济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初10579号 原告：山东亿兴源房产经纪有限公司，住所地：济南市，统一社会信用代码：91370112092667610Q。 法定代表人：刘加让，执行董事。 委托诉讼代理人：王斌、张康宁，山东舜翔律师事务所律师。 被告：马新春，男，汉族，1963年1月14日出生，住址：济南市。 委托诉讼代理人：宗胜军，山东垠鹏律师事务所律师。 第三人：中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局，住所地：济南市。 负责人：李健，主任。 委托诉讼代理人：徐春可、陈延伟，山东平正大律师事务所律师。 原告山东亿兴源房产经纪有限公司诉被告马新春、第三人中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日受理后，依法适用简易程序，于2019年1月30日公开开庭进行了审理，原告山东亿兴源房产经纪有限公司的委托诉讼代理人王斌，被告马新春及委托诉讼代理人宗胜军，第三人中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局的委托诉讼代理人徐春可、陈延伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山东亿兴源房产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告支付原告房屋使用费454500元。2、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2014年3月份，原告亿兴源房产经纪公司与济南军区72959部队签订了《军队房地产租赁合同》，济南军区72959部队将位于济南市花园路35号5层沿街综合楼（局部6层，坐落号为济鲁资第5553号，建筑面积为15460平方米），租赁给亿兴源公司经营管理，合同约定租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止。2016年1月份原济南军区被撤销后，济南军区72959部队与亿兴源公司之间的租赁合同的相关权利义务由第三人中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局承继。2018年8月份，济南军区善后工作办公室依据中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求解除与亿兴源公司签订的《军队房地产租赁合同》，2018年6月5日，经历城区法院主持调解，双方解除了《军队房地产租赁合同》。2010年3月，案外人山东联盈房产有限公司与济南军区72959部队签订了《军队房地产租赁合同》，济南军区72959部队将位于济南市花园路35号5层沿街综合楼（局部6层，坐落号为济鲁资第5553号，建筑面积为15460平方米），租赁给山东联盈房产有限公司经营管理，租赁期限5年，自2010年3月1日至2015年2月28日。2014年2月28日，因联盈公司拖欠济南军区72959部队房租未付，72959部队依法解除了与联盈公司之间签订的《军队房地产租赁合同》，并于2014年3月份与原告亿兴源公司签订了《军队房地产租赁合同》，将包括被告承租的花园路35号沿街综合楼在内的建筑面积为15460平方米的房屋，整体出租给亿兴源公司经营管理。原告在与部队签订合同后，即与部队一起通知了被告，要求其将房屋使用费支付给亿兴源公司。但被告对于2014年3月1日至2016年9月9日的房屋使用费，合计454500元一直没有支付。原告多次找被告催要，但其一直以种种借口拒付。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法判如所请。 被告马新春辩称：山东亿兴源房产经纪公司（以下简称亿兴源公司）所述不实，我与其之间不存在租赁合同关系，故其主张由我支付房屋使用费没有事实和法律依据。另亿兴源公司诉称的内容均未涉及到双方之间存在的法律关系，并且亿兴源公司是为了逃避山东联盈房产有限公司（以下简称联盈公司）的债务而由联盈公司的实际负责人张洪胜（也是联盈公司的会计）伙同他人以五人协议的违法方式所成立，以上事实需要亿兴源公司与联盈公司确认清楚方可向联盈公司的租赁合同签订人主张权利，否则亿兴源公司主张权利不具有合法性和正当性，因此请求驳回原告的起诉。 