西安市未央区人民法院稿纸 西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初10440号原告：雷冰，男，1990年9月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：王亮，陕西白鹿原律师事务所律师。被告：袁怀连，女，1975年1月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：屈振东，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王群，陕西云德律师事务所律师。被告：肖德群，男，1977年9月27日出生，汉族。被告：西安市浐灞生态区馨锦房地产信息咨询服务部。法定代理人：邓锦荣，总经理。委托诉讼代理人：郝博。原告雷冰与被告肖德群、袁怀连、西安市浐灞生态区馨锦房地产信息咨询服务部（以下简称馨锦服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告雷冰及其委托诉讼代理人王亮、被告袁怀连及其委托诉讼代理人王群、被告馨锦服务部委托诉讼代理人郝博到庭参加诉讼。被告肖德群经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告雷冰诉称，2018年4月经被告馨锦服务部居间介绍，其与被告袁怀连、肖德群签订《商品房买卖合同》一份，约定被告袁怀连将其名下的位于西安市未央区酒十路恒大名都小区XX幢X单元XXXX号面积为108.63平米的商品房出售给其，房屋总价款145万元。其于合同签订当日支付被告定金10万元，被告于办理首付款资金监管当天将此定金划转至存量房交易结算资金监管账户，首期房价（不含定金）52万元，其于办理首付款资金监管当天将此定金划转至存量房交易结算资金转用账户；剩余房款以银行按揭方式支付。该合同同时约定了办理上述事宜的期限，被告应最迟在2018年6月15日之前办理完毕解除抵押登记手续，同时该合同还详细约定了违约责任等重要条款。合同签订后，其向被告袁怀连、肖德群支付定金10万元，向馨锦服务部支付中介费用4.35万元，各被告向其出具了收条。后其一直等待被告办理解押手续。2018年5月3日，被告袁怀连给其发微信告知，自己房子被法院查封了，不能按期办理剩余手续，而且表示自己的房子也不卖了，要求与其协商赔偿事宜，其一直坚持要求按协议约定办理，双方至今未能达成一致意见，被告也不按期履行义务，已经构成严重违约。综上所述，房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，被告不按期履行协议违反了双方的约定和法律的强制性规定，其有权解除合同，并有权依据合同约定主张违约赔偿。为维护其合法权益，故诉至法院，要求继续履行与被告签订的《商品房买卖合同》。被告袁怀连辩称，一、原告所诉与事实不符。涉案房屋是其唯一住房，其因生意不景气，债务产生，希望将该房屋出售后低价换购一套房屋，并用差价偿还债务。在馨锦服务部居间下，其与原告就房屋买卖达成初步意向，其提出应先查询房屋权属状况后再签订合同，而馨锦服务部工作人员称不会有问题，并极力劝说其签订西安市存量房买卖合同。在此情况下，其和原告随馨锦服务部工作人员仓促签订了合同，该合同为馨锦服务部提供的制式合同。合同签订后，其着手筹资办理解除抵押登记手续，在办理相关手续时得知涉案房屋已经被人民法院查封，查封期间2016年6月21日至2019年6月20日。其到法院了解情况，得知另一案因执行将房屋查封，正在评估拍卖过程中。其将该情况告知馨锦服务部和原告，并提出解除合同，返还定金，但协商未果。其提出适当承担违约金后解除合同，亦协商无果。2018年8月21日其查询得知，未央法院2018年7月5日再次将该房屋查封，查封期间2018年7月5日至2021年7月4日。其认为，馨锦服务部在提供服务时，未勤勉尽责，利用了其与原告轻率、急迫无经验的状况，对双方未尽到对涉案房屋权属、购房资格等状况应进行调查了解的提示、协助义务，发生问题后内部人员相互推诿，致使双方均处于尴尬境地。且原告并非西安本地户口，尚未进行购房资格审查。二、原告诉讼请求缺乏法律依据。根据法律规定，司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。本案中，其与原告签订合同时，均不知案涉房屋已被人民法院查封，该买卖合同违反了法律的禁止性规定，自始无效。现涉案房屋被法院两次查封，且正在评估待拍卖过程中，其已难以履行合同义务。属于法律规定不能履行的情形，故其同意解除合同。