云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0181民初98号原告(反诉被告)：和某某，女，纳西族，1959年9月17日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：张恒勋，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：和丽峰，云南震序律师事务所实习律师，特别授权代理。原告（反诉被告）：张某某，男，汉族，1951年10月20日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张恒勋，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：和丽峰，云南震序律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明仁贤房地产开发有限公司。法定代表人：黄睿。住所：昆明市。委托诉讼代理人：张立杰，云南靖明律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈世，云南靖明律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）和某某、张某某与被告（反诉原告）昆明仁贤房地产开发有限公司（以下简称“仁贤公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，本院依法适用简易程序，于2019年2月18日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）和某某、张某某及委托诉讼代理人张恒勋、和丽峰，被告（反诉原告）仁贤公司委托诉讼代理人张立杰到庭参加了诉讼。于2019年3月14日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）和某某、张某某及委托诉讼代理人张恒勋、和丽峰，被告（反诉原告）仁贤公司委托诉讼代理人陈世到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）和某某、张某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋产权登记并向原告交付权属证书；2、判令被告向原告支付自2010年3月10日起至2018年9月12日期间以购房款1310400元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的逾期违约金人民币597173.3元；3、判令被告向原告支付自2018年9月13日起至原告实际取得房屋权属证书之日止，以购房款1310400元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的逾期违约金；4、判令本案案件受理费和其他诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年3月2日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，购买被告开发建设的位于安宁市，该房屋地上三层，地下一层，套内建筑面积394.51平方米，每平方米3321.59元，总价为1310400元。合同签订后，原告按照合同约定付清了全部购房款，并于2009年12月10日将办理房屋产权登记的所需材料及代办费用交给被告，随后，原告多次询问被告房屋权证的办理情况，但被告均以各种理由推诿，至今尚未办理。被告的上述行为已经严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）仁贤公司辩称：1、原告所述，原、被告签订《商品房购销合同》，购买案涉房屋的事实是真实存在的，针对原告陈述的支付了1310400元购房款也是认可的；2、原告要求被告办理产权证书以及要求被告支付违约金的诉请不应该得到支持，实际上被告在开发房屋的过程中，由于房屋建筑的地点，当时在开发过程中增加了地下60㎡的面积，按照规划设计的图纸实际地下储藏室的面积只有20㎡，据我们了解就增加面积部分开发商与业主之间有过协商，因为双方至今为止都没有就增加面积部分达成一致，所以至今一直没有办理房产登记等手续。反诉原告仁贤公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令被反诉人支付其超面积购房款人民币420000元；2、请求驳回被反诉人本诉中的1、2、3、4项诉讼请求；3、由被反诉人承担本诉及反诉案件的全部诉讼费。事实和理由：2009年3月2日，反诉人与被反诉人签订了《商品房购销合同》，被反诉人购买反诉人开发建设的位于安宁市，在交付过程中由于被反诉人拒绝支付房屋储藏室超面积部分的购房款，经反诉人与被反诉人多次协商未果，致使该套房屋的相关产权手续至今未办理。由于被反诉人拒付超面积部分购房款，损害了反诉人的合法权益，为此提起反诉，请求法院依法支持反诉人的诉讼请求。反诉被告和某某、张某某辩称：1、我方购买的房屋并不存在超面积的情况，该房屋的面积已经多次经过确认，并取得了相应的审查文件；2、房屋所有权初始登记时，面积经过房管部门的核准；3、根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房在交付前必须进行面积实测；4、而且稍后我方提交的证据可以证实面积并没有发生变化。5、因本案不存在时效中止，中断的情形，反诉人的反诉请求已经明显超过了诉讼时效。综上反诉原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。经过审理，本案争议的焦点问题是：1、本诉被告是否应当为本诉原告办理房屋产权登记？2、本诉被告是否应当支付迟延办证违约金？3、反诉被告是否应当向反诉原告支付储藏室超面积部分房款？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院将结合实际情况及当事人在庭审中的陈述在下文中综合评判。本院经审理认定事实如下：2009年3月2日，和某某、张某某与仁贤公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定和某某、张某某购买仁贤公司开发建设的位于安宁市，按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为394.51平方米，每平方米3321.59元，总金额1310400元。