第三人中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局（以下简称济南军区善后综合局）述称：我单位与亿兴源公司的租赁合同纠纷，已经在济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初4773号民事调解书就腾房事宜进行调解且已执行完毕，经济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初4791号民事判决书、济南市中级人民法院（2018）鲁01民终6770号民事判决书就房租事宜进行判决，故包含案涉房屋在内的济南市花园路35号5层楼房的权利义务均已有生效裁判文书进行了裁判，（2018）鲁0112民初4791号民事判决书、（2018）鲁01民终6770号民事判决书因原告亿兴源公司无可供执行的财产已经终结本次执行，待我单位发现新的财产线索后将申请恢复执行程序。亿兴源公司的起诉与我单位无关，我单位对有关事实未参与也不了解，不应参加本案诉讼。 本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2010年3月1日，联盈公司与济南军区72959部队（以下简称72959部队）签订了《军队房地产租赁合同》，约定将位于济南市花园路35号5层沿街综合楼（局部6层，坐落号为济鲁字第5553号，建筑面积为15460平方米）租赁给联盈公司，租赁期限自2010年3月1日起至2015年3月1日止，年租金为705万元。2010年11月30日，联盈公司作为出租方与马新春签订房屋租赁合同，约定将坐落于山东省济南市历城区花园路35号（济鲁字第5553号）的房屋建筑面积约为140平方米出租给马新春使用，位置为7至8轴处，租赁期限为自2010年11月30日至2028年3月1日止。马新春一次性付清18年租金共计1700000元。联盈公司及王建林出具证明载明：我公司与马新春，2010年11月30日签订的花园路35号房屋租赁合同，租赁费按合同要求已全部收到。 2014年3月1日，济南军区72959部队后勤部与亿兴源公司就涉案房屋签订《军队房地产租赁合同》，约定亿兴源公司承租涉案房屋，租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止，年租金为7402500元。2015年12月31日，济南军区72959部队与亿兴源公司就涉案房屋再次签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限变更为2015年12月31日起至2025年5月1日止，其他合同内容基本一致。2016年1月份原济南军区被撤销后，济南军区72959部队与当事人之间的租赁合同的相关权利义务由第三人济南军区善后综合局承继。2018年6月5日，济南市历城区人民法院出具民事调解书，载明72959部队与亿兴源公司签订的《军队房地产租赁合同》于2018年6月5日解除。 2018年6月7日，马新春以亿兴源公司和张洪胜为被告向本院提起诉讼，要求亿兴源公司返还不当收取的租金27万元，亿兴源公司提起反诉，要求马新春支付自2014年3月1日至2016年9月9日的占有使用费706576.42元和2016年9月10日至2018年6月6日的租金504520.40元，扣除已支付27万元，共计941096.82元。本院经审理作出（2018）鲁0112民初4797号民事判决书，认定双方自2016年9月29日起成立房屋租赁合同法律关系，租赁期限自2016年9月29日至2019年2月28日，判决确定驳回马新春的诉讼请求，与本诉部分非同一法律关系，不予一并处理，该判决现已生效。对于本院未予支持的诉讼请求，亿兴源公司提起本案诉讼。 原告亿兴源公司提交济南军区72959部队后勤部于2017年1月9日出具的证明一份，载明：位于济南市历城区花园路35号（济鲁字第5553号坐落）建筑面积为15460平方米的房屋系我部的房产，该房产在2014年2月28日前租赁给山东联盈房产有限公司，因其未能按期支付租金等违约事宜，我部解除了双方签署的租赁合同，其已不再对该房屋具有任何权益……同意将该房产租赁给亿兴源公司，并签订租赁合同。自2014年3月1日起至租赁合同期满之日，亿兴源公司对该房产具有合法的出租权及房屋收益权。 被告马新春提交的济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初4797号判决书中认定：2014年3月14日，亿兴源公司成立，法定代表人为张洪胜，2018年5月2日，亿兴源公司的法定代表人变更为刘加让。另，马新春提交济南市中级人民法院（2018）鲁01民终27号判决书一份，其中认定：张洪胜原为联盈公司会计，常年在联盈公司处负责处理公司业务，系联盈公司主要负责人之一，并代表公司参与了将济南市历城区花园路35号沿街综合楼对外出租事宜。2014年3月15日，张洪胜、隗寿水、左继臣、杨冠世、梁杰与联盈公司签订《山东联盈房产有限公司与部分受害人协议》（以下简称部分受害人协议），各方约定，在张洪胜、隗寿水主导下，由左继臣、杨冠世、梁杰各出资50万元用于缴纳联盈公司应于2014年3月份缴纳的济南军区72959部队涉案房屋租金，各方共同维护花园路35号楼房出租的正常运营。