山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民初827号 原告（反诉被告）：黄绪友，男，汉族，1970年11月11日生，住山东省即墨市。 委托诉讼代理人:张勇，山东运策律师事务所律师。 被告（反诉原告）：青岛誉洲联合房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市即墨区鹤山路**1附**。 法定代表人：张学荣，职务董事长。 委托诉讼代理人:刘金玲，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人:赵云飞，山东德衡律师事务所律师。 被告：张继富，男，汉族，1962年5月1日生，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人:刘金玲，山东德衡律师事务所律师。 被告：青岛即墨市场建设发展有限公司，住所，住所地青岛市即墨区鹤山路****楼**div> 法定代表人：王辉，职务经理。 委托诉讼代理人：刘光民，山东文鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐艳，山东文鼎律师事务所律师。 第三人：即墨市小商品市场商户协会，住所地青岛市即，住所地青岛市即墨区鹤山路**小商品市场 法定代表人：姜德峰，会长。 委托诉讼代理人：杜慧谦，山东琴岛律师事务所律师。 原告黄绪友诉被告青岛誉洲联合房地产开发有限公司（以下简称誉洲房地产公司）、被告张继富、被告青岛即墨市场建设发展有限公司（以下简称即墨市场发展公司）、第三人即墨市小商品市场商户协会（以下简称即墨市小商品协会）居间、租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案，2018年7月9日黄绪友提交《变更诉讼请求申请书》并申请追加即墨市场发展公司为本案被告，2018年8月15日即墨市小商品协会申请作为第三人参加诉讼，2018年9月17日誉洲房地产公司对黄绪友提出反诉，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行了审理。本院于2018年7月2日、7月25日、9月4日、10月9日进行证据交换，于2018年8月9日进行庭前会议，并于2017年9月18日、10月19日公开开庭进行了审理。本院依据反诉原告誉洲房地产公司的财产保全申请，依法作出裁定查封被申请人黄绪友的财产。原告（反诉被告）黄绪友的委托诉讼代理人张勇，被告（反诉原告）誉洲房地产公司、被告张继富的共同委托诉讼代理人刘金玲，被告即墨市场发展公司的委托诉讼代理人刘光民，第三人即墨市小商品协会的委托诉讼代理人杜慧谦，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄绪友向本院提出诉讼请求：1.被告誉洲房地产公司、被告张继富连带承担给付原告约定奖金、返还约定租金、支付招商费用等款项共计人民币约3000万元（具体数额待财务审计或鉴定评估后依法追加）及上述款项自起诉之日至判决生效之日止的按同期中国人民银行所确定的贷款银行利息；2.被告誉洲房地产公司、被告张继富负担本案诉讼费、保全费等各种实际支出费用。2018年7月9日黄绪友提交《变更诉讼请求申请书》及民事起诉状，变更诉讼请求为：1.被告誉洲房地产公司、被告张继富、被告即墨市场发展公司连带承担给付原告约定奖金2000万元、返还约定租金16706828.5元、支付原告针对转租涉案352个商铺六年租赁期预期可得收益17955674.8元、支付原告针对转租涉案352个商铺六年租赁期其中后三年预期可得30%年溢价租金收益8080053.66元，上述款项合计62742556.96元并承担自起诉之日起至判决生效之日止的上述数额按同期中国人民银行所确定的贷款银行利息；2.被告负担本案诉讼费、保全费等各种实际支出费用。事实与理由：2014年4月4日，原告与被告誉洲房地产公司的法定代表人张继富签署《协议书》（以下简称招商协议书），后原告按照约定期限对相关商铺独家招商完毕，期间因剩余的352间商铺位置相对欠佳，原告冒着无法实际招商的风险，本人独自以租金打折的方式整体承租下来，并签署了《即墨小商品新城场地有偿使用合同》以完成招商协议书的招商义务。2016年1月1日即墨小商品新城正式开业，被告誉洲房地产公司依据招商协议关于保证金的约定，返还了保证金500万元，对于招商协议书约定的其他的奖金、返还租金等内容，在支付了100万元之后，以各种理由推脱不再支付。后被告誉洲房地产公司与被告即墨市场发展公司达成即墨小商品新城整体商业收购协议，并于2016年5月开始，被告誉洲房地产公司解除黄绪友与誉洲房地产公司签订的《即墨小商品新城铺位有偿使用协议》，并退还了原业户缴纳的款项及赔偿款项；期间原告为配合被告的工作，及时提交了原告与被告誉洲房地产公司所签署的上述两份协议，并提出相应请求，特别是关于转租的352个商铺因原告已经无法经营，按照约定解除应当承担预期期待利益，且在该合同文本也有专项合同条款予以说明，但被告誉洲房地产公司与被告即墨市场发展公司为攫取更大的商业利益，对原告相应要求一拖再拖，不予解决。特别是本案除招商协议之外，其余所有涉及的合同都是被告誉洲房地产公司提供，因誉洲房地产公司与商户解除了商铺租赁使用协议，原件全部被誉洲房地产公司收回，原告无法得到原件。另，商铺的独家招商过程中，张继富曾经使用其个人账户予以协助，完成款项支付。 被告誉洲房地产公司辩称，1.招商协议书的签订主体为誉洲房地产公司与即墨小商品市场商户协会，并非原告黄旭友本人，本案原告主体不适格。原告在招商协议书上的签名行为属于代理行为，500万元保证金的缴纳及退还均系即墨市小商品协会实际履行，也是即墨市小商品协会实际履行招商工作完成招商107间。2.本案实际招商未达到招商协议书第五条第2项约定的获得招商奖励的条件，誉洲房地产公司不应支付招商奖金。原告未能提供证据证明其实施了招商行为，原告依据其与誉洲房地产公司签订的《即墨小商品新城场地有偿使用合同》不能推定或证明原告已完成了1166间商铺的招商，前述有偿使用合同也不能证明原告对该352间商铺进行了招商。本案招商的主体为即墨市小商品协会，但该小商品协会的实际招商数量仅107间并未达到协议书第五条第2项约定的获得招商的奖励条件。原告主张的2100万招商奖金明显违反公平原则，本案招商协议委托招商的1518间商铺，年租金为33413657元，即墨市小商品协会招商的107间商铺，共计收取租金5933355元，原告在未向誉洲房地产公司支付设施费、服务费的情况下，将352间商铺以及本案招商范围外的部分商铺对外转租收取租金10618629.7元，在即墨市政府因为商铺招商不足要求退还已收租金的情况下，原告拒不退还，最终誉洲房地产公司又被迫代原告退还商铺租金10618629.7元。3.原告要求返还约定租金的主张不能成立。原告依据协议书第五条第1款要求被告誉洲房地产公司返还半年租金。首先原告错误理解了该合同条文的含义，招租商铺返还免租期半年租金不是向原告返还，该优惠是针对商铺承租者。