西藏自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）藏民初9号 原告（反诉被告）：昌都市康巴国际大酒店有限公司，住所地西藏自治区昌都市卡若区。 法定代表人：郭远富，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡智宏，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。 被告（反诉原告）：昌都市华协医院有限公司，住所地西藏自治区昌都市卡若区。 法定代表人：夏琦,该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨梦麟，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张吉凯，泰和泰律师事务所律师。 被告：夏忠永，男，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杨梦麟，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张吉凯，泰和泰律师事务所律师。 第三人：漆彩虹，女，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：唐尚婉，泰和泰律师事务所律师。 原告(反诉被告)昌都市康巴国际大酒店有限公司（以下简称康巴酒店公司）与被告（反诉原告）昌都市华协医院有限公司（以下简称华协公司）、被告夏忠永，第三人漆彩虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序进行了审理。夏忠永在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院于2018年7月22日作出（2018）藏民初9号民事裁定，驳回夏忠永对本案管辖权提出的异议。2018年10月22日华协公司提起反诉，本院于2018年12月7日受理反诉，2019年1月22日本院公开开庭审理了本案，康巴酒店公司委托诉讼代理人胡智宏，华协公司、夏忠永共同委托诉讼代理人杨梦麟，漆彩虹委托诉讼代理人唐尚婉到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。 康巴酒店公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月9日解除，被告应予返还案涉租赁房屋；二、判令二被告共同向原告支付房屋租金17870630.13元、支付逾期付款违约金8793896.50元，共计26664526.63元；三、判令二被告共同向原告支付导致合同解除的违约金13000000元；四、判令二被告向原告支付自合同解除之日至实际返还案涉房屋的占用费1096986.30元（自2018年3月9日起按19945.20元／日标准暂计算至起诉日即2018年5月3日，占用费计付至返还房屋日清）；五、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年3月15日，夏忠永为开办华协公司与康巴酒店公司订立《房屋租赁合同》。签约后，康巴酒店公司积极履行合同将租赁标的物交付给华协公司使用，但华协公司使用租赁房屋后至今未向康巴酒店公司支付租金，康巴酒店公司多次催讨未果。2018年3月9日，康巴酒店公司据合同约定解除了案涉《房屋租赁合同》并要求华协公司返还房屋，被华协公司拒绝。 2018年10月22日,华协医院向本院邮寄《反诉状》及相关证据。其反诉请求为：1.判令反诉被告向其赔偿设备毁损损失3530000元；2.判令反诉被告向其赔偿设备维修费用850000元；3.判令反诉被告向其赔付经营损失2992005元；4.判令由反诉被告承担本案全部诉讼费用。其事实和理由为：华协公司承租康巴酒店公司案涉房屋后按照整体规划将该房屋负2楼作为放射科及检查室使用，安装有核磁共振、CT机、超声波、X光等医疗仪器。2017年7月，因澜沧江江水上涨，江水沿康巴酒店公司违规安装在租赁房屋的直排入江排水管道倒灌进入医院负2楼，使得医院负2楼被江水淹没，积水极深。华协公司虽立即报警并积极采取救援措施，但负2楼的设备仍受损严重。水灾同时造成电力中断无法正常经营，电力供应仅能保障日常照明，华协公司长时间处于不能营业状态导致营业额受损。据《报表》显示，2018年1-6月份的营业收入较2017年同期相比，月均收入减少332445元，总计营业损失为2992005元（自2017年9月侵权行为发生之日起至2018年6月电力供应恢复正常期间计9个月×月均损失332445元）。