山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0203民初1972号 原告：张明雷，男，1981年6月2日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：徐光全，山东天雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宇，山东融信律师事务所律师。 被告：张吉才，男，1979年3月16日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：代峰，山东青成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高倩倩，青岛李沧鼎盛法律服务所法律工作者。 第三人：青岛市市北区好家好房房产经纪服务部，住所地在青岛市市北区洛阳路41号庚-8。 负责人：吴建基，男，1987年2月20日出生，汉族，户籍地在甘肃省张掖市甘州区。 委托诉讼代理人：李扬，山东科誉律师事务所律师。 原告张明雷与被告张吉才、第三人青岛市市北区好家好房房产经纪服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理期间，张吉才另案起诉张明雷及第三人青岛市市北区好家好房房产经纪服务部主张解除房屋买卖合同支付违约金等。经查，上述两案系基于同一房屋买卖合同事实发生的纠纷，经征询原、被告及第三人同意，案件合并审理。案经两次开庭审理，第一次庭审，原告张明雷及其委托诉讼代理人徐光全，被告张吉才的委托诉讼代理人代峰，第三人的负责人吴建基到庭参加诉讼。第二次庭审，原告张明雷及其委托诉讼代理人徐光全、刘宇，被告张吉才的委托诉讼代理人代峰，第三人的委托诉讼代理人李扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《房地产买卖合同》有效；2、判令被告协助原告办理银行贷款手续及房产过户手续；3、判令被告支付律师费2万元；4、本案诉讼费用由被告承担。案件审理期间，原告变更诉讼请求为：1、判令被告返还原告支付的房屋首付款19万元及定金6万元；2、判令被告赔偿原告房屋居间服务费损失2.5万元及房屋维修基金损失5136.72元；3、判令被告向原告支付违约金41.6万元；4、判令被告支付律师费2万元；5、本案诉讼费、保全费5000元、保全担保费4160元、调查令费2000元由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年12月14日签订《房地产买卖合同》，合同约定原告将位于青岛市市北区郑州路38号2号楼2单元402户房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给被告，被告已支付首付款19万元，定金6万元，缴纳房屋中介费2.5万元、房屋专项维修基金5136.72元。在双方正常履行合同的过程中，被告于2018年1月27日单方解除合同。被告的违约解除合同，应返还原告已经支付的首付款及定金，并按合同约定承担违约责任。同时根据合同约定承担居间服务费、律师费等。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告张吉才辩称，1、原告违约，其所诉与事实不符；2、原告所诉保全担保费4160元，不属于被告应承担的范围；3、原告交给被告的定金6万元中的1万元被告依约交给了第三人，故第三人实际收取了3.5万元中介费。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 第三人述称，第三人本非本案的原、被告，请求法院依法判决。另被告交给第三人的1万元属于保证金，且第三人向被告出具了1万元保证金的收条。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月14日张明雷与张吉才在第三人的居间介绍下，签订《房地产买卖合同》一份，张明雷（乙方）购买张吉才（甲方）所有的涉案房屋，总价款208万元。