广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初14833号原告：余德辉，男，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：李全英，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭丽芳，广东仲马律师事务所实习律师。被告：佛山市嘉洲广场经营管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：钟义。委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所律师。被告：广州市卡宾服饰有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：柯榕钦。委托诉讼代理人：陈宇清，男，公司员工。原告余德辉与被告佛山市嘉洲广场经营管理有限公司（以下简称嘉洲广场公司）、广州市卡宾服饰有限公司（以下简称卡宾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告嘉洲广场公司提出管辖权异议，本院依法裁定予以驳回。被告嘉洲广场公司不服提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。后本案于同年12月19日公开开庭进行了审理。原告余德辉及其委托诉讼代理人谭丽芳、李全英、被告嘉洲广场公司的委托诉讼代理人彭建芬、被告卡宾公司的委托诉讼代理人陈宇清到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，管辖权异议处理及和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告余德辉向本院提出诉讼请求:1.确认2016年3月16日陈志豪与被告嘉洲广场公司签署的《商铺租赁合同》于2018年5月30日解除；2.被告嘉洲广场公司支付从2018年1月25日起至2018年5月30日止按每月10583.92元为标准计算的租金44099.67元；3.被告嘉洲广场公司、卡宾公司连带支付占用使用费用（自2018年6月1日起至实际返还房屋之日止按商铺建筑面积62.45平方米，每月每平方米按1000元计算，即每月租金624500元）；4.被告嘉洲广场公司和卡宾公司立即交还商铺给原告；5.被告嘉洲广场公司和卡宾公司承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2018年1月25日通过淘宝成功竞买位于佛山市南海区***1010商铺。2018年3月20日顺德区人民法院作出(2015)佛顺法执字4020号之四《执行裁定书》，裁定解除该商铺的查封、注销该商铺的原房产证、土地证，注销该商铺的抵押登记，并将所有权转移登记给原告。2018年5月10日原告获得该商铺的房产证。此后，原告于2018年5月17日向嘉洲广场公司发出书面通知，要求重新协商租赁合同，并请求支付自原告成功竞买之日起的租金，但嘉洲广场公司称租金已支付到法院，且嘉洲广场公司与该商铺原业主在2016年3月16日所签租赁合同期限未届满，拒绝与原告重新订立租赁合同。2018年5月29日原告向嘉洲广场公司发出解除租赁合同通知，并要求嘉洲广场公司腾空房屋及支付租金、占有使用费，但嘉洲广场公司不理会原告的请求，且也并不提供该商铺的实际承租人的相关信息。原告直接向实际承租人（即卡宾公司）提出腾空房屋请求也遭拒。原告认为，原告成功竞买涉案商铺，并支付了所有拍卖成交价款，故应从拍卖成交之日享有对该商铺的收益权，嘉洲广场公司作为涉案商铺的承租人，负有向原告缴付租金义务。鉴于涉案商铺在原产权人与嘉洲广场公司在2016年3月16日签署《商铺租赁合同》之前已被抵押、被查封。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。涉案房屋在2014年被顺德法院以（2014）佛顺法民二初字第183号之一民事裁定书查封，且在此前抵押给了案外人中国光大银行股份有限公司佛山乐从支行。故在原告与嘉洲广场公司无法就变更原租赁合同达成一致时，原告有权选择不继续履行原租赁合同。卡宾公司作为次承租人在原告解除租赁关系后，负有腾空房屋并交还的义务。被告嘉洲广场公司辩称，第一，原告第一项诉讼请求应予以驳回。