福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初2507号 原告：高琛，女，1985年10月18日出生，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：董宁英，系原告高琛母亲。 原告：高洋，女，1991年07月17日出生，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：陈建辉，系原告高洋丈夫。 原告：董宁英，女，1959年6月16日出生，住福建省宁德市蕉城区。 被告：余根申，男，1977年5月24日生，住福建省古田县。 被告：黄丽琴，女，1972年07月10日生，住福建省古田县。 共同委托诉讼代理人：黄爱兰，福建立胜律师事务所律师。 原告高琛、高洋、董宁英与被告余根申、黄丽琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董宁英（原告高琛的委托诉讼代理人）、高洋的委托诉讼代理人陈建辉、被告余根申、黄丽琴的共同委托诉讼代理人黄爱兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高琛、高洋、董宁英向本院提出诉讼请求：被告立即返还房屋租金96000元及逾期利息（起诉之日起至还款之日止按银行同期贷款利率计算）。事实与理由：2015年7月25日原告将位于宁德市蕉城区的石材市场店面出租给被告用于加工石材。原被告双方约定店面月租金为12000元，季度36000元，被告在每季度的第一个月的1日前一次性向原告缴纳。截止目前，原告只支付租金至2018年4月30日，2018年5月1日至2018年12月25日的租金未支付，且被告搬离原告的石材市场，未将石材搬离原告房屋，仍占用原告房屋。以上已造成原告损失，为了维护原告的合法权益不受侵害，现起诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。 被告余根申辩称，一、原告诉状内容部分不是事实。1、2017年至2018年初，宁德市蕉城区环保等部门因处理与整改福洋石材市场环境污染等问题，多次责令在福洋石材市场内加工经营石材的经营者（含余根申等）停止在该地加工经营石材生意，有时还以停止供电等方式强令搬迁，因此余根申于2018年3、4月间就告诉原告说，余根申没法继续经营石材生意就要停止承租该房屋，原告当时也同意，并讲其可出租别人经营其它项目使用。5月初余根申就离开原告出租场所，离开之前余根申依约向原告多付三个月租金(其中5000元在5月底微支付)并缴纳了4月份之前的电费等，余根申离开时已经将属于余根申石材全部降价销售并将其它财产依约搬出租赁地。原告在诉状中讲余根申“未将石材搬离原告房屋，仍占用原告房屋”，不是事实，如果该场所还有石材存放，不属于余根申的财产，更不是余根申的行为。二、余根申依约不需要再支付租金。原告与余根申于2015年7月25日签订《租赁合同》，先交合同保证金20000元，租金从2015年8月1日起算，每月12000元，按季度支付并且是先付款后使用。租赁合同第五条违约责任的第1、2项约定“乙方拖欠水费房租，未按本合同条款履行时，甲方有权单方终止本合同，收回租赁设施，并从乙方缴纳的履约保证金中扣回未缴纳的款项，履约保证金不够抵扣时，可扣押乙方的设备与生产资料作为抵偿”；“乙方如在承租期间提出不租，应赔偿甲方三个月租金，且履约保证金不得退还。”余根申从5月初离开原告出租房，原告不管是选择第五条的第1项还是第2项履行权益，余根申都已经承担了违约责任，余根申都不需要再支付租金，因此，原告要求余根申支付2018年5月1日至2018年12月25日的租金，不符合双方的约定。三、原告与余根申签订的《租赁合同》，于2018年5月已经终止履行，双方已经依约解除了该租赁合同。本案虽然不是余根申原因致使合同不能履行至期满，但余根申已经依约承担了违约责任即多付三个月租金并且没有要求退回20000元履约保证金，原告已经依约得到了赔偿，双方合同关系在余根申离开租用房屋时就已经依约解除。综上，原告与余根申签订的《租赁合同》依约已经解除，余根申依约不需再付租金，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告黄丽琴辩称，黄丽琴不是本案的适格被告，与本案原告没有成立合同关系。对于本案答辩意见与被告余根申一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 当事人无争议的事实：坐落于宁德市蕉城区的店面系原告高琛、高洋所有的房产。