福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0123民初3034号 原告：林军圣，男，1980年11月26日出生，汉族，住福建省罗源县。 委托诉讼代理人：李佐霞、林志炎，福建王认律师事务所律师。 被告：李享森，男，1978年8月6日出生，汉族，住福建省罗源县。 被告：朱眉，女，1982年3月4日出生，汉族，住福建省罗源县。 第三人：罗源县城关有爱有家房产中介所，住所地罗源县凤山镇府前街**。 经营者：官晓丹，女，1985年2月7日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告林军圣与被告李享森、朱眉、第三人罗源县城关有爱有家房产中介所（以下简称房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林军圣的委托诉讼代理人李佐霞、被告李享森、朱眉、第三人罗源县城关有爱有家房产中介所的经营者官晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林军圣向本院提出诉讼请求：1.判令解除林军圣与李享森、朱眉之间的房屋买卖合同；2.判令李享森、朱眉返还林军圣已支付的定金35,000元；3.判令李享森、朱眉赔偿林军圣支出的居间费7400元；4.判令李享森、朱眉向林军圣支付违约金129,500元。事实和理由：2018年8月11日，林军圣与李享森、朱眉通过房产中介的居间协调达成了购房协议，约定林军圣以370,000元向李享森、朱眉购买位于罗源县凤山镇闽星佳园17#楼705单元房产，并分别与房产中介签订了《诚意购房要约》及《承诺与履约定金收据》。协议达成后，林军圣依据《诚意购房要约》的约定向房产中介支付了居间费用7400元，并通过房产中介向李享森、朱眉支付了定金35,000元。后林军圣觉得房价浮动较大，咨询房产中介是否有人愿意购买讼争房屋，表示其愿意以原价转让给其他购房人，房产中介亦表示同意找其他购房人。林军圣认为，根据《承诺与履约定金收据》之约定，其有权指定产权购房人，只要新的购房人作为指定人与李享森、朱眉签订房屋买卖合同即可。但过了段时间，房产中介又表示李享森、朱眉不同意林军圣指定其他产权登记人购房，要求与林军圣本人签约，林军圣表示同意。之后因李享森、朱眉既不履行合同又不退还定金，且经多次催促未果，特具状起诉，请求判如所请。 李享森、朱眉辩称：1.林军圣所诉不是事实。李享森、朱眉与房产中介就讼争房产的出售达成居间服务协议，由房产中介提供房产买卖居间服务。2018年8月11日，通过房产中介的居间服务，双方分别与房产中介签订《诚意购房要约》及《承诺与履约定金收据》，约定林军圣以370,000元向李享森、朱眉购买讼争房产；林军圣应先支付履约定金5000元，后于2018年8月12日前再付定金30,000元，于同年8月底前支付购房余款，并与李享森、朱眉签订购房合同。双方始终未曾见面，也未曾通过电话联系，李享森、朱眉甚至连林军圣的电话都没有，双方的房产买卖行为全部由房产中介完成。李享森、朱眉收到林军圣支付的定金后，立即去银行申请提前还贷，并于2018年8月17日还清全部剩余贷款。同日，房产中介通知李享森、朱眉称林军圣已筹集到全部购房款，可以提前履行合同。因李享森、朱眉不在罗源，遂约定于8月18日晚与林军圣签订合同。当晚10时许，李享森、朱眉依约到房产中介处与林军圣签订合同，但房产中介推荐了案外人洪绍萍购买讼争房产，因李享森、朱眉未曾见过林军圣，且当时较晚，也未认真核对信息，遂与案外人洪绍萍签订了《不动产买卖合同》及《居间合同》。