广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初5号 原告：庞洁，女，1975年10月24日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：陈刚（系原告庞洁配偶），男，1970年10月24日出生，汉族，住址同上。 被告：玉林市恒大金碧置业有限公司，住所地：玉林市玉州区二环北路**，统一社会信用代码：91450900MA5KB15842。 法定代表人:李金明，总经理。 委托诉讼代理人:董志华，该公司员工。 委托诉讼代理人:吴帆，该公司员工。 原告庞洁与被告玉林市恒大金碧置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庞洁及其委托诉讼代理人陈刚、被告的委托诉讼代理人董志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的商品房买卖合同（合同编号：玉林恒大城商业，房屋代码542116）；2、判令被告退还原告购商铺首付款262122元，总合计22个月（暂计时段）的月供银行还款61765.66元，税费15178.87元，登记费、测绘费1405元；3、判令被告按合同支付利息给原告（利息按同期中国人民银行贷款基准年利率4.9%计息，计息日期暂计660天，自2017年2月起到2018年11月止共22个月，首付款利息23224.72元，税款利息1344.88元，总合计22个月还银行贷款金额利息2736.3元）；4、判令被告赔偿原告违约金5221.22元；5、判令被告赔偿原告精神损失费50000元，误工费3500元，交通费1500元，诉讼书写费800元，印刷费200元；6、请求判令被告赔偿房屋上升价款差价91296元；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：（一）2017年2月（5日-9日）期间，原告在被告售楼部与黄靖销售总监及销售员冯俊凯议定6200元/㎡购买114.12㎡叁房两厅两卫商品房，原告初衷是购买住宅楼房，后来冯俊凯推售独立商铺，称商铺层高4.45米，可搭夹层居住，且说物业管理费为3元/㎡，后来被告公司的黄靖和冯俊凯带原告到销售部VIP房找相关工作人员核实，他们一致都确认说恒大城商业3区-205号商铺层高4.45米，无中央空调，属于临街商铺，物业管理费3元/㎡，据此原告放弃购买高层住宅转买商铺。不料2018年7月31日要交房验收时，发现楼层高仅为4.15米，加上楼板厚度10厘米，也仅为4.25米层高，比购买时说好的及合同上约定的4.45米层高矮了整整20厘米，并且物业费从确认的3元/㎡变为5元/㎡，这两样差距从根本上打破了原告搭夹层居住的计划，也违背了原告购住宅楼房居住的初衷。（二）被告违反了合同条约第二章第三条第四项其中：“该商品房层高为4.45米”，收房时，被告公司销售员冯俊凯与原告到商业三区205号房测量层高仅为4.25米，同时恒大售楼部公示：玉林恒大城商业三区商铺销控表：[商业三区205房号层高4.25米]，被告交付给原告的商铺存在容积率（空间尺寸）大缩减的结构性重大问题。（三）被告违反合同[第六章第十四条（一）]，[第六章第十五条（一）]，[附件十一、六]，其中：[双方签订合同后……容积率……经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内讲书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同]，事实上，原告自从签订合同后直到2018年11月12日，也没有收到被告的任何关于商铺容积率和层高变更的通知。据上述（一）、（二）、（三）为依据，请求法院判定被告违反了合同条约，并判令被告与原告解除商品房买卖合同，并判令被告履行承诺，承担违约责任。请求判令被告1、履行第二章第五条承诺其中：如该商品房权利状况与上述情况不符……买受人有权解除合同……退还买受人已付全部房款……（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，给买受人造成损失的由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。2、履行第七章第十六条承诺其中:发生的检测费用由出卖方承担。3、履行合同附件十一条补充协议第四承诺其中：出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。即时（总价）522122元×1%=5221.22元由于被告违反合同条约造成原告无法按计划居住的重大损失，现时重新购买恒大住宅房出现了大幅度升价的经济损失，按恒大114.12/㎡叁房两厅二卫单价由2017年2月买时￥6200元/㎡上升至2018年11月￥8200元/㎡，打折后最低为￥7000元/㎡，房价总额上升了￥91296元，直接造成原告在经济上和精神上的重大损失。请求判令被告赔偿原告精神损失费50000元。原告自2018年8月1日至今3个月来回十多次奔走被告处协商均未得到结果，请求判令被告赔偿原告误工费3500元、交通费1500元、诉讼书写费800元、印刷费合计200元。据上事实和理由请求判令被告解除合同并退还原告四项款额和利息合计金额人民币：肆拾贰万捌仟玖佰玖拾捌元陆角伍分（428998.65）。特此向法院提起诉讼。 被告玉林市恒大金碧置业有限公司辩称，1、原告不具备起诉的主体资格。因为原告至今未收楼。原告称是我方欺骗其购买商铺，但是购买商铺还是商品房都由原告自主选择，我方没有强迫其购买，原告不能因为商品房价值升值而提起解除合同；2、涉案商铺的实际层高与买卖合同约定确实不符，但并未影响商铺使用性能，不属于合同约定或法律规定的解除合同情形，原告诉请解除涉案《商品房买卖合同》、退还购房款、支付违约金及赔偿损失等缺乏事实和法律依据。