四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初4440号 原告（反诉被告）：安芷苇，女，1986年4月17日出生，汉族，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：李伟明，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁鸿宇，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都致方置业有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路**商业****。 法定代表人：史立同。 委托诉讼代理人：钟林江，四川致高律师事务所律师。 原告（反诉被告）安芷苇与被告（反诉原告）成都致方置业有限公司（以下简称致方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安芷苇及其委托诉讼代理人梁鸿宇、李伟明，被告（反诉原告）致方公司的委托诉讼代理人钟林江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）安芷苇向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的商铺租赁合同；2.判令致方公司返还安芷苇保证金39555元；3.判令致方公司向安芷苇支付违约金39555元、经济损失414031元；4.判令致方公司支付诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年9月23日签订《商铺租赁合同》，合同约定致方公司将其所有的位3商铺出租给安芷苇，用于经营黑猫轩绘馆；租赁期限自2016年10月20日至2021年10月19日；另外《商铺租赁合同》14.1条约定，在商铺交付后，非合同约定或法律规定，因致方公司方原因导致合同无法履行，致方公司应向安芷苇无息退还保证金和已缴纳的租赁费、推广服务费、商场管理费，并赔偿安芷苇三个月租金作为赔偿金，除此之外，安芷苇与该商铺运营产生的一切费用由被告赔偿。在商铺交付后，安芷苇于2017年3月对房屋进行装修并营业。营业后商铺多次出现漏水和水管堵塞现象，导致安芷苇无法正常营业，给原告造成严重经济损失，且商铺经过致方公司多次维修后仍不能解决漏水及水管堵塞问题。综上，致方公司的商铺存在工程质量问题且无法修复，且有重大安全隐患，无法用于正常商业活动，其行为构成根本性违约，现请求法院依法判决解除《商铺租赁合同》，判令致方公司返还保证金、支付违约金及赔付经济损失。为维护原告合法权益，原告起诉来院，望判如所请。 被告（反诉原告）致方公司辩称，致方公司的商铺有商铺竣工验收保证，且安芷苇一直在经营，不存在一直漏水，安芷苇陈述的根本违约也不存在，该工程有竣工验收报告和验收备案表以及地址变更证明，即使曾经存在少量漏水，但每次接到安芷苇的报告之后都及时组织维修人员进行两轮维修，且每轮都是有安芷苇的签字才能结束维修工作；若真如安芷苇所说无法正常经营，就应立即向致方公司提出该问题，但安芷苇一直都在正常经营，直到2018年才向致方公司提出该问题，是在致方公司发出付款通知单向安芷苇催款后，致方公司认为这是安芷苇为逃避租赁费的借口，且要求安芷苇拿出装修损失的材料证据，不认可网上截图和收据的真实有效性，综上所述，安芷苇的起诉不符合事实，其假借解约来逃避房租，请求法院驳回安芷苇的全部诉讼请求。 反诉原告（本诉被告）致方公司提出反诉请求：1.判令安芷苇立即向致方公司支付所欠房屋租金171405元（租金暂计2017年5月至2018年5月共13个月），该项应支付违约金143980元。（违约金每日按所欠租金的0.4%计算）；2.判令安芷苇立即支付所欠电费8115元、物管费43950元（物管费从商品交付日起计算，暂计2017年2月24日至2018年5月31日共15个月），支付违约金42192元；3.判令安芷苇支付全部诉讼费用。事实和理由：2016年9月23日，致方公司与安芷苇签订《商铺租赁合同》，约定安芷苇承租致方公司位于成都青羊区东原时光道项目3商铺，租赁期限自2016年10月20日至2021年10月19日，租金2016年10月20日至2017年4月19日六个月为13185元；2017年4月20日至2018年10月19日为13185元/月；以后递增；并约定物业管理费自交付日起按2930元/月收取，水电气等能源费用按月抄表核算，该费用由安芷苇按致方公司或者物业服务公司的收费通知单所约定的日期向致方公司或物业服务公司支付。安芷苇须在每月25日前向致方公司交纳下一租赁月度各项费用。