四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川2002民初5442号 原告：霍伟平，男，1958年02月18日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：张晓莉，女，1959年10月11日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上列原告委托诉讼代理人：李健，四川壮思律师事务所律师。 被告：韩炳强，男，1987年04月20日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：成都万利业成科技有限公司，住所地成都市成华区建设北路三段**附******，统一社会信用代码91510108MA61U3K32Q。 法定代表人：孙秀凤，负责人。 上列被告委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师。 第三人：四川筑鼎投资有限公司，住，住所地资阳市雁江区外环路**凯旋国际**楼**一社会信用代码915120006922874947。 法定代表人：王在平，负责人。 委托诉讼代理人：李拜，四川筑鼎投资有限公司工作人员。 原告霍伟平、张晓莉与被告韩炳强、成都万利业成科技有限公司（以下简称万利公司）、第三人四川筑鼎投资有限公司（以下简称筑鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日作出（2018）川2002民初768号民事判决，被告韩炳强、万利公司对该判决不服并依法提起上诉。资阳市中级人民法院于2018年9月14日作出（2018）川20民终549号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2018年10月11日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告霍伟平、张晓莉及其委托诉讼代理人李健、被告韩炳强、万利公司委托诉讼代理人植艳君、第三人筑鼎公司委托诉讼代理人李拜到庭参加诉讼。第三人筑鼎公司系原审依法追加参加诉讼。本案现已审理终结。 原告霍伟平、张晓莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告韩炳强、万利公司履行协助原告将凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房屋更名网签至原告名下的合同随附义务；2.判令第三人筑鼎公司按照与被告韩炳强签订的认购协议的约定与原告签订商品房买卖合同并办理网签备案登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告韩炳强于2017年05月27日签订购房协议，约定被告万利公司将以韩炳强名义抵偿工程款购买的凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房（实为成都万利业成科技有限公司承包筑鼎·凯旋国际二期B区铝合金百叶工程抵款购买，以韩炳强名义签订房屋买卖合同）出售给原告。原告按约定于2017年05月27日支付购房款200,000元给被告，被告出具收据给原告执存。此前，原告还按双方约定向被告支付定金10,000元，并于2017年05月14日缴纳住宅专项维修基金5,571.50元。合同签订后，被告将相关的楼宇认购书原件、定房单原件、缴纳定金的收条原件、万利公司中标书原件、万利公司开户许可证及营业执照复印件、万利公司与筑鼎公司金百叶工程承包合同原件交原告执存。原、被告签订合同的当日，共同向售房单位即第三人筑鼎公司申请更名，并取得售房单位人员的同意。现该房已具备签订商品房买卖合同及办理网签备案登记的条件，但在原告多次要求下，被告仍拒不履行配合将该房更名网签到原告名下的合同义务。原告认为，被告拒不履行合同义务的行为严重侵害了原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼，请求依法判决。 被告韩炳强、万利公司辩称，被告韩炳强与第三人筑鼎公司之间对讼争房屋仅签订认购协议，双方系预约合同关系，被告韩炳强并未取得讼争房屋物权，故被告韩炳强、万利公司均不具有讼争房屋的完全处分权。