江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣民再19号再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：张龙海，男，汉族，1963年11月1日出生，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：邬建平，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：万虹霞，江西豫章律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：江西文威柜业有限公司。住所地：江西省南昌市青云谱区青云谱镇前万村。法定代表人：王同文，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾悦，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗梦妮，江西求正沃德律师事务所律师。再审申请人张龙海因与被申请人江西文威柜业有限公司（以下简称文威公司）买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2016）赣01民终1018号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月11日作出（2018）赣民申1015号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张龙海委托诉讼代理人万虹霞、被申请人文威公司委托诉讼代理人曾悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张龙海申请再审称：原审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决本案双方当事人签订的《厂房土地转让协议书》无效，适用法律错误，本案《厂房土地转让协议书》依法应当属于合法有效的合同。（一）本案转让的标的物之一为坐落于南昌市青云谱区青云谱镇前万村黄庄自然村旁的厂房，该标的依法可以转让。1.文威公司是通过公开拍卖方式取得上述厂房的所有权，其有权转让该厂房；2.张龙海系该村集体组织成员，文威公司是可以向张龙海转让该厂房的；3.张龙海已向文威公司支付了全部转让价款，且已经合法占有、使用厂房，应当享有土地的使用、收益、处置权。（二）本案转让的标的物之二为厂房所占土地的集体土地使用权，依据现行法律规定及政策是可以转让的。1.根据本案转让的土地使用权证书显示：厂房所占土地的使用权性质为“集体产业用地”，即非农建设用地，土地管理法第六十三条禁止转让的集体土地使用权为农业用地，并非建设用地，因此，本案转让协议并不能适用土地管理法第六十三条的规定；2.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，本案转让的厂房占用的土地使用权应当随厂房一并转让；3.本案转让的土地使用权的所有权人南昌市青云谱区青云谱镇前万村村委会出具证明同意本案厂房土地转让;4.南昌市国土资源局出函称涉案土地使用权人为文威公司,可以转让给前万村村民。张龙海据此请求：（一）依法撤销二审判决。（二）依法驳回文威公司的全部诉讼请求，支持张龙海的诉讼请求。（三）本案全部诉讼费用由文威公司承担。文威公司辩称：本案《厂房土地转让协议书》违反法律禁止性规定，应属无效，原判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。（一）案涉土地为农村集体土地，且不存在法律规定除外的情形，故案涉土地不得转让。1.原审法院已查明，本案所涉集体建设用地的流转不存在土地管理法第六十三条规定的除外情形。土地管理法第六十三条规定的“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”并未限定只有农用地不得转让，根据土地管理法第四十三条的规定，只有用于开办乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业建设、农村村民建设住宅这三类用途才能使用农村集体土地，张龙海作为自然人在本案中并不符合要求，案涉协议违反土地管理法禁止性规定，应认定无效；2.张龙海引用的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》只是一份“其他规范性文件”，并不属于《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》中规定人民法院审理民事案件的依据，因此，不能作为本案的审理依据；3.