贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初150号原告：黄河霞，女，1987年11月15日生，苗族，住贵阳市云岩区。原告：张晶，男，1986年12月4日生，土家族，住贵阳市思南县。委托诉讼代理人：黄河霞，年籍在卷，与原告系夫妻关系。被告：贵阳誉浚物业管理有限公司，公司住所地：贵阳市云岩区小关路猫冲民兵训练基地。法定代表人：杨述，职务：执行董事。委托诉讼代理人：艾伦、尹冠森，贵州贵龙律师事务所律师。原告黄河霞、张晶与被告贵阳誉浚物业管理有限公司不当得利纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告黄河霞及其作为张晶的委托诉讼代理人，被告贵阳誉浚物业管理有限公司（以下均简称誉浚物业）的委托诉讼代理人艾伦、尹冠森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄河霞、张晶向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告煤气安装开户费2980元，并按照人民银行同期贷款利率的四倍，向原告支付上述费用2980元从2013年1月29日起至实际付清之日止期间的资金占用损失1523元，合计4503元；本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系贵州誉浚房地产开发有限公司（以下均简称誉浚房开）交房时与业主对接的物业服务的企业，原告于2011年3月购买了誉浚房开开发的名称为“天誉城”项目的商品房一套。誉浚房开收取了相应的购房款。2013年1月，被告向原告收取了煤气安装开户费2980元。原告认为，被告收取煤气安装开户费的行为已经违法，作为物业公司没有权利来收取该部分费用，该费用已经纳入商品房的建房成本，是计算在购房款里面的，根据2009年5月1日开始实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、绿化等配套基础设施建设和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。被告另行向原告收取燃气安装开户费已违反上述规定。原告与誉浚房开签订的《商品房买卖合同》第十二条、第七条，及原告与被告签订的《前期物业服务协议》第五条第四款的规定，直至起诉，被告未公示煤气公司委托被告收取煤气安装开户费的文件，也未给原告煤气公司返还的煤气安装开户费的收据，因此，被告既无合同依据也无法律依据，所以被告也不得再另行收取此类费用。关于诉讼时效问题，根据法律规定，诉讼时效期间是从权利人知道或者应当知道权利受到损害时起计算，原告在收房时交纳上述费用时并不知道其权利受到损害，否则，原告也不会交纳上述费用。因此，原告得知其权利受到损害时至起诉时并未超过诉讼时效期间。故原告认为被告的收费行为是重复收费行为，严重侵害原告合法权益，故诉至法院请求如前诉请。且庭审中，原告认为：1、《商品房买卖合同》第二项第一条约定的条款违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，属于无效条款；对于无效的条款，房开公司再与委托被告签订代为收取的委托协议，只能约束房开公司和物业公司，而不能约束原告方。因此，被告收取的煤气安装费用，只能是物业公司单方的违法行为，而不是代理行为；2、无论是房开公司，还是被告向原告收取，都只能是他们各自的单方违法侵权行为。被告在接受委托时也有义务审查其被委托事项是否合法，如果未尽审查义务而致使代理行为违法，由此产生的侵权责任被告也需自己承担；3、无论是房开公司收取，还是被告收取，都侵犯了原告的财产权，就多人侵权而产生的不得得利返还请求权，原告有选择被告主体的权利。因此原告请求被告返还其违法收取的原告的煤气安装费用，是合理合法的，被告是本案适格的主体。被告誉浚物业辩称，1.原告诉讼对象错误，本案适格被告为案外人誉浚房开。首先，原告签订的《商品房买卖合同》不是与被告签订，被告亦没有收取原告房款，原被告之间不存在商品房买卖合同关系。其次，被告收取原告“燃气安装开户费”系受房开商誉浚房开的书面委托进行的民事代理法律行为。