中华人民共和国北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初9396号原告：莫春方，男，1958年2月25日出生，汉族，住浙江省温岭市。原告：林小英，女，1974年2月6日出生，汉族，住浙江省温岭市。原告：林金玉，女，1961年10月18日出生，汉族，住浙江省温岭市。原告：林敏华，男，1972年4月8日出生，汉族，住浙江省温岭市。四原告委托诉讼代理人：孙丽荣，北京市金栋（沈阳）律师事务所律师。被告：陈文宗，男，1956年9月30日出生，住北京市东城区，台湾地区居民。被告：北京苏菲施华洛婚纱摄影有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街****X。法定代表人：杨尤阿满。委托诉讼代理人：杨磊，北京市盈科律师事务所律师。被告：杨奕国，男，1967年9月25日出生，台湾地区居民。被告：杨尤阿满，女，1939年5月11日出生，台湾地区居民。原告莫春方、林小英、林金玉、林敏华（以下简称四原告）与被告陈文宗、北京苏菲施华洛婚纱摄影有限公司（以下简称苏菲公司）、杨奕国、杨尤阿满房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告林小英、林敏华及四原告的委托诉讼代理人孙丽荣，被告苏菲公司的委托诉讼代理人杨磊到庭参加了诉讼，被告陈文宗、杨奕国、杨尤阿满经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1.要求确认四原告与被告陈文宗的房屋租赁合同关系于2018年6月7日解除；2.要求陈文宗向四原告支付租金1672662.94元、物业费127749.42元；3.要求陈文宗向四原告支付逾期支付租金的滞纳金，以逾期支付租金为基数分段计算，自欠付之日起每逾期一日按月租金的0.5%计算至实际给付之日；4、要求被告苏菲公司、杨奕国、杨尤阿满对上述租金、物业费及滞纳金承担连带给付责任。事实和理由：北京市东城区崇文门外大街X号新成文化大厦X号、X号、X号、X号房屋（以下简称涉案房屋）系四原告共同所有。2006年6月1日，原告莫春方代四原告与被告陈文宗签订《房屋租赁合同》，约定陈文宗承租上述房屋。租赁期限自2006年8月6日至2016年8月5日，其中，第十年月租金标准为266022元（含物业费）。涉案房屋由陈文宗及苏菲公司使用，租赁期间，陈文宗多次拖欠租金。租赁期限届满后，双方未签订租赁合同，陈文宗及苏菲公司继续使用涉案房屋，租金仍按第十年标准交纳，但其中物业费陈文宗直接交给了物业公司，租金252634.32元交付原告。陈文宗支付租金至2017年11月5日，此后租金未交纳。2018年5月9日原告将X号房间收回，2018年6月7日，原告将X、X、X号房间收回，此间的租金及物业费陈文宗及实际使用人苏菲公司应予交纳。另，陈文宗曾交纳押金63万元，同意抵扣租金。按照合同约定，被告逾期支付租金的，按日加付其月租金0.5%作为滞纳金，逾期30日仍未支付房租视为被告自动退租，原告有权收回房屋并追究被告违约责任。苏菲公司为一人有限公司，杨奕国系该公司前法定代表人及股东，杨尤阿满为该公司的现法定代表人及股东，应当对苏菲公司的债务承担连带责任，为维护原告合法权益，故成此诉。被告苏菲公司辩称：认可涉案房屋的出租方系四原告，但认为承租人系苏菲公司，因2006年签订合同时苏菲公司尚未成立，陈文宗作为该公司职员，代表公司与原告莫春方签订了合同。涉案房屋实际上由苏菲公司使用，租金和押金也是由苏菲公司交纳。合同到期后，双方没有续租，此后形成不定期租赁关系，双方之间的权利义务不应适用原合同约定。苏菲公司租金支付至2017年11月，系按每月252634.32元的标准交纳，此后的租金未交纳。同意解除合同，但不同意原告所述解除合同的时间，因原告发送的律师函载明合同自2018年5月5日解除，故租金应计算至该日。对原告所述的房屋交接时间认可，但迟延交付房屋系因双方协商拆除房屋隔断恢复原状一事未达成一致，双方均有责任，故认为合同解除后到被告腾退房屋期间的房屋使用费不应按原租金标准计算，要求法院予以酌减。且押金应抵扣租金。物业费不同意支付，原告无权主张，亦不同意支付滞纳金，即使法院判决被告支付滞纳金也认为合同约定的滞纳金标准过高，要求予以酌减。不同意承担连带责任，因苏菲公司是承租人，承担连带责任没有依据。被告陈文宗、杨奕国、杨尤阿满未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落于北京市东城区崇文门外大街X号X号、X号、X号、X号房屋系四原告共同所有。