江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0722民初9566号原告（反诉被告）：东海县亿丰商业管理有限公司,住所地东海县牛山街道幸福南路东侧323省道北侧。法定代表人：问泽洪。委托代理人：吕洲，东海县牛山法律服务所法律工作者。被告：蒋永杰，男，1982年11月21日汉族，住东海县。委托代理人：赵敬柱，江苏尚扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱来成，男，1961年3月26日汉族，住东海县。委托代理人：武建，江苏尚扬律师事务所律师。被告：东海县牛山先锋汽车维修厂，住所地东海县牛山街道幸福南路****。经营者：蒋永杰。原告东海县亿丰商业管理有限公司（以下简称：亿丰公司）与被告蒋永杰、朱来成、东海县牛山先锋汽车维修厂（以下简称：先锋汽修厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿丰公司的法定代表人问泽洪及其代理人吕洲、被告蒋永杰及其代理人赵敬柱、被告朱来成及其代理人武建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿丰公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金19.5万元及逾期利息（自起诉之日起按照银行贷款利率计算至付清之日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月7日、10月30日，原、被告签订商铺租赁合同2份，约定被告承租东海县亿丰广场A1-58、59、60、62、63、64、65号商铺从事汽车维修，设立先锋汽修厂，2014年10月7日合同期限为2014年10月20日至2017年10月19日，第一年租金4万元，第二年租金3万元，第三年租金5万元，应在每年10月7日支付。2014年10月30日合同期限为2015年1月8日至2018年1月7日，第一年租金4万元，第二年租金1万元，第三年租金2.5万元，应在每年10月30日支付。随后原告交付房屋，被告一直在承租房屋内经营汽车维修及其他汽贸业务。虽经原告数十次催要，被告一直以各种借口拒不支付约定的租金。合同到期后，被告己经搬出承租房屋，但是仍然未支付应付租金。被告蒋永杰系租赁合同当事人，委托被告朱来成签订合同，被告先锋汽修厂系蒋永杰设立经营的个体工商户，注册地址就在涉案的房屋，，注册地址就在涉案的房屋为维护原告的合法权益，特诉请人民法院依法判准所诉。被告蒋永杰辩称，涉案房屋由被告朱来成租赁使用，与蒋永杰没有任何关系，合同也不是蒋永杰签订，请求判令驳回对蒋永杰的起诉。被告朱来成辩称，原告与被告朱来成签订商铺租赁合同，但原告未将62、63、64、65号商铺交付朱来成使用，朱来成所租房屋的租金已经交付，根本不欠原告租金。房屋租赁合同履行过程中，原告违约造成被告朱来成店面产生重大损失，损失大约55000元，对此我们提起反诉，要求原告赔偿损失。综上，请求法庭依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告先锋汽修厂辩称，房屋租赁与汽修厂没有关系。被告朱来成（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿损失80000元；2、被告返还租金47500元；3、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2014年10月份、2015年3月份，反诉原告从反诉被告处租赁A575859606162商铺从事经营活动，并分别签订《商铺租赁合同》，合同对商铺位置、租赁期限、租金等作出相关约定；合同约定第四条（一）“在本合同规定租赁经营期限内，享有对该商铺使用权”、第八条（二）甲方（即反诉被告）在对市场共有部位和共用设施不尽维修保养义务而由此给乙方（即反诉原告)造成人身和财产损失的，甲方应赔偿乙方直接损失。合同签订后，反诉原告按约定使用商铺、给付租金。但在租赁期间2016年4月份，因反诉被告未给付商铺房主的返还租金，使得房东直接堵商铺门口，而反诉被告一直不处理，使得反诉原告一星期不能营业，后经牛山派出所处理，反诉原告给付房东20000元租金，才得以继续经营；2016年6月份，反诉被告无故断商铺电，使得反诉原告185小时不能营业；后反诉被告又将共有变压器处分,使得自2016年8月份以后至2018年1月份合同到期，反诉原告未能正常用电，而反诉原告为经营，额外购置发电机，但是其发出的电远不能满足日常经营。