黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终1138号上诉人（一审原告）：张远翔，女，1972年9月21日出生，汉族，无固定职业，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：沈大明，吉林鸿洋律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：哈尔滨沙河建材有限责任公司（原哈尔滨钢飞水泥有限责任公司），住所地哈尔滨市阿城区交界镇（哈铁厂院内）。法定代表人：陈常明，该公司董事长。委托诉讼代理人：岳立明，黑龙江宇春律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：鹤岗市新亚房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市向阳区45委**。法定代表人：高延崇，该公司董事长。上诉人张远翔因与被上诉人哈尔滨沙河建材有限责任公司（以下简称沙河公司，原哈尔滨钢飞水泥有限责任公司以下简称钢飞公司）、鹤岗市新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服哈尔滨市阿城区人民法院（2018）黑0112民初3729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张远翔的委托诉讼代理人沈大明、被上诉人沙河公司的委托诉讼代理人岳立明到庭参加诉讼。被上诉人新亚公司经本院传票传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。张远翔上诉请求：1.不得强制执行吉林省榆树市亿鑫家园小区3号楼1单元601室住宅房屋；2.依法确认张远翔与新亚公司签订的商品房买卖合同合法有效并判决吉林省榆树市亿鑫家园小区3号楼1单元601室住宅房屋归张远翔所有；3.本案诉讼费由新亚公司承担。事实和理由：案涉榆树市亿鑫家园小区3号楼1单元601室住宅楼系张远翔于2010年9月6日在新亚公司以抵工程款的方式购买，张远翔取得此楼后已装修并已实际入住多年，有物业费、取暖费、交接协议等相关证据予以证明，张远翔签订合同在先，人民法院查封在后，张远翔已经实际占有此楼房不存在恶意及违法情形，并且已依法申请进行房屋登记并交纳了契税，但由于案涉楼房被法院查封导致现无法办理房屋产权登记，无法办理产权登记并非张远翔的原因。张远翔认为无论是从物权请求权优先于一般债权的角度，还是以实际占有优先的角度，案涉楼房均应该归张远翔所有。沙河公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。案涉房屋2011年5月18日查封至今。查封的房屋都是登记在新亚公司名下。2011年的5月18日第一次查封至2013年，阿城区人民法院又进行了续封，这是在诉讼过程中的两次查封，之后在执行过程中又继续查封至今没有解封。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。沙河公司未到庭，亦未提交书面答辩状。张远翔向一审法院起诉请求：1.不得强制执行吉林省榆树市亿鑫家园小区3号楼1单元601室住宅房屋；2.依法确认张远翔与新亚公司签订的商品房买卖合同有效并判决该房屋归张远翔所有；3.诉讼费用由沙河公司负担。一审法院认定事实：钢飞公司与新亚公司买卖合同纠纷一案，阿城区人民法院于2011年5月18日作出（2011）阿民初字第447-1号民事裁定：查封新亚公司在榆树市亿鑫家园小区建筑面积为3303.09平方米的楼房24套；24套房产中包括案涉房产；又于2013年5月24日对上述房产予以续封；阿城法院于2012年5月24日作出（2011）阿民初字第447号民事判决：一、新亚公司于判决生效后10日内给付钢飞公司水泥款7153280.61元、利息3218967.27元；二、驳回钢飞公司的其他诉讼请求。判后，新亚公司不服上诉，由于新亚公司未按规定缴纳上诉费用，哈中院于2013年10月21日作出（2013）哈民六商终字第36号民事裁定：新亚公司按自动撤回上诉处理，双方当事人均按原判决执行。钢飞公司于2013年12月23日向阿城法院申请执行，阿城法院于2014年3月27日作出（2014）阿执字第31-1号执行裁定：查封新亚公司在榆树市亿鑫家园小区建筑面积3303.09平方米的楼房24套；24套房产中包括案涉房产；阿城法院又于2015年5月5日作出（2014）阿执字第31-5号执行裁定：查封新亚公司在榆树市××家园小区××房产；19套房产中包括案涉房产；2018年7月18日，张远翔以案外人的名义向阿城法院提出书面异议，认为其为案涉房产的实际所有人，请求排除执行，阿城法院于2018年7月23日作出（2018）黑0112执异129号执行裁定书，驳回张远翔的异议请求。2009年9月6日新亚公司与张远翔签订商品房买卖合同；2012年1月1日新亚公司为张远翔出具购房收据和房屋交接协议书；2016年4月19日新亚公司为张远翔开具销售不动产统一发票；2017年10月17日张远翔办理了完税证明，交纳了印花税和契税；2016年11月7日、12月30日张远翔交纳了物业费。