四川省眉山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川14执异3号 案外人：黄浩然，男，汉族，1994年7月8日出生，住四川省达州市通川区。 申请执行人：乐山市商业银行股份有限公司彭山支行，住所地四川省眉山市彭山区。 负责人：付军，行长。 被执行人：成都利达伟业电子有限公司，住所地四川省成都市武侯区。 法定代表人：吴利平，执行董事。 被执行人：吴利平，男，汉族，1982年10月23日出生，住四川省成都市双流区。 被执行人：吴德容，女，汉族，1975年6月11日出生，住四川省荣县。 被执行人：黄丽萍，女，汉族，1980年7月20日出生，住四川省成都市双流区。 被执行人：黄伟，男，汉族，1982年1月3日出生，住四川省成都市锦江区。 被执行人：黄廷，女，汉族，1988年5月3日出生，住四川省安岳县。 本院在乐山市商业银行股份有限公司彭山支行（以下简称乐商行彭山支行）与成都利达伟业电子有限公司（以下简称利达伟业公司）、吴利平、吴德容、黄丽萍、黄伟、黄廷金融借款合同纠纷案诉讼保全过程中，查封了吴利平、黄丽萍名下位于成都市天府新区华阳街道华府大道一段XXX号X栋X单元XX楼XXXX号房屋，案外人黄浩然认为其已于2015年9月向黄丽萍、吴利平购得该房，并已实际占有使用该房，向本院提出书面异议，要求中止对该房的执行。本院受理其异议申请后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人黄浩然称，吴利平、黄丽萍2012年12月3日与成都市圣沅房地产开发有限公司（以下简称圣沅公司）签订《商品房买卖合同》《合同附件及补充协议》，购买了涉案房屋，并陆续付清了购房款。2015年9月9日，黄丽萍、吴利平与案外人签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出售给案外人。案外人已按合同约定向黄丽萍、吴利平指定收款人黄海琳支付全部购房款，并已自2015年9月起实际占有使用涉案房屋。虽经案外人催促，吴利平、黄丽萍仍怠于办理房屋产权登记，致使案外人无法办理房屋过户登记。案外人黄浩然认为，其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并实际占有，已支付全部购房款，其对未能办理过户登记无过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，人民法院应当裁定中止执行。 为证实其主张，案外人黄浩然向本院提交了《网签合同信息查询记录》（该记录载明的出卖人为圣沅公司，买受人为黄丽萍、吴利平，两人各占50%份额；涉案房屋为位于成都市天府新区××大道××单元××楼××房；商品房合同备案号为342128；已被本院于2018年9月13日限制登记），《房屋信息查询记录》（该记录载明涉案房产所有权人为圣沅公司，证书编号为川（2016）成天不动产权第0020XXX号，取得方式为商品房新建，取得时间为2017年1月6日，2018年9月13日被本院限制登记），圣沅公司与黄丽萍、吴利平《商品房买卖合同摘要》（2013年3月30日备案，合同签约备案号342128），双方2012年11月3日签订的《商品房买卖合同》《合同附件及补充协议》（合同编号：YZ-216），圣沅公司出具的《收据》2张（2015年2月6日吴利平、黄丽萍付1-1-2402面积补差款4,200元和契税、维修基金、登记费、贴花、工本费共计15,112.93元），四川银行卡POS凭证（向圣沅公司天府新区消费刷卡19,312.93元），黄丽萍、吴利平购益州国际广场X栋X单元XXXX号房的购房款收据遗失作废公告，吴利平、黄丽萍与黄浩然2015年9月9日签订的《房屋买卖合同》（该合同第一条载明了房产状况，并明确载明房屋产权证、国有土地使用权证尚未办理完毕；第三条约定房屋交付给买方之前的水、电、气、物业费等使用费用由甲方承担，交付之后由乙方使用并承担费用；第四条约定涉案房产于2015年9月31日前交付；第五条约定卖房方授权黄浩然将购房款500,000元于2015年9月31日前全部支付给黄海琳，黄海琳确认收款后即视为黄浩然已按约定完成支付房款的义务），中国工商银行凭证（黄浩然于2015年9月9日向黄海琳转账500,000元，凭证上未记载转款用途，亦无留言），成都圣沅佳理物业管理有限公司专用收据2张（2016年1月8日收黄浩然1-1-2402从2015年7月到2015年12月物业服务费789元，2017年12月31日收1-1-24-02从2017年11月1日到2017年12月31日物业服务费263.12元、生活垃圾费16元），黄浩然作为出租方与承租方蒋玲、经纪方四川链家房地产经纪有限公司2016年2月18日就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》及首次租金收据，四川省宏美建筑装饰工程有限公司2015年12月25日出具的《收据》（收到黄浩然益州国际1栋1单元2402号装修费5.2万元）。（以上证据材料均系打印件或复印件。） 