北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初97466号原告：张宁，男，1972年2月26日出生，汉族，户籍所在地辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：余晓刚，北京市君润律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫涛，北京市君润律师事务所律师。被告：穆宝功，男，1963年2月12日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。被告：何晨光，男，1963年1月25日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区。原告张宁与被告穆宝功、被告何晨光房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张宁的委托诉讼代理人余晓刚，穆宝功，何晨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宁向本院提出诉讼请求：1、要求穆宝功自2017年12月15日起将月租金降低为49036元；2、要求穆宝功、何晨光共同向张宁赔偿损失1308876元；3、要求穆宝功、何晨光共同向张宁赔偿预期利益损失40万元。事实和理由：2011年11月20日，张宁与何晨光签订《房屋合作合同》，约定由张宁承租位于北京市朝阳区某1号房屋的全部房屋（毛坯，以下称涉诉房屋），面积为960平方米，年租金为100万元，合作期限为3年，自2012年2月1日起至2015年1月31日止，合作期满何晨光保证张宁继续对涉诉房屋合作经营5年，合作费用涨幅不得超过5%，即年租金不超过105万元。合同第5.3条约定，何晨光应确保张宁合作房屋面积，如增建部分被拆除则何晨光承担全部责任和经济损失。合同第7.1条约定，任何一方未经另一方同意不得擅自变更或解除合同，否则应当支付当年租金50%的违约金，何晨光还要赔偿张宁的装修和经营损失。合同签订后，张宁按照合同约定向何晨光支付租金及履行其他义务，2015年2月1日起向何晨光支付年租金105万元。张宁对涉诉房屋进行了装修改造，在改造完成后，除部分自用外其他部分转租给吴某（北京某宾馆有限公司，以下称某宾馆公司）和北京某餐饮管理有限公司（以下称木屋餐饮公司），两家公司又分别进行装修、装饰和设备投入。2016年10月31日，何晨光未经张宁同意，与穆宝功及涉诉房屋产权人北京市朝阳区某食品总公司（以下称某食品总公司）签订补充协议，将承租人变更为穆宝功，其他条款不变。2017年12月15日，涉诉房屋二层因违规加建部分被拆除，拆除部分的面积约为420平方米，导致某宾馆公司无法正常经营。张宁向穆宝功和何晨光提出解决因拆除导致的租金减少及装修损失的要求，但二人未予回应，故诉至法院。穆宝功辩称，不同意张宁的全部诉讼请求。2017年12月15日，涉诉房屋的违建部分被北京市政府拆除，该拆除行为与穆宝功无关。何晨光与张宁之间确实存在房屋租赁合同关系，但双方签订的合同并不是张宁提交的《房屋合作合同》，合同中约定的960平方米与事实不符，明显是假的。在违章建筑被拆除前，涉诉房屋的面积最多只有820平方米。张宁还曾要求穆宝功按照其提供的《房屋合作合同》与其签订房屋租赁合同，但穆宝功没有同意，只是在张宁提供的合同的第一页右下角签字做标记，防止张宁对合同内容进行篡改。签完字后张宁给了穆宝功一份复印件，原件在张宁处。何晨光辩称，不同意张宁的全部诉讼请求。2017年12月15日，涉诉房屋的违建部分被北京市政府拆除，该拆除行为与何晨光无关，而且是张宁违约在先。在此之前，张宁已经逾期一年多没有支付合作费，张宁的行为已经构成违约。张宁提供的《房屋合作合同》中何晨光的签字不是其本人所签，即使合同是真实的，按照合同约定，租期已于2015年1月31日届满，此后的拆除行为与张宁无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月15日，某食品总公司作为出租方与何晨光作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定某食品总公司将涉诉房屋（建筑面积约538.38平方米）出租给何晨光，租期自2011年7月1日至2014年12月31日。2011年11月20日，何晨光与张宁签订《房屋合作合同》，约定何晨光将涉诉房屋（面积960平方米，毛坯房）提供给张宁用于合法经营，张宁自行办理营业执照，自负盈亏，独立承担合作期间债权债务关系；合作期限自2012年2月1日起至2015年1月31日止；合作期满何晨光保证张宁继续对涉诉房屋合作经营5年，合作费用涨幅不得超过原来合作费的5%，并签订新的合作合同予以确定；合作费用为每年100万元，合同签订当日，张宁向何晨光支付80万元，加上原来20万元订金共计100万元作为2012年2月1日至2013年1月31日合作费用，以后每半年支付一次，即每年的二月一日和八月一日各支付50万元；何晨光应于本合同签署之日向张宁交付房屋；何晨光按合同约定合法收取张宁合作费用，如张宁由于自身原因拖欠合作费则每天按日合作费5%缴纳滞纳金，逾期一个月以上则何晨光有权收回房屋；何晨光应确保张宁本合同中合作房屋面积，如增建部分被拆除则何晨光承担全部责任和经济损失；自双方签署本合同后，任何一方未经另一方同意，不得擅自变更或解除合同，如任何一方在签署本合同后单方解除合同，应当向守约方支付当年租金的50%的违约金；如何晨光擅自变更或解除合同，还要赔偿张宁装修和经营损失。