给予商铺承租者半年租金的减免，不实行先收后返的模式，因此誉洲房地产公司无论是对原告还是对承租人均不再负有返还半年租金的义务，原告的该项主张不能成立。4.对于原告的第三、四项诉请，基于原告未给付分文租金已构成严重违约，誉洲房地产公司反诉请求解除与原告签订的《即墨小商品新城场地有偿使用合同》，因此，原告不仅不应根据该合同主张其权利，还应履行其自身应负义务并赔偿誉洲房地产公司的损失。综上，原告的全部主张均不成立，应予驳回。 被告张继富辩称，原告在诉状中的陈述不确切。事实与理由：本案协议是与誉洲房地产公司签订，不是与张继富签订。原告在诉状第3页最后两行称，商户的独家招商过程中张继富曾使用个人帐户予以协助，完成款项支付，与事实不符，张继富收款那份合同为招商合同之外的合同，与本案无关，因此张继富与本案涉及的两份协议均无任何法律关系，张继富不应承担任何法律责任。 被告即墨市场发展公司辩称，原告将其列为本案被告既没有事实依据，也没有法律依据，恳请法庭依法查明事实，驳回原告对被告即墨市场发展公司的诉请。对于原告所述的招商，即墨市场发展公司并不知情，即墨市场发展公司与原告之间并没有任何合同关系，根据合同相对性，原告向即墨市场发展公司主张违约，并无依据。所以，应驳回原告对即墨市场发展公司的诉讼请求。 第三人即墨市小商品协会述称，同意三被告的答辩意见。涉案招商协议书是原告以第三人副会长的名义签订的，其是代理行为及职务行为，相应的责任应由第三人承担。此协议书的实际履行也是由第三人履行的，包括诚意保证金的筹凑交纳，所以相应的权利义务应该由第三人承担，原告主体不适格。 反诉原告誉洲房地产公司向本院提出反诉请求：1.解除誉洲房地产公司与黄绪友2014年9月27日签订的《即墨小商品新城场地有偿使用合同》；2.判令黄绪友支付租赁费7182269.92元并赔偿损失10618629.7元；3.反诉诉讼费用由黄绪友负担。事实与理由：2014年4月4日，誉洲房地产公司与黄绪友签订招商协议书，誉洲房地产公司将其开发的即墨小商品新城A、B、C三个区域共计1518间、29192.72平方米商铺交给即墨市小商品协会独家招商，鉴于商铺的出租率和入住率达到一定比例形成一定规模，市场才能持续稳定经营,双方为此明确约定，招商的商铺达到全部商铺的70%才支付报酬。但即墨市小商品协会仅招租107间，面积为2769.01平方米，占约定招商面积的9.48%，未能按照约定完成招商工作，誉洲房地产公司无奈自行招商221间，委托他人招商211间，剩余627间一直未能招商出租。2014年9月27日在黄绪友的要求下，誉洲房地产公司与黄绪友签订了《即墨小商品新城场地有偿使用合同》，黄绪友以年租金7182269.92元的优惠价格承租了352间店铺，承租期限六年，但黄绪友欠付租金7182269.92元至今未付，却利用该352间商铺以及誉洲房地产公司的其他商铺对外招租获利，黄绪友个人账户共收取商户租金10618629.7元，由于即墨小商品新城未达到预期的招商规模，招租的商户很多也没有实际入住，导致客源稀少，商户纷纷要求退租，并到政府相关部门上访，在此情况下，即墨市政府要求退还商户已付10618629.7元租金，但黄绪友均不退还。2016年5月誉洲房地产公司无奈代黄绪友退还了商户的全部租金10618629.7元，并将市场交给即墨市政府设立的即墨市场发展公司经营。2018年7月9日黄绪友向法院起诉，坚持主张其为招商协议的权利义务承担者，不认可即墨市小商品协会为该招商协议的乙方。综上，由于黄绪友未能履行上述合同义务，致使誉洲房地产公司未能取得应收租金7182269.92元，反而造成巨大损失，为维护自身合法权益，誉洲房地产公司特提起反诉，请求法院依法支持。 反诉被告黄绪友辩称，1.不应当解除2014年9月27日誉洲房地产公司与黄绪友签订《即墨小商品新城场地有偿使用合同》，理由：①、誉洲房地产公司在起诉状中称是与即墨市小商品协会签订的合同，因此反诉被告主体不适格；②、黄绪友与誉洲房地产公司签订的《即墨小商品新城场地有偿使用合同》依法成立，双方应当按照约定履行，同时本案标的物只是“商业业态”经营，现改为“家居”经营，不影响合同的履行，因此该合同没有依法解除的理由。2.黄绪友应当给付誉洲房地产公司的费用，目前应当给付2394089.97元，理由是：有偿使用最初的两年应当给付誉洲房地产公司7182269.92元，即墨小商品新城按正式开业时间2016年1月1日至实际使用期限2016年4月30日，为此黄绪友应给付2394089.97元。3.反诉损失与黄绪友无关，理由是黄绪友是与誉洲房地产公司签订有偿使用协议，应当由黄绪友解除相应的租赁合同，誉洲房地产公司自己与商户解除相应的租赁合同与黄绪友无关，这是各商户自主经营权的表现。 张继富、即墨市场发展公司、即墨市小商品协会对反诉原告誉洲房地产公司的反诉请求均未发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 在2018年7月2日的证据交换中，原告黄绪友为支持其诉讼请求，提交以下证据： 证据1、原告与被告誉洲房地产公司签订的《协议书》（以下简称招商协议书），欲证明原告独家招商，招商协议书中约定了奖励的条件。 被告誉洲房地产公司、张继富共同质证称：经核对原件与复印件一致，真实性庭后与当事人核实后回复法院，之后直至庭审结束被告誉洲房地产公司、张继富并未否认该协议书的真实性，仅主张该协议的主体系第三人即墨市小商品协会，并非黄绪友。 被告即墨市场发展公司质证称：其非合同相对方，与其无关。 本院认证认为，基于誉洲房地产公司、张继富对该协议书中的誉洲房地产公司盖章、张继富签名的真实性未予否认，故本院对该证据的真实性予以确认。 证据2、诚意保证金500万元的收据及汇款凭证，欲证明原告按照招商协议书（证据1）缴纳了500万元的诚意保证金。 被告誉洲房地产公司、张继富质证称：对真实性需庭后核实真实性，之后并未否认该收据及汇款凭证的真实性。 被告即墨市场发展公司质证称：其非合同相对方，与其无关。 本院认证认为，基于原告提交了原件，被告在之后的庭审中认可收据系其开具，故本院对该收据及汇款凭证的真实性予以确认。 证据3、原告与被告誉洲房地产公司签订的《即墨小商品新城场地有偿使用合同》及附属表格，被告公司房地产权证及坐落位置附图。欲证明原告为完成证据1独家招商协议书的招商任务，将剩余的商铺租赁下来签订该使用合同，进而证明已100%完成证据1招商协议书的招商任务；且该有偿使用合同约定了租金标准，可以计算出六年的原告的预期利益；该合同还约定了被告誉洲房地产公司提前收回商铺的违约责任。 被告誉洲房地产公司、张继富共同质证称：对该合同第3页公章及合同骑缝章的真实性无异议，对合同真实性不予认可。 被告即墨市场发展公司质证称：其非合同相对方，与其无关。 本院认证认为，基于被告誉洲房地产公司、张继富对该合同的骑缝章及落款印章的真实性无异议，被告誉洲房地产公司、张继富虽消极不认可合同真实性，但被告誉洲房地产公司仍将该证据在反诉中作为主张租赁费的证据予以提交，故本院对该证据的真实性予以确认。 证据4、《即墨小商品新城剩余可租铺位数据统计》，欲证明相应铺位分三段出租使用、有偿使用期限6年；第一段期间为2年；第二段期间，租金递增；原、被告双方出租商铺有偿使用合同文本要求完全一致。 