湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初8793号原告（反诉被告）：刘珈辰（曾用名刘怡娟），女，1988年2月13日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：赵志兵，湖南银联律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓国荣，男，1972年12月14日出生，汉族，系原告（反诉被告）刘珈辰丈夫，住湖南省长沙市开福区。被告（反诉原告）：杨帆，男，1988年4月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：欧阳文财，湖南骏熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁迪明，湖南骏熙律师事务所律师。原告（反诉被告）刘珈辰(以下简称原告)与被告（反诉原告）杨帆（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，于2018年11月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵志兵、邓国荣，被告及其委托诉讼代理人欧阳文财、鲁迪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告限期支付拖欠的房屋租金646500元，同期支付违约金141270元，共计787770元（以上金额计算至2018年9月30日，最终诉讼标的额计算至一审开庭之日止）；二、解除原被告双方的房屋租赁合同关系；三、被告承担本案诉讼费用。原告当庭变更第一项诉讼请求为：被告限期支付拖欠的房屋租金646500元，同期支付违约金141270元，共计787770元（以上金额计算至2018年9月30日，最终诉讼标的额计算至被告实际归还之日止）。事实与理由：2017年6月28日，原、被告双方通过长沙链商房地产经纪有限公司签订了芒果雅苑10栋201房屋租赁合同，租期为10年（2017年7月1日至2027年8月30日)，前两个月为免租期，租赁押金约定人民币玖万元（90000元），租金约定1-2年为81650元/月，3-5年每年递增3%，6-10年每年递增5%，另租赁物业附属车位30个，租金3000元/月（租金与租赁物业租金同步支付），租金支付约定采用预付方式即每一支付周期的前15天支付该支付周期的租金，2020年8月30日之前约定3个月为一支付周期，之后约定6个月为一个支付周期，首次租金支付于合同签订当日支付。被告至今租金及押金支付情况如下:合同签订当日支付押金90000元，支付首次3个月租金244950元，租赁物业附属车位3个月租金9000元；2018年2月10日支付租金100000元，2018年4月3日支付租金100000元。至2018年4月3日止共计支付租金：453950元。按合同约定，2017年11月30日之前被告应支付第二期租金（244950元+9000元），而被告第二次支付租金为2018年2月10日，而支付金额只有100000元，被告已明显违约（拖欠超过45天），2018年4月3日支付租金仅100000元，被告继续违约，继续拖欠租金，现被告违约已达原告可以解除该《房屋租赁合同》的情形。为了维护自身合法权益，原告特向法院起诉。被告就本诉答辩称，一、因原告严重违约导致合同不能履行，被告虽未违约，但同意解除涉案房屋租赁合同。1、原告作为出租人，在房屋租赁合同生效后，应提供符合对外经营场所装修所需基础水、电、消防设施，并提供房屋竣工验收资料用于办理装修消防验收报建备案手续。但双方在房屋交接现场核查时，因该房屋基础水、电、消防设施缺乏，导致该场地无法交接，被告无法接收房屋进行使用，直到2017年9月10日该场地基础水、电设施尚未全部符合交付条件，无法正常使用。后被告自费对上述水、电、消防设施设备进行补全，直到10月初，该租赁房屋才具备进场装修的基础条件。此时距合同约定2017年7月1日交付租赁房屋、被告缴纳第一季度租金已经超期3个月。同时，又因租赁房屋至今未办理竣工验收，原告无法及时提供消防报建的相关资料，被告直到2017年12月才取得消防行政主管部门的装修行政许可进场施工，2018年1月底才施工完毕，安排设备设施进场。因恰逢春节，所以至2018年3月1日才开始试营业。结合租赁合同“双方责任及权益”之约定，应从2018年1月1日开始计算免租期，从2018年2月1日被告装修完毕计算租金。因被告此时已经缴纳首期租金以及押金，同时在装修完毕当月2月10日缴纳租金10万元，该租金缴纳数额已获得原告一方认可，所以被告此时不存在逾期缴纳租金，不存在原告主张的违约行为。