江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0585民初6010号 原告：太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会，住所地江苏省太仓市浮桥镇牌九路9号，统一社会信用代码55320585554672677L。 主要负责人：顾海兵，该社区居民委员会主任。 委托诉讼代理人：黄丽华，江苏众谊律师事务所律师。 被告：太仓市金燕钢结构有限公司，住所地江苏省太仓市浏家港镇金埝村，组织机构代码73653922-8。 法定代表人：莫惠康，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：单辉，江苏周瑞昌律师事务所律师。 被告：张文龙，男，1981年11月5日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会与被告太仓市金燕钢结构有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法于2018年10月30日公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法转为普通程序，并组成合议庭分别于2019年1月8日、2019年2月25日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会申请追加张文龙作为本案被告参加诉讼，本院依法予以了准许。2018年10月30日开庭时，原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会的委托诉讼代理人黄丽华、被告太仓市金燕钢结构有限公司的法定代表人莫惠康及委托诉讼代理人单辉到庭；2019年1月8日开庭时，原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会的主要负责人顾海兵及委托诉讼代理人黄丽华、被告太仓市金燕钢结构有限公司的法定代表人莫惠康及委托诉讼代理人单辉、被告张文龙到庭；2019年2月25日开庭时，原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会的主要负责人顾海兵及委托诉讼代理人黄丽华、被告太仓市金燕钢结构有限公司的法定代表人莫惠康及委托诉讼代理人单辉到庭，被告张文龙经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1.解除原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会、被告太仓市金燕钢结构有限公司之间于2001年9月30日签订的《租赁经营协议》、2002年8月8日签订的《租赁经营补充协议》、2005年6月28日签订的《补充协议》；2.被告太仓市金燕钢结构有限公司将承租原告的房屋（面积477.88平方米）及土地（面积约28亩）进行腾退，被告张文龙与被告太仓市金燕钢结构有限公司共同进行腾退。事实和理由：2001年9月30日，原告、被告太仓市金燕钢结构有限公司签订《租赁经营协议》，约定原告将位于原染化总厂约28亩土地（集体建设用地）出租给被告作为工业生产使用，由被告进行生产经营活动，租期为20年（自2001年10月1日至2021年12月31日），租赁费用为每年50000元，自2002年1月1日计算。2002年8月8日，原、被告因修建进厂道路签订《租赁经营补充协议》，约定修路费130000元在被告太仓市金燕钢结构有限公司租金中逐年抵扣，被告每年租金变更为43500元，并于每年12月31日前付清当年租金。2005年6月28日，原、被告签订《补充协议》，约定原告将原化工厂旧厂房477.88平方米（有批建手续）出租给被告太仓市金燕钢结构有限公司使用，租期为2005年7月1日至2021年12月31日，租金为12000元/年，支付方式为每年7月1日支付6000元、12月31日支付6000元。上述合同签订后，原告按约将土地和房屋交给被告太仓市金燕钢结构有限公司使用。2018年6月，在太仓市政府组织的“331整治火灾百日专项行动”中，原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会发现被告太仓市金燕钢结构有限公司擅自将土地、房屋转租给第三方木材企业使用，原告当即提出整改、要求腾退。原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会、被告太仓市金燕钢结构有限公司就该问题进行协商，但未能达成一致。综上，原告认为，被告太仓市金燕钢结构有限公司擅自将土地、房屋转租的行为违反《合同法》的相关规定，原告依据《合同法》第224条的规定，特向法院起诉。 被告太仓市金燕钢结构有限公司辩称：1.对原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会诉状中叙述的三份协议内容的事实不持异议，但2001年《租赁经营协议》的合同相对人为范某而非被告太仓市金燕钢结构有限公司，被告太仓市金燕钢结构有限公司系后续两份合同的合同相对人。2.