江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1002民初4783号原告陈军伟，男，汉族，1986年7月7日出生，住江西省抚州市临川区，委托代理人吴海兵，江西三松律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人万伟，江西三松律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告抚州峰云商业管理有限公司，住所地：江西省抚州市临川区赣东大道**（钧天、城市旗舰）商场3-2号，统一社会信用代码：91361000MA37Q15R6E。法定代表人：傅云和，经理。被告抚州市中环广场商业管理有限公司，，住所地：抚州市临川区赣东大道**钧天.城市旗舰）商场1-17号，统一社会信用代码：91361000MA3618319Q。法定代表人陈闽，执行董事。委托代理人张海燕，江西衡业律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告陈军伟与被告抚州峰云商业管理有限公司（以下简称峰云公司）、抚州市中环广场商业管理有限公司（以下简称中环公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈军伟的委托代理人吴海兵、被告中环公司的委托代理人张海燕均到庭参加诉讼。被告峰云公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈军伟向本院提出如下诉请：1、判决解除原告与被告峰地云公司签订的《租赁合同》；2、判决两被告返还店面租金48000元；3、判决两被告返还店面保证金24000元；4、判决两被告支付违约金16000元；5、判决两被告赔偿原告装修损失80000元；6、判决两被告赔偿原告加盟费损失34916.67元（自2018年1月2日暂计算至2018年10月2日止）；7、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2017年12月30日与被告峰云公司签订《租赁合同》（合同编号：FZ-W05），合同约定该大楼由被告统一服务管理及经营秩序管理，租赁期限为5年，自2018年1月1日至2022年12月30日，被告应向该大楼提供保安、管理人员等人员，任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按合同约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。合同订立后，原告交付了六个月的租金48000元及24000元保证金，并委托装修单位对租赁店面进行了装修，共花费装修费用80000元，但由于被告中环公司商场内部设施没有完善，迟迟不能按合同约定开业经营，导致原告不能正常开业经营。被告的行为已表明其不打算再继续履行合同，已构成根本违约，故原告诉至法院。被告峰云公司未应诉答辩。被告中环公司辩称，原告起诉被告中环公司无事实和法律依据，被告中环公司不是适格被告。经审理查明，被告峰云公司成立于2018年2月6日，系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为傅云和，经营范围为商业管理、餐饮企业管理及相关咨询服务、餐饮项目策划、餐饮服务配送（快递业务除外）等。被告中环公司成立于2017年7月18日，系自然人投资或控股的有限责任公司，其经营范围为商业管理、餐饮企业管理、餐饮服务配送及相关咨询服务等。2017年7月，被告中环公司取得抚州市赣东大道68号中环广场的整体对外出租管理权。2017年12月30日，被告峰云公司作为出租方（甲方）与承租方原告陈军伟（乙方）签订了一份《租赁合同》（合同编号：FZ-W05），该合同主要约定如下：1、甲方将其位于抚州市赣东大道68号中环广场第1层的编号为W05的商铺出租给乙方，计租面积为37平方米；2、乙方承诺该租赁场所之用途仅为经营咕噜咕噜餐饮店；3、该大楼由甲方进行统一的服务管理及经营秩序管理，甲方拥有对大楼公共部分之管理、布局、安排、使用、装饰、收益等一切权利，该大楼每年1月1日至12月31日的适用于大部分商铺的统一营业时间为每日的早上7：00至晚上22：00；4、双方约定的租赁期限为5年，即2018年1月1日至2022年12月30日，装修免租期从2017年12月30日起至2018年1月28日止，租赁期间若乙方违约导致提前终止合同，则甲方有权向乙方追缴免租期的租金，如整体开业时间延迟，免租期同等顺延，以实际开业时间为租赁起始日，月租金为7000元，为税后租金，递增方式为每两年递增5%；5、乙方应于本合同签订之日，向甲方预付六个月租金共计42000元及履约保证金21000元，该预付租金将用于抵减租赁起始日后的乙方应付租金，除第一期租金外，其他租金均按每三个月缴纳，履约保证金在整个合同期内由甲方保管，合同期满双方办理完交接手续后7个工作日退还给乙方指定账户；6、租赁场所的交付日为2017年12月30日，实际交付日系指乙方付清交付前应付的全部费用后，甲方向乙方交付租赁场所，且双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》；7、装修期内乙方应自行承担并支付使用租赁场所而产生的（包括但不限于）装修保证金、装修管理费、水电费等费用；8、甲方的维修责任限于租赁场所的主体结构及大楼的公共设施和公共区域，甲方有权在与乙方商定的时间内进入租赁场所进行有关维修、保养或其他与租赁场所有关的事项，并采取一切合理的技术措施；9、本合同签署后，双方均应严格遵守本合同约定，否则，将被视为违约并应承担违约赔偿责任；10、本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。