成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初8857号 原告：陈茂林，女，汉族，1978年11月10日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人:许少春（系原告陈茂林之夫，住成都市成华区，特别授权。 委托诉讼代理人：陈伟，四川品森律师事务所律师，一般授权。 被告：曾建清，女，汉族，1965年3月6日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：冯彪，四川盛豪律师事务所律师，特别授权。 被告：汪泽明，男，汉族，1959年12月11日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：丁瑶，四川亚峰律师事务所律师，一般授权。 被告：唐子明，男，汉族，1956年11月9日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：晋兆军，四川蜀达律师事务所律师，一般授权。 原告陈茂林与被告曾建清、汪泽明、唐子明房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年10月30日立案受理后,依法适用简易程序，由审判员张焱彬实行独任审判，于2019年2月25日公开开庭进行了审理，原告陈茂林及其委托诉讼代理人许少春、陈伟，被告曾建清的委托诉讼代理人冯彪，被告汪泽明的委托诉讼代理人丁瑶，被告唐子明的委托诉讼代理人晋兆军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈茂林向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告曾建清、王泽明与被告唐子明之间签订的关于出售成华区东华一路7号1栋2单元6层601号房屋的买卖合同无效；2、判令三被告将位于成华区东华一路7号1栋2单元6层601号房屋过户登记至原告陈茂林名下；3、判令被告曾建清、汪泽明支付原告逾期过户办证违约金（自2017年12月1日曾建清、汪泽明将房屋过户至唐子明名下之日起至过户至陈茂林名下之日止，以2017年12月1日的房产评估价值为基数，按照年利率6%计算）。 事实与理由：2007年8月12日，原被告在案外人曾某1的见证下签订了关于房屋买卖的《协议》。双方在协议中约定，被告向原告出售拆迁安置房一套，房屋面积为70平方米，出售价格为160000元，过户费用由买方承担。同时双方约定，案涉房屋产权证下来后，卖方应当无条件协助买方办理此房屋的过户换证手续。协议签订以后，被告在2012年9月份将成华区东华一路7号1栋2单元6楼601号房屋交付给原告，原告占有使用该房屋已经6年多。原告得知案涉房屋可以过户后，立即要求被告曾建清办理过户手续，被告曾建清则明确告知原告，必须加价才能配合过户。原告遂于2017年11月22日将被告曾建清诉至法院，并当日提交财产保全申请。由于财产保全迟迟未办下来，被告曾建清、汪泽明与被告唐子明于2017年12月1日恶意串通签订买卖合同，将案涉房屋过户给了唐子明。被告唐子明是被告汪泽明的好友，其在购买房屋过程中，原告一家人一直居住在案涉房屋内，唐子明从未查看过房屋。原告认为，对于添置房产这样的大宗财产来说，唐子明的购房行为完全不符合常理，且被告汪泽明明确告知原告，被告唐子明知道该房屋早已出售给原告仍愿意与其签订买卖合同，表明三被告恶意串通损害原告利益，三被告签订的案涉房屋的买卖合同应属无效。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院提出上述诉讼请求。 被告曾建清辩称：案涉房屋为曾建清、汪泽明、汪某一家三口人的两套拆迁安置房中的一套，陈茂林与曾建清签订协议时，安置房尚不存在，且签订协议时汪泽明、汪某不知情，故该协议属于无效协议；陈茂林与曾建清签订协议时约定的房屋面积系70平方米，而案涉房屋超过85平方米，并非协议约定的交易对象，案涉房屋实际系曾建清借给陈茂林的母亲使用；曾建清实际分得安置房超过85平方米，曾经告知陈茂林原协议无法履行，要求退款，陈茂林表示等后期办证重新协商价格，原协议实际已终止，等到2017年办理产权证时，曾建清告知陈茂林如要购买就协商价格，陈茂林表示不买了，后曾建清、汪泽明、汪某才将案涉房屋卖给唐子明；唐子明该购买案涉房屋时曾经实地查看，因无人开门而未能入内，但查看了同户型的另一套安置房，并以55.2万元的合理市场价格购买，属于善意取得，曾建清、汪泽明与唐子明并无恶意串通行为，唐子明已依法取得不动产权证。 被告汪泽明辩称：案涉房屋系曾建清、汪泽明、汪某家庭共有财产，曾建清未经其他共有人同意，擅自与陈茂林签订协议处置案涉房产，属于无效协议；曾建清、汪泽明、汪某与唐子明签订的案涉房屋买卖合同，经家庭成员共同签字确认，按照合理市场价格购买，且案涉房屋已经登记在唐子明名下。 