四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0502民初6471号 原告：先贵华，男，1973年10月1日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 被告：泸州融豪房地产开发有限公司，住所：泸州市江阳区江阳南路**楼，统一社会信用代码：91510500558239280Q。 法定代表人：俞斌，职务：董事长。 委托诉讼代理人：罗代刚，四川秉和律师事务所律师。 原告先贵华与被告泸州融豪房地产开发有限公司（以下简称泸州融豪房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告先贵华、被告泸州融豪房地产公司的委托诉讼代理人罗代刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告先贵华向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付延期交房违约金共计272686元整（逾期时间为2015年7月31日至2018年12月12日，按房屋总价款741395元的每日万分之三计违约金，逾期天数为1226天）。2、该房因被告逾期交房，要求被告赔偿违约造成装修材料上涨费20000元整。3、因该房是原告基于购买父母居住，后因被告逾期交房，导致在外租房。要求被告赔偿租房过渡费43个月每月1200元，合计51600元整。4、由被告承担本案诉讼费。事由与理由:原告与被告于2015年4月21日签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于泸州市江阳区蓝庭路2号16幢第1层4单元102号的房屋一套，房屋总价款为741395元。被告应于2015年7月31日前交付此房屋。原告在约定时间交付了全部房款，被告直到2018年5月18日才具备交房资格。在通知接房时允诺会结算违约金，原告于2018年5月18日接房，并签定房屋交验工程整修单。在去结算时被告方违约金只按每日万分之一结算。根据《房屋买卖合同》的约定，被告应当承担延期交房每日万分之三的违约金。违约金计算的法律依据为原告与被告签署的《房屋买卖合同》，逾期交房赔付，具体逾期为2015年7月31日至2018年12月12日，按房屋总价款741395元的每日万分之三计违约金，逾期天数为1226天，产生违约金272686元整。因被告单方面违约，并签定房屋交验工程整修单中整修项目未处理，原告多次协商未果，为自己维护正当的合法权益，提起诉讼，请准予所诉。 被告泸州融豪房地产公司辩称：被告虽然交房逾期应承担责任，但是并未给原告造成任何经济损失。原告要求按照合同约定以每日万分之三的标准支付违约金过高，根据相关法律及司法解释的规定，被告请求人民法院将违约金调整至每日万分之零点五支付。原告要求赔偿装修材料上涨费、租房过渡费，因被告已经承担了违约责任赔偿了违约金，其诉求不符合法律的规定和合同的约定，请求人民法院依法驳回；按照合同约定被告应于2015年7月31日前交付此房屋，被告逾期交付房屋后，原告于2018年12月起诉，已经超过诉讼时效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。如果人民法院审查本案未超过诉讼时效，则违约金计算的时间应从诉讼时效中断情形消除之日起算，至2018年5月18日止。 经审理查明：原告先贵华与被告泸州融豪房地产公司于2015年4月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于泸州市江阳区蓝庭路2号16幢第1层4单元102号住房一套，预测建筑面积126.41㎡，房款总价741395元。合同第十一条交付条件（一）约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之三的违约金（该违约金比率应当小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买房人有权退房。买房人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。 原告先贵华于2015年4月12日支付房款741395元。被告逾期交房后，原告多次到被告处催促交房并要求其承担违约责任支付逾期交房违约金，被告于2016年1月27日向原告出具《逾期交房赔付》，原告不同意其提出的赔付方案。原告接到被告接房通知后，于2018年5月18日前往被告处办理接房手续。因涉及逾期交房违约金计付、交付房屋存在质量问题等，双方意见不合，经多次协商未果，原告遂诉至本院请求判如所请。 审理中，被告提出双方约定的违约金过高，要求依法予以调整为按每日万分之零点五的标准计算。此外，原告对被告逾期交房对其造成的损失未提交证据证明。 上述法律事实，有原、被告的陈述、身份信息、营业执照、《商品房买卖合同》、《补充协议》等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，原告先贵华与被告泸州融豪房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现被告未按合同约定的时间交付房屋，应当承担违约责任。 关于本案诉讼时效问题。本案违约金系基于被告未按约履行交房义务的违约行为而产生的。根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，违约金是每日按已付款的万分之三累加计算的。相对于原告来说，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利，原告作为购房者可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权并以分别起算诉讼时效予以限制，这与双方当事人在合同中约定的累加计算违约金的本意相悖，有违当事人意思自治的原则。结合本案的实际情况,被告认为约定的交房时间届满后，原告长期未主张权利，既不符合本案《商品房买卖合同》的订立目的，亦有违常理。要求原告在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼，不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。因此，权利人主张权利而义务人拒绝履行义务，权利人始知道其权利遭受侵害，诉讼时效应从此发生争议之日起算。被告关于本案违约金已经超过诉讼时效的辩解，与事实不符亦无法律依据，不予支持。 关于原告诉请的违约金请求是否过高的问题。双方在合同中约定的违约金是按已付房款每日万分之三计算，现被告提出该约定过高，请求依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。而本案原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的万分之一计算较为合理。该违约金应从合同约定的交房时间次日即2015年8月1日起至实际交房日2018年5月18日止，即741395元×0.1‰×1022天=75771元（取整数）。 关于原告提出的赔偿装修材料上涨费、租房过度费问题。由于被告已经承担了逾期交房的违约责任，向原告支付了逾期交房的违约金，装修材料上涨费、租房过渡费不属于逾期交房造成的直接损失，对原告要求赔偿装修材料上涨费、租房过度费的请求，本院不以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告泸州融豪房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告先贵华逾期交房违约金75771元； 二、驳回原告先贵华的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3232元，由原告先贵华承担665元，被告泸州融豪房地产开发有限公司承担2567元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  刘斌 二〇一九年三月十二日 书记员  郑义