河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终1521号上诉人（原审被告、反诉原告）：冯某磊，男，汉族，住石家庄市栾城区。委托诉讼代理人：黄寅娟，河北宏源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郝某生，男，汉族，1住石家庄市长安区。委托诉讼代理人：许丽华，河北晟舜律师事务所律师。上诉人冯某磊因与被上诉人郝某生房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市栾城区人民法院（2018）冀0111民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冯某磊委托诉讼代理人黄寅娟、被上诉人郝某生及委托诉讼代理人许丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯某磊上诉请求：一、请求依法撤销栾城区人民法院（2018）冀0111民初字1850号民事判决书并依法改判。二、由被上诉人承担一二审诉讼费及其他一切费用。事实和理由：一、一审判决事实不清证据不足，依法应当撤销并改判。1、上诉人和被上诉人的租赁协议已经解除，上诉人不存在拖欠租赁费的事实。2、依照协议约定，如果上诉人没有一次性交纳续租租金，被上诉人有权解除协议。在第一年的租赁期间，上诉人就已经明确要求解除协议，退还已交租金的意思表示并且在租期届满前也明确通知被上诉人不再续租，也没有交纳续租租金。在这种情况下被上诉人在租期届满后一年的时间里没有催租，其行为实在违背正常的行为模式。二、被上诉人违反协议约定形成违约应当承担赔偿责任。本案中上诉人和被上诉人在签订的租赁协议中，明确约定由被上诉人提供用水。双方签订协议后，上诉人投入大量资金进行装修。但是上诉人发现出租房屋没有用水。上诉人为了解决用水问题基至自己出资对水管进行改造并购买水泵进行抽水。但是都不能解决问题。为此上诉人在租期开始不足3个月的时候，找到被上诉人明确告知由于没水饭店无法经营，要求解除协议退还租金。郝某生答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2、上诉人没有如实向法庭陈述实情，上诉人在上诉状称经营不到3个月就关门，被上诉人提交短信记录聊天记录，证明在2017年5月31日也就是上诉人经营半年时，还在要求被上诉人在铺防滑布，该短信记录显示2017年11月6日也就是租赁期满前一个月被上诉人按照租赁协议第3条履行了通知上诉人的义务，也就是被上诉人一直按照协议在履行义务，而上诉人不仅不按协议履约还向法庭做虚假陈述。3、租赁协议第8条明确约定租赁期满乙方也就是本案上诉人不再继续租用，要在租赁期满前一个月书面通知甲方。截止到目前，被上诉人没有收到上诉人任何的书面通知。而上诉人一直占用被上诉人的房子。双方均没有提出要求解除租赁协议，根据合同法第236条规定，租赁期间届满承租人继续使用租赁物的出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，所以被上诉人要求上诉人支付合同期限满后继续占用的租金，合法合理，综上，请求维持一审判决。郝某生向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告之间的房屋租赁协议；二、判令被告给付原告租金30074.72元；三、判令被告归还租赁房屋并恢复原貌。冯某磊向一审法院反诉请求：1、要求郝某生退还租金及赔偿冯某磊各项损失共计50000元；2、郝某生承担反诉费及其他一切费用。一审法院认定事实：2016年10月26日，郝某生与冯某磊签订《房屋租赁协议》一份，双方约定，2016年12月1日至2017年12月1日郝某生将位于栾城县建筑面积47平方米的门市出租给冯某磊，租期一年，年租金30000元；双方应就租赁期满后是否续租或解除租赁关系通知对方，如续租按郝某生下一年房租一次性交清房租，如不交或拖欠郝某生有权收回及解除合同；租赁期满冯某磊不再继续租用，要在租赁期满之前一个月书面通知郝某生，期满后，将房屋完整无损的交回郝某生。经装修的房屋退租时冯某磊不得把装修过的房屋表面损坏和拆除，如冯某磊继续租赁应在协议期满提前一个月和郝某生续签合同。届时，双方有权根据市场行情协商调整租金，双方另行签订协议。冯某磊在此租赁场地经营“演艺烧烤”。