浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1023民初5734号 原告：张叶秀，女，1964年4月16日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：许咪，浙江同元律师事务所律师。 被告：丁红，女，1986年9月26日出生，汉族，住天台县。 被告：张呈魁，男，1981男5月14日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：石巨兵，新昌县城关法律服务所法律工作者。 原告张叶秀诉被告丁红、张呈魁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案受理后，于2018年9月28日依原告申请对被告丁红、张呈魁的财产采取了保全措施。本案依法适用简易程序于2018年10月12日第一次公开开庭进行审理。本案因案情复杂依法转为普通程序并于2019年1月28日第二次公开开庭进行了审理。两次开庭原告张叶秀及其委托诉讼代理人许咪、被告张呈魁的委托诉讼代理人石巨兵到庭参加诉讼、被告丁红经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张叶秀诉称：2018年6月15日，原告受朋友裴茂洋委托为其与两被告签订房地产交易协议，将裴茂洋位于商品房出售给两被告。后裴茂洋已协助两被告办理了房屋过户手续。因裴茂洋与原告另有经济关系，裴茂洋指定被告将钱支付给原告。2018年6月22日被告丁红出具给原告欠条一张，并约定在同年9月1日前付清。到期后，原告多次向两被告催讨，至今未付。为维护原告合法民事权益，根据《合同法》相关规定，特向贵院起诉要求：1.判决两被告立即支付原告欠款人民币88万元及利息（利息按年利率6%从2018年9月1日起算至判决实际履行日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。 被告张呈魁答辩如下：一、本案系房屋买卖合同纠纷，原告的诉讼主体不合格。1.原告非该房屋产权人，无权出让该房屋。原告且伙同中介谎称其系裴茂洋老婆方式，与被告签订的其无权处分的该房地产交易协议，违法无效，不受法律保护；2.原告非上述房屋产权人许群红、裴茂洋的授权代理人(无证据证明与许群红、裴茂洋之间的委托关系)，其在被告与许群红、裴茂洋的房屋买卖关系中仅起中介介绍作用，无权收取许群红、裴茂洋的房屋转让款。二、房屋产权人许群红、裴茂洋系夫妻关系，2018年6月21日，许群红、裴茂洋与被告签订房屋买卖合同，双方已依法履行变更登记手续，现被告系该房屋的合法所有权人。该事实、证据可充分证明本案房屋的所有权人及相应权利享有者。原告非该房屋的合法所有权人，无权行使该房屋所有权(占有、使用、收益、处分权)，原告主张要求被告支付购房款属于事实不清，法律关系不明，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告丁红未答辩，亦未向本院提交任何证据。 原告张叶秀为证明诉称事实，向本院提交如下证据：1.房地产交易协议一份，证明原告张叶秀代表甲方裴茂洋与乙方即本案两被告签订房地产交易协议及约定购房款为163万元的事实；2.案外人裴茂洋出具证明一份，证明案涉房屋原所有权人裴茂洋已承认原告代理其出卖案涉商品房并指定两被告将房款交付给原告的事实；3.被告丁红出具的欠条一份，证明被告已承诺向原告归还尚欠购房款88万元的事实；4.银行流水二份，证明被告张呈魁向原告账户汇款67万元的事实。对原告提交的证据，被告张呈魁质证认为：1.对房地产交易协议，认为系原告谎称系所有权人老婆从而与被告签订，且原告未提供书面授权委托书，且对该份证据真实性有异议；2.对欠条一份，真实性、合法性有异议；3.裴茂洋证明一份，内容系证人证言形式而裴茂洋未出庭作证，且裴茂洋系共有人，双方约定房价为75万元，裴茂洋无权指定被告交付163万元；4.对银行流水真实性无异议。 被告张呈魁向本院提交证据如下：1.（2017）浙天证字第4232号公证书一份，证明案涉房屋原所有权人以公证形式委托案外人蔡显标于2017年12月11日至2019年8月2日期间代为出售案涉房屋；2.浙（2017）天台县不动产权第005474号不动产权证书一份，证明案涉房屋原系案外人裴茂洋、许群红共有；3.两被告与案涉房屋原所有权人于2018年6月21日签订的房地产买卖合同一份，证明案涉房屋由原所有权人以75万元价格出卖给两被告的事实；4.浙（2018）天台县不动产权第0008245号登记证书一份，证明两被告系案涉房屋合法产权人的事实。对被告张呈魁提交的证据，原告质证认为：1.对公证书真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性，因为受托人蔡显标系原告丈夫，公证书反而能证明案涉房屋系原所有权人裴茂洋委托原告出售；2.对被告提交的不动产登记二份真实性无异议，事后裴茂洋、许群红也确已配合两被告办理过户手续；3.对裴茂洋、许群红与两被告于2018年6月21日签订的房地产买卖合同系为配合两被告房屋过户及减少税款所签，并非真实约定房价为75万元。 另经原告申请，本院对案外人裴茂洋、许群红、祝武江制作了调查笔录二份。对上述二份调查笔录，原告经质证无异议，被告经质证认为，案涉房屋签订买卖协议期间系裴茂洋、许群红经公证委托案外人蔡显标出售房屋的期限内，故对裴茂洋、许群红委托张叶秀签订售房协议的效力有异议。 