北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初18046号原告（反诉被告）：谢强，男，1975年11月3日出生，汉族，中国兵器北方导航集团软件总师，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：王海平，男，1962年8月27日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：管迎华，女，1962年11月9日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。王海平、管迎华之共同委托诉讼代理人：申冰，北京市汉周律师事务所律师。原告（反诉被告）谢强与被告（反诉原告）王海平、被告管迎华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。谢强，王海平与管迎华之共同委托诉讼代理人申冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢强向本院提出诉讼请求：判令王海平、管迎华支付2017年9月7日至2017年11月18日交接房屋产生的两个半月的租金1.425万元、房屋增值税及其附加税种24.373313万元、违约金40.8万元，赔偿我无法享受利率优惠导致的贷款利息损失36.7925万元、迟延办理过户交房导致我的租房租金损失8.93万元、房屋再次评估的评估费0.03万元、垫付税款等的利息损失2.745957万元。事实和理由：我与王海平于2016年1月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买北京市朝阳区通惠家园惠生园x号楼x层x号房屋，价款399万元。7月7日，双方签订补充协议，将房款提高至408万元，7月29日变更网签，8月15日办理银行贷款面签，10月17日银行下发组合贷批贷函，给予我八五折优惠利率。王海平迟迟不配合办理缴税。在我及中介的催促下，2017年1月3日我缴纳了契税7.173572万元、代王海平缴纳了增值税及其附加24.373313万元。双方定于2017年2月28日办理过户，但王海平未依约履行。后经多次催告，王海平提出4月10日过户，后又不予办理，并在4月18日又提出加价20万元，导致无法在批贷有效期内过户。后，王海平在9月7日与我进行了过户登记，并同意房屋租金自过户日起归我，于交接房屋时支付给我。2017年11月18日，双方办理房屋交接手续。王海平辩称，我不同意支付租金。当时支付税款时，谢强没有异议，之后也没提出过异议。谢强主张违约金没有合同依据，利息损失不是因合同履行造成的直接损失，我不应当承担额外的责任。我也不同意支付评估费和房屋租金等。管迎华辩称，我不是房屋买卖合同的相对方，不应承担合同责任。王海平向本院提出反诉请求：判令确认双方于2016年1月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，谢强交还房屋，我退还房款408万元。事实和理由：双方签订合同时，均明知房屋不“满五唯一”，却以此标准议价并签订合同，其后共同参与办理我的离婚事宜，以满足“满五唯一”的条件。双方在补充协议中约定以350万元的价格缴纳税费，严重侵害国家利益。谢强针对反诉辩称，不同意反诉请求。双方合同合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2016年1月17日，谢强（乙方）与王海平（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买案涉房屋，成交总价399万元，约定：合同签订当日支付定金50万元，组合贷款245万元；继续贷款不得超过合同签订后90日；双方承诺积极履行该房屋交易过程中的网签、贷款、交税、产权转移登记、抵押、房款、房屋交付等环节的义务并按照要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任；甲方应当在过户当日将房屋交付给乙方；本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部；本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，未约定由谁缴纳的由政策规定的缴纳方缴纳；双方最晚应于合同签订之日起150日内，共同申请办理房屋权属转移登记手续；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日180日内取得房屋所有权证书的，如乙方选择继续履行合同的，甲方自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金；除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任;如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。