内蒙古自治区阿荣旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0721民初254号原告：阿荣旗天顺物业服务有限公司，住所地：内蒙古自治区阿荣旗。法定代表人：曲殿林，职务：总经理。被告：兰丰祥，男，1953年8月7日出生，汉族，住内蒙古自治区阿荣旗。原告阿荣旗天顺物业服务有限公司（以下简称天顺物业）与被告兰丰祥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告天顺物业的法定代表人曲殿林、被告兰丰祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天顺物业向本院提出诉讼请求：要求被告兰丰祥给付2016年1月27日至2018年12月31日期间的住宅物业费1987元、车库物业费472元，违约金700元。事实和理由：原告天顺物业负责阿荣旗那吉镇荣祥家园小区的物业服务，住宅物业费每月每平方米0.6元，车库物业费每月每平方米0.4元。被告兰丰祥住××区，面积94.35平方米。2016年1月27日至2018年12月31日期间未交纳物业管理费。被告兰丰祥辩称，不同意交纳物业费，理由是物业费标准过高、业主委员会选举违法、物业管理不到位等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提供的催缴费用通知短信、《业主管理规约》无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告天顺物业提交的《前期物业管理服务合同》和《物业服务合同》，证明物业服务关系及收费标准，经被告质证有异议，认为收费标准过高。本院经审核认为，《前期物业服务合同》和《物业服务合同》具备客观性、真实性，本院对该证据予以确认。2、被告提供的小区业主联名书一份要求撤销物业服务合同，因与欠交物业费无关，本院不予确认。3、被告提供的业主委员会备案表一份、选票168份，证明业主委员会选举违法，因业主委员会选举与物业公司无关，故不予确认。4、被告提供的2015年物业费收据一份，证明住宅物业费每平方米0.48元，车库每平方米0.33元。经原告质证，对收据本身的真实性没有异议，但并不能证明为收费标准，对该证据不予确认。5、被告提供的9份证人证言，证明业主委员会选举作假、物业卫生不到位、灯光缺失、车辆噪音、道路不畅通、秩序不维护、监控缺失、幼儿园的室外活动场地影响业主停车等问题，因证人都为小区业主，与被告在交纳物业费问题上有直接利害关系，且没有出庭作证，故不予确认。依据当事人的陈述及本院确认的证据认定本案事实如下：2014年10月1日，原告天顺物业与阿荣旗安居房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，为阿荣旗那吉镇荣祥家园小区提供物业管理服务，合同期限为2014年10月1日起至2017年9月30日止；2017年8月1日，原告天顺物业与荣祥家园小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限为2017年8月1日起至2022年7月31日至，两份合同约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅每平方米0.6元/月，车库每平方米0.4元/月。2015年1月27日，阿荣旗安居房地产开发有限责任公司、天顺物业与荣祥家园业主签订了《业主管理规约》，规定业主欠交物业费，应另交20元/月作为违约补偿。被告兰丰祥系荣祥家园小区2号楼1单元302室的业主，房屋面积为94.35平方米，2号楼18号车库面积33.63平方米。2016年1月27日至2018年12月31日期间未交纳物业费，2017年9月6日原告天顺物业向被告兰丰祥发出催缴费通知短信。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告于2017年9月6日向被告发出催缴通知短信，被告对此无异议，应视为书面催缴。原告根据与阿荣旗安居地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同，为被告所在的荣祥家园小区提供物业管理服务，该合同合法有效，被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定支付相应的物业管理费。现原告要求被告支付欠交的物业管理费，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选出的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。关于物业管理费的数额，按照服务合同的约定，2016年1月27日至2018年12月31日期间，住宅物业费应为0.6元/月×35个月×94.35平方米=1981.35元，车库物业费为0.4元/月×35个月×33.63平方米=470.4元，合计2451.75元，对于超出部分本院不予支持。关于违约金，《业主管理规约》中约定的违约补偿应视为违约金。被告在原告催告后的合理期限内未能交纳物业费，且拒绝交纳无正当理由，其行为构成违约，被告应向原告支付违约金。原告请求违约金至起诉时止，应予支持。违约金应为从2017年9月7日起按每月20元至2019年1月10日止，计150元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第八条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告兰丰祥于本判决生效之日起三日内支付原告阿荣旗天顺物业服务有限公司2016年1月27日至2018年12月31日期间的住宅、车库物业费合计2451.75元，并支付违约金150元；二、驳回原告阿荣旗天顺物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（已由原告预交），由被告兰丰祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  王凤辉二〇一九年三月二十七日书记员  刘 磊附：本判决所依据的相关法律一、《物业管理条例》第四十一条物业费收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判员、书记员署名，加盖人民法院印章。