大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0212民初3275号原告：张阔，男，1983年2月8日生，汉族，系农民，现住旅顺口区。委托诉讼代理人：王芳，系辽宁芳鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱英，系辽宁芳鑫律师事务所律师。被告：迟玉伟，男，1982年3月27日出生，汉族，无业，现住旅顺口区。被告：谭惠，女，1982年8月17日出生，汉族，无业，现住旅顺口区。第三人：中信银行股份有限公司大连分公司，地址：辽宁省大连市中山区人民路**。法定代表人：杜国龙，系该行行长。委托诉讼代理人：张骞予，女，1991年1月17日出生，汉族，系该行职员，现住大连市中山区。原告张阔与被告迟玉伟、谭惠，第三人中信银行股份有限公司大连分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张阔及委托诉讼代理人王芳、朱英，被告迟玉伟、谭惠，第三人中信银行股份有限公司大连分公司的委托诉讼代理人张骞予到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告同被告迟玉伟签订的《房屋买卖合同》有效；2、解除被告迟玉伟与第三人之间的抵押登记；3、迟玉伟协助原告办理位于旅顺口区房屋（面积128.56平方米）房屋的过户手续；4、案件受理费及保全费（含保函费）由二被告承担。事实与理由：原被告于2017年11月3日签订卖房协议书，被告迟玉伟将位于旅顺口区房屋（面积128.56平方米）房屋证号20××48，卖给原告，价款为615000元，双方约定房屋价款分二期支付，第一期，在双方签订合同之曰付415000元，第二期在过户之日（2018年6月末）付20万元。原告依据约定支付415000元，被告将房屋交付给原告，原告装修后入住在该房屋内。2018年6月末原告找被告催促办理过户手续并支付余下房款时，被告一拖再拖，后原告又多次找二被告办理过户手续，被告仍然让等等，后经原告查实，案涉房屋存在抵押登记，目前无法办理过户。原告认为被告未按协议约定办理房屋过户手续已构成违约，故原告依法诉至法院。因中信银行系案涉房屋的抵押权人，原告欲继续履行合同，需代为清偿迟玉伟与第三人之间的抵押债务以消灭抵押权，继而解除双方之间的抵押手续，实现办理房屋过户，故申请第三人为本案诉讼人。被告迟玉伟辩称，同意原告的诉讼请求，但不同意承担诉讼费、保全费。被告谭惠辩称，第一次庭审时，被告谭惠同意原告的诉讼请求，但称原告还有20万元房款没有交付给被告迟玉伟，原告必须把20万的尾款打到谭惠的账户，谭惠才同意配合原告过户，并确认原告与被告迟玉伟签订卖房协议有效。第二次庭审时，谭惠表示不同意过户，表示原告同被告迟玉伟私自签订的买卖合同谭惠不知情，2017年9月谭惠起诉与迟玉伟离婚，2017年11月迟玉伟与原告私自签订合同谭惠不知情，房款去向谭惠也不清楚。原告向银行偿还贷款后，谭惠不同意跟被告迟玉伟共同偿还原告钱。第三人述称，原告与被告系房屋买卖合同法律关系，原告与第三人无任何法律关系，答辩人仅是原被告之间案涉房屋的抵押权人。2016年5月27日，被告迟玉伟与答辩人签订了《中信银行个人购房借款合同》（编号为（2016）信银大银房贷字第××号），合同约定：被告向答辩人借款人民币45万元用于购买坐落于大连市旅顺口区的房屋（以下简称“案涉房屋”），借款期限30年，自2016年6月13日起至2046年6月13日，年利率4.165%（以下简称“该贷款”）。合同签订后，答辩人按合同约定向被告发放了全部贷款。同时，被告以案涉房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记（他项权证号为大房他证旅抵字第××号），故答辩人是案涉房屋的抵押权人。而原告诉称与被告签署了《卖房协议书》，其二者之间构成房屋买卖合同法律关系，根据合同相对性原则，该案与答辩人无关。原告与答辩人之间无任何法律关系，对于答辩人而言，原告诉请的事项既无合同依据，也无法律依据，原告诉请的确认房屋买卖合同有效亦与答辩人无关。答辩人仅是与被告存在借款合同法律关系，并是案涉房屋的抵押权人，与原告之间不存在任何法律关系。二、只有被告在答辩人处的该笔贷款全部结清，答辩人方可解除案涉房屋抵押登记。如前所述，答辩人仅是该案涉房屋的抵押权人，根据答辩人与被告签订的《中信银行个人购房借款合同》第8.8条的约定，只有被告将借款全部还清，答辩人才能根据合同约定解除房屋抵押登记。但截至2018年12月24日，被告剩余应还款总金额为430281.85元，并未结清该笔贷款，因此，不仅被告无权要求答辩人解除房屋抵押登记，原告更是无权要求答辩人解除房屋抵押登记。原告诉请答辩人的相关事宜，既无合同依据，也无法律依据，应予驳回。原告应向被告主张违约责任，其二者之间的纠纷与答辩人无任何关系。《中信银行个人购房借款合同》是答辩人与被告迟玉伟签订，相关权利义务也仅仅约束答辩人与被告之间，即便解除案涉房屋抵押登记，也是在被告偿还我行贷款的前提下，我行配合被告迟玉伟解除房屋抵押登记，与原告无任何关系。