被告誉洲房地产公司、张继富共同质证称：对真实性需庭后核实，直至庭审结束其并未提交有效的证据反驳该证据的真实性。 被告即墨市场发展公司质证称：其非合同相对方，与其无关。 本院认证认为，此数据统计系证据3有偿使用合同的附件一，基于被告无证据反驳原告的该证据，本院对该证据的真实性予以确认。 证据5、《即墨小商品新城租金价格预审》（一、二、三层），欲证明给付原告奖励费计算依据；虽为复印件，名单系被告公司提供给原告，有原被告相关人员签字；因涉及商业秘密，仅提供给原告一人；应返还半年租金16706828.5元；该证据是被告销售计算依据及该公司财务等审计依据。 被告誉洲房地产公司、张继富共同质证称：该证据没有原件，不予质证，且与本案无关。 被告即墨市场发展公司质证称：其非合同相对方，与其无关。 本院认证认为，原告并未提交原件，本院对该证据的真实性不予确认。另，该价格预审复印件中载明的签名落款为：黄绪友4.8、张继富8/4、陈跃伟2014.4.8，案涉招商协议书系2014年4月4日签订，据此即使该价格预审真实，从形成时间来看，该价格预审并非完成招商任务后对租金的统计，而是拟定的租金，该拟定的租金并未实际发生，原告据此主张返还半年租金，依据不足。 证据6、牛振君与被告公司签订的《即墨小商品新城铺位有期有偿使用协议》及解除该合同的系列文件，欲证明原被告约定溢价损失一致，原被告合同文本一致，招商中明确做到“六个统一”，被告公司擅自解除涉及原告本人与商户所签租赁使用合同，被告应承担相应法律责任，牛振君与被告公司的合同已解除，返还款项已完成，牛振君与青岛誉洲经营管理协议说明实际经营人、控制人为被告公司。 被告誉洲房地产公司、张继富共同质证称：没有原件，不予质证，且与本案无关。 被告即墨市场发展公司质证称：其非合同相对方，与其无关。 本院认证认为，该证据的出租方为青岛誉洲联合商业经营管理有限公司（以下简称誉洲联商公司），与本案无关，对该证据的证明效力不予采信。 证据7、舒少平、黄绪友与被告公司签订的《即墨小商品新城铺位有期有偿使用协议》及补充协议等系列文件，舒少平、黄绪友与被告公司签订的《协议书》，中国银行、华夏银行结算凭证各一份，被告公司的收款收据。欲证明原告支付被告张继富合同款270万元，其中抵顶返还的诚意保证金200万元，张继富使用个人账户履行本案合同，应就本案承担连带责任。 被告誉洲房地产公司、张继富共同质证称：与本案无关。 被告即墨市场发展公司质证称：其非合同相对方，与其无关。 本院认证认为，原告提交了该组证据的原件，且被告并未否认签章的真实性，故本院对该组证据的真实性予以采信，但对原告的证明事项将结合其他证据及查明事实予以综合分析。 证据8、中国银行青岛李沧支行信用卡分发记录及黄绪友借记卡明细单，欲证明被告公司仅返还原告应返还半年租金中的100万元，原告可以行使履行抗辩权。 被告誉洲房地产公司、张继富共同质证称：该证据没有原件，不予质证，且与本案无关。 被告即墨市场发展公司质证称：其非合同相对方，与其无关。 本院认证认为，原告并未提交原件，本院对证据8的真实性不予确认，但此处原告自认被告公司已返还应返还半年租金中的100万元，该原告自认，本院将结合其他查明事实予以综合认定。 证据9、被告公司工商登记材料，欲证明被告主体存在且适格。 被告誉洲房地产公司、张继富共同质证称：真实性无异议。 被告即墨市场发展公司质证称：其非合同相对方，与其无关。 本院认证认为，本院对该组证据的真实性予以确认。 证据10、被告即墨市场发展公司的工商登记资料，欲证明因原告所承租并转租的352间商铺，未达成解除协议，被告即墨市场发展公司与被告誉洲房地产公司达成商业收购协议，构成共同侵权，应承担连带责任。 被告誉洲房地产公司、张继富共同质证称：与本案无关。 被告即墨市场发展公司质证称：对真实性无异议。 本院认证认为，本院对该组证据的真实性予以确认，但该证据并不能证明原告拟证明的事项。 本次证据交换中，被告誉洲房地产公司、被告张继富未提交证据。 在2018年7月25日的证据交换中，原告黄绪友补充提交以下证据： 证据11、1）中国银行跨行人民币汇款凭证，金额40万元，票据复印件一张：2）原告承租352间商铺中200户商铺收取每户履约保证金2000元票据单据，200张复印件及汇总统计表两张；3）款项收取单位青岛即墨小商品新城市场运营管理有限公司的《私营企业登记信息查询结果》，工商登记资料复印件一份。欲证明原告独家招商剩余352个商铺的转租招商，并签订了相应合同，具体方式是352个剩余商铺，其中200户已经签订转租散户合同，并代为收取履约保证金；剩余152个商铺原告自己经营。说明：原告有偿雇佣即墨市小商品协会人员签订招商合同，并加盖其公章，目的是提高招商成功率。 被告誉洲房地产公司、被告张继富质证称：1.对第一项真实性认可，收款收据的收款单位市场运营管理公司是被告1的关联公司；2.对第二项真实性认可，但该40万元与本案无关，不能证明原告主张；3.对第三项真实性予以认可，从收款收据可以看出，交纳单位为个人，收款单位为小商品新城，被告认为这些收款收据表明承租人是和小商品城运营管理公司直接发生关系。该组证据不能证明是原告承租了被告誉洲房地产公司的房屋，更不能证明是原告又把这些200户商铺转租。 被告即墨市场发展公司质证称：对第一项真实性无异议，但是该证据与被告即墨市场发展公司无关；对第二项明细单及200张单据的真实性，代理人需要庭后向当事人落实，落实这些原件的真实性，但该证据与被告即墨市场发展公司无关；对第三项工商登记资料的真实性无异议。总之该组证据与被告即墨市场发展公司无关，无法证明原告的主张。 本院认证认为，对该组证据的真实性予以认可，但该组证据并不能直接证明原告拟证明的事项。 证据12、1）中国银行跨行人民币汇款凭证复印件5份；2）即墨市民政局《准许行政许可一决定书》复印件一份，欲证明原告有偿使用即墨市小商品协会公章及人员，完成剩余352个商铺转租任务。 被告誉洲房地产公司、被告张继富质证称：对第一项真实性予以认可，但对证明事项不认可，事实上是被告誉洲房地产公司与即墨市小商品协会签订了招商合同，由协会成员共同负责招商，之所以从原告黄绪友帐户支取是因为黄绪友系协会成员，黄绪友当时主张为了避税要求协会招租的承租人将租金支付至其个人帐户。因此，分配收益也从其个人帐户支出。但事实上，所有的即墨小商品商城铺位有期有偿使用协议均由即墨市小商品协会与承租人签订。对第二项的真实性予以认可，被告誉洲房地产公司就是与该协会签订了招商协议，原告的主张不能成立。 被告即墨市场发展公司质证称：对第一项五份凭证的真实性无异议，但该证据与其无关；第二项许可决定书与原件一致，但该证据与本案无关，原件是否真实无法落实。 本院认证认为，本院对该组证据的真实性予以确认，对证明效力将结合其他证据及查明事实予以综合分析。 被告誉洲房地产公司、被告张继富为反驳原告黄绪友的主张，在本次证据交换（2018年7月25日）中，提交以下证据： 证据1、即墨市小商品协会出具的《证明》、黄旭友亲笔书写的材料、即墨市小商品协会社会团体法人登记证书。欲证明：1.被告誉洲房地产公司是与即墨市小商品协会签订的涉案《即墨小商品新城相关商铺独家招商协议》，而非与原告签订。原告无权提起本案诉讼，应驳回原告起诉。