北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初97219号原告（反诉被告）：北京永和大王餐饮有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：陈觉中，董事长。委托诉讼代理人：俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵霞，北京市海勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京国投尚科信息技术有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李智勇，执行董事、经理。委托诉讼代理人：范永梅，女，该公司员工。委托诉讼代理人：何艳萍，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）北京永和大王餐饮有限公司（以下简称永和公司）与被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司（以下简称国投公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。永和公司委托诉讼代理人俞延彬、赵霞，国投公司委托诉讼代理人何艳萍、范永梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。永和公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方签订的合同于2017年9月29日解除；2.判令国投公司返还我方已支付的首期租金56392.5元、保证金56392.5元；3、判令国投公司赔偿我公司损失56392.5元；4、判令被告支付我方因此次诉讼支付的律师费1万元。事实和理由：2017年6月8日，双方签订《租赁合同》，约定：国投公司将位于北京市朝阳区酒仙桥东路某某号“某某社区”某座一层某某单元房间（以下简称涉案房屋）租赁给永和公司作为餐饮使用，合同对租赁期限、交付时间、标准、租金等进行详尽约定，其中合同第3.4条租赁标的的交付约定：“甲方于2017年6月25日前向乙方交付租赁标的。该房屋交付时应满足本合同附件约定的工程条件……如逾期90天甲方仍无法交付该房屋或该房屋仍未符合本合同附件六约定的工程条件，乙方有权立即单方面解除合同，甲方应赔偿乙方全部损失。”第9.3条约定：“甲方有义务协助乙方办理相关的营业登记手续的文件提供……如甲方在乙方提出请求后的一周内，无理拒绝提供相关资料或拒绝配合办理相关证照的……乙方亦有权选择单方面解除本合同，并要求甲方赔偿乙方的一切损失。”合同签订后，永和公司依约将首期租金和履约保证金交予国投公司，并请专业人士对房屋进行了设计等前期筹备工作。但国投公司并未依约向永和公司交付房屋，亦未按合同约定向永和公司提供办理证照所需文件。永和公司数次发函给国投公司，要求其履行合同，但国投公司始终未履行。2017年9月28日，永和公司向国投公司发送《关于租赁合同提前终止之公函》，通知国投公司合同解除。之后，永和公司多次要求国投公司归还之前支付的费用及赔偿损失，均遭拒绝。为维护永和公司合法权益，特提起诉讼，请依法判决。国投公司辩称，第一，永和公司未按照合同约定办理进场交接手续，系永和公司违约，我公司不存在违约行为。我公司不存在永和公司所述的未依约向永和公司交付房屋，未按照合同约定向其提供办理证照所需文件的情形。具体情况为，合同签订后，永和公司对涉案房屋进行了实地察看，并对涉案房屋的面积、坐落、现状、设施、设备等作了初步了解，协议约定，我公司于2017年6月25日前向永和公司交付涉案房屋，同时约定应满足附件五的交付条件。但事实上，2017年6月25日约定的交付时间届满时，房屋已经具备交付条件，但原告并未到现场办理交接手续；附件五约定的工程条件是交接时，根据其餐饮的特殊要求进行装修施工条件，并非是依据其餐饮的特殊要求而需要达到竣工条件，永和公司在房屋交接完成后，须在一个月的装修期内进行装修，以达到其餐饮经营的特殊要求，但永和公司未到现场办理进场交接手续，属于永和公司违约；永和公司未到现场办理房屋交接手续，未按照合同约定提出办理营业执照请求，且在其不办理交接手续已构成违约的情形下，我公司未协助永和公司办理营业登记手续符合公平原则，不属于我公司违约。