理由如下：一、涉案商铺在司法拍卖时系带租约拍卖，原告在买铺前应当清楚。现登录涉案商铺的司法拍卖网站“阿里拍卖.司法”网在右上方的搜索栏“标的物名称/地理位置”输入“嘉洲广场”，即可查到涉案商铺的交易情况。其中于2018年1月25日以179.9万成交的，即系涉案商铺。点击进入，即可查得“竞买公告”。在竞买公告开头有如下内容：“一、拍卖财产位于佛山市南海区***1010号铺，产权证号***，土地使用权证号国用***，套内建筑面积34.41平方米，建筑面积62.45平方米，土地性质国有出让，土地使用权终止日期2044年9月2日。涉案商铺与其他商铺打通使用，买受人需自行处理拆分事宜。带租约拍卖（详情请在集中看样时一并向承办人咨询）”其中“涉案商铺与其他商铺打通使用，买受人需自行处理拆分事宜。带租约拍卖（详情请在集中看样时一并向承办人咨询）”为红字突出显示，因此，原告在参加拍卖前应当清楚知悉涉案商铺系带租约拍卖。二、涉案商铺带租约拍卖，应视为其不仅取得原业主同意，亦已取得抵押权人和拍卖法院的同意，这是评估和拍卖的前提。《人民法院办理执行案件规范》391条：“执行法院在委托评估之前应当对评估标的的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。”《中华人民共和国担保法》第五十一条：“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。”在原告没有相反证据证明的情况下，根据上述规定可以推断：１、拍卖法院在评估前已调查清楚涉案商铺在抵押和查封之后签订了涉案租约的情况，并就此征询了抵押权人和原业主的意见；２、抵押权人基于该租约的存在不会损害其利益，在拍卖中不会导致抵押物变现价值减少，故同意接受涉案商铺带租约拍卖；３、原业主同意带租约拍卖。正是基于上述1-3点，法院才在拍卖公告中声明“带租约拍卖”。否则，拍卖公告就不会声明“带租约拍卖”。事实上，负责拍卖的顺德区人民法院曾经发出（2015）佛顺法执字第4020号《拟网络拍卖告知书》，将涉案商铺的评估报告送达抵押权人中国光大银行股份有限公司佛山乐从支行及抵押人陈志豪，向其征求意见。现涉案商铺带租约拍卖，应视为双方无异议的结果。必须指出，带租约拍卖是法院和有关当事人的慎重之举。在同一司法拍卖网上，嘉洲广场于2018年10月9日以210.368万元成交的一层20号商铺就没有带租约拍卖，经嘉洲广场公司询问拍卖法院，原因是未取得抵押权人的同意。可见，带租约拍卖应视为已取得抵押权人同意和拍卖法院的许可。三、嘉洲广场公司与原业主的租约是延续佛山市南海嘉洲物业管理有限公司对嘉洲广场的统一租赁，统一经营，是善意租赁。无论是涉案商铺还是其所在的整个嘉洲广场，十二年来都是一直由全体业主统一出租，由承租人统一规划经营，统一招商转租，并给予业主合理的租金回报，才维持了长久的正常经营。这个稳定繁荣的局面来之不易，有利于保证物业的保值和升值，有利于就业和税收。正是因为如此，在2016年3月15日第一个十年租约期满后，1300多名业主才会全体同意继续统一出租。判决原告继续履行原租约，有利于维护正常稳定的交易秩序。四、法律限制抵押财产的出租权，目的是为了保护抵押权人的权益。对没有具体明确规定的情形，应以立法精神为出发点，尊重抵押权人的选择，并维护与该选择有关的其他权利人的合法权益。在拍卖中，抵押物是否维持其在抵押后签订的租约，这是属于抵押权人自由处分的权利。如何对实现抵押权有利，抵押权人最清楚也最有权决定。同意抵押财产带着抵押后签订的租约拍卖，是抵押权人对自身权利的处分，法律对此没有限制，在抵押人亦无异议的情况下，抵押权人的自由处分权应当得到尊重。应当指出，现行法律法规，都只是针对一般情形，合理推断抵押物上设定租赁权可能会导致抵押财产贬值，影响抵押权的实现，理当受到抵押权人的反对，故以保护抵押权人的合法权益为出发点作出相应的规定。但是，对于更适合于出租，尤其是适合于整体出租，通过整体规划经营后再转租才能保值升值的大型购物中心的各个商铺，现行法律法规并没有考虑到抵押权人可能在此情况下会更愿意被抵押物业带租约出售的情况。而事实上，带租约出售这类物业，会比物业空置，没有经营者和使用商户，没有顾客人气，会更具商业价值。只要租约的租价合理，租金支付周期正常，没有抵押人（原业主）与承租人恶意串通损害抵押权人的利益的情形，这样的租约对于抵押权的实现就是良性的因素，在经过抵押权人同意，并事先向买受人明示的前提下，应当得到买受人的继续履行。