浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终86号 上诉人（原审被告）：祝石英，女，1964年5月4日出生，汉族，住浙江省江山市。 上诉人（原审被告）：王小建，男，1990年4月15日出生，汉族，住浙江省江山市。 上诉人（原审被告）：王文章，男，1953年6月14日出生，汉族，住浙江省江山市。 上诉人祝石英、王小建共同委托诉讼代理人：王文章，身份信息同上，系上诉人祝石英丈夫、王小建父亲。 上诉人祝石英、王小建共同委托诉讼代理人：方剑平，浙江兴衢律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜建华，男，1974年12月26日出生，汉族，住浙江省江山市。 被上诉人（原审原告）：徐水娟，女，1973年1月26日出生，汉族，住浙江省江山市。 上诉人祝石英、王小建、王文章因与被上诉人姜建华、徐水娟房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院（2018）浙0881民初3719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。 祝石英、王小建、王文章上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判驳回或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由姜建华、徐水娟承担。事实和理由：1.涉案房屋因政策原因无法过户，双方遂协商将支付的款项转为借款，以涉案房屋进行抵押，并到公证部门办理了抵押借款协议书公证，其基础法律关系已从房屋买卖关系转为借贷关系。一审法院罔顾公证事实，错误裁判应予纠正。2.证人毛某的证人证言不能作为定案依据，应以公证事实为依据。3.一审中祝石英、王小建、王文章提出笔迹鉴定申请，一审法院未委托鉴定属严重程序违法。4.2017年4月10日徐水娟转账给王小建的770000元，备注用途为“借款”，证明双方之间法律关系已转为借贷关系。5.一审法院多次通知开庭都没有如期开庭，变更为普通程序后合议庭不告知，程序违法。6.涉案房屋抵押未注销，一审法院直接判决办理过户手续，根本不能履行，依法应予改判。 针对祝石英、王小建、王文章的上诉，姜建华、徐水娟答辩称，房屋买卖合同签订后，姜建华、徐水娟向祝石英、王小建、王文章支付了定金80000元，后又支付了1150000元，因土地出让金标准未出，涉案房屋无法过户，为了交易安全，双方协商到公证部门办理了抵押借款协议书公证，当日又支付了770000元。一审认定事实正确。请求驳回上诉，维持原判。 姜建华、徐水娟向一审法院起诉请求：1.祝石英、王小建、王文章继续履行双方于2017年2月27日签订的《房屋买卖合同》，并办理将坐落于江山市屋的所有权过户给姜建华、徐水娟的相关手续；2、赔偿姜建华、徐水娟损失（从起诉之日起至房屋过户完毕之日止以本金1150000元、按月利率2%计算）；3、由祝石英、王小建、王文章承担本案诉讼费。在一审诉讼过程中，姜建华、徐水娟放弃第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：祝石英、王小建有位于江山市【房屋所有权证号：江房权证字第S049657、Ｓ0××58号，土地使用权证号：江国用（2010）第15-679号，土地性质为国有划拨】。2017年2月27日，经江山露蔓房屋中介服务部介绍，王文章、祝石英、王小建（卖方，甲方）与姜建华、徐水娟（买方，乙方）签订《房地产买卖合同》1份，约定：一、乙方向甲方购买的房地产状况……；三、甲、乙双方议定的该房地产成交价格为人民币（大写）贰佰肆拾玖万元（￥：2490000.00）；四、付款时间及方式：1、于2017年2月27日支付人民币（大写）伍万元整（￥50000.00元）作为定金。本合同签订后，甲方应将该房地产的产权证、土地证、契证（发票）、门牌证等交由中介方保管，如产权证、土地证抵押在银行，甲方须从乙方交甲方的定金中提取人民币定金的一半交给中介方保管……；（2）于2017年4月10日前双方到场办理过户时支付首期房价款（含定金）共计人民币（￥1200000.00）（大写）壹佰贰拾万元整；（3）房价余款计人民币（大写）壹佰贰拾柒万元整（￥1270000.00元）于买卖完成并办妥它项权证登记后由贷款银行进行贷款……（4）甲方是需要由乙方提前支付房款还银行按揭贷款的，如需要乙方替甲方还款的还款后甲方相关证件拿出后甲方不能按时过户的，每逾期一日按还款额的千分之二赔偿乙方损失；五、甲、乙双方同意该房地产交付给乙方使用的时间为2017年4月30日。