广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终21042号上诉人（原审被告）：程刚。上诉人（原审被告）：陈小华。被上诉人（原审原告）：颜玉娣。被上诉人（原审原告）：朱永红。两被上诉人共同委托诉讼代理人：丁黎，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人程刚、陈小华因与被上诉人颜玉娣、朱永红房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初4090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。上诉人程刚、陈小华上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由颜玉娣、朱永红承担。上诉理由：一、颜玉娣、朱永红一直占用涉案房屋二楼一套三房一厅的房子，且没支付任何费用。2013年12月2日，朱永红与程刚、陈小华签订《房屋出租合同》，约定由程刚、陈小华承租深圳市龙岗区横岗街道上下围村围中路6号六层房屋，租赁期限为2014年1月2日起至2017年12月31日止。自双方签订合同后，颜玉娣、朱永红并没有按合同约定将整栋房屋交付给程刚、陈小华，而是将二楼的三房一厅占用，且拒不支付租金。根据合同约定，每月7000元的租金是包括整栋房屋，而颜玉娣、朱永红却没有按合同约定将整栋房屋交付给程刚、陈小华。颜玉娣、朱永红从2014年1月2日至2017年12月31日占用二楼三房一厅的租金为72000元以及电费1800元，上述款项足够抵扣程刚、陈小华应交纳2017年12月份的租金以及2018年一楼两个单间的占用费。二、程刚、陈小华交纳的押金，颜玉娣、朱永红在合同到期后应当退回。根据合同约定，本合同押金为11000元，合同期满，甲方（颜玉娣、朱永红）在30天内如数退回乙方（程刚、陈小华）。在一审庭审中，颜玉娣、朱永红也确认收到程刚、陈小华押金13000元。因此，根据合同约定，合同到期，颜玉娣、朱永红应当退回程刚、陈小华的押金。颜玉娣、朱永红陈述替程刚、陈小华返还租户的押金，并不是事实。程刚、陈小华承租时，房屋就有租户，且押金颜玉娣收取，但租户离开时却由程刚、陈小华退的，因此，后面程刚、陈小华出租房屋收取的押金与前面退回的押金是相抵的，不存在颜玉娣、朱永红替程刚、陈小华退押金。三、程刚、陈小华没有违约，无须支付违约金。程刚、陈小华在与颜玉娣、朱永红签订合同后，一直按合同履行自己的义务，而恰恰是颜玉娣、朱永红一开始就没有按合同约定交付房屋，损害程刚、陈小华的权益。而合同到期后又拒不退回程刚、陈小华的押金，导致程刚、陈小华一直等待颜玉娣、朱永红退押金，办理交接手续。至于程刚、陈小华在2018年4月7日才搬离涉案房屋一楼两个单间完全是迫于无奈，是对于颜玉娣、朱永红拒不退回押金的一种自救济措施。造成这个后果完全是颜玉娣、朱永红违约造成的，而不能认定是程刚、陈小华的违约。四、一审法院判决程刚、陈小华支付5000元楼顶修复费没有事实依据。从颜玉娣、朱永红提供的照片可以看到，涉案的并不是所谓的铁塔，而是一个小小的通信箱。电信部门在没有反对的情况下，会在每一栋楼的楼顶安装。该电箱的安装根本就不可能对房屋的主体构成影响。即使拆除后需要修复，按市场价格也只要几百元，远远不可能需要5000元的修复费。一审法院没有到现场查看，完全不顾事实，胡乱裁判。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，严重损害程刚、陈小华的合法权益，请求二审法院依法查明事实，维护程刚、陈小华的合法权益。颜玉娣辩称：一、颜玉娣垫付的押金9385元，应由程刚、陈小华支付。颜玉娣在起诉状诉讼请求中提出“1、程刚、陈小华支付颜玉娣、朱永红垫付的押金9385元”，并对此提交了证明及押金单收据、押金明细表、收据等证据材料，且程刚、陈小华对颜玉娣所提交证据真实性表示认可。