云南省陆良县人民法院执 行 裁 定 书(2018)云0322执异8号异议人（案外人）：周宇，男，汉族，1970年4月8日生，云南省陆良县人，住陆良县。申请执行人：陈波，男，汉族，1974年4月2日生，陆良县人，住陆良县。被执行人：殷刚，男，汉族，1974年9月20日生，云南省陆良县人，住陆良县。本院在执行陈波与殷刚民间借贷纠纷一案中，异议人周宇于2018年10月30日以我院执行处分被执行人殷刚所有位于陆良县中枢镇帝景华庭三期（红郡）11栋102号的房屋（房产证号：陆房权证中枢镇字第**）在本院查封之前其已经与殷刚签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产为由，请求中止执行行为由向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人周宇称，一、异议人是涉案房屋的实际使用人，且已经支付了租赁费。2014年11月9日，申请人与本案执行人殷刚之间签订了《房屋租赁合同》，合同约定殷刚（甲方）将坐落于云南省陆良××中枢镇帝景华庭三期24号商铺出租给申请人周宇(乙方)使用，租期自2014年11月11日至2029年11月10日止，还约定了商铺的用途、租金支付方式、违约责任等相关条款。合同签订之后，申请人根据约定支付给殷刚十五年租金750000元，花费巨资对租赁物进行了装修，殷刚也依约交付了房屋使用至今。二、陆良县人民法院（2016）云0322执146号执行公告，要求申请异议人腾退该房屋是错误的，也是违法的。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产的，人民法院应予支持。被异议人申请人陈波与殷刚的民间借贷纠纷诉讼是2015年12月9日，陆良县人民法院对该房屋采取的诉讼保全措施是在异议申请人周宇与殷刚签订《房屋租赁合同》之后，其发公告的执行依据是云南省陆良县人民法院(2015)陆民初字第2287号民事判决书，该判决中并没有要求申请异议人把房屋交付给被异议人。异议申请人的租赁合同是合法有效的。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《商品房租赁管理办法》第十二条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也即，贵院对被执行人财产进行查封拍卖时应保留承租人合法享有的继续承租权。综上，贵院将该财产作为被执行人的财产予以执行，显然不符合法律规定，结合买卖不破租赁原则，贵院也应立即中止该案的执行。申请执行人陈波辩称，一、本案涉案房屋在陆良县人民法院查封之前并未有案外异议人周宇租赁使用。申请人与被执行人殷刚于2014年12月30日签订的《借款合同》约定以被执行人殷刚位于陆良××中枢镇帝景华庭三期（红郡）11栋102号的房产为抵押物，借款人民币100万元，约定借款期限一个月。借款到期未还，经过双方协商，于2015年2月10日签订了《房屋买卖合同》，合同明确注明该房产未出租，并明确约定自《房屋买卖合同》签订之日起申请人全权拥有该房屋使用权、出租权等。该房屋自2015年2月起，一直处于空置状态，2015年3月，在申请人的再三要求下，拿到了该房屋的钥匙，准备进行招租。2015年5月，陈某（被执行人殷刚所属公司副总）用另一套钥匙打开房屋，以债务纠纷为由占有该房屋，并交纳拖欠水电费等，至2015年12月殷刚强行破锁再次占用该房屋，并办理联网报警业务。一直到2017年月，除殷刚的朋友短暂使用过几个月外，该房屋基本处于空置状态。而陆良县人民法院裁定查封该房屋时间为2015年12月18日，所以，该房屋在陆良县人民法院查封之前并未由周宇租赁使用。证据一:电信业务查询情况显示：2014年12月21日，被执行人殷刚所属陆良县德才义商贸有限公司新开通座机电话087468×****级捆绑网络宽带，座机安装地址：陆良××中枢镇帝景华庭三期（红郡）11栋102室，办理人员身份证号码：44022319800********，此人为被执行人殷刚所属陆良县德才义商贸有限公司职工黄成山，在2015年5月28日，殷刚安排其所属公司职工高正雄将该房屋座机电话及网络宽带移机到陆良县召夸镇新庄峰子山殷刚所属公司，以上证据足以证明被执行人殷刚所属陆良县德才义商贸有限公司于2014年12月21日至2015年5月28日在涉案房屋办公。证据二：电信业务查询情况显示：涉案房屋从2015年5月28日起就没有安装过座机电话或网络，直到2017年6月12日，案外异议人周宇办理了有限宽带，宽带装机地址：陆良××中枢镇帝景华庭3期商铺25号，以上证据足以证明案外异议人周宇声称的“2014年11月9日与被执行人殷刚签订的《房屋租赁合同》纯属造假，与事实严重不符。证据三：涉案房屋物管查询情况显示：涉案房屋从2014年1月1日至2017年12月31日，物业管理服务费到目前一直未交，2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费于2018年3月14日由案外异议人周宇交纳：涉案房屋从2015年10月至2016年12月仅产生水费69元，2018年1月至10月产生水费189.5元，以上证据足以证明涉案房屋在2015年10月至2016年12月期间处于空置状态，涉案房屋物业管理人员明确陈述案外异议人周宇是2017年6月至8月才进入该房屋办公的，案外异议人周宇却声称从2014年11月9日签订《房屋租赁合同》后被执行人殷刚即依约交付了房屋至今，与事实严重不符。二、被执行人殷刚与案外异议人周宇签订的虚假租赁合同无法举证、漏洞百出，不合常理。1、案外异议人周宇声称“根据约定支付给殷刚十五年租金750000元，质疑两点：一是租期长达十五年，租金没有随市场行情增长，不合常理；二是金额租金一次性付清不合常理，且案外异议人不能提供交纳租金的有效凭证。