重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝04民终90号上诉人（原审被告）：聂万芳，女，1968年11月28日出生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：段凤毅，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：段彩芳，重庆光界律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆市君合物业管理有限公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴社区北大街（金山广场**第**商业**）,统一社会信用代码91500243MA5U52QQ43。法定代表人：龙腾，该公司经理。委托诉讼代理人：任永东，该公司职工。委托诉讼代理人：龙兴顺，该公司职工。上诉人聂万芳因与被上诉人重庆市君合物业管理有限公司（下简称君合物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院（2018）渝0243民初4039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月1日立案受理后，依法组成合议庭于2019年2月27日公开开庭进行了审理。上诉人聂万芳的委托诉讼代理人段凤毅、段彩芳，被上诉人君合物业公司的委托诉讼代理人任永东、龙兴顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。聂万芳向本院上诉请求：一、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2018）渝0243民初4039号民事判决；二、改判驳回被上诉人君合物业公司的一审诉讼请求；三、判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1．一审判决对于物业服务费的计算起点认定错误。（1）2016年3月19日业主委员会出具的《物业管理服务委托书》无效，不能作为计收物业服务费的依据，故该时间不能作为计收物业服务费的起点时间；（2）2017年10月29日上诉人虽然同意选择被上诉人介入物业管理服务，但该时间也不能作为计收物业服务费的起点时间。被上诉人未举示经整个小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的证据。因此被上诉人介入物管服务的合法性没有事实根据。故该时间也不能作为计收物业服务费的起点时间。2.一审判决对物业服务费的计算标准没有事实依据。一审判决按照3元/平方米计算物业管理费缺乏收费依据。同时，上诉人的房屋是空置房，被上诉人并未提供物业管理服务，无权收取物业服务费用；3.本案应当中止审理，上诉人已经提起撤销2016年3月19日业主委员会出具的《物业管理服务委托书》，且一审法院已经受理该案。被上诉人君合物业公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，建议二审法院依法维持原判。君合物业公司向一审法院起诉请求：一、判决聂万芳支付君合物业公司所欠的2018年8月31日之前的物业服务费508,871.40元；二、判令由聂万芳负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：聂万芳从案外人重庆市尧舜房地产开发有限公司处购买了位于彭水县X街道X社区X广场X栋X、X、X、X、X、X、X、X的房屋。2013年7月25日，聂万芳办理相关的房屋产权证书。聂万芳与案外人重庆市尧舜房地产开发有限公司于2013年8月30日签订了《X广场X栋房屋交接书》并实际接房。聂万芳所购房屋全部为商业用房，其面积如下：X栋X为289.68平方米，X为374.07平方米，X为376.83平方米，X为30.05平方米，X为654.98平方米，X为431.57平方米，X为654.98平方米，X为431.57平方米，共计3,243.73平方米。君合物业公司成立于2016年3月17日，其经营范围为物业管理，资质等级为三级。2016年3月19日，彭水县X广场X栋业主委员会出具《物业管理服务委托书》，委托君合物业公司对X广场X栋房屋、公共设施设备、居住环境等物业进行管理事宜，费用为住宅物业管理费为0.7元/平方米/月，商业物业管理费为3元/平方米/月。签订前述委托书后，君合物业公司即开始进行物业管理服务。2017年10月29日，聂万芳在《X广场X栋业主同意选聘重庆君合物业管理有限公司管理C栋物业服务的签名表》签字确认。2017年11月20日，彭水县X广场X栋业主委员会与君合物业公司签订《物业管理服务合同书》，彭水县X广场X栋业主委员会正式聘请君合物业公司对X广场X栋房屋、公共设施设备、居住环境等物业进行管理事宜，合同时间三年，即2017年11月20日至2020年11月20日，费用为住宅物业管理费为0.7元/平方米/月，商业物业管理费为3元/平方米/月。聂万芳所购房屋除了一楼出租以外，前述其他房屋空置待出租，也未缴纳物业管理费。一楼出租的房屋从2016年8月缴纳物业管理费至今，共计缴纳75,000元。君合物业公司分别于2017年10月14日、2018年3月28日两次出具《催收欠款函》。对于2016年3月19日之前的物业服务双方存在分歧：君合物业公司认为是重庆市尧舜房地产开发有限公司在进行物业服务，双方于2017年11月18日签订《物管欠费债权转让协议书》，重庆市尧舜房地产开发有限公司将自己享有的对X广场X栋业主于2016年3月19日前物业管理费欠费的债权转让给君合物业公司享有，并且2017年11月20日重庆市尧舜房地产开发有限公司和君合物业公司向X广场X栋部分业主出具《通告》，告知前述情况。