湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘31民终308号上诉人（再审申请人）：田燕，女，土家族，1970年11月19日出生。委托诉讼代理人：谢广利，湖南湘军麓和律师事务所。被上诉人（被申请人、原审原告）：彭安明，男，土家族。委托诉讼代理人：王吉靖，湖南生元律师事务所律师。被上诉人（被申请人、原审被告）：彭成林，男，土家族，1970年3月18日出生。上诉人田燕因与被上诉人彭安明、彭成林房屋买卖合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2018）湘3101民再8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。田燕上诉请求:依法查清事实，撤销吉首市人民法院（2018）湘3101民再8号民事判决第二、三项并依法改判驳回彭安明的诉讼请求，诉讼费由彭安明承担。事实与理由：一、再审认定基本事实错误。1、无论是州烟草公司宿舍6栋601房还是新建的3栋2-402房均属于上诉人与被上诉人彭成林的夫妻共同财产，彭成林私自处分属于无权处分；2、被上诉人彭成林并未交付彭安明州烟草公司宿舍6栋601房，新建州烟草公司宿舍3栋2-402房为彭成林和上诉人田燕所有，并非由被上诉人彭安明分得。州烟草公司办理的6栋601房产权是上诉人与被上诉人彭成林所有，2013年以前被上诉人彭安明从未与州烟草公司有过交涉。因此(2018)湘3101民再8号民事判决认定“协议签订之日，彭安明当即支付房款，彭成林将房屋及房产证（房产证号00**8**）交付给了彭安明。房屋交付后，彭安明对房屋进行了简单装修并入住”“2012年底房屋重建完成后……彭安明分到了3栋402房并拿到该房钥匙。”属于事实认定错误。被上诉人彭成林与被上诉人彭安明签订《房屋转卖协议书》的行为系无权处分，侵害了上诉人田燕的房屋所有权，协议签订后无法办理过户，按照《物权法》106条之规定，被上诉人彭安明并未基于善意取得而取得该房，既然未取得该房更不能主张彭成林与田燕分得新建的3栋402房；3、原审法院的再审判决前后矛盾。一方面认定上诉人知晓原6栋602号房已经被彭成林卖给被上诉人彭安明，而另一万面又认定彭安明构成善意取得。这明显矛盾，如果上诉人田燕知晓并签字同意该公有住房出售，则彭成林出卖夫妻共同房屋的行为不是无权处分，根本不能适用善意取得制度，而被上诉人彭安明只能起诉要求履行《房屋转卖协议书》。法院既然认定彭安明构成善意取得，则上诉人田燕是不知情的，彭成林是无权处分了田燕的房产，但是本案中彭安明并不构成善意取得的条件；4、上诉人确实对州烟草公司房产情况和被上诉人彭安明、彭成林私下的房屋转卖协议不知情。2002年州烟草公司6栋601房的房款还没交，按州烟草公司规定是不能领房产证的，如何能进行交易？作为当时州烟草公司法制科科长的李茂彪与被上诉人彭成林、彭安明是违法违规进行公有住房交易。2002年8月上诉人就已经带孩子去了长沙定居，2003年4月州烟草公司6栋601房拆除，没有催缴过房款，直到2009年州烟草公司才直接从彭成林工资中扣划了房款。2009年房屋注销登记也没有通知过上诉人。离婚时被上诉人彭成林没有提过新建3栋2-402房情况，他所说的二期指标不存在。二、再审法律适用错误，彭安明不符合对原6栋601房的善意取得条件。善意取得又称为即时取得，无权处分人将其财物（动产或者不动产）转让给第三人，如受让人在取得该财物时系出于善意（+合理对价+公示），则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。根据《物权法》第106条之规定，若要构成善意取得除了要存在无权处分之外，还有满足受让人受让财产时须为善意、受让人须支付合理的价格、转让的动产或不动产已经交付或者登证三个条件，该三个条件缺一不可。1、被上诉人彭安明签订《房屋转卖协议》明知彭成林存在有效婚姻关系，而仍然只与被上诉人签订《房屋转卖协议书》，恶意遗漏当事人，不符合善意取得的“善意”标准。