江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终677号上诉人（原审被告、反诉原告）：牛文军，男，1964年5月25日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：成培曦，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：水天鲲，北京观韬中茂（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京恒天明泽基金销售有限公司，住所地北京市经济技术开发区宏达北路******。法定代表人：周斌，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡玉靓，女，该公司员工。上诉人牛文军因与被上诉人北京恒天明泽基金销售有限公司（以下简称恒天明泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初2610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。牛文军上诉请求：一、请求撤销一审法院判决改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，并支持上诉人全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由如下：一、上诉人作为守约方在一审中明确表示继续履行，法院认定合同无法继续履行系认定错误。上诉人已经将案涉房屋交付给被上诉人使用，被上诉人亦预付房租至2018年11月。庭审时，双方合同尚在履行中，不存在履行不能的情况。被上诉人无故搬出房屋即认定合同无法继续履行与事实不符,被上诉人在租赁期内自由使用房屋，空置与否系其处分自身权利义务，与上诉人无关；被上诉人也没有合同解除权。故本案合同应当继续履行。一审法院不支持继续履行，反而多次要求上诉人接受房屋交接于法无据。二、原审法院忽略案件事实，错误认定案涉房屋的交接时间，实际交接日期应当为2018年8月23日。本案原审中，在第一次庭审结束后，法院要求双方到现场进行查看，经查验案涉房屋的玻璃、卷帘门、电线线缆均存在安全问题，不符合交房标准。上诉人考虑避免损失扩大，无奈提出反诉，要求解除合同并支付违约金、赔偿损失。反诉后，上诉人的代理律师多次致电原审法院，请法院组织双方现场交接但法院并未理会。被上诉人收到反诉状后亦没有与上诉人联系交付房屋，而是仍然实际控制该房屋。上诉人已采取能力范围内的必要手段阻止损失的扩大，但是被上诉人收到反诉状后并未及时履行交付义务，因此产生的扩大损失应当由被上诉人承担。原审法院将案涉房屋的交付时间错误认定为上诉人提起反诉的时间，即2018年6月27日，与实际交付时间不符，且该认定违反基本事实，反诉状递交当天被上诉人尚未收到反诉状，亦根本不可能交付房屋，房屋实际交付的时间为2018年8月23日。三、原审法院对于免租期的认定错误。上诉人与被上诉人对于免租期的约定系建立在合同履行的基础之上，基于双方约定的租期长达五年，上诉人在订立合同时出于互惠互利的考虑，同意给予被上诉人三个月免租期，而被上诉人在租期尚未过半的情况下擅自推租，属根本违约，免租期内上诉人的租金损失理应获得赔付。原审法院忽略了双方约定免租期的真实意思表示及上诉人利益受损的事实，机械判定驳回上诉人要求被上诉人承担免租期租金的合理请求。四、原审法院对于空置损失及转租损失认定错误。因原告擅自提前退租，自房屋交接时至房屋另行出租时，必然造成案涉房屋的空置，因房屋空置造成的租金损失系由被上诉人造成，理应由被上诉人承担。而一旦房屋另行出租的租金价格低于上诉人与被上诉人约定的租金价格，亦会造成上诉人可得利益的损失，这一租金损失同样由被上诉人造成，应当由被上诉人承担。原审法院仅以空置损失及转租损失尚未确定为由，驳回上诉人的诉讼请求，忽略了上诉人可得利益受损的事实，难以令人信服。五、原审判决书出现多处笔误，应当予以纠正。原审判决书第7页第10行错将“违约金50万元”记载为“违约金50元”，第7页第13行错将“免租期租金25万元”记载为“免租期租金25元”，造成误解与歧义，亦有损法院司法审判活动的权威与严谨，贵院应当依法予以纠正。恒天明泽公司辩称：一、房屋租赁已不能继续履行。被上诉人提供的相关证据可证明，上诉人从2017年12月29日知悉被上诉人需要退租的事由后，未提出任何反对意见，并且曾在2018年1月23日与被上诉人一同前往现场查看房屋空置情况，并提出门头未拆除。2018年2月8日，被上诉人与上诉人电话沟通公司门头logo拆除事宜。而被上诉人是销售型公司，拆除门头已达不到租赁门面房的效果。况且，如果如同被上诉人所说，房屋一直在持续租赁，不同意退租，上诉人为何要干涉被上诉人正常租赁期间的房屋装修？综上，上诉人以实际行动同意了合同的解除。二、关于房屋交接，从过程来看，均是被上诉人在积极主动配合上诉人的要求，甚至不得已通过诉讼方式解决。