广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0105民初1013号 原告（反诉被告）：广西和易地产有限公司，住所地南宁市青秀区。统一社会信用代码：914501000595360020。 法定代表人：何斌，执行董事。 委托诉讼代理人：林林，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘波成，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁市五象岭森林公园，住所地南宁市良庆区。统一社会信用代码：1245010068014586X5。 法定代表人：韦东阳。 第三人：广西壮族自治区南宁市五象岭园艺场，住所地南宁市良庆区。注册号：4501001012242。 法定代表人：蒙绍森。 被告（反诉原告）及第三人的共同委托诉讼代理人：韦婉妮，广西宏松律师事务所律师。 被告（反诉原告）及第三人的共同委托诉讼代理人：杨慧华，广西宏松律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西和易地产有限公司（以下简称：和易公司）与被告（反诉原告）南宁市五象岭森林公园（以下简称：五象岭森林公园）、广西壮族自治区南宁市五象岭园艺场（以下简称：五象岭园艺场）合作开发房地产合同纠纷一案，本院2017年1月23日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年8月1日、2019年3月6日，公开开庭进行了审理，并已言词辩论终结。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人林林律师，被告（反诉原告）和第三人的共同的委托诉讼代理人韦婉妮律师，杨慧华律师，到庭参加诉讼。本案评估期间，不计入审理期限。本案现已审理终结。 原告广西和易地产有限公司提出的诉讼请求：一、请求法院判决原告向被告支付原“东盟国际果蔬贸易中心”即现在“东盟和城二期2.1期”项目的利益分配款28，000,000元；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年3月1日，广西锦和置业投资有限公司于南宁市五象岭园艺场签订承包合同，后该合同无法履行。其后原告的前身公司与第三人签订一系列合同，约定双方的权利义务。2007年3月22日最后一份合同约定，原告应向被告交付8000平方米的临街商铺或进行货币补偿。但原告与第三人就货币补偿的金额无法达成一致意见。其后，第三人并入被告。原告与被告就债务的具体数额协商未果。为维护合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告五象岭森林公园答辩称：1.第三人已经于2008年成建制划入被告，被告成为本案的受分配及受偿主体；2.原告和第三人在2007年约定的交付8000平方米的商铺，总价值应当以评估为准，而且应当以协议中约定的商铺的交付日期作为评估商铺价值的时间节点。3.诉讼费应当由原告和被告共同承担。 第三人五象岭园艺场陈述称：同意被告的答辩意见。 原告在2018年12月29日增加诉讼请求：原告向被告支付一次性就业补偿金1，000，000元。 被告五象岭森林公园、第三人五象岭园艺场针对原告增加的诉讼请求，共同陈述称：同意此项诉讼请求，同意在本案中一并处理。 反诉原告提出的反诉请求：一、判决反诉被告在28，000，000元利益分配款的基础上，再向反诉原告支付5，387，600元利益分配款;二、判决反诉被告，支付违约金1，000，000元（暂计至2010年12月31日，此后自2011年1月1日起至反诉被告付清利益分配款之日止，按每月80，000元支付）；三、判决反诉被告支付未安排人员就业的补偿金1，000，000元。 反诉被告答辩称：本案并非因反诉被告违约引起，而是因规划变更引起的纠纷，反诉被告不应承担违约责任。即使反诉被告存在违约，反诉原告主张的违约金，也明显过分高于反诉原告的实际损失，请求法院应以最终确定的金额为准。应按本诉原告主张的数额计算反诉原告的权益款。声明：请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 反诉第三人陈述称：同意反诉原告的反诉请求。 经审理查明：2005年2月3日，南宁市五象岭园艺场（甲方）与广西锦和置业投资有限公司（乙方）签订《承包合同》，约定：甲方将236.185亩土地使用权发包给乙方使用，土地承包期限三十年，乙方向甲方支付定金3，000，000元等内容。2005年5月10日，广西锦和置业投资有限公司通过中国建设银行向南宁市五象岭园艺场电汇3，000，000元。2006年6月12日，南宁市五象岭园艺场向广西锦和置业投资有限公司通知解除前述《承包合同》，双方按照约定互不追究责任。 2005年4月30日，南宁市五象岭园艺场（甲方）与广西锦和置业投资有限公司（乙方）签订《合作开发合同》，约定：甲方提供国有土地，乙方负责开发项目的全部资金，双方合作开发“南宁市东盟·国际水果蔬菜批发市场（暂定名）”项目，乙方向甲方支付5,000,000元等内容。同日，南宁市五象岭园艺场（甲方）与广西锦和置业投资有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定：上述《承包合同》的定金3,000,000元转化为《合作开发合同》的5,000,000元的一部分。 