贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初229号原告：王某，男，1988年7月5日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王玉，女，1962年2月5日生，系王某之母。被告：贵阳誉浚物业管理有限公司，地址：贵阳市云岩区小关路猫冲民兵训练基地。法定代表人：杨述，职务：执行董事。委托诉讼代理人：艾伦，贵州贵龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹冠森，贵州贵龙律师事务所律师。原告王某与被告贵阳誉浚物业管理有限公司不当得利纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告王某的诉讼代理人王玉，被告贵阳誉浚物业管理有限公司的诉讼代理人尹冠森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告煤气安装开户费2980元，供电安装开户费629元，有线电视安装开户费380元，共计3989元。并以3989元为基数从2010年7月3日起按照同期银行贷款4倍利息计算利息直至实际归还完毕之日止；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告系“天誉城”住宅小区的物业管理企业。原告与案外人贵州誉浚房地产开发有限公司签订书面商品房买卖合同，由原告向案外人贵州誉浚房地产开发有限公司购买“天誉城”住宅商品房一套。2010年7月3日，原告到被告处办理接房手续时，被告提出无理要求每户收取煤气安装开户费2980元、供电安装开户费629元、有线电视安装开户费380元，共计3980元。根据《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》第二条第三款、第七条第二款等相关法律法规规定，被告向原告收取的煤气开户安装费用违反了相应法律法规，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，被告收取煤气开户安装费等费用于法无据，应予返还原告。且庭审中，原告认为：1、被告收取“三通费”于法无据。被告以代收人的名义收取原告“三通费”违反了2009年5月1日实行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。誉浚物业作为相关专业经营单位，不得再向购房者收取三通费，该收费无合法依据。2、庭审中，被告称系代房开公司收取的辩解理由不成立。首先，被告方在收取该费用时并未出示房开公司的委托，直到开庭时也未向原告返还由贵州誉浚房地产开发有限公司直接开具的收费发票，收费收据上亦无“代收”字样，其收费为单方行为。根据《前期物业管理服务协议》约定的代收费用并不包含“三通费”。且被告依据房开委托收取，因委托内容违反了国家相关规定，不符合国家规定的事项，委托不成立。其主观上是故意且恶意通过收取三通费损害购房人利益来获取自己的不当权利，誉浚物业是具有独立民事责任的主体，其称原告诉讼主体错误无法理及事实依据。其次，所托的事项系依据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，但根据《商品房买卖合同》第二十九条，贵州誉浚房地产开发有限公司将本应由房开承担的费用转嫁给购房者承担，属于免除其责任加重对方责任的情形，应为无效，因此被告贵阳誉浚物业管理有限公司依据《购房合同》收取三通费无合同依据；再次，委托协议内容违法应认定为无效。被告作为房地产行业从业者明知《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，仍代理房开公司收取该费用，应视为协议无效。3、关于诉讼时效，应当从原告知道或者应当知道时计算，原告系在2018年11月1日通过《百姓关注》栏目才知晓不应当交纳三通费，故诉讼时效应从该日计算，至今未过诉讼时效。4、本案构成不当得利，被告收取了原告交纳的三通费并且获得的20%的佣金，也取得了财产利益，导致原告受到损失，已构成不当得利。因此被告应将所收取的“三通费”返还原告，并按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向原告支付资金占用损失。被告贵阳誉浚物业管理有限公司辩称，第一、原告诉讼对象错误，本案适格被告为案外人贵州誉浚房地产开发有限公司。首先，原告签订的《商品房买卖合同》不是与被告签订，被告亦没有收取原告房款，原被告之间不存在商品房买卖合同关系。