江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终77号上诉人（一审原告）：夏均宇，男，1976年10月11日出生，汉族，江西省玉山县人，住江西省上饶市玉山县。委托诉讼代理人：郑云清，江西洪胜律师事务所律师。上诉人（一审被告）：江西玉虹房地产开发有限公司，住所地：江西省上饶市玉山县冰溪镇玉虹路**楼，统一社会信用代码：913611237419715765。法定代表人：饶梅枝，系公司执行董事。委托诉讼代理人：卓冈荣，系江西三清律师事务所律师。上诉人夏均宇因与上诉人江西玉虹房地产开发有限公司（以下简称玉虹公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省玉山县人民法院（2018）赣1123民初1269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏均宇上诉请求：1.撤销一审判决中关于占用房屋不符合交房条件，玉虹公司逾期未交房无需向夏均宇交房的认定，判令玉虹公司向夏均宇依法依约立即交付帝豪花园1号楼4#商铺、1403号房和2号楼03#储物间；2.撤销一审判决中关于玉虹公司无需向夏均宇支付未依约交房违约金的认定，判令玉虹公司向夏均宇支付未依约交房违约金22.795万元（按已付款日万分之一计算，暂算至2018年4月16日，之后至案涉房屋符合交房条件之日的另计）；3.判令玉虹公司以购房款14万元为基数，按年利率6%支付2号楼03#储物间逾期交房违约金自2018年4月17日起至实际符合交付条件之日止。事实和理由：1.玉虹公司未通知夏均宇交付房屋，未出示必要文件，未签署房屋交接单，不存在交房过程，案涉房屋至今未达到交付条件，不能视为房屋已交付；2.一审法院认定夏均宇实际占有案涉房屋，视为同意接收房屋，判决驳回夏均宇占有房屋期间逾期未交房违约金的诉讼请求是错误的，夏均宇请求按日万分之一计收实际占用房屋期间的交房违约金符合法律规定。玉虹公司上诉请求：1.撤销江西省玉山县人民法院（2018）赣1123民初1269号民事判决，改判驳回夏均宇的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由夏均宇负担。事实与理由：1.一审判决认定玉虹公司收取了夏均宇房款75.5万元以及夏均宇以按揭贷款方式支付了剩余购房款30万元的事实认定没有依据；2.自2009年7月始夏均宇已领取案涉房产的钥匙，对案涉房产，夏均宇使用至今；3.案涉合同已依法解除；4.一审判决以年利率6%为计算违约金的标准没有法律依据，与案涉《商品房买卖合同》第九条的约定不符；5.一审认定2009年11月20日双方达成口头约定的认定是不能成立的。夏均宇向一审法院起诉请求：1.判令被告立即交付涉诉房屋并协助办理产权证登记;2.判令被告按日万分之三支付逾期交房违约金105.9006万元（暂计至2018年4月26日）；3.判令被告返还原告购房款4万元，支付违约金2万元，并按年利率6%支付资金占用利息计20160元；4.判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告双方先后于2007年4月5日、2009年元月8日，签订了二份商品房买卖合同（合同编号：200700068、200701529），分别约定原告向被告购买帝豪花园2/9-10/A-D轴（4#商铺）、1#楼1403号房屋、2#楼（5-7轴）03#储物间。并到房屋管理部门办理了备案登记。合同约定：购房总价款共为：107万元；交房时间分别为：2008年8月31日前、2009年2月28日前；合同第九条约定：“（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5(该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告开具了6份盖有“江西玉虹房地产开发有限公司帝豪花园项目部财务专用章”的收款收据（收据编号0372521、001506、001930、001656、000032、0047035），共计收取原告购房首付款75.5万元，2010年3月4日，原告以按揭贷款形式支付剩余购房款30万元，原告共计支付被告购房款105.5万元。2009年11月20日，原、被告双方口头约定，将1号楼4#店铺后面不规格部分房屋以价格8万元出售给原告，原告并向被告支付购房款4万元，被告向原告开具了编号为0833900收款收据。