湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘04民终870号上诉人（原审被告）：刘林森，男，1965年4月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市解放大道**香江城市。委托诉讼代理人：申昀辉，北京安科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：衡阳市凯星物业管理有限公司，住所地湖南省衡阳市高新开发区解放大道**香江城市花园。法定代表人：刘静，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈毅峙，湖南秦湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：周围，湖南秦湘律师事务所律师。上诉人刘林森因与被上诉人衡阳市凯星物业管理有限公司（以下简称凯星物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2017）湘0408民初1729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘林森及其委托诉讼代理人申昀辉，被上诉人凯星物业公司的委托诉讼代理人陈毅峙、周围到庭参加诉讼。本案在审理过程中，涉案衡阳市香江·城市花园部分业主肖斌林、李丽华、杨永洪、蒋红、李勇、汤应华、吴建平、李利平、冯云、贾平、邓小艳以衡阳市香江·城市花园业主委员会（以下简称城市花园业委会）为被告，以凯星物业公司为第三人向湖南省衡阳市蒸湘区人民法院提起诉讼，请求确认城市花园业委会与凯星物业公司于2016年12月16日签订的《香江·城市花园物业服务合同》无效。本院以本案与该案的审理结果为依据，而该案尚未审结为由，于2018年6月15日裁定：本案中止诉讼。湖南省衡阳市蒸湘区人民法院就该案于同年11月26日作出（2018）湘0408民初860号民事裁定，裁定：驳回原告肖斌林、李丽华、杨永洪、蒋红、李勇、汤应华、吴建平、李利平、冯云、贾平、邓小艳的起诉。肖斌林、李丽华、杨永洪、蒋红、李勇、汤应华、吴建平、李利平、冯云、贾平、邓小艳不服该裁定，向本院提起上诉。本院经审理于2019年3月20日作出（2019）湘04民终569号民事裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。本案即恢复审理，本案现已审理终结。刘林森上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审对以下事实的认定违背了客观事实和法律规定：1、认定被上诉人一审提供的《致全体业主的一封信》、《公告》、《服务合同》等证据来源合法、内容客观、真实；2、认定其一审提供的被上诉人于2014年6月6日出具的《函》的证明内容与本案无关；3、认定其提交的城市花园业委会备案档案资料、衡阳市房屋信息登记表等是在举证期外提交，且与本案无关联；4、认定城市花园业委会就提高物业管理费事宜进行了投票和公示；5、认定2016年12月16日，被上诉人与城市花园业委会签订的《香江·城市花园物业服务合同》系双方真实意思表示，合法、有效，并约定物业服务费按1.6元/平方米/月收取等；二、一审程序违法：1、一审对其提交的城市花园业委会备案档案资料、衡阳市房屋信息登记表等证据不组织质证，且不予认定，违反了相关规定；2、其出具委托诉讼代理人的授权委托书于2018年2月25日以邮政EMS方式向一审法院递交，该院于同年2月26日收到，但一审判决书上未记载其委托代理人。剥夺了其委托诉讼代理人的权利和诉讼代理人行使代理权的权利。综上，衡阳市香江·城市花园原业主委员会的成立不符合法定条件，依法不能代表业主与被上诉人签订提高物业收费标准的物业服务合同。凯星物业公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确,理由是：1、被上诉人与城市花园业委会签订的《香江·城市花园物业服务合同》合法有效，在续签合同之前被上诉人已在小区电梯内张贴了涨价询问告知函，并在城市花园业委会的指导下对物业服务合同价格调整事宜进行了投票表决，在相关部门的见证下验票，过半数业主同意对物业服务价格进行调整及续签合同；2、城市花园业委会的选举及换届为全体业主的权利与义务，被上诉人没有权力与义务监督城市花园业委会的换届选举，被上诉人与城市花园业委会签订物业服务合同仅需对其主体资格做到一半审查义务及其是否为城市花园业委会，城市花园业委会过期未选举换届为全体业主怠于行使权利，在新的城市花园业委会未选举的情况下有权代为对外行使城市花园业委会职权；3、上诉人上诉称，签订物业服务合同的城市花园业委会中9名委员有6名并非业主与客观事实不符，所有城市花园业委会的成员均是全体业主投票选举产生，并且全部为该小区业主，除主任胡友春因房产转让于2015年卸任城市花园业委会主任一职后，由副主任赵伟接任，其余城市花园业委会成员主体资格合法；4、在被上诉人与城市花园业委会于2016年12