贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终755号 上诉人（原审被告）：贵州浙黔置业有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市宜化大道**（桔山商贸物流园），统一社会信用代码91522300072045515G。 法定代表人：刘政昌，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：辛婷婷，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：贺孝友，男，1982年6月2日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）：刁风文，女，1983年3月15日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 共同委托诉讼代理人：黄勋，贵州旺明律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人贵州浙黔置业有限公司（以下简称浙黔公司）因与被上诉人贺孝友、刁风文商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初7082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 浙黔公司上诉请求：1．撤销原判第一项，驳回贺孝友、刁风文所提逾期交房违约金的诉讼请求；2.诉讼费用由贺孝友、刁风文承担。事实和理由：1.浙黔公司已经向贺孝友、刁风文交付房屋，贺孝友、刁风文于2015年1月24日接收房屋。房屋的转移占有，视为交付使用。2.即便浙黔公司存在逾期交房行为，因双方约定的违约金过高，浙黔公司已经要求按照双方同意的28元/月/平方米租金标准调整，一审未予以调整错误。3.浙黔公司开发的楼盘系因承包方未按合同约定竣工验收导致延期交房，并非浙黔公司的原因。而贺孝友、刁风文接收了房屋，不存在任何损失，浙黔公司不应当支付逾期交房违约金。 贺孝友、刁风文未提交答辩意见。 贺孝友、刁风文向一审法院起诉请求：1.判令浙黔公司支付贺孝友、刁风文从2015年7月31日起至2018年7月31日止期间的逾期交房违约金为92,853元；2.判令浙黔公司支付贺孝友、刁风文从2015年7月31日起至2018年7月31日止逾期办理房屋权属登记的违约金77,362元；3.本案诉讼费用由浙黔公司承担。 一审法院查明事实：2014年3月21日，贺孝友、刁风文与浙黔公司签订《商品房买卖合同》一份，浙黔公司将其开发建设的浙兴商贸博览城3号馆9幢的商铺1层1－12号商品房以429,794元出售给贺孝友、刁风文，该商品房建筑面积为48．14平方米，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2014年10月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间：（2）逾期超过120日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”。第二十二条约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；(一)出卖人承诺于×年×月×日前，取得商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）2.约定日期×日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款×的违约金。合同签订后，贺孝友、刁风文向浙黔公司交纳全额购房款429,794元。2015年1月24日，贺孝友、刁风文接受浙黔公司交付的涉案商品房。同时查明，浙兴商贸博览城3号馆至庭审当日未取得综合竣工验收备案登记表。 另查明，中国人民银行公布的2015年10月1日-10月23日期间1-3年期的人民币贷款基准年利率为5%，2015年10月24日后1-3年期的人民币贷款基准年利率为4.75%。 一审法院认为，贺孝友、刁风文与浙黔公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定合法有效，合同双方应按照合同的约定全面履行自己的合同义务。贺孝友、刁风文按照合同约定向浙黔公司全额支付购房款后，浙黔公司未按照合同的约定交房条件向贺孝友、刁风文交付合同约定的商品房及向贺孝友、刁风文交付办理商品房转移登记的有关文书构成违约，依法应承担相应的违约责任。 关于浙黔公司逾期交房的违约时间及违约金问题，因双方约定浙黔公司于2014年10月31日前向贺孝友、刁风文交房，且明确约定交付条件为“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，但商品房的交付应当具备法定和约定交付条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，浙黔公司自认未取得涉案楼盘的竣工备案证明文件，其行为构成逾期交房，应向贺孝友、刁风文支付逾期交房违约金，浙黔公司提出贺孝友、刁风文起诉的部分违约金的计算时间已过诉讼时效，《商品房买卖合同》第十三条约定的逾期交房违约金的计算方法为“逾期超过120日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”，第二十二条约定逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金计算方法为：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款×的违约金。浙黔公司抗辩部分违约金已过诉讼时效，据此约定，贺孝友、刁风文起诉的逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金属于继续性债权，每逾期一日产生一日的违约金，每个债权的诉讼时效应当按日计算，故前述两项违约金的诉讼时效应当按日计算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，故贺孝友、刁风文起诉的违约金计算时间从2017年9月30日往前计算两年应受法律的保护。