四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终619号 上诉人（原审被告）：成都铁路地产置业有限公司，住所地：四川省成都市金牛区二环路北三段**院内右侧裙楼**。 法定代表人：张勇，董事长。 委托诉讼代理人：宁小林，男，成都铁路地产置业有限公司员工。 委托诉讼代理人：郭茜，女，成都铁路地产置业有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：洪树明，男，1955年2月13日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：康永怀，四川益州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章鹏程，四川益州律师事务所律师。 上诉人成都铁路地产置业有限公司（以下简称铁路公司）因与被上诉人洪树明商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初8513号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 铁路公司上诉请求：l.撤销原判，改判驳回洪树明对铁路公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由洪树明承担。 事实和理由：一、原审认定事实证据漏缺，严重影响对违约与否的判断。铁路公司在洪树明签署的交房流程表上明确告知产权证等证照将在项目整体竣工后统一办理，且洪树明签字后至今没有提出异议的事实在一审中未予以认定。该交房流程表已明确备注告知产权证相关证照新的办理时间，即项目整体竣工后统一办理，洪树明签署该交房流程表时及至今都未对表述的内容提出任何异议，这应该视作双方对产权证办理时间的一种新约定。而事实上因政府主导的拆迁工地问题，导致与项目一并整体报建的市政规划道路至今都未完成修建，案涉房屋所在项目无法完成整体竣工，因此，再结合铁路公司已经为案涉房屋办理了不动产权证，相关权证办理根据双方达成的新约定并未逾期，要求铁路公司承担违约责任没有事实依据。 二、原审认定事实错误，对铁路公司极其不公。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案案涉房屋是成都铁路局为解决职工居住困难的安居住房，同时也是成都市的旧城改造项目，项目由政府主导、企业出资建设的原则分步实施（详见成府越（2008）235号文件），是成都铁路局职工享受福利的政策性住房，其销售对象不是面向社会，而是特定的，仅限于成都铁路局职工，不应当按照普通商品房买卖合同纠纷来裁判本案。同时铁路公司修建案涉房屋的目的是为改善职工居住条件，没有像普通商品房开发那样赚取高额利润，在没有足够利润空间的前提下要求铁路公司承担逾期办证的责任，明显有违社会公平正义原则。其次，最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18项规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”纵观全句意思表达，其中约定或者法定期限应该是指约定或法定的办证期限，而非具体的违约金支付期限。因此，按照最高人民法院的司法解释，洪树明主张违约金的时效期间应从双方约定的办证期限届满之次日即2014年6月9日起计算。据此，洪树明于2018年8月提起诉讼时已超过诉讼时效期间，应驳回其诉讼请求。 三、原审适用法律错误，损害铁路公司的合法权益。案涉房屋未按照原来约定时间取得产权证的根本原因是政府主导的木综厂自主拆迁改造未完成致使项目外围的市政道路迟迟没有完成修建，最终造成项目长时间未能通过规划验收所致。换言之，是政府行为造成未按照原来约定的时间取得产权证。政府行为具有一定的不可预见性，不能简单地将政府归集为第三人，而应将政府行为视作是一种不可抗力。同时铁路公司不是政府的下属企业，与政府之间没有上下级关系。因此，原审适用《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条“当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理”和《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之问的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定是错误的。结合前述本案案涉房屋应区别于普通商品房开发，有关逾期办证约定中对“因出卖人的责任…”的理解同样不能像普通商品房买卖合同那样简单区别于是出卖人的责任还是买受人的责任，应理解为因出卖人的主观过错。故，本案中双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中对于逾期办理产权登记明确约定为“因出卖人的责任”是指应当归责于铁路公司的主观原因，铁路公司才对逾期办证承担违约责任。根据成都市金牛区人民政府发给成都市规划局的“关于恳请先行对府河路苑进行规划验收的函’’明确了案涉房屋未在约定期限内取得所有权证书的原因系政府主导的木综厂自主拆迁改造未完成，导致市政规划道路无法修建，进而影响了“府河路苑”规划验收工作，最终造成房屋产权证无法按期办理。因此，依案涉合同约定铁路公司不应承担违约责任。 