其次，被告收取原告“三通费”系受房开商贵州誉浚房地产开发有限公司的书面委托进行的民事代理法律行为。被告的代理行为是法律和委托代理合同允许的合法行为，被告在依委托收取原告“三通费”的行为中没有违反和超越委托合同规定的代理权限、代理事项等授权范围；其次，被告在整个委托代理过程中没有发生代理行为无效的情形，委托人贵州誉浚房地产开发有限公司对被告的代理行为也予以认可，并无异议，故被告代理行为及后果对被代理人贵州誉浚房地产开发有限公司发生效力；最后，涉案楼盘一期3、4、9号楼有业主曾在2010年对案外人贵州誉浚房地产开发有限公司提起诉讼，要求退还“三通费”，在该三案中也是由贵州誉浚房地产开发有限公司委托被告代收，该几案业主也未将被告列为被告，法院亦未将被告追加为第三人，同样的诉请，本案原告将被告列为被告显然错误。第二、被告受委托收取“三通费”的行为不是不当得利。《民法总则》第一百二十二条规定“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”，本案中，原告向被告交纳三通费的行为是根据其与贵州誉浚房地产开发有限公司签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》（包括补充协议）的约定及认购须知的公示履行合同义务的行为，被告代收费有《代收委托合同》的授权和约定，符合关于委托代理行为的规定。原告并没有在与房开公司的合同约定以外再另行向被告缴纳费用，被告的代收行为没有增加或改变其依照贵州誉浚房地产开发有限公司签订的合同应当支付的费用。因此，被告并未构成不当得利，依法不承担民事责任。第三、案外人贵州誉浚房地产开发有限公司是否有权向原告收取上述费用应当通过法院对相关证据进行审理后确定，如果收费不合法，应由贵州誉浚房地产开发有限公司退还，如果收取费用合法，则判决驳回原告诉请。无论哪种结果都属于另一法律关系和案由，与本案被告无关。第四、案外人贵州誉浚房地产开发有限公司收取上述“三通费”的行为合法，贵州誉浚房地产开发有限公司没有将三通费列入开发成本，没有包含在商品房价格中，在原告与贵州誉浚房地产开发有限公司签订合同、补充协议中已经单独列明不包含在房价中，如果原告认为其与房开公司签订的协议存在显失公平、重大误解或者违法，需要请求法院或仲裁机构予以撤销或确认无效，应当在法律规定的撤销权行使期限和诉讼时效期限内提出，但本案原告至今没有向法院起诉案外人贵州誉浚房地产开发有限公司，早已超过诉讼时效的规定。综上，被告代收“三通费”的行为，不构成不当得利，应判决驳回原告的诉请。经审理查明：原告因购买案外人贵州誉浚房地产开发有限公司修建的“天誉城”项目的房屋，与案外人贵州誉浚房地产开发有限公司签订了相应的《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房屋坐落、购房款金额进行了约定。该《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款中只约定了房屋按建筑面积计算及商品单价、总金额，未约定商品房价格中是否包括水、电建设安装费用以及约定的配套设施的建设安装费用。亦未就补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的情形时，而产生的法律后果进行约定。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.通电到入户配电箱；2.自来水管道进户；3.煤气表安装进户；4.电话线、有线电视线到入户门。该类合同附件三《装饰、设备标准》第10条其他中“计量表”约定为统一安装独立水表、电表、煤气表；“可选安装”约定为：电话、有线电视、宽带网均为报装费自理。在该类合同附件四《合同补充协议》中，第二条约定“本合同约定的房屋售价为净楼价，未包括政府规定的应由买受人支付的其他税费（该税费的范围包括但不限于契税、测绘费、印花税、登记费、银行按揭费用、中价代理费用等），买受人应根据政府的相关规定缴交税费及专项维修资金。”上述合同签订后，原告于2010年7月3日向“天誉城”楼盘的前期物业服务企业，即本案被告贵阳誉浚物业管理有限公司交纳了煤气安装开户费2980元、供电安装开户费629元、有线电视安装开户费380元，共计3989元，并由被告贵阳誉浚物业管理有限公司向原告出具了《收款收据》。2012年2月2日，案外人贵州誉浚房地产开发有限公司作为委托方（甲方）与被告贵阳誉浚物业管理有限公司作为受托方（乙方）签订了《贵阳天誉城项目公用事务开户费代收委托合同》，该合同第一条项目基本概况约定：项目地址：贵阳市云岩区观山东路168号，项目规模：包括天誉城1至12号楼，共计12栋住宅楼、商铺及小学、幼儿园各一所。