合同第二条第（二）项约定付款方式为分期付款：1、乙方于2017年12月14日向甲方支付6万元整作为购房定金。2、乙方于2017年12月25日前向甲方支付14万元整作为购房首付款。3、乙方于过户当日（过户前贷款审批通过后）向甲方支付68万元整购房款。4、乙方以贷款形式向甲方支付120万元整，此贷款由贷款银行一次性划拨到甲方提供的银行帐户，贷款不足的乙方于办理过户之前以银行资金监管/转帐方式支付给甲方。5、甲方于过户当日将1万元整交给丙方（第三人）作为交房押金，待甲乙双方办理完成房屋交接手续并结清所有费用后，丙方一次性无息支付给甲方。6、甲方于过户当日将1万元整交给丙方作为户口押金，待甲方迁出该房屋内所有户口（以甲方出具的户口簿记载为准）后，丙方一次性无息支付给甲方。7、…。第六条第（三）项约定：房屋专项维修资金：若甲方已缴纳该房屋专项维修资金，则乙方无需另行支付给甲方；若本次交易过程中需缴纳房屋专项维修资金，则由乙方承担。第七条居间服务费用约定：（一）鉴于甲、乙双方已确认丙方提供了居间服务，并促成了甲、乙双方房地产买卖合同的成立，已完成居间义务的事实，甲、乙双方同意同丙方支付佣金费用，佣金费用为本合同第二条所述成交总价款的3%，金额为2.5万元，乙方支付金额为2.5万元，于本合同签订时一次性支付给丙方。（二）根据国家《合同法》等法律相关规定，如因甲方或乙方的违约行为而导致本合同终止、解除或甲、乙双方协商一致解除本合同的，并不影响丙方完成其居间义务的事实，甲/乙方仍应按照前款约定支付给丙方佣金费用，丙方已收取的佣金将不予退还，守约方有权要求违约方承担居间服务费损失。第九条解押约定：甲方无抵押贷款。第十条贷款约定：乙方需要贷款；贷款形式为商业贷款。甲、乙双方应于2018年1月10日之前准备齐所有贷款资料并积极配合前去银行办理相关贷款签订手续。乙方应于可以领取产权证书，且贷款银行可以领取他项权利证书之日起5日内，配合贷款银行领取他项权利证书。乙方承诺乙方无不良征信记录且符合银行贷款政策，若因乙方原因造成贷款不足的，则任何不足部分均由乙方在办理产权过户手续前补足。如因一方违反上述约定导致后续手续延期或无法办理贷款手续，具体违约赔偿事宜按本合同第十一条执行。第十一条违约责任约定：（一）乙方未按本合同付款协议约定期限付款或未按本合同约定全面履行义务的，应当按乙方逾期未付款金额的日0.05%向甲方支付违约金，违约金自本合同应履行期限之第二日起算至实际履行之日止。逾期超过十五日后的乙方仍未履行的，甲方除有权要求乙方继续履行合同并支付违约金外，甲方还有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应承担本合同第二条约定的房屋总价款的20%的违约金（与日违约金不并用）。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金的部分，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。（二）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付。（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方或未按本合同约定全面履行义务的，应当按乙方已付款金额的日0.05%向乙方支付违约金，违约金自本合同应履行期限之第二日起算至实际履行之日止。逾期超过十五日后的乙方仍未履行的，乙方除有权要求甲方继续履行合同并支付违约金外，乙方还有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应承担本合同第二条约定的房屋总价款的20%的违约金（与日违约金不并用）。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。（三）若因违约方的违约行为导致本合同无法继续履行或被守约方解除的，违约方除应按上述约定支付赔偿金外，还应支付守约方为买卖该房屋所支付的居间服务费，及为解决本合同的违约纠纷所产生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等支出。