福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0402民初518号 原告：李某华，男，1988年11月26日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：张慧敏，福建明经律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：刘爱和、张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告李某华与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张慧敏，被告的委托诉讼代理人刘爱和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李某华向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司立即支付逾期办理商品房权属登记违约金15068元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：李某华与碧桂园公司于2015年10月31日签订《商品房买卖合同》，约定：李某华向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园226#楼4层401室商品房，房屋总价839660元。碧桂园公司应当在2017年9月30日前交付符合合同约定条件的商品房；碧桂园公司未按约定的时间交付的，李某华要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向李某华支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，李某华依约支付了全部房款。但碧桂园公司未能在2017年9月20日前将符合条件的商品房交付给李某华。2018年6月15日才通知办证。根据双方签订的合同及补充协议的约定，碧桂园公司已构成违约，应当支付违约金。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。2.碧桂园公司已于合同约定日期前通知李某华收楼，但对方怠于行使，加重了碧桂园公司的责任，因此李某华要求其承担逾期交房的违约责任不能成立。3.根据合同约定，李某华主张的逾期办证天数依法应当予以扣减，根据补充协议约定，应扣除210天。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案经开庭审理查明以下事实： 1.2015年10月31日，李某华与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定：李某华向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园226#楼4层401室商品房，房屋总价839660元；该商品房交付时应符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件；出卖人应当在2017年9月0日前交付商品房，未按照此约定的时间交付的，双方同意再行约定；因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得所有权证书的，每逾期一日出卖人应向买受人支付50元违约金。合同签订后，李某华依约支付了全部房款。但碧桂园公司未能在2017年9月30日前将符合条件的商品房交付给李某华。李某华自认于2017年11月6日通知其交房，碧桂园公司于该日取得建设工程竣工验收备案登记。2017年11月18日，李某华前往收房，双方办理商品房交付手续。 2.2015年10月31日，李某华与碧桂园公司签订《补充协议书》，主要约定：该商品房交付是应当符合出卖人已向商品房所在地政府行政主管部门递交了办理商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件；买卖双方一致同意不按合同第十条第一款约定履行，该商品房相关设施设备的交付条件以本条约为准；逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过90日交付且买受人要求继续履行合同，合同继续履行的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之三的违约金；买受人自愿同意出卖人指定员工在办证条件同时具备之日起210天内，将办证所需资料送交房屋权属登记中心。 3.2018年6月15日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园8号226幢办理了首次登记(总确权)。2018年6月20日，碧桂园公司通知李某华办理房屋产权登记，并办理了办证资料移交手续。 本案双方当事人争议的焦点在于：碧桂园是否存在逾期交房违约行为及其是否应承担逾期交房违约金的问题；碧桂园是否应承担逾期办证违约金的问题。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 碧桂园是否存在逾期交房违约行为及其是否应承担逾期交房违约金的问题 本院认为，依双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条、第十一条的约定，房屋交付使用包含两个层面内容：一是约定期限内应交付商品房；二是交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。碧桂园公司于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件，李某华于2017年11月18日前往办理房屋交付手续，故应认定碧桂园履行通知交房的时间为2017年11月18日，该日期已超过双方合同约定的交房时间（2017年10月1日），碧桂园系逾期交房，已构成违约，应依法承担相应逾期交付违约责任。碧桂园逾期交房期间为2017年10月1日至2017年11月6日，计37天，违约金每日按已付房款839660元的0.03％计算为9320.2元。碧桂园迟延取得竣工验收备案表违反了合同约定，但李某华并未举证证实其因该违约行为造成的具体损失，从有利于维护交易安全、弘扬诚信原则、减少纠纷的角度出发，并结合本案实际情况、开发商的过错程度及李某华未举证证实其具体损失的事实，根据公平原则，酌情确定碧桂园承担80%的违约责任，按已支付房款的日万分之三计算后得出的违约金的80%即7456元。 2.碧桂园是否应承担逾期办证违约金的问题 本院认为，双方签订的《补充协议》及《委托办理权属登记协议书》有关办理权属登记“买受人自愿同意出卖人指定员工在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交三明市房屋权属登记中心”“出卖人指定员工于领取该商品房的《房屋所有权证》之日（以出卖人在房产管理部门领取该商品房的《房屋所有权证》的签收日期为准）起180天内，将办理该商品房《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交三明市国土资源局”“出卖人指定员工仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任”的约定，明显含有免除《商品房买卖合同（预售）》约定应当由出卖人承担的办理房屋权属登记责任的内容，具有《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定的补充协议中不得含有的情形，亦符合《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定情形，故《补充协议》及《委托办理权属登记协议书》中，对产权登记事项的约定应当认定为无效，碧桂园应按《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，办理房屋权属登记事宜。碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。本院认为，1.碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对《不动产登记暂行条例》实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备；2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题；3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担；4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。故碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，不予采纳。《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按50元支付违约金。依据此条规定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品房交付使用后第91日开始计算。由于碧桂园公司迟延办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致李某华不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，故逾期办理不动产首次登记违约金应从碧桂园公司交付商品房截止日期（即2017年11月6日）起的第91日（即2018年2月4日）起计算至2018年6月19日，计124天。房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金应扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，其辩解不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百四十八条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给李某华逾期交房违约金7456元； 三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给李某华逾期办证违约金（按已付购房款839660元为基数，按每日50元计，从2018年2月4日起计至2018年6月19日）； 三、驳回李某华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费177元，减半收取89元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  黄谨铭 二〇一九年三月二十九日 书记员  邹 婷 附：本判决所依据的具体法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。