山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终279号 上诉人(原审原告)：邱涛，男，1980年12月20日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：侯翔天，山东东岳泰山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宋绍水，男，1970年2月16日出生，汉族，住泰安市泰山区。 原审第三人：泰安市同城房地产信息咨询有限公司。住所地：泰安市泰山区望岳小区****楼续建商住楼**营业房。 法定代表人：丁楠，经理。 委托诉讼代理人：高宁，男，1988年9月17日出生，回族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：张晶晶，女，1984年9月24日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 上诉人邱涛因与被上诉人宋绍水、原审第三人泰安市同城房地产信息咨询有限公司（以下简称同城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服泰山区人民法院（2018）鲁0902民初2504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱涛上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持上诉人一审全部诉讼请求：判令被上诉人双倍返还上诉人定金4万元，判令被上诉人承担上诉人的律师费1万元，赔偿上诉人房屋增值部分经济损失29000元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、本案中被上诉人因房屋市场价值上涨，见利忘义，不断以各种理由拒绝向上诉人出卖房屋，其违约事实十分清楚，上诉人根据各种房产中介信息了解到，与涉案房屋相同小区、相同户型的房价早已经达到每平米8700元-10000元，充分可以证实涉案房屋购房款价格已上涨127000元-215000元，这是被上诉人违约、拒绝出卖房屋的根本原因。2、被上诉人发现房屋价格上涨之后，开始寻找借口，拒绝卖房，其借口阶梯式变化，多次要求退回两万元定金，并说可以赔偿一半中介费，明显是不想出售。本案中，双方对于房屋买卖合同主要内容约定明确，关于首付款和交房日期，可以在中介公司的监督督促下合理协商，根本不存在约定不明的情形，更不存在致使合同不能履行的原因系约定不明所致，合同双方及中介公司从来没有提到过约定不明的事实，一审法院主观臆断，显然是错误的。二、一审认定事实和分析认为的判决部分，存在严重错误和隐瞒直接证据，判决书中一审用大部分篇幅都在强调并支持被上诉人不出售房产所拼凑的理由，对上诉人和中介公司为使被上诉人同意出售房产而多次做的调解和当庭提供的录音及视频光盘证据几乎没有提及，一审判决显示同城公司未作陈述，因为开庭当天到庭的人没带委托书，所以没有发言的机会，但8月23日该公司提交了陈述书，判决中并未提及。在一审判决中，法院认为重新签订房屋买卖合同是实质性内容的重大变更，此判定不妥：1、重新签订合同是在上诉人和中介公司向被上诉人提出全额付款而被上诉人夫妻都不同意的情况下提出的，是一种协商过程，并非上诉人执意变更。2、在同城公司提供的说明中显示在签订买卖合同当天，本应由耿苗苗签字，但其因为工作原因未能及时赶到，所以由上诉人直接签字。3、上诉人与耿苗苗是夫妻，对于共同财产，对外有同样的权利义务，被上诉人不同意一次性支付房款的情况下，夫妻间变更买卖合同到配偶名下以达到顺利购房的目的是合法的。4、购房款是上诉人父母积蓄和耿苗苗工资存款，在被上诉人不同意接受全款的情况下，上诉人提出变更合同也是正常的，并非实质性的重大变更。三、一审适用法律错误。一审认定事实错误，进而导致适用、理解法律错误。四、一审判决程序违法，一审中上诉人提交了书面的鉴定申请书，请求法院委托对涉案房屋增值部分的损失进行评估，但一审没有委托鉴定。 宋绍水辩称：一、被上诉人不存在违约行为。合同签订后，上诉人除须向被上诉人支付两万元定金外，还须再支付十三万元作为首付款，在以上十五万元款项支付完毕前，被上诉人没有任何需要履行的义务。