常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0404民初4456号 原告：江苏高成房地产开发有限公司，住所地常州新北区。 法定代表人：钱忠秀，该公司董事长。 委托诉讼代理人：季斌，该公司员工。 委托诉讼代理人：王奕，江苏高志平律师事务所律师。 被告：常州市市政工程管理中心，住常州市钟楼区。 法定代表人：王鸣军，该单位主任。 委托诉讼代理人：沈克平，江苏华东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏文新，江苏华东律师事务所律师。 第三人：常州市钟楼区五星街道办事处，住所地常州市钟楼区。 法定代表人：吴伟南，该办事处主任。 委托诉讼代理人：印霄龙，江苏友联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨志勇，江苏友联律师事务所律师。 原告江苏高成房地产开发有限公司（以下简称高成公司）诉被告常州市市政工程管理中心（以下简称市政管理中心）建设用地使用权纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后，依法追加常州市钟楼区五星街道办事处（以下简称五星街道）作为第三人参加诉讼。原告委托诉讼代理人王奕、季斌，被告市政管理中心委托诉讼代理人沈克平、第三人五星街道委托诉讼代理人印霄龙、杨志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高成公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告补偿原告占用土地费用共计4228万元，以及自2015年5月25日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率5.5%计算的利息（截至2018年5月24日止的利息暂计698万元）；2、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：1998年11月至2006年8月，原告先后与五星街道签订4份协议，共支付297.97亩土地所对应的土地出让金共计72933600元。2003年，由于常州市规划调整，劳动西路道路延伸至上述原告受让的土地，占地约18亩，后实测约为14亩。此时原告已将该地块整体拆迁完毕，并支付了相应的拆迁成本。根据2006年8月原告与五星街道签订《补充协议》，劳动西路延伸的占用土地价格应按整个地块拆迁综合平均价计算，由原告与被告进行结算。根据审计报告，该地块拆迁综合平均价为每亩270万元，土地征地费每亩32万元，总计每亩占用土地费用为302万元，总面积约为14亩，总占用土地费用为4228万元，自2015年5月25日拆迁完毕至2018年5月24日，按银行同期贷款利率5.5%利息暂计为698万元，该笔费用应由道路建设方即被告补偿给原告，但经多方协调，被告至今仍分文未付。综上，被告的上述行为己经严重损害了原告的合法权利，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告市政管理中心辩称：1、在原告向法院提交的证据中，无论是原告与五星街道订立的协议或者补充协议，再或者其他任何证据，都没有一处与被告有关。2、即使原告与五星街道或者其他单位和个人在协议中约定由被告承担责任或者义务，对被告也是没有约束力的。综上，原告要求被告补偿土地占用费用4000余万元及其利息没有事实和法律依据，市政管理中心不是本案适格被告，请求法院依法驳回原告起诉。 第三人五星街道述称：原告与第三人之间签订的协议已经全部履行完毕，与第三人之间不存在任何纠纷，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，1998年11月8日，五星乡人民政府（甲方）与常州高成房地产开发有限公司（乙方）签订了一份《关于开发五星居住区的协议》，约定：乙方拟对甲方地块进行开发；甲方所属地块位于勤业路北，勤业邮电局西侧，土地总面积约为181亩，河塘面积14亩（具体位置与方位详见规划红线图）；土地作价每亩18万元，共计3258万元，河塘14亩作价140万元，总面积约195亩，总价为3398万元；甲方应于1999年7月底负责办理完成地块的征地手续；乙方根据市总平规划，做适当调整，调整规划费由乙方承担；乙方用六年时间分三期开发该地块。合同还对付款期限、违约责任进行了约定。