四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终675号 上诉人（原审被告）：南充市银恒房地产开发有限公司，住所地：南充市顺庆区莲池路**。 法定代表人：明银贤，执行董事。 委托诉讼代理人：郭军元，四川元黎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王知涛，男，1966年9月4日出生，汉族，住南充市高坪区。 委托诉讼代理人：郭祥宏，四川鑫中云律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚婕，女，1970年6月17日出生，汉族，住南充市高坪区。 委托诉讼代理人：郭祥宏，四川鑫中云律师事务所律师。 上诉人南充市银恒房地产开发有限公司（以下简称银恒公司）因与被上诉人王知涛、姚婕商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2018）川1303民初2871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 银恒公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院查明的有关2016年3月南充市规划局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积12204㎡是错误的。2016年5月25日高府函【2016】72号《南充市高坪区人民政府关于商请对“大地·景秀”楼盘免于行政处罚的函》以及2016年11月28日南充市城乡规划和测绘地理信息局《2016年第二十四次业务办公会会议纪要》均能证明截止2016年11月28日都无有关2016年3月审批同意增加建筑面积至12204㎡的文件下发。一审法院认定的时间节点有误，从而导致判决错误。2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并未约定上诉人逾期办证应当承担违约金，被上诉人也未举证证明其因逾期办证而遭受损失。一审法院判决上诉人承担违约金属于适用法律错误。 王知涛、姚婕辩称，1．违约事实客观存在；2．银恒公司没有法定的免责事由，银恒公司主张的理由不是不可抗力；3．案涉小区只有2栋是拆建房，银恒公司以没有审批下来而称所有都不能办房产证的理由不能成立，这2栋不应影响7栋房屋办理权属登记。 王知涛、姚婕向一审法院起诉请求：1、判令银恒公司限期履行房屋所有权证书登记义务并提供房屋所有权证书；2、判令银恒公司因违约支付违约金56,689.02元人民币；3、本案诉讼费、保全费等由银恒公司承担。 一审法院经审理查明：2011年3月24日，王知涛、姚婕与银恒公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为201103031051。该合同约定：1、银恒公司将其开发的位于高坪区房屋出卖给王知涛、姚婕，房屋建筑面积106.93平方米，套内建筑面积87.541平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.386平方米。2、按套内面积计算，每平方米（人民币）3,597.61元，总价款314,939.00元。3、产权登记。①预告登记。双方约定于商品房买卖合同签订之日起30日内办结［预购商品房预告登记］。申请预告登记的方式，双方同意按下列方式申请预告登记：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理［预购商品房预告登记］；如因出卖人未按约定与买受人（或买受人的委托人）申请预购商品房预告登记，买受人可以单方面申请预购商品房预告登记；如因出卖人的责任，未能在约定的期限内申请办结［预购商品房预告登记］的，双方同意按下列方式处理：双方自行约定处理。②初始登记。出卖人应当在2014-3-1前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：等待办理权属证明。③转移登记。商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起一次性与分期的90日内，按揭买受人150日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：等待办理房屋所有权时间。上述合同于2011年3月24日在南充市房地产管理局登记备案，王知涛、姚婕已按时向银恒公司支付了购房款314,939.00元。 另查明，位于高坪区鹤鸣路**“大地•景秀”项目由银恒公司开发建设。该项目相关部门于2009年11月17日批准并开工建设，建设过程中由于位于该项目规划红线外的原麻纺厂72户职工的住房在“5.12”地;地震后经鉴定为C级危房达到改善职工住房条件的目的，高坪区政府要求将银恒公司将职工住房纳入“大地•景秀”项目一并改造。2011年2月23日，高坪区政府向南充市政府上报了《关于调整“大地•景秀”项目容积率的紧急请示》（高府［2011］15号），该请示拟订的方案是：在“大地•景秀”项目增加房屋建设面积12204㎡。南充市人民政府在第二十七次城乡规划委员会会议上原则同意了高坪区政府上报的方案，但只批准共增加建筑面积8800平㎡（详见南府阅［2011］30号）。根据高坪区白塔街道办事处与72户拆迁户签订协议的实际情况以及区政府组织相关部门的测算，8800㎡无法满足拆迁安置的需要。为满足安置需要，高坪区以高府函［2012］111号、高府函［2012］204号、高府［2013］40号、高府函［2013］201号、高府［2013］138号、高府函［2014］142号、高府函［2014］175号文件多次向南充市政府等部门请示，要求将建筑面积由已核准的8800平方米增加至12204平方米。南充市财政评审中心根据市领导的批示，于2014年4月对因居民回迁还房增加建筑面积进行了评审，结论是：高坪区人民政府报送的建筑面积概算计算方法及概算指标较为合理，建议南充市规划局按照增加建筑面积12204平方米办理规划手续。