广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终176号 上诉人(原审被告)：粟学松，男，汉族，1976年4月29日出生，住广西壮族自治区桂林临桂区。 上诉人(原审被告)：彭艳琴，女，汉族，1974年12月13日出生，住址同上。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：林杰，广西守初律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：桂林恒信之平物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇西城北路**，统一社会信用代码：914503225819603911。 法定代表人：曾忠涛。 委托诉讼代理人：任荣强，该公司职工。 委托诉讼代理人：吴晓洪，广西嘉宸律师事务所律师。 上诉人粟学松、彭艳琴因与被上诉人桂林恒信之平物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2018）桂0312民初872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成由审判员丁勇担任审判长，审判员周霞、潘文华参加的合议庭，于2019年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人彭艳琴及其委托诉讼代理人林杰，被上诉人桂林恒信之平物业服务有限公司的委托诉讼代理人任荣强、吴晓洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人粟学松、彭艳琴的上诉请求：1、请求二审法院撤销桂林市临桂区人民法院(2018)桂0312民初872号民事判决书，依法作出公正改判或将本案依法发回重审；2、本案上诉案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人的物业收费标准符合法律规定是认定事实和适用法律错误。被上诉人与业主签订《前期物业管理合同》、《临时管理规约》的前提和基础是依法取得行政许可和符合法律规定的收费标准，履行明确的告知义务下与上诉人所签订的《前期物业管理合同》、《临时管理规约》才对双方具有法律约束力。一审判决以2012年11月13日临桂县物价局出具的临价费【2012】30号“关于‘山水凤凰城天屿组团’小区小高层电梯住宅楼前期物业服务收费标准的批复”认定被上诉人的物业收费标准符合法律规定明显认定事实错误。一审法院对于被上诉人与上诉人签订的《前期物业管理合同》、《临时管理规约》认定有效，亦是严重认定事实错误，作为双方签订的合同，必须是双方真实意思表示，并且合同不得违反法律的禁止性和强制性规定方为有效。对于一审判决对错误理解2018年3月8日住建部废止物业服务企业的资质评定对上诉人与被上诉人具有法律溯及力，导致一审适用法律错误。二、一审法院基于错误的事实认定作出的判决严重错误，导致法律严重丧失公正，判令上诉人按1.78元/㎡.月标准向被上诉人交纳物业管理费8191.7元于法无据。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人桂林恒信之平物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 桂林恒信之平物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告立即向原告支付拖欠的物业服务费8191.7元，逾期支付的违约金13551.27元；以上共计21742.97元。2、依法判决由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年11月7日，甲方：粟学松、彭艳琴与乙方：桂林市恒信之平物业服务有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》：“甲方所购房基本情况：建筑面积：124.17平方米…第四条一、甲方交纳费用时间：以开发商通知甲方所购商品房交付的时间为准；本物业的管理服务费收取标准如下：1、住宅按建筑面积计：物业类型：住宅：￥1.78元每月每平方米…五、物业管理服务费，停车场收费标准随着社会最低工资标准上涨幅度调整或按政府物价部门指导价或业主大会意见调整。…以上物业管理服务费不包括：甲方装修及生活垃圾清运处置费、电视收视费、甲方自用水电费、甲方物业专有部分维修养护、房屋共用部位及共用设施设备大、中维修费和更新改造的费用等。…第十一条四、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。…”同日，桂林山水凤凰城房地产开发有限公司、桂林市恒信之平物业服务有限责任公司、彭艳琴三方签订《桂林山水凤凰城临时管理规约》约定：“第二章第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：山水凤凰城住宅小区，座落位置：桂林市临桂西城北路中段，物业类型：住宅及商业，占地面积：1320亩；第六章第三十二条…业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用的收取是保证桂林恒信之平物业服务正常运转的必备条件，全体业主务必按时交纳。本物业的管理、服务费用执行国家、和省市有关物业服务费用的相关规定。物业服务费用起始日应于发展商发出的入伙通知书约定的交房之日起向物业服务企业缴交。