河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初7823号原告：许晋豫，男，1961年2月15日出生，汉族，无业，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：单中强，河南北纬律师事务所律师。被告：刘毛，男，1959年1月27日出生，汉族，个体户，住驻马店市开发区。被告：薛留安，男，1963年12月13日出生，汉族，无业，住河南省确山县。被告：陈大浩，男，1986年11月4日出生，汉族，无业，住河南省确山县。被告：驻马店市瀚新房地产开发有限公司，住所地驻马店市刘阁乡汪刘庄。法定代表人：吴妮，该公司董事长。三被告委托诉讼代理人：付洋威，河南华珠律师事务所律师。被告：驻马店市祥盛置业有限公司，住所地驻马店市高新区文明路与淮河大道交叉口东北处翡翠城翠苑**1112。法定代表人：朱树立，该公司董事长。委托诉讼代理人：张力，河南华珠律师事务所律师。原告许晋豫与被告刘毛、薛留安、陈大浩、驻马店市瀚新房地产开发有限公司（以下简称瀚新公司）、驻马店市祥盛置业有限公司（以下简称祥盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许晋豫的委托诉讼代理人单中强，被告薛留安、陈大浩、驻马店市瀚新房地产开发有限公司的委托诉讼代理人付洋威，被告驻马店市祥盛置业有限公司的委托诉讼代理人张力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许晋豫向本院提出诉讼请求：判令解除原告与第一、二、三、四被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令五被告连带返还原告购房款540000元及利息，赔偿原告损失540000元。事实与理由：2013年1月16日，原告与驻马店市锦泰置业有限公司（后变更为驻马店市黎宏置业有限公司，该公司于2016年6月3日注销，薛留安、陈大浩系公司股东）签订房屋认购书，约定原告购买驻马店市锦泰置业有限公司开发的位于驻马店市开发区××路××小区××楼××住房××套，房款总价440000元，采用分期付款方式，签订协议当天原告向驻马店市锦泰置业公司交纳300000元，由锦泰公司出具收据。原告于2014年10月16日、2015年9月25日分别向锦泰公司交纳购房款及车库款各120000元，共计向锦泰公司支付购房款540000元。2018年1月7日原告要求刘毛及第二、三被告交房，却被第四、五被告告知该房已另售他人，拒绝交房。原告为维护合法权益，诉至法院。被告刘毛辩称：原告起诉购房情况属实，经本人卖给原告房子，原告购买瀚新公司房子，本人当时系瀚新公司经理，原告系经本人购房。公司原来三个股东系吴勇、张爱梅、户孙丽，2012年11月20日公司因资金缺陷导致瘫痪，张爱梅与户孙丽以筹措资金为由离开公司，吴勇将1600万元公司股权过户给本人，因为另两个股东不在场，无法过户，财务也无法交接，当时由本人代管公司。期间本人注册锦泰置业公司，原告购买瀚新公司房子，当时因为本人系以锦泰公司名义接管，所以开出发票上面盖的是锦泰公司公章，但实际购房款是瀚新公司收取，两套房子、两个车库系由两家购买，总房款交纳了108万，两家平分，原告交了54万元。被告薛留安、陈大浩辩称：二被告与原告未签订过房屋买卖合同，二被告不是合同相对方。二被告系在2015年10月14日才成为锦泰公司股东，锦泰公司原法定代表人刘毛与股东王汉洲之前就已经将诉争项目转让给了祥盛公司，二被告并不知道本案房屋买卖情况，原告要求二被告承担责任无事实和法律依据，应依法驳回。被告瀚新公司辩称：本案诉争房屋土地为教育划拨土地，诉争房屋是驻马店敬业高中教师学生公寓，是由驻马店敬业高中自筹资金集资建设，本案诉争房屋不是商品房，而原告第一项要求系解除房屋买卖合同，而不是商品房买卖合同，证明原告认可本案诉争房屋不是商品房，因此本案案由应定为房屋买卖合同。本案诉争项目原为瀚新公司开发，瀚新公司在原告认购房屋前就已经将项目转让给锦泰公司，原告认购房屋相对方是锦泰公司，瀚新公司不是合同相对方，瀚新公司不是本案适格被告。瀚新公司、锦泰公司、祥盛公司三方签订了一个项目转让合同，合同约定瀚新公司、锦泰公司将项目全部转让给祥泰公司，因此应该由祥泰公司承担全部义务，瀚新公司不应承担任何责任。原告诉称被告瀚新公司告知房屋已出售，瀚新公司与原告不相识，也不是合同相对方，原告也未向瀚新公司主张过权利，瀚新公司已将项目转让给祥盛公司，瀚新公司没有处理原告购买房屋。