月16日续签《香江·城市花园物业服务合同》后，被上诉人向城市花园全体业主继续提供物业服务，已达82%的业主按照物业服务合同约定的价格缴纳物业服务费，该合同已实际履行；二、一审判决程序合法，理由是：1、在一审法院规定的举证期限内及庭审过程中均给予上诉人举证权利，充分保障了其民事权利的行使，上诉人在举证期限届满后乃至一审庭审结束前未依法提交证据，而在一审庭审结束后才提交的与本案无关联的证据，一审法院不予举证质证和采信符合法律规定；2、一审法院保障了上诉人委托代理人参与诉讼的权利，但上诉人在一审开庭审理前未委托代理人参与诉讼，未向法院提交委托代理手续，自行应诉答辩，视为其对委托代理人的放弃，其在一审庭审结束后才向法院以邮寄的方式提交代理手续的行为一审法院不予认定，程序合法。综上，请求驳回上诉，维持原判。凯星物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业费3072.08元（截至2017年11月）及违约金229元，共计3301元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告自2005年开始持续为衡阳市蒸湘区香江·城市花园小区提供物业管理服务。2016年11月，原告拟将小区物业管理费由1.4元／平方米／月提高至1.6元／平方米／月。后城市花园业委会就该事宜组织了小区业主进行了投票。2016年11月23日，城市花园业委会对投票结果向小区业主进行了公示，公告载明：“经过18、19日晚上门投票表决，21日下午邀请市房地局、银光社区、华新派出所有关负责人参加监票，现就表决结果公告如下：本小区共592户。其中同意353票、反对69票、弃权21票、其他27票、未联系上的122票。本次表决票已打包封存。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十一条关于‘有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意’的规定，从2017年元月1日起物业服务费按每月每平方米1.6元交费”。2016年12月16日，原告与城市花园业委会签订了《香江·城市花园物业服务合同》。合同约定，2017年1月1日至2019年12月31日期间，城市花园业委会继续委托原告对涉案小区继续履行物业管理服务；服务标准为《湖南省省级物业管理服务收费标准》规定的五星级服务标准；物业服务费按1.6元／平方米／月收取，根据先交费后服务的原则，业主或物业使用人在每月5日之前缴纳当月物业服务费；逾期未交纳的，从逾期之日起每日按应缴费用0.5‰加收违约金等。原告及城市花园业委会在合同上签章。另查明，根据湖南省房地产业协会于2016年3月2日印发的湘房协（2016）1号《湖南省房地产业协会关于公布2015年度湖南省星级物业服务项目考核结果的通知》文件，涉案小区被评为五星级物业服务项目。根据《湖南省星级物业服务项目考评办法（修订）》第十五条之规定：“星级物业服务项目评定有效期为2年，期满可申请复评”，2016年度及2017年度，涉案小区均为五星级物业服务项目。又查明，被告刘林森系涉案小区17栋102室业主，被告房屋建筑面积为171．2平方米。因不同意涨价等原因，被告自2017年1月起开始未交纳物业服务费用。一审法院认为，一、被告是否应当按照《物业服务合同》的规定支付物业管理费的问题。被告提出，因城市花园业委会的任期已届满，而该小区尚未成立新的业主委员会，故原告与城市花园业委会于2016年12月16日签订的《香江·城市花园物业服务合同》应属无效。一审法院认为，即使业主委员会存在任期届满未改选或业主委员会委员资质存在瑕疵之情形，因上述合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，且合同签订时当届业主委员会仍未经任何程序被解散、撤销、替代等，故原告与业主委员会签订的、属双方真实意思表示的上述合同应为合法、有效。被告亦提出，上述《物业服务合同》侵犯其合法权益，故其有权拒绝按提价后的标准交纳物业管理费。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，未经法定程序予以撤销之前，上述合同应为有效，合同的效力及于该小区全体业主和物业使用人。被告自2017年1月1日至2017年11月30日期间，一直享受原告提供的物业服务，应当支付相应的物业管理费。原告在涉案小区处于五星级服务项目有效期内的物业费收取标准1.6元／平方米／月系根据与香江业委会之合同约定，该约定符合《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》、衡价房［2010］258号《衡阳市物业服务收费管理实施细则》的规定，故原告要求被告支付上述期间内欠付的物业管理费3013元（171．2平方米×1．6元／平方米／月×11个月）予以支持。二、关于原告要求被告支付违约金应否予以支持的问题。一审法院认为，虽《物业服务合同》中约定了违约金每逾期一日按0．