广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初2194号 原告：闭某某，女，1954年6月11日出生，壮族，住广西南宁市江**。 原告：黄某，女，1981年9月9日出生，壮族，住广西梧州市万秀区。 两原告的共同委托诉讼代理人：沈某某，广西某律师事务所律师。 被告：广西某投资有限公司，住所地：南宁市。 法定代表人：周某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄某某，广西某律师事务所律师。 被告：南宁市某物业服务有限公司，住所地：南宁市。 法定代表人：韦某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丘某某，南宁市某物业服务有限公司法务助理。 原告闭某某、黄某与被告广西某投资有限公司（以下简称某公司）、被告南宁市某物业服务有限公司（以下简称某街物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2018年5月8日、2018年8月8日、2019年2月13日公开开庭进行了三次审理。原告沈某某、闭某某、黄某的共同委托诉讼代理人沈某某，被告某公司的委托诉讼代理人黄某某，被告某街物业公司的委托诉讼代理人丘某某三次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1.判令被告某街物业公司支付2017年承包金31223元，支付赔偿违约金1554.9元（自2017年3月25日暂算至2018年3月1日止）；2.判令解除两原告于2014年9月13日、2014年9月18日与被告某公司签订的《合同书》、于2014年9月13日与被告某街物业公司签订的《铺面承包合同书》；3.请求判令被告某公司返还两原告履约保证金及剩余租赁已交的店铺使用费共计人民币252130元。（租赁期自2014年9月14日至2018年2月14日，共计三年五个月整。）；4.请求判令告某街物业公司承担两原告支付的律师费13320元，被告某公司承担连带责任；5.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：两原告与被告某公司于2014年9月13日签订了一份《合同书》，约定：被告某公司在其投资经营的、位于南宁市某商业广场为两原告提供建筑面积10.524平方米的店铺及相关经营管理条件，铺面位于地上一层，编号为某；合同经营期限自2014年9月14日至2024年9月13日，共计十年；店铺使用费按80.0810元/平方米/月标准计收，10年店铺使用费共计101132.70元；两原告于合同签订当日一次性向被告某公司支付履约保证金1011元。两原告已按合同约定一次性交付10年店铺使用费101132.70元以及履约保证金1011元。2014年9月18日，两原告与被告某公司又签订了一份《合同书》，约定被告某公司为两原告提供上述店铺及相关经营管理条件，合同期限自2024年9月14日至2042年10月8日止，店铺使用费共计182713.20元，于合同签订日一次性交付216个月零24天全部的店铺使用费及履约保证金1827元。两原告已按合同约定一次性交付2024年9月14日至2042年10月8日期间的店铺使用费182713.20元以及履约保证金1827元。 两原告与两被告于2014年9月13日签订《铺面承包合同书》，约定：两原告将上述铺面的经营使用权承包给被告某街物业公司，由被告某街物业公司全权统一负责上述铺面的招商租赁、对外经营管理，承包期从2014年9月14日起至2023年10月30日止；被告某公司同意两原告将上述铺面的经营使用权承包给被告某街物业公司经营管理；承包金前两年在本合同生效当日一次性支付，后八年的承包金按半年一交的方式支付，具体详见合同承包金支付表；被告某街将承包金按约定时间、金额支付至两原告指定的原告闭某某名下银行账户；如被告某街物业公司未按时足额支付承包金，每逾期一日按万分之二支付违约金；逾期90日，两原告有权终止合同，收回铺面自行经营或出租或同时终止两原告与被告某公司签订的《合同书》并收回履约保证金及剩余租期已交的店铺使用费；造成两原告经济损失的，两原告有权向被告某街物业公司追索，被告某公司负有连带责任。被告某街物业公司按《铺面承包合同书》的约定在合同生效当日一次性支付第一、第二年承包金共计56769.20元（已两原告支付的店铺使用金中抵扣），第三年上半年承包金约定2017年3月24日前支付，第三年下半年承包金约定2017年9月24日前支付，目前均未支付。两原告与被告某公司签订的上述两份《合同书》及两原告与被告某街物业公司签订的《铺面承包合同书》均合法有效，被告某街物业公司未按时支付承包金，其行为已构成违约。两原告多次与两被告协商要求支付承包金均未果，致使两原告只能聘请律师以诉讼方式解决纠纷，此举直接造成了两原告的经济损失。两原告为维护的合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。 在2018年5月8日庭审中，原告撤回其要求被告某公司返还履约保证金及已交店铺使用费中剩余部分共计人民币252130元（租赁期自2014年9月14日至2018年2月14日）的第3项诉讼请求。同时，原告在庭审过程中增加下列三项诉讼请求：1.判令被告某街物业公司支付2018上半年承包金15611.5元；2.