吉林省双辽市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0382民初1649号 反诉原告：四平市华申房地产开发有限公司，住所地吉林省四平市。 法定代表人：申民志，系经理。 委托诉讼代理人：班影，系公司行政经理。 委托诉讼代理人：李阿凛，系吉林辅民律师事务所律师。 反诉被告：尚志军，男，1964年2月23日生，汉族，个体工商户，户籍地吉林省双辽市，住吉林省双辽市。 委托诉讼代理人：艾小平，系双辽市法律援助中心律师。 尚志军与四平市华申房地产开发有限公司（以下简称华申公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，华申公司于庭审前提起反诉，本院予以合并审理。尚志军于2018年11月5日向本院申请撤回本诉，本院予以准许，并依法适用普通程序公开开庭对反诉进行了审理，尚志军及华申公司委托诉讼代理人班影、李阿凛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华申公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判决被反诉人补交203号室66.43平方米面积差价398580元（每平方米6000元）、18.86平方米夹层面积差价75440元（每平方米4000元）、物业费8511元及上述费用自2016年8月到2018年8月1日的利息45840.45元，共计528731.45元。2.请求法院判决被反诉人补交204号室20.45平方米夹层面积差价81800元（每平方米4000元）、物业费7620元及上述费用自2016年8月到2018年8月1日的利息8534.99元，共计98376.99元（以上两项合计627108.44元）。3.请求法院判决被反诉人承担上述两项费用直至给付之日的银行同期贷款利息。4.诉讼费用由被反诉人承担。华申公司庭审前变更诉讼请求：暂不主张18.86平方米夹层面积及20.45平方米夹层面积的差价款，要求尚志军给付面积款及物业费414711元、利息49765.32元，共计464476.32元。事实与理由：2014年4月22日反诉人与被反诉人签订房屋产权调换协议书，协议按照被反诉人调换的面积为222平方米和面积为182平方米的房屋进行回迁。由于2014年4月22日签订产权调换协议时，两个涉案房屋还没有对实际面积进行测绘，只是粗略的确定了那个房屋。2015年11月14日反诉人委托双辽市房产测绘服务中心对上述房屋的面积进行了测绘，发现反诉人与被反诉人签订的产权调换协议的房屋与被反诉人动迁的面积有较大误差，随后与被反诉人协商补交差价事宜。被反诉人不仅没有及时补交相应差价，反而在没有得到反诉人允许，在反诉人不知情的情况下（当时反诉人的公司物业经理和动迁经理正是青黄不接的时候），破坏涉案房屋的门锁强行入住装修（此时建筑商还没有将房屋交付给申请人，且没有进行最后的验收）。当反诉人发现以后，及时与被反诉人协商补交差价及物业费等费用，并承诺只要被反诉人缴纳了上述费用，即可为被反诉人办理相关手续，但被反诉人迟迟没有履行。反诉人现根据先履行抗辩权的有关法律规定，及有关反诉的法律规定向贵院提起反诉，请求贵院将本诉与反诉合并审理，查明事实，维护反诉人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求及辩解意见，提供以下证据：1、尚志军出示其持有的《房屋产权调换协议书》原件一份，该协议书补充协议中写明为尚志军回迁商网2号楼0203室182平方米、0204室222平方米……，并注明“商业房屋及商品楼住宅回迁时不补交除增加面积外的任何差价款”以及“注：如大于或小于此面积商网6000元/平方米或补或退”、“注：如大于或小于此面积住宅3000元/平方米或补或退”，该协议甲方为华申公司，乙方由尚志军签字。华申公司出示的房屋产权调换协议书复印件中乙方为尚志民签字，与本案无关联性。本院依法对尚志军出示的《房屋产权调换协议书》的原件予以确认并采信，对华申公司出示的房屋产权调换协议书复印件不予确认。2、华申公司出示双辽市房产测绘服务中心出具的华申理想城邦2号楼的房产测绘成果报告书，证明尚志军回迁的203室建筑面积为248.43平方米，尚志军表示我没有测绘，不知道房屋面积，华申公司代表曲建辉跟我说我只多了1.94平方米。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”经查询，双辽市房产测绘服务中心为从事房产测绘的全民所有制企业，尚志军没有对测绘成果提供证据予以反驳并申请重新测绘，故本院对该证据予以采信。3、华申公司出示申请法院调取的华申理想城邦一期规划方案调整图，证明最开始的规划因双辽市城乡规划设计室要求重新进行调整，属于不可抗力，并不是其公司责任。尚志军表示房屋规划与其无关。因该规划方案调整图为双辽市城乡规划设计室出具，本院对其真实性予以确认。4、尚志军出示电费票据三张，华申公司无异议，本院予以确认。 本院认为，尚志军与华申公司签订的《房屋产权调换协议书》是双方当事人真实意思表示，双方在签订协议时明确约定了回迁时须退补面积差价款，并注明如大于或小于此面积商网按照6000元/平方米或补或退，该约定体现了双方对回迁房屋面积的不确定性已经有预见并作出了明确具体的约定。现尚志军回迁的商网2号楼203室房屋的实际测绘面积为248.43平方米，而协议中尚志军回迁商网203室房屋面积为182平方米，按照6000元/平方米计算，尚志军应给付华申公司商网2号楼203室房屋面积差价款398580.00元。尚志军表示华申公司工作人员曲建辉只称面积多了1.94平方米，并将1.94平方米差价款交付给了曲建辉，因华申公司对尚志军的陈述不予认可，而尚志军未能提供相关证据予以佐证，因此，仅凭尚志军的陈述本院无法确认尚志军已向华申公司缴纳了1.94平方米的面积差价款。另尚志军辩称取暖费票据面积为405.94平方米（并未向法庭出示），但取暖费票据载明的面积并不能代表房屋的实际测绘面积，且商网2号楼204室的面积差价不属于本案的审理范围。 庭审中，华申公司表示在尚志军取房屋钥匙时并未说明具体的面积差额，但在尚志军装修房屋时多次找其核实面积办理入住手续，而尚志军表示其入住后华申公司并没有向其告知增加面积如此之多，装修期间也无人找过。本院认为，本案双方在协议中并没有对面积差价款的退补时间予以明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，华申公司虽然表示找过尚志军核实面积办理手续，但尚志军予以否认，而华申公司未提供证据佐证其向尚志军明确主张权利的行为及时间。现华申公司提起反诉并在庭审中出示了测绘结果，视为其明确向尚志军主张权利，庭审日至判决生效前一日视为给予尚志军的合理准备时间，经过合理期限，尚志军给付华申公司的资金占用利息应当自判决生效之日起按照中国人民银行同期人民币贷款利率给付至实际给付之日止。 另华申公司提起反诉要求尚志军支付物业费用，其属于双方的物业服务纠纷，与本诉房屋拆迁安置补偿合同纠纷不是同一法律关系，不宜合并审理，华申公司应另案诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，判决如下： 一、尚志军于判决生效后立即向四平市华申房地产开发有限公司补交双辽市华申理想城邦2号楼商网203室面积差价款人民币398580.00元，逾期按照中国人民银行同期人民币贷款利率给付资金占用利息至实际给付之日止。 二、驳回四平市华申房地产开发有限公司其他反诉请求。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件反诉费4134.00元，退还四平市华申房地产开发有限公司143.50元（诉请物业费部分）；其余部分由尚志军负担3547.50元，由四平市华申房地产开发有限公司负担443.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审 判 长  张 伟 审 判 员  刘晓楠 人民陪审员  王秀娟 二〇一九年三月二十四日 书 记 员  孙金国