广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0305民初2488号 原告：蒋志尚，男，1958年2月4日生，汉族，住桂林市七星区。 原告：蒋云波，男，1985年1月1日生，汉族，住桂林市七星区。 原告：蒋云海，男，1989年4月10日，汉族，住桂林市七星区。 被告：陈小翠，女，1969年12月28日生，汉族，住广西永福县。 原告蒋志尚、蒋云波、蒋云海诉被告陈小翠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日受理后，本院依法由审判员廖诺担任审判长、人民陪审员伍顺希、卢雪琴组成合议庭，于2019年1月25日公开开庭进行了审理。原告蒋志尚、蒋云波、蒋云海到庭参加诉讼。被告陈小翠经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蒋志尚、蒋云波、蒋云海诉称，2017年9月30日，被告陈小翠作为承租人与桂林华夏经纬实业有限公司签订《房屋租赁合同》，承租桂林市穿山东路36号彰泰春天6#1、2-4号商铺。2017年12月19日，原告以向桂林华夏经纬实业有限公司购买的方式取得该直铺所有权成为该1、2-4号商铺的实际出租人，因此，被告、原告及桂林华夏经纬实业有限公司三方签订《房屋租赁合同》补充协议，由原告继承原《房屋租赁合同》中出租方的所有权利、义务，即原合同继续履行，出租方变更为原告，被告为承租人以及其他条款不变。根据《房屋租赁合同》第3.1条款及《房屋租赁合同》补充协议，被告应于2018年7月25日之前向原告付清第四期租金29636.5元；2018年8月25日之前向原告付清第五期租金29636.5元；2018年9月25日之前向原告付清第六期租金29636.5元。被告长期不履行合同，拖欠商铺租金，原告多次电话催促和上门讨要租金其仍不履行合同交纳租金。2018年8月27日，原告依照《房屋租赁合同》约定条款向其发出书面告知函，函中明确告知其违约责任、后果及原告进一步将要采取的措施。被告签收告知函之后，迫于压力将本应于2018年7月25日之前向原告支付的第四期租金29636.5元租金交给原告，并承诺在2018年9月10日前付清第五期租金，因此原告并未按照告知函内容单方解除合同；合同继续履行，商铺由被告继续经营。2018年9月28日上午10时许，因无法联系上被告，原告到商铺向被告讨要租金时，发现商铺内人去楼空，店内所有仪器设备、家具已被被告搬空，水电设施因其暴力拆除设施全部损坏无法正常使用。综上所述，被告陈小翠长期拖欠租金，且未通知原告，私自将商铺搬空后逃离，其故意不履行《房屋租赁合同》内容，单方面违约，故原告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条的规定，诉至法院，请求判令：1、被告原告支付所拖欠的第五期租金29636.5元、第六期租金29636.5元，合计59273元；2、被告赔偿原告违约金177819元（租赁合同12.4条约定违约金按解除合同当月租金6倍计算）；3、被告将租赁房屋恢复至毛坯房原状;4、本案诉讼费用全部由被告承担。 原告为其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：证据1、《房屋租赁合同》复印件，证明房开商桂林华夏经纬实业有限公司及被告在《房屋租赁合同》中就涉案房屋租赁事项约定的权利义务；证据2、《房屋租赁合同》补充协议，证明原告、被告就涉案房屋租赁事项约定的权利义务；证据3、告知函复印件，证明房开商书面告知被告，原告继承其在《房屋租赁合同》中的权利义务；证据4、《商品房买卖合同》照片，证明原告对商铺的所有权；证据5、《不动产权证》3张，证明原告对商铺的所有权；证据6、原告、被告身份证复印件，证明原告、被告身份信息；证据7、被告门面照片，证明被告经营情况；证据8、商铺照片，证明被告单方面解除合同，擅自搬空店铺违约事实。原告为其陈述的事实在举证期限外提供的证据有：证据9、告知函打印件，证明原告曾催促被告交齐拖欠的房租等事实；证据10、110出警现场回执单，证明原告曾于2018年9月28日就被告搬空门面事项报警。 被告陈小翠未到庭，也未向本院提供书面答辩意见及提交证据。 经过开庭质证：被告未出庭质证，也未提供质证意见，视为放弃举证、质证的权利。本院对原告提供的证据予以认定。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：2017年9月30日，案外人桂林华夏经纬实业有限公司（以下简称华夏公司）作为甲方，与作为乙方被告陈小翠签订了《房屋租赁合同》一份，华夏公司将彼时其所有的坐落于桂林市穿山东路36号彰泰•春天6#栋xxx商铺出租给乙方用于经营美容养生会所，租赁期限从2017年11月1日起至2022年10月31日止，第一个租赁年度（2017年11月1日至2018年10月31日）期间的租金总额为177819元，此款为分期支付：乙方于合同签订之日预交一个月租金29636.5元（亦可冲抵应于2017年10月25日前支付的第一期租金）；第二期租金29636.5元应于2018年3月25日前付清；第三期租金29636.5元应于2018年5月25日前付清；第四期租金29636.5元应于2018年7月25日前付清；第五期租金29636.5元应于2018年8月25日前付清；第六期租金29636.5元应于2018年9月25日前付清；乙方在合同签订之日交纳履约保证金59273元，该款在合同履行期间不得抵作租金；甲方在本合同起租日前5日内将租房房屋和附属设施交付乙方使用，交付标准以双方在本合同中确定的租赁房屋状况为准；租赁期满或因乙方违约而甲方解除合同的，乙方的装饰、装修、添附等不得拆除，无偿归甲方所有；甲方亦有权选择要求乙方恢复租赁房屋原状或向乙方缴纳恢复工程所需费用。