江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终5340号上诉人（原审原告）：蒋晓三，男，1976年9月18日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：开源，江苏律鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘筱青，女，1980年11月17日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人蒋晓三与上诉人刘筱青房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2018）苏1311民初2930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蒋晓三的上诉请求为：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由刘筱青负担。事实与理由：一、一审认定事实不清。一审法院认为蒋晓三以刘筱青不能完成走一手房手续，而未按合同约定的时间支付刘筱青首付款行为属违约。从蒋晓三在一审提供给法庭的微信聊天记录、通话录音可以看出蒋晓三在合同约定的首付款支付节点前多次要求刘筱青收取购房首付款。根据合同约定：如果刘筱青不能走一手房手续，产生的二手房过户费由刘筱青承担。无论一手房手续还是二手房手续不会给蒋晓三造成任何损失，所以不存在蒋晓三不按合同约定支付首付款的情形。在2018年4月24日的聊天记录中，房屋中介亦明确表示，买方在支付首付款后，卖方要当场负责更名。事实上是刘筱青没有及时完成一手房手续，又不愿意承担二手房过户手续费，不愿意出售房屋，单方提出解除合同，构成根本违约，蒋晓三不存在违约情形。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院认为刘筱青在宽限时间后仍未完成改签，并单方提出解除合同，此行为属于违约行为。既然刘筱青单方解除合同的行为属于违约行为，就应当按照合同第三条、第五条第六项的约定赔偿蒋晓三总房价10%的违约金及蒋晓三因主张权利所产生的诉讼费、律师费等。2.合同约定的违约金标准并不高，且刘筱青也未要求调整，一审法院调整违约金没有法律依据。上诉人刘筱青针对蒋晓三的上诉理由辩称，一审判决认定刘筱青违约，不属实。合同中没有约定更名过户的办理时间，刘筱青一直为办理更名手续做努力，蒋晓三没有给刘筱青宽限时间。合同约定：蒋晓三在2018年4月20日支付刘筱青购房首付款，但是事实上，在4月23日之前，蒋晓三只准备810000元，对首付款980000元没有准备好。在签订合同时，刘筱青表示不一定能确保更名顺利完成，蒋晓三也表示理解，在刘筱青提出更名需要等几天的情况下，蒋晓三也没有支付任何首付款，蒋晓三提出履行合同的前提是要刘筱青当时和他到售楼处完成更名手续，蒋晓三属根本违约。刘筱青没有违约不应当承担任何赔偿，合同没有履行是因蒋晓三不买房，而不是刘筱青不卖房。蒋晓三当庭也明确表示不买房了，法院才判决解除合同。开庭日期应当是合同解除的时间，是蒋晓三先逾期付款和要求解除合同。上诉人刘筱青的上诉请求为：一、撤销一审判决第三项，将本案依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由蒋晓三负担。事实与理由：1.蒋晓三不支付首付款的行为属于根本违约。根据双方2018年4月15日签订的房地产买卖合同第三条第二款之规定，蒋晓三应于2018年4月20日支付首付款980000元，合同签订后蒋晓三未按期履行上述付款义务，蒋晓三的行为属于根本违约。2.刘筱青未办理更名手续不构成违约。根据双方签订的《房地产买卖合同》第十二条第一款约定：刘筱青承诺涉案房屋按照一手房手续，如无法改签成一手房手续，所产生的二手房过户费用由刘筱青承担。一审法院亦认为双方在签订合同时已经预见到涉案房屋可能无法走一手房手续。对于这种可能存在的风险，刘筱青自愿承担无法按照一手房手续交易产生的房屋过户费用，这对蒋晓三并无不利影响。且双方对什么时间完成一手房更名手续也没有约定时间，办理一手房更名手续也不是刘筱青必须履行的合同义务。在合同签订后刘筱青去相关机构咨询后得知更名问题虽然困难，但并非不能解决，只是时间的问题。蒋晓三不能以此拖延支付首付款，更不能擅自更改付款条件。