云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云23民终1288号上诉人（原审原告）：李国发，男，1950年8月21日生，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人:蔡晓燕，云南鼎燊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：楚雄汇丰房地产开发有限公司。住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇环城西路**。统一社会信用代码：9153230178460168XU。法定代表人：毛恒，该公司董事长。委托诉讼代理人:赵云萍，云南众星律师事务所律师。原审第三人：楚雄州供销合作社社有资产经营管理有限责任公司。住。住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市学桥街**一社会信用代码：91532300067129183U。法定代表人：杨金智，该公司执行董事。委托诉讼代理人:郑志军，云南楚恒律师事务所律师。上诉人李国发与被上诉人楚雄汇丰房地产开发有限公司（以下简称汇丰公司）、原审第三人楚雄州供销合作社社有资产经营管理有限责任公司（以下简称供销社资产管理公司）债权人撤销权纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2018）云2301民初2140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李国发上诉请求：1、撤销一审判决，改判撤销汇丰公司与供销社资产管理公司签订的《房产回购合同书》中的以下合同内容：甲方向乙方回购的房产按照2000元/平方米计算；无偿提供有产权证的固定机动车停车位20个；甲方在此前为开发本宗地支付的费用112万元由乙方承担。2、撤销汇丰尚城花园路与文鼎路交叉路口房（八面风）的保全一层铺面。3、一、二审诉讼费由汇丰公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，导致判决错误。一审判决认定“汇丰公司与供销社资产管理公司签订《房产回购合同书》是基于取得了该宗土地的国有建设用地使用权产生的附条件要件，并不存在以明显不合理的低价转让财产，且该《房产回购合同书》合法有效”错误。（一）《房产回购合同书》不具有合法性。《房产回购合同》第二条约定内容“乙方竞得本宗地后，必须确保甲方向乙方回购下列房产：1、坐西向东花园路正街面裙楼：一楼商铺建筑面积1189±3%平方米，二楼房屋建筑面积1189±3%平方米，三楼房屋建筑面积1142±3%平方米，1-3层合计3520±3%平方米；2、无偿提供有产权证的固定机动车停车位20个；甲方向乙方回购的房产按照2000元/平方米计算”；《国有土地使用权收购合同》第五条内容“报名竞买人与供销社签订相关协议后，甲方方可受理报名竞买人报名竞买手续”；《国有建设用地使用权挂牌出让公告》及《挂牌出让须知》中，将《房产回购合同书》作为竞买报名条件和挂牌文件，竞买人要先签订《房产回购合同书》约定内容，才可参加竞买报名，该行为违反了自1993年12月1日起至2017年12月31日期间施行的《反不正当竞争法》第七条“政府及其所属部门不得滥用行政权力，限定他人购买其指定的经营者的商品，限制其他经营者正当的经营活动”以及国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第十一条“出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”的规定，这样附条件签订的《房产回购合同》不具有合法性。（二）一审判决认定《房产回购合同》不存在以明显不合理低价转让财产错误。《房产回购合同书》中约定的内容属于合同法规定的明显不合理低价。1、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。2、楚雄市住建局房管科关于楚雄市人民法院调查函的回函证实，2014年-2017年度楚雄市城区住宅与非住宅的市场销售价格，2014年非住宅均价6798.96元/平方米，按照百分之七十计算应是4759.27元/平方米，由此可见，每平方米2000元的回购价远远低于市场交易价的70%,属于法律规定的明显不合理的低价。