贵州省毕节市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）黔05民终1530号 上诉人（原审原告）:张杨德，男，汉族，1989年10月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人(特别授权):赵新春，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15205201210828144。 被上诉人（原审被告）:毕节市宏蓝房地产开发有限责任公司，住所地:毕节市洪南水果批发市场。统一社会信用代码:915205007143279452。 法定代表人:张永学，该公司执行董事兼总经理。 上诉人张杨德因与被上诉人毕节市宏蓝房地产开发有限责任公司（以下简称：毕节宏蓝地产）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3786号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告张杨德提起诉讼，请求判决：一、被告将贵毕大道北侧“宏蓝商住楼”中的第A[幢][座]---单元负二[层]1-5号，面积合计248.03平方米的商品房交付原告，将上述商品房的权属(国有土地使用证、房屋产权证)办理在原告名下并交付原告；二、被告支付原告逾期交房违约金暂计2000元,违约金2014年12月25日至2015年1月24日每日按已交房款1000000.00的万分之一计算，2015年1月25日至实际交房之日每日按已交房款1000000.00的千分之五计算；三、被告支付原告逾期办证违约金暂计2000.00元，违约金自2014年12月28日起按已交房价款1000000.00为基数，按日千分之五计付至被告实际向原告交付房屋的土地使用证、房屋产权证之日；四、诉讼费由被告承担。事实及理由:2014年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:2014--010)，合同第三条约定:“买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房(以下简称商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：“第A[幢][座]---单元负二[层]1--5号房为商业门市，面积合计248.03平方米。第四条计价方式与价款。3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(1000000.00元)。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。1.按逾期时间分别处理(不作累加)(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:2.买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已交房价款千分之五违约金。”《商品房买卖合同》签订后，原被告于2014年11月20日签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：“一、交房时间:甲乙双方自愿约定以上商品房交房时间为2014年12月25日前。二、办理产权登记时间：甲方定于2014年12月28日前办理该房房屋产权、土地使用权过户登记手续予乙方”；上述合同签订后，原告按合同约定将购房款1000000.00元一次性支付给了被告；被告应按合同约定履行交房及办证义务，但被告至今末履行交房及办证的义务。请求判决支持原告的诉讼请求。 原审被告毕节宏蓝地产辩称：本案系民间借贷纠纷，实际是毕节宏蓝地产的法定代表人张永学欠案外人顾翔400万元，顾怀秀借了100万元来还给顾翔。顾怀秀称这100万元是向原告张杨德借的，钱未给张永学，只是让张永学写100万元借条，说用这100万元代偿400万元的利息，具体还给谁不清楚。答辩人和原告签订的《商品房买卖合同》是顾怀秀、张秀云拟好后拿给张永学签的，签订该合同的目的是避免原告找顾怀秀，合同约定的标的物A栋负二层有几个门面、面积有多大均记不清楚，合同约定的违约金日千分之五和30日内万分之一不是张永学的真实意思表示。合同签订后，通过找熟人关系进行了备案，顾怀秀、张秀云要求张永学写了四张收据。本案实际就是借钱，不是商品房买卖，这100万元借款张永学是予以认可的。 原审经审理查明：2014年11月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-010），合同约定，原告购买被告所有位于毕节市××区××大道北侧××号商业门市，面积合计248.03平方米，商铺总价款1,000,000.00元。被告承诺于2015年4月30日向原告交付涉案商铺，如逾期交付，(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。