广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初741号原告：刘炽林,男,1961年3月9日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：刘立明，广东通明律师事务所律师。被告：黄赣昌，男，1981年11月17日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人:郑业企，广东莲馨律师事务所律师。原告刘炽林诉被告黄赣昌确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法由审判员单晓丽适用简易程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告刘炽林及委托诉讼代理人刘立明，被告黄赣昌及其委托诉讼代理人郑业企到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘炽林向本院提出诉讼请求：确认原、被告双方于2018年7月31日签订的《合作建房合同》无效。事实与理由：2018年7月31日原告与被告签订了一份《合作建房合同》。合同约定原告用位于东莞市××镇北面村上刘新区3号〔面积约132.3平方米，土地使用证号：东府集用（2001）字第1900062306134号〕的土地，以原告出地、被告出资的形式合作建房，期限70年，自2018年7月31日至2088年7月31日止。被告签订合同当日补偿原告30000元搬迁费，同时支付原告建房押金300000元，待楼房竣工后作为补偿原告的装修费用。同时约定整栋楼房原告分得第二、三层和最顶层，其余楼层都归被告所有等约定条款。由于上述合同是在原告并未全面、充分了解合同内容的情况下，在被告催促下匆匆签订，合同签订后，原告原有房屋已经被拆除，并挖有近一米深的地基，经原告多次催讨，被告才陆陆续续支付了330000元，但原告在仔细阅读合同条款并多方咨询有关人士之后，发现上述《合作建房合同》是违反相关法律法规的规定，并且是有损原告合法权益的合同。现原告认为，被告非原告本村村民，亦无房地产开发建设的相关资质，双方签订的《合作建房合同》违反了国家土地政策、法律法规，属无效合同，特请求人民法院依法判决该合同无效，以维护原告合法权益及法律之尊严。被告黄赣昌辩称，被告不同意原告的诉求，双方签订的合同是有效的，原告应当依约履行合同义务：1、形式上，合同明确为合作建房合同，并非土地转让或者买卖合同。合作建设房屋不存在任何违法之处，该合同是经过双方协商签订的具有法定效力的合同，对双方均有约束力。2、从合同内容看，案涉合同明确双方为合作建房，合作方式是原告提供土地，被告提供资金，原告提供的土地是其自有的合法土地，被告是自行提供相应的建房资金，因此从合同内容看，双方合作建设房屋同样不违反相关法律。3、合同中明确被告的义务是提供建设资金，而非作为房屋建设的开发商和承包商，因此被告不需要房地产开发资质。被告以自然人身份与原告签订合同，无需特别的资格，法律对此也无特别规定。因此，被告以个人身份与原告签订合作建房合同，合法有效。实际上，案涉房屋是交由第三方建设，并非由被告自行开发承包、建设，在合同中也可以反映这点，被告只是提供建设资金。4、案涉合同签署经过双方协商一致，并非原告陈述的匆忙签订，合同的签订不存在重大误解及欺诈的情形。5、案涉建房合同签订后，被告依约向原告支付了费用，至今已经支付约360000元，同时为双方签订合作合同花费了约80000元的中介费用，办理房屋报建手续花费了约100000元。由于原告原因导致房屋建设停工，至今误工损失高达200000元多。原告如违约停止合作，这些费用应由原告自行承担。综上，案涉合作建房合同未违反法律法规，合法有效，双方应依约履行合同。原告现为了获取更多利益，违背诚信原则，单方提出合同无效的诉讼，严重损害被告的合法权益，为维护正常市场交易秩序及被告正当权益，请求法院驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：2018年7月31日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《合作建房合同》（以下简称合同），约定采取“甲方出地。乙方出资”的形式合作建房，达成协议主要内容如下：一、合作期限70年，从2018年7月31日至2088年7月31日止。二、乙方补偿甲方30000元搬迁费签约当日付。乙方需付甲方建房押金300000元，待楼房竣工后作为补充甲方的装修费用。付款方式为签约当日付100000元，开工前付200000元。三、乙方负责房屋所有建筑及公摊面积装修费用和房屋施工的所有具体工作。乙方在施工建设中，甲方不得终止本合同，同时甲方保证对此地拥有使用权…甲方在报建好后三天内负责做好三通一平，并可进行基础施工…四、房产分配：整栋按甲方分得第二、三层和最顶层（第二层必须预留约30平方米作为入户大堂，顶层包括电梯和楼梯的建筑面积必须不少于100平方米），其余楼层都归乙方所有。对于甲乙双方分得的房产，各自拥有独立使用、收益的权利。如办理整栋房的房产证书时，甲方应无条件配合协助乙方办理所分得房产之相关权利证书，乙方所分得的房产有权赠与、转让、抵押、继承等权利，甲方及其亲属无权干涉。任何一方不得私自占有公共面积。今后如政府或城市建设征用上述楼房用地时，有关赔偿按国家规定处理所得的赔偿，甲乙双方按各自实际面积比例分配享有赔偿权益。五、建筑及装修标准…六、以上几条，甲乙双方经过充分协商已达成共识，在执行本协议中任何一方都不能单方面违反本协议，如有违约，违约方除要按照本协议承担违约责任外，还要赔偿守约方全部损失。备注：合同期满后土地以及所建房屋都归甲方所有。原、被告分别在合同的甲方、乙方处签名捺印。原告的土地位于广东省××××镇北面村上刘新区3号（新门牌号：XXX新村XXX区XXX巷XXX号），该土地具有集体土地使用证，使用权类型为批准拨用宅基地，用途为住宅，面积132.3平方米，土地使用者为原告。现土地处于旧房屋拆除，还未建新房状态。原告主张该合同约定了使用年限是70年，是以合租建房方式对集体土地进行了转让，该转让行为是法律禁止的，被告并非与原告同一集体经济组织成员，没有宅基地使用权，因此合同无效。被告主张合同合法有效，是合作建房，并非对集体土地进行转让，原告没有建设房屋的资金，同意与被告以合作方式建设房屋，原告没有资金支付，自愿将建成房屋部分交由被告占有、使用和收益，而且明确了收益年限70年，并非被告购买原告土地。另查明，被告黄赣昌是广东省普宁市人。以上事实，有原告提交的《合作建房合同》、集体土地使用证、照片、工程预算书及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。本案焦点为：案涉合同是否无效，本院分析如下：1、原告的土地属于集体土地，为宅基地。根据合同约定，原告提供该土地由被告出资建房，合同的房产分配中约定所建房屋共九层，原告享有第二、三层以及顶层，其余的第一、四、五、六、七、八层归被告所有，且有赠与、转让、抵押、继承等权利。由此可以看出，双方约定的内容明确了被告对该房屋中的第一、四、五、六、七、八层享有占有、使用、收益和处分的权利，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，即被告对该房屋的第一、四、五、六、七、八层拥有了所有权。即被告实际享有的是该集体土地的使用权，案涉合同实质是对集体土地的使用权进行了转让。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，土地为集体土地，而被告并非与原告属于同一个集体经济组织的成员，因此，双方所签订的该合同依法无效。原告要求确认双方签订的《合作建房合同》无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于原、被告在本案中并未明确提出是否有财产需要返还以及是否存在损失等情况，本案中暂不予处理，若双方认为存在上述情况，可另行主张解决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告刘炽林与被告黄赣昌于2018年7月31日签订的《合作建房合同》无效。本案受理费2900元，由原告刘炽林负担1450元，由被告负担1450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  单晓丽二〇一九年三月二十一日书记员  李敏仪