西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初10158号原告：李某。委托诉讼代理人：潘峰，陕西菲格律师事务所律师。被告：龚某某。被告：西安某某商贸有限公司。住所地：。统一社会信用代码91610132MA6TY991X3。法定代表人：龚某某，总经理。共同委托诉讼代理人：晁全武，陕西尊知律师事务所律师。原告李某与被告龚某某、西安某某商贸有限公司（以下简称邦奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人潘峰，被告龚某某、邦奥公司的共同委托诉讼代理人晁金武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某诉称，2016年4月13日，其与被告龚某某协商一致签订《房屋租赁合同》。合同约定：其将位于西安市XX路与XX城XX路十字东南角的商业经营用房（房产证号110XXXXXXX-1-1-20104-1）建筑面积201.67㎡，地XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室交付给龚某某使用，乙方承租用作超市、市场及其他配套商业项目经营，按时向其支付租金。自2016年4月15日至2026年4月14日止，租期十年。每年4月15日至次年4月14日为年度租赁期间，租金以自然月为计量租金单位，按每月每建筑平方米45元人民币标准计算租金。自2017年4月15日起，每年租金按上半年度租赁期间总额递增6％，租金每半年支付一次。合同签订后，其如约向被告交付了房屋，被告龚某某收房后进行了装修改造，并在原告房屋住址上设立邦奥公司，经营超市至今。但被告从未如期缴纳租金。经其催要，2018年1月10日，被告龚某某作为承诺人向其出具《房租付款承诺书》，承认因资金问题欠付租金，被告邦奥公司作为保证人在上述承诺书上盖章确认。但承诺书出具后，两被告均未按期履行承诺和保证。为维护其合法权益，故其诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告龚某某向其支付2017年7月1日至腾房交还之日的租金，截止2018年5月15日租金计为121977.26元，被告邦奥公司对上述租金承担连带清偿责任；3、被告龚某某向其支付2017年3月16日起至租金清偿之日的违约金，截止2018年5月15日违约金计为286362.35元，被告邦奥公司对上述违约金承担连带清偿责任；4、被告龚某某向其支付空调设施使用费40000元；5、本案诉讼费由二被告承担。被告龚某某、邦奥公司共同辩称，原告交付的租赁房屋不符合合同法约定的交付条件，不符合合同约定的用途。原告存在违约行为，其有权拒付租金。在合同未解除的情况下，同意按照合同约定向原告支付空调使用费40000元。经审理查明，2016年4月13日，原告李某（甲方）与被告龚某某（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将其依法拥有产权和出租权位于西安市XX路与XX城XX路十字东南角的商业用途房屋，（房产证号110XXXXXXX-1-1-20104-1）建筑面积201.67㎡，地XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室交给乙方使用，乙方承租用作超市、市场及其他配套商业项目经营，按时向甲方支付租金。租赁期限为拾年，自2016年4月15日至2026年4月14日止。自租赁房屋交付之日2016年4月15日起至2016年6月14日止的两个月内为乙方工程改造、装饰装修及经营筹备试运行期，甲方同意在此期间免收乙方租金。每年4月15日至次年4月14日为年度租赁期间，租金以自然月为计量租金单位，按每月每建筑平方米45元人民币标准计算租金。自2017年4月15日起，每年租金按上半年度租赁期间总额递增6％，租金每半年支付一次，2017年1月1月1日至4月14日租金，乙方应于2017年3月15日前支付；自2017年4月15日后，乙方每年于3月15日前支付4月15日至10月14日租金，每年于9月15日之前支付10月15日至次年4月14日租金；甲方现有空调设施同意乙方经营使用，费用共计肆万元整，乙方在第一次支付房租时一次性给付给甲方。另合同约定，甲乙方对租赁房屋内部及现有设施进行确认。室内外各种既有设备满足乙方进场装修和经营使用条件，房屋不存在消防、环保等方面的潜在问题。合同签订后，原告李某作为房屋所有权人将房屋交付给被告龚某某，2016年4月15日房屋装修后由被告邦奥公司对外以物廉美超市超市的名称经营，龚某某为邦奥公司的法定代表人。2016年6月，被告邦奥公司向西安市公安XX大队经济技术开发区大队申请装修消防安全验收备案，后备案未通过，材料被退回。2017年11月13日，西安市公安XX大队经济技术开发区大队对被告邦奥公司所经营的物廉美超市进行消防监督检查，发现该超市存在消防安全违法行为，作出责令限期整改通知书及临时查封决定书，物廉美超市实际停业关门5天。2018年1月10日，被告龚某某作为承诺人向原告出具付款承诺书一份，承诺书主要内容为“因临时资金周转问题，龚某某未按《房屋租赁合同》如期向李某支付租金，为妥善解决租金问题，龚某某承诺按如下方式支付租金：2018年1月15日之前，支付2017年1月1日至4月14日的租金计31763.02元……自2018年5月14日前，龚某某承诺按月支付房屋租金……”，邦奥公司作为保证人在承诺书上盖章确认。