重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0117民初1448号原告：重庆市合川区金帝商贸有限责任公司，住所地重庆市合川区交通街立信大厦，统一社会信用代码91500117756219133X。原告：谭成后，男，1963年5月18日出生，汉族，住重庆市合川区，亦系原告重庆市合川区金帝商贸有限责任公司执行董事，为该公司法定代表人。二原告共同委托诉讼代理人：朱德友，重庆中升律师事务所律师。被告：西南证券股份有限公司，住所地重庆市江**桥北苑**，统一社会信用代码91500000203291872B。法定代表人：廖庆轩，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎阳兵，重庆联益律师事务所律师。委托诉讼代理人：张渝峰，男，1975年5月16日出生，汉族，该公司职工，住重庆市渝中区。原告谭成后、重庆市合川区金帝商贸有限责任公司与被告西南证券股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告暨原告重庆市合川区金帝商贸有限责任公司法定代表人谭成后及二原告共同委托诉讼代理人朱德友、被告西南证券股份有限公司的委托诉讼代理人黎阳兵、张渝峰，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市合川区金帝商贸有限责任公司、谭成后向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿承租商铺无法使用的损失2501499元及多计算面积的租金损失130000元，合计2631499元。事实和理由：原、被告于2007年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定由被告将位于合川区×层共计6600㎡的商业用房出租给原告，并授权原告全部或部分转租。承租上述商业用房后，原告先后于同年8月及次年5月与次承租人合川区全友家私城、文超签订《房屋租赁合同》，约定原告将前述承租房屋中第二层1075㎡、第三层3300㎡的房屋转租次承租方，用以经营家私城，并约定计租面积以产权面积计算。上述合同履行过程中，被告并未向原告交付达到合同约定面积的房屋，至今仍有184㎡的房屋未为交付，所交付的房屋中亦包括了202㎡的市政设施配电房和公用配套设施房屋，造成原告溢付租金的损失130000元。自2010年开始，合川区推进凉亭片区拆迁。2011年10月，原告承租房屋所在立信大厦前原塔耳门车站站前广场被封闭施工，导致连接该广场与原告所承租的二楼商业用房作为次承租方家私城主要进出通道的楼梯失去效用，并经被告同意于2014年4月被有关部门拆除。由此造成次承租方家私城在自2011年10月至2016年5月长达55个月期间无法经营。经被告承诺免除租金并赔偿损失，原告与次承租方于2016年5月签订协议，由原告承担了次承租方家私城无法经营的损失2501499元。被告西南证券股份有限公司辩称，该公司出租给原告方的商业用房系经依法建造并取得合法产权的房屋，房屋建设和装修均经消防等各项验收合格。原告所述连接原塔耳门车站站前广场与立信大厦二楼商铺的楼梯并不在原、被告《房屋租赁合同》所约定的承租范围内，不属于租赁标的物。即便该楼梯属于违法搭建，亦并不影响原、被告之间《房屋租赁合同》的效力及其履行；且拆除该楼梯系因凉亭片区改造由相关行政主管部门决定和实施，属于不可抗力，不可归责于被告；相关施工方为实施凉亭片区改造项目而封闭广场并拆除楼梯，但为确保涉案商铺的通行设置了临时通道，且于改造项目实施完成后重建了楼梯，在此期间，本案次承租人所经营的家私城并未停止经营，该次承租方亦未曾通过协商或诉讼向被告主张因涉案楼梯被拆除导致无法经营的事实。现原告主张与次承租方协议承担了其损失2501499元，与事实不符，即便属实，亦与被告无关。