原、被告签订购房协议后，第三人筑鼎公司于2018年7月就被告万利公司承包的工程进行验收结算时提出质量问题，并要求及时整改，否则变更工程款结算方式，不再以讼争房屋抵款。同时，按照被告韩炳强与第三人筑鼎公司之间签订的认购协议约定，被告韩炳强未在规定期限内与第三人筑鼎公司签订正式商品房买卖合同，第三人筑鼎公司要求解除认购协议另行协商工程款支付事宜，被告韩炳强、万利公司在本案二审审理中明确表示同意，故认购协议已解除。第三人筑鼎公司未参与原、被告之间的房屋买卖，原告要求第三人筑鼎公司直接与其签订商品房买卖合同系偷换合同主体。综上，原、被告之间签订的购房协议因不具备履行条件而导致履行不能，被告韩炳强收取原告交付的款项200,000元应作为不当得利予以返还。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人筑鼎公司述称，被告韩炳强与第三人签订的认购协议不具备房屋价款、付款方式、备案时间、房屋质量等商品房买卖合同的主要内容，属预约合同，不具有正式合同的效力。同时，根据认购协议约定，第三人收取的定金10,000元在签订商品房买卖合同后才转为购房款，也表明双方认可认购协议仅为预约合同。因被告万利公司承包第三人的工程存在严重质量问题且未按照第三人的要求进行整改，第三人有权拒绝支付工程款并解除合同。现第三人与被告万利公司之间的工程承包合同已解除，双方并未就工程款进行结算，以房抵款的条件已不具备，且被告韩炳强未在认购协议约定的期限内与第三人签订正式商品房买卖合同，第三人已于2018年9月3日向被告万利公司发出解除合同书面通知，故认购协议已经解除。综上，第三人与被告之间的工程承包合同及认购协议已经解除，以房抵款的条件已丧失，被告韩炳强并未取得讼争房屋所有权，第三人作为所有权人对讼争房屋享有自行处分的权利，且第三人并非原、被告之间签订的购房协议的合同主体，与原告之间不存在合同关系，故第三人对原告不负有办理更名手续、签订商品房买卖合同及网签备案的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：身份证、营业执照、收据、中标确认书、承包合同，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.二原告提供的购房协议、更名申请、楼宇认购书、定房明细单、借记卡明细单、视听资料（录音光盘及整理形成的文字记录）。被告韩炳强、万利公司对除视听资料外的其余证据的真实性、合法性予以认可，仅对证据证明的事实与本案是否具有关联性提出异议，对视听资料的真实性不予认可；第三人筑鼎公司除同意上述质证意见外，还提出更名申请并不能证明已取得第三人同意的事实。本院经审查认为，上述证据所证明的事实涉及当事人之间房屋买卖合同关系是否成立及合同效力、权利义务关系的认定，与本案具有关联性，待证案件事实由本院依法审查认定；被告及当事人虽对视听资料真实性提出异议，但未提供足以反驳的证据予以推翻，结合购房协议、更名申请，本院依法确认其真实性。故对二原告提供的上述证据予以采信；2.被告韩炳强、万利公司提供的甲方指令单（内部评审）、回复函，待证明被告万利公司承包的铝合金百叶工程存在质量问题，第三人筑鼎公司要求维修整改，因被告万利公司未予整改，双方已解除承包合同并变更工程款结算方式的事实。原告霍伟平、张晓莉质证认为该证据材料不具有真实性，系被告与第三人恶意串通损害原告合法权益。本院经审查认为，该部分证据材料不能证明被告万利公司与第三人已解除承包合同并变更工程款结算方式的事实，且即使合同已解除，因被告万利公司已履行主要义务，也不影响合同中关于工程款结算条款的效力，故其待证明的事实与本案不具有关联性，本院在本案中不予采信。 经上述由本院确认的证据证明及当事人的陈述，认定案件事实如下：被告韩炳强与第三人筑鼎公司于2016年12月19日签订筑鼎·凯旋国际楼宇认购书，约定被告韩炳强为买受人认购出卖人即第三人筑鼎公司位于筑鼎·凯旋国际二期B区25栋1单元6楼1号房，建筑面积约111.43㎡，商品房用途为住宅，单价4,886.28元/㎡，签订认购书时支付10,000元作为定金，定金在签订商品房买卖合同时自动转入房款，付款方式为一次性付款，买受人即被告韩炳强必须在2016年12月25日内签约，否则视为违约。认购书签订后，被告韩炳强向第三人筑鼎公司交付了定金10,000元。当天，第三人筑鼎公司销售代表还向被告韩炳强出具定房明细单载明：“优惠明细新春特价，优惠后总价479,888元，约定签约时间2016年12月25日，付款明细工程抵款万利业成科技有限公司”。 