3、供销社资产管理公司提交的《情况报告》能够证明在挂牌出让前，州国土资源局及供销社资产管理公司预期竞拍成交价在170万元-200万元/亩，总成交额在2051万元-2350万元，以预期成交价的最低值170万/亩计算，11.75亩×170万元=1998万元，折合2549元/平方米，足以证明汇丰公司与供销社资产管理公司约定的房屋回购单价每平方米2000元，连最低的预期土地单价都不够，属于明显不合理的低价转让。4、《成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》证明汇丰公司实际成交的土地单价为2860元/平方米,汇丰公司仅以2000元每平的价格将建设好的一至三楼商铺转让，远远低于土地成交单价（不包括房屋建筑成本），属于明显不合理低价转让。在客观数据面前，一审判决认定不存在以明显不合理的低价转让财产与事实和法律规定相悖。（三）一审判决以《房产回购合同》合法有效作为驳回李国发诉讼请求的依据错误。根据合同的相对性原则，楚雄市人民法院（2017）云2301民初68号民事判决书、楚雄州中级人民法院（2018）云23民终95号民事判决书确认《房产回购合同》合法有效的效力范围仅限于汇丰公司及供销社资产管理公司，不具有对世权的属性。李国发不是《房产回购合同》当事人，楚雄市人民法院（2017）云2301民初68号民事判决书和楚雄州中级人民法院（2018）云23民终95号民事判决书的效力不能溯及李国发，也不影响李国发撤销权的行使。因此，一审法院依据上述两份判决作为本案判决的依据不符合《合同法》第七十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条之规定。二、一审判决适用法律错误，导致判决错误。1、债权人申请撤销债务人无偿转让财产行为的法定条件是债务人有无偿转让的行为及对债权人造成损害。李国发的债权形成在《房产回购合同》之前，《房产回购合同》约定内容“汇丰公司无偿提供20个固定车位，并承担112万供销社资产管理公司该承担的宗地开发费用”属于汇丰公司无偿转让财产的行为，已对李国发的债权实现造成损害。因此，李国发请求撤销汇丰公司向供销社资产管理公司无偿转让财产的行为符合《合同法》第七十四条规定，人民法院应予支持。2、债权人申请撤销债务人以明显不合理的低价转让财产行为的法定条件是：债务人有以明显不合理的低价转让财产行为、债务人和受让人主观上有恶意、对债权人造成损害。签订《房产回购合同》时，汇丰公司明知将其待建房产以明显不合理的低价转给供销社资产管理公司，必然使其责任财产减少，丧失清偿李国发债务的能力，给李国发的债权造成损害，明知不可为而为之，因此，汇丰公司主观上有恶意。供销社资产管理公司在挂牌出让前，经有资质的机构进行测算，已经预见到土地竞拍成交价大于房屋回购价，为了实现以不合理低价购买汇丰公司的待建房产,与土地管理机关串通违法将《房产回购协议》设置为申请报名参加土地拍卖的前置行为，足以证明供销社资产管理公司主观上存在恶意。3、汇丰公司向李国发承诺用汇丰尚城花园路与文鼎路交叉路口一层铺面房（八面风）清偿债务，但供销社资产管理公司已经申请楚雄市人民法院将该部分一层商铺全部进行保全查封，并主张用该部分商铺履行《房产回购合同》，致使李国发的债权无法实现，对李国发造成损害。李国发请求撤销汇丰尚城花园路与文鼎路交叉路口一层铺面房（八面风）的保全及《房产回购合同》所载每平方米2000元的回购单价不但有充足的事实依据，而且符合《合同法》第七十四条及最高法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条的规定。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，判决结果错误，请求二审法院依法予以纠正。汇丰公司答辩称：1、2014年10月18日，供销社资产管理公司与楚雄州土地储备开发整理中心签订的《国有土地使用权收购补充协议》已确定回购邻花园路1-3层商铺及办公用房2000元/平方米的回购价格和《房产回购合同书》列明回购坐西向东花园路正街面裙楼：一楼商铺，二、三楼房屋的回购房产按2000元/平方米计算的事实，供销社资产管理公司将《房产回购合同书》提交给楚雄州国土资源局，并作为国有土地挂牌出让申请报名竞买的前提条件。供销社资产管理公司明知回购价远远低于市场价格，并利用行政权力进行低价垄断，谋取不当利益的违法行为，汇丰公司也抗争过，但汇丰公司没有反抗能力，汇丰公司违背心愿，屈服于供销社资产管理公司与行政机关的违法行为，签订《房产回购合同书》的行为有过错，损害了李国发的债权，但错误在于供销社资产管理公司和楚雄州国土资源局，汇丰公司也是违法挂牌出让国有土地的受害者。2、供销社资产管理中心是依据其与楚雄州土地储备开发整理中心签订的《国有土地使用权收购合同》，享有人民政府支付的土地收购补偿费。