浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0182民初7222号 原告：余维娜女，1967年12月4日出生，汉族，住淳安县。 委托诉讼代理人：童君平,浙江伦和律师事务所律师。 被告：徐建清男，1972年2月15日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：王俊臣，浙江春秋联合律师事务所律师。 原告余维娜与被告徐建清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月20日立案后，依法适用简易程序于2019年1月11日、2019年2月26日两次公开开庭进行了审理。原告余维娜的委托诉讼代理人童君平、被告徐建清及其委托诉讼代理人王俊臣到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告余维娜向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方的房屋租赁合同于2018年12月12日解除。2、要求被告立即腾退位于建德市一楼店面三间。3、要求被告支付房屋租赁费33025元。4、要求被告支付自2018年12月13日起至实际腾退时止按每日356元计算的房屋占有使用费。审理中，原告于庭审陈述最后意见阶段增加诉讼请求：要求被告腾退院内仓库一间。事实和理由：2017年，被告与中国人寿保险股份有限公司杭州分公司（以下简称人寿保险杭州公司）签订房屋租赁合同，约定人寿保险杭州公司将位于建德市一楼店面三间出租给被告使用，租期自2017年9月15日至2020年9月14日，租金按年结算，先交后用。2018年7月，原告通过公开拍卖的方式从人寿保险杭州公司处购得新安江街道新安东路20幢房屋，并办理了不动产转移登记。原告购得案涉房产后，向被告发出通知，要求被告按期向原告支付下年度房租，但被告迟迟不交。经原告多次催交，但被告仍未交纳。2018年12月12日，原告向被告发出解除租赁合同的通知（被告收到通知的时间为2018年12月13日），并要求被告立即腾退。但被告既未交房租，也未腾退房屋。 被告辩称，1、被告对于案涉房屋系其从人寿保险杭州公司租得，后该房屋被原告拍卖所得的事实没有异议。但提出被告与人寿保险杭州公司签订的房屋租赁合同约定的租期至2020年9月止，现尚未期满。被告与人寿保险杭州公司对支付房租的时间另有口头约定，为每年12月25日左右，之前被告均按口头约定的时间支付房租，人寿保险杭州公司从未提出异议。2、案涉房屋在租赁期间存在严重的漏水现象，已影响房屋的正常使用，被告曾向人寿保险杭州公司提出过维修请求，但因当时房屋准备拍卖交接，故无人顾及漏水事宜。因房屋存在漏水情形，被告具有先履行抗辩权，要求原告先履行修缮义务后收取房租，原告怠于履行修缮义务，不能追究被告迟延支付房租的责任。3、被告在收到新房东的催告之后，曾与新房东沟通关于房屋装修及租金等事宜，也曾承诺仍要继续履行合同。但新房东就房屋漏水问题一直无任何反应。4、原告的律师函未给与合理期限，该催告不符合法律的要求。被告在收到原告的律师函后，及时进行了回复，并在合理期限内支付了房租（2018年12月21日支付）。被告在2018年3月至6月对房屋进行了重新装修，花费装修费30余万元，若解除合同会对被告造成重大损失。 原告向本院提供以下证据： 1、门牌证一份、房屋拍卖确认书一份、房屋租赁合同一份、房屋交易合同一份、房屋交接单一份，用以证明案涉房屋产权人由人寿保险杭州公司变更为原告余维娜。 2、催告函及快递单各一份，用以证明被告迟延支付房租，经原告多次催告仍未履行合同。 3、解除租赁合同律师函及快递单各一份，用以证明因被告违约，原告向被告发出通知，双方的房屋租赁合同已解除。 原告提供的证据，经被告质证，本院作如下分析认证：被告对证据1的三性无异议，本院予以确认。对证据2的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为该份律师函中对被告方履行合同义务的期限过于苛刻。本院认为，被告认可收到该份函件，对此本院予以确认。该函件的收取时间为2018年12月5日，函件内容为要求被告于2018年12月10日前支付房租，否则将解除合同。对证据3，被告否认于2018年12月12日收取该函件，提出该份函件系快递员放在被告商店前台，被告在收到诉状副本后才找出该份函件（大约在12月26日），不清楚函件放在那里的具体时间。对此原告补充提供顺丰快递签收电子存根一份，通话录音一份，用以证明被告于2018年12月13日收取函件的事实。对原告补充的证据，被告否认收取第二份函件，对通话录音的证据三性无异议。本院认为，被告在2018年12月13日的电话录音中明确提到解除合同的内容，说明其已经知道原告向其提出解除合同的情况，结合被告认可从商店前台找到第二份函件，再结合顺丰快递电子存根，本院对原告于2018年12月13日向被告发出解除合同通知的事实予以确认。 被告向本院提供以下证据： 1、发送给原告余维娜（手机号133××××0088）的短信内容打印件一份，用以证明被告在收到律师函后，主动与原告联系，并明确表示会继续履行合同。 2、案涉房屋漏水照片六张、拍摄于2018年8月21日的视频光盘一组，用以证明案涉房屋在使用期间存在严重漏水问题，影响正常使用，出租人未尽修缮义务。 3、增值税发票复印件一份，用以证明被告与前房东之间的交易惯例都是在每年12月25日左右支付房租。 4、中国建设银行2018年12月21日汇款回单原件一份，用以证明被告在收到原告催告后的合理期限内支付了房租，支付房租时尚未收到本案诉状副本。 