山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0881民初214号原告：武周，男，汉族，1976年11月20日出生，住曲阜市。原告：杨明强，男，汉族，1975年5月18日出生，住兖州市。二原告共同委托诉讼代理人:陈岩、付鑫茹，山东众立律师事务所律师。被告:蒋凡旭，男，汉族，1971年6月30日出生，住曲阜市。被告:孔玉，女，汉族，1974年12月6日出生，住曲阜市。二被告共同委托诉讼代理人:刘晓峰，山东鲁都律师事务所律师。原告武周、杨明强与被告蒋凡旭、孔玉租赁合同纠纷一案，于2019年1月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武周、杨明强的委托诉讼代理人陈岩、付鑫茹，被告蒋凡旭、孔玉及其委托诉讼代理人刘晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间的租赁合同关系；2、依法判令两被告返还租用房屋、土地及地上附着物，恢复原状；3、依法判令被告支付欠付的租金155000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月30日，二被告因无法偿还原告89万元的借款本息，将自己租赁的小雪街道南兴埠村村委会的位于陵兖路以南邹鲁工贸公司以东的土地及建设的地上附着物转让给原告，双方签订了转让协议一份，该协议约定：土地及地上附着物转让费共计120万元，二被告向原告租赁该土地及地上附着物继续用于自己生产经营，转让款项分两部分支付，首先二被告欠原告89万元借款本息作为原告向二被告支付的部分转让费用，其次，下剩的31万元用于折抵二被告应该支付给原告前两年（2016年1月30日至2018年1月30日）的租金，第三年之后二被告应当按照每年155000元的价格向原告支付上述厂房及土地的租赁费用。原告与被告签订了转让协议后，又与小雪街道南兴村村委会签订了租用土地协议书，支付了租地费用，依法享有了陵兖路以南邹鲁工贸公司以东的土地使用权及地上附着物的所有权，原告按照转让协议的约定履行了自己的义务，但二被告未按照协议约定的日期向原告支付第三年的租赁费用，原告多次索要，被告无故推诿拒不支付至今，且也不搬出厂房，其行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告蒋凡旭、孔玉辩称，被告对于2016年1月30日签订的《转让协议》合同效力不予认可，该协议应为无效协议。原告对本案涉案土地、厂房不享有合法出租权，应依法驳回其诉讼请求。原、被告之间存在债权债务纠纷，债务到期后，双方于2016年1月30日签订的《转让协议》的性质实际应为以物抵债协议。原告没有涉案厂房的合法土地使用权，厂房在建设时也并未取得建设工程规划许可证，因此被答辩人就土地及厂房未办理也不能办理相关物权转移手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”《转让协议》中关于租赁的约定明显违反法律的强制性规定，依据《合同法》第五十二条之规定，应认定为无效合同；《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。因此，在合同无效的情况下，原告就不能主张基于租赁合同而产生的相关权利，应依法驳回其诉讼请求。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月30日，原告武周、杨明强（甲方）与被告蒋凡旭、孔玉（乙方）签订《转让协议》，约定被告将自己租赁的小雪街道南兴埠村村委会位于陵兖路以南邹鲁工贸公司以东的土地使用权及地上附着物转让给原告，并达成如下协议：一、乙方将上述位置范围内的土地使用权和该土地上的地上附着物以120万元的价格转让给甲方，并负责办理该土地使用权变更手续，将土地使用人由乙方变更为甲方。涉及该土地使用权变更的所有手续由乙方负责办理，直至手续完全符合法律规定。二、以上土地使用权及该土地上的地上附着物转让后，由乙方向甲方租赁该土地及地上附着物用于自己生产经营。租赁期为三年，租赁期间，乙方不得对租赁的土地及地上附着物进行转租、设置抵押。三、转让款项支付:1、经双方协商同意，甲方将乙方于2014年12月8日向甲方借款本息共计89万元作为甲方向乙方支付的转让款项。2、下剩31万元，用于折抵乙方向甲方租赁该土地及地上附着物的租金，第三年（2018年1月30日）由乙方向甲方缴纳（租金为每年155000元）。四、转让后以上土地及地上附着物所有权归甲方所有，由甲方自主使用、支配及处置，乙方不再对该土地使用权及地上附着物等物品享有任何权利。地上附着物包括本协议签订前以上土地范围内的所有树木、道路、房屋、建筑设施等一切地上物品。