供销社资产管理中心不存在因国有土地被收购需要汇丰公司经济补偿的合法或合理的理由，汇丰公司通过楚雄州国土资源局公开挂牌出让程序，竞买获得国有土地使用权，汇丰公司没有享受土地出让优惠条件或待遇。因此，汇丰公司获得的土地使用权与《房产回购合同书》之间没有任何利益关系。《回购合同书》约定无偿提供有产权证的固定机动车位20个，承担供销社资产管理中心开发本宗地支付的费用112万元是供销社资产管理中心要求汇丰公司无偿赠与。汇丰公司为了开发汇丰尚城项目，已负债累累，经济状况严重恶化，至今项目不能完工，依据《合同法》第186条、第195条规定，可以不再履行赠与义务。据此，《房产回购合同书》约定内容应予撤销，不应再要求汇丰公司履行。3、《房产回购合同书》约定的2000元/每平方米仅为签订合同时市场价格的1/3，远远低于市场价的70%，属于明显不合理的低价，依法应予以撤销。4、《房产回购合同书》注明回购房屋的方位是坐西向东花园路正街，八面风房屋的方位是坐东南向西北，方位坐向不同，所以汇丰尚城八面风房屋不在《房产回购合同书》的范围内。李国华与汇丰公司协商一致双方同意用八面风房屋清偿债务，因供销社资产管理公司申请查封八面风房屋，导致未能以房抵债，李国发的债权不能实现，是李国发提起本案诉讼的重要原因，请法院解除对八面风房屋的保全措施，以利于李国华债权的实现。5、汇丰公司为开发汇丰尚城项目已经负债6000万元，包括银行贷款、建设工程款、农民工工资、建筑材料款等。该建设工程按照现行市场平均价格销售，供销社资产管理公司申请保全的房屋销售价款不低于4000万元。汇丰公司拖欠的债务均可以偿还，房屋未完工程项目部分也能达到竣工验收、交付业主使用。按照《房产回购合同书》所列回购价2000元/每平方执行，必然导致巨额债务无法偿还，项目无法竣工验收，房屋不能交付业主使用，李国发等众多债权人利益受到损害，由此引发社会群体事件，不利于社会稳定和谐。供销社资产管理公司答辩称：1、《房产回购合同书》是经过两级法院审理确认的，《房产回购合同书》有效，目前已经进入执行程序，如果汇丰公司和李国发对《房产回购合同书》仍然有异议，应当通过合法的渠道进行处理。就《房产回购合同书》的效力问题，本案中不属于审查范畴。既然通过诉讼解决就应当尊重人民法院的生效判决，在本案中仍然就《房产回购合同书》的效力问题作为上诉请求已经没有意义。2、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。3、二审中，李国发增加诉讼请求不符合法律规定，增加的诉讼请求不能成立。李国发向一审法院起诉请求：一、撤销汇丰公司与供销社资产管理公司签订的《房产回购合同书》中的以下合同内容：1、甲方向乙方回购的房产按照2000元/平方米计算；2、无偿提供有产权证的固定机动车停车位20个；3、甲方在此前为开发本宗地支付的费用112万元由乙方承担；二、诉讼费由汇丰公司承担。一审法院认定事实：2014年10月17日，供销社资产管理公司与楚雄州土地设备储备开发整理中心签订以回购开发的房产为条件的《国有土地使用权收购合同》以及《国有土地使用权收购补充协议》，约定将其拥有的花果山建设用地由楚雄州土地设备储备开发整理中心依据约定的条件组织挂牌出让，回购1-3层商铺及办公用房建筑面积合计3520±3%平方米，以每平方米2000元的价格进行回购，并无偿提供有产权证的20个地下机动车位。2014年11月7日，该宗地块正式委托楚雄州公共资源交易中心以挂牌拍卖的方式公开出让国有建设用地使用权。同年11月8日，楚雄州国土资源局发布公告，汇丰公司作为挂牌拍卖竞买人之一，向楚雄州土地设备储备开发整理中心递交竞买申请书，并于2014年12月8日与供销社资产管理公司签订了《房产回购合同书》，约定汇丰公司将其开发的汇丰尚城“坐西向东花园路正街面裙楼:一楼商铺建筑面积1189±3%平方米，二楼房屋建筑面积1189±3%平方米，三楼房屋建筑面积1142±3%平方米，1-3层合计3520±3%平方米以每平方米2000元的价格销售给供销社资产管理公司；汇丰公司无偿向供销社资产管理公司提供有产权证的固定机动车停车位20个；汇丰公司承担供销社资产管理公司为开发本宗地支付的费用112万元。2014年12月12日，汇丰公司与楚雄州土地设备储备开发整理中心签订了《成交确认书》，取得了该宗土地的国有建设用地使用权，并进行开发房地产。但汇丰公司开发的房产具备出售条件后，未按《房产回购合同书》约定与供销社资产管理公司履行合同，供销社资产管理公司向楚雄市人民法院诉讼要求汇丰公司履行合同，楚雄市人民法院作出（2017）云2301民初68号民事判决书和楚雄彝族自治州中级人民法院云23民终95号民事判决书，确认供销社资产管理公司与汇丰公司间的《房产回购合同书》合法有效，继续履行合同。