云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初11286号原告（反诉被告）昆明鹰皇经贸有限公司。住所昆明市盘龙区金庭小区。法定代表人刘宏伟，总经理。委托代理人晏子灿，北京大铭（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）云南六城置业有限公司。住所昆明经开区。法定代表人侯孝智，总经理。委托代理人徐朝，云南海合律师事务所律师。特别授权代理。原告昆明鹰皇经贸有限公司（以下简称“鹰皇公司”）诉被告云南六城置业有限公司（以下简称“六城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日受理后，被告六城公司提起反诉，本院受理后依法组成合议庭，于2019年1月11日公开开庭，合并进行了审理。原告鹰皇公司的法定代表人刘宏伟及代理人晏子灿，被告六城公司的特别授权代理人徐朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹰皇公司诉称：原、被告双方于2016年9月26日就云南国资昆明经开区开发有限公司的某项目房屋（昆明市经开区某路2号）出租事宜达成一致意见，即原告以“60万元租金总价承租5年期限的该处B2栋201、301、401、501的房屋”的明确合意基础上签订了房屋租赁协议。协议签署后，原告于同年12月20日接受被告对承租房屋的交付使用，至2018年9月29日被告无故对配套电梯进行断电时止。原、被告双方均按照上述租赁合意正常履行合同，且该期间，原告未曾收到过被告欲变更或终止合同等重要讯息。不料，被告违背诚实信用原则以发送联系函及断电形式欲强行解除双方正在履行的房屋租赁合同，其理由仅以60万元租金系意向金，其行为公然撕毁了两年前双方所达成的明确合意协议。究其目的，被告是以曾约定的租金过低为由而随意变更协议，被告擅自违约行为对原告的正常经营造成了不可估量的损失。被告于2018年9月30日断电梯的电、10月12日断照明的电的行为，导致原告人工成本上升、电脑账目无法查询，进而原告经济往来业务额直线下降，更为恶劣的是，自本月以来被告直接阻止原告车辆自由进入承租房屋，欲达到单方解除合同目的。综上，原、被告双方一直以来履行着房屋租赁合同，特别是原告一次性支付租金总价，按时交纳物业管理费用，依约履行承租方应尽义务。而被告却以出租方优势地位，以房屋租金过低为由，以粗暴、蛮横的行为干扰原告经营，进而达到擅自解除合同的目的，故原告诉至法院诉请判令：一、被告继续履行房屋租赁合同；二、被告赔偿因故意对承租房屋断电造成原告经济损失8万元，并向原告顺延相应的房屋租赁期限（至起诉日为2个月）；三、被告立即恢复承租房屋及电梯用电系统。被告六城公司答辩并提出反诉诉请：一、解除反诉原告六城公司与反诉被告签订的《房屋租赁意向协议》；二、反诉被告（本诉原告，下统称原告）按照每平方米15元/月的标准向反诉原告（本诉被告，下统称被告）支付自2016年9月26日起至返还房屋之日止的房屋租金（暂计算至2018年12月26日，以意向金60万元冲抵房屋租金后还应向被告支付146,010元）。事实及理由：原、被告签订《房屋租赁意向协议》第4条约定：“在乙方通过甲方审查并且甲方办理完租赁房屋的产权证明后的三十日内，甲方通知乙方办理签订租赁合同的相关手续，届时，甲乙双方应签订正式的租赁合同，实际的房屋区域、位置、面积及租赁单价以正式合同为准，上述意向金将冲抵乙方应缴纳的部分租金，租金不足部分由乙方另行缴纳。”意向协议签订后，被告即将涉案房屋交给原告使用，之后被告多次要求原告签订正式的租赁合同，但原告拒不签订。原告以自己的行为表明不履行《房屋租赁意向性协议》，致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二至四项的规定，被告有权解除《房屋租赁意向性协议》。根据《房屋租赁意向性协议》第4条的约定，租金单价应当以正式租赁合同为准，并且正式合同的租金总价必然高于意向金60万元。