华协公司的该项损失与康巴酒店公司的侵权行为存在因果关系，故康巴酒店公司应承担赔偿责任。除此，康巴酒店公司还应赔偿华协公司维修设备费用。因康巴酒店公司交付的租赁房屋不符合合同约定的使用目的且造成华协公司其他财产损失，其行为违反了双方约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十二条、第二百一十六条规定，康巴酒店公司应当向华协公司承担损害赔偿责任。 本院于2019年1月21日组织证据交换，质证情况： 一、康巴酒店公司提交的证据 第一组证据，1.《房屋产权证书》（原件）；2.2015年3月16日签订的《房屋租赁合同》（原件）。拟证明康巴酒店公司与夏忠永、华协公司之间存在租赁合同关系。华协公司、夏忠永、漆彩虹质证意见为，对第一组证据之证据1的三性无异议，提请法庭注意其整体建筑面积为22535.169平方米包括未交付的3#楼（附楼），总层数为13层（地上**、地下两层）；对证据2的三性不予认可，认为该租赁合同主体存在问题，且未实际履行，实际履行的是2015年3月30日漆彩虹与康巴酒店公司签订的《房屋租赁合同》。 第二组证据，1.《民营医院合作投资协议书》（原件）；2.人员户籍登记信息2份（复印件）；3.华协医院股东会决议（原件）；4.公司章程（原件）。拟证明本案各当事人之间的身份关系，康巴酒店公司与夏忠永既有租赁关系又有合作关系，华协公司出资人由夏忠永变为漆彩虹的过程。华协公司、夏忠永对证据1《民营医院合作投资协议书》真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为华协公司的实际发起设立人是漆彩虹和郭远富，且郭远富实际出资未到位。漆彩虹还认为，该份投资协议与本案并无关联性。对证据2三性不予认可，但对夏忠永和漆彩虹系夫妻关系予以认可。对证据3.4，证据的三性无异议，对证明目的有异议：第一，文件中未提投资人由夏忠永变更为漆彩虹，相反能证明自始至终由漆彩虹签订合同并履行；第二，公司章程的确定无协议，故不能实现证明目的。 第三组证据，《康巴国际大酒店物品移交清单》（原件），拟证明租赁房屋于2015年6月19日移交承租人华协公司使用。质证意见为，物品移交与房屋移交不是一个概念，该清单与双方约定的房屋移交程序不一致。夏忠永认为康巴酒店公司与漆彩虹之间的合同与其无关。漆彩虹认为移交清单上的签字是2015年8月30日。 第四组证据，《关于终止房屋租赁合同的函》（原件），拟证明房屋出租至今华协公司未支付任何租金，康巴酒店公司据合同约定行使了解除权。质证意见为，真实性无异议，合法性有异议，本案的租赁合同应以2015年3月30日漆彩虹与郭远富签订的租赁合同为准，康巴酒店公司无单方解除权。 第五组证据，康巴酒店公司与案外人扎西、刘小红、黄俊、重庆老火锅之间的租赁合同，共四份证据，拟证明未交付房屋的租金金额。质证意见为，华协公司对证据三性认可，对证明目的不予认可，认为依据合同约定在康巴酒店公司妥善交付租赁房屋，并扣减未交付部分租金后仍有应付租金时，华协医院才需支付租金。第一，关于租金。根据双方合同约定，在康巴酒店公司未全面交付租赁物前，华协公司无支付租金义务，亦不应承担违约金。第二，康巴酒店公司未证明2015年6月19日交付房屋的事实，房屋交付时间不明确，且无法证明依约完整交付，故对其主张的金额与面积不予认可。第三，既然自2015年6月至2018年3月提出解除合同，康巴酒店公司从未收取过租金，那么诉讼时效按租金请求权应分段进行。 第六组证据，《证人证言》二份，1.原康巴酒店公司财务人员高某，证明2015年6月19日交付租赁房屋以及其搬离等事实；2.现华协公司保安次仁旺堆，证明华协公司入驻时间、原康巴酒店公司职员离开时间、以及其本人工资转由华协公司支付时间等。质证意见为，因高某与康巴酒店公司之间的雇员关系对其证据不予认可；因次仁旺堆仅为外围保安不应了解交接实情，且其未参与交接，故对其证言亦不予认可。 第七组证据，该组证据共有19份证据（原件）组成，1.原告营业执照、特种行业许可证、食品流通许可证；2.《产品购销合同》；3.标牌及印刷品《合同书》各1份；4.《地毯定做合同》；5.《电梯销售合同》；6.《天津广场建筑装饰施工合同》、《天津广场建筑装饰施工合同》（拉萨华宇）、《四川展邦照明设备有限责任公司灯具合同》、《四川展邦照明设备有限责任公司商照购销合同》《四川展邦照明设备有限责任公司户外灯具合同》2份、《石材购销协议》、《金牛区万度空间广告设计工作室印刷品制作合同书》、《天津广场东侧宗地开发项目消防工程》、《工程质量保修合同》、《消防合同增补合同》；7.