内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2018）内民再306号再审申请人（一审被告、二审被上诉人)：内蒙古华友房地产开发有限责任公司。法定代表人：吴明亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙克非，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人)：沈红兵，男，1977年9月29日出生，汉族，住河北省沧州市献县。委托诉讼代理人：王佳琦，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏虹，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。再审申请人内蒙古华友房地产开发有限责任公司（以下简称华友公司）因与被申请人沈红兵商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院(2017)内09民终34号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年11月8日作出（2017）内民申1434号民事判决，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案，华友公司的委托诉讼代理人孙克非，沈红兵及其委托诉讼代理人王佳琦、苏虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华友公司申请再审称，（一）二审法院认定事实不清。本案的争议焦点是《商品房买卖合同》应否解除的问题，二审法院认为“虽然双方对不能办理银行按揭贷款的过错各持己见，但是沈红兵不能通过办理银行按揭贷款缴纳剩余购房款39万元是客观事实”，该事实认定错误，也缺乏主要证据证明。首先，沈红兵不能办理银行按揭贷款的原因是其不符合贷款银行相关授信条件及政策，是沈红兵自身原因造成的，而非华友公司的原因。其次，按揭贷款并不是沈红兵履行缴纳剩余购房款的唯一选择，沈红兵既可以向其他金融机构申请抵押贷款，也可以与华友公司协商缴纳方式或变更《商品房买卖合同》，但并不足以达到解除合同的法定或约定事由。（二）二审法院适用法律错误。二审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定认定本案事实是错误的。首先，本案不是不可归责于当事人双方的事由，而是由于沈红兵自身原因造成无法办理银行按揭贷款。其次，即使商品房担保贷款合同未能订立，也并非导致商品房买卖合同不能继续履行。对于本案而言，沈红兵已经缴纳大部分购房款，剩余购房款只是总房款的三分之一，而且按揭贷款银行已于2016年11月30日出具《说明》，表明本案贷款银行仍在办理中。再次，依据《商品房买卖合同》第四条和第六条的约定，沈红兵作为商品房的买受人，对购房尾款的交纳是其义务，否则要向出卖人承担继续履行合同并给付违约金的责任，华友公司向沈红兵收取购房尾款是基于合同而享有的一项权利。根据上述司法解释第二十三条的规定，沈红兵未能进行有效担保贷款过错在于其自己，依法应对华友公司承担违约责任且其不享有合同解除权。相反，华友公司在沈红兵出现前述违约的情况下，依据合同约定或法律规定享有合同解除权，在华友公司不主张解除合同的情况下，本案诉争合同不应解除，故沈红兵应继续履行本合同。综上所述，华友公司与沈红兵签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。故请求：1.依法撤销内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院（2017）内09民终34号民事判决；2.依法改判或发回重审；3.一、二审诉讼费用由沈红兵承担。沈红兵辩称，（―）二审判决适用法律正确。沈红兵与华友公司于2013年10月30日签订《商品房内部购买协议》并于合同签订当日依约向华友公司支付了首付款533952元，剩余房款约定以银行按揭贷款方式付清。合同签订后，沈红兵按时向华友公司交付了首期房款（由于华友公司欠付沈红兵工程款，便将案涉房屋抵顶给沈红兵，抵顶款项为524505元，后沈红兵又支付现金1982元，以及平米差7465元，上述款项合计533952元），也将办理按揭贷款的相应材料交于华友公司。沈红兵已完全适当的履行了合同所约定的义务，但时至今日，华友公司仍未按照合同约定办理相应的银行按揭贷款手续，导致商品房买卖合同无法继续履行。根据华友公司提交的《情况说明》，沈红兵是因为不符合中国银行按揭贷款条件无法办理银行按揭贷款，沈红兵对于该事由并没有可预见性，而华友公司亦没有证据证明沈红兵对不能办理银行按揭贷款是可以预见的，对于不能办理银行按揭贷款的责任不能归因于沈红兵，因此，要求沈红兵承担履行不能的责任是不公平的。同时，该《情况说明》还载明中国银行仅为华友公司办理过三笔按揭贷款，由此可知，华友公司仅为极少购房者办理银行按揭贷款，其自身存在信贷问题，致使银行无法给其办理银行按揭贷款。故二审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定解除双方签订的《商品房买卖合同》适用法律正确。（二）沈红兵有权要求华友公司返还已付购房款。沈红兵根据合同约定已将首付款交于华友公司，现由于华友公司无法依约交付房屋，为沈红兵办理银行按揭贷款，致使合同无法继续履行。由于华友公司占用沈红兵资金数年，应依据上述《司法解释》第二十三条规定返还沈红兵本金及利息，以已付购房款为基数按照同期银行贷款利率年利率6%的标准，自沈红兵支付购房款之日起计算至实际给付之日止。同时，根据合同约定，双方对于购房尾款的支付形式也未达成其他约定，对于不能办理银行按揭贷款的事由不能归因于沈红兵，沈红兵有权行使法定解除权，解除本案合同。二审法院适用法律正确，华友公司的再审理由不能成立。沈红兵向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.华友公司返还沈红兵购房款533952元；3.华友公司承担本案诉讼费。华友公司反诉请求：1.沈红兵履行合同并立即交纳剩余购房款39万元；2.沈红兵承担本案反诉费用。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。