广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初17218号原告（反诉被告，以下统称原告）：周平，男，1972年8月14日出生，汉族，身份证住址广西南宁市青秀区，被告（反诉原告，以下统称被告）：史晶晶，女，1970年10月25日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：林惠明，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。原告周平诉被告史晶晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，被告于法定期限内提起反诉，本院依法受理并组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告周平，被告委托诉讼代理人林惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的《房屋租赁合约》于2018年8月21日解除，原告没收被告交纳的押金22000元（人民币，下同）；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金18700元（自2018年7月1日起计算至2018年8月21日止）；3、被告向原告支付因被告违约应向原告支付的补偿金90000元（以被告逾期支付的房租为基数，按日百分之一点五的标准计算，暂计至2018年11月30日，实际计算至被告实际付清之日为止）；4、被告向原告支付房屋占有使用费52800元（自2018年8月22日起，参照2018年深圳市房屋租赁指导价计算，按照科技园汇景花园片区每月每平方米100元，涉案房屋面积177.44平方米，每月应为17744元，原告自愿按照每月16000元主张，暂计至2018年11月31日为52800元，实际计算至被告交付原告完毕之日为止）；5、被告结清房屋租赁和占有期间（2015年1月1日至2018年11月25日）拖欠的物业管理费、水电费等费用共24352元；6、被告向原告支付差旅费、误工费、住宿费等费用共计3000元；7、本案诉讼费用及其他相关费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年1月20日签订《房产租赁合约》（以下简称合同），原告将坐落于深圳市南山区深南西路***出租给被告，合同约定房屋租赁期自2018年1月1日至2018年12月31日，共计12个月。租金为每月11000元，支付时间分别为每月的10日前，付款方式为一月一付，付一押二。合约签订后，被告一直没有履行按时交纳房屋租金义务，在原告的一再催告下，才于2018年4月把2018年1月、2月、3月的租金转过来。被告所欠房屋租金总是找各种理由进行拖欠，直到起诉之日仍欠2018年4月、5月、6月、7月租金未支付。被告自2015年1月开始租用原告房屋，期间房租总是需要原告无数次的催要，才延迟支付。原告多次提出解除合同，被告口头承诺马上就把租金转过来，却又种种拖延。鉴于被告的不诚信，原告2018年不想把房屋再租给被告，但被告信誓旦旦保证按时支付租金，让原告再把房屋租给被告，所以原告才与被告于2018年1月20日再签订租赁合约。可是，被告并没有遵守承诺，并没有及时足额支付房屋租金，使得原告的经济财产利益得不到实现，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告与被告签订的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。原告现依据双方签订的《房产租赁合约》，为保护原告的合法民事权益不受侵犯，请求法院依法维护原告的合法权益。庭审中，原告补充事实如下：2018年4月至6月的租金被告已经支付，且向原告支付了1000元的辛苦费。被告答辩并向本院提出反诉请求：原告双倍返还租赁押金44000元。事实和理由：史晶晶2012年开始就承租周平的海悦阁**房屋至今，双方已形成长期稳定的租赁关系，史晶晶都是按租赁合同约定支付租金给原告的，或提前支付几个月的租金，或延后支付租金，周平也无异议。一、史晶晶已经全部支付2018年4月至8月的海悦阁11A房租，不再拖欠周平的房租。根据我方提交的招商银行账户历史交易明细表，史晶晶分别于2018年4月24日支付了4月份、5月份的房租，于2018年8月3日一次性支付了6、7、8月的房租，并于2018年8月10日支付1000元的利息给周平当作补偿，周平也予以认可。史晶晶已支付租金，没有构成根本违约。至2018年8月份已不再拖欠周平任何的房租，周平的请求不具有事实和法律依据。