四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1703民初135号 原告：达州市加州物业服务有限公司，住所地四川省达州市通川区荷叶街251-2号2楼7号。 统一社会信用代码：91511702M62E5X50E。 法定代表人：梁尤万，系公司经理。 委托诉讼代理人：冯元明，男，汉族，生于1957年3月17日，户籍地四川省达州市达川区，住四川省达州市达川区。系该公司职员。 被告：熊化梅，女，汉族，生于1971年2月8日，户籍地达州市通川区，住达州市达川区。 委托诉讼代理人：余军，男，汉族，生于1979年10月12日，户籍地达州市达川区，住达州市达川区。 被告：周健竹，女，汉族，生于2000年4月17日，户籍地达州市通川区，住达州市达川区。系熊化梅之女。 委托诉讼代理人：余军，男，汉族，生于1979年10月12日，户籍地达州市达川区，住达州市达川区。 原告达州市加州物业服务有限公司(以下简称加州公司)与被告熊化梅、周健竹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日受理后，依法由审判员陈昊适用简易程序独任审判，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。达州市加州物业服务有限公司委托诉讼代理人冯元明，熊化梅及与周健竹的共同委托诉讼代理人余军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 加州公司向本院提出诉讼请求：判令熊化梅、周健竹支付拖欠加州公司2016年1月1日—2018年12月31日期间的物业服务费2553元。事实与理由：熊化梅、周健竹系达川区三里坪华蜀北路270号南城丽苑C栋1单元13楼3号业主，拖欠成都金房物业集团有限责任公司达州分公司(以下简称金房达分公司)2016年1月1日至2018年3月25日物业服务期间的物业服务费1805元(84.08平方米×0.8元×26个月25天)、垃圾处理费107元(26个月25天×4元/月)，合计1912元；拖欠加州公司2018年3月26日至2018年12月31日物业服务期间的物业服务费605元(84.08平方米×0.8元×9个月)、垃圾处理费36元(9个月×4元/月)，合计641元。加州公司经多次催收无果，提起诉讼。 被告熊化梅、周健竹辩称，加州公司的前身是金房达分公司，两公司在南城丽苑的实际管理负责人都是梁尤万。1.没有物业服务合同或物业服务合同无效，加州公司作为原告的诉讼主体不适格。南城丽苑第一届业主委员会任期5年，自2011年10月15日至2016年10月15日止。应当由第一届业主委员会在上述期间内签订的物业服务合同。金房达分公司于2015年3月与个别业主强行将开发商选聘的达州市长丰物业服务有限责任公司(以下简称长丰公司)驱逐出小区；于同年4月6日与没有代理权的李平为代表及唐强、廖新才等为监督代表共计11人(其中仅3人系小区业主，8人非业主)以“南城丽苑业主委员会筹备组”名义签订物业管理服务合同系无效合同；2016年4月5日与没有代理权的何国平为代表、谢大举等为监督代表共计8人签订“南城丽苑物业管理补充合同”也是无效合同，实际2016年4月到2018年4月6日期间金房达分公司没有物业服务合同，强行在小区服务并张贴公布业主欠缴物管费清单，损害业主名誉。故金房达分公司是未经聘请、未签订合同，强行入驻服务。南城丽苑第二届业主委员会于2018年3月在不规范的法定条件下成立，违反《物权法》、《物业管理条例》规定没有召开业主大会依法选聘物业服务公司，擅自与加州公司签订物业管理服务合同，属无效合同，且于2018年4月利用全体业主物权收益在小区增设门禁设施，联合物业管理公司出台封闭管理通告及告示要求业主交清2017年以前物管费才发门禁卡，且将门禁卡交加州公司进行发放，导致很多业主领不到门禁卡回不了家，向社区反映未能解决，诉讼至法院后才得以回家。2.加州公司未按照无效物业管理合同内容和承诺履行义务。加州公司没有专业专职的物管人员，保安不能尽职尽责完成安保任务，没有专业技术人员检修小区电梯、二次供水经常出现的问题，造成设施设备损坏，对绿化管理随意化，消防设施损坏。使用大修基金修复电梯，未能按照约定由加州公司承担相关费用。金房达分公司、加州公司没有进行小区重要产权资料和设施设备资料的移交，无物业管理档案及资料。3.加州公司诉称多次催收，熊化梅、周健竹拒绝给付的事实不实。4.物业服务公司是服务性质的公司，应先服务后收费。