事后，李享森、朱眉看到合同上名字不是林军圣，找房产中介核实得知林军圣于2018年8月16日放弃购买，案外人洪绍萍正好到房产中介处委托居间介绍购买房产，房产中介即以案外人洪绍萍代替林军圣，诓骗李享森、朱眉与案外人洪绍萍签订《不动产买卖合同》。李享森、朱眉与案外人洪绍萍签订合同后，未收到案外人洪绍萍的购房定金和履约保证金。在交涉过程中，房产中介称案外人洪绍萍是林军圣指定的购房人，不需再交定金给李享森、朱眉，三方因此产生争议，后李享森、朱眉发通知给房产中介和案外人洪绍萍，并指出房产中介存在欺诈行为，三方经协商后解除合同。8月25日，李享森、朱眉到房产中介处核实情况，并要求通知林军圣见面，但至今未得到林军圣回复。2.林军圣未按约定履行合同，构成违约，其诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。李享森、朱眉收到林军圣的定金并出具《承诺与履约定金收据》后，立即筹款解押，并结清贷款余额，表明李享森、朱眉履行合同之诚意。林军圣通过房产中介表示放弃购买讼争房产，且房产中介另行介绍了案外人洪绍萍购买讼争房产，并与李享森、朱眉签订《不动产买卖合同》。林军圣已明确表示不履行合同，以其实际行为解除了双方的房产买卖合意，即林军圣与李享森、朱眉之间合同已于2018年8月18日解除。林军圣的行为已构成违约，其已支付给李享森、朱眉的35,000元购房定金依法不予返还。3.房产中介为李享森、朱眉提供居间服务过程中存在欺诈行为，是否意图侵占案外人洪绍萍已交付的费用，虽与本案无关，但综合房产中介为林军圣与李享森、朱眉提供居间服务的过程，及林军圣向法院提起诉讼的行为，均无法排除林军圣与房产中介恶意串通损害李享森、朱眉合法权益之意图。综上，林军圣与李享森、朱眉之间的房屋买卖合同关系早已解除，林军圣的行为构成违约，无权要求李享森、朱眉返还定金，居间费损失应由其自行承担，请求法院依法驳回林军圣的诉讼请求。 罗源县城关有爱有家房产中介所述称：1.其不宜被追加为本案第三人。林军圣向房产中介支付居间费用是基于房产中介与林军圣的居间服务合同，而本案系林军圣与李享森、朱眉之间的房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性，本案的审理结果与房产中介无法律上的利害关系。2.房产中介在提供居间服务的过程中，不存在损害李享森、朱眉利益的行为。相反，李享森、朱眉在收到林军圣的定金及保证金35,000元后，由于有其他买家出更高的价格，就期待林军圣违约，可赚取35,000元，还可另行出售，违背诚实信用原则。3.李享森、朱眉签字确认的《承诺与履行定金收据》第六条已经同意讼争不动产的产权人由要约人指定人员，该条款并非免除或限制卖房人或买房人责任的条款，更不会损害李享森、朱眉一方的利益，李享森、朱眉作为成年人已阅读并签字确认，房产中介无另行特别告知的义务。4.事实上，李享森、朱眉在与案外人洪绍萍签订房屋买卖合同后，认为林军圣贷款有问题，因此要求撤销与案外人洪绍萍签订的房屋买卖合同，且要求与林军圣本人签约，已经是存在故意刁难之心，想赚取林军圣的定金及保证金35,000元。房产中介在询问林军圣后，林军圣表示可以以自己名义购房，因此，房产中介才同意李享森、朱眉的要求，组织其与案外人洪绍萍签订《不动产房屋买卖合同解除协议》并当场将三方签订的《居间合同》及《不动产买卖合同》销毁。合同解除的第二天，房产中介便电话通知李享森、朱眉与林军圣另行签约，但李享森、朱眉以没空等各种理由推脱，拒绝出面继续协商及办理房屋买卖事宜。综上，李享森、朱眉的种种行为已经表明了其不想继续履行房屋买卖合同，但又想赚取林军圣的定金及保证金，才故意刁难，现林军圣提起诉讼，李享森、朱眉又将责任推给房产中介，其行为严重违反诚实信用原则，并构成违约。 