山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0691民初1701号原告：烟台宏达实业集团有限公司，住所地烟台市芝罘区上夼西路098-1号，实际住所地烟台市莱山区闻涛山庄38号，统一社会信用代码91370600706326854R。法定代表人：孙专利，董事长。委托诉讼代理人：郝碧峰，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭淇，女，1976年10月26日生，汉族，烟台宏达实业集团有限公司职工，住烟台市芝罘区。被告：烟台福禄缘酒店管理有限公司，住所地烟台经济技术开发区潮水平畅李家村西，统一社会信用代码913706846906482848。法定代表人：崔德利，经理。第三人：烟台空港酒店管理有限公司，住所地烟台经济技术开发区潮水平畅李家村西，统一社会信用代码91370684MA3BXXR63T。法定代表人：崔晓斌，经理。被告及第三人共同委托诉讼代理人姜厚光、李文奇，山东君辰律师事务所律师。原告烟台宏达实业集团有限公司诉被告烟台福禄缘酒店管理有限公司、第三人烟台空港酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郝碧峰、郭淇，被告及第三人共同委托诉讼代理人姜厚光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告及第三人返还原告所承租的房屋；2、被告支付原告租金300万元（暂计算至2018年4月30日，此后按年租金133.1万元继续计算至返还房屋之日止）；3、被告负担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原被告签订的房屋租赁合同，被告及第三人返还原告所承租的房屋；2、被告支付原告租金30万元。事实和理由：2013年5月1日，原、被告签订房屋租赁合同，被告承租原告在原蓬莱市潮水镇宏达工业园的“福禄缘酒店”七层楼房，建筑面积约1.2万平方米，租期16年，自2013年5月1日起至2029年4月30日止。前两年度租金均为110万元，以后按每3年递增10%计付。被告应于每个年度的5月1日前付清当年租金，逾期交付的，自逾期之日起按银行贷款利率的3倍计算利息作为违约金，至本息付清为止。合同签订后被告即开始经营，但被告长期拖欠房租，截止2017年11月24日，被告仅通过餐费、混凝土、酒抵顶原告房租共计283万元。2016年左右，被告将所承租的房屋交第三人使用，但被告及第三人均未支付房租。按照房屋租赁合同第六条及第十一条约定，被告逾期交付租金，应当按银行贷款利率3倍（年息15%）计付违约金，同时还要承担债权人追索债权而产生的律师费等。被告长期拖欠房租，原告有权按合同约定解除合同并追究被告的违约责任，第三人作为房屋的实际使用人，应当与被告承担共同返还房屋的责任。原告现提起诉讼，请求法院查明事实，公正判决。被告辩称，第一、我方不同意解除合同，理由：被告在2013年开始使用涉案房产后投入近800万元用于装修工作，且鉴于本案租赁合同期限较长16年，被告耗资巨大，在无其他重要政策变化、不可抗力的因素的影响下，解除双方签订的租赁合同不利于实现被告在签订合同之初可预见的利益。第二、被告未支付部分租金是多方因素所致，因原告交付房产未经消防验收，并且原被告签订租赁合同时原告向被告隐瞒了这一事实，导致涉案房产被公安消防部门多次查封，致使被告无法正常经营，并且损失巨大。在租赁期限内因原告其他房产与涉案房产地理位置相邻，被告发现电力被盗等情况，后来被告报案至公安部门，为了双方友好合作，被告没要求公安局进一步处理。关于租金的计算，被告认为应严格审核原被告双方通过多种形式抵顶租金的数额，因为被告实际负责人涉嫌刑事案件现被羁押等客观情况，被告现无法在短时间内收集相关证据，请求合议庭给予被告相应的举证时间，以利于查明本案事实。第三、关于时效问题，被告认为本案诉讼已过诉讼时效，2013年5月1日至2016年4月30日三年的房租共计341万元，时效已过。另外据代理人了解被告的实际控制人及经营人崔超平庭后说原告提供的年租金100万的合同是原告的财务周娜到崔超平办公室找崔超平说为了应付报账和财务检查让崔超平给原告提供的每年租金100万的合同及年租金50万元的合同盖了章，崔超平说实际情况是其和福禄缘酒店的前身天海易元酒店管理有限公司的老板易振华之间签订的租赁合同，崔超平租赁经营天海易元酒店的餐饮，后来又和易振华口头协商增加租赁了部分客房，崔超平和原告的会计周娜及杨总分别协商用红酒抵顶所欠原告房租，第一次抵了约300余万的红酒，大约600箱，其中进口红酒400箱，一箱12瓶，每瓶600元，剩下200箱国产的红酒，一箱12瓶一瓶200元，第一次合计顶了300多万，第二次300箱，国产红酒，一箱12瓶，一瓶200元，共约72万元，第三次是崔超平和原告一个杨姓的女工作人员办的抵顶，崔超平去开单据时被开发区刑警队刑拘，单据未开，有400箱国产红酒，一箱12瓶，一瓶200元，约96万，三次共计顶了400余万元，以上抵顶的证据在崔超平的保险柜里及开发区刑警队扣押崔超平的包里，原告的会计周娜有短信确认抵顶数额和价格的确认，崔超平跟我讲其分两次用现金存入周娜的账户，一次15万，一次10万。第三人辩称，意见同被告答辩意见，不同意返还房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月3日，原告与蓬莱福禄缘酒店管理有限公司（以下简称“乙方”）签订房屋租赁合同，乙方承租原告在原蓬莱市潮水镇宏达工业园中的“福禄缘酒店”房屋，建筑面积约1.2万平方米，共七层，租期16年，双方约定：2013年5月1日至2015年4月30日每年租金为人民币110万元：2015年5月1日至2018年4月30日每年租金为人民币121万元；2018年5月1日至2021年4月30日每年租金为人民币133.1万元；2021年5月1日至2024年4月30日每年租金为人民币146.41万元；2024年5月1日至2027年4月30日每年租金为人民币161.05万元；2027年5月1日至2029年4月30日每年租金为人民币177.16万元。