广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初6039号原告（反诉被告）胡建华，男，汉族，1973年10月5日出生，户籍地址广东省陆丰市，委托诉讼代理人胡作良，广东迎东律师事务所律师。委托诉讼代理人陈少枝，广东迎东律师事务所律师。被告（反诉原告）杨煜晖，男，汉族，1985年10月1日出生，户籍地址广东省韶关市曲江区，被告张静，女，1962年9月14日出生，香港居民，两被告共同委托诉讼代理人梁忠群，广东启仁律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人卢兵，广东启仁律师事务所律师。上述原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告杨煜晖于法定期限提起反诉，本院经审查后予以受理并依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告本人及其委托诉讼代理人胡作良，被告的共同委托诉讼代理人梁忠群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、请求法院依法判令被告杨煜晖与被告张静向原告支付2017年12月16日至2018年2月11日止的餐费27415元。2、请求法院依法判令被告杨煜晖与被告三赔偿原告装修损失1030845元(施工人工费293775元，材料费73707元)，碗盘、冰箱等厨房用具41656元，餐桌4910元，食材饮料114225元，字画、佛像、玉石等98000元和餐馆停业解散员工而支出的经济补偿金36850元。以上合计323338元。3、本案的诉讼费用由被告杨煜晖与被告张静承担。事实和理由：原告向被告杨煜晖承租位于深圳市龙岗区布吉石龙坑锦鸿大厦5号铺前中后6号铺的中后铺位用于经营餐馆(取名文博食馆)，双方口头约定租期三年，并于2017年12月24日签订《租赁合同》，合同约定租期从2017年11月15日开始免租期3个月，从2018年2月15日起计收租金。租金每月29000元，原告每月支付现金16000元，另外13000元由原告供被告张静指定的深圳市艺源酒店的员工每天中午和晚上员工就餐餐费抵。原告餐馆装修好后于2017年12月16日开始试营业，被告张静及深圳市艺源酒店的员工从2017年12月16日开始到原告餐馆就餐，截止2018年2月11日，就餐餐费达27415元，一直未支付餐费。租赁合同签订后，被告杨煜晖没有把合同原件给原告，而是给了被告张静。原告与被告杨煜晖签订合同时没有约定缴纳押金，被告张静擅自在租赁合同尾部空白处添加押金收取方式，并以此为由向原告催收押金。原告要求被告先支付餐费或用餐费抵扣押金，遭到被告杨煜晖与被告张静拒绝。2018年3月5日被告张静带领一帮人来文博食馆，强行要锁门收回商铺，原告不允许，经布吉派出所民警出面调解，约定次日双方到布吉凤凰社区工作站进行调解。次日，经风凰社区工作站站长、布吉派出所民警，政府派驻社区法律顾问黄律师调解，双方未能达成一致意见。随后，被告杨煜晖强行将涉案商铺锁了，原告与员工无法进去，原告因经营餐馆而装饰在餐馆内的字画、佛像、玉石等贵重物品也无法取回，原告无奈之下解散文博食馆全体员工并支付了经济补偿金。综上所述，被告杨煜晖与被告张静的行为已严重违约，给原告带来重大经济损失原告为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》及相关法律规定，特向贵院提起诉讼。被告针对原告的起诉答辩如下：第一、请求法庭确认合同无效。第二、原告的第一项诉讼请求要求两被告共同支付餐费27415元，被告杨煜晖因为是合同的相对人，与被告张静无关，这笔费用被告杨煜晖同意承担。第三、原告所主张的装修损失103084.5元不是事实，事实上被告杨煜晖仅同意对涉案房屋的内墙进行简单的粉刷装修，并没有同意原告在房屋外违法搭建。原告在涉案房屋外的违法搭建的所有费用应当由原告自己承担。该违法搭建目前已经由龙岗区布吉综合执法大队拆除了，这个损失应由其原告承担，而室内的内墙粉刷最多也就是装修了两三千元钱。双方合同不能继续履行的原因也是因为原告乱搭乱建，而且原告在商铺内居住存在安全隐患导致合同不能继续履行。过错完全在于原告的行为，所以室内的装修损失也应当由原告自行承担。第四、关于原告所主张的碗盘冰箱、餐桌、食材饮料等，原告确实有这些东西目前仍然还在涉案房屋内，但是价值没这么高，而且被告没有故意损毁也没有侵占这些财物。