被告太仓市金燕钢结构有限公司于2013年将土地、房屋转租时即告知了原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会，原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会并未反对，故原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会无权以擅自转租为由解除上述三份合同。综上，请求法院驳回原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会的诉讼请求。 被告张文龙辩称：太仓市金燕钢结构有限公司的股东已将涉案土地和房屋转租给被告张文龙实际使用，原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会对转租事宜知情且从未提出反对意见，请求法院驳回原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会的诉讼请求。 经审理查明：2001年9月30日，太仓市金埝实业总公司、太仓市金埝村民委员会（甲方）与范某（乙方）签订《租赁经营协议》，约定：甲方将现有闲置场地（详见原染化总厂平面位置图所示区域）约28亩租给乙方有偿使用，乙方每年向甲方交纳租金50000元，进场前先预付租金50000元，租金自2002年1月1日起算，有关清理场地费用由乙方负担，租期20年（自2001年10月1日至2021年12月31日）。该协议下方甲方处由代表苏永其签字并加盖太仓市金埝实业总公司、太仓市金埝村民委员会印章，乙方处由范某、莫惠康签字。被告太仓市金燕钢结构有限公司解释：当时签订该租赁经营协议就是为了开办太仓市金燕钢结构有限公司，租金都是直接支付给太仓市金埝村民委员会。 2002年8月8日，太仓市金埝实业总公司、太仓市金埝村民委员会（甲方）与太仓市金燕钢结构有限公司（乙方）签订《租赁经营补充协议》，约定：根据甲、乙双方于2001年9月30日签订的租赁经营协议有关条款，有未尽事宜，经甲、乙双方再次共同协商特制订该补充协议，甲方同意将乙方在进场租赁经营前交纳的50000元预付租金和80000元垫付给甲方筑进厂道路工程款，共计130000元，在乙方租赁期限内逐年按比例分摊抵算上交款，乙方租期20年，累计应交甲方租金1000000元，现扣除已预付额130000元，剩余870000元由乙方在20年租期内每年交纳43500元，交款金额以此次补充协议为准，乙方租金自2002年1月1日起算，每年12月31日前一次性付清。该补充协议下方甲方处由代表苏永其签字并加盖太仓市金埝实业总公司、太仓市金埝村民委员会印章，乙方处由莫惠康签字并加盖太仓市金燕钢结构有限公司印章。 2002年12月31日，太仓市金埝实业总公司更名为太仓市苏隆化工厂，更名前后的股东均为太仓市金埝村村民委员会。2005年6月28日，太仓市苏隆化工厂被政府批准转制为私营有限责任公司，政府批复中明确“确保集体资产不流失，原有企业的无形资产及土地办理好租赁手续”。太仓市苏隆化工厂转制后更名为太仓市苏隆化工实业有限公司，该公司确认：转制时已告知太仓市金燕钢结构有限公司由太仓市金燕钢结构有限公司与太仓市金埝村民委员会继续履行《租赁经营协议》及《租赁经营补充协议》。 2005年6月28日，太仓市金埝村民委员会（甲方）、太仓市金燕钢结构有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意将原化工厂旧厂房477.88㎡（详见附件平面图，指425.88㎡宿舍、52㎡车库）以有偿使用方式租赁给乙方使用，租期为2005年7月1日至2021年12月31日，租金为每年12000元，每年7月1日前支付6000元、12月31日前支付6000元。该补充协议甲方处由苏建锋签字并加盖太仓市金埝村民委员会印章、乙方处由莫惠康签字。 2006年8月18日，太仓市浮桥镇金埝村被撤并进太仓市浮桥镇牌楼村。2012年12月19日，太仓市浮桥镇牌楼村撤并进太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会。 2013年4月18日，太仓市金燕钢结构有限公司的股东莫惠康（及儿子莫苏健）、范某将涉案土地及地上物一并转租给被告张文龙。原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会称：2013年时苏建锋任牌楼社区主任兼书记，2014年10月调离。 庭审中，原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会提交的拆迁房屋重置价分户评估表，显示估价时点为2018年2月24日，完成日期为2018年6月20日，房屋所有权人莫惠康、陈金洪。被告张文龙解释：陈金洪系其合伙人。原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会称：评估时系顾海兵陪着评估公司的人同去现场。 庭审中，本院责令原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会带苏建锋出庭接受法庭质询，但原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会未按照本院要求将苏建锋带至法庭，而是向本院提交一份打印版情况说明（内容记载：2013年时范某说转行，并未说转租，苏建锋也不知道转租的事情）。被告太仓市金燕钢结构有限公司申请的证人范某出庭陈述：1.