西 安 市 未 央 区 人民 法 院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初4324号原告（反诉被告）：罗大庆。委托诉讼代理人：潘峰，陕西菲格律师事务所律师。被告（反诉原告）：龚金明。被告：西安邦奥商贸有限公司。法定代表人：龚金明，总经理。共同委托诉讼代理人：麻俊华，陕西诺尔律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王德明，陕西诺尔律师事务所律师。原告罗大庆（反诉被告）与被告龚金明（反诉原告）、西安邦奥商贸有限公司（以下简称邦奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗大庆的委托诉讼代理人潘峰，被告龚金明、邦奥公司的共同委托诉讼代理人麻俊华、王德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗大庆诉称，2016年4月13日，其与被告龚金明协商一致签订《房屋租赁合同》。合同约定：其将位于西安市XX与XX城XX路十字东南角的商业经营用房（房产证号110XXXXXXX-1-1-10101-1，建筑面积2113.36㎡，地XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室）交付给龚金明使用，承租用作超市、市场及其他配套商业项目经营，按时向其支付租金。自2016年4月15日至2026年4月14日止，租期十年。每年4月15日至次年4月14日为年度租赁期间，租金以自然月为计量单位，按每月每建筑平方米45元人民币标准计算租金。自2017年4月15日起，每年租金按上半年度租赁期间总额递增6％，租金每半年支付一次。合同签订后，其如约向被告交付了房屋，被告龚金明收房后进行了装修改造，并在其房屋地址上设立邦奥公司，经营超市至今。但被告从未如期缴纳租金。经其催要，2018年1月10日，被告龚金明作为承诺人向其出具《房租付款承诺书》，承认因资金周转问题欠付租金，被告邦奥公司作为保证人在上述承诺书上盖章确认。但承诺书出具后，两被告均未按期履行承诺和保证。为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告龚金明向其支付2017年1月1日至6月30日的租金584872.38元，被告邦奥公司对上述租金承担连带保证责任；2、被告龚金明向其支付2017年3月16日至2017年6月30日因违反房屋租赁合同拒付租金产生的违约金619964元；3、案件受理费由二被告承担。被告龚金明辩称，其与原告签订房屋租赁合同后严格遵守合约，足额交纳20万元保证金和4万元空调使用费，并依约交纳了半年租金，完全履行了合同义务；其承租房屋后，进行室内装修工程改造，在申报消防审核验收时，因A1号裙楼消防未审核，无法通过消防机关对建设工程消防设计备案申报、验收及消防安全检查，西安市经开区XX大队于2017年11月16日对其试营业的“xx超市”进行查封并责令整改。其多次向原告反映并要求解决该房屋涉及的严重消防安全问题，原告均借故推脱；原告诉称其作为承诺人出具房租付款承诺书且邦奥公司作为保证人在承诺书上盖章与事实不符，其未签字确认而不产生法律效力；原告将存在消防安全问题的房屋向其出租，至今未办理消防验收，违反合同约定，原告在未解决出租房屋消防审核验收合格之前，其依据合同法先履行抗辩权的规定，有权拒绝支付租金，不属于违约行为。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告邦奥公司辩称，其并非合同相对人，未在房屋租赁合同上面盖章，原告错列被告，应驳回原告对其的起诉。其他答辩意见同被告龚金明。被告龚金明反诉称，反诉被告与其2016年4月13日签订《房屋租赁合同》后，其依约交纳20万元保证金、4万元空调使用费和半年租金。但在进行消防二次报批报验时，被告知该房屋所在A1号楼裙房消防未审核，无法通过消防机关建设工程设计备案申报、验收及消防安全检查。西安市经开区XX大队于2017年11月16日对其试营业的“物廉美超市”进行了查封和整改，其不能经营，停止营业5天，经济损失初步核算为256684.48元。因反诉被告违约，隐瞒该房屋消防未审核验收的问题，在合同履行中严重怠于解决重大安全问题，导致其损失不断扩大。故依法提起反诉，请求：1、反诉被告赔偿因违约给其造成的经济损失约256684.48元，立即提交该出租房屋涉及的工程消防验收合格的法律文件；2、反诉费用由被反诉人承担。反诉被告罗大庆辩称，反诉人的赔偿请求系消防部门的行政行为导致，属于行政管理关系，反诉不符合民事诉讼法的规定；反诉人要求赔偿经济损失没有事实依据和法律基础。