吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉02民初329号 原告（执行案外人）：李慧玲，女，1972年3月13日出生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人:牛元草，吉林彰洁律师事务所律师。 原告（执行案外人）：朱红辉，男，1968年11月8日出生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人:牛元草，吉林彰洁律师事务所律师。 被告（申请执行人）：吉林市同利小额贷款股份有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。 法定代表人：赵育刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石刚，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：田玉庆，该公司客户经理。 被告（被执行人）：刘进华，男，1957年9月17日出生，汉族，吉林华业房地产开发有限公司董事长，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：林彬，吉林达恒律师事务所律师。 第三人（被执行人）：吉林华业房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区。 法定代表人：刘进华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于恒姝，吉林保民律师事务所律师。 第三人（被执行人）：蛟河市东方粮油有限公司，住所地吉林省蛟河市。 法定代表人：刘进华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙立波，该公司法律顾问。 第三人（被执行人）：吉林省金蛟米业有限公司，住所地吉林省蛟河市。 法定代表人：王长成，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙立波，该公司法律顾问。 第三人（被执行人）：蛟河市丰顺粮油有限公司，住所地吉林省蛟河市。 法定代表人：韩义君，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙立波，该公司法律顾问。 第三人（被执行人）：蛟河市龙昇远房屋开发有限公司，住所地吉林省蛟河市。 法定代表人：刘进华，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙立波，该公司法律顾问。 原告李慧玲、朱红辉与被告吉林市同利小额贷款股份有限公司（以下简称同利小贷公司）、刘进华、第三人吉林华业房地产开发有限公司（以下简称华业公司）、蛟河市东方粮油有限公司（以下简称东方粮油）、吉林省金蛟米业有限公司（以下简称金蛟米业）、蛟河市丰顺粮油有限公司（以下简称丰顺粮油）、蛟河市龙昇远房屋开发有限公司（以下简称龙昇远公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李慧玲及李慧玲、朱红辉的委托诉讼代理人牛元草，被告同利小贷公司的委托诉讼代理人石刚、田玉庆，刘进华的委托诉讼代理人林彬，第三人东方粮油、金蛟米业、丰顺粮油、龙昇远公司共同委托诉讼代理人孙立波到庭参加诉讼，第三人华业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 李慧玲、朱红辉向本院提出诉讼请求：停止对坐落于蛟河市民主街道建设路涉案房屋的执行。事实及理由：2016年4月2日，李慧玲、朱红辉与龙昇远公司签订了关于蛟河市民主街道建设路涉案门市的房屋买卖协议,房屋总价款为33万元,协议签订后交付了首期款20万元,尾款依据协议应于2017年5月15日交付,并由龙昇远公司协助李慧玲、朱红辉办理房屋产权登记证书。2017年5月5日，李慧玲、朱红辉在向龙昇远公司交付尾款时被拒收,后经政府协调将尾款交付至蛟河市住建局。李慧玲、朱红辉与龙昇远公司签订购房协议后于2017年7月办理了入住手续,此后一直由李慧玲、朱红辉实际占有并使用房屋。但李慧玲、朱红辉在2018年办理产权登记时得知房屋被法院查封。李慧玲、朱红辉提出执行异议，但法院于2018年10月27日作出了(2018)吉02执异228号执行裁定书,驳回了李慧玲、朱红辉的异议。李慧玲、朱红辉为维护自身合法权益,依法向法院提起执行异议之诉，请法院支持李慧玲、朱红辉的诉请。 同利小贷公司辩称，同利小贷公司与刘进华的借贷关系是严格按照合同法和担保法及法律诉讼程序进行的，法院在诉讼中进行的调解和执行，对刘进华的个人财产进行查封是符合法律规定的，与李慧玲、朱红辉没有任何关系。 刘进华辩称，同意李慧玲、朱红辉的诉请，该房屋产权虽然已经登记到刘进华名下，但并非刘进华所有，李慧玲、朱红辉所述事实与实际情况相符，请求法院依法裁判。 东方粮油、金蛟米业、丰顺粮油、龙昇远公司述称，龙昇远公司与李慧玲、朱红辉之间的房屋买卖关系是事实，李慧玲、朱红辉已经交付案涉房屋的房款，龙昇远公司已经实际向李慧玲、朱红辉交付房屋，龙昇远公司与李慧玲、朱红辉之间房屋买卖关系符合法律规定。同意李慧玲、朱红辉的诉讼请求，请法院依法判决。 