辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0681民初8067号原告：庄天明，男，1963年5月27日出生，汉族，农民，现住东港市。委托诉讼代理人：张壮飞，辽宁鑫磊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传红，女，1963年9月27日出生，汉族，农民，现住东港市，（庄天明妻子）被告：东港市孤山镇孤山菜农委员会。住所地东港市孤山镇南街**。法定代表人：唐景波，主任。委托诉讼代理人：王大川，辽宁观策律师事务所律师。第三人：丹东市孤山建筑工程公司。住。住所地东港市孤山镇/div>法定代表人：王庆新，经理。原告庄天明与被告东港市孤山镇孤山菜农委员会（以下简称“菜农委”）、第三人丹东市孤山建筑工程公司（以下简称“孤山建筑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月26日作出（2017）辽0681民初6223号民事判决书，被告菜农委上诉后，丹东市中级人民法院于2018年7月26日作出（2018）辽06民终816号民事裁定书，发回本院重审。本院于2018年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄天明的委托诉讼代理人张壮飞、张传红、被告菜农委法定代表人唐景波及委托诉讼代理人王大川、第三人孤山建筑公司法定代表人王庆新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2001年，被告将其综合楼建设工程发包给第三人。因被告和第三人均无资金完成建设工程，2001年12月1日，被告下发2号文件[即菜农委(2001)2号文件（以下简称“2号文件”）]，明确综合楼中的办公楼部分由被告与第三人结算，住宅楼部分由第三人处理。为尽快完成综合楼的建设，被告和第三人进行了楼房销售的宣传。2002年2月5日，原告与第三人协商，以每平方米1200元的价格购买综合楼一层东数102号、103号房屋（庭审中原告解释因为涉案房屋有两个房门，故习惯称为102、103号，根据图纸及规划，涉案房屋的准确位置为综合楼一层102号房），原告预交购房款30000元，同时与第三人约定不足部分由原告承包该楼的给水工程、采暖工程、金属门窗工程价款抵顶。综合楼建设工程于2003年完工后，被告即将房屋交付原告，由原告占有使用至今。工程完工后，被告与第三人的决算迟迟没有作出。2011年第三人与原告结算，原告提出直接用原告应得的工程款抵顶购房款，第三人告知原告，被告新上任的法定代表人不同意第三人与购房户直接结算，要求第三人和购房户分别与被告结算。故此，原告只好收取第三人给付的工程款，与被告进行购房款结算。在结算过程中，被告提出原约定的1200元/平方米不行，要求涨至1800元，原告表示同意，但在原告向被告交款时，被告又称需自用涉案房屋，不接受原告的购房款。此后，被告的主任再次发生变更，虽原告一再希望被告收取原告的购房款，但被告仍拒绝接受。2017年3月4日、3月14日，被告两次下发通知，要求原告从涉案房屋内搬出。原告再次向被告提供购房证据，被告答复待研究后决定。2017年10月29日，原告发现房屋入户门被另外加上一把锁，在没有人承认加锁的情况下，原告将锁撬开，被告主任唐景波见此，将涉案房屋门窗全部砸毁。原告认为，原告购买楼房是被告所建，原告将购房款交付第三人，是根据被告的2号文件，被告与第三人约定由第三人出售办公楼以外部分的房屋，实际上是以房抵顶工程款的行为，第三人出售房屋实质上就是被告出售房屋，被告将房屋交付原告，应当认定原、被告房屋买卖合同有效。被告因法定代表人的变更，而否认房屋买卖合同的效力，没有法律依据，拒不接受原告的剩余购房款是违约行为。原告请求确认原、被告房屋买卖合同有效；被告协助原告办理房屋产权证。庭审过程中，原告撤回请求被告协助办理房屋产权证的诉讼请求。被告辩称：原、被告之间没有任何有关房屋买卖的约定及经济往来，原告起诉被告主体错误。