西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初8247号原告：乔迪，男，汉族，1995年12月19日出生，住西安市灞桥区，身份证号：610XXXXXXX********。委托代理人：李小平，陕西许小平律师事务所律师。委托代理人：宋程程，陕西许小平律师事务所律师。被告：高晓侠，女，汉族，1969年10月1日出生，住陕西省韩城市新城区招商区，身份证号：610XXXXXXX********。被告：薛超英，男，汉族，1959年10月8日出生，住陕西省韩城市，身份证号：612XXXXXXX********。共同委托代理人：胡鹏飞，陕西陈云山律师事务所律师。第三人：西安鹊连房地产策划有限公司，住所地：西安市浐灞生态区。统一社会信用代码：91610136MA6U3NCHXX。法定代表人：赵茜，系该公司总经理。委托代理人：闫鹏，男，汉族，1991年1月13日出生，身份证号：612XXXXXXX********，系该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区，统一社会信用代码：91610000920523699K。负责人：杨新丰，系该分行行长。委托代理人：朱建国，男，汉族，1966年9月26日出生，身份证号：610XXXXXXX********，系该分行员工。原告乔迪与被告高晓侠、薛超英及第三人西安鹊连房地产策划有限公司（简称鹊连公司）、中国建设银行股份有限公司陕西省分行（简称建行陕西分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乔迪之委托代理人李小平、宋程程，被告高晓侠、薛超英及其共同委托代理人胡鹏飞，第三人鹊连公司之委托代理人闫鹏，第三人建行陕西分行之委托代理人朱建国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告乔迪诉称，2018年4月14日，原告通过鹊连公司的居间介绍，与被告及鹊连公司签订了《房屋买卖三方合同》，该合同约定：被告将位于西安市XX路XX号XX幢XX单元XX号房产，以总价1480000元（含契税、大修基金、家具及电器）的价格出售给原告。合同签订当日，原告向被告支付了定金80000元。按照双方合同第四条的约定，被告本应在房产证拿到手十个工作日内配合原告将涉案房产过户到原告名下，并配合原告将全部购房款做资金监管。然而，2018年5月2日涉案房产的房产证办下来后，被告并未积极配合原告办理房产过户有关手续，而是在5月5日，向第三人鹊连公司提出合同解除申请，严重损害了原告及第三人鹊连公司的合法权益。经原告了解，被告在购置涉案房产时曾以该房产为抵押，向第三人建行陕西分行申请贷款，目前贷款尚未还清。故原告诉至法院，请求：1、判令被告配合原告将西安市XX路XX号XX幢XX单元XX号房产过户到原告名下，并办理资金监管手续；2、被告向原告支付违约金296000元，律师费24000元；3、自2018年5月13日起，被告按日向原告支付房屋价款0.5‰的滞纳金直至产权过户办理完成之日止；4、被告赔偿原告中介居间服务费25000元；5、被告承担本案全部诉讼费。被告高晓侠、薛超英共同辩称，二被告是夫妻关系。一、原告主张被告将房产过户至原告名下没有合同依据且不符合西安市交易的管理条例。二、原告与被告在2018年4月14日签订的《房屋买卖三方合同》无效，该合同不能继续履行。三、本案买卖合同系未取得房产证的情况下签署，合同自签订至今没有履行完毕全部买卖手续，在市场价格波动较大的情形下，继续履行合同将导致合同目的无法实现，应依法判令解除合同。目前房价已经明显上涨的情形下，仍然依据148万元支付房款已显失公平。且在原告与被告签订合同时，其房屋单价也远远低于市场单价，存在显失公平的情况。四、合同约定的违约金及其他损失过高应予以调整，以原告的实际损失为依据。第三人鹊连公司述称，双方当时协商买卖事宜的时候，中介方已经告知当时房屋单价，原、被告当时签订的合同约定的价位就是当时的市场单价，不高也不低，合同签订后，被告应当向垫资公司还贷，但过了几天，房价上涨了，被告就不同意卖房了。第三人建行陕西分行述称，被告的房产在银行做了按揭，现没有还清的贷款还有30万元，房屋作为抵押，抵押权属于建行，目前还在还款，如果进行过户交易，应当在银行贷款还清后，银行撤押之后才能进行过户。经审理查明，2018年4月14日，被告高晓侠（甲方）与原告乔迪（乙方）、第三人鹊连公司（丙方）签订了《房屋买卖三方合同》（被告薛超英作为共有权人在落款处签字并按指印），约定原告乔迪购买被告高晓侠所有的位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋，房屋成交价格1480000元，定金80000元。《房屋买卖三方合同》约定乙方应于本协议签订后45日内准备好购房款（含定金），并于办理房屋所有权转移登记当日，将购房款1480000元存入西安市房屋管理局指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到甲方银行账户。涉案房屋已设定抵押，甲方应于2018年5月30日之前办理抵押注销手续，并约定甲、乙双方在签订本合同当日起，45个工作日内准备好所有过户资料和所需房款。乙方一次性按约定向丙方支付居间报酬（佣金）共计25000元。过户时间暂定：2018年6月20日（房产证拿到手十个工作日）。第十条违约责任：3、如甲方中途出现将上述房产出售给其他人，或将上述房产进行抵押等任何违约行为，甲方应在3日内，将实际收到的购房款全额退还给乙方，另付给乙方相等于定金同等数额的违约金及支付总房款的20%作为违约金，还应当赔偿由此给乙方造成的一切损失（例如：乙方装修上述房产时所产生的费用）。包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费、居间服务费、综合保障服务费等；4、本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续、户口转移出去的，视为甲方违约，按照逾期时间，分别以下方式处理（不作累加）。