四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初1205号 原告：黄海洋，男，生于1972年6月29日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：黄某，男，生于2003年9月29日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。系特别授权代理人。 被告：广安市华宇房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区人民路**。 法定代表人：王建国，执行董事。 委托诉讼代理人：蒋坤，四川良众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷黎明，四川良众律师事务所律师。系特别授权代理人。 原告黄海洋、黄某与被告广安市华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，依法适用简易程序于2019年3月20日、3月27日公开开庭进行了审理。原告黄海洋、黄某的委托诉讼代理人蔡国庆，被告华宇公司的委托诉讼代理人雷黎明、蒋坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄海洋、黄某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即为原告购买的房屋办理不动产权属证书；2.请求判令被告支付逾期办理产权证的违约金及损失10000元；3.判令被告支付原告逾期交房违约金20800元；4.判令被告退还原告水、电、气、闭路、宽带费用15000元及资金占用利息（利息从2014年9月17日开始按年利率6%计算至退还之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在广安市广安区河堰路160号地块开发了华油苑房产项目，原告在该楼盘购买了×栋×楼×-×-×号房屋，并向被告支付了全部房款、契税及大修基金等全部费用。双方约定的交房时间为2014年9月30日，但被告未在约定的期限向原告交付符合约定的房屋。2015年12月30日，原告因居住需要无奈之下接收了被告未达交付条件的房屋。按照合同约定，被告应当在交房后两年内为原告办理房产证和土地证。现被告未取得该楼盘的竣工验收，且根据广安市物价局的规定，水、电、气、闭路、宽带费用已经计算在房价内，不得额外收取，故被告应当予以退还并承担资金占用利息。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告华宇公司辩称，1.他公司正在为原告办理房屋权属证书，今年内应该能够办完；2.商品房买卖合同第22页第4条约定他公司将办理产权证的相关资料提交给产权登记机关，并不是说两年内将产权证办理完毕并交给原告，故他公司不存在逾期办证的违约事实；3.对合同补充协议第4条约定，如果理解为约定时间不明，按照相关司法解释的规定，应该是交房后90日内，那么逾期办证违约金的请求已过诉讼时效，如果理解为交房后两年内办理产权，那么逾期办证违约金就应该按照已付房款的万分之一计算，原告未举示损失大于违约金的证据，其主张调整逾期办证违约金没有法律依据；4.原告主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效，即使未过诉讼时效，其主张的金额过高，请求法院依法予以降低；5.根据合同约定，水、电、气、闭路、宽带费用应由原告承担，且原告要求退还该费用的请求已过诉讼时效。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有商品房买卖合同及补充协议、房产声明书及房屋登记委托书、接房清单、交款收据、2015广安民初字第3374号民事判决书及2016川16民终539号民事裁定书。 被告华宇公司依法向本院提交的证据有接房清单复印件、广公消竣备字［2018］第0006号《建设工程竣工验收消防备案凭证》、2018川16民终67号民事判决书。 本院为查明涉案房地产项目华油苑小区房屋的租赁行情，向当地附近房屋中介进行了走访调查，制作了调查笔录3份。 上述证据，经原、被告双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月17日，原告黄海洋、黄某（买受人、乙方）与被告华宇公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：1.乙方所购商品房位于广安市广安区河堰路160号华油苑2幢×-×-×号，面积116.03平方米，房屋总价为457158元；2.乙方应于本协议签订之日向甲方支付商品房交易费、契税、印花税、两证工本费、公共维修基金、燃气、自来水、电视、无线网络等开通费及国家规定应由乙方承担的其他费用；3.出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房，且该商品房应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；4.将商品房合同第二十条产权登记中的第（一）项初始登记的“取得该商品房所在楼栋的权属证明”全部变更为“甲方在实际交房后两年内将办理权属登记所需的由甲方提供的资料报产权登记机关备案”，如因甲方责任，未能在上述期内完成约定义务，甲方按乙方已付房款的万分之一支付违约金。原告陆续向被告华宇公司支付了房屋总价款457158元，并于2014年9月17日向被告支付了水、电、气、数字电视等初装费15000元。2015年12月30日，被告华宇公司将华油苑2幢×-×-×号房屋交付给原告居住使用。该房屋至今未办理房屋权属证书。2018年9月28日，被告华宇公司申报的华油苑建设工程取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》。该工程现未取得综合验收合格手续。