广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终793号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾海亚达房地产有限公司，住所惠州大亚湾**龙山八路**中萃花城湾营销中心****，统一社会信用代码914413005608219742。法定代表人：杨文杰，董事长。委托诉讼代理人：李仲荣，该公司员工。委托诉讼代理人：谢晓敏，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张世奎，男，1969年4月18日出生，汉族，户籍地址四川省开江县，现住惠州市大亚湾区，上诉人惠州大亚湾海亚达房地产有限公司因与被上诉人张世奎商品房预售合同纠纷一案，不服大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2018）粤1391民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州大亚湾海亚达房地产有限公司的委托诉讼代理人李仲荣，被上诉人张世奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾海亚达房地产有限公司上诉请求：1、依法变更一审判决中第一项判决为：上诉人惠州大亚湾海亚达房地产公司向被上诉人张世奎支付逾期交房违约金30016元；2、维持一审判决书中的第二判项；3、本案诉讼费用由被上诉人张世奎承担。事实与理由：请求二审法院依法裁判，适当减少违约金数额，减按万分之二每日计算违约金。根据《合同法》第113条规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，约定逾期交房违约金的目的主要是弥补被上诉人所遭受的损失，但目前涉案房屋价格已经大幅上涨，上诉人逾期交房并未对被上诉人造成实际损失。即便有损失，也应当是参照周边房屋租金进行补偿。中萃香堤澜湾周边同地段几个小区（二月天、德丰天麓、凯旋城）同类房屋在热门租房信息网（58同城网、赶集网）上每月租金基本在1000-1500元之间。本案中，合同约定的交楼时间为2016年12月31日，2017年1月1日至2018年2月25日逾期交付的期间为13个月。以每月1000-1500元计算，可知逾期交付期间给被上诉人造成的损失的应在14033-21050元之间，上浮30%在18242-27365元之间。由此可知，以合同约定的日万分之三计算的违约金45024元（366054×3?×410天）明显过分高于逾期交房给被上诉人造成的损失，且被上诉人并未举证证明其损失。因此，特请求二审法院查明事实，兼顾公平原则，依法酌定适当减少，将违约金赔率调整为日万分之二，即上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金为30016元（366054×2?×410天）。请求二审法院查明事实，依法作出公正判决。被上诉人张世奎辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回上诉。被上诉人张世奎向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交付房屋的违约金人民币51925元，自2017年1月1日起暂计算至2018年2月14日止410天，请求计算至被告实际取得房屋全部验收合格文件且向原告出示全部验房证明文件之日止；2、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2015年6月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州××头××中××房，总价366054元，被告应当在2016年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告。被告逾期交付超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金至实际交付之日止。在合同约定的交付之日前原告付清了房款366054元，2018年2月14日被告向原告邮寄入伙通知，2018年2月14日，原告收到入伙通知书，原告以被告逾期交房构成违约为由，向本院起诉。另查明，被告开发的“中萃香堤澜湾（1栋、2栋）”项目于2017年11月10日取得房屋测绘报告，2018年2月14日办理了工程竣工验收备案。一审法院认为，原、被告双方对于被告逾期交楼的事实及逾期交楼违约金的起算时间均无异议，本院予以确认。双方仅对违约金计算的截止时间有争议，本案中，原告在2018年2月14日收到入伙通知书，此时应视为被告完成了实际交付，因此，违约金应当从2017年1月1日起计算至2018年2月14日止，以366054元为基数，按日万分之三向原告支付逾期交房违约金，违约金具体数额为45024元（366054元×3?×410天）。原告请求超过部分不予支持，被告主张约定的违约金过高请求减少，未提供有效证据证明原告损失的相关证据，亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾海亚达房地产有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告张世奎支付逾期交房违约金45024元；二、驳回原告张世奎其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1098元，由原告张世奎负担98元，被告惠州大亚湾海亚达房地产有限公司负担1000元，被告负担部分已由原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点为：双方当事人约定的逾期交房违约金是否过高人民法院是否应当予以调整。具体判析如下：关于双方当事人约定的逾期交房违约金是否过高人民法院是否应当予以调整的问题。一方面，依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理……逾期交付房屋超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”上述条款的形成，是在上诉人与被上诉人相比明显有更强的签约能力下制定的，依法具有法律效力。被上诉人请求按照上述条款的约定支付违约金，有明确的合同的依据。另一方面，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，上诉人惠州大亚湾海亚达房地产有限公司逾期交付涉案房屋的时间较长，违约程度较高，具有明显的过错。同时，期间的损失不仅仅为购房款利息的损失，还包括例如租金、装修成本上涨、不动产处分权益、预期利益等方面的损失。上诉人认为，双方当事人约定的违约责任过高，与事实不符。据此，原审法院判决逾期交房违约金以已交付房价款万分之三计算，既符合当事人的合同约定，也符合违约损失的客观情况，应当予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1098元，由上诉人惠州大亚湾海亚达房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  饶来新审 判 员  温永宏代理审判员  罗 帅二〇一九年三月十三日法官助理徐彦怡书记员赵昕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。