二、2018年8月10日，周平无正当理由要求史晶晶搬离涉案海悦阁11A房屋，严重违反租赁合同的约定，干扰了史晶晶日常工作，导致史晶晶无法实现承租目的，因此周平应双倍返还租赁押金给史晶晶。2018年8月3日，史晶晶支付2018年6月至8月的房租后，周平无任何理由，于2018年8月10日要求史晶晶限期在2018年8月17日前搬出涉案房屋，严重违反租赁合同的约定，导致史晶晶无法实现承租目的，根据双方签订的租赁合同，周平应赔偿双倍的租赁押金给史晶晶。三、迫于周平的压力，要求史晶晶限期撤离房屋，史晶晶已于2018年8月17日搬离该房屋，并告知周平、打扫卫生的阿姨（夏玉芬）及海悦阁11A的汇景管理处。2018年8月10日，周平发信息要求史晶晶必须于2018年8月17日搬离海悦阁11A。史晶晶在不得已的情形下，被迫搬离海悦阁***，并多次告知周平（有短信可佐证）、将海悦阁1lA的钥匙交给打扫卫生的阿姨（夏玉芬）转交给周平、告知海悦阁11A的管理处史晶晶于2018年8月17日搬离海悦阁11A（均有录音佐证）。后周平向夏玉芬拿回了海悦阁11A房屋的钥匙。四、史晶晶并没有构成根本性的违约，已按租赁合同的约定支付周平2018年4月至8月的海悦阁11A房租。即使是违约，周平要求史晶晶每日按月租金的3%支付违约金过高，没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。五、史晶晶无需支付租赁期间的管理费、物业费、水电费等。根据史晶晶提交的房产租赁合约及手机聊天记录可知，史晶晶于2012年5月份至今承租周平位于深圳市××大厦海××的房屋，其中在租赁合同中也特别约定海悦阁**靠东面的一间房间留业主自用，至2016月6月1日，史晶晶与周平续签房产租赁合约，因周平要求提高月租金，为此史晶晶要求将海悦阁11A东面的房也腾空出来，但是一直由周平的弟弟周天顺霸占着，导致无法使用该东面的房间，最后2016年9月份，多次与周平及其弟弟周天顺沟通后，双方协商由周平及其弟弟周天顺支付管理费、水电费等费用，另需支付每月租金2000元，但至今只支付过1000元租金给史晶晶，且经常没交管理费、水电费，导致停水停电，严重干扰史晶晶的日常工作。综上，史晶晶已支付了周平的房租，不拖欠任何房租，且史晶晶支付房租的惯例都是提前支付一两个月的房租，或延后支付房租的，周平也予以认可，史晶晶没有构成根本性违约。史晶晶在周平的强烈要求下搬离海悦阁11A房屋，周平干扰史晶晶的日常工作，违反租赁合同的约定，周平应赔偿双倍租赁押金。请求人民法院驳回周平的诉讼请求，支持史晶晶的反诉请求。原告针对被告的反诉辩称：被告所说的事实与理由不符合事实，真正的事实与理由应按照我方起诉状中所列明的事实与理由。被告要求双倍返还押金没有依据，因为被告违约在前，违反了合同第8.4条，原告才要求被告如果不交租金就必须搬走，这是原告在追问被告、追房租。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2004年1月13日，深圳市××大厦海××号房产（涉诉房产）登记在原告名下，建筑面积177.44平方米。2018年1月20日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房产租赁合约》，约定：甲方将涉诉房产出租给乙方，租期为2018年1月1日至2018年12月31日；租金每月11000元，每月租金须于每月10日前交付甲方；签订本合约时，乙方向甲方支付两个月押金和一个月租金共计33000元；合同期满，乙方如不再续租，在乙方结清租金、水电费、管理费等相关费用后，甲方应将押金不计利息退还乙方；租赁期间，乙方如拖欠租金达10天，或欠交管理费、水电费等金额达1000元，视为乙方违约，甲方有权没收租赁押金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；甲方单方要求提前终止合约或违反合同其他约定，使乙方无法实现承租目的的，甲方须双倍退还租赁押金给乙方，且乙方有权向甲方要求其他合理赔偿；备注：本合同的押金为22000元；租赁期间，乙方如拖欠租金达10天，10天后，每日违约金按每月租金的3%计算；及其他内容。原告确认收取被告租赁押金22000元。被告提交了其与原告2012年、2016年签订的租赁合同。2012年的合同约定租期为2012年5月10日至2013年5月9日，每月租金6500元，租金应于每月10日前支付，备注条款约定“东面一房间留给业主自用，什么时候房空出来，租金加多500，即整套租金7000元，不经甲方同意，此房不能打开”。