湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0211民初3462号 原告：株洲万众房地产开发有限公司，住所地株洲市天元区。 法定代表人：张慧常，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：易臻，湖南人和人（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、反驳诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等。 委托代理人：胡婷婷，湖南人和人（株洲）律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 被告：肖雄。 被告：张玲。 原告株洲万众房地产开发有限公司（以下简称“万众房地产公司”）诉被告肖雄、张玲商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴辉实行独任审判，于2019年1月23日公开开庭进行了审理。原告万众房地产公司及被告张玲到庭参加了诉讼，被告肖雄经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。 原告万众房地产公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付房屋新增面积房款9420元；2、被告承担违约金86036.11元（暂算至2018年11月30日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年11月17日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告向原告购买位于天元区黄山路1718号的建设家园4栋701号房屋，总价422468.5元，房款支付方式：1.2015年11月17日前支付首期房款127468.5元；2.余款80000元向株洲市住房公积金管理中心申请贷款支付，剩余房款215000元公积金提取付现，被告应在2015年12月3日前付清该房屋价款。被告在2015年11月29日向原告支付首期房款127468.5元（逾期12天），应按合同约定支付违约金152.96元（127468.5×0.0001×12天）；且被告在2016年1月7日才去住房公积金中心办理了按揭贷款手续（逾期46天），应按合同约定支付违约金84493.7元（总房款422468.5×20%）。另根据合同附件十一（补充协议）第五条第八款约定：“如房屋预测平面图之外增加面积按2000元/㎡计费另外付给甲方”，被告所购房屋新增4.71㎡,被告应向原告补交房款9420元。2018年2月1日，原告登报发出交房公告并明确被告应于2018年2月7日至8日办理交付手续，并缴纳相关费用；但时至今日，被告仍未向原告支付新增面积房款，故被告应按合同约定向原告支付违约金1389.45元。以上违约金合计86036.11元。 被告张玲辩称：1、房屋新增面积没有征求被告同意，也没有专业机构出示的权威测量报告；2、就首付款违约金，发票开具的时间并不是被告缴纳首付款的时间，原告是在收回被告的交款收据后再向被告开具的发票；3、被告公积金面签时间是2015年12月8日，而原告举证的2016年1月7日是银行放贷时间。4、原告主张平台收费违约金，是被告完全不知情的费用。 经审理查明：2015年11月17日，原告与被告肖雄、张玲签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告向原告购买位于株洲市天元区黄山路1718号建设家园4栋701号房屋，房款总价422468.5元；被告应于2015年11月17日前支付首期房价款127468.5元，余款80000元向株洲市住房公积金管理中心申请贷款支付，剩余房款215000元公积金提取付现，被告应在2015年12月3日前付清该房屋全部价款。除不可抗力外，被告未按约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。合同附件四约定，被告应在本合同签订后5日内，至银行或公积金中心办理完按揭贷款的面签和其他所有手续，并足额缴纳相关费用；若被告不按约定履行相关义务，逾期超过30日的，原告有权解除本合同，可将该房屋另售，并以总房款的20%向被告支付违约金。合同附件十一补充协议约定：若因被告原因未能按时办理贷款手续致使其不能在规定的时间内办理完毕购房抵押贷款手续，导致原告不能如期取得对应购房款的，视为被告违约，被告应按合同约定承担逾期付款的违约责任；房屋预测平面图以外增加面积按2000元/㎡计费等。2015年12月8日，被告申请与中国工商银行股份有限公司株洲奔龙支行签订了一份《住房公积金借款合同》，约定贷款金额为80000元。原告向本院提供了涉案房屋的首付款发票一张，拟证明被告在2015年11月29日才向原告缴纳127468.5元的首付款。对此，被告辩称原告开具发票的时间不能认定为其缴纳首付款的时间，被告在签订合同之前已分几次向原告足额缴纳了首付款，其首付款收据在原告向被告开具发票时被原告收回。但被告陈述的首付款缴纳情况，原告无法核实。另原告还向本院提交了建设家园增加阳台面积统计表一份，拟证明建设家园4栋新增面积为4.71㎡。对此，双方均当庭陈述该新增面积未经规划许可，也未计入房产面积范围之内。 上述事实，有经过庭审举证、质证的被告身份信息、原告的营业执照、《商品房买卖合同（预售）》、《住房公积金借款合同》、房屋首付款发票等证据证实，足以认定。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点为：1.原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是否合法有效？2.原告主张的新增面积房款是否具有事实及法律依据？3.被告在履约过程中是否存在违约行为，原告主张的违约金（首付款延期支付违约金、贷款延期支付违约金、新增面积延迟付款违约金）有无事实及法律依据？对此，具体评议如下： 关于争议焦点一。原告与被告于2015年11月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同成立并合法、有效，受法律保护。 关于争议焦点二。根据《城乡规划法》第四十条之规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证……”第四十三条之规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。……”在庭审过程中，原、被告双方均陈述涉案房屋的新增面积未取得规划许可，即使原、被告双方在补充协议中达成了新增面积按2000元/㎡计费的合意，该部分内容因违反了行政法规的强制性规定而无效，故原告主张被告应向其支付新增面积房款的诉讼请求，本院不予支持。 争议焦点三。被告虽陈述在合同签订之前分3次已向原告结清首付款。但原告对此并不认可，且被告陈述的缴款时间及方式原告无法核实，因此，本院对被告已结清首付款的辩解意见不予采纳。根据原告向本院提交的首付款发票，被告结清127468.5元的时间为2015年11月29日，即逾期12日。根据合同约定：“逾期在90日之内，买受人按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金……”即被告应就其逾期支付的首付款向原告支付违约金152.96元（127468.5元×12日×0.01%）。另被告肖雄于2015年12月8日到住房公积金中心申请办理按揭手续，于2015年12月14日完成了《住房公积金担保贷款合同》的签订，于2016年1月7日银行放款，至此，已足额缴纳相关费用。本院认为，本案应以被告申请公积金贷款时间（2015年12月8日）作为其履行义务的时间节点，因此，被告逾期时间应为16天。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，“一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。虽《商品房买卖合同（预售）》约定：“被告未按约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。”因原告未就其损失向本院提交任何证据材料，本院认为合同约定的违约金过高，酌情可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定以年利率6%作为确定资金占用期间原告利息损失的基准。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30％为标准适当减少”之规定，被告逾期贷款的违约金计算标准即为年利率6%的1.3倍即年利率7.8%。据此，被告应向原告支付逾期贷款违约金277元（16日×80000元×7.8%÷360日）。再者，涉案房屋的新增面积建设，因违反了行政法规的相关规定，原告主张被告向其支付新增面积房款的诉讼请求，本院不予支持，因此，原告主张被告向其支付逾期支付房屋新增面积房款违约金的诉讼请求，亦不予支持。综上，被告应向原告支付违约金共计429.96元。 综上，本案经本院组织调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告肖雄、张玲在本判决生效之日起十日内向原告株洲万众房地产开发有限公司支付违约金429.96元； 二、驳回原告株洲万众房地产开发有限公司其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2186元，减半收取1093元，由被告肖雄、张玲负担5元，由原告株洲万众房地产开发有限公司承担1088元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账的，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账户：810103210********，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 吴  辉 二〇一九年三月一日 法官助理 实习郭娟 书 记 员 刘 潇 俐 本案适用的法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。