湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1003民初1952号原告：周斌，男，1963年12月10日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：张武洲，湖北楚都律师事务所律师。被告：荆州洪建房地产开发有限公司。住所地：荆州市沙市区长港路。法定代表人：叶继文，公司董事长。第三人：刘明银，男，1962年2月7日出生，汉族，住荆州市荆州区太湖农场总场第一建材厂宿舍。现住荆州市沙市区。原告周斌与被告荆州洪建房地产开发有限公司、第三人刘明银房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周斌的委托诉讼代理人张武洲、第三人刘明银到庭参加诉讼，被告荆州洪建房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告和第三人履行房屋买卖合同义务，为原告办理沙市区××路（银海公寓）1栋2单元2楼1号办理不动产登记手续；2、本案诉讼费用由被告、第三人承担。事实及理由：2002年7月30日原告出资5.5万元，在荆州市洪垸建筑工程公司法定代表人贺生斌承建的银海公寓工程中，从包工头赵先明处购买了座落于沙市区××路××海公寓××单元××楼××号，楼房竣工后，原告经装修搬进该房居住至今。由于该楼竣工时，承建该房的贺生斌因债务离开沙市，导致了原告的房屋办理相关权证无法办理。2007年11月26日由荆州市投诉中心、市建委、市司法局、市经济环境投诉中心组织银海公寓开发直接责任人刘明银与银海公寓包括原告在内13户业主在《关于协调解决银海公寓产权证办理有关事宜的意见》上签了字，但刘明银并没有按荆州市协调单位意见给原告办理产权手续，而是提高补偿款才同意给原告办理产权手续，原告无法接受。2014年被告刘明银虚假诉讼，沙市区人民法院（2014）鄂沙市民初字第00798号民事判决将原告的房屋判给了刘明银。湖北省公安县人民法院（2017）鄂1022刑初9号刑事判决和荆州市荆州区人民法院（2017）鄂1003民初988号民事判决认定刘明银虚假诉讼，刑事上追究了刘明银的刑事责任；民事上损害了原告的权益，依法撤销荆州市沙市区人民法院（2014）鄂沙市民初字第00798号民事判决。2016年1月18日本案在荆州市沙市区人民法院立案，2016年9月13日沙市区人民法院（2016）鄂1002撤第2号之一民事裁定书中止审理，随后该院以诉讼期限为由而撤销本案，要求原告再另行起诉。据此，原告为维护自己的合法权益，依据我国《民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，请判原告之所请。被告荆州洪建房地产开发有限公司未作答辩。第三人刘明银陈述：根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”答辩人系讼争房屋开发商，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》《建设部城市房地产权属登记管理办法》的规定，答辩人为银海公寓房屋所有权初始登记的实际所有人，对讼争房屋银海公寓具有完全的处分权。被答辩人与答辩人不存在任何形式的房屋买卖合同关系，其主张对讼争房屋进行转移登记没有事实根据和法律依据。一、湖北省公安县人民法院（2017）鄂1022刑初9号刑事判决书没有认定答辩人不是讼争房屋银海公寓的所有权人，该判决是以私刻印章提交伪造的商品房买卖合同，判决答辩人构成妨害作证罪，没有对涉案的房屋权属作出认定；二、（2014）鄂沙市民初字第00798号民事判决被撤销，也不能否认答辩人是讼争房屋银海公寓的所有权人。答辩人与荆州市洪建房地产开发有限公司的挂靠协议及委托书证明答辩人对银海公寓的房屋具有完全处分权。荆州市洪建房地产开发有限公司2000年5月出具的法人委托书明确载明“兹委托银海实业有限公司刘明银同志全权负责银海公寓项目的投资，办理项目开发的一切审批手续。