北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初19768号原告(反诉被告)：杨雨衡，男，1989年6月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈旭，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所律师。被告（反诉原告）：春茜，女，1985年4月28日出生，蒙古族。委托诉讼代理人：侯义君，男，1985年8月14日出生，汉族，春茜之夫。委托诉讼代理人：于卫东，北京德和衡律师事务所律师。原告（反诉被告）杨雨衡与被告（反诉原告）春茜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨雨衡及委托诉讼代理人陈旭、田源源，被告（反诉原告）春茜的委托诉讼代理人侯义君、于卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨雨衡向本院提出诉讼请求：1.判令确认杨雨衡与春茜于2017年3月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》自杨雨衡的起诉状送达春茜之日起解除；2.判令确认杨雨衡与春茜于2017年3月21日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号为C1487097）自杨雨衡的起诉状送达春茜之日起解除；3.判令春茜协助杨雨衡办理存量房屋买卖合同网上信息注销手续；4.判令春茜向杨雨衡支付违约金172万元；5.判令春茜承担诉讼费用。事实和理由：2017年3月4日，杨雨衡与春茜在居间方北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间撮合下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定杨雨衡将其名下位于北京市丰台区芳群园一区3号院3号楼23层2302的房屋（以下简称争议房屋）出售给春茜，房屋总价款1035万元。合同签订后，双方于2017年3月21日办理了网上签约手续。2017年5月，杨雨衡收到春茜寄送的《告知函》，春茜明确告知其已经无能力继续履行上述合同。根据双方签订的补充协议第二条第4款的约定，春茜应于2017年6月26日前支付首付款678万元，但时至今日春茜仍未支付首付款，根据合同第四条第3款的约定，春茜上述行为已经构成违约，故杨雨衡诉至法院。春茜辩称，合同解除是不可归责于双方的原因，因此我方不同意支付违约金，更不同意杨雨衡以收取定金予以抵扣，不同意杨雨衡在主张207万的基础上单方将春茜交纳的定金予以折抵。故春茜提出反诉请求：1.判令杨雨衡返还定金35万元；2.判令杨雨衡承担反诉费用。杨雨衡针对春茜的反诉辩称：不同意春茜的反诉请求。一、从履约情况看，春茜对本案的相关交易构成根本违约，有明确的过错责任；二、春茜与上一家的交易出现问题，仍有充足的时间筹措资金，我方认为春茜怠于履行合同义务，北京市317新政以后，涉案房屋的房价下跌了20%，春茜不愿意履行合同；三、春茜陈述北京市317新政以后贷款的额度降低，其依据北京市317新政解除合同于法无据，即使该案贷款出现了问题，也可以自行筹措资金；四、春茜违约，向杨雨衡寄送告知函，不能达到解除合同的目的，且给我方造成巨大的经济损失，因此应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对真实性无异议的杨雨衡房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《存量房屋买卖合同》、《告知函》、杨雨衡与春茜之间的短信往来记录、书面告知函及邮单、春茜与刘某的短信往来记录、春茜与链家公司李某的短信聊天记录、春茜与链家公司大区总监的聊天记录、住建委网站查询的存量房网上签约合同查询结果本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年3月4日，杨雨衡与春茜、链家公司签订居间服务合同，约定链家公司为春茜购买杨雨衡争议房屋提供居间服务。同日，在链家公司居间下春茜同杨雨衡签订了北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），该合同主要约定杨雨衡出售争议房屋给春茜，该房屋建筑面积128.86平方米。该房屋未设定抵押，杨雨衡未将该房屋出租。房屋成交价格493万元，家具家电、装饰装修及配套设施等作价为542万元。春茜向杨雨衡支付定金35万元，支付方式为直接支付。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，双方应签订相关存量房屋交易结算资金划转协议。春茜向银行申办抵押贷款，由贷款机构直接将该部分房款支付杨雨衡，春茜拟贷款320万元。春茜因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意春茜继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，春茜自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。春茜未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，春茜按日计算向杨雨衡支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际应付款之日起15日之内向杨雨衡支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，杨雨衡有权解除合同，杨雨衡解除合同的，春茜应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向杨雨衡支付违约金，并由杨雨衡退还春茜全部已付款。