2016年的合同约定租期为2016年1月10日至2017年1月9日，每月租金11000元，租金应于每月10日前支付。原告提交的短信记录显示，2018年3月至4月期间，原告短信告知被告其一直拖欠租金及其他费用，构成违约，要求被告于2018年4月11日交齐所有费用。2018年6月7日，被告发短信称下周货款到了就会全部付清，另外多付3个月，原告认为该短信可以证明被告承诺向其支付补偿金，补偿金按照3个月租金计算为33000元，被告予以否认，表示多付3个月实为提前支付2018年6月至8月的租金。2018年8月8日，原告短信告知被告根据双方合同，被告应该搬离涉诉房产。2018年8月10日，原告短信告知被告因被告违约，宽限被告于2018年8月17日搬离涉诉房产；2018年8月17日，原告再次催促被告，被告表示已安排好，下周开会回来就搬；2018年8月18日，原告向被告发短信称被告还有几个月租金没交，被告回复称租金应该已经付到8月。关于被告向原告支付租金的情况。根据双方提交的银行交易记录查明：2018年4月24日，被告向原告转账两笔各11000元，原告称该款为2018年2月、3月的租金，被告称该款为2018年4月、5月的租金；2018年8月3日，被告向原告转账三笔各11000元，并注明房租三个月共计33000元，原告称该款为2018年4月至6月的租金，被告称该款为2018年6月至8月的租金；2018年8月10日，被告向原告转账1000元，双方均确认该款系被告向原告支付的补偿。被告又向本院提交书面意见称：根据双方历年来的租赁合同，月租金的起止时间应当为每月10日至下月10日，根据被告的银行流水，2017年12月21日，被告向原告转账5000元、6000元，合计11000元，系2017年12月10日至2018年1月10日的租金；2018年1月2日、1月19日，被告合计向原告转账22000元，系2018年1月10日至2018年3月10日的租金；因此，2018年4月24日支付的22000元系2018年3月10日至2018年5月10日的租金，2018年8月3日支付的33000元系2018年5月10日至2018年8月10日的租金。原告则称，2018年1月19日被告支付的16000元系2018年1月租金及2017年12月的欠付租金。被告提交了2016年11月至2018年8月的银行流水，并标注了每月租金支付情况。关于被告的搬离时间，被告主张为2018年8月17日，并称因原告在外地，故无法办理交接。原告称其不清楚被告于何时搬离。2018年9月7日，被告向原告发短信称其已告知管理处上周开始已经没有再使用涉诉房产，之前的管理费、水电费一直由原告弟弟负责缴纳。2018年9月11日，被告向原告发短信称上上周已经未再使用涉诉房产，钥匙交给了保洁员夏小姐。被告提交了夏玉芬签名的证人证言，夏玉芬表示2018年8月中旬的一天，被告告诉夏玉芬其已搬离涉诉房产，因无法联系原告，故将钥匙交给夏玉芬，后夏玉芬电话联系了原告，原告弟弟于9月初拿走了钥匙。为证明其搬离的事实，被告提交了与夏玉芬的录音、与管理处工作人员的录音，原告对此不予认可，否认收到钥匙，并提交了其与物业管理人员的微信，拟证明物业管理人员表示不清楚被告是否搬离。被告另提交了中介系统网页截屏，拟证明2018年8月原告就带人看房欲另行出租。原告称看房由中介安排，其并不直接带人看房。双方确认管理费、水电费支付至2016年9月。被告称双方约定此后的管理费、水电费由原告方承担，原告不予确认。原告提交了管理处收费通知单，通知单载明的收费期间为2018年12月，当月及往月欠交管理费、本体维修基金、水费、垃圾处理费、违约金合计24352.28元。为证明管理费、水电费由原告弟弟负责，被告提交了其与原告弟弟的短信记录，并称被告承租的涉诉房产中有一间是留给原告弟弟使用，双方协商由原告弟弟负责支付管理费、水电费，且原告弟弟应向被告支付租金，但原告弟弟一直拖欠。为证明其损失，原告提交了火车票、住宿费票据，被告对此不予认可。本院认为，原、被告签订的《房产租赁合约》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。关于双方争议的租金支付情况。根据本院查明的事实，2018年1月2日、1月19日，被告合计向原告转账22000元，而被告提交了2016年11月开始的银行流水并对租金支付情况进行了标注，以证明2017年12月及以前的租金已经于2017年12月支付完毕。结合双方2018年以前签订的租赁合同约定的租赁期限起止日期，本院可采信被告关于月租金起止时间为每月10日至下月9日的主张，故本院确认被告2018年1月2日、1月19日向原告转账支付的22000元系2018年1月10日至2018年3月9日的租金。