江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终5257号上诉人（原审原告）：刘冬，男，1966年11月13日出生，住江苏省泗阳县。上诉人（原审原告）：魏善军，男，1975年6月12日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡军礼，男，1973年7月16日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：许超，江苏知久律师事务所律师。上诉人刘冬、魏善军因与上诉人胡军礼委托合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2018）苏1323民初3897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘冬、魏善军的上诉请求为：一、撤销一审判决，依法改判胡军礼返还刘冬、魏善军484895元及利息（利息自2017年9月13日起至款项还清之日止，按照年利率6%计算）；二、本案一、二审诉讼费由胡军礼负担。事实与理由：1.涉案房屋的实际成交价为555000元，而非448000元。对于实际成交价，刘冬、魏善军在一审时向法院申请调查令至砀山金马龙园售楼部调取32幢401室、403室商品房买卖合同，合同载明32幢401室房款为270000元，403室房款为285000元，合计555000元。胡军礼辩称涉案房屋卖给案外人陈某，32幢401室成交价为181946元，403室成交价为243126元，但对此胡军礼并未提供任何证据。案外人陈某谈话笔录中称胡军礼委托其销售32幢401室销售价为200000元，403室销售价为261000元，销售价不是合同价，因为合同价不能低于备案价，否则无法备案，所以销售价与合同价是不一致的。2.胡军礼的陈述与案外人陈某陈述不一致。胡军礼称涉案房屋是卖给案外人陈某的，成交价分别为181946元、243126元，而案外人陈某称是胡军礼委托其销售的，销售价分别为200000元、261000元。在此情况下，胡军礼仍认可陈某的谈话笔录，由此可见胡军礼在隐瞒房屋的实际销售价格，胡军礼的陈述不具有可信性。胡军礼在没有征得上诉人同意情况下就将房屋出售，且未提供相应的售房凭证，其目的是隐瞒房屋的实际成交价，因此双方在情况说明中约定若存在差价，由胡军礼承担。3.陈某的谈话笔录明显违背常理。（1）合同价与市场价一致，销售价明显低于市场价，开发商没有理由进行低价销售。（2）若销售价低于市场价，开发商需要多承担相应的税费，与此同时因虚报价格而被处罚的风险。（3）陈某与胡军礼存在利害关系，陈某收胡军礼的佣金，不能排除双方之间存在恶意串通的嫌疑。（4）刘冬、魏善军在一审庭审过程中提供32幢401室购房人薛明的证人证言以及转账记录，可以证明薛明于2017年6月16日支付了270000元购房款，销售价与合同价一致，不存在低于合同价的问题。4.刘冬、魏善军认为应当以刘冬、魏善军提供的商品房买卖合同确定实际成交价。（1）从证据的证明效力来看，刘冬、魏善军提供的商品房买卖合同系书证，属于直接证据，而陈某的谈话笔录系证人证言，属于间接证据，商品房买卖合同的证明效力高于谈话笔录的证明效力。（2）房屋实际售价应该以开发商实际收取的购房款为准，而不是以胡军礼收取的购房款为准。薛明的转账记录可以证明房屋的实际销售价格，胡军礼对此应当提供反证。（3）32幢401室购房人薛明按照合同价实际支付购房款270000元，可以推定32幢403室购房人也是按照合同价支付了购房款285000元，胡军礼与陈某在刻意隐瞒房屋的实际销售价格。根据陈某的陈述以及银行交易流水明细可以看出有428000元的转账记录以及20000元的现金，说明胡军礼和陈某之间交付购房款不仅有转账支付，还有现金支付，可以推定剩余房款是通过现金交付的，不排除胡军礼与陈某之间存在其他债权债务关系。（4）一审法院按照胡军礼从陈某处收取的款项作为房屋实际销售价格的依据，若胡军礼与陈某恶意串通，且陈某否认按照合同价付款给胡军礼，那么刘冬、魏善军就丧失了要求返还全部购房款的权利。上诉人胡军礼针对上诉人刘冬、魏善军的上诉理由辩称，胡军礼实际收到的款项是428000元，并非刘冬、魏善军上诉称的555000元。上诉人胡军礼的上诉请求为：一、撤销一审判决，依法改判驳回刘冬、魏善军的原审诉讼请求；二、诉讼费由刘冬、魏善军负担。事实与理由：1.