陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕05民终454号上诉人（原审被告）：陕西嘉诺医药连锁有限公司。法定代表人：郭红,该公司总经理。委托诉讼代理人：王松涛,陕西齐一律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘剑，男，1960年11月24日出生，汉族。上诉人陕西嘉诺医药连锁有限公司（简称嘉诺公司）因与被上诉人刘剑房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省渭南市临渭区人民法院（2018）陕0502民初4601号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行审理，上诉人嘉诺公司委托诉讼代理人王松涛、被上诉人刘剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉诺公司上诉请求：1、撤销原判第二项，改判上诉人不承担“违约金8万元”；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但判决结果错误。2016年5月14日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定刘剑将临渭区东风街的房屋出租给嘉诺公司使用，房屋建筑面积110平方米，租期自2016年5月15日至2021年5月14日，前两年租金每年15万元，每年租金应提前15日一次性交清。第五条约定“合同履行期内，任何一方要求终止合同，应提前三个月告知对方，但须向对方支付违约金捌万元整”。合同签订后，嘉诺公司支付了前两年的租金，租金付至2018年5月14日。2018年4月底嘉诺公司搬离租赁房屋，2018年3月5日刘剑在与嘉诺公司陈淑珍微信中称“今天早上接到了你们公司给我的通知，说是要终止我们的房屋租赁合同”都是事实。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应该根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。因此，实际损失是当事人承担违约责任的重要因素。本案中当事人约定了提前三个月通知对方和支付8万元违约金两项违约责任，在于尽力促进合同交易，减少双方损失。上诉人提前三个月通知了对方解除合同，提前35天搬离了租赁场所，最大限度地减少了出租房的损失，承担了自己的违约责任（虽未租用房屋却支付了费用14583.45元），且足以弥补出租人的实际损失。原审判决上诉人仍须支付“违约金8万元”结论错误，依法应当予以改判。刘剑辩称：上诉人并没有三个月前告知。当时对方来了一个会计说要调整房费，我说按合同履行。在这期间，我一直找上诉人让其出一个终止合同的书面东西，以便我把房子租出去，但其一直没有给。房子放了半年，一直没有租出去。约定8万元的违约金是因为之前双方还签了一个合同，但是他们一直没有营业，后来达成现在的协议，把之前的高房价约定成现在的12万元，并约定了违约金。现要求按合同履行，赔付违约金。刘剑向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付违约金8万元；3、被告赔偿原告损失37500元（暂计算至2018年8月14日，按照每月12500元从2018年5月14日开始计算）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2016年5月14日，原告刘剑与被告嘉诺公司签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方刘剑将位于渭南市临渭区东风街的房屋出租给乙方嘉诺公司使用，房屋建筑面积110平方米，租期自2016年5月15日至2021年5月14日，前两年租金每年12万元，后三年租金每年15万元，每年租金应提前15日一次性交清，迟交一天按应交租金的3‰支付违约金。第五条约定“合同履行内，任何一方要求终止合同，应提前三个月告知对方，但须向对方支付违约金捌万元整。如果甲方转让该房屋乙方有优先购买权。”合同还约定了其他事项，落款处有双方的签名和盖章。合同签订后，被告嘉诺公司支付了前两年的租金，租金付至2018年5月14日。但2018年4月底被告嘉诺公司搬离租赁的房屋。2018年7月8日，原告刘剑的代理律师赵晓刚通过百世快递向被告嘉诺公司发送《律师函》一份，主要内容为鉴于被告公司未按合同约定提前三个月要求解除合同，在原告未予答复情况下作出提前撤场的行为，故原告方同意解除合同，被告应按合同支付违约金8万元，并支付房屋空置造成的租金损失。庭审中，被告嘉诺公司称其未收到律师函。此外，庭后被告嘉诺公司提供了一份其负责人陈淑珍与原告刘剑在2018年3月5日下午13时38分微信聊天记录，载明“陈总你好!