福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0103执异11号 案外人:黄玉霖，男，1956年3月25日出生，汉族，住所地福州市台江区。 申请执行人：林锦斌，女，汉族，1969年12月11日出生，住福州市台江区。 委托代理人;黄永胜，男，汉族，1969年2月24日出生，住福州市台江区。系申请执行人林锦斌之夫。 被执行人：倪美秀，女，1987年5月14日出生，汉族，原住所地福州市台江区。 在本院执行申请执行人林锦斌与被执行人王水英民间借贷纠纷一案中，案外人黄玉霖对本院查封被执行人王水英、倪美秀名下的位于福州市台江区（产权证号：××号）的房屋不服，提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黄玉霖称：请求裁定解除对坐落于福州市台江区（产权证号：××号，以下简称涉案房产）的查封冻结以中止对涉案房产的执行，并确认涉案房产属于案外人所有。事实和理由：2014年10月21日，案外人黄玉霖与被执行人王水英、倪美秀、福建泛联房产经纪有限公司签订了《房产经纪合同》，约定被执行人将其所有的涉案房产以总价2275000元出售给案外人。2014年11月25日前双方办理涉案房产交易收件受理手续。合同签订后，案外人依约支付定金50000元，并为被执行人垫资涉案房产银行贷款解押款431640元作为首付款。因被执行人房屋共有权证丢失需要挂失补证暂时无法办理涉案房产转移登记手续。经协商，被执行人承诺补证后再办理转移登记，同时被执行人于2014年11月28日将涉案房产交付给案外人居住使用至今。期间案外人支付了装修费216000元，并缴纳房屋自交付至今的水电费、物业费。因被执行人未能及时已办理转移登记手续，案外人于2015年6月8日向台江区人民法院起诉，请求继续履行《房产经纪合同》约定的办理涉案房产转移登记手续的义务。2016年3月3日，因涉案房产诉讼中因另案已被仓山区人民法院首次查封，台江区人民法院、闽清县人民法院轮候查封冻结，台江区人民法院作出（2015）台闽初字第2066号民事判决，确认了案外人与被执行人签订的《房产经纪合同》合法有效，确认了案外人2014年11月28日已实际占有使用涉案房产，确认了案外人已支付了部分价款等事实。 2017年8月28日，案外人向仓山区人民法院提出执行异议，并于2017年9月7日按照该院要求剩余购房款1843360元汇至该院。闽清县人民法院、台江区人民法院的申请执行人申请参与分配。2017年9月25日，福州市仓山区人民法院依法作出了（2017）闽0104执异19号执行裁定书，中止对涉案房产的执行。现该裁定已生效。2017年11月5日，案外人向闽清县人民法院提出执行异议，2017年12月8日，闽清县人民法院作出（2017）闽0124执异8号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。现该裁定已生效。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条，第十七条之规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，案外人认为，台江区人民法院作出的（2015）台闽初字第2066号民事判决已生效，判决确认了案外人与被执行人签订的《房产经纪合同》合法有效，确认了案外人已实际占有使用涉案房产，确认了案外人已支付了部分价款等事实。仓山区人民法院依法作出了（2017）闽0104执异19号执行裁定书、闽清县人民法院作出（2017）闽0124执异8号执行裁定书均已生效，确认了案外人提存了剩余购房款1843360元，并裁定中止对坐落于福州市台江区房产的执行。贵院（2015）台民保字第135号、（2016）闽0103执31-1号、（2017）闽0103执1001号、（2017）闽0103执1002号案件的执行申请人已参与了仓山法院执行案件的分配。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，贵院应解除对涉案房产的查封，并确认涉案房产属于案外人所有。案外人现根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定，向贵院申请执行异议，望支持案外人请求。 案外人黄玉霖为支持其主张，向本院提供如下证据： 1、不动产抵押查封状况，证明：2018年1月2日，坐落于台江区帮洲街道××楼××单元（产权证号Ｒ0××42号，以下简称涉案房产）被台江区人民法院（2015）台民保字第135号、（2016）闽0103执31-1号、（2017）闽0103执1001号、（2017）闽0103执1002号案件查封冻结了。 2、《补充协议》、转账单、收条、证明、收款收据、《民事判决书》（2015）台民初字第2066号、《民事裁定书》(2016)闽01民终3233号，证明：2014年10月21日，案外人黄玉霖与被执行人王水英、倪美秀、福建泛联房产经纪有限公司签订了《房产经纪合同》，约定被执行人将其所有的涉案房产以总价2275000元出售给案外人。2014年11月25日前双方办理涉案房产交易收件受理手续。合同签订后，案外人依约支付定金50000元并为被执行人垫资涉案房产银行贷款解押款431640元作为首付款。因被执行人房屋共有权证丢失需要挂失补证暂时无法办理涉案房产转移登记手续。经协商，被执行人承诺补证后再办理转移登记，同时被执行人于2014年11月28日将涉案房产交付给案外人居住使用至今。期间，案外人支付了装修费216000元，并缴纳房屋自交付至今的水电费、物业费。因被执行人未能及时己办理转移登记手续案外人于2015年6月8日向台江区人民法院起诉，请求继续履行《房产经纪合同》约定的办理涉案房产转移登记手续的义务。