《员工宿舍采购合同》；8.《中央空调施工合同》；9.《综合布线合同》；10.《成华区欣博大酒店用品商行购销合同》2份；11.《窗帘定制合同》；12.《工业品买卖合同》；13.《西藏康巴饭店开业管理合同书》；14.《服装定做合同》；15.《昌都家美电器海尔专卖店购销合同》；16.《热水系统购销合同》；17.《成都市禾泽贸易发展有限公司销售合同书》；18.西藏昌都康巴国际大酒店配置清单；19.《家具加工承揽合同》，拟证明租赁合同中约定的违约金并不高，房屋租赁前，该房屋一直用于酒店经营，投资巨大。质证意见为，对这组证据的三性不予认可，就租赁而言出租方之前的投入已转化成康巴酒店公司的资产，其自行承认经营酒店每年收益达700-800万元，本案是租赁法律关系，出租人前期的投入应不予考虑。 二、华协公司、夏忠永提交的证据 （一）华协公司就本诉提交的反驳证据 第一组，《企业信用信息》，拟证明华协公司主体，公司成立至今投资人是郭远富和漆彩虹，房屋租赁合同的相对人应为华协公司，与2015年3月30日的租赁合同主体吻合。质证意见为，康巴酒店公司对证据的三性无异议，但证明目的不予认可，认为本案中存在华协公司股东由夏忠永变成漆彩虹的事实。 第二组证据，1.2015年3月16日签订的《房屋租赁合同》，拟证明该合同未生效和履行。康巴酒店公司对证据三性予以认可，但不同意证明目的。2.《照片》，拟证明负1楼、2、3、4楼未使用，负2楼使用的是在租赁合同中极少的部分，与康巴酒店公司提交的其与案外人之间的合同相吻合。康巴酒店公司质证不予认可证明目的，认为该证据恰证明康巴酒店公司依约履行了合同，其中3楼2015年6月19日之前已交付，4楼在2015年9月底交付，负1楼2017年9月前交付。3.《施工设计图》（复印件），拟证明实际使用面积7500平方米，接近整个面积的1/3。质证意见为，无原件真实性不予认可，且不是竣工图纸，双方签订的合同约定非常明确，房屋租赁费应按合同计算。 第三组证据，三份证据均由华协公司从工商调取，无原件。1.公司备案登记申请相关资料及委托。拟证明，第一，华协公司由发起人漆彩虹、郭远富于2015年5月7日向工商申请设立，依据租赁合同第三条约定华协公司设立后，由华协公司承担责任。2.工商备案所使用的《房屋租赁合同》，华协公司、夏忠永和漆彩虹均主张实际履行的是这份协议，并称是郭远富委托夏琦向工商部门提交的这份合同，该合同签订方是康巴酒店公司与漆彩虹，租金为1000000元/年等；3.公司章程（原始章程），三项证据拟证明应由华协公司承担责任。康巴酒店公司质证意见为，对这组证据不予认可，无原件，其中郭远富签字系伪造，办理工商登记等手续的是对方，且这份《房屋租赁协议》内容不符合正常逻辑。第四组证据，共三份：1.《关于昌都市华协医院有限公司申请变更房屋使用性质的回复》（原件），拟证明华协公司于2015年8月4日才取得城乡规划局“同意将原酒店改造为医院”的行政许可；2.《昌都华协医院设计图纸初审意见》，拟证明2015年8月24日华协公司才取得消防支队对设计图纸的初审意见；3.2015年8月24日《昌都市人民政府专题会议纪要》，拟证明华协公司系2015年昌都市招商引资重点项目，带有一定的公益性，三项证据拟证明华协公司实际租赁时间在2015年8月底之后。康巴酒店公司质证意见为，对这组证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。 第五组证据，由购销合同、房屋租赁协议、环境影响评价技术服务合同、昌都市华协医院有限公司弱电系统安装合同等协议共十七份合同组成（其中，部分为原件部分为复印件），拟证明华协公司进驻昌都市投资超过3000万元，不包括装修、CT等，也反映了医院为这些合同的履行义务主体，解除租赁协议将给华协公司带来重大损失，会造成很大的社会问题。康巴酒店公司质证意见为，不认可这组证据的真实性，且设立医院的投入与本案租赁合同无关。 (二)华协公司就反诉部分提交的证据 漆彩虹以反诉部分不涉及第三人，未发表意见。 第一组证据，企业工商登记信息（两份），拟证明康巴酒店公司、华协公司的主体身份。康巴酒店公司对真实性无异议。 第二组证据，2015年3月30日康巴酒店公司与漆彩虹之间的《房屋租赁合同》，拟证明真实履行的房屋租赁合同为该合同，亦是华协公司提出反驳的依据。康巴酒店公司对该证据的三性不予认可，要求对郭远富签名进行鉴定。 第三组证据，共五份，1.医院科室分布照片，拟证明华协公司在负2楼开设放射、检查科室安放核磁共振、CT、彩超、X光等设备；2.水灾发生时的照片，拟证明相关设备在水灾时被淹没，遭受损失；3.2018年9月昌都市公安局便民警务支队出具的《情况说明》（原件），拟证明2017年7月9日负2楼全面浸水，造成核磁共振等设备受损的事实；4.