河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民再10号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：何顺娣，女，1952年3月24日出生，汉族，现住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：张跃，河北博大律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：王晓杰，男，1972年2月4日出生，汉族，现住天津市南开区。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：武瑞兰，女，1972年4月26日出生，汉族，现住天津市南开区。 共同委托诉讼代理人：牛长生，河北冀隆律师事务所律师。 再审申请人何顺娣与被申请人王晓杰、武瑞兰房屋买卖合同纠纷一案，河北省邯郸市邯山区人民法院于2017年9月6日作出（2017）冀0402民初2812号民事判决。王晓杰、武瑞兰不服，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日作出（2017）冀04民终6746号民事判决，已经发生法律效力。何顺娣不服，向河北省高级人民法院提出再审申请。河北省高级人民法院于2018年10月11日作出（2018）冀民申6487号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人何顺娣的委托诉讼代理人张跃、被申请人王晓杰及其与武瑞兰的共同委托诉讼代理人牛长生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何顺娣申请再审称：案涉房屋买卖合同是各方当事人真实意思表示，合法有效。1.王晓杰与武瑞兰系夫妻关系，何顺娣有理由相信武瑞兰有代理权。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，武瑞兰对王晓杰构成表见代理；2.何顺娣仅能提交委托书复印件有合理理由，何顺娣提交的委托书系在案涉房屋买卖合同签订当天，应中介公司员工要求，由王晓杰在天津书写后拍照发至武瑞兰微信，再由武瑞兰发至买卖双方及中介公司共同建立的微信群。因此，该委托书属于电子证据，与原件具有同等的法律效力，应认定武瑞兰代王晓杰签字经过了王晓杰的授权。一审时，对方当庭提交火车票四张，以证明武瑞兰、王晓杰从天津到邯郸办理房产过户手续。上述行为证明王晓杰对武瑞兰出售案涉房屋是知情的并对该出售行为进行了追认。综上，案涉房屋买卖合同合法有效，原审认定合同无效属认定事实不清，适用法律错误，请求予以纠正。 被申请人王晓杰、武瑞兰辩称：1.武瑞兰卖房，王晓杰对此并不知情，王晓杰没有委托武瑞兰代替其签订房屋买卖合同，合同上必须有王晓杰的签字才生效；2.武瑞兰通过中介签订房屋买卖合同之后才建立的微信群，不可能在签订合同之前就把委托书发至微信群，何顺娣提交的委托书复印件不真实；3.武瑞兰在与对方签订房屋买卖合同时，约定在2017年5月16日至5月28日之间选择共同认定的日期办理过户手续，如果当天无法办理过户手续，就解除双方签订的合同。因武瑞兰、王晓杰在天津买房急需用钱，双方商定于2017年5月22日办理过户手续，武瑞兰再三提醒对方准备好过户所需材料。但是当天由于对方未带齐所需材料，无法办理过户，合同已于当日解除。二审判决生效后，争议房屋已经卖予聂军民，聂军民已实际入住该房，只是还未办理过户手续。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 何顺娣向一审法院起诉请求：1.依法判令被告继续履行合同并于判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月27日，何顺娣（乙方）委托闫洪存通过邯郸市千城禧房地产经纪有限公司与武瑞兰、王晓杰（甲方）签订一份邯郸市存量房买卖居间合同（编号0000796），由何顺娣购买王晓杰名下私有房产一套，包含地下室一间，房产位于邯山区，产权证号013637，房产交易价格86万元。