被告承诺于在商品房交付使用后30日内，将房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:2、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已交房价款千分之五的违约金。《商品房买卖合同》签订后，经协商，原、被告双方于2014年11月20日签订《商品房买卖合同补充协议》,补充协议约定:甲乙双方自愿约定以上商品房交房时间为2014年12月25日前。办理产权登记时间:甲方定于2014年12月28日前办理房屋产权、土地使用权过户登记手续予乙方。上述合同签订后，被告于2014年12月16日向原告出具三张收据，第一张收据载明：今收到张杨德交来现金300,000.00元，第二张收据载明：今收到张杨德交来现金购房款300,000.00元，第三张收据载明：今收到张杨德现金购房款300,000.00元，上述三张收据的收款人为张永学，交款人为顾怀秀；2014年12月17日，被告向原告出具一张收据，载明：今收到张杨德交来现金购房款100,000.00元，该收据的收款人为张永学，交款人为张秀云。原告张杨德提供四张相应的取款凭证予以印证，分别为：一、户名为张杨德，账号为62×××88的账户于2014年12月15日的取款凭条两张，取款金额均为300,000.00元，余额均为5,163.69元；二、户名为张杨德，账号为62×××68的账户于2014年12月15日的取款凭条一张，取款金额为300,000.00元，余额为36,494.47元；三、户名为张碧云，账号为43×××01的账户于2014年12月17日的取款凭条一张，取款金额为100,000.00元。 原审另查明，2014年12月15日11时57分，原告张杨德从开设在中国建设银行股份有限公司毕节实验区支行的账号为：62×××68的账户（下称：建行实验区支行账户）转账300,000.00元到其开设在中国建设银行股份有限公司毕节麻园区支行的账号为62×××88的账户（下称：建行麻园支行账户），原告张杨德开设在建行实验区支行账户在2014年12月15日下午发生以下三笔业务，15时51分25秒，现金存入300,000.00元；15时55分12秒，现金支取300,000.00元；16时2分5秒，现金存入300,000.00元。原告张杨德开设在建行麻园支行账户在2014年12月15日下午发生以下三笔业务，15时52分11秒，现金支取300,000.00元；15时54分32秒，现金存入300,000.00元；16时2分52秒，现金支取300,000.00元。 原审再查明，涉案的A幢负二层1-4号商业门市，建筑面积为275.735平方米，已于2009年2月20日登记在被告毕节宏蓝地产名下，产权证号为：毕房权证毕地字第××号。上述信息与原、被告于2014年11月16日签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋基本信息不一致，亦与《个人房屋信息情况证明》中载明的预售备案信息不一致。 原审认为：根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”之规定，本案中，原告以商品房预售合同纠纷提起诉讼，但经审查认为，本案应定性为民间借贷合同纠纷，原被告之间签订商品房买卖合同系对民间借贷合同的担保。理由如下：庭审中，被告抗辩商品房买卖关系不真实，实质是民间借贷，系顾怀秀代其偿还了100万元的借款利息，被告并未收到该100万元的现金。从原、被告之间签订的商品房买卖合同约定的付款方式来看，原告需在签订合同之日一次性全额付清房款，总价款为1,000,000.00元，原告提供相应的取款凭条予以印证。但是据原告的银行交易明细显示，原告于2014年12月15日15时51分起至16时2分止，分别在其开设在建行××支行及××实验区支行的账户上进行了多次金额均为300,000.00元的现金存入及现金支取，制造了三张金额均为300,000.00元的取款凭条。其这样做的目的系与被告宏蓝公司出具的收条相互印证，以达到其已全额支付涉案购房款的证明目的，但原告的上述存取款行为有违市场交易规则和生活常理，上述取款凭条不能证明原告已向被告支付了100万元购房款。涉案的商品房已于2009年2月20日登记在被告毕节宏蓝地产的名下，建筑面积为275.735平方米，房号为1-4号。故在2014年11月16日原、被告签订《商品房买卖合同》时，涉案的商品房建筑面积确定，房号确定，且有相应的产权证。而《商品房买卖合同》所约定的房号为1-5号，建筑面积为248.03平方米，对产权证只字未提。如该《商品房买卖合同》系真实的商品房买卖合同，合同中约定的内容应于产权证载明的内容一致，故该《商品房买卖合同》并非双方基于房屋买卖的真实意思表示而订立。经向原告释明，告知其是否愿意变更诉讼请求，按照民间借贷关系进行审理，但原告拒绝变更，根据前述规定，本案应裁定驳回原告的起诉。