本案上诉人仅支付了两万元定金，其后非但没有积极履行付款义务，反而一再要求被上诉人对双方签订的合同作实质性变更，重新与上诉人之妻签订新的合同，明显拒绝履行合同。被上诉人不存在违约行为，而上诉人拒不支付首付款，要求对合同进行实质性变更的行为构成违约。二、上诉人自2015年7月16日即被列为失信被执行人，根据2013年11月14日，中国人民银行征信中心与最高人民法院执行局就失信被执行人名单信息纳入征信系统签署的合作备忘录，失信被执行人将被纳入征信黑名单，况且上诉人是因与金融机构发生金融借款纠纷未履行生效判决而被列入失信被执行人，其征信必然有污点，上诉人明知该情况，仍与被上诉人于2018年3月21日签订房屋买卖合同，约定以银行按揭贷款方式支付房款，明显不可能实现，上诉人的失信情况直接导致合同无法履行。三、上诉人作为失信被执行人，在经济状况好转的情况下，应主动履行生效判决确定的还款义务，在还款义务履行完毕之前，应限制购买不动产等高消费行为，而上诉人怠于履行生效判决确定的义务，却与被上诉人签订房屋买卖合同，既违反法律规定，也有违诚实信用原则。综上，被上诉人不存在任何违约行为，应驳回上诉人诉讼请求。 同城公司陈述意见称：一、同城公司作为有五家分店的房屋中介公司，是以解决买卖双方的需求为目的，通过积极促成买卖双方的业务赚取合法中介费的营利性公司，我公司严格按照客观事实陈述，不会偏袒任何买方与卖方。二、在邱涛和宋绍水签订购房协议后，买方邱涛准备贷款资料期间，泰安房产涨价迅猛，宋绍水向邱涛多次提出退还两万定金，遭到我公司及邱涛拒绝，又以邱涛有征信问题无法贷款为由坚持让邱涛办理贷款支付房屋全款的提议，拒绝邱涛支付全款购房，这就看出宋绍水因房价上涨，想不再出售房产的意愿。三、为解决宋绍水夫妇提出的按照协议邱涛必须办理贷款购买其房产的要求，邱涛与产生逾期的银行沟通好还清担保贷款银行就从法院撤诉后，邱涛主动到我公司要求派人到宋绍水家中沟通下一步的购房事宜，宋绍水明确表示不再出售房产，有视频为证。四、买方与卖方的个人征信问题与房屋买卖并无关系，不能贷款的可以全款购房，只要在房管局能过了户就是法律许可的。宋绍水在房屋涨价后根本不想再卖房子才找出各种理由拒绝卖房，故意刁难买房人，是为了避免自己承担违约的定金罚才将违约的责任推给买方。 邱涛向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告支付的定金20000元；2.判令被告向原告承担双倍定金及赔偿损失计49000元；3.判令被告承担本案律师费、案件受理费、保全费等费用。诉讼过程中，原告明确诉讼请求第二项为向原告双倍返还定金中的20000元、赔偿原告已支付的中介费9000元、赔偿原告房屋增值部分经济损失20000元（暂定）；第三项诉讼请求律师费为10000元。 一审法院认定事实如下：2018年3月21日，原告邱涛（买方、乙方）与被告宋绍水、案外人陈凤梅（卖方、甲方）、第三人泰安市同城房地产信息咨询有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙方自愿购买甲方拥有的位于泰安市南湖小区14#-1单元-1层东户之房产，建筑面积为67.43平方米。甲方保证此房产无任何权属或者经济纠纷，甲方房产共有人、所有权人及对该房产拥有份额及处分权的人均同意出售，同时乙方对甲方以上房产状况已经充分了解，并对该房屋现有状况、所有权证及国有土地使用权充分了解且已详细审阅，甲乙双方协定该房产成交价为455000元。本合同签订当日乙方向甲方支付20000元作为购房定金，余额支付方式为二手房按揭贷款，首付壹拾伍万伍仟元（含定金），剩余尾款叁拾万元整通过银行贷款支付。乙方将定金直接交甲方，双方应严格履行合同权利义务，适用定金罚则。此合同签订后，任何一方不得反悔或毁约，否则其属于违约，除使用定金罚则外，违约方应承担诉讼、保全、律师代理费及守约方为实现合法权益所支出的必要费用。本合同一经签订，已收取中介服务费不予退还，由违约方承担，如甲方违约，乙方可以向甲方追偿中介服务费。 上述《房屋买卖合同》签订后，原告即向被告支付购房定金20000元，被告宋绍水为原告出具收到条一张，载明：“今收到邱涛购买南湖小区×号楼-×单元-×层东户房屋定金20000.00元（贰万元整）”。