西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0117民初511号原告（反诉被告）:陕西云飞实业有限责任公司。住所地：西安市高陵区泾河工业园**路南侧。社会统一信用代码：916101177588430364.法定代表人：胡汉忠，系该公司执行董事。委托代理人李宏武、柳星，陕西润海律师事务所律师。被告（反诉原告）：史爱，女，汉族，1978年3月6日出生，住西安市泾河工业园。委托代理人李耀军，男，汉族，1964年5月27日出生，住陕西省蒲城县，系被告表哥。委托代理人刘菲，陕西奉先律师事务所律师。原告（反诉被告）陕西云飞实业有限责任公司（以下简称“云飞公司”）诉被告（反诉原告）史爱租赁合同纠纷一案，本院2017年6月22日作出（2017）陕0117民初653号民事判决书，后双方上诉至西安市中级人民法院，中院审理后于2017年11月13日以（2017）陕01民终11849号民事裁定书撤销原判，发回本院重新审理。本院依法重新组成合议庭，于2018年4月8公开开庭进行了审理，云飞公司的委托代理人柳星、被告史爱及代理人李耀军和刘菲到庭参加诉讼。本案在重新审理期间，被告史爱提出营业损失鉴定。现已审理终结。原告陕西云飞实业有限责任公司诉称，2015年10月1日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，被告史爱租赁云飞公司位于西安市泾河工业园泾环南路1174号水榭中央领地小区6号楼一层112、113、114号营业房，面积191.2平方米。该合同约定：租赁期间为六年，从2015年10月1日起至2021年9月31日（应为9月30日）止；第一年租金为183550元，分两次付清，从第二年起租金按年支付；史爱应每年提前35天支付下一年度的租金，逾期一天加收年租金总额的2%；每年租金在上一年度租金的基础上递增5%；逾期15日仍未支付租金的，云飞公司可以解除合同并要求史爱按照承租房年租金的20%支付违约金。上述合同签订后，云飞公司依照约定将租赁房屋交予史爱，但史爱却未依约定支付租金。故诉至人民法院请求判令：一、解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，并要求被告立即搬离租赁房屋；二、判决被告向原告支付拖欠的租金366256.5元、违约金37444.6元（拖欠的租金暂计算至2018年3月31日，具体金额计算至被告撤离原告房屋之日）；三、诉讼费由被告承担。云飞公司提交的证据：1.《商铺租赁合同》；2.《催款函》、《解除合同通知书》、《搬离通知书》；3.《房屋产权证书》及屈庆平和王香兰的情况说明。被告（反诉原告）史爱答辩并反诉称，双方2015年10月1日签订的《商铺租赁合同》属实。合同签订后，反诉原告开始按照自己经办的童装店要求进行装修，共计装修花费400000元。后期反诉原告开始进货经营，可在经营期间云飞公司却多次要求反诉原告将合同变更为一年一签，反诉原告不同意，云飞公司就不停骚扰进行停电、停水、让反诉原告不能经营，造成巨大损失。综上所述，反诉原告在租赁云飞公司房屋时，云飞公司竟要私自变更合同，要求反诉原告搬出，并将房屋出售给他人，明显侵犯了反诉原告的合法权益和优先购买权，反诉原告为了维护自己的利益，依法提起反诉，希望贵院予以支持。反诉请求：一、要求云飞公司支付装修费用400000元，并赔偿2016年8月1日起至恢复营业期间的收入损失（以鉴定评估结论为准）；二、诉讼费由云飞公司承担。被告史爱提交的证据：1.《营业执照》；2.屈庆平和王香兰的《房屋产权证书》；3.《装修合同》；4.相邻租户的《商铺租赁合同》及变更后的合同、对租户的调查笔录；5.《加盟品牌经营合同》；6.加盟店2016年度营销记录；7.加盟店要求的硬件设施清单。原、被告双方一致认可如下事实：2015年10月1日，云飞公司与史爱签订《房屋租赁合同》，该合同约定：云飞公司将位于西安市泾河工业园区泾环南路1174号水榭中央领地小区6号楼一层112、113、114号营业房屋租赁给史爱；租赁期限自2015年10月1日起至2021年9月31日止，第一年租赁费合计183550元，合同签订之日支付100000元，合同履行的第五个月末付清当年租金；以后每年租金上浮5%，提前35天一次性付清下年租金，逾期一天加收年租金总额的2%，逾期满15天云飞公司有权单方解除合同，余额不予退回，由此带来的一切损失均由史爱承担；因自身原因需要提前解除合同的，应提前60日书面通知对方，经协商一致后签订解除协议，并按照年租金的20%支付违约金，该项违约金不足以赔偿损失时，应当赔偿实际损失。在合同签订之前，史爱已经对该房屋开始入驻装修并于2015年5月21日向云飞公司转账支付了50000元租金，合同签订后又于2016年4月28日向云飞公司转账支付50000元租金，下余租金再未支付。