贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终291号 上诉人（一审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处街道茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵雄，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201710012814。 委托诉讼代理人：王涛，贵州本芳律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：吴中友，男，1981年6月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：何文俊，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201120549834。 委托诉讼代理人：陈杰，贵州威迪律师事务所实习律师。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称：鑫城地产）因与被上诉人吴中友商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7904号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 鑫城地产上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案逾期办证是因政府原因导致，属于行政不可抗力，上诉人不应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只有因出卖人原因导致的逾期办证，出卖人才须承担违约责任；根据毕节市七星关规划局出具的《说明》及毕节市七星关区三板桥街道办事处出具的《证明》可知，系政府征收土地迟延和规划执法不作为导致上诉人逾期办证，对于前述事由的发生，上诉人无法避免，若由上诉人承担全部违约责任，显失公平。2.根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条及《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第二条的规定，本案双方约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间是2014年6月30日，被上诉人提起本案诉讼，已超过诉讼时效期间，请求依法驳回被上诉人的诉讼请求。3.违约金是否过高应当依据被上诉人举证证明的损失情况判定，一审将损失情况的证明责任分配给上诉人不当。案涉商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，上诉人无法对合同中的违约金条款进行修改，且逾期办证情况的出现并非出卖人的原因造成，故不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算违约金。4.上诉人早已经将房屋交付给被上诉人使用，被上诉人已经获得了房屋的使用价值，逾期办证未对被上诉人造成任何损失。若被上诉人认为其因此遭受了损失，应当举证证明。5.上诉人承担违约责任的截止时间应为一审开庭之日即2018年11月27日，而非上诉人向不动产登记机构提交办理商品房转移登记的有关文书之日；6.办理权属登记是合同双方的共同义务，一审期间，上诉人已经提交了涉案房屋所在楼盘的不动产权证，被上诉人已经明确知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，故一审庭审之日应为本案违约责任截止计算之日。被上诉人吴中友二审未作答辩。 吴中友二审未作答辩。 吴中友向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记的产权证及有关文书；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书产生的违约金（以441,620元为基数，按日利率万分之二计算，从2014年6月30日计算至被告实际向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止），暂定30,000元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。一审诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告立即向原告办理房屋所有权证书。事实和理由：2013年6月30日，原告吴中友与被告鑫城地产签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于毕节市××区××茶亭村毕节市商品综合批发大市场的商品房，合同同时对双方权利义务进行了约定。原告已按合同约定支付了购房款，被告未在合同约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。 一审法院认定如下事实：2013年6月30日原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人以出让方式取得位于贵州省××市××区××大道茶亭村、总面积为92868.85平方米、编号为毕市七星国用(2012)第1786号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是522401-2012-CR-0072。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为毕节市商品综合批发大市场。建设工程规划许可证号为520000201206479，建设工程施工许可证号为522401201301250201。建设工程设计审查批准文号为2012-441。建筑工程施工合同约定开工日期为2012年10月8日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2013年6月30日。买受人购买的商品房七星关区商品综合批发大市场小区第A6幢2单元5层502房(房号A6-2-502)。该商品房建筑面积170.39平方米，套内建筑面积147.90平方米，总房款441,620元；买受人于2013年6月30支付首付款141,620元，银行按揭支付300,000元；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告于2013年6月30支付首付款141,620元，2013年7月18日银行按揭支付300,000元。2014年10月9日，原告向被告交付了房屋维修基金、闭路电视入户费、管道煤气入户费、预告登记费、预告抵押登记费、房屋登记费、土地证费、交易手续费、契税。在2014年6月30前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告。一审另查明，2012年6月20日，被告与毕节市国土资源局七星关分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号522401-2012-CR-0072），取得了涉案项目的建设用地使用权。2017年10月17日，取得《贵州省建设工程竣工规划认可证》。2017年12月8日，取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》。2018年8月20日，被告取得《不动产权证书》，涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告虽于2018年8月20日取得《不动产权证书》，涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件，但被告未在约定的时间向不动产机构提交理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记，已经构成违约，应当承担继续为原告办理涉案商品房转移登记及支付违约金的违约责任。 关于办理商品房转移登记的问题。《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。同时双方又约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。原告已向被告支付了办理不动产权证书所需的费用，被告基于原告的委托及约定应当为原告办理不动产权属转移登记，故对原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，予以支持。 关于支付违约金的问题。一、是否免责的问题。