北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终3166号上诉人(原审原告)王保丰，男，1947年9月17日出生，北京市顺义区村民。委托诉讼代理人王友刚，北京智勇律师事务所律师。被上诉人(原审被告)律进忠，男，1949年8月27日出生，北京市顺义区居民。委托诉讼代理人律英梅（律进忠之女），1978年9月18日出生，北京市顺义区居民。上诉人王保丰因与被上诉人律进忠农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初7628号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王保丰上诉请求：1.撤销一审判决，改判王保丰与律进忠所签订的《买卖房屋契约》无效，律进忠腾退并返还北京市顺义区×××号宅院；2.一、二审案件受理费由律进忠负担。事实与理由：原审法院事实认定错误。1.本案涉诉《买卖房屋契约》系形成于王保丰和律进忠之间，不应过多考虑案外第三人之原因突破相对性原则。2.原审法院对律英杰是否具有×××集体经济组织成员身份认定有误。律进忠辩称，同意一审判决，不同意王保丰的上诉请求。王保丰向一审法院起诉请求：1．确认王保丰、律进忠于2002年2月22日所签订的《买卖房屋契约》无效；2．律进忠将位于北京市顺义区×××号宅院腾退并返还给王保丰；3．案件受理费由律进忠承担。一审法院认定事实：王保丰系顺义区×××村民，律进忠系顺义区木林镇茶棚村居民。2002年2月22日，王保丰与律进忠签订《买卖房屋契约》一份，内容如下：“经买卖双方协商和中证人中证，卖主王宝丰愿将现住房六间（正房）、东厢房三间、西厢房三间、石棉瓦棚子一个、门外两棵树及院内果树一同归买主所有，尺寸以原房产证为准，东西长17.47m，南北长28.84m，合514m2。经双方协定以人民币陆万元承（成）交，笔下一次性付清（又约定卖主王宝丰愿出伍佰元为契款），当场实付伍万玖仟伍佰元整，小写59500.00元（现有房产、土地使用证一本）。空白无凭，特立此字据，双方日后不得反悔，双方签字：卖方王宝丰（按指纹），买方律进忠（按指纹），中证人：徐斌、刘贵，代笔人……”。经核实，王保丰的曾用名为王宝丰。契约签订后，双方依约履行，王保丰将北京市顺义区×××号院（以下简称：诉争宅院）交与律进忠，后律进忠对诉争宅院内房屋进行了翻建、添附等。审理中，律进忠称其是代表家庭签订协议并购买诉争宅院，同时称签合同时，律进忠的爱人、子女均在场，还有王保丰两个女儿和爱人也在场，律进忠签合同是以全家人名义签的字。王保丰称根据合同相对性原则，受《买卖房屋契约》约束并享有权利的仅为律进忠和王保丰，在律进忠主体不符合法律强制性规定的情况下，该《买卖房屋契约》归于无效应为必然。审理中，律进忠称其与律英杰一起生活，并居住在顺义区，律英杰于2003年10月28日将户口从顺义区×××街迁入顺义区×××胡同，且为农业户口，故双方签订的合同应为有效。王保丰称律英杰户口根本无法证明其享有涉诉宅基地使用权，仅仅能证明律英杰的户籍状态，且律英杰并非《买卖房屋契约》的签约方，其并不享有《买卖房屋契约》所约定之权利，且律英杰并非本案适格当事人，其户籍证据与本案不具有关联性。经核实，律进忠之子律英杰于2003年10月28日将户口迁入诉争宅院地址，现为顺义区农业户口。在本案审理过程中，一审法院前往顺义区进行调查，该村书记答复称关于该村集体经济组织成员认定标准比较复杂，其所知道有确权地这么回事，其村2000年之后有一种情况如服刑人员回村可重新确权，大部分都是按照“增人不增地，减人不减地”的标准施行，另还有“入社”这一说法，具体其他标准其说不好。双方对询问笔录的真实性认可，但律进忠称关于律英杰是否是木林村村民，不是由村委会工作人员一口来决定的，应该以律英杰的户籍信息为准，其认为律英杰有无确权地跟律英杰是不是木林村人无关。关于合同效力，农村房屋买卖合同只要落到木林村本村人手中，就是有效合同。王保丰称户籍仅是政府机关对公民行政管理的一种登记，与是否是本集体经济组织成员没有必然关系，即使律英杰的户口在本村，也不能证明律英杰是本集体经济组织成员。