浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终38号 上诉人（原审第三人）：王联弟，男，1970年11月11日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：成小燕，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：洪申明，男，1968年5月31日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人（原审被告）：浙江融华置业有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道篁园路248号7楼。 法定代表人：吴军荣，总经理。 原审第三人：王英，女，1975年3月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人王联弟为与被上诉人洪申明、浙江融华置业有限公司、原审第三人王英商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初10611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王联弟上诉请求：撤销原判，依法改判驳回洪申明的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、王联弟与浙江融华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效。该合同系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方2015年2月6日签订的《协议书》中虽约定了利息及回购条款，但该约定系当事人意思自治范畴，不能导致《商品房买卖合同》无效，利息约定实质是为了方便计算回购时房屋价格，不同于民间借贷的借款利息，回购条款表明王联弟愿意将房屋销售给浙江融华置业有限公司，是另一房屋买卖关系，与王联弟和浙江融华置业有限公司形成的商品房买卖合同关系彼此独立，互不影响。二、洪申明与浙江融华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。浙江融华置业有限公司于2012年才取得预售许可证，洪申明2011年向浙江融华置业有限公司购房不符合常理。洪申明支付的款项应为借款，浙江融华置业有限公司用于支付土地出让金，《情况说明》也是浙江融华置业有限公司为达到高价卖房冲抵债务的目的而出具的，其与洪申明存在恶意串通行为。另洪申明在未签订书面合同情况下付清购房款，且长时间未补签合同不符合交易习惯，双方实为借贷关系。请求二审改判驳回洪申明的诉讼请求。 洪申明辩称：王联弟和浙江融华置业有限公司恶意串通，名为商品房买卖，实为借款抵押，侵害洪申明的利益。金华中院对类似案件都是维持原判。王联弟是职业放贷人，涉及案件多，借给浙江融华置业有限公司600万元，已抵价值700多万元，还不包括已领的高利息，远超借款数额。真实的购房户都有浙江融华置业有限公司出具的情况说明，且存放在义乌市建设局。本案一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 浙江融华置业有限公司、王英未作答辩。 洪申明向一审法院起诉请求：1、依法确认洪申明与浙江融华置业有限公司于2016年9月18日签订的商品房买卖合同有效；2、依法确认王联弟、王英与浙江融华置业有限公司签订的商品房买卖合同无效；3、依法撤销浙江融华置业有限公司将义乌市篁园路333号锦绣篁园5单元601室房产备案给王联弟、王英的行为；4、依法判令浙江融华置业有限公司将义乌市篁园路333号锦绣篁园5单元601室房产备案登记洪申明名下。 一审法院认定事实：浙江融华置业有限公司是一家房地产开发企业。2011年，洪申明向浙江融华置业有限公司预购“锦绣篁园”篁园路333号5单元601室房产，并于同年4月9日转账至浙江融华置业有限公司法定代表人妻子刘晓斐账户50万元，于同年4月15日转账至浙江融华置业有限公司法定代表人妻子刘晓斐账户1362000元。2011年4月15日，浙江融华置业有限公司向洪申明出具金额为1862000元的收款收据一份。2016年9月8日，洪申明、浙江融华置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，其中载明洪申明向浙江融华置业有限公司购买上述房产，总价款为1862000元。2018年6月21日，洪申明诉至该院。另查明：浙江融华置业有限公司曾向王联弟、王英借款。2015年1月31日，浙江融华置业有限公司与王联弟、王英签订《商品房买卖合同》一份，其中载明王联弟、王英向浙江融华置业有限公司购买上述房产，总价款为926031元。2015年1月31日，浙江融华置业有限公司就涉案房屋在义乌市房地产管理部门为王联弟、王英办理了上述房产的预售房产备案登记（未预告登记），备案金额为926031元。2015年2月6日，浙江融华置业有限公司（乙方）与王联弟、王英（甲方）签订《协议书》一份，其中载明：“一、甲、乙双方经结算确认以下两项债权债务：1.商博路180号到190号房屋五间（国际商博项目），因乙方不能归还700万元借款，现已抵偿给甲方所有，但乙方向甲方共计借款为700万元，而上述房屋只能贷款500万元，因此，仍有200万元的差额。考虑到乙方仍有回购意愿，故200万元贷款差额应按月息2%支付一年的利息，共计48万元整。2.截止到2015年2月6日，乙方另共欠甲方本金80万元，按月息2%计付利息到一年期回购截止日止为19.2万元。以上两项债务一年到期后为147.2万元。二、前述债务因乙方缺乏现金清偿能力，故乙方同意以其开发的‘锦绣篁园’中的商品房抵偿债务。乙方开发的‘锦绣篁园’项目地址坐落在义乌市，项目建设工程规划许可证号为建字第330782201100113号，施工许可证号为施字第330782201205090201号，商品房预售许可证号为义售许字（2012）第0011号。三、乙方同意将‘锦绣篁园’项目5单元601室出售给甲方，出售价格为80万元一套；将‘锦绣篁园’项目5单元701室出售给甲方指定的王晋强、贾晓玲，出售价格为80万元一套。两套房屋共计购房款160万元，扣除147.2万元债务，甲方应另行向乙方支付购房款12.8万元。上述商品房的《商品房买卖合同》已签订生效。四、本协议签订生效后三天内，乙方应完成房屋预售登记和预告登记。五、本协议签订生效后，甲方的购房款即视为已付清。