湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0302民初2205号 原告：方建东，男，汉族，1963年11月25日出生，住湘潭市雨湖区。 原告：彭晶辉，女，汉族，1938年3月27日出生，住湘潭市雨湖区。 二原告委托诉讼代理人：吴杰勇，湖南金州律师事务所律师。 被告：湘潭市食杂果品有限责任公司，住所地湘潭市雨湖区雨湖路**，统一社会信用代码91430300184681452M。 法定代表人：朱伯云，职务总经理。 委托诉讼代理人：刘献文，湖南湘剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜幸福，男，汉族，1960年3月30日出生，户籍地湘潭市雨湖区，现住湘潭市岳塘区，湘潭市食杂果品有限责任公司副总经理。 第三人：湘潭市公安局雨湖分局，住，住所地湘潭市雨湖区熙春路**一社会信用代码11430300006222317J。 负责人：何建军,局长。 委托诉讼代理人：邹命，湖南同升律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱龙华，男，汉族，1974年4月5日出生，住湘潭市雨湖区，湘潭市公安局雨湖分局法制大队民警。 原告方建东、彭晶辉与被告湘潭市食杂果品有限责任公司（以下简称食杂公司）、第三人湘潭市公安局雨湖分局（以下简称雨湖分局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告方建东及原告方建东、彭晶辉的共同委托诉讼代理人吴杰勇，被告食杂公司的委托诉讼代理人姜幸福、刘献文，第三人雨湖分局的委托诉讼代理人朱龙华、邹命到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告方建东、彭晶辉共同向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间于1998年12月所签订的《湘潭市房改公有住宅买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款7241.85元及利息（利息按同期银行贷款利率计算，从1998年12月25日起计算至实际返还之日止）；三、判令被告赔偿原告的房屋差价损失400,000元（暂估价，以实际评价价值为准）；四、判令第三人对上述第3项赔偿金额承担连带赔偿责任；五、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：1980年，被告将湘江房管所包含涉案房屋在内的整栋房屋翻修改建后，将其中四套房屋分配给被告单位四户职工承租居住，涉案房屋由原告家庭承租居住，房租、水电费分别交给第三人和被告。1998年12月，根据房改房政策，原告方与被告就位于湘潭市雨湖区民主西路绿化村13栋1号房屋（建筑面积70.34㎡）签订《湘潭市房改公有住宅买卖合同》，约定被告将原告方承租的房屋按房改房政策出售给原告，并办理了审批手续，原告同时支付了购房款7241.85元给被告。此后，原告方多次要求被告履行合同，办理房产过户手续，后发现涉案房屋第三人早在1993年已将房屋出卖给湘潭市华荣建筑工程公司（以下简称华荣公司），导致涉案房屋无法办理产权过户手续。就房产权属争议，原告方曾多次提起诉讼，但上述诉讼历经一审、二审、再审，2016年8月16日最终驳回了原告方的诉讼请求，涉案房屋的所有权确认归华荣公司所有，现原、被告之间无法继续履行合同，第三人存在过错，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告食杂公司辩称，一、导致被告不能按《湘潭市房改公有住宅买卖合同》办理房屋产权过户的原因，系第三人雨湖分局违反与被告签订的《购房协议》，恶意隐瞒房屋所有权人造成的，应当由第三人向原告承担责任。本案涉案房屋自1980年被告与湘江房管所共同翻修改建后，被告以承租方式分配给所在单位职工方华贵居住。1990年，第三人取得涉案房屋产权，继续出租给方华贵。