贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初415号 原告（反诉被告）：周晏妮，女，汉族，1972年7月26日生，住。 委托代理人：韩平禹，贵州群众律师事务所律师。 委托代理人：赵柳，贵州群众律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：宋冰，男，汉族，1991年4月8日生，住。 委托代理人：周平，贵州星安律师事务所律师。 委托代理人：马康丽，贵州星安律师事务所实习律师。 本诉原告周晏妮诉被告宋冰及宋冰反诉周晏妮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员冯雪独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周晏妮及其委托代理人韩平禹、赵柳，被告（反诉原告）宋冰及其委托代理人周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周晏妮向本院提出诉讼请求：一、本诉被告支付2018年12月5日至2019年1月4日期间的房屋占用费21429元；二、本诉被告支付2018年12月4日至2018年12月31日期间的水电费2128.30元；三、本诉诉讼费由本诉被告负担。事实及理由：本诉原告与本诉被告于2018年10月4日签订房屋《短租合同》，约定本诉原告将其位于门面租给本诉被告使用，租期为2018年10月5日至同年12月4日，租金42858元。现租期已到，被告既不续租又不搬走，强行占用原告房屋，经原告多次报警，被告仍不搬走，故诉至法院提出如前诉请。 被告（反诉原告）李小兵辩称：原、被告签订的是三个月的房屋租赁合同，本诉被告在2019年1月4日即合同租赁期满即搬离租赁房屋并将房屋腾空交付本诉原告，不存在本诉原告所述的应支付房屋占用费21429元的事实。本诉被告未缴纳的水电费均为2018年12月期间，且未缴水电费的原因是因本诉原告未退还本诉被告押金18000元，本诉被告行使抗辩权。故请求驳回本诉诉请。 反诉原告李小兵向本院提出反诉诉讼请求：一、反诉被告退还反诉原告房屋租赁押金18000元；二、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：本诉原告与本诉被告于2018年10月4日签订房屋《短租合同》，约定本诉原告将其位于门面租给本诉被告使用，承租期限为3个月，租期为2018年10月5日至2019年1月5日，租赁价格为每月每平方米300元，因该门面面积为47.62平方米，三个月租金42858元。另外，反诉原告向反诉被告交纳押金18000元，现双方租赁合同已解除，但反诉被告却未退还押金，为维护反诉原告的合法权益故提出如前反诉请求。 反诉被告周晏妮辩称：原、被告签订的《短租合同》已明确约定反诉原告如在2018年12月4日不续租房屋，押金不退，故请求驳回反诉原告的反诉诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年10月4日，周晏妮（甲方）与宋冰（乙方）签订《短租合同》一份，双方在合同中约定：“甲方将花果园M区5栋102门面租给乙方使用。租期2018年10月5日至2018年12月4日。租金为共计肆万贰仟捌佰伍拾捌（人民币42858元）。如乙方要续租，在2018年12月4日前提前交给甲方房租，乙方可续租。（如续租房租金从2019年1月5日开始计算）。乙方不能从事违法活动，门面所产生的水电费及税费、房屋租赁税由乙方承担。到2018年12月4日乙方未交付续约房金，甲方有权收回此门面。另：乙方交付押金壹万捌仟元（人民币18000元），乙方续租押金继续使用，如乙方在2018年12月4日不续交房租，押金不退回。”周晏妮、宋冰分别在该合同落款甲方、乙方处签名。该合同签订后，周晏妮按约将合同约定的上述租赁房屋交付宋冰使用，宋冰于合同签订后即向周晏妮支付房屋租金42858元及押金18000元。2018年12月初，宋冰的妻子与周晏妮通过微信协商能否将房租缓至2019年1月交纳，周晏妮未同意。2019年1月4日，宋冰向周晏妮发送短信，表示向周晏妮交纳的是三个月的房租42858元及押金18000元，因周晏妮不愿让宋冰续租，故已将门面内东西全部搬走，要向周晏妮交还钥匙；周晏妮对该短信未回复予以认可。