安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0802民初303号 原告（反诉被告）：余文兵，男，1981年1月9日出生，汉族，住安庆市岳西县。 委托诉讼代理人：黄玉珠，安徽皖宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱小艳，安徽皖宜律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：王磊，男，1985年9月30日出生，汉族，住安庆市大观区。 委托诉讼代理人：徐造红，安徽安联律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：赵晶晶（系王磊配偶），女，1984年12月12日出生，汉族，住安庆市宜秀区。 委托诉讼代理人：徐造红，安徽安联律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：安庆市蓝景房产经纪有限公司文苑路分公司，住安庆市宜秀区文苑路学府花园12幢27号，统一社会信用代码91340811MA2N9E7U92。 负责人：陶腊梅。 原告余文兵诉被告王磊、赵晶晶、安庆市蓝景房产经纪有限公司文苑路分公司（以下简称蓝景房产文苑路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，王磊向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭对两案进行了合并审理。原告委托诉讼代理人黄玉珠、被告王磊、王磊和赵晶晶共同委托诉讼代理人徐造红到庭参加诉讼。被告蓝景房产文苑路分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。 余文兵向本院提出诉讼请求：一、判令被告王磊、赵晶晶向原告支付违约金50000元；二、判令三被告向原告双倍返还定金10000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月17日，原告经被告蓝景房产文苑路分公司介绍，与被告王磊、赵晶晶签订《不动产买卖合同》，约定被告将名下坐落于安庆市迎江区皖江大道北侧迎江世纪城三期5幢2单元2305室出售给原告，房屋面积84.19平方米，成交价788000元，原告于2018年10月30日前以一次性付款方式将购房资金缴至安庆市存量房资金托管部，并约定如不能履行合同，违约方应向守约方赔偿违约金50000元。为确保合同履行，被告蓝景房产文苑路分公司收取原告购房定金5000元。然合同签订后，被告王磊、赵晶晶却罔顾事实与法律，违反诚实信用原则，将案涉房屋另行出售给他人并己办理过户手续，且拒绝赔偿原告损失及支付违约金，被告蓝景房产文苑路分公司拒绝向原告返还购房定金。根据我国合同法规定：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。故为维护合法权益，原告只得诉请于贵院，提出前列诉讼请求，请依法判如所请。 王磊和赵晶晶共同辩称，原、被告于2018年6月17日签订的涉案房屋买卖合同，在合同中双方明确约定合同履行次序，在合同中约定的第二条对于合同涉及到付款问题，由于房屋是银行按揭，合同约定按揭款是由原告代为偿还，同时合同进一步约定原告于2018年11月30日将所有购房资金款存入资金托管部，被告在原告将所有购房款全部付清后才涉及到房屋过户问题。本案原告没有按照合同约定将购房资金交付，也没有将剩余购房款缴存至资金托管部，由于原告违约在先，被告有权按照合同约定处置房产，原告的诉求均不能成立，请求法庭依法驳回原告的全部诉求。 王磊同时向本院提出反诉请求：一、判令依法解除反诉原告和反诉被告于2017年6月17日签订的《不动产买卖合同》；二、判令反诉被告承担违约金50000元，反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年6月17日签订《不动产买卖合同》，合同约定了房屋的具体现状、成交价格、履约保证、款项支付、违约责任等，该合同同时约定反诉被告承担27万元的银行贷款并于2018年10月30日前将购房款交至存量房资金托管。合同签订后，反诉被告一直未按合同约定履行自身的义务，却无端向法院提起诉讼。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院依法提起反诉，请予依法处理并作出判决。 