浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初23587号 原告:楼巧英，女，1968年12月12日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：何伟通，浙江兴运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凯璐，浙江兴运律师事务所实习律师。 被告：吴伟刚，男，1980年7月1日出生，汉族，住义乌市。 被告：何苏贞，女，1978年7月1日出生，汉族，住义乌市。 被告：吴某1，女，2001年1月20日出生，汉族，住义乌市。 被告：吴某2，男，2002年5月22日出生，汉族，住义乌市。 法定代理人：吴伟刚，男，1980年7月1日出生，汉族，住义乌市,系第三、第四被告的父亲。 四被告共同委托诉讼代理人：龚靓，浙江元谷律师事务所律师。 第三人：吴厚政，男，1954年1月20日出生，汉族，住义乌市。 第三人：吴春芳，女，1957年11月30日出生，汉族，住义乌市。 第三人共同委托诉讼代理人：何啸风，浙江元谷律师事务所律师。 原告楼巧英诉被告吴伟刚、何苏贞、吴某1、吴某2、第三人吴厚政、吴春芳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案受理后，依法由审判员金银花适用简易程序，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告楼巧英及其委托诉讼代理人何伟通、吴凯璐到庭参加诉讼。被告吴伟刚及四被告共同委托诉讼代理人龚靓到庭参加诉讼，第三人吴厚政、吴春芳的共同委托诉讼代理人何啸风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告楼巧英诉称：2006年上半年，原告通过义乌电视台广告频道得知被告吴伟刚户需转让坐落于义乌市房屋两间共六层半(含地下室)，建筑占地面积72平方米，原告通过电视广告栏目中的电话号码与被告吴伟刚进行了联系，原告及原告丈夫李建荣与被告吴伟刚、何苏贞夫妇关于房屋买卖事宜进行了磋商，最后双方以128万元的价格达成了房屋买卖协议，双方达成协议后原告支付了10万元定金，由被告吴伟刚出具收条一份，此后原告又支付了购房款53万元，由于原告当时无能力支付其余房款，向被告吴伟刚提出其余款项要等原告转让孝子祠18幢2单元104室套间后再付，被告吴伟刚夫妇也表示同意，2006年9月14日原告将孝子祠套间转让后将余款65万元购房款全部付清，原告及原告丈夫李建荣和被告吴伟刚、何苏贞签订了一份名为借款实为房屋买卖的协议，当时为了防止被告吴伟刚、何苏贞反悔将金额写成了300万元，被告吴伟刚、何苏贞表示如反悔愿意返还人民币300万元及利息，为了说明借款是用于房屋建造，双方同意将协议的落款时间提前一年，实际上原告受让涉案房屋时该房屋已竣工。2006年9月原告付清全部购房款后，被告吴伟刚将涉案房屋的全部钥匙交付给了原告。原告接管涉案房屋后被告协助原告办理了水电户口手续，原告接管涉案房屋后安装了全部的防盗窗，并对房屋进行了部分装修，从2006年9月交付至今涉案房屋一直由原告管业出租，候儿村村委会自涉案房屋交付后每年均向原告收取了卫生费、路灯费等费用，候儿村委会也曾出具证明涉案房屋归原告所有。 另经原告查询吴伟刚户在旧村改造中审批建房用地为126平方米，吴伟刚父母(即两第三人)在旧村改造中审批建房用地54平方米，两户进行了联建，在2017年办理不动产登记过程中各被告和第三人却将两户的房屋登记成一本不动产证。现据原告向江东街道办事处了解，候儿村的宅基地使用权允许在义乌市行政区域范围内跨集体经济组织转让，原告曾多次向被告提出要求办理不动产证过户手续但被告提出要加价100万元才同意给予协助办理。