广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终79号上诉人（原审被告）：陈晓丽，女，1978年10月16日出生，汉族，户籍住址：广东省天河区，委托诉讼代理人：杜红丽，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯凯日，广东盈隆律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：陈景营，男，1987年9月1日出生，汉族，户籍住址：广东省阳西县，委托诉讼代理人：陈光全，广东漠西律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈振耀，男，1949年11月28日出生，汉族，户籍住址：广东省阳西县，系陈景营的父亲。原审第三人：阳西县昭成房地产有限公司，住所地：广东省阳西县新城明珠西路**泰景华庭********。法定代表人：关洪伟，该公司董事长。原审第三人：刘振媚，女，1990年2月9日出生，汉族，户籍住址：广东省阳西县，上诉人陈晓丽因与被上诉人陈景营、原审第三人阳西县昭成房地产有限公司（以下简称昭成公司）、刘振媚房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2018）粤1721民初261号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈晓丽上诉请求：一、撤销原审判决第一项、第二项；二、驳回陈景营的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由陈景营负担。事实及理由：原审法院查明事实有遗漏，认定有错误，导致作出了错误的判决，具体如下：一、原审查明事实遗漏了陈晓丽向陈景营送达《律师函》之前陈晓丽主动积极履行合同义务，且给予陈景营充分的宽限期，但陈景营一而再、再而三拒绝履行合同义务的事实。二、原审认定多处自相矛盾，尤其对于支付过户税费对于合同目的实现的重要性问题，原审一方面认为支付过户税费不是合同主要义务，属于次要附属的义务，另一方面又认为涉案房屋税费未缴纳导致无法办理过户手续。1.原审认为陈景营作为涉案房屋的买受方，其主要义务是依约支付购房款，而陈晓丽签订合同的目的是为了获得购房款，支付过户税费并非合同主要义务。原审认定明显简单粗暴想当然，绕过双方签订合同最重要的目的。原审似乎有意忽略了陈景营支付购房款的目的是为了取得涉案房屋的所有权。2.原审认为陈景营在本案中并未表示其拒绝支付购房款余款，其仅是认为过户税费增加的费用应与陈晓丽协商承担问题，该认定与涉案房屋交易过程中不存在税费增加的认定相互矛盾。陈景营以事实表示其拒绝缴纳税费。原审也清楚不缴纳税费不能办理涉案房屋的过户手续。3.原审认为陈晓丽以陈景营拒绝支付过户税费为由主张双方签订的涉案房屋买卖合同已解除，缺乏依据，该认定错误。4.原审认为陈景营缴纳涉案房屋所涉税费后，陈晓丽就应履行协助办理涉案房屋过户至陈景营名下的义务，然而原审在庭审时就继续履行合同事宜并未进行审理，原审判决中对于陈景营如何支付购房尾款也只字未提。原审判决完全不能起到定纷止争，案结事了的目的。综上所述，因陈景营反复多次拒绝缴纳税费，导致双方无法办理涉案房屋过户手续，交易目的无法实现，陈晓丽具有法定解除权，且陈景营已收到陈晓丽向其送达的通知解除合同的《律师函》，涉案房屋买卖合同已解除。原审判决继续履行明显错误。陈景营辩称：一、陈晓丽发出的律师函是单方行为，没有法律依据的，是无效的。二、陈晓丽认为不交税费是合同的主要义务，也是不合法律规定的。购房主要义务是支付购房款，陈景营从来没有拒绝支付购房款和缴交税费，只是税费增加了，双方应协商处理，对于税费的问题，陈晓丽有义务对增加的税费承担一定的过错责任，应负担一部分税费。一审判决正确，请求二审予以维持。昭成公司、刘振媚在二审中没有陈述诉讼意见。陈景营向一审法院提出诉讼请求：一、确认陈景营、陈晓丽于2017年5月24日签订的书面《房屋买卖合同》有效，双方继续依约履行；二、判令陈晓丽将自己名下的位于阳西县城六区人民大道208号升平大厦Ａ栋701号房过户到陈景营名下；三、判令陈晓丽承担因迟延办理过户手续产生的非一手房交易费税；四、本案诉讼费用由陈晓丽负担。一审法院认定的事实：陈景营经昭成公司介绍，以403800元价格向陈晓丽购买阳西县城六区人民大道208号升平大厦A栋701号房。