江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终511号上诉人（原审被告）：江西国隆置业有限公司。住所地：江西省吉安市永丰县迎宾大道。统一社会信用代码：913608250607891898。法定代表人：傅国林，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡斌，江西赣中律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱洪浩，江西赣中律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李莉，女，汉族，1989年9月11日生，住江西省遂川县。上诉人江西国隆置业有限公司（以下简称国隆公司）因与被上诉人李莉商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院(2018)赣0802民初4057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人国隆公司的委托诉讼代理人胡斌，被上诉人李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国隆公司上诉请求：一、撤销原判，改判国隆公司不需要承担任何违约责任；二、本案一、二审诉讼费由李莉负担。事实和理由：一审对事实理解错误，适用法律不当。一、案涉房屋买卖合同约定国隆公司于2017年12月31日之前交付房屋。到期前，国隆公司通过张贴告知要求李莉收房，并委托了通讯部门电话通知了李莉。李莉依约前来办理。因案涉房屋综合验收未通过，双方又签订了一份附加合同，约定交房条件和时间变更为综合验收通过之日。一审庭审时，李莉也认可了该事实。现综合验收尚未通过，故未达到双方约定的交房条件；二、国隆公司在2017年12月份之前已经通过五方主体验收合格，按照法律规定已达到交付房屋的条件。案涉小区业主达数百名，大部分已收房。国隆公司已通知业主收房，尽到了通知义务。国隆公司与李莉之间签订了附加合同，说明李莉收到了收房通知，否则不可能会来签订附加合同。因李莉自身原因不来收房，国隆公司保留要求其承担房屋保管费的权利；三、一审认定案涉《商品房买卖合同》中约定，国隆公司应在2017年的12月31日之前取得建设工程竣工验收备案文件，而国隆公司并未取得，故不具备交付的条件。国隆公司认为，案涉商品房交付条件只能是该房屋所处的单栋建设工程已取得建设工程竣工验收报告证明文件，而非该房屋所处的房地产开发项目取得房地产开发项目竣工综合验收证明文件，亦非开发项目所包含的所有建设工程的竣工验收备案证明文件。理由是：1、建设工程竣工验收与房地产开发项目竣工综合验收是两个完全不同的竣工验收，适用的法律不同。建设工程的勘察、设计、施工、监理和竣工验收适用《中华人民共和国建筑法》及其相关的行政法规和规章，房地产开发项目的规划设计、基础设施和房屋工程建设、商品房销售或出租、项目竣工综合验收及项目转让适用《中华人民共和国城市房地产管理法》及其相关的行政法规和规章，不能将建设工程竣工验收等同于房地产开发项目的竣工综合验收；2、房地产开发项目包括多个单项建设工程（案涉开发项目亦如此），各单项建设工程的竣工验收应分别进行，各自取得工程竣工验收报告，各单项建设工程的竣工验收报告不能相互代替和通用；3、房地产开发项目竣工综合验收包括项目所包含的单项建设工程竣工验收。进行房地产开发项目竣工综合验收必须先取得单项建设工程的竣工验收报告；4、建设工程综合竣工验收备案证明文件，必须是在项目所有建设工程全部完工并通过综合验收之后，经建设单位申请，通过吉安市建设工程综合竣工验收备案审查领导小组按程序审查合格后才能颁发。单项建设工程只能取得竣工验收证明文件，不能取得竣工验收备案证明文件。案涉商品房所处的壹号楼已于2017年12月10日取得工程竣工验收报告，达到合同所约定的2017年12月31日前交付商品房的约定条件。理由是：（1）建设工程竣工验收合格是工程交付使用的前提条件，建设工程验收合格后方可交付使用，建设工程经验收合格就达到了将房屋交付使用的实质条件；（2）《吉安市建设工程综合竣工验收备案管理实施细则》第四条规定：竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度，是对工程参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段，竣工验收备案不免除参建各方质量责任。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。竣工验收备案只是程序性的备案检查行为，对建设工程是否达到交付使用的标准没有实质性影响，建设工程是否完成备案不影响工程的交付使用。