江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终8425号上诉人（原审原告）：孙晋向，男，1970年12月2日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张玉龙，江苏帝伊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张霞，江苏帝伊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙素珍，女，1960年2月13日出生，汉族，住江苏省铜山县。被上诉人（原审被告）：杜长金，男，1958年11月12日出生，汉族，住江苏省铜山县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙汝辉，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周长军，男，1948年12月6日出生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人孙晋向因与被上诉人孙素珍、杜长金、周长军所有权确认纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院作出的（2018）苏0303民初4582号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年12月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人孙晋向的委托诉讼代理人张玉龙、被上诉人杜长金及其与孙素珍共同的委托诉讼代理人孙汝辉、被上诉人周长军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人孙晋向上诉称：1、上诉人与江苏金广厦置业集团有限公司（以下简称金广厦公司）之间签订的《关于以房抵薪的决议》是双方之间的真实意思表示，没有违反法律法规的强制规定，合法有效。虽然该决议中没有详细陈述薪资金额与房屋价值，但这并非必需内容要件，不影响该决议的效力。2、双方签订以房抵薪的协议之后，金广厦公司已将房屋实际交付给上诉人，该房屋一直由上诉人的父母实际居住。由于涉案房屋不是登记在上诉人名下，出现了登记权利人与实际权利人不一致的情形，上诉人才会提起确权之诉。3、被上诉人通过买卖方式处置了上诉人的房产，属于恶意串通，以买卖合同的合法形式掩盖侵占上诉人房产的非法目的，损害了上诉人的权利，上诉人有权主张该买卖合同无效，杜长金、孙素珍应当返还涉案房产。4、杜长金提供的证据换房证明涉嫌伪造，其应当承担法律责任。5、省高院的指导性意见不能作为裁判合同效力的依据。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人孙素珍、杜长金辩称：1、根据一审相关证据可以断定以房抵薪不存在，杜长金、周长军均是将房屋交付金广厦公司以房换房，周长军配合杜长金过户理所当然。孙晋向若认为以房抵薪的目的不能实现应另行主张。2、上诉人借住涉案房屋就认为其系该房屋的所有权人无事实与法律依据，无权对于他人之间签订的合同是否有效作出评判。一审法院认为上诉人提出合同无效的依据不足不予支持，而不是默认合同有效。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审法院。被上诉人周长军辩称：我与金广厦公司是以房换房，因此根据金广厦公司的指示，配合别人办理相关手续，其他的和我无关。孙晋向的一审诉讼请求为：1、确认孙晋向是涉案房屋徐州市石磊巷小区**的实际所有权人；2、确认孙素珍、杜长金和周长军间的买卖合同无效。一审查明，2006年7月，甲方周长军和乙方江苏金广厦置业集团有限公司签订《房屋置换协议书》，甲方以所有的徐州市石磊小区×室一套房屋与乙方所有的汉御花园小区×室房屋和×地下室进行置换，甲方还需补偿差价15万元并支付地下室款30711元和暖气初装费等费用。该协议第四条第1项约定，甲方于本协议签订之日起180天内，负责办理将石磊小区×室产权过户至乙方名下或乙方指定的第三人名下的手续。甲方置换取得的汉御花园的上述房屋权属登记手续，甲方自行办理。庭审中，孙晋向曾出示《关于以房抵薪的决议》一张，从形式上看，该决议系打印形成，尾部加盖有“江苏金广厦置业集团有限公司”字样的印章，正文内容为：根据公司实际情况，经董事会研究决定，以徐州市石磊小区×室房屋一套等值冲抵公司所欠现任公司总经理孙晋向2006年元月1日至2007年12月31日期间的聘薪，二00八年元月九日。2018年3月6日，徐州市云龙区彭城街道办事处莲花社区居民委员会出具证明，证实孙景英现居住在辖区石磊巷小区×室。孙景英是孙晋向的父亲。孙晋向提交的徐州铁路运输法院（2018）苏8601行初279号行政裁定书认定其他有关事实如下，诉争房屋位于徐州市，原登记地址为石磊小区×室。该房屋于1998年7月27日登记在周长军名下。