贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初119号原告：朱锡贵，男，1969年10月9日生，汉族，住贵州省毕节市。被告：毕节市政通房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500709552726W，住所地贵州省毕节市南部新区**路与碧阳大道（西）交叉路口（贵阳银行15楼）。法定代表人：徐忠杰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐卫东（特别授权代理），系该公司工作人员。原告朱锡贵诉被告毕节市政通房地产开发有限责任公司（下称政通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱锡贵、被告政通公司委托诉讼代理人徐卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱锡贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告逾期未办理转移登记违约金,暂计两年382,617.00元;2.判令本案诉讼费用、保全费用由被告承担。在诉讼过程中，原告请求将办证违约金按合同约定变更为逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金。事实及理由：原告于2016年6月28日与被告签订购买政通财富大厦A栋26楼5号房《商品房买卖合同》(建筑面积112.8平方米、套内建筑面积91.82平方米，房屋总价款为298,920.00元)，合同编号Y16004293，同日原告向被告支付全款298,920.00元，并且向被告提供办理房屋登记相关资料的复印件，2016年6月29日，原告另支付房屋维资金、管道燃气入户费等相关税费共计18,852,00元。2016年9月1日，原告交清物管相关费用的前提下，物管把住房钥匙交给原告，让原告装修入住，直到现在，被告未履行双方共同约定的交接手续。在《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记(一)出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理转移登记的按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理转移登记有关文书的，买受人不退房的，双方约定：出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。截至2018年12月31日，被告已违约730日，暂计730日的违约金382,617.60元[298,920.00×(0.1%×180+0.2%×550)=382,617.60元]。2018年11月27日下午，原告找法人徐忠杰协商违约金无果，故依法诉讼。被告政通公司辩称：1.原告诉请的逾期交房，客观上不存在，都已按合同约定向原告交付房屋并已实际使用。2.逾期交付办理商品房转移登记有关文书一直在办理中，尚未具备办理条件，故不存在逾期违约金。当事人围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双事人无异议的原告身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：第一，原告提供的商品房买卖合同、收据、政通财富大厦预算表，证明原告与被告签订的合同，款项已全部付清，已履行了原告的合同义务，但被告未按合同约定履行，应支付违约金。被告对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为达不到其诉请证明目的。经审查，该证据符合有效证据的要件特征，能证明合同约定的相关事实，本院予以确认。第二，被告提供的预售许可证、测绘成果书，证明转移登记有关文书正在办理过程中。原告对该组证据真实性无异议，但认为与办理转移登记无关。经审查，涉案楼栋未取得综合验收合格备案登记，被告暂不能交付办理商品房转移登记的有关文书的事实存在，本院予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月28日，朱锡贵、刘玉兰与政通公司签订《商品房买卖合同》，“合同”载明：买受人（原告和刘玉兰）购买出卖人（被告）开发建设的位于毕节市××区××杜鹃大道中××财富大厦××、××单元××号房（房××），建筑面积112.8平方米,套内建筑面积91.82平方米,按套计算房屋总价款为298,920.00元；付款方式为2016年6月28日一次性付款；出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.2%的违约金；双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告和刘玉兰按约定履行了全部房款的支付义务，并于2016年6月29日支付给被告相关入户费5,300.00元、维修资金8,460.00元、相关税费5,092.00元。涉案楼栋至今未取得综合验收合格备案登记。另查明，刘玉兰将其对政通公司享有的请求支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的权利转让给朱锡贵。本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告已履行了支付购房款的义务，被告未按合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告请求判令被告支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的相关文书的违约金，本院应予支持。根据《商品房买卖合同》第二十二条“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.2%的违约金”约定，被告应当按日以已付购房总款的0.2%向原告计付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，但综合被告违约行为给原告造成的损失、原告签订合同时的预期利益及诚实信用和公平原则进行衡量，该约定过高，本院酌情予以调整。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，违约金酌情调整为以原告已付购房款298,920.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍从2017年1月1日起计算至2018年12月31日。被告政通公司提出的抗辩事由，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱锡贵逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款298,920.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍从2017年1月1日起计算至2018年12月31日）；二、驳回原告朱锡贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,520.00元，由原告朱锡贵负担3000.00元，由被告毕节市政通房地产开发有限责任公司负担520.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年三月二十日书记员  肖 毅