云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0125民初60号原告：昆明天城物业管理发展有限责任公司，住所地云南省昆明市南坝路天城花园内。法定代表人：唐亮，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵琼，云南震中律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨国琼，女，1945年7月5日出生，汉族，居民，住云南省昆明市宜良县。委托诉讼代理人：付丽萍，女，1964年8月7日出生，汉族，居民，住云南省宜良县，系被告杨国琼之女，特别授权代理。原告昆明天城物业管理发展有限责任公司（简称天城物业公司）与被告杨国琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，同年2月15日公开开庭进行了审理。原告天城物业公司的委托诉讼代理人赵琼、被告杨国琼的委托诉讼代理人付丽萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天城物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即腾还原告位于宜良县的商铺；二、判令被告向原告支付2015年1月1日至2016年12月31日期间房屋租金60000元；三、判令被告按4.5万元/年的标准支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的房屋占用费90000元，并按4.5万元/年的标准持续计算房屋占用费至实际腾房之日；四、判令被告支付逾期缴纳租金的占用利息11933.33元（该利息以欠付租金60000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准自2015年1月1日起暂计算至2018年12月31日），并持续计算至实际付清全部租金之日。以上费用全部合计161933.33元；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：宜良县乡鸭湖项目花鸟街商铺系昆明天城屋业有限公司开发建造后委托给原告经营管理，2012年6月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于宜良县的面积分别为约24㎡、12㎡的商铺租赁给被告用于经营饰品、苗木、家具精品使用，按房屋现状出租，被告己对房屋现状做充分了解并接受。租期自2013年1月1日至2016年12月31日止，每年租金3万元，签订合同时一次性付清，2013年1月l日至2014年12月31日的租金6万元，剩余两年的租金于2014年12月31日前付清。原告交付房屋时，被告向原告支付租赁保证金（水电押金）4000元，其中3000元为开张押金，开张后1个月退还。租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金用于冲抵合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。签订合同之日，交付花鸟市场垃圾清运费120元／年。租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期返还，被告需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前壹个月，向原告提出续租书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整。除原告同意续租外，被告应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋。未经原告逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按合同所规定的租金标准的1.5倍向原告支付该房屋占用使用费。签订合同当日，被告仅支付了房租6万元、垃圾清运费480元、押金4000元（含开张押金3000元及水电押金1000元），原告即将租赁房屋交付给被告使用，2012年7月4日，原告将开张押金3000元返还给了被告。但被告未按约定在2014年12月31日前支付剩余两年的租金6万元，也未在合同期满日前将租赁房屋返还。虽经原告多次催促，被告均拒绝缴纳欠付的租金，也一直拒绝返还租赁房屋，反而起诉要求退还其所支付的各项费用。为维护自身合法权益，原告现依法提起诉讼，请求人民法院依法裁判。被告杨国琼辩称：因原告没有开具税务发票给被告，因此办不了证，无法经营。租赁合同也是无效的合同，原告方提出的所有诉讼请求被告均不同意。请求法院依法判决支持被告的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《投资协议书》、《补充协议》、《投资项目备案证》、《房地产开发资质证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《委托书》、《房屋租赁合同》、《收据存根》、《收条》、《情况说明》证实涉案房屋的相关项目审批、规划、开发建设及授权经营管理的情况，真实合法，与案件具备关联性，本院予以采信。