北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初442号原告：北京兴泰嘉园物业管理服务中心，住所地北京市石景山区五里坨南宫。法定代表人：王靖，总经理。委托诉讼代理人：王颖，女，1981年5月24日出生，北京兴泰嘉园物业管理服务中心客服部经理，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：李静，北京市京工律师事务所律师。被告：孙玉娜，女，1977年9月25日出生，住北京市石景山区。原告北京兴泰嘉园物业管理服务中心（以下简称兴泰嘉园物业）与被告孙玉娜物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴泰嘉园物业的委托诉讼代理人王颖、被告孙玉娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告拖欠的北京市石景山区天翠阳光新城B区xxx室的物业费6570.09元；2.判令被告支付自2015年10月23日起至实际给付之日止的逾期付款利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2013年承接位于北京市石景山区天翠阳光新城项目的B区，被告为该小区的业主，双方签署了《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》。原告承接至今一直尽职尽责为小区提供物业服务至今，表现良好。但被告违反承诺书第五条“…按人民币1.85元/月，建筑平方米的标准按时交纳各年度物业服务费”之约定，拖欠原告物业费，经原告多次催讨拒不交纳，故原告依法起诉。被告孙玉娜辩称，我涉案房屋的业主，原告主张的欠费期间的物业费我确实未交纳。理由为原告不合法，石景山区住房和城乡建设委员会颁布了文件，是直接给ABC三小区的业主答复，该文件中说明了原告是不合法的，我们可以不交物业费。业主管理规约承诺书并非物业与业主签订的合同，该承诺书中约定的1.85元/月/平方米没有根据，物业定价应有明文规定，并且让业主知晓。石景山区住房委给了ABC三个小区业主的书面回复中，提到了小区内频繁停水的问题、小区门禁未加强关系导致偷盗的问题、电话经常无人接听、报修无回应的问题。2014年至2015年期间，开发商已经为业务交了二年的物业费，但我家丢了两辆电动自行车，说明是在已交物业费的情况下，我家仍然遭到偷盗。关于承诺书的签订，若我们不签该承诺书，就无法拿到钥匙，因此该承诺书是不具备法律效力的，是在受胁迫的情形下签订的。电梯面积是业主的公摊面积，电梯中的广告收益去向不明。自动售卖净水机占用了小区绿化面积。小区的绿化面的过小。本院经审理认定事实如下：被告为北京市石景山区天翠阳光新城B区xxx室的业主，房屋性质为回迁房。2012年9月6日，兴泰嘉园物业与天翠家园小区建设单位北京实兴腾飞置业发展公司（以下简称实兴腾飞公司）签订了《北京市前期物业服务合同》，自2012年9月开始承接天翠家园小区的物业管理工作。根据《北京市前期物业服务合同》，兴泰嘉园物业在业主入住后的主要服务包括：“……2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、热力管线、煤气管线等；4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括：道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场（库）、水系、护栏及围墙等。5、公共绿地、景观的养护。6、清洁服务包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等……9、消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度……”。自2012年9月起，兴泰家园物业为包括被告在内的业主实际提供了房屋建筑共用部位、设施的维修和养护等物业服务。原告提交了签署有被告签名的《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》，约定：“一、我确认已详细阅读《天翠阳光新城业主管理规约》；二、本人同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约……五、本人知悉自通知的入住日期起免收两年物业费（依拆迁文件规定由拆迁单位支付）。本人承诺，从通知的入住日期第三年即2015年10月23日起，按人民币1.85元/月·建筑平方米的标准按时交纳各年度物业服务费。”被告认可其是诉争房屋的业主，承诺书是其签署，但称不签字不给钥匙，系被迫签署。关于物业收费标准，兴泰嘉园物业提供了《住宅前期物业服务费用测算表》载明，物业费用为每月1.85元/平方米，主要由以下费用构成：1、管理人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等0.43元/平米·月；2、物业共用部位公用设施的日常运行维护费用0.69元/平米·月；3、物业管理区域清洁卫生费用0.19元/平米·月；4、物业管理区域绿化养护费用0.06元/平米·月；5、物业管理区域秩序维护费用0.19元/平米·月；6、行政办公费（含社区文化活动费）0.08元/平米·月；7、物业管理企业固定资产折旧0.02元/平米·月；8、物业公共部位、公共设施设备及公众责任保险费用0元/平米·月；9、利润0.08元/平米·月，10、税金0.11元/平米·月。