2016年12月30日，第三人筑鼎公司向被告万利公司发出中标确认书，决定接纳被告万利公司为筑鼎·凯旋国际二期铝合金百叶工程的承包单位。2017年1月18日，被告万利公司与第三人筑鼎公司签订筑鼎·凯旋国际二期B区铝合金百叶工程承包合同，约定合同总价款692,477.52元，承包方（被告万利公司）愿意以凯旋国际二期25-1-601#房总价479,888元抵工程款。该工程系被告韩炳强与被告万利公司共同出资合伙承建。 原告霍伟平、张晓莉系夫妻关系。2017年5月27日，原告霍伟平、张晓莉与被告韩炳强、万利公司签订购房协议，该协议载明：“兹有甲方成都万利业成科技有限公司承包凯旋国际二期部分工程，并于2016年12月19日号以韩炳强（身份证号：5139011987××××××××）名义以房抵款，购买凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房。现与乙方霍伟平（身份证号：5110261958××××××××）、张晓莉（身份证号：5110261959××××××××）达成购买协议，愿将凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房更名给客户霍伟平、张晓莉。客户霍伟平、张晓莉于2017年5月27日支付成都万利业成科技有限公司人民币贰拾万元整（人民币200,000.00元），并约定成都万利业成科技有限公司于2017年12月30日前办理完工程抵款手续，成都万利业成科技有限公司向凯旋国际支付人民币贰拾万元（人民币200,000.00元）用于支付凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房房款。待付清所有房款，客户霍伟平、张晓莉即与四川筑鼎投资有限公司签署凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房的购房合同，并网签备案。”原告霍伟平、张晓莉与被告韩炳强、万利公司均在该协议上签名或盖章，第三人筑鼎公司工作人员刘兴振作为第三方也在协议上签名。同时被告韩炳强、万利公司将楼宇认购书原件、定房单原件、缴纳定金的收条原件、万利公司中标书原件、万利公司开户许可证及营业执照复印件、万利公司与筑鼎公司金百叶工程承包合同原件交原告霍伟平、张晓莉执存。当天签订购房协议后，原告霍伟平、张晓莉即向第三人筑鼎公司提出书面更名申请，申请将讼争房屋即凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房更名为霍伟平、张晓莉，第三人筑鼎公司工作人员刘兴振作为销售代表在该申请上签名，同时第三人筑鼎公司工程部负责人唐章彬、工程部预算工程师王加龙也在该申请上签名并备注：“此房为抵款房，免费更名一次。”在购房协议签订之前，原告霍伟平、张晓莉于2017年4月4日向第三人筑鼎公司销售代表刘兴振交付定金10,000元，2017年5月14日向资阳市房地产管理局交纳讼争房屋专项维修资金5,571.5元。签订购房协议当天，原告霍伟平、张晓莉向被告万利公司支付了协议约定的购房款200,000元，被告万利公司向原告霍伟平、张晓莉出具收据。此后，原告霍伟平、张晓莉多次要求被告韩炳强、万利公司协助办理讼争房屋更名手续，但被告韩炳强、万利公司以购房协议中未明确房屋价款，原告霍伟平、张晓莉未一次性按抵款价479,888元付清房款为由，要求上调购房款而不予协助，致使更名未果。 讼争房屋现已完工并通过竣工验收，第三人筑鼎公司已取得该房屋商品房预售许可证。被告韩炳强至今未就讼争房屋与第三人筑鼎公司签订商品房买卖合同，第三人筑鼎公司也未将该房屋另行出卖。第三人筑鼎公司在本案原审中明确表示同意将讼争房屋更名至原告霍伟平、张晓莉名下，但在重审中称已与被告韩炳强解除认购协议，不同意办理更名手续将讼争房屋出卖与原告霍伟平、张晓莉。 2018年2月7日，原告霍伟平、张晓莉向本院提起诉讼。本院于2018年5月17日作出（2018）川2002民初768号民事判决：被告韩炳强、成都万利业成科技有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告霍伟平、张晓莉在第三人四川筑鼎投资有限责任公司处办理凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房更名至原告霍伟平、张晓莉名下。