山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0106民初359号原告：初德广，男，1985年2月16日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：杨润东，山西君比德律师事务所律师。被告：王燕芳，女，1972年4月25日出生，汉族，晋源区劳动局职工，住太原市。委托诉讼代理人：姚冠波，山西谦诚律师事务所律师。被告：山西中联置地房地产经纪有限公司，住所地太原市小店区体育西路**茂业天地******。法定代表人：李永明，执行董事兼总经理。原告初德广与被告王燕芳、山西中联置地房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告初德广的委托诉讼代理人杨润东、被告王燕芳及其委托诉讼代理人姚冠波到庭参加诉讼，被告山西中联置地房地产经纪有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告初德广向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告王燕芳限期履行其和原告之间签订的《房屋认购合同》约定的腾房义务和过户义务；二、请求依法判令被告王燕芳承担违约金143992元（暂从2017年9月1日起计算至2018年11月14日，实际计算到支付之日止）；三、请求依法判令被告王燕芳承担中介服务费18450元；四、请求依法判令被告山西中联置地房地产经纪有限公司协助办理权属转移手续和物业交割手续；五、请求依法判令上述162442元产生的诉讼费用由被告王燕芳承担。事实和理由：原、被告于2016年7月30日签订了《房屋认购合同》合同约定原告购买被告王燕芳位于太原市建设南路206号中正花园二期第五幢1单元1301号房商品房一套（后登记为14幢1单元13层1301号），该房建筑面积为95．85平方米，房屋成交价为82万元人民币。《房屋认购合同》约定，原告应在合同签订之日向被告王燕芳支付购房定金2万元整，同时向被告山西中联置地房地产经纪有限公司支付服务佣金。另外合同约定被告王燕芳应履行的义务包括：王燕芳应于2017年8月31日腾出该房屋，并由被告山西中联置地房地产经纪有限公司协助原告、被告王燕芳双方办理该房屋的物业交割手续。同时合同还约定在取得房屋所有权证书且具备过户条件之日起三十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，将房产过户在原告名下。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告王燕芳支付了定金2万元，并向被告山西中联置地房地产经纪有限公司支付了服务佣金18450元，原告已经全部履行完毕合同义务。而被告王燕芳在合同约定的腾房期限（2017年8月31日）届满后，拒绝腾房及交付钥匙的义务，同时被告王燕芳在取得房屋所有权证书（2018年7月5日）后也拒绝履行房屋权属转移登记义务。原告于2018年1月21日向被告王燕芳发送律师函，督促其履行腾房义务，后经原告多次催告，被告至今仍拒绝按合同约定履行腾房义务和过户义务。被告王燕芳违反诚实信用原则的行为已严重侵犯了原告的正当权益，为维护自身的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定诉至法院，请求查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告王燕芳辩称，原告起诉我方承担违约金的诉讼请求没有事实法律依据，合同第8条约定了违约责任，依据此规定我方付给原告的违约金应是购房款82万元的10％，计8．2万元。实为原告违约，合同4、5、6条对支付方式及时间都做出规定，原告在过户时应该以贷款形式支付我方购房款。根据补充协议第二款，2017年3月1日我方并未取得产权，不能办理过户，原告及被告山西中联置地房地产经纪有限公司均未和我方协商，原告及被告山西中联置地房地产经纪有限公司应承担过错责任。该合同6条约定，2017年8月31日我方腾出该房屋是原告应给付购房款才符合交易习惯，不能是只给付2万元定金后就腾房。我方在2017年8月31日双方约定时间，积极和原告协商，在合同目的无法实现的情况下积极和原告协商要求解除合同未果，无奈，我方登报申明解除该合同。过错责任应该由原告自行承担。被告山西中联置地房地产经纪有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月9日，山西中正房地产开发有限公司作为出卖人与被告王燕芳作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买位于太原市建设南路206号中正花园二期第14幢1单元1301号房，该房建筑面积为95.97平方米，总价款552900元，采用银行按揭方式支付。2016年7月30日，原告作为受让方（乙方）、被告王燕芳作为出让方（甲方）以及被告中联置地南中环店作为见证方（丙方）签订编号为RG2156026的《房屋认购合同》，合同约定：1、甲方所售房屋坐落于太原市小店区建设南路206号中正花园二期第5幢1单元1301号房商品房一套（后登记为14幢1单元13层1301号），该房建筑面积为95．