直排水道照片（两张），拟证明康巴酒店公司交付的房屋不符合建筑规范，是导致华协公司遭受损失的直接原因。5.昌都市公安局出具的《情况说明》（原件）。这五份证据拟证明因康巴酒店公司排水管设置问题导致华协公司医疗设备损失，应由康巴酒店公司承担损害赔偿责任。康巴酒店公司的质证意见为，对该组证据的真实性无异议，的确发生了水灾，但证明目的不予认可。2017年7月昌都市遭受几十年一遇的洪水导致洪水倒灌，华协公司未举证证明排水管的设置存在问题，并还认为是华协公司放弃高层将设备放置在负2楼，因此损失与康巴酒店公司无关。 第四组证据，共三份，1.《维修服务合同》（原件）拟证明CT机因进水损坏维修价款850000元，维修费用应由过错方承担。2.《设备销售合同》（无原件），拟证明核磁共振系统购买原价3530000元，系2015年购入后放置，2017年损坏。3.《利润表》，由其财务部门提供，财务负责人系郭远富安排，2017年1月至6月同比营业收入，月均减少332445元，营业损失9个月，332445元×9个月=2992005元。拟证明康巴酒店公司交付房屋不符合合同约定的使用目的，并造成了财产损失，应予赔偿。康巴酒店公司的质证意见为，对三份证据的三性不予认可，与我公司的因果关系亦不认可。 本案庭审中，华协公司向本院提交了一份《法院调查取证申请书》，称康巴酒店公司是用华协公司提交的《房屋租赁合同》向昌都市地税局缴纳的印花税，故申请人民法院向税务部门调取康巴酒店公司缴税所依据的合同，以印证其主张。对此，康巴酒店公司未予否认，但认为即便缴税用的是华协公司提供的合同，也不能证明该协议是双方实际履行的合同。本院认为，对华协公司该项调查取证申请，因康巴酒店公司未予否认用该版本的合同申报纳税，且现实中存在为了减少纳税而用假合同报税的现象，故调取该证据的必要性不高，故本院未予准许。 本案庭审中，漆彩虹向本院提交了一份《证人出庭作证申请书》，认为证人梁某可以证明华协公司提交的《房屋租赁合同》的真实性。对此，本院认为，当事人未在举证期限内提出该项申请，且《证人证言》属言辞证据,证明力较低，本案的现有证据足以证明双方实际履行的是哪份租赁合同，故未予准许该项申请。 本案庭审中，康巴酒店公司申请对华协公司提交的《房屋租赁合同》中郭远富的签名进行文字鉴定，对此本院认为因肉眼辨识该签名与郭远富本人签名存在明显差异，故没有必要再委托鉴定，且结合案件其他事实可以对实际履行的哪份租赁合同作出认定，故未予准许。 本院对上述证据作出认证：对康巴酒店公司提交的证据，除第二组证据2为复印件、第七组属仅具有参考性的证据，不作为认定案件事实的证据外，其他证据均为原件、证人出庭接受质证内容可信度高，符合证据三性，全部予以认定。对华协公司提交的证据，本诉反驳证据部分，第一组、第二组的证据2、第四组，真实性予以认可；第五组为华协公司开办医院做的投入，与本案诉讼没有直接关系，仅能作为参考性证据，故不予认可；对反诉部分，第一组、第三组、第四组证据1真实性予以认可，对第二组、第四组证据2.3无原件，真实性不予认可。 针对本案实际履行的是哪份《房屋租赁合同》的认证，本院认为，本案中双方各自提供了一份《房屋租赁合同》，内容对主体、租金约定不同，其中康巴酒店公司提交的《房屋租赁合同》系原件，合同抬头部分“承租方（乙方）：夏中永、郭远富”，尾部“出租方（甲方）（盖章）”处有康巴酒店印章、“法定代表人（签字）”处有郭远富手写签名捺印，“承租方（乙方）（盖章）”处有夏忠永手写签名捺印。华协公司提交的《房屋租赁合同》系复印件，由其从工商部门调取，其承认工商档案中的亦为复印件，上面郭远富的签名肉眼看确与其本人的签名存在明显差异。华协公司认为康巴酒店公司提供的合同，因内容主体上下不一致，存在夏忠永的“忠”“中”之差、合同抬头处承租人有郭远富，尾部仅有夏忠永等问题，应不予认可。本院认为，因抬头部分系打印，对合同签订的主体应以本人签字确认来加以确定承租人为谁。且从内容上看，案涉康巴酒店大楼共有十三层，若按华协公司提供的租赁合同执行，出租人不仅没有租金可收，还需就其与第三人履行中的合同（未交付的楼层）向承租人支付大笔租金。华协公司虽称这仅是表面上的不合理性，但始终没有举证证明其所谓的“内部因素”。因此，康巴酒店公司提供的《房屋租赁合同》有原件，从内容上看也更具真实性，故本院采信该合同为本案实际履行的合同。 本院经审理查明，2015年3月16日出租方甲方康巴酒店公司与承租方乙方夏忠永签订《房屋租赁合同》，约定：第一条出租方基本情况，该房屋坐落于西藏昌都市聚盛路168号，现名称为“昌都康巴国际大酒店”。该房屋结构为楼房，房屋使用面积22535.169平方米，装修状况为精装。