成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初7307号 原告：胥茂兵，男，1969年10月29日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蹇玥，四川高扬律师事务所律师。 原告：曹毅，女，1980年3月3日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蹇玥，四川高扬律师事务所律师。 被告：四川华熙龙禧投资有限公司，住所地：成都市锦江区喜树街****。 法定代表人：郭波，董事长。 委托诉讼代理人：汤建涛，男，系四川华熙龙禧投资有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：赵兴中，男，系四川华熙龙禧投资有限公司工作人员。 原告胥茂兵、曹毅与被告四川华熙龙禧投资有限公司（简称华熙龙禧公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胥茂兵及原告胥茂兵、曹毅的共同委托诉讼代理人谭潇仪、被告华熙龙禧公司的委托诉讼代理人汤建涛、赵兴中到庭参加诉讼。当事人庭外和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。 胥茂兵、曹毅共同向本院提出诉讼请求：1.华熙龙禧公司支付逾期交房违约金20361元（以购房总价款969548元为基数，从2017年8月31日起至2018年3月28日止按每日万分之一的标准计算）；2.华熙龙禧公司向胥茂兵、曹毅赔偿损失30600元，包括解除装修合同产生的违约金27500元、房屋整改期间发生的务工费和交通费900元、更换中空玻璃产生的材料费和人工费2200元；3.华熙龙禧公司向胥茂兵、曹毅支付2018年1月至3月的物业服务费940元；4.华熙龙禧公司承担本案诉讼费用；5.华熙龙禧公司按照《建筑结构加固工程施工质量验收规范（）》第19.4.1条和第19.4.2条的规定提供华熙艺术村悦都房屋主卧天棚结构钢筋被割断部位的整改加固过程中植筋的现场拉拔检验报告。事实和理由：2016年3月25日，胥茂兵、曹毅与华熙龙禧公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：胥茂兵、曹毅向华熙龙禧公司购买位于成都市锦江区雨树巷128号号房屋一套，房屋总价969548元。合同第十八条第（一）款约定“出卖人在2017年8月30日前向买受人交付该商品房”，第十八条第（一）款第1项约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。胥茂兵、曹毅在2017年10月25日左右收到华熙龙禧公司通过EMS快件发送的收房通知书，要求胥茂兵、曹毅于2017年10月28日下午4：00准时前往悦都1栋现场办理房屋查验及收房事宜。胥茂兵、曹毅于2017年12月16日又收到华熙龙禧公司通过EMS快件发送的收房通知书，要求胥茂兵、曹毅于2017年12月15日前往悦都1栋现场办理房屋查验及收房事宜。胥茂兵、曹毅于2017年10月28日下午及其后多次查房时发现房屋存在诸多施工质量问题及安全隐患，并不符合交房条件，也多次通过EMS快件、邮箱、现场与华熙龙禧公司进行沟通，均无果，故胥茂兵、曹毅不予收房。房屋的质量问题及安全隐患包括墙面水平度、垂直角超标太多，部分铝合金窗内边未打胶，窗框与墙体之间发泡剂缺失或不饱满，客厅顶板水平极差25毫米且板中间下垂，主卧天棚顶板上靠阴角处楼板结构受力钢筋被割断两根，外墙铝合金窗防侧击雷施工未连接及卫生间生活给水管等。为了避免损失扩大，胥茂兵、曹毅已于2017年12月12日解除原告与成都观海装饰工程有限公司签订的《家庭装饰装修工程施工合同》；原告于2018年3月28日收房，部分施工质量问题已于2018年4月6日前得到整改，但胥茂兵、曹毅对其他部分质量问题尚有质疑。综上所述，胥茂兵、曹毅认为华熙龙禧公司通知其收房时拟交付房屋存在违反强制性规范要求、未按施工图纸施工及不符合工程标准规范要求的施工质量问题，并不符合相关法律规定的交付条件，且逾期交房严重，懈怠整改工程质量问题，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。根据双方当事人签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，第七章第（二）条第2款第（1）项规定：及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定及其他法律法规，华熙龙禧公司应承担由此给胥茂兵、曹毅造成的经济损失和违约金。 华熙龙禧公司辩称，1.关于违约金及物业费赔偿问题：胥茂兵、曹毅陈述的房屋质量问题均为一般质量问题，不涉及主体结构；华熙龙禧公司未能按期交房系因政府部门进行大气污染整治、环保督查要求停工造成的，不构成违约，案涉房屋已于2017年9月19日达到合同约定的交付条件，且华熙龙禧公司已按合同约定履行了通知义务，案涉房屋的实际交付时间应计算至2017年10月28日，自该日起，因案涉房屋产生的物业费由胥茂兵、曹毅自行承担。