广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初9200号原告：高旭，男，1970年8月25日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告：卢方荣，女，1978年3月7日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，被告：徐位才，男，1975年12月5日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，被告：蔡伟喜，男，1965年10月29日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：张文，广东时文律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳自本，广东时文律师事务所律师。被告：徐惠绿，女，1975年8月12日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：张文，广东时文律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳自本，广东时文律师事务所律师。原告高旭诉被告卢方荣、徐位才、蔡伟喜、徐惠绿案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高旭，被告蔡伟喜、徐惠绿及其委托诉讼代理人张文、靳自本到庭参加诉讼。被告卢方荣、徐位才经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、停止对位于深圳市××乡镇××路东侧宝新阁1单元1403号房产（房地产证：50××**）的执行措施；2、确认位于深圳市××乡镇××路东侧宝新阁××单元××号房产（房地产证：50××**）所有权归原告所有。事实与理由：由于徐惠绿、蔡伟喜与徐位才、卢方荣民间借贷纠纷案件【详见(2017)粤0305执恢163-164号、(2017)粤0305执恢163-164号之二】，法院查封了徐位才、卢方荣名下位于深圳市××乡镇××路东侧宝新阁××单元××号房产，房地产证：50××38，并拟对上述房产予以委托评估拍卖。原告于2017年8月18日提出了异议申请，2018年2月28日，法院驳回异议申请【详见广东省深圳市南山区人民法院(2017)粤0305执异122-123号】。原告于2018年3月16日晚上收到通过EMS送达的执行裁定书。原告认为由于徐位才、卢方荣与徐惠绿、蔡伟喜的民间借贷纠纷案件，导致法院对于该房产的查封，以至于不能进行本来正在进行中的该房产的房地产过户手续，并且导致法院作出评估拍卖的执行行为，侵害了原告的合法权益，特提出诉讼，理由如下：（一）原告是该房产的产权所有人，徐位才、卢方荣并非是该房产的合法所有人。具体如下：徐位才、卢方荣于2005年5月向深圳市宝安区住宅局购买了该房产，作价总计425787元（人民币，下同），并选择首付170787元，且向中国光大银行深圳东海支行做个人住房按揭贷款方式支付，共贷款255000元，贷款期限为180个月，即自2005年5月30日至2020年5月30日止。但在2006年5月，徐位才、卢方荣因个人经济财务状况，需求现金周转，便将房子转售给原告。由于当时该房产尚未拿到红本，无法在市场上进行销售，也导致徐位才、卢方荣与申请人无法办理过户手续。最终，原告与其达成口头协议，徐位才、卢方荣将该房产作价455787元转让给原告。原告一次性支付现金232526元给徐位才和卢方荣，且自2006年6月起，原告承接向光大银行按照原贷款合同逐月还贷款，直至贷款合同完成结束。直至2014年9月，该房产可以开始办理绿本转红本的手续，但需还清该房产的所有贷款余额。于是，2014年9月19日原告一次性将96238元转至该房产的光大银行贷款账户，还清房产所有贷款，并着手办理相关手续。同时，为保证原告的合法权益，原告与徐位才、卢方荣于2014年12月5日签订了该房产的转让协议。2015年1月，原告已经拿到了深圳市人民政府住房制度改革办公室的“取得安居房全部产权批复”，但在办理房产证（红本）的时候，被告知该房产已被查封无法办理。在此之前徐位才、卢方荣关于该房产被法院查封的事情，以及其欠债情况，从未告知申请人。当原告得知该房产被查封后，向徐位才、卢方荣询问时，两人均未给予正面回答。为再次保证原告的合法权益，原告与徐位才、卢方荣前往广东省深圳市深圳公证处办理该房产的公证，并由徐位才、卢方荣授权委托卓伟津（男，1985年6月2日出生，身份证号）代为办理该房产的全部事项。但由于该房产被查封，导致房产证事宜一直无法办理，被搁置至今。（二）该房产的实际使用、居住人为原告。