穆宝功在该合同第一页的右下角予以签字。何晨光对该《房屋合作合同》的真实性不予认可，表示该份合同中的签字不是其本人所签，但认可其与张宁之间存在合作合同关系，经询，何晨光无法提供其与张宁之间签订的合作合同。2014年12月8日，某食品总公司作为出租方（甲方）、何晨光作为承租方（乙方）、刘某作为保证人签订《房屋租赁合同》，约定某食品总公司将涉诉房屋（建筑面积约538.38平方米）出租给何晨光，租期自2015年1月1日至2017年12月31日。张宁与何晨光签订的《房屋合作合同》于2015年1月31日租期届满，双方未续签合同，但张宁仍继续使用涉诉房屋，并向何晨光交纳租金。何晨光于2016年4月14日向张宁出具收条，确认其收到张宁交纳的2016年下半年的租金52.5万元（该租金经法院生效判决认定系至2017年1月31日前的租金）。2016年10月31日，某食品总公司作为甲方、何晨光作为乙方、穆宝功作为丙方签订《补充协议》，约定甲乙双方于2014年12月8日签订的《房屋租赁合同》，因乙方于2016年10月31日提出书面申请经甲乙双方协商一致，对2014年12月8日签订的《房屋租赁合同》作如下补充：一、将原合同乙方变更为丙方；二、原签订的《房屋租赁合同》其他条款不变，双方仍需严格遵守；三、本补充协议条款作为双方签署《房屋租赁合同》的附件，与《房屋租赁合同》具有同等法律效力；四、本协议一式四份，双方各执两份。2017年7月24日，某食品总公司和北京市某实业总公司联合发布《关于腾空违建房屋的通知》，内容为：“按照‘疏解整治促提升’工作的总体要求，今年以来，北京市先后开展了‘开墙打洞治理’、‘拆违治理’等整治工作。近期，我公司接到通知，市区政府及相关部门将对朝阳区国有企业违建房屋进行集中拆除。为尽量减少损失，请贵方高度重视，及时腾退违建房屋，积极配合相关部门开展拆违工作，如不配合，由此产生的一切后果由贵方承担”。2017年12月4日，北京市朝阳区人民政府香河园街道办事处向某食品总公司作出《关于治理“某烧烤”存在消防安全隐患的函》，内容为：“按照（朝安办字[2017]111号）相关指示精神。你单位所属产权：我辖区某1号房屋‘某烧烤’商铺存有彩钢板搭建的违章建筑，存在消防安全隐患，被北京市列入第一批整治台账中。按照相关工作要求，请贵单位及时做好计划并安排专人负责与我街道进行对接。并于2017年12月20日前消除安全隐患”。2017年12月15日，涉诉房屋的违规加建部分被拆除。庭审中，张宁提交其与吴某签订的《房屋租赁合同》、其与木屋餐饮公司签订的《房屋租赁合同》，用以证明张宁将涉诉房屋部分转租的事实，其中，张宁与吴某签订的租赁合同约定，张宁将涉诉房屋的二层（建筑面积约为500平方米）出租给吴某，租期自2012年3月18日至2020年5月17日，吴某对房屋进行的装修、装饰、改造扩大的房屋面积不得作为吴某的债务补偿；张宁与木屋餐饮公司签订的租赁合同约定，张宁将涉诉房屋的一层（建筑面积约460平方米）出租给某餐饮公司，租期自2012年3月1日至2015年2月29日，合作期满张宁保证某餐饮公司继续对房屋合作经营至少五年，某餐饮公司对房屋进行的装修、装饰、改造扩大的房屋面积不得作为某餐饮公司的债务补偿。穆宝功和何晨光对该组证据的真实性无法核实，对关联性和证明目的均不予认可。张宁提交某宾馆公司出具的《关于某宾馆拆违建停业补偿要求》，用以证明因二层彩钢违建房被政府拆除，导致某宾馆公司无法经营，某宾馆公司要求张宁赔偿损失，包括宾馆转让费（装修及设施设备）损失680543元、经营损失628333元，共计1308876元。穆宝功和何晨光对该证据的真实性无法核实，对关联性和证明目的不予认可。张宁提交通知函及快递详情单，用以证明张宁通知穆宝功和何晨光解决拆除加建房屋问题。穆宝功对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示其收到了张宁发送的通知函，但其不负有赔偿责任。何晨光对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示其没有收到该通知函。关于张宁主张的经济损失1308876元，张宁表示其将涉诉房屋的二层转租给某宾馆公司，后二层因违规加建被拆除导致某宾馆公司无法经营，某宾馆公司因此向张宁索赔经营损失和装修及设备损失1308876元，目前张宁尚未实际向某宾馆公司赔偿。关于张宁主张的预期利益损失，张宁表示在合同正常履行的情况下，其转租涉诉房屋能够获取租金差价，张宁承租涉诉房屋的年租金为105万元，转租涉诉房屋的年租金为149万元，差额部分为44万元，在本案中仅主张40万元，对应的期间为2017年12月15日至2018年9月13日。