四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1303民初2299号 原告：安正权，男，1969年1月11日出生，汉族，住南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人（特别授权）明峰，四川果城律师事务所律师。 被告：四川省南充川北房地产开发有限公司。 法定代表人：曾兴超，董事长。 被告：韩天浩，男，1968年1月19日出生，汉族，住南充市高坪区。 第三人：鲜爱国，男，1970年12月6日出生，汉族，住南充市顺庆区。 原告安正权与被告四川省南充川北房地产开发有限公司（以下简称川北房地产公司）、韩天浩及第三人鲜爱国商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告安正权及其委托诉讼代理人明峰，第三人鲜爱国到庭参加了诉讼。被告川北房地产公司、韩天浩经本院公告传票传唤，未按时到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结。 原告安正权诉称：2008年2月7日，原告与被告签订《江东新苑》商品房认购协议书一份，约定由原告购买被告开发的位于南充市高坪区房屋，房屋建筑面积为110.70平方米，单价为每平方米1573元，交房时间为2008年8月30日。合同签订后，原告即交清了全部房款、代收水电气等配套费、房屋维修基金，也办理了以原告为户头的水电气。现听闻被告又将该房“卖给”第三人鲜爱国，被告严重违反法律与合同规定，给原告造成了极大损失。为此，特向法院提起诉讼，请求确认“江东新苑”2幢4-501号房屋属原告所有，并判令被告立即为原告办理房屋权属证书；判令被告承担逾期交房的违约责任，违约金按该房屋市场租金计付；诉讼费由被告承担。 被告川北房地产公司未提交答辩意见。 被告韩天浩未提交答辩意见。 第三人鲜爱国辩称：我是从被告韩天浩的手中购买的房屋，我不知道被告韩天浩一房二卖。我有购房合同并交纳了购房款26万多元，现在也住在房屋里面。案涉房屋应该属我所有。 经审理查明：2008年2月27日，被告川北房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《江东新苑》商品房认购协议书一份，该协议书约定：1、认购房屋位于南充市。2、房屋建筑面积约为110.70平方米，双方均同意以南充市房管局产权产籍监理处核定的面积为准。3、房价为每平方米1513元，房款共计167489元。房款与代收水、电、气及房屋维修基金等费用共计174619元。4、协议签订之日乙方向甲方支付认购房款174619元。5、甲方已明确告知乙方，该房屋尚未取得商品房预售许可证，乙方已明确，并自愿签订本协议。在甲方取得商品房预售许可证七日后，甲、乙双方按本协议基本内容签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》订立后，本协议自动终止效力。若乙方未按约定与甲方订立《商品房买卖合同》，甲方有权解除本协议，定金不退。6、商品房交付时间预计为2008年8月30日，若甲方违约，违约责任以《商品房买卖合同》为准。原告在上述认购协议乙方栏处签名；被告川北房地产公司下属江东新苑项目部在甲方栏处加盖了印章；被告韩天浩在甲方栏负责人处加盖了私章。2009年2月22日，原告向被告韩天浩交纳了房屋维修基金1660元，被告韩天浩给原告出具了收据一张，该收据载明交款人为原告，房屋编号为2幢4-501号，被告川北房地产公司江东新苑项目部在该收据上加盖了印章。2009年2月24日，原告按约定向被告韩天浩交纳了购房款175499元（含代收水、电、气及有线电视费用），被告韩天浩给原告出具了收据一张，该收据载明交款人为原告，房屋编号为“江东新苑”2幢4-501号。被告川北房地产公司江东新苑项目部在该收据上加盖了印章。之后，被告川北房地产公司一直未与原告签订《商品房买卖合同》。“江东新苑”项目竣工后，2009年9月22日，被告川北房地产公司下属江东新苑项目部的房屋销售人员将2幢4-501号房屋交付给原告使用居住，房屋钥匙亦交予原告，同时将该套房屋的电表户名办理在原告名下。原告接收案涉房屋及钥匙后，未进行装修，准备出卖。2012年4至5月份，原告委托其好友肖菊芳帮忙出卖案涉房屋，要求房款不低于30万元，并将房屋钥匙交予肖菊芳。尔后，肖菊芳便在“江东新苑”小区门口、墙上等地方张贴了销房小广告，并留下其联系电话。因房屋一直无人购买，原告遂于2016年4至5月份左右，将案涉房屋钥匙从肖菊芳处要回，准备装修居住。后原告用钥匙打不开房门，便叫肖菊芳一同查看，发现房门锁已经被换，经询问他人，方知道第三人鲜爱国已经住进案涉房屋。原告便与肖菊芳一起找到第三人鲜爱国的姐夫赵凤鸣，并通过赵凤鸣找到第三人鲜爱国。