贵州省福泉市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔2702民初285号 原告：福泉市东福花园业主委员会，住所地福泉市东福花园小区，备案证号福商品房第**。 负责人顾美仁,系该业主委员会主任。 委托代理人马骏、杜会，系贵州煜众律师事务所律师。 被告：刘树荣，男，汉族，1952年11月15日生，贵州省福泉市人，现住福泉市。 被告：黄玉祥，男，汉族，1982年8月2日生，贵州省福泉市人，现住福泉市。 被告：胡成莲，女，汉族，1973年11月4日生，贵州省福泉市人，现住福泉市。 被告：陈廷华，男，汉族，1945年12月21日生，贵州省福泉市人，现住福泉市。 被告：李正祥，男，汉族，1939年12月10日生，贵州省福泉市人，现住福泉市。 五被告共同的委托代理人李文远，系贵州望江律师事务所律师。 原告福泉市东福花园业主委员会诉被告刘树荣、黄玉祥、胡成莲、陈廷华、李正祥物权保护纠纷一案，本院于2018年1月29日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告福泉市东福花园业主委员负责人顾美仁及其委托代理人马骏，被告刘树荣、黄玉祥、陈廷华及其共同的委托代理人李文远到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告就损失的具体金额向本院申请评估鉴定，本院同意原告的申请。本案现已审理终结。 原告福泉市东福花园业主委员会向本院提出如下诉讼请求：1、将东福花园小区（一期、二期、三期）内已更改修建为停车库、房屋、超市、洗车场的部位按原经审批的规划设计图恢复成为小区绿化和停车位（或折价赔偿原告经济损失50万元，最终以鉴定机构确定的金额为准）；2、按原经审批的规划设计图将东福花园小区（一期、二期、三期）内应修建而未修建的配套设施、公厕完成修建并完善小区监控设施（或折价赔偿原告经济损失50万元，最终以鉴定机构确定的金额为准）；3、赔偿侵占东福花园小区（一期、二期、三期）公共绿化、运动休闲（球场、凉亭）用地修建福庆楼、福祥楼的占地造成原告的经济损失50万元（最终以鉴定机构确定的金额为准）；4、本案诉讼费、鉴定费用由五被告承担。事实及理由：福泉市建安房地产开发有限公司于2001年7月成立后，对福泉市东福花园小区（一期）进行开发。2004年6月，福泉市建安房地产开发有限公司更名为福泉市东福房地产开发有限公司，继续开发东福花园小区（二期、三期），截止至2015年11月，福泉市东福房地产开发有限公司登记注册的股东为黄玉祥、胡成莲、陈廷华、文树荣、李正祥五人，持有该公司100%的股权。2017年8月29日，福泉市东福花园房地产开发有限公司申请注销，公司资产由公司股东按照出资比例分配。2016年2月17日，福泉市东福花园业主委员会成立，并对小区共有物业及资产进行全面清理，清理过程中，经到住建主管部门查询资料和委托相关单位测绘发现：福泉市东福房地产开发有限公司在开发东福花园过程中，未按照审核批准的规划设计进行小区配套设施建设，并侵占业主的共有物权谋取经济利益。主要体现在：将原设计的停车位更改建设为停车库、房屋、超市；将绿化用地更改建设为停车库、商品住宅楼、洗车场；将原设计的球场更改建设为商品住宅楼；应予以修建的公厕未予修建等方面。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令如前诉请。 五被告共同辩称：1、东福花园小区的产权不属于业主委员会，原告的主体不适格；2、原告的起诉已超过诉讼时效；3、被告福泉市东福房地产开发有限公司的建设并无违法情形，原告的诉请缺乏证据；4、原告提供的鉴定评估报告、图纸都没有经过审批，无证据支撑其诉请；5、请求驳回原告的诉请。 原告福泉市东福花园业主委员会为证明主张，在举证期限内，向本院提交了下列证据： 1、福泉市东福花园业主委员会成立备案表、业主大会开会会议记录及签到册、开会照片。证明原告诉讼主体资格。被告质证对备案表无异议，但与被告无关。 2、福泉市建安房地产开发有限公司的设立登记资料、变更登记为福泉市东福房地产开发有限公司的资料、股权变更登记资料、注销登记等工商资料。