江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0481民初5045号原告：赵婷，女，1987年1月29日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：史学莲，江苏大唐人律师事务所律师。被告：周利军，男，1972年7月6日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：周信海，男，1948年5月5日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。第三人：溧阳市溧城尧尧房屋信息咨询部，住所地溧阳市溧城镇平陵西路**。经营者：周勤芳，女，1967年11月19日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。第三人：溧阳市万达房地产开发有限公司，，住所地溧阳市溧城清溪路****统一社会信用代码91320481664948400Y。法定代表人：王岚炳，该公司董事长。委托诉讼代理人：于忠群、王嘉瑜，江苏泽群律师事务所律师。原告赵婷与被告周利军、周信海、第三人溧城尧尧房屋信息咨询服务部（以下简称尧尧咨询部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，先适用简易程序，后依法适用普通程序，分别于2018年8月14日、2018年12月4日两次公开开庭进行了审理，审理中原告申请追加第三人溧阳市万达房地产开发有限公司（以下简称万达公司）参加诉讼。原告赵婷及其委托诉讼代理人史学莲、第三人尧尧咨询部两次均到庭参加诉讼，被告周利军、周信海到庭参加第一次诉讼，第三人万达公司的委托诉讼代理人于忠群到庭参加第二次诉讼，被告周利军、周信海经本院合法传唤未到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告赵婷诉称，2018年1月15日，原、被告经通过第三人尧尧咨询部签订房屋买卖协议，约定原告购买被告所有的燕岭茗苑3-2-1403室拆迁安置房。原告向被告交付了前两笔购房款，至支付第三笔购房款前，三方商议购房款交付当天，被告带原告去拿钥匙并将房屋交付给原告。原告将33万元购房款准备好后，联系被告和第三人办理付款和房屋交付手续。原、被告经第三人尧尧咨询部协调，原告于3月31日先通过转账支付给被告15万元，还有18万元购房款于下周一即4月2日交付，同时办理房屋交付手续。原告和第三人联系被告，被告称有其他事情，要求推迟。此后，虽经原告多次沟通，被告均以各种理由拖延不予办理，而且原告发现所购房屋还有其他中介通过网络平台出售，并可联系看房。现涉案房屋已具备交付和办理房产证的条件,仅仅是被告迟迟不去拿房。双方签订的房屋买卖协议中约定一方违约需承担违约金50万元,原告根据自己因被告违约所产生的相关损失酌定主张违约金10万元。综上，原告为维护自己的交易安全，具状至法院，请求:1.依法确认房屋买卖合同合法有效,判令被告继续履行位于溧阳市的交付和产权过户登记手续;2.判令被告承担违约金10万元;3.第三人万达公司协助交付房屋和配合办理过户;4.判令本案诉讼费用由被告承担。被告周利军辩称，我委托尧尧咨询部卖房，并与原告签订房屋买卖协议，原告也交付了一部分房款，但我母亲并不知情，其他中介又通过我母亲将房子挂到网上交易，我了解情况后，立即要求中介将卖房信息从网上撤了下来，我没有一房两卖,我一直在外面忙工程，没有推诿,现在原告向法院提起诉讼，我不同意把房子卖给原告。被告周信海辩称，不存在一房两卖的情况，房子还在那里，原告能够成交，但是原告向法院提起诉讼，我支持周利军不卖这套房子。第三人尧尧咨询部述称,原告所述属实。第三人万达公司述称，对原告的主张是否符合法律规定，以及相关证据和陈述是否属实由法院进行认定，被告尚未向我公司交纳涉案房屋的相应款项，待被告交纳该款项之后，愿意配合过户。本院经审理认定如下事实:周信海与周利军系父子关系。周信海、周利军与溧阳市人民政府、溧阳市曙光房屋拆迁有限公司就溧阳市古县村委横山岕村46号拆迁安置事宜，三方签订一份《回迁安置协议》，约定：周信海、周利军取得五套拆迁安置房，经家庭折产，其中两套属于周信海所有，另外三套包括本案所涉房屋即位于溧阳市属于周利军所有。