另查明，2014年11月3日，汇丰公司以公司资金周转需要向李国发借款人民币500万元，利息按照月息2%计算。汇丰公司指定将借款转入毛晓磊开立在楚雄市农村信用社鹿城南路分社账户内。当日，李国发通过银行转账方式向汇丰公司交付了借款本金人民币500万元，汇丰公司向李国发出具了借条。借款后，汇丰公司以资金紧张为由拖欠利息，汇丰公司并承诺用汇丰尚城商品房销售款归还李国发借款本金和利息，但至今未归还。一审法院认为：债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定中的债权人行使撤销权的情形有三种：1、债务人放弃到期债权且对债权人造成损害的；2、债务人无偿转让财产且对债权人造成损害的；3、债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，且受让人对此知情的。不论哪种情形，都有一个同样的前提即债务人对拟处置的财产或债权有完全的支配、处置权，也就是说债务人须系拟处置财产或债权的所有权人。本案中，汇丰公司与供销社资产管理公司签订的《房产回购合同书》，是基于取得了该宗土地的国有建设用地使用权产生的附条件要件，并不存在以明显不合理的低价转让财产，且该《房产回购合同书》合法有效。汇丰公司与供销社资产管理公司签订的《房产回购合同书》是履行合同要件，故李国发要求撤销汇丰公司与供销社资产管理公司签订的该份《房产回购合同书》无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李国发的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由李国发负担（已交）。二审中，上诉人李国发对一审法院认定的事实无异议，但认为遗漏认定了2014年公开挂牌出让对竞买进行条件限制，需同意《房产回购合同书》才能参加竞买，违反了《反不正当竞争法》第七条、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权》第11条的规定，不具有合法性；《房产回购合同书》约定的内容不具有合法性，包括不合理低价转让财产、无偿提供财产部分已经损害了债权人的债权。被上诉人汇丰公司对一审法院认定的以下事实提出异议：1、对“回购开发的房产为条件的《国有土地使用权收购合同》以及《国有土地使用权收购补充协议》”提出异议，认为楚雄州土地设备储备开发整理中心与供销社资产管理公司签订的《国有土地使用权收购合同》、《国有土地使用权收购补充协议》没有约定回购的条件，《国有土地使用权收购合同》是一个以行政机关向第三人收购国有土地使用权的合同，没有附加回购房产的条件，补充协议是2014年10月18日签订的。2、对“约定将其拥有的花果山建设用地由楚雄州土地设备储备开发整理中心依据约定的条件组织挂牌出让”的事实提出异议，认为《国有土地使用权收购合同》、《国有土地使用权收购补充协议》没有上述内容的约定，签订合同后该土地的使用权属于人民政府，不属于供销社资产管理公司。3、对“汇丰公司作为挂牌拍卖竞买人之一，向楚雄州土地设备储备开发整理中心递交竞买申请书，并于2014年12月8日与供销社资产管理公司签订了《房产回购合同书》”的事实提出异议，认为该内容叙述顺序颠倒，应该是先签订《房产回购合同书》，再递交竞买申请。同时认为一审法院遗漏认定了以下事实：1、回购1-3层商铺及办公用房是位于花园路坐西向东正街的裙楼；2、楚雄州土地资源局委托楚雄州土地储备开发管理中心挂牌拍卖；3、2014年11月8日，《楚雄州国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》中第三条第四项的内容，《楚雄州土地储备开发整理中心国有建设用地使用权挂牌出让须知》第四条第（四）项、第五条第一款第12项的内容；4、2014年签订《房产回购合同书》时房屋的市场价格。原审第三人供销社资产管理公司对一审判决中涉及到楚雄州土地设备储备开发管理中心的内容提出异议，认为没有设备两个字；另外，对“另查明，2014年11月3日，汇丰公司以公司资金周转需要向李国发借款人民币500万元，利息按照月息2%计算。汇丰公司指定将借款转入毛晓磊开立在楚雄市农村信用社鹿城南路分社账户内”的事实提出异议，认为从李国发提交的证据看，500万元是转入毛晓磊的账户，该笔资金没有进入汇丰公司的账户，因此不能认定是汇丰公司的借款。对各方当事人未提出异议的一审法院认定的事实，本院予以确认。对上诉人李国发认为一审判决遗漏认定的事实，本院认为，本院（2018）云23民终95号民事判决已认定《房产回购合同书》为有效合同，李国发主张《房产回购合同书》不具有合法性的理由不能成立。