陈景营于2017年5月23日向昭成公司的工作人员刘振媚支付上述购房款定金10000元，刘振媚出具定金收据给陈景营执存。刘振媚和陈景营还在收款收据确定其余购房款的支付时间和方式。2017年5月24日，陈景营（乙方）与陈晓丽（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：“一、甲方自愿将坐落于阳西县城六区人民大道208号升平大厦**栋**号房卖给乙方所有；该房屋的房地产权证号为：**××07；二、甲乙方双方商定成交价格为人民币［￥403800.00］元，人民币大写：肆拾万零叁千捌佰元整，乙方按如下约定付款：1、于2017年5月23日，乙方支付甲方购房定金［￥10000.00］元，人民币大写：壹万元整；（收款时另具收据），2、于2017年5月25日前乙方支付甲方首期款［￥128800.00］元人民币大写：壹拾万捌仟捌佰元整；（含定金）（收款时另具收据），3、余下房款［￥275000.00元］，人民币大写（贰拾柒万伍仟元整），定于乙方取得不动产证后90天内通过银行按揭方式付清，若银行按揭不足，乙方15天内以现金方式一次性支付给甲方（收款时另具收据）。七、上述房产定于2017年6月30日前办理房产过户手续，房产过户所缴纳的一切费用由乙方承担。”等内容，该合同由陈晓丽、陈景营、昭成公司在“甲方”“乙方”“见证人”栏签名捺印确认。签订合同后，陈景营依约支付了首期款128800元给陈晓丽。由于涉案房屋的不动产权籍调查表未及时作出，双方无法如期办理房产过户手续。为此，昭成公司向陈景营、陈晓丽发出告知书，告知书内容为“尊敬的陈晓丽女士、陈景营先生：您们好！您们双方在我公司见证下成交坐落阳西县城六区人民大道208号升平大厦*栋*号的房产。现因为该房产的权籍调查报告无法做出（具体原因由有资质的公司或政府相关部门的规定为准），该权籍调查报告未出来就无法按房屋买卖合同履行，所以导致该房产过户手续无法按照合同规定的时间内进行。现在超出合同签订的时间已有三个多月了，在这期间我公司也尽了该履行的职责追促该房权籍调查报告，但由于该房以前的开发商的备案资料不全或缺少验收书，到目前为止，该房的权籍调查报告无法做出。卖家要有责任有义务追促该房权籍调查报告。所以告知您们双方应将原合同的时间延长、商讨更好的解决方法。收到通知后请您们在2017年11月20日前理顺上述问题。特此告知。阳西县昭成房地产有限公司。2017年10月18日”。涉案房屋的不动产权籍调查表于2017年11月作出，陈景营、陈晓丽再次协商办理过户手续，但由于迟延办理房产过户手续，双方对二手房交易费税的承担以及购房余款的支付方式产生分歧，无法达成一致意见。2018年1月12日，陈晓丽向陈景营送达《律师函》，以陈景营不履行缴纳过户税费义务为由,要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。2018年1月24日，陈景营诉至法院，请求如诉请。庭审中，昭成公司称，陈晓丽在销售涉案房屋时向其讲过要实收房款397000元，加上其收取的中介费总房价是403800元。在陈景营、陈晓丽签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋的过户税费约为10000元，但是由于不动产权籍调查表迟延作出，陈景营、陈晓丽未能按合同约定办理房产过户手续。二手房买卖所涉个人所得税的税率在2017年10月中旬由2%增至20%，陈景营、陈晓丽对税费增加起争执，并在其组织下进行调解，但双方未能达成一致意见；昭成公司称，在不动产权籍调查表出来后，根据新规定，过户税费增加了20000多元，其发信息告知陈景营、陈晓丽，因双方签订的合同约定过户税费由买家支付，所以没有和双方再沟通税费承担的问题；陈景营称，当时双方协商时，过户税费是9900多元的，后来税费增加后，其与陈晓丽协商对增加的税费各承担一半，但陈晓丽不同意。双方对尾款的支付方式也协商不成；陈晓丽称，不存在过户税费增加的问题，其在销售涉案房屋时，多次向中介强调实收房款397000元。