山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0106民初79号原告：任兴，男，1971年3月11日出生，汉族，个体，住太原市。委托诉讼代理人：陈倩，北京隆安（太原）律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行，住所地，山西省太原市杏花岭区五一路256号云飞商务楼，统一社会信用代码×××。负责人：武慧明，行长。委托诉讼代理人：王勇凯，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：马文涛，山西华炬律师事务所律师。原告任兴诉被告中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告任兴的委托诉讼代理人陈倩，被告中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行的委托诉讼代理人王勇凯、马文涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告任兴向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付原告2017年、2018年两年房屋租金共20万元整；三、被告支付原告2017年、2018年两年物业服务费共计1.2万元整；四、被告支付原告违约金41666.67元；五、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告（甲方）将位于太原市迎泽区棉花巷49号（怡华苑小区一楼底商）的商铺部分出租给被告（乙方）使用。房屋建筑面积25平方米；乙方租赁该房屋的用途为离行式自助银行用房；租赁期为五年，自2015年9月1日至2020年8月31日；房屋年租金为10万元（含税金）；乙方未按合同约定支付租金，应按月租金的5倍支付违约金。合同签订后，原告依约履行了合同，向被告交付了房屋，被告向原告支付了2015年度、2016年度的租金。2017年8月29日，被告向原告邮寄送达《解除房屋租赁合同的通知函》，在确认双方合作良好的情况下，决定解除合同。原告于2017年9月1日，向被告送达回复，不同意解除合同，并要求被告继续履行合同。被告收到复函后，时至今日，仍然没有支付租金，也未支付物业管理服务费。为维护原告的合法权益诉至法院。被告中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行辩称：1、我方认为合同约定条件已经于2017年8月29日被告向原告发出了解除合同通知函，在一个月以后合同已经依法解除。2、被告不需要向原告支付房屋租金和物业费，理由同上,根据约定条件合同已经于2017年8月29日合同解除。原告诉请主张2017年、2018年的房租，而被告支付的房屋租赁费在2016年8月支付了10万元房租，期限为2016年9月1日-2017年8月31日，原告计算的房租数字是错误的。3、因原告不同意解除合同故不配合我方撤场将房屋上锁，进不去了，断水断电两年多了，我们设备也拿不出来。我方不存在违约行为，因此不承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告任兴向本院提交的证据有：1、原告任兴身份证（复印件）、被告企业信用信息公示报告（复印件），证明原、被告为适格诉讼主体。2、房屋租赁合同，原告将位于太原市迎泽区棉花巷49号的商铺部分出租给被告使用，房屋建筑面积25平方米。3、《解除房屋租赁合同通知函》、《关于中国建设银行股份太原迎泽支行解除房屋租赁合同通知函的复函》，证明被告于2017年8月29日发函，决定2017年8月31日对自助银行进行撤销，十日内对租赁房屋内的相关设备清理出场。原告于2017年9月1日复函不同意解除合同，并要求被告继续履行合同。4、2018年10月8日租赁房屋现状照片，证明被告仍然在占有、使用租赁房屋。5、《物业管理服务协议》、客户收款入账通知、收据、情况说明，证明协议约定由被告支付所租房屋物业费每年6000元整，被告仅支付了2015年、2016年两年物业费。2017年、2018年物业费共计1.2万元被告未支付，原告已代被告支付了租期内的物业费服务费用。6、《关于拆除建行棉花巷自助门楣的函》、《关于中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行关于拆除建行棉花巷自助门楣的函的复函》（复印件）、邮寄单，证明根据被告向原告发出内容，说明该合同尚在履行期内，双方针对一些纠纷仍在沟通协商。以上证据一和证据六复函为复印件，其余均为原件。被告中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行质证认为：对证据1-2真实性无异议认可。对证据3《解除房屋租赁合同通知函》真实性无异议，认可。对于《关于中国建设银行股份太原迎泽支行解除房屋租赁合同通知函的复函》我方认为不具有法律效力，原、被告之间的合同按照约定可以依法解除，该复函不能阻止被告单方解除权。证据4无法确认照片拍摄的时间，房屋现状原告已经上锁，进不去了，断水断电两年多了，我们设备也拿不出来，现状已经不具备租赁的条件。证据5真实性无异议认可。关于情况说明中说的2017年之后我行没有支付过物业费，实际我行物业费交到2017年8月31日，我们是从2015年9月份开始承租房屋，房租和物业费均是每年支付，2015年缴纳的是2015年9月-2016年8月31日,2016年缴付的是2016年9月-2017年8月31日，原告说的与事实不符。证据6真实性无异议。关于复函我行不予认可，我行与原告2017年9月解除了合同，因此被告有权将门楣拆除，将原租赁房屋的财物取回，原告的复函与事实不符，不具有法律效力。被告中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行提交的证据有：1、房屋租赁合同（复印件），证明原、被告之间签订的租房合同中约定：“根据《合同法》规定，合同自通知到达甲方时解除，有下列情形之一的，乙方有权书面通知甲方解除本合同，2.6款：乙方根据上级银行或金融主管部门的批准，因撤销机构变更前置等原因不需要使用租赁房屋的，且在终止合同时，提前一个月以书面形式告知甲方。2、关于迎泽支行租赁棉花巷自助银行营业用房的批复（复印件），证明被告上级银行批准同意被告租赁原告房屋经营自助银行的批复。3、关于撤销并州分行迎泽支行棉花巷离行式自助银行的批复，证明被告上级银行批准同意撤销被告经营的自助银行的批复。4、解除房屋租赁合同通知函（复印件），证明被告于2017年8月29日向原告书面提出应上级行要求撤销自助银行网点并依照合同约定解除与原告之间签订的租赁合同。