广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1322民初5168号告：广州珠江职业技术学院，住所地：广州市增城区雁塔大道南山开发区。法定代表人：温智洺委托代理人：黄冰心，系北京市中伦文德（广州）律师事物所律师。被告一：广州市惠豪餐饮管理有限公司，住所地：广州市增城荔城街荔景大道**首层。法定代表人：李平。被告二：骆锦添，男，汉族，1964年10月2日出生，住：广州市增城区，第三人：邹石明，男，汉族，1953年8月23日出生，住：广东省东源县，委托代理人：马四军，系广东穗江律师事物所律师。上述原告诉被告占有物返还纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄冰心、第三人委托代理人马四军到庭参加诉讼。被告一、被告二缺席。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2015年11月23日与被告签署《广州珠江职业技术学院福田校区第二饭堂经营服务合同》(以下简称“经营服务合同”)，将原告福田校区内第二饭堂一楼宴会厅及42间客房(又称“围屋”，其中第一围屋25间客房、第二围屋17间客房)出租给被告经营。因被告存在严重违反上述合同且不能履行上述合同的情形，原告于2018年7月25日发出《解除合同通知书》。后，原告与被告就上述合同解除事宜进行协商，双方于2018年8月30日签署《广州珠江职业技术学院福田校区第二饭堂经营服务合同解除协议》(以下简称“解除协议”)，确定经营服务合同于2018年7月25日解除，被告应于2018年9月1目前完成清场，违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。解除协议签署后，被告并未按照约定进行退场，反而恶意霸占涉案不动产，严重影响原告的正常运营。原告认为，原被告的《经营服务合同》已解除，被告继续占有该合同范围内的土地和上盖建筑物已经丧失了法律和事实依据，被告应按照《解除协议》中的约定履行清场义务。被告的违约行为导致原告无法履行其与第三人广州市昌东餐饮管理有限公司于2018年8月30目签订的《广州珠江职业技术学院福田校区第二饭堂租赁合同》，面临租金损失及违约责任合共81200元(自2018年9月1日起暂计至2018年9月30日，租金按每月8万元，违约金按延迟交付之日起每日租金的万分之五)。另，原告因被告的违约行为聘请律师代理，需支付律师费7000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七相关规定及双方签订的合同约定，被告应当承担因其违约造成的损害赔偿责任。除被告一广州市惠豪餐饮管理有限公司外，被告二亦派员霸占涉案不动产，且多次与原告员工发生冲突，严重影响原告正常运营秩序。被告二霸占案涉不动产所依据的《广州市珠江学院福田校区第二食堂宾馆合同》是无效的，原因如下：1，该合同是被告二与被告的代表第三人所签，并非与原告所签，而根据原告与被告一签订的经营服务合同约定，原告禁止被告一就案涉不动产进行转租；2、即使第三人得到被告一的授权，根据原告与被告一签订的《经营服务合同》，原告禁止被告一就涉案不动产进行转租，原告对于被告一擅自转租行为是不认可的。另，该合同约定承包内容系广州市珠江学院福田校区第二食堂，并非原告广州珠江职业技术学院。综上，被告二与第三人签订的《广州市珠江学院福田校区第二食堂宾馆合同》无效，对原告不产生任何法律效力，被告二占有涉案不动产没有事实和法律依据，其亦应承担原告的租金损失及违约责任。故，为维护自身的合法权益，现诉请贵院，请求：一、判请确认被告二与第三人签订的《广州市珠江学院福田校区第二食堂宾馆合同》无效；二、判请被告一、二立即搬离惠州市博罗县××学院路××号广州珠江职业技术学院福田校区第二饭堂第一围屋25间客房；三、判请被告一、二向原告赔偿损失81200元（以8万元为基数，每月增加1.015%自2018年9月1日起暂计至2018年9月30日，实际计算至被告一、二搬离之日止）；四、判请被告一承担原告支付的律师费7000元；五、本案诉讼费、执行费等由被告一承担。被告一、二经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、诉讼须知、诉讼风险告知书及开庭传票及相关证据，在法定答辩期间未向本院提交书面答辩状，亦未到庭参加诉讼。第三人邹石明答辩称：全部不认可原告的诉讼请求，之所以会发生占有物返还纠纷是由原告的过错造成的，原告没有履行原告与被告一签订的《广州市珠江学院福田校区第二饭堂经营服务合同解除协议》的付款义务造成的。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告于2015年11月23日与被告一签订《广州珠江职业技术学院福田校区第二饭堂经营服务合同》，将原告福田校区内第二饭堂一楼宴会厅及42间客房出租给被告一经营。