针对上述合同，春茜、杨雨衡在同日还签订了补充协议。补充协议主要约定房屋总成交价1035万元，春茜支付首付款时，已付定金视为首付款一部分，2017年2月28日春茜将第一笔定金20万元以自行划转的方式支付杨雨衡，核房通过当日将第二笔定金15万元通过自行划转的方式支付杨雨衡。春茜在2017年6月26日前将第一笔首付款173万元（不包含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付给杨雨衡，在2017年6月26日前将第二笔首付款505万元通过理房通的方式支付杨雨衡。双方应于网签后10日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。在缴税完成后30个工作日内，双方共同办理所有权转移登记手续。杨雨衡保证争议房屋“满五唯一”，本次交易全部税费由春茜负担。如春茜逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，杨雨衡有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同，春茜应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向杨雨衡支付违约金，春茜向杨雨衡已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；链家公司收取的费用不予退还。补充协议与买卖合同、居间服务合同、房屋交易保障服务合同约定不一致的，以补充协议为准。合同签订后，2017年2月28日，春茜通过银行转账支付定金35万元。2017年3月21日，杨雨衡和春茜签订了编号为C1487097网签合同，即《存量房屋买卖合同》，登记显示，网签办理完毕的时间为2017年3月27日。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部等部门联合出台了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，其中规定居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%。2017年5月23日，春茜向杨雨衡发出告知函，称受其与案外人刘某之间房屋买卖事项的影响，到期其无力再向杨雨衡支付首付款。在本案审理过程中，根据杨雨衡的申请，对争议房屋当前的价值委托北京圣元房地产评估咨询有限公司进行了鉴定，2019年1月28日，评估公司出具的圣元评（2018）字第208号房地产估价报告显示，争议房屋在价值时点2018年12月4日估价结果为，估价总价8785100元，为此，杨雨衡支付评估费24470元。2017年9月20日，本院向春茜送达了起诉书及证据副本。本院认为：杨雨衡与春茜于2017年3月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。本案中，春茜未按照合同约定按时支付首付款，已经构成根本违约，根据合同约定，杨雨衡有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因春茜未在约定时间内付款的行为已构成根本违约，故杨雨衡要求解除合同，本院予以支持。春茜认为其行为不属于违约，合同解除系受政策影响所致，但本院查明在相关房产新政策实行后，春茜还与杨雨衡共同办理了网签手续，说明相关政策并未影响春茜购房。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。春茜在签订合同后履行过程中，未按照合同约定按时支付首付款，构成根本违约，其承担的损失数额应与实际损失相一致，本院根据争议房屋评估结论确定实际损失数额为1564900元。春茜认为其诉前已向杨雨衡表示无法履行合同，房屋估价基准时间错误，对此本院认为，春茜虽曾向杨雨衡表示无法履行合同，但双方无法就违约责任达成共识的责任亦应有春茜承担，故不应仅凭无法履行合同的意思表示确定房屋估价时间。由于网签合同无法注销，杨雨衡无法对房屋再行处置，评估设定的房屋估价时间无误。故对春茜的相关意见，本院不予采信。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现杨雨衡选择向春茜主张违约金，故对于春茜要求退还定金的诉请，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认杨雨衡与春茜于2017年3月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年9月20日解除；二、确认杨雨衡与春茜于2017年3月21日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号为C1487097）于2017年9月20日解除；三、春茜于本判决生效之日起十日内配合杨雨衡注销编号为C1487097的网签合同；四、春茜于本判决生效之日起十日内支付杨雨衡违约金1564900元；五、杨雨衡于本判决生效之日起十日内退还春茜定金35万元；六、驳回杨雨衡其他本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费94220元，由杨雨衡负担3402元（已交纳），由春茜负担90818元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费3275元，由杨雨衡负担（于本判决生效之日起七日内交纳），评估费24470元，由杨雨衡负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵 昭人民陪审员  廉润有人民陪审员  郑松青二〇一九年三月二十九日法官 助理  康 莉书 记 员  魏溶辛