河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终412号上诉人（原审被告）：张长生，男，1952年6月18日生，汉族，住址保定市莲池区天威中路**新建华小区**楼****，现住保定市。委托诉讼代理人：张常增，男，1959年9月1日出生，汉族，住保定市莲池，住保定市莲池区被上诉人（原审原告）：保定市惠杰物业管理有限公司，住所地保定市裕华西路****，统一社会信用代码91130606796586907J。法定代表人：赵杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张琪，该公司员工。委托诉讼代理人：霍文涛，该公司员工。上诉人张长生因与被上诉人保定市惠杰物业管理有限公司（以下简称惠杰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2018）冀0606民初1965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张长生的委托诉讼代理人张常增、被上诉人惠杰物业公司的委托诉讼代理人张琪、霍文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张长生上诉请求：1.撤销河北省保定市莲池区人民法院作出的（2018）冀0606民初1965号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由惠杰物业公司承担。事实和理由：一、惠杰物业公司在2016年提供了10个月多2天的物业服务，一审法院判决张长生按一整年（12个月）向惠杰物业公司交纳物业费明显错误。惠杰物业公司委托管理期自2016年2月26日开始，惠杰物业公司主张2016年的物业费，应当只包括从2016年2月26日至2016年12月31日的物业费。二、惠杰物业公司没有履行《物业管理服务委托合同》约定的大部分服务事项，根据标的的性质应当承担减少报酬的违约责任。《物业管理服务委托合同》第二章（第四条第十四条）约定了惠杰物业公司向张长生提供的物业服务事项，惠杰物业公司应当向张长生提供物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运，物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，小区公共绿地、花木、活动场所等养护与管理等。张长生提交了小区不同时段的照片和视频，以及150余小区业主签字确认惠杰物业公司没有依约履行合同义务的证明。惠杰物业公司未完成好清扫服务。惠杰物业公司破坏绿地、树木以及公用设施。三、惠杰物业公司擅自利用业主对共有场地等享有的权利牟利，其所得应当抵顶张长生的物业费，张长生无需向惠杰物业公司支付物业费。惠杰物业公司答辩称，一、我公司认为张长生提出减免两个月的要求不成立。《物业委托合同》是经小区业主大会表决，惠杰物业公司与小区业主委员会签订的。惠杰物业公司按合同约定承担了2016年1月1日至2月25日之间物业项目的管理费用，故上诉人应依约交付全年物业费。二、惠杰物业公司按《物业管理服务委托合同》的要求，对小区提供了物业管理服务。一审中提供了照片进行佐证。三、张长生以惠杰物业公司拥有小区公共收益而拒交物业费的理由不成立。惠杰物业公司进入小区提供物业服务和取得公共收益是按照经小区业主大会2/3业主签名表决同意的《物业管理服务委托合同》中的要求进行的。业主大会的决议对全体业主有约束力，张长生无权对小区公共收益再进行处置分配。公共收益的多少和是否获得与物业服务无关。四、一审法院适用法律正确，程序合法，证据有效。请求维持一审判决。惠杰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张长生支付2016年物业管理费353.1元、违约金458.7元，2017年物业管理费353.1元、违约金72元，合计1236.9元；2.判令张长生承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年2月23日保定市南市区新建华小区755户业主表决同意惠杰物业公司为该小区提供物业服务。2016年2月26日，保定市南市区新建华小区业主委员会与惠杰物业公司签订《物业管理服务委托合同》，约定惠杰物业公司为该小区实施物业管理；物业管理服务费按建筑面积，多层每平方米0.3元、高层每平方米0.6元、门脸每平方米1元，向业主或者物业使用人收取；惠杰物业公司自2016年2月26日正式进驻小区，享有小区业主2016年全年的物业管理费的收取；逾期缴纳物业费从逾期之日（下一年1月1日）起按每天3‰缴纳违约金。双方还约定了物业管理服务质量及其他的权利义务等内容。合同签订后，惠杰物业公司进行了物业服务。张长生居住在该小区11号楼4单元501室，该套面积98.09平方米。一审法院认为，张长生所在小区的业主委员会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意，其与惠杰物业公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现惠杰物业公司对整个小区提供物业服务，张长生作为小区业主之一，在享受物业服务后，应当承担缴纳物业费的义务。