请求驳回反诉人的反诉请求。被告邦奥公司认可被告龚金明的反诉请求及事实。经审理查明，2016年4月13日，原告罗大庆（甲方）与被告龚金明（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将其依法拥有产权和出租权位于西安市XX路与XX城XX路十字东南角的商业用途房屋（房产证号110XXXXXXX-1-1-10101-1），建筑面积2113.36㎡，地XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室交给乙方使用，乙方承租用作超市、市场及其他配套商业项目经营，按时向甲方支付租金。租赁期限为拾年，自2016年4月15日至2026年4月14日止。自租赁房屋交付之日2016年4月15日起至2016年6月14日止的两个月内为乙方工程改造、装饰装修及经营筹备试运行期，甲方同意在此期间免收乙方租金。每年4月15日至次年4月14日为年度租赁期间，以自然月为计量租金单位，按每月每建筑平方米45元人民币标准计算租金。自2017年4月15日起，每年租金按上年度租赁期间总额递增6％。签订合同后30日内，乙方一次性向甲方支付20万元作为租赁房屋的租赁保证金，待合同结束后甲方无息返还。租金每半年支付一次，2016年6月15日至12月31日租金，乙方于2016年4月15日前支付；2017年1月1日至4月14日租金，乙方于2017年3月15日前支付；自2017年4月15日后，乙方每年于3月15日前支付4月15日至10月14日租金，每年9月15日前支付10月15日至次年4月14日租金。甲方现有空调设施同意乙方经营使用，费用共计肆万元整，乙方在第一次支付房租时一次性付给甲方。另合同约定，甲乙双方对租赁房屋内部及现有设施进行确认，室内外各种既有设施设备满足乙方进场装修和正常经营使用条件，房屋不存在消防、环保等方面的潜在问题等。合同签订后，原告将房屋交付给被告龚金明。2016年4月15日房屋装修后由被告邦奥公司对外以xxx超市的名称经营，龚金明系邦奥公司法定代表人。2016年6月，被告邦奥公司向西安市XX队XX大队申请装修消防安全验收备案，后备案未通过，材料被退回。2017年2月7日，被告向原告交纳2016年6月15日至12月14日租金570607元。2017年11月13日，西安市XX队XX大队对被告邦奥公司所经营的xxx超市进行消防监督检查，发现该超市存在消防安全违法行为，作出责令限期改正通知书及临时查封决定书，xxx超市实际停业关门5天。2018年1月10日，被告龚金明作为承诺人向原告出具《房租付款承诺书》一份，承诺书主要内容为：“因临时资金周转问题，龚金明暂未按照与罗大庆签订的《房屋租赁合同》如期支付租金，为友好妥善解决租金问题，龚金明作为承诺人提出并承诺按如下方式支付租金：2018年1月15日之前，支付2017年1月1日至4月14日的租金（2113.36平米×45元×3.5月）计332854.2元，以及2017年4月15日至6月30日（2113.36平米×45元×1.06系数×2.5个月）计252018.18元，以上两项合计人民币584872.38元；……。自2018年5月14日起，龚金明承诺按月支付房屋租金……。”邦奥公司作为保证人在承诺书上盖章确认。另查明，2012年3月20日，陕西省公安厅消防局向西安首创新开置业有限公司出具陕公消验（2012）第014号建设工程消防验收意见书，XX城XX至XX、XX号楼工程（xx至xx号楼均为地下一层，地上**，……）进行消防验收，认为该项目基本符合国家有关消防技术规范要求，同意投入使用，但应注意以下问题：xx号楼裙房的商业部分待功能确定后再申报审核、验收……”。2018年10月17日，本院根据原、被告的申请向陕西省XX队调查关于西安首创新开置业有限公司开发的首创国际城消防验收情况，省XX队2018年10月23日书面答复为：“西安首创新开置业有限公司xx号楼裙房商业部分于2012年3月20日至今未申请消防验收。xx号楼裙房商业部分建设工程（土建）应由西安首创新开置业有限公司申请消防审核、验收；xx号楼裙房商业部分装修工程应由业主或者承租人（超市）申报消防审核、验收”。2018年10月20日，本院向西安市消防支队经济技术开发区大队调查关于西安首创国际xx裙楼消防验收情况及对邦奥公司（xxx超市）的检查情况，消防经开大队2018年11月20日书面答复为：“邦奥公司（xxx超市）装修工程在经开区XX大队已申请办理装修设计备案，意见为不合格。邦奥公司（xxx超市）被查封的原因系：1、未经开业前消防安全检查投入使用；2、卖场与办公室、库房、宿舍共用一个场所；3、消防设施无法正常使用；邦奥公司（xxx超市）场所所在的XX城XX楼商业部分如果未申报消防验收，该单位无法办理装修备案；装修工程改造后未办理消防验收备案”。