江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初13910号原告（反诉被告）：沭阳县易网商业管理有限公司，住所地江苏省沭阳县蓝天国际商贸城负****。注册号321322000456418。法定代表人：王辉，该公司经理。委托诉讼代理人：程飞，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲波，江苏序阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱武忠，男，1967年8月11日出生，浙江省永嘉县人，居民，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：朱雷鸣，江苏瀛扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐金雷，江苏瀛扬律师事务所律师。原告沭阳县易网商业管理有限公司（以下简称易网公司）与被告朱武忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2017年11月17日、11月30日、12月8日三次公开开庭进行了审理，于2017年12月20日作出（2017）苏1322民初9798号民事判决，朱武忠不服该判决，上诉至宿迁市中级人民法院，宿迁市中级人民法院于2018年7月12日作出（2018）苏13民终1564号民事裁定，撤销原判决，发回本院重审。本院于2018年8月7日受理后，依法另行组成合议庭，于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告易网公司的委托诉讼代理人程飞、被告朱武忠的委托诉讼代理人朱雷鸣、徐金雷到庭参加诉讼。诉讼过程中，反诉原告朱武忠撤回反诉。本案现已审理终结。原告易网公司提出诉讼请求：判令被告给付原告租金及物业管理费共计2701428.80元；被告承担本案诉讼费用。如果合同被认定为无效，诉讼请求中的租金变更为占用费，金额不变。事实与理由：2015年11月20日，原、被告签订《商铺租赁合同》、《场地租赁合同》，约定被告租赁原告商铺及场地。根据合同约定：租金采取先付后用的原则向甲方支付（连续12个月为一个收费期），首期租金支付时间为店铺交付之日，之后每期租金乙方应于上一个收费期末月开始的5日前向甲方足额支付。合同签订后被告仅支付2016年商铺租金及物业管理费，2017年租金及物业管理费至今没有支付。根据合同约定，商铺日租金为2.2元/平方米，面积727平方米，物业费8元/平方米/月，场地日租金为0.6元/平方米，面积6615平方米，物业费5元/平方米/月。被告拖欠租金及物业费共计2701428.80元，特提起诉讼。被告辩称：原告不具备诉讼主体资格，本案中原告是接受李顺云委托签订涉案合同，原告仅是李顺云的代理人，不是合同权利义务的承受者。被告与原告签订合同是事实，但双方签订的两份租赁合同均无效。原告明知被告租赁商铺及场地作为整体用于经营超市，其中《场地租赁合同》所涉及的场地系公共停车场，未经消防验收，对其经营使用违反强制性规定，属于无效合同。本案场地系全体业主共有财产，无论是买受人或原告均不享有收益权；其次租赁合同所出租的是场地并不是房屋，原告不能依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，要求被告支付场地占用费。即使法院认定可以适用上述规定，因场地租赁合同约定第一年免租金，原告主张第一年的场地占用费也没有事实和法律依据。被告已向原告支付款项1759925元，用以冲抵应付房屋租金及物业费后的剩余部分，原告应予返还。请求驳回原告起诉或驳回原告全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：1、2015年11月20日原、被告签订的《商铺租赁合同》、《场地租赁合同》，证明合同就被告租赁原告商铺、场地及租金、物业管理费、违约责任等作出约定；2、涉案房屋权属证书、土地使用权证及李顺云出具的委托书，2013年10月20日李巧清、沈杰、倪月英、李秀萍与沭阳光中房地产开发有限公司签订的协议书，证明原告有权出租案涉房屋及场地；3、被告递交的申请一份，证明被告因经营困难于2017年3月底向原告申请撤场；4、2017年7月拍摄的照片4张，证明被告撤场的时间是8月底；5、李巧清、沈杰、倪月英、李秀萍与李顺云签订的协议一份，证明原告有主体资格。