第二，本案系永和公司违约，我公司合法收取首期租金56392.5元、履约保证金56392.5万元，不存在任何过错，不应予以返还。双方之间签订的合同合法有效，永和公司未依约办理入场交接手续，系永和公司违约，在合同未解除前，永和公司应当按照合同约定交付租金，永和公司要求返还无法律依据；本案系永和公司违约，并导致涉案房屋一直处于空置期，给我公司造成损失。第三，本案系永和公司违约造成的，因其违约造成的损失，应当由其自行承担，永和公司要求我公司赔偿其损失及律师费，没有事实和法律依据。国投公司提出反诉请求：1、判令双方之间的租赁合同于2017年11月21日解除；2、判令永和公司向我公司支付违约金56392.5元；3、判令永和公司赔偿我公司损失65791元；4、判令永和公司支付我公司因此次诉讼支付的律师费30000元。事实和理由：2017年6月8日，双方签订租赁合同，约定：永和公司承租涉案房屋，国投公司于2017年6月25日向永和公司交付涉案房屋。合同签订前，永和公司已对涉案房屋进行了现场察看，初步了解涉案房屋的面积、坐落、设备设施等。合同签订后，国投公司向永和公司提供涉案房屋，但永和公司未按约定办理交接入场手续，给国投公司造成空置期间的损失。因永和公司违约，其交纳的保证金56392.5元不予退还，永和公司应按合同约定承担违约金并赔偿我公司损失。永和公司对国投公司提出的反诉请求辩称，第一，国投公司要求解除合同没有合同依据。根据合同3.4条约定，交付涉案房屋应符合附件5约定的工程条件，这是国投公司的义务，据此要求解除合同的权利主体应为永和公司。同时，国投公司从未催促我公司要求接收涉案房屋。第二，国投公司从未向我公司提出过解除合同的意思表示。国投公司以我公司未能按时接收涉案房屋为由要求解除合同，但实际上不存在上述情形，且根据合同法规定，解除合同的主张应通知到对方，合同自通知到对方时解除。但国投公司从未向我公司送达过解除通知，故国投公司反诉要求确认合同于2017年11月21日解除的请求不能成立。第三，国投公司未依约满足工程条件，系违约方，应承担违约责任。合同签订后，原告对现场进行了勘验，发现涉案房屋不符合附件5约定的工程条件，并就上述问题分别于2017年6月12日、7月10日向国投公司发函，但国投公司并未实际解决，我公司于2017年9月28日向其发出解除函，国投公司次日收到该函。所以，国投公司系违约方，应承担违约责任，其反诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。本院经审理查明如下事实：2017年6月8日，国投公司作为甲方与永和公司作为乙方签订《租赁合同》，约定：永和公司承租涉案房屋，建筑面积为103平方米，实际使用面积为67平方米。合同第1.5条约定，租赁标的交付标准详见附件五之工程条件。合同第2.1条约定，乙方承租甲方租赁标的仅作为从事餐饮之用……合同第2.3条约定，甲方承诺该房屋可满足乙方餐饮用途，并符合消防、环保要求及餐厅经营的其他要求，取得消防、环保验收许可证件及其他相关证件（如有）。非因乙方原因造成乙方不能通过消防、环保等验收并无法取得消防、环保许可证件的，由甲方负责解决。如因此导致乙方无法如期开业的，本合同约定之租期及免租期相应顺延。乙方亦可选择单方面解除合同，并要求甲方赔偿乙方的一切损失。合同第3.1条约定，租期共计72个月（6年），自2017年7月25日至2023年7月24日。免租期为房屋交付后一个月……合同第3.4条约定，本协议签订生效后，甲方于2017年6月25日前向乙方交付租赁标的。该房屋交付时应满足本合同附件约定的工程条件。如甲方不能按照本合同约定的时间交付该房屋或届时该房屋不具备本合同约定的工程条件，则甲方应提前二十个工作日书面告知乙方，租赁期限及免租期相应顺延。如逾期90天甲方仍无法交付该房屋或该房屋仍未符合本合同附件六约定的工程条件，乙方有权立即单方面解除合同，甲方应赔偿乙方全部损失。合同第4.1.3条约定首期租金，乙方应于签订租赁合同且收到甲方提供的增值税专用发票后7个工作日内，向甲方支付自2017年7月25日至2017年10月24日止共计3个月租金56392.5元。合同第6.1条约定，乙方应于签署合同7个工作日内，向甲方支付相当于3个月租金的履约保证金共计56392.5元……合同第9.3条约定，甲方有义务协助乙方办理相关的营业登记手续的文件提供（包括但不限于环保、消防等文件提供），并确保本合同项下的房屋地址作为注册地址的相关证照均已注销，如甲方在乙方提出请求后的一周内，无理拒绝提供相关材料或拒绝配合办理相关证照的，或其他因甲方原因导致乙方无法办理相关证照的，本合同约定之租期及免租期相应顺延。