云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终5221号上诉人（一审原告）余国华，女，汉族，1967年5月4日出生，住址：昆明市五华区。上诉人（一审原告）陈斌，男，汉族，1965年6月23日出生，住址：昆明市东川区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人王卫宁，云南万成律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（一审被告）云南绿色房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市螺蛳湾国际商贸城********。法定代表人王贵华，系该公司总经理。委托诉讼代理人邓宇光，云南绿色房地产开发有限公司法务，代理权限为特别授权代理。上诉人余国华、陈斌因与被上诉人云南绿色房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民二初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人余国华、陈斌及其委托诉讼代理人王卫宁与被上诉人委托诉讼代理人邓宇光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人余国华、陈斌上诉请求：1、撤销（2015）官民二初字第1043号民事判决书第二项。2、确认位于昆明市官渡区矣六乡宏仁村委会金牌村绿色轩雨亭第一组团13幢第2单元11层1102号房屋、第13-D066号车位所有权属于上诉人。3、判令被上诉人向房屋产权交易登记管理机构办理商品房备案及产权登记手续。4、判令被上诉人向上诉人按照合同约定的标准交付验收合格并符合国家法律法规的房屋及车位。5、撤销《商品房购销合同》补充协议第一条，判决原告可以自行向房屋登记管理机构、税务机构、物业管理公司缴纳相关工本费、印花税、契税、公共维修基金等费用，被上诉人履行协助义务。事实和理由：2013年9月28日，上诉人认购了由被上诉人出售的盛泰·公园盛世绿色轩雨亭小区第13栋2单元1002号房及编号为13-D066号的车位。2014年7月11日，上诉人与被上诉人签订了《商品房购销合同》，约定购房总价931949元（大写：玖拾叁万壹仟玖佰肆拾玖元整），上诉人向被上诉人支付了全部购房价款。2015年6月，被上诉人通知上诉人接收房屋，但是到此时上诉人才发现，《商品房购销合同》约定的房屋及车位已经被昆明市中级人民法院查封，被上诉人并未按照合同约定将《商品房购销合同》向产权登记管理机构进行备案，绿色轩雨亭的现状也不具备房屋交付条件。上诉人依法向官渡区人民法院起诉，要求确认权利，享有合同不安履行抗辩权，要求被上诉人交付房屋、办理商品房备案手续、产权登记。2016年8月3日，官渡区人民法院作出（2015）官民二初字第1043号民事判决书，上诉人不服一审判决，认为一审判决第二项没有法律及事实根据。事实上，上诉人提出的诉讼请求为确权之诉，并未涉及行政诉讼，行政登记事项并非本案诉争事项，也不能对抗上诉人的上诉请求。财产权不是登记机关赋予的，在判断发生争议的不动产物权归属时不能唯登记论。现依法提起上诉，希望二审法院撤销一审判决第二项，并依法予以改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人云南绿色房地产开发有限公司辩称：办理产权证属于行政管理范畴，应以相关单位的规定为主。房屋及车位可交付，且违约金过高不应由我方承担。一审法院认定事实：2013年9月28日，原告认购被告开发建设的盛泰公园盛世绿色轩雨亭小区13幢2单元1102号房及13-D066号车位。2014年7月11日，双方就涉案房屋及车位分别签订了《商品房购销合同》，约定购房总价931949元（含车位）。同时原告已按约定向被告支付了全部的房款。合同约定被告应在2014年10月31日前交房及车位，同时约定被告逾期交房违约责任，交房时间届满后的次日至实际交房之日止30日内，每天违约10元，逾期30天后，按照付款金额的0.01%乘以逾期天数计算违约金。2015年6月，被告通知原告接房，原告发现该房屋及车位均被昆明市中级人民法院查封及向四川信托公司进行了在建工程抵押，被告也不能出具建设工程、房屋、车位的合法验收文件，故认为该涉案工程不具备交付条件，原告要求自行向房屋登记管理机构、税务机构、物业管理公司等缴纳相关费用，被告拒绝，双方未办理房屋移交手续。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，我国物权的取得需经登记或交付，才可取得。本案中原、被告之间是商品房买卖合同关系，双方签订了商品房购销合同，但未登记备案，也未实际交接房屋（含车位）。因此原告诉请确认盛泰公园盛世绿色轩雨亭小区13幢2单元1102号房及13-D066号车位所有权属于原告，不符合法律规定，本院不予确认。