被告的质证意见为：对原告提供的证据1的真实性无异议，对证据2中的房屋权属证书、土地使用权证、李顺云出具的委托书的真实性无异议，但委托人李顺云没有权利将场地委托给原告予以处分，场地实际是公用停车场，李顺云并未取得场地的使用权或者所有权，涉案商铺及场地租赁合同的实际相对人应是李顺云，易网公司作为代理人，不具备原告资格；对2013年10月20日签订的协议书上乙方最后一行李顺云签字是李顺云书写无异议，但其是否得到沈杰的授权代签字，被告不予认可，对其他的签字不认可，被告无法确认真实性，该协议第三项可以证明本案的场地系公共的商用停车场，合同甲方无权处分该场地；对证据3的真实性无异议，该申请系2016年3月交予原告；对证据4中三张工薪之家照片的真实性不予认可，与被告无关，对第四张照片真实性予以认可，该张照片不能证实场内的情况，对照片拍摄的时间也不认可；对证据5的真实性不予认可，被告无法确认其真实性，从协议书的形式上看，可能是诉讼过程中补签的，该份协议记载将负一层产权出售给甲方，与原告提供证据2中的协议书载明负一层商用停车场地是无偿提供给乙方作为经营使用相互矛盾，证明原告并未取得案涉的商用停车场范围之内的处分权。被告围绕答辩意见提交了以下证据：1、原告出具的收据8张，合计1329925元，证明被告已交纳的租金、物业费、保证金；2、原告的总经理张强出具给被告的收据6张，总额为330000元，证明被告给付原告款项；3、原告于2017年4月26日向被告送达的通知一份，证明原告于2017年5月10日擅自停止向被告供电，造成被告超市无法经营使用，导致被告产生损失；4、2016年11月10日，易网公司与被告就案涉场地重新签订的《合作协议》复印件，证明双方约定第一年免租金，第二、三年租金事宜双方并未明确，属于协商的状态；5、苏州银行个人客户明细对账单，证明2016年10月19日，被告会计向钱志隆汇款100000元，与证据2中2016年10月19日张强出具收条载明的款项为同一笔；原告对被告提供的证据质证意见为：对证据1收据8张无异议，共计收到1329925元款项，但其中的2016年1月3日的200000元和2016年1月27日45000元均属于履约保证金，鉴于被告违约，应当没收，不应当从诉求中扣除；对于证据2中张强出具的30000元收据不予认可，对其他收据予以认可，张强是原告公司的员工，负责协助管理，他不是原告的总经理，原告认可的收据是老板安排张强去收取的，而且交的钱已经到账；对证据3的真实性、合法性、关联性性均有异议，通知书上没有盖章和签字；对证据4不予认可；对证据5的真实性无异议。本院的认证意见：对于原告提供的证据1及证据2中的房屋权属证书、土地使用权证及李顺云的委托书，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对于证据2中的协议书，被告对于李顺云签字的真实性无异议，对于其他签字的真实性无法确定，对其真实性不作确认；对于证据3，被告对其真实性无异议，但主张系2016年3月出具的，原告对此予以否认，该证据上并未载明时间，不能证实具体的形成时间，但可以证实被告曾因经营困难向原告申请退场；对于证据4，被告对其中一张照片的真实性无异议，对其他照片有异议，该照片即使是真实的，不能证明原告的证明目的；对于证据5，被告虽对其真实性有异议，但也未提供反驳证据，原告主张其有权出租案涉商铺及场地，从其提供证据形式上审查来看，原告代表李顺云办理房产及场地的出租相关事项。对于被告提供的证据1、2，原告对其真实性无异议，对于证据2中张强出具的30000元收据载明的款项不予认可，由于张强系原告的员工，曾多次受原告指示至被告处收款，故该30000元即使无原告授权，被告也有理由相信其有权收取，故该款应从应付租金中予以冲减；对于证据3，原告不予认可，该证据并未加盖原告的印章，被告也未提供其他证据予以印证，对其真实性，本院不予确认；对于证据4，系复印件，原告对其真实性不予认可，本院对其真实性不予确认；对于证据5，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年10月20日,李巧清、沈杰、倪月英、李秀萍（乙方）与沭阳光中房地产开发有限公司（甲方）签订的协议书,协议约定甲方自愿将位于江苏省沭阳县人民中路、上海路与南京路交接处的沭阳蓝天国际商贸城负一层（共约23000平方米）出售给乙方；蓝天国际商贸城负一层有证建筑面积为10292.91平方米，除上述有证建筑面积外，蓝天国际商贸城负一层其他地方的功能系公共的商用停车，现由好又多超市占用，面积约12707.09平方米。