2019年1月4日，宋冰将上述租赁门面交还周晏妮。2019年1月7日，周晏妮向贵州宏立城物业服务有限公司交纳了上述租赁门面从2018年12月1日至同年12月31日期间的水电费2128.30元。2019年1月4日，周晏妮诉至本院，提出如前本诉诉请，审理中，宋冰提出反诉，提出如前反诉诉讼请求。审理中，原、被告对上述事实无争议，双方主要争议的是：1、双方签订的上述《短租合同》约定的租赁期限应为2018年10月5日至同年12月4日还是2018年10月5日至2019年1月5日？宋冰是否需向周晏妮交纳2018年12月4日至2019年1月5日期间的房屋租金？2、宋冰向周晏妮交纳的押金18000元是否应退还宋冰？针对上述争议焦点,双方均向本院提交了上述《短租合同》，周晏妮认为：在该份租赁合同中已明确约定租赁期限从2018年10月5日至同年12月4日，租金为42858元，合同中约定的“如续租房租金从2019年1月5日开始计算”，意思是如续租将给予承租方优惠一个月的租金，租金从2019年1月5日起计算，即租金从2019年1月5日开始计算的前提是承租方续租，而是否续租的判定，依据的是合同中约定的承租方在2018年12月4日前提前缴纳续约的租金，续租方成立，该约定也是续租的条件，同时合同亦明确约定“如乙方在2018年12月4日不续交房租，押金不退回”，宋冰在2018年12月4日前未续交房租，故按合同约定18000元押金不应退回；周晏妮并表示因原、被告双方签订的是短租合同，租赁期限截止时接近年底，该时间门面不好出租，如宋冰未续租，周晏冰将承担房屋空置期间的损失并要同时负担归还购买该门面的银行贷款，加重周晏妮的还贷负担，给周晏冰造成的损失客观存在。宋冰认为：在双方签订租赁合同时约定的租赁价格为每月每平方米300元，租期为3个月，即从2018年10月5日至2019年1月5日，虽然合同上写定租期为2个月，但实际履行的租赁期间是至2019年1月5日止，合同约定的“如续租房租金从2019年1月5日开始计算”即表明宋冰交纳的是三个月租金而非两个月，合同约定的“乙方交付押金壹万捌仟元（人民币18000元），乙方续租押金继续使用，如乙方在2018年12月4日不续交房租，押金不退回。”应属无效约定，该条款违反了合同法第52条的规定，该条款排除宋冰的主要权利，加重宋冰是否续租的选择权，是显失公平的约定，且续交房屋租金的前提是双方达成新的租赁合同，而宋冰在租赁期限到期仍提出继续租赁房屋，是周晏妮不同意续租，责任在周晏妮，而非宋冰，故押金18000元应予退还。宋冰并向本院提交了非本案涉案门面的房屋租赁合同及申请证人出庭作证；三位证人表示在2018年年底至2019年年初在本案涉案门面隔壁或同地段租赁门面经营，三人交纳的租金在每月每平方米250元至350元之间；宋冰以此证明周晏妮诉称两个月门面租金42858元高于同地段其他门面的租赁价格，以证明宋冰向周晏妮支付的三个月租金。周晏妮认为其他门面租赁合同的真实性无法核实，且非涉案门面的租赁合同及三位证人证言与本案均不具有关联性。另，本诉原告原向本院提出的诉讼请求为：一、判令本诉被告将租赁房屋腾空归还本诉原告并恢复原状；二、本诉被告支付房屋占用费21429元，并从2019年1月4日起按每天714.30元支付占用费直至归还房屋之日止；三、本诉被告支付2018年12月4日至归还为止的水电费及物业费4000元；以上第一至第三项共计35429元；四、本诉诉讼费由本诉被告负担。开庭审理时，本诉原告周晏妮放弃诉请第一项并对其诉讼请求变更为如前所述。 以上事实，有原、被告陈述、《短租合同》、水电费代收费收据等证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方签订的上述《短租合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，原、被告作为完全民事行为能力人，对签订合同后各自依约应承担的民事权利义务均应清楚明确，双方应遵约履行。合同签订后，周晏妮按约将合同约定的涉案房屋交付宋冰租赁使用，宋冰应按约及时向周晏妮支付租金，并遵守双方于合同中约定的续租、合同终止等约定。对双方在本案中存在的主要争议焦点：1、双方签订的上述《短租合同》约定的租赁期限应为2018年10月5日至同年12月4日还是2018年10月5日至2019年1月5日？宋冰是否需向周晏妮交纳2018年12月4日至2019年1月5日期间的房屋租金？