四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川民终495号 上诉人（原审被告）：四川岷江房地产开发有限公司，住所地四川省阿坝藏族羌族自治州汶川县威州镇西街46号办公楼二楼。 法定代表人：于江，经理。 委托诉讼代理人：王媛媛，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵梅，四川尚上律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林雪松，男，汉族，1973年3月22日出生，住重庆市九龙坡区。原成都瑞兴投资管理有限责任公司股东。 被上诉人（原审原告）：晏茁，男，汉族，1970年6月1××日出生，住成都市高新区。原成都瑞兴投资管理有限责任公司股东。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王小刚，四川致顺律师事务所律师。 原审被告：雷军，男，汉族，1968年5月1××日出生，住四川省成都市金牛区。 原审被告：成都富兴房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市一环路北四段168号。 法定代表人：雷军，经理。 上诉人四川岷江房地产开发有限公司（以下简称岷江公司）因与被上诉人林雪松、晏茁、原审被告雷军、成都富兴房地产开发有限责任公司（以下简称富兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2015）成民初字第1614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭，于2019年1月23日公开开庭审理了本案。上诉人岷江公司的委托诉讼代理人王媛媛，被上诉人林雪松、晏茁共同委托诉讼代理人王小刚，到庭参加诉讼。原审被告雷军、富兴公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岷江公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回瑞兴公司（林雪松、晏茁）的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费全部由瑞兴公司承担。事实和理由：一、本案中的《商品房买卖合同》及《补充协议》是虚构合同，岷江公司从未与瑞兴公司建立房屋买卖合同关系，雷军在2009年4月已不再担任总经理职务，岷江公司公章系有人盗盖。二、《商品房买卖合同》及《补充协议》中存在诸多不合常理之处。合同单价远低于备案价及建设成本价格。房价款是向富兴公司支付，而未向岷江公司支付，且购房后未要求备案。三、瑞兴公司与雷军、富兴公司之间实为民间借贷，以岷江房产公司名义订立《房屋买卖合同》为瑞兴公司的借款担保，与岷江公司无任何法律关系。 林雪松、晏茁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。岷江公司上诉认为《商品房买卖合同》及《补充协议》上公章盗盖没有任何证据。由于雷军担任岷江公司和富兴公司的法定代表人，富兴公司收款并不影响瑞兴公司与岷江公司的合同关系。就房屋价款问题的约定在《补充协议》第二条中已经明确进行了说明，是鉴于瑞兴公司一次购买数量大，所购时房屋尚未竣工。合同备案是岷江公司的义务，合同是否备案并不影响合同效力。因此，岷江公司的上诉理由均不能成立。 雷军、富兴公司未提交书面意见。 瑞兴公司（林雪松、晏茁）向一审法院起诉请求：1.判令岷江公司、富兴公司立即退还500万元购房款并支付相应的利息1253750元（暂列从2010年12月24日计算至201××年3月23日，实际应计算至付清之日止）；2.判决岷江公司赔偿损失500万元；3.判决雷军对瑞兴公司的第一、二项诉讼请求承担连带责任；4.案件诉讼费用由岷江公司、富兴公司、雷军承担。 一审法院认定事实：2010年12月23日，瑞兴公司与岷江公司签订编号为20101223的《商品房买卖合同》及编号20101223-1号的《补充协议》约定由瑞兴公司购买岷江公司开发的位于都江堰胥家镇实新村五组“岷江山水田园”项目九栋共计68套房屋，房屋总价为5067870元；付款方式为分期付款；合同订立之日起1××日内瑞兴公司向岷江公司支付购房款500万元，剩余67870元在瑞兴公司取得房屋产权证1××日内支付；交付期限：2011年3月25日前交付所有房屋；逾期交付责任：逾期超过5日的则瑞兴公司有权解除合同，瑞兴公司解除合同的，岷江公司应当自原告解除合同通知到达之日五日内退还全部已付房款，并按瑞兴公司已付房款的20%向瑞兴公司支付违约金；另外补充协议第三条约定雷军自愿为岷山公司承担担保责任。其连带保证责任的范围为：岷江公司根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定履行的支付义务和应承担的违约责任。 合同订立后，2010年12月23日，岷江公司与富兴公司、瑞兴公司三方达成《委托付款协议》，约定由富兴公司代收500万元购房款。 2010年12月24日瑞兴公司通过银行转账的方式，分两次向富兴公司转款共计500万元。 都江堰市房产管理局市场管理科销售备案情况显示，案涉68套房屋中9-1-1-3号房屋已经于2011年8月30日登记于案外人周舸、周德勇名下。9-2-4-14号房屋已于2012年5月16日登记于案外人余龙飞名下。剩余房屋均于2014年10月22日、2014年10月23日、2014年11月5日，分别登记于都江堰市公房管理所、刘月荣、钟金勇、刘芳名下。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、瑞兴公司主张其与岷江公司建立的房屋买卖合同关系是否成立并生效；二、瑞兴公司主张岷江公司返还其500万元购房款并支付利息的主张是否成立；三、瑞兴公司主张岷江公司赔偿500万元损失的主张是否成立。 