贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终2066号上诉人（原审原告）：何建勇，男，1988年9月20日出生，汉族，贵州省习水县人，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：赵梅梅，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡婷婷，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：习水县三溪房地产开发有限公司,住所地：贵州省遵义市习水县西城区红都世纪城。法定代表人：周德奇，该公司常务副总经理。委托诉讼代理人：冯文品，习水县中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李翼，四川中豪（泸州）律师事务所律师。上诉人何建勇因与被上诉人习水县三溪房地产开发有限公司（以下简称三溪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2018）黔0330民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何建勇上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院故意歪曲客观事实。上诉人要求被上诉人交付不动产权证是诉讼请求，不是本案的焦点。办理房屋转移登记、交付有关文书（包括不动产权证）系被上诉人作为出卖人应当履行的法定义务。一审判决故意将诉讼请求和争议焦点进行混淆，遗漏诉讼请求，以达到庇护被上诉人的非法目的，作出不公正的判决。二、一审判决程序违法，超期审理，遗漏诉讼请求。本案存在超期审理根据《民事诉讼法》第一百四十九条“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结”之规定，一审判决明显超过审限。本案于2018年4月4日立案受理，2018年12月26日开庭并收到中止裁定，直至2019年1月2日收到判决书，己严重超过审限；上诉人的诉讼请求包括交付房屋转移登记的有关文书，包括不动产权证。但是一审判决仅仅对是否应当交付房屋转移登记进行审理，未对是否应当交付不动产权证进行审理，存在遗漏诉讼请求的情形。三、一审判决适用法律存在错误。上诉人未能在合同约定、法律规定的期限内获得不动产权证系被上诉人的原因导致，其承担违约责任，合法合理。三溪公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。何建勇向一审法院起诉请求：1.判令三溪公司立即向何建勇交付办理商品房转移登记的有关文书；2.判令三溪公司向何建勇支付自2016年8月30日起至其将办理商品房转移登记的有关文书交付何建勇之日止的逾期违约金，违约金的计算方式为：房屋总价款×违约天数×0.05%；3.案件受理费由三溪公司负担。一审法院认定事实：对双方没有争议的事实，一审法院予以确认。三溪公司开发习水“红都世纪城”商品房。2014年6月12日，何建勇与三溪公司签订《商品房买卖合同》，何建勇购买“红都世纪城”第59幢17-1号房。双方签订的《商品房买卖合同》约定：第二十二条房屋登记。一、预告登记，本商品房为预售商品房，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起15日内，由出卖人与买受人向当地房屋登记机构申请预告登记；二、初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；三、转移登记，（一）出卖人承诺于2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1.约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之五承担违约责任；2.约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。(三）…。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。（五）其他有关事项约定如下：1.本条（一）款为除受不可抗力及政策性因素影响外的承诺日期。2.买受人在交房后30日内提供完整的产权登记资料，否则延误办理转移登记的责任由买受人承担。同日双方签订的补充协议对第二十二条转移登记，约定：第三款的办理时间是指从2015年4月30日交房后300个工作日内，出卖人将转移登记的有关文书交付给买受人。由于买受人接房时间不统一，实际办理转移登记时间为业主实际接房后300个工作日内出卖人将转移登记的有关文书交付给买受人。补充条款：1.凡本合同约定内容的告知方式均以电话或短信形式告知。2016年4月14日，该59幢楼办理了商品房初始登记，2018年4月30日何建勇所购商品房办理了权属转移登记。上述事实，有双方当事人陈述，何建勇举出的《商品房买卖合同》，三溪公司举出的《商品房买卖合同》，房屋权属证书，委托书，办证发票，习水县住建局和国土资源局的证明，调查、询问笔录等证据在卷证明。