2006年6月1日，莫春方（作为甲方、出租人）与陈文宗（作为乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将北京市东城区崇文门外大街X号新成文化大厦X号（建筑面积453.88平米）、207号（建筑面积126.38平米）、208号（建筑面积314.86平米）、209号（建筑面积96.56平米）的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2006年8月6日至2016年8月5日，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应在租期满日或之前，保持房屋设备及交房时附属配备完好状态交还甲方。第一年年租金为252万元，月租金为21万元……第十年年租金为3192260元，月租金为266022元，租金包含物业管理费。租金每三个月支付一次，于付款月起租日三天前支付下一次租金。押金63万元，如乙方违约，甲方可按约定扣留全部押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。乙方未按合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的0.5%作为滞纳金，逾期三十日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任。上述合同签订后，苏菲公司在上述房屋中的X室进行工商注册，并在涉案房屋经营摄影、摄像、婚庆服务等业务。涉案合同到期后，陈文宗与莫春方未续签租赁合同，但仍按每月252634.32元的标准向原告支付租金，苏菲公司继续在涉案房屋经营。关于陈文宗欠付租金一节，原告表示，陈文宗2017年前并不拖欠租金，2017年共交纳了10个月的租金。并提交原告林金玉收取租金账户的银行流水，证明四原告收取租金情况。该银行流水显示，2017年2月27日，尾号为0134的银行账号支付505268.64元；2017年4月17日、6月6日、7月3日，该账户分别支付252634.32元；2017年9月4日，尾号为0784的账号支付505268.64元；2017年11月9日林金玉账户入账252634.32元，付款账号不明；2017年12月19日，林金玉账户入账505268.64元，付款账号不明。原告另表示陈文宗已交纳押金63万元，同意抵扣租金。2018年5月4日，四原告向陈文宗发送律师函，表示因陈文宗多次拖欠租金及物业费，故通知其自收到律师函之日解除房屋租赁合同关系并腾退涉案房屋，逾期腾退，四原告将自行收房。自收到律师函之日起三日内支付拖欠租金、物业费及违约金，并将注册公司地址迁出涉案房屋。上述律师函于2018年5月5日邮寄送达。2018年5月9日，原告收回X号房屋；2018年6月7日，原告收回X、X、X号房屋。原告为证明被告欠付物业管理费情况，提交北京祥和物业管理有限公司于2018年10月向四原告出具的最后提示书及支付物业费发票、支付凭证。提示书载明X号房屋拖欠2016年6至12月及2018年3至4月的物业管理费共计55146.42元；207号房屋拖欠2016年6至12月及2018年3至5月的管理费共计17061.3元；208号房屋拖欠2016年6至12月及2018年3至5月的管理费共计42506.1元；209号房屋拖欠2016年6至12月及2018年3至5月的管理费共计13035.6元。上述费用原告已交纳。原告另提交林小英与陈文宗的短信聊天记录（与原件核对无异）及莫夫人（林金玉）与陈文宗的短信聊天记录及四原告与陈文宗、杨奕国的微信群聊天记录复印件，证明涉案合同出租方系四原告及四原告催收租金等情况。苏菲公司为证明其主张提交：1、其向北京祥和物业管理有限公司支付水电费、物业费的支付凭证复印件，其中物业费支付期间为2017年全年及2018年1月、2018年3月。经质证，原告对其关联性不予认可，表示物业费支付凭证并未显示苏菲公司交纳的是涉案房屋的物业费，除涉案房屋外，苏菲公司还实际使用了其他房间。2、东城区人民法院（2016）京0101民初20787号民事裁定书首页及北京市第二中级人民法院（2017）京02民终6826号民事判决书首页的复印件，两份法律文书的当事人信息显示陈文宗为苏菲公司职员，经质证原告表示因系复印件，真实性无法核实，对证明目的不认可。陈文宗是否系苏菲公司职员应以劳动合同及社保证明为证，且法律文书系在2016年、2017年出具，涉案合同于2006年签署，亦不能证明签合同时，陈文宗为苏菲公司职员。