1999年12月10日，五星乡人民政府（甲方）与常州高成房地产开发有限公司（乙方）签订了一份《协议》，约定：甲方拟将五星钢化玻璃厂土地及地块作价转让给乙方，该地块位于光辉造漆厂西北角，总面积65.355亩（以实测为准）；土地作价每亩32万元，共计2091.36万元；甲方应在2000年4月底前办好征地手续，费用甲方负责；甲方应在2000年5月底前搬迁完毕，并处理好地上附着物，费用甲方负责。合同还对付款期限、违约责任进行了约定。2000年4月27日，五星乡人民政府（甲方）与常州高成房地产开发有限公司（乙方）签订了一份《协议》，约定：为解决莱茵花苑（原协议五星居住区）环境污染问题，乙方拟对规划作出调整；乙方拟使用莱茵花苑东北侧一块土地，约25亩，作为乙方堆土造山，建造集中停车库，绿化和建农村住宅，应进入物业管理，办理土地手续由甲方负责；土地作价每亩16万元，约计400万元；车库及农村住宅11间的规划许可及施工许可由甲方办理，费用由乙方承担；甲方负责青苗、附着物处理，费用由甲方承担。合同还对付款期限、违约责任进行了约定。 2004年2月，高成公司、常州莱茵加美置业有限公司（以下简称莱茵加美公司）与常州市国土资源局签订了一份编号为（2004）出027号的《国有土地使用权出让合同》，约定高成公司、莱茵加美公司受让勤业路以东、莱茵花园以北总面积为79760平方米的宗地，出让金为2500万元。2007年12月28日，莱茵加美公司与常州市国土资源局签订了一份编号为（2007）出字第110号的《国有土地使用权出让合同》，约定莱茵加美公司受让三堡街南侧总面积为20150平方米的宗地，出让金为7300万元。上述出让合同所附用地红线图显示，劳动西路西延伸段占用面积并不在上述出让面积中。 2006年8月，五星街道（甲方）与高成公司（乙方）签订了一份《补充协议》，约定：甲、乙双方于1999年10月签订了莱茵花苑北侧土地转让协议，现乙方已经办理好土地、规划、建设等各项手续，现签订补充协议；现实测面积为77.967亩，与初次土地补偿65.355亩相差12.612亩，按32万元/亩补差土地价404万元；考虑土地价格变动因素，乙方对甲方追加补偿款1000万元；乙方从莱茵花园开发至今（包括北侧未开发土地），已支付甲方4520万元；由于莱茵三期地块西侧为毛地（绝大部分为民房），根据拆迁属地管理原则，甲方将积极配合相关部门做好村民思想工作和民房拆迁工作；今后劳动西路实施将由甲方配合乙方和政府结算，土地价格按整个地块拆迁综合平均价计算。 2011年3月21日，莱茵加美公司向常州市建设局提交《关于莱茵花苑三期项目南侧市政道路实施的申请报告》，载明：劳动西路（勤业北路—十字河段）范围内拆迁，由我司委托相应拆迁公司履行，拆迁政策由我司拟定，贵局确认；前期资金先由我司垫付，拆迁完成后根据审计结论进行结算（目前该范围内待拆面积2820.9㎡，估计投入1470万元）；拆迁完成后由市政负责完成该范围内的道路管网及路面敷设工程。同日，常州市城乡建设局城市综合开发管理办公室回复：拟同意莱茵公司申请，拆迁方案需经市管处及当地街道确认，确认意见作为审计依据，拆迁完成后请市管处尽快安排道路施工。2012年12月14日，常州市市政工程管理处向莱茵加美公司支付劳动西路西延（长江路-龙江路）拆迁资金961万元。 另查明，根据原告提交的高成莱茵花苑北侧地块勘丈图，原告主张权利的地块一、三合计面积为15.843亩，位于劳动西路西延伸段。 再查明，常州高成房地产开发有限公司于2003年名称变更为江苏高成房地产开发有限公司，即本案原告。2019年3月1日，莱茵加美公司向本院出具一份《情况说明》，明确莱茵地块由其负责开发，高成公司负责莱茵地块及劳动西路西延的拆迁工作，该部分的拆迁支出均由高成公司承担，相应的补偿权益均由高成公司享有和主张。 本案在审理过程中，原告对涉案土地的拆迁成本及土地成本申请进行鉴定。受本院委托，常州汇丰会计师事务所有限公司对劳动西路延伸段占用涉案土地拆迁补偿成本进行审计，并于2019年2月22日出具了常汇会审[2019]专017号专项审计报告，审计结论为：高成公司与五星街道2006年签订莱茵花园北侧地块土地转让补充协议显示，劳动西路延伸段的土地征用费为每亩32万。据调查，常州市各区、街道一般对零星土地出让收取的土地征用费为20万元左右；莱茵花苑北侧拆迁补偿综合平均价为每亩236.25万元（不含土地征用费）。原告支出审计鉴定费250000元。原告对上述审计报告予以认可。被告市政管理中心、第三人五星街道对上述审计报告不予认可：1、该报告认定被告占用高成公司莱茵花苑北侧地块，不符合事实。2、由于被告未占用原告土地，故不存在所谓土地价格，审计报告认定“莱茵花苑北侧地块的范围应涵盖劳动西路延伸段和莱茵花苑三期项目”“劳动西路延伸段地块上金额为30237901元”没有依据。