为解决职工福利分房问题，1998年11月26日，被告向第三人提交了《关于请求解决我司四个住户享受福利优惠分房的报告》，双方达成初步协议，由被告向第三人购买二楼四套住宅，并于2001年8月28日双方补充签订了《购房协议》，购房款共计4万元。购房协议签订后，被告已支付购房款。1998年12月1日，被告与单位职工方华贵签订《湘潭市房改公有住宅买卖合同》，依据当时房改房政策将从第三人处所购房屋出卖给方华贵，此后方华贵不再向第三人支付房租。后在办理房产过户手续时，才发现第三人早已于1993年将涉案房屋出卖给了华荣公司，导致被告无法办理产权过户手续，其原因是因第三人造成的，损失应由第三人承担；二、被告发现第三人已将房产过户给他人后，告知了原告，并一直出资、出力为原告争取产权，在履行合同过程中无过错；三、原告主张的房屋差价损失，应当通过评估确定；四、原告既主张返还购房款及利息，又主张房屋差价损失，属重复计算违约损失。 第三人雨湖分局述称，一、本案已过诉讼时效。原告未在法定诉讼时效期间内要求答辩人承担房屋差价赔偿责任，通过行政诉讼方式主张撤销原房屋登记，不等同于向答辩人主张了房屋差价赔偿责任；二、根据合同相对性原则，答辩人并非买卖合同的相对方，无需承担责任；三、购房者方华贵与被告食杂公司签订《湘潭市房改公有住宅买卖合同》时，食杂公司并未取得房屋所有权，属无权处分，且购房者对该事实是明知的；四、答辩人在本案中无过错，是出于好心才与食杂公司签订《购房协议》，其目的是想帮助国有单位职工，但事与愿违，且无被告食杂公司支付款项的凭证。请求法院驳回原告对第三人的诉请。 原告方建东、彭晶辉为支持自己的诉讼请求，共同向本院提交了如下证据： 证据一、方建东、彭晶辉、方华贵身份证，方华贵常住人口登记卡，方华贵死亡证明，继承人证明，拟证明方华贵死亡后，其他子女放弃继承，方建东作为其儿子，与母亲彭晶辉是雨湖区民主西路绿化村13栋1号房屋（下称涉案房屋）的合法共同继承人，系合格的原告主体。 证据二、《湘潭市房改公有住宅买卖合同》、《湘潭市职工按成本价购买公房审批表》、购房款收据，拟证明原告父亲方华贵与被告就涉案房屋于1998年12月签订了房屋买卖合同，约定由被告将原告方所承租的涉案房屋按照房改房政策出售给原告方，并且按规定办理了审批手续，建筑面积70.34平方米，原告方已支付了7241.85元房款给被告。 证据三、湘江房管所与被告签订的《协议书》、2011年8月1日被告出具的《情况说明》，拟证明涉案房屋系被告翻修改建后分配给四户职工居住，一直由原告家庭承租居住，其房租、水电费分别交给第三人和被告。 证据四、《关于请求解决我司四个住户享受福利优惠分房的报告》、《购房协议》，拟证明（一）被告于1998年11月26日出具报告，请求第三人将涉案的四套房屋分配给四个住户，享受福利分房；（二）2001年8月28日，第三人与被告签订了《购房协议》，约定第三人将涉案的四套房屋出售给被告。该组证据共同证明涉案房屋应当由原告住户享受福利分房。 证据五、《关于方华贵等四户来信访问问题的答复》，拟证明原告住户曾多次信访，要求解决涉案房屋的房产权证问题，但均未得到妥善解决。 证据六、（2013）岳行初字第69号行政判决书、（2014）潭中行终字第36号行政判决书、（2015）湘高法行申字第252号行政裁定书、（2011）雨法民一初字第673号民事判决书，拟证明（一）原告父亲方华贵曾就房屋产权登记一事提起行政诉讼，请求撤销华荣公司对涉案房屋的房屋所有权证。该案历经一审、二审，但均驳回了原告方的诉讼请求，2016年8月16日，湖南省高级人民法院亦因方华贵死亡，裁定中止了再审申请。（二）原告父亲方华贵请求确认第三人与华荣公司之间的房屋买卖合同无效纠纷案，也被法院驳回诉讼请求。该组证据共同证明，因第三人将涉案房屋于1993年擅自出售给华荣公司，导致涉案房屋经法院最终判决为华荣公司所有，原、被告之间继续履行合同和办理产权证的内容已无可能，原告无法实现合同目的，且第三人对此存在过错。 证据七、应诉通知书、民事起诉状，拟证明华荣公司、赵修根就涉案房屋的所有权已提起诉讼，要求原告腾退和返还，原告即将面临被赶出涉案房屋的事实。 