南昌市国土资源局向南昌市中级人民法院出具的《复函》中只有单位盖章，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条对证据形式的规定，故不应当作为定案证据使用；4.案涉房产属于小产权房，文威公司多年来也一直无法办理过户，并且房屋转让必然涉及到土地转让，而案涉土地禁止流转，故案涉房产亦应当禁止流转。（二）本案《厂房土地转让协议书》实则是为实现双方之前因借款担保所签的流质契约，属于物权法、担保法中所禁止的流质（押）契约，依法应认定无效。文威公司向一审法院起诉请求：（一）判决确认文威公司与张龙海2014年1月17日签订的《厂房土地转让协议书》属无效协议。（二）本案诉讼费由张龙海承担。张龙海向一审法院反诉请求：（一）判令张龙海与文威公司于2014年1月17日签订的《厂房土地转让协议书》合法有效。（二）本案诉讼费、反诉费由文威公司承担。一审法院认定事实：文威公司于2007年5月30日参加江西省银海拍卖有限公司的公开拍卖，文威公司的拍卖成交确认书显示：拍品名称：位于青云谱区青云谱镇前万村的一处房产（面积为3128.02平方米，以实际面积为准）。2008年4月11日，文威公司取得青集用（2008）第01号土地使用权证。该证记载：土地使用权人为江西文威柜业有限公司，地类（用途）：乡镇企业，使用权类型：集体产业用地，使用权面积：7254.98平方米。该地产上的农房权证（房权证青字第××号）记载：房屋所有权人：南昌市青云谱区青云谱农村信用合作社，产别：集体，建筑面积3128.02平方米，设计用途为非住宅，注意事项：1.本证为集体土地上的农房；2.农房不得进行典当、质押；3.农房不得向城市居民出售。2012年7月11日，文威公司向张龙海出具一张借条，载明：“本人王同文向张龙海借到现金计人民币一百万元整，用于生产周转，此借款借期一年，月息两分，按月结息，如本人经营不善，造成不能归还此笔借款，本人将以前万村的厂房及土地按人民币四百万元整抵还此笔借款（同时用拍卖证书及土地使用权证押与张龙海）。经借人王同文”。文威公司在该借条上盖章确认。2013年2月6日、2013年10月17日，王同文分别于当日通过银行转账4万元给张龙海。2014年1月17日，以文威公司为甲方、张龙海（前万村村民）为乙方，签订了一份《厂房土地转让协议书》，主要内容：“一、乙方购买甲方在南昌市中级人民法院拍卖南昌市青云谱区青云谱农村信用合作社。该厂房坐落在江西省南昌市青云谱区青云谱镇前万村黄庄自然村旁，该厂房土地使用证号为青集用（2008）第01号。房屋所有权证号为房权证青字第××号（房屋3128.02㎡面积、附属钢棚建筑1600㎡面积、土地7254.98㎡面积）按房产证和土地使用证面积为准。二、甲方以人民币四百万元整卖给乙方。三、签订协议后，乙方先预付甲方人民币一百二十万元整。四、本协议签订生效后，甲方文威公司以前的所有债权、债务与乙方无关。五、签订协议后，甲乙双方公证完五天之内乙方支付所有欠款给甲方。六、甲方不得卖给第三方，甲方如有违约罚款50%。七、签订协议后，一星期内，房屋以及厂房内机器以及设备、货物必须搬出（全厂房必须保存完好，通电通水，不得破坏）。八、甲方与前万村委会签订协议的租金欠款由乙方在购买厂房总价中扣除，此后由乙方支付给村委会。九、本合同经双方代表签字或盖章后生效。本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份”。王同文、张龙海分别在该协议上签字。同日，张龙海出具了一份承诺书，该承诺书写明：“本人承诺，如王同文在2014年1月21日前付清张龙海的借款，在2014年1月17日所签订的厂房土地转让协议书自行作废。如在2014年1月21日前未付款，则签订的厂房土地转让协议书生效，符合法律程序”。2014年1月22日，张龙海妻子胡国妹通过南昌农商银行转入王同文帐户500000元、15.5元、308600元。同日，王同文向张龙海出具收条一份，载明：今收到张龙海现金计币捌拾万元整。张龙海之子张亮于2014年1月21日，通过中国银行帐户转账30万元至案外人吴荣帐户，2015年3月31日，案外人魏金辉对该笔款项出具证明一份，载明：兹有张亮于2014年1月21日转支吴荣三十万元整，代魏金辉还吴荣帐款。2014年1月24日，张亮通过银行转帐1682400元至张腊平帐户。张腊平与魏金辉系夫妻关系，魏金辉于2015年3月25日出具证明：经王同文同意，收到张亮转入张腊平帐户壹佰玖拾捌万贰仟肆佰元整。2014年1月24日，王同文出具收条一份，载明：今收到张龙海人民币2200000元（其中转付魏金辉人民币1984000元）。由于涉案农房被司法查封，且文威公司指称张龙海未足额支付购买款，造成双方未能实际办理过户手续，引起本案诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点为本案双方当事人签订的《厂房土地转让协议书》是否有效。