四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初573号 原告：刘馄，男，汉族，1984年5月16日出生，住南充市顺庆区。 原告：温晓玲，女，汉族，1988年2月14日出生，住址同上。 委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵成，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 被告：南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司，住所地南充市顺庆区滨江中路一段**。 法定代表人：陈锦石，董事长。 委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑超，四川罡兴律师事务所律师。 原告刘馄、温晓玲与被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（以下简称中南公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告刘馄、温晓玲的委托诉讼代理人陈强、赵成和被告中南公司的委托诉讼代理人邓显峰、郑超等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按《商品房买卖合同》第十三条约定，支付原告逾期交房违约金8760元（以日万分之零点五为标准计算，违约金计算至2017年4月25日）；2、请求判令被告按《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定，支付原告逾期办理初始登记违约金5323元（以日万分之零点五标准计算，违约金计算时间从约定办结初始登记的2017年5月21日起至实际取得权属证明之日止，本次违约金暂计算至2017年12月13日止，之后的违约金每半年支付一次，直至取得权属证明之日止）；3、请求判令被告按《商品房买卖合同》第二十条第（三）款约定，支付原告逾期办理转移登记违约金12842元（以日万分之零点五标准支付，违约金计算时间从商品房交付之日起360日后至实际取得房屋所有权之日止，本次违约金计算从2017年5月21日起至实际取得权属证明之日止，本次违约金暂计算至2018年9月30日止，之后的违约金每半年支付一次，直至取得权属证书之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年7月23在被告处购买商品房一套（14-1-1201，总价款516789元），并签订了《商品房买卖合同》。原、被告双方对房屋价款、付款方式、房屋面积及交房条件、交接手续和逾期交房责任等进行了约定。被告按约定应当分别于2016年5月20日前向原告交付该房屋，于2017年5月20日前办理初始登记，于商品房交付使用后360日内取得房屋所有权证书，但是被告均未按合同约定的时间履行义务，被告的行为严重不符合合同约定的交付条件、产权初始登记和转移登记条件。被告应当承担逾期交房、逾期办证的违约责任。为了维护原告的合法权益，根据相关法律及司法解释之规定，现依法向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决。 中南公司辩称：原告已在起诉之前接收房屋并占有和使用了房屋，实现了合同主要权益；被告虽逾期取得竣工验收备案书属实，但不属于应承担违约金的情形；即便考虑违约金标准，也应当考虑业主占用房屋期间利用房屋取得的收益价值，原告方主张的逾期交房违约金过高，请求法院依法调整。至于房屋初始登记问题，12号楼、13号楼已于2017年12月14日完成，14号楼、15号楼已于2017年12月15日完成，其余楼栋的登记手续已提交，初始登记时间应以提交申请的时间为准。被告对于转移登记只是协助办理并提供相应资料，原告主张违约金标准过高，违约金计算的时间起点应以业主实际接房时间为准，未接房的应以实际通知接房的时间为准，即以房屋符合法定交付条件的时间为准；止点以通知原告可以办理转移登记手续的时间为准。原告三个诉请的实质均是被告的房屋没有按约取得竣工验收备案书所产生的违约后果，同一违约行为导致的后果应是同一违约责任，被告只应承担一个违约责任。 根据双方当事人出示的证据及诉辩意见，本院认定案件基本事实如下：2015年7月23日，原告刘馄、温晓玲与被告中南公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买由中南公司开发的位于顺庆区清泉坝“中南世纪城”小区14幢第1单元12层1-1201号，总价款516123元。交付条件为：（一）出卖人应当在2016年5月20日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。逾期交房责任为：逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的万分之五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。该合同随后在南充市房地产管理局办理了备案登记，原告按约定向中南公司支付了房款。 同时，合同第二十条（二）初始登记约定，出卖人应当在2017年5月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款的万分之零点五的违约金。合同第二十条（三）转移登记约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权退房（……）。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 2016年9月17日，被告向原告交付了案涉房屋；案涉房屋所在的14号楼于2017年4月25日才取得《竣工验收备案书》。2017年12月15日，涉案房屋所在14号楼进行了房屋初始登记。2017年12月25日，被告在《南充晚报》上刊发公告，通过公告告知购买了案涉项目12、13、14、15号楼的业主提交办理不动产登记证相关资料、证件提供及准备应交的契税于2017年12月25日至2018年1月31日期间前往被告指定地点，被告同时在涉案房屋所在楼栋的公告栏及电梯中张贴了该公告。 本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”之规定，竣工验收合格并经备案登记系商品房交付的法定条件。原、被告双方合同约定中南公司应于2016年5月20日前向原告交付案涉商品房，且必须满足合同约定的交付条件，即：取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、出具商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中市政基础设施达到的条件。竣工验收合格并经备案登记是商品房交付的法定条件，而案涉房屋所在的楼盘直至2017年4月25日才取得竣工验收备案表，其未能在合同约定的2016年5月20日前达到法定和约定的交付条件，已构成逾期交房。结合原告主张逾期交房违约金、逾期办证违约金标准等因素综合考虑，本院对原告按日万分之零点五的标准主张被告给付逾期交房违约金至中南公司取得《竣工验收备案书》之日或满足双方约定的房屋交付条件时止的诉讼请求予以支持，对被告抗辩的应扣减原告实际接收房屋后所获利益的主张不予支持。案涉房屋所在的楼盘直至2017年4月25日才取得竣工验收备案表，故逾期违约金应自2016年5月21日起计算至2017年4月25日止，被告逾期交房天数为339天，应支付逾期交房违约金为8748元（516123×0.00005×339）。 原、被告在合同中约定，办理初始登记的时间为2017年5月20日前，办理转移登记的时间为商品房交付之日（双方约定2016年5月20日前交付房屋）起360日内，即2017年5月15日前。鉴于双方约定的初始登记时间晚于转移登记时间，且原告主张的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金的时间都是从2017年5月21日起开始起算。故可视为双方约定的商品房初始登记时间与权属转移登记时间相同。初始登记违约金和转移登记违约金指向主要是原告作为买受人没有按约定取得房屋的所有权证书造成的损失，本院将这两项违约金作为一个整体，视为当事人对逾期办证违约责任的约定，即对原告的第2、3项逾期违约金作为一个整体进行判处。根据刘馄、温晓玲和中南公司的诉辩意见，在本判决书及判项中统称为逾期登记和办证违约金。刘馄、温晓玲主张逾期办证违约金从2017年5月21日起，按日万分之零点五的标准计算，有合同约定为依据，本院予以认可。案涉房屋于2017年12月15日办理初始登记，被告于2017年12月25日通过《南充晚报》向购买了案涉项目12、13、14、15号楼的业主公告了不动产办理相关资料、证件提供及契税准备的通知，被告中南公司自尽到通知义务后不应再承担逾期办证责任。故被告给付逾期登记和办证违约金应以原告已付房款为基数，从2017年5月21日起至2017年12月25日止，按日万分之零点五的标准计付，即5626元（516123×0.00005×218）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘馄、温晓玲支付逾期交房违约金8748元。 二、被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘馄、温晓玲支付逾期登记和办证违约金5626元。 三、驳回原告刘馄、温晓玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费237元，由被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 罗 英 二〇一九年三月二十日 书记员 蒲珏竹