西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)陕0113民初9318号 原告：西安海晟船舶重工实业有限公司。住所地：西安市高新区。 法定代表人：周琦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱政，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高珩，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。 被告：西安雁塔健桥医院有限公司。住所地：西安市高新区楼商业门面房。 法定代表人：张冬生，该院院长。 委托诉讼代理人：杜小卫，男，汉族，1976年3月10日出生，住西安市雁塔区，该医院员工。 被告：陕西豪普置业有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。 法定代表人：周西红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘建昌，男，汉族，1977年8月1日出生，住西安市长安区，系该公司员工。 原告西安海晟船舶重工实业有限公司（以下简称海晟船舶公司）与被告西安雁塔健桥医院有限公司（以下简称健桥医院）、陕西豪普置业有限公司（以下简称豪普置业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海晟船舶公司的委托诉讼代理人朱政、高珩，被告健桥医院的委托诉讼代理人杜小卫，被告豪普置业公司的委托诉讼代理人刘建昌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告海晟船舶公司诉称，2012年10月29日，被告豪普置业与被告健桥医院签订《商铺租赁合同》，约定豪普置业将其开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX层、三层房屋出租于健桥医院。2013年原告先后与豪普置业签署《商品房买卖合同》，购买美寓华庭第1幢10101号、10301号房屋（以下统称“租赁房屋”），并按照约定向豪普置业支付部分购房款。2015年12月22日，豪普置业按照约定向原告交付租赁房屋，豪普置业就房屋出售向健桥医院发生书面通知，且健桥医院书面同意与原告继续履行《房屋租赁合同书》，租赁房屋部分的租金仍按半年支付，且2015年12月31日之后的租金均应当支付于原告，2016年至2018年期间每次应付租金共计323093.22元。此后，豪普置业称健桥医院将租金一并支付于豪普置业并于2016年4月5日、7月21日分别向原告转付了健桥医院10万元、40万元的租金。此后，健桥医院一直未再向原告支付租金，经原告多次督促健桥医院称将租金已经一并支付于豪普置业，但豪普置业称健桥医院一直拖欠租金并未向其支付。因此，按原《房屋租赁合同书》的约定，原告有权要求被告立即支付所拖欠的892372.88元租金，并从逾期付款之日起按照每日万分之三的标准向原告支付逾期付款违约金。故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2016年6月1日至2017年12月31日期间的租金892372.88元；2、被告按照每日万分之三的标准向原告支付逾期付款违约金，直至实际付款之日（截止2017年6月30日违约金共计42779.62元）；3、被告承担本案诉讼费用。 被告健桥医院辩称，一、被告健桥医院在《商铺租赁合同》的履行中，按照合同的约定，已经向商业门面房的出租方履行了2016年6月1日至2017年12月31日期间的租金支付义务。具体支付情况如下:2016年1月19日向豪普置业公司支付了2016年1月至2016年6月期间的房租570200元；2016年7月13日向豪普置业公司支付了2016年7月至2016年12月期间的房租570200元；2017年1月9日向豪普置业公司支付了2017年1月至2017年6月期间的房租570200元；2017年5月19日向豪普置业公司支付了2017年7月至2017年12月期间的房租570200元。二、被告健桥医院未接到过任何原告或者豪普置业公司关于商铺已经出售给原告的通知，也从未做出过向原告履行《商铺租赁合同》义务的承诺。故被告健桥医院已经全面、完整地履行了《商铺租赁合同》的约定，不存在违反合同约定的问题，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告豪普置业公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告自行承担。被告豪普置业公司从未与原告签订过房屋买卖合同，该房屋的产权仍属于豪普置业公司，与原告无关。 经审理查明，2013年9月至12月期间，原告海晟船舶公司与被告豪普置业公司就西安市高新区XX路XX幢XX、XX号房屋分别签订合同登记号分别为Y13071594、Y13071596的《商品房买卖合同》各一份，建筑面积分别为626.18㎡、733.64㎡。 2012年10月29日，被告（出租方、甲方）豪普置业公司与被告（承租方、乙方）健桥医院签订《商铺租赁合同》，约定租赁房屋位于高新区XX路XX号XX号楼商业门面房。