广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初20006号原告（反诉被告）：中山市圣氏佳元实业投资有限公司，住所地中山市民众镇浪网大道**（科技楼），统一社会信用代码91442000059918422H。法定代表人：徐美娟，总经理。委托诉讼代理人：张峰，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：程义洁，广东铭致律师事务所律师。被告(反诉原告）：中山市融鼎物业服务有限公司，住，住所地中山市**翠虹路**熙龙居****一社会信用代码91442000MA4ULL4L00。法定代表人：卓恩泽，总经理。委托诉讼代理人：张秀洪，广东翔宇律师事务所律师。原告中山市圣氏佳元实业投资有限公司（以下简称为圣氏佳元投资公司）诉被告中山市融鼎物业服务有限公司（以下简称为融鼎物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案受理后，被告中山市融鼎物业服务有限公司对原告圣氏佳元投资公司提起反诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）圣氏佳元投资公司委托诉讼代理人张峰、被告（反诉原告）委托诉讼代理人张秀洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）圣氏佳元投资公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《佳元·帝景香江项目物业服务协议》；2.协助办理解除物业企业接管项目备案登记；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月14日，原、被告签订了《佳元·帝景香江项目物业服务协议》，约定由被告向原告开发的佳元·帝景香江项目提供物业服务，服务期间从合同签订之日起至业主委员会成立，业主委员会与新的物业公司签订物业服务合同生效之日止，双方约定了物业服务收费、物业人员配置等条款。2016年12月7日在中山市住房和城乡建设局办理了物业企业接管项目备案登记。签订物业服务至今因原告开发的项目仍未竣工验收符合交楼条件，被告尚未进驻接管物业管理，在此期间原告经过对被告的实地考查及行业协会了解，发现被告自公司注册成立至今只有两个物业服务项目的登记，且未正式进场接管提供实际的物业服务，原告认为被告作为一个在签约前刚刚成立的新经营主体，缺乏实际的物业管理经验，现尚未进场且被告也未发生实际经营没有太多的经济损失，原告已多次要求与被告解除服务合同，被告均未同意，故原告特提出诉讼，主张上述权利。原告（反诉被告）圣氏佳元投资公司对其陈述在举证期限内提供以下证据：《佳元·帝景香江项目物业服务协议》。庭审过程中，原告（反诉被告）圣氏佳元投资公司补充提交了《工作联系函》、关于佳元·帝景香江项目经济损失明细。被告(反诉原告）融鼎物业公司辩称并反诉称：1.被告方是通过招投标的方式中标佳元帝景香江项目的物业管理，后才与原告签订了物业服务协议，因此被告具有相关的资质以及能力来为涉案的项目提供物业管理服务；2.原告的行为明显表示其没有继续履行双方之间所签订的物业服务协议的意愿，原告的行为已构成严重违约，基于此，被告同意解除双方之间所签订的《佳元·帝景香江项目物业服务协议》，但原告应当赔偿被告的损失；3.该案是因原告的违约行为所造成的诉讼，本案的诉讼费应当由原告来承担；4.原告若办理涉案项目的预售许可证，必须有相关的物业管理公司出具相关的材料，现被告已经按照规定提交了相关的材料，协助原告办理涉案项目的预售许可证，被告履行该协助义务之后，原告即表示不再履行双方之间所签订的物业服务协议，这种行为是严重违背了诚实信用原则，原告应当承担相应的违约责任。综上，被告中山市融鼎物业服务有限公司提起反诉，向本院提出反诉请求：1.圣氏佳元投资公司赔偿融鼎物业公司损失共计589372.8元；2.本案所有诉讼费由圣氏佳元投资公司承担。被告为其答辩提交以下证据：1.物业企业接管项目备案登记表；2.中山帝景香江物业服务招投标资料整理委托协议、收据；3.