江西省弋阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1126民初1668号原告（反诉被告）：童友林，男，汉族，1965年6月10日出生，江西省弋阳县人，大学本科，住江西省弋阳县。委托诉讼代理人：潘丽珍，女，汉族，1969年12月12日出生，住江西省弋阳县，系原告童友林妻子，特别授权代理。委托诉讼代理人：叶绍英，江西时空律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：邓俊，男，汉族，1974年2月9日出生，江西省南昌市人，自由职业者，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：刘明京，江西国风律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）童友林与被告（反诉原告）邓俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日作出（2018）赣1126民初186号民事判决书。原告（反诉被告）童友林与被告（反诉原告）邓俊均不服，依法提起上诉。江西省上饶市中级人民法院认为，在未查清童友林是否取得原房屋所有权人同意其收取房屋占有使用费的情况下，直接依据童友林与邓俊之间的转租合同处理本案纠纷依据不足，裁定撤销（2018）赣1126民初186号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）童友林的委托诉讼代理人潘丽珍、叶绍英、被告（反诉原告）邓俊的委托诉讼代理人刘明京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童友林向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付拖欠原告的租金计人民币98450元，支付违约金23682元；2.本案诉讼费由被告承担。案件在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为依法判决被告支付拖欠原告的租金计人民币87000元，支付违约金44370元。原告未在规定时间内补交案件受理费，本院对变更的诉讼请求不予审理。事实和理由：2015年6月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：由被告承租位于弋阳县滨江时代广场C栋第13、14、49号店铺；租赁时间为2015年7月1日至2020年6月30日止；租金的支付方式和金额为第一年的租金为壹拾贰万元，自第二年起，在上年度租金的基础上按10%逐年递增，租金支付方式为一年一付，每年起租日30日前，支付下一年租金。合同生效后，被告只依约支付了第一年的租金给原告，对于第二年的租金，被告以租赁房产被法院拍卖为由，缓交付租金。但被告在法院拍卖结束后，原告与房产最后归属方约定房屋租赁合同按原合同执行，弋阳县滨江时代广场C栋13、14、49号店面自2016年7月1日至2017年1月15日的房屋租金65000元由原告向被告收取；C栋13、14号店面租金（自2017年1月17日至2017年6月30日）22000元按原合同执行，仍由原告向被告收取。但被告至今拒付租金，被告的行为已构成根本违约，根据双方合同约定，被告擅自拖延交付租金的，原告有权无条件终止合同、无偿收回房屋，没收押金和未达租期租金，并按损失评估价向被告追索130%的赔偿金。故原告诉至法院。为证明并支持其主张，原告向法院提交了下列证据：1.原、被告身份证复印件，证明原、被告主体资格适格；2.房屋租赁合同，证明原、被告于2015年6月24日签订房屋租赁合同的事实；3.原告与上饶市强丰信息咨询有限公司（以下简称上饶强丰公司）、上饶市前坤信息咨询公司（以下简称上饶前坤公司）、上饶市昌利信息咨询有限公司（以下简称上饶昌利公司）的协议及上饶市中级人民法院（以下简称上饶中院）（2013）饶中执字第46号之一执行裁定书，证明原告有权向被告收取租金的权利；4.被告欠缴租金、违约金计算表，证明被告欠缴租金87000元及违约金44370元；5.2012年2月11日张朝辉、徐敏、张金山、徐秋花、邓志文与江西赣银投资管理有限公司（以下简称江西赣银公司）签订的商业房产租赁合同及租金收条等、2012年12月20日江西赣银公司与童友林、潘丽珍签订的协议书，证明原告对向被告出租的店面具有转租权，其向被告收取租金有法律事实依据。