乙方亦有权选择单方面解除本合同，并要求甲方赔偿乙方的一切损失。合同第10.7条约定，如甲方无违约行为前提下，乙方不履行本合同义务或不按规定执行，并经甲方两次书面通知的合理期限内均未能完成整改的，乙方违约，甲方有权提前解除合同。合同第11.2条约定，在租赁期内，除甲、乙双方协商一致达成书面变更或解除本协议的协议外，有下列情况之一的，另一方有权解除本协议，除11.2.1、11.2.2、11.2.3外，本合同因任何一方违约所致提前解除的，违约方应向守约方支付解约当年三个月租金的违约金，并应赔偿由此给守约方造成的一切损失。除此之外，违约方还需全面赔偿守约方通过诉讼或其他方式（如有）向违约方主张权利的一切支出（包括但不限于诉讼费、公证费、调查取证费、律师费等）。其中，合同第11.2.7条约定的情形为，甲方未按约定时间交付该房屋达六十日的；或交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。合同第13.3约定，本协议签订生效后，乙方不得单方面提出解约，非甲方违约原因及本合同特别约定外，如乙方单方面提出解约的，乙方除应提前一个月书面通知甲方，乙方还应以当年三个月租金总额为准支付违约金，除此之外，乙方不再承担其他违约或赔偿责任。合同第13.4条约定，本协议签订生效后，甲方不得单方面提出解约，非因乙方违约原因及本合同特别约定外，甲方单方面提出解约的，乙方有权要求继续履约；若甲方选择解约的，甲方除应提前一个月书面通知乙方，甲方还应退还乙方的履约保证金及乙方未使用租赁标的期间已预付的款项，甲方并应以解约当年三个月租金总额为准支付违约金，如违约金仍不足以弥补乙方损失的，甲方仍应予以赔偿。其中，合同附件3平面图，上标注：隔油池位置，连接至市政公共排水管网；独立烟道竖井位置，现场有一根不小于500*700独立烟道竖井共永和大王免费使用……合同附件五工程条件约定，3、上水甲方需提供一不小于￠40mm管径的上水管免费接驳到乙方租区范围内；供乙方使用；同时甲方保证不低于市政管网的压力（2.5-3KG/平方厘米）。4、排水甲方免费提供DN110的废水管一根到乙方红线范围内，此主排水管道需经室外隔油池与市政管网接驳，供乙方免费使用，并取得相关排水证明，如甲方不能取得相关排水证明造成乙方在租赁期限内被相关主管部门处罚，造成的一切损失由甲方承担。5供电甲方需提供供电容量120KW/380V的电力容量。250A空开一个供乙方免费接驳、使用，乙方自行接电缆至红线范围内，相关的协调由甲方负责。由于甲方原因无法满足上述用电量及空开，造成乙方不能正常营业，造成的一切损失由甲方承担。7排风现场有一根不小于500*700独立烟道竖井供永和大王免费使用，抽烟机及净化器位置位于餐厅顶棚内。甲方承诺该房屋可满足乙方餐饮用途，符合环保验收标准，由于甲方原因不能通过环保验收并无法取得环保验收相关证件，由此在租赁期限内造成环保相关部门处罚，造成的一切损失由甲方承担。合同第14.5条约定甲乙双方各自书面通知的地址为：甲方：北京市朝阳区酒仙桥东路某某号乙方：北京市朝阳区朝阳北路某某号某某大厦……合同签订后，永和公司按照约定向国投公司支付首期租金56392.5元、保证金56392.5元。2017年9月28，永和公司向国投公司发送《关于租赁合同提前终止之公函》，内容为：“承蒙贵司的支持，贵我双方于2017年6月8日签订了《租赁合同》，拟将我司从贵司处所承租之房屋用于餐饮经营。但令人遗憾的是，在我司严格按照合同履行义务的同时，贵司却一直未能按约履行，即使我司分别于2017年6月12日（见附件一）和2017年7月10日（见附件二）函告贵司，恳请贵司提供给我司证照办理所需文件并请贵司按约尽快使房屋达到租赁合同所约定之工程条件，但截至今日，贵司仍没有提供给我司相关文件及未交付符合约定的房屋给我司。自租赁合同签署以来，现已历时三个多月，但贵司仍不提供给我司证照办理所需文件，也不交付符合工程条件的房屋，我司不得不按照租赁合同之约定函告贵司：一、自本公函发出之日，贵我双方之《租赁合同》即时终止；二、自本公函发出之日起的三日内返还我司已支付的履约保证金、首期租金及物业费等；三、因贵司未能按照合同履行义务，贵司应赔偿我司的全部损失，包括但不限于我司的装修设计费等。