浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初591号 原告：宁波弘达洁具有限公司（统一社会信用代码为913302127449686049），住所地：宁波市鄞州滨海投资创业中心（瞻岐镇）。 法定代表人：李爱良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任伟雪，宁波市西苑法律服务所法律工作者。 被告：宁波市鄞州普益华藏家具有限公司（统一社会信用代码：913302123169227491），住所地：宁波市鄞州区瞻岐镇大嵩盐场。 法定代表人：刘占龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵宏军、邵忞，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告宁波弘达洁具有限公司为与被告宁波市鄞州普益华藏家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月8日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员李建宏独任审判，审理期间，本院根据原告的申请对被告进行了财产保全。本案于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告宁波弘达洁具有限公司的委托诉讼代理人任伟雪，被告宁波市鄞州普益华藏家具有限公司的委托诉讼代理人邵忞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波弘达洁具有限公司起诉称：2018年3月21日，原、被告签订《厂房租赁合同书》和《员工宿舍租赁协议》各一份，约定：原告将位于宁波市鄞州区宏围路70号3号楼第一、二层和第四层楼西边的半层厂房（面积共计7630平方米），及配套员工宿舍10间租赁给被告使用。厂房租金为每月每平方米6.5元，即年租金595140元；员工宿舍租金为每间每月350元，即年租金42000元。租赁期限从2018年4月1日起至2019年3月30日止。被告第一次租金应于2018年3月30日前支付，第二次租金应于2018年6月30日前支付，之后一次类推，被告每3个月支付一次租金。双方还约定：在租赁期限内若遇被告欠交租金或水电费超过3个月，原告在书面通知被告缴纳欠款之日七日内，被告未支付有关款项，原告有权停止被告适用租赁物内的有关设施，由此造成的损失由被告全部承担。同时，原告对被告在承租厂房内的财产享有留置权。合同还约定：如被告提前解除合同，须提前3个月书面通知原告，并以解约当月租金3倍的款项作为赔偿款支付给原告。合同签订后，原告将厂房和员工宿舍交付给被告使用，但被告仅支付了第一季度和第二季度的租金，第三、第四季度租金一直未付。2018年11月份起的水电费也一直未支付。2018年12月21日，原告向被告发送催款函，要求被告支付拖欠的租金和水电费，被告于2018年12月23日回函给原告，以资金紧缺为由拒绝支付，并明确自2018年12月23日起不再租用原告的厂房，同意原告可自行转租他人。原告认为，被告的行为已构成严重违约，应承担违约责任。故请求判令：1、自2019年3月23日起解除原、被告签订的《厂房租赁合同书》及《员工宿舍租赁协议》；2、被告支付原告厂房租金285997.83元、员工宿舍租金20183.33元，合计306181.16元，支付利息损失9557.1元（按月利率2%自2018年10月1日起算至2018年12月31日，并继续计算至实际付清为止）；3、被告支付原告提前终止合同的赔偿金159285元；4、被告支付原告2018年11月份的水电费1468.5元；5、被告于2019年3月23日前腾退租赁厂房和员工宿舍，未按期腾退的，按合同约定的租金支付房屋占有使用费至实际腾退为止；6、被告支付原告律师代理费21000元。 被告宁波市鄞州普益华藏家具有限公司答辩称：一、因原告在被告租赁期间强行锁门停止被告使用租赁物，非法留置被告财产，致使双方厂房与宿舍租赁合同的目的已无法实现，被告于2018年12月23日已向原告回函提出解除双方的《厂房租赁合同书》与《员工宿舍租赁协议》，符合合同法规定的法定解除事由，故双方租赁合同应自被告回函之日起解除。