（四）由于不可抗力、国家政策、银行政策性和政府相关部门手续变化等原因导致未能及时办理相关手续的，甲、乙、丙三方均不承担违约责任；甲、乙、丙三方因以上原因导致逾期办理的，逾期相应时间向后顺延。第十五条约定：甲、乙双方承诺已仔细阅读本合同的各项条款并理解其所表达的含义，且未有重大误解情形，确定各项条款为甲、乙双方本人的真实意思表示。第十九条第（2）项约定：甲乙双方承诺均已了解当前银行政策以及房地产交易中心相关政策。…。甲、乙、丙三方均在合同落款处签字捺印盖章。同日，甲、乙、丙三方签订合同补充协议约定：一、甲、乙、丙三方经协议一致，乙方支付的定金6万元给甲方，甲方将其中1万元整暂存丙方作为履约保证金。若甲乙双方正常履行合同，则该保证金冲抵交房押金。若甲乙双方中有一方毁约不卖或不买，则该保证金冲抵丙方的中介服务费，丙方可直接从保证金中扣除（中介费已全额支付的除外）。…。甲、乙、丙三方均在合同补充协议落款处签字捺印盖章。 合同签订当日，张明雷支付张吉才定金6万元，张吉才出具定金收条一份，张明雷支付第三人中介服务费2.2万元，第三人出具收据一份。2017年12月25日张明雷支付张吉才首付款19万元，张吉才出具收条一份，同日张明雷、张吉才及第三人一同到房地产交易中心查证涉案房屋存在银行抵押。12月28日张明雷支付涉案房屋专项维修资金5136.72元。2018年1月4日涉案房屋撤押。合同履行期间，张明雷存在卖小房买大房的情形，后因张明雷办理银行贷款审批延期等原因，2018年1月10日前张明雷、张吉才未能依约前往银行办理相关贷款手续。1月26日张吉才致电张明雷表示，张吉才从1月3号就催促张明雷办理贷款，至今未办成，把张吉才的计划全打乱了。同日，张吉才致电第三人表示因张明雷原因造成双方至今未能办理贷款手续。1月27日张吉才委托青岛李沧鼎盛法律服务所向第三人发出《催告函》，表示因张明雷拖延办理相关贷款手续已构成违约，给张吉才造成损失，为避免损失扩大，张吉才提出解除合同并支付违约金，并请第三人告知张明雷尽快处理此事宜，并于三日内回复张吉才，逾期将通过法律手段解决。第三人遂将此《催告函》转发张明雷。1月28日张明雷致电张吉才表示，自己是诚心买房，贷款耽误了几天，希望张吉才理解。张吉才称张明雷违约，按合同约定张吉才通知张明雷解除合同并要求支付违约金，张明雷有问题可以找张吉才的律师谈。1月30日第三人向张吉才发出《催办函》称，第三人多次催促张吉才去配合张明雷办理贷款手续，张吉才一直拖延不去，张明雷已将银行审批材料递交给银行（附北京银行借款合同及张明雷材料已齐），希望张吉才5日内尽快配合办理买卖贷款及交易手续。逾期后果自负。 庭审中，张明雷提交其本人的微信号×××与张吉才的微信号×××的聊天记录，证实双方达成了新的办理涉案房屋银行贷款的时间约定。张吉才代理律师对于张明雷提交的微信聊天证据的真实性不能确认。庭后，本院通知张吉才本人到庭接受询问，经询问，张吉才否认张明雷提交的聊天记录截图显示的微信号×××是张吉才所用的微信号，对于微信转帐的2万元也予以否认，主张没有进行过这些交易，并向本院出具书面情况说明表述对张明雷提交的微信聊天证据的真实性不予认可。为查明事实，依张明雷申请，本院到深圳市腾讯计算机系统有限公司调查取证，后经深圳市腾讯计算机系统有限公司查证复函如下：微信号×××绑定的财付通账户在2017年12月25日的实名认证信息为姓名：张吉才，身份证号码：370205197903166510.微信号×××绑定的财付通帐户在2017年12月25日15：55，发送方×××，实名信息为张明雷，发送金额为2万元，接收方为×××,接收时间为2017年12月25日15：56，接收金额为2万元。据此，本院对于张明雷提交证据中微信号×××的聊天记录的真实性予以确认，对微信号×××发布的与微信号×××之间的聊天记录确认为张吉才发布，代表张吉才的意思表示。张明雷于2017年12月25日15：55通过微信转帐至微信号×××的2万元，确认为张吉才收取，并转帐至微信号×××绑定的张吉才实名认证的财付通帐户。 根据上述认定，张明雷于2017年12月25日添加张吉才为微信好友，并于当日15:54向张吉才微信转帐2万元，张吉才收到。 