湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初1357号原告：蔡新岁，男，1976年1月1日出生，汉族，户籍地湖南省望城县，现住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：彭方顺，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：田庄，男，1990年10月25日出生，汉族，户籍地长沙市雨花区，现住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：尹婵，湖南路虎律师事务所律师。第三人：长沙鼎力置业有限公司，住所地长沙市岳麓区学士街道学丰路**迪亚溪谷山庄**101。法定代表人：刘先刚。原告蔡新岁与被告田庄、第三人长沙鼎力置业有限公司案外人执行异议之诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼，第三人长沙鼎力置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。原告蔡新岁向本院提出诉讼请求：1、判令停止对位于长沙市岳麓区学丰路1008号迪亚溪谷山庄幼儿园整栋房屋的执行措施，解除查封，驳回被告的拍卖申请；2、确认上述房屋的所有权归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月，第三人因故不愿开办其所有的位于长沙市岳麓区学丰路1008号迪亚溪谷山庄小区的配套幼儿园，拟将其整栋房屋转让，经与原告协商，原告同意受让，并于同月12日支付20万元定金（后转为购房款）。2015年7月10日，双方签订了《房屋转让协议》，协议约定由第三人转让涉案房屋给原告，转让总价款为150万元，该款分两次支付，在签订之日起五个工作日内支付80万元，第三人申请过户手续进窗确定能办理后当日或次日支付剩余70万元。在协议签订之日，原告支付房款60万元，并支付了维修基金37,052元，第三人随即将房屋按当时现状移交给原告。原告接手房屋后即着手与他人共同创办普惠性幼儿园，以解决小区幼儿入园难、入园贵的问题。为此耗巨资对房屋进行全面的装修，从而实际占有了涉案房屋。因第三人一直怠于履行过户手续的进窗办理义务，且自2017年5月起即处于歇业状态，致使房屋过户手续的办理搁浅至今。被告与第三人商品房买卖合同纠纷一案，贵院在对第三人进行强制执行过程中，于2017年10月18日下达了协助执行通知书，要求长沙市不动产登记中心协助查封了尚处于第三人名下的涉案房屋，查封期限为三年。2018年1月3日，被告申请拍卖涉案房屋，原告在得知上述情况后，于同年1月16日向贵院提出执行异议，要求解封房屋并驳回被告的拍卖申请。经贵院审查后认为原告的异议申请不能排除本案的执行，裁定驳回原告的执行异议申请。原告认为执行异议裁定认定的事实错误，适用法律不当，体现在一、原告受让第三人的房屋系房屋转让合同关系，而非商品房买卖合同关系。涉案房屋系第三人开发建设且产权登记为商品房，但鉴于其是小区配套幼儿园，用途为教育，故涉案房屋为专属第三人的特定房屋，与开发商将商品房向不特定买受人销售的行为是存在本质的区别，其无需签订网签商品房买卖合同，也不要办理预告登记。另双方转让行为真实合法有效，第三人对涉案房屋归属原告亦无异议；二、原告作为善意受让人，已依约如期支付了前期房屋价款，余下的房款70万元原告并未“拒绝交付”法院，而是要求必须确保产权过户手续能办妥，故应认定为附条件交付，该要求公平对等，并无不当。三、基于上述理由，原告认为原告的权利能够排除执行，对于原告的执行异议，法院应适用《执行异议和复议案件司法解释》第二十八条规定，予以支持。适用该解释第二十九条属于明显不当。被告田庄辩称，长沙市岳麓区法院查封长沙市岳麓区学丰路1008号迪亚溪谷山庄幼儿园房屋符合法律规定，被告有权申请人民法院进行拍卖。原告主张涉案房屋的所有权，无事实与法律依据，应予驳回。原告仍然有剩余房款未交付给第三人，法院要求原告将房款支付至法院执行局，并未损害原告的任何权益，但原告拒绝。被告认为原告提出执行异议之诉的行为纯属帮助第三人逃避债务。请求查明事实，驳回原告的诉讼请求。第三人长沙鼎力置业有限公司未予陈述。原告蔡新岁为支持其诉讼主张向本院提交如下证据：证据一、房屋转让协议。拟证明：1、原告与第三人于2015年7月10日签订了房屋转让协议，第三人转让涉案房屋给原告，转让价款为150万元，2、协议约定第三人收到原告支付的第一笔房屋价款80万元之日起三个工作日内，必须向有关部门申请办理过户手续。证据二、房屋产权证（证号：长房权证岳麓字第**）。拟证明：1、第三人转让给原告的涉案房屋原系第三人合法拥有；2证明涉案房屋系小区配套的幼儿园，但并非用于不特定买受人销售的住宅商品房；3、涉案房屋并未设定权利负担，转让没有法律障碍。说明一点，本案纠纷其实主要是因为第三人违约造成，因房屋一直未办理相关房屋产权登记手续。涉案房屋属于第三人所有，并非用于向不特定买受人销售的商品房，涉案房屋不需要网签，因项目已经开发完成，所有后续的事项都没有去进行。第三人不负责任的行为给原告也造成了影响。证据三、付款凭条和收据。