《房屋转让协议书》介绍人李茂彪2002年是湘西州烟草公司法制科科长，2013年是主管单位基建的领导，完全知道州烟草公司公有住房夫妻共有情况，不会作为介绍人隐瞒被上诉人原审原告彭安明6栋601房产权共有的实情。《房屋转卖协议书》中的见证人李茂彪与被上诉人彭成林系同一单位职工，了解彭成林存有有效婚姻关系的事实，彭安明对彭成林的有配偶的事实也是知晓的，在签订《房屋转卖协议书》时明知一方权利人即上诉人田燕没有参与的情况下，也未征询上诉田燕的情况下，明显存在恶意或主观过错，根本不构成善意取得的“善意”标准。2013年被上诉人彭安明在李茂彪办公室看到被上诉人彭成林与上诉人的离婚协议，知道了上诉人对州烟草公司住房情况不了解，才开始起意妄想通过遗漏诉讼主体缺席判决占有上诉人的婚内财产。2、被上诉人彭安明并未提供其支付合理对价的证据，不符合善意取得中受让人支付合理对价标准，存在被上诉人彭成林、彭安明虚构事实，进行虚假诉讼，借此在离婚诉讼中侵害上诉人的合法权益的嫌疑。（1）《房屋转卖协议书》的真实性缺乏依据，上诉人田燕在起诉分割夫妻共同财产之前从没听说更没有见过这份所谓的《房屋转卖协议书》，州烟草公司没有相关记录，房屋注销时州烟草公司和市房产局也没有异议登记，被上诉人彭安明在6栋601房拆除后十二年都没有提起诉讼，早已经过了诉讼时效。(2)被上诉人彭安明没有提供履行《房屋转让协议书》的证据。彭安明提供的2002年9月4日《房屋转让协议书》中介人州烟草公司职工李茂彪没有到庭作证，彭安明提供的李茂彪证词无法辨别真伪，不能采信。房款没有转账证明，彭安明提供的收条内容不是彭成林本人写的，彭成林签名也没有写“收款人”，而是“此据”，意思含糊，不能证明当时已经收款。2002年被上诉人彭成林没有正常到州烟草公司办理职工购房贷款协议，直到2009年州烟草公司办理房屋注销手续时发现才从被上诉人彭成林工资中直接扣划房款，说明房款缴纳原有约定。而从被上诉人彭安明在房屋拆除和注销都没有提出异议来看被上诉人彭安明没有损失。3、最为关键的是，作为不动产的善意取得的取得方式是必须变更登记。原6栋601房因烟草公司政策，彭安明无法进行变更登记，故完全不符合善意取得的“转让的动产或不动产已经交付或者登记”。我国《物权法》确立了公示生效的物权变动模式，该法第九条第1款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第106条规定对不动产的善意取得必须以办理变更登记为要件。动产物权变动以交付为公示生效，不动产以登记为公示生效，善意取得是建立在我国物权变动模式公示生效的前提下，所以善意取得中的物权变动必须是以此为基础，不动产善意取得必须办理变更登记，而无论是因政策还是买卖双方的原因，本案原6栋601房系单位房，按相关规定5年之内不能办理变更登记，被上诉人彭安明应当对无法主张物权的风险承担责任。三、《房屋转卖协议书》因原6栋601房被拆除而标的物灭失，已经履行不能，被上诉人彭安明无权主张新建3栋2-402房，更无权要求上诉人与被上诉人彭成林为其办理对新建3栋2-402房的变更登记手续。如上所述，即使《房屋转卖协议书》为真实的，被上诉人彭安明并未实际取得原6栋601房，在2003年该房因为墙体和基础多处出现裂缝和桩基沉降而被拆除，因此自被拆除之日，《房屋转卖协议书》因标的物灭失而履行不能，被上诉人彭安明只能向被上诉人彭成林主张因合同行为而形成的债权，无法主张物权。新建3栋2-402房基于原房屋被拆除被上诉人彭成林因其系州烟草公司的员工身份而享有的福利，虽然二者有一定联系，但无论是房号还是面积等均不相同，是依法独立的两个不同的财产，因此新建3栋2-402不是《房屋转卖协议书》的标的物，被上诉人彭安明不能对此主张物权，再审法院更不能以此认定彭安明基于善意取得对该房屋享有物权。综上所述，再审法院(2018)湘3101民再8号事实不清，法律适用错误。