判令被告某街物业公司支付赔偿违约金2116.9元（自2017年3月25日暂算至2018年5月8日止），违约金计算至被告某街物业公司付清承包金之日至；3.判令被告某街物业公司承担两原告支付的律师费15360元，被告某公司承担连带责任。 原告为支持其起诉向本院提供的证据有：《合同书》、《铺面承包合同书》、江南水街收款收据、广西农村信用社卡折对账单、授权委托书及《委托代理合同》。 被告某街物业公司：承包金应该支付到2017年3月份，因商铺经营困难，某街物业公司于2017年4月份已经将商铺退回给某公司。原告主张的律师费没有事实及法律依据，某街物业公司不予认可。诉讼费的负担由法院认定。 被告某街物业公司就其抗辩主张没有举证。 被告某公司辩称：同意被告某街物业公司的答辩意见。并补充如下答辩意见：1.在2017年3、4月份在江南区法院出现大量起诉某街物业公司没有办法继续履行租赁合同的纠纷，涉案房屋已经在2017年3、4月份陆续退回某公司了，某街物业公司已向原告支付承包金至2017年3月份；2.合同中没有约定律师费的支付，原告要求被告支付律师费没有合同及法律依据。 被告某公司就其抗辩主张提供了涉案房屋的规划许可证。 结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实： 两原告（发包方、甲方）与被告某公司（甲方）分别于2014年9月13日、2014年9月18日签订了两份《合同书》，主要约定：甲方将其投资经营的南宁市某商业广场为乙方提供铺面建筑面积10.524平方米的地上一层某号铺面及相关经营管理条件；店铺使用费按80.0810元/平方米/月计算；经营期限分别为10年（2014年9月14日至2024年9月13日）、216个月24天（2024年9月14日至2042年10月8日），分别于签订合同当日乙方一次性向甲方付清10年的铺面使用费101132.70元及履约保证金1011元、216个月24天的铺面使用费182713.20元及履约保证金1827元；甲方同意乙方将本合同项下权利义务发包给项目管理公司经营，经营期为10年。 2014年9月13日，两原告（发包方、甲方）与被告某街物业公司（承包方、乙方）、被告某公司（项目方、丙方）签订了一份《铺面承包合同书》，主要约定：丙方是某商业广场“江南水街”项目的投资商，甲方将丙方提供给其经营使用的南宁市某商业广场地上一层某号铺面（铺面建筑面积10.524平方米）承包给乙方，由乙方全面负责该铺面的招商租赁、对外经营等经营性管理工作，丙方同意甲方将上述铺面经营使用权承包给乙方经营管理，《铺面承包合同书》承包经营期限为9年1个月16天（从2014年9月14日至2023年10月30日），承包经营期限从签订《铺面承包合同书》次日起算；甲乙双方经协商同意，承包金前两年在《铺面承包合同书》生效当日一次性支付，后八年的承包金按半年一交的方式支付，详见以下承包金支付表：第一、二年每半年承包金14192.30元，支付时间为《铺面承包合同书》生效当天；第三、四年每半年承包金15611.50元，支付时间分别为2017年、2018年上半年3月24日前、下半年9月24日前；第五、六年半年承包金17030.80元，支付时间分别为2019年、2020年分别上半年3月24日前、下半年9月24日前；第七、八年每半年承包金为18450元，支付时间分别为2021年、2022年分别上半年3月24日前、下半年9月24日前；第九年每半年承包金19869.20元，支付时间分别为2023年分别上半年3月24日前、下半年9月24日前；第十年全年承包金5077.70元，支付时间为2023年11月15日前；乙方应按约定的时间足额支付承包金给甲方，否则每逾期一日乙方按未付款的万分之二支付赔偿违约金给甲方，逾期90日的，甲方有权终止《铺面承包合同书》，收回店铺自行经营或出租或同时终止甲、丙双方的《合同书》并收回履约保证金及甲方剩余租赁期已交店铺使用费；造成甲方经济损失的，甲方还有权向乙方追索，丙方负有连带责任。 2014年9月13日，两原告向被告某公司支付了上述铺面10年的铺面使用费101132.70元及履约保证金1011元、216个月24天的铺面使用费182713.20元及履约保证金1827元。同时，被告某公司于当天向两原告支付返租租金56769.20元。上述合同签订并生效后，被告某街物业公司使用了7-1-17A号铺面。 两原告称被告某街物业公司向两原告支付涉案店铺承包金至2017年3月，两被告对此予以认可。 原、被告各方皆认可原告与被告某公司之间的《合同书》于2018年5月8日解除。 另查明：涉案房屋已经取得建设工程规划许可证。 本院认为：原告在2018年5月8日庭审中撤回其第3项诉讼请求，系原告自行处分其诉讼权利，本院予以准许。 原告在2018年5月8日庭审中申请增加三项诉讼请求，即请求判令被告某街物业公司支付2018上半年承包金15611.5元，请求判令被告某街物业公司支付赔偿违约金2116.9元（自2017年3月25日暂算至2018年5月8日止），违约金计算至被告某街物业公司付清承包金之日至，请求判令被告某街物业公司承担两原告支付的律师费15360元、被告某公司承担连带责任，系原告行使其民事诉讼权利，本院予以准许。 关于原告诉请解除《铺面承包合同书》。上述《合同书》两份及《铺面承包合同书》是两原告与两被告的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告某街物业公司应按约定的时间足额支付承包金给原告，逾期90日的，两原告有权终止《铺面承包合同书》，造成原告经济损失的，两原告还有权向被告某街物业公司追索，被告某负有连带责任。