福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0103民初1384号 原告：王洁，女，1987年1月16日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈伟、郑枫，福建大佳律师事务所律师。 被告：张鸣，男，1964年4月7日出生，汉族，住福州市台江区。 第三人：福州家天下房产代理有限公司，住所地福州市台江区高桥路**高雅花园**楼****店面，统一社会信用代码91350103761777375H。 法定代表人：黄少华。 委托诉讼代理人：陈锦秀，公司员工。 第三人：台江区易成房产中介所，，住所地福州市台江区上海街道工业路**博美诗邦**楼**26店面统一社会信用代码92350103MA2YMH4Y1W。 经营者：赖玉连。 原告王洁与被告张鸣、第三人福州家天下房产代理有限公司（下称“家天下公司”）、第三人台江区易成房产中介所（下称“易成所”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王洁的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。被告张鸣、第三人家天下公司、第三人易成所经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王洁向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认王洁与张鸣签订的《房产买卖合同》已经解除；2.请求依法判令张鸣向王洁支付因张鸣违约导致合同解除的违约金人民币90000元；3.请求依法判令张鸣承担王洁为本案支出的律师费人民币20000元；4.请求判令张鸣向王洁支付存入监管账户的利息；5.本案诉讼费用由张鸣承担。诉讼过程中，王洁向本院申请变更诉讼请求为：1.请求依法确认王洁与张鸣签订的《房产买卖合同》已经解除；2.请求依法判决张鸣协助王洁办理招商银行首付款450000元的解冻手续（户名：陈本铨，账号：62×××93，开户行：招商银行福州东门支行）；3.请求依法判令张鸣向王洁支付因张鸣违约导致合同解除的违约金人民币90000元；4.请求依法判令张鸣承担王洁为本案支出的律师费人民币20000元；5.请求判令张鸣向王洁支付存入监管账户450000元的利息（自2017年12月28日起计算至起诉之日，暂计5625元）；6.本案诉讼费用由张鸣承担。后诉讼过程中，王洁放弃第五项诉请。事实和理由：2017年11月13日，王洁作为买方与张鸣作为卖方，经易成所介绍就位于福州市台江区及12＃附属间的房产买卖事宜达成协议，签订了《房产买卖合同》，对该房屋的座落位置、面积、价款及违约责任等作了明确约定。同时，王洁、张鸣还与易成所签订了《居间合同》；与家天下公司签订了《交易服务合同》。王洁按照合同约定办理好上述房产的贷款审批手续并已通过，按约将首付款存入监管账户。但张鸣未依约于2017年11月20日前往贷款银行办理原贷款还款结清及申请注销手续，后王洁多次电话催告，张鸣仍不履行合同约定的义务。为此，王洁于2017年12月15日向张鸣发送了《履约通知书》，但张鸣仍无动于衷。王洁身心俱疲，遂于2017年12月26日向张鸣发送《解除房屋买卖合同通知函》，通知解除双方于2017年11月13日签订的《房产买卖合同》，并通知张鸣支付违约金90000元。2017年12月27日，家天下公司向张鸣发送《解除房屋买卖合同通知函》。综上所述，张鸣的行为已构成根本违约，王洁有权依约解除合同，张鸣应承担违约责任。为此，为维护原告合法权益，特向提起诉讼，望判如所请。 被告张鸣以及第三人家天下公司、第三人易成所均未作答辩。 王洁围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张鸣、家天下公司、易成所经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，故本院对王洁所举证据予以确认并在卷佐证。根据王洁陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月13日,张鸣为甲方（卖方），王洁为乙方（买方），双方签订了一份《房产买卖合同》（下称“讼争合同”），主要约定如下：甲方房产座落于福州市台江区，35座12＃附属间房产（下称“讼争屋”），建筑面积76.05㎡，《房屋所有权证》榕房权证Ｒ字第××号；甲方特此告知乙方上述房产存在抵押，现抵押设定在农商银行永泰支行，于2017年11月20日之前办理申请注销该房产抵押之他项权的手续，并于银行通知还款之日起三个工作日内还款；甲乙双方同意，上述房产交易成交价为甲方实收人民币1650000元整，乙方按商业按揭贷款方式交易；自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求第十条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；依照《中华人民共和国合同法》有关规定，双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币90000元整。 