北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）京03民终156号 上诉人（原审原告、反诉被告）:中央军委机关事务管理总局服务局，住所地北京市东城区海运仓胡同**。 法定代表人：徐永进，局长。 委托诉讼代理人：王淼，北京市炜衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京恒加达投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区黄港乡李县坟村**。 法定代表人：戎建中，总经理。 委托诉讼代理人：田元元，1981年9月11日出生，汉族，该公司职员。 上诉人中央军委机关事务管理总局服务局（以下简称服务局）因与被上诉人北京恒加达投资管理有限公司（以下简称恒加达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初100434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人服务局的委托诉讼代理人王淼，被上诉人恒加达公司的委托诉讼代理人田元元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 服务局上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案诉讼费用由恒加达公司承担。事实和理由：1.一审法院对事实认定不清，恒加达公司的损失数额认定不清，服务局申请对案涉地上物在2027年4月30日的价值进行鉴定，恒加达公司应申请对2018年5月31日的地上物价值进行鉴定，否则损失数字无法确定，且一审法院酌定的损失没有事实依据，本案是政策原因导致合同解除，并非国家拆迁征收，案涉土地未纳入拆迁范围，服务局也未因此获得拆迁补偿，因此不能按照拆迁地上物补偿标准计算恒加达公司的损失，一审法院未说明赔偿数额是依据什么标准作出的；2.一审法院适用法律错误，服务局因公共政策原因终止合同，服务局不存在违约行为。恒加达公司承租期间违反约定据此获得巨额利益，其转租行为构成违约，不应再次获利。恒加达公司承租期间交纳租金远少于转租获利。建设成本已经收回。直接损失不存在。即便合同因不可归责于双方的原因解除后，对恒加达公司的或有直接损失可以双方分担，但不应由服务局全部承担；3.一审判决有失公平，一审判决无视恒加达公司通过违法建筑获利的事实，也不考虑合同解除后案涉土地房屋是否有利用价值，按照国家征地拆迁标准判令服务局给予恒加达公司巨额经济补偿，严重不公，损害军队合法利益，也违背中央军委停止对外有偿服务政策的初衷。 恒加达公司辩称，不同意服务局的上诉请求及理由，请求维持一审判决。房屋不是违章建筑，且房屋一直存在，加建也是经过服务局同意。2016年乡政府对房屋评估是因为要腾退。停偿只是部队内部文件。关于评估，服务局代理人明确同意以乡镇政府评估报告为准。 服务局向一审法院起诉请求：1.要求解除服务局、恒加达公司签订的《养猪场有偿使用协议书》；2.要求恒加达公司腾退涉诉房地产、恢复原状。 恒加达公司提出反诉请求：要求服务局向我方赔偿因无法继续履行租赁合同地上物损失1500万元。 一审法院审理查明：1993年8月1日，朝阳区×村民委员会作为甲方，国防科工委司令部北京农场作为乙方，签订《土地使用协议书》，约定：一、甲方经村党支部研究，村民大会讨论通过，黄港乡政府、和平农村办事处同意，将科工委现使用的400亩（即：1、1985年4月12日签订《续定使用合同》的200亩；2、1985年5月7日签订的《关于上辛堡大队将75亩鱼塘给科工委司令部农场使用的协议》占地约100亩；3、1986年12月30日签订《荒滩地（含河湾）借用协议》的100亩）土地从2000年12月31日延长使用到2050年12月31日（即：延长使用期50年）。土地所有权归甲方所有。三、甲、乙双方商定，同意土地使用期延长到2050年12月31日。土地使用在延长期内，在国家允许的情况下，乙方有权在所属土地内进行基本建设，有权修建生产、生活设施，有权开发使用土地。生产、生活设施的所有权归乙方所有。