广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初191号 原告：叶吉乾，男，1977年10月10日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：张丽琴，女，1977年12月22日出生，汉族，住广西合浦县，系原告叶吉乾之妻。 原告：张丽琴，女，1977年12月22日出生，汉族，住广西合浦县。 被告：合浦县广益房地产开发有限公司，住所地：广西合浦县廉州镇。 法定代表人：彭继福，该公司总经理。 原告叶吉乾、张丽琴与被告合浦县广益房地产开发有限公司（以下简称合浦广益公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月8日公开开庭进行了审理。原告叶吉乾的委托诉讼代理人即原告张丽琴到庭参加诉讼，被告合浦广益公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告叶吉乾、张丽琴向本院提出诉讼请求：1.确认二原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告在十天内向产权登记机关提交属于二原告购买的位于合浦县廉州镇廉州大道**号房屋权属登记必要的材料，并协助原告办理上述房屋的不动产权证书至原告叶吉乾、张丽琴的名下；3.判令被告支付60.4元违约金给原告；4.判令被告返还购房款35640元给原告。其中返还约定误差部分为9072元，超出部分双倍返还为26568元；5.本案的诉讼费用由被告负担。原告当庭撤回第3项诉讼请求。事实和理由：二原告是夫妻关系。原告与被告于2012年4月27日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于合浦县廉州镇**号房出售给原告,建筑面积为:111.91平方米(套内面积97.03平方米，公摊面积14.88平方米),价格为每平米2700元,房屋总金额为302157元，原告全额交付了各项费用,被告已于2O13年5月1日将房屋交付给了原告使用。合同第十五条载明:出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,……出卖人按已付房价款的0.02%向受人支付违约金。合同签订之后,原告如约支付了购房款,交纳了契税、维修基金等相关费用,合同也已备案,原告己完全履行了合同约定,符合了办理产权转移登记(过户)条件；商品房也交付原告使用至今。因被告违建,致使房屋无法通过正常验收,无法进行测绘与办理房产总证。为此合浦县住建局对被告作出了行政处罚。此前原告与业主委员会为此多次向有关部门反映,后经政府组织双方协调,被告才办理了编号为:桂(2O18)合浦县不动产权第**号的不动产权证。现被告已取得了符合办理产权转移登记给原告的条件。可是被告虽经原告多次催办,但其仍然不肯向产权登记机关提交必要的办证材料,同时拒绝协助办理房产过户到原告的名下,导致原告至今不能取得商品房不动产权证,已构成违约。被告出售给原告的**号房,合同载明建筑面积为111.91平方米,而合浦县公诫房产测绘队出具的《合浦县房产测绘成果报告书》和《合浦县物业专项维修资金交存(结算)证明》、《分户产权证》等证件显示为103.63平方米(套内面积90.05平方米,公摊面积13.58平方米)。被告销售给原告的房屋面积111.91平方米与产权登记的103.63平方米面积误差了8.28平方米,超过产权面积误差为7.4%。合同约定误差3%的面积为3.36平方米,超过3%面积的为4.92平方米。根据合同约定和法律规定,被告应返还约定部分和双倍返还超过部分面积的购房款给原告。原告认为本案纠纷完全是因为被告违章建筑不能通过验收,不向登记机关提交办理产权变更材料,拒绝协助原告办理房屋不动产变更登记,不肯返还房屋面积误差购房款给原告所致,被告的行为已构成违约。据此原告依照《合同法》第44条、第60条、第107条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第(一)、(二)项的规定,提起诉讼，望判如所请。 被告合浦广益公司未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已经放弃举证、质证的权利。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2012年4月27日签订《商品房买卖合同》（合同编号：C130）及附件四《合同补充协议》、附件五《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定：原告向被告购买由被告开发的位于合浦县廉州镇廉州大道**号房，建筑面积为111.91平方米，单价为每平方米2700元，房款总价为302157元，付款方式为公积金贷款方式付款；面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按双方自行约定，即面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按本合同约定的价格买受人和出卖人对房价款实行多退少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清；出卖人应于2012年10月1日前将验收合格的房屋交付买受人使用；关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.02%向买受人支付违约金。附件五《商品房买卖合同补充协议》第2条还约定了买受人向出卖人购买的房屋由出卖人负责办理房屋产权证，买受人应配合出卖人办证，并承担相关税、费等办证费用，买受人在接到出卖人办证通知之次日起七个工作日内向出卖人提交办证各项材料。此外，合同及附件四、五还约定其他相关内容。合同签订后，原告按约交付房款及相关税费。2012年5月9日，涉案房屋进行了预告登记（合房预合浦字第*号）。2013年5月1日，被告将涉案房屋交付给原告。2017年3月2日，合浦县住房和城乡规划建设局作出行政处罚决定书对涉案小区违建进行处罚。2017年12月26日，合浦县公诚房产测绘队对该小区的C5、C6、C7幢住宅房屋进行测绘，出具了《合浦县房产测绘成果报告书》。2018年3月7日，合浦县不动产登记局发放桂（2018）合浦县不动产权第**号涉案小区C5、C6、C7幢的不动产权属总证。