贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终340号上诉人（原审被告）：哈保奎，男，1961年5月23日生，汉族，山东省聊城人，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：安顺万和物业管理有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区黄果树大街东段丰景华府小区内。统一社会信用代码：9152040259079783XY。法定代表人：温舟，总经理。上诉人哈保奎因与被上诉人安顺万和物业管理有限公司（以下简称“万和物业”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初3969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案受理后，依法组成合议庭公开进行审理。本案现已审理终结。上诉人哈保奎上诉请求：请求人民法院依法撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初3969号民事判决书。事实和理由：1、一审认定事实错误，一审原告并未尽职履责，表现在以下几个方面：第一、安保差。小区频繁发生盗窃事件而小区保安无法提供小区内监控视频。第二、环境卫生管理差。被告提供的照片资料及视频资料（已经过原告质证）足以说明。第三、物业管理费早在业主入住之时就与房开公司有口头约定，由房开公司为小区业主垫付小区完工前物业管理费的一半，这一点一审原告也是知悉的，且已经在庭审中确认。2、一审法官仅以小区一边施工一边入住为由就认定原告已经履行物业管理职责，对被告提供的小区照片及视频资料的三性不加以分析认定，缺乏公正。原审判决说的工地实际上是两栋违建楼房，早已停工。被上诉人万和物业二审未答辩。原审原告万和物业向一审法院起诉请求：1、依法判决被告向原告交纳2015年10月1日至2018年12月31日的物业管理费共计人民币2803元；2、判决被告按欠交物业管理费总额日千分之三计算向原告支付滞纳金直至完全交清物业管理费之日止（自2016年1月1日起暂计算至2016年6月30日止为人民币699.84元）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：原告为依法成立的物业管理企业法人，2014年7月23日被安顺市住房和城乡建设局评定为三级资质，2017年12月15日，中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅作出建办房〔2017〕75号《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，通知各省、自治区住房城乡建设厅不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。2013年10月29日，原告万和物业（甲方）与被告哈保奎（乙方）签订《前期物业服务协议》，该合同打印的甲方为安顺市丰景华府物业服务中心，双方约定：由原告为被告提供前期物业服务，双方对各自的权利和义务、物业管理服务内容、物业服务标准、物业服务费用和其他费用、违约责任等进行约定，其中合同第十三条约定：本协议自2013年9月25日起至本小区业主大会选举产生的业主委员会与甲方签订《物业服务合同》为止。合同第十四条约定：物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：住宅按1.5元/月·建筑平方米（包括：物业公共区域保洁、公共秩序的维护、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋、加压水泵运行费、及小区共用部位共用设备设施的小修、小区日常综合管理）；交纳费用时间为每年10月1日前交纳下一年度的物业服务费。合同第六章约定违约责任：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。原告在甲方处加盖“安顺万和物业管理有限公司丰景华府项目部”公章，被告在乙方处签名并捺印。合同签订后，原告依约对“丰景华府”小区实施物业服务管理至今。因“丰景华府”小区系新建小区，原告开始管理时小区处于边建设边入住状态，小区内公共基础设施尚在完善当中，原告承诺2017年1月1日前的物业管理费按双方签订的《前期物业服务协议》中约定的物业管理费的一半即0.75元/月·平方米向被告收取。2018年2月3日，原告与部分小区业主针对小区物业管理费问题召开座谈会，并形成会议记录，会议内容为：“一、2018年6月30日前把2014至2016年所欠费用一次性补清（备注：2013年的费用以0.75元/平方的费用计算，不做任何改变；从2014年10月开始至2016年12月31日，所有费用按照0.6元/平方计算，多退少补）。