四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1421民初3928号 原告：四川省盛世帝皇家居有限公司。住所地：仁寿县兴盛家私产业园。 法定代表人：罗小康，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨均利，女，该公司法务专员。 委托诉讼代理人：魏建清，四川永靖律师事务所律师。 被告：徐权，男，1977年9月9日出生，居民，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：蔡江，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴勇，四川达宽律师事务所律师。 原告四川省盛世帝皇家居有限公司（以下简称：盛世帝皇公司）与被告徐权合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月17日公开开庭进行了审理。该案后因案情复杂转为普通程序并组成合议庭于2019年1月16日、2月22日复庭审理。原告盛世帝皇公司的委托诉讼代理人杨均利、魏建清，被告徐权及其委托诉讼代理人蔡江、吴勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告盛世帝皇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《确认书》中原告以10.16亩工业用地及地上厂房及建筑物清偿借款的条款；2.判令被告向原告返还厂房及建筑物的占有，责令其搬出厂房；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月21日，原、被告双方签订《资产转让协议》约定，原告将其位于四川仁寿县兴盛家私产业园区的10.16亩国有土地使用权（包括地上建筑物）转让给被告。2015年12月22日，原、被告双方签订《厂房租赁合同书》，由原告将转让的地上建筑物返租回去。由于该《资产转让协议》因分割转让而无效，且不能办理转让登记。2016年5月3日，原、被告在仁寿县兴盛家私产业园管理委员会（以下简称：兴盛园区管委会）的见证下，签署了《资产抵押三方协议》与《确认书》，约定将《资产转让协议》中的390万转让款转为借款，原告将上述厂房部分划分给被告作为借款清偿，但因该厂房没有土地使用权及产权证，无法办理转让登记。时至今日，被告尚未取得该厂房的所有权。2017年11月，被告以其无法实际履行的《厂房租赁合同书》强行将原告赶出厂房，由于《确认书》中以物抵债条款没有生效，即使生效也无法实际履行，应当予以解除，解除后被告应当向原告返还对厂房的占有。因原告多次与被告协商，要求其返还厂房占有，被告均无正当理由予以拒绝。且本案是因徐权与庞小平等人筹划借高利贷给公司并且不断威胁，使用各种手段使我公司用远低于市场价格的金额把厂房和土地转让给被告的。原告故诉至法院并提出上述诉讼请求。 被告徐权辩称，1.我于2015年12月15日经原告的债权人庞小平介绍欲购买本案案涉的资产，双方谈妥以后，合同的总价款是390万元。2015年12月15日我交付了20万元定金。合同签订后，经原、被告和庞小平商定，被告向原告支付89万元，将涉案资产返租给原告。第一年的租金为50万元，用于抵消应付的转让款。剩余的转让款由我承接原告的负债，直接向庞小平支付。合同签订以后，被告按照合同约定向原告支付了89万元转让款，并依约向庞小平支付了251万元。2.原告申请解除的10.16亩工业用地和地上建筑物抵偿390万元债务的合同条款，系确认书的主要内容，也是原告的主要合同义务。该条款的解除将导致合同目的无法实现，使合同双方之间的权利义务严重不对称，免除了原告的合同主要义务，损害了被告的合法权益，该条款的解除无异于解除了确认书。根据合同法第八条、第九十三条、第九十四条之规定，“依法成立的合同受法律保护，当事人不能任意变更和解除，合同的解除需符合法律法规之规定”。本案所涉确认书未约定解除条款，在确认书的履行过程中没有出现法定解除的事由，因此被告的诉讼请求没有事实依据和法律依据。案涉财产因2017年10月被告没有交付租金，然后由原告占有和使用。同年12月因原告拖欠工人工资以及电费，导致工人到眉山市政府上访，最终由政府协调解决，将原告的部分动产以及机器设备进行变现后用于支付了工人工资和拖欠的电费。拖欠的电费是被告和第三人支付的，经政府协调，将现有的部分资产出租给第三人。本案所涉及的徐权这种情况，在工业园区内不止徐权这一家，有六、七家类似的情况。综上，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年，罗小康以“蜀乐食品厂”代表的身份作为合同的丙方与仁寿县兴盛乡人民政府（甲方）、仁寿县兴盛投资管理有限公司（乙方）签订了《四川省视高经济开发区兴盛家私产业园招商合同》，约定丙方预约用地30亩，用于工业用地和厂房建设；签订本合同时，商家按标准支付款项，用于农户拆迁；合同另有其他约定。