原告要求瀚新公司承担责任无事实与法律依据，应依法予以驳回。被告祥盛公司辩称：本案诉争房屋不是商品房，不应当适用有关商品房预售的法律规定，2014年10月瀚新公司与锦泰公司和祥盛公司签订一份合同，该合同约定敬业高中66亩公寓项目转让给祥盛公司，但瀚新和锦泰公司仅转让20亩，下余46亩公寓项目至今未交付。项目转让合同虽然约定瀚新和锦泰公与合同相对人的权利义务转让给祥盛公司，但合同也约定了瀚新、锦泰公司在项目中发生的债务由其自行承担，祥盛公司经内部查账未发现2013年1月6日收到原告30万元转款，且2014年10月16日该项目已转让给祥盛公司，原告交款应当直接向祥盛公司交纳，应加盖祥盛公司公章，祥盛公司也未收到12万元转款。祥盛公司曾以微信多次要求原告补交拖欠的房款，原告一直未到公司补交下欠房款，也未提交曾向锦泰或者瀚新公司交纳房款情况，根据锦泰公司与原告签订的房屋认购单，该认购单要求原告在2013年1月16日之后七日内交付下余房款，原告一直未按认购单的要求交纳房款，祥盛公司已将该房屋退还有关单位。原告未按认购单约定时间和金额交纳房款，存在违约情况，祥盛公司是在2014年8月份成立，原告交纳第一笔房款系在2013年1月16日，当时祥盛公司还未成立，2014年10月瀚新、锦泰公司将项目转让给祥盛公司，双方所签订合同约定了双方相应的权利和义务，原告要求祥盛公司承担责任并赔偿损失没有事实和法律依据。经审理查明，2013年1月16日，原告许晋豫（乙方）与锦泰公司（甲方）签订《房屋认购单》一份，约定：一、预定房屋：6栋7层西单元西户，3235.29元/㎡，建筑面积约136+70㎡，总价440000元。二、付款方式：分期付款。定金300000元（以财务收据为准），甲方有义务为乙方保留该房源并且有权处理该房源；乙方在收到甲方销售人员通知之日起七日内交付下批房款；在支付定金时，双方对上述约定均无异议；认购单一式二份，甲乙双方各执一联。锦泰公司加盖公司印章，许晋豫签名捺印。同日，锦泰公司向原告出具30万元的收据一份，显示“交款单位许晋豫，人民币叁拾万元，收款事由6号楼七层西单元西户”。2014年10月16日，锦泰公司向原告出具12万元的收据一份，显示“交款单位许晋豫，人民币壹拾贰万元整，收款事由房款（1#北-15）”，经办人处由“刘毛”署名。2015年9月25日，锦泰公司向案外人王颖出具12万元收据一份，收款事由处显示“房款（6#西单元7层西户）”。刘毛认可该款系代许晋豫交纳的购房款，刘毛时任锦泰公司法定代表人。2013年5月6日，被告刘毛书写15万元的收条一份，由许晋豫保管，显示“今收到6号楼西单元七楼东西两户缴来房款壹拾伍万元整（150000元整），总价款两套按捌拾柒万元整870000元结算”。刘毛出具此收条系因为许晋豫与他人黄灿共同购买6号楼西单元七楼东、西两户，两户房款相同，均为540000元。后诉争房屋由他人购买。截止起诉前，诉争房屋未办理预售许可证。另查明，2007年6月23日，驻马店敬业高级中学取得驻市国用（2007）第7995号国有土地使用证书，该证书显示：土地使用权人驻马店敬业高级中学，地类（用途）教育，使用权类型划拨，终止日期长期等内容。诉争房屋建于该宗土地上。还查明，2015年10月14日，锦泰公司的股东由王汉洲、刘毛变更为薛留安、陈大浩，法定代表人由刘毛变更为陈大浩；2016年2月4日，锦泰公司变更为驻马店市黎宏置业有限公司（以下简称黎宏公司）；2016年6月3日，黎宏公司登记：注销。2014年10月16日瀚新公司、锦泰公司（转让方、甲方）与祥盛公司（受让方，乙方）签订的《项目转让合同》一份，约定：甲方向乙方转让原驻马店市敬业高中商品房开发项目的权利义务，转让敬业高中66亩，该项目原由瀚新公司开发建设，现转让给锦泰公司开发建设，瀚新公司与锦泰公司项目转让款未结算，由于项目手续问题，瀚新公司与锦泰公司同意将项目转让给乙方，由乙方对该项目继续开发建设。该标的为项目的总体转让，其权利及法律责任一并由甲方转移给乙方，但转让前瀚新公司、锦泰公司所有债务由甲方自行承担，甲方与房屋买受人及承租人等合同相对人的权利义务转让给乙方等内容。被告瀚新公司、锦泰公司已将本案项目转让给祥盛公司，合同约定所有权利义务都由祥盛公司承担。签订《房屋认购书》时，被告刘毛告知原告许晋豫房屋办理有预售许可证。庭审中，被告祥盛公司辩称祥盛公司曾经以微信形式多次要求原告补交拖欠的房款，原告一直未到祥盛公司进行说明，也未补交下欠房款，也未提交曾经向锦泰或者瀚新公司交纳房款的情况，根据锦泰公司与原告签订的房屋认购单，该认购单要求原告在2013年1月16日之后七日内交付下余房款，原告一直未按认购单的要求缴纳房款，祥盛公司已经将该房屋退还有关单位。