贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终342号 上诉人（一审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥街道办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵雄，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201710012814。 委托诉讼代理人：王涛，贵州本芳律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：李堂学，男，汉族，1959年6月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：吴长飞，女，汉族，1963年5月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 李堂学、吴长飞委托诉讼代理人（特别授权）：唐嘉曼，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205201811069899。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称：鑫城地产）因与被上诉人李堂学、吴长飞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 鑫城地产上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.依据《商品房买卖合同》约定，本案逾期办证因政府原因导致，属于行政不可抗力，上诉人不应承担违约责任。根据毕节市七星关区三板桥街道办事处出具的《证明》可知系政府土地行政征收行为导致工程竣工验收迟延，导致逾期办证；但是竣工验收后，上诉人还需办理《不动产登记暂行条例》新增的土地核验及商品房合同备案两个程序后，才能申请办理不动产初始登记；根据《房屋登记管理办法》第二十三条之规定，上诉人提交申请资料后，登记机关有30个工作日的办证期限，该期间上诉人也应当免责，应当予以扣除；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只有因出卖人原因导致的逾期办证，出卖人才须承担违约责任；综上，上诉人不应当承担违约责任；2.违约金是否过高应当依据被上诉人举证证明的损失情况判定，一审将损失情况的证明责任分配给上诉人不当。案涉商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，上诉人无法对合同中的违约金条款进行修改，且逾期办证情况的出现并非出卖人的原因造成，故不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算违约金。3.上诉人早已经将房屋交付给被上诉人使用，被上诉人已经获得了房屋的使用价值，逾期办证未对被上诉人造成任何损失。若被上诉人认为其因此遭受了损失，应当举证证明。 李堂学、吴长飞二审未作答辩。 李堂学、吴长飞向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理涉案商品房不动产权属证书并交付原告;2.判令被告向原告支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金(以271800元为基数，按日利率万分之二计算，从2016年6月30日计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止),暂定30000元;3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于毕节市××区××大道茶亭村“毕节市商品综合批发大市场”的商品房出售给原告，《商品房买卖合同》就原告购买的房屋的坐落及逾期办理商品房转移登记应承担的违约责任等事项进行了明确的约定，该商品房总价款为271800元，被告承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定向被告支付了购房款，但至今被告仍未按合同约定时间向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约。 一审法院认定如下事实：2017年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于毕节市××区××大道茶亭村“××市商品综合××市场”××单元××号商品房出售给原告，该商品房总价款为271800元，被告承诺于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，因政府部门行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担责任。同时，被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定由原告委托被告办理涉案房屋转移登记手续，相关费用由原告负担。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。但合同约定的（2016年6月30日）被告向原告提交办理涉案商品房转移登记的有关文书期限届满后，被告仍未向房屋登记管理部门提交办理转移登记的有关文书。一审另查明，2018年8月20日，被告取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋已符合办理转移登记条件。被告已当庭通知原告提交相关办理涉案房屋转移登记的有关资料。一审再查明，2018年5月29日，三板桥办事处向被告出具证明，证明载明如下部分内容：“因土地、房屋建筑物、构筑物的征收、补偿以及坟茔迁移的滞后，导致鑫城地产开发的市场、商品房整体竣工滞后，影响了消防通道等消防设施的整体完善，并进而影响建设工程的竣工验收迟延至2017年11月。” 一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2016年6月30日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告，而被告于2018年8月20日才取得涉案房屋的所有权初始登记证书，已构成违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。但由于原被告双方在商品房买卖合同中约定，因政府部门行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担责任。根据该约定，结合毕节市七星关区三板桥街道办事处于2018年5月29日出具的证明：“因土地、房屋建筑物、构筑物的征收、补偿以及坟茔迁移的滞后，导致鑫城地产开发的市场、商品房整体竣工滞后，影响了消防通道等消防设施的整体完善，并进而影响建设工程的竣工验收迟延至2017年11月。”，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”之规定，被告可以部分免责，即2016年6月30日至2017年11月30日之间的逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金，可以免责。2017年12月1日之后违约金不应免责。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告通知原告提交办理商品房转移登记的有关文书之日止。因被告已当庭（2018年11月29日）通知原告提交办理涉案房屋转移登记的有关文书（应由原告提供部分），故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算，从2017年12月1日起计算至2018年11月29日止，共计：271800元×2÷10000×364日=19787.04元。 对于原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求。因涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，予以支持。对于被告抗辩称应结合实际损失对违约金进行调整的理由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法机关应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限责任公司于判决生效之日起60日内为原告李堂学、吴长飞办理位于毕节市××区××大道茶亭村“××市商品综合××市场”××单元××号商品房不动产权证书并交付原告；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告李堂学、吴长飞逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金共计19787.04元；三、驳回原告李堂学、吴长飞的其他诉讼请求。案件受理费275元，由原告李堂学、吴长飞承担127元，被告毕节市鑫城房地产开发有限责任公司承担148元。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.上诉人是否应当承担违约责任；2.一审对违约金是否应当调整及其举证责任分配问题的处理是否正确。 关于上诉人是否应当承担违约责任的问题。上诉人上诉以《不动产登记暂行条例》新增土地核验及商品房合同备案程序为由，主张不予承担违约责任。本院审查认为，2014年11月24日颁布的《不动产登记暂行条例》首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，直观表现为出卖人履行协助办证义务的内容发生变化，但涉案《商品房买卖合同》于2017年6月29日签订，彼时《不动产登记暂行条例》已经颁布施行，故该条例关于不动产登记制度的调整性规定，在双方签订合同之时已经能够预见。对上诉人以《不动产登记暂行条例》新增土地核验及商品房合同备案程序为由，主张不予承担违约责任的上诉意见，本院不予采纳。至于上诉人是否应当承担不动产登记机关办理初始登记的30日期间的违约责任的问题，因双方已对上诉人办理完成初始登记的期限进行了明确约定，不动产登记机关办理初始登记的法定期间，理当包含在双方约定的上诉人完成初始登记的期限内。上诉人主张不予承担办理初始登记期间的违约责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。需要说明的是，就一审法院依据《商品房买卖合同》第二十二条“由于原被告双方在商品房买卖合同中约定，因政府部门行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担责任”，认定上诉人免于承担2016年6月30日至2017年11月30日期间的违约责任是否得当的问题，因被上诉人未提起上诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院对此不作审理。 关于一审对违约金是否应当调整及其举证责任分配问题的处理是否正确的问题。不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款依据双方当事人意思缔结，对督促出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定逾期办证违约金以已付购房款为基数、按日万分之二的标准计付，该违约金兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡情形；在双方已对违约金进行约定的情况下，出于对合同当事人意思自治的尊重，上诉人作为主张调减违约金的违约一方，应当对双方约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任，一审在违约金是否调整这一问题上的举证责任分配并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人鑫城地产的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年三月二十九日 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