黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终238号上诉人（一审原告）：郑云龙，男，1972年9月11日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。被上诉人（一审被告）：齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司，住所地齐齐哈尔市建华区福顺小区27号楼。法定代表人：迟宝贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐世齐，黑龙江学晏律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：金东斌，男，1964年8月20日出生，回族，无职业，住齐齐哈尔市铁锋区。上诉人郑云龙因与被上诉人齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联公司）、金东斌确认合同效力纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院（2018）黑0203民初1895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。上诉人郑云龙上诉请求：一、请求二审法院依法撤销黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院（2018）黑0203民初1895号民事判决或发回重审。二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、一审法院认定事实前后矛盾。一审法院一方面认定上诉人购买诉争房屋来源于2008年11月20日黑龙江省福田建筑装饰工程有限公司与马洪生签订鸿福楼装饰工程合同，因华联公司法定代表人迟宝贵欠马洪生装修工程款，以华联公司名义与马洪生约定以鸿福家园29号楼1号、2号、3号抵装修工程款，并在华联公司账目中收入记账已付马洪生装修款，即由原来拖欠马洪生装修款项变为已经给付（增加款项）马洪生。更为重要的是在马洪生取得该诉争房屋之后，将其中3号房屋卖给了上诉人，其他1、2号房屋卖给何丽芳。上诉人购买该诉争房屋时，与马洪生共同到华联公司，即抵偿给马洪生房屋的华联公司办理了该诉争房屋更名及缴纳购房款，是华联公司在2010年5月5日同意并准许上诉人将购买诉争房款559,392.00元直接交给马洪生，同时，华联公司给上诉人开具的购买诉争房屋的财务收据，又与上诉人重新签订的诉争房屋《房产交易合同》，同时又收取了上诉人更名费500.00元。而且在《房产交易合同》中约定，抵马洪生鸿福楼装修，不退不换，不涉及延期交工及违约赔付等，可见上诉人与金东斌不存在谁先谁后在华联公司购买该房屋问题，而是马洪生取得该房屋时间与金东斌取得该房屋谁在先，谁合法问题？不可否认的事实是：马洪生取得该房屋在先，上诉人是依法善意取得该房屋。二、一审法院将华联公司违法二次卖给金东斌诉争房屋行为，及金东斌违法强占房屋行为，认定为合法实际占有诉争房屋，并以此确认其二人签订商品房合同效力，强占房屋合法性，真是荒诞无稽的判决内容。2015年6月上诉人起诉确认诉争房屋买卖合法有效案件审理过程中，是一审法院以金东斌涉及违法强占房屋刑事犯罪为由，中止案件审理至今没有作出判决。在此期间，是华联公司违反企业诚信原则，与金东斌恶意串通，在建华法院至今尚没有作出确权判决情况下，恶意的在2017年6月21日将诉争房屋产权办理到金东斌名下。华联公司背信弃义的行为，与金东斌恶意串通严重损害上诉人合法权益，是合同法第五十二条规定的法律所禁止的行为。三、同样购买马洪生其他鸿福家园29号楼1、2号房屋的也被金东斌违法强占损害的何丽芳，诉其二被上诉人已经获得法院一、二审和再审的支持。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人华联公司答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.华联公司对郑云龙不负合同义务，华联公司与郑云龙之间没有真实的商品房买卖合同关系。郑云龙与华联公司签订的商品房买卖合同，形式上写作房屋买卖，但真实性质是华联公司与马洪生之间的债务关系转移而来，郑云龙未向华联公司交纳任何现金，即使形式上写有商品房买卖合同，也未履行付款义务。商品房买卖合同中约定，郑云龙应于2010年5月5日前付清全部购房款59万余元，但郑云龙提交的付款收据是2010年10月20日，郑云龙违约在先，且未向华联公司支付过价款，仅是记账凭证上的抹账。2.华联公司与金东斌之间的商品房买卖合同合法有效。2008年5月，金东斌当日通过款项冲抵的形式向华联公司预付了购房款，履行了主要义务，华联公司与金东斌在2010年5月25日补签了商品房买卖合同，该协议是对2008年5月双房购房协议的确认、细化和补充，因此年份写作2008年。金东斌已按合理价格交清了全部房款，华联公司予以接收，双方之间不存在恶意串通，双方达成房屋转换意向早于郑云龙，商定的价款为市场合理价格且高于郑云龙购房价款，双方系真实、自愿、合理对价的合同关系，不属于合同无效的情形。郑云龙未办理过户登记，意味着尚未取得房屋所有权，仅对房屋享有债权。金东斌与华联公司间的商品房买卖合同不存在侵犯郑云龙合法权利的情形，不是无效合同。