湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初413号 原告：严伟强 原告:唐琦娟 二原告共同委托诉讼代理人：曾辉荣 被告：株洲奥园房地产开发有限公司 法定代表人：孙翀 委托诉讼代理人：邓志雄 委托诉讼代理人：陈霞 原告严伟强、唐琦娟与被告株洲奥园房地产开发有限公司（以下称奥园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法由审判员刘伟良适用简易程序于2019年3月28日公开开庭进行了审理。由法官助理周松林协助审理，书记员董樱担任法庭记录。二原告的共同委托诉讼代理人曾辉荣、被告的委托诉讼代理人陈霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严伟强、唐琦娟向本院提出诉讼请求：1、被告按原被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的约定支付逾期交房的违约金16498元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》，购买被告位于株洲市天元区泰山路361号奥园广场的房屋一套。合同中约定：房屋总价为533926元，被告应于2016年10月31日前交付房屋。逾期交房，被告应按原告已支付房款的日万分之一向原告支付违约金，违约金自合同约定的最后交付期限之日起第二天起算至被告实际交付房屋之日止，交付标志为房屋验收合格、原告签订《入伙通知书》并领取房屋钥匙。合同签订后，原告按合同约定足额支付房款，但被告未能如约交付合格房屋，涉案房屋验收合格的日期为2017年9月5日。为支付延期交房违约金事宜双方多次协商未果，故原告诉至本院，请求判如所请。 被告奥园公司辩称：对实付购房款无异议；双方签订的合同及补充协议合法有效，但被告方对违约金额及天数有异议，依据双方签订株洲市商品房预销售合同第十条约定：奥园方逾期交房的违约期限应计算至第二次五方验收合格之日，违约金按买受人已支付的房价款日万分之一计算。以上事实和理由请求人民法院予以认定，依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2015年，原告严伟强、唐琦娟（买受人）与被告奥园公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000310232）约定：“买受人向出卖人购买……房屋，总房价款暂定为533926元，该房屋的交付必须符合下列条件：商品房取得房屋实测报告、提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》、符合国务院第279号令《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：该房屋经验收合格，方可交付使用。合格的标志为出卖人组织设计、监理、施工等五方责任主体验收并出具《竣工验收报告》。出卖人定于2016年10月31日前将该商品房交付给买受人；商品房达到约定交付条件后，出卖人应当在交付日届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证据材料通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地方；交付商品房时，出卖人应当出示满足约定的证明文件，否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；查验商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，由买受人承担全部法律责任；除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。书面通知交房的形式：出卖人以“交房公告”的形式在《株洲日报》或《株洲晚报》或《长株潭报》发布交房公告，或者通知客户到售楼部领取登记，或以挂号信方式寄出均可视为书面形式；买受方须在交房公告发布的交房时间内到出卖人营销中心办理相关手续，逾期则视为买受方所购商品房已交付买受方使用，保修内容及物业服务费从公告发布的交房日起计算。延期接收房屋的违约处理：买受方无正当理由延迟接收房屋，经出卖人催告后，仍未按催告时间办理房屋验收交接手续，由此导致延期交房、房屋产权不能按时办理等所有责任均由买受方自行承担，自合同约定的交房日次日起全额计算收取物业管理费。”合同签订后，二原告共向被告支付购房款533926元。2016年12月1日，被告向二原告邮寄发出《入伙通知》通知二原告收房，二原告于2017年10月12日收房。现二原告认为逾期交房违约金应继续按每日万分之一计算至房屋具备备案条件之日止，故诉至本院，请求判如所请。 另查明：已发生法律效力的株洲市中级人民法院（2018）湘02民终256号民事判决书确认如下事实：“2017年8月20日，奥园公司组织勘察、设计、监理、施工、建设等五方责任主体对奥园广场15号栋工程进行了竣工验收，并形成了竣工验收报告。庭审中，奥园公司认为其在2016年11月25日已经完成了五方验收，因行政部门的介入，奥园公司只好在2017年8月20日重新进行了一次验收。但根据行政部门的调查，奥园公司在2016年11月25日组织验收时，五方单位并没有实际完成验收。市质监处针对奥园公司2017年8月20日组织完成的15号栋工程竣工验收于2017年9月5日制作了《工程质量监督报告》，认为各责任主体对质量验收文件进行了签字认可，竣工验收会上一致认为奥园广场15号栋工程符合设计文件，能满足结构安全要求和正常使用要求，均同意验收，监督科同意各责任主体单位意见并对实物观感等提出部分整改意见，建设单位及施工单位对存在的问题已进行整改并作出书面回复，工程具备备案条件。《工程质量监督报告》审核时间为2017年9月5日。” 以上事实，有原、被告双方的陈述，原告身份信息、被告工商登记信息、《商品房买卖合同（预售）》、入伙通知及邮寄凭证、民事判决书等证据予以证明。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：1、原、被告之间的商品房销售合同是否成立有效？在履行过程中被告是否存在逾期交房的违约行为？被告是否应承担逾期交房的违约责任？如需承担，违约金应按何种标准计算？2、违约时限应如何确定？具体分析如下： 一、关于焦点一。原、被告系自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。双方由此形成的商品房预售合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，被告未能按约定的时间履行交付房屋的义务，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金从最后交付期限之第二天起按已支付房价款的日万分之一算至实际交付之日止，故被告应当按照二原告已交房款的日万分之一向二原告支付违约金至交付房屋之日止。 二、关于焦点二。按照原、被告所签订的合同的约定，房屋交付条件为五方责任主体竣工验收合格，房屋交付双方应当签署商品房交接单。本案中，被告组织五方责任主体在2017年8月20日对本案所涉工程进行了竣工验收，各方均同意验收，行政部门对该次验收予以了监督，并就此形成了工程质量监督报告。该报告对被告组织的该次五方责任主体验收予以了认可，并对工程质量予以了肯定，于2017年9月5日对本案所涉建设工程作出了明确的工程具备备案条件的监督意见，故本案所涉建设工程已完全具备交付条件。故综合本案的实际情况，本案所涉建设工程在双方就是否符合交付条件产生争议的情况下，经行政部门介入并确认具备交付条件，行政部门于2017年9月5日作出的工程质量监督报告对原、被告双方均具有约束力，以行政部门形成工程质量监督报告的时间作为被告承担支付逾期交付房屋违约金的时间公平合理，故被告承担逾期交付房屋违约金的截止时间应为2017年9月5日。综上，被告自2016年11月1日至2017年9月5日期间应向二原告支付的逾期交房违约金为16498元（533926元×0.1‰／天×309天）。 综上，本案经本院组织调解，双方未能达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告株洲奥园房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告严伟强、唐琦娟给付逾期交付房屋的违约金16498元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费212元，减半收取106元，由被告株洲奥园房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：810103210********，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 刘伟良 二〇一九年三月二十八日 法官助理 周松林 书 记 员 董 樱 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。