对本案证据，本院认定如下：对原告证据1房地产交易协议复印件一份，结合双方当庭陈述及被告丁红与案外人天台宏信房地产中介所重新在该协议上的签字盖章，本院对其证明力予以确认；对原告证据2欠条一份及证据4银行流水二份，本院经审查认为符合证据的真实性、合法性、关联性的特征，故对其证明力本院予以确认；对原告证据3案外人裴茂洋出具证明一份，结合本院对案外人裴茂洋、许群红、朱武江制作的调查笔录二份及双方当事人的庭审陈述，本院认为能够证明案涉商品房原所有权人裴茂洋、许群红委托原告张叶秀代为出售案涉商品房并代为收取房款的事实。对被告证据1、2、3、4，本院对其形式真实性予以确认。 经审理查明:2018年6月15日,原告张叶秀受案外人裴茂洋、许群红委托与被告张呈魁、丁红签订《房地产交易协议》,约定将裴茂洋、许群红所有的位于天台县万元的价格出售给两被告,合同另约定:甲方已收到乙方支付购房定金人民币5万元（不另立据）。经商定于2018年6月22日前预付房款计人民币70万元，余额订在2018年9月1日前付清，购房定金在最后一次付款中抵作价款，上述房地产办理房产、土地等过户手续所需缴纳的税、费等由乙方即两被告负责承担。 ？？？？？？2018年6月21日,案外人裴茂洋、许群红与被告张呈魁、丁红另行签订《房地产买卖合同》一份,约定:裴茂洋、许群红将位于天台县出售给两被告;房屋总售价为75万元,付款方式为2018年9月1日前付清房款,交房日期为2018年9月1日前,因房地产买卖发生的税费由两被告承担。双方当事人签订该份合同后,将该份合同提交天台县国土资源局备案。 被告张呈魁分别于2018年6月15日、2018年6月21日向原告张叶秀支付5万元、69万元。2018年6月22日，被告丁红向原告张叶秀出具欠条一份，载明“今欠张叶秀购房：赤城街道红石梁B幢2502室，购房屋款：捌拾捌万元整（￥：880000.-）尾款9月1号前付清。”现案涉房屋已过户至被告张呈魁、丁红名下。 本院认为，本案争议焦点有两个：1.原、被告于2018年6月15日签订的房地产交易协议是否有效？2.案涉商品房的实际成交价格为163万元还是75万元？ 关于第1个争议焦点，被告辩称案涉房屋原产权人并非原告，原告无权处分案涉房屋，协议应属无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的,该合同有效。即无权处分人处分他人财产的行为,并非导致合同的必然无效,应属于效力待定合同。原、被告签订房地产交易协议后,房屋已过户在两被告名下,且案外人裴茂洋、许群红亦在本院向其制作的调查笔录中明确表明对原告将房屋出售给两被告及由原告收取全部房款行为予以认可,可见原告张叶秀的无权处分行为得到全部追认,故其签订的房屋买卖合同为有效合同。 关于第2个争议焦点，原、被告于2018年6月15日签订的房地产交易协议约定案涉商品房交易价格为163万元，后两被告于2018年6月21日就同一房屋与案外人裴茂洋、许群红另行签订房地产买卖合同一份载明房屋成交总价为75万元并以该份合同在天台县国土资源局备案。两份商品房交易合同约定的房款金额相差较大,且用于备案的合同价款明显低于当时该地段市场价格，2018年6月21日所签订的房地产买卖合同是为了逃避国家税收,并非当事人的真实意思表示,故该合同中对总房款所进行的约定无效,案涉房屋的价款应以2018年6月15日签订的房地产交易协议约定价格163万元为准。 被告张呈魁辩称原告无权收取案涉房屋的房款，本院认为，两被告在签订房地产交易协议及房屋过户过程中均未对张叶秀收取房款的行为提出异议，被告丁红亦在房地产买卖合同向天台县国土资源局备案后于2018年6月22日向原告张叶秀出具了欠条承诺于2018年9月1日前向张叶秀支付剩余房款，且案涉房屋原所有权人裴茂洋、许群红在本院向其制作的调查笔录中明确对全部购房款由本案原告收取予以认可，故对被告张呈魁的这一辩解本院不予采纳，两被告应依约向原告支付尚欠购房款88万元。两被告逾期未向原告支付房款确给原告造成一定损失，故对原告要求被告按年利率6%支付逾期利息的诉讼请求本院予以支持，具体应自2018年9月2日开始计算。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限被告张呈魁、丁红于本判决生效之日起十日内向原告张叶秀支付尚欠房款880000元及利息，利息按年利率6%自2018年9月2日起计算至本判决履行完毕之日止； 二、限被告张呈魁、丁红于本判决生效之日起十日内向原告张叶秀支付保全费4520元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12600元，由被告丁红、张呈魁负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 本院裁判文书生效后，义务人应在裁判文书确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本院承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 义务人未在上述履行期限内自觉履行的，权利人有权在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  周激扬 审 判 员  杨万鹏 人民陪审员  庞文君 二〇一九年三月二十二日 代书 记员  陈恬静