江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0723民初3345号 原告（反诉被告）:连云港金龙房地产开发有限公司，住所地，江苏省连云港市海州区小学路**楼**商铺。 法定代表人：胡敬荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王必定，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴文娟，江苏宏浩律师事务所律师。 被告（反诉原告）:马某1，男，汉族，1974年1月12日出生，住江苏，住江苏省灌云县iv> 委托诉讼代理人：吕庆根（系连云港永青健身服务有限公司推荐），男，汉族，1966年8月12日出生，住江苏，住江苏省连云港市海州区iv> 被告（反诉原告）：马某2，男，汉族，1977年1月19日出生，住江苏，住江苏省灌云县iv> 委托诉讼代理人：刘冬梅（系灌云县为农服务协会推荐），女，汉族，1963年5月20日出生，住江苏，住江苏省连云港市海州区iv> 被告（反诉原告）：周某，男，汉族，1977年4月25日出生，住江苏，住江苏省灌云县iv> 原告连云港金龙房地产开发有限公司（以下简称为金龙公司）与被告马某1、马某2、周某租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理，在诉讼过程中马某1、马某2、周某提起反诉，本院经审查予以合并审理。本院依法适用简易程序于2018年7月11日公开开庭进行了审理，后因案情需要依法转为普通程序，又组成合议庭于2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人王必定、吴文娟、被告（反诉原告）马某1及其委托诉讼代理人吕庆根、被告（反诉原告）马某2委托诉讼代理人刘冬梅、被告（反诉原告）周某（第一次到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告金龙公司向本院提出诉讼请求：1.被告马某1支付原告2018年3月1日至2018年8月31日房租310000元，由被告马某2、周某对上述款项承担连带偿还责任；2.被告承担本案诉讼费用。后本诉原告在庭审中增加诉讼请求：被告马某1支付违约金310000元，被告马某2、周某对上述款项承担连带偿还责任。事实与理由：2016年5月，王寿洪代表原告与被告马某1签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定马某1承租原告所有的灌云县南侧房产，租期为2016年5月31日至2021年8月30日，前三个月免收租金，年租金620000元（不含税票），分两次给付，由被告马某2、周某提供担保。依据合同约定，2018年3月1日至2018年8月31日的房租310000元应于2018年3月1日前支付，但经原告多次催要被告无正当理由至今拒不支付，已经构成违约。被告无正当理由逾期未支付租金，且提出反诉无故要求解除合同，原告依据合同第十二条之规定，要求被告支付违约金310000元。 本诉被告马某1辩称，原、被告签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》后，被告一直在全面恰当地履行合同的约定，被告之所以不支付2018年3月1日至2018年8月31日的租金310000元，完全是原告违约造成的。根据合同约定，涉案房屋租金是620000元/年，其中有案外人灌云县新鑫电器有限公司（以下简称为新鑫公司）占用的房屋约300多平方，是原告要求被告让新鑫公司使用到2016年9月30日，但其占用期间的租金55000元是归被告所有。2016年9月30日以后新鑫公司以与原告之间存在纠纷为由，拒不腾房给被告，原告也不采取任何措施要求新鑫公司交出占用的房屋，就这样该处房屋一直被新鑫公司占用到现在，原告也一直没有将该房屋交付给被告。但是原告一直是按照合同约定收取被告的租金，从2016年10月1日起至2018年2月底被告支付给原告的租金是930000元，而新鑫公司占用的房屋当时与他人约定的租金是每年110000元，一年半的时间是165000元，这165000元应当由原告退还被告。同时原告不能按期将租赁物交付给被告，其中包括给新鑫公司占用的房屋，还有四楼被灌云县商业集团总公司（以下简称为商业总公司）占用的房屋，这影响了被告的装修和经营，也导致被告在装修施工以及经营过程中被消防部门查封，责令停产停业。原告在本案中存在着根本违约，应当承担违约责任。为此，被告在2018年3月9日向原告发出两份告知函，要求原告将涉案房屋租金调整为每年510000元，退还多收取的165000元，支付违约金310000元，并用这些款项冲抵2018年3月1日至2018年8月31日租金310000元，而原告没有任何答复。