海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终40号上诉人（原审被告）：海南有乐房地产开发有限公司，住所地：海口市国贸北路**金茂大厦**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：石根荣，总经理。委托诉讼代理人：杨橦，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈心怡，女，1996年7月8日出生，汉族，住海口市美兰区海府路**之******，身份证号：×××，该司法务。被上诉人（原审原告）：刘扬景，男，1985年7月16日出生，汉族，住海口市，公民身份证号码：×××。被上诉人（原审原告）：陈聪，女，1988年9月6日出生，汉族，住海口市，公民身份证号码：×××。上诉人海南有乐房地产开发有限公司（以下简称有乐公司）与被上诉人刘扬景、陈聪房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初6183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人有乐公司的上诉请求：1.判令撤销（2018）琼0105民初6183号民事判决第一项，改判上诉人仅承担违约金11934.16元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人有乐公司上诉的事实和理由：一、上诉人已在合理期限内向不动产权登记机关报送办证资料，符合法律规定，不应承担逾期办证的违约责任。上诉人于2018年2月2日取得拟售房产初始登记，不动产权证号为琼（2018）海口市不动产权第XXXX号，2018年3月5日，不动产权登记机构受理了上诉人报送的涉案房屋的办证资料，涉案房屋不动产权证书出具之日为2018年3月23日。根据《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》的规定，上诉人签订的购房合同未对上诉人取得涉案房产初始登记后向产权登记机关报送办理不动产权证资料的时间做出约定，上诉人已在合理期限内向产权登记机关报送办证资料，且被上诉人自开发商取得涉案房产初始登记之日起90日内已取得房屋权属证书，因此开发商不应当承担逾期办证的违约责任。二、逾期办理不动产权证书违约金的截止日期应为上诉人取得拟售房屋初始登记之日（2018年2月2日）。上诉人向被上诉人交付房屋后，于2017年11月10日通知被上诉人向上诉人递交相关办证材料，被上诉人于2017年11月16日向上诉人提交。上诉人于2018年2月2日取得涉案房产初始登记，2018年3月5日不动产权登记机构受理了上诉人报送的涉案房屋的办证资料。依据琼（2018）海口市不动产权第XXXX号不动产权属证书所示，该不动产权证书出具之日为2018年3月23日，此时涉案房屋所有权转移登记已全部办理完毕，涉案房屋已完成物权公示登记，被上诉人的合法权益已得到法律保护，不存在任何权利瑕疵。依据《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》之规定，上诉人自取得房产初始登记后，在合理期限内向产权登记机关报送了办证资料，被上诉人也在法律规定的时间内取得了不动产权证书，2018年2月2日至2018年3月23日期间内上诉人不存在违约行为。依据合同的约定及法律相关规定，上诉人逾期办理房屋权属证书的截止日期为上诉人取得涉案房屋初始登记之日（2018年2月2日）。三、上诉人逾期办理房屋权属证书未给被上诉人造成实际损失，约定的违约金过分高于实际损失，依法应予以调整。首先，延迟办证期间内对于被上诉人对房屋的占有和使用不造成任何影响。被上诉人在一审中已说明其购买涉案房屋的目的在于居住使用，上诉人在签订合同之后，已按合同约定履行交付房屋的主要义务，被上诉人已按时入住涉案房屋，其购房的目的已完全得到满足，且被上诉人现已实际取得涉案房屋权属证书，上诉人逾期给被上诉人办证的行为并没有给被上诉人造成任何实际损失。其次，延迟办证期间内涉案房屋的市场价值一直不断上涨是客观事实，延迟办证对于被上诉人的间接利益和预期利益亦不造成任何影响。最后，房屋权属登记的意义在于物权公示，是为了保护被上诉人的合法物权不受任何第三人的侵害，本案中涉案房屋产权清晰，不存在如一房二卖、开发商私自抵押房屋等任何可能会导致被上诉人利益损害的情况，被上诉人的合法产权从未受到任何损害。