兴泰嘉园物业按照房屋面积98.65平方米主张被告自2015年10月23日至2018年10月22日未交纳涉诉房屋的物业费6570.09元。被告认为《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》并非其真实意思表示，双方不存在权利义务关系。兴泰嘉园物业对此不予认可，认为根据入住流程图、办理入住须知，对比其他签字文件，业主是在充分知悉后果的情况下由本人签字入住的。此外，被告认为物业公司存在门禁、井盖、路灯、水管损坏，草坪退化，存在安全隐患等方面服务不到位，并提交照片说明、视频。兴泰嘉园物业对该组照片证明目的不予认可，并提交其尽职提供物业服务的照片。被告对该组证据亦不予认可。另查，2016年，兴泰嘉园物业曾将同为该小区业主的孟雪冬等诉至我院，我院判决孟雪冬等按照1.85元/月/平方米的标准向兴泰嘉园物业支付物业费。在该案审理过程中，就物业服务企业资质，兴泰嘉园物业提交石景山区住房建设委员会出具的《关于北京兴泰嘉园物业管理服务中心相关情况的说明》及实兴腾飞公司出具《关于天翠阳光新城前期物业服务合同的补充说明》，其上载明：“……兴泰嘉园物业管理服务中心具有物业管理三级（暂定）资质……在承接物业项目时，等同于三级资质的物业服务企业。根据《物业服务企业资质管理办法》的相关规定，兴泰嘉园物业具有承接北京市石景山区五里坨西街12号院天翠阳光新城C区的资质。另外，北京市《住宅物业服务标准》的选定与物业服务资质登记无关”。据此主张根据石景山区住建委的相关规定，兴泰嘉园物业对天翠阳光Ａ、Ｂ、C三个小区具有物业管理权，且三个小区相互独立存在，不存在超越资质管理问题。经原一审法院向石景山区住房建设委员会核实，上述说明所述情况属实，对该说明不持异议。一审判决后，孟雪冬等不服，提起上诉。2016年9月27日，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终5360号等判决，驳回上诉，维持原判。上述事实，有前期物业服务合同、承诺书、《住宅前期物业服务费用测算表》、《评估报告》、物业服务企业资质证书、照片、（2016）京01民终5360号民事判决书及当事人陈述等在案佐证。本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，兴泰嘉园物业与实兴腾飞公司签订的《北京市前期物业服务合同》真实有效，对涉案小区的全体业主具有约束力。兴泰嘉园物业为被告居住的小区提供物业管理服务，被告虽然主张《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》是被迫签署，但被告是诉争房屋的业主不存在异议，被告作为业主，享受了兴泰嘉园物业提供的物业管理服务，双方形成了合同关系。故对于被告主张的原告主体不适格、双方没有合同关系的抗辩意见本院不予采信。物业管理合同为双务合同，被告有义务按期交纳物业管理费，兴泰嘉园物业亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。被告认为兴泰嘉园物业资质存在问题，但兴泰嘉园物业的物业管理资质有北京市住房和城乡建设委员会发放的资质证明为证，被告提交的信访事项答复意见不能证明原告没有物业服务资质，故本院对其该项抗辩意见不予采信。被告主张兴泰嘉园物业在提供物业服务的过程中存在安全保卫不到位、消防通道不畅、通知信息不规范、公用设施损坏、室外、电梯小广告、卫生不到位、绿化管理不到位、施工管理不善、电梯维修不及时、门禁损坏等问题，其提交的证据虽然无拍摄日期，但通过其他业主的陈述可以相互印证曾存在上述情况，但不足以构成不缴纳物业费的抗辩。此外，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然,业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。因被告尚未取得房屋所有权证，对于房屋的面积，本院暂以兴泰嘉园物业提供的数据为计算物业费的依据，如日后因面积误差导致业主物业费变换，可另行解决。兴泰嘉园物业按照中国人民银行同期贷款利率主张逾期付款利息，本院认为物业服务并非尽善尽美，结合业主欠费数额，对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下:一、孙玉娜于本判决生效之日起十日内给付北京兴泰嘉园物业管理服务中心2015年10月23日至2018年10月22日的物业费6570.09元；二、驳回北京兴泰嘉园物业管理服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（北京兴泰嘉园物业管理服务中心已预交），由孙玉娜负担15元（于本判决生效之日起十日内直接支付给北京兴泰嘉园物业管理服务中心），由北京兴泰嘉园物业管理服务中心负担10元（已交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  孟哲二〇一九年三月二十七日书记员  李雪