一审法院认为，公民的合法权益受到法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。农村房屋买卖合同是否有效，应考虑主体的身份、相关法律法规的强制性规定等因素进行综合判定。具体到本案，双方的争议焦点为2002年2月22日王保丰与律进忠签订的《买卖房屋契约》是否有效。对此一审法院分析如下：第一、农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不允许向本集体经济组织外的成员转让。根据北京市公安局户口登记簿显示，可以证明律进忠之子律英杰于2003年10月28日将户口迁入顺义区×××，即成为该村村民，至今亦未迁出，诉争宅院地址即为律英杰户籍所在地址。律进忠虽非×××村集体经济组织成员，但其购买诉争宅院后亦由律进忠及其家庭成员共同居住使用，为其家庭成员正常生活的必备条件，现律进忠之子律英杰为顺义区×××村民，故该买卖行为并未导致诉争宅院所依附的宅基地流转至木林村集体经济组织以外。第二，合同签订后，诉争宅院已由律进忠之家庭成员占有使用至今，现律进忠之子律英杰的户口已迁入顺义区×××，且系农业户口，其占有使用本村房屋不违反国家法律、法规的强制性规定。第三，从本案身份特殊性考虑，需要指出的是，这是考虑本案买卖关系是否有效的最重要因素。本案中，律进忠的身份具有特殊性，律进忠虽不是顺义区×××村民，但律进忠之子律英杰已于2003年10月28日将户口迁入诉争宅院，且并无证据表明律英杰在顺义区×××享有其它宅基地使用权，因此即便认定本案诉争合同有效也不违背法律、司法解释对农村房屋买卖的基本精神。综上所述，根据本案实际情况，综合考虑以上因素，结合诚实信用、尊重历史等原则，一审法院认为律进忠之子律英杰已将户口迁入诉争宅院所在地址，系×××村农业户口，并长期居住使用诉争宅院至今，且双方签订协议已有十六年之久，王保丰及其家庭成员均未对该协议的效力提出异议。因此，一审法院从有利于规范当事人交易行为，从维护交易秩序、社会公平的角度出发，确认王保丰与律进忠之间就诉争宅院的买卖关系应受到法律保护。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决：驳回王保丰的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王保丰提交了宅基地登记底卡复印件两页，欲证明律进忠在其户籍所在地顺义区×××村享有宅基地。律进忠不认可该证据与本案的关联性。本院认为，王保丰所提供的证据不能证明其所主张的事实成立，且与本案的处理缺乏关联性，本院对此不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，诉争双方的争议焦点为王保丰与律进忠签订的《买卖房屋契约》是否有效。首先，自双方于2002年签订涉案协议后，律进忠对诉争宅院内房屋进行了翻建、添附等，并由其家庭成员共同占有使用至今。期间，王保丰及其家庭成员均未对该协议的效力提出异议；其次，律进忠之子律英杰的户口已迁入顺义区×××，且系农业户口，本院认为其占有使用本村房屋不违反国家法律、法规的强制性规定。因此，律进忠虽非木林村集体经济组织成员，但因其子律英杰现为顺义区×××村民，诉争宅院亦由律进忠、律英杰及其家庭成员共同居住使用，并未导致诉争宅院所依附的宅基地流转至木林村集体经济组织以外。故一审法院根据本案实际情况，综合考虑主体的身份、法律的基本精神等因素，结合诚实信用、尊重历史等原则，认定涉案协议应予保护并无不当，本院予以确认。王保丰主张涉案协议为无效协议的上诉意见，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，王保丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王保丰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  谷绍勇审判员  王 朔审判员  张岚岚二〇一九年三月二十九日法官助理张羽法官助理黄璐书记员李月明