贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终165号 上诉人（原审被告）:刘学祥，男，1977年8月23日出生，汉族，住毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙涛，贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:周遵洪（曾用名周遵红），男，1972年6月28出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原审被告:吴世军，男，1975年6月11日出生，汉族，住广东省肇庆市瑞州区。 上诉人刘学祥因与被上诉人周遵洪、原审被告吴世军案外人执行异议之诉一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初3439号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人刘学祥上诉请求:撤销原判，改判准予执行毕节市七星关区××路（变电站对面）的房屋（产权证号毕房权证毕地字第s000310号、国有土地使用证为毕市国用2001字第472号）；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一审认定事实错误，适用法律错误。一审被上诉人所举证据中合同相对人周遵红与吴世军签订《房屋买卖合同》，本案中无证据证实周遵红与本案被上诉人周遵洪系同一人，村委会无权证实自然人的身份，即便出具证明也应由公安机关出具。且因吴世军未出庭参加诉讼，对《房屋买卖合同》的真实性无从考证。且吴世军与本案吴世军是否为同一人也不可知，本案《房屋买卖协议》签订后并未办理过户登记，物权并未设立，且合同中约定支付价款与实际支付价款并不一致，本案被上诉人与吴世军可能存在恶意勾结，逃避强制执行，请求二审支持上诉人的上诉请求。 被上诉人周遵洪二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原审被告吴世军二审未作答辩。 原审原告周遵洪向一审法院起诉请求:1.判决立即停止对原告购买的位于毕节市七星关区××路变电站对面的房屋（产权证号为S000310，建筑面积为77.72平方米）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.判决确认原告周遵洪于2014年5月17日与被告吴世军签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认位于毕节市七星关区××路变电站对面的商品房归原告所有；3.判决被告吴世军立即协助、配合原告办理位于毕节市七星关区××路变电站对面的商品住房的产权过户登记；4.本案的案件受理费用由两被告承担。 一审法院认定事实：2014年5月17日，原告周遵洪与被告吴世军签订《房屋买卖协议》。“协议”载明：吴世军（甲方）将其坐落与毕节市东关坡变电站旁胡加贵商住楼三楼的房屋出卖给周遵洪（乙方）；房屋售价人民币156,800.00元，交房之日（2014年5月17日）一次性支付106,800.00元，剩余尾款50,000.00元待甲方向乙方提供房产证时乙方付给甲方；房屋所有权登记变更及房产证过户费由甲乙双方平均分摊；自房屋出售之日止，甲方以该房屋为名的所有债务与乙方无关，反之，乙方自买房之日起的所有债务与甲方无关。同日，原告周遵洪向吴世军的账户（户名吴世军，账号62×××98）存入106,800.00元。2015年1月9日，原告再向吴世军支付房款50000.00元，吴世军出具收到总房款156800.00元的《付款收据》。刘学祥与吴世军因民间借贷纠纷涉诉，七星关区人民法院于2016年2月3日作出（2015)黔七民初字第3531-1号民事裁定书，裁定“查封被告吴世军所有位于毕节××××路变电站对面住房（产权证号为S000310，建筑面积为77.72平方米）”。刘学祥、吴世军民间借贷纠纷一案进入执行程序后，原告周遵洪本院向提出书面执行异议。2016年10月20日，本院院作出（2016)黔0502执异34号执行裁定书，裁定驳回原告周遵洪的异议。之后，原告周遵洪向本院提起诉讼，请求判若所诉。 另查明，涉案房屋的原土地使用证、房产证由原告持有，并从2014年5月17日就占有使用。2014年12月，周遵洪、吴世军曾到房产部门办理涉案房屋的过户手续，后因吴世军外出而未过户完毕。2016年8月，周遵洪向本院主张过其对涉案房屋的权益，并请求判决吴世军协助办理涉案房屋的过户手续。 一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉，实质上是案外人周遵洪对涉案房屋是否享足以排除强制执行的民事权益。