被告唐子明辩称：唐子明购买案涉房屋时实地查看，因无人开门被告知案涉房屋已出租，可以查看同户型另一套房屋，实地查看该同户型房屋，已经履行合理注意义务；唐子明并不知晓陈茂林与曾建清签协议，并实际占有案涉房屋的情况，唐子明以合理的市场价格购买案涉房屋，并未与曾建清、汪泽明恶意串通，善意取得案涉房屋，陈茂林占有案涉房屋没有依据，应当腾退。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年10月24日，曾建清与成都市成华区国土资源局签订《拆迁农房货币安置协议书》，主要约定：成都市成华区国土资源局统一征用曾建清所在集体土地，曾建清同意实行货币安置，安置人口3人，住房安置补偿费合计208444元，一次性支付给曾建清。2007年7月31日，曾建清、汪泽明、汪某（乙方）与成都市国土资源局成华分局（甲方）签订《补充协议》，主要约定：乙方选择将原货币安置改为现（建）房安置，乙方确定选择套二房屋二套（建筑面积140平方米），原已终结的货币安置款由乙方全额退还甲方，乙方还应支付甲方156944元。 2007年8月12日，曾建清（卖方）与陈茂林（买方）在见证人曾某1的见证下，签订《协议》，主要约定：卖方将拆迁安置房一套70平方米（属卖方拆迁应安置房屋）自愿出售给买方，买卖双方经协调后均同意售价为壹拾陆万元整；该拆迁安置房属期房性质，具体完工和交付日期听拆迁办安排；买卖双方成交后，此房除过渡费以外的一切权利全部转到买方名下，属买方所有；该拆迁安置房在将来拿到产权证后卖方带齐相关证件无条件协助买方办理此房的过户换证手续，所产生的一切费用（含买卖双方各项税收费）均由买方支付；买卖双方签字生效后，不得以任何方式推翻此协议，否则依法追究其法律责任。卖方违约，双倍返还买方所交房款，买方违约，卖方不退还买方所交房款。备注：购房款（壹拾陆万元整）已一次付清。 审理中，曾建清认可收到陈茂林支付的160000元。 2012年9月至今，陈茂林一家三口居住在成华区东华一路7号（华林南苑）1栋2单元601号案涉房屋内。 2016年3月25日，曾建清、汪泽明、汪某（乙方）与成都市国土资源局成华分局（甲方）签订《安置房分户产权办理补充协议》，主要约定：甲、乙双方于2003年10月24日签订《拆迁农房货币安置协议书》，并于2007年7月31日签订《征地拆迁补偿安置补充协议书》，甲方按照有关规定对乙方进行住房安置，确定房屋地址、面积登记如下：成华区东华一路7号1幢2单元6楼601号（建筑面积85.04㎡）一套（以下简称：601号房屋）；成华区东华一路7号6幢1单元20楼2001号（建筑面积85.21㎡）一套（以下简称：2001号房屋）。 2017年10月25日，601号房屋登记于曾建清、汪泽明名下，2001号房屋登记于汪某名下。 2017年5月11日，汪泽明、曾建清、汪某（甲方）与唐子明（乙方）签订《房屋买卖协议》，主要约定：甲方将位于成都市成华区东华一路7号1栋2单元6层601号房屋出售给乙方；房屋总价款为伍拾伍万贰仟元；签订本协议乙方向甲方支付定金叁万元；待甲方取得产权证后，乙方将首付款贰拾贰万贰仟元付给甲方后三日内共同到房产交易中心办理过户，过户完成乙方取得房产证后七日内，乙方再把尾款叁拾万元付给甲方。 审理中，唐子明出具定金收条、首付款收条，拟证明曾建清、汪泽明、汪某分别于2017年5月11日收到购房定金30000元，于2017年11月25日收到购房首付款222000元；同时，唐子明出具收条、借记卡账户历史明细清单，拟证明曾建清、汪泽明、汪某于2017年11月28日收到购房尾款300000元。曾建清、汪泽明均认可收到唐子明的上述款项。 2017年12月1日，曾建清、汪泽明将601号案涉房屋协助过户登记于唐子明名下。 2018年5月2日，经成都中地华诚房地产评估咨询有限责任公司评估，601号案涉房屋在2017年5月10日的市场价格为75.52万元。 审理中，陈茂林申请见证人曾某1出庭作证，曾某1证实：曾建清系曾某1的姑妈，陈茂林系曾某1的表妹。曾建清因选择住房安置（两套）无钱购买，就电话联系曾某1的父亲曾某2说要以16万元价格出售其中一套房屋，让曾某2联系买家，曾某2找到陈茂林购买。《协议》是在拆迁办临时办公地签订，曾某1、陈茂林、曾建清、汪泽明四人均在场，曾建清签字后，在要求汪泽明签字时，汪泽明就说曾建清是户主，他们是一家人，曾建清代表签字就可以了，汪泽明就没有签字。 审理中，陈茂林申请证人曾某2出庭作证，曾某2证实：曾建清系曾某2的亲妹妹，陈茂林系曾某2的侄女。曾建清电话告知曾某2因拆迁办要求交款，问曾某2可否找人以16万元的价格买曾建清的房子，曾某2介绍陈茂林买，在曾建清家里交的1万元定金，汪泽明当时在家，知道陈茂林买房子的事情。 