广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1226民初18号 原告石邦禾，男，1976年10月10日生，壮族，住广西环江县。 委托代理人韦炳开，男，1951年12月27日生，壮族，住广西河池市金城江区。 被告莫木斌，男，1966年4月4日生，壮族，住广西环江县。 委托代理人覃东明，广西永泉律师事务所律师。 原告石邦禾与被告莫木斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告石邦禾及其委托代理人韦炳开、被告莫木斌及其委托代理人覃东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石邦禾向本院提出诉讼请求：1、解除双方房屋租赁合同关系；2、判令被告返还房屋租金64000元；3、退还押金1000元；4、支付违约金15000元；5、支付蓬架费650元；上述五项总计80650元；6、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2010年元月资源将自家位于环江县房屋出租给原告经营食堂，租期五年（第一租期），并签订有《房屋出租协议书》。双方在租赁期间均共同遵守信用，从未发生任何纠纷，2014年7月21日在第一期租赁期将满时，双方又继续签订第二期租赁合同，租期从2015年元月19日至2020年元月18日的续五年租期，并且原告交了押金。在第二期租赁期间，原告征得被告的同意，在门前搭建了一个约15平米造价2500元的不锈钢铝皮材棚架，双方自第二期租赁始至2018年8月均相安无事，到9月初被告便以中中理由进行刁难，到10月便将原告赶出出租屋锁住房门，致使原告被迫停业。因被告单方违约，明伦社区多次调解均无果，建议找明伦派出所帮助解决，而明伦派出所则认为合同纠纷无权处理建议由法院解决，原告在四处碰壁万般无奈的情况下，只好解散员工并赔偿与员工们签订劳动合同因违约造成的损失，为了维护法律的尊严，维护原告的合法权益，恳请人民法院支持原告之请求。 原告石邦禾向法庭提交了如下证据： 1、房屋出租协议（第一期），证明第一期租赁期为2010年元月至2015年元月18日，并转让物品给原告、转让费2400元； 2、房屋租赁合同（第二期），证明2014年7月21日签订继租、并交押金，租期至2020年元月18日； 3、营业执照，证明租房用为合法经营食堂； 4、交房租凭证两份，证明原告遵守合同按时交租金给被告至今； 5、通知，证明被告于2018年9月初开始无理阻止原告经营，9月23日下文通知终止合同； 6、影碟，证明被告赶原告出出租房； 7、照片一张，证明经被告同意搭的棚架； 8、身份证复印件，证明原告主体适格。 被告莫木斌答辩称，原告对租赁的房屋没有进行合理使用，存在私架电线、私设煤炉、超范围从事经营活动等损害房屋的行为，致使房屋损毁严重，并引来邻居的大量投诉，并曾因管理不善导致失火，存在严重违约，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。 被告莫木斌向法庭提供了1组照片，证明租赁的房屋被损毁的情况。 被告莫木斌申请证人卢某出庭作证称，其是莫木斌的邻居，知道石邦禾租赁莫木斌的房屋，某天圩日其看到莫木斌的房屋起火了，但具体时间其表示不记得，起火位置亦不知道。 被告方证人莫某出庭作证称，其是莫木斌的邻居，知道石邦禾租赁莫木斌的房屋进行熟菜加工。某天圩日下午3至5点间，莫木斌的门面发生火灾，当时有很多人围观，其在自家门口观望，看见火有几十公分高，着火点位于莫木斌门面门口外的棚架下，并看到有人拿灭火器来灭火。 被告方证人莫美娘为莫木斌的胞妹，其出庭作证称，石邦禾租赁莫木斌的房屋进行熟菜加工及出售，平时在门面内放置烤缸用煤烤制烤鸭。某日其看到莫木斌的门面发生火灾，其到现场看到是烤缸内烧着了，火势很大，烧到了楼板，后来是隔壁邻居帮忙灭的火。 本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于原告提出异议的被告照片一组，部分照片与本院在现场实地勘察房屋情况一致，本院予以认定；但有16张照片为烤制或存放香猪的照片，被告称这些照片拍摄时间为2019年1月，但根据已查明的事实，2018年10月初后原告即已经搬离涉案房屋，故这16张照片不能证明其与本案的关联性，本院不予认定。对于被告方的三位证人所作证言，本院认为，三位证人对火灾发生时间均难以具体说明，鉴于各人对起火的火势大小、失控程度等均带有部分主观意见，且没有相关证据予以佐证证明原告使用莫木斌的门面时确实发生了在时间和空间上失去控制的燃烧所造成的灾害，在实地现场勘察时也未发现较大、较明显的火灾痕迹，故本院对三位证人的该部分证言不予采信。 