并自行对房屋进行销售，自负盈亏，该项目的债权债务均由刘明银同志自行承担。”足以证明答辩人就是银海公寓的开发商，答辩人对自己出资开发的房屋具有处分权，另外，荆州市洪建房地产开发有限公司2003年已经被荆州市工商行政管理局吊销营业执照，不能以房地产开发公司的名义开展经营活动；三、政府相关部门的协调意见被答辩人没有按期履行视为放弃，不能再作为被答辩人取得涉案房屋转移登记的依据：（一）、被答辩人对涉案房屋属于非法占有，被答辩人周斌是以5.5万元的价格与贺生斌个人交易占用房屋，至于被答辩人所称该房屋系答辩人以工程款冲抵给沙市洪垸建筑工程公司毫无事实根据，实际情况是沙市洪垸建筑工程公司的法定代表人贺生斌在该项目未结算前就因债务问题低价收取他人购房款后藏匿，造成该工程项目至今没有进行决算。贺生斌不是涉案房屋的开发商，被答辩人将所谓的购房款交与贺生斌及其他人，双方形成的仅为债权债务关系，答辩人与被答辩人没有房屋买卖协议，被答辩人不具有所有权确认纠纷的原告主体资格。（二）被答辩人没有依照政府协调意见确定的时间履行给付义务，应当视为对该意见的放弃或者拒绝。答辩人当初在政府相关部门的协调意见上签字，主要是基于对当时政府维稳工作的支持，期盼处理遗留问题后再通过政府部门敦促贺生斌办理工程决算。答辩人在协调意见确定后及时为11户办理了相关手续，剩余的2户即被答辩人提出了与协调意见不同的方案，故遭到了答辩人的拒绝。因此，依照法律规定，答辩人有权决定把房屋是否继续出卖或者自己留用，被答辩人应当去找贺生斌主张自己的损失。请法院驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告周斌对第三人刘明银的证据真实性均无异议，但对证明目的均有异议，认为：证据一《洪建房地产公司与银海公司的协议书》、证据二《法人委托书》与本案无关；证据三《关于刘明银参与银海公寓项目情况的说明》证明是贺生斌与第三人存在债务关系；证据四《关于协调解决银海公寓产权证办理有关事宜的意见》、证据五《荆州市建设委员会关于银海公寓信访问题有关情况的说明》不能证明原告放弃；证据六发票是第三人刘明银为了达到将房产登记到自己名下的目的而伪造。对上述有争议的证据，本院认为：因原告对上述证据的真实性无异议，第三人刘明银的证据一、证据三、证据四、证据五与原告所举证据一致，本院予以采信；证据二没有法定代表人签字，对该证据的真实性不予认定；证据六发票客观真实，予以采信。经审理查明，2000年，第三人刘明银开办的荆州市银海贸易有限公司借用荆州洪建房地产开发有限公司的资质，开发银海公寓，由建筑商贺生斌全额垫资承建，刘明银经与贺生斌协商同意贺生斌出售部分商品房抵工程款，并约定贺生斌所卖房屋的房产证手续由第三人刘明银负责办理。2002年7月30日，贺生斌口头委托赵先明与原告周斌签订协议一份，约定将涉诉房屋以55000元的价格出售给原告周斌，原告周斌依约支付了55000元购房款。因贺生斌躲债外出，第三人刘明银拒绝为从贺生斌、赵先明手中购买住宅的14户业主办理办证手续。2007年，原告及其他13户业主为办理房屋产权手续到荆州市相关部门上访，在荆州市××环境投诉中心、荆州市司法局等部门的协调下，第三人刘明银（甲方）与包括原告周斌在内的14户业主（乙方）于2007年11月28日共同在《关于协调解决银海公寓产权证办理有关事宜的意见》上签字，该意见的内容为“经协商，甲方同意乙方按每平方米30元补偿给甲方。甲方在2007年12月10日前给乙方签订正式房屋销售合同，提供销售不动产发票、房屋权属证明书和房屋移交证。乙方持上述资料到市房管局办理房屋产权证手续。办理产权证的相关费用由乙方自行承担。”但第三人刘明银仅协助12户业主办理了房产证，以原告所持售房资料不正规为由要求原告周斌额外加钱，原告周斌拒绝。2011年6月14日，荆州市住房和城乡建设委员会在出具的《关于刘明银参与银海公寓项目情况的说明》载明“一、2001年，银海公寓项目由荆州市洪建房地产开发公司申报，其后开发建设全过程皆由刘明银实际操作。