北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终2206号上诉人（原审被告）：北京影视研修学院，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔大街**。法定代表人：刘春梅，董事长。委托诉讼代理人：王营，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张跃兴，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司，，住所地北京市大兴区庞各庄镇北顿垡村委会北200米法定代表人：姚鹏德，董事长。委托诉讼代理人：何秀芬，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。上诉人北京影视研修学院（以下简称影视研修院）因与被上诉人北京肤丽奥医疗美容保健品有限责任公司（以下简称肤丽奥公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初7837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。影视研修院上诉请求:1.撤销一审判决，查清事实，依法改判或者裁定发回重审；2.诉讼费由肤丽奥公司承担。事实和理由:一、原判决存在严重违反法定程序的情形。（一）原判决适用简易程序错误，在案件已经比较复杂且争议巨大时应依法裁定变为普通程序。（二）影视研修院反诉被按撤诉处理，但并未收到裁定书，同时该处理违反法律规定。二、原判决认定事实存在重大错误，影视研修院不应向肤丽奥公司支付任何租赁费用。三、结合影视研修院提起的反诉，根据《购买协议》和《租赁合同》所涉及的违约条款，肤丽奥公司应向影视研修院支付300万元以上的违约金。肤丽奥公司辩称，同意一审判决，不同意影视研修院的上诉请求。肤丽奥公司向一审法院起诉请求：1.判令影视研修院给付所欠肤丽奥公司房屋租金192万元。2.解除肤丽奥公司、影视研修院签订的《房屋及土地租赁合同》，影视研修院立即从该租赁房屋处场所搬离，将拆除的门房恢复原状，并交还肤丽奥公司，办理交接手续。3.影视研修院承担滞纳金60元。4.影视研修院承担本案诉讼费及律师费、交通费等相关费用。肤丽奥公司于2018年11月9日一审开庭中将第一项诉讼请请求变更为：判令影视研修院给付所欠肤丽奥公司房屋租金210万元。影视研修院经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，但向一审法院表示认可双方签订的房屋及土地租赁合同，但不同意肤丽奥公司的诉讼请求。肤丽奥公司为证明其主张向一审法院提交的证据主要有：1.2010年11月11日，双方签订的《房屋及土地租赁合同》，证明双方之前存在租赁关系。2.1998年9月11日，原怀柔县计划委员会《关于建设门诊病房综合楼的批复》、1999年7月27日，原怀柔县杨宋镇人民政府与杨宋镇杨宋庄村民委员会签订的《征地补偿协议书》、1999年7月27日，原怀柔县杨宋镇人民政府向县规划局的《杨宋镇政府关于补办建卫生院“两证”的申请》、1999年8月9日，颁发的《建设用地规划许可证附件》及2003年3月28日，北京市怀柔区杨宋镇政府与肤丽奥公司签订的《北京市怀柔区杨宋镇医院购买协议》。证明肤丽奥公司对与出租给影视研修院的房屋及土地具有合法的权利。3.2012年10月23日，双方（包括双方）签订的《关于北京影视研修学院供暖问题的纪要》，主要内容为：……甲（肤丽奥公司）乙（影视研修院）双方同意以今年房租70万元（人民币）用来支付暖气接口费和管道工程费，由乙方直接把款项支付给供暖公司和施工方，甲方表示认可，其余10万元支付给甲方……。肤丽奥公司提交该证据证明2012年11月1日至2013年11月1日租金已扣除。4.2012年10月23日，双方（包括双方）签订《关于北京影视研修学院供暖问题的纪要补充》，主要内容为：……对于乙方（影视研修院）承租以来对所租房屋和设施维修所支付的其中120万元费用（含以后8年租期的维修费），甲方表示认可，对于该费用甲方同意从以后的房租中逐年扣减，每年扣减20万元（人民币），扣完为止……。肤丽奥公司提交该证据证明年租金由100万元变更为80万元。5.照片，证明影视研修院转租的事实。一审法院对肤丽奥公司提交的证据依法予以确认，并将之作为认定本案事实的依据。一审法院认定事实：2010年11月11日，肤丽奥公司作为甲方与影视研修院作为乙方签订一份《房屋及土地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于北京市怀柔区×房屋面积7000-8000平方米，土地16亩出租给乙方使用，房屋及土地四至：东面派出所、南、北、西三面为道路，房屋装修及设施状况：现状。