河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1203民初832号原告：李松森，男，汉族，1969年4月15日出生，住河南省三门峡市湖滨区。原告：孙春苓，女，汉族，1972年10月4日出生，住河南省三门峡市湖滨区。二原告委托诉讼代理人：张琳，河南广林律师事务所律师。被告：灵宝市越海房地产有限责任公司，住所地：灵宝市。法定代表人：岳小斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华、姚风，河南恒翔律师事务所律师。被告：三门峡盛翔物业管理有限公司，住所地：三门峡市陕州区。法定代表人：杨亚丽，该公司总经理。第三人：河南天方建设工程有限公司，住所地：三门峡市。法定代表人：陈振军，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓玮，河南永兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王生，该公司员工。第三人：樊迎国，男，汉族，1959年8月19日出生，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：胡松涛，河南鑫豫达律师事务所律师。原告孙春苓、李松森与被告三门峡盛翔物业管理有限公司（以下简称盛翔物业）、灵宝市越海房地产有限责任公司（以下简称越海公司）合同纠纷一案，本院于2017年4月13日受理后，经审委会研究决定作出（2017）豫1203民初896号民事判决，原告孙春苓、李松森及被告三门峡盛翔物业管理有限公司不服判决，提起上诉。2018年3月22日，三门峡市中级人民法院作出（2018）豫12民终209号民事裁定，以原判认定基本事实不清，程序不当，撤销本院（2017）豫1203民初896号民事判决，发回重审。本案审理中，根据发回重审提纲本院依职权追加第三人樊迎国参加诉讼。另天方公司以独立请求第三人身份申请参加诉讼，请求依法确认对申请人承建的位于三门峡市陕州区陕州路与高阳路交叉口枫香苑小区工程享有建设工程价款优先受偿权（其中包含涉案房屋）。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人张琳、被告盛翔物业法定代表人杨亚丽、被告越海公司委托诉讼代理人姚风、第三人天方公司委托诉讼代理人杨晓玮、王生、第三人樊迎国委托诉讼代理人胡松涛均到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1、被告盛翔物业、被告越海公司、第三人天方公司、第三人樊迎国均应该承担恢复对原告门面房的供水供电。2、上述被告赔偿自2016年10月12日起至开通之日按照每月30000元房租计算损失。3、本案诉讼费由上述被告承担。事实及理由：2012年1月3日，二原告与被告越海公司在协商一致的情况下签订了《商品房买卖合同》，二原告购买位于陕××县城××州路与××路交叉口东北××楼××楼层××号商品房，原告依约履行交款义务后，房屋已完成交付。依据合同第14条的约定，房屋交付之日给水用电具备开通条件。但被告却没有兑现合同约定的开通给水用电，造成原告对自己所有的房屋既不能自己使用，又不能出租，出售同比周围市场行情，原告每月以不低于3万元的损失白白流失，原告应该享有的权利未能享有。综上所述，原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，为了维护原告的利益，诉至法院。被告越海公司委托诉讼代理人辩称，一、双方的纠纷已经在原告申请执行时达成执行和解协议，时间为2016年10月12日。如原告认为被告不履行和解协议内容其应当申请法院恢复执行。而不能就同一纠纷提起诉讼。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业单位签订的前期物业服务合同对业主具有约束性。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告越海公司多次向物业提出通知，已履行自己的义务，而提供水电服务的是物业公司的管理业务，因此原告若主张损失，应由物业公司承担。被告盛翔物业辩称，一、越海公司申请追加盛翔物业错误。盛翔物业从未与越海公司签订过任何协议。越海公司逃避责任，不履行房屋买卖合同义务，将不符合交房条件的房屋交付给原告。造成原告房屋损失，应由越海公司承担赔偿责任。越海公司在陕州区开发的越海枫香苑工程项目至今未进行竣工验收备案。枫香苑小区门面房水电开通是由越海公司委派给王府味道大酒店管理，并由陕州区自来水公司和陕州区供电公司予以证明。二、关于原告提出购买的越海枫香苑XXX楼XX楼层XXX号商品房，越海公司并未交给盛翔物业管理。三、盛翔物业于2014年9月期间，枫香苑小区开发商王金生口头聘请盛翔物业代为管理枫香苑物业。小区门面房所有权属于王金生公司所有。