1、服务费用的标准根据小区档次和结合当地物业服务消费水平暂定：（1）物业服务费及代收代缴费用参照《前期物业服务合同》约定；（2）代办服务、特约服务由业主按规定或约定另行向物业服务企业支付相应费用；…3、业主入伙时应预交半年的物业管理服务费，之后业主可以选择按每季度、每半年分期或一次性缴纳一年物业服务费。如业主不按规定缴交服务费等费用时，物业服务公司将向业主按每日千分之三的标准收取拖欠费用的滞纳金；逾期1个月仍拒绝缴交的，发展商、业主委员会、物业服务公司有权采取以下行动追索拖欠的服务费用：（1）向相关仲裁机关申请给予仲裁；（2）向人民法院起诉索还欠款；…第七章第三十九条业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费用、停车费等其他费用。未按时缴纳物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日千分之三的滞纳金。…”同日，被告彭艳琴签署“遵守《业主临时管理规约》承诺书”，承诺遵守《业主临时管理规约》。合同签订后，原告依约进驻山水凤凰城小区进行管理至今。2013年11月29日，桂林山水凤凰城房地产开发有限公司作为甲方与乙方桂林柏森国际物业管理有限公司、丙方桂林市恒信之平物业服务有限责任公司签订了《物业公司交接协议书》，三方就桂林市临桂县山水凤凰城《山水凤凰城前期物业服务合同》包括山水凤凰城凤凰园别墅区、宏福园、凤鸣园、凤仪园住宅及园林等配套设施等区域的物业服务合同等事项的处理进行了商议，乙方已于2011年7月1日，把与甲方所签订的所有相关物业服务合同的服务主体转给丙方，即对位于桂林市临桂县山水凤凰城的凤凰园别墅区、宏福园、凤鸣园、凤仪园住宅及园林等配套设施等区域实行物业管理服务，委托管理期限至成立业主委员会为止。原告桂林市恒信之平物业服务有限责任公司于2011年8月24日成立，营业期限自2011年8月24日起，经营范围：物业服务，家政服务，房屋信息咨询服务，园林绿化工程施工；资质等级为三级。2018年3月8日，住房城乡建设部发布《住房城乡建设部关于废止〈物业服务企业资质管理办法〉的决定》，自此，物业服务企业的资质评级已取消。2011年起原告桂林市恒信之平物业服务有限责任公司接受桂林山水凤凰城房地产开发有限公司委托，对山水凤凰城小区物业的共用部位、共用设施设备进行养护、管理，并按物价部门核定的标准收取物业服务费。被告粟学松、彭艳琴是山水凤凰城的业主之一，被告的该房产位于临桂区临桂镇山水凤凰城G区38栋1单元601室（建筑面积：124.17㎡）。2014年12月21日至2018年3月31日，被告欠原告物业服务费，经原告多次书面催缴，被告仍未缴纳，从2014年12月21日至2018年3月31日，按照被告房屋的建筑面积：124.17㎡及每月每平米单价1.78元计算，被告粟学松、彭艳琴共欠物业服务费8191.7元。原告遂诉至法院，请求判令被告支付物业费、违约金等费用。 一审法院认为，关于争议焦点一被告粟学松、彭艳琴是否应按合同约定向原告桂林市恒信之平物业服务有限责任公司支付物业服务费。一审法院认为，虽然被告粟学松、彭艳琴提出在与桂林山水凤凰城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同没有包含前期物业服务合同的内容，但被告在签订合同时并未向开发商主张该问题，且于2013年11月29日，被告粟学松、彭艳琴又与原告桂林市恒信之平物业服务有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》及《桂林山水凤凰城临时管理规约》等合同，双方是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，故对于双方签订的物业服务合同，一审法院予以认可，双方应根据合同约定内容履行义务。原告桂林恒信之平物业服务有限公司与被告粟学松、彭艳琴签订的《前期物业管理服务合同》及《桂林山水凤凰城临时规约》是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护。原告桂林恒信之平物业服务有限公司依约履行了物业管理的相关义务，被告粟学松、彭艳琴也应履行其按约定交纳物业服务费的义务，被告在约定期限内未交纳物业服务费的行为已经构成违约，应承担违约责任即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告桂林恒信之平物业服务有限公司要求被告粟学松、彭艳琴支付所欠物业服务费，有理有据，一审法院予以支持。经核实，从2014年12月21日至2018年3月31日，按照被告房屋的建筑面积：124.17㎡及每月每平米单价1.78元计算，被告粟学松、彭艳琴共欠物业服务费8191.7元。关于争议焦点二原告桂林市恒信之平物业服务有限责任公司是否按合同约定履行义务，被告粟学松、彭艳琴是否可行使同时履行抗辩权。被告认为原告提供的物业管理服务没有达到合同标准，故其可行使同时履行抗辩权拒绝支付物业服务费。一审法院认为，被告未能提供其已经向物业公司主张权利以及物业公司对于相关主张不予处理的相关证据，且小区面积大、设施设备众多，使用过程中容易出现设施设备损坏的情况，小区卫生偶有脏乱的情况也可能发生，被告以此认为原告未全面履行义务而行使同时履行抗辩权，理由不够充分；且原告也提供了证据证明原告对设施设备进行了及时维修和保养以及有专门保洁员对小区卫生进行维护。至于幼儿园用地问题以及业主违建问题。