另反诉原告与反诉被告于2013年5月份签订《亿丰国际广场一期“建材家居精品馆”委托经营管理协议书》，反诉被告应付到期租金60000元，加之反诉原告已付租金及付房东租金，双方冲抵，反诉被告还应当给付诉反诉原告租金，但迟迟未付。上述反诉被告的种种行为不仅违约，同时又给反诉原告造成重大财产损失。现反诉原告为维护其自身合法权益，特诉至人民法院依法判决。原告亿丰公司（反诉被告）辩称，反诉原告反诉的事实和理由不存在，反诉请求没有事实和法律依据，依法不能成立，请求驳回被告朱来成的反诉请求。经审理查明：连云港市乐成置业发展有限公司（以下简称：乐成置业公司）是亿丰国际广场的开发商，委托亿丰公司对其开发建设的亿丰国际广场A1、A2馆购物中心（商业街）经营管理。2014年10月7日，亿丰公司（甲方）预先提供亿丰国际商场商铺租赁格式合同，承租人为蒋永杰（乙方），约定乙方租赁甲方外铺A1-62、63、64、65号，实际面积530.65㎡，经营小拇指连锁店，经营期限2014年10月20日至2017年10月19日，期限三年，如第三方产权房东户有异议，自行协商处理，第一年租金4万元，第二年租金3万元，第三年租金5万元。合同落款处乙方实际由朱来成签署蒋永杰的名字，并预留蒋永杰的手机号码158××××****。2014年10月30日，亿丰公司（甲方）预先提供亿丰国际商场商铺租赁格式合同，承租人为蒋永杰（乙方），约定乙方租赁甲方外铺A1-58、59、60号，实际面积459.82㎡，经营小拇指连锁店，经营期限2015年1月8日至2018年1月7日，期限三年，如第三方产权房东户有异议，自行协商处理，第一年租金4万元，第二年租金3万元，第三年租金2.5万元。合同落款处乙方实际由朱来成签署蒋永杰的名字，并注明“朱来成代”。另查明，2015年3月27日，乐成置业公司（甲方）预先提供亿丰国际商场商铺租赁格式合同，承租人为蒋永杰（乙方），约定乙方租赁甲方外铺A1-57号，实际面积82.74㎡，经营小拇指连锁店，经营期限2015年4月1日至2018年4月1日，期限三年，第一年租金1万元，第二年租金0.6万元，第三年没有约定租金。合同落款处乙方实际由朱来成签署蒋永杰的名字，并注明“朱来成代”。同日，乐成置业公司（甲方）预先提供亿丰国际商场商铺租赁格式合同，承租人为蒋永杰（乙方），约定乙方租赁甲方外铺A1-61号，实际面积236.78㎡，经营小拇指连锁店，经营期限2015年4月1日至2018年1月7日，第一年租金2万元，第二年租金0.6万元，第三年租金1万元。另，合同尾页手写补充说明，内容如下：“补充说明1、现有不允许破坏，保证主体结构完整；2、外广场不许建造简易板房；3、若有大的客商进驻，服从大局，双方协商解决；4、甲方确保网络畅通，否则退租金等费用。”合同落款处乙方实际由朱来成签署蒋永杰的名字，并注明“朱来成代”。还是同一日，乐成置业公司（甲方）预先提供亿丰国际商场商铺租赁格式合同，承租人为蒋永杰（乙方），约定乙方租赁甲方外铺A1-62号，实际面积242.74㎡，经营小拇指连锁店，经营期限2015年4月1日至2018年1月7日，第一年租金3万元（已交2万元），第二年租金0.6万元，第三年没有约定租金。另，合同尾页手写补充说明，内容如下：“补充说明1、现有不允许破坏，保证主体结构完整；2、外广场不许建造简易板房；3、若有大的客商进驻，服从大局，双方协商解决；4、甲方确保网络畅通，否则退租金等费用备注：此合同租赁费用从2015年12月10日开始算至2018年12月10日为三年，三年费用为叁万陆仟元正乔猛2015.11.13。”合同落款处乙方实际由朱来成签署蒋永杰的名字，并注明“朱来成代”。再查明，工商登记显示蒋永杰系东海县牛山先锋汽车维修厂（个体工商户）的经营者，朱来成系蒋永杰的舅舅。2015年4月1日，蒋永杰交纳A1-57号商铺租金10000元，2015年5月8日，蒋永杰交纳A1-61号商铺租金20000元，另被告方还通过银联刷卡方式向原告支付27500元。2014年10月14日，被告向原告交纳房租（A1-60）押金20000元,2014年10月26日，被告向原告商铺房租47500元,此外被告代为原告退还案外人桑学鲁（A1-57号）房租及押金共计11000元。2016年4月9日，乐成置业公司将案涉出租的部分房屋以“售后返租”的形式出售案外人王大伟、杨健，因乐成置业公司未按约支付租金，王大伟、杨健持商品房买卖合同前往被告经营的店面阻扰，导致无法经营，后报警处理，蒋永杰向王大伟、杨健支付20000元租金。被告朱来成就亿丰国际广场（内铺）一层1137号，与原告、乐成置业公司（担保方）签订委托经营管理协议，按照协议约定，亿丰公司应当按约支付朱来成第四年、第五年合计60551元，朱来成主张冲抵案涉应付商铺租金，但原告表示不同意冲抵。目前，被告已从承租的商铺里搬离，原告在庭审中表示主张合同期限内的房屋租金。