另查，2017年1月23日，穆宝功以张宁拖欠租金为由将张宁诉至本院，在该案审理过程中，本院依法追加何晨光为第三人参加诉讼。在该案中，穆宝功提出如下诉讼请求：1.要求判令解除何晨光与张宁于2011年11月20日签订的《房屋合作合同》；2.要求张宁支付2016年12月1日至2017年5月31日的租金52.5万元；3.要求张宁按月8.75万元的标准支付2017年6月1日起至实际腾房之日止的使用费；4.要求张宁支付迟延付款滞纳金。在该案中，何晨光称其从某食品总公司处承租涉诉房屋，后其将涉诉房屋转租给张宁，与张宁签订了合作协议，合作期限为三年，自2011年年底至2015年年初。2018年1月25日，穆宝功表示因需要增加、变更诉讼请求，故申请撤诉，本院于当日口头裁定准许穆宝功撤诉。2018年2月1日，穆宝功再次以张宁拖欠租金为由将张宁诉至本院，何晨光作为该案的第三人参加诉讼，穆宝功向本院提出诉讼请求：1.判令解除张宁与何晨光、穆宝功之间的租赁关系；2.要求张宁腾退涉诉房屋（538.38平方米）；3.要求张宁支付2016年11月20日至2018年1月20日的租金122.5万元（按每月8.75万元计算）；4.要求张宁按照每月8.75万元的标准支付自2018年1月21日起至张宁腾退涉诉房屋之日止的使用费；5.要求张宁向穆宝功支付违约金52.5万元；6.要求张宁支付自2016年11月20日起至2016年12月20日止的滞纳金4375元（以日租金2917元为基数，按5%的标准，计算一个月）。本院于2018年4月10日作出（2018）京0105民初13157号民事判决书，判决如下：一、穆宝功以及何晨光与张宁之间的房屋租赁法律关系于判决生效之日解除；二、张宁腾退涉诉房屋并交付给穆宝功；三、张宁向穆宝功支付2017年2月1日至2018年1月31日的租金105万元；四、张宁向穆宝功支付自2018年2月1日起至涉诉房屋实际腾退之日止的租金及使用费（按照每月8.75万元的标准计算）；五、驳回穆宝功的其他诉讼请求。穆宝功和张宁均不服，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院经审理认为，根据何晨光与张宁签订的《房屋合作合同》约定，双方的合作期限为3年，合作期满何晨光保证张宁继续对涉诉房屋合作经营5年的表述并不能认定为合作期限为8年，且双方同时约定该5年的合作费用涨幅不得超过原来合作费的5%，并签订新的合作合同予以确定，可以认定双方签订该合同时对5年期间的合作费亦未明确，即合同的主要条款亦未作出明确约定，因此，双方在3年合同期届满后未续签合同，张宁继续使用涉诉房屋，张宁与何晨光形成了不定期租赁关系。现穆宝功要求解除《房屋合作合同》，何晨光明确表示同意穆宝功的诉讼请求，该不定期租赁合同因一方不同意继续履行而无法实际履行，故一审法院对该合同予以确认解除且未支持穆宝功要求张宁承担违约责任的诉讼请求并无不当。关于租金支付问题，《房屋合作合同》到期后，张宁继续使用涉诉房屋，应当支付租金，张宁以《房屋合作合同》中所涉房屋面积减少为由上诉主张一审法院认定的租金错误，法院不予采纳。北京市第三中级人民法院于2018年7月31日作出（2018）京03民终7644号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。关于涉诉房屋目前的占有使用情况，张宁表示2017年12月15日某宾馆公司的全部经营场地和某餐饮公司约40-50平方米的经营场地被认定为违建而拆除，某餐饮公司仍在涉诉房屋经营。穆宝功和何晨光均表示张宁一直未腾退涉诉房屋。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于张宁主张的2017年12月15日以后的租金标准事宜，（2018）京0105民初13157号民事判决书和（2018）京03民终7644号民事判决书已经进行了处理，故对张宁的该项诉讼请求本案不予处理。关于张宁主张的损失，张宁表示因二层违建部分被拆除，导致张宁的承租人某宾馆公司无法正常经营，某宾馆公司要求张宁赔偿装修和经营损失，但现无证据证明张宁因此遭受了损失及损失的数额，某宾馆公司出具的《关于某宾馆拆违建停业补偿要求》亦不足以证明损失已经实际发生以及损失应由张宁承担，故对张宁的该项请求本院亦不予支持。关于张宁主张的预期利益损失，法院生效判决已经认定张宁与何晨光之间的租期至2015年1月31日届满，此后双方之间形成不定期租赁关系，故双方均享有任意解除权，张宁对此应当知晓并预见，转租的差价不属于其预期利益损失，故对张宁的该项请求本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下：驳回原告张宁的全部诉讼请求。案件受理10090元，由原告张宁负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 柯 岩二〇一九年三月二十日书记员 王贺情