浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终992号 上诉人（原审被告）：杭州荣辉置业有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区迎宾路**杭州下沙大酒店有限公司****，统一社会信用代码：913301015898896579。 法定代表人：柴天仁，董事长。 委托诉讼代理人：钟筱琪、陈慧清，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭志尧，男，1992年12月1日出生，汉族，住浙江省临安市。 委托诉讼代理人：陈棋良，浙江匡智律师事务所律师。 上诉人杭州荣辉置业有限公司（以下简称荣辉置业公司）因与被上诉人郭志尧商品房预售合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初2675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2016年1月18日，郭志尧、荣辉置业公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定郭志尧（买受人）向荣辉置业公司（出卖人）购买杭州经济技术开发区荣辉商业中心1幢101室房屋，房价款为2140000元；荣辉置业公司应当在2016年12月31日前将符合条件的房屋交付郭志尧使用，荣辉置业公司逾期不超过180日的，自合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，荣辉置业公司按日向郭志尧支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，郭志尧有权解除合同，郭志尧要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起，荣辉置业公司按日向郭志尧支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十六条约定，荣辉置业公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，荣辉置业公司负责申请该房屋所有权初始登记，取得该房屋所有权证书，荣辉置业公司承诺于2017年6月30日前，取得上述土地、房屋权属证书交付给郭志尧，郭志尧委托荣辉置业公司办理该房屋转移登记；荣辉置业公司如不能在约定期限内交付权属证书的，在约定日期起180日内，荣辉置业公司交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日后，郭志尧不退房，荣辉置业公司自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向郭志尧支付已付房价款万分之一的违约金。 2017年4月24日，郭志尧、荣辉置业公司签署《商品房交接书》，对座落于杭州经济技术开发区荣辉商业中心1幢101室房屋进行验收交接，荣辉置业公司开具房价款2140000元的浙江增值税普通发票。 2017年3月2日,荣辉置业公司完成案涉工程竣工验收备案登记。 2018年5月16日，杭州市国土资源局受理荣辉置业公司对杭州经济技术开发区荣辉商业中心744套房屋的办证资料及申请，并于2018年5月17日完成案涉房屋的不动产权初始登记。 另查明，案涉房屋的不动产权证书已办理完毕，但未交付郭志尧。 郭志尧向原审法院起诉，请求判令（变更后）：1.荣辉置业公司赔偿郭志尧逾期交房违约金24396元（以2140000元为基数，按日万分之一，自2017年1月1日起计算至2017年4月24日止）；2.荣辉置业公司赔偿郭志尧逾期办证违约金65270元（以2140000元为基数，按日万分之一，自2017年7月1日起暂计算至2018年5月1日止，实际计算至交付土地、房屋权属证书之日止）；3.荣辉置业公司向郭志尧交付案涉房屋土地、房屋权属证书；4.本案诉讼费由荣辉置业公司承担。 原审法院认为：郭志尧、荣辉置业公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。关于郭志尧要求荣辉置业公司支付逾期交房违约金的诉请，郭志尧诉称应按日万分之一，自2017年1月1日计算至2017年4月24日；荣辉置业公司辩称，其已在2016年12月20日至28日期间向郭志尧发出了交房通知书，郭志尧未在合同约定期限内接收房屋系郭志尧自身原因所致，荣辉置业公司不存在逾期交房的行为，且合同存在重大情势变更。原审法院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，合同约定荣辉置业公司应于2016年12月31日前向郭志尧交付符合条件的房屋，荣辉置业公司未提交有效证据证明其在合同约定的期限内已通知郭志尧接收房屋，延期交房系因郭志尧自身原因导致，亦未提交证据证明合同履行过程中发生重大情势变更，故对荣辉置业公司的辩称不予采纳。郭志尧的该项诉请，于法有据，予以支持。关于郭志尧要求荣辉置业公司交付土地、房屋权属证书的诉请，因实际中房屋三证合一，现已更名为不动产权证书，故荣辉置业公司应向郭志尧交付的为案涉房屋的不动产权证书。关于郭志尧要求荣辉置业公司支付逾期办证违约金的诉请，郭志尧诉称应按日万分之一，自2017年7月1日计算至荣辉置业公司实际交付权属证书之日止；荣辉置业公司辩称逾期办证系行政机关行为所致，非荣辉置业公司自身原因，不应承担违约责任。