第二条委托事项约定：甲方委托乙方收取贵阳天誉城项目住宅小区业主及物业使用人的有线电视开户费、燃气开户费、供电开户费等公用事务开户费，收缴金额按各种不同的公用事务所对应缴费标准执行。收缴费用后按合同约定，定期向甲方缴纳。第三条委托费用及支付方式约定：公用事务开户费的20%作为乙方代收费的代理酬金。剩余80%的公用事务开户费由乙方按合同约定时间定期向甲方缴纳。第四条委托期限约定：甲方委托乙方代收费用期限为：由本项目小区住宅交楼业主之日起至小区业主及物业使用人的所有有线电视开户费、燃气开户费、供电开户费等公用事务开户完成之日。在签订该委托合同后，被告每年将其收取的天誉城楼盘小区业主缴纳的煤气开户费、有线电视安装开户费、供电安装开户费在根据合同约定扣除20%的酬金后，将剩余80%通过银行转账或根据委托人（案外人）贵州誉浚房地产开发有限公司的指示进行转款。另查明，2010年，天誉城小区一期业主姚江萍、高雅、燕金钟以商品房买卖合同纠纷为由对案外人贵州誉浚房地产开发有限公司提起诉讼，认为贵州誉浚房地产开发有限公司在交房时强行要求业主交纳供电安装及煤气安装开户费3609元、有线电视安装开户费380元，因双方在合同中对卫生间排水、主电源箱、地面、墙面及厨、卫交付标准进行了约定，但房开公司交房时房屋均未达到相应约定，故诉请确认《收楼需知》中“应缴费用”规定无效，并履行交房义务及根据合同约定交付房屋。经审查，本院认为《认购需知》并不与之后签订的《商品房买卖合同》的条款相抵触，收费并不违反法律禁止性规定，收费系代相关部门收取，收费行为并无不妥，双方在商品房买卖合同中虽未再列明收费项目，但并不因此导致收楼需知中的“应缴费用”无效，故判决驳回了上述原告要求确认《收楼需知》无效并退还费用的诉请。庭审中，本院根据查明的事实，向原告释明鉴于被告系受房开公司誉浚房开委托收取上述费用，在此情形下，原告是否坚持在本案中以不当得利纠纷的基础法律关系向本案被告主张权利，原告明确表示坚持诉请，坚持认为被告无合理根据收取原告上述费用，已构成不当得利，应返还。上述事实，有原被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《产权证》、《收款收据》、《项目公用事务开户费代收委托合同》及相应转款凭证、《楼宇认购须知》、《认购协议书》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，被告贵阳誉浚物业管理有限公司当庭出示了案外人贵州誉浚房地产开发有限公司委托其收取天誉城楼盘小区业主“三通费”的委托合同及被告贵阳誉浚物业管理有限公司根据委托合同约定向通过银行转账方式将其所收取的“三通费”向案外人贵州誉浚房地产开发有限公司转款的凭证，使本案中存在被告贵阳誉浚物业管理有限公司系案外人贵州誉浚房地产开发有限公司的委托代理人的事实，因此本院在庭审中依法向原告进行了释明，但经本院释明，原告坚持在本案中以不当得利的基础法律关系向被告贵阳誉浚物业管理有限公司主张权利，而不向贵州誉浚房地产开发有限公司主张权利。在此情况下，本院将根据原告提出请求权的基础法律关系，即被告贵阳誉浚物业管理有限公司收取原告“三通费”是否构成不当得利进行审理。因此，本案的争议焦点为：1.被告贵阳誉浚物业管理有限公司与案外人贵州誉浚房地产开发有限公司之间的委托关系是否成立；2.被告贵阳誉浚物业管理有限公司收取原告“三通费”的行为是否构成不当得利；3.关于本案的诉讼时效。关于焦点一：被告贵阳誉浚物业管理有限公司与案外人贵州誉浚房地产开发有限公司之间的委托关系是否成立。首先，对于原告称不知晓被告贵阳誉浚物业管理有限公司系代收故委托合同不成立的主张，被告贵阳誉浚物业管理有限公司在收取原告“三通费”时虽未在向原告出具的《收款收据》上载明有“代收”字样，但各原告在与案外人贵州誉浚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时所签署的《认购需知》、《认购协议》上对“三通费”载明有“代收代缴”字样，因此原告在签订该合同时理应知晓该费用存在相关人员“代收代缴”的可能，而房开商将某些费用交由其指定的物业公司代收的行为，也符合在商品房买卖中的交易习惯，故原告是否知晓该委托行为，并不影响委托行为的成立。其次，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同是诺成合同、非要式合同、双务合同。