被告食杂公司为支持自己的抗辩理由，向本院提交了如下证据： 证据一、《关于请求解决我司四个住户享受福利优惠分房的报告》，拟证明房屋买卖的缘由及过程。 证据二、《购房协议》，拟证明第三人雨湖分局将涉案房屋出售给食杂公司。 证据三、收据，拟证明涉案房屋购房款被告已支付给第三人雨湖分局。 证据四、《房地产买卖契约》，拟证明第三人雨湖分局于1993年9月4日已将位于雨湖区金庭路45号的房产出售给了华荣公司，但出售的房屋与诉争房屋并非同一房屋，诉争的房屋是雨湖区金庭路77号，该房地产买卖契约中并未包含诉争的房屋。 第三人雨湖分局未提交相关证据。 对原告方建东、彭晶辉所提交的7组证据，认定如下：对证据一、六、七的三性，本院予以确认，对证据二、三、四、五的真实性，本院予以认定。 对被告食杂公司所提交的4组证据的真实性，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告方建东与原告彭晶辉系母子关系，原告方建东的父亲（原告彭晶辉的配偶）方华贵（1934年10月16日出生，2015年11月1日病故）原系被告食杂公司职工，生前居住在湘潭市雨湖区民主西路绿化村13栋1号。 1980年9月12日，被告食杂公司与湘江房管所签订《协议书》，约定由食杂公司投资对其承租的湘江房管所所有的位于原育新街77号一栋旧式砖木结构生产用房后栋（共二层）翻修改建成混合结构的五层楼房（其中：一层为仓库，二层至五层为职工宿舍），改建后食杂公司按原面积归还湘江房管所房屋产权，仍由食杂公司承租。房屋改建完工后，原告方建东、彭晶辉的父亲方华贵作为被告食杂公司的职工，承租二楼其中的一套房屋居住。1989年，湘江房管所（后变更为湘潭市房产经营公司）依据1980年9月12日与食杂公司签订的《协议书》，在湘潭市房产管理局办理了一、二楼房屋（含本案涉案房屋）的《房屋所有权证》（产权证号为36574号）。 1990年4月17日，湘潭市房产经营公司与原湘潭市湘江区公安分局（现合并为雨湖分局）签订《协议书》，湘潭市房产经营公司将其所有的位于育新街77号后栋一、二层房屋（含涉案房屋）以9万元的价格出售给湘潭市湘江区公安分局。随后，湘潭市湘江区公安分局办理了该房屋的《房屋所有权证》（产权证号2087号）。涉案房屋仍由方华贵承租，其房屋租金则由原告方直接交给本案第三人雨湖分局。 1993年5月21日，案外人华荣公司与本案第三人雨湖分局签订《协议书》，约定雨湖分局将原湘潭市湘江区公安分局办公楼及宿舍的全部产权（包括土地、宿舍、办公楼、煤气装置及所有配套设施）出售给案外人华荣公司，总金额为242万元。1993年9月4日，华荣公司与雨湖分局签订《房地产买卖契约》，约定雨湖分局将其名下位于雨湖区金庭街45号的房地产出售给华荣公司，价格为242万元。1993年9月9日，华荣公司在湘潭市房产管理局办理了房屋产权过户登记，《湘潭市城镇房屋登记核发权证申请表》上注明：房屋坐落为雨湖区中山街道金庭街45号，原坐落为育新街77号。湘潭市房产管理局向华荣公司颁发了潭政房字第××号《房屋所有权证》，其地址由原来的育新街77号变更为雨湖区中山街道金庭街45号。2002年6月25日，华荣公司根据房屋所在地街道名称变更的事实（雨湖区中山街道金庭街45号变更为雨湖区中山街道绿化村13栋），再次在湘潭市房产管理局办理了变更登记，湘潭市房产管理局向华荣公司颁发了潭房权证湘潭市字第××号《房屋所有权证》（住址变更为雨湖区中山街道绿化村13栋）。2018年3月16日，湘潭市国土资源局向华荣公司颁发了湘（2018）湘潭市不动产权第0013454号《不动产权证书》。 同时查明，一、1998年，被告食杂公司为解决居住在二楼的职工福利分房（含方华贵），于1998年11月26日向雨湖分局提交了《关于请求解决我司四个住户享受福利优惠分房的报告》，请求第三人雨湖分局让四住户同样享受一次福利分房政策。 二、1998年12月1日，被告食杂公司（甲方）与方华贵（乙方）签订《湘潭市房改公有住宅买卖合同》，合同约定，甲方将位于湘潭市雨湖区中山街道绿化村13栋1号房屋（建筑面积70.34㎡）出卖给乙方。在扣除相应工龄补贴后由乙方一次性支付购房款7241.85元。