因此，案涉商品房已达到法定及合同约定的交付标准，国隆公司也依程序履行了通知义务，没有违约行为，不需要承担违约责任。此外，案涉《商品房买卖合同》第十条及合同附件五的约定包括综合验收文件的全部内容，对公共设施及配套服务约定的完成时间是2018年6月30日，且未约定交付时间。李莉辩称，一、一审认定事实清楚。1、国隆公司在2017年12月31日前未达到商品房交付的实质条件。国隆公司主张取得了商品房竣工验收报告就达到商品房交付条件有悖于合同约定和有关法律法规的规定。案涉《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付条件是该商品房已取得建设竣工验收备案证明文件。该合同系国隆公司提供的格式合同，国隆公司不得以任何理由免除自己的义务，更不能以其他材料取代合同中约定的建设竣工验收备案证明文件。建设工程竣工验收报告和取得竣工验收备案证明文件在法律层面是两个概念。根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案暂行办法》第四条、第五条、《吉安市建设工程综合竣工验收备案管理实施细则》第七条规定，商品房达到交付条件应当完成以下程序：完成商品房的竣工验收、在一定期限内向有关部门申请备案、取得商品房竣工验收备案证明文件。在申请商品房竣工验收备案时，开发商还应向有关部门提供竣工验收报告。国隆公司认为必须在所有建设工程全部完工并通过综合验收之后，才能取得竣工验收备案证明文件无法律依据。李莉认为只有所购商品房取得了政府部门颁发的竣工验收备案证明文件方才具备交付条件；2、国隆公司未尽到通知收房义务。根据合同约定，通知收房方式只有两种，即出卖人以书面的形式通知买受人和买受人推定在2017年12月31日之后出卖人已达到交付条件，并未约定可以采取“广而告之”等第三种通知方式。国隆公司为证明其已经完成通知义务，在一审中提供了相关证据，但是这些证据都系复印件，真实性存疑。即使法庭认为国隆公司完成了通知义务，但因国隆公司未取得相关备案证明文件，商品房未达到交付条件，故国隆公司仍构成违约，应承担违约责任。退而言之，即便李莉推定2017年12月31日可以去收房，国隆公司亦须提供商品房可以交付的相关证明文件。国隆公司至今都未能提供相关证明文件，依据合同约定和相关法律规定，李莉有拒绝收房的权利；二、一审已查明国隆公司未取得相关备案证明文件，据此依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定判决国隆公司承担违约责任，适用法律正确。请求二审查明相关事实，维持原判。一审法院认定事实：2017年10月19日，李莉与国隆公司签订商品房买卖合同并约定购买国隆公司开发的位于吉州大道与吉福路交叉口东北角1幢服务型酒店式公寓，面积为47.51㎡，房屋总价款为31万元。合同第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条商品房相关设施设备交付条件，（一）基础设施设备：1、供水、排水，由吉安供水有限公司负责供水；2、供电，由国家电网吉安供电公司负责供电；3、该商品房无供暖设计；4、该商品房无燃气设计；5、电话通信，交付时线路敷设到户；6、有线电视，交付时线路敷设到户；7、宽带网络，交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按下列第2种方式处理：（2）无；（二）公共服务及其他配套设施：小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房、幼儿园均于2018年6月30日达到规划要求，以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理，整改达到设计要求。合同第十一条交付时间和手续，（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在180日之内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×（该比率应当不低于合同第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，李莉向国隆公司缴清了全部房款。2015年12月23日，国隆公司取得商品房面积预测报告，案涉房屋已经吉安市吉州房地产测绘队预测面积。2017年12月，国隆公司在案涉小区张贴收房通知。李莉大致在2018年10月国庆节期间接到国隆公司的收房通知，但是李莉认为案涉房屋未到达房屋交付条件，故未收房。2018年2月9日，国隆吉安中心1#楼竣工验收。国隆公司至今仍未取得竣工验收备案。