贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初3879号原告:全宏奎，男，1973年5月5日出生，侗族，贵州省剑河县人，现住凯里市。委托诉讼代理人：龙登海，贵州乾和律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：凯里市苗嘎乡餐馆。经营场所：凯里市滨江大道岩头村。经营者：冉成春，男，1974年6月11日出生，土家族，贵州省岑巩县人，住岑巩县。委托诉讼代理人：张安权，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人潘贵，男，1966年11月21日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。原告全宏奎诉被告凯里市苗嘎乡餐馆（以下简称：苗嘎乡餐馆）以及第三人潘贵合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告全宏奎及其委托诉讼代理人龙登海，被告苗嘎乡餐馆的经营者冉成春及其委托诉讼代理人张安权，第三人潘贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告全宏奎请求本院依法判决：一、变更原、被告之间订立的口头转让合同，欠条金额335000元变更为30000元；二、被告赔偿原告装修地坪、水池、水管的费用12000元。事实和理由：2017年11月，原告欲找门面做餐饮生意，在得知被告有一个位于凯里市滨江大道岩头村的门面后与被告经营者协商转让门面事宜。双方达成口头协议：被告同意原告先试运营，试运营期间房屋租金为10000元/月，先交五万元给被告。被告同时提出，因门面的装修和设备投入较大，要求原告向其支付门面装修及设备等费用335000元。被告还承诺在2018年1月15日前签订书面转让合同，也同时保证房东同意与原告签订房屋租赁合同。2017年12月1日，被告将门面交给原告试运营，并要求原告出具转让费欠条，原告内心不同意，但考虑到被告已把门面交给自己并且认为转让包含装修及其设备，确实需要支付相应的费用，故出具了门面转让费欠条。由于原告系公务员，并无商业经验。在试运营期间，发现门面的装修根本就不属于被告，或装修折价过高，远远超过公平价格，且门面内的其他设备不齐全、价值极低。之后，被告及第三人潘贵又不与原告签订书面转让合同及租赁合同，导致原告一直无法办理营业执照，不能正常合法营业，合同目的不能实现。2018年4月中旬，原告被迫将争议门面及其设备退还给被告，现该门面已转给他人使用。原告在经营餐馆期间，投入了部分资金，却因被告的欺诈行为，订立的合同显失公平，给原告造成了较大经济损失。总转让金额为385000元，转让时间共有77.5个月，每月转让金额为4967.74元，原告共计使用了5.5个月，应当分摊转让费为27322.57元，故原告要求变更转让费为3万元。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告苗嘎乡餐馆辩称：一、被告将门面转让给原告时，系双方在平等、自愿、合法的基础上达成的真实意思表示，不存在欺诈、显失公平。原、被告系完全民事行为能力人，在达成协议时原告完全预见到承接该门面进行餐饮经营可能存在亏损的风险。同时，被告对门面的现状、剩余租期及其设备的剩余价值等毫无隐瞒，并经原告多次考察后才确定以385000元的价款受让该门面。该385000元转让款包含了门面的剩余租期及店内装饰装修的使用权，也包含了餐具、剩余酒水的所有权，并不存在欺诈和显失公平的情形。假设被告转租门面中的装饰装修物全部是之前的承租人所装修，但在被告承租门面时其使用权也已属于被告，且没有人向原告主张装饰装修的权益，也无任何人干涉原告的正常经营活动。二、被告将其承租的门面转租给原告具有合法性。本案被告将门面转给原告时已取得出租人潘贵的同意，并且在被告承租期限内。门面转让款是指原承租人将承租的门面房转租给次承租人，次承租人为获得一定期限内在商铺中从事商业活动的权利而额外支付除租金之外的费用。门面转让款在门面转让、转租这一行为已经成为交易习惯。三、原告向被告出具《欠条》系其真实意思表示，且已部分实际履行，原告未按约定支付剩余转让款的行为，违反民事活动中的诚实信用原则。协议达成之日，原告向被告支付的5万元现金系转让款，而不是其诉状中称的“试运营期间的房屋租金”。被告将门面、装饰装修物以及餐具和剩余酒水一并交付原告经营管理使用，这些物品的所有权就全部转移给原告。四、鉴于原告向被告出具《欠条》系其真实意思表示，转让行为合法有效，剩余转让款被告于约于法负有支付义务。五、原告诉称被告及其出租人潘贵不与其签订合同，导致其办不到营业执照，不能正常经营，合同目的不能实现，故诉称被告存在欺诈行为，该理由完全不能成立。出租人潘贵不与原告签订租赁合同的根本原因是原告在第一年租期届满后不及时向第三人潘贵支付租金，才导致出租人潘贵不与其签订租赁合同，与被告无任何因果关系。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。经审理查明：涉案门面房屋坐落于凯里市滨江大道岩头村棉花冲巷，系第三人潘贵自建房，有1至4楼，1楼为地下室系潘贵自住。2015年7月至2016年年底，潘贵将涉案房屋的2至4楼毛坯房出租给案外人冯梅，冯梅进行装修后准备开办幼儿园。因冯梅经营不下，于2016年年底将涉案房屋退还给潘贵。2017年2月15日，潘贵（甲方）与苗嘎乡餐馆的经营者冉成春（乙方）签订一份《房屋门面租赁合同》，约定甲方将位于凯里市滨江大道岩头村棉花冲巷自建的房屋2-4楼及楼顶整体出租给乙方用于餐饮生意，租赁期限自2017年4月15日至2025年4月15日止，前五年的租金每年为126800元，每年租金一次性付清，先付后用。