浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终221号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：曼卡龙珠宝股份有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区萧山经济技术开发区启迪路****。 法定代表人：孙松鹤，董事长。 委托诉讼代理人：陈晨，浙江民禾律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：衢州国金荟商业管理有限公司，住所地浙江省衢州市南，住所地浙江省衢州市南街****v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：徐小建，董事长。 委托诉讼代理人：黄广，浙江中桥律师事务所律师。 上诉人曼卡龙珠宝股份有限公司（以下简称曼卡龙公司）因与被上诉人衢州国金荟商业管理有限公司（以下简称国金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2018）浙0802民初7922号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人曼卡龙公司上诉请求：撤销原审判决，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院程序违法。1.原审法院同意被上诉人变更诉讼请求，违反法律规定。2.原审判决第三判项不具有实际执行能力。3.原审判决对于双方所提供的证据并未进行认定，违反民事诉讼法的基本原则。二、原审法院判决逻辑有误，认定事实不清。1.被上诉人在2018年9月25日全面封锁店铺，且进行对外招商，并没有继续履行合同的意思表示，故案涉合同已于2018年9月25日解除，原审判决于生效之日解除没有事实及法律依据，上诉人也无须支付租金及物业管理费。2.案涉合同无法继续履行系因被上诉人违约在先，被上诉人在庭审中也认可其派保安阻拦这一事实，原审法院认定事实不清，上诉人不应承担被上诉人空置部分的损失。3.被上诉人未能及时进行腾空系因被上诉人封锁店铺所致，上诉人已于2019年1月25日与被上诉人交接完毕。4.原审法院既然认定被上诉人在2018年9月17日、18日有锁门行为，且上诉人已经提供证据进行证明经营损失，但原审法院却仍不予支持于法无据。 国金公司答辩称，一、一审法院程序合法。1.本案经过两次开庭，被上诉人在第二次开庭前提交了书面的变更诉讼请求申请书。2.原审判决第三判项具有实际执行能力。3.被上诉人并未与其他客户达成新的租赁合同，更未将讼争店铺交付他人使用。二、一审法院认定的事实清楚。1.本案发生纠纷的原因是上诉人因其自称经营亏损，提出撤铺，而被上诉人认为其无权单方解除合同。但上诉人不顾被上诉人的强烈反对，强行撤铺。2.被上诉人在2018年9月17日、18日阻止上诉人撤铺，并非阻止上诉人营业，因此被上诉人的行为不可能造成上诉人营业损失。3.上诉人虽于2019年1月25日腾空讼争的店铺，但上诉人未按约将店铺恢复至交付时的状况，因此其交付行为不构成法律上的有效交付。请求二审法院驳回上诉。 一审法院认定事实：国金公司与曼卡龙公司签订《物业租赁合同书》，约定：1.国金公司（甲方）出租给曼卡龙公司（乙方）坐落于衢州市柯城区“国金中心商场”第一层L1-02号商铺用于经营曼卡龙珠宝品牌，租赁面积110平方米。2.租赁期为三年，自2016年9月25日起至2019年9月24日止；前两年年租金均为393800元、物业费均为46200元；第三年租金433800元、物业费46200元。3.租金、物业费实行现付后用原则，按12个月为一个支付期，曼卡龙公司应于每个支付期的最后一个月20日前向国金公司缴纳下个支付期的租金费用。4.乙方向甲方交纳20000元保证金，在乙方拖欠租金、物业管理费或其他任何因缴费用时甲方有权将该笔保证金作为乙方应支付的费用及违约滞纳金进行抵扣。5.甲方定于2016年8月20日前向乙方交付上述铺位，交付标准详见本合同附件五中《商铺交付标准》（附件五对出租人就商铺内墙、地板、天花、门面、招牌、、地板载等建筑部分以及空调、电力供应、电话装置、消防设施等机电设施部分的移交现状进行了约定）。