五、依法设定的评估拍卖条件，不容后续买受人随意更改撤销。本案商铺带租约拍卖，是评估和拍卖的前提。如果后续的买受人可以随意解除租约，则不仅违背了抵押权人和原业主的意志，也是对其他拍卖参与者不公，对在拍卖前已经与原业主和抵押权人重新确定租赁关系的承租人不公，是对正常司法拍卖秩序不应有的干扰。六、原告引述的司法解释并没有针对本案情形作出具体规定，故不适用于本案。原告在诉状中引述了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二十条，该条所针对的是抵押权设定后，抵押财产的出租未经抵押权人同意，在抵押权实现时租约又未得到抵押权人接受的情形，与本案的情况并不相同，故不应适用于本案。第二，关于原告第二项诉讼请求。被告嘉洲广场公司请求按合同扣除嘉洲广场公司代缴的税金后支付。原告没有收到这笔租金的税后余额，其责任不在于嘉洲广场公司，原告没有必要将此列入诉讼请求，相关的诉讼费应由原告承担。理由如下：一、根据原业主陈志豪与嘉洲广场公司于2016年3月16日签订的《商铺租赁合同书》确定的租金标准，当期月租为10583.92元，日租为352.80元，原告请求的该段租金时间为4个月零5日，所请求的租金总额44099.67元与该合同约定的租价相符，嘉洲广场公司自收到原告通知即无异议。现仅要求按合同扣除嘉洲广场公司代缴的税金后支付租金余额。二、正如嘉洲广场公司2018年6月7日寄送给原告的《对的回复》所陈事实，嘉洲广场公司根据佛山市顺德区人民法院发来的《协助执行通知书》［（2015）佛顺法执字第4020号］，已将涉案商铺2017年7月1日至2018年3月31日的租金在扣除代缴税金后分三笔支付于该院指定帐号。如果原告认为，自2018年１月25日原告购买了涉案商铺后的租金应归属于原告，则嘉洲广场公司在未曾收到拍卖法院和原告的通知之前已经支付于拍卖法院指定帐户的2018年１月25日至2018年3月31日的税后租金，应由原告向拍卖法院请求拨付。三、对于原告要求支付的2018年3月31日至2018年5月30日之前的租金，嘉洲广场公司在上述2018年6月7日给原告的回复中已经表示同意支付，仅要求原告先行前来办理租赁合同的转名手续，包括提交产权证、身份证复印件，提交收款账号，更改《商铺租赁合同》的出租人等。但是原告至今没有前来办理。第三，关于原告第３项诉讼请求，嘉洲广场公司认为其请求的租金标准远高于市场情况，且毫无依据。嘉洲广场公司仅同意按照已有的《商铺租赁合同》继续支付租金。对原告第４、第５项诉请，嘉洲广场公司请求依法驳回。此外，原告列广州市卡宾服饰有限公司为被告，嘉洲广场公司认为不妥，该公司并没有使用原告的商铺，不宜列为被告。被告卡宾公司辩称，因被告卡宾公司并没有租赁涉讼商铺，原告也没有提供相关证据证明卡宾公司租赁涉讼商铺，应驳回原告的全部诉讼请求，其他答辩意见与被告嘉洲广场公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告出示的佛山南海嘉洲广场步行铺位租赁价格网络打印件，两被告对证据来源和关联性均不予确认，本院对该组证据不予确认；2.原告出示的照片，两被告均不确认涉讼商铺现由被告卡宾公司使用，本院将结合其他证据和案件事实综合认定；3.被告嘉洲广场公司出示的嘉洲广场2012、2018号商铺的商铺租赁合同书、商铺平面图为原件，且加盖税务部门备案登记章，本院对其真实性予以确认；4.被告嘉洲广场公司出示的2005年、2012年两份商铺租赁合同书加盖税务部门备案登记章，本院对其真实性予以确认；5.被告嘉洲广场公司2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准为政府部门发布的通知，原告对真实性有异议但未举证反驳，本院对该真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2014年4月3日，佛山市顺德区人民法院根据该院作出的（2014）佛顺法民二初字第183号之一民事裁定书查封了登记在陈志豪名下的位于佛山市南海区***1010号铺（以下简称涉讼商铺），当日已将协助执行通知书送达佛山市南海区国土城建和水务局。2016年3月23日，佛山市顺德区人民法院以（2015）佛顺法执字第4020号之一执行裁定书依法对上述房产进行了续封。2015年4月9日，佛山市禅城区人民法院以（2015）佛城法执字第782号案依法查封了上述房产的土地使用权。