以此类推，被告2018年4月24日转账支付的22000元系2018年3月10日至2018年5月9日的租金，2018年8月3日转账支付的33000元系2018年5月10日至2018年8月9日的租金。被告逾期支付租金已逾10天，达到双方约定的原告行使合同解除权的条件，故2018年8月8日原告通知被告搬离，符合合同约定，被告称原告解除合同构成违约，本院不予采纳。原告已行使合同解除权，被告也已搬离涉诉房产，故双方租赁合同已经解除，被告应向原告支付欠付的租金。被告称其于2018年8月17日搬离，但双方的短信记录显示2018年8月17日原告催促被告时，被告并未表示其已搬离，而是称下周开会回来就搬，故本院对被告主张的搬离时间不予采信。被告作为承租人，负有向原告返还租赁物的义务，而原告作为出租人，亦负有接收租赁物的义务，虽然被告未能证明其搬离时间，但被告提交了短信记录、录音、证人证言等证据证明其多次告知原告其已搬离，而原告不予接收，故对于未办理交接，双方均有过错。原告请求确认双方租赁合同于2018年8月21日解除、被告支付租金至2018年8月21日，本院可予支持。被告应向原告支付2018年8月10日至2018年8月21日的租金4400元。原告在2018年8月就安排中介将涉诉房产另行出租，其诉请被告自2018年8月22日起继续支付房屋占有使用费至被告交付原告完毕之日，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的补偿金即逾期支付租金的违约金。双方合同约定，被告拖欠租金达10天，10天后，每日违约金按月租金的3%计算。根据上述查明的事实，被告逾期支付2018年3月至7月的租金，被告应依约向原告支付违约金。原告主张违约金的标准为每日1.5%，被告对此提出了抗辩，根据案件实际情况，本院酌情确认被告按照每日万分之五的标准向原告支付逾期支付租金的违约金。违约金均以11000元/月为计算基数，其中，2018年3月、4月租金的违约金分别自2018年3月21日、2018年4月21日起计，均计至2018年4月24日；2018年5月、6月、7月租金的违约金分别自2018年5月21日、2018年6月21日、2018年7月21日起计，均计至2018年8月3日。至于2018年8月的租金，因付租期限尚未届满，原告即提出解除合同，而双方一直未进行交接，故对于原告主张的2018年8月10日至2018年8月21日租金的违约金，本院不予支持。根据合同约定，被告拖欠租金达10天，原告有权没收租赁押金，故被告请求原告双倍返还押金，本院不予支持，原告请求不予退还押金，本院予以支持。关于原告诉请的物业管理费、水电费。被告主张涉诉房产中留有一间给原告弟弟居住，双方协商由原告弟弟负责缴纳物业管理费、水电费，并提交了租赁合同、短信记录等证据予以证明，而原告提交的收费通知单的时间2018年12月，无法显示被告承租期间的具体金额，综上，原告请求被告支付物业管理费、水电费24352元，依据不足，本院不予支持。原告请求被告支付差旅费、误工费、住宿费等损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告周平与被告史晶晶2018年1月20日签订的《房产租赁合约》于2018年8月21日解除；二、原告周平不予退还被告史晶晶租赁押金22000元；三、被告史晶晶于本判决生效之日起十日内向原告周平支付2018年8月10日至2018年8月21日的租金4400元；四、被告史晶晶于本判决生效之日起十日内向原告周平支付2018年3月至7月租金的逾期付款违约金，违约金均以11000元/月为计算基数，以每日万分之五为计算标准，其中，2018年3月、4月租金的违约金分别自2018年3月21日、2018年4月21日起计，均计至2018年4月24日；2018年5月、6月、7月租金的违约金分别自2018年5月21日、2018年6月21日、2018年7月21日起计，均计至2018年8月3日；五、驳回原告周平的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告史晶晶的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3720元，由周平负担3124元，史晶晶负担596元；反诉受理费450元，由史晶晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  蒋雅琴人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇一九年三月二十日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。