包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终386号   上诉人（一审原告）：张宏图，男，汉族，1965年3月7日出生，金大图装饰建设有限公司法定代表人，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：韩子明，内蒙古正捷律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李小娟，内蒙古正捷律师事务所律师。   上诉人（一审被告）：王建敏，男，汉族，1983年3月13日出生，无固定职业，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：任瑞东，内蒙古道扬律师事务所律师。   上诉人王建敏因与上诉人张宏图房屋租赁合同纠纷一案，均不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院(2018)内0204民初3012号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。   张宏图上诉请求：撤销一审判决第三、四项内容，改判支持张宏图的全部一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由王建敏承担。其上诉理由为：   一、一审法院既已查明王建敏一直未将房屋内其经营酒吧的物品清空，并认为其应当支付占有使用费，却仅支持2016年9月30日前的占有使用费，是错误的。   首先，王建敏既未将停止经营一事事先告知张宏图，也未将钥匙交还，也不出面解决问题，在此情况下，为了保护王建敏的屋内财产安全，张宏图才于2016年8、9月份将房屋上锁。其次，一审法院未采信王建敏提出的锁门时间是2015年11月以及以屋内物品抵顶房租的说法。再次，张宏图并未怠于行使自己的权利。向法院起诉只是维护权利的最后保障，但不是唯一途径。第四，一审法院仅支持截止2016年9月30日的占有使用费，可能导致王建敏拒不履行腾房义务。因为对其来说，何时腾房付出的代价都是一样的。   二、一审法院未支持2016-2018年度的采暖费是不合理的。王建敏的物品一直存放在屋内，且其中的酒水类物品很可能由于停暖而冻裂，所以张宏图为了保护王建敏的屋内物品而缴纳了采暖费，王建敏是受益人，应当由受益人来承担取暖费。   王建敏答辩称：答辩意见与上诉状内容是一致的。   王建敏上诉请求：依法改判支持王建敏的诉求或发回重审，一、二审案件受理费由张宏图承担。其上诉理由为：   一、张宏图提交的录音证据清晰的表明，王建敏已将屋内物品抵顶给了张宏图用以支付房租，且张宏图也予以认可（张宏图自己在录音中称，就算是用物品抵顶了，那你也要过来做个手续吧）。如果双方未达成抵顶的合意，王建敏根本不可能把房屋内的物品既不带走也不转让，多年来任其贬值，这明显不符合常理。所以王建敏不应支付房屋占有使用费。而且双方签订的《房屋租赁合同》第十五条约定：“1、乙方不按约定交付租金达壹个月以上的，不办理退房手续的，甲方有权对乙方所租房间停水、停电、停暖，有权对乙方所租房间换锁、封门。2、对通过上述措施后一周仍没有补交欠费的，甲方有权打开出租房屋，处理房间内所有财产并不负责退还”，双方明确约定了屋内物品的处置方式和时间，张宏图任由损失扩大，扩大的部分应由张宏图自己承担。   二、王建敏在2015年12月30日还回复马上交水电费，是为了缓和双方的关系，继续承租该房屋。张宏图在2015年11月锁门是因为王建敏未付清租金，与租期是否到期无关。   三、依照合同法司法解释二第二十九条之规定，王建敏认为一审认定的违约金为欠付租金的30%，仍然过高。   张宏图一审起诉请求：1、依法判令王建敏立即腾退、清空并交付房屋；2、依法判令王建敏支付拖欠的房屋租金100000元；3、依法判令王建敏向张宏图支付由张宏图代缴的采暖费21495元、网费3500元，共计24995元；4、依法判令王建敏向张宏图支付自2016年1月20日至2018年6月19日的房屋占用费483333元；5、依法判令王建敏向张宏图支付自2018年6月20日起至腾退并清空房屋之日的房屋占用费；6、依法判令王建敏向张宏图支付违约金30000元；7、本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用由王建敏承担。   一审法院认定事实：坐落于青山区新型居住区（翠溪园）-3-10号房产的所有权人为张宏图，产权证号为：包房权证青字第XXXX号，建筑面积923.09平方米。