贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1179号 上诉人（原审被告）：贵州七众置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼****房。统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：王丹，女，1993年1月22日出生，汉族，住贵州省毕节市。系该公司员工。 委托诉讼代理人：李娇，女，1993年5月3日出生，汉族，住贵州省赫章县。系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：张丽，女，1984年11月18日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：张競，贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴敏，贵州圣谋律师事务所实习律师。 上诉人贵州七众置业有限公司（以下简称：七众置业）因与被上诉人张丽商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 七众置业上诉请求：撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7293号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审在合同对逾期办证的处理办法有明确约定的情况下，仍认为合同没有约定，进而直接引用法律规定进行判决，属事实认定不清。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条约定，如买房人逾期办证超过180日，买房人有权退房。买房人选择退房的，出卖人需承担退款付息责任。为此，被上诉人主张违约金的前提是其行使退房的权利。如其不退房，则其无权主张违约金。前述约定具体、明确且唯一，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。人民法院应当充分尊重。一审认定双方对逾期办证未进行约定属事实认定错误。2、在双方当事人对逾期办证已进行明确约定的情况下，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出判决，属法律适用错误。3、即使上诉人应承担逾期办证的违约责任，一审判决确定的违约金也明显过高。违约金的首要属性是对守约方所受损失的补偿。为此，即使上诉人要承担违约责任，也应首先考虑上诉人的违约行为是否给被上诉人造成了损失。大多数购房者在接收房屋后就开始装修使用，其对房屋的相应权能不因未获得房屋权属证书而受到限制或损失。且被上诉人是以按揭方式购房，即使其取得了产权证，也无法转让。即使是在一次性付清房款的情况下，因房屋价值在不断升高，被上诉人在取得权属证书后再行转让，客观上也会取得更高的转让价款，足以弥补其损失。故上诉人逾期办证客观上未给被上诉人造成过大损失。如被上诉人认为其遭受了损失，其应承担举证证明责任，否则应承担举证不能的不利后果。 被上诉人张丽辩称：双方当事人在合同中未约定出卖人逾期办证超过180日，买房人选择不退房的情形下，出卖人应当承担的违约责任。为此，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定作出判决并无不当。根据前述规定，被上诉人无需对损失金额承担举证证明责任。本案中也不存在上诉人主张的违约金过高的情形。请求驳回上诉，维持原判。 张丽向一审法院起诉请求：1、判决被告立即为原告办理并交付毕节圆梦国际项目3号楼1单元24层5号（房号3#-1-2405）商品房转移登记的产权证及有关文书；2、判决被告以262187.00元购房本金为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2017年5月2日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂定21901.54元）；3、本案诉讼费用由被告承担。在一审诉讼过程中，原告撤回第1项诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年9月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买其开发的毕节市城市南部新区圆梦国际项目3号楼1单元24层5号商品房，建筑面积63.85平方米，套内建筑面积77.38平方米，合同价款为262187.00元，首付款79187.00元，银行按揭支付183000.00元。合同第二十二条约定出卖人承诺于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》第1.1约定双方明确《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用，买受人委托出卖人代为办理水、电、闭路电视、燃气开户等手续，相关费用由买受人自行承担，在签合同时支付；第3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同签订后，原告于2015年9月5日向被告支付首付款79187.00元，2015年12月2日，原告向银行贷款支付183000.00元。2017年2月4日，被告向原告收取了费用3877.00元、契税、维修基金等税费。被告至今未取得涉案项目综合验收合格证明。被告违反合同的约定，原告遂以前述诉请诉至一审法院。 一审法院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了支付购房款的义务，被告承诺于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。但至今仍未履行，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，予以支持。原、被告在合同中约定了约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任，超过180日以后的，双方同意按（1）买受人有权退房处理，但合同同时又载明“(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金”。现已超过合同约定日期的180日，原告不退房，而是要求支付逾期违约金，可以视为原、被告双方在合同中没有对从约定日期起180日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付原告的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180日，违约金可以按照原告已付购房款总额262187.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年5月2日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。根据原、被告合同附件十二《补充协议》中的约定，被告向原告代收了相关办证费用，视为原告委托被告代为办证，而被告应当将办证相关文书提交到不动产登记机构并通知原告，即履行完约定的交付义务，故违约金计算至被告向不动产登记机构提交为原告办理商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证并并通知原告之日止。对被告的该抗辩主张，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定及合同的约定，判决：一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张丽逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以262,187.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年5月2日起计算至被告贵州七众置业有限公司向不动产登记机构提交为原告张丽办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告张丽之日）；二、驳回原告张丽的其他诉讼请求。案件受理费174.00元，由被告贵州七众置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明，双方当事人于2015年9月7日签订涉案《商品房买卖合同》。一审关于“2015年9月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。”的事实认定有误，依法予以纠正。 二审审理查明的其余事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1、双方当事人对卖房人逾期办证买房人不选择退房情形下的违约责任是否进行了明确约定；2、一审判决确定的违约金是否过高。 第一、关于双方当事人对卖房人逾期办证买房人不选择退房情形下的违约责任是否进行了明确约定的问题。经查，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人在约定日期起180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，“卖房人有权选择退房”。从该约定可知，在出卖人逾期办证的情形下，选择退房与否的权利主体系买房人。即买房人有权选择退房，也有权不选择退房。双方对买受人选择退房情形下的违约责任进行了明确，即“出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买房人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”但对买受人不选择退房的情形下，出卖人是否需要承担违约责任，如何承担违约责任，双方并未进行明确约定。故一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定计算违约金并无不当。若按上诉人的主张，将出现卖房人一直不履行转移登记义务也不用承担责任的情形，这有违民事主体从事民事活动应当遵循的公平原则。故上诉人关于双方对逾期办证的违约责任约定具体、明确且唯一，一审判决认定事实不清，适用法律错误的上诉理由不能成立，依法不予采纳。 第二、关于一审判决确定的违约金是否过高的问题。经查，在双方当事人未就出卖人逾期办证，买房人不选择退房时的违约责任进行约定的情形下，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，对上诉人应承担违约金的计算方式进行了明确。上诉人主张根据前述司法解释计算违约金过高，应予调整，但并未充分举证证明该主张。故上诉人关于其即使应当承担违约责任，一审确定的违约金也过高的上诉理由不能成立，依法不予采纳。 一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”之规定，对一审判决依法予以维持。 综上，贵州七众置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费348元，由上诉人贵州七众置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  袁利萍 审 判 员  李中付 二〇一九年三月二十七日 法官助理  郭友浪 书 记 员  陈 鑫