福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0121民初3323号 原告：王丹，女，1990年8月9日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：林勇、余振，福建元一律师事务所执业律师。 被告：应奇材，男，1981年3月3日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：郑文斐，福建福晓律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：颜巧铃，福建福晓律师事务所实习律师。 第三人：福建房管家房地产代理有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道福马路36号天城小区5#楼一层08店面。 法定代表人：陆少飞，总经理。 第三人：吴敏艳，女，1987年11月16日出生，汉族，住福建省永安市。 原告王丹与被告应奇材、第三人福建房管家房地产代理有限公司、吴敏艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月21日作出（2017）闽0121民初2584号民事判决，原告王丹不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院于2018年4月25日作出（2018）闽01民终2353号民事裁定，撤销本院（2017）闽0121民初2584号民事判决，发回本院重审。本院于2018年7月17日重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王丹及其委托诉讼代理人林勇，被告应奇材的委托诉讼代理人郑文裴，第三人吴敏艳到庭参加诉讼。第三人福建房管家房地产代理有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王丹向本院提出诉讼请求：1、判决解除王丹与应奇材签订的《房产买卖合同》；2、判决应奇材赔偿王丹房屋增值损失200000元（具体损失以评估结果或同小区类似房源现在市场成交价格为准）；3、判决应奇材双倍返还王丹购房定金60000元；4、判决应奇材赔偿王丹律师费损失21520元；5判决应奇材承担本案诉讼费用。诉讼过程中，王丹变更诉讼请求为：1、判决解除王丹与应奇材签订的《房产买卖合同》；2、判决应奇材返还王丹履约保证金30000元；3、判决应奇材支付违约金30000元；4、判决应奇材赔偿王丹房屋增值损失200000元（具体损失以评估结果为准）；5、判决应奇材赔偿王丹律师费损失21520元；6、判决应奇材赔偿王丹因保全支出的保全费、保险费4824元；7、判决应奇材承担房屋评估的鉴定费3160元；8、判决应奇材承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月18日，在福建房管家房地产代理有限公司的居间服务下，王丹与应奇材就应奇材所有的位于闽侯县福晟钱隆公馆Ｂ区第8＃楼4层305单元达成买卖合意，签订《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》及《商业按揭贷款类交易程序》，其中约定应奇材将其位于闽侯县福晟钱隆公馆Ｂ区第8＃楼4层305单元的房产以538000元的价格转让给王丹，合同另约定了三方的权利义务、交易程序等。合同签订后，王丹积极履行自身义务，但应奇材却未能按约履行房产的解押手续，福建房管家房地产代理有限公司发《告知函》、《催告函》给应奇材。应奇材依然未能按约履行合同，并发送解除《房产买卖合同》的告知函要求解除合同，应奇材的行为已然属于违约。王丹诉请法院要求应奇材继续履行合同，在法院一审二审中，应奇材的配偶吴敏艳明确表示其未在买卖合同上签字，不同意将房屋卖与王丹，合同已经无法继续履行。为维护王丹自身的权益，特诉至法院，望判如所请。 应奇材辩称，一、应奇材同意解除与王丹的《房产买卖合同》，但仅收到王丹支付的25000元履约保证金。根据《交易服务合同》第四条第二款的约定：“……甲、乙双方约定乙方同意将部分履约保证金人民币贰万伍仟元整（¥25000.00）于本合同起三个工作日内向丙方转交给甲方。”通过转账记录可以体现应奇材仅收到25000元。二、王丹存在先行违约行为，应奇材有权主张先履行抗辩权，并拒绝配合办理房屋过户手续，不承担赔偿责任。