原审法院认为，首先，荣辉置业公司作为房地产开发公司，应对其建设的地块有充分地了解，荣辉置业公司因案涉地块含金量问题延期开工导致办证逾期并非不可抗力，亦不属于其他不应归责于荣辉置业公司的免责事由。其次，双方未在合同中明确约定办理房屋转移登记的期限及逾期办理的违约责任，郭志尧亦未提交证据证明荣辉置业公司承诺办理房屋转移登记的具体期限，故关于办理期限及违约责任属于约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，由于出卖人的原因，买受人未在合理期限内取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人均应承担违约责任。关于合理期限的确定，因合同约定荣辉置业公司应于2017年6月30日前取得房屋初始登记证书，而办理房屋转移登记需在办理房屋初始登记之后，故酌情确定合理期限为合同约定的交付初始登记证书后三个月内，即荣辉置业公司至迟应于2017年9月30日前为郭志尧办理房屋转移登记。关于违约责任的承担标准，虽然合同未作出明确约定，但从尊重当事人合同意思自治以及合同目的实现角度出发，可以参照合同第十六条的约定计算逾期办证违约金。郭志尧的该项诉请，对合理部分予以支持，即以实际交付的房价款2140000元为基数，按日万分之一，自2017年10月1日计算至实际交付不动产权证书之日止。经核算，暂计算至2018年5月1日为45368元。荣辉置业公司关于违约金标准过高要求予以调整的辩称，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院于2018年12月7日判决：一、荣辉置业公司于判决生效之日起十日内支付郭志尧逾期交房违约金24396元；二、荣辉置业公司于判决生效之日起十日内向郭志尧交付杭州经济技术开发区荣辉商业中心1幢101室房屋的不动产权证书；三、荣辉置业公司于判决生效之日起十日内支付郭志尧逾期办证违约金45368元（此后以2140000元为基数，按日万分之一，自2018年5月2日计算至实际交付不动产权证书之日止）；四、驳回郭志尧其他诉讼请求。案件受理费2042元，减半收取1021元，由郭志尧负担227元，由荣辉置业公司负担794元。 宣判后，荣辉置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定荣辉置业公司逾期交房及逾期办证的事实有误，与客观事实不符。1.原审法院认定荣辉置业公司未提交证据证明合同履行过程中发生重大情势变更与客观事实不符。首先，原审法院虽认定荣辉置业公司提交的快递回单不足以证明已在合同期限内通知郭志尧收房。但原审案件系集体诉讼，在众多业主与荣辉置业公司的诉讼案件中，有不少业主在约定期限内收房，并没有提出逾期交房赔偿的诉请。而通过荣辉置业公司提交的快递回单可知，该交房通知系同一时间段内邮寄的，既然存在有业主收到交房通知并按时收房的事实，即可印证荣辉置业公司确实已经向所有业主都发出了交房通知书，通知各业主收房的事实。郭志尧因自身选择延后收房，不应由荣辉置业公司承担责任。其次，涉案工程建造于2016年G20会议准备期间，在此期间杭州地区所有在建工程均按政府要求停工。各行政机关也忙于准备G20会议相关工作事项，因而导致涉案工程各种行政审批备案手续延后办理，此为众所周知的客观事实，属于重大情势变更。原审法院的认定明显与客观事实不符。根据郭志尧与荣辉置业公司签署的《浙江省商品房买卖合同》第9条的约定：“如遇政府部门采取行政措施而导致开发建设周期延长的，出卖人可据实予以延期”等内容，荣辉置业公司不应承担赔偿责任。2.原审法院认定“荣辉置业公司逾期办证不属于不可抗力及免责事由”的事实有误，与客观事实不符。首先，办证事宜延迟系因涉案地块留用土地含金量指标问题一直未能解决，国土局无法如期受理办理产权证的相关资料导致。而涉案地块留用地含金量审批系行政行为，荣辉置业公司对上述客观情况的出现不仅无法预见，而且事发后亦无法单凭自身力量控制相关行政处理流程。且根据相关规定，工程所需留用地含金量的审核系由留用地所在村委准备材料申报，并不经由开发商处理，开发商也无从得知具体信息，更无法预见这一问题产生。原审法院片面认定“荣辉置业公司作为房地产开发公司，应对其建设的地块有充分地了解，荣辉置业公司因涉案地块含金量问题延期开工导致办证逾期并非不可抗力，亦不属于其他不应归责于荣辉置业公司的免责事由”明显有误。其次，根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此，办理房屋权属登记的申请人和义务人应当是购房人，即本案郭志尧。荣辉置业公司的义务仅是“应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。事实上，荣辉置业公司一直尽全力履行其在房地产权证办理中的协助义务。发生涉案地块留用地含金量审批问题的客观事由后，荣辉置业公司一直积极采取措施处理，一面寻求政府协调解决，一面积极配合有对外出租或经营房屋的业主出具相关材料，协助办理工商登记信息，协助业主招商等，全力保证业主在暂无法办证的情况下也可正常对房屋使用、处分、收益的权利。因此，导致本案逾期办证的因素属于政府行政行为，属于荣辉置业公司无法预见、无法避免、无法克服的客观情况，并非荣辉置业公司的原因。