贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0112民初94号原告贵州宏德置业有限公司，住所贵州省贵阳市乌当区新添大道**，统一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人李杰，系公司董事。委托代理人姚正超，贵州君跃律师事务所律师，代理权限一般代理。委托代理人董昌壮，贵州君跃律师事务所实习律师，代理权限一般代理。被告徐某某，女，汉族，身份证住址贵州省贵阳市云岩区。委托代理人刘仕光，贵州黔信律师事务所律师，代理权限一般代理。原告贵州宏德置业有限公司（以下简称宏德公司）诉被告徐某某商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年1月29日公开开庭进行了审理。原告贵州宏德置业有限公司的委托代理人、被告徐某某及委托代理人到庭参加诉讼，被本案现已审理终结。原告贵州宏德置业有限公司向本院提出的诉讼请求：1、请求判决解除原被告2017年9月15日签署的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告在《商品房买卖合同》解除后协助原告办理注销贵阳市乌当区御景路3号乐湾国际-山语湖花园17号楼1单元26层3号房的商品房预售合同备案登记及相关手续；3、判令被告向原告支付合同违约金109000元；4、判令被告承担本案律师费、诉讼费。事实及理由：2017年9月15日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号201700990）及其补充协议，约定被告以人民币1370000元购买原告开发预售的乐湾国际-山语花园17号楼1单元26层3号房。被告应在合同签字之日支付首期房款280000元，余款1090000元由被告以银行按揭贷款方式支付，被告须于2017年9月29日之前办妥按揭贷款手续，在上述时间内未办妥按揭贷款手续的，视为被告逾期付款，逾期超过30日原告有权解除合同，被告还应按照应付而未付款项的10%向原告支付违约金，并在合同解除后5个工作日内协助原告到相关部门办理注销备案手续，且承担相应手续费。但合同签订后，被告仅向原告支付了首期购房款28000元，欠余款1090000元未按时办妥按揭贷款手续，亦未在约定期限内支付剩余房款，原告多次催告被告，至今被告仍未履行合同义务，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告答辩称，一：原告作为在贵阳属于较大房开公司，其在看到××辖区的商品房市场价格出现涨价时故意制造被告未能办理按揭贷款的假象，企图收回已经出售一年多的商品房牟取暴利的行为，不仅悖于商业道德，且为法律所不容，因此原告的诉讼请求应当依法驳回。二：原告诉请解除《商品房买卖合同》没有事实依据及法律依据。被告在购买涉案商品房时，当时的国家政策对于购房的首付要求尚不严格，原告在推销时承诺我方可以按照20%的首付款办理银行按揭贷款。也才有了本案中的首付28万元是按照总房款的20%签订合同的发生。被告按照原告要求，直到2018年12月仍然在与其共同向相关银行申请办理按揭贷款。根据农商银行向我方通报的情况，我方已经具备了该银行按揭贷款本案商品房购房余款的条件，是由于原告通知其停止办理，才导致出现所谓被告不办理按揭贷款的虚假情形。原被告双方直至开庭前两天仍然在协商本案的按揭贷款事宜及原告撤诉的事宜，已经充分说明了本案所谓的合同解除条件尚不具备。经审理查明，一：2017年9月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告以人民币137万元的价格购买原告开发预售的乐湾国际-山语湖花园第17栋26层3号商品房，约定首期支付房款为28万元，此款被告徐某某已于2017年9月15日支付给原告，余款109万元以银行按揭支付。原被告双方于2017年12月4日办理了《贵阳市商品房预售合同备案登记表》。在补充协议第八条第3款中约定“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后90日内将已付款退还买受人”。在补充协议第一条按揭事项中约定“买受人须于2017年9月22日之前，向出卖人或出卖人指定的银行或其代理机构交齐办理按揭贷款所需的所有资料，于2017年9月29日之前办妥按揭贷款手续。上述时间，除因不可抗力和出卖人原因外，不得延期。在上述时间内未完成按揭贷款手续工作的，视作买受人逾期付款，每逾期一天，按照按揭贷款总金额的0.1‰的标准每日向出卖人支付违约金，逾期超过30天的，则出卖人有权解除本合同，买受人还应按照应付而未付款项的10%向出卖人支付违约金，并在合同解除后5个工作日内协助出卖人到相关部门办理注销备案手续，且承担相应手续费”。二：2017年9月15日原被告双方签订《商品房买卖合同》后至2018年9月期间，被告先后向农业银行、工商银行、浦发银行申请办理个人住房按揭贷款均未成功，2018年9月14日被告收到原告发出的关于解除《商品房买卖合同》的书面通知。2018年10月被告向贵阳农商行梭草路支行申请个人住房按揭贷款，2018年11月9日贷款审批通过，农商行后因接到原告通知，故至今未放款。上述事实有原告、被告的陈述，《商品房买卖合同》及补充协议、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、首付房款收据、关于解除《商品房买卖合同》的通知及邮寄物流记录、贵阳农商银行梭草路支行的证明等证据在卷佐证并经庭审质证足以认定。本院认为，一：原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，意思表示真实，双方应当按照约定履行合同义务。2017年9月15日原被告双方签订《商品房买卖合同》后至2018年9月期间，被告根据原告方工作人员安排先后向农业银行、工商银行、浦发银行申请办理个人住房按揭贷款，本院认为该行为应当视为合同双方对办理按揭贷款期限的变更，该期限变更致使原被告在合同中约定的解除权条件尚未成立，2018年9月14日被告收到解除通知应当认定为双方对按揭贷款办理期限最后的确定，根据协议约定逾期超过30日的，则出卖人有权解除本合同，即自2018年10月14日起原告方要求解除合同的条件成就，其合同解除通知发生合同解除效力。而被告于2018年10月23日才再次向贵阳农商银行梭草路支行办理个人住房按揭贷款手续，2018年11月9日该行通过了被告的贷款审批，这已经超过了合同的解除期限。而被告此后向有关银行申请个人住房按揭贷款的行为并不能影响原告解除权的行使。故关于原告请求解除原被告2017年9月15日签署的《商品房买卖合同》及补充协议，判令被告在《商品房买卖合同》解除后协助原告办理注销贵阳市乌当区御景路3号乐湾国际-山语湖花园17号楼1单元26层3号房的商品房预售合同备案登记及相关手续，本院予以支持。关于违约责任，被告未在合同约定的2017年9月29日前办妥按揭贷款手续，且在原告多次帮助的情况下，在一年的时间内仍未办妥按揭贷款手续，被告属违约，按合同约定被告应当向原告支付109000元违约金，但考虑因房价上涨原告并未因被告违约而遭受损失，故本院酌情支持违约金为2万元。关于原告主张的律师费，其并未提交相应票据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以确定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人”，之规定，判决如下：一、解除原告贵州宏德置业有限公司与被告徐某某于2017年9月15日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，被告徐某某于本判决生效之日起五日内协助原告贵州宏德置业有限公司办理注销贵阳市乌当区御景路3号乐湾国际-山语湖花园17号楼1单元26层3号房的商品房预售合同备案登记及相关手续；二、原告贵州宏德置业有限公司将已经收受的被告徐某某的购房首付款本金28万元及利息（利息以中国人民银行同期贷款利率为标准从2017年9月15日起算至该款付清之日止）于本判决生效之日起十五日内一次性返还被告徐某某；三、被告徐某某于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告贵州宏德置业有限公司违约金2万元。案件受理费1240元，由被告徐某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  魏鸣东二〇一九年三月二十二日书记员  杨 琴