济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初10784号 原告：张文赢，女，1973年8月31日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市历城区。 委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱晓爽，泰和泰（济南）律师事务所实习律师。 被告：山东凤凰城发展有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370000729283711L。 法定代表人：魏美苓，董事长。 委托诉讼代理人：刘薇，女，系该单位工作人员。 被告：济南齐源实业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137010026436393XH。 法定代表人：贺勇，执行董事兼总经理 委托诉讼代理人：朱文华，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾建章，山东齐鲁律师事务所律师。 原告张文赢与被告山东凤凰城发展有限公司（以下简称凤凰城公司）、被告济南齐源实业有限公司（齐源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，根据张文赢的保全申请，本院裁定查封了齐源公司名下位于济南市室房屋一套。本案依法适用简易程序，于2019年1月11日公开开庭进行了审理，后因该案较为复杂转为普通程序进行审理。原告张文赢的委托诉讼代理人王盼盼、邱晓爽，被告凤凰城公司的委托诉讼代理人刘薇，被告齐源公司的委托诉讼代理人朱文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文赢向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即为原告办理济南市历城区凤凰城祺苑x房屋的所有权证;2.判令两被告支付原告违约金（以1143378元为基数，自2010年7月6日起至两被告协助原告办理完毕房屋所有权证书之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算。计算至2018年11月30日，数额为916908.78元）;3.本案诉讼费用、公告费、保全费等由两被告承担。事实与理由：2007年8月3日，凤凰城公司（甲方、开发商）、齐源公司（甲方、投资商）与张文赢（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买两被告投资、开发的凤凰城祺苑x房屋，建筑面积258.8平方米，单价每平方米4418元，房屋总价款1143378元。原告按银行按揭方式支付购房款，合同签订3日内，乙方按照按揭银行的规定向甲方支付360358元作为首付款，剩余款项办理银行按揭。2009年7月6日，两被告将涉案房屋交付给原告使用。但截至交房满一年（即2010年7月6日）之日，两被告均未为原告办理涉案房屋的所有权证书。之后，原告与其他业主多次找两被告协商办理房产证事宜，亦通过信访等途径进行维权，督促两被告履行义务，两被告迟迟未履行其为原告办理房产证的义务，违反了合同约定，应当承担违约责任并赔偿损失。两被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，望判如所请。 凤凰城公司辩称，本公司于2003年11月26日取得涉案房屋所在土地，用途为公共建筑用地。2004年3月2日，本公司与齐源公司就该土地签订《协议书》，由齐源公司以本公司名义开发建设、办理相关手续，所得收益全部归齐源公司所有。2004年，济南市国土资源局同意本公司土地性质变更，于10月10日向本公司出具《缴纳国有土地使用权出让金登记单》，齐源公司缴纳出让金507万余元。2005年12月28日，济南市国土资源局给济南市规划局的函件中，明确写明“凤凰城二期住宅楼工程已缴纳出让金，有关土地变更手续正在办理之中，可予以先行办理《建筑工程规划许可证》”，正是根据此函件，后依次取得了该宗土地的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售证，并对外合法销售，开发建设的每个环节都是符合政策的，不存在违法违规现象，该工程由齐源公司于2007年4-7月竣工验收并取得竣工备案单，并交付业主使用。涉案房屋入住已11年之久，业主多次投诉上访，但本公司无过错，对于张文赢的诉讼请求，本公司认为不应承担违约责任。 齐源公司辩称，涉案房屋所占用的国有土地未从原国有土地使用权证中分割登记，未换发使用用途为住宅的独立土地证书，涉案房屋不具备房屋初始登记和转移登记的条件，且原国有土地使用权证书被案外人多次查封，在未解除查封之前也无法换领新的土地证书。原告收房一年后起算一次性违约金的诉讼时效已经超过，答辩人无需向原告按已付房款的0.5%支付一次性违约金。本公司一直积极为原告办理权属登记，不存在怠于办理权属登记的行为，应当以双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办证的违约责任为限判定本公司和凤凰城公司应当承担的违约责任的范围。而且，一次性违约金的诉讼时效已经届满，不应当支付违约金。因本案诉讼支出的诉讼费用、公告费和保全费等属于不必要的支出，也不应当由答辩人承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2007年8月3日，凤凰城公司、齐源公司（甲方）共同与张文赢（乙方）签订了《商品房买卖合同》一份。