大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0212民初2809号 原告（反诉被告）：张守相，男，1957年9月18日出生，汉族，无职业，现住辽宁省庄河市。 被告（反诉原告）：朱天龙，男，1984年7月20日出生，满族，无职业，住址辽宁省鞍山市台安县。 原告（反诉被告）张守相与被告（反诉原告）朱天龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日作出（2017）辽0212民初3191号民事判决，原告（反诉被告）张守相不服提起上诉。辽宁省大连市中级人民法院于2018年8月10日作出（2018）辽02民终5502号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2018年9月13日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张守相，被告（反诉原告）朱天龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张守相向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告房屋租金12150元（1350元×9个月）；2、被告承担原告损失及律师费3655元；3、诉讼费由被告承担。4、要求被告返还32寸TCL液晶电视机一台；5、卫生间洗漱台下面小柜门一扇；6、返还房屋租金从2018年1月15日到2018年4月15日，每月1350元；7、判令被告承担原告诉讼费50元、交通费2100元。 事实与理由：2017年1月10日，原告与被告签订《租房合同》一份，约定被告承租原告位于旅顺口区，租期为2017年1月15日至2018年1月14日，租金每月1350元，按季度付房租。合同签订后，被告给付原告三个月租金，自2017年4月15日起被告未支付租金，欠九个月租金，原告多次向被告索要，被告以各种借口予以拖延。为维护合法权益，原告诉至法院。 被告（反诉原告）朱天龙辩称，不同意原告诉讼请求。1、原告要求被告支付九个月房屋租金12150元，被告不同意。合同租期一年，期限至2018年1月15日，合同签订时被告给付押金1350元，之后通过银行汇款给付三个月房租4050元。2017年3月初租赁房屋内漏水，满地是水，物业将房屋水阀关闭，房屋不具备居住条件，之后被告联系原告解决此事，原告让被告找其妻子马恒芝，被告遂与马恒芝联系，要求解除合同退还押金，马恒芝没有同意，导致房屋内漏水问题没有得到处理。2017年4月16日原告给被告打电话，对原告说案涉房屋的事他还得管，被告说三月份已提出不能居住要求解除合同，原告说可以解除合同，但提出押金不能退，理由是发水原因不清楚，房屋水电费没有结算。自2017年3月发生漏水事件后案涉房屋已不能居住，合同目的不能实现，4月16日双方已口头解除租房合同，原告不应再要求被告支付九个月房租；2、原告要求被告承担损失及律师费3655元，被告不予认可。原告要求被告承担损失没有事实依据，要求承担律师费，没有法律依据；3、原告要求被告承担诉讼费，按照法律规定，诉讼费谁败诉谁承担。原、被告签订合同后至2017年3月初房屋内漏水，4月16日原告电话中同意解除合同，被告实际使用房屋时间为两个月，被告应支付原告两个月租金，被告实际已给付原告三个月租金4050元及一个月房租押金1350元，故被告提出反诉，要求原告返还一个月房屋租金1350元、返还租房押金1350元。 被告（反诉原告）朱天龙向本院提出反诉请求：要求原告返还一个月房屋租金1350元、返还租房押金1350元。 事实与理由：原、被告签订合同后至2017年3月初房屋内漏水，4月16日原告电话中同意解除合同，被告实际使用房屋时间为两个月，被告应支付原告两个月租金，被告实际已给付原告三个月租金4050元及一个月房租押金1350元，故被告提出反诉。 原告（反诉被告）张守相辩称，不同意被告反诉请求。1、2017年1月10日原、被告签订的租房合同合法有效，被告应按合同约定履行交付租金义务，且在被告承租的一年期间内没有终止、中断或解除的情形，被告应按约定交付租金；2、租房合同约定“被告中途退租，押一个月租金不退，”按被告陈述的事实及理由，是被告住一个月就不想继续承租房屋，且被告拖欠租金长达九个月，被告已构成违约，按照合同法规定和租房合同约定，原告没有义务退还租房押金。