永和公司为证明国投公司收到该函，提交快递单及查询记录，其中，快递单显示：收件人尹某某电话185XX****XX单位名称北京国投尚科信息技术有限公司地址北京市朝阳区酒仙桥东路某某号收件人签收处签名为“尹某某”日期“17年9月29日”；查询记录显示，2017年9月28日收件，2017年9月29日投递并签收，签收人：本人收。国投公司认可快递单的真实性，尹某某系国投公司员工，但并未受到该函件，收到的为永和公司提前解除合同的其他通知，国投公司就其陈述的收到为其他通知未举证。国投公司向永和公司发送《关于租赁合同提前终止公涵之回涵》，落款日期为2017年10月19日，内容为：“贵司来函收悉，现就贵司来函所涉及问题，经我司慎重调查了解后，回复如下：第一：贵公司提出的关于租赁区域内入住后相关工程条件我司完全可以满足，经过与贵公司多次碰面磋商，形成一致意见。之所以现状不满足，是因为贵公司一直未办理二装手续入场，所以工程方面未走到具体实施流程，我司不存在违约。第二：贵公司注册问题，我方可以满足，一直在积极协调和配合，我司且多次协调贵司与工商注册备案公司银杏树下一起三方碰面会，是由于产生一些第三方费用贵司未给出沟通结果而一直推迟，且产生费用的事在合同签订前就组织过相应的三方碰面会，甲方银杏树下负责人，我方负责人，贵司负责人均在场。第三：我方已向贵司提供第三方银杏树下负责先注册后收费的原则及解决方案，并提供了在我司其他商户的注册、营业执照、食品流通许可证。但贵司不愿在朝阳分局注册，故我司不存在违约事实。故综上所述，我司认为我司在贵我双方的合同履行中不存在违约行，不同意贵司提前解除合同的主张。并希望贵我双方能进一步加强友好合作，以最终实现互利共赢。”庭审中，永和公司提交日期为2017年10月25日的《公函》、快递单及查询记录。国投公司称并没有收到该份公函，但认可快递单及查询记录的真实性。其中快递单写明的收件地址为北京市朝阳区酒仙桥东路某某号，查询记录显示2017年10月27日同事收。关于永和公司何时向国投公司催促涉案房屋符合施工条件及催要办理营业执照所需材料。永和公司称分别通过向国投公司发送书面材料及口头方式主张，并提交日期分别为2017年6月12日、2017年7月10日的函件。国投公司称永和公司未向其主张，也未收到上述两份函件。就该两份函件已向国投公司送达，永和公司未举证，称从国投公司于2017年10月19日向其发送的《关于租赁合同提前终止公涵之回涵》可以证明国投公司收到了上述两份函件。庭审中，永和公司主张涉案房屋不具备附件5约定的第4.5.7项中的工程条件,其中的第4项：没有室外隔油池，也没有与市政管网接驳，第5项：供电容量不符合120KW/380V的电力容量，也没有250A空开一个供乙方免费接驳、使用，第7项：没有不小于500*700独立烟道竖井。国投公司对此称，合同附件5所约定的仅仅为永和公司的施工条件，需要永和公司进场施工后才能达到这样的标准，并非我方提前准备好这些条件。关于国投公司何时通知永和公司前往收房的问题。国投公司称，在2017年6月25日前后都有沟通，要求永和公司收房，但永和公司迟迟没有人前来收房，在此期间也没有提过工程条件的问题。永和公司对此不予认可，国投公司对此亦未举证。庭审中，国投公司主张损失65791.2元，为涉案房屋的免租期损失及空置损失。其中2017年6月25日至2017年7月24日为免租期；2017年11月21日，涉案房屋出租给案外人，自2018年1月9日开始计算租金，永和公司已经支付了2017年6月25日至2017年10月24日的租金，所以2017年10月25日至2018年1月9日为空置期。庭审中，永和公司提交委托代理合同、发票、转账凭证，证明为本次诉讼其已支出的律师费10000元。国投公司提交委托代理合同，证明其为本次诉讼支出律师费30000元。永和公司提交发票一张，证明其损失，发票显示设计费10000元。本院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本院认为，本案争议焦点为违约主体问题。永和公司主张国投公司违约的理由有二：一是涉案房屋不具备合同附件5所约定的施工条件，国投公司未依约向其交付涉案房屋；二是永和公司向国投公司催要办理营业执照所需材料，而国投公司未提供。国投公司主张永和公司违约的理由为：国投公司多次催促永和公司交接房屋，但永和公司拒绝办理。关于永和公司有无向国投公司催要涉案房屋相关资料以办理营业执照的问题。永和公司称其分别于2017年6月12日、7月10日向国投公司发函催要，但并未提供函件的送达手续，国投公司亦对此不予认可，本院对此不予采信。