安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1221民初723号 原告：韩长虹，男，1968年4月2日出生，汉族，农民，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：王青春，临泉县法律援助中心鲖城司法所法律工作者。 被告：周阳,男,1975年2月4日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍州区。 被告：阜阳市百兴置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍河西路清波苑**楼。 法定代表人：徐志强，任经理。 原告韩长虹与被告周阳、阜阳市百兴置业有限公司（以下简称百兴置业公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告韩长虹的委托诉讼代理人王青春到庭参加诉讼，被告周阳、阜阳市百兴置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩长虹向本院提出诉讼请求：1、判决原告与二被告签订的第0000025号“房屋委托代建合同书”有效；2、判决第0000025号“房屋委托代建合同书”中的6套房屋为原告所有；3、判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2008年，被告百兴置业公司承建临泉县白庙镇金贸商业街工程。按照该公司的售房规定，原告韩长虹预定购买该商业街路北第25、26栋房屋。被告百兴置业公司因资金不足，一直从原告处赊购红砖，欠款共计626274元（另付利息）。2014年9月28日，被告百兴置业公司授权被告周阳处理白庙镇金贸商业街房屋销售事宜。被告周阳详细了解临泉县白庙镇金贸商业街的纠纷后，经被告百兴置业公司同意，于2015年2月2日与原告韩长虹签订了第0000025号“房屋委托代建合同书”，合同第二条的房地标示位置“路北栋6、13、24、25、26、27号共六套楼的房屋”为原告韩长虹所有。另有（2015）州民一初字第01698号民事调解书、（2015）州执字第00654号执行裁定书，足以认定二被告把临泉县白庙镇金贸商业街的“路北栋6、13、24号”共三套楼的房屋出售给原告韩长虹合法有效。依据（2015）临民一再初字第00003号民事判决中查明的事实，临泉县白庙镇金贸商业街是临泉县2010年第六批次集体土地建设用地，该建设符合相关法律规定。原告认为被告百兴置业公司及其授权人被告周阳与原告签订的第0000025号“房屋委托代建合同书”是双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》的规定，且证据充分有效，土地使用符合《中华人民共和国土地管理法》的规定，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告韩长虹为支持自己的上述主张，向本院提交的证据材料如下： 第一组：原告身份证，证明原告的自然状况和具有合法的诉讼主体资格。 第二组：百兴置业公司与周阳的授权委托书，证明周阳经百兴置业公司授权，其向韩长虹出售白庙镇金贸商业街六套房屋的合同合法有效。 第三组：第0000025号房屋委托代建合同，证明2015年2月2日，周阳与韩长虹签订售房合同，且合同加盖百兴置业公司公章，故这六套房屋为原告所有。 第四组：房屋抽签结果证明、订房诚意押金收款证明，证明二被告当初为韩长虹预定了第25、26栋房屋。 第五组：白庙镇人民政府关于韩长虹与白庙金贸商业街开发商经济纠纷的情况说明、白庙镇金贸商业街项目部的证明，证明二被告建设该商业街，欠韩长虹砖款626274元，周阳代表百兴置业公司于2015年2月2日与韩长虹签订的房屋买卖协议合法有效。 第六组：（2015）临民一再初字00003民事判决书，证明二被告在白庙开发的商业街用地是建设用地。 第七组：（2015）州民一初字第01698号民事调解书、（2015）州执字第00654号执行裁定书，证明二被告之间有经济纠纷，经颍州区人民法院达成了调解协议，百兴置业公司把白庙商业街第26号房屋所有权执行给周阳的事实，故周阳把其中的三套自己的房屋出售给韩长虹，符合法律规定。 被告周阳、百兴置业公司未答辩，未举证。 经审理查明：临泉县白庙金茂商业街是由白庙村委会提供土地，百兴置业公司出资合作开发建设，临泉县白庙金茂商业街用地属于白庙镇鲁阁村、三星村的集体建设用地1.7867公顷与白庙镇白庙村被置换农用地1.1626公顷，并经阜阳市人民政府2010年9月24日对该土地的置换作出阜政地置[2010]86号《关于临泉县2010年第六批次集体土地建设用地置换的批复》同意，被置换土地用于集体建设用地。