2012年1月18日，张宏图与王建敏签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：张宏图将坐落于包头市青山区大连新型居住区翠溪园3-10的房屋，建筑面积236平方米，出租给王建敏使用，租赁期3年，从2012年1月20日起至2015年1月20日止。   合同期满后，王建敏继续承租该房屋，又签订了一份《房屋租赁合同》。该合同封面载明：出租方：张宏图，承租方：王建敏。合同首页载明：出租方（甲方）：金大图装饰建设有限公司，承租方（乙方）：（空白）；合同落款出租人处有张宏图签字，承租人处有王建敏签字。合同约定：第一条、该房屋坐落于包头市青山区大连新型居住区翠溪园，门牌号：10号底店第23跨。该房屋为：壹层底店壹间，建筑面积236平方米。第二条、该房屋权属状况为第（一）种，甲方对该房屋享有所有权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证，证件编号为：包房权证青字第XXXX号。第四条、租赁期限从2015年1月20日至2016年1月20日。第五条、租金：房租：70元/月.平方米，年租金（大写）贰拾万元整。第六条、乙方在合同签订之日支付半年费用拾万元整，后半年拾万元租金在2016年1月20日前分两次全部付清。第七条、租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：乙方承担水费、电费、物业管理费、供暖费、网络费、环卫费等费用，具体收费约定如下：采暖费：236（平米）×1.15（超高）×4.4（元/月）×6（月）=7165（元）。网络费：按3500元/年收取。第八条、租赁房屋的用途：合法经营酒吧。第十五条、违约责任：1、乙方不按约定交付租金达壹个月以上的，不办理退房手续的，甲方有权对乙方所租房间停水、停电、停暖，有权对乙方所租房间换锁、封门。2、对通过上述措施后一周仍没有补交欠费的，甲方有权打开出租房屋，处理房间内所有财产并不负责退还。4、乙方逾期不交付租金的，除应及时如数补交外。还应支付滞纳金，按每日5%记取。合同签订后，王建敏支付租金100000元，剩余100000元租金未付。   此外，张宏图还提交《房屋出租合同》一份，证明2012年张宏图和王建敏就涉案房屋签订了租赁合同，租赁期从2012年1月20日至2015年1月20日。并称，该合同一次性签了三年，但每年还会签一回，2015年签的合同变了样式。王建敏认可该合同，并称2015年签的合同变成了特别正式的合同，且当时张宏图没有出现，是张宏图的助理拿来让其签字的空白合同，其有理由相信是金大图公司签订的。   一审法院认为，本案争议的焦点是：1、张宏图主体是否适格的问题；2、张宏图的各项诉讼请求能否支持的问题。   第一，关于张宏图主体是否适格的问题。首先，张宏图是涉案房屋的所有权人；其次，金大图公司出具情况说明，证明张宏图出租其个人所有房屋的行为与公司无关；第三、2015年签订的《房屋租赁合同》中，虽然在合同抬头部分载明出租方是金大图公司，但承租方处空白，而合同封面上载明的出租方是张宏图、合同落款处亦只有张宏图的签字，并未加盖金大图公司的印章；第四、张宏图与王建敏在2012年1月18日签订的《房屋出租合同》中，出租方是张宏图，租赁期限从2012年1月20日至2015年1月20日，与2015年签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期从2015年1月20日起，在时间上相衔接，是对租赁关系的延续。第五、从张宏图与金大图公司签订的两份租赁合同可以看出，金大图公司亦是租赁张宏图所有的翠溪园3-10号除王建敏租赁236平方米以外的部分用于办公，金大图公司并没有出租张宏图房屋的权利。第六、王建敏关于取暖费的交款人虽为张宏图，但该款项从金大图公司报销，最终是由金大图公司承担，而网络费亦为金大图公司缴纳，故认为金大图公司是出租方的抗辩意见。一审法院认为，因取暖费和网络费是翠溪园3-10号底店全部面积的费用，既包括金大图公司租赁的部分，也包括王建敏租赁的部分，因此，该费用列入金大图公司的财务会计账簿并无不当，至于上述费用金大图公司与张宏图之间如何结算不属于本案审查范围。最后，张宏图虽然是金大图公司的法定代表人，但其行为并不都是职务行为，其出租个人所有的房屋，是其作为自然人行使处分权的行为。综上所述，张宏图与王建敏存在合法的租赁合同关系，张宏图作为本案的原告并无不当，张宏图主体适格。   第二、关于张宏图的各项诉讼请求。   1、张宏图要求王建敏腾退、清空并交付房屋。