北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初2000号原告（反诉被告）：高晓旭，女，1982年11月29日出生，汉族，北京化工大学教师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：罗伟，男，1975年3月26日出生，汉族，北京环卫集团副总经理，住北京市朝阳区，系高晓旭高晓旭配偶。被告（反诉原告）：刘璐，女，1969年8月4日出生，汉族，国家发展与改革委员会政策研究院主任，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）高晓旭（以下简称高晓旭）诉被告（反诉原告）刘璐（以下简称刘璐）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员付瑞洁独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。高晓旭及其委托诉讼代理人罗伟、刘璐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。高晓旭向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间签署的《房屋租赁合同》于2018年10月20日解除。2、刘璐返还租金120833元，押金14500元（本判决书中的货币均为人民币）。事实理由：2018年6月20日，原被告由北京我爱我爱家房地产经纪有限公司提供居间服务，签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称诉争合同），由刘璐向高晓旭出租北京市朝阳区小关北里45号院世纪嘉园4号楼28层（32C）房屋一套（以下简称诉争房屋），于2018年7月1日起租，月租金14500元，押金为14500元，一次性支付12个月的租金，高晓旭向刘璐支付租金174000元，押金14500元，总计188500元。高晓旭已经于2018年10月20日搬离诉争房屋，刘璐应向高晓旭退还自2018年10月21日至2019年6月30日的租金128033及房屋押金14500元。高晓旭要求刘璐退还租金和押金的原因如下：1、刘璐长期不履行房屋交费责任，拖欠物业管理费，物业多次上门催缴，给高晓旭造成了心理压力，刘璐该行为违反了诉争合同第九条第三款的约定。2、刘璐在出租过程中出尔反尔，干扰高晓旭生活，要求高晓旭退还房屋，以及要求卸除房屋内窗帘，上述行为影响了高晓旭生活，高晓旭于10月5日通知刘璐要搬离该房屋。3、高晓旭多次与刘璐协商解除合同，刘璐不予理睬，高晓旭于2018年10月20日搬离诉争房屋，并与物业工作人员抄录了冷热水数据等，高晓旭多次要求和刘璐办理交接手续，刘璐均不予理睬，中介人员也多次从中协调，刘璐均不理会，并拉黑了高晓旭微信、电话等，表示不会退还高晓旭。综上，高晓旭提起诉讼。刘璐辩称，不同意高晓旭的诉讼请求。双方的合同并没有解除，仍在正常履行过程中，我没有接到高晓旭解除合同的通知，如果判决解除合同，那么高晓旭构成违约，按照双方的合同，押金也是不予退还的。1、高晓旭称物业多次上门催缴费用不属实，物业公司可以证明只贴过一次催费通知，而且物业每年发一次缴费通知属于很正常的行为，刘璐也不存在拖欠物业费的事实，高晓旭以此为理由要求解除合同没有依据。2、刘璐未要求高晓旭提前搬离，刘璐卸除窗帘，是因为高晓旭说刘璐家里的家具等不干净、有细菌，要求刘璐都搬走，在此情况下，刘璐将家具都搬出来，当时没有来得及卸窗帘，也跟高晓旭协商好后续再去，后高晓旭称窗帘不用卸除，刘璐因担心高晓旭将窗帘扔了，让高晓旭配偶写了保证书，才将窗帘留在屋内。高晓旭曾告知刘璐因出租屋南边在建房，非常吵闹。一直到10月29日中介给刘璐发消息，说高晓旭已经搬完家了，并告诉刘璐高晓旭愿意承担两个月的违约金，让刘璐办理退租。高晓旭退房未提前30天告知刘璐，已经构成违约。3、刘璐在收到起诉状之前，从未听高晓旭本人说过要退租的事宜。中介告知刘璐时，刘璐表示需要高晓旭本人跟刘璐沟通协商，而且也表示过刘璐在出差中，还有10天就回北京了，等刘璐回北京之后看到房屋的情况验收后再多退少补。但等刘璐去诉争房屋看时，高晓旭损坏了刘璐在诉争房屋内的床和床垫，应当赔偿刘璐，且刘璐装修也需要花费时间，同时还有空置期，高晓旭都应当进行赔偿。同时，当时刘璐出租的时候房屋最低价是16000元，因为高晓旭签的租住3年，才按照14500元计算的，所以对于高晓旭的房租也不能按14500元计算，高晓旭还欠刘璐钱。刘璐向本院提出反诉请求：1、判令高晓旭赔偿刘璐室内家具购置费30112元。2、判令刘璐赔偿高晓旭装修损失181970.4元。3、空置期租金损失72500元。4、刘璐替高晓旭垫付的水费198.8元。