2.姜德峰系即墨市小商品协会的法定代表人。 原告黄绪友质证称：对即墨市小商品协会出具《证明》的真实性不予认可，对黄绪友书写材料的真实性不予认可，通过2018年6月30日的时间可见，该证据的形成时间是后续形成的，无法否认先前姜德峰给被告誉洲房地产公司的汇款。对法人登记证书的真实性无异议。 被告即墨市场发展公司质证称：对真实性无异议，但该证据与其无关。 本院认证认为，此系被告对主体问题的反驳证据，本院将结合其他证据及查明事实予以综合分析。 证据2、即墨市小商品协会会员支付诚意保证金银行流水及收款收据。欲证明：1.招商协议约定的保证金500万元系由即墨市小商品协会会员共同筹集，原告未筹集该保证金。2。保证金全部支付至姜德峰个人账户，并由即墨市小商品协会向各出资人出具收款收据。3。结合原告证据2中被告誉洲房地产公司开具的《收据》，该500万元保证金由姜德峰会长本人代表即墨市小商品协会缴纳，交款人系即墨市小商品协会而非原告黄绪友。 原告黄绪友质证称：对流水及收款收据的真实性无异议，对被告誉洲房地产公司、被告张继富的证明事项不予认可。对李成强、李显明银行流水和电子付款凭证的真实性予以认可，但与本案无关。 被告即墨市场发展公司质证称：对真实性无异议，但该证据与其无关。 本院认证认为，对该证据的真实性予以确认，对证明效力将结合其他证据及查明事实予以综合分析。 证据3、即墨市小商品协会与承租人签订的《有期有偿使用协议》、被告誉洲房地产公司退款凭证、退租金额汇总表以及表中涉及的有期有偿使用协议（共计约200份）。欲证明：1.是即墨市小商品协会而非原告承租了涉案商铺，原告仅是以即墨市小商品协会代理人的身份与被告誉洲房地产公司签订了《即墨小商品新城场地有偿使用合同》（原告证据三）；2.在未向被告誉洲房地产公司支付租金的情况下，即墨市小商品协会将352间商铺中的部分（约200多间）以及另外部分被告商铺对外出租并收取了租金；3.在即墨政府的要求下，誉洲房地产公司按即墨市小商品协会与承租人签订的《即墨小商品新城铺位有期有偿使用协议》中约定的租金标准将租金全部退还承租人，退租金额共计10618629.7元。 原告黄绪友质证称：对有期有偿使用协议的真实性认可，对证明事项不予认可；对被告誉洲房地产公司退款凭证的真实性无异议，对证明事项有异议，董佳是在我方的招商范围内支付的款项；对退租金汇总表的真实性予以认可，对证明事项不予认可，据原告所知，解除款包括两个方面，一部分是商铺租金本金，另一部分是赔偿金，对于商铺本金退还，原告予以认可，且该数额应当在原告主张的诉讼请求总额中予以扣除。并且该证据也恰恰印证被告誉洲房地产公司与被告即墨市场发展公司为获取更大的商业利益，将涉案标的物有偿转让给被告即墨市场发展公司，依法应当承担相应的责任。即使是在市政府的要求下，但该收购行为是商业行为，且进行了财务审计、项目审计，原告申请法院到即墨区审计局调取相关审计档案，到青岛市即墨市场局调取有关该案收购协议、处理相关争议、办公室会议记录。 被告即墨市场发展公司质证称：对有期有偿使用协议的真实性无异议，对于退户明细的真实性需要庭后向当事人落实。 本院认证认为，对该证据的真实性予以确认。依据原告的申请，本院向原告代理人张勇出具调查令，向青岛市即墨区审计局调查案涉收购项目的相关收购文件、相关审计报告，该局回复“没有审计报告”；依据原告的申请，本院向原告代理人张勇出具调查令，向即墨国际商贸城管理委员会调查案涉收购项目的相关会议记录，该局回复未召开行政办公会，无法提供相关会议记录。 在2018年8月9日的庭前会议中，原告黄绪友又提交以下证据： 补充证据1、被告誉洲房地产公司提交的证据3退款明细以及合同，不包括对方提交证据3的最后一页商会带“B”28间退款明细。 被告誉洲房地产公司、被告张继富质证称：这些合同的出租方是即墨小商品商户协会，合同档案在招商结束时被黄绪友个人拿走，所以原告主张不能成立。 被告即墨市场发展公司质证称：其并非合同相对方，也与其无关。 本院认证认为，对该证据将结合其他证据及查明事实予以综合分析。 补充证据2、被告1提交的文本合同原告提交相对应的文本合同，文字表述甲方即墨小商品商户协会，乙方是各实际租用商户，该证据总共212份，格式都是一样的，只是承租的商户不一样，提交乙方为李彩先，商户编号：B2-143号的一份合同。欲证明：即墨市小商品协会只是出借公章。 被告誉洲房地产公司、被告张继富质证称：对于真实性认可，证明事项不认可。 被告即墨市场发展公司质证称：其并非合同相对方，也与其无关。 本院认证认为，基于被告誉洲房地产公司、张继富对该合同的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认，但是否出借公章与本案争议焦点无关。 补充证据3、原告搜集的本案招商商户的联系方式档案，此是即墨小商品协会无法提供的资料。欲证明原告依据自己长期积累的资料作为依据，广泛发动商户，踊跃参与招租，完成了招商。 被告誉洲房地产公司、被告张继富质证称：系复印件，对真实性不予认可，不能证明招商行为是由原告实施。该表格之所以在原告手中，是因为在招商结束时，原告出于个人利益目的，恶意将招租的合同原件（即原告的补充证据二）擅自占为已有，因此对该证据的证明目的不予认可。 被告即墨市场发展公司质证称：系复印件，对真实性不予认可，也与其无关。 本院认证认为，基于该组证据系复印件，故本院对该组证据的真实性不予确认。 本次庭前会议中被告誉洲房地产公司补充提交以下证据： 针对上次提交的证据3补充提交一份证据，欲证明352间商铺中有即墨市小商品协会对外出租的具体的招商人，是由小商品协会提供，可以证明具体的招商人是即墨市小商品协会的舒广平、巩合知，刘伯勇、孙志浩、李成强、李显明等人，但没有原告黄绪友，原告作为小商户协会的副会长只是参与了接洽工作，没有交纳招商保证金，更没有进行具体招商行为。 原告黄绪友质证称：对证明内容不予认可，该证据不能证明招商人即为即墨市小商品协会。 被告张继富质证称：认同被告誉洲房地产公司的意见。 被告即墨市场发展公司质证称：对真实性没有异议，但该证据与其无关。 本院认证认为，对该证据的证明效力将结合其他证据及查明事实予以综合分析。 证据4、关于同意成立即墨小商品协会的批复。欲证明胡维俊和黄绪友同为协会的副会长，双方之间不可能存在黄绪友主张的雇佣关系。 原告黄绪友质证称：对真实性没有异议，但该证据不能证明是职务行为，对证明内容不予认可。 被告张继富质证称：认同被告誉洲房地产公司的意见。 被告即墨市场发展公司质证称：对真实性没有异议，但该证据与其无关。 本院认证认为，对该证据的真实性予以确认。 证据5、付款凭证，欲证明被告誉洲房地产公司将300万元的保证金返还给姜德峰，姜德峰将保证金返还给当初交纳保证金的胡维俊等人，说明原告证据2中的保证金来自即墨小商品协会的会员，是即墨小商品协会提供的保证金，不是黄绪友提供的保证金。同时也可以证明黄绪友和提供保证金的人之间不存在雇佣关系。原告的主张不能成立。 原告黄绪友质证称：对证明内容不予认可，后续被告誉洲房地产公司按照约定返还了300万元，其余的200万元是黄绪友在被告誉洲房地产公司没有返还的情况下先行返还给了上述五人，上述五人参与招商，黄绪友支付了费用。 