天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初2229号原告：天津市华升物业管理有限公司，住所：天津市南开区欣苑路欣苑大厦游泳馆**。法定代表人：杨杰，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈健，渤海律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋满，男，该公司安保客服部部长。被告：顾世驿，男，1963年8月17日出生，汉族，天津市南开大学行政干部，住天津市河**。委托诉讼代理人：顾孝宸（顾世驿之子），1987年12月23日出生，汉族，住天津市津**。被告：刘爱娟，女，1965年4月20日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：顾孝宸（刘爱娟之子），1987年12月23日出生，汉族，住天津市津**。原告天津市华升物业管理有限公司与被告顾世驿、刘爱娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市华升物业管理有限公司（以下简称“华升公司”）的委托诉讼代理人陈健、蒋满，被告顾世驿、刘爱娟的共同委托诉讼代理人顾孝宸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华升公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业费4,352.40元，滞纳金1,958.58元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系天津市津南区双港镇新家园新尚园小区的物业服务企业，与天津市华亨房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，原告依据《天津市住宅前期物业服务合同》为小区物业提供了各项物业服务，但被告拖欠自2016年6月1日至2018年12月31日的物业费，多次向被告催缴无正当理由拒绝支付，故应承担违约金，为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。顾世驿、刘爱娟共同辩称，天津市津南区新尚园25-1-1101房屋系其二人共有，面积为93.60平方米，华升公司陈述的欠费期间属实，但不同意其诉讼请求。事实及理由如下：1、华升公司的物业服务不行，有养羊的，有养鸡的，私搭乱建，种菜种花的，没有门禁，草很高没人清理，车被剐蹭了，也没有录像。2、电梯里广告牌收入应系全体业主共有。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月15日，案外人天津市华亨房地产开发有限公司与华升公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：华升公司就新尚园项目进行物业服务管理，物业费实行包干制，多层住宅0.75元每月每平方米，高层住宅每月每平方米0.75元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照每月每平方米（均价0.73元）的标准交纳；业主于每月10日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的1‰比例交纳违约金；顾世驿、刘爱娟系天津市津**双港镇梨双公路南侧新尚园25-1-1101房屋共有产权人，该房屋建筑面积为93.60平方米，欠交2016年6月1日至2018年12月31日的物业费。华升公司曾以挂号信方式催缴物业费。华升公司在涉案小区的物业服务存在瑕疵，但基本能够完成合同义务，在2016年天津市国土资源和房屋管理局物业等级化考评结果中，经考评为三级良好，在2017年天津市国土资源和房屋管理局物业等级化考评结果中，经考评为三级良好。庭审中，就二被告提到的广告费用问题，华升公司认为收取的广告费尚不足以补充物业费，物业公司的服务是动态管理，损坏设施需要维修周期，二被告所述不能构成拒交物业费的理由。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。具体到本案，1、《天津市住宅前期物业服务合同》明确约定：“物业费实行包干制，多层住宅/高层住宅0.75元每月每平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照每月每平方米（均价0.73元）的标准交纳，业主于每月10日前交纳”，故本案，华升公司有权按照合同约定以每月每平方米1.48元的标准向被告主张2016年6月1日至2018年12月31日的物业费，其主张每月每平方米1.50元，不符合合同约定，本院不予支持。2、原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，且该小区的物业服务在天津市国土资源局2017年考评为“三级良好”，故有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬。3、根据被告答辩中反映的小区物业服务管理问题，天津市物业管理服务等级化考核结果，结合本院实地考察情况，本院认为，华升公司的物业服务管理未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持；综合考虑后，对2016年6月1日至2018年12月31日的物业费，本院酌情予以支持90%，经核算，93.60平方米＊1.48元/月/平方米＊31个月＊90%，计3,864.93元。原告主张的滞纳金，《天津市住宅前期物业服务合同》明确约定“从逾期之日起按应交物业管理服务费的1‰比例交纳违约金金”，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，本院本应予以支持，但鉴于被告未能缴纳物业费系对物业费的交纳存在一定的误解、原告也有未完全尽到义务的地方，故本着督促双方履行各自义务、督促物业公司提高服务水平以及公平的原则出发，就滞纳金事项，本院不再予以支持。同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区绿化、安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、顾世驿、刘爱娟于本判决生效后十日内给付天津市华升物业管理有限公司2016年6月1日至2018年12月31日的物业管理费计3,864.93元。二、驳回天津市华升物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由天津市华升物业管理有限公司承担2.5元，被告顾世驿、刘爱娟承担22.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇一九年三月二十六日书记员  任增清附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。