该协议转让的标的物包括：集体土地使用权7254.98㎡、农房3128.02㎡、附属钢棚建筑1600㎡。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。依据该条规定，乡镇企业、村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设才可以使用集体土地，而张龙海个人并非乡镇企业，该土地使用权也非宅基地使用权，也非用于乡（镇）村公共设施和公益事业建设，其不能使用诉争的集体土地使用权，故双方协议违反上述法律规定，无效。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经审判委员会讨论决定，一审法院判决：（一）确认文威公司与张龙海2014年1月17日签订的《厂房土地转让协议书》不具有法律效力；（二）驳回张龙海的反诉请求。本案受理费38800元由文威公司承担，反诉费100元由张龙海承担。张龙海不服一审判决，上诉请求：依法改判确认张龙海与文威公司签订的《厂房土地转让协议书》合法有效。本案一、二审诉讼费用由文威公司承担。二审法院认定事实：（一）二审法院就涉案房产的产权人是谁以及能否上市交易向南昌市住房保障和房产管理局发出协助调查函。南昌市住房保障和房产管理局回函称：涉案房产原产权人为南昌热镀锌厂、南昌市青云谱区青云谱镇前万村黄张自然村，后因南昌市中级人民法院于2004年5月出具（2003）洪中执字第31-1号协助执行通知书，南昌市青云谱区房管局将涉案房产登记在南昌市青云谱区青云谱农村信用合作社名下。对涉案房产能否办理产权过户问题，因国家法律法规对农房转让交易的类型、范围和对象没有具体和明确的规定，无法答复。（二）二审法院就涉案集体产业用地的使用权人是谁以及能否转让给前万村村民向南昌市国土资源局发出协助调查函。南昌市国土资源局回函称：涉案集体产业用地的使用权人为江西文威柜业有限公司。根据国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规〔2016〕6号）11.3条的规定，已经登记的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属转移的，可申请办理集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移登记，提交的材料包括：1.不动产登记申请书；2.申请人身份证明；3.不动产权属证书；4.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移的材料；5.依法需要缴纳税费的，应当提交税费缴纳凭证；6.本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料；7.法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。因此，南昌市青云谱区青云谱镇前万村的洪青集用（2008）第01号集体建设用地使用权可以转让给前万村村民，且在提交上述材料后南昌市国土资源局将办理转移登记过户手续。其他事实与一审法院认定的一致.二审法院认为,本案的争议焦点是本案《厂房土地转让协议书》的效力应如何认定。张龙海主张文威公司已经通过拍卖取得涉案厂房的所有权，且本案不存在违反法律禁止性规定的情形，合同应认定有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案所涉集体建设用地的流转不存在法律规定的除外情形，双方协议违反了上述法律规定，且文威公司在拍卖之后也一直无法办理涉案厂房的产权变更手续，故本案《厂房土地转让协议书》应认定无效。一审法院认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由张龙海负担。在本案再审期间，张龙海向本院提交了八份证据：（一）江西省南昌市中级人民法院2002年11月29日作出的（2002）字第199号协助执行通知书稿。欲证明因南昌市郊区青云谱农村信用合作社诉南昌热镀锌厂、南昌市青云谱区青云谱镇前万村民委员会借款合同纠纷一案，南昌市中级人民法院于2002年11月29日对案涉土地使用权进行了查封。（二）南昌市中级人民法院2003年12月16日作出的（2003）洪中执字第31-3号民事裁定书。欲证明案涉土地使用权在2003年11月13日已以2788565元的价格折抵给了南昌市青云谱区青云谱农村信用合作社。（三）南昌市青云谱区青云谱镇前万村民委员会2018年10月30日出具的《证明》，主要内容：“2014年我村‘两委’开会决定了，江西文威柜业公司王同文每年租金和欠款由张龙海缴纳”。