一、根据本案查明事实，岷江公司虽对《商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托付款协议》上加盖的公章提出异议，但岷江公司未向法院申请对公章进行司法鉴定，也未提交证据证明订立前述协议不是岷江公司真实意思表示，或提供证据证明雷军和富兴公司以岷江公司名义订立买卖合同向瑞兴公司借贷，故对于前述协议依法予以采信。瑞兴公司与岷江公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，对双方均具有约束力。双方合同成立后，瑞兴公司根据《委托付款协议》约定向富兴公司转款500万元的事实，应视为瑞兴公司履行《商品房买卖合同》及《补充协议》约定付款义务的行为。 二、根据本案查明事实，案涉68套房屋均已登记在他人名下。瑞兴公司在案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》已经无法继续履行，岷江公司为其办理案涉68套房屋产权已经在事实上不能继续履行的情况下，主张解除双方之间房屋买卖合同关系符合双方约定及法律规定，依法确认双方《商品房买卖合同》及《补充协议》解除。 三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，双方案涉买卖合同关系解除后，岷江公司负有返还瑞兴公司已付购房款的义务。对于瑞兴公司主张岷江公司返还500万元购房款的主张，予以支持。对于瑞兴公司主张的利息损失，因岷江公司将案涉68套房屋登记至他人名下致使合同解除，对于瑞兴公司主张从双方订立案涉《商品房买卖合同》次日，即2010年12月24日瑞兴公司向富兴公司转款之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息损失的主张，予以支持。 四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，因岷江公司将案涉68套房屋登记至他人名下致使合同解除，瑞兴公司在主张岷江公司返还已付购房款及利息、赔偿损失后，还可以请求出卖人岷江房产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于赔偿损失数额的认定问题，因前述司法解释内容属于惩罚性赔偿条款，鉴于本案合同订立后瑞兴公司从未向岷江公司积极主张办理房屋过户登记，亦存在怠于主张权利的嫌疑，各方均存在有一定的法律事由致使合同解除，且瑞兴公司在本案中所遭受的利息损失主张已经得到支持，因此瑞兴公司要求给付已付购房款一倍的赔偿数额过高，不符合公平原则。综合本案合同的履行情况以及双方的过错程度，结合瑞兴公司付款500万元无法具体拆分至案涉68套房屋，岷江公司陆续将案涉68套房屋过户至他人名下的事实，酌定瑞兴公司损失的具体损失数额为100万元整。 五、根据本案《补充协议》的约定，雷军自愿作为保证人为岷江公司提供担保，其担保范围为：岷江公司根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定履行的支付义务和应承担的违约责任。对于瑞兴公司诉请雷军应对岷江公司返还500万元购房款及利息，并赔偿瑞兴公司损失承担连带责任的主张，予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十二条之规定，判决：一、岷江公司于本判决生效之日起三十日内向瑞兴公司支付购房款500万元及利息（以总金额500万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从2010年12月24日起计算至付清之日止）；二、岷江公司于本判决生效之日起三十日内向瑞兴公司赔偿损失100万元；三、雷军对岷江公司前述付款承担连带支付责任；四、驳回瑞兴公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用89322.5元，由瑞兴公司负担37301元，由岷江公司、雷军负担52021.5元。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。 另查明，瑞兴公司于2016年1月19日注销，其原公司的股东林雪松、晏茁于2018年7月26日申请参加本案的诉讼。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，岷江公司上诉称案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》是虚构合同，岷江公司公章系有人盗盖，应当提交相应证据，但在本案一审、二审审理期间，岷江公司均没有提交证据予以证明，依照上述规定，应当承担不利的法律后果，本院对岷江公司的该项上诉请求不予支持。案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，一审判决认定合法有效正确，本院予以维持。本案中，已经查明雷军曾担任岷江公司和富兴公司的法定代表人，瑞兴公司根据《委托付款协议》约定向富兴公司转款500万元，履行了《商品房买卖合同》及《补充协议》约定付款义务的行为。岷江公司上诉称购房款向富兴公司支付，与岷江公司无关的理由也不成立。一审判决基于案涉68套房屋均已登记在他人名下。瑞兴公司在案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》已经无法继续履行，判令岷江公司承担支付购房款和赔偿损失并无不当。 综上所述，岷江公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费89322.5元，由四川岷江房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 云 审判员 雷 伟 审判员 蔡源原 二〇一九年三月六日 书记员 文小平