但被告既未与原告签订书面合同，又未将该部分房屋交付给原告。原告于2009年7月28日将所购的店面出租给他人经营，2014年10月26日将所购的商品房进行修5015年入住该房屋。但双方未办理交房手续。还查明，江西玉虹房地产开发有限公司帝豪花园项目部是江西玉虹房地产开发有限公司开发帝豪花园项目时设立的内设机构。其开发的帝豪花园房地产项目尚未办理综合验收。故原告向法院起诉，请求判如所请。一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，被告向原告开具了六张共计金额为75.5万元的收款收据。被告虽辩解未收到原告的购房款，但对开据的收款收据不能作出合理的解释，故应认定被告所开的收款收据为原告支付购房款的凭证。根据本案查明的事实，原、被告双方签订合同后，原告履行了合同约定的主要义务，但被告却因项目未办理综合验收，致使不能与原告办理房屋交付手续。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。但因原告于2009年7月28日将所购店铺出租给他人经营，对所购住宅也于2014年10月26日进行装修并入住，故应认定原告明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋。原告要求将违约金调至按已付房款的日万分之三计算，因无事实与法律依据，不予采信。一审法院参照民间借贷纠纷支付逾期利息的规定，酌定按已支付购房款年利率6%计算违约金。对商铺和住宅的违约金应从约定交房时起计算至原告实占有房屋之日止；其中：商铺的违约金为58.5万元×0.06/365×331=3.1830万元（2008年9月1日至2009年7月28日计331天），住宅违约金为33万元×0.06/365×1760=9.5473万元（2010年1月1日至2014年10月26日计1760天）；储物间原告未实际占有，被告亦未交付，违约金按原告要求从约定交房之日起计算起诉之日，违约金为14万元×0.06/365×3026=6.9639万元（2010年1月1日至2018年4月16日计3086天，但原告要求按3026天计算）。原告要求被告交付房屋因涉案房屋原告已实际占有，故无需再办理交付手续。原告要求被告办理诉争房屋产权登记求，因诉争房屋尚不具备登记的条件，法院不宜强制该公司在一定期间内履行初始登记义务，否则亦难于执行，故一审法院对原告的该项请求不予支持。原告要求被告支付逾期交房违约金共计34.1888万元，因原告已实际占有该房屋，应视为原告同意接收房屋，故对原告的该诉讼请求不予支持；但原告有权要求被告依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。原告要求被告返还原预交的购买1号楼4#店铺后面不规格部分房屋购房款4万元，符合法律规定，依法予以支持；原告要求被告支付2万元违约金无事实与法律依据，不予支持；但可要求按年利率6%支付自诉之日起至偿清之日止的处息。被告辩解涉案房屋早被原告占用与本案事实相符，予以采纳；其他辩解与查明的事实不符，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，一审法院判决：一、由被告江西玉虹房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告夏均宇逾期交房违约金共计19.6942万元；二、由被告江西玉虹房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告夏均宇预交的购房款4万元并按年利率6%支付自2018年4月16日起至偿清之日止的利息；三、驳回原告夏均宇的其他诉讼请求。二审中，夏均宇提交一组类似案件的判决，类案的判决不属于民诉法意义上的二审新证据。玉虹公司二审向本院提交玉山县公安局立案回执一份，本院认为该证据不属于二审新证据。上述材料，只作为合议庭的参考材料，本院采纳为二审新证据。二审法院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，综合夏均宇与玉虹公司的上诉请求，二审本案的争议焦点是：1.玉虹公司是否应向夏均宇交付帝豪花园1号楼4#商铺、1403号房和2号楼03#储物间；2.夏均宇主张玉虹公司支付未依约交房违约金22.795万元（按已付款日万分之一计算，暂算至2018年4月16日，之后至案涉房屋符合交房条件之日的另计）的上诉请求是否应予支持；3.