被告（反诉原告）邓俊答辩并反诉称：1.判令原告退还被告房屋租赁押金4万元、2个月租金2万元及利息（以6万元为基数，按照月息2分，从2016年5月6日计算至还款之日止）；2.判令原告向被告支付提前终止租赁合同违约赔偿金4万元；3.判令原告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年6月24日，原、被告以及案外人江西赣银公司签订了一份《租赁合同》，租赁合同约定，原告童友林将坐落在弋阳县滨江时代广场C栋13、14、49号3间商铺转租给被告邓俊，合同期限为五年，自2015年7月1日至2020年6月30日，第一年租金12万元，合同签约之日支付租赁押金4万元，原告童友林向被告邓俊陈述并承诺该铺房屋产权所有人为张金山名下，现房屋租赁权属江西赣银公司及童友林所有，确保房屋产权人无权无故干涉被告邓俊就租赁房屋的正常使用。原告童友林同时向被告邓俊提供了江西省弋阳县弋江镇滨江时代广场C栋10、11、12、13、14、49号店面的产权证复印件（房权证号Ｓ2××86号）。合同签订后，被告按照合同约定，向原告童友林支付了4万元租赁押金以及第一年房屋租金人民币12万元（即房屋租金支付到2016年6月30日）。2016年4月7日，上饶中院执行局法官向被告邓俊送达了《江西省上饶市中级人民法院通知》，通知被告邓俊“自收到本通知之日起暂停交付租金”。2016年5月6日江西上饶中院执行局法官又向被告邓俊送达了《江西省上饶市中级人民法院执行裁定书》（2013饶中执字第46号）：“除去案外人江西省赣银投资管理有限公司与张朝辉、徐敏、张金山、徐秋花、邓志文签订的租赁合同中关于Ｓ2××86号房产的租赁关系”并告知被告邓俊其所签订的房屋租赁合同关系至此解除，江西赣银公司以及原告童友林丧失房屋承租权，也同时丧失房屋转租权，也就是说2015年6月24日签订的《租赁合同》因原告童友林的责任被终止。2016年5月，原告童友林丧失转租权，应当退回被告邓俊多交纳的2个月的租金2万元以及退回押金4万元，原告童友林至今未退回被告邓俊，应承担利息。另，因原告童友林的责任造成五年期的合同在履行10个月就被迫终止，原告童友林应当承担违约赔偿责任。为证明并支持其主张，被告向法院提交了下列证据：1、房屋租赁合同及房屋产权证复印件，证明原、被告房屋权属情况、房屋租赁实际情况及双方在合同中约定的权利义务；2、收条，证明被告向原告支付了4万元押金及第一年的租金12万元的事实；3、上饶中院于2016年4月7日作出的江西省上饶市中级人民法院通知及2016年5月6日作出的（2013）饶中执字第46号执行裁定书，证明上饶中院通知被告暂停支付租金及裁定除去案外人江西赣银公司与张朝辉、徐敏、张金山、徐秋花、邓志文签订的租赁合同中关于Ｓ2××86号房产的租赁关系，即原告丧失转租权的事实。原告（反诉被告）童友林辩称，1.根据原、被告双方签订的租赁合同约定，原告童友林确保房屋产权人无权无故干涉被告就租赁房屋的正常使用，事实上被告一直在正常使用租赁物，故原告未违约，被告两次收到上饶中院的通知，从未告知过原告，原房屋产权人也未告知过原告；2.原告与上饶强丰公司、上饶前坤公司、上饶昌利公司的协议约定，原告在被告未与新的房屋产权人上饶强丰公司、上饶前坤公司签订新的房屋租赁合同时，原告仍有承租权及转租权。再根据被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中，人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或解除租赁合同的复函的规定，原告对租赁物同样具有承租权及转租权，被告应按合同约定支付租金；3.被告依据上饶中院作出的裁定得出原被告签订的合同终止是错误的，该裁定只是确定江西赣银公司与张朝辉等人签订的商业房屋租赁合同，其效力不能对抗第三人，原告童友林在上饶中院作出裁定的前后均享有转租权。为查明案件事实，本院在审理过程中调取了上饶中院裁定书送达回证。对原告提交的证据认证如下：证据1、2，被告均无异议，本院予以采信；证据3，被告对其真实性无异议，对关联性、合法性有异议，认为该证据因被告不是协议当事人而对被告无约束力，且协议按照上饶中院的裁定书作出，而中院裁定书只涉及了房屋的所有权，并没有涉及房屋的租赁关系，本院认为，协议系协议双方的意思表示，该组证据与本案有关，予以采信；证据4，被告认为租赁关系已经解除，该计算表没有法律依据，因原告增加诉讼请求后未在规定时间补交案件受理费，对其增加的部份本院不予采纳，对其他部分本院将结合其他证据和事实综合考虑予以认定；证据5，被告对其证明目的有异议，认为在上饶中院下裁定之前原告有转租权和收取租金权，而后因该裁定而丧失，本院对该证据予以采信，对其证明目的将结合其他证据和事实综合考虑予以认定。