事实和理由:原被告签署的是一次性三年的合同，而非常见的一年一签的租赁合同，且诉争合同《房屋交割单》中写明“乙方住满三年有权处理以下家具，乙方没满三年损耗家具乙方配齐并能使用，高晓旭”，之后写明屋内附属家具的明细。现高晓旭提出解除合同，刘璐先行提起对高晓旭之前丢弃的家具的赔偿请求，如交接房屋时，发现有新的家具损失，再另行提起诉讼。目前刘璐在本案中诉请赔偿损失涉及家具包括三张箱体床、四个床头柜、三个席梦思床垫和两个沙发，均已经丢弃，给刘璐造成的损失按照网上最低价格25112元计算，加上沙发5000元，共计30112元。同时由于高晓旭居住房屋的人口众多，造成了墙面、地面以及灯具的损坏，刘璐想要自己居住，必须要请人装修，装修会产生费用和空置期，故刘璐诉请装修费181970.4元、空置期的租金损失72500元。高晓旭对刘璐的反诉辩称，不同意刘璐的反诉请求，诉争房屋内的家具均是刘璐自己处置的，所以不同意赔偿家具购置费，关于刘璐主张的装修损失，房屋使用必然会出现自然磨损的问题，如果出租房屋还需要承担使用后对房屋重新维修的费用，我认为这是违反社会公序良俗的。关于刘璐主张的空置期租金损失，我方不同意承担，我方认为与我方无关。罗伟作为房屋实际居住人之一，也有权代表高晓旭与刘璐进行沟通。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的事实，本院予以确认：原被告于2018年6月18日就诉争房屋签订了租赁合同，约定租赁期限为2018年7月1日至2021年6月30日，租赁期为3年，租金为14500元每月，押金是一个月的租金即14500元，支付方式是年付，分别于2018年7月18日、2019年7月1日、2020年7月1日支付当年的租金174000元，双方约定的交房日期为2018年7月1日。该合同第四条第二款约定：“……租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方（即高晓旭）承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。”该合同第十条第二款约定：“租赁期内，甲方（即刘璐）需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。”该合同附件一中列明了诉争房屋内的家具情况，包括床、沙发、餐桌、餐椅、床头柜等，并写有“乙方住满三年有权处理以下家具，乙方没住满三年损耗家具乙方配齐并能使用。实际履行过程中，刘璐于2018年6月23日将钥匙交付给高晓旭，高晓旭于2018年7月1日向刘璐支付了租金和押金，双方均认可对方已按照合同约定履行。后续，2018年10月5日，高晓旭配偶罗伟向刘璐发送短信，告知其不再租赁诉争房屋，2018年10月29日，罗伟向刘璐发送信息，告知其联系交接事宜。当天，中介公司员工张亚东向刘璐发送微信，称高晓旭已搬离诉争房屋。2018年10月31日，高晓旭与中介人员张亚东进行了交接，由张亚东向高晓旭出具证明材料。刘璐称其于2018年11月10日到诉争房屋中查看情况。庭审中，双方均提交罗伟与刘璐的微信、短信聊天记录，证明双方沟通的情况，双方均认可对方上述证据的真实性，但刘璐认为上述证据均显示系罗伟与其沟通，而非高晓旭本人，故不予认可高晓旭的证明目的。高晓旭提交其与中介人员张亚东的聊天记录，证明其就搬离诉争房屋事宜多次与张亚东沟通。刘璐提交照片、装修明细单、网页打印件，证明其损失情况。经高晓旭申请，中介工作人员张亚东到庭作证，接受了双方询问。本院认为，高晓旭与刘璐签订的诉争合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，高晓旭称系刘璐要求其提前搬离诉争房屋，且刘璐未缴纳物业费的行为构成违约，但是高晓旭并未提交证据证明刘璐曾要求其提前搬离诉争房屋，且刘璐提交证据证明不存在拖欠大额物业费的情况，同时高晓旭也未提交证据证明其于2018年10月20日搬离诉争房屋的主张，故对于高晓旭要求确认诉争房屋于2018年10月20日解除没有依据。高晓旭于租赁期限届满前提出不再租赁诉争房屋的行为，属于提前解除合同，已构成违约，应向刘璐承担违约责任。刘璐称罗伟向其发送的告知信息不能视为高晓旭本人发送，其对于高晓旭要求解除合同以及搬出事宜不知情，高晓旭未与其进行交接。通过双方各自提交的微信、短信聊天记录来看，均是罗伟在与刘璐进行沟通，且刘璐于2018年11月10日通知有客户看房需开门时，也是向罗伟发送了告知信息，刘璐未提交证据证明就双方租赁事宜一直是由其与高晓旭本人进行沟通，故结合高晓旭与罗伟系夫妻的特殊身份关系，综合上述证据和生活常识、交易习惯，可以认定高晓旭已于2018年10月5日告知刘璐不再租赁诉争房屋。根据双方合同约定，高晓旭提前退租应提前30天告知刘璐，并向刘璐支付月租金标准200%的违约金，故对于诉争合同解除的时间本院确认为2018年11月5日。