房屋成交款以本协议约定的为准。乙方应另行向甲方、王晋强、贾晓玲夫妻出具收款收据。六、在本协议签订生效后一年内，乙方可以向甲方（包括王晋强、贾晓玲）回购上述两套商品房。回购价格为本协议第一条中的80万元债务本金以及自本协议签订生效之日起到乙方回购时按每月2%计算（包括第一条中的1、2两项的利息）的利息。回购产生的费用（含税费）由乙方承担。七、如乙方在本协议签订后一年内不回购的，则上述商品房分别归甲方和王晋强、贾晓玲所有，乙方应向甲方和王晋强、贾晓玲出具正式的销售发票，并履行《房屋买卖合同》中的乙方义务。八、在乙方不回购的情况下，甲方及王晋强、贾晓玲可以将这两套商品房对外销售。甲方及王晋强、贾晓玲有权要求乙方解除《房屋买卖合同》，注销房屋预售登记，并要求乙方将这两套商品房或其中任意一套与甲方指定的购房人签订《商品房买卖合同》，乙方应免费积极配合。如乙方不予配合的，则乙方应承担甲方及王晋强、贾晓玲因增加办理一次过户手续而产生的税费。九、本协议经双方签字盖章生效，一式两份，双方各执一份。”2015年2月6日，浙江融华置业有限公司向王联弟、王英出具收款收据一份，其中载明收到购买上述房产款项80万元。2016年11月25日，浙江融华置业有限公司出具《情况说明》一份，载明洪申明于2011年4月15日付款认购了上述房产，通知备案时未办理备案登记，现该房产因浙江融华置业有限公司向王联弟、王英借款，被公司以备案抵押的形式登记于王联弟、王英名下。 一审法院认为，浙江融华置业有限公司与王联弟、王英于2015年1月31日签订了《商品房买卖合同》，按照王联弟、王英的说法，这属于以房抵债，即浙江融华置业有限公司以其开发的商品房抵偿欠王联弟、王英的债务，则之后相应的债务已归于消灭，但根据浙江融华置业有限公司与王联弟、王英于2015年2月6日签订的《协议书》，购房款合计为160万元中所包含的147.2万元，包括以80万元为基数“按月息2%计付利息到一年期回购截止日止为19.2万元”，即在2015年2月6日双方确认以房抵债之后还需要计算债务利息，这与常理不符。其次，根据浙江融华置业有限公司与王联弟、王英于2015年2月6日签订的《协议书》第七条约定，“如乙方在本协议签订后一年内不回购的，则上述商品房分别归甲方和王晋强、贾晓玲所有，乙方应向甲方和王晋强、贾晓玲出具正式的销售发票，并履行《房屋买卖合同》中的乙方义务”，如属于以房抵债，则双方签订《商品房买卖合同》后即应全面履行自己的义务，而不需要约定“如乙方在本协议签订后一年内不回购的”，本案所涉商品房才归王联弟、王英所有，乙方（被告）才履行《房屋买卖合同》中的义务，即该约定内容不符合以房抵债的一般情形。另外，《协议书》约定了回购内容，浙江融华置业有限公司回购后又需重新以市场价进行销售，而重新销售会存在市场风险，这不符合作为房地产开发企业的浙江融华置业有限公司开发商品房的目的，在已经以房抵债的情况下又约定浙江融华置业有限公司可回购，不符合常理。综上所述，王联弟、王英主张以房抵债依据不足，该院不予采信，认定浙江融华置业有限公司与王联弟、王英签订《商品房买卖合同》的目的是为债务在一年内清偿提供担保，双方的商品房买卖意思表示并不真实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，浙江融华置业有限公司与王联弟、王英基于虚假意思表示订立的《商品房买卖合同》应认定无效。而洪申明与浙江融华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，亦无证据证明存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定合法有效。洪申明要求浙江融华置业有限公司继续履行合同，于法有据，浙江融华置业有限公司应撤回在王联弟、王英名下的涉案商品房预售备案登记，并协助洪申明办理相应的备案登记手续。综上，洪申明之诉理由正当，该院予以支持。王英在第三次庭审时经该院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案处理，依法可缺席判决。王联弟、王英辩称撤销备案不应在本案中处理，依据不足，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：一、确认洪申明与浙江融华置业有限公司于2016年9月8日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、确认浙江融华置业有限公司与王联弟、王英于2015年1月31日签订的《商品房买卖合同》无效。三、浙江融华置业有限公司于判决生效后十日内撤回将“锦绣篁园”篁园路333号5单元601室房产给王联弟、王英的预售备案登记。四、浙江融华置业有限公司于判决生效后十日内将“锦绣篁园”篁园路333号5单元601室房产备案登记至洪申明名下。案件受理费21558元，由浙江融华置业有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案各方争议的焦点为：浙江融华置业有限公司分别与王联弟及王英、洪申明签订的两份《商品房买卖合同》是否有效。浙江融华置业有限公司于2016年11月25日出具的情况说明中明确载明本案房产系其向王联弟、王英借款，以备案抵押的形式登记于王联弟、王英名下，且相较洪申明与浙江融华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的购房价格，王联弟、王英与浙江融华置业有限公司的商品房买卖价格明显偏低，不符商品房交易习惯，有违常理。结合《协议书》中的涉案房屋回购及利息约定，足以认定王联弟、王英与浙江融华置业有限公司签订商品房买卖合同的目的是为借款提供担保，双方不存在真实的商品房买卖合同关系。而从浙江融华置业有限公司与洪申明之间签订《商品房买卖合同》的时间及付款情况看，双方之间的《商品房买卖合同》意思表示真实，亦不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定合法有效。王联弟主张洪申明支付的款项是出借款、洪申明与浙江融华置业有限公司存在恶意串通行为，但其未提供证据予以证明，故本院不予采信。综上，王联弟的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21558元，由上诉人王联弟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 伟 审 判 员  应 倩 审 判 员  范继军 二〇一九年三月十九日 法官助理朱骏焘 代书记员  祝赫敏