余文兵对王磊的反诉辩称，反诉被告同意解除2018年6月17日与反诉原告签订的不动产房屋买卖合同，因2018年6月25日反诉原告明确告知中介即反诉被告其不履行签订的合同，并将案涉房屋另行出售，因此违约的是反诉原告。故请求法庭驳回其诉讼请求，驳回其要求反诉被告承担违约金的诉讼请求。反诉费用由反诉原告承担。 余文兵就本诉和反诉部分一并向本院提交了以下证据： 一、身份证复印件，证明原告具备民事主体资格； 二、被告身份证复印件、工商登记信息，证明被告王磊、赵晶晶的身份信息，被告蓝景房产文苑路分公司的经营范围，被告具备民事主体资格； 三、不动产买卖合同，证明2017年6月17日，原告经被告蓝景房产文苑路分公司介绍，与被告王磊、赵晶晶签订《不动产买卖合同》，约定被告将名下坐落于安庆市迎江区皖江大道北侧迎江世纪城三期5幢2单元2305室出售给原告，房屋面积84.19平方米，成交价788000元，原告于2018年10月30日前以一次性付款方式将购房资金缴至安庆市存量房资金托管部，并约定如不能履行合同，违约方应向守约方赔偿违约金50000元。 四、收据，证明为确保合同履行，被告蓝景房产文苑路分公司收取原告购房定金5000元，被告应予双倍返还。 五、视频录音，证明2018年6月17日原告与被告签订不动产买卖合同后，2018年6月25日被告王磊明确告知原告及蓝景房产文苑路分公司其拒绝履行该份合同并不承担违约责任。 王磊、赵晶晶就本诉和反诉部分一并向本院提交了以下证据： 一、反诉原告身份信息，证明反诉原告的主体资格。 二、房屋买卖合同，证明在合同中约定了合同履行先后次序以及房屋价款、履行时间，同时约定一切口头承诺无效，以书面为准。由于反诉被告没有按合同约定的时间履行，因此导致了后期反诉原告这个房屋另行出售的结果。 经庭审质证，关于余文兵提交的证据，王磊、赵晶晶对证据一、二无异议；对证据三达不到原告证明目的，合同第二条约定合同履行的次序，由原告先交付购房资金，但原告没有按照合同约定将剩余资金交付资金托管部；对证据四原告应该出具原件，与本诉被告王磊和赵晶晶没有关联性，本诉被告不予质证；对证据五，结合原告提交的证据，1.证据的来源需要视频提供者的说明，该证据不是原告自身持有，必须要有蓝景房产文苑路分公司的说明；2.该视频仅仅是反映当初双方商谈的过程，同时合同最后一部分提示口头承诺无效，一切以文字为准，作为被告王磊在这个过程中口头提出履行不履行合同是一个商谈的过程，不是解除合同的明示表示，根据合同约定的先后次序来讲，本诉原告应该按照合同约定代为清偿银行贷款以及到2018年10月30日将剩余购房款缴存资金托管，但原告并没有履行交付义务。因此证据五不能达到原告的证明目的。关于王磊提交的证据，余文兵根据刚才庭审前被告代理人所陈述这套房产是登记在王磊个人名下，那么根据公示公信原则，就是余文兵是有理由相信登记簿上记载的权利人就是王磊。所以赵晶晶是否在该份买卖合同上签字不影响该份合同的成立与生效。根据合同法108条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。该份合同因为2018年6月25日被告已经明确告知原告其不出售案涉房产，并且将案涉房产另行出售给他人。王磊以自己的行为表明了这份合同这份有效成立的。合同是无法继续履行的，反诉原告应按合同约定履行其支付违约金的赔偿责任。该份合同中虽然约定被告的房款是由原告方支付，但是因为被告已经明确要求解除该份合同。那么根据合同的约定，原告也无法继续履行合同。因为到银行还款，是要被告配合，如果不配合的话，房款也还不掉。 蓝景房产文苑路分公司未作答辩，未向本院提交证据材料，也未对原告和反诉原告证据发表质证意见。 经审查，各方提交的其他证据均符合证据“三性”原则，本院均予采信。 根据以上采信的证据，本院查明的事实与如下： 2018年6月17日，王磊和赵晶晶（甲方）、余文兵（乙方）、蓝景房产文苑路分公司（丙方）签订一份《不动产买卖合同》，约定：甲方将坐落于安庆市迎江区皖江大道北侧迎江世纪城三期5幢2单元2305室房屋出售给乙方，房屋成交价为788000元；甲、乙双方同意按一次性过户付款，乙方应于2018年10月30日前将购房款缴至存量房资金托管部，同时办理产权过户相关手续；甲方的尾款约270000元由乙方偿还；本合同签定时，乙方应缴付人民币5000元给丙方，作为购房定金，该购房定金直接充抵中介佣金及产权过户税费；丙方应收佣金均由乙方承担，共计15760元；甲乙双方如不能按上述条款履行合同，违约方应向守约方赔偿违约金50000元；本合同签订后，非因丙方原因导致该合同不能履行或未能履行完毕的，违约方须向丙方承担甲乙双方全部佣金；合同提示：口头承诺无效，一切条款以文字约定为准。