综上，本案是原告违反了合同的约定，原告的诉求没有事实依据，也不符合合同的约定，请求驳回原告的诉讼请求。 本诉被告马某2认可马某1、周某的抗辩意见。 本诉被告周某辩称，1.我们为马某1担保是事实，担保的内容是在马某1无力支付租金的情况下，我们承担担保责任，但是本案是因原告违约与马某1发生纠纷，因此不在我们的担保范畴内。2.原告与马某1在主合同签订后，又签订了一份《补充协议》，是在我们保证人完全不知情的情况下签订的，这份协议对主合同的内容作了另外的约定，由于这份协议没有经过我们的同意，没有与我们协商，因此保证人不应该再承担担保责任。3.经了解，本案是原告违约引起的，因此，责任在原告，请求法庭驳回原告的诉求。 反诉原告马某1、马某2、周某向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告在2016年6月22日（实际是5月22日）签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.要求反诉被告支付从2016年10月1日起至2017年9月30日期间的违约金310000元；3.要求反诉被告退还其已经收取的，但没有交付给反诉原告的出租房屋的租金225000元；4.由反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年5月22日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定反诉被告将其所有的位于灌云县南侧的房屋出租给反诉原告从事业务经营活动，年租金620000元，租赁期限5年。同时，因反诉被告出租给反诉原告的房屋中有300多平方米还由他人在使用，为此双方又签订《补充协议》，反诉原告承诺由案外人使用该房屋至2016年9月30日。但到期后，反诉被告不仅未向反诉原告交付该房屋，且长时间不向案外人主张权利。根据《补充协议》约定，案外人占用房屋的年租金是110000元，反诉被告没有交付该房屋给反诉原告，但仍按合同约定的房屋租赁范围收取反诉原告租金，对未能交付的那部分房屋的租金没有扣减。另外，反诉被告一直没有将涉案租赁物的四楼部分房屋交付给反诉原告。反诉原告租赁的涉案房屋底层是建设游泳池和水上乐园使用，因反诉被告至今不能交付被案外人占用的房屋，导致游泳池和水上乐园不能如期建设完毕，从而不能实现合同目的，反诉被告已构成违约，应承担违约责任。为此诉至法院，望判如所请。 反诉被告金龙公司辩称，马某2、周某系金龙公司与马某1《房屋租赁合同》中承租人一方的保证人，非房屋租赁合同相对方不能作为反诉原告，诉讼主体不适格。反诉原告所述与事实不符，反诉被告无违约行为。本案系马某1方无正当理由迟延支付租金单方违约，反诉被告不同意解除合同。金龙公司与马某1之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系2016年5月22日形成，是同时签订的，合同签订前马某1就清楚知道该租赁物部分房屋被新鑫公司占用的事实。根据《补充协议》的约定，该部分由马某1协调处理。马某1方曾就新鑫公司占用房屋一事起诉金龙公司。经一、二审人民法院生效民事判决认定马某1无权要求金龙公司向其交付新鑫公司占用的房屋，退一步讲，（2016）苏0723民初6049号民事判决中马某1自述2016年9月3日金龙公司已向新鑫公司送达关于房屋租赁到期办理的通知，2016年9月30日后新鑫公司因马某1自2016年6月至2016年9月期间断电，导致其无法正常营业而诉至法院要求财产损害赔偿并经过一、二审民事诉讼程序，案号分别为（2016）苏0723民初4676号、（2018）苏07民终647号。新鑫公司拒不搬离系马某1与新鑫公司之间的纠纷所致，与金龙公司无关。《房屋租赁合同》及《补充协议》可以确定以下事实，无论马某1方能否协调与新鑫公司之间的争议，都应按照年租金620000元向金龙公司支付房租，110000元系前承租人转租部分房屋时与新鑫公司商定的年租金数额与本案无关，马某1方要求金龙公司扣减租金无法律和事实依据。合同签订后，金龙公司就依照合同约定将房屋交付马某1使用，不存在四楼部分房屋未交付的情况。自房屋交接后，马某1足额支付房租至2016年2月28日。（2017）苏0723民初6526号民事诉讼期间马某1作为原告要求金龙公司交付被新鑫公司占用房屋，从未主张过四楼有未交付部分，只是今年在拒不交付房租时才编造出上述理由。金龙公司无违约行为，马某1方不能实现合同目的的说法无事实依据。马某1方虽不支付租金，但一直实际经营、占用涉案房屋，金龙公司不同意解除合同。