另查明，2012年3月20日，陕西省公安厅消防局向西安某某置业有限公司出具陕公消验（2012）第014号建设工程消防验收意见书，XX城XX至XX、XX号楼工程（A1至A4号楼均为地下一层，地上**，……进行消防验收，认为该项目基本符合国家有关消防技术规范要求，同意投入使用，但应注意以下问题：A1号楼裙房的商业部分待功能确定后再申报审核、验收……）”。2018年10月17日本院根据原、被告的申请向陕西省XX队调查关于西安某某置业有限公司开发的首创国际城消防验收情况，省XX队2018年10月23日书面答复为：西安某某置业有限公司A1号楼裙房商业部分于2012年3月20日至今未申请消防验收。A1号楼群房商业部分建设工程（土建）应由西安某某置业有限公司申请消防审核、验收；A1号裙楼房商业部分装修工程应由业主或者承租人（超市）申报消防审核、验收。2018年10月20日本院向西安市消防支队经济技术开发大队调查关于西安首创国际A1裙楼消防验收情况及邦奥公司（物廉美超市）的检查情况，消防经开大队2018年11月20日书面答复为：邦奥公司（物廉美超市）装修工程在经开区XX大队已申请办理装修设计备案，意见为不合格。邦奥公司（物廉美超市）被查封的原因系1：未经开业前消防安全检查投入使用；2、卖场与办公室、库房、宿舍共用一个场所；3、消防设施无法正常使用；邦奥公司（物廉美超市）场所所在的XX城XX楼商业部分如果未申报消防验收，该单位无法办理装修备案；装修工程改造后未办理消防验收备案。另查，物廉美超市现已停止营业，双方对解除合同均无异议。审理中，被告以原告交付的租赁物的消防手续存在问题不符合租赁条件为由，主张先履行抗辩权，拒绝支付租金。原告不予认可，称双方签订的合同合法有效，被告使用租赁房屋至今拖欠巨额租金，要求其包办消防验收，没有合同和法律依据。本院依法主持调解，因双方未达成一致意见，致调解未果。上述事实，有《房屋租赁合同》、《付款承诺书》、《函》以及当事人陈述等相关证据材料在卷为证。本院认为，原告李某与被告龚某某2016年4月13日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。现原、被告对解除合同均无异议，故对原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持；合同解除，被告龚某某应向原告支付拖欠的房租并腾交房屋。因被告龚某某尚未腾交房屋，其继续占有房屋缺乏依据，故原告主张被告龚某某支付自2017年7月1日至腾房交还之日的租金的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。租金计算方面，因原告并未明确主张被告腾交房屋的期限，考虑到诉争房屋用于超市经营的实际情况，被告龚某某应在合理期限内向原告腾交房屋，故本院酌定被告龚某某应支付原告租金自2017年7月1日起计算至本判决确定的给付之日止。经核，2017年7月1至2018年7月14日租金为121977.26元；参照合同约定租赁计算方式，2018年4月15日后日租金认定为339.89元。因被告邦奥公司系诉争房屋的实际使用人且作为保证人在被告龚某某向原告出具的房租付款承诺书上盖章确认，故其应承担连带保证责任。关于两被告辩称涉案租赁物存在消防手续问题，不符合租赁条件，其行使先履行抗辩权拒付租金的意见，因原告已向被告龚某某交付了房屋，被告实际占有使用，另租赁房屋存在消防未审验的问题并不影响租赁合同的效力，且按合同约定被告龚某某应先支付租金，故两被告辩称意见不符合先履行抗辩权的行使条件，本院不予采纳。关于原告主张被告龚某某支付其空调使用费40000元的诉讼请求，因被告龚某某实际使用了空调，依照租赁合同的约定并无不当，本院予以支持。关于原告主张违约金一节，在合同履行中，被告龚某某未按照合同的约定及其向原告出具的付款承诺书约定的期限履行支付房屋义务，构成违约。另根据租赁合同约定“原告向被告龚某某移交的涉案租赁房屋不存在消防、环保等方面的问题”，根据法庭查明的情况，该涉案租赁房屋土建部分未进行消防审核、验收（一消），虽涉诉房屋一消应由开发商西安某某置业有限公司申请，但一消未审核验收客观上致使被告邦奥公司无法进行装修备案并通过消防验收（二消），涉案租金房屋已出租两年尚未办理，原告作为产权人应当积极督促开发商尽早办理一消手续，现因消防问题致使被告邦奥公司无法正常经营，原告亦构成违约。结合本案实际情况，因双方均存在违约行为，故因此造成的损失各自承担。现原告主张被告支付其违约金的诉讼请求，本院不予支持；据此，依据《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、解除原告李某与被告龚某某签订的《房屋租赁合同》；二、被告龚某某应于本判决生效之日起十日内支付原告李某自2017年7月1日至本判决确定给付之日止的租金（2017年7月1至2018年7月14日租金为121977.26元；2018年7月15日至本判决确定给付之日的租金按照每日339.89元计算）；二、被告西安某某商贸有限公司对上述应付款项向原告李某承担连带清偿责任；三、被告龚某某于本判决生效之日起十日内向原告李某支付空调使用费40000元；四、驳回原告李某其余诉讼请求。案件受理费8025元（原告已预交），现由原告李某承担3210元，由被告被告龚某某承担4815元。被告龚某某负担部分于上述款项给付时一并支付原告李某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长      方  圆                                       审  判  员     杨怀周人民陪审员      王赁柱                                                                   二〇一九年三月一日 书  记  员      肖  盟   9