天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初1924号原告：天津市房信物业发展有限公司，住所：天津市南开区水上村望园里**余门。法定代表人：李惟，职务：董事长。委托诉讼代理人：李秀梅，该公司员工。委托诉讼代理人：李伟，该公司员工。被告：马淑芳，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，天津文化用品采购运营公司退休职工，住天津市河**。委托诉讼代理人：马玉生（被告丈夫），XXXX年XX月XX日出生，汉族，住同上。原告天津市房信物业发展有限公司与被告马淑芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市房信物业发展有限公司（以下简称“房信公司”）的委托诉讼代理人李秀梅，被告马淑芳的委托诉讼代理人马玉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房信公司向本院提出诉讼请求：1、马淑芳给付2015年1月21日至2019年1月31日的物业费7509.14元；2、马淑芳给付违约金682.8元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：房信公司依据与开发建设单位签订的前期物业服务合同，为天津市津南区XX小区提供物业服务，马淑芳系该小区XXXX号房屋业主，建筑面积86.31平方米，自2015年1月21日至2019年1月31日共拖欠物业服务及机电费7509.14元，产生违约金682.8元，经多次催缴，马淑芳拒之不理，无奈诉至法院，请求依法审理。马淑芳辩称，房屋面积和收费标准无异议，但是物业服务不到位，人员可以随意进出小区，门上很多小广告，楼道里的防盗门从来不锁，楼道里有杂物；从2015年9月至今原告没有给我提供电梯服务，我住604，后来物业给电梯上了锁，只有刷卡才能使用电梯，现在我的卡被锁定，不能乘坐电梯。针对被告答辩意见，原告陈述被告无法使用电梯是因为没有激活电梯卡，不交物业费物业公司也给激活，出于小区安全考虑，对于不交费的业主系统默认激活后可以使用三到五天，不存在不交费就不给激活的情况。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月31日，原告房信公司与案外人天津市信浩房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为天津市津南区宝喜家园小区提供物业管理服务。该合同约定：物业管理服务费高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8元；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1元由业主交纳；业主每月10日前交纳，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。合同同时约定了管理服务事项和物业管理服务标准。马淑芳系天津市津南区渌水道泽山路XXXX号房屋业主，该房屋建筑面积为86.31平方米，自2015年1月21日至2019年1月31日，共计48个月零10天未向房信公司交纳物业服务管理费。另查明，房信公司在对涉案小区服务管理期间，虽有不尽如人意之处，但能够尽到服务管理义务，其服务内容基本达到合同约定的服务标准，2016年、2017年其物业服务达到优秀评级。本院认为，物业服务企业依法与建设单位签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。本案中，1、《天津市住宅前期物业服务合同》明确约定：“物业管理服务费高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8元；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1元”，本案马淑芳的房屋系高层住宅，故本案房信公司以每月每平方米1.8元向马淑芳主张2015年1月21日至2019年1月31日的物业费（含机电费），符合合同约定，本院予以支持。2、房信公司的服务基本能够达到合同约定的服务标准，且在市国土资源局2016年、2017的考评结果中经考评为“优秀”，故有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬。被告抗辩未享受电梯服务故不同意交纳机电费，系对机电费存在误解，机电费的收取和支出并非仅仅因电梯而产生，除电梯之外，小区里有很多其他公共机电设施设备、二次供水设备、消防设备等的运行和维护依赖于机电费的收取，通过庭审可以查明，因被告欠交物业费，原告在一定程度上限制了被告对电梯的使用，尽管物业公司辩称电梯控制能够起到保护小区安全、限制无关人员进入居民楼的作用，但物业公司对欠费业主设定其电梯卡激活后仅能使用三至五天的措施欠妥，该措施侵害了业主合法权益，对其要求被告支付全额机电费的主张本院不予支持，结合本案实际情况对机电费中的电梯使用费本院酌情扣减1000元，但被告的该项抗辩不构成其拒绝交纳全部物业费的理由；被告抗辩物业服务存在其他问题，结合本院实地考察情况及该小区的物业服务考评结果，综合考量后，对房信公司所主张的2015年1月21日至2019年1月31日的基础物业费，本院酌情予以支持95%，应由被告向原告支付基础物业费3170.4元，支付机电费3171.6元，共计应支付物业费6342元。对于原告主张的违约金，《前期物业管理服务合同》明确约定日千分之三的违约金计算方式，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，长此以往，势必损害双方的根本利益，但鉴于原告存在服务瑕疵，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，不再予以支持。需要指出，原告作为小区的物业服务公司，负责小区内日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、公共管道的维护和养护、小区安保及环境卫生等事务，已经尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的全面与完善，力求赢得广大业主的理解和支持。作为业主亦应及时运用法律武器以维护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段消极维权，最终可能影响其合法权益的实现。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》，第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、马淑芳于本判决生效之日起三日内给付天津市房信物业发展有限公司2015年1月21日至2019年1月31日的物业费6342元。二、驳回天津市房信物业发展有限公司的其他诉讼请求。如马淑芳未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由天津市房信物业发展有限公司负担4元，由马淑芳负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  范玉海二〇一九年三月二十六日书记员  廖正勇附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。