浙江省温州市洞头区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0305民初1334号 原告（反诉被告）：韩中平，男，汉族，1958年10月27日出生，住温州市洞头区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：张雯雯，温州市洞头区宏大法律服务所法律服务工作者。 被告（反诉原告）：温州市洞头区北岙街道九厅村村民委员会，住所地：温州市洞头区北岙街道燕山路**。 法定代表人：杨建龙，村委会主任。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：汪泽琳，浙江联英律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：屠勤勇，浙江联英律师事务所律师。 被告（反诉原告）：温州市洞头区北岙街道九厅村股份经济合作社，住，住所地：温州市洞头区北岙街道燕山路**/div> 法定代表人：韩建富，负责人。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：汪泽琳，浙江联英律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：屠勤勇，浙江联英律师事务所律师。 原告韩中平与被告温州市洞头区北岙街道九厅村村民委员会（以下简称九厅村委会）、温州市洞头区北岙街道九厅村股份经济合作社（以下简称九厅村合作社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序，诉讼中被告提出反诉，本院对本诉及反诉一并公开开庭进行了审理。原告韩中平及其委托诉讼代理人张雯雯，被告九厅村委会、九厅村合作社及委托诉讼代理人汪泽琳、屠勤勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩中平向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付合同约定的房屋，2、判令被告向原告支付违约金利息90630元（以购房款430000元、21250元为基数分别从2016年9月1日、从2018年3月12日起计算至房屋实际交付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年8月签订《洞头县北岙街道九厅村安置房购买协议书》。合同约定：原告以享受安置面积3800元/平方米的价格向被告购买安置房，暂定购房款为475000元；根据合同第六条约定，签订协议后，三年交付安置房。合同签订后，原告已依约支付购房款451250元，但被告未按期交付房屋，2017年6月9日，原告与被告协商签订《洞头区北岙街道九厅村安置房购买协议书补充条款》约定同意2018年3月31日交房，并对违约责任、违约金利息支付及交房条款做了详细约定。至起诉时，被告仍未按协议及补充条款履行。 被告辩称，涉案房屋已具备交房条件，在2018年8月份进行了摸文定位，已告知原告，而原告存在未按时履行第二、三期支付房款义务的情况，应支付逾期交款违约金，与被告支付原告违约金应予折抵，原告部分诉求没有法律依据，协议没有约定以21250元为基数计算违约金，被告因原告至今未支付第四期购房款，超过30日逾期支付房款可以行使解除权，另双方约定逾期交房违约金过高应予以调整。并明确按照补充协议约定，被告应付逾期交房违约金为41280元（以43万元基数从2016年9月1日至2017年8月31日一年按月利率0.8%计），原告逾期交款要支付违约金14751元（包含21250元逾期支付违约金12459元和第四期35264元逾期支付违约金2292元）。 被告反诉的诉讼请求：1、解除原被告签订的洞头县北岙街道九厅村安置房购买协议；2、被反诉人承担诉讼费。事实和理由：2018年8月九厅村委会对安置房摸文定位及房款结算、房屋交付进行了公示，并通知了原告，但原告至今仍未将剩余购房款缴清，根据双方购房协议约定，如逾期交款约达30天，九厅村委会有权单方解除安置协议。 原告针对反诉辩称：原告没有违约，摸文之后曾多次找被告结算，被告不支付逾期交房违约金，只要求原告支付第四期房款，才发生纠纷，双方账没有算清，原告才没有交尾款，不同意解除购房合同。 本院经审理认定事实如下：2013年8月，原告与被告九厅村委会签订了一份《洞头县北岙街道九厅村安置房购买协议书》，约定：被告九厅村委会根据国家农房改造集聚建设相关政策规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，将座落于北岙街道新城区第四期01-09B-1号地块上建造房屋作为安置房，建筑面积123㎡--136㎡套型，原告韩中平作为该村村民自愿申请购房，房屋单价可享受3800元/㎡，暂定购房价共计475000元，分四期缴纳购房款，第一期10天内预缴40%，计190000元，第二期建三层预缴30%，计142500元，第三期结顶预缴25%，计118750元，第四期5%计23750元，在安置房交付钥匙前，实际购房款据实结算，于结算后7天内付清；交房时间为签订协议后三年；如未依约支付购房款，必须支付应付款的月利率1.5%逾期违约金，在交房结算时一并计算。协议签订后，原告向被告九厅村合作社，于2013年8月20日交购房款190000元，于2014年7月16日交购房款140000元，于2015年1月16日交购房款100000元；但被告未在约定的三年即2016年8月31日前交付房屋，双方于2017年6月9日进行协商，签订了《洞头区北岙街道九厅村安置房购买协议书补充条款》，针对被告未能按期交房的违约责任进行了约定：第三条，违约金以韩中平实际已缴纳的房款及交款时间满三年为基准进行计算，月利率0.8%计算利息起止时间为2016年9月1日至2017年8月31日，于2017年9月1日至9月7日支付一年违约利息；第四条，到2018年3月31日给予交房，被告同意支付违约金计算利息起止时间为2017年9月1日至2018年3月31日，月利率为0.8%，如交房时间顺延，届时双方洽谈相关索赔事项，原告可以进行提交司法程序办理。