四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终12807号 上诉人（原审被告）：李光银，男，1965年3月22日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：余长华，男，系眉山市彭山区青龙镇莲池村村委会推荐公民。 上诉人（原审被告）：董菊香，女，1966年6月6日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：李光银，男，系董菊香丈夫。 委托诉讼代理人：余长华，男，系眉山市彭山区青龙镇莲池村村委会推荐公民。 被上诉人（原审原告）：四川凡木文化传播股份有限公司。住所地：四川省成都高新区天华路**********。 法定代表人：刘姜成，董事长。 委托诉讼代理人：胡超，四川兆盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王婷婷，女，系公司员工。 上诉人李光银、董菊香因与被上诉人四川凡木文化传播股份有限公司（以下简称凡木文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初8281号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李光银、董菊香上诉请求：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初8281号民事判决，改判驳回凡木文化公司一审全部诉讼请求或发回重审。二、一、二审的诉讼费用均由凡木文化公司承担。事实与理由：一、解除合同合理合法。因凡木文化公司签订《房屋租赁合同》后，基本上全过程处于违约中，六次履行见那租金就有五次违约，最严重的一次是违约66天。自2016年9月1日至2017年9月30日，其长期不按时缴纳物业管理费，金额达4万多元。李光银、董菊香依据《合同法》及双方签订的《房屋租赁合同》的相关规定，于2017年8月27日发送书面《关于解除房屋租赁合同的函》于凡木文化公司。故李光银、董菊香的解除函是合情合理合法的。二、凡木文化公司对李光银、董菊香发出的《解除合同函》未提异议，且认可同意解除合同，损失责任由凡木文化公司承担。李光银、董菊香依据《合同法》第九十三条第二款、九十六条及《合同法司法解释二》第二十四条规定，向凡木文化公司微信发送和邮寄了解除函，且其已收到，凡木文化公司在2017年10月8日给李光银、董菊香的回函中同意解除合同，并于2017年10月12日实际进行了房屋移交工作。凡木文化公司未在规定期限内对本案提起异议之诉，是其放弃自己权利，致使损失发生，责任在于凡木文化公司。三、录音不能对抗合同条款，凡木文化公司向法庭提供的录音，整个过程不清楚、不清晰，不能证明李光银、董菊香同意租金逾期至2017年8月27日的表态。且该录音是未经李光银、董菊香同意而擅自非法录音。根据《房屋租赁合同》第十五条第1款，该录音不能替代书面协议，一审法院认定2017年8月27日李光银、董菊香同意延期支付租金的最后宽限日是推论得来，并非其真实意思表示。一审法院认定错误，缺乏事实依据。四、认定损失于法无据。凡木文化公司的装修损失费，李光银、董菊香是有异议的。其装修、设计、施工、支付款项等情况李光银、董菊香不知情，凡木文化公司主张的损失费，一审法院未经司法鉴定或李光银、董菊香确认，就支持了其主张损失金额，于法无据。五、违约责任认定不公且错误。本案租赁合同纠纷引发诉讼，凡木文化公司在整个合同履行期间，七次履行义务就有六次不同程度的违约行为。1.长期拖欠物业管理费而不及时履行，拖欠时间长达一年多。2.六次履行租金义务有五次违约，第一次按时缴纳；第二次应在2016年6月24日缴纳，实际缴纳时间为2016年7月13日，违约20天；第三次应缴纳时间为2016年9月24日，实际缴纳时间为2016年10月14日，违约21天；第四次应缴纳时间为2016年12月24日，实际缴纳时间为2017年1月18日，违约25天；第五次应缴纳时间为2017年3月24日，实际缴纳时间为2017年4月18日，违约25天；第六次应缴纳时间为2017年6月24日，实际缴纳时间为2017年8月28、29日，违约66天。以上依合同约定解除合同，且凡木文化公司同意并移交了房屋，违约责任、损失责任均在凡木文化公司。 凡木文化公司辩称，一审法院认定事实清楚，责任划分合理，法律适用正确，请求驳回李光银、董菊香的上诉，维持原判。1.李光银、董菊香解除《房屋租赁合同》的行为不符合双方约定，也不符合相关法律规定，系单方解除。2.凡木文化公司从未表示认可其解除合同的理由。3.凡木文化公司提供的录音是法定证据，收集该证据的行为为侵害他人合法权益，也未违反法律禁止性规定，更未违背公序良俗，该证据应该作为认定事实的依据。4.一审认定损失清楚。5.违约责任认定清楚。 凡木文化公司向一审法院起诉请求：1、判令李光银、董菊香退还凡木文化公司房屋租赁押金28997元；2、判令李光银、董菊香赔偿凡木文化公司的各项装修损失823058.20元，其中房屋装修及设计费643458.20元、钢结构装修117600元、消防工程62000元；3、判令李光银、董菊香向凡木文化公司支付违约金347964元；4、本案诉讼费用由李光银、董菊香承担。 