四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0105民初13200号 原告：李建平，男，1980年6月5日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：高槐，四川荣恩律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：孙鹏，四川荣恩律师事务所律师。一般代理。 被告：王桂珍，女，1962年8月2日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：石绪，四川良讼律师事务所律师。一般代理。 被告：成都美家美户房地产营销策划有限公司。住所地：成都市青羊区蜀鑫路****。 法定代表人：白显华。 委托诉讼代理人：汤小东，男，1978年10月23日出生，汉族，住四川省渠县。系该公司员工，特别授权。 原告李建平诉被告王桂珍、被告成都美家美户房地产营销策划有限公司（以下简称美家美户公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月13日作出（2017）川0105民初3245号民事判决书后，王桂珍不服提出上诉，成都市中级人民法院于2018年9月4日作出（2018）川01民终5239号民事裁定书，裁定发回重审。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李建平的委托诉讼代理人高槐，被告王桂珍的委托诉讼代理人石绪，被告美家美户公司的委托诉讼代理人汤小东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李建平向本院提出诉讼请求：1.被告王桂珍返还原告李建平定金3万元，支付违约金6.7万元，并与被告美家美户公司共同承担房屋差价损失22万元；2.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：王桂珍系龙婷的母亲。王桂珍于2016年10月携带龙婷签名的委托书与李建平在美家美户公司签订《房屋买卖合同》，约定龙婷将位于蓝光COCO金沙二期8栋2单元207号房屋出售给李建平，成交价为67万，买方向卖方交付定金3万元，若卖方违约，须向买方支付购房款10%的违约金。2017年3月，龙婷委托律师向美家美户公司发出律师函，否定其委托王桂珍出售房屋一事，并明确表示不履行合同。成都市青羊区人民法院作出（2017）川0105民初3560号《民事判决书》，确认双方签订的《房屋买卖合同》无效。美家美户公司系诉争房屋的居间方，应当受到《房屋买卖合同》的约束，对卖方提供的材料有法定的审查义务，因其未尽法定义务给买方造成的损失，应当承担赔偿责任。故请求法院判如所请。 被告王桂珍辩称，王桂珍作为本案的被告主体不适格，房屋买卖合同的相对方是龙婷和李建平，并非王桂珍与李建平，李建平是按照合同约定提出的违约责任；违约金和实际损失不能同时主张；李建平主张的合同履行后可得利益损失缺乏法律依据和事实依据，应当予以驳回。故请求驳回李建平的全部诉讼请求。 被告美家美户公司辩称，无意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了年据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 李建平提交了2017年4月至6月链家房地产中介公司网上成交价格记录4页，拟证明房屋上涨损失。该记录表载明，2017年4月同地段的房屋成交均价为13000元。王桂珍对该组证据的三性均不予认可，认为不具有任何参考价值。美家美户公司认为2017年3月底案涉房屋总价值为85万元左右。本院认为该成交价格记录虽系复印件，但能够通过上网查证真实性，故对其三性予以采信。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 李建平（买方）、王桂珍作为龙婷的委托代理人（卖方）和美家美户公司（经纪方）于2016年10月25日签订《房屋买卖合同》（M0010261）载明：“1.卖方房屋坐落在成都市青羊区蓝光COCO金沙二期8栋2单元207（该房屋所属楼盘蓝光·COCO金沙二期），合同备案号为1985175，建筑面积为72.86平方米，所有权人：龙婷，目前是否按揭：否。2.卖方保证该房屋的权属证明合法有效，在本合同签订的同时卖方须将该房屋的权属证明原件购房合同原件，及有关该房屋的一切文件原件存放于经纪方处作为产权过户之用。3.该房屋按套转让，成交价为670000元。第4条付款方式约定在本合同签订当日，买方向卖方交付定金30000元，该定金（或其中的一部分）在卖方签收后转交给经纪方托管，经纪方给卖方出具收据，经纪方所托管之定金10000元将作为该房屋的物业交割之保证金。……13.基于经纪方提供的居间服务，且经纪方已促成买卖双方达成交易并签订合同，买方同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金9000元；卖方同意在本合同签订当日向经纪方支付佣金6700元。……15.卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金。卖方逾期交房，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，而卖方须退还卖方已付的所有款项、向买方支付该房屋成交价10%的违约金，并向经纪人支付第13条约定的买卖双方应付的全部佣金。卖方逾期支付佣金，每逾期一天，按未付佣金5‰向经纪方支付违约金。……22.约定其他事项：①卖方申明由于本人龙婷未到场，由王桂珍代签买卖合同，若出现任何纠纷由王桂珍负全部责任。”