2015年到2018年3月25日期间签订的合同违法，是无效的，加州公司主张此期间的物业管理费不成立；自2018年4月6日之后的物业管理费，因第二届业主委员会没有对合同约定的服务内容质量数量进行验收，业主在每年期满之前不应交纳上述期间物业管理费，故加州公司主张此期间的物业管理费为时过早，但熊化梅、周健竹在加州公司提供税务发票，同意缴纳此期间的物业管理费。5.服务质量差。熊化梅、周健竹住宅因2016年楼上住户装修不规范造成渗水，屋顶、墙壁涂料多出脱落，并为此找到楼上住户和加州公司要求协调处理，加州公司未尽协调义务，其工作人员反而辱骂，另外墙浸水，加州公司应组织业主大会商议动用大修基金维修。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提供有争议的证据及事实，本院认证如下： 加州公司提供证据：1.加州公司、金房达分公司营业执照及委托书，拟证明加州公司作为原告的诉讼主体适格及金房达分公司委托加州公司以自己名义收取南城丽苑业主2015年3月1日到2018年3月25日期间下欠的物业服务费；2.2015年4月6日签订的《物业管理服务合同》、2016年4月5日签订的《南城丽苑物业管理补充合同》、会议记录，拟证明南城丽苑业主经会议成立组建招聘物业公司的班子。参会人员有莫正平的签名。金房达分公司经应聘与其他物业公司共七家通过竞聘被选定，于2015年4月6日与南城丽苑业主委员会筹备组签订物业管理服务合同并进驻南城丽苑小区提供物业服务。2016年4月5日，因第二届业主委员会仍未成立，经业委会筹备组研究同意原合同继续生效至第二届业委会成立，由筹备组代表与金房达分公司签订补充合同；3.2018年3月25日签订的《物业管理服务合同》，拟证明加州公司与南城丽苑第二届业主委员会签订合同为南城丽苑小区业主提供物业服务；4.熊化梅、周健竹的身份信息、房产信息，拟证明熊化梅、周健竹系加州公司、金房达分公司物业服务区域内的业主；5.律师函，拟证明加州公司多次催收物管费；6.物业服务收费公示、交费台账，拟证明熊化梅、周健竹自2016年1月至今未能交纳物管费；7.通知，拟证明南城丽苑第一届业主委员会于2015年3月3日通知长丰公司，以前期物业合同到期决定终止合同，要求移交物业资料；8.南城丽苑业主签字表，拟证明金房达分公司自2015年3月1日至2018年3月24日期间为南城丽苑小区提供物业服务；9.关于南城丽苑首届业委会相关问题调查情况通报，拟证明达川区人民政府三里坪街道办事处于2016年3月21日通报调查处理对南城丽苑首届业委会予以罢免；10.南城丽苑第一届业委会与长丰公司于2014年3月22日签订的《物业服务合同》，拟证明加州公司、金房达分公司收取管理服务费标准低于长丰公司。 熊化梅、周健竹质证意见：对证据1中的委托书有异议，金房达分公司与个别业主签订合同进驻小区，与熊化梅、周健竹无关。从事物业管理的企业应当有独立的法人资格，各级物业公司资质条件应当有专职技术人员的配置，故除营业执照外还应提供工作人员的资料；对证据2中的会议记录，组织会议人员没经社区的认可，开展的一切活动都是非法的。2015年4月6日的合同甲方是业主委员会筹备组无权进行选聘物业公司，合同无效。合同约定期限从2015年4月6日起至2016年4月6日止，而主张熊化梅、周健竹从2016年1月1日未交服务费，还应当提供2015年4月6日至2016年1月1日的已收费存根，同时应当提供收取物业费按照合同约定用途使用的记录及2015年3月31日在南城丽苑召开物业服务公司招聘大会上的承诺书，熊化梅、周健竹享有对承诺书的知情权；对证据3，第二届业委会虽然没有召开业主大会与加州公司签订物业服务合同，但熊化梅、周健竹表示认可，愿意交纳2018年3月25日至今的物业服务费，但要求提供税票。约定合同期限为一年，没有约定缴纳物业费的方式是按季度或按年交，故合同尚未期满。同时加州公司应当按照合同约定每3个月公布管理收支项目等，尚未履行；对证据4无异议；对证据5律师函，熊化梅、周健竹没收到；证据6、7无异议，证明了第一届业主委员会任期内在正常履行工作；证据8只能证明业主认可自己的居住房屋的面积平方，不能证明业主欢迎上述物业公司到小区提供服务；证据9证实第一届业委会在2016年3月21日仍然存续，处理结果只说业主大会有权罢免，所第一届业委会没有被罢免，说明筹备组的非法性，2015年4月6日签订的物业服务合同是无效的；证据10的真实性无异议，但与本案无关。 