广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初24727号原告：李旭，女，1987年2月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区，被告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地广东省佛山市法定代表人：李思廉。委托诉讼代理人：黄沙，公司员工。被告：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市南海区负责人：张保国。被告：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区建法定代表人：麦家洛（ROBERTA***ELLAR）。上述两被告的共同委托诉讼代理人：陈柔刚，公司员工。上述两被告的共同委托诉讼代理人：吴思丽，公司员工。原告李旭诉被告广东新天鸿物业发展有限公司（以下简称“新天鸿公司”）、第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司（以下简称“戴维斯公司佛山分公司”）、第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司（以下简称“戴维斯公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告李旭、被告新天鸿公司的委托诉讼代理人黄沙、被告戴维斯公司佛山分公司与被告戴维斯公司的共同委托诉讼代理人陈柔刚、吴思丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告必须按商品房买卖合同约定无额外条件与原告办理交楼手续，原告无需缴交合同无约定的社会事业保障金3945.9元；2.判决被告违约并赔偿违约金（按合同总价款5386599元每日万分之五乘以实际违约天数，从2018年11月1日起计算至实际办好交楼手续当日止，暂计至2018年11月30日违约金数额为80799元）；3.判令原告交纳物业管理费从实际办好交楼手续之日起计算；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月20日，原告与被告新天鸿公司签署了一份商品房买卖合同（预售）（合同编号：20***402，下称合同，实际为格式合同），购买位于南海区××××房，合同约定出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房，且出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证明材料的通知书面送达买受人。但被告发出日期落款为2018年10月30日的收楼通知书的信函上，特意注明2018年10月30日起才能办理收楼手续，很明显被告已经证明自己无法按合同约定的交付时间（2018年10月30日前）办理交楼手续，已构成违约。后经原告与被告电话沟通，被告才电话通知原告可以于2018年11月2日办理收楼手续，当原告于2018年11月2日前去办理交楼手续时，被告不但没有按合同约定向原告出示该商品房的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，反而要求原告必须按所购房的建筑面积每平方米15元计算，缴交公共事业保障金，否则不予办理收楼手续。原告认为合同没有约定该项收费，被告戴维斯公司佛山分公司强行收取是不合法的，所以不同意交纳，后经过一个下午的交涉，被告仍坚持要先交纳该项收费为由拒绝为原告办理收楼手续。为了寻求解决争议，原告一方面于2018年11月2日向南海区消委会（12315）反映此情况，另一方面于2018年11月8日通过EMS向被告新天鸿公司、戴维斯公司佛山分公司分别邮寄了一份《关于要求按合同约定办理收楼手续的函》，要求被告在收到该函后明确无需交纳公共事业保障金，并在5日内为原告办理收楼手续。被告于2018年11月9日签收该函，但至今（2018年12月3日）被告仍未按合同约定为原告办理交楼手续。合同第九条约定商品房交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；……自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比例应不低于第八条第1项中的比例）。原告认为，被告没有按约定与原告办理交楼手续，并且额外增加收费项目，在原告多次交涉和合理要求下，仍拒绝与原告办理交楼手续，已构成事实违约。根据民法通则第一百一十一条及合同法第一百零七条的规定，原告有权要求被告尽快采取补救措施履行完合同义务，并按合同约定支付违约金，原告缴交物业管理费也应该从实际办理好交楼手续之日起计付。综上，原告为维护自身权益，依法提起本案诉讼，请法院支持原告诉讼请求。被告新天鸿公司辩称，一、被告新天鸿公司已按合同约定时间履行交付通知义务。根据双方于2018年7月20日签署的《商品房买卖合同（预售）》第一条第（一）、（二）：出卖人应在2018年10月30日前向买受人交付该商品房，且出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证明材料的通知书面送达买受人。