四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终18759号 上诉人（原审被告、反诉原告）：官印映，女，汉族，1987年6月12日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：曾义，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈栋，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：尹建，男，汉族，1969年12月5日出生，住成都市金牛区。 原审第三人：舒红会，女，汉族，1977年9月5日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王洪星，四川科信律师事务所律师。 原审第三人：中国银行股份有限公司成都蜀都大道支行，住所地：成都市青羊区提督街**。 负责人：杨豪，行长。 委托诉讼代理人：曾令晖，四川衡平律师事务所律师。 上诉人官印映因与被上诉人尹建、原审第三人舒红会、中国银行股份有限公司成都蜀都大道支行（简称中国银行）所有权确认纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第1653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人官印映上诉请求：1.撤销（2015）金牛民初字第1653号民事判决；2.改判驳回尹建诉讼请求；3.改判责令尹建停止侵权行为，立即搬离案涉房屋；4.改判尹建赔偿官印映租金损失截止腾退为止（以市价为标准，按照3500元每月计算）。事实和理由：首先，尹建的物权确认请求权已超过法定诉讼时效，原审法院受理并支持的做法错误。其次，原审判决以官印映购房前未实地考察涉案房屋的实际占有使用状况未由，认定其存在重大过失从而不能取得案涉房屋所有权，既于法无据，又与查明的事实不符，而且有悖不动产善意取得制度的立法目的及现行的法律规定。再次，原审判决结果有违法律应当“惩恶扬善”、“公平正义”的基本原则和价值取向，以及“息讼止争”的司法精神，对上诉人官印映极度不公。最后，在程序上，原审判决还犯了在合并审理中错列当事人诉讼地位的错误。 被上诉人尹建答辩称，一方面，关于时效问题，尹建被诈骗之后先通过刑事控告的方式保护权利，时间上是连续的，并且官印映非法占有房产的行为是持续至今的状态，不存在时效经过的情况；另一方面，官印映所说的是一种时间关系，但是一审法院按照逻辑关系顺序列明当事人诉讼地位，因此一审法院的认定是合理的。 原审第三人舒红会述称，认可官印映已经合法取得案涉房屋的产权，一审法院要求官印映协助过户是不符合客观事实的。 原审第三人中国银行述称，同意官印映的上诉观点。 尹建向一审法院起诉请求：1.依法确认位于XXX号房产归尹建所有；2.判令官印映将上述房屋过户至尹建名下；3.本案的诉讼费由官印映及舒红会承担。 官印映向一审法院起诉请求：1.判令尹建停止侵权行为，立即搬离诉争房屋；2.判令尹建赔偿租金损失截止腾退为止（以市价为标准，按照3500元每月计算）；3.诉讼费由尹建承担。 一审法院认定事实：2007年6月18日官印映与舒红会签订了《成都市房屋买卖合同书》，舒红会将登记在自己名下的位于XXX号（权：XXXXX）的房屋（以下简称诉争房屋）以54万元价格出售给官印映，《成都市房屋买卖合同书》第八条约定：官印映一次性支付给舒红会17.5万元现金，作为购房首付款，尾款36.5万元由官印映支付给前述房屋贷款银行用于结按，舒红会于2007年7月30日将房屋交付给官印映。合同书落款有官印映与舒红会签名捺印，并经四川省成都市国力公证处公证。2007年6月18日，舒红会向官印映出具了收条一份，载明收到官印映购房款54万元，并承诺于2007年7月30日前将上述房屋交付给官印映，如未交付舒红会愿意承担购房总价款的20%的违约金。 2007年6月22日舒红会（委托人）与杨义敏（受托人，系官印映的姐夫）签订了委托书，舒红会委托杨义敏办理签订房屋买卖合同、收取房款、办理按揭、协助买方办理过户、申请免征营业税等事宜，该委托书签订经四川省成都市国力公证处公证。 