山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终663号上诉人(原审原告)：大同俊景房地产开发有限公司，住所地大同市城区御河东路东侧。法定代表人：林尚军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑瑞星，男，1986年3月28日出生，汉族，大同俊景房地产开发有限公司法务员,现住太原市高新街15号联合大厦905。被上诉人(原审被告)：牛军，男，1972年11月24日出生，汉族，住大同市。上诉人大同俊景房地产开发有限公司因与被上诉人牛军买卖合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0213民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大同俊景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑瑞星，被上诉人牛军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大同俊景房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0213民初834号民事判决书中第二项，并依法改判;二、请求法院判令解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同;三、请求法院判令牛军配合上诉人解除房屋预告登记、预抵押登记和备案登记;四、请求法院判令牛军已付房款265732元作为违约金归上诉人所有，不予退还;五、依法判令牛军承担本案一审、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审中上诉人提供的商品房买卖合同明确标注了该合同为预售合同,一审法院忽视了预售商品房买卖合同和现房商品房买卖合同的区别,将合同中的解除条款认定为格式条款,不符合法律规定的格式条款的认定原则和规则,如将该条款认定为格式条款,将极大的损害出卖人的合法利益。二、2012年12月4日，牛军认购了上诉人开发的大同恒大绿洲11幢2单元203号房屋,该房屋总价865732元。该房屋首付款为265732元,余款600000元以银行按揭贷款方式支付。上诉人、被上诉人以及中国工商银行股份有限公司大同广场支行于2012年12月25日签订了《个人购房借款合同》，约定牛军从工商行借款600000元，上诉人为被上诉人的借款承担阶段性保证责任，工商行于2012年1月发放贷款,被上诉人自2016年3月起连续多期未依合同约定偿还银行贷款。该行后正式要求上诉人承担担保责任，截至2018年9月上诉人已向银行支付被上诉人未还的贷款本金、利息、罚息、复利等合计人民币154751.03元。上诉人承担保证责任后，已于2017年10月17日向被上诉人发出了解约通知。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第五款约定以及相关法律规定，上诉人有权解除与被告之间的商品房买卖合同，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。被上诉人牛军答辩称：原判正确，应予维持。大同俊景房地产开发有限公司向一审法院起诉请求:1、请求判令解除原被告之间的商品房买卖合同关系;2、请求判令被告配合原告解除房屋预告登记、预抵押登记和备案登记;3、请求判令被告已付房款265732元作为违约金归原告所有，不予退还;4、请求判令被告返还原告为其垫付的银行利息、罚息、复利共计93207.01元;5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月4日,原告与被告签订大同市商品房买卖合同，约定被告向原告购买位于大同城区御河东路东侧恒大绿洲11号楼2单元203号房屋，房屋建筑面积169.91平方米，单价5095.24元/m’，房屋总价865732元。原告已支付房屋首付款265732元，余款600000元以银行按揭贷款方式支付。2012年12月25日，原、被告以及中国工商银行股份有限公司大同广场支行（以下简称“工商银行”)签订《个人购房借款/担保合同》,约定被告从工商银行借款600000元用于支付诉争房屋余款，约定工商银行将贷款一次性划入原告公司账户。原告为被告向工商银行借款600000元承担阶段性连带责任担保,即原告对《个人购房借款/担保合同》项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，原告对被告的上述借款免除保证责任。另查明，因被告牛军与案外第三人韩和平的金钱给付纠纷，该院已经依据（2018）晋0202执419号执行裁定书查封了被告牛军所有的恒大绿洲11号楼2单元203号房屋。一审法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第五款约定:“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房,买受人所交的全部款项不予退还”,该条款属于格式条款，根据合同法第四十条之规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本条款明显属于加重买房人责任、排除买房人主要权利的条款，应认定为无效条款。另本案诉争房屋处于被查封状态，解除合同不利于交易稳定，故原告主张解除合同事实和法律依据不足，该院对原告请求解除原、被告之间的商品房买卖合同关系、并请求被告配合原告解除房屋预告登记、预抵押登记和备案登记、被告已付房款265732元作为违约金归原告所有的诉讼请求不予支持。本案原告已经收到被告牛军向工商银行贷款为其支付的全部房款，原告现依据借款合同履行了担保责任，依法享有向债务人牛军追偿的权利。根据原告提供的工商银行流水可以确认原告为被告垫付银行利息、罚息、复利共计93207.01元，原告作为保证人履行了保证责任，依据追偿权请求被告支付垫付款，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决：一、被告牛军于判决生效之日起十日内给付原告大同俊景房地产开发有限公司93207.01元；二、驳回原告大同俊景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6884元，由原告负担5148元，被告负担1736元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人大同俊景房地产开发有限公司主张根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人有权解除《商品房买卖合同》，收回案涉商品房,不予退还买受人所交的全部款项。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》关于解除合同、不予退还购房人所交全部款项的约定系格式条款，系上诉人免除其责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利的情形，明显违反公平原则，该条款应属无效，故上诉人依据该无效条款主张解除《商品房买卖合同》的理由不能成立，请求被上诉人已付房款265732元作为违约金归上诉人所有不予退还的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。本案中因作为预告登记、预抵押登记、备案登记的基础债权法律关系《商品房买卖合同》未消灭，故上诉人请求被上诉人配合其解除房屋预告登记、预抵押登记、备案登记的条件不成立，不予支持。因上诉人依据借款合同履行了担保责任，依法享有向债务人牛军追偿的权利，故一审法院判决被上诉人向上诉人支付垫付的银行利息、罚息、复利等共计93207.01元正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。大同俊景房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5386元，由上诉人大同俊景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马卉妍审判员 高存慧审判员 张丽娟 二O一九年三月二十八日书记员 常 佳