广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初21436号原告（反诉被告）：梁福，男，1987年6月4日出生，汉族，住广西兴业县，原告（反诉被告）：李美，女，1987年5月24日出生，汉族，住广东省阳春市，两原告共同委托诉讼代理人：郑惠清，广东品信律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：覃德灿，广东品信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：熊文，女，1980年6月23日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区，委托诉讼代理人：熊小薇，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人：林慧敏，广东君品律师事务所实习律师。第三人：中山市腾飞房地产代理有限公司，住所地广东省中山市西区翠景道（南）17号剑桥郡花园3区13幢92卡之一，统一社会信用代码91442000MA4W8XTP69。法定代表人：袁媚媚。委托诉讼代理人：陈裕安，该公司员工。原告梁福、李美与被告熊文、第三人中山市腾飞房地产代理有限公司（以下简称腾飞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案。被告熊文依法提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁福、李美委托诉讼代理人郑惠清，被告熊文及其委托诉讼代理人熊小薇、林慧敏，第三人腾飞公司委托诉讼代理人陈裕安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁福、李美向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告签订的中山市二手房买卖及居间服务合同（以下简称二手房买卖居间合同）；2.被告向两原告支付违约金207600元；3.被告向两原告支付律师费15000元。事实与理由：2017年8月18日，两原告与被告熊文及第三人腾飞公司签订二手房买卖居间合同，约定被告购买两原告所有的位于中山市西区××大街××花园××房，合同价为1038000元，预售许可证为中建房（预）字第××号；被告向两原告支付首期款358000元用于办理涉案房屋赎楼，余款680000元以办理银行按揭方式支付给两原告，被告另需向两原告支付加急办理涉案房屋产权证费用15000元。合同签订当天，被告支付了购房定金100000元。但经原告、居间方多次催促，被告怠于交付楼款及费用，至今未能办理涉案房屋产权证及过户手续。被告未依约支付首期款及办证费用构成违约，应承担相应的违约责任。被告熊文辩称，1.被告依约履行合同义务，不存在违约。被告依约向两原告支付了100000元定金，向第三人支付了15000元加急办证费用，且应两原告要求支付了维修金3983.6元。对于首期款350000元，合同未约定首期款具体支付时间，根据合同内容理解，两原告需办理涉案房屋产权证将预售抵押转为现房抵押后，被告再向两原告支付首期房款用于解除抵押，因两原告未取得涉案房屋房产证，被告无需支付首期房款。2.两原告怠于办证，拒不履行合同义务，构成违约。合同没有约定办证期限，但被告有权要求两原告在合理期限内办证，但两原告没有履行办证的行为，两原告怠于履行办证义务的事实十分清楚。根据广东政务服务网关于房屋所有权转移登记指南内容显示，办理房屋所有权证不需要还清银行抵押，两原告所称应先还清银行抵押贷款才能办理房屋产权证的观点不成立。微信聊天记录显示，原告梁福要求解除合同是两原告想要拿回涉案房屋自己居住。被告熊文向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与两反诉被告于2017年5月8日签订的二手房买卖居间合同；2.两反诉被告向反诉原告返还定金100000元及维修金3983.6元；3.两反诉被告按合同金额的20%向反诉原告支付违约金207600元。事实与理由：2017年5月8日，反诉原告与两反诉被告签订二手房买卖居间合同，约定反诉原告购买两反诉被告位于中山市西区××大街××花园××房[中建房（预）字第××号]，转让总价为1038000元。合同签订后，反诉原告依约于2017年5月8日、12日、19日，分别支付定金100000元、加急办证费15000元、住房维修金3983.6元。