广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初1230号原告：梁少珍，女，汉族，1974年7月15日出生。委托诉讼代理人：张永明，广东稳健律师事务所律师。被告：李晓凡，女，汉族，1955年1月26日出生。被告：韩秀兰，女，汉族，1958年11月22日出生。被告：惠州市君之德实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水锦惠大厦**商场**铺。法定代表人：韩秀兰。原告梁少珍与被告李晓凡、韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司（以下简称君之德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后于2019年2月19日公开开庭进行了审理。原告梁少珍及其委托诉讼代理人张永明到庭参加诉讼，被告李晓凡、韩秀兰、君之德公司经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令撤销原告与被告之间签订的《商铺买卖合同》；二、判令被告李晓凡返还原告首期购房款人民币368000元整，被告二韩秀兰和被告三君之德公司向原告承担连带责任；三、判令被告李晓凡按照中国人民银行同期贷款利率4.75%为标准计算向原告支付资金占用费，被告二韩秀兰和被告三君之德公司就资金占用费的支付向原告承担连带责任，暂计至起诉之日为人民币22795.84元（按照2018年4月9日起诉，每年365天计算，共476天)，直至付清全部款项止；上述款项合计人民币：390795.84元；四、判令本案的担保费、保全费、鉴定费、评估费、诉讼费等费用全部由被告承担。2018年10月9日，原告变更诉讼请求为：一、申请将原诉讼请求一变更为：请求法院判令解除原告与被告之间签订的《商铺买卖合同》；二、申请将原诉讼请求三变更为：请求法院判令被告一按照房产转让价格608000元的20%向原告支付违约金人民币121600元，被告二韩秀兰和被告三君之德公司对违约金的赔偿向原告承担连带责任。事实和理由：原告与被告于2016年12月20日签订了《商铺买卖合同》，约定被告将位于惠州市××区淡水××城大道××大厦××商场××号转让给乙方。房产用途为商业，登记建筑面积为24.19平方米，套内建筑面积为15平方米，房产的转让价格为人民币608000元整，付款方式为分期支付，2016年12月20日前支付全部购房款的60%，计人民币368000元，余下购房款计人民币240000向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）卖方指定的银行账号。以上合同，由原告与被告一的委托代理人韩秀兰和代理人单位君之德公司签订。原告依约履行了向被告支付首期款人民币368000的义务，并在约定的时间内向被告指定的按揭贷款银行提交了相关银行按揭贷款手续材料。被告通过擅自（违法）派发、张贴虚假宣传海报和在新浪网、赶集网上发布含有虚假不实信息关于“东汇城”项目的宣传广告来向原告和潜在买方（社会公众）推广销售“东汇城”项目，“东汇城”项目实际上是被告二和被告三受原业主（包括被告一在内）委托后将所有拟转让商铺整合统一对外推广的名称。原告购房前，被告通过上述推广渠道向原告进行虚假销售宣传，对外一直声称和虚假承诺：“东汇城，惠阳首家全球跨境免税店”、“物业使用年限70年，1993年到2063年等”；在“东汇城”项目现场收到的“东汇城”宣传海报中内容主要为：“东汇城，惠阳首家，厦深高铁连通深惠，跨市地铁14号线即将开工，东汇城、年利率8%、平均一年回报22400元，年回报8%”等，广告内容虚假，销售存在欺诈。在买方（群众）的持续不断举报投诉情况下，惠州市惠阳区工商行政管理局经过调查核实，对被告违反《中华人民共和国广告法》第二十六条规定发布虚假宣传海报推广“东汇城”项目的违法行为作出了相应的行政处罚。被告二和被告三在向原告销售过程中声称自己是开发商，拟对外转让的房产为一手房，但实际上是其接受委托代理转售的二手房。被告二和被告三从来都没有向原告出示过房产证，对于只有二十几年产权的商铺向原告谎称具有七十年产权，在原告要求被告提供产权年限证明的主张时以各种理由搪塞敷衍。被告的上述种种不实（虚假）宣传和隐瞒误导行为足以引起原告对被告所出售房产的房屋性质、规划用途、产权年限、取得方式、房屋权属状况等决定产品价值和交易价格的关键考量因素产生重大误解，被告引人误解的虚假宣传行为完全构成欺诈，原告以人民币608000元的成交价格向被告购买价值远远低于市场价格的商铺是违背其真实意思且显失公平的。原告个人征信记录良好，符合办理按揭贷款的条件，由于被告存在诸多违法行为，涉嫌欺诈、纠纷矛盾突出等，导致银行完全不给予该涉案楼盘办理银行按揭贷款，包括原告在内的买方无一人能够成功办理银行按揭贷款手续。鉴于以上的原因，即被告的根本违约行为导致合同无法继续履行。根据《商铺买卖合同》第七条违约责任、合同解除约定“如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。”原告在被告违约、权益受损、合同无法继续履行的情况下，多次同被告沟通协商退还首期购房款项事宜无果，无奈之下通过诉讼途径解决。综上所述，原告在被告通过虚假宣传，故意隐瞒房产重要事实，误导作为消费者的原告，在销售过程中对原告实施多重欺诈，使原告产生重大误解违背真实意思情况下所订立了显失公平、权益受损的《商铺买卖合同》，由于被告的原因导致了整个涉案楼盘无法办理银行按揭贷款手续。在被告根本违约，合同实质上无法继续履行的前提下，向贵院依法提起民事诉讼，望支持原告的变更诉讼请求申请。原告为其陈述的事实提交如下证据：1、原告身份证；2、被告一人口查询信息；3、被告二人口查询信息；4、被告三企业信用公示信息；5、锦惠大厦商铺认购书、商铺买卖合同、商铺委托经营管理合同、惠州市惠阳区工商行政管理局行政处罚决定书、新《广告法》解读二十六；6、收款收据、平安银行个人活期账户交易明细；7、惠州关于网络公开报道信息；8、不动产查询结果单。被告李晓凡、韩秀兰、君之德公司没有向本院提交答辩状，也没有向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月20日，原告作为认购方与被告君之德公司作为的出售方签订《[锦惠大厦]商铺认购书》。