福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初2948号 原告:杨爱花，女，1968年5月29日出生，汉族，住浙江省平阳县。 原告：钱爱华，女，1963年10月25日出生，汉族，住浙江省平阳县。 两原告共同委托诉讼代理人：苏爱清、俞绍福，福建融成律师事务所律师。 被告:福建中盛房地产建设有限公司，住所地福州市六一中路**佳盛广场******。 法定代表人：陈祥，总经理。 委托诉讼代理人：柯榕晖，福建通享律师事务所律师。 原告杨爱花、钱爱华与福建中盛房地产建设有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨爱花、钱爱华的共同委托诉讼代理人苏爱清、余绍福，被告福建中盛房地产建设有限公司的委托诉讼代理人柯榕晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨爱花、钱爱华向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《中盛大厦写字楼认购协议书》和《补充协议》；2.判令被告与原告网签《商品房买卖合同》，并办理产权预告登记；3.判令被告配合、协助将鼓楼区写字楼产权过户登记至原告名下；4.判令被告支付违约金；以已付房款4299316元为基数，按银行同期贷款利率的1.5倍即年4.75%×1.5（即罚息利率）计算利息，从2016年2月19日起计至产权过户登记至原告名下之日止；暂计至2017年2月28日止金额为319940元；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：1.判令解除原、被告之间商品房买卖合同关系；2.判令被告向原告返还已付购房款4299316元；3.判令被告支付利息（以原告已付购房款4299316元为基数，利率按银行同期贷款利率计，其中4000000元从2013年7月6日起计至被告还清之日止；299316元从2015年11月21日起计至被告还清之日止）;4.判令被告向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任，即支付4299316元的赔偿金；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月28日，原、被告签订《中盛大厦写字楼认购协议书》，双方于2015年11月20日订立《补充协议》。根据《中盛大厦写字楼认购协议书》和《补充协议》，原告向被告购买位于福州市鼓楼区写字楼，面积334.21㎡；单价24832.64元／㎡，总价款8299316元（协议书第一条）；房款分期支付，2015年11月20日前支付4299316元，2016年4月20日、10月20日各支付500000元，余款3000000元由原告向银行申请贷款偿还被告（补充协议第1条）；《商品房买卖合同》签订后5日内，原告向银行申请贷款（补充协议第3条），但2017年未办理产权的，原告可不支付余款（补充协议第4条）；原告支付4299316元的，被告应将房屋交付原告使用（补充协议“鉴于”部分和第4条）。上述《中盛大厦写字楼认购协议书》和《补充协议》订立生效后，原告依约分别于2013年6月28日、2013年7月5日和2015年11月20日支付1000000元、3000000元和299316元，合计4299316元；被告亦按约于2015年11月20日将房屋交付原告使用。但房屋交付原告后，原告多次催促被告订立《商品房买卖合同》，办理产权预告登记，并将产权登记过户至原告名下。但被告均以种种理由推脱，始终不配合办理。而根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告应在房屋交付之日起90日内即2016年2月18日前将产权过户登记至原告名下，在此情况下，原告根据《合同法》第六十七条规定，行使先履行抗辩权，拒绝支付2016年4月20日、10月20日各500000元房款。综上所述，原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法规定》第十六条的规定，《中盛大厦写字楼认购协议书》和《补充协议》具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已交付过半的房款，故双方商品房买卖合同关系成立，双方均应依约履行。被告未与原告订立《商品房买卖合同》，导致无法办理产权预登记手续，也未配合、协助原告办理产权过户登记手续，已构成违约；被告违反《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，未及时将产权过户登记至原告名下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，应承担违约责任。在案件审理过程中，原告发现被告已将诉争房产出售他人，且办理了预告登记，致使原告不能实现诉争合同目的。故原告申请变更诉讼请求，请求解除合同、返还已付购房款及利息，并要求被告支付4299316元的赔偿金。 福建中盛房地产建设有限公司辩称，1、原告对本案房产与其签订《认购协议》和《补充协议》时对本案诉争房产因借款原因登记在第三人雷云名下是知情的。本案原告及第三人均是被告前股东与其存在投资及借款的关系，也均是以房产登记作为借款的担保，或直接转为购买房产。原告与第三人之间均相识，对此情况也是明知的，原告在诉讼请求中称其在本案的审理过程中，才得知上述情况，是不符合事实的。2、本案中被告与第三人所登记的《商品房买卖合同》是作为借款的担保，并不是真实的销售，双方并没有按所登记的《商品房买卖合同》履行任何合同义务。根据被告与第三人所签订的三份《协议书》的内容可以看出，之所以进行房产登记是根据双方的约定对相应的借款进行担保，如将相应的借款偿还，则双方的房产登记应进行注销。