陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 裁 定 书 （2019）陕民申296号   再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陕西温商房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：叶利剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：王磊，陕西洪振律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：西安华悦置业有限公司。住所地：陕西省西安市新城区。法定代表人：王美红，该公司总经理。委托诉讼代理人：李莉，陕西邦维律师事务所律师。再审申请人陕西温商房地产开发有限公司（以下简称温商公司）因与被申请人西安华悦置业有限公司（以下简称华悦公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2018）陕01民终10222号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。温商公司申请再审，请求：1.依法撤销西安市中级人民法院（2018）陕01民终10222号民事判决书；2.依法改判支持申请人的全部诉讼请求；3.本案的一审、二审诉讼费由被申请人承担。事实与理由：一、二审法院认定事实不清，证据不足。2015年，申请人与被申请人签订《租赁协议》租赁长缨花园负一层至五层，被申请人在合同中承诺房屋满足商业、仓储经营的条件，并承诺尽快办理消防验收手续，同时要求申请人交付后仅可进行装修工作，且须在消防验收完成后才能进行电梯井施工。申请人善意的认为被申请人应能快速办理好消防验收，合同签订后，申请人缴纳了首期全部租金500余万元。但在房屋交付后，租赁房屋扶梯、电梯均无法正常使用，申请人欲自行加装电梯，却被告知要消防验收通过后才能加装，导致房屋二层以上及负一层均无法达到装修和经营条件，整栋楼处于瘫痪状态。申请人多次发函要求处理电梯问题和消防等问题，但是被申请人却对申请人谎称手续正在办理。申请人无奈下仅能先行勉强使用一层临街房产用于安置该项目原回迁商户，而其他楼层根本无法使用。后商场一层发生火灾，新城消防大队检查后认定房屋未通过消防验收不得擅自使用，依法下发《责令停止使用通知书》,并处以罚款。此情况导致租赁房屋彻底无法使用，也根本再无任何商户敢入驻租赁房屋。经查，被申请人在长达三年时间，根本未申请过消防验收。申请人在投资无法收回损失巨大情况下，多次函告被申请人要求解除合同，退还租金，尽快处理一层商铺问题，但被申请人均不予处理，此情况导致申请人彻底陷入困境无法退出。二审法院认定上述案件事实时发生多处认定事实错误。1.被申请人编造事实，谎称陕西金泰建设有限公司（以下简称金泰公司）系被申请人前身，二审法院未经审查，对前述情况予以确认，系认定事实错误。根据申请人调取的新证据，被申请人与金泰公司是完全独立的两个公司法人，而且被申请人成立于2012年，根本不是履行《联合开发合同》的主体，对争议房产不享有任何权利。被申请人在对出租房产没有任何权利情况下，与申请人签订租赁合同，显系无权处分。2.被申请人在《租赁合同》约定房屋用途为“商业经营”，同时第五条第二款约定“保证出租房屋可以从事商业、仓储经营”，二审法院未认定上述合同约定事实，未审查房屋是否符合合同约定条件，对被申请人在长达三年的时间内未取得消防验收，租赁房屋围墙未拆，屋内电梯、扶梯不能使用的状况导致房屋无法从事商业、仓储使用条件的事实均未认定，便以全额租金标准判令申请人承担占用费，系认定错误。3.对《租赁合同》第五条第三款约定“房屋主体合格后，在甲方将租赁房屋交付乙方后，乙方可以进行装修。因城改项目具有特殊性，若消防及相关项目未验收，甲方应加紧办理相关手续，但不承担任何责任”认定明显错误。