2017年2月18日，应奇材、王丹及福建房管家房地产代理有限公司签订了《房产买卖合同》等合同。但之后，王丹并未告知应奇材办理委托公证的受托人是谁，也未提供其指定第三人的信息，导致应奇材无法办理公证手续。并且，王丹未告知应奇材冻结资金的情况，也未将首付款转入应奇材的还款账户，导致应奇材无资金可还款解押。而后，王丹给应奇材发了《告知函》、《催告函》，内容只是一味催促应奇材解押，并未提及办理公证与解押首付款的的事项。依据《交易服务合同》第三条第二款：“甲、乙双方约定该房产交易过程中解押方式为乙方出资解押......乙方应在甲方委托公证书办妥后且甲方可还款起始日起三个工作日内将首付款解冻转入甲方还贷账户......甲方（夫妻）应在银行解押还款前办理委托公证给乙方或乙方指定第三人。”依据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”依据《房屋买卖合同》第十条第一款：“自违约行为发生之日起超过7日，守约方即向违约方发出履约通知函，催促其履行合同。”王丹作为先履行一方，但其并未依约提供办理公证的受托人信息以配合应奇材办理公证手续，也未按时在应奇材可还款起始日三日内将首付款转入应奇材的还贷账户，况且在《告知函》、《催告函》中只字未提公证及支付解押款等王丹应先履行义务的事宜，发函内容并不符合事实。由于王丹的先行违约行为，应奇材享有先履行抗辩权，有权拒绝其继续履行的要求，并不构成违约，故不应承担赔偿责任。三、王丹明知讼争房产是夫妻共同财产，未尽到审查核实应奇材配偶意见的义务，存在过错。本案的讼争房产是应奇材与其配偶的夫妻共同财产。依据《交易服务合同》第三条第二款已经明确提及应奇材夫妻应办理委托公证给王丹指定第三人，故王丹在签订买卖合同时已经明确知晓房产是应奇材夫妻共同财产。而王丹在明知讼争房产是夫妻共同财产的情况下未通知也未要求应奇材的配偶做出卖房的意向与承诺存在严重过错。王丹明知该房产是应奇材的夫妻共同财产，但未尽到审慎审查核实其配偶意见的义务，其应对自身的过错承担相应责任。四、应奇材承担违约责任应当以《房产买卖合同》约定的违约责任为限，王丹要求应奇材承担截至2018年8月24日房屋增值损失存在主观恶意扩大损失情形，不应予以支持。首先，应奇材已经在2017年4月6日明确告知王丹房屋涉及共有人吴敏艳的权利且吴敏艳不同意履行合同，《房产买卖合同》必须解除，并于2017年4月18日书面通知王丹解除《房产买卖合同》（上述事实原一审法院已经予以事实认定）。其次，王丹在收到合同解除通知后有理由知晓合同已经无法履行，对于其损失应当采取主动且必要的减损措施，而不是放任损失进一步扩大。因此，王丹房屋增值损失应截止于2017年4月6日。最后，双方房屋买卖合同纠纷延续至今，王丹损失不断扩大其有不可推卸的责任，其在此前向法院提起诉讼的诉讼请求错误、对合同效力及履行理解错误，才最终导致案件延续至今，其行为是故意或放任损失的扩大。王丹以目前的房价要求应奇材承担损失存在明显恶意。2017年4月6日至今闽侯县房价处于上涨阶段，当应奇材明确告知王丹解除《房产买卖合同》时，王丹应当采取主动且必要的减损措施。2017年4月6日时，闽侯房价并未处于快速上涨阶段王丹损失完全可控。当时《房产买卖合同》约定的违约责任也符合市场交易规则，故应奇材承担违约责任应当以《房产买卖合同》约定的违约责任为限。五、王丹要求应奇材承担的律师费为其原一审时产生的律师费，一审法院已驳回该项诉请，故本案不应重新审理或支持该项诉请。从应奇材提供的律师费发票时间、金额等可知，此为原一审时王丹产生的律师费用，在一审时，王丹曾提出同样要求应奇材承担律师费的诉请，但已被一审法院驳回，故本案不应支持该项诉请。综上，本案中王丹作为买房人存在以下几点过错：存在先行违约行为，未按合同约定在应奇材可还款起始日三日内将首付款转入应奇材的还贷账户冻结；明知讼争房产为夫妻共同财产的情况下未审慎审查核实配偶意见的存在过错；2017年4月6日，应奇材已明确告知房屋共有人吴敏艳不同意履行合同，《房产买卖合同》必须解除时未采取合理的减损措施，才导致其损失不断扩大；王丹此前向法院提起诉讼的诉讼请求错误、对合同效力及履行理解错误，才最终导致案件延续至今，其行为是故意或放任损失的扩大。王丹以目前的房价要求应奇材承担损失明显恶意，故请求法院依法判决，驳回王丹的相关诉讼请求。 吴敏艳述称，《房产买卖合同》上已经有约定违约条款，王丹提出的赔偿不合理。