黑龙江省佳木斯市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）黑08行终15号上诉人（原审第三人）富锦市农村信用合作联社，住所地富锦市中央大街中段**。法定代表人关立群，理事长。委托代理人蒋云奎，黑龙江君德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佳木斯凯联家居有限公司，住，住所地佳木斯市向阳区南义兴社区红旗路南段/div>法定代表人孙淑芬，董事长。委托代理人韩振威，黑龙江中东律师事务所律师。原审被告佳木斯市不动产登记中心，住，住所地佳木斯市政府**楼/div>法定代表人付礼鹏，主任。委托代理人高云超，黑龙江中直律师事务所律师。原审第三人张伟民，男，1963年2月22日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。上诉人富锦市农村信用合作联社因与被上诉人佳木斯凯联家居有限公司及原审被告佳木斯市不动产登记中心、原审第三人张伟民预购商品房抵押权预告登记一案，不服佳木斯市向阳区人民法院（2017）黑0803行初44号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人富锦市农村信用合作联社的委托代理人蒋云奎、被上诉人佳木斯凯联家居有限公司的委托代理人韩振威、原审被告佳木斯市不动产登记中心的副书记徐庆国及其委托代理人高云超到庭参加诉讼。原审第三人张伟民经传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年12月原告在位于佳木斯市××区红旗××段建设大型家居商场即佳木斯凯联家居博览中心，该项目是佳木斯市向阳区人民政府招商引资项目。2010年4月，原告取得地号为1-52-1-100号土地使用权后，与宏基公司签订了该建设项目联营协议，由宏基公司出具相关手续，原告提供资金并负责该项目的征地、拆迁、回迁、组织建设工程、销售等全部工作。2011年4月佳木斯凯联家居博览中心竣工开业，原告开始经营该大型商场，并占有、使用至今。2011年3月，案外人张新（已被法院判处有期徒刑）以帮助原告佳木斯凯联家居有限公司贷款为由，拿走原告位于佳木斯市××区南义兴社区凯联家居博览中心1-5层房卡，由张新协调原佳木斯市不动产登记管理局（现工作职权归被告）及信用社等金融机构相关人员，与佳木斯市远诚房地产开发有限责任公司的高艳冰、倪金斌、白忠亮等人（均已被法院判处有期徒刑），采取伪造当时与原告建设项目联营的宏基公司公章、财务专用章、法定代表人名章及多枚自然人名章、婚姻登记证明及房屋买卖收据等手段，在原佳木斯市不动产登记管理局处将原告5张房卡中的2-5层房卡分割，机打出65份商品房买卖合同，虚假销售到张伟民、关善鑫等自然人名下，被告于2012年3月21日为第三人张伟民办理了佳房预向字第20120352号预购商品房预告登记。2012年3月16日，第三人张伟民与第三人富锦市农村信用合作联社下属富锦镇信用社签订（富锦）农信个借字（2012）第12号个人借款合同、（富锦）农信借字（2012）第12号---抵第12号抵押担保合同，借款人为张伟民，借款用途为购房，借款金额400万元，富锦镇信用社并未实际履行该合同，以该虚假销售的预购商品房为抵押物，于2012年3月23日在被告处办理了佳房预向字第201201222号预购商品房抵押权预告登记，预告登记义务人为张伟民，预告登记权利人为富锦市农村信用合作联社富锦镇信用社。2016年11月21日黑龙江省林区中级人民法院以张新、佳木斯市远诚房地产开发有限责任公司、高艳冰、倪金斌、白忠亮等构成骗取贷款罪，作出（2016）黑75刑终23号终审刑事判决，该判决中对办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记所提交的相关材料系虚假伪造等事实予以了认定。