包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终302号   上诉人（一审原告）：任晓娟，女，1961年5月7日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区。   被上诉人（一审被告）：包头市宸园物业服务有限公司。   法定代表人：乔倩，该公司总经理。   委托诉讼代理人：柴璐，该公司物业行政部经理。   委托诉讼代理人：张璐，上海市建纬（包头）律师事务所律师。   上诉人任晓娟因与被上诉人包头市宸园物业服务有限公司（以下简称宸园物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   任晓娟的上诉请求：撤销一审判决，依法改判宸园物业退还多收取的物业费。一、二审诉讼费全部由宸园物业承担。其上诉主张的事实和理由为：一、一审判决认定物业费收取时间错误。任晓娟在2013年8月29日办理收房手续，物业费的收取时间应为2013年8月29日。一审法院认定宸园物业从2013年1月7日收取物业费违反国务院《物业管理条例》第四十一条的规定。一审宸园物业主张在2012年11月26日给任晓娟发出交付通知与事实不符。宸园物业在发出通知后于2012年12月9日向所有业主出具承诺函表示撤销之前发出的交付通知，完善交房手续，并保证各项配套设施能够投入使用。此外，一审法院认定宸园物业有权收取2013年8月1日至2014年1月6日期间物业费无事实依据。且与另案中生效判决书认定事实相矛盾。高新区人民法院作出的（2018）内0291民初882号民事判决与中级人民法院作出的（2018）内02民终2121号民事判决书均确认，宸园物业向业主收取物业费的开始时间为2014年3月1日。因此，一审法院确认宸园物业从2013年8月开始收取物业费无合法依据。二、一审判决认定内蒙古东和房地产开发有限公司（以下简称东和地产）为任晓娟垫付物业费缺乏证据支持，与事实不符。2013年1月7日至2013年7月31日期间，小区物业公司是青岛新时代物业服务有限公司（以下简称新时代物业），东和地产仅出具证明表明已替任晓娟垫付了此期间的物业费，再无付款凭证和收款收据等其他证据佐证，该证明为东和地产单方制作，证明效力较低，亦无收款方新时代物业书面确认，根据交易习惯，公司之间收付款应有对公账户收付款记录和收付款收据。东和地产如垫付物业费，不保留财务凭证不符合交易习惯和公司财务管理惯例。因此，其单方出具的证明属于孤证，无客观证明效力和真实性。三、一审法院认定债权转让已生效存在事实认定错误。一审法院仅依据东和地产单方出具的证明即确认东和地产与新时代物业、宸园物业间债权转让行为的真实性、合法性明显依据不足。根据合同法第七十九条、第八十条规定，履行通知义务的债权转让行为才能确认有效。上述三公司之间的债权转让从未通知债务人，债权转让也未签订债权转让协议，无法确认转让的时间、金额，两次债权转让无相关事实依据。四、一审法院适用合同法第四十四条第一款、第六十条第一款存在法律适用错误。本案前期物业服务合同已由一、二审法院确认在2014年3月1日签订，2013年1月7日至2014年1月6日期间不存在前期物业服务合同。宸园物业在此期间不具备收费资格。一审法院仅依据宸园物业单方陈述判决物业费收取时间为2013年1月7日属于法律适用错误。一审法院依据合同法第六十条第一款规定也存在法律适用错误。在2013年1月7日至2014年1月6日期间宸园物业未与东和地产和业主签订物业服务合同，也不存在按约定全面履行自己义务的合同基础。   宸园物业答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，任晓娟的上诉无事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。   宸园物业向一审法院起诉请求：1、依法确认宸园物业收取任晓娟2013年1月7日至2014年1月6日物业费行为违法;2、依法判令宸园物业向任晓娟返还违法收取的自2013年1月7日至2014年1月6日物业费2027元;3、本案诉讼费由宸园物业承担。   一审法院认定的事实：内蒙古东和房地产开发有限公司是凡尔赛小区的建设单位，其与青岛新时代物业服务有限公司包头分公司签订了《前期物业服务合同》，合同于2013年7月31日到期，到期后青岛新时代物业服务有限公司包头分公司撤离凡尔赛小区。2013年8月1日开始，由宸园物业进入凡尔赛小区提供物业服务。青岛新时代物业服务有限公司包头分公司在为凡尔赛小区提供物业服务时，任晓娟未交纳2013年1月7日至2013年7月31日的物业费，该笔费用由内蒙古东和房地产开发有限公司为其垫付后，又将债权转让给了宸园物业。2013年8月1日至2014年1月6日，宸园物业为凡尔赛小区提供了物业服务。2013年8月29日，任晓娟向宸园物业交纳了2027元物业费。   一审法院经审理认为，任晓娟应缴纳的2013年1月7日至2013年7月31日期间物业费，已由内蒙古东和房地产开发有限公司为其垫付并将债权转让给了宸园物业，宸园物业有权向任晓娟收取该期间的物业费用。2013年8月1日至2014年1月6日，宸园物业为凡尔赛小区提供了物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，任晓娟应当交纳该期间的物业费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告任晓娟的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告任晓娟负担。   本院审理期间，宸园物业向本院提交以下几组证据：   ①《业主临时公约》16份，用以证明凡尔赛小区一期在2013年1月7日前已经具备交付条件，已经由业主办理入住手续。