广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初2652号原告：詹锦波，男，1971年5月11日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告：詹晓玲，女，1976年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：黄秀清，广东但行律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈静，广东但行律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路******之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：刘俊华，广东高哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：余帅文，广东高哲律师事务所律师。原告詹锦波、詹晓玲诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向两原告支付自2016年12月31日起至符合交楼标准之日止的逾期交楼违约金，暂计至2018年2月2日的逾期交楼违约金为50288.90元（64元/月/平方米×59.08平方米÷30天×399天=50288.90元)；2、判决由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年11月12日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1501023340），约定两原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路68号二座1210室办公用途商品房，合同约定建筑面积58.39平方米（实测面积59.08平方米），房屋总价款为567548元，原告已依约向被告支付全部购房款。根据《广东省商品房买卖合同》第八条之约定，被告应当在2016年12月30日前向原告交付该商品房，但被告一直拖延履行交楼义务，导致两原告在2018年2月2日才收楼，已违反合同约定逾期交付案涉商品房,构成违约。根据《广东省商品房买卖合同》第八条第1点的约定，涉案商品房经验收合格才符合交付条件，结合该合同第十一条约定的交付标准中关于“竣工测绘面积符合本合同约定”的约定，可知涉案商品房的交付条件必须取得竣工测绘报告。原告收楼时被告并未取得竣工测绘报告，且公共基础设施尚未完善，故涉案商品房并不符合收楼标准,不能认定已完成交付手续。根据《广东省商品房买卖合同》第九条第2款第（2）项之约定，被告应当自2016年12月31日起按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。涉案商品房的性质是办公用途，参照禅城区季华路沿线地段绿地金融中心的写字楼租金，为64元/月/平方米，故本案逾期交楼违约金可参照64元/月/平方米的标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，被告应向原告支付逾期交楼违约金至符合收楼标准之日止。综上所述，被告的行为已严重违反合同及相关法律规定，原告多次向被告提出按照合同约定支付逾期交楼违约金等合理请求，被告都置之不理，无奈之下，原告只得诉至法院以维护自己的合法权益。被告辩称，一、原告与被告已达成逾期交楼处理协议，且被告已履行协议并支付了全部逾期交楼违约金，原告无权再向被告主张逾期交楼的违约责任，应驳回原告的诉讼请求。2018年1月17日，涉案房屋经竣工验收合格，已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋即达到合同约定交付条件且通知原告收楼。在原告收楼之前，原告与被告已达成逾期交楼处理协议，被告已履行协议并支付了截止至2018年1月17日涉案房屋达到交付条件期间全部的逾期交楼违约金16877元。另外，原告在其向被告出具的《收据》也已明确注明“逾期交楼最后一期自2018年1月1日至2018年1月17日违约金”、“确认到账后《逾期交楼处理协议书》履行完毕”等字样，从中可以看出原告已事后再次确认涉案的交付条件为涉案房屋经竣工验收合格，即2018年1月17日取得竣工验收备案表，双方已达成逾期交楼处理协议，约定逾期交楼违约金计算至2018年1月17日。因此，原告无权再向被告主张逾期交楼的违约责任，应驳回原告的诉讼请求。二、涉案房屋已于2018年1月17日经竣工验收合格达到交付条件且通知原告收楼，原告向被告主张2018年1月17日之后的逾期交楼违约金没有事实依据。涉案房屋买卖合同第八条对房屋交付条件作出了明确的约定，即房屋经竣工验收合格。2018年1月17日，涉案房屋经竣工验收合格，已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋即达到合同约定交付条件。被告也已于2018年1月17日及时通知原告收楼（详见《EMS快递单》、《邮件全程跟踪查询结果》、《收楼通知书》等），但原告却迟迟不办理收楼手续，直至2018年2月2日才办理了收楼手续。因原告原因不办理收楼手续，应由其自行承担2018年1月17日后的延迟收楼责任。原告于2018年2月2日已办理收楼手续，视为原告认可涉案房屋在其收楼前即2018年1月17日已达交付条件，而且双方已达成逾期交楼处理协议，约定逾期交楼违约金计算至2018年1月17日。因此，原告向被告主张2018年1月17日之后的逾期交楼违约金没有事实依据。三、原告与被告已达成的逾期交楼处理协议约定以每月23元/平方米的标准计算逾期交楼违约金，原告诉求每月64元/平方米作为逾期交楼违约金计算标准没有依据。2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，并于2016年10月1日起正式施行，通知规定禅城区石湾街道的住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。原告与被告已达成的逾期交楼处理协议约定以高于上述标准的每月23元/平方米计算逾期交楼违约金（详见被告的提交《收据》等证据），且被告已履行协议并以每月23元/平方米的标准向原告支付了违约金，原告诉求每月64元/平方米作为逾期交楼违约金计算标准没有依据。诉讼中，原告举证如下：1、《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》，证明原被告之间存在房屋买卖合同关系，被告应当在2016年12月30日前向原告交付该商品房，但被告一直拖延履行交楼义务，已违反合同约定逾期交付案涉商品房。根据合同第九条约定，被告应按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。