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审裁定：驳回原告张杨德对被告毕节市宏蓝房地产开发有限责任公司的起诉。原告预交的案件受理费25.00元，予以退回。 原审宣判后，上诉人张杨德不服，向本院提起上诉，请求撤销原审裁定，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实及理由：原审将上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系认定为民间借贷关系，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》驳回上诉人的起诉，适用法律不当，损害了上诉人的合法权益。本案中，被上诉人为从事房地产开发的房地产企业，上诉人基于购房的目的与之签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同签订后，上诉人按合同约定履行了支付购房款的义务，但被上诉人未履行交付房屋及办证的义务。上诉人要求被上诉人履行合同，交付房屋并承担违约责任符合法律的规定。即便购房款的支付如被上诉人所述非上诉人现金支付，而是基于“顾怀秀代其偿还了1000000.00元的借款利息”，各方经协商后将该1000000.00元转为上诉人购房款，该陈述仅表明购房款的支付方式存在差异，但并不能说明上诉人未支付购房款。在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》并支付购房款后，被上诉人替上诉人办理了商品房预售备案登记，部分履行了《商品房买卖合同》中出卖方的义务，证明上诉人与被上诉人之间确系商品房买卖合同关系，而非民间借贷关系。 原审以《商品房买卖合同》约定内容中涉案房号、面积与产权证载明房号、面积不一致，认定上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》非双方真实意思表示不当；《商品房买卖合同》约定上诉人购买的商铺为1-5号，系被上诉人在出售时实际划分共5个门面，而报送给国家相关机关备案时分为4个，该情况系被上诉人的原因所致，与《商品房买卖合同》的性质无关；通过被上诉人陈述可知，上诉人与被上诉人系按实测面积（248.03平方米）交易，故《商品房买卖合同》约定的建筑面积与房产证登记的建筑面积（275.735平方米）不一致。另，意思表示是否真实对合同本身性质并不产生任何影响，意思表示不真实的合同依法为可撤销、可变更的合同，并非无效合同。 被上诉人毕节宏蓝地产未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审判决认定事实一致。 本院认为：本案二审争议焦点是，涉案法律关系应如何界定。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任。综合双方当事人的诉辩意见和在案证据反映的案件事实，对上诉人提出的商品房买卖合同关系主张，本院不予确认。理由详述如下： 一、从案涉款项支付情况看，上诉人主张其与被上诉人达成商品房买卖合意，并以现金方式支付了购房款1000000元。为此，上诉人提供有《商品房买卖合同》、收据及取款凭条等证据加以证明，但从一审法院依职权调取的上诉人本人所持账号为62×××68的账户和62×××88的账户活期存取明细信息可知，上诉人在2014年12月15日短时间内反复存取款，制造了3张取款金额分别为300000元的取款凭条，实际取款金额与上诉人所述现金交付购房款1000000元不符。 二、从案涉《商品房买卖合同》的签订背景和合同内容分析，案涉商品房被上诉人已于2009年2月20日办理了产权登记，在已有产权证的情况下，案涉商品房并非预售，商品房信息均应以产权证登记的为准，但案涉《商品房买卖合同》约定的标的物及其建筑面积均与产权证登记的不一致，与房地产市场的一般交易规则不符，同时，以建筑面积为248.03平方米的5间商铺为交易标的，合同缺失“购房单价”这一《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容。双方以5间商铺一口价1000000元的方式进行交易，亦与房地产市场的一般交易规则不符。 综上，上诉人所举证据不能证明双方存在真实的商品房买卖合同关系，根据高度盖然性的证据规则，原审认定双方法律关系非商品房买卖合同关系符合本案事实。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，原审就上诉人是否变更诉讼请求已向上诉人释明，上诉人明确表示不予变更，故原审裁定驳回上诉人之起诉，符合法律规定，本院予以确认。上诉人张杨德的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年三月二十日 法官助理 胡伟科 书 记 员 高 进