广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1423民初1180号 原告（反诉被告）：龙州县珍龙茶业有限责任公司，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县下冻镇北耀农场。统一社会信用代码：90451423727686074R。 法定代表人：谢侠，公司董事长。 委托诉讼代理人：黄新民，龙州县法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：龙州县易达机动车驾驶员培训有限责任公司，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县下冻镇北耀农场**。统一社会信用代码：91451423MA5KYNKA12。 法定代表人：陈春霞，公司经理。 委托诉讼代理人：黄欣照，广西帮达律师事务所执业律师。 原告龙州县珍龙茶业有限责任公司（反诉被告，以下简称珍龙公司）与被告龙州县易达机动车驾驶员培训有限责任公司（反诉原告，以下简称易达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，易达公司于2019年1月3日提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭合并审理。珍龙公司的法定代表人谢侠及委托诉讼代理人黄新民，易达公司的委托诉讼代理人黄欣照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 珍龙公司向本院提出诉讼请求：1．要求易达公司支付场地租金155000元（暂从2017年10月10日计至2018年10月9日，以后按12,500元/月支付租金，并按银行贷款利率6%计算至被告将场地返还给珍龙公司时止）；2．解除珍龙公司与易达公司2016年10月10日签订的《场地租赁合同》。事实与理由：2016年10月10日珍龙公司与易达公司签订一份《场地租赁合同》，合同内容为易达公司租用珍龙公司面积为42亩的场地一宗，用于设立龙州县易达机动车驾驶员培训基地，合同约定，合同期限为10年，从2016年10月10日至2026年10月10日止，租金分2期支付，第一期为头三年（即2016年10月10日至2019年10月10日期间的租金）年租金人民币15万元，三年共45万元；该45万元租金应易达公司要求分2次付款，（第一次2016年10月10日至2017年10月10日期间租金20万元；第二次2017年10月11日至2019年10月10日期间租金付款25万元，）第二期租金为后7年，每年租金17万元；执行先交纳租金后使用的原则，于每年10月10日前易达公司向珍龙公司支付次年度租金，逾期则按乙方自动终止合同处理；合同还约定了双方其他的权利和义务。合同签订后，珍龙公司依约将场地交由易达公司使用，但易达公司除了支付第一期租金20万元外，第二期租金至今只支付2万元，计至2018年10月9日止尚欠租金15.5万元，经珍龙公司多次催付，易达公司仍未支付租金。易达公司的行为已构成严重违约，导致履行合同的不必要，请求判令易达公司支付租金并解除双方的《场地租赁合同》，请求法院支持原告的诉讼请求。 易达公司答辩并反诉称，2016年10月10日，珍龙公司将其场地出租给易达公司使用，供反诉原告建设机动车驾驶员培训之用，双方约定租赁期限为十年，即从2016年10月10日起至2026年10月10日止，年租金为15万元。租赁合同签订后，易达公司即投入巨资平整场地，建设机动车驾驶员培训基础设施，但是，驾校建成投入使用不久，何章武、慕建民、李中钰等人时常纠集二、三十人左右以场地权属有纠纷为由，阻止反诉原告招生，闯入训练场地设置路障阻止学员正常培训，致使易达公司生源锐减，后经评估，直接经济损失高达15万元左右。易达公司认为，租赁合同是双方真实意思表示，且没有违反国家法律法规的强制性规定，租赁合同是合法有效的，双方应当履行合同的约定，不得擅自终止或解除合同。同时，根据合同的约定，珍龙公司负有保证反诉易达公司正常营运的义务，因其没有履行其应尽的义务，致使易达公司遭受的经济损失理应由珍龙公司负责赔偿。为此，提出反诉请求：1．判决双方继续履行《场地租赁合同》；2．珍龙公司赔偿易达公司的经济损失15万元。请求法院支持易达公司的反诉请求。 珍龙公司针对易达公司的反诉答辩称，珍龙公司在履行合同过程中不存在过错行为，易达公司称何章武、慕建民、李中钰等人阻挠其经营，该三人不是珍龙公司的人员，珍龙公司并未妨害易达公司使用场地，珍龙公司已尽了应尽的合同义务，易达公司提供的收款收据无公章，主张的损失没有进行评估，不能作为定案依据，请求法庭驳回易达公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：易达公司提交的证据（2）《判决书》，客观真实，来源合法，与案件有关联性，但易达公司欲证明珍龙公司未尽合同义务，在该判决书中并未有此内容，本院不予采纳；易达公司提交的证据（3）《2017年在册学员人数》，可以证明易达公司的学员情况，但不能证明珍龙公司未尽合同义务，本院不予采纳；易达公司提交的证据（4）《学员档案表》、证据5《收据》，可以证明易达公司的在籍学员情况和收费情况，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年10月10日，珍龙公司作为甲方与作为乙方的易达公司法定代表人陈春霞签订《场地租赁合同》，约定珍龙公司将42亩场地出租给易达公司用于建设驾校，租赁期限10年，从2016年10月10日起至2026年10月10日止。双方在合同第四条厂房租赁费用中约定“2016年10月10日至2026年10月10日租期十年，前三年（即2016年月日至2019年10月10日）的每年租金为拾伍万元整（15万）。