西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初4147号原告：杨金萍，女，汉族，1965年12月14日出生，住西安市雁塔区，身份证号：620XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：李年，陕西达明行律师事务所律师。委托代理人：申霖，陕西达明行律师事务所律师。被告：魏明雅，女，汉族，1990年4月17日出生，住浙江省杭州市西湖区，身份证号：330XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：刘理，女，汉族，1960年9月19日出生，住浙江省杭州市西湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系被告魏明雅母亲。第三人：西安百年行房地产营销策划有限公司，住所地：西安市高新区，统一社会信用代码：91610131MA6TX9324E。法定代表人：杨凯鹏，系该公司总经理。委托代理人：张垚，男，汉族，1993年9月28日出生，住西安市高新区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。委托代理人：党明明，男，汉族，1991年10月24日出生，住西安市高新区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。原告杨金萍与被告魏明雅及第三人西安百年行房地产营销策划有限公司（简称百年行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨金萍及其委托代理人李年，被告魏明雅之委托代理人刘理，第三人百年行公司之委托代理人张垚、党明明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨金萍诉称，2017年2月26日，原告丈夫马兰诚通过中介西安市百年行公司缴纳5万元定金，购买被告位于西安市XX小区XX幢XX单元XX室XX区XX号车位。2017年3月8日原、被告正式签订《西安市存量买卖合同》。上述合同履行期间，原告2017年3月8日通过中介百年行公司缴纳全部10万元定金以及合同约定由原告承担的契税等14500元的费用。但由于西安市整个房地产价格在2017年4月底开始涨价，被告遂以政策变化等为由毁约，至今不予办理房屋、车位权证过户手续，故原告诉至法院，请求：1、判令被告立即履行XX小区XX幢XX单元XX室XX区XX号车位权证过户手续；2、判令被告赔偿违约金20万元，赔偿律师费10万元；3、诉讼费由被告承担。被告魏明雅辩称，被告与原告通过第三人于2017年3月8日签订《西安市存量房买卖合同》，根据合同约定，被告拿到产权证后15个工作日内办理产权转移登记。合同签订前，被告多次表示涉案房产及车位的产权证还未办理下来，但第三人表示自己可以在一个月到45天之内帮助被告办理到该房产的产权证以促进房屋买卖合同的履行。原告对上述情况均知悉。但后来第三人在其承诺的期限届满时并未完成其承诺，期间被告为了买卖合同的顺利履行，多次催促第三人甚至要求第三人签下补充协议承诺于2017年5月28日前办理产权证，协助双方履行完买卖合同。但第三人均以种种理由拖延。2018年6月28日，西安市政府出台了商品房买卖新政策，限定2017年4月18日以前在西安城区范围内购买的商品住房，自购房之日起满五年方可上市交易。根据该政策，涉案房产并不满足交易条件。二、交易前期阶段，被告一直善意的履行合同，后来新政策出台后，情势变更，导致合同彻底无法履行后，被告也本着公平诚信和稳妥解决问题的原则，及时告知原告并发送了“合同无效通知”和“解除合同通知函”，并及时通知第三人做好善后合同解除事宜。当时也提出了解决方案，但原告一直不予答复。后来才知道原告将被告起诉至法院。三、根据本案实际情况，原告只支付了10万元，交易尚未网签，房屋也没有交付原告，被告后来对房屋进行装修装饰，结合西安购房政策法规，法院判例等，涉案合同已无法继续履行，只能解除为妥。请求驳回原告的全部请求。第三人百年行公司述称，原告与被告通过第三人签订涉案房产合同及车位买卖合同，由于房产证没有正常办理下来，导致无法办理产权过户手续。没有办理下来的原因是因为该房屋性质是商品房，小区需要集中办理，导致时间拖延，另外只有购房合同，没有房产证，无法办理过户，第三人只是起辅助作用，房产证不能办理下来第三人也告知双方当事人了，关于房屋过户手续在双方签订合同的时候第三人已经将过户所需材料均告知双方当事人。经审理查明，2017年3月8日,原、被告通过第三人百年行公司中介，签订《西安市存量房买卖合同》。