委托合同只要经当事人协商，双方意思表示一致，该合同即宣告成立，所以其属于诺成合同；委托合同是不需要特定方式成立的合同，只要经过当事人双方依法就合同的主要条款协商一致，该合同即宣告成立。因此，在被告贵阳誉浚物业管理有限公司与案外人贵州誉浚房地产开发有限公司就收取“三通费”事项达成一致时，该委托合同即宣告成立，并不需要告知或得到原告的同意。最后，关于委托内容是否违反了国家相关规定事项而违法的问题，原告认为因《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取，故案外人贵州誉浚房地产开发有限公司委托事项无效，应由誉浚物业公司退还收取的费用，本院认为，原告所述的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款的规定因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定合同效力的依据，在此情况下，案外人贵州誉浚房地产开发有限公司与原告在《商品房买卖合同》及补充协议中约定收取“三通费用”的合法性问题，需根据原告与案外人签订的合同条款、效力等方面进行审查，并经生效的法律文书确认该收费无效后才能认定，但该问题的审查属商品房销售合同的法律关系，在本院释明后，原告坚持不向案外人主张权利，故现无委托事项违法的法律依据，故被告与案外人贵州誉浚房地产开发有限公司之间的委托合同成立。综上，被告贵阳誉浚物业管理有限公司与案外人贵州誉浚房地产开发有限公司之间的委托关系成立，被告贵阳誉浚物业管理有限公司系受贵州誉浚房地产开发有限公司委托代理收取原告的“三通费”。关于焦点二：被告贵阳誉浚物业管理有限公司收取原告“三通费”的行为是否构成不当得利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”，而无法律根据，是指缺乏受益的法律上的原因。被告贵阳誉浚物业管理有限公司在收取原告“三通费”系因案外人贵州誉浚房地产开发有限公司的委托的原因收取，庭审中被告贵阳誉浚物业管理有限公司也提供了与案外人贵州誉浚房地产开发有限公司签订的《委托合同》及相应的转款凭证，不但证明了“法律根据”的相关事实，同时还证明了该相关事实足以构成“法律根据”。被告受托收取“三通费”的行为的法律后果，应当由案外人贵州誉浚房地产开发有限公司承担。故被告贵阳誉浚物业管理有限公司收取原告“三通费”不构成不当得利。至于“三通费”是否应当收取，如前所述，属原告与案外人贵州誉浚房地产开发有限公司之间的商品房销售合同的法律关系，在本院释明后，原告坚持以不当得利的基础法律关系向本案被告贵阳誉浚物业管理有限公司主张权利，而不向案外人主张权利，故不属于本案的审理范围。原告可另案向案外人贵州誉浚房地产开发有限公司主张权利。关于焦点三。如前所述，“三通费”是否应当收取，属另一法律关系，不在本案的审理范围内，而原告与被告贵阳誉浚物业管理有限公司之间并未就“三通费”的收取订立有相应合同，在原告不认可誉浚物业与贵州誉浚房地产开发有限公司之间的委托关系的情形下，其在向被告贵阳誉浚物业管理有限公司交纳相应“三通费”时其权利就已受到侵害，故原告对本案誉浚物业公司不当得利的诉讼时效就应当从原告缴纳之日起计算，并不能以原告何时知晓不能收取“三通费”时计算。因此，本案原告对本案被告贵阳誉浚物业管理有限公司提起不当得利的民事诉讼，已超过了诉讼时效。综上，在本院依法释明的情况下，原告坚持以不当得利的基础法律关系起诉被告贵阳誉浚物业管理有限公司，而不向案外人贵州誉浚房地产开发有限公司主张权利，被告贵阳誉浚物业管理有限公司在受案外人贵州誉浚房地产开发有限公司委托的情况下收取原告的“三通费”有相应的法律根据，不构成不当得利，且原告向本案被告贵阳誉浚物业管理有限公司提出不当得利的诉请，已超过诉讼时效，故对原告的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”，第一百六十一条“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”，第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”，第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百六十二条“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元由原告王某承担。本判决为终审判决。审判员  邵泓泽二〇一九年三月二十六日书记员  岳于楠