若安芷苇逾期交纳各项费用，则致方公司有权每日向安芷苇按所欠费用的0.4%计算收取违约金。合同签订后，鉴于新开发楼盘人气不足，双方商议合同期限顺延，安芷苇于2017年2月24日接收致方公司交付的商铺进行装修并开展经营，但是却未向致方公司交付租金、物管费与水电费，致方公司多次向安芷苇书面催收，但安芷苇依然不予交纳，严重违反了合同约定。致方公司为维护自身合法权益，反诉至本院。 反诉被告（本诉原告）安芷苇针对反诉辩称，商铺营业后商铺多次出现漏水及水管堵塞现象，导致安芷苇无法正常营业，安芷苇有权行使先履行抗辩权。因维修租赁物影响安芷苇使用，安芷苇有权请求减少租金。合同期限顺延之后应当给予安芷苇5个月免租期，租金期限从2017年8月起算。致方公司应当提供电费损失实际产生的证据。应由物业公司收取电费、物管费，由致方公司收取不适格。请求驳回致方公司的反诉诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院查明以下事实：2016年9月23日，致方公司（甲方）与安芷苇（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位3商铺（建筑面积293平方米），租赁期限60个月（自2016年10月20日至2021年10月19日），自计租日起，租赁费（2016年10月20日至2017年4月19日期间，总租赁费为：13185元；2017年4月20日至2017年10月19日期间，租赁费标准为45元/月·平方米，月租赁费为13185元；2017年10月20日至2018年10月19日期间，租赁费标准为45元/月·平方米，月租赁费为13185元，租赁费合计为158220元；2018年10月20日至2019年10月19日期间，租赁费标准为48元/月·平方米，月租赁费为14064元，租赁费合计为168768元；），租金递增起始时间为2017年10月20日。商场管理费自交付日起按租用面积10元/月·平方米计算，即应按月缴纳2930元，乙方租赁房屋内水、电、天然气（或煤气）等能源费用按月抄表核算，乙方须自行负担自交付之日起至甲方收回该房屋期间的上述费用，该费用由乙方按甲方或物业服务公司的收费通知单所约定的日期向甲方或物业服务公司支付。乙方应于本合同签订后向甲方缴纳相当于该物业三个月的租赁费作为乙方履行本合同的保证，保证金共计39555元。若乙方违反合同约定，未在约定期限内全额缴纳租赁费、商场管理费及其它各项费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，若乙方延迟缴纳前述款项超过7日，甲方有权单方解除本合同。甲方应保持物业良好状态，甲方负责公共设施设备的管理和维护。租赁费用按照先付款后使用的付款原则于每月25日支付下一月度租赁费用；物管费、电费由乙方按甲方或物业服务公司的收费通知单所约定的日期向致方公司或物业服务公司支付；在商铺交付后，非本合同约定或者法律规定，因甲方原因导致本合同无法履行而提前收回商铺的，甲方应向乙方无息退还保证金和已缴纳的租赁费、推广服务费、商场管理费，并赔偿乙方三个月租金作为违约金，除此之外，乙方与该商铺运营产生的一切费用均由甲方赔偿。在租赁期内，若乙方拖欠甲方租赁费、保证金、商场管理费、水电气任一费用或拖欠滞纳金，或因乙方违约或由于乙方的过错给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求乙方在10天内补足所扣除部分。合同签订后，安芷苇缴纳了保证金39555元。 2016年11月30日、2017年8月22日、2017年9月27日、2017年11月9日商铺漏水，安芷苇曾与致方公司的工作人员进行沟通。 致方公司于2017年2月23日将商铺（消防物品）移交给安芷苇，安芷苇于2017年2月24日向东原物业申请店铺装修。装修期限为2017年2月24日至4月23日。同日，安芷苇签署了承诺书、封铺形象维护标准、安全生产与消防安全责任书等。 2017年12月1日，四川新东原物业服务有限公司发函载明：成都市青羊区光华南三路199号负2010-2013号房屋累计拖欠2017年3月1日至2017年11月30日期间应缴纳物业服务费29520元、代缴电费4986元，由此产生的违约金28339.2元。 致方公司于2017年10月20日、12月20日向安芷苇送达《付款通知单》，要求其支付拖欠租金。 2018年2月13日，致方公司向四川新东原物业服务有限公司支付物业费100万元。 