一审法院认为，双方签订房屋租赁合同的租赁期限为2015年1月20日至2016年1月20日，合同履行期限届满后双方再未签订租赁合同。故双方之间的租赁合同关系已经终止，王建敏应将租赁的房屋腾出并交付张宏图。因此，张宏图的该项诉讼请求，法院予以支持。   2、张宏图要求王建敏支付拖欠的房屋租金100000元。本案中，王建敏认可已支付张宏图租金100000元，剩余100000元租金未付，但称张宏图锁门后，双方已协商用其留在酒吧的物品抵顶了所欠租金，其已不欠张宏图租金。对此，张宏图不予认可，并称双方并未就王建敏用酒吧物品抵顶租金的事项进行过协商，亦未达成协议，故要求王建敏支付所欠租金。法院认为，王建敏认可欠张宏图100000元租金，且其未举证证明双方已达成协议，已用其酒吧内的物品抵顶了所欠租金，故王建敏的抗辩意见，法院不予采信，王建敏应向张宏图支付所欠租金100000元。因此，张宏图的该项诉讼请求，法院予以支持。   3、张宏图要求王建敏支付自2016年1月20日至2018年6月19日的房屋占用费483333元，以及自2018年6月20日起至腾退并清空房屋之日的房屋占用费。本案中，双方约定的履行期限已经届满，而张宏图提供酒吧现状的照片，证明王建敏未将其经营酒吧内的物品清空，且王建敏认可。因王建敏未举证证明其已用酒吧内的物品抵顶了所欠张宏图租金，上述物品已归张宏图所有，故王建敏应支付张宏图其占用期间的占有使用费。张宏图要求按照双方约定的年租金20万元的标准计算，不违反法律规定，法院予以支持。关于占用期限，张宏图要求从2016年1月20日起计算至实际腾退房屋之日止。法院认为，首先，王建敏主张被锁门的时间为2015年11月。因双方约定的租赁期至2016年1月20日，此时租赁期限尚未届满，从张宏图提供的短信中可以看出，2015年12月30日王建敏还回复马上交水电费，因此，王建敏的陈述意见，法院不予采信。其次，王建敏未举证证明双方达成抵顶欠款的协议，酒吧内的物品已归张宏图所有，其不存在占用租赁房屋的事实。再次，张宏图自认王建敏2016年8、9月份停业后其加了锁，此时，其即已知道其权利受到侵害，但其只是通过电话联系的方式要求王建敏腾房，并未通过法律手段主张权利。故从2016年10月以后扩大的损失法院不予支持。综上所述，法院支持王建敏支付张宏图从2016年1月21日至2016年9月30日，共计253天的房屋占有使用费，即：200000÷365×253=138630元。   4、张宏图要求王建敏支付其代缴的取暖费21495元、网络费3500元。法院认为，双方在租赁合同中约定供暖费（每年7165元）和网络费（每年3500元）由王建敏承担，而王建敏未提供其已缴纳该费用的证据，故王建敏应支付张宏图代为缴纳的其占用期间的取暖费和网络费。因法院确认王建敏占用张宏图房屋从2015年1月20日至2016年9月30日，而张宏图提供的证据证明其缴纳了2015年-2016年、2016-2017、2017-2018三个取暖年度的取暖费，以及2014年8月30日-2015年10月31日的网络费。因此，法院支持王建敏支付张宏图2015-2016年度的取暖费7165元，以及一年的网络费3500元。   5、张宏图要求王建敏支付违约金30000元。本案中，双方签订的租赁合同约定“乙方逾期不交付租金的，除应及时如数补交外。还应支付滞纳金，按每日5%记取”。法院认为，因王建敏认为张宏图所述违约滞纳金的计算方式远远超过法律规定，且张宏图自认违约金约定过高，故违约金应予调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，王建敏欠付的租金为100000元，张宏图自愿将违约金调整为欠付租金的30%，即30000元，符合法律规定。因此，张宏图的该项诉讼请求，法院予以支持。   综上所述，张宏图的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：   一、被告王建敏于判决生效之日起十五日内将坐落于包头市青山区大连新型居住区翠溪园10号底店第23跨，建筑面积236平方米的房屋腾出，并交付原告张宏图；二、被告王建敏于判决生效之日起十五日内给付原告张宏图拖欠的租金100000元；三、被告王建敏于判决生效之日起十五日内给付原告张宏图房屋占有使用费138630元；四、被告王建敏于判决生效之日起十五日内给付原告张宏图取暖费7165元；五、被告王建敏于判决生效之日起十五日内给付原告张宏图网络费3500元；六、被告王建敏于判决生效之日起十五日内给付原告张宏图违约金30000元；七、被告王建敏于本判决生效之日起十五日内给付原告张宏图保全费3712元；八、驳回原告张宏图的其他诉讼请求。