原告与被告之间的房屋买卖合同与答辩人无关，原告诉请的房屋未办理过户手续，完全是被告迟玉伟单方违约造成，根据《物权法》第六条、第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记不发生效力。因此原告并不是案涉房屋的所有权人，也无权要求答辩人配合其办理解除抵押及过户手续，原告仅能依据合同相对性原理，要求被告承担违约责任，原、被告之间的房屋买卖纠纷与答辩人无任何关系。综上所述，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的房屋信息查询单打印件一份、结婚登记审查表调档件一份，二被告对其真实性均无异议，第三人提交的借款合同原件一份、还款情况打印件一份，原告及被告谭惠对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据：1、卖房协议书原件一份，证明原告与被告迟玉伟于2017年11月3日签订的卖房协议书合法有效，原告购买位于旅顺口区房屋（面积128.56平方米），双方约定分两期支付房款，第一期41.5万元，第二期20万元在过户之日即2018年6月末支付，因被告一直没有办理手续构成违约。被告迟玉伟对该证据无异议，被告谭惠称对被告迟玉伟卖房一事不知情，但确认原告同被告迟玉伟签订的卖房协议有效，并表示原告将尾款向其支付后才同意协助办理过户。第三人表示该证据与其无关。本院认为，被告迟玉伟对该证据无异议，被告谭惠亦确认原告同被告迟玉伟签订的卖房协议有效，故本院对原告提供的证据1所要证明的问题予以采信。2、中国农业银行交易明细清单、绿卡通交易明细原件各一份，证明原告于2017年11月3日分别以转账和汇款的形式向被告支付第一期房款41.5万元；3、收条原件一份，证明被告迟玉伟在2017年11月3日确认收到原告支付的第一期房款41.5万元。被告迟玉伟对原告提供的证据2、3真实性无异议。被告谭惠称其不清楚。第三人表示该证据同其无关。本院认为，原告已提供付款凭证证实其支付购房款项，故本院对原告提供的证据2、3所要证明的问题予以采信。4、装饰装修清单原件一份，证明原告已经实际装修入住的事实。被告谭惠对原告提供的证据4真实性无异议。被告迟玉伟称其不清楚。第三人表示该证据同其无关。本院认为，庭审中，二被告均认可案涉房屋目前已由原告实际占有使用，故本院对原告目前实际占有使用案涉房屋的事实予以确认。5、发票原件2张，来源中华联合财产保险有限公司大连分公司，出具保全产生的保函费用共计5120元，被告迟玉伟及谭惠对该证据均不予认可。第三人表示该证据同其无关。本院认为，原告因案涉纠纷申请财产保全，并提供中华联合财产保险有限公司大连分公司出具的保函，故本院对该证据的真实性予以确认。二、被告谭惠提交的证据：1、起诉状复印件一份及（2017）辽0212民初2388号判决书原件一份，证明其在2017年9月起诉离婚，但被告迟玉伟在其不知情情况下把房子卖了。原告对被告谭惠提供该证据的真实性无异议，但对其所要证明的问题不认可。第三人称该证据同其无关。本院认为，由于被告谭惠表示认可原告同被告迟玉伟签订的卖房协议有效，故本院对该节事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告迟玉伟同被告谭惠系夫妻关系，二人于2010年10月20日登记结婚。2017年11月3日，原告张阔（买受人乙方）同被告迟玉伟（出卖人甲方）签订《卖房协议书》，双方约定，甲方愿将自有坐落大连市旅顺口区房屋，建筑面积128.56平方米售卖给乙方，房屋产权证号20××48。双方约定房屋价款为人民币陆拾壹万伍仟元整，房屋价款乙方分二期给付甲方。第一期在双方签订买卖合同之日，付人民币肆拾壹万伍仟元整；第二期在过户之日（2018年6月末），付人民币贰拾万元整；甲方收到后出具收据。甲方应自本合同签订日起5天内将房屋腾空。该房屋办理产权过户的一切费用，均由各自承担各自费用（按国家规定）……同日，原告将第一笔购房款415000元交付给被告迟玉伟，被告迟玉伟向原告出具了收条。同时查明，案涉房屋坐落于旅顺口区，2016年6月13日，被告迟玉伟同第三人中信银行股份有限公司大连分公司签订《中信银行个人购房借款合同》【编号：（2016）信银大银房贷字第××号】，被告迟玉伟将案涉房屋抵押给第三人中信银行股份有限公司大连分公司，贷款45万元，该合同第七条提前还款：7.1甲方（本案被告迟玉伟）如欲提前还款，应按乙方（本案第三人中信银行股份有限公司大连分公司）要求提前将不可撤销的还款申请书及还款计划提交乙方。乙方经审核确认甲方未有拖欠贷款本息及已还清当期本息后，同意甲方申请的，甲方可提前还款。提前还款日期前已计收的利息不作调整。7.2甲方提前还款，乙方有权向甲方收取违约金，具体约定见本合同第17.10条。