2001年10月20日，被告将综合楼工程发包给第三人，约定合同价款为1600000元，至2010年2月2日，被告已将工程价款以现金支付的方式全部结清，实际给付数额为2710730元，不存在原告诉称的被告无资金建楼、用住宅房屋抵顶工程款的说法。2002年3月15日，综合楼建设工程开工，2002年3月20日，即开工后的第五天，被告召开了党支部委员会议，修改了2号文件，决定综合楼中12户住宅房屋由被告工作人员和财兴集团公司人员优先购买，每平方米800元，故2号文件规定的住宅部分由第三人处理已经没有效力，也未实际执行。原告诉状中虽称其与第三人约定购买综合楼一层东数102、103号门市房，用原告承包的给水工程、采暖工程、金属门窗工程款抵顶购房款，但该约定与被告无关，因为第三人仅是施工单位，无权出售房屋。根据被告与第三人在施工合同第11项中的约定，第三人只有权分包电器安装工程，而且分包单位只能是被告的电工班，无权将这些工程分包给没有资质的原告，故原告与第三人签订工程分包合同是无效的。原告诉称被告已交付房屋不属实，实际情况是时任被告书记兼主任的张传生是原告舅哥，原告系非法占用涉案房屋至今。原告提供的收款收据是第三人出具的，收款事由只注明是购楼款，而不是预交款，也没注明购买谁的楼房和具体位置，以及必须约定的其他事项，因为第三人作为建筑单位施工了很多楼，不能仅以此收款收据就确定为涉案房屋，且该收据编号与原告交款时间存在顺序上的矛盾。另外，即使2号文件有效，也仅是同意第三人出售住宅房屋，但原告所谓购买的房屋系门市房。第三人的陈述意见，因其与原告存在利害关系，系虚假陈述。综上，不同意原告诉讼请求，原告应向被告归还涉案房屋。第三人述称：2001年10月20日，被告与第三人签订《建设工程施工合同》，约定由第三人承建被告的综合楼，该楼分两部分，即办公用房和住宅（含一楼网点）。因被告资金紧张，无法支付工程款，经双方协商，被告决定住宅（含一楼网点）由第三人出售并直接收取购房款，工程竣工后一并结算，故被告作出2号文件，第三人因此出售了大部分住宅。2003年，政府审计部门对第三人承建被告综合楼和收取售楼款的情况进行了审计，结论为第三人建楼和售楼行为均合理合法。2011年3月，王传荣担任被告主任时，第三人与被告进行了工程款结算，第三人将已收取业主购楼款清单提供给被告，相应价款在被告应付的工程款中扣除。原告购买了综合楼一楼102室，面积61.92平方米，当时定价每平方米为1200元。原告于2002年预交30000元。第三人在施工过程中，将涉案综合楼的给水工程、采暖工程、金属门窗工程发包给原告。2011年3月29日，第三人与原告结算，扣除施工中的借款，第三人付给原告工程款65760元。原告陈述的向第三人和被告交剩余购房款的过程都属实。第三人认为，第三人已将收取原告的购楼款30000元与被告进行了结算，应视为被告将房屋卖给原告。本院经审理认定事实如下：2001年10月20日，被告与第三人签订《建设工程施工合同》，被告将其综合楼建设工程发包给第三人，双方约定的承包范围为：办公楼包工包料，住宅部分不含；合同价款1600000元，为预算价格，实际以决算为准；在补充条款中双方约定，住宅部分不含本协议内容，执行2号文件。2001年12月1日，被告作出2号文件，主要内容为“鉴于菜农委没有具体的办公地点，根据文明村的需要，镇政府多次催建，经研究于2002年建办公楼一座（代住宅）。一、办公楼承包给一建公司建（即第三人）。二、办公楼部分，菜农委按国家予算和一建公司结账。三、住宅部分由一建公司处理和菜农委无关。”第三人在施工过程中，于2002年2月5日收取原告给付的购楼款30000元并为原告出具白条。后在当年7月8日至20日之间，用白条换开了编号为0164823的《专用收款收据》1份。2003年1月，第三人将综合楼的一楼102号房屋（建筑面积61.92平方米）交付原告，由原告管理使用。2016年4月21日，被告取得涉案综合楼房屋所有权登记，所有权证号为丹东房权证孤山字第**，规划用途为办公楼。2017年3月4日、3月14日，被告两次向原告发出《通知》，通知原告于2017年3月18日前清理完毕，倒出房屋，双方为此发生争议。