海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2018）琼0271民初5769号   原告：徐睿，男，1972年9月2日出生（公民身份号码：×××），汉族，住北京市丰台区。   委托诉讼代理人：杨建峰，北京康达（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人:陆云泽,北京康达（海口）律师事务所律师。   被告：三亚市旅游投资有限公司，注册号：460200000005721，住所地：海南省三亚市商品街二巷**。   法定代表人：陈洪灿，该公司清算组组长。   被告：三亚市天涯海角旅游发展有限公司，统一社会信用代码：91460200671062325R，，住所地：海南省三亚市天涯海角游览区   法定代表人：李南廷，该公司董事长。   委托诉讼代理人：郑大平，海南云帆律师事务所律师。   被告：吴海钰，男，汉族，原三亚市商务局局长，住海南省三亚市。   第三人：黄泽娟，女，1967年8月6日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海南省三亚市。   委托诉讼代理人：吉才虹，海南云帆律师事务所律师。   原告徐睿诉被告三亚市旅游投资有限公司（以下简称三亚旅游公司）、三亚市天涯海角旅游发展有限公司（以下简称天涯海角公司）、吴海钰及第三人黄泽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年12月1日作出（2010）城民一初字第1424号民事判决书，原一审原告徐睿不服提起上诉，三亚市中级人民法院于2011年4月19日作出（2011）三亚民一终字第127号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。徐睿对上述判决不服申请再审，三亚市中级人民法院于2018年5月4日作出（2018）琼02民再4号民事裁定书，裁定：撤销三亚市中级人民法院（2011）三亚民一终字第127号民事判决书、三亚市城郊人民法院（2010）城民一初字第1424号民事判决书，本案发回本院重审。本院于2018年6月27日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年9月7日、2018年10月24日、2019年1月10日、2019年3月4日四次公开开庭进行了审理。原告徐睿的委托诉讼代理人杨建峰、陆云泽，被告天涯海角公司的委托诉讼代理人郑大平，第三人黄泽娟及其委托诉讼代理人吉才虹到庭参加诉讼。被告三亚旅游公司、吴海钰经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告徐睿向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告徐睿与被告三亚旅游公司于2003年11月20日签订的《三亚市集资建房协议》有效，确认被告三亚旅游公司与被告吴海钰于2007年10月9日签订的《三亚市集资建房协议》无效，确认被告天涯海角公司与第三人黄泽娟于2012年5月16日签订的《集资建房协议书》无效；二、判令被告三亚旅游公司、天涯海角公司、吴海钰，以及第三人黄泽娟限期向原告徐睿交付位于三亚市××区三亚市旅游投资有限公司月川住××区房屋（原土地房屋证号：三土房[2002]字第0140号，现变更为[2009]字第01845号）；三、判令被告三亚旅游公司、天涯海角公司限期将三亚市月川住××区房的产权证过户至原告徐睿名下；四、判令被告三亚旅游公司、天涯海角公司、吴海钰，以及第三人黄泽娟共同向原告赔偿因逾期交房给原告徐睿造成的经济损失（按照按月平均3000元，从2007年11月1日开始计算至房屋实际交付原告之日止的逾期交房损失）；五、本案受理费、保全费等相关诉讼费用均由三被告共同承担。事实和理由：2001年至2003年期间被告三亚旅游公司计划在三亚市月川小区自有商业用地上【土地房屋权证号：三土房（2002）字第01**】集资建房，由于当时三亚房地产市场低迷，经被告三亚旅游公司多次动员其公司员工集资，但最终仍然有近40套房屋无人购买，后经被告三亚旅游公司公司职代会批准同意的情况下，把购买条件适当放宽到其公司职员以外的人员，购买集资的价款高于其公司职员，最终包括刘东方、李小白、陈传洪、原告等在内共计37人（非旅游公司职工人员）购买该项目集资房。