被告陈述房屋内漏水事实属实，原告让其妻子马恒芝来旅顺处理，马恒芝来到旅顺后被告不予理睬，而且房屋钥匙在被告处，打不开房屋门，进不去，看不到漏水地方，而且漏水时间原告也有异议，具体漏水时间不清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）提交的租房合同、不动产权证书，被告（反诉原告）提交的收条、邮政储蓄银行汇款收据，双方无异议，上述证据能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告（反诉被告）张守相提交的：1、辽宁省高速公路通行费专用发票七张、大连增值税普通发票两张，原告称为处理与被告之间租赁合同纠纷事宜，其往返庄河、旅顺支出高速公路费和加油费655元，支付本案律师费3000元，拟证明其发生损失3655元。被告（反诉原告）对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议。本院认为，原告（反诉被告）往返庄河、旅顺支出高速公路费和加油费655元，缺乏与本案的关联性，其所支付的律师费3000元，不属于因租赁合同纠纷导致的直接、必然的经济损失，对该组证据本院不予采信。2、工商服务业统一收款收据两张、车票三张，拟证明原告（反诉被告）妻子马恒芝于2017年3月、4月从庄河来旅顺处理房屋内漏水事宜，被告（反诉原告）对证据的真实性、关联性均有异议。本院认为，该组证据只能证明原告（反诉被告）妻子马恒芝于2017年3月、4月从庄河来到旅顺，不能证明马恒芝处理房屋内漏水事宜，缺乏与本案的关联性，不予采信。3、交通费票据一组，拟证明为了诉讼交通费花费2100元。被告（反诉原告）对该证据的真实性无异议，然认为与其无关。本院认为，双方之间无明确约定交通费用等相关违约责任亦无法证实该费用属于必要支出的合理费用，故对原告（反诉被告）所要证明的问题不予采信。4、有线电视宽带受理单原件一份，证明其有一台电视机。被告（反诉原告）对此不予认可。本院认为，该证据显示停机时间为2017年11月20日，在被告（反诉原告）承租时具有该项业务，然不能以此证明案涉房屋承租时就存在有线电视机，故对原告（反诉被告）所要证明的问题不予采信。 被告（反诉原告）提交的:1、2017年4月16日原、被告电话录音一份，拟证明双方达成口头解除租赁合同的协议，原告（反诉被告）同意解除租赁合同。原告（反诉被告）对录音的真实性、合法性认可，对关联性不认可。经审查，本院认为，该证据来源合法，客观真实，与本案有关联性，故对双方谈话录音内容予以确认。2、大连浪琴湾管理有限公司出具的证明一份，拟证明2017年3月初案涉房屋水管爆裂，室内漏水，物业公司因与房主联系不上，将水阀关闭。原告（反诉被告）认为该证据形式不合法，对真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，该份证明有出具单位大连浪琴湾管理有限公司加盖的公章，无公司负责任人、经办人员的签名或盖章，虽然形式上不符合单位证明文书的要求，但所载内容与双方于2017年4月16日的电话录音内容基本相符，结合物业公司具有管理楼房水阀等相关设施的职能，本院对此予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月10日，原告（反诉被告）张守相（甲方）与被告（反诉原告）朱天龙（乙方）签订《租房合同》，甲方将位于大连市旅顺口区房屋出租给乙方。双方合同约定：租期一年，租金每月1350元，押一付三；甲方负责物业费、取暖费、有线电视费；乙方负责水、电、燃气费；租期一年，乙方中途退租，押一个月租金不退；租期从2017年1月15日起至2018年1月14日止；乙方负责保护好甲方财产设备安全。庭审双方均认可被告（反诉原告）朱天龙已支付原告（反诉被告）张守相三个月房屋租金4050元和押金1350元。同年3月27日，被告（反诉原告）朱天龙电话通知原告（反诉被告）张守相房屋内出现漏水，物业公司得知漏水情况后将房屋水阀关闭。同年4月16日，双方在通话中显示：被告（反诉原告）朱天龙称因房屋出现漏水已一个多月，告知原告（反诉被告）张守相不再承租案涉房屋并要求退还房屋押金，原告（反诉被告）张守相则表示房屋可以不继续承租，如果漏水不是被告（反诉原告）朱天龙人为造成的，押金扣除水、电、燃气费后退给被告（反诉原告）朱天龙。2018年1月15日，原告（反诉被告）张守相进入案涉房屋，在案涉屋内柜子抽屉里发现被告（反诉原告）朱天龙持有的钥匙，此时案涉房屋内漏水问题未解决，水阀仍为关闭状态。原告（反诉被告）张守相称进入案涉房屋后，发现屋内柜门和电视机缺失并表示因租赁合同期限至2018年1月14日，被告（反诉原告）朱天龙亦不见面，故在此期间未进入案涉房屋。 