浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终9294号 上诉人（原审原告）浙江中浙房地产开发有限公司，住所地杭州市惠民路75-5-2，统一社会信用代码：91330000728457804N。 法定代表人应忠良，董事长。 委托代理人（特别授权）吴楚云、周锦惠，浙江天复律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地杭州市西湖区保俶北路****，统一社会信用代码：91330100725878902R。 法定代表人陆斌斌，副总裁。 委托代理人（特别授权）吴苏华、梅云佳，杭州我爱我家房地产经纪有限公司员工。 上诉人浙江中浙房地产开发有限公司（以下简称中浙公司）因与被上诉人杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）物权保护纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初2711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现年已审理终结。 原审法院认定，2015年1月19日，中浙公司与李帅签订《房屋租赁合同》约定：中浙公司将位于杭州市滨江区伟业路太阳国际公寓650、652、654、656、658、660号房屋出租给李帅作为合法经营（除餐饮业）使用，租赁期限为9年，自2015年1月9日至2024年1月8日止。关于房屋的转让与转租，合同第七条约定，未经中浙公司同意，李帅不得转让，可部分分租（不得经营餐饮业），也不得更改双方租赁关系。后因李帅未依约支付房屋租金，中浙公司于2017年6月7日诉至原审法院，原审法院于2017年10月26日作出（2017）浙0108民初2980号民事判决书，判决中浙公司与李帅、李红杉于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》于判决生效之日解除；李帅、李红杉应于判决生效之日起十五日内将位于浦沿街道伟业路650、652、654、656、658、660号房屋腾退并返还给中浙公司；李帅、李红杉应于判决生效之日起三十日内支付给中浙公司租金、房屋占有使用费（截至2017年7月9日租金为1050000元、2017年7月10日起至合同解除之日租金按照年租金1760000元计算、房屋占有使用费自合同解除之日次日起计算至实际腾退房屋之日止按照年租金1760000元计算）及违约金440000元。该民事判决书于2017年11月18日生效。另查明，中浙公司与我爱我家公司均确认以下事实：李帅与我爱我家公司签订《租房租赁合同》一份。依据双方认可的上述合同，可认定我爱我家公司向李帅承租浦沿街道伟业路650-652号、建筑面积为300平方米。租赁期限自2016年3月20日至2021年4月4日。我爱我家公司已于2017年2月8日支付2017年4月5日至2018年4月4日的租金。中浙公司一审的诉讼请求为：1、判令我爱我家公司腾退并返还位于杭州市滨江区伟业路太阳国际公寓650-652号房屋；2、判令我爱我家公司支付自2017年11月19日起至实际腾退之日止的逾期腾退房屋占有使用费（暂计算至2018年4月19日为166500元，此后逾期腾退房屋占有使用费按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算）；3、判令由我爱我家公司承担本案诉讼费用。 原审法院认为，中浙公司要求我爱我家公司腾退房屋并支付相应的房屋占有使用费，其主要依据系认为中浙公司与李帅签订的《房屋租赁合同》经原审法院判决已于2017年11月18日解除，我爱我家公司此后对该房屋已构成无权占有。对此，原审法院认为，中浙公司与李帅于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》第七条，已明确约定，承租人李帅可以将其承租的房屋分租。该意思表示虽然系向合同相对人李帅作出，但同时也向欲进行承租该房屋的不特定第三人作出。我爱我家公司基于出租人中浙公司的承诺，信赖该意思表示，并与转租人李帅签订房屋租赁合同，我爱我家公司的信赖利益应予以保护。次承租人我爱我家公司占有使用杭州市滨江区伟业路650-652号房屋，其占有权源系基于两方面，一方面是出租人中浙公司同意李帅分租的承诺，另一方面系其与转承租人李帅签订的租赁合同。中浙公司与李帅之间的房屋租赁合同，虽已于2017年11月18日解除，因合同系债权行为，依据合同相对性原则，该合同解除的效力并不及于我爱我家公司，合同解除也不能导致中浙公司同意承租人李帅分租原承租房屋的意思表示撤销，在李帅与我爱我家公司的合同未解除的情况下，并未发生导致我爱我家公司对涉案房屋的合法占有权源丧失的法律事实。换言之，中浙公司同意李帅转租的承诺，不管是基于李帅向其承租房屋的事实，还是基于其与李帅存在其他法律关系的原因（例如，李帅与中浙公司有其他债权债务关系），均不会影响我爱我家公司对房屋的合法占有。中浙公司与李帅之间的合同解除，并不意味着中浙公司于合同解除时即取得了杭州市滨江区伟业路650-652号房屋的占有，其取得占有，仍需要李帅（李红杉）实际履行返还占有义务。