《工商登记卡片》虽客观真实，但与本案无关联，本院不予采信，（2018）云0125民初2339号《民事判决书》尚未生效，本院不予采信。根据采信的证据及庭审，本院认定事实如下：涉案商铺系宜良乡鸭湖宜园的范围，包括在宜良县人民政府与昆明天城屋业有限公司合作开发的宜良乡鸭湖项目内，宜良县人民政府与昆明天城屋业有限公司协议约定，该项目建设验收后由昆明天城屋业有限公司进行经营管理。2012年5月2日，昆明天城屋业有限公司将项目的公建部分（宜园花鸟街、花卉广场欧风街）委托原告天城物业公司进行物业管理及服务，管理方式为直接出租、代收租金及相关费用，并对此过程中所产生的相关事宜进行处理。2012年6月3日，原告天城物业公司与被告杨国琼签订房屋租赁合同，约定主要内容为：1、被告向原告租赁宜良乡鸭湖花鸟街14B、15A号商铺，租赁用途及经营范围为饰品、苗木、家居精品；2、租赁期自2013年1月1日起至2016年12月31日，原告于2012年6月1日前将商铺交付给被告，2012年6月1日至2012年12月31日为免租期，原告同意该段时间作为被告筹备和装修时间，不计入正式租期；3、该商铺租金总计120000元，每年租金30000元，签订合同时一次性支付2013年1月1日至2014年12月31日两年的租金60000元，剩余两年的租金于2014年12月31日前付清；4、原告交付商铺时，被告应向其支付商铺租赁保证金4000元，其中3000元为开张押金，于开张后1个月退还，租赁关系终止时，原告所收取的租赁保证金用于抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。合同签订时，被告应每年支付垃圾清运费120元，租赁期间，该商铺产生的水电费、煤气、通讯费、商铺和设备日常维修费、物业管理费等由被告承担；5、除原告同意被告续租外，被告应在本合同租期届满后的当日返还该商铺，未经原告同意逾期返还商铺的，每逾期一日,由被告按合同所规定租金标准的1.5倍向原告支付该商铺占用使用费；6、被告逾期不支付租金累计超过30日的，应向原告按月租金的1.5倍支付违约金。合同签订当日，被告杨国琼即向原告天城物业公司交付了2013年1月1日至2014年12月31日的租金60000元和垃圾清运费240元、水电押金1000元、押金3000元。2012年7月14日，原告天城物业公司将上述商铺的电动门等钥匙交给被告杨国琼，并于2012年7月4日将押金3000元退还被告杨国琼。租赁期限届满后，被告杨国琼至今没有将租赁商铺交还给原告天城物业公司。本院认为：根据宜良县人民政府与昆明天城屋业有限公司的约定，涉案商铺的经营管理权属于昆明天城屋业有限公司，昆明天城屋业有限公司将该商铺委托原告天城物业公司出租并收取租金及相关费用，原告天城物业公司按照委托将商铺出租给被告杨国琼。双方签订的房屋租赁合同效力问题，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，本案原告天城物业公司依委托授权取得对该商铺的出租权，并与被告杨国琼签订租赁合同，该租赁合同，不违反我国法律规定，属于有效合同，双方应当全面履行合同义务。原告天城物业公司将商铺的钥匙交给被告杨国琼，已履行了交付租赁物的义务，被告杨国琼自此对租赁物享有用益物权。现租赁期已满，被告杨国琼一直欠付两年的租金60000元，其陈述商铺闲置的原因并不能成为拒付的理由，故应履行支付租金的合同义务，原告天城物业公司要求被告支付2015年1月1日至2016年12月31日的租金60000元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……”，双方约定的租赁期已届满，且无续租情形，而涉案商铺仍由被告杨国琼管理，被告作为承租人已违反归还租赁物的义务，故应将商铺返还给原告。原告天城物业公司要求被告杨国琼按每年4.5万元的标准支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的房屋占用费90000元，并按此标准持续计算至实际腾房之日的诉讼请求符合双方的约定，且不违反法律规定，本院予以支持；逾期返还商铺，按合同约定租金标准的1.5倍支付商铺占用费的约定，已经具有违约金及赔偿损失的性质，本院已支持从2017年1月1日至实际腾房之日的房屋占用费60000元的主张,不再支持逾期缴纳租金占用利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨国琼于本判决生效之日起十五日内将宜良县乡鸭湖花鸟街14B、15A号商铺归还原告昆明天城物业管理发展有限责任公司；二、被告杨国琼于本判决生效之日起十五日内向原告昆明天城物业管理发展有限责任公司支付房屋租金60000元；三、被告杨国琼于本判决生效之日起十五日内按每年45000元的标准支付原告昆明天城物业管理发展有限责任公司从2017年1月1日至2018年12月31日期间的房屋占用费90000元，并按此标准持续计算至实际腾房之日止；四、驳回原告昆明天城物业管理发展有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3539元，减半收取1769.5元，由被告杨国琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审判员  官成富二〇一九年三月五日书记员  许芷嫣