福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2018)闽0783民初1873号 原告：福建永昌建筑工程有限责任公司，住所地：罗源县城关莲花城****楼**，组织机构代码：913501231547412907。 法定代表人：叶雄常，董事长。 委托诉讼代理人：李伟征，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江滨，北京中银（福州）律师事务所实习律师。 被告：福建省建瓯市远盛房地产开发有限公司，住所地：建瓯市笋竹城****，组织机构代码：68508645-9。 法定代表人：章荣宝。 被告：林卫平，住建瓯市。 被告：黄凯雯，住建瓯市。 被告林卫平、黄凯雯委托诉讼代理人：范传禄，福建名仕律师事务所律师。 原告福建永昌建筑工程有限责任公司（以下简称永昌公司）与被告福建省建瓯市远盛房地产开发有限公司（以下简称远盛公司）、被告林卫平、被告黄凯雯确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告永昌公司的委托诉讼代理人李伟征、被告林卫平及被告黄凯雯、林卫平的委托诉讼代理人范传禄到庭参加诉讼。被告远盛公司经本院依法传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：，一、依法判决确认三被告间购买建瓯市都御坪85号“远景花苑”房产的以下合同无效，具体为：1、购买201单元房产的《房屋买卖合同》；2、购买301单元房产的《房屋买卖合同》二、本案诉讼费、财产保全费由三被告负担。事实与理由：因被告远盛公司及案外人福建大金马实业有限公司拖欠原告工程款、保证金、停工费及利息等费用，原告于2013年5月前后将被告远盛公司诉至建瓯市人民法院。建瓯市人民法院经依法审理，出具（2013）瓯民初字第2259、2260、2261、2262、2303号五份《民事判决书》，判定被告远盛公司及大金马实业公司连带支付原告工程款及费用，并判定原告在工程款本金共计6936167.2元范围内对原告承建的被告远盛公司位于建瓯市都御坪85号“远景花苑”楼房折价或拍卖得款应依照法律规定享有法定的优先受偿权。但上述5份判决书生效后，被告远盛公司不仅未偿还任何款项，反而与被告林卫平、黄凯雯串通将“远景花苑”201、301号房产抵债给被告林卫平，为此双方签订相应的《房屋买卖合同》，意图以房屋买卖形式掩盖抵债事实。因被告远盛公司是为抵债才将涉案房产抵偿给被告林卫平、黄凯雯，被告林卫平、黄凯雯显然不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的购房消费者，无权对抗原告依生效判决及法律规定对涉案房产价值所享有的优先受偿权。因三被告间签订的房屋买卖合同是为虚构房屋买卖而设，且抵债是发生在原告对被告远盛公司案件判决生效之后，三被告显然是恶意串谋，损害原告合法权益，故三被告签订的《房屋买卖合同》依合同法52条第2款规定，属无效合同。 被告远盛公司未作答辩。 被告林卫平、黄凯雯辩称：与被告远盛公司签订的《商品房买卖合同》合法成立，是合同双方当事人真实意思的表示，合同主要条款不违背法律强制性规定；2、林卫平与被告远盛公司之间没有恶意串通的行为。林卫平与被告远盛公司《商品房买卖合同》后，被告依约向被告远盛公司支付购房款，远盛公司开具相应的购房发票。且《商品房买卖合同》已经办理了商品房合同备案登记手续，应受法律保护，原告的诉讼请求，依法不应支持；3、被告与远盛公司之间签订的《商品房买卖合同》真实有效，已经得到生效判决确认，依福建省建瓯市人民法院作出的（2016）闽0783民初3195号民事判决书和（2018）闽0783民初34号民事判决书，综上，依据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等有关法律相关司法解释的规定，原告永昌公司主张确认被告与远盛公司签订的《商品房买卖合同》无效缺乏事实依据和法律依据，应予以驳回。 原告就其主张提供以下证据：1、《（2013）瓯民初字第2259、2260、2261、2262、2303号五份《民事判决书》。证明：生效判决判定被告远盛公司及大金马实业公司连带支付原告工程款及费用，并判定原告在工程款本金共计6936167.2元范围内对原告承建的被告远盛公司位于建瓯市都御坪85号“远景花苑”楼房折价或拍卖得款应依照法律规定享有法定的优先受偿权。2、《商品房买卖合同》、3、《抵债清单》。共同证明：涉案房产被被告远盛公司抵债给被告的事实。