湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初721号原告：长沙市房地产测绘队，住所地湖南省长沙市芙蓉区荷花路168号惠通大厦12楼。法定代表人：萧靖羲，总经理。委托诉讼代理人：刘双，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡思源，上海建纬（长沙）律师事务所实习律师。被告：长沙市天心区长鸿大酒店，经营场所长沙市天心区黄兴南路27号第002栋。经营者：王艳萍，女，1965年3月29日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：赵润华，上海协力（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：易爱斌，男，1964年8月1日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，公司员工。第三人：杨葆华，男，1956年5月13日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。第三人：李建中，男，1960年9月24日出生，汉族，住长沙市天心区。第三人：华夏银行股份有限公司长沙分行，营业场所长沙市芙蓉区五一大道389号华美欧大厦1楼门面、第2、3、4、21楼。负责人：于国庆。委托诉讼代理人：曾佳，男，1989年2月22日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：文慧，女，1983年3月7日出生，汉族，住长沙市望城区。原告长沙市房地产测绘队（以下简称测绘队）诉被告长沙市天心区长鸿大酒店（以下简称长鸿大酒店）、第三人杨葆华、李建中、华夏银行股份有限公司长沙分行（以下简称华夏银行长沙分行）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月26日受理后，依法适用普通程序由审判员陈韶鹰担任审判长，与审判员陈泽春、人民陪审员徐怀智组成合议庭公开开庭进行了审理。原告测绘队委托诉讼代理人胡思源及刘双、被告长鸿大酒店委托诉讼代理人易爱斌及赵润华、第三人杨葆华、第三人华夏银行长沙分行委托诉讼代理人曾佳到庭参加了诉讼。第三人李建中经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告测绘队请求判令：1.解除原、被告双方签订的《物业租赁合同》；2.确认被告长鸿大酒店与第三人杨葆华签订的《物业租赁合同》无效；3.确认被告长鸿大酒店与第三人李建中签订的《物业租赁合同》无效；4.确认被告长鸿大酒店与第三人华夏银行长沙分行签订的《物业租赁合同》无效；5.被告长鸿大酒店、第三人杨葆华、李建中、华夏银行长沙分行腾退租赁房屋及场地；6.被告长鸿大酒店承担本案的诉讼费用及原告支付的律师费。事实与理由：原告测绘队与被告长鸿大酒店于2011年12月1日签订了《物业租赁合同》，约定被告租赁使用位于长沙市区黄兴南路027号第002栋房屋（以下简称“案涉房屋”）进行酒店经营，租期10年，自起租日起算。原告发现被告在承租期出现擅自改建、扩建案涉房屋并擅自将租赁物业以及扩建部分转租给第三人的严重违约行为。2014年10月20日，在未经原告同意的情况下，被告与第三人杨葆华签订《物业租赁合同》；2016年1月17日，在未经原告同意的情况下，被告与第三人李建中签订《物业租赁合同》；2017年1月9日，在未经原告同意的情况下，被告与第三人华夏银行长沙分行签订《物业租赁合同》。原告于2017年6月29日向被告发函明确表示不同意被告的扩建与违法转租行为，并限期整改拆除，但被告未对相关违约行为进行整改。根据《中华人民共和国合同法》规定以及《物业租赁合同》第11.1条的约定，原告享有《物业租赁合同》的合同解除权，遂于2017年12月5日向被告发出解除《物业租赁合同》的通知，并要求被告腾退案涉房屋、支付欠付费用。被告已收悉该通知函告，并于2017年12月9日回函，承认未经原告同意擅自对案涉房屋进行了改建且未上报设计图纸与施工方案，但拒不承认将扩建部分转租给第三人的严重违约行为，也拒绝履行函告中关于腾退案涉房屋、支付相关费用的要求。原告认为，被告在未经原告同意的情况下擅自对案涉房屋进行改建、扩建，未经原告同意擅自将租赁物业以及扩建部分转租给第三人，且拒绝整改，《物业租赁合同》的合同解除权条件已经成就，原告行使合同解除权符合法律规定。原告行使合同解除权导致原、被告之间的《物业租赁合同》解除，被告未经原告同意分别与第三人杨葆华、李建中、华夏银行长沙分行签订的转租合同无效。为维护原告合法权益，请求法院判如所请。被告长鸿大酒店辩称：原告测绘队诉求事实不存在。合同有约定被告长鸿大酒店可以对外招租还可以转包。