福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0181民初6368号 原告：余秀英，女，1948年8月7日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：吴思安，福建司安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈海涛，福建司安律师事务所实习律师。 被告：吴家云，男，1967年11月16日出生，汉族，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：陈国亮，福建天月律师事务所律师。 第三人：何吉秋，男，1944年8月23日出生，汉族，住福建省福清市。 第三人：周爱英，女，1956年3月31日出生，汉族，住福建省福清市。 原告余秀英与被告吴家云、第三人何吉秋、第三人周爱英案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余秀英及其委托诉讼代理人吴思安，被告吴家云的委托诉讼代理人陈国亮以及第三人何吉秋、第三人周爱英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余秀英向本院提出诉讼请求：1.依法解除对余秀英所有的位于福清市杂物间的查封，并立即停止对上述房屋的执行；2.本案诉讼费由吴家云承担。诉讼过程中，余秀英增加一项诉讼请求为：确认本案签订日期为2006年10月25日的《房屋卖断契》合法、有效。事实和理由：2005年5月10日，何吉秋与周爱英签订《房屋卖断契》，约定何吉秋将其所有的位于福清市杂物间以市价118000元卖给周爱英，同日周爱英就以现金支付了50%的价款，何吉秋当即将该房屋交付给周爱英。后周爱英按《房屋卖断契》约定的方式将剩余的50%价款用现金支付给何吉秋，并一直在该房屋居住。2006年10月25日，周爱英与余秀英的丈夫何兴国（已于2016年8月19日死亡）签署《房屋卖断契》，约定将上述房屋及杂物间以市价123000元卖给何兴国，同日何兴国以现金支付了价款的30%，周爱英将该房屋交付给何兴国使用，后何兴国按《房屋卖断契》约定的方式将剩余价款以现金方式支付给周爱英。此后，何兴国生前就一直与余秀英在该房屋居住。因何吉秋与吴家云之间的民间借贷纠纷，贵院于2017年9月12日作出（2017）闽0181民初2072号民事判决，判决何吉秋在560万元及利息的范围内对吴家云承担连带责任，后吴家云向贵院申请强制执行。贵院于2017年4月12日依据（2017）闽0181民初2072号民事裁定书及（2018）闽0181执653号查封公告，查封了余秀英合法占有使用至今的案涉房屋。余秀英于2018年6月20日向贵院提出执行异议，同年7月18日贵院作出（2018）闽0181执653号民事裁定书，裁定驳回余秀英的执行异议。余秀英认为，何吉秋将案涉房屋出卖给周爱英，周爱英已向何吉秋付清了全部房款，后周爱英又将该房屋出卖给何兴国，何兴国也已向周爱英付清全部房款，且周爱英也将该套房屋正式交付给何兴国使用，余秀英与何兴国（生前）自《房屋卖断契》签订之后就一直在该房屋居住至今，是该房屋的实际权利人。但因案涉房屋所在的整栋楼只有一本土地使用证，实践中无法再次办理产权证。故余秀英对未办理案涉房屋产权变更手续并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，余秀英在法院查封之前已与周爱英签订合法有效的书面买卖合同，已实际占有该房屋并居住了十几年，亦已支付了全部价款，对未办理过户登记亦不存在过错，故余秀英对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权利，贵院应解除对余秀英所有的案涉房屋的查封并停止执行。综上，余秀英为上述房屋的实际权利人，贵院误将余秀英的财产当成何吉秋的财产予以执行，实属错误。为维护自身合法权益，余秀英请求依法判如所请。 被告吴家云辩称，1.余秀英诉请确认《房屋卖断契》合法有效，主体不适格。余秀英并非合同一方当事人，余秀英的该项请求不应予支持。退一步讲，在何兴国已经过世的情况下，若余秀英执意要作为原告，也应将何兴国的其他继承人一并作为本案原告。