浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0803民初4722号 原告：方洪忠男，1979年6月25日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：朱锦华，浙江论剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴坚，浙江论剑律师事务所律师。 被告：高志光男，1974年6月1日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：邱陆郎，浙江省衢州市正扬法律服务所法律服务工作者。 被告：衢州市衢江区筑家房产中介所，住所地浙江省衢州市衢江区振兴中路204号。 负责人：陶霞贞。 被告：祝育雄男，1973年2月27日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 被告：余夏琴女，1976年1月16日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 原告方洪忠与被告高志光、衢州市衢江区筑家房产中介所（以下简称筑家中介所）、祝育雄、余夏琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日诉前登记并组织双方调解。后原告申请撤回对祝育雄、余夏琴的起诉，本院依法予以准许。因诉前调解未果，本院于2018年12月24日立案受理，并依法适用简易程序于当日公开开庭进行了审理。原告方洪忠及其委托诉讼代理人朱锦华、吴坚，被告高志光及其委托诉讼代理人邱陆郎，被告筑家中介所负责人陶霞贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.判决解除2018年6月13日签订的《房地产转让合同》；2.判决被告高志光双倍返还定金40000元；3.判决被告高志光赔偿原告房屋差价损失（以实际鉴定为准）；4.被告筑家中介所对上述双倍返还定金承担连带责任；5.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告主动撤回上述第三项诉讼请求。事实与理由：2018年6月13日，经被告筑家中介所介绍，原告与被告高志光签订《房地产转让合同》，约定：1.被告高志光将坐落在衢江区.73平米房屋及车库出售给原告；2.房屋价款1180000元；3.付款方式：2018年6月13日由原告支付定金20000元，于2018年6月28日前原告付首付款680000元，并于当日办理过户，余款500000元银行办理贷款。合同签订后当日，原告即向被告支付20000元定金。后被告拒不接收原告支付的首付款，亦不将案涉房屋过户给原告，经多次催促未果，遂诉至法院。 被告高志光辩称，原告请求解除合同没有事实和法律依据：1.2018年6月13日签订《房地产转让合同》时，案涉房屋还登记在原房东祝育雄、余夏琴名下，且合同中载明的是“祝育雄高志光代”字样，定金收条上亦载明“祝育雄高志光代”字样，故合同的后果应由被代理人祝育雄承担。2.被告始终都愿意出售房屋。只是在案涉房屋办理过户之前，原告曾与筑家中介所一起到建设银行衢江支行申请按揭贷款，因原告有近期贷款，又不能向银行提供上述贷款未用于支付首付款的凭证，故建设银行工作人员回复无法为原告办理按揭贷款。因双方明确约定50万元的剩余尾款是用银行贷款支付的，在原告不能申请银行贷款的情况下，被告有权中止履行合同。此后，原告的按揭贷款问题一直未解决。 被告筑家中介所辩称，高志光与原房东祝育雄、余夏琴是在天翔中介达成购房协议的，但因为高志光妻子嫌卫生间内没有窗子，与高志光闹不愉快，后来高志光就决定将房屋挂牌出售。经筑家中介所介绍，被告高志光与原告方洪忠达成了协议。被告一直是愿意将房屋卖给原告的，只是由于原告的按揭贷款下不来，双方才一直僵持着，后来原告说不想买这个房子了。中介在此过程中已经尽到了义务，没有过错，不应承担责任。 原、被告围绕诉辩意见提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对原告提交的《房地产转让合同》、《购房定金收条》，被告高志光提交的案涉房产的产权证书，因系原件，且双方无异议，故本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的手机短信，被告虽称未收到，但对其内容的真实性无异议，对被告筑家中介所提供的视频，原告对真实性无异议，此外，原、被告代表人及其委托诉讼代理人在庭审时均自愿签署《诚信诉讼承诺书》，对上述证据以及他们在庭审中的陈述，可综合其他证据共同认定案件事实。 综合上述审核认定的证据，本院认定以下事实：2018年6月2日，祝育雄、余夏琴与被告高志光达成房屋转让协议，约定祝育雄、余夏琴将共有的位于衢江区.73平米房屋及车库作价109万元出售给被告高志光。合同签订当天，高志光通过银行转账方式向祝育雄支付了定金10万元。此后，在祝育雄、余夏琴尚未将案涉房屋过户到自己名下之前，被告高志光又将该房屋挂牌出售。 2018年6月13日，经被告筑家中介所居间介绍，高志光与方洪忠签订《房地产转让合同》一份，约定将案涉房屋转让给方洪忠，约定：转让总金额118万元，方洪忠于合同签订当日支付定金2万元，于2018年6月28日前支付首付款68万元（含定金2万元），当日到行政服务中心办理过户，余款50万元通过银行办理按揭贷款。合同还约定：房产证、土地证办出后，双方到贷款银行签字办理贷款手续。银行放款当日正式交房时付清。1.如买方违约，不得向卖方索还定金（即违约金）；2.卖方中途违约，应当双倍返还定金（即违约金）；3.买方不能按期向卖方付清购房款，或者卖方不能按期交付房地产，违约方应向守约方支付违约金：上述本房地产总价万分之七的违约金×逾期天数。