广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初3395号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市禅城区科润路****首层**，注册号91440600398012342M。负责人：何伟雄，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：朱蕾，女，1987年9月19日出生，汉族，住湖北省公安县，委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所实习律师。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告朱蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原、被告双方的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求判决被告支付原告自2017年2月起所有物业服务费及违约金，至2018年12月物业服务费为11628.08元，违约金则自2017年2月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2018年12月31日为4192.32元；2、请求判决被告承担原告支出的律师费2400元；3、请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、被告为佛山涟岸花园一座14楼03室（具体地址：佛山市禅城区南庄镇科润路10号一座14层1403单元，下称“涉案单元”）业主，2016年5月19日原被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》（下称“协议”），协议没有侵犯第三人及国家利益，合法有效；2、涉案单元合同面积为126.33平方米,实测面积为126.44平方米；3、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平方米肆元（4元）缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前；4、拖欠费用情况：自2017年1月份至2017年8月份，被告每月拖欠物业服务费为：合同面积：126.33平方米*4元=505.32元，自2017年9月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积：126.44平方米*4元=505.76元。以上暂计至12月份共拖欠物业服务费：11628.08元；5、违约责任：原被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2017年2月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2018年12月31日为4192.32元。被告并须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特此向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。被告主要答辩如下：一、原告未履行合同约定的义务及法律规定的公示义务，已构成违约，并损害大多数物业所有人的公共利益，故被告有权拒绝支付物业服务费。1、本案中，原告未履行双方签订的物业服务合同约定，及其公开作出的服务承诺和制定的服务细则，具体表现如下：（1）原告并未依照承诺进行每半年一次的服务满意度调查。（2）小区内公共设施设备损坏不及时修复；已交付房屋的质量问题久拖不决；不及时妥善处理业主对开发商的投诉；消防通道及安全出口长期被杂物堵塞、占用，经业主多次投诉仍未在规定时间内妥善处理等。（3）长期不清理小区内的负一楼的生活垃圾和其他装修垃圾，没有履行日常的保洁义务和除四害的义务；停车场地面垃圾成堆不予处理；电梯内垃圾长时间滞留未及时清理产生异味等。（4）基础设施配置不足，小区会所、泳池迟延一年多开放；物服人员未达到110人的标准，管理人员及保安人员素质差、对待业主态度恶劣；四个进出大门没有开放，车辆门闸过时且迟延使用；物业服务人员保安人员擅离岗位和上班玩手机现象普遍存在；没有维护区内的交通秩序和车辆的停放管控，导致业主出入小区住宅经常受阻；秩序维护不合格，没有做到封闭式管理和进出人员查问登记，导致业主财产被盗等。2、原告未履行公示义务。案涉物业服务费采取“酬金制”收费模式，原告应从2017年1月份起公示物业服务费用收支账目，但原告直至2018年4月24日才对收支情况进行了第一次公示，且公示的内容简略，无财务收支明细，严重侵害了业主的知情权、监督权、异议权。原告在合法权益被严重侵害的情况下，依法享有不安抗辩权，有权暂停支付物业服务费。3、高额物业服务收费标准与实际提供物业服务质量不相符。原告长期违反物业合同约定，存在大范围的、长期的物业服务问题，至今仍未尽到妥善处理义务，造成包括被告在内的业主权益收到严重损失，但仍然收取超出标准的高额物业费，明显与其提供的物业服务质量不相符，该行为已违反上述规定，也有悖公平原则和诚实信用原则。4、原告的违约行为已损害案涉小区大多数业主的公共利益，被告的行为并不是单纯的个体行为。原告的违约行为已损害案涉小区大多数业主的公共利益，法院应结合客观情况，根据相关法律法规，支持被告的诉请并对本案物业服务收费标准予以适当调整，以维护案涉小区广大业主的正当利益。二、原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，没有法律及事实依据，依法应予以驳回。1、原告单方构成违约且违约在先，在双方合同履行过程中存在主要过错，是导致本次纠纷产生的根本原因，物业公司在未全面履行物业服务合同的情况下，被告有权拒绝其相应的履行要求，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求不符合事实及法律依据。2、即便被告有权主张逾期支付物业费的违约金，但其主张的违约金远高于实际损失，法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，按照不超过中国人民银行同期贷款利率的标准计算违约金。3、根据《佛山市住房和城乡建设管理局关于加强物业服务收费管理的通知》的规定：“物业服务企业不得预收物业服务费。”