呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初4991号原告（反诉被告）：赵卫峰，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李玉凤，呼和浩特市赛罕区人民路法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：恒大地产集团呼和浩特有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街**国际金融大厦综合楼****。法定代表人：高飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁野，该公司法务员。委托诉讼代理人：郭东明，该公司法务员。原告赵卫峰与被告恒大地产集团呼和浩特有限公司（以下简称恒大地产呼市公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，在诉讼过程中，被告恒大地产呼市公司向本院提出反诉，本院依法将本案转为普通程序，于2018年10月9日公开开庭进行了审理，原告赵卫峰及其委托诉讼代理人李玉凤，被告恒大地产呼市公司的委托诉讼代理人袁野、郭东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵卫峰向本院提出诉讼请求：1.判决被告承担逾期交房的违约金，按日向原告支付房价款万分之一违约金42,558.81元（即从2016年11月1日至2018年3月12日，逾期497天），违约金计算到被告交付房屋后；2.判决被告履行《商品房买卖合同》约定的责任，按照样板间客厅、餐厅顶灯、壁灯重新装修，满足验收交房标准，严格履行交房验收程序；3.对未成活的区域进行种植土换填，补植灌木，砍掉的树木进行补植，覆盖度达到设计要求，符合交付条件；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，赵卫峰变更诉讼请求为：1.判决被告按照合同约定履行义务，交付房屋给原告；判决被告承担逾期交房违约责任，按日向原告支付房价款万分之一的违约金，金额合计42,558.81元（从2016年11月1日暂计至2018年3月12日，逾期497天，日违约金85.63元），违约金计算到被告交付房屋之日；2.判决被告履行《商品房买卖合同》约定的条款，履行出卖人义务，按样板间客厅、餐厅顶灯、壁灯标准重新装修房屋，达到交房条件，履行验收交房程序；3.按国家施工规范，对10号楼周边不达标区域进行种植土换填，补植乔木、灌木，砍掉的树木进行补植，覆盖度达到设计要求，符合交付验收标准；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月24日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告以总价856,314元购买被告开发的位于赛罕区东影南路的恒大名都小区10号楼603号房屋。被告承诺于2016年10月31日前将经验收合格的房屋交付原告，如逾期交付房屋超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金。被告至今未将经验收合格后的房屋交付原告使用。存在以下几点违约事实：一、被告未按合同约定承诺履行义务，严重违约、被告出售给原告的房屋存在诸多质量问题，如客厅墙歪斜、擅自更改吊灯、墙皮脱落等，致使房屋装修质量大幅下降，不符合交房标准，原告于2016年10月31日、2017年6月30日及2017年8月份等多次通过电话、当面告知被告存在的违法行为，督促改正。截至起诉日，除客厅墙倾整改外，其他均未整改。二、依据《商品房销售管理办法》第二十四条及合同第十条，经规划部门批准合同约定的影响商品房质量或使用功能，在变更确立之日起10日内，书面通知原告。商品房装修中，被告未按合同及样板间标准严格履行出卖人装修义务，私自调换吊灯样式，将由于养护不到位死亡的树种国槐调换为大结杏（设计绿化树种为国槐胸径20cm，带土球，市场价l500元左右，调换为大结杏，市场价格l50-200元／棵左右，绿化品质严重下降，质量严重掉包），10号楼门口绿色灌木死亡。原告交涉后，被告将未成活的灌木直接砍伐，也未做补植，构成违约违法事实。三、被告出售房屋的配套设施未按照出卖人和买受人签订的合同第八条、十四条：上水、下水、供电、燃气、暖气在2016年10月31日达到使用条件。截止到2018年3月12日，被告仍未对原告提出的吊灯、园林树木进行修缮，未履行验收交房义务，已构成严重违约事实。四、原、被告签订的合同约定交房日期为2016年10月31日。2017年6月30日，原告向被告提出了装修存在的质量问题及逾期交房的事实，被告告知原告会根据程序解决，迟迟不给予解决。之后，原告分别通过电话及亲自到呼和浩特恒大分公司交涉，均未作出处理决定。2017年10月20日，被告方工程部、营销部、物业部门负责人均表示无法解决逾期交房违约及装修质量问题，愿意接受包括法律及其他途径进行解决，从而造成原告房屋至今都无法正常交付使用，损失严重。被告（反诉原告）恒大地产呼市公司辩称，被告对原告所购买房屋不承担违约责任，被告已按照合同约定进行对涉案房屋的装修，原告没有证据证明被告的装修不符合标准；针对公共区域的诉求，原告主体不适格，应驳回原告的诉讼请求。