山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初8272号原告：青岛万科银盛泰投资有限公司，住所地青岛市市**黑龙江南路****。法定代表人：刘育民，总经理。委托诉讼代理人：贾国栋，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁小明，山东德衡律师事务所律师。被告：内蒙古脑立方全脑应用训练中心股份有限公司上海分公司，住所地，住所地上海市浦东新区周康路****iv>负责人：宋建华，总经理。被告：内蒙古脑立方全脑应用训练中心股份有限公司，住所地内蒙古自，住所地内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市都林街（星河国院******）div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>两被告共同委托诉讼代理人：吴东，男，1988年12月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。系公司员工。原告青岛万科银盛泰投资有限公司（以下简称万科银盛泰公司）与被告内蒙古脑立方全脑应用训练中心股份有限公司上海分公司（以下简称脑立方公司上海分公司）、被告内蒙古脑立方全脑应用训练中心股份有限公司（以下简称脑立方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告万科银盛泰公司的委托诉讼代理人贾国栋律师与被告脑立方公司上海分公司、被告脑立方公司的共同委托诉讼代理人吴东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告万科银盛泰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告脑立方公司上海分公司签订的《山东路万科中心租赁合同》于2018年5月12日解除；2、判令两被告向原告支付欠缴租金174543.75元，保证金逾期支付违约金15730元，合同解除违约金234711元，墙体拆除及垃圾清运费用20000元（暂估），以上共计444984.75元；3、判令两被告向原告支付本案原告支付的律师费15000元。事实与理由：原告与被告脑立方公司上海分公司于2017年12月1日签订了《山东路万科中心租赁合同》，由被告脑立方公司上海分公司承租原告所有的位于青岛市市北区山东路171号乙－山东路万科中心1号楼B1－1乙A、1－23乙、1－24乙号房屋用于经营。合同约定，首期租金85177元应于2018年3月15日前支付；保证金11000元应于租赁合同签署之日起7个工作日内支付；首期物业费应于2017年12月15日前交付，之后应该在每个支付周期前1个月的15日前支付；逾期不支付或不足额支付各项应付款的，每逾期一日，应按逾期未付款项的1‰支付违约金，连续达到30个工作日，原告有权解除合同，剩余租期大于1年的，解除合同违约金为最后1个计租年月租金的5倍。但经原告多次催告，被告脑立方公司上海分公司至今未向原告支付任何费用。2018年5月9日，原告向被告脑立方公司上海分公司邮寄了《青岛山东路万科中心脑立方租赁合同解除函》，双方的租赁合同已经解除。诉至法院，请求判如所请。被告脑立方公司上海分公司与被告脑立方公司共同辩称，合同签订后我方未进场装修，也未支付过任何款项。仅仅签订了一份合同，不同意原告所称于2018年5月12日解除合同的主张。我方因员工离职、失误，未收到合同信息，直到收到律师函才知道有涉案房屋租赁合同。依据合同第25－5－4条约定，合同应于签订之日起一个月后即2018年1月1日解除。我方未办理任何手续，未进行后续装修，原告要求支付租金及违约金过高，同时未进行装修，原告要求支付墙体拆除及垃圾清运费不合理。律师费及诉讼费应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人出示的证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2017年12月1日，原告万科银盛泰公司与被告脑立方公司上海分公司就原告所有的位于青岛市市北区山东路171号乙－山东路万科中心1号楼B1－1乙A、1－23乙、1－24乙号面积620.6平方米的房屋（以下简称涉案房屋）签订租赁合同，主要约定：由被告脑立方公司上海分公司租赁涉案房屋用于经营，租赁期限5年，自2018年1月1日至2020年12月31日。租金自2018年1月1日起开始计算，首期租金85177元应于2018年3月15日前支付。保证金11000元应于租赁合同签署之日起7个工作日内支付。首期物业费应于2017年12月15日前交付，之后应该在每个支付周期前1个月的15日前支付。逾期不支付或不足额支付房屋租金、物业费、租赁保证金等各项应付款的，每逾期一日，应按逾期未付款项的1‰支付违约金，逾期连续达到30个工作日，原告有权解除合同，解除合同时，剩余租期大于1年的，解除合同违约金为最后1个计租年月租金的5倍。月租金等于日租金乘以30.5天。若原告的实际损失高于违约金的，被告应予赔偿全部损失，损失包括法院诉讼费、律师费等。