现原告丈夫李建荣已出具书面申明书表示将对本案房屋所享有的权利由原告一人享有，并表示不参与本案诉讼。现要求判令：1、确认原告与被告之间的房屋买卖协议合法有效；2、要求四被告及两第三人协助原告办理坐落于义乌市房屋两间（东靠吴伟刚屋、西靠吴厚池屋、南靠空基，北靠路，占地面积72平方米，含地下室总层数6层半）的不动产权变更过户至原告名下。 原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、声明书一份，证明原告丈夫放弃对涉案房屋的权利，由原告一人享有房屋权利的事实。 2、借款协议书一份，证明虽名为借款实为房屋转让，可以证明原、被告之间房屋买卖的事实。 3、审批呈报表两份，证明涉案房屋的审批情况，四被告和两第三人的土地审批是分户审批的。 4、不动产权证复印件一份，证明涉案房屋产权登记情况，现在登记为四被告和两第三人共有。 5、江东街道办事处文件一份，证明涉案房屋是属于政策允许转让的范围。 6、收款收据四份，通知单两份，证明房屋交付原告后，相关费用由原告交纳的事实。 7、录音文字整理资料四份，光盘一份，证明原、被告之间存在房屋买卖关系，并非借款关系的事实。 8、村委会证明一份，证明涉案房屋归原告所有的事实。 9、供用水合同一份，供电方案通知单一份，证明涉案房屋已交付原告使用的事实及正是在被告的配合下，原告才能办理相关的水电户口登记，否则不可能办理的。 10、放样规划图复印件一份，证明原告受让的房屋系被告户审批取得，规划也是被告户单独进行规划的，与两第三人无关。 11、村委会证明一份，证明原告系义乌义亭镇缸窑村集体经济组织成员。 12、结婚证一份，证明原告与李建荣系夫妻关系的事实。 13、户口本复印件一份，证明被告家庭成员情况。 14、规划许可证复印件一份，证明涉案房屋系被告户所有，与第三人无关，该许可证与规划图纸是相吻合的。 15、房地产买卖契约一份，证明原告系在出让孝子祠住房之后向被告交付购房款。 16、银行汇款清单一份，证明原告系在出让孝子祠住房后于2006年9月14日向被告付清全部购房款的事实，同时证明原、被告之间不存在2005年10月1日的民间借贷关系。原告所有的购房款项都是在2006年才交付的，最迟一笔是2006年9月14日。 对上述证据，被告质证认为： 对证据1声明书，对该份证据的真实性有异议，李建荣未列为本案当事人，又未出庭作证，同时又是本案的利害关系人，这份证据的真实性无法确认，退一步讲就算是真实的，本案也不存在房屋买卖关系，原告所指的所谓的房屋买卖关系是指其与李建荣在2005年10月1日与第一、二被告签订的借款协议，被告方坚持认为这份协议是实实在在的借款抵押协议，如果原告方认为是房屋买卖协议，那么买方主体应该是原告楼巧英及李建荣，涉及的房屋土地所有权是义乌市候儿村民委员会的集体土地，而受让方均非义乌市江东街道候儿村集体成员，且李建荣系居民户口，即便是在现行法律、政策下该转让行为也是无效的。现原告方显然是以合法手段掩盖非法目的，那么根据《合同法》第五十二条第三款之规定该份声明书应认定无效。对证据2协议书，对该份证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该份协议内容约定非常明确，系由第一、二被告向原告及其丈夫李建荣借款，并将涉诉房屋抵押给原告及李建荣，协议倒数第二行至最后明确，若被告归还借款本金及利息，则原告及李建荣应将房屋返还被告，涉诉房屋系四被告及第三人共同所有，第一、二被告并非房屋的完全所有人，其无权也无法将涉诉房屋进行抵押处置。对证据3呈报表，对真实性无异议，这份证据恰恰可以证明被告方是不可能将房产出让给原告方的。因为第一至四被告四口人、今后还有子女要成家立业，如果出让了72平方米，仅剩下占地54平的一间半房屋显然是不够用的，因此从情理上被告方也不可能将72平进行转让。