江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初2339号原告：周志良，男，1960年5月9日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：江苏惠龙实业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路**东环大厦。法定代表人：李文龙，董事长。被告：苏州工业园区惠龙投资有限公司，住，住所地江苏省苏州工业园区东兴路**/div>法定代表人：李文龙，董事长。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路**div>法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。原告周志良与被告江苏惠龙实业有限公司（以下简称惠龙实业公司）、被告苏州工业园区惠龙投资有限公司（以下简称惠龙投资公司）、被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序于2018年11月16日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法裁定适用普通程序组成合议庭进行审理，本案合议庭由审判员王玲担任审判长、人民陪审员徐秀英、范桂珍参加评议，本案于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告周志良两次庭审时均到庭参加诉讼，被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁于第二次庭审时到庭参加诉讼。被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周志良向本院提出诉讼请求：1、租赁合同己到期，到目前尚未支付租金和违约金，故根据法律规定，被告方应停止侵害、返回租赁物并赔偿原告损失。2、要求法院对将三被告进行拘捕，拉入老赖黑名单。3、对于被告方说委托品牌物业公司苏州厚木资产资产管理有限公司（以下简称厚木公司），原告持不同看法，认为厚木公司的委托经营管理合同既无标的，又无收益交付期，存在欺诈和诈骗嫌疑，请求清查其空手套白狼的非法侵占业主权益的行为，彻查其妄图达到永久霸铺目的。4、判决被告方支付原告自2017年1月1日起暂算至2017年12月31日的租金14694元，并支付按万分之三/天计算至2018年3月31日的违约金676.66元，共计15370.66元。保留原告判决后追加租金和违约金的权益，续签公平真诚合同，直至被告方终止合同和停止霸铺侵权返回租赁物（符合销售条件、能确保通过消防、安检商铺）为止。审理中，原告周志良明确放弃第二、第三项诉讼请求，并将第一项诉讼请求明确为判令解除原告与被告方签订的房屋租赁合同，将第四项诉讼请求明确为判令三被告按照原租金标准连带支付原告2017年1月1日至2017年12月31日止的租金14694元，并按万分之三每天的标准计算至2018年3月31日的违约金676.66元。事实和理由：2006年5月19日，原告与苏州乐成实业有限公司（以下简称乐成公司）、苏州龙鼎置业有限公司（以下简称龙鼎公司）签订合同，将原告所有的位于苏州国际精品批发城B馆1层1220号房屋出租给乐成公司经营使用，租期自2007年1月1日起至2016年12月31日止，按照房价的10%作为年租金，租金每半年支付一次，龙鼎公司对租金支付承担连带责任。2010年9月17日，乐成公司申请注销，获得核准，但未通知原告。2016年12月31日原告与被告方签订的房屋租赁合同到期后，被告方至今未向原告返还商铺，亦未支付租金，原告故诉至法院，请求判如所请。被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司向本院共同书面答辩称，1、与原告签订房屋租赁合同是龙鼎公司（后更名为名品城公司）与乐成公司（注销时更名为苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，以下简称酒文化公司），该二者与两被告在法律上是完全不同的法律主体，两被告对原告没有合同义务。2、酒文化公司（前身为乐成公司）注销前两个股东为两被告，但两被告行出资义务到位，且经过召开股东会、清理债权债务、出具清算报告、登报公告等合法程序注销了酒文化公司。自始至终（实际履行支付2007年-2012年计6年左右）均由名品城公司支付该项目租金并进行经营运作。酒文化公司于2010年注销时，名品城公司没有拖欠租金，不存在该债务。3、原告作为出租人，没有证据证明乐成公司及股东的清算行为不当，使公司财产发生贬值、流失毁损或者灭失的情况，以及两被告在乐成公司解散后存在恶意处置公司财产的行为，因此两被告对涉诉租金不承担责任。4、名品城项目从2013年开始拖欠租金，至起诉超过一年的诉讼时效，原告要求两被告作为股东承担清偿责任，也已经超过两年的诉讼时效。5、名品城公司目前仍在为履行小业主的租赁合同而努力，向项目上的商户追讨租金，然后支付小业主，已有相关胜诉案件名品城公司对支付涉案的租金具有实际的履行能力。综上，两被告并非本案适格被告，不应承担责任。此外，合同期满后的租金与两被告无关，法院已有相关判例。被告名品城公司辩称，1、不同意解除租赁合同、将商铺交付原告。