针对熊化梅、周健竹的质证意见，因对加州公司提供的上述证据1中的营业执照和证据3-4、6-10的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对加州公司提供的其他证据应综合全案证据予以认证。 熊化梅、周健竹提供证据：1.第一届业主委员会备案登记资料的照片，拟证明南城丽苑业主大会成立于2011年10月15日，第一届业主委员会产生于2011年10月19日，任期5年，履职期间自2011年10月15日-2016年10月15日；2.2015年4月29日南城丽苑移交会议记录复印件，拟证明由街道办、房管局、规建办、社区、长丰公司、金房达分公司、业委会、筹备组参加形成协调意见，其中后期的物管选聘由新一届业主委员会负责(选聘必须依法依规按程序组织),业主委员会换届工作由现业委会主持。由于南城丽苑小区个别业主在利益驱使下，强行组建所谓的监督小组违法招聘金房达分公司；3.关于南城丽苑封闭管理的告示、通告的照片，拟证明第二届业主委员会和加州公司共同于2018年4月21日、28日张贴通告、告示决定对小区实行封闭管理设置门禁卡，为收取物业费，针对没有交清2017年前的物业服务费的业主不发放门禁卡，侵犯业主回家的权利；4.前期物业服务合同照片，拟证明与长丰公司签订的合同期限至2015年的3月21日止；5.2018年9、10月拍摄的照片，拟证明加州公司在南城丽苑服务管理团队人员老年化，服务质量差，对公共区域C2栋掉板没有修复及卫生环境差；6.第一届业主委员会关于小区业主(非业主)违规成立组织招聘物管公司的情况汇报复印件,拟证明2015年2月9日，第一届业主委员会将近期个别业主（非业主）纠闹业委会和长丰公司反映小区电梯、环境卫生等问题为由，成立了自称的监督小组在小区违法招聘物管公司和以资料未移交完善不能另行选聘物业管理公司向三里坪办事处、四合社区汇报，向南城丽苑全体业主通报；7.照片5张，拟证明熊化梅、周健竹住房室内、外墙漏水，加州公司没有尽到协调义务。 加州公司质证意见：证据1与本案无关联性；证据2证明目的有异议，长丰公司是在社区的协调下交接的，不能证明个别业主通过各种不正当手断让金房达分公司进驻；证据3门禁卡是在业主委员会及业主代表大会，通过社区及房管局才设置的，是对服务质量的提高；证据4不能证明余军、王官芹物管费交至2016年3月8日，加州公司提供的交费台账是长丰公司移交的；证据5合法性、真实性、关联性有异议；证据6没有加盖第一届业主委员会印章和业主签字，是虚假的；证据7与本案无关联性，因系相邻侵权法律关系，可通过协商或诉讼主张解决，加州公司没有处理权利，只有协调义务，且已尽到了义务。 针对加州公司的质证意见，因对熊化梅、周健竹提供的上述证据1-4的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对余军、王官芹提供的其他证据应综合全案证据予以认证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：加州公司于2016年6月7日注册成立，经营范围物业服务，家政服务等。金房达分公司于2008年5月6日登记成立的有限责任公司分公司，经营范围物业管理。 熊化梅、周健竹系达川区三里坪华蜀北路270号南城丽苑C栋1单元13楼3号房屋的业主，房屋建筑面积为84.1平方米。达川区南外镇南城丽苑小区业主于2011年10月15日设立业主大会，于2011年10月19日产生第一届业主委员会，任期5年，主任张茂坤。 达县南外镇南城丽苑第一届业主委员会与长丰公司于2014年3月22日签订《物业服务合同》约定合同期限一年自2014年3月6日起至2015年3月5日止；管理服务费标准高层电梯楼每月每平方建筑面积0.9元，多层每月每平方建筑面积0.5元。 2015年3月3日，达县南外镇南城丽苑第一届业主委员会向长丰公司发出通知，决定物业管理服务合同到期日2015年3月5日终止合同。 2015年3月下旬，南城丽苑小区业主李萍、唐强、廖新才、莫正平、谢大举等通过会议形式成立招聘物业公司组建班子，即“南城丽苑业主委员会筹备组”。 2015年4月6日，“南城丽苑业主委员会筹备组”作为甲方与金房达分公司作为乙方签订《物业管理服务合同》，该合同落款甲方代表签字为李萍和监督代表唐强、廖新才等10人，约定甲方委托乙方对南城丽苑小区进行物业管理，合同期限一年，自2015年4月6日至2016年4月5日止；物业管理服务费标准为：1.电梯房收取物业费每平米0.8元(按房产证面积计算)，垃圾处理费每月每户4元；2.步行房收取使用人物业费每平米0.45元(按房产证面积计算)，垃圾处理费每月每户4元…。