辽宁省清原满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0423民初536号 原告：冯艳斌，男，1982年2月24日出生，满族，无业，住清原满族自治县。 委托诉讼代理人：郭峰，系辽宁顺清满律师事务所律师。 被告：清原易和广场有限公司，住所地：清原满族自治县土口子乡土口子村。 法定代表人：王巍，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐清文，系辽宁滳德律师事务所律师。 原告冯艳斌诉被告清原易和广场有限公司（以下简称易和广场）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩红日独任审判，公开开庭进行了审理。原告冯艳斌及其委托诉讼代理人郭峰，被告易和广场的委托诉讼代理人徐清文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冯艳斌诉称：1、请求被告立即给付未办理房屋权属登记违约金8，935.00元（2017年8月1日至今为518天）；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年8月2日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于清原镇河南新区易和广场第X座X单元XXX室房屋，房款总计442，951.00元，房屋交付日期为2015年8月2日，付款方式为首付132，951.00元，剩余12万元首付款原告向被告借款，双方并签订了借款合同。又向银行贷款31万元以按揭的方式偿还。合同中第15条3项约定：因出卖人的责任导致买受人在房屋交付，满两年后未办理房屋权属登记，自该两年期满之日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。2015年8月2日，被告向原告交付了房屋，从交付之日起至2017年8月2日已经满两年，被告没有履行该约定，致使原告办理不了房屋权属登记。 被告易和广场辩称：1、2015年8月2日原告与被告签订借款协议，协议第五条明确约定冯艳斌同意在借款还清前办理该房屋产权证的开发手续由易和广场保存冯艳斌方无权向甲方及相关部门提出办理房屋产权等相关证照的要求，这既是合同的约定也是原告对被告的承诺，原告提出的诉讼请求违背了承诺，违反了民事法律要求的诚实信用原则，也违背了双方合同的约定。2、原告在签订房屋买卖合同时，被告向原告借款12万元，但是原告至今仍有3万元尚未归还。此事实已经经清原人民法院2018辽04**民初2349号民事判决书予以确认，但是原告至今仍未履行。该份判决确认原告拖欠被告借款的基础法律关系为房屋买卖合同纠纷，原告基于商品房买卖合同向被告主张违约登记违约金的前提是原告应足额支付商品房买卖的房款。在原告没有足额支付甲方借款的前提下，被告不予办理房屋产权登记。基于以上两点，驳回原告诉讼请求，诉讼费用由原告承担。 经审理查明：2015年易和广场为推销该公司开发的楼盘推出“零首付购房政策”。2015年8月2日清原易兴物业服务有限公司与原告签订了借款协议，约定原告向清原易物业有限公司借款120,000.00元，原告借款仅用于支付购买被告开发的易和广场商品房的购房款，原、告被告签订商品房买卖合同后，清原易物业有限公司将借款直接支付给被告。约定借款分三期偿还，每期偿还40,000.00元，原告需于2017年12月10日前还清第三期借款40,000.00元。该借款协议第五条约定冯艳斌同意在借款还清前，办理该房屋产权证的开发手续由易和广场保存，冯艳斌方无权向易和广场方及相关部门提出办理房屋产权等相关证照的要求。2015年8月2日原、告被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于清原镇河南新区易和广场第3座1单元501室房屋，房款总计442，951.00元。付款方式首付款为132，951.00元，剩余房款310，000.00元由原告向银行按揭贷款。合同中第15条3项约定：因出卖人的责任导致买受人在房屋交付，满两年后未办理房屋权属登记，自该两年期满之日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。 另查明，购房首付款132，951.00元中，原告已向易和广支付了102，951.00元，尚有30,000.00元未支付。自2015年10月30日起至今，原告依约每月向银行支付按揭贷款2,000.00元。至2017年8月30日已付的首付款加上银行贷款，原告已支付购房款146,951.00元。 再查明，2015年8月2日易和广场交付原告时，在验收房屋各项设施时，房屋跃层顶棚有4处渗漏点。当时易和广场通知原告正常装修。原告房屋装修后，房屋顶棚一直出现渗漏，易和广场至今未进行修复。因易和广场未修复原告房屋渗漏问题，原告前两期首付款后，第三期首付款尚有30,000.00元拒绝支付。为此易和广场就冯艳斌拖欠购房款提起诉讼，本院于2018年11月16日作出（2018）辽0423民初2349号民事判决，判决冯艳斌给付易和广场购房款30,000.00元及逾期利息。而冯艳斌就其房屋存在质量问题提起诉讼，本院于2019年2月28日作出（2019）辽0423民初221号民事调解书，约定易和广场于2019年6月30日前完成原告购买房屋防水修复。 本院确认的上述事实，有原向本院提供的商品房买卖、收据、银行流水、（2019）辽0423民初221号民事调解书、房屋验收单，被告提供的借款协议、2018）辽0423民初2349号民事判决书和原、被告的陈述笔录等在案为凭。以上证明材料经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为：原、被告双方争议的焦点为：易和广场能否以冯艳斌未结清30,000.00元购房款作为抗辩理由，拒绝履行为冯艳斌办理房屋权属登记并承担违约金。 首先清原易兴物业服务有限公司与冯艳斌签订了借款协议中约定冯艳斌在借款还清前，冯艳斌无权要求易和广场办理房屋权属登记。易和广场与冯艳斌签订商品房买卖合同中约定因出卖人的责任导致买受人在房屋交付，满两年后未办理房屋权属登记，自该两年期满之日起，易和广场应承担违约金。清原易兴物业服务有限公司与易和广场系两个独立法人，易和广场不能以清原易兴物业服务有限公司签订协议条款约束其与冯艳斌签订的房屋买卖协议条款。另，两家公司存在关联关系，即便两家公司视为房屋买卖合同交易主体的一方，依据借款协议内容，应先有借款协议后有房屋买卖协议。故两份协议内容发生冲突时，应优先适用房屋买卖协议条款。 其次，冯艳斌已履行了给付购房首付款的主要义务，因自2015年8月起易和广场至今未对其房屋顶棚漏水进行修复才拒绝给付购房款尾款。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定质量不符合约定，受害方根据标的的性质及损失大小，可以合理选择请求对方修理、减少价款或报酬等违约责任。依据该条约定，易和广场长期对房屋漏水未给修复，预留一部分购房款应为冯艳斌合理请求。故冯艳斌提出的房屋漏水未修复的抗辩理由应能对抗易和广场提出的未给付购房首付款尾款的抗辩理由。 综上，办理房屋权属登记应为冯艳斌购买房屋的主要合同目的之一，亦应为易和广场履行购房协议的主要义务之一。冯艳斌未给付购房首付款尾款不能作为易和广场拒绝办理房屋权属登记的抗辩理由。故冯艳斌提出的请求易和广场承担逾期办理房屋权属登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下： 被告清原易和广场有限公司于本判决生效后十日内给付原告冯艳斌逾期办理房屋权属登记违约金8，935.00元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，就当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300.00元，由被告清原易和广场有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审判员  韩红日 二〇一九年三月二十二日 书记员  杜 妍