对证据4不动产权证，对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该份证据恰恰可以证明借款协议中的房屋地址与产权证上的地址是不一致的，因此原告方的第二项诉请没有合同依据。对证据5文件，对其真实性没有异议，但是我们注意到本案原告的丈夫李建荣系本案协议书的合同相对方，又非本市行政区域内的集体经济组织成员，就算涉案协议是房屋买卖协议，那该协议也违反了法律禁止性规定，也是无效的。对证据6收据四份及通知单，如果是原件，对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，涉案房屋并未交付，而是暂由李建荣出租，但房屋系由第三人夫妇进行日常管理。对证据七录音资料，对录音的真实性没有异议，但是原告方整理的文字资料与光盘内容有出入，不能证明原被告之间有房屋买卖的事实。对于2018年7月17日9:03的录音，真实性无异议，对书面整理资料有异议，第一页第九行“我现在稍微有点紧”原话应该是“我现在稍微弥补一点”;2018年7月17日9:08的录音，真实性无异议，对书面整理资料有异议，第二页第十四行“大家都这样反悔的”原话应该是“大家都这样反复的”。对2018年7月21日的录音，真实性无异议，对书面整理资料有异议，第一页倒数第四行“我们村现在房子卖掉是不错的”这句话后面少了一句话:“现在村里地基买去是不一样的”。第二页倒数第四行这句话第三人吴春芳没有说过，证明目的有异议，吴春芳不是借款协议的当事人，对其中的具体情况不清楚，因此不能达到原告的证明目的，李建荣在录音的时候先入为主，强调这是买房，但是至今双方均未达成任何买卖协议。对2018年7月23日的录音，真实性无异议，对书面整理资料有异议，第一页第九行原告认为听不清的内容应该是明确的，当时被告说“他说钱你自己借来自己还回去”，第二页第十二行记载的“现在不是我不肯”这句话录音中没有，第四页第二行记载的“借钱”两个字不是这么说的，原话是“不是买房，我是借钱”。我是向你借钱的后面少了“如果钱还不起”，没有记载上去。第五页第三行“现在就算我们两个房子转给你”这句话的原话应该是“现在我们两个就算谈得拢”，第六页倒数第八行原告认为听不清的内容应该是“我爸妈没有签过字，对吧，我跟你说实话”，第七页第四行第一被告说的话第一句没有记载，应该是“你那个买卖是否是事实”。第八页倒数第一行实际的内容应该是“不可能说房子给你对不对”。第九页倒数第六行第一被告并未认可。因此对上述部分的内容真实性有异议，同时对证明目的有异议，从录音的全部内容来看，原被告双方各执一词，原告认为原告是向被告买房，被告认为被告是向原告借款，因此原被告双方没有达成过房屋买卖的合意，房屋买卖不能成立，这些录音是在第一被告没有任何准备的前提下被录音的，但是被告始终没有认可原被告之间房屋买卖的事实，相反第一被告一直在强调双方借款的事实，双方一直在协商。录音资料不能达到原告的证明目的。对证据8证明，若是原件对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，这份证明用途是很明确的，用于仅供办照使用，说明该份证明不能证明房屋所有权。对证据9供用水合同，通知单，如果是原件对其真实性无异议，但是李建荣是未经被告方同意，隐瞒事实真相向相关部门办理了相关手续。且涉案房屋一直由第三人夫妇负责管理。对证据10规划图，如果是原件对其真实性无异议，该份证据恰恰可以证明规划图上的房屋与原告诉请第二项房屋是不一致的。对证据11证明，如果是原件对其真实性无异议。对证据12结婚证，与原件核对一致的情况下无异议。对证据13被告户口本无异议。对证据14真实性没有异议，但对证明目的有异议，除了与规划图的质证一致外，该证仅体现户主信息，事实上涉诉房产是四被告与第三人共有。