湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0102民初13510号原告：陈姿旭，女，1998年7月8日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：袁文霞（一般授权代理），女，1974年3月3日出生，汉族，与陈姿旭系母女关系，住武汉市江岸区。被告：现代城市地产（武汉）有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路**。法定代表人：王建生，总经理。被告：武汉太平洋置业发展有限公司，住，住所地：武汉市江岸区江汉路钻石大厦****/div>法定代表人：喻佑洪，总经理。被告：武汉太平洋购物广场有限公司，住所，住所地：武汉市江岸区江汉路**div>法定代表人：喻佑洪，总经理。被告：武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司，住所地，住所地：武汉市江岸区江汉路**钻石大厦iv>法定代表人：胡秀英，执行董事。委托诉讼代理人：黄牧川、许磊（一般授权代理），湖北赞达律师事务所律师。原告陈姿旭诉被告现代城市地产（武汉）有限公司（以下简称现代地产公司）、武汉太平洋置业发展有限公司（以下简称太平洋置业公司）、武汉太平洋购物广场有限公司（以下简称太平洋购物公司）、武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司（以下简称嘉年瑞雪公司）合同、侵权责任纠纷一案，本院于2018年9月27日立案受理，依法组成由审判员李曦筱担任审判长，人民陪审员陈文萍、李尚文参加的合议庭，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告陈姿旭的委托诉讼代理人袁文霞及被告嘉年瑞雪公司的委托诉讼代理人许磊到庭参加诉讼，被告现代地产公司、太平洋置业公司、太平洋购物公司下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票、应诉及举证通知书等诉讼文书，在法定期限内未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告陈姿旭向本院提出诉讼请求：1、现代地产公司、太平洋置业公司、太平洋购物公司向陈姿旭支付钻石大厦一期一楼112A号商铺托管金（自2003年12月24日至2006年8月31日止共计32个月按每月7833元计算）计250656元及违约金（按欠付金额的日万分之三计算）73696元，共计324352元；2、嘉年瑞雪公司立即向陈姿旭支付其侵占钻石大厦一期一楼112A号商铺的租金（自2006年9月1日起至2009年7月31日止，共计35个月，每月每平方米333元，每月应付租金5638元）共计197330元；3、现代地产公司、太平洋置业公司、太平洋购物公司、嘉年瑞雪公司负担本案的全部法律费用。事实和理由：2003年12月24日，陈姿旭与太平洋置业公司签订《武汉市商品房买卖合同》约定陈姿旭购买钻石大厦一期一层112A号商铺，建筑面积16.93平方米，单价33311.86元／平方米，金额计563970元，陈姿旭于当日支付了全部购房款。2005年5月18日，武汉市国土资源和规划局江岸分局向陈姿旭核发了《国有土地使用证》(证号为岸国用商2005第2565号)；2014年12月21日，武汉市住房保障和房屋管理局向陈姿旭核发了《房屋所有权证》(证号为武房权证市第200426538号)。2003年12月24日，陈姿旭与太平洋购物公司、太平洋置业公司签订《委托经营管理合同》和《担保合同》，约定将陈姿旭所购商铺委托给太平洋购物公司管理，委托管理期限6年，托管收益金总额563970元，支付方式为6年期满后一次性支付。太平洋置业公司对太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带担保责任。2004年2月23日太平洋置业公司变更企业名称为现代地产公司。2006年9月，嘉年瑞雪公司进驻钻石大厦一期，开始招租经营、占有、使用陈姿旭所有的商铺。为此，陈姿旭多次找嘉年瑞雪公司商谈商铺租金事宜，直到2009年9月下旬才与嘉年瑞雪公司达成协议，按每月192元／平方米的价格，由嘉年瑞雪公司支付给陈姿旭。从嘉年瑞雪公司进驻钻石大厦一期至2009年8月1日达成协议之日止，共计35个月均由嘉年瑞雪公司占有、使用、收益，导致陈姿旭不能享有商铺收益，为此，陈姿旭诉至法院。