另查明，2012年5月8日第三人佳木斯市富锦市农村信用合作联社下属富锦镇信用社与案外人曲秋菊、第三人张伟民签订了（富锦镇）农信个借字（2012）第090003号个人借款合同，借款人为曲秋菊，借款用途为购买农用物资，借款金额400万元，富锦镇信用社发放了该笔贷款，但该笔贷款由佳木斯市远诚房地产开发有限责任公司实际使用，并承诺借款人和抵押人不能归还贷款本息时，由其承担一切责任偿还贷款本息，直至还清为止。同日，富锦镇信用社与第三人张伟民签订了（富锦镇信用社）农信借字（2012）第090003号---抵第090003号抵押担保合同，用张伟民名下作为预告登记义务人的佳房预向字第201201222号预购商品房抵押权预告登记证为该笔借款担保。2015年1月4日，第三人富锦市农村信用合作联社在佳木斯市中级人民法院对曲秋菊、张伟民、佳木斯市远诚房地产开发有限责任公司提起金融借款合同民事诉讼，佳木斯市中级人民法院于2015年12月1日作出（2015）佳商初字第9号民事判决，判决曲秋菊与佳木斯市远诚房地产开发有限责任公司偿还借款本金400万元及利息，张伟民在抵押担保合同约定的抵押担保范围内承担担保责任，驳回富锦市农村信用合作联社的其他诉讼请求。2016年9月，第三人富锦市农村信用合作联社依据该民事判决向佳木斯市中级人民法院申请对虚假销售到张伟民名下的房屋进行执行，原告作为案外人提出执行异议，佳木斯市中级人民法院于2016年12月14日作出中止执行裁定，认为原告执行异议理由成立。对此，第三人富锦市农村信用合作联社于2017年1月16日向佳木斯市中级人民法院提起执行异议之诉。原审法院经审理认为，被告作为辖区内的房产管理部门，具有依法办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记的法定职权。本案所涉房产的建设工程规划许可证、施工许可证载明其开发单位为宏基公司，但房产所处的土地使用权已于2010年4月登记在原告名下，宏基公司亦书面同意将佳木斯凯联家居博览中心房屋登记在原告名下，且原告实际占有使用至今，故原告具备诉讼主体资格。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》、最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释的规定，“权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断”、“由于不属于起诉人自身的原因超过起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期间内”，故原告在黑龙江省林区中级人民法院作出终审判决后提起行政诉讼并未超过法定的起诉期限。第三人富锦市农村信用合作联社称原告在其房屋被他人预告登记中存在重大过错，但所举证据不足以证实原告存在重大过错，对此意见，本院不予支持。由于被告在为第三人办理预购商品房抵押权预告登记时所依据的预购商品房预告登记证，已经黑龙江林区中级人民法院（2016）黑75刑终23号终审刑事判决认定，系通过违法犯罪手段所取得，第三人张伟民并未实际购买房屋，加之第三人富锦市农村信用合作联社主张权利的主合同即（富锦镇信用社）农信个借字（2012）第090003号借款合同，与本案办理预购商品房抵押权预告登记的（富锦）农信个借字（2012）第12号借款合同并非同一笔借款，其主张权利的借款合同项下并未在房屋登记管理部门办理抵押权预告登记，与本案没有法律和事实上的关联性，由此可以认定本案预购商品房抵押权预告登记的主合同即（富锦）农信个借字（2012）第12号借款合同并未真实发生交易，其项下的从合同即（富锦）农信借字（2012）第12号---抵第12号抵押担保合同不存在生效条件，因此被告为第三人所办理的预购商品房抵押权预告登记无事实基础，第三人富锦市农村信用合作联社不属于善意第三人，原告作为预购商品房的权利人要求撤销该抵押权预告登记的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》（修改前）第四十九条第三款之规定，判决撤销被告佳木斯市不动产登记中心为第三人富锦市农村信用合作联社、张伟民办理的佳房预向字第201201222号预购商品房抵押权预告登记。案件受理费50元，由第三人张伟民承担。