江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民初180号原告：周德利，男，1964年7月4日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被告：南京市江宁区汤山建筑工程总公司，住所地江苏省南京市江宁区汤山街道宁峰路21号。法定代表人：黄跃祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴定平，该公司总经理。被告：江苏杉林置业股份有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城经济开发区科工路8号。法定代表人：毛月健，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱继丁，该公司副总经理。原告周德利与被告南京市江宁区汤山建筑工程总公司（以下简称汤山公司）、江苏杉林置业股份有限公司（以下简称杉林公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周德利、被告汤山公司、被告杉林公司的委托诉讼代理人朱继丁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周德利向本院提出诉讼请求：1.停止执行宿迁国际服装城14-61-102号、14-61-103号、15-70-108号、15-74-108号、15-74-110号房屋；2.本案诉讼费用及其他相关费用由二被告负担。事实和理由：杉林公司因欠原告劳务费，于2016年1月28日将宿迁国际服装城14-61-102号、14-61-103号、15-70-108号、15-74-108号、15-74-110号房屋出售给原告，并于同年1月20日向原告出具收款收据，分别载明收到周德利602595元、602595元、554365元、554365元、639555元，收款方式为：兴邦工程款抵，收款事由为：兴邦工程款抵房。同年3月8日左右杉林公司将该5幢房屋钥匙交给原告，原告接到钥匙后随即对该房屋进行装修，并搬进入住。根据法律规定，房屋没有登记只是物权未设立，原告已取得房屋的所有权。汤山公司申请执行杉林公司案件中，原告对法院执行的上述五套房屋提出执行异议，宿迁市中级人民法院裁定驳回周德利的执行异议申请，故原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告汤山公司辩称，请法庭核实周德利买卖房屋时间与宿迁市中级人民法院查封时间的先后顺序,以及周德利买卖房屋的合法性依法进行判决。被告杉林公司辩称，认可原告周德利的诉求。原告周德利围绕其诉讼请求向本院提供以下证据：1.涉案五套房屋的商品房买卖合同以及对应的购房款收据各一份。证明2016年1月28日杉林公司将该五套房屋抵给江苏兴邦建工集团有限公司，江苏兴邦建工集团有限公司又将该五套房屋指定签给周德利，杉林公司于2016年1月28日将该五套房屋签到周德利名下，涉案五套房屋周德利已与杉林公司签订合法有效的买卖合同。2.接房申请书一份。证明涉案房屋周德利已经实际占有使用。3.宿迁市宿城区双庄镇牌坊居委会出具的证明一份。证明2016年3月11日朱亚军已经入住涉案房屋，且在牌坊居委会登记过。4.杉林公司出具的证明一份。证明涉案房屋没有备案的原因不在原告，而是杉林公司自身的原因。5.诉争房屋的销售许可证复印件一份，载明杉林公司于2016年5月9日取得讼争房屋的预售许可证，暂定三个月。证明周德利与杉林公司签订合同时涉案房屋具备预售条件，法院查封时间在预售许可证到期之后。6.宿迁市中级人民法院作出的（2014）宿中民初字第0044号民事判决书一份。证明该判决认定涉案工程中的房屋业主已经入住，应视为涉案房屋合格。7.杉林公司与江苏兴邦建工集团有限公司之间的工程结算确认单、协议书、施工合同书、授权委托书各一份。证明涉案房屋款项已用杉林公司欠付江苏兴邦建工集团有限公司的工程款抵付完毕，故涉案房屋的房款已经付清。另外，授权委托书中江苏兴邦建工集团有限公司明确要求将涉案房屋登记在周德利名下。8.电费缴费明细表，泰安宏达公司2013年1月1日-2018年10月23日期间用户消费明细查询表、15-74-110号房屋2014年12月1日-2018年10月23日用户消费明细查询表各一份。