对被告提交的证据认证如下：证据1、2，原告无异议，本院予以采信；证据3，原告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，对上饶中院的裁定，其认为该裁定书不影响原、被告之间的租赁合同的效力，该合同仍然在继续履行、有效，对中院的通知，其认为该通知只能作为在拍卖之前权属不确定的情况下被告暂缓交付租金的理由，但权属明确后，被告应按合同全额支付租金。本院对该证据予以采信，对其证明目的将结合其他证据和事实综合考虑认定。对本院依职权调取的上饶中院的送达回证，原、被告均无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告童友林系江西赣银投公司法定代表人。2012年2月11日，张朝辉、徐敏、张金山、徐秋花、邓志文与江西赣银公司签订《商业房产租赁合同》，合同约定，张朝辉等人将各自独有及与关联方共有坐落在弋阳县弋江镇滨江时代广场暨横峰县岺阳镇上德路199号滨江花城的现有全部权属商业房产（含案涉的坐落弋阳县滨江时代广场C栋第13、14、49号3间临河商铺）整体出租给江西赣银公司管理使用；房屋租赁期共二十年，自2012年3月1日起至2032年3月1日止。合同签订后，江西赣银公司按合同约定支付了租金。2012年12月20日，江西赣银公司与原告童友林、潘丽珍签订协议书，协议书约定，因江西赣银公司与张朝辉等签订的弋阳县滨江时代广场租赁合同为江西赣银公司和童友林、潘丽珍个人共同投资经营，三方协商一致同意，前十年租金由童友林和潘丽珍收取，后十年由江西赣银公司收取，前十年租赁合同江西赣银公司授权童友林、潘丽珍以个人名义签订。2015年6月24日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：转租赁房屋座落在弋阳县滨江时代广场C栋第13、14、49号3间临河商铺，该铺房屋产权所有人为张金山名下，现房屋租赁权属人为江西省赣银公司及童友林所有；房屋租期共五年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止；约定第一年税后租金为12万元，从第二年起，分别在每个上年度租金总额的基础上，逐年按10%递增，以此类推，至合同期满为止；支付租金实行一年一付，除签约日一次性支付当年租金外，剩余期间分别在每年起租日30日前，支付下一年租金；于签约日一次性交纳租金押金4万元。双方签约后，被告邓俊依约向原告童友林支付了4万元押金及第一年的租金12万元。被告邓俊承租后，使用了弋阳县滨江时代广场C栋第49号商铺，因其业务问题，一直未使用13、14号商铺，也未与原告童友林达成解除该两个商铺租赁协议。2016年4月7日，上饶中级法院作出通知，以弋阳县滨江时代广场C栋11、12、13、14、49号店面房产移送评估拍卖为由，要求各承租户暂停交付租金。并将该通知送达了被告邓俊。因2015年11月28日案外人江西赣银公司在申请执行人夏礼强与被执行人张朝辉、徐敏、张金山、徐秋花等人的执行案件中向上饶中院提交书面报告反映涉及被执行部分房产由其公司整体租赁，上饶中院经审查确认该涉案房产已于2011年5月30日抵押给童凌峰，并办理他项权证，认为案外人江西赣银公司租赁执行标的房产时间晚于抵押时间，并于2016年5月6日作出（2013）饶中执字第46号执行裁定书，裁定除去案外人江西赣银公司与张朝辉、徐敏、张金山、徐秋花、邓志文签订的租赁合同中关于Ｓ2××86号房产的租赁关系。2016年6月6日，上饶中院将该裁定书送达江西赣银公司，童友林签收。2017年1月16日，上饶中院作出（2013）饶中执字第46号之一执行裁定书，裁定弋阳县弋江镇滨江时代广场C栋13、14号店面的所有权及相应的其他权利归买受人上饶强丰公司所有，弋阳县弋江镇滨江时代广场C栋49号店面的所有权及相应的其他权利归买受人上饶前坤公司所有。并于2017年1月20日送达上述三家公司。