2016年4月12日，钢飞公司变更为沙河公司。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，案涉房产查封时间为2011年5月18日、2013年5月24日、2014年3月27日和2015年5月5日，张远翔与新亚公司签订书面的商品房买卖合同的时间为2009年3月12日，2012年1月5日新亚公司为张远翔开具购房收据和房屋交接协议书，该房屋交接书签订之日应视为张远翔占有案涉房产的时间，因该行为发生的时间是法院查封期间，故张远翔不具备《执行规定》第二十八条第（二）项规定的条件，其不具备排除执行的民事权益；故张远翔主张的确权请求和停止执行的请求，应予驳回。判决：驳回张远翔的诉讼请求。案件受理费100元，由张远翔负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是张远翔是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于张远翔主张的是一般不动产买受人的物权期待权还是消费者物权期待权，即本案应当适用《执行规定》第二十八条还是第二十九的问题。本院认为，在金钱债权执行中，《执行规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。故本案中，如果张远翔的异议申请满足第二十八条的第三、四项和第二十九条的第二、三项，那么只要再审查第二十九条第一项即可，不必审查第二十八条第二项。《执行规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据上述规定，商品房的买受人符合上述三个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对商品房的强制执行。关于诉争的房产在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。一审中，张远翔提交了2009年9月6日与新亚公司签订的《商品房买卖合同》书，没有证据证明该合同存在违法或无效的情形，故本院认定诉争的房产在人民法院2011年5月18日查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，符合《执行规定》第二十九条第一项的规定。关于张远翔所购商品房是否用于居住且买受人名下是否有其他用于居住的房屋的问题。一审查明，新亚公司于2012年1月1日为张远翔出具购房收据和房屋交接协议书，2016年4月19日开具销售不动产统一发票，张远翔于2017年10月17日办理了完税证明、交纳了印花税和契税，2016年11月7日、12月3日交纳了物业费。二审庭审中张远翔述称实际居住地为诉争房屋，一审判决书中的地址为其原户籍地。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，申请执行人沙河公司未举示张远翔名下有其他用于居住房屋的证据，沙河公司应承担不利的后果。综上，本院认定张远翔所购商品房是用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，符合《执行规定》第二十九条第二项的规定。关于张远翔已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。一审中，张远翔提交支付全部价款的票据可以证明其支付的价款已经超过合同约定总价款的百分之五十，本院予以确认，符合《执行规定》第二十九条第二项的规定。综合上述三段，张远翔的异议申请符合《异议规定》第二十九条的规定，张远翔对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决驳回张远翔不得强制执行案涉房产的诉讼请求错误，本院予以纠正。关于张远翔起诉请求确认案涉房产归其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。依据上述法律规定，案涉房产在没有依法办理不动产变更登记前，仍属于房地产开发企业即新亚公司，张远翔仅享有对案涉房产所有权的物权期待权，不享有特权。故张远翔的该项诉讼请求不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，张远翔的上诉请求合理部分，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市阿城区人民法院（2018）黑0112民初3729号民事判决；二、不得执行吉林省榆树市亿鑫家园小区3号楼1单元601室住宅房屋。三、驳回张远翔的其他诉讼请求。阿城区人民法院（2018）黑0112执异129号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二审案件受理费100元，由鹤岗市新亚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑兴华审判员张宇审判员毛保森二〇一九年三月二十八日法官助理张恭允书记员张春天