四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初129号 原告：柏强梅，女，生于1974年10月17日，汉族，住杭州市西湖区。 原告：曾俊涛，男，生于1992年6月18日，汉族，住四川省岳池县，系原告柏强梅的委托诉讼代理人。 原告：赵格，男，生于1997年9月26日，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：曾雪芹，女，生于1973年8月2日，汉族，住四川省华蓥市。 被告：广安瑞泽房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91511600689942742P，住所地四川省广安市广安区滨河路**。 法定代表人：席静，董事长。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。 原告柏强梅、曾俊涛、赵格与被告广安瑞泽房地产开发有限责任公司（以下简称瑞泽公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾俊涛、原告赵格的委托诉讼代理人曾雪芹，被告瑞泽公司的委托诉讼代理人文岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告柏强梅、曾俊涛、赵格向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告瑞泽公司赔偿违约金289,212元（算至2018年9月13日），并从2018年9月13日起至房产证办下来止，每日支付原告违约金516.45元；2．被告承担全部诉讼费。诉讼中，原告增加了以下诉讼请求：请求判令被告在2019年6月30日前将次主力店1幢第四层某号房屋的不动产权证书办理好并交付给原告。事实及理由：2013年3月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告以人民币总价款2,582,269元在被告处购买了位于广安市广安区城南滨河路108号广安国际商业中心小区7栋某号商铺，交房时被告已向原告收取了契税、印花税、工本费、抵押手续费、抵押登记费、大修基金，总计人民币2,711,693元。原告按合同约定履行了付款义务后，被告还未取得该房屋的权属证明，原告多次向开发商询问领证时间，开发商均未能明确答复，为了维护原告自身的合法权益，也为了减少诉累，请求依法判令被告在2019年6月30日前将原告购买房屋的不动产权证书办理好并交付给原告，若逾期未交付，则每逾期一日按万分之二（以房屋总价款为基数）向原告支付逾期办证违约金，计算至原告收到不动产权证之日止。同时，根据合同的约定，因被告的责任未能在商品房交付之日起548日取得房屋所有权证书的，被告应向原告赔偿违约金。原告为维护自己的合法权益，根据《民法通则》和《合同法》的相关规定，向人民法院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 被告瑞泽公司辩称，1．他公司在2018年3月12日前已办理完广安“国际商业中心”小区的产权手续，即使有违约也应当从接房之日起548天后起算；2．他公司在交房时已经向各业主支付了一定的赔偿金；3．按照合同约定是要办理两证，房产证的办理时间是交房后548天，土地证的办理时间更要延后，现在两证合一，造成了迟延办证的时间，但他公司力争在2019年6月30日之前将产权证全部办理。 本院经审理认定事实如下：被告经批准开发建设“广安国际商业中心”项目。2013年3月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》主要约定：买受人购买出卖人开发的位于广安市城南滨河路一段108号“广安国际商业中心”次主力店某号商业房屋，建筑面积320.61平方米，房屋总价款2,590,753元；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，合同继续履行，由出卖人支付逾期总房价款每日万分之二的违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书，合同继续履行，由出卖人向买受人支付逾期总房价款每日万分之二的违约金等等。合同签订后，原告向被告支付了购房款2,582,268元，大修基金、契税、印花税、登记费等129,424元，共计2,711,692元。2014年6月20日，广安市地名领导小组办公室颁发《广安市地名准予使用登记凭证》，将广安国际商业中心地段名为滨河路一段88号，同日，该办公室又绘制了平面布置图，该图显示原告购买的某房屋编号为425。2016年5月16日，广安市房产管理局向被告颁发了广安市房权证广房字第××号、20××54号、20××66号的房屋所有权证，此三证的房屋坐落均为广安市广安区滨河路一段88号，规划用途均为商业，建筑面积分别为7224.68㎡、7672.58㎡、5593.93㎡。2015年8月31日，被告向原告交付了出售的房屋，双方签具了《广安国际商业中心住宅用房交房结算表》和《交铺验收确认书》。截止目前，原告尚未取得所购房屋的不动产权证书。 庭审中，被告以双方约定的违约金过高为由而请求降低。 认定以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、增值税普通发票、收款收据、《广安国际商业中心住宅用房交房结算表》、《交铺验收确认书》，被告提供的建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案书、初始登记权属证明、已办证汇总明细表、《广安市地名准予使用登记凭证》、平面布置图，本院调查的《关于广安国际商业中心项目办理不动产权证书情况的函》以及到庭诉讼参与人的当庭陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立，系双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、被告是否在合同约定期限内将原告购买房屋所在楼栋进行了初始登记；二、被告未能按期交付原告所购房屋不动产权证书应否依约支付违约金。 关于被告是否在合同约定期限内将原告购买房屋所在楼栋进行了初始登记的问题。合同虽然约定原告购买的房屋位于广安市城南滨河路一段108号，但从被告提供的《广安市地名准予使用登记凭证》和平面布置图可以看出，该房屋的坐落已被广安市地名领导小组办公室重新命名为广安市广安区滨河路一段88号，具体位置从某变更为了425。因此，被告提供的广安市房产管理局颁发的坐落为广安市广安区滨河路一段88号用途为商业的房屋所有权证应为原告购买房屋所在楼栋的初始登记，因该证的登记时间为2016年5月16日，在合同约定的期限内，故被告不构成初始登记的违约。 关于被告未能按期交付原告所购商品房不动产权证书应否按合同约定支付违约金的问题。本案中，原告未能在合同约定的商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书系不争的客观事实，但确定违约责任承担既要尊重双方的约定，也要结合案件事实和法律规定考量违约行为所造成的实际损失。从《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定可以看出，我国法律对违约金采取以填补损失为主，惩罚为辅的原则，在违约方认为违约金过高请求减少时，法院应以实际损失为基础，兼顾其他相关因素进行衡量裁决。本案中，被告基于违约事实的发生责任不全在自己，抗辩违约金过高并请求法院调整，对此原告未能举证证明其因被告的违约行为所遭受的具体损失及数额大小。为此，本院综合考虑原告实际损失无证据支持；被告已履行商品房交付的主要义务，原告已占有、使用所购商品房，合同目的已基本实现等因素，酌定被告支付原告起诉之日即2019年1月1日以前的违约金为48,440元，之后的违约金按每日72元标准计付直至原告取得不动产权证书之日止。 另，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，被告在支付违约金后，仍应继续为原告办理不动产权证书。原告要求被告为其办理并交付所购商品房不动产权证书的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，原告的请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、限被告广安瑞泽房地产开发有限责任公司于2019年6月30日前为原告柏强梅、曾俊涛、赵格办理并交付所购商品房的不动产权证书； 二、限被告广安瑞泽房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告柏强梅、曾俊涛、赵格支付截止2019年1月1日的逾期取得不动产权证违约金48,440元，2019年1月2日起至取得不动产权证之日止的违约金按每日72元的标准计付； 三、驳回原告柏强梅、曾俊涛、赵格的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,638元，减半收取2,819元，由原告柏强梅、曾俊涛、赵格负担819元，被告广安瑞泽房地产开发有限责任公司负担2,000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  郭栋平 二〇一九年三月二十九日 书记员  赵英孜