湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘31民终274号上诉人（原审被告）：段森林，男，土家族，大专文化，现住龙山县。委托诉讼代理人：邓玉娥，女，土家族，住址同上。被上诉人（原审原告）：龙山县鑫先物业管理有限公司。住所地：龙山县。法定代表人：向先林，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂全钊，男，汉族，高中文化，住湖南省龙山县委托诉讼代理人：贺辉群，湖南金垣律师事务所律师。上诉人段森林因与被上诉人龙山县鑫先物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省龙山县人民法院（2018）湘3130民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段森林上诉请求：1.撤销一审判决或发回重审；2.被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实完全错误,上诉人所在小区共有600多户，已交物业费的业主只有20%，而且这些业主多是怕事、怕被上诉人告的人。一审法院对被上诉人提供的2017年8月的物业管理服务合同复印件和致回龙小区全体业主公开信复印件未与原件核实，更未采纳质证意见，就予以认定是错误的。被上诉人除了收取停车费外，没有给业主其他服务；2.被上诉人不是适格诉讼主体，回龙花苑是回龙物业有限公司实施的物业管理，回龙花苑业主委员会未经业主大会选举产生，不能代表广大业主的意愿与被上诉人签订物业管理服务合同；3.一审实体判决错误。被上诉人龙山县鑫先物业管理有限公司辩称，收取停车费是依据物业管理服务合同，物业管理服务合同是与业主委员会签订的，并且业主委员会是通过业主大会选举产生的，程序合法。公司一直在为小区服务，请求法院驳回上诉，维持原判。龙山县鑫先物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交纳一年的物业管理费630元，并按逾期每日加收千分之三违约金689.85元，共计1319.85元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：经回龙花苑部分业主申请，报请龙山县物业管理办公室同意，于2014年1月18日召开回龙花苑业主大会，采取记名投票方式选举产生了回龙花苑业主委员会，其投票选举的业主委员会委员名单与现任业主委员会委员名单一致。同年1月21日龙山县物业管理办公室以龙物管办发[2014]03号文件批复同意成立回龙花苑业主委员会。2017年龙山县政府对回龙花苑提质改造完成，同年7月30日，经龙山县物业管理办公室和回龙花苑业主委员会组织三家物业公司公开选聘，原告鑫先物业公司被选聘为回龙花苑的物业服务企业。同年8月，回龙花苑业主委员会与原告鑫先物业公司签订了物业管理服务合同，该合同没有签订日期。该合同约定：由甲方回龙花苑业主委员会委托乙方鑫先物业公司为该小区提供物业管理服务，期限为2017年8月16日至2020年8月15日止。乙方鑫先物业公司在物业管理服务中参照《湖南省住宅物业分项目分等级基准价标准》提供相应服务。合同还对甲乙双方各自权利与义务、基本要求、房屋管理、设备设施维护维修、公共治安秩序维护、保洁服务、车辆管理、物业管理服务费、机构设置和人员配备等方面明确进行了约定。合同明确约定业主应按建筑面积每月每平方米0.5元向乙方鑫先物业公司交纳物业管理服务费，每半年交纳一次，逾期交纳的从通知之日三十日起按欠费额每日千分之三交纳滞纳金。该合同签订后，原告鑫先物业公司即组织物管、保安、环卫等人员进驻该小区，并为小区提供了相应的物业管理服务。原告在提供物业管理服务过程中，其提供的服务标准与合同约定有一定瑕疵，管理上存在混乱，部分业主对其服务质量有意见。到目前为止，该小区已交物业费业主343户，未交物业费业主274户。另查明，被告段森林系回龙花苑12栋1单元601号业主，属于原告鑫先物业公司物业管理服务范围。按上述物业管理服务合同规定，计算至2018年8月15日该户应交纳物业管理服务费630元（0.5元×12月×105平方米），被告方至今仍未交纳该物业管理费。一审法院认为，本案的争议焦点是:1、双方当事人是否存在物业服务合同法律关系;2、鑫先物业公司是否已按照涉案物业服务合同全面履行了合同义务，段森林是否应向鑫先物业公司交纳物业管理费。一、关于双方当事人是否存在物业服务合同法律关系问题。依照《物权法》第七十八条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定,案涉物业服务合同的法律效力及于小区全体业主及物业服务公司。