原告于2004年11月30日按被告三亚旅游公司的要求预先交纳购房款33000元，并选定房号，原告与被告三亚旅游公司于2003年11月20日签订《三亚市集资建房协议》，约定原告出资购买被告三亚旅游公司集资房屋位于三亚市××区房，建筑面积105.058平方米，集资款125859元（折合单位1197.99元每平方米，而被告三亚旅游公司职工购房价为960元每平方米），100%个人产权；并约定预计2004年5月30日交房，在房屋竣工后，由被告三亚旅游公司向房产管理部门办理房屋产权转移手续，为原告领取《房屋所有权证》。此后，被告三亚旅游公司于2004年10月12日经第三次职代会同意与公司领导同意后确认了原告在内的37户的购房资格，被告三亚旅游公司因在2004年初注销了其集资建房账户，导致原告及刘东方、陈传洪、李小白等人均无法将集资建房余款汇入。而后，被告三亚旅游公司召开董事长办公会议再次确认了其与原告及刘东方等人签订的《三亚集资建房协议》合法有效，并决定催原告及刘东方等人将集资建房剩余款项一次性汇入其新设立的账户，并于2006年1月23日将新设立的银行账户告知原告及刘东方等人。原告及刘东方等人均及时将集资建房剩余款项汇入指定账户。原告及刘东方等人付清全部房款后，此时恰逢三亚房地产价格逐步走高，被告三亚旅游公司法定代表人邢益民试图将房产占为已有，便将原告及刘东方等人的房屋钥匙扣在手上，并拒绝向原告及刘东方、李小白、陈传洪等人发放房屋钥匙。原告及刘东方等人四处奔走、反映，并向三亚市政府领导书面报告此事。2007年9月30日，三亚市主管国资的副市长李柏青专门批示国资委进行调查，并根据历史情况提出意见并上报市政府，并要求在没有妥善解决之前不得采取进一步的处理措施。后据原告了解，被告三亚旅游公司不顾原告强烈反对、不顾政府领导批示，强行将刘东方、陈传洪等人的房屋分配给他本人及当时的三亚市国资委主任、秘书长等高官，其中原告的房子被分配给了时任三亚市商务局局长的被告吴海钰。刘东方、陈传洪、李小白分别于2008年提起诉讼，要求确认双方签订的《集资建房协议》有效，并交付房产及办证，法院以双方签订的《集资建房协议》损害社会公共利益为由驳回；随后原告也依法提起诉讼，要求确认其与被告三亚旅游公司签订的《集资建房协议》有效，最终法院以刘东方等人的判决作为依据，认定《集资建房协议》无效并作出了驳回原告的上诉请求、维持原判的裁定。刘东方、陈传洪、李小白三人不服二审判决，均依法向高院申请再审，并经高院裁定发回重审后，历经六年之久，分别在2015年11月、2016年1月及2017年2月取得了胜诉终审判决，均认定刘东方等人与被告三亚旅游公司所签订的《集资建房协议》合法有效，被告方需向其交付房产及办证，且刘东方、陈传洪均已通过执行程序取得了房产。原登记在被告三亚旅游公司名下的涉案房产土地被三亚市政府划拨给被告天涯海角公司，并于2009年3月5日变更到被告天涯海角公司名下。因此，原告与被告三亚旅游公司签订的《三亚市集资建房协议》，没有违反法律与行政法规强制性规定，应属合法有效，且原告依照约定付清全部房款，原告集资建房的行为合法有效，应得到法律的保护，涉案房屋应属原告所有。被告三亚旅游公司在未依法解除与原告的《集资建房协议》的情况下，将房产分配给被告吴海钰，并与被告吴海钰签订了《集资建房协议》，拒不交房给原告的行为违反合同约定。被告吴海钰明知涉案房产已出售给原告，且原告已实际支付了全部房款，仍与被告三亚旅游公司签订《集资建房协议》，其行为损害了原告的合法权益，其协议无效。为保护原告的合法权益，综合以上，请求人民法院依法判如所请。   被告三亚旅游公司未向本院提交书面答辩意见。   被告天涯海角公司辩称：一、本案已过诉讼时效。自2007年10月18日被告三亚旅游公司通知原告终止集资建房关系时起，原告就已经知道自己权利被侵害。原告上次起诉，三亚市中级人民法院作出（2011)三亚民一终字第127号判决的时间是2011年4月19日，至本案的起诉已过了7年多时间，早过了法定的诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。二、原告与被告三亚旅游公司签订的《三亚市集资建房协议》为无效合同。涉案房屋为划拨土地上单位集资房，具有强烈的行政色彩和福利房性质，该制度设计的本意是为了解决低收入家庭的住房困难问题。为达此目标，集资房建设所需土地采用划拨方式供应，同时行政事业收费减半、小区外基础设施建设费用由政府负担。因此，本案房屋对外出售，与集资房政策设立的初衷不相符，从而造成了住房保障资源的浪费，有违社会公平原则，侵害了其它集资房保障对象的利益，更影响了社会全体成员的共同利益，最终损害的是社会公共利益。根据合同法第五十二条第（四）款的规定，应认定原告与被告三亚旅游公司签订的《三亚市集资建房协议》为无效合同。三、原告要求继续履行《三亚市集资建房协议》，将涉案房屋过户至其名下，与法相悖。