因原告迟延支付房屋租金，被告曾诉请判决解除双方租金合同关系并分别判令原告支付租金、次承租人腾退房屋，人民法院经审理确认实际租赁面积为6520㎡，并依据该实际租赁面积按照合同约定的租金标准对被告要求原告支付租金的诉讼请求予以了支持。故原、被告租赁合同关系的计租面积已经人民法院生效判决予以确认，现原告主张实际租赁面积少于合同约定面积388㎡，与事实不符，依法应不予采信。原告方围绕其诉讼请求当庭举示了以下证据：1、原告与被告签订的《房屋租赁合同》及原、被告与第三方合川市第四建筑工程公司签订的《合川立信大厦合作建设结算协议》，证实原、被告之间房屋租赁合同关系及原、被告共同与第三方之间就涉案商业用房相关建设和装修要求及其费用承担的约定；2、（2016）渝0117民初5396号民事判决书、（2018）渝01民终3980号民事判决书，证实原告与被告及涉案商铺次承租方就前述《房屋租赁合同》的履行发生争议引起诉讼并经人民法院生效判决作出处理的事实及其结果；3、《重庆市合川区规划局关于限期拆除违法建筑的通知》、《重庆市合川区新城建设服务中心关于立信大厦西侧（二、三楼）步行梯道拆除的复函》及现场不同时期照片，证实涉案租赁商业用房所在立信大厦临近区域因进行工程建设施工，其西侧原塔耳门车站站前广场被临时封闭、连接广场与大厦二楼商铺的步行梯道被临时拆除并于相关项目建设完成后予以恢复的经过和结果；4、原告致被告的《情况说明》及其快递邮单，证实原告致函被告说明因前述广场封闭、梯道拆除影响次承租方经营并要求延长承租期或获得经济补偿的事实；上述证据，经当庭质证，足以采信。原告方还当庭举示了原告与次承租方合川市全友家私广场《房屋租赁合同》、《补充协议》、《关于立信大厦二、三楼的和解协议》、《房屋租赁合同之补充和解协议》及合川区全友家私城所出具的《情况说明》，拟证实原告与次承租方之间的租赁合同关系及双方就计租面积及租金减免协商的过程及其结果；上述证据，经当庭质证，被告以原告与次承租方之间的合同或协议效力不及于被告为由，未予认可。被告方围绕其答辩意见另行举示了房地产权证书，证实涉案租赁商业用房的产权归属；现场勘查笔录、法庭审理笔录，证实人民法院就原、被告及第三人间房屋租赁合同纠纷的查证和审理情况；现场照片，证实涉案商业用房于前述步行梯道拆除前直至恢复后不同阶段的通行设施和营业状况。上述证据，经当庭质证，足以采信。根据各方当事人陈述及审查确认的证据，本院确认如下事实：2007年8月1日，原告谭成后与被告西南证券股份有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告西南证券股份有限公司将其所有位于合川区×层各3300㎡合计6600㎡的商业用房出租给原告谭成后，并同意其全部或部分转租；由原告重庆市合川区金帝商贸有限公司就被告谭成后所负合同义务向被告西南证券股份有限公司承担连带保证责任。根据合同约定，租赁期限自承租房屋消防验收合格之日起计算，前半年免予支付租金，免租期届满后第一年度租金标准为10元/月/㎡，第二至第四年逐年递增3%，第五至第七年逐年递增4%，第八至第十年逐年递增5%，由原告按季度于每季度租期开始前五日内支付；原告另应于合同签订后十日内支付被告保证金198000元。该合同并就房屋装修装饰、房屋经营使用相关费用、房屋及其附属设施维护、房屋交付及其返还、合同解除事由及合同违约责任等进行了约定。前述《房屋租赁合同》签订前，合川金帝大酒店有限责任公司、西南证券有限责任公司、合川市第四建筑工程有限公司曾签订《合川立信大厦合作建设结算协议》，就双方此前《合川立信大厦合作建设框架协议》结算事宜及后续事项，作出约定，以完善立信大厦第二、第三层房屋建设，并确保其达到适租状态。该协议第7条约定，由合川市第四建筑工程有限公司在立信大厦二楼开进出口，并搭桥与外面广场相通，由西南证券有限责任公司承担相关费用。