四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初1432号 原告：许建，男，1983年11月8日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：刘虎，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：成都嘉源置业有限公司，住所地：成都市青羊区磨底河沿街****。 法定代表人：王蔷,董事长。 委托诉讼代理人：梁光金，系公司员工。 原告许建与被告成都嘉源置业有限公司（以下简称嘉源置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月18日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告许建的委托诉讼代理人刘虎、被告嘉源置业公司的委托诉讼代理人梁光金到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 许建向本院提出诉讼请求：1.嘉源置业公司与许建2018年2月27日签订的《成都嘉源置业有限公司商品房认购书》于2018年11月26日解除；2.嘉源置业公司返还许建已支付购房款项共计30万元，并从2018年11月27日起，按中国人民银行同期贷款利率支付资金利息至付清之日止；3.嘉源置业公司承担本案案件受理费。 事实和理由：2018年2月27日，许建与嘉源置业公司签订了《成都嘉源置业有限公司商品房认购书》（以下简称“认购书”）。该《认购书》约定，许建自愿认购成都市温江区金马镇清泰路425号“嘉源红郡”项目8栋1单元1楼101号商品房，嘉源置业公司向许建承诺首付30%，其余通过银行按揭付款的方式向嘉源置业公司支付购楼款。许建事后向嘉源置业公司陆续支付各种款项，共计人民币30万元，积极向嘉源置业公司指定的银行申请商业按揭贷款。根据贷款银行反馈，许建无法取得嘉源置业公司承诺的商业按揭贷款比例，无力支付首付。为此，许建多次找到嘉源置业公司要求按《认购书》的约定，解除《认购书》及退还已支付的全部款项，但嘉源置业公司迟迟拖延，不予理睬。2018年11月26日，许建委托北京大成（成都）律师事务所发出律师函，要求嘉源置业公司退还许建已支付的全部款项。嘉源置业公司于2018年11月27日收到，但置之不理。故为维护许建合法权益，特起诉至法院。 嘉源置业公司辩称，《成都嘉源置业有限公司商品房认购书》并未解除，也不同意解除，要求许建继续履行合同。 本院经审理认定事实如下：2018年2月24日，许建、刘豇玲作为申请人向嘉源置业公司出具《“嘉源红郡”诚意登记申请书》，主要载明：许建、刘豇玲有意认购嘉源置业公司开发的嘉源红郡二批次8-15号楼房，为表达诚意，自愿交纳5万元作为此次选房诚意登记费。该诚意登记费在签订《商品房认购书》后转为《商品房认购书》约定的定金。 2018年2月27日，嘉源置业公司作为甲方（出售方）与认购方许建（乙方）签订的《成都嘉源置业有限公司商品房认购书》，主要约定：乙方认购甲方位于成都市温江区金马镇清泰路425号“嘉源红郡”项目8栋1单元1楼101号房，建筑面积319.35平方米，单价为8241.3元/平方米，总价款为人民币2631858元。乙方在签订本认购书后，于2018年3月3日支付30%的首期购房款791858元，剩余房款184万元，乙方选择以按揭贷款的方式支付（具体按揭贷款金额及年限及银行最终审批为准）。乙方在签订认购书前应详细阅读甲方现场公示的《商品房买卖合同》及其附件、《物业服务合同》和《临时管理规约》等合同文本及其现场公示，在签约时不得以合同条款未达成一致意见，无法办理按揭、或者以其他理由拒绝与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件。在甲乙双方签订《商品房买卖合同》及其附件前，如因政策变动或遇不可抗力致使本认购书无法履行，双方均有权终止本认购书的履行，甲方应将乙方已付定金无息返还，双方不再承担其他违约责任。同日，嘉源置业公司出具收据，载明收到许建8栋1单元101号购房定金5万元。 2018年3月3日，嘉源置业公司出具收据，载明收到许建8栋1单元101号购房定金5万元。同日，嘉源置业公司出具收据，载明收到许建8栋1单元101号购房款25万元。 2018年11月26日，刘虎向嘉源置业公司法定代表人王蔷邮寄《律师函》，告知嘉源置业公司，贷款银行反馈许建无法取得认购书约定的商业按揭贷款，且因限购政策丧失购房资格，多次要求解除认购书，退还已付全部款项未果，决定解除认购书。2018年11月27日，门卫签收了上述邮件。 审理中，许建主张：1.因银行不同意按70%的比例批准贷款导致按揭贷款未能获批，属不可归责于买受人的原因致使不能继续履行《成都嘉源置业有限公司商品房认购书》；2.许建主张认购书系预约合同，许建有权解除合同；3.认购书关于“乙方在签订认购书前应详细阅读甲方现场公示的《商品房买卖合同》及其附件、《物业服务合同》和《临时管理规约》等合同文本及其现场公示，在签约时不得以合同条款未达成一致意见，无法办理按揭、或者以其他理由拒绝与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件”的条款显失公平；4.许建发出《律师函》已经通知解除合同，且期限已经超过3月，认购书已经解除。 上述事实有营业执照复印件、身份证复印件、《成都嘉源置业有限公司商品房认购书》、《收据》、《银行转账凭证》、《成都嘉源置业有限公司收据》、《律师函》、中国邮政查收信息等证据及当事人当庭陈述在案佐证，经审查均具有证据的真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院均予以采信。 本院认为：（一）《成都嘉源置业有限公司商品房认购书》系本约合同，并非预约合同。本案中双方当事人所签订的《成都嘉源置业有限公司商品房认购书》，已具备了房屋买卖的重要条件，即约定了商品房地点、名称、购买房屋的基本情况、销售方式、价格、付款方式、违约责任等，更重要的是购房者已支付了部分首付房款。根据《商品房买卖合同解释》第5条规定“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方所签订的《购房合同》已具备了房屋买卖合同的两个主要条件，即合同约定了房屋买卖的主要内容及出卖人已按约收取了购房款。 （二）银行未批准按揭贷款不构成情势变更，买受人不享有合同解除权。按照《成都嘉源置业有限公司商品认购书》约定，许建须向成都嘉源置业有限公司支付首期购房款791858元，余款1840000元采取银行按揭方式支付（具体按揭贷款金额及年限以银行最终审批为准）。上述约定仅能表明按揭付款是出卖人认可的一种付款方式，按揭贷款金额及年限以银行最终审批为准。买受人在签订合同时就应当预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形，银行不予放贷并非买受人不可预见、不能克服的情形，继续履行合同并未造成明显不公，因此银行未批准按揭贷款不构成情势变更。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案双方虽在商品房买卖合同中约定买受人以担保方式支付购房款，但买受人并无充分证据证明系因出卖人原因或不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同而导致商品房买卖合同不能履行。故买受人要求解除合同没有法律依据。 （三）认购书关于“乙方在签订认购书前应详细阅读甲方现场公示的《商品房买卖合同》及其附件、《物业服务合同》和《临时管理规约》等合同文本及其现场公示，在签约时不得以合同条款未达成一致意见，无法办理按揭、或者以其他理由拒绝与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件”的条款不构成显失公平。买受人未能提交证据证实存在出卖人利用自身优势，或者利用对方没有经验等情形，在签订合同中设定明显对自己有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。 基于前述认定，许建不享有合同解除权，故其发出的律师函不产生解除合同的后果。许建在此基础上要求返还购房款、支付利息损失的请求，没有事实和法律依据，均不予支持。 综上，对许建的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第二十三条及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下： 驳回许建的全部诉讼请求。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由许建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李双华 二〇一九年三月二十七日 书记员  孙中其