一审法院认定胡军礼实际取得售房款448000元与事实不符，且未扣除26000元的手续费。首先，两套房屋的销售价格虽是448000元，但案外人陈某并未将全部的销售款交付给胡军礼，403室销售价为261000元，陈某只付了241000元，剩余20000元并未交付给胡军礼，而是打了一张欠条给胡军礼，胡军礼实际取得的房款为428000元。根据《情况说明》约定，扣除两套房屋手续费26000元和二次支付给刘冬、魏善军70105元，胡军礼尚欠刘冬、魏善军331895元。2.一审法院应当将车库款中胡军礼所占的份额30987元从房屋转让款中扣除。双方同意抵扣，并对车库进行作价，《情况说明》合法有效，对双方都具有约束力。3.一审法院判决支付利息时间和标准系适用法律错误。首先，《情况说明》是双方重新达成一个结算协议，《情况说明》未约定付款时间，利息应当在催告还款日后起算。如果刘冬、魏善军未能提交证据证明具体催告日期，则应当以起诉之日视为催告之日，从起诉之日计算逾期利息，标准也不适用6％。上诉人刘冬、魏善军针对胡军礼的上诉理由辩称，1.胡军礼称没有收到陈某的20000元现金属于虚假陈述，一审法官依职权到房屋所在地找陈某核实并作了谈话笔录，胡军礼在质证时对该谈话笔录没有异议，谈话笔录记载的内容之一即为陈某曾付20000元现金给胡军礼，而在其上诉状中又称剩余20000元并非交付，仅是打了一张欠条，胡军礼在一审期间没有提交该欠条，也没有做出该方面的辩解，其该部分主张不应得到支持。2.关于两套房屋的实际售价问题。一审中，刘冬、魏善军已经向法庭提供了两份原始售房合同、薛明儿子的转账记录，能够证明房屋的售价为合同价，并非是胡军礼所辩解的实际成交价低于合同价，我们认为原始书证的证明效力远远大于证人证言或者当事人的辩解，胡军礼虽然辩解实际成交价低于合同价，但没有向一审法院提供任何证据证明，应当承担举证不能的后果。一审法院在认定房屋成交价的举证责任分配上错误。3.胡军礼应支付房屋出卖款而没有支付，一审法院判决其承担年利率6%利息有法律依据，胡军礼该上诉理由不成立。4.情况说明确实是双方重新达成的协议，但胡军礼没有依该协议履行，该情况说明的第三自然段对于房屋的实际价格如果与胡军礼所作的承诺有差额的情况下应由胡军礼补足，该约定是双方的真实意思表示。事后经刘冬、魏善军核实房屋的售价与对方所出具的情况说明载明的数额确实有差额，胡军礼应按情况说明的约定补足差额部分。刘冬、魏善军向一审法院提出诉讼请求为：1.胡军礼归还刘冬、魏善军房款500000元；2.胡军礼承担本案诉讼费用。2018年6月11日的庭审中，刘冬、魏善军将诉讼请求变更为：1.返还刘冬、魏善军房款458895元；2.胡军礼承担本案诉讼费用。后在2018年9月6日的庭审中，刘冬、魏善军将诉讼请求变更为：1.胡军礼返还款项500000元及利息，利息从2017年9月7日按年利率6%计算至判决确定的付款之日止；2.胡军礼承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：刘冬、魏善军、胡军礼及案外人乐立功、王东芳、刘燕、周明秋、庄林千、郑娥霞、戈明、万迎春等共同将款项出借给俞宝航（其中刘冬出借200000元，魏善军出借500000元），后俞宝航无力还款，以砀山金马龙园10套住房和10个车库进行抵账。其中砀山金马龙园32幢401室（建筑面积95.41平方米）、32幢403室（建筑面积124.68平方米）抵给刘冬、魏善军，用于抵偿借款。2018年4月1日，胡军礼向刘冬、魏善军出具《情况说明》，载明的主要内容为：砀山金马龙园俞宝航欠款本金4200000元（胡军礼1500000元、乐立功400000元、王东芳500000元、刘燕250000元、周明秋200000元、庄林千250000元、郑娥霞100000元、戈明100000元、万迎春200000、魏善军500000、刘冬200000元），抵房款合计4378676元（其中利息为178676元），抵房手续办在胡军礼一个人名下，后经所有债权人协商一致，32幢401、403所有权归魏善军和刘冬，两套房款合计687997元（其中401室房款291764元，403室396233元），另需补车库价款45003元。其中32幢401室95.41平方米，胡军礼2017年6月16日以单价1907元出售，房款181946元。32幢403室面积124.68平方米，胡军礼2017年9月23日以单价1950元价格出售，得房款243126元。