2008年4月25日临泉县白庙镇白庙村委会与百兴置业公司签订了合作协议，由百兴置业公司建设，白庙村委会负责协调土地和土地附属物，房屋除安置还原房屋外由百兴置业公司对外出售。 因金茂商业街项目占用韩长虹0.5亩土地，2008年4月6日，韩长虹妻子陈永侠与白庙村委会签订《土地使用权转让》协议，约定韩长虹转让其0.5亩土地，折款15000元。有地户订房价为158000元，如地款转房款直接预订再优惠2000元。2008年5月2日，阜阳百兴置业有限公司出具的订房诚意押金收款证明：阜阳百兴置业有限公司收到韩长虹土地补偿款转房款5000元，此款属该户订房预付款，持证明户享受优惠价158000元，房屋位置待项目开盘时由本户选定（特价房除外），开盘7日内连同此款合计交够该公司规定的预缴房款在工程指挥部签订正式《订房协议》，逾期作废。2008年8月2日，白庙镇村委会出具《房号抽签结果证明》，载明韩长虹抽签房号为路北25号、26号房。 2014年5月6日，临泉县白庙镇人民政府下发白政[2014]31号《关于白庙镇白庙村村民反映阜阳百兴置业有限公司代建白庙金茂商业街事项的答复意见》，载明：2008年白庙村对白庙集进行新农村规划，由阜阳百兴置业有限公司进行代建白庙金茂商业街。代建商阜阳百兴置业有限公司承包给临泉县建造商张振山、梁振彬和董怀林负责建设施工。建设施工所使用的砖块大部分是从白庙村村民韩长虹窑厂购买。韩长虹多次找代建商、建筑商结账，代建商徐志强称项目资金已与建筑商张振山、梁振彬和董怀林结清，所欠韩长虹的砖款应由建筑商承担；韩长虹称所欠转款系代建商徐志强所欠，应由代建商徐志强与其结账。现在韩长虹以欠其砖款及利息为由，占白庙金茂商业街六套房子，并要求代建商与其尽快结账，为此韩长虹与代建商、建筑商发生纠纷。 2014年9月28日，百兴置业公司出具授权书，载明“今授权周阳处理关于阜阳临泉县白庙镇金茂商业街剩余房屋的销售及部分售后房屋的尾款收取事宜”。周阳于2015年1月6日向韩长虹出具承诺书，载明“经阜阳百兴置业有限公司法人徐志强授权我周阳处理白庙金茂商业街一切事务，我特委托白庙镇白庙村韩磊帮助协调白庙金茂商业街建设购买韩长虹窑厂红砖一事，如果韩磊把韩长虹与阜阳百兴置业有限公司的纠纷协调好，签好协议以后再无纠纷，我周阳承诺立即给韩磊辛苦酬劳金拾万元整，我周阳一定保证我的承诺兑现，如不兑现我周阳承担一切法律责任”。2015年2月2日，周阳与韩长虹签订协议书，约定“甲方徐志强欠乙方韩长虹的购砖款及利息用白庙金茂商业街建筑好的6套楼房抵债，房号分别为东西路北边的6号、13号、24号、25号、26号、27号，每套二层半计154平方米，甲方阜阳百兴置业有限公司徐志强和被授权人周阳给乙方韩长虹出具以上6套购房合同作为所欠韩长虹的购砖款及利息抵债，从徐志强、被授权人周阳出具的购房合同和此协议签字之日起，以上6套房房产产权就归乙方韩长虹所有，具有法律效力，以后韩长虹就有权自行处理被抵债的6套房产，从此甲方徐志强与乙方韩长虹的购砖款及利息用以上6套房屋抵债后已全部结清，以后为此购砖款及利息再无纠纷”。2015年2月2日，韩长虹与周阳签订了一份《房屋委托代建合同书》，约定金茂商业街路北栋6、13、24、25、26、27号共6套房抵给韩长虹。 上述事实，由原告陈述及其所提供的上述证据，经庭审质证、认证在卷佐证。 本院认为：对于韩长虹与周阳签订的以房抵债“房屋代建合同”，百兴置业公司给周阳出具的委托书明确载明：“授权周阳处理关于阜阳临泉县白庙镇金茂商业街剩余房屋的销售及部分售后房屋的尾款收取事宜”，并未授权周阳处理其债权债务，韩长虹与百兴置业公司之间是否存在债权债务以及百兴置业公司是否拖欠韩长虹砖款以及砖款的数额，均未经百兴置业公司确认，周阳擅自与韩长虹签订的以房抵债房屋代建合同，将百兴置业公司的房屋以抵债的方式出售给韩长虹，超出了百兴置业公司的授权范围，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故周阳与韩长虹签订的《房屋委托代建合同书》（订房合同）在未被百兴置业公司追认的情况下，未发生法律效力。被告周阳个人与原告韩长虹之间不存在房屋买卖合同关系，韩长虹提供的（2015）州民一初字第01698号民事调解书、（2015）州执字第00654号执行裁定书不能证明被告周阳具有处理百兴置业公司债权债务关系的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 驳回原告韩长虹的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告韩长虹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  张振田 审 判 员  王 敏 人民陪审员  刘玉红 二〇一九年三月二十六日 书 记 员  李淑离 附：本案适用的法律、法规条文 《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。