浙江省温州市瓯海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0304民初168号 原告：蔡玉平，男，1972年8月22日出生，汉族，住温州市瓯海区。 委托诉讼代理人：林锋，浙江蓝汇律师事务所律师。 被告：温州市进展皮革化工有限公司。住所地：温州市瓯海区北纬二路**。统一社会信用代码：91330304254496237N。 法定代表人：张安定。 委托诉讼代理人：程鹏、刘俐利，北京德恒（温州）律师事务所律师。 第三人：潘晓宇，女，1979年6月21日出生，汉族，住温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：王祥鹏、刘丹城，北京德恒（温州）律师事务所律师。 原告蔡玉平与被告温州市进展皮革化工有限公司、第三人潘晓宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年1月21日，本院公开开庭进行了审理，原告蔡玉平的委托诉讼代理人林锋、被告温州市进展皮革化工有限公司的委托诉讼代理人程鹏、刘俐利、第三人潘晓宇及其委托诉讼代理人王祥鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡玉平向本院提出诉讼请求为：1.确认原、被告于2017年11月1日签订的《店铺租赁合同》合法有效；2.判令被告将其坐落于温州市瓯海区梧田街道梧慈路××号、312号、320号总计2间店面进行交付并继续出租给原告；3.判令被告向原告支付经济损失50万元（暂计算至2019年1月1日）。在审理过程中，原告明确第2项诉讼请求中2间店面的门牌号为××、320号。事实与理由：长期以来，被告将其坐落于温州市瓯海区梧田街道梧慈路2间店面出租给原告，其中1间店面坐落于梧慈路××号，该店面每年的租赁期限截止时间为10月31日，另外1间店面坐落于××，该店面每年租赁期限截止时间为7月31日。2017年11月1日，原、被告约定坐落于梧慈路××号1间店面的年租金为13万元，坐落于××1间店面的年租金为6.5万元，合计年租金为19.5万元，租赁期限为3年（从2017年11月1日起至2020年10月31日），故原、被告签订了《店铺租赁合同》。签订该合同后，原告于2017年11月20日按约向被告支付了坐落于梧慈路××号1间店面的年租金。2018年6月起，原告多次向被告支付租赁物为××店面的年租金6.5万元，被告均予以退回，被告甚至于2018年8月17日将已出租给原告的坐落于××店面进行停水、停电并将该店面进行封锁；另外，被告于2018年11月12日又将其出租给原告的坐落于梧慈路××号店面进行停水、停电并将该店面进行封锁，故原告多次跟被告沟通并要求被告继续履行上述租赁协议，均未果。综上所述，原、被告于2017年11月1日签订的涉案《店铺租赁合同》合法、有效，在原告未构成根本违约的情况下，被告无故将涉案租赁物进行停水、停电甚至将租赁物进行封门，其行为已给原告重大的经济损失，截止2019年1月1日至少给原告造成50万元的经济损失。 被告温州市进展皮革化工有限公司答辩称：1.原告与被告仅于2009年签订过一年期的租赁合同，此后双方未再签订过书面的租赁合同，在本案合同解除之前，双方就梧慈路××号、320号两间店面存在不定期的租赁合同关系；2.本案原告提供的租赁合同不真实，且合同从未履行过，第三人仅是被告公司的财务人员，没有权利代表公司对外签约；3.原被告间的不定期租赁合同关系已经解除，被告解除合同的行为符合法律规定，也符合法定程序，双方已经不存在租赁关系。 第三人潘晓宇述称：第三人为被告公司的员工，平时主要工作是催收款项，故平时和原告接触较多，2018年上半年，原告拿空白的租赁协议过来要求签字，称为了拿厂商补贴使用，并非真实的租赁合同，合同内容都是根据原告的要求书写。 经审理，本院认定事实如下：2009年开始，原告陆续先后承租被告所有的门牌号为××、××号两间店面，双方仅于2009年签订过一年的书面租赁协议，后均为口头协议。其中××号店面的每年的到期租赁期限为10月31日，年租金为13万元，320号店面每年的到期租赁期限为7月31日，年租金为65000元，租金按年支付。被告公司的办公地址即在上述店面楼上，楼体墙面上挂有明显“温州进展皮革有限公司”标志，第三人潘晓宇为被告公司的财务人员，负责租金催收等工作。原告拿空白《店面租赁合同》给第三人要求签署，租赁合同确认的内容有“出租方余秀珍（甲方），承租方蔡玉平（乙方），甲方自愿将坐落于瓯海梧慈路312号房产2间租赁给乙方经营使用……合同租赁期为3年，租期2017年11月1日起至2020年10月31日止。第一年年租金为19.5万元，第二年年租金为19.5万元，第三年年租金为19.5万元”，潘晓宇在甲方处签字，落款时间为2017年11月1日，被告最后一次收取××号店面租金的时间为2017年11月20日，对应租期为2017年11月1日至2018年10月31日，最后一期收取320号店面租金的时间为2017年8月7日，对应日期为2017年8月1日至2018年7月31日，收款人为被告公司股东余秀珍，亦系被告法定代表人的母亲。