2018年1月15日，甲方周利军、乙方赵婷通过信息方尧尧咨询部，签订一份《房产买卖协议书》，载明：“由赵婷购买甲方周利军、周信海燕岭茗苑3-2-1403室（面积122.6㎡）一套；购房款938000元（玖拾叁万元捌仟元整），先付定金人民币叁万元整，余款在2018年1月25日前付房款叁拾肆万元整，乙方英伦贷款下来付房款叁拾叁万元整，剩余房款贰拾叁万捌仟元整，过户后，银行贷款一次性付清；甲方房屋内固定装修包括毛坯不拆走；交房时间：付房款叁拾叁万元整，过户时间定于该小区房产证下来，3个月之内；甲方在搬出交房前必须把水、电、有线电视、卫生、物业管理、管道煤气费用结清；甲方必须提供房产现有一切手续，房产证号待办，土地证号待办；该房产若需过户更名，甲乙双方必须配合办好一切手续，费用由双方协商，首次领证费用由甲方承担，乙方承担配套费，乙方承担过户费用（营业税、个税、契税、贷款费用）；甲方对该房的债务、债权由甲方自己清理，其他牵连与乙方无关；乙方付定金的同时，甲、乙双方必须付清信息费，以确保中介方的权利和本协议所起的法律作用，甲方付8000元中价费，本协议一式叁份，甲、乙、信息方各执一份；该房屋若出现过意外事故（如火灾、死亡等）而甲方可以隐瞒事实，一切责任由甲方承担；甲、乙、中介方应明确各自的权利、义务和该负的法律责任，应严格按本协议执行；以上协议，如乙方违约，定金不退，如甲方违约，以定金的双倍款赔给乙方。无论甲方违约还是乙方违约，支付中介方的信息费不退；此协议甲乙双方自愿签订成交，信息方负责协助双方到有关部门进户产权过户；甲方出售该房屋时，已征得其他共有人和配偶方的同意，否则一切责任由甲方签字人负责；补充：①甲方必须无条件配合过户到乙方指定人名下；②无论房价涨与跌，甲、乙双方承诺互不违约，如违约，赔偿违约金伍拾万元整。周利军、赵婷在协议下方甲方、乙方处签字捺印，信息方周勤芳、赵小华、霍洪娟作为证明人在协议上签字，协议抬头处甲方“周信海”系尧尧咨询部经营者周勤芳书写。协议签订后，周利军支付尧尧咨询部中介费8000元。合同履过程中，赵婷按约向周利军交付定金及前两笔购房款，至支付第三笔购房款前，赵婷联系尧尧中介咨询部和周利军办理付款和房屋交付手续。经尧尧咨询部与赵婷、周利军协调，双方约定：赵婷于3月31日向周利军支付第三笔购房款33万元中的15万元，其余18万元于4月2日向周利军支付，同时双方办理房屋交付手续。嗣后，经赵婷和尧尧中介咨询部多次联系周利军，周利军一直拖延，未予办理。审理中，赵婷提交叁份收条，一份是由周利军出具的收到30000元定金的收条，落款日期为2018年1月15日；第二份是由周利军出具的收到购房款34万元的收条，落款日期为2018年1月30日；第三份是由周利军出具的收到购房15万元的收条，落款日期为2018年3月31日。赵婷提交溧阳房产网打印件、微信聊天记录截图及录音整理记录，证明案涉房屋于2018年6月16日在溧阳房产网挂网出售，赵婷一直通过电话、微信方式联系周利军，要求周利军按约接收购房款并交付房屋，未果。万达公司向本院出具情况说明一份，载明：“燕岭茗苑拆迁安置住房周利军3#2-1403室，根据安置房交付结算清单，还需支付我公司房款肆拾万肆仟叁佰零贰元贰角（404302.20元）。”赵婷向本院提交申请书，表示愿意将周利军所欠万达公司的404302.20元由其交付给万达公司或法院。另查明，本案审理中，经赵婷申请，本院依法查封涉案房屋，查封限额为2万元，本院于2018年7月6日向万达公司送达了协助执行通知书。周建亭因与周利军民间借贷纠纷一案，申请查封涉案房屋，限额为30万元，本院依法查封，并于2018年9月5日向万达公司送达了协助执行通知书。2018年9月30日，赵婷再次申请查封涉案房屋，本院依法查封，查封限额为150万元。鉴于本案的实际情况，经本院释明，赵婷坚持诉请。本院认为，周利军有权处分其通过拆迁安置、家庭析产方式所取得涉案房屋。赵婷与周利军之间的房屋买卖协议合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中,赵婷虽于涉案房屋被另案查封前，与周利军签订房屋买卖协议并交付部分价款，但周利军因欠万达公司款项,万达公司没有将房屋交付与周利军,周利军也没有将房屋交付给赵婷,赵婷并没有实际占有房屋，且另案查封至今未被解除，故赵婷要求周利军继续履行涉案房屋的交付和办理产权过户登记手续，存在现实障碍。导致双方交易受阻，系因周利军违约所致，故赵婷要求周利军承担违约金的诉请，并无不当。被告周利军、周信海经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭，视为对诉讼权利的放弃，并承担由此产生的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告赵婷与被告周利军之间的房屋买卖协议合法有效。二、被告周利军于本判决生效之日起十日内向原告赵婷支付违约金人民币10万元；三、驳回原告赵婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15480元，保全费5220元，合计20700元，由原告赵婷负担220元，被告周利军负担20480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费15480元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（此页无正文）审 判 长  陈 萍人民陪审员  方长法人民陪审员  戈震东二〇一九年三月五日书 记 员  周 杰