被告与原告签订《商品房买卖合同》时，应当预见涉案商品房能否交付、能否办理产权转移登记等客观情况，且涉案土地的征收补偿工作应当在被告预售商品房之前完成，故被告辩称逾期办证事实的发生因政府原因导致，属于行政不可抗力无事实和法律依据。一期业主违法建设构筑物，不能免除被告的违约责任。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年7月1日起开始计算违约金，但原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。因此，2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，未超过诉讼时效，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内，应当予以支持；2014年7月1日至2015年9月30日期间的违约金，已超过诉讼时效，不予支持；对被告抗辩原告提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，予以部分采纳。三、被告主张约定的违约金过高，要求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重，故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，不予采纳。故违约金应从2015年10月1日起，以原告已付购房款441,620元为基数，按日万分之二的标准计算至被告向不动产登记机构提交有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日。 综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起九十日内向不动产登记机构提交为原告吴中友办理涉案商品房转移登记的相关文书，并将办理好的不动产权证书交付原告吴中友；二、被告毕节市鑫城地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴中友逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款441,620元为基数，按日万分之二从2015年10月1日起计算至被告毕节市鑫城房地产开发有限公司向不动产登记机构提交为原告吴中友办理涉案商品房转移登记的相关文书之日）；三、驳回原告吴中友的其他诉讼请求。案件受理费275元，由被告毕节市鑫城地产开发有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.本案是否超过诉讼时效期间；2.上诉人是否应当承担违约责任；3.一审法院对违约责任承担期间的认定是否得当；4.一审法院对违约金是否应当调整及其举证责任分配问题的处理是否正确。 关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。依据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。一审法院关于本案未超过诉讼时效期间的认定，论证充分翔实，认定意见并无不当，本院予以确认，不作赘述。 关于上诉人是否应当承担违约责任的问题。针对被上诉人提出的逾期办证违约责任主张，上诉人主要以政府行为构成的不可抗力是导致办证迟延的原因、依法应当免除违约责任进行抗辩。本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，上诉人诉称的土地征收迟延以及规划部门行政不作为均属于具体行政行为，系行政主体行使行政权力，对特定的公民、法人或者其他组织作出的事关行政相对人权利义务的具体行为，其发生具有频发性、非突发性以及影响范围特定性等特征，动辄将具体行政行为列入不可抗力范畴，容易导致对不可抗力的滥用，影响正常的交易秩序；同时，相关法律对具体行政行为的权利救济进行了明确规定，当事人可以通过行政复议、行政诉讼等程序予以克服。上诉人诉称的土地征收迟延以及规划部门行政不作为应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，对上诉人提出的因不可抗力事由导致其迟延履行合同义务、相关违约责任应予免除的上诉意见，不予采信。根据一审查明的事实，上诉人逾期未向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，违约事实客观存在，依据双方合同约定，上诉人应当承担违约责任。 关于一审法院对违约责任承担期间的认定是否得当的问题。双方约定上诉人限期交付有关文书，旨在督促上诉人协助被上诉人办理房屋转移登记、取得房屋权属证书。鉴于双方约定由上诉人代为办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人实际向被上诉人交付有关文书无实际意义，此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，基于委托办证实际，转化为上诉人具备文书交付条件这一前提下的通知义务，即告知被上诉人其已办理完成商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证所需资料，用于上诉人代为办理房屋转移登记。上诉人尽到完成初始登记前提下的通知义务，可视为其履行了合同约定的文书交付义务。本案中，上诉人已于2018年11月27日的一审庭审中，举示涉案房屋所在楼盘的不动产权证书，表明上诉人已办理完成涉案房屋的初始登记，涉案商品房具备办理产权转移登记的条件，视为上诉人履行了前述通知义务。故本案上诉人因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，应当承担违约责任至2018年11月27日。对上诉人关于一审认定违约责任承担期间错误的上诉意见，本院予以采纳。 关于一审法院对违约金是否应当调整及其举证责任分配问题的处理是否正确的问题。不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款依据双方当事人意思缔结，对督促出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定逾期办证违约金以已付购房款为基数、按日万分之二的标准计付，该违约金兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡情形；在双方已对违约金进行约定的情况下，出于对合同当事人意思自治的尊重，上诉人作为主张调减违约金的违约一方，应当对双方约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任，一审在违约金是否调整这一问题上的举证责任分配并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人鑫城地产的上诉理由部分成立，对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7904号民事判决第一、三项，即：被告毕节市鑫城地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起九十日内向不动产登记机构提交为原告吴中友办理涉案商品房转移登记的相关文书，并将办理好的不动产权证书交付原告吴中友；驳回原告吴中友的其他诉讼请求。 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7904号民事判决第二项，即：被告毕节市鑫城地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴中友逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款441,620元为基数，按日万分之二从2015年10月1日起计算至被告毕节市鑫城房地产开发有限公司向不动产登记机构提交为原告吴中友办理涉案商品房转移登记的相关文书之日）”。 三、上诉人毕节市鑫城地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，支付被上诉人吴中友逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款441,620元为基数，按日万分之二从2015年10月1日起计算至2018年11月27日止）。 四、驳回上诉人节市鑫城地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费275元，二审案件受理费550元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年三月二十九日 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