广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初377号 原告：南宁金砖市场管理有限公司，住所地：南宁市江南区。 法定代表人：陆耀理，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈婉玲，该公司职员。 委托诉讼代理人：黄美萍，广西桂海天律师事务所律师。 被告：陈宇，男，1979年6月22日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：蔡文蔚，南宁市东方法律服务所法律服务工作者。 原告南宁金砖市场管理有限公司诉被告陈宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈婉玲、黄美萍，被告的委托诉讼代理人蔡文蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁金砖市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋占用费242209.30元；2.判令被告向原告赔偿物业服务费26571.40元；3.判令被告向原告支付逾期付款利息14560.17元（计算方式：分别以每周期应支付房屋占用费和物业服务费为基数，自拖欠之日起按年利率6%计算至实际付清之日止，再暂计至2018年12月1日，利息分别为12927.78元和1632.39元，以后的另计）；4.本案的诉讼费、律师费由被告负担。事实和理由：2015年4月23日，原、被告签订了《广西金砖时代广场租赁协议》，约定：原告将位于南宁市江南区房屋出租给被告，租期自2015年8月1日起至2020年7月31日止，同时该协议还对租金的计算标准等事项进行了约定。因被告长期拖欠租金，原告于2018年9月10日向被告发出了《关于解除租赁协议并缴清所欠费用的通知》，通知被告于2018年9月16日正式解除《广西金砖时代广场租赁协议》，并要求被告于收到通知之日起五日内自行搬离房屋，并在收到通知后三天内缴清所欠租金、物业服务费等，但被告至今仍未交欠费。后被告于2018年11月1日签署了《欠款确认书》承认尚欠原告租金242209.30元和物业服务费26571.40元。被告最终于2018年11月23日搬离房屋并归还房屋钥匙。被告未按协议书约定的时间付款，损害了原告的合法权益，因此被告除应支付欠款外，还应赔偿原告因此所遭受的利息损失，并承担本案的诉讼费、律师费。 被告陈宇辩称：一、请求判令驳回原告的诉讼请求，判令原告退回租赁保证金30000元。1.原告计算的房屋占用费不真实。按照《租赁协议》约定的租金计算方式，2017年1月2日至2018年9月16日的租金为242209.3元，虽然被告对原告金砖公司的管理资格（无权处分）存在异议，但被告已经将涉案房屋进行装修、投资营业会所，为尽可能地挽回损失，保证店内的运营，自2018年3月17日至2018年9月28日间，被告分9笔通过刷卡、转账等方式向原告结付房屋占用费合计168580.2元。2.被告签订《欠款确认书》是被原告胁迫签订的。自2018年5、6月时，原告在没有通知被告的前提下，对涉案房屋采取了停水、停电、封门的措施，被告迫于无奈于同年7月16日向原告支付了50000元的房租后，原告虽然解除了上述措施，但在8月中旬，原告也是没有通知被告的情况下再次向涉案房屋采取了停水、停电、封门的措施，而导致房屋内属于被告的物品和设备无法取出。11月1日，原告承诺签订该《欠款确认书》后可以允许被告取回屋内属于代办人的物品和设备，被告为了把自己的损失降至最低才被迫无奈签订了该《欠款确认书》，其上面记载的内容不是被告的真实意思表达。3.原告承诺《租赁协议》内的租赁保证金30000元折抵租金。因原告的主体不适格，原告应退回该款项给被告。二、被告没有委托原告代缴物业费，代缴的证据不足、事实不清，由此产生的法律后果被告不予以追认。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明： 2015年4月23日，原告（出租人）与被告（承租人）签订了《广西金砖时代广场租赁协议》，主要约定：原告同意将南宁市xx房屋出租给被告用于经营会所，租赁面积为393.08平方米；被告承租该房屋的期限为五年，即从2015年8月1日起至2020年7月31日止；该房屋的每个月的标准租金为14151元，被告可免交2015年5月1日至2015年7月31日止的租金，但应按本协议约定支付免租期内的物业服务费、水电费及其它应付费用，免租期之外的租金按本协议约定支付；被告按每三个月支付一次租金，从2015年8月1日至2016年7月31日止，每月租金为7076元，三个月的租金合计为21228元；从2016年8月1日至2017年7月31日止，每月的租金为9906元，三个月的租金合计29718元；从2017年8月1日至2018年7月31日止，每月的租金为12736元，三个月的租金合计38208元；从2018年8月1日至2019年7月31止，每月的租金为13373元，三个月的租金合计40119元；……为担保本协议的全面履行，被告同意于签订本协议之前或之日向原告支付租赁保证金30000元。