被告张继富质证称：认同被告誉洲房地产公司的意见。 被告即墨市场发展公司质证称：真实性无法确认，与其无关。 本院认证认为，该证据与本案争议焦点无关，对证明力不予采信。 证据6、誉洲公司商户的汇总表、商户招商明细表、叶义兴招商汇总表、招商费汇总表、林彩美招商佣金、招商费用汇总表。欲证明即墨市小商品协会仅招商107间，不到约定商铺面积的70%，不符合招商协议书第五.2项约定的奖金条件。 原告黄绪友质证称：1.对原告完成商户数的计算方式原告不予认可，原告已经按照协议书完全完成了约定的招商面积，招商主体是原告；2.涉案证据中签字捺印的是黄绪友及被告誉洲房地产公司的法定代表人；3.对于其他人参与的招商与本案无关，不予质证。 被告张继富质证称：认同被告誉洲房地产公司的意见。 被告即墨市场发展公司质证称：真实性无法确认，与其无关。 本院认证认为，对该证据的证明效力将结合其他证据及查明事实予以综合分析。 在2018年9月4日的证据交换中，原告黄绪友继续提交以下证据： 补充证据4、四种招租合同文本样本，欲证明涉及四方出租合同主体，四方出租主体包括即墨市小商品协会在内，都不是提供居间服务的主体，只是借用名称使用。 被告誉洲房地产公司、张继富共同质证称：真实性没有异议，誉洲房地产公司与舒少平、黄绪友签订的即墨小商品城铺位及仓库有期有偿使用协议所涉19间商铺不在本案招商协议委托范围，该合同与本案无关。即墨市小商品协会与杜晓涛签订的租赁协议，也不在本案招商范围内；即墨市小商品协会与周刚签订的即墨小商品城铺位有期有偿使用协议，属于争议352间范围，即墨市小商品协会未向誉洲房地产公司支付租金，但对外转租并收取了租金；誉洲联商公司与孙为森签订的即墨小商品城铺位有期有偿使用协议，这是被告誉洲房地产公司自行招租，与原告无关。 被告即墨市场发展公司质证称：真实性不予认可，与其无关。 本院认证认为，基于被告誉洲房地产公司、张继富对该些合同的真实性无异议，本院对该些合同的真实性予以确认。 补充证据5、原告持有独家招商铺位、承租人员、合同汇总表，欲证明：1.原告持有转租合同共计237份；2.1126间商铺出租合同，因由被告誉洲房地产公司持有，原告只能提供已出租商铺位置编号，无法提供承租商户名称及合同；3.被告誉洲房地产公司已经认可原告完成独家招商合同中的68.44%，即完成1126间商铺居间;4.被告誉洲房地产公司在居间介绍合同中单方任意撤销权消灭。 被告誉洲房地产公司、张继富共同质证称：真实性有异议，一共是1518间，原告仅参与了352间商铺的招租工作；其从未认可即墨市小商品协会招租达到了68.44%，其在庭审中的陈述是假设352间之外的商铺均由即墨市小商品协会招租的话，也只有68.44%，但上次举证的证据6已经打破了这个假设，即墨市小商品协会招租只有107间，只占委托招租面积的9.48%，也不是原告完成的招商工作，原告不是招商协议的主体，未从事招商工作，只是作为一个会员参与了协会的部分工作。 被告即墨市场发展公司质证称：真实性不予认可，与其无关。 本院认证认为，对该证据的证明效力将结合其他证据及查明事实予以综合分析。 补充证据6、原告关于涉及剩余352间商铺财务管理资料、会计记录、帐簿一宗，欲证明：1.黄绪友个人卡用于收支款项；2、先后支付姜德峰即墨市小商品协会公章使用费50万元，转租居间介绍费40万；分别支付李成强、胡维俊、刘宝勇、李显明、巩合知、舒少平每人40万转租居间介绍费及追加费用，孙吉浩（死亡）107645.00；3.352间商铺转租合同收取款项情况，其中236间转租，剩余118间商铺自主经营。 被告誉洲房地产公司、张继富共同质证称：真实性、证明事项不予认可，原告没有任何证据证明原告与上述几人是雇佣关系，他们之间是在即墨市小商品协会名义下的内部合作关系，招商行为是由即墨市小商品协会完成。 被告即墨市场发展公司质证称：真实性不予认可，与其无关。 本院认证认为，对该证据的证明效力将结合其他证据及查明事实予以综合分析。 在2018年10月9日的证据交换中，反诉原告誉洲房地产公司为支持其反诉请求，提交以下证据： 证据1、《即墨小商品新城场地有偿使用合同》（本诉原告证据三），欲证明：其与黄绪友于2014年9月27日签订《即墨小商品新城场地有偿使用合同》，约定在商城正式开业前黄绪友应向其支付一年设施费、服务费7182269.92元（第七条），并约定逾期交纳费用超过30天的，其有权终止合同。 反诉被告黄绪友质证称：真实性没有异议，但对证明内容不予认可，理由是在签订该合同时即2014年9月27日黄绪友已完成招商任务，可以获得奖励，黄绪友未得到奖励款可依法行使抵销权，涉案商铺在2016年5月暂停或者中止使用，反诉被告只应当支付实际履行期间的租赁费用7182269.92/年*4/12=2394089.97。 被告张继富质证称：同意反诉原告誉洲房地产公司的意见。 被告即墨市场发展公司质证称：与其没关系。 第三人即墨市小商品协会质证称：认可反诉原告誉洲房地产公司的意见。 本院认证认为，基于黄绪友对该证据的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。 证据2、（2017）鲁02民终3876号民事判决书，欲证明：即墨小商品新城开业时间为2015年5月1日，因此上述设施费、服务费的支付时间应为2015年5月1日前，且因黄绪友逾期付款，其有权解除合同。 反诉被告黄绪友质证称：对真实性没有异议，但即墨小商品新城正式开业时间不是2015年5月1日，其无需在2015年5月1日前支付费用，即墨小商品新城正式开业时间为2016年1月1日。 被告张继富质证称：同意反诉原告誉洲房地产公司的意见。 被告即墨市场发展公司质证称：与其没关系。 第三人即墨市小商品协会质证称：认可反诉原告誉洲房地产公司的意见。 本院认证认为，对该证据的真实性予以确认。 证据3、《即墨小商品新城相关商铺独家招商协议书》（本诉原告证据一）及商会招商明细表（誉洲公司本诉证据六）、誉洲公司退款明细表（誉洲公司本诉证据三）。欲证明：招商协议书要求招商面积达到甲方所约定商铺面积的70%，但即墨市小商品协会招商比例只有9.48%，鉴于黄绪友坚决主张招商协议书的义务由其承担，因此黄绪友应承担招商比例仅有9.48%的责任。招商比例达不到商场正常经营的70%，导致承租户到政府上访闹事，政府要求誉洲房地产公司向承租户退还所有已收取租金，由于黄绪友拒绝退还其所收取的10618629.7元租金，导致誉洲房地产公司在政府的要求下支出了该费用，黄绪友应赔偿因其招商未达约定比例给誉洲房地产公司造成的损失。 反诉被告黄绪友质证称：对《即墨小商品新城相关商铺独家招商协议书》真实性没有异议，对商会招商明细表（誉洲公司本诉证据六）、誉洲公司退款明细表（誉洲公司本诉证据三）真实性不予认可，对证明内容全部不予认可。理由：即墨市小商品协会不是本案招商主体，关于誉洲公司退款明细表，各商户与誉洲房地产公司解除合同是其经营自主权的表现，与反诉被告黄绪友无关。 被告张继富质证称：同意反诉原告誉洲房地产公司的意见。 被告即墨市场发展公司质证称：与其没关系。 第三人即墨市小商品协会质证称：认可反诉原告誉洲房地产公司的意见。 