江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0302民初6274号原告:徐州澳都物业管理有限公司。法定代表人：申英姿，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧春娟，江苏彭祖律师事务所律师。委托诉讼代理人：许冠丁，江苏彭祖律师事务所律师。被告:彭修梅，女，1973年1月23日生，汉族，住徐州市鼓楼区。被告：郑伟，男，1969年4月6日生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告徐州澳都物业管理有限公司诉被告彭修梅、郑伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月19日立案受理后，由审判员董方适用小额诉讼程序，分别于2018年12月19日、2018年12月25日公开开庭进行了审理。原告徐州澳都物业管理有限公司的委托诉讼代理人许冠丁，被告彭修梅、郑伟到庭参加了2018年12月19日庭审，原告徐州澳都物业管理有限公司的委托诉讼代理人欧春娟，被告彭修梅、郑伟到庭参加了2018年12月25日庭审。本案现已审理终结。徐州澳都物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年7月1日至2018年12月31日拖欠原告的物业费9819元及违约金暂计9387元（按照每天千分之二计算至起诉之日，要求判决至实际给付之日），合计19206元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年6月9日，被告与徐州煌庭房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于徐州市鼓楼区，建筑面积为155.86㎡。2016年8月16日，原、被告双方签订了煌庭.棕榈湾《业主临时管理规约》及承诺书、《前期物业管理服务协议》。其中协议第五条第2项的约定：商业物业服务费：3.5元/月/平方米，含公共耗能费用。物业费于每第二年的第一月的7号以前交纳；第十条第四款约定：不按约定交纳物业费的，原告有权要求补交并按每日千分之二收取的违约金。被告作为商铺业主，其享受了原告提供的物业服务，却拒不交纳物业费，经原告方工作人员多次催要，至今未能支付。为此，特向贵院提起诉讼，请求法院依法裁判。彭修梅、郑伟共同辩称：一、商铺门前公共区域无保洁人员清理，一直都是环卫工人在打扫，门口区域也没有设置垃圾桶，是被告自费一百元购置的垃圾桶；二、公共设施无人养护，下水道垃圾淤堵无人疏通，向原告报修后无人解决，被告自费几千元多次找专业通下水道人员疏通改造；三、原告未尽维修义务，墙壁渗水，商铺大门松动，向原告报修无人修理，后被告自费二百元修理；四、原告未能履行安全保障义务，小区南门是消防通道，一直被锁死，无法进出。南门路口是唯一进入商铺的路，路口保安室内无保安上岗，车辆栏杆无人操作，保安室现已荒废，室内堆满垃圾。车辆栏杆旁边设置路障，所有车辆无法从南门路过进出，带来安全隐患的同时也给生意造成很大影响造成经济损失；五、原告越权占用公共区域和设施并改变其用途，商铺门口空地是所有商铺业主共同所有，而原告未经同意私自占用了这片空地设置围栏，霸占业主空地的同时又将其当停车场谋取不正当利益。综上所述，被告不应向原告交纳相关费用。此外，两被告系夫妻关系，与儿子郑为友三人共同共有涉案房屋，原告提交的《业主临时管理规约》及其承诺书、《前期物业管理服务协议》中“郑伟”署名，是被告彭修梅所签，不是被告郑伟本人签的，被告郑伟亦不知情。经审理查明，徐州煌庭房地产开发有限公司在煌庭.棕榈湾小区建成后，选聘原告徐州澳都物业管理有限公司对该小区提供前期物业管理服务事宜，并签订了《前期物业服务合同》一份。徐州煌庭房地产开发有限公司于2016年6月19日通知涉案业主于2016年6月30日办理上房交接手续，涉案房屋于2016年8月16日上房。彭修梅、郑伟系夫妻关系，涉案房屋煌庭.棕榈湾1幢1单元105号商铺系彭修梅、郑伟及其子郑为友共同共有，建筑面积为155.86平方米。