一层建筑面积为761.64平方米，三层建筑面积为2688.64平方米，共计3450.28平方米。租赁期限为17年，从2012年11月1日起至2028年10月31日止。租金为36元/平方米起计算，每3年涨10%，即第1-3年（2013年1月1日至2015年12月31日）租金36元/平方米，第4-6年（2016年1月1日至2018年12月31日）租金为39.6元/平方米，第7-9年（2019年1月1日至2021年12月31日）租金为47.56元/平方米，第10-18年（2021年1月1日至2028年10月31日）租金为52.32元/平方米。乙方每年缴纳两次租金，按合同约定时间每半年缴一次，提前30天支付，甲方提供正式票据。第一年第一次合同签订之日三日内缴纳，第二次5月31日缴纳，以后每半年缴一次，提前30天支付。具体金额按面积和单价核算。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方可给予乙方30天的宽限期，从第31天开始甲方有权向乙方按实欠租金0.3‰加收滞纳金，超过三个月不按合同约定缴纳租金甲方收回房屋。如甲方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。 2015年12月23日，原告（甲方）海晟船舶公司、被告（乙方）豪普置业公司签订《确认函》，对涉及甲方产权房屋租金进行了确认：1.因位于XX路XX号XX层商铺（国有土地使用证号：西高科技国用（2010）第56251号）第1幢房号10301面积733.64㎡、房号10101面积626.18㎡，以上房屋产权已转移至甲方；2.对于涉及甲方拥有产权的租赁商铺部分，甲方继续履行相关租赁合同约定；3.对于乙方与西安健桥医院原有房屋租赁合同涉及甲方的房产租赁租金，应按照原租赁合同列明的房屋租金收取条款计收缴纳对应租金，对于该部分租金可采取以下缴纳方式:（1）西安健桥医院直接将甲方拥有所有权的房产租金直接缴纳至甲方指定账户，甲方开立对应发票；（2）如西安健桥医院与乙方按照原有合同结算租金且直接将全部租金付至乙方账户，乙方应在收到租金后3个工作日内将甲方产权所对应的房产租金支付至甲方指定账户。否则，每逾期一日乙方应向甲方承担应付金额千分之一的违约金。4.收取租金明细表：10301号房，建筑面积733.64平方米，单价为36元/平方米，年租金总价为316932.48元，每年分两次缴纳，半年缴一次，每三年递增10%，已收取租金至2015年12月31日；10101号房，建筑面积626.18平方米，单价为36元/平方米，年租金总价为270509.76元，每年分两次缴纳，半年缴一次，每三年递增10%，已收取租金至2015年12月31日。5.出租义务交割日（2015年12月21日）之前因履行《租赁合同》所产生的争议，海晟船舶公司不承担任何责任，因前期《租赁合同》引发的相关纠纷及违约赔偿等由豪普置业公司承担相关法律责任和违约责任。海晟船舶公司及豪普置业公司在该确认函上盖章。 2015年12月22日，被告豪普置业公司向被告健桥医院出具《通知书》，称其公司已经于2015年12月21日（交割日）将出租给被告健桥医院的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX号房面积733.64㎡、10101号房面积626.18㎡，转让于原告海晟船舶公司，故通知健桥医院：原告公司将承继被告豪普置业公司与被告健桥医院所签订的《租赁合同》出租人的全部权利和义务，并由原告继续与健桥医院履行《租赁合同》；本通知发出后，健桥医院应按照《租赁合同》约定应交纳的上述房屋2015年12月31日之后的租金，健桥医院应按照《租赁合同》约定的期限和方式直接支付于原告公司账户；交割日之前因履行《租赁合同》所产生的争议，健桥医院应向豪普置业公司主张合同权利或违约责任，原告就此不承担任何责任。 2015年12月25日，豪普置业公司向原告出具《文件交接清单》，将商铺租赁合同（豪普-商业运营、豪普-健桥医院、商业运营-周伟）、承诺书叁份（陕西豪普商业运营管理有限公司贰份、西安雁塔健桥医院壹份）、次承租人声明贰份（周伟签字按指纹贰份）、通知书贰份（西安雁塔健桥医院、陕西豪普商业运营管理有限公司）、商铺确认函贰份（海晟-陕西豪普置业两方、海晟-陕西豪普置业-豪普商业运营三方）、商铺租赁期限及租金租期明细表壹份交给原告。 另查，2016年1月19日被告健桥医院向被告豪普置业公司支付2016年1月至6月房屋租金570200元、2016年7月13日，被告健桥医院向被告豪普置业公司支付2016年7月至12月房屋租金570200元、2017年1月11日，被告健桥医院向被告豪普置业公司支付2017年1月至6月房屋租金570200元、2017年5月22日，被告健桥医院向被告豪普置业公司支付2017年7月至12月房屋租金570200元.被告豪普置业公司认可收到被告健桥医院支付的2016年1月1日至2017年12月31日期间的房屋租金。2016年4月5日、7月21日，被告豪普置业公司分别向原告转付被告健桥医院支付的租金100000元、300000元。 庭审中，原告提交《承诺书》，证明被告健桥医院和原告同意继续履行健桥医院与豪普置业公司签订的租赁合同。被告健桥医院称该承诺书并非其医院出具，并申请对该承诺书中的公章进行司法鉴定，经西安市中级人民法院委托西北政法大学司法鉴定中心对该印章进行鉴定，该鉴定中心出具西法大司鉴中心[2018]文鉴字第245号印文鉴定意见书，鉴定该承诺书中所盖印章与被告健桥医院提供的文本上的印章并非同一印章盖印。