2007年6月25日，成都市房产管理局房屋所有权申请登记中心已经受理了官印映与舒红会代理人杨义敏关于涉案屋权属登记申请，并于2007年6月28日办理了涉案房屋产权过户登记。在成都市房管局受理官印映与舒红会过户登记后，官印映领取涉案房屋产权证前，尹建曾向官印映主张过涉案房屋系其所有，但尹建当时并未提出异议登记，也未向法院提出相关确权之诉。 2007年7月2日，杨义敏代舒红会（卖方）与官印映（买方）签订了个人房贷款划款委托授权书，该授权书载明：“买方向蜀都支行申请的用于购买涉案房屋的个人房贷40万整将直接划至卖方杨义敏的账户中”同日，杨义敏代舒红会与官印映还签订了个人二手房贷款买卖双方确认函以及借据。官印映为向银行贷款，便委托成都中地华诚房地产评估咨询有限责任公司对涉案房屋进行了价值评估，评估涉案房屋价值为61.6万元。2007年7月6日，官印映与第三人中国银行签订了《房屋贷款合同》，官印映以涉案房屋作抵押向中国银行贷款40万元。截止2017年10月11日，官印映已经归还贷款15万余元，尚欠本金24万余元。 另查明，涉案房屋原产权登记人系尹建，2006年2月上旬，因为尹建生意上的资金周转困难，不能按期偿还银行贷款，后尹建经人介绍认识了伍岑，2006年2月20日，尹建同伍岑签订了借款协议，约定伍岑先借款给尹建清偿银行贷款，后再用尹建的房屋抵押贷款。后尹建陆续将三套房屋的所有权证，户口本结婚证等证件交给伍岑，并于2006年5月到6月期间，与伍岑在成都市国力公证处和蜀都公证处签订了多份授权委托书。全权委托伍岑代为办理房产抵押贷款，其中2006年11月7日的委托书，尹建及其妻子委托伍岑向银行清偿案涉房屋的贷款，并有权代表尹建夫妇出售房屋，协助买方办理产权变更登记。伍岑在拿到尹建及其妻子的身份证、结婚证、户口本、产权证以及授权委托书后，于2007年3月21日，将涉案房屋以13.2万元卖给舒红会，后伍岑出具虚假收入证明等证明材料后，于2007年3月27日以舒红会的名义将该房屋抵押给中国农业银行蜀都支行贷款36.5万元。因涉案房产升值较快，伍岑便产生了将涉案房屋再次转卖的恶念，2007年6月18日，伍岑指使舒红会将该涉案房屋以54万元卖给官印映，并用该借款归还了在中国农业银行蜀都支行的贷款36.5万元。2007年8月7日伍岑因涉嫌诈骗罪被刑事拘留，2013年8月，伍岑因犯诈骗罪被四川省德阳市中级人民法院判处有期徒刑15年，伍岑不服，上诉至四川省高级人民法院，四川省高级人民法院维持了四川省德阳市中院的判决结果。 再查明，尹建曾向一审法院起诉请求确认伍岑代其与舒红会签订的房屋买卖合同无效，一审法院受理后于2015年9月21日作出了（2014）金牛民初字第6730号民事判决书，判决确认伍岑代尹建与舒红会签订的关于本案诉争房屋的买卖合同无效，舒红会不服该判决，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院受理后于2016年12月作出了（2016）川01民终8877号二审判决，维持了一审法院作出的（2014）金牛民初字第6730号民事判决。 再查明，本案涉案房屋实际由官印映母亲李永明出资为其购买，在签订购房合同后，实际上是杨义敏在替官印映办理相关的购房、贷款、办证等手续。在伍岑涉嫌诈骗罪一案中，李永明（系官印映母亲）、杨义敏、舒红会都被成都市公安局经济犯罪侦查处询问，三人陈述的案件事实大相径庭。具体陈述如下： 李永明陈述：“2007年6月中旬的时候，我在红牌楼附近的茶楼喝茶，听见舒红会有一套锦城苑的房子要出售，后我和舒红会谈了起来。2007年6月17日，舒红会就拿了XXXX1号住宅的房产证，房屋平面图，估价报告给我看。我女儿官印映和舒红会于2007年6月18日在成都市国立公证处签订了《成都市房屋购买卖合同书》，2007年6月18日我一次性付给中国农业银行蜀都支行36.5万元现金用于结按，另外我还在国力公证处一次性付给舒红会17.5万元现金，交清了房款总共54万元，舒红会还给我出具了一张收条。2007年6月18日我和舒红会一起去办理了相应的房产过户手续，并于2007年6月28日领取了所有人为官印映的《房屋产权证》，舒红会给我说他亲戚住在里面，但是人不在，所以没有进门看，后来给我看了这套房屋的评估报告和房屋内装照片，伍岑、尹建均不认识，购买这套房产办理相关手续是我一人亲自办理”。