江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0424民初374号原告：周荣芳，女，1979年5月20日出生，汉族，住江西省九江市。委托诉讼代理人：冷天鹏，江西坤豫律师事务所律师。被告：修水县祝福置业有限公司，住所地江西省九江市修水县义宁镇芦塘村工业大道**地块，统一社会信用代码91360424581630106C。法定代表人：李志为，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周赞，男，1971年7月15日出生，汉族，住江西省九江市修水县，该公司职员。委托诉讼代理人：邱龙，男，1988年12月2日出生，汉族，住广东省揭西县，该公司职员。原告周荣芳与被告修水县祝福置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周荣芳、原告委托诉讼代理人冷天鹏、被告修水县祝福置业有限公司委托诉讼代理人周赞、邱龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周荣芳向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，并限期交付房屋产权手续；2.被告支付逾期办证违约金12023元；3.被告承担办理产权证所需的费用9260元（律师费1800元、办理产权证费用7460元）且返还给原告；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月12日，原告因购买房屋（即凤凰广场小区第3幢1单元601号房）与被告签订《商品房买卖合同》。合同载明：房款总计239168元，面积74.94㎡。合同约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且不退房的，被告按已付房价款的0.01%向支付违约金。合同约定的违约金过低，使开发商违约成本低，进而怠于履行合同义务。2016年8月12日，凤凰广场小区业主代表与被告签订《协议书》，承诺“2017年4月30日前将所有房屋产权证办理完成，违约每户支付12000元补偿金”及“甲方（被告）如违约未按时将房屋产权证办理至业主名下，乙方（原告）办理产权证所需的一切费用由甲方承担（包括：律师费、诉讼费等费用）”。至今涉案房屋产权登记手续仍未办理完毕，被告应当承担违约责任。修水县祝福置业有限公司辩称：1.被告无义务向原告交付房产证，办理不动产权证的主体是原告，被告仅负有协助义务。2.原告诉请返还办理产权证费用7460元，无事实和法律依据。被告收取的7460元包含维修基金、管道燃气初装费、水电安装费、契税等，产权登记费仅90元，而契税是原告依法应承担的税收，不属于办证费用。3.原告诉请返还律师费1800元，无事实和法律依据。被告未收取律师费1800元，不存在返还义务。原告无证据证明因办理产权证支出律师费1800元；假若有证据证实原告因本案支出律师费1800元，该笔律师费也非因办理产权证支出。庭审中，被告辩称原告诉请的违约金的诉讼时效已过。本案经审理认定事实如下：2013年11月12日，原告因购买商品房【即修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）第3幢1单元601号房】与被告签订《商品房买卖合同》。合同部分约定如下：房款总额239168元。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的且不退房的，被告按已付房价款的0.01%支付违约金。交房时间2014年9月20日前，且房屋经验收合格。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交清了全部房款。2016年3月1日，被告向原告交付房屋及钥匙。另查明，2016年8月12日，涉案小区业主代表沈加林与被告签订补充协议。该协议书载明“2016年12月30日前将10栋、11栋、12栋作为第一批办理，如房屋产权证未办理至第一批业主手上，由甲方每户支付5000元补偿金给业主，第二批2017年2月28日前还未办理好房屋产权证至业主名下，每户支付8000元补偿，第三批2017年4月30日前将所有房屋产权证办理完成，违约每户支付12000元补偿金”及“被告如违约未按时将房屋产权证办理至业主名下，原告办理房屋产权证所需的一切费用由被告承担（包括：律师费、诉讼费等所有费用）”。该协议还就其他内容进行了约定。涉案房屋所在工程至今仍未经备案验收。原告为此诉至本院，提出上述诉讼请求，并为此花费律师费1800元。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、协议书、收款收据等在卷予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》具有法律约束力，双方应依约履行义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为以下三个方面:一是本案逾期办证违约金是否诉讼时效已过；二是原告诉请的办理产权证的费用及律师费是否能得到支持；三是本案应当如何计算逾期办证违约金。一是逾期办证违约金是否诉讼时效已过。原告于2016年8月12日同被告就办理产权登记手续事宜达成补充协议，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，本案逾期办证违约金的诉讼时效中断，诉讼时效期间应自2016年8月12日重新计算。再据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，本案逾期办证违约金诉讼时效未过。二是原告诉请的办理产权证的费用及律师费是否能得到支持。原告诉请的办理产权证费用项目不明确，且双方在补充协议中亦未进行具体的约定，本院对原告主张办理产权证费用的诉请，不予支持。原告诉请的律师费1800元，补充协议里就此已经进行了明确规定，本院予以支持。综上，被告应向原告支付律师费1800元。三是本案应当如何计算逾期办证违约金。首先，2016年3月1日，原告自被告处领取了房屋钥匙，实际占有了房屋，故涉案房屋交付时间应认定为2016年3月1日。同时合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但涉案房屋所在工程至今仍未经备案验收，被告应承担违约责任。其次，应根据尊重当事人意思自治原则，原、被告在合同中明确约定了违约金额或违约金的计算方法，故应依照合同的约定确定违约金，被告应按照合同约定向原告支付逾期办证违约金23元（239168元×0.01%）。再次，据补充协议，无法确定本案房屋具体应按第几批处理，但在第三批房屋办证时间届满后，被告仍未协助原告办理好产权登记手续，依据合同法的公平原则，本院认为本案补偿金应参照第三批房屋的补偿金处理，故被告应向原告支付增加的逾期办证违约金12000元。综上，被告应向原告支付逾期办证违约金12023元。最后，结合原告诉请，本院支持被告协助原告办理位于修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）第3幢1单元601号房的产权登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等有关法律之规定，判决如下：一、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后三个月内，协助原告周荣芳办理修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）第3幢1单元601号房的产权登记手续；二、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告周荣芳支付逾期办证违约金12023元；三、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告周荣芳支付律师费1800元；四、驳回原告周荣芳其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，减半收取计166元，由原告周荣芳负担58.19元，由被告修水县祝福置业有限公司负担107.81元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  熊国庆二〇一九年三月十八日书记员  匡婷婷