上诉人富锦市农村信用合作联社上诉称：一、被上诉人依法不具备诉讼主体资格。第一，“福地家园住宅及凯联家居博览中心”是佳木斯宏基房地产开发有限公司的房地产项目，开发手续在宏基公司名下，被上诉人只是以联营为名借用他人资质违法从事房地产开发，其违法行为不应受到司法保护。争议房产从未销售给被上诉人，目前仍在宏基公司名下，并已该公司名义分割销售。2017年9月张伟民和宏基公司共同申请撤销商品房买卖合同，进一步证明被上诉人不是争议房屋的合法权利人，无权以自己名义主张权利。第二，凯联家居博览中心是项目名称，由宏基公司开发。佳木斯市人民政府于2010年4月颁发的国有土地使用证上的使用权人是佳木斯市向阳区凯联家居博览中心，不是被上诉人。原审判决认为“但房产所处的土地使用权已于2010年4月登记在原告名下”属于认定事实错误。二、原审认定事实不清。原审中上诉人用刑事案件笔录证明被上诉人自愿将房卡交给张新，甚至在清楚房屋被分割测绘情况下仍不及时追回房卡。如果被上诉人没有将房卡交给张新，或在房屋被分割测绘时及时追回，都不会出现房屋被分割抵押的结果。这些笔录足以证明被上诉人对房屋被办理登记手续存在严重过错，原审未确认上述事实属于认定事实不清。三、原审适用法律错误。第一，本案是行政诉讼，《行政诉讼法》规定的起诉期限不是民法上的诉讼时效期间。原判将最高院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条作为裁判依据明显错误。第二，《行政诉讼法》（修订前）第三十九条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出”。本案中刑事判决显示被上诉人法定代表人孙淑芬最迟在2012年8月5日就知道具体行政行为（争议房屋被办理预告登记），如果被上诉人认为侵犯了自己的合法权益，应当依法在2012年11月5日前起诉，否则只能视为自行放弃权利，不应再得到保护。刑事程序对行使行政诉权无任何影响，况且本案涉及的刑事程序发生在2015年以后，不是在当年三个月的起诉期限内。第三，最高院《关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第四十三条（由于不属于起诉人自身的原因超过期限的，被耽误的时间不计算在起诉期间内）是指在法定起诉期限内发生了“不属于起诉人自身的原因”的事由造成超期，而不是超过起诉期限后发生的新情况。本案中在2012年8月5日至11月5日三个月的法定起诉期限内并未发生刑事程序，被上诉人报案是在2015年1月上诉人就借款合同纠纷起诉张伟民等人之后，远超《行政诉讼法》规定的三个月起诉期限。被上诉人完全是由于自身原因超过法定起诉期限，只能被驳回。原判混合适用最高院关于民事案件诉讼时效的解释以及关于执行行政诉讼法的司法解释，将被上诉人向公安机关报案作为解决超期起诉问题的理由，明显不当，请求二审予以纠正。四、上诉人取得抵押权预告登记，应予保护。虽然刑事判决认定张新等人利用虚假文件办理了《预购商品房预告登记证》，但上诉人当时不知道、也未同意、更未参与骗取登记证书。预告登记作为法律承认的一种不动产登记具有国家公信力支持，登记的权利人在法律上推定为真正的权利人，凡是信赖登记而与权利人进行的交易具有与真实的物权相同的法律效果。即使登记权利人与实际权利人不一致，对于他人而言也只能相信登记而不能相信其他证明。上诉人基于对房屋预告登记文件的信赖，办理了抵押权预告登记，虽然本案据以办理抵押登记的借款合同未实际履行，但鉴于上诉人在办理抵押权预告登记过程中并无过错，仍属于善意第三人，且抵押人后来又签订新的抵押合同，自愿在新的借款合同项下延用原来的登记手续，并不违反法律禁止性规定。原审判决撤销抵押权预告登记，将导致上诉人丧失借款担保权，直接减损上诉人的利益。综上，上诉人认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求：一、撤销佳木斯市向阳区人民法院（2017）黑0803行初44号行政判决，驳回被上诉人的诉讼请求，维持佳房预向字第201201222号预购商品房抵押权预告登记；二、全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人佳木斯凯联家居有限公司辩称：一、被上诉人是本案适格主体，有权提起诉讼。