即2015年10月1日至2017年9月30日的违约金属于法律保护的范围，贺孝友、刁风文起诉从2015年7月31日起至2015年9月30日止的违约金已过诉讼时效，依法不应得到保护。对于2017年10月1日起的违约金问题，因浙黔公司逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为一直持续，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的“向人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，贺孝友、刁风文起诉的从2017年10月1日至2018年7月31日期间的违约金应受法律的保护。同时《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，对取得商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给贺孝友、刁风文的时间未作约定，故逾期将办理商品房转移登记的有关文书交付贺孝友、刁风文的违约金起算时间从2015年1月29日起开始计算为宜，经计算，对贺孝友、刁风文起诉浙黔公司逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约时间均为1034天。2015年1月24日，贺孝友、刁风文接受浙黔公司交付的涉案商品房，但此时涉案商铺尚未取得建筑工程竣工验收备案表，尚不符合法定的交付条件，贺孝友、刁风文接收商铺后其已不存在租金损失，但浙黔公司的违约行为仍然存在，浙黔公司抗辩逾期交房违约金按照与涉案商品房同类同地段的租金进行计算逾期交房违约金，该抗辩主张是在双方对逾期交房违约金的数额或损失赔偿额的计算方法未作约定的前提下，依法应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，但本案中，双方在《商品房买卖合同》中已经对逾期交房违约金的计算方法作出约定，故对贺孝友、刁风文主张的逾期交房违约金，酌情按照双方约定违约金的30%计算为宜。即浙黔公司应支付贺孝友、刁风文的逾期交房违约金26,664.41元（429,794元×0.02%/日×1034日×30%）。 关于逾期办理涉案房屋的初始产权登记的违约金问题，《商品房买卖合同》约定浙黔公司应在“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；(一)出卖人承诺于×年×月×日前，取得商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，但未约定取得涉案商品房所有权初始登记及将办理转移登记的有关文书交付给买受人的具体日期，亦未对违约责任进行约定，因办理商品房初始登记系办理房屋权属证书的前提条件，浙黔公司未如期完成该项合同义务，已构成违约，故贺孝友、刁风文诉请浙黔公司支付逾期办证违约金于法有据，应予以支持。浙黔公司辩称逾期办理商品房初始登记是因政府的原因造成，但未就此提交证据予以证实，其举证不能的不利后果应由其自行承担，按照有约定从约定，无约定依法定的民事契约精神，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，参照中国人民银行对1-3年期人民币贷款基准年利率进行调整的实际，贺孝友、刁风文起诉的逾期办理产权证的初始登记违约金为57,901.49元（429,794元×5%÷365日×23日+429,794元×1011日×4.75%÷365日）。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款之规定，判决：一、由浙黔公司于本判决生效后十日内支付贺孝友、刁风文逾期交房的违约金26,664.41元；二、由浙黔公司于本判决生效后十日内支付贺孝友、刁风文逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金57,901.49元；三、驳回贺孝友、刁风文的其余诉讼请求。案件受理费3,704元，减半收取1,852元，由贺孝友、刁风文负担900元，由浙黔公司负担952元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用，此系法律强制性规定。根据浙黔公司与贺孝友、刁风文签订的合同，房屋交付条件为“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，浙黔公司虽已将案涉房屋交付贺孝友、刁风文使用，但其并未取得建筑工程竣工验收合格证明文件，不具备法定和约定交付条件，未完成交付义务，已构成违约,应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。浙黔公司所提系施工方原因造成逾期交房，故不应承担违约责任的主张于法无据，浙黔公司亦应当向贺孝友、刁风文承担违约责任。 关于违约金标准的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”浙黔公司与贺孝友、刁风文就逾期交房违约金计算方法进行了约定，现其主张约定的违约金高于造成的损失，要求减少，应当对此主张承担举证责任。在浙黔公司未能举证证明约定的违约金高于贺孝友、刁风文的实际损失情况下，一审根据双方约定的方法计算违约金，并无明显不当。故对浙黔公司要求按照28元/月/平方米计算的请求不予支持。 综上所述，浙黔公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3704元，由贵州浙黔置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 君 审判员 石 鑫 审判员 简 坤 二〇一九年三月九日 书记员 邓壹芳