山东省青岛市城阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0214民初6818号 原告（反诉被告）：谷文裕，女，1989年4月28日生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：牟海峰，山东乾恒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：范立峰，男，1971年4月3日生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：王成柱，山东云江律师事务所律师 原告谷文裕诉被告范立峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告谷文裕及其委托诉讼代理人牟海峰，被告委托诉讼代理人王成柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年7月30日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，由被告购买原告位于青岛市城阳区户的房屋，购房款为人民币68.5万元，2016年7月30日支付定金20万元，剩余购房款向银行申请贷款。若2017年4月15日之后一个月内不能付清剩余房款，房屋买卖合同终止。被告支付定金后，原告即将涉案房屋交付被告，但被告一直未能办理付款手续，原告认为，被告的违约行为已满足合同约定的解除条件，依法应当解除合同，并扣除其定金13.7万元。为维护原告的合法权益，请求：1判令解除双方关于青岛市城阳区户房屋买卖合同，并扣除被告定金13.7万元；2、判令被告返还该房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称，双方没有签订书面的房屋买卖合同，没有解除书面合同的事实依据。双方2016年7月30日签订的房屋买卖预付款协议依然合法有效，应继续履行。原告应依法继续履行其义务，且至今没有出现可以解除该协议的情形。原告所述本案的买卖行为是被告违约，没有事实和法律依据，事实是原告首先违约，应对其违约行为承担违约责任。 被告反诉称，原、被告商定原告将其所有的房屋出售给被告，商定房屋总价款为68.5万元。双方于2016年7月30日对该房屋买卖事项中的预付款一事单独签订了房屋买卖预付款协议，约定被告于签订合同当日给付原告预付款和定金20万元。协议签订后，被告依约支付了定金20万元，原告将房屋交付被告，被告对房屋进行了装修并居住至今。剩余房款双方商定由原告过户后，通过银行抵押贷款支付，后因政府限购政策，房屋抵押贷款受阻，双方继续积极协商贷款事宜。2017年5月27日，被告按照原告的意思支付房款28.5万元，此后，因原告提出大幅涨价，被告不同意。原告违背诚实信用原则，擅自解除双方的约定，应承担全部法律责任，故请求：1、驳回原告的诉讼请求，继续履行双方的房屋买卖民事行为，原告协助被告将房屋过户登记被告的名下；2、原告支付被告双方返还定金并折抵剩余房款后剩余的74000元；3诉讼费由原告负担。 原告对反诉辩称，被告的反诉请求不明确，未能说明符合购房资格的具体内容，该请求没有执行力。按照被告的请求，在维持合同效力的情况下，要求双倍返还定金，没有法律依据。被告所诉的事实与实际情况不符，具备贷款资格，并提供贷款资料是被告的合同义务，双方合同一旦订立并无对内容进行协商变更的余力，双方在签订合同后，从未协商过银行贷款事宜，也未向被告要求继续支付购房款，更未向被告提出涨价的要求。在青岛市实行调控政策的情况下，被告不具备购房条件，不能依法取得房屋。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交了房屋买卖预付款协议，证明双方约定被告以办理贷款的方式支付原告购房款，2017年5月15日如被告不能付清剩余款项，本合同终止。被告产生的装修、物业等费用由被告自行承担。被告对该证据真实性无异议，对原告的证明事项有异议，合同第五条约定是根据国家政策不能付清剩余款项才能终止协议，本案没有因为国家政策的情形出现，不能履行付清款项的情形。根据协议的约定，被告通过贷款付款，现在因为青岛市的政策，被告不能顺利贷款，属于情势变更，应根据情势变更的原则及具体情况进行变更，同时双方在实际的履行中，双方在2017年4月15日后，因为国家限购政策，未能顺利贷款，与本案原告协商后，实际变更为分期付款，继续履行该协议。 为支持其诉讼请求，被告向本院提交如下证据： 1、收条及银行转账凭证，证明被告已经按照协议约定支付定金20万元，原告的父亲谷宝荣代为收取。原告对该证据的真实性无异议，该付款时间是发生在2016年7月30日是被告履行义务的行为，当时未发生争议。 2、被告和原告的父亲微信聊天记录，证明原告于2017年5月27日要求被告范立峰支付剩余房款28.5万元，并提供其银行收款账户及户名。原告对证据的真实性不予认可，原告提供的证据显示聊天的相对人是谷宝龙，双方之间具有亲属关系。且证据的形式不完整，被告提供的证据原件是聊天记录的截图并非原始证据。证据中并没有体现出要求支付28.5万元的内容。2017年5月27日已经超过了本案涉案合同的终止期限，原告从未授权任何人就该房屋进行协议磋商，该证据与本案没有关联性。 3、中国农业银行转款回单，证明被告于2017年5月27人向本案原告委托的父亲谷宝荣的账户汇入房款28.5万元的事实。原告对证据的真实性无异议，但该款与本案无关，涉案合同中并没有约定28.5万元的房款，谷宝荣也不是当事人。被告应该就原告委托谷宝荣的事实进行举证。 4、被告与谷宝荣的聊天记录，证明本案原告违反双方签订的房屋买卖协议，擅自涨价，导致本案无法继续履行，原告违约在先，应承担违约责任。