西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初15992号原告：卢阳，男，汉族，1988年5月10日出生，住山西省河津市东5排第8家，身份证号码：142XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。被告：雷建学，男，维吾尔族，1977年12月25日出生，住新疆疏勒县，身份证号码：653XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人:展二雷，陕西众致律师事务所律师。委托代理人：姜黎，女，汉族，1981年4月1日出生，住甘肃省民勒县，系被告之妻。第三人：陕西万源房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91610133MA6U8FXR0M,住所地：西安曲江新区。法定代表人：李於锋，该公司执行董事。委托代理人：尚敏，女，汉族，1992年5月7日出生，住西安市高陵区，系该公司员工。原告卢阳诉被告雷建学、第三人陕西万源房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢阳及其委托代理人贺利芳、被告雷建学的委托代理人展二雷、姜黎、第三人陕西万源房地产营销策划有限公司的委托代理人尚敏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告卢阳诉称，2018年4月15日，原告与被告的代理人姜黎（被告的配偶）在第三人陕西万源房地产营销策划有限公司的居间下签订《房屋买卖三方合同》（编号:2018212）及《购华著中城（26-1-1902）补充协议》。约定原告购买位于西安市曲江新区XX路XX城XX幢XX单元XX室房屋，建筑面积92.97平，房屋总售价152万元，签订合同当日原告即依约支付10万元定金。原告认为，《房屋买卖三方合同》（编号：2018212）及《购华著中城（26-1-1902）补充协议》系合同双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应属合法有效。签订合同后被告代理人一直未按合同约定出示被告的授权委托书，被告在签订合同后也从未与原告进行过任何沟通，被告代理人竟然多次表示单方解除双方合同。经原告发送《催告函》催告被告履行合同义务后，被告仍未履行合同义务。原告购买涉案房屋是为了孩子2018年秋季就近入学，由于被告违背诚信原则，导致原告的合同目的已经无法实现，故诉至法院，请求：1、判令解除原被告、第三人2018年4月15日签订的《房屋买卖三方合同》（编号:2018212及《购华著中城（26-1-1902）补充协议》；2、判令被告返还原告支付的定金100000元；3、判令被告承担原告向第三人支付的居间服务费39000元；4、判令被告向原告支付违约金395200元；5、判令被告承担原告支付的律师费60000元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告雷建学辩称，一、原告未依约支付房款，根据合同约定，姜黎拿到授权委托书后，被告支付剩余定金75万元，违约时间超过10个工作日的，守约方有权解除本合同，定金不应当返还，被告已经依约解除合同；二、原告无证据证明被告存在违约，故不应支付居间服务费和违约金；三、要求被告承担律师费无法律依据；四、被告妻子在5月5日通知解约后，原告要求继续履行合同，但双方之后关于继续履行合同的条件始终未达成一致意见，原告曾两次提出不买房，让被告退还定金10万元，故原告诉请无事实及法律依据；五、原告身份证号是山西的，无购房资格。第三人陕西万源房地产营销策划有限公司述称，原告之前一直要求继续履行合同，且涉案房屋可以正常交易。经审理查明，2018年4月15日，原告（买受方、乙方）与被告（出售方、甲方）、第三人（居间人、丙方）签订了《房屋买卖合同》，所售房屋为西安市曲江新区XX路XX城XX幢XX单元XX室，建筑面积为92.97平米。该合同登记号为Y15067458，该房屋已设定抵押，抵押给北京银行，抵押金额约为400000元，甲方应于开发商办理变更协议前办理完毕注销抵押登记手续。成交价格为1520000元，约定房款支付方式为：乙方在签订合同当日向甲方支付850000元定金，乙方在甲方与开发商变更之时支付甲方购房首付款670000元，选定的手续甲、乙双方应于45个工作日内完成。交房时间为与开发商变更协议之后7个工作日。合同约定的居间服务费为39000元，由乙方承担。合同的违约责任约定为：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，除该合同另有约定外每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间10个工作日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，违约方按房屋总价款的20％向守约方支付违约金（如违约方对违约金数额有异议，应由违约方举证证明）。