拟证明1、原告在协议签订之前及当日共计支付了80万元购房款给第三人，依约如期履行了支付房屋价款的义务；2、原告还支付了第三人原已缴纳的37,053元房屋维修基金给第三人。证据四、装修房屋的照片。拟证明1、原告已经实际占有涉案房屋；2、原告受让涉案房屋后花费巨资对其进行了全面装修，专用于开班普惠性幼儿园，用于解决小区适龄儿童入园难、入园贵的问题，若将其拍卖，损失不可估量。证据五、长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104执字第2882号协助执行通知书复印件及涉案房屋的不动产登记情况表复印件。拟证明第三人因与被告的商品房买卖合同纠纷案系被执行人、致使其名下的涉案房屋被查封、从而将造成的实际所有人的原告合法财产权益受损。证据六、被告的拍卖申请复印件。拟证明被告所提出的意图从处置原告合法拥有的房屋中优先受偿的申请错误，客观上将损害原告的合法财产权益。证据七、岳麓区法院（2018）湘104执异4号执行裁定书。拟证明4号执行裁定认定的关键事实存在多处错误，存在移花接木、定性偏差等情形；2、拟证明4号执行裁定适用司法解释的条款不当，并最终导致裁定错误，应予以撤销。证据八、（2018）湘0104执异4号案件的长沙市岳麓区人民法院听证笔录。拟证明：1）第三人对于涉案房屋认可转让、受让这一法律事实，且涉案房屋的用途是教育。2）第三人在协议签订并收取80万元购房款后，一直怠为履行协议为涉案房屋办理过户的事实客观存在。3）第三人对于涉案房屋归属于原告的事实无异议，并充分认可。被告田庄对原告蔡新岁提交的证据发表质证意见如下：证据一、真实性、合法性、关联性均有异议。该证据的公章和田庄在同一小区签订的买卖合同的公章不一致，且涉案房屋也未办理网签以及预告登记。原告称房屋的用途属于教育，不存在办理网签，被告认为无论是转让还是买卖，要确认物权，均需要办理过户手续，且原告当庭也认可涉案房屋的所有权归开发商所有。证据二、真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。该证据恰好可以证明涉案房屋在第三人名下，岳麓区法院的执行行为有理有据，合理合法。证据三、真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到原告的证明目的。原告在2014年11月12日付款时的结算业务申请书中的备注记载“幼儿园购房款”的字迹与其他字迹明显不符，且原告是在付款十天后与第三人签订房屋转让协议，明显不符合常理。原告提供的收条和凭据可以证明其未支付全部购房款，不能达到原告的证明目的。证据四、真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到原告的证明目的。照片并没有设置时间、地点及人的、地点及人的相关信息方面提供，无法核实是否在涉案房屋拍摄，仅凭该照片不能证明涉案房屋已被原告实际占有，更不能证明原告已经取得涉案房屋的所有权。证据五、真实性、合法性无异议，不能达到原告的证明目的。登记表上权利人名称是第三人，是被告案件中的直接被执行人，岳麓区法院依法查封被执行人的财产，不存在错误。如果原告的财产权益受损，也是因为未支付全额购房款及未办理过户手续造成，不是因为岳麓区法院执行案件造成。证据六、真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。被告申请拍卖的是被执行人的财产，与原告无关，不存在损害原告的利益。证据七、真实性、合法性、关联性均无异议，无法达到原告的证明目的。被告认为该执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。证据八、真实性、合法性无异议，无法达到原告证明目的。听证笔录中不能体现第三人认可涉案房屋归属于原告，第三人在听证时向法院陈述，涉案房屋尚未办理过户手续。被告田庄未提供证据。第三人长沙鼎力置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，也未向本院提供证据。对蔡新岁提交的证据，经庭审举证质证，本院审查后作如下认定：证据一至证据三均来源合法，形成证据链，能够证实蔡新岁受让涉案房屋的事实。证据四幼儿园照片，真实客观，能够证明涉案房屋已装修用于开办幼儿园的事实。证据五至证据八系人民法院档案资料，真实合法，本院予以认定。经审理查明，长沙鼎力置业有限公司系位于长沙市岳麓区学丰路1008号迪亚溪谷山庄小区的开发商。田庄于2009年7月购买迪亚溪谷山庄214栋101房。田庄入住后在房屋保修期发现房屋存在质量问题，因长沙鼎力置业有限公司未为田庄解决房屋质量问题并存在未为田庄办理房屋权证的违约行为，田庄依双方签订的商品房买卖合同约定于2016年10月24日向长沙仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委员会于2017年5月8日作出（2016）长仲裁字第1838号裁决书，主要裁决内容为：一、长沙鼎力置业有限公司对田庄的房屋进行防水维修；二、长沙鼎力置业有限公司向田庄支付违约金150,240元并支付从2016年10月20日之后的违约金；三、长沙鼎力置业有限公司为田庄的房屋办理产权证和国土使用证。2014年11月，蔡新岁与长沙鼎力置业有限公司协商购买位于长沙市岳麓区学丰路1008号迪亚溪谷山庄幼儿园整栋房屋事宜。