湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终2598号上诉人（原审原告）：李飞龙，男，1975年10月25日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：戴斌，湖南联合创业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙市羽鹰置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区景塘家园安置小区****。法定代表人：王振凯，执行董事。委托诉讼代理人：曾竹，湖南解梵律师事务所律师。上诉人李飞龙与上诉人长沙市羽鹰置业有限责任公司（以下简称羽鹰公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初4150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李飞龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，并由羽鹰公司承担全部诉讼费用。事实和理由：如2017年5月28日前不能交房，自2017年6月1日起按日万分之三的标准计算违约金系羽鹰公司自愿承诺。涉案房屋为商业用途，按日万分之三的标准计算违约金并未过高，且羽鹰公司已经按其承诺的日万分之三的标准向同一楼盘的其他业主支付了违约金。针对李飞龙的上诉，羽鹰公司辩称：关于自2017年6月1日起按日万分之三的标准计算违约金的承诺并非羽鹰公司的真实意思表示。羽鹰公司上诉请求：撤销一审判决关于违约金计算至实际交房之日的判决内容，改判羽鹰公司支付违约金截止至2018年1月6日，并由李飞龙承担诉讼费用。事实和理由：一审作出的羽鹰公司向李飞龙支付逾期交房违约金至实际交房之日止的判决超出了李飞龙的诉讼请求，且羽鹰公司已经提供了相关证据证明已于2018年1月5日通知李飞龙收房。另，根据《长沙市商品房买卖合同》补充协议的约定，逾期交房违约金应自李飞龙付清房款、税费、物业维修基金后开始计算。针对羽鹰公司的上诉，李飞龙辩称：业主并未收到羽鹰公司发出的收房通知，且房屋在2018年1月5日之后还在整改。一审判决关于违约金的计算日期正确。税费、物业维修基金的缴纳与羽鹰公司交付房屋无关。李飞龙向一审法院起诉请求：1、判决羽鹰公司立即支付李飞龙违约金17634.31元（暂计算至2018年1月31日）；2、羽鹰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月6日，李飞龙（买受人）与羽鹰公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1、李飞龙购买羽鹰公司开发的位于长沙市雨花区圭塘路206号香丽名苑第5栋1544号房屋，规划用途为商业，该商品房建筑面积39.61平方米，总房价为223361元；2、羽鹰公司应于2016年10月31日前向李飞龙交付该商品房。逾期交房，自约定期间届满次日起至实际交付之日止，羽鹰公司按日向李飞龙支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；3、该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及、地点以及应携带的证件验收交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全、不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；买受人应在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续。合同还对产权登记等内容进行了约定。合同签订后，李飞龙按照约定向羽鹰公司支付购房款，但羽鹰公司未按照约定向李飞龙交付诉争房屋。2017年3月28日，羽鹰公司向李飞龙等业主出具《承诺书》，载明：羽鹰公司将于2017年6月28日前通过政府各职能部门的竣工验收，取得《竣工验收备案表》将房屋交付给业主，如2017年5月28日前仍未通过政府职能部门的竣工验收，仍未取得《竣工验收备案表》，将应支付业主延期交房违约金提高至每天总房款万分之三（从2017年6月1日起计算）。李飞龙诉称羽鹰公司一直未向其交付诉争房屋构成违约，遂起诉至法院，请求依法裁决。一审过程中，李飞龙将第一项诉讼请求明确为：以购房款的总价为基数，按照日万分之一的标准从2016年10月31日起计算至2017年5月31日止，从2017年6月1日起按照日万分之三的标准计算至实际交房之日止。另查明，本案诉争房屋所在楼栋于2017年12月29日通过竣工验收。一审法院认为：李飞龙与羽鹰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，李飞龙应支付购房款223361元，羽鹰公司于2016年10月31日前向李飞龙交付房屋，李飞龙按照约定支付了购房款，羽鹰公司未按照约定交付房屋，并于2017年3月28日出具《承诺书》，即羽鹰公司于2017年6月28日前通过政府各职能部门的竣工验收，将取得《竣工验收备案表》的房屋交付给李飞龙，如果2017年5月28日前仍未通过竣工验收，仍未取得《竣工验收备案表》，将应支付给李飞龙的延期交房违约金自2017年6月1日提高至日万分之三。