四、甲、乙双方商定，土地使用补偿费（即：到2050年12月31日止）共计152万元（壹佰伍拾贰万元整）。双方签字，监证单位盖章后，乙方一次性付给甲方。1996年12月5日，朝阳区×村民委员会作为甲方，国防科工委司令部北京农场作为乙方，签订《土地使用协议书》，约定：一、甲方经村党支部研究，村民大会讨论并经黄港乡政府、和平农村办事处同意，将66亩菜地及地面设施转让给乙方使用，使用期从1996年12月10日起，到2050年12月31日止，土地所有权归甲方所有；二、甲、乙双方商定，土地在使用期内，在国家政策、规划允许的情况下，乙方有权在所述土地进行基本建设，有权修建生产、生活设施，有权开发使用土地。生产、生活设施的所有权归乙方所有。三、甲、乙双方商定，土地使用补偿费80万元到2050年止，双方签订，监证单位盖章后，乙方一次性付给甲方。2006年12月6日，朝阳区孙河办事处上×村民委员会作为甲方，总装备服务处作为乙方签订《增加土地使用租金协议书》，就上述466亩土地的使用费用进行了调整。2007年4月5日，甲方中国人民解放军总装备部服务处（现改制调整为服务局）与乙方北京市恒加达环保技术开发有限公司（即本案恒加达公司）签订了《养猪场有偿使用协议书》，约定：第一条、1、甲方院内废旧养猪场（占地面积20亩）由乙方投资改造有偿使用；2、将其建成厂、库、房、办公等配套用房；3、有偿使用期限定为20年。自2007年4月30日至2027年4月30日止。第二条、养猪场有偿使用费为每年10万元人民币。协议生效之日，乙方一次性将当年有偿使用费10万元人民币交给甲方，以后每年4月30日前乙方将下一年度有偿使用费一次性付给甲方。二、乙方权利和义务2、乙方对所使用的土地享有使用权，按照协议约定自行负责协调当地政府有关部门的土地管理事宜。如果发生违章建筑被查处，一切经济责任和法律责任由乙方自负。合同签订后，服务局将涉案土地交付给恒加达公司使用，恒加达公司按约交纳租金至2017年4月30日，并在土地上建造了大量房屋。2017年11月，北京市政府开展清理低端产业专项整治活动，恒加达公司被勒令停业撤出经营场所，恒加达公司方称自2014年已经停止经营、腾空房屋。现涉案土地及房屋由服务局管理。就解除合同、腾空房屋事宜，法院先行作出判决，服务局与恒加达公司签订的有限公司签订的《土地有偿使用协议书》于2017年4月30日起解除；恒加达公司于判决生效之日起十日内腾退2007年4月5日《养猪场有偿使用协议书》项下的土地，并交还服务局。双方均未上诉，现该判决部分已经生效。就恒加达公司租赁场地上地上物，经庭审释明，双方均同意以孙河乡2016年非住宅房屋腾退过程中测量的面积作为地上物面积的计算标准，经法庭调取相关证据材料显示，恒加达公司所承租土地上，腾退办与恒加达提供证据一致部分，共建有砖混结构房屋5880.42㎡，钢结构房屋174.35㎡，构筑物（棚）1771.31㎡，硬化地面1418.25㎡，围墙101.97㎡，钢架1229.72㎡。对双方当事人有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1.关于服务局是否属于违约解除合同的问题。双方当事人在《养猪场有偿使用协议书》对免责条件进行了明确约定，现服务局提前要求解除合同之行为显然不属于免责范围，故应对恒加达公司之损失进行赔偿。2.关于恒加达公司损失的计算标准问题。恒加达公司提供入有关部门入户测量的地上物平米数及相应重置成新价计算标准，并主张以此计算损失，服务局称因涉案地上物不是拆迁，不应使用拆迁补偿的价格，应当是合同未到期承租人不能继续使用的损失，应当按照合同未到期的时间乘以房屋折旧的价格。经向有关部门进行问询，涉案地上物由孙河乡政府委托有关评估机构进行测量，该乡其他非住宅土地收回补偿亦有相应标准，其中地上物补偿单价即为重置成新价，已经包含折旧因素在内，故法院结合有关补偿标准对恒加达公司之主张予以酌定。另，恒加达公司提供的证据材料中，尚有彩钢结构房屋20.65㎡，砖混结构房屋2605.59㎡，钢结构房屋69.75㎡，构筑物（棚）431.75㎡，硬化地面1387.43㎡，围墙107.68㎡。上述地上物之面积因有关评估机构将相关数据遗失，法院结合恒加达公司提交的其他证据材料、证据来源，对该部分面积予以认定。 