江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初250号原告（反诉被告）：李红耀，男，1971年4月16日生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：杨永军，江苏德誉法钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏道，江苏德誉法钧律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京金久商业管理有限公司秦淮分公司（统一社会信用代码91320104MA1WQ7PN6Q），住所地南京市秦淮区仙鹤街**。负责人：张倩。被告（反诉原告）：南京金久商业管理有限公司（统一社会信用代码91320100MA1MLT424G），，住所地南京市鼓楼区燕归园**地下室法定代表人：陈平祥，该公司执行董事。以上金久公司秦淮分公司、金久公司（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：巨婷芳，北京大成（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）李红耀与被告（反诉原告）南京金久商业管理有限公司秦淮分公司（以下简称金久公司秦淮分公司）、南京金久商业管理有限公司（以下简称金久公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年1月3日立案后，被告（反诉原告）金久公司秦淮分公司、金久公司依法提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告（反诉原告）李红耀的委托诉讼代理人杨永军、魏道，被告（反诉原告）金久公司秦淮分公司、金久公司的共同委托诉讼代理人巨婷芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李红耀向本院提出诉讼请求：判令金久公司秦淮分公司、金久公司返还李红耀8个月租金18666.64元、保证金10000元、8个月服务费800元。事实与理由：李红耀与金久公司秦淮分公司签订《摊位租赁合同》，李红耀按约交付租金28000元、保证金10000元、管理费及水电费1400元。因被告金久公司秦淮分公司经营管理不善，导致李红耀无法实际经营，损失巨大。2018年12月10日，金久公司秦淮分公司通知李红耀解除双方的租赁合同，收回摊位，但是拒绝退还租金、保证金和管理费、水电费等相关费用。李红耀收到函件后，于2018年12月18日向金久公司秦淮分公司发出《律师函》，表示同意解除合同，并要求返还相关费用、赔偿损失，但是金久公司秦淮分公司拒不退还。李红耀遂诉至法院，要求判如所请。被告（反诉原告）金久公司秦淮分公司、金久公司辩称，本案合同无法继续履行是因为李红耀违约在先导致的，因为李红耀擅自停业歇业超过三天，根据合同约定，金久公司秦淮分公司有权解除租赁合同，并要求李红耀承担相应的违约责任。根据合同约定，因李红耀违约故其交纳的剩余摊位租赁费及保证金等不退还。综上，请求法院驳回李红耀的诉讼请求。被告（反诉原告）金久公司秦淮分公司、金久公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令李红耀支付拖欠的公摊电费450元；2.判令李红耀缴纳剩余租金8666.64元、保证金10000元不予退还；3.判令李红耀承担律师费4500元。事实与理由：金久公司秦淮分公司与李红耀于2018年8月签订《摊位租赁合同》，根据合同约定，李红耀应当缴纳第一年的租金28000元，但实际上李红耀实际仅支付了16600元，尚欠11400元租金未支付。同时合同明确约定了李红耀作为承租方应当承担的权利义务，李红耀如果歇业超过三天，金久公司秦淮分公司有权解除合同。李红耀自2018年8月开始经营活动，金久公司秦淮分公司为了更好地推动各承租摊位的经营，自费进行了各种促销活动，但是李红耀经营没有多久便擅自停业。因为李红耀所在的生鲜超市对于各承租摊位的经营品种、类别均进行了明确划分、设置，没有相同的业态，摊位之间不存在同业竞争。但是因为李红耀擅自停业，导致生鲜超市内品种不齐全、缺失，影响消费者的购买力，也对整个生鲜超市的正常经营造成不良影响。为避免损失扩大，金久公司秦淮分公司不得已才解除了合同。因此，本案租赁合同的解除是李红耀违约擅自停业导致的，金久公司秦淮分公司有权解除合同，并要求李红耀承担违约责任。原告（反诉被告）李红耀辩称，首先，双方签订合同中的相关条款为格式条款且加重了李红耀的义务，免除了其权利，应当认定为无效条款，对李红耀不发生法律效力。其次，双方已经协商解除房屋租赁合同，依据相关法律规定，合同解除后，李红耀应当向金久公司秦淮分公司退还剩余租赁费用及保证金等相关费用。再次，对于金久公司秦淮分公司主张的公摊水电费用，李红耀不予认可。