该合同同时约定，楼梯间面积7.71㎡，金额2386.66元，已计入购房内，甲方暂未收款，供乙方无偿使用。如今后出租、出售、转让，其收入归甲方。上述合同签订后，1998年12月25日，方华贵向被告支付购房款7241.85元，被告食杂公司向方华贵出具了往来结算专用收据。此后，方华贵未再向第三人雨湖分局缴纳房屋租金。 三、2001年8月28日，第三人雨湖分局（甲方）与被告食杂公司（乙方）签订《购房协议》，约定甲方将坐落在育新街（原湘江公安分局院内）的四套住房出售给乙方，四套住房总面积247.85㎡，总房价款为4万元，由乙方在合同签订之日起5日内一次性付清。乙方按时足额付清购房款后，甲方尽可能在2001年底以前负责将四套住房的产权手续交给乙方，购房后的一切过户手续及有关费用由乙方承担。上述合同签订后，被告食杂公司于2001年9月21日向第三人雨湖分局支付购房款3万元。 四、1993年至1998年期间，方华贵向第三人雨湖分局交纳房租，方华贵与被告食杂公司签订《湘潭市房改公有住宅买卖合同》后，自1998年12月起不再交纳租金。 五、因涉案房屋的产权自1993年起一直登记在华荣公司名下，为此，原告等四住户多次向相关部门提出申诉并提起诉讼。 2011年11月11日，原告等四住户以雨湖分局与华荣公司签订的《房地产买卖契约》剥夺了原告的优先购买权，雨湖分局欺骗了食杂公司，导致原告在所在单位的房改房优惠购房政策无法实现为由，向本院提起诉讼（被告为雨湖分局，华荣公司为第三人），请求法院判令：一、原告（方华贵）享有按98房改政策确定的价格，优先购买绿化村13栋1号房，确认被告与第三人的购房行为无效；二、被告赔偿原告购房受阻的经济损失5000元整；三、被告承担本案的诉讼费用。该案在审理过程中，2013年10月23日，四住户（含方华贵）以湘潭市房产管理局违规办理第50297号、第071797号房屋登记，导致所购买的房产不能办理产权证为由，向湘潭市岳塘区人民法院提起行政诉讼，请求判令撤销湘潭市房产管理局颁发的潭政房字第502**和潭房权证湘潭市字第××号《房屋所有权证》（被告为湘潭市房产管理局，诉讼中岳塘区人民法院追加雨湖分局、华荣公司作为该案第三人参与诉讼，因华荣公司被吊销，再次变更为华荣公司债权债务的承继者赵修根为第三人）。鉴于已提起行政诉讼，本院对（2011）雨法民一初字第673号案件裁定中止审理。 2013年12月22日，湘潭市岳塘区人民法院作出（2013）岳行初字第69号行政判决，维持湘潭市房产管理局向湘潭市华荣建筑工程公司颁发的潭政房字第××号《房屋所有权证》和潭房权证湘潭市字第××号《房屋所有权证》。方华贵对该判决不服，提出上诉。2014年5月21日，湘潭市中级人民法院作出（2014）潭中行终字第36号行政判决，驳回上诉，维持原判。期后，方华贵不服一、二审行政判决，向湖南省高级人民法院提出申诉。因方华贵于2015年11月1日去世，2016年8月16日，湖南省高级人民法院作出（2015）湘高法行申字第252号行政裁定书，中止诉讼。 湘潭市中级人民法院作出（2014）潭中行终字第36号行政判决后，本院于2015年6月11日作出（2011）雨法民一初字第673号民事判决，其内容为：一、由湘潭市公安局雨湖分局一次性赔偿方华贵经济损失3000元；二、驳回方华贵对湘潭市公安局雨湖分局的其他诉讼请求；三、驳回方华贵对湘潭市华荣建筑工程公司的诉讼请求。该判决双方均未上诉，已发生法律效力。 六、因涉案房屋一直由原告方占有、使用，且未向华荣公司交纳房屋租金，为此，华荣公司于2018年4月17日向本院提出诉讼，请求法院判令两原告停止侵权，将其侵占的位于雨湖区中山街道绿化村13栋1号房屋归还原告。2018年10月31日，本院作出（2018）湘0302民初969号民事判决，方建东、彭晶辉在判决生效之日起停止对湘潭市华荣建筑工程公司所有的位于湘潭市雨湖区中山街道绿化村13栋1号房屋的侵权，在判决生效之日起十日内将此房屋归还给湘潭市华荣建筑工程公司。方建东不服该判决，已提出上诉，目前该案正在二审中。 七、本案在审理过程中，两原告申请对涉案房屋的价值委托评估机构进行评估。