交房时乙方支付交房押金人民币贰万元……六、房地产转让过户手续由中介方负责办理，过户中所需缴纳的税费及其它费用由甲方承担……八、违约责任：1、甲方不能按本合同约定或者因违约而无法将该房产售予乙方的，甲方应在违约之日起叁日内向乙方退回全部已收款项（包括定金）并赔偿乙方与定金等额的违约金……6、在本合同履行过程中，甲、乙双方须配合中介方做好一切事项，如因其中一方不配合而造成任何违约事项发生，则不配合方承担违约责任……十四、甲、乙双方约定的其他事项：中介费由乙方承担，追加定金叁万元整共计捌万元整，出让费、税费、交易费由甲方承担。合同还约定了其他内容。合同签订后，姜建华、徐水娟分别支付定金50000元和30000元。4月5日，徐水娟通过浙江江山农村商业银行股份有限公司分别转账给王小建600000元、550000元。4月10日，甲方（出借方）姜建华和徐水娟、乙方（借款方）王小建和陈琳娟、丙方（担保方）王小建和祝石英向江山市公证处申请办理《抵押借款协议书》公证。当日，徐水娟通过浙江江山农村商业银行股份有限公司城关支行鹿溪南路分理处转账给王小建770000元。2017年4月5日，姜建华将上述房屋的门牌证过户到其名下。4月下旬，姜建华、徐水娟陆续将东西搬进该房屋，并在4月底入住，现已对房屋进行了装修。2018年7月23日，衢州市中恒土地评估有限公司受祝石英委托对涉案房屋土地使用权价格进行了评估总价为481200元。7月26日，因祝石英注销涉案房屋电表，江山市虎山街道办事处和溪东村村民委员会向江山市供电局出具证明1份。 一审法院认为，结合双方当事人有异议的证据及庭审陈述，本案争议焦点有二：一是双方之间的房地产买卖合同是否已解除及双方之间是否存在抵押借款关系。姜建华、徐水娟主张双方之间系房屋买卖关系，因政策原因不能过户，为保证交易安全才签订了抵押借款协议。王小建、祝石英、王文章辩称双方原先为房屋买卖关系，后因政策原因导致房屋无法过户，经双方协商将已支付的款项转换为借款，以涉案房屋进行抵押，并出租给姜建华、徐水娟居住，双方签订的房屋买卖合同已解除。法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，其未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。就本案而言，首先，根据双方签订的《房地产买卖合同》的约定，王小建、祝石英、王文章需要姜建华、徐水娟提前支付购房款归还银行贷款，于2017年4月10日前支付首期房价款（含定金）1230000元，姜建华、徐水娟已按合同约定的时间支付了80000元购房定金和1150000元，王小建、祝石英、王文章现主张为归还银行抵押贷款向姜建华、徐水娟借款1150000元显然不符合事实。其次，根据合同约定，如王小建、祝石英、王文章不能按约或因违约无法将诉争房产售予姜建华、徐水娟的，王小建、祝石英、王文章应在违约之日起三日内向姜建华、徐水娟退还全部已收款项，并赔偿姜建华、徐水娟与定金等额的违约金。从双方一审庭审陈述来看，双方因房屋买卖经中介机构介绍相识。在因政策原因导致房屋无法过户的情况下，姜建华、徐水娟不仅未要求王小建、祝石英、王文章返还已支付的款项，也未要求王小建、祝石英、王文章赔偿与定金等额的违约金，反而将已支付1230000元款项转换为借款，并继续向王小建及其妻子陈琳娟出借770000元，这显然有悖生活常理。另外，王小建、祝石英、王文章主张双方口头约定将房屋出租给姜建华、徐水娟居住，租金2800元/月，在租金远高于借款利息的情况下，王小建、祝石英、王文章一直未向姜建华、徐水娟主张租金与利息的差额部分也有悖常理，且王小建、祝石英、王文章未提供任何证据对房屋租赁的事实予以佐证。第三，作为涉案房屋买卖中介的证人毛某直接参与了双方房屋买卖及抵押借款协议的签订过程，其证人证言陈述更为客观真实，也与姜建华、徐水娟陈述的签订抵押借款协议系为了保障房屋交易安全的陈述一致。第四，在签订《房地产买卖合同》后，姜建华、徐水娟已支付了2000000元款项，将涉案房屋门牌证变更至其名下，王小建、祝石英、王文章也按合同约定时间向姜建华、徐水娟交付了房屋，符合房屋买卖关系的构成要件。综上，法院认为虽然姜建华、徐水娟与王小建、陈琳娟、祝石英对《抵押借款协议书》进行公证并办理了抵押登记手续，但不存在借款的事实，双方之间实质系房屋买卖关系，对于王小建、祝石英、王文章辩称《房地产买卖合同》已终止与事实不符，法院不予支持。二是王小建、祝石英、王文章应否继续履行《房地产买卖合同》，并协助姜建华、徐水娟办理过户手续。法院认为，诉争房地产的土地性质虽为国有划拨，但双方于2017年2月27日，签订的《房地产买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效，姜建华、徐水娟与诉争房屋的产权人祝石英、王小建均应按合同约定履行权利义务。姜建华、徐水娟在支付相应价款后，祝石英、王小建应按约履行合同义务。虽诉争房屋在买卖时不具备土地使用权过户变更手续，现根据王小建、祝石英、王文章庭审陈述，涉案地块的土地出让金已有缴纳标准，在相对人补交土地使用权出让金后，可办理房地产变更登记手续，姜建华、徐水娟据此要求祝石英、王小建继续履行房屋买卖合同并协助办理过户手续，理由正当，法院依法予以支持。