本院审理过程中，铁路公司补充上诉理由：1.一审法院对事实认定存在瑕疵，洪树明签署的交房责任表上告知了产权办理时间，双方在签订责任表后未提出异议，视为对办证时间更改的认可。结合案涉房屋所在项目一并整体报建的市场规划条件，至今未完成修建而无法整体竣工的事实，铁路公司未构成违约，洪树明不能以原合同约定的时间为依据主张延迟办证的违约金。请求二审法院对该事实予以纠正。2.关于洪树明诉请已过诉讼时效的问题，洪树明在本案中要求按照合同约定的时间来追究铁路公司的违约责任。其知道权利受到损害，也是原合同约定办证时间届满之日起的次日，民法通则137条和188条规定了诉讼时效的计算，因此，一审法院以违约金具体支付之日为依据计算诉讼时效存在错误。从另一角度讲，合同有关逾期办证的时间有两个，其中办证时间是判断是否违约及追究违约责任的依据。铁路公司在逾期办证的情况下首先要根据相关证据确定铁路公司是否违约并确认相关责任，再进一步明确承担违约责任的具体方式。 洪树明答辩称，1.铁路公司应当承担违约责任。双方签订的商品房买卖合同是属于有效的合同，在合同中明确约定了铁路公司在540日、360个工作日内将为洪树明办理的房屋权属证书交付给洪树明。但是铁路公司在合同约定的期限内并没有按照合同约定履行自己的办证义务。因此，违约的事实客观存在。2.双方的合同明确约定了如因铁路公司的原因导致逾期办证，应当承担违约金的比例和计算办法。在双方的合同有效的情况下，对逾期办证的违约金的责任的约定应当支持。3.双方合同明确约定铁路公司承担违约责任的期限是以取得房屋所有权证的期限次日起至实际取得之日止。洪树明在一审提起诉讼的时候，铁路公司才将购买人的权属证书分别交付给购买人，因此，本案并未过诉讼时效。 洪树明向一审法院起诉请求：1.判令铁路公司继续履行合同，为洪树明办理房屋产权证书；2.判令铁路公司向洪树明支付延期办理房屋产权证书的违约金约53307.6元（暂计算至2018年3月5日，之后的违约金计算至铁路公司实际履行义务之日止）；3.判令铁路公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年12月28日，成都铁路地区旧城改造中心（以下简称“旧改中心”）变更为铁路公司。2011年6月24日，旧改中心作为出卖人，洪树明作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）。合同约定：买受人向出卖人购买“府河路苑”4栋1单元9楼906号房产，总价款为390246元。出卖人应在2012年12月15日前向买受人交付该商品房，出卖人应当在2013年10月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按补充协议约定处理。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，双方同意按补充协议约定处理。补充协议约定，如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。若因政府或第三人因素导致该商品房所在小区的公共绿地、公共道路、公共出入口、小区围墙等达不到规划设计要求，由出卖人采取临时措施予以弥补，买受人不得因此追究出卖人的违约责任。 合同签订后，洪树明向旧改中心支付购房款390246元，旧改中心于2012年12月16日向洪树明交付案涉商品房。 原审法院另查明，1.案涉商品房属旧城改造项目，房屋销售对象为铁路局职工，由铁路局职工通过报名摇号的方式取得购买资格。 2.旧改中心交付房屋后，因案涉房屋小区外市政规划道路一直未修建完成，案涉房屋所在小区一直未能通过规划验收。2014年10月29日，成都市金牛区人民政府向成都市规划局发出“关于恳请先行对府河路苑进行规划验收的函”，载明：“因木综厂正积极推进片区自主改造工作，其所承担的市政规划道路用地上构筑物拆除工作尚未完成，造成市政规划道路无法修建，直接影响‘府河路苑’规划验收工作，导致房屋产权证明无法按期办理”。 铁路公司确认，案涉房屋提交办理产权初始登记资料的时间为2015年9月。 3.2016年11月14日，成都市国土资源局发布关于实施不动产统一登记的通告，自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，自2016年11月23日起根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请，在本市主城区范围内实施不动产统一登记。 4.案涉房屋的权属转移登记于2018年6月6日办理至洪树明名下。 原审法院认为，洪树明、铁路公司签订的合同及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。合同签订后，洪树明依约向铁路公司支付了全部购房款，铁路公司也依约向洪树明交付了案涉房屋。但依据《商品房买卖合同》第十九条第（二）项关于转移登记的约定，以及《补充协议》第8.5条的约定，如因铁路公司的责任，洪树明未能在房屋交付之日起540日内取得案涉房屋的所有权证书，则自洪树明应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得之日止，铁路公司按日计算向洪树明支付全部已付款万分之一的违约金。合同实际履行中，铁路公司于2012年12月16日向洪树明交付房屋，晚于双方约定的交房时间2012年12月15日。