同时，双方签订《补充协议》，约定：房屋净价350万元，家具家电装饰装修等49万元，按净价办理房屋缴税、过户手续；本协议生效后，如遇国家政策变动原因，双方一致同意按照国家新政策执行。2016年7月7日，双方又签订《补充协议》，约定：因该房屋的实际成交价408万元低于国家相关管理部门规定的计税及产权转移价格，双方要求共同委托丙方按照总价款500万元办理房屋产权转移登记的全部相关手续，并同意按照500万元缴纳相关税费，双方实际房屋交易金额为408万元。双方均称将网签价提高至500万元，是谢强为了多从银行贷款。王海平主张签订合同时，案涉房屋并非“满五唯一”的房屋，最终双方以“满五唯一”的标准进行交易，恶意协商以350万元的价款纳税，后又协商以500万元价款纳税，进行多贷款，侵害了国家利益，合同无效。截至2016年2月2日，谢强共支付王海平50万元。案涉房屋产权于2017年9月7日转移登记至谢强名下，当天谢强支付王海平8万元。2017年11月商业贷款支付王海平230万元、公积金贷款支付120万元。谢强与王海平在2017年11月18日办理了房屋交接手续。谢强称因过户时王海平不能交付房屋，双方达成协议，由王海平按照月5700元的标准支付过户后到房屋交付前的租金。就此，谢强提交了2017年9月7日收据1张予以佐证。收据内容为“……过户当日起，现房出租租金归属买方，物业交割时付清。”王海平认可证据的真实性，并提交2017年1月3日的补充协议，称双方达成协议，在收到全部房款（包括银行贷款）当日将房屋交付谢强。谢强称系在王海平胁迫下签订的。另，王海平主张房屋租金为年6.2万元，并提交了《北京市房屋租赁合同》予以佐证。谢强认可证据的真实性，但称后房租涨至每月5700元。谢强主张代王海平支付了增值税等共计24.373313万元，要求王海平返还。双方均认可缴纳增值税（营业税）的政策一直就有，因为房屋交易价格的提高，导致房屋缴税类别从普通住房变成非普通住房，才需要缴纳增值税（营业税），若按照原价格标准，就无需缴纳。谢强称因为房屋价格的提高，触及非普通房屋纳税政策，因此应当属于政策原因，应由王海平承担该税费；王海平则主张不属于政策变化，是谢强为了增加贷款额度，提高网签价格，触及非普通房屋纳税政策，因此应当由谢强自行承担。谢强称先后两次通知王海平办理产权转移登记手续，但王海平均不予配合，违反合同约定，依据《北京市存量房屋买卖合同》第六条第三款和第十条第五款主张王海平支付40.8万元违约金。王海平同意支付违约金，但主张应当按照《北京市存量房屋买卖合同》第九条第二款第二项约定，以50万元为基数，支付2016年7月17日至2017年9月7日期间的违约金101250元。谢强主张王海平多次不配合办理相关手续，导致2016年10月17日下发的组合贷批贷函过期，后由于政策原因，其之前有过贷款记录，不能再享受八五折优惠利率，并在基准利率基础上上浮5%，导致贷款利息损失。就此，谢强提交了银行审核通知单、回执（复印件）、贷款合同、书面证人证言予以佐证。王海平不认可银行审核通知单、回执、证人证言的真实性，认可贷款合同的真实性。谢强主张因王海平迟延办理过户、迟延交房，导致其租房租金损失。就此，谢强提交了合同、支付记录等予以佐证。王海平不认可关联性和证明目的，主张不应再承担该部分费用。谢强主张因王海平存在迟延、不配合等违约行为，导致前次房屋评估报告过期，另行评估支付评估费300元，提交了发票予以佐证。王海平认可真实性，主张不应再承担该部分费用。谢强主张王海平赔偿垫付的税款、房租、评估费等的利息损失。谢强主张管迎华和王海平通过离婚的方式满足满五唯一的条件，管迎华以满五唯一且要办理离婚为由拒绝在合同上签字，但管迎华是案涉房屋的重要出卖人，因此，应当承担责任。庭审中，双方均认可王海平和管迎华离婚时约定案涉房屋归属王海平。