江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0803民初1425号 原告：淮安华宇物业服务有限公司，住所地淮安市淮安区吴鞠通路**。 法定代表人：周学来，该公司董事长。 委托诉讼代理人：仇会成，该公司职工。 委托诉讼代理人：刘成宝，该公司职工。 被告：陈少军，男，1974年12月2日生，汉族，住淮安市淮安区淮城镇福缘村运河路**，现住淮安市淮安区。 原告淮安华宇物业服务有限公司（以下简称华宇公司）与被告陈少军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华宇公司的委托代理人仇会成、刘成宝，被告陈少军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华宇公司向本院提出诉讼请求，请求法院判令被告立即支付欠原告（2016年6月2日至2018年5月2日期间）的物业费1578.9元；本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告系具有相应资质的物业服务企业，被告系淮安区瑞元经典小区业主。2014年11月23日原告与淮安区闸北村民委员会依法签订了前期物业服务合同，约定自2016年6月23日至2018年6月23日，由原告为瑞元经典小区业主提供物业管理服务，业主按住房面积每月每平方米1元的标准每年交纳一次物业服务费，如业主不依约交纳物业服务费，还应加收滞纳金。合同签订后，原告依约提供相应的物业管理服务。截止2018年5月底，被告拖欠物业服务费合计3223.6元。业主应按时交纳物业服务费，逾期不交纳的，物业服务企业可根据服务协议以每日千分之一加收滞纳金。原告多次向被告催要未果，特提起诉讼，请求判决所请。 被告陈少军辩称，一、根据物业管理条例规定应该成立业主委员会方可对未交物业费的业主进行起诉，但我们小区一直没有成立业主委员会；二、按照淮安区物价局相关收费标准物业公司存在乱收费的情况、按照合同约定我们可以拒绝交纳物业费，我们有权要求物业公司清退超收的费用；三、根据物业前期服务协议双方权利义务，被告未履行协议中的约定。我的车子在监控像头下车门被撬，而电子监控室无人照看、电子设备无人管理、、地下车库无监控监控好多是黑屏；小区内存在车辆乱停乱放的情况、消防设施有损坏、消防通道变成停车室；私自接电线，安全不能保障；保安人员与小区的配套设施不到位、保安人员只有2人、严重配备不足，保安巡视没有做到位、不能做到24小时值班；电梯损坏无人修理；物业公司应公示物业费用的开支情况而未公示，我们有知情权。 本院经审理认定事实如下：原告系从事物业服务的企业，被告陈少军为瑞元经典小区的业主，瑞元经典9号楼2单元1706室，住宅用房套房屋的建筑面积为127.98平方米。2014年11月23日淮安区淮城镇闸北村村民委员会（以下简称闸北村委会）与原告签订前期物业管理合同，闸北村委会将御庭园三期北侧小区，经九路西委托原告实行物业管理服务，委托管理服务期限为2年，自2014年11月23日起至2016年11月22日，原告可以按照高层每平方米每月1.25元、多层每平方米每月0.45元，门面房每平方米每月0.65元收取物业管理费。2015年10月26日原、被告双方签订物业管理合同一份，协议约定：由原告华宇公司为瑞元经典小区提供物业管理服务；物业管理公共服务费收费标准为，高层住宅用房物业费1.0元/月/平方米，生活垃圾处置费36元/户/年，公共能耗费暂定36元/户/年。物业服务相关费按年度预收，在房屋交付使用时，从建设单位入住通知书约定的房屋交付时间起，一次性交纳一年的物业服务费和其他相关费用，以后每年度交纳一次，每次交纳费用时间为每年度对应月份10日前。协议自签字（盖章）之日起生效。