一审法院认为，李莉与国隆公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。李莉按合同约定支付了购房款，国隆公司应在2017年12月31日前向李莉交付房屋，而合同约定商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，此时房屋未取得建设工程竣工验收备案，不具备交付条件，国隆公司应按合同约定向李莉支付逾期交房违约金。国隆公司辩称已符合交房条件缺乏事实及法律依据，对该辩解不予支持。国隆公司辩称李莉主张的逾期交房违约金过高，涉案小区已有10房业主诉请主张逾期交房违约金，且案涉小区业主达数百户的情况下，结合当下商品房销售形势及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，且合同法关于违约金的约定是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，国隆公司要求调整违约金的主张，于法有据，一审法院酌定将违约金计算标准调整为每日按总房款的万分之0.5计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：江西国隆置业有限公司偿付李莉逾期交房违约金（以310000元为基数，自2018年1月1日起按日万分之0.5计算至江西国隆置业有限公司向李莉实际交付前一日止），限判决生效后7日内履行完毕。案件受理费50元，减半收取25元，由江西国隆置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：国隆公司提交以下证据：1、样板房照片3张，证明交房的内容和时间，内容里增加了钢筋混凝土隔层板，钢筋混凝土隔层板是房屋综合验收以后再浇筑，因此，交房的时间也应当以钢筋混凝土隔层板浇筑完后为准；2、法定的综合验收的有关文件，证明整个房屋的综合验收涉及到众多项目。李莉质证后认为，证据1无原件，无法核实真实性，该样板房也不能证明是国隆小区的样板房，《承诺书》是国隆公司要求签订的，约定的内容是国隆公司自己增加的；对于证据2，验收的项目确实有这么多，是法律规定的建筑达到备案证明的文件，不能排除国隆公司在2017年12月31日前应交付符合竣工验收备案条件的商品房的义务。本院认为，证据1中照片展示的是样板房的内容，仅凭照片内容，不能证明系案涉房屋所在小区的样板房，亦不能达到交房时间应推迟至钢筋混凝土隔层板浇筑完后的证明目的；证据2系商品房经综合验收所需要的各种材料，系建筑行业规范商品房综合验收的规范性文件，即使案涉房屋需验收项目众多，案涉商品房买卖合同中已约定了交房时间及标准，双方应按合同约定履行各自义务，故该证据与本案缺乏关联性。根据对上述证据的分析认定，结合当事人陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应严格按合同约定履行义务。该合同第九条约定了该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该合同第十条约定了商品房相关设施设备交付条件。该合同第十一条约定了交付时间和手续：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。因此，根据双方合同约定，国隆公司应在2017年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告并满足合同第十条约定的设施设备交付条件的商品房交付给李莉。国隆公司主张案涉房屋在2017年12月前已取得工程竣工验收报告，且经五方主体验收合格，已达到法定的交付条件。对此本院认为，该主张不符合双方合同约定，亦缺乏事实和法律依据，依法不予支持。国隆公司还主张其与李莉签订的附加合同已将交房条件和时间变更为综合验收通过之日，其也向李莉履行了通知交房的义务，故其不构成逾期交房，不应承担逾期交房违约金。李莉并未与国隆公司签订附加合同，亦未就交房时间重新达成协议，故国隆公司的该主张无事实依据，本院不予支持。一审认定国隆公司未在合同约定的交房时间前向李莉交付符合交付条件的房屋，与本院二审查明的事实相符，本院予以确认。一审综合案涉小区的实际情况，结合当下商品房销售形势及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，认定本案逾期交房违约金的数额并无不当。综上，国隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82元，由上诉人江西国隆置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 李伟杰审判员 罗良华二〇一九年三月十八日书记员 万敏妍