江西省万安县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0828民初146号原告（反诉被告）：张精华，男，汉族，1966年10月22日生，江西省万安县人，住万安县。原告（反诉被告）：高桂英，女，汉族，1968年8月8日生，江西省万安县人，住万安县。系张精华之妻。委托诉讼代理人：罗人锴，江西五云律师事务所律师。被告（反诉原告）：江西富盈置业有限公司，住所地：江西省遂川县泉江镇工农兵大道**。统一社会信用代码：913608276749704174.法定代表人：厉建庆，经理。委托诉讼代理人：梁远明，江西映山红律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖友，江西映山红律师事务所律师。原告（反诉被告）张精华、高桂英与被告江西富盈置业有限公司（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张精华及其委托诉讼代理人罗人锴、被告（反诉原告）江西富盈置业有限公司的委托诉讼代理人梁远明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张精华、高桂英向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还多收的购房款256895.54元；支付迟延交付房产证违约金1333.6元；共计258229.14元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2016年1月31日订立二份《房屋订购/缴款确认单》，购买被告开发的位于万安县五丰镇的万福广场商铺26号和地下附属商铺各一间。其中地下附属商铺建筑面积约25.6平方米，单价每平方米6000元，总价款153600元。商铺85.328米，价格为每平方米13756.12元，总价款为1180000元。2016年2月29日再次订立《商品房买卖合同》，原告购买被告商铺26号，面积为85.328米，价格为每平方米13756.12元，总价款为1180000元。。地下附属商铺不要再订合同二间商铺原告都已付清全款。现经万安县房产局测量出商铺的面积只有66.653平方米，少了18.675平方米。根据双方合同约定，购房款多退少补，被告应当退还购房款256895.54元，可是被告拒不退还购房款给原告，另外双方合同约定应在2016年6月30日交付房屋，在交房后290天内交付房产证，否则按总房款的0.1%支付违约金给原告，由于合同是在万安县订立和履行，标的物也在万安县城，故起诉请判如所求。被告（反诉原告）江西富盈置业有限公司辩称并反诉称，本案商品房实测面积为94.33平方米，后面部分分两层，层高7米左右，交房后被告会在中间浇筑楼面，上面部分和前面一起属于店铺，下面部分才是地下附属部分。因此，店铺总面积超出合同约定面积8.55平方米，原告还应补差价。我方未出现迟延交付房产证的违约行为，应当驳回原告的诉请。同时反诉要求原告补店铺差价117614.82元。为支持自已的主张，双方均向本院提交了证据。经质证，对对方提交的证据，双方均无异议。本院依法予以采信并在卷佐证。根据双方当事人提交的证据及庭审陈述，可以认定以下法律事实：2016年1月31日，原告与被告订立了两份《房屋订购/缴款确认单》，原告购买被告开发的位于万安县五丰镇的万福广场商铺26号和地下附属商铺各一间。其中地下附属商铺建筑面积约25.6平方米，单价每平方米6000元，总价款153600元。2016年2月29日，双方正式签订《商品房买卖合同》。合同约定：“原告购买被告开发的商铺26号房，该商品房用途为商业，属混合结构，建筑层数地上0层，，地下**建筑面积共85.78平方米，其中内建筑面积85.328平方米，分摊面积0.45平方米，单价13756.12元，总价款1180000元。第五条，面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意自行约定：最终以房地产管理局登记发证部门实测面积为依据进行据时结算房款，多退少补。第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……。”同日，双方签订合同补充协议，约定：“经相关主管部门出具综合验收证明后一年内办理房产证。”合同签订后，原告方已支付了店铺及地下附属商铺的价款。2016年6月30日，被告交付了该房产。被告交付该房产时地下附属商铺中间并未浇筑楼板隔层。2018年4月23日，被告开发的该项目验收。并于2018年9月11日办理了房产证，房产证上登记房屋建筑面积前段面积为66.653平方米，后段面积为27.677平方米，总共面积为94.33平方米。现原告认为经房产部门测量的前段面积即为店铺面积少了18.675平方米且延迟办理房产证，故诉至法院。而被告认为店铺面积包括前段和后段的总面积，比合同面积多了8.55平方米，故反诉至本院。本案主要争议焦点在于：1、《商品房买卖合同》中约定的店铺面积是指房产证上所标示的前段面积？还是包括前后段一起的面积？2、被告是否存在延迟办理房产证的违约行为？本院认为：原、被告签订的《房屋订购/缴款确认单》及《商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示，合法有效。原、被告间依法形成了商品房买卖合同法律关系。双方均应按照合同约定及法律规定履行各自的合同义务。本案中，原告购买的商铺包括前段临街部分和后段地下部分。在《房屋订购缴费确认单》中原告缴费的面积分别为25.6平方米和85.78平方米，在《商品房买卖合同》中只对85.78平方米的商铺作出了约定，而在产权证上登记的前段面积为66.653平方米，后段面积为27.677平方米，总面积为94.33平方米。如果按照被告辩称的合同约定商铺面积85.78平方米包含了后段中间隔层的面积，那依据测绘站测量的商铺长宽可计算出后段地下面积约为27平方米，则前段临街面积就只有约58平方米了，而这是与事实不符的。同时在原告签订确认单和合同时，商铺后段中间并未隔层，只有一层，合同中也未对后段中间隔层作出约定与说明，应当视为当时原告购买时的意思表示即是后段只为地下附属部分，85.78平方米的面积仅为前段临街部分的面积。而被告也没有提供证据证明原告在购买时对该后段分上下两层即中间隔层部分进行了说明及约定的事实，故商铺后段应视为一层即为地下附属部分。虽然被告辩称其提供的测绘报告中26号店铺前后为一整体，但在合同签订时被告未向原告说明后段为二层，中间隔层价钱同前面店铺相同并成一整体，由此导致的损失应由被告自行承担。因此，对于商品房面积有差异的，有合同约定依照合同约定，即“最终以房地产管理局登记发证部门实测面积为依据进行据时结算房款，多退少补”。原告依合同以单价13756.12元缴纳的房款，对差额18.675平方米的房款被告应当退回。故对原告要求退差额的诉讼请求，本院依法予以支持。反之，对反诉原告即被告的反诉请求，本院依法不予支持。在《商品房买卖合同》中虽然约定了关于产权登记的时间限制，但在后面的补充规定中对办证时间又进行了补充约定，且双方均签名，应当视为双方当事人作出了新的意思表示一致协商对其内容进行了修改。因此，对产权登记的时间约定应采用新的补充意见。而根据新的补充意见，被告办理产权证并未超出约定时限。因此，对原告要求被告支付迟延交付违约金的诉讼请求，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江西富盈置业有限公司退回原告（反诉被告）张精华、高桂英商品房面积差额256895.54元；二、驳回原告（反诉被告）张精华、高桂英的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）江西富盈置业有限公司的诉讼请求。诉讼费5173元，反诉费1334元，由被告（反诉原告）江西富盈置业有限公司承担。当事人一方未在规定的期限内履行义务，另一方当事人要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向人民法院申请强制执行，由此发生的费用由不履行义务的当事人承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判长 曾 亮审判员 乐瑞晶审判员 肖泉军二〇一九年三月二十八日书记员 谢 菁