对汇丰公司提出异议的事实，本院认定如下：1、楚雄州土地储备开发整理中心与供销社资产管理公司签订《国有土地使用权收购合同》，而《国有土地使用权收购补充协议》第一条约定“根据2014年10月17日甲乙双方签订的《国有土地使用权收购合同》，对该合同第五条作如下补充：……”据此，该认定是对合同编号的认定，属汇丰公司对一审认定事实的误解，汇丰公司的该异议不成立。2、《国有土地使用权收购合同》第二条约定“甲方收购乙方的宗地位于楚雄市鹿城镇花园路与规划文鼎路交叉口，宗地总面积7836平方米（合11.75亩），证载用途为仓储用地，使用类型为出让。无地上建（构）筑物。”根据楚雄州供销社2014年10月20日报送楚雄州人民政府楚供请（2014）14号《楚雄州供销社关于花果山建设用地挂牌出让等相关情况的报告》、《楚雄州国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》、《楚雄州土地储备开发整理中心国有建设用地使用权挂牌出让须知》等在案证据均记载：位于楚雄市鹿城镇花果山宗地的内容，上述证据能够证明宗地的土地是位于楚雄市花果山，该土地由楚雄州土地储备开发整理中心依法挂牌出让的事实，因此，汇丰公司提出的该异议不能成立。3、根据在案证据，签订《房产回购合同书》的时间是2014年12月8日，《竞买申请书》上记载的时间也是2014年12月8日，至于签订的时间顺序汇丰公司未提交证据证明，签订的顺序对本案没有影响。对汇丰公司认为一审判决遗漏认定的事实，本院认为，1-3项的内容在本案在案证据中均有明确记载，各方当事人均未提出异议，本院对此内容予以认定；4项楚雄市2014年的房屋市场价格与本案不具有关联性，一审未予认定并无不当。对原审第三人供销社资产管理公司提出的异议，本院认定如下：根据楚雄州土地储备开发整理中心与供销社资产管理公司签订的《国有土地使用权收购合同》，合同的主体是楚雄州土地储备开发整理中心，没有设备两个字，因此，一审判决认定错误。另外，2014年11月3日，汇丰公司出具《借条》给李国发，借到李国发500万元人民币，指定转入毛晓磊楚雄市农村信用社鹿城南路分社的账户，《借条》加盖有汇丰公司的印章，同日，李国发转入毛晓磊账户500万元。2018年6月15日云南省楚雄市人民法院出具（2018）云2301民初1728号民事调解书，双方对500万元借款达成调解协议确认了双方的债权债务关系。因此，供销社资产管理公司提出的异议不能成立。二审中，各方当事人均没有提交新证据。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：供销社资产管理公司与汇丰公司签订的《房产回购合同书》中约定的第二条第（一）款第2项、第（四）款、第（五）款是否应予撤销。本院认为，根据在案证据，楚雄州国土资源局发布的楚土告（2014）5号《楚雄州国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》以及楚雄州土地储备开发整理中心发布的《国有建设用地使用权挂牌出让须知》，均已经明确载明了与供销社资产管理公司签订《房产回购合同书》是参与竞买的条件，而该条件对所有参与竞买者都是一致的，并非仅仅针对汇丰公司，汇丰公司也已经明确知道了该竞买条件。同时，汇丰公司与供销社资产管理公司签订《房产回购合同书》，其目的是为了竞买宗地号为XX号地块后用于商业开发汇丰尚城项目，汇丰尚城项目除了双方约定回购的部分外，还有汇丰公司可以自主出售的房屋，汇丰公司基于汇丰尚城项目的可期待利益，并在进行认真评估汇丰尚城项目可期待利益后，才自愿与供销社资产管理公司签订《房产回购合同书》。双方签订《房产回购合同书》后，汇丰公司取得了地块，并已经在该地块上开发汇丰尚城项目，因此，并不存在法律规定的明显不合理低价以及无偿转让财产的情形。汇丰公司辩解为了开发汇丰尚城项目，其已负债累累，经济状况严重恶化，至今项目不能完工，依据《合同法》第186条、第195条规定，可以不再履行赠与义务，《房产回购合同书》约定内容应予撤销的理由也不能成立。另外，上诉人李国发上诉的第二项请求撤销汇丰尚城花园路与文鼎路交叉路口房（八面风）的保全一层铺面，属李国发二审中增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，不属二审审理范围。综上所述，李国发的上诉请求不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李国发负担。本判决为终审判决。审判长  倪志敏审判员  李 梅审判员  何永丽二〇一九年三月二十九日书记员  曾靖超