广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0306民初16328号原告：崔敏田，女，汉族，1951年10月28日出生，身份证地址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：曹广辉，广东知明律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪腾锋，广东知明律师事务所律师。被告：深圳市宝安区青少年服务中心，地址：广东省深圳市宝安区宝城新安二路**，统一社会信用代码：1244030645576850XH。法定代表人：陈宝生。委托诉讼代理人：彭顺英，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君华，北京大成（广州）律师事务所实习律师。上述原告崔敏田与被告深圳市宝安区青少年服务中心房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹广辉、汪腾锋，被告的委托诉讼代理人彭顺英、黄君华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔敏田向本院提出诉讼请求：1、被告履行合同，立即协助原告办理涉案的宝安区18区5幢B座第401号房登记至原告名下的手续（房屋建购价款87668.81元）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1992年5月10日，被告前身宝安县青少年活动中心和原告签订了《集资统建住宅楼协议书》，协议约定由被告集资统建宝安区18区5幢B座住宅楼，原告向被告出资人民币120,000元并享有该座住宅楼第401号房（以下简称涉案房屋）的房屋产权。为此，协议第五.3条约定：被告协助原告办理涉案房屋的产权证书，所需费用由原告负责。协议签订后，原告不仅向被告交纳了协议约定的集资建房款，还另行向被告付清了最终的住房结算款，被告也向原告实际交付了涉案房屋，涉案房屋由原告一直使用至今。虽然涉案房屋产权早已登记在了被告名下，但是由于被告领导更迭等原因，时至今日，被告仍没有按照协议约定配合原告将涉案房屋产权登记至原告名下。双方签订的《集资统建住宅楼协议书》合法有效，被告的上述行为已经构成违约。被告深圳市宝安区青少年服务中心辩称，一、《集资统建住宅楼协议书》签订有历史遗留问题，根据当时的国家政策，原告不是被告单位职工而参与集资建房，不能合法拥有房屋的产权，此项政策在当时是被广泛知道的，原告也是明知的。《集资统建协议书》第5条第3、4款作了明确约定，其中第4条约定住宅使用权限为50年及原告获得房屋的使用权及代价，而被告此后严格履行合同，将其中一套集资的房产（不确定是否为涉案房产）交付给原告使用，原告使用占有该房产将近25年之久，此间并未依据涉案合同第5条第3款要求被告办理房屋产权证书及提供相关条件成熟的证据。因此，被告已严格履行了合同，原告的起诉没有任何理由；二、涉案合同第5条第3款明确约定：住宅交付使用后在政策许可及征得有关部门批准，甲方协助乙方办理房屋产权证书。据此，原告占有使用房屋将近25年之久，未就此条款的成就提供相关的证据，并主动要求被告协助办理产权过户，可见此政策许可和征得有关部门的条件是没有成熟，也不可能成熟，原告需承担举证不能的后果。三、目前房产已由原告占有并使用，房产产权也并不属于被告，由于被告是国有公益性事业单位，其名下所有的资产均归国有，而该系列财产根据现在的政策及法规都由公有资产办公室统一管理，原告无处分权利。因此，原告仅拥有房屋的使用权，涉案房产系转让受到限制的国有资产，原告要求被告协助转让过户的诉讼请求没有事实及法律依据，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法调取深圳市规划和自然资源局宝安管理局作出的“深规土宝函（2019)305号”复函，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：1992年5月10日，宝安县青少年活动中心青年服务部作为甲方，原告崔敏田作为乙方，签署了《集资统建住宅楼协议书》，约定如下：1、宝安县建设局划拨了县城18区5幢B座的统建住宅楼给县青少年活动中心青年服务部，为了解决住宅楼的建设资金，就集资统建住宅楼达成如下协议；2、统建的住宅位置安排为18区5幢B座401号，建筑面积为90.07平方米；双方另约定了建筑装饰标准。3、统建的住宅每户总价为12万元（包括基础工程费、建筑费、室内外排水费、电路安装费、设计报建费等）。