由于李帅将该房屋转租给我爱我家公司，而我爱我家公司又未丧失其合法取得的占有权源，在李帅与我爱我家公司租赁关系存续期间，房屋直接占有人为我爱我家公司，李帅在法律上只能返还伟业路650-652号房屋的间接占有，而非直接占有。综上，出租人中浙公司要求我爱我家公司腾退房屋无事实与法律依据。我爱我家公司与李帅之间的房屋租赁合同未解除，我爱我家公司有向李帅支付租金的义务。当然，因中浙公司与李帅的房屋租赁合同已于2017年11月18日解除，李帅此后取得租金，对中浙公司而言，是否构成不当得利，或者，中浙公司代位李帅要求我爱我家公司支付租金，均系另一法律问题。中浙公司已要求李帅支付房屋占有使用费，在本案中，又以我爱我家公司无权占有为由，要求其再支付房屋占有使用费，并无事实与法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回浙江中浙房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费3630元，减半收取1815元，由浙江中浙房地产开发有限公司负担。 宣判后，中浙公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院适用法律错误。原审法院在处理上诉人与被上诉人之间的实体法律问题时，却仅适用程序法即《民事诉讼法》第六十四条第一款判令驳回上诉人的诉讼请求,致使原审判决缺乏法律依据。二、本案中应当适用《物权法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定判令支持上诉人的原审诉讼请求。理由分述如下：1、上诉人与案外人李帅、李红杉签订的《房屋租赁合同》已经解除，被上诉人已丧失占有的基础，现仍占有案涉房屋系无权占有，上诉人有权要求被上诉返还案涉房屋。上诉人与案外人李帅、李红杉之间的房屋租赁合同纠纷业经杭州市滨江区人民法院作出生效判决,该判决书判令案涉房屋承租人李帅、李红杉于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》于判决生效之日(2017年11月18日)起解除。李帅、李红杉于判决生效之日(2017年11月18日)起十五日内将位于浦沿街道伟业路650、652、654、656、658、660号房屋腾退并返还给上诉人。而原审法院认为“李帅、李红杉只能返还660号房屋的间接占有，而非直接占有”是直接否定了生效法律文书的既判力,在毫无事实和法律依据的情况下使另案生效法律文书丧失了可执行性。本案中，被上诉人与李帅、李红杉之间的租赁关系是以承租人的承租权为基础的,在李帅、李红杉已经丧失了占有的权利来源的情况下，被上诉人基于与李帅、李红杉之间的转租合同占有租赁房屋的合法占有权源亦随之丧失。根据《物权法》第三十九条规定:所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三十四条:无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。虽然上诉人与李帅、李红杉之间的《房屋租赁合同》约定李帅、李红杉有权转租，但由于李帅、李红杉与上诉人之间的租赁关系已经消灭在此前提下，无论转租事宜是否经过上诉人同意,均不影响上诉人在本案中行使物权保护请求权。并且,根据《合同法》第二百二十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定,上述法律规定中所指的次承租人的腾退义务以及以代付租金和违约金来抗辩出租人合同解除权的权利都是在“有效转租”的前提下进行的，否则该司法解释第十七条就不用以“但书”的形式规定“但转租合同无效的除外”。所以，不存在原审法院认为在出租人同意转租的情况下就不能要求次承租人腾退并返还房屋的问题。2、上诉人有权要求被上诉人支付至实际腾退日止的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条规定:房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。再结合《江苏省高级人民法院关于印发的通知》第三十一条规定“房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后,承租人逾期退房的,出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的,出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失,承租人承担连带赔偿责任。”以及《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中回答的：房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后,承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的,应予支持。因此，在李帅、李红杉以及被上诉人拒不腾退案涉房屋的情况下,上诉人有权要求其对案涉房屋的占有使用费承担连带责任。