401室和403室合计卖价425072元，扣除两套房手续费等26000元和两次支付魏善军和刘冬70105元，尚欠二人401室和403室房款328967元。车库45003元，应由尚未出售的金马龙园32幢2号车库占同等份额（32幢2号车库面积25.5平方，单价2980元，价款计75990元，未出售）。另，对胡军礼出售的32幢401室和403室，若核实出实际售价与胡军礼所称售价有差额，胡军礼应补足差额并承担相关费用。胡军礼两次去砀山费用应由周峰在留存的共同费用中报销，周峰尚未支付。32幢2号车库手续在魏善军手中，尚未出售。刘冬、魏善军及胡军礼在该说明上签字。2017年6月16日，陈某通过银行向胡军礼转账187000元;2017年9月13日陈某通过银行向胡军礼转账241000元，备注32号楼403室房款。一审另查明，2017年9月7日，砀山县金马房地产开发有限公司将32幢403室房屋以285000元的价格出售给毛莹；2017年6月16日砀山县金马房地产开发有限公司将32幢401室房屋以270000元的价格出售给薛明。陈某系砀山县金马房地产开发有限公司的工作人员。一审法院归纳本案的争议焦点为：1.双方之间的法律关系认定问题；2.胡军礼收取房屋转让款的实际数额问题；3.砀山金马龙园32幢2号车库款应否从32幢401室、32幢403室房屋转让款中扣除问题。关于第一个争议焦点。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据刘冬、魏善军提供的有双方共同签名的《情况说明》可知，包括刘冬、魏善军在内的债权人同意将用于抵债房屋的相关手续办理在胡军礼名下，由胡军礼处理，即由胡军礼出售，胡军礼将所取得的房款转交刘冬、魏善军等人。双方上述行为符合委托合同的构成要件。庭审中，一审法院向双方进行释明，双方均无异议，故刘冬、魏善军和胡军礼间系委托合同关系，刘冬、魏善军为委托人，胡军礼为受托人。关于第二个争议焦点。刘冬、魏善军主张涉案房屋的成交价应为《商品房买卖合同》载明的砀山金马龙园32幢401室房款为270000元、32幢403室房款为285000元，共计555000元。胡军礼辩称，涉案房屋卖给案外人陈某，401室成交价181946元，403室成交价243126元，至于陈某以开发商的名义卖多少钱与胡军礼无关。2018年8月7日，在一审法院与案外人陈某的谈话笔录中，陈某陈述:“这两套房屋是抵给胡军礼的，他委托我们销售的，但销售的价格不是按照合同价格，而销售的价格是经过胡军礼同意的。401室最终给胡军礼187000元，其中10000元的佣金和3000元的过户费已扣除过。403室销售价为261000元，我转账给他241000元，另给他20000元的现金……”；关于销售价格与商品房买卖合同不一样问题，陈某陈述：“这是为了合同备案的，我们有合同备案价，过低不能备案，所以销售价格与合同上不一致。”经质证，刘冬、魏善军对谈话笔录不认可。胡军礼对谈话笔录无异议，但对20000元现金因时间长记不清。一审法院认为，根据陈某的陈述、陈某两次向胡军礼转账的银行交易流水明细，本案认定涉案房屋实际成交价应为448000元，刘冬、魏善军未提供其他相关证据证明胡军礼从陈某处收取的购房款为555000元，故一审法院只能认定胡军礼从陈某处收取的房屋转让款的实际数额为448000元。关于第三个争议焦点。胡军礼辩称32幢2号车库买卖手续已经给刘冬、魏善军了，车库作价75990元让刘冬、魏善军去卖。刘冬、魏善军称不同意扣除，车库总共75990元，刘冬、魏善军占的份额是45003元，剩下就是胡军礼的。双方均认可32幢2号车库目前没有出售。一审法院认为，胡军礼受刘冬、魏善军委托出售32幢401室、32幢403室房屋，因此取得的售房款应当交还刘冬、魏善军，车库还未出售，故胡军礼辩称车库款应从刘冬、魏善军应取得的售房款中扣除没有事实和法律依据，一审法院不予采信。综上，胡军礼在《情况说明》中载明32幢401室售价181946元，32幢403室售价243126元，而胡军礼实际取得的两套房屋的价格为448000元（187000元+261000元）。胡军礼辩称已经归还刘冬、魏善军70105元，刘冬、魏善军无异议，一审法院予以确认。故胡军礼需返还刘冬、魏善军377895元（187000+261000-70105）。关于利息，因受托人未及时将售房款转交委托人，根据陈某将32幢403室房款转入胡军礼账户时间，一审法院确定自2017年9月13日起，胡军礼应向刘冬、魏善军支付前述应返还款项按年利率6%计算的利息。