新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终924号上诉人（原审原告）：李艳丽，女，1984年2月10日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。被上诉人（原审被告）：新疆佳雨房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代表人：霍韋，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘义好，新疆新天律师事务所律师。上诉人李艳丽因与被上诉人新疆佳雨房地产开发有限公司（以下简称佳雨公司）商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2018)新0103民初5661号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李艳丽，被上诉人佳雨公司的委托诉讼代理人刘义好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艳丽的上诉请求：1.撤销一审判决，判令佳雨公司承担逾期办证违约金147,843.52元；2.判令佳雨公司支付逾期交房违约金7,442.55元；3.承担本案的诉讼费用。经本院释明，李艳丽明确其上诉请求为，1.改判一审判决第二项，判令佳雨公司承担逾期办证违约金84,018元；2.由佳雨公司承担本案的诉讼费用。事实及理由：一审判决有失公平，涉案合同约定逾期办证的违约金是已付房款的万分之一，该约定不足以弥补我方因佳雨公司的违约行为而造成的损失。根据合同法的规定，我方有权提出要求调整违约金数额，请求二审法院参照中国人民银行的贷款利率，计算佳雨公司应当向我支付的逾期办证的违约金，支持我方的上诉请求。佳雨公司辩称，不同意李艳丽的上诉请求，双方签订的房屋买卖合同对逾期办证违约金的计算有明确约定，现我公司因逾期办证确有违约行为，李艳丽可以选择解除合同，或接受我方以支付违约金的方式承担违约责任，现李艳丽选择主张违约金，则我公司应当按照合同约定向其支付违约金。我公司已交付了涉案房屋，并未影响李艳丽使用房屋及正常生活，现李艳丽认为双方合同约定的违约金不足以弥补其损失，对其损失李艳丽应提供证据加以证实，而李艳丽未就其损失提供有效证据，一审法院依据双方合同约定进行处理正确，综上请求驳回上诉，维持原判。李艳丽向一审法院起诉请求：1.请求判令佳雨公司依法协助其办理不动产登记证；2.请求判令佳雨公司向其支付逾期办证违约金84,018元；3.请求判令佳雨公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月26日，李艳丽、佳雨公司签订《商品房预售合同》，双方约定：李艳丽购买佳雨公司开发建设的乌鲁木齐市沙依巴克区西山西街247号第1栋B1单元7层702室房屋，房款总价551,396元；佳雨公司应在2013年8月30日前将经验收合格的房屋交付李艳丽使用，逾期交房不超过90日的，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，佳雨公司按日向李艳丽支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；佳雨公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由佳雨公司提供的资料报产权登记机关备案，如因佳雨公司的责任，李艳丽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意李艳丽不退房，佳雨公司按已付房价款的万分之一向李艳丽支付违约金，李艳丽未付完全部房款，未及时按规定缴纳相关税费及提供相关资料而不能办理产权证，佳雨公司不承担延误办理产权证的责任。2013年11月21日佳雨公司向李艳丽出具收取购房款551,396元发票，但房屋产权证书至今未办理。一审法院认为，《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，李艳丽、佳雨公司均应依合同约定行使权利，履行义务。根据合同约定，佳雨公司应在2013年8月30日前将经验收合格的房屋交付李艳丽使用，应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由佳雨公司提供的资料报产权登记机关备案，如因佳雨公司的责任，李艳丽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意李艳丽不退房，佳雨公司按已付房价款的万分之一向李艳丽支付违约金，李艳丽未付完全部房款，未及时按规定缴纳相关税费及提供相关资料而不能办理产权证，佳雨公司不承担延误办理产权证的责任。现因佳雨公司的责任导致李艳丽至今未能取得房产证，佳雨公司负有协助李艳丽办理不动产登记证的义务和应承担向李艳丽支付逾期办证违约金的民事责任。对李艳丽要求佳雨公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，李艳丽主张要求佳雨公司自2014年5月15日至2018年7月15日，共1522天，按李艳丽已付房款每日万分之一的标准计算违约金。佳雨公司抗辩应以合同约定计算违约金。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，李艳丽、佳雨公司在商品房预售合同中约定佳雨公司按已付房价款的万分之一向李艳丽支付违约金，故合同约定的逾期办证违约金为55.14元。李艳丽认为该约定违约金过低，违反公平原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，李艳丽以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当举证证明因佳雨公司违约造成的损失。现李艳丽举证未能证明因佳雨公司违约给其造成的损失，故应以合同约定的违约金为准。遂判决：一、新疆佳雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内依法协助李艳丽办理不动产登记证；二、新疆佳雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向李艳丽支付逾期办证违约金55.14元。二审中，双方当事人（李旭辉提交了新证据）均未提交新证据。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。另查明，涉案房屋佳雨公司已于2013年11月15日向李艳丽交付。本院认为，李艳丽与佳雨公司于2012年3月26日签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。根据涉案合同的约定，“佳雨公司应在涉案房屋交付使用后180日内，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，如因佳雨公司的责任，李艳丽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意李艳丽不退房，佳雨公司按已付房价款的万分之一向李艳丽支付违约金。”现佳雨公司将涉案房屋于2013年11月15日向李艳丽交付，自此日起至2014年5月15日前，佳雨公司应当将涉案房屋的权属登记所需资料报产权登记机关备案，但佳雨公司非因李艳丽的原因，至李艳丽主张违约责任的终止时间即2018年7月15日止，仍未履行该项合同义务，李艳丽依据合同约定，要求佳雨公司承担违约责任的诉讼请求，合法有据，应予支持。李艳丽认为涉案合同中双方约定的违约金过低，要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只有在双方合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，才可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，本案涉案合同中对违约金的计算有明确的约定，不适用此条司法解释的规定，李艳丽提出的此项上诉意见，本院不予采纳。根据双方合同约定，佳雨公司就其逾期办证的违约行为应当承担的违约责任是，按李艳丽已付房价款的万分之一向其支付违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，李艳丽现要求增加违约金，则需对因佳雨公司逾期办证给其造成的损失承担举证责任，在其损失高于双方合同约定的违约金时，其才有权要求增加，但在本案一、二审审理期间，李艳丽就因佳雨公司逾期办证的违约行为给其造成损失的数额，不能提供有效证据予以证实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，李艳丽应当承担不能举证的不利的法律后果，故一审法院以涉案合同约定的违约金计算方式，确定佳雨公司应当承担的违约金数额正确，李艳丽提出涉案合同约定违约金过低要求增加的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，李艳丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,900.45元，上诉人李艳丽己预交3,404.62元，由其负担1,900.45元，余款1504.17元由本院退还上诉人李艳丽。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 徐 岚审判员 柳 燕审判员 谭建艳审判员 卫 杨二〇一九年三月二十五日书记员 焦 玉