何建勇与三溪公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方应当依照合同约定履行义务。本案中，双方争议的焦点为：一、双方合同约定交付的办理商品房转移登记的有关文书是否包括房屋权属证书。二、三溪公司应否向何建勇交付办理商品房转移登记的有关文书。三、三溪公司是否应当为何建勇办理房屋所有权登记，有无违约行为，应否承担责任。一审法院认为，关于争点一，双方当事人约定交付相关文书的目的即是为了能够办理房屋权属证书，因此《商品房买卖合同》中约定的办理房屋转移登记的相关文书必然不包括房屋权属证书。关于争点二，从向三溪公司出具的《委托书》内容来看，该委托书对双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的交付相关文书的履行方式进行了变更，即由三溪公司向何建勇交付相关文书变更为由三溪公司向房屋权属登记机构提交，故要求三溪公司向其交付相关文书的主张不成立。关于争点三，虽然《委托书》为三溪公司设立了房屋权属证书的代办义务，且在《商品房买卖合同》约定了交付相关文书的时间，但交付相关文书与代办权属证书并非同一义务，代办权属证书的时间不受交付相关文书时间的约束，而双方并未约定过代办权属证书的时间，也未就办理权属证书的相关违约责任进行过约定，故从双方约定来说，就何建勇于2018年4月30日取得房屋权属证书的事实，三溪公司不存在需要承担的约定的违约责任。根据日常经验法则，三溪公司于2016年4月14日取得案涉房屋所在59幢楼的商品房初始登记，此时已经排除了何建勇办理房屋权属证书的前置障碍，且在有可能承担逾期办证违约责任风险的情况下，三溪公司并无迟延提交相关文书的动机，结合习水县住建局与习水县不动产登记中心负责相关事务工作人员的陈述，三溪公司于2016年7月初曾经向习水县住建局就办理转移登记提出过申请，该公司对履行交付相关文书的义务持积极态度，三溪公司在合同约定的时间内已经向房屋权属登记机构提交相关文书的待证事实具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，一审法院认定三溪公司在合同约定时间内已向房屋权属登记机构提交了为何建勇办理房屋转移登记的相关文书，故三溪公司不存在逾期交付相关文书的违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，只有在系三溪公司原因导致何建勇未能在法定期限内取得房屋权属证书的情况下，三溪公司才承担相应违约责任，也即该条文规定的是过错责任而非严格责任，在三溪公司将应当由其准备的相关文书备齐并向房屋权属登记机构提出申请后，三溪公司已完成应尽义务，何建勇何时能够取得房屋权属证书的因素已不受三溪公司控制，故何建勇未能在法定期限内取得房屋权属证书并非三溪公司过错所致，三溪公司就何建勇未能在法定期限内取得房屋权属证书不存在需要承担的法定责任。据此，主张三溪公司应当承担逾期办证违约责任的理由均不能成立，一审法院不予支持。综上所述，何建勇的诉讼请求不能成立，应予驳回。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第一百零八条规定，判决：驳回何建勇的诉讼请求。案件受理费2390元，由何建勇负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：本案一审审理过程中，一审法院于2018年7月16日依法中止对本案的审理，于2018年12月20日恢复诉讼。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，根据上诉人向三溪公司出具的《委托书》，结合上诉人在签订合同时缴纳了代办费的事实，可以认定双方已对《商品房买卖合同》第二十二条约定的由“双方共同向房屋登记机关申请办理”变更为“由三溪公司代为办理”。此时，三溪公司合同义务也相应地由向上诉人交付办理转移登记的有关文书，变更为向上诉人交付房屋产权证书。但双方并未就何时交付房屋产权证书进行约定，且何时能够办理得到房屋权属证书系行政机关行政职权，非三溪公司能够决定，三溪公司只需要及时向房屋登记机关提交相关资料，即履行了其相应义务。结合习水县住建局与习水县不动产登记中心负责相关事务工作人员的陈述，三溪公司于2016年7月初曾经向习水县住建局就办理转移登记提出过申请的事实，本院认定三溪公司已履行了其合同义务，故不应承担逾期办理房屋产权证书的违约责任。其次，关于上诉人称一审法院超期审理，程序违法的问题。经审查，一审法院在审理过程中，系依法中止对本案的审理，并未超过审限，上诉人关于一审法院存在程序违法的理由与本院查明事实不符，本院不予支持。综上所述，何建勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2390元，由何建勇负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  何 容审判员  刘娟娟审判员  蔡一雷审判员  胡晓波二〇一九年三月二十七日书记员  田 臣