原告要求业主在未使用物业服务前先行预交物业服务费不符合上述规定，被告认为交纳物业服务费的期限应为次月1日后，原告的违约金起算日应从次月1日起算。三、原告因聘请律师而支出的律师费不应由被告承担。1、本案诉讼产生的直接原因是原告违反合同约定的服务内容及法律规定的公示义务，对本案诉讼的发生存在主要过错，要求被告承担其因聘请律师而支出律师费于法于理不符。2、双方签订的《前期物业服务协议》属于格式合同，被告签署时没有选择、变更的余地，这一律师费条款明显加重了业主的责任，故应属无效条款。3、即使该合同条款有效，但合同仅概括性约定了律师费由原告承担，没有明确费用标准。而且本案属于普通的物业服务合同纠纷案件，诉讼标的小，案情简单，原告在同一时间基于同样事实和理由对另外三十多户业主提起了同样的诉讼，起诉所提供的材料均一致，与其他案件相比，原告聘请律师的必要性不大，所以，原告要求被告承担其因聘请律师而支出律师费不具有合理性。诉讼中，原告提交以下证据：1、涟岸花园前期物业服务协议。拟证明原被告的物业服务合同情况。2、收楼入伙进程确认表。拟证明被告接收物业的情况，且原告已依约提供物业服务。3、交楼通知书。拟证明原告已通知被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费。4、委托代理合同、发票。拟证明原告委托律师代理的具体情况。原告须支付相应律师服务费用情况。5、欠费金额统计表。拟证明原告提供的关于被告拖欠物业服务费计算方式及明细。6、律师函及EMS快递单。拟证明原告向被告催收物业服务费及送达被告。7、交楼通知EMS快递单及回执。拟证明被告收楼情况。8、不动产登记信息查询结果。拟证明被告已办理房产证情况及房屋面积情况。9、判决书两份。拟证明原告有权收缴物业服务费且已履行物业管理责任。诉讼中，被告提交以下证据：1、涟岸花园五座负一楼垃圾堆积情况照片、涟岸花园业主群微信群对五座负一楼垃圾堆积投诉的微信聊天记录、电梯间卫生情况照片、涟岸花园业主群微信群对电梯间卫生情况投诉的微信聊天记录、停车场垃圾堆积情况照片、家利物业管理公司白天不关户外灯的照片、保洁工人每次取水都溅洒地面的图片、涟岸花园一座楼下汽车乱停放无人管理的图片。拟证明家利物业管理公司违反物业服务合同义务，并未按合同约定及时清洁楼道、道路、绿地等公共部位，以及没有及时清洁保养电梯轿厢、操作板、地、地面户外公共资源肆意浪费，小区道路存在乱停乱放现象而疏于管理，亦经业主多次投诉仍未在规定时间内妥善处理，家利物业管理公司的行为已构成违约。2、涟岸花园业主投诉物业保修而不回应的微信聊天记录。拟证明家利物业管理公司对业主的保修投诉消极对待，未履行物业服务合同的约定义务。3、会所2018年1月15日才开放的图片。拟证明家利物业管理公司小区会所延迟一年多才开放。4、承诺书、涟岸花园前期物业服务方案、前期物业服务委托合同及前期物业服务协议、佛山市涟岸花园住宅服务费用测算报告、家利物业管理公司公布的财务报表。拟证明证明家利物业管理公司未严格履行其公示义务，家利物业管理公司物业服务费于2017年1月1日起算，为业主提供物业管理服务，但是直至2018年4月24日才第一次简单地对其收支情况进行公示，内容简略，无财务收支明细，更没有进行公示具体支出明细，严重侵害业主的知情权、监督权、异议权。5、涟岸花园业主致禅城区政府投诉信、四方约谈会议内容纪要、约谈会议照片。拟证明家利物业管理公司提供的物业服务长期存在问题而导致家利物业管理公司与业主产生纠纷，业主已多次到相关部门投诉并由相关部门向双方进行约谈调解，本案所涉纠纷并不是个别业主行为，而是涉及数量众多的业主，直接损害广大业主的公共利益。本院组织原、被告举证质证，对双方提交的证据认定如下：原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认。被告提交的证据1-2，本院确认真实性，但不能证明原告提供的服务存在严重瑕疵，本院不予采信；被告提交的证据3-5，可以与本案其他证据相互佐证，本院予以确认。本院经审理认定如下事实：一、涉案物业概况。位于佛山市禅城区科润路**佛山涟岸花园****的房屋（以下简称“案涉房屋”）为原告向开发商所购买，购房合同约定的房屋建筑面积为126.33平方米。被告于2017年11月7日取得房屋产权登记，载明的房屋建筑面积为126.44平方米。原告于2016年12月12日发出交楼通知书，并告知案涉房屋的物业服务费将由2017年1月1日起计收。被告于2016年12月19日办理了收楼手续。二、物业服务协议及物业服务提供方的承诺。2016年5月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，双方就案涉房屋的前期物业管理事宜作了约定。协议第二条约定物业管理服务的内容包括综合管理服务、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化管理、秩序维护、消防、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理八方面20小项。协议第四条约定交纳物业服务费用的起计时间为交楼通知书上标明的物业服务费起计之日；住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳（不含依法应由全体业主分摊的水费和电费）；业主在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用；业主在每月5日之前交纳当月物业服务费用。协议第十一条约定违约责任……甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。……乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金……若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而产生的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”该协议还就双方的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务质量等事项作出约定。2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。三、物业费缴纳情况。被告自2017年2月停交物业服务费至今。四、部分物业服务履约情况。