被告的代理行为是法律和委托代理合同允许的合法行为，被告在依委托收取原告“燃气安装开户费”的行为中没有违反和超越委托合同规定的代理权限、代理事项等授权范围；其次，被告在整个委托代理过程中没有发生代理行为无效的情形，委托人誉浚房开对被告的代理行为也予以认可，并无异议，故被告代理行为及后果对被代理人誉浚房开发生效力；最后，涉案楼盘一期3、4、9号楼有业主曾在2010年对案外人誉浚房开提起诉讼，要求退还“燃气安装开户费”，在该三案中也是由誉浚房开委托被告代收，该几案业主也未将被告列为被告，法院亦未将被告追加为第三人，同样的诉请，本案原告将被告列为被告显然错误。2.被告受委托收取“燃气安装开户费”的行为不是不当得利。《民法总则》第一百二十二条规定“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”，本案中，原告向被告交纳燃气安装开户费的行为是根据其与誉浚房开公司签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》（包括补充协议）的约定及认购须知的公示履行合同义务的行为，被告代收费有《代收委托合同》的授权和约定，符合关于委托代理行为的规定。原告并没有在与房开公司的合同约定以外再另行向被告缴纳费用，被告的代收行为没有增加或改变其依照誉浚房开公司签订的合同应当支付的费用。因此，被告并未构成不当得利，依法不承担民事责任。3.案外人誉浚房开是否有权向原告收取上述费用应当通过法院对相关证据进行审理后确定，如果收费不合法，应由誉浚房开退还，如果收取费用合法，则判决驳回原告诉请。无论哪种结果都属于另一法律关系和案由，与本案被告无关。4.案外人誉浚房开公司收取上述“燃气安装开户费”的行为合法，誉浚房开没有将燃气安装开户费列入开发成本，没有包含在商品房价格中，在原告与誉浚房开签订合同、补充协议中已经单独列明不包含在房价中，如果原告认为其与房开公司签订的协议存在显失公平、重大误解或者违法，需要请求法院或仲裁机构予以撤销或确认无效，应当在法律规定的撤销权行使期限和诉讼时效期限内提出，但本案原告至今没有向法院起诉案外人誉浚房开，早已超过诉讼时效的规定。综上，被告代收“三通费”的行为，不构成不当得利，应判决驳回原告的诉请。经审理查明：原告因购买案外人誉浚房开修建的天誉城项目的房屋，与案外人誉浚房开签订了相应的《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。该《商品房买卖合同》第七条计价方式与价款约定：前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款外的费用。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一项）约定：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：按照煤气公司规定，达到规定的入住率后，由煤气公司开通；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电话：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户；。以上第4、5、6、7项需买受人自行办理开通使用手续。第二十九条约定：双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。该合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定载明为：第一期：篮球场；第二期：小学、幼儿园、游泳池；其他约定：无。附件十二《补充协议》第二条对合同第七条的补充约定：本合同中约定的商品房价款外的其他费用是指契税、测绘费、专项维修资金、燃气的初装费、印花税、登记费、银行按揭费用、转移登记的中介代理费用、物管费用及政府规定的、本合同约定的应当由买受人缴纳的其他相关费用，上述费用均由买受人另行支付。其中燃气的初装费（包括安装费、智能计量表、防爆阀等费用）由买受人在办理入住手续时向出卖人（或出卖人委托的物业管理公司）缴纳（该费用已经由出卖人向有关单位预交，未计入房价）。上述合同签订后，原告于2013年1月29日向“天誉城”楼盘的前期物业服务企业，即本案被告誉浚物业公司交纳了煤气安装开户费2980元，并由被告誉浚物业向原告出具了《收款收据》。2012年2月2日，案外人誉浚房开作为委托方（甲方）与被告誉浚物业作为受托方（乙方）签订了《贵阳天誉城项目公用事务开户费代收委托合同》，该合同第一条项目基本概况约定：项目地址：贵阳市云岩区观山东路168号，项目规模：包括天誉城1至12号楼，共计12栋住宅楼、商铺及小学、幼儿园各一所。第二条委托事项约定：甲方委托乙方收取贵阳天誉城项目住宅小区业主及物业使用人的有线电视开户费、燃气开户费、供电开户费等公用事务开户费，收缴金额按各种不同的公用事务所对应缴费标准执行。收缴费用后按合同约定，定期向甲方缴纳。第三条委托费用及支付方式约定：公用事务开户费的20%作为乙方代收费的代理酬金。剩余80%的公用事务开户费由乙方按合同约定时间定期向甲方缴纳。第四条委托期限约定：甲方委托乙方代收费用期限为：由本项目小区住宅交楼业主之日起至小区业主及物业使用人的所有有线电视开户费、燃气开户费、供电开户费等公用事务开户完成之日。在签订该委托合同后，被告每年将其收取的天誉城楼盘小区业主缴纳的煤气开户费、有线电视安装开户费、供电安装开户费在根据合同约定扣除20%的酬金后，将剩余80%通过银行转账或根据委托人（案外人）誉浚房开的指示进行转款。另查明，2010年，天誉城小区一期业主姚江萍、高雅、燕金钟以商品房买卖合同纠纷为由对案外人誉浚房开提起诉讼，认为誉浚房开在交房时强行要求业主交纳供电安装及煤气安装开户费3609元、有线电视安装开户费380元，因双方在合同中对卫生间排水、主电源箱、地面、墙面及厨、卫交付标准进行了约定，但房开公司交房时房屋均未达到相应约定，故诉请确认《收楼需知》中“应缴费用”规定无效，并履行交房义务及根据合同约定交付房屋。经审查，本院认为《认购需知》并不与之后签订的《商品房买卖合同》的条款相抵触，收费并不违反法律禁止性规定，收费系代相关部门收取，收费行为并无不妥，双方在商品房买卖合同中虽未再列明收费项目，但并不因此导致收楼需知中的“应缴费用”无效，故判决驳回了上述原告要求确认《收楼需知》无效并退还费用的诉请。庭审中，本院根据查明的事实，向原告释明鉴于现被告誉浚物业系受房开公司誉浚房开委托收取上述费用，在此情形下，原告是否向誉浚房开主张权利，但原告坚持在本案中以不当得利纠纷的基础法律关系向本案被告誉浚物业主张权利，不以商品房销售合同纠纷的基础法律关系向誉浚房开主张权利。并坚持认为被告誉浚物业无合理根据收取原告上述费用，已构成不当得利，应返还，遂诉至本院，诉请如前。上述事实，有原被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《产权证》、《收款收据》、《项目公用事务开户费代收委托合同》及相应转款凭证、《楼宇认购须知》、《认购协议书》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，被告誉浚物业当庭出示了案外人誉浚房开委托其收取天誉城楼盘小区业主“燃气安装开户费”的委托合同及被告誉浚物业根据委托合同约定向通过银行转账方式将其所收取的“燃气安装开户费”向案外人誉浚房开转款的凭证，使本案中存在被告誉浚物业系案外人誉浚房开的委托代理人的事实，因此本院在庭审中依法向原告进行了释明，但经本院多次释明，原告坚持在本案中以不当得利的基础法律关系向被告誉浚物业主张权利，而不向誉浚房开主张权利。在此情况下，本院将根据原告提出请求权的基础法律关系，即被告誉浚物业收取原告“燃气安装开户费”是否构成不当得利进行审理。因此，本案的争议焦点为：1、被告誉浚物业与案外人誉浚房开之间的委托关系是否成立；2、被告誉浚物业收取原告“燃气安装开户费”的行为是否构成不当得利；3、关于本案的诉讼时效。关于焦点一的问题：被告誉浚物业与案外人誉浚房开之间的委托关系是否成立。首先，对于原告称不知晓被告誉浚物业系代收故委托合同不成立的主张，被告誉浚物业公司在收取原告“燃气安装开户费”时虽未在向原告出具的《收款收据》上载明有“代收”字样，但各原告在与案外人誉浚房开签订《商品房买卖合同》时所签署的《认购需知》、《认购协议》上对“燃气安装开户费”载明有“代收代缴”字样，特别是在补充协议上已明确载明“向出卖人委托的物业管理公司缴纳”，因此原告在签订该合同时理应知晓该费用存在相关人员“代收代缴”的可能，而房开商将某些费用交由其指定的物业公司代收的行为，也符合在商品房买卖中的交易习惯，故原告是否知晓该委托行为，并不影响委托行为的成立。