河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0711民初2581号原告：王现云，男，汉族，1973年1月25日出生，住新乡市。原告：杨艳凤，女，汉族，1973年6月5日出生，住新乡市。二原告委托诉讼代理人：张在范，河南瀛汉律师事务所律师。被告：新乡发展三江置业有限公司，住所地新乡市平原路**红星美凯龙商场****。法定代表人：高胜伟，董事长。委托诉讼代理人：郭林林、刘高强，公司员工。原告王现云、杨艳凤与被告新乡发展三江置业有限公司（以下简称发展三江公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王现云、杨艳凤及其委托诉讼代理人张在范，被告发展三江公司委托诉讼代理人郭林林、刘高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告双倍返还定金，被告承担违约责任并赔偿原告房屋差价损失800000元；2、要求解除原被告双方于2017年5月4日签订的房屋买卖认购书；3、被告承担本案诉讼受理费。事实与理由：2017年5月，原、被告商定原告购买被告方开发出售的位于新乡市××区××与××大道交汇处××城市广场××楼××单元××号房××套，建筑面积261.82㎡，单价为5568元/㎡，房产总价为1457814元。原告依约向被告支付购房首付款153000元。原告在与购房贷款银行面签贷款申请之后被告人员通知该套房产法院依法查封，问题等待解决。2017年5月4日，原被告双方协商签订了发展红星城市广场认购书，合同中确定了原告购买被告的房产地址、房号、面积、单价和总价。原告按照合同约定交付定金10000元，合同备注中另注明该房源由出售方解除法院查封后出售给认购方，认购方应在接到电话十日内完成付款签约手续，以上单价及总价为优惠后的单价及总价，但上述房屋在解除查封后，被告擅自将上述房屋卖给他人，造成了原告极大损失，故诉至法院。被告辩称，一、被告不存在违约事项，不应承担违约责任。2017年4月原告与被告签订认购书，但因房屋被法院查封，无法正常出售，原告与被告即协商一致解除了该认购协议，且被告退回了原告的首付款。该认购协议自首付款退回之日起已经解除，双方关于此次认购已无任何其他争议。原告对于所认购房屋存在查封的事实知情，其在明知房屋被查封的情况下，仍然认购并支付了10000元定金，其应当承受房屋被查封的相应后果。另外，根据认购书的约定，房屋解封后，被告并未将房屋另行出售第三人，不应承担违约责任。二、原告主张的差价损失无事实和法律依据，依法应当予以驳回。1、原、被告双方尚未签订正式的商品房买卖合同，原告仅支付了10000元定金，房屋买卖合同尚未生效，便主张差价损失既无事实依据，也显失公平。2、原告主张差价损失的金额无法律依据，根据民事诉讼证据规则的若干规定，谁主张、谁举证。原告主张的差价损失金额没有证据证明，无法认定其损失。另外，本案的房屋情况原告在认购时已经知情，并不会影响其分析判断房屋价格上涨与否，以及耽误其另行购买。原告实际并未造成损失，因此，原告的诉讼请求应当予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月14日，原告王现云、杨艳凤与被告发展三江公司签订认购书一份，约定购买被告发展三江公司处开发的位于新乡市××区××与××大道交汇处（××）1号楼1单元30层1号房，建筑面积261.82㎡，单价5800元/㎡，定金10000元当日付清，按揭贷款用户首付余款2017年4月21日前付清。二原告2017年4月21日向被告支付了房款437814元、维修基金15710元。后知悉新乡市中级人民法院查封了该房屋，被告发展三江公司将上述款项返还给二原告。2017年5月4日，二原告王现云、杨艳凤与被告发展三江公司就涉案再次签订了一份认购书，约定：单价5568元/㎡，总价为1457814元，定金10000元于签订认购书时付清；在该认购书有效期内，出售方有义务为认购方保留上述房源，不得另行销售；如认购方不能在规定的期限内向出售方缴付首期房款及相关签署商品房买卖合同，已缴纳定金不予退还；同时约定：该房源由出售方解除法院查封后通知认购方，认购方应在接到电话通知10日内完成付款签约手续，以上单价及总价为优惠后的合同单价及总价。2018年7月19日，新乡市中级人民法院作出（2017）豫07民初4-4号裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封。2018年7月23日，被告将案涉房屋卖给了徐宝儒，双方签订了《商品房买卖合同》，2018年9月3日，徐宝儒办理了房屋登记手续。案涉房屋经河南方正房地产资产评估咨询有限公司评估，房屋在价值时点（2018年8月6日）的市场价值为202.13万元，估价作业期为2018年12月27日至2019年1月7日。原告支付鉴定费18670元。本院认为，依照商品房买卖合同司法解释第5条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告双方签订的认购书中对于房屋的具体位置、面积、价格和付款方式等都进行了明确的约定，被告已经向原告收取了10000元定金，并且约定余款的付款期限为“该房源由出售方解除法院查封后通知认购方、认购方应在接到电话通知10日内完成付款签约手续”，该认购书应当认定为商品房买卖合同。依照民法总则第136条的规定，民事法律行为自成立时生效，本案认购书双方均已签字，即合同成立且生效，被告辩解合同未生效无法律依据，不予采纳。关于被告是否违约问题，本案双方约定余款的付款期限为“该房源由出售方解除法院查封后通知认购方、认购方应在接到电话通知10日内完成付款签约手续”，然而被告在新乡市中院解除案涉房屋的查封后却将房屋出售给了其他人，被告以行为表示不履行义务，属于违约，且属于根本违约，故二原告要求解除合同的请求予以支持，已经给付的10000元应予返还。即使涉案房屋是被“以房抵债”，也是被告意思自由下的结果，并非公权力强制或不可抗力。因此，被告应承担违约责任。依照合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于损失范围，本案截至2018年8月6日，原告履行合同后的可以获得的利益为2021300元，双方约定的房款为1457814元，可得利益损失为563486元（2021300-1457814=563486），被告应予赔偿。原告主张双倍返还定金无法律依据，不予支持。原告支付鉴定费18670元，应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于》第五条之规定，判决如下：一、解除原告王现云、杨艳凤与被告新乡发展三江置业有限公司2017年5月4日签订的房屋买卖认购书；二、被告新乡发展三江置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告王现云、杨艳凤10000元；三、被告新乡发展三江置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告王现云、杨艳凤可得利益损失563486元；四、驳回原告王现云、杨艳凤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费11800元，由被告新乡发展三江置业有限公司负担9535元，原告王现云、杨艳凤负担2265元。鉴定费18670元，由被告新乡发展三江置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡巿中级人民法院。审 判 长 ：张孝群人民陪审员 ：韩吉梅人民陪审员 ：齐东海二〇一九年三月二十九日书 记 员 ： 郜 莲