贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初7134号原告：陈正金，男，1974年1月20日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：刘静静，贵州万木春律师事务所律师。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司。住所地贵州省凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。原告陈正金诉被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称凯威房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年12月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月27日公开开庭进行了审理。原告陈正金的委托诉讼代理人刘静静，被告凯威房开公司的委托诉讼代理人郭晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈正金向本院请求判令：1、被告将符合双方2015年7月1日签订的《商品房买卖合同》第十一条第二项约定条件的房屋交付给原告。2、被告按已付房款279030元的万分之一按日向原告支付从2016年9月1日起至2017年6月30日期间的逾期交房违约金8454.61元；被告按已付房款279030元的万分之二按日向原告支付从2017年7月1日起至2018年2月28日期间的逾期交房违约金13560.86元；被告按已付房款279030元的万分之五按日向原告从2018年3月1日起至2018年12月3日期间的逾期交房违约金38785.17元。3、被告从2018年12月4日起按已付房款279030元的万分之五按日向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止。4、被告按每天50元的标准按日向原告支付从2017年7月1日起至2018年12月3日期间的租房补贴26050元，此后以同等标准支付至实际交房之日止。5、被告按已付房款279030元的万分之一按日向原告支付从2017年1月1日起至2018年12月3日期间的逾期交付办理商品房转移登记违约金19587.91元，此后以同等标准支付至被告实际交付办理商品房转移登记之日止。上述截止到2018年12月3日的费用共计106438.55元。6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年7月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于凯里经济开发区春晖东大道××号“凯威现代物流城（东区）”楼盘第4号楼1单元3层1-3-1号住房，房款总价款为279030元，并约定被告向原告交付商品房时间为2016年8月31日前。合同签订后，原告如约于2015年7月22日前向被告支付了279030元房款。双方于2017年10月2日又签订了《逾期交房赔偿协议》，约定“自原合同约定的交房日期始日至2017年6月30日期间逾期交房的违约金按原双方签订的《商品房买卖合同》约定进行计算，即甲方按日向乙方支付全部已付购房款万分之一的违约金。2017年7月1日至实际交房之日止逾期交房的违约金为甲方按日向乙方支付全部已付购房款万分之二的违约金；从2017年7月1日至实际交房日止，甲方按照每天50元的标准支付乙方租房补贴，违约金比例从2018年3月1日起至实际交付房屋之日止由万分之二提高到万分之五，即此期间甲方需按日计算向乙方支付全部已付购房款万分之五的违约金。”鉴于被告逾期交房，原告多次督促被告履行交房义务，但被告迟迟未能履行，至2018年12月3日，被告已经逾期824天。原告与被告还约定“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”，直至目前，被告都未能履行以上义务，至2018年12月3日，被告已经逾期702天。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告凯威房开公司辩称：1.原告诉请的违约金明显过高，请求法院依法减少至与原告实际损失额相当。2.原告主张的转移登记违约金，法有明文规定，应从法律规定。根据法律规定，出于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日期限届满未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。本案房屋没有交付使用，转移登记行为没有开始，没有发生，没有达到期限届满，被告不承担违约责任。合同约定2016年6月30日前取得初始登记，是无效承诺，因为商品房预售合同是政府提供的格式合同，被告必须填写，从而导致互相矛盾。房屋权属登记或者初始登记尚要在交付使用之日起90日内办理，转移登记又怎能在交会使用之前办理，明显违背客观规律和不可能实现的承诺，不是被告的真实意思表示，当属于无效。3.