85平方米；2、该房屋按套计价，成交价为82万元人民币，该价格除购买上述房屋外还包括室内固定装修、全套家具家电（除电动床）；3、待该房屋取得房屋所有权证且具备过户条件之日起三十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，将该房屋过户至乙方名下。因行政机关原因致使权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属转移登记日期相应顺延；4、过户时所有税费均由乙方承担；5、自本合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金2万元，除购房定金外的剩余房款共计80万元，过户时以贷款购买形式支付；6、甲方于2017年8月31日腾出该房屋，并由丙方协助甲乙双方办理该房屋的物业交割手续；7、甲、乙双方签订本房屋认购书之日，乙方即向丙方支付该成交房屋总价款的2.5%的款项计人民币20500元做为服务佣金；8、本认购书签署后，如因甲、乙任何一方导致认购书不能实现的，由违约方承担责任：甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三个工作日内将定金退还给乙方，另给付乙方不低于购房款10%的违约金；乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金；9、甲、乙、丙三方如未按照约定期限履行付款义务，每逾期一日，付款方应向收款方支付逾期款项万分之四的违约金，并继续履行原付款义务。甲方未按期向乙方交付房产，每逾期一日，向乙方给付相当于房屋总价款万分之四的滞纳金。甲方如未履行本认购书所规定的义务，由此引起的一切法律后果均由甲方承担，如因此给乙方和丙方造成损失，甲方应予赔偿。乙方如未履行本认购书所规定的义务，由此引起的一切法律后果均由乙方承担，如因此给乙方和丙方造成损失的，乙方应予赔偿。如甲乙双方任一方发生违约情况，违约方承担丙方的服务费。丙方对此次交易只承担见证作用，对双方的违约不承担任何责任；10、过户日期初步定于2017年3月1日办理。如到期因开发商或其它原因导致不能按时过户，则甲、乙、丙三方共同协商处理签订补充协议。2016年7月30日，原告将2万元定金交付给被告王燕芳，被告王燕芳向原告出具定金收条。原告将服务佣金18450元交给被告山西中联置地房地产经纪有限公司。2018年1月16日，原告向被告王燕芳出具《关于督促王燕芳尽快履行义务的律师函》，要求被告王燕芳腾房。被告王燕芳陈述于2018年1月21日收到该律师函。2018年1月23日，被告王燕芳在山西晚报上登报声明，要求从登报之日起与原告签订的认购合同立即解除。2018年7月5日，被告王燕芳取得涉案房屋的晋（2018）太原市不动产权第XXXX号产权证书。本院认为，原、被告签订的《房屋认购合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同约定行使权利并履行义务。合同中约定，“过户日期初步定于2017年3月1日办理。如到期因开发商或其它原因导致不能按时过户，则由原、被告共同协商处理签订补充协议”，被告王燕芳于2018年7月5日取得房屋产权证，在合同约定的过户期内，因房屋产权证尚未办理，以致无法在双方约定的日期进行过户，按照约定双方应该进行协商，但双方未达成一致的协商意见。在未达成一致意见的情形下，原告主张被告王燕芳履行合同约定的腾房义务和过户义务无事实依据，本院不予支持，基于前述原因，原告要求被告山西中联置地房地产经纪有限公司协助办理权属转移手续和物业交割手续的诉讼请求本院亦无法支持。双方在合同中预约的办理过户的日期为2017年3月1日，约定的腾房日期为2017年8月31日，腾房日期在办理过户日期之后，且双方约定办理过户时交付全部剩余房款，由此可见合同的本意是原告交付全部剩余购房款后，被告王燕芳才应履行腾房义务。据此，合同约定的腾房期限是一个附条件的相对期限，而非绝对期限。原告仅支付2万元定金即要求被告腾房不符合交易习惯及合同本意，亦不符合公平原则，因此原告主张被告承担自2017年9月1日起的违约金的诉讼请求本院不予支持。原告支付给被告山西中联置地房地产经纪有限公司的中介费系按照合同约定履行，原告未提供充分证据证明被告王燕芳存在违约的情形，因此原告要求被告王燕芳承担中介服务费的相应诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告初德广的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3549元，由原告初德广负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  张盈敏人民陪审员  冯清莲人民陪审员  王全福二〇一九年三月二十六日书 记 员  侯文燕相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。