后罗小康于2013年2月在仁寿县兴盛家私产业园区内建成厂房共计面积约15000平方米，并于2013年3月全面搬迁至该园区内。2014年1月15日，罗小康以仁寿县兴盛家私产业园为住所地，注册了盛世帝皇公司，自己担任法人代表。该公司的经营范围为家具设计、制造、销售，进出口贸易，并在上述厂房内开展经营、生产。2015年9月2日，仁寿县发展和改革局下达了《企业投资项目备案通知书》对位于仁寿县兴盛家私产业园的盛世帝皇公司项目准予备案。2015年12月21日，原告（甲方）与被告（乙方）、庞小平（丙方、见证人）签订了《资产转让协议》，约定：甲方拟将其名下的位于仁寿县兴盛家私产业园的部分国有土地使用权（包括地上建筑物）转让给乙方，转让标的约10.16亩，作价390万元；于本协议签订之当日，预付20万元，于2015年12月22日前，甲方协同乙方着手办理本协议所涉及转让资产的转籍、分户和转让手续，并在兴盛园区管委会办理好相关备案登记及相关手续后，乙方向甲方支付剩余全款370万元；协议还对其他事项作了约定。 签订协议之前，即2015年12月15日，原告法定代表人罗小康即向被告出具《收条》一张，载明：今收到徐权购买兴盛厂房土地预付定金20万元。2015年12月22日，原告法定代表人罗小康再次向被告出具《收条》一张，载明：今收到徐权购买兴盛家私产业园土地厂房尾款370万元。但事实上，被告仅于2015年12月22日（签订协议的次日）实际转账给原告法定代表人罗小康厂房土地款89万元；另有251万元系由被告直接支付案外人庞小平，支付时间和价款为：2015年12月16日，付款20万元；2015年12月22日，付款51万元；2016年3月16日，付款75万元（分期提现）；2016年4月3日，付款5.9万元；2016年12月5日，付款48万元；2016年12月28日，付款12万元；2017年1月24日，付款20万元；2017年1月29日，付款6,904元；2017年4月12日，付款10万元；2017年6月18日，付款84,096元。庞小平分十次向被告出具《收款确认函》，予以确认收到上述款项，并载明系被告因购买原告部分厂房土地而代原告支付的原告拖欠庞小平的木料款。经查实，庞小平确系原告的木料供应商，原告欠其货款，且原告目前尚欠庞小平部分货款未付。被告称，剩余的50万元转让款系用返租第一年租金50万元予以抵扣，故390万元的转让款被告已实际支付完毕。原告对此予以否认，认为其并未授权被告将转让款支付庞小平，仅认可收到89万元的转让款。 《资产转让协议》签订的次日，被告即作为出租方将涉案资产返租给原告继续使用，并签订《厂房租赁合同书》，约定：租赁期限为5年，自2016年1月1日至2020年12月31日；年租金50万元，提前1月支付下年租金。其中2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金原告未支付。2016年12月26日，原告法定代表人罗小康通过银行向被告转款10万元；2017年3月27日，原告法定代表人罗小康通过银行转账向被告支付了10万元；2017年7月8日，原告法定代表人罗小康再次通过银行转账向被告支付了5万元，以上共计25万元。被告于2017年12月6日以原告拖欠2017年租金共计25万元为由，向原告发出《解除厂房租赁合同的通知》，并将厂房收回。原告当庭否认支付被告的25万元系租金，称是用于偿还其之前收到的来自被告的借款89万元。 签订《资产转让协议》后，因案涉资产目前还未办理相关权属登记手续，因此无法办理出让、备案等手续。 随后，被告（丙方）与原告（甲方）、兴盛园区管委会（乙方）共同签订《资产抵押三方协议》，载明：鉴于甲方向丙方徐权（简称主债权人）申请借款390万元的流动资金，借款期限为2015年12月1日至2016年2月28日止，甲方自愿用其位于四川省视高经济开发区兴盛家私产业园的部分工业用地约10.16亩及地上厂房及建筑物抵押给丙方，作为丙方的担保；但因该宗土地还没有取得土地使用权证，不能办理正式抵押登记手续；为了保障各方权益，防范各方风险，经甲、乙、丙三方自愿协议一致，达成如下协议：一、三方均同意甲方用其位于四川省视高经济开发区兴盛家私产业园的部分工业用地约10.16亩及地上厂房及建筑物抵押给丙方；二、甲方保证对其以上抵押物依法享有所有权或处置权；甲方承诺在本担保期间不得再行转让、抵押该抵押物或者以该抵押物再融资；甲方承诺在取得土地使用权证书之日起七日内办理土地抵押登记手续，并将抵押登记书交与丙方；如果甲方违约，甲方自愿自违约之日起五日内向丙方支付100万元的违约金；三、乙方同意对以上土地进行监管，甲方在办理该宗土地的权利证书或者该宗土地有任何变更及变化时，乙方必须及时通知丙方，保障丙方抵押权利得以实现；同时积极协助甲方、丙方办理土地抵押登记；协议还对其他事项作了约定。 