其次，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同是诺成合同、非要式合同、双务合同。委托合同只要经当事人协商，双方意思表示一致，该合同即宣告成立，所以其属于诺成合同；委托合同是不需要特定方式成立的合同，只要经过当事人双方依法就合同的主要条款协商一致，该合同即宣告成立。因此，在被告誉浚物业与案外人誉浚房开就收取“燃气安装开户费”事项达成一致时，该委托合同即宣告成立，并不需要告知或得到原告的同意。最后，关于委托内容是否违反了国家相关规定事项而违法的问题，原告认为因《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取，故案外人誉浚房开委托事项无效，应由誉浚物业公司退还收取的费用，本院认为，原告所述的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款的规定因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定合同效力的依据，在此情况下，案外人誉浚房开与原告在《商品房买卖合同》及补充协议中约定收取“燃气安装开户费用”的合法性问题，需根据原告与案外人签订的合同条款、效力等方面进行审查，并经生效的法律文书确认该收费无效后才能认定，但该问题的审查属商品房销售合同的法律关系，在本院释明后，原告坚持不向案外人主张权利，故现无委托事项违法的法律依据，故被告与案外人誉浚房开之间的委托合同成立。综上，被告誉浚物业与案外人誉浚房开之间的委托关系成立，被告誉浚物业系受誉浚房开委托代理收取原告的“燃气安装开户费”。关于焦点二的问题：被告誉浚物业收取原告“燃气安装开户费”的行为是否构成不当得利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”，而无法律根据，是指缺乏受益的法律上的原因。被告誉浚物业在收取原告“燃气安装开户费”系因案外人誉浚房开的委托的原因收取，庭审中被告誉浚物业也提供了与案外人誉浚房开签订的《委托合同》及相应的转款凭证，不但证明了“法律根据”的相关事实，同时还证明了该相关事实足以构成“法律根据”。被告受托收取“燃气安装开户费”的行为的法律后果，应当由案外人誉浚房开承担。故被告誉浚物业收取原告“燃气安装开户费”不构成不当得利。至于“燃气安装开户费”是否应当收取，如前所述，属原告与案外人誉浚房开之间的商品房销售合同的法律关系，在本院释明后，原告坚持以不当得利的基础法律关系向本案被告誉浚物业主张权利，而不向案外人主张权利，故不属于本案的审理范围。原告可另案向案外人誉浚房开主张权利。关于焦点三的问题，关于本案的诉讼时效。如前所述，“三通费”是否应当收取，属另一法律关系，不在本案的审理范围内，而原告与被告誉浚物业之间并未就“三通费”的收取订立有相应合同，在原告不认可誉浚物业与誉浚房开之间的委托关系的情形下，其在向被告誉浚物业交纳相应“三通费”时其权利就已受到侵害，故原告对本案誉浚物业公司不当得利的诉讼时效就应当从原告缴纳之日起计算，并不能以原告何时知晓不能收取“三通费”时计算。因此，本案原告对本案被告誉浚物业提起不当得利的民事诉讼，已超过了诉讼时效。综上，在本院依法多次释明的情况下，原告坚持以不当得利的基础法律关系起诉被告誉浚物业，而不向案外人誉浚房开主张权利，被告誉浚物业在受案外人誉浚房开委托的情况下收取原告的“三通费”有相应的法律根据，不构成不当得利，且原告向本案被告誉浚物业提出不当得利的诉请，已超过诉讼时效，故对原告的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”，第一百六十一条“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”，第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”，第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告黄河霞、张晶的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元由原告黄河霞、张晶承担。（已交）本判决为终审判决。审判员  王琼琼二〇一九年三月二十一日书记员  许微巍