江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0583民初21265号原告：张艳华，女，1987年4月25日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。委托诉讼代理人：应艳芳，河北和泽律师事务所律师。被告：江苏五丰置业有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇昆太路**祥和国际商务大厦**，统一社会信用代码91320583569126177X。法定代表人：孙福冬。诉讼代表人：江苏五丰置业有限公司清算组，该公司管理人。委托诉讼代理人：陈庆旺，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佩，江苏百年东吴律师事务所实习律师。原告张艳华与被告江苏五丰置业有限公司（以下简称五丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告张艳华及其委托诉讼代理人张敬辉，被告委托诉讼代理人陈庆旺、王佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳华向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告协助原告办理位于江苏省昆山市长江北路555号X号楼X层XXX号房地产权属登记的义务；2.请求依法判决被告支付迟延履行办理房地产权属证书的违约金1387.87元(按已付房款1%计算)；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年12月初，通过五丰置业销售人员介绍知道昆山五丰广场。看房后并支付了购买X号楼铺号为XXX号房的定金20000元，后按照与五丰公司的约定于2013年12月21日与江苏五丰置业有限公司签订了《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2XXXX6)，购房金额138787元，同日付清全部购房款118787元，共计138787元。按购销合同约定被告应于2016年6月30日前交付房屋，并办理产权证书。在2016年6月下旬原告接到五丰工作人员的电话，告知即将办理房产证，房产证由五丰置业代为办理，向业主收取代收代缴办理产权证税费及相关费用，于是原告在2016年6月25日支付了办理房产证的税费共计5462元，但房产证至今仍未办理。据原告网上查询，原告房产己经网签完毕。2017年6月28日，周市镇人民政府在周政信复[2017]21号信访答复红头文件中，政府调查后预计五丰广场一期7月底前可完成验收，并明确表明2017年10月底可办理不动产权证。但是至今无果。在此期间，被告己经进入破产还债程序。现为维护原告的合法权益，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。被告五丰公司辩称：1.被告因不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，昆山市人民法院已于2018年8月23日裁定受理了其破产清算案，并于2018年8月29日指定五丰公司清算组担任管理人。2.五丰广场目前一期的6、7、8号楼仅完成主体工程建设工作，均未进行外围土建、机电、水电、消防安装等工作。3.五丰广场项目共计签订销售合同五千六百余份，总销售额约15亿元，因五丰公司股东纠纷及管理不善，涉案商铺尚未完成竣工备案，导致多次逾期而无法交房。4.五丰广场是一个投资性的商业综合体，但其数千套商铺是以售后包租形式对外单独出售的，这就决定了其单独或部分个体根本无法单独经营，更无法对商业综合体进行总体招商规划，目前大多数购房人与管理人解除了购房合同，如果支持剩余的部分购房人继续履行合同、办证的诉讼请求则必然导致因产权的不统一而无法持续，进而导致商业广场沦为烂尾楼。综上，被告不同意继续履行合同，协助过户，且客观上也无法继续履行。经审理查明：2013年12月21日，原告与被告五丰公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，原告购买被告五丰公司开发的位于昆山市长江北路东侧、优比路南侧五丰广场第X幢X层XXX号房，合同约定房屋总价款为138787元。合同约定：“。第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款1.一次性付款2013年12月21日前支付房价款（含定金），计人民币：138787元。补充条款详见附件四第三条。第八条交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.县级及以上规划、文物、环保、土地及政府相关部门根据法律法规采取的某项行政措施或开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术难题而导致开发期延长；3.因政府规划设计变更造成的工期顺延，因政府配套设施延期交付使用，重大不利天气，停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房等原因；或因本项目分期开发，如政府相关部门要求的一标和二标均完成竣工、并验收通过后再发放《交付备案证书》的出卖人据实延期，不承担逾期责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，自本合同的第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约向被告五丰公司支付全部购房款138787元，但被告至今未给业主办理房产证，由此引起本案纠纷。另查明：2013年12月21日，原告张艳华（甲方、委托方）与昆山五丰广场商业管理有限公司（以下简称商管公司，乙方、受委托方）签订一份《昆山五丰广场商铺委托经营管理协议》，原告将其购买的五丰广场商铺全权委托商管公司进行出租和经营管理。2016年6月25日，原告向商管公司支付了代办证费用5462元。再查明，2017年12月19日，被告因其各项债务集中违约、不能清偿到期债务、长期总体资不抵债的原因向昆山市人民法院提出破产申请，后经本院裁定受理了被告的破产申请,并依法指定江苏五丰置业有限公司清算组作为管理人。以上事实，有商品房购销合同、委托经营管理协议、购房发票、收据、交易明细清单、2018苏05**破14号民事裁定书、决定书以及庭审笔录、当事人的陈述等为证。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告张艳华与被告五丰公司签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。针对原告要求被告协助办证的诉讼请求，根据商品房购销合同十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，原告认为被告已交付涉案房屋，要求协助办证，被告认为涉案房屋尚未竣工备案，无法交房，也不能办证。本院认为：首先，从涉案房屋目前的状态，涉案商铺建设工程并未完全施工完毕，亦未办理竣工备案手续，未取得昆山市建设局核发的交付备案证书，且被告已向本院递交破产申请并裁定予以受理，已不存在被告继续施工直至完成竣工备案的可能性，故该房屋目前的状态不符合双方合同约定的交付条件，原告陈述房屋已交付与实际不符。其次，从涉案房屋的规划性质，五丰广场作为投资性的商业综合体的性质和定位决定了任何个体和部分均无法单独经营，必须进行统一的规划和招商才能带动整体商业环境的形成，且被告已处于无人经营的状态，事实上已不可能进行招租为原告带来收益，故本案原告要求协助办证的诉请与大部分业主选择解除购房合同的意愿相悖，原告购房的目的已无法实现。最后，被告因集中违约、不能清偿到期债务、长期总体资不抵债的原因而向本院申请破产，本院已裁定受理并确定由五丰公司清算组作为管理人，在大部分业主均已与被告解除商品房购销合同的情况下，原告要求被告协助办证，势必造成对原告的个别违法清偿，直接影响其他债权人的切身利益。综上，被告已被裁定受理破产，其与原告签订的商品房购销合同无法继续履行，涉案房屋亦不满足交付条件，也无法办证，故原告要求被告协助办证的诉讼请求，本院不予支持。针对原告主张逾期办证违约金的诉讼请求，本院认为，该违约金的支付是以房屋得以交付为前提，根据前述分析，涉案房屋已不满足交房条件，故原告该主张本院难以支持。目前，法院已裁定受理被告的破产申请，并指定江苏五丰置业有限公司清算组作为管理人，原告可就其权利向管理人进行申报，由管理人依法进行处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条之规定，判决如下:驳回原告张艳华的全部诉讼请求。案件受理费3076元，减半收取1538元，由原告张艳华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘春香二〇一九年三月十一日书记员  徐鸣杰