对证据15真实性没有异议，但是证明目的有异议，被告方认为出让原告方买卖行为系其个人行为，是对自身财产的处分，与本案没有关系。对证据16真实性没有异议，但是对证明目的有异议，被告认可收到上述款项，但并不是购房款，而是借款。 对上述证据，第三人质证认为：首先同意被告方所有的质证意见，并做如下补充：从原告提供的协议书可以证明双方的合同关系，相对方是原告夫妇与被告吴伟刚夫妇，现在主张要求第三人协助办理过户手续没有合同依据。从证据4不动产权证说明涉案房产共有权人登记有第三人，无论原被告之间的合同是什么性质，只要涉及到处分共有财产的权利，必须征得第三人的同意，否则视为侵权。相关的合同应认定无效。对证据8中吴春芳的录音做如下质证意见：因为吴春芳一直认为房子是家里共有的，并且都由他们夫妇一直在管业的，包括房子底下的停车，打扫卫生以及春节时贴春联等，那么在原告的丈夫打他电话的时候，她还不清楚他们之间存在买卖关系还是借款抵押关系，录音中原告丈夫要求买房，那么按照一百多万的价值低于市场价，录音中要求按市场价也是合乎情理的，并不存在反悔的意思。 被告吴伟刚、何苏贞、吴某1、吴某2共同辩称：一、被告方认为原被告方之间不存在房屋买卖行为，原告方认为的房屋买卖合同即为原告与李建荣、第一、二被告签订的借款协议，该协议不论是在形式上还是约定内容上均仅能认定为借款抵押协议。按照《物权法》的规定，房屋抵押必须登记生效，涉案的房屋未经登记机关进行权属登记，且土地性质为集体土地，因此抵押及抵偿无效。退一步讲，即使认定抵押有效，抵押权人实现债权也必须经过法定的司法程序，不得直接抵偿。二、退一步讲即使认定双方协议有效，那么协议约定很明确:“如借款人不配合出借人办理房屋产权过户手续，借款人应当返还借款本金及利息。但出借人应当返还房屋给借款人。”现在被告已另案起诉，愿意归还借款本金及利息，但是要求原告及案外人李建荣返还涉诉房屋。三、本案遗漏当事人，应该追加李建荣为原告，因其系涉案协议的合同相对方，他有无放弃权利应由法院进行确认，并且其提供的声明书是违法无效的。诉争协议签订日期为2005年10月1日，涉及的房屋土地所有权是义乌市候儿村民委员会的集体土地，而受让方均非义乌市江东街道候儿村集体成员，且案外人李建荣系居民户口，即便是在现行法律、政策下该转让行为也是无效的。四、原告诉请的第二项，涉案房屋坐落地址与借款协议不一致，因此原借款协议中的房屋是不存在的，所诉涉案房屋坐落地址东靠吴伟刚屋，西靠吴厚池屋，南靠空基，北靠路，而协议中约定的房屋坐落地址是沿街6栋3号，东靠吴伟刚，西靠吴国亮，南靠空基，北靠路，显然协议中的房屋非所诉房屋，因此原告所诉第二项诉请无合同基础。五、涉案房屋系四被告与两第三人共有的房屋，未经共有权人同意，第一、二被告无权抵押、出让上述房屋，任何处置行为均会侵害第三、四被告及第三人的权益，根据《合同法》第五十二条之规定，应当认定无效。综上，被告请求法庭驳回原告的诉讼请求。补充一点，针对诉状中的事实与理由部分我方以为双方是借款关系，确实收到了原告的128万借款，但没有原告陈述已付清全部购房款的事实，现涉诉房屋5、6层已收回由第三人管业。 被告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证明一份，证明涉诉房屋是四被告和第三人共同批建，由第三人建成的事实。 对该证据，原告质证认为：对真实性、合法性、关联性有异议，首先该证明的内容并不真实，因为涉案房屋土地审批，根据原告提供的申报表很清楚是两户是分开审批的，并非由六人共同审批，所以证明内容是不真实的。该证明认为涉案房屋是两第三人建成的，该事实也是不真实的，因为按照被告的说法，本案的借款协议中的128万元是用于建新房的，这与证明却认为涉案房屋不是被告出资建造的，显然是自相矛盾的。关于建房的时间也是不真实的。