6.租赁期限届满或提前终止本合同时，乙方应于合同终止日前返还该商铺，逾期返还的，双方协商后支付给甲方该铺位的占有使用费；乙方返还该铺位应当符合正常使用后的状态，返还时应将商铺恢复到交付时或其他经过甲方书面认可的状况并连同商场内各部的钥匙、POS机、铺位内所有的固定装置、设施设备的遥控等按良好的状况一并交归甲方，如有遗失、损毁等乙方照价赔偿；经甲方验收、清算后双方签署《商铺交接表格》。7.若商铺返还状态未达到甲方认可，甲方可拒绝接受返还铺位并收取相应的逾期占用费；若商铺返还时乙方仍有遗留物未处置的，则视作无主物或乙方放弃物，甲方有权自行处置，由此产生的一切费用由乙方负责。8.双方任何一方出现违约行为，守约方可单方提前终止合同，违约方须承担违约责任及所有相关的赔偿。9.若乙方于租赁期间未能支付本合同列明到期应付的任何租金、物业管理费或其他款项，而且逾期未付的时间达到一周或以上的，甲方有权向乙方收取滞纳金并要求乙方承担其他一切违约赔偿责任，若乙方逾期支付租金超过一个日历月的，甲方有权解除本合同，乙方须按本合同中的标准补交所有的费用及违约滞纳金并承担其他一切违约责任。10.除本合同规定条款外，乙方单方面提前终止合同或者无故关店长达七天及以上的，视为违约，甲方有权单方面解除合同并由乙方承担一切违约责任。同时，合同还对双方的其他权利义务内容作了约定。 合同签订后，曼卡龙公司向国金公司交纳20000元保证金，并按约支付前两期即到2018年9月24日止的租金、物业费。合同履行过程中，曼卡龙公司于2018年9月2日向国金公司发函，告知因经营亏损，国金公司未同意降租，其决定关闭衢州国金商场店，并于2018年9月24日前完成撤柜。国金公司在2018年9月17日在该店铺有货品搬运进出的情况下，对店铺临街大门上锁，曼卡龙公司当日通过员工陈立助向国金公司发函提出异议，国金公司于18日解锁。随后曼卡龙公司将店铺内所有珠宝首饰搬离，2018年9月19日之后未再实际经营。2018年9月25日，国金公司将店铺临街玻璃门上锁，临商场开放式柜台封挡。曼卡龙公司尚有部分物品在店铺内。2018年9月26日，国金公司向法院提起诉讼，要求曼卡龙公司继续履行合同，经法院释明，其对诉请予以变更。 诉讼过程中，曼卡龙公司于2018年12月29日向国金公司寄送函件，要求国金公司配合其搬离滞留物品。国金公司于2019年1月4日签收，庭审过程中国金公司明确表示同意并希望曼卡龙公司尽快搬走商铺内的物品。 庭审过程中，国金公司提供其向曼卡龙公司寄送《关于要求继续履行租赁合同暨催缴租金及物业管理费的函》的书面材料及邮寄回执作为证据，曼卡龙公司对此提出异议，即双方当事人对于曼卡龙公司是否收到国金公司寄送的函件这一案件事实存在争议。对此法院认为，国金公司提供邮寄凭证上记载的收件人陈立助以及收件地址是曼卡龙公司在2018年9月17日向国金公司寄送函件的寄件人及对应的寄件地址，且曼卡龙公司亦认可当时陈立助仍为公司员工，法院对国金公司主张其向曼卡龙公司回函的事实予以认定。根据函件记载，国金公司认为曼卡龙公司无权单方解除合同，要求其继续履行合同，按照约定在2018年9月20日前支付第三期的租金及物业费。曼卡龙公司于2018年9月21日签收邮件。 一审法院认为，国金公司与曼卡龙公司签订租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。本案主要争议焦点为租赁合同是否已经在期限届满前解除。根据法律规定，解除合同的方式有三种：一是双方协商一致解除；二是当事人约定一方解除合同的条件成就；三是出现法定解除合同的情形；其中后两项解除合同的方式应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。 本案中，曼卡龙公司主张双方租赁合同已经于2018年9月25日解除。法院认为该意见不能成立并就三种解除合同的方式逐一阐述理由：首先，双方是否在2018年9月25日协商一致解除合同，曼卡龙公司并未向法院提供相应的证据，且国金公司自始认为租赁合同尚未解除并提起本案本诉，双方在诉讼过程中对解除合同与否仍争执不一。显然本案并不存在协商一致解除合同的情形。第二，根据租赁合同的约定，双方任何一方出现违约行为，守约方可单方提前终止合同。