原告主张的房租补偿金没有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，没有约定违约金数额或者损失赔偿数额计算方法的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额。该规定确定了逾期交房违约金和租金标准是一致的，违约金已经涵盖了租金损失。故被告无须对转移登记承担违约责任，无须对租金损失承担赔偿责任，对原告的逾期交房违约金请求调整减少至与原告的实际损失相当。被告凯威房开公司未向本院提交证据。依据采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认本案事实如下：2015年7月1日，原告陈正金（买受人）与被告凯威房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015000853），合同主要内容为：1.原告陈正金购买被告凯威房开公司开发的凯威现代物流城（东区）第4号楼1单元3层1-3-1号房，建筑面积106.50平方米，套内建筑面积为95.41平方米，房款总价为279030元。2.买受人以银行按揭方式付款，首付款109030元，余款170000元以银行按揭支付。3.被告凯威房开公司应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，逾期交付商品房的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。4.出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起30内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。同时，双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条中约定：出卖人向买受人交付商品房时间为2016年8月31日前；约定转移登记时间为2016年12月31日前。同日，双方办理了商品房预售合同备案登记。合同签订后，原告陈正金向被告凯威房开公司支付了购房首付109030元，并于2015年7月20日办理了剩余170000元的银行按揭。约定时间届满，被告凯威房开公司不能按时交房，在业主的多方催促下，2017年10月2日，以被告凯威房开公司为甲方，以原告陈正金为乙方，双方签订了《逾期交房赔偿协议》，协议主要内容为：1.甲乙双方确认双方所签订的《商品房买卖合同》及《关于凯威现代物流城东区项目延期交房的补充协议》有效，对甲方目前的工作进度表示谅解并接受。2.甲方必须合理安排工期，加快工程进度，确保于2017年12月31日前竣工达到交房条件并交付房屋给乙方。3.自原合同约定的交房日期始日至2017年6月30日期间逾期交房的违约金按原双方签订的《商品房买卖合同》约定计算，即甲方按日向乙方支付全部已付购房款万分之一的违约金（享有原补偿协议的则按照原协议，享有万分之一违约金的则不能享有原违约补偿协议，即补偿只能二选一）。4.2017年7月1日至实际交房日期间的违约金计算方法如下：（1）2017年7月1日至实际交房之日止逾期交房的违约金为甲方按日向乙方支付全部已付购房款万分之二的违约金；（2）从2017年7月1日至实际交房日止，甲方例外按照每天50元的标准支付乙方租房补贴，直至交房日止；（3）若甲方到2018年2月28日仍未交房，前（1）所约定的违约金比例从2018年3月1日起至实际交付房屋之日止由万分之二提高到万分之五，即此期间甲方需按日计算向乙方支付全部已付购房款万分之五的违约金。5.在未达到交房条件之前乙方可提前对所购房屋进行装修，甲方必须提供一切便利条件，乙方必须按照相关规定进行装修，甲方确认该装修不是交房。……8.此协议内容甲乙双方须履行保密责任，双方不得向他人泄露。协议执行期间乙方不得作出有损甲方形象和声誉的行为，若乙方向他人泄露或作出有损甲方形象声誉的行为，则放弃其本人在本协议所载明的一切权利，甲方可单方面终止此协议并不另行赔偿；若甲方向他人泄露，给乙方造成损失的，双倍赔偿乙方损失。9.此协议与之前双方签订的购房合同、协议及2017年9月27日乙方业主代表与甲方签订的《关于延期交房的谅解协议》关于补偿内容有冲突的，以此协议为准。……另查明，截至起诉之日，本案讼争的房屋仍未交付。本院认为，原告陈正金与被告凯威房开公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告陈正金已按照买卖合同的约定全面履行付款义务，被告凯威房开公司未在约定时间内交付涉案房屋，同时未按约定时间取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房的有关文书交付买受人，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法依约均应当承担民事责任。《逾期交房赔偿协议》虽系原被告自愿签订的，但部分条款对违约金的约定过高，与本地的房地产市场相差甚远，显失公平，该条款无效，部分无效不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，本院对原告陈正金的诉请和被告的答辩分析认定如下：一、关于交付房屋的问题庭审辩论终结前，因涉案商品房项目仍未竣工验收，被告不具备交房的条件，因此，原告主张被告交付房屋目前客观无法实现，可待涉案工程竣工验收且在办理房屋所有权初始登记的条件成就后，再另行主张该项权利。