2016年5月3日，被告（丙方）与原告（甲方）、兴盛园区管委会（乙方）签订《确认书》，载明：鉴于甲方向丙方徐权（简称主债权人）申请借款390万元的流动资金，借款期限为2015年12月1日至2016年2月28日止，甲方自愿用其位于四川省视高经济开发区兴盛家私产业园的部分工业用地约10.16亩及地上厂房及建筑物抵押给丙方，作为丙方的担保；现因甲方流动资金紧张，无法归还丙方徐权借款，经甲、乙、丙三方协商，甲方同意将上述抵押标的物划归丙方作为借款清偿，并将抵押标的物移交给丙方，甲方向丙方租赁该厂房及建筑物，具体租赁协议附后，乙方同意将租赁协议给予备案登记。为了保障各方权益，防范各方风险，经甲、乙、丙三方自愿协议一致，达成如下协议：一、甲方、丙方均同意甲方用其位于四川省视高经济开发区兴盛家私产业园的部分工业用地约10.16亩及地上厂房建筑物作为甲方清偿丙方债务；二、甲方、丙方同意甲方向丙方租赁该厂房及建筑物，具体租赁协议附后；三、乙方同意对以上事项确认进行备案登记，以后在政府办理相关证件时及时通知丙方；《确认书》还对其他事项作了约定。 本院在兴盛园区管委会调查了解到，本案案涉土地尚未办理土地使用权证，故无法进行抵押登记。兴盛园区管委会在《资产抵押三方协议》、《确认书》上盖章仅是对双方抵押行为进行见证。 自2015年12月22日的《厂房租赁合同书》签订后，原告实际将本案所涉厂房和土地占有使用至2017年10月、11月左右，其后由徐权占有、使用至今，且部分厂房由徐权现已租给了案外人使用。原告自2017年11月起就因拖欠工人工资等问题发生经营危机，工厂停产。原告现对外负债较多，至少有八位债权人将原告诉至法院并经判决原告应承担还款责任，且原告于2018年5月9日被成都市武侯区人民法院纳入失信黑名单。 再查明，原告所在的厂房占地共21.7亩，除案涉资产占地10.16亩外，另外11.54亩已由原告于2016年4月14日通过签订《资产转让协议》的方式转让给案外人徐群芳；2016年4月28日，原告与徐群芳签订《资产抵押三方协议》；2016年8月25日，原告与徐群芳签订《确认书》；以上协议内容同本案签订的相关协议内容大体一致。至今，原告所在的厂房和土地均未办理相关土地使用权证和房屋产权证书。庭审中，双方一致认可案涉资产所占土地尚未征用，双方也未提交案涉土地属于国有土地的相关依据。 另经本院释明，被告称假如经法院认定《资产转让协议》已解除或者无效，且《确认书》被认定为无效的情况下，被告不要求在本案中处理其应获得的返还款，也不要求在本案中主张相应赔偿，被告会另案主张权利。 上述事实有原、被告的陈述，原告的营业执照、被告的身份信息，兴盛家私管委会出具的《证明》、《企业投资项目备案通知书》、《入驻证明》、《资产转让协议》、《解除厂房租赁合同的通知》、《资产抵押三方协议》、《确认书》、《询问笔录》、转账记录、（2018）川1421民初1358号《民事判决书》、（2018）川1421民初2163号《民事判决书》、（2018）川1421民初3077号《民事调解书》、（2018）川1421民初15号《民事判决书》、（2018）川1421民初1456号《民事判决书》、（2018）川1421民初3331号《民事判决书》、（2018）川0105民初3257号《民事判决书》、（2017）川1421民初3463号《民事调解书》、《情况说明》、《四川省视高经济开发区兴盛家私产业园招商合同》、《仁寿县环境保护局关于对四川省盛世帝皇家居有限公司盛世帝皇家居项目环境影响报告表的批复》、罗小康出具的《收条》两份，庞小平出具的《收款确认函》十份，（2018）川1421民初2795号案件的庭审笔录等证据予以证明。 本院认为，双方均未能提供证据证明《资产转让协议》、《资产抵押三方协议》系基于欺诈、胁迫等手段订立的，故本院认可上述协议系双方当事人的真实意思表示。本案的争议焦点在于：一、《资产转让协议》是否仍然对双方发生效力，《确认书》所载明的内容是否是双方真实意思表示；二、《确认书》中代物清偿条款是有效还是无效？若是有效是否存在法定的解除事由；三、被告对案涉厂房和土地的占有应否返还原告。 关于焦点一。原告称因《资产转让协议》无法实际履行，被告要求原告返还转让款，原告无力及时还款，故双方达成了解除该协议的合意，并将资产转让款转换为借款签订了《确认书》。被告对原告的上述陈述不予认可，辩称双方并未达成资产转让款转换为借款的合意，也未达成解除《资产转让协议》的合意，签订《确认书》的目的仅是被告为了在无法办理产权转让手续的情形下保障其取得案涉土地及地上建筑物的所有权。本案中，被告称除了签订《资产转让协议》向原告支付了390万元外，并未另外向原告提供借款。而客观上原、被告在仁寿县兴盛镇人民政府的见证下签字认可了《确认书》，被告也未提供充分证据证明该《确认书》的意思表示不真实。