苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初7204号原告：高枝,女,1989年6月9日出生,汉族,户籍所在地江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：周建斌，江苏华东律师事务所律师。被告：张琴,女,1975年5月19日出生,汉族,住苏州市。委托诉讼代理人：王小章，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。原告高枝与被告张琴房屋买卖合同纠纷一案，该案原由常州市武进区人民法院立案受理，后于2018年4月16日该院裁定移送本院审理。本院于2018年8月3日立案受理，并依法由审判员陈新雄独任审判。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。庭审中，原告高枝及委托诉讼代理人周建斌，被告张琴及委托诉讼代理人王小章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高枝向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年2月4日签署的《房地产买卖居间合同》（房屋买卖部分）；2、判令被告退还给原告已付定金20000元并赔偿原告的佣金损失13200元、律师费损失5000元及违约金（计算方式：以738000元为基数，按每日万分之三，自2018年3月24日起至实际付清之日止）；3判令被告赔偿因房屋涨价给原告造成的损失（具体金额以鉴定结果为准）；4、诉讼费用及鉴定费用由被告承担。诉讼中，原告将其诉请第二项中关于违约金的主张予以撤回，将诉请第三项中损失金额确定为91786元。事实与理由：2018年2月4日，原告高枝与被告张琴签订《房地产买卖居间合同》，合同约定原告高枝向被告张琴购买常州市武进区的房屋，建筑面积为89.33平方米，出售总价为738000元。合同还对付款方式、过户登记、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告依约履行了义务，并向被告支付定金20000元。然而，在双方约定的网签及资金监管期限之前，被告即单方擅自提出解约，并明确表示不再继续履行合同。被告的违约行为，使得原告的合法权益遭受巨大损失，被告应就此承担相应责任。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告张琴辩称：第一，本案所涉《房地产买卖居间合同》并未成立，被告也就无需就合同的履行承担违约责任。原告的损失应向合同中的中介方即武进区湖塘知家房产信息咨询服务部（以下简称“湖塘知家服务部”）主张。根据企业信息显示湖塘知家服务部的经营范围并不包括房产中介，因此其并不具备为房地产买卖提供居间的民事行为能力，由此而签订的合同亦属无效；第二，有效的民事行为需要以当事人各方意思表示真实并且一致为前提，涉案的《房地产买卖居间合同》中所谓丙方湖塘知家服务部，在整个合同的订立过程中均未出现，所以原、被告及湖塘知家服务部三方均没有订立该合同的共同一致的意思表示，相应的合同亦未生效；第三，答辩人仅在《房地产买卖居间合同》上摁了手印并未签字。答辩人亦认为该合同没有成立，故无需承担相应的责任。本院经审理查明的事实如下：2018年2月4日，高枝（乙方、承购方）与张琴（甲方、出售方）在湖塘知家服务部（丙方、居间方）的居间下签订《房地产买卖居间合同》一份，合同约定张琴将常州市武进区出售给高枝，房屋的建筑面积为89.33平米，房屋总价为738000元。该合同第二款约定，乙方在签订本合同时支付给甲方购房定金人民币2万元。甲方同意乙方将购房定金其中人民币2万元直接支付在丙方，由丙方代甲方收执，购房定金在付款时冲抵购房款。合同第三条第一款约定：甲、乙双方约定于2018年3月31日前办理资金监管手续，并于资金监管手续完成时或乙方放贷款（公积金放款承诺书）两个工作日内，甲乙双方办理产权转移登记手续。合同第九条约定：（二）签订本合同当日，甲方乙方向丙方支付房屋买卖居间佣金（房屋成交价2%）此款由乙方承担。（三）甲乙双方必须严格履行本合同，按照约定支付佣金。否则构成违约，违约方应当按照每日千分之一标准向丙方支付违约金。甲乙双方或其中任何一方毁约违约导致合同解除的或发生任何纠纷的，不影响居间佣金的承担。责任人按第九条第二款执行。甲乙方自行解决买卖合同违约损失的责任问题，且丙方有权向甲乙其中任何一方主张要求全额支付丙方佣金的权利。上述合同签订后，原告高枝依照合同约定向湖塘知家服务部支付了定金20000元。就此，原告还提交了刷卡凭证以及2018年10月23日由湖塘知家服务部出具的《情况说明》一份。《情况说明》中记载：2018年2月4日，高枝通过银联pos机（发卡方：农业银行，收单方：银联商务，商户名称：运营中心店，商户号：898320459985558，终端编号：56225241)刷卡的2000。元，该款系根据《房地产买卖居间合同》第二条第（二）项给付甲方的购房定金，甲方自行向乙方出具书面收条后，由甲方委托我店代为暂行收执，我店己收到该款。此外，2018年2月4日被告张琴还出具了《收条》一份，其中记载：今收到高枝购买坐落于常州市武进区房屋定金20000元。此外，原告陈述其已向中介支付居间费用13200元。原告就此提交了由湖塘知家服务部出具的收据，其中记载的金额为13200元，项目为佣金。