被告某街物业公司已拖欠了两原告一年多的承包金，“逾期90日”这一解除合同条件已成就，两原告作为解除权人可以解除合同，故两原告请求解除两原告与被告某街物业公司2014年9月13日签订的《铺面承包合同书》，本院予以支持。由于两原告与被告某公司之间的《合同书》已于2018年5月8日解除，本院遂确认两原告与被告某街物业公司之间签订的《铺面承包合同书》也于2018年5月8日解除。 关于两原告诉请被告某街物业公司支付铺面承包金。两原告交涉案房屋交给被告某街物业公司经营使用，被告某街物业公司应依合同约定支付承包金。原、被告双方共同确认被告某街物业公司向原告支付铺面承包金至2017年3月，本院确定《铺面承包合同书》于2018年5月8日解除，根据当事人约定的支付方式，本院确定，被告某街物业公司应向两原告支付拖欠的2017年3月14日起至2018年5月8日期间的涉案房屋承包金。根据当事人约定的承包金计付标准，本院确定被告某街物业公司应向两原告支付拖欠的铺面承包金36013.40元（15611.50元×2＋15611.50元×2÷365天×56天）。对两原告要求被告某街物业公司支付的铺面承包金中超过36013.40元的部分，本院不予支持。 关于两原告诉请被告某街物业公司支付违约金。当事人在合同中约定，如被告某街物业公司未按约定时间足额支付承包金给两原告，每逾期一日按未付款的万分之二支付赔偿违约金给两原告，该约定合法有效。由于双方已经共同确认，被告某街物业公司已经支付铺面承包金至2017年3月，本院确定，被告某街物业公司应向两原告支付2017年3月14日至2018年5月8日期间应付承包金的逾期付款违约金。根据当事人约定的支付方式，本院确定被告某街物业公司不同期间所欠租金及付款时间分别为：被告某街物业公司应于2017年3月24日向原告支付2017年3月14日至2017年9月13日期间的承包金15611.50元，应于2017年9月24日支付2017年9月14日至2018年3月13日期间的承包金15611.50元，应于2018年3月24日向原告支付2018年3月14日至2018年5月8日期间的承包金4790.40元（15611.50元×2÷365天×56天），合计36013.40元。经计算，截至2018年5月8日，被告某街物业公司应向原告支付违约金2028.90元（15611.50元×0.02%×410天＋15611.50元×0.02%×226天＋4790.40元×0.02%×45天）。至于2018年5月9日以后的违约金，本院确定以所欠承包金36013.40元为基数，自2018年5月9日起至被告某街物业公司付清所欠承包金为止，按每日万分之二计算。 关于两原告诉请被告某街物业公司支付律师费。当事人在合同中约定因被告某街物业公司逾期支付承包金造成两原告经济损失的，两原告有权向被告某街物业公司追索，并由某公司承担连带责任，因此，两原告诉请被告某街物业公司支付律师费，并由被告某公司承担连带责任，符合合同约定。根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》确定的标准，本院确定被告某街物业公司应向原告支付律师费未1902元，被告某公司对此承担连带责任。对原告改项诉讼请求中超过1902元的部分，本院不予支持。 至于两原告诉请解除分别于2014年9月13日、2014年9月18日与被告某公司签订的两份《合同书》，本院已经向两原告释明，该两份《合同书》与本案审理的两原告与被告某街物业公司之间的房屋租赁合同纠纷并非同一法律关系，不属本案审理范围，两原告可以另行起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告闭某某、黄某与被告南宁市某物业服务有限公司2014年9月13日签订关于南宁市某商业广场地上一层某号铺面的《铺面承包合同书》于2018年5月8日解除； 二、被告南宁市某物业服务有限公司向原告闭某某、黄某支付南宁市某商业广场地上一层某号铺面承包金36013.40元； 三、被告南宁市某物业服务有限公司向原告闭某某、黄某支付违约金（违约金计算方式：截止至2018年5月8日的违约金为2028.90元；以所欠承包金36013.40元为基数，自2018年5月9日起至被告南宁市某物业服务有限公司付清所欠承包金之日止，按每日万分之二计算）； 四、被告南宁市某物业服务有限公司向原告闭某某、黄某支付律师费1902元； 五、被告广西某投资有限公司对上述第四项判决确定的债务承担连带保证责任。被告广西某投资有限公司在履行连带保证责任后，有权向被告南宁市某物业服务有限公司追偿; 六、驳回原告闭某某、黄某其他的诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1407元，由原告闭某某、黄某负担607元，被告南宁市某物业服务有限公司负担800元。因原告闭某某、黄某已经预付案件受理费2887元，应退还原告闭某某、黄某案件受理费1480元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏建湘 人民陪审员  刘吉兴 人民陪审员  吴美琼 二〇一九年三月二十五日 书 记 员  苏春倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ——