苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0509民初11804号 原告:苏州善洽堂市场营销策划有限公司，住所地苏州市姑苏区西环路2928号。 法定代表人：侯友旺，总经理。 委托诉讼代理人：赵瑞，上海市国泰律师事务所律师。 被告：吴江月亮湾房产有限公司，住所地苏州市吴江区汾湖高新技术产业开发区。 法定代表人：徐蓉芳，负责人。 委托诉讼代理人：侯兵兵，江苏米来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖振权，江苏米来律师事务所律师。 原告苏州善洽堂市场营销策划有限公司（以下简称善洽堂公司）与被告吴江月亮湾房产有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法由审判员徐倩适用简易程序于2018年10月19日、2018年12月3日公开开庭进行了审理。后本案由于案情复杂，于2018年12月14日依法裁定转为普通程序并组成合议庭，于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告善洽堂公司的委托代理人赵瑞、被告月亮湾公司的委托代理人侯兵兵三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告善洽堂公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告退还保证金人民币200万元；2、判令被告支付原告佣金人民币727577.16元；3、请求判令被告赔偿逾期付款利息损失（以人民币27275577.16元为基数，按同期银行贷款利率，自2018年1月19日起计算至款项付清止）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告善洽堂公司与被告月亮湾公司于2017年9月就“月亮湾”房地产项目达成合作协议，由被告委托原告就该项目进行销售、策划，并约定原告应向被告提交人民币200万元作为代理保证金。合同签订后，原告依约向被告交付了足额的保证金，并依约开始履行合同义务，但因被告原因导致合同未能继续，双方合作结束后，原告多次向被告主张退还保证金，但均未得到解决。 被告月亮湾公司辩称：第一，针对原告所谓返还人民币200万元的诉讼请求，在双方签订战略合作协议后，被告作为业主方将金额高达数亿元人民币的楼盘交付给原告销售，并明确约定销售期限以及期限分阶段内的销售任务。但原告因其自身原因并未完成销售任务。因此双方在2017年12月1日签订补充协议，就有关的权利义务进行了补充约定，明确原告不得再向被告主张返还保证金的权利。第二，原告并未完成任何销售指标，其主张佣金的诉请毫无依据。首先，如果原告有过销售任务的完成,双方在2017年12月1日就双方的权利义务进行重大调整时，其不可能不向业主主张相应的佣金计算。此时签订补充协议其未向业主主张权利，足以表明原告在12月1日之前根本不可能存在任何销售指标的完成。其次，根据合同约定，对于原告主张佣金结算的条件、方式及原告完成销售任务情况下，保证金的退案方式等均有明确约定。根据合同第二条第二款第四项第五项约定。原告负责客户信息的管理及签订认购协议，但至今原告并未向法庭提交任何有关该方面的证据，这足以证明原告在此期间并无任何销售的完成。根据合同第三条第四款第一项的约定，双方约定在正常销售情形下，保证金的退还机制为，原告每销售一套，这里销售一套是指客户认购成功并支付相应款项。那么则由业主方退还对应单套的保证金。在2017年12月1日签订的补充协议中原告对保证金实体权利的处置已经表明其没有销售任务的完成。从合同的约定来看，12月1日后，因为原告的过错,其同意业主引进其他销售方进场进行销售。原告长期在销售市场,其意图获得被告的销售信息是轻而易举的,但这并不能推断出其有销售任务的完成。最后，协议还就签订后即2018年12月1日后，原告就如果能够完成数量为12套的销售目标下的佣金进行了约定。但此后原告并未完成任何销售指标，故其无权向业主主张所谓佣金的权利。第三，因居间方的过错导致业主的后期房屋因政策调整无法销售造成的损失，以及代理销售过程中的种种过错给业主造成的损失，被告均保留令数向原告主张的权利。综上，诉请法庭依法驳回原告的各项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年9月15日，月亮湾公司作为甲方，善洽堂公司作为乙方，双方签订《全程营销策划及代理销售服务战略合作协议》，约定甲方委托乙方营销策划及独家代理销售月亮湾商业办公（公寓）168套，委托期限自2017年10月1日起至2017年12月31日止。销售指标：2017年10月1日起算，第一个月销售指标30套，第二个月销售指标50套，在2017年12月31日前销售止90%。乙方代理销售费：合同底均价8500元/平方，每套房源下手的底价详见双方确认的《一房一价表》，如乙方房源销售价在8500元/平方以上，12000元/平方以内，含12000元/平方的溢价部分全部归乙方所有，其中乙方需承担超出约定底价溢价部分18.5%的税费；如销售价格超过12000元/平方以上的部分，扣除超过约定底价溢价部分18.5%的税费之后，溢价部分甲乙双方五五分成。甲乙双方合作关系终止事由包括合作期限到期、双方协商一致终止、可售房源于原约定的合作关系终止之日前售罄等。