湖南省岳阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘06民终655号 上诉人（原审原告）：彭伟，男，1990年1月18日出生，汉族，住岳阳县。 委托诉讼代理人：姜朝晖，湖南云盟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖南龙峰房地产开发有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区奇家岭木鱼山北路学府新城**。 法定代表人：竺华锋，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴永新，男，1954年9月14日出生，汉族，户籍所在地湖南省岳阳市岳阳楼区。系该公司员工。 上诉人（原审原告）彭伟因与被上诉人（原审被告）湖南龙峰房地产开发有限责任公司（一下简称龙峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院(2018）湘0602民初1694号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年2月26日立案后依法进行了审理，本案现已审理终结。 彭伟上诉请求： 1、撤销原审判决一，改判为：限被上诉人在本判决生效后30日内交付合同约定的合格房屋。 2、撤销原审判决二，改判为：限被上诉人在本判决生效后10日内以购房款347651为基数，按日利率万分之一的标准，从2016年7月1日起计算至2017年5月20日止;按日利率万分之五标准，从2017年5月21日起计算至被上诉人交付房屋止的逾期违约金。 3、由被上诉人承担一、二审诉讼费。 事实与理由： 一、原审认定事实错误。 1、原审对违约金的起算时间认定错误。原审认定违约金应该从2017年5月21日起计算是错误的。计算违约金应该从2016年7月1日起开始计算。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人应该在2016年6月30日前将验收合格并符合合同约定的房屋交给上诉人，逾期被上诉人应该按购房款日万分之一的标准计算违约金。 2、原审认定违约金的标准错误。原审认定从2017年5月21日起计算，违约金标准为日万分之一是错误的。违约金从2017年5月21日起应按日万分之五计算。上诉人与被上诉人补充协议约定，如被上诉人2017年8月30日前未能交房给上诉人，则从2017年5月21日起，到交房之日止违约金，按购房总款的日万分之五的标准计算。被上诉人多次给上诉人的承诺也明确了，违约金的计算，2017年5月20日前按日万分之一的标准，2017年5月21日按日万分之五的标准计算。 二、原审适用法律错误。 本案中，原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款明显错误。第十八条规定为：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算。 上诉人与被上诉人是就逾期交房不是逾期办证要求违约金，且逾期交房的违约金有明确的约定，根本就不适用本条。即使适用本条，也应该是按逾期贷款利息的标准计算，不是按日万分之一计算。 龙峰公司答辩认为，一审处理正确，请求二审维持。 彭伟在一审提出诉请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告文付违约金66018元（暂计至2018年3月31日，全部违约金计算至实际交付房屋之日止）：3、本案诉讼费用由被告承担。 原审对事实认定、判决理由及判决结果：一、2015年10月11日，原告彭伟为买受人，被告龙峰公司为出卖人签订了一份编号为4517240110211308的《商品房买卖合同》（预售），合同约定，原告购买被告预售的位于岳阳市岳阳楼区奇家岭木鱼山北路学府新城8号第021幢03层308号房屋，总购房款为347651元，首付款为77651元，二期付款为270000元。出卖人应当在2016年12月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。合同还约定：“逾期超过60日…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款价万分之一的违约金”。“该商品房交付条件应当符合以下条件：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、已取得房屋测绘报告”。合同签订当日，原告支付首付款77651元，2016年4月22日付清了购房款余额270000元。 二、2017年6月15日，以原告为乙方，以被告为甲方双方再次签订《补充协议》一份，该协议约定：“二、若甲方能在2017年5月20日前全面启动学府新城扫尾工程，并于2017年8月30日前交房给乙方，违约金赔偿按原合同约定的日万分之一计算；三、若甲方在2017年5月20日前未能全面启动扫尾工程，并于2017年8月30日前未能交房给乙方，则从2017年5月21日起，到交房之日止，甲方违约的违约金赔偿责任按购房总款的日万分之五计算。并于2017年9月10日前将按此计算的违约金赔偿支付给乙方，后期的违约金必须逐月赔偿支付给乙方：四、若甲方在2017年5月21日之前未能全面启动工程，但在2017年5月31日前能全面启动工程，并于2017年8月30日前能交房给乙方，其违约金仍可按原合同的日万分之一计算，若甲方于2017年5月31日前不能全面启动扫尾工程，甲方必须主动向相关部门申请司法清算”。 