江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终7101号上诉人（原审原告)：新沂市新苑房地产综合开发有限公司，住所地新沂市新安街道圣丰小区1号楼2单元202室。法定代表人：朱继刚，该公司经理。委托诉讼代理人：梁苏成，男，1974年2月8日生，汉族，住新沂市。被上诉人（原审被告）：晁先兰，女，1952年6月28日生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：白航，江苏云台山律师事务所律师。上诉人新沂市新苑房地产综合开发有限公司（以下新苑公司）因与被上诉人晁先兰排除妨害纠纷一案，不服新沂市人民法院（2018）苏0381民初1077号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人新苑公司的委托诉讼代理人梁苏成，被上诉人晁先兰及其委托诉讼代理人白航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新苑公司上诉请求：撤销一审判决，对事实部分重新认定，改判支持新苑公司的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由晁先兰承担。事实与理由：一审认定事实错误。涉案房屋在2001年12月20日就已由华夏公司委托给新苑公司进行销售，并且新沂市房产管理局将涉案商住楼二至五层的商品房所有权登记在新苑公司名下，新苑公司取得了商品房预售许可证。新苑公司虽然与吴国粉签订了一份协议，将部分房屋抵给吴国粉，但该协议并未实际履行，也没有办理物权登记手续。新苑公司与华夏公司自2002年7月起多次在报纸上刊登公告，否定吴国粉对外售房包括以房抵债行为，明确表明不再履行相关以物抵债的协议，吴国粉无权处分涉案房屋，其与晁先兰就涉案房屋签订的以房抵债协议无效，晁先兰基于以物抵债协议无权占有、使用涉案房屋。新苑公司己将涉案房屋出售给他人。按照合同约定，新苑公司有义务将房屋交付给购房者，但是由于晁先兰的占有，妨碍了新苑公司将房屋交给购房者，新苑公司将承担逾期交房的违约责任，面临经济赔偿。新苑公司主张晁先兰搬出涉案房屋，是合理合法的正当诉求，具有事实和法律依据。晁先兰辩称，1、吴国粉与晁先兰协商后在欠据上书面约定，以案涉房屋抵偿债务，该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有拘束力，以物抵债（代物清偿）协议为诺成性合同，吴国粉不能清偿债务，则将案涉房屋转让给晁先兰的意思表示即发生效力，晁先兰据此占有房屋系合法占有、有权占有。2、根据华厦公司和吴国粉签订的抵付工程款协议，吴国粉对案涉房屋享有处分权，即吴国粉有权以房抵债。3、根据华厦公司向吴国粉出具的授权委托书，华厦公司应当对吴国粉处分案涉房屋的法律后果承担责任。4、因双方已实际履行以房抵债协议，案涉房屋已交付晁先兰占有使用，且吴国粉与华厦公司均未提出异议，故双方之间的旧债归于消灭，吴国粉应当遵守诚实信用原则，按照约定全面履行义务，即应当继续履行新的债务，即办理案涉房屋产权变更登记手续，华厦公司对此负有义务，晁先兰享有继续履行的请求权，即请求吴国粉办理房屋的产权变更登记手续。5、根据华厦公司与新苑公司签订的委托销售协议，新苑公司仅是接受华厦公司的委托销售房屋及办理相关手续，以房抵债协议的当事人是吴国粉与晁先兰，华厦公司对吴国粉的合同行为承担责任，新苑公司与晁先兰之间并不存在合同关系。6、虽然案涉房屋的产权登记在新苑公司名下，根据其与华厦公司的委托销售协议和一物一权的原则，在华厦公司已将该房屋处分的情况下仅需办理产权变更登记手续即可，不再具有销售的权利。7、本案中，以房抵债协议不存在显失公平，也不存在损害他人合法权益的情况。综上，晁先兰系案涉房屋的实际权利人，新苑公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回新苑公司的上诉请求。新苑公司向一审法院起诉请求：1、依法判令晁先兰从新安街道新沂市糖酒副食品公司综合楼302、303室内搬出；2、诉讼费由晁先兰承担。一审法院查明，2000年10月24日，新沂市华厦建筑安装工程有限公司（以下简称“华厦公司”）与糖酒公司签订一份关于联合开发建设糖酒副食品公司西仓库综合楼协议。双方约定，糖酒公司以土地投资，工程由华厦公司全额投资建设；建成后，沿街商住楼底层商用楼产权归糖酒公司所有，二至五层住宅产权归华厦公司所有。2001年2月5日，华厦公司与吴国粉签订一份内部承包合同书。双方约定，华厦公司将位于新沂市糖酒公司商住楼交给吴国粉承建，承包方式为包工包料，承包范围为土建、水电安装，合同价款为200万元，施工期间吴国粉实行独立核算、自负盈亏。合同签订后，吴国粉即进行了施工，由于资金紧张，吴国粉边盖楼房边卖房，售房款也用于工程建设。2001年12月20日，华厦公司与新苑公司签订委托销售协议一份，双方约定：华厦公司委托新苑公司对糖酒公司商住楼二至五层的商品房（包括涉案的302、303室）进行销售；2002年2月3曰，原新沂市房产管理局将糖酒公司商住楼二至五层的商品房所有权登记在新苑公司名下并向新苑公司颁发了商品房预售许可证。2002年3月8日（后改为2003年12月23日），华厦公司与吴国粉签订一份协议书，双方约定：根据吴国粉已施工完成的工程量，以糖酒公司综合楼中的23套房屋（包括涉案的303室及吴国粉原抵给晁先兰的306、308室，但不包括涉案的302室）抵付工程款给吴国粉，上述房屋已由代理销售单位即新苑公司办理购房手续销售给个人，个人预交款亦付给吴国粉，未交清的购房款仍交至华厦公司处，由华厦公司代缴不动产销售税后将余款退还给吴国粉；其余9套房屋（包括涉案的302室）由华厦公司自行出售抵付吴国粉应付的税金、管理费、华厦公司的投资款；但上述32套房屋在该协议签订前，多数房屋已被吴国粉处分。