合同签订后一年多，两反诉被告一直怠于履行办证义务，至今未就涉案房屋办理房地产权证。2018年9月15日，被告梁福以涉案房屋要自住为由，不同意继续履行合同，其行为构成违约。反诉被告梁福、李美对反诉辩称，1.合同约定由两反诉被告还清贷款，但于备注部分对该内容作出变更，由两反诉被告在反诉原告支付首期款后再还涉案房屋贷款；2.合同签订户，两反诉被告向开发商申请办理不动产权证的书面申请，但开发商与两反诉被告签订买卖合同时有约定办证期限，未办理不动产权证的原因并非两反诉被告的过错，合同签订时反诉原告已了解该情况并作出同意支付首期款还贷的约定；3.两反诉被告多次催促反诉原告未果，即使反诉原告违约仍同意让步，支付部分款项以解除合同，但双方未就此达成一致意见。第三人腾飞公司述称，被告熊文已支付定金100000元、加急办证费用15000元，加急办证费用由第三人代收，但第三人在半年左右已经退回该加急办证费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2017年5月8日，梁福、李美（卖方）与熊文（买方）、腾飞公司（居间方）签订二手房买卖居间合同，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市西区××大街××花园××房，建筑面积99.59平方米，不动产权号为中建房（预）字第××号；该房屋处于抵押状态，卖方签订本合同之日起120工作日内一次性还清贷款并办理解除抵押登记手续；该房地产转让总价款为1038000元，该房地产交易第一部分房款为定金50000元，第二部分房款为998000元以按揭方式支付，买方意向贷款金额为680000元；卖方抵押注销后及买方银行贷款批复后10工作日内买卖双方到税务局办理二手房交易核税交税等相关手续、签署中山市房地产买卖合同、到房管局办理递件手续；交易过程中的税费除提前还款罚息、解困费、继承税外均由买方承担。合同备注部分注明：买方同意支付350000元（含定金50000元整）给卖方作为赎楼款并开具借据；买方同意房产加急费用15000元，若卖方违约则双倍返还给买方；买方支付收楼维修金；买方同意支付100000元为定金，以转账为准；卖方保证对该房屋享有完整的所有权，能完全支配处理；如卖方未按合同约定期限履行义务超过十五个工作日，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款的20%的违约金；如买方未按合同约定期限履行义务超过十五个工作日，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款的20%的违约金。合同还约定了其他内容。庭审中，在交易流程顺序的理解上，梁福、李美认为应先办理涉案房屋赎楼即注销抵押手续，再办理该房屋不动产权证；熊文则认为应先加急办理不动产权证，再办理相关赎楼手续。腾飞公司述称，买卖双方约定需要出证才可以办理赎楼，定金之外的首期款是用于涉案房屋赎楼，首期款应在出证后支付；出证后赎楼是一般流程，赎楼后买方可以申请贷款，但出证前赎楼则买方风险很大，一般不建议买方在出证前赎楼；房屋办证由开发商决定时间，腾飞公司只提供服务协调，合同约定“卖方签订本合同之日起120工作日内一次性还清贷款并办理解除抵押登记手续”可以理解为涉案房屋应在合同签订后120个工作日内出证。2.合同签订后，熊文于2017年5月10日向李美转账支付定金100000元，于2017年5月12日向腾飞公司陈裕安支付涉案房屋加急出证费用15000元，于2017年5月19日向陈裕安支付涉案房屋住房维修基金3983.6元。收款后，李美、陈裕安分别出具收据确认收到定金、加急办理出证费用，并由陈裕安以李美名义将前述住房维修基金缴纳给案外人中山博达物业管理有限公司。庭审中，梁福、李美与熊文均确认，腾飞公司承诺支付15000元可在三个月内加急办理出涉案房屋的房产证。腾飞公司表示，因开发商不配合而未能加急出证，已于2018年3月5日将该费用退回给熊文。熊文确认腾飞公司退回该加急出证费用的情况。3.关于涉案房屋交易事宜的微信聊天记录。梁福与腾飞公司员工陈裕安的微信聊天记录反映：梁福自2017年12月至2018年6月期间多次询问涉案房屋办证事宜，陈裕安以政策等原因为由表示要延后才能办理成功。2018年1月22日，陈裕安询问梁福是否已办理赎楼。2018年7月12日，陈裕安表示“我已沟通过，问你是否有欠款，如果有建议你尽快还清贷款，还清后就能很快办证”，梁福表示“对方付款加急的，若我找人解除，费用对方承担”并询问“之前对方承担还贷，现在又不承担？”