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018年4月24日和2018年5月26日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。五、其他。原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年1月17日向原告开具了本案律师费2400元的发票。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告通过招投标取得涉案物业服务经营权，程序合法。原告与被告签订的《前期物业服务协议》的内容合法有效，双方均应严格遵守、依约履行。兹就双方争议的焦点及判断理由分析评述如下：一、物业服务费问题物业服务费标准按照约定计算。《前期物业服务协议》约定的物业服务费标准为4元／月·平方米，以业主取得房产证月份为界，取得房产证前（含取得当月）按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算，之后按房产证记载的建筑面积计算。因本案中，被告于2016年12月24日收楼，双方约定的物业服务费起算日期为2017年1月1日。购房合同约定的房屋建筑面积为126.33平方米，被告于2017年11月7日取得房屋产权登记，房产证记载的建筑面积为126.44平方米。从2017年2月至2017年11月，每月物业服务费为505.32元（4元／月·平方米×126.33平方米）；从2017年12月至2018年12月，每月物业服务费为505.76元（4元／月·平方米×126.44平方米），被告从2017年2月至2018年12月拖欠的物业服务费合计为11628.08元（505.32元×10个月+505.76元×13个月）。本案的关键在于被告拒交物业服务费的抗辩理由是否成立。经审查，本院认为：第一，本案物业服务合同约定的物业服务主要项目为公共卫生保洁、公共秩序管理、公用设施维护、公共绿化养护、房屋公共部位维护以及安保工作，服务的形式主要是管理、维修、养护，根据原、被告双方举证的证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务缺位；第二，虽然原告存在迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，当事人行使先履行抗辩权，其所抗辩的双方义务应存在对等性和同质性。就本案被告而言，其在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，显然不符合《合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，由于物业管理公司提供的服务也具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。因此，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。对原告要求被告支付物业服务费的主张，本院予以支持。二、违约金本案合同约定逾期交费按每日千分之一计付违约金，折算年利率超过36%。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”鉴于：第一，除利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，本案被告抗辩认为违约金应当调整。因此，本院酌定违约金调整为按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算。被告应自欠费当月6日起，分别以每月物业服务费505.32元、505.76元为本金，按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准分段累计支付违约金至被告实际支付完毕物业服务费之日止。对原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。三、律师费原告支出律师费2400元的事实，有《专项法律服务合同》、发票予以证实，本院予以认定。关于该律师费是否应由被告全部承担。本院认为，《前期物业服务协议》虽概括约定律师费由被告承担，但未明确费用标准，被告也未实际参与律师费的谈判，基于司法公平，应对费用的合理性进行审查。鉴于：第一，本案系普通的物业服务合同纠纷案件，讼争标的数额小，案情并非重大、疑难或复杂,而且原告除提起对本案被告的起诉外，同一时间也基于同样的事实和理由对另外10户业主提起了同样的诉讼，所提供的案件材料也是一致的，与其他案件相比，本案诉讼不需要更高的专业知识或更多的工作时间；第二，涉案小区的物业服务收费标准在同地区中属于较高水平，而原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，也是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。因此，本院酌定被告负担原告所支出律师费中的1600元，对原告主张的律师费超出该数额的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告朱蕾于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付2017年2月-2018年12月物业服务费11628.08元及违约金（违约金计算方式如下：2017年2月-2017年11月期间以505.32元/月为本金自2017年2月6日起算、2017年12月-2018年12月期间以505.76元/月为本金自2017年12月6日起算，均按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准分段累计支付违约金至被告实际支付完毕物业服务费之日止）；二、被告朱蕾于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付律师费1600元；三、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取128元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担28元，被告朱蕾负担100元。本判决为终审判决。审判员 陶 亮二〇一九年三月二十八日书记员 冯裕雯