同日，卖方的被告李晓凡（委托代理人韩秀兰，代理单位君之德公司）与买方的原告梁少珍签订《商铺买卖合同》，卖方李晓凡名字系打印，无签名；被告韩秀兰在“委托代理人”处盖章，被告君之德公司在“代理人单位”处盖章。合同第一条约定，卖方同意将位于惠州市××区淡水××城大道××大厦××商场××号转让给买方，房产用途为商业，登记建筑面积为24.19平方米，套内建筑面积为15平方米，房产无抵押，买方已经核实产权相关文件记载信息；卖方保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因此造成买方损失的，由卖方承担全部赔偿责任；合同第二条约定房产转让价格为608000元；合同第三条约定付款方式及期限，买方在2016年12月20日前支付全部购房款的60%（包含定金）计368000元，余下购房款240000元向银行申请抵押贷款；备注1约定，买方接卖方通知（电话通知或书面通知）的3天内须到卖方指定银行办理按揭贷款手续；合同第六条约定，买卖双方应在买方支付完所有购房款以及相应关税、费后180个工作日内，签订二手《房地产买卖合同》，办理房产过户手续；合同第七条约定违约责任、合同解除，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金；合同第八条约定收款账号，买卖双方同意以下收款账号均为卖方指定的收款账号，买方将款项存入以下账号均视为卖方收到：收款人：惠州市君之德实业有限公司，开户银行：中国工商银行惠阳淡水支行，收款账号：200…7238；收款人：韩秀兰，开户银行：中国工商银行惠阳淡水支行，收款账号：622…3297；合同第九条约定商铺的交付，卖方应当于2019年6月30日前，以书面形式通知买方办理该商铺的交付手续。同日，原告梁少珍还与案外人惠州市东汇城商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定，原告将商铺于2017年6月30日至2019年6月30日全权委托案外人惠州市东汇城商业管理有限公司经营管理及出租；2017年6月30日起至2019年6月30日止原告获取固定收益，每月租金5072元。2016年12月20日，原告向被告君之德公司支付购房款368000元，被告君之德公司已向原告出具收款收据。原告办理按揭贷款未果。又查明，惠州市惠阳区工商行政管理局于2017年9月11日对被告君之德公司作出惠阳工商新城处字[2017]27号行政处罚决定书，认定被告君之德公司发布宣传海报推广“东汇城”违反广告法第二十六条的规定，对被告君之德公司作出责令停止发布违法推广广告的行为、消除影响并处以罚款50万元的处罚。再查，涉案***号商铺已于2010年10月9日登记在被告李晓凡名下，不动产权证号为***。在本案审理中，本院根据原告的申请，于2018年6月15日作出（2018）粤1303民初1230号民事裁定书，裁定：一、查封被告李晓凡名下位于惠州市××区淡水××城大道××大厦××商场××号商铺（不动产权证书号：***），保全金额以390795.84元为限；二、查封原告梁少珍名下位于惠州市××海××单元××房产（不动产权证号：粤（2018）惠州市不动产权第***号）。上述房产的查封期限为三年。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告韩秀兰、君之德公司未提交证据证实其已经被告李晓凡授权出售涉案商铺，被告李晓凡也未对被告韩秀兰、君之德公司以其名义转让涉案房产表示认可，根据合同法第四十八条的规定，《商铺买卖合同》对被告李晓凡不发生效力，应由行为人即被告韩秀兰、君之德公司承担合同责任。原告已根据合同约定向被告君之德公司支付购房款368000元，已履行合同主要义务。根据合同第三条约定，原告需向银行贷款24万元支付购房款，而合同第三条备注1约定，买方接卖方通知（电话通知或书面通知）的3天内须到卖方指定银行办理按揭贷款手续，即卖方有义务通知买方到指定银行办理按揭贷款手续。双方虽对于被告履行通知义务的时间未约定，但截止庭审时止，距离原被告双方签订合同已有26个月之久，被告韩秀兰、被告君之德公司仍未通知原告到指定银行办理银行按揭贷款手续，导致原告无法申请银行按揭贷款，致使交易未能完成，根据合同第七条约定，买方有权解除合同并要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。被告韩秀兰和被告君之德公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告请求解除涉案合同，并请求被告韩秀兰、君之德公司连带返还已付房款368000元并支付违约金121600元（608000元×20%），符合合同约定，不违反规定，本院应予支持。原告请求被告李晓凡返还购房款并承担违约金，因被告李晓凡既未在本案《[锦惠大厦]商铺认购书》和《商铺买卖合同》中签名盖章，也未收取原告购房款，原告也未举证证实被告李晓凡已授权给被告韩秀兰和被告君之德公司，原告该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。被告李晓凡、韩秀兰、君之德公司经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，以缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第九十三条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告梁少珍与被告韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司以被告李晓凡名义于2016年12月20日签订的《商铺买卖合同》；二、被告韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告梁少珍购房款368000元；三、被告韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金121600元给原告梁少珍；四、驳回原告梁少珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7162元，保全费2474元，合计9636元，由被告韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  詹俐儒人民陪审员  林冠超人民陪审员  练宝忠二〇一九年三月十五日书 记 员  邹 媛邱维敏