呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初6722号原告：内蒙古雅世春华置业有限公司，住所地呼和浩特市如意开发区法定代表人：张捷，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔晓兵，内蒙古誉昊律师事务所。委托诉讼代理人：付彦彬，内蒙古誉昊律师事务所。被告：海洋，男，住呼和浩特市。第三人：中信银行股份有限公司呼和浩特分行，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区新华大街68号。负责人：曹黛英，该分行行长。委托诉讼代理人：刘景君，女，该行员工。委托诉讼代理人：樊强，内蒙古振昊律师事务所律师。原告内蒙古雅世春华置业有限公司（以下简称雅世置业）与被告海洋、第三人中信银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称中信银行呼市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告雅世置业的委托诉讼代理人崔晓兵，被告海洋，第三人中信银行呼市分行的委托诉讼代理人樊强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅世置业向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告双方于2017年2月10日签订的《商品房买卖合同》、《地下停车位使用权赠送协议》、《地下停车位使用权转让合同》、《地下储藏间使用权赠送协议》；2.请求判令被告返还东岸国际B区1号楼l单元1002号房屋(价值4,134,797元)、东岸国际二期珊瑚顶l号楼l单元12号储藏间、东岸国际二期珊瑚顶N069、N070号车位；3.请求判令被告配合办理注销东岸国际B区1号楼1单元l002号房屋的商品房预售登记手续；4.请求判令被告按合同约定向原告支付违约金826,959.4元；5.请求判令被告返还原告代还的利息及罚息24,191.08元(该数额暂计算至2018年8月），请求支付至被告实际返还房屋之日；6.请求判令被告向原告支付律师费67,000元；第4、5、6项共计918,150.48元；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及特别约定，约定由被告购买原告开发建设的东岸国际B区1号楼l单元1002号房屋，房屋总价款为4,134,797元，首付834,797元，余款3,300,000元以银行按揭贷款方式支付，并且约定了如买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务，出卖人有权解除《买卖合同》。在出卖人作为买受人贷款的保证担保人的担保期限内，如该房屋被司法机关查封或者预查封的，出卖人有权选择单方解除合同。因买受人原因解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总价20％的违约金，配合办理注销商品房预售登记手续、将房屋返还出卖人等违约责任。同日，原、被告双方签订了《地下停车位使用权赠送协议》、《地下停车位使用权转让合同》、《地下储藏间使用权赠送协议》，上述协议均约定，商品房买卖合同解除，上述协议也同时解除。合同签订后，原告向被告交付了房屋、车位及地下储藏室，并进行了商品房预售登记。但被告未能按照合同约定按时向贷款银行支付贷款，贷款银行已经自原告的保证金账户中扣款。2018年1月11日，因被告与王美珍民间借贷纠纷一案，东岸国际B区1号楼l单元l002号房屋、东岸国际二期珊瑚顶N069、N070号车位被法院查封。原告认为，原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》及《地下停车位使用权赠送协议》、《地下停车位使用权转让合同》、《地下储藏间使用权赠送协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照合同履行。被告无故不按合同约定偿还贷款，并因其个人原因导致案涉房屋及车位被司法查封，应当按照合同约定承担违约责任。为此，原告特根据民事诉讼法的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。海洋辩称，同意解除合同及其他赠送和转让协议，凡是雅世置业赠送的海洋均同意退还；第二项诉讼请求中的房屋和69号车位同意返还，但赠送的车位是N069号车位，N070车位是其自行购买且已在去年转售他人；第三项诉讼请求认可；第四项诉讼请求，不同意支付违约金；第五项诉讼请求的费用已经还给了银行，从银行又还给了原告；第六项诉讼请求律师费不同意支付。中信银行呼市分行述称，对于原、被告双方签订《商品房买卖合同》的真实性、合法性均予以认可，基于该份合同，2017年2月24日，由原、被告及第三人共同签订了中信银行个人借款合同，第三人向被告贷款330万元用于支付该房款。在该产权没有进行不动产登记之前，原告承担阶段性连带保证责任，在后续还款期间，由于被告有连续三期、累计六期未按时还款的情形，因此在2018年的4月份第三人向被告发出提前结清贷款通知。