合同还约定如乙方有特殊情况无法继续经营，可将承租房屋转让，但需提前告知甲方，并且需向甲方交纳承租房屋转让总金额的10%-20%费用。合同签订后，潘贵将房屋交付给冉成春使用，冉成春进行了装修并购买开设餐馆需要的设备用于经营苗嘎乡餐馆。房屋的地板及大门的玻璃门系原承租人冯梅装修，被告继续使用，涉案5楼简易板房系被告加建。2017年11月被告经营者冉成春在征得潘贵的同意下，将苗嘎乡餐馆的房屋租赁期及房屋内的餐馆设备、剩余酒水等财产以38.5万元转让给全宏奎。全宏奎在两次考察涉案房屋后决定承租，全宏奎在支付被告5万元后，于2017年12月1日向被告出具一份《欠条》，内容为：“今欠到冉成春苗嘎乡餐馆转让费335000元，大写叁拾叁万伍仟圆整，2018年1月15日还清。欠款人：全宏奎2017年12月1日。”这38.5万元转让费中还包含被告向潘贵支付到2018年4月14日的房屋租金。原告向被告支付5万元转让费后经营涉案房屋至2018年4月14日，当潘贵向原告以及被告追索租金时，原告就停止了经营，被告辩称已将门面转让给了原告。2018年4月16日，原告向第三人潘贵出具一份《物品证明》，内容为：“本人潘贵坐落于凯里市滨江大道岩头村棉花冲巷自建房屋2-4楼内外（电器、桌椅）等所有物品，不属于（全宏奎）的财产。因此，所有物品归由房东潘贵处理解决。”同时，全宏奎将涉案房屋的钥匙退还给了潘贵。2018年4月29日，全宏奎妻子黄银兰在得到全宏奎的委托下又向潘贵出具了一份《声明》，内容为：“1、本人黄银兰声明，即日起凯里市滨江大道岩头村棉花冲巷潘贵自建的房屋2至4楼及楼顶内外所有设备和物品及装修都不属于本人黄银兰，所以所有设备和物品及装修都由潘贵自行处理解决，本人无任何意见，且本人黄银兰今后无论发生什么事都无任何理由和权利来干涉该房屋的任何事。”同时，原告将其自行购买的物品搬离涉案房屋。2018年6月6日，潘贵将涉案房屋出租给了案外人。2018年5月4日，苗嘎乡餐馆起诉全宏奎要求其支付剩余转让款33.5万元。全宏奎随即向本院也起诉苗嘎乡餐馆，要求将转让款变更为3万元。庭审中，因被告苗嘎乡餐馆不同意调解，本院未能组织双方进行调解。另查明：原告经营涉案房屋期间，在承租门面的户外打地坪，修了两个水池和接自来水用于卖鱼。同时查明：原告起诉状所列的经营者冉成春以及张金平，张金平系苗嘎乡餐馆的合伙人，冉成春是实际经营者。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状、第三人的陈述意见及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：民事法律行为自成立时生效。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。涉案房屋的地板以及玻璃门系第一承租人冯梅装修是事实，但本院已经查明，系冯梅不经营幼儿园后将涉案房屋退还给潘贵的，而涉案房屋的地板以及玻璃门等系附着于涉案房屋之上，冯梅退还给潘贵后，故也应由潘贵享有。潘贵将涉案房屋出租给被告后，即允许被告使用房屋地板及玻璃门，被告又进行了餐馆装修并购置餐馆设备。原告是在两次考察涉案房屋后，才就“苗嘎乡餐馆”转让事宜与被告达成的协议，涉案房屋的装饰装修以及餐馆设备用品都是看得见的，原告述称被告欺诈其签订转让协议，理由是涉案房屋不完全是被告装修的，本院不予采纳，理由为冯梅已自愿退还房屋给房东，故冯梅自行放弃了要求房东潘贵以及承租人补偿其装修费用的权利，即不会存在有案外人再次向原告主张房屋装修产生的转让费。原、被告双方协商的38.5万元转让费包含被告与第三人约定的房屋租赁期及房屋内的餐馆设备、剩余酒水、被告向潘贵支付到2018年4月14日的房屋租金，还有原告可以使用涉案房屋内的装饰装修物品。原告支付被告转让费后，涉案房屋内的装饰装修物品，原告可以使用，房屋内的餐饮用品及酒水则是属于原告所有。而原告却在用完被告支付的租金后（即到2018年4月14日）将涉案房屋及房屋内的餐饮用品退还给潘贵，并声明其不是所有权人。潘贵在无法取得租金的情况下才于2018年6月将涉案房屋出租给案外人并无不妥。原告将从被告手中转让来的相关餐馆设备及酒水等用完以及处理给房东潘贵后，又来要求被告返还转让款。原告提供的证据无法证明其与被告达成的涉案房屋转让协议存在欺诈以及显失公平。原告述称因潘贵不与其签订租赁合同，导致其无法办理营业执照，因原告不向潘贵支付租金，潘贵不与其签订租赁合同是事实，原告不支付租金的行为才导致潘贵不与其签订租赁合同，过错方系原告。故原告诉请要求变更原、被告双方订立的口头转让合同，欠条金额为3万元，理由系原告仅使用了5个半月，本院不予支持。本院认为，原告在不经营的情况下，可以转让给其他人并收取转让费，而原告却自愿将其从被告手中转让来的相关餐饮设备交由房东潘贵自行处理，并自行中止了被告与房东潘贵约定的租赁期限，故造成的相关损失应由原告自行承担。原告诉请被告赔偿装修地坪、水池、水管的费用12000元，因该装修行为系原告自行做出，原告不再继续经营涉案门面也是原告自行退出，故本院不予支持该诉请。综上，原告的诉请，事实不清，证据不足，本院都不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告全宏奎的诉讼请求。案件受理费减半收取325元，由原告全宏奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员 何  婷  婷二〇一九年三月十二日书记员 石本媛（代）