四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0802民初6050号 原告：四川广元民族珠宝有限公司，住所地，广元市利州区开发区滨河路南段附1号。 法定代表人：李顺德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐小红，四川力发律师事务所律师。 被告：李加全，男，汉族，生于1972年11月20日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：蒲友桃，广元市利州区河西法律服务所法律工作者。 原告四川广元民族珠宝有限公司与被告李加全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，于2017年12月12日作出（2017）川0802民初4523号民事判决书，被告李加全不服该判决向四川省广元市中级人民法院提起上诉，四川省广元市中级人民法院于2018年7月17日作出（2018）川08民终612号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）川0802民初4523号民事判决，本案发回本院重审。本院于2018年10月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告四川广元民族珠宝有限公司委托诉讼代理人徐小红，被告李加全及委托诉讼代理人蒲友桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川广元民族珠宝有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告退场，交回房屋并自2017年9月1日起缴纳房屋占用费至被告交回房屋止；2、请求判令被告向原告缴纳房屋租赁费18000元（原告在庭审时称，租赁费是以被告占用的房屋与地面设施从2016年5月至起诉之日止按每月2000元计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年5月30日，达力（原告股东之一）与被告签订了《合作协议书》，约定将原告所有的位于广元市南河湿地公园内珠宝山庄的地块以及地上建筑平房、彩棚、住房两套及房顶平台租赁给被告。由于被告与原告各股东具有亲属关系，为了扶持被告，约定不收取被告的其他押金及租金，仅象征收取被告经营纯利润的30%作为租金。协议签订后，原告向被告交付了出租房屋，而被告一直未向原告提供经营期间账簿，也未缴纳分文房租，且自2017年7月初开始被告基本停止营业。综上所述，原告的股东基于扶持亲戚的目的，经原告同意与被告签订了《合作协议书》，协议签订后依约履行了全部义务，但被告却未依据协议履行义务，且2017年7月初便停止营业，导致原告的合同目的不能实现。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告李加全辩称：1、原告起诉案由有问题，原、被告之间不存在租赁合同关系。2、原告主体身份有问题，原、被告争议的合作协议，是被告与达力个人签订的，至于达力与原告是什么关系一、二审均未体现，达力与被告签订合作协议约定，达力出地，被告投资装修经营农家乐，这块地是原告租赁给达力而不是李加全的，因此达力与被告李加全是合伙关系而不是租赁关系，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提供了以下证据： 1、原告营业执照，证明主体适格。 2、四川广元民族珠宝有限公司章程；证明股东身份，李顺德是公司董事长，达力是李顺德女儿，三个股东与被告有亲戚关系，签订协议的是原告公司股东之一。 3、合作协议书；证明原告将珠宝山庄的房屋出租给被告。合作协议第二条3款明确约定了原、被告之间的合作，虽然协议名称是合作协议，但内容是房屋租赁关系，原告将房屋租赁给被告使用，每月收取纯利润的30%。原告在本案中是委托了股东与被告签订协议，该协议实际是房屋租赁合同。 4、国有土地证及房屋产权证；证明原告有权出租房屋。 5、解除合同通知书；证明合同于2017年8月份已经解除。 被告李加全质证认为，对原告营业执照真实性无异议，但对原告参与本案诉讼的主体资格有异议。对公司章程真实性无异议，但不能证实案外人达力是该公司股东，也没有提供公司对达力的委托书让其与被告签订合作协议。对合作协议书的真实性、关联性无异议，但对证明目的有异议，原告认为合作协议实际是租赁协议，而从合同表现形式及内容上看是合作协议，合同有对利润的分配和合作条件等事项，合同第二条第一款体现租赁问题，从合同看出5年期满后被告方享有续租，是原告对合同的断章取义，承诺不收取抵押和租金，收取利润的30%，合同无法体现是租赁关系，合同约定期限是5年，违约责任约定不得单方要求解除合同，过错方需要对损失进行赔偿。对国有土地使用证和房屋产权证真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，处分权不是随意处置，双方签订合同后就应该按照约定履行合同。