山东省莒南县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁1327执异10号 案外人：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地：临沂市河**滨河东路与凤仪街交汇处，统一社会信用代码：91371312698092495Q。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托代理人：庄栋，山东创序律师事务所律师。 申请执行人：莒南县民丰小额贷款股份有限公司。 法定代表人：李学纯，董事长。 被执行人：曹春玉，男，汉族，居民，莒南县黄海路中段。 被执行人：聂秀芳，女，汉族，居民，住莒南县。 被执行人：曹西强，男，汉族，居民，住莒南县。 被执行人：莒南县普力机械制造有限公司，住所地：莒南县石莲子镇驻地。 法定代表人：曹春玉，董事长。 在本院执行申请执行人莒南县民丰小额贷款股份有限公司与被执行人曹春玉、聂秀芳、曹西强、莒南县普力机械制造有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人山东荣盛富翔地产开发有限公司于2019年2月15日对执行房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人山东荣盛富翔地产开发有限公司称，请求法院停止对香醍荣府33-1-802号房产的预查封、拍卖执行。法院在执行过程中，查封、拍卖位于临沂市兰山区北城新区香醍荣府33-1-802号房产，因该房产所有权现在属于异议人所有，现提出书面异议，请求法院停止对该财产的执行。一、虽然最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第十五条规定，人民法院可以对“办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”进行预查封，但预查封仅是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体尚不确定，因预查封标的物产权尚处于不确定的状态，人民法院不能对预查封的标的物进行处理。二、《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋的买受人聂秀芳虽然通过银行按揭的方式支付了绝大部分购房款，但还未缴纳契税、未补缴面积误差款、也未办理入户及房产证，其对房屋所享有的仅是预期财产性利益，而不是房屋所有权，房屋产权仍归我公司所有，买受人仅享有商品房预期财产性利益，只有在房屋产权登记到被执行人名下后，预查封才能转为查封，在此之前，法院不得对预查封的房屋进行拍卖。三、人民法院在司法执行过程中，不仅要保护申请执行人实现生效法律文书的权利，也要保护案外善意第三人的合法利益。原则上善意第三人对被执行人的民事权利不因执行而遭受不利损害，就是第三人对被执行标的的物权性权利不应因执行而丧失，人民法院认定涉案房屋属被执行人聂秀芳所有缺乏法律依据，擅自对涉案房屋进行拍卖损害了我公司的合法权益。综上，法院对产权属于我公司的房屋进行预查封，并在预查封后在未经我公司同意的情况下仍进行拍卖属于法律适用及客观事实认识错误，依法应予以纠正。 本院查明，本院受理原告莒南县民丰小额贷款股份有限公司与被告曹春玉、聂秀芳、曹西强、莒南县普利机械制造有限公司民间借贷纠纷一案，2014年1月20日，本院作出（2014）莒十民初字第142号民事调解书：一、被告曹春玉欠原告莒南县民丰小额贷款股份有限公司借款376283元，于2014年1月28日前付还2万元、2014年2月28日前付还1万元，余额自2013年3月起每月28日前付还5万元直至本息付清之日止，被告曹春玉如有一期违约，原告可向被告收回全部借款本息，并申请法院执行。二、被告聂秀芳、曹西强、莒南县普利机械制造有限公司对以上给付内容负连带清偿责任，清偿后有权向被告曹春玉追偿。三、案件受理费3472元、诉讼保全费2120元由四被告负担。调解书生效后，莒南县民丰小额贷款股份有限公司申请强制执行。2016年1月11日，本院作出（2014）莒执字第431-2号执行裁定书，查封被执行人聂秀芳位于临沂市兰山区荣盛香醍荣府楼房一套（证号：**）。2018年9月13日，本院作出（2018）鲁1327执恢291号执行裁定书，拍卖被执行人聂秀芳所有的房产证号为临房预北城新区字第××号（位于兰山区北城新区荣盛香醍荣府**楼房1-802及配房**）的房产一处。2019年2月15日，本院作出（2018）鲁1327执恢291号执行裁定书，一、兰山区荣盛香醍荣府33号楼1-802及配房（房产证号为临房预北城新区字第××号）归买受人全龙刚所有，兰山区荣盛香醍荣府33号楼1-802及配房的所有权自本裁定送达买受人全龙刚时起转移。二、买受人全龙刚可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 山东荣盛富翔地产开发有限公司提供证据一（2014）莒执字第431-2号执行裁定书。 证据二2012年8月24日商品房预售合同。出卖人山东荣盛富翔地产开发有限公司，买受人聂秀芳，首付款168293元，余款370000元办理按揭。 证据三2017年3月20日、2018年11月1日中国建设银行股份有限公司临沂新城支行证明两份，自2014年7月1日至2017年2月28日，保证人山东荣盛富翔地产开发有限公司替借款人聂秀芳偿还住房贷款30次，金额83454.43元。山东荣盛富翔地产开发有限公司代聂秀芳还款至2018年10月31日，共49期，金额127721.31元。 证据四2017年3月13日中国建设银行个人贷款对账单4张，聂秀芳2014年、2015年2016年、2017年还款记录。 证据五民事起诉状，山东荣盛富翔地产开发有限公司起诉聂秀芳、曹春玉，要求撤销涉案房屋备案登记，解除借款合同，偿还损失10万元。 本院认为，本案争议焦点是山东荣盛富翔地产开发有限公司请求法院停止对涉案房产预查封、拍卖的异议是否成立。关于预查封的问题。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本院作出（2014）莒执字第431-2号执行裁定书，查封涉案房产，符合法律规定。关于涉案房产能否拍卖。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房产办理了商品房合同登记备案手续，商品房买卖合同已经备案登记公示，山东荣盛富翔地产开发有限公司无权擅自解除商品房买卖合同。被执行人聂秀芳已支付了全部购房款，商品房买卖合同第八条约定2014年6月30日前商品房交付买受人使用，聂秀芳是涉案房屋使用权人。《最高人民法院关于人民法院民执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”本院对涉案房产进行拍卖，并未违反相关法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本院2019年2月15日作出（2018）鲁1327执恢291号执行裁定书，裁定涉案房产归买受人全龙刚所有，已对执行标的执行终结，山东荣盛富翔地产开发有限公司并未在此前提出执行异议，超过了提起异议的有效期间。综上，涉案房产虽未进行不动产物权正式登记，但是被执行人聂秀芳已经办理商品房合同登记备案，按照合同约定取得房产使用权，本院查封、拍卖涉案房产符合法律规定。山东荣盛富翔地产开发有限公司提起执行异议超过有效期间，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定，裁定如下： 驳回山东荣盛富翔地产开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  徐国田 审判员  史文思 审判员  卢言生 二〇一九年三月四日 书记员  王一茹