第三条房屋用途，该房屋现有用途为商业用房。乙方承租该房的用途为开办医院，甲方同意乙方以此作为医院开办地点及经营场所（在乙方合作开办的医院设立后，医院作为本合同的承租方，即乙方）。在乙方租赁经营期间所发生的一切安全、生产等事故由乙方自行承担。第五条租赁期限（一）租赁期限，共计20年（大写贰拾年）。以房屋交接时间为准。装修期为3个月，装修期不计入租赁期限。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。第六条租金及支付。1.租金标准每年8000000元（大写：捌佰万元）。租赁范围为第一条中所有房屋。对暂未交付的房屋，扣除租金（扣除租金数额按原甲方与承租方的租赁合同租金数额执行）。租金总额每五年按百分之十递增。2.租金支付时间：第一、二年按季度支付，支付时间为每季度开始三日内。第三年按年支付，支付时间为每年度开始五日内。3.租金支付方式：通过现金或转账的方式支付，转账支付的，乙方需书面指定并提供准确的银行账户信息。第七条房屋交付及返还（一）交付。1.甲方在本合同生效并接到乙方书面通知后十日内将本合同租赁房屋中的1、5、6、7、8、9、10、11楼及负1楼、负2楼的停车场全部交付给乙方使用（甲方已出售停车位除外）；2.甲方应将本合同租赁房屋中的2、3、4楼及负1楼的洗浴中心在其现有租赁合同期限届满时收回并交付乙方使用。（相关楼层现有租赁合同期限见附件1相关房屋《租赁合同》复印件）。3.《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交相关钥匙后视为交付完成。（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，无法收回部分，由甲乙双方协商解决处理。此外，乙方应将租赁房屋恢复现状。第十条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力等原因无法继续履行的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。第十一条违约责任（一）租赁期内，如甲方擅自提前收回房屋，应向乙方承担乙方投资额130%的违约金。（二）租赁期内，如乙方单方解除本合同或因乙方原因导致本合同无法实际履行，甲方有权要求乙方按其实际经济损失130%承担违约金。甲方实际损失暂定为人民币10000000元。（三）乙方逾期不向甲方支付租金，除继续支付租金外，还应按拖欠总金额2%/每月支付逾期付款违约金；逾期超过12月的，甲方有权单方解除合同且不承担违约责任等。 同日，夏忠永作为甲方与郭远富作为乙方签订了《民营医院合作投资协议书》，约定：一、合作目的。甲乙双方合作出资设立一家公司，公司形式为有限责任制，公司名称暂定为西藏自治区昌都市华协医院有限责任公司，由公司出资在西藏昌都市聚盛路168号（现康巴国际大酒店）设立一家民营医院，医院名称初步拟定为：昌都华协医院。二、公司股份比例。双方约定，公司出资为20000000元，甲乙双方在约定的时间内按约定比例和数额投入资金，承担风险，分配利润。其中，甲方投入10000000元，占股份50%，乙方投资10000000元，占股份50%。双方还对合作期限、各自权利义务、利润分配方案、医院组织机构、管理及财务违约责任等方面做了约定。 2015年5月7日《西藏昌都市华协医院有限公司章程》内容显示，公司股东共2个，漆彩虹和郭远富，公司注册资金8000000元，各股东应按漆彩虹出资4080000元，占出资比例51%，郭远富出资3920000元，占出资比例49%在2015年6月1日前缴足出资等内容。 2015年5月14日华协公司成立，注册资本8000000元，法定代表人为夏琦。夏忠永与漆彩虹为夫妻关系，夏琦与二人为父母子女关系。 2015年5月27日华协公司召开全体股东会议，郭远富、漆彩虹、陈江参加会议形成《股东会决议》，决定：1.同意《西藏昌都市华协医院有限公司章程修正案》。2.股东对所持有该公司股份表示一致同意，会议合法有效。 2015年5月28日《西藏昌都华协医院有限责任公司章程修正案》内容为，将华协公司原章程第二章有关公司股东修改为：公司股东3个，分别为漆彩虹，认缴出资3280000元，占出资比例41%；郭远富认缴出资3920000元，占出资比例49%；陈江认缴出资800000元，占出资比例10%，出资期限为2015年6月1日前。 2015年6月19日康巴酒店公司制作了《康巴国际大酒店物品移交清单》，并由康巴酒店公司、华协公司相关人员签字确认。 