另外，上述湖塘知家服务部于2018年10月23日出具的《情况说明》中亦记载：2018年2月4日，高枝向本店支付中介佣金13200元，系通过银联pos机给付，交易时点为2018年2月4日12:10:57，刷卡的14500元，其中13200元为佣金。另查明：2018年2月26日，被告张琴向原告高枝发送短信，其中载明：“高枝小姐你好。昨天中介应该和你讲了，本人年后因为工作变动原因，房子不能卖了，你看本周是否有空，最好是周五，我们可以到中介约谈一下，谢谢你的理解。”另外，双方还确认，2018年2月27日，高枝、张琴以及中介湖塘知家服务部工作人员三方就涉案房屋买卖合同的履行问题进行了面谈，在此次面谈中，张琴明确表示其要解除涉案房屋买卖合同，并表示该房屋不再出售。2018年3月24日，被告张琴向原告高枝发送《通知函》一份，其中载明：关于红星国际B1幢3403室的房屋买卖合同，本人发现委托的房产中介和签订合同的房产中介不同，而事先委托中介，没有任何形式的告知和证明，本人决定终止履行2月4日签订的房屋买卖合同，并于2月27日进行了三方约谈并要求终止，现再次书面形式告知委托房产中介和买方高枝女士。诉讼中，原告高枝确认其已于2018年3月25日收到上述《通知函》。2018年3月16日，原告高枝向被告张琴发送了《告知函》一份，其中载明：我是购买您名下坐落于常州市武进区红星国际广场B1幢3403室房屋的高枝，您发短信来表示会终止履行合同。现在我希望您于2018年3月底合同到期日继续履行买卖房屋合同。特此告示。还查明：诉讼中，为确定损失的相关情况，原告申请对涉案房屋在相应时点的价格进行评估，本院依法移送鉴定。2019年1月11日，苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司出具《房地产估价报告》一份，其鉴定结论为涉案房屋在2018年2月24日房地产估价总价值为775652元，在2018年3月27日房地产估价总价为809151元，在2018年4月16日房地产估价总价为829786元。原、被告双方对于上述鉴定报告的真实性及鉴定结论本身没有异议，但是对于应采用的价值时点则存有争议。原告认为应采用2018年4月16日为价值时点，被告则认为应以2018年2月24日为价值时点。就该鉴定原告已预交鉴定费用5000元，原告提交了鉴定费发票予以佐证，被告对此没有异议，但认为该费用不应由其承担。以上事实有《房地产买卖居间合同》、收条、《房地产估价报告》、《通知函》、《情况说明》等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为:原告高枝与被告张琴签订的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定有效。该合同签订后，原告高枝依约支付了定金2万元，被告张琴虽认为其本人未收取该2万元定金，但合同中约定该定金由居间方湖塘知家服务部代为收执，且被告张琴亦出具收条确认该收款事实，湖塘知家服务部亦出具情况书面确认该事实，故原告已依约履行支付定金的合同义务。本案合同履行过程中，被告通过短信、口头及信函等方式单方提出解除合同，但其提出解除时并不具备相应的解除权，故该行为已构成根本违约，原告向被告张琴催告其继续履行后，被告仍坚持解除，在此前提下原告有权主张合同解除，故对于该解除合同的诉请本院予以支持。本案中，因被告张琴单方拒绝履行合同的违约行为导致了涉案合同的解除，在此前提下其应承担相应的违约责任。就此，原告主张其实际损失的金额为91786元，本院认为，在本案中，张琴曾在2018年2月26日的短信中向原告明确表示不再继续履行合同，且在次日三方（高枝、张琴、中介方）协商中被告张琴再次明确其要解除房屋买卖合同，由此本院考虑到原告重新订立合同的必要时间及当时房价波动等因素，本院以涉案房屋在2018年3月27日的市场价格与房屋买卖合同中确定的交易价格之间的差额71151元（809151-738000）来确定原告方因被告张琴的违约而导致的房屋差价损失。关于原告主张的居间费损失13200元，原告已将该款实际支付给中介湖塘知家服务部。而且，因被告张琴的违约行为导致了涉案合同无法继续履行，原告为此支付居间服务费的合同目的也得以落空，在此前提下，该居间费亦为原告的实际损失应由违约方被告张琴予以赔偿，对此本院予以支持。关于原告主张退还的定金2万元，根据原告所提供证据及庭审中当事人双方的陈述，该定金目前仍在中介湖塘知家服务部处，且被告张琴并未实际领取该款，故原告应与湖塘知家服务部另行结算，在本案暂不予理涉。另外，关于原告主张的律师费5000元，该主张缺乏相应的法律依据，本院不予支持。综上，被告张琴应赔偿原告高枝各项损失共计84351元（71151+13200）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告双方于2018年2月4日签订的关于常州市武进区的《房地产买卖居间合同》解除；二、被告张琴于本判决生效之日起十日内向原告高枝赔偿损失84351元；三、驳回原告高枝的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11562元，评估费5000元，两项费用合计16562元，由被告张琴负担15500元，原告高枝自行负担1062元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告张琴负担部分在判决生效之日起十日内支付原告高枝。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  朱健健人民陪审员  夏娟丽二〇一九年三月二十七日书 记 员  张 端