其系太仓市金燕钢结构有限公司的股东，2001年时签订《租赁经营协议》就是为了开办太仓市金燕钢结构有限公司，因太仓市金燕钢结构有限公司尚在筹备阶段，故只能以个人名义先签《租赁经营协议》，然后才能以《租赁经营协议》去办营业执照，后来太仓市金燕钢结构有限公司营业执照办好后就由太仓市金燕钢结构有限公司继续履行《租赁经营协议》及后续补充协议；2.2013年其转租出去时告知了苏建锋，苏建锋并未反对，此次其发现苏建锋提供给法院的情况说明与实际情况不符，就于2019年1月14日打苏建锋电话，苏建锋在电话中承认2013年转租时其告知过苏建锋（当庭提供与苏建锋的通话录音，录音中范某称2013年转租时即已告知苏建锋，苏建锋称范某当时是在转租后告知其的）。原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会对上述证人证言中第1项内容不持异议，对第2项内容中的录音内容不持异议，但其也询问了苏建锋录音内容，苏建锋表示2013年时范某未说过转租事宜、对转租事情也不知情。被告太仓市金燕钢结构有限公司对证人证言（及录音内容）均不持异议。 以上事实，有原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会提供的租赁经营协议、租赁经营补充协议、补充协议、村撤并的政府文件、卫星图、企业转制材料、土地批复（及建房批建）材料、拆迁房屋重置价分户评估表、情况说明，被告太仓市金燕钢结构有限公司提供的转租合同，本院制作的调查笔录，以及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本案的争议焦点为：1.案涉租赁合同的合同相对人是谁；2.被告太仓市金燕钢结构有限公司转租事宜原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会是否早已知情。 关于本案第一个争议焦点，本院认为：1.签订《租赁经营协议》时乙方处由范某、莫惠康两人签名，两人均为太仓市金燕钢结构有限公司的股东，两人签订《租赁经营协议》的目的就是为了开办太仓市金燕钢结构有限公司；2.从《租赁经营补充协议》内容来看，在太仓市金燕钢结构有限公司成立后，明显土地租赁合同的承租方履行主体即明确为太仓市金燕钢结构有限公司，这也得到了范某的证言佐证；综上，涉案《租赁经营协议》、《租赁经营补充协议》及《补充协议》的承租方履行主体均为被告太仓市金燕钢结构有限公司。 关于本案第二个争议焦点，原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会主张其对被告太仓市金燕钢结构有限公司转租事宜直至2018年6月才知情，被告太仓市金燕钢结构有限公司主张原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会早于2013年即已知晓被告太仓市金燕钢结构有限公司转租事宜，就此本院认为：1.从拆迁房屋重置价分户评估表内容来看，原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会跟随评估公司至现场进行勘察估价，而该分户评估表上明确载明估价时点为2018年2月，结合房屋所有权人中有陈金洪的内容，很显然原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会于2018年2月份之前即已知晓转租的事情；2.本院责令原告带苏建锋出庭作证未果，而原告提交由苏建锋签字确认的打印版情况说明之上明确记载苏建锋对转租事宜不知情，但从范某的出庭证言及范某于2019年1月14日对苏建锋的通话录音可知，很明显苏建锋于2013年左右即已知晓被告太仓市金燕钢结构有限公司转租事宜；综上，结合苏建锋的特殊身份，原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会在2013年左右即已知晓被告太仓市金燕钢结构有限公司转租的事情。依照法律规定，民事主体在实施民事行为时均应恪守诚实信用原则，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其之后再以承租人未经同意为由请求解除合同的，人民法院不予支持，故本案中原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会早于2013年即已知晓被告太仓市金燕钢结构有限公司转租事宜，但原告直到现在才以被告太仓市金燕钢结构有限公司擅自转租为由要求解除与被告太仓市金燕钢结构有限公司之间的租赁合同并以此为由要求两被告共同腾退，本院对此碍难支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会的全部诉讼请求。 案件受理费3860元，由原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  王 晓 审 判 员  王云超 人民陪审员  严建明 二〇一九年三月十八日                                                              法官助理    王伦                                                           书记员   陈寒艳