因为原告是2006年上半年就与被告达成了房屋买卖协议，并于2006年9月14日付清了全部购房款，原告在支付第一笔定金10万元和第二笔购房款53万元后，被告就把涉案房屋的1-5层的隔墙就由被告自己砌好，在原告交清了全部购房款后也就是在2006年10月1日左右，被告就将涉案房屋交付原告。所以涉案房屋建成的时间应该在2006年上半年就建好了，所以与证明上的时间是不相符的。 对该证据第三人没有异议。 第三人吴厚政、吴春芳共同辩称：首先同意被告代理人的答辩意见。同时做如下补充：原告要求第三人协助办理过户手续没有合同和法律依据，因为原告与被告签订的合同无论是借款抵偿合同还是房屋买卖合同都没有第三人的列名，所以第三人非原被告之间的合同相对方。按照现行的行政法规，就算认定原被告之间的合同合法有效，那么涉及到共有财产的分割问题，按照义乌市不动产权登记中心的规定，共有产权不能分割。因此要求第三人办理协助过户没有合法和法律依据。 第三人吴厚政、吴春芳未向本院提供任何证据。 综合双方的质证意见，本院对上述证据认证如下： 对原告提供的证据1、2、7、15、16的真实性予以确认。对证据3、4、5、6、8、9、10、11、12、13、14的证明效力予以确认。被告提供的证据载明的部分内容与原告提供的农村私人建房建设用地审批呈报表及规划许可证所载明的内容并不一致，本院认为对于房屋的批建情况应已国土部分的审批文件及颁发的规划许可证为准，故对其证明效力本院不予确认。 综上，本院对本案事实认定如下： 原告楼巧英系义乌市义亭镇缸窑村1组经济组织成员，与李建荣系夫妻。被告吴伟刚、何苏贞系夫妻，被告吴某1、吴某2系被告吴伟刚、何苏贞的子女。第三人吴厚政、吴春芳系被告吴伟刚的父母。 2003年3月，被告吴伟刚户（在册人口为四被告）向有关部门申请审批农村私人建房建设用地126平方米。2003年8月，被告吴伟刚户取得了江东街道候儿村用地面积为126平方米的规划许可证，该证载明的房屋四至为东：吴厚政、西：吴国亮、南：空基、北：路。 2006年上半年，原告通过义乌电视台广告得知被告欲转让房屋，遂与被告吴伟刚联系洽谈相关事宜。后双方以128万元的金额达成合意，原告分三次支付了上述款项。 2006年8月29日，原告的丈夫李建荣与浙江义乌市自来水有限公司签订供用水合同一份，对相关的权利义务内容进行了约定，并缴纳了预收一户一表款4800元。2006年10月1日，原告及李建荣与被告吴伟刚、何苏贞补充签订了《借款协议》一份，约定：借款人吴常刚、何苏贞因经商及本村旧村改造建造房屋缺少资金。向李建荣夫妇借款人民币(大写)叁佰万元正，利息按银行贷款算，借款人在房屋建成，工程队交付使用时归还全部借款及利息。如借款人吴伟刚夫妇在借款到期后无力归还借款，借款人自愿将江东街道候儿新村旧村改造后建成的位于沿街6栋3号的2间6.5层的垂直房，四靠为:东靠吴伟刚，西靠吴国亮、南靠空基、北靠路，该房屋占地建筑面积为72平方米，总建筑面积为550平方米，包括房前、屋后、上至天气、下至地心，抵偿给李建荣夫妇所有，并由借款人无条件地协助出借人办理房产证，土地证等相关证件的过户手续，在过户期间任何费用切由出借人承担。如借款人无力偿还借款，出借人收受借款人抵偿的房屋后，无权再要求借款返还借款本金及利息。在政策、法律允许过户前提下，借款人不得提出任何无理要求。如借款人不配合出借人办理房屋产权过户手续，借款人应当返还借款本金及利息。但出借人应当返还房屋给借款人。特此协定，签字后生效。借款人吴伟刚保证该房无其它纠纷，双方不得反悔。该协议的落款时间为2005年10月1日。2016年10月左右，被告向原告交付了涉案房屋，并由原告方交纳了涉案房屋相关的电力设施安装配套工程集资款、综合管理费等相关费用。另查明，案涉房产于2006年建成，于2017登记至被告吴伟刚、何苏贞、吴某1、吴某2、吴厚政、吴春芳名下，为六人按份共有。