前三年总租金肆拾伍万元整（45万），按乙方要求前三年的总租金肆拾伍万元整（45万）分两年结清，第一年（即2016年10月10日至2017年10月10日）给予甲方贰拾万元整（20万），第二年（即2017年十月十日至2019年十月十日）给予甲方贰拾伍万元整（25万）。后柒（7）年租金为每年17万，乙方每年支付给予甲方拾柒万元整（17万）至合同期满。”在第五条租赁费用支付中约定“乙方须于每年十月十日前向甲方支付次年租金，并由乙方汇至甲方指定账号，或其它双方书面同意的其它支付方式支付，逾期则按乙方自动终止合同处理。”双方当事人在合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，易达公司向珍龙公司交纳了第一期租金20万元，珍龙公司将合同约定的租赁场地交给易达公司建设驾驶员培训基地。2017年3月6日、7月26日、9月19日、9月26日，何章武、慕建民、李中钰等人闯入易达公司的培训基地，干扰驾校的正常培训。易达公司于2017年9月22日向本院起诉何章武、慕建民、李中钰，要求三人停止侵权，赔偿损失，本院受理案号为（2017）桂1423民初888号，经审理后，本院作出判决，判决何章武、慕建民、李中钰停止侵权。后因珍龙公司与易达公司对合同厂房租赁费用中支付租金的时间理解存在争议，易达公司仅支付了第二期租金2万元，珍龙公司遂向本院起诉。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点是：哪一方当事人存在违约行为，应如何承担违约责任。因《场地租赁合同》中“前三年总租金肆拾伍万元整（45万），按乙方要求前三年的总租金肆拾伍万元整（45万）分两年结清，第一年（即2016年10月10日至2017年10月10日）给予甲方贰拾万元整（20万），第二年（即2017年十月十日至2019年十月十日）给予甲方贰拾伍万元整（25万）。”的约定，没有指明具体的租金支付日期，导致双方发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，2017年10月10日至2018年10月9日期间的年租金15万元应于第二年租期届满的2018年10月9日前支付。易达公司支付的第一期租金20万元包含有2016年10月10日至2017年10月9日的租金15万元，其余5万元（20万－15万）应认定为第二年即2017年10月10日至2018年10月9日期间的租金，加上已经支付的2万元，易达公司应已向珍龙公司支付第二年的租金7万元（5万+2万），还应支付租金8万元（15万－7万）。易达公司未按合同约定和法律规定支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，珍龙公司要求易达公司支付拖欠的租金，符合法律规定，本院予以支持，但珍龙公司主张租金为155000元，与本案事实不符，应支付的租金数额为8万元。珍龙公司要求按银行贷款利率计算逾期支付租金的利息，合理，本院予以支持，但珍龙公司主张按6%计算，过高，应按中国人民银行2018年、2019年的一年以内贷款基准利率为4.35%计算，利息从违约之日（2018年10月10日）计算至本案开庭审理之日（2019年3月6日）共148天，数额为1411元（80000×4.35%×148÷365），2019年3月7日至付清之日的利息以尚欠的租金为基数，按年利率4.35%计算。珍龙公司主张之后按月1.25万元支付租金无合同约定为依据，本院不予支持。对于珍龙公司要求解除与易达公司签订的《场地租赁合同》的诉讼请求，因易达公司并非恶意违约，而是因合同约定不够明确、具体，造成双方对合同理解存在差异，同时考虑到易达公司为建设驾校投入较多资金，到目前为止才经营两年多，与合同约定的十年租期相差较远，从优化营商环境和促进社会经济发展的角度考虑，本院暂不予支持。如易达公司未按本判决支付拖欠的租金及利息或在此之后再有拖欠租金的行为，珍龙公司可再另行起诉要求解除合同。根据本院已生效的（2017）桂1423民初888号民事判决书，珍龙公司出租给易达公司的场地并不存在权利瑕疵，何章武、慕建民、李中钰等人影响驾校正常经营，珍龙公司并不存在过错，对于易达公司要求珍龙公司赔偿损失15万元的反诉请求，没有合同约定为依据，也无法律依据，本院不予支持。对于易达公司要求继续履行场地租赁合同的反诉请求，由于支付租金是承租方的基本义务，目前易达公司尚拖欠8万元租金及利息，且根据合同法第二百二十六条的规定，易达公司应于2019年10月9日前支付第三年度租金15万元，根据合同约定应于2019年10月10日前支付第四年度租金17万元，均已临近支付期限。易达公司只有支付完目前拖欠的租金，并按上述时间完全履行支付租金义务，才能要求继续履行合同，在本案中判决继续履行合同可能会妨碍珍龙公司依法行使合法权利，故易达公司的这一反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、龙州县易达机动车驾驶员培训有限责任公司支付尚欠的租金8万元及利息（利息计算：从2018年10月10日至2019年3月6日为1411元，2019年3月7日至付清之日止以尚欠的租金为基数，按年利率4.35%计算）给龙州县珍龙茶业有限责任公司； 二、驳回龙州县珍龙茶业有限责任公司的其他诉讼请求； 三、驳回龙州县易达机动车驾驶员培训有限责任公司的反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案本诉受理费3400元，减半计收1700元，案件反诉受理费1650元，两项共计3350元，由龙州县珍龙茶业有限责任公司负担807元，由龙州县易达机动车驾驶员培训有限责任公司负担2543元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  陆晖 二〇一九年三月二十九日 书记员  余意 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。