苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初5366号原告：袁美,女,1994年4月25日出生,汉族,住苏州姑苏区。委托诉讼代理人：吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱晓娟，江苏智择律师事务所律师。被代:苏州海创投资管理有限公司,统一社会信用代码91320594551184758B，住苏州工业园区星海街**。法定代表人：陈怡。委托诉讼代理人：虞松涛，上海天尚（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海燕，上海天尚（苏州）律师事务所律师。原告袁美与被告苏州海创投资管理有限公司（以下简称“海创投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告袁美及委托诉讼代理人吴泓斌，被告海创投资公司的委托诉讼代理人虞松涛、陈海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁美向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告袁美与被告海创投资公司签订的《星海五号房屋租赁合同》；2、判令被告海创投资公司向原告袁美返还2018年4月9日至2018年5月22日期间的租金、物业管理费共计9390元及租赁保证金19206元；3、判令被告赔偿原告装修损失390000元（具体以司法鉴定为准）；4、判令被告赔偿原告经营损失83251元（期间为2018年4月9日至5月22日）；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉请第二项变更为：被告向原告返还2018年4月9日至5月31日期间的租金10377.4元、物业管理费932.8元以及租赁保证金19206元。将诉请第三项变更为：判令被告赔偿原告的装修损失50967元（该金额根据司法鉴定结论确定）。事实和理由：2017年5月25日，原、被告双方签订了《星海五号房屋租赁合同》一份，约定由原告向被告承租位于苏州工业园区星海街5号“星海5号创意园”LOFT18室房屋，租赁期限为三年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止。合同签订后，在征得被告同意的前提下，原告对LOFT18室房屋进行了装修，并在获得工商主管部门核发的营业执照后开始了经营。2018年，被告因消防问题被消防部门查处，之后就以消防问题为由要求原告经营的店铺进行停业、整改。被告还于2018年4月9日停止了供电，遂导致原告无法正常营业，严重影响了合同的继续履行。为此，虽经原告多次要求解决，被告只同意赔偿原告一定的装修损失，这显然与其违约行为不相符合。截止2018年5月22日，被告停止供电妨碍原告经营的违约行为已经持续相当长的时间，但一直不能给出妥善解决方案，原告无奈遂提起诉讼。被告海创投资公司答辩称：第一，被告并不存在任何违约行为，也未与原告解除租赁合同。相反，自2018年6月起，原告就未再支付租金、物业费及水电费等。原告的上述行为已经构成违约，应当承担违约责任；第二，原告在承租被告场地后，并未按照合同约定，将其作为办公使用，而用于经营美甲的商业用途。该行为已违反合同约定，此后，原告也非进行简单装修，而是租赁场所进行了夹层搭建，最后也没有取得消防验收等手续；第三，被告在原告装修时已经告知其搭建夹层的相应风险及后果。在租赁合同以及二次装修协议中均有相关内容的告知与约定。但原告仍旧坚持搭建夹层，且未进行消防验收，遂导致其在园区大队消防检查中被要求进行整改。综上，原告主张的装修损失和经营损失均系其自身行为导致，被告无需赔偿，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理查明的事实如下：2017年5月25日，原告袁美（承租方、乙方）与被告海创投资公司（出租方、甲方）双方签订了《星海五号房屋租赁合同》一份，约定由原告向被告承租位于苏州工业园区星海街5号“创意园”LOFT18室房屋，租赁期限为3年，即从2017年6月1日起至2020年5月31日止。该合同第1-1条约定：甲方出租给乙方的房屋位于苏州工业园区星海街5号“星海5号创意园”LOFT18室之办公用房，面积为66平米。合同第5-4条：乙方在装修前应向甲方提交房屋的内部类修、设备安装的设计图纸(包括空调、防火设备等)、施工图纸和详细说明一份。征得甲方同意后报政府有关部门审批，方可施工。装修结束后须通过政府相关部门的验收，合格后方可开始营业。另外，乙方不得以未开始营业为由，拒付或迟延支付到期应付的租金、物业管理费以及其他费用。