关于佳元·帝景香江项目的经济损失明细。原告（反诉被告）圣氏佳元投资公司针对反诉辩称：1.圣氏佳元投资公司认为被告融鼎物业公司所提出诉讼请求当中的损失赔偿部分没有事实以及法律的依据，根据双方所签订的服务协议第十条第2款的规定，圣氏佳元投资公司同意按该条款支付违约金20000元，除该违约金之外所提出来的直接损失，在本案中并不存在，第一，根据服务协议第六条第3款的规定，该项目并未交付给融鼎物业公司进行相关管理，融鼎物业公司并没有因此发生直接减少的损失；2.有约定从约定，按照约定，只是在直接损失高于违约金的情况下才要进行相关赔偿，而本案中被告所提出来的损失赔偿均为其所计算的预期利润以及招投标所使用的费用，这一部分损失赔偿圣氏佳元投资公司认为不属于直接损失，所以本案圣氏佳元投资公司不具有另行赔偿的义务，请求法院依法驳回被告的全部诉讼请求。被告(反诉原告）认为根据双方所签订的物业协议的第十条第2款的约定，由于一方违约解除合同的，应当予以赔偿经济损失，根据合同法的相关规定，损失是包括合同履行后可以预见所得的利益，很明显如果物业协议能够继续履行，融鼎物业公司肯定是可以得益的，而且现在融鼎物业公司所计算的每一年的利润是139843.2元，利润实际上是并不高的，因为如果协议能继续履行，融鼎物业公司方所管理的涉案项目的建筑面积是达到80000平方米左右，而每一年的利润仅十万元左右，这是完全可以达得到的，并且圣氏佳元投资公司认为只是赔偿20000元的违约金是不符合相关的法律规定，而且现在融鼎物业公司所主张的并不是要调整违约金，融鼎物业公司所主张的是要求直接赔偿损失，这是有相关的法律依据的，恳请法院能够支持融鼎物业公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月10日融鼎物业公司与杨辉签订一份中山帝景香江物业服务招投标资料整理委托协议双方约定由杨辉帮助融鼎物业公司整理中山帝景香江物业服务项目的相关资料，并由融鼎物业公司支付杨辉30000元。2016年10月1日，杨辉出具一份收据，收据上显示融鼎物业公司支付帝景香江项目前期物业招投标服务费30000元。2016年11月14日，融鼎物业公司与圣氏佳元投资公司签订一份《佳元·帝景香江项目物业服务协议》，双方约定由融鼎物业公司负责提供物业前期管理服务，管理服务从合同签订之日起至业主委员会与新的物业服务合同生效之日止；物业收费标准为：高层住宅物业费不得超过每月1.9元，商业物业费首层、二层管理费不得超过每月2.2元、2元，车位物业费不得超过每个每月170元，室内车位及摩托车车位管理费不得超过每个每月30元，电动车位物业费不得超过每个每月15元；收楼后圣氏佳元投资公司未售的住宅可免收6个月物业管理费，第七个月管理费按七折优惠，期限最长为两年，未售的商铺可免收6个月物业管理费，第七个月管理费按八点五折优惠，期限最长为两年，圣氏佳元投资公司所有的停车位无需缴纳车位物业管理费；协议履行期间，圣氏佳元投资公司与融鼎物业公司无正当理由提前解除协议的，违约方应向对方支付两万元作为违约金，由于合同解除的直接经济损失超过违约金的，应给予赔偿。2016年12月19日，融鼎物业公司向中山市住房和城乡建设局进行涉案物业的接管项目备案登记，备案登记上显示涉案物业的建筑总面积为81990.93平方米；住宅户数共有**；住；住宅面积为362601平方米；商业面积为27014.58平方米；其他面积为2602.35平方米；室内停车位面积为15879.99平方米、室内停车位个数为428个；露天停车位面积为400平方米、露天停车位个数为35个。2018年7月18日，圣氏佳元投资公司向融鼎物业公司发出一份工作联系函提出解除涉案合同。2018年7月25日，圣氏佳元投资公司向融鼎物业公司发出联系函请求圣氏佳元投资公司对其经济损失明细做进一步解释。2019年1月17日，融鼎物业公司出具了一份经济损失明细，明细上显示经济损失包含：一、违约金20000元；二、招投标费用30000元；三、收益部分：1.住宅管理费每年1288200元、2.商业管理费每年198000元、3.室内车位每年135360元、4.室外车位每年65280元、5.摩托车位每年54000元、6.