北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初2402号原告（反诉被告）：吴文田，男，1952年3月5日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张广秋，北京市逸峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘盼盼，女，1990年4月1日出生，汉族，北京市丰台区爱多拉教育科技有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：高振英，女，1953年1月25日出生，汉族，北京市丰台桥梁厂退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张勇旗，北京市同创律师事务所律师。第三人：北京经纬诚信投资公司，住所地北京市丰台区大瓦窑村**。委托诉讼代理人：张玉贵，北京市中诚友联律师事务所律师。原告（反诉被告）吴文田与被告（反诉原告）刘盼盼，第三人北京经纬诚信投资公司（以下简称经纬诚信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴文田及其委托诉讼代理人张广秋，被告（反诉原告）刘盼盼及其委托诉讼代理人张勇旗、高振英，第三人经纬诚信公司委托诉讼代理人张玉贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴文田向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告按照每月21667元的标准向原告支付自2016年12月10日起至2018年2月22日的房屋占有使用费；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告与被告于2014年3月10日签订了《房屋租赁合同》约定原告将位于丰台区西五里店10号300平米的二层楼房整体出租给被告使用，后被告将该建筑物用来开办幼儿园使用。2016年春，丰台区大瓦窑村村委会多次要求原告禁止将房屋出租给没有取得丰台区教委合法办园资质的被告使用，并于2016年6月12日给原告下发《关于执行区乡党委、政府疏解非首都功能工作方案精神的通知》。在此期间，被告又拖欠房租拒不缴纳，且自2014年3月10日签订合同之日起至今未缴纳水费，原告遂于2016年6月26日、2016年12月22日分别向被告发出《告知书》、《紧急通知》和《单方终止合同通知》，要求被告尽快采取措施早日停止经营幼儿园，并终止双方的租赁合同关系，但被告至今未予理睬，继续将房屋用于经营幼儿园。因双方协商无果，故诉至法院。刘盼盼辩称：首先，原告无权解除合同，被告全面适当履行了双方于2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》。原告解除《房屋租赁合同》无任何合同依据和法律依据。其次，原告单方解除合同，构成根本违约。2016年12月12日，丰台区卢沟桥乡大瓦窑村村民委员会在租赁地张贴了给原告的《告知函》，导致被告对租赁物的使用权属不确定，被告也不敢再向原告缴纳房租，后一直主动和原告沟通协商，多次联系不上原告。最后，原告应赔偿被告的全部损失，具体包括被告因经营幼儿园而购置的游乐设施，监控设施，厨房设施，教具，桌椅门窗且装修卫生间、厨房等设施，共计产生装饰装修费用14万元。因原告于2016年6月张贴《告知书》导致被告生源减少的损失。双方签订的房屋租赁合同租期为五年，因合同无法履行而造成被告的预期利益损失。故现提起反诉。刘盼盼向本院提出反诉请求：1、要求吴文田赔偿自2016年6月26日至2016年9月26日的生源损失135480元；2、要求吴文田赔偿装饰装修费用140000元；3、诉讼费用由吴文田承担。事实和理由：2014年3月，刘盼盼与吴文田签订《房屋租赁合同》，刘盼盼依约履行合同义务。2016年6月26日，吴文田给刘盼盼发出《告知书》，2016年9月10日刘盼盼向吴文田支付了房租。2016年12月12日丰台区卢沟桥乡大瓦窑村村民委员会在租赁地张贴了给刘盼盼的《告知函》。同日，刘盼盼收到了吴文田的《单方终止合同通知》，吴文田系单方恶意违法解除《房屋租赁合同》，给刘盼盼造成损失。故提起反诉。吴文田对刘盼盼的诉讼请求辩称：1、吴文田对涉案房屋拥有合法的占用、使用、收益和处分的权利。