因此原告要求自2019年3月23日起终止双方租赁合同关系应依法驳回，被告只需缴纳截止2018年12月23日止的租金，且被告已结清全部水电费。二、《厂房租赁合同书》虽有相关条款约定：未经原告书面同意被告不得提前终止合同，如被告确需提前解约须提前3个月书面通知原告，且应于合同提前终止前一日或之前向原告支付相当于当月租金3倍的款项作为赔偿。但该条款系约定解除条款，本案中原告停止被告使用租赁物，非法留置被告财产，严重违法合同义务，导致租赁合同无以为继，被告依法定事由解除双方的租赁合同关系，无需支付提前终止合同赔偿金、违约金等费用。另外，原告要求被告承担律师代理费支出的诉讼请求，没有法律和事实依据，被告也无需支付。综上，原告的诉讼请求均没有法律和事实依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据： 1、《厂房租赁合同书》及《员工宿舍租赁协议》各1份，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，以及双方就房屋租赁约定相关权利义务的事实。 2、《催款函》及文件签收回执单各1份，用以证明因被告拖欠原告的房屋租金及水电费，原告于2018年12月21日向被告催讨的事实。 3、被告出具的《回函》一份，用以证明被告于2018年12月23日回函给原告，以资金紧张为由拒绝支付，并明确表示自2018年12月23日起不再使用原告厂房，同意原告可自行转租他人。 4、《委托代理合同》及代理费发票各1份，用以证明原告支出律师代理费21000元的事实。 被告宁波市鄞州普益华藏家具有限公司未向本院提供证据。 原告提供的上述证据，经庭审质证，被告对原告提供的证据1无异议，本院予以认定。被告对原告提供的证据2无异议，但对原告主张的水电费不予认可。本院对该证据予以认定。被告对原告提供的证据3的真实性和合法性无异议，对其关联性认为被告回函中已表示因原告非法留置被告的财产故要求解除合同，故合同已于2018年12月23日解除。本院对该证据的真实性予以认定。被告对原告提供的证据4无异议，本院予以认定。 本院经审理认定以下事实： 2018年3月21日，原、被告签订《厂房租赁合同书》一份，约定：原告将位于宁波市鄞州区宏围路70号3号楼第一、二层和第四层楼西边的半层厂房租赁给被告使用，租赁面积经双方认可确定为7630平方米；租赁期限为一年，自2018年4月1日起至2019年3月30日止；租金为每月每平方米6.5元，即年租金595140元，租金支付方式为每3个月支付一次，第一次租金于2018年3月30日前支付，第二次租金于2018年6月30日前支付，之后以此类推。双方还约定：在租赁期限内，若被告欠缴租金或水电费超过3个月，原告有权停止被告使用租赁物内的有关设施，由此造成的损失由被告承担；未经原告同意被告不得提前终止合同，如被告确需提前解除合同的，须提前3个月书面通知原告，且应向原告支付相等于解约当月租金3倍的款项作为赔偿。同日，原、被告又签订了《员工宿舍租赁协议》一份，约定：自2018年4月1日起至2019年3月30日止，被告向原告租赁员工宿舍10间，租金为每月每间350元，支付方式为每季度支付一次，先付款后租用。协议还约定如有特殊原因需提前解除合同的，任何一方都需提前3个月书面通知对方，违者需赔偿对方3个月的租金。合同签订后，原告按约将上述厂房和员工宿舍交付给被告使用，但被告仅支付了第一季度和第二季度的租金，第三、第四季度的租金未按约定的期限支付。原告于2018年12月21日致函被告，要求被告于2018年12月26日前支付第三、第四季度的厂房和员工宿舍租金共计318570元，以及2018年11月份的水电费1468.5元。被告当日收到此函后于2018年12月23日回函给原告，称其公司资金紧张暂时无法支付原告款项，希望原告让其处理和变卖存放在租赁厂房内的被告公司货物，并表示自回函之日起不再租用原告厂房，原告可以转租他人。此后，因被告未按原告通知要求支付拖欠的租金，原告遂向本院提起诉讼。 