四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0802民6040号 原告（反诉被告）：谢张倩,女,1996年12月14日出生,汉族,住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：谢海平，男，1967年8月12日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被告（反诉原告）：四川建联实业开发有限公司，住所地：四川省广元市大石镇。 法定代表人：赵建平。 委托诉讼代理人：李志，四川律法律师事务所律师。 原告（反诉被告）谢张倩与被告（反诉原告）四川建联实业有限公司（以下简称建联实业）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）谢张倩向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告按约支付原告逾期交房违约金（86350.5元）和直至实际全部支付完结时的违约金；2、判令被告按约支付原告逾期交房导致房屋所有权转移登记违约责任金1395元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年5月1日，原告在被告开发的建联香颂湾按揭购买27幢1单元5层1-5-2号住房一套，建筑面积107.29平方米，总价款46.5万元。当天，原告交付首付款21.5万元，按揭25万元。合同约定交房时间为2016年12月30日前，逾期交房违约金每日按全部已付款万分之三计算，房屋所有权转移登记违约责任按已付购房款3‰计算。被告于2018年9月18日交房，延期交房超过20个月共计619天。原告找被告协商违约金未果，故起诉来院。庭审中，原告明确第三项诉讼请求中要求被告承担保全费980元及保全担保费500元，并将事实理由部分被告实际交房时间明确为2018年11月9日。 被告（反诉原告）建联实业答辩称，本案原告违约在先，其不应承担本案违约金，且本案逾期交房违约金过高，希望能够进行调整。原告本不应采取保全措施，其作为大型企业有履约能力，保全措施给其公司造成了影响。实际交房时间并不是原告诉称的2018年11月9日。合同约定的交房时间系其笔误。 被告（反诉原告）建联实业向本院提出如下反诉请求：1、解除双方于2016年5月1日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（201605010000203）；2、判令被反诉人赔偿损失7.3596万元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2016年3月24日，双方签订《“建联·香颂湾”商品房订购书》，约定被反诉人认购反诉人“香颂湾”项目27栋1单元5层502房屋一套，预测建筑面积107.29平方米（最终实测面积以产权登记建筑面积为准），单价4935元/平方米，总价52.9448万元。被告反诉人交纳约定定金4万元，被反诉人应在签订认购书7日内（即2016年3月31日前）携带定购书、定金收据、应付房款及产权名义人身份证原件到“香颂湾”售房部签订《商品房买卖合同》及补充协议等。2016年5月1日，双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（201605010000203），总价款53.8596万元，折扣13.7%，折扣后合同总价款46.5万元。被反诉人未在《“建联·香颂湾”商品房订购书》约定的2016年3月31日前到售房部签订《商品房买卖合同》及补充协议等。其次，房款折扣13.7%超出反诉人规定折扣比例，且折扣后房价远低于成本价。被反诉人按揭付款不符合折扣条件，不应享受折扣。被反诉人主张的逾期交房违约金超出签订合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，逾期交房责任不在于反诉人，责任在于房屋承建方。故其出售房屋目的是获得合法利润，但双方签订的商品房买卖合同不能实现获利目的，导致合同目的不能实现，请求依法解除双方签订的商品房买卖合同，被反诉人还应赔偿损失。庭审中，被告（反诉原告）建联实业明确第二项诉讼请求系双方签订的挂牌价53.8596万元与实际合同价的差额。 原告（反诉被告）谢张倩答辩称，2016年双方签订的合同系双方真实意思表示，被告（反诉原告）从未提出过要解除合同，公司内部规定没有写进合同，不能约束本案诉争房屋。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年3月24日，原告之父谢海平与被告建联实业签订《【建联·香颂湾】商品房定购书》，约定原告之父谢海平自愿认购香颂湾27栋1单元5层502号房屋，预测建筑面积107.29平方米，总价52.9448万元，原告之父谢海平须交立约定金4万元，并应在签订定购书7日内（即2016年3月31日前）携带定购书等资料到“香颂湾”售楼部签订《商品房买卖合同》等。同时约定，如买受人未在约定期限内与出卖人签订《商品房买卖合同》等，则出卖人有权在有限期届满后将该房屋另行出售，且立约定金不予返还。 2016年5月1日，原告谢张倩与被告建联实业签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买位于广元市利州区大石镇前进村建联·香颂湾27栋1-5-2号住宅，建筑面积107.29平方米，房屋总价款为46.5万元，付款方式为贷款方式付款：2016年5月1日前支付首付款21.5万元，余款25万元向公积金申请贷款支付。该合同第十八条载明：“（一）出卖人在2016年12月30日前向买受人交付该商品房……”，同时约定未按约定时间交付该商品房，买受人不退房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。