2016年8月16日，原告徐州澳都物业管理有限公司作为甲方与作为乙方的业主《前期物业管理服务协议》一份，约定由徐州澳都物业管理有限公司向业主提供物业管理服务，物业服务费的收取标准为高层住宅：0.35元/月/平方米，公共能耗：500元/每年/每户，商业物业服务费：3.5元/月/平方米,含公共能耗费用。地下室储藏间物业服务费：0.5元/月/平方米。乙方在办理房屋交接手续时，预交12个月的物业服务费，第二次预交物业服务费由乙方按每12个月交纳一次，于每第二年的第一个月的7号以前交纳。乙方若违反本协议，不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按照每天千分之二交纳违约金。《业主临时管理规约》及其承诺书、《前期物业管理服务协议》中“郑伟”签名均系其妻彭修梅所签。本院认为：一、关于《业主临时管理规约》及其承诺书、《前期物业管理服务协议》是否对被告具有约束力的问题。被告郑伟对原告提供的上述证据质证时认为其中“郑伟”签名均非本人所签，系由被告彭修梅所签，故对其无约束力。经本院审查后认为，被告彭修梅也是涉案房屋共同共有人，且被告彭修梅与被告郑伟系夫妻关系，故被告彭修梅代被告郑伟与原告签订《业主临时管理规约》及其承诺书、《前期物业管理服务协议》的行为属于家事代理行为。因此，本院依法认定《业主临时管理规约》及其承诺书、《前期物业管理服务协议》内容系原、被告的真实意思表示，对双方均具有约束力，双方均应全面履行该规约、承诺及协议的内容。现原告为涉案小区提供了物业服务，二被告应按照服务合同协议交纳物业服务费。二被告以原告在此期间提供的物业服务存在问题为由进行抗辩，但其提供证据不足以证实其抗辩理由，本院不予采信。即便原告提供的物业服务存在瑕疵，被告可依法另行向原告主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，而不应直接拒绝履行协议约定的缴费义务。二、关于原告诉请的物业费的问题。鉴于原、被告签订《前期物业管理服务协议》的时间为2016年8月16日，涉案房屋上房时间亦为2016年8月16日，且协议约定业主在办理房屋交接手续时，预交12个月的物业服务费，故原告主张被告欠付2017年7月1日至2017年8月15日期间物业费无事实依据，本院不予认可，本院依法确定被告欠付原告物业费起始时间为2017年8月16日。按照协议约定，二被告应于每第二年的第一个月的7号以前交纳全年度物业服务费。因此本院确认2017年8月16日至2018年8月15日期间的物业服务费应于2017年8月23日前交纳；2018年8月16日至2019年8月15日的物业服务费应于2018年8月23日前交纳。原告现主张计算至2018年12月31日期间的物业服务费，于法有据，故本院计算物业费：9000.92元（155.86平方米*3.5元/平方米/月*16.5个月=9000.92元，超过的部分不予支持。三、关于原告诉请的违约金问题。根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，二被告应于每第二年的第一个月的7号以前交纳全年度物业服务费，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权主张违约金。经审查，该原、被告关于滞纳金的约定过高，本院依法酌定参照中国人民银行规定的同期同类银行贷款基准利率的1.3倍计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条,国务院《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告彭修梅、郑伟于本判决生效之日起十日内向原告徐州澳都物业管理有限公司支付物业费9000.92元及违约金（以6546.12元为基数，自2017年8月24日起至实际给付之日止，参照中国人民银行规定的同期同类银行贷款基准利率的1.3倍计算；以2454.80元为基数，自2018年8月24日起至实际给付之日止，参照中国人民银行规定的同期同类银行贷款基准利率的1.3倍计算，上述滞纳金之和以9387元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半已收取140元，由被告彭修梅、郑伟负担。本判决为终审判决。审 判 员  董      方二〇一九年三月十二日法官助理  朱淼淼书记员高希