2007年8月19日，经被告西南证券股份有限公司同意，原告谭成后与合川市全友家私广场签订《房屋租赁合同》，约定由原告谭成后将前述立信大厦第二层部分约430㎡及第三层整体约3300㎡（以房地产权证载明面积为准）的房屋出租给合川区全友家私广场经营使用。根据该合同约定，租赁期限于2007年8月20日至同年12月31日的装修及免租期届满后起算，自2008年1月1日起至2017年12月31日止，租期十年；租金标准为第一至二年每年655500元，第三至五年逐年递增4%，第六至八年逐年递增5%，第九至十年逐年递增6%，由承租方按季度于每季度开始前十日支付。该合同并对租赁双方其他权利义务及违反合同的违约责任进行了约定。2008年5月28日，原告谭成后与合川区全友家私签订《补充协议》，约定将承租方租赁范围扩充至包括立信大厦二楼A轴至E轴、2轴至7轴，新增租赁面积645㎡。根据该协议，新增部分租赁期限自2008年6月1日起至2017年12与31日止，租金标准为第一至二年每年11000元，此后根据双方前述《房屋租赁合同》约定的标准和方式递增。2010年2月5日，重庆市合川区公安消防支队以合公消（建验）字【2010】第0010后建筑工程消防验收意见书，确认立信大厦第二、第三层工程消防验收合格。根据重庆市合川区新城新城建设服务中心《关于立信大厦西侧（二、三楼）步行梯道拆除的复函》，为推进合川凉亭片区排危改造，配合“中奥城”C地块整体施工，合川区重点办于2011年10月对立信大厦西侧临二级车站方向的通道进行了封闭，并搭建了临时通道以供该大楼第二、三层通行。合川区重点办还经与被告西南证券股份有限公司协商并取得其同意，由合川区规划局于2014年4月16日作出《关于限期拆除违法建筑的通知》，于同年4月底拆除了立信大厦第二层、第三层步行楼梯，并于2016年5月底予以重建。原告谭成后于2010年11月至2012年12月期间，共计向被告西南证券股份有限公司付款1200000元，其中包括双方《房屋租赁合同》约定的保证金198000元。后原告方未再向被告付款，并以承租商铺所在立信大厦西侧通道被封闭、主通道梯步被拆除导致无法经营产生巨大亏损为由，声明无法支付租金，并要求采取延长租期、给予补偿等补救措施，但未向被告提出解除双方《房屋租赁合同》的要求。根据原告谭成后与次承租方合川区全友立信家私城先后于2014年6月20日和2016年6月8日分别签订的《关于立信大厦二、三楼的和解协议》及《房屋租赁合同之补充和解协议》，双方约定租金根据双方《房屋租赁合同》及其《补充协议》约定标准于2011年11月1日至2014年4月30日期间减免50%，于2014年5月1日至2016年5月31日期间减免80%，所减免租金合计2501499元；除前述减免租金外，原告谭成后不赔偿次承租方预期收益、装修折旧或其他损失。上述协议同时约定，双方《房屋租赁合同》及其《补充协议》继续履行，但从合同约定计租面积中扣除市政配电房或商业配电房面积合计202㎡，新计租面积自双方《房屋租赁合同之补充协议》签订后予以适用。2016年8月，被告西南证券股份有限公司以原告方迟延支付租金为由，诉请解除与原告方《房屋租赁合同》并判令承租方原告重庆市合川区金帝商贸有限责任公司、谭成后支付所欠房屋租金、占有使用费、违约金及逾期利息，并判令承租方及次承租方腾退租赁房屋。本院经审理，以（2016）渝0117民初5396号民事判决书，确定应从双方约定计租面积6600㎡中扣除第二层临广场方向80㎡的市政配电房，实际计租面积应为6520㎡，并判令承租方按照双方《房屋租赁合同》约定标准以实际计租面积支付自2010年8月5日起至2016年8月4日期间的房屋租金合计5087130.84元，扣除业已支付的部分租金及保证金合计1200000元，还应支付4085130.84元。该判决并以出租方违反就承租方已付部分租金开具发票的从合同义务为由，驳回了其解除合同并收回房屋的诉讼请求。