河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初3910号原告：郑州佳裕置业有限公司，住所地：郑州市**二马路**，统一社会信用代码：91410100664686076K。法定代表人：李向清，该公司董事长。委托代理人：宋子颖，上海段（郑州）律师事务所律师。委托代理人：冯玉洁，女，汉族，住河南省内黄县，该公司员工。被告：张玉红，女，汉族，住郑州市金水区。原告郑州佳裕置业有限公司诉被告张玉红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑州佳裕置业有限公司的委托代理人宋子颖、冯玉洁到庭参加了诉讼，被告张玉红经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的备案号为130××××****的商品房买卖合同已依法解除；2、被告配合原告办理注销商品房预告登记的相关手续；3、被告配合原告办理撤销商品房买卖合同备案的相关手续；4、被告偿还原告代其偿还的保证金34795.15元及原告实际上承担保证金之日起暂计至2017年8月31日止的补偿金4923.20元（2017年8月31日之后的补偿金按照日息万分之五计算至被告实际支付之日）；5、被告向原告支付违约金4231.30元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年4月2日，原、被告双方就被告购买原告开发的位于二七区××马路东、××西××楼××房产，签署了备案号为130××××****的商品房买卖合同，合同约定付款方式为50.37%现金支付、49.63%商业贷款。原告作为保证人为被告与中国光大银行股份有限公司郑州分行(以下简称光大银行)签订个人贷款合同中对其按揭还款期间承担阶段性连带保证责任。被告按照合同约定支付了首付款，余款也已通过向光大银行申请按揭贷款的方式支付给原告。但后来由于被告中断偿还光大银行按揭贷款，导致原告作为担保人承担了相应的保证责任，截止到2017年5月31日光大银行按照个人购房担保借款合同中相关条款约定，累计从原告保证金账户中扣除了共计34795.15元的保证金。原告在承担了相应的保证责任后多次要求被告履行其相应还款义务，并于2017年3月21日以邮寄方式向被告发出了告知函，但被告仍不履行其义务，原告于2017年4月17日以邮寄的方式向被告发出了解除商品房买卖合同通知书。截止到起诉之日，被告仍未履行其还款义务，故原告诉至法院。被告张玉红未到庭、未答辩、未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月2日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方就被告购买原告开发的位于二七区××马路东、××西2幢29层2905号房产签署了备案号为130××××****的商品房买卖合同，合同约定：该商品房建筑面积为49.78平方米，单价8500元，总金额为423130元。付款方式为50.37%现金支付，49.63%办理商业贷款。买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人。合同附件四第一条第2款约定，双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述的书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。第三条第6款约定，(1)买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金。(2)买受人没有按本项第(1)小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。商品房买卖合同签订后，被告作为借款人，原告作为保证人，光大银行作为贷款人三方签订个人购房担保借款合同。合同约定贷款金额为人民币210000元，用于购买位于二七区××马路东、××西（商都电子商贸城）2号楼29层2905号的房产。贷款期限为10年，贷款利率按照签订本合同时中国人民银行公布的同期基准利率6.55%（如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率）的基础上上浮10%计算。逾期贷款的逾期罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50％，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止。原告为被告提供贷款金额的3%的保证金作为连带责任保证担保。上述两份合同签订后，原告认可收到了被告支付的213130元首付款，并收到了光大银行的贷款210000元。后被告出现逾期还款，导致光大银行2016年5月31日、6月29日、9月30日、12月28日、2017年2月28日、3月29日、5月31日从原告保证金账户上共扣划34795.15元归还被告的银行贷款，依据合同约定标准计算的补偿金数额为4923.20元（从原告实际承担保证金之日起暂计至2017年8月31日止）。2017年3月21日和4月17日，原告向被告房屋买卖合同上载明的地址分别邮寄了告知函和解除商品房买卖合同通知书。原告按照合同约定的送达地址向被告送达告知函和通知书，但被告仍不履行其义务，故原告诉至法院。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及原、被告与光大银行签订的个人购房担保借款合同，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告均应按合同约定全面履行合同义务。被告未按期向光大银行归还本息的行为，违反了商品房买卖合同附件四的约定，亦符合合同约定的解除条件，且原告按照合同约定的送达地址向被告邮寄了告知函及解除商品房买卖合同通知书，故应当认为双方约定的解除条件已成就。原告要求解除双方签署的备案号为130××××****的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告应退还被告已支付房款及利息。被告有协助原告办理注销商品房预告登记以及撤销商品房买卖合同备案相关手续的义务，故原告的此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的被光大银行扣划的保证金34795.15元及补偿金4923.20元（暂计算至2017年8月31日），系原、被告双方合同约定且由原告提交的代被告偿还光大银行本息的回单予以证明，故原告的此项诉讼请求，本院亦予以支持。关于原告主张的4231.30元违约金问题。该违约金依据合同附件四关于按揭贷款付款的补充约定第6条第(2)项的约定，该约定又指向了合同第七条的约定，但合同第七条中明确约定“本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。原告在庭审中已认可收到了被告支付的现金款项及光大银行向其支付的贷款，即原告已收到全额房款，故原告的此项主张不符合合同约定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：（2019）解除原、被告于2013年4月2日签订的备案号为1300128****的商品房买卖合同；（2019）被告张玉红于本判决生效之日起十日内协助原告办理注销备案号为1300128****的商品房预告登记的相关手续；三、被告张玉红于本判决生效之日起十日内协助原告办理撤销备案号为1300128****的商品房买卖合同备案的相关手续；四、被告张玉红于本判决生效之日起十日内向原告偿还中国光大银行股份有限公司郑州分行从原告账户扣划的截止至2017年5月31日的保证金34795.15元及补偿金4923.20元(暂计算至2017年8月31日，自2017年8月31日之后的补偿金按合同约定的日息万分之五的标准计算至实际还款之日)；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费899元，由原告郑州佳裕置业有限公司负担87元；剩余案件受理费812元，公告费260元，由被告张玉红负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  张建丽人民陪审员  屈 民人民陪审员  于桂枝二〇一九年三月二十八日书 记 员  郭瑞华