被告韩炳强、万利公司不服该判决并提起上诉。资阳市中级人民法院于2018年9月14日作出（2018）川20民终549号民事裁定，认为原审未对第三人筑鼎公司承担的责任作出处理，导致程序违法，故裁定撤销原判，发回重审。 本院认为，被告韩炳强与第三人筑鼎公司就讼争房屋签订的筑鼎·凯旋国际楼宇认购书及第三人筑鼎公司出具的定房明细单约定了商品房基本状况（位置、面积、单价）、销售方式、总价款、付款方式、付款时间、违约责任等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，其他关于房屋交付时间、交付条件、面积差异处理等内容系因存在法律和事实上的障碍而未能作出约定，且讼争房屋系以被告韩炳强名义抵偿第三人筑鼎公司应支付与被告万利公司工程款的方式认购，故应认定第三人筑鼎公司已经按约定收受购房款479,888元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本院认定被告韩炳强与第三人筑鼎公司就讼争房屋签订的筑鼎·凯旋国际楼宇认购书及第三人筑鼎公司出具的定房明细单具有商品房买卖合同的效力，对双方当事人具有法律约束力。原告霍伟平、张晓莉与被告韩炳强、万利公司签订的购房协议虽名为买卖，但依据约定的内容“愿将凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房更名给客户霍伟平、张晓莉……待付清所有房款，客户霍伟平、张晓莉即与四川筑鼎投资有限公司签署凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房的购房合同，并网签备案”及二被告将与第三人筑鼎公司之间的楼宇认购书原件、定房单原件、缴纳定金的收条原件、万利公司中标书原件、万利公司开户许可证及营业执照复印件、万利公司与筑鼎公司金百叶工程承包合同原件交付与原告霍伟平、张晓莉，原告霍伟平、张晓莉交付了定金及房屋维修资金的事实，本院认定该购房协议实质应为对筑鼎·凯旋国际楼宇认购书及定房明细单中的权利和义务的转让，且第三人筑鼎公司工作人员在购房协议及更名申请上的签名及备注内容表明权利义务的转让已通知第三人筑鼎公司并取得同意。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条规定，该转让对第三人筑鼎公司发生效力，被告韩炳强、万利公司及第三人筑鼎公司应按照约定全面履行自己的义务，即被告韩炳强、万利公司协助二原告在第三人筑鼎公司处将凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房屋更名网签至二原告名下，第三人筑鼎公司按照与被告韩炳强签订的认购协议及定房明细单的约定（房屋总价款479,888元）与二原告签订商品房买卖合同并办理网签备案登记手续。同时，按照购房协议（转让协议）的约定，原告霍伟平、张晓莉在被告韩炳强、万利公司及第三人筑鼎公司履行前述义务前，应将剩余房款269,888元（479,888元－10,000元－200,000元）支付与被告韩炳强、万利公司。 综上所述，原告霍伟平、张晓莉的诉讼请求成立，本院依法予以支持。被告韩炳强、万利公司及第三人筑鼎公司的抗辩主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告韩炳强、成都万利业成科技有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告霍伟平、张晓莉在第三人四川筑鼎投资有限责任公司将凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房屋更名网签至原告霍伟平、张晓莉名下，第三人四川筑鼎投资有限责任公司按照与被告韩炳强于2016年12月19日签订的筑鼎·凯旋国际楼宇认购协议及定房明细单的约定（房屋总价款479,888元）与原告霍伟平、张晓莉签订商品房买卖合同并办理网签备案登记手续。 案件受理费8498元，财产保全申请费2919元，合计11,417元，由被告韩炳强、成都万利业成科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  文 科 人民陪审员  温大学 人民陪审员  仝天虎 二〇一九年三月八日 书 记 员  张榆东