另查，涉案合同中的X号房屋系北京祥和物业管理有限公司向四原告交付物业时的编号，该房屋即房屋产权证中所载11-5号房屋。另，苏菲公司系台港澳自然人独资公司，杨奕国系该公司前法定代表人，2018年6月19日，法定代表人变更为杨尤阿满。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告陈文宗、杨奕国、杨尤阿满经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原合同的签署人虽为莫春方和陈文宗，但鉴于涉案房屋系四原告共有，四原告均表示莫春方系代四原告签署合同，结合租金收取情况、催缴租金情况等合同履行情况，本院认定涉案合同的出租方为四原告。鉴于涉案合同由陈文宗签署，根据现有证据，无法认定陈文宗系履行职务职责代苏菲公司签订房屋租赁合同，根据合同的相对性原则，涉案合同的承租方应为陈文宗。原合同到期后，双方未再签订新的房屋租赁合同，陈文宗仍按原合同租金标准支付租金并继续使用涉案房屋，双方之间形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据已查明事实，原告于2018年5月5日告知陈文宗送达解除通知，此后苏菲公司从涉案房屋搬离，故本院认定涉案合同于2018年5月5日解除，原告要求确认合同于2018年6月7日解除的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。鉴于苏菲公司最后搬离涉案房屋日期为2018年6月7日，故原告主张的2018年5月5日至2018年6月7日的租金实为房屋使用费，原告要求被告支付上述租金及使用费的诉讼请求予法有据，本院予以支持。陈文宗已交纳的押金63万元应予抵扣。合同约定承租人缴纳的租金中包含物业管理费，且对于合同履行期间陈文宗欠付的物业费原告已向物业公司交纳，故原告要求陈文宗承担租赁期间欠付的物业管理费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原合同约定，承租人欠付租金的，逾期按日加付其月租金的0.5%作为滞纳金，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求本院予以支持，但合同约定的滞纳金标准过高，本院将结合合同履行情况，被告违约行为因素，按照公平原则及诚实信用原则对滞纳金的数额依法予以酌定。苏菲公司并非涉案合同的相对方，原告要求其就陈文宗的上述债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，苏菲公司称其系涉案合同的承租人，应当承担承租人责任的抗辩意见本院不予采信，苏菲公司若自愿向原告给付，本院不持异议。原告要求杨奕国及杨尤阿满承担连带责任亦缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈文宗于本判决生效后七日内向原告莫春方、林小英、林金玉、林敏华支付租金1671348.77元、物业费127749.42元（押金630000元用以折抵，尚余租金、物业费1169098.19元未给付）；二、被告陈文宗于本判决生效后七日内向原告莫春方、林小英、林金玉、林敏华支付逾期支付租金的滞纳金（以1671348.77为基数，按年利率24%的标准，自2018年6月7日计算至实际给付之日）；三、驳回原告莫春方、林小英、林金玉、林敏华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39144元，由原告莫春方、林小英、林金玉、林敏华负担25561元（已交纳），由被告陈文宗负担13583元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费1460元，由被告北京苏菲施华洛婚纱摄影有限公司负担260元（于本判决生效后七日内交纳），由被告陈文宗、杨奕国、杨尤阿满负担1200元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告陈文宗负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，原告莫春方、林小英、林金玉、林敏华及被告北京苏菲施华洛婚纱摄影有限公司可于判决书送达之日起十五日内，被告陈文宗、杨奕国、杨尤阿满可于判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李晓彤审 判 员  崔 赟人民陪审员  王玉莲二〇一九年三月二十八日法官 助理  陈丽娟书 记 员  李 晔