《租赁合同》第四条约定前两年即从签约之日到2012年11月1日每年租金人民币八十万元整，签约之日即支付八十万元整，两月内支付八十万元整；从2012年11月1日起，每年租金一百万元整，每年11月1日前支付本年度租金，如第三年起受通货变化因素较大，双方责考虑调整租金。《租赁合同》第九条违约条款及责任约定……（二）乙方构成违约条款：1.按照约定迟延六个月未交纳租金……任何一方如出现违约条款，违约方需赔偿另一方损失……。2018年10月17日，肤丽奥公司将影视研修院诉至一审法院，请求影视研修院支付租金、滞纳金及解除合同。2018年11月9日，法院开庭审理中，影视研修院向法院提出反诉，法院依法受理影视研修院提出的反诉。2018年12月12日，法院再次开庭审理，影视研修院向法院提交的委托诉讼代理人的材料不符合法律的规定，法院依法作出裁定，对于影视研修院提起的反诉，法院按照撤回反诉处理。庭审中，肤丽奥公司向法院陈述如下事实：2010年11月1日至2011年11月1日的租金、2012年11月1日至2013年11月1日的租金、2014年11月1日至2015年11月1日的租金已经给付；2011年11月1日至2012年11月1日的租金、2013年11月1日至2014年11月1日的租金、2016年11月1日至2018年11月1日的租金没有给付；2015年11月1日至2016年11月1日的租金已经给付30万元。一审法院认为，依法成立的合同，在当事人之间产生约束力，债务人应当全面、合理的履行合同义务。合同的履行是依法成立的合同所必然发生的法律效果，并且构成合同法律效力的主要内容。从现有证据来看，本案影视研修院未能按照合同的约定履行给付租金的义务，该行为已经构成对合同主要义务的违反，且截止到2018年12月12日庭审之日，影视研修院仍处于迟延履行的状态。影视研修院迟延履行主要债务的行为，属于肤丽奥公司可以解除合同的情形。现肤丽奥公司请求解除双方签订的《房屋及土地租赁合同》及支付租金，符合法律规定，法院予以支持。对于《房屋及土地租赁合同》解除的日期，一审法院认为，将影视研修院当庭（2018年11月9日）向法院提出反诉的日期视为肤丽奥公司解除合同的通知到达对方时的日期更为合理。肤丽奥公司请求影视研修院将拆除的门房恢复原状及承担滞纳金的诉讼请求，未向法院提交证据材料，法院不予支持。影视研修院经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证、质证的权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、肤丽奥公司与影视研修院于2010年11月11日签订的《房屋及土地租赁合同》于2018年11月9日解除。二、影视研修院于判决生效之日起六十日内将租赁的房屋及土地腾退给肤丽奥公司。三、影视研修院于判决生效之日起十五日内给付肤丽奥公司租金2100000元。四、驳回肤丽奥公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，影视研修院提交如下证据：1.《北京怀柔区杨宋镇医院购买协议》，证明肤丽奥公司购买时只有3000平方米的房屋面积；2.《房屋及土地租赁合同》，证明肤丽奥公司出租的是7000-8000平方米的房屋面积，同时约定违约情形及责任承担；3.两份《证明》，证明以上房屋所有权人为杨宋镇政府，且镇政府同意影视研修院使用上述房屋，故影视研修院不应向肤丽奥公司再支付租赁费；4.《关于北京影视研修学院供暖问题的纪要》及《补充协议》，证明交纳租金后，肤丽奥公司三年内未能提供正常采暖条件，致使影视研修院无法开展正常工作；5.《北京市教育委员会关于北京影视研修学院变更办学地址的批复》，证明由于肤丽奥公司无法提供房产证，影视研修院本该15个工作日可以变更的迁址手续一直拖了一年半之久，不能正常办理办学地址变更；6.《报告书》，证明2011年由于肤丽奥公司的原因，致使142名新生不能入校、不能收费，并且产生大量修缮费用；7.《部分修缮费用》，证明影视研修院在租赁场地投入巨大，却因肤丽奥公司原因造成重大损失达几百万元；8.北京民办教育协会审核意见及附表，证明肤丽奥公司收到房租不给开税票只写借条，致使影视研修院被上级单位批评，220万元都与肤丽奥公司有关；9.学院、利剑文工团、中影合作文件；学院、利剑张海礁协议书；怀柔建委停工通知书；学院、利剑、陈仁飞终止协议书；核算结果，证明影视研修院与利剑、中影合作，利剑负责装修，因停工和处罚导致合作终止并由影视研修院补偿利剑张海礁50万元及利剑方投资者陈仁飞90万元，合计140万元；10.