江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初1240号原告:无锡八方汇商业经营管理有限公司,住所地无锡市滨湖区海岸城41-2001-1。法定代表人：陈穗生,该公司董事长。委托诉讼代理人：赵阳，该公司员工。委托诉讼代理人：华蕾，该公司员工。被告：无锡生日快乐餐饮有限公司，住所地无锡市滨湖区海岸城55-301。法定代表人：王云逸，该公司总经理。被告：王云逸，男，1972年1月19日生，汉族，住无锡市梁溪区。原告无锡八方汇商业经营管理有限公司（以下简称八方汇公司）诉被告无锡生日快乐餐饮有限公司（以下简称生日快乐公司）、王云逸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理，依法适用简易程序于2019年3月26日进行了公开开庭审理。原告八方汇公司的委托诉讼代理人赵阳到庭参加诉讼，被告生日快乐公司、被告王云逸经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告八方汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告2016年5月16日签订的《无锡八方汇商铺租赁合同》立即解除；2、判令生日快乐公司立即将无锡市滨湖区海岸城55-301至303号铺位恢复至毛坯状态，并交还给原告；3、判令生日快乐公司按租赁合同约定支付租金、商业服务费、物业管理费（租金9167.5元/月，商业服务费为36670.2元/月，物业管理费39891元/月，从2019年2月1日计算至生日快乐公司将商铺恢复毛坯并返还之日为止）及逾期付款违约金（自2019年2月11日起，以三个月的费用257186.1元为基数，按照每日万分之三计算）；4、判令王云逸对无锡生日快乐餐饮有限公司的上述2至4项义务承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月16日，王云逸向其承租海岸城55-301、302、303号商铺，双方签订了《无锡八方汇商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》)。2017年10月15日，其与生日快乐公司、王云逸签订《三方协议书》，约定自2017年10月10日起，租赁合同中王云逸的权利和义务一并转让给生日快乐公司，王云逸对租赁合同中生日快乐公司的义务承担连带责任。后生日快乐公司拖欠2018年8月1日起的租赁费用。其在2018年向法院起诉，生日快乐公司及王云逸未按判决履行付款义务。且该商铺在2018年11月底因被告存在其他债务纠纷，被无锡市梁溪区人民法院查封。根据《租赁合同》约定，逾期付款的，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之三支付违约金。现其自愿调整为按万分之三计算。被告生日快乐公司与王云逸未发表答辩意见。经审理查明：位于无锡市滨湖区海岸城55-301、302、303号房屋系无锡东茂投资有限公司开发建设。其中，55-301、302号房屋现仍为该公司所有。55-303号房屋于2017年10月20日因出售变更登记至芮浩翔、贾赟蕾名下。上述房屋均由所有权人委托八方汇公司对外出租经营。2016年5月，八方汇公司（甲方）与王云逸（乙方）签订《租赁合同》一份，载明：甲方将涉案55-301、302、303号房屋（建筑面积为2954.89㎡）出租给乙方,用以经营生日快乐主题餐厅；租期自该商铺交付日起8年，交付日为2016年6月12日，乙方应于交付日办理交付手续，自交付日起每届满12个月为一个租赁年；装修期为5个月，起租日为装修期结束之次日（即2016年11月12日）；第1至第2租赁年（2016年6月12日至2018年6月11日）固定租金为8808.0元/月，商业服务费为35232.2元/月；第3至第4租赁年（2018年6月12日至2020年6月11日）固定租金为9167.5元/月，商业服务费为36670.2元/月；物业管理费均为39891.0元/月（即13.5元/月/㎡,按建筑面积计算）；租金、商业服务费、物业管理费均为每三个月支付一期，同期同时支付，首期特别约定为自交付日起至起租日起三个月届满之日止（2016年6月12日至2017年2月11日），相应费用应于交付日前支付，第二期（2017年2月12日至2017年4月30日）费用应于第二期开始前支付，其余应于每期第一个月的第10日前先行支付当期的费用，即第三期（2017年5月1日至2017年7月31日）费用应于2017年5月10日前支付，以此类推；逾期付款的，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之三支付违约金；乙方应向甲方支付租赁保证金257186.1元。合同第16.3.6条为，乙方逾期支付租金、商业服务费、物业管理费、能耗费、违约金或其他费用达1个月以上（含1个月）的或者一年内逾期累计达3次的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；甲方不单方面解除合同的，不影响甲方要求乙方赔偿损失的权利。合同第12.1.2条为，除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同终止之日交换该商铺。