大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0202民初9091号原告：大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区武汉街51号。法定代表人：邢战坤，该中心主任。委托诉讼代理人：赵展，男，该中心工作人员。被告：葛文昌，男，1986年7月19日出生，汉族，户籍所在地大连市甘井子区。被告：大连金广嘉亿置地有限公司，住所地大连经济技术开发区金马路139号。法定代表人：孙强，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭振华，男，公司员工。委托诉讼代理人：孙华琛，辽宁文柳山律师事务所律师。被告：盛信融资担保（大连）有限公司，住所地大连经济技术开发区黄海西路170号。法定代表人：施国桢，公司董事长。委托诉讼代理人：杨小辉，男，公司法务部员工原告大连市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）诉被告葛文昌、大连金广嘉亿置地有限公司（以处简称“金广置地”）、盛信融资担保（大连）有限公司（以下简称“盛信融资”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵展、被告大连金广嘉亿置地有限公司的委托代理人孙华琛、被告盛信融资担保（大连）有限公司的委托代理人杨小辉均到庭参加了诉讼。被告葛文昌经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、判令被告葛文昌一次性偿还全部借款本金196816.21元、利息2425.16元、罚息30.46元（暂计算至2018年8月24日），合计199271.83元及按合同约定利率标准计算至清偿日止利息、罚息；2、判令被告二、被告三对上述事项承担连带保证责任；3、判令原告对被告葛文昌的抵押房屋享有优先受偿权；4、判令三被告承担本案的诉讼费及其他费用。事实和理由：2014年1月24日，原告与被告葛文昌签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定由原告向被告葛文昌发放公积金贷款214000元，用于支付购买位于大连开发区商品的部分购房款，并以该商品房进行抵押担保，而后，该商品房在房地产管理部门办理办了抵押登记。2014年3月7日，原告依照被告葛文昌的委托按《大连市公积金住房管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，将214000元借款作为购房款转入被告三的账户。被告葛文昌目前已经累计超过6个月还款未按时偿还贷款本息根据《大连市住房公积金管理中心抵押借款合同》的约定，原告宣布贷款全部提前到期，请求判令被告葛文昌立即偿还前部借款本金、利息及罚息，同时请求判令被告抵押房屋享有优先受偿权。2014年1月27日，原告、被告一、二签订《个人住房公积金贷款保证合同》，合同约定被告二为原告向被告葛文昌发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及实现债权的行使抵押权所支出的费用承担连带保证责任。2013年10月23日，原告与被告三签订《个人住房政策性贷款合作协议》。协议约定被告三应为原告向被告葛文昌发放贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权所支出的费用承担连带保证责任。被告大连金广嘉亿置地有限公司不同意承担连带保证责任，一、案涉房屋现已办理抵押，原告应依法优先行使对案涉商品房的抵押权，在未实现房屋抵押权之前无权要求我公司承担连带保证担保责任。二、案涉房屋早已具备办理产权证的条件，因原告及被告葛文昌原因迟延办理，责任应由原告及被告葛文昌承担，应视为保证期限届满的条件已成就，我公司不应承担连带保证责任。被告盛信融资担保（大连）有限公司不同意承担连带保证责任，对原告所述担保事实无异议，但在即有物的担保又有保证人的情况下，原告应依法优先行使对案涉商品房的抵押权，原告已请求法院确认其对房屋的优先受偿权，在未实现房屋抵押权之前我公司不应当承担连带保证担保责任。被告葛文昌经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满未到庭应诉。经审理查明，2013年10月23日，原告公积金中心与被告金广置地订《个人住房公积金贷款合作协议》，约定，为促进金广置地开发建设的坐落于大连开发区“金广海湾城”二期项目经批准命名为大连经济技术开发区润海园西区11#、13#-17#号楼（共计6栋楼）的商品房的销售，公积金中心同意对符合《大连市个人住房公积金贷款管理办法》规定的购房人提供个人住房公积金贷款，作为购房人向金广置地支付的部分购房款。金广置地为公积金中心向上述商品房的购房人发放的每一笔公积金贷款提供连带责任保证。保证范围为公积金中心发放贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用；保证期限为自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续（房屋他项权证）办理完毕为止。合作协议为贰年，自2013年10月23日至2015年10月22日。2014年1月24日，公积金中心所属开发区办事处与被告葛文昌签订《个人住房抵押借款合同》，约定，被告葛文昌向公积金中心借款21.4万元用于购买大连市开发区润海园西区XXXX号房屋，借款期限为30年，自2014年3月6日至2044年3月5日。贷款利率为年利率4.5%。合同履行期间，如葛文昌未按合同约定按时偿还贷款本息，公积金中心有权按中国人民银行的有关规定对逾期贷款计收罚息。如葛文昌连续四个月或累计六个月付款期未按时偿还贷款本息，公积金中心有权单方面宣布本合同项下的贷款全部提前到期。