协议约定原告根据本协议约定的物业管理公共服务收费标准，向被告收取物业管理服务费用，逾期不交纳的可以向人民法院起诉；原告不按约定擅自提高收费标准的，被告可拒绝交纳；原告应对物业共用部位、共用设施设备进行日常维护与管理（质量保修期内维护由开发公司承担责任）；对物业管理区域内的环境卫生、绿化进行日常维护与管理；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序、安全防范、消防交通等事项；建立建全本物业管理档案资料；编制物业管理服务及财务年度计划；编制物业公用部位、公用设施、设备维修资金的使用情况；根据被告或物业使用人的要求提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务，合理收取费用。前期物业服务结束后，在新的物业接管时，原告负责向开发单位或业委会与物业相关的全部档案资料，并按实际使用状况，移交开发单位提供的物装备。被告应按照本协议按时向原告交纳物业服务费、建筑垃圾处置、停车等费用；遵守小区的《临时管理规约》、《购房合同》和本物业的物业管理相关制度、规定及所有的承诺和约定；装饰装修房屋时，应遵守建设部《住宅室内装修管理规定》和《临时管理规约》，遵守安全管理有关规定，施工单位或个人应该具备相应的资质。装饰装修前必须到原告办理装修申请等相关手续，签订《住宅装修管理服务协议》。施工期间接受原告的检查、指导，完工后及时告知原告进行验收，被告违规装修，原告要求限期整改时，应立即整改，费用由业主负责；装饰装修施工期间，装修施工人员出入本物业区域须持有《临时出入证》。接受安全管理人员的检查，并遵守物业管理有关规章制度。装饰建筑垃圾应装袋并按原告的要求摆放在指定地点。如有违反相关规定，原告及时告知被告限时整改。如不整改的，由原告负责清理，费用由被告承担；遵守物业管理区域内的共用部位设施设备的使用规定。不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因，确需合理使用公用设施设备的，应事先告知原告，办理相关手续后，方可使用。并缴纳相应金额的修复保证金，在约定期限内恢复原状，如造成损失的，应予赔偿；遵守物业使用规定，不改变住宅、自行车库、机动车库和杂物间等使用性质，不改变门窗尺寸和位置；转让房屋时事先告知原告，并缴清所欠物业服务费用的其他相关费用。同时告知受让人与原告签订本协议；对物业使用人因违反本物业管理有关规定而造成的损失、损害等，由被告承担连带责任；按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等相邻关系，不得侵害他人合法的权益；共用部位、化共设施设备的例行检查和正常维修，应积极配合支持；单元门钥匙不得配备给其亲朋好友，否则造成的一切后果由被告完全承担；遵守小区车辆交通管理规定，机动车和非机动车按规定必须停入自购的车库或泊车位处，不得乱停乱放，加强自我防范意识。合同还约定确实需要安装防盗窗的，应按要求安装于窗内侧；协助公安部门做好本物业区域的安全防范事项和环境秩序管理；小区主出入口24小时值班，次出入口是应急通道，平时关闭；每天6时至20时每2.5小时巡查1次，20时至6时巡查一次，重点部位加强巡视，协助维护区域内公共秩序；严禁闲杂人员进入小区，对装修劳务人员实行出入登记管理；机动车辆进入小区按规定线路行驶和划定的泊位停放，发现违规者及时劝阻；禁止3吨以上货车和16位以上的客车进入小区，特殊情况经原告同意的除外；临时停放的车辆不得违规乱停乱放，必须服从原告管理，遵守交通管理规定，按指定的泊位停放；业主自有车库的，应将车辆停放在自有车库内；公共卫生实行每日清扫一次，保洁一次，垃圾桶、果皮箱内垃圾每天清倒二次，每周抹布抹一次，做到生活垃圾日产日清；绿地卫生每天巡视一次，发现杂物、垃圾、果皮、纸屑应及时清理；楼道台阶卫生每周清扫二次，拖洗一次，扶手擦洗一次，保持楼道整洁、畅通。每季度擦抹楼道防盗门、业主防盗门、电梯门、消防栓各一次，楼梯间窗玻璃每季度清洁一次。楼梯间或楼道墙面，发现蜘蛛网和污迹应及时给予清理；各种设备房地面保持整洁、无杂物堆放，公共设施设备每周清扫2次；建筑装潢垃圾按指定位置堆放，及时进行清运。装修期间，对装修现场进行巡查和检查。