北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初34966号原告（反诉被告）李冕，男,1994年8月8日出生，汉族，天津现代音乐艺术学院教师，住北京市通州区。委托代理人张东卓（李冕之母），女，1965年10月5日出生，汉族，邯郸市政管理处退休职工，住北京市通州区。委托代理人唐春林，北京市荣博律师事务所律师。被告（反诉原告）姜利法，男，1965年10月26日出生，汉族，北京姜利园面食销售部经营者，住北京市通州区。委托代理人曹茜，北京致宏律师事务所律师。原告李冕与被告姜利法租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告李冕的委托代理人张东卓、唐春林，被告姜利法及其委托代理人曹茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李冕诉称：2018年2月4日，原被告签订房屋租赁协议，约定：被告将坐落于北京市通州区云景南xx号二层的商业房以每年7万元的价格租给原告，租期一年，租金半年付。合同还约定被告须给原告提供办理经营手续所需的相关文件。合同签订后，原告依约支付了35000元的半年房租，且对涉案房屋进行了装修，待装修完毕准备办理相关营业手续时，被告拒不提供相关房屋材料，也拒不配合原告办理相关手续且处处加以阻扰，导致原告至今也无法营业。原告认为被告的行为已严重违约并导致原告租赁房屋的目的已经不能实现。现诉至本院，请求法院依法判令：1、解除原被告于2018年2月4日签订的房屋租赁协议；2、被告退还原告交纳的35000元租金；3、被告赔偿原告装修费、家具费损失共计61433．12元；4、被告赔偿原告空调购置费5900元；5、案件受理费由被告承担。被告姜利法辩称：我请求依法驳回原告的诉讼请求。一、原被告签订的《房屋租赁协议》及补充协议已于2018年8月31日解除，解除理由为原告未按时支付租金。二、原告已实际使用房屋，被告不同意退还租金。三、被告已将屋内物品清空，且协议解除是因原告违约导致，因此原告无权向被告主张装修费及家具费损失。四、原告的诉请于法无据，被告不同意承担本案诉讼费。现我提起反诉，请求法院判令：1、被反诉人支付2018年3月1日至2018年8月31日期间电费2729．6元、水费135元；2、被反诉人支付违约金389元；3、被反诉人支付垃圾清运费、家具拆除费1200元；4、被反诉人支付保管费7900元（自2018年9月1日起算至搬走之日止，暂计算至2018年11月19日，按照100元/天计算）；5、诉讼费由被反诉人承担。针对被告姜利法的反诉，原告李冕辩称：我同意支付水、电费，不同意支付违约金，不同意支付垃圾清运费、装修垃圾、破损家具及电器等移除费、空调拆除费，不同意支付保管费。经审理查明：2018年2月4日，姜利法（出租方，甲方）与李冕（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：一、甲方将坐落于通州区云景南大街xx号二层商业房底商出租给乙方，租赁期限为一年，自2018年3月1日起至2019年2月28日止。二、租金及租金的支付方式：年租金7万元。半年支付3．5万元，下半年房租金提前一个月支付，无押金及保证金。三、甲方承担物业管理费和冬季采暖费，在经营过程中产生的水电费由乙方自行承担。四、甲方提供完好的房屋及配套设施设备，如乙方需要装修改造，应只会甲方，并经甲方同意后方可施工。五、合同一经签订双方不得提前解约，如单方违约，由违约方承担违约责任（按年租金每天均价的2倍偿还给对方）。七、甲方保证出租房屋没有产权及其他经济纠纷。并为乙方提供办理经营手续所需的相关文件。八、本合同未尽事宜双方协商解决，并作出补充条款，补充条款与本合同具有同等法律效力。甲乙双方如遇纠纷应友好协商解决，不能协商解决时由当地仲裁委员会仲裁或人民法院裁定。2018年2月7日的补充协议约定主要有：一楼通道及二楼由乙方设计装修，家具、灯具及装饰品由乙方采购，乙方具有以上产品的所有权。此外，合同及补充协议还约定了其他内容。2018年2月4日，原告李冕转账支付租金1万元，2018年2月7日现金支付租金2．5万元。2018年2月8日，被告姜利法将涉案房屋交付原告李冕。另查，涉案房屋的用途为商业，所有权人为王妍。2013年11月3日，被告姜利法（承租方，乙方）与王妍（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方将位于北京市通州区翠景南里（西区）云景南大街xx号房屋租给乙方使用，房屋建筑面积约为262．5平方米，房屋结构地上二层，地下**。房屋租赁自2013年1月1日起至2014年12月31日止。2017年3月10日，被告姜利法（乙方）与王妍（甲方）签订《补充协议》，主要约定乙方租赁甲方位于北京市通州区翠景南里（西区）云景南大街xx号房屋。合同期为2年，自2017年4月1日起至2019年3月31日止。庭审中，原告李冕称其租赁房屋的用途是做教育培训工作，需要迁入公司。就办理工商注册登记事宜，原告李冕称被告姜利法一直不配合其提供房产证、房屋所有权人的身份证，且办理公司注册登记还需要房东本人到场配合。被告姜利法表示因为房东王妍和原告李冕没有签订协议，故王妍拒绝配合，但是其已经于2018年4月份在涉案房屋将房产证、房屋所有权人的身份证复印件提供给原告李冕。原告李冕则称被告姜利法是在2018年7月31日只是给其出示，没有提供。同时，被告姜利法还表示涉案房屋仅能办理两个营业执照，且涉案房屋已经有两个营业执照，分别为北京优印同辉商贸中心、北京兴旺春修鞋部。就被告姜利法提交的《房屋租赁协议》上第七条中的“由”没有手写更改为“为”的问题。原告李冕称是因为笔误，被告姜利法提议直接在上面更改就可。被告姜利法表示其并没有更改租赁协议，并表示在双方签订协议前，就已经告知原告李冕涉案房屋无法办理营业执照，原告李冕坚持承租。