2018年10月20日，被告新天鸿公司通过EMS向原告寄送《楼宇交付使用通知书》等收楼资料，通知原告可于合同约定时间即2018年10月30日前或者提前收楼。该邮件在2018年10月21日投递并签收，可证明被告天鸿物业公司并未有任何延迟通知行为，落款2018年10月30日仅为内部审批方便使用而已。即使从通知落款日期角度，虽然民事法律和司法解释对于“之前”、“以前”、“某日前”等是否包含本数没有明文规定，但通常“以前”与“以内”相近，“以后”与“以外”相近，加之按通常理解，在某期日前履行也包括在该日当天履行。因此，就本案所涉及2018年10月30日前交付的约定而言，应当包含本数，即2018年10月30日通知收楼也未延迟。至于原告诉称2018年10月30日起才能办理收楼手续，经查看，该说法出处应为物业公司发出收楼指引中的说明，与被告新天鸿公司无关。二、被告新天鸿公司已按合同约定时间履行房屋交付义务。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十二条约定：买受人应按合同预定的交付时间前来验收及收楼。第二条约定:双方一致同意该商品房的唯一交房条件为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》。且双方一致同意出卖人现场公示该《建设工程竣工验收备案表》复印件即可，出卖人公示后，买受人即确认符合收楼条件，否则视为由于买受人原因未能按期交付，该商品房从合同约定之日起视为已经交付。在被告新天鸿公司已提前10日通知收楼的前提下，2018年10月30日原告应按约前往指定地点收楼，况且被告新天鸿公司在约定交楼时间开始后已在交楼现场公示竣备文件，已达到合同约定的交付条件，现因原告自身未到场原因未收楼，则视为被告新天鸿公司已履行完房屋交付义务。因此，被告新天鸿公司不应承担任何迟延交房责任。三、原告主张逾期违约金即赔偿物管费于法无据。原告诉称其在交楼手续办理中，被告新天鸿公司强行收取公共事业保障金，否则不予收楼。该说法与事实不符：首先，原告仅凭一份自行发往被告新天鸿公司处的函件并不能证明被告新天鸿公司有任何阻碍该项目业主收楼行为；其次，依前所述，被告新天鸿公司已按约交付房屋，且公共事业保障金、物管费并非被告新天鸿公司收取，而是原告与其所委托的物业管理公司之间权利义务行为，与被告新天鸿公司无涉；最后，即使原告将此责任生拉硬扯至被告新天鸿公司，根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十二条约定：买受人在收楼前，应按合同约定交清所有款项及物业管理公司规定的有关费用，否则出卖人有权顺延交房时间，且视为由于买受人原因未能按期交付。据此，可知该条为附条件交付约定，在双方协商一致同意签署含该条款约定的合同后，则条件未成就时，房屋交付义务不应履行，更不用提及被告新天鸿公司有迟延违约及赔偿责任。综上所述，原告诉讼请求既无事实根据，也无法律依据，完全为原告因被告新天鸿公司收取其逾期付款违约金后怀有报复心理而提起的无谓之诉，请法院驳回原告诉讼请求。被告戴维斯公司佛山分公司、戴维斯公司共同辩称，一、原告控告被告戴维斯公司佛山分公司、戴维斯公司不交事业保障金就不办理收楼，无事实和法律依据。2018年11月2日，原告到华南国际金融中心收楼现场办理收楼，对被告戴维斯公司佛山分公司、戴维斯公司的合法性以及《前期物业服务协议》中的公共事业保障金的收取提出异议，被告与原告沟通解释公共事业保障金的用途，原告不接受，并干扰及阻止其他业主进行收楼，为维持现场正常秩序，被告戴维斯公司佛山分公司报警处理，警察到场登记后，原告离开。2018年11月8日，原告向被告新天鸿公司及被告戴维斯公司佛山分公司发来《关于按合同约定办理收楼手续的函》，被告戴维斯公司佛山分公司接函后，与原告联系，预约2018年11月13日收楼。2018年11月13日，原告办理收楼，被告戴维斯公司佛山分公司同意原告不缴交公共事业保障金可办理收楼手续。因此，原告的控告是违背事实及无任何法律依据的。二、原告要求被告戴维斯公司佛山分公司、戴维斯公司承担原告未按时收楼所产生的违约责任及赔偿由此造成的损失，无事实及法律依据。华南国际金融中心3栋公寓于2018年6月22日取得《竣工验收备案表》，自2018年10月8日开始办理收楼至今，一直在收楼现场及物业服务中心入口处进行公示，被告戴维斯公司佛山分公司、戴维斯公司于2018年10月20日10:46分代被告新天鸿公司寄发《收楼通知书》予原告，根据邮政快递记录显示，原告于次日9:50分对该邮件进行了签收，被告新天鸿公司收楼通知已送达，根据案涉《商品房买卖合同》补充协议中关于商品房交付条件的约定，被告新天鸿公司不存在任何违约情况，被告戴维斯公司佛山分公司、戴维斯公司也无需承担任何违约责任或赔偿责任。三、原告控告被告戴维斯公司佛山分公司、戴维斯公司没有出示《竣工验收备案表》和房屋测绘报告，交楼违约，无事实依据。华南国际金融中心3栋公寓于2017年8月2日取得《面积预测报告书》，2018年6月22日取得《竣工验收备案表》，2018年10月8日开始办理收楼至今，一直在收楼现场及物业服务中心入口处进行公示，原告该项指控无事实依据。四、原告要求管理费收取日期由实际收楼之日起计算，无法律依据。