2.余秀英所述的周爱英向何吉秋买房、余秀英丈夫何兴国向周爱英买房，后余秀英夫妇一直居住在案涉套房，所有水、电视等相关费用均由余秀英之子何尔建自行缴交，证据不足，主要表现：（1）何吉秋与余秀英是亲家与亲家母关系，何吉秋之女何幼英嫁给余秀英之子何尔建，在这种亲属关系下，若买卖关系成立，有转移财产嫌疑。（2）余秀英所述的上述卖房买房不是事实。在执行异议案件中，余秀英所申请的证人张某证实是余秀英的厝卖给周爱英，证人何某证实不认识周爱英，是何吉秋欠何尔建的工程款，何吉秋将案涉房屋抵偿工程款。故周爱英不是房屋买卖的中间当事人。（3）《房屋卖断契》中套房为龙田镇二村龙船塘1＃203＃，房产登记总册中房屋坐落于，以户名何尔建名义交纳的水费票据地址为龙福路2-2-201，电视缴费单中姓名为何尔建、客户地址为龙田镇镇区-侨兴-6号楼202。上述多个地址都不一致。（4）没有证据证明何吉秋曾收取周爱英的购房款118000元，也没有证据证明周爱英收取了何兴国的购房款123000元。3.房屋产权证仍登记在何吉秋名下，依法具有排他性。综上，余秀英提出案外人执行异议之诉，没有任何事实和法律依据，请求依法驳回余秀英的诉讼请求。吴家云未向本院提供证据。 第三人何吉秋述称，何尔建是余秀英之子，何幼英是何吉秋之女，何尔建与何幼英是夫妻关系，何吉秋与余秀英是亲家。吴家云代理人所述的何吉秋因欠付何尔建工程款后将房子抵给何尔建不是事实。案涉房屋是何尔建所购买，当时是何吉秋的妻哥借何吉秋之名去买，但其不知道此情况。对余秀英所述的诉讼请求及所依据的事实和理由均无异议。案涉房屋卖断契合法有效。何吉秋未向本院提供证据。 第三人周爱英述称，2005年5、6月，周爱英向何尔建、何幼英买房，有写卖断契，价款大概为118000元，分两次付款，每次付款的具体金额不记得，大概在5、6万元，时间太久了。周爱英在买房后第二年就又卖给何兴国夫妇，何兴国夫妇以腿脚不便为由来买房，周爱英见此情形只加5000元便卖给何兴国，写有卖断契。买房后，周爱英得知房屋在何吉秋名下，只有单本房产证，无法过户。周爱英很少去住，后又买房在福清。购房款118000元中有些是从银行取款，有些是周爱英的孩子所给的钱积攒起来放在家中保险柜。对余秀英所诉请的案涉《房屋卖断契》合法有效无异议。在无法过户时，卖断契自然合法有效。周爱英与余秀英、何吉秋、何尔建、何幼英均无亲属关系。周爱英未向本院提供证据。 经审理查明，案涉房屋即坐落于福清市杂物间，案涉房屋所有权登记在何吉秋名下，房屋所有权证证号为榕融Ｓ字第26438号，其上记载权利来源1992年6月14日买受福清市龙田镇二村村委会产业。 就吴家云与何吉秋等民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月作出（2017）闽0181民初2072号民事判决。在该案审理中，本院根据吴家云的财产保全申请，于2017年4月12日查封了登记在何吉秋名下的上述讼争房屋。吴家云根据上述生效判决申请执行，进入执行程序后，上述财产保全措施自动转为执行中的查封措施。后余秀英以其丈夫何兴国（已于2016年8月死亡）于2006年10月25日已从周爱英处以123000元价格受让讼争房屋，同日周爱英即将讼争房屋交付给何兴国使用等为由，提出执行异议，请求撤销裁定及查封公告，停止执行并解除对讼争房屋的查封。本院于2018年7月18日作出裁定，驳回余秀英提出的异议。余秀英对该裁定不服，遂诉至本院。 另查明，何兴国（已故）系余秀英的丈夫，何尔建系余秀英与何兴国所生育的儿子。诉讼过程中，余秀英、何吉秋均确认何幼英系何吉秋之女，何尔建与何幼英是夫妻关系。 余秀英现持有与讼争房屋相关的两份《房屋卖断契》，其中日期为2005年5月10日的《房屋卖断契》中约定有上述房屋经双方协商，何吉秋愿意以时价118000元卖断给周爱英为永久己业（卖主实收，分两次付清房款，每次付50%，其它一切费用由买方负责）。此屋并无遗赠及其它隐患之争，如有上述情况，何吉秋父子及何尔建愿负一切责任。此后房屋所有权属周爱英所有，同时任何单位和个人都无权干涉周爱英支配此房屋。今后买方做移户手续时，卖主必须要为周爱英出面，并出具证明协助办理手续，口说无凭，特立此壹纸卖断契，留给周爱英为依据，望双方共同遵守，不得违约，本契签定后付房款50%，三个月内再付余款50%后即交房屋所有权。