山东省滕州市人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0481执异22号异议人（被执行人）：刘军，男，1964年8月8日出生，汉族，居民，住滕州市。申请执行人：张志得，男，1976年11月7日出生，汉族，居民，住滕州市。被执行人：刘婷婷，女，1976年9月15日出生，汉族，居民，住滕州市。在本院执行申请执行人张志得与被执行人刘婷婷、刘军民间借贷纠纷一案中，异议人刘军对本院（2015）滕法执字第1450号之一执行裁定书,评估、拍卖滕州市府前商贸广场营业房七套房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人刘军称，一、对涉案房产进行评估拍卖时，选择鉴定机构没有征求异议人的意见，没有通知异议人到场，没有告知评估机构的选择情况，更没有对估价报告给异议人依法送达，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六、九条的规定。二、山东众合土地房地产评估有限公司所作的房地产估价报告不能作为拍卖程序的依据。估价报告作出时间是2016年5月31日，人民法院拍卖的时间确是在2017年6月14日，依据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条之规定“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年”，该估价报告得出的结果已然不能作为认定保留价和起拍价的依据。其次，估价报告采用的“比较法”的方法进行估价，但没有将涉案房屋的装修价值考虑进去，评估结果不具备客观公正性。三、本案的拍卖程序存在重大瑕疵，根据法[2012]30号《最高人民法院关于实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定〉有关问题的通知》第四条，人民法院对外委托评估拍卖案件，须在人民法院诉讼资产网上发布拍卖公告，公示评估、拍卖相关信息和结果。本案的公告、拍卖均不符合最高院规定的程序性要件，存在重大瑕疵，不具有有效性。综上，本案执行程序违法，严重低估了异议人的房产价值，请求撤销（2015）滕法执字第1450号执行裁定书，将涉案房产恢复至异议人名下，并对房产进行重新评估、拍卖。本院查明，在执行申请执行人张志得与被执行人刘婷婷、刘军民间借贷纠纷一案中，依申请执行人的申请，本院于2015年8月27日作出（2015）滕法执字第1450号执行裁定书、协助执行通知书，查封被执行人刘军所有的位于滕州市府前商贸广场营业房七套（房产证号为0190004427-××号）以及位于滕州市安乐街房产一处。2016年1月8日，本院作出（2015）滕法执字第1450-2号执行裁定书，裁定拍卖被执行人刘军所有的位于滕州市府前商贸广场营业房七套（房产证号为0190004427-××号）。当日，本院向被执行人刘军、刘婷婷送达该执行裁定书。被执行人刘军在执行笔录中称“我现在确实没有这么多钱履行，我在商贸广场有七套营业房，你们可以卖我这些房子。姓颜的在这个房子开了一个宾馆。对这七套营业房你们拍卖就是，我决没有任何意见。评估拍卖机构我没有什么选择，你们随机选也行，指定也行，我没有意见。”2016年4月12日，本案移交本院技术室委托评估机构对涉案房产进行市场价值评估，当日向被执行人刘军邮寄送达了选择评估机构通知书，并通过录音电话通知申请执行人张志得，通知当事人于2016年4月19日9时到本院技术室选择评估机构，告知其逾期不到场则视为放弃相关权利。2016年4月19日9时30分，在双方当事人均未到场的情况下，本院技术室采用随机摇号方式进行选择评估机构，随机选择了山东众合土地房地产评估有限公司对该涉案房产进行价值评估。2016年4月29日10时许，本院组织评估机构进行了现场勘验。2016年5月31日，山东众合土地房地产评估有限公司出具了众合评字（2016）第0143号房地产估价报告（评估市场总价值188.17万元）。2016年6月7日，本院向被执行人刘军、刘婷婷送达该房地产估价报告。2016年8月12日，被执行人刘军向本院提交补充评估申请书，认为山东众合土地房地产评估有限公司出具的众合评字（2016）第0143号房地产估价报告中漏项“装饰、装修费用”，营业房作为东泰商务宾馆使用，改建、装修在评估前发生，宾馆装饰、装修费用635287.498元，在租赁合同到期后归出租方所有，要求补充评估。对此，本院通知被执行人刘军提供相关装饰、装修费用的证据。2017年4月18日，被执行人刘军在执行笔录中称“装饰、装修确实是承租人出资的，明天再来向法院说明是否还要补充评估。对法院通知我如不提供证据证明，将按照估价报告的价格进行拍卖的情况听清了。”2017年4月24日，颜渴望在调查笔录中称“226-232号营业房是2011年9月租刘军的，租完后对该房屋进行了改建、装饰装修，刘军是同意的。2016年初，对这七间营业房又进行了装饰、装修，我花了635287元。装修之前刘军的对象刘玲同意续租五年后才进行的。当时讲好再租五年，装修的钱能挣回来，就不要了。如对该房进行拍卖，我申请对装修进行评估，把装修的钱给我。如果拍卖后按我和刘军的合同租给我五年，我就不要求对改建、装饰装修进行评估了。”2017年5月9日，本院依法委托拍卖机构山东金秋拍卖有限公司在中国拍卖行业协会网络拍卖平台对该涉案房产进行公开拍卖，并于当日在枣庄日报刊登司法拍卖公告，定于2017年6月14日以159.94万元作为保留价进行第一次公开拍卖。拍卖公告特别说明：竞买人与现房屋承租人按原租金签订五年房屋租赁合同。本院通知了优先购买权人（颜国宏）颜渴望。因无人竞买，第一次拍卖流拍。2017年8月14日，本院依法通知拍卖公司在上次拍卖保留价的基础上降低20%后再行拍卖，并于2017年8月18日在枣庄日报刊登司法拍卖公告，定于2017年9月5日以127.952万元作为保留价进行第二次公开拍卖。