具体是：首先，涉案《商品房买卖合同》出现的4.45米层高表述，系我司工作人员笔误所致，并非有意改变原商铺设计标准和故意违反合同约定，不足以认为“违约”。其次，涉案商铺4.25米的实际层高与合同约定虽有不符，但也远远超出了国家建造设计规范的要求，对其使用性能并无多大影响。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 综合全案证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实：2017年2月9日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定，原告向被告购买二环北路1111恒大城商业及恒大影城2层3区05号商铺，总价款522122元。套内建筑面积36.12平方米，分摊共有建筑面积12.58平方米，该商品房层高为4.45米。付款方式为贷款方式付款，首付款262122元，余款260000元办理银行按揭付款。其中第五条房屋权利状况承诺1、出卖人对该商品房享有合法权利；2、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不一致，导致不能完成本合同登记本案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同……；第十四条规划变更第（一）……双方签订合同后，涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。第十五条设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式……。第十六条商品房质量（一）地基）地基基础和主体结构出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。……第二十一条前期物业管理（三）物业服务期间，物业收费计费方式为[包干制]。物业服务费为5元/月/平方米（建筑面积）。合同签订后，原告依约交付了首付款262122给被告。被告于2017年2月13日为涉案商铺进行登记备案。2018年7月29日被告通过EMS邮寄收楼通知书给原告，原告于2018年7月30日签收。2018年7月31日，原告在对涉案商铺验收时，因对层高及物业费有异议未收房，至今涉案商铺仍未收房。 另查明：涉案商铺报批设计层高为4.25米。 本案的焦点问题是：一、原告主体资格是否适格？二、本案是否存在解除合同的条件，应否解除涉案的商品房买卖合同？三、如符合条件解除，被告应否退还商铺首付款，房贷款，税费、登记费测绘费以及计算利息给原告？四、被告应否赔偿违约金、精神损失费、误工费、交通费、诉讼书写费、印刷费及房屋上升价款差价给原告？ 1、关于原告主体资格是否适格的问题？ 本院认为，主体适格是以当事人是否是所争议的民事法律关系的主体，作为判断当事人适格与否的标准。本案中，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，因此原告享有了涉案合同的权利同时承担相应的义务，是本案商品房买卖关系的主体，本案的处理与原告存在法律上的利害关系，故原告主体适格。 二、关于涉案《商品房买卖合同》是否应当解除的问题？ 本院认为，本案的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应依照合同约定享受权利、履行义务。该商品房买卖合同没有约定层高不够而解除合同情形，原告主张的其有单方解除合同的条款有：第五条，该条是有关房屋权利状况方面的条款；第十四条，该条有关规划变更方面的条款；第十五条，该条有关设计变更方面的条款；第十六条，该条是有关质量方面的条款。这些条款均不是有关层高方面的情形，对于房屋权利状况属于被告方所有，被告有权出售；对于“容积率”，是指该小区的占地面积与整个小区的建筑面积比，与单个建筑物内空无关；对于设计变更问题，原告没有证据证实现在的设计改变了原设计方案；原告也未主张购买的房屋存在质量问题。又根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案涉案商铺虽没有达到双方约定的4.45米层高，只是少了0.2米，但也符合国家《住宅设计规范》，被告的违约不属于根本性违约。故原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》，依法不予支持。 三、如符合条件解除，被告应否退还商铺首付款，房贷款，税费、登记费测绘费以及计算利息给原告的问题？ 本院认为，因原告诉请解除涉案商品房买卖合同的请求，依法不予支持，故对退还商铺首付款，房贷款，税费、登记费测绘费以及计算利息的请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。 四、被告应否赔偿违约金、精神损失费、误工费、交通费、诉讼书写费、印刷费及房屋上升价款差价给原告的问题？ 本院认为，涉案商铺实际层高为4.25米与约定的层高4.45米不符，被告违反合同约定，对于层高不足违约问题双方没有约定，根据原告诉请求及本案实际情况，被告应酌情支付违约金5221元给原告。对于原告诉请的精神损失费、误工费、交通费、诉讼书写费、印刷费及房屋上升价款差价，由于本案解除合同不予支持，故该费无法律依据，故不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告玉林市恒大金碧置业有限公司支付违约金5221元给原告庞洁； 二、驳回原告庞洁的其他诉讼请求。 案件受理费3868元，由原告庞洁负担3482元，被告玉林市恒大金碧置业有限公司负担386元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  陈燕 二〇一九年三月二十八日 书记员  胡雯