b、逾期超过三十日，则乙方有权主张解除合同。乙方主张解除本合同的，甲方应在接到乙方解约通知之日起七日内，退付乙方已付购房款，同时向乙方支付房屋成交价10%的违约金，乙方不主张解除合同，甲方应继续履行本合同，同时向乙方支付违约金，按房价款每日0.5‰计算至房屋交付或房屋产权转移手续完成之日。2018年4月14日，原告向被告支付购房定金80000元。2018年4月16日，被告高晓侠向西安市住房保障和房屋管理局缴纳维修资金18954.40元，向西安市地方税务局浐灞生态区分局缴纳房屋买卖契税12023.36元。2018年5月2日，西安市不动产登记局向被告高晓侠颁发不动产登记簿（编号D61001219120），载明涉案房屋权利人为高晓侠。2018年5月5日，被告高晓侠、薛超英向第三人鹊连公司出具《合同解除申请》（后第三人鹊连公司电话通知原告）表示，因家庭协商不一致，现申请解除与鹊连公司及乔迪房屋买卖三方合同，同意按照协议约定，将定金80000元退还乙方，并赔偿乙方50000元；并申明：1、不用垫资，停止办理，鉴于丙方辛苦，付丙方费用2000元，并要求立即退还剩余款22000元；2、丙方提供的三方买卖合同中涉及的丙方律师代理费、交通费、通讯费、居间服务费、综合保障服务费等因丙方责任，甲方拒不赔偿。2018年4月15日，原告乔迪支付第三人鹊连公司中介服务费15000元，尚欠中介服务费10000元。2018年10月11日，原告乔迪向陕西许小平律师事务所支付24000元案件代理费。另查明，被告高晓侠、薛超英系夫妻关系。涉案房屋系2010年3月20日，被告高晓侠从西安曲江投资建设有限公司处购买。被告在购置涉案房产时曾以该房产为抵押，向第三人建行陕西分行申请贷款30万元，目前贷款尚未还清。庭审中被告辩称，2018年5月5日，被告高晓侠、薛超英出具《合同解除申请》，原告未在3个月内提出异议，合同已解除，不同意继续履行。第三人鹊连公司陈述，原告于2018年5月7日向自己和被告发了继续履行合同的函，自己已收到，同意继续履行合同。被告虽认为合同显失公平，但未起诉要求撤销。上述事实，有原告提供的房屋买卖三方合同、商品房买卖合同、无房证明、收条、大修基金及契税票据、房产证、合同解除申请书、收款收据、委托代理合同、律师费发票及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告乔迪与被告高晓侠、薛超英、第三人鹊连公司签订的《房屋买卖三方合同》，是三方真实意思的表示，且不存在违反法律、法规强制性规定的情形，故该合同合法、有效，三方均应依约履行。被告高晓侠、薛超英未能依约于2018年5月30日之前办理完毕抵押注销手续，并明确表示不同意继续履行合同，属违约行为。应承担相应的违约责任。现原告要求继续履行合同，依法予以支持。被告称已提出了《合同解除申请》，原告未在3个月内提出异议，合同已解除，因原告在2018年5月即提起本案诉讼，并明确要求继续履行合同，故两被告此项辩称，依法亦不予支持。两被告另辩称，目前房价已经明显上涨，仍然依据1480000元支付房款已显失公平，因合同签订后，被告并未提起撤销合同之诉，且取得合同系三方自愿，故该项辩称依法不予支持。因被告高晓侠已于2018年5月5日取得涉案房屋的不动产登记簿，并缴纳了物业管理费和房屋买卖契税，已经具备了房屋过户的条件，不存在影响合同继续履行的情形，应依法继续履行合同。被告高晓侠、薛超英应及时归还清房屋按揭贷款，办理完毕抵押注销登记手续。原告应支付被告（除定金抵作购房款外）下余购房款计1400000元，被告高晓侠应协助原告办理房屋过户手续。对于原告主张的被告应支付违约金296000元，律师费24000元及自2018年5月13日起，被告按日向原告支付房屋价款0.5‰的滞纳金直至产权过户办理完成之日止的诉讼请求，根据双方签订的合同之约定，被告高晓侠、薛超英应向原告乔迪赔偿律师费24000元。至于原告主张的违约金，因被告不履行合同约定义务，属违约行为，并对原告造成了相应损失，依法应支付原告违约金，但考虑双方约定违约金过高，本院依法酌情认定按原告已付购房款即定金80000元的10%计算为8000元为妥。滞纳金之请求，法律依据不足，依法不予支持。因合同继续履行，原告要求被告赔偿中介居间服务费25000元，依法亦不予支持。综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告乔迪与被告高晓侠、薛超英、第三人西安鹊连房地产策划有限公司签订的《房屋买卖三方合同》应继续履行。二、被告高晓侠、薛超英应于本判决书生效后十日内向西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋的原贷款银行即第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行一次性还清剩余贷款，并办理完毕抵押注销登记手续。三、原告乔迪于本判决书生效后二十日内支付被告高晓侠、薛超英购房款（定金80000元已抵作购房款）1400000元。四、被告高晓侠于本判决书生效后三十日内配合原告乔迪将西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋产权过户至原告乔迪名下。五、被告高晓侠、薛超英于本判决书生效后十日内支付原告乔迪律师费24000元，支付违约金8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原告乔迪其余诉讼请求。本案案件受理费6475元，由原告承担475元，被告高晓侠、薛超英承担6000元。因原告已预交，两被告应在支付上述款项时直接支付原告6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  毕智强人民陪审员  陈小玲人民陪审员  张志兴二〇一九年三月二十五日书 记 员  高彩娥打印：高彩娥校对：高旸珂2019年月日送达9