上述协议有上述五人的签名，并盖有山东联盈房产有限公司公章。马新春提交该判决主张，联盈公司最初承租济南市花园路35号5层沿街综合楼时，此房产为一片烂尾楼，故王建林找到马新春借款100万元进行投资，并给予马新春较优惠的房屋承租价格，马新春因其与王建林为朋友关系且以优惠价格承租房屋有利可图故出借了借款，在知悉联盈公司与济南军区72959部队签订的房屋租赁合同中第二十三条约定的“意向承租”期限为18年后，遂与联盈公司签订《房屋租赁合同》并一次性向联盈公司付清18年租金。马新春并主张，联盈公司原法定代表人王建林为躲账于2014年离开公司，张洪胜等人为解决联盈公司面临的经营难题，形成了《部分受害人协议》，但在2016年之前从未有人向马新春说明房屋承租变动的情况，也未主张过租金等费用。 上述事实，由原告亿兴源公司提交的《军队房地产租赁合同》、济南市历城区人民法院作出的（2018）鲁0112民初4773号民事调解书、（2018）鲁0112民初4797号民事判决书、（2018）鲁0112民撤3号民事判决书、济南市中级人民法院作出的（2018）鲁01民终7768号民事判决书、济南军区72959部队出具的证明，及被告马新春提供的其与联盈公司签订的《房屋租赁合同》、济南市长清区人民法院（2017）鲁0113民初1379号民事判决书、《部分受害人协议》、王建林于2016年8月1日所作的说明及第三人济南军区善后综合局提供的中国工商银行业务回单及，当事人及委托诉讼代理人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点有二：第一，被告马新春于2014年3月1日至2016年9月9日期间是否有理由占有使用涉案房屋？第二，被告马新春对亿兴源公司主张的自2014年3月1日至2016年9月9日的损失是否应当承担责任？对于上述两个争议焦点，本院综合论述如下：马新春主张因联盈公司与部队签订的《补充协议》中体现租赁期限为18年，故其亦与联盈公司签订18年合同并一次性交清18年租金，且根据联盈公司的自认，已经一次性收到马新春交纳的18年租金。马新春在2014年3月1日后，按照其与联盈公司签订的租赁合同约定，继续使用涉案房屋，在此前提下，如联盈公司以外的人主张马新春对其构成侵权，则应及时向马新春主张权利。而根据已经济南市中级人民法院（2018）鲁01民终27号民事判决书认定的《部分受害人协议》中载明的内容，亿兴源公司虽于2014年3月之后承租涉案房屋，但其承租该房屋是张洪胜等人为解决联盈公司遗留的经营难题，以共同维护花园路35号楼房的正常运营，这也是亿兴源公司未积极向各承租户说明租赁合同变更并要求各承租户与自己建立新的房屋租赁关系并交纳租金的原因所在。如亿兴源公司并非承继联盈公司的权利义务，则应积极明确向各承租人告知合同解除、承租人变更等事实，并作出应有的解释和督促，此为亿兴源公司在与联盈公司存在工作人员重叠，明知涉案房屋原有租约，却意图带租交付房屋，尤其在亿兴源公司法定代表人张洪胜此前存在特殊角色的情况下，应当尽到的合同附随义务。故亿兴源公司在承租涉案房屋后，应当及时向原自联盈公司处承租房屋的次承租人说明缘由，并积极维护次承租人权益，要求自联盈公司处承租房屋的各次承租人与己方建立租赁合同关系或要求其停止继续使用房屋并与联盈公司处理后续事宜。亿兴源公司在2014年3月之后作为济南市花园路35号5层沿街综合楼的新承租人，直至2016年9月之前从未向马新春说明房屋承租情况变动的事宜，也从未要求马新春腾房或向其主张租金等费用，即马新春在不知房屋承租情况发生变动的情况下，一直以联盈公司与济南军区72959部队签订的租赁合同为依据占有并使用涉案房屋。虽亿兴源公司陈述之前由济南军区72959部队向各租户通知说明房屋承租情况变更事宜，但未提交证据，应承担于己不利的法律后果。故对于亿兴源公司在未明确告知马新春房屋租赁情况变动的前提下，主张马新春自2014年3月之后继续占有使用房屋即构成侵权并以此为由要求其承担房屋使用费的诉讼请求不予支持。关于原、被告双方成立租赁合同之后的租金，（2018）鲁0112民初4797号民事判决书已作出处理。马新春在本案中提交以山东祥云建筑装饰工程有限责任公司的名义向亿兴源公司转账的凭证，证实马新春于2017年8月28日已向亿兴源公司支付9万元，因其在（2018）鲁0112民初4797号案件中并未提及，在本案中也无可折抵的债权，故其可另案主张，本院于本案中不予一并处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告山东亿兴源房产经纪有限公司的诉讼请求。 案件受理费4059元，由原告山东亿兴源房产经纪有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  马悦静 二〇一九年三月一日 书记员  孙树贞