近期照片九张，证明肤丽奥公司侵占影视研修院租赁场地进行非法异地生产和经营；11.北京市怀柔区杨宋镇杨宋庄村经济合作社《集体土地所有证》复印件，证明肤丽奥公司租赁给影视研修院的土地属于北京市怀柔区杨宋镇杨宋庄村经济合作社，肤丽奥公司尚未拥有本合同所涉及土地合法有效的权利；12.北京市怀柔区食品药品监督局（京怀）食药监妆罚[2019]100022号处罚决定书，证明肤丽奥公司至今仍无理占有影视研修院所租房屋，擅自进行非法生产经营化妆品受到有关部门处罚和查封，给影视研修院在办学环境方面和名誉方面造成极大损失。对上述证据，肤丽奥公司称，证据1、2、8、9在一审中已经提交质证。现发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性没有异议，证明目的不认可，面积平米数有异议；对证据2无异议，但实际面积不是这么多；对于证据3的第一份证明真实性无异议，证明内容不认可，与本案无关，第二份真实性有异议；证据4，真实性无异议，已经履行完毕，证明目的不认可，已经正常供暖；证据5，是内部文件，证明内容不认可，与本案无关；证据6，证明目的不认可，是否正常入学不是我方造成；证据7，证明目的不认可，维修费从证据4中已经解决，合同约定正常修缮影视研修院自行解决；证据8、9与本案无关；证据10，证明目的不认可，真实性不认可，与本案无关；证据11，与本案无关不予认可；证据12，与本案无关，不予认可。肤丽奥公司提交以下证据：1.《证明》，证明出租给影视研修院的房产已经由杨宋镇政府出售给肤丽奥公司，房产证转户手续正在办理中，肤丽奥公司的出租行为合法有效，租给影视研修院使用该处房产没有违反双方签订租赁合同，没有影响影视研修院占有使用转租该租赁的房产，没有违约。2.《告知书》4份，证明肤丽奥公司多次通知影视研修院索要租金和解除租赁合同，影视研修院故意不交纳租金，故意拖延交纳时间应承担违约责任，迟延履约，拒不履约，应支持解除双方所签租赁合同，影视研修院立即腾退所租房地产交还给肤丽奥公司，减少对肤丽奥公司的损失。3.近期照片六张，证明影视研修院仍在装修，并且砸开承重墙属于违法行为，装修没有征得肤丽奥公司同意，违反了合同约定属违约行为。4.照片五张，证明2003年3月28日购买杨宋镇长城医院的房屋面积3151.9平方米；2005年肤丽奥公司新增加盖一处一万多平方米四层楼，另一处二层楼，面积7200平方米，至今房屋共计一万多平方米。5.照片三张，证明影视研修院不经肤丽奥公司同意，擅自拆除所租院落的门楼两处，应予恢复原状。6.缐计文证人证言，缐计文出庭作证，证明肤丽奥公司出租的房地产是经批准的，新建的于2005年已经增至该处所建房产已有房屋共计11000平方米。7.北京怀柔姚大夫职业技能培训学校登记证书办学许可证，证明肤丽奥公司取得的办学许可证，影视研修院称不能取得办学许可证是不真实的。对于肤丽奥公司提交的上述证据，影视研修院认为：证据1，真实性、证明内容不认可，没有抬头和指向对象，2014年镇政府已经给了答复，两者存在冲突应以在后的为准；证据2，真实性、证明内容不认可，合同履行过程中肤丽奥公司违约在先，不存在解除权；证据3，真实性、关联性均不认可；证据4，与本案无关；证据5，原审判决对此部分已经有了判断，二审提交证据材料不予质证；证据6，不认可；证据7，真实性无异议，与本案无关。对于影视研修院、肤丽奥公司提交的上述证据，本院结合本案案情予以综合论述。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，肤丽奥公司与影视研修院于2010年11月11日签订的《房屋及土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系属有效。依法成立的合同，对双方当事人均产生约束力，双方均应全面履行合同义务。根据双方当事人的陈述及本案案情，本案的二审争议焦点为：一、一审法院对影视研修院的反诉请求按撤回反诉处理是否符合法律规定；二、肤丽奥公司是否有权解除涉案《房屋及土地租赁合同》；三、影视研修院是否应当向肤丽奥公司支付租金及租金数额。关于争议焦点一，本院认为一审法院对影视研修院的反诉请求按撤回反诉处理符合法律规定，理由如下：首先，《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第五十八条规定，当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。第五十九条第一款、第二款规定，委托他人代为诉讼，必须向人民法院提交由委托人签名或者盖章的授权委托书。授权委托书必须记明委托事项和权限。诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，必须有委托人的特别授权。