三、在庭审中，被告提供了交接通知书、“学府新城”小区场景图，拟证明公司已于2018年1月2日通知原告可以交房，但其没有提交与涉案房屋相关的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。另，被告提供了公司与建筑商签订的《工程扫尾协议》及《以房作抵工程款协议》、（蔡家安置房垫资款往来明细及利息》等书面证据，拟证明被告在开发涉案房屋的过程中，存在其答辩中陈述的相关客观原因，因此导致延期交房应属免责情形。 一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。本案的争议焦点有三点，其一是涉案房屋是否符合商品房交付使用条件？其二是本案房屋延迟交付是否符合免责情形？其三是房屋延迟交付违约金如何确认？ 关于第一个争议焦点，原告虽主张涉案房屋已具备交房条件，但原、被告在合同中约定的交房条件为该房屋取得建设工程竣工验收各证明文件和房屋测绘报告。一审法院认为，涉案房屋的交付使用条件应当按照双方合同约定履行，涉案房屋是否符合交付使用条件应以职能部门出具的竣工验收备案证明文件和测绘报告为准。 关于第二个争议焦点，被告在履行合同过程中，没有按合同约定按期向原告交付涉案房屋，虽然存在相关客观情况，但并非法律意义上的不可抗力因素。原告已按合同约定履行了支付购房款的义务，但至今被告未按合同约定交付房屋并办理房屋权属登记，致使原告不能享有涉案房屋权利，给原告造成一定的损失，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然原告要求在2016年6月30日履行房屋交付义务已经事实不能，但继续履行合同约定的交房义务符合合同约定和法律规定，对此一审法院予以支持。 关于第三个争议焦点，原、被告双方约定按照房款的万分之一计算违约金，其后在补充协议中又约定按照购房总款的日万分之五计算造约金，但对于逾期交房导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，鉴于本案中涉案房屋的延期交付存在被告辩称的部分客观原因，且被告公司现股东积极采取措施推进项目进程，故本案违约金损失的确定应当遵循民法的公平原则来平衡双方当事人的利益。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，一审法院酌定调整。为被告应当以购房款总额347651元为基数，按日利率万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，支付起始时间，按照《购房合同补充协议》约定从2017年5月21日开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下： 一、原告彭伟与被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司2015年10月11日签订《商品房买卖合同》继续履行，限被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司于涉案房屋符合交房条件后三十日内履行协助原告彭伟办理合同约定房屋的交房义务； 二、限被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内以购房款总额347651元为基数，按日利率万分之一的标准，向原告彭伟支付自2017年5月21日至湖南龙峰房地产开发有限责任公司按照合同约定交付房屋止的逾期违约金； 三、驳回原告彭伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告彭伟的其他诉讼请求。 案件受理费1560元，由被告湖南龙峰房地产开发有限责任公司负担。 本院二审查明的事实与一审一致,予以确认。 本院二审认为，本案有两个争执焦点，分述如下： 焦点一、被上诉人应于何时、在什么条件下交房。双方在合同中约定了交房条件，即该房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。不具备交房条件时不能支持交房。故一审判决龙峰公司在涉案房屋符合交房条件后30日内交房符合法律规定和合同约定。 焦点二、违约金如何计算。本院认为，①合同最初约定逾期违约金为万分之一，后于2017年5月12日签订补充协议，如未在2017年5月20日前全面启动扫尾工程，并于2017年8月30日前交房，违约金从2017年5月21日起，按日万分之五计算。那么，从2016年6月31日至2017年5月20日，应以购房款为基数，以日万分之一为标准，计算违约金。②上述补充协议约定，从2017年5月21日起，逾期交房违约金按日万分之五计算，本院认为过高，可酌情下调至日万分之二为宜。一审统一以日万分之一计算违约金有不合理之处，应予纠正。 综上所述，原审认定事实清楚，但在违约金的处理上欠妥。上诉人彭伟的部分上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下： 维持岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初1692号民事判决第一项； 撤销第二项、第三项 改判:限被上诉人湖南龙峰房地产开发责任有限公司于本判决生效后十日内以购房款总额347651为基数支付违约金，其中从2016年12月31日至2017年5月20日以日万分之一为标准计算；从2017年5月21日至交房之日起以日万分之二为标准计算。 驳回上诉人彭伟其他诉讼请求。 一审案件受理费1450元由被上诉人湖南龙峰房地产开发有限责任公司负担，二审案件受理费1008元由龙峰公司负担900元，彭伟负担108元。 本判决系终审判决。 审判长  何石朝 审判员  王欣辉 审判员  曹 维 二〇一九年三月八日 书记员  方晶晶