北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初576号原告：北京兴泰嘉园物业管理服务中心，住所地北京市石景山区五里坨南宫。统一社会信用代码：911101077454825267法定代表人：王靖，总经理。委托诉讼代理人：王颖，女，1981年5月24日出生，汉族，北京兴泰嘉园物业管理服务中心客服部经理，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：李静，北京市京工律师事务所律师。被告戴振荣，女，1958年9月21日出生，汉族，住北京市石景山区。身份证号×××原告北京兴泰嘉园物业管理服务中心（以下简称兴泰嘉园物业）与被告戴振荣物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴泰嘉园物业委托诉讼代理人李静、王颖到庭参加诉讼，被告戴振荣经本院经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。原告兴泰嘉园物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付拖欠物业费3698．29元；2．判令被告支付自应付款之日起至实际给付之日止的逾期付款利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告承接位于北京市石景山区天翠阳光新城项目，被告为小区业主，双方签署了《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》。原告承接至今尽职尽责为小区提供物业服务，表现良好。但被告违反承诺书第五条“…按人民币1．85元/月，建筑平方米的标准按时交纳各年度物业服务费”之约定，拖欠原告物业费。经原告多次催讨无果故原告依法起诉。被告戴振荣经本院合法传唤未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：被告为北京市石景山区天翠阳光新城×区××号楼×单元×××室业主，房屋性质为回迁房。2012年9月6日，兴泰嘉园物业与天翠家园小区建设单位北京实兴腾飞置业发展公司（以下简称实兴腾飞公司）签订了《北京市前期物业服务合同》，自2012-2013年开始承接天翠家园小区的物业管理工作,为包括被告在内的业主实际提供了房屋建筑共用部位、设施的维修和养护等物业服务。根据《北京市前期物业服务合同》，兴泰嘉园物业在业主入住后的主要服务包括：“……2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、热力管线、煤气管线等；4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括：道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场（库）、水系、护栏及围墙等。5、公共绿地、景观的养护。6、清洁服务包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等……9、消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度……”。原告提交了签署有被告签名的《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》，约定：“一、我确认已详细阅读《天翠阳光新城业主管理规约》；二、本人同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约……五、本人知悉自通知的入住日期起免收两年物业费（依拆迁文件规定由拆迁单位支付）。本人承诺，从通知的入住日期第三年即2015年10月24日起，按人民币1．85元/月·建筑平方米的标准按时交纳各年度物业服务费”。关于物业收费标准，兴泰嘉园物业提供了《住宅前期物业服务费用测算表》载明，物业费用为每月1．85元/平方米，主要由以下费用构成：1、管理人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等0．43元/平米·月；2、物业共用部位公用设施的日常运行维护费用0．69元/平米·月；3、物业管理区域清洁卫生费用0．19元/平米·月；4、物业管理区域绿化养护费用0．06元/平米·月；5、物业管理区域秩序维护费用0．19元/平米·月；6、行政办公费（含社区文化活动费）0．08元/平米·月；7、物业管理企业固定资产折旧0．02元/平米·月；8、物业公共部位、公共设施设备及公众责任保险费用0元/平米·月；9、利润0．08元/平米·月，10、税金0．11元/平米·月。兴泰嘉园物业按照房屋面积55．53平方米,向被告主张未交纳的物业费。上述事实，有前期物业服务合同、承诺书、补充说明、评估报告、资质证明、业主管理规约、民事判决书、照片、实测面积表、前期物业服务费用测算表及当事人当庭陈述等证据，在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中兴泰嘉园物业与实兴腾飞公司签订的《北京市前期物业服务合同》属于上述情形，合法有效，对涉案小区的全体业主具有约束力。兴泰嘉园物业为被告居住的小区提供物业管理服务，被告作为业主，享受了兴泰嘉园物业提供的物业管理服务，双方形成了有效的物业服务合同法律关系，当事人应当按合同约定履行义务。物业管理合同为双务合同，被告有义务按期交纳物业管理费，兴泰嘉园物业亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。另，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本物业服务，无严重违约现象，业主均应支付相应的物业费。涉案小区相关业主提出兴泰嘉园物业所提供服务存在瑕疵、相关设施不到位等问题，但此情况不足以构成业主不缴纳物业费合理抗辩。同时，兴泰嘉园物业对业主提出的各种建议和意见，应当认真对待，不断总结经验，在今后不断改进、提高物业服务水平。因被告尚未取得房屋所有权证，对于房屋的面积，本院暂以兴泰嘉园物业提供的数据为计算物业费的依据，如日后因面积误差导致业主物业费变换，可另行解决。兴泰嘉园物业按照中国人民银行同期贷款利率主张逾期付款利息，本院认为物业服务并非尽善尽美，结合业主欠费数额，对该项诉讼请求不予支持。被告未出庭应诉，视为放弃抗辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、戴振荣于本判决生效之日起七日内给付北京兴泰嘉园物业管理服务中心2015年10月24日至2018年10月23日的物业费3698．29元；二、驳回北京兴泰嘉园物业管理服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由北京兴泰嘉园物业管理服务中心负担25元（已交纳），由戴振荣负担25元（于本判决生效之日起七日内给付北京兴泰嘉园物业管理服务中心）。开庭公告费6．8元，由戴振荣负担（于本判决生效后七日内给付北京兴泰嘉园物业管理服务中心）。判决公告费用由戴振荣负担（于本判决生效后七日内给付北京兴泰嘉园物业管理服务中心，具体数额以实际缴纳的人民法院报社发票数额为准）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  左文兢人民陪审员  冯凤增人民陪审员  刘淑荣二〇一九年三月二十八日书 记 员  王思雨