权书、消防设备（位于物业办公室房间内）、水泵房（设备及钥匙）、一号楼配电室钥匙、小区变压器钥匙进行了交接。2号楼因当时没有完工双方未进行交付。明德物业公司除按照《前期物业服务合同》约定的标准收取服务费外，还向业主收取电梯超长使用费每平米3元、建筑垃圾清运费每平米3元，临时进出小区装修人员办证费等其他费用，新增收取的费用没有与希沃房地产公司协商。2017年6月6日，明德物业公司雇佣朱某某、谷某某从事小区保安工作，当时正值希沃官邸小区陆续向部分业主交房、业主开始装修准备入住时期，朱某某和谷某某联合他人在希沃观邸小区卖沙（该卖沙行为经过明德物业公司的准许），同时向装修人员收取好处费，对于拒绝交好处费的人员设置障碍。对此，希沃观邸小区业主曾向有关部门举报，称在小区每户居民装修期间，沙霸打着物业的旗号在小区强制业主购买装修的一切材料，包括水泥、沙子，否则不让进小区大门，并收取每一户业主上电梯费用和装修费用按比例提成，后朱某某、谷某某等人因犯寻衅滋事罪被判处刑罚。2018年11月17日，希沃观邸小区部分业主因物业服务问题向信访局反映，称开发商指定的物业存在超标准收费、充电卡与物业费交纳捆绑、违规收取物业费滞纳金、管理混乱等问题。2018年12月15日希沃房地产公司向明德物业公司出具整改通知书。2018年12月17日明德物业公司回函不认可希沃房地产公司整改通知书。2018年12月20日，希沃房地产公司向明德物业公司发出解除合同通知书。2019年1月9日，明德物业公司向我院提起诉讼，要求继续履行合同。2019年1月21日，希沃房地产公司向本院提起反诉要求解除双方的前期物业服务合同。庭审过程中，明德物业公司申请证人出庭作证，证人称希沃观邸小区的垃圾（含建筑垃圾）清运自2018年6月以后由其负责，一般三到四天清运一次。开庭审理前希沃观邸小区入住的多数业主委托业主代表郭桂芹作为证人出庭作证，证明明德物业公司除了收取每月每平米1元的物业费和每月每平米0.35元的电梯运行费外，还收取电梯超长使用费、装修工人出入证每户100元；勾结黑社会买卖沙子水泥；物业供电一次只售10元的电费，到后来每次只出售3元至5元的电费；物业的收费标准太高等，请求清退明德物业公司。2018年1月31日该小区2号住宅楼完工并由希沃房地产公司接管，希沃房地产公司接管的2号楼没有通过政府职能部门的验收。希沃房地产公司以2号楼没有达到交房条件，明德物业公司管理不到位为理由，没有将2号住宅楼交付给明德物业公司，而是由希沃房地产公司自行管理，管理主要内容为2号楼内卫生、供暖、配电室管理日常维修等，希沃房地产公司称2号楼已经入住80余户，按入住时间（2018年3-10月期间）收取部分业主的物业费，收费至2018年12月29日，其中物业费68852元，建筑垃圾清运费21278元，公共照明费7100元，电梯使用费2480元，共计99710元。明德物业公司登记的2号楼的入住户为98户，面积9808.14平方米，收费时段按2018年4月15日-2019年4月14日，物业费为166165元，电梯超长使用费、垃圾清运费为57029元，总计为232564元。本院认为，原被告订立的物业合同，合法有效，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。明德物业公司在履行合同中存在以下违约情形：1.明德物业公司与希沃房地产公司在合同中约定了物业服务收费标准，同时约定以外收费应当依据国家有关规定或双方协商，其中建筑垃圾清运费符合《石家庄市物业管理收费实施办法》的规定，但明德物业公司在约定的收费标准以外收取的电梯超长使用费等其他费用，收费法律依据不足，且未与希沃房地产公司协商一致，也没有征求多数业主的意见，属于单方变更合同的行为。2.明德物业公司知晓小区的保安经营卖沙业务，期间小区保安与他人合伙，利用保安的身份和名义，对小区装修的业主实施不法行为，该事件在当时影响极大，明德物业公司没有能够及时采取措施制止，以致业主向有关部门举报，严重的侵害了小区业主的合法利益；开庭前明德物业公司管理的1号楼多数业主签字共同委托郭桂芹出庭的委托书，是开庭前业主的最终意思表示，原告对委托书的真实性提出异议，但未能提供充分的证据予以证实，故对委托书的真实性，本院予以确认。郭桂芹出庭的证言证明原告在物业管理方面存在超出合同约定收费、小区秩序混乱、业主权益受到侵犯、小区卫生不达标、部分设施维修不到位等问题，导致部分业主上访。证人证言能与希沃房地产公司陈述及提供的整改前后照片、业主意见反馈、举报信、原告与业主订立的收费合同等证据相互印证，本院予以确认。