河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1324民初272号原告：镇平县紫杏源物业管理服务有限公司,住所地：镇平县紫金城路南段西侧。法定代表人：刘文献，任该公司经理。委托诉讼代理人：赵显庆，系该公司员工。特别授权。被告：王子靖，男，生于1992年3月11日，汉族，住镇平县。原告镇平县紫杏源物业管理服务有限公司（以下简称“物业公司”）与被告王子靖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人赵显庆，被告王子靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出的诉讼请求：1、要求被告支付原告物业管理费和公摊水电费1934元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：镇平县紫金花园住宅小区系南阳华美置业有限公司承建。2015年7月1日原告和南阳华美置业有限公司签订物业服务合同，合同约定由原告负责紫金花园住宅小区的物业服务。被告系镇平县紫金花园住宅小区2号楼1单元3层3号房屋业主，于2014年9月27日入住该房屋，与原告签订紫金花园前期物业管理服务协议。该协议约定被告每年应支付原告物业管理费1779元和公摊水电费300元，共计2079元。协议签订后至2017年10月26日被告均能按照服务协议约定支付原告物业管理费和公摊水电费，但2017年10月27日至2018年10月27日的物业管理费和公摊水电费1934元经原告催要，被告至今未付。被告王子靖辩称，因物业公司工作不到位，绿化不维护，小区管理不到位。我认为物业公司工作不到位不应当收取物业费。电路出问题不修理，随意给我们换电表。水路出问题也不管。院内空调外机至今未解决。小区住户安全未得到保障。卫生无人处理，影响业主生活。小区物业不作为，没有理由要求我们缴纳费用。网费垄断，收费过高。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的物业服务合同，被告称不清楚，但对真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以采信。2、对原告提交的物业管理服务协议，被告无异议，但称原告未按照合同约定管理到位，所以不交物业费。本院对该证据予以采信。3、对原告提交的催缴通知书，被告有异议，称没有见过也没有收到过。由于该证据无其他证据印证，本院不予采信。4、对被告提交的镇平县房产管理局文件及业主委员会的解除通知，原告有异议，称没有召开业主大会要求解除合同，也没有解除的手续,我们继续履行服务，大部分业主仍缴纳物业费、水电费。由于被告提交的证据相互印证，本院予以采信。5、对被告提交的照片，原告有异议，称原告对公共物品进行了养护，对环境卫生作出了管理，并不是服务不到位。因原告对证据的真实性未提出异议，本院对该组证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南阳华美置业有限公司为河南省镇平县紫金花园小区的建设单位，被告购买了该小区2号楼1单元3层3号房屋，建筑面积为134.8㎡。被告王子靖成为该小区业主。2014年8月10日，南阳华美置业有限公司与被告物业公司正式签订物业服务合同。双方约定，管理服务期限自2014年8月10日至2024年5月22日，规定了物业管理服务项目及服务标准、物业的维修、特约服务项目及收费、双方的权利和义务、物业服务费及其管理、物业管理服务开办事宜、相关违约责任等。并规定多层住宅服务费标准为0.55元/月.㎡、高层住宅服务费标准为1.1元/月.㎡、预付水电公摊费为300元/户等。2014年9月27日原告与被告签订了紫金花园前期物业管理服务协议，双方约定了物业管理服务项目、物业管理服务质量、物业管理费收费标准及办法、双方的权利和义务、违约责任等。并约定物业费按建筑面积每平方米1.10元收取，共用、公用水电（含电梯）耗能的费用，由全体业主按户据实分摊。被告按该协议约定，已缴纳物业费至2017年10月26日。原告在庭审中认可物业费有所下调，高层住宅服务费为1.01元/月.㎡。2018年10月1日小区业主召开了业主大会，成立了业主委员会。2018年10月4日镇平县紫金花园业主委员会向原告下发了解除通知，内容如下:“镇平县紫杏源物业有限公司鉴于你公司提供服务不能够得到全体业主的认可，经全体业主大会商讨及业主委员会研究决定，自2018年10月2日起解除并停止你公司与紫金花园小区的一切管理。你公司每年非法收取业主的300元，现责令退还给全体业主。自收到解除通知起，一周内把小区水电管理权交于本小区业主委员会”。2018年11月12日镇平县房产管理局也向原告下发了关于紫金花园小区物业移交的函，限原告在收到此函后7个工作日之内向镇平县紫金花园小区业主代表移交相关手续。本院认为，南阳华美置业有限公司作为建设单位与原告物业公司签订了物业服务合同，将紫金花园小区的物业交于原告管理服务，后原告又与被告签订了紫金花园前期物业管理服务协议，原、被告双方形成了物业服务合同关系。中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第七条第五项规定了业主应当履行按时交纳物业服务费用的义务，故被告应当向为其提供物业管理服务的物业服务企业交纳物业费用。虽然原告在管理服务方面有所缺陷，不完全履行物业服务合同约定的养护、管理和维护等义务，但业主可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，这不是被告作为业主不交物业管理费的理由。因原、被告签订的物业管理服务协议约定，在原告物业服务期间，共用、公用水电（含电梯）耗能的费用，由全体业主按户据实分摊，但原告未提交证据证实按户公摊水电费的具体数额，故原告要求被告支付公摊水电费300元的诉请，本院不予支持。由于原告为紫金花园小区的业主提供了照明、电梯等公共服务，确实支出了一定的费用，该费用原告可另行主张。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院予以支持”。第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。2018年10月1日镇平县紫金花园小区已召开业主大会，成立了业主委员会，依业主委员会名义向原告下发了解除服务合同的通知，且镇平县房产管理局也向原告下发了移交函，故被告辩称不认可2018年10月至今的物业费理由成立，本院予以支持。原告提供物业管理服务的期间，为2017年10月27日至2018年10月1日共计339天，对该期间物业费的诉讼请求予以支持，即134.8㎡×1.01元/㎡×12月÷365天×339天=1517.4元。超出部分本院不予支持。原告的诉讼请求部分得到支持，本案的诉讼费应由原、被告合理分担。依照《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条之规定，判决如下：一、限被告王子靖于判决生效后十日内支付原告镇平县紫杏源物业管理服务有限公司2017年10月27日至2018年10月1日期间的物业管理费1517.4元；二、驳回原告镇平县紫杏源物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元。由原告镇平县紫杏源物业管理服务有限公司负担5元，被告王子靖负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  王丽二〇一九年三月三十一日书记员  张程