2.关于装修合同违约金问题：胥茂兵、曹毅解除装修合同并非最佳选择，且装修合同的履行与房屋整改修复并不冲突，且因解除装修合同而支付的27500元违约金，胥茂兵、曹毅对此存在重大过失，责任应由其自行承担。3.关于误工费、交通通讯费问题：胥茂兵、曹毅并未提交相关证据证明其存在该损失，故华熙龙禧公司不予认可。4.关于更换中空玻璃问题：存在缺陷及瑕疵的玻璃，华熙龙禧公司已全部更换完毕，不存在其他需要更换的玻璃，因此胥茂兵、曹毅自行更换所产生的费用应自行承担。5.关于主卧天棚钢筋加固整改植筋的现场拉拔检验报告问题：关于房屋存在的主卧天棚钢筋加固被割断的质量问题，经施工方、监理方、设计院及华熙龙禧公司四方会商，制作了楼板切断钢筋处理方案，并提出了具体的处理措施，并经设计院最终技术核验无误，且华熙龙禧公司依照此方案修复完成后向质监站提交了整改完成报告书，因为客观原因，并不存在胥茂兵、曹毅主张的拉拔检验报告。综上所述，案涉房屋的质量问题华熙龙禧公司已按照约定进行了整改，根据双方签订的合同，胥茂兵、曹毅主张的违约金、损失等并无依据，请求法院驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年3月25日，胥茂兵、曹毅（买受人）与华熙龙禧公司（出卖人）签订《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》，约定：胥茂兵、曹毅购买华熙龙禧公司开发的华熙艺术村悦都房屋，总价款为969548元。第十五条“商品房交房条件”约定：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明、2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；第十八条“交付时间和手续”约定：（一）出卖人在2017年8月30日前向买受人交付该商品房，有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；……3.因政府及政府相关部门要求停工或天气、工程停水、停电等非出卖人原因导致工程停工的；第十九条“逾期交房责任”约定：（一）除不可抗力外，出卖人未按照合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条“商品房质量”约定：（一）地）地基基础和主体结构.出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准；2.买受人对该商品房地基基础和主体结构质量有异议的，可以自行委托建设工程质量检测机构重新核验，买受人自行委托申请的，出卖人予以配合，经检测符合工程建设强制性标准的，检测费由买受人承担，经检测不合格的，检测费由出卖人承担，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，该商品房的地基基础及主体结构进行修复，合同继续履行。（二）其他质量问题：1.该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计本件的要求；2.发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理，给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任；（2）经过更换、修理仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，合同继续履行。合同第三十六条“送达”约定：出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效，任何根据本合同发出的文件均采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信、媒体公告、电话、短信等任一有效方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起3日内通知对方，变更一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应的法律责任。上述合同在房管部门进行了签约备案登记。合同签订后，胥茂兵、曹毅按合同约定履行了付款义务，但华熙龙禧公司未按约在2017年8月30日前交付房屋。 华熙龙禧公司于2017年7月取得案涉房屋的住宅工程质量分户验收结果表，于2017年7月31日取得华熙艺术村悦都1-2号楼及地下室的《工程竣工验收报告》，于2017年9月19日取得华熙艺术村悦都1-2号楼及地下室的《房屋面积测绘成果报告》。 2017年10月20日，华熙龙禧公司通过特快专递向胥茂兵、曹毅发出《收房通知书》及收房须知，通知胥茂兵、曹毅于2017年10月28日收房；庭审中，胥茂兵、曹毅陈述其于2017年10月25日左右收到前述《收房通知书》。2017年11月20日，华熙龙禧公司再次向胥茂兵、曹毅发出《收房通知书》，通知其于2017年12月15日收房，庭审中胥茂兵、曹毅陈述其于2017年12月16日收到该《收房通知书》。 