上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终3540号上诉人（原审被告）：上海得意家装饰市场经营管理有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇金山大道****。法定代表人：吴祥元，执行董事。委托诉讼代理人：黄俊贤，上海森岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：官国琴，上海森岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡志芳，女，1968年4月13日生，汉族，住浙江省舟山市定海区。被上诉人（原审原告）：朱照明，男，1957年11月25日生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：朱阁卿，上海市汇中律师事务所律师。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。上诉人上海得意家装饰市场经营管理有限公司（以下简称得意家公司）因与被上诉人胡志芳、朱照明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2018）沪0116民初12335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人得意家公司的委托诉讼代理人黄俊贤、官国琴，被上诉人胡志芳、朱照明的共同委托诉讼代理人朱阁卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。得意家公司上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回一审法院重审，由胡志芳、朱照明承担一、二审的诉讼费。事实与理由：一审法院认定基础法律关系错误。双方系委托管理关系而非租赁合同关系，托管期内经营回报应当按照协议约定的方式计算。一审法院以购房款为基数按同期贷款利率计算租金及占有使用费，远高于实际房屋租赁回报，有违公平公正原则。胡志芳、朱照明主张的租金及占有使用费已有在先案例判决标准，不应区别裁判。一审法院未查清实际收益情况及双方合同解除的责任归属。业主一方扰乱市场秩序，使系争商铺无法正常经营，导致合同无法继续履行，应承担相应法律后果。胡志芳、朱照明共同辩称：不同意得意家公司的上诉请求，得意家公司掌握租金结算权，但经多次催告，始终不履行合同约定的结算告知义务，违反诚实信用原则。一审法院判决按房款同期贷款利率计算合理合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡志芳、朱照明向一审法院提起诉讼，请求判令：1、得意家公司支付2014年11月30日至2015年5月29日期间的租金13,158元；2、解除与得意家公司签订的《上海XX城·XX广场商铺委托经营管理协议》（以下简称托管协议），并向胡志芳、朱照明返还商铺、恢复原状；3、得意家公司支付自2015年5月30日至合同解除日止的租金（计算方式：商铺房款×中国人民银行同期贷款利率/365×实际天数）；4、得意家公司支付自合同解除日起至实际返还商铺日止的商铺占有使用费（计算方式：商铺房款×中国人民银行同期贷款利率/365×延期返还商铺天数）；5、案件诉讼费由得意家公司承担。一审法院审理查明，胡志芳、朱照明系上海市金山区XX大道XX号XX室商铺（以下简称涉案商铺）的买受人及产权人，涉案商铺总价款为295,899.65元。2013年10月9日，胡志芳、朱照明与得意家公司签订托管协议，约定由胡志芳、朱照明全权委托得意家公司经营管理涉案商铺，由得意家公司根据其对XX广场馆的整体规划、定位，按照不同业态分布要求，以合理的租金、优质的服务、规范的招商管理全力培育市场。双方约定以五年为一个标准的委托经营管理期，每个托管有效期以第一个托管期为准进行顺延。托管时间最长不超过20年。第一个托管期自2010年5月30日起算至2015年5月29日止，托管期内，双方均不得擅自解除、终止合同。托管期内，胡志芳、朱照明委托得意家公司以得意家公司的名义对委托商铺进行全权经营、管理，包括但不限于：统一对外招商、出租、制定并调整租金收取标准、确定业态布置等。同时，为了培养、繁荣市场，以双方签署的《商品房预售合同》中该物业总房款为基准，前三年免租，第四年胡志芳、朱照明将享受所签《商品房预售合同》总房款的8.5%作为回报，第五年享受所签《商品房预售合同》总房款的9%作为回报，支付方式为每6个月支付一次，于2013年12月31日前支付第一期。五年经营期满后，如胡志芳、朱照明需收回该商铺，得意家公司以五年内实际经营时的现状条件交回，胡志芳、朱照明不得要求得意家公司恢复图纸设计的原始状态。