吴国粉在承建房屋过程中賒购晁先兰钢材，并于2002年9月16日出具欠据一份，内容为：“今欠到材料款壹拾陆万元整(¥160000),该款以综合楼（302303)作为抵房款，房价到时按每平方米600元。经手人吴国粉2002年9月16日”，其中，“302、303”系由“306、308”修改而来，在修改部分的下方，有吴国粉的签名。2002年10月，晁先兰将涉案房屋装上门窗，并于2003年下半年对涉案房屋进行装修后即入住至今。由于吴国粉在施工期间出售了多套房屋，而且售房款被吴国粉掌握，华厦公司得不到管理费等；于是华厦公司与新苑公司自2002年7月起多次在报纸上刊登公告，否定吴国粉对外售房等行为。2013年5月21日，晁先兰对新苑公司提起诉讼，要求涉案两处房屋的所有权属其所有，并判令新苑公司协助办理房屋产权过户手续，2014年4月9日，一审法院作出（2013)新民初字第2060号民事判决支持晁先兰的诉请。后新苑公司不服该判决提出上诉,徐州市中级人民法院以基本事实不清，适用法律错误为由将该案发回重审。2015年3月10日，一审法院再次立案受理后作出（2014)新民初字02898号民事判决，驳回晁先兰的诉讼请求，后晁先兰不服该判决提出上诉，徐州市中级人民法院认为吴国粉与晁先兰之间形成的是以房抵债的意思表示，在尚未办理物权转移手续前,债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，应驳回其诉讼请求，遂于2015年7月22日作出（2015)徐民终字第01894号民事判决，驳回上诉、维持原判。另查明，吴国粉为晁先兰出具欠条上载明的302室房屋与新苑公司在原新沂市房产管理局进行预售登记的新安路87号糖酒副食品公司综合楼1幢（东部）一单元302室系同一套房屋，现登记门牌号为××室；载明的303室房屋与新苑公司在原新沂市房产管理局进行预售登记的新安路87号糖酒副食品公司综合楼1幢（东部）二单元301室系同一套房屋，现登记门牌号为××室。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。本案中，首先，涉案房屋所在工程是糖酒公司与华厦公司合作开发的，根据双方的约定，该工程应当由华厦公司全额投资建设，建成后，二至五层商品房归华厦公司所有。但实际上，华厦公司并未具体施工，而是将该工程转包给吴国粉，并委托吴国粉为华厦公司的工程负责人，由吴国粉全额投资进行建设。由于吴国粉是以华厦公司的工程负责人身份组织施工，因此吴国粉在施工过程中因工程建设需要签订合同、履行合同等行为的后果应当由华厦公司承担，吴国粉赊购晁先兰钢材产生的欠款也应由华厦公司支付。其次，由于吴国粉、华厦公司未能及时向晁先兰支付欠款，吴国粉遂以涉案房屋抵偿所欠货款。根据华厦公司与糖酒公司的约定，涉案房屋应归华厦公司所有，而吴国粉用以抵偿的302室房屋在华厦公司与吴国粉2002年3月8日签订的抵付工程款协议中已经抵付给吴国粉，故吴国粉对该处房屋享有处分权。再次，吴国粉用以抵偿的303室房屋虽华厦公司未将其抵付给吴国粉，但吴国粉以华厦公司所有的房屋抵偿华厦公司应当负担的债务，并无不当。最后，虽晁先兰系基于抵偿债务而实际取得涉案房屋的占有，且未有办理物权转移手续，但晁先兰、吴国粉或华厦公司均未明确表明不再履行相关以物抵债的约定内容，故晁先兰有权占有、使用涉案房屋。新苑公司作为华厦公司委托代理开发销售涉案房屋的单位，现其主张晁先兰搬出涉案房屋没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，判决：驳回新沂市新苑房地产综合开发有限公司的诉讼请求。案件受理费160元，由新沂市新苑房地产综合开发有限公司负担。二审期间庭审中，新苑公司提交一审法院（2014）新民初字第2898号及本院（2015）徐民终字第1894号民事判决书各一份，用来证明吴国粉与晁先兰之间的抵债协议并非商品房房屋买卖协议，且吴国粉并没有、也没有能力将房屋所有权变更为晁先兰所有。晁先兰质证认为：对该证据的真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，新苑公司上诉主张华夏公司与吴国粉签订的以房抵付工程款的协议并未实际履行，且新苑公司与华夏公司多次在报纸上刊登公告否定吴国粉对外售房包括以房抵债行为，吴国粉无权处分涉案房屋，吴国粉与晁先兰就涉案房屋签订的以房抵债协议无效，晁先兰无权占有、使用涉案房屋。但一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对吴国粉对涉案房屋是否享有处分权，晁先兰是否有权占有、使用涉案房屋进行了分析认定，并在此基础上依法进行了确认，且理由阐述充分、具体。新苑公司虽提出上诉，但既未有新的事实和理由，也未提交新的证据佐证其主张，故本院认可一审法院对该事实的分析认定。在晁先兰与吴国粉以案涉房屋抵偿债务的约定未经确认无效，且涉案房屋的归属问题也未经确认的情形下，新苑公司提出晁先兰排除妨害的请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人新苑公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人新沂市新苑房地产综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小兵审 判 员 王 超审 判 员 赵淑霞二〇一九年三月十五日法官助理 庞遵美书 记 员 薛淑淑