2016年4月5日，金房达分公司与甲方代表签字为何国平和监督代表唐强、谢大举等7人签订南城丽苑物业管理补充合同，约定因第二届业主委员会还未成立，经业委会筹备组研究同意，原合同继续生效至第二届业委会成立。金房达分公司自2015年3月1日起至2018年3月24日期间对南城丽苑小区提供了物业管理服务。 2018年3月25日，达川区三里坪街道办事处南城丽苑第二届业主委员会作为甲方与加州公司签订《物业管理服务合同》约定甲方委托乙方对南城丽苑小区进行物业管理，合同期限一年，自2018年3月25日至2019年3月24日止；甲方权利和义务。对乙方的管理实施监督检查，每个季度进行一次考核、评定…；乙方权利和义务。每3个月张榜公布管理收支项目，小区内出现业主向业委会反映楼道清洁不卫生，保安人员或物业办公室人员态度不好…等情况，每次扣除服务质量保证金10元…；物业管理服务费标准为：二期电梯房收取物业费每平方米0.8元(按房产证面积计算)，垃圾处理费每月每户4元。一期步行房收取使用人物业费每平米0.45元(按房产证面积计算)，垃圾处理费每月每户4元…，乙方在接管本物业中发生的前期管理费用由乙方承担。加州公司在合同签订后对南城丽苑小区提供了物业管理服务至今。 熊化梅、周健竹自2016年1月1日至2018年3月25日期间的物业服务费1805元、垃圾处理费107元和2018年3月26日至2018年12月31日期间的物业服务费605元、垃圾处理费36元未交纳。2018年4月10日金房达分公司授权委托加州公司代收其公司2015年3月1日至2018年3月24日在南城丽苑提供物业服务期间应收业主下欠的服务费及其他相关费用。加州公司通过四川远创律师事务所于2018年6月16日向熊化梅发出律师函，书面催交物业服务费。 另查明，2015年4月29日，由住建局、房管局、规建办、四合社区、长丰公司、金房达分公司的相关人员和业委会主任张茂坤、筹备组代表李萍等人参加南城丽苑移交会议，形成协调意见：1.前期物管公司2015年5月6日与业委会做好资料、设施设备移交准备…；2.业主委员会换届工作由现业委会主持；3.后期物管选聘由新一届业委会负责选聘(选聘必须依法依规按程序组织)。达州市达川区人民政府三里坪街道办事处组织规建办、四合社区等单位对南城丽苑的相关问题进行了调查核实，于2016年3月21日作出《关于南城丽苑首届业委会相关问题调查情况通报》,通报了南城丽苑首届业委会及成员违反《四川省物业管理条例》的相关行为，处理结论由业主大会对南城丽苑首届业委会委员予以罢免，同时根据《四川省物业管理条例》规定三里坪街道办事处将按相关规定启动换届选举。 本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”、第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、第七十六条“下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”。《中华人民共和国物业管理条例》第六条第二款“业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务”第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”、第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会”、第十五条“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”。本案，南城丽苑第一届业主委员会因前期物业服务合同期满与长丰公司终止合同，此后未能按照由相关单位人员参加2015年4月29日南城丽苑移交会议形成的协调意见主持业主委员会换届工作，建立新一届业主委员会并选聘后期的物业服务企业或者其他管理人，也未在任期内召集业主大会由业主选聘物业服务企业或者其他管理人。南城丽苑小区部分业主在第一届业主委员会任期内，自行组建班子招聘物业公司，并以不是业主大会的执行机构“南城丽苑业主委员会筹备组”名义与选聘的金房达分公司签订《物业管理服务合同》、《南城丽苑物业管理补充合同》有违法律规定。但从加州公司提供的证据南城丽苑业主签字表证明金房达分公司自2015年3月1日至2018年3月24日期间为南城丽苑小区业主提供物业服务，熊化梅、周健竹作为该小区业主享受了金房达分公司提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。