协议还约定，托管期限届满后，胡志芳、朱照明可继续委托得意家公司经营，双方另行商定委托条款及经营收益分配，胡志芳、朱照明自行经营或另行委托经营的，则该商铺经营的业种业态必须符合得意家公司对市场整体业种业态的统一布置规定，无论胡志芳、朱照明继续委托得意家公司经营或者自营的，须在托管期满前三个月内提出书面申请告知得意家公司，逾期视同继续委托并已接受得意家公司根据市场实际回报制定的经营回报率等等。协议签订后，双方开始履行，现托管协议顺延至第二个托管期，但得意家公司至今未向包括胡志芳、朱照明在内的业主支付第二个托管期的经营回报率。为此，部分业主曾诉至法院，二审法院责令得意家公司在判决生效之日起三个月内完成实际经营收入的告知、核算义务，该案生效后得意家公司仍未履行相关义务，故胡志芳、朱照明诉至一审法院，得意家公司于2018年10月16日收到本案诉状副本。现商场整体处于停业状态。一审诉讼中（庭审结束后），得意家公司向一审法院提交《内部审计报告》一份，胡志芳、朱照明对该报告不予认可。得意家公司表示，对于胡志芳、朱照明的第一项诉讼请求，现在尚未支付的是第一个托管期内的最后一期收益（即2015年1月1日至2015年5月29日期间），一共149天，扣除代扣物业费和税金后，得意家公司还应当支付9,207.75元。胡志芳、朱照明对得意家公司提出的计算方式及9,207.75元的结算金额表示认可。一审法院认为，胡志芳、朱照明与得意家公司签订的托管协议系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定合法有效，双方均应按约履行。托管协议系胡志芳、朱照明通过向得意家公司让渡房屋占有而获取相应利益之约定，其实质为房屋租赁关系。关于第一个托管期的经营收益，双方结算金额为9,207.75元,得意家公司应当及时向胡志芳、朱照明支付。综合案件情况，本案存在以下几个争议焦点，以下分项论述。争议焦点一，关于托管协议的解除。一审法院认为，支付租金收益系得意家公司主要合同义务，其却逾期履行，且商场已经处于停业状态，无法为胡志芳、朱照明带来可预期利益,合同目的已难以实现，故胡志芳、朱照明依法享有解除合同的权利，解除合同的时间，应以得意家公司收到本案诉状副本之日为准，一审法院予以确认。争议焦点二，第二个托管期内经营回报率标准。一审法院认为，首先，因得意家公司逾期支付经营回报，部分业主曾向法院诉讼，二审法院责令得意家公司在判决生效之日起三个月内完成实际经营收入的告知、核算义务，但直至本案一审庭审结束后数日，得意家公司才向法院提交了内部审计报告，该报告系得意家公司单方制作，胡志芳、朱照明又不予认可，一审法院不予采信。其次，托管协议约定，第二个托管期根据市场实际回报制定的经营回报率作为支付租金的依据。因协议的文本系得意家公司制定和提供，该约定客观上存在双方权利义务不对等的情形。再次，得意家公司既不履行制定经营回报率的义务，又不积极与胡志芳、朱照明等其他业主进行磋商，进而不履行支付经营回报的义务，其行为显然有违诚实信用原则。一审法院认为，纵观协议履行过程，并综合考虑本案实际情况，胡志芳、朱照明提出的以商铺房款为基数，按照同期贷款利率计算租金的方式，对双方而言，应属公平合理，一审法院酌情予以准许。争议焦点三，合同解除的后果处理。合同解除后，得意家公司负有向胡志芳、朱照明返还涉案商铺、支付占有使用费的义务，占有使用费的标准，亦采用前述租金计算方式，关于起算时间，一审法院调整为解除合同次日。关于恢复原状，胡志芳、朱照明未明确涉案商铺原始状态，且根据约定，托管期满或其他原因终止协议后，得意家公司以涉案商铺实际经营时的现状条件交回，故该项诉请不予支持。胡志芳、朱照明关于前述约定系格式条款，应认定无效之主张，缺乏依据，一审法院不予采纳。一审法院于2018年12月18日作出判决：一、确认胡志芳、朱照明与得意家公司签订的托管协议于2018年10月16日解除；二、得意家公司应于判决生效之日起十日内将涉案商铺返还于胡志芳、朱照明；三、得意家公司应于判决生效之日起十日内向胡志芳、朱照明支付自2015年1月1日至2015年5月29日期间的租金9,207.75元；四、得意家公司应于判决生效之日起十日内向胡志芳、朱照明支付自2015年5月30日起至2018年10月16日止的租金（以295,899.65元为基数，按照中国人民银行颁布的同期贷款利率计算）；五、得意家公司应于判决生效之日起十日内向胡志芳、朱照明支付房屋占有使用费（以295,899.65元为基数，自2018年10月17日起算至得意家公司实际履行上述第二项判决的返还商铺义务之日止，按照中国人民银行颁布的同期贷款利率计算）；六、驳回胡志芳、朱照明的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由得意家公司负担。得意家公司所负之款，应于判决生效后七日内缴纳一审法院。