该条款约定意思明确，即消防验收前房屋仅能装修，并不能正常经营使用。同时，该约定未免除装修以外房屋未经消防验收投入使用应当承担的责任，更没有约定变更消防责任主体，现因消防责任导致房屋被禁止使用，申请人更没有理由反过来给被申请人承担租金责任。4.对被申请人怠于履行消防验收责任未认定。根据申请人向西安市消防支队申请的信息公开信息，截止一审开庭前被申请人从未申请过消防验收，其在长达三年时间根本没有履行过合同约定，二审法院对上述事实均未认定。二审法院对于商场的未经消防验收禁止使用的现实状态未认定，更无法达到经营、仓储目的的事实未认定，粗暴的认定房屋交付即为使用，显失公平。5.对于被申请人要求电梯井施工必须在消防验收后进行未认定。双方在《会议纪要》中约定“二号楼电梯井现状交房，后期变更由租赁方自己与施工方直接接洽，但必须消防验收后再进行施工。”申请人按照双方约定自行安装电梯井施工时，因被申请人提出消防问题而被阻止，并要求在消防验收后再进行施工。也就是说未经消防验收，装修施工无法完成。6.申请人于一审庭审提交了公证证据保全证明租赁房屋现状，证明华悦公司交付的扶梯、货梯均不能使用。扶梯合格证时间也晚于交付时间，没有扶梯交付的任何资料。二审对该事实未进行认定，根据时隔两年后诉讼中的现状情况，便认为房屋符合商业经营使用条件，没有依据。7.对于被申请人恶意扩大损失事实未予认定。在合同无法履行后，为避免扩大损失申请人向被申请人多次发函要求解除合同，尽快处理一层商户问题，力求减少损失。被申请人拒绝接收房屋，拒绝处理一层商户问题。在二审中，法院通知双方将除一层外的其他楼层进行交接，但被申请人现场拒绝交接，法院在除一层以外房屋完全具备移交的情况下，将交付不成的后果归责于申请人，认定事实严重错误。8.房屋因未进行消防验收，被西安新城消防大队责令停止使用的事实未作认定，消防法明确规定：“ 依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。申请人自消防责令停止使用后，对一层外的其他本就空置的楼层更未进行任何经营使用，也未产生任何收益，二审法院未认定上述事实，无视消防法规定和申请人实际使用的状况，系事实认定严重错误。9.对申请人对房屋不能使用情况知悉的认定错误。首先，二审法院未审查《联合开发合同》签订主体及合同内容，将该份与本案无任何关联的合同作为认定申请人对房屋办证情况知情依据，毫无逻辑。其次，在签订《租赁合同》时对房屋情况的了解，不能推定在履行过程中申请人随时知悉被申请人办理进展。被申请人在合同签订后故意隐瞒手续办理情况，怠于履行自身义务，从未告知手续进展。再次，对违约行为的知悉并不是共同承担责任或责任转移的依据。退一万步说，即使申请人知悉手续办理情况，也不该改变违约方是被申请人的事实，也更不是房屋并未使用被申请人还能堂而皇之全额收租的理由。最后，申请人在接收房屋后，为了尽量排除影响，使得一楼能够勉强经营，避免闲置损失。其他楼层确实无法使用，申请人采取了多种手段，甚至自行加装电梯井，购买了电梯（已经支付了费用），欲通过安装两部直梯方式使得大楼内部货运、客运均能畅通，但是被申请人要求在取得消防验收前不得安装使用电梯，还将电梯井拆除。申请人并非主观不想使用房屋，而是客观上房屋内部设施达不到使用要求，被申请人还阻止申请人自行安装电梯，外加消防部门还责令禁止使用房屋。综合前述多种原因，租赁房屋确实无法使用，并非申请人有意不使用房屋。二、二审法院适用法律错误。1.导致《租赁合同》无效的责任主要在于被申请人，被申请人应当承担申请人的全部损失。根据《联合开发合同》与《联合开发合同补充协议》签订主体情况可以确认，上述两份合同约定的任何内容与本案并无关联性，对申请人更无约束力，申请人未承诺放弃任何应享有的权利，也不因此承担任何不利后果。对其中办证进展情况一无所知，因此，导致合同无效的责任在于被申请人。