无论合作关系因何终止，均不影响代理服务费用结算（需满足结算条件），对于实际产生的乙方对甲方享有的债权，双方应当在合作关系终止之日起三个工作日内签订确认函，甲方在确认函签署后的15天内按照规定的代理销售费和支持费、支付条件、结算时间及程序向乙方履行。乙方代理保证金为200万元，其中每套对应房源对应1万元/套合计168万元，另外32万元作为总指标考核的保证金，甲乙签订合同之日二日内支付。乙方保证自2017年10月1日起正式销售，并保证10月成功销售套数超过30套，11月成功销售套数超过50套，甲方保证每周正常结算乙方对应佣金，每周进行结算一次，每次结算金额为对应佣金的50%，剩余的50%待乙方完成本月销售考核指标后次月7日前一次性给到乙方。如乙方连续两个月未能完成销售考核指标，甲方有权解除合同。甲方需结算乙方已完成销售部分的全部佣金，乙方负责已销售房源客户的售后工作对接，乙方支付给甲方的保证金剩余部分，可按照合同约定不予退还。合同下销售成功的定义是购房客户首付付清。销售考核标准按照客户首付付清的销售量进行计算。佣金结算标准按照客户签署《房屋买卖合同》并提交所有银行审批资料，获得银行贷款准入。结算佣金的结算标准是一套结算一套，结算周期为周结。如未完成指标，所结算佣金全部退回甲方。在本代理期限内依附乙方的推广并于代理期结算后签订买卖合同的客户以及自访客户，是乙方客户。在合同“其他”项的约定中，乙方承诺按照项目实际情况向客户推荐，不得欺骗、隐瞒、夸大宣传，不违法、违规收取客户任何费用，一经发现，乙方已结所有款项退还，未结所有款项不予结算支付。 2017年9月19日，原告即按约将合同保证金200万元汇入被告账户。 2017年12月1日，月亮湾公司作为甲方，善洽堂公司作为乙方，双方签订《月亮湾项目销售代理协议之补充协议》，约定双方签订《全程营销策划及代理销售服务战略合作协议》，因乙方未完成销售指标，故保证金200万元不予退还，原合同终止。2017年12月1日至12月10日前完成十二套房源销售指标的佣金条件（售价在8500元/平方以上，12000元/平方以内，含12000元/平方的溢价部分全部归乙方所有，其中乙方需承担超出约定底价溢价部分18.5%的税费；如销售价格超过12000元/平方以上的部分，扣除超过约定底价溢价部分18.5%的税费之后，溢价部分甲乙双方五五分成），乙方未完成十二套房源销售指标该阶段佣金（含溢价部分）减半。其他事宜及销售成功定义参照原合同。乙方同意在项目代理期间甲方引进其他销售团队。甲方有权任何时间解除合同（无需书面告知）。 经查，案涉项目2017年10月1日起至2017年11月30日止，仅有黄振桓签约的1套公寓的买卖合同备案。2017年12月1日至2018年1月30日，有6套公寓的买卖合同备案，姓名分别为王彦昭、朱建佳、徐建国、陈为民、陈华、孙修岭。 以上查明事实，由原告提供的合作协议、房管局查询表，银行交易查询表，被告提供的补充协议及本院的庭审笔录等证据予以证实。 本院认为：原告善洽堂公司与被告月亮湾公司之间签订的《全程营销策划及代理销售服务战略合作协议》（以下简称战略合作协议）、《月亮湾项目销售代理协议之补充协议》（以下简称补充协议）系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方当事人的约定，战略合作协议已于2017年12月1日终止。 第一，对于原告举证的微信聊天内容、报警记录用于证明因被告原因导致销售困难应当退还保证金，因上述证据与本案缺乏关联性，本院碍难采信。根据补充协议，双方约定被告对于原告交纳的保证金200万元不予退还，故对于原告要求退还保证金200万的诉讼请求，本庭不予支持。 第二，对于原告主张的佣金，原告仅提交黄振桓、陈华签订的信息表复印件，陈为民、徐建国、王彦昭签约的所有材料的复印件以及房管局查询单，主张销售成功了7套公寓。首先，对于原告提交的复印件，本院无法认定其真实性。对于房管局查询单，因销售成功的定义为购房客户首付付清。销售考核标准按照客户首付付清的销售量进行计算。仅凭上述证据，本院无法计算佣金。其次，根据战略合作协议第五条的约定，原告应保证2017年10月成功销售套数超过30套，11月成功销售套数超过50套，如未完成指标所结算佣金全部退回被告。因原告未完成销售指标，所以即使原告销售成功了数套公寓，因未满足支付条件，故被告无需支付佣金。最后，根据补充协议的约定，自2017年12月1日起被告可引进其他销售团队，原告已不再是该项目的独家代理销售商。故对于原告提交的陈华签约信息表复印件，即使复印件为真，原告也无法证明陈华签约的公寓系其销售。 第三，对于原告主张的逾期付款利息损失，因原告主张的退还保证金以及给付佣金的主张不能成立，故对此，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告苏州善洽堂市场营销策划有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费29578元，由原告苏州善洽堂市场营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审 判 长  徐 倩 人民陪审员  张芹芳 人民陪审员  仓公鼎 二〇一九年三月二十一日    书记员王洁 书记员姜燕 相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。