浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初2550号 原告：陈卓雅，女，2000年12月16日出生，汉族，住诸暨市。 法定代理人：王亦萍，女，1975年8月30日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：李卫民，浙江博凡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗浩，浙江博凡律师事务所律师。 被告：浙江省诸暨洋湖桃源房产开发有限公司。住所地：诸暨市王家井镇市南路**。 法定代表人：王立萍。 委托诉讼代理人：魏彬，浙江墨恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈殷杰，浙江墨恒律师事务所律师。 原告陈卓雅与被告浙江省诸暨洋湖桃源房产开发有限公司（以下至判决主文前简称桃源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员闫龙会适用简易程序独任审判。后因案件复杂，本院转为普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈卓雅的委托诉讼代理人李卫民、罗浩，被告桃源公司的委托诉讼代理人魏彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈卓雅向本院诉请要求：1.判令被告桃源公司支付自2015年11月1日起至交房之日止按已交付房价款每日万分之五计算的逾期交房违约金；2.判令被告桃源公司支付逾期交付权属证书违约金195160元。事实与理由：2014年6月9日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定购买被告开发的房屋，合同约定：1.商品房建筑面积317.27平方米，总价款为1951600元，原告应于2014年6月9日前付房款981600元，于2014年9月10日前付清余款97万元。2.被告应在2015年10月31日前，将符合条件的商品房交付给原告使用，逾期交房超过90日的，应自约定的最后交房期限第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款的万分之五的违约金。3.被告承诺于2016年10月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告，约定日起180日内，出卖人交付权属证书或者登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。后原告已按双方合同约定付清了房屋价款，而截至起诉之日止，原告仍未收到被告的交房通知书，及权属证书或登记证书。现诉至法院，望判如所请。 被告桃源公司答辩称：1.本案不存在逾期交房的事实，2015年11月6日，涉案房屋通过五方验收，已符合交房条件。被告书面通知原告于2015年11月10日交房，后原告未前来办理交房手续。2016年5月25日，在多次催促原告无果的情况下，被告再次书面通知原告办理交房手续，原告依然不理不睬。根据双方合同约定，被告将交房通知书按照约定地址投邮即视为送达，交房日为投邮之日，原告拒不办理交房手续，应自行承担有关责任。2.2017年2月21日，桃源公司取得不动产产权总证，自该日起即具备自行办证条件。根据商品房买卖合同约定，在具备办证条件下买受人未办理产权证书的，由买受人自行承担责任。3.被告主张逾期交房违约金过高，根据合同法司法解释二，当事人主张违约金过高的，人民法院应当予以调整，违约金不超过实际损失的30%，该实际损失应由原告承担举证责任。结合本地区一般惯例，逾期交房违约金应酌定按日万分之一点五计算。4.至于逾期办证违约金，合同约定为总房款的0.1，该约定不明，应视为没有约定。同时，对照被告与其他业主所签订的合同，关于逾期办证违约金的约定均为千分之零点一。 原告陈卓雅为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 1.商品房买卖合同1份，用以证明原、被告签订商品房买卖合同，约定被告应当在2015年10月31日前将符合条件的房屋交付给原告，及应在2016年10月31日前将取得权属证书交付给原告，否则应承担相应违约责任的事实。 2.销售不动产统一发票2份，以证明原告已经按照合同约定付清房款的事实。经质证，被告对真实性无异议。 被告桃源公司为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 3、商品房买卖合同1份，用以证明：（1）该份合同当事人处明确记载原告方地址和联系电话；（2）补充协议第3条约定以合同载明地址为送达地址；第6条约定当商品房具备交付条件时，出卖人以挂号信方式发出通知，挂号信寄出之日视为通知交房日期；第8条约定，买受人在具备商品房办理权证的情况下，未依法申请办理权属证书登记，自行承担相应后果。经质证，原告对证据三性均无异议，但认为不能达到被告证明目的。 4、中国邮政诸暨分公司出具的证明1份、邮政送达记录2份、交房通知书1份，用以证明2015年11月3日、11月9日，桃源公司分别向原告寄送交房通知书，并告知原告于2015年11月10日办理交房手续的事实。经质证，原告对证明的形式真实性无异议，但认为未提供送达回执以佐证有关送达事实。退一步讲，即使属实的话，也只能证明桃源公司进行了交寄，不能证明该邮件已实际送达，原告在交寄时涉案房屋未达到交房条件。对邮政送达记录、交房通知书的三性均有异议，认为系被告单方制作，不能证明是否邮寄及签收。 5、EMS快递回单、二次交房通知书1份，用以证明2016年5月25日，桃源公司再次催促原告交房并向其书面寄送交房通知书的事实。经质证，原告对EMS快递回单真实性有异议，认为其中未加盖邮戳，尚需提供详单以证实邮寄事实。原告未收到该份邮件，其中“陈卓雅”签名也非原告笔迹，要求对笔迹进行鉴定。