水电是由建筑商王金生的公司管理。盛翔物业并没有门面房水电房钥匙。四、关于房屋产权及房款的问题。陕州区房管局没有查到越海枫香苑XXX楼XXX层XXX号商品房产权证，经与越海公司枫香苑项目部联系获知，截止2018年5月15日，越海公司枫香苑项目部及开发商王金生从未收到过二原告的购房款，原告孙春苓、李松森也无法证明该房屋是其本人所有，更不存在房屋损失。综上所述，越海公司将其公司开发的越海枫香苑工程项目的门面房卖给原告孙春苓、李松森，并不给其开通水电，所造成的损失应由被告越海公司赔偿。独立请求第三人天方公司委托诉讼代理人提出独立诉讼请求：一、请求依法确认对申请人承建的位于三××市××州区××州路与××路交叉口枫香苑小区工程享有建设工程价款优先受偿权（其中包括涉案房屋）。二、依法判令本案诉讼费用由原告承担。事实及理由：天方公司为三××市××州区××州路与××路交叉口枫香苑小区施工单位。涉案小区建设期间，越海公司成立了越海公司枫香苑项目部，负责处理后续的开发事宜。之后在继续施工期间，天方公司与越海公司枫香苑项目部达成一致意见，待工程具备销售条件时，由天方公司负责对外出售。以出售的房款优先冲抵所欠的工程款项。同时该工程在建设完成后，由于越海公司相关施工建设资料缺失，导致涉案小区无法办理交接验收手续，该工程自天方公司进入工地至今，一直由其负责施工及对已完工程项目进行管理。本案原、被告双方所争执的涉案房屋实际仍处于天方公司管理之中。涉案房屋的水电尚未开通，原因是没有收到相应的售房款。结合以上事实，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的批复》因涉案小区仍未办理竣工验收手续，天方公司对涉案工程享有建设工程价款优先受偿权。无独立请求第三人樊迎国委托诉讼代理人辩称，根据原告的起诉，原告依据商品房买卖合同已经起诉过被告越海公司，并且在执行中达成和解协议，根据法律规定，就本案的和解执行情况，虽然我方也认为第一被告向原告依据和解协议第一条交付涉案房屋是错误的，但是原告如果认为没有完全履行，违背了执行和解协议，应依据执行和解协议进行起诉，而不能依据房屋买卖合同进行起诉，原告起诉的依据是错误的，涉案房屋到目前为止欠有第三人天方公司房款未支付，本案原告即使按照执行和解协议起诉，也应支付剩余的房款，基于上述原因，樊迎国请求在本案中因为原告没有申请也没有追加，合议庭也没有明确要求樊迎国承担责任的情况下，无论是判决还是裁定，樊迎国均不应承担任何责任，或者驳回原告的诉讼请求。经审理查明，认定以下事实：越海公司是经营房地产开发的有限责任公司，通过出让方式取得位于陕州区××州路与××路交叉口东北角23271．96㎡的土地使用权，用以开发住宅。在该地块建设的商品房小区名为枫香苑，并取得了商品房预售许可。2012年1月3日，孙春苓、李松森与灵宝越海公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订商品房买卖合同（合同编号：YHFXY－058）。合同约定：孙春苓、李松森购买该枫香苑XXX楼XXX层XXX号楼；该商品房的用途为商业，框架结构，房高4．2米，地上**，地下**：建筑面积共680．96平方米，其中套内建筑面积654．12平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为26．84平方米；该商品房单位为每平方米5200元，总金额3540992元，合同约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后以房权登记面积为准，据实结算多退少补；付款方式为买受人签订合同之日支付总房款的50％（人民币1770992），剩余房款的50％采用银行按揭；房屋买卖合同约定，被告应当在2012年10月31日前，依据有关规定，将经验收合格、买受人需交清房款及相关费用的商品房交付原告使用;就被告交付延期及违约责任，双方约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2.买受人逾期付款的或违反本合同及补充协议约定的;3.因政府行为造成停工或政府对房地产政策的重大调整导致工程延期的，以政府批文为准，施工中遇到异常及不能及时解决的重大技术问题，以相关证明文件为准。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同签订当日，二原告孙春苓、李松森向越海公司通过POS机刷卡及现金等形式向越海公司支付了房款1770992元，越海公司收款后向孙春苓、李松森出具了收据。此后越海公司未和有关金融机构签订按揭合作协议，未要求孙春苓、李松森提供有关材料等手续办理银行按揭。在合同约定交房期限届满后的两年多来，孙春苓、李松森多次前往催促交房，但协商无果。