本院经审查认定事实如下：2018年8月11日，林军圣作为要约人，房产中介作为居间方，双方签订《诚意购房要约》，要约内容如下：一、要约人诚意购买坐落于闽星佳园17幢705单元的不动产（以下称该不动产），现要约人确认以下列条件通过居间方向该不动产的卖方或卖方代理人（以下简称承诺人）发出要约：1.该不动的购买价格为人民币370,000元（大写叁拾柒万元整）若实际成交价与前述约定购买价格不一致，以实际成交价为准；2.付款方式：商业按揭贷款；3.交易税费：买方承担；4.解押情况：卖方解押；5.中介服务费：要约人承诺按该不动产出售价格的2%向居间方支付，该不动产成交时支付；6.代办费：过户代办费300元，贷款代办费500元。二、要约人同意在签订本要约时支付人民币伍仟元整（大写5000元）作为要约人购买该不动产的成约定金交给居间方。三、一旦承诺人同意接受上述第一条规定的要约，该不动产即行成交，要约人同意居间方将该成约定金抵作履约定金直接交付给承诺人。然后要约人再向居间方支付人民币30,000元（大写叁万元）作为该不动产买卖履约保证金。如要约人违约，已付的成约定金和履约保证金不予退还。四、若居间方在2018年8月15日前未能取得承诺人承诺，则居间方将成约定金无息退返要约人。五、在委托服务期内，要约人承诺不经过其他渠道或通过其他居间方式私自与承诺人成交，否则要约人需向居间方支付不低于该不动产成交价格的3%作为赔偿金。六、本要约为不可撤销之要约，因本要约产生任何争议纠纷，双方均同意向该不动产所在地的人民法院起诉。七、本要约自签字（盖章）后立即生效，印刷体与手写具有同等效力。2018年8月11日，李享森、朱眉作为承诺人，房产中介作为居间方，双方签订《承诺与履约定金收据》，承诺如下：一、承诺人通过居间方已经知悉坐落在罗源县凤山镇闽星佳园17#楼705单元的不动产（以下称该不动产）要约人（林军圣）的要约。现承诺人同意接受该要约，并承诺将该不动产以下列条件出售给要约人：1.该不动产的出售价格为人民币370,000（大写叁拾柒万元整）；2.付款方式：商业按揭贷款；3.交易税费：买方承担；4.解押情况：卖方解押。二、现承诺人已收到居间方代要约人支付购买该不动产的履约定金人民币5000（大写伍仟元整）。2018年8月12日再付叁万元。三、承诺人委托居间方代为将承诺人的承诺通过手机或短信或微信通知要约人。四、承诺人承诺即时积极配合办理按揭贷款、二手房网签与产权转移登记等手续，并提供相关材料。五、承诺人如违反承诺将按该不动产出售价格的35%金额向要约人支付违约金。六、承诺人同意该不动产产权证的产权人由要约人指定人员的名字（一人或多人）。七、本承诺与履约定金收据自签（章）后立即生效，印刷体与手写体具有同等效力。李享森于2018年8月13日出具收据给房产中介，载明：现收到林军圣购买罗源县闽星佳园17号楼705单元的购房定金人民币叁万元整。由中介官晓丹代付。2018年8月17日，李享森、朱眉与中国建设银行股份有限公司罗源支行结清讼争房屋的按揭贷款。 2018年8月18日，李享森、朱眉作为出卖方（以下简称甲方），案外人洪绍萍作为买受方（以下简称乙方），房产中介作为居间方（以下简称丙方），三方签订一份《居间合同》，合同第一条约定：丙方居间促成甲乙双方签订《不动产买卖合同》标的为：罗源县凤山镇闽星佳园17号705单元的不动产。合同第五条约定：履约保证：1.在本合同签订之同时，甲方将该不动产产权证原件交给丙方监管。2.在本合同签订之同时，乙方向丙方支付人民币30,000元（大写叁万元整）作为该不动产买卖履约保证金，在丙方指定的银行账号（或微信账户或支付宝账户）无息监管。