得意家公司二审中提交了两组证据材料：一、向部分业主支付第二个托管期内至2017年2月28日止的付款凭证和其制作的实际经营汇报表，欲证明其向已续签第二期托管合同的业主支付了实际经营回报；二、审计报告及其统计的商户收益计算表，欲证明其实际经营情况和收益支付情况。胡志芳、朱照明对上述第一组证据材料中付款凭证的真实性没有异议，但认为与双方本案争议没有关联性；对实际经营汇报表的真实性不予认可。对第二组证据材料中审计报告的真实性没有异议，但认为审计的期间与本案争议没有关联性，审计认定的租金金额与实际有差异，审计报告不能代替对业主的结算行为；认为商户收益计算表系得意家公司自行制作，故不予认可。经审核，本院认为，得意家公司提供的上述证据材料与本案争议不具有关联性，均不属于二审程序中的新的证据，故对上述材料，不予采纳。胡志芳、朱照明二审中未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点为：一、双方所签订合同的性质；二、合同是否应当解除；三、经营回报率及房屋占有使用费的计算标准。关于争议焦点一，涉案合同性质的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同与委托合同的主要区别在于，租金的支付主体和结算方式以及所获取之收益的归属不同。在租赁合同中，租赁合同的相对方即承租人为租金的支付主体，租金收益往往具有持续性、稳定性和不间断性，在租赁期间出租人仅收取租金而承租人则对租赁物享有占用、使用权并获取相应收益；而在委托合同中，因委托事务的处理所取得之利益必然具有或然性、不确定性，且受托人仅是代为收取，所获之收益应当转交委托人。其次，在本案中，双方签订之托管协议明确约定了租金的计算方式、支付方式以及实际收益回报的归属等。由此可见，该托管协议系胡志芳、朱照明向得意家公司让渡房屋使用权，从而获取相应稳定、持续之收益的合同，其虽名为委托经营管理协议而实为房屋租赁合同。最后，委托合同可以是有偿合同，也可以是无偿合同。若是有偿合同，委托人应向受托人支付报酬。一般而言，受托人是以委托人名义对外开展民事活动，如果受托人以自己名义与第三人订立合同，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，委托人有介入权，第三人有选择权。显然，在本案中，得意家公司在对外经营过程中，以自身名义进行招商经营，胡志芳、朱照明既不享有介入权，也无需向得意家公司支付报酬。故得意家公司认为系争协议系委托合同的主张，本院不予支持。关于争议焦点二，托管协议的解除问题。首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。得意家公司在之前与部分业主的诉讼案件中，已确认商城的整体经营处于严重困难阶段，当时其表示会通过招商尽力改善经营，故本院曾明确如上诉人在该判决生效后的三个月内仍然无法改善经营困境，不能按约给予业主明确可预期的经营回报，则业主可另行主张权利。其次，得意家公司认为已与部分业主续签了第二个托管期，且有支付了部分回报，即使没有续签的，也相应顺延了托管期，但得意家公司未举证证明在2017年2月之后至今其支付过实际经营回报，而胡志芳、朱照明购买商铺的目的在于获取经营收益。最后，胡志芳、朱照明要求解除合同的请求权基础是《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，即胡志芳、朱照明认为合同目的无法实现而行使其法定解除权。截至胡志芳、朱照明提起本案诉讼之时，得意家公司仍未履行相关义务，商场仍处于停业状态，合同已缺乏继续履行之基础条件。得意家公司本案二审中对合同的解除亦未持异议，故胡志芳、朱照明要求解除合同，于法有据，应予支持。得意家公司将协议无法继续履行归责于业主，有违事实，本院难以采信。关于争议焦点三，经营回报率及房屋占有使用费的计算标准问题。双方约定在第二个托管期内根据市场实际回报制定经营回报率。但在得意家公司未履行核算、告知义务的前提下，实际经营收入以及回报率均无法确定。在得意家公司与部分业主的前案诉讼中，本院确定从判决生效之日起三个月的履行期限，但得意家公司仍未履行告知、核算义务，显然有违诚信。一审法院依据公平合理的原则，依据本案的实际情况酌定以商铺价款为基数，按同期贷款利率计算租金回报及房屋占有使用费并无不当，本院予以确认。得意家公司对此提出的异议，本院不予采纳。综上所述，得意家公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人上海得意家装饰市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王峥审判员  王敬审判员  盛萍二〇一九年三月二十八日书记员  胡蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……