但原告主张的居间服务费不属于本案范围；违约金和房屋差价属于重复起诉，违约金的规定应基于原告的实际损失，根据本案实际情况，案涉房屋周边目前市场成交价与双方合同约定的价格差距不大，原告没有差价损失；律师费应按照合同约定处理，双方的合同中没有约定律师费，故该项请求不应支持。被告肖德群未到庭，亦未提供答辩。被告馨锦服务部辩称，原告要求解除合同，其同意。原告要求其承担连带责任，其不予认可，因为买卖合同第6条6.1中明确约定了违约方应该承担守约方的损失包括律师代理人、居间服务费、诉讼费、通讯费等。6.2条也明确约定了甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，甲方指的是被告袁怀连、肖德群。6.2中说明了这是一条独立的条款。所以对第三项诉讼请求要求被告袁怀连、肖德群返还定金其认可，但要求其承担连带责任不予认可。对原告主张的房屋差价部分，目前该房屋差价不存在这么多，原告主张可以进行评估。原告要求其承担连带责任不予认可。诉讼费其认为应该由被告袁怀连、肖德群承担。就目前案涉房屋来说该小区周边同面积的房屋大约在140-150万左右。原告和被告的存量房买卖合同是在2018年4月4日在居间方签订的，签完本合同之后大概过了3周时间左右被告袁怀连、肖德群找其中介人提出房屋被查封，经过其沟通后，被告袁怀连、肖德群说欠款十几万元自己可以解决，但是希望原告可以承担一部分费用，被告袁怀连、肖德群主要表达两个意思：要不加价，要不解除合同，给原告承担一部分损失。双方在其公司进行过一次见面协商，协商未果，之后原告提起诉讼。经审理查明，2018年4月4日，原告雷冰与被告袁怀连、肖德群经被告馨锦服务部居间签订《西安市存量房买卖合同》，合同约定：原告购买被告袁怀连及共有权人肖德群位于西安市未央区酒十路恒大名都小区XX幢X单元XXXX室房屋，该房屋建筑面积108.63平方米，总价款145万元；被告最迟应于2018年6月15日之前办理完毕上述房屋解除抵押登记手续；原告应于合同签订当日支付被告定金10万元，被告于支付首付款当天将此定金划转至二手房交易结算资金转用账户，首期房款52万元，原告于办理首付款资金监管当天转至二手房交易结算你资金转用账户，第二期房价款83万元，原告办理按揭贷款支付，被告于办理首付款资金监管当天将此定金划转至存量房交易结算资金监管账户，首期房价（不含定金）52万元，其于办理首付款资金监管当天将此定金划转至存量房交易结算资金转用账户，剩余房款以银行按揭方式支付；于原告购房贷款审批通过后叁个工作日内将定金及首期房价款划转至二手房交易结算资金转用账户，若乙方贷款银行要求在审批贷款前办理定金及首期房价款的资金监管则双方均同意按照原告贷款银行的要求办理上述手续；产权转移登记手续于被告房屋抵押注销完毕，将房产证原件交予原告查看无误且原告贷款申请审核通过银行成功房款且全部购房款划转至二手房交易结算资金转用账户后15个工作日内办理；房屋交付时间为被告收齐房款后当日内办理；合同签署后，原、被告任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金43万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费、房屋差价损失等，另违约方还应赔偿守约方已经向居间方支付的居间服务佣金；被告应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如违反该承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债务债权纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的30%赔偿守约方损失；合同并约定了双方的其他权利义务，原告在合同落款乙方处签名，被告袁怀连、肖德群在甲方处签名。同日，原、被告三方签订了房屋买卖居间合同，约定居间费4.35万元，由原告承担，于合同签订当日支付。上述合同签订后，原告向袁怀连支付定金10万元，向馨锦服务部支付中介费4.35万元。后在履行合同过程中，被告称涉案房屋被法院查封，不能再办理后续手续，双方发生争议。原告诉至本院，要求继续履行合同。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、依法解除其与被告袁怀连、肖德群于2018年4月4日签订的商品房买卖合同；2、解除其与三被告于2018年4月4日签订的商品房买卖居间合同；3、判令被告返还其定金10万元，居间服务费4.35万元，支付违约金43万元，律师费5000元，共计57.85万元；4、判令被告赔偿其房屋差价损失35万元；5、诉讼费由被告承担。