姜建华、徐水娟尚未支付的购房款，应按约支付。因王文章并非诉争房屋产权人，对于要求其协助办理过户手续，法院不予支持。综上，姜建华、徐水娟合理的诉讼请求，法院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、姜建华、徐水娟与祝石英、王小建继续履行双方于2017年2月27日签订的《房地产买卖合同》，祝石英、王小建于判决发生法律效力之日起十日内协助姜建华、徐水娟办理坐落于江山市虎山街道江东六区38号房地产【房屋所有权证号：江房权证字第S049657、Ｓ0××58号，土地使用权证号：江国用（2010）第15-679号】的过户登记手续；同时，姜建华、徐水娟支付祝石英、王小建购房款490000元。二、驳回姜建华、徐水娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8690元，由姜建华、徐水娟负担8650元，祝石英、王小建负担40元。 二审中，双方当事人未向本院提交证据材料。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人对于在签订抵押借款协议书之前存在房屋买卖合同关系均不持异议，双方争议焦点为：双方在签订抵押借款协议后，双方基础法律关系是否已由房屋买卖合同关系转变为抵押借款关系。上诉人认为双方原先为房屋买卖关系，后因政策原因导致房屋无法过户，经双方协商将已支付的款项转换为借款，以涉案房屋进行抵押，双方签订的房屋买卖合同已解除。被上诉人认为因政策原因导致不能过户，为保证交易安全才与上诉人签订抵押借款协议，上诉人也按合同约定时间交付了房屋，双方法律关系仍为房屋买卖关系。本院认为，判断双方当事人之间实质法律关系应综合全案事实及当事人真实意思表示。首先，根据双方于2017年2月27日签订的《房地产买卖合同》，约定姜建华、徐水娟于2017年4月10日前双方到场办理过户时需支付首期房价款（含定金）1230000元，姜建华、徐水娟按约支付80000元购房定金和1150000元购房款的行为，系履行合同给付义务旨在完成房屋交易，不存在出借款项的意思表示。其次，根据合同约定，如王小建、祝石英、王文章不能按约或因违约无法将诉争房产售予姜建华、徐水娟的，应在违约之日起三日内退还全部已收款项，并赔偿姜建华、徐水娟与定金等额的违约金。在因政策原因导致房屋无法过户的情况下，姜建华、徐水娟不仅未要求王小建、祝石英、王文章返还已支付的款项，也未要求赔偿与定金等额的违约金，反而将已支付1230000元款项转换为借款，并继续向王小建及其妻子陈琳娟出借770000元，显然有悖生活常理。第三，姜建华、徐水娟支付2000000元购房款后，王小建、祝石英、王文章交付房屋，姜建华、徐水娟将涉案房屋门牌证变更至其名下，均系履行房屋买卖合同行为。王小建、祝石英、王文章主张双方口头约定将房屋出租给姜建华、徐水娟居住，租金2800元/月，在租金高于利息的情况下，王小建、祝石英、王文章一直未向姜建华、徐水娟主张租金与利息的差额部分违背交易习惯和生活常理，且王小建、祝石英、王文章未提供任何证据对房屋租赁的事实予以佐证。综合上述事实和证据，结合涉案房屋买卖中介毛某的证人证言，虽然因政策原因导致不能过户后，姜建华、徐水娟与王小建、陈琳娟、祝石英签订《抵押借款协议书》，进行公证并办理了抵押登记手续，但其目的为了保障房屋交易安全更符合客观事实，双方签订的房屋买卖合同应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。上诉人主张双方基础法律关系已由房屋买卖合同关系变更为抵押借款关系的上诉理由不能成立。原审判决祝石英、王小建协助姜建华、徐水娟办理涉案房屋过户手续，姜建华、徐水娟向祝石英、王小建支付剩余购房款490000元，符合事实和合同约定。关于王小建、祝石英、王文章上诉主张原审未对2017年2月27日收条上王文章的签名进行鉴定属程序违法。王小建、祝石英、王文章提出鉴定申请系在一审庭审结束后，超出了申请鉴定的法定期限，且王小建、祝石英、王文章在一审庭审中对姜建华、徐水娟支付80000元定金的事实并无异议，原审法院已向王文章作出书面说明，王文章也在笔录上签字确认，故不存在程序违法。一审依法转为普通程序后，已将变更合议庭组成人员通知书送达王小建、祝石英、王文章，王文章在送达回证上签字确认，故王小建、祝石英、王文章关于原审变更合议庭未告知存在程序违法的上诉主张不能成立。综上，王小建、祝石英、王文章的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8650元，由王小建、祝石英、王文章负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁小荣 审判员  王 勇 审判员  刘小伟 二〇一九年三月二十七日 法官助理方帅 书记员周姝