本院认证认为，基于黄绪友对该证据的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。 反诉被告黄绪友为反驳原告誉洲房地产公司的主张，提交下列证据： 证据1、《即墨小商品新城场地有偿使用合同》，欲证明：正式开业作为商铺交付使用起算时间；黄绪友可享受80％计价标准7182269.92元支付租赁费；按照实际使用期间交付租赁费用，反诉被告黄绪友应交付反诉原告誉洲房地产公司租赁费为：7182269.92元每年×4/12=2394089.97元；反诉原告誉洲房地产公司返还商户的租赁费与反诉被告黄绪友无关；涉案商铺因“小商品”经营业态改为“家居”经营业态，业态改变不影响合同履行。 反诉原告誉洲房地产公司、被告张继富质证称：对真实性没有异议，证明内容不予认可，这个有偿使用合同和招商协议书是不同的两个合同，有偿使用合同不是招商协议书项下的招商成果，不能将有偿使用合同中的招商的商铺计入招商业绩；关于黄绪友提到的抵销权的问题，首先黄绪友在起诉时主张了2000万的招商奖金，此时没有提到抵消的问题，也不符合法定抵销的条件；在反诉诉请中要求解除有偿使用合同，反诉被告黄绪友应支付租金；未承认2016年5月租赁合同解除。 被告即墨市场发展公司质证称：与其没关系。 第三人即墨市小商品协会质证称：认可反诉原告誉洲房地产公司的意见。 本院认证认为，基于誉洲房地产公司、张继富对该证据的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。 证据2、2016年1月1日即墨商品新城正式开业视频音像光盘及视频音像文字记录，证明：即墨小商品新城于2016年1月1日正式开业。 反诉原告誉洲房地产公司、被告张继富质证称：真实性认可，视频的第一句话经过八个月的试运营，这就说明在2016.1.1之前的2015.4，商场就开业了；2016年1月1日是小商品新城全面运行的时间，不是开业的时间，开业时间应以中院生效判决的2015年5月1日为准。 被告即墨市场发展公司质证称：与其没关系。 第三人即墨市小商品协会质证称：认可反诉原告誉洲房地产公司的意见。 本院认证认为，基于誉洲房地产公司、张继富对该证据的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。 证据3、即墨小商品新城相关商铺独家招商协议书（本诉原告证据1），证明：结合反诉被告提交的证据3，反诉被告依法行使法定抵消权，且根据证据1《即墨小商品新城场地有偿使用合同》，反诉被告应当支付反诉原告款项2394089.97元，且反诉被告提交的证据1《即墨小商品新城场地有偿使用合同》目前处于暂停和中止履行状态。 反诉原告誉洲房地产公司、被告张继富质证称：真实性认可，证明事项不认可。 被告即墨市场发展公司质证称：与其没关系。 第三人即墨市小商品协会质证称：认可反诉原告誉洲房地产公司的意见。 本院认证认为，基于誉洲房地产公司、张继富对该证据的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。 在2018年9月4日的证据交换中，第三人即墨市小商品协会述称其全部举证就是被告誉洲房地产公司、被告张继富提交的全部证据；其对于原告黄绪友举证证据的质证意见均同被告誉洲房地产公司、被告张继富的质证意见，其对于被告誉洲房地产公司、被告张继富的举证均予以认可。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、关于本案招商协议的约定及履行的相关事实 2014年4月4日，誉洲房地产公司作为甲方、黄绪友作为乙方签订《招商协议书》，约定：“根据《中华人民共和国合同法》及其他法律、法规之有关规定，立足平等、自愿原则，现甲、乙双方关于即墨小商品新城相关商铺独家招商一事，经协商一致，签订本协议：第一条：关于相关独家招商商铺位置及面积一、位于即墨市，分别坐落即墨小商品新城之第**、第**、第三层的相关A、B、C三个区域。……第三条：关于保证金协议签订3日内，乙方向甲方缴纳诚意保证金人民币：伍佰万元整，此诚意保证金于开业后三月内经考核无息全部返还于乙方。即2014年12月28日前返还。第四条：关于招商期限……第一期招商期间：2014年4月8日--2014年9月28日止，第二期招商期间：2014年9月28日--2015年9月27日止。第五条：关于招商奖励--租金、奖金的返还1、甲方在开业的六个月内，即2015年3月28日前，返还乙方所独家招租商铺的免租期半年租金。具体数额以相关ABC三个区域内签约合同为准。2、乙方所招本合同约定的商铺面积达到甲方所约定商铺面积的70%（以面积计算），甲方总计拟奖励乙方人民币：1800万元整并依此奖金额为基点（70%）每增加五个百分点，即75%，增加奖励人民币：50万元整，以此类推。3、上述奖金，甲方分三次奖励与乙方：（1）甲方将于市场开业后的三个月内，即2014年12月28日前，奖励乙方人民币600万元整；（2）甲方将于市场开业后的六个月内，即2015年3月28日前，奖励乙方人民币600万元整；（3）甲方将于市场开业后的十二个月内，即2015年9月28日前，奖励乙方人民币600万元整；（4）上述确定之奖金数额，以本协议第五条第二款之约定，按乙方实际商铺所签约的面积，并经甲乙双方确认所达到的百分比计算，多退少补。……”。该招商协议中涉及商铺共1478（519+315+644=1478）个，招商面积计27803.62（11512.92+7186.3+9104.4=27803.62）平方米。 2014年4月4日，姜德峰向被告誉洲房地产公司转账500万元，附言为“代黄绪友付诚意金”。同日，被告誉洲房地产公司开具500万元的收款收据，记载缴纳单位或个人“姜德峰（小商品城商会）”，款项内容“一、二、三层招商诚意金”。2014年4月11日，被告誉洲房地产公司向姜德峰转账300万元。原告自认诚意保证金余款200万元系在被告誉洲房地产公司2015年3月17日出具的270万元的收据中抵顶。被告主张第三人即墨小商品协会是本案招商合同的履行主体，亦确认已经将500万保证金退还给了即墨小商品协会。 除对招商协议的主体存在争议外，双方对招商协议的履行存在以下争议：招商协议书所涉招商任务的完成情况。原告主张其完成了1126（1478-352=1126）个商铺的招租任务，后原告本人又承租了352个商铺，据此100%完成了全部的招商任务。原告陈述其完成1126个商铺招商任务的主要证据为:1.其依据招商协议交纳了诚意保证金且被告誉洲房地产公司退还了该诚意保证金;2.其与被告誉洲房地产公司签订的《即墨小商品新城场地有偿使用合同》中载明“剩余352间”，据此推定其完成了352间（面积8772.4平方米）以外的1126（1478-352=1126）个商铺（合计面积19031.22平方米)的招租任务，占招商协议总面积的68.44%（19031.22÷27803.62=68.44%）;3.其称向即墨市小商品协会的会长姜德峰、李成强等人支付了劳务报酬。被告主张誉洲房地产公司、叶义兴、林彩美招商了432间，即墨市小商品协会招商了107间占招租面积的9.48%，剩余未招租，被告对其主张提交了其账面中记载的支付给叶义兴、林彩美案涉招商任务的报酬。