上述事实，有当事人陈述及相关书证在卷且经庭审质证，据以认定。本院认为，《房屋认购单》系原告与锦泰公司签订，且2013年1月16日、2014年10月16日、2015年9月25日的30万元、12万元、12万元收据亦由锦泰公司出具。2013年5月6日，被告刘毛虽向原告许晋豫出具15万元收条一份，但此时被告刘毛系锦泰公司法定代表人，且收条内容显示“今收到6号楼西单元七楼东、西两户缴来房款……”，因此刘毛系履行职务行为，相应的权利义务应由锦泰公司负担。涉案房屋所在地非以出让方式取得，土地系行政划拨土地，该宗土地地类（用途）为教育，非用于经营性开发，因此在该宗土地上所建房屋，有别于房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权的商品房，故诉争房屋并非商品房。《房屋认购单》中约定的房屋总价款虽系44万元，但根据锦泰公司出具的收据显示的内容，原告已分别于2013年1月16日、2014年10月16日、2015年9月25日支付诉争房屋购房款30万元、12万元、12万元，合计54万元，原告已支付大部分购房款。《房屋认购单》还约定有“预定房屋：6栋7层西单元西户”，系明确了房屋位置。原告所购买的诉争房屋并非商品房，原告已支付了大部分购房款，且双方亦约定有明确位置，故许晋豫与锦泰公司签订合同虽名为《房屋认购单》，实为房屋买卖合同。许晋豫与锦泰公司形成的合同关系并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定无效”的规定，涉案房屋不是商品房，原告许晋豫与锦泰公司签订的《房屋认购单》不是商品房买卖合同，不适用有关商品房买卖合同的法律规定。锦泰公司至今未将房屋交付给原告，构成根本违约，致使原告许晋豫的合同目的无法实现，现原告请求解除《房屋认购单》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故锦泰公司应返还原告已支付的购房款54万元（30万元+12万+12万元），并赔偿该款的利息损失。因2015年10月14日，锦泰公司的股东由王汉洲、刘毛变更为薛留安、陈大浩；2016年2月4日，锦泰公司变更为黎宏公司；2016年6月3日，黎宏公司登记注销。2014年10月16日瀚新公司、锦泰公司与祥盛公司签订《项目转让合同》，约定：该标的为项目的总体转让，其权利及法律责任一并由瀚新公司、锦泰公司转移给祥盛公司，瀚新公司、锦泰公司与房屋买受人及承租人等合同相对人的权利义务转让给祥盛公司，且祥盛公司庭审中认可曾经以微信形式多次要求原告补交拖欠的房款，原告一直未补交下欠房款，也未提交曾经向锦泰或者瀚新公司交纳房款的情况，祥盛公司已经将涉案房屋退还有关单位。说明祥盛公司已经接收了原告购买的房屋，祥盛公司应承担还款责任并赔偿损失。被告刘毛、薛留安、陈大浩、瀚新公司不应承担责任。原告请求被告刘毛、薛留安、陈大浩、瀚新公司返还购房款并赔偿损失，于法无据，本院不予支持。被告祥盛公司应返还原告购房款54万元及利息损失，利息应自2014年10月16日分别计算，利率按年利率6%计算。2014年10月16日以42万元（30万元+12万元）为基数，自2014年10月16日起计至2015年9月25日止；以54万元为基数（30万元+12万元+12万元），自2015年9月25日起计至返还完毕之日止。关于原告以被告没有取得商品房预售许可证和一房二卖为由，请求赔偿不超过购房款一倍的54万元损失。因涉案房屋不是商品房，不应适用与商品房买卖合同有关的法律规定，原告请求赔偿一倍购房款54万元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店市祥盛置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告许晋豫购房款540000元，并赔偿该款的利息损失（其中以42万元为基数，自2014年10月16日起计至2015年9月25日止；以54万元为基数，自2015年9月25日起计至返还完毕之日止；利率均按年利率6%计算）。二、驳回原告许晋豫的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，由被告驻马店市祥盛置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  贺麒娇人民陪审员  赵培东人民陪审员  周培芝二〇一九年三月十一日书 记 员  邢莉娟