案件审理过程中，李永明作为证人承认其在公安所作的陈述有不实之处，并称自己从不认识舒红会，购买诉争房屋的信息是其女婿杨义敏传递的，而杨义敏是搞房屋中介的，且是自己的女婿，所以自己相信杨义敏的安排。 舒红会陈述：“在2007年4月30日，在伍岑的指示下，我以涉案房屋作抵押，向杨义敏借款12万元，借这12万元，我向杨义敏写了一个借条，期限为一个月，并将我的身份证和户口本原件、房屋的产权证，以及在银行办理贷款的抵押合同原件交给了杨义敏，他也给我开了收条的。伍岑说尹建还需要钱，杨义敏也是伍岑找来的，我之前不认识他。我又将12万元交给伍岑，伍岑没有给我写收条，后来伍岑给我看了个尹建于2007年4月30日给他打的收条，说是收到了伍岑12万元现金，所以这个钱应该是交给了尹建的。大约2007年6月初，因为伍岑和尹建无力偿还杨义敏的12万元借款，然后伍岑把房子卖了还杨义敏的欠钱，之后杨义敏就找来了官印映买这个房子。卖房子是伍岑和杨义敏在操作。2007年6月伍岑、杨义敏、杨义敏的聂姓朋友还有据说是公证处的人约我到新南门汽车站前的停车场见面，在他们车上，我签了一个委托书，内容大致是由我委托杨义敏办理金牛区蜀汉路289号1栋2单元101号住宅出售的相关手续。委托书内容是我和杨义敏、伍岑商量好的，委托书的字是我签的，但是时间应该不是我写的，我记得应该是6月份签的。我至今未见过官印映或官印映的家属，一直是杨义敏在和官印映她们接洽，不认识李永明。我当时签了涉案房屋买卖合同之后，杨义敏就交了5000元给伍岑，合同上约定的17.5万元的另外17万元就用于抵销了在杨义敏的借款12万元。 杨义敏陈述：“2007年5月初的时候，一个叫小黄的二手房中介打电话给我说，有套房子要卖，我同意见面后，这个姓黄的人就把我、伍岑、舒红会约到了新南门汽车站停车场见面。见面后舒红会就先给我看了该房的房屋产权证，农业银行的抵押借款合同及评估报告和舒红会的户口本、身份证。产权证上表明当时房主是舒红会，舒红会给我介绍伍岑是她的哥哥，并称他们是成都市机床厂的职工，机床厂要搬迁，要处理一些设备，他们想买下来，但是还差笔钱，所以打算把把这套房子作价54万元卖了。我当时看到该房子的抵押借款合同日期是2007年3月份，于是我就问才贷款买的房子为什么要卖，他们回答说买设备能赚一大笔钱，所以才要买，并且舒红会说这套房子是花了40多万买给他母亲住的，现在是他母亲的亲戚暂住，如果我买，2007年7月就可以把房子交给我。当时我觉得还不错就提出要看房，他们说这个事情要回去做下舒红会母亲的思想工作，暂时还不能去看，考虑到这个房子很便宜，我就同意卖了。2007年6月18日，舒红会、伍岑约我到新南门汽车站停车场见面，但是我、伍岑、舒红会、国力公证处的公证员杨某1，还有我的一个朋友聂风在场，我岳母李永明也去了，但是她没和舒红会、伍岑见面。合同就是在那签订的，内容是我和舒红会、伍岑、舒红会商量后由聂风填写的，合同一式三份，是签字捺手印后，我把合同带回去给官印映签字，第二天拿到公证处的公证员做了公证书。合同约定的首付款17.5万元现金是交给舒红会的，2007年5月8日，我和伍岑、舒红会第一次见面谈好买房的具体事宜后，就给公证处的公证员杨某2了个电话，并由他带来一份打印的委托协议，主要内容是舒红会全权委托我买卖房子和结按，舒红会当时看完后就在委托书上签字，然后杨某1就把委托书带走去做了公证，之后我就交给了舒红会14万元现金，作为买房的预付款。2007年6月18日合同签订当天，签完合同后，我又给了舒红会3.5万元现金。舒红会在2007年6月18日还给官印映打了一份收条。银行的按揭手续是我按照之前舒红会给我的委托书约定于2006年6月20日区农业银行蜀都支行办理的，总共交了37万余元。2007年6月办理完银行结按手续后，我、官印映、李永明就到房产管理局办理过户手续，于2007年6月28日领取了房屋产权证”。 以上事实有当事人的陈述、公证书、委托书、房屋买卖合同、刑事判决书、刑事裁定书、公安机关的相关询问笔录、一审法院（2014）金牛民初字第6730号民事判决书、成都市中级人民法院（2016）川01民终8877号民事判决书等证据在案佐证，足以认定。 一审法院认为：本案舒红会系案涉房屋的登记权利人，但登记簿的记载与真实权利状态不符，舒红会转让案涉房屋并未经尹建授权，属于无权处分。且成都市中级人民法院的终审判决已经确认伍岑与舒红会的买卖行为无效。官印映取得涉案房屋的所有权即应受“善意取得”制度的约束。