原告购买被告位于西安市XX小区XX幢XX单元XX室XX区XX号车位。建筑面积160.71㎡（按套出售，以房产证为准），合同总价款200万元（包含车位价款18万元及已发生的全部费用，附件清单所列设施、装饰、装修、相关物品价值），2017年3月8日前原告应向被告缴纳定金10万元。双方约定在被告办理出房产证后七日内原告将房款182万元进行资金监管。剩余房（车）款80000元于车位交接前支付第三人，交付完成后支付被告。被告取得房产证15个工作日办理产权转移登记。交易过程中关于该房屋税费由原告承担。合同签署后任何一方不按合同履行或不完全按合同履行，视为违约，违约方须赔偿违约金20万元给守约方。违约方还需赔偿由此给守约方支出的一切损失，包括但不限于律师费、交通费、通讯费等。合同签署后，若被告未能按约交房或原告未能按约支付房款，或双方任何一方未能按约办理产权转移手续，逾期30日内，违约方支付每日房价款万分之五的滞纳金，合同继续履行；逾期超过30日，守约方有权解除合同。若因不可抗力原因，导致合同无法继续履行或无法完全履行时，本合同解除，双方均无须承担违约责任。合同签订后，原告2017年3月8日前通过百年行公司缴纳定金10万元，以及合同约定由原告承担的交易契税等14500元。后西安市房地产价格在2017年4月底开始涨价。2017年7月6日《西安市人民政府办公厅关于落实我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发[2017]59号）规定：2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易（2018年6月24日，又将此条件放宽至满3年方可上市交易）；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。之后，被告遂以政策变化，属不可抗力等原由向原告发函，不同意继续履行合同。原告遂诉至法院。审理中查明，被告的房屋购买于2013年12月26日前（商品房买卖合同无落款时间。第一次交款为2009年）。约定交房时间为2014年3月31日前。原告提交律师费发票，载明律师费50000元。另查明，被告的房屋至今尚未取得房产证。上述事实，有西安市存量房买卖合同、代收款收据、告知函、解除合同通知函、委托代理合同、发票、收款收据、买卖合同的补充协议、微信聊天记录、通话记录、收款收据、车位使用权买卖合同、通知及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订《西安市存量房买卖合同》，约定通过西安市百年行公司中介，由原告购买被告位于西安市XX小区XX幢XX单元XX室XX区XX号车位，该合同双方意思表示真实，为有效合同。后因2017年7月6日《西安市人民政府办公厅关于落实我市住房交易政策有关问题的通知》的相关政策规定，双方的房屋买卖合同继续履行存在政策障碍，对此原、被告均无过错，属不可抗力致合同不能履行。现原告要求判令被告立即履行XX小区XX幢XX单元XX室XX区XX号车位权证过户手续，依法不予支持。因涉案房屋买卖合同不具备继续履行之条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同，且双方在《西安市存量房买卖合同》中已约定：“若因不可抗力原因，导致合同无法继续履行或无法完全履行时，本合同解除，双方均无须承担违约责任。”故该合同依法予以解除，被告应将原告已缴纳的定金10万元以及合同约定由原告承担的交易契税等14500元予以返还。原告因合同无法履行而遭受损失，考虑到该损失系因订立合同造成，且涉案房屋所属区XX房价上涨明显，解除合同被告也将明显获益，故根据公平原则，酌情认定由被告适当补偿原告损失10万元；对于原告的其他诉讼请求，依法不予支持。综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告杨金萍与被告魏明雅及第三人西安百年行房地产营销策划有限公司签订的《西安市存量房买卖合同》。二、被告魏明雅于本判决书生效之日起十日内返还原告杨金萍定金10万元以及交易契税等14500元。三、被告魏明雅于本判决书生效之日起十日内补偿原告杨金萍经济损失100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费5800元，由原告杨金萍承担2900元，被告魏明雅承担2900元。因原告已预交，被告于本判决书生效后直接支付原告元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  毕智强人民陪审员  李 真人民陪审员  刘 军二〇一九年三月七日书 记 员  高彩娥打印：高彩娥校对：高旸珂2019年月日送达3