经本院释明，原告称其本案中仅处理其与被告袁怀连、肖德群之间的房屋买卖合同关系，对其与居间方馨锦服务部之间的居间合同关系另行处理，但其第3项、第4项诉讼请求向被告袁怀连、肖德群主张的金额不变，要求被告馨锦服务部承担连带责任。庭审中，原告提交了其身份证与集体户口登记卡，证明其与被告签订的商品房买卖合同符合政策要求；提供其与被告签订的西安市存量房买卖合同及房屋买卖居间合同、袁怀连出具的收条、馨锦服务部出具的收条，证明其已严格按照合同约定内容在约定期限内完成了自己的全部义务，被告在约定期限内未完成约定义务，构成违约，其有权要求继续履行合同；提供微信聊天记录截屏及聊天录音，证明被告恶意违约行为不符合法律规定，不应得到支持。被告袁怀连对第一组证据真实性没有异议，对证明目的不认可，不能证明原告符合购房资格；对第二组证据买卖合同、收条认可，其余证据和本案无关不予质证，对证明目的签订购房合同和支付10万元定金事实认可，对其余证明目的不认可；对第三组证据真实性认可，但认为短信截图和录音提供不全，不能证明原告的证明目的。被告馨锦服务部对第一组证据真实性和证明目的均认可；对第二组证据真实性和证明目的均认可；对第三组证据真实性和证明目的均认可，认为根据原告提供的第三组证据可以证明其做到了相应的义务，在积极给双方协调，没有隐瞒客户和业主。被告袁怀连提供西安市房屋登记册及微信聊天记录，证明涉案房屋2016年6月21日被司法查封、其与原告沟通、馨锦服务部未尽到提示协助义务等事实。原告对证据一真实性没有异议，但认为和本案没有关联性，且查询时间是2018年8月21日。对证据二聊天记录的真实性没有异议，但双方只是沟通，没有结论性意见。被告馨锦服务部对证据一同原告的质证意见；对证据二聊天记录真实性和证明目的均不认可，聊天记录中显示被告袁怀连、肖德群与原告聊天中说，他们说“查一下再签，中介公司说没事，如果有给你们再通知”，原告回答说“不记得了”，当时签订合同的时候没有说这些，合同签订之后被告说房屋有查封，可以自己解决，只是希望原告可以多加费用。被告肖德群未到庭质证，亦未提供证据。被告馨锦服务部未提供证据。庭审调解，因双方争议较大未果。上述事实，有西安市存量房买卖合同及房屋买卖居间合同、收条、聊天记录、西安市房屋登记簿，以及庭审笔录、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《西安市存量房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同有效，双方应当按照合同约定履行。原告雷冰已按照合同约定支付定金，但涉案房屋被人民法院查封，该合同无法继续履行，现原告要求解除房屋买卖合同，并要求被告返还定金10万元，本院予以支持。原告主张被告支付违约金43万元，该约定过高，且涉案房屋在签订合同前已经被人民法院查封，签订合同时，被告未对该事实予以告知，原告亦未对该房屋产权状况予以核实，现该合同不能履行，双方均具有过错，综合本案具体情况，本院酌情调整违约金为合同总价款的10%，即14.5万元。因违约金与损失不能同时主张，原告主张的中介费4.35万元，属于其因此产生的损失，上述违约金已足以弥补原告损失，故对该部分费用，本院不予支持。原告主张律师代理费5000元，未提供证据证明，本院不予支持。原告主张的房屋差价损失35万元，因原告并未实际购买房屋，该损失并未发生，故本院不予支持。原告要求被告馨锦服务部承担连带责任的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。被告袁怀连认为馨锦服务部在提供居间服务中有过错，其不应承担违约责任的抗辩意见，与本案并非同一法律关系，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告雷冰与被告袁怀连、肖德群于2018年4月4日签订的《西安市存量房买卖合同》于本判决生效之日解除。二、被告袁怀连、肖德群于本判决生效之日起十五日内返还原告雷冰定金10万元，并支付违约金14.5万元。三、驳回原告雷冰其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17850元，公告费800元，原告均已预交，由被告袁怀连、肖德群承担，于履行本判决上述付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长     王  蔚人民陪审员     王巧娥人民陪审员     孙新爱二〇一九年二月十五日书  记  员     陈  丹1