证明周德利将涉案房屋的水电费统一交到杉林公司。9.照片打印件两张。证明涉案房屋一直在使用。10.宿迁市中级人民法院作出的（2017）苏13执异29号执行裁定书一份。该裁定认定查封的房屋为购买人所有，对该房屋停止执行。证明涉案的房屋性质与该裁定书载明的房屋性质相同，涉案房屋也应归周德利所有。被告汤山公司对原告周德利提供的证据发表质证意见如下：周德利提供的证据1房屋买卖合同属实。对证据2、3、4、5没有异议。对证据6宿迁市中级人民法院（2014）宿中民初字第0044号民事判决书真实性、合法性没有异议，但汤山公司与杉林公司之间的判决与本案无关联性。证据7、8这组证据与汤山公司申请查封杉林公司的房产无关。证据9不能证明周德利一直在使用涉案房屋。证据10执行裁定书虽将房屋裁定给汤山公司，但该裁定书载明的是一期房屋，而本案争议的是二期房屋。被告杉林公司对原告周德利提供的证据发表质证意见如下：对证据1没有异议，合同真实有效。证据2申请书是周德利写给杉林公司的，对真实性无异议。对证据3-8的真实性无异议。对证据9照片的真实性予以认可，周德利确实一直在使用涉案房屋。审理中，本院向证人朱某,4调查取证并制作调查笔录一份，内容为：“2017年12月26日牌坊居委会出具的证明是其当时出具，内容是居委会副主任蔡红岩让其所写，但2016年3月11日朱亚军是否入住涉案房屋并不清楚，涉案房屋具体地点也不清楚。”原告周德利质证认为，对证人朱某,4证言的真实性、合法性、关联性无异议，证明确是朱某,4书写，虽然朱某,4对此事不清楚，但牌坊居委会主任蔡红岩清楚，当时房屋是双庄镇牌坊居委会使用，杉林公司将房屋抵给周德利后，牌坊居委会与朱亚军进行了交接。被告汤山公司质证认为，朱亚军住的房子与周德利的房子没有关系，涉案房屋在抵给周德利之前是牌坊居委会使用，后牌坊居委会把房子租给朱亚军使用。被告杉林公司质证认为，对证人朱某,4证言的真实性无异议，朱某,4不知道此事，但蔡红岩知道。讼争房屋未抵给周德利之前确是牌坊居委会在使用，抵给周德利后，杉林公司通知牌坊居委会将房屋交给周德利。本院对原告周德利提供的上述证据分析认证如下：对证据1，双方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认，能够认定2016年1月28日杉林公司与周德利分别签订五份商品房买卖合同，约定杉林公司将涉案房屋出售给周德利的事实，并向周德利出具购房款收据。对证据2，双方当事人无异议，本院对该证据的效力予以确认，能够证明2016年3月周德利申请交房，杉林公司也同意交房，周德利已实际占有涉案房屋。对证据3宿城区双庄镇牌坊居委会的证明，因出具证明的朱某,4对此并不清楚，证明上的内容是听居委会副主任蔡红岩所说，对该证据的真实性不予确认。对证据4，因双方当事人均无异议，能够证明涉案房屋没有办理房屋过户登记的责任不在周德利。对证据5预售许可证，因双方对预售许可证的真实性无异议，能够证明在2016年5月9日杉林公司取得涉案房屋的预售许可证，有效期为三个月。对证据6本院作出的（2014）宿中民初字第0044号民事判决书的真实性予以确认。证据7能够证明涉案房屋的款项是杉林公司欠江苏兴邦建工集团有限公司的工程款抵付，涉案房屋的房款已经付清。证据8电费明细表，能够证明14-61-102号、14-61-103号、15-74-110号房屋在2016年发生电费的事实。证据9照片，能够证明15-74-110号房屋装修使用的事实。对证据10本院作出的（2017）苏13执异29号执行裁定书真实性予以确认，能够证明汤山公司申请执行杉林公司建设工程施工合同纠纷案件，法院查封杉林公司107套房屋后，刘振对其购买的15-74-109号房屋提起案外人异议之诉案件，本院裁定支持其异议申请，该房屋与本案讼争的房屋为同一期房屋。经审理查明：江苏杉林置业股份有限公司原名称为江苏四季青置业股份有限公司（以下简称四季青公司）。