单位集资建房是为了解决和改善单位职工的住房困难和住房条件，是职工的一项福利。原告并非被告的职工，不属于集资建房的对象，根据《海南省高级人民法院关于参照执行〈全省民事审判工作会议（2016年）纪要〉的通知》第37条第（2)项规定，即使原告与被告三亚旅游公司签订的《三亚市集资建房协议》有效，但由于协议在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）实施后尚未履行完毕，原告要求继续履行，应以合同侵害社会公共利益为由不予支持。综上，请驳回原告的起诉。   被告吴海钰未向本院提交书面答辩意见。   第三人黄泽娟辩称：一、第三人认为原告与被告三亚旅游公司签订的集资建房协议为无效协议，理由如下：首先，原告并非被告三亚旅游公司、天涯海角公司的员工，其不具备集资建房的资格；其次，虽然原告与被告三亚旅游公司签定的建房协议是在国务院关于解决城市低收入家庭困难的若干意见之前，但该意见实施以后，尚未履行完毕，原告现起诉要求继续履行，由于该诉求侵害社会公共利益，不应得到支持。二、因第三人系被告天涯海角公司的正式职工，符合集资建房协议的初衷，且第三人已经支付完相应的购房款，并且对涉案房屋进行装修居住使用至今，被告天涯海角公司均无任何异议，也是认可的。三、第三人取得涉案房屋属于善意取得，在原告与三被告的房屋买卖合同纠纷案中已被二审法院的终审判决认为原告与被告三亚旅游公司签订的协议为无效协议，另外，第三人现无房居住，经过申请以后，与被告天涯海角公司签订涉案的协议，因此，第三人属于善意取得。四、因涉案房屋已经交付给第三人使用长达六年之久且第三人与被告天涯海角公司签订的集资建房协议属于有效协议，因此第三人无需将涉案房屋交付给原告。五、涉案房屋系第三人所有，因此不能将涉案房屋过户至原告名下。六、第三人认为逾期交房的租金损失应该由三被告向其支付，第三人作为善意的购买者并不知情三被告与原告之间的纠纷。七、案件受理费等费用应该由原告自行承担，与第三人无关。   第三人黄泽娟向本院提出诉讼请求：1.判决确认第三人黄泽娟与被告天涯海角公司于2012年5月16日签订的《三亚市集资建房协议》合法有效；2.判决原河东区月川路三亚市天涯海角旅游发展有限公司集资房楼十栋二层202号套房【户型为：三房二厅，建筑面积为105.058m2】归第三人黄泽娟所有；3.案件受理费由原告徐睿承担。事实及理由：第三人黄泽娟系天涯海角公司的正式职工，曾任财务副经理。天涯海角公司为解决职工住房问题，同意将位于三亚市××区套房【户型为：三房二厅，建筑面积为105.058m2】以125859元的价格出售予黄泽娟，并与黄泽娟于2012年5月16日签订《三亚市集资建房协议》，黄泽娟已将集资房款付清【收据号为0005748】。而后，黄泽娟遂对涉案房屋进行装修并居住至今。黄泽娟取得涉案房屋的所有权属善意取得。其一：涉案房屋系经过一审、二审法院的终审判决确认与其原告签定的购房合同无效，其二：黄泽娟系被告天涯海角公司的正式职工；其三：黄泽娟无房居住；其四：黄泽娟己付清所有的集资房款，并已进行装修使用至今；其五：黄泽娟已办理离婚手续，无第二套住房。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；...”之规定，请求法院判决确认支持黄泽娟诉讼请求。   原告徐睿辩称：《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权；（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”以上三个条件第三人均不符合，其不属善意取得。具体理由如下：一、第三人提供的《集资建房协议》明显无效，且涉嫌虚假串通伪造。该集资建房协议上落款处没有天涯海角公司的印章，仅有江桂金的签名及私章。并且本案中三亚旅游公司的资产自2008年5月8日就已经移交给了天涯海角公司（见徐睿提交的最后一组证据），之后凡三亚旅游公司参加的诉讼活动都是天涯海角公司在参与，本案经过一审、二审、省高院再审审查、发回三亚中级人民院再审以及此次发回城郊法院重审，已查明的事实是涉案房屋三亚旅游公司再次出售给了吴海钰，历次庭审过程中天涯海角公司从未提出过涉案房屋于2012年又再次出售给第三人黄泽娟的事实。包括本案上次开庭，审判长问涉案房屋现状时，天涯海角公司答复以前出售给吴海钰，但后来具体谁在使用不清楚。可见第三人提供的《集资建房协议》，天涯海角公司根本不知情。天涯海角公司是国有企业，出售涉案房产属于处置国有资产，江桂金是什么身份，其无权以个人名义将涉案房屋出售给第三人。