2006年12月28日，南宁市五象岭园艺场（甲方）与广西锦和置业投资有限公司（乙方）签订《补充合同》，约定如乙方竞得土地，则乙方交付8000平方米的商铺给甲方，若甲方愿意以货币补偿的，可由双方共同邀请具有相当资质的房地产评估机构，按照当时市场价格对商铺进行合理评估，然后由乙方按评估结果将商铺换算成现金支付给甲方。2007年3月22日，南宁市五象岭园艺场（甲方）与广西锦和置业投资有限公司（乙方）签订《补充协议书》，约定如乙方竞得土地，则乙方交付8000平方米的临街商铺给甲方，交付期限：乙方在取得施工许可证之日起十八个月内交付4000平方米的商铺，二十四个月内交付2000平方米商铺，三十三个月内再交付2000平方米的商铺；若甲方愿意以货币形式兑现的，可由双方共同邀请具有相当资质的房地产评估机构，按照当时市场价格对商铺进行合理评估，然后由乙方按评估结果将商铺换算成现金支付给甲方，如乙方未能安排甲方50人在开发项目中就业的，乙方向甲方支付1,000,000元作为补偿。 2007年3月21日，南宁市五象岭园艺场（甲方）与广西锦和置业投资有限公司（乙方）签订《协议书》，约定：经招拍挂程序，乙方已经竞得“东盟——国际果蔬贸易中心”的国有土地使用权，乙方应向甲方交付22000平方米的商铺给甲方。2007年3月22日，南宁市五象岭园艺场（甲方）与广西锦和置业投资有限公司（乙方）签订《补充协议书》，对双方于2007年3月21日签订的《协议书》进行补充约定：由乙方交付8000平方米的临街商铺给甲方，交付期限：乙方在取得施工许可证之日起十八个月内交付4000平方米的商铺，二十四个月内交付2000平方米商铺，三十三个月内再交付2000平方米的商铺；若甲方愿意以货币形式兑现的，可由双方共同邀请具有相当资质的房地产评估机构，按照当时市场价格对商铺进行合理评估，然后由乙方按评估结果将商铺换算成现金支付给甲方；乙方逾期交付商铺的，乙方支付违约金1，000，000元，逾期交付商铺超过一年的，每逾期一年，乙方还需支付违约金每月每平方米10元；如乙方未能安排甲方50人在开发项目中就业的，乙方向甲方一次性支付1,000,000元作为补偿。 2008年4月22日，南宁市规划管理局向广西景和项目投资有限公司颁发案涉项目《建设用地规划许可证》（地字第450101200800102号）。 2008年6月12日，广西锦和置业投资有限公司与广西景和项目投资有限公司联合通知南宁市五象岭园艺场：案涉项目的土地使用权受让人由广西锦和置业投资有限公司变更为广西景和项目投资有限公司，广西锦和置业投资有限公司与南宁市五象岭园艺场于2007年3月22日签订的《补充协议书》的权利义务，由广西景和项目投资有限公司承接。 2008年7月16日，南宁市五象岭园艺场书面通知广西景和项目投资有限公司：原于2007年3月22日签订的《补充协议书》约定的物业，原则同意双方以货币形式实现。 2008年8月26日，广西景和项目投资有限公司书面通知南宁市五象岭园艺场：该地块受地貌与周边基础设施限制，已经不适合大规模商铺为主的商业开发，只能进行刚需为主的小户型住宅开发，开发价值大幅下降，开发建设无法预期，双方约定的物业无法实现，该物业以货币形式兑现给对方，具体计算为2176万元。该函与当日送达南宁市五象岭园艺场，但没有证据证明南宁市五象岭园艺场回复是否同意广西景和项目投资有限公司的上述计算数额。 2012年10月29日，广西景和项目投资有限公司分立为广西景和项目投资有限公司和广西和易地产有限公司，案涉项目作为广西和易地产有限公司的资产。 2015年12月28日，南宁市五象岭园艺场书面通知广西和易地产有限公司：南宁市五象岭园艺场已于2008年8月13日成建制划入南宁市五象岭森林公园，请该公司接函后尽快商议关于“东盟——国际果蔬贸易中心”项目有关协议条款的履行。 另查明：本案当事人对案涉项目的8000平方米的临街商铺的价值产生争议，经南宁市中级人民法院随机选定，本院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司对案涉项目的8000平方米的临街商铺的价值进行评估。 北京市国宏信价格评估有限公司出具国宏信（桂·南宁）（评）字2018第088-1号《价格评估报告书》和国宏信（桂·南宁）（评）字2018第088-2号《价格评估报告书》。 国宏信（桂·南宁）（评）字2018第088-1号《价格评估报告书》的评估结论：在2008年7月16日为价格评估基准日，以坐落于南宁市水塘江口北面的国有出让用地以“东盟国际水果蔬菜批发市场控制性规划设计”为环境条件建筑面积8000㎡临街商铺（上中下三层）的价值为29，019，300.00元。 国宏信（桂·南宁）（评）字2018第088-2号《价格评估报告书》的评估结论：在2009年12月29日为价格评估基准日，以坐落于南宁市水塘江口北面的国有出让用地以“东盟国际水果蔬菜批发市场控制性规划设计”为环境条件建筑面积8000㎡临街商铺（上中下三层）的价值为33，387，600.00元。 原告预交了评估费用102，925元。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。 