另，甲乙双方约定于2017年4月23日交定金1万元整，2017年4月27日交给甲方首付款5万元整，2017年4月28日下午18：00之前给付甲方10万元整首付款，2017年5月16日-2017年5月28日之间办理过户手续，过户当日乙方一次性支付给甲方70万元,产权转移中所需的相关税费由乙方承担，甲方在收齐全部房款后3日内腾空该房产，将钥匙交予乙方……。何顺娣按照约定给付武瑞兰1万元定金，2017年4月27日、28日通过邯郸市千城禧房地产经纪有限公司李春雨的账户分别向武瑞兰账户转账5万元购房首付款、10万元购房首付款，2017年5月22日双方到房产管理部门办理房产过户，因手续不全，未能办理，后武瑞兰、王晓杰不再配合办理房产过户，导致何顺娣诉至法院，诉请如前。另查明，武瑞兰、王晓杰系夫妻关系，位于邯山区房产登记在王晓杰名下，王晓杰全权委托其爱人武瑞兰处理该房产的买卖事宜。一审法院判决：一、武瑞兰、王晓杰于本判决生效之日起十五日内协助何顺娣办理位于邯山区房屋的过户手续；二、何顺娣于上述房屋登记过户其名下之当日将剩余房款70万元支付给武瑞兰、王晓杰。案件受理费12400元，减半收取6200元，由武瑞兰、王晓杰负担。 王晓杰、武瑞兰不服一审判决，上诉请求：1、请求依法撤销原判，公正判处本案；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。二审法院认定事实：二审中，各方当事人均没有提交新证据。二审除一审查明的事实，另查明，当事人双方经过中介协商，约定在2017年5月22日办理过户手续，合同约定过户当日何顺娣给付武瑞兰、王晓杰70万元。何顺娣提供的王晓杰委托武瑞兰处理房产的委托书是复印件，没有提供原件。二审法院认为：本案的争议焦点为本案所涉及的房屋买卖合同是否有效。2017年4月27日，何顺娣（乙方）委托闫洪存通过邯郸市千城禧房地产经纪有限公司与武瑞兰、王晓杰（甲方）签订一份邯郸市存量房买卖居间合同（编号0000796），由何顺娣购买王晓杰名下私有房产一套，包含地下室一间，房产位于邯山区，产权证号013637，房产交易价格86万元。另，甲乙双方约定于2017年4月23日交定金1万元整，2017年4月27日交给甲方首付款5万元整，2017年4月28日下午18：00之前给付甲方10万元整首付款，2017年5月16日-2017年5月28日之间办理过户手续，过户当日乙方一次性支付给甲方70万元,产权转移中所需的相关税费由乙方承担，甲方在收齐全部房款后3日内腾空该房产，将钥匙交予乙方……。该合同没有王晓杰的亲笔签名，合同上王晓杰的签名是武瑞兰代替王晓杰所签，王晓杰对于武瑞兰的签名不予认可。最高法院关于适用《中华人民共和婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条“婚姻法第十七条关于夫妻对共同所有的财产有平等的处理权的规定，应理解为：（一）夫或妻在处理共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，该房屋为武瑞兰、王晓杰的夫妻共同财产，买卖房屋是重要决定，并不是因日常生活需要，应当经过夫妻共同协商决定，何顺娣没有提供证据证明武瑞兰出卖该房屋与王晓杰协商一致。一审中，何顺娣提供的王晓杰委托武瑞兰处理买卖房屋的委托书，该委托书是复印件，王晓杰不予认可。按照以上婚姻法司法解释规定，单独的复印件不能作为证据使用，并且该房产证的名字是王晓杰，合同签订后，武瑞兰代替王晓杰的签字行为，也没有得到王晓杰的追认，该合同为无效合同。合同法第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该条法律规定，双方应当各自返还对方的财产，武瑞兰、王晓杰返还何顺娣给付的款项16万元，并按照年利率6%给付占用该款的资金占用费。该房产为武瑞兰、王晓杰所有。同时，该合同在中介的协调下，各方约定在2017年5月22日办理过户手续，根据买卖合同约定办理过户当日，何顺娣给付武瑞兰70万元房款，因何顺娣的原因，合同在当日没有实际履行，武瑞兰没有拿到剩余的70万元，责任在何顺娣一方。二审法院判决：一、撤销河北省邯郸市邯山区人民法院（2017）冀0402民初2812号民事判决；二、武瑞兰、王晓杰在本判决生效之日起十日内返还何顺娣16万元并支付利息，其中，1万元自2017年4月23日起、5万元自2017年4月27日起、10万元自2017年4月28日起分别按照本金1万元、5万元、10万元年利率6%支付利息；三、驳回何顺娣的其他诉讼请求。一审案件受理费12400元，减半收取6200元，由何顺娣负担。