内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初34号原告：刘鑫，女，1973年12月10日出生，汉族，住内蒙古自治区。被告：包头中建房地产有限责任公司。法定代表人：陈学然，董事长。委托诉讼代理人：苏文旦，公司法务；委托诉讼代理人：洪冲，公司法务。原告刘鑫与被告包头中建房地产有限责任公司（以下简称“中建房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘鑫、被告中建房地产公司的委托诉讼代理人苏文旦、洪冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘鑫向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期办证违约金74512.61元（自2013年7月1日起至2016年3月31日止，合计1005天，以房款741419元为基数按每日万分之一计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月30日，原告与被告签订合同编号为2011-0024758的《包头市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于高新区富强南路88号中建御澜世家4-2301号普通住宅一套。原告按照合同第四条的约定，于当日向被告交付首付款230797元。2012年6月19日，原告办理完银行按揭贷款，由贷款银行将剩余房款510000元全部支付给被告。2013年1月1日，原告缴纳了面积补差、维修基金、印花税、契税、手续费、代办费、产权登记费、有线网络费、采暖费、水费、电费、装修押金、垃圾清运费、物业费等费用42613元，被告将房屋交付给原告。按照原被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》第十二条及《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项的约定，被告应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明日止，按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得权属证明之日起30日内支付。鉴于上述约定，被告应在交房日2013年1月1日后180日内，即2013年6月30日前为原告办理完成该商品房所在楼栋的权属证明，但经查证，被告为原告该商品房所在楼栋办理权属证明的实际时间为2016年3月31日，故被告应按日（2013年7月1日至2016年3月31日，合计1005日）向原告支付全部已付房款741419元万分之一的违约金，即741419元×1?×1005天=74512.61元。综上，原告认为，依法签订的合同，对当事人双方都具有约束力，当事人都应当按照合同约定全面履行自己的义务，被告已构成违约，应依约向原告支付违约金，故诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告中建房地产公司辩称，第一，原告的诉讼请求超过诉讼时效，应当依法予以驳回。原告的收房时间为2013年1月1日，合同约定办理初始产权登记的期限是180天，即2013年6月30日，原告自该期限届满之日起就应该知道自己的权利被侵犯。原告提起诉讼的时间为2019年1月3日，那2016年1月3日之前的请求已经超出诉讼时效。第二，合同约定的产权办理需由被告提交的资料即为原告所属楼栋的权属证明，被告已于2016年3月31日取得原告所属楼栋的产权证明，违约金的计算应当截止至2016年3月31日。人防工程的验收合格是大产权证办理的前提，小区人防工程规划及施工、验收滞后，影响了大产权证的办理，其责任不在被告。第三，商品房销售合同约定的违约金过高，明显超过原告的实际损失，请求人民法院合理调减。本院经审理认定事实如下：原告刘鑫与被告中建房地产公司于2012年5月30日签订编号为2011-0024758的《包头市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区富强南路88号中建御澜世家4-2301号商品房一套，建筑面积142.87平方米，每平方米价格为5185.11元，商品房总价款为740797元。付款方式为合同签订时支付230797元，余款510000元以银行按揭贷款付清。商品房交付日期为2012年12月31日前。合同第十一条约定：商品房交付时交接房屋钥匙。合同第十二条关于商品房产权登记的约定为：“出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列第1项处理:1、合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。”同日，原被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第五条第二款约定，因出卖人的责任未能在合同第十二条约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。协议第十六条约定，本协议是双方签订的合同之补充条款，与合同具有同等法律效力。合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的，以本协议约定为准。另查明，原告所购买的商品房实测面积为142.99平方米，房屋面积差价为622元，故原告向被告实际支付购房款741418.88元。2013年1月1日房屋交付，被告代收了原告的维修基金、契税等相关费用。2016年3月31日被告在包头市房地产产权管理处办理了涉案房屋所处的中建御澜世家4号楼的房产初始登记。上述事实，有原告刘鑫提供的《包头市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、（2012）包宏证内经字第15406号及15407号公证书、销售不动产统一发票、收据、中建御澜世家代收费用明细表、入住资料签收单，被告中建房地产公司提供的初始登记/变更办结通知书、人防工程质量监督报告、人防合格证，双方当事人的当庭陈述等证据材料，并经庭审质证认证在案予以佐证。本院认为,原告刘鑫与被告包头中建房地产公司签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付741418.88元购房款的义务，被告应当依照合同约定履行交付房屋并办理房屋产权登记相关义务。本案中，被告将商品房交付原告使用的时间为2013年1月1日，对此原被告双方均予认可，按照《商品房买卖合同》第十二条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，即2013年6月30日以前完成登记备案手续，但被告未在上述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，按照《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款的约定，被告承担违约责任的起算时间为其应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日，即2013年7月1日。因办理房屋的初始登记系出卖人的法定义务，出卖人应当在合同约定的办证期限内办理房屋的初始登记，结合《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款“因出卖人的责任未能在合同第十二条约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的……”的约定，本条所述“实际取得权属证明之日”应为被告实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日，即2016年3月31日。被告承担违约责任的截止时间可计算至被告自认的2016年3月31日。故对原告主张违约金的计算期间为2013年7月1日至2016年3月31日予以采纳。本案争议的焦点问题为：第一，关于违约金的计算标准。虽然《商品房买卖合同补充协议》对此进行了约定，但被告提出违约金的约定过高，明显高于原告的实际损失，请求法院予以调减。在原告未提交证据证明其因被告的违约行为遭受的损失及损失数额的情况下，根据“谁主张谁举证”的原则，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告方的过错程度以及预期利益等综合因素，对过高的违约金进行相应调整，即每日按照原告已付购房款总额的0.5?计算违约金。第二，关于违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。按照《商品房买卖合同补充协议》的约定，被告应当在实际取得权属证明之日（2016年3月31日）起30日内向原告支付逾期办证的违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告的诉讼请求未超过诉讼时效，故对被告的该抗辩理由不予采纳。综上，本院认定被告应当向原告支付自2013年7月1日起至2016年3月31日止（共计1005天），按原告已付购房款总额的日0.5?计算的违约金37256.30元（741418.88元×1005天×0.5?）。关于被告辩称逾期办理房屋权属证书并非是被告的责任，是因小区业主在小区里私搭乱建，导致小区规划及人防工程不能被相关部门验收、许可，进而导致房屋权属楼栋的权属证明迟延办理的抗辩理由，无事实和法律依据，且不能成为免除其违约责任的理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告包头中建房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告刘鑫迟延办理权属证明的违约金37256.30元；二、驳回原告刘鑫的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1664元，减半收取832元（原告已预交），由被告包头中建房地产有限责任公司负担366元，由原告刘鑫负担466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇一九年三月十三日书记员 朱乾坤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。