原告提交房屋出售声明及张贴照片，证明自2015年12月31日起健桥医院应向原告缴纳房屋租金。健桥医院对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，认为不能证明该照片系2015年12月所照；豪普置业公司对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，称其公司并未见过。 被告豪普置业公司提交雁塔区丈八东村村委会与豪普置业公司于2008年8月14日签订的《联建合同》一份，证明按照该合同约定，本案案涉房屋系被告豪普置业公司租赁的房屋，租期为20年。原告称该合同并非原告签订，故对真实性无法核实，但对证明目的不予认可，认为即使该合同真实，丈八东村村委会也仅享受债权，XX房XX村委XX会所有。被告健桥医院对该联建合同的真实性及证明目的均予以认可。被告豪普置业公司另提交西安市雁塔区丈八街道办事处文件（雁丈办发［2010］51号批复），函件载明:该宗地以及地上在建工程符合转让条件。批复载明:同意将位于XX路XX路以南29.78亩国有住宅用地上进行房产项目合作开发建设，并将该项目过户到豪普置业公司名下。豪普置业公司欲证明，涉案项目是其与丈八东村村委会合作联建的项目。原告对该函件的真实性认可，对证明目的不予认可。认为该函件中写明过户至豪普置业名下，故被告豪普置业公司作为合法产权人，将房屋出售给原告是合法的。被告健桥医院对该联建合同的真实性及证明目的均予以认可。被告豪普置业公司提交票据，证明其向丈八东村村委会支付过租金。原告对该票据中银行进账单的真实性认可，但认为进账单的收款人并非丈八东村村委会，对该票据中的租金收据的真实性不予认可。被告健桥医院对该联建合同的真实性及证明目的均予以认可。 上述事实，有商品房买卖合同、确认函、通知书、文件交接清单、房屋租赁合同、银行回单、印文鉴定意见书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，被告豪普置业公司作为涉案房产的开发主体，其将涉案房产租赁给被告健桥医院，后豪普置业公司与原告签订商品房买卖合同，将涉案房屋出让给原告，虽未办理产权过户手续，但在原告与被告豪普置业公司签订的确认函中，被告豪普置业公司明确2015年12月31日后的租金由健桥医院直接交给原告，如被告健桥医院交给豪普置业公司，豪普置业公司应于收到租金后3个工作日内将租金支付给原告，根据该约定，原告与被告豪普置业公司之间对涉案房屋的出租方及租金收取进行了确认。原告虽提交照片、通知书，证明其已经告知被告健桥医院自2015年12月31日后租金向原告交纳，但被告健桥医院对此不予认可，且无法看出照片的形成时间，原告也未提交其他证据证明其已经在2015年12月21日向健桥医院进行了房屋转让通知，且健桥医院已经向被告豪普置业公司支付了2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金，被告豪普置业公司也予以认可，故该期间的租金应由被告豪普置业公司向原告支付。根据原告与被告豪普置业公司之间的确认函，被告豪普置业公司应在收到租金后3个工作日内向原告支付，被告豪普置业公司未支付给原告违反了约定，故被告豪普置业公司应向原告支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的房屋租金，但应扣除被告豪普置业公司已经向原告支付的400000元，故原告要求被告豪普置业公司应支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的房屋租金892372.88元的诉请，本院予以支持。关于违约金，被告豪普置业公司未按照确认函的约定，应向原告支付违约金，故原告要求被告按照日万分之三的标准向原告支付违约金的诉请，本院予以支持。截止2017年5月31日违约金为36636.04元。 综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告陕西豪普置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告西安海晟船舶重工实业有限公司房屋租金892372.88元及违约金（截止2017年5月31日的违约金为36636.04元，自2017年6月1日起至实际给付之日的违约金以892372.88元为基数，按照年利率10.8%计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告西安海晟船舶重工实业有限公司其余诉讼请求。 本案案件受理费13152元，鉴定费8640元，由被告豪普置业公司承担。因原告已预交案件受理费，故被告豪普置业公司应在支付上述款项时将其应承担的案件受理费直接给付原告。因被告健桥医院已预交鉴定费，故被告豪普置业公司应在本判决生效后十日内将鉴定费直接给付健桥医院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  卢 帆 人民陪审员  王西梅 人民陪审员  杨美妮 二〇一九年三月二十五日 书 记 员  李 栋 打印：相丽华校对：李栋2019年月日送达 11