河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终222号 上诉人（原审被告）：石家庄神北企业管理咨询有限公司。住所地：平山县冶河东路文昌苑12号楼商铺。 法定代表人：李明权，该公司经理。 委托诉讼代理人：崔自强，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：盖文超，女，1980年7月20日生，汉族，住平山县。 委托诉讼代理人：张爱君，平山县法律援助中心律师。 上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司因与被上诉人盖文超租赁合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2018）冀0131民初2102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司、被上诉人盖文超及其委托诉讼代理人张爱君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石家庄神北企业管理咨询有限公司上诉请求：1、撤销平山县人民法院（2018）冀0131民初2102号判决，直接改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决租金应当自被上诉人与上诉人签订合同近三年前即开始支付是非常荒廖的。1、一审已经查明，双方签订《商铺返租合同书》的时间是2016年1月14日，尽管合同第二条约定的租赁期限为自甲方与建设单位约定的交房日起计算，但该约定明显与事实不符，更不可能是双方的真实意思表示。试问，双方的租赁关系尚未建立，被上诉人尚未将房屋出租给上诉人，上诉人怎么可能会向被上诉人支付租金？如果在此种情况下，却一味地以文字表述为依据，却抛弃最基本的事实，那么“以事实为根据”的司法精神如何体现？2、根据合同法第212条的规定，租赁合同的最主要特征就是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人向其支付租金。因此，尽管合同对房屋交付时间有约定，但被上诉人却未如约向上诉人交付房屋，应属被上诉人违约，上诉人亦有权拒绝向其支付延期交付房屋期间的租金。3、事实上，被上诉人出租给上诉人的房屋根本也没有按照其与开发商神池公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间（2013年6月30日）建成，更谈不上交付使用。但一审判决却将约定日期作为租期及租金的起算时间。属于罔顾事实的纸上谈兵，明显是错误的。二、上诉人没有欠付被上诉人的租金。自2016年1月14日至被上诉人起诉之日（2018年7月24日）共计两年半余，租金总额为18270元。而上诉人向被上诉人支付的租金总额已达22287，不存在上诉人欠付被上诉人租金的情况。综上，恳请二审法院依法审理后，撤销原判，发回重审或直接改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被诉人盖文超答辩称，一、原判判决支持了上诉人自2013年6月30日始给付租赁费的时间完全符合“以事实为根据”的判案原则。原判决并没有直接确定上诉人与答辩人是在2016年1月14日签订的《神池.北国商铺租赁合同书》，而是将此之前答辩人购买商铺的前因后果结合租赁合同的发展经过陈述清楚，词句目的就是为了还原本案租赁商铺的前提和背景，恰恰反映了一审法院的法官通过抽丝剥茧的方式将本案的案件事实来龙去脉予以还原非常认真的敬业态度。请二审法官注意的是，上诉人并非是答辩人招商来的公司，而是由商铺的开发商河北神池房地产开发有限公司，负责引进和洽谈的，也就是说在神池公司房屋出售的时候，神池公司就已经将商铺交付和租赁时间以及租金对外公开承诺，因此涉案的商铺并非由神池公司建设后交付给答辩人再由答辩人交付给上诉人，而是由神池公司直接交付给上诉人，交付的时间由租赁合同和房屋预售合同约定，而这两个合同对交付时间和租赁时间均予以明确约定，这也就为什么在2016年1月4日同一天上答辩人分别与神池公司和本案上诉人签订了商铺预售合同和租赁合同的真正原因所在，上诉人作为一个正规公司，在签订租赁合同时，对答辩人是以建设单位即神池公司约定的交房时间而非商铺实际交付时间开始计算租赁费风险的法律后果，是明知的，因此商铺何时真正交付与答辩人无关，与本案计算租赁费无关。原判判决尊重客观事实依法判决并无不当。二、从上诉人给付租赁费的时间及金额也能够确定上诉人就是按照双方租赁合同约定从2013年6月30日凯斯计付租赁费的。