2018年1月3日张吉才通过微信告知张明雷涉案房屋已经解押，最迟1月12日就可以办理过户。此后，张明雷与张吉才一直在微信中沟通有关房屋贷款过户事宜。 2018年1月10日14：01张吉才与张明雷微信聊天记录如下： 张吉才：“张兄，今天不过户了？” 张明雷：“大哥，我基本上一天一个电话催，那边审批没有完成，我尽快，放心，我更着急。” 张吉才：“现在卡在哪里。” …… 张明雷：“不好意思，我尽快办理，不好意思，谢谢！” 张吉才：“张兄，说的严重了，没事。” 2018年1月12日、15日、17日，双方均通过微信保持沟通。 2018年1月22日14：40张吉才与张明雷微信聊天记录如下： 张吉才：“张兄你好，哪天去办贷款，你那边定好时间的话提前和我说一下，我好调班休息，谢啦。” 张明雷：“好的。我上周已经过完户，我提前通知你的，费心了，我抓紧办！” 张吉才：“OK.OK。” 2018年1月28日张明雷收到第三人转发的《催告函》，内容为：“张明雷，本所受张吉才的委托，依据中华人民共和国有关法律法规，就双方签订的《房地产买卖合同》事宜，郑重致函如下：张吉才与张明雷双方于2017年12月14日签订的《房地产买卖合同》，依据合同第十条贷款约定，双方应于2018年1月10日之前到银行办理相关贷款手续等，经张吉才多次催促张明雷办理，张明雷以种种理由拖延至今，按照合同约定，张明雷已构成违约，其行为已给张吉才造成损失，为避免损失扩大，张吉才提出解除合同并支付违约金。本所受张吉才的委托特此函告，收到本函三日内给予书面回复，逾期本所将通过法律手段予以解除。特此致函。青岛李沧鼎盛法律服务所2018年1月27日。” 同日12：01张明雷向张吉才发微信记录如下： 张明雷：“张哥，刚才我收到中介发给我的催告书，咱不是不买你的房子，之前约定12月25日之前给你支付部分首付14万，你这边着急用钱给你多付了5万，我是置换房子，之前置换事宜告诉你了，本来计划是1月初能办理完我的那套自住房的过户手续，结果那边银行审批年底慢了，在1月20号才过的户，过户后回执单也发给你了，你也看到了，然后交易中心有政策，得过户后至少5个工作才能开出住房情况证明，我名下没有房子，我才是首套房，享受银行贷款首套房的利率优惠政策，在此期间一直跟你再协商这些事宜，1月3号我俩还微信沟通，我说‘如果顺利的话，可以尽快过户，不顺利的话，得到15号左右过户’你都知道认同这些事情，1月15号我俩微信沟通，是问我进展如何，我说‘周五（1月20号）可以过户’我的自住房子在周五（1月20号）过的户，回执单你也看了，1月26号开的住房情况证明，这样审批贷款材料齐全了，这样周一的话可以去办理贷款，在这期间也没有预估到银行审批慢和交易后住房情况证明没有及时开出这些问题，确实抱歉，望理解！” 张吉才未回复。 2018年1月29日10：59张吉才与张明雷微信聊天记录如下： 张明雷：“我们上周五（1.26）已经约好今天来办理，我和中介一起来了，昨天我联系你不接我电话，中介联系你，也不接电话！上门去你家，灯亮，你也不开门，请尽快配合办理贷款手续，尽快回复，谢谢！” 张吉才：“我们签订合同写的很清楚1月10日前去办理，你们一直不去办理，现在只能按合同违约条款办理。” 张明雷：“我微信已经沟通你了！你同意了！” 张吉才：“请仔细阅读微信，请仔细阅读合同违约条款，谁和你约好了？签订合同写的很清楚是1月10日前去办理，我每次催促你们去银行，都找种种理由拖延，现在就按照合同规定来。” 2018年1月31日19：12张明雷向张吉发送微信记录如下： 张明雷：“张吉才大哥好！关于我购买你郑州路38号，2号楼，2单元402户的房子，我已经把材料准备好递交了银行办理，已经具备办理房屋贷款业务资格，现在只差你到北京银行现场办理关于你的相关手续，希望你5日内尽快联系我和中介一起去共同办理贷款手续相关事宜，谢谢！办理地点：青岛市崂山区香港东路195号北京银行二楼。” 张吉才未回复。 此后张明雷多次向张吉才发送该信息。 2018年2月1日张吉才至本院起诉张明雷，要求解除合同，支付违约金等，本院以（2018）鲁0203民初1705号案件立案受理。 2018年2月4日20：30张吉才向张明雷发送微信记录如下： 张吉才：“张明雷你好，按合同约定你已经构成违约，我多次催促你到银行办理，你一直以种种理由拖延不到银行办理。