至今为止，申请人为履行《租赁合同》已经投入租金五百多万元，购买空调、电梯等设备花费一百多万元，现因房屋达不到合同约定的使用条件，消防部门责令停止使用，已经无法再继续使用，因此产生的一切损失应当由被申请人承担，二审法院认定未经鉴定损失不予认可的说法没有依据，上述投入为申请人实际投入，双方当事人在庭上均表示无需鉴定，法院的认定没有依据。2.二审法院对法律明确禁止使用的房屋，按照能够使用却未使用的原则判决占用费，显失公平。按照最基本的租赁法律关系，只有在符合使用条件而承租人自身原因不使用，或承租人已经实际使用房屋的情况下才具备支付租金条件。本案中，消防法明确规定未经消防验收禁止投入使用，消防部门也下发处罚通知，责令不得在消防验收前使用房屋并给予处罚。该房屋禁止使用的客观事实已经存在，无法克服，且合同履行的消防验收的责任在于被申请人，不论申请人是否知情，都不免除或者转嫁被申请人的消防验收责任。法院更无权要求申请人必须使用房屋，并以必须缴纳租金的方式逼迫申请人违法使用房屋。3.二审判决申请人承担人行道改造费5万元、行政罚款15000元及电梯井施工费66000元明显不当。依据《物权法》、《合同法》规定，被申请人对租赁物具有保证符合使用条件及维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。被申请人在租赁房屋工程建设中导致人行道与路面产生正负零差距，尽快修复路面满足市政相关部门要求，被申请人曾与申请人协商由申请人协调此事并承诺费用从租金中扣除，申请人因此代交了人行道改造工程费用。申请人认为根据《合同法》规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，应当负担人行道全部改造费用。4.被申请人和申请人约定加紧办理消防验收，并要求就电梯井施工须在办理消防后才可施工，安装电梯。但因商城扶梯、货梯均无法使用，申请人无奈自行对电梯井进行施工，因被申请人长期未取得消防验收导致申请人无法安装使用电梯，现合同认定无效，过错在于被申请人，应当由被申请人承担电梯井施工的全部费用。三、申请人的损失远大于被申请人占有使用费，二审法院确认合同无效后却仅判令申请人单方面承担无效责任是错误的。综上，请求依法再审，维护申请人的合法权益。华悦公司答辩称，温商公司的再审请求无事依据，应依法予以驳回。具体理由如下：一、温商公司在再审申请书中陈述的案件事实不符合客观实际，二审判决查明事实清楚。1.温商公司称华悦公司无权处分案涉房屋，无权与其签订租赁合同，严重与事实不符。2010年7月20日，石油机械公司与金泰公司签订《联合开发合同》，双方约定合作开发案涉房屋所在地块。后金泰公司为该合作项目专门成立了华悦公司，城改批复的改造主体就是华悦公司。且2015年12月30日，华悦公司与石油机械公司又签订了《联合开发合同补充协议》，对联合开发有关事项又进行了补充约定，可见石油机械公司和叶利剑均对华悦公司是案涉房屋的投资主体是明知的。虽然，金泰公司和华悦公司系两个独立法人，但并不影响华悦公司系案涉房屋投资主体，对案涉房屋具有所有权的事实。且一、二审审理过程中，温商公司均认可华悦公司系案涉房屋所有权人的事实。2.租赁合同签订后，双方交接房屋时，华悦公司向温商公司交付了租赁合同中约定的租赁范围内所有房屋。双方于2015年4月16日签订《租赁合同》，约定温商公司承租华悦公司所有的位于XX路XX园XX路XX花园XX楼一至五层商业（约12500平方米）、地下-1层商业及其他建筑房屋（5300平方米）用于经营，租期15年，自2015年12月1日至2030年11月30日。合同签订后，案涉工程经竣工验收合格后，华悦公司于2016年4月29日向温商公司交付了合同约定的长缨花园2#楼一层到5层商业、地下-1层商业及其他建筑房屋（具体双方有交接清单为证，同时庭审中温商公司亦承认其接收的是租赁合同中约定的整个租赁范围内房屋），案涉房屋即由温商公司占用、使用至今。