被告嘉年瑞雪公司辩称，陈姿旭要求我方支付租金于法无据，答辩人嘉年瑞雪公司作为案涉房屋的善意买受人对案涉房屋进行使用不存在过错。根据钻石大厦系列案件生效判决的认定，答辩人系钻石大厦的善意购买人。且从合同履行情况来看，现代地产公司向嘉年瑞雪交付了合同项下的房屋，嘉年瑞雪亦支付了部分购房款，并实际占有、使用、收益钻石大厦1-3层房屋及地下室，表明嘉年瑞雪的购房行为已经得到现代地产公司的追认，故答辩人嘉年瑞雪签订的《钻石大厦商业用房买卖合同》合法有效，答辩人在此情形下依据购房合同占用案涉房屋不存在任何过错。此外，陈姿旭签订的《武汉市商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》名为房屋买卖和商铺委托经营，但实为原太平洋置业公司、太平洋购物公司以房屋买卖为名的高息揽资行为，对陈姿旭而言实际上是投资收益行为，因此太平洋购物公司在《委托经营管理合同》中承诺的托管收益金在一定程度上带有投资收益的性质，与同时期同等条件下的商铺租赁价格相比明显较高。此外，陈姿旭与原太平洋置业公司之间的房屋买卖行为名为购房，实为非法集资，合同应属无效。且陈姿旭向我方主张的租金已超过诉讼时效。综上所述，原告针对答辩人的诉讼请求于法无据，请求贵院依法予以驳回陈姿旭对我方的诉讼请求。原告陈姿旭为支持其诉讼主张，向本院提交了《房屋所有权证》《国有土地使用证》《委托经营管理合同》《担保合同》；被告嘉年瑞雪公司为支持其抗辩观点，向本院提交了《（2012）鄂江岸民商初字第01226号民事判决书》《协议书》《付款凭证》《评估报告书》。经审查，原告陈姿旭及被告嘉年瑞雪公司所提交的上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，故对上述证据本院依法予以采信。被告现代地产公司、太平洋置业公司、太平洋购物公司在法定期限内未到庭应诉及提交证据，视为放弃答辩、举证、质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、“钻石大厦”房地产项目开发、销售情况及现状1996年7月26日，经武汉市工商行政管理局东湖分局核准，名为武汉太平洋置业发展有限公司（以下简称原太平洋置业公司）登记成立，方忠任公司法定代表人，核准的经营范围为房地产开发、商品房销售及租赁。位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的“钻石大厦”原名“联江大厦”，原由武汉联江房地产实业开发公司开发、建设。2000年7月8日，武汉联江房地产实业开发公司在完成“联江大厦”主体框剪结构封顶后，将该房地产项目整体转让给原太平洋置业公司。2000年9月21日，武汉市土地管理局（现为武汉市国土资源和规划局）以武土籍字[2000]061号文件同意武汉联江房地产实业开发公司将该宗土地使用权转让给原太平洋置业公司。随后，原太平洋置业公司取得了该宗土地的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，开始进行房地产项目开发、建设，项目名称为“钻石大厦”，项目规划设计为一栋18层商住综合楼，地下一层，地下**为车库，地面**为整体商场人所称的“钻石大厦”一期，为便于区分，以下对位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的钻石大厦均称为“钻石大厦”一期）。2002年，原太平洋置业公司向相关行政机关申报“世界之窗二期”商场建设项目，项目选址位于武汉市江岸区鄱阳街4号（土地面积为1873.10平方米），与在建的“钻石大厦”一期呈L字型相连。经武汉市城市规划管理局（后撤销、合并至武汉市国土资源和规划局）审核，原太平洋置业公司于2003年5月取得《建设用地规划许可证》，核准用地项目名称为社会停车场及办公建设。2003年9月，原太平洋置业公司开始进行施工。在原太平洋置业公司申报“世界之窗二期”商场建设项目过程中，为经营、管理“钻石大厦”一至五层整体商场，原太平洋置业公司拟定商场名称为“世界之窗”，并作为法人股东向武汉市工商行政管理局申请设立商场管理公司，武汉市工商行政管理局经审核后于2002年7月6日准许公司登记成立，核准的企业名称为“武汉世界之窗购物广场有限公司”（后于2004年3月11日变更企业名称为太平洋购物公司），核准的主营范围为物业管理、商铺出租等。2003年10月28日，（香港）现代城市地产有限公司以股权转让方式收购原太平洋置业公司97%的股权，成为原太平洋置业公司的大股东，公司类型变更为合资经营（港资）。