现被告（反诉原告）朱天龙称双方于2017年4月16日解除合同，原告（反诉被告）张守相对此不予认可，认为水、电、燃气费没有结算。双方均认可租住期间发生的水、电、燃气费用金额为500元。庭审中双方均明确表示不对案涉房屋的漏水原因进行鉴定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在合同履行期内，当约定或法定解除合同的条件成就时，当事人可以行使合同解除权。本案原告（反诉被告）张守相与被告（反诉原告）朱天龙于2017年1月10日签订的《租房合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。本案案涉房屋于2017年3月27日存在漏水情况，缺乏基本的居住条件，无法满足正常的居住生活需要，须对房屋内漏水处进行维修。庭审中经法庭释明，原告（反诉被告）张守相明确表示不对案涉房屋漏水原因进行鉴定，故其无证据证明系被告（反诉原告）朱天龙原因导致房屋漏水。通过庭审查明的事实，2017年4月16日，双方通话显示屋内漏水问题仍未解决，该时间已达一个月之久，被告（反诉原告）朱天龙作为案涉房屋承租方依法享有合同解除权，故本院确认双方签订的《租房合同》于2017年4月16日解除。 关于原告（反诉被告）张守相的诉求，本院认为，原告（反诉被告）张守相于2017年3月27日得知案涉房屋存在漏水情况，作为案涉房屋所有权人应当积极处理相关事务，其虽称因合同未到期未能进入案涉房屋。然被告（反诉原告）朱天龙已通过电话形式于2017年4月16日告知其解除合同，原告（反诉被告）张守相虽对此不予认可，理应对其所有的案涉房屋采取恰当措施防止损失扩大，直到承租期结束才进入案涉房屋，其行为明显不当。原告（反诉被告）张守相要求继续给付案涉房屋租金，是合同正常履行情况下应负担的余下租期的租金，而双方合同已经提前解除，且被告（反诉原告）朱天龙未居住在案涉房屋，因此原告（反诉被告）要求继续给付案涉房屋租金，无事实依据及法律依据，本院不予支持；因原告（反诉被告）张守相无证据证实案涉房屋承租时就存在32寸TCL液晶电视机、卫生间洗漱台下面小柜门一扇，故其要求返还上述物品的诉求本院不予支持；关于原告（反诉被告）张守相要求赔偿其往返庄河、旅顺支出高速公路费、加油费655元、赔偿律师费3000元、诉讼费50元、交通费2100元的诉求，本院认为，合同双方并未对相关的违约责任进行约定，原告（反诉被告）张守相亦无证据证实其花费系必要合理花费，故该诉求无事实及法律依据，本院不予支持。 关于被告（反诉原告）朱天龙的反诉请求，本院认为，被告（反诉原告）朱天龙承租案涉的房屋于2017年3月27日出现漏水、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的，承租人可以解除合同”之规定，被告（反诉原告）朱天龙已给付三个月房屋租金4050元，其实际承租时间为2个月零12天，故被告（反诉原告）朱天龙要求返还租金827元（1350元÷31天*19天）予以支持；庭审中双方均同意承租期间发生水、电、燃气费为500元，原告（反诉被告）张守相已收取被告（反诉原告）租房押金1350元，扣除水、电、煤气费用500元，余额850元应该返给被告（反诉原告）朱天龙。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十条、第二百三十一条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）张守相的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）张守相于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）朱天龙租金827元、押金850元； 三、驳回被告（反诉原告）朱天龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费382元，原告（反诉被告）张守相负担；反诉费25元，由原告（反诉被告）张守相负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  李晓明 人民陪审员  陈 萍 人民陪审员  王保国 二〇一九年三月十一日 书 记 员  单子阳 附： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同: （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。