2015年8月4日城乡规划局下文《关于昌都市华协医院有限公司申请变更房屋使用性质的回复》，“同意将原酒店改造为医院”的行政许可；2015年8月24日《昌都华协医院设计图纸初审意见》批准华协公司取得消防支队对设计图纸的初审意见；2015年8月24日《昌都市人民政府专题会议纪要》体现华协公司为2015年昌都市招商引资重点项目。 2017年7月9日澜沧江江水上涨，江水沿康巴酒店公司大楼直排入江的排水管倒灌进入该大楼安放医疗设备的负2楼，导致积水淹没设备。为此华协公司报了案，在执勤民警帮助下及时转移设备，但部分设备仍毁损。 2018年3月9日康巴酒店公司向华协公司发《关于终止房屋租赁合同的函》，称康巴酒店公司于2015年6月20日将房屋正式移交给华协公司已经两年多时间，除去约定的装修时间3个月不计入期限，房屋租金华协公司到现在分文未付。在这两年多里，康巴酒店公司曾多次催要租金以及提出解决办法，华协公司均以各种理由推托、拖延，严重影响了康巴酒店公司正常运转和公司声誉，故依据《房屋租赁合同》第十一条第三款，致函华协公司：一、康巴酒店公司与华协公司解除《房屋租赁合同》；二、在华协公司收到此终止函一个月内，将房屋归还给康巴酒店公司并恢复原样；三、支付从租赁时间起到现在所有房租及合同约定的违约金并承担相应的违约责任。 另查明，2014年11月13日康巴酒店公司与扎西签订《租赁合同》，约定由康巴酒店公司将酒店2楼出租给扎西经营茶楼，合同期为五年，从2014年11月13日起至2019年11月12日止，房租费为每月30000元，房租费每年随行就市，次年另议等内容。2014年7月13日康巴酒店公司与刘小红签订《租赁合同》，约定由康巴酒店公司将酒店3楼中餐厅租赁给刘小红经营中餐，租赁期限2年，从2014年7月13日至2016年7月13日止，租金为第一年400000元，第二年租金另议等内容。2011年康巴酒店公司与黄俊签订《租赁协议》，约定康巴酒店公司租赁酒店游泳池及负一楼房间公共设施（除男生宿舍、库房、机房等），用于游泳池及按摩、洗脚业务经营，租赁期限自2011年4月30日至2016年4月30日，租金为360000元/年等内容。2012年6月24日康巴酒店公司与重庆老村长火锅店签订《房屋租赁合同》，约定康巴酒店公司将酒店4楼租赁给重庆老村长火锅店经营餐饮，租赁期限自2012年6月25日至2016年1月17日止，租金第一年400000元，每年租金在上年基础上递增5%等内容。 本院认为，本案的争议焦点为：第一，案涉《房屋租赁合同》的权利义务人应为谁？第二，康巴酒店公司大楼交付的时间及面积；第三，康巴酒店公司是否享有单方解除权及解除时间；第四，康巴酒店公司主张的欠付租金、违约金占用费等能否成立；第五，华协公司主张的设备毁损费、维修费、经营损失等能否成立。逐项分析如下： 一、案涉《房屋租赁合同》的权利义务人应为谁 本院认为，2015年3月15日康巴酒店公司与夏忠永签订《房屋租赁合同》，租赁康巴酒店公司大楼用于开办医院，同日夏忠永与郭远富签订《民营医院合作投资协议》，二人合作设立一家公司，由公司租赁康巴酒店公司大楼设立一家民营医院。2015年5月14日华协公司成立，，经营地点为康巴酒店公司大楼公司股东为夏彩虹、郭远富。2015年7月8日股东又增加了陈江，出资比例亦发生相应变化，法定代表人为夏琦。现因华协公司未支付房屋租赁费导致康巴酒店公司单方发函解除《房屋租赁合同》并要求夏忠永、华协公司共同承担尚欠的房屋租赁费及违约责任。夏忠永称租赁费与其无关，租赁人是华协公司。本院认为，从上述事实可以确认，夏忠永是开办华协公司的发起人之一，之后实际成立公司时，公司股东中没有夏忠永，而是其妻漆彩虹成为股东，其女夏琦成为开办后华协公司的法定代表人。华协公司亦认可应由其支付房屋租赁费。关于发起人设立公司过程中对外签订合同责任的承担，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”、第三条第一款规定“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同义务的，人民法院应予支持”。据此，康巴酒店公司可以向夏忠永或华协公司主张房屋租赁费，然本案中康巴酒店公司坚持应由夏忠永和华协公司共同承担房屋租赁费。对此，本院认为，《房屋租赁合同》签订主体及承诺付款义务人为夏忠永，但是成立华协公司之后，夏忠永却不是公司股东或需对华协公司承担责任的人，虽华协公司自认房屋租赁后果的承担，但因权利人康巴酒店公司为了实现合法债权，依据合同相对性原则还向夏忠永主张权利，该维权行为并无不当，应得到支持，因此本案房屋租赁费及违约责任应由夏忠永和华协公司共同承担。 二、康巴酒店公司大楼交付的时间及面积 （一）租赁物交付时间。