江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0311民初5474号原告：孙永亮，男，1964年8月28日生，汉族，住徐州市新吴庄东楼。委托诉讼代理人：孙化冰，江苏同瑞律师事务所律师。被告：徐州天基房地产开发有限公司，住所地徐州市纺织中路2号。法定代表人：杨乃斐，该公司董事长。委托诉讼代理人：封心礼，男，1982年9月20日生，住江苏省沛县沛城镇。委托诉讼代理人：李超，广东安国律师事务所律师。原告孙永亮诉被告徐州天基房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，期间因原告申请工程造价鉴定，本院依法委托徐州神州建设工程咨询有限公司开展了鉴定工作。后因双方争议较大，依法转为适用普通程序，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告孙永亮及其委托诉讼代理人孙化冰，被告徐州天基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙永亮向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付室外防水维修费用共计131661.92元；2、判令被告支付室内装修维修费用26436.68元；3、判令被告支付居住损失247380元，参照2018年度徐州市主城区房屋租赁指导价，从2014年8月份计算至2019年3月份，共计56个月；4、由被告承担本案的诉讼费和鉴定费。事实和理由：原告从被告处购买了湖光山色小区XX-X-XXX室的房屋，自2014年7月上房时即出现多处渗漏、裂纹、霉变的质量问题，露天平台、房屋顶面即出现漏雨，给原告造成了损失。该套房屋还存在其他质量问题，被告多次维修，均未得到解决。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法裁判。被告徐州天基房地产开发有限公司辩称，1、对于原告第一、二项诉讼请求，被告认为应当按照合同的约定由被告履行维修义务，而不应当由法院直接判令被告向原告支付维修费用，被告也会按照苏交科集团股份有限公司的鉴定意见针对涉案房屋存在质量问题的部位履行维修义务，以达到房屋质量合格的标准；2、就原告主张的居住损失，被告认为经现场勘验，尚不足以证实涉案房屋不能满足居住的要求和条件，部分存在渗水问题不影响房屋的正常使用。而且原告陈述在2014年7月底房屋交付时就已经发现房屋存在漏水现象，原告不应当就房屋进行装修，而应当就房屋是否存在质量问题交由被告进行维修，因此对于室内装修所产生的维修损失，原告自身也具有过错；3、关于鉴定费用，请根据案件查实的情况及责任，判令责任方承担；4、关于居住损失的计算，原告以2018年徐州市主管单位所颁布的租赁指导价作为依据明显是违背了案件的客观要求，原告计算房屋的期限是自2014年8月份，故在2018年之前的房屋租赁指导价格应当使用同年度的房屋租价，但是被告仍然坚持第2项答辩观点。本案的争议焦点为：1、原告诉争的房屋发生的漏水等是否应当由被告履行维修义务还是被告向原告支付维修费用进行替代，维修费用的数额如何确定？2、原告在本案中主张的房屋居住损失等是否应当由被告承担以及数额如何确定？原告孙永亮为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、苏交科集团股份有限公司鉴定意见书一份，证明涉案房屋质量问题责任全部在于被告；2、徐州神州建设工程咨询有限公司鉴定意见书两份，证明涉案房屋维修损失的费用数额；3、鉴定费票据2张，金额3000元。另有鉴定票据1张，金额10000元，庭后提交，系苏交科集团股份有限公司在鉴定时向原告收取的费用。经质证，被告徐州天基房地产开发有限公司对原告提交的上述证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2中的546鉴定报告，对其中的分部分项工程综合单价中的第6、11、12、13、14、17、18、19、25、29、30、31、39、40、41、43、44明细项下的款项不认可，对证据2中的538号鉴定意见，鉴定费用明显过高，鉴定项目明显超过了房屋达到质量要求的范围，就涉案房屋的整改和维修的范围，被告曾以书面的形式就维修方案提交到法院，作为居住房屋在满足居住条件并且将漏水部位处理和维修以后达到了交付的条件即满足了双方合同约定的房屋交付标准，所以请结合被告书面的维修方案的意见作出适当的判决。