本院认为，对租赁期限双方已在上述《短租合同》中明确约定为2018年10月5日至同年12月4日，租金共计42858元，该租赁期限及租金约定清晰明确，并无歧义，故对周晏妮主张的按合同约定租期为2018年10月5日至同年12月4日，租金共计42858元，本院予以采信。对宋冰辨称该42858元为2018年10月5日至2019年1月5日期间三个月的租金，与合同约定不符，本院不予采信。对宋冰称合同中约定的“如续租房租金从2019年1月5日开始计算”，表明原、被告约定的租期至2019年1月5日止，进而表明宋冰向周晏妮支付的是三个月租金42858元的主张，本院认为该约定是对续租后房屋租金起算时间的约定，而非对合同前述2018年10月5日至同年12月4日租赁期间的补充变更，宋冰对该约定的理解与合同约定不符，故本院对宋冰的该主张不予采信。宋冰虽在2019年1月4日向周晏妮发送短信，表示向周晏妮交纳的是三个月的房租42858元，但周晏妮未此予以认可且于当日提起诉讼，故该短信不能证实宋冰提出的租赁期限为三个月的主张成立。对宋冰提交的非本案涉案门面的租赁合同及三位证人证言，本院认为，本案原、被告签订的《短租合同》系双方当事人对租赁本案涉案门面所达成的独立的真实的意思表示，合同相对人受该《短租合同》的约束，且该租赁合同系一份短租合同，有其合同特殊性，其他门面的租赁合同及他人的租赁关系与本案无关联性也不具有参考性，亦不能证实宋冰所称与周晏妮签订《短租合同》时将租金约定为每月每平方米300元，故对宋冰提交的非本案涉案门面的租赁合同及三位证人证言本院均不予采信。因此，按原、被告签订的上述《短租合同》约定，宋冰向周晏妮交纳的是2018年10月5日至同年2018年12月4日租金，宋冰至2019年1月4日将本案涉案门面交还周晏妮，宋冰应向周晏妮支付2018年12月5日至2019年1月4日期间的租金，按短租合同的约定为每月租金21429元，对周晏妮诉请要求宋冰支付2018年12月5日至2019年1月4日期间的房屋占用费21429元，于法有据，本院依法予以支持。对双方另一主要争议焦点：宋冰向周晏妮交纳的押金18000元是否应退还宋冰？本院认为，如上所述，原、被告签订的《短租合同》系双方真实意思表示，该合同中明确约定“乙方交付押金壹万捌仟元（人民币18000元），乙方续租押金继续使用，如乙方在2018年12月4日不续交房租，押金不退回。”，即宋冰在签订该《短租合同》时就已明确知晓其在2018年12月4日前不续租、不续交房租将承担已交租金18000元不予退还的法律后果，且原、被告双方签订的是短租合同，双方签约时均可预见在如承租方不续租，出租方将可能承担租赁门面一定时期内的空置损失，故双方做此约定亦符合短租合同的交易习惯，2018年12月4日前宋冰未向周晏妮续交租金，未续租本案涉案门面，故按上述约定宋冰向周晏妮交纳18000元押金不应退回宋冰，对宋冰提出的反诉诉讼请求本院应予驳回。对宋冰称该约定属于无效约定且显失公平的主张，本院认为该约定不符合《中华人民共和国合同法》关于合同无效及合同可变更或撤销的规定，故对宋冰的该主张本院不予采信。对周晏妮诉请要求宋冰支付2018年12月4日至2018年12月31日期间的水电费2128.30元，周晏妮向本院提交有其向贵州宏立城物业服务有限公司交纳该期间水电费的代收费收据为凭，宋冰对周晏妮交纳该期间水电费2128.30元的事实予以认可，因该期间本案涉案房屋确由宋冰使用，该期间产生的水电费2128.30元应由宋冰承担，故本院对周晏妮的该项诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、本诉被告宋冰于本判决书生效之日起五日内向本诉原告周晏妮支付租金人民币21429元。 二、本诉被告宋冰于本判决书生效之日起五日内向本诉原告周晏妮支付本诉原告周晏妮代本诉被告宋冰支付的水电费人民币2128.30元。 三、驳回反诉原告宋冰的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费684元，减半收取342元，由本诉原告周晏妮负担148元，由本诉被告宋冰负担194元；反诉案件受理费250元，减半收取125元，由反诉原告宋冰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 冯 雪 二〇一九年三月五日 书记员 陈永丽