4、《（2018）闽0783民初34号案件庭审笔录（2018年3月12日）、5、《林卫平在（2018）闽0783民初34号案件中提交的部分证据（含证据清单）、6、《（2018）闽0783民初34号案件中“询问笔录”》。共同证明：（1）远盛公司系为抵偿林卫平、黄全秋的债务，才与林卫平、黄凯雯签署购房合同，林卫平、黄凯雯不属于购房消费者；（2）林卫平虚构向远盛公司支付400余万购房款，林卫平存在侵害原告等优先债权人利益的恶意。7、《银行转款凭证及流水清单》，证明：在2012年11月1日、11月9日林卫平支付所谓的购房款之后，当天远盛公司将这钱转回林卫平的账号，是远景花苑项目部的临时账号。8、《证明》。证明：远景花苑临时账号虽是永昌开设的，是远盛公司控制使用。账号在2011年7月19日开户，在2013年8月26日注销。林卫平所谓的购房款过程实际是虚构的，并没有实际付款。 经质证，被告认为：对证据1，五份民事判决书真实性、合法性无异议，但与本案没有关联；对证据2真实性、合法性无异议，对《抵债清单》真实性无异议，与本案没有关联性。对证据4、5、6真实性无异议，但远盛房公司与林卫平、黄凯雯房屋买卖关系、和远盛公司与被告林卫平的借贷关系是两个法律关系，并不存在林卫平侵害原告的恶意。2012年10月报备，报备有付进账单，现在起诉合同无效已经过了起诉时效了。远盛公司与林卫平、黄全秋签订的购房合同，后变更到女儿黄凯雯的名下购房者是林卫平、黄凯雯两人。对证据7真实性无异议。对证据8真实性有异议，王火金的询问笔录背道而驰，王火金没有按事实说。 被告向本院提供下列证据。1、《商品房买卖合同》。证明：2012年10月15日黄全秋、林卫平与远盛公司签订并购买位于建瓯市。2、《民事判决书》。证明：为筹集‘远景花苑’后续工程资金，2016年4月8日，应黄全秋的要求，将买受人中的黄全秋变更为其女儿黄凯雯，重新签订二份《商品房买卖合同》并报备登记。3、《款项支付协议》。证明：为完成远景花苑后续工程建设，经政府协调，黄全秋及林卫平作为201、301号房的业主，与远盛公司及原告永昌公司签订了《远盛公司（远景花苑）楼盘后续工程款出资人和后续建设工程对的款项支付协议》。4、《建瓯市人民法院执行财产分配方案》。证明：原告永昌公司与远盛公司的债权已经受偿。5、《工商银行转款凭证》。证明林卫平、黄全秋向远盛公司转账支付购房款。6、《收款收据》。证明：远盛公司向交款人黄全秋、林卫平出具的收款收据，并注明此购房款已全部缴清。7、《销售不动产统一发票》。证明：远盛公司向林卫平、黄凯雯购买201、301号房并购房销售发票。 经质证，原告认为：对证据1的真实性无法核实，对证明对象有异议，且与本案无关；对证据2的真实性无异议。证明对象有异议，林卫平、黄凯雯及黄秋全对远盛公司拖欠原告建设涉案房产工程款事宜早已知晓；对证据3的真实性无法核实，对证明对象有异议，从内容上体现是用于抵债的事实；对证据4真实性无异议，与本案无关；对证据5、6、7真实性无法核实，购房款支付工程是为了以购房来抵债的虚设的，款项当天就返还给林卫平了。 本院认为，被告远盛公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利。对于原告提供的证据1－7，被告对其真实性并无异议，上述证据与本案具有关联性，故均作为本案证据采信；对于证据8有异议，被告认为王火金没有按事实说，本院认为，该证据系本院调查取证材料，作为被告远盛公司的实际经营人王火金，其证实主要内容为借款抵债与涉案《远盛公司（远景花苑）楼盘后续工程款出资人和后续建设工程对的款项支付协议》等证据的证明内容基本吻合，故予以采信，原告对被告提供的证据1－4无异议，与本案具有关联性，本院予以采信；原告对于证据5、6、7有异议，本院认为，该部份证据体现的所谓购房款与原告提供证据证实该款项已于当天返还给林卫平，对此被告不能作出合理解释。故该部份证据无法证明系实际支付的购房款，不予采信。 根据所采信证据，结合当事人陈述，查明本案事实如下： 2011年11月27日原告与被告远盛公司签订建设工程施工合同，由原告以1300万元采用“包工包料”形式承建被告远盛公司开发的建瓯市都御坪85号“远景花苑”楼房工程，2012年10月因被告远盛公司资金链断裂，无法支付原告的工程款，工程停建，原告遂诉至本院。本院先后作出（2013）瓯民初字第2259、2260、2261、2262、2303号民事判决书，判令被告远盛公司及大金马实业公司连带支付原告工程款及利息，并判令原告在工程款本金6936167.2元范围内对被告远盛公司位于建瓯市都御坪85号“远景花苑”楼房折价或拍卖得款，享有法定的优先受偿权。