四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初9885号 原告：成都群星缘酒店管理有限公司，住所地成都市金牛区群星路**。 法定代表人：李莲，总经理。 委托诉讼代理人：白鑫，四川善嘉律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：张国平，男，系该公司员工。一般代理。 被告：华润城市交通设施（成都）有限公司，住所地四川省成都市青羊区人民南路一段**“城市之心”大厦。 法定代表人：赵卓英，董事长。 委托诉讼代理人：夏扬，泰和泰律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：梁旭，泰和泰律师事务所律师。一般代理。 原告成都群星缘酒店管理有限公司（以下简称群星缘公司）与被告华润城市交通设施（成都）有限公司（以下简称华润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告群星缘公司的委托诉讼代理人白鑫、张国平，被告华润公司的委托诉讼代理人梁旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 群星缘公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认华润公司发出日期为2018年4月23日的《解除合同通知书》无效；2.本案诉讼费由华润公司承担。事实和理由：群星缘公司与华润公司于2011年7月5日签订《房屋租赁合同》，约定由群星缘公司承租成都市大墙西街芯座项目地上第一层、第二层。后2018年4月23日，华润公司向群星缘公司发出《解除合同通知书》，认为群星缘公司存在转租行为及部分承租房屋用于经营餐饮、网吧，构成根本性违约。群星缘公司认为华润公司发出的通知无任何事实及法律依据。首先，双方签署《房屋租赁合同》后，于2012年9月12日签署授权书，华润公司授权群星缘公司可对外进行招商、转租等活动。其次，群星缘公司在承租房屋后，其经营场地部分用于餐饮，二楼作为网吧经营，餐饮、网吧办理了合法的执照，可作为农贸市场的一部分存在，且网吧取得了消防安全检查合格证。该网吧经营多年，华润公司亦知晓房屋现状。故群星缘不存在违约情形，华润公司属于单方面无事实及法律依据的解除合同。 华润公司答辩称，1.华润公司于2012年9月12日与群星缘公司签署的授权书，明确载明仅同意群星缘公司在经营农贸市场的前提下进行转租，群星缘公司擅自将承租房屋用作经营餐饮、网吧等完全改变了承租房屋的经营用途和业态，明显超出了授权范围，即群星缘公司的转租行为没有取得华润公司的书面同意，华润公司有权依据合同约定和法律的规定解除合同。2.群星缘公司未经华润公司书面同意擅自改变承租房屋用途和业态，经华润公司催告仍不整改，严重违反合同约定，华润公司有权依据合同约定解除合同。3.房屋租赁合同明确约定群星缘公司对承租房屋装修或者增设附属设施设备应取得华润公司书面同意，但群星缘公司未经华润公司书面同意擅自对承租房屋进行分割装修拆改房屋结构，导致存在安全隐患，且拒不整改，严重违反合同约定，华润公司有权依据合同约定解除合同。 本院经审理认定事实如下：2011年7月5日，华润停车场（成都）有限公司（出租方、甲方）与群星缘公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方出租给乙方的房屋为成都市大墙西街芯座项目地上第一层、第二层；2.该房屋用途为农贸市场；3.甲方于2011年5月31日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2011年5月31日起至2031年5月30日止，租赁期共计二十年；4.乙方另需另外装修或者增设附属设施和设备的，应事先经过甲方的书面同意，按规定需向有关部门审批的，则应在有关部门批准后，在甲方备案后方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任和费用由乙方负担；5.租赁期内乙方将该房屋使用权进行分割后对外转租的，需将其与次承租人签订的《房屋租赁（转租）合同》原件一份交甲方备案；6.甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权不退还乙方已支付的租金及履约保证金：（一）乙方擅自拆改房屋结构，且未提前书面通知甲方并征得甲方书面同意，协商超过七天不能解决的……（三）乙方违反本合同约定擅自转租、变相转租该房屋或与他人交换所承租的房屋的……（八）乙方故意将该房屋闲置累计达三十日以上的，但因政府相关部门原因强制行为导致停业的除外，如因乙方进行违法活动被停业整顿的，不在例外之列。 2012年9月12日，华润停车场（成都）有限公司（委托方、甲方）与群星缘公司（受托方、乙方）签订《授权书》，载明：鉴于乙方已于2012年7月18日与成都民生市场经营管理有限公司（以下简称民生公司）签订了《联合经营协议》，由两家公司共同经营农贸市场，现因证照办理需要，经乙方申请，甲方同意授权乙方将其承租的房屋用作农贸市场的经营场所，并对外开展招商、转租等活动，本授权书内容与《房屋租赁合同》有不一致的，以本授权书为准。 合同签订后，华润公司将房屋交付群星缘公司。投入使用后，群星缘公司支付了相应租金。 2017年9月22日，华润公司向群星缘公司发送《消防安全整改通知书》，载明：发现你经营场所存在下列违反消防法规的行为：1.装修未按消防规定向有关部分报批报验；2.擅自将房屋分解转租，消防配套设施缺乏。责令群星缘公司在三日内整改完毕。 2018年4月23日，华润公司向群星缘公司发出《解除合同通知书》，载明：由于贵公司在未取得我公司书面同意、也未取得相关部门行政审批的情况下擅自对承租房屋进行分割装修，并未取得我公司书面同意擅自将承租房屋进行分租、转租，且部分承租房屋用于经营餐饮、网吧，已完全改变该房屋用作农贸市场的用途属于根本性违约，经我公司多次催告，但贵公司至今仍未进行整改。现因贵公司的违约行为，我公司立即解除与贵公司签订的《租赁合同》，请贵公司在收到本通知书之日起十日内将房屋腾退并交还我公司。若贵公司未按时交还房屋，我公司将根据约定自行收回房屋并有权要求贵公司按照约定支付房屋占用使用费。 另查明，1.2012年11月22日，“华润停车场（成都）有限公司”更名为“华润城市交通设施（成都）有限公司。 2.位于青羊区房屋所有权人为华润公司。 对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 庭审中，（一）群星缘公司为证明承租商家系合法经营提交了《房屋租赁合同》、《营业执照》、《消防安全检查合格证》。华润公司质证称对前述证据不予认可。（二）群星缘公司陈述对案涉房屋进行分割转租的事实，华润公司一直知晓。华润公司称其于2017年9月知晓群星缘公司对承租房屋进行分割转租的事实。 本院认为，华润公司与群星缘公司于2011年7月5日签订的《房屋租赁合同》，华润公司于2012年9月12日出具的《授权书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约定履行义务。 《房屋租赁合同》约定，群星缘公司擅自转租租赁房屋的，华润公司有权解除合同，但根据《授权书》载明的内容，群星缘公司系经华润公司授权将租赁房屋进行转租，华润公司关于群星缘公司擅自转租租赁房屋构成违约，其享有合同解除权的抗辩主张不成立，本院不予支持。 《房屋租赁合同》约定，群星缘公司租用房屋的用途为农贸市场；对房屋进行装修需事先得到华润公司书面同意，并按规定向有关部门审批，群星缘公司未举证证明其将农贸市场用于经营餐饮、网吧及对案涉房屋进行装修征得了原告的同意且经过相关部门审批，故构成违约，但合同中并未以此作为约定解除的条件。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，从《房屋租赁合同》约定内容和上述条款规定内容来看，群星缘公司的该违约行为并非华润公司解除《房屋租赁合同》的约定或法定前提条件。故群星缘公司要求确认华润公司向其送达的《解除合同通知书》不发生解除合同效力的理由成立，本院予以支持。 综上，群星缘公司的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 确认被告华润城市交通设施（成都）有限公司于2018年4月23日向原告成都群星缘酒店管理有限公司发出的《解除合同通知书》无效。 案件受理费100元，由被告华润城市交通设施（成都）有限公司负担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 琴 人民陪审员  吴雅林 人民陪审员  王蜀宁 二〇一九年三月十二日 书 记 员  洪 莹 速 录 员  许 静