黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终527号上诉人（原审原告）：哈尔滨市顺通机动车驾驶员培训有限公司，住所地哈尔滨市道外区哈同公路11公里。法定代表人：万美凤，该公司经理。委托诉讼代理人：张宝芹，哈尔滨道外区太古法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：林晶，女，1994年12月26日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。被上诉人（原审被告）：候玉梅，女，1968年5月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。被上诉人（原审被告）：杨文英，女，1950年2月2日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。被上诉人（原审被告）：路学柱，男，1965年4月15日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。被上诉人（原审被告）：路德尧，男，1986年11月6日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。原审第三人：哈尔滨市第六制砖厂，住所地哈尔滨市道外区团结镇兴砖街**。法定代表人：孙庆彬，该厂厂长。上述被上诉人及原审第三人的共同委托诉讼代理人：曹险峰，黑龙江辰晖律师事务所律师。上诉人哈尔滨市顺通机动车驾驶员培训有限公司（以下简称顺通公司）因与被上诉人林晶、候玉梅、杨文英、路学柱、路德尧及原审第三人哈尔滨市第六制砖厂（以下简称六砖厂）物权保护纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初3955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顺通公司的委托诉讼代理人张宝芹，被上诉人林晶、候玉梅、杨文英、路学柱、路德尧及原审第三人六砖厂的委托诉讼代理人曹险峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺通公司上诉请求：撤销一审判决，查清事实，重新审核或发回重审。事实和理由：一、2004年11月8日道外区国有资产监督管理委员会《哈外国资委（2004）62号》文件载明：“依据哈尔滨正大资产评估公司的资产评估报告（哈正评报字[2014]第127号）,位于哈尔滨市××镇××大街办公楼，建筑面积750米，建于1953年，砖混结构，账面原值76994.90元，净值0元，评估价格213088元，同意你单位变现并按有关规定进行账务处理。”由此可见，单一房产价值只是213099元，按照规定出售价格就应该是213099元，而顺通公司却支付了32万元，多支付的就是购买土地款。二、案涉《房产转让协议》第一条约定，甲方将位于哈尔滨市道外区团结镇兴砖街18号原办公楼（二层），建筑面积750平方米，占地以前后院墙为界（见平面示意图）转让给乙方。由此可见，顺通公司花32万所购买的二层的办公楼和土地大院，并且还有平面图为凭。三、一审法院仅凭案涉协议第五条：本协议签订后，只对房产转让有效，明显的断章取义。由于房产有手续可以转让，土地没有手续不能转让，土地大院只有使用权。四、按照一审判决认定院内土地不归顺通公司，那么顺通公司的二层楼坐落在大院内，二层楼的占地面积不能做合理解释。林晶、候玉梅、杨文英、路学柱、路德尧辩称及六砖厂述称：根据2004年11月2日哈尔滨正大资产评估有限公司出具的资产评估报告，道外区国资委出售六砖厂房屋时仅是将地上建筑物进行了评估，因为区政府出售标的物的范围并不包括土地。尽管六砖厂与顺通公司签订房产转让协议时提及房屋占地的位置，但由于该宗土地并未在土地管理部门办理出让手续。因此在程序上不具备出售的前提。土地管理法关于土地的出让及流转的法律规范属强行性法律规定，当事人协议约定的内容与该规范要求相抵触的，合同无效，因此原审法院认定顺通公司不享有案涉土地使用权，于法有据。顺通公司向一审法院起诉请求：1.判令林晶、侯玉梅、杨文英迁出顺通公司坐落于哈尔滨市道外区团结镇兴砖街18号的房屋；2.诉讼费由林晶、候玉梅、杨文英、路学柱、路德尧承担。一审法院认定事实：2004年六砖厂向中共哈尔滨市道外区团结镇委员会提交关于出售办公楼的请示，2004年9月22日中共哈尔滨市道外区团结镇委员会作出[2004]66号文件《关于哈尔滨市第六制砖厂出售办公楼的批复》，载明：六砖厂上报的《哈尔滨市第六制砖厂关于出售办公楼的请示》收悉，经团结镇党委第六十三次会议研究决定，同意你厂意见，请依法办理手续。2004年11月8日道外区国有资产监督管理委员会作出[2004]62号文件《的批复》，载明：依据哈尔滨正大资产评估有限公司的资产评估报告书（哈正评报字[2004]第127号），你单位（六砖厂）位于哈尔滨市××镇××大街办公楼，建筑面积750平方米，建于1953年，砖混结构，账面原值76994.90元，净值0元，评估价值为213099元。同意你单位变现此办公楼，并按有关规定进行账务处理。