案涉项目的所有商铺均为产权式商铺，一直采取的是统一经营模式。所有商铺都是通过委托品牌经营商进行统一招商、经营管理、运营等，单个业主收回商铺势必影响整个商圈的整体运营，影响其他业主的收益。目前环球奥食卡城项目的商铺总数为6570套，总面积为196145.44平方米，其中有5238套商铺的业主已经与品牌经营商苏州厚木资产管理有限公司（以下简称厚木公司）签约，委托厚木公司经营管理商铺，占比达79.7%；已签约面积为170434.69平方米，占比达86.9%，即已与厚木公司签约的业主人数和签约商铺面积均已远超50%，且比例仍在上升中，现在少量业主要求收回商铺，会极大损害大多数业主的利益，是不合适的。2、不同意向原告支付自2017年1月1日后的租金。因原、被告签订的租赁合同期限为2007年1月1日至2016年12月31日，故租赁期限届满后的租金不应由被告方支付，而应由实际承租人厚木公司支付。经审理查明，2006年5月19日，周志良作为甲方，名品城公司的前身龙鼎公司作为乙一方，乐成公司作为乙二方，三方签订《苏州国际精品批发城租赁合同》一份，约定：“甲方已于2006年5月19日与乙一方签署《商品房买卖合同》以下简称《房屋买卖合同》（合同登记编号：苏相200605190179），购买位于苏州市相城区“苏州国际精品批发城”B馆1层1220号（以下简称该房屋）。甲方愿意在符合本合同所规定和法律法规的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条款和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋。乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利。乙一方同意对本合同规定的租赁期的开始10年的租金支付承担保证责任。按本合同规定应支付给甲方的租金在乙二方到期无法支付时，乙一方负与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。乙一方与乙二方同意，甲方在本合同规定的租赁期的开始5年结束时享有由乙二方按《房屋买卖合同》的实际成交总房价买回的选择权（以下简称房屋买回选择权），在乙二方无力买回的情况下，乙一方负同等买回责任。该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年1月1日，租赁期限结束日为2016年12月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长。前10年租期，乙二方按本合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红，自第11年起，乙二方按本合同规定按营业税后净利润较高比例给予甲方租金收益。租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。在本房屋前10年租期，无论乙二方是否将该房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年6月30日，计算2007年1月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年6月30日的半年租金，甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2007年的12月31日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。如乙二方未按期如数支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同。合同还就其他内容进行了约定，三方并均在合同落款处签名、盖章。同日，三方另行签订《补充合同》一份，约定周志良在合同规定的租赁期满5年及满10年时享有由乐成公司按《房屋买卖合同》实际成交总房价款买回的选择权，在乐成公司无力买回的情况下，龙鼎公司负同等买回责任等。同日，周志良另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。再查，案涉租赁房屋购买价款为146931元，现已经办理产权登记，登记所有人为周志良及案外人陶建英、周青，登记坐落位于苏州市相城区元和街道花园路880号1220室，建筑面积12.57平方米。另查明，周志良曾于2017年5月向本院起诉名品城公司、惠龙实业公司、惠龙投资公司，请求判决名品城公司、惠龙实业公司、惠龙投资公司支付周志良自2012年7月1日起至2016年12月31日的租金62812.98元并支付违约金等。本院审理后，于2017年12月作出(2017)苏0507民初2602号民事判决书，判决：一、惠龙实业公司、惠龙投资公司于判决生效之日起十日内共同支付周志良2012年7月1日起至2016年12月31日止的房屋租金62812.98元，并支付该款的违约金；二、名品城公司对上述第一项确定的所有债务向周志良承担连带清偿责任。该案判决后，惠龙实业公司、惠龙投资公司不服，向苏州市中级人民法院提起上诉。2018年6月4日该院作出（2018）苏05民终2144号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。