证明福泉市东福房地产开发有限公司与福泉市建安房地产开发有限公司系同一法律主体；福泉市东福房地产开发有限公司在清算程序中违反法律规定，未在省级报刊进行公告，且该公司在清算报告出具两年后才办理注销登记，在此期间仍存在股东转让股权的行为，其行为违反了《公司法》、《公司登记管理条例》规定，所以该公司注销后的法律责任应由股东即本案被告承担。被告质证对公司注册等资料无异议，但不认可原告的证明目的。 3、承诺书、股东会决议。证明福泉市东福房地产开发有限公司在从事房地产开发过程中，未按照规划设计完善基础设施、监控设施等。被告质证该承诺书与业主无关，是被告向建设局作出的承诺，安装监控没有合同约定，也没有规划约定。 4、福泉市人民政府文件及附件（报告、图纸）、东福花园经审批的规划设计图、福泉市东福花园测量报告。证明福泉市东福房地产开发有限公司在开发过程中未按照审批规划图进行开发建设。被告质证政府文件中提及的是东福花园以外的土地，与本案无关，规划设计图是提交政府的一期、二期的可行性设计图纸，若政府不改动则按图纸设计施工，最终的施工是按政府审批图纸施工的，测绘报告中说改动规划不属实，对用地现状图无异议。 5、评估报告、补充报告、评估费发票。证明经鉴定，福泉市东福房地产开发有限公司未按照审批规划进行开发，妨害了业主的共有物权，造成业主的经济损失300余万元（具体以鉴定报告为准），同时，原告缴纳了评估费4万元。被告质证评估报告与事实不符，所用图纸未经过审批，被告没有改变规划进行开发。 五被告在举证期限内，向本院提交下列证据： 1、土地使用证、工程规划许可证等资料。证明东福花园是按照规划建设的。原告质证该证据仅是东福花园三期的行政许可手续，不包括一期、二期的；没有提供其所谓的经审批的规划设计图纸。 2、建设工程竣工备案表。证明东福花园在竣工之后通过了验收，也证明了未违反规划设计，否则该项目不会通过验收。原告质证该证据没有一期的备案表，二期的资料不完整，只能证明工程质量合格，与本案无关。 原、被告提交的上述证据经举证质证，符合证据的三性，本院予以确认。诉讼过程中，五被告申请本院到福泉市住房和城乡建设局调取东福花园小区的设计、变更审批档案，本院依法到福泉市住房和城乡建设局调取档案，但该局没有档案提供。 本院结合原、被告的陈述和提交的证据，经审理认定事实如下： 福泉市建安房地产开发有限公司于2001年7月成立，法定代表人为曹昇。2004年6月，福泉市建安房地产开发有限公司更名为福泉市东福房地产开发有限公司。2009年9月11日，被告福泉市东福房地产开发有限公司的法定代表人由曹昇变更为黄玉祥。2015年3月，被告福泉市东福房地产开发有限公司进行清算，截止2015年11月，福泉市东福房地产开发有限公司登记注册的股东为黄玉祥、胡成莲、陈廷华、文树荣、李正祥，该五人持有公司100%的股权。2017年8月29日，福泉市东福花园房地产开发有限公司已注销，公司资产由公司股东按照出资比例分配。 福泉市东福房地产开发有限公司于2002年取得了开发东福花园小区第一期的许可，工程完工后，该公司又分别于2004年4月1日，2010年4月9日取得了继续开发东福花园小区二期、三期的许可，并办理了国有土地使用证、建筑工程许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案表等备案手续。2012年3月20日，被告福泉市东福房地产开发有限公司向福泉市住房和城乡建设局承诺（摘抄）：“待东福花园三期工程、主体及附属工程结束以后，会对被损害一期、二期的道路进行修复，完善相关绿化、路灯等基础设施，并在2012年8月30日之前成立业主委员会”。2012年4月10日，被告再次向福泉市住房和城乡建设局进行承诺（摘抄）：“会完善应有的基础设施和设置红外监控防盗设施，以便以后物业管理需要，并由贵局验收后方可办理预售等相关手续，否则所引起的一切法律责任和经济纠纷由本公司承担”。2012年12月，东福花园小区建设三期建设竣工。2016年2月17日，福泉市东福花园业主委员会成立后，对小区共有物业及资产进行清理，在此过程中，原告认为被告福泉市东福房地产开发有限公司在开发东福花园过程中未按照《东福花园小区规划设计图》、《东福花园三期工程总平面布置图》规划的设计进行施工，而是擅自将原设计图纸中的停车位区域、绿化区域、球场区域等区域更改后建为停车库、房屋、超市、商品住宅楼、洗车场并销售，且在小区里面也未安装红外监控等公共设施。为此，原、被告产生纠纷。原告委托贵州国地科技有限公司进行测绘，被告也认可该公司的测绘资质。