湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终1103号上诉人（原审原告）：武汉怡心物业服务有限公司，住所地武汉市江汉区万松园路中奇欧式花园******，统一社会信用代码914201037781908375。法定代表人：赵闽鄂，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭小欢，湖北诚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳玲，湖北诚明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘贤方，男，1966年1月15日出生，汉族，住武汉市新洲区，上诉人武汉怡心物业服务有限公司因与被上诉人刘贤方物业服务合同纠纷一案，不服武汉市新洲区人民法院（2018）鄂0117民初2904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。怡心物业公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，依法改判支持怡心物业公司一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由刘贤方承担。事实与理由：1、一审判决认定事实有误。2、一审判决采信证据有误。3、一审判决适用法律有误。怡心物业公司向一审法院起诉请求：1、判令刘贤方支付拖欠的物业管理费7,243元；2、判令刘贤方支付违约金2,173元；3、诉讼费由刘贤方承担。一审法院查明，刘贤方系武汉市新洲阳逻街莱茵城小区1栋504室（高层18层）房屋业主。2013年4月30日，怡心物业公司与武汉市新洲区莱茵城小区业主委员会签订了一份《武汉市新洲区莱茵城小区物业管理服务合同》，约定：怡心物业公司向莱茵城小区提供物业管理服务，委托管理服务期限自2013年5月1日起至2016年4月30日止。本物业管理服务费由业主按其拥有建筑面积向乙方缴纳，收费标准具体是：18层高层住宅1.50元/㎡·月（按时足额预交一年物业管理服务费的业主可以按照1.35元/㎡·月的标准优惠）、11层小高层1.10元/㎡·月。物业服务费每年度收取一次，年度物业费缴纳时间为每次缴费当月的前15日。违约责任：如乙方未按服务标准提供服务，甲方提出书面意见达三次乙方仍不整改的或整改后仍未获业主及甲方认可的，甲方可召开业主大会（或业主代表大会），经二分之一以上业主（代表）同意，可中止本合同。业主未按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理服务费标准和时间缴纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按每天0.5%缴纳违约金。合同对物业管理服务质量标准及物业管理服务标准及评分细则等其他事项进行了约定。合同签订后，因前任物业武汉世纪万达物业管理有限责任公司未按时移交物业管理的相关手续，怡心物业公司实际进驻莱茵城小区为该小区提供物业服务的时间为2014年12月11日。2016年3月11日武汉市新洲区阳逻莱茵城小区业主委员会出具《关于莱茵城物业服务合同的补充协议情况说明》一份，内容为：经莱茵城小区业主委员会公开选聘物业公司后与中标单位（怡心物业公司）签订莱茵城小区物业管理服务合同。合同期限为：2013年5月1日至2016年4月30日，由于前物业因素导致合同未能按期执行，实际执行时间为：2014年12月11日。为了合同约定时限的公平与物业管理的正常实施，现将合同期限续延至2017年12月31日，为补齐合同约定时限。特此说明！本协议从2016年5月1日开始执行。刘贤方按每月每平方米1.5元（房屋建筑面积98.87㎡）向怡心物业公司支付物业管理费。刘贤方因对怡心物业公司物业服务质量有异议未交纳自2014年12月11日至2017年12月31日期间的物业管理费应为5,382元。怡心物业公司向刘贤方发出律师函通知其支付物业管理费，但刘贤方拖延至今分文未付。一审另查明，怡心物业公司在物业服务期间内存在服务质量问题有：莱茵城小区7栋、9栋、11栋顶层外墙有脱落现象，存在安全隐患；13栋顶层外窗存在安全隐患；部分业主外墙飘窗渗水；有部分建筑垃圾未清理；有部分公共设施遭到损坏，但未及时修理更换；小区监控设施损坏；小区内部分环境绿化遭到破坏未及时修理。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，刘贤方作为业主，应当遵守业主委员会与怡心物业公司签订的合同的约定向怡心物业公司支付物业管理费。故对于怡心物业公司要求刘贤方向其支付物业管理费的诉讼请求，法院予以支持。刘贤方辩称物业服务存在诸多问题，与基本事实相符，故怡心物业公司作为物业公司未能全面提供高质量的物业服务存在一定瑕疵，但该服务瑕疵不能成为刘贤方拒交物业管理费的理由。物业公司应当全面履行服务内容，提高服务质量，多为业主利益考虑。业主亦应积极交纳物业费，对物业服务过程的不足多些理解和配合，物业公司与业主之间应形成良性循环，共同提高小区的生活质量。鉴于怡心物业公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，故法院对诉争的物业管理费用进行打折，酌情认定刘贤方向怡心物业公司支付80%的物业管理费，即5,382元×80%=4,305元。怡心物业公司要求刘贤方支付违约金2,173元的诉讼请求，因其所提供的物业服务有瑕疵，未按物业服务合同质量标准提供优质服务，亦存在违约行为，故对其该项请求法院不予支持。刘贤方辩称物业服务合同无效于法无据，法院不予采纳；其辩称物业公司未履行物业管理应尽的职责和义务的意见，与事实部分相符，对物业公司未全面履行合同义务的行为，法院对其应收的物业管理费用酌情予以减免；其辩称物业公司侵占业主共有财产的意见，属另一法律关系，当事人可另行主张权利；其辩称要求主张先履行抗辩权，于法无据，故其该项辩称意见法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、刘贤方于判决生效之日起十日内向武汉怡心物业服务有限公司支付2014年12月11日至2017年12月31日的物业管理费4,305元；二、驳回武汉怡心物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由刘贤方负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，怡心物业公司与武汉市新洲区莱茵城小区业主委员会签订的《武汉市新洲区莱茵城小区物业管理服务合同》系双方真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。怡心物业公司应当全面履行合同义务，保证服务质量。怡心物业公司并未提供证据证明已按照《武汉市新洲区莱茵城小区物业管理服务合同》的约定，全面履行了物业服务义务。在莱茵城小区涉及物业服务合同纠纷系列案件中，已确认了怡心物业公司作为物业公司未能依照合同约定全面履行义务。鉴于怡心物业公司在提供物业服务过程中未能依照合同约定全面履行义务，对刘贤方的生活造成一定的影响，故一审法院对诉争的物业管理费用进行打折，酌情认定刘贤方向怡心物业公司支付80%的物业管理费，并无不当，本院依法予以维持。怡心物业公司要求刘贤方支付违约金2,173元的诉讼请求，因怡心物业公司在提供物业服务过程中未能依照合同约定全面履行义务，存在违约行为，故对其该项请求亦不予支持。因此，对于怡心物业公司的上诉理由，本院依法不予采纳。综上所述，怡心物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由武汉怡心物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘阳审判员  李文审判员  叶钧二〇一九年三月二十七日书记员  付纯