二、2017年物管费每平方1元；以谈定时间2018年2月4日至2018年2月7日交清，多退少补。三、2018年物管费以1.3元/平方计算，按季度交纳，后续物业费用标准根据物业公司的服务改善情况进行调整。补充：车库问题，我公司会在年后组织安排，通过后发布公告。注：以上内容经双方认可并签署后生效，以此为依据，望所有业主共同遵守并执行。同时监督物业公司后续服务，提出改善。”嗣后，原告在小区微信群及各楼道口张贴此“会议记录”，并按此“会议记录”达成的物业费收费标准向全体业主收取物业管理费。被告哈保奎系“丰景华府”小区B7栋1单元20层3号房业主，其房屋建筑面积为113.25平方米。被告入住后按1.5元/月·平方米的标准向原告交纳了自2013年10月1日至2014年9月30日的物业管理费（其中原告赠送8个月物业管理费，被告交纳4个月物业管理费人民币680元），又按会议记录的标准向原告交纳了自2017年1月1日至2018年3月31日的物业管理费人民币1801元。现原告以被告未交纳2015年10月1日至2018年12月31日期间的物业管理费为由，诉至一审法院，提出如前诉请。同时查明，2014年7月22日10时许，安顺市公安局西秀分局东关派出所接到报警电话，狄尔平（哈保奎家)报警称家中被盗，总损失价值人民币1750元。一审法院认为：虽然《前期物业服务协议》首部甲方为安顺市丰景华府物业服务中心，但《前期物业服务协议》的尾部甲方处加盖的是原告万和物业的公章，故实际与被告签订合同的甲方实为本案原告万和物业。原告万和物业与被告哈保奎签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对原、被告具有约束力。原告万和物业入驻“丰景华府”小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业公司的相关服务，双方之间存在事实上的物业管理关系，被告应及时支付相应的物业管理费。现被告哈保奎未按合同约定支付物业管理费，应承担相应的民事责任。关于按何种标准收取物业管理费的问题。原告与被告签订的《前期物业服务协议》中双方约定物业管理费按1.5元/月·平方米的标准收取，但在原告入驻“丰景华府”小区时，该小区处于边建设边入住状态，小区内公共基础设施尚在完善当中，在小区公共基础设施设备不完善、小区众多业主不交纳物业管理费的情况下，2018年2月3日原告与部分业主针对物业管理费问题召开座谈会并达成协议后，原告将会议记录张贴在各楼道口并以会议记录中达成的收费标准向全体业主收取物业管理费。根据公平和诚实信用原则，综合本案实际情况，考虑小区整体统一性，本案原告诉请要求被告支付差欠的物业管理费按会议记录上的标准计算较为适宜。现原告诉请要求被告交纳2015年10月1日至2018年12月31日期间的物业管理费，经查明，该期间被告已支付了2017年1月1日至2018年3月31日的物业管理费，尚差欠2015年10月1日至2016年12月31日、2018年4月1日至2018年12月31日的物业管理费。对支付自2018年12月31日止的问题，因双方签订的《前期物业服务协议》中约定：“交纳费用时间为每年10月1日前交纳下一年度的物业服务费”，属先交后用原则，故原告要求被告支付至2018年12月31日止的物业管理费，依法予以支持。对2015年10月1日至2016年12月31日期间的物业管理费应为0.6元/月·平方米×113.25平方米×15个月=1019.25元，2018年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理费应为1.3元/月·平方米×113.25平方米×9个月=1325.03元。以上两项合计人民币2344.28元，予以支持原告要求被告支付物业管理费的诉请，超出部分不予支持。对原告诉请的滞纳金问题，被告未按协议约定及时交纳物业管理费，已构成违约，但鉴于被告对物业公司提供的服务内容、相关法律规定和对维权方式不了解，同时被告不交纳物业管理费也是事出有因，希望物业公司强化小区管理规范化，要求原告提高服务质量的一种自我救济方式，被告并非恶意拖欠物业服务费，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。对被告辩称原告未履行合同义务、服务存在不到位、物业公司服务达不到收费标准的问题。物业服务合同的内容非常庞杂，包括对房屋共用部位和公用设施设备的日常管理和维修养护，对小区公共秩序的维护、小区的清洁和保安服务、绿化养护管理等综合管理服务。被告认为物业公司提供物业服务与收费标准不相符、存在服务瑕疵、工作失职，被告应承担合同没有履行或者瑕疵履行的证明责任。被告提供报警记录，并不能证明被盗系原告未尽安全防范，被告以此为由拒绝交纳物业管理费依据不足。