2014年1月27日，公积金中心所属开发区办事处（甲方）与被告葛文昌（乙方、丁方）、被告盛信融资（原盛信担保（大连）有限公司丙方）签订《个人住房公积金贷款保证合同》，约定，为保证甲方与乙方、丁方签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的履行，丙方愿意为丁方向甲方的借款提供借款保证，丙方的保证方式为连带责任保证，保证范围为为丁方根据主合同向甲方的借款本金（人民币21.4万元，借款期限30年）、利息、罚息、违约金、赔偿金以及实现债权和行使抵押权的合理费用，保证期限自主合同生效之日起至主合同到期之日后二年止。2014年2月26日，案涉房屋办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为大连市住房公积金管理中心金州新区办事处，预告登记义务人为葛文昌。2014年3月7日，公积金中心将21.4万元汇入金广置地账户内。自2015年9月起，被告葛文昌陆续未按借款合同约定及时向公积金中心偿还借款本息，存在多次逾期归还情况。自2018年5月始，不再偿还贷款。经多次催收，被告葛文昌均未能如期按时偿还贷款。截至2018年8月24日，应当归还本金196816.21元（含逾期本金1623.05元）、利息2425.16元、罚息30.46元。本院所确认的上述事实，有原告提供的《个人住房抵押借款合同》、划拨资金通知书、还款情况明细、《个人住房政策性贷款合作协议》、《个人住房公积金贷款保证合同》、被告金广置地提供的房地产查询结果以及原、被告的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经本院审查，应当采信。本院认为，原告公积金中心与被告葛文昌签订的《个人住房抵押借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，抵押借款合同关系成立并生效。葛文昌从公积金中心取得款项后，应依约还款，逾期不偿还本息，构成违约。公积金中心要求被告葛文昌给付全部贷款本息至实际付清之日止的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。关于公积金中心请求确认对案涉房屋享有优先受偿权，根据物权法相关规定，预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。即抵押权预告登记所登记并非抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。公积金中心作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押登记之前，其享有当抵押登记条件成就时对案涉房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有抵押权，故对公积金中心请求确认其对案涉房屋享有优先受偿权，不予支持。关于公积金中心请求金广置地承担连带保证的诉讼请求，根据双方合作协议约定承担保证责任的保证期限为“借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续（房屋他项权利证）办理完毕为止。”根据被告提交查询单显示，该房屋现未办理产权，故案涉房屋办理的系预告登记抵押手续，故金广置地承担连带保证责任的期间并未超过；根据《合作协议》约定金广置地为公积金中心向购房人发放的每一笔公积金贷款提供连带责任保证，故被告金广置地应当承担担保责任。又《中华人民共和国担保法》第二十八条规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”本案中公积金中心的案涉债权存在债务人葛文昌自己提供的物的担保和被告金广置地的担保两种担保方式，根据案涉合作协议的约定及上述法律规定，公积金中心应当先就债务人提供的物的担保实现债权，金广置地应对物的担保以外的债权承担保证责任。关于原告请求被告盛信融资对案涉欠款承担连带保证责任的诉讼请求，根据原告提交的保证合同约定内容，被告盛信融资应当承担连带保证责任，与上述同理，本案中公积金中心的案涉债权存在债务人葛文昌自己提供的物的担保和被告盛信融资的担保两种担保方式，根据案涉合作协议的约定及上述法律规定，公积金中心应当先就债务人提供的物的担保实现债权，盛信融资应对物的担保以外的债权承担保证责任。被告葛文昌经本院公告送达，期限届满未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告葛文昌给付原告大连市住房公积金管理中心借款本金196816.21元（含逾期本金1623.05元）、利息2425.16元、罚息30.46元；二、被告葛文昌按照《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》约定的计算标准，给付公积金中心自2018年8月25日起至款项实际付清之日止的借款利息、罚息；上列一至二项中被告应偿付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、被告大连金广嘉亿置地有限公司、盛信融资担保（大连）有限公司对被告葛文昌应偿付原告大连市住房公积金管理中心的案涉款项在案涉抵押房产（大连市开发区润海园西区XXX号房屋）不能清偿的范围内承担连带清偿责任，并有权在承担连带保证责任后向被告葛文昌追偿；四、驳回大连市住房公积金管理中心的其他诉讼请求诉讼费6370元（含保全费1520元、公告费560元），由被告葛文昌、大连金广嘉亿置地有限公司、盛信融资担保（大连）有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 岳 静人民陪审员 李 艳人民陪审员 王莉军二〇一九年三月十一日书 记 员 高 玉