金东斌基于合法有效的合同办理了过户登记手续，依法取得了房屋所有权。郑云龙提交的三份法律文书所涉及的内容都不是诉争房屋，所以和本案无关联性，且三份文书都明确阐述各级法院均认定，一房二卖合同都是有效的，关键是房屋向谁履行的问题，根据高院解释，向占有方履行。被上诉人金东斌未到庭进行答辩。郑云龙向一审法院起诉请求：1.确认二被告签订的鸿福家园29号楼3号商服房屋买卖合同无效；2.诉讼费由二被告负担。一审法院认定事实，2008年11月20日，黑龙江省福田建筑装饰工程有限公司（法定代表人迟宝贵）与马洪生签订鸿福楼装饰工程合同，约定：马洪生承包由黑龙江省福田建筑装饰工程有限公司发包的齐齐哈尔市鸿福楼餐饮装修工程，工程造价暂定3,500,000.00元，工期为2008年11月20日至2009年4月20日。华联公司（法定代表人迟宝贵）与马洪生约定以诉争房屋抵马洪生鸿福楼装修工程，在204预收账款明细账贷方增加马洪生收入记账。马洪生未办理进行户手续，未取得诉争房屋。2010年4月，马洪生将诉争房产出卖给郑云龙，取得购房款559,392.00元。2010年5月5日，华联公司同意将诉争房屋更名为郑云龙，为郑云龙出具诉争房产交易合同和财务收据，在204预收账款明细账贷方增加郑云龙购房款559,392.00元。合同约定“郑云龙购买华联公司开发的诉争房产，房产价格为559,392.00元；房屋于2010年12月31日前交付使用；面积以产权处实测面积为准，多退少补，双方不约定面积误差比；室内无居室门，进户时其他费用一次性交齐；抵马洪生鸿福楼装修，不退不换、不涉及延期交工及违约赔付等”。郑云龙未办理进户手续，未取得诉争房屋。2010年6月，华联公司与金东斌签订诉争房产交易合同，合同时间填写为2008年5月25日。约定“金东斌购买华联公司开发的诉争房产，房产价格为611,835.00元；2008年5月25日前向卖方付400，000.00元，余款在房屋交付使用前一次性付清，面积以产权处实测为准，多退少补，进户时其他费用一次性交清；余款下周二之前付清（6月1日）”。金东斌于2010年6月2日交付诉争房产价款210,000.00元，2010年6月交付诉争房产价款400,000.00元（收据时间填写为2008年5月25日）。2012年金东斌未办理进户手续，实际占有诉争房产。2017年6月21日，华联公司与金东斌办理诉争房产房屋过户登记，金东斌取得诉争房产不动产权证书。一审法院认为，本案为确认合同效力纠纷案件。金东斌与华联公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体、第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。郑云龙要求确认二被告签订的鸿福家园29号楼3号商服房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据，本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告郑云龙的诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告郑云龙负担。二审中，本院对一审法院认定的事实予以确认，不再重述。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是金东斌与华联公司签订的商品房买卖合同效力问题。郑云龙与华联公司于2010年5月5日签订的诉争房屋商品房交易合同，华联公司与金东斌于2010年6月签订诉争商品房交易合同，按照时间顺序郑云龙与华联公司签订的商品房交易合同在先，华联公司与金东斌签订的商品房交易合同在后。但金东斌与华联公司签订的商品房买卖合同符合合同成立的要件，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。关于郑云龙上诉主张马洪生取得该房屋时间与金东斌取得该房屋谁在先，谁合法问题。根据法律规定，物权的取得以物权登记为准。因华联公司与马洪生以房抵债时，没有将诉争房屋更名到马洪生名下，所以马洪生没有取得该房屋。华联公司与金东斌签订商品房交易合同后，于2017年6月21日将诉争房屋产权更名到金东斌名下，故金东斌取得了该房屋。因此，郑云龙的该主张不能成立。关于郑云龙上诉主张马洪生取得该房屋在先，上诉人是依法善意取得该房屋问题。马洪生与华联公司以物抵债在先，后华联公司与郑云龙签订商品房交易合同，但华联公司没有将该房屋更名在马洪生名下，所以马洪生没有实际取得该房屋，且华联公司亦没有将该房屋更名到郑云龙名下，故华联公司与郑云龙之间仍然系债权债务关系，郑云龙并没有取得该房屋的物权。因此，郑云龙该主张亦不能成立。关于郑云龙上诉主张华联公司违反企业诚信原则，与金东斌恶意串通，在一审法院至今尚没有作出确权判决情况下，恶意的在2017年6月21日将诉争房屋产权办理到金东斌名下，损害上诉人合法权益问题。因该诉求不属于本案审理范畴，故本院不予处理。综上所述，郑云龙的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判事实清楚，证据充分。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由郑云龙负担。本判决为终审判决。审判长  白丽娜审判员  赵广平审判员  敖 镝二〇一九年三月十五日书记员  李 喆