原告陈述其之前是与被告中环公司签订合同，后被告中环公司说将中环广场一楼转租给了被告峰云公司，因此，被告中环公司的工作人员曾志农换一这份出租人处加盖“峰云公司”公章的租赁合同，但内容与之前合同一致。被告中环广场在庭审中认可将中环广场一楼转租给被告峰云公司，但未向本院提交书面转租合同。2018年1月7日，原告陈军伟向曾志农微信转账40000元，于2018年1月21日向曾志农微信转账32000元。原告按合同取得涉案商铺后承包给抚州市天禾装饰有限公司以经营咕噜咕噜餐饮店所需进行装修，并向支付抚州市天禾装饰有限公司装修费80000元。2018年6月9日被告中环公司张贴了商场开业通知书，通知各商户，中环广场定于2018年6月29日开业，中环公司将做好开业的各项准备工作，但中环公司因拖欠工程款及民工工资，导致商场无法正常营业，商场出现基础设施不完善、商场一至四层电梯均未运行、商场内部的空调均未开启、未向该商场大楼提供保安管理人员等现状。原告认为由于被告的违约行为导致其无法正常开业经营，遂诉至本院。另查，原告陈军伟于2018年1月5日向广州市咕噜咕噜餐饮管理有限公司支付加盟费83800元，并于同日与广州市咕噜咕噜餐饮管理有限公司签订一份《品牌经营许可合同》，由原告作为的咕噜咕噜餐饮品牌经营商，授权经营权期限为二年，授权经营区域为江西省抚州市赣东大道68号中环广场一楼商铺。以上事实，有原告身份证、被告的营业执照、原被告签订的《租赁合同》（合同编号：FZ-W05）、《装饰装修工程合同书》、转账记录及收据一份、《广州市咕噜咕噜餐饮管理有限公司品牌经营许可合同》及收据一份、微信转账记录两份、开业通知书、中环商场现状照片、庭审笔录等证据在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告陈军伟提供的就涉案商铺签订的《租赁合同》出租方虽加盖“峰云公司”的公章，但中环广场的整体出租经营权归被告中环公司享有，现被告中环公司未能提供商场一楼全部转租的书面证据，此租赁合同中的“峰云公司”的公章亦是被告中环公司的工作人员拿去加盖的，合同签订后，原告缴纳的租金及保证金亦是向被告中环公司的工作人员收取，因此，应认定原告陈军伟与被告中环公司实际形成租赁合同关系。原告与被告中环公司应按合同约定履行各自的义务。原告按合同约定向被告中环公司履行了交纳承租涉案商铺首期租金及履约保证金的义务，被告中环公司理应按合同约定向涉案商场大楼提供保安及管理人员等，且应对商场内部基础设施进行维修管理的义务，并采取一切合理措施保证商场如期正常开业，以避免给原告的营业造成影响，现被告峰云公司未按合同约定履行其应尽的职责，已构成根本违约，导致原告不能实现正常经营的合同目的，原告要求解除双方签订的租赁合同，理由正当，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告中环公司向原告收取的首期租金和履约保证金，应当予以退还。对原告诉请的违约金16000元，双方签订的租赁合同中明确约定违约方应向守约方支付相当于月租金标准两倍的违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。对原告诉请的装修损失80000元，根据原告提供的装修合同及收据，可以认定原告共费装修费用80000元，因被告中环公司未采取合理措施保证中环商场如期正常开业，导致原告未能正常经营，无法实现合同目的，故被告应对原告的装修损失承担一定的责任，但原告自身作为经营者，应对经营风险存有一定的预期，其为自身经营所进行装修的费用，也应承担一定的责任，本院酌定为被告中环公司对装修费用损失承担70%的责任即承担56000元，其余装修损失由原告自已承担。对原告诉请的自2018年1月2日至2018年10月2日止的加盟费损失34916.67元，本院认为，因被告原因造成原告未能正常经营的损失亦包括此期间加盟费的损失，但考虑原告可与品牌公司协商迁址经营，故本院酌定支持原告半年的加盟费用，即83800元÷4=20950元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈军伟与被告抚州峰云商业管理有限公司为出租人于2018年12月8日签订的《租赁合同》；二、被告抚州市中环广场商业管理有限公司在本判决生效后三日内退还原告陈军伟履约保证金21000元及店面租金42000元，合计人民币63000元；三、被告抚州市中环广场商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告陈军伟支付违约金14000元；四、被告抚州市中环广场商业管理有限公司在本判决生效后三日内赔偿原告陈军伟装修损失56000元；五、被告抚州市中环广场商业管理有限公司在本判决生效后三日内赔偿原告陈军伟加盟费损失20950元；六、驳回原告陈军伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4344元，由原告陈军伟负担344元、由被告抚州市中环广场商业管理有限公司负担4000元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  李 宁人民陪审员  万园秀人民陪审员  张柏兰二〇一九年三月二十二日书 记 员  毛 青