第六十条规定，诉讼代理人的权限如果变更或者解除，当事人应当书面告知人民法院，并由人民法院通知对方当事人。《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《民事诉讼法解释》）第八十六条规定，根据民事诉讼法第五十八条第二款第二项规定，与当事人有合法劳动人事关系的职工，可以当事人工作人员的名义作为诉讼代理人。本案中，根据本案卷宗材料，影视研修院在2018年11月9日一审开庭时已经提交了其工作人员刘广亮、刘萍的授权委托手续，且刘广亮、刘萍亦到庭参加该次开庭。在2018年12月12日的一审开庭时，张跃兴、张宝林到庭表示其系影视研修院的代理人，刘广亮、刘萍不再作为影视研修院的代理人。对于影视研修院委托诉讼代理人权限的解除，影视研修院并未按照上述法律的规定书面告知人民法院。其次，张跃兴、张宝林主张其系影视研修院的代理人，亦应当提交符合法律规定的授权委托手续。本案中，根据一审法院的开庭笔录的记载及肤丽奥公司的陈述，可以确认张跃兴、张宝林提交的授权委托书中并未载明代理人的姓名、身份、委托事项及代理权限，且该二人主张系影视研修院的工作人员，对此并未提交其与影视研修院具有合法劳动人事关系的证明材料，故一审法院在不能确认张跃兴、张宝林系影视研修院的委托诉讼代理人的情况下，不允许张跃兴、张宝林作为影视研修院的代理人参加本案一审的庭审活动并无不当。《民事诉讼法》第一百四十三条规定，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。一审法院已对影视研修院进行合法传唤，影视研修院无正当理由未出庭参加诉讼，一审法院根据法律规定，按其撤回反诉处理，并无不当。因影视研修院的反诉请求已被人民法院按撤回反诉处理，故本院二审中对其主张的肤丽奥公司应向其支付300万以上的违约金的请求不予处理，影视研修院对于其该项主张提交的证据，本院亦不予认定。影视研修院主张肤丽奥公司赔偿其损失的请求，可另行解决。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。影视研修院作为涉案《房屋及土地租赁合同》的承租人，按照合同约定按时足额支付租金，是其主要合同义务。现根据在案证据及法院查明的事实，影视研修院未能按照合同约定履行给付租金的义务，其行为已经构成违反合同约定的主要义务，且直至一审庭审时，仍处于迟延履行状态，致肤丽奥公司获取租金的合同目的不能实现。故肤丽奥公司起诉要求解除涉案《房屋及土地租赁合同》，具有事实及法律依据。一审法院将2018年11月9日即影视研修院在一审中向法院提出反诉的日期视为肤丽奥公司解除合同的通知到达对方时的日期，并确认涉案《房屋及土地租赁合同》于该日解除,于法有据，本院二审予以维持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现涉案《房屋及土地租赁合同》已经解除，影视研修院继续占用租赁的房屋及土地没有依据，故一审法院判决影视研修院将租赁的房屋及土地腾退给肤丽奥公司，于法有据，本院二审亦予维持。关于争议焦点三，根据肤丽奥公司提交的证据，可以确认至合同解除时，影视研修院仍欠付肤丽奥公司租金210万元。现肤丽奥公司起诉要求影视研修院支付上述欠付租金于法有据，应予支持。本案中，影视研修院上诉主张肤丽奥公司未按约定对其供暖进行保障，且肤丽奥公司未取得全部租赁房屋的所有权、租赁土地的使用权，故其不应支付上述租金。对此，本院认为，2012年10月23日双方签订的《关于北京影视研修学院供暖问题的纪要补充》中已经对影视研修院每年应交纳的租金予以减免。此外，影视研修院主张肤丽奥公司未取得全部租赁房屋的所有权、租赁土地的使用权，影视研修院的该项抗辩主张不影响其按照合同约定向肤丽奥公司支付租金。影视研修院主张肤丽奥公司对其造成其他损失要求赔偿的请求，其可另行解决。另，关于影视研修院上诉主张，本案中一审法院存在违反法定程序的情形应发回重审的上诉主张。经本院审查，本案中不存在《民事诉讼法解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形，故对其请求本案发回重审的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，北京影视研修学院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28400元，由北京影视研修学院负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨淑敏审判员  周熙娜审判员  付 辉二〇一九年三月二十九日法官助理石艳明法官助理王玮玮书记员邸硕