（经代理人查询国家企业信息公示系统，天涯海角公司历次法定代表人变更记录中均无江桂金的名字），可见第三人提交的《集资建房协议》并非经过正常途径所签订，涉嫌江桂金个人与第三人串通伪造，侵占涉案房产。二、第三人提交的《集资建房协议》明显低于市场价格。2012年海南的整个房地产在2009年国际旅游岛之后，已经多次翻倍增长，但第三人提交的于2012年签订的《集资建房协议》居然仍然是用徐睿在2002年购买上述房屋的原价1200元每平方米的价格购买，完全不符合事实，即便我们假设合同的实际签订时间为2012年，也至少说明两点：1.交易价格明显低于市场价格，非善意取得；2。购买人明知房子存在争议，仍以超低价去购房，系恶意取得。同时我们有理由怀疑这份合同签订的真实时间，所以我们提交了时间鉴定申请。三、本案第三人付款的凭证仅有收据，未见转账付款凭证，无法证明实际付款。并且第三人提供的收据仅有财务章，而第三人是公司的财务部主管人员，该份收据的真实性值得怀疑，其应当提供将购房款项已实际支付至天涯海角公司账户的银行转账记录方能证明其实际付款的事实。另，第三人提供的水电菅理费用扣缴明细表无公章，无法证明是本案涉案房产支付的费用，其次时间显示是2015年的，无法证明其是在2012年装修入住，提供的水电用量凭证时间显示是2015年9月至2017年8月，而非2012年，如果第三人提供的证据只能证明是在2011年7月12日（省高院在2011年7月12日就作出了提审刘东方、李小白、陈传洪案的裁定（见海南省高院2012琼民提字第3、4、5号民事裁定书）之后装修入住的，就都是恶意串通。四、答辩人原一、二审判决（2011年4月19日）虽然确认购房合同无效，但此时与本案相同案情的刘东方、李小白、陈传洪等人已经申请再审，答辩人在原二审判决后也未与天涯海角公司达成任何协议，或向其表达过放弃主张涉案房产的任何意见表示，也没有申请退回已交付的集资购房款项，天涯海角公司对此案尚未终结十分清楚。第三人系原是旅游公司职工，后移交天涯海角公司，其对这批房（刘东方、陈传洪、李小白、姜明典）原系他人购买且一直在打官司的事一清二楚，明知而买，属恶意串通。五、第三人提供的离婚证是2018年8月27日，这份离婚证恰好在徐睿案的再审期间出现，首先我们怀疑这份离婚证是第三人及其配偶为逃避这个诉讼而刻意所做，另外第三人提供这份证据是为了试图证明这套房产系其唯一住房，那实际从另外一个角度来讲，第三人提供这份证据又能证明另外一个事实，就是在第三人与其配偶未离婚前，也包括2012年她与天涯海角公司签订《集资建房协议》时，其家庭肯定是有多套住房的，所以其根本不符合内部职工分房的条件：必须是经济困难的无房户。集资房的购买条件是必须购买前就是经济困难的无房户，而非购房长达6年之后再离婚来证明购房人是无房户，第三人的这个说法显然是在偷换概念。六、三亚旅游公司的资产自2008年5月8日就已经移交给了天涯海角公司（见徐睿提交的最后一组证据），之后凡旅游公司参加的诉讼活动都是天涯海角在参与，刘东方、陈传洪等人自2010年就一直在申请再审，省高院在2011年7月12日就作出了提审刘东方、陈传洪、李小白案的裁定（见海南省高院2012琼民提字第3、4、5号民事裁定书），2012年7月23日，省高院作出了撤销原刘东方等人的判决，并发回重审。说明天涯海角公司最少在2011年就已经知道原三亚法院对于原旅游公司与刘东方等人的一系列的案件的判决都是存在问题，且已进入再审程序时，仍然执意与第三人签订低价转让的集资建房协议，属恶意串通，转移资产，并重新制造矛盾。七、在第三人提交的证据《集资建房协议》中代表天涯海角公司签名的叫江桂金，他本人就属于占用了刘东方这套房产的第三人，他作为第三人参与了刘东方自2008年开始起诉的整个诉讼过程，同时他也是代表天涯海角代表旅游公司参与全部诉讼活动，说明他在了解这批房产的背景及案件的进展情况下，他在明知省高院已经在2011年7月12日对刘东方等人案件提审的情况下，仍然代表天涯海角与第三人签订这份《集资建房协议》，明显属恶意串通，转移资产。因此，第三人并不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的情形，请求驳回其对涉案房产的主张。   双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院对原告徐睿、第三人黄泽娟提供的证据的真实性、合法性、关联性予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：三亚旅游公司是三亚市政府投资设立的国有企业。2002年1月17日，三亚旅游公司制定集资建房方案，在其座落于三亚市××区南侧的住宅用地上[三土房(2002)字第0140号]集资建职工宿舍房220套。