湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘31民终419号上诉人（原审原告）：石学红，女，1977年9月15日出生，苗族。委托诉讼代理人：宋先龙，吉首市护权法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吉首市金成房地产开发有限公司。法定代表人：唐荣建。委托诉讼代理人：万学斌，湖南新世纪律师事务所律师。上诉人石学红与被上诉人吉首市金成房地产开发有限公司（以下简称“金成公司”）商品房预售合同纠纷一案，石学红不服湖南省吉首市人民法院（2018）湘3101民初2119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，通过询问双方当事人、阅卷等方式进行了审理，本案现已审理终结。石学红的上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判被上诉人限期给上诉人办理不动产权证书，并判令被上诉人支付违约金及损失50000元；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、原审判决采信被上诉人提交的3、4、5号证据不符合法律规定，程序违法。被上诉人提交的该三份证据均系复印件、孤证，且未加盖任何复印属实的印章，明显不符合证据的形式要件，不能作为诉讼证据使用。2、原审判决认定事实错误。上诉人于2013年期间就已经在被上诉人处购买房屋，合同约定2014年4月5日前给上诉人办理产权证，而吉首市不动产登记中心是在2016年6月才挂牌成立。所以，政策变化并不是被上诉人逾期办证的理由。关于被上诉人二期项目土地未落宗的问题，首先没有证据认定该事实，即使该认定是客观真实情况，因为现有土地面积与原发证土地面积在2010年就客观存在的，至今已达8年之久，而上诉人却在此期间没有积极去协调处理，怠于履行自己的义务。3、被上诉人应当承担逾期交房与逾期办证的违约责任，在本案中，考虑到实际情况，上诉人要求支付的违约金及损失远远低于自己的实际损失，人民法院应当全案支持上诉人的一审诉讼请求。针对上诉人石学红的上诉，被上诉人金成公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持原判。上诉人石学红作为原审原告向一审法院起诉请求：1、依法判令被告给原告办理不动产权证书；2、依法判令被告支付违约金及损失50000元；3、依法判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告石学红于2013年3月14日与被告吉首市金成房地产开发有限公司签订商品房销售合同，合同约定被告吉首市金成房地产开发有限公司于2013年4月5日前将商品房交付原告石学红使用。合同签订后，原告石学红按照合同约定，先后支付了首付购房款172825元，州住房公积金贷款250000元，共计交纳房款422825元。被告已将房屋交付给原告使用。合同第十五条关于产权的约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.如非出卖人原因，导致产权登记无法办理的，出卖人不承担责任。2014年8月20日，被告吉首市金成房地产开发有限公司给原告石学红办理了房产证（吉房权证乾字714005248号），没有办理土地证。现原告要求办理商品房不动产权证，多次找到被告吉首市金成房地产开发有限公司要求给予办理未果，引起诉讼。被告逾期未给原告办理不动产权证有两个原因，一是政策变化，原来政策规定是开发商给买受方办理房产证和土地证，现在要求办理两证合一的不动产权证。二是被告吉首市金成房地产开发有限公司二期项目因土地未落宗。经查明：被告吉首市金成房地产开发有限公司系吉首市政府2005年招商引资企业，依法受让了改制企业市内衣厂的国有土地，进行房地产开发，项目名称为湘州阳光。被告于2005年6月8日取得了相应的房地产开发项目的国有土地使用权，国有土地使用权证号为吉国用（2005）第4一12一13号，面积30345.8平方米。2010年4月，因吉首市政府修建世纪大道及溶江路口作为公共绿化用地需要，即现在湘州阳光项目东北角5栋、6栋转角处位置，有两户的建筑物属于市政拆迁对象需要拆迁，根据市政府2010年4月19日《世纪大道一溶江路口公共绿化用地征地拆迁工作第一次协调会议纪要》、第二次（2010年4月29日）协调会议纪要的精神，以市国土局为拆迁主体，被告湘州阳光项目承担征地拆迁补偿费用，由被告自行拆迁。被告履行了拆迁和补偿工作完成后，因国土部门未就该拆迁部分土地及时落宗到被告名下，形成了被告现有土地面积与原发证面积有出入，现进行不动产登记必须将该部分土地按土地出让程序落宗到被告名下，造成不能及时给原告办理不动产登记。为此被告向市政府提交了关于请求解决我公司土地落宗历史遗留问题的报告、关于请市审计局对我公司拆迁补偿支出进行审计的报告的。在市政府协调下，土地落宗的相关工作正在办理中，被告承诺在2019年4月30日前尽快给原告办理不动产权证。