据《房屋租赁合同》“第七条房屋交付及返还（一）交付。1.甲方在本合同生效并接到乙方书面通知后十日内将本合同租赁房屋中的1、5、6、7、8、9、10、11楼及负1楼、负2楼的停车场全部交付给乙方使用（甲方已出售停车位除外）；2.甲方应将本合同租赁房屋中的2、3、4楼及负1楼的洗浴中心在其现有租赁合同期限届满时收回并交付乙方使用。（相关楼层现有租赁合同期限见附件1相关房屋《租赁合同》复印件）。3.《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交相关钥匙后视为交付完成”约定，在签订合同生效并接到夏忠永通知后十日内康巴酒店公司应交付租赁物。关于实际交付时间，康巴酒店公司主张是2015年6月19日，华协公司则主张是2015年8月底。本院认为，康巴酒店公司提交的《康巴国际大酒店物品移交清单》有双方确认签字，虽签字时间为2015年8月，但上面还详细记载2015年6月19日水电表的具体数据，且有证人次仁旺堆、高某的《证人证言》等证据证明华协公司进驻时间，华协公司虽举证2015年8月份昌都市城乡规划局、消防支队、市政府等职能部门向华协公司出具的公文，拟证明其进驻时间为8月份，但这些公文并非入驻前必须完成的事项，不能直接证明华协公司入驻的具体时间，因此本院认定康巴酒店公司交付租赁房屋时间为2015年6月19日。 （二）租赁面积的计算。据《房屋租赁合同》第七条约定“1、5、6、7、8、9、10、11楼及负1楼、负2楼的停车场全部交付给乙方使用”属应正常交付华协公司使用的楼层，根据华协公司开办的医院就大楼楼层使用情况可以确定负2楼、1、5、6、7、8、9、10、11楼均由其使用的事实，故本院予以认定。对康巴酒店公司签约时与案外人正履行中的2、3、4楼及负1楼，康巴酒店公司主张其中3楼系提前与案外人刘小红解除合同并正常交付，但未举证与刘小红提前解除合同并交付的证据，故对康巴酒店公司有关3楼是2015年6月19日正常交付的主张不予支持，依据康巴酒店公司与刘小红的合同约定，合同期截止时间为2016年7月13日，故这期间的租赁费应依租赁合同“对暂未交付的房屋，扣除租金（扣除租金数额按原甲方与承租方的租赁合同租金数额执行）”之约定，从华协公司应付款中扣除。康巴酒店公司认可负1楼、2楼案外人仍在使用，对此双方均认可，本院予以确认，故这期间的租赁费从华协公司应付款中扣除。康巴酒店公司主张4楼已于2015年9月终结与案外人之间的合同并交付，该楼层在康巴酒店公司与案外人重庆老火锅终结合同后处于闲置状态，华协公司对交付的事实不予认可。依据租赁合同中康巴酒店公司与华协公司之间有关涉案外人租赁合同“届满时收回并交付华协公司”的约定，本院认为，该楼层应视为合同到期日2016年1月17日交付于华协公司。对于华协公司所主张康巴酒店公司还有附楼3号楼未交付的情况，经审查双方签订合同中仅就康巴酒店公司酒店主楼的租赁进行了约定，未见对其他附属楼予以租赁以及需要交付的约定，故华协公司的该主张无事实依据，本院不予认可。 三、康巴酒店公司是否享有单方解除权及解除时间 根据上述分析，为了计算方便，按照康巴酒店公司与案外人之间的合同到期日分段计算，华协公司应支付的租金（扣除3个月免租）：2015年9月19日至2016年1月17日（4楼交付日），共计118天，应付（8000000元－400000元－360000元－400000元－360000元）÷365天×118天﹦2094904元；2016年1月18日至2016年7月13日（3楼交付日），共计174天，应付（8000000元－400000元－360000元－360000元）÷365天×174天﹦3279781元；2016年7月14日至2018年3月9日，共计595天，应付（8000000元－360000元－360000元）÷365天×595天﹦11867397元。综上，截至康巴酒店公司向华协公司发解除合同函，华协公司欠付租金累计17242082元。依据双方合同中“乙方逾期不向甲方支付租金……逾期超过12月的，甲方有权单方解除合同且不承担违约责任等”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，因华协公司未履行支付房屋租赁费的合同义务，康巴酒店公司享有了解除合同权利，故其于2018年3月9日向华协公司发《关于终止房屋租赁合同的函》的行为，符合双方合同约定，因此本院确认《房屋租赁合同》已于2018年3月9日解除。 四、康巴酒店公司主张的欠付租金、违约金、占用费等能否成立 康巴酒店公司依据租赁合同“第十一条违约责任（二）租赁期内，如乙方单方解除本合同或因乙方原因导致本合同无法实际履行，甲方有权要求乙方按其实际经济损失130%承担违约金。