司法实践中对受让人善意的认定标准为：受让人不知道转让人无处分权且无重大过失。对于重大过失的认定，通常是以行为人欠缺一般人具有的注意力为判断标准，换言之，只要行为人稍加注意即可以避免出现认识错误或者发生损失，而其没有尽到此注意义务时，应认定存在重大过失。本案中，与本次买卖行为有关联的人员有官印映的母亲李永明、官印映的姐夫杨义敏，杨义敏还是专业从事二手房买卖的居间人。李永明、杨义敏二人在公安机关及法庭对买卖的发生及付款的陈述相互矛盾，不能自圆其说，且其陈述与常理有悖。更为关键的是，官印映在购房之前并未前往实地考察涉案房屋的实际占有使用状况，尹建一家人一直居住在案涉房屋内，若官印映前往实地查看，势必即能了解真实情况，避免损失的发生，而且对一个家庭而言，购房为重大事项，买受人在购房前不到实地考察所购房屋状况，实为有悖常理。对不动产实际占有状况的考察，虽然在不动产交易中，对标的物的占有不具有表彰所有权的公示公信力，但不可否认的是，“占有”拥有传递某种信息的天然属性，能够在一定程度上对登记簿所公示的信息加以验证。而且，不动产具有固定的特性，对其占有外观进行考察只需很低的成本，这一成本与标的物的价值或是交易风险成本相比微不足道。本案中，尹建一家人对案涉房屋的占有虽然没有彻底否定物权登记的信息，但应足以引发官印映对舒红会处分权的合理怀疑，官印映对此置之不理，径行交易，所以，一审法院认为案涉房屋买受人官印映在本次交易中存在重大过失，不能取得案涉房屋的所有权。对于官印映在本次交易中的损失可另行主张权利。 综上，一审法院认为官印映在本次不动产交易过程中存在重大过失，不能善意取得案涉房屋的所有权，一审法院对尹建的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条、第一百零六条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，一审判决：一、位于成都市金牛区羊市街西延线蜀汉路********房屋归尹建所有；二、官印映应于判决生效之日起五日内协助尹建办理前述房屋所有权变更登记；三、驳回官印映的诉讼请求。本诉案件受理费3040元，反诉案件受理576元，共计3616元，由尹建、官印映各负担1808元。 经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，结合上诉人的上诉与被上诉人的答辩，本案二审争议焦点为：1.官印映对从舒红会处受让的案涉房屋是否构成善意取得？2.尹建提出确权诉讼是否超过了诉讼时效以及一审法院合并审理两个诉讼是否适当？对本案争议焦点问题评述如下： 1.官印映对从舒红会处受让的案涉房屋是否构成善意取得。 首先，案涉房屋从原实际权属人尹建变更登记为舒红会是因伍岑骗取尹建的产权证后，作为尹建的代理人在2007年3月与舒红会签订虚假房产交易合同，将房屋过户登记至舒红会名下的犯罪行为所致。该事实有四川省高级人民法院作出的（2014）川刑终字第72号刑事裁定书的证实，即舒红会取得案涉房屋产权登记是伍岑为实施诈骗犯罪行为的环节之一。 其次，2007年11月舒红会在接受伍岑刑事案件调查过程中，在成都市公安局经济犯罪侦查处所做的询问笔录中，对该案涉房屋在同年6月转卖给官印映的过程和原因陈述了如下内容：（1）同年4月根据伍岑的安排，她用案涉房产做抵押向杨义敏借款12万元并将房产证原件、银行抵押合同原件、自己的身份证件等原件交付给杨义敏。（2）因借杨义敏的12万元，伍岑、尹建无力归还，伍岑就把案涉房产卖了还杨义敏的钱，之后杨义敏就找来了官印映买房。卖房给官印映是伍岑和杨义敏在操作。从没有见过官印映或者其家属。卖房给官印映的合同是杨义敏、伍岑拿给她签订的，内容已经填写好了。签完合同后，杨义敏给了5000元给伍岑，合同上约定的17.5万元的另外17万元就用于抵销了在杨义敏处的借款12万元，另外还包括了借款利息和房产过户的手续费，至于官印映是什么时候交钱给杨义敏的她就不知道了。 从舒红会在伍岑诈骗案件侦查过程中所作出的陈述看，2007年房屋登记在舒红会名下后，因受伍岑安排，舒红会又将房屋产权证原件交付杨义敏，帮助伍岑从杨义敏处获得了12万元借款。因该借款不能归还，按照伍岑的安排，又将该房抵债给杨义敏。舒红会本人没有见过官印映及其家属，签订的售房合同是杨义敏、伍岑拿给她的，而官印映是什么时候向杨义敏付款她不知道。