江苏省射阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0924民初1919号 原告：陈某，男，1967年5月10日出生，汉族，住江苏省射阳县。 委托诉讼代理人：祁从周，射阳县维权法律服务所法律工作者。 被告：周某，女，1996年6月7日出生，汉族，住江苏省射阳县。 委托诉讼代理人：周卫国（系被告周某父亲），男，1957年6月13日出生，汉族，住江苏省射阳县。 原告陈某与被告周某协助过户纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告陈某委托诉讼代理人祁从周，被告周某委托诉讼代理人周卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈某向本院提出诉讼请求：1.判令周某协助陈某办理位于射阳县房屋产权证及土地使用权证变更登记手续义务；2.被告向原告支付违约金10万元；3.本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2012年2月13日，被告周某之父周卫国在收取原告购房款10万元后，于2012年2月19日与周某、周某母亲同原告在射阳县沿海法律服务所见证之下签订房屋买卖协议，将出租给陈海芳的位于射阳县门市房屋以总价356000元（含陈海芳房租6800元）出售给原告，并协助原告办理过户手续，如违约，承担违约金10万元。原告分别于2012年6月3日、6月25日、7月7日向被告父亲周卫国共支付房款计249200元。2013年1月7日，被告父母与原告签订房屋买卖补充协议。周某已将案涉房屋交付给原告陈某居住使用，原告入住后，多次要求被告协助履行办理房屋产权及土地使用权过户变更登记手续，而被告一直违约未予履行。在多次催促被告履行过户义务无果的情形之下，又以书面形式向被告发出协助过户通知，被告仍置若罔闻不予理睬。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 周某辩称，1.认可原告的诉讼请求及事实理由。原告的购房款已经支付完毕，我同意按照合同履行。但依据本地农村习俗，卖房不卖门，当时交钥匙的时候我父周卫国让原告包个红包，原告不肯包，钥匙就没给原告。之后，原告伪造一张5万元借条要我父亲还钱，但我父亲不差原告钱，经协调，原告承诺只要被告家出售给其的案涉房屋钥匙给原告，其就将借条毁了，不再向我父亲要钱。钥匙交给原告后，我父亲要求原告解释5万元借条的来源，原告不肯回答，我父亲和我就一直没有协助原告办理过户手续。2.案涉房屋当时已经交付钥匙给原告并由原告实际居住了，现只要陈某将5万元的借条来龙去脉告诉我父亲，我就立刻将房屋过户给原告。我不存在违约，不同意支付违约金。3.合同中约定的违约金不高，该我承担的我照承担。 陈某围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同及补充协议、射阳县沿海法律服务所见证书、购房款收条、协助过户通知书等证据，经本院审查该证据来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信。 根据本院审查认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：被告周某之父周卫国于2012年2月13日收取原告陈某购房款10万元。周某与其父亲周卫国、母亲俞红同陈某于2012年2月19日在射阳县沿海法律服务所见证之下签订房屋买卖协议，周某将位于射阳县门市房屋（房产证号：射房权证黄沙港字第××号，土地使用权证号：射国用2010第**）以总价356000元（含陈海芳房租6800元）出售给陈某。约定房屋交款时间及交房方式和时间：甲方（周某）与乙方（陈某）签定房屋买卖协议后，由乙方给付房款定金10万元，余款25.6万元在2012年6月30日一次性全部付清，并在2012年12月31日由甲方交钥匙给乙方。协议第八条约定“违约责任：（1）如有一方违约承担违约金计人民币10万元。（2）如乙方需过户该房，甲方必须配合协助，如不配合乙方过户视为甲方违约”等内容。原告陈某分别于2012年6月3日、6月25日、7月7日向被告父亲周卫国共支付房款计249200元。2013年1月7日，周某父母周卫国、俞红与陈某签订房屋买卖补充协议，补充协议第四条约定“陈某在办理房屋过户时，周卫国、俞红、周某一起到场签字，带全居民身份证、户口本等证件。”，第五条同时约定“补充协议签字生效后，双方都不得反悔，如有一方反悔，承担房屋买卖协议中规定的壹拾万元的违约责任。”嗣后，原告陈某家要求被告协助办理过户登记，被告一直未协助原告办理房屋过户手续。原告于2019年2月16日向被告周某发出协助办理过户登记的书面通知，被告母亲俞红代为签收，但被告至今仍未能协助办理案涉房屋产权过户手续。 本院另查明，2012年2月19日周某在同原告陈某签订房屋买卖协议时不满18周岁，协议由周某本人签字捺印，周某父母周卫国、俞红均在场且同意出售房屋；2013年1月7日签订的房屋买卖补充协议时周某亦不满18周岁，补充协议系周某父母周卫国、俞红代为与陈某签订，周某亦予以认可。原告陈某于2013年1月起已入住案涉房屋。 本院认为，1.周某与陈某签订的房屋买卖协议时虽未满18周岁，但均经其法定监护人父母同意处置，亦无异议，故该协议系双方在真实意思表示下自愿作出，且不违反法律法规的强制性规定，该房屋买卖协依法成立并生效，本院予以确认。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自的义务。本案中陈某自合同生效后，已于2012年7月7日将购房款支付完毕，在原告要求被告协助房产过户义务时，周某未按约定履行协助原告办理案涉房屋产权及所涉土地使用权过户变更登记的义务。现陈某要求周某继续履行相应的合同义务有事实和法律依据，本院予以支持。关于周某要求原告陈某解释其向被告父亲周卫国索要5万元借款之借条的具体来源、否则不予协助办理过户的抗辩意见于法无据，本院不予采纳；2.案涉房屋于2012年2月出售给原告陈某，原告陈某已将购房款向被告支付完毕，被告周某应按协议在原告要求协助房产过户时协助原告陈某办理房屋产权及所涉土地使用权过户变更登记，在原告2019年2月16日向被告周某发出协助办理过户登记的书面通知后，被告周某至今仍未协助办理过户登记，根据双方签订的房屋买卖协议及补充协议规定，被告周某已构成违约，应当承担相应违约责任。审理期间，根据庭审查明的事实，本院向被告释明，被告不协助原告办理案涉房屋相应产权变更登记手续，已构成违约。双方针对违约支付10万元违约金的协议约定，询问被告自己是否认为过高，被告认为违约金约定不高。仍坚持认为自己未违约。本院认为合同双方均应恪守所签订的条款约定，履行合同义务。在本院就违约金是否过高进行释明后，被告并未就违约金约定数额高低问题持有异议。本院对原告主张被告支付10万元违约金予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条规定，判决如下： 一、被告周某于本判决生效之日起十日内协助原告陈某办理位于射阳县房屋产权和土地使用权变更登记手续； 二、被告周某于本判决生效之日起十日内向原告陈某支付违约金10万元； 如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告周某负担（已由原告陈某预交法院，被告直接向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 员 周子荣 二〇一九年三月二十九日 法官助理 王 伟 书 记 员 张慧雯 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。