故熊化梅、周健竹在享受物业服务的同时负有交纳物业管理服务费的义务。熊化梅、周健竹辩称金房达分公司与个别业主串通强行驱逐长丰公司的事实，与查明事实即南城丽苑第一届业主委员会与长丰公司因合同到期终止合同的事实不符，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。加州公司接受金房达分公司的委托授权以自己名义收取南城丽苑业主2015年3月1日到2018年3月25日期间下欠的物业服务费。南城丽苑第二届业主委员会与加州公司2018年3月25日签订的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。熊化梅、周健竹辩称南城丽苑第二届业主委员会于2018年3月在不规范的法定条件下成立的事实，无证据证实，应当承担举证不能的不利法律后果，本院不予采纳；辩称违反法律规定没有召开业主大会依法选聘与加州公司签订物业管理服务合同，属无效合同，因业主委员会是业主大会的执行机构，故不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。综上，加州公司与本案有直接利害关系，系本案适格原告诉讼主体，故熊化梅、周健竹辩称加州公司作为原告的诉讼主体不适格的抗辩意见，不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”，加州公司处理金房达分公司委托事务，并提供了物业服务费交费台账证明熊化梅、周健竹自2016年1月1日起未能交纳物业服务费，现要求熊化梅、周健竹支付2016年1月1日至2018年3月25日期间的物业服务费1805元、垃圾处理费107元的诉求，符合法律规定，予以支持，所取得的财产，应当转交给金房达分公司。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。加州公司与南城丽苑第二届业主委员会签订的《物业管理服务合同》未能约定交纳物业服务费的期限，但通过四川远创律师事务所于2018年6月16日向熊化梅发出律师函，书面催交物业服务费，故加州公司要求熊化梅、周健竹支付2018年3月26日至2018年12月31日期间物业服务费605元、垃圾处理费36元的诉求，予以支持。熊化梅、周健竹提出加州公司没有专业专职的物管人员造成设施设备损坏、绿化管理随意化、使用大修基金及前期物业资料移交等问题，如所述属实，应当由业主委员会或者全体业主共同另行主张，不能作为熊化梅、周健竹个人拒交物业管理服务费的理由；加州公司没有向未交2017年以前物管费的业主发放门禁卡，导致很多业主回不了家，通过诉讼予以了处理，也不能作为熊化梅、周健竹个人拒交物业管理服务费的理由。熊化梅、周健竹提供证据由余军2018年9、10月拍摄小区卫生质量差、垃圾清理不及时的照片及加州公司对其住宅室内和外墙渗水未尽到协调义务，提出加州公司服务期间服务质量差的问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，因此不能仅仅依据某个或某些业主的根据个性时间段的主观评价认定加州公司服务期间服务质量差，更多应当考虑全体业主的整体利益，故熊化梅、周健竹提供的证据不足以证实加州公司服务期间服务质量差，不予支持。庭审中，熊化梅、周健竹在加州公司提供税务发票，同意交纳2018年3月26日至2018年12月31日期间物业服务费、垃圾处理费，因《物业管理服务合同》中就开具税务发票未进行约定，熊化梅、周健竹无权以加州公司未开具税务发票行使先予履行抗辩权，即使加州公司未及时按照法律规定开具税务发票，亦应当由税务机关作出相关处理。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第三百九十六条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 熊化梅、周健竹于本判决生效之日起十日内向达州市加州物业服务有限公司支付2016年1月8日至2018年12月31日期间的物业服务费2410元、垃圾处理费143元，合计2553元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由熊化梅、周健竹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 陈 昊 二〇一九年三月二十六日 书记员 唐述英