2016年11月29日，周长军及案外人白士英向房产管理部门申请，换发苏（2016）徐州市不动产权第×号不动产权证。2017年1月3日，周长军、案外人白士英将上述房屋出卖给杜长金、孙素珍并签订存量房买卖合同。2017年1月23日，房产管理部门向杜长金、孙素珍颁发苏（2017）徐州市不动产权第×号不动产权证书。2017年2月4日，经杜长金、孙素珍申请，房产管理部门将诉争房屋地址由“石磊小区×”更正登记为“石磊巷小区×”，并向杜长金、孙素珍颁发苏（2017）徐州市不动产权第×号不动产权证书。该房屋登记建筑面积91.15平方米，登记权利人杜长金、孙素珍。庭审中，孙素珍、杜长金出示换房证明复印件一张，从形式上看，该复印件显示该换房证明的正文是打印形成，尾部显示有“江苏金广厦置业集团有限公司”字样的公章及“杜长海”字样的私章和签名。该证明复印件内容为：铜山新区居乐园何桥政府楼×室房屋一套（108平方米）（原房产杜长金）与徐州市石磊小区×室房屋一套（90平方米）（原房产周长军）进行置换，不找差价。同意周长君（应为军）将房屋过户到杜长金名下。二00七年三月二十八日。孙晋向曾任江苏金广厦置业集团有限公司的法定代表人，2009年1月6日的工商登记查询结果上其仍是该公司法定代表人。孙晋向于2005年元月进入该公司担任总经理，于2005年7月任该公司董事长。杜长金和该公司的原董事长杜长海是亲属关系，杜长海是杜长金的弟弟。孙晋向和杜长海曾是该公司上下级同事关系，曾有一段时期孙晋向和杜长海关系融洽。一审认为，原告孙晋向主张诉争房屋的所有权应归其个人所有，并请求确认被告孙素珍、杜长金和被告周长军间的房屋买卖合同无效。原告主张的上述请求权形成过程主要是:1、孙晋向主张其个人对金广厦公司享有债权即公司欠其个人薪资；2、孙晋向主张该公司实施了“以房抵债”的行为，其通过“以房抵薪”这种方式取得了房屋。原告提出本次诉求时，是以房屋实际所有人的身份请求确认房屋所有权归属于自己，并以自己享有所有权及周长军对该房屋无处分权为前提，请求确认房屋买卖合同无效。原告有责任提供充分证据证实反映上述法律关系发展过程的基本事实且应符合物权设立或转移的法定要件。一、关于金广厦公司是否拖欠原告孙晋向薪资及其具体金额的问题。关于该问题，原告主要出示了《关于以房抵薪的决议》和申请了证人胡某出庭作证，证人与该公司以及孙晋向存在工作上的利害关系，仅凭其个人证言不能作为单独定案依据，需要结合其他证据分析认定。该决议和一般性的公司决议文件在形式上不同，形式要件上不甚规范，没有参与决议人员的签字，该决议内容本身不够周全，内容上没有写明欠薪的具体数额和对应的薪资标准，也缺乏房屋折价款的描述，对如何“等值”抵偿债务表述模糊。关于年薪标准，仅有原告口头陈述及证人胡某的陈述，印证性证据尚不够充分，该决议缺乏进一步印证性证据，比如该公司高管实行年薪制的有关文件和按照该文件有过年薪发放实施记录的有关财务凭证、银行支付凭证等以及公司决议工作程序流程的有关记录等。该决议形式本身更类似于公司证明的一种性质，法院考虑到围绕金广厦公司，原告可能曾和杜长海及其亲属之间发生利益纠葛，故对此类证据的确认，本着审慎审查的原则，现阶段原告举证总体尚不充分，故对该欠薪事实，法院暂无法确认。二、关于金广厦公司“以房抵薪”行为是否导致诉争房屋所有权发生转移结果的问题。假设原告出示的“以房抵薪”决议真实，原告据此主张权利，则实际上原告和金广厦公司之间建立了“以物抵债”的协议关系。假如上述《关于以房抵薪的决议》内容属实，也不会必然发生诉争房屋所有权转移的法律后果。江苏省高级人民法院关于处理“以物抵债”问题专门制定有相关指导性意见，其中规定“以物抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或者经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。原告的《关于以房抵薪的决议》表明的行为就是“以物抵债”行为。原告主张的欠薪时段是2006年1月至2007年12月31日期间薪资，原告出示的上述决议显示的打印日期为二00八年元月九日，形式上应推定为债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，根据省高院上述处理意见，鉴于原告主张的“以房抵薪”房屋并未办理物权转移登记给原告的手续，原告请求确认该房屋所有权归自己，法院不应支持。如果原告和该公司达成“以物抵债”协议在主张的上述薪资债务清偿期届满之前，也不必然发生房屋物权转移的后果。省高院上述意见还规定了，当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应当驳回其诉讼请求。根据该种情形的规定，原告主张诉争房屋所有权归自己所有，同样不应支持。并且，从本案实际情况看，从上述公司实际控制状况看，诉争房屋已经过户登记到被告孙素珍、杜长金名下，该房屋物权转移手续已经办理完毕，在此前后，该公司未提出任何异议，假使原告所主张的“欠薪”及“以房抵薪”情况属实的话，则从该房屋物权转移登记的过程和结果看，同样可以推定出金广厦公司以实际行动或房屋产权变动的实际结果表示了对“以物抵债”协议的反悔，可见此种情形完全符合省高院上述规定的情形。