就538号的鉴定意见被告仍然坚持应当按照合同约定由被告来履行维修责任，而不应当直接判定被告赔偿相关损失；对证据3票据的真实性无异议。被告徐州天基房地产开发有限公司未提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年11月4日，原告孙永亮作为买受人与作为出卖人被告徐州天基房地产开发有限公司签订合同编号为NO.0322576的商品房买卖合同1份，约定原告购买被告开发的湖光山色小区XX-X-XXX室的房屋一套，房屋建筑面积153.12平方米，交付日期为2014年10月1日。上述合同签订后，被告于2014年7月24日向原告交付了涉案房屋。原告自上房后便开始装修，后于2014年12月份完成装修。在上房之后，原告即发现房屋出现漏水，便找到管理小区的物业公司，由物业公司联系被告，被告联系施工方徐州苏星建筑工程有限公司进行多次维修。原告曾于2016年12月2月起诉来院，要求判令被告按照居住上房标准履行维修责任等，期间双方共同申请对涉案房屋南阳台漏水原因，房屋外墙面剥落，内墙渗漏鼓泡、裂纹的原因进行鉴定。经本院委托，苏交科集团股份有限公司于2018年5月30日作出苏交科[2018]建鉴字第25号鉴定意见书，认为南阳台漏水系因屋面防水施工做法不规范造成；房屋外墙面剥落是建筑外墙真石漆和保温板之间的砂浆粉化严重，无法粘结真石漆饰面，是造成房屋外墙真石漆剥落的主要原因；房屋内墙渗漏、鼓泡、裂纹的原因是屋面施工不规范、屋面外墙砂浆粉化严重造成南阳台顶板渗漏霉变、墙体剥落的原因，建筑外墙的水泥砂浆粉化是内墙粉刷层受潮鼓泡的原因，建筑内墙粉刷时不同材料基体交接表面的抹灰未加钢丝网片抗裂加强措施，是造成内墙粉刷开裂的原因。为此，原告支出了鉴定费10000元。因原告还需要开展工程造价鉴定，故于2018年8月14日向本院申请撤回起诉。在本案审理过程，原告申请对外墙及阳台等部位重新做防水、维修等所产生的维修施工费用、屋内装修损坏部分重新装修所产生的费用进行鉴定。经本院委托，徐州神州建设工程咨询有限公司于2019年2月18日分别出具了湖光山色XX号楼XXX室内鉴定意见书及室外工程鉴定意见书，其中室内工程鉴定金额为26436.48元，包括拆除工程6805.18元和修缮工程19631.30元；室外工程鉴定金额131661.92元，包括拆除工程29027.98元，修缮工程102633.94元。为此，原告支出了鉴定费3000元。在案件审理过程中，被告提出按照苏交科集团股份有限公司的鉴定意见进行维修，履行合同约定的义务。为妥善处理本案，本院要求被告在休庭后五个工作日以书面形式回复具体的维修方案和施工计划，被告于2019年3月26日提交了书面的维修方案。另查明，原徐州市住房保障和房产管理局自2015年至2018年期间陆续发布了徐州主城区房屋租赁指导价。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束，各方均应按照合同约定严格履行各自的义务。本案中，原告孙永亮与被告徐州天基房地产开发有限公司在2013年11月3日签订了商品房买卖合同，该合同是双方的真实意思表示，真实有效，各方均应按照合同履行各自的义务。在被告按照合同约定的日期届满前向原告交付了涉案房屋后，原告发现房屋出现漏水问题，通过本院委托苏交科集团股份有限公司对涉案房屋的南阳台漏水原因，外墙面剥落，内墙渗漏鼓泡、裂纹的原因进行鉴定。苏交科集团股份有限公司出具的鉴定意见业已明确南阳台漏水系因屋面防水施工做法不规范造成；房屋外墙面剥落是建筑外墙真石漆和保温板之间的砂浆粉化严重，无法粘结真石漆饰面，是造成房屋外墙真石漆剥落的主要原因；房屋内墙渗漏、鼓泡、裂纹的原因是屋面施工不规范、屋面外墙砂浆粉化严重造成南阳台顶板渗漏霉变、墙体剥落的原因，建筑外墙的水泥砂浆粉化是内墙粉刷层受潮鼓泡的原因，建筑内墙粉刷时不同材料基体交接表面的抹灰未加钢丝网片抗裂加强措施，是造成内墙粉刷开裂的原因，上述原因均系被告的因素造成，故被告向原告交付的房屋存在质量问题，应承担由此造成的赔偿责任以及因漏水给原告装修装饰造成损失的损害赔偿责任。