综上，请求法院驳回金久公司秦淮分公司、金久公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月，金久公司秦淮分公司（甲方）与李红耀（乙方）签订《摊位租赁合同》，约定：甲方将位于仙鹤街60号金久生鲜超市A－8号摊位（以下简称诉争摊位）提供给乙方用作外卖（鸡汤）经营；租赁期限24个月，即自2018年8月8日至2020年8月8日；摊位租赁费每年28000元，第一年租赁费签约即付，一次付清；为了保证食品安全和市场正常的经营秩序，合同签订之日，乙方须向甲方支付食品安全及履约合同保证金10000元；合同期满后，如乙方不再继续经营且无违约行为的，甲方在三个月内将保证金按原额退还乙方，如乙方欠缴摊位租赁费、管理服务费、水、电等费用及损坏水、电表的，甲方有权从保证金中抵扣；管理服务费每年1400元，签约即付第一年费用；市场内电表采用卡表供电，电费按1.5元/度收取，先期乙方须充500元使用电卡，在电费使用完毕前，持卡到甲方办公室缴费充卡使用；电费公摊部分按户平摊，水费按4.6元/吨，每月收取一次，次月5号前应交清；合同期内，乙方对经营摊位享有独立的经营权，自主经营，自负盈亏，必须服从甲方的统一管理；合同期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自歇业、停业，超过三天（含三天）的，甲方有权解除合同；合同期内，乙方违反上述约定，甲方有权要求乙方承担相应的违约责任，同时赔偿甲方的全部损失（含诉讼费、律师费等），且乙方缴纳的摊位租赁费、保证金等费用不予退还。2018年7月29日，李红耀向金久公司秦淮分公司支付房租16600元、保证金10000元、管理费及水电表使用费1400元。上述合同签订后，金久公司秦淮分公司将诉争摊位交付李红耀经营使用。后因李红耀自行停业，金久公司秦淮分公司于2018年12月10日向李红耀发出《责令整改通知书》，载明因李红耀承租摊位长期停业，故金久公司秦淮分公司将根据合同约定解除合同，并要求李红耀于2018年12月13日前清空摊位内物品，否则将视为无主物品，金久公司秦淮分公司将收回摊位。2018年12月18日，李红耀向金久公司秦淮分公司发出《律师函》，载明已收到金久公司秦淮分公司发出的《责令整改通知书》，同意于2018年12月10日解除合同，并要求金久公司秦淮分公司退还租金、押金，赔偿损失。金久公司秦淮分公司于2018年12月20日收到上述《律师函》。案件审理过程中，经本院释明，金久公司秦淮分公司明确表示其无法提供南京市秦淮区仙鹤街60号房屋的建设规划许可证。另，金久公司秦淮分公司提供电费发票及其自行制作的公摊电费计算表一份，以证明李红耀应当负担的公摊电费为450元。金久公司秦淮分公司及金久公司还提供《委托代理协议》一份，以证明其为本案诉讼支付律师费4500元。李红耀对《委托代理协议》的真实性不持异议，但对公摊电费分摊明细真实性不予认可，认为该明细系金久公司秦淮分公司单方制作。本院认为，因南京市秦淮区仙鹤街60号房屋无建设规划许可证等相关权证，故李红耀与金久公司秦淮分公司就诉争摊位签订的租赁合同应属无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于李红耀要求金久公司秦淮分公司返还剩余租赁期间的租金及服务费、保证金的诉讼请求，本院认为，在李红耀停业后，金久公司秦淮分公司发出《责令整改通知书》，明确表示其将于2018年12月13日收回诉争摊位，故金久公司秦淮分公司理应返还此后剩余的租金、管理费、保证金，其中租金应为6857.5元（16600－28000元/年÷365天×127天）、保证金应为10000元，另原告要求退还管理费800元，于法有据，本院予以支持。关于李红耀要求金久公司共同给付上述款项的诉讼请求，本院认为，由于金久公司秦淮分公司不具有独立立法人资格，其不能清偿的责任应由金久公司承担，故对于李红耀的上述诉讼请求，本院依法予以支持。关于金久公司秦淮分公司要求李红耀支付公摊电费的诉讼请求，因其仅能提供自行制作的分摊明细，未能提供双方认可的抄表记录等证据予以佐证，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于金久公司秦淮分公司要求判令租金、保证金、管理费等不予退还，并要求李红耀支付律师费的诉讼请求，因双方合同系无效合同，故对其上述诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南京金久商业管理有限公司秦淮分公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）李红耀租金6857.5元、保证金10000元、管理费800元，合计17657.5元。二、被告（反诉原告）南京金久商业管理有限公司对被告（反诉原告）南京金久商业管理有限公司秦淮分公司不能给付部分承担补充清偿责任。三、驳回原告（反诉被告）李红耀的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）南京金久商业管理有限公司秦淮分公司、南京金久商业管理有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费537元，减半收取为268.5元，反诉案件受理费463元，合计731.5元，由原告（反诉被告）李红耀负担108.5元，被告（反诉原告）南京金久商业管理有限公司秦淮分公司、南京金久商业管理有限公司负担623元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  朱教莉二〇一九年三月二十八日见习书记员  章 涵