如果国金公司存在违约情形，曼卡龙公司依约享有解除合同的权利，在曼卡龙公司将解除合同的通知送达国金公司之时，租赁合同即解除。关于国金公司是否存在违约行为，曼卡龙公司认为其在2018年9月17日上锁店铺门并多次派人阻拦经营构成违约。对此法院认为，曼卡龙公司并未举证证明国金公司存在派人员阻拦客户进入店铺的情况，法院对此意见不予采纳。就国金公司在合同履行过程中将曼卡龙公司正常经营的店铺大门上锁的行为，确属违反合同约定。但是封锁的大门并非该店铺的唯一出入口，且国金公司在第二天即解锁，其行为并不构成根本性违约。同时曼卡龙公司并未据此向国金公司送达解除合同的通知，其仅是在9月2日尚未发生锁门这一违约情形时向国金公司表达了提前终止合同的意思表示。因此，本案不符合约定解除合同的情形。第三，曼卡龙公司认为国金公司在2018年9月25日强制收回店铺，已经以自己的行为表明不再继续履行合同，其于同日行使法定解除权解除租赁合同。对此法院认为，涉案店铺系曼卡龙公司用于经营珠宝生意，但其已经在2018年9月25日前搬离了所有珠宝首饰并未再实际经营，国金公司在此情况下，有义务采取适当的措施防止损失进一步扩大。因此，国金公司对店铺进行封锁，系其防止损失扩大的合理行为，并不构成强制收回店铺，也不足以认定以自己的行为表示不再继续履行合同。且国金公司向曼卡龙公司发函要求继续履行合同以及起诉要求继续履行合同的行为表象均明确表明其对是否继续履行合同的态度。曼卡龙公司主张法定解除权的情形不能成立。退一步讲，即使曼卡龙公司享有法定解除合同的权利，如前所述，其并未据此向国金公司发出解除合同的通知。最后，曼卡龙公司主张合同已经解除的意见，与其至今未与国金公司进行店铺交接、至今仍有物品未搬离、仍有物品未归还的客观事实相悖。综上，涉案租赁合同未提前解除。曼卡龙公司反诉要求确认合同已经于2018年9月25日解除的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。 根据租赁合同的约定，曼卡龙公司应在2018年9月20日支付最后一年的租金、物业费，但其至今未履行，构成违约，国金公司根据合同约定享有解除合同的权利。现其要求判令解除合同的请求，于法有据，法院予以支持。对于合同解除前的租金、物业管理费，曼卡龙公司仍应当承担支付义务。合同解除后，根据约定，曼卡龙公司应当将其物品全部搬离并将商铺恢复到交付时的状况交还给国金公司，交还之前，国金公司仍有权要求其支付占有使用费用。因商铺目前由国金公司上锁并封挡，国金公司应当配合腾退并办理交接手续。 关于国金公司主张的滞纳金，根据合同约定，在曼卡龙公司未能支付到期应付租金、物业管理费或其他款项，且逾期时间达到一周以上的，国金公司有权向其收取滞纳金，但双方并未对滞纳金的计算标准作约定，原告要求以480000元为基数，按照月利率1%计算无事实依据，法院调整为以欠付费用为基数，按照年利率6%计算。 关于国金公司主张的待租损失，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任。本案租赁合同原届满时间为2019年9月24日，因曼卡龙公司违约，现合同提前解除，国金公司再行租赁需要一定的时间，空置损失的存在乃客观事实，法院结合曼卡龙公司提出撤柜意向的时间、实际未再经营的时间，酌情支持一个月的空置损失。 关于曼卡龙公司提出退还履行保证金的反诉请求，因双方在租赁合同中对使用保证金抵扣拖欠费用作了明确约定，故该笔保证金应当抵扣曼卡龙公司的应付未付费用。国金公司认为在对方违约其有权没收保证金的意见，于合同约定不符，法院不予支持。 关于曼卡龙公司主张的经营损失，其应当向法院举证证明营业收入情况以及因锁门行为导致其在2018年9月17日至9月24日期间内产生亏损。首先，国金公司锁门行为只发生在2018年9月17日、18日，而非持续八天，且封锁的并非唯一出入口，并不会完全导致曼卡龙公司无法经营。其次，曼卡龙公司在18日解锁后陆续搬离了全部珠宝，客观上已不具备经营条件，也不存在经营收入。因此，曼卡龙公司的该项请求，证据不足，法院不予支持。 关于曼卡龙公司主张的物品损失赔偿，因租赁合同尚未提前解除，双方并未对店铺进行交接，所涉物品仍在店铺内，曼卡龙公司未举证证明存在损毁或者灭失的情况，其要求赔偿损失的请求，法院不予支持。 