原告与被告于2014年7月24日签订《商品房买卖合同》，由于被告的工作疏忽将合同的交付时间错误的写成了2016年10月31日。之后，赵卫峰一直拒绝修改合同及签署网签合同。被告已按合同的约定书面通知原告办理交房手续，原告拒绝签收交付使用通知书，被告已履行通知交付义务，原告以房屋的灯具和小区园林绿化不符合约定为由拒绝收房，并在事后诉请恒大公司支付逾期交房违约金，缺乏合同和法律依据，被告恳请法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）恒大地产呼市公司向本院提出反诉请求：1.请求判令解除恒大地产呼市公司与赵卫峰之间签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令赵卫峰按照已付房价的日万分之一支付逾期收房的违约金，暂计算至2018年7月16日为32,711.19元，实际违约金计算至解除合同之日；3.请求判令本案诉讼费由赵卫峰承担。事实和理由：恒大地产呼市公司与赵卫峰于2014年7月24日签订了《商品房买卖合同》，赵卫峰购买位于赛罕区东影南路的恒大名都小区10号楼603号房屋。当时由于恒大地产呼市公司销售顾问的工作疏忽将该项目10号楼的所有房屋的交付时间错写成2016年10月31日，之后，恒大地产呼市公司将10号楼的所有业主的交房日期与业主协商修改为2017年6月30日，但赵卫峰一直拒绝修改合同，并拒绝签署网签合同，导致该栋楼的大产权证一直无法办理。在满足交楼条件后，恒大地产呼市公司第一时间以书面形式通知赵卫峰收楼，但是赵卫峰一直拒收。因恒大地产呼市公司与赵卫峰对商品房买卖合同的变更无法达成一致，导致双方无法继续履行商品房买卖合同，并且赵卫峰拒收房屋的行为已经严重违约，导致商品房买卖合同目的无法实现，严重损害了恒大地产呼市公司的合法利益。原告（反诉被告）赵卫峰辩称，本案的违约事实是由恒大地产呼市公司造成的，赵卫峰不应承担逾期收房的违约金。原、被告双方签订的商品房买卖合同对房屋的位置、价款以及交付房屋等相关的权利和义务进行了约定，合同明确约定交付房屋时间为2016年10月31日，因此，房屋交付时间是双方在签订合同时予以认可的，是否由于恒大地产呼市公司的工作人员失误造成，赵卫峰没有看到相关证据，且责任不归于赵卫峰，因此不能作为本案的抗辩理由。赵卫峰在签订合同后已完全按照合同约定交付了首付款，并且办理了按揭贷款手续，已经全部履行。因此，合同已经在履行过程中，不存在依法解除合同的任何情形，解除合同不存在任何事实和法律上的理由。恒大地产呼市公司不能按照合同约定的条件履行义务，造成房屋质量和约定严重不符，造成赵卫峰无法进行收房，恒大地产呼市公司应该按照约定的条件进行履行和整改。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月24日，赵卫峰（买受人）与恒大地产呼市公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定赵卫峰购买恒大地产呼市公司开发的位于赛罕区东影南路恒大名都小区10号楼603号房屋，预测建筑面积为107.52平方米，总价款856,314元。第六条付款方式及期限约定：2014年7月24日前支付首期房款346,314元，余款510,000元须在2014年7月24日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：2、由出卖人更换或修复至本合同约定的标准。第二十二条约定：本合同连同附件共二十一页，一式四份，具有同等法律效力。合同还就买受人逾期付款违约责任，产权登记，规划、设计变更等其他事项作出了约定。附件三：《装饰、设备标准》--呼和浩特恒大名都项目楼栋豪华装修交楼标准中第二部分住宅配套设施中第8项关于灯饰约定为客厅、餐厅、主人房配豪华灯具，其余空间配精美灯具。附件四：《补充协议》第五条约定，双方同意本合同第八条补充如下：1、“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。第六条约定，双方同意本合同第九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。第八条约定，双方同意本合同第十一条补充如下，其中第3项约定：买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得内蒙古自治区有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。第十条约定，双方同意本合同第十三条补充如下：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述两种方式处理：（1）买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。（2）买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房。第十七条约定，本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。该协议还就合同的其他条款作出了补充约定。恒大地产呼市公司于2014年10月31日、2016年4月4日分别向赵卫峰出具金额为346,314元、510,000元的销售不动产统一发票。