根据庭审双方陈述及双方函件往来，可以认定：双方就办理工商手续确有沟通、协商，但这不能得出永和公司向国投公司催要办理营业执照所需相关资料而国投公司拒不提供的结论，故本院对永和公司以国投公司不按约定提供办理营业执照所需材料为由确认合同解除的意见不予采信。关于涉案房屋在交付之前是否应当具备合同附件5所约定的工程条件，双方就此主张各异。本院认为，合同第3.4条明确约定，国投公司应于2017年6月25日前向永和公司交付房屋，同时房屋交付时应满足合同附件约定的工程条件。对房屋交付之条件，合同第1.5条约定，涉案房屋交付标准详见附件五之工程条件。合同附件5约定了12项工程条件。合同附件3平面图亦对附件5所约定的条件进行了相应标注。根据双方签订的合同，可以得出结论，即涉案房屋在向永和公司交付前应具备合同附件5所约定的工程条件，而非永和公司收房后进行装修施工后才具备的条件，结合国投公司认可涉案房屋不具备附件5中约定的部分施工条件的事实，本院认为国投公司未按合同约定提供符合约定的房屋，构成违约，即便国投公司在2017年6月25日前后有催促永和公司收房的行为，永和公司亦有权以涉案房屋不具备工程条件为由拒绝收房。至2017年9月28日，永和公司依据合同第3.4条、11.2条及11.2.7条约定行使合同解除权，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间。本案中，根据永和公司提交的快递单及查询记录，2017年9月28日永和公司向国投公司发送材料，并显示次日收到，国投公司否认收到《关于租赁合同提前终止之公函》，但并未举证证明收到的是其他函件，故本院对永和公司于2017年9月28日向国投公司发送《关于租赁合同提前终止之公函》及国投公司次日收到该函件的事实予以确认。当事人一方主张解除合同的，合同自通知到对方时解除，故双方于2017年6月8日签订的《租赁合同》于2017年9月29日解除，本院依法予以确认。综上，国投公司构成违约，永和公司在履约过程中并无违约行为，故本院对国投公司主张的各项反诉请求不予支持。永和公司从未接收并使用涉案房屋，故本院对永和公司要求国投公司返还其已支付的首期租金56392.5元的请求予以支持。永和公司在履约过程中不存在违约行为，国投公司主张保证金不予退还的意见缺乏依据，本院对此不予采信，判决国投公司向永和公司退还其已交纳的保证金56392.5元。对永和公司要求国投公司赔偿损失56392.5元的请求，双方约定了违约金数额为解约当年3个月的租金即56392.5元，根据国投公司违约情况，合同约定的3个月租金作为违约金的标准过高，国投公司亦对违约金标准提出了异议，故本院依法对此进行调整，本院综合考虑国投公司违约情形、双方合同履行实际情况等因素酌情判决违约金数额为15000元。关于永和公司主张的律师费10000元，有合同依据，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京永和大王餐饮有限公司与（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司于2017年6月8日签订的《租赁合同》于2017年9月29日解除；二、被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京永和大王餐饮有限公司房屋租金56392.5元、保证金56392.5元，共计112785元；三、被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京永和大王餐饮有限公司违约金15000元、律师费10000元，共计25000元；四、驳回原告（反诉被告）北京永和大王餐饮有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3884元，减半收取1942元，由原告（反诉被告）北京永和大王餐饮有限公司负担414元（已交纳），被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司负担1528元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2744元，减半收取1372元，由被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李延贵二〇一九年三月二十八日书记员  张 硕书记员  张晓明