四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初10164号 原告：余鹏，男，1987年4月16日出生，汉族，住成都市新都区。 原告：余远福，男，1964年9月27日出生，汉族，住成都市新都区。 二原告委托诉讼代理人：孙艳，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被告：成都龙兴中润资产管理有限公司，住所地四川省成都市成华区建设巷14号附23号1楼。 法定代表人：吴国祥，总经理。 委托诉讼代理人：龙从渊，北京盈科（成都）律师事务所律师。 原告余鹏、余远福诉被告成都龙兴中润资产管理有限公司（简称龙兴中润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年12月14日、2019年1月24日在本院斑竹园人民法庭公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人孙艳、被告委托诉讼代理人龙从渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余鹏、余远福向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的两份《中润·欧洲城物业整租协议》；2.判令被告支付租金共计160049元及违约金。事实与理由：原、被告分别于2013年6月、2013年9月签订两份《中润·欧洲城物业整租协议》，约定被告承租原告商品房。协议签订后，原告依约履行了义务，但被告未按约定支付租金，其行为已严重损害原告合法利益。 被告龙兴中润公司辩称，1.原告要求解除协议没有事实及法律依据，且行使解除权会严重损害其他业主及被告的合法权益，请求法院驳回原告的该项请求：（1）根据《民法总则》、《物权法》的规定，民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会利益和他人合法权益；业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，被告在诉争项目中并非仅承租原告物业，还涉及其他业主及开发商成都中润实业有限公司的物业，被告在租赁期间为打造和推广物业的商业价值已投入较大资金及人力、物力，如解除协议，会导致不必要的损失，也会损害其他业主及开发商的合法权益。（2）根据整租协议，被告拖欠租金为一年，未构成根本违约，原告可要求被告继续履行合同并采取补救措施，而不是解除协议。2.被告不能按约定支付租金，一个很重要的原因是项目在运营过程中发生了在签订整租协议时不能预见的客观因素，实际租金收益与约定租金产生巨大差距，继续判令被告按约定租金标准支付租金对被告显失公平，请求法院依法予以调整。3.迟延支付租金并非出自被告原因，要求被告承担违约金显失公平，请求法院驳回原告要求支付违约金的请求。 本院经审理认定事实如下：原告余鹏、余远福与被告龙兴中润公司分别于2013年6月、2013年9月签订两份《中润·欧洲城物业整租协议》（简称物业整租协议），约定：原告将其购买的位于成都市新都区新繁镇繁川家具大道南段387-541号1栋2层2079号、2080号商铺（简称物业）租赁给被告使用；租赁期限10年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止；前5年租赁费合计为181440元（2079号商铺）、138658元（2080号商铺），后5年租赁费根据市场行为以补充协议另行约定；租赁费分阶段支付，第一、二、三阶段分别为装修免租期、商业培育免租期、商业推广免租期，第四阶段（2017年10月1日至2018年9月30日）、第五阶段（2018年10月1日至2019年9月30日）租赁费均分别为90720元（2079号商铺）、69329元（2080号商铺）（于每季度最后15日内支付）；租赁期内，被告直接履行物业管理合同中的所有义务，并接受物业公司的管理；市场执行统一规划、统一推广，原告方提供免租期，并同意物业在被告承租期间的占有、使用、收益权由被告保留和独享；被告可将物业另行出租给第三方，在被告出租给第三方期间，被告可全权代为签署有关合同文件及办理相关备案手续；原告同意被告在租赁期间可以转租给第三人，并承诺在租赁期内不再将本物业出租给他人或收回自用；如被告未按约定支付租金，应按到期未付金额每日万分之二向原告支付违约金。双方在协议中明确物业整租协议不可撤销、不可变更。物业整租协议签订后，原告享有的物业即按约定交由被告整体打造，由被告通过招商等方式将其出租给商户使用。但被告在第一、二、三阶段免租期满后，未支付第四阶段（2017年10月1日至2018年9月30日）的租金。经协商无果，原告诉至本院，请求处理。 本院另认定如下事实：诉争物业由成都中润实业有限公司开发，物业共四层，三、四层为项目开发商自持，一、二层有301间商铺，商铺销售后由被告整体回租进行统一经营。目前已售212间，已售商铺均已办理产权证，产权证载明了各商铺所在楼层、房号，并明确了专有建筑面积及分摊建筑面积，但未记载明确的四至界限。商铺紧密相连，没有实体墙予以分隔，但各商铺均能通向共有通道。 本院认为，1.关于物业整租协议的解除问题：首先，从诉争商铺的物理特征及经营模式看，诉争商铺没有实体墙予以分隔，原告商铺交由被告统一经营打造后，已与其他商铺混同，难于区分。商铺的自然属性及统一经营模式决定了原告商铺所有权性质不能等同于独立商铺，其权利的行使必将影响其他业主的利益及物业整体利益。《物权法》第七条规定，物权的取得和行使，不得损害公共利益和他人合法权益。《民法总则》第一百三十二条规定，民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会利益和他人合法权益。因此，原告对商铺所有权的行使应受到不得损害公共利益及他人合法权益的限制。其次，从物业整租协议的内容看，双方约定，原告在租赁期内不再将物业出租给他人或收回自用，协议不可撤销和不可变更。该约定系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应受约定的约束。再次，从权利行使的程序看，如前所述，原告商铺所有权的行使，应受到不得损害公共利益及他人合法权益的限制，因此，其权利的行使应体现业主的整体意志，但原告并没有提交证据证明其要求解除物业整租协议的请求体现了这一意志。综上所述，原告要求解除物业整租协议的请求欠缺相应的法律依据，其请求不能成立。 2.租赁费及违约金问题：原告提供商铺供被告使用，被告未在协议约定的期限内支付租赁费，其行为构成违约，对原告要求支付租赁费及违约金的请求，应予支持。至于被告提出的租赁费及违约金应予调整的抗辩，本院认为，被告提出调整租赁费应在应支付租赁费以前提出，在每期租赁事实发生后要求调整，已无合理理由。对于违约金，被告认为迟延支付租赁费并非出于被告原因，明显缺乏事实依据，被告作为专业的资产管理企业，对市场环境应有理性的判断，由于自身判断失误导致的风险，应自行承担其后果。并且双方约定的按未付金额每日万分之二计算违约金的标准，折合为年息7.3%，也属于正常范围。故被告对违约金提出的抗辩不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十条、第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都龙兴中润资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余鹏、余远福支付2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金160049元及违约金（违约金按约定的每日万分之二分段计算：2018年1月1日至2018年3月31日以40012元为计算基数，2018年4月1日至2018年6月30日以80024元为计算基数，2018年7月1日至2018年9月30日以120036元为计算基数，2018年10月1日至付清租金之日以160049元为计算基数）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2130元，由被告成都龙兴中润资产管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 佘 冰 审判员 刘玉明 审判员 任洪明 二〇一九年三月二十二日 书记员 汪 娅