该不动产系吴伟刚、吴厚政两户联建，其中吴伟刚、何苏贞、吴某1、吴某2占70%，土地使用权面积为126平方米。 2018年11月28日，李建荣出具声明书一份：载明：声明人系楼巧英丈夫，2006年9月声明人夫妇共同向吴伟刚、何苏贞受让候儿新村平海路70号二间房屋，现声明人同意将声明人享有的房产份额全部由声明人妻子楼巧英一人享有，声明人同意放弃对该房屋的所有权，声明人也不参与本案的诉讼。 本院认为，本案争议焦点为：1.原、被告之间是否存在房屋买卖关系？2.若存在房屋买卖关系，该房屋买卖关系是否合法有效？首先，根据《借款协议》中“借款人在房屋建成，工程队交付使用时归还全部借款及利息。如借款人吴伟刚夫妇在借款到期后无力归还借款，借款人自愿将江东街道候儿新村旧村改造后建成的位于沿街6栋3号的2间6.5层的垂直房，四靠为:东靠吴伟刚，西靠吴国亮、南靠空基、北靠路，该房屋占地建筑面积为72平方米，总建筑面积为550平方米，包括房前、屋后、上至天气、下至地心，抵偿给李建荣夫妇所有，并由借款人无条件地协助出借人办理房产证，土地证等相关证件的过户手续，在过户期间任何费用切由出借人承担”等约定，结合原、被告原先并不认识，原告是通过被告在电视台的广告知道被告欲出让房屋等情况，以及在原告交付了128万元后实际占有使用房屋至今，以及由原告方交纳了涉案房屋相关的电力设施安装配套工程集资款、综合管理费等相关费用的事实，本院认定双方之间的法律关系名为借款实为房屋买卖。其次，案涉房屋买卖系原、被告双方真实意思表示，虽然李建荣不是农业户口，根据义乌市农村宅基地使用权转让细则，其不具备农村房屋买卖主体资格，但原告楼巧英为义乌市义亭镇缸窑村1组经济组织成员，其符合受让农村宅基地使用权连同地上建筑物的条件，故本院认定案涉房屋的转让并不违反法律和行政法规的强制性规定。李建荣与楼巧英系夫妻关系，李建荣放弃对涉案房屋的权利，声明相关房产份额由楼巧英一人享有，并表示不参与本案的诉讼，系其对其权利的自由处分，应认定为合法有效。据此，原、被告双方于2006年10月1日签订的《借款协议》应认定为合法有效。根据协议约定，被告应按约无条件协助出借人办理房产证、土地证等相关证件的过户手续。原告之诉请，合法有据，本院予以支持。被告在允许过户手续的条件成就的情况下，拒不履行协助过户的手续，违反了诚实信用原则。根据原告提供的证据可以认定，协议中的房屋四至系根据之前放样规划图及规划许可证确定的，其确认的房屋即为被告向原告交付的房屋。被告辩称协议中的涉案房屋非所诉房屋，依据不足，本院不予采信。根据原告提供的审批呈报表及规划许可证可以认定，四被告与两第三人的房屋系分开审批，被告将自己享有的房屋出卖给原告并未侵害第三人的权益。另在签订合同时，被告吴某1、吴某2尚无民事行为能力，被告吴伟刚、何苏贞系其法定代理人，其与原告签订协议的行为应视为同时已代表被告吴某1、吴某2签订了房屋买卖合同。综上，被告辩称，依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第十二条第二款、第六十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条的规定，判决如下： 一、确认原告楼巧英及案外人李建荣与被告吴伟刚、何苏贞于2006年10月1日签订的《借款协议》合法有效。 二、被告吴伟刚、何苏贞、吴某1、吴某2于本判决生效之日起十日内协助原告楼巧英将坐落于义乌市江东街道候儿小区平海路70号两间房屋的不动产登记变更过户至原告楼巧英名下。 案件受理8160元，由被告吴伟刚、何苏贞、吴某1、吴某2负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 金银花 二〇一九年三月二十八日 代书记员 张艳琳