广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初8873号 原告：何志蓉，女，1955年8月27日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：杨凡，南宁市阳光法律事务所法律服务工作者。 被告：李丽婵，女，1964年2月6日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：施靖华，南宁市新阳法律服务所法律服务工作者。 第三人：李远明，男，1958年10月23日出生，汉族，住南宁市。 原告何志蓉与被告李丽婵、第三人李远明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案受理后，依法组成合议庭，并于诉讼中依被告李丽婵的申请追加李远明为第三人，于2019年1月4日第一次、2019年3月4日第二次公开开庭进行了审理。原告何志蓉及其委托诉讼代理人杨凡、被告李丽婵的委托诉讼代理人施靖华、第三人李远明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何志蓉向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告于2017年9月26日签订的《房屋转让合同》合法有效；2．判令被告履行合同，在本案判决生效后一个月内协助原告办理南宁市西乡塘区秀灵路26号1栋4单元411号房及3栋27号杂物房产权过户登记手续，并交付房屋给原告；3．诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2017年9月26日签订《房屋转让合同》，约定被告将其位于南宁市秀灵路26号1栋4单元411号房及位于南宁市间转让给原告，总价款为25万元，原告应于签约当日支付10万元，完成过户手续、原告取得房产证后支付15万元。原告于2017年9月29日至2018年9月6日，共计向被告支付购房款21.8万元。原告已提前向被告支付大部分第二期购房款，但被告迟迟未依约将房屋产权过户给原告，损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特向法院提起民事诉讼。 被告李丽婵辩称，1．其转让涉案房屋损害了第三人的利益，原、被告签订的合同违反合同法第五十二条第二款，因此是无效的；2．涉案房屋为全新房屋，以25万元出售，存在欺诈；3．被告实际收到原告购房款19.4万元，2018年8月29日的4000元是借款。 第三人李远明陈述称，李丽婵在其不知情、未经其同意的情况下，转让夫妻共同财产，损害其利益，且原、被告签订合同时，房屋没有房产证，因此，李丽婵与何志蓉签订的房屋转让合同无效，其要求撤销李、何的不合法行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月24日，原告何志蓉向被告李丽婵支付购房预付款2万元。 2017年9月26日，原告何志蓉（乙方）与被告李丽婵（甲方）签订一份《房屋转让合同》，约定李丽婵将南宁市秀灵路26号1栋4单元411号房及其杂物房（位于****）一并转让给何志蓉，合同主要约定：1．乙方应于2017年9月26日向甲方支付房屋首付款10万元；2．办理过户手续的费用由甲、乙双方共同承担，甲方完成房产过户手续，乙方取得房产证后向甲方支付余下的购房款15万元；3．甲方如因办理房产证时间过长，须于2018年3月31日将合同项下的房屋、杂物房交付给乙方使用。 合同签订后，何志蓉于2017年10月23日向李丽婵支付购房款10万元，于2017年11月13日向李丽婵支付房屋转户费用3000元，于2017年12月17日向李丽婵支付购房款1万元，于2018年3月12日向李丽婵支付购房款6400元，于2018年3月27日向李丽婵支付购房款1600元，于2018年4月12日向李丽婵支付购房款12000元，于2018年4月17日向李丽婵支付购房款4000元，于2018年4月25日向李丽婵支付购房款15000元，于2018年8月12日向李丽婵支付购房款16000元，于2018年8月12日向李丽婵支付购房款6000元，于2018年9月6日向李丽婵支付购房款2万元。综上，原告共计向被告支付购房款21.4万元。李丽婵已向何志蓉交付合同项下的杂物房，李丽婵对此亦在2018年4月12日出具的收条上注明“已交杂物房钥匙，但双方同意房产证未办完之前，房产证如已办理完成，乙方有权处置杂物房”。 另查明：2018年8月29日，李丽婵向何志蓉出具一份借条，载明“李丽婵借到何志蓉人民币4000元正（肆仟元正），于2018年9月3日归还。” 再查明：李远明与李丽婵于1990年2月3日登记结婚。2018年8月7日，李远明、李丽婵取得南宁市西乡塘区秀灵路26号1栋4单元411号房的《不动产权证书》[桂（2018）南宁市不动产权第0145689号]，该证书“附记”部分载明“向南宁市西乡塘区人民政府购买全额集资住房。另有3栋27号杂物房一间。” 庭审中，李远明表示不同意向原告出售涉案房屋。 因被告欠缺处分权，涉案房屋不能办理过户手续，经本院释明，原告表示不变更诉讼请求。 本院认为，原告何志蓉与被告李丽婵签订的房屋转让合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于被告、第三人提出合同无效及被告提出原告存在欺诈的观点，第一，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，被告、第三人以夫妻一方未经另一方同意处分夫妻共同财产的行为无效不能成立。第二，被告自认其与原告恶意串通损害第三人利益，该自认看似对其不利，其实不然，因为被告与第三人系夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第二款的规定，夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院才予以支持。在这种情况下，被告单方主张原、被告恶意串通损害第三人利益，未提供相应证据证明原告存在恶意串通的行为，本院对于被告的这一主张不予采信。第三，《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定是限制物权行为，而非限制债权行为，即该规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不能作为认定房屋买卖合同无效的依据。第四，被告作为完全民事行为能力人，应当知道转让房产的性质及后果，且其在2017年9月24日至2018年9月6日间多次收取原告支付的购房款，而本案无证据证明原告存在欺诈行为。综上，被告、第三人所提观点均不能成立，本院不予支持。 关于原告已支付购房款（含转户费）数额的认定问题。被告出具的收条、声明等收款凭证，证明原告已向被告支付购房款21.4万元。对于2018年8月29日的4000元，根据借条的内容及被告的陈述，该款的性质不属于购房款；原告主张该款为购房款证据不足，原告可以另案就该款主张权利。 本案房屋转让合同虽有效，但买卖为负担行为、债权行为，依据我国物权法的规定，买卖合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中，原告要求被告交付房屋并办理过户手续，因被告欠缺处分权，其需征得共有人李远明的同意，方有权处分共有财产，而李远明明确表示不同意将涉案房屋所有权转让给原告，故原告的诉请缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条及《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，判决如下： 一、原告何志蓉与被告李丽婵于2017年9月26日签订的《房屋转让合同》有效； 二、驳回原告何志蓉的其他诉讼请求。 案件受理费5050元、保全费1770元，共计6820元（原告何志蓉已预交），由原告何志蓉、被告李丽婵各负担3410元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  秦 晓 人民陪审员  刘设海 人民陪审员  张 平 二〇一九年三月十二日 书 记 员  韦 械