根据双方租赁合同约定，上诉人给付答辩人第一年租金标准为总房款的额7%为5880元，第二年租赁年度租金为总房款的8%，年租金为6720元，第三、四、五、六租赁年度租金标准均为总房款的9%，年租金总额均为7560元，支付方式每租赁季度结束后十五日内支付本季租金。第一租赁年度每季租金为1470元，另给予总投入的3%奖金为2520元。在2016年1月14日签订合同时，当时上诉人承诺现要一次性先将2016年1月份之前答辩人前两年半（即从2013年6月30日起至2015年12月31日期间二年半）的租金付清，期间租赁费为5880元（第一年）+2520元（奖金）+6720元（第二年）+7560元（第三年）/2=18900元，从上诉人给答辩人于2016年2月5日所发的手机短信载明：“由于公司年前资金紧张，我们先返一半资金给你，另一半将于3月15日返还，感谢您对公司支持与理解”同时在当天给答辩人转账9453元，而9453元恰好是18900元的一半，另一半9453元由上诉人于2016年的6月8日转账给给付了答辩人，这说明上诉人确实是从2013年6月30日开始按约定给付答辩人租赁费的。如果按上诉人所称，在2016年1月14日才签订的合同，从2016年1月计算租赁费，最早给付租赁费的时间也应当是在2016年3月份底前给付第一季度租赁费1470元，而为何上诉人在2月5日就给付了9453元呢，而且还发短信称由于资金紧张先发一半呢。而且通过上诉人向原一审法院提交的北国商城业主返租的表格来看，记载有2015.10.1-2015.12.31日前明确记载着答辩人租金是9453元，这说明在2016年1月14日签订合同之前，上诉人认可双方约定的租赁费时间是发生在2016年1月份之前，只不过把2016年1月份之前欠答辩人二年半的租金与2016年的前一个季度租金汇总在一起了。另外通过表格也能反映出答辩人的面积比个别人的面积要小，却比面积小的业主得到租金反而多，理由就是答辩人按全款付房款后得到上诉人一次性将2016年前两年半的租金付清的优惠，但即使这样，上诉人也是分两次才付清的。根据答辩人上述的分析，不难看出上诉人履行给付租赁费的时间起点，就双方合同约定的与建设单位约定的交房时间，即2013年6月30日，因此按照双方合同约定，上诉人每年应当交付的租金，扣除已经实际给付的租金，就是判决应当再给付答辩人的租金，上诉人称已多支付答辩人租金数千元纯属狡辩，原判判决准确无误。综上所述，答辩人认为，事实胜于雄辩，原一审法院认定事实清楚、证据确凿，请二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。 盖文超向一审法院起诉请求：请求法院依法判决被告立即给付原告欠付的租金15513元，并按银行同期贷款利率自起诉之日起计付利息至被告付清时止，被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：神池房地产公司以出让方式取得位于平山县编号为国用（2010）第35-2310号地块的土地使用权，使用年限自2010年4月8日至2050年2月4日。2011年10月原告盖文超与神池房地产公司签订了平山北国商场认购协议书，以5000元的价格定购了ＶＩＰ金卡（购商品房优惠卡）。2011年10月16日原告与神池房地产公司签订了《神池北国商城定购协议》，协议约定原告购买神池房地产公司开发的北国商城3-401号商铺一套。2013年8月30日原告与神池房地产公司补签了《商品房买卖（预、销售）合同》，合同第六条第一款第三项约定：原告购买方式为银行按揭，2011年10月21日向神池房地产公司交纳首付款84000元，剩余部分贷款。第八条：“交付期限，出卖人应当在2013年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，……并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。后因神池房地产公司无法办理银行按揭贷款手续，2016年1月14日原告与神池房地产公司再次签订《商品房买卖（预、销售）合同》，合同第八条载明：出卖人应当在2013年6月30日前……交付买收人使用。合同第六条载明：付款方式为一次性交清房款84000元。当日，原告与被告神北管理公司签订《神池•北国商城商铺租赁合同书》，合同第二条约定：“租赁期限自甲方（盖文超）与建设单位约定的交房日起计算至此后第十年的对日……”。第三条：“租金及支付方式，第一租赁年度，年租金标准为总房款的7%，年租金总额计5880元；第二租赁年度，年租金标准为总房款的8%”，年租金总额计6720元；第三、四、五、六租赁年度，年租金标准均为总房款的9%，年租金总额均为7560元，支付方式每租赁季度结束后十五日内支付本季租金。