山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初8516号原告：王帅，男，1991年1月1日出生，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：赵联宽，山东瀚澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成群，山东瀚澜律师事务所律师。被告：郝其德，男，1945年10月9日出生，汉族，住青岛市。被告：郝海滨，男，1978年8月17日出生，汉族，住青岛市。上述两被告的共同委托诉讼代理人：张义宽，山东胜华律师事务所律师。原告王帅与被告郝其德、被告郝海滨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王帅及其委托诉讼代理人赵联宽、被告郝其德的委托诉讼代理人张义宽到庭参加诉讼，被告郝海滨被勒令退庭。本案现已审理终结。原告王帅向本院提出诉讼请求：1、解除王帅与郝其德就青岛市乐安支路*户房屋（以下简称涉案房屋）签订的买卖合同；2、郝其德向王帅返还购房款285000元及违约金229000元；3、郝其德赔偿原告中介费11450元及律师费18000元；4、郝海滨对上述第2、3项请求承担连带责任；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月8日郝海滨作为郝其德的代理人与王帅就涉案房屋签订房屋买卖合同，王帅以1145000元的价格购买郝其德名下的涉案房屋，王帅已按约支付定金和首付款共计285000元，而郝其德未履行交房和协助办理过户手续的义务，经王帅多次催促，仍拒不履行合同。故要求判如所请。被告郝其德、郝海滨辩称，郝海滨作为郝其德的代理人通过中介全程参与了与原告签订买卖合同事宜，由此产生的后果应由郝其德承担；合同签订时，中介和原告均承诺在合同签订后三个月内让郝其德拿到全部房款，而在办理房贷时，贷款银行告知因房贷政策收紧，2018年11月之前贷款批不下来，因此未能过户的原因是原告不能按照合同约定时间付清房款，而非郝其德违约所致，故要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交的证据以及陈述，本院予以查明事实如下：2018年4月8日被告郝海滨作为被告郝其德的代理人与原告王帅签订房屋买卖合同，约定王帅以1145000元的价格购买登记在郝其德名下的青岛市乐安支路*户房屋，2018年4月8日王帅支付定金2万元，王帅贷款通过后向郝其德支付27万元作为购房首付款，王帅以贷款形式支付85.5万元,此贷款由贷款银行一次性划拨到郝其德提供的银行账户,郝其德于2018年4月9日向王帅交付房屋。王帅支付中介费11450元，合同第十一条违约责任中约定，郝其德未按合同约定的期限交付房屋（包括权利转移）或未按合同约定全面履行义务的，应当按照王帅已付款金额的日0.05%支付违约金，逾期超过15日后，王帅除有权要求继续履行合同并支付违约金外，还有权单方解除合同，王帅单方解除合同的，应当书面通知郝其德，郝其德应按照总房价款的20%支付违约金，郝其德应在接到通知之日起五日内退还已支付的房款并支付违约金。2018年5月15日双方签订补充协议，约定根据合同规定王帅支付首付款26.5万元,郝其德承诺解押后10日内撤销房屋抵押,解押完毕后3日内过户,解押当日交房、迁移户口，如有一方违约，双倍承担违约责任，具体细节以合同为准。上述合同和补充协议签订后，王帅按约支付了定金2万元，2018年5月15日支付首付款26.5万元，王帅已办理银行贷款手续，涉案房屋上设立的抵押已经涤除。2018年6月4日双方办理房屋所有权转移登记手续时，郝其德以贷款放款时间比较慢为由拒绝办理房屋所有权转移登记手续，并将房屋所有权证从王帅处取走。2018年6月26日王帅向郝其德发函称，王帅已按约履行双方的合同和补充协议，双方相约于2018年6月4日办理所有权转移登记手续，郝其德未履行该义务已构成违约，至2018年6月26日双方多次协商未果，现王帅仍主张继续履行合同，限郝其德于2018年6月30日前协助办理过户并支付违约金，或者按照合同约定支付总房款20%的违约金双方解除合同，否则将依法维护合法权益。2018年8月13日王帅再次向郝其德发函称，郝其德一直未履行合同，已严重违约，要求解除双方的合同，由郝其德于收到通知五日内返还已支付的房款和违约金。根据原被告提供的证据和陈述，双方争议的主要焦点问题在于被告是否违约，应否承担违约责任。被告称其没有违约不应承担违约责任，因为被告急需用钱，签订合同时中介承诺被告可在三个月内收到全款，但事实上未能兑现，从而导致合同不能继续履行。对被告的该陈述，原告不予认可，被告对其所称事实虽然提供了录音证据，但该录音证据不能证明其主张，故对被告的该陈述，本院不予采信。本院认为，王帅与郝其德签订的房屋买卖合同和补充协议是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同和补充合同均合法有效，双方均应按照法律的规定和合同的约定行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告按约支付了定金和首付款并办理了贷款手续，已经履行了合同义务，因被告的原因，导致双方未能办理房屋所有权转移登记手续，根据合同的约定，原告有权要求解除合同，原告已向郝其德送达解除合同通知书，郝其德对此并未提出异议，因此现原告要求解除合同、退还已付房款28.5万元，符合法律规定和双方合同的约定，本院予以支持。郝其德未履行合同义务，违约事实清楚明确，根据法律的规定和双方合同的约定，郝其德违约应依法承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告依据合同约定，要求被告承担违约金229000元，但对于被告郝其德违约给其造成的损失，除中介费和律师费外，原告未提供其他损失事实及相关证据，被告不同意承担违约金，可视为其对违约金数额过高提出异议，在该情况下，根据上述法律规定，兼顾合同履行情况、被告的过错程度以及预期利益，根据公平和诚实信用原则，对违约金计算标准应予适当调整，可参照双方合同约定的王帅已付款金额的日0.05%作为违约金计算标准，自2018年6月5日计算至被告实际支付之日止；被告以原告未按约在三个月内支付全款为由，不同意承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予采信。因被告违约给原告造成中介费和律师费的损失，原告要求被告承担该损失，事实清楚、证据充分，本院予以支持。被告郝海滨是作为郝其德的代理人与王帅签订的买卖合同，该代理行为产生的后果应由郝其德承担，原告要求郝海滨承担责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，判决如下：一、原告王帅与被告郝其德就青岛市乐安支路*户房屋签订的房屋买卖合同解除；二、被告郝其德向原告王帅返还购房款285000元；三、被告郝其德向原告王帅支付违约金（以28.5万元为计算基数，按照每日0.05%计算，自2018年6月5日至实际支付之日止）；四、被告郝其德赔偿原告王帅中介费11450元；五、被告郝其德赔偿原告王帅律师费18000元；六、驳回原告王帅对被告郝海滨的诉讼请求。上述二至五项，由被告郝其德于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果被告郝其德未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9235元(原告已预交)，由被告郝其德负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  田文静人民陪审员  于敬乐人民陪审员  葛增荣二〇一九年三月二十一日书 记 员  林 洁