重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0101民初4734号 原告：何鸿江，男，1988年10月1日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：周娱瑾（特别授权），系重庆远沐律师事务所律师。 被告：重庆一麟实业有限公司，住所地重庆市万州区白岩路末端中庆花园**楼**，统一社会信用代码91500101554055118Y。 法定代表人：杨佳 被告：重庆市中庆房地产开发有限公司，，住所地重庆市万州区中庆花园**统一社会信用代码91500101621171080F。 法定代表人：吴济林。 原告何鸿江与被告重庆一麟实业有限公司（以下简称一麟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日受理后，依法适用普通程序于2018年8月1日公开开庭进行审理。原告何鸿江于2018年10月22日向本院申请追加重庆市中庆房地产开发有限公司（以下简称中庆公司）为本案被告参加诉讼。本院将中庆公司追加为本案被告后，于2019年2月25日再次公开开庭进行审理。原告何鸿江的委托诉讼代理人周娱瑾到庭参加诉讼、被告一麟公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告中庆公司经本院留置送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院均依法缺席审理。本案现已审理终结。 何鸿江向本院提出诉讼请求：1.判决解除《房屋租赁合同》，判决由二被告连带返还原告房屋租金及保证金共计179999元；判决二被告支付从2018年4月10日起至付清之日止，以179999元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期资金占用利息。2.判决二被告承担违约责任，即判决二被告连带向原告支付违约金33999.8元；判决二被告连带赔偿原告的装修损失129180元；判决二被告支付从2018年4月10日起至付清之日止，以163179.8元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期资金占用利息。3.判决二被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年10月8日，被告中庆公司授权被告一麟公司对案涉房屋进行对外出租、签订租赁合同并并收租金。2018年3月初，原告通过店铺招租电话与被告一麟公司取得联系。经协商，原告与被告一麟公司达成房屋租赁意向，原告于2018年3月6日将首期房屋租金40000元及保证金10000元合计50000元转入被告一麟公司账户，被告一麟公司当日将案涉房屋钥匙交付原告并同意原告进场装修。2018年3月19日，原告将剩余房屋租金129999元转入被告一麟公司账户。2018年3月20日，原告与被告一麟公司签订《房屋租赁合同》。原告进场装修过程中，被告知案涉房屋已被重庆市第一中级人民法院司法查封，即将进行司法处置，要求原告立即停止施工、搬离房屋。现原告与二被告协商无果，特诉至法院请求判如所请。 一麟公司未答辩。 中庆公司未答辩。 何鸿江为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同》，证明其与被告一麟公司之间的房屋租赁事实；2.企业信用信息公示报告，证明被告一麟公司的经营业务包含房屋租赁，且被告一麟公司掌握案涉房屋钥匙，原告何鸿江有理由相信该房屋由被告一麟公司经营；3.银行转账凭证及收据，证明原告依据房屋租赁合同约定，分别于2018年3月6日、19日共计向被告一麟公司支付房屋租金及保证金179999元，被告一麟公司出具收据；4.重庆市万州区不动产登记中心的档案查询结果，一是证明案涉房屋的坐落、产权证号、建筑面积、套内面积、现权利人等基本信息，二是证明案涉房屋仍然处于抵押及司法查封的状态；5.重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执字第345号公告，证明案涉房屋已被重庆市第一中级人民法院予以司法处置；6.《装饰设计合同书》及收据、装修照片、装修费用清单、送货单、收条等，证明原告承租房屋后进场专修，并支付装修设计费、人工费、装修材料定金等费用合计129180元。7.《授权委托书》，证明被告中庆公司委托授权被告一麟公司对案涉房屋对外出租、签订租赁合同、收取租金等事宜。 针对原告何鸿江举示的证据，本院综合分析认定如下：1.《房屋租赁合同》，该合同由原告与被告一麟公司签名、盖章确认，真实有效，本院予以确认。2.企业信用信息公示报告，系原告从国家企业信用信息公示系统查询所得，本院予以确认。3.银行转账凭证及收据，本院予以确认。4.重庆市万州区不动产登记中心的档案查询结果，本院予以确认；5.