申请执行人乐商行彭山支行认为，从商品房买卖合同备案信息能够看出案涉房屋的买受人为吴利平、黄丽萍，人民法院应当根据该备案信息认定房屋的真实权利人，黄浩然提出异议不属于执行异议案件形式审查范畴；黄浩然与吴利平、黄丽萍是借贷关系，并非房屋买卖关系，其所提交的转账凭证与本案没有关系，即使假设黄浩然是真实的买受人，本案涉案房屋已经可以办理分户产权，房屋办理过户的条件已经成就，但黄浩然一直不办理过户登记，存在过错，理应承担其行为所带来的法律风险，本案不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。人民法院对案涉房屋采取执行措施符合物权法定原则，该执行措施并无不当，请求驳回黄浩然的异议。 经审查查明，乐商行彭山支行在其诉利达伟业公司、吴利平、吴德容、黄丽萍、黄伟、黄廷金融借款合同纠纷案中，向本院申请诉讼保全，本院审查后于2018年9月6日作出（2018）川14民初83号民事裁定：对成都利达伟业电子有限公司、吴利平、吴德容、黄丽萍、黄伟、黄廷的财产予以查封、冻结，金额限于51,284,265.97元内。具体财物查封期限按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条第一款之规定执行。在执行实施该裁定过程中，本院于2018年9月13日向成都天府新区不动产登记服务中心发出（2018）川14执保22号协助执行通知书，查封了吴利平、黄丽萍名下位于成都市天府新区××大道××1-1-2402房屋（备案号342128），查封期限三年，从2018年9月13日至2021年9月12日止。 另查明，吴利平、黄丽萍与圣沅公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于成都市天府新区华阳街道华府大道一段688号的益州国际广场X幢X单元XX层XXXX号房，双方之间的购房合同已于2013年3月30日办理合同签约备案，备案号为342128。涉案房屋已于2017年1月6日办理不动产初始登记，登记所有权人为圣沅公司，证书编号为川（2016）成天不动产权第0020XXX号。 上述事实，有本院（2018）川14民初83号民事裁定书、（2018）川14执保22号协助执行通知书及送达回证，合同签约备案号为342128的《商品房买卖合同摘要》，以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，人民法院可以预查封，本院在诉讼保全中，对被申请人吴利平、黄丽萍购买的已办理了商品房预售合同登记备案手续的成都市天府新区华阳街道华府大道一段688号益州国际广场X幢X单元XX层XXXX号房采取查封措施符合上述规定，且该预查封的效力等同于正式查封。案外人黄浩然主张其向被执行人吴利平、黄丽萍购买了涉案房屋，但本案中吴利平、黄丽萍虽与圣沅公司签订了商品房买卖合同并办理了合同备案登记，但涉案房屋目前尚未过户到吴利平、黄丽萍名下，更未过户到案外人黄浩然名下，因未经房地产登记部门物权变更登记，即使黄浩然所述购房情况属实，也仅在其与吴利平、黄丽萍之间形成一个债权债务关系，并不产生物权的变动。案外人黄浩然认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，人民法院应当中止对涉案标的执行，但该规定是对金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议能够排除执行的情形所做的规定，本案中涉案房产并未登记在被执行人吴利平、黄丽萍名下，而是登记在圣沅公司名下，二被执行人与圣沅公司之间也仅是债权债务关系，二被执行人所享有的是在其按合同履行其付款等义务后请求圣沅公司交付房屋及房屋所有权移转登记的请求权，而非所有权。从案外人黄浩然所提交《房屋买卖合同》来看，其对于吴利平、黄丽萍当时尚未取得涉案房屋所有权是明知的，且至本院查封时，吴利平、黄丽萍也未取得涉案房产所有权，案外人黄浩然主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，要求中止执行的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人黄浩然的异议。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向执行法院即四川省眉山市中级人民法院提起诉讼。 审判长 韩 胜 审判员 颜 毅 审判员 高 萍 二〇一九年三月七日 书记员 陈艳玲 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条异议人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）异议人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回异议人执行异议裁定送达异议人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。