且被告2018年3月6日已经书面通知原告搬离涉案房屋。所以原告要求被告赔偿没有任何事实依据及法律依据。至于被告提出来屋内有存放玉石，我们没有发现有玉石，石头倒是有，目前也堆放在涉案房屋内。同理原告也没有任何理由要求被告赔偿。关于原告所主张的解除员工的劳动合同而支出的经济补偿金的问题，原告没有证据证明，即使原告支付了经济补偿金，原告所签订的合同是与文博食馆有限公司的名义签订的，并不是以原告胡建华的名义签订的。而且双方的合同不能继续履行的原因在于原告的过错，而不在于被告的过错，所以被告认为原告即使有这个补偿的损失，也不能由被告承担。被告反诉请求：1、原告支付被告房屋占有使用费74085元(按每月29000元计算，从2017年12月16日起至2018年3月30日共101500元，抵扣伙食费27415元)；2、原告赔偿被告大门重装费用4000元；3、原告赔偿被告因被查封导致的损失29000元(暂计)；4、原告赔偿被告店铺看管费用45000元；5、原告承担反诉的诉讼费用。事实和理由：被告与原告就深圳市龙岗区布吉石龙坑锦鸿大厦5号铺(前、中、后)、6号铺(中、后部分)达成租赁意向，2017年11月15日被告将铺面交付给原告。2017年12月16日，原告装修完毕后，开始营业。2017年12月24日，双方签订房屋租赁合同，合同约定：租金每月29000元。2018年1月20日前交付两押一租，超期不交被告有权取消合同；乙方装修前应将装修方案报甲方同意；装修期内免收租金。按照合同约定，原告应当从2017年12月16日起计付租金在2017年12月24日签订正式书面合同时，原告以资金周转困难为由，要求推迟到2018年1月20日前交付租金与押金。2018年1月20日后，被告多次催促原告支付押金与租金，但原告均以种种借口推诿。同时，原告在没有经过被告同意和办理相关报建手续的情况下，擅自在店铺后面被告原来的铁皮雨蓬下加盖了一间房屋(以铁皮雨蓬做屋顶)，充当营业场所。被告多次要求原告自行拆除，但原告声称他盖的就是他的，坚决拒绝拆除。2018年3月初，龙岗区规划土地监察局执法人员检查发现该建筑涉嫌违章建筑时要求改正，但原告拒不改正。2018年3月底，该局执法人员将该违章建筑上铁皮拆除。因为原告在经营中存在问题屡屡被相关部门检查并拒不改正，再加上一直以来拒不交付押金与租金，被告被迫要求原告停止营业，终止双方的租赁关系。但因为原告一直拒不搬走店内物品，被告只好请人日夜轮班看守。2018年3月底，原告指使他人将店铺的大门盗走变卖，导致被公安机关行政拘留五日。因为原告的违法行为，导致店铺在2018年3月30日被公安机关查封。被告认为，该店铺虽不具有出租资格，双方所属租赁合同为无效合同，但是原告应按合同约定支付租金，合同的终止是由原告造成的，原告应赔偿被告的损失。原告针对被告的反诉主要答辩意见：1、双方约定的租金起算时间是从2018年的2月16日开始，被告于2018年3月5日强行将原告赶出强行收回租赁物，原告应当交纳租金的时间是2018年2月16日到2018年3月5日。被告要求租赁物的占用时间计算从2017年12月16日至2018年3月30日，没有事实和法法律依据。2、涉案房屋被查封是因为被告在物业内设置人员床位存在消防隐患，被政府相关部门查封。此时房屋早已在被告的占有和使用之下，与原告无关。房屋被查封责任完全在被告自己，被告主张查封损失没有事实和法律依据。3、涉案店铺房屋是被告的物业，且自2018年3月5日已收回，被告是否保管、如何保管自已的财物是被告行使自己的财产权的行为。被告要求原告支付自己财物的保管费没有事实和法律依据。综上，请求驳回被告的无理请求。本案相关情况一、涉案商铺位置及面积：深圳市龙岗区布吉石龙坑锦鸿大厦5号铺前中后6号铺的中后铺，面积约400平方米。二、租赁合同签订情况：2017年12月24日，原告作为乙方（承租方），被告作为甲方（出租方），双方签订了《租赁合同》，主要约定：甲方将上述房屋租赁给乙方，2017年11月15日将出租房交付给承租方使用，装修期间免受房屋租金，从2018年2月15日起计收租金。如提前装修完毕并开业，租金即从开业之日算起。每月租金29000元（管理费另计），乙方应每月上旬壹日内交付本月的租金。同时约定了水电费等其它费用的支付方式、续租、交还、经营管理及服务等一系列条款。