该合同亦约定如下条款：11.1租赁期满后，租赁房屋归还时，应当符合正常使用状态；双方在交接时对租赁房屋（含附属设施、设备）的状况根据本合同附件二的约定共同进行清点检验；12.4（d）乙方单方终止本合同或其违约行为导致本合同不能继续履行的，甲方有权解除合同，没收保证金，收回租赁房屋，并有权要求乙方支付违约金，违约金标准为“解除合同当月的月租金额*6个月”。该合同附件二记载了涉案商铺物业交付标准，属未装修毛坯房。2017年12月19日，原告蒋志尚、蒋云波、蒋云海与华夏公司签订了《商品房买卖合同》，三原告共同向该公司购买了涉案XXX号商铺。后三原告就该商铺的共同共有人获发桂（2018）桂林市不动产权第XXX号、第XXX号、第XXX号不动产权证书。2018年1月19日，华夏公司作为甲方、陈小翠作为乙方、蒋志尚、蒋云波、蒋云海作为丙方签订了《补偿协议》一份，约定：丙方在2017年12月19日之后概括承继甲方在《房屋租赁合同》中的权利义务；乙方在该日后继续承租该房屋，其在《房屋租赁合同》中承租人的权利义务不变；租金按《房屋租赁合同》所规定的不变，但租金由乙方直接转入丙方账户；乙方原交纳给甲方的保证金由甲方转给丙方；丙方确认甲方向乙方交付商铺的行为已视为开发商对丙方的交付，且交付标准调整为现状交付；本协议除对《房屋租赁合同》的上述内容作变更外，原合同其余条款不变；本协议与原合同具有同等法律效力，如相抵触，按照本补充协议约定履行。2018年1月26日，华夏公司向陈小翠发出《告知函》，告知其已将涉案XXX号商铺出售给蒋志尚、蒋云波、蒋云海等事项，通知陈小翠此后交纳租金的对象变更为原告三人。后被告未按期交纳商铺租金，原告于2018年8月27日向其发出书面告知函，告知被告其存在违约事实及违约后果。被告向原告交付了第四期租金29636.5元，后未再支付其他租金。2018年9月28日，原告蒋云波在涉案商铺处拨打了110报警电话，桂林市公安局七星分局穿山派出所处警后记载：“报称陈小翠租用其门面作美容，欠房租两个月，把门面内的五台空调拉走，附件的供电设备被破坏。”本案中，原告以被告拖欠租金且其已搬离门面导致双方租赁合同解除，被告应承担违约责任为由，诉至本院，提出前述诉讼请求。案件审理过程中，原告自述被告向其交纳有59273元履约保证金未退；原告第二项诉讼请求的合同依据为12.4（d）条款；第三项诉讼请求关于恢复原状的标准即为涉案合同附件二记载的毛坯房状态，该请求的合同依据为11.1条款。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案《房屋租赁合同》及补充协议系原、被告真实意思表示，内容未违反法律规定，属合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告使用了原告的商铺却未按约交纳租金，构成违约，原告要求被告支付第五、第六期租金共59273元，有充分合同、法律依据，故本院予以支持。被告未按期交纳租金，原告要求根据涉案租赁合同第12.4（d）条款的约定要求被告支付177819元违约金；原告要求被告支付违约金的请求有充分合同依据，但其主张的金额过高，违约金的数额应以59273元×30%=17781.9元为宜。原告主张被告清空商铺使水电设施不能正常使用，故其要求被告将涉案商铺恢复至毛坯房原状，其主张的合同条款（租赁合同11.4条）系《屋租赁合同》中关于租赁期满后租赁房屋归还的条款，而《补偿协议》中“丙方确认甲方向乙方交付商铺的行为已视为开发商对丙方的交付，且交付标准调整为现状交付”之约定可知原告领取房屋时的房屋的状态并非毛坯房，故其此项请求并无充分合同依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈小翠支付原告蒋志尚、蒋云波、蒋云海拖欠的房屋租金59273元； 二、被告陈小翠支付原告蒋志尚、蒋云波、蒋云海违约金17781.9元； 三、驳回原告蒋志尚、蒋云波、蒋云海的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费4856元（原告已预付本院），EMS快递费31元，公告费300元，合计5187元，由三原告负担3527元，由被告负担1660元。 上述给付义务，由义务人于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4856元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖 诺 人民陪审员  伍顺希 人民陪审员  卢雪琴 二〇一九年二月二十五日 书 记 员  黄胤祯