，陈裕安回复“你了解欠款多少，我再告知对方”。2018年7月22日，梁福询问“对方下星期回来，是否能还清贷款？你要问清楚”，陈裕安表示“是的，我已告诉对方，要先还清贷款才能办证”，梁福追问“那对方什么说法，是否回来就会去办好？”，陈裕安表示“对方已清楚……对方回来就会跟我说详细情况”。2018年7月28日，陈裕安表示客户（熊文）的意思是先出证再办理注销抵押等其他手续。2018年7月29日，梁福告知陈裕安让买方先支付15000元找其他人帮忙处理加急出证。2018年7月31日，陈裕安表示客户询问能否保证出证时间并签份协议保证2或3个月出证，梁福表示“可以，如果保证办不到出证可以把钱退给她”，并表示出证需要50天左右。此后，梁福询问陈裕安熊文的意见，陈裕安于2018年8月9日称“她（熊文）说第一签一份协议，第二先让你出钱，办好后再付款给你”，于2018年8月13日表示“她说加急的钱她承担，签份协议，保证一个半月后出证再给钱。加急的话你说就行了，办好后给钱”。熊文、梁福与陈裕安的微信群聊记录反映：2018年9月15日，梁福表示“现在是这样的我坎溪的房子卖了，我现在没有房子住，现在我要自己住”，熊文称“峻峰花园是签了合同卖给我们的”；梁福称“当时还没有房产证，陈生也说了可以加急房产证，费用也说好了由你这方负担，可是拖了大半年都没有反应”，熊文表示合同签完后已经交了加急费用，因超过了合同签订时腾飞公司承诺的三个月出证的期限，且梁福、李美未能就出证时间给予准信，故该加急出证费用取回，但已告知陈裕安如果可以加急出证也照样给加急办证费用；梁福表示“我现在不太想去追究这些，指向按合同来该怎么赔怎么赔，早点装修完住进去”并表示“我退还5万定金+5万首付，再陪5万定金”，但熊文认为其交付了100000元定金而不同意梁福的前述协商方案。2018年9月16日，梁福表示“只能接受双倍返还定金，能接受就谈……过错方不在我，是你们这边拖了一年多，早就可以办理加急拿证你们没去办理，应该是你们出的加急费都不愿意出……”4.2018年9月26日，梁福、李美委托律师向熊文发函，以熊文逾期一年之久未支付房屋楼款350000元用于赎楼且未支付15000元用于加急办理房屋出证费用构成违约为由，告知解除其与熊文签订的二手房买卖合同。同日，梁福、李美委托广东品信律师事务所进行本案诉讼，现已支出律师费15000元。5.案外人中山博达房地产开发有限公司作为出卖人、李美和梁福作为买受人于2015年6月30日就涉案房屋办理商品房销售登记备案，备案表反映涉案房屋为预售商品房，签约时间为2015年6月23日。庭审中，李美、梁福表示涉案房屋的办证期限尚未届满。6.广东政务服务网显示，商品房交易产权登记一并申请预售抵押转现房抵押登记，需要提交的材料包括：不动产权证明材料、商品房交易登记申请表、税务部门的纳（免）税证明、证明发生转移材料、房产平面图、用地图、申请人（代理人）身份证明，不动产登记申请书（商品房交易产权登记-并申请预售抵押转现房抵押登记）、证明已抵押材料（商品房交易产权登记）。中山市国土资源局政务网“政民互动”部分反映，该局申请办理房地产登记绿色通道，不收取任何加急费用。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案二手房买卖居间合同由卖方梁福、李美，居间方腾飞公司，买方熊文共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，审查的重点为二手房买卖居间合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分是梁福、李美与熊文的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照诚信原则，秉持诚实，恪守履行。现梁福、李美与熊文均主张解除二手房买卖居间合同，对于解除梁福、李美与熊文之间房屋买卖合同关系的诉求，符合合同约定的解除条件，本院予以支持。但梁福、李美与熊文基于该合同分别与腾飞公司所形成的居间合同关系，因与本案分属不同的法律关系，本院对有关解除居间合同关系的诉求不予处理。本案争议的焦点是哪一方构成违约的问题。合同约定卖方（梁福、李美）应在合同签订后120个工作日内注销抵押登记以及买方（熊文）支付首期款应于赎楼并承担加急出证费用，但未约定买方取得不动产权证的时间或首期款的支付时间，也未明确约定买方取得不动产权证书与注销抵押登记的顺序。