河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终1195号上诉人（原审被告）：唐河县中信置业有限公司。住所地：唐河县城关北京大道与滨河路交汇处。统一社会信用代码：91411328799154982J。法定代表人：赵长生，任公司经理。委托诉讼代理人：逯祥阳，系公司员工。委托诉讼代理人：唐慧勇，北京德恒（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王江伟，男，1979年7月1日出生，汉族，住唐河县。委托诉讼代理人：王大睿，系王江伟之妻。上诉人唐河县中信置业有限公司（以下简称中信置业）因与被上诉人王江伟为商品房销售合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（2018）豫1328民初5137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中信置业上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回王江伟的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由王江伟承担。事实与理由：一、王江伟诉请类别和金额众多，一审以中信置业设置“大唐中央事务处理办公室”为由认定诉讼时效未超过无法律依据。二、中信置业收取的部分款项，双方明确约定“多退少补”，一审无视王江伟诉讼请求和双方约定，违法判决中信置业支付利息。三、一审未正确理解涉案的《商品房买卖合同》第十五条，直接套用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条认定中信置业迟延办证是错误的。双方在《商品房买卖合同》中已经明确约定出卖方的义务，属于双方关于办理产权证书的特殊约定，应排除适用上述第十八条的约定。王江伟辩称：一审判决正确。1、交款时候付有利息，因此应从交款之日起支付利息。2、上诉人不能多收取办证费。3、燃气初装费不应该收取。4、实际面积比合同上面积小。5、住房保险费不知道收取的依据何在。王江伟向一审法院起诉请求：1.依法判令被告退赔原告退还原告面积差款本金19212元及利息9413元；2.依法判决被告赔偿原告延迟办证违约金152元；3.依法判决被告退还原告燃气初装费2400元及利息1176元；4.依法判决被告退还代收的原告多交住房办证费2167.5元及利息1062元；5.依法判决被告退还代收的原告多交住房大修基金376元及利息184元；6.依法判决被告退还代收的原告住房保险费用807元及利息395元；7.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2009年8月14日，原告与被告签署《商品房买卖合同》。但是被告延迟办证，多收取原告相关费用，重复收取属于基础设施费用已经包含在房价款中的燃气初装费，还代收的原告住房保险费用807元，但没购买保险,占用原告资金，损害原告合法权益。故提出以上诉讼请求。一审法院认定事实：2009年8月14日，原告王江伟作为买受方，被告中信置业作为出卖方，双方签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告中信置业开发的大唐中央城38【幢】6单元501号房，该商品房合同约定建筑面积共130.57平方米，该商品房单价为人民币1168.63元/平方米，总金额152187元。采用银行按揭，首付肆万陆仟壹佰捌拾柒元整（46187.00），余款壹拾万陆仟元整（106000）申请15年银行按揭。合同签订后，原告交纳首付款46178元，下余款106000元在中国工商银行股份有限公司南阳唐河县支行办理“个人购房借款/担保合同”，被告中信置业确认涉案房屋房款已经全部付清。合同约定，面积误差以房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补；出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。被告中信置业于合同签订时（2009年8月14日）向原告收取涉案办证按揭费4828元，保险费807元。2011年1月29日交房时被告中信置业又向原告收取大修基金3044元，燃气初装费2400元。至原告起诉之时，燃气管道一直未通气。原告于2018年10月25日向唐河县房屋登记管理局查询涉案房屋登记信息，该信息显示涉案房屋于2014年10月15日办理唐房权证字第**房屋所有权证，房权证上显示房屋建筑面积为114.13㎡，契税2660.5元，大修基金2668元，原件在县房管局抵押存档。经本院调取唐河县房屋登记管理局大唐中央城38号楼6单元401号档案，显示房屋建筑面积为127.12㎡。被告中信置业向唐河县房管局代交办证费用（登记费、证本费、测绘费、手续费）640元，评估费300元，抵押登记费费用（登记费、抵押服务费）364元，交纳大修基金3044元。房屋交付后，因面积误差、逾期办证、多收取大修基金等问题，小区业主多次找被告中信置业及政府部门要求解决，被告中信置业也在小区设立事务办公室，协调解决，然久拖未果，原告诉至本院。一审法院认为，原告王江伟与被告中信置业签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。本案争议的焦点是：原告各项请求依法是否获得支持的问题？一、原告请求被告中信置业退还面积差款19212元及利息，依法是否获得支持的问题？本案中，原、被告中信置业签订的买卖合同上明确注明了房屋建筑面积为130.57㎡，房管部门重新测绘面积为127.12㎡，面积误差3.45㎡，因双方在合同中明确约定了以“房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补”，双方应按约定处理。面积差价款为4460.95元（3.45㎡×房屋单价1293.03元／㎡），被告中信置业应予以退还，原告要求被告中信置业承担利息，本院亦予以支持，应从2009年8月14日开始按中国人民银行同期贷款利率给付利息至款项付清之日止。二、关于原告请求被告中信置业承担迟延办证违约金152元，依法是否获得支持的问题。