贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初1784号原告：林楼鹏，男，汉族，出生1977年5月15日，住贵州省毕节市，原告：孔垂梅，女，汉族，出生1977年11月5日，住贵州省毕节市，委托代理人：龙海（特别授权），贵州名城（金沙）律师事务所律师。委托代理人：林蔓（特别授权），贵州名城（金沙）律师事务所律师。被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市桂花路**，统一社会信用代码：91520500215470181G。法定代表人：张立华，系该公司总经理。委托代理人：陆奎、安平，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。、。原告林楼鹏、孔垂梅与贵州省毕节市房地产开发有限公司（以下简称毕节市房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林楼鹏、孔垂梅的委托代理人龙海、林蔓，被告毕节市房地产公司的委托代理人陆奎、安平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期交付转移登记的有关文书的违约金人民币共计20000元(从2015年12月28日起以384，516.00元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算违约金至被告为原告办妥房屋权属证书之日止);2、请求人民法院依法判令被告立即为原告办妥房屋(具体为:毕节市流仓桥办事处毕节逸景私享家园B栋1单元11层1号)权属证书;3、请求人民法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:原、被告于2014年12月24日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市流仓××办事处××家园××单元××房。合同约定房屋总价款为384，516.00元。合同签订后，原告按约支付了购房价款，被告按约将商品房交付原告使用。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷行。原告认为:依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖司法解释)第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》并未对逾期办证违约金作出约定，因此原告诉请以384，516.00元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算违约金至被告为原告办妥房屋权属证书之日止合情合理。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉商品房进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并支付违约金。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。被告毕节市房地产公司辩称：1.根据法律相关规定及合同补充协议第七条的约定，被告只承担协助办证的代理义务，被告不是办证的主体不存在违约行为。2.即便被告方被认定违约，在合同没有约定违约金的情况下原告方应当对实际损失予以举证。3.即便原告方得到违约金的支持请求法院予以调整。4.部分案件的违约金起算时间存在错误，应当根据合同进行计算。5.原告只能够从交清全部购房款之日起才有权主张违约金。6.原告方主张的部分违约金已经超过了诉讼时效。经本院审理查明：原、被告于2014年12月24日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的毕节市流仓××办事处××家园××单元××房号房。合同约定房屋总价款为384，516.00元。合同签订后，原告于2015年9月1日交清购房尾款，被告按约将商品房交付原告使用。《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付房屋，同时，《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。补充协议7.2条约定，出卖只承担办理房屋产权证的代理义务、买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。另查明，被告于2014年12月31日将涉案房屋交付原告使用。涉案房屋在法庭辩论终结前未取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋不符合办理转移登记条件。原告于2014年8月17日向被告交清相关税费。上述事实，有原被告双方提交的各项证据经质在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，约定在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权。但被告在法庭辩论终结前未取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋不符合办理转移登记条件，已构成违约，应承担违约责任。原告请求的违约金，双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请被告支付逾期办理商品房产权证的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算时间问题，原、被告在合同中约定：“房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”，被告于2014年12月31日将涉案房屋交付原告使用，根据双方约定违约金起算时间为2014年12月31日后的360日即2015年12月26日。原告于2015年9月1日已交清购房尾款，故违约金的起算时间从2015年12月26日之次日开始即2015年12月27日。故原告请求的违约金以原告已付购房款384，516.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间从2015年12月27日起。违约金的截止时间，原、被告签订的补充协议约定，出卖人为原告办理产权证，故违约金的计算应截止被告办理完产权证并交付原告之日。对于被告提出的答辩人与被答辩人之间只是协助办理产权证，未约定办理产权证的日期，答辩人不存在违约情形，答辩人按照合同约定如期将房屋交付给被答辩人，被答辩人不存在任何损失，被答辩人诉请答辩人以购房总款384，516.00元从2015年12月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计付逾期办证违约金没有事实及法律依据，被答辩人的起诉要求答辩人支付违约金已经超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求的抗辩主张。根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。庭审中，被告自认，涉案房屋未取得涉案房屋初始登记证明，不具备交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋产权证的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。对被告辩称原告主张部分已过诉讼时效的抗辩主张，本案中，原告主张被告应于2015年12月28日之前履行交付办理商品房产权证的违约金，原告于2019年2月13日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，从2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而从2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。故原告请求从2015年12月28日起至被告向原告交付商品房产权证书之日止的违约金，部分已超过三年的诉讼时效期间，本院只能支持从2016年2月14日起至被告办理完产权证并交付原告之日止。原告于2015年9月1日已交清购房尾款，故违约金的起算时间只能从2016年2月14日起。故对被告的这一抗辩主张，本院予以采纳。对被告的其他抗辩主张无事实和法律依据，本院不予采纳。对于原告诉请的办理产权证的问题。因涉案商品房现尚不具备办证条件，属事实上的不能，待被告具备办证条件时，原告再主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林楼鹏、孔垂梅支付逾期办理并交付涉案商品房产权证的违约金。违约金以384，516.00元购房本金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2016年2月24日起至被告办理完产权证并交付原告之日止；二、驳回原告林楼鹏、孔垂梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  石朝鹏二〇一九年三月二十日书记员  李 犇