二、2003年8月6日洪建开发公司与李凤珠等购房人签订的商品房买卖合同上，出卖人一方在“委托代理人”一栏中签字的是刘明银。三、2007年11月28日，为协调解决银海公寓业主办理产权证的问题，荆州市经济环境投诉中心召集当事各方调解，业主和刘明银达成协议，形成《关于协调解决银海公寓产权证办理有关事宜的意见》，刘明银以银海公寓开发项目直接责任人的身份在《意见》上签字。四、2007年11月30日，为落实11月28日的协调意见，业主向刘明银交纳办理产权协调费，收据是刘明银出具的，收据上加盖的印章与商品房买卖合同上出卖人一方加盖的印章完全相同。”第三人刘明银通过伪造自己与荆州洪建房地产开发有限公司的商品房买卖合同、继而以该虚假证据向沙市区法院提起诉讼，2014年10月10日，荆州市沙市区人民法院以（2014）鄂沙市民初字第00798号民事判决书判决被告荆州洪建房地产开发有限公司协助第三人刘明银办理过户登记，第三人刘明银凭此判决书将涉诉房屋登记到自己名下。原告周斌得知情况后，到公安机关报案，并到各级政府、纪委、人大上访。2015年12月9日，贺生斌在荆州市公安局沙市分局经侦大队的询问笔录中陈述自己与刘明银之间按投资比例将所有房屋进行了分配，凡贺生斌销售的房子，由刘明银办理手续，贺生斌承认曾口头委托赵先明售房。2016年6月12日在公安县检察院询问笔录中陈述“我在2002年的时候分别把2楼和5楼的房子卖给了周斌和吴新士。卖给吴新士的房子是我经办的，卖房给周斌的时候我在外面，周斌的房子是我手下的包工头赵先明经办的。”2016年8月3日，刘明银在公安县公安局孱陵派出所的询问/讯问笔录中认可“我跟其中12名业主办理合法的产权证，还有2套房屋的房产证我没有办理，后来法院判决将这两套房产过户到我自己名下，现在这两套房产的原始购房者就跟我一直扯皮至今”“这2套房子的购买者一个叫周斌，一个叫吴新士”。2017年2月28日，公安县人民法院（2017）鄂1022刑初9号刑事判决追究了第三人刘明银的刑事责任。2017年10月9日，荆州市荆州区人民法院（2017）鄂1003民初988号民事判决书判决撤销了沙市区人民法院（2014）鄂沙市民初字第00798号民事判决书。本院认为，第三人刘明银挂靠被告荆州洪建房地产开发有限公司开发银海公寓，由建筑商贺生斌垫资建设，故刘明银及贺生斌对其开发建设的银海公寓房屋享有实际利益。根据公安县法院的刑事判决书认定了刘明银、贺生斌两人协商由贺生斌销售部分商品房抵工程款的事实，故刘明银对贺生斌的售房行为是知晓并同意的。贺生斌、赵先明无权处分初始登记在被告荆州洪建房地产开发有限公司名下的涉诉房产，但在2007年政府部门协调时被告及第三人对建筑商贺生斌向原告出售涉诉房屋的事实即已知晓但未提出异议，2007年11月28日，刘明银还以被告荆州洪建房地产开发有限公司银海公寓开发项目直接负责人的身份在协调意见上签字，即被告荆州洪建房地产开发有限公司已追认了贺生斌、赵先明的售房行为，原告周斌与被告已形成事实上的房屋买卖合同关系，该房屋买卖行为是双方的真实意思表示、未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告周斌支付全部房款且居住至今，现原告要求被告荆州洪建房地产开发有限公司协助办理不动产登记手续的请求应予支持。第三人刘明银将涉诉房产通过伪造虚假合同并恶意诉讼的方式登记到自己名下存在明显过错，造成多年来原告无法办理过户登记，故刘明银亦有义务协助原告办理不动产登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告荆州洪建房地产开发有限公司、第三人刘明银于本判决生效之日起十日内协助原告周斌办理位于沙市区长港路（银海公寓）1栋2单元2楼1号房屋的不动产登记手续。本案诉讼费6264元，由被告荆州洪建房地产开发有限公司、第三人刘明银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  杨 玲审 判 员  顾琼香人民陪审员  熊国磉二〇一九年三月十一日法官助理张晓颖书记员周若雪