双方最终如果实际要将本案诉争房产的进行抵偿借款，双方也应当解除原登记的《商品房买卖合同》，对合同条款进行相应变更和重新登记，而双方原先的借款合同因还没履行完毕，合同也没有进行重新的登记，因此可认为双方仍处于借款担保的情况下。3、本案被告与原告所签订的《认购协议》和《补充协议》是合法有效的。虽然诉争的房产被告作了担保性质的登记，但房产的所有权仍然属于被告，房产是处理抵押或担保登记的状态，并不影响被告与第三人签订房产销售合同的合法性，而只要购买人履行了自己的合同义务，则出卖人就可以解除房产的抵押和登记的状态，与购买人签订正式的《商品房买卖合同》并进行登记。4、原告的变更诉请于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。根据双方所签订的《认购协议》和《补充协议》，原告没有按照协议的约定，履行自己的分期付款义务，已先构成违约，其要求被告履行应后履行的义务，显然于法无据，而且本案也不存在一房二卖的事实，被告与第三人之间是借款的合同关系，借款的关系解除了，备案登记的情况也自然解除，所以原告提出一倍购房款的赔偿也于法无据。综上，驳回原告的诉请。 本院经查明如下事实:2013年6月28日，原、被告签订《中盛大厦写字楼认购协议书》，约定原告杨爱花、钱爱华自愿认购位于鼓楼区写字楼，并确认该写字楼建筑面积约334.21平方米（最终以交易中心确权面积为准），单价24832.64元／㎡，购房款为8299316元整，前述购房款不包含写字楼应由买受人缴纳的税款，该等税费由买受人自行承担并另行缴纳；杨爱花、钱爱华在签订本认购协议同时向福建中盛房地产建设有限公司缴纳定金4299316元；杨爱花、钱爱华应在签署本认购协议后60日内，支付购房首付款并签署《商品房买卖合同》，提交网络备案。签订《商品房买卖合同》时，杨爱花、钱爱华提交“认购协议”、定金收据及本人居民身份证；杨爱花、钱爱华应在签署《商品房买卖合同》之时，向福建中盛房地产建设有限公司支付不少于购房款总额50%的首付款；如果福建中盛房地产建设有限公司将约定的楼层另卖他人，则视为其违约；作为赔偿，福建中盛房地产建设有限公司应按杨爱花、钱爱华所缴纳的定金双倍返还杨爱花、钱爱华；如果杨爱花、钱爱华未能按照本协议约定的时间前来缴纳购房款并签订正式的《商品房买卖合同》，视为杨爱花、钱爱华违约。如果逾期超过7天，则福建中盛房地产建设有限公司有权终止本协议，扣除杨爱花、钱爱华所付定金作为赔偿，并有权将杨爱花、钱爱华所认购的楼层另卖他人。2015年11月20日，原、被告签订《补充协议》，约定杨爱花、钱爱华同意于2015年11月20日向福建中盛房地产建设有限公司支付购房款299316元；剩余房款4000000元杨爱花、钱爱华于2016年4月20日前向福建中盛房地产建设有限公司支付购房款500000元；于2016年10月20日前支付购房款500000元；剩余房款3000000元向银行办理按揭后支付福建中盛房地产建设有限公司；福建中盛房地产建设有限公司收到杨爱花、钱爱华支付的以上购房款299316元款项时应当将杨爱花、钱爱华认购的写字楼交付给杨爱花、钱爱华使用。被告确认2013年6月28日，原告向被告支付1000000元；2013年7月5日，原告向被告支付3000000元；2015年11月20日，原告向被告支付299316元。2015年11月20日，原告钱爱华签字确认《房屋交付验收表》表明，已经完成房屋的交接工作。另查，福州市鼓楼区办公预售登记在雷云名下。 本院认为，依法成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中盛大厦写字楼认购协议书》及《补充协议》的签订系原告杨爱花、钱爱华与福建中盛房地产建设有限公司的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据《中盛大厦写字楼认购协议书》及《补充协议》的约定，原告杨爱花、钱爱华应在签署本认购协议后60日内，支付购房首付款并签署《商品房买卖合同》，提交网络备案；如果杨爱花、钱爱华未能按照本协议约定的时间前来缴纳购房款并签订正式的《商品房买卖合同》，视为杨爱花、钱爱华违约。由于本案诉争房屋已经登记在雷云名下，合同已履行不能，故原告主张解除与被告签订的《中盛大厦写字楼认购协议书》及《补充协议》，本院予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，对原告主张被告返还购房款4299316元并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息，及赔偿4299316元的请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，判决如下： 一、杨爱花、钱爱华与福建中盛房地产建设有限公司于2013年6月28日签订的《中盛大厦写字楼认购协议书》以及于2015年11月20日签订的《补充协议》于本判决生效之日起解除； 二、福建中盛房地产建设有限公司于本判决生效之日起十日内向杨爱花、钱爱华返还购房款4299316元并支付利息（其中4000000元从2013年7月6日起算，299316元从2015年11月21日起算，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至被告还清款项之日止）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费69895元，由福建中盛房地产建设有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 巧 审 判 员  梁文鸿 人民陪审员  潘士惠 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  畅佳佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”