本院认为：原、被告签订的《厂房租赁合同书》及《员工宿舍租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律或行政法规的强制性规定，依法应确认有效，双方均应按约履行。根据两份租赁合同的约定，被告如在租赁期限内要求解除合同，须提前三个月书面通知原告，因被告于2018年12月23日回函给原告时已明确提出要求解除合同，故原告要求自2019年3月23日起解除双方之间的租赁合同关系，符合合同的约定，本院予以支持。截止2019年3月23日，被告尚欠原告厂房和宿舍的租金分别为285998元和20183元，应当予以支付。根据合同约定的支付方式，被告应于2018年9月30日和2018年12月30日前支付原告第三季度和第四季度厂房和宿舍的租金，其中《厂房租赁合同书》约定，被告逾期支付租金应按日万分之五向原告缴纳滞纳金，故对第三季度未付厂房租金148785元，被告应支付自2018年10月1日起按上述标准计算的滞纳金，对第四季度截止2019年3月23日的厂房租金285998元，应支付自2019年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金。原告要求被告按月利率2%支付厂房租金的逾期利息，缺乏依据，本院不予支持。对原告要求被告按月利率2%支付宿舍租金的逾期利息，因《员工宿舍租赁协议》对逾期付款的违约金未作约定，本院根据双方约定的租金支付方式，确定逾期付款的利息按银行同期贷款利率计算。关于原告提出的要求支付提前解除合同的赔偿金，本院认为，《厂房租赁合同书》明确约定，被告提前解除合同的应支付相等于解约当月3倍款款项作为赔偿，故原告要求被告支付厂房1个月租金3倍的赔偿款，并无不当，本院予以支持。合同解除后，被告应当腾退租赁房屋，如继续占有使用租赁房屋，原告有权要求被告按原租赁合同约定的租金支付房屋的占有使用费直至实际腾退为止。原告要求被告支付水电费1468.5元，因未提供相应的证据，且被告对此予以否认，故不予支持。原告关于律师代理费的诉讼请求，因双方未予明确约定，且不属必然产生的费用，故本院亦不予支持。被告关于原告非法留置其财产以及双方的租赁合同关系已于2018年12月23日解除的辩称，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、原告宁波弘达洁具有限公司与被告宁波市鄞州普益华藏家具有限公司于2018年3月21日签订的《厂房租赁合同书》及《员工宿舍租赁协议》于2019年3月23日解除； 二、被告宁波市鄞州普益华藏家具有限公司于本判决生效后十五日内腾退位于宁波市鄞州区宏围路70号3号楼第一、二层和第四层楼西边的半层厂房及员工宿舍10间； 三、被告宁波市鄞州普益华藏家具有限公司支付原告宁波弘达洁具有限公司房屋租金306181元(租金算至2019年3月23日止，此后按原租赁合同约定的租金标准支付房屋占用使用费至实际腾退之日止)； 四、被告宁波市鄞州普益华藏家具有限公司支付原告宁波弘达洁具有限公司自2018年10月1日起以应付厂房租金148785元为基数，按每日万分之五计算至2018年12月31日止的滞纳金6844元；自2019年1月1日起以应付租金285998元为基数按每日万分之五计算至实际付清之日止； 五、被告宁波市鄞州普益华藏家具有限公司支付原告宁波弘达洁具有限公司自2018年10月1日起以应付员工宿舍租金10500为基数按银行同期贷款利率计算至2018年12月31日止的利息损失76元；自2019年1月1日起以应付员工宿舍租金20183元为基数按银行同期贷款利率计算至实际付清之日止； 六、被告宁波市鄞州普益华藏家具有限公司支付原告宁波弘达洁具有限公司提前解除合同的赔偿款148785元； 上述第三、四、五、六项限于本判决生效后十日内履行完毕。 七、驳回原告宁波弘达洁具有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。 案件受理费8762元，减半收取计4381元，财产保全费2970元，合计诉讼费7351元，由原告宁波弘达洁具有限公司负担169元，被告宁波市鄞州普益华藏家具有限公司负担7182元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李建宏 二〇一九年三月二十五日 代书记员 谢露露