济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初10948号 原告：苏建，男，汉族，1972年11月1日出生，住址：济南市。 委托诉讼代理人：徐小惠，山东元序律师事务所律师。 被告：孙福峰，男，汉族，1963年5月17日出生，住址：济南市。 委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。 第三人：刘德贵，男，汉族，1958年3月25日出生，住址：济南市。 原告苏建诉被告孙福峰、第三人刘德贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告苏建的委托诉讼代理人徐小惠，被告孙福峰的委托诉讼代理人张巍，第三人刘德贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏建向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认位于济南市历城区开源路北首（鸿腾大酒店西邻）约1300平方米地上物的占地补偿款、搬迁费等1637751.02元归原告所有。2、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2011年4月，被告孙福峰与刘德贵签订房屋租赁合同一份，约定被告租赁的位于济南市历城区开源路北首（鸿腾大酒店西邻）房屋院落转租给刘德贵。2011年12月1日，刘德贵将以上房屋院落转租给原告苏建，原告苏建在租赁的土地上建设钢结构厂房约900平方米，后刘德贵将自建的约400平方米的彩板房转让给原告苏建。2017年12月30日，历城区王舍人街道济南新东站片区建设工程指挥部通知对以上房屋进行拆迁，原告多次找被告协商拆迁补偿款的分割问题未果。为维护原告的合法权益，依据我国有关法律规定诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告孙福峰辩称：一、我不是本案适格被告，因我与苏建不存在任何合同关系，故其无权向我主张权利。本案中存在两份租赁合同，分别是我与刘德贵于2015年4月16日签订的租赁期限为2011年4月16日至2016年4月15日的《房屋租赁合同》，以及刘德贵与苏建于2011年12月1日签订的租赁期限为2011年11月8日至2021年11月7日的《土地租赁合同》。根据合同相对性，苏建无权直接向我主张权利。二、即使苏建与刘德贵签订的《土地租赁合同》是真实的，作为转租合同，其中约定的租赁期限超过原租赁合同的部分及关于拆迁补偿的约定亦为无效。我与刘德贵签订的《房屋租赁合同》中明确约定：“租赁期限为五年，至2016年4月15日止，合同第五条约定，承租期间，承租人建设的车间、库房，如国家集体征用，补偿归承租方所有。承租期满，产权归出租方所有，承租人不得随意破坏。”即在2016年4月15日起，租赁土地上的房屋的所有权即归我所有。而在刘德贵与苏建签订的《土地租赁合同》中，双方自行约定的租赁期限及拆迁补偿归苏建所有，与《房屋租赁合同》的约定不符，且我从未认可过该条款。故上述约定均为无效。三、在2017年12月30日拆迁指挥部下发拆迁通知之前，我已多次书面通知刘德贵腾交租赁房屋，刘德贵与苏建对于租赁房屋的占用已无法律和合同依据，属于无权占用，苏建和刘德贵无权就拆迁补偿向我主张任何权利。 第三人刘德贵述称：我开始想租个地磅，后来孙福峰将涉案院落租给我，上面有冷水沟村里的五间砖木瓦房，其他都是空地，我闲置了一年转租给了苏建。当时为了做生意我自建400平方米彩板房，因地磅经营状况不好，我前后找苏建借了7、8万元，后来就把400平方米的房屋转给了苏建算作是顶账。我转租给苏建时孙福峰并不知道，转租后苏建把租金给我，我再给孙福峰。我曾带苏建去过孙福峰那里，并说明我外甥（苏建）想盖两间房屋做生意，孙福峰同意了。苏建盖了房子之后也对外出租了。我和孙福峰租赁期限届满后没有再签订租赁合同，但租赁期满后孙福峰还继续收取我的租金。此外，我们建设这些房屋时没有向任何部门提交过申请，村里也不管。 本院经审理认定事实如下：2004年3月18日，孙福峰（承包方，合同乙方）与济南市历城区王舍人镇冷水沟村委会（发包方，合同甲方）签订《土地承包合同》一份，合同约定，甲方将位于甲方村西，开源路西，白菜路南10333.55平方米，折合15.50亩的土地一宗（包含土地上的建筑物五间砖木平房）以打包的方式发包给乙方，承包年限自2005年元月1日起至2037年12月31日止；乙方在合同期中有权对此地转包，但转包时间不能超出本合同期限，超出部分无效；在合同期内如国家征用此承包地时，本合同解除。属乙方的资产补偿给乙方，属甲方的资产补偿给甲方，甲乙双方互不赔偿。合同并约定了其他事项。2009年3月18日双方达成补充协议，约定增加承包面积5.01亩，该土地上的所有建筑物（五间砖木平房）冷水沟村委会一次性作价贰万陆仟元转卖给孙福峰，今后此土地上的建筑物归乙方所有。 