本院就涉案房屋同地段二手房交易价格向湘潭市雨湖区税务局进行了调查，湘潭市雨湖区税务局提供涉案房屋同地段二手房系统评估单价为4368元/㎡。 本院认为：方华贵与被告食杂公司于1998年12月签订的《湘潭市房改公有住宅买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。方华贵依法履行了合同，交付了购房款，而被告食杂公司未积极履行合同，购回房屋交付方华贵，被告食杂公司构成违约，应当承担违约责任。因方华贵已故，合同的权利义务应由其法定继承人即本案原告享有和承担。因合同已无法履行，原告诉请解除合同、返还购房款并赔偿经济损失，依法应予支持。方华贵与被告食杂公司签订《湘潭市房改公有住宅买卖合同》时，对涉案房屋产权状况未进行落实，亦有一定的责任，对造成的经济损失亦应承担一部分。 关于第三人雨湖分局是否应承担连带赔偿责任问题。因涉案房屋系房改公房住宅，30多年来，一直由方华贵家居住（之前系直管公房租赁），本案被告食杂公司之前为解决公司员工享受一次福利分房政策问题曾向第三人雨湖分局提交过《关于请求解决我司四个住户享受福利优惠分房的报告》，事后又与第三人雨湖分局签订了《购房协议》并支付了部分购房款，第三人雨湖分局亦承诺“尽可能在2001年底以前负责将四套住房的产权手续交给被告食杂公司”，说明被告食杂公司是与第三人雨湖分局协商好后，才与方华贵签订政策性福利房买卖合同，被告食杂公司有直接向原告交付房屋的义务，第三人实际上有间接向原告交付房屋的义务，被告与第三人对因不能向原告交付房屋而造成原告的经济损失均有责任，故被告应直接向原告承担赔偿经济损失的违约责任，第三人对此承担连带责任。 关于被告承担违约责任、赔偿经济损失计算的问题。因本案原告所购房屋具有福利分房性质，与一般的商品房买卖存在一定区别，且房屋现有的价值远超当时购买房屋时的价值，如只按银行同期贷款利率计算赔偿原告经济损失，将显失公平，故应按房屋现有价值来计算原告所受经济损失为宜。但应当扣除原告所付购房款，即本案原告的第二、三项诉请不能重复计算。涉案房屋本院依据同地段二手房系统评估单价确认房屋现有价值为307,245.12元（70.34㎡×4368元/㎡）。故本院对原告要求解除合同并赔偿损失的诉请，部分支持。 第三人雨湖分局提出的“本案已过诉讼时效”的问题。因本案原告在得知所购房屋不能办理房屋产权证后，一直在向相关职能部门进行申诉，且通过民事、行政诉讼等方式主张其权利，本案未超过法定诉讼时效。本院对第三人雨湖分局提出的该项辩解不予采纳。 综上所述，本院对原告方建东、彭晶辉的诉讼请求，部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、解除原告方建东的父亲（原告彭晶辉的配偶）方华贵与被告湘潭市食杂果品有限责任公司于1998年12月1日签订的《湘潭市房改公有住宅买卖合同》； 二、被告湘潭市食杂果品有限责任公司在本判决生效十日内返还原告方建东、彭晶辉购房款7241.85元； 三、原告方建东、彭晶辉房屋经济损失300,003.27元（307,245.12元－7241.85元），由被告湘潭市食杂果品有限责任公司赔偿原告经济损失90%，计币270,002.94元，此款由被告湘潭市食杂果品有限责任公司在本判决生效十日内一次付清，原告方建东、彭晶辉自负10%，计30,000.33元； 四、第三人湘潭市公安局雨湖分局对本判决第三项被告湘潭市食杂果品有限责任公司应负担的赔偿金额向原告承担连带赔偿责任； 五、驳回原告方建东、彭晶辉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7410元，由原告方建东、彭晶辉负担3410元，被告湘潭市食杂果品有限责任公司、第三人湘潭市公安局雨湖分局共同负担4000元。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长 成 焕 新 审 判 员 向 海 洋 审 判 员 杨 新 台 二〇一九年三月二十二日 法官助理 何   典 书 记 员 何典（兼） 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。