二、被上诉人得知房产被骗报警后，经黑龙江林区中院判决，被上诉人依据刑事判决认定后，进行行政诉讼。没有超出起诉期限。三、本案中的预购商品房抵押登记是在被上诉人不知情的情况下办理的。有刑事判决书为证。被上诉人不存在过错。四、上诉人在发放贷款中，有违规行为，在本案办理的预告抵押登记的贷款没有实际发放，不存在善意取得。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审被告佳木斯市不动产登记中心述称，不动产登记中心是承接了原不动产登记管理局所承办的该项业务，预购商品房抵押权预告登记经审查，符合相关登记标准，尽到了合理审慎的审查义务，符合预购商品房抵押权预告登记的相关要件。依据《房屋登记办法》十三条规定，申请人应当对申请登记材料真实性、合法性、有效性负责。登记部门只是形式审查，因此，符合房屋登记办法的规定。原审第三人张伟民未提出书面陈述意见。二审诉讼期间，被上诉人向本院提交的新证据有：一、（2018）黑08行终28号行政判决书。欲证明原审被告在为上诉人办理涉案预购商品房抵押权预告登记时所依据的预购商品房预告登记依法被撤销。二、（2018）黑民终686号民事判决书。欲证明被上诉人是涉案房屋的权利人，上诉人不属于善意取得，并且解除对涉案房屋的查封。经庭审质证，上诉人对被上诉人所举证据一、证据二的真实性无异议，对判决结果有异议。原审被告对被上诉人所举证据一、证据二均无异议。本院对被上诉人提供的证据一、证据二的真实性、合法性、关联性予以采信。上述证据可以证实原审被告办理涉案预购商品房预告登记被依法撤销。上诉人对涉案房屋不存在抵押权的善意取得。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，上诉人富锦市农村信用合作联社与被上诉人佳木斯凯联家居有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月24日作出（2018）黑08民初52号民事判决，驳回富锦市农村信用合作联社的诉讼请求。富锦市农村信用合作联社对此不服，向黑龙江省高级人民法院提起上诉。黑龙江省高级人民法院于2018年11月28日作出（2018）黑民终686号民事判决，驳回上诉，维持原判。涉案预购商品房预告登记已被生效的（2018）黑08行终28号行政判决撤销。再查明，原佳木斯市不动产登记管理局已经撤销机构，不动产登记工作由佳木斯市不动产登记中心负责。本院认为：《房屋登记办法》第四条第一款规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。第二款规定，本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。根据上述规定，原佳木斯市不动产登记管理局是佳木斯市人民政府设置的负责本行政区域房屋登记工作的机构，办理房屋登记工作是其法定职责。《不动产登记暂行条例》第一条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。根据该规定，原审被告佳木斯市不动产登记中心是佳木斯市人民政府在本辖区内确定的不动产登记机构，原佳木斯市不动产登记管理局被依法撤销，由佳木斯市不动产登记中心继续行使其职权，办理不动产登记是原审被告的法定职责。被上诉人佳木斯凯联家居有限公司与佳木斯宏基房地产开发有限公司签订联营协议书，约定由佳木斯宏基房地产开发有限公司出具相关手续，被上诉人提供资金，并负责“佳木斯凯联家居博览中心”项目的投资、征地、拆迁、回迁、销售及项目开发的各种税费等，其对建成后的佳木斯凯联家居博览中心的房屋享有占有、使用、受益、处分的权利。因该房屋的登记行为对其合法权益产生实际影响，其有权提起本案的行政诉讼。2011年3月，案外人张新（已被法院判处有期徒刑）以帮助被上诉人佳木斯凯联家居有限公司贷款为由，拿走该公司建设的佳木斯凯联家居博览中心5张房卡，负责协调原佳木斯市不动产登记管理局及信用社等金融机构相关人员，研究贷款事宜。