2005年1月17日六砖厂（甲方）与哈尔滨市邦瑞建筑工程公司（以下简称邦瑞公司）（乙方）签订房产转让协议，根据哈市道外区团结镇委员会《（哈外）字[2004]66号》和道外区国有资产监督管理委员会《哈外国资委[2004]62号》文件精神，甲乙双方协议，甲方将位于哈尔滨市道外区团结镇兴砖街18号原办公楼（二层），建筑面积750平方米，占地以前后院围墙为界（见平面示意图）转让给乙方；转让价格32万元；付款方式：甲方向乙方提供政府相关批文，双方签订协议时，乙方一次性交纳转让金32万元；由乙方承担房产使用权和办理变更手续承担全部费用，甲方向乙方出具相关证明；本协议双方签字后，只对房产转让有效……协议签订当天，邦瑞公司向六砖厂支付价款32万元，六砖厂将办公楼交付给邦瑞公司。2002年在六砖厂办公楼的南侧围墙的位置，时任六砖厂厂长洪克颖批准李月兰建设简易房，李月兰将南侧围墙拆除，在原南侧围墙建设简易铁皮房（面积约50-60平方米），由李月兰个人使用。2005年时任六砖厂厂长王益庆将李月兰所建的房屋的位置出售给路学柱，通过六砖厂财务给付李月兰1万元，李月兰将简易铁皮房拆除，路学柱在原址扩建为建筑面积约240平方米两层房屋。路学柱是路德尧的父亲。2016年5月路德尧将案涉房屋中约30平方米出租给林晶用于开砂锅早餐店。2015年5月侯玉梅从李小江处转租案涉房屋中约30平方米用来开仓买。2006年5月路德尧将案涉房屋中约60平方米出租给杨文英用于开综合批发商店。2014年11月6日经工商行政管理部门核准，哈尔滨邦瑞建筑工程有限公司更名为哈尔滨市顺通机动车驾驶员培训有限公司。一审法院认为，2004年六砖厂向中共哈尔滨市道外区团结镇委员会提交的关于出售办公楼的请示、2004年9月22日中共哈尔滨市道外区团结镇委员会作出的《关于哈尔滨市第六制砖厂出售办公楼的批复》，以及2004年11月8日道外区国有资产监督管理委员会作出的《的批复》，均载明六砖厂出卖的标的物为办公楼，不包括院内土地。2005年1月17日六砖厂与邦瑞公司签订房产转让协议中尽管载明占地以前后院围墙为界，但明确协议只对房产转让有效。一审法院足以确认六砖厂出卖给邦瑞公司的是办公楼，不包含院内土地，路学柱在办公楼的南侧围墙的位置扩建的两层房屋未占用顺通公司的土地。顺通公司诉请林晶、侯玉梅、杨文英从案涉房屋迁出的理由不成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回顺通公司的诉讼请求。本院二审期间，顺通公司举示了五张照片和一份视频。拟证明：顺通公司用32万元购买的房屋包含着土地，林晶、侯玉梅、杨文英所使用租赁的房屋在顺通公司土地范围内。照片是在一审判决送达后十五日内拍摄的。林晶、候玉梅、杨文英、路学柱、路德尧及六砖厂质证意见：对真实性无异议，但证明问题有异议。该组证据仅能体现本案诉争房屋的坐落位置但并不能直接确认房屋和土地的权利属性。由于不动产物权公示的方式是登记，因此土地使用权权利人应由土地管理登记部门予以确认。在诉争土地尚未办理出让手续的情况下，即便是六砖厂也无权直接出让该宗土地，因此，顺通公司与六砖厂签订的转让协议，其受让范围并不包括土地内容。本院认证意见为：该组照片及视频仅能证明案涉房屋的外观及坐落位置，并不能证明该房屋及土地的归属，也不能证明案涉《房产转让协议》是否包含该土地及房屋，本院对该证据待证内容不予采纳。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，顺通公司请求林晶、侯玉梅、杨文英从案涉房屋迁出，该请求权基础需建立在顺通公司对案涉房屋享有足以排除林晶、侯玉梅、杨文英占有的权利。首先，从案涉《房产转让协议》的内容看。协议第一条约定：“甲方将位于哈尔滨市道外区团结镇兴砖街18号原办公楼（二层），建筑面积750平方米，占地以前后院围墙为界（见平面示意图）转让给乙方。”第五条约定：“本协议双方签字后，只对房产转让有效。”从合同文义可以看出，第一条确定了转让的标的物为办公楼及该办公楼的建筑面积；第五条又进一步明确只对房产转让有效，即未涉及房产之外的土地。至于“占地以前后院围为界（见平面示意图）”应如何理解，本院认为，该约定只是辅助对办公楼四至位置的确定，并不产生转让办公楼之外、院墙之内土地的意思表示，且解释合同应遵循文义解释和体系解释相结合的方式，超出合同约定之外或未明确约定的有歧义的解释，均不应予以认定。其次，从顺通公司支付的对价看。顺通公司主张，哈外国资委[2004]62号文件中确定案涉750平方米办公楼的评估价值为213099元，而案涉《房产转让协议》的价格为32万元，因此六砖厂不仅转让了办公楼还转让了院墙内的土地。本院认为，国有资产的出售并非完全按照等价交换的原则去进行，六砖厂与顺通公司作为平等民事主体之间的交易行为，受市场价格因素和双方意思自治的调整与约束。顺通公司支付相应价款，本身也是一种商业投资行为，不能因为六砖厂高于评估价格转让就推导出该价款包括办公楼之外的其他财产，即双方交易的合同标的物应以合同约定为准，不能以对价的价值来反向推导出合同的标的物。最后，从案涉房屋的性质、证照看。根据双方当事人的陈述与自认，案涉房屋系没有证照和建设手续的房屋，该房屋既不是顺通公司建设也一直未由顺通公司占有、使用，且顺通公司不享有该房屋所在土地的使用权，因此其要求林晶、侯玉梅、杨文英从案涉房屋中迁出的理由不充分，一审法院驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨市顺通机动车驾驶员培训有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 孟朋卓审判员 李妮娜二〇一九年三月二十一日书记员 周小倩