2017年1月25日，上饶强丰公司、上饶前坤司、上饶昌利公司与原告童友林签订了一份协议书，协议书约定：1.2017年1月15日之前承租人邓俊（C栋13、14、49号）、黄进喜（C栋10、11、12号）租用店面租金由童友林收取；2.2017年1月16日之后邓俊、黄进喜租用店面租金分别由上饶强丰公司、上饶前坤公司、上饶昌利公司收取；……4.黄进喜、邓俊分别与丁方（原告）签订的《房屋租赁合同》的租赁店面中，如黄进喜、邓俊未与甲乙丙方（上饶强丰公司、上饶前坤司、上饶昌利公司）重新办理手续的部分，丁方有权按原合同继续行使权利、收取租金，并在收到租金后按另行约定结算方式，同店面接受方结算。此后，原告向被告收取租金，被告均未支付。2017年5月17日，被告邓俊与上饶前坤公司就49号店面签订了租赁协议。就涉案13、14号店面未与上饶强丰公司签订租赁协议。本院认为，本案争议焦点为：1.2016年5月6日上饶中院作出（2013）饶中执字第46号执行裁定书，裁定除去案外人江西赣银公司与张朝辉、徐敏、张金山、徐秋花、邓志文签订的租赁合同中关于Ｓ2××86号房产的租赁关系后，原告童友林是否享有案涉房屋的转租权及收取租金的权利；2.2017年1月25日，上饶强丰公司、上饶前坤公司、上饶昌利公司与原告童友林签订的《协议书》是否对被告邓俊有效；3.原告、被告是否违约？关于焦点一，根据上饶市中级人民法院发出的通知和执行裁定书，被告作为承租户被通知暂停支付租金，且法院裁定除去了江西省赣银投资管理有限公司与原房屋所有权人的租赁关系，原告所承继的转租权也随即丧失，但被告一直实际占有、使用了该诉争的房屋，属无权占有，应支付相应的费用。最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”即被告所承租的店面应当在法院拍卖成交确定新的产权人后，原、被告之间的租赁关系才归于消灭，因此在此期间原告仍有权向被告收取占用费，根据双方签订的合同约定第二年的租金在上一年度租金的基础上上浮10%，从起租日至租赁物确定新的产权人日止（2017年1月16日）共计6.5个月的时间，被告应支付给原告的租金为71500元（12万元÷12个月×6.5个月×110%）。故对原告要求被告支付C栋13、14、49号店面租金71500元（从2016年7月1日至2017年1月16日）的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还2个月租金2万元及利息（按照月息2分，从2016年5月6日计算至还款之日止）的诉讼请求，不予以支持。关于焦点二：2017年1月25日，上饶强丰公司、上饶前坤公司、上饶昌利公司与原告童友林签订的《协议书》实际上是一种委托收取租金关系，原告童友林并非租金收取的实际权利主体，因为租赁物自拍卖成交确认新的产权人后，原、被告之间的租赁关系已不存在，被告邓俊可向现房屋所有权人交纳占有使用费，故原告要求被告支付C栋13、14号店面2017年1月17日至2017年6月30日的租金的请求，于法无据，本院不予支持。关于焦点三，根据上饶市中级人民法院所发出的通知，被告作为承租户被通知暂停支付租金，在此情况下被告未交纳租金的行为不能视为违约行为，故原告要求其承担违约金的请求，不予支持；根据中院执行裁定、《协议书》约定及被告邓俊与上饶前坤公司就49号店面重新签订了租赁协议，原、被告之间合同已终止，故被告要求原告退还房屋租赁押金4万元的诉讼请求，予以支持，但应当抵扣其应当支付给原告的租金。2017年1月25日的《协议书》中可以看出被告的租赁权并未丧失，故被告要求原告支付提前终止租赁合同违约赔偿金4万元及4万元押金的利息(按照月息2分，从2016年5月6日计算至还款之日止)的诉讼请求，不予支持。综上所述，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，拟判决如下：一、由被告（反诉原告）邓俊于判决生效后五日内向原告（反诉被告）童友林支付所欠租金31500元（已扣除原告童友林应当返还给被告邓俊的40000元押金）；二、驳回原告（反诉被告）童友林的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）邓俊的其他诉讼请求。案件受理费2830元，由原告童友林负担1190元，被告邓俊负担1640元；反诉费1150元，由原告童友林负担460元，被告邓俊负担690元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 员  吴晓玲人民陪审员  童保花人民陪审员  徐长琴二〇一九年三月二十六日代书 记员  郑 霞