北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初7856号原告:北京北空空调器有限公司，住所地北京市海淀区清河永泰庄。法定代表人：王思涵，董事长。委托诉讼代理人：陈志杰，北京祥文律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新，北京祥文律师事务所实习律师。被告:北京市西城区玉桃园护养中心，住所地北京市西城区玉桃园小区**甲×号楼。法定代表人：刘蕴华，院长。委托诉讼代理人：何金珠，女，1985年6月22日出生，该单位职工。委托诉讼代理人：张亚飞，北京市中永律师事务所律师。第三人：刘蕴华，女，1945年7月16日出生，汉族，北京市西城区玉桃园护养中心院长，住北京市西城区。委托诉讼代理人：贺竹，北京市中永律师事务所律师。原告北京北空空调器有限公司（以下简称北空公司）、被告北京市西城区玉桃园护养中心（以下简称玉桃园护养中心）及第三人刘蕴华物权保护纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开进行开庭审理。原告北空公司委托诉讼代理人陈志杰、王新；被告玉桃园护养中心委托诉讼代理人张亚飞、何金珠；第三人刘蕴华委托诉讼代理人贺竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将北京市西城区玉桃园一区甲×号楼401号房屋腾空返还原告；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系北京市西城区玉桃园**甲×号楼**房屋产权人。2018年8月27日，原告指派本公司物业负责人、办公室主任和安全主管等人对401号房屋进行安全检查，发现该房屋被被告占用。2018年9月4日，被告向原告发送《告知函》：“8月27日上午胡跃伟带着3个人私自擅闯玉桃园一区甲×号楼四层401室的养老机构玉桃园护养中心”，被告自认是401号房屋的实际占用人。被告占用原告涉案房屋没有法律依据，也没有合同的约定，严重影响了原告正常经营管理，损害了原告的合法权益。现，原告依据《民法总则》第三条，《物权法》第三十四条、三十六条和三十七条，《侵权责任法》第十五条之法律规定，主张被告将北京西城区玉桃园小区一区甲×号楼401号房屋腾空，返还给原告。在案件审理过程中，原告向本院提交以下证据材料：1、房屋所有权证；2、2018年9月4日告知书。被告辩称，1．刘蕴华对涉案401房屋拥有合法的使用权。1998年，北空公司（甲方）与北京金梦园房地产咨询有限责任公司（乙方，以下简称“金梦园咨询公司”）签署了《关于玉桃园一区甲×号楼分配方案》（以下简称“分配方案”）该分配方案第二条第3款明确约定：“四层使用权属乙方所有”，“四层使用权”当然也包括了涉案401房屋的使用权，即涉案401房屋的使用权属乙方所有有合同依据。1998年12月19日，北空公司、金梦园咨询公司与北京市金梦园房地产开发有限公司（以下简称“金梦园开发公司”）三方签订协议，约定金梦园咨询公司将其在分配方案中所享有的一切权利和责任转移给金梦园开发公司。通过该协议金梦园咨询公司将包括涉案401房屋在内的分配方案中其享有的权利义务概括转移给金梦园开发公司。2005年8月31日，北京市金梦圆房地产开发有限公司（原金梦园开发公司）又将其与北空公司的债权债务转让给北京世纪星城房地产开发有限公司，北空公司对此予以确认。2011年11月8日，世纪星城公司将玉桃园一区甲×号楼项目的相关债权转让给刘蕴华。据此，刘蕴华合法取得分配方案第二条第3款约定的玉桃园一区甲×号楼四层使用权及该分配方案中约定的其他权利。分配方案的乙方获得四层使用权是协议双方真实意思表示，该条款合法有效。北空公司（甲方）与北京金梦园房地产咨询有限责任公司（乙方）于1997年7月30日签署的《关于桃园社区综合服务楼增设老干部活动站有关问题的补充协议》，通过该协议可以看出玉桃园一区甲×号楼原建设规划方案并没有第四层，因采纳市里老领导的意见，北空公司与金梦园咨询公司决定申报增加第四层的规划以用于老干部活动站使用。故，分配方案之所以将四层使用权分配予乙方使用以及用于老年服务有其历史渊源，是合同双方综合多种因素，权衡考量了双方的总体利益关系，最终协商确定的结果。该等条款本身因商事交易的利益平衡而产生，以当事人意思自治为前提，具有其合理性。法院生效判决已确认了分配方案的法律效力以及金梦圆开发公司、世纪星城公司、刘蕴华之间转让权利义务的合法有效性。2．玉桃园护养中心现基于与刘蕴华之间的租赁关系合法使用涉案401房屋，未侵犯北空公司的任何权益。2017年，刘蕴华与玉桃园护养中心签署了《续租协议》，该协议为玉桃园护养中心合法使用涉案401房屋的合同依据，不存在北空公司主张的侵犯其合法权益的问题。