对此，原审法院认为，若房屋实际交付时间晚于约定交房时间，应按照房屋实际交付之日起算540日作为取得房屋所有权证书的时间截止点。故，洪树明取得案涉房屋所有权证书的期限应自2012年12月16日起算540日，铁路公司至迟应于2014年6月9日前协助洪树明取得房屋所有权证书。而案涉房屋的权属证书于2018年6月6日办理至洪树明名下，客观上存在逾期取得房屋所有权证书的事实，铁路公司应当承担相应的违约责任。 对此，铁路公司主张非因其自身原因导致办证逾期，而是政府主导的木综厂自主拆迁改造未完成，由此影响市政规划道路修建，直接影响案涉房屋项目规划验收，导致无法按期办理产权证，铁路公司不应对逾期取得房屋所有权证书承担违约责任。原审法院认为，铁路公司作为出卖人应当尽到勤勉和忠实义务，排除房屋买卖双方之外的因素对合同履行的影响，并负有协助买受人办理案涉房屋所有权证书的法定义务；双方关于产权登记的约定，并不意味着一旦出现非铁路公司自身原因导致的办证逾期，铁路公司就可以一概免责。《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条规定：“当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。”《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人的之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，案涉房屋所属的旧城改造项目，因规划涉及占用木综厂土地，由此产生的木综厂商铺拆迁、商家搬迁等事项，应系铁路公司对办理房屋所有权证的期限予以预见且考虑在内的客观因素，最终因此导致办证逾期，并不能排除铁路公司的责任。故，铁路公司的该项主张不成立，其据此认为不应承担办证逾期违约责任缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。 依前所述，铁路公司至迟应于2014年6月9日前协助洪树明取得房屋所有权证书，而铁路公司向行政机关提交办理产权初始登记资料的时间为2015年9月，该时间已经超过双方约定的取得商品房所在楼栋权属证明的时间，且初始登记尚未办理，则无法办理转移登记。因此，洪树明未能在商品房交付之日起540日取得房屋所有权证书的原因在于铁路公司，铁路公司应当承担违约责任。 由于《不动产登记条例》已经开始实施，案涉房屋所在地的成都市不动产登记中心已于2016年11月23日起正式实行统一的不动产登记，洪树明要求铁路公司办理房屋所有权证书的请求在事实上和法律上不能实现。铁路公司应当按照国家现行政策的要求，协助买受人办理案涉房屋的不动产登记。现铁路公司已协助洪树明办理不动产权证书，洪树明关于主张铁路公司办理房屋产权证书的诉讼请求不予支持。 关于逾期取得房屋所有权证书的期限认定问题。从双方的约定来看，洪树明将办理房屋所有权证所需税费、资料交给铁路公司，铁路公司在合理期限内将洪树明提交的资料和铁路公司应当提交的资料交给行政机关，并在行政机关颁发房屋所有权证书后，及时将房屋所有权证书交付给洪树明。同时，由于房屋所有权和国有土地使用权两证合一政策的出台，成都市不动产登记中心于2016年11月23日起正式办理不动产权证，之后只能进行不动产统一登记，铁路公司自此已经无法为洪树明办理房屋所有权证书，铁路公司在2016年11月23日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。故，违约期限为2014年6月9日至2016年11月23日。洪树明主张的违约天数共计897天。 关于违约金的计算标准。根据《补充协议》的约定，铁路公司应按日计算向洪树明支付全部已付款万分之一的违约金。铁路公司抗辩认为约定的违约金计算标准过高，请求予以调减。原审法院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。本案中，洪树明与铁路公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，从合同内容的表现形式上虽为房地产开发企业对外销售房屋，但是，案涉房屋所在的“府河路苑”项目的销售对象均系成都铁路系统员工，购买方式是通过摇号确定资格，销售对象具有一定程度上的特定性，故案涉房屋不能完全等同于开发商以盈利为目的、针对社会不特定人员公开销售商品房的情形。加之洪树明未能举出铁路公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但铁路公司逾期办证的事实客观存在，违约期限较长，根据公平原则和诚信原则，综合合同的履行情况、铁路公司的过错程度及当事人的预期利益等综合因素，原审法院酌情将违约金的计算标准调整为已付房款每日万分之零点一。故违约金的数额为3500.51元（390246元×897天×万分之零点一）。 关于诉讼时效。铁路公司主张按照《商品房买卖合同》的约定，买受人应在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，即洪树明应在2014年6月前取得房屋所有权证书。据此，洪树明主张逾期办证违约金的期间从2014年6月起算，但洪树明在2018年8月向原审法院起诉，已超过诉讼时效期间，其主张不受法律保护。