合同最后页备注手写内容：“免租3个月（2017年11月15号-2018年2月15号），租金每月是29000元，实际交付现金人民币壹万陆仟元，另壹万叁元是供深圳市艺源酒店的员工餐，每天是中午、晚上2顿，员工不超过20人，超过另计费。双方在合同期间如上执行。不完成租期时间，乙方违约，乙方租客方没有装修期和免租期，在2018年1月20日前必须交上业主2押直上，过期租客可毁约。”上述合同是原被告在交付房屋后补签的合同，对上述合同的其他内容原告均认可，但对备注手写内容，认为最后一句话“不完成租期时间，乙方违约，乙方租客方没有装修期和免租期，在2018年1月20日前必须交上业主2押直上，过期租客可毁约”是被告事后加上去的，不予认可，其他部分手写内容是原告书写。是否约定了押金为本案原被告双方争议焦点之一。三、租赁合同履行情况：2017年12月16日被告开始试营业，后被告杨煜晖认为原告未按约定缴纳租金、押金，于2018年3月6日让被告张静将涉案房产锁上，并于2018年3月13日在涉案房产的前门贴告知书，要求原告搬离。2018年5月11日，涉案房屋被深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队以存在火灾隐患进行查封，后于2018年5月16日进行解封。四、涉案房产的现状及移交情况：至本案诉讼时，涉案房产内的物品原告仍未搬走，被告称原告可随时去搬东西，庭审中经本院询问双方对能否对涉案房产内的物品先行移交，无法达成一致意见。裁决结果本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据证明，证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告作为出租方，未提交证据证明涉案房产已取得建设工程规划许可证或该房产系按照建设工程规划许可证的规定建设，就现有证据分析，涉案房产无产权证明，无建设工程规划许可，产权处于不明晰状态。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告作为出租人与原告订立的《租赁合同》应属无效。原告是与被告杨煜晖签订合同，被告张静并非合同的当事人，原告起诉被告张静，无法律依据，本院不予支持。对于合同的无效，双方均存在有过错。被告将未取得合法建设工程规划许可证的房屋进行出租，是导致合同无效的主要过错方，其应当就双方的损失承担90%的赔偿责任；原告未尽谨慎审查义务，应当就双方的损失承担10%的赔偿责任。关于具体损失，在本案庭审中，原被告均不同意对装修进行评估，也不愿意对所主张的涉案物品进行清点交付，任由损失的扩大，对原告主张的第二项诉讼请求的各项损失，本院不予支持。被告于2018年3月6日即对涉案房屋换锁看守，原告已无法实际经营，作为合同无效的主要过错方，被告更应积极采取措施防止损失扩大，其在原告已实际停止经营的情况下，未及时采取措施，现请求2018年3月6日之后的房屋使用费、大门重装费、看管费，属于扩大的损失，本院同样不予支持。关于原告主张的餐费27415元及被告主张的2018年3月6日之前的房屋占有使用费。本院认为，涉案合同被认定无效后，原告应支付占有使用涉案房屋占用期间的费用，参照双方约定的租金标准29000元/月，原告应支付2017年12月16日-2018年3月6日期间的房屋占有使用费76366.7元，抵扣双方约定的餐费27415元，原告实际还应支付房屋占有使用费48985.7元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）胡建华应于本判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）杨煜晖房屋占有使用费48985.7元；二、驳回原告（反诉被告）胡建华的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杨煜晖的其他诉讼请求。本案本诉受理费6150元（原告已预交），由原告自行承担；反诉费3890元（被告预交），由原告负担884元，被告自行承担3006元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原告可于判决书送达之日起十五日内，被告可于判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  许 光人民陪审员  董青春人民陪审员  詹 明二〇一九年三月四日书 记 员  杨 宏