其他收入每年7200元；四、利润分析按年度总收入乘以百分之八的利润率再乘以四年共559372.8元；六、费用总计609372.8元。本院认为，圣氏佳元投资公司与融鼎物业公司签订的《佳元·帝景香江项目物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，本院予以认可。融鼎物业公司在庭审中表示因圣氏佳元投资公司严重违约，故融鼎物业公司同意解除《佳元·帝景香江项目物业服务协议》。圣氏佳元投资公司亦同意支付融鼎物业公司违约金。有关圣氏佳元投资公司是否应当赔付融鼎物业公司的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”、第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，圣氏佳元投资公司的行为已构成严重违约，应给予融鼎物业公司赔偿损失，该损失包含融鼎物业公司的可得利益损失。融鼎物业公司与杨辉签订的委托协议是双方的真实意思表示，本院予以认可。融鼎物业公司为准备涉案物业的招投标手续支付杨辉30000元，并有杨辉出具的收据佐证，则可认定此项支出已实际给付。由于招投标是签订物业服务协议的前提，故此项支出为融鼎物业公司的必要成本。关于融鼎物业公司的可得利益损失，双方签订的物业服务合同约定住宅管理费不得超过每月每平方米1.9元，商业管理费不得超过每月每平方米2.2元，依照涉案物业周边的物业管理费收费标准本院予以调整为住宅管理费按每月每平方米1.7元收取，商业管理费按每月每平方米2元收取。双方在合同中约定圣氏佳元投资公司收楼后未销售的住宅及商铺楼宇可免交六个月的物业管理费，第七个月起物业管理费分别按七折及八五折优惠至两年，圣氏佳元投资公司所有的停车位无需缴纳车位物业管理费。按照小区筹备成立业主委员会的一般年限，本院酌情推定为两年。故融鼎物业公司的预期收入为1919640元（56500平方米×1.7元×0.7×24个月＋7500平方米×2元×0.85×24个月），按照行业一般收益率百分之八计算收益为153571.2元（1919640元×8%）。因办理招投标手续为签订涉案合同的必要成本，那么此项支出应从可得利益中扣除，故融鼎物业公司实际可得的预期收益应为123571.2元。综上，《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百一十二条、一百一十三条、判决如下：一、解除原告（反诉被告）中山市圣氏佳元实业投资有限公司与被告（反诉原告）中山市融鼎物业服务有限公司签订的《佳元·帝景香江项目物业服务协议》；二、被告（反诉原告）中山市融鼎物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）中山市圣氏佳元实业投资有限公司办理解除物业企业接管项目备案登记；三、原告（反诉被告）中山市圣氏佳元实业投资有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）中山市融鼎物业服务有限公司支付预期收入损失123571.2元及违约金20000元；四、驳回被告（反诉原告）中山市融鼎物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元（原告中山市圣氏佳元实业投资有限公司已预交），由被告中山市融鼎物业服务有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市圣氏佳元实业投资有限公司。反诉案件受理费9694元（反诉原告中山市融鼎物业服务有限公司已预交），由反诉原告中山市融鼎物业服务有限公司负担7333元，反诉被告中山市圣氏佳元实业投资有限公司负担2361元并于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告中山市融鼎物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  朱汉根人民陪审员  吴宏娜人民陪审员  林宇和二〇一九年三月十四日书 记 员  苏嘉辉林雪莲