本案中，回龙花苑业主委员会是由该小区部分业主书面申请，经龙山县物业管理办公室批复同意和监督，经小区业主大会选举产生的，有正式批复文件和选举材料备案为据，该业主委员会具有合法性。该业主委员会在任期内代表该小区业主通过公开选聘从几家物业服务公司竟聘中选聘原告方鑫先物业公司为其小区进行物业服务，并与原告方签订了物业管理服务合同，原告鑫先物业公司取得为回龙花苑小区物业服务的主体资格，在合同期限未届满或者未被依法解聘之前，其主体资格合法。在服务过程中，出现盖有龙鑫物业公司公章的公告及向业主收费的票据等情况，上述情况的发生系鑫先物业公司与龙鑫物业公司之间的法律事务，属另一法律关系，与被告方是否承担交费义务无关联性。因此，被告段森林辩称原告鑫先物业公司不具有回龙花苑小区物业服务主体资格的理由不能成立，该院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据该规定，回龙花苑业主委员会系经小区业主大会投票选举产生的，其代表业主与原告鑫先物业公司签订的物业管理服务合同，虽合同文本上未载明签订时间，但该合同主文对合同双方的权利、义务及履行期限均有明确概定，应认定为有效合同，对小区每位业主均具有约束力。二、关于鑫先物业公司是否已按照涉案物业服务合同全面履行了合同义务，段森林是否应向鑫先物业公司交纳物业管理费。该合同签订后，原告作为物业公司，履行物业服务合同的约定虽有瑕疵，物业管理也有混乱现象，但其提供的物业服务基本能够满足物业服务合同约定的一般需求，并未构成严重违约，且被告段森林未在本案中提供证据证明原告鑫先物业公司在物业管理中存在重大瑕疵，构成根本违约，故被告段森林作为小区业主应按合同约定向原告支付物业管理服务费。被告段森林提出其未和原告鑫先物业公司签订合同，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故被告段森林以其未签订合同为由拒缴物业费，在本案中不予支持。至于该物业公司并非业主大会选聘，侵害了业主的合法权益的问题，应当依法履行申请撤销程序，并由业主大会依法行使选聘、解聘物业企业的权利。在未完成解聘之前，小区业主均应按原合同履行义务。关于原告鑫先物业公司要求支付违约金的诉讼请求，因本案原告方在履行合同中，未能完全按合同履行好相应义务，造成小区内部分业主有较大意见，且该小区目前仍有三分之一人数未按期交纳物业费，故原告方的服务存在明显瑕疵。在服务质量方面，原告方应认真改进和提高，才能有利于该小区物业管理事业的健康发展。据此，该院对原告提出的要求被告承担逾期违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决：一、被告段森林给原告龙山县鑫先物业管理有限公司交纳2017年8月16日至2018年8月15日期间的物业管理服务费630元，限本判决生效后三日内付清；二、驳回原告龙山县鑫先物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告龙山县鑫先物业管理有限公司负担20元，由被告段森林负担30元。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，我国物权法规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，故本案中回龙花苑业主委员会与龙山县鑫先物业管理有限公司签订的物业管理服务合同对回龙花苑的业主均具有约束力，龙山县鑫先物业管理有限公司已经按照合同约定提供了相关服务，作为回龙花苑的业主段森林就应该支付相应的物业费，上诉人段森林提出被上诉人除了收取停车费外，没有给业主其他服务与事实不符，依据本案查明的事实，被上诉人履行合同虽有瑕疵，物业管理不规范，但不是上诉人段森林拒不支付物业费的正当理由。我国物权法规定业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，因此，段森林认为回龙花苑业主委员无权代表广大业主的意愿与被上诉人签订物业管理服务合同，回龙花苑业主委员侵害了其合法权益，依据法律规定，其可以请求人民法院予以撤销上述物业管理服务合同，该合同未撤销前，对业主仍有约束力，段森林应按照物业管理服务合同约定支付相应物业费。综上所述，段森林上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人段森林负担。本判决为终审判决。审判长  陈春亮审判员  彭 俊审判员  龙少松二〇一九年三月二十八日书记员  舒 丹附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......