5、电话录音一份，用以证明被告与原告的现场管理员老王多次提到房屋漏水问题，房屋租赁合同在履行过程中，房东未能保证房屋的正常使用，具有未按约定履行义务的情形。 被告提供的证据，经原告质证，本院作如下分析认证：原告对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，认可号码为133××××0088的电话确属原告所有，但该份短信仅能反映被告单方要求将房租的支付时间变更为12月25日，原告并未答应，故双方未就付款时间达成新的合意。根据租赁合同的约定，付款期限为9月15日之前。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，对此本院予以确认。对证据2的三性均有异议，认为不能证明案涉房屋漏水的情况。本院认为，被告提供的该组证据形式上符合证据要件，原告虽提出异议，但未提供相反证据，结合现场勘查房屋顶部确有水迹的情况，对房屋存在漏水问题本院予以确认。对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据只能证明被告向来有拖欠付款的行为。本院认为，原告对真实性无异议，对此本院予以确认。对证据4的真实性无异议，但该款系在原告起诉后支付的。本院认为，原告对真实性无异议，对此本院予以确认。经核对，被告收取副本的时间为2018年12月24日，支付租金的时间为2018年12月21日，支付租金的时间在收取副本之前。对证据5的三性均有异议，认为该份证据涉及案外人，属于证人证言，不符合证人证言的形式要件。本院认为，该份录音不能直接证明被录音者的身份及与本案当事人的关系，不予认定。 综上，本院认定以下事实：2017年，被告与人寿保险杭州公司签订房屋租赁合同，约定人寿保险杭州公司将位于建德市一楼店面三间和院内仓库一间出租给被告，租期自2017年9月15日至2020年9月14日，租金按年结算，先交后用。2018年7月，原告通过公开拍卖的方式从人寿保险杭州公司处购得新安江街道新安东路20幢房屋，并办理了不动产转移登记。2018年12月5日，原告通过浙江伦和律师事务所向被告发出通知，要求被告在2018年12月10日前向原告支付下年度房租，被告以筹款困难及原房东曾同意迟延收租为由，要求延期至2018年12月25日前支付。2018年12月13日，原告向被告发出通知，以被告延期支付房租，经催交后仍未交纳为由，通知被告解除租赁合同，限被告于2018年12月15日之前搬离房屋并将房屋交还原告。2018年12月20日，原告提起本案诉讼。2018年12月21日，被告支付本年度房屋租金128100元，2018年12月24日，本院向被告送达诉状副本。 本院认为：人寿保险杭州公司与被告就案涉房屋签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告购买案涉房屋后，成为房屋的所有权人，其继受人寿保险杭州公司在房屋租赁合同中的权利义务，原租赁协议继续履行。根据租赁合同的约定，房屋租金的支付方式为按年结算，先交后用。故2018年9月15日至2019年9月14日的房租应在2018年9月14日前支付。被告未按期支付，已违约。双方就违约责任的约定为：“任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家或地方房屋租赁的有关规定，违约方应向对方支付违约金2000元，守约方有权提前解除本合同。”因双方就提前解除合同的条件仅作笼统描述，未作具体约定，故应认定未就解除合同条件作 出约定。依照法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方当事人可以解除合同。根据查明的事实，原告在2018年12月5日发出书面通知，要求被告在2018年12月10日前支付租金，因被告在其给定的时间内未付租金，原告以被告延期支付经催交后仍未交纳为由，于2018年12月13日向被告发出解除合同的通知。本院认为，原告从发出催告通知到发出解除合同通知，前后时间为8日，相对时间较短，被告在该时间段内未履行合同义务，尚不能认定在合理期限内未履行，原告于2018年12月13日发出解除合同的通知，解除合同的条件尚未成就，不能达到解除合同的效果。现原告要求确认其与被告的房屋租赁合同于2018年12月13日解除，并要求被告腾退房屋的诉讼请求本院不予支持。被告已经支付2018年9月15日至2019年9月14日的房租，原告要求被告支付房租及占有使用费的诉讼请求本院也不予支持。被告在收到原告的催款通知后，明确表示同意支付租金，说明被告具有继续履行合同的意向,没有根本违约的意图。但被告迟延履行合同的行为确已构成违约，依法应承担迟延履行的相应义务，原告就此可以追究被告的违约责任。合同成立后，当事人均应严格遵守，并在履行过程中尽力维持合同的延续。在一方当事人出现不适当履行时，对方当事人可要求其作出及时补救，并就造成的损失作出赔偿。但合同当事人均应尽力避免采用单一的终止合同的方式解决纠纷，以避免损失的扩大，维护交易的稳定。 综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律根据，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告余维娜的诉讼请求。 案件受理费减半收取300元，由原告余维娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  方志宇 二〇一九年三月七日 法官助理陈霞 书记员王晓羽