2016年3月16日，陈志豪（出租方、甲方）与被告嘉洲广场公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定甲方将涉讼商铺出租予乙方，该商铺为无间隔墙敞开式商铺，建筑面积61.98平方米；乙方承租该商铺用于统一招商引入商家进行商业经营，乙方可对该商铺进行装修及转租；租赁期限从2016年3月16日起至2026年4月30日止；租金标准为：2016年3月16日至2016年12月31日租金92887元，月租金9777.58元；2017年1月1日至2017年12月31日租金117331元，月租金9777.58元；2018年1月1日至2018年12月31日租金127007元，月租金10583.92元……；乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一个月首日起计15个工作日内，乙方将上个季度的租金代扣缴相关税费后存入甲方指定账户；等等。2017年10月11日，佛山市顺德区人民法院向被告嘉洲广场公司发出《协助执行通知书》，要求被告嘉洲广场公司承租涉讼商铺的租金支付至该院的指定账户，不得向陈志豪或其他人支付，否则应承担相应法律责任。2017年12月22日，因陈志豪涉及生效法律文书未履行，佛山市顺德区人民法院在淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台发布竞买公告，将涉讼商铺进行公开拍卖。竞买公告注明“涉讼商铺与其他商铺打通使用，买受人需自行处理拆分事宜。带租约拍卖（详情请在集中看样时一并向承办人咨询）”、“拍卖财产以实物现状为准，有意竞买者请亲自实地看样。竞买人一旦参加竞买，无论是否实地看样，都视为对本拍卖财产实物现状的确认，即视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵，责任自负”。原告于2018年1月25日通过佛山市顺德区人民法院淘宝司法拍卖平台拍得涉讼商铺并于2018年5月10日办理了不动产权证，变更权属登记人为原告。原告向被告嘉洲广场公司寄发《重新签署租赁合同及支付租金通知书》，通知被告嘉洲广场公司自2018年1月25日起支付租金给原告指定银行账户，并重新与原告签署租赁合同。2018年5月29日，原告通过邮政快递向被告嘉洲广场公司寄发《解除租赁合同、支付租金及返还房屋通知书》，载明因被告嘉洲广场公司与陈志豪签署涉讼合同前，涉讼商铺已抵押查封，原告与被告嘉洲广场公司也无法达成新的租赁条件，主张解除涉讼合同，归还涉讼商铺予以原告，按每月每平米1000元支付自2018年1月25日至返还日的租金、占用费。被告嘉洲广场公司于2018年5月30日签收该邮件。2018年6月8日，被告嘉洲广场公司向原告寄送《对的回复》,回复称被告嘉洲广场公司不同意解除合同，也不同意支付超出租赁合同的任何费用；被告嘉洲广场公司已将涉讼商铺2017年7月1日至2018年3月31日的租金汇到佛山市顺德区人民法院的账号，2018年4月1日以后的租金将在办理好租赁合同转名手续后按合同支付予原告。2018年8月2日，原告向被告卡宾公司寄发《腾空房屋及支付占用费通知》，通知作为涉讼商铺次承租人的被告卡宾公司立即腾空商铺并与被告嘉洲广场公司连带支付自2018年6月1日起按每月每平方米1000元计算的占有使用费。另查明一，被告嘉洲广场公司已将涉讼商铺2018年1月至3月的税后租金共27465.27元支付至佛山市顺德区人民法院执行账户并已开具相应发票。另查明二，“Cabben”、“卡宾”的商标持有人为广州市紫曦企业管理有限公司。庭审中，原告与被告嘉洲广场公司均确认被告嘉洲广场公司未支付2018年4月后的租金，被告嘉洲广场公司确认现仍使用涉讼商铺。本院认为，本案的争议焦点在于原告按现状拍得涉讼商铺后是否应受陈志豪与被告嘉洲广场公司之间租赁关系的约束。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。本案中，涉讼合同的签订时间为2016年3月16日，而涉讼商铺于2014年4月3日已被佛山市顺德区人民法院查封，协助执行通知书也于当日送达佛山市南海区国土城建和水务局，于2017年12月22日进入司法拍卖执行阶段，故可认定本案属于上述司法解释关于“房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的情形，因此，被告嘉洲广场公司基于涉讼租赁合同享有的权利不能对抗买受人即原告。