张长生应按照物业服务合同约定计算2016年和2017年物业管理费，为98.09平方米×0.3元/平方米/月×24个月=706.2元。惠杰物业公司主张张长生支付2016年和2017年物业管理费706元属于自身权利的处分，予以确认。关于张长生辩称惠杰物业公司未全面履行合同，拒绝缴纳物业管理费的意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，不予支持。关于惠杰物业公司主张的违约金，因惠杰物业公司未提供证据证明全面履行了物业服务合同的义务，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告张长生于本判决生效后十日内给付原告保定市惠杰物业管理有限公司2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费706元；二、驳回原告保定保定市惠杰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，简易程序减半收取25元，由被告张长生负担14元，原告保定市惠杰物业管理有限公司负担11元。”二审中，惠杰物业公司提交了业委会提供的收条一份、2016年1月1日至2月26日产生的物业管理费用单据25份。证明业委会收到了惠杰物业公司2016年1月份、2月份的小区物业服务费用。因为2016年1-2月，产生的相关费用是由业委会垫付的，惠杰物业公司进驻后将该部分费用支付给业委会，然后由惠杰物业公司取得向业主收取2016年1-2月份物业费的资格。张长生质证称对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，业委会的章张长生没见过，因为这种证据谁都会写，不认可该证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，自然人、法人在从事民事活动中均应当遵循诚实信用原则，公平的考虑对方的权利和义务。张长生居住在保定市莲池区新建华小区。2016年2月26日，小区业主委员会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意与惠杰物业公司签订物业服务合同，该合同内容明确具体，且不违反国家法律规定，应为有效合同，对全体业主具有约束力。张长生一方面否认惠杰物业公司为小区提供服务，另一方面又列举惠杰物业公司提供的物业服务的种种瑕疵。本院认为，应当认定惠杰物业公司为保定市莲池区新建华小区提供了物业服务。张长生作为小区业主之一，在享受物业服务后，应当承担交纳物业费的义务。张长生未交纳2016年-2017年的物业服务费用。虽然物业服务合同签订于2016年2月26日，但2016年1-2月份的小区服务费用，该小区业主委员会垫支后，惠杰物业公司予以偿还，小区业主委员会同意惠杰物业公司收取，故一审法院判令张长生向惠杰物业公司支付2016年-2017年的物业服务费用并无不妥。张长生举证证明该小区存在垃圾堆积严重、树木被砍伐、绿地减少、消防通道堵塞致使小区失火发生等情形，惠杰物业公司均未否认，应当认定惠杰物业公司对小区物业服务存在瑕疵，其主张收取的物业服务费用应适当减少，本院酌定惠杰物业公司按物业费标准的80%收取。张长生向惠杰物业公司交纳物业费的数额为564.8元。惠杰物业公司认可在对小区服务中存在占用道路、减少绿地设立停车位收取费用以及在公共建筑设立广告牌收取广告费等。根据我国《物权法》、《物业管理条例》规定，小区的建筑物及附属设施，均是全体业主所共有，也只有业主委员会或业主大会有权处分或利用小区的共有公有建筑及附属设施，因此产生的收益归全体业主所有。所以，凡是在小区内的共有建筑、火灾附属设施上张贴海报、展报等广告的收益，以及一些小区的地面停车位、楼宇广告等的收入，都属于小区的公共收益范畴，归属权应当属于全体业主共同所有。因本案中，惠杰物业公司的该项收入尚未确定，且收益权属于全体业主共有，张长生主张惠杰物业公司此项收入折抵其个人应交纳的物业服务费，侵害了其他业主的利益，本院不予支持。综上，一审法院认定事实基本清楚、适用法律正确，本院对判决结果予以适当调整。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河北省保定市莲池区人民法院作出的（2018）冀0606民初1965号民事判决第二项，即“驳回原告保定市惠杰物业管理有限公司其他诉讼请求”；二、变更河北省保定市莲池区人民法院作出的（2018）冀0606民初1965号民事判决第一项“被告张长生于本判决生效后十日内给付保定市惠杰物业管理有限公司2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费706元”为：上诉人张长生于本判决生效后十日内给付被上诉人保定市惠杰物业管理有限公司2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费564.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，简易程序减半收取25元，由上诉人张长生负担14元，被上诉人保定市惠杰物业管理有限公司负担11元；二审案件受理费50元，由上诉人张长生负担35元，被上诉人保定市惠杰物业管理有限公司负担15元。本判决为终审判决。审判长  李舒淼审判员  白 月审判员  王洪月二〇一九年三月十一日法官助理佟锡尧书记员颜靖涵