合同第5-5条：涉及政府相关部门（包括但不限于质检、消防、卫生部门）审核的各类手续，由乙方自行申请办理并承担相应费用。如果政府相关部门在租赁期限内对乙方装修提出整改意见，乙方必须立即履行并承担一切责任和费用。2017年6月5日，原告的合作者李欣佳与被告海创投资公司签订《星海5号创意园.入住客户自行二次装修施工协议》，协议中约定：施工方进场装修，施工方必须严格遵守国家有关水、电、消防等方面的法律法规。由此产生的一切后果由租赁方装修方全部负责……承租方（LOFT18）客户承担因改造引起的一切消防问题。2017年5月25日，原告向被告海创投资公司出具《消防安全承诺书》，其中承诺：场所在使用或者开业的以及改进、扩建、重新装饰的。经消防部门行政许可后，方可投入使用或者开业。合同签订后，原告袁美即实际承租涉案的房屋，并在承租后对于该房屋进行了装修，在装修过程中，原告袁美在室内搭建了夹层。关于该夹层，被告海创投资公司陈述，在原告装修的时候，被告就告知过原告搭建该夹层是有风险的，且被告向原告收取的租金内也未包括该夹层的相应面积。原告则陈述，在2018年3月1日之前，被告并没有向原告告知不能在涉案房屋内搭建夹层及该搭建违反消防规定的情形。另外，原告在承租了上述房屋后，以该房屋为经营地址，于2017年6月14日注册了个体工商户，名称为“苏州工业园区日进斗金美容工作室”，经营者为袁美。另查明：2018年1月31日，苏州市公安消防指定工业园区大队向被告海创投资公司出具《责令限期整改通知书》，其中记载：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我大队于2018年1月30日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在下列第2、11项消防安全违法行为。2、消防设施、器材、消防安全标志，配备、设置不符合标准。11、其他消防安全违法行为和火灾隐患部分区域搭建夹层。……对于上述第2、11项，责令你单位（场地）于2018年3月15日前改正。2018年3月1日，被告海创投资公司向原告袁美发出了《停业通知》一份，其中载明：1、根据园区消防部门要求；2、根据租赁合同第5-5条，涉及政府相关部门(包括但不限于质检、消防、卫生部门)审批的各类手续由乙方自行申请办理并承担相应费用。如果政府相关部门在租赁期限内对乙方的装修提出整改意见，乙方必须立即履行并承担一切责任和费用；3、根据双方签署的消防安全承诺书第二条场所在使用或者开业前以及改建、扩建、重新装修的，经消防部门行政许可后，方可投入使用或者开业。请贵公司自2018年3月1日起暂停营业，积极配合，由此带来的不便敬请谅解。2018年4月3日，被告海创投资公司又一次向原告发出《停业整改通知》一份，其中记载：贵公司于2018年1月30日在园区消防大队的例行检查中被确定为需整改企业，整改要求是停业、注销商业性质的执照，只能办公，不得从事商业行为。再次善意提醒，请贵公司积极配合园区消防大队的整改要求，停业至符合消防整改要求，拿到政府有关部门审批合格意见书后方可营业。2018年4月9日，被告海创投资公司再一次向原告袁美发出《停业整改通知》，其中记载：贵公司于2018年1月30日在园区消防大队的例行检查中被确定为需整改企业。请贵公司积极配合园区消防大队的整改要求，停业至符合消防整改要求，拿到政府有关部门审批合格意见书后方可营业。我司已多次善意提醒，请贵公司于4月15日之前完成整改，逾期不整改，我司将停止供电，停电期间损失由贵公司自行承担。庭审中，原告确认上述三份通知书均已收到，收到的时间即为通知书中的落款时间。2018年5月21日，原告袁美向被告海创投资公司发送了《通知书》一份，其中记载：……又于2018年4月9日发来《停业整改通知书》一份，意思是停止供电，并实施了断电……由于贵司对本人工作室实施停业措施，造成本人工作室无法汇聚客户，至今都没能经营，遭受经营损失，贵司严重违约。鉴于此，本人郑重通知贵司如下：1、由于贵司上述严重违约行为，自贵司收到本通知书之日起，即行解除贵我双方签订之《星海五号房屋租赁合同》；2、请贵司在收到本通知书之日起七日内与本人处理合同解除后的相关事宜，包括但不限于，赔偿装饰装修损失、赔偿经营损失、退还多收的租金等；3、如贵司未能积极处理的，则本人将通过法律途径追究贵司的全部法律责在(包括但不限于上述赔偿责任、退款责任、承担诉讼费等等)。被告海创投资公司称其于2018年5月22日收到上述通知书。关于上述《通知书》中所提及的对于涉案场地的停电情况，原告陈述该停电系在2018年4月9日即已实际实施。而被告海创投资公司则陈述，该停电系从2018年4月15日开始。