依据合同的约定，该笔贷款提前全部到期，相关诉讼也已经在赛罕区人民法院开庭审理完毕，但是判决还没有下。被告截止目前尚欠第三人贷款本息及罚息复利总计是3,208,504.47，在原告的诉讼请求中间其中有一笔24,191.08元的代偿利息和罚息，第三人针对原告的保证金账户只扣划过一次扣划了33,305.1元，该款项据被告承诺是通过原告设立在中信银行的保证金账户还款的，第三人扣完之后被告是直接又存到保证金账户里的，不是说存到银行又归还到保证金，账户里头的银行是没有权限的，也做不了这个事情，是被告直接还进去的；另外一部分在购房时被告向原告支付了该房屋的首付款，大概是99万多元，应该含一个车位的费用，如果不含车位应该是83万多。在被告同意解除合同的情况下，第三人认为原告应当归还被告向我行申请的该笔贷款300万元，也就是归还第三人320余万元下欠的数目。这笔贷款在发放之初也是由被告要求受托支付给了本案的原告，有借据体现，借款人是被告，但是实际收款人是原告，就是当时受托支付直接付给了原告。因此在合同解除的条件前提下，原告应当偿还被告申请的该笔330万借款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月10日，雅世置业（甲方、出卖人）与海洋（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同》[编号：XS（2017）00000632]，约定由海洋购买雅世置业开发的东岸国际B区1号楼1单元10-11层1单元1002号房屋（销售房号为1号楼1单元802号），实测建筑面积为274.92平方米，单价为15,040元每平方米，房屋总价款为4,134,797元。第八条付款方式及期限约定，按揭贷款，买受人应当在2017年2月10日前支付首期房价款834,797元，余款3,300,000元申请贷款支付。附件五《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定，第5条在买受人以按揭贷款方式支付房价款，且出卖人为买受人的按揭贷款提供了保证的情形下，如买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务，出卖人有权单方解除《买卖合同》。第8条在出卖人作为买受人贷款的保证担保人的担保期限内，如该房屋被司法机关查封或者预查封的，出卖人有权选择单方解除合同，并有权要求买受人支付购房总价款20%的违约金。买受人同意，在扣除总房款20%的违约金及相关费用后，出卖人有权将买受人已付购房款（无息）直接交付采取查封措施的司法机关，且因此而产生的一切费用均由买受人承担。特别约定第二十条关于合同解除的约定中：4、在《买卖合同》由于任何原因而提前终止的情形下，出卖人均有权自《买卖合同》终止之日起单独或在必要的时候要求买受人在出卖人通知的期限内配合共同到相关房地产预售登记部门办理注销商品房预售登记手续。买受人逾期配合时，每迟延一日，向出卖人支付购房总款千分之一的违约金。5、因买受人的原因导致买卖合同解除，按如下方式处理：（1）买受人应向出卖人支付合同总价20%的违约金。若因此提起诉讼买受人还应承担诉讼费用、出卖人的律师费用及因此产生的其他费等。（2）若出卖人已经将房屋交付买受人，则买受人应在合同解除之日起3日内将房屋交还出卖人并恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担（包括但不限于他项权利、租赁等），将该房屋交还给出卖人。否则，每迟延一日，按购房总款千分之一向出卖人支付房屋占有费。该合同还就其他事项作出了约定。同日，鉴于海洋购买雅世置业开发建设的东岸国际Ⅱ期?珊瑚顶1号楼1单元802室房屋，雅世置业（甲方）与海洋（乙方）签订《地下储藏间使用权赠送协议》，雅世置业将东岸国际Ⅱ期?珊瑚顶1号楼1单元12号储藏间赠送海洋使用，该储藏间使用年限与乙方所购买的商品房建设用地使用权年限一致，储藏间所有权归甲方所有，即甲方赠送给乙方的储藏间不办理权属登记。第四条约定，如双方签订的《商品房买卖合同》终止，则该储藏间赠送协议亦随之终止，该储藏间需在《商品房买卖合同》终止7日内由乙方按原状退回甲方。如乙方转让所购商品房，则该储藏间亦应同时转让，并须报甲方或物业公司批准同意。否则，甲方有权收回该储藏间。雅世置业（甲方）与海洋（乙方）签订《地下停车位使用权赠送协议》，约定甲方将位于东岸国际Ⅱ期?珊瑚顶N号车库，车位编号为N070的车位赠送乙方。该停车位使用年限与乙方所购买的商品房建设用地使用权年限一致。停车位所有权归甲方所有，即甲方赠送给乙方的停车位不为乙方办理权属登记。第六条约定，如双方签订的《商品房买卖合同》终止，则该车位赠与协议亦随之终止，该车位需在《商品房买卖合同》终止7日内由乙方按原状退回甲方。如乙方转让所购商品房，则该车位亦应同时转让，并须报甲方或物业公司批准同意。否则，甲方有权收回车位。雅世置业（甲方）与海洋（乙方）签订《地下停车位使用权转让合同》，海洋购买位于东岸国际Ⅱ期?珊瑚顶N段车库，车位编号为N069车位一个，该车位使用年限与乙方所购买房屋年限一致，该车位转让费总价款为158,000元，支付方式为一次性付款。