之后，原告向本院申请鉴定，要求对东福花园小区（一期、二期、三期）未按原审批规划设计图修建、已销售的住房、超市、车库造成的损失进行鉴定；并对小区未修建的监控设施造成的经济损失进行鉴定。本院同意原告的鉴定申请，经皓天评估集团有限责任公司评估：一、东福花园小区（一期、二期、三期）未按原审批规划设计图修建、已销售的永久性建筑物（住房、超市、车库）给原告造成的损失为2388315元；二、东福花园小区（一期、二期、三期）按原审批规划设计图应修建而未修建的小区监控设施造成原告的经济损失为297942元。 本院认为：原告东福花园业主委员会系依照《中华人民共和国物权法》第七十五条规定成立的主体，且具有一定目的、名称、组织机构与场所，有权管理东福花园小区相应的财产。本案中，原告是基于全体业主共同的利益提起诉讼，具备诉讼主体资格。 房地产项目的开发、施工、竣工、销售、办理产权证是需要行政主管部门设计、规划、审批、办理备案手续。房产开发过程中须按照审批规划的图纸进行施工，若未按图纸进行施工建设，则属于建设内容发生变更，在此情况下，需要重新办理审批手续，否则就不能取得相应的建设施工许可、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、竣工验收等证照，也不能对房产进行产权登记、抵押等活动。本案中，本案涉及的东福花园一、二、三期均已建设完工且已经销售，从原、被告提交关键性证据，即原告提供的《东福花园小区规划设计图》，被告提供的建设施工许可、建设工程规划许可证、商品房预售许可证来看，该证据均是由同一个行政主管单位盖章或签名，均通过了审批备案程序。原告主张赔偿的依据仅是以《东福花园小区规划设计图》、《东福花园三期工程总平面布置图》来对照东福花园实际现状，将不相符之处看成被告改动，未按设计的图纸进行施工，导致原告产生损失。而被告提交的证据也能证明东福花园小区工程项目已完成备案手续，取得预售许可证，工程竣工验备案表。根据房地产开发项目须行政审批的程序来分析，显然被告的证据更能体现行政主管单位的确认。因此，原告主张由被告赔偿东福花园小区（一期、二期、三期）未按原审批规划设计图修建、已销售的永久性建筑物（住房、超市、车库）给原告造成的损失2388315元的诉请与查明的事实不符，本院不予支持。 本案中，被告于2012年4月10日向福泉市住房和城乡建设局进行承诺完善应有的基础设施和设置红外监控防盗设施，以便以后物业管理需要，但被告一直未履行安装监控设施。被告辩称该承诺是向福泉市住房和城乡建设局作出，与原告无法律关系。从被告承诺的内容以及安装红外监控设施的地点来看，显然不可能是给福泉市住房和城乡建设局安装，而是给东福花园小区安装监控设施，因此，被告的辩称意见与查明的事实不符，本院不予采纳。经鉴定，东福花园小区（一期、二期、三期）的小区监控设施造成原告的经济损失为297942元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，原告主张被告应赔偿未安装监控设施造成的损失297942元于法有据，本院予以支持。综上，本院对原告的诉请仅予以支持合法合理部分，其余诉请本院不予支持。福泉市东福房地产开发有限公司已被注销，其赔偿责任应由其股东即本案五被告承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘树荣、黄玉祥、胡成莲、陈廷华、李正祥于本判决生效之日起十日内日赔偿原告福泉市东福花园业主委员会损失二十九万七千九百四十二元（￥297942.00）； 二、驳回原告福泉市东福花园业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费18300元，鉴定费40000元，共计58300元，由原告福泉市东福花园业主委员会承担51800元（原告已预交9150元），由被告刘树荣、黄玉祥、胡成莲、陈廷华、李正祥承担6500元。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期未上诉，则本判决发生法律效力，若义务人未履行本判决确定的义务，权利人有权在本判决所确定的履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行，逾期本院不予立案执行。 审判长 于 佳 审判员 杨宗霏 审判员 王瑞萍 二〇一九年三月二十七日 书记员 唐 枭