《房产买卖合同》是王丹与应奇材签订的，与其无关，其不存在违约情形，不应承担违约责任。 福建房管家房地产代理有限公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、对王丹提供的证据，本院认为，1、应奇材、吴敏艳对王丹提供的《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《商业按揭贷款类交易程序》、收款收据、银联POS单、2017年4月12日告知函、催告函、EMS单证、委托代理合同、律师费发票、保险单、保险费发票、保全费发票、2017年4月18日解除《房产买卖合同》告知函的真实性均无异议，且有原件核对，本院对其真实性予以采信。2、王丹提供的借记卡账户历史明细清单、2017年4月5日告知函有原件核对，本院对其真实性予以采信。二、王丹、吴敏艳对应奇材提供的借记卡账户历史明细清单的真实性均无异议，且有原件核对，本院对其真实性予以采信。三、对本院依法摇号委托的福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的房地产估价报告，王丹、应奇材、吴敏艳对其真实性均无异议，本院予以采信。 根据上述认定的有效证据及庭审笔录，本院经审理认定事实如下： 应奇材与吴敏艳于2007年11月30日登记结婚。2015年1月16日，应奇材购买了位于闽侯县福晟钱隆公馆Ｂ区第8＃楼4层305单元房。2017年2月18日，在福建房管家房地产代理有限公司的居间服务下，王丹（乙方）与应奇材（甲方）、福建房管家房地产代理有限公司（丙方）三方签订了《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《商业按揭贷款类交易程序》。《房产买卖合同》中约定：王丹以总价款538000元购买应奇材名下位于福州市闽侯县福晟钱隆公馆Ｂ区第8＃楼4层305单元房产。甲、乙双方签订本合同后，均不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为，应赔偿对方30000元。甲、乙双方签订本合同后，应当按照合同约定的期限履行义务；除另有约定外，到期不履行义务的属违约行为。自违约行为发生之日起违约方须按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金及因此产生的律师代理费、差旅费等其他费用。《商业按揭贷款类交易程序》（附件Ｂ）中约定：甲方银行解押还款，担保公司担保解押还款。待乙方银行贷款审批通过、甲方委托公证书办妥后并在担保公司担保的前提下银行放款后（买方提前按揭）且甲方解押银行同意还款之日起伍个工作日内开始办理还款手续。《交易服务合同》中约定：甲、乙双方约定该房产交易过程中解押方式为乙方出资解押。甲乙双方协商同意由乙方购房首付款借给甲方解押，不足结清部分甲方自行垫资解押。解押款在转入甲方还款账户后即抵作部分购房款。待乙方银行贷款审批通过，乙方应在甲方委托公证书办妥后且甲方可还款起始日起三个工作日内将首付款解冻转入甲方还贷账户……甲方（夫妻）应在银行解押还款前办理委托公证（公证内容由丙方指定，公证书由丙方保管）给乙方或乙方指定第三人。签订本合同时，乙方支付的购房履约保证金为30000元，该款在交易过程中委托交易服务方无息监管，交易服务方向乙方开具代收履约保证金收据。甲乙双方约定乙方同意将部分履约保证金25000元于签订本合同起三个工作日内由丙方转给甲方。甲乙双方或任何一方违约，则交易过程中产生的费用均由违约方承担。甲乙双方应支付给丙方的代办服务费用，从丙方监管的履约保证金中优先扣除。若剩余部分的履约保证金不足以支付合同约定违约金数额，则违约方必须另行支付。 合同签订后，王丹将30000元保证金交给福建房管家房地产代理有限公司监管，应奇材将房屋权属证书交给福建房管家房地产代理有限公司监管。2017年3月21日，应奇材申领产权证。2017年3月31日，王丹将首付款148000元存入其个人账户进行资金监管。2017年4月5日王丹通过工商银行福州金山支行的贷款审批，2017年4月12日，福建房管家房地产代理有限公司向应奇材邮寄了告知函：告知办理银行解押等手续。2017年4月18日应奇材向王丹发出解除合同告知函：自本告知函送达阁下的同时，即解除王丹女士于本人签订的《房产买卖合同》。2017年4月26日，福建房管家房地产代理有限公司向应奇材邮寄了催告函：收到此函后叁个工作日请贵方带上相关证件会同我司工作人员前往贵方贷款银行办理上述房产解押手续。