上诉人认为如果仍需要承担逾期办证的违约责任，则需要考虑合同实际履行情况，及逾期办证给被上诉人所带来的实际损失情况，由于被上诉上实际上未遭受任何实际损失，上诉人认为约定违约金不合理且过分高于其实际损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，上诉人请求法庭对违约金数额酌情予以调整。综上所述，若上诉人需承担逾期办理房屋产权证书的违约责任，则以被上诉人已支付房价款808000元为基数，按每日万分之一的标准计算，自2017年7月6日起至2018年2月2日止，共211天的逾期取得房屋权属证书的违约金为17048.8元。综合考虑上诉人逾期办证的行为并未影响到被上诉人对涉案房屋的居住和使用，被上诉人的预期利益未受到影响，且并未对被上诉人造成实际损失。按此计算的违约金过分高于被上诉人的实际损失，依据合同法及合同法的相关司法解释违约金应依法予以调整。上诉人认为被上诉人诉求违约金超出实际损失的30%，应予调整为11934.16元（17048.8×（1﹣30%）=11934.16）。请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人刘扬景答辩称：对上诉人收楼日期的计算方式有异议。另外，2017年海口市不动产产权证书双证合一的政策出台并不是延长60天的工作日，上诉人无证据说明政府延期后可以减免60天的违约金。被上诉人陈聪未到庭也未答辩。被上诉人刘扬景、陈聪原审的诉讼请求：1.判令有乐公司向刘扬景、陈聪支付逾期取得房屋权属证书的违约金36117.6元（以房价款808000元为基数，按每日0.01%的标准计算，自2017年1月1日起计至2018年3月23日止，共447天）；2.本案全部诉讼费由有乐公司承担。原审法院查明：刘扬景、陈聪和有乐公司于2013年12月27日签订了《海口市商品房买卖合同》，该合同约定：刘扬景、陈聪向有乐公司购买位于海口市××区住宅楼（幢）2（层）02A房，面积111.64平方米，房价款为808000元；刘扬景、陈聪于合同签订当日向有乐公司支付首付款308000元，按揭款500000元；有乐公司应当在2014年12月31日前向刘扬景、陈聪交付装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过的涉案房屋；有乐公司应当自涉案房屋交付之日起720日内为刘扬景、陈聪办理房屋权属证书，并在刘扬景、陈聪取得房屋权属证书后，应当在60日内向土地登记机关申请，为刘扬景、陈聪办理土地使用权证；有乐公司应当提前7日如实书面告知刘扬景、陈聪办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由刘扬景、陈聪提供的证件资料，刘扬景、陈聪应及时提供；如因有乐公司的责任，刘扬景、陈聪不能在约定期限内取得房地产权属证书的，有乐公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向刘扬景、陈聪支付违约金。合同签订后，刘扬景、陈聪分别于2013年12月27日、2014年9月19日、2014年12月30日向有乐公司支付房价款308000元、483840元、16160元，共计808000元。并于2017年11月16日缴交涉案房屋契税12120元。2017年11月10日，有乐公司通知刘扬景、陈聪提供办理涉案房屋产权登记所需资料，刘扬景、陈聪于2017年11月16日向有乐公司提交。2018年2月2日，有乐公司取得涉案房屋的初始登记。2018年3月5日，不动产权登记机构受理了有乐公司报送的涉案房屋的办证资料。2018年3月23日，不动产权登记机构出具了涉案房屋琼（2018）海口市不动产权第XXXX号《不动产权证书》，该房屋由刘扬景、陈聪共同共有。现刘扬景、陈聪以有乐公司未按约定期限为刘扬景、陈聪办理涉案房屋权属证书，构成违约为由，诉至法院。另查明：2015年10月30日，原审法院作出（2015）秀民一初字第1142号民事判决，认定有乐公司于2014年12月31日向刘扬景、陈聪发送了《交房通知书》，刘扬景、陈聪、有乐公司于2015年5月17日签署交接单办理了涉案房屋的交接手续，现涉案房屋由刘扬景、陈聪使用，有乐公司已依约交付涉案房屋，未违约。原审法院认为：本案的争议焦点是有乐公司逾期违约办理涉案房屋权属证书的起止时间及刘扬景、陈聪、有乐公司双方约定的逾期办证违约金按已付购房款的日万分之一标准计算是否过高。首先，刘扬景、陈聪与有乐公司于2013年12月27日签订的《海口市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，刘扬景、陈聪依约履行了支付购房款的义务。