5、房屋租金发票。6、山西省分行共享中心待摊费用明细清单。以上两份证据证明被告已向原告支付租金截止至2017年8月31日。以上证据一、二、四为复印件，其余均为原件。原告任兴质证认为：1、合同真实性无异议，但是证明内容有异议，只依据被告的通知，合同尚不能解除。2、真实性有异议，被告只提供的复印件。3、真实性及证明内容均有异议，原告没有见过该份批复文件，我方怀疑该文件之后补发的文件。被告解除发出解除通知及两次诉前调解，均没有见过该份文件，根据合同约定，被告需提供上级行批复文件，且提前一个月通知，但是被告对合同约定解除条件均不满足。4、真实性无异议，对证明内容有异议。被告严格按照合同第九条第2.6款约定行使被告解除权，发布解除通知当日，并没有给原告提供撤销自助银行的文件，2017年8月29日发出通知，该份通知内容明确写道被告于2017年8月31日撤销自助银行，可见被告仅仅提前两天就要求单方解除合同，明显不符合合同约定。5、真实性无异议，我方认可被告支付了2015年、2016年租金，但是对证明内容有异议，我方认为合同没有解除，所以要求被告支付2017年、2018年两年房屋租金。6、与本案无关。经法庭调查及对原被告双方举证、质证意见的审核认证，本院认定事实如下，2015年9月1日，任兴（甲方）与中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁甲方位于山西省太原市迎泽区棉花巷49号（怡华苑小区一楼底商）商铺部分；租赁期限为2015年9月1日至2020年8月31日止；年租金为10万元（含税金）；租赁用途为离行式自助银行用房；乙方根据上级行或金融主管部门的批准，因撤销机构、变更、迁址等原因不需要使用租赁房屋的，且在终止合同时，提前一个月以书面形式告知甲方。合同自通知到达甲方解除本合同；乙方未按合同约定支付租金，应按月租金的5倍支付违约金，造成甲方损失的，应承担相应的赔偿责任。甲方应向乙方提供正式有效的当年租赁发票，否则有权拒绝支付房租。2017年7月29日中国建设银行山西省分行下发《关于撤销并州分行迎泽支行棉花巷离行式自助银行的批复》同意撤销迎泽支行棉花巷离行式自助银行。2017年8月29日，被告中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行向原告邮寄送达《解除房屋租赁合同的通知函》，写明：现根据业务需求以及上级行的要求，我行决定于2017年8月31日对该离行式自助银行进行撤销，并于十日内对所租房屋内的相关设备清理出场。2017年9月1日，原告任兴向被告中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行送达复函，写明：贵行于2017年8月29日发给我的《解除房屋租赁合同的通知函》已经收到，该通知不符合合同约定，没有法律依据，请严格执行国家法律和合同约定，继续履行合同。庭审中，原被告双方认可每年物业费6000元，租金及物业费已付至2017年8月31日。发生纠纷后,案涉租赁房屋处于断水断电状态。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2015年9月1日，任兴（甲方）与中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行（乙方）签订了《房屋租赁合同》，原被告双方在合同项下签字（章）确认，在未有相反证据证明下应认定是双方真实意思表示。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定：因撤销机构、变更、迁址等原因不需要使用租赁房屋的，乙方有权书面通知甲方解除本合同，且在终止合同时，提前一个月以书面形式告知甲方。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。2017年7月29日中国建设银行山西省分行下发《关于撤销并州分行迎泽支行棉花巷离行式自助银行的批复》同意撤销迎泽支行棉花巷离行式自助银行。2017年8月29日，被告中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行向原告邮寄送达《解除房屋租赁合同的通知函》写明解除理由及依据为合同约定的“乙方根据上级行或金融主管部门的批准”。原告如有异议，应在解除通知到达之日起三个月内向人民法院起诉。原告于2019年1月4日向我院提起诉讼，超过三个月的期间。故原告关于被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》并支付应继续履行该合同而应支付两年租赁费、物业管理费的诉讼请求本院不予以支持。《房屋租赁合同》约定，终止合同时，提前一个月以书面形式告知甲方。被告于2017年8月29日通知原告解除合同，租金及物业费付至2017年8月31日，故其应依合同支付2017年9月1日起一个月的房屋租赁费，及物业管理费。关于《房屋租赁合同》约定“甲方应向乙方提供正式有效的当年租赁发票，否则有权拒绝支付房租”的问题。先行履行抗辩权的构成要件之一，是双方当事人因同一合同互负债务，形成对价关系。原被告之间是房屋租赁合同关系，原告交付房屋，被告支付租赁费是合同的对价义务，开具发票只是从给付义务（附随义务）是收款后的凭证。被告主张不开发票就不付款的约定与法理原则相背。故被告关于因原告未先开具发票所以未付款不承担违约责任的抗辩于法无据本院不予以支持。2017年9月1日起一个月的房屋租赁费，及物业管理费被告至今未付，构成违约，应依合同约定按月租金的5倍支付违约金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，判决如下：被告中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行在本判决生效后十日内支付原告任兴房屋一个月房屋租赁费、物业费及违约金（月租金5倍）共计50500元。驳回原告任兴的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费2553元由被告中国建设银行股份有限公司太原迎泽支行负担1000元（此款原告已预缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员  孟红燕二〇一九年三月二十日书记员  李 莉相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。、第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。