一审法院认定事实：2015年12月8日，凡木文化公司（乙方）与李光银、董菊香（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市高新区吉泰路666号福年广场2栋1单元2层203号房屋出租给乙方，租赁用途为商业。租赁期为96个月，自2015年12月9日起至2024年4月8日止，免租装修期为120天，即自2015年12月9日至2016年4月8日，免租装修期间免收房屋租金。但乙方需按时向该房屋物业管理公司缴纳物业管理费、电费、水费等费用。双方签订租赁合同后，乙方应于2015年12月9日前支付履约保证金28997元。乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋到期交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿。乙方按每3月为一期支付的方式向甲方预交付3个月的租金即3个月租金为人民币86991元，对应时间为2016年4月9日至2016年7月8日。合同签订后，乙方应在3日内预付第一租赁年度3个月的租金，起租日开始后该笔租金自动转为第一年度3个月的租赁费用。之后乙方的租金应每次提前15日交付给甲方下一期的租金。《房屋租赁合同》的备注约定了违约责任：“经甲乙双方协商明确：1、租赁期内，甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应赔偿乙方当年（12个月）租金作为违约金并退还所缴纳的履约保证金及赔偿乙方的装修损失（合理折旧后）；乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还保证金，且乙方应赔偿甲方当年（12个月）租金作为违约金并不得拆除基础固定装修设施（包括但不限于地面装修、墙面装修、吊顶装修、隔断装修、钢结构装修等）。2、租赁期满后，乙方搬离本房屋时，除可移动设施设备外，不得破坏房屋固定装修（包括但不限于地面装修、墙面装修、吊顶装修、隔断装修、钢结构装修等）。3、甲乙双方约定，自本合约起租日开始，租期前两年为乙方每三个月支付一次房租的方式支付给甲方房屋租金，从第三年租期开始，为乙方每六个月支付一次房租的方式支付给甲方房屋租金。” 后凡木文化公司按《房屋租赁合同》约定支付了履约保证金及第一期的租金，并对房屋进行了装修和改造。2016年7月12日、7月13日凡木文化公司向李光银、董菊香支付了第二期房屋租金，2016年10月10日、10月14日凡木文化公司向李光银、董菊香支付了第三期房屋租金，2017年1月17日、1月18日凡木文化公司向李光银、董菊香支付了第四期房屋租金，2017年4月12日、4月17日、4月18日凡木文化公司向李光银、董菊香支付了第五期房屋租金。 2017年8月27日，李光银、董菊香向凡木文化公司发出了关于《解除房屋租赁合同的函》，主要载明：凡木文化公司已拖欠房屋租金1个月以上，且长期拖欠物业费，已严重违约，特来函告知解除双方之间的房屋租赁合同，解除时间为本函送达到时即生效。并于2017年9月8日前办理移交手续并付清尚欠的租金、物业费、滞纳金、违约金等费用。2017年8月28日、8月29日凡木文化公司向李光银、董菊香支付了第六期房屋租金及滞纳金。2017年10月8日，凡木文化公司向李光银、董菊香发出《关于对的回函以及房屋交接的通知函》，主要载明，凡木文化公司对李光银、董菊香在《关于解除房屋租赁合同的函》里所陈述的解除合同的理由不认可，并且，凡木文化公司认为李光银、董菊香在同意其延期支付租金的情况下，又单方解除合同的行为已违反双方签订的《房屋租赁合同》的约定，凡木文化公司同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，但李光银、董菊香解除合同的行为已给凡木文化公司带来了重大损失，双方进行了多次协商，双方未就赔偿方案达成一致意见。另外，凡木文化公司还就交接房屋的事宜进行了说明。2017年10月12日凡木文化公司与李光银、董菊香进行了房屋交接，并在《房屋交接书》上签字确认。 一审另查明，2017年8月29日，凡木文化公司法定代表人刘姜成就李光银、董菊香发出的《关于解除房屋租赁合同的函》向李光银通电话进行沟通，沟通中凡木文化公司表示房租确系延迟支付，但是经李光银同意，李光银、董菊香则表示虽然就房租支付问题沟通过多次，但资金经常不到位，在凡木文化公司承诺的租金支付时间并没有收到租金，故单方面发函解除合同。2017年9月29日，凡木文化公司法定代表人刘姜成再次就解除合同的相关事宜与李光银在案涉房屋大厅内进行沟通，凡木文化公司再次说明未按时支付房租系得到李光银同意，且解除房屋租赁合同函发出次日凡木文化公司就向李光银、董菊香支付了租金。李光银再次确认双方就房租支付时间沟通过多次，并表示同意的最后的支付日期为2017年8月27日，因到期凡木文化公司未支付，故发函解除合同。 一审再查明，凡木文化公司在案涉房屋装修花费共计779658.20元，其中房屋装修及设计费643458.20元，钢结构装修117600元，消防工程18600元。 一审法院认为，凡木文化公司与李光银、董菊香于2015年12月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应属有效。本案的争议焦点在于：李光银、董菊香单方面解除《房屋租赁合同》是否系违约？ 《房屋租赁合同》明确约定承租方无故拖欠租金一个月以上的，出租方有权单方面解除合同。因此，无故拖欠租金一个月以上，是协议约定的解除条件。