广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂10民终2014号 上诉人（一审原告）：广西福晟房地产开发有限责任公司，住所地：广西南宁市青秀区民族大道**荣和山水美地**团**楼******房。 法定代表人：黎权锋，该公司经理。 委托诉讼代理人：何承宣，广西凌盛律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：百色市安基交通设备电子有限公司。住所地。住所地：广西百色市江滨二路恒升水岸花园**iv> 法定代表人：陆桂李。 被上诉人（一审被告）：杨志高，男，1977年3月4日出生，壮族，住广西百色市右江区。 被上诉人（一审被告）：陆桂李，女，1974年11月13日出生，壮族，住广西百色市右江区。 上诉人广西福晟房地产开发有限责任公司（以下简称“福晟公司”）因与被上诉人百色市安基交通设备电子有限公司（以下简称“安基公司”）、杨志高、陆桂李商品房销售合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2018）桂1021民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 福晟公司上诉请求：1、撤销原判第二项，改判被告支付违约金及利息等费用100万元；2、撤销原判第四项，改判被告杨志高、陆桂李承担连带责任。事实和理由：1、由于百色市安基交通设备电子有限公司违约行为，依照双方签订的《欠款协议书》第一条，三方确认安基公司欠款500万元（即包括购房款、违约金及利息等），该数额为三方共同结算确定的事实。2、一审认定杨志高、陆桂李不承担连带责任错误。协议已明确约定担保期限自协议签订之日至安基公司还清全部款项之日起，担保期限应为安基公司还清全部款项之日起二年。 安基公司、杨志高、陆桂李未作书面答辩。 福晟公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告安基公司支付原告欠款500万元及利息（利息以500万元为基数，按中国人民银行同期5年期以上的贷款利率的4倍计算，自2015年9月17日起计至实际清偿之日止）；2.被告杨志高、陆桂李承担连带责任；3.本案受理费由三被告承担。 一审法院认定事实:原告福晟公司的股东是原法定代表人黄齐胜和现法定代表人黎权锋。被告杨志高、陆桂李是夫妻关系、两人是被告安基公司的股东。2012年，黄齐胜以原告福晟公司名义购得田阳县田州镇广场二路41号地块的建设用地使用权，并在该地块上建设若干栋成排5层的商品房，取名“福晟·嘉园”。2014年黄齐胜与被告杨志高协商，黄齐胜同意被告杨志高投资“福晟·嘉园”商品房做成一个建材市场。2014年12月16日，原告福晟公司与被告安基公司签订合同编号：FS2014-1-108、FS2014-1-109二份《商品房买卖合同（现售）》，合同主要约定：原告将其开发的福晟·嘉园1幢108号、109号二套房（建筑总层均为5.5层，其中108号房492.77平方米、109号房459.91平方米）出售给被告安基公司；商品房每套单价均200万元，二套共计400万元；双方约定被告应于2014年12月16日（即合同签订当日）一次性付清全部价款；被告安基公司逾期付款的，逾期超过30日后，原告有权解除合同，如原告不解除合同的，被告安基公司按日计算向原告支付逾期应付款万分之1.5的违约金；原告应当在2014年12月30日前向原告交付商品房。合同签订后，原告依约向被告安基公司交付二套商品房，被告安基公司没有向原告支付房款，原告福晟公司同意被告将二套房向银行抵押贷款用于建材市场筹备，该房屋现已抵押给银行。被告筹备建材市场，并定于2015年9月20日举行招商活动。2015年9月17日，原告作为甲方，与作为乙方的被告安基公司和担保人的杨志高、陆桂李签订一份《欠款协议书》，载明：“甲乙双方于2014年12月16日签订的《商品房买卖合同》，乙方向甲方购买位于田阳县，因乙资金不足，特向甲方协商归还乙方所拖欠全部款项及相关事宜，经甲乙及担保人三方协商，达成如下协议：一、甲乙及担保人三方确认：截止本协议书签订之日，乙方所欠甲方全部款项（所括购房款、违约金及利息等费用）共计人民币伍佰万元整（￥5000000）；二、甲方同意乙方在2015年12月16日前归还上述全部款项，如乙方逾期不归还的，甲方有权收回全部上述款项，并自本协议书签订之日起至上述款项全部归还清止，欠款按中国人民银行同期五年期以上贷款利率的四倍计算利息；三、担保人愿意用自有、夫妻共有及家庭共有的财产为乙方如上债务提供连带担保。担保期限：自本协议签订生效之日起至乙方归还清上述全部款项止。担保范围：乙方所需归还的上述全部款项、利息及甲方实现债权所产的一切费用（包括诉讼费、律师费等）；四至六（略）”，原告的时任法定代表人黄齐胜在该协议书的“法定代表人”处签字并加盖原告公司公章，被告安基公司的法定代表人陆桂李在该协议书的“法定代表人”处签字并加盖被告安基公司公章，被告杨志高、陆桂李在“担保人”处分别签名。协议签订后，建材市场因其他原因未能做成，被告未依欠款协议书的约定向原告支付相关款项。原告向被告索款无果，遂向一审法院起诉。 一审法院认为，本案是商品房买卖合同纠纷，原告福晟公司与被告安基公司签订的《商品房买卖合同（现售）》是双方真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同，具有法律约束力，双方应恪守履行。