又查，涉案商铺所在的整个商业体由名品城公司开发销售。该项目包括A馆、B馆、C馆、D馆、E馆、F馆合计六栋楼宇，其中F栋尚未竣工，其余对外销售并投入使用。A馆总建筑面积为43295.15平方米，总套数为2805套，B馆总建筑面积为23527.58平方米，总套数为1103套，C馆总建筑面积为16811.73平方米（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权面积3277.31平方米），总套数为823套（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权一套），D馆总建筑面积为17441.56平方米（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权面积3033.44平方米），总套数为874套（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权一套），E馆总建筑面积为19885.03平方米，总套数为964套，以上合计总建筑面积为120961.05平方米，总套数为6569套。另有7间地下室登记于名品城公司名下，总面积43568.99平方米。名品城公司陈述：1、已出售商铺中，共计有3409套商铺的小业主与厚木公司签订了书面的委托经营管理合同，还有815套商铺的小业主采用网络签约方式委托厚木公司经营管理。2、现登记在名品城公司名下的商铺共计1537套，其中有489套商铺业主已经与厚木通过书面或网络方式签约，已计入了第1项范围，其公司针对剩余1048套自持商铺与厚木公司签订了委托经营管理合同。3、已出售商铺中，部分商铺的小业主与奥食卡公司签订了委托经营管理合同，约定奥食卡公司享有转租权，合同期限尚未届满，奥食卡公司就其合法经营管理的565套商铺（已扣除小业主直接委托厚木公司经营的套数）与厚木公司签订委托经营管理合同。对于A馆、B馆、C馆、D馆、E馆，由厚木公司进行招商、招租等运营管理，所得收益对全体业主做整体分配。根据上述数据，本院经计算确定，通过上述三种方式以书面形式委托厚木公司进行经营管理的商铺数已达5022套（名品城自持部分仅计算未网签数量），占总套数的76.45%，面积总计为134720.18平方米（含地下室），占总面积（含地下室）的81.88%，如计算线上签约数则比例更高。另，为证明委托情况，本院在关联案件中调取：1、名品城公司作为甲方、厚木公司作为乙方签订的《委托经营管理合同》，约定：甲方决定将其所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）的部分物业的经营管理权委托给乙方。“方圆里”项目座落位置：苏州市相城区元和街道华元路918号、华元路880号、华元路818号、聚元街233号、聚元街255号。四至：南临华元路，西临采莲路，北临聚元路，东临澄和路。“方圆里”项目地块系以出让方式取得，土地面积约75601平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2004年10月29日至2044年10月30日。“方圆里”项目总面积约为170164.8平方米左右（包括A区以及BE区地下室，其中A/B/C/D/E已经上线网签，场馆面积以网签系统面积为准；地下面积；地下面积以房产证登记面积为依据际建筑面积为准）。A馆面积43295.15平方米；B馆面积23527.58平方米；C馆面积20089.04平方米；D馆面积20475平方米；E馆面积19885.03平方来；地下室面；地下室面积43568米。本合同所述经营管理权委托的标的，为截止至本合同签订之日止，“方圆里”项目甲方所有的面积。其中包括回购铺825.61平方米;抵押铺5706.87平方米;地下室4;地下室43568米,共计50101.47平方米。该面积在经营管理期限存续期间或有变动,该面积相应增加,本合同4.1款甲方应得收益按比例增加。甲方将其所有的该物业委托乙方经营管理，乙方可独立全权独立处理一切与该物业经营管理有关的一切内外事务。经营管理权贯穿于该物业的招商、营运与运营保障各个阶段。本合同约定该商铺委托经营期限为20年。自2016年1月1日开始计算至2036年12月31日止。委托管理期满，甲乙双方协商一致，在同等条件下，甲方应继续委托乙方经营管理，并重新签订委托经营管理合同。顾及经营连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除合同。在本合同委托经营期限届满时，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营权。合同还对其他事项进行了约定。2、奥食卡公司作为甲方，厚木公司作为乙方，名品城公司作为丙方签订的《委托经营管理合同》约定：鉴于丙方所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）在甲方经营管理下，项目破败，经营收益不善，故甲方决定将其所持有的该物业的经营管理权委托给乙方，负责该物业的招商运营等事项，并由丙方作为担保方，担保该权利转移的合法有效性。该合同载明的“方圆里”项目坐落、面积与前述合同一致。经营管理权转移的标的为“方圆里”项目与甲方有委托经营管理关系的业主所有铺位，面积约为104979.54平方米。