诉讼中，一审法院向阳西县地方税务局发函查询二手房买卖所涉个人所得税的税率在2017年10月中旬是否进行调整以及二手房买卖所涉税费的计算是否需在不动产权籍调查表作出后才能进行，阳西县地方税务局函复一审法院：一、来函所载二手房买卖个人所得税的税率问题，实为据实征收与核定征收的两种计税方法，应根据纳税人提供涉税资料的情况依法依规确定：1、根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条第一款第五项、第六条第一款第五项规定，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用比例税率，税率为百分之二十。即按20%的税率据实计征：财产转让个人所得税＝（财产转让收入-财产原值和合理费用）×20%。2、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条、《国家税务总局关于个人住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知》（国税发［2006］108号）第三条规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳计税额的，实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额：财产转让个人所得税＝财产转让收入×2%。二、二手房买卖所涉税费计算，由主管税务机关视纳税人提供的涉税资料，依据上述第一条的有关规定执行，房屋不动产权籍调查表不是必报资料。另外，陈景营于2018年2月9日向一审法院提出财产保全的申请，要求对登记在陈晓丽名下位于阳西县城六区人民大道208号升平大厦**栋*号房产（房地产权证号：粤房地权阳西字第××号）予以查封，并已提供担保。经审查，一审法院于2018年2月12日作出（2018）粤1721民初261号民事裁定书，裁定查封上述房产，查封期限为三年。因申请财产保全，陈景营预付申请费2539元。一审法院认为，陈景营与陈晓丽之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当恪守并全面履行各自义务。因此，陈景营请求确认陈景营、陈晓丽签订的《房屋买卖合同》有效，合法合理，一审法院予以支持。由于涉案房屋的不动产权籍调查迟延作出，致使陈景营、陈晓丽无法再按合同约定的时间履行各自合同义务，双方当事人应当遵循诚实信用原则协商解决。陈晓丽主张其于2018年1月12日向陈景营送达《律师函》，通知陈景营因陈景营拒绝支付过户税费，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，据此其认为依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因陈景营迟延履行主要义务，在陈晓丽催告后，陈景营仍未履行，在陈晓丽通知解除合同后，双方签订的《房屋买卖合同》已经解除。但《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的主要义务是指债务人应当履行的最重要的义务，其关系到债权人最重要的权利的实现，关系到订立合同的主要目的的实现，而不是一些次要的、附属的义务。本案中，陈景营作为房屋的买受方，其主要义务是依约支付购房款给陈晓丽，陈晓丽签订合同的目的亦是为了获得购房款，支付过户税费并非合同主要义务。而陈景营在本案中并未表示其拒绝支付购房款余款，其仅是认为过户税费增加的费用应与陈晓丽协商承担问题，而拒绝支付过户税费。且昭成公司亦组织陈景营、陈晓丽对过户税费增加问题进行协商，最终双方未能达成一致意见。因此，一审法院认为陈晓丽以陈景营拒绝支付过户税费为由主张双方签订的《房屋买卖合同》已解除，缺乏依据，一审法院不予采纳。陈景营、陈晓丽签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方当事人应当恪守并依约履行，陈景营主张双方应继续履行《房屋买卖合同》约定义务，合法合理，一审法院予以支持。对于是否存在增加的过户税费（与2017年10月前比较）的问题，根据阳西县地方税务局的复函，二手房买卖所涉个人所得税的税率并没有在2017年10月中旬进行调整。陈景营主张其与陈晓丽办理过户时因个人所得税的税率调整，导致过户税费增加，仅有陈景营和昭成公司、刘振媚的陈述证明，而阳西县地方税务局作为主管税收工作的政府机构，其出具复函较昭成公司、刘振媚的陈述更具有证明力，在陈景营未能提供其他证据的情况下，一审法院对陈景营该主张不予采信。