因原告违约，《房屋租赁意向性协议》解除后，原告可根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定获得损失赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，在双方没有明确正式租赁合同的租金标准情形下，结合《房屋租赁意向性协议》第4条的约定，可按照应当签订正式租赁合同时履行地的市场价格确定租金标准，根据被告提交的两份租赁合同可以证实履行地的同类房屋租赁价格为每月15/㎡，原告应当按照该标准支付自使用房屋至归还房屋之日止的租金。原告鹰皇公司针对反诉答辩称：原、被告签订的《房屋租赁意向协议》，其属性即为正式的房屋租赁合同。原告之所以愿意一次性支付60万元租金的方式承租房屋，是考虑到被告出租房屋提出的优惠条件的重大前提。《房屋租赁意向协议》的内容已经包含了租赁物坐落、面积、租赁价格、租赁期限等细节，实际上是一份已具备房屋租赁实质性条款的正式合同。《房屋租赁意向协议》第一条与第二条关于意向金的约定存在重大瑕疵，根据文义解释的合理性应保持第一条约定的文理逻辑。合同履行后长达两年之久，被告未主张权利，原告使用租赁物并按照物业合同的要求缴纳物业费。被告的反诉主张不成立，请求驳回。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告双方提交的证据进行了质证、认证，双方当事人对下列事实无争议：2016年9月26日，原告鹰皇公司（合同乙方）经人介绍与被告六城公司（合同甲方）签订《房屋租赁意向协议》。该协议约定：1、乙方经过实地考察后，特自愿诚意预定租赁由云南国资昆明经开区产业开发有限公司为甲方定向开发尚在建设的某项目的房屋，房号为B2201、301、401、501，面积预计为1842平方米，本房屋租赁价格（总价）为600,000元，租赁期限为5年（即自2016年至2021年）。2、签订此协议当天乙方一次性向甲方缴纳租赁意向金600,000元。3、甲方在乙方缴纳租赁意向金后，甲方将对乙方的相关资格进行审查，乙方应积极配合甲方的审查并如实提供必要的资质证明。4、在乙方通过甲方的审查并且甲方办理完租赁房屋的产权证书后的三十日内，甲方通知乙方办理签订租赁合同的相关手续。届时双方应签订正式的租赁合同，实际的房屋区域、位置、面积及租赁单价以正式合同为准，上述意向金将冲抵乙方应缴纳的部分租金，租金不足部分由乙方另行缴纳。……6、在本协议履行过程中，甲方可以采用电话、传真、邮寄或在公开发行的报刊上刊登等方式通知乙方，甲方采用传真、邮寄方式通知乙方的，以乙方在本协议中提供的地址和传真号码为准，乙方变更地址或传真号码须即刻书面通知甲方，否则，甲方依据本协议中乙方提供的地址和传真号码而发出的通知，自邮寄或传真发送之日起三日后或通知被退回之日即视为送达。合同签订当日，原告向被告支付了600,000元意向金。合同签订次日，被告向原告交付了租赁物，原告用作仓储使用，但双方未再按照协议约定签订正式合同。在原告使用租赁物期间，原告作为使用人员向物业公司交纳物业费等使用物业产生的费用。2018年10月12日开始，被告向原告发出函件要求原告按照每个平方15元的价格计算租金并补交差欠租金。原告则认为《房屋租赁意向协议》中约定的60万元即为租赁物五年的租金总价，原告已向被告支付租金，不存在差欠租金及补交租金的情况。因双方就租金及租赁物使用发生纠纷。2018年11月30日，被告将原告位于B2栋五楼的物品搬至该栋一楼。原告多次报警称原、被告因租金问题产生纠纷，被告将原告使用的仓库锁了。派出所接警后向双方宣传法律法规并要求按法律规定通过民事诉讼解决纠纷。故原告提起诉讼，诉请如上。庭审中，原告申请了云南铭启尚来实业有限公司出庭作证欲证明其主张。云南铭启尚来实业有限公司向法庭提交了其与被告的《房屋租赁意向协议》及《补充协议》以及被告收取的意向金收据和租金收据各一张。归纳诉辩主张，本案争议事实为：1、被告是否有断电梯电、照明电的行为？2、双方是否有要求对方签订正式租赁合同行为？针对争议事实1，原告提交了复函、短信截图、QQ聊天记录、临时用工工资结算表、公证书予以证明被告断电导致原告损失事实。本院认为，原告提交证据不能证明断电系被告行为造成，断电原因无物业说明或其他证据辅证，不能达到原告的证明目的，即不能证明被告有断电行为。针对争议事实2，被告辩称多次口头通知原告签订正式合同，但原告不作为。原告认为被告未通知过原告也未主张过权利。