福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1637号 上诉人（原审原告）：陈凉志，女，1972年3月13日出生，汉族，住福建省厦门市。 委托诉讼代理人：范大庞，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市员当新市区物业有限公司，住所地福建省厦门市湖滨北路**（振兴大厦）第**南侧。 法定代表人：华莹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林龙美、饶露，福建秋生律师事务所律师。 上诉人陈凉志因与被上诉人厦门市员当新市区物业有限公司（以下简称员当物业公司）预约合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初13412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈凉志上诉请求：1.请求判令撤销一审判决，依法改判支持陈凉志的一审全部诉求，或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由员当物业公司承担。事实和理由：一、一审认定员当物业公司违约解除合同，却认定陈凉志主张的停业损失不属于违约赔偿责任范畴，显然于法无据，二审法院依法予以改判。1.员当物业公司单方解除《返迁租赁协议》，严重损害了陈凉志对承租店铺的期待利益，而期待利益中包含了停业损失、搬迁补助费。从一审查明的事实可知：员当物业公司明知社区服务中心的土地用途为社区用房，并未批准一层建设为经营性商业用房。员当物业公司隐瞒了无法作为店铺出租的事实，与陈凉志签订了《返迁租赁协议》。可见员当物业公司在合同订立时就明知该合同目的无法实现，却仍然欺骗陈凉志签订，其本意是不愿承担陈凉志因搬迁而产生的各项损失，等服务中心建成再以规划用途变更为由解除合同。若陈凉志在内的众多承租户知晓非经营性用房的事实，不但不会签订上述协议，而且会积极向员当物业公司主张搬迁产生的损失。正因为员当物业公司承诺给予店铺承租，并劝说承租户待社区服务中心建成后再返迁，承租户才同意签订协议，并配合办理搬迁。实际上合理时间的停业等待以及搬迁的费用正是陈凉志签订本协议付出的对价。由于众多承租户自上世纪90年代初便已在此开展经营，员当物业公司承诺给予店铺却并未明确社区服务中心落成时间，承租户基于对员当物业公司近20年合作的信任，选择停业等待。可这一等便是30个月，等来了员当物业公司单方发函解除合同。员当物业公司此举严重损害了承租户对未来承租店铺的期待利益。一审认定双方签订《返迁租赁协议》，便已解除不定期租赁合同，但实际上双方在该协议中并未约定解除原来的租赁关系，反而员当物业公司承诺给予店铺出租是对原先租赁关系的延续，签订上述协议只是暂停租赁关系，并非解除。若当初没有签订上述协议，承租户便可尽快安排其他场地开展经营，也就不会有停业产生的收入损失、相应的搬迁费用损失。本协议并非单纯的租赁协议，既有搬迁也有返迁，返迁与承租作为合同目的，在员当物业公司根本违约，陈凉志有权主张无法实现合同目的时的违约赔偿。陈凉志参照政府拆迁补偿的项目补偿标准，主张停业期间每月3000元的停业损失、搬迁补助费用（按厦门市2015年度社评工资5360元计算6个月），符合市场行情。一审判决书第7页认定陈凉志主张的赔偿损失内容不属于员当物业公司不履行合同所应承担的违约责任范畴，显然与客观事实不符，为员当物业公司逃避违约责任提供可能。2.陈凉志主张的装修损失与存货仓储费用损失，同样基于员当物业公司违约导致，上述主张具有事实与法律依据。对于装修损失，由于员当物业公司临时通知搬迁，陈凉志之前为店铺投入的装修因拆迁而灭失，此部分损失属于陈凉志为配合搬迁而支出的对价，也应当由员当物业公司承担。对于存货仓储费用，因员当物业公司违约导致陈凉志期待利益丧失，陈凉志此前经营的家具、存货、物料只能另寻场地存放，原告主张该部分损失由员当物业公司承担，符合客观事实，并有充分的合理性。这两部分都属于员当物业公司违约导致的损失，装修损失1万元，存货仓储费用每月500元计算30个月，陈凉志虽未能提供证据，但损失已实际存在，计算金额符合实际，理应支持。综上，一审法院既已认定员当物业公司违约，却认定陈凉志主张的赔偿不属于法律规定的赔偿范围，但陈凉志期待利益受损导致长时间的停业、搬迁及其他项目等损失，实际上员当物业公司及时披露信息，或者指引另行选址经营，是完全可以避免的。