本案中，原告购买被告开发的房屋（含车位），并缴纳了全部购房费用。原告诉请被告向房屋产权交易登记管理机构办理商品房备案及产权登记手续的诉请，因办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为为行政行为。《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的产权登记申请事项行为，且不适宜通过强制执行方式处理，故本案不予支持。原告要求被告按照合同约定的标准交付经验收合格并符合国家法律规定的房屋及车位，因本案中查明，涉案房屋及车位均已被抵押、查封，客观上不能交付，故对原告的该项主张不予支持。原告主张撤销《商品房购销合同》补充协议第一条，判决原告可以自行向房屋登记管理机构、税务机构、物业管理公司缴纳相关工本费、印花税、契税、公共维修基金等费用，被告履行协助义务的诉请，因涉及具体行政行为，不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的事项行为，一审法院不予支持。至于原告诉请的逾期交房违约金，因双方在《商品房购销合同》中已约定被告逾期交房的违约责任及计算标准为：被告应在2014年10月31日前交房，同时约定被告逾期交房违约责任，交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，每天违约金10元，逾期30天后，按照付款金额的0.01%乘以逾期天数计算违约金。本案系被告因自身原因导致房屋未能交付原告，故被告应按照相应约定向原告支付逾期交房（交车位）违约金。原告的该项主张有事实和法律依据，一审法院按双方当事人的约定对原告的诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告云南绿色房地产开发有限公司于2014年11月1日起向原告余国华、陈斌支付逾期交房违约金至盛泰公园盛世绿色轩雨亭小区13幢2单元1102号房及13-D066号车位实际交付给原告余国华、陈斌之日止（其中2014年11月1日至2014年11月30日期间，逾期交房（含车位）违约金为600元；2014年12月1日起逾期交房违约金每日金额为房屋总价款931949元的万分之一）；二、驳回原告余国华、陈斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费436元，由被告承担。本案二审期间上诉人提交了两组新证据，第一组证据：交房通知。第二组证据：信用卡交易明细。经质证，被上诉人认为两组证据均未加盖公司公章，故对于上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。被上诉人云南绿色房地产开发有限公司二审未提交新证据。综合诉辩各方意见以及提交的证据，本院与原审法院查明的事实一致。本院认为：关于上诉人主张确认诉争房屋物权归属的问题，《中华人民共和国物权法》第九条第一款已明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭需经依法登记方可发生效力。本案中，双方仅签订了《商品房购销合同》，但未至相关行政部门进行过物权登记。因此，对上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人主张撤销《商品房购销合同》补充协议第一条，判令由上诉人自行向相关部门缴纳税费的问题，因涉及行政管理事项，上诉人可在满足相关行政法律、法规等规定的情形下行使法律赋予的相应权利。不宜在本案民事诉讼中进行处理，故本院对该项上诉请求不予支持。关于上诉人主张判令被上诉人向相关机构办理商品房备案与产权登记手续以及交付验收合格的房屋、车位的问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《商品房购销合同》系当事人真实意思表示，办理备案及产权登记手续并交付房屋、车位为被上诉人应负之主合同义务。故本院对上诉人的上述请求予以支持。综上所述，余国华、陈斌的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持昆明市官渡区人民法院（2015）官民二初字第1043号民事判决第一项；二、撤销昆明市官渡区人民法院（2015）官民二初字第1043号民事判决第二项；三、被上诉人云南绿色房地产开发有限公司按照合同约定的标准向上诉人余国华、陈斌交付验收合格的房屋及车位；四、被上诉人云南绿色房地产开发有限公司向房产交易登记管理机构办理商品房备案及产权登记手续。一审案件受理费436元，由被上诉人云南绿色房地产开发有限公司承担；二审案件受理费436元，由被上诉人云南绿色房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 白 皓审判员 吴 娴审判员 饶丽佳二〇一九年三月十二日书记员 李 哲