并且，我国《物权法》规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告未能证实，本案存在“法律另有规定”的“除外”情形。故对原告主张诉争房屋所有权的请求，不予支持。即使从原告亲属在该房屋内居住的事实，也无法得出原告是该房屋合法的所有权人的结论，因为原告主张的权利来源仍然是“以房抵薪”而来，此事即便为真，也改变不了这种“以物抵债”的行为性质，也不能违反处理“以物抵债”问题的有关规定意见。原告可以尝试另行向金广厦公司主张“欠薪”问题。三、原告主张的确认被告孙素珍、杜长金和被告周长军的买卖合同无效应否支持的问题。原告主张该合同无效主要理由包括自己是该房屋的所有权人，该房屋是自己的财产，上述被告处分了自己的财产；被告周长军未得到金广厦公司的指示，擅自处分了本无权处分的房屋，将房屋过户给了被告孙素珍、杜长金。因为原告主张该房屋物权的权利来源是“以物抵债”性质的行为，原告据此确认诉争房屋所有权归自己所有的请求，不能依法得到支持，理由同上，不再赘述，原告不能具备法律上认可的涉案房屋所有权人身份，故其以上述被告处分了自己的财产为由，依据不足，据此请求确认上述被告间的房屋买卖合同无效，不予支持。原告提出该房屋在过户给被告孙素珍、杜长金时，被告周长军应得到金广厦公司指示，从该房屋过户前后的情况分析，该公司并未对此提出异议，是一种默认行为，且从该公司目前情况看，也不太可能再对此结果提出异议。并且，原告本身不是上述被告间房屋买卖合同的当事人，也不是得到法律认可的所有权人，其也无权代表金广厦公司对此提出异议或代表该公司请求确认该合同无效。综上，因原告的诉讼请求，事实依据不充分，缺乏充分法律依据，故不予支持。遂判决：驳回原告孙晋向的诉讼请求。案件受理费5500元，减半收取2750元，由原告孙晋向负担。二审期间，孙晋向向法庭提供两份证据：证据一：上诉人在一审判决之后，到中国银行调取的中国银行查询单三张，证明金广厦公司在2006年1月12日付给上诉人第一年年薪20万元，这一事实与一审出庭的证人胡某的证言相印证，进一步证明上诉人一审提供的以房抵薪决议真实合法有效。证据二：通过企业信用网查询到的金广厦公司的工商登记资料查询表。证明金广厦公司尚未注销，主体资格仍然存在。对于周长军而言，在金广厦公司仍然存在的情况下，擅自将房屋过户至杜长金、孙素珍名下，属于无权处分。一审法院在未通知金广厦公司作为第三人参加诉讼、也未对金广厦公司进行调查的情况下，认定金广厦公司默认同意周长军过户给杜长金、孙素珍属于主观臆断，不能成立。被上诉人孙素珍、杜长金质证认为：对证据一的真实性无异议，但是对于关联性有异议，不能证明上诉人的证明目的。一审中杜长金提供了一份审计报告，证明孙晋向曾经在金广厦公司有过借款，存款历史交易明细清单，只能证明有交易记录，不能证明是年薪，且只打印了2006年的，没有逐年打印，而且这个时间和借款时间差不多，因此我们认为是借款。一审证据还表明，孙晋向的工资为1600元每个月，签订的时间是2005年3月12日，也有2006年的工资表。该证据不能证明其观点，应提供年薪合同等内容佐证。对于证据二，虽然是复印件，但对于公司的状况无异议，与上诉人想要证明的观点无关联性。二审查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人孙晋向要求确认涉案房屋为其所有，是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，上诉人孙晋向主张其与金广厦公司之间的《关于以房抵薪的决议》真实有效，根据该协议其应为涉案房屋的实际所有权人。首先，上诉人提交的《关于以房抵薪的决议》上只有欠薪时间并无具体数额，故无法确认金广厦公司拖欠上诉人薪资具体金额。即使存在上述“欠薪”及“以房抵薪”事实，上诉人与金广厦公司也仅形成债权债务关系，上诉人虽然长期占有使用涉案房屋也不必然导致涉案房屋的物权变动。其次，根据本案实际情况，诉争房屋已经过户登记到被上诉人孙素珍、杜长金名下，该房屋物权转移手续已经办理完毕，金广厦公司一直亦未提出异议，根据我国物权法规定，孙素珍、杜长金为涉案房屋的所有权人。上诉人孙晋向目前并无相关证据证实其为房屋所有权人，应承担举证不能的不利法律后果，其要求确认涉案房屋为其所有无事实与法律依据。最后，江苏省高级人民法院关于处理“以物抵债”问题相关指导性意见并不与上位法相冲突，有助于江苏省范围内统一审理相关案件的尺度，一审法院将该指导性意见作为审理案件的依据并无不当。关于金广厦公司拖欠上诉人薪资问题，如证据充分，上诉人可另行向该公司主张。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由孙晋向负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈慧娟审 判 员 陈 禹审 判 员 赵东平二〇一九年三月七日法官助理 曹 嘉书 记 员 吉彬彬