北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初7913号原告：鲁雅慧，女，1990年3月7日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：任海峰，北京京云律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜桢，北京京云律师事务所实习律师。被告：北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路**）。法定代表人：侯培华，经理。委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律工作者。原告鲁雅慧与被告北京汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁雅慧的委托诉讼代理人任海峰、杜桢，被告汇金公司的委托诉讼代理人张海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲁雅慧向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付自2018年9月1日至实际交付房屋时的逾期交房违约金；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月2日，原、被告签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》(以下简称预售合同)，约定由原告购买位于北京市房山区xx镇xx村xx#住宅楼x层x单元-xx号房屋，被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋。后原告按照合同约定向被告支付了购房款，但涉案房屋因未能通过主管部门的验收，被告至今未能向原告交付涉案房屋。原告认为被告延期交房的行为已经构成违约，于2018年向北京市房山区人民法院提起诉讼，要求汇金公司支付直至符合交房条件之日止的逾期交房违约金，2018年9月21日北京市房山区人民法院作出判决认为因交房时间尚不确定，故逾期交房的违约金计算至2018年8月31日，此后的逾期交房违约金问题双方可另行解决，并判决汇金公司于判决生效后10日内支付原告逾期交房违约金42472元。汇金公司不服一审判决提出上诉，二审判决维持原判。现汇金公司仍未向原告交付房屋，原告特起诉。被告汇金公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方就本案所涉及的房屋已由法院处理过，被告已经承担相应的违约责任，不应当重复承担违约责任。原、被告之间签订的合同是双方真实意思表示，双方应当按照合同约定的条款执行，被告未能如期交房应当按照合同约定承担违约责任，不应当按照原告要求的数额加重被告的责任。被告未按时交房并不是因被告恶意造成，而是由于政府行政审批程序的变更导致，不能归责于被告，故请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕事实请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了预售合同（合同编号Y1905330），约定原告向被告购买位于房山区xx镇xx村xx#住宅楼x层x单元-xx号房屋一套，预测建筑面积93．14平方米，总价款1287119元，付款方式为首付款加公积金贷款。预售合同第十二条交付条件约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房，房屋交付时应符合的条件为：已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书；满足被告承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；被告还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》。预售合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺条款约定：2016年12月31日，上水、下水达到通水标准（中水系统除外），市政双路供电/过渡性供电达到通电标准（包含临时用电），自采暖系统具备正常运行标准，燃气达到正常使用标准，电话通信线、有线电视线敷设到户，公共绿地、小区非市政道路、公共停车场达到基本使用条件。预售合同第十四条逾期交房责任条款的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之次日起180日内退还全部已付款（首付款加贷款本金部分），并一次性按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人一次性按买受人全部已付款的0．1%向买受人支付违约金。该条款中还约定，“买受人全部已付款”为买受人已交首付款加每月实际已经向银行累计还款额（买受人采用贷款方式的，本金部分），另由于遭遇不可抗力影响的（如恶劣天气、自然灾害、疫情灾害、政策变化、市政设施政策变化、其他第三方恶意干扰等情况）或因为遵守政策法规、规范性文件和政策变化导致的或由于市政配套批准安装因素导致的第十三条中所述的配套设施条件不能按期达到约定标准，出卖人可据实予以延期，而无需承担相关违约赔偿责任。在出卖人发出延期交房通知起30日内，若买受人有异议则双方同意按退房处理。在出卖人发出延期交房通知起30日后，买受人未表示异议或未做书面确认回复的，视同买受人同意按延期交房处理。上述条款中对于“买受人全部已付款”的解释、不予承担违约责任的情形等内容均以下划线着重标注。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。双方签订预售合同后，原告以首付款加贷款方式向被告支付了合同约定的全部购房款。目前，原告已经领取了涉案房屋的钥匙，但是无法装修入住。涉案房屋所在楼栋至今未办理完毕工程竣工验收备案。2018年9月21日，本院作出（2018）京0111民初14341号民事判决书，判决汇金公司向鲁雅慧支付2017年1月1日至2018年8月31日期间的逾期交房违约金42472元。汇金公司对该判决不服提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理维持原判。诉讼中，原告认为双方合同对于逾期交房违约责任约定不合理，故要求被告按照租金标准向原告支付违约金。本院认为，原告与被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。预售合同约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付符合合同约定和法律规定的房屋。现原告虽然领取了房屋钥匙，但无法实现居住使用功能，故不应视为被告向原告履行了交付符合合同约定和法律规定房屋的义务。现被告未按期向原告交付符合合同约定和法律规定的房屋，且未提供证据证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。对于逾期交房，预售合同约定了违约金责任。该条款中对于“买受人全部已付款”的确定、违约金计算标准等事项做了明确的约定。原告主张逾期交房违约金约定标准过低，不足以弥补其损失，要求予以增加。原告未提供证据证明其实际遭受损失的情况，本院结合同地段同类房屋的租金标准等因素，综合考虑原告因被告违约行为遭受的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对逾期交房违约金予以调整。由于目前具体交房时间仍不确定，故本案逾期交房违约金计算至2019年2月28日，此后的逾期交房违约金问题双方可另行解决。综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京汇金房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鲁雅慧给付逾期交房违约金13412．16元。二、驳回原告鲁雅慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元，由原告鲁雅慧负担9元（已交纳），由被告北京汇金房地产开发有限公司负担79元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖金良二〇一九年三月二十八日书记员  杨雅晴