中华人民共和国 山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民初228号 原告：张玉环，女，1958年12月2日出生，汉族,住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：段玉怀，山东世誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐剑，山东世誉律师事务所律师。 被告：姜文立（CHRISTINAJLEE），女，1967年9月2日出生，美国国籍。 委托诉讼代理人：时圣华，山东胜华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鹿莉莉，山东胜华律师事务所律师。 原告张玉环与被告姜文立（CHRISTINAJLEE）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人段玉怀、被告的委托诉讼代理人时圣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张玉环向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决解除原告与被告所签订的《房屋买卖合同》；二、请求法院依法判决被告返还原告购房定金人民币20万元；三、请求法院依法判决被告承担本案诉讼费用等。事实与理由：原、被告（案外人赵新为代理人代为签署）双方于2018年8月31日签订《房屋买卖合同》，约定购买青岛市市南区东海西路36号1单元1301户，约定购房款人民币580万元，合同签订当日支付购房定金人民币20万元，2019年1月31日前支付剩余购房款560万元。合同签订后原告依约定向青岛二十二世纪代理有限公司（中介公司）支付购房定金人民币20万元。合同签订之前，原告（及配偶）名下就有三套房屋，第三方青岛二十二世纪代理有限公司作为中介公司并未详细向原告解释当时的购房政策，致使原告因误解而签署涉案合同后，原告向青岛市不动产登记中心咨询方知根据青岛市2018年4月18日青岛市国土资源和房屋管理局发布的《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》（下称《通知》）之规定，原告不能在青岛市区再行购买房屋。现，因第三方青岛二十二世纪代理有限公司误解政策及现行购房政策，原告已经不具有再行购房资格，特诉请依法解除原、被告双方所签订《房屋买卖合同》，返还购房定金。为维护原告合法权益特依法诉至贵院，望贵院查明事实，依法判如所请，以维护原告的合法权益。 姜文立答辩称，1、依照案件事实，不符合合同法第94条约定的法定解除条件，合同不用被解除。合同签约双方均为完全民事行为能力人，具备履约能力，且房屋买卖合同也不违反法律的强制性规定，合法有效。该合同对于合同双方均有法律约束力，各方应当遵守亦应受法律保护。首先，《关于持续促进我市房地产市场平稳运行的通知》发布于2018年4月份，且是以正式的公文发布，也是通过政府的各种宣传平台公布，该等通知的内容具有公示性，原告不能以未看到以上公文就否认知晓房屋限购的政策。况且，从常理上讲，购买和出售房屋乃是家庭的大事，进行决策前不可能不去调查了解房屋购买政策。因此，原告所称的去交易中心询问才知晓限购政策，完全不合常理。其次，依照合同的付款条件可知，第二次价款560万元的付款时间在2019年1月31日前，距离合同的签订时间长达150天之久，这不符合一般的交易习惯。究其原因，就是原告提出要先出售其名下位于兴源花园的一套房屋，来凑足房款。因此，原告对于房屋的限购政策是明知的，其操作方式是先出售兴源花园房屋，再购买被告房屋。因此，原告有条件，也有能力来履行本合同。最后，因为原告未能在合同约定的时间内凑足房款，已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。目前原告诉请解除双方合同，具有明显恶意，也违背了合同的契约精神，不应得到支持。另外，从保护合同稳定性的角度出发，也不应支持其解除合同的诉请。2、退一万步讲，即便因为各种原因法院判令解除本房屋买卖协议，根本的过错在于原告，购房定金不应返还。前已述及，原告在签订合同之初已经明确知晓其是否符合限购政策，且其操作的过程是以房屋置换的方式购买房屋。在目前其未能出售原房屋并凑足房款的情况下，要求解除双方合同的，应当承担因其过错而产生的违约责任。综合以上，恳请法院依法查明事实，驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经双方质证及本院审查，认定以下事实：位于青岛市市南区户房屋，权证字号为：青房地权市字第××号，为被告姜文立（CHRISTINAJLEE）所有。2018年8月31日，案外人赵新代理姜文立（甲方出售方）与张玉环（乙方购买方）签订《房产买卖合同》一份，合同约定，甲方将上述房屋出售给乙方，成交价格为580万元，此价格包括房产的配套价格，但不包含交易税费。合同签署当日乙方应支付20万元作为购房定金，剩余房款560万元，由乙方于2019年1月31日前一次性支付给甲方。甲方收到全部房款三天之内将房屋交付给乙方，在房产产权转移办理过程中，甲方保证积极配合乙方办理有关与甲方有关的所有权转移手续，同时物业交接前需付清甲方产生的物业管理、水电、有线、通讯费及甲方使用产生的费用。此交易过程中甲方需交纳的所有税费由乙方承担，乙方所缴纳的所有税费由乙方承担。乙方不能按期限给甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，甲乙双方任何一方延迟，每天按照5000元/天赔偿给对方作为补偿金。合同手写部分写明：甲方委托赵新作为售房代理人签订本合同；此房甲方净价所有税费均由乙方付；乙方付给甲方房款当天，甲方本人亲自办理过户手续；签订本合同当天乙方所付购房定金由中介公司报关；甲方委托代理人为赵新，乙方已知悉并经由中介确认。2018年9月3日，张玉环支付中介费9万元，并支付20万元定金至中介公司。2018年11月13日，姜文立办理了委托赵新出售房屋的公证认证书。现张玉环主张，其名下拥有房屋位于青岛市市南区户，其配偶邱正春名下拥有房屋位于青岛市市北区户，其家庭名下拥有房屋2套，无法购买第三套房屋，故要求解除合同。 另查明，青岛市国土资源和房屋管理局于2018年4月24日发布《青岛市国土资源和房屋管理局关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》，规定对七区三市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停向其售房。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，因姜文立系美国公民，故本院依照涉外民事诉讼程序进行审理。因本案房屋位于山东省青岛市，原告张玉环户籍所在地亦位于山东省青岛市，本院据此取得管辖权。在本案庭审中，各方当事人均同意适用中华人民共和国法律，故本院依据中华人民共和国法律解决本案的实体争议。 本院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力，各方均应按约履行。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一），法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本院认为，房屋买卖合同中，双方除支付房款外，还涉及房屋过户、交接、户口、物业、水电、有线等各种综合情况，本案中，房屋总价款为580万元，现仅履行支付20万元定金，其余部分均未履行，现原告明确表示不再继续履行该合同，结合青岛市现行房屋政策及原告张玉环家庭房屋权属状况，如继续履行该合同，短时间将无法履行，且会给双方增加额外不必要的负担，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求依法予以支持。另一方面，双方签订该房屋买卖合同时，青岛市现行房屋政策已经出台，原告对自身家庭房屋情况应为明知，原告未能按照合同约定时间支付购房款、满足合同履行情况，致使合同不能继续履行，原告应承担违约责任，故原告主张要求返还购房定金的主张，本院依法不予支持。被告若有其他损失，亦可另行主张。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条的规定判决如下： 一、解除原告张玉环与被告姜文立（CHRISTINAJLEE）（由案外人赵新代签）于2018年8月31日签订的《房屋买卖合同》。 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费人民币4300元，由原告张玉环承担。 如不服本判决，原告张玉环可在判决书送达之日起15日内，被告姜文立（CHRISTINAJLEE）可在本判决送达之日起30日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年三月二十九日 书记员  张 燕