四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1602民初364号 原告:杜自评，女，1979年8月5日出生，汉族，住四川省华蓥市。 原告：李正，男，1975年2月14日出生，汉族，住四川省华蓥市。 二原告共同委托诉讼代理人：冯苹尧，女，1977年4月7日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：广安瑞泽房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91511600689942742P，住所地：四川省广安市广安区滨河路**。 法定代表人：席静，总经理。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。 原告杜自评、李正与被告广安瑞泽房地产开发有限责任公司（以下简称瑞泽公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜自评、李正的共同委托诉讼代理人冯苹尧、被告瑞泽公司的委托诉讼代理人文岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杜自评、李正向本院提出诉讼请求：1、判令被告在2019年6月30日前将不动产权证交付给原告，若逾期未交付，则每逾期一日按万分之二（以房屋总价为基数）向原告支付逾期办证违约金，计算至原告收到不动产权证之日止；2、判令被告支付原告违约金人民币191527元（算至2018年9月13日），并从2018年9月13日起至房产证办下来每日支付违约金237.9218元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广安市某号房屋，总价款1189609元。交房时被告已向原告代收了契税、印花税、工本费等。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部付款义务。现被告还未取得该房屋所有权的权属证明。根据合同约定，被告应向原告赔偿违约金，同时应无偿继续为原告办理产权证书。 被告瑞泽公司辩称，1．他公司在2018年3月12日前已办理完广安某小区的产权手续，即使有违约也应当从接房之日起548天后起算；2．他公司在交房时已经向各业主支付了一定的赔偿金；3．按照合同约定是要办理两证，房产证的办理时间是交房后548天，土地证的办理时间更要延后，现在两证合一，造成了迟延办证。原告违约金请求过高。 本院经审理认定事实如下：被告瑞泽公司经批准开发建设某项目。2013年5月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告（买受人）购买了被告（出卖人）开发的位于广安市某号房屋，总价款1189609元。该《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，合同继续履行，由出卖人支付逾期总房价款每日万分之二的违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，由出卖人向买受人支付逾期总房价款每日万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款及大修基金、契税、印花税、登记费等费用。2015年7月15日，被告向原告交付了出售的房屋，双方签具了《广安某住宅用房交房结算表》。2016年3月21日，被告完成了原告购买房屋所在楼栋的竣工验收备案。2018年3月，被告完成了原告购买房屋所在楼栋的初始登记，目前原告尚未取得所购房屋的不动产权证。 认定以上事实有原、被告双方提供的《商品房买卖合同》、交房通知单、购房款收据、竣工验收备案书、房屋面积测绘图、测量公告、初始登记的权属证明及办证时间明细表、到庭诉讼参与人的当庭陈述等证据证实。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立，系双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按照合同约定全面履行了支付购房款等费用的义务，被告虽向原告交付了所购商品房，但未在合同约定的期限内办理原告购买房屋所在楼栋的初始登记以及向原告交付所购商品房的不动产权证书，构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定承担违约责任。确定被告承担的违约责任，既要尊重双方的约定，也要结合案件事实和法律规定综合判断，同时还要考量违约行为所造成的实际损失。本案中，被告基于违约事实的发生责任不全在自己，抗辩违约金过高并请求法院调整，对此原告未能举证证明其因被告的违约行为所遭受的具体损失及数额大小。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以行当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，考虑本案原告实际损失无证据支持，被告已履行商品房交付的主要义务，原告已占有、使用所购商品房，其预期利益不应与国家倡导的“房住不炒”的精神相悖等因素，对被告辩称“造成原告逾期未取得商品房不动产权证的责任不完全归责于被告的责任，公司仍在继续积极地办理余下部分买受人的不动产权证，请求减少违约金”的意见，本院予以支持，并结合前述考量因素，截止原告起诉之日即2019年1月2日，对原告主张的违约金酌定为23783元，并从2019年1月3日起按每日33.31元为标准计付至原告取得不动产权证之日止。 综上所述，原告的请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、限被告广安瑞泽房地产开发有限责任公司于2019年6月30日前向原告杜自评、李正交付所购商品房的不动产权证书； 二、限被告广安瑞泽房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告杜自评、李正支付截止2019年1月2日的逾期取得不动产权证书的违约金23783元，2019年1月3日起至取得不动产权证书之日止的违约金按每日33.31元的标准计付； 三、驳回原告杜自评、李正的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4130元，减半收取2065元，由原告杜自评、李正负担465元，被告广安瑞泽房地产开发有限责任公司负担1600元，并向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时缴纳上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  任波 二〇一九年三月二十九日 书记员  彭钦 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以行当减少。 第一百一十四条第三款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。