该事实，一、二审庭审中温商公司均是认可的。3.电梯作为租赁房屋的一部分，与房屋整体一并交付，平日由物业公司进行日常维护管理，且均能正常使用，并不影响房屋二层以上及负一层的装修和使用。在案涉房屋中，华悦公司安装了负一层至五层的货梯一部以及每层扶梯两部，并于2016年9月经检验合格就开始投入使用，温商公司在装修二楼时还使用了电梯，温商公司称由于二至五层的电梯未交付才导致其无法使用案涉房屋不符合客观事实。电梯本身就作为案涉房屋不可分割的一部分，和案涉房屋是个整体，不需要交接，本身电梯运营就是由华悦公司聘请的物业公司在管理，无需移交给温商公司。同时，即便没有电梯，案涉房屋内还有楼梯，压根不影响温商公司对二至五层的使用。且二审法院还曾去租赁房屋现场勘验，货梯和扶梯均能正常使用。故温商公司认为房屋内扶梯、电梯无法正常使用，导致其二层以上及负一层无法达到装修和经营条件，不符合客观事实。相反，温商公司未使用二至五层是由于其招商未成功，是其租赁后商业风险，应由其自行承担责任。且其将房屋占用、使用至今，也导致华悦公司无法将案涉房屋的二至五层出租，按照公平原则其也应该支付二至五层的租金。4.温商公司对案涉房屋的证件取得情况及消防验收情况均是知情的。《租赁合同》第五条第三款明确约定，“房屋主体合格后，华悦公司将房屋交付温商公司后，温商公司可以进行装修，因城改项目具有特殊性，若消防及相关项目未验收，华悦公司应抓紧办理相关手续，但不承担任何责任”。可见签订合同时温商公司对该项目系城改项目，未办理消防等相关手续是明知的，且合同中约定、温商公司也同意华悦公司不承担未办理相关手续的任何责任。2016年4月25日，在案涉房屋交付前夕，就相关问题进行沟通，形成《会议纪要》，明确约定现状交房，承租方若有其他需要根据现场做，须取得出租方同意。同时，案涉项目是华悦公司和石油机械公司合作开发的房地产项目，石油机械公司的法定代表人和温商公司法定代表人系同一人，均系叶利剑，其对案涉房屋的现状和手续等问题是很清楚的。在双方签订的《联合开发合同补充协议》（叶利剑签字）中也明确约定了今后不存在任何因手续不全给双方造成的损失，双方互不追究；先验收交付使用，随后根据石油机械公司提供拆迁决算资料和棚改政策的实际情况给予办理，石油机械公司应积极提供各种手续。案涉项目目前还未办理消防手续和房屋证件的过错在石油机械公司，华悦公司多次催促石油机械公司提交办证资料，但石油机械公司至今未提交，而石油机械公司的法定代表人正是叶利剑，也就是温商公司的法定代表人，叶利剑对这些情况均是明知的。所以并非华悦公司怠于履行消防验收责任和怠于办理房屋证件。5.案涉房屋虽未经消防验收，但并未导致无法经营。虽然2018年3月7日消防部门责令停止使用，但从温商公司一审时提供的公证书可以充分说明2018年3月30日案涉房屋所在的市场仍在正常经营，并未停止使用。6.华悦公司并未恶意扩大损失。华悦公司出租给温商公司的系负一层至五层整栋商铺，返还房屋时同样应返还负一层至五层整栋商铺，但温商公司并不能将整栋商铺予以返还，且一层商铺在出租房屋中具有重要的商业价值，如果温商公司不能交付一层商铺则面临着整栋商铺无法再次出租，将给华悦公司造成重大损失。且一层商铺均是温商公司出租出去的，理应由其负责收回，不能将其负责收回一层商铺的责任转嫁给华悦公司。二、二审判决适用法律正确，应予维持。1.如前所述，温商公司对租赁房屋的现状和手续办理等情况均是明知的，导致合同无效均有责任，不能由华悦公司承担全部责任。2.温商公司应向华悦公司支付全部房屋至实际腾房之日的房屋占有使用费。如前所述，案涉房屋符合使用条件，且温商公司实际占有使用案涉房屋，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，二审判决判令温商公司支付全部房屋至实际腾房之日的房屋占有使用费，适用法律正确。3.温商公司主张的购买空调、电梯设备、电梯井施工等损失不应予以支持。