合同还约定，任何通知可以特快专递方式邮寄，寄出后第三日视为送达，双方按本合同载明的地址向对方发出通知，无论是否为对方签收还是第三人签收，都被认为十分确定的送达给了对方。合同签订后，被告既未按合同约定交纳租金及保证金等，也未前往原告处就租赁房屋进行交接。为此原告于2018年1月31日向被告脑立方公司上海分公司发出缴费通知函及租赁合同违约通知函，通知对方于2018年2月5日前将租赁保证金、装修押金计130000元汇至原告指定的帐户内。2018年5月9日，原告再次通过特快专递向被告脑立方公司上海分公司发出租赁合同解除函、租金及违约金明细，通知解除双方签订的涉案房屋租赁合同。原告并于2018年6月底将涉案房屋另行出租。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于合同解除时间问题。原告主张合同于2018年5月12日解除，被告则称因公司员工离职及公司的失误而未收到原告发出的通知，合同应于2018年1月1日解除。本院认为，根据合同约定，以特快专递方式邮寄通知，寄出后第三日视为送达，双方按本合同载明的地址向对方发出通知，无论是否为对方签收还是第三人签收，都被认为十分确定的送达给了对方。原告按被告脑立方公司上海分公司在合同中所留地址于2018年5月9日向其发出了解除合同通知，根据约定该通知发出后三日即视为送达，结合原告提交的特快专递网络打印件显示的解除合同通知于2018年5月11日妥投及被告在答辩中自认收到律师函的事实，本院认定双方的租赁合同于2018年5月11日解除。被告主张合同于2018年1月1日解除无事实及法律依据，不予采信。本院认为，告万科银盛泰公司与被告脑立方公司上海分公司之间就涉案房屋所签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告脑立方公司上海分公司在签订合同后，未按合同约定履行交纳租金及保证金的义务，已构成违约，原告据此解除与被告脑立方公司上海分公司之间的租赁合同，符合合同约定及法律规定，依法应予支持。涉案房屋租赁合同于2018年5月11日解除，故原告要求被告脑立方公司上海分公司支付2018年1月1日至2018年5月3日期间的租金174543.75元符合合同的约定，本院予以支持。原告基于被告脑立方公司上海分公司违约的事实而要求其承担违约责任并无不当，本院对于原告要求被告脑立方公司上海分公司支付逾期支付保证金违约金15730元予以支持。原、被告约定的合同解除违约金确实过高，本院对于被告请求降低违约金的主张予以采纳。因违约金兼具补偿性和惩罚性，综合本案被告的违约程度及原告将涉案房屋另行出租的时间，认定被告按日租金2.48元向原告支付三个月租金作为违约金较为合理，即被告应向原告支付合同解除违约金140826.55元（2.48元×30.5天×3个月×620.6平方米）。原告主张的律师费15000元，符合合同约定，本院予以支持。原告对于墙体拆除及垃圾清运费既未提供证据证明实际产生的金额也不申请评估，故本院对于其主张的20000元墙体拆除及垃圾清运费不予支持。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”。据此，原告要求被告脑立方公司上海分公司、被告脑立方公司在本案中共同承担责任并无不当，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告青岛万科银盛泰投资有限公司与被告内蒙古脑立方全脑应用训练中心股份有限公司上海分公司之间就青岛市市北区山东路171号乙－山东路万科中心1号楼B1－1乙A、1－23乙、1－24乙号面积620.6平方米房屋所签订的房屋租赁合同于2018年5月11日解除；二、被告内蒙古脑立方全脑应用训练中心股份有限公司上海分公司、被告内蒙古脑立方全脑应用训练中心股份有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告青岛万科银盛泰投资有限公司租金174543.75元；三、被告内蒙古脑立方全脑应用训练中心股份有限公司上海分公司、被告内蒙古脑立方全脑应用训练中心股份有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告青岛万科银盛泰投资有限公司逾期支付保证金违约金15730元；四、被告内蒙古脑立方全脑应用训练中心股份有限公司上海分公司、被告内蒙古脑立方全脑应用训练中心股份有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告青岛万科银盛泰投资有限公司合同解除违约金140826.55元；五、被告内蒙古脑立方全脑应用训练中心股份有限公司上海分公司、被告内蒙古脑立方全脑应用训练中心股份有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告青岛万科银盛泰投资有限公司律师费15000元；六、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8200元，由原告承担2030元，被告承担6170负担。原告已预交，由被告于本判决生效之日起七日内履行完毕。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张 玲人民陪审员  苗茹芬人民陪审员  杨曰福二〇一九年三月二十五日书 记 员  吴 洁