对于当事人双方存有争议的事实和证据，认定如下：沈红兵与华友公司于2013年10月30日签订《商品房内部购买协议》，沈红兵购买华友公司位于乌兰察布市××区北侧集宁现代国际商贸城A2-2-商业-121房屋，房屋总价款923952元。沈红兵已经交付华友公司首付款533952元，剩余房款39万元由银行以按揭贷款方式办理。购房首付款向华友公司全部交齐后，双方去房产局办理了备案登记《商品房买卖合同》，依据该合同约定沈红兵将相应材料交于华友公司，由华友公司代办按揭贷款。后华友公司通知沈红兵银行贷款无法办理，原因是沈红兵不符合银行相关授信条件及政策，所以拒绝办理贷款。一审法院判决：一、驳回沈红兵的诉讼请求；二、沈红兵在本判决生效后10日内给付华友公司剩余购房款39万元；三、驳回华友公司的其他反诉请求。案件受理费9140元，减半收取4570元，反诉费3575元，合计8145元，由沈红兵负担。沈红兵不服一审判决，上诉请求：1.撤销内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院（2016）内0902民初1378号民事判决第一项、第二项；2.解除双方签订的《商品房买卖合同》；3.华友公司返还沈红兵购房首付款533952元；4.本案一、二审诉讼费由华友公司承担。二审法院认定事实：一审法院认定的双方签订《商品房内部购买协议》、《商品房买卖合同》、沈红兵交纳购房首付款及不能办理按揭贷款等事实均清楚、属实，该院对以上事实亦予以认定。二审法院认为，华友公司与沈红兵对双方签订《商品房内部购买协议》、《商品房买卖合同》、沈红兵交纳购房首付款533952元的事实均无异议，本案的争议焦点即双方签订的《商品房买卖合同》应否解除的问题。虽然双方对不能办理按揭贷款的过错责任各持己见，但沈红兵不能通过办理银行按揭贷款交纳剩余购房款39万元是客观事实，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，沈红兵要求解除商品房买卖合同并返回购房首付款的上诉理由成立，应予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院（2016）内0902民初1378号民事判决；二、解除沈红兵与华友公司签订的《商品房买卖合同》；三、由华友公司返还沈红兵购房款533952元；四、驳回华友公司的诉讼请求。一、二审案件受理费共计25754.5元，由华友公司负担。围绕当事人的再审请求，本院对查明事实认定如下：2016年8月29日，中国银行股份有限公司幸福路支行（以下简称中国银行幸福路支行）向集宁区房产局出具《证明》，内容为：“现有内蒙古华友房地产开发有限责任公司客户沈红兵身份证：×××，在我行办理商铺按揭业务，因该客户不符合我行相关授信条件及政策，不予审批。”2016年11月30日，中国银行幸福路支行向华友公司出具《说明》，内容为：“截止至2016年11月30日，我行已经为华友房地产开发有限责任公司审批贷款5户，放款3户，目前仍有一户商铺按揭贷款正在办理中，该商铺面积为44.6平方米，单价为26150元。现我行与华友房地产开发有限责任公司商铺按揭贷款项目仍在合作期，合作期间我行对符合商铺按揭贷款条件的客户正常办理按揭贷款。”2017年1月20日，内蒙古银行乌兰察布集宁现代物流园区支行（以下简称内蒙古银行物流园区支行）向华友公司出具一份《委托贷款申请的批复》，内容为：“根据我行与你公司2016年10月10日签订的委托贷款代理协议，同意为符合条件的所有借款人办理集宁国际商贸城商品担保类委托贷款手续，借款人的具体要求由你公司负责把关并书面通知我行，与其签订借款合同并经公证后办理借款手续用于支付华友房地产开发有限责任公司购房尾款。”2017年2月10日，华友公司向内蒙古银行物流园区支行提交《委托贷款申请》，内容为：“根据购房客户沈红兵（身份证号码：×××）与华友房地产开发有限责任公司签署的合同编号为2015-000982号的《商品房买卖合同》的条款内容和要求，我公司认为沈红兵符合办理商品房担保类委托贷款条件，为该客户办理剩余购房款尾款的贷款。一、借款用途：归还华友房地产开发有限责任公司购房款；二、借款总金额：39万元。”本院再审认为，本案的争议焦点是案涉《商品房买卖合同》应否予以解除以及相应的法律后果。首先，华友公司与沈红兵之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系合法有效合同。其次，双方在合同签订后，沈红兵按约定交付了首付款533952元，华友公司也为该房屋办理了网签，案涉房屋符合交付条件。再次，合同约定其余价款办理贷款，华友公司则为沈红兵就尾款向中国银行幸福路支行申请了按揭贷款，该行向集宁区房产局出具《证明》，明确是因沈红兵不符合该行相关授信条件及政策，故未予审批，由此可见，贷款不成功的责任在于沈红兵个人，而非华友公司的原因。随后，华友公司又与内蒙古银行物流园区支行签订《委托贷款代理协议》，该行同意为符合条件的所有借款人办理集宁国际商贸城商品担保类委托贷款手续，华友公司也向该行提交《委托贷款申请》，为沈红兵申请办理剩余购房款的贷款，沈红兵并无证据证明其按照该行的要求配合办理按揭贷款。至此，华友公司履行了合同约定的主要和附随义务，而沈红兵在案涉房屋符合接收条件并办理网签的情况下，针对尾款的履行由于自身原因未能贷款成功，也未向华友公司重新提供的贷款银行积极办理贷款手续，更未与华友公司协商其他履约方式，沈红兵的主张不构成解除合同的法定或约定事由，亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的相关情形。综上，二审法院适用法律错误，应予纠正；一审判决虽在内蒙古银行的贷款政策未出台之前作出，但认为贷款未成功的原因同样在于沈红兵，并判决沈红兵向华友公司支付剩余购房款39万元亦无不当，故应予维持。综上所述，华友公司的再审请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及第一百三十条的规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院（2017）内09民终34号民事判决；二、维持内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院（2016）内0902民初1378号民事判决。一、二审案件受理费25754.5元，由被申请人沈红兵负担。本判决为终审判决。审判长 王 帅审判员 魏 英审判员 萨仁娜二〇一九年三月十八日书记员 王海瑞