2006年5月徐位才、卢方荣将该房产交付给原告之后，原告便前往该房产的管理处，将缴纳水电费以及管理费的名称均修改为本人，并且每月准时缴纳水、电、煤气、管理费，以及还银行月供等。但由于该房产一直是毛坯房尚未装修，房子便一直空着，并未出租，且原告由于自身住在该房产的同一栋楼的403号房，也一直尚未入住该房产。直至2013年，由于成家需要，便花费30多万元装修了该房产（相关票据若有需求，均可提供），并与妻子于2014年1月正式搬进该房产，入住至今。综上，原告认为由于被告徐位才、卢方荣与徐惠绿、蔡伟喜的民间借贷纠纷案件，导致法院对于该房产的查封，以至于不能进行本来正在进行中的该房产的正当的房地产过户手续，并且导致法院作出评估拍卖的执行行为，侵害了原告的合法权益，特提出诉讼。被告卢方荣、徐位才未到庭，亦未提交答辩状。被告蔡伟喜、徐惠绿辩称：1、原告诉请停止对位于深圳市××乡镇××路东侧宝新阁1单元1403号房的强制执行措施没有事实和法律依据。蔡伟喜、徐惠绿在起诉卢方荣、徐位才民间借贷纠纷过程中，曾申请财产保全，深圳市南山区人民法院于2014年9月17日作出（2014）深南法民一初字第550、551号民事裁定，查封、冻结徐位才名下价值1547000元的财产。（2014）深南法民一初字第550、551号查封、扣押、冻结财产通知书于2014年9月28日查封徐位才名下的涉诉房产。2015年5月，蔡伟喜、徐惠绿诉卢方荣对徐位才的债务承担连带清偿责任，因卢方荣、徐位才是夫妻关系。南山区人民法院作出（2015）深南法民一初字第940号民事判决书，判决卢方荣对徐位才的债务承担共同的清偿责任，判决书生效后，卢方荣、徐位才拒不履行，蔡伟喜、徐惠绿申请强制执行，要求南山区人民法院拍卖涉诉房产，以清偿债务，但案外人即原告提出执行异议，南山区人民法院依法组成合议庭，经法定程序组织听证进行审查，并以（2017）粤0305执异122、123号执行裁定书作出裁定，驳回案外人即原告的异议请求。原告的异议被依法驳回后，法院理当执行，不应当停止执行，所以原告的诉讼请求没有事实和法律依据。2、本案原告诉请确认涉诉房产归其自己所有，不应当得到法院的支持，理由：原告以与卢方荣、徐位才存在房屋买卖关系为由，要求确认涉诉房产的产权归其所有，其事实与理由不能成立。原告诉称于2006年5月与卢方荣、徐位才达成口头协议，双方约定该房产以455787元的价值转让给原告，这是没有事实依据的。事实上，卢方荣、徐位才所购买的诉争房产是微、福利房，而微、福利房是政府按照住房制度改革方案，免除房地产地价，按照房屋成本造价出售给相关企业、符合特定条件的员工的，带有福利性的房屋。按照深圳市的有关规定，微、福利房必须住满5年以上，经过补交土地差价和办理“绿转红”手续后，才可以上市流通，而卢方荣、徐位才在购得微、福利房第2年就将该房屋转让给了原告，违反深圳市的相关规定，也有悖常理，因为该房屋不能上市交易，而且当时房地产市场买卖主体都处于非常理性的状态，即使是商品房的价格也处于低位盘整的状态，原告可以随处购得商品房，没有必要和可能购买根本就无法交易的微、福利房。原告于起诉时所提供的所谓证据，应该是卢方荣、徐位才办理购房付款时的凭据，没有任何一份是原告本人与卢方荣、徐位才达成所谓房屋买卖合同时的凭证，原告提交的证据也是前后矛盾的，如原告与卢方荣、徐位才于2014年10月9日签订《委托书》，卢方荣、徐位才委托原告办理房屋买卖等事项，并于2014年12月5日签订了《转让协议证明》，但卢方荣、徐位才又于2015年1月27日与卓伟津签订了《委托书》，委托卓伟津办理房屋买卖等事项，卢方荣、徐位才既然已将房屋卖给原告，为何又委托卓伟津再出售该房产，这是前后矛盾的行为，是不符合事实和生活常理的。令人不得不联想到，这应该是原告与卢方荣、徐位才想联手狙击人民法院依法作出的具有拘束力的判决、裁定等，从而达到阻止人民法院对标的物拍卖的行为，请法院不予支持。3、原告是完全是无理滥诉，浪费司法资源，请求驳回原告请求。本案的全部证据显示，诉争的房产原本是卢方荣、徐位才共有的合法夫妻共同财产，卢方荣、徐位才于2015年1月30日才取得该微、福利房完全产权的批复，深圳市南山区人民法院查封诉争房屋是完全符合法律规定，而人民法院已查封的房产是不能转让的，原告与卢方荣、徐位才所谓的房屋买卖关系，是违反法律强制性规范和人民法院生效判决和裁定的违法行为，应属无效。