乙方签订本协议时即交人民币10万元，余下2万元待房屋交付使用时一次性交清；4、甲方责任：（1）委托县建设局施工部按照约定的装饰标准进行施工；（2）统建住宅楼竣工后按上述的装修标准及位置安排交付乙方使用；（3）住宅交付使用后，在政策许可和征得有关部门批准，协助乙方办理房屋产权证书，而所需费用由乙方负责；（4）住宅使用期限为五十年，甲方负责交付使用后一年内的保养维修。一年后的保养由各业主负责；5、乙方责任：按协议约定交付房款，超过一个月不付款，作终止协议处理，房屋另作安排。签订协议后提出退房，乙方补偿甲方损失5000元；6、房屋交付使用时间为1993年5月。上述合同中未载明统建住宅的具体房号。1992年4月2日，被告向案外人单恂出具《收据》，载明：今收到单恂交来房款10万元；1993年4月21日，被告向案外人单恂出具《收据》，载明：今收到单恂交来房款2万元；1994年9月16日，被告向原告出具《收据》，载明：今收到崔敏田18区5幢401房交来住房结算款17285.60元；三份收据先后加盖了“宝安县青少年活动中心”、“深圳市宝安区青少年活动中心”财务专用章。1997年1月30日，案外人单恂、崔景英向原告出具《收据》，载明：今收到崔敏田、隋卫国购宝安十八区五栋401号房款137300元。崔敏田、隋卫国拥有该房屋的完全产权。原告于庭审中主张案外人单恂系原告的姑父，崔景英系原告的姑母。原告提交了一份由深圳市宝安区青少年活动中心出具的《证明》，载明：兹证明崔敏田女士，身份证6，拥有宝安区18区5栋401房屋产权。原、被告确认以下事实：1、涉案房产于1992年4月开工建设，1992年12月底建成，被告于1993年5月将房产交付集资人，此后房产一直由原告使用至今，目前由原告用于出租；2、深圳市宝安区18区5幢B座401号房即十八区锦竹苑五栋401房。原告于庭审中表示自愿承担涉案房产绿本转红本需补交的地价，以及涉案房产过户至原告名下产生的税费。为查明本案情况，本院向深圳市规划和自然资源局宝安管理局函询涉案房产的情况，深圳市规划和自然资源局宝安管理局向本院作出“深规土宝函(2019)305号”复函，内容如下：一、基本情况：经查Ａ010-××55宗地位新安道，现状已建成，未与我局签订过相关出让合同。经查该宗地初始登记档案，该宗地用地面积为17511.4平方米，权属来源为行政划拨，地，地价全免地使用期限为50年自1991年4月3日起至2041年4月2日止，总建筑面积为31521.6平方米，含商业、住宅。经查不动产登记系统Ａ010-××55宗地已办理房地产初始登记，宝安区18区锦竹苑5栋401号已核发7200824号《房地产证》，记载的权利人为深圳市宝安区青少年活动中心，该房房屋性质为非商品房，房屋用途为住宅；该证无有效抵押、查封记录。二、相关法律法规规定：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的有关规定，上述房地产需经土地主管部门批准并补足地价款后，方可办理转移登记。上述房地产的转移登记还应符合《深圳经济特区房地产登记条例》、《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知[深府办(2016)28号]等相关法律法规的条件和程序。根据深圳市人民政府印发《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场决定的通知》[深府(2001)94号]第七条“为推进土地”全面市场化，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价”。市政府于2018年7月10日印发了《深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见》[深府规(2018)11号]，明确《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定的通知》(深府(2001)94号)自本意见公布之日起废止。根据《市规划国土委2018年第14次主任办公会议纪要》，会议审议了土地利用处《关于94号文废止后已建成房地产申请上市问题处理意见的请示》，同意对非商品性质用地，2018年7月10日前已依据深府(2001)94号文件第七条办理过非商品性质转商品性质手续的，各管理局可予以办理同宗地上其余部分房地产转商品性质手续。三、关于房地产非商品性转商品性问题：2016年3月15日，深圳市宝安骏原丰实业发展有限公司来文申请办Ａ010-××55宗地内锦竹苑六栋102、302、402、502、702房地产的非商品性转商品性手续；2017年12月15日，深圳市华林达实业有限公司来文办理18区锦竹苑(A栋三座301房，宗地号Ａ010-××55)非商品房地产转商品房用地手续，上述房地产已依据《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》（深府(2001)94号）第七条及相关规定办理了转商品性手续，并签订了相应协议书。