重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0106民初14701号 原告：重庆福光物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路**世源大厦10-4，统一社会信用代码91500106622021228J。 法定代表人：胡抒瑶，重庆重庆福光物业管理有限公司经理。 委托诉讼代理人：叶x，女，重庆福光物业管理有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。 被告：王志锦，男，1968年9月10日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。 原告重庆福光物业管理有限公司（以下简称“福光公司”）与被告王志锦物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理后，依法由审判员龚陵川担任审判长，与人民陪审员刘明亮、贾永志组成合议庭，依法适用普通程序于2019年3月1日公开开庭进行了审理。原告福光公司的委托诉讼代理人叶x到庭参加诉讼。被告王志锦经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福光公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年1月1日至2018年7月31日期间物业服务费2274.78元；2.判令被告支付原告自2016年1月1日至2018年7月31日期间公摊费共计159元；3.判令被告支付原告2016年1月1日至2018年7月31日期间逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以被告每月欠付的物业服务费73.38元为基数，从次月1日起开始，按照年利率24%计算至付清时止；4.本案诉讼费等全部费用由被告承担事实与理由：2013年2月1日，原告与沙杨路社区签订《物业管理服务委托合同》,2016年4月21日、2017年11月10日，原告与重庆市沙坪坝区xxxx业主委员会分别签订《物业管理服务委托合同》。三份合同均约定由原告对重庆市沙坪坝区沙杨路12x号xxxx小区（以下简称涉案小区）提供物业服务。同时，合同物业管理服务费1元/平方米/月，公共水电费6元/户/月（于2016年5月调整为5元/户/月）。被告作为xxxx小区业主，长期拖欠物业费，经多次催收无果，故诉至法院，望判如所请。 被告王志锦未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告福光公司为具有物业管理贰级资质的物业服务企业。被告王志锦系重庆市沙坪坝区沙杨路12x号附x号x-x房屋业主，房屋建筑面积73.38平方米。 2013年1月28日，原告与重庆市沙坪坝区渝碚路街道沙杨路社区居民委员会签订《物业管理服务委托合同》。该合同约定：由原告为涉案小区提供物业管理服务。因xxxx前物业管理公司（重庆科源物业管理有限公司）的前期物业服务合同于2012年12月31日到期，其前物业管理公司不愿续约，本小区还未成立业主委员会。根据《重庆市物业管理条例》规定由xxxx小区所在社区代行选聘物业公司为该小区进行物业管理服务。经沙杨路社区组织召开业主代表大会，投票结果为同意福光物业公司为本小区服务的业主占总户数的75%，面积占81%（详见：关于xxxx小区选聘物业公司的说明），由沙杨路社区代行业主委员会签订前期物业管理服务合同，待本小区业主委员会备案成立后本合同自行终止。合同约定委托管理期限为2013年2月1日至2016年1月31日，本小区业委会成立后，与续聘或新聘的物业公司签订的物管合同生效后，本合同自行失效。另外，物业管理服务费（按建筑面积计算），住宅按照重庆市物价局文件渝价【2009】**文件收取，公共水电费：每户6元/月。业主业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日（次月一日）起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。另外，双方还对委托管理服务事项、双方权利义务等进行了约定。 重庆市物价局于2009年7月1日下发《关于确定xxxx等物业服务收费标准的通知》（渝价【2009】217号）。通知如下：一、各物业的公共服务收费项目及标准详见附表。二、物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费。1、月票票价：按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。按人计算：常：常住人口每人每月10元、次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。附表中，xxxx高层住宅公共服务费为0.75元/月/平方米。 2016年4月21日，原告与重庆市沙坪坝区xxxx业主委员会签订《物业管理服务委托合同》。该合同约定：由原告为涉案小区提供物业管理服务，委托管理期限为2016年5月1日至2017年10月31日。关于物业管理服务费，在本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式，住，住宅标准1元/平方米/月共水电费：每户5元/月。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日（次月一日）起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。另外，双方还对委托管理服务事项、双方权利义务、违约责任等进行了约定。 2017年11月10日，原告与重庆市沙坪坝区xxxx业主委员会签订《物业管理服务委托合同》。该合同约定：由原告为涉案小区提供物业管理服务，委托管理期限为2017年11月1日至2019年12月31日。关于物业管理服务费，在本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式，住，住宅标准1元/平方米/月共水电费：每户5元/月。