对原告在2017年8月15日向被告出具的解除合同通知书属于无效，合同基础是5年之内不得单方面解除合同，原告的行为属于单方面行为，不能解除合同。 被告为支持自己的主张，向本院提供以下证据： 1、餐饮店会计账； 2、餐饮店员工工资表； 3、餐饮店利润表； 4、2016年12月19日收条；原告公司员工达力分红的依据，也加强对合作协议的肯定，实际原、被告是合作关系。 5、个体工商户营业执照；原、被告签订合伙协议后注册登记经营珠宝山庄。 6、合作协议书；达力是原告委托人，我们与原告之间是合伙关系，不是租赁关系。 7、2016年被告对珠宝山庄进行投资装修明细表及照片；证明被告对山庄的投入，山庄是几个人投资的。 8、2018年2月份交纳水电费及员工工资明细表；证明珠宝山庄并不是原告所说的已经停业。 9、证人何学珍在一审中的证言。 原告对被告提供的证据质证认为，对被告会计账三性不予认可，会计账目是被告单方提供的，没有向原告出示过。对被告员工工资表系被告单方制作的，对真实性无法核实。对利润表三性不予认可。对力达收条真实性、关联性认可，对证明目的有异议，虽然收条明确10000元是预支分红款，但根据合同履行情况看，是双方没有进行结算的情况下盈利分红，实际是预交的房租费。对被告个体工商户营业执照真实性、合法性认可，但没有关联性，营业执照明确经营者是李加全，是个人经营，其证明目的不能成立。对合作协议真实性、合法性、关联性认可，对证明目的有异议，合伙是风险共担，本案中原告不承担任何风险，且合同中约定了房屋优先续租及房租交纳形式问题，因此该协议是租赁协议而不是合伙协议。虽然合同约定5年内不予解除，但本次租赁过程中出现了法律规定的法定解除事由，所以原告有权解除该合作协议。对2016年被告对珠宝山庄进行投资装修表及照片的三性不予认可，该表是被告单方制作的表格，没有任何附件佐证，原告将地块交付给被告时，地块上已经有建筑物存在，包括彩钢棚600平方米，住房两套等，所以对被告提供的表格三性不予认可。照片确实是珠宝山庄出租给被告使用的地块，但是照片不能达到被告证明目的，照片中只有餐具、厨具等，这些是经营过程中必须投入使用的，并没有其他证据佐证产值问题。对2018年2月份交纳的水电费及员工工资明细表，水电费收据应提供原件佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年5月30日，原告四川广元民族珠宝有限公司的股东达力（甲方）与被告李加（家）全（乙方）签订《合作协议书》，该合作协议约定：“第一条合作地块概况本协议所指合作开发用地是指：珠宝山庄后山的用地，该宗土地位于广元南河湿地公司内珠宝山庄，现有地上建筑平房300平方米，彩钢棚600平方米，院内侧面二楼居住房两套200平方米以及该房顶平台。第二条合作期限及条件1、自本协议签订之日起至合作改造项目开发完成且甲乙双方履约完毕，合作开发期限预计为五年。五年期满，乙方享有优先续租权，如乙方不续租，退场时不得损坏已有的装修。2、因政策或非双方的其他原因导致合作不成功，或本协议签署后半年内仍无实质性进展的，任何一方均可要求解除协议，双方互不追究责任。3、本协议签订2016年6月1日至2021年5月31日内，甲方承诺不收取乙方任何抵押和房屋租金，乙方每月向甲方支付经营额纯利润的百分之三十，水电费和垃圾费按月交付。4、甲乙双方合作期间，甲方不得干预乙方的正常经营，乙方自行保证乙方自身员工和客人的安全，如因乙方原因造成甲方经济、安全等方面的损失，乙方全权负责并进行赔偿。第三条项目所有权及收益归属在合作期间，项目属乙方所有，如有争议，按最后项目的运作结果根据本协议第四条约定的违约责任处理。第四条违约责任1、甲方保证乙方是本合作开发项目的唯一合作方，未经乙方同意，甲方不得将该项目及本合同权益转让或抵押给第三方，如因甲方原因导致该地块被第三方主张权利或因此遭到限制（如被查封、被征用、办理抵押），均视为甲方违约，向乙方支付违约金。2、乙方未能按时向甲方支付价款逾期超过十日的，每日按未付额的10%向甲方缴纳滞纳金。3、甲乙双方不得单方要求解除合同，应协商解决，如果因此产生损失，过错方则进行赔偿。” 协议签订后，被告李加全成立广元市利州区珠宝山庄全羊蒙古包餐饮店并开始经营，于2016年6月21日登记个体工商户，经营场所广元市利州区南河滨河路南段附一号，组成形式个体经营，经营范围中餐制售。经营期间，被告李加全以餐饮店进行了装修并添置了部分设备。 2016年12月19日，达力向被告李加全出具收条一张，内容载明：“今收到李加全处现金10000元整（壹万元整），此款为珠宝山庄分红预支款。” 2017年8月15日，原告四川广元民族珠宝有限公司向被告李加全发出解除合同通知书，内容载明：“李家（加）全：达力与你于2016年5月30日签订的《合作协议书》约定，我公司所有的位于珠宝山庄后山的用地出租给你进行经营，你向我公司支付经营额纯利润的百分之三十。合同签订后，我公司履行了合同义务，向你交付了合同所指的地块以及房屋，但你一直不履行合同义务，从未向我公司支付分文房屋租金，且自2017年7月初开始你停止经营至今，你的行为已构成根本违约，给我公司造成巨大的损失。因此我公司特通知你：1、解除《合作协议书》。2、请你支付2016年6月至2017年8月期间的房屋租金并承担违约责任。