对于原告完成招商任务的主张，被告坚持提出应由原告举证证明完成的数量，但直至本案审理终结，原告并未提交其完成招商任务的直接证据。 二、关于租赁合同的约定及履行 2014年9月27日誉洲房地产公司作为甲方、黄绪友作为乙方，签订《即墨小商品新城场地有偿使用合同》,约定：“……第一章场地基本情况第一条租赁场地位置：本合同所指即墨小商品新城位于即墨市，由甲方开发，乙方租赁的本合同所指场地位于即墨小商品新城一楼A、B、C区，二楼AB区，三楼BC区剩余铺位，共计：352间，面积8772.4平（详见附件一），具体以交房实际测绘为准，双方需签订补充合同，合同注明每个区拥有商铺数量、商铺使用面积明细表。……第二章使用期限及交付时间第五条使用期限为6年，自2015年1月1日始至2020年12月31日止（具体起始日期以正式开业为准）。第三章设施费、服务费、水电费、空调费、物业管理费等相关费用及交纳方式第七条设施费、服务费交纳标准、方式及时间。场地按市场价格计算设施费、服务费每年总价为8977837.4元，双方约定按市场总价80%作为该场地计价标准，即8977837.4元×80%=7182269.92元。……第六章违约责任第十八条甲方提前收回租赁房屋及场地，应退还乙方已经支付尚未到期的设施费、服务费，甲方应赔偿由此给乙方及其他方造成的经济损失，损失无法计算的，以1个合同年度设施费为标准。……第二十二条乙方违反本合同第七、八、十条约定未按时交纳费用的，每逾期一天，应向甲方支付相当于应交当期费用金额1%的违约金，逾期30天，甲方有权终止合同，收回场地，不退还乙方已交的费用，损失乙方自负，由此给甲乙双方及其他方造成的损失由乙方负责赔偿，责任由乙方全部承担。……第三十条本合同一式四份，甲乙双方各执两份，自双方签字盖章之日起生效。注：本合同所属附件为合同组成部分，具有本合同条款同等法律效力。附件一：即墨小商品新城剩余可租铺位数据统计明细；附件二：土地证复印件。”甲方法定代表人张继富签名并盖有公司印章，乙方由黄绪友签名。 原告依据上述《即墨小商品新城场地有偿使用合同》承租了352间商铺，并将352间商铺中的部分商铺进行转租，原告自认收取租金900万元左右。原告认可并未向被告誉洲房地产公司交纳租金，自认按照实际使用期间应支付反诉原告誉洲房地产公司租赁费2394089.97元。 2015年8月份，被告即墨市场发展公司收购了涉案项目，被告即墨市场发展公司表示对收购的时间无法确认，但并未提交证据推翻被告誉洲房地产公司主张的该时间。基于涉案小商品城事实上不能继续经营，誉洲房地产公司陆续向租户及次承租人退租。被告誉洲房地产公司陆续向租赁前述352间商铺中的250间商铺的次承租人退还租金9919546.9元，向前述352间商铺以外的原告转租的28间商铺的次承租人退还租金699082.8元。被告誉洲房地产公司共计向次承租人退还租金10618629.7元。 上述事实，有誉洲房地产公司与黄绪友签订的《招商协议书》、《即墨小商品新城场地有偿使用合同》、付款凭证等及各方当事人的当庭陈述在案佐证，可予以采信。 本院认为，涉案《招商协议书》、《即墨小商品新城场地有偿使用合同》等多份协议均系各方当事人真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。关于被告誉洲房地产公司主张的招商主体并非原告黄绪友而系第三人即墨市小商品协会的问题，本院认为本案招商协议书的抬头处与签字处均为原告黄绪友并由原告黄绪友本人签字，并未出现第三人即墨市小商品协会，且支付的本案招商诚意保证金500万元，转账附言为“代黄绪友付诚意金”，足以证明黄绪友是招商协议书的合同主体。因此，被告誉洲房地产公司主张第三人即墨市小商品协会系招商主体的事实并不成立，本院不予采信，此并非本案争议焦点。 本案争议焦点为：一、原告黄绪友为被告誉洲房地产公司进行招商的居间法律关系中，原告黄绪友实际完成招商的数量、支付居间报酬的条件是否成就；二、原告黄绪友租赁被告誉洲房地产公司352间商铺的租赁合同关系，是否应予解除、原告应否向被告誉洲房地产公司支付租赁费、原告主张的可得利益损失及上浮租金的损失是否应予支持；三、被告誉洲房地产公司代为向次承租人退还的租金10618629.7元，原告应否返还给被告誉洲房地产公司；四、被告张继富、被告即墨市场发展公司在本案中是否应承担责任。 关于争议焦点一、原告黄绪友实际完成招商的数量、支付居间报酬的条件是否成就。 原告主张其完成了1126（1478-352=1126）间商铺的招租任务，后原告本人又承租了352间商铺，据此100%完成了全部的招商任务，并主张被告誉洲房地产公司应依据招商协议书向其支付奖金2000万元（协议约定2100万元扣除原告自认收到的100万元）、返还半年租金16706828.5元，但原告未提交证明其进行并完成招商的直接证据。被告誉洲房地产公司抗辩主张：原告并无证据证明其完成了1126间商铺的招商任务，原告依据《即墨小商品新城场地有偿使用合同》中载明的“剩余352间”推定原告完成1126间商铺招商任务的主张不成立。双方对完成招商任务的情况存在争议，本院分析如下：首先，原告作为招商合同的招商义务履行主体，负有义务提交证据证明其进行了招商并已完成1126间商铺的招商任务，但原告不能提交诸如进行招商宣传、招商费用等直接的证据证明其进行了招商，也无直接证据证明其完成了1126间（租赁合同所涉352间以外）商铺的招商任务，或者存在被告确认原告完成招商商铺数量的证据，在被告提交了相关自行招商及委托他人招商并支付费用等证据的前提下，原告显然举证不能，应承担不利的法律后果，本院对其完成1126间商铺招商任务的主张，不予采信。关于原告主张的其租赁352间商铺也属于完成招商的问题，首先，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”据此原告应当提供他人与被告订立合同的机会。其次，原告自认其以八折优惠租金价格承租352间商铺，且自认并未依约交纳租金，在原告已以优惠价格独立与被告建立租赁合同关系的前提下，再将该352间商铺作为其完成招商任务的业绩而向被告主张招商奖励，显然不当，该352间商铺不应属于完成本案招商任务的数额。再次，被告誉洲房地产公司认可第三人即墨市小商品协会招商了107间商铺，占招租面积的9.48%，被告否认原告黄绪友的招商协议主体地位，并认为黄绪友系代表即墨市小商品协会签订招商协议，本院不予采信，据此即墨市小商品协会完成的招商数量，应当作为原告黄绪友完成的招商数量。至于原告黄绪友与第三人即墨市小商品协会之间的关系，由双方自行处理。综上，依据现有证据，本院确认原告黄绪友完成了涉案招商协议项下9.48%的招商任务。 关于涉案招商协议的奖励--租金、奖金的返还，招商协议书约定：“1、甲方在开业的六个月内，即2015年3月28日前，返还乙方所独家招租商铺的免租期半年租金。具体数额以相关ABC三个区域内签约合同为准。2、乙方所招本合同约定的商铺面积达到甲方所约定商铺面积的70%（以面积计算），甲方总计拟奖励乙方人民币：1800万元整并依此奖金额为基点（70%）每增加五个百分点，即75%，增加奖励人民币：50万元整，以此类推。