2013年10月20日，李巧清、沈杰、倪月英、李秀萍（甲方）与李顺云（乙方）签订协议书，主要内容为：沭阳光中房地产开发有限公司将位于江苏省沭阳县人民中路、上海路与南京路交接处的沭阳蓝天国际商贸城负一层（共约23000平方米）出售给甲方；其中房产面积为10292.91平方米，场地面积是12707.09平方米；甲方自愿将上述产权办理在乙方名下，由乙方自由处分；乙方有权办理房产及场地的出租及其他相关事项，甲方均不予干涉。2015年10月10日，李顺云向易网公司出具委托书，委托易网公司作为其合法代理人，全权代表其办理房产及场地的出租相关事项，对办理上述事项过程中所签署的有关文件，均予以认可。委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。2015年11月20日，原告易网公司（出租方，甲方）与被告朱武忠（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》、《场地租赁合同》。《商铺租赁合同》约定被告承租原告位于沭阳县蓝天国际商贸城地下一层001/006/007/008/022/023/024/025/095号商铺，套内建筑面积为727平方米。乙方保证租赁商铺仅作为商业用途使用，经营业态为超市；免租期为一个月，2015年12月5日为计算租金的起始日期；租赁期内，连续十二个月的租赁期间为一个租约年，第一个租约年日租金单价为人民币2.2元/平方米（套内建筑面积），年租金为人民币535133元，物业管理费8元/平方/月，全年物业管理费为69792元；第二个租约年日租金单价为人民币2.2元/平方米（套内建筑面积），年租金为人民币583781元，物业管理费8元/平方/月，全年物业管理费为69792元；第三个租约年日租金单价为人民币2.31元/平方米（套内建筑面积），年租金为人民币612970元，物业管理费8.4元/平方/月，全年物业管理费为73282元；租金采取先付后用原则向甲方支付（连续12个月为一个收费期），首期租金支付时间：店铺交付当日，乙方即应预支付第一个收费期的租金，之后每期租金乙方应于上一个收费期末月开始的5日前向甲方足额支付；如乙方未依约按时支付租金，每逾期一日，应按所欠付金额的0.5%向甲方支付违约金；乙方超过租金缴费期后30天仍未支付该款项，无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨，甲方均有权在任何时间内通知乙方终止本合同、收回该商铺；在甲方发出前述通知后7日内，乙方应及时转移店铺内财物并退出店铺，逾期则视同乙方放弃财产（含店铺内装修、货柜、货物等财物，下同）所有权，甲方有权处置该财产；租金以现金或转账方式存入甲方指定的银行账户，亦可以现金直接交付甲方财务部门，乙方应于本合同签订之日向甲方缴纳商铺租赁履约保证金，保证金为人民币45000元；本合同终止时，经甲乙双方确认乙方无任何未结清费用和违约金后，该保证金将无息退还乙方，如乙方存在未结清费用或违约金等，甲方可直接在履约保证金中扣减；发生下列情形之一的，甲方有权扣除乙方所缴的全额保证金：（1）租赁期内，若乙方拖欠租金及其它应付费用（包括由于乙方原因造成甲方损失的补偿款、乙方因违约应向甲方或管理单位支付的违约金等），甲方或管理单位有权在提前五日书面通知乙方而乙方在甲方或管理单位发出书面通知十日内仍未付款的情况下立即从履约保证金中扣除相应费用或款项，若履约保证金仍无法弥补甲方或管理单位损失的，甲方或管理单位可要求乙方补足差额……乙方在甲方交付场地后，可根据经营需要，对场地进行装修，但乙方对租赁场地进行相关工程施工和装修前，应将设计图及施工方案两套送甲方审核，经甲方认可后方可施工；但甲方的认可并不免除乙方应报经有关部门批准之义务；如乙方要求提前解除合同