被告长鸿大酒店没有改扩建，唯一改动的地方是消防通道，是应消防要求整改，不是擅自整改。第三人华夏银行长沙分行述称：其希望维持现状，其与长鸿酒店签订租赁合同，原被告的租赁合同是允许对外租赁的。第三人杨葆华述称：其与长鸿大酒店在2014年签订合同，是转租过来的。承租的地方一直是从事餐饮行业。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月1日，测绘队（甲方、出租方）与长鸿大酒店（乙方、承租方）签订《物业租赁合同（修订）》，约定长鸿大酒店租赁使用位于长沙市黄兴南路027号第002栋房屋（以下简称“案涉房屋”）用于酒店经营项目（含写字楼及门面招租），租期10年，自起租日起算；自出租人与承租人签署本合同之日起7日内，出租人向承租人交付租赁物业，出租人给予承租人3个月的免租期，免租期内承租人不需交纳租金，但要承担水电费用，免租期期满之次日为起租日；初始期限届满，如承租人决定续约，则自第十一租赁年度起，续约期内的租金在第十租赁年度的标准上每两年递增百分之十；甲方应保证乙方对租赁物业不受第三者损害的使用权，并不得在租赁期内将租赁物业重新出租给任何第三方（原酒店歌厅对外承包协议的解除及善后由甲方负责，餐厅承包期满之日由乙方接管，生效日至接管日期间的餐厅承包收益归乙方所有）；在不影响建筑物结构和公共设施安全以及符合消防规定的前提下，乙方应有权为营业之目的自费对租赁物业进行改造，但乙方所有设计、图纸和施工方案均应得到甲方同意；乙方须确保其在租赁期内对租赁物业所作的装修、安装及改造均符合建筑物安全存在的国家及地方有关法律和法规的各项规定；乙方若收到政府有关部门就租赁物业向甲方发出的通知，应立即通知甲方；出租人同意，承租人可以根据经营需要，将本合同项下的部分经营项目承包（或分包）给任何承租人选定的经营机构或自然人；如果任何一方违反本合同任何条款，守约方有权立即解除和终止本合同。无论本合同是否终止，守约方因违约方造成的全部支出、损失、损害和费用，应由违约方负责赔偿。合同签订后，原告测绘队将位于长沙市黄兴南路027号第002栋的房屋交付长鸿大酒店租赁使用。2014年10月20日，被告长鸿大酒店与第三人杨葆华签订《物业租赁合同》，约定被告将位于长沙市黄兴南路027号第002栋“长房大酒店”餐饮部共二层楼另加第三层（除保安用房外）租赁给第三人杨葆华用于酒店经营；租金为240000元/年；租赁期限自起租日计算至2018年8月13日止；杨葆华应自费取得其在租赁物业内经营相关业务的一切必要的合法证件，不得以长鸿大酒店的主体身份经营。2016年1月17日，被告长鸿大酒店与第三人李建中签订《物业租赁合同》，约定被告将位于长沙市黄兴南路37号第001栋“长鸿大酒店”茶饮部及二楼的两间会议室租赁给第三人李建中用于酒店、经营；租金为84000元/年；租赁期限为三年，自起租日计算至长鸿大酒店现行合同结束日；李建中应自费取得其在租赁物业内经营相关业务的一切必要的合法证件，不得以长鸿大酒店的主体身份经营。2017年1月9日，被告长鸿大酒店与第三人华夏银行长沙分行签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于长沙市黄兴南路27号第002栋长鸿大酒店的5平方米的房屋租赁给第三人华夏银行长沙分行用于其离行式自助单点（ATM）使用；不含税年租金为42000元；租赁期限自2017年3月1日起计算至2020年2月28日止。2017年6月29日，原告测绘队向被告长鸿大酒店送达《关于物业租赁相关的函告》，该函告载明：经测绘队相关调查和实地走访，发现长鸿大酒店在承租期出现擅自改建相关租赁场地并将相关物业转租给第三人的情况。截止发函，依然未对相关情况进行整改。长鸿大酒店的行为已经违反《物业租赁合同》第7.2条第一款的约定，以及《中华人民共和国合同法》关于非法转租的规定。特函告长鸿大酒店：不同意长鸿大酒店将双方签订的《物业租赁合同》中的物业擅自转租给第三人；限长鸿大酒店于2017年7月31日之前，完成对擅自改建相关租赁场地的整改及拆除工作。若逾期未整改及拆除或者未全部整改及拆除，测绘队将通过法律途径，维护自身合法权益，所有法律后果均由长鸿大酒店承担。长鸿大酒店签字确认收到该函告。2017年12月5日，原告测绘队向被告长鸿大酒店送达《关于解除物业租赁合同相关的函告》，该函告载明：鉴于被告长鸿大酒店至今仍未对相关违约行为进行整改，自本函送达被告长鸿大酒店之日起，双方签订的《物业租赁合同》正式解除；被告长鸿大酒店应于2017年12月12日之前腾退租赁房屋及场地，并向原告测绘队移交租赁物业。2017年12月9日，被告长鸿大酒店向原告测绘队送达《回函》，该回函载明：其已收到《关于解除物业租赁合同相关的函告》。