该履约保证金待该不动产交付使用之当日内，由丙方代乙方转账支付到甲方提供的银行账号（或微信账户或支付宝账户）。合同还对中介服务费、代办服务费、违约责任等三方的其他权利义务作出具体约定。2018年8月18日，李享森、朱眉与案外人洪绍萍就讼争房产签订《不动产买卖合同》，合同第四条第一款第一项约定：乙方已于2018年8月11日通过居间方支付人民币5000元给甲方。合同还对双主的其他权利义务作出具体约定。2018年9月28日，李享森、朱眉与房产中介及案外人洪绍萍三方就解除2018年8月18日三方签订的《不动产买卖合同》和《居间合同》的解除事宜签订《不动产买卖合同解除协议书》。 另查，案外人洪绍萍与林军圣系两独立的个体，不存在旧识或者其他利害关系。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。林军圣作为要约人，通过房产中介发出要约，且该要约内容具体明确，李享森、朱眉在要约期限内亦通过房产中介作出承诺，双方之间的房屋买卖合意已达成，应当按照约定履行义务。房产中介虽对本案诉讼标的不具有独立请求权，但其作为居间方，与双方当事人存在居间合同关系，作为保证金、定金的资金监管、代付方以及提供居间服务的主体，本案的处理结果与其具有法律上的利害关系，本院根据李享森、朱眉的申请将其列为第三人参与诉讼并无不当。本案的争议焦点为：讼争房屋买卖合同何时解除及李享森、朱眉是否应当承担违约责任。李享森、朱眉出具的《承诺与履约定金收据》第六条之约定的本意应当是，李享森、朱眉同意讼争房屋产权证上登记的权利人可以由林军圣指定，而非赋予林军圣随意处分合同权利义务的权利，讼争房屋买卖合同的相对方仍然是林军圣。案外人洪绍萍以李享森、朱眉的证人身份出庭作证，表示其与林军圣系陌生人关系，也不存在其他利害关系，其是基于房产中介的居间行为而与李享森、朱眉签订房屋买卖合同。因此，林军圣不存在指定案外人洪绍萍为“不动产权证的产权人”的行为基础，其主张依据《承诺与履约定金收据》第六条之约定有权指定案外人洪绍萍作为房屋买卖合同的主体的依据不足，不予支持。双方当事人于2018年8月18日对讼争房屋买卖达成合意后，在正式签署房屋买卖合同之前，林军圣未经李享森、朱眉的同意，通过房产中介以替代交易的方式另行介绍不知情的案外人洪绍萍购买讼争房屋的行为，属于在合同履行期限届满前，以自己的行为表明不履行合同主要义务的情形，已构成预期违约，合同相对人李享森、朱眉依法有权解除合同。李享森、朱眉基于对房产中介的信任，与案外人洪绍萍签订《不动产买卖合同》后，于2018年8月25日向房产中介核实存在上述替代交易情形后即表示林军圣已构成违约，并于2018年9月13日以短信形式通知房产中介讼争房屋买卖合同已终止。至此，讼争房屋买卖合同依法解除。 综上，林军圣预期违约在先，其与李享森、朱眉之间的房屋买卖合同已经于2018年9月13日解除。2018年9月28日，李享森、朱眉与案外人洪绍萍解除《不动产买卖合同》后，林军圣通过房产中介向李享森、朱眉发出《催促履约通知函》的行为构成新的意思表示，系新要约，但该新要约并未得到李享森、朱眉的承诺，故该新要约对李享森、朱眉不具有法律约束力。故林军圣的诉请于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回林军圣的诉讼请求。 案件受理费6850元，由林军圣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 婉 人民陪审员  林建斌 人民陪审员  吴洪俊 二〇一九年三月十二日 法官助理陈芳 书记员林淑龄 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。