一、原告诉争的房屋发生的漏水等是否应当由被告履行维修义务还是被告向原告支付维修费用进行替代，维修费用的数额如何确定的问题。涉案房屋自发生漏水问题，原告多次找到物业公司，由物业公司联系被告，被告再联系施工方徐州苏星建筑工程有限公司进行维修，但均不符合居住条件，在原告于2016年12月份向本院提起民事诉讼期间为了确定漏水的原因，根据双方申请，本院委托苏交科集团股份有限公司开展了鉴定工作，且在本次诉讼过程中，被告虽然提交了维修方案，鉴于被告对涉案房屋已进行过多次维修，但房屋质量问题未得到有效改善，现原告变更诉讼请求，不再要求被告履行维修义务，且庭审中表示对被告失去信任基础，在原告明确表示拒绝由被告继续维修的情况下，强行判令被告维修已缺乏可行性，故宜判决由被告支付维修费用后原告自行维修，以切实维护原告的合法权益，以实现房子是用来居住的购房目的。且通过本院的委托鉴定，可以确定涉案房屋室内和室外维修的工程造价，故被告应当将该款支付给原告。对于被告辩称的原告对于室内装修损失的产生具有过错的意见，本院认为，在原告接收房屋后，原告对涉案房屋进行装修是行使房屋所有权人的合法权利，其无法预测到房屋存在的各种质量问题以及漏水情况，原告按照通常人的做法进行装修，以便将来入住，并无不妥，故被告的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。原告所主张的室外工程费用，包括拆除工程和修缮工程，被告就维修提出的方案和意见，以供鉴定机构参考，鉴定机构在现场勘验后，根据涉案房屋的设计，并结合建筑学的工艺和修缮成本等因素综合计算出的工程价款，符合客观实际。该鉴定系本院依法委托，鉴定机构的选择和鉴定程序合法，被告对于提出的异议未提交反驳证据予以推翻，故鉴定意见应当作为本案的定案依据。二、原告在本案中主张的房屋居住损失等是否应当由被告承担以及数额如何确定的问题。因被告向原告交付的房屋存在质量问题，在原告装修后不能达到居住条件，被告的该项违约行为给原告造成了损失，应承担赔偿损失的民事责任。原告参照徐州市主城区住房租赁指导价计算居住损失，具有事实依据，但作为行政机关每年发布的指导价格，是确定租金损失的参照，行政机关在发布该指导价时明确该房屋租赁指导价格仅供政府有关部门参考和指导房屋租赁双方协商议定房屋租金，租赁双方在参考指导租金的基础上，还应综合考虑房屋的装修、配套设施、交通出行、环境和物业管理状况等因素来确定实际成交的租金。原告在2014年12月份完成了装修，但在完成装修之后一般还需通风、晾晒后才能入住，故原告主张的居住损失的计算期间可自2015年4月份开始计算，计算至2019年3月份。故参照上述确定租金的因素，本院确定在2015年4月至2017年3月期间涉案房屋的租金按照3500元/月计算，计款84000元；2017年4月至2019年3月期间涉案房屋的租金4000元/月计算，计款96000元，故原告主张的居住损失确定为180000元。原告在申请鉴定时，向苏交科集团股份有限公司交纳了鉴定费10000元，鉴定结论确定系被告原因造成房屋漏水，责任在于被告，故该项费用应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告徐州天基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙永亮支付室外防水维修费用共计131661.92元；二、被告徐州天基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙永亮支付室内装修维修费用26436.48元；三、被告徐州天基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙永亮支付居住损失180000元；四、被告徐州天基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙永亮支付鉴定费10000元。五、驳回原告孙永亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3700元，鉴定费3000元，合计6700元，由被告徐州天基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长  刘现伟审判员  沈九安审判员  许春燕二〇一九年三月二十八日书记员  周 希