贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初508号原告：陈明忠，男，汉族，1965年10月12日出生，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：孙善朋（特别授权代理)，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201710012817。委托诉讼代理人：张露（一般授权代理)，贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路长弘大厦。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈先迪（一般授权代理)，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15201201611684982。委托诉讼代理人:吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610146568。原告陈明忠与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈明忠之委托诉讼代理人孙善朋、张露，被告长弘房开公司之委托诉讼代理人沈先迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈明忠向本院提出诉讼请求：1、判决被告长弘房开公司为原告办理七星关区开行路“长弘星苑”第B幢2单元3层3号房屋权属证书并交付给原告；2、判决被告长弘房开公司向原告支付逾期办理房屋权属证书，并交付买受人的违约金，暂计10000元（违约金以购房款433,110.00元为基数，按中国人民银行计收逾期贷款利息的1.3倍，从2014年10月10日计算至实际交付房屋权属证书之日止）；3、判决本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告明确放弃第1项诉讼请求，第2项诉讼请求明确为：要求被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。事实和理由:原、被告于2011年10月16日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市××路××单元××号房屋，合同约定房屋总价款为433,110.00元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记等作了明确约定。其中合同第八条约定被告应当在2013年3月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用，同时在第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列顺序处理：其中第三款约定了由双方协商。”合同签订后原告通过按揭的方式向被告支付完毕购房款，履行付款义务。根据合同约定被告应当于2013年3月31日交付商品房后，被告应当在2013年10月10日将办理好的房地产权属证书交付原告。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，也未通知原告履行任何配合义务，为此原告多次要求被告要求办理房产证，并要求被告参照其他业主与被告约定按总房款万分之二的违约金计算方式计算承担逾期办理不动产权属证书的违约金，被告总是以种种理由推脱敷衍，被告的行为已经构成违约，应当根据《商品房买卖合同》约定的违约责任承担赔偿责任。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求支持其诉请。被告长弘房开公司辩称，一、违约金已经超过诉讼时效；二、未约定违约金的应参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准进行计算。本院经审理查明：2011年10月16日，原告为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市迎宾路××单元××房；商品房价款为433,110.00元；出卖人应当在2013年3月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列顺序处理：1.双方约定在商品房买卖合同备案后，申请办理预购商品房预告登记。2.双方约定在办理完商品房预购登记后申请办理预购商品房抵押权预告登记。3.双方协商。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2013年10月10日，被告将涉案商品房交付给原告。因被告未能在其交房后190日，即2014年4月18日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，涉案商品房未通过消防验收，至庭审时仍未取得所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。本院认定上述事实有原被告的陈述，原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收款收据一张、收据一张、交房手续、个人借款凭证一张。原告提交的这些证据已经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2013年10月10日交房后的190日，即2014年4月18日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准问题，本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中未约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额433,110.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。因《商品房买卖合同》未约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告将办理商品房转移登记有关文书交付完毕给原告后，即履行了约定的义务，故计算违约金的截止时间应当为被告向原告交付完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书之日止。关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2013年10月10日交房后的190日，即2014年4月18日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年4月19日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年1月10日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年1月9日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2016年1月10日起至被告向原告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。故应从2016年1月10日起，以原告已付购房款433,110.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至被告向原告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告陈明忠支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以433,110.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年1月10日起计算至被告向原告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回原告陈明忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一九年三月二十二日书记员  高立