另查明，2010年4月10日，被告越海公司与独立请求第三人天方公司签订了《建设工程施工合同》，后因被告越海公司拖欠第三人天方公司前期工程款约叁仟万元（30000000元），双方于2013年4月8日签订了《枫香苑项目施工补充合同》，合同明确被告越海公司拖欠第三人天方公司前期工程款约叁仟万元（30000000元），并约定在原合同继续有效前提下，由第三人天方公司包工、包料，垫资建设枫香苑小区范围内的全部工程，并自补充合同签订后由第三人天方公司收取售房款，保证其工程价款优先受偿，前期工程款偿还完后，继续代收房款冲抵垫资款，直至欠款付清止。如截至2014年12月31日或工程完工后，越海公司不能支付第三人天方公司垫资的工程款，自愿承担工程款的利息，利率为月息2分。同时约定后期供水、供电等由越海公司委托第三人天方公司办理并接通，费用由第三人天方公司在代收房款中扣除。另查明，涉案房屋至今无水无电，室内电线穿管内无电线、未安装水管，截至2018年2月2日仍未进行竣工验收备案，且物业也未交由盛翔物业管理，供水供电仍由第三人天方公司管控。另查明，二原告与被告越海公司房屋买卖合同纠纷一案，已经本院（2015）陕民初字第302号民事判决及（2015）三民终字第01289号民事判决确认涉案房屋买卖合同继续履行，后经原告申请本院强制执行，执行中达成执行和解协议，并将房屋交付给二原告。而在此案的审理执行过程中，被告越海公司未将其与第三人天方公司签订的《枫香苑项目施工补充合同》中关于第三人天方公司垫资建设枫香苑项目、收取房款以及房屋供水供电配套工程等权利义务转让给第三人天方公司的情况在该案一审、二审、执行中予以披露和说明，隐瞒了该重大事实，并在执行中继续收取二原告部分房款60万元，从而导致枫香苑项目后期实际开发人第三人天方公司未能依约优先受偿后续房款，同时二原告供水供电未能接通，造成损失的事实。执行中，依据原告申请，本院依法委托河南中和联合资产评估事务所对涉案房屋的房租费损失进行了评估。评估结论为：在三××市××州区××州路与××路交叉口枫香苑小区XXX楼XXX层XXX号门面房的月房租损失评估价值为30000元。2016年10月13日，被告越海公司经本院主持将涉案房屋交付给二原告。另查明，二原告分别支付购房款：2012年1月3日，向被告越海公司交款1770992元；2016年10月12日向越海公司交款300000元；2017年7月4日向越海公司交款300000元，共向越海公司交付2370992元，剩余1170000元未给付。经本院审委会研究决定认为，1、本案原为房屋买卖合同纠纷，被告越海公司应依合同约定为原告开通水电;现查明被告越海公司将合同项下权利义务转让给天方公司，水电设施实际上由天方公司管控，天方公司作为工程实际承建方有责任和能力开通水电，且通水、通电也是交付房屋的必备条件和内容，其拒不开通水电行为对原告构成侵权，故天方公司应为原告开通水电。另因被告越海公司在本院（2015）陕民初字第302号案件、三门峡市中级人民法院（2015）三民终字第01289号案件的一、二审民事诉讼中，以及强制执行程序中将房屋交付给二原告，直至收取二原告部分房款60万元时，故意隐瞒，未将房屋买卖合同项下的权利义务早已于2013年转让给天方公司的重大事项告知二原告，同时也未将房屋交付情况向天方公司披露，造成二原告损失，对此，被告越海公司具有过错，因天方公司对尚未竣工验收，不具交付条件的房屋被强制交付情况并不知情，不存在过错，所以被告越海公司理应承担二原告的损失，即越海公司已经收取房款2370992元的利息，自房屋交付起（即2016年10月13日）按照中国人民银行发布同期银行贷款基准利率计算至开通水电时。2、天方公司参加本案诉讼是基于其与越海公司间合同受让关系和实际施工地位决定的，其主张优先受偿权与本案非同一法律关系，也非必要共同诉讼，天方公司与越海公司间合同所涉工程款也并非原告一家，本案中越海公司并没有主张未付房款，天方公司若欲获得工程款可通过确认之诉另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第二条的规定，判决如下：一、第三人河南天方建设工程有限公司于本判决生效后十日内向二原告的三门峡市陕州区陕州路与高阳路交叉口枫香苑小区东北裙楼1-2层5、6、7号门面房供水供电。二、被告灵宝市越海房地产有限责任公司赔偿二原告孙春苓、李松森损失，即以被告灵宝市越海房地产有限责任公司已经收取的2370992元购房款为本金的利息（按照中国人民银行发布同期银行贷款基准利率计算，自房屋交付日即2016年10月13日至开通水电时止）。三、驳回第三人河南天方建设工程有限公司的诉讼请求。四、驳回二原告孙春苓、李松森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费3900元，由被告越海公司承担3900元，评估费2000元，由二原告孙春苓、李松森承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  曲 鸣人民陪审员  芦先菊人民陪审员  宋娟梅二〇一九年三月一日书 记 员  杨嘉怡