7.3经乙方同意，甲方设定自动提前还款的（阶段性固定利率房屋贷款以及约定收取提前还款违约金的除外），按自动提前还款约定执行，具体约定见本合同17.10条……第八条抵押：8.8甲方还清全部贷款本息及其他应付款项，并履行了本合同的全部条款，则抵押关系终止……第十七条具体约定：17.4本合同贷款年利率为4.165%，月利率（年利率/12）为3.47‰（月利率保留4位小数）。本合同履行期间，贷款利率的调整采取以下（1）种方式：（1）浮动利率……17.5本合同贷款期限360月，自2016年6月13日起至2046年6月13日止。……17.7甲方选择的还款方式为按月等额本息还款法。……17.9逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，挪用贷款罚息利率为合同利率的200%。17.10甲方提前还款应提前30天向乙方提出申请，每年提前还款不超过1次，每次提前还款时归还本金额不得小于50000元，从贷款生效日起12月之内不得提前还款。……被告谭惠在《中信银行个人购房借款合同》中抵押物共有人处签名。截止2018年12月24日，被告迟玉伟尚有银行贷款本金43万余元未偿还。另查，目前案涉房屋已由原告实际占有使用。原告因案涉纠纷申请财产保全，并提供中华联合财产保险有限公司大连分公司出具的保函，支付保函费5120元。庭审中，被告谭惠称其曾于2017年9月起诉被告迟玉伟要求同被告迟玉伟离婚，案涉房屋是在其不知情的情况下由被告迟玉伟向原告出售，但表示认可原告同被告迟玉伟签订的卖房协议有效，并表示原告向其支付购房尾款后可协助办理案涉房屋过户手续。本院认为，原告张阔同被告迟玉伟签订的《卖房协议书》虽未有房屋共有人被告谭惠的签字，但事后被告谭惠认可该《卖房协议书》有效，故本院确认原告张阔同被告迟玉伟于2017年11月3日签订的《卖房协议书》有效。法律规定，合同签订后，合同当事人应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告根据合同约定履行了支付第一笔房款的义务，二被告应按约定履行还清银行贷款撤销抵押权并协助原告办理过户手续的义务，然案涉房屋目前处于银行抵押状态，无法办理过户。审理过程中原告虽称自愿代替二被告偿还第三人的贷款及相关费用，但第三人对此不予认可。本院认为，第三人中信银行股份有限公司大连分公司同被告迟玉伟签订的《中信银行个人购房借款合同》，该合同的相对方系被告迟玉伟同第三人，而非本案原告，第三人有权要求被告迟玉伟继续履行《中信银行个人购房借款合同》，故第三人的抗辩理由成立。待被告迟玉伟向第三人履行义务后，原告对办理产权过户可另行主张权利。关于原告主张二被告应承担其保函费5120元，本院认为，该费用系原告为保证其权利能够实现所支付的费用，二被告理应承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告张阔同被告迟玉伟于2017年11月3日签订的《卖房协议书》合法有效；二、被告迟玉伟、谭惠于本判决生效后十日内支付原告张阔保函费5120元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9950元，保全费4520元，共计14470元，由被告迟玉伟、谭惠共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  姜 莉人民陪审员  王保国人民陪审员  陈 萍二〇一九年三月十八日书 记 员  单子阳附1：本案证据目录一、原告提交的证据和证明目的如下：1、卖房协议书原件一份，原告与被告迟玉伟于2017年11月3日签订的卖房协议书合法有效，原告购买位于旅顺口区新城大街676号1层3号房屋（面积128.56平方米），双方约定分两期支付房款，第一期41.5万元，第二期20万元在过户之日即2018年6月末支付，因被告一直没有办理手续构成违约；2、中国农业银行交易明细清单、绿卡通交易明细原件各一份，证明原告于2017年11月3日分别以转账和汇款的形式向被告支付第一期房款41.5万元；3、收条原件一份，证明被告迟玉伟在2017年11月3确认收到原告支付的第一期房款41.5万元；4、装饰装修清单原件一份，证明原告已经实际装修入住的事实；5、房屋信息查询单打印件一份，来源大连市不动产登记中心旅顺分中心，证明案涉房屋存在抵押登记情况，抵押权人是中信银行股份有限公司大连分行，担保债权数额是45万元；6、发票原件2张，来源中华联合财产保险有限公司大连分公司，出具保全产生的保函费用共计5120元；7、结婚登记审查表调档件一份，证明二被告于2010年10月20日登记结婚。二、被告谭惠提交的证据和证明目的如下：1、起诉状复印件一份及（2017）辽0212民初2388号判决书原件一份，证明其在2017年9月起诉离婚，被告迟玉伟在其不知情情况下把房子卖了。三、第三人中信银行股份有限公司大连分公司提交的证据和证明目的如下：1、借款合同原件一份，证明被告迟玉伟在该行贷款并在该行用案涉房屋抵押贷款。2、还款情况打印件一份，证明被告在该行贷款自2016年6月16日-2018年12月24日未将贷款还清。附2：附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。