2011年4月，孙福峰（出租方）与刘德贵（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定孙福峰将其租赁的位于济南市历城区开源路北首（鸿腾大酒店西邻），使用面积为1330平方米的房屋院落一处（包含土地上的建筑物五间砖木平房）以打包的方式转租给刘德贵用于地磅经营，租赁期为5年，自2011年4月16日至2016年4月15日，租金16000元，交纳期限每年3月15日前，按先交租金后用房原则执行。租期满2年后租金上浮15%，之后递增当年租金的15%。第五条第三款规定：“承租期间承租人建设的车间、库房，如国家集体征用，补偿归承租方所有。承租期满，产权归出租方所有，承租人不得随意破坏”。第六条第二款规定：“国家或集体征用，合同自动终止，租金按使用时间多退少补”。第六条第三款规定：“承租人如经营不善，可以转租他人，但年限不得超出承租合同年限，否则，超出年限无效”。第十条规定：“承租方增加的生产加工设备等物品属承租方所有，出租人无权扣留或转让”。合同签订后，孙福峰将租赁房屋及院落交付给刘德贵经营地磅使用。后刘德贵为了做生意，自建约400平方米彩板房。2016年4月15日，合同到期后，双方未续签书面合同，刘德贵交纳租金至2017年4月15日。孙福峰称其分别于2017年9月6日、10月26日向刘德贵邮寄限期腾房通知书，均被刘德贵拒收。 后因地磅经营状况不好，2011年12月1日，刘德贵（出租方，甲方）与苏建（承租方，乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定刘德贵将位于济南市历城区开源路北首（鸿腾三馆西邻）约900平方米的土地（除甲方租赁的五间房屋及地磅外）转租给苏建经营使用，租赁期限为2011年11月8日至2021年11月7日。第五条规定：“租赁期间，乙方可以自主建设，如遇国家征用、拆迁，其补偿费归乙方所有”。同日，双方达成补充协议，约定刘德贵将其租赁院落上自建的约400平方米的彩板房转让给苏建，以抵消自己欠苏建的80000元债务。 2011年12月2日，因经营需要，苏建（发包方）与案外人济南宏泰钢结构工程公司（承包方）签订工程承包合同，由承包方在租赁的院落上焊接和安装约900平方米的钢结构厂房一处。2017年12月30日，济南市历城区王舍人街道济南新东站片区建设工程指挥部（以下简称工程指挥部）下发拆除通知，对包括涉案院落在内的新东站片区的地上建筑物及附属物进行拆除，2018年1月20日，工程指挥部与冷水沟村委会、孙福峰签订《济南新东站安置二区王舍人街道冷水沟村地面附着物拆迁补偿协议》及《济南新东站安置二区王舍人街道冷水沟村地面附着物拆迁补偿协议（补充）》。刘德贵、苏建称其一直占用该涉案院落，直到拆迁。该涉案院落已于2018年1月份拆迁完毕。后苏建多次找孙福峰协商拆迁补偿款的分割问题未果。 本案审理过程中，关于涉案房屋院落的拆迁及补偿情况，本院依苏建申请到工程指挥部依法调取了《济南新东站安置二区王舍人街道冷水沟村地面附着物拆迁补偿协议》（以下简称《补偿协议》）、《济南新东站安置二区王舍人街道冷水沟村地面附着物拆迁补偿协议（补充）》（以下简称《补偿协议（补充）》）、新东站片区摸底调查住户资料、房屋测绘平面图（手绘、机绘）、集体土地地上物登记明细表、集体土地非住宅情况统计表、房屋面积一览表、新东站安置二区非住宅地上物明细表。根据前述资料，涉案房屋院落内的建筑物经测绘，砖木结构建筑面积为93.95平方米，彩板房建筑面积为398.74平方米，钢混结构建筑面积为852.7平方米。 以上证据记载：孙福峰应领取拆迁补偿款共计1699162.02元。其中包括：围墙＞2.5米2400元（8米×300元/米）、水泥地面12920元（323平方米×40元/平方米）、乔木10-20cm210元（3颗×70元/颗）、月季660元（22墩×30元/墩）、空调（柜机）2100元（7台×300元/台）、挂机1台200元、摄像头1050元（7个×150元/个）、宽带900元（5条×180元/条）、固话360元（2座×180元/座）、有线300元（3条×100元/条）、暖气1组30元、果树（幼）270元（3颗×90元/颗）、机井（深35米）110250元（9米×12250元/米）、钢混结构1065875元（852.7平方米×1250元/平方米）、砖木结构（平房）65765元（93.95平方米×700元/平方米）、简易结构117209.6元（366.28平方米×320元/平方米）、棚3246元（32.46平方米×100元/平方米）、按期拆除奖励65646.5元、搬迁费249769.92元。 针对法庭依法调取的上述证据，双方均认可上述证据的真实性。孙福峰称，拆迁补偿款还没有发放。 