2018年3月24日，第三人泰安市同城房地产信息咨询有限公司出具收到条一张，载明“今收到邱涛购买宋绍水位于南湖小区×号楼×单元×层东户住房壹套的中介费￥9000元整（玖仟元整），注明：双方完成过户后以此收到条换取正式发票”。 庭审时原告述称，原告通过第三人泰安市同城房地产信息咨询有限公司居间介绍，于2018年3月21日与被告宋绍水及陈凤梅签订涉案《房屋买卖合同》，并支付被告定金20000元，后原告回去筹备首付款。2018年4月7、8日，原告通过第三人向被告提出过户时将涉案房产过至其妻子耿苗苗名下，被告于4月11日通过微信告知原告称其对象不同意将房子过户至耿苗苗名下。4月12日，第三人及原被告协商，被告同意第二天与耿苗苗重新签订房屋买卖合同，后又给原告打电话称不同意与耿苗苗重新签订合同。4月19日，被告给原告打电话称被告在法院查出原告有诉讼，并以此为由要求退回原告定金20000元并承担原告支付的中介费，原告未同意。原告根据被告要求解决征信问题后与被告协商继续履行合同、办理过户事宜，被告却拒绝出售涉案房产。原告始终在按被告要求解决处理，而被告拒绝出售房产，违约在先。被告则称原告从未向被告提出支付首付款，而是在合同签订后2018年4月10日提出变更合同约定的购房主体，被告不同意变更，后因在第三人门头人多势众被告口头同意第二天重新签订合同，但离开中介后，被告便给第三人工作人员打电话称不同意重新签订合同。 原告提交第三人泰安市同城房地产信息咨询有限公司出具的说明一份，载明“卖方宋绍水与买方邱涛于2018年3月21日在我同城房地产咨询有限公司迎胜店签订《房屋买卖合同》，宋绍水同意将南湖小区14号楼一单元一层东户的房产出售给邱涛。邱涛支付两万元定金。邱涛媳妇耿苗苗因有事无法到场所以邱涛自己签字。后来宋绍水得知泰安房产涨价，自己的房产出售的价格偏低，就以害怕被骗为由拒绝将房产过户给耿苗苗，必须按照合同过户给邱涛。本公司和邱涛向宋绍水要求可以一次性付清45.5万元购房款，宋绍水也不同意。……我公司多次与其电话沟通，于2018年4月12日将宋、邱约定到我公司五马店，经协商宋绍水同意与耿苗苗重新签订一份房屋买卖合同，并定于第二天双方到场签订，结果第二天宋绍水不再接听我公司电话，并再没给我公司任何回复。……”。 另查明，2015年7月16日，原告邱涛因未履行生效的（2013）泰山商初字第974号民事判决书确定的义务，被列为失信被执行人【（2015）泰山执字第499号】，至本案开庭之日原告作为失信被执行人仍未被撤销。 还查明，2018年7月30日，原告邱涛与山东东岳泰山律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定原告委托山东东岳泰山律师事务所指派律师代理原告处理与被告之间的房屋买卖合同纠纷，为此原告支付代理费10000元。 一审法院认为，原告邱涛与被告宋绍水及案外人陈凤梅签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违背相关法律规定，是合法有效的合同。 《房屋买卖合同》约定签订当日原告向被告支付20000元作为购房定金，首付155000元（含定金），余款300000元通过二手房按揭贷款方式，剩余尾款叁拾万元整通过银行贷款支付。原告将定金直接交被告，双方应严格履行合同权利义务，适用定金罚则。《房屋买卖合同》未明确约定首付款的支付时间。根据原被告庭审陈述，结合第三人泰安市同城房地产信息咨询有限公司出具的证明，能够认定原被告签订《房屋买卖合同》当日原告向被告支付了定金20000元，后原告提出将涉案房产过户至耿苗苗名下，被告宋绍水不同意，双方协商未果。双方签订的《房屋买卖合同》亦未继续履行。但根据查明的事实，双方签订《房屋买卖合同》后，原告提出将涉案房产变更至耿苗苗名下，系对双方《房屋买卖合同》实质性内容的重大变更，被告宋绍水不同意变更该合同内容，双方协商未果，由此致使原被告签订的《房屋买卖合同》未能履行，责任不在被告，不应认定为被告违约。另外《房屋买卖合同》未明确约定首付款的交款日期及房屋过户的日期，系双方对合同履行时间约定不明，双方对此未进一步作出明确约定。原告提出将涉案房产过户至耿苗苗名下被告不同意后，原被告协商按双方签订的《房屋买卖合同》履行时亦未就首付款交付时间等问题作出明确约定。