委托经营管理期间，将由乙方收取该项目所属区域因乙方经营管理而取得的相应收益，并按比例支付给该物业业主租金，甲方对该项目经营管理所得无任何权利义务，并不得干涉。对于乙方应当支付给该物业业主的租金由业主与乙方另行签订《委托经营管理合同》，其中会明示相应收益分配以及双方权利义务。对于2015年12月31日前，甲方欠付该物业业主的收益，鉴于丙方已经将所有该项目面积的经营管理权委托给厚木，并进行了律师见证，丙方同意将该部分面积收益作为补偿，支付给业主，由业主与三方签订《委托经营管理合同》的同时签订《未付租金补偿协议》（如需补偿）。乙丙方代替甲方偿还原欠付业主之债务，该部分经营收益的债务承担由乙丙双方以50%比例进行分摊，乙丙双方保留向甲方追偿的权利。委托经营期限自2016年1月1日起，至所有就该物业委托甲方经营管理的业主与乙方签约完成之日，且甲方欠付乙丙方的债务全额偿还完毕之日止，该合同自然终止。鉴于保持经营连续性，各方约定任一方都不得擅自变更、解除合同。本合同委托到期终止前，甲方不得转让、出租、自营或另行委托他人经营。合同还对其他事项进行了约定。3、小业主与厚木公司签订的《委托经营管理合同》，以李赞玉作为甲方、厚木公司作为乙方的《委托经营管理合同》为例，合同约定：甲方委托乙方管理经营甲方自有物业。委托经营管理期间，甲方授权乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动，包括但不限于以乙方名义将该物业出租予第三方，代甲方向税务局申请开具发票、代为缴纳相应税费，且乙方有权将甲方委托的全部或部分事项转委托予第三方。该物业委托管理期限约20年，即自2016年1月1日起计算。委托管理期满，如无书面提出解除合同，甲方应继续委托乙方经营管理。为保证项目整体经营的稳定性和连续性，本合同期内，该物业须由乙方进行统一规划和经营管理，甲方不得以任何形式独立经营或干扰统一经营，未经双方协商一致任何一方都不得擅自变更或解除本合同。合同还对其他事项进行了约定。再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为名品城公司。乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。以上事实有当事人举证的周志良身份信息，惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司工商登记资料，《苏州国际精品批发城租赁合同》、《补充合同》、房屋所有权证、(2017)苏0507民初2602号民事判决书、（2018）苏05民终2144号民事判决书和其他相关判决，以及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以确认。本院认为，周志良与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》及其补充合同约定的租赁期限为2007年1月1日至2016年12月31日，因合同期满后双方未另行签订房屋租赁合同，故双方权利义务已于期满后终止，无需本院另行确认合同解除。对周志良请求判令解除双方之间房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。对于周志良主张的合同期满后2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金并支付违约金的诉讼请求。本院认为，首先，惠龙实业公司、惠龙投资公司承担《苏州国际精品批发城租赁合同》租期内的后续租金支付义务，系其作为乐成公司的股东在乐成公司注销后对合同权利、义务的继受；合同约定的租赁期限届满后，周志良未另与惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司再签订房屋租赁合同，故周志良与惠龙实业公司、惠龙投资公司或名品城公司之间未形成合法有效的房屋租赁合同关系，惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司不应承担合同期满后的租金支付义务。其次，涉案房屋所在的物业作为产权式商铺，现已有占商铺总套数76.45%、占商铺总面积81.88%的业主与厚木公司签订委托经营合同，委托厚木公司统一经营管理商铺；为更好的获得稳定的投资收益，产权式商铺应当维持统一规划、布局、经营、管理的经营状态，故根据大部分业主与厚木公司签订的委托经营合同，涉案房屋作为物业整体的一部分，其实际占有使用人为厚木公司，故惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司不应承担本案租赁合同期满后的房屋占有使用费。综上，周志良无权要求惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司支付涉案房屋2017年1月1日至2017年12月31日期间的房屋租金或占有使用费及相应的逾期支付租金违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告周志良的全部诉讼请求。本案案件受理费为人民币184元，由原告周志良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 玲人民陪审员  徐秀英人民陪审员  范桂珍二〇一九年三月二十九日书 记 员  唐宽正