其中房屋租金占40%；场地租金占30%；装修、家具、设备租金占40%。（其中每年租金中原告消费抵顶10万元)。年租金于每年5月1日前一次性付清，次年租金的支付办法（即每年必须一次性支付租金及租金支付时间）以此类推。乙方应于每个年度的5月1日前付清当年租金，逾期交付的，自逾期之日起按银行贷款利率的3倍计算利息作为违约金，至本息付清为止。同时双方还约定，原告将合同租赁内容交付乙方使用管理，自乙方接房之日起所用的水、暖、电、煤、有线电视、热水、通讯、装饰装修、房屋维修以及室外环卫、绿化维护、物业管理等一切费用金部由乙方承担。乙方不得以任何理由拒付租金及以上费用。若因乙方未付费用给原告造成经济损失的，乙方除赔偿原告的经济损失外，还必须按照银行贷款利率的2倍上述发生的费用，如乙方需由原告代为支付的，原告可凭有效单据、发票或有关规定文件，随时向乙方结算。若乙方逾期支付的，需按照银行贷款利率的2倍支付原告利息。合同解除或终止履行时双方必须办理房屋交接手续。乙方交还原告房屋、场地或设备时，应达到原告交付乙方时的完好、整洁状态，乙方在交齐各种费用，双方办理退房手续后，原告退还乙方租赁押金。若乙方损坏原告房屋中的设施、设备、结构、装修、家具等需按当年度的市场价格赔偿。在房屋使用过程中，乙方应根据自己的用房性质，按照消防法及相关规定，到消防行政主管部门办理必要的消防许可手续并配置消防器具，且在生产经营中做好消防的安全、检查工作。乙方未办理相应手续及配置消防器具或因乙方原因导致的一切后果，均由乙方承担，如要因此而给原告或第三方造成损失的，乙方应予以赔偿。签订合同后，蓬莱福禄缘酒店管理有限公司使用该房屋，2017年11月13日蓬莱福禄缘酒店管理有限公司变更企业名称为烟台福禄缘酒店管理有限公司，现该房屋交由被告及第三人实际占有使用。2017年11月24日被告以抵顶红酒的方式最后一次向原告缴纳房屋租金480000元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告签订房屋租赁合同是否应当解除。原告主张根据该合同第六条第2款第（4）项规定，被告拖欠原告租金超过半年，原告享有解除合同的权利并且因被告及第三人的实际负责人崔超平被羁押，两单位现均无人管理，处于停业状态，且无支付租金的能力。如继续履行合同，不但会造成原告租金无法收回的损失，同时也增加了被告及第三人的逐渐累积的租金负担，最终还会造成社会资源的浪费。因此解除租赁合同不仅是原告依法行使合同权利，同时也是为了减少各方损失，符合合同法规定及本案实际，原告提交2017年11月24日收款收据存根为证。被告及第三人主张租赁合同不应解除，其一被告在租赁房屋内投入巨大，解除双方签订的租赁合同不利于实现被告在签订合同之初可预见的利益，其二被告未交纳租金是因原告未办理消防手续导致被告无法正常经营所致。本院认为，原、被告在租赁合同中对解除合同的条件达成一致意见，被告未能举证期在2017年11月24日之后继续向原告按约缴纳租金，已经达成上述解除合同条件，原告享有解除合同的权利。被告主张的因原告原因导致其无法正常经营从而无法缴纳租金未能提交证据证明，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定,“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告签订的房屋租赁合同中明确约定了租金支付方式及未按约缴纳租金所产生的法律后果，被告未按约定支付租金，原告依法可以解除该合同。根据该法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告主张被告及第三人返还租赁房屋并交纳2018年10月1日至2018年12月24日共计30万元的主张，因原、被告约定2018年5月1至2021年4月30日期间年租金为133.1万元，上述期间租金总额为306312元，故原告主张于法有据，本院依法予以支持，原告不在本案中主张上述期间之外的租金是对自身权利的处分本院依法予以支持，同时被告辩称原告索要2013年5月1日至2016年4月30日三年的房租共计341万元已过诉讼时效，本院亦不予审查。综上，原告诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告烟台宏达实业集团有限公司与被告烟台福禄缘酒店管理有限公司于2013年5月3日签订的《房屋租赁合同》。二、被告烟台福禄缘酒店管理有限公司及第三人烟台空港酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告烟台宏达实业集团有限公司返还原蓬莱市潮水镇宏达工业园中的“福禄缘酒店”房屋。三、被告烟台福禄缘酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告烟台宏达实业集团有限公司房屋租金30万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15500元，由原告负担13950元，被告烟台福禄缘酒店管理有限公司负担1550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孟广新人民陪审员  穆成凯人民陪审员  房清秀二〇一九年三月二十九日书 记 员  孙岩峰