根据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且对未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。本案中，《房屋买卖协议》有“周遵红”和“吴世军”的签名，结合银行存款凭条上“周遵洪”的签名、存款底单客户签名处“周遵红”的签名以及撒拉溪镇昌营村村民委员会出具的《证明》，可以认定签订《房屋买卖协议》及银行存款的“周遵洪”与“周遵红”系同一人，即本案原告周遵洪。被告刘学祥提供的证据不能证明签订《房屋买卖协议》和支付全部房款是虚假事实。因此，该《房屋买卖协议》是周遵洪与吴世军房屋买卖的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。从2014年5月17日周遵洪通过银行存款方式向吴世军支付房款106800.00元及2015年1月9日吴世军出具收到总房款156800.00元的《付款收据》来看，周遵洪已支付全部购房款。从周遵洪与吴世军为办理过户登记手续向贵州中联信房地产估价有限责任公司申请土地估价后由贵州中联信房地产估价有限责任公司作出的土地估价报告、为办理涉案房屋过户登记手续所需由毕节××××区房屋征收管理局出具的涉案房屋不在近期征收范围的《证明》以及2016年8月向人民法院起诉主张其对涉案房屋的权益来看，造成涉案房屋未办理过户登记手续的主要原因在于出卖人吴世军未履行协助义务，周遵洪对涉案房屋未能办理过户登记手续没有过错。原告周遵洪持有涉案房屋的原土地使用证、房产证，并实际占有使用。 综上所述，周遵洪与吴世军于2014年5月17日签订《房屋买卖协议》有效，案外人周遵洪就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行涉案房屋。故，对原告主张的请求判决立即停止对原告购买的位于毕节市七星关区××路变电站对面的房屋（产权证号为S000310，建筑面积为77.72平方米）的强制执行及确认原告周遵洪与被告吴世军签订的《房屋买卖协议》合法有效的诉讼请求予以支持；对原告主张的确认位于毕节市七星关区××路变电站对面的商品房归原告所有及判决被告吴世军立即协助、配合原告办理位于毕节市七星关区××路变电站对面的商品住房的产权过户登记的诉讼请求，不属本案的审理范围，不作审理；对被告刘学祥的辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，原审判决：一、不得执行毕节市七星关区××路（变电站对面）的房屋[产权证号为毕房权证毕地字第××号、国有土地使用证号为毕市国用（2001）字第472号]；二、原告周遵洪与被告吴世军于2014年5月17日签订的《房屋买卖协议》有效；三、驳回原告周遵洪的其他诉讼请求。案件受理费60.00元，由被告刘学祥负担。 本院二审期间，当事人未提供新证据。 二审认定事实与原审无异，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人周遵洪对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，被上诉人“周遵洪”与《房屋买卖协议》上的签字的“周遵红”虽同音不同字，但该《房屋买卖协议》系本案被上诉人周遵洪所持有，且《房屋买卖协议》中打印部分乙方已明确系周遵洪，从吴世军出具给周遵洪的收款收据及周遵洪在银行的存款凭条上的签字可以看出，被上诉人平时书写时习惯将“洪”写为“红”，结合村委会出具的证明材料能够认定本案被上诉人周遵洪与《房屋买卖协议》中的周遵红系同一人。《房屋买卖协议》签订后，被上诉人已实际占有该房屋并按照双方协议约定通过银行存款及现金付款的方式支付了全部购房款，有银行凭证及原审被告吴世军出具的收款收据为证。在房屋办理过户登记手续过程中，被上诉人积极与一审被告吴世军磋商，对土地进行评估，并在毕节××××区房屋征收管理局出具相关办理过户的证明，后因原审被告吴世军无法联系，导致案涉房屋未能办理过户登记手续，故案涉房屋未过户到被上诉人名下，被上诉人不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原审判决不得执行案涉房屋并无不当，上诉人的上诉请求不成立，不予支持。 综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由上诉人刘学祥负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  舒 平 审 判 员  李厚军 审 判 员  张 伟 二〇一九年三月十九日 法官助理  吴 丹 书 记 员  王宏宏