根据广东省《物业管理条例》第四十一条规定，物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费。五、原告针对被告戴维斯公司佛山分公司、戴维斯公司提出的诉讼请求并无事实和法律依据，法院应驳回其诉讼请求，原告作为败诉方应承担诉讼费。综上所述，请求法院驳回原告针对被告戴维斯公司佛山分公司、戴维斯公司提出的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议或对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的收楼通知及EMS快递单、被告提供的《楼宇交付使用通知书》等收楼资料的EMS妥投证明、通知业主收楼寄发邮件的EMS记录及业主收到邮件的记录。该EMS快递单的单号为“106***9”，寄件人为“华南国际金融中心”，电话为“8185×××2”，地址为“南海区桂城海五路28号”，根据三被告补充的邮件查单可知，该邮件是由被告戴维斯公司佛山分公司于2018年10月20日代为寄出，次日送达，按照合同约定，被告新天鸿公司已按合同约定提前10日（未少于10日）向原告发出了通知。虽然收楼通知的落款时间是2018年10月30日，但EMS邮单上注明的内件品名为“通知华南国际金融中心3栋2梯3202单元于2018年10月30日起可办理交楼手续的《楼宇交付使用通知书》”，据此可推知被告新天鸿公司向原告发出收楼通知的时间不是2018年10月30日，而应以其实际邮寄通知的时间为准。案涉商品房所在地即为华南国际金融中心，邮单上寄件人的名称和地址的表述不足以让原告对邮件的来源产生怀疑或不确信，且原告确已收到了邮件并持收楼通知去现场办理收楼手续，现原告以此为由认为该邮件不是合同约定的收楼对接方的意见，本院不予采纳。因此，本院对前述证据的真实性、合法性、关联性均予确认。2.原告提供的2018年11月2日交楼现场的录像光碟及授权委托书。该光碟的内容主要反映原告在当日就是因为不愿意交纳公共事业保障金而与物业公司员工理论并发生争执的，与双方在本案中的陈述相符，本院对该录像内容予以采信。授权委托书的受托人为案外人，真实性无法核实，故本院不予采信。3.被告新天鸿公司提供的补充协议。案涉《商品房买卖合同（预售）》的签订时间是2018年7月20日，而补充协议的签订时间是2017年8月8日，根据双方的陈述，双方第一次签订《商品房买卖合同（预售）》的时间是2017年8月8日，该补充协议是原合同的附件，在双方重新签订合同后，即视为对原合同进行了合意变更，原主合同的补充协议已不能对双方产生约束力，故本院对该证据的证明力不予确认。4.对竣工验收备案表及收楼现场的文件展示照片。被告新天鸿公司在诉讼中提供了竣工验收备案表原件，该表的审批时间是2018年6月22日，按常理被告应在收楼现场展示该备案表，且原告收楼时也未就此提出异议，故本院对该组证据予以采信。5.对商铺公共事业保障金明细表。该表为被告单方制作，即使真实，也只能代表其他业主自愿交纳该费用，并不能证明业主交纳该费用后才能收楼符合约定或法定条件。6.测绘报告书。该报告的落款时间为2018年12月29日，也即至该日，涉讼房屋才符合合同约定的交付条件，被告新天鸿公司应按约定承担相应的违约责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年7月20日，原告李旭与被告新天鸿公司签署了编号为201***402的《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定原告向被告新天鸿公司购买位于佛山市南海区桂城***，房屋总价款5386599元。该合同第九条约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条（相关设施设备交付条件）约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证明材料的通知书面送达买受人；买收人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；（三）办理交付手续前，买收人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。第十二条约定出卖人未按照第十一条约定的时间交付房屋的，逾期在60日之内，或者超过60日买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第二十一条约定前期物业服务企业为被告戴维斯公司佛山分公司。第二十五条约定双方保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话真实有效，任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式以邮政快递的方式送达对方。2018年10月20日，被告戴维斯公司佛山分公司用EMS邮件按原告在《商品房买卖合同（预售）》预留的地址代被告新天鸿公司向原告邮寄了《楼宇交付使用通知书》、《收楼通知》等收楼材料，《收楼通知》的落款日期为2018年10月30日，该邮件在次日被签收。2018年11月2日，原告前往案涉房屋所在物业服务中心即被告戴维斯公司佛山分公司处办理收楼手续，因原告不同意按物业公司要求交纳《业主收楼缴费清单》中所列的公共事业保障金3945.9元，未能成功办理收楼手续。