2017年6月份开始原告多次向被告支付后续租金均被退回。被告于2018年6月9日向原告送达了关于320号店面的“房屋租赁合同解除函”，通知“双方未签订书面租赁合同，你方支付的租金可使用至2018年7月31日。现鉴于我方自身需要，2018年7月31日后不再出租该店面给你方……1.请你方于2018年8月1日前搬出该店面；2.如你方逾期未办理或未全部办理，视为贵方遗弃剩余物品，我方有权自行收回店面并清理……”被告又于2018年9月2日、10月31日向原告送达了关于××号店面的“房屋租赁关系到期终止告知函”，通知内容除租赁合同到期日及限期搬离日为2018年10月31日外，其余内容均与前述一致。双方未就继续租赁事宜达成协议，被告在上述期限到期后对店面采取停水停电的措施，并腾空店面。被告另将涉案租赁房屋相邻的店面出租给案外人中国移动通信集团浙江有限公司温州分公司，第三人潘晓宇于2017年6月5日作为被告公司授权代表签署房屋租赁协议，协议处加盖被告公司公章。 以上事实由原告、被告、第三人的陈述及原告提供的产权登记信息、《店铺租赁合同》、照片、短信截图、汇款凭证、结婚证及被告提供的门牌号码证、现场照片、房屋租赁协议、租金支付明细及转账记录、房屋租赁关系到期终止告知函、房屋租赁合同解除函、房屋腾空告知函、EMS邮寄单及邮件查询结果等予以证实，本院认为上述证据客观、真实，各方无异议，且能相互印证，本院依法予以认定。 本院认为，本案争议焦点为第三人潘晓宇与原告签订《店面租赁合同》的行为是否构成表见代理，被告是否需要承担合同义务的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，第三人潘晓宇的行为如构成表见代理，必须客观上有足以使相对人相信其具有代理权的表象。首先，原告与第三人签订的合同出租方为余秀珍，即便该份租赁合同中第三人有代理权，其代理的也只是案外人余秀珍，不是被告。原告承租被告的店面长达10年之久，被告公司办公地点和原告承租地相邻，被告公司有明显的标识，原告明知第三人仅为员工，原告称既不清楚租赁房屋产权人，也不清楚第三人的身份，不符合一般常理。第三人签订合同时没有提供其具有代理权的其他依据，原告作为相对人既未审查出租人的主体，也未确认第三人潘晓宇的代理权，未尽到合理的审慎义务，存在严重的过失，故第三人潘晓宇的该行为不能构成对被告公司的表见代理，其实施的民事行为对被告不产生法律后果。在最后一期合同到期后，原、被告间形成的是不定期的租赁合同关系，被告作为出租人有权随时提出解除，被告已经在合理的期限内通知原告不再续租，并通过退还续租租金的实际行动作出意思表示，故本院认为原、被告关于320号店面的租赁合同已于2018年7月31日到期，××号店面已于2018年10月31日到期，双方未达成继续租赁的协议，原告要求被告继续出租没有依据，本院不予支持。被告已通过通知的形式向原告告知了退还房屋的时间和逾期搬离的后果，原告亦未提供证据证明被告的行为对其造成的损失，故本院对原告主张经济损失的赔偿要求不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告蔡玉平的诉讼请求。 本案受理费8800元，减半收取4400元，由原告蔡玉平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  王群英 二〇一九年三月十一日 书记员  陈蓉璇 ? 附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项 一、判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 …… 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、当事人应知的相关事项 1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。 2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。 3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。 4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。 5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。 7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人身部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。