安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0104民初327号原告：安徽东鲁商业经营管理有限公司，住所地合肥市淮河路**，统一社会信用代码913401007901461507（1-1）。法定代表人：吴旭东，该公司总经理。委托代理人：胡开勇，安徽众城高昕律师事务所律师。被告：张超，男，汉族，1986年3月14日出生,住合肥市。原告安徽东鲁商业经营管理有限公司（以下简称东鲁公司）与被告张超房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东鲁公司的委托诉讼代理人胡开勇，被告张超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东鲁公司向本院提出诉讼请求：1.判令张超支付拖欠租金61766.25元及逾期付款违约金2717.72元（自2018年8月28日起暂计算至2018年11月2日，之后的违约金仍按月利率2%计算至欠付全部租金付清之日止）；2.本案的诉讼费用由张超承担。东鲁公司当庭变更其第1项诉讼请求为：判令张超支付拖欠租金50050元(2018年10月27日至2019年3月8日按月租金11375元计算)及逾期付款违约金2717.72元（自2018年8月28日起按照月利率2%计算至2018年11月2日，之后的违约金仍按月利率2%计算至欠付全部租金付清之日止）。事实和理由：2017年11月24日，东鲁公司与张超就租赁合肥市蜀山区安徽大学龙河校区西门南旁第二层（最南两消防通道间，建筑面积约325平方米）事宜签订《房屋租赁协议》，约定出租房屋每月租金为11375元，东鲁公司从2018年4月27日起将出租房交付张超使用，至2019年3月8日止；付款方式为按半年支付，签字之日前付清半年房租及保证金，以后每次付款需提前60天，即剩余租期（2018年10月27日至2019年3月8日）的租金应于2018年8月28日之前付清；逾期付款或分期付款的视为违约，张超除应及时如数补交外，应按2000元7天标准交付违约金，且己缴保证金及租金不予退还。现因张超未能按约如期足额的支付房屋租金，经多次催要未果。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。张超辩称，1、房屋存在漏水问题，水电费也存在问题，租赁期间有2个月我方并未经营，却产生了1万多元的水电费，2018年7月我方明确与物业公司沟通，因房屋漏水不再继续租赁，并将房屋钥匙交付给物业公司，除了房屋内的物品之外员工均退场，同时明确告知物业公司如不能解决漏水等问题，我方不再租赁房屋并要求其退还保证金；2、东鲁公司承诺期满后可以续签，现在却说不能续签，给我方造成了损失；3、东鲁公司主张的租金我方无异议，对违约金有异议，我方不存在违约行为，是东鲁公司的原因导致我方无法继续经营。本院经审理查明：2013年11月安徽大学资产经营有限公司将包括案涉房屋在内的位于合肥市蜀山区安徽大学龙河校区西门的建筑物及设备等资产出租给东鲁公司。2017年11月24日，东鲁公司（出租方、甲方）与张超（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定房屋坐落合肥市蜀山区安徽大学龙河校区西南门旁第二层（最南两消防通道间），建筑面积约325㎡；出租房屋每月租金11375元，乙方租金将以现金（转账）方式，于签订协议之日付清给甲方，甲方不承担任何税费，税费由乙方承担；付款方式为按半年支付，签字之日前付清半年房租及保证金，以后每次付款须提前60天，逾期付款或分期付款的视为违约，甲方可以随时终止租赁协议，随时以任何方式收回房屋，甲方并不承担任何经济损失及不退还已缴纳的任何款项（包括保证金）等相关法律责任，乙方同时须承担第五（2）条违约赔偿责任；签订合同当日，乙方需交纳45500元为合同保证金，作为诚信的基础；一旦发生到期不撤出，房租、水电费不能按时交纳或撤出时导致的房屋设施损坏或有合同中任何视为违约的，或者协议履行中途乙方提出提前终止协议的，均视为乙方违约，保证金及已缴纳的租金不退还乙方，乙方并要付清未履行期限的租金及赔偿甲方合同总金额2倍的赔偿金，甲方可以任何方式立即收回房屋，房屋内一切物品属于甲方所有，甲方不承担任何责任；乙方逾期或分期交付租金的，除应及时如数补交外，应按2000元/天标准交付违约金，甲方立即停电停水，甲方有权以适当的方式清除滞留在房屋内的一切物品，收回使用权，同时须承担第五（2）条违约赔偿责任，或乙方有任何违约行为的保证金及已缴的租金不予退还等内容。上述合同签订后，张超支付了2018年4月27日至2018年10月26日期间的租金，并交付了45500元保证金，东鲁公司将案涉房屋交付给张超租赁使用。因张超未按约支付2018年10月27日至2019年3月8日期间的租金，东鲁公司诉至法院。上述事实有当事人的当庭陈述及东鲁公司提交的《房屋租赁协议》在卷佐证，本院予以确认。本院认为，东鲁公司与张超签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。张超在东鲁公司交付房屋后，未依约按期足额支付租金，其行为显属违约。现东鲁公司起诉要求张超支付2018年10月27日至2019年3月8日的租金50050元及违约金4238元[以50050元为基数按照月利率2%自2018年8月28日计算至起诉之日（2019年1月5日）]，具有事实和法律依据，本院予以支持。东鲁公司该项诉请中的超出部分，本院不予支持。关于张超支付的45500元保证金，为避免当事人讼累，本院予以一并处理。虽然双方在合同中约定张超违约时保证金不予退还，但本案诉讼中东鲁公司已就张超的违约行为主张了违约金，在其未能提供证据该违约金不足以弥补其实际损失的情况下，其关于保证金不予退还的主张，本院不予采纳。扣除东鲁公司应当返还的45500元保证金后，张超应支付东鲁公司租金4550元（50050元-45500元）及违约金4238元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告张超于本判决生效之日起十日内支付原告安徽东鲁商业经营管理有限公司租金4550元及违约金4238元；二、驳回原告东鲁公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1412元，减半收取计706元，由被告张超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李荣誉二〇一九年三月二十日书记员  王 琼附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。