2016年12月22日、2017年1月22日、2017年2月20日、2017年2月24日、2017年3月30日、2017年4月21日、2017年5月25日、2017年6月23日、2017年7月25日、2017年8月22日、2017年9月25日、2017年10月24日、2017年11月27日、2017年12月25日、2018年1月25日、2018年2月26日、2018年3月27日，致方公司分别向四川省电力公司成都市高新供电分公司缴纳电费141472.5元、141695.57元、224600.10元、133467.28元、176575.97元、211006.92元、209298.58元、238615.34元、329808.11元、444341.53元、298984.59元、278424.85元、231275.79元、230552.41元、339200.99元、434632.18元、304129.26元。 庭审中，安芷苇还提交以下证据：1.商铺漏水照片及视频、与东原物业工作人员的微信聊天记录，拟证明案涉商铺漏水现象，导致房屋不能正常经营使用。致方公司对该组证据的三性均不予认可。2.安芷苇与成都视爵图像设计有限公司签订的设计合同以及与陈其茂签订的装修工程合同协议书、收据、收条、各类支付凭证，拟证明安芷苇为案涉房屋装修支付装修设计费2万元，装修费134000元，中央空调设备款22000元，木地板、地胶、监、地胶等装修款项共计271640元。致方公司对该份证据三性不予认可。3.广告费、加盟费收据、收条，安芷苇拟证明推广服务费损失70980。致方公司对该份证据三性不予认可。4.学员退费支付凭证73690元。致方公司对该份证据三性不予认可。5.告知函，拟证明2018年2月12日已经通过邮寄方式通知致方公司解除租赁合同。致方公司对该份证据三性不予认可。 致方公司还提交以下证据：《竣工验收报告》、《竣工验收备案表》等，证明反诉人出租的商铺质量合格。安芷苇对该组证据的关联性有异议。 根据安芷苇的陈述，其已于2018年3月份实际停止经营；致方公司的陈述，安芷苇所租赁商铺于2018年5月31日已经实际停止经营，同意解除《商铺租赁合同》。 本院认为，致方公司与安芷苇签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。安芷苇诉称商铺存在严重漏水，致方公司已经构成根本违约要求解除合同。本院认为，从本案证据来看，安芷苇在进场装修之前已经发现漏水情况，经过致方公司整改后，安芷苇才进场进行装修，房屋漏水情况应当已经得到改善。安芷苇认为在经营期间房屋漏水严重，导致其无法正常经营，但安芷苇仅提交了部分视频及照片，无法全面充分证明经营期间的漏水情况，亦未提交相应的报修记录，亦未及时向致方公司主张解除合同，而是经营至2018年2月后才向致方公司发出解除通知的函件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款关于“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，安芷苇未举证证明因致方公司改变规划建设或致方公司交付房屋时存在质量间题导致漏水，亦未就房屋质量问题严重影响正常经营使用，致使合同目的不能实现提供相关证据证明，应当承担相应的不利后果，故本院对其主张致方公司违约要求解除合同、退还保证金并赔偿损失的诉讼请求不予支持。但鉴于致方公司亦同意解除《商铺租赁合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，可以认定案涉《商铺租赁合同》已经解除。 关于致方公司主张安芷苇支付拖欠租金。《商铺租赁合同》中约定的2016年10月20日至2017年4月19日期间，总租赁费为：13185元。2017年4月19日后，安芷苇须按先付款后使用的付款原则在每月25日前付款。但安芷苇一直逾期支付房租，已经构成根本违约。现致方公司主张安芷苇支付2017年5月1日至2018年5月31日期间的房租171405元（13185元/月×13个月），于法有据，本院予以支持。关于致方公司主张安芷苇每日按所欠费用0.4%收取滞纳金，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，结合安芷苇的违约情节、过错大小、致方公司的实际损失，本院认为约定的滞纳金计算方式过高，本院酌定为按欠付费用的按日万分之三计算。