而且，玉桃园护养中心自2009年即开始承租涉案401房屋，至今已实际使用涉案401房屋多年。3．北空公司要求玉桃园护养中心腾退涉案401房屋违反了分配方案的约定，不应获得支持。负有契约义务的当事人依法应当按约定履行自己的承诺，现在，北空公司起诉要求玉桃园护养中心腾退并交还涉案401房屋的行为违反了其当初在分配方案做出的“四层使用权属乙方所有”的承诺。综上，刘蕴华对涉案401房屋拥有合法的使用权，玉桃园护养中心基于与刘蕴华之间的租赁关系合法使用涉案401房屋，未侵犯北空公司的任何权益。北空公司要求玉桃园护养中心腾退涉案401房屋属违约行为，不应获得支持。在案件审理过程中，被告向本院提交以下证据材料：1、关于玉桃园一区甲×号楼分配方案；2、1998年12月19日协议；3、2005年8月31日北京市金梦园房地产开发有限公司的通知；4、2011年11月8日债权转移协议；5、（2013）西民初字第14403号民事判决书；6、关于桃园社区综合服务楼增设老干部活动站有关问题的补充协议；7、2009年协议书；8、玉桃园护养中心房租续租补充协议。第三人述称，北京金梦园房地产咨询有限责任公司与本案原告北京北空空调器有限公司（原北京空调器厂）合作建设玉桃园一区×号楼项目，1998年双方签订《玉桃园一区甲×号楼分配方案》（以下简称“分配方案”），该分配方案第二条第3款约定：“四层使用权属乙方所有……。”1998年12月19日，北京金梦园房地产咨询有限责任公司、北京市金梦园房地产开发有限公司与本案原告三方签订协议，约定北京金梦园房地产咨询有限责任公司将其在分配方案中所享有的一切权利和责任转让给北京市金梦园房地产开发有限公司。2005年8月31日，北京市金梦圆房地产开发有限公司（原北京市金梦园房地产开发有限公司）将其与本案原告的债权债务转让给北京世纪星城房地产开发有限公司，本案原告及北京世纪星城房地产开发有限公司对此予以确认。2011年11月8日，北京世纪星城房地产开发有限公司将玉桃园一区甲×号楼项目的相关债权转让给刘蕴华。据此，刘蕴华合法取得分配方案第二条第3款约定的玉桃园一区甲×号楼四层使用权及该分配方案中约定的其他债权，刘蕴华有权将其享有合法使用权的玉桃园一区甲×号楼401室（以下简称“涉案房屋”）出租给北京市西城区玉桃园护养中心使用，北京市西城区玉桃园护养中心，依据租赁合同的约定合法使用涉案房屋，不存在对本案原告任何权利的侵犯。而且，涉案房屋自建成后，一直由分配方案的乙方（包括乙方权利义务的受让方）实际使用并于2009年开始出租给北京市西城区玉桃园护养中心使用，本案原告对此知悉且从未提出过异议，说明其认可分配方案中关于4层使用权的约定。现在，本案原告起诉要求北京市西城区玉桃园护养中心腾退并交还涉案房屋的行为不但已过诉讼时效且属于违约行为，不应获得支持。在案件审理过程中，第三人未向本院提交证据材料。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：1997年7月，北京空调器厂（甲方）与北京金梦园房地产咨询有限责任公司（乙方）签订关于桃园社区综合服务楼增设老干部活动站有关问题的补充协议。该协议约定：一、关于增设老干部活动站问题。……根据上述情况，双方一致同意，采纳老领导们的建议，增设老干部活动站，在原批准的规划方案建筑高度、颜色、外观材料与热力站相同的原则下，设计改为四层，新增加的四层作为老干部活动站。二、关于新增加面积的分配问题。若增加一层面积的意见得以批准，双方商定，新增加的第四层面积归老干部活动站使用，产权问题按双方一九九六年三月二十五日签订《关于合作改建北京空调器厂托儿所旧房协议书》第三项第二条执行。……1998年4月20日至1998年5月22日间，北京空调器厂（甲方）与北京市金梦园房地产咨询有限责任公司（乙方）签订关于玉桃园一区甲×号楼分配方案。该分配方案约定：……二、分配方案。1、以切块方式进行分配，即以楼梯间中线为界，地下室**（含**），东侧为甲方所有计652.65平方米，西侧为乙方所有，计723.36平方米。2、三层以下（含三层）建筑面积1376平方米按45:55分成，即甲方应得建筑面积的45%，计619.2平方米，乙方应得建筑面积的55%，计756.8平方米。以甲方建筑面积652.65平方米作为45%的基数，乙方应得建筑面积797.68平方米，差额在四层找补。3、四层使用权属乙方所有，四层产权给乙方补齐建筑面积74.32平方米后，双方产权按50:50分成，即四层总建筑面积355.59平方米减去补给乙方的面积74.32平方米后剩281.27平方米，甲方得建筑面积的50%，计140.64平方米，扣除供热补偿面积50平方米后为90.64平方米，乙方得建筑面积为140.64平方米加找补面积74.32平方米和供热补偿面积50平方米后为264.955平方米……另查，1998年12月19日，北京金梦园房地产咨询有限责任公司、北京市金梦园房地产开发有限公司、北京空调器厂三方签订协议，约定北京金梦园房地产咨询有限责任公司将其对上述×号楼分配方案中所享有的一切权利和责任转让给北京市金梦园房地产开发有限公司。