2004年2月23日，原太平洋置业公司变更企业名称为现代地产公司，但现代地产公司仍以原太平洋置业公司名称、公章对外经营，并分别于2004年6月10日、7月7日、7月29日以原太平洋置业公司名义取得了位于武汉市江岸区鄱阳街4号的土地使用权（证号为武国用2004字第1386号）、《建设工程规划许可证》（证号为武规建证2004-091号）、《建筑工程施工许可证》（证号为42010320031028003）。在取得前述证照之前，原太平洋置业公司并未按核准的建设用地规划设计施工，而是在该宗土地上建成了一栋四层楼，底层架空，与“钻石大厦”一期一至三层打通相连，并将该建筑作为产权式商铺按其申报的项目名称“世界之窗二期”（即各买受人所称的“钻石大厦”二期，为便于区分，以下对位于武汉市江岸区鄱阳街4号的“世界之窗二期”均称为“钻石大厦”二期）面向社会公开销售。2004年7月31日，现代地产公司以其公司股东方忠、方维峰等人要求以原太平洋置业公司名称成立新公司为由，向武汉市工商行政管理局申请设立公司。2004年8月10日，经武汉市工商行政管理局核准，新太平洋置业公司登记成立，核准的企业名称、公章与原太平洋置业公司完全相同，方忠任公司法定代表人（后于2006年7月10日变更法定代表人为喻佑洪）。自原太平洋置业公司于2003年开始建设“钻石大厦”一、二期后，原太平洋置业公司持续在报纸上发布“钻石大厦纯投资商铺、投资零风险、年收益8%-15%，统一包租、统一管理、无需自营、10年左右收回投资，投资期满后公司按原价回购商铺”、“产权式商铺投资零风险的十大理由、年租金收益10%投资案例分析”、“首付4-5成后由银行提供5-6成10年按揭贷款”、“租金收益由担保公司及太平洋集团联合担保”等宣传广告，并以在广告宣传册所附图纸划线的方式将“钻石大厦”一期一至四层、二期一至三层共计7489.35平方米的商用面积分割成408间产权式商铺面向社会公开销售。自2003年年初至2005年年初期间，原太平洋置业公司一直使用该企业名称以“售后包租”的形式先后向包括陈姿旭在内的近400余人销售“钻石大厦”一、二期商铺，并由太平洋购物公司作为包租方，现代地产公司、武汉太平洋投资控股（集团）有限公司（以下简称太平洋投资公司）作为担保方，与各买受人签署《武汉市商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、《担保合同》等格式性合同，约定各买受人将所购商铺委托给太平洋购物公司经营管理，太平洋购物公司向各买受人支付托管收益金（根据管理期限、购房价格的不同，托管收益金的比例、总额不等，支付方式主要分按月支付或合同期满后支付两种情形），现代地产公司、太平洋投资公司对太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带责任保证。2004年11月，“钻石大厦”一、二期以商场模式开始营业，商场名称为“武汉世界之窗购物广场”。在受托经营管理期间，太平洋购物公司对于部分约定按月收取托管收益金的买受人，按约支付了自合同签订之日起至2006年8月期间的托管收益金；对于部分约定合同期满后支付收益金的买受人，因合同期限尚未届满，太平洋购物公司未向买受人支付相应收益金。在此期间，武汉市住房保障和房屋管理局（原名称为武汉市房地产登记发证中心）向“钻石大厦”一、二期商铺的部分买受人核发了《房屋所有权证》或《武汉市商品房权属证明书》，其中对房屋设计用途及土地用途均记载为商业服务。2006年5月初，“钻石大厦”各商铺买受人陆续收到《“钻石大厦”同意退房函告》，“钻石大厦”商场内亦张贴了《“钻石大厦”同意退房函告》，函告主要内容为：“本公司自2000年建造商场一期以来，已亏损人民币8,000万元，这几年支出的返租收益全部是由现代地产公司贴给商场，公司本着对投资人负责的态度，同意购买钻石大厦1-5层商铺的客户退房请求；公司计划于2006年6月1日将钻石大厦2-6楼全部改造成高级公寓住宅楼，回笼资金用于退还所有客户本金，银行贷款由本公司负责支付还款，计划于今年年底前分期支付投资人自有资金，2007年付清，在未全部退还前按本金实际金额继续按月支付合同规定的年投资收益金……”，函告落款署名、签章为“武汉太平洋置业发展有限公司”。2006年7月，出卖人现代地产公司与买受人嘉年瑞雪公司签订《“钻石大厦”商业用房买卖合同》，约定：所购房屋为“钻石大厦”一期一至三层及地下室，合同总价款73,800,000元；一层建筑面积1150平方米，单价50,000元/平方米，总金额为57,500,000元；二、三层建筑面积2400平方米，单价6,000元/平方米，总金额14,400,000元；地下室面积约；地下室面积约380平方米0元/平方米，物业转让价款为1,900,000元，该物业为永久使用权；需办证房屋的具体面积届时以房地局产权证面积为准，地下室面积以，地下室面积以现场实测为准；付款方式为签约当日支付首付款5,000,000元，签约后三十日内支付20,000,000元，50%部分的余款在2007年1月20日前支付，余下的50%余款部分在四年内每次支付50%的十分之一，签约期满第五年时一次性付完余款。合同还对办理产权证时间、违约责任、物业现状等事项进行了详细约定。合同签订后，嘉年瑞雪公司分次支付购房款10,030,000元，余款因现代地产公司下落不明至今未支付。2006年8月，太平洋购物公司单方发出《关于暂停支付钻石大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》，称：因无法得到现代地产公司的支持，同时再也无法继续负债维持各位的租金收益支付，自2006年9月开始停止租金收益支付；如果有按揭贷款的，银行方面的还本付息继续会由开发商太平洋置业公司支付；目前关于1-4楼的改造工程与太平洋购物公司没关系，是由原“钻石大厦”产权开发商太平洋置业公司负责。随后，太平洋购物公司停止向“钻石大厦”各商铺买受人支付收益金。因“钻石大厦”部分商铺被变卖、改造，太平洋购物公司于2006年9月停止支付托管收益金（或租金），“钻石大厦”部分商铺买受人多次与现代地产公司、新太平洋置业公司的负责人协商、沟通均无果，后发现各被告办公场所已人去楼空，遂于2006年年底陆续诉至法院，形成群体性诉讼。2006年9月，嘉年瑞雪公司进驻“钻石大厦”开始招租经营，占有、使用、收益“钻石大厦”一期一至三层房屋及地下室。2007年7月，嘉年瑞雪公司与美特斯邦威公司签订《合同》，将“钻石大厦”一期一至三层部分房屋及地下室部分面积出租给美特斯邦威公司，合同约定了租赁期限、租金标准、支付方式、保证金等事项。美特斯邦威公司按约向嘉年瑞雪公司支付租金，至今仍占有、使用“钻石大厦”一期一至三层部分房屋及地下室部分面积。余下的“钻石大厦”一期一至三层房屋及地下室仍由嘉年瑞雪公司占有、使用、收益，出租给其它商家以商铺形态正常经营；“钻石大厦”一期四层及二期一至三层被分割成独立房间，未以商铺形态正常经营，由“钻石大厦”物业公司（现为武汉腾松物业管理有限公司）出租给他人临时使用，大部分房间处于空置状态。二、本案原告陈姿旭签署的各合同主要内容及履行情况2003年12月24日，陈姿旭与太平洋置业公司(后更名为现代地产公司)签定《武汉市商品房买卖合同》约定陈姿旭购买钻石大厦一期一层112A号商铺，建筑面积16.93平方米，单价33311.86元／平方米，总金额计563970元，陈姿旭于当日支付了全部购房款。同日，陈姿旭与太平洋购物公司、太平洋置业公司签订《委托经营管理合同》和《担保合同》，约定将陈姿旭所购商铺委托给太平洋购物公司管理，委托管理期限6年，托管收益金总额563970元，支付方式为6年期满后一次性支付。太平洋置业公司对太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带担保责任。陈姿旭分别于2005年5月18日、2014年12月21日取得了《国有土地使用证》(证号为岸国用商2005第2565号)、《房屋所有权证》(证号为武房权证市第200426538号)。2009年9月27日，陈姿旭与嘉年瑞雪公司签订《协议书》，约定陈姿旭将其所有的钻石大厦”一期一层112A号商铺交由嘉年瑞雪公司使用，使用期限从2009年8月1日起至房屋纠纷得到全部解决完毕止。使用费用按每月192元／平方米，由嘉年瑞雪公司支付给陈姿旭。陈姿旭、嘉年瑞雪公司均在《协议书》上签名、盖章。该《协议书》嘉年瑞雪公司履行至2018年2月，从2018年5月起，涉案商铺由陈姿旭收回，并自行管理。根据本院确认的上述事实，并结合各方诉讼主张，本院认为：1、陈姿旭与太平洋购物公司签订的《委托经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈姿旭将其购买的涉案商铺交由太平洋购物公司经营、管理，但太平洋购物公司未按约支付合同期内的托管收益金，在合同期满后未向陈姿旭返还商铺，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。