上述押金为各门店锁的押金，共计人民币9385元，由程刚、陈小华程刚全额收款，在租户退订后却不予退还，导致朱永红对该笔押金进行垫付，向租户一一退还。但是，在深圳市龙岗区人民法院(2018)粵0307民初4090号民事判决书中却未体现该项诉讼请求，请求法院对该判决进行核实，是否存在遗漏对该项诉讼请求作出判决的情况。二、程刚、陈小华占用101号、102号房间的每月租金市场价为3000元，应以3000元每月计算占有使用费。原审法院对于程刚、陈小华占用两个房间以月租金1000元作为使用费，与标准市场价格月租金3000元存在较大差距，属于与事实严重不符。颜玉娣提供与第三人于2018年6月7日签订的《店铺租赁合同》作为补充证据，该合同中明确约定店铺租金每月1800元一间，即两间为3600元每月，是基于目前市场标准进行定价。因此，法院认定的两间房屋月租1000元实在过低，远远不足以弥补颜玉娣的损失。综上所述，请求法院依据客观事实对深圳市龙岗区人民法院（2018)粵0307民初4090号民事判决书依法改判，保障颜玉娣的合法权益。颜玉娣、朱永红向一审法院起诉请求：1.程刚、陈小华支付颜玉娣、朱永红垫付的押金9385元；2.程刚、陈小华支付颜玉娣、朱永红私自出租楼顶安装铁塔的租金30000元；3.程刚、陈小华赔偿颜玉娣、朱永红修复楼顶费用5000元；4.程刚、陈小华支付案涉房屋2017年10月1日至2017年12月1日期间的电费1780.95元，案涉房屋101号、102号2017年12月25日至2018年3月6日的电费304.5元及2017年12月4日至2018年3月6日的电费130元；5.程刚、陈小华支付颜玉娣、朱永红2017年11月房租的逾期滞纳金840元；6.程刚、陈小华支付颜玉娣、朱永红案涉房屋2017年12月房屋租金7000元及案涉房屋101号、102号商铺2018年1月、2月、3月房租9000元；7.程刚、陈小华搬离案涉房屋；8.程刚、陈小华支付颜玉娣、朱永红违约金13000元；9.本案诉讼费由程刚、陈小华承担。一审法院认定事实：颜玉娣与朱永红系母女关系，程刚与陈小华系夫妻关系。案涉房屋位于深圳市龙岗区XX街道XX社区XX村，为六层私宅，登记在颜玉娣及其丈夫朱某某（已故）名下。2013年12月9日，朱永红及朱某某与程刚、陈小华签订《房屋租赁合同》，约定：1.颜玉娣、朱永红方将案涉房屋出租给程刚、陈小华方使用，租期自2014年1月2日至2017年12月31日止，月租金7000元；2.程刚、陈小华须每月10日前将当月租金交给颜玉娣、朱永红，逾期交纳则每逾期一日按未交租金总额的2%计算滞纳金；3.若程刚、陈小华超过30日未交租金，则颜玉娣、朱永红有权解除合同；4.合同期满，颜玉娣、朱永红方于30日内退还程刚、陈小华押金11000元；5.出现以下情形之一的，颜玉娣、朱永红可就因此造成的损失要求程刚、陈小华赔偿并有权解除合同：①程刚、陈小华擅自改变楼房结构或者用途的；②程刚、陈小华擅自将楼房转租第三方的；……；6.合同终止后，程刚、陈小华方应于十日内搬离并退还案涉房屋；程刚、陈小华逾期退房，颜玉娣、朱永红有权收回案涉楼房并就逾期部分向程刚、陈小华收取双倍租金。程刚、陈小华承租案涉房屋实际用于转租经营。合同签订时，案涉房屋租户的押金13000元均由颜玉娣、朱永红收取，程刚、陈小华并未按照合同约定向颜玉娣、朱永红实际支付押金。2016年8月，程刚、陈小华在未征得颜玉娣、朱永红同意的情形下，让电信公司在案涉房屋楼顶安装信号塔；颜玉娣、朱永红与程刚、陈小华双方为此发生纠纷。2017年11月，颜玉娣、朱永红先后在一楼张贴两张告示，最后一次称2017年12月份房租由程刚、陈小华收取，颜玉娣、朱永红自2018年1月起收回物业，住户将2018年1月份的房租及2017年12月份的水电费交给朱永红。2017年12月，颜玉娣、朱永红将信号塔拆除。2018年4月7日，程刚、陈小华搬离案涉房屋并短信通知颜玉娣、朱永红，案涉房屋内已没有程刚、陈小华物品。