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日（次月一日）起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。另外，双方还对委托管理服务事项、双方权利义务、违约责任等进行了约定。 2017年9月22日、2018年11月22日，原告分别通过挂号信方式向被告邮寄2016年1月1日至2017年8月31日期间、2016年1月至2018年11月期间物业管理费催款通知书。 因被告王志锦下落不明，本院依法对其进行公告传唤，现公告期间届满，被告王志锦仍未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。 上述事实，有当事人提交的重庆市沙坪坝区不动产登记中心档案查询结果、《物业管理服务委托合同》三份、《关于确定xxxx等物业服务收费标准的通知》、催款通知书、整付零寄交寄清单、挂号信函收据等书证以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，根据《重庆市物业管理条例》第十二条第二款规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。本案中，2013年1月28日，原告与沙杨路社区签订《物业管理服务委托合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。 《重庆市物业管理条例》第二十七条第（三）款规定，业主委员会可代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同。本案中，2016年4月21日、2017年11月10日，原告与重庆市沙坪坝区xxxx业主委员会分别签订的《物业管理服务委托合同》亦为有效合同。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中三份《物业管理服务委托合同》对包括被告在内的全体小区业主具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 一、关于原告要求被告支付2016年1月1日至2018年7月31日期间物业服务费2274.78元的诉讼请求。 本案中，原告为涉案小区提供了物业服务，被告为涉案小区业主，其应当按照合同约定交纳物业服务费。2013年1月28日，原告与沙杨路社区签订《物业管理服务委托合同》约定物业管理服务费住宅按照重庆市物价局文件渝价（2009）217号文件收取，该文件附表明确涉案小区住宅公共服务费（不含电梯费）为0.75元/月/平方米。公共服务费+电梯费按1元/月/平方米收取。2016年4月21日、2017年11月10日，原告与重庆市沙坪坝区xxxx业主委员会签订的两个《物业管理服务委托合同》均约定住宅物业服务费标准为1元/月/平方米。被告房屋建筑面积为73.38平方米。因此，2016年1月1日至2018年7月31日期间，被告应交纳的物业服务费为2274.78元（1元/月/平方米×73.38平方米×31个月）。故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 二、关于原告要求被告支付2016年1月1日至2018年7月31日期间公摊费共计159元的诉讼请求。 原告与沙杨路社区签订《物业管理服务委托合同》约定涉案小区的公摊费为每户6元/月，则被告在2016年1月1日至2016年4月30日期间的公摊费应为24元（6元/月×4个月）。原告与重庆市沙坪坝区xxxx业主委员会签订的两个《物业管理服务委托合同》均约定公摊费均为每户5元/月，则被告在2016年5月1日至2018年7月31日期间公摊费应为135元（5元/月×27个月）。综上，被告在2016年1月1日至2018年7月31日期间应当向原告交纳的公摊费共计为159元。故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 三、关于原告要求被告违约金的诉讼请求。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，被告未按约交纳物业服务费已属违约，其应当向原告支付违约金。原告与重庆市沙坪坝区渝碚路街道沙杨路社区居民委员会、重庆市沙坪坝区xxxx业主委员会签订的三份《物业管理服务委托合同》均约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日（次月一日）起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。现原告自愿将标准降低为“按照年利率24%计算”，不违反法律的规定，本院予以支持。因此，该违约金以被告每月欠付的物业服务费73.38元为基数，从次月1日起，按照年利率24%计算至付清时止。 因被告王志锦下落不明，本院依法对其进行公告传唤，现公告期间届满，被告王志锦仍未到庭应诉，本院依法对其缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《重庆市物业管理条例》第十二条第二款、第二十七条第（三）款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告王志锦于本判决发生法律效力之日支付原告重庆福光物业管理有限公司2016年1月1日至2018年7月31日期间的物业费2274.78元。 二、被告王志锦于本判决发生法律效力之日支付原告重庆福光物业管理有限公司2016年1月1日至2018年7月31日期间的公共水电费159元。 三、被告王志锦于本判决发生法律效力之日支付原告重庆福光物业管理有限公司违约金，该违约金以2016年1月1日至2018年7月31日期间被告每月应当交纳的物业服务费73.38元为基数，从次月1日起，按照年利率24%计算至付清时止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由被告王志锦负担，限被告王志锦于本判决发生法律效力之日支付原告重庆福光物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。 审 判 长  龚陵川 人民陪审员  刘明亮 人民陪审员  贾永志 二〇一九年三月五日 法官 助理  方 宇 书 记 员  李夏露