重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执字第345号公告，本院予以确认；6.《授权委托书》，根据原告何鸿江的陈述，该《授权委托书》系其与被告一麟公司磋商房屋租赁事宜时，被告一麟公司将“授权委托书”原件出示，原告何鸿江用其手机拍摄存储在手机后打印出来的。本院认为，该《授权委托书》虽系原告拍摄所得，但其真实性具有高度可能性，因此本院予以确认。7.针对原告举示的《装饰设计合同书》及收条，案外人邹泽亮、吴明芮、任旭、李晓晓、赵勇出具的收条，万州区牌楼街道源林建材经营部出具的收据，重庆市万州区大华玻璃经营部出具的收据，装修照片等证据。本院认为，根据《房屋租赁合同》第一款的约定，原告承租该房屋的用途系儿童教育培训使用，该使用性质决定装修该房屋与普通装修具有重大区别，应当需要进行特别的设计。原告委托案外人向一芮设计装饰的事实具有高度可能性，本院对该《装饰设计合同书》及设计费收据予以认可。装修现场拍摄的照片客观、真实的反映了装修情况，本院对原告承租房屋后进场装修的事实予以认可。原告举示的装修工人出具的人工工资等收据，除任旭出具的收条经其本人出庭作证具备真实性之外，其余的收据真实性无从考证，本院不予认可。原告为房屋装修向重庆市万州区大华玻璃经营部购买钢化玻璃，为此预付订金4800元，有该经营部出具的加盖其发票专用章的收据为证，本院予以认可。原告向万州区牌楼街道源林建材经营部购买防腐木栅栏，为此支付定金6500元，有该建材经营部出具的加盖其公章的收据为证，本院予以认可。 本院经审理认定事实如下：2017年10月8日，被告中庆公司授权被告一麟公司对案涉房屋进行对外出租、签订租赁合同、收取租金。2018年3月初，原告通过店铺招租电话与被告一麟公司取得联系。经现场查看、协商，原告与被告一麟公司达成房屋租赁意向。原告于2018年3月6日将房屋首期租金40000元及保证金10000元合计50000元转入被告一麟公司×账户，备注信息：租金。被告一麟公司当天将房屋钥匙交与原告并同意原告进场装修。2018年3月19日，原告将剩余租金129999元转入被告一麟公司×账户。同日，被告一麟公司向原告出具收据两张。编号为00072985的收据载明：“今收到何鸿江交来：2018年6月20日-2019年6月19日重庆市万州区高笋塘44号7楼租金金额（大写）X佰壹拾陆万玖仟玖佰玖拾玖元零角零分￥169999.00”；编号为00072986的收据载明；“今收到何鸿江交来：重庆市万州区高笋塘44号7楼房屋租赁保证金金额（大写）X佰X拾壹万零仟零佰零拾零元零角零分￥10000.00”。被告一麟公司在两张收据收款单位（公章）一栏处加盖公司印章。2018年3月20日，原告何鸿江（乙方、承租方）与被告一麟公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于重庆市万州区高笋塘44号（原维多利亚酒楼）物理层第7层的商服用房，建筑面积约404.76平方米，该房屋以现状出租给乙方作为儿童教育培训使用，租赁期限自2018年3月20日起至2021年6月19日止，含三个月装修期，装修期间免收租金，租金从2018年6月20日起计算。乙方应在2018年3月20日内向甲方付清第一年租金169999元，之后每年租金乙方在5月20日前交清。原告接过该房屋钥匙后组织人员进场装饰装修。装修过程中，原告何鸿江支付装饰设计费14000元，购买钢化玻璃预付订金4800元，购买防腐木栅栏支付定金6500元，支付电工木匠人工费26400元。2018年4月2日，装修被叫停，原告未再继续占有、使用案涉房屋。 2018年7月19日，原告向本院申请调取案涉房屋的登记档案，本院签发律师调查令。重庆市万州区不动产登记中心查询结果载明：案涉房屋坐落于万州区高笋塘44号/7层、产权证号：**地证2011字第**、建筑面积：404.76平方米、套内面积351.93平方米、现权利人重庆市中庆房地产开发有限公司、有抵押，有查封。 重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执字第345号公告载明，该院在执行张光阳与重庆市中庆房地产开发有限公司等被告借款纠纷一案中，拟对被执行人重庆市中庆房地产开发有限公司位于万州区高笋塘44号第七层（产权证号：301房地：**地证2011字第**法处置。该公告要求上述房屋的租赁人、其他权利人应在十日内向该院书面申报权利，并提交相关材料，逾期未申报的，视为无人使用；享有优先购买权的承租人，逾期未申报的，视为放弃优先购买权；非法占用、使用上述房屋的单位或者个人，从即日起十五日内迁出上述房屋，逾期该院将强制迁出。该份公告已于2017年12月14日经公示生效。 本院将本案的争议焦点归纳为：一、原告何鸿江与被告一麟公司签订的《房屋租赁合同》是否应当解除；二、被告一麟公司和被告中庆公司在本案中是否承担责任，如果承担责任，承担何种责任；三、原告何鸿江所主张的装修损失及违约金是否应当予以支持。