二、关于逾期交房违约金的问题。虽然原被告双方在《商品房买卖合同》中约定涉案房屋交付时间为2015年12月31日，但在附件十二《补充协议》中双方将涉案房屋交付时间延长到2016年8月31日前，故被告凯威房开公司逾期交付房屋的时间从2016年9月1日开始计算，即逾期交房违约金的起算时间为2016年9月1日。《逾期交房赔偿协议》对逾期交房违约金的计算标准进行了变更，即逾期交房违约金2016年9月1日至2017年6月30日每日按原告陈正金已付购房款的万分之一计算，2017年7月1日至2018年2月28日每日按原告陈正金已付购房款的万分之二计算，2018年3月1日至实际交房之日止每日按原告陈正金已付购房款的万分之五计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，被告凯威房开公司未向本院提交证据证明原告陈正金的实际损失是多少，故根据被告凯威房开公司的过错程度，兼顾公平原则、原告陈正金的预期利益损失等，本院支持原告陈正金的逾期交房违约金按日万分之一计算，从2016年9月1日至2018年12月3日为止，共计22992元（279030元×824天×0.0001）。被告凯威房开公司辩称应以原告陈正金的实际损失计算违约金，因被告凯威房开公司并未提交证据证据证明其辩解理由成立，同时，被告凯威房开公司为了取得原告等业主的谅解同意增加违约金的比例，且在一年内亦未向本案申请撤销《逾期交房赔偿协议》，故被告凯威房开公司的辩解理由不成立，本院不予支持。三、关于房租补贴的问题。被告凯威房开公司至起诉之日未交付涉案房屋，造成原告的经济损失是客观存在的，同时本案租房补贴的约定是在被告凯威房开公司一再违约并取得原告陈正金谅解的前提下达成的，约定从2017年7月1日起对原告陈正金进行的租房补偿，而不是从变更延期交房后的时间2016年9月1日起算，且完全系双方的自愿行为，从公平原则和诚实信用原则全面衡量，本院予以部分支持，即被告凯威房开公司按《逾期交房赔偿协议》的约定从2017年7月1日起每月支付原告陈正金房租补贴1000元。原告陈正金诉请租房补贴按《逾期交房赔偿协议》的约定每天50元计算，考虑到本案已计算逾期交房违约金，如再按每天50元计算租房补贴，则数额过高，不利于社会的和谐稳定，故酌情支持原告陈正金的房屋租金补贴从2017年7月1日至2018年12月3日为18100元（1000元×18个月+1000元÷30天×3天）。被告凯威房开公司辩解无须对租金损失承担赔偿责任的理由不成立，本院不予采纳。四、关于逾期交付办理商品房转移登记违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，法院应当根据上述规定作出是否调减的裁判。然而，审判实践中无论是买受人还是出卖人，对出卖人未履行合同交付办理房屋转移登记有关文书约定义务，影响买受人取得房屋权属证书造成的损失数额均无法举证证明。因此，在损失数额难以确定的情况下，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对约定的违约金是否超过“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”进行计算予以确定。本案双方约定30日后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的按日向买受人支付已交付房价款万分之一标准计算违约金，显然该约定标准没有超出上述司法解释规定的计算标准，故原告陈正金诉请按已交付房价款的日万分之一计算违约金予以支持，则原告陈正金应获得的2017年1月1日至2018年12月3日的违约金为19587.91元（279030元×702天×0.0001）。被告凯威房开公司辩解本案房屋没有交付使用，不应承担逾期办理转移登记违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。另外，关于2018年12月3日后的逾期交房违约金、租房补贴及逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能的情况可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈正金自2016年9月1日至2018年12月3日的逾期交房违约金22992元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈正金自2017年1月1日至2018年12月3日的逾期交付办理转移登记文书违约金19587.91元；三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈正金自2017年7月1日至2018年12月3日的房屋租金补偿18100元；四、驳回原告陈正金的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计1214元，由原告陈正金负担424元，被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 李    蓉二〇一九年三月八日书记员 陈芸芸（代）