被告之后未按约定支付违约金，此后，至2018年3月12日，原告交了第二、三期欠交的购房款21250元。2018年3月31日约定交房时间仍未按约交付房屋；至2018年8月6日被告通知于8月12日进行摸文定位，确定原告购买的房屋为第2幢505室，面积为128.03平方米，总房价为486514元，第四期应缴款35264元。被告经公示的九厅村安置房摸文定位办法，明确摸文结束后2018年8月13日至9月1日为村委会与购房户款项结算缴清最后一期购房款时间，后原告欲与被告结算产生了纠纷，被告要求原告缴清最后一期购房款，而原告以被告未支付逾期交房违约金为由不交，因此也拿不到房屋钥匙，遂诉讼至法院。诉讼中，双方达成一致意向，原告已从被告处领取房屋钥匙，但对违约金及未缴购房款的处理仍未能达成一致意见。 上述事实有原告提供的安置房购买协议书、安置房购买协议书补充条款、收款收据、房屋建筑面积测绘结果书，被告提供的安置房摸文定位办法、摸文通知、告知书等证据予以证明。以上证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告韩中平与被告九厅村委会、九厅村合作社签订的的《洞头县北岙街道九厅村安置房购买协议书》、《洞头区北岙街道九厅村安置房购买协议书补充条款》系双方真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按约全面履行。本案争议焦点：1、被告逾期交房的违约金如何计算。被告逾期交房事实存在，致原告未能如期入住案涉房屋，导致了原告的经济损失，包含已交房款的利息损失，根据双方购买协议补充条款约定，应按实际已缴纳房款及交款时间满三年为基准进行计算，月利率0.8%支付违约金，双方争议在于被告认为补充条款约定只支付一年违约利息，原告则认为，补充协议第三条、第四条分别约定了被告按重新约定的交房时间（2018年3月31日）履行房屋交付与不按期交付两种情况下，所应承担的违约责任，现被告并未在重新约定的交房时间交付房屋，故应从2016年9月1日起计至实际交房之日止。本院认为，逾期交房违约金的起算点，协议中约定“按实际已缴纳房款及交款时间满三年为基准进行计算”，应结合原告实际交付前三期房款的时间满三年之后，即190000元从2016年9月1日起、140000元从2017年7月16日起、100000元从2018年1月16日分别起算。因被告已在2018年8月对安置房屋进行了摸文定位，并通知在2018年9月1日前结算领取钥匙交付房屋，原告至诉讼期间才领取房屋钥匙系双方对款项结算起争议而延误，不可归责于被告，而原告的第四期房款未缴纳，也是因被告不及时支付违约金引起，不可归责于原告，故对双方在2018年9月1日之后因纠纷产生的交房延误与缴款迟延，均不予追究较为公平，计算逾期交房违约金计至2018年8月31日较为公平合理。故确定被告应支付的违约金为57600元。2、原告第二、三期未按期缴纳部分购房款，造成被告垫资建造房屋，影响房屋如期交付，按协议第七条约定，应支付逾期交款违约金12459元。3、针对被告反诉请求解除安置房购买协议，因原告按约支付了430000元（约占总金额90%），迟延交付的21250元也于2018年3月12日约定交房时间之前缴纳，被告并未明确行使逾期缴款解除购房协议的权利，2018年8月摸文定位之后，虽产生纠纷，但双方均未有解除购房协议的真实意思表示，且在诉讼中经做工作达成了原告先行领取房屋钥匙的意向，在判决前，原告已领取钥匙，视为房屋已交付，被告的该项反诉请求不符合本案实际，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告温州市洞头区北岙街道九厅村村民委员会、温州市洞头区北岙街道九厅村股份经济合作社应支付原告韩中平逾期交房违约金57600元； 二、原告韩中平应支付被告温州市洞头区北岙街道九厅村村民委员会、温州市洞头区北岙街道九厅村股份经济合作社逾期交款违约金12459元及尚未支付的购房款35264元； 三、以上两项经折抵后被告温州市洞头区北岙街道九厅村村民委员会、温州市洞头区北岙街道九厅村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告韩中平9877元； 四、驳回原告韩中平的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告温州市洞头区北岙街道九厅村村民委员会、温州市洞头区北岙街道九厅村股份经济合作社的诉讼请求。 如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费2066元，减半收取1033元，由原告承担533元，由被告承担500元，反诉受理费80元，减半收取40元，由被告承担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 员 林忠诚 二〇一九年三月十四日 代书记员 陈 驰 附： 被告逾期交房违约金 2016.9.1—2018.8.31190000*0.8%*24=36480 2017.7.16—2018.8.31140000*0.8%*13.5=15120 2018.1.16---2018.8.31100000*0.8%*7.5=6000 合计57600元 原告逾期交款违约金 2014.7.16---2018.3.122500*1335/30*1.5%=1669 2015.1.16---2018.3.1218750*1151/30*1.5%=10790 合计12459元