而从2017年12月29日至2018年8月22日之间，上诉人在明确同意被上诉人退租事宜后，未采取任何措施制止损失扩大的发生，也未提出明确的房屋装修恢复标准。甚至在2018年5月7日开庭时要求双方三天内进行房屋交接，上诉人仍拒绝法院的要求。并且无合理理由在2018年6月27日，即在被上诉人提交诉讼状三个月后再提起反诉，显然故意拖延审判时间。而在提出反诉后，被上诉人仍未与上诉人联系过一次，沟通房屋交付事宜。后一审第二次庭审，一审法院强烈要求2018年8月23日当日进行房屋交付，所有上诉人庭审提出的问题均在当天进行了修复，并进行房屋交接，也就是说双方并没有任何严重影响房屋交付的事宜发生。从一审提供的证据，房屋已空置许久，被上诉人无任何理由希望继续占有房屋。并且为了使对方同意交付，被上诉人曾两次承担更换钥匙的所有费用。被上诉人虽是违约方，但愿意承担相关违约责任，也在积极处理房屋交付事宜。基于公平原则，对于因上诉人故意拖延造成的损失不应当由被上诉人承担。三、上诉人赠送给被上诉人的免租金装修期是双方出于自愿原则予以签署，赠送免租金装修期也是被上诉人愿意租赁该房屋的原因之一，同时合同中并未约定如提前解除合同，被上诉人需对此租赁期金额予以承担，被上诉人认为此项主张无事实和法律依据。四、关于空置损失和转租损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条规定，违约金与损害赔偿不可同时主张，请上诉人明确自己的诉讼请求；另外，所谓的损失无相关证据支持，被上诉人不予认可恒天明泽公司向一审法院起诉请求：一、确认双方租赁合同关系于2018年1月12日解除，恒天明泽公司承担三个月违约金25万元；二、扣除违约金后，牛文军退回收取的剩余租金50万元及押金16.6万元。三、本案诉讼费由牛文军承担。牛文军向一审法院提出反诉请求：一、恒天明泽公司承担免租期房租25万元；二、恒天明泽公司承担违约金50万元；三、恒天明泽公司更换案涉房屋二楼玻璃，维修弱电室线路，维修二楼北门；四、恒天明泽公司恢复房屋装修至租赁前的原状；五、恒天明泽公司承担房屋空置损失52.5万元；六、恒天明泽公司支付房屋转租损失10万元；七、反诉费用由恒天明泽公司承担。一审法院认定事实：2015年8月21日，牛文军（甲方）与财富恒天投资管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南京市房屋（以下简称诉争房屋，建筑面积310.56平方米）出租给乙方，租赁期限自2015年11月21日起至2020年11月20日止，自2015年8月21日至2015年11月20日系乙方赠送的免租金装修期；年租金100万元，乙方应支付押金166000元；乙方返还房屋时需恢复成标准交房状态（自然损耗除外），返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方应按租赁房屋年租金50%的金额向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失，乙方还应负责赔偿；合同签订后，若一方违约，导致合同无法继续履行，应按年租金的50%向守约方支付违约金。2017年9月18日，牛文军（甲方）、财富恒天投资管理有限公司（乙方）、恒天中岩投资管理有限公司（丙方）、北京恒天明泽基金销售有限公司（丁方）签订《合同主体变更协议》，约定：甲乙于2015年8月21日签订《门面房租赁合同》，又于2016年5月9日签订由丙方（原北京恒天财富投资管理有限公司，已于2016年12月22日经北京市工商行政管理局延庆分局核准变更为恒天中岩投资管理有限公司）加入的三方合同主体变更协议。现因乙、丙、丁三方经营需要并提议，由甲乙丙丁四方经过协商，同意将上述租赁协议的主体丙方变更为本协议丁方，原租赁协议属于丙方的权利义务全部由丁方承担，除本协议约定情形外，租赁协议其他内容不变；四方确认，房租已支付至2017年11月20日；原乙方支付的押金166000元于本协议生效之日自动转为丁方缴纳的押金，甲、乙双方均应在本合同生效之日起予以认可，同时乙方应退还甲方的原押金收据原件，并由甲方向丁方重新开具押金收据。2017年9月18日，恒天明泽公司向牛文军支付2017年11月21日至2018年11月20日期间租金100万元。同日，牛文军向恒天明泽公司出具收据，载明收到押金166000元。2017年12月29日，恒天明泽公司向牛文军发出短信告知恒天明泽公司因为经营需要，需要提前退租，并告知牛文军恒天明泽公司将于2018年1月12日前搬离诉争房屋。2017年12月29日，恒天明泽公司工作人员打电话给牛文军告知将进行撤退，牛文军告知现在正准备出国，元旦以后再联系。2018年1月17日，恒天明泽公司工作人员打电话给牛文军，告知已经搬走，牛文军对房屋恢复有什么要求，牛文军表示等回去以后去现场看过再说。一审法院另查明，2015年9月4日，牛文军将房屋租赁给财富恒天投资管理有限公司时给付钥匙共16把(其中卷帘门电子钥匙4把、一楼侧门钥匙6把、二楼后门钥匙6把)。牛文军认为房屋一直由恒天明泽公司控制使用，未办理交接。