因申请参加集资建房的职工人数不够220户，三亚旅游公司同意徐睿参加集资建房。2002年4月，徐睿向三亚旅游公司交付首期集资房款33000元。同年9月集资楼动工兴建，2003年11月20日，三亚旅游公司与徐睿签订《三亚市集资建房协议》，约定：三亚旅游公司同意徐睿参加集资建房，该套住房位于三亚市××区，户型为三房二厅，面积105.058㎡，集资款125859元；本协议经市住房制度改革办公室监证后生效等。该协议未经过三亚市住房制度改革办公室监证。2004年8月20日，三亚旅游公司集资建房办公室作出《关于要求最终确认外单位人员参加月川住宅小区集资建房资格的请示》，三亚旅游公司领导最终确认包括徐睿在内的37名外单位人员参加集资建房的资格。2004年4月14日，三亚旅游公司印发《关于确定月川住宅小区集资房价格的通知》，决定公司员工购房价格为960元/㎡，其他关系单位人员购房价格暂定为1060元/㎡。2004年12月集资楼竣工。2006年1月，徐睿向三亚旅游公司缴清集资建房余款92859元。徐睿支付的集资房价格高于旅游公司职工购买价格。2007年8月10日，三亚市国有资产监督管理委员会批复同意三亚旅游公司终止与徐睿的集资建房关系。2007年9月30日，三亚旅游公司召开董事会并形成《2007年度董事会全体会议决议》，解除徐睿10栋202号房尚未成立生效的《三亚市集资建房协议》。并于2007年10月9日与时任三亚市商务局局长的吴海钰就涉案房屋签订《三亚市集资建房协议》，吴海钰于2007年10月31日向三亚旅游公司支付购房款125859元，三亚旅游公司将该房屋出售并交付给吴海钰，吴海钰对涉案房屋进行装修并入住。三亚旅游公司以徐睿与其没有签订合法有效的合同、徐睿不符合在该公司参与职工集资建房条件和资格为由向徐睿发出《通知书》，终止集资建房关系，并通知徐睿领回已交纳的集资建房款。徐睿拒不领回集资建房款，2008年1月25日，三亚旅游公司将徐睿的125859元集资款交付三亚市公证处提存。2010年7月16日，徐睿向本院起诉三亚旅游公司，请求判令：一、确认被告三亚旅游公司与第三人吴海钰订立的房屋买卖合同无效；二、确认位于三亚市××区房产归原告徐睿所有。本院于2010年12月1日作出(2010)城民一初字第1424号民事判决书，判决驳回原告徐睿的诉讼请求。徐睿不服向三亚市中级人民法院提起上诉，三亚市中级人民法院于2011年4月19日作出（2011）三亚民一终字第127号民事判决书，认定徐睿与三亚旅游公司于2003年11月20日签订的《三亚市集资建房协议》无效，并判决驳回上诉，维持原判。   三亚旅游公司的资产自2008年5月起移交给天涯海角公司，2009年3月5日，三亚旅游公司建集资房所用的三土房[2002]字第0140号住宅地变更为[2009]字第01845号，并登记的权利人是天涯海角公司名下。第三人黄泽娟原系三亚旅游公司的职工，后转为天涯海角公司的职工，曾任财务副经理。天涯海角公司于2010年9月3日解除与吴海钰签订的《三亚市集资建房协议》，并将购房款125859元退还给吴海钰。2012年5月16日，天涯海角公司与黄泽娟签订《三亚市集资建房协议》，将涉案房屋以公司员工购房价格960元/㎡出售予黄泽娟。黄泽娟于2012年10月25日将购房款100856元交付给天涯海角公司，遂对涉案房屋进行装修并居住至今。   在庭审中，原告徐睿于2018年10月12日向本院申请对天涯海角公司与黄泽娟签订《三亚市集资建房协议》、《三亚市天涯海角旅游发展有限公司内部专用收据》上的签名、印章的真伪以及两文件的形成时间进行司法鉴定，后于2018年12月20日撤回该鉴定申请。   对于当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：关于天涯海角公司与黄泽娟于2012年5月16日签订《三亚市集资建房协议》的真实性问题。第三人黄泽娟为证明该事实，向本案提交如下证据：1.收款凭证、银行现金存款凭证、天涯海角公司的内部专用收据、刷卡凭证，欲证明黄泽娟于2012年10月25日向天涯海角公司向支付购房款105058元；2.付款凭证、现金支票存根、三亚旅游公司内部专用收据两张、吴海钰的退款申请，欲证明：天涯海角公司于2010年9月3日已将购房款125859元退还给吴海钰。原告徐睿质证认为:1.对收款凭证和天涯海角公司的内部专用收据、付款凭证、三亚旅游公司内部专用收据两张的三性均有异议，该份凭证均是被告天涯海角公司单方制作的，并且基于第三人作为天涯海角公司的财务副经理的特殊身份，因此原告对该凭证的客观性、真实性不予认可；对银行现金存款凭证无异议，对于其真实性无异议，对其关联性和证明内容有异议，该份凭证中并未记载存款人为黄泽娟，且存款的金额为105058元，与第三人黄泽娟同江桂金签订的三亚市集资建房协议中约定的还款125859元严重不符，因此该凭证证明不了第三人依照约定支付了购房款；刷卡凭证上明确记载了4202元为黄泽娟与被告天涯海角公司的报销款项与购房款无关。