如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。合同备注部分注明：2.在甲方与开发商做变更协议之时，甲方支付乙方100000元作为更名费，房款1420000元为甲方的净拿价，3.首次签合同于2018年4月15日乙方支付甲方定金100000元，在甲方拿到本购房合同业主委托书之后，乙方支付完全部定金余下的750000元。同日，三方又签订了《补充协议》，约定：第一条:经甲乙双方友好协商，甲方雷建学与乙方卢阳于2018年4月15日签定XX城XX栋XX单元XX室《购房房屋合同》，总房款1520000，在此次交易与开发商变更协议之时甲方支付丙方100000元作为变更该房屋产权费用。第二条:XX城XX栋XX单元XX室甲乙双方在此次交易过程中，甲乙丙三方责任划分如下:第三条:甲方若因出现涨价等中断合同，视为甲方违约，违约责任:甲方退还乙方双倍的定金款、并且赔偿乙方总房款金额的26％的违约金作为乙方补偿，并将乙方的中介费赔于丙方。第四条:乙方若出现自愿放弃购买XX城XX栋XX单元XX室，甲方将不退还乙方的定金款作为甲方的赔偿、丙方不退还中介费作为丙方的补偿。第五条:在商品房买卖合同变更之前该房屋的所有债务由甲方自行解决，与乙方无关。第六条:丙方承诺将该房屋变更协议的手续负责到底，直到新购房合同变更到乙方名下。当日，原告支付被告定金100000元，并向第三人支付了中介服务费39000元。后双方在履行过程中产生矛盾，未继续履行合同。原告要求律师费，但是未提供律师费已支付的相关凭据。另据，2017年4月18日《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》中第二条的规定：“严禁变相炒卖‘期房’。加强商品房买卖合同备案管理，严格审核合同备案撤销，禁止未依法登记领取权属证书的房屋转让交易。”上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、收条等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告与被告、第三人签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》是各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同。但根据《补充协议》的约定，能够判断原告与被告的意思表示系在开发商处进行更名，从而达到转让房屋的目的。根据2017年4月18日《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》中第二条的规定：“严禁变相炒卖‘期房’。加强商品房买卖合同备案管理，严格审核合同备案撤销，禁止未依法登记领取权属证书的房屋转让交易。”双方约定涉案房屋通过在开发商处更名的方式履行，该转让方式不符合房地产交易的相关规范，依据该转让方式转让涉案房屋，自始不能履行，故双方均主张解除合同，本院依法予以确认。第三人作为房地产中介方，具有专业的二手住房上市交易信息和能力，其明知该合同无法履行，而仍然促成原告与被告签订该合同，存在明显过错，其已经收取的居间服务费，应向原告予以退还。原告与被告在签订该合同时均知晓该情况，故该合同因无法继续履行造成的损失，双方均有过错。被告已收取的定金应退还原告。原告要求的违约金、为本案支出的保全费等费用，均系本案纠纷所产生的损失，综合双方在缔约时即存在过错，双方的实际履行情况，本院酌情认定由被告承担100000元的损失，剩余未能弥补原告损失的部分，由原告自行承担。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：一、原告卢阳与被告雷建学、第三人陕西万源房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》解除；二、被告雷建学于本判决生效之日起十日内返还原告卢阳定金100000元，并赔偿原告卢阳损失100000元，上述共计200000元；三、第三人陕西万源房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告卢阳中介费39000元；四、驳回原告卢阳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18480元，由第三人陕西万源房地产营销策划有限公司承担；保全费5000元，由原告承担。因原告已预交，故第三人应将该款与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  郝 杰人民陪审员  陈卫萍人民陪审员  赵亚萍二〇一九年三月二十五日书 记 员  王景涵打印：相丽华校对：王景涵2019年月日送达8