事实上刘筱青在4月28日，即约定的首付款支付之日7天内就解决了更名问题，不能完成更名手续是蒋晓三不配合导致，刘筱青不存在违约。3.合同无法继续履行的根本原因在蒋晓三，蒋晓三在约定的付款当日称只准备好810000元，并没有完全支付首付款的能力。刘筱青在协调更名事宜期间，出于诚信原则如实告知更名手续需要缓几天办理，蒋晓三却以此拒不支付首付款，蒋晓三的行为构成根本违约，刘筱青有权解除合同。虽然在2018年4月26日的微信聊天记录中刘筱青用了“解除”字眼，但这只是试探性的语言，目的是为了防止更名手续无法办理给蒋晓三的利益造成损失，给蒋晓三更多的选择机会而已。在得到蒋晓三否定答复后两天内刘筱青便办妥更名事宜，这时刘筱青再联系蒋晓三要求其按合同约定支付首付款办理更名时蒋晓三却拒绝按合同履行。4.蒋晓三在合同履行过程中的主观过错明显大于刘筱青，2018年4月23日双方在中介处协商房屋买卖事宜时，在得知更名事宜已经办妥，蒋晓三却不再理会，刘筱青在蒋晓三不出面履行合同的情况下仍耐心等待其答复，拒绝出价较高的第三人买房意向。上诉人蒋晓三针对刘筱青的上诉理由答辩称：1.蒋晓三未支付首付款不构成违约。2.关于首付款金额，在2018年4月15日刘筱青和蒋晓三以及中介谈话可以证实双方就首付款达成一致意见，前期先支付810000元，剩余部分延期支付，刘筱青当时同意该方案。在一审法院开庭笔录中，刘筱青对此事实认可对蒋晓三首付款金额予以变更。2.关于付款时间问题。双方的电话录音、微信记录、三方谈话记录均能够证实蒋晓三在4月20日之前多次催促刘筱青收取首付款，刘筱青均以更名未成功未收取。按照刘筱青的意思表示以及中介方所说的一般交易规则，首付款的支付应当在房屋可以办理更名时履行。因此刘筱青在合同约定期间未收取首付款，是对首付款支付时间的变更，即在更名时支付。3.刘筱青未办理更名手续构成根本违约。刘筱青办理更名手续是该份合同继续履行的内容，也是刘筱青的义务。合同上没有约定具体时间，则蒋晓三可以随时要求，并就给了刘筱青宽限的时间，无论走一手房还是二手房手续，刘筱青均应当办理更名手续。最终刘筱青没有办理更名并提出单方解除合同，应当认定构成根本违约。4.关于合同无法继续履行的根本原因问题。根据2018年4月24日三方谈话录音中可以证实，刘筱青因为家人反对其出售房屋价格过低，提出解除合同。表明刘筱青明确拒绝继续履行合同，此时合同目的无法实现，应当认定其根本违约。5.关于主观过错问题。根据2018年4月24日谈话记录的记载，蒋晓三和刘筱青以及中介方就诉讼事项谈话中，刘筱青说：“哪怕走法律程序赔给你一二十万，过段时间这个房子涨价也不亏”，这是刘筱青真实意思表示，可以证实其故意违约。蒋晓三向一审法院起诉请求：1.判令解除蒋晓三与刘筱青之间签订的房屋买卖合同；2.判令刘筱青返还定金4000元，并支付违约金218000元；3.判令刘筱青支付律师费用20000元；4.本案诉讼费用由刘筱青负担。审理过程中，蒋晓三将上述诉讼请求变更为：1.判令刘筱青返还定金4000元，并支付违约金218000元；2.刘筱青向蒋晓三赔偿律师费20000元；3.本案诉讼费用由刘筱青负担。一审法院认定的事实：2018年4月15日，刘筱青与蒋晓三签订房地产买卖合同一份，约定：“出卖方（以下简称甲方）：刘筱青。买受方（以下简称乙方）：蒋晓三。一、甲方所售房屋的基本情况：物业名称：运河.澜湾西区-1/29幢-103面积288.34（以产证面积为准），……；三、乙方于签订本合同时支付购房定金人民币：肆仟元整【￥4000】给甲方。2.按揭方式付款：乙方于2018年4月20日支付甲方首付款人民币玖拾捌万元整【￥980000】（定金冲抵首付款），剩余房款人民币壹佰贰拾万元整【￥1200000】由乙方通过银行办理按揭贷款方式支付给乙方……；五、违约责任：6.一方违约，另一方及丙方因主张权利所产生的费用（包括但不限于：诉讼费、律师费、差旅费等）均由违约方承担；十二、其他约定：1.甲方承诺该房屋为一手房手续，如无法改签走一手房手续，所产生的二手房过户费用由甲方承担。2.由于该房屋是期房，实际交付时间以开发商网签合同交房日期为准，如因开发商延期交房与原房人无责……”。双方对走一手房手续的改签时间未作具体约定。合同签订当日蒋晓三向刘筱青支付定金4000元。2018年4月19日，蒋晓三得知刘筱青一手房手续改签不了，同意给刘筱青宽限几天改签时间，但至2018年4月24日，刘筱青仍然没有完成“走一手房手续”的相关改签手续。