3、上述奖金，甲方分三次奖励与乙方：……（4）上述确定之奖金数额，以本协议第五条第二款之约定，按乙方实际商铺所签约的面积，并经甲乙双方确认所达到的百分比计算，多退少补。”原告依据上述第1条的约定要求被告返还半年租金16706828.5元。被告誉洲房地产公司主张此系给承租人的优惠，在签订租赁协议时已给予承租人半年或一年的优惠。本院认为，原告并不能提交招商协议中约定的“相关ABC三个区域内签约合同”，且被告关于返还半年租金的解释更为合理，这是被告给予原告招商的优惠幅度，在此优惠幅度已给予承租人的情况下，原告要求返还半年租金16706828.5元的主张，并无依据，本院不予支持。前述第2条约定的奖励需完成招商面积的70%，本案中原告并无有效证据证明其完成招商面积的70%，依据查明的事实，原告仅完成招商面积的9.48%，据此本案中原告关于奖金2000万元的主张，本院不予支持。 需要指出的是，本案中原告关于返还半年租金、支付奖金的主张，尚不符合双方合同约定的支付条件，故本院对原告关于返还半年租金、支付奖金的诉请不予支持，但原告毕竟完成了9.48%的招商任务，且原告也自称其在招商过程中向姜德峰等人支付了报酬，依据公平原则，本院确认原告有权获得相应的招商报酬。因此为保护原告黄绪友的合法权益，在公平合理的原则下，综合考虑本案招商情况以及被告誉洲房地产公司退还租金的实际，尤其是原告黄绪友对于其本案招商投入并无直接、有效的证据予以佐证，且其主张的其投入的人力物力本院难以量化的情况下，本院将原告在本案招商中应得的报酬数额酌定为199.08万元（依据招商协议五.2条100%完成招商任务奖金为2100万元，2100万×9.48%=199.08万）。虽本案中原告自认其已收到100万，但依据查明的事实，被告并未向原告支付奖金100万元，据此在原被告之间还存在其他款项往来的情况下，本院对原告自认收到100万元奖金的事实不予采信。被告誉洲房地产公司应向原告支付居间报酬199.08万元。 争议焦点二、涉案352间商铺租赁合同关系项下原、被告各方的主张、诉请是否成立。 关于涉案352间租赁合同是否应予解除的问题。根据原告黄绪友在起诉状中“2016年5月开始，被告誉洲房地产公司解除本案原告与誉洲房地产公司签订的《即墨小商品新城铺位有偿使用协议》，并退还了原业户缴纳的款项及赔偿款项；期间原告为配合被告的工作，及时提交了原告与被告誉洲房地产公司所签署的上述两份协议”的陈述，以及被告誉洲房地产公司实际代原告向租赁户（次承租人）返还租赁费的事实，本案租赁合同已经事实上解除。且2015年8月份涉案项目由被告即墨市场发展公司收购，本案所涉352间商铺租赁合同事实上不能履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。据此反诉被告黄绪友不同意解除租赁合同、要求租赁合同继续履行的抗辩理由不成立，本院不予支持；对反诉原告要求解除其与黄绪友签订的《即墨小商品新城场地有偿使用合同》的诉请，予以支持。鉴于当事人未提交有效证据，且本案《即墨小商品新城场地有偿使用合同》实际解除的时间未影响当事人诉权，本院对该合同已经解除的具体时间不予认定。 关于原告黄绪友主张的“涉案352个商铺六年租赁期预期可得收益17955674.8元、352个商铺六年租赁期其中后三年预期可得30%年溢价租金收益8080053.66元”的问题，本院认为，民事主体的合同权利与义务相一致，本案中原告黄绪友虽实际租赁了被告誉洲房地产公司352间商铺，但从未支付租赁费，已经自身违约，更未支付6年的租赁费，其无权主张可得利益；且对本案所涉租赁关系的解除，原告黄绪友积极配合被告誉洲房地产公司，本案所涉租赁关系已经实际解除，结合原告黄绪友并未完成70%的招商任务、被告誉洲房地产公司已向次承租人退还租金等事实，本院对原告黄绪友预期可得收益、预期可得溢价租金收益的主张，不予支持。 关于反诉原告誉洲房地产公司主张黄绪友应支付352间商铺租赁费的问题，本案誉洲房地产公司已经退回全部商户租赁费，誉洲房地产公司与黄绪友352间商铺的租赁合同也已经实际解除，反诉原告誉洲房地产公司要求黄绪友支付租赁费的主张与其实际行为相悖，本院不予支持。 争议焦点三、关于被告誉洲房地产公司代向次承租人退还的租金10618629.7元，本院认为，黄绪友起诉状中确认了被告誉洲房地产公司退还租金的事实、在2018年7月25日的证据交换中对誉洲房地产公司提交的退款凭证及退租金的汇总表的真实性予以了认可，据此本院确认被告誉洲房地产公司陆续向案涉352间商铺的次承租人退还租金9919546.9元、向案涉352间商铺以外的原告黄绪友转租的28间商铺的次承租人退还租金699082.8元，被告誉洲房地产公司计向原告黄绪友转租的次承租人退还租金10618629.7元。本案租赁合同解除的后果，就是退还租金，黄绪友向次承租人收取租金，应由黄绪友退还，现誉洲房地产公司代为退还，誉洲房地产公司有权要求黄绪友返还，否则黄绪友即构成不当得利。反诉原告誉洲房地产公司的该项请求，合法有据，本院予以支持，黄绪友应将前述10618629.7元返还给誉洲房地产公司。 争议焦点四、被告张继富、被告即墨市场发展公司在本案中是否应承担责任。被告张继富并非本案招商合同及租赁合同的合同主体，在本案中不应承担责任。原告黄绪友在本案中要求即墨市场发展公司承担责任，证据不足，原告应承担举证不能的法律后果。原告黄绪友请求被告张继富、被告即墨市场发展公司承担连带责任，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告青岛誉洲联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄绪友支付居间报酬1990800元，并向原告黄绪友支付以1990800元为基数，自2018年6月13日起至本判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息； 二、驳回原告黄绪友对被告张继富、被告青岛即墨市场建设发展有限公司的诉讼请求； 三、驳回原告黄绪友的其他诉讼请求； 四、确认2014年9月27日反诉原告青岛誉洲联合房地产开发有限公司与反诉被告黄绪友签订的《即墨小商品新城场地有偿使用合同》已事实上解除； 五、反诉被告黄绪友于本判决生效之日起十日内返还反诉原告青岛誉洲联合房地产开发有限公司垫付租金10618629.7元； 六、驳回反诉原告青岛誉洲联合房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费355513元（由原告黄绪友预交），由原告黄绪友负担344233元、由被告青岛誉洲联合房地产开发有限公司负担11280元，于本判决生效后七日内向本院缴纳；反诉案件受理费64303元、保全费5000元，前述合计69303元（由反诉原告青岛誉洲联合房地产开发有限公司预交），由反诉原告青岛誉洲联合房地产开发有限公司负担27962元、由反诉被告黄绪友负担41341元，于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  栾桂玲 审判员  唐明光 审判员  卞冬冬 二〇一九年三月十八日 法官助理 费晓宇 书记员隋欣孜