根据双方签订的《会议纪要》第六条约定：“二号楼电梯井，现状交付，后期变更由租赁方自己与施工方直接接洽，但必须消防验收后再进行施工”。可见，电梯井施工系温商公司自行增加的工程，应由其自行承担该部分施工投入费用。且电梯最终未实际到货也并未实际安装，空调也实际并未安装，故该部分损失不应予以支持。4.关于消防部门罚款和人行道改造费用，温商公司应承担部分责任。消防部门罚款是由于2018年1月29日一层电缆井西墙配电箱内强电盒着火引发火灾后的罚款，该配电箱系温商公司私自增加的，完全是由其导致的。关于人行道改造费用，市政人行道改造主体为市政部门，华悦公司已于2013年4月28日向有关部门缴纳了市政公用设施配套费8402700元，市政道路问题应由市政部门负责，且在双方形成的《会议纪要》里明确约定若温商公司办理的就由其办理，可见该部分费用是温商公司自行办理后产生的费用，应由其自行承担，华悦公司不应再另行承担市政道路改造费用。且从温商公司提供的证明其代付市政人行道改造工程费用的证据《建设工程施工合同》看，该合同主体是西安东市副食调料批发市场有限公司，与温商公司无关；施工范围是原损坏人行道拆除，铺设停车场砖路，与案涉房屋无关，实际受益人是温商公司，而非华悦公司。综上，温商公司的再审请求无事依据，应依法予以驳回。本院经审查认为，本案再审审查主要涉及以下问题：一、二审判决认定事实是否错误；二、二审判决适用法律是否错误。一、关于二审判决认定事实是否错误的问题。对于二审法院认定的金泰公司系华悦公司前身的问题，根据本院审查查明，华悦公司为新设立的公司，其与金泰公司是相互独立的两个公司法人，二审法院对此事实认定错误。但根据《联合开发合同补充协议》，华悦公司与石油机械公司对联合开发有关事宜进行了补充约定，华悦公司为案涉房屋权利主体，其有权签订租赁合同，对外出租案涉房屋。根据《联合开发合同》、《联合开发合同补充协议》、温商公司与石油机械公司股东、法人变更情况以及2016年4月25日温商公司与华悦公司形成的《会议纪要》约定现状交房的内容，能够证明温商公司对案涉房屋证件的取得及消防验收的情况是清楚的。案涉房屋内的电梯于2016年5月至9月经西安特种设备检验检测院检验合格，符合使用条件。2018年10月22日，二审法院组织双方当事人对案涉房屋现场进行了勘验。勘验显示案涉房屋负一层及二至五层具有结构上的独立性，有货梯一部和扶梯每层两部，货梯和扶梯均能正常使用。上述事实表明房屋现状符合租赁使用目的。故二审法院除认定金泰公司系华悦公司前身错误外，其他事实认定并无不当，且该事实认定错误不影响二审判决内容。二、二审判决适用法律是否错误的问题。二审法院根据双方当事人在明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证的情况下仍签订租赁合同，而认定双方均应当承担相应的责任；根据温商公司确认合同范围内的房屋已全部交付的事实，认定温商公司应当支付房屋占有使用费；根据《会议纪要》的约定内容认定由双方当事人各承担一半的电梯井施工费用，以上认定有事实和法律根据，并无不当。根据租赁房屋未取得消防验收双方当事人均清楚的情况下仍签订租赁合同，导致消防罚款3万元，二审法院认定双方各自承担罚款50%的责任即15000元，该认定符合本案实际，并无不妥。根据温商公司系通过市政管理部门对案涉人行道进行改造，而改造行为的最终受益方系华悦公司，二审法院酌定人行道改造工程费24万元由温商公司承担5万元，由华悦公司承担19万元，上述责任划分于法有据。故温商公司认为二审判决适用法律错误的理由不能成立。综上，温商公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回陕西温商房地产开发有限公司的再审申请。  审  判  长      李晓锋审  判  员      马彦雨审  判  员      李勇杰 二〇一九年三月二十六日 法官助理      王乐璋 书  记  员      郭晨晨 1