聂万芳当庭陈述2016年3月19日之前的物业服务是由邵建文个人负责，并提交了邵建文的《情况说明》进行佐证。一审法院当庭核实重庆市尧舜房地产开发有限公司没有物业服务资质，同时也没有与聂万芳或者业主委员会签订物业服务相关合同。聂万芳当庭举示照片佐证君合物业公司未尽物业管理服务。经核实空置物业亦存在区域清洁卫生不到位等问题，聂万芳亦当庭要求因为物业服务企业提供服务的瑕疵情况酌情调减物业费。一审法院认为，本案的焦点如下：一、双方物业服务起算时间为何时；二、君合物业公司的诉求是否应当得到支持。一、双方物业服务起算时间为何时。本案中，2016年3月19日彭水县X广场X栋业主委员会出具《物业管理服务委托书》，委托君合物业公司对X广场X栋房屋、公共设施设备、居住环境等物业进行管理事宜，虽然在此时聂万芳没有单独与君合物业公司签订物业服务相关合同，但是业主委员会代表业主们表达诉求和意愿，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。同时，在2017年10月29日，聂万芳在《X广场X栋业主同意选聘重庆君合物业管理有限公司管理C栋物业服务的签名表》签字确认，并未对前面业主委员会的行为提出异议，应当视为追认，2017年11月20日彭水县X广场X栋业主委员会与君合物业公司签订《物业管理服务合同书》，合同时间三年，即2017年11月20日至2020年11月20日。故2016年3月19日起君合物业公司与聂万芳达成物业服务关系至今。对于2016年3月19日前的物业服务，双方存在分歧。虽然君合物业公司当庭陈述是重庆市尧舜房地产开发有限公司在进行物业服务，并举示双方于2017年11月18日签订《物管欠费债权转让协议书》，然而重庆市尧舜房地产开发有限公司并没有物业服务资质，也没有证据佐证其进行了物业服务，故对于君合物业公司主张2016年3月19日前的物业管理费不予支持。二、君合物业公司的诉求是否应当得到支持。本案中,商业物业管理费为3元/平方米/月是业主委员会与君合物业管理公司协商达成一致，也未超过相关规定。故聂万芳应当按3元/平方米/月支付从2016年3月19日起的物业管理费。2016年3月19日至2018年8月19日物业管理费为29个月×3,243.73平方米×3元/平方米/月=282,204.51元。扣除一楼已经缴纳的75,000元，尚应支付207,204.51元。同时根据权利义务对等原则，考虑到客观上聂万芳由于物业空置而导致某些物业服务未能享受以及存在区域清洁卫生不到位等服务瑕疵，一审法院酌情调减物业管理费，结合本案的事实，酌情认定聂万芳应当给付应付物业管理费的80%即165,763.61元。综上所述，遂依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第三十二条、第三十三条、第三十四条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告聂万芳向原告重庆市君合物业管理有限公司支付物业管理费165,763.61元，限本判决生效之日起15日内支付；二、驳回原告重庆市君合物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费8,888元，减半收取4,444元，由原告重庆市君合物业管理有限公司与被告重庆市征程贸易有限公司各自负担3,121元。聂万芳在二审诉讼中向本院提供了君合物业公司《营业执照》和《资质证书》复印件，拟证明君合物业公司成立于2016年3月17日，其资质等级是三级有效期是从2016年5月23日起，在2016年3月19日出具《物业管理服务委托书》被上诉人不具有资质。被上诉人质证认为，对前述证据的真实性、合法性无异议，但不能达到上诉人的证明目的。本院审查认为，前述证据在一审中已经提供，不属二审新证据，且不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案应否中止审理；二、聂万芳应否向君合物业公司支付物业管理费。关于焦点一。虽聂万芳提起撤销2016年3月19日业主委员会出具的《物业管理服务委托书》一审法院已经受理，但该诉讼并不能影响本案的实体审理，即不管是否撤销《物业管理服务委托书》，聂万芳已经接受了君合物业公司物业管理服务，聂万芳依法应当支付物业管理费。故聂万芳上诉请求中止本案审理的理由不成立，本院不予支持。关于焦点二。首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业管理服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，物业服务合同是业主委员会与君合物业公司签订的，应当对全体业主具有约束力，且事后上诉人亦追认了业主委员会签订的物业服务合同。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍不交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，君合物业公司已经书面向聂万芳催收，但聂万芳无正当理由拒绝交纳物业费。一审法院从2016年3月19日起计算聂万芳应当支付的物业费并无不当。原判按照业主委员会与君合物业公司签订的物业服务合同中约定的商业物业管理费3元/平方米/月标准的80%计算，并未损害聂万芳的利益，聂万芳应当按照标准交纳物业服务费。综上，上诉人聂万芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,615元，由上诉人聂万芳负担。本判决为终审判决。审判长  何庆华审判员  黄 飞审判员  徐婷婷二〇一九年三月二十日书记员  吴松涛