广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初68号原告：潘显升，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：谢川，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨平，广东宝慧律师事务所实习律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：童绍洪。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：童绍洪。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区。法定代表人：童绍洪。三被告的共同委托诉讼代理人：卢辉，广东禅都（三水）律师事务所律师。原告潘显升与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序于2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告潘显升的委托诉讼代理人谢川、杨平、三被告的共同委托诉讼代理人卢辉到庭参加了庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间不计入审限期限。本案现已审理终结。原告潘显升向本院变更并明确诉讼请求：1.确认原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》超过法定最长租赁期限20年的部分无效；2.解除原告与被告宝盈大沥分公司签订的在法定最长租赁期限内的20年内的《物业使用权出让合同》部分；3.解除原告与被告悦心公司签订的《委托经营管理合同》；4.被告宝盈公司、宝盈大沥分公司向原告返还出让金295550元及物业管理按金3000元；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2013年5月2日，原告与被告宝盈大沥分公司签订了《物业使用权出让合同》、与被告悦心公司签订了《委托经营管理合同》。《物业使用权出让合同》约定被告将位于佛山市南海区XX村民小组土地的宝盈国际广场项目编号为XX号商铺(以下简称涉案商铺)的使用权出让给原告，该物业建筑面积12.6平方米，总出让金额为295550元，原告支付物业管理按金3000元，出让期限为2013年5月2日至2042年1月31日。一、租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案涉讼合同符合租赁合同的特征，故应为租赁合同。涉讼合同约定原告自2013年5月2日起享有受让的该物业的收益，出让期限至2042年1月31日。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，涉讼合同已超过法定租赁期限八年零九个月。该超过部分应属无效。二、因被告的原因导致《物业使用权出让合同》合同目的无法实现，无法继续履行合同，依法可以解除合同。根据《物业使用权出让合同》第七条第3款之约定，原告已经遵守合同约定，与宝盈大沥分公司指定的悦心物业公司签订了《委托经营管合同》，将涉案商铺反租给悦心物业公司，根据《委托经营管合同》约定，被告悦心物业公司应当按照合同约定每月向原告支付租金。自2018年6月开始，被告无故拒不支付租金，经原告多次催促沟通，被告至今仍拖欠租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本案《物业使用权出让合同》因被告拒不履行而导致合同目的根本无法实现，故原告依法有权解除合同。本案中，悦心物业公司是由宝盈大沥分公司选聘指定的，且《物业使用权出让合同》第七条第4款书面约定原告转让商铺需要书面向被告申请并获批准，此外原告还需支付转让手续费，故原告已经承担合同义务，被告已经享受合同权利，根据民事合同平等相对之原则，被告宝盈大沥分公司及悦心物业公司均应当承担合同无法履行之责任。三被告共同辩称，1.涉讼合同包括两个合同关系，一个是租赁合同关系，是有偿使用期限；另一个是赠予关系，是无偿使用期限。原告将被告无偿交付的期限计算至有偿使用的期限内是属于对事实的认识错误，因此其主张超过20年的部分期限无效没有事实和法律依据。2.被告宝盈公司不存在任何违约行为，原告请求解除涉讼出让合同没有事实和法律依据。3.《委托经营管理合同》尚未达到合同解除条件，原告诉请解除不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2010年10月29日，案外人佛山市南海区大沥镇凤池村西边股份经济合作社（甲方）与被告宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区XX村民小组土名为“庙后”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2013年5月2日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将宝盈国际广场项目涉案商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为12.6平方米，使用权性质为商业。出让期限从合同签订之日起至2033年5月2日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2013年12月31日起享有受让商铺的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金295550元及物业管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金金额无息退还。宝盈国际广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方委托的物业管理公司进行专项、统一的管理和服务。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方所选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；统一管理经营期限内，甲方免收乙方的物业管理费、水电费。双方并约定其他权利义务。该合同附有涉案商铺所在位置平面图。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺自2013年12月31日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。委托经营收益自该物业交付次日起计。自2013年12月31日开始，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益。委托经营期间第一年至第三年的固定年收益每月金额为1970元，第四年至第五年固定年收益每月金额为2463元。第六年起的收益为实际经营用户所缴付的租金。固定收益按照月支付，在每月20号以转账形式支付给甲方。委托经营期间产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过6个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过12个月的，甲方有权解除合同；等等。同日，被告宝盈大沥分公司出具收据，确认收到原告支付物业管理按金3000元。2013年7月30日，被告宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉案商铺租金295550元。另查明一，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证。2014年5月15日，宝盈广场A区规划竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。对于租金收益支付情况，原告确认：悦心公司已按合同约定标准支付了2013年12月至2018年6月的租金收益。2018年7月、8月各付租金收益970.42元；2018年9月30日已付租金收益246.3元；2018年10月30日已付租金收益369.45元，2018年11月、12月份租金收益尚未支付。对于商铺现状，被告宝盈大沥分公司确认涉案商铺打通后统一交付，没有独立间墙和独立空间，不适宜区分交付，现已交由第三方经营。本院认为，原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”三被告已提供证据证明涉讼商铺所在宝盈国际广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定被告将涉讼商铺出租给原告的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限实际是10502天，原告所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金90884.06元[（295550元+3000元）×（10502天-7305天（20年天数）／10502天]，原告诉请超出本院核定部分，本院不予支持。《委托经营管理合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。但本院已认定《物业使用权出让合同》所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效，原告无权对涉讼商铺2033年5月2日至2042年1月31日期间的使用权作出处分，故原告将涉讼商铺2033年5月2日至2042年1月31日期间的使用权和经营权委托予被告悦心公司属无权处分，对此双方可自行协商解决。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司的上述债务承担责任。关于原告解除合同的请求。原告主张被告丧失履行能力为由解除《委托经营管理合同》，但《委托经营管理合同》约定被告悦心逾期支付租金收益超过12个月的，原告才有权解除合同。现被告悦心公司逾期支付租金收益尚未超过12个月，合同解除的条件尚未成就。且市场经济瞬息万变，宝盈广场至辩论终结时尚在经营中，即使现阶段悦心公司存在部分案件亦不能必然推断出悦心公司不具备履行能力，故涉讼《委托经营管理合同》现时尚未达到法律规定或合同约定的解除条件。同理，对于《物业使用权出让合同》，被告宝盈大沥分公司不存在任何违约行为，《物业使用权出让合同》亦不具备法定解除或约定解除的条件，原告现起诉解除《委托经营管理合同》及《物业使用权出让合同》理据不足，本院不予支持。但日后如被告悦心公司、宝盈大沥分公司存在根本违约行为的，不影响原告另案主张合同权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认潘显升与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年5月2日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金及物业管理按金90884.06元予潘显升；三、驳回潘显升的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8678.9元，减半收取计4339.45元（原告已预交），由潘显升负担3303.4元，由被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担1036.05元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予潘显升，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周 桂 颜二〇一九年三月二十九日书记员 孙王成欣