之后，由于相关工作一直没有得到落实，高坪区政府在2015年后又多次向南充市政府请示，请求将建筑面积增加到12204平方米。由于安置红线外居民的后续问题一直未得到解决，故银恒公司未能给业主办理房屋权属证书。2016年3月，南充市规划局同意“大地•景秀”项目建筑面积增加至12204㎡。目前，银恒公司已为部分购房户办理了产权证。 一审法院认为，本案的争议焦点是，银恒公司是否应当向王知涛、姚婕承担未办理房屋权属证书的违约责任；王知涛、姚婕的起诉是否已过诉讼时效。本案中，银恒公司开发的“大地•景秀”项目于2009年11月17日批准并开工建设，由于位于该项目规划红线外的原麻纺厂等72户职工的住房在“5.12”地;地震后经鉴定为C级危房坪区政府要求银恒公司将职工住房纳入“大地•景秀”项目一并改造。为此，2011年2月23日，高坪区政府向南充市政府上报了《关于调整“大地•景秀”项目容积率的紧急请示》，该请示拟订的方案是：在“大地•景秀”项目增加房屋建设面积12204㎡。南充市政府在第二十七次城乡规划委员会会议上原则同意了高坪区政府上报的方案，但只批准共增加建筑面积8800㎡。而根据高坪区白塔街道办事处与72户拆迁户签订协议的实际情况以及高坪区政府组织相关部门的测算，8800㎡无法满足拆迁安置需要。高坪区政府于2012年、2013年、2014年、2015年、2016年多次向南充市政府相关部门请示，要求将建筑面积由已核准的8800㎡增加至12204㎡。2016年3月，南充市规划局审批同意“大地•景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，该项目至此时实际履行完毕规划手续，银恒公司已为部分业主办理了房屋权属证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据上述已查明的事实，银恒公司未及时为“大地•景秀”项目业主办理房屋权属证书，并非银恒公司主观故意为之，而是因“大地•景秀”项目客观情况所制约，银恒公司与王知涛、姚婕签订的《商品房买卖合同》中，对逾期办理房屋所有权转移登记的行为并未约定银恒公司承担违约责任，亦是基于“大地•景秀”项目规划手续何时能够通过审批并不以银恒公司的意志为转移，非银恒公司不正当地减轻或者免除己方责任，故银恒公司在2016年3月前对王知涛、姚婕不能按时取得房屋权属证书不应承担违约责任。但2016年3月后，南充市规划局已经审批同意“大地•景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，“大地•景秀”项目已实际履行完毕规划手续，此时，银恒公司负有积极为王知涛、姚婕办理房屋权属证书的义务，但至王知涛、姚婕提起诉讼时，银恒公司仍未为王知涛、姚婕办理房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条之规定，银恒公司应当承担2016年3月后未能及时向王知涛、姚婕办理房屋权属证书的违约责任。从2016年3月起计算，王知涛、姚婕的起诉并未超过诉讼时效的规定，银恒公司关于已超过诉讼时效的抗辩理由于法无据，不予采信。结合本案客观实际情况，确认银恒公司按照王知涛、姚婕已付购房款总额的日万分之一支付违约金较为公平合理，考虑到不动产登记部门办理权属证书的程序和流程，酌定计算违约金的期限为365天，银恒公司应当支付王知涛、姚婕的违约金数额为314,939.00元×365天×0.0001=11,495.27元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限银恒公司在本判决生效后180日内为王知涛、姚婕办理房屋所有权登记证书并交给王知涛、姚婕；二、限银恒公司在本判决生效后30日内给付王知涛、姚婕违约金11,495.27元；三、驳回王知涛、姚婕的其他诉讼请求。案件受理费1,217.00元，由王知涛、姚婕负担949.00元，银恒公司负担268.00元。 二审中查明，2016年11月28日，南充市城乡规划和测绘地理信息局同意“大地·景秀”项目建筑面积增加至12204㎡。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 本案中，王知涛、姚婕与银恒公司于2011年3月24日即签订了《商品房买卖合同》，王知涛、姚婕按期向银恒公司支付了购房款，王知涛、姚婕已经履行了房屋买受人的义务，银恒公司作为出卖人应当积极办理商品房所在楼栋的权属证明并为王知涛、姚婕办理房屋产权证书。根据审理查明的事实，案涉“大地·景秀”项目虽因居民回迁还房增加建筑面积需要相关部门审批，从而影响了银恒公司为“大地·景秀”项目业主办理房屋权属证书的进程，但按照2016年11月28日南充市城乡规划和测绘地理信息局《2016年第二十四次业务办公会会议纪要》内容，南充市城乡规划和测绘地理信息局已经同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，银恒公司应当积极与国土、税务等部门完善该项目的土地手续以及增容费手续等事宜，但时至今日，王知涛、姚婕仍然未取得房屋产权证书，银恒公司也未举证证明在2016年11月28日规划部门同意增加“大地·景秀”项目建筑面积后，仍因政府部门原因不能完善有关手续，据此，银恒公司怠于履行其义务，存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条规定，银恒公司应当承担违约责任。即使考虑扣除规划部门同意增加“大地·景秀”项目建筑面积、完善有关手续的合理期间，一审法院确定银恒公司承担的违约责任为按照王知涛、姚婕已付购房款总额的日万分之一给付违约金，酌定计算期限为365天亦无不当，本院予以维持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费87.00元，由南充市银恒房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕元华 审判员  江春虹 审判员  张梓欣 二〇一九年三月二十七日 书记员  罗 满