而经一审法院实地现场查看及原、被告的陈述，“丰景华府”小区存在的大部分问题来源于基础设施设备的不完善，系房开商的建设不完善，并不是物业公司的问题，现在小区的物业服务质量也在不断的改善，被告提出的种种问题，对于整体物业合同的履行而言原告并未构成根本的违约行为，故被告仍需履行交纳物业管理费的义务。被告辩称要求退还多交的物业管理费，因被告在辩论终结前未提出反诉请求，被告可另行主张。物业服务费是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。小区物业服务质量的提高、改善及物业服务企业的良好运行在很大程度上取决于物业服务费的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费作为解决问题的手段，但物业服务费的交纳义务对全体业主而言是均等的，否则物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。就物业服务企业而言，如只是单纯收取物业服务费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。业主若对原告的物业服务不满，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，但被告拒绝交纳物业管理费的做法一审法院不予支持。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。而原告在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时予以协助。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：1、被告哈保奎于判决生效之日起五日内支付2015年10月1日至2016年12月31日的物业管理费人民币1019.25元、支付2018年4月1日至2018年12月31日的物业管理费人民币1325.03元，合计支付物业管理费人民币2344.28元给原告安顺万和物业管理有限公司。2、驳回原告安顺万和物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取人民币25元，由被告哈保奎负担（该费用原告已预交，被告在向原告支付款项时直接向原告支付，原告不再向一审法院退取）。双方当事人二审均未提交新的证据。二审确认一审查明的事实，针对上诉人的上诉请求及事实理由进行审理。本院认为，上诉人与被上诉人建立物业服务合同的核心系上诉人向被上诉人交纳物业服务费、被上诉人向上诉人提供物业服务。双方签订的物业服务合同内容包括对房屋共用部位的维护、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化养护等多项内容。本案案涉小区虽然存在监控设备及环境卫生管理不善的问题，一审庭审笔录中被上诉人也确系承认“针对所有业主在2016年12月31日之前按0.75元收取”，即收取《前期物业服务协议》中双方约定的物业服务费1.5元/月的一半，但2018年2月3日被上诉人万和物业与小区众多业主针对物业费问题召开座谈会的会议记录显示：双方已达成了“2013年费用0.75元/平方，2014年10月至2016年12月31日费用0.6元/平方，2017年费用1元/平方，2018年费用1.3元/平方”的新的物业管理费收费标准。本院认为，会议纪要形成的物业管理费收费标准，是小区业主基于小区的实际管理情况、物业公司的实际服务情况而与被上诉人万和物业协商达成的，系双方的真实意思表示，小区业主与万和物业也认可后续物业费用标准根据物业服务改善情况进行调整。故一审法院基于此标准计算上诉人差欠的物业费并无不当。针对上诉人所称“一审法官仅以小区一边施工一边入住为由就认定被上诉人已经履行物业管理职责，未对上诉人提供的小区照片及视频资料的三性加以分析认定”，一审法官在一审所查明事实的证据支撑部分已列明了上诉人提交的小区照片及视频资料。上诉人一审提交该组证据，拟证明小区卫生清洁不善、管理混乱。本院认为，该组证据确实直观体现了小区当时部分服务不到位的情况，但根据一审法院依职权调取的询问笔录、工作日志、万和物业工作群微信聊天记录等证据显示，小区物业管理存在的大部分问题系房开商最初建设小区时的不完善所导致，且被上诉人也在尽力完善小区物业服务质量，小区业主与被上诉人之间也已重新协商达成了物业费收费标准，加之考虑物业管理服务工作的庞杂，被上诉人履行合同义务行为虽有瑕疵，但对于整体物业合同的履行而言并不构成根本违约，故上诉人仍需履行自己交纳物业费的义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费50元，由上诉人哈保奎负担。本判决为终审判决。审判长  李德江审判员  黄光美审判员  黎福伟二〇一九年三月二十九日法官助理朱俊蓉书记员田泽华（代）