仍因无人竞买而第二次拍卖流拍。2017年9月5日，被执行人刘军提交书面申请，申请给予三个月时间销售龙水华庭小区的商品房，出售房款交到法院指定账户，规定时间房子销售不出去，可继续执行女人街的营业房（此房于2017年9月1日与颜渴望签订十年租赁合同）。2018年5月23日，本院作出（2015）滕法执字第1450号之五执行裁定书，裁定将被执行人刘军所有的位于滕州市府前商贸广场营业房七套（房产证号为0190004427-××号），以流拍价格127.952万元抵偿给申请执行人张志得所有；申请执行人张志得持裁定书到有关机构办理房屋转移登记手续。2018年6月10日，本院向被执行人送达了该执行裁定书。2018年6月14日，本院向滕州市房地产交易所送达协助执行通知书，协助办理了不动产转移登记。2018年10月15日，本院在调查笔录中告知颜渴望“涉案房屋经拍卖流拍后抵偿给申请执行人张志得，租赁合同到期后如继续承租，需要与张志得签订租赁合同。”2018年12月20日，本院作出（2015）滕法执字第1450号公告，责令被执行人于2019年1月1日前搬出位于滕州市府前商贸广场营业房七套，逾期，本院将依法强制执行。异议人刘军遂提出书面异议，请求撤销（2015）滕法执字第1450号执行裁定书，将涉案房产恢复至异议人名下，并对房产进行重新评估、拍卖。上述事实，有书证强制执行申请书、本院（2015）滕民初字第1890号民事判决书，（2015）滕法执字第1450号、第1450-2号、第1450号之五执行裁定书、协助执行通知书、公告，众合评字（2016）第0143号房地产估价报告、委托移交单、通知、拍卖公告、流拍报告等证据证实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》第十三条规定“司法辅助工作部门专门人员收案后，除第十一条第二款的情况外，应当在3个工作日内采取书面、电传等有效方式，通知当事人按指定的时间、地点选择专业机构或专家。”第十四条规定“当事人不按时到场，也未在规定期间内以书面形式表达意见的，视为放弃选择专业机构的权利。”第十六条规定“协商选择程序如下：。（六）有下列情形之一的，采用随机选择方式：。3、一方当事人表示放弃协商选择权利，或一方当事人无故缺席的。”本案对涉案房产进行查封、评估、拍卖，当面告知了被执行人，被执行人亦表示同意拍卖该房产，并明确放弃选择专业机构的权利。本案对涉案房产委托评估机构进行价值评估时，依照上述规定通知了当事人选择专业机构，当事人经有效通知无故缺席，亦视为放弃选择专业机构的权利。且被执行人刘军亦向本院明确表示过可随机选择评估拍卖机构，现又反悔，有违诚信原则。本案采用随机选择方式选择具有评估资质的评估、拍卖机构，评估、拍卖程序合法。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条规定“网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。”第三十八条规定“本规定自2017年1月1日起施行。施行前最高人民法院公布的司法解释和规范性文件与本规定不一致的，以本规定为准。”本案拍卖机构在接受委托后，拍卖三十日前在枣庄日报上刊登了拍卖公告，在中国拍卖行业协会、山东省拍卖行业协会及相关网站上发布了相关信息，符合最高人民法院规定的程序性要求，合法有效。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”第十六条规定“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。”第二十六条规定“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条规定“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”本院向被执行人依法送达涉案房产的估价报告后，当事人在限定期限内未提出异议，应当视为该估价报告有效。异议人提出“房地产估价报告中漏项装饰、装修费用”，因异议人限期内未提供补充评估的相关依据，而且承租人颜渴望明确主张其为该装饰、装修费用的权利人；本案在拍卖公告中对相关租赁事项亦作了特别说明，拍卖中已充分考虑了承租人的该项合法权益；异议人要求补充评估，无事实和法律根据。异议人提出“人民法院拍卖时估价报告作出时间超过一年，该估价报告结果不能作为认定保留价和起拍价的依据”，本院发布拍卖公告的时间是2017年5月9日，距估价报告作出时间2016年5月31日未超过一年，该估价报告的结论在有效期内，可以作为确定保留价和起拍价的依据。而且本案对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终的交易价格需在拍卖程序中通过市场竞价形成，而非由评估价所决定，异议人仅以低估了房产价值为由请求重新评估、拍卖，本院不予支持。本案在拍卖前的公告中已告知异议人相关权利，拍卖中确定起拍价及其降价幅度等事项，均符合上述规定，拍卖程序合法。在第二次拍卖无人竞买的情况下，申请执行人同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产，本院依法裁定将该财产交付申请执行人抵偿债务，执行程序合法。因此，异议人提出的异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条之规定，裁定如下：驳回异议人刘军的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省枣庄市中级人民法院申请复议。审判长 颜 伟审判员 王奉潮审判员 张玉军二〇一九年三月八日书记员 张 莉