我因为急用钱所以才着急卖房，却因为你的迟迟不履行已给我造成巨大损失，我已通过法律途径解决，你不必再发信息打电话！” 2018年2月7日张明雷至本院起诉张吉才，即为本案。同日，张明雷与山东天雅律师事务所签订民事案件委托代理合同，并缴纳律师代理费2万元。诉讼期间，张明雷申请财产保全，并支付保险费4160元，购买保险公司的保函保单为财产保全提供担保。另为调查取证张吉才微信聊天记录的真实性，张明雷支出相关差旅费2058元。 本院认为，根据有关法律规定，合同履行中，当事人双方协商一致，可以变更合同。本案中，张明雷依约履行了支付定金、首付款、中介服务费、房屋维修基金等义务，表明张明雷并不存在怠于履行合同义务的情形。此后张明雷在办理银行贷款期间因个人和银行等原因未能在2018年1月10日前准备齐贷款材料前去银行办理相关贷款签订手续，期间张明雷一直通过微信与张吉才保持沟通，就银行贷款办理进度予以说明，并取得了张吉才的确认。根据2018年1月10日双方的微信聊天记录，张吉才在知悉张明雷当天不能办理贷款手续的情形下，明确回复张明雷“没事”，表明张吉才对张明雷迟延办理贷款不追究违约责任，结合2018年1月22日14：40张吉才在发给张明雷的微信中做出的“张兄你好，哪天去办贷款，你那边定好时间的话提前和我说一下，我好调班休息，谢啦。”张明雷回复：“好的。我上周已经过完户，我提前通知你的，费心了，我抓紧办！”张吉才回复：“OK.OK。”的陈述，表明张吉才已经同意张明雷迟延履行办理贷款手续的义务，据此本院认定张明雷与张吉才通过协商变更了书面合同中“甲、乙双方应于2018年1月10日之前准备齐所有贷款资料并积极配合前去银行办理相关贷款签订手续”的约定，将该期限予以推迟，因此张明雷未能在2018年1月25日前办理贷款相关手续不构成违约，2018年1月28日张吉才在未经催告并给予张明雷合理履行期限的情形下，即向张明雷发出《催告函》，主张解除合同赔偿违约金的行为不符合有关法律规定，张吉才无权解除合同，张明雷有权要求张吉才继续履行相关义务。据此，张明雷于2018年1月31日通知张吉才前往银行办理贷款手续等相关事宜，履行了通知张吉才配合办理银行贷款的义务，张吉才未能履行相关协助义务，致使双方的房屋买卖合同不能继续履行，张吉才应当承担违约责任，张明雷有权解除买卖合同。案件审理期间，张明雷对张吉才提出解除双方《房地产买卖合同》的请求表示同意，视为张明雷行使解除权，双方买卖合同应予解除。基于上述事实的认定，张明雷主张张吉才返还已支付的房屋首付款19万元及定金6万元及房屋维修基金5136.72元的请求符合有关法律规定，本院予以支持。张明雷主张张吉才支付居间服务费2.2万元、违约金41.6万元（涉案房屋总价款208万元×20%）、律师费2万元符合合同约定，本院予以支持。张明雷所支付的保全担保保险费4160元、调查费2000元系张明雷支出的合理必要费用，属于张明雷的损失部分，应当由违约方张吉才承担，张明雷的该项请求符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条规定，判决如下： 一、被告张吉才返还原告张明雷房屋首付款人民币19万元、定金人民币6万元； 二、被告张吉才赔偿原告张明雷居间服务费人民币2.2万元、房屋维修基金损失人民币5136.72元； 三、被告张吉才支付原告张明雷违约金人民币41.6万元； 四、被告张吉才支付原告张明雷律师费人民币2万元； 五、被告张吉才支付原告张明雷保全担保保险费人民币4160元、调查费人民币2000元。 上述第一至五项，由被告张吉才于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果被告未在本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币11000元，诉讼保全费人民币5000元，由被告张吉才负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  李焕章 审 判 员  梁志鹏 人民陪审员  于敬乐 二〇一九年三月二十五日 书 记 员  张 茁