有乐公司亦应依约履行为刘扬景、陈聪办理涉案房屋的权属证书。根据《海口市商品房买卖合同》的约定，有乐公司应自交付房屋之日起720日内为刘扬景、陈聪办理涉案房屋产权证书，并在取得该证书后，60日内向土地登记机关申请办理土地使用证。经原审法院作出（2015）秀民一初字第1142号民事判决认定涉案房屋的交付之日为2015年5月17日，且有乐公司未违约逾期交付房屋。因此，在现政策规定房屋产权证与土地使用证二证合一登记的情况下，有乐公司应自2015年5月17日起780日内为刘扬景、陈聪办理涉案房屋的权属证书，即有乐公司应于2017年7月5日前为刘扬景、陈聪办理涉案房屋的权属证书。但有乐公司未在2017年7月5日前为刘扬景、陈聪办理涉案房屋的权属证书。故刘扬景、陈聪主张有乐公司支付逾期违约金，有事实和法律依据，原审法院予以支持。其次，刘扬景、陈聪、有乐公司双方未就向产权登记机关报送办证资料的时间予以约定的，有乐公司应在合理期限内报送。因此，有乐公司于2018年2月2日取得涉案房屋的初始登记之日起90日内，于2018年3月5日向产权登记机关报送了办证资料，刘扬景、陈聪并于2018年3月23日取得了涉案房屋琼（2018）海口市不动产权第XXXX号《不动产权证书》。所以，有乐公司抗辩已在合理期限内报送办证资料，本案逾期办证的违约期限计算至2018年3月5日止，有事实依据，原审法院予以采信。故刘扬景、陈聪主张有乐公司支付自2017年7月6日起至2018年3月5日止的逾期办证违约金，有事实依据，符合法律规定，原审法院予以支持。再次，虽然有乐公司抗辩刘扬景、有乐公司双方约定的违约金过高，超出刘扬景、陈聪实际损失的30%，要求对违约金数额酌情予以调整。但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，有乐公司未举证予以证明违约金已超出刘扬景、陈聪实际损失的30%，故原审法院对有乐公司的该抗辩理由不予采信。综上所述，刘扬景、陈聪主张有乐公司支付以房价款808000元为基数，按每日万分之一的标准计算，自2017年7月6日起至2018年3月5日止，共242天的逾期取得房屋权属证书的违约金19553.6元，于法有据，原审法院予以支持。对超出范围部分的违约金，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、有乐公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向刘扬景、陈聪支付逾期取得房屋权属证书的违约金19553.6元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回刘扬景、陈聪的其他诉讼请求。本案诉讼费703元，减半收取351元，由刘扬景、陈聪承担62元，有乐公司承担289元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：本案二审双方的争议焦点如下：一、上诉人逾期办理涉案房屋权属证书的截止时间如何确定；二、上诉人与被上诉人刘扬景约定的逾期办证违约金的计付标准是否过高，是否应予调整。本案中，上诉人与被上诉人对原审判决查明认定上诉人逾期为两被上诉人办理涉案房屋权属证书的起算时间为2017年7月6日并无异议，上诉人于2018年3月5日向产权登记机关报送办证资料，其在原审主张计付逾期办证违约金的截止时间为2018年3月5日，原审法院予以认定并无不当，上诉人二审关于逾期办证违约金的截止时间应为其取得涉案房屋初始登记的时间2018年2月2日，前后陈述不一致，且没有法律依据，本院不予采纳。关于违约金的计付问题，上诉人认为双方约定的逾期办证违约金计付比例过高，超出两被上诉人实际损失的30%，但未举证证明，原审法院根据上诉人与被上诉人刘扬景在涉案商品房买卖合同中关于逾期办证违约金计付标准日万分之一的约定，确定逾期办证违约金的支付亦无不当，本院予以维持，上诉人关于逾期办证违约金计付比例过高应予调整的意见无事实依据，本院不予采纳。综上，上诉人有乐公司的上诉请求理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费703元，由上诉人海南有乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 娜审判员 周慧娟审判员 王法坚 二〇一九年三月十八日书记员 王 震速录员 庄翠玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。