第一租赁年度每季租金为1470元，另给予总投入的3%奖金为2520元；第二租赁年度每季租金为1680元，第三至第六年度每季租金为1890元。合同签订后，被告神北管理公司陆续于2016年2月5日付9453元，6月8日付9453元，9月19日付945元，2017年7月3日付1436元，10月9日付1000元，上述共计22287元。原、被告在履行合同中因租金发生纠纷，原告于2018年7月24日诉至本院。 上述事实，有原、被告陈述、《商品房买卖（预、销售）合同》、商铺租赁合同书、中国银行交易明细清单等证据所证实。 一审法院认为，合同是双方当事人协商一致达成的协议。原、被告签订的《神池·北国商城商铺租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。本案双方争议的焦点主要是租赁合同承租的起始时间。商铺租赁合同书第二条约定：“租赁期限自甲方（盖文超）与建设单位约定的交房日起计算至此后第十年的对日……”。原告与神池房地产公司于2016年1月14日签订的《商品房买卖（预、销售）合同》第八条载明：出卖人应当在2013年6月30日前……交付买收人使用。结合被告提交的账目记载（租金返租表）及被告所发的声明等证据，被告租赁原告商铺的起始时间应认定为2013年6月30日。被告在签订租赁合同时对原告与建设单位约定的交房时间而非商铺实际交付时间计算租赁费的风险和法律后果是明知的，故其辩称应从实际交付商铺之日计算租金，且租金已超额支付，理据不足，不予采信。被告自2013年6月30日至2018年6月30日五年应给付原告租赁费5880元（第一年）＋2520元（奖金）＋6720元（第二年）＋7560元（第三年）＋7560元（第四年）＋7560元（第五年）=37800元，已给付租金22287元，尚欠15513元。租赁合同约定被告应在每租赁季度结束后十五日内付清本季租赁费，部分未履行，属于违约。被告应自原告主张权利之日（起诉之日）起按银行同期贷款利率计付利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，一审法院判决如下：被告石家庄神北企业管理咨询有限公司于判决生效之日起十日内给付原告盖文超租赁费15513元，并自2018年7月24日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，由被告石家庄神北企业管理咨询有限公司负担，判决生效后五日内交纳。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据,证据一：（2018）冀01民终11588号民事判决；证据二：河北神池房地产开发有限责任公司出具的证明。二份证据用以证明涉案房产实际交付时间是2015年7月31日。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对该两份证据的质证意见为：上述证据与本案无关。对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，故对本案事实的认定应以双方签订的租赁合同内容予以确定。上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同书中明确约定“租赁期限自甲方与建设单位约定的交付日起计算至此后第十年的对日”，再结合被上诉人与河北神池房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同约定的交付期限，原审法院认定双方租赁期限自2013年6月30日开始计算，并无不当。另外，上诉人与被上诉人签订租赁合同的时间及被上诉人与开发商签订商品房买卖合同的时间均发生在2016年1月14日，而商品房买卖合同约定的房屋交付时间为2013年6月30日，上诉人明知合同约定交房时间早于房屋实际交付时间，仍在租赁合同中载明租赁期限按照约定交房日起计算，应依照合同约定履行给付租金的义务。上诉人主张按照实际交房日起计算租金的上诉请求，无事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，石家庄神北企业管理咨询有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费188.0元，由上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  寻 亚 审判员  高瑞江 二〇一九年三月七日 书记员  张 林