双方虽然未签订书面协议或明确载明《资产转让协议》已解除，但是双方将原本的资产转让款记载为借款，足以证明双方事实上已经达成了不再履行《资产转让协议》的合意，原告原本交付特定物的合同义务已经变为了返还价款的金钱给付义务。虽然，原、被告均认可在2016年5月3日签订《确认书》之前未达成过口头或者书面形式的借款协议，但是原告称被告曾在《资产转让协议》未能得到履行后要求其返还资产转让款，且双方在《确认书》中对“原告向被告申请借款390万元，借款期限为2015年2月1日至2016年2月28日止，因原告流动资金紧张，无法归还被告借款……”等内容签字认可，足以证明原、被告双方对于原告所负有的返还转让款的金钱给付义务通过事后追认的方式确认已届清偿期。双方的此项行为不违反法律、行政法规的强制性规定，符合意思自治的民法精神，本院予以确认。 关于焦点二。原、被告虽然针对案涉土地及地上建筑物签订了《资产抵押三方协议》，但是所涉抵押物系不动产，应当办理抵押登记才能发生抵押的效力。仁寿县兴盛家私产业园区管理委员会并非相关有权机构，由该管委会见证，并不能使该协议发生抵押权设立的法律后果，也不能产生案涉土地及地上建筑物依法成为原、被告之间达成的390万元的债务的担保财产的法律后果，被告也不能基于担保物权针对案涉标的物取得所有权。 《确认书》又以债务已届清偿期，原告无力还款为由约定原告将案涉标的物划归原告作为借款清偿，此系以物抵债的协议。以物抵债也叫代物清偿，是清偿债务的方法之一，是指债权人与债务人之间存在金钱债务，双方约定以特定物替代原金钱债务的清偿方式。此种清偿方式，是以债权人等有受领权的人现实地受领给付为生效条件，在新债务未履行前，原债务并不消灭，当新债务履行后，原债务同时消灭。本案中，基于物权法定的原则，原、被告仅以《确认书》并不足以导致物权变动的法律效力，更何况该案涉土地和厂房尚未进行初始登记。虽然原、被告在《资产转让协议》及《确认书》中均指称该案涉土地为国有土地，但实际上双方均认可该土地尚未被征用，故土地性质仍然为集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。按照房地一致的原则，该《确认书》关于将约10.16亩土地及地上厂房建筑物划归被告的约定因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。原告的第一条诉讼请求系基于合同有效的情形下提出，故本院不予支持。 关于焦点三。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”。原告虽目前都尚未取得包含涉案资产在内的厂房及相应土地的不动产登记手续，但是依照《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”之规定，该厂房系原告经相关手续审批后修建，故原告依法取得该厂房的原始物权，系合法占有。双方签订《资产转让协议》后，因不能进行依法登记，故按照物权法定原则，案涉地上建筑物的物权并未因《资产转让协议》发生变更。2016年5月3日，双方对原《资产转让协议》不再履行，并以《确认书》的形式确认了原告以案涉土地及房屋抵偿债务（即原资产转让款），原告因此通过拟制交付的方式向被告转移了对厂房的占有并又从被告处返租了该厂房。直至2017年10月、11月左右原告搬离了厂房，被告继续占有使用至今。现该《确认书》已被本院确认无效，被告应当向原告返还其对案涉厂房及建筑物的占有。对于被告因合同无效导致的返还问题，因被告经本院释明明确表示不在本案中要求处理其价款的返还问题，也不在本案中提起含损害赔偿在内的反诉请求，故在本案中不予处理，被告可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条，《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十二条、第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告徐权于本判决生效之日起十五日内腾退其占有的位于四川省仁寿县兴盛家私产业园区内原四川省盛世帝皇家居有限公司修建的厂房及建筑物，并将其返还原告四川省盛世帝皇家居有限公司； 二、驳回原告四川省盛世帝皇家居有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费38,000元，由原告四川省盛世帝皇家居有限公司承担19,000元，由被告徐权承担19,000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  徐伦强 审 判 员  陈 蝶 人民陪审员  黄 忠 二〇一九年三月六日 书 记 员  魏 月 书 记 员  尹 越