华业公司未到庭，亦未提供书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李慧玲、朱红辉提供的房屋买卖协议、蛟河市住房和城乡建设局出具的收据、蛟河市住房和城乡建设局出具的缴款证明、龙昇远公司出具的证明、吉林增值税电子普通发票、蛟河市鸿辉门窗加工厂营业执照副本复印件、房屋现状图、蛟河市自来水公司收费凭证、蛟河市同鑫热力有限公司供热收据、蛟河市国土资源局不动产权证书/登记证明作废公告、档案信息以及本院调取的刘进华笔录，同利小贷公司虽然提出异议，但上述证据能够互相印证，可以证明本案事实，故本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：同利小贷公司与华业公司、东方粮油、金蛟米业、丰顺粮油、刘进华、韩义君、王长成、刘子龙、孟玉文、崔玉实借款合同纠纷一案，本院于2017年12月22日作出（2017）吉02民初221号民事调解书，确认如下内容：一、华业公司给付同利小贷公司借款本金1800万元，并于2018年6月30日前付清；二、华业公司给付同利小贷公司上述借款本金的利息损失，按月利率2%计算，自2015年8月1日起至实际给付时止，与第一项同时履行；华业公司给付同利小贷公司借款利息时应扣减利息240万元；三、东方粮油、金蛟米业、丰顺粮油、刘进华、韩义君、王长成、刘子龙、孟玉文、崔玉实对第一项、第二项确定的借款本金及利息承担连带清偿责任；东方粮油、金蛟米业、丰顺粮油、刘进华、韩义君、王长成、刘子龙、孟玉文、崔玉实承担保证责任后，有权向债务人华业公司追偿；四、案件受理费88,790元（已减半计算）、保全费5000元，合计93,790元，由华业公司负担，并于2018年6月30日前给付同利小贷公司。在该案诉讼期间，经同利小贷公司申请，本院于2017年8月4日作出（2017）吉02民初221号之二民事裁定，查封包含本案争议房屋在内的23处房屋。后由于华业公司、东方粮油、金蛟米业、丰顺粮油、刘进华、韩义君、王长成、刘子龙、孟玉文、崔玉实未履行调解书确定的义务，同利小贷公司向本院申请执行，案号为（2018）吉02执203号。李慧玲、朱红辉向本院提出执行异议，本院于2018年10月25日作出（2018）吉02执异228号执行裁定书，驳回李慧玲、朱红辉的异议请求。 另查明：2016年4月2日，李慧玲、朱红辉与龙昇远公司签订房屋买卖协议，约定李慧玲、朱红辉以86万元的总价格购买位于蛟河市民主街道涉案房屋，面积均为121.50平方米。李慧玲、朱红辉于当日给付龙昇远公司20万元购房款，剩余66万元于2018年4月27日交付至蛟河市住房和城乡建设局。2017年6月19日，朱红辉以上述两处房屋作为经营场所注册了蛟河市鸿辉门窗加工厂。 2018年10月11日，蛟河市公安局决定对龙昇远公司骗取贷款案立案侦查，并对刘进华、田雅军、徐金波、郭春香、李慧玲、朱红辉等人进行了调查。2018年11月5日，蛟河市公安局向蛟河市住房和城乡建设局出具《关于为贵都小区门市房办理产权登记的建议》，写明：龙昇远公司（刘进华）于2008年开始，为尽快取得资金回笼，刘进华安排其公司售楼处员工李艳菊将贵都小区待出售的部分门市房，在刘进华、徐金波、陈杰、韩秀英、李蔓丽、孙爱武、王传林、夏会明等人未实际购买贵都花园小区门市房的情况下，仍以上述等人的名义，分批到蛟河市国土局和蛟河市住建局办理《国有土地使用证》《房屋所有权证》。办理完毕后，刘进华安排龙昇远公司会计田雅军负责制作虚假申请材料，联系虚假房主到蛟河市农村商业银行办理抵押贷款业务。取得贷款后，贵都花园小区的部分门市房在抵押贷款期间仍在正常出售。2016年开始，龙昇远公司由于资金周转问题，无法按期偿还抵押贷款，致使实际购买贵都花园小区已付清房款的业主无法正常办理产权证。2018年11月26日，蛟河市国土资源局发布《不动产权证书/登记证明作废公告》，对部分涉及骗取贷款案的房屋产权证公告作废。2019年1月28日，蛟河市国土资源局不动产登记中心发布《不动产权证书/登记证明作废公告》，将本案涉诉房屋的产权证公告作废。 另查明，本案涉诉房屋位于蛟河市民主街道建设路涉案房屋，与贵都花园涉案门市系同一房屋。 本院认为，本案的焦点问题是案外人李慧玲、朱红辉对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据公安机关调查材料及刘进华自认，可以确认刘进华与龙昇远公司系为办理贷款才将涉诉房屋登记在刘进华名下，刘进华与龙昇远公司并不存在真实的房屋买卖合同关系。现李慧玲、朱红辉提供的证据已经形成完整的证据链，足以证实两人系涉诉房屋的实际买受人，已经按照合同约定全额支付了购房款，并已实际占有使用涉诉房屋。因涉诉房屋被法院查封以及产权登记在刘进华名下导致房屋无法过户，未办理过户登记亦非李慧玲、朱红辉自身原因。故李慧玲、朱红辉作为房屋的实际购买人，其提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除同利小贷公司基于一般金钱债权对房屋提出的执行申请，其停止执行的诉讼请求依法予以支持。 综上所述，李慧玲、朱红辉要求停止执行的诉讼请求符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 不得执行位于蛟河市民主街道建设路涉案房屋。 案件受理费7750元，由吉林市同利小额贷款股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 本院（2018）吉02执异228号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李 洁 代理审判员  荆媛媛 代理审判员  赵 靖 二〇一九年三月十九日 书 记 员  周双媛