王丹因本案诉讼产生律师费21520元、财产保全费3210元、保险费1614元。 本案审理过程中，本院根据王丹的申请，依法委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司对讼争房产进行估价。福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司于2018年12月18日作出闽建友估房字第××号房地产估价报告，估价结论为：讼争房产在2018年8月24日的市场价值为792070元。评估鉴定费3160元。 本院认为，福建房管家房地产代理有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。本案系房屋买卖合同纠纷，王丹与应奇材签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应据此行使权利，履行义务。王丹依约支付了保证金并将购房首付款存入其个人账户进行资金监管，但应奇材未能按照合同约定办理委托公证及房产解押手续，并擅自解除合同，构成根本违约，应承担相应的违约责任。应奇材关于王丹作为先履行的一方，未依约提供办理公证的受托人信息，也未按时将首付款转入应奇材还款账户的辩解依据不足，本院不予采纳。现王丹诉请解除与应奇材签订的《房产买卖合同》，应奇材亦表示同意，故本院对王丹的该项诉请予以支持。关于王丹请求应奇材返还履约保证金30000元的主张，本院认为，因合同解除，履约保证金约定的条件不能成就，应奇材应向王丹返还履约保证金30000元，对于未收取的5000元履约保证金，应奇材应按《交易服务合同》约定与福建房管家房地产代理有限公司另行结算。关于王丹要求应奇材支付违约金30000元和赔偿房屋增值损失200000元的主张，应奇材认为，王丹在明知讼争房产为应奇材夫妻共同财产的情况下，未尽到审慎核实其配偶意见存在过错，此外导致本案损失扩大的原因是王丹对本案讼争合同效力及履行理解错误，且未采取合理的减损措施导致的，故应奇材承担违约责任应以讼争合同约定的违约责任为限。本院认为，《房产买卖合同》中约定一方擅自解除合同的，属违约行为，应向对方赔偿30000元，故对王丹要求应奇材支付30000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。对房屋增值损失，本院在综合考虑讼争房屋的出售价格、增值情况、《房产买卖合同》对违约金的约定、王丹的预期利益、双方当事人在纠纷起因和处理过程中的过错程度等综合因素，根据诚实守信原则，酌定应奇材赔偿王丹房屋增值损失70000元。另，《房产买卖合同》中约定双方应当按照合同约定的期限履行义务，除另有约定外，到期不履行义务的属违约行为，自违约行为发生之日起违约方须向守约方支付因此而产生的律师代理费、差旅费等其他费用。王丹向本院提交了保全费发票、律师费发票及委托代理合同，故对王丹请求应奇材支付律师费、评估鉴定费以及财产保全费的主张，本院予以支持。关于财产保全责任险费，本院认为，王丹为实现诉讼财产保全的目的，基于诉讼风险的不确定性购买了财产保全责任险，支付了保险费用，该费用不属于违约后必然发生的损失，故对王丹的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除王丹与应奇材于2017年2月18日签订的《房产买卖合同》（合同编号：J2017021801）； 二、应奇材应于本判决生效之日起十日内返还王丹履约保证金30000元； 三、应奇材应于本判决生效之日起十日内向王丹支付违约金30000元； 四、应奇材应于本判决生效之日起十日内赔偿王丹房屋增值损失70000元； 五、应奇材应于本判决生效之日起十日内向王丹支付律师费21520元； 六、驳回王丹其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9180元、财产保全费3210元、评估鉴定费3160元，共计15550元，由应奇材负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈新良 人民陪审员  郑圣兴 人民陪审员  李 梅 二〇一九年三月二十二日 法官助理张剑武 书记员刘汝玲 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。