王磊在合同“甲方或委托代理人（签字）”一栏签字，签字内容为“王磊赵晶晶（王磊代）”。同日，蓝景房产文苑路分公司收到余文兵购房定金5000元并出具收据一份。 2018年6月25日，余文兵和王磊在蓝景房产文苑路分公司处就涉案房屋交易事宜进行协商谈话。王磊陈述因赵晶晶要和王磊离婚，不同意将涉案房屋卖给余文兵，且合同上“赵晶晶”的签字系王磊代签，合同无效，王磊表示无法履行合同。 另查明，涉案不动产买卖合同签订时，王磊和赵晶晶处于夫妻关系存续期间，房屋产权登记在王磊名下，王磊称其将房屋出售给余文兵未经赵晶晶同意。 嗣后，双方协商未果，遂诉至本院。 本院认为，民事活动应当诚实守信。首先，涉案《不动产买卖合同》签订时，王磊与赵晶晶系夫妻关系，王磊未提供相关材料证明涉案房屋系其个人财产，故涉案房屋应当认定为夫妻共同财产。王磊未经赵晶晶授权代赵晶晶在《不动产买卖合同》上签字，将涉案房屋出售给余文兵的行为构成无权代理。由于赵晶晶未对王磊的无权代理行为进行事后追认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，涉案《不动产买卖合同》对被告赵晶晶不发生法律效力，故余文兵要求赵晶晶承担违约责任的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 其次，关于合同的解除问题。因原被告双方在庭审中均同意解除合同，故本院对涉案《不动产买卖合同》依法予以解除。关于违约责任的承担问题。违约责任的承担是综合合同当事人的过错、所造成的损失等因素，确定各方应承担的责任。结合本案案情，王磊未经赵晶晶的同意擅自将涉案房屋出售给余文兵，在合同签订后明确表示不再履行合同的行为，系导致合同不能继续履行的根本原因，故王磊的行为构成违约。余文兵作为完全民事行为能力人，在与王磊当面协商签订合同时，应尽审慎注意义务，积极审查王磊的签字行为是否经过赵晶晶的授权，但其在王磊没有任何授权手续的情况下，仍与王磊签订了房屋买卖合同，显然未尽充分注意义务，其对自身损失的发生也应承担一定的责任。鉴于余文兵未就实际损失举证，故对余文兵向王磊主张违约金50000元的诉求，本院综合合同的履行情况、双方的过错程度及原告预期利益等，酌情调整违约金数额为25000元。王磊反诉要求余文兵赔偿违约金50000元的反诉请求，因此也不能成立,本院不予支持。因涉案《不动产买卖合同》解除，且蓝景房产文苑路分公司在原被告签订《不动产买卖合同》时没有履行提醒买受方注意欠缺利益共同产权人签字的义务，故蓝景房产文苑路分公司收取的购房定金5000元应返还给余文兵。蓝景房产文苑路分公司未到庭参加诉讼，视其自动放弃相应的诉讼权利，应承担由此产生的相应法律责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告王磊于本判决发生法律效力后十日内支付原告余文兵违约金25000元； 二、被告安庆市蓝景房产经纪有限公司文苑路分公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告余文兵购房定金5000元； 三、解除反诉原告王磊、反诉被告余文兵、反诉第三人赵晶晶和安庆市蓝景房产经纪有限公司文苑路分公司于2018年6月17日签订的《不动产买卖合同》； 四、驳回原告余文兵的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告王磊的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费本诉1300元，反诉1050元，共计2350元，减半收取1175元，由原告余文兵负担300元，被告王磊负担875元（该款原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时将其应负担的部分一并交至本院）。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  徐杨 二〇一九年三月二十八日 书记员  彭璐 本案适用法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由;拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。