案件受理费10190元，减半收取计5095元，由原告张宏图负担2865元，被告王建敏负担2230元。   二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院依法予以确认。   另查明，在张宏图于2016年8、9月份为案涉房屋上锁之前，王建敏经营的酒吧已经停业，其已经将该房屋上锁。该事实有双方当事人的陈述予以证实。   本院认为，双方当事人对于案涉两份《房屋租赁合同》的真实性和效力没有异议，本院依法予以确认。   关于王建敏是否应当支付尚欠房租和占有使用费的问题。首先，正如王建敏在上诉状中所说，张宏图只是在双方通电话时说：“就算是用物品抵顶了，那你也要过来做个手续吧”。以“就算”开头表明这句话只是一种假设，从完整的通话内容来看，双方并未在电话中达成以屋内属于王建敏的物品抵顶尚欠房租的口头合意，事后也未共同形成任何手续。而案涉《房屋租赁合同》第十五条只是约定在王建敏欠付到期房租一个月又一周时，张宏图可以行使打开出租房屋，处理房间内所有财产并不负责退还的权利。而现在张宏图未选择行使这种权利，而是要求王建敏给付房屋租金，也不违反合同约定。所以王建敏提出的双方已经达成以王建敏的屋内物品抵顶尚欠费用的一致意见之主张，缺乏事实依据，本院不予支持。   其次，关于计算房屋占有使用费的截止日期的问题。本院认为，因张宏图在王建敏停业上锁之后，于2016年8、9月份为案涉房屋的前门另外上了一把锁，确实导致王建敏无法继续占有使用案涉房屋，但张宏图实施该行为的原因是王建敏违约在先，拒不支付到期租金，所以一审法院认定2016年9月30日之后的房屋占有使用费损失全部由张宏图承担，确有不当，有失公平。王建敏作为案涉房屋的承租人，应当积极履行给付房租的义务，但其一直未履行；张宏图除将案涉房屋上锁之外，还有其他可以合理、及时的维护自己权利的方法可实施，但其未实施。所以双方当事人均存在违约行为，对于案涉房屋自2016年8、9月份起至今空置的损失均负有同等责任，2016年9月30日之后至王建敏腾房之日止的占有使用费应由双方各自承担一半，标准参照案涉《房屋租赁合同》的约定。同理，2016年至2018年两年的取暖费，也应由王建敏承担一半即7165元，加上2015年至2016年的取暖费7165元，王建敏共应向张宏图支付取暖费14330元。   综上，张宏图的上诉请求，本院据实予以部分支持；王建敏的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头市青山区人民法院(2018)内0204民初3012号民事判决第一、二、三、五、六、七项，即“一、被告王建敏于判决生效之日起十五日内将坐落于包头市青山区大连新型居住区翠溪园10号底店第23跨，建筑面积236平方米的房屋腾出，并交付原告张宏图；二、被告王建敏于判决生效之日起十五日内给付原告张宏图拖欠的租金100000元；三、被告王建敏于判决生效之日起十五日内给付原告张宏图房屋占有使用费138630元；五、被告王建敏于判决生效之日起十五日内给付原告张宏图网络费3500元；六、被告王建敏于判决生效之日起十五日内给付原告张宏图违约金30000元；七、被告王建敏于本判决生效之日起十五日内给付原告张宏图保全费3712元”；   二、撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院(2018)内0204民初3012号民事判决第四项，即“被告王建敏于判决生效之日起十五日内给付原告张宏图取暖费7165元”；   三、上诉人王建敏给付上诉人张宏图自2016年10月1日起至房屋交接之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费的计算标准为547.95元/天（200000元/年÷365天）；   四、上诉人王建敏给付上诉人张宏图2015年至2016年的取暖费7165元，2016年至2018年的取暖费7165元（7165元/年×2年÷2），共计14330元。   五、驳回上诉人张宏图的其他一审诉讼请求；   六、驳回上诉人王建敏的上诉请求。   一、二审案件受理费25475元，由上诉人张宏图负担6750.5元，上诉人王建敏负担18724.5元。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 乔瑞全   审判员 董婷婷     二Ο一九年三月七日   书记员 杨苏敦   本判决所适用的法律规定：   《中华人民共和国合同法》   第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。