湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终1199号上诉人（原审原告）：杜庆华，女，1976年12月23日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：戴斌，湖南联合创业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙市羽鹰置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区景塘家园安置小区****。法定代表人：王振凯，执行董事。委托诉讼代理人：曾竹，湖南解梵律师事务所律师。上诉人杜庆华与上诉人长沙市羽鹰置业有限责任公司（以下简称羽鹰公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初2566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜庆华上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，并由羽鹰公司承担全部诉讼费用。事实和理由：如2017年5月28日前不能交房，自2017年6月1日起按日万分之三的标准计算违约金系羽鹰公司自愿承诺。涉案房屋为商业用途，按日万分之三的标准计算违约金并未过高，且羽鹰公司已经按其承诺的日万分之三的标准向同一楼盘的其他业主支付了违约金。针对杜庆华的上诉，羽鹰公司辩称：关于自2017年6月1日起按日万分之三的标准计算违约金的承诺并非羽鹰公司的真实意思表示。羽鹰公司上诉请求：撤销一审判决关于违约金计算至实际交房之日的判决内容，改判羽鹰公司支付违约金截止至2018年1月6日，并由杜庆华承担诉讼费用。事实和理由：一审作出的羽鹰公司向杜庆华支付逾期交房违约金至实际交房之日止的判决超出了杜庆华的诉讼请求，且羽鹰公司已经提供了相关证据证明已于2018年1月5日通知杜庆华收房。另，根据《长沙市商品房买卖合同》补充协议的约定，逾期交房违约金应自杜庆华付清房款、税费、物业维修基金后开始计算。针对羽鹰公司的上诉，杜庆华辩称：业主并未收到羽鹰公司发出的收房通知，且房屋在2018年1月5日之后还在整改。一审判决关于违约金的计算日期正确。税费、物业维修基金的缴纳与羽鹰公司交付房屋无关。杜庆华向一审法院起诉请求：1、羽鹰公司立即支付杜庆华逾期交房违约金19833.49元(暂计算至2018年1月31日);2、羽鹰公司立即支付杜庆华逾期预告登记违约金305.69元(暂计算至2017年1月10日);3、羽鹰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月10日，杜庆华（买受人）与羽鹰公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1、杜庆华购买羽鹰公司开发的位于长沙市雨花区圭塘路206号香丽名苑第5栋2422号房屋，该商品房建筑面积40.57平方米，总房价为244556元；2、羽鹰公司应于2017年3月15日前向杜庆华交付该商品房。逾期交房，自约定期间届满次日起至实际交付之日止，羽鹰公司按日向杜庆华支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；3、杜庆华购买的商品房为预售商品房，自合同签订之日起，羽鹰公司应在365日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，买卖双方应于365日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记。如因羽鹰公司的原因，致使杜庆华未能在规定期限内办理上述登记，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，羽鹰公司每日按已付房款的同期银行存款利息支付违约金。上述合同签订后，杜庆华按约向羽鹰公司支付了购房款，羽鹰公司未按照约定向杜庆华交付涉案房屋，亦未办理预告登记。2017年3月28日，羽鹰公司向杜庆华等业主出具《承诺书》，大致内容为：羽鹰公司将于2017年6月28日前通过政府各职能部门的竣工验收，取得《竣工验收备案表》将房屋交付给业主，如2017年5月28日前仍未通过政府职能部门的竣工验收，仍未取得《竣工验收备案表》，将应支付业主延期交房违约金提高至每天总房款万分之三（从2017年6月1日起计算）。因羽鹰公司未按上述《承诺书》履约，杜庆华遂于2018年4月8日诉至法院，请求依法裁决。在一审过程中，羽鹰公司称涉案房屋已于2018年1月5日通过电话、短信和在小区张贴公告的方式通知了杜庆华收房；杜庆华对羽鹰公司的上述交房通知不予认可，但表示其于之后通过其他方式了解收房信息并已实际收房，具体收房时间已经记不清了。另查明，本案涉案房屋所在楼栋于2017年11月24日通过竣工验收。一审法院认为：杜庆华与羽鹰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金。杜庆华按照约定支付了购房款，但羽鹰公司未按照约定交付房屋，且羽鹰公司于2017年3月28日出具《承诺书》，承诺如果2017年5月28日前仍未通过竣工验收、未取得《竣工验收备案表》，则将应支付给杜庆华的延期交房违约金自2017年6月1日提高至日万分之三。现羽鹰公司于2017年11月24日通过竣工验收、取得《竣工验收备案表》，已构成违约，应按约定向杜庆华支付违约金。根据涉案合同的约定，2017年3月16日起至2017年5月31日止期间的违约金应以244556元为基数、按日万分之一的标准计算，即1858.63元（244556元×0.0001×76天）；2017年6月1日起至实际交房之日止的违约金，羽鹰公司虽承诺按日万分之三的标准计算，但该违约金标准约定过高，一审法院酌情调整为按日万分之一点五的标准计算。