2、购房发票，证明原告已向被告支付涉案商品房购房款合计567548元。3、《收楼确认书》，证明被告于2018年2月2日收楼。4、《商品房实测套内面积与预售套内面积差异房款结算支付通知书》，证明被告于2018年11月26日向两原告发出通知，告知涉案商品房的实测建筑面积为59.08平方米,并要求两原告向被告支付商品房实测套内面积与预售套内面积差异款10101.19元。5、《收据》、刷卡单，证明两原告已于2018年12月4日向被告支付涉案商品房实测套内面积与预售套内面积差异房款10101.19元。6、写字楼租赁合同，证明佛山市禅城区季华路沿线的办公楼市场租金为64元/月/平方米,本案可参照该市场租金标准计算逾期交楼违约金。7、身份证、工商登记资料，证明签订租赁合同的主体资格。8、房屋租赁合同、收款收据三张、房屋交接书，证明佛山市禅城区季华四路68号二座510房的租金为60元/月/平方米（3500元/月÷58.39平方米），该租赁合同已实际履行完毕，该商品房与涉案商品房属同一小区的同一幢，可按照该金额认定涉案商品房的市场租金。诉讼中，被告举证如下：1、EMS快递单、邮件全程跟踪查询结果、收楼通知书、商品公寓使用说明书、质量保证书、收楼须知、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋测绘报告书，证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，原告未及时收楼，责任应由其自行承担，没有权利主张2018年1月17日后的违约金。涉案房屋在2018年1月17日取得备案表，已经达到交付条件，该交付条件在买卖合同第八条有明确约定，被告在取得该备案表后已经在第一时间通知原告收楼，但原告拒不收楼。房屋测绘报告书显示涉案房屋已经在2018年4月9日完成了测绘，同时佐证涉案房屋在2018年1月17日达到交付条件。原告没有权利主张2018年1月17日后的违约金。2、逾期交楼处理协议书、进账单、收据（4张），证明原被告签订逾期交楼处理协议书，约定按照23元每月每平方的标准支付违约金，被告已经向原告履行处理协议书约定的义务，因此原告没有权利向被告主张逾期交楼违约金。3、收楼确认书，证明被告在2018年1月17日房屋达到交付条件后通知原告收楼，原告不收楼，直到在2018年2月2日才办理收楼手续。原告没有权利主张2018年1月17日后的违约金。4、业务回单，证明原告存在逾期付款的行为，按照合同约定，原告应当在2015年11月27日向被告支付28万元房款，但原告实际支付时间是2016年5月17日，按照合同约定，应当承担逾期付款的违约责任，违约金的金额是24080元，如认定被告应当支付逾期交楼违约金，上述金额应当扣减。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1-5，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据6-8，经核对，本院确认其真实性；被告提交的证据1、3、4，原告对真实性未表异议，经核对，本院确认其真实性；证据2中的逾期交楼处理协议书，原告对真实性无异议，本院予以确认，证据2中的进账单、收据，结合其他证据及当事人陈述，本院予以确认。经审理查明：2015年11月12日，原告为购买佛山市禅城区季华四路68号二座1210室与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积为58.39平方米，商品房价款为567548元。合同主要约定：第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经竣工验收合格交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。2019年1月28日（两原告签名时间为2018年9月26日），原、被告签订《逾期交楼处理协议书》，确认房屋建筑面积为58.39平方米，约定：因涉案房屋逾期交楼，乙方（原告）提出继续履行合同并依据《商品房买卖合同》约定收取合同违约金，甲方（被告）同意，经充分协商，达成协议如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年1月1日起按该商品房的市场租金即建筑面积每平方米23元/月的标准向乙方支付违约金至实际交付日止。二、双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方，至实际交付日止。双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订后15个工作日内按逾期之日起90日支付一次违约金给乙方，如至实际交付日止按实际发生的逾期时间计付违约金并于乙方收楼之日起15个工作日内支付。违约金汇入乙方指定的账户。乙方共同指定詹锦波签收本协议项下的违约金……三、双方确认本商品房已交楼，甲方按上述方式支付逾期交楼违约金截至2018年1月17日止不再支付……。原告詹锦波在2018年9月26日分别向被告出具五张收据，确认收到被告支付逾期交楼自2017年1月1日至3月31日违约金4029元、4月1日至6月30日违约金4029元、7月1日至9月30日违约金4029元、10月1日至12月31日违约金4029元、2018年1月1日至1月17日违约金761元，确认到账后《逾期交楼处理协议书》履行完毕。2018年2月2日，两原告签署《收楼确认书》。2019年2月2日，被告向原告詹志波汇款16877元。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1、A2区于2018年1月17日竣工验收备案。被告于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等。庭审中，两原告明确：已收取被告违约金16877元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同、逾期交楼处理协议书等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。根据查明的事实，被告已支付2017年1月1日至2018年1月17日的违约金，而两原告亦在双方签订的逾期交楼处理协议书中确认已收楼且违约金自2018年1月17日后不再计算，故两原告无权再主张2018年1月17日后的违约金。因此，两原告诉请被告支付自2016年12月31日起至符合收楼标准之日止的逾期交楼违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告詹锦波、詹晓玲的诉讼请求。本案受理费529元，由原告詹锦波、詹晓玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年三月十八日书记员  潘有鹏