综上，要求驳回反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本诉原告举证房屋不动产权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、（2016）苏0723民初6049号民事判决书、（2017）苏07民终2288号民事判决书；被告马某1举证《房屋租赁合同》、《补充协议》、房屋交接手续、接处警工作登记表、（2016）苏0723民初6049号民事判决书、（2017）苏07民终2288号民事判决书、（2017）苏0723民初6526号民事裁定书、灌云县公安消防大队行政处罚决定书、封条、告知函、邮政特快专递存根、查询结果、装饰工程图、现场照片、情况说明等。本院组织原、被告进行了证据交换和质证，结合证据和当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 一、2013年4月1日，案外人灌云县伊山镇工薪之家服装店（甲方）与新鑫公司（乙方）签订租赁合同，约定乙方租用甲方位于灌云县伊山镇胜利中路9号东侧两间约300平方米房屋经营海尔电器专卖，租赁期限自2013年4月1日至2016年9月30日，租金每年110000元。 二、金龙公司与案外人王寿洪、王必定等人按份共有灌云县伊山镇胜利中路南侧320723、100003、GB01772、F00020001号房屋的所有权，其中金龙公司占51%、王寿洪占8.4%，房屋所在层数为大厦1、2、4层。2016年5月23日，金龙公司向王寿洪出具委托书，内容为：“兹委托王寿洪同志代表本司全权办理灌云商业大厦租赁过程中相关事宜”。王寿洪、王必定等其他房屋共有权人出具说明，放弃本案的诉讼权利，同意由金龙公司主张权利。 2016年5月22日，王寿洪（出租方，甲方）与马某1（承租方，乙方）及马某2、周某（担保方）签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁物位于江苏省灌云县南侧（一层约1350平方米，二层约1500平方米，四层约500平方米），租赁期限从2016年5月31日起至2021年8月30日止，其中2016年5月31日至8月30日为甲方免收租金三个月作为乙方装修时间。租赁物年租金为620000元，分两次给付，首次租金310000元在签订本合同两日内给付，满九个月后七日内给付下半年租金310000元，第二年至第五年租金及给付时间以此类推。本合同生效后两日内甲方将上述房屋以目前现状交付给乙方使用。为保证本合同能得到切实履行，乙方自愿提供两名保证人，保证人的保证范围为：（1）租金给付；（2）违约金承担。任何一方违约，应向守约方支付半年租金作为违约金，如有重大损失，按质论价赔偿。双方还就其他事项进行了约定。 同日，王寿洪（甲方）与马某1（乙方）签订《补充协议》，内容为：“甲、乙双方于2016年5月22日签订一份房屋租赁合同，约定甲方将位于江苏省灌云县的自有房地产出租给乙方经营使用，因在乙方租赁该房地产前，该房地产东侧两间约300平方米已经出租给新鑫公司经营使用，租赁期限至2016年9月30日，甲乙双方现就此事达成下列补充协议：1、甲方同意新鑫公司租赁的房屋2016年4月1日至2016年9月30日的租金由乙方收取，归乙方所有。2、乙方承诺2013年4月1日工薪之家灌云店与新鑫公司签订的租赁合同由乙方负责协调处理，即使协调未果，乙方也不得终止该合同的继续履行，同时，乙方也不得以此为由对抗甲、乙双方之间所签订的房屋租赁合同的有效履行”。 三、2016年5月25日，案外人王寿洪与马某1办理了房屋交接手续，马某1接收房屋后进行了装修。新鑫公司给付原告2016年4月1日至2016年9月30日的租金55000元，原告收到后将该55000元转交给被告马某1。新鑫公司在租赁期满后未与金龙公司办理房屋交接手续，现仍占有涉案租赁物东侧两间约300平方米房屋，马某1未收取2016年9月30日之后的租金。新鑫公司、金龙公司、马某1之间多次因为租房事宜发生纠纷，马某1于2016年10月31日起诉金龙公司、新鑫公司要求交付灌云县南侧商业大厦第一层东边第二间211号房屋，经一审、二审法院审理，判决驳回马某1的该诉讼请求。2018年3月10日，马某1向金龙公司寄送《告知函》，要求金龙公司交付被新鑫公司占用的房屋，调整租金为510000元/年，退还多收的租金并支付违约金等，金龙公司认可已收到该告知函。马某1现已给付金龙公司截至2018年2月28日的租金930000元，自2018年3月1日起至今的租金尚未给付。此外，商业大厦四楼楼梯口东一间房屋（20平方米左右）在马某1租赁房屋前至今一直由商业总公司占有使用。 本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律法规规定，依法成立，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行己方义务。金龙公司已将涉案租赁物交付被告马某1使用，马某1应按约定给付租金，被告马某2、周某应按约定承担保证责任。原、被告约定租赁物年租金620000元，租金自2016年8月31日起计算至2018年8月31日合计两年零一天的租金为1241698.63元。