一审法院认为，双方签订的《养猪场有偿使用协议书》合法有效。涉军停偿通知具有公共政策的性质，根据该政策的要求和精神，涉案合同属于通知要求的停偿范围，事实上已经无法继续履行，且恒加达公司已于2017年11月停止经营并腾空房屋，双方之间签订的合同依法应予以解除。但合同解除，不同于合同无效，恒加达公司所建之地上物不应由其进行拆除，相应地上物交与服务局后，其可自行处置。合同解除后，服务局应就恒加达公司之损失进行赔偿,具体数额由法院酌定。一审判决：一、服务局于判决生效之日起七日内赔偿恒加达公司损失七百零八万元；二、驳回服务局其他诉讼请求；三、驳回恒加达公司其他反诉请求。 本院二审期间，服务局提交了如下证据：1.照片，证明挖开土地后，地下填埋了，地下填埋了深达3米的建筑垃圾通市政工程有限公司的投标报价书，证明清运该垃圾需要花费6174313.19元；3.土地测量面积的材料，证明一审判决认定的恒加达公司补偿面积过多。恒加达公司对上述证据真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。本院经审核，上述证据与本案不具有直接的关联性，故本院不予采信。此外，服务局向本院申请鉴定案涉地上物在2027年4月30日的价值以及建筑垃圾清运的造价。本院经审核，认为上述申请事项无鉴定必要，故本院不予准许。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点问题是服务局应当给付恒加达公司的地上物补偿金额。 首先，涉军停偿通知具有公共政策的性质，根据该政策的要求和精神，案涉土地属于通知要求的停偿范围，事实上已经无法继续履行，且恒加达公司已停止经营并腾空房屋。其次，恒加达公司在案涉土地上建设设施并未违反双方签订的《养猪场有偿使用协议书》载明的合同目的，故在合同解除后应由服务局予以恒加达公司一定补偿。但鉴于恒加达公司在案涉土地上建筑物、构筑物等设施并未经过合法审批手续，且涉案合同的解除系因不可归责于双方的事由导致，故相应损失由双方按照公平原则分担为宜，一审法院所确定服务局承担的补偿金额比例明显过高，本院依据公平原则，酌情调整服务局对恒加达公司地上物补偿承担50%责任。最后，双方在一审中明确同意以北京市朝阳区孙河乡2016年非住宅房屋腾退过程中的测量面积作为地上物面积的计算标准，服务局在二审中提交的地上物测量面积与一审法院调取的相关材料无明显出入，补偿金额亦无明显不当，可以认定作为计算恒加达公司应得地上物补偿之依据。综上，综合平衡双方利益，恒加达公司地上物补偿的金额为708万元，按照双方各自承担50%的比例分担，故服务局应补偿恒加达公司354万元。 另，服务局主张恒加达公司应拆除违章建筑以及赔偿垃圾清运损失，但因服务局并未举证证明建筑垃圾系恒加达公司所致，且案涉土地恒加达公司已经腾退并由服务局控制，故对其上述主张，本院不予支持。 综上所述，服务局的上诉请求部分成立，成立部分应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初100434号民事判决； 二、中央军委机关事务管理总局服务局于本判决生效之日起七日内赔偿北京恒加达投资管理有限公司损失354万元； 三、驳回中央军委机关事务管理总局服务局的其他诉讼请求； 四、驳回北京恒加达投资管理有限公司的其他反诉请求； 五、驳回中央军委机关事务管理总局服务局的其他上诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审反诉案件受理费55900元，由北京恒加达投资管理有限公司负担38340元（已交纳），由中央军委机关事务管理总局服务局负担17560元（于本判决生效之日起七日内给付北京恒加达投资管理有限公司）；二审案件受理费61360元，由中央军委机关事务管理总局服务局负担30680元（已交纳），由北京恒加达投资管理有限公司负担30680元（于本判决生效之日起七日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  周熙娜 审判员  曹 炜 审判员  周 易 二〇一九年三月二十八日 法官助理云凝 法官助理樊思迪 法官助理曾德荣 书记员刘怡然