程刚、陈小华未向颜玉娣、朱永红支付2017年12月份租金。2018年1月1日起，案涉房屋的租金由颜玉娣、朱永红收取。现颜玉娣、朱永红向法院起诉提出上述诉讼请求。法院认为，颜玉娣、朱永红与程刚、陈小华签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。从颜玉娣、朱永红最后一次张贴的告示内容可知，颜玉娣、朱永红同意程刚、陈小华收取租户2017年12月份的租金，表明颜玉娣、朱永红同意程刚、陈小华履行合同至2017年12月31日止，颜玉娣、朱永红与程刚、陈小华的租赁关系于2017年12月31日终止。关于颜玉娣、朱永红主张的租金及占有使用费，程刚、陈小华辩称2017年12月租金从租客押金中抵扣，并无法律依据，法院不予支持，故程刚、陈小华需支付颜玉娣、朱永红2017年12月租金7000元。租约期满后，程刚、陈小华并未及时搬离，占用了一楼两个单间至2018年4月7日，程刚、陈小华需支付该期间的占有使用费；颜玉娣、朱永红主张程刚、陈小华占用两个房间的每月租金市场价为3000元，其并无证据证明，法院对此不予采信；法院综合考虑案涉房屋的总租金、地理位置、房间总数量等因素酌定程刚、陈小华占用的两间房屋月租金市场价为1000元；故程刚、陈小华应支付颜玉娣、朱永红占用房屋的占有使用费3000元（1000元×3个月）。关于颜玉娣、朱永红主张的违约金，颜玉娣、朱永红依照租赁合同第十一条主张违约金，法院予以支持；根据该条约定，颜玉娣、朱永红有权向程刚、陈小华收取逾期部分的双倍租金；扣减程刚、陈小华应付的占有使用费后，程刚、陈小华应支付颜玉娣、朱永红违约金3000元（1000元×2倍×3个月-3000元）。关于颜玉娣、朱永红主张的垫付押金，颜玉娣、朱永红庭审中自认收到程刚、陈小华转交租户押金13000元；租客退房时，实际收款人颜玉娣、朱永红应予以退还相应押金，故颜玉娣、朱永红主张程刚、陈小华偿还其垫付的押金，法院不予支持。关于颜玉娣、朱永红主张的楼顶安装信号塔租金，颜玉娣、朱永红称双方微信聊天记录能证明程刚、陈小华已收取电信公司两万余元租金；但法院查看颜玉娣、朱永红与程刚、陈小华的微信聊天记录发现，程刚、陈小华并未实际承认收取电信公司的租金；颜玉娣、朱永红并无其他证据证明，故法院对颜玉娣、朱永红该项诉请不予支持。关于颜玉娣、朱永红主张的楼顶修复费用，程刚、陈小华未经颜玉娣、朱永红许可，私自安排他人安装信号塔，颜玉娣、朱永红有权依法拆除，由此导致的房屋损毁，程刚、陈小华应予以赔偿；故颜玉娣、朱永红主张程刚、陈小华赔偿5000元修复费用，在合理范围内，法院予以支持。关于颜玉娣、朱永红主张的水电费，颜玉娣、朱永红提交了相应的电费短信通知、水电费欠费明细，程刚、陈小华对其真实性认可，故法院采信颜玉娣、朱永红提交的相关证据；颜玉娣、朱永红主张程刚、陈小华支付其拖欠的电费共计2085.45元及水费130元，法院予以支持。关于颜玉娣、朱永红主张的滞纳金，颜玉娣、朱永红称程刚、陈小华逾期交付2017年11月份租金达6天，颜玉娣、朱永红提交程刚、陈小华于2017年11月16日交纳2017年11月份租金的收据，程刚、陈小华对其真实性未提出异议，故法院对此予以采信，程刚、陈小华应按照租赁合同约定支付颜玉娣、朱永红滞纳金840元（7000元×2%×6天）。关于程刚、陈小华答辩状中所提出的与颜玉娣、朱永红诉请无关的各项请求，非本案审理范围，程刚、陈小华可另循法律途径主张权利。一审判决如下：一、程刚、陈小华于本判决生效之日起三日内支付颜玉娣、朱永红2017年12月租金7000元及房屋占有使用费3000元；二、程刚、陈小华于本判决生效之日起三日内支付颜玉娣、朱永红违约金3000元；三、程刚、陈小华于本判决生效之日起三日内赔偿颜玉娣、朱永红楼顶修复费用5000元；四、程刚、陈小华于本判决生效之日起三日内支付颜玉娣、朱永红拖欠的电费共计2085.45元及水费130元；五、程刚、陈小华于本判决生效之日起三日内支付颜玉娣、朱永红2017年11月租金滞纳金840元；六、驳回颜玉娣、朱永红其他诉讼请求。