根据涉案的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.…；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；…”双方对办理房屋所有权登记的期限、违约金均有约定。庭审中双方确认本案涉案房屋交付日期是2011年1月29日，未约定办证期限；如果是出卖人的原因，逾期办证的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，涉案房屋所有权证于2014年10月15日出证，被告中信置业未在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，原告请求被告中信置业承担迟延办证违约金，本院予以支持，为152.87元（152187元×0.1%），原告请求152元，应予支持。三、原告请求被告中信置业退还燃气初装费2400元及利息，依法是否获得支持的问题？国家计委、财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》﹝2001﹞585号文件要求，各省对城市基础设施配套费及其他专项配套费进行清理整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费，取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。财政部2002年4月23日《关于公布取消部分政府性基金项目的通知》中指出，取消“天然气初装费”并不得以“安装工料费”或者任何理由收费。被告中信置业向原告收取燃气初装费显然违反上述规定，应予以返还。利息应从2011年1月29日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至款项付清之日止。四、原告请求被告中信置业退还多收取办证费2167.5元及利息，依法是否获得支持的问题？从原告提供的2009年8月14日收据来看，被告中信置业收取办证按揭费用4828元。被告中信置业上缴房管部门的费用为1304元，缴纳契税2660.50元，剩余863.5元，被告中信置业应予以退还。原告请求支付利息，本院亦予以支持。利息从2009年8月14日起按按中国人民银行同期贷款利率给付利息至款项付清之日止。五、原告请求被告中信置业退还多收取住房大修基金376元及利息，依法是否获得支持的问题？根据住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的规定，买受人应当向房地产开发企业缴交维修基金。在办理房屋权属证书时，再由房地产开发企业应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。被告中信置业收取原告大修基金3044元，被告中信置业上交房产部门3044元，不存在多收，对该请求不予支持，可由原告另行处理。六、原告请求被告中信置业退还代收的原告住房保险费用807元及利息，依法是否获得支持的问题？经查，案涉房屋未办理保险，对原告的请求予以支持。利息从2009年8月14日开始按中国人民银行同期贷款利率给付利息至款项付清之日止。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：一、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王江伟面积误差款4460.95元及利息，利息从2009年8月14日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至款项付清之日止。二、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王江伟延迟办证违约金152元；三、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告王江伟燃气初装费2400元及利息，利息从2009年8月14日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至款项付清之日止；四、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告王江伟办证费用863.5元及利息，利息2009年8月14日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至款项付清之日止；五、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告王江伟住房保险费用807元及利息，利息从2009年8月14日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至款项付清之日止；六、驳回原告王江伟其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费365元，由原告王江伟负担315元，被告唐河县中信置业有限公司负担50元。二审中，当事人双方均无新的证据向本院提交。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，王江伟与唐河县中信置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效合同。因双方在合同中对面积误差款及逾期办证违约金作出了明确规定，且支付面积误差款利息符合法律规定。多收取的办证费、燃气初装费、住房保险费用违反法律规定，应予退还。因双方对房屋面积误差款及办证费等相关费用均未结算，且被上诉人一直向上诉人主张权益，上诉人一直没有解决，虽上诉人在小区设立事务办公室协调解决，但仍久拖未果，故本案未超过诉讼时效。一审判决对案件事实认定及处理符合相关法律规定，本院予以确认。唐河县中信置业有限公司的上诉请求，因未能提供证据证实，本院不予采信。综上，唐河县中信置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730元，由唐河县中信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  王 勇二〇一九年三月二十一日书记员  宋亚男