湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初185号原告：刘虹，男，1987年5月24日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。被告：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区8栋A101号。法定代表人：吴钢耀，董事长。委托诉讼代理人：彭卫荣，女，1977年11月11日出生，汉族，住长沙市望城区，系公司会计。原告刘虹与被告湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称“熙日公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月6日、3月25日公开开庭进行了审理。原告刘虹的委托诉讼代理人王强强，被告熙日公司的委托诉讼代理人彭卫荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘虹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金13097.88元（暂计算至2017年3月1日，后续应计算至被告达到交房条件并向原告实际交房之日止）；2、请求判令被告在交房后730个工作日内办理不动产权证；3、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，刘虹将第1项诉讼请求的金额变更为17439.91元（2016年5月30日至2017年5月31日）。事实与理由：2015年4月26日，刘虹、熙日公司经协商一致，签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定刘虹购买熙日公司开发的长沙市望城区月亮岛街道星月绿洲小区10栋3008号住房，建筑面积109.79平方米，总金额477806元。合同签订后，刘虹依约付款，不存在违约。合同第九条约定，熙日公司应于2016年5月30日前将房屋交付给刘虹使用，但熙日公司未在约定期限内交付合格的房屋。合同第二十一条约定，熙日公司应于商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证，然而，根据最新的办证政策，房屋所有权证和土地使用证已经统一改为不动产权证，目的就在于减少办证时间，而合同中约定办证时间确实过长，根据合同法的规定，可以向法院申请变更该条款。刘虹认为，熙日公司逾期交房的行为构成违约，应承担违约责任。根据合同第十二条规定，熙日公司应自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向刘虹支付总房款万分之一的违约金。刘虹多次与熙日公司协商未果，因而诉至法院。被告熙日公司辩称：1、合同约定的交房日期为2016年5月30日，约定的交房条件是五方验收；2、合同约定买受人在交付维修基金后才交房，原告2017年5月1日才缴纳维修基金，违反了合同的相关规定，被告没有逾期交房，不应承担责任；3、房产局规定有一户没有缴纳维修基金或者契税，整栋都不能办理栋证，所以被告不应该承担违约责任；4、根据合同约定被告有90日的宽展期；5、被告没有主观恶意违约情况，恳请法院酌情减少违约金；6、请驳回原告诉讼请求。经审理查明：2015年4月26日，原告刘虹与被告熙日公司签订合同编号为201403373008的《商品房买卖合同》。合同约定，1、所购房屋基本情况：刘虹购买熙日公司开发的位于长沙市望城区月亮岛街道星月绿洲住宅小区8#、10#栋第30层3008号房屋，建筑面积109.79平方米，总房价477806元。2、付款方式和期限为：买受人以公积金贷款方式付款的，应于合同签订当日向出卖人交付首付款97806元，剩余房款380000元向湖南省公积金中心申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，将申请公积金贷款所需的全部资料提交，在接到通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照合同第八条处理。3、交付时间及条件：出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。4、交接手续：该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。5、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金；逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。6、物业维修资金交存的约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在房屋交付前缴存物业维修资金；买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。同日，双方签订了《补充协议》。《补充协议》约定：1、《商品房买卖合同》第九条约定的该商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。2、由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理，出卖人给予买受人90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，买受人无需向出卖人承担违约责任……。3、由于出卖人原因造成该商品房未在合同第九条约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。4、《商品房买卖合同》的内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，刘虹于2015年5月11日支付了购房款97806元，于2016年4月20日支付购房款38万元。2017年1月23日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格。同年1月24日，涉案房屋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。2017年5月1日，刘虹缴存物业维修基金，并于2017年5月9日实际收房。至法庭辩论终结之日，被告尚未办理涉案房屋不动产权登记。以上事实有刘虹提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、销售不动产统一发票，熙日公司提交的《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《湖南省物业专项维修资金专用收据》、《业主入伙会签单》、双方当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告刘虹与被告熙日公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行，未按照约定履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。关于熙日公司是否存在逾期交房的违约行为。经查，《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年5月30日前向刘虹交付该商品房，但涉案商品房直到2017年1月24日才竣工验收合格，达到交付标准，并于2017年5月9日交付给刘虹。熙日公司实际交房时间超过双方合同约定的交房时间，熙日公司存在逾期交房的违约行为。熙日公司称逾期交房有客观原因，并向本院提交了长沙市规划局望城分局、城市建设投资集团有限公司、星城供电所等单位出具的情况说明予以证明，本院经审查，上述单位出具的情况说明，达不到熙日公司的证明目的，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，熙日公司该抗辩缺乏法律依据，本院不予采纳。关于逾期交房违约金的计算。经查，由于双方在补充协议中约定，由于出卖人原因造成该商品房未在合同第九条约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。由此，被告承担逾期交房违约责任的起算时间应该从2016年5月30日之后的第91天即2016年8月30日开始计算。同时，合同第二十条约定买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在交房前交存物业维修基金；买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。涉案房屋在2017年1月24日就已具备交付条件，但原告直到2017年5月1日才交存物业维修资金，故从涉案房屋符合交房条件至原告缴存物业维修资金之日（考虑到逾期交房的宽展期至2016年8月30日，故从2017年1月25日至2017年5月1日）不计算逾期交房违约金。本案逾期交房违约金的计算时间从2016年8月30日计算至2017年5月9日。本院认为违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，原告在本案中未提供相关证据证明其因被告的逾期交房行为产生了实际损失，本院根据合同标的及履行情况、当事人过错、预期利益、周边房屋租赁价格等综合因素酌情调整逾期办理房屋产权证的违约金为总房价款日万分之零点三。故本案的逾期交房违约金为2236元（477806元＊156天＊0.3÷10000）。关于是否办理不动产权证的问题。经查，《商品房买卖合同》第二十一条中约定，在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。按合同约定，熙日公司最迟应当在商品房交付使用后730个工作日内为刘虹办理不动产权证。本案截止法庭辩论终结，办理不动产权证的期限尚未届满，故刘虹请求判令熙日公司在730日内办理不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、湖南省熙日实业投资有限公司自本判决生效之日起十日内向刘虹支付逾期交房违约金2236元。二、驳回刘虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元，因适用简易程序减半收取计118元，由被告湖南省熙日实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黄莹二〇一九年三月二十九日书记员  谭蓉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认