在《房屋转卖协议书》中作为标的物的原6栋601房已经灭失的，被上诉人彭安明与彭成林并未办理变更登记手续，完全不构成善意取得的情况下，错误判决被上诉人彭安明对属于上诉人与被上诉人彭成林夫妻共同财产的新建3栋2-402房构成善意取得。故恳请贵院在查清事实的基础上，撤销湖南省吉首市人民法院(2018)湘3101民再8号判决第二、三项并依法改判。彭安明辩称：彭安明和彭成林签订的《房屋转卖协议书》不存在违反法律的情形，当时签订买卖合同的时候，彭成林已经完全取得涉案房屋的产权。购买房屋时彭安明支付相应的对价，不存在侵害第三方利益的行为，第三人李茂彪也证实彭安明、彭成林双方买卖房屋是自愿的。涉案房屋整栋鉴定为危房，所以整栋房屋均无法办理过户，后来房屋拆迁。田燕应该是知晓房屋已经出卖的事实，彭安明与田燕离婚时，已经处理了家庭的所有财产，但对本案争议房产只字不提，说明其是知晓本案所涉房屋已经出售的事实；彭安明入住后本案所涉房屋被鉴定为危房，相关部门发放了每月800元的补贴，由于房屋没有过户，该补贴和房屋装修补偿款3.8万元都在彭成林的账户上，而账户是上诉人田燕管理，田燕应该知晓这些款项的来源和房屋被拆除安置的情况，领取安置费近六年的时间，后来分配新房，停发安置费，以上情况田燕均了解，而田燕与彭成林2012年离婚时对该房屋不进行分配，说明其知晓该房屋已经出卖的事实。彭安明向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认原、被告双方签订的《房屋转卖协议书》合法有效；2.判令被告履行房屋过户手续；3.判令被告退还原告房屋装修款、安置费114000元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院再审认定事实：2002年9月4日，彭安明与彭成林在州烟草公司职员李茂彪的见证下签订了一份《房屋转卖协议书》，协议议定：彭安明购买彭成林所有的位于吉首市人民南路州烟草公司宿舍6栋601房（包括车库），房价款为145000元，政策允许后，即办理房屋转让手续，办理手续的费用由彭安明承担，彭成林积极配合。协议签订之日，彭安明当即给彭成林支付了房款，彭成林将房屋及房产证（房产证号00**8**）交付给了彭安明。房屋交付后，彭安明对房屋进行了简单装修并入住。2003年4月，彭安明所买住房第6栋房屋的墙体和基础多处出现裂缝，桩基沉降。同年6月5日，州工程质量监督站发出了《关于州烟草公司6＃住宅楼停止使用的通知》，州烟草公司随即统一组织所有住户搬出房屋。2009年8月5日，彭安明根据州烟草公司的要求，将该套住房产权证交由州烟草公司统一保管，然后上交市房地产管理局换证处理。之后，原建筑施工队将第6栋房屋撤除并重建。2012年底房屋重建完成后，州烟草公司按房屋面积和顺序重新进行分房，彭安明分到了3栋402房并拿到该房钥匙。因彭成林于2007年离开单位，外出做事，无法配合彭安明办理该房产过户登记手续，彭安明向该院提起民事诉讼，请求依法确认双方签订的《房屋转卖协议书》合法有效，并判令彭成林协助办理房屋过户登记。另查明，2012年7月27日，田燕与彭成林协议离婚时，双方就婚姻关系存续期间的共同财产进行分割，在该离婚协议中，没有涉及州烟草公司宿舍6栋601房屋，但协议载明彭成林自愿将州烟草公司第二期宿舍的购房指标转让给田燕，由田燕筹资购买，与彭成林无关等。一审法院再审认为：本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人争议的焦点是：彭安明与彭成林之间签订的《房屋转卖协议》是否有效，彭安明是否系善意取得州烟草公司宿舍6栋601房屋。彭安明与彭成林在有中间人在场的情况下，双方自愿协商签订《房屋转卖协议》，协议签订后，彭安明支付购房款145000元，彭成林将诉争房屋的产权证及钥匙交付给彭安明，该房产证所有权人仅有彭成林，未载明有其他共有人，彭安明并不知道彭成林无处分权。