2.对现金支票存根的关联性和证明内容有异议，该存根中明确记载了收款人为符金兰，再者，吴海钰支付的购房款为125895元，但该现金支票存根显示的退款金额为125859元，明显不相符。对吴海钰退款申请的三性不予认可，没有吴海钰的签字。被告天涯海角公司质证认为：对上述证据无异议，这些证据是从我公司保存的证据复印出来的。黄泽娟陈述现金支票存根收款人符金兰是吴海钰的妻子。本院结合原告徐睿未能提供证据证明第三人黄泽娟提供的上述证据存在不真实的情况，且结合天涯海角公司对上述证据的真实性予以认可的事实，认定黄泽娟提供的上述证据具有真实性、合法性、关联性，应予以采信，并据此认定天涯海角公司与黄泽娟签订的《三亚市集资建房协议》系真实的。   本院认为，本案的争议焦点是：一、关于本案是否已过诉讼时效的问题。本案案由系房屋买卖合同纠纷，实质系对涉案房屋所有权、使用权的争议而起，属物权纠纷，而非债权纠纷。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项关于“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；……”的规定，本案不适用诉讼时效有关期限的规定。被告天涯海角公司抗辩本案已过诉讼时效，没有法律依据，本院依法不予采纳。   二、关于三亚旅游公司与徐睿、吴海钰、黄泽娟签订的三份《三亚市集资建房协议》的效力认定问题。（一）徐睿虽然不是三亚旅游公司的职工，但徐睿参加涉案集资建房，是经过三亚旅游公司职工代表大会确认和经三亚旅游公司董事会批准，以超过该公司员工的价格于2003年11月20日与三亚旅游公司签订《三亚市集资建房协议》，并已经向三亚旅游公司支付全部集资建房款。徐睿与三亚旅游公司签订的《三亚市集资建房协议》，不存在损害社会公共利益的情形，也未违反法律、行政法规的禁止性规定和违反公序良俗，应当认定为合法有效。虽然，三亚旅游公司单方终止与徐睿的集资建房关系，由于徐睿不同意，故该协议尚未解除。（二）2007年10月9日，三亚旅游公司、吴海钰明知三亚旅游公司与徐睿签订的《三亚市集资建房协议》未依法解除的情况下，双方签订《三亚市集资建房协议》，将涉案房屋出售给吴海钰，系“一房二卖”，该行为并非出于善意，损害了徐睿的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项关于“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”的规定，故应认定三亚旅游公司与吴海钰签订的《三亚市集资建房协议》属于无效合同。（三）本院于2010年12月1日作出(2010)城民一初字第1424号民事判决书，以及三亚市中级人民法院于2011年4月19日作出（2011）三亚民一终字第127号民事判决书，认定徐睿与三亚旅游公司于2003年11月20日签订的《三亚市集资建房协议》无效。该认定经过两审终审，已经发生法律效力。在此情况下，天涯海角公司与其公司职工第三人黄泽娟于2012年5月16日就涉案房屋签订《三亚市集资建房协议》，将涉案房屋以公司员工购房价格出售予黄泽娟，且黄泽娟已经向天涯海角公司支付全部集资建房款，对涉案房屋进行装修并居住至今。故黄泽娟与天涯海角公司签订的《三亚市集资建房协议》，系出于善意，不存在损害社会公共利益的情形，也未违反法律、行政法规的禁止性规定和违反公序良俗，应当认定为合法有效。   三、关于位于三亚市××区房屋的归属问题。三亚旅游公司与徐睿，天涯海角公司与黄泽娟就涉案房屋分别签订的《三亚市集资建房协议》均为有效合同，但天涯海角公司于2012年10月25日后将该房屋交付给黄泽娟进行装修并居住至今，该行为具有明显的公示与公信的现实作用。本院结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定精神，即对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用房屋，已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险；以及参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第一项关于“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；……”的规定，对黄泽娟请求继续履行合同的主张应当予以支持，并确认位于三亚市××区房屋归第三人黄泽娟所有。