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于高晓旭要求刘璐返还租金120833元，押金14500元的诉讼请求，通过双方提交的微信和短信聊天记录来看，虽然刘璐未授权中介人员进行房屋交接，刘璐对于高晓旭要求交接房屋的请求不予理会，且根据原刘璐双方与张亚东的聊天记录、庭审中原刘璐对张亚东的询问，可以看出在产生争议后，张亚东一直从中协调，并协助带领其他客户看房，在此情况下，高晓旭向中介人员张亚东进行交接的行为并无不妥，综上可以认定高晓旭于2018年10月31日搬离诉争房屋。诉争合同于2018年11月5日解除，高晓旭业已于诉争合同解除前搬离了诉争房屋，且张亚东也于2018年10月29日将高晓旭搬出事宜告知刘璐，但刘璐于2018年11月10日方才到诉争房屋进行清查，在高晓旭明确表示不再继续履行合同后，双方均应积极协调，避免损失扩大，刘璐不理会高晓旭交接房屋的意愿，2018年11月5日至2018年11月10日期间的损失系刘璐自行扩大，应由刘璐自行承担，故2018年11月5日之后的租金，刘璐应当予以退还。双方均认可高晓旭已向刘璐支付2018年7月1日至2019年6月30日的租金，故刘璐应当向高晓旭退还租金113583元。对于押金部分，刘璐主张高晓旭存在违约行为，不予退还。根据诉争合同约定，合同解除后，房屋租赁押金应抵扣高晓旭需承担的违约赔偿责任，高晓旭因提前解除合同构成违约，其支付的押金应予以抵扣违约金，故刘璐该抗辩意见本院予以采纳，高晓旭要求刘璐退还押金的诉讼请求，本院不予支持。高晓旭应支付的违约金扣除押金后仍不足的部分，刘璐未在本案中主张，可另行向高晓旭主张。对于刘璐要求高晓旭赔偿刘璐室内家具购置费30112元的诉讼请求，对于已搬走沙发、床垫等物品，刘璐称其系应高晓旭要求搬走并送人，且高晓旭是将上述物品扔在门口，刘璐予以拉走，故要求高晓旭赔偿。首先，刘璐未提交充足证据予以证明；其次，刘璐作为完全民事行为能力人及上述物品的所有权人，其在处分上述物品时享有充分的独立自主意志，且应自行承担相应的后果，其称应高晓旭要求送人故要求高晓旭予以赔偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于高晓旭于庭审中认可其自行处理的一叠三个床垫，高晓旭称其已自行购买补偿给刘璐，刘璐称高晓旭购买的床垫存在血污无法使用。通过刘璐提交的照片来看，原有床垫相对干净，而高晓旭补偿的床垫确实存在大片污渍，鉴于床垫属于较为私密的生活必需品，大片污渍确实会影响日常使用，故高晓旭应当予以赔偿。刘璐提交的床垫市价相关证据，无法显示与其原有床垫系同一品牌、同一型号，依照生活常识，考虑到折旧问题，赔偿金额本院酌定为3000元。对于刘璐要求高晓旭赔偿装修损失181970.4元、空置期租金损失72500元的反诉请求，刘璐称高晓旭在使用房屋时，对房屋造成了损害，但其未明确受损的具体情况以及实际产生的损失金额。根据刘璐提交的房屋受损照片，无法认定确实存在受损情况且受损系高晓旭造成。对刘璐提交的装修明细，无法证明已实际进行装修并产生了空置期，且该明细中包括了保温墙贴布、大理石水盆、龙头、改水等与刘璐自行陈述的受损情况不一致的内容，故刘璐据此要求高晓旭赔偿装修损失和空置期租金损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于刘璐要求高晓旭支付其垫付的水费198.8元的反诉请求，高晓旭予以认可，并同意从其诉讼请求中扣除，对此本院不持异议，并从刘璐应当退还高晓旭的租金中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用二、被告（反诉原告）刘璐于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）高晓旭退还租金十一万三千三百八十六元二角。三、原告（反诉被告）高晓旭于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）刘璐支付赔偿款三千元。四、驳回原告（反诉被告）高晓旭其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）刘璐其他反诉请求。原被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1450元，由原告（反诉被告）高晓旭负担235元（已交纳），由被告（反诉原告）刘璐负担1215元（高晓旭已预交，刘璐于本判决生效之日起7日内支付给高晓旭）。反诉案件受理费2750元，均由原告（反诉被告）高晓旭负担31元（刘璐已预交，高晓旭于本判决生效之日起其7日内支付给刘璐），由被告（反诉原告）刘璐负担2719元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇一九年三月十一日书记员  姜 真