原告对该证据的真实性不予认可，该证据不是聊天记录的原始载体，只是微信的截图；被告提供该证据说明被告已经自认证据中所述在2017年7月11日被告提出要求变更合同主体为被告的妹妹，因此是被告违约在先。原告从未委托谷宝荣与他人协商该合同。 5、被告提供与谷宝荣聊天的原始载体，原告对证据的真实性无异议，但原告从未授权其父谷宝荣在合同满足条件后与被告继续进行协商；该证据已经自认其不满足购房资格，至2017年8月25日，被告明知青岛市购房限购政策已经出台5个月之久仍谎称可以办理网签备案手续，因此被告对合同不能履行具有过错，应承担法律责任。 经审理查明，一、2016年7月30日，原、被告签订了《房屋买卖预付款协议》，协议约定，被告购买原告位于青岛市城阳区户房屋，建筑面积为113.63平方米，转让价格为68.5万元。被告于2016年7月30日向原告支付首付定金20万元，首付款付清后，该房屋所发生的物业管理费、水费、电讯费、网费等相关费用由被告负责支付。房屋所有权仍归甲方所有。2017年4月15日（甲方购房满两年期）前一个月内，办理贷款及房屋过户事宜，办理产权时，所发生的一切费用由被告承担。银行放款后，被告支付剩余房款48.5万元。如被告到2017年4月15日后，一月内不能付清剩余款，本协议终止，被告承担在这期间甲方不能交易的损失费68500元（房款的10%）。如原告违约不卖，赔偿损被告房款的10%的损失。原、被告双方未到房产部门办理网签登记手续。 二、合同签订后，被告于2016年7月30日支付原告购房定金20万元，并由原告的父亲谷宝荣出具了收条。原告于当日将涉案房屋交付给了被告，被告居住至今。2017年3月15日，青岛市国土资源和房屋管理局等五部门联合下发了《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》规定：“无法提供从购房申请之日起前2年内，在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂不得购买住房。”的限购政策，被告因该政策限制，在本市不具有购房资格。故双方约定的银行贷款不能办理。后被告又与原告的父亲谷宝荣协商关于房屋买卖事宜,谷宝荣于2017年5月27日通过微信方式告知了被告其农业银行及工商银行的开户信息及账号,同日,被告向谷宝荣提供的农业银行的账户现金存款人民币28.5万元。 以上事实，有原告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，本案系因房屋买卖而引发的纠纷，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的房屋买卖预付款协议是当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依合同的约定履行各自的义务。该合同签订后，原告履行了交付房屋的义务，被告也按照约定支付了首付定金20万元，剩余购房款在双方约定办理贷款后支付，但因青岛市出台的限购政策，被告在青岛市没有购房资格，被告虽不能在双方约定的时间办理贷款事宜，但被告应该积极筹措资金支付原告，以实现原告的合同目的。被告在明知不能贷款支付剩余的购房款的情况下，也未按照双方约定的时间内付款，应视为被告违约，被告应按照合同约定总房款68.5万元的10%（即68500元）承担违约责任，原告主张扣除被告定金13.7万元，本院不予支持。因被告在本市无购房资格，原告也无法办理房屋产权转移手续，故原告在该案中无违约的事实和行为，被告主张原告承担违约责任，本院不予支持。现被告虽在本市没有购房资格，但双方在签订协议时，被告未受限购政策限制，双方已经形成交易，原告将涉案房屋交付被告居住至今，且被告也支付了定金及部分购房款，并同意可以全额支付剩余购房款，故被告要求继续履行该合同，办理涉案房屋过户手续的诉讼请求,理由正当，于法有据，本院予以支持。故原告要求与被告解除双方签订的房屋买卖预付款协议，并返回涉案房屋的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十六条、第三十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）谷文裕继续履行与被告（反诉原告）范立峰于2016年7月30日就位于青岛市城阳区产所签订的《房屋买卖预付款协议》； 二、被告（反诉原告）范立峰于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）谷文裕该合同项下剩余的购房款人民币200000元； 三、被告（反诉原告）范立峰于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）谷文裕违约金68500元； 四、原告（反诉被告）谷文裕于被告（反诉原告）范立峰履行完毕本判决第二项、第三项之日起10日内协助被告（反诉原告）范立峰办理青岛市城阳区产的过户手续； 五、驳回原告（反诉被告）谷文裕的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）范立峰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10650元，由原、被告各负担5325元；反诉费5695元，由原、被告各负担2847.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并缴纳上诉费，上诉于青岛市中级人民法院。 审 判 长  宋承峰 人民陪审员  许 静 人民陪审员  李冰冰 二〇一九年三月二十日 书 记 员  孙志双