以上表明小区存在公共秩序混乱，原告的物业管理制度不完备，原告未能充分履行原被告约定的物业服务的义务。物业管理公司在履行合同的过程中，主要是以提供服务的形式进行的，其服务的对象是小区的业主，同时对于前期的物业服务也离不开开发商的支持和协助。本案原告在履行合同中严重违约，导致小区多数业主对原告提供的服务不满意，通过上访等形式来表达自己不愿再接受明德物业公司的服务，同时原告的违约行为也致使原告与被告之间的关系不能调和，相互之间不能履行协助的义务。如原被告之间签订的《前期物业服务合同》继续履行，必然会造成原告与多数业主、开发商之间的矛盾进一步激化，不能很好的实现物业服务合同的目的，最终造成业主利益受到损害，结合本案案情，原被告之间签订的合同解除为宜，故对被告反诉请求解除《前期物业服务合同》的请求，本院予以支持，合同解除的日期应当确定为被告向本院反诉提出解除合同之日。合同解除后，原告应当将占用的房屋及接受的相关档案资料交接给被告。希沃官邸小区2号楼在原被告之间约定的物业服务管理范围内，双方虽未进行交接，但2号楼是希沃官邸小区的一个不可分割的组成部分，明德物业公司实施的多数物业管理行为均包含了2号楼，考虑到希沃房地产公司没有移交2号楼和对2号楼进行部分管理的事实，参照双方管理的工作量，依据公平原则，双方应当共同分割2号楼入住业主应交的物业费，收费标准应当按照双方在《前期物业服务合同》中明确约定的物业费、公共照明费、电梯运行费标准以及按照法律规定收取的建筑垃圾清运费的标准。对于2号楼入住的业主户数、面积，因希沃房地产公司对于明德物业公司提出的98户入住有异议，但未能提交证据予以证明，故本院对于2号楼入住的业主98户予以确定，面积为9808.14平方米。对于2号楼业主的入住时间因双方均未提交证据予以证明，本院无法查清，故本院参照双方陈述，确定应缴纳物业费期间为自2018年4月15日至希沃房地产公司提起反诉之日，据此，物业费和电梯运行费为1.35元*9808.14平方米*9个月=119168.9元，建筑垃圾清运费为3元*9808.14平方米=29424元。因2号楼的公共照明由希沃房地产公司单独负责，故该费用不再分割。建筑垃圾清运均由明德物业公司负责，故该费用应由明德物业公司收取。对于物业费和电梯运行费本着公平原则及双方的过错程度，本院酌定明德物业公司取得70%，其数额为119168.9*70%=83418元。综上，明德物业公司对于2号楼应得物业费、电梯运行费、建筑垃圾清运费等各项费用共计112842元。2号楼其余物业费（含已经收取和未收取的）归希沃房地产公司所有，未收取的由希沃房地产公司收取。希沃房地产公司要求明德物业公司返还向业主收取的电费19189.26元的主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）、（五）项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告石家庄明德物业服务有限公司与被告河北希沃房地产开发有限公司在2016年10月15日订立的《前期物业服务合同》，解除时间为2019年1月21日；二、在本判决生效之日起五日内原告石家庄明德物业服务有限公司将现占用的位于希沃官邸小区东北角二层楼房的第二层两小间和一大间房屋、门岗用房一间内属于自己的物品腾空并将房屋交付被告河北希沃房地产开发有限公司；三、在本判决生效之日起五日内原告石家庄明德物业服务有限公司返还被告河北希沃房地产开发有限公司电梯监督检验报告（4台）、电梯使用标志（4张）、电梯使用登记证（4张），电梯三角钥匙（2个）、电梯随机资料（4套包括电梯合格证、电梯注册登记证）、维保授权书、消防设备（位于物业办公室房间内）、水泵房（设备及钥匙）、一号楼配电室钥匙、小区变压器钥匙；四、在本判决生效之日起五日内被告河北希沃房地产开发有限公司给付原告石家庄明德物业服务有限公司希沃官邸小区2号楼的物业管理费112842元；2号楼其余物业管理费（含已经收取和未收取部分）归被告河北希沃房地产开发有限公司所有；五、驳回原被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4788元，减半收取2394元，由原告石家庄明德物业服务有限公司承担1080元，被告河北希沃房地产开发有限公司承担1314元。反诉费48元，减半收取24元，由原告石家庄明德物业服务有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  刘爱忠二〇一九年三月二十日法官助理张丽丽书记员袁艺淼