根据《房屋买卖合同》第七条的约定，涉案房屋过户所需缴纳的一切费用由陈景营承担，该约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，陈景营应当按合同约定支付涉案房屋过户所涉税费。因此，陈景营主张增加的过户税费由陈晓丽承担，缺乏依据，一审法院不予支持。关于陈景营要求陈晓丽将涉案房屋过户至其名下的问题，如上所述，陈景营、陈晓丽签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方当事人应继续履行合同义务，即陈晓丽有义务协助陈景营办理涉案房屋的过户手续。但由于涉案房屋过户所涉税费未缴纳，故在陈景营缴纳涉案房屋所涉税费后，双方才能办理涉案房屋的过户手续。一审法院认为，陈景营缴纳涉案房屋过户所涉税费后，有权要求陈晓丽履行协助办理涉案房屋过户至陈景营名下的义务。综上所述，一审法院确认陈景营与陈晓丽于2017年5月24日签订的《房屋买卖合同》有效，双方继续依约履行；陈景营缴纳涉案房屋过户所涉税费后，有权要求陈晓丽履行协助办理阳西县城六区人民大道208号升平大厦**幢**号房过户至陈景营名下的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决：一、确认陈景营与陈晓丽于2017年5月24日签订的《房屋买卖合同》有效，陈景营、陈晓丽应继续履行合同义务；二、陈景营缴纳涉案房屋过户所涉税费后，有权要求陈晓丽履行协助办理阳西县城六区人民大道208号升平大厦A幢701号房过户至陈景营名下的义务；三、驳回陈景营的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，保全费2539元，合计2589元，由陈晓丽负担。二审中各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，陈景营与陈晓丽签订的《房屋买卖合同》没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是陈景营与陈晓丽签订的《房屋买卖合同》是否符合合同解除的条件，陈景营请求继续履行合同应否支持。本案双方主要对涉案房屋过户税费负担发生争议，陈景营认为涉案房屋的不动产权籍登记表迟延作出，导致增加了房屋过户税费，要与陈晓丽协商税费的负担，而陈晓丽不同意负担过户税费。陈景营作为房屋买卖合同的购房方，主要义务是支付购房款，陈晓丽作为出卖方，其目的也是取得购房款，陈景营按合同约定交纳过户税费，是陈景营应履行的义务，也是合同顺利履行的一个环节，但毕竟过户税费的数额远低于购房款数额，前者对房屋买卖合同目的实现的影响也低于后者，原审据此认为支付过户税费并非房屋买卖主要义务并无不妥。虽然陈景营存在迟延交付过户税费的行为，但该行为并不导致房屋买卖合同目的不能实现，只要陈景营付清过户税费，合同是可以继续履行的；实际上，一审判决陈景营缴纳过户税费，陈景营在二审中没有提出异议，同意缴纳过户税费和支付剩余的房款。同时也要看到，陈景营提出涉案房屋不动产权籍登记表迟延作出，导致涉案房屋税费增加的说法，得到房屋买卖中介单位昭成公司的确认，昭成公司是专业的房地产中介公司，按理应了解国家不动产交易的税费政策，陈景营信赖昭成公司在不动产交易方面的专业性，认为涉案房屋的不动产权籍登记表因陈晓丽一方的原因迟延作出，适逢国家税费负担政策调整，要与陈晓丽协商税费的负担，确实存在客观原因，并非陈景营主观上故意违约不履行合同，在法院解决税费负担的争议问题后，双方完全可以继续履行合同，实现双方的合同目的。一审认定陈景营与陈晓丽签订的《房屋买卖合同》不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除条件，支持陈景营要求继续履行合同的诉讼请求，处理正确。陈晓丽主张涉案房屋买卖合同应予解除，理据不足，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，处理恰当，应予维持。陈晓丽上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7357元，由陈晓丽负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年三月××日法官助理陈欢欢书记员冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式维持原判决、裁定。