但金龙公司未能将租赁物完整地交付给马某1，案外人新鑫公司占用部分租赁物，双方之间关于新鑫公司2016年4月1日至2016年9月30日占用期间的租金由马某1享有的约定，表明是以收取租金的方式解决马某1不能占有使用该部分租赁物而造成的损失，马某1未使用此部分租赁物的情形一直存在并延续，故而相对应的租金不应由马某1支付。新鑫公司已付2016年4月1日至2016年9月30日的租金55000元，以此租金类推，其所占房屋2016年10月1日至2018年8月31日的租金为210958.90元（110000元/年÷365天×700天）；商业总公司所占房屋，双方在签订合同时约定以现状租赁并交接，办理交接手续时房屋的占有状况与现有状况一致，马某1在此后已收到涉案租赁物完整的产权登记证明材料，马某1对租赁物涉及的房屋位置及分布应是清楚知晓的，而马某1在此后要求减少租金时并未提及该部分房屋，本院对其要求扣减该间房屋对应租金的辩称不予采信。因此马某1截至2018年8月31日应支付金龙公司租金1030739.73元（1241698.63元-210958.90元），马某1已付租金930000元，还应支付金龙公司100739.73元（1030739.73元-930000元）。故本院对于本诉原告超出该范围的租金诉讼请求不予支持，对反诉原告要求反诉被告退还租金225000元的诉讼请求不予支持。原、被告对保证人马某2、周某的保证份额、保证方式均没有约定，故马某2、周某均应对马某1欠付的房租款承担连带给付责任。 马某1辩称金龙公司未完整交付租赁物影响了其装修和经营，也导致其在装修施工以及经营过程中被消防部门查封，责令停产停业。因马某1所举证据不足以证明其装修、经营受到影响及被消防部门处罚与金龙公司的行为之间存在因果关系，故本院对马某1此项抗辩意见不予采纳。马某2、周某辩称，马某1是在保证人不知情的情况下签订的《补充协议》，因此保证人不应该再承担保责任。因该《补充协议》并未加重保证人的责任，故本院对马某2、周某此项抗辩意见不予采纳。 对于金龙公司要求马某1给付违约金310000元的诉讼请求，以及马某1要求金龙公司给付310000元违约金的诉讼请求，本院认为，金龙公司不能完整交付租赁物，又没有相应扣减租金，已构成违约；同时，马某1拖欠租金的行为也构成违约。在合同履行过程中，双方均存在过错和违约行为，因此对于本诉原告和反诉原告要求相对方给付违约金的诉讼请求，本院依法均不予支持。 对于马某1以金龙公司未能完整交付租赁物构成违约为由要求解除租赁合同及《补充协议》的诉讼请求，因新鑫公司占用部分租赁物的情况，根据马某1与王寿洪签订的《补充协议》，马某1对此情况明知，且明确约定马某1负责协调，如协调未果，不得以此为由对抗双方之间所签订的房屋租赁合同的有效履行，故本院对马某1的该项诉讼请求依法不予支持。 关于马某2、周某提出的反诉请求，因两人在涉案合同中对应的身份仅为担保人，而反诉请求中涉及的是主合同履行的情况，与两人不存在关联性，两人不具有作为反诉原告的主体资格，依法应驳回两人的反诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、本诉被告马某1于本判决生效之日起十日内支付本诉原告连云港金龙房地产开发有限公司租金100739.73元； 二、本诉被告马某2、周某对上述债务承担连带给付责任； 三、驳回本诉原告连云港金龙房地产开发有限公司其他的诉讼请求； 四、驳回反诉原告马某1的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5955元，由本诉原告负担3861元，本诉被告马某1负担2094元（本诉原告已预交，由马某1与判决主文一并向本诉原告履行）。反诉案件受理费4575元，由反诉原告马某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  孙 静 人民陪审员  徐继东 人民陪审员  孙东方 二〇一九年三月十三日 法官 助理  李 颖 书 记 员  孙金磊 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 （二）《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 （三）《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第三十条保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。 债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。 债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。 （四）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。