2015年7月25日原告董宁英受原告高琛、高洋的委托，与被告余根申签订《租赁合同》，合同约定余根申向原告承租坐落于宁德市蕉城区的店面，用于加工石材；合同期限为2015年7月25日至2020年7月24日；租金每月12000元，每季度36000元，于每季度第一个月1日前缴纳。合同还约定了违约责任等。合同签订后，被告缴纳合同保证金20000元。2018年4月30日之前的租金已经付清。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、《租赁合同》是否已经依约解除。被告余根申认为2018年4月已经通知原告不租案涉店面了，其与原告签订的《租赁合同》于2018年5月终止履行，双方已经依约解除了该《租赁合同》。原告认为2018年8月份前被告人都在石材场地经营，其后搬离也没有和原告说，石材还堆在原告店里。本院认为，《租赁合同》的期限为2015年7月25日至2020年7月24日，被告若在合同期限内搬离店面，应与原告方办理好交接手续，但庭审中本院询问被告搬离店面是否与原告交接清楚时，被告回答“口头上有说明，文字手续没有。”因此，被告关于《租赁合同》于2018年5月终止履行，双方已经依约解除的主张没有证据证明，本院不予采纳。 二、被告余根申是否需要再付租金96000元及逾期利息。原告要求余根申支付2018年5月1日至2018年12月25日的租金，余根申认为已经多支付了三个月租金并且没有要求退回20000元履约保证金。被告余根申出示《收款收据》，证明原告从2015年7月25日至2018年5月共收取余根申支付的合同履约保证金及租金441000元，余根申于2018年5月初离开原告的出租房屋时多付三个月租金。原告质证认为，被告分批给了2月份到4月份的租金，分期付款其中2万元那一张是董宁英签写的，微信转账给小董5000元也是董宁英收的，2万元及5000元都是支付2月份到4月份的租金，该三个月租金被告一直拖到5月份才付清，支付完毕后原告才给了被告落款日期为2018年1月30日的《收款收据》。本院经审查认为，被告出示的《收款收据》中，多次出现“收18000元，欠18000元”、“收12000元，欠24000元”、“欠16000元”等字眼，说明被告余根申之前曾有拖延支付租金的事实，并且落款日期为2018年3月31日的《收款收据》中明确注明“收1月份-3月份店租暂收贰万元正”，进一步证实2018年1月30日被告余根申并未缴纳完2月份到4月份的租金。综上，本院确认余根申尚欠原告2018年5月1日至2018年12月25日的租金73677元（12000元/月×7个月+12000元÷31天×25天-履约保证金20000元）。被告未及时付款，应承担逾期付款利息。 三、被告黄丽琴是否需要承当共同付款责任。被告黄丽琴不是《租赁合同》当事人，原告也没有证据证明黄丽琴与余根申系夫妻关系及黄丽琴从余根申的经营行为中获利，因此，原告要求被告黄丽琴承担付款责任，本院不予支持。 另本案中董宁英是代理原告高琛、高洋与余根申签订《租赁合同》的，董宁英不是本案适格原告。本院已于2019年3月29日作出（2019）闽0902民初2507号民事裁定书，裁定驳回原告董宁英的起诉。 综上所述，本院认为，原告与被告余根申之间《租赁合同》合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。在合同履行过程中，被告余根申未按合同约定履行支付租金义务，构成违约，因此原告高琛、高洋要求被告余根申支付拖欠的租金73677元及逾期利息，本院予以支持；原告的其他诉请，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告余根申于本判决生效之日向原告高琛、高洋支付房屋租金73677元及逾期利息（自2019年1月2日起至还款之日止按银行同期贷款利率计算）； 二、驳回原告高琛、高洋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2200元，减半收取1100元，由原告高琛、高洋负担255元，由被告余根申负担845元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员 陈 庄 二〇一九年三月二十九日 书记员 何泰龙 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -8-