又查明：诉讼中，原告申请对于涉案房屋的装修残值进行鉴定，本院依法委托鉴定，2018年10月11日苏州荣和土地房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》，其鉴定结论为：苏州工业园区星海街5号“星海5号创意园”LOFT18室房屋的装修残值为50967元。原、被告双方均表示对于该鉴定结论不持异议。关于涉案房屋的租金及物业费的交纳情况。庭审中，双方确认，涉案房屋的租金、物业费及水电费均缴纳至2018年5月31日止。另外，原告还有保证金19206元在被告海创投资公司处。还有，根据租赁合同约定租金标准为5874元/月，物业费标准是528元/月。以上事实有《星海五号房屋租赁合同》、《星海5号创意园入住客户自行二次装修施工协议》、《消防安全承诺书》、《责令限期整改通知书》等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告袁美与被告海创投资公司就苏州工业园区星海街5号“星海5号创意园”LOFT18室所签订的《星海五号房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，故该合同依法成立、有效，双方都应诚实信用地履行各自的合同权利义务。本案的争议焦点为涉案租赁合同的解除应归责于哪一方。原告袁美认为，在承租时被告并未向其告知不能搭建夹层，且对于其夹层的搭建被告是知道而且默许的。而在原告经营一段时间后，被告又以原告所搭建的装修设施违反消防规定为由要求拆除，并进行了停水停电。被告的上述行为导致了合同无法继续履行，故是被告的过错行为导致了原告相应损失，被告应予赔偿。被告海创投资公司则认为，在双方签订的租赁合同、装修协议以及原告所签署的消防承诺中，均明确原告对于其装修中的消防问题由其自负，现因原告装修的夹层违反消防规定并由消防部门勒令整改而导致合同无法继续履行，该后果应由原告自行负担。本院认为，本案中，原告搭建的夹层不符合消防规定，消防部门就此类问题一并向被告海创投资公司下达了整改通知，被告接通知后亦要求原告改正，但原告对此并不同意，被告遂在多次通知后实施断电措施。由此，原告认为房屋已无法实际使用，合同目的落空并提出解除合同。而根据原告与被告签订的房屋租赁合同、消防安全承诺书、装修施工协议等，原告对涉案房屋所进行的装修应符合相应消防规定，如有违反由其自担责任。综合上述情形，本院认为，被告系在原告搭建违反相关消防规定、消防部门责令整改并且被告也多次向原告发送整改通知的情形下方才实际采取了断电措施。被告的该行为既未超出合同约定的内容也未超出合理限度，原告在此前提下并未有相应的解除权，故此据此提出解除合同不符合合同约定及法律规定，其所主张要求被告赔偿装修损失及经营损失的诉请，本院不予支持。但因涉案的房屋从2018年4月中旬左右即已实际长期处于停电状态，房屋也已实际无法使用，故可认为被告实际上以其实际行动主张了合同解除，而在2018年5月21日原告亦向被告发送了解除通知，在此情形下，本院认为双方实际上已就合同解除达成了共同意思表示，故对于原告要求确认合同解除的诉请，本院予以支持。关于原告所主张的退还2018年4月9日至2018年5月31日期间租金及物业管理费的诉请，承上述分析，涉案房屋的解除根本原因在于原告违法搭建夹层且该行为违法消防法规，在此前提下，原告在其实际向被告返还房屋之前还需承担该房屋相应的租金及物业管理费用，故其现要求返还上述期间的该两项费用，本院不予支持。关于原告所主张的退还租赁押金19206元的诉请，因双方的租赁合同已经实际解除，被告苏州海创投资管理有限公司应向原告退还相应的租赁押金，对于该诉请，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告袁美与被告苏州海创投资管理有限公司就苏州工业园区星海街5号“星海5号创意园”LOFT18室签订的《星海五号房屋租赁合同》已解除；二、被告苏州海创投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁美退还租赁押金19206元；三、驳回原告袁美的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8818元，鉴定费1750元，两项费用合计为10568元，由原告袁美负担9000元，由被告苏州海创投资管理有限公司负担1568元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告苏州海创投资管理有限公司负担部分在判决生效之日起十日内支付原告袁美。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  张丽君人民陪审员  张柳敏二〇一九年三月十四日书 记 员  张 端