（三）乙方逾期不向甲方支付租金，除继续支付资金外，还应按拖欠总金额2%/每月支付逾期付款违约金；逾期超过12月的，甲方有权单方解除合同且不承担违约责任等”约定，并举证其为了经营酒店所做大量投入，以印证双方约定甲方单方解除合同违约金13000000元的原因，从而向华协公司主张违约金13000000元、逾期付款违约金8793896.5元。华协公司认为，康巴酒店公司对酒店的投入其通过经营已经收回成本，按照华协公司提交的租赁合同不存在需支付租金的情况，故对康巴酒店公司单方解除合同、逾期付款违约金均不予认可。本院认为，康巴酒店公司放弃自行经营酒店将大楼租赁给华协公司，该行为由商事主体自由意志决定，其应自行承担选择转投经营项目的商业风险。经本院审查，截至2018年3月9日双方合同解除华协公司欠康巴酒店公司租金17242082元，然康巴酒店公司主张的解除合同违约金和逾期付款违约金两项合计达21793896.5元，远高于康巴酒店公司的实际损失。因华协公司主张其无需承担违约责任，可以理解含违约金过高之意，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过实际造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院对康巴酒店公司主张的违约金金额调整为康巴酒店公司实际损失的百分之三十，即欠付租金17242082元×30%﹦5172624.6元。自2018年3月9日至2018年5月3日起诉之日的房屋占用费，据实际占用天数51天，按（8000000元－360000元－360000元）÷365天＝19945.2元/日租金×51天＝1017205.2元。 五、华协公司主张的设备毁损费、维修费、经营损失等能否成立 华协公司认为，2017年7月9日澜沧江江水上涨导致华协公司所在康巴酒店公司大楼直排入江的排水管将江水倒灌进入医院大楼安放医疗设备的负2楼，使得积水淹没设备，导致华协公司部分设备毁损以及后期经营利润减损的责任应由康巴酒店公司承担，是康巴酒店公司提供的租赁建筑排水管设置违反建筑规定所致。康巴酒店公司则认为，大楼建筑是经质检部门验收合格，且一直是这样设置的排水管，数年来未发生过任何事故，2017年7月洪水上涨是几十年未遇情况，作为出租人没有任何过错，损失应由华协公司自行承担。本院认为，首先，尽管华协公司举证证明了江水侵入导致设备损失的事实，但所举证据除发生维修费85万元的合同外，其他证据均无原件或由其自行制作完成，无法证明相关损失。其次，支持损害赔偿责任的条件要求过错与损失结果之间存在因果关联，但从案涉大楼2008年建成，排水管一直是这样设置，华协公司也未举证大楼排水管的设置方式违反了建筑法的规定。再者，华协公司在接受租赁物时亦未对排水管的设置提出异议，直到事发已经使用一年多时间，故应视为康巴酒店公司提供的租赁房屋符合双方质量要求。因此华协公司所主张设备毁损费、维修费、经营损失无法律依据，本院不予支持。 综上所述，本诉部分事实清楚，证据确凿，本院对《房屋租赁合同》解除事实予以确认，对康巴酒店公司主张的拖欠租金款、违约责任、占用费的诉请，据本案事实予以部分支持；对华协公司的反诉请求，因缺乏事实及法律依据本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、第三条第一款规定，判决如下： 一、本院确认昌都市康巴国际大酒店有限公司与夏忠永签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月9日解除； 二、昌都市华协医院有限公司、夏忠永于本判决生效之日起十五日内向昌都市康巴国际大酒店有限公司支付拖欠的房屋租金17242082元、违约金5172624.6元、房屋占用费1017205.2元，三项共计23431911.8元； 三、昌都市华协医院有限公司于本判决生效之日起30日内向昌都市康巴国际大酒店有限公司返还租赁房屋； 四、驳回昌都市康巴国际大酒店有限公司其他诉讼请求； 五、驳回昌都市华协医院有限公司的全部反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费，本诉费245607.57元、反诉费25802元，由昌都市康巴国际大酒店有限公司承担122804元，昌都市华协医院有限公司、夏忠勇承担148606元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长 次旦央宗 审判员 旦  珍 审判员 吉 靳 力 二〇一九年三月二十日 书记员 马 婷 婷 书记员 扎西顿珠