羽鹰公司辩称杜庆华主张的违约金应计算至2018年1月5日止，但其提供的证据不足以证明其于2018年1月5日有通知杜庆华收房的事实，一审法院不予采信。关于逾期预告登记违约金。涉案合同约定，自合同签订之日起，羽鹰公司应在365日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，买卖双方应于365日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记；如因羽鹰公司的原因，致使杜庆华未能在规定期限内办理上述登记，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，羽鹰公司每日按已付房款的同期银行存款利息支付违约金。涉案房屋至今未办理预告登记，故杜庆华请求羽鹰公司向其支付以244556元为基数自2018年1月10日起至实际申请办理预告登记之日止按照中国人民银行同期同类存款利率计算的违约金，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、羽鹰公司于本判决生效后7日内支付杜庆华逾期交房违约金（截止至2017年5月31日的违约金为1858.63元，后续违约金以244556元为基数，按照日万分之一点五的标准自2017年6月1日计算至实际交房之日）；二、羽鹰公司于本判决生效后7日内支付杜庆华逾期预告登记违约金（以244556元为基数自2018年1月10日起至实际申请办理预告登记之日止按中国人民银行同期同类存款利率计算）；三、驳回杜庆华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费303元，因适用简易程序减半收取151.5元，诉讼保全费219元，合计370.5元，由羽鹰公司负担。二审查明，《长沙市商品房买卖合同》补充协议第五条约定：“交房前，买受人应交清房款、办妥按揭贷款手续、预交房款（或个人住房贷款）所产生的税费及物业维修基金、交清本协议第2条所列费用，否则，出卖人有权拒绝交房，由此产生的延期交房责任由买受人自行承担”。另查明，杜庆华于2017年1月12日交清税费、物业维修基金，于2018年9月7日收房。还查明，涉案房屋所在楼栋于2017年12月29日完成竣工验收备案。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：杜庆华与羽鹰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。羽鹰公司未在合同约定的期限届满前向杜庆华交付房屋，构成违约，应当承担相应违约责任。对于杜庆华提出的一审法院将2017年6月1日起的违约金标准调整为按日万分之一点五计算不当的主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条中关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条中关于“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院对2017年6月1日之后的违约金计算标准进行调整并无不妥。对于羽鹰公司提出的一审判决计算逾期交房违约金的期间错误的主张。本院认为，对于逾期交房违约金的起算时间，《长沙市商品房买卖合同》补充协议第五条的约定合法有效，但杜庆华在合同约定的交房日期届满前已交清了相关款项，故本案逾期交房违约金的起算时间为合同约定的交房期限届满的次日即2017年3月16日；对于逾期交房违约金的计算截止时间，羽鹰公司主张一审法院超出诉讼请求进行了判决，且羽鹰公司在2018年1月5日通知杜庆华收房，故逾期交房违约金的计算应截至2018年1月6日，经查，杜庆华在一审庭审中进行了诉讼请求的变更，羽鹰公司又未提供证据证明其按照合同约定的方式履行了通知收房的义务，故对羽鹰公司提出的该项主张不予支持，本案逾期交房违约金应计算至杜庆华实际收房之日的前一日即2018年9月6日止。2017年3月16日至2017年5月31日期间，羽鹰公司应按日万分之一的标准向杜庆华支付逾期交房违约金1883元（244556元×0.0001×77天），2017年6月1日至2018年9月6日期间，羽鹰公司应按日万分之一点五的标准向杜庆华支付逾期交房违约金16984元（244556元×0.00015×463天），以上逾期交房违约金共计18867元。综上所述，羽鹰公司的上诉理由部分成立，应予支持；杜庆华的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初2566号民事判决第二项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初2566号民事判决第一项、第三项；三、长沙市羽鹰置业有限责任公司于本判决生效之日起七日内向杜庆华支付逾期交房违约金18867元；四、驳回杜庆华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费303元减半收取151.5元，财产保全费219元，二审受理费303元，均由长沙市羽鹰置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李浩波审判员  刘 凯审判员  刘 英审判员  王 勇审判员  金新贵二〇一九年三月二十八日法官助理周卓书记员肖佳敏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。