欲证明在本案厂房土地转让后文威公司每年应交的租金和转让前文威公司的欠款均由张龙海向南昌市青云谱区青云谱镇前万村民委员会缴纳，张龙海、文威公司、南昌市青云谱区青云谱镇前万村民委员会三方已经实际履行了本案《厂房土地转让协议书》。（四）张龙海与谢立文2014年6月5日签订的《租赁合同》。欲证明文威公司实际已经向张龙海交付了案涉土地及厂房，且案涉土地及厂房目前由张龙海占有使用。（五）全国人大常委会法制工作委员会组织编辑的《中华人民共和国土地管理法释义》中对土地管理法第六十三条的释义。欲证明土地管理法第六十三条禁止农民集体所有土地使用权出让、转让或出租用于非农业建设，是禁止集体所有土地使用权出让、转让、出租用于非农建设。（六）十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。欲证明在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股。（七）2004年10月21日国务院国发[2004]28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》。欲证明在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。（八）2017年4月18日南昌市人民政府办公厅下发的《南昌市人民政府办公厅关于下达2017年度城市棚户区房屋征迁任务的通知》。欲证明本案转让的厂房土地在征迁征用范围内，符合土地利用总体规划。文威公司质证时对第一、二份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议。对第三份证据的三性均有异议，并称《证明》上只有前万村委会的盖章，形式上不符合民事诉讼法的相关规定，不能证明张龙海实际缴纳了租金及欠款。对第四份证据的三性均有异议，并称与文威公司无关。对第五份证据的三性均有异议。对第六、七份证据的三性均无异议，对证明目的有异议。对第八份证据的三性均无异议。再审开庭时，文威公司提交了三组证据：第一组证据：1.南昌市公安局青云谱分局青云谱派出所《接处警登记表（1）》；2.文威公司2014年1月至2015年8月向江西南昌供电公司（国网江西省电力公司南昌供电分公司）缴纳电费的发票共计19张。欲证明2014年张龙海强行占用案涉文威公司的房屋，文威公司已报警，张龙海并不是合法占有案涉房屋，且文威公司一直在为案涉房屋缴纳电费。第二组证据：1.江西省铜鼓县人民法院（2017）赣0926执390号执行裁定书及协助执行通知书；2.江西省南昌市青云谱区人民法院（2015）青执字第169号执行裁定书及协助执行通知书；3.江西省南昌市新建区人民法院（2015）新执字第46-1号执行裁定书及协助执行通知书。欲证明案涉房屋土地已被多家法院查封，如案涉厂房土地以400万元转让给张龙海将损害其他债权人的权益。第三组证据：南昌市人民政府办公厅《南昌市人民政府办公厅关于下达2017年度城市棚户区房屋征迁任务的通知》。欲证明案涉房屋在2017年才被列为政府征迁范围，文威公司并非是因为拆迁款而提起的诉讼，从始至终没有将案涉房屋土地转让给张龙海的意思表示。张龙海质证时对第一组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，并称上述《接处警登记表（1）》上报警内容显示不是强占房屋，而是有人来搬自己的东西，与本案厂方转让无直接关联；上述电费发票与本案厂房的电费是分开来的，本案厂房的所有电费都是由张龙海或者本案厂房的承租人缴纳，不是由文威公司缴纳。对第二组证据的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，并称上述执行案件与本案无关，并不影响本案的审理，涉案厂房及土地转让价款400万元，系张龙海与文威公司协商一致的情况下达成的金额。对第三组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，并称不是双方之间没有转让的意思表示，而是签订转让协议之后，文威公司在得知案涉土地将要被拆迁时，希望通过诉讼的方式来达到解除双方签订协议的目的。本院认证如下：（一）对张龙海提交的第一、二份证据的真实性、合法性、关联性予以认定。张龙海提交的第三份证据材料上没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，故不予认定。对张龙海提交的第四份证据的真实性、合法性、关联性予以认定。对张龙海提交的第五、六、七份证据的真实性、合法性予以认定，关联性结合本案事实证据综合认定。对张龙海提交的第八份证据的真实性、合法性、关联性予以认定。