山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1102民初3757号 原告：费立砚，女，1956年12月26日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 原告：费立荣，男，1960年6月29日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 原告：费立英，女，1963年4月10日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 原告：费立娟，女，1965年8月22日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 四原告委托诉讼代理人：孙见国，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。 被告：费立华，男，1970年2月22日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 第三人：辛本洋，男，1978年5月1日出生，汉族，农民，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：费洪志，日照东港正律法律服务所法律服务工作者 原告费立砚、费立荣、费立英、费立娟与被告费立华，第三人辛本洋确认合同效力纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告费立砚、费立荣、费立英、费立娟的委托诉讼代理人孙见国，被告费立华，第三人辛本洋及其委托诉讼代理人费洪志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告费立砚、费立荣、费立英、费立娟向本院提出诉讼请求：请求依法确认被告与第三人签订的《房屋转让协议》无效。事实与理由：四原告与被告费立华为同胞兄弟姐妹关系，原被告的父母去世后，留有房屋五间，坐落于被告村内，2003年10月，被告费立华擅自将房屋卖给了第三人辛本洋。原告认为，四原告与被告费立华同为父母遗产的法定继承人，被告费立华未经四原告同意就将属于父母遗产的房屋卖给第三人，侵犯了四原告的继承权，且第三人辛本洋不具备在被告村委会购买房屋的法定资格，该房屋买卖无效，请求法院确认《房屋转让协议》无效。 被告费立华辩称，原告所述内容属实。 第三人辛本洋辩称，涉案房屋与实际交付给第三人占有并使用十年之久，涉案房屋因旧城改造按照有关国家政策已拆除；2、涉案房屋所在土地已转化为国有土地，房屋协议无效的情形已经消除，相关文件是鲁政土字（2017）1453号；3、涉案房屋第三人实际居住后，时间长达十年之久，四原告从未提出异议，并且对房屋买卖知情，因此，请求法院驳回四原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告费立砚、费立荣、费立英、费立娟提交了如下证据： 证据一、原告村委会出具原告亲属关系证明一份，证明原告父母生育了5子女； 证据二、是村委会出具的证明一份，证明原告父母去世死亡时间； 证据三、不动产登记证明一份、原房产证一份（房权证日房字第××号）,证明涉案房产登记在原告父亲费守连名下； 证据四、公证文书一份，证明涉案房屋拆迁前的现状； 证据五、被告费立华和村委会签订的安置补偿协议一份，证明涉案房屋存有争议； 证据六、屯沟村委出具的证明一份，证明被告与第三人签订的买卖协议丢失。 证据七、土地登记审批表、土地登记申请书、日照市东港区民委员会证明各一份，房屋来源及宅基地来源。 被告费立华质证认为： 对证据七及证明事项没有异议 在本院组织的质证会议中，被告费立华未到庭参加质证，视为放弃对证据一到证据六的质证。 第三人辛本洋质证认为： 对证据一至证据六的真实性均无异议； 对证据三中的房产证，由于涉案房屋已经拆除，原房产证已经作废； 对证据五，被告费立华与屯沟村委签订的安置补偿协议中明确备注费立华和辛本洋对房屋存在争议，所以该安置补偿协议真实，但村委不认可该房屋是属于费立华所有的； 对证据七，对原告出示的证据真实性没有异议，对于村委证明的内容需要法庭确认。该文件在买卖合同签订以前是属于有效的，买卖合同签订后经村委会同意和卖方同意把房屋和宅基地所有权全部转让给第三人，后经过政府和村委会同意把房屋所有拆迁赔偿都赔给第三人，说明该房屋就是第三人的； 证据一、二、四、六所证实事项与本案没有关联性。 被告费立华未向本庭提交证据。 第三人辛本洋向本庭提交了如下证据： 证据一，房屋转让协议书原件一份，证明第三人与被告签订了购买涉案房屋协议； 证据二、房产转让证明一份，证明涉案房屋转让中有村委相关人员参与； 证据三、日照街道屯沟村出具的收款凭证一份，证实双方房屋转让后村委收取的转让费3000元； 证据四、网上打印件一份，证明涉案房屋所在土地已经山东省人民政府批准转化为建设用地； 证据五、第三人与村委分别签订的安置补偿协议复印件一份、拆迁腾空协议复印件一份，证明涉案房屋所有权属于第三人。 对第三人辛本洋提交的证据，原告费立砚、费立荣、费立英、费立娟质证认为： 对证据一，真实性没有异议； 对证据二，不认可； 对证据三，与本案没有关联性； 对证据四，与本案没有关联性； 对证据五，对安置补偿协议真实性没有异议，对腾空协议与本案没有关联性。 被告费立华在本院组织的质证会议中，未到庭参加质证，视为放弃质证。 本院依职权调取了山东省人民政府建设用地批件三份。 原告费立砚、费立荣、费立英、费立娟质证认为：对山东省人民政府建设用地三份批件真实性合法性没有异议，山东省三份批件分别于2017年12月29号、2018年4月4日和2018年9月9日发布，这三份批文不包括原告争议房屋土地，原告争议房屋土地性质未变，仍属集体土地； 被告费立华质证认为：针对山东省政府三份2017年12月29号、2018年4月4日的批文与本房屋不牵扯任何关系，2018年9月9日的批文属于建设房屋，与买卖房屋及拆迁协议都属于后期，与本案没有任何关系； 第三人辛本洋质证认为：这三份文件真实有效，无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告费立砚、费立荣、费立英、费立娟与被告费立华系兄弟姐妹关系，其父费守连，其母陈淑兰分别于1999年农历12月19日、2003年5月24日去世，其父费守连生前留有坐落于日照市东港区的砖木房屋一套（房权证号：房权证日房字第××号）。2003年9月25日，被告费立华与第三人辛本洋签订《房屋转让协议》，将其父费守连留下的房屋转让给第三人辛本洋，并将房屋交付给辛本洋实际使用。2012年3月2日，第三人辛本洋为办理房产证向日照市东港区村民委员会缴纳房屋转让费3000元。2013年城中村改造开始后，第三人费立华与日照街道屯沟村村民委员会分别于2013年10月31日、11月15日签订《安置补偿协议》、《拆迁腾空协议》，第三人辛本洋因涉案房屋拆迁而享受相关拆迁安置待遇。2014年2月27日，经日照街道屯沟村村民委员会申请，日照市德信公证处对涉案房屋的现状进行了证据保全。2018年4月27日原告费立砚、费立荣、费立英、费立娟以被告费立华转让的房屋未经四名原告同意以及第三人辛本洋不具备购买涉案房屋资格为由，向本院提起诉讼，要求本院判决费立华与辛本洋签订的《房屋转让协议》无效。 本院认为，第三人辛本洋及其亲属虽在涉案房屋内居住了近十年多，但户籍一直在日照市岚山区黄墩镇新浦汪村，至今未能取得涉案房屋所在村的村集体组织成员资格；本案虽系房屋买卖，但农村房屋买卖还包含宅基地使用权的转移，根据现行法律规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定以及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。…”。本案中，被告费立华将涉案宅基地上的房屋出售给本集体经济组织成员以外的被告，违反相关法律、法规的强制性规定，损害了社会公共利益，双方签订的涉案房屋买卖协议应认定无效。依照《中华人民共和国物权法》第五十九条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条之规定，判决如下。 确认被告费立华与第三人辛本洋于2003年9月25日签订的《房屋转让协议》无效。 案件受理费100元，由被告费立华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  王邱信 人民陪审员  毕欢九 人民陪审员  万桂英 二〇一九年三月十四日 书 记 员  赵 超