内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初233号原告：赵颖，女，1980年3月9日出生，汉族，教师，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：石瑞枝，内蒙古天祺律师事务所律师;委托诉讼代理人：贺鹏，内蒙古天祺律师事务所律师。原告：赵国印，男，1952年4月22日出生，汉族，退休，住内蒙古自治区。被告：包头中建房地产有限责任公司。法定代表人：陈学然，董事长。委托诉讼代理人：高剑，内蒙古昆峰律师事务所律师。原告赵颖、赵国印与被告包头中建房地产有限责任公司（以下简称“中建房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵颖的委托诉讼代理人石瑞枝、贺鹏，原告赵国印，被告中建房地产公司的委托诉讼代理人高剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵颖、赵国印向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告为二原告办理位于包头稀土高新技术产业开发区富强南路88号中建御澜世家1-402号房屋权属证书；2.判令被告支付逾期办理中建御澜世家1号楼权属证书违约金60873元（以676366元为基数，按每日1?计算，从2013年10月12日起至2016年3月30日止，共计900天）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月8日，二原告与被告签订了合同编号为2011-0024358的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定原告赵颖购买被告开发的位于包头稀土高新技术产业开发区富强南路88号中建御澜世家1-402号房屋，原告赵国印为共同所有人，房屋建筑面积为143.46平方米，每平方米价格为4699.92元，房屋总价款为674250元。二原告按照合同约定于合同签订当日支付了购房首付款474250元，剩余200000元房款以贷款方式进行了支付。二原告于2013年4月12日收房，同日向被告支付了印花税344元、契税10146元、手续费432元、产权代办费200元、产权登记费80元及房屋面积补差2116元，二原告实际支付房屋价款为676366元。根据原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》第十二条及《商品房买卖合同补充协议》第五条第二项的约定，出卖人应在商品房交付使用后180日内为买受人办理完成房地产权属证书。如因出卖人的责任未能在合同第十二条约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期间届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。鉴于上述约定，被告应在交房日2013年4月12日后180日内，即2013年10月11日前为二原告办理完成该商品房的房地产权属证书，被告于2016年3月31日取得中建御澜世家1栋的房产初始登记，共逾期900天。被告应按合同约定支付逾期办理所属楼栋产权证书违约金60873元。被告于交房之日向原告收取办理房地产权属证书契税、代办费等费用，但时至今日仍未为原告办理房地产权属证书。被告应按照合同约定为二原告办理房屋权属证书。综上，被告的行为已经构成违约，故二原告诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告中建房地产公司辩称，第一，被告已于2016年3月31日向房管局备案并已取得了初始登记通知书，根据合同第十二条的约定，被告已经履行完毕应尽义务，颁发产权证书属于房管局的行政职权，被告无办证义务和权利。第二，双方约定的违约金过高，根据法律规定，违约金的损失不超过实际损失的30%，据调查，原告目前仍在偿还贷款，即使取得了房屋产权证书也会抵押在银行，无法挪作他用，因此不会给原告的预期利益造成损失，故请求人民法院对违约金予以核减。本院经审理认定事实如下：原告赵颖、赵国印与被告中建房地产公司于2012年4月8日签订编号为2011-0024358的《包头市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区富强南路88号中建御澜世家1-402号商品房一套，建筑面积143.46平方米，每平方米价格为4699.92元，商品房总价款为674250元；付款方式为合同签订时支付474250元，余款200000元以银行按揭贷款付清；商品房交付日期为2012年12月31日前。合同第十一条约定：商品房交付时交接房屋钥匙。合同第十二条关于商品房产权登记约定：“出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理”。同日，原被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第五条第二款约定：“因出卖人的责任未能在合同第十二条约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。协议第十六条约定：本协议是双方签订的合同之补充条款，与合同具有同等法律效力。合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的，以本协议约定为准。另查明，原告所购买的商品房实测面积为143.91平方米，房屋面积差价为2116元，故原告向被告实际支付购房款676366元。2013年4月12日房屋交付，被告代收了原告的维修基金、契税等相关费用。2016年3月31日被告在包头市房地产产权管理处办理了涉案房屋所处的中建御澜世家1号楼的房产初始登记。上述事实，有原告赵颖、赵国印提供的《包头市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、个人贷款支付凭证、房款收据、房款补差收据、代收费用明细表、代收费-面积差收据、（2018）内0291民初1245号民事判决书、个人贷款还款凭证、物业服务合同、装修安全告知书、物业服务承诺书、治安消防协议书、安全提示告知书、商品房面积变更确认单；被告中建房地产公司提供的初始登记/变更办结通知书，双方当事人的当庭陈述等证据材料，并经庭审质证认证在案予以佐证。本院认为,原告赵颖、赵国印与被告包头中建房地产公司签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付676366元购房款的义务，被告应当按照合同约定履行交付房屋并办理房屋产权登记相关义务。根据原告提供的代收费-面积差收据、中建御澜世家代收费用明细表等证据材料，结合本院审理的中建御澜世家小区其他同类商品房买卖合同纠纷案件可以印证被告交付商品房的时间为2013年4月12日，《包头市商品房买卖合同》第十二条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，即2013年10月9日以前完成登记备案手续，但被告未在上述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，根据《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款的约定，被告承担违约责任的起算时间为其应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日，即2013年10月10日。按照协议约定，被告承担违约责任的截止时间为其实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日，即2016年3月31日，但被告取得权属证明之日，违约情形即已消失，故取得权属证明当日不应计算在违约责任期间内，被告承担违约责任的截止时间应为取得权属证明之日的前一日，即2016年3月30日。因此，被告承担违约责任的期间为2013年10月10日至2016年3月30日（共计903天），故本院支持原告主张自2013年10月12日起至2016年3月30日止共计901天的违约金，原告计算总天数有误，应当予以纠正。本案争议的焦点问题为：第一，关于违约金的计算标准。《商品房买卖合同补充协议》对违约金的计算标准进行了约定，但被告提出违约金的约定过高，明显高于原告的实际损失，请求法院予以调减。在原告未提交证据证明其因被告的违约行为遭受的损失及损失数额的情况下，根据“谁主张谁举证”的原则，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告方的过错程度以及预期利益等综合因素，对过高的违约金进行相应调整，即每日按照原告已付购房款总额的0.5?计算违约金。关于被告辩称房屋已经交付给原告，因此未给原告造成实际损失的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采信。第二，关于被告应否为原告办理涉案房屋的权属登记。因办理房屋的初始登记系出卖人的法定义务，出卖人应当在合同约定的办证期限内办理房屋的初始登记。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，故被告有义务协助原告办理产权登记。且被告向原告收取了办理房屋产权登记所需的契税、印花税、产权登记费、代办费等费用，更应当协助原告办理房屋权属登记证书，原告也有义务配合被告提供办理房屋权属登记所需材料。综上，本院认定被告应当向原告支付自2013年10月12日起至2016年3月30日止（共计901天），按原告已付购房款总额的日0.5?计算的违约金30470.29元（676366元×901天×0.5?），并协助原告办理涉案房屋的权属登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告包头中建房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告赵颖、赵国印办理中建御澜世家1-402号房屋产权登记证；二、被告包头中建房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告赵颖、赵国印迟延办理权属证明的违约金30470.29元；三、驳回原告赵颖、赵国印的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1322元，减半收661元（原告已预交），由被告包头中建房地产有限责任公司负担281元，由原告赵颖、赵国印负担380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇一九年三月十三日书记员 朱乾坤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《商品房销售管理办法》