我今天早上接到了你们公司给我的通知，说是要终止我们的房屋租赁合同，因为当时签字的是你，我想你也知道合同的要求！我们严格按照合同条款执行就行了!因为当时没有交保证金，我们为了维护我们的正当权利，请你们准备好违约金，还有房屋实施损坏赔偿金，我这两天就去你们公司！”原告刘剑对以上聊天内容真实性予以认可，并称其后来找到被告公司，但其法定代表人陈红避而不见。另查明，涉案房屋登记在原告刘剑名下，房屋坐落于东风街48号西三路东侧针织厂5#A-1一层1号，建筑面积95.80平方米。一审法院认为，原告刘剑与被告嘉诺公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规范，属合法、有效的合同。我国合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案租赁合同第五条约定“合同履行内，任何一方要求终止合同，应提前三个月告知对方，但须向对方支付违约金捌万元整”。对此应理解为双方约定了解除合同的条件，即提前三个月通知对方并支付违约金8万元可解除合同。从双方微信聊天记录来看，被告通知解除合同的最初日期为2018年3月5日，按照“提前三个月”的约定合同解除之日应为2018年6月5日，租金亦应付至此日，而被告租金仅付至2018年5月14日，显属违约，应补交租金9166.74元（22天x每天416.67元）。我国合同法第一百一十四条规定，当事人一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。违约金既有督促双方诚信履约之功能，也有惩罚违约之性质，故原告刘剑请求被告嘉诺公司支付违约金8万元有理有据，本院予以支持。以上两项足以弥补原告的损失，对原告的其余主张于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘剑与被告陕西嘉诺医药连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年6月5日予以解除。二、被告陕西嘉诺医药连锁有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘剑房屋租金9166.74元和违约金8万元。三、驳回原告刘剑的其余诉讼请求。案件受理费2650元，减半收取1325元，由原告刘剑承担325元，由被告陕西嘉诺医药连锁有限公司承担1000元。二审中，嘉诺公司提交了刘剑妻子倪萍2018年4月29日的收条一份，拟证明合同解除后，除一些物件被上诉人保持追诉权利外，其他手续都清了，收条中没有提到违约责任问题。刘剑对收条的真实性认可，对证明目的不认可，认为收条只针对房屋损害情况，且2018年3月5日自己发给陈淑珍的短信中已说清一切按合同履行；合同是和陈淑珍谈的，也是陈淑珍签的，陈淑珍就代表嘉诺公司。本院对收条的真实性予以认定，证明目的不予认定。二审查明事实与一审法院认定事实相同，对一审法院认定事实，本院予以确认。本院认为，二审中，双方主要对于嘉诺公司在承担合同解除前的租金差额后，是否还应当支付刘剑8万元违约金存在争议。合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方在合同中约定的解除合同的条件一是提前三个月告知对方，二是须向对方支付8万元违约金。而嘉诺公司既未提前三个月履行告知义务，也未向对方支付8万元违约金，故其依约并未取得合同解除权，其2018年3月5日的告知行为也不产生解除合同的法律效果。而嘉诺公司在合同履行期限届满前，明确表示其不再履行合同并已搬离，已构成违约，故刘剑因此依法取得了合同解除权。嘉诺公司对于原审确认合同于2018年6月5日解除的判决结果无异议，故其应当承担合同解除前的租金差额。嘉诺公司主张，原审判处其承担了合同解除前的租金差额，即不应再判其承担8万元违约金。但是，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，同时不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案双方约定的合同履行期限为五年，而嘉诺公司仅履行两年即退租，与合同履行后可以获得的利益相比，刘剑依据合同要求嘉诺公司支付8万元违约金并无不当，也未超过违约方嘉诺公司在订立合同时预见到的因违反合同可能要承担的损失范围。同时，也无证据证明约定的违约金过分高于实际造成的损失，故嘉诺公司主张其只应承担合同解除前的租金差额，不承担8万元违约金的上诉理由不能成立。综上所述，陕西嘉诺医药连锁有限公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人陕西嘉诺医药连锁有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 郝 翎审判员 邢维利审判员 栾小君二〇一九年三月十二日书记员 杨茹月