的，乙方应在3个月前提出书面申请，经甲方同意后本合同可以解除，履约保证金不予退还；本合同终止后的5天内，乙方应交纳所有应缴费用并将该场地恢复原样；逾期不搬迁的，视为乙方放弃租赁场地场内全部财产的所有权；乙方逾期缴纳租金或其它费用，每逾期一天，按逾期缴纳费用总额的5%支付违约金，逾期30天仍未交纳的，甲方可以解除本合同，停止供水、供电并关闭乙方所租赁场地，履约保证金不予退回；若因此给甲方造成损失的，乙方还应予以赔偿；本合同终止后，乙方应在5日内退场；逾期不退场的，甲方有权要求乙方限期迁出并补交占用期间租金，每日租金计算方式为：月租金×10%，水费、电费、水电公摊费等相关费用另计；所有违约金可以从履约保证金中直接扣除，不足部分可以向乙方追偿，违约金应在确定责任后10日内付清，否则按逾期付款处理；本合同自双方签署、盖章并在甲方收到全额履约保证金后立即生效，如乙方系自然人，则由乙方本人或经公证委托书指定的代理人签字即可，无需盖章……《场地租赁合同》约定被告承租原告位于沭阳县蓝天国际商贸城地下一层场地，场地面积为6615平方米，乙方保证租赁商铺仅作为商业用途使用；租赁期自2015年12月5日起至2022年12月4日止；每一个租约年乙方按以下标准向甲方支付租金及物业管理费：日租金单价为人民币0.6元/平方米，年租金为人民币1448685元，甲方免除乙方第一年度租金；前二年租金每年为1448685元，第三年开始每年在上一年度的基础上递增60000元，即第三年租金为1508685元，第四年租金为1568685元，第五年租金为1628685元，第六年租金为1688685元，第七年租金为1748685元；乙方每年支付甲方物业管理费5元/平方米/月，每年物业管理费为396900元；如乙方未依约按时支付租金及物业管理费，每逾期一日，应按所欠付金额的0.5%向甲方支付违约金；乙方逾期交付租金、物业费30天后仍未交付的，无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨，甲方均有权在任何时间内通知乙方终止本合同，收回该场地；乙方应于本合同签订之日向甲方缴纳商铺租赁履约保证金，保证金为人民币10000元；本合同终止时，经甲乙双方确认乙方无任何未结清费用和违约金后，该保证金将无息退还乙方，如乙方存在未结清费用或违约金等，甲方可直接在履约保证金中扣减；发生下列情形之一的，甲方有权扣除乙方所缴的全额保证金：（1）租赁期内，若乙方拖欠租金及其它应付费用（包括由于乙方原因造成甲方损失的补偿款、乙方因违约应向甲方或管理单位支付的违约金等），甲方或管理单位有权在提前五日书面通知乙方而乙方在甲方或管理单位发出书面通知十日内仍未付款的情况下立即从履约保证金中扣除相应费用或款项，若履约保证金仍无法弥补甲方或管理单位损失的，甲方或管理单位可要求乙方补足差额……乙方在甲方交付场地后，可根据经营需要，对场地进行装修，但乙方对租赁场地进行相关工程施工和装修前，应将设计图及施工方案两套送甲方审核，经甲方认可后方可施工；但甲方的认可并不免除乙方应报经有关部门批准之义务；乙方应在装修完工后，消防系统存在改造的，还应通过消防报批验收，如未通过消防验收，由此造成的后果由乙方自行承担；如乙方要求提前解除合同的，乙方应在3个月前提出书面申请，经甲方同意后本合同可以解除，履约保证金不予退还；本合同终止后的5天内，乙方应交纳所有应缴费用并将该场地恢复原样；逾期不搬迁的，视为乙方放弃租赁场地场内全部财产的所有权；乙方逾期缴纳租金或其它费用，每逾期一天，按逾期缴纳费用总额的5%支付违约金，逾期30天仍未交纳的，甲方可以解除本合同，停止供水、供电并关闭乙方所租赁场地，履约保证金不予退回；若因此给甲方造成损失的，乙方还应予以赔偿；本合同终止后，乙方应在5日内退场；逾期不退场的，甲方有权要求乙方限期迁出并补交占用期间租金，每日租金计算方式为：月租金×30%，水费、电费、水电公摊费等相关费用另计；所有违约金可以从履约保证金中直接扣除，不足部分可以向乙方追偿，违约金应在确定责任后10日内付清，否则按逾期付款处理；本合同自双方签署、盖章并在甲方收到全额履约保证金后立即生效，如乙方系自然人，则由乙方本人或经公证委托书指定的代理人签字即可，无需盖章……合同签订后，原告即将案涉商铺及场地交付被告用于开设超市。