第二十八条载明：“（一）房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人不退房，出卖人承担已付购房款3‰的违约金……”。 同日，被告建联实业收到原告谢张倩支付的首付款21.5万元并出具收据。 2016年5月26日，原告谢张倩作为抵押人与作为保证人的被告建联实业、作为借款人的原告之父谢海平、作为贷款人的案外人中国农业银行股份有限公司广元利州区支行签订《住房公积金委托贷款担保借款合同》，约定贷款人中国农业银行股份有限公司广元利州支行受广元市住房公积金管理中心利州区管理部委托向借款人原告之父谢海平提供贷款26万元，借款用途为购买大石镇前进村香颂湾27栋1-5-2号房屋，借款期限自2016年5月26日至2026年5月25日，价款利率年利率3.25%。 另查明，案涉住宅项目“建联·香颂湾”取得的《新建住宅质量保证/使用说明书》中载明该项目竣工验收日期为2018年2月2日，交房日期为2018年9月18日。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2016年5月1日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。被告（反诉原告）认为该合同价款低于其成本价，导致其获得收益的最终目的不能实现，因此提出反诉请求要求解除该合同。本院认为，该合同签订基于双方真实意思表示，原告（反诉被告）已按约定付款方式履行完毕支付房屋价款的义务，被告（反诉原告）认为该合同价格过低并非法定解除合同的事由，双方亦未协商一致解除合同或达到约定解除合同的条件，故被告（反诉原告）要求解除双方签订购房合同的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，对其要求原告（反诉被告）赔偿房屋差价损失的反诉请求，本院亦不予支持。对于被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）未按定购书约定时间签订商品房买卖合同构成违约的意见，本院认为，原告（反诉被告）虽未在定购书约定期限内签订商品房买卖合同，但双方于2016年5月1日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，已以事实行为对该定购书进行了确认，故对该辩解意见，本院不予采纳。 原告（反诉被告）已按照商品房买卖合同约定履行支付房屋价款的义务，被告（反诉原告）应按约向原告（反诉被告）交付案涉房屋。原被告双方在2016年5月1日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中明确约定交房时间为2016年12月30日，而该项目《新建住宅质量保证/使用说明书》中载明的交房日期为2018年9月18日，原告（反诉被告）虽认为案涉房屋实际交房时间为2018年11月9日，但并未提交证据予以证实，故对于本案实际交房时间，本院确定以《新建住宅质量保证/使用说明书》中载明的2018年9月18日为准。对于被告（反诉原告）认为合同约定的交房时间系笔误的意见，因其并未提供任何证据予以证实，本院不予采纳。 对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担的逾期交房违约金，原被告双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中明确逾期交房违约金为自约定交房期限次日起每日按全部已付款万分之三计算，被告（反诉原告）认为该违约金约定明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，日万分之三经换算后为年利率10.95%，对于本案逾期交房违约金，本院酌定按照日万分之一计算。则本案逾期交房违约金应从2016年12月31日起按已付房款日万分之一计算至2018年9月18日止，故本案逾期交房违约金应为1/10000*46.5万元*626天=2.9109万元。 对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担逾期办理房屋所有权转移登记违约金的诉讼请求，本案房屋买卖合同中明确约定按已付购房款的3‰计算，则本案逾期办理房屋所有权转移登记违约金应为0.1395元。 对被告（反诉原告）认为其有履行能力，原告（反诉被告）不应采取保全措施的意见，本院认为，被告（反诉原告）在原告（反诉被告）主张债权后，未积极履行债务，致使产生本案诉讼，故对于诉讼产生的保全费，被告（反诉原告）应当全额承担。对于原告（反诉被告）主张的保全担保费，原告（反诉被告）提出保全申请时，诉讼保全责任保险并非必然产生的费用，被告（反诉原告）并未承诺承担该费用，该费用产生系原告（反诉被告）单方面选择，该选择加重了被告（反诉原告）负担，故对于原告主张的保全担保费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百条之规定判决如下: 一、被告（反诉原告）四川建联实业开发有限公司在本判决生效十日内向原告（反诉被告）谢张倩支付逾期交房违约金2.9109万元、逾期办理房屋所有权转移登记违约金0.1395万元，合计3.0504万元； 二、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费997元、保全费980元、反诉案件受理费820元,由被告（反诉原告）四川建联实业开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  刘云丹 二〇一九年三月二十六日 书记员  何 冰