此部分损失理应有员当物业公司承担。 员当物业公司答辩称，一、员当物业公司基于不可抗力之因素解除《返迁租赁协议》，具备事实与法律依据，员当物业公司并不构成违约，无需承担任何违约责任。1.首先，员当物业公司与陈凉志签订的《返迁租赁协议》只是一份约定“协议履行条件成立的前提下优先考虑安排店面给陈凉志作为经营使用”的意向协议。该意向协议得以履行的前提必须是长青社区服务中心建成后还建予员当物业公司作为经营区域使用。但最终建设单位厦门市思明区人民政府嘉莲街道办事处（下称“嘉莲街道”）因小区周边众多居民的强烈反对及信访阻扰，未能按照《合作建设框架协议》的约定，保留原有的配套使用功能，将案指的一层区域扣除公厕及公用楼道之外部分还建给员当物业公司作为经营区域使用。2.员当物业公司于2015年4月2日向嘉莲街道提出了一层的设计框架要求，明确要求设计沿街店面8间还建给员当物业公司，2015年7月1日嘉莲街道将符合员当物业公司上述要求的设计方案报送给了员当物业公司。员当物业公司也是在收到嘉莲街道发来的《长青社区服务中心平面设计图》，确认了嘉莲街道将按该设计方案还建经营区域给员当物业公司使用，才开始着手各承租商户的遣散搬迁工作，并最终与陈凉志签订了《返迁租赁协议》。员当物业公司在签订《返迁租赁协议》的整个过程中，并未有任何隐瞒及欺骗的行为。3.陈凉志与员当物业公司的不定期租赁关系于《返迁租赁协议》签订前即已解除，《返迁租赁协议》并非对此前双方租赁关系的延续。一审判决对该事实的认定并无错误。综上，因上述不可抗力之因素，意向协议得以履行的前提不存在,即《返迁租赁协议》的合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故员当物业公司基于不可抗力之因素提出解除协议系具备事实依据与法律依据的，并不构成违约。二、陈凉志所主张的各项损失均不具备事实和法律依据，缺乏证据，应当予以驳回。1.如前所述，员当物业公司基于不可抗力之因素解除《返迁租赁协议》并不构成违约，故员当物业公司无需对陈凉志承担任何赔偿责任。2.陈凉志在签订《返迁租赁协议》前双方不定期租赁关系解除时从未向员当物业公司提出停业损失、搬迁及装修补偿等，员当物业公司也未承诺过用“社区服务中心建成后给予店铺承租”作为对陈凉志搬迁的补偿，况且陈凉志至今未提出任何合法有效的证据证明其存在损失，应承担举证不能的法律后果。故此，一审法院判决驳回陈凉志所主张的停业损失、搬迁补助费用、装修损失及存货仓储费用是正确、合法的。 陈凉志向一审法院提出诉讼请求：员当物业公司支付陈凉志停业损失90000元、搬迁补助费用32160元、装修损失10000元、存货仓储费用15000元。 一审法院认定事实如下：厦门市思明区长青路临时小商品市场原由员当物业公司负责管理。员当物业公司将其中的一间店铺（面积约20平方米）出租给陈凉志经营百货使用，双方在2015年10月前未签订书面租赁合同。 2015年10月25日，员当物业公司（作为甲方）与陈凉志（作为乙方）签订一份《返迁租赁协议》，载明“甲方拥有所有权的长青路临时小商品市场（莲坂西公厕及周边地块）因长青社区服务中心的建设将于2015年10月底拆除重建。鉴于乙方为原承租户并按要求及时完成了场地腾空交付，在协商一致的基础上，双方就原址上长青社区服务中心建好后的返迁租赁达成以下意向：一、长青社区服务中心建成后，一层为还建甲方的经营区域，甲方同意在还建部分优先考虑安排乙方一间店面做为经营使用，届时甲方用抽签方式决定经营位置，乙方不得有异议。二、经营范围必须事先向甲方审核报备，不得从事可能带来噪音、油烟污染的行业，不得从事禽类销售和宰杀等影响民生和社区安宁的经营。三、店面的租赁价格参照周边的市场价确定。四、社区服务中心建成交付后，甲方会及时按经乙方确认的手机联系号码通知乙方。接到通知后，乙方须本人凭身份证及此协议，在规定的时间前来与甲方协商租赁的相关事宜，逾期的视为放弃。” 2018年4月2日，员当物业公司向陈凉志发送《协议解除函》，其中载明“在长青社区服务中心组织施工准备阶段，对于长青社区服务中心一层作为店铺经营规划的事宜遭到周边居民的各种质疑和阻挠。……嘉莲街道办事处重申长青社区服务中心项目是为民办实事的公益事业，不能用于商业经营。其后，嘉莲街道办事处也函告我司（员当物业公司），明确长青社区服务中心一楼规划有变，不得作为店面经营。综上，由于长青社区服务中心一层规划变更原因，导致我司与贵方签订的《返迁租赁协议》无法继续履行，现我司特发函通知贵方：即日起解除与贵方签订的《返迁租赁协议》。” 