对交房通知书，认为系被告单方制作，不能作为有效证据认定。 6、竣工备案审批表1份，用以证明涉案房屋于2015年11月6日通过五方验收，自即日起具备交房条件的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为竣工备案完成时间是在2015年12月9日，桃源公司于2015年11月通知交房时尚未达到交房条件。 7、不动产权总证存根1份，用以证明2017年2月21日，涉案房屋所在项目办理不动产权总证，买受人可据此办理商品房产权登记的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为桃源公司未将该份材料交给原告，根本无法办理权属证书。 8、办证通知书、国内挂号信函收据各1份，用以证明2017年8月30日，桃源公司在多次电话通知原告自行办证未果后，以书面方式通知原告办理不动产产权证书的事实。经质证，原告对办证通知书的真实性有异议，认为不能证明其有无寄出。对挂号信函收据的真实性无异议，但认为不能证明是否邮寄，且其中“陈卓雅”签名也非原告笔迹，要求进行笔迹鉴定。 9、商品房买卖合同5份，用以证明涉案商品房买卖合同关于逾期办证违约金的约定存在笔误，实际违约金计算标准应当按照每日万分之一标准计算的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为与本案无关，也不能达到被告的证明目的。 10、EMS快递回单14份，用以证明2016年5月25日，桃源公司共向包括原告在内的15户邮寄交房通知书的事实。经质证，原告对该组证据材料三性均有异议，认为未加盖邮戳，也未提供邮递详单，不能证明被告已通知原告交房。 上述证据材料经庭审出示、质证，本院分析认证如下： 证据材料1、2、3、6、7、9，原、被告对真实性无异议，本院作为有效证据认定。对于证明力，因涉及本案主要争议焦点，本院在判决理由中再予分析、说明。证据材料4，各份证据材料之间可互相印证，本院对真实性予以认定。对于证明力，因涉及本案主要争议，本院在判决理由中再予分析、说明。证据材料5、10，系桃源公司向购房户所发生的EMS快递回单，上述回单均系原件，可以证实被告曾寄送有关交房通知书的事实。证据材料8，国内挂号信函收据系原件，本院对真实性予以认定。至于原告所辩称并非原告本人笔迹问题，本院在下文中再予阐述。 综上，本院经审理查明的事实如下： 2014年6月9日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定约定原告购买被告开发的洋湖桃苑第19幢105号房，总价款为1951600元，付款方式为2014年6月9日前付981600元，2014年9月10日前付97万元；出卖人应当在2015年10月31日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；出卖人逾期交房超过90日后，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2016年10月31日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1承担违约责任；若约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人若不退房的，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1的违约金。后原告已付清全部房款。2015年11月3日、11月9日，桃源公司先后二次向原告寄送交房通知书，通知原告于2015年11月10日到被告处销售中心办理交房事宜。2015年12月9日，涉案房屋所在的洋湖桃苑第19幢通过竣工验收备案。2016年5月26日，因原告未办理交房手续，桃源公司通过EMS快递方式，向原告再次发生交房通知书。2017年2月21日，桃源公司取得不动产权登记证书。2017年8月30日，被告以挂号信方式向原告寄送办证通知书，告知原告涉案房屋已符合办证条件。 另查明，原、被告所签订的方面买卖合同附件八《补充协议约定：①买受人确认本合同第1页所填写的买受人的通讯地址、电话均为正确、有效的，在本合同履行期内，如买受人的通讯地址、电话发生变更的，买受人有义务以挂号信、快递等书面形式立即通知出卖人，否则，由此而引起的商品房合同内容项下的通知无法及时送达的责任均归于买受人，由买受人承担由此造成的所有损失，并视为出卖人的所有通知书均已送达；②在合同“交付期限条件”条款约定内的交房日期的任何时间，当该商品房具备交付条件时，出卖人采用挂号信的方式发出通知，挂号信寄出日视为通知交房日期，买受人应在十五日内前来办理结算及交付手续；③买受人在具备办理商品房权属登记条件或预告登记的情况下，未依法申请办理该商品房权属登记或预告登记导致其权利受到侵害的，其后果由买受人和侵权人承担，出卖人不承担与此相关的法律法规责任；④出卖人仅负责该商品房所有初始登记，该商品房转移登记（包括办理契证、房屋所有权证、国有土地使用权证）由买受人自行办理。 还查明，被告桃源公司与金晓军、何志成、周永孝、陈启成、周国军等5人所签订的《商品房买卖合同》第十五条第四款规定：出卖人不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；若约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人若不退房的，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。 本院认为，原告陈卓雅与被告桃源公司之间所签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，本院认定有效。本案的主要争议在于：一、关于逾期交房违约金问题。