浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初1065号原告：温州市常青藤投资管理有限公司。住所地：温州市经济技术开发区双车路**东首。统一社会信用代码：913303037877431737。法定代表人：曹琪琪，经理。委托诉讼代理人：陈豪，浙江六和（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵登忠，浙江六和（温州）律师事务所律师。被告：浙江瓯海铁路投资集团有限公司。住所地：温州市瓯海区潘桥火车南站北边综合大楼**。统一社会信用代码：91330304550505951W。法定代表人：黄敏祖，总经理。委托诉讼代理人：郑相豪，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告温州市常青藤投资管理有限公司（以下简称常春藤投资公司）与被告浙江瓯海铁路投资集团有限公司（以下简称铁路投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈豪、邵登忠，被告的委托诉讼代理人郑相豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常春藤投资公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年8月7日签订的《租赁合同》；2.被告退还剩余租金及保证金20万元，共计1079233元（其中剩余租期计算方式：除去免租期，从2018年9月27日起算到2019年12月16日共81天，剩余284天租期应当退回租金）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求中的剩余租金起算时间为2019年1月4日，请求退还租金820411元及保证金20万元。事实和理由：2018年8月7日，原被告签订《租赁合同》，约定原告向被告承租位于温州市瓯海区动车南站1号店铺，租赁期限共五年。原告向被告支付保证金20万元和第一年租金113万元。2018年12月16日，原告因经营策略发生重大变更，继续经营不仅难以实现商业目的，还会扩大损失，故没有对承租店铺进场使用即向被告发出一份《解约通知函》，希望被告充分理解原告目前的处境，尽快协商解除合同的后续事宜，合同于该日解除，被告收件后一直没有与原告协商解除事宜，也没有退还剩余租金及保证金。2019年2月27日，原告向被告交付涉租店铺的钥匙，被告已予接收，表明双方解除《租赁合同》。被告铁路投资公司辩称：1、答辩人通过温州市恒大拍卖行有限公司公开拍卖涉案房屋租赁权，已明确租期为五年。2、被答辩人不享有《租赁合同》的解除权，其发送的《解约通知函》所载解除依据不符合法定或约定解除合同情形，亦不具备适用情势变更的条件，而是基于可预见的商业风险，为避免亏损以主张解除合同，故其解除合同行为无效，《租赁合同》应继续履行。3、本案保证金系合同履约保证金，《租赁合同》应继续履行，故答辩人不予退还保证金和租金。4、若法院判决解除合同的话，被答辩人须承担违约责任，赔偿答辩人因解除合同导致的损失，故答辩人对已经收取的保证金20万元和第一年租金113万元，仅同意退还被答辩人4个月的租金计376666元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对对方提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告的陈述及各自提供的证据，本院认定以下事实：2018年7月11日，被告与温州市恒大拍卖行有限公司签订《委托拍卖合同》，委托拍卖温州市动车南站（第二候车大厅外）一号商业用房等商业用房5年租期的租赁权。2018年7月12日，温州市恒大拍卖行有限公司刊登拍卖公告。原告因与案外人某酒企洽谈酒类销售项目需要位于大型交通枢纽的经营场所而参与竞拍，2018年7月26日以113万元首年租金拍受温州市动车南站（第二候车大厅外）一号商业用房5年租赁权。2018年8月7日，原、被告签订《租赁合同》，约定租赁物为位于温州市瓯海区动车南站（第二候车大厅外）1号店铺商业用房（建筑面积约105平方米）；租赁期限五年，为2018年7月26日至2023年9月25日；前两个月为装修期，免租金，第一年租金为113万元，第二年起租金均比上年度租金递增5%；原告因特殊原因如确需终止房屋承租，必须在征得被告同意后书面终止本合同；合同履约保证金20万元，原告应付的违约金、赔偿金、房屋占用费在合同履约保证金中扣除，原告应在30日内补足不足部分，否则视为原告违约等内容。原告已按约向被告支付合同履约保证金20万元和第一年租金113万元，被告亦按约向原告交付涉租用房的钥匙。此后，由于案外人某酒企确定在温州不予设立销售点，原告即没有对涉案租赁用房进场装修或投入使用，并请求与被告协商解除《租赁合同》，2019年1月3日向被告发送《解约通知函》，通知被告解除《租赁合同》，希望被告停止《租赁合同》项下正在进行的活动并积极引入新的承租人，双方尽快协商解除合同的后续事宜。被告收件后，双方一直未就解除合同达成一致意见，形成诉争。审理中，2019年2月27日原告向被告交回涉租商业用房的钥匙，被告予以接收。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》合法有效，双方均应恪守遵行。审理中双方均确认原告因无法实现租赁用房的特定用途，原告即没有对该租赁用房进场装修或投入使用，且通知被告解除合同并交回租赁用房的钥匙，原告已以实际行动表明其不愿继续租赁涉案房屋。考虑到租赁行为客观上无法强制，涉案房屋租赁合同实际已无法继续履行，而约定租期直至2023年9月25日方届满，如要求双方继续履行合同，将导致当事人之间利益的失衡，亦不利于合同双方以诚信、善良方式履行合同内容。基于上述理由，本院认为，应当允许双方解除合同，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于本案合同解除后原告已付保证金、租金应否返还的问题。被告主张原告需承担解除合同的违约责任，故被告现同意退还原告4个月的租金计376666元，原告对此表示同意，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告温州市常青藤投资管理有限公司与被告浙江瓯海铁路投资集团有限公司于2018年8月7日签订的《租赁合同》；二、被告浙江瓯海铁路投资集团有限公司于本判决生效后十日内退还原告温州市常青藤投资管理有限公司款项376666元；三、驳回原告温州市常青藤投资管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13984元，减半收取6992元，由原告温州市常青藤投资管理有限公司负担3992元，由被告浙江瓯海铁路投资集团有限公司负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  林现瑶二〇一九年三月十二日书记员  李 超附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。