在诉讼中，案外人才获知涉案房产被仓山法院、台江法院查封。2016年3月3日，台江区人民法院作出（2015）台闽初字第2066号民事判决，确认了案外人与被执行人签订的《房产经纪合同》合法有效，确认了案外人2014年11月28日己实际占有使用涉案房产，确认了案外人已支付了部分价款等事实，但驳回其他诉请。案外人不服提起上诉．后福州中院于2016年7月27日作出准予案外人撤诉。 3、《执行裁定书》（（2017）0104执异19号）、《执行裁定书》((2017)闽0124执异8号），证明：2017年8月28日，案外人向仓山区人民法院提出执行异议，并于2017年9月7日按照法院要求将剩余购房款1843360元提存至该院。2017年9月25日，仓山区人民法院依法作出了（2017）闽0104执异19号。2017年11月，案外人向闽清县人民法院提出了执行异议，该院于2017年12月8日作出（2017）闽0124执异8号《执行裁定书》，中止对涉案房产的执行。 申请执行人林锦斌辩称；案外人黄玉霖未在人民法院查封之前合法占有涉案房产。因此，案外人认为，不应当解除对涉案房产的查封冻结。事实与理由；一、根据《房地产经纪合同》附件A《一次性付款交易程序》约定：“六、交接服务：丙方协助甲、乙双方于甲方收到除交接保证金外的售房款后叁个工作日内进行房产移交及配套设施的过户手续，房产移交确认后，……”。根据2014年11月17日《补充协议》约定；“……。现甲方同意提前将上述房产移交给乙方使用，甲方自行结清交房前的费用。……”。上述证据可以证明：涉案房产的买卖双方均未明确约定涉案房产移交的具体时间。二、根据（2015）洛领认字第00O0226号《认证书》，可以证明，在2015年1月2日之前，被执行人王水英、倪美秀人在美国境内，不可能会出现在中国境内，因此，被执行人王水英、倪美秀没有亲自办理涉案房产移交手续。三、根据贵院（2015）台民初字第2066号《民事判决书》（以下简称本判决书）内容可以看出人民法院只承认案外人黄玉霖实际占有涉案房产，均不认可案外人黄玉霖合法占有涉案房产。本判决书第3页倒数第4行所记载的“同时原告提供的《物交具结书》也并非答辩人（备注：此处答辩人为黄玲）签字，其是与卖方的谁交接的，也应当予以审查”，可以证明，涉案房产的所有权人所委托人黄玲并没有亲自进行涉案房产的移交行为。本判决书第5页正数第3行所记载的“甲方向乙方及丙方出示并提供了2014年1月6日经福州市公证处（2014）榕公证内民字第23102号《公证书》公证的《委托书》一份”，及本页倒数第9行所记载的“另，倪美秀及王水英于2015年1月2日另行作出经公证的《委托书》一份”’这两《委托书》内容均有“受托人无转委托权”。因此，作受托人黄玲是无权转委托其他人针对涉案房产进行办理移交手续。四、案外人倪德光作为被执行人王水英的前夫、倪美秀的生父，在未取得被执行人王水英、倪美秀的授权情况下，是无权代表被执行人王水英、倪美秀对涉案房产办理移交手续。综上，申请执行人认为，本案既无明确约定涉案房产移交的具体时间，也无涉案房产所有权人亲自或授权委托人黄玲的办理涉案房产移交的证明，故，案外人黄玉霖虽实际占有涉案房产’但不属于合法占有（即实际占有，不等于合法占有），不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若午问题的规定》第二十八务第（二）款之规定“在人民法院查封之前己合法占有该不动产”的情形。申请执行人请求贵院依法审查，驳回案外人黄玉霖的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 申请执行人林锦斌未向本院提交相关证据材料 被执行人倪美秀未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。 本院查明：本院在执行申请执行人林锦斌与被执行人王水英民间借贷纠纷一案中，于2017年6月13日作出（2017）闽0103执1001号执行裁定书及协助执行通知书，轮候查封了被执行人王水英与案外人倪美秀名下共有的位于福州市台江区的房屋（产权证号：××号）所有权。2017年8月28日被执行人王水英因病去世，2019年3月6日本院又作出（2017）闽0103执1001号之二执行裁定书，内容为:“变更第三人倪美秀为本案被执行人，其在继承王水英的遗产范围内对本案债务承担清偿责任。” 另查，案外人黄玉霖此前已就上述讼争房产的查封，向原首先查封的福州市仓山区人民法院提出执行异议，福州市仓山区人民法院于2017年9月25日作出（2017）闽0104执异19号执行裁定书裁定“中止对坐落于福州市台江区房产的执行。”，该裁定已生效。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”，本案中，案外人黄玉霖基于实体权利向本院提出执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。经审查，案外人黄玉霖就上述讼争房产的查封已向原首封的福州市仓山区人民法院提出的执行异议，福州市仓山区人民法院对该执行异议进行审查并作出（2017）闽0104执异19号执行裁定书，裁定；“中止对坐落于福州市台江区房产的执行。”，并已发生法律效力，故案外人黄玉霖基于同一事实理由对讼争房产向本院提出执行异议，本院亦予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下： 中止对坐落于福州市台江区房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 宏 审判员 黄旭东 审判员 林 赫 二〇一九年三月二十七日 书记员 池京征 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。