另查明，2014年4月4日，嘉莲街道办事处（作为甲方）与厦门市特房筼筜开发有限公司、员当物业公司（作为乙方）签订一份《长青社区服务中心合作建设框架协议》，约定：新建的长青社区服务中心的第一层，扣除公厕及公用楼道之外的其余部分无偿归乙方长期使用，第二、三层作为长青社区便民服务中心及社区居民活动场所；乙方负责在甲方取得本项目有关法律法规规定的建设用地规划许可证并书面告知乙方后六个月内完成原址承租商户的遣散搬迁工作，并承担由此产生的相关费用。 2015年3月10日，厦门市思明区发展和改革局作出厦思发改投[2015]7号《关于长青社区服务中心项目建议书的批复》，其中载明“项目建议书批复如下：……项目建设内容为社区用房、社会医疗用房、老人活动中心用房及公厕。” 2015年3月13日，厦门市规划委员会向嘉莲街道办事处出具《建设项目选址意见书》，其中载明“长青社区服务中心的建筑层数为三层，总建筑面积1400平方米，包括社区用房、公厕、社区医疗用房及老年人活动中心用房。” 2016年12月9日，嘉莲街道办事处向厦门市特房筼筜开发有限公司、员当物业公司发送《关于长青社区服务中心审批手续办理情况的告知函》，其中载明“至2016年12月9日，（我单位）已办结长青社区服务中心项目的可研、环评、规划、用地及施工许可等相关审批手续。近期，在组织施工准备阶段，遭到周边居民的严重阻挠，归纳起来居民诉求主要有三点：一是要求公开项目的审批手续，二是担心影响采光和施工占道，三是对项目用途提出质疑，特别是有些人听说一楼要用作店面反应强烈。……目前无法回避的是第三个问题，因为在报批的设计方案中一楼为办公用房，如果实际用途与设计方案不符，仍会引起居民的强烈反对。因此，请贵公司关注并慎重考虑一楼房屋的用途，提前做好解释工作，采取有效应对措施。” 2018年8月21日，嘉莲街道办事处出具一份《证明》，载明“长青社区服务中心建设项目于2018年7月26日获得竣工规划条件核实意见书，目前正在报送竣工验收资料，尚未通过竣工验收。” 一审审理中，陈凉志明确其不要求继续履行《返迁租赁协议》，要求员当物业公司承担违约赔偿责任。员当物业公司确认其在2015年3月23日收到了嘉莲街道办事处向其发送的《建设项目选址意见书》。 一审法院认为，陈凉志与员当物业公司签订的《返迁租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。员当物业公司发出《协议解除函》通知陈凉志解除双方签订的《返迁租赁协议》，缺乏事实和法律依据。首先，根据《关于长青社区服务中心项目建议书的批复》《建设项目选址意见书》，长青社区服务中心批准的建设内容为社区用房、社会医疗用房、老人活动中心用房及公厕，并未批准一层建设为经营性商业用房。其次，员当物业公司确认其在2015年3月23日收到了《建设项目选址意见书》，可见其在与陈凉志签订《返迁租赁协议》时，是明确知晓长青社区服务中心一层是不能作为经营性商业用房使用的。第三，根据员当物业公司提交的《关于长青社区服务中心审批手续办理情况的告知函》，嘉莲街道办事处已经明确“在报批的设计方案中一楼为办公用房，如果实际用途与设计方案不符，仍会引起居民的强烈反对”，足以认定长青社区服务中心一层并不存在《协议解除函》提及的“长青社区服务中心一层规划变更原因。”第四，长青社区服务中心一层批准的建设内容并不包括经营性商业用房，周边社区居民对“一层用作店面”提出质疑或反对，不能认定为是导致长青社区服务中心一层不能建造成为“店铺经营区域使用”的不可抗力。因此，员当物业公司主张因不可抗力致使不能实现合同目的而解除《返迁租赁协议》，理据不足，不予采信。综上分析，员当物业公司通知陈凉志解除双方签订的《返迁租赁协议》，于法无据，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。但陈凉志在本案中所主张的赔偿损失内容，均不属于员当物业公司不履行《返迁租赁协议》所应承担的违约责任范畴。首先，《返迁租赁协议》并未约定员当物业公司拒不履行合同时应当赔偿陈凉志停业损失、搬迁补助费用、装修损失、存货仓储费用，这些赔偿项目亦不属于法律规定的员当物业公司应承担的违约赔偿范围。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同。在签订《返迁租赁协议》前，双方当事人存在的不定期租赁合同关系。因此，在陈凉志签订《返迁租赁协议》、返还租赁物时，其与员当物业公司之间的不定期租赁合同已经解除。陈凉志在员当物业公司交付返租租赁物或拒绝履行合同前，并不存在停业损失的问题。