河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初34627号原告范志波，男，汉族，1994年12月8日出生，住河南省中牟县。委托代理人文韶华，河南豫英律师事务所律师。被告河南仁信置业有限公司，住所郑州市民航路**院，统一社会信用代码91410000678053800G。法定代表人庄青松，总经理。委托代理人张哲、姚孟开，河南成务律师事务所律师。原告范志波（以下简称原告）与被告河南仁信置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人文韶华、被告委托代理人张哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002270841）一份，主要约定原告购买被告开发的位于郑州市××区××大道西、民航路××光××城××区××楼××单元××房屋××套，建筑面积72.77㎡，房屋总价款781320元，原告应于2016年1月6日之前交纳合同约定的首付款，余款以银行按揭贷款方式支付，被告应于2016年12月31日之前向原告交付验收合格的房屋，若被告逾期交房，在原告要求合同继续履行的情况下还应按日向原告支付已交付房款的万分之0.5的违约金等。合同签订后，原告已支付了全部首付款，并办理了贷款按揭手续，每月按时偿还贷款，但被告未按照合同约定向原告按时交付房屋，导致原告至今无法取得涉案房屋。被告的行为明显已构成违约。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告交付位于郑州市××区××大道西、民航路××光××城××区××楼××单元××房屋及金额为241320元的首付款发票原件；2、被告支付原告逾期交房违约金24728.78元（直至被告实际交房之日止，按照总房款781320元的日万分之0.5为标准计算，自2017年1月1日至2018年9月25日暂计为24728.78元）及逾期办理初始登记违约金22384.82元（直至被告将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至相关房屋登记机构之日止，按照总房款781320元的日万分之0.5为标准计算，自2017年3月2日至2018年9月25日暂计为22384.82元）；3、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：原告所购买的房屋系案外人团购被告的房屋，该房屋由案外人向外提供房源信息并指定购房人进行购买，被告只是配合与指定的购房人签订《商品房买卖合同》，并协助其办理银行按揭手续。被告、案外人霍其伟并未收原告支付的首付款，不存在原告将首付款支付给被告的事实，被告确实未收到该首付款。被告有理由按照《商品房买卖合同》的约定拒绝交付房屋。退一步讲，被告未按照合同时间交房是符合合同约定的。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》的约定，在市政公共配套设施施工影响项目建设的情况下，被告可以延期交房。服务于案涉小区的市政公共管网随市政道路黑庄路同步敷设，因政府原因黑庄路未如期竣工，市政公共管网未能敷设完毕，导致案涉小区水、电、气等配套基础设施无法与市政公共管网联通使用，未能满足交房使用条件，应当依约顺延交房。关于逾期报送初始登记材料问题，是因部分业主私自移门原因导致无法进行报送，被告已积极通过法律手段要求该部分业主恢复原状，并已于2018年5月16日、17日将初始登记相关材料报送郑州市不动产中心。经审理查明，2016年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002270841）一份，主要载明：1、合同约定原告购买被告开发的位于金水区××大道西、民航路北××楼××单元××房屋××套，房屋建筑面积72.77㎡，总价款781320元，并约定首付款241320元应于2016年1月6日现金交付，余款用商业贷款方式支付；2、被告应于2016年12月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定条件的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1……2…。3、因政府机构、市政公共配套设施施工、城市规划调整等影响项目建设的；3、逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的利率）的违约金。该合同已于郑州市房屋交易和登记中心备案；附件四补充协议中对产权登记约定被告应当在2017年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%的违约金。被告于2016年1月12日和2016年3月15日分别向原告开具编号为01250680、01253724发票各一份，金额分别为241320元和540000元。