发现违规，应尽到告知、制止和报告和义务，并配合相关部门调解因装修引发的邻里纠纷；物业管理服务费用，物业管理服务费按有关规定和约定收取。物业管理区域内物业管理服务费，实行包干制形式。按业主物业的建筑面积计算。多层住宅：每月每平方米0.45元，高层住宅：每月每平方米1.0元（含电梯运行费、年检、维修费等）；生活垃圾处置费每年每户36元；公共能耗费每年每户暂定36元；对讲门铃一次性维修费每户50元；原告按上述标准收取物业服务费，按本协议约定的服务标准提供服务。盈余、亏损由原告享有或承担。物业服务相关费用按年度预收，在房屋交付使用时，从建设单位入住通知书约定的房屋交付时间起，一次性交纳一年的物业服务费和其他相关费用。以后每年交纳一次，每次交纳费用的时间为：每年度对应月份10号前。通知入住后，不办理入住手续的，视为入住。物业服务费用仍从通知入住之日起计算。被告出租物业的，物业服务费及其他费用由被交纳，被告与物业使用人另有约定的，可从其约定，被告应将此约定送原告备案，并负连带缴纳责任。保修期内属于保修范围内的房屋建筑主体及共用部位、共用设施、设备的维修、养护费用及责任由开发建设单位承担；不属于保修范围的维修、养护费用，按有关规定办理；原告违反协议，末达到管理服务质量约定目标，被告有权要求原告限期改正，末限期整改，给被告造成损失的，原告应承担经济赔偿及法律责任。被告违反协议，使原告末达到管理服务质量约定的目标的，原告有权要求被告限期改正，给原告造成损失的，被告应承担相应的赔偿及法律责任；物业买受人逾期交纳物业服务费等费用的，物业服务企业催交仍不交纳，物业服务企业按一年应交纳金额的日万分之五，加收滞纳金。同时被承担原告因采取司法诉讼追缴而产生的全部费用。被告的家庭财产和人身安全，由被告自行办理保险，原告不承担保险和保管责任。被告违反本协议，本小区《临时管理规约》、《装修管理规定》以及相关管理制度规定、友情提醒告知条款，并因此而产生的损失，由被告承担责任；原、被未约定的事项，不在物业管理服务范围，服务责任不提无限延伸；保修期内房屋共用部位、共用设施设备发生质量问题原告负责协调，协调不能解决的，被应追究开发公司责任或司法诉讼，不得作为拒交原告费用或索赔的理由；原告与被告约定因下列事由所致的损坏，原告不负赔偿和其他责任。因本物业自身固有瑕疵所致的损害。原告在合同中加盖公章，被告陈少军在合同中签名。被告陈少军于2015年6月11日入住瑞元经典小区9号楼2单元1706室，接收原告为其提供的物业服务。被告支付了2015年6月11日至2016年6月10日的各项物业服务费，自2016年6月11日起一直未交纳物业服务费用、垃圾处置费、公共能耗费，原告索要未果,引起诉讼。 另查明：安市淮安区物价局淮价【2014】50号关于御庭园三期小区前期物业服务收费的备案函载明：多层住宅物业服务费按每月每平方米不超过0.35元的标准收取，高层住宅物业服务费按每月每平方米不超过1.00元的标准收取。 上列事实，有原告向法庭提供的营业执照复印件一份，资质证书复印件一份、被告的身份证复印件一份、前期物业管理合同复印件一份、前期物业管理服务协议复印件一份、淮安市淮安区物价局淮价【2014】50号关于御庭园三期小区前期物业服务收费的备案函复印件一份，催款通知书一份。被告向法庭提供的照片复印件一组，上述证据经庭审质证，原、被告双方对对方所举证据的真实性均不表异议。本院予以认定，并在卷佐证。 本院认为，原告华宇公司作为具有物业服务资质的企业，与被告陈少军签订的前期物业秋理服务协议是双方真实意思表示，协议合法有效，该协议对双方当事人具有约束力。被告作为小区业主，接受物业服务时，应当按照协议约定向原告交纳物业服务费用，借故不交是错误的，对纠纷的产生应负全部责任。如果被告认为物业服务存在问题，应该采取相应的维权行为，而不是拒交物业费形式消极对抗，否则，业主拒付物业费必将导致物业服务无法正常开展工作，这既不利于物业服务的长远发展，阻碍物业公司提升物业服务层次，也不利于维护广大业主的利益。