审理中，陈茂林举出视频资料，拟证明就案涉房屋产生纠纷后，2017年11月19日曾某2组织曾建清、汪泽明与陈茂林、许少春进行协商，曾建清、汪泽明要求陈茂林、许少春补房屋增值部分，双方就补偿金额进行磋商，磋商未果。 审理中，曾建清申请证人汪某出庭作证，汪某证实：汪某系曾建清、汪泽明的独生子女。601号房屋和2001号房屋系曾建清、汪泽明、汪某一家3人的拆迁安置住房，属于家庭共有财产，曾建清与陈茂林签订《协议》，汪某不知情，也不同意追认该《协议》。 上述事实有经庭审举证、质证的下列证据证实：原、被告的身份信息；《协议》；水电气费、宽带、物业费等缴费票据、物业公司证明；不动产信息摘要3、房屋查询记录、存量房买卖合同；房地产估价报告；《拆迁农房货币安置协议书》及《补充协议》；《安置房分户产权办理补充协议》；《不动产权证》两份；《房屋买卖协议》；收条、借记卡账户历史明细清单；证人曾某1、曾某2、汪某的证言；视频资料；原、被告的陈述及庭审笔录等。 本院认为，关于陈茂林与曾建清签订的有关案涉房屋买卖的《协议》效力问题。曾建清、汪泽明、汪某作为被拆迁人取得的601号案涉房屋和2001号房屋属于家庭共有财产，但在2017年10月25日，上述601号房屋登记在曾建清、汪泽明名下，2001号房屋登记在汪某名下，该权属登记可以视为三人对家庭共有财产的内部分割。案涉601号房屋登记于曾建清、汪泽明名下，为二人夫妻共同财产，且案涉601号房屋已由曾建清交付陈茂林实际居住数年，结合601号房屋的权属登记及实际交付的情况来看，可以认定曾建清事后追认其与陈茂林签订《协议》中涉及的房屋为601号房屋。因此，对于案涉601号房屋的买卖，汪某是否知情以及事后是否追认，不影响该《协议》效力的认定。关于陈茂林与曾建清签订《协议》时，汪泽明是否知情的问题。汪泽明与曾建清系夫妻，曾某1、曾某2均证实汪泽明知情，视频资料中汪泽明并未明确表示签《协议》时自己不知情不同意，而是和曾建清一起就房屋增值部分的补偿问题与陈茂林、许少春磋商，结合曾建清作为户主与拆迁单位签订《拆迁农房货币安置协议书》来看，可以认定曾建清代表汪泽明与陈茂林签订《协议》，汪泽明知情并同意的事实。据此，陈茂林与曾建清签订的案涉房屋买卖《协议》合法有效。 关于曾建清、汪泽明、汪某与唐子明签订的《房屋买卖协议》效力问题。2017年5月11日曾建清、汪泽明、汪某以55.2万元价格将案涉601号房屋出售给唐子明，而案涉601号房屋在当时的市场价格为75.52万元，双方交易价格明显低于市场价格。庭审中被告唐子明、证人汪某虽均陈述在2017年5月11日双方签订《房屋买卖协议》前去看过案涉601号房屋，因敲门无人应答，遂看了同型号的2001号房屋，但对于唐子明实地查看案涉601号房屋的事实除了唐子明与汪某的陈述外，无其他证据佐证。同时，从2017年5月11日双方签订《房屋买卖协议》到2017年11月25日支付首付款，长达半年之久，唐子明也并未要求再次实地查看案涉房屋，明显不符合常理。从视频资料来看，曾建清、汪泽明于2017年10月25日取得案涉601号房屋产权后，在与陈茂林、许少春磋商房屋增值补偿金额时并未提到已经将案涉房屋卖与唐子明。并且，唐子明在2017年12月1日取得案涉房屋产权后，也并未要求实际居住人陈茂林腾退搬离，明显有违常理。综上，可以认定曾建清、汪泽明、汪某与唐子明签订《房屋买卖协议》时属于恶意串通，损害陈茂林的利益，该《房屋买卖协议》无效。 因曾建清、汪泽明、汪某与唐子明签订的案涉《房屋买卖协议》无效，陈茂林与曾建清签订的有关案涉房屋买卖的《协议》有效，故案涉601号房屋产权应当归属陈茂林，因此，对于陈茂林主张的要求曾建清、汪泽明、唐子明协助办理案涉601号房屋过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因陈茂林与与曾建清签订的有关案涉房屋买卖的《协议》并未约定逾期过户办证的违约责任，故对陈茂林主张的要求曾建清、汪泽明支付逾期过户办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认被告曾建清、汪泽明与被告唐子明于2017年5月11日签订的《房屋买卖协议》无效； 二、被告曾建清、汪泽明、唐子明于本判决生效之日起十日内配合原告陈茂林将位于成华区东华一路7号1栋2单元6楼601号房屋过户登记至原告陈茂林名下； 三、驳回原告陈茂林的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元、保全费3020元，合计3070元，由原告陈茂林负担70元，由被告曾建清、汪泽明、唐子明各负担1000元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张焱彬 二〇一九年三月二十日 书记员  王 玲