福建省宁德市蕉城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0902执异7号 案外人：年丰（福建）电机有限公司，住所地福建省福安市。 法定代表人：张尧泼，董事长。 申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市。 法定代表人：孙建华，董事长。 被执行人：福安市华微电机厂，住所地福建省福安市。 法定代表人：杨海平。 被执行人：福安市华发工贸有限公司，住所地福建省福安市。 法定代表人：徐航。 被执行人：徐航，男，1989年8月19日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：杨海燕，女，1978年1月30日出生，汉族，住福建省福安市。 在本院执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司与被执行人福安市华发工贸有限公司、徐航、杨海燕、福安市华微电机厂金融借款合同纠纷案中，案外人年丰（福建）电机有限公司对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 年丰（福建）电机有限公司称,法院在执行过程中，将对被执行人福安市华微电机厂所有的位于福安市××工业区××路××、××、××、××、××幢（证号：0020×××43）的房地产进行拍卖，由于其已合法租赁该房产，故请求：1、确认其租赁权，在租赁期限内阻止受让人移交占有该房地产；2、如法院进行司法拍卖，要求保护其优先购买权。具体事实理由：该房地产是福安市华微电机厂在法院查封前就与异议人签订了《租赁合同》，并早已将该房屋交付异议人使用。首先，该房地产属福安市华微电机厂所有，异议人在2013年11月1日就承租1429平方米的厂房，作为机械加工及仓库，双方于签订了《厂房租赁合同》，约定租赁期限是10年，从2013年11月1日到2023年10月30日；租金约定每平方米月12元，年租金205776元，以后调整，每两年支付一次租金。签订合同后，福安市华微电机厂将房屋交付异议人使用，当时法院根本没有查封该房产。其次，异议人租赁价格合理，并按约支付了租金和水电费用，属实际占有和使用。现提出异议，并向法庭提供证据有：租赁合同、银行交易凭证等。 本院查明，对中国工商银行股份有限公司宁德东侨支行（以下简称工行东侨支行）与被执行人（被告）福安市华发工贸有限公司、徐航、杨海燕、福安市华微电机厂金融借款合同纠纷案，宁德市蕉城区人民法院作出的（2015）蕉民初5553号民事判决书于2016年7月13日已经发生法律效力，权利人工行东侨支行向本院申请执行。本院于2016年9月9日受理后，已向被执行人发出执行通知书，责令其履行上述生效判决，但被执行人未按法律文书履行义务。 2018年10月15日，浙江省浙商资产管理有限公司向本院申请变更浙江省浙商资产管理有限公司为本案申请执行人，本院经审查，作出（2016）闽0902执2267号之二执行裁定书，裁定：变更浙江省浙商资产管理有限公司为本案申请执行人。2019年1月16日，本院依法作出（2019）闽0902执恢8号执行裁定书，裁定：查封、拍卖、变卖被执行人福安市华微电机厂所有的坐落福安市城区××工业区××路××、××、××、××幢的房产。并发出公告，告知被执行人及占有房屋的案外人应自公告之日起30日内将福安市华微电机厂名下坐落福安市城区××工业区××路××、××、××、××幢的房产腾空并交付本院，逾期未履行，本院将依法强制执行。 另查明，坐落福安市城区××工业区××路××、××、××、××幢的房产的房产登记权利人为福安市华微电机厂。2013年6月19日，福安市华微电机厂与工行东侨支行签订了14077004-2013年东侨（抵）字0036号《最高额抵押合同》，由福安市华微电机厂提供位于福安市城区××工业区××路××、××、××、××幢的房产设定抵押担保,并均已办理了抵押登记。所担保的主债权为自2013年6月20日至2016年6月19日期间在1000万元的最高余额内，工行东侨支行依据与福安市华发工贸公司签订的本外币借款合同等主合同而享有的对债务人的债权，抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用。2014年5月29日，福安市华发工贸公司与工行东侨支行签订小企业借款合同【合同编号：14077004-2014年（东侨）字0073号】，向工行东侨支行借款480万元。2014年5月30日，工行东侨支行向福安市华发工贸公司发放贷款480万元。事后，福安市华发工贸公司未依约履行还款义务。 本院认为，涉案坐落福安市城区××工业区××路××、××、××、××幢的房产可认定为被执行人福安市华微电机厂的财产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，故本案在执行过程中，被执行人福安市华微电机厂未按执行通知履行生效民事判决所确定的义务，本院裁定查封、拍卖、变卖被执行人福安市华微电机厂名下坐落福安市城区××工业区××路××、××、××、××幢的房产，并公告要求被执行人及相关案外人腾空坐落案涉房屋,有事实和法律依据。对于案外人年丰（福建）电机有限公司提出对案涉房屋享有合法租赁权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”但本案案外人提供的证据不足以证实其已向房产权利人支付相应租金，不足以证实其与房产权利人福安市华微电机厂存在真实合法的房屋租赁合同关系。况且，案涉房产早在2013年6月19日设立了抵押权，并依法进行了抵押权登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，即使年丰（福建）电机有限公司与福安市华微电机厂签订《租赁合同》真实，该租赁关系也不得对抗工行东侨支行已登记在先的抵押权。故案外人提出确认其租赁权，在租赁期限内阻止受让人移交占有该房地产，并要求保护其优先购买权的理由及依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回案外人年丰（福建）电机有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  戴志雄 审判员  黄锦芳 审判员  黄常凯 二〇一九年三月二十二日 书记员  蒋雅英 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。 采取前款措施，人民法院应当作出裁定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。