本院经审理查明：原审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，双方确认涉案房屋是由被上诉人承租后，又分租给其他租户。上诉人主张在其最开始承租涉案房屋时，已有部分房屋由被上诉人出租给了其他租户，被上诉人已收取入住租客的押金，之后租客退租后，由自己退还押金，新入住的租客的押金由自己收取，但主张自己退还租金的房屋数多于收取租金的房屋数。上诉人确认其收取了租客电子锁押金，每户20元，但主张自己安装了电子门锁并支付了人工费，要求被上诉人退还。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为程刚、陈小华是否应当承担违约责任，是否应向颜玉娣、朱永红支付2017年12月份的租金及其他月份的房屋占有使用费、楼顶修复费用及拖欠的水电费，以及被上诉人是否应当向上诉人退还押金的问题。关于租金及占有使用费问题，上诉人未依照合同约定向被上诉人支付2017年12月份的租金，应当予以支付，其辩称应当从租客押金中抵扣，因双方对由谁在何时收取租客押金、收取多少以及最终退还租客多少，均存在争议，上诉人也未就此提出反诉，如上诉人认为被上诉人存在多收取押金未退还的情况，其可另行主张权利。上诉人主张从本案租金中抵扣，依据不足，本院不予支持。上诉人应当依照合同约定向被上诉人支付该月租金7000元。双方租赁合同于2017年12月31日到期后，上诉人未及时搬离，占用了两间房屋，应当向被上诉人支付该期间房屋占有使用费。原审以整栋房屋的租金，上诉人占有使用的房屋数，酌情折算出上诉人所居住两间房屋的占有使用费数额，并无不当，本院予以确认。关于程刚、陈小华是否存在违约行为，本院认为，双方《房屋租赁合同》到期后，程刚、陈小华未及时搬离房屋，违反了合同第十一条的约定，颜玉娣、朱永红据此主张违约金，符合合同约定。上诉人以被上诉人未及时退还押金为由，主张占有房屋合法，没有合同约定及法律依据，本院不予采信。原审依据合同约定及酌情确定的房屋占用使用费，认定上诉人应当承担违约金3000元，并无不当，本院予以确认。关于被上诉人是否应退还押金的问题，被上诉人确认在上诉人承租房屋时，收取了上诉人13000元押金。被上诉人一审时主张在租客退房时，其垫付了退还给租客的押金9385元，要求上诉人偿还。原审法院认为被上诉人收取了上诉人的押金，实际为各租客的押金收款人，其要求上诉人偿还其垫付的押金没有依据，未予以支持，但对于双方各自收取的房屋押金和其他押金，以及实际退还给租客押金的数额并未认定，上诉人亦确认电子锁押金由其收取，但主张其安装了电子门锁并支出了人工费，要求被上诉人返还。上述事实说明，双方对于收取各租户押金的数额、最终退还租客押金的数额，以及抵扣后的差额均未明确，无法直接予以抵扣，上诉人在一审时也未就其请求提出反诉，其上诉主张被上诉人退还押金，本院不予处理，上诉人可以另行起诉。关于楼顶修复费用，因上诉人未经被上诉人许可，私自同意他人在楼顶安装信号塔，违反了合同约定，上诉人有权进行拆除，由此导致楼顶的修复费用，上诉人应当予以赔偿，原审认定5000元费用并未超出合理范围，本院予以确认。关于水电费，被上诉人已经提交了相应证据予以证明，上诉人上诉主张不予支付，没有事实依据，本院不予支持。至于上诉人主张被上诉人长期租住在其涉案房屋二楼的三室一厅，应当交付租金的问题，其亦未在一审时就此提出反诉，本院不予处理。综上，上诉人程刚、陈小华的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1113.13元，由上诉人程刚、陈小华负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 张  士  光审判员 邓  亚  玲二〇一九年三月八日书记员 陈启荣(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……