2018年11月8日，原告通过EMS向被告新天鸿公司、戴维斯公司佛山分公司分别邮寄了一份《关于要求给予办理收楼手续的函》，称原告在2018年11月2日去办理收楼手续时，因物业公司强行要求原告交纳公共事业保障金才给予办理，原告坚持认为合同没有约定该项收费不需要交纳，故物业公司拒绝为其办理收楼手续，函请被告新天鸿公司、戴维斯公司佛山分公司严格按照合同规定，在收到此函后，明确无需交纳公共事业保障金，并在5天内为原告办理收楼手续。该函件于次日被签收。2018年11月13日，被告戴维斯公司佛山分公司向原告发出手机短信，告知原告“可即时办理收楼手续，其他事宜面谈”。原告当日到现场后，被告戴维斯公司佛山分公司要求原告签署一份承诺书后才予办理交楼手续，该承诺书的内容大概为：被告戴维斯公司佛山分公司同意原告无需缴纳公共事业保障金并办理收楼手续，但原告要承诺对本事件的处理过程及结果进行严格保密，绝对不向任何第三方人员或机构透露相关内容，如有违背，本人承担由此造成的一切后果。原告拒绝签署该承诺书，故此次收楼未果，原告遂提起本案诉讼。2018年6月22日，佛山市南海区桂城街道海五路28号华南国际金融中心3、4、5幢工程办理竣工验收备案。2018年12月29日，佛山市南海区桂城街道海五路28号华南国际金融中心取得《佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书》。被告戴维斯公司佛山分公司陈述，本案“公共事业保障金”是指物业公司为保证业主按时缴纳水电费的保证金。诉讼中，原告与被告方在本院指定期限内即2019年2月26日办理了涉讼房屋的交楼手续。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”原告与被告新天鸿公司在2017年签署了商品房买卖合同及补充协议，在履行合同过程中经合意进行了变更，并于2018年7月20日重新签署了《商品房买卖合同（预售）》，即自该日起双方应按照该合同的约定履行合同义务，同时，该合同附页“附件十一”关于补充协议的约定内容是空白的，故此，原商品房买卖合同及补充协议已不能对双方产生法律约束力，被告新天鸿公司主张按原合同补充协议的条款来确定房屋交付条件没有依据，本院不予采纳。关于违约责任。根据双方在2018年7月20日签署的合同的约定，涉讼商品房交付的条件一是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，二是该商品房已取得房屋测绘报告，交付时间为2018年10月30日前。但是，至合同约定的房屋交付日，涉讼商品房只取得了建设工程竣工验收备案证明文件，尚未取得房屋测绘报告，不符合房屋交付条件，直至2018年12月29日才取得测绘报告，故被告新天鸿公司应按约定承担违约责任，即被告新天鸿公司应自约定交付期限届满之次日起至符合约定交付条件之日止，按日计算向原告支付全部房屋价款万分之五的违约金，即被告新天鸿公司应支付给原告自2018年11月1日起至2018年12月29日（共59天）期间的违约金158904.67元（5386599元×0.0005/天×59天）。被告新天鸿公司委托被告戴维斯公司佛山分公司代为办理将房屋交付予原告的手续，由于被告戴维斯公司佛山分公司在代办房屋交付手续时设置了超出合同约定的收楼条件，导致原告未能如期办理交楼手续，并引起本案诉讼，被告新天鸿公司应赔偿原告不能如期收楼而产生的损失,该损失本院酌情参照同期房屋市场租金(涉讼房屋套内面积为192.2平方米,酌定每月租金5000元)标准计算,即被告新天鸿公司应赔偿原告自2018年12月30日起至2019年2月26日止共59天的损失9833.33元（5000元/月÷30天×59天），原告请求逾期交房违约金超出部分本院不予支持。在约定的交楼条件成就后，原告主张仍按合同中关于逾期交楼违约责任的约定承担违约责任理据不足，本院不予采纳。被告戴维斯佛山分公司、戴维斯公司不是房屋买卖合同的相对方，其与原告办理房屋交付手续仅为处理其与被告新天鸿公司的委托事务，不需承担本案的违约责任。另外，涉讼房屋已在诉讼中成功交付，故本院对原告的第一项诉讼请求不予支持。原告在本案中还主张确认涉讼房屋的物业管理费的支付时间，但本案为商品房预售合同纠纷，支付管理费为原告与物业公司之间的物业服务合同法律关系，前述请求不宜在本案中一并处理，原告可另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李旭支付逾期交楼违约金158904.67元；二、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李旭支付逾期交楼租金损失9833.33元；三、驳回原告李旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取959.31元（原告已预交），由被告广东新天鸿物业发展有限公司负担，并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。原告已预交的诉讼费959.31元，在本判决发生法律效力后经原告申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖英青二〇一九年三月一日书记员  阮柏贤