黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终1171号上诉人（一审原告）：赵凯，男，1965年3月7日出生，汉族，无固定职业，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：沈大明，吉林鸿洋律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：哈尔滨沙河建材有限责任公司（原哈尔滨钢飞水泥有限责任公司），住所地哈尔滨市阿城区交界镇（哈铁厂院内）。法定代表人：陈常明，该公司董事长。委托诉讼代理人：岳立明，黑龙江宇春律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：鹤岗市新亚房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市向阳区45委**。法定代表人：高延崇，该公司董事长。上诉人赵凯因与被上诉人哈尔滨沙河建材有限责任公司（以下简称沙河公司，原哈尔滨钢飞水泥有限责任公司以下简称钢飞公司）、鹤岗市新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服哈尔滨市阿城区人民法院（2018）黑0112民初3741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵凯的委托诉讼代理人沈大明、被上诉人沙河公司的委托诉讼代理人岳立明到庭参加诉讼。被上诉人新亚公司经本院传票传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。赵凯上诉请求：1.不得强制执行吉林省榆树市亿鑫家园小区3号楼1单元301室住宅房屋；2.依法确认赵凯与新亚公司签订的商品房买卖合同合法有效并判决吉林省榆树市亿鑫家园小区3号楼1单元301室住宅房屋归赵凯所有；3.本案诉讼费由新亚公司承担。事实和理由：案涉榆树市亿鑫家园小区3号楼1单元301室住宅楼系上诉人正常买卖取得，上诉人取得此楼后已装修并已实际入住多年，有物业费、取暖费、交接协议等相关证据予以证明，上诉人在购买此楼时并不知晓案涉楼房已被法院扣押，并且第三人新亚公司给上诉人签订了商品房买卖合同及办理了相关入住手续，上诉人实际占有此楼房不存在恶意及违法情形，并且上诉人已依法申请进行房屋登记并交纳了契税，但由于案涉楼房被法院查封导致现无法办理房屋产权登记，无法办理产权登记并非上诉人的原因。故无论是从物权请求权优先于一般债权的角度还是以实际占有优先的角度还是工程款优先的角度案涉楼房均应该归上诉人所有。沙河公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。案涉房屋2011年5月18日查封至今。赵凯购买的房屋签订书面合同的日期为2015年10月29日，因此阿城区人民法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行规定》）第二十八条的规定，认定赵凯不具有排除执行的民事权益。查封的房屋都是登记在新亚公司名下。2011年的5月18日第一次查封至2013年，阿城区人民法院又进行了续封，这是在诉讼过程中的两次查封，之后在执行过程中又继续查封至今没有解封。并且阿城区人民法院的查封是符合法律规定的，并没有超标的查封，赵凯认为查封超标的没有证据支持。一审法院送达程序合法法。赵凯认为一审法院在庭审中没有出具每次查封的裁定，违反法定程序没有法律根据的，因为本着谁主张谁举证的原则，赵凯在一审庭审时并没有要求人民法院调取证据在法庭出示。赵凯及另案张非非、任晓侠、梁立志、陈淑兰、赵会锐、张丽丽等8人都是从他人处购买他人取得的案涉房屋，有不同的情况，有的是抵顶工程款所得，有的是个人购买，但都是与新亚公司所签订的房屋买卖合同均发生在人民法院查封之后，均不具有排除执行的民事权益。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。新亚公司未到庭，亦未提交书面答辩状。赵凯向一审法院起诉请求：1.不得强制执行吉林省榆树市亿鑫家园小区3号楼1单元301室住宅房屋；2.依法确认赵凯与新亚公司签订的商品房买卖合同有效并判决该房屋归赵凯所有；3.诉讼费用由沙河公司负担。一审法院认定事实：钢飞公司与新亚公司买卖合同纠纷一案，阿城区人民法院于2011年5月18日作出（2011）阿民初字第447-1号民事裁定：查封新亚公司在榆树市亿鑫家园小区建筑面积为3303.09平方米的楼房24套；24套房产中包括案涉房产；又于2013年5月24日对上述房产予以续封；阿城法院于2012年5月24日作出（2011）阿民初字第447号民事判决：一、新亚公司于判决生效后10日内给付钢飞公司水泥款7153280.61元、利息3218967.27元；二、驳回钢飞公司的其他诉讼请求；判后，新亚公司不服上诉，由于新亚公司未按规定缴纳上诉费用，哈中院于2013年10月21日作出（2013）哈民六商终字第36号民事裁定：新亚公司按自动撤回上诉处理，双方当事人均按原判决执行。钢飞公司于2013年12月23日向阿城法院申请执行，阿城法院于2014年3月27日作出（2014）阿执字第31-1号执行裁定：查封新亚公司在榆树市亿鑫家园小区建筑面积3303.09平方米的楼房24套；24套房产中包括案涉房产；阿城法院又于2015年5月5日作出（2014）阿执字第31-5号执行裁定：查封新亚公司在榆树市××家园小区××房产；19套房产中包括案涉房产；2018年7月18日，赵凯以案外人的名义向阿城法院提出书面异议，认为其为案涉房产的实际所有人，请求排除执行，阿城法院于2018年7月23日作出（2018）黑0112执异122号执行裁定书，驳回赵凯的异议请求。2013年7月25日，新亚公司与赵凯签订商品房买卖合同并为赵凯出具购房收据和房屋交接协议书；2016年4月21日，新亚公司为赵凯开具不动产统一发票；2017年10月11日，赵凯办理了完税证明，交纳了印花税和契税；赵凯于2013年7月25日、2014年10月14日、2015年4月12日、2016年4月7日、2017年10月8日交纳了物业费。2016年4月12日，钢飞公司变更为沙河公司。一审法院认为，《执行规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，案涉房产查封时间为2011年5月18日、2013年5月24日、2014年3月27日和2015年5月5日，赵凯与新亚公司签订书面的商品房买卖合同的时间为2013年7月25日，同日新亚公司为赵凯开具购房收据和房屋交接协议书，该房屋交接书签订之日应视为赵凯占有案涉房产的时间，因该行为发生的时间是法院查封期间，故赵凯不具备《执行规定》第二十八条第（一）、（二）项规定的条件，其不具备排除执行的民事权益；故赵凯主张的确权请求和停止执行的请求，应予驳回。判决：驳回赵凯的诉讼请求。案件受理费100元，由赵凯负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是赵凯是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于赵凯主张的是一般不动产买受人的物权期待权还是消费者物权期待权，即本案应当适用《执行规定》第二十八条还是第二十九的问题。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。依据上述规定，在金钱债权执行中，《执行规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。因第二十八条第一项与第二十九条第一项内容相同，均规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，即如果不符合该项情形，也就同时不符合第二十八条和第二十九条规定。本案中，依据一审查明的事实，新亚公司与赵凯签订《商品房买卖合同》的时间为2013年7月15日，即在人民法院2011年5月18日查封之后。即赵凯的异议申请即不符合上述第二十八条的规定，也不符合第二十九条规定，赵凯不享有足以排除强制执行的民事权益，故赵凯关于不得强制执行吉林省榆树市亿鑫家园小区3号楼1单元301室住宅房屋、确认赵凯与新亚公司签订的商品房买卖合同有效并判决该房屋归赵凯所有的诉讼请求均应当驳回。综上，赵凯的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵凯负担。本判决为终审判决。审判长 郑兴华审判员张宇审判员毛保森二〇一九年三月二十八日法官助理张恭允书记员张春天