二审案件受理费12400元，由武瑞兰、王晓杰负担。 再审中，何顺娣除提交原审证据外，另提交如下证据：1.2019年1月11日河北青创物业有限公司出具的通知，内容为“2-3-101尊敬的业主你好，全小区电表已经更换完毕，因联系不到该住户，需要业主带齐本人证件到供电局办理手续，特此通知”，拟证实案涉房屋长期无人居住。 王晓杰、武瑞兰质证认为，对该通知的真实性有异议，是否为物业公司出具不清楚，案涉房产已经卖予他人，有没有人在房中居住和其没有关系。 王晓杰、武瑞兰除提交原审证据外，另提交如下证据：1.2017年4月22日王晓杰与天津链家房产公司签订的房屋买卖合同，拟证实其在天津买房急需用钱交纳房款；2.2018年8月8日王晓杰与聂军民签订的房屋买卖合同，拟证实案涉房屋以84万元的价格卖给聂军民。 何顺娣质证认为，对证据一的真实性有异议，既然王晓杰、武瑞兰急需用钱，为何后来不及时办理房屋过户手续；对证据二的真实性有异议，王晓杰、武瑞兰与聂军民有特殊关系，聂军民曾经代表王晓杰、武瑞兰收取过买房定金，而且双方在合同中约定的房屋价格明显低于市场价，不符合常理。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审中，王晓杰认可其于2017年4月27日签订《邯郸市存量房买卖居间合同》时，曾向武瑞兰出具授权委托书并以照片的形式发给中介公司，内容如下“我是王晓杰，我全权委托我爱人武瑞兰对河北邯郸市中华南邯峰电厂家属院2号楼3单元101房屋进行买卖处置。委托人：王晓杰2017年4月27日”。经审理查明的其他事实与原一审一致，本院予以确认。 本院再审认为，2017年4月27日何顺娣委托闫洪存与王晓杰、武瑞兰签订的《邯郸市存量房买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。理由如下：1.王晓杰作为涉案房产的产权人，在签订买卖合同时已向武瑞兰出具授权委托书，委托武瑞兰对涉案房产进行买卖，该委托行为合法有效；2.房屋买卖合同签订之后，何顺娣按照合同约定已经向武瑞兰支付了房屋定金及首付房款共计16万元，且王晓杰、武瑞兰均认可已经收到上述款项，何顺娣已履行了支付部分房款的义务；3.2017年5月22日，王晓杰、武瑞兰从天津回到邯郸，双方前往房产管理部门办理房屋过户手续，因何顺娣未带齐房产过户所需材料，当天未能办理过户。通过上述事实，足以认定双方签订的买卖合同系有效合同。二审判决认定该合同无效属认定事实有误，应予纠正。何顺娣申请再审称合同有效的理由成立，应予支持。 关于合同应否继续履行的问题,本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的买卖合同明确约定“双方约定于2017年5月16日—2017年5月28日之间办理过户手续”，也就是说在此期间双方都可以办理过户手续。2017年5月22日，双方分别从上海、天津回到邯郸，前往房管部门办理房产过户手续时，虽然因何顺娣未能带齐所需材料，导致双方当日无法办理过户手续，但是并未超过双方约定的过户期间。此后王晓杰、武瑞兰拒绝配合办理过户，显属违反合同约定，应当承担继续履行合同的义务和责任。王晓杰、武瑞兰辩称，双方曾口头约定如果2017年5月22日当天无法办理过户手续，双方签订的合同自动解除，因其未能提交证据予以证实，且与合同约定内容不符，故对此辩解不予采信。另外，关于王晓杰、武瑞兰辩称涉案房产已卖予他人，因其提交的证据不足以证实该主张，且涉案房产亦未办理产权变更登记，故对其辩解不予采信。据此，何顺娣要求王晓杰、武瑞兰继续履行合同的请求应予支持。 综上，本院二审判决认定合同无效有误，应予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条的规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）冀04民终6746号民事判决； 二、维持邯郸市邯山区人民法院（2017）冀0402民初2812号民事判决。 一审案件受理费12400元，减半收取6200元，二审案件受理费12400元，均由王晓杰、武瑞兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 申 强 审判员 郑佳佳 审判员 张海霞 二〇一九年三月二十五日 书记员 宋婧瑄