（二）文威公司提交的第一组证据不足以证明张龙海强行占用案涉的房屋，也不足以证明文威公司一直在为案涉房屋缴纳电费。对文威公司提交的第二组证据的真实性、合法性予以认定，关联性结合本案其他证据综合认定。对文威公司提交的第三组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。本院再审查明：2017年4月18日，南昌市人民政府办公厅下发了《南昌市人民政府办公厅关于下达2017年度城市棚户区房屋征迁任务的通知》，案涉房屋及土地已经列入2017年度南昌市棚户区征迁改造范围。本院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为，本案争议焦点为：文威公司与张龙海签订的《厂房土地转让协议书》是否有效。（一）《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，文威公司与张龙海协议所涉土地的转让并非集体所有农用地的初次流转，而是集体所有建设用地使用权的再次流转，该宗土地早已从农用地转为用途为非农业建设的企业建设用地。在此之前，涉案房产原产权人为南昌热镀锌厂、南昌市青云谱区青云谱镇前万村黄张自然村，后因南昌市青云谱区青云谱农村信用合作社诉南昌热镀锌厂、南昌市青云谱区青云谱镇前万村民委员会借款合同纠纷一案，二审法院于2004年5月出具（2003）洪中执字第31-1号协助执行通知书，南昌市青云谱区房管局将涉案房产登记在南昌市青云谱区青云谱农村信用合作社名下。后文威公司通过公开拍卖，取得涉案厂房的所有权及土地使用权，2008年4月11日，文威公司取得涉案厂房所占土地使用权证，该土地使用权证上载明：土地使用权人为“江西文威柜业有限公司”，土地所有权人为“青云谱区青云谱镇前万村”，使用权类型为“集体产业用地”，故文威公司属于依法可以使用案涉集体土地的企业，土地管理法第六十三条规定仅严禁集体土地用于非农业建设的转让，对农民集体所有的产业用地使用权的流转并未严格禁止。因此，文威公司与张龙海签订的厂房土地转让协议属于依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生的再次流转，属于土地管理法第六十三条但书规定的情形，且张龙海系南昌市青云谱区青云谱镇前万村村民，故本案产业用地使用权的流转并未违反法律、行政法规的强制性规定。（二）2014年1月17日，文威公司与张龙海签订《厂房土地转让协议书》，2014年2月张龙海实际占有本案转让的厂房和土地，同年6月，张龙海将厂房出租给他人当仓库使用。本案《厂房土地转让协议书》已经实际履行。（三）本案诉争的厂房土地在征迁征用范围内。根据2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第（十）条“……在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”和参照《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（国土资发[2009]27号）第（十）条第一款“……今年，在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得、并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。以后，根据各地集体建设用地出让、转让等流转实践，总结经验，再推进其他符合条件的集体经营性建设用地进入市场”的规定，对于符合土地利用总体规划、依法取得、并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。因此，文威公司与张龙海之间集体建设用地使用权的转让符合2004年国务院关于深化改革严格土地管理的决定第（十）条的规定，也符合国家现行的土地政策精神。综上所述，一、二审法院认为本案《厂房土地转让协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条的规定，应认定无效，属适用法律错误，应予纠正。张龙海的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：（一）撤销江西省南昌市中级人民法院（2016）赣01民终1018号民事判决和南昌市青云谱区人民法院（2015）青民重初字第32号民事判决；（二）确认江西文威柜业有限公司与张龙海2014年1月17日签订的《厂房土地转让协议书》具有法律效力；（三）驳回江西文威柜业有限公司的诉讼请求。本案一、二审案件受理费共计77600元由江西文威柜业有限公司承担，反诉费100元由张龙海承担。本判决为终审判决。审 判 长  熊 伟审 判 员  黄勇平审 判 员  黄伟武二〇一九年三月二十五日代书记员  马 悦