另，经走访调查，华油苑小区及附近楼盘的房屋2015年、2016年的租赁价格约为10000元-14000元一年，根据房屋面积及租赁时间，本院酌情确定华油苑小区90余平方米的房屋2015年的租金为10000元一年，2016年的租金为12000元一年，110余平方米的房屋2015年租金为12000元一年，2016年的租金为14000元一年。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定被告华宇公司“在实际交房后两年内将办理权属登记所需的由甲方提供的资料报产权登记机关备案”，被告未按约定向产权登记机关提交办理权属证书所需资料，导致至今未取得该楼栋的权属证书，也未为原告办理房屋权属证书，被告应在合理期限内为原告办理房屋权属证书。被告于2015年12月30日将房屋交付给原告，双方约定交房后两年内被告华宇公司将办理权属登记所需资料交产权登记机关备案，但被告直至2018年9月28日消防竣工验收才合格，且现未取得综合验收合格手续，而办理权属证书所需资料不齐全，必然无法办理房屋权属证书，故应视为该约定是对办理房屋权属证书的约定，因此本案原告主张逾期办证违约金的诉讼时效应从2017年12月30日起算，至起诉时原告的该请求未过诉讼时效，被告华宇公司应向原告支付逾期办证违约金。违约金具有补偿守约方损失并对违约方进行惩罚的功能，双方在房屋买卖合同中虽然对违约金进行了约定，但约定的违约金明显过低，已不具备补偿性和惩罚性兼具的功能，结合本案实际情况，本院对逾期办证违约金酌情予以增加，确定为3650元。 对原告主张被告支付逾期交房违约金20800元的请求，因双方约定的交房时间为2014年9月30日，约定期限届满后，被告未能交付符合合同约定的房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方约定了逾期交房违约金在实际交房后60日内支付，故原告主张支付逾期交房违约金请求的诉讼时效应从2016年3月1日开始计算，至起诉时未过诉讼时效，被告辩称该请求已过诉讼时效的意见不成立，本院不予支持。双方约定的以购房款按日万分之一计算违约金较高，原告未出示确切证据证明其实际损失金额，本院以逾期期间的同地段同面积房屋的租金确定原告的损失金额。本案原告购买的房屋面积为116.03平方米，逾期期间为2014年10月1日至2015年12月30日，故逾期期间的租金参照12000元一年标准计算，本院酌情确定原告的损失为15000元。 对原告主张的退还已缴纳的水、电、气、闭路、宽带费用15000元的请求，因《四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》（川价发〔2008〕196号）已于2008年10月20日下发，该通知明确规定燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线的安装费用已纳入商品房价格的成本，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用。在2009年1月之后新销售的商品房，各商品房销售商（包括二手房交易）均应按该通知规定执行。现被告公司未举示证据证明本案商品房买卖合同中约定的商品房价格未包括水、电、气、闭路等安装费用，且水、电、气、闭路等安装后也无需向商品房开发企业缴纳开通费，故被告公司要求原告在商品房价格外另行缴纳水、电、气、闭路等开通费用无法律依据，原告有理由拒绝缴纳，从原告实际缴纳该款之日（2014年9月17日）起，原告便应该知道其有权要求被告退还该款，被告抗辩称原告的该项请求已超过诉讼时效，理由成立，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》之规定，判决如下： 一、被告广安市华宇房地产开发有限公司于本判决生效后六个月内为原告黄海洋、黄某办理位于四川省广安市广安区河堰路160号2幢×-×-×号房屋的不动产权属证书； 二、被告广安市华宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黄海洋、黄某支付逾期办理房屋不动产权属证书的违约金3650元； 三、被告广安市华宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黄海洋、黄某支付逾期交房违约金15000元； 四、驳回原告黄海洋、黄某本案其他诉讼请求。 上述款项，义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费945元，减半收取472.5元，由被告广安市华宇房地产开发有限公司负担192.5元，原告黄海洋、黄某自行负担280元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  黄发 二〇一九年三月二十七日 书记员  楚陈 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。” 《四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》（川价发〔2008〕196号）第一条商品房价格的成本构成应包括房屋建筑安装工程费（即按建筑施工图的要求和标准规定进入建设工程〔含安装〕的费用）和配套基础设施费用及应缴纳的税费。对于已纳入配套基础设施的“两管三线”（指燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线）的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用。 第五条在通知下发前部分地区已将“两管三线”安装费计入商品房价的，维持执行不变；在通知下发前没有明文规定的地方，现阶段住户和过去的住户与商品销售商在购房时签约合同中已明确没有包括“两管三线”需另行支付的，根据《合同法》的有关规定执行。在2009年1月之后新销售的商品房，各商品房销售商（包括二手房交易）应按本通知规定执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。