以上事实由原告苏建提交的孙福峰向刘德贵出具的收据、苏建与刘德贵签订的《土地租赁合同》及补充协议、《建筑安装工程承包合同》、收款收据、现场照片及录像、关于新东站安置二区地上房屋进行拆除的通知书，被告孙福峰提交的孙福峰与冷水沟村委会签订的《土地承包合同》以及2009年3月18日双方签订的补充协议、孙福峰与刘德贵签订的《房屋租赁合同》、孙福峰分别于2017年9月6日、10月26日向第三人邮寄的限期腾房通知书EMS快递单、本院依申请调取的《济南新东站安置二区王舍人街道冷水沟村地面附着物拆迁补偿协议》、《济南新东站安置二区王舍人街道冷水沟村地面附着物拆迁补偿协议（补充）》、新东站片区摸底调查住户资料、房屋测绘平面图（手绘、机绘）、集体土地地上物登记明细表、集体土地非住宅情况统计表、房屋面积一览表、新东站安置二区非住宅地上物明细表、当事人及委托诉讼代理人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案中孙福峰与刘德贵签订的《房屋租赁合同》实为土地院落及地上物房屋的概括租赁合同，因房屋未取得规划与建设许可，故有关房屋部分的约定无效，刘德贵与苏建签订的《土地租赁合同》不涉及房屋，系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规规定，合法有效。 依据查明的事实，合同签订后，苏建在涉案院落内自建厂房，孙福峰虽陈述对苏建的加建行为不知情，但就孙福峰在该院落旁的土地上经营生活，且苏建自2011年即加建经营，且刘德贵自述向孙福峰明确告知过，故孙福峰应对刘德贵与苏建的转租行为及苏建的加建行为知晓。孙福峰与刘德贵签订的合同虽约定刘德贵建设的房屋在合同期满后归孙福峰所有，但其合同不能约束苏建，现根据拆迁资料记载，登记的拆迁补偿对象为孙福峰，苏建向孙福峰主张权利并无不当。 至拆迁前，院落内共有三部分建筑物，一为原冷水沟村委会所建作价转让与孙福峰的五间计87.73平方米的砖木平房，二为刘德贵自建398.74平方米的彩板房，三为苏建建设的852.7平方米的钢构厂房。对原有的砖木平房，当事人之间并无争议，与之相关的补偿款应归孙福峰所有。关于刘德贵加建的彩板房，根据刘德贵与孙福峰签订的《房屋租赁合同》中已明确约定租赁期满后归孙福峰，实际系双方对该地上物占有使用及收益权的约定。后刘德贵又与苏建签订以地上物抵顶债务的协议，成立时间在后且违背诚实信用原则，不能得到支持，故关于该部分对应的补偿款亦应归孙福峰。关于苏建建设的钢构厂房，苏建作为该部分建筑的建设者，既为此出资，又投入精力，当然应当享有由此形成的财产权利，当建筑物因政府行为被拆除后，由此获得的补偿亦应当归苏建所有。孙福峰虽因拆迁规定作为被拆迁人被登记，但并不能因此而取得苏建所建地上物的财产权，孙福峰与刘德贵签订的合同不能约束苏建，亦不能因此取得该地上物的财产权利。关于拆迁登记表中记载的乔木、月季、空调、摄像头、宽带、固话、有线、暖气、果树、机井等动产均为使用房屋院落经营用品且孙福峰与刘德贵的合同中并未出现曾移交的记录，孙福峰也未举证该部分财产系其所有或添置，故应认定为苏建所有，故应当由苏建享有补偿款。关于围墙、水泥地面，围墙应为院落的组成部分，水泥地面系土地上的附和物，应归土地权利人孙福峰所有，补偿款亦应由其享有。关于搬迁费，并非给予地上物财产的折价款，孙福峰、刘德贵之间的租赁合同至2016年4月15日已履行期满，之后属不定期租赁，孙福峰享有任意解除权，其曾于2017年9月6日、10月26日向刘德贵两次发出限期腾房通知书，即合同最晚与2017年10月26日解除，苏建与刘德贵即应搬离院落，此为其应履行的合同义务，无权要求孙福峰支付费用，故苏建要求确认登记在孙福峰名下的搬迁费有其份额，于法无据，本院不予支持。同理，关于按期拆迁奖励费亦应当归孙福峰。 综上，根据拆迁登记表，苏建应得的土地附着物补偿款如下：乔木10-20cm210元（3颗×70元/颗）、月季660元（22墩×30元/墩）、空调（柜机）2100元（7×300元/台）、挂机1台200元、摄像头1050元（7个×150元/个）、宽带900元（5条×180元/条）、固话360元（2座×180元/座）、有线300元（3条×100元/条）、暖气1组30元、果树（幼）270元（3颗×90元/颗）、机井（深35米）110250元（9米×12250元/米）、钢混结构1065875元（852.7平方米×1250元/平方米）、砖木结构（平方）4354元（6.22平方米×700元/平方米），合计1186559元。故对苏建要求依法确认将1637751.02元的占地补偿款归其所有的诉讼请求，在1186559元的范围内予以支持，超出的部分，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 登记编号为B006（济南新东站安置二区王舍人街道冷水沟村地面附着物拆迁补偿协议）中登记权利人为孙福峰的关于济南市历城区开源路北首（鸿腾大酒店西邻）约1300平方米院落内地上物及相关物品的补偿款中，1186559元归原告苏建所有。 案件受理费10050元、财产保全申请费5000元，由原告苏建承担2769元，被告孙福峰承担12281元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  马悦静 二〇一九年三月二十五日 书记员  孙树贞