截止到开庭之日，冯某磊仍有部分设备在租赁房屋内。郝某生称被告只缴纳了2016年12月1日至2017年12月1日房租，被告没有缴纳以后的房租，所以要求解除房屋租赁合同。冯某磊称，该合同已经在2017年12月1日解除完毕，租期届满时，已经通知原告不再租赁并且已不再实际租赁，依据合同约定双方租赁关系已经解除。庭审中，原告称诉讼请求中的的30074.42元包括租金3万元及垫付的电费74.42元。原告提交户名为“城区春生服装店”的缴纳电费账单两份，合计金额为74.42元。冯某磊称反诉主张的5万元包括原告应返还的30000元租金及装修的东西给原告留下折合成现金20000元。郝某生称不同意装修的部分折合成现金，因合同约定装修部分不可拆除，所以不同意将装修折合成现金。证人李某出庭作证称，在“演艺烧烤”干了20多天，工作场所在四楼，三楼我没去过。由于楼梯不安全，刚开始有水后来没水了，老板说不干了，所以我辞职离开了。我走后“演艺烧烤”是否正常营业我不清楚。证人赵某出庭作证称，大概2016年快过元旦时候，跟着被告干到了2017年3、4月份，因为冯某磊给不了我们工资，我们不在那干了。当时冯某磊店装修的挺好，我在三楼负责维修。招不上工人，水管里没有水，后来安了个水泵，也抽不上水，经常需要去外面拉水然后吊到三楼。另查明，承租房屋共三层，冯某磊所租赁的是该楼的第三层。上述事实有《房屋租赁协议》、证人证言、照片及当事人当庭陈述为证。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中2016年10月26日原被告双方的租赁合同已履行完毕，被告仍占用原告房屋，应视为2016年10月26日的《房屋租赁协议》继续有效，租赁期限为不定期，原被告双方形成不定期租赁合同关系；被告称租赁合同已于2017年12月1日解除，原告不予认可，且截止到开庭之日被告的设备仍在原告出租的房屋内，故本院对被告主张的租赁合同已解除的抗辩理由不予采信；我国法律规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告作为合同当事人，有权随时解除合同，故本院对原告解除租赁合同的主张予以支持；关于租赁费，鉴于原租赁合同双方约定租赁期至2017年12月1日，截止到本院庭审之日租赁期间已又超过一年，故原告主张被告支付一年租赁费30000元的主张符合法律规定，本院予以支持。原告主张的垫付电费的主张因电费账单显示的户名不是被告，故本院不予支持。《房屋租赁协议》约定，“经装修的房屋退租时冯某磊不得把装修过的房屋表面损坏和拆除”，故合同解除后，冯某磊搬离并归还租赁房屋时，不得将损坏装修房屋表面。在庭审中，冯某磊一直称租赁房屋楼梯难行，没有供水。如冯某磊所述属实，冯某磊应及时与郝某生解除合同，但冯某磊一直占用原告房屋，因此造成的损失应由冯某磊自行承担，故本院对冯某磊要求原告返还租赁费的主张不予主张；另冯某磊称，原告租赁前承诺安装一部电梯，原告不予认可，冯某磊未提交证据支持，本院不予采信；冯某磊主张解除合同后自己装修房屋部分折合成现金要求原告赔偿，因原告不同意且无法律依据，不予支持。基此，原审法院判决为：一、被告冯某磊（反诉原告）于本判决生效之日起三日内给付原告郝某生（反诉被告）租赁费30000元。二、解除原告郝某生（反诉被告）与被告冯某磊（反诉原告）之间的《房屋租赁协议》；三、限自本判决生效之日起十日内被告冯某磊（反诉原告）搬离租赁房屋并归还原告郝某生（反诉被告）。四、驳回原告郝某生（反诉被告）的其余诉讼请求。五、驳回被告冯某磊（反诉原告）的反诉请求。案件受理费552元，减半收取计276元，由郝某生负担50元，由冯某磊负担226元；反诉费1050元，减半收取525元，由冯某磊负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，当事人二审争议的事实，同一审法院查明的事实基本一致。本院认为，上诉人称被上诉人违反约定未提供水，合同已经解除，未提供证据，且上诉人长期占用所承租房屋，与其主张合同已解除自相矛盾，不合常理。被上诉人提供短信聊天记录，证实上诉人正常营业，故上诉人反诉被上诉人违反约定并要求被上诉人承担赔偿责任的请求无法支持。综上所述，冯某磊的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1602元，由上诉人冯某磊负担。本判决为终审判决。审判长  郝福海审判员  李 伟审判员  张 楠二〇一九年三月十五日书记员  赵 晓