原告认为，根据合同约定，被告桃源公司应在2015年10月31日前将符合交付条件的商品房交付原告使用，并应当书面通知原告办理交付手续，被告桃源公司至今未书面通知原告接收房屋，违反合同约定，应承担相应的违约责任。被告桃源公司则辩称，其分别于2015年11月3日、11月9日，以及2016年5月26日向原告发送交房通知书，原告因自身原因迟迟不接收房屋，本案不存在逾期交房行为。本院分析认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定，被告桃源公司应在2015年10月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明，以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用。但根据查明事实，涉案房屋实际于2015年12月9日通过竣工验收备案，被告虽先后在2015年11月3日、11月9日，二次发送交房通知书，并告知原告于2015年11月10日交房，但当时涉案房屋所在工程未经竣工验收备案，不具备合同约定的交付条件，该告知行为不符合合同约定，不能视为被告已履行告知义务。2016年5月25日，桃源公司再次向原告发送交房通知书，并主张其按合同约定地址投递即视为送达。对此，本院认为：1.原、被告签订的补充协议约定，“当该商品房具备交付条件时，出卖人采用挂号信的方式发出通知，挂号信寄出日视为通知交房日期，买受人应在十五日内前来办理结算及交付手续”。2015年5月26日，桃源公司虽以EMS邮件方式寄送交房通知书，但相对于合同约定的挂号信投递，该方式更加快捷、安全，且更加有利于原告正常接收，应认定其通知方式符合合同约定。2.本案合同约定按当事人提供的地址和电话以书面方式通知交房，桃源公司在符合交房条件后，于2016年5月26日按合同载明地址和联系方式发出交房通知书，应认定已按约充分履行相应义务。至于原告有无收到该份交房通知书，一则，桃源公司系通过邮局等正规方式投递，其可提供有原告签名的回执，已经合理履行相应义务。至于签名真实与否，要求被告承担该项审核义务，不仅超越合同约定，也明显加重了被告负担；二则，原告长期居住在本市辖区，理应知晓涉案房屋的有关情况，在被告已按合理方式履行通知义务的前提下，其亦负有相应的注意和配合义务。综合以上分析，本院认定桃源公司已于2016年5月25日履行通知交房义务的事实。至于邮寄回执中的签名真伪，因不影响本案处理结果，故对原告的笔迹鉴定申请，本院不予准许。据此，本院确定逾期交房违约期限自2015年11月1日起计算至2016年5月25日止，即为238天。 关于逾期交房违约金的支付标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少；最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现原、被告均未能提供充足证据举示违约行为造成的损失，本院基于违约金性质的规定主要是补偿性的立法本意，在被告桃源公司请求和综合本案具体情况下，酌情调整该部分违约金数额以1951600元房款为基数，自2015年11月1日起至2015年5月25日止，按每日万分之二点五的标准计算，即为116120.20元（1951600元×0.25‰×238天）。 二、关于逾期办证违约金问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2016年10月31日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记，而被告至2017年2月21日才取得涉案房屋所属的洋湖桃苑第19幢整幢房屋的房屋权属证书，该权属证书的取得时间点与合同约定的期限不符，桃源公司应依约承担相应的违约责任。被告取得房屋权属证书后，于2017年8月30日通知原告，基于前述分析，故本院确定被告应支付逾期交付权属证书的违约期间为自2016年11月1日起至2017年8月30日止，即为303天。 关于该项违约金的计算标准，原告主张按购房款的10%计算，被告主张有关约定不明确，且合同载明的计算标准属笔误，应按购房款每日万分之一标准计算。本院认为，关于逾期办证违约金问题，合同约定交付日期起180日内，按已付房价款的0.1承担违约责任；约定日期起180日以后，按日向买受人支付已交付房价款0.1的违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，关于房屋权属证书违约问题，若合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，桃源公司逾期时间远超出180天，由于合同约定计算标准过高，且明显违悖日常生活常理，结合本地区一般行业惯例，并参照涉案房屋所在洋湖桃苑其他同类房屋违约金计算标准，上述约定应属笔误，故本院确定逾期办证违约金按已付房价款的每日万分之一标准计算。综上，本案逾期办理商品房初始登记（即房产总证）的违约金数额为59133.48元（1951600元×0.1‰×303天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告浙江省诸暨洋湖桃源房产开发有限公司应支付原告陈卓雅逾期交房违约金116120.20元、逾期办证违约金59133.48元，合计人民币175253.68元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告陈卓雅的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13499元，由原告陈卓雅负担11000元，被告浙江省诸暨洋湖桃源房产开发有限公司负担2499元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长 闫  龙  会 人民陪审员 马  徐  胜 人民陪审员 寿  崇  智 二〇一九年三月二十九日 书 记 员 赵为龙（代）