2、案外人周宇声称其花费巨资对租赁物进行了装修，真实情况是该房屋2011年1月抵押于工商银行陆良县支行前已经进行了装修，这个情况可从当时的房屋评估报告中获悉。在2014年11月，被执行人殷刚将该房屋重新装修作为其所属公司办公场所，该房屋所有装修与陈设家具均为被执行人殷刚一手操办或委托陈某办理的，与案外异议人周宇没有任何关系。3、案外异议人周宇称涉案房屋为“陆良××中枢镇帝景华庭三期24号商铺”，此名称之房屋并不存在，真实签订的租赁合同一般要求与该房屋的房产权证上的名称一致，该涉案房屋的名称应该是“陆良县帝景华庭三期（红郡）11栋102”，由此可见，如此巨额租金的租赁合同签订的如此草率，不合常理，案外异议人周宇所提供的租赁合同没有涉案房屋的产权证复印件，不合常理，完全是被执行人殷刚与案外异议人恶意串通签订虚假租赁合同，对抗执行。综上所述这些非正常现象足以证明被执行人殷刚与案外异议人周宇恶意串通签订虚假租赁合同，对抗执行的违法事实，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。异议人周宇向本院提交以下证据：房屋租赁合同一份及借条一份、收据、收条五份，用于证明被执行人殷刚因欠其借款故于2014年11月9日将本案涉案房屋租赁给其使用，租赁期限为十五年，其已向被执行人殷刚支付了全部房租。经质证，申请执行人陈波对周宇提交的证据均不予认可；被执行人殷刚对周宇提交的证据均无异议。申请执行人陈波向本院提交以下证据：1、电信公司业务查询单一组；2、涉案房屋物业管理服务费收费统计表一组；3、房屋买卖合同、房屋租赁合同及收据一份。经质证，异议人周宇对陈波提交的证据认为均不知情。被执行人殷刚对网费单据及物管费单据无异议；对房屋买卖合同的真实性无异议，但因为该房屋抵押在银行无法过户，买房子的事情就摆了下来了；对房屋租赁合同及收据认为当时因该涉案房屋被陈某强占了，所以当时陈波与我商量了由我出具租赁合同给陈波让陈波将该房屋转租，但该房屋一直由陈某占着，陈波也处理不了，也就不了了之，所以租赁合同及收据也不是真实的。本院依职权对证人石某、陈某所作的询问笔录，经质证，申请执行人陈波均无异议；异议人周宇对石某的证人证言无异议，对陈某的证言认为李伟使用房屋的时间不准确，对其他情况认为不清楚；被执行人殷刚对石彩霞的证言认为当时涉案房屋装修了是用于公司的办公，不是开会所，对其他无异议，对陈某的证言认为是2014年10月份才开始装修涉案房屋，对其余陈述称其不清楚。本院认为，异议人周宇提交的证据无其他证据与其相互印证，不能证明其是否实际缴纳租金和在租赁合同签订后就实际使用占用该不动产，故不予采信；对陈波提交的证据，与本院向证人石某，陈某调取的证言能够相互印证，本院予以采信。本院查明，申请执行人陈波依据本院已经生效的（2015）陆民初字第2287号民事判决书于2016年3月15日向本院申请执行，要求被执行人偿还借款本金100万元及案件受理费7086.5元，并支付自2015年1月31日起至借款还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。在诉讼过程中本院于2015年12月18日依申请人陈波财产保全申请查封了被执行人殷刚名下的位于陆良××中枢镇帝景华庭三期（红郡）11栋102号房屋（产权证号：××号），现准备进入司法拍卖阶段。本院认为，陈波与殷刚民间借贷纠纷一案经本院审理作出了生效判决，支持了申请人陈波的诉讼主张。申请人陈波依据本院生效判决书向本院申请执行，案件进入执行程序后，因被执行人殷刚在本院确定期限内无能力履行义务，本院依法查封拍卖被执行人殷刚名下房产程序合法，执行行为并无不当。异议人周宇认为本案涉案房屋系其与被执行人殷刚在本院查封之前即签订了房租租赁合同，并同时占用使用了该不动产为由，要求本院中止本院要求其对涉案房屋腾房拍卖的执行行为，应当在拍卖时保留其合法享有的承租权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占用使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的价格承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占用的请求，人民法院不予支持。”本案中，异议人主张在本院针对涉案房产之前已签订合法有效的书面租赁合同并占用使用该不动产的，并对该不动产花费巨资进行了装修，但结合本院依职权向陈某、石某的调查笔录及申请执行人陈波提交的电信业务合同登记单可以证实在2014年5、6月份陈某、殷刚等人即对涉案房屋进行了装修作为合伙公司的办公使用，并以该公司名义新开通座机和捆绑网络业务，异议人周宇是自2017年6月才以其名义办理了涉案不动产的电信有线宽带业务并于2018年3月14日向物业管理公司缴纳了涉案不动产的2018年度物业管理费，且异议人周宇对其已实际支付了涉案不动产租金的事实亦不能提交其他证据予以证明，异议人虽提供了与讼争房产有关的租赁协议，但未能证明该房产在法院查封之前已被其实际占有使用，因此其无权请求，阻止向受让人移交占有诉讼争房产。我院责令案外人腾空、迁出诉讼房产，符合法律规定。综上，本案执行行为符合法律规定，申请人的异议理由不成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人周宇的异议请求。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本案提起诉讼。审判长  孙江林审判员  闻平良审判员  周红军二〇一九年三月二十日书记员  朱瑞涛