判决生效后原告申请执行，2018年本院依法对“远景花苑”在售商品房702、704、706、806、1105、1201、1202、1401、1402、1406房产进行拍卖，因无人竞买而流拍，原告永昌公司申请以物抵债，其中原告永昌公司以702、704、706、806、、11108、1201、1401、1402、1406房产作价2670844元优先抵偿工程款。另外1105、1201、1202房产作价抵偿667711元给其他债权人。 另查明，在2011年间被告远盛公司因开发的建瓯市都御坪85号“远景花苑”工程，缺少资金，向被告林卫平及黄全秋共同借款800万元。2012年因被告远盛公司无法偿还，被告林卫平及黄全秋与被告远盛公司的实际经营人王火金商定，将“远景花苑”的二层（201号）、三层（301号）房用于抵偿债务。2012年10月15日被告林卫平及黄全秋与被告远盛公司签订一份编号ＭＦ-2007——011003353的《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买的商品房座落于建瓯市,该商品房用途为商业，建筑面积648.57平方米。第四条约定：商品房单价为6500元，总价款为421.5705万元整。第六条约定：买受人于2012年11月1日前支付购房首期款的50.19%，计211.5705万元整，房款余额210万元整办理银行按揭贷款……。同日，被告林卫平及案外人黄全秋与被告远盛公司又签订一份编号ＭＦ-2007——011003352的《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买的商品房座落于建瓯市,该商品房用途为商业，建筑面积614.24平方米。第四条约定：商品房单价为6500元，总价款为399.256万元整。第六条约定：买受人于2012年11月1日前支付购房首期款的50.16%，计200.256万元整，房款余额199万元整办理银行按揭贷款……。2011年11月1日，由被告林卫平转入被告远盛公司帐户购房首付款（201房211.5705万元和301房200.256万元）及2011年11月9日又转入购房款（201房210万元和301房199万元），上述转入款项均在当天即从被告远盛公司帐户转回被告林卫平帐户上。2012年11月17日，被告远盛公司分别开具编号为0003492的收款收据，载明：收林卫平、黄全秋远景花苑201商场购房尾款210万元，备注：首付款已开正式发票211.17万元，此购房款已全缴清；0003493的收款收据，载明：收林卫平、黄全秋远景花苑301商场购房尾款199万元，备注：首付款已开正式发票200.256万元，此购房款已全缴清。2016年4月8日，在黄全秋要求下，经大金马实业公司（被告远盛公司关联公司）债权债务纠纷处置领导小组协调，将合同的买受人黄全秋、林卫平变更为本案被告黄凯雯、林卫平。重新签订“远景花苑”二、三层楼的《商品房买卖合同》（编号：ＭＦ-2007-01,1300813；ＭＦ-2007-01,1403313）及补充协议。2016年4月14日被告远盛公司分别开具“远景花苑”201号房的销售不动产统一发票（00595623、00595624、00595625）共211.5705万元；“远景花苑”301号房的销售不动产统一发票（00595626、00595627、00595628）共200.2560万元；重新办理了合同备案登记。 又查明，因‘远景花苑’楼盘“烂尾”，为筹措后续建设工程，2015年5月10日，远盛公司与被告林卫平及其他抵债人签订了《建瓯市远盛房地产（远景花苑）楼盘后续工程款出资人和后续建设工程队的协议》，约定：由对远景花苑房产进行抵债的债权人按抵债金额20%出资完成远景花苑后续工程建设。其中林卫平、黄全秋作为‘远景花苑’二、三层抵债人，应出资分别为84.3万元、79.8万元。2016年3月22日又签订《建瓯市远盛房地产（远景花苑）楼盘后续工程款出资人和后续建设工程队的款项支付协议》，约定：黄全秋、林卫平按抵债金额的20%出资(计160万元)……。后因黄全秋、林卫平未按约支付出资款，原告向本院起诉。2016年5月9日本院作出（2016）闽0783民初3195号民事判决书，认定双方签订的协议有效，依法支持了原告诉讼请求，该判决已生效。2018年1月，案外人熊勇以远盛公司为被告，林卫平、黄全秋、黄凯雯为第三人的房屋拆迁安置补偿合同纠纷，向本院起诉。2018年6月14日本院作出（2018）闽0783民初34号民事判决书，判决确认熊勇享有对远盛公司开发的“远景花苑，二层（涉案合同201房）350平方米营业用房的优先取得权。该判决已生效。 