即日生效等。落款处有：卖屋人：何吉秋，见证人：何尔建、何幼英，中证人：张某等。日期为2006年10月25日的《房屋卖断契》中约定有上述房屋经双方协商，周爱英愿意以时价123000元卖断给何兴国为永久己业（卖主实收，分三次付清房屋款，签定后付30%，三个月内再付30%，余款壹年内付清）。其它一切费用由买方负责，此房屋并无遗赠及其它隐患之争，如有上述情况，周爱英愿负一切责任。以后房屋所有权属何兴国所有，同时任何单位和个人都无权干涉何兴国支配此房屋，今后买方做移户手续时，卖方必须要为何兴国出面并出具证明协助办理手续，口说无凭，特立此壹纸卖断契留给何兴国为依据，望双方共同遵守，不得违约，本契约买方付清房款后即交房屋所有权即日生效。（注：周爱英买房时水费、电费、电话费、闭路电视费帐户仍保留原户主户名，没有办理移户手续）。落款处有：卖断人：周爱英，见证人：吴绍泉。 以上事实，有余秀英提交的居民身份证、居民户口簿、结婚申请书、证明、本院（2018）闽0181执653号查封公告及裁定书、房产登记总册、火化证、送达回证、《房屋卖断契》等证据以及余秀英、吴家云、何吉秋、周爱英在审理中的陈述为证，经本院审查核实，予以确认。余秀英提交的预存水费收据、用户用水清单、有线电视缴费凭单、历月电费明细、何幼英情况说明的公证书以及余秀英所申请的二位证人即张某、何某证言，本院将在裁判部分再予以综合认定。 本院认为，余秀英所持日期为2006年10月25日的案涉《房屋卖断契》，系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。吴家云虽对其真实性有异议，但未提供足以反驳的证据，本院不予采纳。故余秀英请求确认该份《房屋卖断契》有效，本院予以支持。 本案系案外人执行异议之诉，余秀英应就其对讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，余秀英主张周爱英、何兴国（生前）均已付清案涉两份《房屋卖断契》所约定的购房款，均为现金分次付款，何兴国买房后余秀英夫妇一直居住在讼争套房内等，并提交了以上预存水费收据、用户用水清单、有线电视缴费凭单、历月电费明细、何幼英情况说明的公证书，余秀英还申请证人张某、何某出庭作证。以上证据及证人证言经吴家云质证有异议，经何吉秋、周爱英质证均无异议。何吉秋、周爱英对余秀英的相应主张均予以确认。对此，本院综合分析认定如下：关于价款支付问题，诉讼过程中，余秀英、周爱英均无法具体明确陈述其所述的购房款现金支付的有关经过（含每次付款金额等），且无其他证据佐证其所述的付款经过。周爱英确认案涉卖断契都是在房款付清后才签字，该内容亦与案涉《房屋卖断契》中约定的付款内容不相符，且其就所述的购房款118000元的款项来源之陈述存在前后矛盾，周爱英对此未能作出合理解释。为查明相关事实，本院综合当事人举证能力等因素要求余秀英通知何尔建、何幼英本人到庭接受询问，但何尔建、何幼英本人至今均未到庭接受询问。余秀英所提供的预存水费收据、用户用水清单、有线电视缴费凭单、历月电费明细的户名均为何尔建，而何尔建系余秀英之子，在何尔建本人未到庭接受询问的情况下，本院对其证明力不予确认。何幼英的情况说明属证人证言，在何幼英本人未出庭作证的情况下，本院对该情况说明内容不予采信。证人何某、张某的证言，均不足以证实余秀英所述的房屋买卖、付款经过。综上，在案证据不足以认定余秀英关于何兴国（生前）已支付全部价款的事实主张。余秀英现对登记在何吉秋名下的讼争房屋提出异议，但其请求停止执行讼争房屋所依据的事实不符合上述司法解释所规定的情形，故本院对余秀英的该部分请求不予支持。余秀英请求解除对讼争房屋的查封，缺乏依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、确认日期为2006年10月25日的案涉《房屋卖断契》有效； 二、驳回原告余秀英的其他诉讼请求。 案件受理费2760元，由被告吴家云负担，限本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  高丽钦 人民陪审员  刘忠霖 人民陪审员  陈 芳 二〇一九年三月二十八日 书 记 员  陈玉婷