5‰的标准计算，该约定未超过法律的相关规定，但被告拒绝支付物业管理费主要基于对物业服务费价格提高不满，此前被告不曾拖欠物业管理费。原、被告作为服务者与被服务者，关系密切，从化解矛盾、和谐相处以及建立良好服务关系的角度出发，结合本案具体案情，对于原告请求的违约金不予支持。三、被告提出原告服务存在瑕疵且侵犯了其合法权益，但未提供证据予以证明，被告的抗辩理由依法不能成立，不予支持。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告刘林森于判决生效之日起十日内支付原告衡阳市凯星物业管理有限公司2017年1月1日至2017年11月30日期间的物业管理费3072.08元；二、驳回原告衡阳市凯星物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告刘林森负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：上诉人提供了以下证据：证据1、《关于征求2017年香江城市花园物业服务合同意见的函》，拟证明被上诉人提供的2016年12月16日的《香江·城市花园物业服务合同》来源不合法，未经业主同意，侵害了业主的合法权益；证据2、衡阳市蒸湘区人民法院受理案件通知书及民事诉状，拟证明上诉人所在香江城市花园的业主就原业委会与被上诉人签订涉案物业服务合同等事项另行提起诉讼，衡阳市蒸湘区人民法院已经受理；被上诉人提供的2016年12月16日的《香江·城市花园物业服务合同》来源不合法，未经业主同意，侵害了业主的合法权益；证据3、EMS邮件详单及查询单，拟证明一审法院于2018年2月26日收到了上诉人的委托代理人的手续，却剥夺了上诉人委托代理人的权利以及委托代理人参加诉讼的权利。本院经审查认为，上诉人提供的证据1中所记载的业主未提供其身份证件，亦未出庭作证，无法确认其真实性，且仅片面记载不同意涨价的意见，不能达到其证明目的，故本院不予采信；证据2虽客观、真实，可以证实香江城市花园的部分业主就要求撤销上述《香江·城市花园物业服务合同》已向湖南省衡阳市蒸湘区人民法院提起诉讼，但该案已经该院及本院审理，裁定驳回该部分业主的起诉；证据3虽真实，但上诉人在一审庭审后才向一审法院邮寄委托代理手续，一审判决书上虽未载明该委托代理人的身份不当，但并未驳夺上诉人委托代理人的权利以及委托代理人参加诉讼的权利。故证据2、3均不能达到其证明目的。经审理查明，衡阳市香江·城市花园部分业主肖斌林、李丽华、杨永洪、蒋红、李勇、汤应华、吴建平、李利平、冯云、贾平、邓小艳以城市花园业委会为被告，以凯星物业公司为第三人向湖南省衡阳市蒸湘区人民法院提起诉讼，请求确认城市花园业委会与凯星物业公司于2016年12月16日签订的《香江·城市花园物业服务合同》无效。经湖南省衡阳市蒸湘区人民法院与本院两级法院审理，裁定驳回了肖斌林、李丽华、杨永洪、蒋红、李勇、汤应华、吴建平、李利平、冯云、贾平、邓小艳的起诉。二审查明的其他事实与一审相同。本院认为，上诉人上诉提出，城市花园原业委会的成立不符合法定条件，但其在城市花园原业委会任期内对此未提出异议，亦未主张其权利，且其提供的证据也不能证实其主张。上诉人还提出，即使城市花园原业委会是合法成立，但也应当在五年期届满的2015年1月23日停止执行职务，故被上诉人与城市花园业委会于2016年12月16日签订的《香江·城市花园物业服务合同》应属无效。经审查，虽然城市花园原业委会已到期，但当地居民委员会未发出通知说明该业委会已失效，亦未收缴业委会的印章或说明原业委会工作已终结。在该小区尚未成立新的业主委员会的情况下，城市花园原业委会继续开展工作，就被上诉人提高物业管理费等相关事项组织了小区业主进行了投票、并邀请衡阳市房地局、银光社区、华新派出所有关负责人参加了监票、对投票结果向小区业主进行了公示、公告后，代表全体业主与被上诉人签订了《香江.城市花园物业服务合同》，现上诉人亦未提供证据证实该合同已被撤销或确认无效，故一审以“即使业主委员会存在任期届满未改选或业主委员会委员资质存在瑕疵之情形，因上述合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，且合同签订时当届业主委员会仍未经任何程序被解散、撤销、替代等”而认定被上诉人与城市花园原业委会签订的上述合同系双方真实意思表示，合同应为合法、有效，并无不当。故对上诉人提出的上述主张及其提出的一审认定事实不客观、不合法的主张，因证据不足，本院不予支持。上诉人还提出一审程序违法的问题。经核实，上诉人提交的城市花园业委会备案档案资料、衡阳市房屋信息登记表等证据及授权委托书均是在一审庭审结束后提交，一审认为该证据与本案无关联性，未予组织质证，且未将其委托诉讼代理人的基本情况记载在判决书中，虽存在瑕疵，但该证据并不影响本案的处理结果，亦未剥夺其委托诉讼代理人的权利和诉讼代理人行使代理权的权利。综上所述，刘林森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘林森负担。本判决为终审判决。审判长  张震东审判员  蒋立新审判员  罗 源二〇一九年三月二十五日书记员  李妍慧