合同第十二条约定：“甲方须在商品房交付给乙方使用后60天内，将办理权属登记由甲方提供的相关资料，报产权登记机关备案，经产权登记审查验证准予产权登记后，方可通知乙方交相关资料给甲方，乙方在达到以下四个条件后，甲方在90个工作日内协助乙方办理产权登记：（1）乙方办理完毕交房手续；（2）乙方向甲方支付全部购房款（含按揭款）、配套费、维修基金、契税及其它税费；（3）甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权登记的委托书；（4）乙方应交齐办理产权证的全部资料给甲方。”合同签订后，于2009年3月20日办理了备案登记。和某某、张某某按约定支付了合同对应房款，并于2009年12月10日办理了房屋交接手续。房屋交付当日，和某某、张某某向仁贤公司支付了案涉房屋土地证代办费200元和房产证代办费200元。本院认为，原告（反诉被告）和某某、张某某与被告（反诉原告）仁贤公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律的规定，应为合法有效。有效的合同对双方均具有法律拘束力。关于本案争议的焦点，仁贤公司是否应当为和某某、张某某办理产权登记并交付权属证书的问题。根据本案查明的事实，仁贤公司已经将案涉商品房交付和某某、张某某；和某某、张某某亦按照合同约定的价款向仁贤公司支付了房款；双方签订的《商品房购销合同》亦办理了登记备案。仁贤公司于2009年12月10日向和某某、张某某收取了房屋土地证、房产证代办费，可以视为其接受了和某某、张某某委托其代办产权登记的委托。双方的上述行为已经符合《商品房购销合同》第十二条中关于办理产权登记的约定。虽然仁贤公司辩称，由于和某某、张某某未补足储藏室超面积部分房款差价，而无法代为办理产权登记。庭审中，仁贤公司认可案涉房屋地下储藏室部分面积不计入产权登记面积，故未补足储藏室超面积房款的行为并不是不能办理产权登记的直接原因，仁贤公司的辩解理由不成立。由于本案合同在履行过程中，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》开始施行，该条例第二十一条：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”故仁贤公司应按照《商品房购销合同》的约定，协助和某某、张某某办理案涉房屋不动产登记。但对于和某某、张某某主张仁贤公司向其交付权属证书的诉请，因合同中并无此约定，本院不予支持。关于和某某、张某某主张的迟延办证违约金的问题。商品房出卖人因自己的原因迟延履行代为办理房屋产权证的，应当承担迟延办证的违约责任。本案《商品房购销合同》约定“甲方须在商品房交付给乙方使用后60天内，将办理权属登记由甲方提供的相关资料，报产权登记机关备案，经产权登记审查验证准予产权登记后，方可通知乙方交相关资料给甲方，乙方在达到以下四个条件后，甲方在90个工作日内协助乙方办理产权登记：（1）乙方办理完毕交房手续；（2）乙方向甲方支付全部购房款（含按揭款）、配套费、维修基金、契税及其它税费；（3）甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权登记的委托书；（4）乙方应交齐办理产权证的全部资料给甲方。”仁贤公司认为导致未能办证的原因是和某某、张某某未支付储藏室超面积部分房款，但该理由并不是不能办证的直接原因，同时仁贤公司也于2009年12月10日向和某某、张某某收取了代办费，在仁贤公司未提交证据证实迟延办证系和某某、张某某未完整提供资料所致，也未提交证据证明其已经于2009年12月10日后90个工作日内向登记机关提交了相应材料，履行了协助办理产权登记的义务。故仁贤公司逾期协助和某某、张某某办理产权登记的行为，已经构成违约，应向和某某、张某某承担违约责任。对于本案违约金的计算问题，2009年12月10日仁贤公司收取代办费时，可以视为其接受和某某、张某某委托代办产权登记的时间，合同约定90个工作日内，则仁贤公司应于2010年3月10日前向登记机关提交资料，自次日起至提交资料之日止的期间，为仁贤公司的逾期时间。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案《商品房购销合同》并未就迟延办证约定违约金计算方式，本院认为，本案违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，依据上述法律规范和本案仁贤公司对案涉房屋的交付情况，本案涉案交易房屋已实际交付和某某、张某某使用，已体现交易的使用利益，故本院酌情按照交易房屋总价款1310400元每日0.05‰的标准，自2010年3月11日起至仁贤公司实际向产权登记部门提交不动产登记申请所需材料，不动产登记部门出具收件凭据为止计算违约金。其中，暂计至2019年1月3日和某某、张某某向本院起诉之日，仁贤公司应支付和某某、张某某违约金210974.4元（1310400元×0.05‰/日×3220日）。针对和某某、张某某是否应当向仁贤公司支付储藏室超面积部分房款的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案《商品房购销合同》第四条计价方式与价款中约定：“按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为394.51平方米，单价为每平方米3321.59元，总金额1310400元整。”对于仁贤公司主张储藏室存在超面积的问题，和某某、张某某不予认可，仁贤公司亦未能提供双方已就储藏室面积增加及差价补交等问题达成一致的书面证据或者其他相关证据。故仁贤公司主张和某某、张某某向其支付超面积购房款的主张，缺乏证据予以证实，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：本诉部分：一、由被告昆明仁贤房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助原告和某某、张某某办理位于安宁市的不动产权证。二、由被告昆明仁贤房地产开发有限公司向原告和某某、张某某支付逾期办证违约金（以购房款1310400元为基数，自2010年3月11日起按每日0.05‰计算，直至被告昆明仁贤房地产开发有限公司向不动产登记部门提交涉案房屋不动产登记申请所需材料，不动产登记部门出具收件凭据时止。其中2010年3月11日至2019年1月3日期间违约金暂计算为210974.4元）。三、驳回原告和某某、张某某的其他诉讼请求。反诉部分：驳回反诉原告昆明仁贤房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费9772元，减半收取4886元，由原告和某某、张某某承担3176元，由被告昆明仁贤房地产开发有限公司承担1710元。反诉案件受理费7600元，减半收取3800元，由反诉原告昆明仁贤房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  史莎丽二〇一九年三月二十五日书记员  王 愔