贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初559号原告：季亚东，男，汉族，出生于1978年10月10日出生，住贵州省毕节市。原告：毛琴，女，汉族，出生于1978年8月9日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：吴慢慢（一般代理），系贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15205201811069398。被告：贵州七众置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼****房。统一社会信用代码：9152050205908259X2。法定代表人：韩义，该公司董事长。委托诉讼代理人：李娇、张健（特别授权），系该公司员工。、。原告季亚东、毛琴与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告季亚东、毛琴委托诉讼代理人吴慢慢，被告七众置业委托诉讼代理人李娇、张健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告立即为原告办理并交付毕节圆梦国际项目的4号楼2单元16层4号商品房转移登记的产权证及有关证书。2、请求法院判令被告退还两原告已交的测绘费。电开户费、闭路开户费、燃气开户费共计3640元。3、请求法院判令被告承担逾期办理以上房屋所有权的不动产登记证书的违约金暂定25154元(自2017年5月1日至实际办理商品房不动产登记之日止，共暂计650天，以购房款386995元为基数，按每日万分之一计算),违约金计算到被告为原告办理不动产登记证书之日止。4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:两原告于2014年8月11日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买毕节市碧阳大道圆梦国际4号楼2单元16层4号房屋，该房屋面积为118.82平方米，单价为每平方米3256.9元，总价款386995元，该房屋系两原告共同共有。两原告依照合同的约定，并在合同规定的期限内于2014年8月11日向被告交付首期房款116995元，后于2015年1月16日与中国建设银行股份有限公司毕节市分行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，两原告向中国建设银行股份有限公司毕节市分行贷款270000元用于支付两原告向被告购买该房屋的余款，并且银行已于签订合同当日一次性将该笔款项转给被告，有银行出具的个人贷款支付凭证为证。两原告已依照合同约定的时间向被告支付全部购房款共计386995元以及办理房屋所有权证所需的费用，被告也出具了相应的票据两原告。合同约定:(一)出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照_银行同期活期存款利率支付利息。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止、按日向关受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因两原告不同意退房，依照合同约定被告应从违约之日起按日以房价款的万分之一来支付违约金。同时根据《房产测绘管理办法》第十条以及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，测绘费应由被告支付，并且商品房的价格已经包括水、电等配套设施的建设安装费用，因此被告应将以上费用退还给原告。合同约定的办理商品房转移登记的期限届满后，两原告多次与被告沟通，要求被告尽快办理该房屋的权属转移登记，被告均以各种理由推脱至今。依据《中华人民共和国合同法》第107条的规定以及双方签订的买卖合同，被告已构成违约，因此被告应依照合同的约定向两原告承担违约责任。综上所述，两原告为维护自身的合法权益，现根据《民事诉讼法》第119条的规定，向贵院提起诉讼，希望贵院能判如所请!被告七众置业辩称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理一(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人己付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房头卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应子认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依法事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同明活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定,显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上,应当遵循“法无禁止即自山”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释。三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大名数购房在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因术获房库属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够明上述事实，则应当承担举证不能的后果。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续经是个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利J济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力判决执行可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算文违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不子支持。根据原被告提供的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年8月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》约定：“购买被告位于毕节市七星关区××大道与××路交汇处圆梦国际项目4号楼2单元16层4号房，购房款为386995.00元，房屋面积为118.82平方米；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办理初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此承担违约责任，如因此导致过期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担过期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》中：第3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”明确了办理水、电、闭路电视、燃气开户等手续的费用及办证相关费用由买受人承担。原告依约交付首付款给被告。之后，原告通过向银行贷款，向被告支付了剩余购房款。另查明，涉案商品房现尚未通过综合验收,尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书到办证部门。本院认定的上述事实有原被告的陈述及原被告向本院提交的证据。这些证据经庭审质证本院予以确认并已收集在卷。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告向原告交付了涉案商品房，但未交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方合同中约定转移登记的时间为2017年5月1日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原、被告合同中仅约定了约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。而至今已超过180日，被告尚不能交付办证的相关文书，根据约定，可以按照已付购房款总额为基数，按日万分之一的标准从2017年5月2日起计算。对于违约金的截止时间，根据原、被告双方合同中《补充协议》约定，被告向原告代收办证费用，即原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。涉案商品房现尚未通过综合验收,尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书到办证部门，属事实上的不能，待被告具备办证条件时，原告再主张。原告主张的电开户费、闭路开户费等费用被告仅是代收，且双方签订的合同未约定，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告季亚东、毛琴逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金；（违约金以原告已付购房款人民币386，995.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从2017年5月2日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告季亚东、毛琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由被告贵州七众置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  石朝鹏二〇一九年三月五日书记员  李 犇