围绕本院归纳的争议焦点，本院分析评判如下： 一、关于原告何鸿江与被告一麟公司签订的《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。被告一麟公司应当知道案涉房屋已被重庆市第一中级人民法院采取司法处置措施，却故意隐瞒该事实，后直接导致原告承租该房屋后无法使用。因此，原告主张解除《房屋租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。 二、被告一麟公司和被告中庆公司在本案中是否承担责任，如果承担责任，承担何种责任的问题。 1.根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。原告与被告一麟公司签订《房屋租赁合同》时，被告一麟公司向原告出示被告中庆公司出具的《授权委托书》。可见在订立《房屋租赁合同》时，原告知道被告中庆公司与被告一麟公司之间的代理关系，故该《房屋租赁合同》直接约束原告与被告中庆公司。 2.根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条之规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。重庆市第一中级人民法院的（2016）渝01执字第345号司法处置公告已于2017年12月14日公示生效，被告一麟公司应当知道案涉房屋已被查封进行司法处置，却仍然将房屋出租给原告；被告中庆公司作为案涉房屋的权利人，明知其房屋被司法处置的事实，但仍授权被告一麟公司出租，且未作反对表示。因此，被告中庆公司与被告一麟公司应承担连带责任。 三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告承租房屋后已经支付租期第一年即2018年6月20日至2019年6月19日的租金，剩余租赁期限内的租金原告何鸿江不再支付。《房屋租赁合同》被解除，致使原告的合同目的不能实现，被告一麟公司和被告中庆公司应当连带返还原告为承租该房屋已经支付的租金及保证金。据此，本院对原告主张的被告一麟公司和被告中庆公司连带返还已经支付的房屋租金及保证金179999元的诉讼请求予以支持。原告作为完全民事行为能力人，在从事社会经营活动中负有核实承租房屋权利人以及是否存在权利瑕疵的注意义务，原告未尽到该注意义务，冒然与被告一麟公司签订合同，自身存在过错。因此，本院对原告主张的判令二被告支付逾期资金占用利息的诉讼请求不予支持。 被告一麟公司、中庆公司的行为构成违约，应当承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第十六条的约定，被告一麟公司、中庆公司应当按照当年房屋租金总金额的20%支付违约金，即169999元*20%=33999.8元。该约定系双方的真实意思表示，本院予以认可。故本院对原告主张的二被告连带赔偿违约金33999.8元的诉讼请求予以支持。原告请求二被告赔偿以33999.8元违约金为基数计算的逾期资金利息于法无据，本院不予支持。 四、原告承租房屋后进场装修的事实本院予以确认。原告主张的装饰设计费14000元。本院认为，原告承租该房屋系用于儿童培训使用，该使用性质决定该房屋的装修与普通装修存在重大区别，寻求专业人员进行装修设计的可能性较大。因此，该装饰设计费的真实性具有高度可能性，本院予以支持。原告请求的支付给案外人任旭的电工木匠人工费，经本院向任旭核实后确系属实，因此本院予以支持。原告为购买钢化玻璃而预付的订金以及为购买防腐木栅栏而支付的定金均有出具的收据予以佐证，因此本院予以确认。除上述之外，原告所请求的人工工资等装修损失因证据不足，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆一麟置业有限公司和被告重庆市中庆房地产开发有限公司限于本判决生效后十日内连带返还原告何鸿江房屋租金及保证金179999元； 二、被告重庆一麟置业有限公司和被告重庆市中庆房地产开发有限公司限于本判决生效后十日内连带支付原告何鸿江违约金33999.8元； 三、被告重庆一麟置业有限公司和被告重庆市中庆房地产开发有限公司限于本判决生效后十日内连带赔偿原告何鸿江的装修损失合计51700元； 四、驳回原告何鸿江在本案中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6448元，由被告重庆一麟置业有限公司与被告重庆市中庆房地产开发有限公司共同承担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并受到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定时间内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  袁 新 人民陪审员  冯小琳 人民陪审员  张 波 二〇一九年三月二十日 法官 助理  袁堂久 书 记 员  宫 婷