任晓娟质证称，真实性和证明目的均不予认可。   ②《前期物业服务合同》、《协议书》、《证明》、《债权转让协议》各1份、《中国工商银行回单》2份，用以证明2013年7月31日新时代物业的服务期限到期，同日撤出凡尔赛小区，新时代物业撤场时，东和地产向新时代物业支付了业主应当缴纳实际未缴纳的374147.3元，由此对上述业主享有债权，宸园物业进场后，东和房地产向宸园物业转让了该债权，因此宸园物业可以收取业主2013年1月7日至2013年7月31日期间的物业费。任晓娟质证称，除了新时代物业出具的证明的真实性不认可，其余证据真实性认可，证明目的都不认可。新时代物业给东和地产的钱与我无关，因为我没有收房，不应交物业费。   ③通知1份、《凡尔赛官邸住宅保修记录表》11份、工程派工单35份、电梯设备管理记录本12份、劳动合同1份、民事裁定书1份、移交证书16份、承诺书31份，用以证明自2013年8月1日宸园物业已经为凡尔赛小区提供事实上的物业服务，与任晓娟形成事实上的物业服务合同关系，业主享受物业服务应当交纳物业费。任晓娟质证称，认可宸园物业在2013年8月1日后实际入住凡尔赛小区进行服务，但我是2013年8月29日收房的，所以这个证据与我无关。   任晓娟二审期间向本院提交承诺函一份，用以证明开发商通知业主在2012年11月30日交房，但是当时并不具备交房的条件，后开发商贴出承诺函并作出承诺，案涉小区房屋将在2013年6月至2013年7月15日之前投入使用。宸园物业质证称，该承诺函实际上在张贴出来前就由开发商撤回了，建设单位是按时向业主交付的房屋。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   另查明，二审中，任晓娟认可宸园物业自2013年8月1日实际入住凡尔赛小区，并提供了物业服务。   本院认为，本案二审争议的焦点问题为：第一，宸园物业能否收取2013年7月31日之前即新时代物业撤出前的物业费。第二，宸园物业能否从2013年8月1日开始收取物业费。   第一，关于宸园物业能否收取2013年7月31日之前物业费的问题。   宸园物业主张东和地产向新时代物业垫付了业主应当缴纳的物业费并将该笔债权转让给宸园物业，故其有权向业主收取2013年1月1日-2013年7月31日期间的物业费。宸园物业就其该项上诉主张向法庭提供了《前期物业服务合同》、《协议书》、《证明》、《债权转让协议》、《中国工商银行回单》等证据予以证明，以上证据可以形成完整的证据锁链，证实新时代物业撤场与宸园物业进行交接时，东和地产代业主向新时代物业缴纳了2013年7月31日之前其应当缴纳的物业费，同时也可以证实之后东和地产又将该笔债权转让给宸园物业，由此，宸园物业取得了收取2013年7月31日之前即新时代撤离前物业费的权利。任晓娟对此不予认可，但其并未提供相反证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。因此，一审判决不予支持任晓娟要求退还自2013年1月7日-2013年7月31日间物业费的请求并无不当。   第二，关于宸园物业能否从2013年8月1日开始收取物业费的问题。   任晓娟上诉称本院2018年8月21日作出的（2018）内02民终2124号民事判决书中确认，宸园物业收取物业费的时间为2014年3月1日，故宸园物业应当退还在此之前收取的物业费。对此本院认为，首先，本案中，任晓娟认可宸园物业自2013年8月1日实际入住凡尔赛小区，并提供了物业服务，即自2013年8月1日开始，宸园物业针对整体小区的共用设备设施、绿地等公共部分开始提供管理性服务，故无论房屋是否交付业主使用，宸园物业都付出了相应的管理成本，此时其收取物业费具有正当性及合理性。其次，《包头市物业管理条例》第四十一条规定“已竣工验收但尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担；物业符合交付条件并已交付的，物业服务费由业主承担。前款所称交付是指业主收到交付通知并办理完相应手续。业主收到交付通知后在90日内不办理相应手续的，视为交付。”本案中，宸园物业于2012年11月26日向任晓娟发出交付通知，虽然任晓娟二审提交的承诺函显示东和地产准备延期交房，但事实上2012年12月凡尔赛一期已经实际交付业主使用，有宸园物业二审提交的16份《业主临时公约》在案佐证，故应当认定凡尔赛一期在2012年年底已经具备交付条件。根据上述法律规定，虽然任晓娟在2012年12月未领取案涉房屋钥匙，也应当视为已经交付，其应当交纳宸园物业实际入住小区提供物业服务即2013年8月1日后的物业费。再次，本院作出的（2018）内02民终2124号民事判决中对于宸园物业收取物业费的起始时间认定为2014年3月1日，是由于宸园物业当时没有充分证据能够证明其提供物业服务的时间为2013年8月1日。而本案中，任晓娟认可宸园物业于2013年8月1日入住案涉小区并提供了物业服务，结合宸园物业二审期间提交的新证据亦能证明该事实，故本案因为出现新的证据可以认定宸园物业从2013年8月1日开始与任晓娟形成了事实上的物业服务合同关系。因此，一审判决不予支持任晓娟要求退还2013年8月1日至2014年1月6日间物业费的主张并无不当。   综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人任晓娟负担。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 魏晓燕   审判员 董婷婷     二○一九年三月二十七日   书记员 杨苏敦   附：本判决所引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。