物业公司提供的服务是对小区公共区域的设施设备及环境进行维修、养护、管理和维护，对于公共区域用地并无所有权，因此，对于幼儿园占地问题非物业公司权限范围内，不应归责于原告桂林市恒信之平物业服务有限责任公司；对于业主违建行为，物业公司应向相关业主进行规劝，也可向有关部门进行反映，但物业公司并没有执法权，无权强行拆除业主的违法建筑，因此，在物业公司履行规劝义务并向有关部门反映后业主仍拒绝拆除违法建筑的，不能归责于原告桂林市恒信之平物业服务有限责任公司。物业公司按约提供了物业服务，业主就应该按约履行缴纳物业服务费的义务，被告粟学松、彭艳琴认为原告不完全履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另案要求原告承担责任，但以此行使抗辩权拒绝交纳物业服务费的理由不成立。关于争议焦点三原告桂林市恒信之平物业服务有限责任公司的收费是否超出其物业资质标准。被告粟学松、彭艳琴认为原告的收费没有达到相关的资质标准，是无理收费。一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”因此，小区物业服务费收费标准的确定，主要取决于小区的规模、设施设备、对服务品质的要求等客观因素，最终由物业服务企业和业主在相关物价部门核定价格的标准内，根据服务内容和服务标准协商确定，因此，物业企业的资质等级与项目的收费标准没有直接联系。原告的物业服务收费标准，是根据临桂县物价局2012年11月13日出具的临价费字［2012］30号“关于‘山水凤凰城天屿组团’小区小高层电梯住宅楼前期物业服务收费标准的批复”制定，并与被告签订了《前期物业管理服务合同》对收费标准每月每平方米单价1.78元进行了约定，由此可见，原告的物业服务费收费标准符合法律规定，一审法院予以认可。关于争议焦点四违约金的计算问题。一审法院认为，原告桂林市恒信之平物业服务有限责任公司虽履行了物业服务管理的义务，但是在履行义务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，双方对于物业服务存在争议，故对于违约金的请求，一审法院不予支持。依法判决：一、被告粟学松、彭艳琴支付物业服务费8191.7元给原告桂林恒信之平物业服务有限公司；二、驳回原告桂林恒信之平物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费344元，减半收取172元，由桂林恒信之平物业服务有限责任公司负担127元，粟学松、彭艳琴负担45元。 二审中，各方当事人对一审判决认定的事实均未提出异议，本院予以确认。 本案二审诉讼争议焦点是：被上诉人桂林恒信之平物业服务有限公司按照1.78元/平方米标准收取物业费是否有依据？ 本院认为，根据《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”又根据《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”从现行法律、法规规定可知，前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。只要该合同合法有效，其对业主即具有约束力。在建设单位与物业买受人签订物业买卖合同即销售房屋之时，应当向业主明示前期物业服务合同，在与业主签订的房屋买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容。作为业主，则应当履行建设单位签订的前期物业服务合同，服从物业服务企业的管理。如果业主对前期物业服务企业不满意，可待业主大会成立后，依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”前期物业服务企业是由建设单位选聘用以具体实施临时管理规约的主体，该主体无论是通过招投标方式选聘或是协议方式选聘而来，均应按建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中有关前期物业服务的内容及临时管理规约的约定履行权利义务。简言之，物业买受人与前期物业服务企业之间的物业服务合同法律关系中的权利与义务，主要是由建设单位与前期物业服务企业之间的《前期物业服务合同》所约定的。建设单位以其与物业买受人之间的房屋买卖合同中有关前期物业服务的内容及临时管理规约的方式，向物业买受人明示建设单位与前期物业服务企业之间的《前期物业服务合同》内容。本案中，无论是建设单位桂林山水凤凰城房地产开发有限公司与物业服务企业即被上诉人桂林恒信之平物业服务有限公司之间的《前期物业服务合同》，还是被上诉人恒信之平物业服务有限公司与上诉人粟学松、彭艳琴之间签订的《前期物业管理服务合同》，包括《桂林山水凤凰城临时管理规约》在内的有关合同，其内容均不违反法律及行政法规的强制性规定，均属有效合同，合同各方当事人均应按照合同约定履行各自权利义务。被上诉人桂林恒信之平物业服务有限公司向上诉人收取的物业费标准未超出其与建设单位签订的《前期物业服务合同》中约定的价格，因此，被上诉人桂林恒信之平物业服务有限公司按照1.78元/平方米标准收取物业费符合合同约定。上诉人粟学松、彭艳琴亦应按此标准履行交纳物业费之义务。上诉人以被上诉人恒信之平物业服务有限公司没有取得物价行政部门的收费依据为由，要求不按照1.78元/平方米标准交纳物业费的主张，于法无据，理由不能成立，本院不予支持。一审法院依据事实和法律作出的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费50元，由上诉人粟学松、彭艳琴负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 周 霞 审判员 潘文华 二〇一九年三月五日 书记员 盘林云