本院所确认的上述事实，有原、被告及第三人陈述、《建设工程施工合同》、2001（2）号《孤山镇孤山菜农委员会文件》、党支部会议记录《专用收款收据》、丹东房房权证孤山字第**房所有权证、《通知》等证明材料在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，被告与第三人成立建设工程施工合同关系。根据双方签订的《建设工程施工合同》及被告作出的2号文件内容可见，关于涉案建设工程施工合同价款的给付，双方存在用综合楼中住宅房屋出售价款抵顶工程款的合意，即由第三人对外出售房屋，收取价款，以实现工程价款的给付。该约定系双方真实意思表示，合法有效，应认定第三人依据该约定取得对住宅房屋的处分权。庭审中，针对第三人关于案外人张传生（已故）通过第三人购买该楼一层房屋后，又因患病找第三人退回两处房屋，但至今未退还购房款的陈述，被告辩称：“张传生是通过第三人购买的房屋，房款是交给第三人，按第三人陈述，房屋也是退给第三人的，不应由被告退款”。如此，被告的抗辩意见亦可印证第三人对该综合楼两边房屋享有处分权，故被告关于第三人对涉案房屋无处分权的抗辩意见，本院不予支持。本案中，原告提供的第三人出具的《专用收款收据》，记载的开具时间是2002年2月5日，与第三人的陈述相印证，能够证实在涉案综合楼建设过程中，原告给付第三人30000元，用于购买综合楼中的涉案房屋的事实。虽该收款收据编号顺序与收据中记载的形成时间有差异，但第三人和原告对此进行了一致性的解释，即先交钱，后形成正式收据。交易实践中，先打白条后开具正式收据的情形经常发生，符合交易习惯，被告以此否定原告向第三人交纳购房款、通过第三人购买涉案房屋事实的抗辩意见，本院不予支持。因第三人依据与被告的约定有权处分综合楼两侧的房屋，故第三人收取原告购房款的行为直接成就原告成为涉案房屋买受人。被告为涉案房屋所有权人，第三人依据与被告的约定处分涉案房屋，仅为实现工程价款，故涉案房屋的出卖人实际为被告，原告主张与被告成立房屋买卖关系合理。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。原告请求确认涉案房屋买卖合同有效，本院予以支持。被告虽于2002年3月20日召开党支部委员会议，决定村干部及公司集团人员可优先购买综合楼中的住宅房屋，但不能否定此前原告与第三人已经发生房屋买卖行为的效力。且庭审中，被告还自认另有3户住宅房屋系第三人对外出售。被告辩称与第三人的建设工程价款已用现金结算，但未提供充分有效的证据证明，且第三人并不认可其与被告间的工程款已结算，故被告关于已现金结算工程款，第三人无依据对外出售住宅房屋的抗辩意见缺乏证据支持，不予采纳。第三人在为原告出具购房款收据时虽未标明所售房屋具体位置，但双方已通过交付将买卖合同标的确定为102号房屋，故被告关于原告所购房屋位置不确定，买卖合同不能成立的意见缺乏事实与法律依据，亦不予采纳。被告虽主张原告应返还涉案房屋，但未提起反诉，故本案不予一并调整。关于被告抗辩涉案房屋用途系商业网点房，而不是住宅，即使第三人有权处分住宅房屋，也无权处分商业网点房屋的抗辩意见，结合本案全案事实分析，被告在2号文件中相关表述是：“二、办公部分，菜农委按国家预算和一建结帐。三、住宅部分由一建公司处理和菜农委无关”，而未提及有商业网点房，且在原东港市城乡建设局的“建筑工程施工许可证”、东港市审计局的“建设项目开工前审计意见书”、丹东房房房权证孤山字第**所有权证中均载明涉案总体工程系办公楼，而未载明有商业网点房。故在未经行政机关登记确认的情况下，被告主张涉案房屋系商业网点房并以此抗辩第三人对涉案房屋无处分权的意见依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下：原告庄天明与被告东港市孤山镇孤山菜农委员会就涉案综合楼102号房屋成立的买卖合同有效。案件受理费740元，原告预交，由被告承担，被告于本判决生效后10日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  王家峰人民陪审员  王 栋人民陪审员  唐瑜秀二〇一九年三月二十一日书 记 员  王翠娇