2017年12月18日，胥茂兵向华熙龙禧公司发出《关于“华熙艺术村悦都施工质量事故情况说明”的函》，主要载明：“华熙龙禧公司实际通知的交付时间为2017年10月28日，延期2个月交房，其后2017年12月15日下午再次收到收房通知书（要求2017年12月15日前收房）。2017年12月28日验房当天发现施工质量问题如下：1.墙面水平度、垂直度超标太多（实测普遍15-25毫米），合格率不到10%；2.部分铝合金窗边未打胶，窗框与墙体之间发泡剂缺失或不饱满；3.客厅顶板水平极差25毫米，板中间下垂，不符合规范要求允许偏差1毫米；4.主卧天棚顶板上靠阴角处底板受力钢筋在施工过程中用电焊割断两根，违反工程建设标准强制性条文规定，底板钢筋间距偏大，严重影响结构安全，并擅自隐蔽蒙骗出卖人及买受人。施工单位对业主提出影响结构安全的施工质量问题进行粗暴野蛮处理，两次以抹灰隐蔽处理。鉴于此，胥茂兵提出以下要求：……2.请华熙龙禧公司委托有资质第三方对案涉房屋整个房屋各部位进行结构钢筋扫描及结构安全监督，包括客厅顶板水平极差25毫米、板中间下垂施工质量问题，并出具书面检测报告；……4.请华熙龙禧公司对于受力钢筋被割断部分，责成责任施工单位按建设工程质量管理条例及相关规范出具原设计单位认可的技术和订单，此技术核定单的合理性本人有知情权及对其不合理性否认的权利；……6.对于延期交房及延期整改，按照合同法及商品房买卖合同第十九条关于逾期交房责任等规定，胥茂兵享有索赔的权利……”。 2018年1月24日至1月26日，华熙艺术村悦都工程的建设单位、施工单位、监理单位、设计单位就“1#楼2单元楼板切断钢筋处理措施”共同签署“方案会签单”。2018年4月4日，华熙艺术村悦都工程的建设单位、施工单位、监理单位、设计单位共同就案涉房屋存在的问题出具《房屋建筑工程质量整改完成报告书》，主要载明：华熙艺术村悦都1栋2单元2704号房屋存在的问题整改完毕，……问题4.主卧天棚顶板上靠阴角处底板钢筋在装修施工时被切断，整改方案：按现场实际情况编制处理措施方案，并报监理、设计、建设单位签字审核通过，在建设、监理单位的监督下已按照方案整改完成。 2017年10月28日、2018年3月14日，2018年3月28日，胥茂兵分别进行了三次房屋验收，并填写了三份《房屋交付验收表》，其中：第一份《房屋交付验收表》注明：“1.主卧墙空鼓、次卧墙空鼓；2.墙面垂直度、平整度差；3.次卧玻璃窗大小头严重”；第三份《房屋交付验收表》注明：“1.书房上方大玻璃锈迹；2.靠书房次卧大玻璃上下两块锈迹；3.主卧大玻璃上下两块锈迹；4.主卧电视墙空鼓三处；5.主卧手报上方阴角空鼓两处；6.主卧床头墙面开裂，竖向开裂；7.靠主卫旁的次卧大玻璃划痕，锈迹（电焊焊渣烫伤）；8.靠次卫次卧墙面空鼓修补处未弄好；9.客厅电视墙空鼓修补处未完善；10.主卧天棚上涉及钢筋被割断问题，业主对处理过程不知情，有质疑；11.书房、主卫铝合金窗未作防侧击雷连接。” 2018年5月3日和5月9日，胥茂兵、曹毅通过电子邮件两次向华熙龙禧公司的工作人员发出《关于更换悦都房LOW-E中空玻璃事宜》的函件，主要载明：华熙龙禧公司交付的房屋中空玻璃被电焊焊渣烫花，留下永久性瑕疵，已完全不符合工程验收规范要求，华熙龙禧公司单方面认为没有达到更换条件是没有合理依据，经询问，更换玻璃的材料费1400元、拆除及重新安装玻璃和打胶的人工费约800元，合计约2200元，请华熙龙禧公司在2018年5月18日前更换，如逾期不更换，按照买卖合同约定，胥茂兵、曹毅委托其他单位更换，产生的相关费用由华熙龙禧公司承担。针对胥茂兵、曹毅于2018年5月3日发出的《关于更换悦都房LOW-E中空玻璃事宜》函件，华熙龙禧公司工作人员于当日回复称：关于玻璃问题我们已多次给您进行沟通解释，达到更换条件的玻璃已经给您更换完毕，剩下的确实未达到更换条件。 以上事实，有当事人的身份信息材料、《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》、住宅工程质量分户验收结果表、《工程竣工验收报告》、《房屋面积测绘成果报告》、《收房通知书》及收房须知、《关于“华熙艺术村悦都1-2-2704施工质量事故情况说明”的函》、《房屋建筑工程质量整改完成报告书》、方案会签单、《房屋交付验收表》、《关于更换悦都1-2-2704房LOW-E中空玻璃事宜》的函件等证据以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，胥茂兵、曹毅与华熙龙禧公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，胥茂兵、曹毅按约履行了付款义务，但华熙龙禧公司未按约在2017年8月30日前交付房屋，存在违约行为，根据合同第十九条逾期交房责任约定，华熙龙禧公司应以全部房价款为基数，按每日万分之一的标准支付逾期交房违约金。下面针对案件审理过程中的几个争议焦点阐述如下： 关于房屋交付条件。案涉合同第十五条约定，房屋取得工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书即具备交付条件。