2017年6月26日，恒大地产呼市公司向赵卫峰发出收楼通知书，赵卫峰认可于2017年6月28日左右收到该通知。案涉房屋所在的恒大名都10号楼，开工日期为2014年4月2日，2017年6月24日经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方验收，2017年6月28日通过消防验收；电梯经检验，取得电梯使用标志。本院认为，赵卫峰与恒大地产呼市公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。对于赵卫峰主张恒大地产呼市公司按照《商品房买卖合同》约定的条款，按样板间客厅、餐厅顶灯、壁灯标准重新装修房屋，达到交房条件的诉讼请求，因双方在合同第十三条中约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求由出卖人更换或修复至本合同约定的标准”，合同附件三对于灯具的约定为“客厅、餐厅、主人房配豪华灯具，其余空间配精美灯具”，合同附件四第十条对合同第十三条又补充约定，若达不到约定标准的，买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房。现赵卫峰认为案涉房屋内的灯具外观和质量不符合合同约定，但其仅提供样板间与案涉房屋餐厅灯具的对比照片，样板间客厅照片，上述照片仅能反映出灯具的外观差异，不能证实安装的灯具标准低于样板间标准，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。对于赵卫峰主张恒大地产呼市公司按国家施工规范，对10号楼周边不达标区域进行种植土换填，补植乔木、灌木，砍掉的树木进行补植，覆盖度达到设计要求，符合交付验收标准的诉讼请求，因双方在合同中未对公共绿地的绿化标准及绿化率作出约定，亦未对10号楼周边的绿化作出约定，且其未提供证据证明绿化设计要求及绿化率情况，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。对于赵卫峰主张恒大地产呼市公司按照合同约定履行义务，向其交付房屋的诉讼请求，赵卫峰以案涉房屋安装的灯具不符合合同约定，且10号楼周边绿化不符合交付验收标准为由，拒绝接收房屋，案涉房屋所在10号楼已于2017年6月24日通过五方验收，并经消防验收，已具备合同第八条约定的交付条件及《补充协议》第五条关于合同第八条的补充约定的条件，双方在《补充协议》第十条中约定装饰、设备不符合约定的后果为出卖人修理、更换重做，买受人不得以此为由拒绝接收房屋，双方亦未对10号楼周边的绿化情况进行约定，故本院认为，案涉房屋已具备交付条件，且恒大地产呼市公司已向赵卫峰发出收楼通知，已完成交房通知义务，赵卫峰以上述理由拒绝接收房屋，无事实及法律依据，其应接收房屋，恒大地产呼市公司应与赵卫峰履行房屋交接手续，并向赵卫峰交付案涉房屋，对赵卫峰主张交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于恒大地产呼市公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，因尚不具备解除条件，本院亦不予支持。对于赵卫峰主张恒大地产呼市公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，双方约定的交付期限为2016年10月31日，庭审过程中，赵卫峰自认已于2017年6月28日左右收到恒大地产呼市公司发出的收楼通知书，且双方在补充协议第六条中约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%，因依据合同第九条的约定计算的违约金数额超过《补充协议》第六条约定的房屋总价的2%，故恒大地产呼市公司应向赵卫峰支付逾期交房违约金17,126.28元（856,314元×2%），对赵卫峰的该项诉讼请求，本院按照17,126.28元予以支持。对于恒大地产呼市公司主张赵卫峰支付逾期收房违约金的诉讼请求，因双方未在合同中约定逾期接收房屋的违约金，且赵卫峰未如期收房未给恒大地产呼市公司造成实际损失，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）恒大地产集团呼和浩特有限公司于本判决生效之日起十五日内与原告（反诉被告）赵卫峰履行房屋交接手续，并向原告（反诉被告）赵卫峰交付恒大名都小区10号楼603号房屋；二、被告（反诉原告）恒大地产集团呼和浩特有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）赵卫峰支付逾期交房违约金17,126.28元；三、驳回原告（反诉被告）赵卫峰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）恒大地产集团呼和浩特有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,789元（原告已预交），由原告赵卫峰负担10,000元，由被告恒大地产集团呼和浩特有限公司2789元。反诉案件受理费309元（反诉原告已预交），由反诉原告恒大地产集团呼和浩特有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 高晓英人民陪审员 格日乐人民陪审员 王凤林 二○一九年三月八日书 记 员 郝辰炜