蔡新岁于2014年11月12日向长沙鼎力置业有限公司交付了20万元购房款。2015年7月10日，蔡新岁与长沙鼎力置业有限公司签订《房屋转让协议》，协议约定：长沙鼎力置业有限公司同意将幼儿园整栋房屋转让给蔡新岁，转让总价款为150万元，且向长沙鼎力置业有限公司支付已交纳的房屋维修基金。在协议签订之日起5个工作日向长沙鼎力置业有限公司支付80万元（含前期已支付的20万元），长沙鼎力置业有限公司在收到款项3个工作日内，必须向有关部门申请办理过户手续。长沙鼎力置业有限公司申请过户手续进窗确定能办理后当天或次日上午十二点前，蔡新岁必须向长沙鼎力置业有限公司支付全部购房款，即70万元。蔡新岁认可长沙鼎力置业有限公司已告知该房屋规划用途性质。双方同意以房屋现状为房屋交接标准。蔡新岁接受该房屋在施工变更时未将原规划设计图进行变更及土地使用权证与小区会所为同一权证的事实，并同意土地使用权证不予过户。蔡新岁与长沙鼎力置业有限公司均在协议书上签名盖章。协议书签订当日，蔡新岁向长沙鼎力置业有限公司支付了60万元购房款和协议约定的维修基金37,052元。长沙鼎力置业有限公司将涉案房屋交付给了蔡新岁，现涉案房屋一直由蔡新岁占有，其已对涉案房屋进行了装修，并实际用于开办幼儿园。《房屋转让协议》签订后，因长沙鼎力置业有限公司的原因，一直未办理涉案房屋的过户手续，蔡新岁也未向长沙鼎力置业有限公司支付剩余房款70万元。长沙仲裁委员会（2016）长仲裁字第1838号裁决书生效后，经长沙市中级人民法院于2017年8月11日作出（2017）湘01执1084号执行裁定书，裁定将田庄与长沙鼎力置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案指定到长沙市岳麓区人民法院执行。本院在执行过程中，于2017年10月18日向长沙市不动产登记中心发出（2017）湘0104执2882号协助执行通知书，查封长沙鼎力置业有限公司名下位于长沙市岳麓区学丰路1008号迪亚溪谷山庄幼儿园整栋房屋（权证号71××**）。2018年1月3日，田庄向长沙市岳麓区人民法院申请拍卖该房屋。蔡新岁获悉后，向长沙市岳麓区人民法院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭对其异议进行审查，于2018年2月9日召开了蔡新岁、田庄、长沙鼎力置业有限公司参加的执行异议听证会。于2018年2月13日作出（2018）湘0104执异4号执行裁定书，裁定驳回蔡新岁提出的执行异议申请。在执行异议案件审查过程中，本院要求蔡新岁将剩余房款中的45万元交付本院执行局，但蔡新岁予以拒绝。蔡新岁因不服（2018）湘0104执异4号执行裁定书，遂向本院提起执行异议之诉。另查明，长沙市岳麓区学丰路1008号迪亚溪谷山庄幼儿园整栋房屋仍登记在长沙鼎力置业有限公司名下，其规划用途为教育。本院认为，《最高人民法院关于人民法院在办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释［2015］10号第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在本案中，涉案房屋是长沙鼎力置业有限公司开发建设的且所有权人登记为该公司，长沙鼎力置业有限公司系涉案房屋的所有权人。本院对被执行人长沙鼎力置业有限公司名下的涉案房屋进行查封冻结符合法律规定。蔡新岁虽与长沙鼎力置业有限公司就涉案房屋转让达成协议并先期支付购房款80万元，但还有剩余款项70万元未予支付完毕，并在本院对长沙鼎力置业有限公司进行执行过程中没有按照要求将剩余款项交付执行，且至今蔡新岁也没有将剩余受让款交付执行。又因蔡新岁与长沙鼎力置业有限公司就涉案房屋转让还未完全履行完毕，且涉案房屋的产权并未变更登记至蔡新岁名下，亦未向产权登记进行物权预告登记，故涉案房屋的物权变动尚未发生效力，蔡新岁请求确认涉案房屋所有权归其所有，缺乏法律依据，本院对此请求不予支持。故蔡新岁就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。第三人长沙鼎力置业有限公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院在办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告蔡新岁的全部诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谭雄建人民陪审员  周新龙人民陪审员  刘金阁二〇一九年三月二十九日书 记 员  陈 莎附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的这自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院在办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；?（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合无权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。