中浙公司要求承租人承担占有使用费与要求次承租人承担占有使用费之间是-种兼有的权利，并不存在矛盾。所以，原审法院认为中浙公司向承租人李帅、李红杉主张了占有使用费就不能再向作为次承租人被上诉人主张占有使用费的认定是错误的。综上。 请求二审法院:1、依法撤销(2018)浙0108民初2711号民事判决书，依法改判支持上诉人原审的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人我爱我家公司在二审中答辩称：首先，上诉人与李帅、李红杉的《房屋租赁合同》虽经法院判决已于2017年11月18日依法解除了，但被上诉人与李帅之间的《房屋租赁合同》并没有因此被自然解除。这两个《房屋租赁合同》系两个互相独立的合同。现有的相关法律及司法解释也未涉及次承租人的租赁合同因出租人与承租人的合同解除后视为同时解除的相关规定。因此，被上诉人依据与李帅的《房屋租赁合同》，合法的占有案涉房屋，不存在上诉所称的无权占有。其次，针对上诉人要求被上诉人支付自2017年11月19日起的房屋占有使用费更无事实和法律依据。该房屋占有使用费，上诉人已在(2017)浙0108民初2980号民事生效的判决中已获得支持，换言之，上诉人的损失已在该份判决中涵盖了。至于，上诉人仍未执行到位，并非取决于被上诉人。上诉人的损失全因李帅、李红杉的不诚信行为导致，与被上诉人无关。同时，李帅、李红衫也未尽全面腾房义务，上诉人由此造成的损失及持续扩大部分损失，也是因李帅、李红杉导致的。最后，上诉人提及的《江苏省高级人民法院关于印发的通知》及《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》均是其他地方法院的审理意见，不能作为本案判案依据。故此，被上诉人认为一审法院事实清楚,适用法律正确,程序正当，应予以维持。 二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据材料。 经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，2015年1月19日中浙公司与李帅签订《房屋租赁合同》，将杭州市滨江区伟业路太阳国际公寓650、652、654、656、658、660号房屋出租给李帅，该租赁关系合法有效。根据上述协议中关于李帅“可部分分租”的约定，2016年李帅与我爱我家公司签订《房屋租赁合同》，将伟业路太阳国际公寓650、652号房屋租赁给我爱我家公司，该租赁关系也应认定有效。但在2017年6月因李帅拖欠租金，中浙公司向法院起诉，一审法院判决解除了中浙公司与李帅签订的《房屋租赁合同》等，导致我爱我家公司继续租赁上述房屋没有了合法依据，同时，我爱我家公司也只是支付了2018年4月4日以前的租金，之后的房屋租金也一直没有支付，故现中浙公司要求腾退伟业路太阳国际公寓650、652号房屋，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条等规定，本院应予支持。关于中浙公司提出的要求我爱我家公司支付自2017年11月19日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费一节，因中浙公司在与李帅等的诉讼中，已经提出要求李帅等支付浦沿街道伟业路650、652、654、656、658、660号房屋至实际腾退期间的房屋占有使用费，原审法院也判决了李帅等向中浙公司支付自双方的租赁合同解除之日次日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费及违约金等，而中浙公司在本案中又提出了要求我爱我家公司支付其中的650、652号房屋至实际腾退之日止的房屋占有使用费，系重复主张，故本院不予支持。综上所述，原审法院认定中浙公司与李帅之间的合同解除效力不及于我爱我家公司，并不导致我爱我家公司对涉案房屋的占有权的丧失错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初2711号民事判决。 二、杭州我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于杭州市滨江区房屋腾退归还给浙江中浙房地产开发有限公司。 三、驳回浙江中浙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费3630元，减半收取1815元，由杭州我爱我家房地产经纪有限公司负担80元，浙江中浙房地产开发有限公司负担1735元；二审案件受理费3630元，由杭州我爱我家房地产经纪有限公司负担80元，浙江中浙房地产开发有限公司负担3550元。浙江中浙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内来本院退费，杭州我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内来本院缴纳应负担的费用。 本判决为终审判决。 审判长  俞建明 审判员  余江中 审判员  石清荣 二〇一九年三月一日 书记员  陈 磊