综上所述，对于国金公司提出要求解除双方租赁合同、恢复原状交还店铺以及由曼卡龙公司支付解除前的租金、物业管理费，交付前的占有使用费的请求，于法有据，法院予以支持。对于国金公司要求支付滞纳金、空置损失的请求，合理部分，法院予以支持。对于曼卡龙公司要求确认租赁合同提前解除、由国金公司赔偿经营损失、物品损失的反诉请求，于法无据，法院不予支持。对于曼卡龙公司要求国金公司返还履行保证金的请求，因其尚有应付未付款项，应从中抵扣。 依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、本诉原告（反诉被告）衢州国金荟商业管理有限公司与本诉被告（反诉原告）曼卡龙珠宝股份有限公司签订的《物业租赁合同书》于判决生效之日解除；二、曼卡龙珠宝股份有限公司于判决生效之日起十日内支付衢州国金荟商业管理有限公司租金、物业管理费（以一年480000元为标准，自2018年9月25日起支付至合同解除之日止，扣除保证金20000元）以及对应的滞纳金（自2018年9月28日起以该项判决欠付费用总额为基数，按照年利率6%计算至欠款清偿之日止）；三、曼卡龙珠宝股份有限公司于判决生效之日起十日内腾空租赁商铺并恢复至交付时的状况（详见《商铺交付标准》）交还给衢州国金荟商业管理有限公司，衢州国金荟商业管理有限公司应当予以协助，将临街玻璃门解锁；四、曼卡龙珠宝股份有限公司于交还符合判决第二项内容的商铺之日向衢州国金荟商业管理有限公司支付占有使用费（自判决生效次日起按照一年480000元的标准计算至交接完成之日止）以及对应的滞纳金（自判决生效次日起以该项判决欠付费用总额为基数，按照年利率6%计算至欠款清偿之日止）；五、曼卡龙珠宝股份有限公司于判决生效之日起十日内赔偿衢州国金荟商业管理有限公司一个月空置损失36150元；六、驳回衢州国金荟商业管理有限公司的其他本诉诉讼请求；七、驳回曼卡龙珠宝股份有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4776元，减半收取计2388元，由衢州国金荟商业管理有限公司负担676元，由曼卡龙珠宝股份有限公司负担1712元；财产保全费3270元，反诉案件受理费3982元、减半收取计1991元，合计5261元，由曼卡龙珠宝股份有限公司负担，于判决生效之日七日内交纳，逾期强制执行。 二审中，上诉人提交《关于要求出具〈商铺交接表格〉的函件》、《回函》、函件签收记录、钥匙交付快递公司的底单及签收记录、EMS快递底单及签收记录等，拟证明上诉人已于2019年1月25日腾空店铺完成交付的事实。被上诉人质证认为，对证据材料真实性没有异议，但是对证明内容有异议，店铺腾空是事实，但装饰装修物没有拆除，没有达到双方约定的交付状态。被上诉人提交《国金中心物品出门单》、《关于要求履行合同内容的函》及快递记录等，拟证明上诉人并未按照约定完成交付。上诉人质证认为，对证据材料的真实性无异议，但店铺已经符合交接条件。本院认为，结合质证意见，对双方二审中提交的证据材料的真实性予以确认，可以证明2019年1月25日上诉人有腾空店铺的行为，但是否符合交付条件，本院将作综合阐述。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据双方合同约定，租赁期为三年即从2016年9月25日起至2019年9月24日止，但上诉人于2018年9月2日发函被上诉人，告知因经营亏损，被上诉人未同意降租，决定关闭门店。上诉人上述主张未征得被上诉人认可和同意，后上诉人亦有搬离珠宝首饰行为，且未按约支付最后一年租金，上诉人的行为已经构成根本违约，原审有关责任的承担符合法律规定，并无不当，且并无履行障碍。上诉人主张的合同解除时间并无法律依据，本院不予支持。被上诉人在上诉人违约后采取的相应措施，并未对上诉人造成实质性影响，采取的有关止损措施属于合理范围。2019年1月25日上诉人虽然有腾空店铺财物之行为，但有关店面的交接应符合双方之约定标准。上诉人有关程序违法的主张，经本院审查，原审审理程序并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4776元，由上诉人曼卡龙珠宝股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 刘小伟 审判员 郑慧芳 二〇一九年三月四日 书记员 姚月红