因刘冬、魏善军及胡军礼在委托合同关系中未明确约定房屋销售价格，故无法认定胡军礼低价销售问题。刘冬、魏善军主张胡军礼隐瞒其实际销售价格，但其提供的证据尚不能证明其观点，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零四条之规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、胡军礼于判决生效之日起十日内归还刘冬、魏善军款项377895元及利息（自2017年9月13日起至还清款之日止，按年利率6%计算）；二、驳回刘冬、魏善军的其他诉讼请求。案件受理费9350元，由刘冬、魏善军负担2350元、胡军礼负担7000元。二审中，上诉人胡军礼围绕其上诉请求，向本院提供陈某于2017年9月13日出具的欠条一张，证明陈某并没有向胡军礼交付20000元现金。上诉人刘冬、魏善军质证称，对该份欠条三性不予认可，理由：首先这不是一份新证据，一审从开庭到质证总共进行了三次或四次，胡军礼在一审期间并没有提供该份证据。其次，据了解陈某的20000元确实已经付了，即使当时打了欠条，后来也已经付了。刘冬、魏善军从来不知道陈某欠胡军礼20000元的事情，如果认定双方当事人之间是委托关系，那么这份欠条也应该在刘冬、魏善军手中，胡军礼把委托人的欠条拿在手里面，且从未向委托人披露，说明这份欠条的存在明显是违背常理的，因此在胡军礼对一审的调查笔录中收到20000元现金没有异议的情况下，在二审期间又提供了该份欠条，该行为违反了民事诉讼禁止反言的规则。本院的认证意见为：在一审中，胡军礼对陈某的证言并未提出异议，如果胡军礼未收到陈某的20000元现金，其在一审中，必然会提供该欠条来否定陈某给其20000元现金的事实。故胡军礼提供该欠条不能否定其收到陈某20000元现金的事实。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。本案二审中的争议焦点是：1.胡军礼出售涉案两套房屋款项是多少；2.胡军礼是否应当扣除26000元手续费以及是否应当扣除涉案车库中胡军礼所占的份额30987元；3.胡军礼承担未付款的利息从何时计算。关于第1争议焦点。本院认为，根据证人陈某的证言证实，32幢401室其最终给胡军礼187000元，403室其转账给胡军礼241000元，另给胡军礼现金20000元，结合陈某两次向胡军礼银行转账记录，应当认定陈某给付胡军礼涉案两套房屋款项为448000元。对刘冬、魏善军主张胡军礼应返还555000元，但未提供充分证据证明胡军礼收到陈某卖房款555000元，故对刘冬、魏善军该上诉理由本院不予支持。关于第2争议焦点。本院认为，陈某证实其给付胡军礼的售房款448000元中已扣除涉案房屋的佣金和过户费，虽然胡军礼提供的《情况说明》中载明需要扣除两套房屋手续费26000元，但胡军礼当时并没有如实告知涉案两套房屋销售价格和已扣除佣金和过户费的真实情况，因此，在佣金和过户费已被扣除的情况下，胡军礼再主张扣除26000元手续费的理由不能成立。对于胡军礼提出应当将32幢2号车库其占有的份额30987元从房屋转让款中予以扣除的理由。因涉案32幢2号车库尚未出售，一审法院判决胡军礼给付房屋转让款中也没有包含车库转让款，胡军礼在二审中提出从转让款中扣除涉案车库其占有的份额无事实依据，本院不予支持。关于第3争议焦点。本院认为，本案系委托合同关系，刘冬、魏善军委托胡军礼出售房屋是基于对胡军礼的信任，受委托人胡军礼收到售房款应及时将款项给付委托人刘冬、魏善军，这是受委托人应尽的义务。胡军礼收到陈某款项时间就是其向刘冬、魏善军付款时间，胡军礼主张其向刘冬、魏善军付款时间属于约定不明于法无据，本院不予采信。胡军礼于2017年6月16日、2017年9月13日分别收到案外人陈某转账187000元和241000元售房款后只支付给刘冬、魏善军70105元，其余款项一直占有使用，至今未付，对此胡军礼应向刘冬、魏善军支付相应利息。一审判决从2017年9月13日起计算利息并无不当。综上所述，上诉人刘冬、魏善军、胡军礼的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4165元，由上诉人刘冬、魏善军负担2440，胡军礼负担1725元。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  王冬冬二〇一九年三月七日书记员  冯 邻