一审法院认为，本案争议的焦点在于被告是否应当承担逾期办证的违约责任。一、关于判令被告给原告办理不动产权证书的诉求，原告石学红与被告吉首市金成房地产开发有限公司签订的商品房预售合同合法有效，原告已履行了合同约定的付款等义务，被告交付了房屋，并给原告办理了房屋产权证，双方买卖关系成立。被告应该按合同约定履行给原告办理不动产权证的义务，原告的该项诉讼请求该院予以支持。二、关于原告要求依法判令被告支付违约金及损失50000元的诉求，被告逾期未给原告办理不动产权证的有两个原因，一是政策变化，原来政策规定是开发商给买受方办理房产证和土地证，现在要求办理两证合一的不动产权证。二是被告吉首市金成房地产开发有限公司二期项目因土地落宗涉及到市政建设拆迁的历史原因，形成了被告现有土地面积与原发证面积有出入，现进行不动产登记必须将该部分拆迁受偿的土地按土地出让程序落宗到被告名下，土地出让程序是有严格法律规定的流程，被告正在按法定程序办理之中。原告与被告合同第十五条第3项关于产权的约定：“如非出卖人原因，导致产权登记无法办理的，出卖人不承担责任。”现原告要求支付违约金的请求，因为政策变化、土地没有落宗属于不可归责的客观事实，主观没有过错的故意，按合同属于非出卖人原因的上述约定，原告要求被告支付违约金的诉请不予支持，但是该院给予被告4个月的合理期限履行给原告办理不动产权登记的义务，为了督促被告积极履行义务，在规定期限内仍没有履行完办证资料报备义务，被告就要支付原告按合同约定的违约金。关于原告请求赔偿50000元损失费，没有提交相关的事实依据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、限本判决生效后4个月内，被告吉首市金成房地产开发有限公司将原告石学红办理权属登记所需资料报房屋产权登记机关备案，如逾期不履行，被告吉首市金成房地产开发有限公司则要支付原告石学红已付房价款422825元的1%违约金4228.25元。二、驳回原告石学红的其他诉讼请求。案件受理费525元，由被告吉首市金成房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人石学红向本院提交证据一份，即吉首市不动产登记中心官方网站答复，拟证明上诉人购买被上诉人的房屋后，被上诉人不给上诉人办理房屋产权证。被上诉人金成公司质证认为：吉首市不动产登记中心于2018年9月份就已经作出答复，不属于二审中新出现的证据。且本公司一直在与政府进行协调、沟通，同时该证据的发帖人来源不明，依法不能作为新证据使用。本院经审查认为，由于上诉人石学红提交的该证据，不属二审期间的“新证据”，且不能证明待证事实，故对该证据不予采信。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，且当事人没有提出实质性异议，对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉人请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的法律规定，结合双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为：被上诉人金成公司是否应当承担逾期办证的违约责任。本案中，虽然被上诉人金成公司存在逾期办证的事实，但是因为金成公司所开发的楼盘位于吉首市世纪大道旁，由于当时拆迁的原因以及国土部门未及时进行土地落宗等原因，导致了被上诉人现有土地面积与原发证面积不相符合的情形出现，为解决这一问题，被上诉人多次向有关部门递交了请求解决土地落宗等问题的报告。一审判决适用双方所签订的合同第十五条第3项关于“如非出卖人的原因，导致产权登记无法办理的，出卖人不承担责任”的合同约定，确定了被上诉人金成公司在逾期办证过程中，主观上不存在故意，实属不可归责于被上诉人金成公司的客观因素所致，该认定并无不当，本院予以确认。且一审判决为了积极督促被上诉人金成公司履行自身义务，确定给予被上诉人金成公司4个月期限，用以完成办证资料报备义务，否则应当承担相应的违约责任，该项认定一方面结合实际，考虑到了土地落宗等历史遗留问题的影响，另一方面也附期限地对于被上诉人金成公司进行了法律约束，以“到期未办理完毕就承担相应违约金”的方式确保其积极履行义务，不至于让上诉人石学红等购房户始终处于房屋权利不完整的风险状态之中。综上，被上诉人金成公司迟延办证并非主观故意行为，系因为政策变化、土地没有落宗等因素的影响所致，故上诉人石学红的上诉主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人石学红的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人石学红负担。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  曾浩恒审判员  李华华二〇一九年三月二十七日书记员  闵 敏附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；