两份发票均盖有被告公司发票专用章。2016年1月6日，被告向原告出具《收据》一份。载明“今收到范志波交来维修基金8-2-14-1401，人民币肆仟柒佰叁拾元整”。落款盖有被告财务专用章。2015年11月28日，（甲方）被告、(乙方)霍其伟、(丙方)郑州怡乐房地产营销策划有限公司、(丁方)黑龙江省建工集团有限责任公司宏光协和城邦项目部（简称宏光协和城邦项目部），四方签订一份《合同书》，主要内容为：在被告开发的宏光协和城邦D区项目中，齐林平系宏光协和城邦项目部总承包的D区6#、12#楼工程施工内部承包签约人，霍其伟系齐林平的合作伙伴，霍其伟要求以冲抵工程款的付款方式团购商品房，被告和宏光协和城邦项目部表示同意；被告承诺，被告既未收到霍其伟指定购房人交付的购房首付款金额或购房人向霍其伟付款的证据、又未收到霍其伟关于收取其指定购房人交付的与首付款相等金额的通知时，为保证各方合法利益，不得擅自向任何人交付商品房等。2018年9月26日，齐林平出具证明一份，载明其已经于2015年12月至2017年1月期间收到原告支付的首付款241320元。另查明，2018年5月17日，被告将涉案房屋权属初始登记的资料向郑州市不动产登记中心报送完毕。被告认可涉案房屋首付款发票原件在其公司保管，亦认可已具备交房条件。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告与被告签订有房管部门备案的《商品房买卖合同》，后原告向齐林平交付了房屋首付款，被告向原告出具购房首付款发票一份，发票载明付款方为范志波，收款方为河南仁信置业有限公司，金额241320元，该首付款发票原件由被告保管。齐林平出具证明认可已经收到原告所交首付款。被告辩称原告未向其支付首付款，其有理由按照合同约定拒绝交付房屋。但被告向原告出具有首付款发票，且被告亦在随后的合同履行过程中配合原告办理了房屋按揭贷款并收取了余下房款54万元，且自《商品房买卖合同》签订之日至原告诉至本院期间，被告从未向原告主张过权利，另本院认为根据2015年11月28日被告与霍其伟，郑州怡乐房地产营销策划有限公司、黑龙江省建工集团有限责任公司宏光协和城邦项目部签订的《合同书》中载明齐林平系总承包的D区6#、12#楼工程施工内部承包签约人，霍其伟系齐林平的合作伙伴，霍其伟要求以冲抵工程款的付款方式团购商品房，结合庭审中被告也认可购房款冲抵工程款，在涉案买卖合同履行过程中被告的实际行动视为其对原告已经向其支付首付款事实的认可。至于被告与实际收款人之间存在的债权债务关系与原告无关，被告与霍其伟，郑州怡乐房地产营销策划有限公司等签订的《合同书》《商品房团购合同》对原告不具有约束力，被告不能以此为由拒绝向原告交付房屋。本案中原告已经足额支付了所有购房款，被告有义务按照合同约定向原告交付涉案房屋。被告明确表示涉案房屋首付款发票原件现由其持有，原告已足额支付涉案房屋购房款，被告应将该发票原件交付原告。被告明确表示涉案房屋至今仍未交付原告，且逾期至2018年5月17日才报送房屋权属初始登记资料至郑州市不动产登记中心。原告诉求被告未按期交房及未按期报送资料的违约金，本院认为被告提交的证据足以证明其因政府部门指令涉案项目施工过程中共停工164天，该延期符合双方的合同约定，被告主张实际交房日期应为2017年6月3日，故逾期交房的违约期限应自2017年6月3日起开始按已交付房款781320元每日0.005%计算。合同附件四中约定被告应在2017年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，否则按日向原告支付总房款的0.005%的违约金，故逾期报送初始登记资料的违约金应自2017年8月3日至2018年5月17日按支付总房款的日0.005%计算，共计11251.01元（781320元×0.05‰×288天）。原告主张超出部分，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告范志波交付位于金水区中州大道西、民航路北8号楼2单元14层1401号房屋及金额为241320元的首付款发票原件；二、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告范志波逾期交付房屋违约金（该违约金自2017年6月3日起按照总房款781320元的日0.005%计算至实际交付房屋之日止）；并于本判决生效后十日内支付原告范志波逾期办理初始登记的违约金11251.01元；三、驳回原告范志波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12084元，减半收取6042元，由原告负担125元，被告负担5917元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 杨 警二〇一九年三月五日书记员 刘安立