案经重庆市第一中级人民法院终审判决驳回西南证券股份有限公司上诉并维持原判，已发生法律效力。本院认为，民事主体之间依法订立的民事合同具有法律拘束力，合同一方当事人主张并行使合同权利应以合同的明确约定、交易习惯或诚实信用原则为依据。原告重庆市合川区金帝商贸有限责任公司、谭成后与被告西南证券股份有限公司之间《房屋租赁合同》及《合川立信大厦合作建设结算协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力。原、被告双方当事人所享合同权利及所负合同义务均应当根据上述合同和协议的明确约定参照市场交易习惯依据诚实信用原则予以确定。原告重庆市合川区金帝商贸有限责任公司、谭成后以其所向被告西南证券股份有限公司承租的商业用房因所在立信大厦西侧广场自2010年11月起被封闭、该商业用房第二层连接广场的主通道步行梯步于2014年5月至2016年5月期间被拆除导致无法正常经营并因而减免了其次承租方租金2501499元为由，要求出租方被告西南证券股份有限公司予以等额赔偿。首先，原告作为涉案商业用房的承租方，其与次承租方之间，无论基于何种情势，所作出的关于设立、变更、调整或消灭双方次承租合同权利义务的约定，属于合同双方当事人意思自治的范畴，基于合同效力的相对性，对包括作为涉案商业用房出租方的被告西南证券股份有限公司在内的第三方不具有拘束力。其次，被告西南证券股份有限公司作为涉案商业用房出租方，同意原告将涉案商业用房予以转租，但并不因此负有担保原告方转租收益的法律责任，原告即便确因与次承租方协议减免租金导致其减少或丧失转租收益，就该减少或丧失的部分，亦无权要求出租方予以填补。最后，被告西南证券股份有限公司依据与原告方《房屋租赁合同》，所负合同义务的内容为将适于约定用途的涉案商业用房交付原告使用经营，而并不负有担保该商业用房外部经营环境的法律责任，涉案商业用房所在立信大厦西侧广场并不属于被告西南证券股份有限公司支配和控制的区域，该广场被封闭造成连接广场与涉案商业用房的步行梯道失去效用最后被拆除，属于该商业用房外部经营环境的变更，无论其向好或向坏，均属不可归责于出租方被告西南证券有限公司的事由。即便原告所承租的涉案商业用房确因相邻广场被封闭造成客观外在经营环境恶化，导致按照原有约定继续履行合同对原告或其次承租方明显不公平或不能实现合同目的，亦仅属于是否可以或应当依据合同法情势变更原则变更或解除各合同主体之间房屋租赁合同或房屋次承租合同的范畴，不足以作为合同一方当事人向另一方当事人主张违约责任并请求赔偿损失的依据。自涉案商业用房所在立信大厦西侧广场被封闭起至被拆除的步行梯道重建完成止，原告方未曾依据情势变更原则诉请变更或解除与被告之间《房屋租赁合同》，且其所负该阶段租金支付义务及其数额，业经人民法院生效判决予以确定。故原告现以该项情势变更事实，要求被告赔偿其所丧失或减少的转租收益，没有合同依据和法律依据，本院对其提出的要求被告赔偿“租赁商铺无法使用的损失”2501499元的诉讼请求不予支持。原、被告之间房屋租赁合同关系的实际计租面积，已经人民法院生效判决予以确定，该生效判决并依据所确认的实际计租面积，就自合同约定的计租日即2010年8月5日起至2016年8月5日止原告所应向被告支付的租金数额予以认定并据以判决。现原告方并未举示证据证明其依据该生效判决履行租金支付义务超过判决所确认金额的事实及其数额，故对其提出的要求被告赔偿“多计算面积的租金损失”130000元的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告谭成后、重庆市合川区金帝商贸有限责任公司的诉讼请求。案件受理费27852元，减半收取13926元，由原告谭成后、重庆市合川区金帝商贸有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 黄永宏二〇一九年三月二十八日法官助理 黄治淮书 记 员 尹秀红