第三，陈凉志并未举证证明其存在搬迁补助费用、装修、存货仓储费用的损失。最后，根据民事诉讼“不告不理”原则，对员当物业公司所应承担的违约责任，本院只能按照陈凉志提出的诉讼请求、理由进行审理，而不能另行审查认定。综上，陈凉志要求员当物业公司支付停业损失、搬迁补助费用、装修损失、存货仓储费用，缺乏法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回陈凉志的诉讼请求。本案一审案件受理费3243元，减半收取计1621.5元，由陈凉志负担。 二审审理期间，除员当物业公司认为一审判决遗漏查明员当物业公司向嘉莲街道办事处提出要求就租赁房产一层设计8间店面及员当公司收到嘉莲街道办事处发送的设计图后才签订《返迁租赁协议》外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 审理中，员当物业公司提交了如下证据：1.厦门市员当开发有限公司《关于长青社区服务中心一层移交事宜的复函》；2思明区嘉莲街道办事处《关于长青社区服务中心一层移交复函问题的答复》，拟证明2015年7月1日，员当物业公司收到嘉莲街道办事处的设计方案，其中包括8间店铺，嗣后才与陈凉志签订的《返迁租赁协议》。设计方案与实际建设不符，并非员当物业公司所能决定的。陈凉志质证认为，上述文件缺乏原件核对，故对其真实性不予确认。嘉莲街道办事处《关于社区服务中心一层移交答复》中提及使用需求应当符合规划审批。2015年，厦门市思明区发展和改革局及厦门市规划委员会已告知员当物业公司，讼争房产用于社区用房、老人房、公厕，而不能用于商用，员当物业公司伊始即知讼争房产非商业用途，但仍作为店铺出租给陈凉志。员当物业公司的复函有说一层现状为办公用房，嘉莲街道办事处未按设计方案建设，且答复应服从规划，足以证实员当物业公司违约，且存在签订《返迁租赁协议》隐瞒未来社区服务中心不可以作为店铺经营的事实。本院对上述证据经分析认为，本案系基于陈凉志与员当物业公司之间的《返迁租赁协议》之间的纠纷，而上述复函及答复均系与案外人的之间关系，且早在2015年3月有权机关厦门市思明区发展和改革局及厦门市规划委员会即已明确讼争房产用途，员当物业公司应充分考虑到规划用途，而非以自行设计方案为准。其在明知规划用途的情况，仍于陈凉志签订《返迁租赁协议》，导致嗣后无法履行，其存在过错，对其证明主张不予采信。 本院认为，首先，关于陈凉志与员当物业公司签订的《返迁租赁协议》的性质。双方在该协议中明确系“达成意向”。因租赁房产尚未建成，故双方对位置约定以抽签方式产生，价款参照周边市场价确定。双方同时约定陈凉志“在规定的时间前来与甲方协商租赁的相关事宜”，员当公司在二审中确认协商成功可以签订租赁合同，故订立《返迁租赁协议》的目的在于签订条款明确、完备的本约。该《返迁租赁协议》系为签订本约而订立的预约合同。员当物业公司因故导致双方无法订立本约，应当承担相应的违约责任。 其次，陈凉志主张基于员当物业公司的违约行为提出停业损失和搬迁补助费用可期待利益损害，装修损失和存货仓储费用。陈凉志所主张的停业损失在双方签订的《返迁租赁协议》未明确对价、位置，致本约利益无法固化的情形下，请求作为可期待利益的停业损失，并非本案中预约合同应赔偿的范围。陈凉志主张的搬迁补助费用，其系参照厦门市拆迁补偿标准予以提出，但本案系平等民事主体之间的纠纷，并非政府拆迁，故该主张亦缺乏依据。至于陈凉志所主张的装修损失及存货仓储费用，此为实际发生的损失，其未举证实际损失费用，且该费用不属于讼争《返迁租赁协议》产生的损害赔偿范围，应予驳回。综上之分析，陈凉志的诉求缺乏法律和证明依据，应予以驳回。 综上，员当物业公司违反其与陈凉志之间签订预约合同的约定，已构成违约，因双方在合同中未约定违约责任，陈凉志有权就解除该合同主张损害赔偿，但陈凉志求偿诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定合同性质有误，但结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3243元，由上诉人陈凉志负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 聆 审 判 员  李向阳 审 判 员  章 毅 二〇一九年三月二十九日 代书记员  陈 琳 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。