故致使《房屋买卖合同》不能继续履行的原因系双方约定不明确，不能认定系原告或被告违约。庭审时，原告明确表示同意解除原被告之间的《房屋买卖合同》，被告亦未提出异议。原告要求被告宋绍水返还定金20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。原告主张被告违约，要求被告双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告主张的中介费9000元、经济损失20000元、律师代理费10000元，因被告不存在违约行为，原告要求被告赔偿上述项费用的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百七条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百二十条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：一、被告宋绍水于本判决生效之日起五日内返还原告邱涛定金20000元；二、驳回原告邱涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费770元，诉讼保全费870元，共计1640元，由原告邱涛负担475元，被告宋绍水负担1165元。 二审中，上诉人提交如下证据：证据一、岱庙派出所出具的证明，证明2018年4月19日上诉人向岱庙派出所报警，报警的原因是因购买房屋期间被上诉人通过关系不合法查询自己的信息，意图拒绝出卖房屋；证据二、泰山区人民法院（2016）鲁0902执210号结案决定书一份，结案日期是2016年12月28日，证实上诉人为了积极解决自己不当的征信，解决为别人担保的借款问题，一直在积极履行法院的生效判决；证据三、泰安农村商业银行工作人员行长段金宝出具的证明一份，证实上诉人确实有一笔贷款逾期，这一笔贷款就是被上诉人声称的不良贷款问题，上诉人于2017年8月份多次到银行协商还款事宜，并且初步达成一致意见，证实上诉人在买房期间为了完成购房交易，积极在解决征信和付款问题，但是因被上诉人拒绝导致没有完成。被上诉人对上述证据质证认为：对于证据一，我是通过网上合法查询到的上诉人是失信被执行人的信息；证据二、三均与本案无关。原审第三人对上诉人提交的证据均无异议。 本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，2018年3月21日，邱涛作为买方与宋绍水、陈凤梅作为卖方签订涉案房屋买卖合同，约定合同签订当日邱涛向宋绍水支付20000元作为购房定金，首付155000元（含定金），余款300000元通过二手房按揭贷款方式通过银行贷款支付，合同签订当日邱涛将20000元定金支付给宋绍水，后邱涛提出将房屋买受人变更为耿苗苗，宋绍水、陈凤梅不同意变更，要求严格按合同约定履行，双方因此产生矛盾，后双方在第三人同城公司的介入下虽经多次协商，不仅协商未果，反而矛盾进一步加大，以致邱涛于2018年6月6日提起本案诉讼，事实清楚。一审期间，邱涛明确表示同意解除双方之间的房屋买卖合同，宋绍水亦未提出异议，在此情况下，一审法院判令宋绍水返还给邱涛20000元定金，公平公正，应予维持。本案房屋买卖合同签订后，各方本应严格按合同约定履行，但之后邱涛要求将合同的买方变更为耿苗苗，宋绍水、陈凤梅则要求严格按合同履行，不同意进行变更，由此双方产生矛盾，在此后的协商过程中，不仅未能协商成功，反而矛盾进一步激化，因此从整件事情的发展过程看，应当认定该房屋买卖合同未能顺利履行的起因在于邱涛要求变更合同，根据该事实，原审判决对邱涛要求双倍返还定金、赔偿房屋增值损失、中介费以及律师费的诉讼请求不予支持并无不当，应予维持。关于一审中上诉人申请鉴定问题，因其前述诉讼请求缺乏依据，不应得到支持，进行鉴定亦无必要，一审法院未予准许并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1540元由上诉人邱涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  李兴文 审判员  魏 军 审判员  朱 峰 二〇一九年三月二十一日 书记员  张焕新