原告李冕称其于2018年7月10日搬走一次东西，2018年7月21日最后去涉案房屋发现已经断水断电，当天被告姜利法说要换锁但是没有说换锁的时间。被告姜利法则表示原告李冕于2018年7月31日晚上8点左右搬走最后一车物品。双方各执一词。被告姜利法表示其于2018年8月30日通过微信向原告李冕发送了租赁协议解除通知，要求原告李冕必须在2018年8月31日前交出租赁房屋，清除涉案房屋内所有物品，如果逾期不进行消除则按其放弃废物处理，所需费用由原告李冕负责。原告李冕对上述证据的真实性认可，称确实收到了被告姜利法发送的微信。就遗留在涉案房屋内的物品，原告李冕出示物品清单一份，被告姜利法在庭审中当庭将一部分串灯、挂画六张、窗帘三幅交付给原告李冕。就涉案房屋内的装饰装修问题，原告李冕其于2018年2月8日入住后对涉案房屋进行了装修，对涉案房屋内的整个墙面做了吸音隔音，地面铺了吸音地毯，房顶也做了吸引处理，还做了专业灯光照明，并安装了吧台、制冷设备、空调、窗帘等。原告李冕称装饰装修材料费花费33159．8元、人工费20000元、家具费8273．33元，并举证了提交了购买家装用品收据、收到条、网购记录予以证明。被告姜利法对上述证据的真实性不予认可，其表示原告李冕做的装修已经形成附合，并于2018年9月底对装修进行了拆除。原告表示涉案房屋内的装饰装修确实被铲除，已经无法进行评估鉴定。被告姜利法主张2018年3月1日至2018年8月31日期间的电费及水费。庭审中，双方就原告李冕的用水、电量及计算标准达成一致，即用水量15吨，每吨9元标准计算；用电量1700字，每字1．2元标准计算。被告姜利法还主张垃圾清运费、装修垃圾、破损家具及电器等移除费、空调拆除费，并举证提交了相关费用票据。原告李冕不同意支付。上述事实，有《房屋租赁协议》、补充协议、租金收据、收到条、家装用品收据、网购记录、营业执照、房屋租赁协议解除通知、微信记录、房屋所有权证、照片、录音、《房屋租赁合同》及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告双方签订的《房屋租赁协议》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。根据已查明的事实，原告李冕作为承租人已实际搬离涉案租赁房屋，故双方的合同目的已无法实现,现原告李冕要求解除房屋租赁协议的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。就原告李冕提交的《房屋租赁协议》上第七条的手动更改问题，综合考虑涉案房屋的性质、原告李冕承租房屋的用途等因素可以看出，原告李冕就租赁协议第七条的“由”改为“为”的陈述更加可信，本院予以采纳。房屋租赁协议约定被告姜利法为原告李冕提供办理经营手续所需的相关文件，原告李冕并未充分举证证明已向被告姜利法履行过催要上述相关文件的义务，被告姜利法也并未举证证明已尽到了合同约定的配合义务。综合本案案情，双方对于租赁协议的解除都有一定的过错，本院确定双方各承担一半的责任。原告李冕主张被告姜利法返还上半年租金，没有事实及法律依据，本院不予支持。因被告姜利法同意原告李冕装饰装修，且双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，故对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应责任。对于原告李冕主张装修费的诉讼请求，依据合理，本院予以支持。因装修工程已经不存在，故本院根据原告提交的装修花费票据、租赁期间、合同解除的时间点等因素综合考量确定装修的残值损失为25500元，被告姜利法应给付原告李冕装修残值损失12750元。因补充协议约定了家具归原告李冕所有，故现原告李冕主张家具费、空调购置费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告姜利法主张租赁期间发生的电费、水费的反诉请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。因庭审中双方已就水费135元、电费2040元达成一致，本院对此不持异议。因双方对租赁协议的解除均存有过错，故被告姜利法依据租赁协议第五条主张违约金的反诉请求，依据不足，本院不予支持。因双方就垃圾清运费、家具拆除费等相关费用没有约定，故被告姜利法主张垃圾清运费、家具拆除费的反诉请求，依据不足，本院不予支持。因补充协议约定家具归原告李冕所有，且双方并未就家具保管事宜进行约定，故被告姜利法主张保管费的反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告李冕与被告姜利法于二〇一八年二月四日签订的《房屋租赁协议》；二、被告姜利法给付原告李冕装修损失12750元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告李冕给付被告姜利法水费及电费共计2xx元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告李冕的其他诉讼请求；五、驳回被告姜利法的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1173元，由原告李冕负担1114元（已交纳）；由被告姜利法负担59元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费54元，由被告姜利法负担29元（已交纳）；由原告李冕负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈明山二〇一九年三月二十九日法官助理 李文科书 记 员 云雪峰