广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终180号上诉人（原审被告）：阳江市中福置业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区富康路南尚林苑小区。法定代表人：何洪笋，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺文明，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师被上诉人（原审原告）：吴沛霖，男，汉族，1994年2月27日生，住广东省阳江市江城区。两被上诉人的委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。两被上诉人的委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江市中福置业有限公司（以下简称中福公司）因与被上诉人吴沛霖商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院于2018年11月16日作出的（2018）粤1702民初4637号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中福公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第三项，改判中福公司按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金93180.35元，中福公司不承担办证费、代理办证服务费120702元的利息；二、案件受理费按比例承担。事实和理由：一、一审判决认定的逾期交房违约金过高，应予改判。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，认为合同双方约定的逾期交房违约金过高，但调整为按日利率万分之二计算逾期交房违约金的仍然超出吴沛霖的损失。本案中，吴沛霖的损失是确定的，吴沛霖以银行按揭方式购买涉案房产，其损失约等于银行贷款利息的损失。因此，中福公司支付的违约金，应按银行同期同类贷款利率的标准计算。当前人民银行同期同类贷款利率为月息0.408%，吴沛霖的房屋总价为1717167元，中福公司逾期时间为394天，违约金总额为93180.35元。即使按照同地段同类房屋租金标准确定，尚林苑同等面积的别墅租金约8000元／月，违约金也是78780元。一审判决认定的违约金明显过高。二、中福公司与吴沛霖在《商品房买卖合同》中没有关于办证费、代理办证服务费的利息约定，一审法院判决中福公司支付该款项的利息给吴沛霖没有法律依据。中福公司已经承担了逾期办证的违约责任，吴沛霖获得了相应的补偿，再支付利息属于重复承担违约责任，显失公平。综上所述，请求二审法院依法支持中福公司的上诉请求。吴沛霖辩称：一、关于逾期交房违约金问题。中福公司引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条中的一部分作为依据，属于断章取义。该规定是在商品房买卖合同没有约定违约金计算方法的前提下才适用，中福公司及一审法院对该条款并未理解清楚，因此中福公司主张按照该条款调整违约金及一审法院据此作出判决均是错误的，请求二审法院予以纠正。二、中福公司一直占用吴沛霖支付的办证费、代理办证服务费，并享受了利息的收益，吴沛霖存在利息损失。虽然双方在合同没有约定上述款项的利息，但也没有约定中福公司因违约后无需赔偿吴沛霖的损失。根据合同法的规定，违约方应当全面承担违约责任，该违约责任不但包括接受违约金的惩罚，还需全部赔偿守约方的损失。因此，中福公司以已承担违约金为由认为不需赔偿吴沛霖的利息损失是没有依据的。吴沛霖一审起诉请求：一、判决中福公司支付逾期交房违约金232676.13元给吴沛霖（按房价款1703646元的万分之五计算，自2016年7月1日起计至2017年4月30日止）；二、判决中福公司支付逾期办证违约金4979.78元给吴沛霖（暂计至2018年9月10日；2018年9月11日至完成房屋所有权登记之日止的违约金，每月按已付房价款的万分之一计算）；三、判决中福公司返还办证费120202元及利息给吴沛霖（利息自2015年11月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本息还清时止）；四、判决中福公司返还代理办证服务费500元及利息给吴沛霖（利息自2015年11月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本息还清时止）；五、本案诉讼费由中福公司承担。后变更第一项诉讼请求为，中福公司支付逾期交房违约金339140元给吴沛霖（按房价款1717167元的日万分之五计算，自2016年4月1日起计至2017年4月30日止），其余四项诉讼请求不变。一审法院认定事实：中福公司是阳江市江城区xxx路xxx号xxx的开发商。2015年6月21日，吴沛霖（买受人）与中福公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015062029），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市xxx路xxx号xxx商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2xxx6号，建筑面积共270.42平方米（其中套内建筑面积270.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米），单价为每平方米6350元，总金额为1717167元；签订合同时，已支付首期款517167元，余款1200000元向银行按揭贷款支付；出卖人应当在2016年3月31日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按逾期时间分别处理，……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房款价每月万分之一的标准向买受人支付逾办证的违约金。合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。之后，吴沛霖付清了购房款给中福公司，并于2015年11月2日支付了涉案房屋的办证费120202元及代理办证费500元给中福公司。2016年4月23日，中福公司出具了购房款1717167元的发票给吴沛霖。由于中福公司没有按约定的期限将经验收合格的商品房交付给吴沛霖，吴沛霖遂向原审法院提起本案诉讼。在2018年11月15日的一审庭审中，双方当事人确认上述商品房已于2017年4月30日交付，但尚未竣工验收。一审判决认为，本案为商品房预售合同纠纷。吴沛霖、中福公司签订《商品房买卖合同》，中福公司将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给吴沛霖，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应依法全面履行各自的义务。