因此，原告诉求没有任何法律和事实依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条第3项规定，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2005年5月13日，原深圳市宝安区住宅局（卖方）与徐位才、卢方荣（买方）签订31007401414031号《深圳市安居房买卖合同》，将深圳市××乡镇××路东侧宝新阁××单元××号房产（涉诉房产）以425787元的价格出售给徐位才、卢方荣，合同约定：房价类别为社会微利房价安居房；买方经市（区）住宅管理部门审核，按全成本微利房价或社会微利价购买上述住房，付清房款并按有关规定缴交税费后，取得住房全部产权；买方在取得住房全部产权后，拥有该住房的使用权、占有权、收益权和处分权；买方在取得住房全部产权之前，拥有该住房的使用权和占有权；及其他内容。2005年5月，徐位才（借款人）、中国光大银行（贷款人）及深圳市宝安区住宅局（保证人）签订个人贷款合同，由徐位才向中国光大银行借款255000元，借款期限为2005年5月30日至2020年5月30日。2013年9月23日，深圳市××乡镇××路东侧宝新阁××单元××号房产登记至徐位才、卢方荣名下，土地用途为社会微福利房，房地产证号：深房地字第**，建筑面积130.37平方米，房地产证他项权利摘要及附记一栏载明：“非市场商品房；业主于2005年5月13日向深圳市宝安区住宅局购买社会微利房价安居房”。2015年1月30日，深圳市人民政府住房制度改革办公室向徐位才、卢方荣（申请人）出具QF201500106号《取得安居房全部产权批复》，表示同意申请人取得住房全部产权，申请人应缴交相关税费并换领市场商品房《房地产证》。高旭主张：其与徐位才、卢方荣于2006年5月达成合意，由徐位才、卢方荣将涉诉房产转让给高旭，2014年5月12日，双方就该合意补充签订了协议证明。为此，高旭向本院提交了徐位才、卢方荣（出让方）与高旭（受让方）签订的《关于深圳市宝安区74区宝安新村14栋(宝新阁)1单元1403房的转让协议证明》，该协议证明约定：本协议证明中的转让及受让目标为深圳市××乡镇××路东侧宝新阁××单元××号房产；出让方徐位才及其配偶于2005年5月向深圳市宝安区住宅局购买上述1403房，作价总计425787元；徐位才及其配偶（以下简称徐位才）选择首付170787元，并于2005年5月向中国光大银行深圳东海支行做个人住房按揭贷款方式支付剩余部分房款，金额255000元，贷款期限180个月；2006年5月，出让方徐位才因当时个人经济财务状况，需求现金周转，而此1403房因为各种原因，不够交易条件和手续，无法在市场上出售转售及抵押贷款；此种状况下，出让方徐位才与受让方高旭达成本转让协议证明；出让方徐位才将此1403房作价455787元转让给受让方高旭，受让方高旭一次性支付现金232526元给出让方徐位才，该款组成部分：首付款为170787元，2005年5月至2006年5月期间1403房月供总和31739元，双方协议溢价3万元；2006年6月起，受让方高旭承接向光大银行按照原贷款合同逐月偿还贷款，直至贷款偿还合同完成结束；因为上述提到的1403房手续和交易条件限制原因，高旭继续履行偿还原合同内光大银行房贷，但是还款人及账号资料不变，仍为徐位才及相关账户；期间及此后如有任何房价上升或下降状况出现，无论幅度或金额，双方皆不得作出任何改变或任何金钱金额退、补要求；期间及此后此1403房如有因为任何国家或深圳市层面的相关房屋政策影响，以至于此房无法成为普通可交易商品房时，双方皆不得作出任何改变或任何金钱金额退、补要求；当1403房手续达到允许条件或者交易条件时，徐位才须无偿协助完成完善一系列必要的所有手续，并将1403房按照徐位才与深圳市宝安区住宅局购买价格425787元，作交易手续转让给高旭或高旭指定人员；如因受让方高旭自身财务状况发生断供或其他状况，所有损失皆由高旭自行独自承担，与徐位才一概无关；届时一应产生的相关1403房的税收税款由高旭承担；由此该1403房实际拥有人及资产拥有者为高旭；因协议双方当时系口头协议，后补加本书面协议，签署日期为2014年5月。关于购房款的支付情况，高旭当庭称：2006年3月，高旭向徐位才支付140205元作为首付款的一部分，剩余首期款92321元，双方协商以徐位才欠高旭的5万元借款冲抵一部分，其余42321元，高旭以现金支付；从2006年3月份开始，高旭承担了所有的月供以及提前还贷的费用。为证明其上述主张，高旭提交了如下证据：（1）招商银行交易明细，显示高旭于2006年3月24日向徐位才转账140205元；（2）时间为2008年4月12日、2008年6月9日、2008年8月6日、2008年10月12日、2008年11月19日、2009年2月20日的数份光大银行存款凭条及一本通对账单、招商银行汇款回单及贷款结清通知书，拟证明其向贷款扣款账户存钱，并于2014年9月19日向扣款账户汇款96238元，光大银行于2014年9月25日书面通知徐位才贷款已经于2014年9月19日还清。