同日，张鸣（甲方）、王洁（乙方）还与居间方易成所（丙方）签订了一份《居间合同》，与交易服务方家天下公司（丙方）签订了一份《交易服务合同》。其中《交易服务合同》约定：甲方承诺于2017年11月15日前自行前往人民银行查询征信报告，同日，甲方应前往二手房交易中心查询上述房产是否存在司法冻结等产权问题。若甲方资信良好则合同继续，甲乙双方须积极配合丙方办理上述房产相关手续；若因甲方资信问题、负债问题或产权清晰问题导致担保公司无法解押上述房产，则甲方须于十个工作日内自行出资为该房产解押；逾期甲方仍无法解押上述房产，则属甲方违约。 上述合同签订后，2017年11月22日，陈本铨（系王洁的配偶）在其招商银行账户（户名：陈本铨，账号：62×××93，开户行：招商银行福州东门支行）中冻结资金450000元，作为个人二手住房贷款首付款。2017年11月28日，陈本铨通过招商银行贷款审批，取得二手楼住房授信贷款870000元。 现因张鸣未按合同约定解押讼争屋，遂成本案诉讼。 另查，讼争屋现仍登记在张鸣名下[产权证号：R0502482]，他项权利登记有：1.2015年11月12日，最高额抵押权，抵押权人永泰县农村信用合作联社[他项权证号：FZ他15063245]；2.2017年8月9日，一般抵押权，抵押权人张善友，被担保债权数额800000元[他项权证号：闽（2017）福州市不动产证明第9142595号]。此外，讼争屋于2017年12月12日被本院申请查封[查封文号：（2017）闽0103执保647号]；于2018年6月6日被福州市中级人民法院申请查封[查封文号：（2018）闽01执557号]；于2018年6月19日，被永泰县人民法院申请查封[查封文号：（2018）闽0125执691号]。 另，王洁因本案诉讼，委托福建大佳律师事务所的律师出庭代理，支出律师代理费人民币20000元。 本院认为，张鸣与王洁双方于2017年11月13日签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均需依约履行。根据讼争合同约定，张鸣须于“2017年11月20日之前办理申请注销该房产抵押之他项权的手续”，但直至本案审理之时，讼争屋项下抵押仍未解除，据此可以认定张鸣未按照讼争合同约定履行项下义务，其行为已经构成违约，应承担相应违约责任。关于王洁主张其分别于2017年12月15日向张鸣发出《履约通知函》，于2017年12月26日、2017年12月27日向张鸣发出《解除房屋买卖合同通知函》，遂根据讼争合同第九条之约定解除讼争合同，因诉讼中，王洁未能向法庭提交EMS快递投送的相关证据，且通过王洁提交的EMS快递单据也无法查询到相关物流信息，故本院对上述三封函件已经送达张鸣的主张不予采信。但是，基于张鸣的违约行为和讼争屋现已被法院司法查封的现状，讼争合同目的已经无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，王洁有权主张解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案审理期间，因无法与张鸣取得联系，遂于2018年8月9日通过在《人民法院报》刊登公告的方式向张鸣送达了起诉状副本，可以视为对其发出解除讼争合同的通知，该公告发出之日起60日内视为送达，故本院就此认定讼争合同于公告送达之日即2018年10月8日解除。讼争合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故王洁诉请张鸣协助其办理招商银行首付款450000元的解冻手续，于法有据，本院予以支持。关于王洁要求张鸣支付违约金90000元以及律师费20000元的诉请，符合讼争合同第九条、第十条之约定，本院亦予以支持。张鸣、家天下公司、易成所经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认张鸣与王洁双方于2017年11月13日签订的《房产买卖合同》于2018年10月8日解除； 二、张鸣应于本判决生效之日起十五日内前往招商银行协助王洁办理首付款450000元的解冻手续（户名：陈本铨，账号：62×××93，开户行：招商银行福州东门支行）； 三、张鸣应于本判决生效之日起十日内向王洁支付违约金人民币90000元； 四、张鸣应于本判决生效之日起十日内向王洁支付律师费人民币20000元。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19650元，由张鸣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 陈 群 人民陪审员 陈 芳 人民陪审员 黄小华 二〇一九年三月六日 法官助理李洁淼 书记员黄金林 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。