综合原告的陈述及本案有效证据，本院查明如下案件事实： 2010年1月19日起，原告石邦禾开始租赁被告莫木斌位于环江县半间房，书面约定租金7800元/年、租期5年等条款并如约履行。租期届满前的2014年7月2日，双方约定续租，并签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋为该房一楼整间及二楼，租金为16000元/年，租期5年，即从2015年1月19日至2020年1月18日止，并约定如需装修，需经被告同意；原告需做好相邻关系的通路、通行、通水、排污、排气（烟）措施，做好排烟管，将烟气排出二楼室外等，同时约定如被告违约，需退还租金并支付违约金15000元；如原告违约，押金1000元不予退还，还需支付租金及违约金15000元。当日，原告如约向被告交纳了押金1000元。原告租赁房屋一、二楼后，一直用于经营餐饮及熟食加工等，亦逐年向被告支付租金（2018年已交纳全年租金16000元），并在该房靠近农贸市场的一楼门外搭建了一个简易钢棚架，而该房三楼以上则由被告亲属居住。至2018年9月初，被告以原告不爱护房屋、擅自改变屋内设施、私拉电线、房屋损坏严重等为由，要求终止合同并收回房屋，双方即发生争执，被告遂于同年9月23日向原告发出书面通知，限其2018年9月29日前搬离。2018年10月初原告搬离后，被告于同年11月将门面另租给他人。原告不服，以被告单方违约为由诉至本院，请求解除双方租赁合同，由被告返还四年租金64000元、退还押金1000元、支付违约金15000元、蓬架费650元，共计80650元，引起本案诉讼。 本案的争议焦点为：原、被告在履行合同过程中，是谁存在违约。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，未违反法律、行政法规的规定，未损害国家、集体或第三人的合法权益，是合法、有效的合同。2018年9月23日被告向原告发出终止合同、收回房屋的书面通知后，原告于同年10月初亦已搬离后，双方的租赁合同亦已解除。 根据合同法的规定，出租人对租赁物有维修的义务（另有约定的除外），而承租人对租赁物有妥善保管的义务。原告租赁被告的房屋后，应当合理使用、妥善管理，不得随意破坏房屋设施、擅自添设他物；而被告作为房东，对合理使用房屋产生的自然损坏应当及时维护或修理。现被告主张原告擅自搭设棚架，经庭审查明，原告搭设棚架由来已久，且多年来被告知情而未阻止，视为默许；被告主张原告私拉电线、不爱护房屋等，亦应同时举证证明其曾要求原告整改但原告拒不整改的事实，否则不能以此作为单方解除合同的理由；被告主张原告因个人行为造成火灾，且过度损坏房屋，房屋已成危房，无充分证据证明系由原告个人行为造成这一后果，亦无相关部门的鉴定结论支持，该主张不能成立，本院不予采信，被告应自担举证不力的法律后果；被告在合同期限未届满前单方解除合同，依据不足，理由不充分，构成合同违约，鉴于原告在被告发放书面通知后已搬离房屋，且选择请求本院解除合同，本院对此请求予以支持。 被告违法解除合同，应承担相应的违约责任，即退回原告押金1000元，返还2018年10月、11月、12月份及2019年1月份按半个月计算的租金4667元（即16000元/年÷12个月×3.5个月），并支付合同违约金；但由于双方在合同中约定违约金15000元，超过原告实际损失的30%以上，属于约定违约金过高，被告在庭审中亦请求调整，故本院综合考虑明伦镇的经济生活状况、双方过错程度、原告的损失程度等因素，酌情由被告支付违约金1500元。另外，原告搭设棚架是为方便其经营所用，属于原告的添附物，合同解除后，被告亦要求拆除，不同意继续使用，故原告可自行拆除，原告请求棚架费现存价值650元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十条、第二百二十二条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告石邦禾与被告莫木斌于2014年7月2日签订的《房屋租赁合同》； 二、由被告莫木斌返还原告石邦禾房屋租金4667元； 三、由被告莫木斌退还原告石邦禾押金1000元； 四、由被告莫木斌支付原告石邦禾合同违约金1500元； 上述费用，共计7167元，限于本案判决生效之日起10日内支付完毕； 五、驳回原告石邦禾的其他诉讼请求。 案件受理费1816元，减半收取908元，由原告石邦禾负担100元，由被告莫木斌负担808元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 员 李冬萍 二〇一九年三月二十九日 法官助理 蔡诚诚 书 记 员 蒙媛媛 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条第四款（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。