广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初21695号原告：李国造，男，1948年9月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：吴紫华，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心市场****，组织机构代码73988965-3。法定代表人：张其。委托诉讼代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市，第三人：黄志刚，男，1980年9月2日出生，澳门特别行政区居民，住澳门，原告李国造与被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，经审查认为本案的处理结果可能同黄志刚有法律上的利害关系，本院据此通知黄志刚为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2019年1月10日公开开庭进行了审理。原告李国造委托诉讼代理人吴紫华到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、第三人黄志刚经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告李国造向本院提出诉讼请求：1.确认第三人黄志刚与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.黄志刚、吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的销售合同备案登记手续；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的房地产权属证书。事实和理由：2004年5月14日，原告与被告吉雅公司签订了《三乡镇中心区综合市场认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，建筑面积为76平方米，购房总价为302480元。付款方法为银行按揭，首期定金20000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款55000元须于捣好商铺第一层楼面或之前付清，次期楼款109000元须于捣好商铺第二层楼面或之前付清，次期楼款118480元须于2007年3月30日前付清。交楼时间为2004年12月30日。认购书签订后，原告从2004年5月14日至2007年8月4日期间,共向被告支付购房款254000元,另于2007年8月28日支付办证契税费用合计13428元。被告已于2007年8月4日将涉案商铺交付给了原告使用至今。因原告所购房产登记备案在黄志刚名下，根据中山市第一人民法院（2011）中一法三民一初字第911号民事判决书认定，黄志刚参与非法吸收公众存款，涉案商铺登记在黄志刚名下只是借款的抵押担保，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，该合同无效。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告李国造围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.三乡中心区农贸市场认购书；2.收款收据；3.综合市场管理服务协议、业主公约、物业交接书；4.（2011）中一法三民一初字第911号民事判决书；5.房屋租赁合同；6.物业管理费缴交证明、电费缴交清单。被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。第三人黄志刚未到庭应诉答辩亦未提供证据。经审理查明：2004年5月14日，原告李国造与被告吉雅公司签订《三乡中心区综合市场认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，建筑面积为76平方米，购房总价为302480元。付款方法为银行按揭，首期定金20000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款55000元须于捣好商铺第一层楼面或之前付清，次期楼款109000元须于捣好商铺第二层楼面或之前付清，次期楼款118480元须于2007年3月30日前付清。交楼时间为2004年12月30日。认购书签订当日，原告向被告支付首期定金20000元，2004年7月8日支付次期楼款40000元，2004年11月8日支付购房款15000元，2007年1月13日支付购房款109000元，2007年8月4日支付购房款70000元，上述购房款合计254000元。2007年8月4日，原告向被告支付办证契税费用合计13428元，被告吉雅公司同时与原告签订物业交接书，将中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺交付给原告使用。原告认为，其已依约向被告吉雅公司支付了购房款，但被告一直未为原告办理房地产权属证书，遂于2018年10月15日向本院起诉，主张前述诉讼请求。中山市不动产登记查询结果载明，涉案的中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺，建筑面积为80平方米，一次性付款，于2007年7月26日备案登记在第三人黄志刚名下（不动产证号为HT200700415191）。另查：第三人黄志刚于2011年10月11日向本院起诉[案号（2011）中一法三民一初字第911号]，请求判令：1.确认黄志刚与吉雅公司签订的《中山市商品房买卖合同》及销售登记备案有效，确认中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺产权归黄志刚所有；2.吉雅公司将中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺交付给黄志刚使用；3.吉雅公司协助黄志刚办理中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的权属证书。黄志刚与吉雅公司双方签订商品房买卖合同的行为，实为吉雅公司向黄志刚借款252631元，双方约定以签订商铺买卖合同并办理商铺预售备案登记作为该借款的担保，系“名为购房，实为借款”的行为。后经本院释明，黄志刚同意本案按民间借贷纠纷处理，并相应变更诉讼请求为判令吉雅公司归还黄志刚的借款本息。本院审理后，于2012年12月11日作出（2011）中一法三民一初字第911号民事判决，被告吉雅公司向黄志刚归还借款252631元及相应利息。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，非法吸收公众存款明细表未涉及本案原告李国造及第三人黄志刚，虚假按揭物业明细表也未涉及涉讼商铺。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房屋进行了查封。本案审理过程中，本院于2019年1月23日派员到涉案商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，该商铺现由原告李国造出租给刘广来使用，张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《三乡中心区综合市场认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。原告主张向吉雅公司购买了涉案商铺，并依约支付了购房款，要求被告继续履行合同，协助办理房地产权属证书。因涉案商铺已备案登记在第三人黄志刚名下，根据本院作出的（2011）中一法三民一初字第911号民事判决认定，黄志刚与吉雅公司签订商品房买卖合同的行为，实为吉雅公司向黄志刚借款252631元，双方约定以签订商铺买卖合同并办理商铺预售备案登记作为该借款的担保，系“名为购房，实为借款”的行为，备案登记在黄志刚名下的商铺实为借款的抵押担保。故本院认定原告是真正的商铺买受人，原告与吉雅公司的商品房买卖合同关系应予确认，第三人黄志刚与吉雅公司之间不存在真实的商铺买卖关系，实质是非法吸收公众存款的刑事犯罪行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，其与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效；合同相应的销售登记备案亦为无效，被告吉雅公司及第三人黄志刚应协助办理注销中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的商品房销售合同备案登记手续。综上所述，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持；原告李国造亦负有同时履行向吉雅公司支付购买商铺余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款48480元，应一并支付给吉雅公司；被告吉雅公司、第三人黄志刚经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认第三人黄志刚与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2007年7月9日签订的《中山市商品房买卖合同》无效；二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人黄志刚于本判决发生法律效力之日起十日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场9号楼17号商铺的商品房销售合同备案登记手续；三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告李国造办理位于中山市三乡镇中心区综合市场9号楼17号商铺的房地产权属证书；四、原告李国造于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款40480元。案件受理费5837元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告吉雅公司于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  黎叶祥审判员  吴立和审判员  唐 群二〇一九年三月十二日书记员  梁晓林林雷