如买方违约，卖方有权没收定金，并自愿将没收的定金的一半交付给中介方，作为对中介方付出的劳动补偿。若卖方违约，应向买方支付双倍定金，买方自愿将一半付给中介，作为对中介付出的劳动补偿。若双方同时违约，则买卖双方自愿同意各自按照合同价格的0.5%向中介支付违约金，作为对中介方付出的劳动报酬。合同同时还约定：如买方需办理按揭贷款，在各银行查出有不良信用记录时拒贷和银行政策变动影响贷款，造成不能办理贷款的，一切责任由乙方自己承担。高志光在合同甲方一栏中签署“祝育雄高志光代”字样并捺印，方洪忠在合同乙方一栏签字捺印，筑家中介所在中介方一栏盖章。合同签订当日，方洪忠向高志光支付定金2万元，高志光在定金收条“收款人”一栏签署“祝育雄高志光代”字样并捺印，在“身份证”一栏签署了祝育雄的身份证号码。 2018年6月28日，原告与被告筑家中介所一起到建设银行衢江支行申请办理按揭贷款，银行工作人员在审核原告征信报告之后，以“原告名下近期有贷款，且无法证明该款项未被用于支付购房首付款”为由，拒绝了原告的贷款申请。被告高志光和筑家中介所遂以原告无法办理按揭贷款为由，拒绝接收原告欲支付的首付款。原告坚持继续履行合同并要求向被告高志光支付首付款，当天下午16:30前后，原告方洪忠向被告高志光发送短信“老高，我总共六十八万元已经拿到中介，按照合同上写的我该履行的义务已做到”“中介也不收，你也不提供账号，我也没办法付首付款了”。此后，原告于2018年7月18日起诉要求解除合同，并要求被告高志光双倍返还定金4万元，被告对解除合同和返还2万元定金无异议，但不同意双倍返还定金。 另查明，2018年6月16日，因祝育雄、余夏琴急需资金，遂与高志光就案涉房屋重新达成《房地产转让合同》，约定付款方式为：2018年6月16日支付定金22万元，2018年6月16日前支付首付款80万元（含定金），2018年6月20日前办理过户手续，尾款29万元于2018年7月2日之前付清。6月16日当天，高志光向祝育雄支付了80万元（含6月2日支付的定金10万元）。2018年7月9日，高志光将剩余29万元支付给祝育雄，同日，案涉房屋过户到高志光、韩亚南名下。 本院认为，综合原、被告双方诉辩意见，本案争议焦点有三：一是被告高志光在合同上签署“祝育雄高志光代”的行为是否构成代理？二是案涉合同是否符合解除要件？三是原告要求被告双倍返还定金是否合法有据？ 关于第一个焦点，原、被告之间签订的《房地产转让合同》甲方一栏载明“祝育雄高志光代”字样，定金收条“收款人”一栏亦载明“祝育雄高志光代”字样。诉讼过程中，被告高志光承认上述签字未取得祝育雄授权，均系本人签署，定金2万元实际亦由高志光个人收取，非为祝育雄代收，故上述《房地产转让合同》应认定系高志光与方洪忠之间达成的协议，不能约束祝育雄。诉讼中，被告高志光辩称其行为构成代理，与其自身认可的事实相互矛盾，故本院不予采纳。此外，上述购房合同签订时，虽然案涉房屋还未登记到高志光名下，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，该事实不影响购房合同在原告方洪忠与被告高志光之间生效。 关于第二个焦点，根据合同约定，原告方洪忠应在2018年6月28日前支付首付款68万元（含定金2万元），被告高志光应在接收首付款当日将案涉房屋过户。但从后续情况看，双方履行合同陷入僵局，且已经持续半年以上，合同目的一直无法实现。此外，诉讼中，原告坚持要求解除合同，两被告对解除合同本身亦无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，本院对原告要求解除合同的诉请予以支持。 关于第三个焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。该法第一百二十条还规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，一方面，从原告角度看，根据合同约定，其应通过银行贷款支付50万元的尾款，但其2018年6月28日向建设银行衢江支行提出的贷款申请未获批准，且此后亦未采取其他补救措施。诉讼中，原告对自己在银行已有贷款无异议，但称其可用现金等替代方式来支付尾款，又称可通过提前结清贷款以确保银行贷款发放，但均未付诸实际行动，故对其上述意见，本院不予采纳。原告的履约行为与合同约定不符，应承担相应的责任。另一方面，从被告角度来看，根据合同约定，被告高志光应在2018年6月28日前将房屋过户到原告名下，但事实上，案涉房屋直到2018年7月9日才从原房东处过户到高志光名下，足以表明被告高志光不可能在2018年6月28日前将房屋过户给原告，故被告高志光的履约行为亦不符合合同约定。鉴于原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，本院综合考虑双方的违约程度，结合过失相抵原则，对原告方洪忠要求被告高志光退还定金2万元的诉请予以支持，对超出的部分不予支持。 至于原告要求被告筑家中介所承担连带责任的诉请，因其提供的证据不足以证明被告筑家中介所在居间过程中有明显过错，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、被告高志光于判决生效之日起十日内退还原告方洪忠定金20000元。 二、驳回原告方洪忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取400元（原告已预交），由原告方洪忠负担200元，被告高志光负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  苏来琪 二〇一九年三月十八日 书记员  池丽娟 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。