高旭称其自2014年1月搬入涉诉房产居住，并提交了深圳市宝晨物业管理有限公司宝安新村物业服务中心2017年8月21日出具的证明、实收报表、收据、发票、收款凭证，物业服务中心出具的证明载明：宝新阁（宝安新村14栋）1单元1403号自2006年6月起至2017年8月的物业管理费及税费已缴清，缴纳人为高旭。高旭提交了刷卡凭条、完税凭证，拟证明其于2013年12月23日为涉诉房产支付了两笔税费12773.61元、40元。高旭另提交了深圳市政策性住房换证登记申请书、询问申请人记录、公证委托书，拟证明其代理卢方荣、徐位才申请换证。本院在执行申请执行人蔡伟喜、徐惠绿与被执行人卢方荣、徐位才民间借贷纠纷案件【案号：（2017）粤0305执恢163-164号】过程中，高旭向本院提出书面异议，请求本院撤销对涉诉房产评估拍卖的执行行为，解除查封。2018年2月28日，本院作出（2017）粤0305执异122-123号执行裁定，驳回高旭的异议请求。另查，在蔡伟喜、徐惠绿与徐位才的民间借贷案件审理过程中，本院依蔡伟喜、徐惠绿的申请，于2014年9月28日查封了涉诉房产。蔡伟喜、徐惠绿确认其一直申请续封。截至本案庭审之日，涉诉房产仍处于查封状态。高旭表示，因被法院查封，涉诉房产至今未能办理绿本转红本的手续。本案审理过程中，本院就涉诉房产的限制交易情况向深圳市宝安区住房和建设局调查，深圳市宝安区住房和建设局向本院作出深宝住建函(2018)767号《关于协助调查政策性住房有关事项的复函》，表示：2005年5月13日，徐位才与卢方荣夫妻向原深圳市宝安区住宅局购买了深圳市××乡镇××路东侧宝新阁××单元××号房产社会微利价政策性住房；根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府令第88号）第三十七条，经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权；根据前述规定第七十五条，安居房上市前，违反安居房管理规定，转卖安居房的，由住宅管理部门或原产权单位按原价收回其转卖的安居房，同时由市住宅管理部门处以其违法所得三倍以下的罚款，并可依法予以行政处分。本院认为，涉诉房产系社会微利房价安居房，原深圳市宝安区住宅局（卖方）与徐位才、卢方荣（买方）2005年5月13日签订的《深圳市安居房买卖合同》明确约定，买方在取得住房全部产权后，拥有该住房的使用权、占有权、收益权和处分权；买方在取得住房全部产权之前，拥有该住房的使用权和占有权。另根据深圳市宝安区住房和建设局向本院作出的复函，依照《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第三十七条，经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权；在安居房上市前，违反安居房管理规定，转卖安居房的，由住宅管理部门或原产权单位按原价收回其转卖的安居房，并可处以罚款。本案中，涉诉房产于2013年9月23日取得了绿本房地产证，房产性质为非市场商品房；2015年1月30日，深圳市人民政府住房制度改革办公室向徐位才、卢方荣（申请人）出具《取得安居房全部产权批复》，表示同意申请人取得住房全部产权，申请人应缴交相关税费并换领市场商品房房地产证；而截至本案庭审辩论终结前，涉诉房产尚未取得市场商品房房地产证。高旭称其与卢方荣、徐位才于2006年5月达成转让涉诉房产的合意，并于2014年5月12日就该合意补充签订了协议证明。综上，卢方荣、徐位才在向高旭转卖涉诉房产时，涉诉房产尚未换领市场商品房房地产证，卢方荣、徐位才尚未取得房屋全部产权，而在取得全部产权之前，其享有占有、使用权，不享有收益、处分权，故在此期间，卢方荣、徐位才不得将涉诉房产转卖。高旭称其与徐位才、卢方荣约定的涉诉房产交易价格为455787元，首期款为232526元，并称其在2006年3月便向徐位才支付了部分首期款140205元，就剩余首期款92321元，高旭主张部分以徐位才的欠款抵扣，部分以现金支付，但未对此进行举证。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。高旭未能证明其满足上述规定情形，本院在执行案件中对涉诉房产进行查封，于法有据，高旭请求解除对涉诉房产的执行措施，并请求确认涉诉房产归其所有，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告高旭的全部诉讼请求。案件受理费46800元、保全费2648.93元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  蒋雅琴人民陪审员  刘 芳人民陪审员  徐步安二〇一九年三月二十七日书 记 员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。