《房屋买卖合同》落款处由李建平签字捺印，王桂珍签字捺印，美家美户公司盖章确认。且王桂珍于《房屋买卖合同》落款处另行签字捺印确认《收据》载明：“兹收到李建平按本合同规定交来定金30000元（大写：人民币叁万元正）”。 当日，美家美户公司出具《收款凭证》确认收到龙婷支付的托管定金10000元，另出具《收件凭证》（M0006098）和《收件凭证》（M1800372）确认收到购房合同原件及COCO金沙8-2-207号房屋办理产权证资料一套。王桂珍确认收到美家美户公司的转交的10000元定金。 2017年3月28日，美家美户公司收到龙婷委托的四川泰仁律师事务所出具的《律师函》，载明：“2016年10月25日，龙婷的母亲王桂珍在未经龙婷的授权且龙婷本人未到场的情况下，经由你公司（即美家美户公司）中介，与买受人签订《房屋买卖合同》，出售龙婷名下位于成都市青羊区蓝光COCO金沙二期8栋2单元207号的住房。……我方认为该合同系王桂珍未经龙婷授权许可下签订，故对王桂珍的无权代理行为不予追认，买卖合同自始无效，我方愿意退回该合同项下已收全部定金。……现经本律师知悉后，作出如下建议：1.依据《中华人民共和国合同法》相关规定，我方对该买卖合同的效力不予认可，买卖合同自始无效，……2.合同不再履行，你我双方共同将全部定金返还给买受人。因合同无效所造成的损失，由你方全部承担。……你方将承担额外的律师费、诉讼费、保全费、执行费及其他一切合理费用。特此函告！” 另查明，1.王桂珍签订《房屋买卖合同》时出具的《委托书》系由其本人书写，龙婷对此不予追认。2.本院就龙婷起诉美家美户公司、李建平确认合同无效纠纷一案作出的（2017）川0105民初3560号民事判决书已生效，该判决书载明以下内容：美家美户公司提供了《商品房买卖合同》、《房屋初始登记记录单》、《商品房买卖合同摘要》、《个人及家庭房屋信息记录》、《增值税普通发票》（NO.01066168）、龙婷的《身份证复印件》及其《户口簿复印件》、《房屋平面图》，证明王桂珍签订房屋买卖合同时向李建平和美家美户公司提供了整个产权人的完整资料。 审理中，李建平明确其诉讼请求系基于解除《房屋买卖合同》而提出。 本院认为，美家美户公司、李建平、王桂珍于2016年10月25日签订的《房屋买卖合同》虽然并未得到龙婷的授权及事后追认，但根据《最高人民法院》第三条“当事人一方以在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，王桂珍未经授权签订合同的行为并不导致合同无效，上述合同合法有效。但因龙婷不予追认导致物权不能转移，现李建平基于解除《房屋买卖合同》要求王桂珍承担违约责任及赔偿责任，符合法律规定。故王桂珍收取的购房定金30000元应退还给李建平，李建平要求王桂珍退还定金30000元的诉请成立，本院予以支持。关于违约金。根据《房屋买卖合同》关于“卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金”之约定，因王桂珍对房屋不享有处分权导致李建平取得案涉房屋产权的合同目的不能实现，王桂珍应向李建平支付房屋成交价10%的违约金即67000元。故李建平要求王桂珍支付违约金67000元的诉请成立，本院予以支持。关于李建平要求王桂珍、美家美户公司赔偿房屋涨价损失的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，李建平主张的该项损失系因王桂珍的行为导致，王桂珍应当预见自己的违约行为会给李建平带来可得利益损失，故李建平有权要求王桂珍赔偿因龙婷明确表示拒绝追认《房屋买卖合同》之日的案涉房屋价值与合同签订之日的价差损失。参照李建平提交的链家房地产中介公司关于“蓝光COCO金沙二期”小区网上交易记录载明的2017年3月至2017年4月期间“蓝光COCO金沙二期”小区的成交均价及美家美户公司陈述的上述期间的成交均价，考虑王桂珍的违约行为情节、其存在一定过错以及对李建平处分自己权利造成的影响，衡量公平原则及诚实信用原则，本院酌定王桂珍赔偿李建平超过违约金部分的房屋涨价损失为100000元。故李建平要求王桂珍赔偿房屋上涨损失220000元的诉请，本院予以部分支持。美家美户公司提交的《商品房买卖合同》、《房屋初始登记记录单》、《商品房买卖合同摘要》、《个人及家庭房屋信息记录》、《增值税普通发票》（NO.01066168）、龙婷的《身份证复印件》及其《户口簿复印件》、《房屋平面图》，能够证明美家美户公司在王桂珍与李建平签订《房屋买卖合同》时，已经尽到基本的审查义务，李建平也未举证证明美家美户公司在履行居间义务时有过错，故李建平要求美家美户公司共同承担房屋上涨损失的诉请，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。 综上，原告李建平的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告王桂珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李建平退还定金30000元、支付违约金67000元、赔偿房屋涨价损失100000元，共计197000元； 二、驳回原告李建平的其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间向履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6505元，由原告李建平承担2812元，由被告王桂珍承担3693元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 刘 卿 人民陪审员 赖 伟 人民陪审员 胡广恩 二〇一九年三月二十八日 书 记 员 李蓓菡 速 录 员 沈小青