合同履行过程中，因被告欠付租金，2018年9月10日，原告向被告邮寄了《关于解除租赁协议并缴清所欠费用的通知》。2018年11月1日，被告向原告出具《欠款确认书》，确认以下内容：“本人陈宇承租南宁金砖市场管理有限公司位于南宁市江南区房屋，现本人已申请提前解除租赁协议，本人自2017年1月2日至2018年9月16日尚欠南宁金砖市场管理有限公司租金共计242209.30元，自2016年11月1日至2018年9月16日欠xx服务有限公司物业服务费共计26571.40元。”而后，被告未向原告支付欠付的款项，原告遂提起本案诉讼。原告同意被告支付的租赁保证金30000元在本案中折抵房屋使用费。 另查明：至本案法庭辩论终结前，涉案租赁物尚未取得建设工程规划许可证。 本院认为：原告主张的房屋占用费与物业服务费属于两个不同的法律关系，经本院释明，原告选择在本案中处理房屋租赁合同关系，本院予以准许。原告可就物业服务费及对应的逾期付款利息另行主张。原告在庭审中明确律师费的诉讼主张，但未依法补交诉讼费，视为原告自动放弃了主张律师费的请求。 本案的调查重点及争议焦点是，1.原、被告签订的《广西金砖时代广场租赁协议》效力如何；2.原告要求被告支付房屋占用费并支付逾期付款利息有何依据，应如何计算。 因涉案租赁物尚未取得建设工程规划许可证，因此，原、被告签订的《广西金砖时代广场租赁协议》为无效合同。根据相关法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。原告要求被告参照租金标准要求被告支付尚欠的房屋占用费242209.30元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告关于《欠款确认书》系受原告胁迫所签的抗辩主张，缺乏依据，本院不予采纳。被告主张其于2018年3月17日至2018年9月28日交付给原告的款项，是支付2017年1月2日至2018年9月16日期间的房屋占用费；原告反驳称该款项是支付2017年1月2日之前的房屋占用费；本院认为，《欠款确认书》出具时间为2018年11月1日，因此被告的主张缺乏依据，本院不予采纳。原告同意被告用租赁保证金30000元折抵本案的房屋占用费，于法有据，本院予以准许。依法抵销后，被告还应向原告支付房屋占用费212209.30元。原、被告双方签订的《广西金砖时代广场租赁协议》无效，原告依据该合同约定的租金支付时间要求被告支付利息，本院不予支持。被告占用原告的房屋至2018年9月16日，被告于2018年11月1日向原告出具了《欠款确认书》对所欠房屋占有费数额进行了确认，被告至迟应于2018年11月1日向原告付清房屋占用费。被告未向原告支付房屋占用费给原告造成了利息损失，被告负有赔偿义务。对原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求，本院支持以下计算方式：从2018年11月2日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以尚欠的本金212209.30元为基数，按年利率6%计算。对原告请求的逾期付款利息超出以上计算方式的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告陈宇向原告南宁金砖市场管理有限公司支付房屋占用费212209.30元； 二、被告陈宇向原告南宁金砖市场管理有限公司支付逾期付款利息（逾期付款利息计算：从2018年11月2日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以尚欠的本金212209.30元为基数，按年利率6%计算）。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2775元，由原告负担686元，由被告陈宇负担2089元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  燕纪飞 二〇一九年三月二十二日 书记员  李梦君 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不利抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者期限。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 ——