彭安明购买该房屋后进行装修并入住，到该房屋撤除重建及2013年取得重建房屋的钥匙，时间长达10余年之久，这期间一直无人就房屋的买卖主张权利，因彭安明支付购房价格合理，且在本次房屋买卖过程中无过错，应视为善意取得。导致彭安明未办理房屋过户手续的原因是相关政策及该房屋的重建，由此，彭安明与彭成林签订的《房屋转卖协议》是合法有效的。原告彭安明诉请彭成林协助办理湘西自治州烟草公司宿舍3栋402号住房变更登记，该院予以支持。彭成林与田燕协议离婚时，离婚协议系田燕起草书写，该协议对二人在夫妻关系存续期间的共同财产罗列详尽，本案诉争的房屋没有在协议中出现，那就是彭成林与田燕二人均明知该房屋已出售给彭安明且已被撤除，故田燕主张诉争房屋的所有权，理由不能成立。但田燕在房屋重建后主动向州烟草公司物业交纳的物业费用，可以凭票据要求彭安明如数给付或另行主张权利。综上所述，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。彭安明与彭成林在自愿的基础上签订的《房屋转卖协议》是合法有效的，且双方已实际履行付款和交付房屋的义务，彭安明系善意取得。对彭安明诉讼请求3中涉及的房屋装修款、安置费114000元，因彭安明在庭审中表示，假设该款被彭成林领取，愿意放弃不再追偿，但此款若被田燕领取，保留追索的权利。由于彭安明当庭未提交相关的证据证实此款究竟由谁领取，故该项诉讼请求该院不予支持。由于原审在审理过程中，未通知田燕到庭参加诉讼，存在遗漏当事人及遗漏判项之问题。本案经该院审判委员会讨论决定。根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销吉首市人民法院（2014）吉民初字第1114号民事判决书；二、原审原告彭安明与原审被告彭成林签订的《房屋转让协议》合法有效，该院予以确认；三、原审被告彭成林应当在本判决生效后十个工作日内协助原审原告彭安明办理湘西自治州烟草公司宿舍3栋402号住房变更登记；四、驳回原审彭安明的其他诉讼请求；五、驳回再审申请人田燕的诉讼请求。案件受理费2580元，由原审被告彭成林承担。二审中，双方均未提交新的证据。本院二审查明的案件事实与原审查明的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，被上诉人彭安明、彭成林双方于2002年自愿签订《房屋转卖协议书》，协议签订后，彭安明支付购房款，彭成林将诉争房屋的产权证及钥匙交付给彭安明，该房产权证所有权人仅有彭成林，未载明有其他共有人，被上诉人彭安明有理由相信彭成林有权处分其与上诉人田燕夫妻关系存续期间的房屋。故一审认定被上诉人彭安明与彭成林签订的《房屋转卖协议书》合法有效并无不当。本案中，被上诉人彭安明已支付合理对价并对房屋进行装修入住，其在本次房屋买卖过程中无过错。上诉人虽主张其不知晓被上诉人彭安明、彭成林双方签订《房屋转卖协议书》，但其在《房屋转卖协议书》已签订十年后，即2012年与彭成林签订离婚协议时，本案争议房屋也未出现在双方的离婚协议中。因相关政策及该房屋的重建导致被上诉人双方未办理房屋过户手续，为维护市场交易安全及根据诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，被上诉人彭安明有权要求被上诉人彭成林履行协助办理房屋过户登记手续的义务。故一审支持彭安明要求彭成林协助办理湘西自治州烟草公司宿舍3栋402号住房变更登记的诉请并无不当，本院予以确定。综上所述，上诉人田燕的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2580元，由上诉人田燕承担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 印达岗审 判 员 杨光福审 判 员 曾浩恒二〇一九年三月二十二日法官助理 田竺青书 记 员 罗 静附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……