本院认为，被告远盛公司拖欠原告承建其“远景花苑”楼房的工程款，原告对该楼房的折价或拍卖得款，享有法定的优先受偿权，业经司法确认。虽经本院执行，原告实现了部份优先受偿权，由于被告远盛公司开发的“远景花苑“房产执行标的物已执行完毕，已无可供执行财产，因此原告提起诉讼。本案焦点问题是：被告之间签订涉案《商品房买卖合同》是否是构成恶意串通，损害原告利益的合同。现根据已查明的事实与依据进行综合分析认定：首先，2012年被告远盛公司及关联企业大金马实业公司出现资金链断裂，无力偿还巨额债务，因拖欠原告的工程款，“远景花苑”工程处于停建“烂尾”的状态。由于三被告在签订合同时存在借贷关系，因此，被告对远盛公司的状态是非常清楚的，对包括原告主张远盛公司拖欠其承建“远景花苑”楼房的工程款的事实亦是清楚的。其次，合同签订后，被告林卫平虽有二次向远盛公司帐户转入所谓购房款，同时远盛公司开具了收款票据。但被告林卫平转入款项均在当天又从远盛公司转回被告林卫平，对此被告未能作出合理的解释。另根据被告签订的《建瓯市远盛房地产（远景花苑）楼盘后续工程款出资人和后续建设工程队的款项支付协议》“林卫平、黄全秋作为“远景花苑”楼房二、三层抵债业主，按抵债金额的20%出资，共计160万元”的约定，且该事实已被（2016）闽0783民初3195号民事判决书所确定，足以认定被告系以房抵债取得涉案房产，并未按合同约定实际支付购房款；同时证实支付购房款的票据凭证系被告的恶意串通的故意所为。此外，经已生效的（2018）闽0783民初34号民事判决的确认，“远景花苑”楼房二层(涉案201房)的350平方米营业用房归案外人所有，也可以证实被告签订合同存在恶意，同时侵害他人合法利益。第三，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题批复》(以下简称《批复》)第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部份款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定。本案被告林卫平、黄凯雯虽然通过抵债方式取得涉案房产，不属于《批复》第二条规定所称的消费者，虽然办理了备案登记手续，但不能对抗原告的建设工程价款法定优先受偿权。可见涉案合同的签订亦违反了法律规定，损害原告工程款法定优先权的实现。 综上所述，本院认为，本案被告明知原告的工程款优先受偿权及于其承建的“远景花苑”楼房，但为谋取自已的利益，恶意串通，共同配合实施虚假交易买卖的行为，企图掩盖以房抵债的事实，以达到实际购房消费的目的。被告之间签订的合同，在客观上致使原告的工程款优先受偿权无法实现，损害了原告的权益。故本案被告签订的涉案合同，违反合同法及相关法律规定，应属无效。本案系合同无效的确认之诉,确认之诉不受诉讼时效的限制。故原告诉请主张,理由正当,证据充分,本院予以支持。关于合同无效后的后果,因原、被告在本案中均未主张,本院对此不持异议,其可另行解决。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、五项、第五十八条、第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 确认被告福建省建瓯市远盛房地产开发有限公司与被告林卫平、黄凯雯于2016年4月8日签订的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01,1300813）；301单元房产的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01,1403313）无效。 案件受理费69258元，财产保全5000元，共计74258元，由被告林卫平、黄凯雯、福建省建瓯市远盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  陈富铭 人民陪审员  叶 炜 人民陪审员  杨滋美 二〇一九年三月二十五日 书 记 员  罗 娟 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 第一条、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权”。 第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部份款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 。