2018年7月10日前已依据深府(2001)94号文第七条办理过非商品性质转帝品性质手续的，可予以办理同宗地上其余部分房地产转商品性质手续。位Ａ010-××55宗地内的锦竹苑5栋401号房符合上述主任办公会议纪要中可办理转商品性手续的前提条件。四、地、地价测算商品房转为商品性按我市地价测算规则的相关规定缴纳地价。综上，按目前政策Ａ010-××55宗地内的锦竹苑5栋401号房可申请按我市地价测算规则的相关规定缴纳地价后转为商品房性质。另查，2018年9月10日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，经核查，2018年9月10日，崔敏田家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。又查，被告确认宝安县青少年活动中心现已更名为深圳市宝安区青少年服务中心即被告，但主张签订《集资统建住宅楼协议书》的甲方为宝安县青少年活动中心青年服务部，其作为宝安县青少年活动中心的一个部门，不是独立的法人主体无权与原告签订合同处置集资房产，该合同亦未得到被告的追认，故该合同存在效力瑕疵，并未生效。本院认为，综合原、被告双方的诉辩意见可知，双方对于涉案的《集资统建住宅楼协议书》效力存在争议。原告诉请被告履行上述合同，将涉案房产过户至其名下，被告辩称原告仅拥有房屋的使用权，涉案房产系转让受到限制的国有资产，原告要求被告协助转让过户的诉讼请求没有事实及法律依据，且宝安县青少年活动中心青年服务部与原告签署的《集资统建住宅楼协议书》效力未得到被告追认，该协议书未生效。对此，本院分析如下：首先，《集资统建住宅楼协议书》约定，原告支付集资款12万元后，可取得涉案房产的使用权，并在一定条件下可将房产过户至原告名下。根据上述内容，该协议书虽名为“集资统建住宅协议书”，视为房屋买卖合同，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。其次，宝安县青少年活动中心青年服务部与原告就集资统建18区5幢B座住宅签署《集资统建住宅楼协议书》，约定由原告支付12万元，宝安县青少年活动中心青年服务部应向原告交付房产，并在政策许可和征得有关部门批准后，协助原告办理房屋产权证书。被告（前身为宝安县青少年活动中心）虽未在上述《集资统建住宅楼协议书》上加盖公章，但其在原告支付购房款后出具了相应收据，且于2015年10月8日出具了证明，确认了原告拥有涉案房屋的产权，被告虽然对该《证明》持有异议，但是未提供任何证据证明其主张，故本院对被告的抗辩不予采纳。以上事实表明，被告已追认了其内设的青年服务部与原告签署的《集资统建住宅楼协议书》的效力，认可原、被告之间存在房屋买卖合同关系，并进一步确认了原告购买的房产为上述住宅的401房。再次，经本院向行政主管部门查询可知，涉案房产现为非商品房性质，经土地主管部门批准补足地价款后，方可办理转移登记，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局已复函确认涉案房产可申请缴纳地价后转为商品房性质。故被告关于涉案房产为转让受到限制的国有资产的主张，与本院查明的事实不符，其亦未举证证明涉案房产交易存在其他违反法律效力性强制规定之情形。综上，涉案的《集资统建住宅楼协议书》系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于合同履行。原告已依约支付了购房款及住房结算余款，履行了全部付款义务，目前具备在深圳市限购区域内的购房资格，而被告已将涉案房产交付原告使用二十余年，此间未对原告占用使用房屋提出异议，被告应当履行将涉案房产转移登记至原告名下的义务，即由被告向行政主管部门申请缴纳涉案房产的地价，将该房产转为商品房性质，再将涉案房产转移登记至原告名下。原告已表示自愿缴纳须补交的地价及房产转移登记至原告名下产生的税费，属于原告自行处分权利的范畴，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告深圳市宝安区青少年服务中心于本判决生效之日起五日内向行政主管部门补交深圳市宝安区锦竹苑5栋401号房的地价，将该房产转为商品房性质，所应支付的地价由原告崔敏田承担；二、被告深圳市宝安区青少年服务中心于将深圳市宝安区锦竹苑5栋401号房转为商品房性质后五日内，将涉案房产转移登记至原告崔敏田名下，由此产生的过户税费由原告崔敏田承担。本案受理费人民币996元，由被告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇一九年三月十三日书记员  谢晓帅书记员  陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。