原审法院认为，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，因铁路公司逾期办理房屋权属证书，致使洪树明未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书，铁路公司应自2014年6月10日起，每日向洪树明支付3.90246元违约金至洪树明实际取得房屋所有权证书之日止，违约金于洪树明实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。洪树明至今未至铁路公司领取，原审法院酌定办证之日起10日后视为领取，即洪树明于2018年6月16日实际取得房屋权属证书，其主张违约金的时效期间应从2018年7月16日开始计算，属于在有效的时效期间内主张权利。故，铁路公司的该项主张不成立，其据此认为本案已超过诉讼时效缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。 综上，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、铁路公司于判决生效之日起5日内向洪树明支付违约金3500.51元；二、驳回洪树明的其他诉讼请求。原审案件受理费1132.69元（减半收取566.35元），由铁路公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，洪树明与铁路公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据铁路公司的上诉请求和洪树明的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、铁路公司是否应向洪树明支付逾期办证违约金；二、洪树明起诉要求铁路公司支付违约金是否已超过诉讼时效。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。根据双方合同约定，铁路公司应在约定期限内为洪树明办理案涉房屋的产权证书。但根据本案查明的事实，铁路公司迟延为洪树明办证，则应当按照合同约定承担相应的违约责任。 关于铁路公司上诉提出双方签署的交房流程表上明确告知了产权证等证照将在整体竣工后统一办理，洪树明签认后未提出异议。本院经审查认为：该交房流程表的签订目的系对案涉房屋交付事宜进行的确认，在备注部分由铁路公司做出的说明并未明确具体办证的时间，铁路公司也未举出其他证据证明案涉工程整体验收的时间，也无其他证据证明洪树明对变更合同约定的办证时间予以同意，故该流程表的内容不能证明洪树明同意延期办证。铁路公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以确认。 关于铁路公司上诉提出因政府主导的木综厂自主拆迁改造未完成，导致项目外围的市政道路未完成修建，最终导致项目长时间未能通过规划验收。对此本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，铁路公司因第三人的原因导致其未能及时为洪树明办证，亦应向洪树明承担违约责任。故铁路公司的该项上诉主张无法律依据，本院不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以确认。铁路公司未能按约为洪树明办理案涉房屋权属证书，应当承担相应的违约责任。 关于第二个争议焦点。本院经审查认为，根据双方合同约定，办理案涉房屋产权证书的时间为案涉房屋交付后540日内，则铁路公司应在2014年6月前完成房屋产权证书的申请办理工作。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，铁路公司未能按照约定在2014年6月办证，作为合同相对方的洪树明则应当知晓其权利遭受侵害。在此情况下，诉讼时效应从2014年6月开始起算。在《中华人民共和国民法总则》实施之前，《中华人民共和国民法通则》规定的2年诉讼时效已经届满，故洪树明在2018年向原审法院起诉请求给付违约金已超过诉讼时效。洪树明在铁路公司以诉讼时效提出抗辩后，并未提交相应证据证明诉讼时效中止、中断或延长的证据，故根据最高人民法院《关于适用的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予以受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”之规定，洪树明诉请违约金的请求已超过诉讼时效期间，故其诉讼请求应予驳回。原审法院对此认定不当，本院予以纠正。铁路公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。 综上，原审法院认定事实清楚，程序合法，但适用法律不当，本院予以纠正。因本案诉讼因铁路公司逾期办证引发，故铁路公司应承担本案诉讼费。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，最高人民法院《关于适用的解释》第二百一十九条，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初8513号民事判决； 二、驳回洪树明的诉讼请求。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1132.69元，由上诉人成都铁路地产置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一九年三月二十五日 书记员 龙春光