由高艳冰、倪金斌、白忠亮等人（均已被法院判处有期徒刑）采取伪造当时佳木斯宏基房地产开发有限公司公章、财务专用章、法定代表人名章、多枚自然人名章、婚姻登记证明及房屋买卖收据等手段，在原佳木斯市不动产登记管理局将佳木斯凯联家居博览中心5张房卡分割成65份，其中2-5层房卡分割成64份，机打出65份商品房买卖合同，虚假销售到张伟民等自然人名下。原佳木斯市不动产登记管理局于2012年3月21日为原审第三人张伟民办理了预购商品房（产籍号为1-0751-001-000545）预告登记，颁发佳房预向字第20120352号预购商品房预告登记证。2012年3月16日，原审第三人张伟民与上诉人富锦市农村信用合作联社下属富锦镇信用社签订（富锦）农信个借字（2012）第12号个人借款合同、（富锦）农信借字（2012）第12号---抵第12号抵押担保合同，借款人为张伟民，借款用途为购房，借款金额400万元，以该虚假销售的预购商品房为抵押物，于2012年3月23日在原审被告处办理了佳房预向字第201201222号预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为上诉人富锦市农村信用合作联社富锦镇信用社，上诉人所属富锦镇信用社并未实际履行该合同的付款义务。2012年5月8日，上诉人所属富锦镇信用社与案外人曲秋菊签订了（富锦镇）农信个借字（2012）第090003号个人借款合同，借款人为曲秋菊，借款金额400万元，由第三人张伟民与富锦镇信用社签订了农信借字（2012）第090003号---抵第090003号抵押担保合同，用其名下已经办理佳房预向字第201201226号预购商品房抵押权预告登记的房屋作为担保，富锦镇信用社发放了该笔贷款。该款由佳木斯市远诚房地产开发有限责任公司实际使用。被上诉人佳木斯凯联家居有限公司得知房屋被虚假销售及上述预告登记的事实后，向公安机关报案。后经黑龙江省林区中级人民法院于2016年11月21日作出（2016）黑75刑终23号刑事判决，认定佳木斯市远诚房地产开发有限公司、张新、高艳冰、倪金斌、白忠亮犯骗取贷款罪，分别被判处罚金及刑罚，该判决已发生法律效力。此间不属于被上诉人自身的原因耽误的起诉期限，不应计算在起诉期限之内。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过2年。根据该规定，被上诉人于2017年2月起诉，没有超过法定2年的起诉期限规定。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。根据以上规定，原审第三人张伟民向原佳木斯市不动产登记管理局申请预购商品房预告登记时，所提供的商品房买卖合同、预购商品房预告登记约定书等相关材料均系伪造，不具有法律效力，并且被生效的刑事判决所确认，具备债权消灭的情形，该预购商品房预告登记失效。张伟民与上诉人签订借款合同，用预购商品房作抵押，办理抵押权预告登记,因预购商品房预告登记无效，且该笔借款没有实际发生，不具备办理抵押权预告登记的基础条件，故原审被告在未尽到审慎义务的情况下，为上诉人办理预购商品房抵押权预告登记的行为缺乏事实根据，明显不当。同时张伟民又用预购商品房为另一笔借款担保，没有重新办理抵押权预告登记，而仍延用佳房预向字第201201222号抵押权预告登记证，不符合担保的法定形式。上诉人与原审第三人张伟民就涉案房屋签订抵押合同，即使上诉人基于案涉房屋预告登记所进行的抵押权预告登记，而并非是抵押权登记，未能使其获得现实的抵押权。因此，上诉人对案涉房屋不存在抵押权的善意取得，也不存在属于原审第三人张为民的善意取得。原审判决以原审被告作出的预购商品房抵押权预告登记行为明显不当为由，予以撤销符合法律规定。上诉人的上诉请求和事实理由与本案事实和法律规定不符，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费50.00元，由上诉人富锦市农村信用合作联社承担。本判决为终审判决。审判长  石广玉审判员  卢伟艳审判员  肖宇峰二〇一九年三月二十七日书记员  覃 泉