被告分别于2015年11月20日、12月11日、2015年12月12日，2016年1月27日、2月1日向原告交付租金140000元、150000元、150000元、64925元、100000元。2016年1月3日向原告交付押金200000元，1月27日向原告交付保证金45000元、物业管理费480000元；于2016年3月11日、9月4日、10月12日、10月19日、10月25日、11月18日、11月19日向原告方交付100000元、30000元、50000元、100000元、50000元、50000元、50000元。被告朱武忠曾向原告出具说明，载明：由于我超市经营困难，决定于三月底停业清场，致（至）于物业费及租金已交40万，押金30万，共计70万，相抵已经相差无己，如有出入请财务核算校正，好又多超市。被告于2017年8月离场，后原告将案涉商铺租赁他人。原、被告因租金给付等产生争议，引起诉讼。本案在审理过程中，被告陈述其租赁商铺及场地用于开办超市，现部分已被拆除。其向本院提供的视频资料显示拍摄时间为2017年8月20日尚未离场。原告主张被告于2017年8月底离场。原告认可在将场地出租给被告时明知其租赁场地用于开办超市。2019年3月7日，李顺云向本院出具情况说明一份，同意由沭阳县易网商业管理有限公司作为原告向朱武忠主张权利。本案的争议焦点为：原、被告之间签订的合同是否有效。本院认为：原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有拘束力。原、被告双方签订的合同对于租金、物业管理费、违约责任有明确约定，朱武忠未按合同约定给付租金、物业管理费构成违约。原告要求其给付租赁期间商铺租金、物业管理费的诉讼请求成立，本院予以支持。根据双方合同约定，被告在租赁期内欠付租金等应付费用，原告有权从履约保证金中扣除相应费用，故已收取的商铺保证金应冲减应付租金。原告向被告出租的场地系停车场，原告在明知被告租赁场地用于开办超市，改变场地用途的情况下与被告签订《场地租赁合同》，该合同为无效合同。但原告将场地交付被告，被告也使用至2017年8月，可以参照双方合同的约定给付占用费及物业管理费。双方合同约定场地免除第一年的租金系在租期为七年的基础上，现被告租赁场地没有达到七年，原告要求参照合同约定第一年的租金标准酌情减免七分之一占用费并无不当，被告应按合同约定第一年场地租金的七分之六给付原告占用费。原告收取的押金应冲减被告应付的费用。被告自愿撤回反诉请求，系其自行处分民事权利，不违反法律、法规强制性规定，本院照准。综上,结合双方合同约定及原、被告提供的证据，被告应付原告商铺租金、场地占用费、物业管理费共计4082016.10元，被告已付租金、物业管理费共计1759925元（含押金、保证金245000元，冲抵租金），还应支付2322091.10元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告朱武忠应于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告沭阳县易网商业管理有限公司计算至2017年8月31日的商铺租金428639.20元、物业管理费51762.40元，计480401.60元；二、被告朱武忠应于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告沭阳县易网商业管理有限公司计算至2017年8月31日的场地占用费1547322元、物业管理费294367.50元，计1841689.50元；三、驳回原告沭阳县易网商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33106元，保全费5000元，合计38106元，由原告沭阳县易网商业管理有限公司负担7300元，被告朱武忠负担30806元。反诉案件受理费15400元由被告朱武忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费33106元。审 判 长  赵大权人民陪审员  陈志远人民陪审员  魏加平二〇一九年三月八日书 记 员  耿 静附录法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。