2018年9月4日，该局颁发了桂（2018）合浦县不动产权第*号产权证书，载明：房屋建筑面积为103.63平方米，分户登记在被告名下，已抵押。截止2019年1月7日，被告未协助原告办理涉案房屋权属过户，双方遂起纠纷，原告诉至本院，望判如所请。 上述事实，有原告提供的证据《身份证》、《户口簿》、《结婚证》、《商品房买卖合同》、《附件四合同补充协议》、《附件五商品房买卖合同补充协议》、《维修资金交存（结算）证明》、《购房发票》、《契税发票》、《楼宇交接书》、《不动产权属总证》、《行政处罚决定书》、《合浦县公诚房产测绘队测绘成果报告书》、《合浦县住房和城乡规划建设局的答复》、《合浦县人民政府会议纪要》、合房复[2016]7号《合浦县房产管理局的复函》、《合浦县住房和城乡规划建设局的回复》二份、《房地产交易纳税申报审核表》、《分户产权证》、合浦县广益中央公园小区业主委员会发给合浦县房产局的函及合浦县房产局的答复等以及原告在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：关于原告、被告签订的《商品房买卖合同》的合同效力的问题。原告、被告签订的《商品房买卖合同》及合同的附件系双方自愿签订，意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。原告、被告应当按照合同的约定全面履行各自义务，违反合同约定的，应承担相应的违约责任。故原告诉请确认原告、被告签的《商品房买卖合同》合法有效，理由充分，本院予以支持。 关于原告要求被告协助办理产权证是否应支持的问题。合同签订后，原告按约定履行了交付房款的义务，被告也已将房屋交付给了原告使用，但原告至今未取得涉案房屋的房屋产权证书。根据双方签订的《商品房买卖合同》的第十五条的约定，被告应向房屋产权登记机关提供必要的文件资料。合同附件五的第2条也约定了，被告作为出卖人负责为原告办理房屋产权证，但原告应配合被告办证，并承担相关税、费等办证费用，原告在接到被告办证通知之次日起七个工作日内向被告提交办证的各项材料。庭审中，原告陈述已于2017年3月应被告通知向被告提交过办理房屋产权证书原告所需的材料。本院认为，涉案的房产已取得了登记于被告名下的分户产权证书，但被告在取得该分户产权证书后，未协助将该分户证办理至两原告的名下，违反合同义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被告应负提供必要的证明文件，并协助原告办理变更房屋所有权登记手续的义务，被告未协助原告办理分户至原告名下的房屋权属证书，应承担相应的违约责任。故原告请求被告向登记机关提供办证需由被告提供的材料，并将涉案的房产转移登记到两原告的名下，理由充分，本院依法予以支持。 关于涉案房屋面积是否存在误差，被告应否就房屋面积误差承担违约责任的问题。《商品房买卖合同》第五条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，根据《商品房销售管理办法》第四十五条第四款之规定，产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积，而房产部门已颁发了涉案房产的分户产权证确认涉案房屋的建筑面积，因此，双方约定的面积误差条件已成就，应按约定或法定结算房款。本案中，当事人选择建筑面积作为计价依据，并同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格对房价款实行多还少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清。对超出面积3%部分房价款，双方虽无合同约定，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。据此，被告应返还原告合理购房款计算如下：面积误差绝对值：（产权面积103.63平方米-合同约定面积111.91平方米）=-8.28平方米，面积误差比：8.28平方米÷合同约定面积111.91平方米×100%=7.4%，其中面积误差比在3%以内为3.36平方米，即被告应退还原告购房款9072元（3.36平方米×2700元／平方米），现原告请求被告返还多付的购房款9072元，理由充分，本院予以支持；面积误差比在3%以外为4.92平方米，即被告应双倍返还原告购房款26568元（4.92平方米×2700元／平方米×2倍），现原告请求被告双倍返还购房款26568元，理由充分，本院予以支持。 原告在庭审中当庭撤回要求被告支付60.4元违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，没有违反法律法规的规定，本院予以准许，故在本案中不对该诉讼请求进行处理。 被告合浦县广益房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告叶吉乾、张丽琴与被告合浦县广益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告合浦县广益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向产权登记机关提交原告叶吉乾、张丽琴购买的位于合浦县廉州镇廉州大道**号房屋的权属登记所需要的材料，并协助原告叶吉乾、张丽琴办理上述房屋的不动产权证书登记至叶吉乾、张丽琴名下； 三、被告合浦县广益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告叶吉乾、张丽琴因面积误差多付的购房款9072元及双倍返还购房款26568元。 案件受理费692元，适用简易程序减半收取346元（原告已预交），由被告负担，被告在履行上述判决义务时一并给付原告。 上述金钱给付义务，如义务人未按规定期限履行的，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判员  庞华圆 二〇一九年三月二十七日 法官助理池莉 书记员陈信庆 附本判决适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格不足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。