荣辉置业公司已经采取实际措施进行协助，尽可能减少因该政府行为对于逾期办理产证的影响。原审法院对荣辉置业公司提交的简复单等相关证据不予确认，认定荣辉置业公司“作为房地产开发公司，应对其建设的地块有充分地了解为由”，无限扩大荣辉置业公司的义务，将其义务由本已积极履行的办证“协助义务”扩大到按期办证的义务。在杭州经济技术开发区管委会已发出批复，明确留用地含金量指标问题等非企业自身原因导致的情况下，根据房屋买卖合同附件八约定：“若因政府原因导致出卖人无法如期取得并交付土地、房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，不应由荣辉置业公司承担违约责任。二、原审法院认定的赔偿金额过高，有失公允。逾期办证仅可能导致郭志尧对房屋交易权利行使的迟延，并不会影响其对房屋行使占有、使用、处分、收益的权能。事实上，在此逾期期间，郭志尧对房屋正常占有、使用，郭志尧也未提交任何证据证明有前述影响其交易权利的情况出现，根本没有造成实际损失。目前涉案房屋及周边同类房屋的价格已经暴涨不止一倍，郭志尧所购房屋的价值剧增，郭志尧不仅不存在实际损失，更是增值利益的享有者。在此情形下，原审法院判决荣辉置业公司承担的违约金明显过高，有失公允，应以公平原则予以衡量，减少违约金的数额。综上，原审判决认定事实有误，判决结果有失公允。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回郭志尧的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由郭志尧承担。 针对荣辉置业公司的上诉，郭志尧答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回荣辉置业公司的上诉请求。荣辉置业公司认为逾期交房、逾期办证系政府行为所导致，没有任何法律依据，而且也不能作为抗辩理由。根据合同相对性原则，约束双方之间的权利义务，应当是商品房买卖合同条款。而根据商品房买卖合同约定，荣辉置业公司应当于2016年12月31日前交房、于2017年6月30日前提供不动产权证。但荣辉置业公司均逾期，因此其行为已构成违约。同时，违约责任按照日万分之一的标准计算并不高。综上，恳请驳回荣辉置业公司的全部上诉请求。 二审期间，荣辉置业公司、郭志尧均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：涉案《浙江省商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据荣辉置业公司的上诉理由与郭志尧的答辩意见，本院对双方当事人在二审期间的争议焦点进行分析认定。（一）关于逾期交房。对此，荣辉置业公司上诉认为，其已在2016年12月底向郭志尧发出书面通知，通知郭志尧在合同约定期限内收房；G20峰会属于重大情势变更，导致建设周期延长，其不承担赔偿责任。本院经审查后认为，首先，在双方签订《浙江省商品房买卖合同》时，G20峰会的召开地点及会期等事项早已确定，且人所共知。显然，G20峰会不属于当事人在签订合同时不能预见的客观情况。因此，荣辉置业公司关于G20峰会属于重大情势变更而无须承担责任的主张，理由不能成立，无法予以采信。其次，荣辉置业公司并未提供有效证据证明其已通知郭志尧交房而郭志尧拒绝接受房屋。同时，房屋所在的建设工程项目于2017年3月2日才完成竣工验收备案。也就是说，建设工程项目完成竣工验收备案的日期已晚于《浙江省商品房买卖合同》约定的房屋交付日期。在此情形下，即使荣辉置业公司关于其已通知郭志尧在合同约定期限内交房的主张成立，因房屋在合同约定的交付期限内不符合交付条件，故荣辉置业公司的通知也不构成有效通知。因此，结合房屋所在的建设工程项目完成竣工验收备案以及房屋实际交付的日期，原审法院认定荣辉置业公司构成逾期交房并应承担违约责任并无不当，应予以确认。（二）关于逾期办证。对此，荣辉置业公司上诉认为，因涉案地块留用土地含金量指标问题未能及时解决导致办证迟延，属于其无法预见、无法避免、无法克服的客观情况，故不承担责任。本院经审查后认为，首先，建设工程项目从规划许可到竣工验收备案过程中均面临着审核，而留用地含金量指标则是建设工程项目所可能面临的审核项目之一，荣辉置业公司对此应当有充分的预知。其次，即使按照荣辉公司提供的简复单内容，其上载明的留用地含金量指标问题所对应的期间为2012年5月3日至2013年1月31日，该期间远早于《浙江省商品房买卖合同》的签订日期。荣辉置业公司以此来作为逾期办证的免责事由，无事实与法律依据，显然不能成立。因此，原审法院认定荣辉置业公司构成逾期办证并应承担违约责任也无不当，应予以确认。（三）关于违约金。综前所述，荣辉置业公司逾期交房及逾期办证构成违约，郭志尧有权要求荣辉置业公司支付违约金。根据《浙江省商品房买卖合同》约定及当事人的履行情况，原审法院所核定的由荣辉置业公司向郭志尧支付的违约金标准及数额，已适度平衡了双方当事人的利益，尚在合理范围内，故应予以确认。荣辉置业公司要求减少违约金的理由依据不足，无法予以采信。综上，荣辉置业公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1544元，由杭州荣辉置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年三月六日 法官助理秦海龙 书记员董悦