本院依法查明的事实：陕西云飞实业有限责任公司系涉案房屋所在楼盘的开发商，其于2016年11月26日将涉案三间营业性用房出售给案外人屈庆平和王香兰夫妇，史爱于2017年1月停止营业，但未向云飞公司腾交租赁房屋。经本院委托评估，史爱对涉案房屋装修原价值303913元，现价值为253249元。经本院核算，装饰装修明细表中的墩子、茶几、模特、鞋架等可移动物（第11、12、13、14、20、35、36、37、38、39、40、52、53、54、55、56、57、73、74、75、76、77、78、79、80、81、82、83、84、85项）现价值为35817元，形成附合的装修现价值为217432元。双方争议的事实：云飞公司诉称史爱逾期支付租金已经构成根本违约，史爱辩称未收到云飞公司的《解除合同通知书》和《搬离通知书》，而是云飞公司采取断水断电等手段强行要求将合同由一次租赁六年变更为一年一签，且在未告知的情况下将租赁房屋出售给案外人屈庆平和王香兰，违约在前。本院认为，云飞公司与史爱之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约定全面履行各自义务。云飞公司未能证明其向史爱送达了《解除合同通知书》和《搬离通知书》，故其诉称已经单方行使了合同解除权没有事实依据，现因史爱逾期履行超过了约定时间，双方约定的合同解除条件已经成就，且双方均同意解除合同，故本院对双方的《商铺租赁合同》依法予以解除。租赁合同解除后，史爱应当依法将租赁房屋腾交给云飞公司并支付给云飞公司拖欠租金。关于拖欠租金的止付时间，云飞公司2017年3月21日庭审中述称是屈庆平和王香兰委托云飞公司向外租赁房屋，在2017年5月9日又述称是屈庆平和王香兰替云飞公司代持租赁房屋，前后陈述矛盾，经本院在不动产登记部门调查，云飞公司与屈庆平和王香兰之间的房屋买卖合同手续齐全，且无委托合同或代持协议等直接证据能够证明，故本院对云飞公司述称及王香兰的证言均不予采信。云飞公司自2016年11月26日在未征求史爱是否主张优先购买权的情况下将房屋出售后便无权再向史爱主张租赁费，史爱应当支付给云飞公司2016年11月26日之前的租赁费113647.2元，并按拖欠租金的20%承担逾期履行违约金22729.4元。关于反诉原告史爱主张的装修及营业损失，本院认为虽然史爱自合同签订之日起便欠付租金，违约在先，但史爱提交的相邻租户的《商铺租赁合同》及变更后的合同以及对相邻租户的调查笔录等相关证据能够间接证实云飞公司单方要求将原租赁合同变更为一年一签的事实，且云飞公司在租赁合同未解除之前便将租赁房屋出售给他人确实侵犯了史爱的优先购买权。史爱迟延支付租金尚可以通过继续履行并按约定承担逾期付款违约金的方式来弥补，而优先购买权被侵犯之后无法再通过履行金钱义务的方式来弥补。双方在合同履行过程中互有违约，应当承担各自的违约责任。因史爱在合同签订之前就已经按照加盟童装店的统一要求对租赁房屋进行了装修，现在合同履行期限未满而解除，房屋内不可移动的附合装修残值应当由双方各自按过错责任各承担50%，即108176元。对史爱主张的停业损失，因其述称云飞公司采取断水断电等手段阻碍其正常营业并无相关证据证实，且停业损失属于间接损失，具有不确定性，依法应当不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六、第百二十七条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、依法解除原告陕西云飞实业有限责任公司与被告史爱2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告史爱在判决生效之日起10日内，支付给原告陕西云飞实业有限责任公司欠付租金113647.2元及逾期付款违约金22729.4元，合计136376.6元人民币，并将租赁房屋腾交给原告；三、驳回原告陕西云飞实业有限责任公司的其他诉讼请求；四、反诉被告陕西云飞实业有限责任公司在判决生效之日起10日内，支付给反诉原告史爱已经形成附合的装修残值折价款108716元人民币。五、驳回反诉原告史爱的其他诉讼请求。如果双方当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2960元、反诉受理费3730元，共计6690元，由史爱与云飞公司各承担3345元（双方均已预交，由云飞公司在履行判决时一并支付给史爱385元）。如不服本判决，在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 陈凡审 判 员 王敏审 判 员 王泽二〇一九年三月七日法官助理 李平书 记 员 薛婷1