本院认为，谢强与王海平签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，王海平主张合同无效的情形，尚不足以构成认定合同无效，本院对于王海平主张合同无效的请求，不予支持。谢强和王海平应当按照合同约定履行。双方已经办理了产权转移登记手续和房屋交接手续，现王海平主张谢强交还房屋，其退还房款的请求，本院不予支持。关于谢强主张的2017年9月7日至2017年11月18日期间租金的请求。2017年9月7日王海平出具《收据》承诺过户当日起的租金归谢强，该日期晚于2017年1月3日双方补充协议的日期，且该补充协议系关于房屋交付日期的约定，而《收据》系关于过户当日起房屋出租收益归属的约定，二者并非约定的同一事项。王海平应当按照该承诺履行。故，对于谢强主张期间租金的请求，本院予以支持。谢强主张月租金为5700元，但未提交证据予以证明，王海平就此提交了证据，且谢强未提交证据予以反驳，本院按照证据所示租金标准计算期间的租金。根据双方的陈述，因房屋网签价格的提高，导致符合缴纳增值税的条件，从而需缴纳增值税，该种情形不属于合同履行过程中因政策变化导致的税费增加，而是因自身行为调整引起的税费增加，而网签价格的提高，是为了达到谢强多贷款的目的，按照合同约定，应当由谢强承担。谢强要求王海平承担，不符合合同约定，本院不予支持。谢强以王海平未按约定及时办理产权转移登记手续为由主张违约金，王海平认可存在该项违约行为，本院不持异议。根据谢强主张的《北京市存量房屋买卖合同》第六条第三款和第十条第五款的约定，在合同就某项违约行为的违约责任没有其他约定的情况下，可以按照《北京市存量房屋买卖合同》第十条第五款的约定主张违约金，而双方在《北京市存量房屋买卖合同》第九条有明确关于产权转移登记违约行为的违约责任约定，因此，关于迟延办理产权转移登记行为的违约责任，应当根据《北京市存量房屋买卖合同》第九条的约定确定。按照该约定，王海平应当协助谢强在2016年7月15日前取得房屋产权证，但直至2017年9月7日才取得，应当按照该约定向谢强支付违约金。至2016年7月15日谢强已付款金额为50万元，故王海平应当支付谢强违约金104750元。王海平存在未按照约定及时与谢强办理房屋产权转移登记的违约行为，导致谢强第一次取得的批贷函过期，后由于政策变化，谢强未能按照第一次批贷函的利率标准执行，导致应付利息的增加，谢强履约成本的增加。王海平应当承担相应的责任。根据谢强的陈述，未能继续享受利率优惠，也有其自身之前贷款记录的问题。同时，谢强为了多贷款，按照非实际的交易房价进行贷款，也会导致利息的增加。综上，本院根据双方的过错程度、影响利率上浮的因素、贷款的额度等，确定王海平赔偿谢强利息损失15万元。关于谢强主张的迟延办理过户交房导致的租房租金损失。谢强已主张迟延办理过户的违约金和迟延交接房屋期间的租金收益，该两部分数额超出谢强本部分主张的请求数额，足以弥补其该项损失。故，对于该项请求，本院不再支持。王海平存在未按照约定及时与谢强办理房屋产权转移登记的违约行为，导致第一次房屋评估过期，谢强重新评估支出评估费300元，王海平应当予以承担。谢强主张垫付税款、房租收益、评估费及房租等的利息，无法律规定和合同约定的依据，本院不予支持。双方均认可管迎华与王海平离婚约定案涉房屋归王海平所有，谢强对此系明知的。管迎华并非合同的相对方，在案涉房屋归王海平单独所有的情况下，对于谢强要求管迎华承担责任的请求部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、王海平于本判决生效后七日内支付谢强房屋租金收益一万二千二百三十元；二、王海平于本判决生效后七日内支付谢强违约金十万零四千七百五十元；三、王海平于本判决生效后七日内支付谢强利息损失十五万元；四、王海平于本判决生效后七日内支付谢强评估费三百元；五、驳回谢强的其他诉讼请求；六、驳回王海平的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15159元，由谢强负担9850元（已交纳6701元，余款于本判决生效后七日内交纳），由王海平负担5309元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费19720元，由王海平负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  肖华林人民陪审员  李秀军人民陪审员  张 玮二〇一九年三月十九日书 记 员  周欣月张默晗