第12.2.1条为，合同终止（不论基于何种原因），乙方应自费将该商铺内的所有物品搬离该商铺，并将该商铺恢复至甲方交付时的毛坯状态，该商铺附属的设施设备恢复至甲方交付时的状态（甲方认可的属于正常使用导致的磨损除外）。第12.2.2条为，如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。甲方因此采取的措施对乙方的装修遗留物造成损害的，甲方不承担任何责任。第12.4.1条为，如果乙方未依照本合同第12.1条的规定交还该商铺，则视为乙方同意商铺内一切物品为遗弃物，甲方有权处置，甲方有权将该商铺内的一切装修、附属设备/设施拆除，因此而产生的费用均由乙方负担。第16.2条为，本合同生效后，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，拒绝履行合同义务、中途擅自解除合同的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，如违约金不足以赔偿给甲方造成的损失，包括甲方因给予乙方优惠而减少的收入及合理的商铺空置期租金等损失的，乙方还应赔偿不足部分。上述合同签订后，八方汇公司将涉案房屋交付王云逸使用。王云逸于2016年9月13日在涉案房屋内登记成立生日快乐公司，并任法定代表人，在涉案房屋经营餐饮。2017年10月，八方汇公司（甲方）、王云逸（乙方）和生日快乐公司（丙方）签订《三方协议书》，约定自2017年10月10日起，《租赁合同》中乙方的权利义务一并转让给丙方；丙方怠于或拒绝履行《租赁合同》约定义务的，乙方应当对丙方的义务承担连带责任。另查明，2018年8月10日以后，生日快乐公司拖欠八方汇公司2018年8月1日至10月31日期间物业管理费、商业服务费，合计74948.70元。涉案房屋餐饮已于2018年10月关停。2018年11月15日，八方汇公司就该部分结欠的费用向本院提起诉讼。本院于2018年12月26日作出（2018）苏0211民初7410号民事判决书，判决要求生日快乐公司支付租期算至2019年1月31日的结欠费用，王云逸承担连带清偿责任。因生日快乐公司继续拖欠2019年2月1日之后的费用，成讼。上述事实，有《租赁合同》、《三方协议书》、房屋初始登记证、房屋产权证明、委托书、民事判决书及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方均具有法律约束力。涉案《租赁合同》及《三方协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。生日快乐公司作为承租人未能按合同约定支付相应租赁费用，八方汇公司有权依合同解除合同。合同解除后，生日快乐公司应向八方汇公司返还涉案房屋。关于八方汇公司主张的迁出事宜，生日快乐公司虽已停业，但尚有相应物品遗留在涉案房屋内，生日快乐公司应当按协议约定将相应物品迁出并将涉案房屋恢复至毛坯状态。关于2019年2月1日起的租金、物业管理费、商业服务费，生日快乐公司实际占用涉案房屋，应按《租赁合同》约定标准支付。现生日快乐公司未按约支付，应承担相应的违约责任。八方汇公司主张的违约金计算起始日期，在上述约定付款日期之后，本院予以确认。每日万分之三计算的标准，与双方约定进行了调整，对比民间借贷的利率保护范围，在合理范围内，本院予以支持。双方合同因被告原因导致无法履行，生日快乐公司应承担相应的违约责任，依照双方合同对保证金的约定，对八方汇公司要求没收被告交纳的保证金的诉请，本院予以支持。根据《三方协议书》王云逸应对上述生日快乐公司结欠债务承担连带清偿责任。生日快乐公司、王云逸经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担举证不能的相应责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告无锡八方汇商业经营管理有限公司与被告无锡生日快乐餐饮有限公司于2016年6月24日签订的租赁合同在本判决生效之日予以解除。二、被告无锡生日快乐餐饮有限公司于本判决生效之日十日内将海岸城55-301、302、303号房屋恢复至毛坯状态并返还原告无锡八方汇商业经营管理有限公司。三、被告无锡生日快乐餐饮有限公司于本判决生效之日十日内向原告无锡八方汇商业经营管理有限公司支付结欠租赁费用（自2019年2月1日起至返还房屋之日止，租金按9167.5元/月、商业服务费按36670.2元/月，物业费按39891.0元/月计算）。四、被告无锡生日快乐餐饮有限公司于本判决生效之日十日内向原告无锡八方汇商业经营管理有限公司支付逾期付款违约金（以257186.1元为基数，自2019年2月11日起至实际支付之日止，按照每日万分之三计算）。五、被告无锡生日快乐餐饮有限公司已交纳的保证金257186.1元，原告无锡八方汇商业经营管理有限公司不再退还。六、被告王云逸对上述被告无锡生日快乐餐饮有限公司结欠债务承担连带清偿责任。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元减半收取4400元，由被告无锡生日快乐餐饮有限公司、王云逸承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  吴传杰二〇一九年三月二十六日书记员  侯 茜本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。