2018年4月20日，蒋晓三没有将双方约定的购房首付款支付给刘筱青。2018年4月24日，双方再次见面，刘筱青对改签一事（走一手房手续）仍无说法。蒋晓三要求与刘筱青签订补充协议，同意给刘筱青改签再宽限几天，并将宽限期写进补充协议，刘筱青对蒋晓三的提议未置可否。2018年4月26日，刘筱青用微信告知蒋晓三：“蒋晓三你好，我是刘筱青。我4月23日通过中介约您见面，在三方都在场的情况下正式提出了解除合同。之前除了定金4000元，我没收到您的任何款项。在市场价格没有变动的情况下，还请您积极寻找新的房源，避免不必要的损失”。2018年4月28日、2018年5月3日，刘筱青又以微信告知蒋晓三，其同意继续履行合同，对此蒋晓三未有回复。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案双方签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，其内容从双方约定的合同条款“甲方承诺该房屋为一手房手续，如无法改签走一手房手续，所产生的二手房过户费用由甲方承担”看，双方在签订合同之时已经预见到涉案房屋走一手房手续出卖，可能不成功，故双方约定“如无法改签走一手房手续，所产生的二手房过户费用由甲方承担”。本案合同履行过程中，蒋晓三以刘筱青不能完成“走一手房手续”而不按合同约定的时间支付刘筱青首付款的行为，属违约行为。双方对于涉案房屋走一房手续的改签时间未约定具体时间，蒋晓三可以随时要求刘筱青履行，但要给刘筱青合理的准备时间。本案中刘筱青在蒋晓三给其宽限时间后仍未完成改签义务（走一手房手续的相关改签义务），并单方提出解除合同，刘筱青的此行为属违约行为。鉴于涉案合同不能继续履行，双方均有过错，但刘筱青在履约过程中的过错略大于蒋晓三在履约过程中的过错，故一审法院综合本案合同的实际履行情况、双方的过错程度等因素，酌定：双方的过错相抵后，刘筱青向蒋晓三赔偿违约金20000元、律师费费2000元。鉴于双方均同意解除本案的涉案“房地产买卖合同”，一审法院确认双方签订的涉案“房地产买卖合同”予以解除，刘筱青所收蒋晓三的定金4000元应退还蒋晓三。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认蒋晓三与刘筱青于2018年4月15日签订的“房地产买卖合同”予以解除；二、刘筱青于判决生效后十日内返还蒋晓三定金4000元；三、刘筱青于判决生效后十日内赔偿蒋晓三违约金20000元、律师费2000元，合计22000元；四、驳回蒋晓三的其他诉讼请求。案件受理费4990元，由蒋晓三负担2000元，由刘筱青负担2990元。二审中，双方当事人二审期间均无新证据提供。二审查明的事实与一审查明事实基本一致，本院予以确认。本案二审中的争议焦点是：涉案合同没有履行的责任在哪一方，以及违约金的数额如何确定。本院认为，双方当事人签订的合同约定：2018年4月20日蒋晓三支付刘筱青购房首付款980000元，剩余房款1200000元由蒋晓三做银行按揭贷款方式支付。根据当事人提供的录音材料看，2018年4月20日之前，蒋晓三已按照合同约定时间通知刘筱青收取房屋首付款，同时联系中介公司要求交付房屋首付款，中介公司也通知刘筱青到场收款，但刘筱青一直以未办理好一手房网签手续为由未答应接受该款，并在4月23日单方提出解除合同，要求与蒋晓三协商其赔偿数额。故刘筱青的此行为属违约行为。在刘筱青提出解除合同后，蒋晓三对此并不同意，仍要求继续购买涉案房屋。在合同没有协商解除的情况下，刘筱青于2018年4月28日、5月3日以微信告知蒋晓三，其同意继续履行合同。但蒋晓三对此未予回复，并于2018年5月10日向宿迁市宿豫区人民法院提起诉讼。因此，对于涉案合同没有履行原因不能完全归责于刘筱青，蒋晓三对此也有一定的责任。对于违约金的数额，一审法院综合本案合同的实际情况、双方的过错程度等因素，酌定刘筱青向蒋晓三赔偿违约金的数额并无不当。综上所述，上诉人蒋晓三、刘筱青的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9980元，由上诉人蒋晓三、刘筱青各负担4990元。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  王冬冬二〇一九年三月十四日书记员  叶甜甜书记员  冯 邻