2017年11月20日，第三人与被告二签订《广州市珠江学院福田校区第二食堂宾馆合同》，约定：第三人将位于广州市珠江学院福田校区第二食堂宾馆二十间客房承包给被告二经营，承包期限自2017年11月20日至2019年5月30日止。其后，被告二对上述客房进行了经营及使用。2018年8月23日，原告与被告一签订《广州珠江职业技术学院福田校区第二饭堂经营服务合同解除协议》，确定经营服务合同于2018年7月25日解除，被告一应于2018年8月27目前完成退场；原告一次性支付被告一125万元，扣除所欠水电费39415.63元；100万元由原告直接支付给被告一因经营原告饭堂所产生的债权人，25万元在被告一结清所有因经营原告饭堂期间所产生的债务后转账至被告一指定银行账户；违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。其后，原告在在被告一的要求下，向其指定的账户支付了1010500元。至本案庭审之日止，被告已将除第一围屋25间客房以外的福田校区内第二饭堂一楼宴会厅及其余客房归还原告。现涉案的第一围屋25间客房仍由被告占有使用，故原告诉诸本院提出上述诉请。另查明，原告委托律师对本案提起诉讼，用去律师费7000元。原告于2019年5月16日向本院提交撤回诉讼请求申请书，申请撤回本案的第三项诉讼请求。本院认为，本案是占有物返还纠纷，原告与被告一于2015年11月23日签订的《广州珠江职业技术学院福田校区第二饭堂经营服务合同》及2018年8月23日签订《广州珠江职业技术学院福田校区第二饭堂经营服务合同解除协议》，是双方真实的意思表示，且不违反法律规定，依法发生法律效力，双方均应予以履行。根据合同相对性原则，涉案房产是由原告出租给被告一进行经营使用，在《广州珠江职业技术学院福田校区第二饭堂经营服务合同》履行期间内，涉案房产的使用权人为被告一而非被告二，现第三人与被告二于2017年11月20日签订《广州市珠江学院福田校区第二食堂宾馆合同》，将位于广州市珠江学院福田校区第二食堂宾馆二十间客房承包给被告二经营使用，第三人的行为属于无权处分，且其行为未得到原告或被告一的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该合同属于无效合同。现原告主张确认被告二与第三人签订的《广州市珠江学院福田校区第二食堂宾馆合同》无效，依法有据，本院予以支持。关于原告主张被告一、被告二立即搬离惠州市博罗县××学院路××号广州珠江职业技术学院福田校区第二饭堂第一围屋25间客房，根据原告与被告一于2018年8月23日签订《广州珠江职业技术学院福田校区第二饭堂经营服务合同解除协议》，被告一应于2018年8月27目前完成退场，且原告按该合同约定履行了部分的支付义务，故被告一应按该合同约定，履行其归还租赁房屋的义务，且现部分涉案房产仍由被告二占有使用，其占有使用行为属于无权占有，被告一、被告二应将其占有使用的位于惠州市博罗县××学院路××号广州珠江职业技术学院福田校区第二饭堂第一围屋25间客房归还原告，故原告的该项诉请，依法有据，本院予以支持。关于原告主张被告一承担原告支付的律师费7000元，根据原告与被告一于2018年8月23日签订《广州珠江职业技术学院福田校区第二饭堂经营服务合同解除协议》第八条的约定：违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失，现被告一未按合同约定履行其义务，属于违约方，根据双方合同约定，其应承担原告所支付的律师费，故原告的该项诉请依法有据，本院予以支持。原告在本案审理期间撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。被告一、二经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告二骆锦添与第三人邹石明于2017年11月20日签订《广州市珠江学院福田校区第二食堂宾馆合同》为无效合同。二、限被告一广州市惠豪餐饮管理有限公司、被告二骆锦添于本判决生效之日起十日内将其占有使用的位于惠州市博罗县福田镇莲塘岗学院路一号广州珠江职业技术学院福田校区第二饭堂第一围屋25间客房归还原告广州珠江职业技术学院。三、限被告一广州市惠豪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州珠江职业技术学院支付7000元。案件受理费2005元，予以退回原告广州珠江职业技术学院1830元，由被告一广州市惠豪餐饮管理有限公司、被告二骆锦添负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  胡海林审 判 员  赖瑜平人民陪审员  朱秀兰二〇一九年三月二十八日法官助理林义鸿书记员游金浪