3、审计报告中没有原告受让土地的合同，也没有原告与第三人之间的协议，仅有莱茵加美公司的收据及付款凭证，形式上不完整。 庭审中，被告市政管理中心明确劳动西路西延伸段系其建造，但没有向相关单位或街道支付过征地或拆迁费用，并主张案涉土地上的待拆面积仅有2820.9㎡，系在地图上画有房屋的一小片，其余地方没有房屋需要拆迁，已向莱茵加美公司支付了961万元，其余款项因审计结论还没有出来所以还未正式结算。第三人五星街道明确，其与原告高成公司签订相关协议后，已经全部履行完毕，不存在任何纠纷，五星街道也未收到过道路建设方的拆迁及征地补偿。 本院认为，本案的争议焦点：1、被告市政管理中心是否应当向原告高成公司支付占用土地的费用；2、若被告市政管理中心应当支付上述费用，则如何计算认定。 一、关于被告市政管理中心是否应当支付占用土地费用。本案中，原告主张被告占用地块的土地征地费为每亩32万元，拆迁综合平均价为每亩270万元，共计14亩，故被告应支付4228万元。据此，原告主张的费用为土地征用费用和拆迁费用。根据原告与常州市国土资源局签订的了《国有土地使用权出让合同》，原告受让的地块并不包括劳动西路西延伸段，故原告主张被告支付劳动西路西延伸段上土地的征用费用，无事实依据，本院不予支持。关于原告和五星街道之间就土地使用权转让达成的一系列协议，本院认为，该系列协议已被后续的国有土地使用权出让合同取代，故上述协议不能证明原告享有涉案土地的使用权。关于原告主张的拆迁费用，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，原告与五星街道签订土地使用权转让协议后，对涉案地块已实际进行拆迁并支付拆迁费用，被告亦明确未向相关单位或街道支付过征地或拆迁费用。本院认为，被告作为涉案道路的建设方，本应承担道路的拆迁费用，但因原告的拆迁行为被告无需支付即可进行道路建设，被告据此受有利益，原告因支付拆迁费用而产生损失，原被告之间成立不当得利关系，故高成公司有权要求市政管理中心支付上述拆迁费用。 二、关于被告市政管理中心应当支付的拆迁费用如何计算。本案中，根据审计报告，莱茵花苑北侧拆迁补偿综合平均价为每亩236.25万元；根据原告提交的勘丈图，在劳动西路西延伸段上地块一、三合计面积为15.843亩，原告主张14亩，不超过上述面积，故该地块的拆迁费用应为236.25万元＊14亩=33075000元。关于被告主张审计报告不应采信的相关意见，本院认为，该审计报告系具有相应资质的鉴定机构、人员作出，审计程序符合法律规定，审计结论明确，对该审计报告本院予以采信。另外，被告明确劳动西路西延伸段系由其建造，其也未支付过拆迁费用，其理应承担劳动西路西延伸段的拆迁费用和土地费用。关于被告主张案涉土地上待拆面积仅有2820.9㎡，其余地方没有房屋需要拆迁的意见，本院认为，该2820.9㎡并不在原告主张权利地块的范围之内，被告以此主张不应支付拆迁费用依据不足。关于原告主张自2015年5月25日起计算利息损失，依据不足，本院按照中国人民银行同期贷款利率支持其自起诉之日起的利息损失。关于被告主张原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的意见，本院认为，被告在劳动西路西延伸段的工程审计尚未结束，结算还没有完成，双方的债权债务关系未得到确认，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。 综上，被告应支付原告拆迁费用33075000元及自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，原告主张的其他费用，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告常州市市政工程管理中心于本判决生效之日起十日内支付原告江苏高成房地产开发有限公司拆迁费用33075000元，并支付自2018年8月10日起至款项还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。 二、驳回原告江苏高成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币288100元、鉴定费250000元，合计538100元（原告已预交），由原告高成公司负担176800元；由被告市政管理中心负担361300元，并于本判决生效之日起10日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  王海岸 人民陪审员  狄建忠 人民陪审员  王志刚 二〇一九年三月二十八日 书 记 员  刘 璐