被告对欠付原告2016年6月11日至2018年6月10的物业服务费用、垃圾处理费和公共能耗费3223.6元无异议，本院予以认定。 被告辩称，根据物业管理条例规定应该成立业主委员会方可对未交物业费的业主进行起诉，但我们小区一直没有成立业主委员会。物业管理条例规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。而原、被告签订的前期物业管理服务协议约定原告根据本协议约定的物业管理公共服务收费标准，向被告收取物业管理服务费用，逾期不交纳的可以向人民法院起诉，被告的辩解违反物业管理条例规定及双方协议约定，故对被告上述辩解意见，本院不予采信。 被告辩称，按照淮安区物价局相关收费标准物业公司存在乱收费的情况、按照合同约定我们可以拒绝交纳物业费，我们有权要求物业公司清退超收的费用。本案理涉的是被告欠付原告2016年6月11日至2018年6月10的物业服务费用、垃圾处理费和公共能耗费3223.6元，被告对此不表异议，上述费用及标准符合双方协议约定，被告认为原告过去存在乱收费现象，与本案不具有关联性，被告的这一辩解无事实依据，本院不予采信。 被告辩解，原告服务不到位。其车子在监控像头下车门被撬，而电子监控室无人照看、电子设备无人管理、、地下车库无监控监控好多是黑屏；小区内存在车辆乱停乱放的情况、消防设施有损坏、消防通道变成停车室；私自接电线，安全不能保障；保安人员与小区的配套设施不到位、保安人员只有2人、严重配备不足，保安巡视没有做到位、不能做到24小时值班；电梯损坏无人修理；物业公司应公示物业费用的开支情况而未公示，业主有知情权。被告并提供照片加以证明。物业服务是一个动态过程，物业提供服务时不可能做到完美无缺，而是服务质量的进一进一步提升。根据瑞元经典小区物业服务的实际情况，结合被告提供的证据，说明原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，对此，原告应当本着有则改之，无则加勉的态度，加以整改，不断提高服务质量。对业主的请求，属于物业服务合同约定范围的事项，原告应当及时予以处理解决；不属于物业服务合同约定范围的事项，原告应积极与相关组织或者部门协调，做到下情上报，上情下达，并向业主说明相关情况，要与业主多交流、多沟通，求同存异，共同构建阳光、和谐、文明小区。对于被告以上述理由拒交物业费，因该抗辩不能构成被告拒交物业服务费用的理由，考虑到原告华宇公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，本院据此酌情扣减物业服务费用的10%；对于生活垃圾处置费、公共能耗费，这是物业代为收取，不予扣减，即被告即被告陈少军应给付原告2016年6月11日至2018年6月10日期间的物业服务费（1元/平方米*127.98平方米*24个月*90%），垃圾处理费和公共照明费76元*2=152元，合计2916.4元。 基层人民法院和它派出的法庭审理符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十二条第一款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告陈少军于本判决生效后十日内给付原告淮安华宇物业服务有限公司2016年6月11日至2018年6月10日期间的物业费服务费、公共能耗费、生活垃圾处置费共计2916.4元。 二、驳回原告淮安华宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈少军负担23元，原告淮安华宇物业服务有限公司负担2元。 本判决为终审判决。 审 判 员 崔兆海 二〇一九年三月二十0日 法官助理 李 艳 书 记 员 陈 祯 附：裁判所依据的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 二、《物业管理条例》 第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。