在第一次庭审时即2018年5月7日，恒天明泽公司陈述工作人员交还了16把钥匙，但当时没有拍照。在第一次庭审时，牛文军表示其不同意解除租赁合同。开庭结束当天，双方到现场进行查看，牛文军表示玻璃、门以及电线存在问题，不符合交接状态。2018年6月27日，牛文军提出反诉。2018年8月23日开庭当天，牛文军接收房屋，牛文军认为房屋门以及电线没有整改到位。一审法院认为：恒天明泽公司与牛文军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于恒天明泽公司要求确认租赁合同解除的诉讼请求，一审法院认为，恒天明泽公司作为承租人在租赁合同未到期的情况下，无权要求提前解除合同。虽然恒天明泽公司向牛文军发出退租通知，其提供的证据不能证明牛文军同意其提前解约。故对于恒天明泽公司要求确认合同于2018年1月12日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。因恒天明泽公司提前搬出房屋，牛文军亦提起反诉，双方的租赁合同已无法继续履行，故双方的租赁合同事实上已解除。合同解除后，恒天明泽公司作为承租人应向牛文军交还房屋。双方关于何时交付房屋存在争议。恒天明泽公司提供的证据不能证明其于2018年3月份已经将房屋交还给牛文军，双方对于如何处理后续问题未达成一致意见，2018年5月7日现场仍有少部分未整改完毕，牛文军亦于2018年6月27日向一审法院提出反诉，其反诉诉讼请求已表明双方的合同无法继续履行，双方在此时应及时办理交接事宜，虽然合同约定返还房屋时，应经牛文军确认，但现场房屋仅有少部分存在瑕疵，可以进行整改，不构成阻却交接的重大因素，故牛文军对于交接存在一定的扩大损失，交接应认定为2018年6月27日为宜。恒天明泽公司应承担截止到2018年6月27日的租金。因恒天明泽公司已支付租金至2018年11月20日，故牛文军应退还2018年6月28日至2018年11月20日期间租金即400040元。恒天明泽公司擅自提前解约，应承担违约金。合同约定租赁期内，恒天明泽公司中途擅自退租的，恒天明泽公司应按租赁房屋年租金50%的金额向牛文军支付违约金，双方的租赁期限为5年，恒天明泽在租赁2年半时擅自退租，牛文军要求恒天明泽公司承担违约金50万元（一审法院判决书显示50元系笔误），于法有据，一审法院予以支持。因恒天明泽公司已交纳押金16.6万元，该费用应冲抵违约金，故恒天明泽公司还应支付违约金33.4万元。关于牛文军要求恒天明泽公司支付免租期租金25万元（一审法院判决书显示25元系笔误）的诉讼请求，合同未约定恒天明泽公司擅自退租情况下，牛文军有权要求支付免租期费用，且免租期系双方磋商合同时的一种优惠方案，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于牛文军要求被告对二楼玻璃、弱电室维修、二楼北门进行维修的诉讼请，因双方交接中未载明弱电室，牛文军未提供证据证明原始状态，故对于牛文军要求弱电室进行维修的诉讼请求，一审法院不予支持。二楼玻璃已经维修完毕，门交接的时候都已交接钥匙，表明可以使用，故恒天明泽公司应对二楼北门进行维修。关于牛文军要求恒天明泽公司恢复原状的诉讼请求，诉争房屋已经进了装修，牛文军未提供证据证明原始状态，故对于牛文军要求恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。关于牛文军要求恒天明泽公司承担空置损失52.5万元的诉讼请求，考虑到本案中恒天明泽公司已承担违约金50万元，牛文军提供的证据不能证明其损失超过50万元，故对于牛文军的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于牛文军要求恒天明泽公司承担转租损失的诉讼请求，一审法院认为该损失是否发生具有不确定性，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、牛文军于判决生效之日起三十日内向北京恒天明泽基金销售有限公司退还租金400040元；二、北京恒天明泽基金销售有限公司于判决生效之日起三十日内向牛文军支付违约金334000元（已扣除押金166000元）；三、北京恒天明泽基金销售有限公司于判决生效之日起三十日内对牛文军位于南京市秦淮区建康路271号房屋二楼北门进行维修；四、驳回北京恒天明泽基金销售有限公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回牛文军的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12960元，由北京恒天明泽基金销售有限公司负担；反诉案件受理费8588元，由北京恒天明泽基金销售有限公司负担4294元，牛文军负担4294元。二审中，被上诉人提交3张开锁的发票（被上诉人主张一审中在开庭结束后提交给一审法院，一审法院没有组织质证，二审中以新证据向法庭提交），证明2018年5月7日当天因为双方都没有办法进入现场，是以换锁的方式进去的，2018年8月23日被上诉人第二次换锁，全部交接了房屋。