夏均宇主张玉虹公司以购房款14万元为基数，按年利率6%支付2号楼03#储物间逾期交房违约金自2018年4月17日起至实际符合交付条件之日止的上诉请求是否应予支持；4.玉虹公司的上诉请求是否成立。关于争议焦点1。本案中夏均宇已经实际占有了案涉住宅和商铺，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中夏均宇既有占有案涉住宅和商铺的意思表示，也对案涉住宅和商铺行使了实际上的管理，应当视为交付。但案涉储物间夏均宇并没有实际占有，故夏均宇要求玉虹公司交付储物间有事实和法律依据，一审法院判决驳回夏均宇要求交付商铺及住宅的诉请并无不当，但是驳回夏均宇要求交付储物间的诉请不当，本院依法予以纠正。关于争议焦点2。夏均宇与玉虹公司在签订《商品房买卖合同》中约定了房屋的交付时间以及逾期交付的违约责任，现玉虹公司存在逾期交付的情形，应当承担违约责任。双方当事人在《商品房买卖合同》第九条约定了“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交服务价款万分之0.5（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金”。故本案中双方当事人虽然对违约责任进行了明确的约定，但是在诉讼过程中夏均宇提供了同期银行贷款利率、抵押借款合同、商铺租赁协议等证据证实玉虹公司逾期交付给其造成了损失，一审法院酌定按照年利率6%进行计算适当提高违约金的计算标准并无不当。至于夏均宇主张在占有、使用房屋之后仍应以日万分之一计算违约金的诉讼请求，本院认为，案涉《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的违约责任对出卖人逾期交付的违约责任期间是“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，因案涉商铺、住房已由夏均宇实际占有使用，故夏均宇所主张的未依约交房违约金22.795万元（按已付款日万分之一计算，暂算至2018年4月16日，之后至案涉房屋符合交房条件之日的另计）的上诉请求与双方签订的《商品房买卖合同》的约定不符，本院不予支持。关于争议焦点3。因案涉的储物间并未实际交付，依照《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的违约责任的约定，夏均宇主张玉虹公司以购房款14万元为基数，按年利率6%支付2号楼03#储物间逾期交房违约金自2018年4月17日起至实际符合交付条件之日止的上诉请求具有合同依据，本院予以支持。关于争议焦点4。玉虹公司提出“帝豪花园项目部”有工作人员涉嫌犯罪，公安机关已经受理，应当裁定驳回的起诉，本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方之间签订的合同合法有效，而本案是审查双方之间是否履行合同以及是否存在违约的行为，至于玉虹公司在项目开发过程中工作人员是否存在违法犯罪的行为与本案无关，玉虹公司该上诉理由不能成立，本院不予采纳。对于本案违约金的计算是否正确，本院前述论理已经作详细阐述，玉虹公司主张驳回夏均宇全部诉讼请求的上诉请求本院不予支持。综上所述,夏均宇的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；上玉虹公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决虽认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、维持江西省玉山县人民法院（2018）赣1123民初1269号民事判决的第一、二项；二、由江西玉虹房地产开发有限公司在本判决生效三十日内向夏均宇交付储藏间，并以14万元为基数，自2018年4月17日起按照年利率6%计算逾期交付储藏间的违约金至实际交付之日止；三、驳回夏均宇的其他上诉请求；四、驳回江西玉虹房地产开发有限公司的上诉请求。一审案件受理费14512元，由夏均宇负担10000元，由江西玉虹房地产开发有限公司负担4512元；二审案件受理费14430元（夏均宇预缴），由夏均宇负担14000元，由江西玉虹房地产开发有限公司负担430元；二审案件受理费4854元（江西玉虹房地产开发有限公司预缴），由江西玉虹房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐志锋审判员  付 强审判员  万利剑二〇一九年三月二十五日书记员  邱 蕾