吴文田与卢沟桥乡大瓦窑村村委会曾有过合作关系，村委会于2002年10月15日与吴文田签订土地使用权承包协议，协议约定村委会将位于该村五里店近乎废弃的采沙场1332平方米的大坑残址承包给吴文田加以填平、改良和利用，并要求吴文田在该地块上投资28万元修建300平米的房屋，吴文田在承包期内享有该房屋权益，承包期满后，该地上300平米的房屋60%的权益归村委会所有。2014年3月10日，吴文田将该房屋出租给刘盼盼使用，租期5年，没有超出原承包协议约定的期限。2、吴文田、刘盼盼之间的房屋租赁合同之所以无法继续履行非吴文田方违约。2014年3月，刘盼盼找到吴文田要求租赁涉案房屋用于经营使用，后吴文田得知刘盼盼要经营幼儿园，反复向刘盼盼核实办园相关资质及营业执照，还亲自去刘盼盼位于丰台区程庄子的另处办园地址亲自查验，见刘盼盼具有幼儿园经营许可资质，双方于2014年3月10日签订了《房屋租赁协议》。合同履行两年多至2016年4月1日，吴文田得知刘盼盼位于程庄子幼儿园因没有办园资质被取缔，才知道刘盼盼办园手续不合法，很快吴文田又收到大瓦窑村委会“关于执行区乡党委、政府疏解非首都工能工作方案精神的通知”，要求吴文田严禁将房屋对外出租给不具备资质的幼儿园。吴文田于2016年6月26日派人给刘盼盼送去《告知书》，要求尽快采取措施停止经营。刘盼盼置之不理，同年12月22日吴文田再次向刘盼盼张贴了《单方终止合同通知》，但刘盼盼依然我行我素继续经营，并且自12月11日起至今没有向吴文田交过租金。3、经营幼儿园是特殊资质，需经所在地教委审批后方可进行。开办幼儿园除本人要有幼师证或者是学前教育专业毕业外，国家实行幼儿园登记注册制度，需要提交申请及各项材料，经所在地教委审核通过后，再去工商消防等部门办理营业执照，其中本人资质审批是开办幼儿园基础条件，刘盼盼在签订合同之初即不具备开园资质，后期又无法提供相应的办园资质，吴文田没有条件也不可能为刘盼盼办理办园资质。4、刘盼盼逾期不交租金，已经构成违约。刘盼盼在接到吴文田多次通知要求解除合同后，不仅不予理睬继续经营，且拒不缴纳已到期房屋租金。根据合同第九条第1款，刘盼盼拖欠房租三日或三日以上、拖欠各项费用，均属于吴文田有权终止合同的理由，刘盼盼既提供不出有效的办园资质许可，又拖欠房租拒不缴纳，已构成根本违约，吴文田有权要求解除合同，刘盼盼的反诉主张无一成立。经纬诚信公司述称：涉诉土地性质已变更规划为绿地，因土地性质变更无法继续经营，吴文田与刘盼盼应予以解除。刘盼盼将涉诉房屋返还给我公司。对于原告的诉讼请求和被告的反诉请求，我公司不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋租赁合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年10月15日，大瓦窑果林农工商联合公司（甲方）与吴文田（乙方）签订《协议》约定，甲方提供1332平方米的土地为乙方无偿使用，使用期为50年。乙方投资28万元，在甲方提供的1332平方米土地上修建300平方米的二层楼，此300平方米楼房资产归乙方。50年期满后，1332平方米的土地使用权无偿归还甲方。50年期满后，乙方投资修建的300平方米的二层楼40%归乙方。如乙方继续想用，可优先与甲方另行签订协议。本协议签字之日起生效。关于1332平方米的土地的四至范围、权属及性质，北京市丰台区卢沟桥乡大瓦窑村村民委员会、北京市丰台区卢沟桥乡人民政府建设委员会出具《说明》载明，“兹有外单位人员吴文田现使用院落属卢沟桥乡大瓦窑村域内土地，四至范围：东至郭庄子界，南至京周公路，西至西道口桥辅路，北至京石公路，占地面积：1332平米，该地块权属为大瓦窑村委会集体土地。现根据《关于北京丽泽金融商务区回迁安置用房用地置换及C9地块建设项目规划方案会议纪要》，上述土地已调整为规划绿地”。吴文田认可上述四至范围及权属，但称其在2014年之前并不清楚上述土地已调整为规划绿地。2014年3月10日，吴文田（甲方、出租方）与刘盼盼（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜。上述合同第一条关于房屋的坐落、面积、装修、设施情况约定为，甲方出租给乙方的房屋位于北京市丰台区，出租房屋面积共300平方米（使用面积），甲方应提供营业执照、资质证书等文件。乙方应提供身份证明、暂住证文件。