长鸿大酒店在酒店北栋装修前未向原告测绘队书面上报设计、图纸和施工方案；北栋装修期间，书院路派出所于2016年11月12日向其送达《责令改正通知书》，告知其北栋只有一个楼梯通道，不符合经营消防安全要求，酒店为此在南北二楼原通道两旁加宽平衡，并在北栋南侧立重钢筋求得建筑平衡与稳定；被告长鸿大酒店对函告所称酒店在承租期出现将相关物业转租给第三人的严重违约行为不予认可。另查明，原告测绘队就本案纠纷委托上海建纬（长沙）律师事务所为其提供法律服务。2017年11月29日，该律师事务所开具了律师服务费50000元的发票。本院认为，原告测绘队与被告长鸿大酒店签订的《物业租赁合同（修订）》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，被告长鸿大酒店在装修过程中对涉案房屋进行施工改建，未征得原告测绘队同意，亦未向原告测绘队上报设计、图纸和施工方案，事后亦未告知原告，根据双方合同约定“在不影响建筑物结构和公共设施安全以及符合消防规定的前提下，乙方应有权为营业之目的自费对租赁物业进行改造，但乙方所有设计、图纸和施工方案均应得到甲方同意……任何一方违反本合同任何条款，守约方有权立即解除和终止本合同”，被告的行为已违反双方合同约定，原告测绘队于2017年6月29日发函要求整改，长鸿大酒店仍然不予以改正。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照《合同法》第二百一十九条的规定处理。原告测绘队于2017年12月5日向被告长鸿大酒店送达《关于解除物业租赁合同相关的函告》，故本院认定双方签订的《物业租赁合同（修订）》于2017年12月5日解除。被告长鸿大酒店立即腾退租赁房屋。关于原告测绘队主张被告长鸿大酒店与第三人杨葆华、李建中及华夏银行长沙分行签订的房屋租赁合同无效的问题，经查，2014年至2017年期间，被告长鸿大酒店陆续与第三人杨葆华、李建中及华夏银行签订房屋租赁合同，且未征得原告同意，根据双方合同约定，被告长鸿大酒店进行招租需经原告同意，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”被告长鸿大酒店与第三人杨葆华于2014年10月20日签订《物业租赁合同》、与李建中于2016年1月17日签订《物业租赁合同》，原告测绘队于2017年6月29日发函才表示不同意被告进行转租，且第三人杨葆华和李建中租赁房屋均是用于公开地商业经营，故本院推定原告测绘队对被告长鸿大酒店转租的情况是知道的，但在六个月内未提出异议，现测绘队以承租人未经同意为由请求认定转租合同无效的，本院不予支持。2017年1月9日，被告长鸿大酒店与第三人华夏银行长沙分行签订《房屋租赁合同》，未经测绘队同意，且原告测绘队于2017年6月29日发函明确表示不同意被告进行转租，现测绘队以承租人未经同意为由请求认定转租合同无效的，本院予以支持。由于原告测绘队与被告长鸿大酒店之间的租赁合同已经解除，长鸿大酒店与第三人杨葆华、李建中及华夏银行长沙分行签订的房屋租赁合同因而失去了继续履行的基础和条件，也应一并解除。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，出租人测绘队作为房屋所有权人有权要求次承租人杨葆华、李建中及华夏银行长沙分行在合理期限内腾房。如果次承租人逾期不腾房的，还应支付逾期腾房占有使用费。考虑到被告长沙市天心区长鸿大酒店与第三人杨葆华、第三人李建中、第三人华夏银行股份有限公司长沙分行目前仍在涉案房屋进行生产经营，在租赁合同解除后，其须另寻其他经营场所并搬迁生产设备，确实需要一定的时间，本院根据案件的实际情况，确定给予被告长沙市天心区长鸿大酒店、第三人杨葆华、第三人李建中、第三人华夏银行股份有限公司长沙分行一个月的时间用于腾迁。关于原告测绘队主张要求被告长鸿大酒店支付律师费的问题，缺乏事实与法律依据，故对原告测绘队主张该项费用不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、原告长沙市房地产测绘队与被告长沙市天心区长鸿大酒店于2011年12月1日签订的《物业租赁合同》于2017年12月5日解除；二、被告长沙市天心区长鸿大酒店与第三人华夏银行股份有限公司长沙分行签订的《房屋租赁合同》无效；三、被告长沙市天心区长鸿大酒店、第三人杨葆华、第三人李建中、第三人华夏银行股份有限公司长沙分行应在本判决生效之日起一个月内腾退房屋给原告长沙市房地产测绘队；四、驳回原告长沙市房地产测绘队的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由被告长沙市天心区长鸿大酒店承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈韶鹰审 判 员  陈泽春人民陪审员  徐怀智二〇一九年三月一日法官助理谢炎上书记员龙灿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。