梁福、李美认为熊文逾期未支付加急出证费用及首期款构成违约，熊文认为梁福、李美怠于办理涉案房屋不动产权证、单方解除合同构成违约。对于办理加急办证费用。熊文在合同签订后向陈裕安依约支付了该费用，腾飞公司表示因开发商不配合而退回了熊文该费用，该费用退回时已超出合同签订时各方当事人预计的三个月出证期限长达半年，熊文亦表示在保证出证期限的情况下可以再次缴纳该费用，故不应认定熊文未依约支付加急出证费用。对于办理一手商品房不动产权证与注销抵押登记的先后顺序问题。本院分析如下：第一，微信聊天记录、广东政务服务网公示的办理商品房交易产权登记手续的资料和流程反映，注销抵押登记只能缩短办理一手商品房不动产权证书的时间，而非取得该不动产权证书的前提条件。熊文也未曾作出同意办理出一手商品房不动产权证前支付首期款的意思表示。在没有明确合同约定或其他证据反映办理一手商品房不动产权证书与注销抵押登记手续的顺序，且二者不存在客观上办理条件的先后，居间方腾飞公司有关买卖双方约定先办理出一手商品房不动产权证后办理注销抵押登记手续的陈述，是认定买卖双方实际执行的交易流程的重要参考。第二，如果约定注销抵押登记在先，梁福、李美签订合同后应及时向银行作出提前还贷的申请，而非一直催促腾飞公司加急办理出证。微信记录反映，腾飞公司告知梁福，熊文认为应办理一手商品房不动产权证后再支付首期款注销抵押登记手续时，梁福并未就此提出熊文该要求违反了约定的交易流程，而是追问腾飞公司能否加急办证或表示在熊文支付费用的情况下自己可以通过其他途径加急办证。同时，梁福主动提出解除合同并同意双倍返还定金时，也只是以熊文未依约支付加急办证费用为由认为过错在熊文，亦未提及应先由熊文支付首期款以注销抵押。前述交易过程中梁福的态度也间接反映出各方当事人认可办理一手商品房不动产权证后注销抵押登记的交易流程。第三，梁福、李美出售涉案房屋应保证其对房屋享有完整的所有权，而不动产权证是房屋所有权凭证最直接有效的凭证，腾飞公司所述约定了先办理一手商品房不动产权证后注销抵押登记的交易流程，也更符合二手房买卖的交易习惯、更有利于交易安全。结合合同履行及各方就交易事宜协商的情况，本院认为涉案房屋交易应先办理一手商品房不动产权证后注销抵押登记。因梁福、李美未取得一手商品房不动产权证，熊文未支付首期款不构成违约。因此，梁福、李美认为熊文未依约支付加急办证费用、首期款构成违约，理据不足，本院不予支持。同时，梁福、李美在合同履行过程中，单方提出解除合同构成违约，本案违约方为梁福、李美。本案因梁福、李美违约致使房屋买卖合同关系解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”规定，二手房买卖居间合同关于“如卖方（梁福、李美）未按合同约定期限履行义务超过十五个工作日，买方（熊文）有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款的20%的违约金”约定，熊文要求梁福、李美返还定金100000元、住房维修基金3983.6元并支付违约金207600元（1038000元×20%），理据充分，本院均予以支持。相应，梁福、李美要求熊文支付违约金、律师费的诉讼请求，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）梁福、李美与被告（反诉原告）熊文于2017年5月8日签订的二手房买卖合同及居间服务合同中形成的房屋买卖合同关系；二、反诉被告梁福、李美于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告熊文返还定金100000元、住房维修基金3983.6元并支付违约金207600元；三、驳回原告梁福、李美的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告熊文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4639元（原告梁福、李美已预交），由梁福、李美负担；反诉受理费2987元、诉讼保全费2078元，合共5065元（反诉原告熊文已预交），由反诉被告梁福、李美负担（反诉被告梁福、李美于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告熊文）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  刘淑珍人民陪审员  梁宝霞二〇一九年三月二十九日书 记 员  张梦如邱志婵