该询问笔录是在2007年11月作出的，即在案涉房屋因伍岑的诈骗行为从2007年3月过户至舒红会，舒红会又在同年6月过户至官印映名下后的当年11月。 后在官印映与尹建民事纠纷案件诉讼过程中，尹建主张舒红会与官印映之间存在恶意串通。舒红会改变了其在公安机关所作出的陈述。本案一审和二审中舒红会通过其代理人发表意见：出售房屋给官印映是有效的，其与官印映之间是真实买受关系。 再次，在伍岑刑事案件侦查过程中，杨义敏陈述：他与舒红会在这笔生意之前不认识。他从二手房中介处了解到舒红会急需用钱想出售一套房子，考虑到房子便宜他决定购买。后来他将消息告知给他岳母李永明，李永明表示想给小女儿官印映买套房子住，就打算用她女儿官印映的名义购买。舒红会与官印映的《房屋买卖合同》是他、伍岑、舒红会商量好后由他人填写的，舒红会签字后，他将合同交给官印映签字。同时舒红会还全权委托他买卖房屋和结清按揭款项。 从杨义敏在公安机关所做陈述看，他与舒红会之前并不认识，但之后舒红会授权他全部处理房屋买卖事宜包括结清前期舒红会就该案涉房屋上所负银行按揭款项。舒红会与官印映所签订《房屋买卖合同》是他与舒红会、伍岑商量好内容后，分别交由舒红会和官印映签字的。官印映的母亲是杨义敏的岳母。 第四、一审查明的事实表明，杨义敏在全权处理完舒红会对房屋所负按揭款项清结事项后，杨义敏又以舒红会名义与官印映签订《个人房贷划款委托授权书》将官印映以案涉房产抵押借款的款项40万元汇入杨义敏自己的个人账户。 最后，成都市房管局受理官印映与舒红会过户登记后，在官印映领取案涉房屋产权登记前，尹建已经向公安机关报案称其房屋被伍岑诈骗，该案涉房产是一直由原登记权属人尹建占有、居住和使用，在此过程中官印映及其母亲未查看过购买的案涉房产。 综上，本案中房屋出售方舒红会就其与官印映之间签订房屋买卖合同事实和过程的陈述前后矛盾、杨义敏作为受舒红会委托办理房产买卖的代理人和官印映的近亲属，其事先并不认识舒红会，却在整个舒红会与官印映买卖房产过程中，既受舒红会委托结清按揭款项，协助办理过户登记手续，又负责收取官印映以该房抵押从银行获得的借款。同时，官印映之母李永明在一审中出具的《购房说明》中表示，因为想给小女儿官印映买套房子，女婿杨义敏又做二手房中介，所以就委托杨义敏办理过户和银行按揭款手续和进行交易。 上述证据内容所反映出的杨义敏在整个房产交易过程中所起的作用，使得舒红会出售房屋的交易对象究竟是杨义敏还是官印映的事实陷入了不确定性；也使得官印映与舒红会之间签订的《房屋买卖合同》和舒红会出具给官印映收到其购房总价款54万元事实的真实性陷入了合理怀疑之中。故一审法院关于官印映在购买大宗资产未实际查看房屋现状与常理不符，侦查阶段各方就该次交易相关相矛盾的陈述，使得官印映不能依据善意取得制度获得案涉案涉房屋的认定，并无不当。对上诉人官印映所提该项上诉理由，本院不予支持。 2.尹建提出确权诉讼是否超过了诉讼时效以及一审法院合并审理两个诉讼是否适当。 房屋权属确认纠纷本身不属于债权请求权而是物权请求权，其不应当适用诉讼时效的规定。况且尹建从官印映对其提出返还腾退房屋之诉时，该诉讼历经一审、二审到之后省法院就该案再审发回重审至本案合并审理后至今，就一直抗辩主张自己是实际权属人，不应腾退房屋。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一款、第二款规定，“反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。……”。尹建提出的所有权确认之诉与官印映提出的排除妨碍之诉，两个诉之间本身就是基于相同的事实，且存在对抗的关系，属于本诉与反诉。同时尹建提出的所有权确认之诉中涉及第三人舒红会及中国银行，故一审法院按照上述法律规定，将尹建提出的所有权确认之诉列为本诉，官印映提出的排除妨碍之诉列为反诉，合并审理两案并列明各自诉讼主体和诉讼请求并无不当。因此，对上诉人官印映所提该项上诉理由，本院不予支持。 综上所述，官印映的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3616元，由上诉人官印映承担。 本判决为终审判决。 审判长  黄小华 审判员  邓凌志 审判员  孙 睿 二〇一九年三月四日 书记员  张兴巧