原告要求被告安基公司支付欠款500万元及利息的诉讼请求，500万元包含欠付购房款400万元及逾期交付购房款产生的2014年12月17日至2015年9月16日期间的违约金、利息等经济损失100万元；500万元的利息请求，实际是主张前述购房款400万元和自2015年9月17日起至付清款项之日止的利息损失100万元请求。合同签订后，原告向被告安基公司交付商品房，被告安基公司已将该二套房向银行抵押贷款，现仍处于抵押之中，被告安基公司应依约支付购房款，原告要求被告安基公司支付购房款400万元，于法有据，应该予以支持。原告要求逾期交付购房款产生的2014年12月17日至2015年9月16日期间的违约金、利息等经济损失100万元，根据《商品房买卖合同》约定，被告安基公司逾期未付购房款的，原告有权解除合同，如果不解除合同的，被告安基公司按日计算向原告支付逾期应付款万分之一点五的违约金。违约金具有补偿性质，依双方约定的违约金计算方式，该期间的违约金为16.2万元（400万元×0.00015×9个月×30天/月）。而双方于2015年9月17日达成欠款协议书的第一条，约定该期间违约金、利息100万元过分高于原告的实际损失，过高部分不应予以支持。原告要求被告支付未付房款400万元自2015年9月17日起至实际付清之日止的利息损失，双方的商品房买卖合同约定逾期支付购房款的违约金计算方式，原告的该利息损失应按该计算方式予以补偿，而双方在欠款协议书约定按中国人民银行同期五年期以上的贷款利率的四倍计算利息过高，过高部分不予支持。双方签订的欠款协议书第三款的约定，实质是被告杨志高、陆桂李对被告安基公司承担本案债务进行担保约定，担保约定不违反法律规定，合法有效。依该担保约定的担保期限自协议签订生效之日起至被告安基公司还清全部款项止，属于担保期限约定不明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款的规定，担保期限约定不明的，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。本案的担保期限从2015年12月17日起至2017年12月16日止，原告于2018年4月3日起诉，超过2年的担保期限，故原告要求被告杨志高、陆桂李承担本案连带责任，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，原告要求被告安基公司支付购房款400万元及合法的违约金、利息损失，有事实和法律依据，予以支持；原告的其他诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告百色市安基交通设备电子有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广西福晟房地产开发有限责任公司支付购房款4000000元；二、被告百色市安基交通设备电子有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广西福晟房地产开发有限责任公司支付2014年12月17日至2015年9月16日期间的违约金162000元；三、被告百色市安基交通设备电子有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广西福晟房地产开发有限责任公司支付利息损失（利息以400万元基数，按日万分之一点五计付，自2015年9月17日起至实际清偿之日止）；四、驳回原告广西福晟房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费46800元，由原告广西福晟房地产开发有限责任公司负担9360元，被告百色市安基交通设备电子有限公司负担37440元。 二审期间，双方当事人无新证据向法庭提交。 二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案争议焦点：一、上诉人福晟公司诉请的违约金损失如何计算；二、被上诉人杨志高、陆桂李应否对被上诉人安基公司所负债务承担连带责任。 关于争议焦点一，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。但从约定的违约金超过损失的百分之三十可认定为过高。违约金的性质应以补偿性为主，以填补守约方损失为主要功能，而不以严厉惩罚对方为目的。本案中，被上诉人安基公司逾期支付购房款，构成违约，应承担违约责任。但鉴于上诉人提出的违约金远超过其实际损失，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌情支持，于法有据。 关于争议焦点二，连带责任保证的债务人在合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十六条：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”福晟公司与安基公司、杨志高、陆桂李在2015年9月17日签订的《欠款协议书》中约定涉案房屋买卖合同履行过程中承担连带担保责任。自协议约定安基公司还款期限届满之日（2015年12月16日）起至本案一审受理之日前，福晟公司并未要求杨志高、陆桂李承担保证责任，一审以超过担保期限为由驳回福晟公司对杨志高、陆桂李承担连带保证责任的诉请不予支持有事实和法律依据。 综上所述，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12180元，由上诉人广西福晟房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  凌 除 审 判 员  凌文楼 审 判 员  玉 江 二〇一九年三月二日 法官助理  黎燕娜 书 记 员  陈 杨