另从涉讼商铺的拍卖情况说明中注明“带租约拍卖”来看，是在执行拍卖过程中对涉讼商铺现状的风险性说明，并非是对陈志豪与被告嘉洲广场公司之间租赁合同效力的法律认定，原告以带租约价格拍得涉讼商铺，表明其接受该涉讼商铺现状和权利瑕疵，自行承担拍卖涉讼商铺后发生的风险，不等同于其对陈志豪与被告嘉洲广场公司之间租赁合同的无条件认可与承受，原告仍具有是否继续履行该租赁合同的选择权；被告嘉洲广场公司辩称基于竞拍公告中“带租约拍卖”的注明买受人不可解除租约，依据不足，本院不予采纳。综上，根据上述规定，原告拍得涉讼商铺后，陈志豪与被告嘉洲广场公司之间的涉讼合同对作为受让人的原告不具有约束力，在原告与被告嘉洲广场公司无法就租赁相关约定达成协商一致的情况下，原告有权解除涉讼合同。原告解除涉讼合同的主张于2018年5月30日送达予被告嘉洲广场公司，涉讼合同已于该日解除，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，原告诉请被告嘉洲广场公司返还涉讼租赁物，并支付使用期间的租金、占有使用费理据充分，本院予以支持。关于被告嘉洲广场公司应付租金的数额，本院核算如下：1.原告与被告嘉洲广场公司均确认被告嘉洲广场公司已将2018年3月31日前的租金支付至佛山市顺德区人民法院账户，原告在本案中再行要求被告嘉洲广场公司支付2018年1月25日至2018年3月31日期间的租金，理据不足，本院不予支持，原告可另行与佛山市顺德区人民法院办理上述租金交接手续；2.被告嘉洲广场公司确认尚未支付2018年4月1日至2018年5月30日期间的租金，故应按涉讼合同每月10583.92元的租金标准支付该期间的租金20826.42元（10583.92+10583.92÷31×30）；3.对于涉讼合同解除后的占用使用费，原告主张自2018年6月1日起算，属于原告对自身权利的处分，本院予以照准；原告主张按每月每平方米1000元计算使用费理据不足，本院不予支持，被告嘉洲广场公司应按10583.92元/月的标准支付占用涉讼租赁物的使用费予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。原告主张被告卡宾公司作为次承租人应对返还涉讼租赁物和合同解除后支付占有使用费承担连带责任，两被告均否认被告卡宾公司使用涉讼商铺。原告仅提交照片证明经营“Cabben”品牌的商铺系位于涉讼租赁物上，但被告卡宾公司并非商标持有人，同时被告嘉洲广场公司陈述确认涉讼租赁物现承租人为案外人徐德文，故原告未能举证证明卡宾公司为实际使用人或有其他应对本案债务担责的法律情形，根据合同相对性原则，原告对被告卡宾公司的相应诉请，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认陈志豪与被告佛山市嘉洲广场经营管理有限公司于2016年3月16日签订的《商铺租赁合同书》于2018年5月30日解除；被告佛山市嘉洲广场经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还《商铺租赁合同书》项下位于佛山市南海区***1010号铺[证号：粤（2018）佛南不动产权第***号]予原告余德辉；被告佛山市嘉洲广场经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年4月1日至2018年5月30日的租金20826.42元予原告余德辉，并应从2018年6月1日起至实际履行上述判决第二项之日止，按10583.92元/月的标准计付占用使用费予原告余德辉；驳回原告余德辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16437.9元，减半收取计8218.95元（原告已预交），由余德辉负担4109.47元，由佛山市嘉洲广场经营管理有限公司负担4109.48元。佛山市嘉洲广场经营管理有限公司负担的受理费份额应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。余德辉已预交的案件受理费4109.48元，在本判决发生法律效力后经余德辉书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周桂颜二〇一九年三月二十九日书记员  余宝儿