双方验收后可复印对方文件备份。所有复印件仅供本次租赁使用。第二条关于租赁期限、用途约定为该房屋租赁期共5年，自2014年3月10日起至2019年3月10日止。第三条关于租金及支付方式约定为，该房屋租金总额为26万元，房屋租金乙方按季度缴纳，并提前三十日支付下次租金。第七条关于房屋交付及收回的验收约定为，1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施处于能够正常使用状态。2、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。3、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。庭审中，吴文田、刘盼盼均认可吴文田出租给刘盼盼的房屋地址位于北京市丰台区西五里店10号，《房屋租赁合同》第一条约定的出租房屋面积共300平方米即大瓦窑果林农工商联合公司与吴文田签订《协议》所约定的吴文田修建300平方米二层楼，上述房屋没有取得建设工程规划许可证及相应审批手续。吴文田和刘盼盼没有签署《房屋租赁合同》第一条第3款约定的关于该房屋现有装修及设施设备情况合同附表。上述《房屋租赁合同》签订后，吴文田将涉诉房屋交付给刘盼盼使用，刘盼盼对涉诉房屋进行装修开设金贝贝幼儿园对外招生经营，但上述幼儿园未办理营业执照和取得相关审批。刘盼盼向吴文田按照每年26万元的标准支付租金至2016年12月10日。吴文田于2016年6月将《大瓦窑村关于执行区乡党委、政府疏解非首都功能工作方案精神的通知》、《告知书》张贴于租赁场地大门上要求刘盼盼尽快采取措施停止经营。2016年12月12日北京市丰台区卢沟桥乡大瓦窑村村民委员会、北京经纬诚信投资公司发出《告知函》要求在收到本函后20日腾退土地及地上物，将土地及地上物交还大瓦窑村委会。刘盼盼与吴文田就腾退问题产生争议，吴文田于2017年1月诉至本院，在诉讼过程中，刘盼盼搬离涉诉房屋，将涉诉房屋交予第三人经纬诚信公司控制。关于搬离时间，经纬诚信公司称涉诉房屋没有取得建设工程规划许可证及相应审批手续，刘盼盼所开设幼儿园未办理营业执照和取得相关审批，该公司多次与双方谈话，双方均不予理睬，该公司于2017年4月1日将涉诉房屋锁门，钥匙由该公司控制，后刘盼盼陆续搬离物品。刘盼盼称2017年4月1日其将涉诉房屋交予第三人控制，后陆续搬离物品。因无法及时通知全部家长，才在大门上张贴通知，但大门上张贴的通知并不能反映实际将房屋交予第三人的时间。吴文田对此不予认可，其称于2018年2月22日看到刘盼盼从涉诉房屋内搬离物品。吴文田、刘盼盼、经纬诚信公司对此均未提交相应证据予以证明。上述《大瓦窑村关于执行区乡党委、政府疏解非首都功能工作方案精神的通知》载明，“为贯彻执行区乡党委、政府关于疏解非首都功能工作的指示精神，结合我村实际情况，现对我村下属企业和租赁企业下发通知严禁将房屋、院落、出租从事非法幼儿园、学校的经营行为（非法幼儿园、学校指：没有取得丰台区教育委员会核发的办园、办学许可证而从事相关的经营活动）。下一步上级党委、政府将组建督察组，对执行不力的单位进行督导，同时追究相关责任人责任，望村属各单位及出租单位的负责人遵照执行。存在上述行业的单位，出租方负责人应按照通知要求，按照上级党委、政府关于疏解非首都功能工作的指示精神，立即开展逐步清退工作”。上述《告知书》载明，“刘盼盼：我从今年5月份起一直与你商谈关于停办幼儿园的相关事宜，但至今未有结果。首先，我认为你们办幼儿园一无营业执照，二无相关部门审批，属违法行为，故建议尽快采取措施，保证于2016年6月30日之前停止经营幼儿园。否则将承担违法经营的法律责任后果”。上述《告知函》载明，“2002年10月15日，你与北京市丰台区大瓦窑果林农工商联合公司（现为经纬诚信公司）签订《协议》，由你无偿使用大瓦窑村域内集体土地（面积：1332平米），期限为50年，该土地上二层楼由甲方所盖，你现用于出租兴办幼儿园。根据我国《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。你非我村集体经济组织成员，且将我村集体土地及地上物对外出租兴办幼儿园，该行为显然使集体土地的性质与用途发生了变化，与我国法律关于农村集体土地使用权只能用于农业用途的强制性规定相违背。根据我国《合同法》规定，双方签订的《协议》应属无效，大瓦窑村委会作为我村集体土地的管理者，有权收回你使用的集体土地及地上物。