本案中，华熙龙禧公司于2017年9月19日前已取得《工程竣工验收报告》、《房屋建筑面积测绘成果报告》及案涉房屋的住宅工程质量分户验收结果表等相关文件，即此时案涉房屋已具备合同约定的交付条件。但胥茂兵、曹毅主张案涉房屋在华熙龙禧公司通知收房时存在质量问题，并不符合相关法律规定的交付条件。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同……”，胥茂兵、曹毅作为买受人，其拒绝接受房屋的条件是房屋不符合质量要求且致使合同目的不能实现。胥茂兵、曹毅在验房时提出了“主卧天棚顶板上靠阴角处底板钢筋被切断”等问题，并认为“主卧天棚顶板上靠阴角处底板钢筋被切断”属于房屋主体结构质量问题，但其未依约委托建设工程质量检测机构重新核验，也未提供其他相应证据证明该问题属于房屋主体结构的质量问题，且无证据证明其提出的其他房屋质量问题已严重影响正常居住。故本案并无证据能够证明案涉房屋存在房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住等因房屋不符合质量要求致使合同目的不能实现的情况，胥茂兵、曹毅仅基于其提出的上述问题无权拒绝接收房屋。综上，在华熙龙禧公司第一次通知胥茂兵、曹毅收房时，案涉房屋已具备交付条件。 关于交房时间。根据查明的事实，华熙龙禧公司于2017年10月20日通过特快专递向胥茂兵、曹毅发出《收房通知书》，通知其于2017年10月28日收房，胥茂兵、曹毅陈述其于2017年10月25日左右收到前述《收房通知书》。本院认为，因案涉房屋在通知载明的收房时间前已经具备交付条件，胥茂兵、曹毅未按通知时间收房不影响本院对华熙龙禧公司已履行房屋交付义务的认定。故案涉房屋的交付时间应认定为房屋具备交付条件后第一次通知的收房时间即2017年10月28日。 关于是否存在延期交房的免责事由。案件审理中，华熙龙禧公司提出因政府部门进行大气污染整治、环保督察导致停工造成逾期交房不构成违约，且应当折抵逾期交房时间的主张。对此本院认为，该辩解缺乏事实和法律依据，且也不属于合同第十九条约定的免除其逾期交房责任之范围，故本院对华熙龙禧公司的此项辩称理由不予采纳。 关于胥茂兵、曹毅向华熙龙禧公司主张的损失30600元及已支付的2018年1月至3月的物业费940元。胥茂兵、曹毅在本案中向华熙龙禧公司主张因延期交房造成装修合同解除的违约金27500元、因房屋整改而产生的务工和交通费900元、更换中空玻璃的材料费和人工费2200元，共计30600元。对于胥茂兵、曹毅主张的因延期交房造成装修合同解除的违约金27500元，本院认为，胥茂兵、曹毅提交的证据不足以证明其已实际产生了该部分损失，更不足以证明系因华熙龙禧公司违约所造成，即使该部分损失真实存在，其也属于在签订案涉《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》时华熙龙禧公司不可预见的损失，故对胥茂兵、曹毅主张的该部分损失，本院不予支持；对于胥茂兵、曹毅主张的因房屋整改而产生的务工和交通费900元及更换中空玻璃的材料费和人工费2200元，因无相应的证据予以证明，本院也不予支持。对于胥茂兵、曹毅主张的其已支付的2018年1月至3月的物业服务费，因2018年1月前案涉房屋已具备交付条件，故该部分费用与华熙龙禧公司逾期交房不存在关联关系，故本院对该部分损失也不予支持。 关于胥茂兵、曹毅要求华熙龙禧公司向其提供主卧天棚结构钢筋被割断部位的整改加固过程中植筋的现场拉拔检验报告。因“主卧天棚顶板上靠阴角处底板钢筋被切断”的问题已由华熙龙禧公司按照质量监督管理部门的要求整改完毕，并由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位出具了《房屋建筑工程质量整改完成报告书》，胥茂兵、曹毅要求华熙龙禧公司提供前述现场拉拔检验报告无相应的事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，华熙龙禧公司的逾期交房行为已构成违约，违约金应以总房价969548元为基数，按合同约定的每日万分之一的支付标准从合同约定的交付期限届满次日起计算至实际交付之日止（即从2017年8月31日计算至2017年10月28日），故华熙龙禧公司应向胥茂兵、曹毅支付逾期交房违约金为5720.33元。胥茂兵、曹毅多主张的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告四川华熙龙禧投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胥茂兵、曹毅支付逾期交房违约金5720.33元； 二、驳回原告胥茂兵、曹毅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1098元，减半收取549元，由被告四川华熙龙禧投资有限公司负担63元，由原告胥茂兵、曹毅负担486元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄鸿彬 二〇一九年三月十八日 书记员  覃雪梅