原告与第三人之间，存在债权债务关系，但双方当事人对债务的具体数额存在争议，协商不成的，原告作为债务人，主动提起确认之诉，并不违反法律、法规的规定，也符合民事诉讼法的规定，尚属有据，本院应予审理。经本院释明后，债务消极确认之诉的被告（债权人）提起反诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》中有关反诉的规定，符合便利当事人诉讼、便利人民法院审理的原则，符合纠纷一次性解决和防止裁判冲突的原则，本院予以受理。 原告与第三人的权利义务关系，存在多个合同，双方协商以最后一份合同（2007年3月22日的《补充协议书》）约定的内容进行处理的，合法有据，本院应予准许。 原告与第三人作为平等的民事主体，他们就合作开发合同的补偿内容进行协商，签订2007年3月22日的《补充协议书》时，原告与第三人均有缔约能力，目前没有证据证明该合同内容违反法律和行政法规的强制性规定，也没有证据证明该合同内容违背公共秩序了善良风俗的，该合同合法有效，对合同当事人均有约束力。 在本案第三人整体并入被告（反诉原告）之后，被告（反诉原告）是本案的权利人。 2007年3月22日的《补充协议书》中约定，原告应在取得施工许可证之日起十八个月内交付4000平方米的商铺，而涉案项目是在2008年4月22日取得《建设用地规划许可证》（地字第450101200800102号）的，原告应在2009年12月之前，向第三人交付第一批4000平方米的商铺。故本案案涉商铺的价值，应以2009年12月29日为评估基准日，即应采纳国宏信（桂·南宁）（评）字2018第088-2号《价格评估报告书》的评估结论：在2009年12月29日为价格评估基准日，以坐落于南宁市水塘江口北面的国有出让用地以“东盟国际水果蔬菜批发市场控制性规划设计”为环境条件建筑面积8000㎡临街商铺（上中下三层）的价值为33，387，600元。故本院应确认原告尚欠第三人的补偿金为33，387，600元。原告主张确认债务数额为28,000,000元的诉讼请求，理据不足，本院不予采纳；反诉原告的第一项反诉请求，合法有据，本院予以支持。 2008年7月16日，第三人向原告致函称愿意以货币形式行使权利，该函到原告后，原告应按照该函履行其义务。2008年8月26日，原告向被告回函称以货币形式履行义务计算的补偿款为2176万元并送达第三人的，原告在当时可以主动履行，也可以向有关机关进行提存；原告未履行支付补偿款的义务的，仍属原告违约。被告（反诉原告）所主张的由反诉被告(原告）支付违约金1，000，000并按每月80，000元的标准支付违约金的诉讼请求，符合2007年3月22日的《补充协议书》的第五条的约定，合法有据。考虑到涉案商品的价值为33,387,600元，即使按照原告在2008年8月26日自行计算的2176万元数额，每月80,000元的违约金，也仅占债务本金的4.41%，甚至低于同期同类银行贷款利率，并不明显过分高于反诉原告的实际损失，反诉被告请求本院降低违约金的主张，理据不足，本院不予采纳。 本案当事人均确认原告未能履行安排第三人的职员在涉案项目工作的补偿金为1,000,000元，本院予以支持。 本案评估费用102，925元已由原告预交。因原告主张的评估基准日期所形成的评估意见未受本院采纳，原告申请评估时的理据不足，且评估结论的数额与原告所主张的价值差异较大的，故评估费用由原告自行负担。 本案审理过程中，本院对各方当事人进行了诉讼上的诚实信用原则的释明，并记入审判笔录。目前尚无证据证明本案当事人有违反诉讼上的诚实信用义务的行为。本案因当事人各执己见而调解不成。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、反诉被告广西和易地产有限公司向反诉原告南宁市五象岭森林公园支付补偿金33，387，600元； 二、反诉被告广西和易地产有限公司向反诉原告南宁市五象岭森林公园赔偿迟延支付上述补偿金的违约金1，000，000元； 三、反诉被告广西和易地产有限公司向反诉原告南宁市五象岭森林公园赔偿迟延支付上述补偿金的违约金（以80,000元/月为标准，自2011年1月1日起，计算至反诉被告清偿第一项判决规定的补偿金之日止）； 四、反诉被告广西和易地产有限公司向反诉原告南宁市五象岭森林公园支付因未能安排人员就业的补偿金1,000,000元； 五、驳回原告广西和易地产有限公司其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件本诉受理费181，800元，由原告广西和易地产有限公司负担；反诉受理费31，757元，由反诉被告广西和易地产有限公司负担。本案评估费102，925元，由原告广西和易地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。对本诉部分上诉的，上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，预交上诉费181，800元，对反诉部分判决上诉的，预交上诉费31，757元；开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行。上诉人逾期不交，又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李立勋 人民陪审员  杜 宪 人民陪审员  石小青 二〇一九年三月十八日 书 记 员  杨 奔