上诉人质证称：该证据与本案无关，两次上诉人的委托诉讼代理人都在现场，当时没有进入现场，被上诉人叫了开锁公司来开锁，上诉人到现场进行查看，发现玻璃有破损，卷帘门无法使用，北门也坏了，所以当天没有办法交接。二审中，上诉人陈述其已经自行修好了涉案房屋二楼北门，涉案房屋尚未出租给其他人，并表示放弃其在一审中提出的第三项、第四项反诉请求。二审中本院查明的其他事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的其他事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、上诉人是否应当退还被上诉人租金400040元；二、上诉人是否应当退还被上诉人押金16.6万元；三、被上诉人是否应当支付上诉人免租期房租25万元；四、被上诉人是否应当承担房屋空置损失52.5万元；五、被上诉人是否应当支付上诉人房屋转租损失10万元。争议焦点一，上诉人是否应当退还被上诉人租金400040元本案双方签订房屋租赁合同后，被上诉人将房租支付至2018年11月30日，但双方在此日期之前即已发生纠纷，故本案应当依据双方合同解除的时间确定被上诉人应当支付租金的实际数额。本案一审法院认定双方之间的租赁合同于2018年6月27日解除，但上诉人主张涉案合同于2018年8月23日解除。从本案查明的事实看，本案被上诉人在一审起诉要求解除合同，但上诉人不同意，并在2018年6月27日提出一系列反诉请求，双方于2018年8月23日正式接收了房屋。因本案合同系被上诉人违约导致不能履行，故被上诉人在本案中并无解除权，但上诉人基于合同不能履行的主张提出反诉，故涉案合同应于上诉人提起反诉时即2018年6月27日解除。基于此，一审法院认定上诉人应当退还被上诉人2018年6月28日至2018年11月30日期间的房屋租金400040元并无不当。争议焦点二、上诉人是否应当退还被上诉人押金16.6万元本案双方约定被上诉人支付押金16.6万元，用于房屋装潢附属设施、家电及其他费用的担保。现本案租赁合同因被上诉人的原因解除，双方应当对押金等费用进行结算。因上诉人在本案中并未举证被上诉人存在损坏房屋装潢附属设施家电等行为或者尚拖欠其他费用，故一审法院认定上诉人退还被上诉人押金16.6万元并无不当。争议焦点三、被上诉人是否应当支付上诉人免租期房租25万元双方在租赁合同中仅约定了免租期房租，并未约定被上诉人在何种情况下应当补交免租期房租，故一审法院认定上诉人无权要求被上诉人支付免租期房租25万元并无不当。争议焦点四、被上诉人是否应当承担房屋空置损失52.5万元本案双方合同约定：租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方应按租赁房屋年租金50%的金额向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失，乙方还应负责赔偿。本案一审法院基于双方合同约定已经判决被上诉人承担违约金50万元，但违约金兼具惩罚性和补偿性，上诉人二审中陈述其目前尚未出租涉案房屋给其他人，被上诉人对此亦未提出反证，一审法院认定的违约金数额不足以赔偿上诉人损失，故上诉人有权向被上诉人主张空置损失。本院综合考虑上诉人的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌定被上诉人赔偿上诉人空置损失25万元。一审法院认定不当，本院予以纠正。争议焦点五、被上诉人是否应当支付上诉人房屋转租损失10万元本案上诉人主张涉案房屋尚未出租给其他人，故该损失是否发生不具有确定性，且本院已经认定被上诉人支付其违约金和空置损失，故上诉人无权再要求被上诉人支付其房屋转租损失10万元。另外，因上诉人牛文军自认其已经自行维修了涉案房屋的二楼北门，且表示放弃该项反诉请求，故本院对一审法院判决第三项予以撤销。综上所述，牛文军的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初2610号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初2610号民事判决第三项、第五项；三、北京恒天明泽基金销售有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿牛文军损失25万元；四、驳回牛文军的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12960元，由上诉人牛文军负担8420元，由被上诉人北京恒天明泽基金销售有限公司负担4540元；一审反诉案件受理费8588元，由上诉人牛文军负担4528元，由被上诉人北京恒天明泽基金销售有限公司负担4060元。二审案件受理费19281元，由上诉人牛文军负担11569元；由被上诉人北京恒天明泽基金销售有限公司负担7712元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 涂 甫二〇一九年三月二十八日书记员 朱亚芳