第三人鲜爱国对原告称其系合法购买案涉房屋，并将将购房协议出示给原告，双方为此发生争吵，多次协商无果。 另查明：2011年2月25日，被告川北房地产公司（甲方）与第三人鲜爱国（乙方）签订《江东新苑》房屋认购协议一份，该协议约定：1、认购房屋位于南充市。2、房屋建筑面积110.07平方米，双方均同意以南充市房管局产权户籍监理处核定的面积为准。3、房价为每平方米2514.36元，房款共计278339.50元。维修基金1660.50元，房款与代收维修基金共计280000元。4、协议签订之日，乙方向甲方支付房款258339.50元、代收费用1660.50元，余款20000元于2011年5月31日前付清。5、乙方未按协议约定时间付清房款及代收费用，甲方有权另行出售房屋，定金不退还乙方。乙方已交款不计利息，在甲方出售房屋后退还乙方。6、在《商品房买卖合同》订立后，本协议自动终止效力。若乙方未按约定与甲方订立《商品房买卖合同》，甲方有权解除本协议，定金不退。被告川北房地产公司在上述认购协议中甲方栏处加盖了其下属江东新苑项目部印章；第三人鲜爱国在乙方栏处签名。同日，第三人鲜爱国向被告川北房地产公司交纳了购房款258339.50元、房屋维修基金1660.50元，被告川北房地产公司给第三人鲜爱国分别出具了收据二张，二张收据上载明的交款人均为鲜爱国，房屋编号均为“江东新苑”2-4-501号，且二张收据上均加盖有被告川北房地产公司下属江东新苑项目部印章。之后，第三人鲜爱国对上述房屋进行了装修，且现已入住上述房屋。 庭审中，第三人鲜爱国承认，其在对案涉房屋装修过程中购电时，发现购电卡的名字为原告，方知一房二卖，其询问被告川北房地产公司江东新苑项目部工作人员，该部工作人员答复搞错了，因案涉房屋已经装修完成，遂搬入居住，案涉房屋的电表及购电卡至今仍然登记在原告名下。 认定上述事实，有商品房认购协议书、收款收据、交纳电费发票、电表及购电卡图片、调查笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：原告与被告川北房地产公司签订的商品房认购协议书，系双方的真实意思表示，协议书上加盖有被告川北房地产公司江东新苑项目部及其负责人即被告韩天浩的公章和私章，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已经按照约定向被告川北房地产公司交清了全部购房款及房屋维修基金等费用，因此，依法应当认定该认购协议书是原告与被告川北房地产公司签订的商品房买卖合同，该合同合法有效，具有法律的约束力，双方应严格遵照执行。案涉房屋竣工后，被告川北房地产公司于2009年9月将房屋的钥匙交予原告，并将该房屋的电表及购电卡办理到原告名下，之后，原告又曾委托他人出售该房屋，故应当视为被告川北房地产公司已将案涉房屋交付给原告，原告已实际占有、居住使用案涉房屋。原告要求确认案涉房屋属其所有，被告立即为其办理房屋权属证书的诉讼请求符合法律的规定，本院予以支持。因原告与被告川北房地产公司未明确约定房屋权属证书的办理时间，根据实际情况，本院酌定被告川北房地产公司应在本判决生效后六十日内为原告办理案涉房屋的权属证书。原告的其他诉讼请求无事实依据，本院不予支持。虽然第三人鲜爱国与被告川北房地产公司亦签订了案涉房屋的认购协议，约定买卖案涉房屋，但该认购协议签订的时间是在原告与被告川北房地产公司签订认购协议书之后，此时原告已经实际占有、使用案涉房屋；其次，该认购协议没有房屋交付时间等条款，缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同；再次，第三人鲜爱国至今未交清购房款，因此，无论从认购协议的签订时间、内容，还是从购房款的交付及房屋的实际占有等方面来看，第三人鲜爱国主张案涉房屋的产权属其所有的抗辩理由不能成立，本院不予采信。第三人鲜爱国与被告川北房地产公司签订的认购协议，因被告川北房地产公司对第三人鲜爱国进行欺诈，且损害了原告的合法权益，依法应当认定无效。认购协议无效后，第三人鲜爱国依法可另案要求被告川北房地产公司退还购房款并赔偿相应的损失。综上，为了保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百三十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下： 一、位于南充市高坪区房屋的产权属原告安正权所有，限被告四川省南充川北房产开发有限公司在本判决生效后六十日内为原告安正权办理该房屋的权属证书。 二、驳回原告安正权的其他诉讼请求。 案件诉讼费3810元，由被告四川省南充川北房地产开发有限公司承担。 如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  冯小东 人民陪审员  郑宗衡 人民陪审员  林 勤 二〇一九年三月六日 书 记 员  刘 玉