陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民终2509号上诉人（原审被告）：李星，男，1951年6月18日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：白伟东，陕西省老法律工作者协会法律工作部法律工作者。被上诉人（原审原告）：傅天勇，男，1969年12月10日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：杜波，陕西明萌律师事务所律师。上诉人李星因与被上诉人傅天勇租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初8028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李星上诉请求：撤销一审判决第一条、第二条、第三条；一、二审诉讼费由傅天勇负担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审判决对涉案合同主体认定不清，李星主体不适格。李星系西安市双可云网络科技有限公司的法定代表人，其签约行为代表公司，非个人行为。一审判决对签约事实认定不清。李星作为其公司负责人为公司业务开张之需要承租傅天勇位于西安市新城区XX路XX城XX栋XX号楼XX层XX层XX号房屋，系不争的事实，也符合签约目的，亦即为其公司承租该房而非为李星租用。傅天勇辩称，本案李星未依约定支付房租，其解除合同符合约定，一审认定事实清楚，适用法律正确。本案不存在主体不适格的问题。截至目前，李星仍然占用房屋却不支付房租，使其合法利益持续受到侵害。请求驳回上诉，维持原判。傅天勇向一审法院起诉请求：⒈判令解除其与李星签订的《房屋租赁合同》；⒉判令李星支付违约金60665元；⒊判令李星支付腾房前的房屋使用费及物业费等费用暂定5万元。一审法院认定事实：2018年8月21日傅天勇（甲方）与李星（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将其合法拥有房屋坐落于陕西省西安市新城区XX路XX城XX栋XX号楼XX层XX层XX号共计八间房合计建筑面积1103平方米出租给乙方使用”，“该房屋租赁期限叁年，房屋租赁期自2018年九月壹日至2021年捌月叁十日”，每月租金60665元（每月每平米55元），“房屋租金按半年支付，押壹付陆，先付后用，首期租金以及押金在签订合同后叁个工作日内支付，以后各期租金提前叁拾天支付””“（乙方不按照约定支付租金）甲方有权要求乙方按照第六条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋”，第六条（二）“乙方中途擅自退租的，应按月租金的壹倍向甲方支付违约金”，第七条约定租赁期内的物业管理费由乙方承担。合同签订后，李星首期应支付424655元（头6个月租金363990元、押金60665元），至今李星实际仅支付252327元。傅天勇表示“收取李星252327元，扣除一个月押金60665元，剩余的款项191662元，该款项可充抵至2018年12月5日的租金（每天2022元计算，可使用三个月零四天）。”一审法院认为，傅天勇、李星之间系租赁合同关系，合同中约定“首期租金以及押金在签订合同后叁个工作日内支付”，现李星至今未能如期给付，傅天勇依据合同“（乙方不按照约定支付租金）甲方有权要求乙方按照第六条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋”之内容，要求解除租赁合同、李星支付违约金60665元，符合法律规定，予以准许，合同解除后李星占有使用房屋期间亦应按租金标准承担腾房前的房屋使用费。合同约定物业管理费由李星承担，但傅天勇未能提交物业费用实际产生的相关证据，故不予准许。李星辩称“李星为西安双可云网络科技有限公司的法定代表人，李星的行为代表公司，非个人行为”，但傅天勇提交租赁合同并无公司印鉴仅有李星个人签名，基于合同相对性，对李星该辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决：一、傅天勇与李星2018年8月21日签订的房屋租赁合同予以解除；二、李星于本判决生效之日起十日内给付傅天勇违约金60665元；三、李星于本判决生效之日起十日内给付傅天勇房屋占有使用费（自2018年12月6日起至实际腾交之日，以每月60665元为标准计算）；四、驳回傅天勇其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2513元，由傅天勇负担1195元，李星负担1318元。二审中，李星提交《合作协议》两份，用以证明：李星承租傅天勇的房屋是与第三人一起分用，李星租赁傅天勇的房屋是公司行为。傅天勇对上述证据中西安双可云网络科技有限公司与海口西商未来国际集团公司签订的《合作协议》真实性认可，对该组证据的证明目的均不认可，并称因为其与李星约定转租房屋须经其同意，基于此，其在该份协议书上签字，该份协议书更加可以证明是其与李星个人之间签订的的合同，李星主张《合作协议》是公司行为，但是没有加盖公司公章，也没有对方公司的公章，所以这份合同实际上还是个人与个人之间的协议，不能说明是公司行为，更不能说明李星与傅天勇的合同是公司行为，对于西安双可云网络科技有限公司与陕西鑫成霖智能环保科技有限公司签订的《合作协议》，其本人并不知情。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，傅天勇于2018年10月提起本案诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。傅天勇与李星签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。李星主张签订该合同实为公司行为，并称首期租金6万元是以其个人名义向傅天勇支付，剩下的18万余元系在傅天勇要求下，由其合作单位海口西商未来国际集团公司的账户转账给傅天勇，但未提交证据证明，且李星提交的《合作协议》等证据亦不能充分有效的证明其该项主张，故对李星的以上主张依法不予认定。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。傅天勇与李兴所签《房屋租赁合同》约定，首期租金以及押金在签订合同后叁个工作日内支付；拖欠租金累计半个月以上的，傅天勇有权终止本合同，收回该房屋，由此造成傅天勇损失的，李星应予以赔偿。本案查明，李星未按照合同约定向傅天勇支付租金首期租金424655元，至今仅支付252327元，构成违约，傅天勇主张解除涉案租赁合同，符合合同约定和法律依据，依法应予支持。傅天勇主张李兴支付违约金60665元，因傅天勇于2018年10月提起本案诉讼，而李星交纳的租金已计算至2018年12月5日，故一审判决李兴支付傅天勇一个月租金的违约金60665元过高，综合本案实际情况，本院酌请调整为李星应向傅天勇支付违约金1万元为宜。合同解除后李星至今仍占有使用涉案房屋,故李星占有使用房屋期间亦应按租金标准承担腾房前的房屋使用费。合同约定物业管理费由李星承担，但傅天勇未能提交物业费用实际产生的相关证据，故一审不予支持，并无不妥。综上所述，李星的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初8028号民事判决第四项；二、维持西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初8028号民事判决第一项、第三项；三、变更西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初8028号民事判决第二项为，本判决生效之日起十日内，李星向傅天勇支付违约金1万元；四、驳回傅天勇其他诉讼请求。一审案件受理费2513元，由傅天勇负担1195元，由李星负担1318元；二审案件受理费2500元，由李星负担1200元，由傅天勇负担1300。本判决为终审判决。   审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年三月  十九   日 书 记 员  姬  凯  华