截止2018年5月31日，2017年5月的租金的滞纳金为：13185元×401天（2017年4月25日至2018年5月31日期间）×0.0003=1586元；2017年6月的租金的滞纳金为：13185元×371天（2017年5月25日至2018年5月31日期间）×0.0003=1467元；2017年7月的租金的滞纳金为：13185元×340天（2017年6月25日至2018年5月31日期间）×0.0003=1344元；2017年8月的租金的滞纳金为：13185元×310天（2017年7月25日至2018年5月31日期间）×0.0003=1226元；2017年9月的租金的滞纳金为：13185元×279天（2017年8月25日至2018年5月31日期间）×0.0003=1103元；2017年10月的租金的滞纳金为：13185元×248天（2017年9月25日至2018年5月31日期间）×0.0003=981元；2017年11月的租金的滞纳金为：13185元×218天（2017年10月25日至2018年5月31日期间）×0.0003=862元；2017年12月的租金的滞纳金为：13185元×187天（2017年11月25日至2018年5月31日期间）×0.0003=740元；2018年1月的租金的滞纳金为：13185元×157天（2017年12月25日至2018年5月31日期间）×0.0003=621元；2018年2月的租金的滞纳金为：13185元×126天（2018年1月25日至2018年5月31日期间）×0.0003=498元；2018年3月的租金的滞纳金为：13185元×95天（2018年2月25日至2018年5月31日期间）×0.0003=376元；2018年4月的租金的滞纳金为：13185元×67天（2018年3月25日至2018年5月31日期间）×0.0003=265元；2018年5月的租金的滞纳金为：13185元×36天（2018年4月25日至2018年5月31日期间）×0.0003=142元；以上合计11211元。2018年6月1日之后滞纳金，以171405元为基数，以日万分之三计算至实际付清之日止。 关于致方公司要求安芷苇支付欠缴电费、物业费及违约金的诉讼请求。根据《商铺租赁合同》的约定，商场管理费用10元/平方米•月，即每月2930元，承租期间的水、电、气等能源费用由安芷苇自行承担，按致方公司或物业服务公司的收费通知所约定的日期向致方公司或物业服务公司支付；若安芷苇未在约定期限内全额缴纳租赁费、商场管理费及其他各项费用，致方公司有权每日向安芷苇按所欠费用的0.4%收取滞纳金。致方公司提交了其向四川新东原物业服务有限公司支付物业管理费的转账凭证及2016年12月至2018年3月期间的电费缴费发票，并且四川新东原物业服务有限公司出具了《安芷苇欠租欠费清单》，其中载明：安芷苇欠电费8115元、欠2017年3月至2018年5月的物管费43950元、欠物管费滞纳金42192元（欠交一日应交物业费的0.4%),合计94257元。致方公司代安芷苇缴纳的电费、物管费在安芷苇承租期间应由安芷苇承担，且上述电费、物业费损失已经实际发生，故致方公司要求安芷苇赔偿其代缴的电费8115元、物管费43950元损失本院予以支持。关于致方公司主张的欠付物管费滞纳金42192元，致方公司并未提交证据表明已经实际垫付，故本院不予支持。 综上，原告（反诉被告）安芷苇的诉讼请求不成立，本院不予支持。被告（反诉原告）致方公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告安芷苇（反诉被告）与被告（反诉原告）成都致方置业有限公司于2016年9月23日签订的《商铺租赁合同》； 二、原告安芷苇（反诉被告）于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）成都致方公司有限公司支付房屋租金171405元及截止到2018年5月31日的违约金11211元; 三、原告安芷苇（反诉被告）于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）成都致方公司有限公司支付违约金（以171405元为基数，从2018年6月1日起以日万分之三计算至实际付清之日止） 四、原告安芷苇（反诉被告）于本判决发生法律效力之日起十日内向被告成都致方公司有限公司（反诉原告）赔偿代缴的电费8115元、物管费43950元； 五、驳回原告（反诉被告）安芷苇的其余诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）成都致方置业有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8697元，由原告（反诉被告）安芷苇承担。反诉案件受理费7445元，由原告（反诉被告）安芷苇承担5050元，被告（反诉原告）成都致方置业有限公司承担2395元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 琳 人民陪审员  胡智伦 人民陪审员  苗春香 二〇一九年三月十三日 书 记 员  邓郁锚