西安市未央区人民法院民事判决书 (2018)陕0112民初15980号 原告（反诉被告）李莉，女，1975年7月8日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人郝凯旋，陕西德伦律师事务所律师。被告（反诉原告）米静，女，1980年11月20日出生，汉族，住西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人谭晓非，陕西康宁律师事务所律师。第三人西安市住房置业融资担保有限公司。住所地：西安市。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX0014。法定代表人谢桦，总经理。委托代理人常虹，女，该公司员工，住该公司。第三人中信银行股份有限公司西安分行。住所地：陕西省西安市碑林区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX5493。负责人胡宝安，行长。委托代理人王新泽，男，该公司员工，住该公司。原告（反诉被告）李莉与被告（反诉原告）米静，第三人西安市住房置业融资担保有限公司（以下简称融资担保公司）、中信银行股份有限公司西安分行（以下简称中信银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月28日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李莉的委托代理人郝凯旋，被告（反诉原告）米静的委托代理人谭晓非，第三人中信银行的委托代理人王新泽到庭参加了诉讼。第三人融资担保公司经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭，本庭缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李莉诉称，其与被告于2012年6月21日签订《华远君城房屋交易协议》，合同约定其购买被告所有的位于XX城XX单元XX室房屋，房屋建筑面积65.5平方米，购房总价款43万元。双方同意继续使用被告的公积金贷款，使用期限为10年。本合同签订后由原告每月按时足额偿还月供，10年内偿还完贷款后立即办理过户手续。被告允许其使用公积金贷款年限为10年，其可申请提前还款，被告必须配合其办理提前还款。其偿还全部房款，具备过户条件，被告不得以任何理由不办理相关过户手续。现其具备提前还清全部公积金贷款的条件，但被告不配合其办理提前还款、撤销房屋抵押登记及过户手续，故其诉至法院请求判令：1、被告和第三人配合原告撤销该房屋抵押登记。2、被告协助原告办理房屋所有权过户手续。3、诉讼费、保全费、保全担保费用均由被告承担。被告（反诉原告）米静辩称，第一其无权处分房产，应当解除《华远君城房屋交易协议》。本案所涉房屋2012年6月21日的交易行为及《华远君城房屋交易协议》的签订，房屋的共有人任某某并不知情，未取得任某某的同意，其无权处分涉案房屋。其与任某某于2009年9月16日签订的《西安个人住房公积金借款合同》约定，抵押期间未经保证人同意，抵押人不得任何形式处分抵押房地产，抵押人擅自处理、处分的行为无效。在原告购买涉案房屋时，该房屋设定有抵押登记，且原告知晓该情形。第二，本案所涉《华远君城房屋交易协议》系无效合同。本案中涉案房产未经共有人任某某同意而出售，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，应为无效合同。2011年11月27日其与原告及居间方签订《房屋买卖合同》，约定原告以银行按揭方式购买其名下涉案房屋，其于当日向原告交付了上述房产，而原告没有继续履行银行按揭付款等义务。2012年6月21日，其与原告签订《华远君城房屋交易协议》，约定双方同意继续使用卖房的住房公积金贷款，使用期限为10年，根据《住房公积金管理条例》，其同意原告使用其住房公积金贷款，系将住房公积金挪作他用，双方系恶意串通，将本该由其享受的国家优惠性贷款交由没有资格的原告享受，实际上损害的是国家、集体的利益，违背了住房公积金作为自住住房才能使用的社会福利保障的宗旨，损害了社会公共利益，协议应系无效。被告（反诉原告）米静提起反诉称，2012年6月21日其与原告签订《华远君城房屋交易协议》，对该交易协议，其丈夫即房屋共有人并不知情，且不同意该处置行为，其无权处分本案所涉房产，其与原告签订的交易协议由于合同目的无法实现应当解除，原告的保全申请于法无据，亦无权占有使用涉案房屋，应当向其支付房租，故其提起反诉请求判令：1、解除反诉人与被反诉人签订的《华远君城房屋交易协议》。2、撤销（2018）陕0112民初15980-1号西安市未央区人民法院民事裁定书。3、被反诉人腾房（房屋位于西安市未央区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号）。4、被反诉人向反诉人支付12.6万元房租。5、由被反诉人承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）李莉针对反诉辩称，第一，该房屋登记在被告一人名下，被告对该房屋享有处分权，其与被告之间的房屋买卖行为有效。被告当庭自认其丈夫对2011年11月27日的房屋交易是知情的，协议效力不存在问题，双方应严格按照合同约定履行自己各自的合同义务。