3、请你接到本通知五日内到我公司处办理相关手续，若你在期限内未来办理，我公司将会采取法律途径维护合法权益。” 另查明，原告四川广元民族珠宝有限公司于1996年8月1日登记成立，2017年7月4日，因经营需要，原告召开全体股东大会，会议作出决议：公司注册资本由100万变更为2000万元。变更后公司股东的认缴出资情况为：李顺德认缴出资1100万元，占认缴注册资本的55%；达力认缴出资850万元，占认缴注册资本的42.5%；李德琼认缴出资50万元，占认缴注册资本的2.5%。决议后原告对公司章程作出相应修正，并办理了变更登记手续。 原告四川广元民族珠宝有限公司的股东达力与被告李加全合作开发的珠宝山庄后山用地，土地使用者为四川广元民族珠宝有限公司，国有土地使用证：广国用（2004）字第0487号。该宗土地上的房屋约2005平方米，房屋所有权人为四川广元民族珠宝有限公司，房屋产权证号：广房权证城E字第0730号。 庭审中，被告称其认为达力应当是代表公司签订的合作协议书。 本院认为，根据双方当事人诉、辩主张，及庭审举证、质证以及当事人陈述，本案争议的焦点是：一、本案的案由确定？二、原告的主体资格是否适格？三、解除合同通知书是否发生法律效果？四、被告是否应承担房屋租金？ 一、关于本案的案由的问题。被告李加全与达力于2016年5月30日签订《合作协议书》，协议书主要内容为达力将原告公司所属的珠宝山庄后山的用地3至4亩、平房300平方米及院内侧面二楼居住房两套200平方米交由被告使用，不收取租金，每月只提取被告经营额纯利润的30%。根据《中华人民共和国民法通则》第三十条规定“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。”第三十一条规定“合伙人应当对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项，订立书面协议。”但该协议书缺少合伙经营、出资数额、债务承担、入伙、退伙等主要事项的约定，故协议书内容不符合合伙的法律特征。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三条规定“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”但该协议书明确约定不收取租金，显然，原被告的本意不是租赁。故，本院确定本案案由为合同纠纷。 二、原告的主体资格问题。原告公司股东达力于2016年5月30日将原告公司所属的珠宝山庄后山的用地3至4亩、平房300平方米及院内侧面二楼居住房两套200平方米等交由被告使用，对此原告公司并未提出异议，应当视为原告公司对股东达力签订协议书的行为的认可。且被告在庭审中表示其在签订协议书时就认为达力应当是代表公司的。故四川广元民族珠宝有限公司作为原告提起诉讼，主体适格。 三、解除合同通知书的效力问题。通知书称：“……合同签订后，我公司履行了合同义务，向你交付了合同所指的地块以及房屋，但你一直不履行合同义务，从未向我公司支付分文房屋租金，且自2017年7月初开始你停止经营至今，你的行为已构成根本违约，给我公司造成巨大的损失。因此我公司特通知你：1、解除《合作协议书》。2、请你支付2016年6月至2017年8月期间的房屋租金并承担违约责任。3、请你接到本通知五日内到我公司处办理相关手续，若你在期限内未来办理，我公司将会采取法律途径维护合法权益。”从原被告协议书来看，协议书第二条第2款约定“因政策或非双方的其他原因导致合作不成功，或本协议签署后半年内仍无实质性进展的，任何一方均可要求解除协议，双方互不追究责任。”庭审中，原告并未就协议书约定解除合同的事由提交证据予以证明，且协议书第四条第3款约定“甲乙双方不得单方要求解除合同，应协商解决，如果因此产生损失，过错方则进行赔偿。”而原告公司在解除合同通知书中表述解除协议书的原因系被告未支付房屋租金，这也与原被告的合作协议书第二条第3款约定“……甲方（原告）承诺不收取乙方（被告）的任何抵押和房屋租金……”自相矛盾，故，原告单方解除协议缺乏事实与法律依据，其解除合同通知书不发生法律效果。对原告关于请求人民法院依法判令被告退场，交回房屋并自2017年9月1日起缴纳房屋占用费至被告交回房屋止的诉讼请求，本院不予支持。 四、被告是否应承担房屋租金的问题。原告四川广元民族珠宝有限公司请求判令被告向原告缴纳房屋租赁费18000元。关于租赁费的计算，原告在庭审时称，是以被告占用的房屋与地面设施从2016年5月至起诉之日止按每月2000元计算。对于原告的该项主张，明显不符合原被告的合作协议书第二条第3款“……甲方（原告）承诺不收取乙方（被告）的任何抵押和房屋租金……”的约定，本院不予支持。 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告四川广元民族珠宝有限公司的诉讼请求。 案件受理费250元，由原告四川广元民族珠宝有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  黄首明 人民陪审员  唐 华 人民陪审员  魏志英 二〇一九年三月十五日 书 记 员  张琼分