2002年3月22日，北京市金梦园房地产开发有限公司名称变更为北京市金梦圆房地产开发有限公司。2005年8月31日，北京市金梦圆房地产开发有限公司将其与北京北空空调器有限公司的债权债务转让给北京世纪星城房地产开发有限公司。2011年11月8日，北京世纪星城房地产开发有限公司将上述×号楼项目的相关债权转让给刘蕴华。2017年12月28日，刘蕴华（甲方）与北京市西城区玉桃园护养中心（乙方）签订玉桃园护养中心房租续租补充协议。该协议约定：经过甲、乙双方协商，西城区玉桃园一区甲×号楼401室、102室和半地下室—01、—07房间，共计350.71平方米，并达成如下协议：一、提供房屋及时间期限：甲方将位于西城区玉桃园一区甲×号楼401室、102室和半地下室-01、-07房间，出租给乙方办护养服务中心，租赁期限自2018年元月1日至2020年12月31日，有效期三年一年一签。二、租金约定：l、2018年元月1日至2020年12月31日，401室每月6000元，年租金为72000元，102室每月16000元，年租金192000元，两套每月合计租金22000元，年租金合计264000元。2、半地下室-01、-07房间，每月2000元，年租金为24000元。3、401室、102室和半地下室—01、-07房间，2017年12月31日以前的租金不再追究其费用，2018年元月1日之后合计月租金为24000元，年租金为288000元。4、水、电、网络费、清洁费、物业管理费自行承担。三、付款方式：乙方应自补充协议签订后十日内以现金的方式支付甲方全部房租。四、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。另查，原，原告北京北空空调器有限公司系北京市西城区玉桃园**甲×号楼**房屋所有权人。div>庭审中，原告及第三人确认案涉401号房屋的所有权证系双方自行办理。原告确认其系北京空调器厂更名而来。上述事实有各方当事人意见、不动产权证书协议等证据在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，1998年，原告与北京市金梦园房地产咨询有限责任公司签订关于玉桃园一区甲×号楼分配方案，后北京市金梦园房地产咨询有限责任公司与原告的债权债务经多次转让后，转让给第三人刘蕴华。根据前述债权债务的转让事实，1998年关于玉桃园一区甲×号楼分配方案中乙方的权利归属于刘蕴华。由此，刘蕴华依约对玉桃园一区甲×号楼的四层房屋享有使用权。对此，原告主张，1998年协议之所以约定案涉四层使用权归乙方所有，是因为1997年关于桃园社区综合服务楼增设老干部活动站有关问题的补充协议中已经约定了四层供老干部活动站使用，故在1998年的协议中才约定四层使用权归乙方所有。同时，原告方主张现已没有老干部使用案涉房屋的四层，原告作为所有权人对401号房屋享有完整的所有权。对此，本院认为，1998年关于玉桃园一区甲×号楼分配方案系1997年关于桃园社区综合服务楼增设老干部活动站有关问题的补充协议之后的协议。在上述1998年的协议中，甲乙双方就四层房屋使用权归属乙方的原因未予明确，仅仅作为分配方案中众多分配条款中的一条存在。此次情况下，本院认为，1998关于玉桃园一区甲×号楼分配方案中第二条中第三小点“四层使用权属乙方所有”的约定属于该分配方案的一部分，是协议双方综合协商的结果，没有对于该点约定的特别适用前提或附加条款存在。故原告主张1998关于玉桃园一区甲×号楼分配方案中第二条中第三小点“四层使用权属乙方所有”的约定的存在其他原由且结合当下情况，上述协议的乙方权利义务的承继主体无权继续使用案涉401号房屋，没有事实及法律依据。相反，本案第三人在受让上述1998年分配方案中的乙方的权利义务后，依约对案涉四层房屋享有使用权。在第三人将其享有使用权的房屋以出租的形式，将使用权阶段性让渡给本案被告的情况下，被告即取得了对案涉401号房屋进行使用的权利基础。故原告诉请被告腾退案涉401号房屋的事实请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告北京北空空调器有限公司的诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告北京北空空调器有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 袁 佳二〇一九年三月二十六日书记员 甘雯稳