合同第一条对项目建筑及销售依据进行了说明：甲方以出让方式取得位于济南市历城区港沟镇经十东路北韩仓河西地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为凤凰城祺苑，项目建设及销售依据如下：1、土地证号为历城国用（2003）第0500134号；2、建设用地规划许可证号为（2004）鲁01-05-62；3、建设工程规划许可证号为（2006）鲁01-05-007；4施工许可证号为20060074、20060075；5、商品房预售许可证号为济建开预许字第（2006）112号-118号。第二条约定，乙方向甲方购买的商品房（简称该商品房）为x，建筑面积258.8㎡。第三条约定，该商品房建筑面积258.8㎡，单价4418元/㎡,房屋总价款为1143378元。第五条约定，乙方一次性支付房款：本合同签订三日内，乙方按照按揭银行的规定向甲方支付（人民币）360358元作为首付款；第六条约定，乙方购房款按最后约定期限付清后，甲方于2007年8月10日前，将通过验收合格的商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，双方可书面据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因法律法规、政策、行政规定的变化，而导致的交房延迟。第七条第一款约定了乙方逾期付款的违约责任：1、一次性付款；2、银行按揭付款，乙方如未按本合同第五条第（二）款中第2款规定的时间如期付款和不能继续完成银行按揭贷款，乙方须在15日内向甲方提出其理由，并经甲方同意后变更付款时间和方式，否则，甲方有权追究违约责任，违约责任自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向甲方支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过30天，即视乙方不履行合同，甲方有权终止合同。甲方解除合同的，乙方按累计实付房价款的5%一次性向甲方支付违约金，乙方同意从已付房款中扣除。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，但乙方应自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。（二）甲方逾期交房的违约责任，甲方如未按本合同第六条规定的时间交房（除第六条规定的特殊情况外），按逾期时间分别处理。逾期在三个月内，乙方不追究甲方违约责任；逾期超过三个月但不超过四个月的，自本合同规定的交房限期后第四个月的第一天起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过四个月的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方按累计实付款的5%一次性向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，但甲方自本合同规定的最后交付期限的第四个月的第一天起至实际交付之日止，按日向乙方支付实付房价款万分之三的违约金。第十二条系关于产权登记的约定，自乙方接受接收该商品房之日起，甲方办理权属登记手续，乙方应积极配合办理（交易各种税费按房管部门的有关规定由甲乙双方各自交纳）。如因甲方原因不能在乙方接收商品房之日起的一年内取得产权证书，双方同意按以下方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款还给乙方，并按已付房价款的3%一次性赔偿乙方损失；2、乙方不退房，甲方按已付房价款的0.5%向乙方支付一次性违约金；3、如乙方不配合，造成权证逾期办理的，其责任后果自负。同日，张文赢向齐源公司交纳了360358元作为首付购房款，齐源公司向张文赢出具了购房款收据。2007年10月9日，张文赢通过银行按揭方式支付了剩余购房款81万元。 2.2009年7月6日，齐源公司向张文赢交付该房屋。此后，张文赢多次催告凤凰城公司及齐源公司要求按合同约定办理房产证，凤凰城公司及齐源公司均未能为张文赢办理房屋产权登记证。 3、庭审中，张文赢撤回了第二项诉讼请求。 本院认为，凤凰城公司、齐源公司共同与张文赢签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力强制性规定，该合同合法有效，凤凰城公司、齐源公司应与张文赢履行各自的合同义务。关于产权登记，双方并未约定办理完毕产权登记手续的具体日期，但从出卖方承诺的内容可以看出自标的物交接之日起一年内办理完毕权属登记手续，如不能办理完毕将要承担违约责任。凤凰城公司、齐源公司于2009年7月6日向张文赢交付了涉案房屋。根据上述约定，凤凰城公司、齐源公司应当于2010年7月6日前办理完毕产权登记手续并交付产权证书于张文赢。现凤凰城公司、齐源公司逾期办理产权登记手续已违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据该规定，凤凰城公司、齐源公司应当履行办理产权登记手续的义务。张文赢请求凤凰城公司、齐源公司为其办理产权证书具有合同依据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 被告山东凤凰城发展有限公司、被告济南齐源实业有限公司于本判决生效之日起六十日内为原告张文赢办理完毕位于济南市历城区港沟街道凤凰城祺苑x房屋产权登记证。 案件受理费100元，保全费5000元，由被告山东凤凰城发展有限公司、被告济南齐源实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张俊丽 人民陪审员  张希英 人民陪审员  李 新 二〇一九年三月五日 书 记 员  张雨晴