从本案事实来看，凡木文化公司超过拖欠租金已经超过一个月，但本案凡木文化公司就房租支付时间与李光银沟通过多次，并表示愿意继续履行合同。李光银口头上对给予一定时间延期支付表示过同意，支付租金的最后宽限日期是在2017年8月27日，凡木文化公司于2017年8月28日进行了支付，故不应将其认定为无故拖欠租金一个月以上的情形。至于李光银、董菊香称《房屋租赁合同》有“非经双方书面协议，本合同不得变更或修改”的约定，但凡木文化公司就该季度的租金希望给予一定的宽限期并不属于变更或修改合同的范畴，它只是一个意图的表达，在得到李光银、董菊香确认之后，不管确认是书面还是口头的，都能够说明凡木文化公司延期支付租金的行为并非“无故”。它并没有改变合同关于“无故拖欠租金一个月以上出租方可以单方解除合同”的约定，而只是对该条约定中“无故”的反证。因此，李光银、董菊香系单方面违约解除合同，应按照合同的约定承担相应的违约责任。解除合同后，双方进行了交接，房屋无损坏，故对于凡木文化公司要求返还履约保证金的请求，一审法院予以支持。 对于装修损失，合同明确约定应按照合理折旧后进行赔偿，庭审中查明，案涉房屋的装修已经拆除，故无法评估该装修的价值。一审法院认为，李光银、董菊香收回案涉房屋后，并未使用凡木文化公司装修再行出租，李光银、董菊香并未从该装修中获得益处，故从公平的角度，结合租赁期间及实际经营期间，按八成新进行折旧，一审法院酌情给予凡木文化公司装修损失赔偿623726元。 对于违约金的主张，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、凡木文化公司与李光银、董菊香之间的过错程度等综合考量，本案中凡木文化公司逾期支付租金在先，且凡木文化公司在履行合同的过程中，长期存在逾期支付租金的情况，而装修损失部分的赔偿已经对凡木文化公司的实际损失进行了补偿，故一审法院对违约金的主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、李光银、董菊香于判决生效之日起十日内向凡木文化公司返还履约保证金28997元；二、李光银、董菊香于判决生效之日起十日内向凡木文化公司赔偿装修损失623726元；三、驳回凡木文化公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7800元，由李光银、董菊香承担。 二审中，李光银、董菊香未向本院提交新的证据。凡木文化公司向本院提交转账凭证三份，拟证明凡木文化公司的装修损失。李光银、董菊香对三份转账凭证真实性无异议，但认为不能证明其实际损失。 二审另查明，凡木文化公司与李光银、董菊香签订的《房屋租赁合同》约定，凡木文化公司无故拖欠租金一个月（含一个月）以上的，李光银、董菊香可解除合同，且不退还履约保证金。二审调查中，李光银、董菊香认为凡木文化公司的装修无价值，目前系废弃。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，凡木文化公司与李光银、董菊香签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。各方均应及时全面履行合同义务。根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：李光银、董菊香在2017年8月27日是否有权解除合同。 本院认为，根据合同约定，凡木文化公司作为承租人应在每季度前15日付清租金，故2017年7月9日至2017年10月8日的季度租金凡木文化公司应在2017年6月24日前支付完毕，若凡木文化公司在2017年7月24日前未能支付完毕，李光银、董菊香有权解除合同。根据双方电话录音显示，李光银同意凡木文化公司延期至2017年8月27日支付，该期限属于李光银在合同约定期限之外给予凡木文化公司的宽限期，在宽限期届满之时，凡木文化公司仍未能及时付清租金，李光银、董菊香有权解除合同。凡木文化公司称对方同意在2017年8月28日支付，但并未能够举证予以证明，故本院对其宽限期为2017年8月28日的主张不予支持。因凡木文化公司违反约定致使合同解除，故根据合同约定，李光银、董菊香有权不退还其履约保证金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条第二项规定，因承租人违约导致合同解除，承租请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。因凡木文化公司违约导致合同解除，且李光银、董菊香明确表示对方装修无价值，故本院对凡木文化公司要求对方赔偿装修损失的主张不予支持。还需指出的是，凡木文化公司一方面认为对方无权解除合同，另一方面又自愿搬离，且就此主张对方赔偿装修损失，亦明显有悖诚信原则。 综上所述，李光银、董菊香的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初8281号民事判决； 二、驳回四川凡木文化传播股份有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费7800元，二审案件受理费10327元，均由四川凡木文化传播股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  赵 韬 审判员  王 果 二〇一九年三月二十八日 书记员  李 丹