合同签订后，吴沛霖已依约支付了全部购房款给中福公司，中福公司应按约定在2016年3月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给吴沛霖使用，并在交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。然而中福公司直至2017年4月30日才交付涉案商品房给吴沛霖，中福公司已构成违约，现吴沛霖选择继续履行合同，要求中福公司应按合同约定承担违约责任，合法合理，应予以支持。而中福公司辩称因其与施工方深圳市蛇口建筑安装工程有限公司之间的建设工程施工合同纠纷，致使涉案房屋不能申请竣工验收备案，主张应该免责或者减轻责任，于法无据，不予支持。为此，本案中福公司的逾期交房违约金应从2016年4月1日起计至2017年4月30日止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案根据双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，逾期交房的违约金按日利率万分之五计算，由于吴沛霖没有证据证明因中福公司逾期交房违约所造成的损失，依照上述规定，双方约定逾期交房的违约金以已付的购房款按日利率万分之五计算明显过高，应调整为按日利率万分之二标准计算，从2016年4月1日起计至2017年4月30日止共394天的逾期交房违约金为135312.76元。对于逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，中福公司已构成逾期交房，且没有按合同约定履行办理产权登记的义务。按上述规定，中福公司应按合同约定向吴沛霖支付违约金。逾期办证违约金应从2016年7月1日起计至本案庭审辩论终结之日（2018年11月15日）止，对此后的逾期办证违约金，吴沛霖可另行主张。因此中福公司应支付逾期办证违约金为4893.93元（1717167元×28.5个月×0.0001)给吴沛霖。至于中福公司收取了吴沛霖的办证费用120202元及代理办证服务费500元，由于涉案商品房逾期交付，中福公司存在逾期交房及逾期办理房屋权属证的违约行为，现吴沛霖请求中福公司返还已收取的办证费120202元、代理办证服务费500元，并支付利息，理据充分，应予以支持，但利息应从2016年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止。综上所述，吴沛霖请求中福公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金，返还办证费、代理办证服务费及利息理由成立，应予以支持，但具体数额以原审法院核定的为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条第一款之规定，判决如下：一、中福公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金135312.76元给吴沛霖；二、中福公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金4893.93元给吴沛霖；三、中福公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证费、代理办证服务费共款120702元及利息（利息从2016年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给吴沛霖；四、驳回吴沛霖的其他诉讼请求。一审案件受理费4136元，由吴沛霖负担1815元，中福公司负担2321元。二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。吴沛霖与中福公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。合同合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。吴沛霖已依约付清全部购房款给中福公司，但中福公司未按合同约定的期限向吴沛霖交付商品房及履行协助吴沛霖办理房屋权属证书的义务，中福公司已构成违约。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，二审诉讼应仅围绕中福公司的上诉请求进行审查，故本案的争议焦点：一、逾期交房违约金的计算标准问题；二、中福公司应否支付办证费、代理办证服务费的利息给吴沛霖。关于争议焦点一，中福公司上诉主张一审判决认定的违约金过高而请求予以调整。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，吴沛霖未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，吴沛霖的损失可参考同地段同类型房屋的租金水平予以确认。如按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定计算逾期交付违约金（日万分之五）则明显超过同地段同类型房屋的租金水平，故根据公平原则和诚实信用原则，一审判决酌定将逾期交房的违约金调整为按每日万分之二计算并无不妥，本院予以维持。中福公司主张按银行同期同类贷款利率计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，中福公司在本案中存在逾期交房及未能按照合同约定的期限履行协助吴沛霖办理房屋权属证书的义务两种违约行为。虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需支付代收办证费及代理办证服务费的利息，但中福公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法的依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，中福公司代收办证费及代理办证服务费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内。因此，中福公司除应退还办证费及代理办证服务费外，还需支付逾期办证后占用该款项期间的利息给吴沛霖。一审判决该款项的利息从合同约定的逾期办证之日即2016年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至返还之日正确，本院予以维持。综上所述，中福公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1342元，由阳江市中福置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何桂霞审判员 施震宇二〇一九年三月二十一日法官助理李凤霞书记员陈予昕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。