故对你郑重告知如下：一、在收到本函后20日内腾退土地及地上物，将土地及地上物交还大瓦窑村委会。二、如你未采取上述做法，大瓦窑村委会在必要时将诉诸法律途径解决，并要求你承担由此造成的一切损失”。关于营业执照一节，吴文田称刘盼盼为开办幼儿园而租赁房屋，其反复询问刘盼盼有无开办幼儿园资质，且前往刘盼盼位于丰台区的另一家幼儿园查验，刘盼盼表示具有开办资质，签订合同后因刘盼盼没有合法幼儿园资质导致幼儿园无证经营。因刘盼盼未要求其出具场地证明，故其亦未向村民委员会要求出具场地证明。吴文田另提交其于2003年在北京市丰台区大瓦窑村西五里店10号办理的其他公司营业执照以证明上述地址可以办理营业执照。刘盼盼对此不予认可，其认为因吴文田无法出具场地证明导致其无法办理营业执照。第三人经纬诚信公司称该公司不同意吴文田将房屋出租给刘盼盼使用，且吴文田与刘盼盼签订房屋租赁合同时未告知该公司。该公司发现刘盼盼无证经营幼儿园后，多次与吴文田谈话要求停止经营。因涉诉房屋没有取得建设工程规划许可证及相应审批手续，相应土地已调整为规划绿地，故无法出具场地证明。关于刘盼盼主张的损失一节，刘盼盼提交《各班人数统计》以证明因2016年6月吴文田在租赁场地大门上张贴《告知书》等导致其生源损失；另提交《幼儿园房屋装修合同》以证明其房屋装饰装修损失。吴文田对此不予认可。另查，北京市丰台区大瓦窑果林农工商联合公司于2003年7月2日经北京市工商行政管理局丰台分局核准变更企业名称为北京经纬诚信投资公司。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现涉诉房屋经确认为无规划手续房屋，故吴文田与刘盼盼签订的《房屋租赁合同》应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定处理。据此，对吴文田要求解除与刘盼盼的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持；合同虽属无效，但刘盼盼实际使用了涉案房屋，故刘盼盼应当按照其实际占用的期限支付吴文田房屋占有使用费。本案中，对于合同的无效，吴文田作为房屋出租方，系涉诉房屋的建造者，对房屋的相关情况较之于承租方更应了解，因此对于涉案合同的无效，理应承担相对较重的责任；而刘盼盼作为承租方在未办理营业执照和取得相关审批的情况下开设幼儿园对外招生经营三年之久，亦应承担一定的责任。故对于房屋占有使用费的数额，本院考虑到本案的实际履行情况、涉诉房屋实际使用情况、双方的过错程度酌情予以确定。对于刘盼盼主张的装饰装修损失，本院认为，首先刘盼盼搬离涉诉房屋，将涉诉房屋交予经纬诚信公司控制，未与吴文田办理房屋交接手续，吴文田亦不同意对装饰装修物进行利用。其次，考虑到本案的实际履行情况、涉诉房屋实际使用情况、双方的过错程度已对刘盼盼应支付的房屋占有使用费予以酌减，故对于刘盼盼要求吴文田赔偿装饰装修损失的反诉请求，本院不予支持。对于刘盼盼主张的生源损失，本院认为，第一，刘盼盼未提交充分证据证明其主张的生源损失；第二，刘盼盼所开设的幼儿园未办理营业执照和取得相关审批，本身就不应对外招生经营，故对于刘盼盼要求吴文田赔偿生源损失的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吴文田与被告（反诉原告）刘盼盼签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）刘盼盼于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吴文田支付房屋占有使用费40000元。三、驳回原告（反诉被告）吴文田其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）刘盼盼的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8250元，由吴文田负担5775元（已交纳）；由刘盼盼负担2475元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2713元，由刘盼盼负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  梁 艳人民陪审员  王连荣人民陪审员  王春艳二〇一九年三月二十八日书 记 员  王 静