为此，本院对原告徐睿起诉请求继续履行合同，以及请求被告三亚旅游公司、天涯海角公司、吴海钰，第三人黄泽娟限期向其交付涉案房屋，限期将该房的产权证过户至其名下等主张，依法不予支持。   四、关于原告主张三亚旅游公司、天涯海角公司、吴海钰，第三人黄泽娟共同向其赔偿逾期交房的租金损失是否有事实和法律依据的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条规定，出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。本案原告主张赔偿其逾期交房的租金损失属于追究出卖人的违约责任的范畴，但原告在本案中未能提供证据证明其所遭受逾期交房的经济损失数额，本院无法作出确认和判决，故本院对该主张不予支持。原告徐睿可另案追究出卖人的违约责任。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百九十六条第二项，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，以及参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决如下：   一、确认原告徐睿与被告三亚市旅游发展投资有限公司于2003年11月20日签订的《三亚市集资建房协议》有效;   二、确认被告吴海钰与被告三亚市旅游发展投资有限公司于2007年10月9日签订的《三亚市集资建房协议》无效;   三、确认第三人黄泽娟与被告三亚市天涯海角旅游发展有限公司于2012年5月16日签订的《三亚市集资建房协议》有效，确认河东区月川路三亚市天涯海角旅游发展有限公司名下的集资楼××栋房屋住宅地为[2009]字第01845号归第三人黄泽娟所有;   四、驳回原告徐睿的其他诉讼请求。   案件受理费2817元（原告徐睿已预交），由被告三亚市旅游投资有限公司和被告三亚市天涯海角旅游发展有限公司共同负担，第三人黄泽娟起诉受理费1409元（第三人黄泽娟已预交），由被告三亚市天涯海角旅游发展有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 吴雄文   人民陪审员 陈少珍   人民陪审员 袁仁凯     二〇一九年三月二十二日   书 记 员 孙艳妮   附相关法律条文：   《中华人民共和国民法总则》   第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：   （一）行为人具有相应的民事行为能力；   （二）意思表示真实；   （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。   第一百九十六条第二项下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；……   《中华人民共和国合同法》   第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉   若干问题的解释（二）》   第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件   适用法律若干问题的解释》   第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。   房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第五十六条第一款对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件   适用法律问题的解释》   第九条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同(http://www.66law.cn/topic2010/履行合同/“”履行合同)的，应当按照以下情形分别处理：   （一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；   （二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；   （三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。