五、在乙方依据本协议第二条租赁使用期间，如遇政府拆迁、征用等政府征收行为时，所有赔偿款项优先支付给甲方120万元后，剩余补偿款由甲乙双方按50%比例分配。在三年租赁使用期满后，所有补偿款由甲方独自享有，与乙方无关。六、乙方保证对以上转让的土地及地上附着物有合法的转让权，权利无瑕疵。如因以上权利瑕疵致使甲方的所有损失均由乙方承担，并向甲方承担违约金20万元。七、乙方所有对外债务由乙方自己承担，甲方不承担任何责任。八、本协议一式三份，自双方签字之日起生效，因本协议发生的纠纷，由甲方所在地人民法院管辖。双方确认双方之间的借款证明作废，双方的权利义务以该协议为准。又查明，2015年12月31日，原告武周、杨明强与小雪街道南兴埠村村委会签订了土地租用协议，被告蒋凡旭、孔玉出具书面证明已经经过本人同意。原告依照协议从2016年起一直缴纳土地租赁费至今。上述协议签订后，被告继续在约定的土地及地上附着物经营使用，2018年1月6日，被告蒋凡旭、孔玉向原告出具欠条，载明：“今欠杨明强、武周位于南兴埠陵兖路以南邹鲁工贸公司东厂房租赁费（2018年元月30日至2019年元月30日）155000元。”此后，被告一直未缴纳上述租金，原告于2019年1月向本院起诉，要求依法判令解除原被告之间的租赁合同关系，依法判令两被告返还租用房屋、土地及地上附着物，恢复原状，依法判令被告支付欠付的租金155000，本案诉讼费由被告承担。对于上述没有争议的事实，本院予以确认。本案争议的焦点为:原、被告签订的以物抵债及租赁协议是否有效。本院认为，首先，关于涉案土地及地上附着物（包括厂房及建筑设施等）的合法性认定问题。《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》（国务院令第116号）等相关法律规定，在规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑应为违法建筑。违法建筑因违反了法律的禁止性规定，原则上不能进行产权登记。本案中，被告在该土地上未取得规划许可即进行了厂房及附着物的建设，故其在该土地上建设的厂房及附属物等不具有合法性。其次，关于涉案土地及地上附着物能否以现状抵偿债务的问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对违法建筑的处理机关为县以上地方人民政府规划主管部门，处理方式包括停止建设、限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违法收入等。而违法建筑在被相关部门行使公权力拆除或者处罚前，仍具有一定的使用价值。本案中，被告在取得了土地租赁权后，在该宗土地上建设了厂房及其他附属设施，虽然其不具有使用权，但在实际使用时进行了企业登记注册，并以其生产经营取得收益，在其实际占用期间，以现有的实际价值抵偿对外债务，其实现的是利用现有建筑物的价值抵偿民间借贷债务并转移的对地上附着物的占有权，故上述的转让行为是双方以占用权的转移对前期债权债务的结算，是双方真实意思的表示。该占有权转移后，双方原有的债权债务关系即灭失，原告即取得对上述地上附着物实际控制权，在此基础上，双方约定以租赁方式由被告继续经营使用，原告收取租赁费，双方形成了新的租赁合同关系；被告在租赁期间的第三年租赁时间到期后，未按照约定支付租赁费。但是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，原告取得的厂房，没有在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证，也没有证据证明系经主管部门批准建设的。因此，双方之间的前述租赁合同无效。本案中，涉案厂房是由被告最初建设后抵偿给原告的。被告在使用期间，没有任何单位或者个人阻止或者妨碍其行使占有使用的权利。因此，其应当参照合同约定向原告支付土地占用费。关于土地占用费的数额，应当参照实际使用的土地、厂房面积，结合双方约定的租金标准，由被告向原告支付案涉土地及厂房的占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原、被告双方于2016年1月30日签订的《转让协议》中关于租赁部分的内容无效。二、被告蒋凡旭、孔玉于本判决生效后三十日内将小雪街道南兴埠陵兖路以南邹鲁工贸公司以东的土地及地上附着物交付给原告武周、杨明强。三、被告蒋凡旭、孔玉于本判决生效后十日内支付给原告武周、杨明强土地占用费155000元（计算至2019年1月30日，以后产生的土地占用费按双方约定金额155000元计算至实际交付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，减半收取1700元，由被告蒋凡旭、孔玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 王 杨二〇一九年三月二十七日书记员 孔盛洁