羽鹰公司未按照上述承诺履行，李飞龙主张羽鹰公司应当自2016年11月1日起至2017年5月31日按照日万分之一的标准计算违约金，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。李飞龙主张自2017年6月1日起按照日万分之三的标准计算至实际交房之日止，因该违约金约定过高，一审法院酌情调整为按日万分之一点五计算，对李飞龙超过部分的诉讼请求不予支持，即羽鹰公司向李飞龙支付以223361元为基数自2016年11月1日起至2017年5月31日止按照日万分之一的标准计算的违约金4735.25元和以223361元为基数自2017年6月1日起至实际交房之日止按照日万分之一点五的标准计算的违约金。羽鹰公司辩称已于2018年1月5日通知李飞龙收房，但未提供充分的证据予以证实，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、羽鹰公司于本判决生效后7日内支付李飞龙逾期交房违约金4735.25元及后续违约金（以223361元为基数自2017年6月1日起至实际交房之日止按照日万分之一点五的标准计算）；二、驳回李飞龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费241元，因适用简易程序减半收取120.5元，由羽鹰公司负担。二审查明，《长沙市商品房买卖合同》补充协议第五条约定：“交房前，买受人应交清房款、办妥按揭贷款手续、预交房款（或个人住房贷款）所产生的税费及物业维修基金、交清本协议第2条所列费用，否则，出卖人有权拒绝交房，由此产生的延期交房责任由买受人自行承担”。另查明，李飞龙于2016年11月30日签订按揭贷款合同，于2017年1月9日交清税费、物业维修基金，于2018年11月27日收房。还查明，涉案房屋所在楼栋于2017年12月29日完成竣工验收备案。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：李飞龙与羽鹰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。羽鹰公司未在合同约定的期限届满前向李飞龙交付房屋，构成违约，应当承担相应违约责任。对于李飞龙提出的一审法院将2017年6月1日起的违约金标准调整为按日万分之一点五计算不当的主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条中关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条中关于“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院对2017年6月1日之后的违约金计算标准进行调整并无不妥。对于羽鹰公司提出的一审判决计算逾期交房违约金的期间错误的主张。本院认为，对于逾期交房违约金的起算时间，《长沙市商品房买卖合同》补充协议第五条的约定合法有效，李飞龙于2016年11月30日办妥按揭贷款手续，并于2017年1月9日交清税费、物业维修基金，故本案逾期交房违约金的起算时间为交清税费及物业维修基金的次日即2017年1月10日；对于逾期交房违约金的计算截止时间，羽鹰公司主张一审法院超出诉讼请求进行了判决，且羽鹰公司在2018年1月5日通知李飞龙收房，故逾期交房违约金的计算应截至2018年1月6日，经查，李飞龙在一审庭审中进行了诉讼请求的变更，羽鹰公司又未提供证据证明其按照合同约定的方式履行了通知收房的义务，故对羽鹰公司提出的该项主张不予支持，虽李飞龙直至2018年11月27日才收房，但羽鹰公司在一审庭审中提交证据证明涉案房屋已达到交付条件，李飞龙对该证据的真实性亦无异议，故本案逾期交房违约金应计算至一审开庭之日即2018年10月11日。2017年1月10日至2017年5月31日期间，羽鹰公司应按日万分之一的标准向李飞龙支付逾期交房违约金3172元（223361元×0.0001×142天），2017年6月1日至2018年10月11日期间，羽鹰公司应按日万分之一点五的标准向李飞龙支付逾期交房违约金16685元（223361元×0.00015×498天），以上逾期交房违约金共计19857元。综上所述，羽鹰公司的上诉理由部分成立，应予支持；李飞龙的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初4150号民事判决；二、长沙市羽鹰置业有限责任公司于本判决生效之日起七日内向李飞龙支付逾期交房违约金19857元；三、驳回李飞龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费241元减半收取120.5元，二审受理费241元，均由长沙市羽鹰置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李浩波审判员  刘 凯审判员  刘 英审判员  王 勇审判员  金新贵二〇一九年三月二十八日法官助理周卓书记员肖佳敏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。