因陈姿旭与嘉年瑞雪公司于2009年9月27日签订《协议书》，将涉案商铺从2009年8月1日起交由嘉年瑞雪公司使用，由嘉年瑞雪公司向陈姿旭支付租金。该《协议书》系陈姿旭、嘉年瑞雪公司的真实意思表示，合法有效，陈姿旭于2009年9月27日自行处置了其对涉案商铺的相关权益。因此，太平洋购物公司应向陈姿旭支付合同约定的从2003年12月24日起至2009年7月31日止的托管收益金。但陈姿旭在本次诉讼中仅要求太平洋购物公司支付从2003年12月24日至2006年8月31日止的托管收益金250656元，陈姿旭该项诉请符合《委托经营管理合同》的约定(6年托管收益金563970元÷72个月(每月7833元)×32个月＝250656元)，本院予以支持；2、嘉年瑞雪公司依据与现代地产公司签订的《“钻石大厦”商业用房买卖合同》而占有、使用、收益“钻石大厦”一期一至三层房屋及地下室，并将商铺出租给美特斯邦威公司等其他企业，嘉年瑞雪公司虽然在主观上没有侵占陈姿旭及其它购房人商铺的故意，但客观上是嘉年瑞雪公司占有了陈姿旭的商铺，导致陈姿旭不能享有商铺收益权，属于陈姿旭的直接经济损失，故嘉年瑞雪公司应对陈姿旭自2006年9月1日起至2009年7月31日止的托管收益金及损失进行赔偿。故陈姿旭要求按嘉年瑞雪公司支付其侵占钻石大厦一期一楼112A号商铺的租金（自2006年9月1日起至2009年7月31日止，共计35个月，每月每平方米333元，每月应付租金5638元）共计197330元的诉请，本院予以支持；3、关于陈姿旭要求现代地产公司、太平洋置业公司对涉案商铺从2003年12月24日起至2009年7月31日止托管收益金250656元承担共同赔偿责任。结合双方当事人签订的《担保合同》及新太平洋置业公司成立的时间来分析，签订《担保合同》的主体是陈姿旭与原太平洋置业公司，原太平洋置业公司后更名为现代地产公司，实际上《担保合同》的主体应为现代地产公司，而新太平洋置业公司于2004年8月10日才成立，并不是《担保合同》的签订主体，故现代地产公司应对太平洋购物公司向陈姿旭支付从2003年12月26日起至2009年7月31日止托管收益金250656元承担连带保证责任。陈姿旭的该项诉请，本院予以部分支持；4、关于嘉年瑞雪公司抗辩陈姿旭的主张已超过了诉讼时效，但结合本案事实，在太平洋购物公司于2006年9月停止支付托管收益金（或租金）后，“钻石大厦”部分商铺买受人多次与现代地产公司、新太平洋置业公司的负责人协商、沟通均无果，后发现各被告办公场所已人去楼空，遂于2006年年底陆续诉至法院，形成群体性诉讼。本案陈姿旭的主张并不存在超过了诉讼时效，故嘉年瑞雪公司的抗辩，本院不予采信。5、陈姿旭主张的迟延支付托管收益金的违约金，因其计算标准没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，陈姿旭的诉讼请求，本院予以部分支持。现代地产公司、太平洋置业公司、太平洋购物公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款、第三条、第十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告武汉太平洋购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈姿旭支付从2003年12月24日起至2006年8月31日止的托管收益金250656元；二、被告武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈姿旭支付从2006年9月1日起至2009年7月31日止商铺使用费197330元；三、被告现代城市地产（武汉）有限公司对上述第一项的托管收益金承担连带清偿责任；四、驳回原告陈姿旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9017元、公告费260元，共计9277元，由原告陈姿旭负担1642元；由被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉太平洋购物广场有限公司、武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司共同负担7635元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李曦筱人民陪审员  陈文萍人民陪审员  李尚文二〇一九年三月二十六日书 记 员  邓 頔