本院认为，《房屋租赁意向协议》中明确约定了双方后续还需要签订正式的租赁合同，签订时间及方式为在被告办理完租赁房屋的产权证书后的三十日内，被告通知乙方签订。审理中，双方均未提交证据证明在合理期限内其按照合同约定的传真、电话、邮寄、刊登等方式通知对方签订正式租赁合同。被告对履行《房屋租赁意向协议》规定的通知义务具有举证责任，被告举证不能的，应承担相应举证责任。本案争议焦点为：《房屋租赁意向协议》属于预约合同还是本约合同？针对争议焦点，本院认为，《房屋租赁意向协议》的合同目的是为了促成将来当事人签订租赁合同。在《房屋租赁意向协议》中双方约定了被告向原告缴纳一定数额的意向金，在条件成熟时双方签订正式租赁合同。本案中，被告新建大体量仓储，正欲招租、招商。原告从事批发经营，需要仓库堆放货物。被告面对社会发出了有仓库出租的邀请，原告获知信息后与被告协商达成了初步租赁意向。这一系列的行为，符合我国民法关于要约邀请，接受邀约的特征，处于签订合同的预备状态。从合同内容来看，该合同具有预约合同性质。该协议还需双方签订正式的《租赁合同》或补充协议进一步明确双方的权利、义务、违约事项、违约责任以及争议解决方式、解除合同条件、押金给付和保管等细节，即双方互为达成承诺。现双方对《房屋租赁意向协议》中60万元的性质存在异议，从协议条款理解，原告应向被告先交付60万元的意向金，再缴纳60万元的租金，但原告仅缴纳了一笔费用，应当推定意向金。结合原告申请并提交的云南铭启尚来实业有限公司的证据及陈述，云南铭启尚来实业有限公司是向被告交付了意向金和租金并且签订了《房屋租赁补充协议》。另外，从本案案件事实考量，租赁物为1843平方米的仓库，租期五年，如按“60万元为租金总价”计算，则单价月租金每平方米约为5元，远低于周边市场价，故该笔60万元为原、被告为促成合同签订而约定的意向金。故《房屋租赁意向协议》的性质为预约合同。根据《房屋租赁意向协议》约定双方应在后续协商签订租赁合同，但双方并未签订。租赁合同未签订的主要原因在于被告未按约履行通知义务，原告也未积极要求被告签订《房屋租赁合同》。对于价格的争议，被告亦未在交付租赁物后及时明确并向原告提出，租赁合同未签订，双方均有过错。租赁合同关系的建立应基于双方信任的基础上，现该房屋原告已经使用了二年有余，事实上的租赁关系客观形成。当前，原、被告就后期租赁价格及使用情况均具有争议，双方不能协商一致，不能对当时双方的行为和意向解释清楚，不能按协议签订正式的《房屋租赁合同》。但因租金单价、违约责任、解除合同条件等合同中最重要的内容无法确定，应由双方共同承担自己缔约过失的责任。双方按照《房屋租赁意向协议》的约定签订正式租赁合同的目的已经不能实现。综上所述，对于原、被告本诉和反诉请求评价如下：一、原告认为《房屋租赁意向协议》具有租赁合同性质，应按五年60万元租金总价的约定履行并诉请继续履行租赁合同，无事实和法律依据，本院不予采纳和支持。二、原告诉请断电损失、恢复用电系统，因无证据证明断电因被告行为造成，本院不予支持。三、《房屋租赁意向协议》因双方争执而不能继续履行，被告要求解除《房屋租赁意向协议》的诉请，于法有据，本院予以支持。四、被告要去原告按15元每月每平方米计算租金的诉请，因被告未提交证据证明该标准有双方约定或经原告同意等，且原、被告在签订《房屋租赁意向协议》后的履行义务的事实行为，属于另一法律关系，不应在本案中处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）昆明鹰皇经贸有限公司与被告（反诉原告）云南六城置业有限公司于2016年9月26日签订的《房屋租赁意向协议》于2018年11月19日解除；二、驳回原告（反诉被告）昆明鹰皇经贸有限公司的全部本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）云南六城置业有限公司的其他反诉请求。本案本诉诉讼费1800元，由原告昆明鹰皇经贸有限公司承担900元，被告云南六城置业有限公司承担900元。反诉诉讼费1610元，由被告（反诉原告）云南六城置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  周蔚然人民陪审员  吴兰珍二〇一九年三月二十八日书 记 员  李彦霈