审理中，被告以原告交付租赁物的消防手续存在问题，不符合租赁条件为由，主张先履行抗辩权，拒绝支付租金。并以其超市因消防问题被查封，给其造成损失为由提起反诉，要求反诉被告赔偿经济损失。原告对此不予认可，称双方签订的合同合法有效，被告使用租赁房屋至今拖欠巨额租金，要求其包办消防验收，没有合同和法律依据，对被告的反诉事实及反诉请求不予认可，否认被告已交纳20万元保证金及四万元空调使用费。本院依法主持调解，因双方分歧较大，致调解未果。另查，xxx超市现已停止营业，被告提出解除房屋租赁合同，原告同意。上述事实，有房屋租赁合同、付款承诺书、回复函、房屋产权证书等相关证据材料以及当事人陈述在卷为证。本院认为，原告罗大庆与被告龚金明2016年4月13日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依照合同约定内容履行各自义务。按期交纳租金系承租人的主要义务，原告依约向被告交付租赁房屋，被告亦应依约交纳房屋租金，被告在接受出租房屋之后，未在约定期间支付相应租金，违反双方合同约定，应承担相应民事责任，故对原告请求被告龚金明给付2017年1月1日至2017年6月30日房屋租金之诉讼请求，本院依法予以支持，租金以被告承诺的计算方式确认为584872.38元；被告邦奥公司系诉争房屋的实际使用人且作为保证人在被告龚金明向原告出具的房租付款承诺书上盖章确认，故其应对龚金明的给付义务承担连带保证责任。关于被告辩称涉案租赁物存在消防验收手续问题，不符合租赁条件，其行使先履行抗辩权而拒付租金的意见，因原告已向被告龚金明交付了房屋，被告实际占有使用，而租赁房屋存在消防未审验的问题并不影响租赁合同的效力，且按合同约定被告龚金明应先予支付租金，故被告之辩驳理由不符合先履行抗辩权的行使条件，本院不予采纳。关于原告主张违约金一节，依照法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定用途。根据租赁合同约定“原告向被告龚金明移交的涉案租赁房屋不存在消防、环保等方面的问题”，根据法庭查明情况，该涉案租赁房屋土建部分未进行消防审核、验收（一消），虽涉诉房屋一消应由开发商西安首创新开置业有限公司申请，但一消未审核验收，客观上致使被告邦奥公司无法进行装修备案并通过消防验收（二消），涉案房屋已出租两年尚未办理消防备案，原告作为产权人应当积极督促开发商尽早办理一消手续，现因消防问题致使被告无法正常经营，系原告违约。关于被告龚金明反诉要求原告赔偿损失一节，因在合同履行中，被告龚金明未按照合同约定及其向原告出具的付款承诺书约定的期限履行支付房租义务，亦构成违约。根据本案查明的事实，原、被告双方均存在违约行为，因此造成的损失应各自承担，故对原告主张被告支付其违约金的诉讼请求及被告主张原告赔偿损失的反诉请求，本院均不予支持。被告龚金明反诉要求原告提交出租房屋涉及的工程消防验收合格的法律文件一节，因双方均同意解除租赁合同，合同权利义务终止，故对龚金明的此项反诉请求亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条、二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）龚金明于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）罗大庆2017年1月1日至2017年6月30日的房屋租金584872.38元；二、被告西安邦奥商贸有限公司对被告（反诉原告）龚金明的上述应付款项承担连带清偿责任；三、驳回原告（反诉被告）罗大庆的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）龚金明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15643元（原告已预交），由原告罗大庆负担6643元，被告龚金明负担9000元，龚金明负担部分于上述款项给付时一并付给原告；反诉案件受理费2575元（被告龚金明已预交），由被告龚金明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长  孙云利                                       审  判  员  李  想人民陪审员  王赁柱                                                                    二〇一九年三月五日书  记  员  张天正   10