贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初6605号原告：刘淑萍，女，1970年5月2日出生，侗族，住贵州省天柱县。原告：吴经耀，男，1961年11月12日，苗族，住贵州省天柱县。委托诉讼代理人（特别授权）：刘淑萍，女，1970年5月2日出生，侗族，住贵州省天柱县，系吴经耀的妻子。被告：凯里市中心城置业有限公司，住所地贵州省凯里市宁波东路**纵横坐标广场******。法定代表人：刘义光，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：龙厚楷，男，1984年12月9日出生，侗族，住贵州省锦屏县，系凯里市中心城置业有限公司的员工。原告刘淑萍、吴经耀与被告凯里市中心城置业有限公司（以下简称“中心城置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘淑萍（暨原告吴经耀委托的诉讼代理人）与被告中心城置业公司委托的诉讼代理人龙厚楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘淑萍、吴经耀向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将办理商品房转移登记的有关文书交付原告并向原告支付自2016年12月29日至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止的违约金（以已付房价款857974元为基数，按日万分之0.2计）；2.判令被告与原告共同向房屋登记机关申请办理中心城第1幢负2层-2-217号商铺转移登记至原告名下；3.判令被告向原告支付自2015年12月29日起至被告将商品房交付原告之日止的逾期交房违约金（以已付房价款857974元为基数，按日万分之0.5计）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月12日，我与被告中心城置业公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告以银行按揭方式购买被告开发的“中心城”负2层-2-217号商铺，建筑面积为29.65平方米，总价为857974元。被告应当在2015年12月28日前向原告交付该商铺。逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，被告按已付购房款的日万分之0.5向原告支付逾期交房违约金。同时，合同约定被告于2016年12月28日前取得商品房初始登记并交付办证文书，逾期30日后仍不能交付办证文书的，被告应自期限届满之日起至实际交付之日止，按日万分之0.2向原告支付逾期办证违约金。合同签订后，原告已按约支付了全部购房款，但被告不仅未按期交付房屋，亦未按期交付办证文书。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告中心城置业公司辩称：因本案项目还未竣工验收，现阶段客观上无法履行交付相关材料的义务，也不能办理产权证和登记手续，但我公司将在竣工验收以后尽快办理。关于逾期交房，我公司已承担了返租租金，即便是交付房屋也是支付租金，业主并不能另行出租给他人收取租金，支付租金后，事实上已达到交付的效果，并未对原告造成实质性的损失，故我公司不应当再承担逾期交付的违约金。关于办证违约金，原告同时主张两项违约责任存在重复主张问题，我公司均不应承担。即便承担承担办证违约金，也应在本案工程竣工具备交付条件后90日内我公司未能办理的情况下。虽我公司项目由于各种原因逾期交房，承担的应该是逾期交房的责任，如原告一方面获得逾期交房违约金，一方面又获得租金及违约金，这加重了我公司的责任。虽然原告主张的是小数目，但是一旦所有业主主张均要求立即支付所有相关款项及违约金，我公司再无力组织资金将中心城项目圆满完成，最终损害的是原告最核心的合法权益。为减少原被告双方损失，我公司将尽一切努力筹集资金用于工程建设，争取早日竣工才有能力将相关款项支付给原告，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年1月12日，刘淑萍、吴经耀与中心城置业公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定的主要内容有：刘淑萍、吴经耀以银行按揭方式购买中心城置业公司开发的“中心城”负2层-2-217号商铺，建筑面积为29.65平方米，总价为857974元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按照已付购房款的日万分之0.5向买受人支付违约金。同时，出卖人承诺于2016年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。逾期办证超过30日而买受人不退房的，出卖人应自约定的日期至实际交付办证文书之日止，按日万分之0.2向买受人支付违约金等。该《商品房买卖合同》已经过凯里市房地产事业发展管理局进行合同备案登记。合同签订后，刘淑萍、吴经耀依约足额交付了房款。另查明，截止庭审辩论终结前，涉案的“中心城”项目仍在建，尚未竣工。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，刘淑萍、吴经耀与中心城置业公司就涉案商铺签订的《买卖合同》及《购房补贴协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务。中心城置业公司未能依约如期交房并取得该商品房所有权初始登记向业主交付商品房转移登记的有关文书，不仅违反合同的约定，违反了诚实信用原则，已构成违约，应当承担逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记有文书的民事责任。关于交付办理房产转移登记文书和办理房屋转移登记手续。截止本案庭审辩论终结前，“中心城”整体项目仍未竣工验收，涉案商铺尚不具备办理房屋所有权初始登记的条件，中心城置业公司客观上既履行不了交房义务，也履行不了交付办证文书义务，该商品房也不具备对产权进行变更登记的条件。因此，刘淑萍、吴经耀提出中心城置业公司立即交付办理房产转移登记文书以及办理房屋转移登记手续至其名下的主张，目前客观上无法实现，刘淑萍、吴经耀可待涉案工程竣工验收且办理房屋所有权初始登记的条件成就后，再另行主张上述两项权利。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书（以下简称“办证文书”）违约金和逾期交房违约金。中心城置业公司违约，应当按合同的约定，以已付房价款857974元为基数，按日万分之0.2向刘淑萍、吴经耀支付自2016年12月29日至文书实际交付之日止的逾期交付办证文书违约金；以已付房价款857974元为基数，按日万分之0.5向刘淑萍、吴经耀支付自合同签订之日2016年1月12日（因合同约定的交房日2015年12月29日在合同签订之前）至商品房实际交付之日止逾期交房违约金。因此，刘淑萍、吴经耀提出中心城置业公司向其支付逾期交付办证文书违约金和逾期交房违约金的主张，有事实和法律的依据，本院予以支持。中心城执业公司提出因房屋尚未实际交付，不应承担逾期办证违约金；房屋虽未交付，但原告已经得到租金收入，房屋是否交付并不影响原告的收益，不应当承担逾期交房的违约责任等辩解意见，与当事人双方所签订的《商品房买卖合同》及《购房补贴协议》约定的内容相悖，也没有法律的依据，本院不予采纳。综上，依据依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付刘淑萍、吴经耀逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（自2016年12月29日至办理商品房转移登记的有关文书实际交付之日止，以已付房价款857974元为基数，按日万分之0.2计）。二、凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付刘淑萍、吴经耀逾期交房违约金（自2016年1月12日至商品房实际交付之日止，以已付房价款857974元为基数，按日万分之0.5计）。三、驳回刘淑萍、吴经耀的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取的664元，由凯里市中心城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  杨凯鹏二〇一九年三月二十八日书记员  文艺薇