汤山公司与四季青公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年12月1日作出的（2014）宿中民初字第0044号民事判决：一、四季青公司于判决生效之日起十日给付汤山公司工程款40527227.22元及利息（利息以40527227.22元为基数，按照日万分之三从2013年6月4日计算至判决实际履行完毕之日止）；汤山公司就该工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；二、四季青公司于判决生效之日起十日内给付汤山公司附属工程款3000000元及利息（利息以3000000元为基数，按照日万分之三从2012年6月30日计算至判决实际履行完毕之日止）；三、四季青公司于判决生效之日起十日内返还汤山公司履约保证金1000000元及利息（利息以1000000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍从2014年5月9日计算至判决实际履行完毕之日止）；四、四季青公司于判决生效之日起十日内给付汤山公司15631892元工程款的利息（利息以15631892元为基数，按照日万分之三从2013年12月4日计算至判决实际履行完毕之日止）；五、驳回汤山公司的其他诉讼请求。判决发生法律效力后，因四季青公司未履行该生效判决书确定的义务，汤山公司向本院申请强制执行。在该案执行过程中，本院于2016年8月2日裁定查封杉林公司名下位于宿迁市宿城区宿迁国际服装城二期工程107套房屋，其中包括14-61-102号、14-61-103号、15-70-108号、15-74-108号、15-74-110号房屋。因周德利主张对涉案五套房屋享有所有权，于2017年11月22日向本院提出执行异议，本院于2017年12月13日作出（2017）苏13执异72号民事裁定：驳回周德利的异议申请。故周德利提起本案执行异议之诉。另查明：2016年1月28日，杉林公司与周德利分别签订五份商品房买卖合同，约定杉林公司将其所有的宿迁国际服装城14-61-102号、14-61-103号、15-70-108号、15-74-108号、15-74-110号房屋出售给周德利，价格分别为602595元、602595元、554365元、554365元、639555元。2016年1月20日，杉林公司向周德利开具了加盖其公司财务专用章的收款收据5份，分别载明收到周德利602595元、602595元、554365元、554365元、639555元，收款方式为“兴邦工程款抵”，收款事由为“兴邦工程款抵房”。涉案房屋的款项是杉林公司欠江苏兴邦建工集团有限公司的工程款抵付。2016年3月，杉林公司将涉案房屋交付给周德利。涉案五套房屋的性质为商业用房，该房屋是汤山公司承建，该房屋尚未经过竣工验收。本案的争议焦点为：周德利对案涉房屋是否有权排除人民法院强制执行。本院认为，原告周德利与被告杉林公司在签订房屋买卖合同时，杉林公司未取得商品房预售许可证，该合同应当认定为无效，但在签订房屋买卖合同后，周德利向本院提出异议前，即2016年5月杉林公司取得案涉房屋销售许可证。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，案涉房屋买卖合同应认定为有效合同。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，周德利与杉林公司在本院查封案涉房产前已签订合法有效书面买卖合同并以杉林公司所欠的工程款抵清购房款，应视为周德利交付了购买房屋的全部款项，且在本院查封前周德利已占有使用案涉房屋。鉴于本案涉案房屋未办理过户登记手续的原因不可归责于周德利，故周德利的诉讼请求符合上述规定的情形，本院对此予以确认。综上所述，周德利的诉讼请求理由成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：停止对宿迁国际服装城14-61-102号、14-61-103号、15-70-108号、15-74-108号、15-74-110号房屋的执行。案件受理费30428元，由被告南京市江宁区汤山建筑工程总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费30428元（户名：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行南京山西路支行；账号：10×××75）。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  王冬冬二〇一九年三月十二日书记员  孙 帆书记员  冯 邻附录法律条文最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。