广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初18166号原告：中山城市建设集团有限公司，住所地广东省中山市**兴政路**中环广场****，统一社会信用代码914420006730611586。法定代表人：陶仕飞，总经理。委托诉讼代理人：曾幻希，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏健，广东卓而立律师事务所律师助理。被告：高星，男，1969年12月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区，原告中山城市建设集团有限公司（以下简称城建公司）与被告高星房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城建公司委托诉讼代理人曾幻希到庭参加诉讼，被告高星经本院公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城建公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的租赁合同，被告按现状将租赁物返还原告；2.被告向原告支付占用费20474元；3.被告向原告支付违约金6142.2元；4.原告没收被告已支付的保证金2118元。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：被告向原告支付占用使用费（按每月租金706元的标准，从2016年4月1日起计算至实际返还涉案房屋之日止，暂计至2018年8月为20474元）；原告变更第3项诉讼请求为：被告支付违约金（按照被告实际拖欠的占用使用费的30%计算，暂计至2018年8月为6142.2元）。事实与理由：2015年6月11日，原告与被告签订了租赁合同，约定原告将位于中山市××区××路××39卡的首层出租给被告作商业用途，合同约定租赁期限为2015年3月1日至2016年2月29日，每月租金为706元，租赁期间被告须在每个月的第十日前支付当月租金给原告。被告于2013年2月27日向原告支付保证金1920元，后于2015年6月9日再次支付了保证金198元，支付给原告保证金2118元。2016年4月，原告向被告收取4月份租金，被告不予支付，后经原告多次催促被告支付租金，被告仍不支付。直至2018年8月31日，被告仍占用着上述物业且拒绝支付物业占用费。经原告统计，被告仍拖欠29个月的物业占用费20474元。同时，根据双方在合同中第八项第（三）条约定进行计算，被告应向原告支付违约金数额已超过法律规定的造成实际损失数额的30%。为此，原告提起本案诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.2015年6月11日，城建公司（甲方）和高星（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将坐落在石岐区安苑悦丽路3号39卡的首层物业出租给乙方仅作商业使用；出租面积25.21平方米；租赁期限一年，即自2015年3月1日起至2016年2月29日止；月租金为706元，由乙方在每月第十日前支付，付款方式为转账；乙方应向甲方缴纳三个月租金总额2118元的物业租赁保证金，在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方退还租赁保证金本金；租赁期间，乙方逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的或拖欠房租累计2个月或以上的，甲方有权解除合同，收回租赁物业；任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家、省、市物业租赁管理有关规定的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，属乙方违约的，甲方有权提前收回物业使用权，且甲方有权按租赁剩余期内租金总额的30%且不少于保证金向乙方收取违约金；合同期满后，乙方必须无条件退回物业，除乙方自行添置的可移动物品外，一切嵌装在物业结构或墙体内的设备和装修一律不得掀起，且甲方不予补偿；乙方逾期退房的每日支付月租金总额10%违约金；合同期满或因乙方违约解除本合同三天内，乙方应当依约向甲方退回物业，逾期二个月没有退回的，视为乙方已经放弃原物业内的物品，甲方有权强制收回物业并处理乙方在物业内的任何物品并无须作任何补偿。合同还约定了其他内容。合同签订后，高星支付保证金2118元，城建公司向高星交付租赁物。合同到期后，双方未续签租赁合同，城建公司主张高星于2016年4月份开始拖欠租金。2.城建公司于2017年12月8日委托广东卓而立律师事务所向高星发出律师函，称高星于2015年6月11日承租涉案物业，租赁合同到期后，双方未续签合同，高星继续占用涉案物业，城建公司予以同意，涉案租赁合同继续有效，截止至2017年11月30日，高星已欠租金14120元，城建公司要求高星支付租金。3.城建公司提交2009年7月中山市城区公房管理所制作的直管公房（非住宅）房屋移交明细表拟证明其对出租房屋享有所有权的事实，中山市城区公房管理所、中山市公建物业投资管理有限公司在该表盖章，涉案房屋在该移交明细表名单中。4.2012年7月13日，中山市公建物业投资管理有限公司更名为中山市公建集团有限公司。2013年12月21日，中山市公建集团有限公司更名为中山城建集团有限公司。2015年2月13日，中山城建集团有限公司更名为中山城市建设集团有限公司即原告。5.庭审中，城建公司称不清楚涉案物业是否停止经营，涉案物业有时开门，有时关门。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。城建公司与高星签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行。房屋租赁合同期满后，双方没有续签租赁合同，但高星仍继续使用涉案房屋，城建公司也继续收取高星的租金及相关费用，故双方之间租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。城建公司主张高星从2016年4月开始拖欠租金，高星未到庭抗辩，亦未提交证据证明，故本院采信城建公司陈述，确认高星长期拖欠租金的违约事实。对于不定期租赁，当事人依法可以随时解除合同，且高星逾期不支付租金，其行为亦构成违约，根据合同约定，城建公司亦有权解除合同。现城建公司主张解除双方的不定期租赁合同关系，要求高星交还上述房屋，理据充分，本院予以支持。关于租金及占有使用费数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”房屋租赁合同中，双方当事人履行合同更需遵守诚信义务，以提高房屋利用率，在承租人出现违约行为引起损失，但损害结果尚不固定的情况下，出租人应勤勉行使自己的权利保障或事务管理义务，尽可能的采取相应措施以减少损失的扩大，但城建公司称其不清楚涉案物业的经营状况，未尽到上述义务，自身亦具有一定过错。根据双方签订的租赁合同约定，高星拖欠租金累计2个月或以上时，城建公司就可以提出解除合同，并在合同解除或期满后至长2个月内可自行收回物业。城建公司主张高星从2016年4月开始拖欠租金至今，但城建公司并没有及时行使合同解除权终止租赁关系并收回租赁物以防止损失扩大，该行为不符合上述法律规定体现的善意减损原则，对超出合理损失外的扩大损失无权要求高星赔偿。结合合同约定及本案实际，本院对于城建公司主张自2016年4月至城建公司发出律师函后二个月即2018年2月的租金予以支持，即16238元（706元/月×23个月），对于之后租金及占有使用费，本院不予支持。关于保证金的问题。根据涉案租赁合同的补充条款中约定：“乙方把物业退回甲方前……乙方无违约行为方可退回保证金本金”，本案中，高星未按约支付租金，城建公司要求收取的租赁保证金2118元不予退还，符合双方的合同约定，本院予以支持。关于违约金，根据合同约定“甲方有权按租赁剩余期内租金总额的30%且不少于保证金向乙方收取违约金”，因本院已经认定双方之间形成不定期租赁合同关系，故城建公司主张的违约金不符合上述合同约定，本院不予支持。高星经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，并承担相应的诉讼风险。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十一条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中山城市建设集团有限公司与被告高星之间的不定期租赁合同关系：二、被告高星于本判决生效之日起七日内向原告中山城市建设集团有限公司返还位于中山市石岐区居安苑悦丽路3号39卡的首层物业；三、原告中山城市建设集团有限公司已收取被告高星的租赁保证金2118元不予退还；四、被告高星于本判决生效之日起七日内向原告中山城市建设集团有限公司支付租金16238元；五、驳回原告中山城市建设集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费518元（原告已预交），由被告负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  陈明玉人民陪审员  刘爱诗二〇一九年三月十四日书 记 员  孙婉霞石丽娜