即使该房屋的共有人任某某拒不承认对房屋买卖知情，也不影响协议的效力，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，协议双方应按照合同约定履行义务。第二，被告不享有约定解除权，协议约定双方均不得以任何理由不履行此次房屋买卖交易。被告不享有法定解除权。根据被告拒绝为其办理产权变更登记的事实及法律规定，其作为房屋买受人享有合同的解除权，其一直按照合同约定履行义务，且履行了大部分义务，并愿意支付尾款，被告以合同目的无法实现为由主张解除合同无事实和法律依据。第三，其与被告签订的《华远君城房屋交易协议》自签订时便成立并生效，其与被告之间的买卖关系自此成立，双方于2011年11月27日完成房屋交付并签订房屋交接清单，其与被告之间为房屋买卖法律关系而非房屋租赁关系，作为卖房，交付房屋是合同义务，其作为买方占有使用房屋是权利，故被告要求其腾房并支付房租无依据。经审理查明，2012年6月21日李莉与米静签订《华远君城房屋交易协议》，约定由李莉购买米静名下的位于西安市未央区XX路XX城XX单元XX室的房屋，房屋价款43万元，其中40万元为购房款，3万元为过户手续费；双方同意继续使用卖方的住房公积金贷款，使用期限为10年；付款方式分四次付款，第一次：定金16万元（买方已支付），第二次：二期付款27346元，本协议签订起3日内支付，第三次：按揭还款本金232654元整，本协议签订日开始还款，含本月还款金额，第四次：尾款1万元，房屋过户手续办理当天支付；卖方允许买方使用公积金贷款年限为10年，买方可以申请提前还款，卖方必须全力配合买方申请办理提前还款。协议签订前李莉于2011年11月28日向米静支付首付款16万元。2012年6月21日协议签订当天李莉支付米静二期房款2.7万元，同时米静向李莉出具收条一张，载明二期房款已付清。后李莉使用米静的公积金账户继续支付房款，截止2018年12月5日李莉支付货款共计17.6万元。另，涉案房屋的公积金贷款本息于2018年11月21日已全部结清，撤押手续也已办理完毕。经查，涉案房屋上已无他项权利。2015年6月24日米静与案外人任某某离婚，双方签订离婚协议书，对财产及夫妻共同债务进行了约定，其中对涉案房屋并未涉及，米静称因离婚时其与任某某对涉案房屋的权属有争议，故当时未处理涉案房屋。庭审中米静表示2011年11月27日其曾通过中介公司与李莉签订过一份房屋买卖合同，对此任某某知情，后因中介费问题其单独与李莉签订了本案中《华远君城房屋交易协议》，任某某对此不知情。以上事实，有房屋交易协议，商品房买卖合同，西安市房屋登记簿，收条，房屋交接单，收据，银行回单，聊天记录，民事判决书，离婚登记表，离婚协议书，保函，个人住房公积金借款合同，还款明细，当事人陈述等在卷佐证。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。米静称其与任某某2015年6月24日离婚时未处分涉案房屋，但米静当庭自认2011年11月27日与李莉签订房屋买卖合同时任某某知情，且米静与任某某的离婚协议中并未涉及该套房屋，故米静称其为无权处分本院不予采信，李莉、米静签订的《华远君城房屋交易协议》系双方真实表示，合法有效，当事人应当按协议约定履行义务。李莉从米静处购买涉案房屋，李莉按照协议约定向米静支付了定金16万元及首付款2.7万元，并经米静同意继续使用米静的公积金账户偿还贷款17.6万元，李莉已履行了协议的大部分义务，亦不存在合同解除的法定事由，故协议应当继续履行，李莉要求米静配合其办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持，李莉亦应向米静支付剩余房款6.7万元，而米静要求解除协议、李莉腾房并支付租金的诉讼请求本院不予支持。因涉案房屋已结清贷款并办理了撤押手续，故李莉要求米静与融资担保公司、中信银行配合其办理撤销房屋抵押登记的诉讼请求，本院不予支持。当事人对保全裁定不服的，可以申请复议一次，被申请人提供担保的，应裁定解除保全，本案中米静要求解除对涉案房屋的保全，米静并未提供担保，亦未出现应当解除保全的情形，且解除保全的请求不能作为诉讼请求进行主张，故米静要求解除保全的诉讼请求，本院不予支持。关于李莉主张的保全担保费用，该费用系李莉自行选择提供担保的方式所产生，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李莉于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）米静购房款6.7万元，原告（反诉被告）李莉支付完毕之日起五日内被告（反诉原告）米静将位于西安市未央区XX路XX城XX单元XX室的房屋过户至原告（反诉被告）李莉的名下。二、驳回原告（反诉被告）李莉的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）米静的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100 元，保全费2530元（原告已预交），现由被告米静承担，于本判决生效之日起十日内支付原告李莉。案件反诉费410元（被告已预交），现由被告米静自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长  崔小梅审  判  员  王宝娟代理审判员  任瑞鑫  二0一九年三月十一日 书  记  员  张  锐