安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖13民终336号上诉人（一审被告）：安徽嘉楼置业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇龙凤大道**。法定代表人：楼江雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱安英，安徽烁光律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡翠，安徽烁光律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：徐文玉，男，1984年6月12日出生，汉族，住安徽省萧县。委托诉讼代理人：孟云东，安徽民之声律师事务所律师。委托诉讼代理人：张道远，安徽民之声律师事务所实习律师。上诉人安徽嘉楼置业有限公司因与被诉人徐文玉房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2018）皖1322民初4803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安徽嘉楼置业有限公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：一审法院适用法律错误，案涉房屋买卖合同约定了违约金500元，一审法院不应依据相关法律规定予以调整。徐文玉答辩称：一审法院适用法律正确，安徽嘉楼置业有限公司未依约办理房产证，存在严重违约，给徐文玉造成严重损失。案涉格式合同约定违约金500元明显过低。泗县农商行向一审法院请求：1、判令安徽嘉楼置业有限公司协助徐文玉办理房屋权属证书；2、判令安徽嘉楼置业有限公司赔偿徐文玉违约金50000元；3、本案诉讼费由安徽嘉楼置业有限公司承担。一审法院认定事实：2016年1月14日徐文玉与安徽嘉楼置业有限公司签订《商品房买卖合同》，徐文玉购买安徽嘉楼置业有限公司出售的嘉楼·香格里拉42幢2单元2层0204号房屋，面积108.63平方米，房屋总价款为462856元，合同约定安徽嘉楼置业有限公司于2017年10月31日将房屋交付徐文玉，且在房屋交付时安徽嘉楼置业有限公司须取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，并约定因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人支付500元作为补偿。2017年10月31日安徽嘉楼置业有限公司将该商品房交付给徐文玉，因安徽嘉楼置业有限公司至今未协助徐文玉办理房屋所有权转移登记产生纠纷，徐文玉诉至法院。另查明，该商品房于2018年10月10日取得工程竣工验收报告，于2018年10月11日取得房地产测绘报告。一审法院认为：徐文玉与安徽嘉楼置业有限公司签订房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。徐文玉依合同约定履行付款义务，安徽嘉楼置业有限公司亦应按合同约定于房屋交付之日起90日内协助徐文玉办理房屋所有权转移登记。现依据查明的事实，安徽嘉楼置业有限公司至诉讼期间才提供完整的工程竣工验收报告及房地产测绘报告，对原告的处分权造成影响，因此徐文玉要求安徽嘉楼置业有限公司承担违约责任应予支持。徐文玉提出违约金明显过低，要求予以调整，本院认为根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条规定，当事人之间约定的违约金过低请求调整的，人民法院应予支持，本院酌定予以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款罚息利率计算利息的标准计算（自房屋交付后90日始至判决之日止）。案涉房屋于2017年10月31日交付，违约金应自2018年1月29日起算，因此安徽嘉楼置业有限公司应向徐文玉支付自2018年1月29日起至2018年11月1日止的违约金26827.1元（462856元×0.21‰×276天）。安徽嘉楼置业有限公司辩解违约金以500元为限，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决一、安徽嘉楼置业有限公司于判决生效后十日内协助徐文玉办结萧县嘉楼?香格里拉42幢2单元2层0204号房屋产权转移登记手续；二、安徽嘉楼置业有限公司于判决生效后十日内向徐文玉支付违约金26827.1元。案件受理费1063元，减半收取计531.5元，由安徽嘉楼置业有限公司负担。二审中，双方当事人未提供新证据。审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一审判令安徽嘉楼置业有限公司向徐文玉支付违约金26827.1元是否恰当。案涉购房合同签订后，徐文玉依约向安徽嘉楼置业有限公司付清了购房款合计462856元，并交纳了办理房屋产权登记所需的税费，安徽嘉楼置业有限公司应依约为徐文玉办理其所购房屋的房地产权属证书，但时至今日，安徽嘉楼置业有限公司仍未履行上述义务，构成违约，徐文玉要求安徽嘉楼置业有限公司支付违约金于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，徐文玉与安徽嘉楼置业有限公司签订的商品房买卖合同约定因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人支付500元作为补偿。该承诺系安徽嘉楼置业有限公司的真实意思表示，其应按该承诺履行自己的义务。虽《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定了当事人如认为约定的违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院予以增加，徐文玉亦根据该条规定当庭要求增加违约金，但该条款规定的人民法院对双方约定的违约金进行调整系以守约方实际损失为基础，因徐文玉购买案涉房屋后，安徽嘉楼置业有限公司已将徐文玉所购房屋交由其实际居住使用，且徐文玉在本案一、二审审理过程中均未提供其因安徽嘉楼置业有限公司的逾期办证行为遭受损失具体数额的相关证据，一审法院酌定由安徽嘉楼置业有限公司给付徐文玉违约金26827.1元无事实依据，本院予以纠正，安徽嘉楼置业有限公司该上诉理由成立，本院予以采信。综上所述，安徽嘉楼置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省萧县人民法院（2018）皖1322民初4803号民事判决第一项，即“安徽嘉楼置业有限公司于本判决生效后十日内协助徐文玉办结萧县嘉楼香格里拉42幢2单元2层0204号房屋产权转移登记手续”；二、变更安徽省萧县人民法院（2018）皖1322民初4803号民事判决第二项为“安徽嘉楼置业有限公司于本判决生效后十日内支付徐文玉违约金500元”；三、驳回徐文玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费531.5元，由安徽嘉楼置业有限公司负担131.5元，徐文玉负担400元；二审案件受理费1063元，由徐文玉负担。本判决为终审判决。审判长 张 奥审判员 李 超审判员 欧阳顺二〇一九年三月十九日法官助理仰芮书记员李秋琳附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。