该合同第七条约定，如双方签订的《商品房买卖合同》终止，则本车位买卖合同亦随之终止。2017年1月4日，海洋向雅世置业交纳立约金100,000元；2017年2月10日，海洋向雅世置业交纳房款734,797元、车位（N069）款158,000元。2017年3月9日，雅世置业将案涉房屋交付海洋使用。2017年2月24日，海洋（甲方、借款人）、雅世置业（丙方、保证人）与中信银行呼市分行（乙方、贷款人）签订《中信银行个人购房借款合同》，海洋从雅世置业处购买东岸国际B区1号楼1单元1002号房屋向中信银行呼市分行借款3,300,000元，借款期限为360个月（即从2017年2月23日至2047年2月23日）。合同第10.1条保证方式约定，丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其有关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和/或相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行股份有限公司任何营业机构开立的账户中直接扣划。庭审过程中，雅世置业认可中信银行呼市分行向雅世置业支付贷款3,300,000元。雅世置业提供的《中信银行保证金存款解冻、出账通知书》显示：2017年12月29日，中信银行呼市分行从雅世置业的保证金账户扣划保证金33,305.11元。庭审过程中，雅世置业自认海洋已偿还雅世置业已被扣划的上述保证金。2018年1月11日，本院向雅世置业发出（2017）内0105执保466号协助执行通知书，因王美珍诉海洋民间借贷一案，查封海洋位于赛罕区东五纬街18号东岸国际B区车位两个，车位号为：N069、N070，查封期限为3年，即2018年1月11日至2021年1月10日止。经本院向呼和浩特市不动产登记中心查询，案涉房屋已办理初始登记，并办理网签登记，虚所有权人登记为海洋，于2017年11月6日被本院司法查封。中信银行呼市分行与海洋、雅世置业金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月5日作出（2018）内0105民初4601号民事判决书，判决主要内容为：海洋于判决生效后十五日内向中信银行呼市分行偿还借款本金3,209,335.48元并偿还利息、罚息、复利至清偿借款本息之日止；支付律师费65,983元；雅世置业对上述款项承担连带清偿责任。现该判决未发生法律效力。本院认为，雅世置业与海洋签订的《商品房买卖合同》、《地下停车位使用权赠送协议》、《地下停车位使用权转让合同》、《地下储藏间使用权赠送协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件五《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》中第5条约定，在买受人以按揭贷款方式支付房价款，且出卖人为买受人的按揭贷款提供了保证的情形下，如买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务，出卖人有权单方解除《买卖合同》；《地下停车位使用权赠送协议》、《地下停车位使用权转让合同》、《地下储藏间使用权赠送协议》均约定如双方签订的《商品房买卖合同》终止，则该合同亦随之终止。根据上述约定，海洋未按合同约定如期偿还银行贷款导致雅世置业承担保证责任，合同约定的解除条件已经成就，对于雅世置业主张解除《商品房买卖合同》、《地下停车位使用权赠送协议》、《地下停车位使用权转让合同》、《地下储藏间使用权赠送协议》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，但因案涉房屋及车位均存在司法查封，且本院作出的（2018）内0105民初4601号民事判决书尚未生效，履行情况不明，尚不具备处理合同解除后果的条件，故对雅世置业主张返还房屋、办理房屋网签注销手续、返还车位、储藏间、支付违约金、律师费的诉讼请求，本院均不予支持，双方可待上述情况明确后，另行协商处理合同解除后续事宜。对于雅世置业主张海洋支付利息、罚息的诉讼请求，因该款项海洋已偿还雅世置业，故对雅世置业的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告内蒙古雅世春华置业有限公司与被告海洋于2017年2月10日签订的《商品房买卖合同》[编号：XS（2017）00000632]及《地下停车位使用权赠送协议》、《地下停车位使用权转让合同》、《地下储藏间使用权赠送协议》于本判决生效之日解除；二、驳回原告内蒙古雅世春华置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费47,171元（原告已预交），由原告内蒙古雅世春华置业有限公司负担47,071元，由被告海洋负担100元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 高晓英人民陪审员 格日乐人民陪审员 宝 音 二○一九年三月五日书 记 员 郝辰炜