合同到期后，原告方短信联系蒋永杰，督促其腾退商铺，蒋永杰明确表示授权朱来成处理。以上事实，有当事人陈述、经营委托管理合同、商铺租赁合同、租金收据、转账凭证、收条、报警记录、商品房买卖合同复印件、租赁协议及收据、现场照片、图纸、短信聊天记录等证据予以证实。审理中，本院结合原告提交的亿丰广场一层铺位图纸，组织原被告到现场勘查，A1-57、58、59、60号商铺原为小拇指汽修经营店面（现店面注明已搬迁），A1-61号商铺经营郭姐辣酱，A1-62号商铺经营云路汽贸，A1-63、64号商铺经营DHR汽修，A1-65号商铺经营金鼎汽贸。本院认为，根据原、被告的陈述及提供的证据材料，本案的主要争议焦点如下：1、原告及被告朱来成的主体资格；2、承租人实际承租的商铺及合同相对方；3、承租人应付及已付原告租金数额。关于第一个争议焦点，原告亿丰公司与乐成置业公司签订委托经营管理合同，受托经营管理亿丰国际广场。根据合同相对性原则，对于由亿丰公司作为甲方（出租人）签订商铺租赁合同，原告有权按照合同约定向承租人主张租金。关于案涉商铺承租人，原告或乐成置业公司在商铺租赁合同的相对方是蒋永杰，理由如下：1、根据工商登记信息资料，蒋永杰为先锋汽修厂的经营者，从事经营汽车修理；2、案涉商铺租赁合同乙方落款签名为“蒋永杰”或“朱来成代”，并预留蒋永杰的手机号码,能够说明蒋永杰为合同当事人，朱来成作为代理人身份签名；3、从原告开具租金收据的收款人均载明为蒋永杰，其次向案外人王大伟、杨健支付租金的汇款人也为蒋永杰；4、蒋永杰与原告方的短信聊天记录，明确表示全权委托朱来成处理。综上，案涉租赁合同乙方落款虽不是蒋永杰本人签名，结合其与朱来成之间的亲属关系，相关证据能够证实蒋永杰委托朱来成签订商铺租赁合同，经营先锋汽修厂，相关法律后果应由蒋永杰来承担，朱来成及蒋永杰关于合同主体的抗辩，本院不予采纳。同时，因为朱来成作为蒋永杰的代理人签订商铺租赁合同，并非原告亿丰公司的合同相对方和案涉租赁合同的当事人，根据法律规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围，故对于朱来成提起的反诉，在本案中不予合并审理。关于第二个争议焦点，2014年10月7日，原告与蒋永杰就外铺A1-62、63、64、65号签订租赁合同，被告抗辩当时没有实际交付，2015年3月27日，乐成置业公司单独就外铺A1-62号签订租赁合同。本院认为，按照一般常理，当事人已就外铺A1-62、63、64、65号签订租赁合同的情形下，考虑到亿丰公司与乐成置业公司之间的关系，当事人不应再就外铺A1-62号单独签订合同。其次，2015年3月27日的合同落款备注了手写体的补充说明，说明双方经过充分的协商，该份合同的证明力更强。再次，根据现场勘查情况，A1-63、64、65号商铺并非被告方经营。综上，本院对被告的抗辩予以采纳，蒋永杰实际并未承租A1-63、64、65号商铺，其次A1-62号商铺的合同相对方为乐成置业公司，根据合同相对性，该商铺租金原告亿丰公司无权主张。同样的理由，关于A1-57、61号商铺的租金，亿丰公司亦无权主张。关于第三个争议焦点，根据前面的论述，亿丰公司仅能按照合同约定向蒋永杰主张A1-58、59、60号商铺的租金，依据协议约定，蒋永杰应付租金总额9.5万元。根据原告提供的10月7日的银联转账凭证，向亿丰公司汇款27500元，另外2014年10月14日20000元押金收条明确指向A1-60号商铺，上述共计支付47500元，2014年10月26日被告方支付的47500元，应当是支付2014年10月7日关于A1-62、63、64、65号租赁合同项下的租金，因该份合同并未实际履行，故该笔款项应当冲抵A1-58、59、60号商铺的租金，综上，被告蒋永杰已累计支付95000元，已经足额向亿丰公司履行给付租金的义务。被告另外给付的租金，由相关当事人另行清算。综上，原告请求被告给付租金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告东海县亿丰商业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2100元（简易程序），由亿丰公司负担，已交纳。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费4200元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。审 判 员 吴鹏二〇一九年三月二十五日法官助理 马跃书 记 员 王玥法律条文和上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。