2、本案所涉租赁房屋在租赁期间，因租赁房屋无竣工验收手续，实际上属于烂尾楼，整个租赁房屋供电系统至今接入的仍然是施工临时用电，存在巨大用电安全隐患；因为该房屋未竣工验收，城市管理行政部门至今未批准被告制作、悬挂户外招牌；租赁房屋位置地处二楼，电梯（外墙增设，存在重大安全隐患）经常停运，无正常进出通道，只能使用消防通道进出，安全隐患极大，另外该房屋从2018年2月起开始严重漏水，被告因漏水导致漏水点维修、装修返工、健身设备损坏、空调设备损坏、电路及电气设备损坏，维修电路停电停业事故损失巨大，甚至因为漏水导致健身设备在运行中烧毁，导致健身会员受伤，健身房至今无法正常经营。原告作为出租人，对上述租赁房屋重大瑕疵拒不履行改善、维修义务，被告在无数次告知原告房屋漏水、要求其进行维修未果的情况下，损失在持续扩大的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第66规定，行使同时履行抗辩权，缓交租金以减少自身损失，合理合法，不构成违约。3、原告依据租赁合同“租赁物业维护及改善”之约定，主张其作为房东，对于第三方（楼上租户）造成本案房屋严重漏水瑕疵只有督促第三方维修、协助被告向第三方索赔，自己不承担维修以及损失赔偿义务的意见，被告不予认可。根据相关规定，维修租赁物，并确保租赁房屋和室内设施安全，使其符合使用条件是出租人的法定义务，只有双方在合同中明确约定由承租人承担的情况下，出租人的维修义务才能免除。本案中，双方在租赁合同中约定为“租赁期内，如因第三方原因破坏房屋主体结构及外墙渗水的，由甲乙双方督促第三方维修，如因此造成乙方损失的，甲方需积极协助乙方向第三方追索赔偿”，该约定从内容上看，只约定了出现因第三方原因导致漏水事项发生后，原告也就是甲方应履行的督促、协助义务，并未约定在第三方未维修或者维修不能的情况下，原告与被告之间应由出租人承担的维修义务以及损失转移给承租人一方承担，也没有约定免除原告作为出租人依法应承担的维修、完善租赁房屋的义务；从该条款性质上看，属于双方对合同外第三方设立义务，根据《中华人民共和国合同法》第65条“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”之规定，因本案中第三方至今没有将漏水问题修复，属于上述法律规定“第三人不履行或者履行债务不符合约定”的情形，应由维修义务人原告对被告承担违约责任。更何况，原告本身也是楼上出租房屋的所有权人和出租人，本案租赁房屋产生的漏水，不论从被告与原告租赁合同关系还是从第三方侵权角度，原告基于二楼、三楼所有权人以及出租人的身份，均应对本案所涉租赁房屋漏水承担维修以及赔偿义务。二、因原告违约导致被告各项损失赔偿问题。本案属于房屋租赁合同法律关系纠纷，原告作为出租人，应当履行租赁合同法律关系中出租人法定、约定义务，更应承担的相应法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第121条规定，因原告在履行本案所涉租赁合同过程中存在的严重违约行为，即使该违约行为是因为第三方原因造成的，其也应当向守约相对方被告承担违约责任。在本案第三方侵权责任与原告违约责任发生竞合时，被告作为受损害方，有权依据《中华人民共和国合同法》第122条之规定，要求原告基于合同违约承担赔偿责任。被告提出反诉，诉讼请求为：一、原告立即退还被告租金、押金共计人民币380650元；二、原告赔偿因违约造成的被告损失人民币1765315.24元；三、请求判令由原告承担本案全部诉讼费用。被告当庭增加反诉诉讼请求：四、解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》。反诉事实与理由：2017年6月28日，原、被告双方通过长沙链商房地产经纪有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于长沙市雨花区车站南路171号芒果雅苑#10栋201号房屋，用于作为健身会所场地使用，双方在合同中对租金、租赁期限以及双方权利义务进行了约定。合同签订后，被告于当天支付押金以及首期三个月租金，该合同正式开始履行。被告于2017年7月1日查看租赁房屋后，至消防管理部门咨询，随即发现该房屋前期消防设施设备缺失，需重新施工安装，反馈至原告，原告承诺由被告按消防部门要求施工，由原告承担相关费用。被告于2017年7月25日聘请了专业消防设施设备公司施工安装，完工后，随即向消防管理部门申报装修消防行政许可事宜，但因原告不能及时提供租赁房屋竣工验收资料，导致被告迟迟无法至消防管理部门进行装修消防行政许可申请。直到2017年11月，原告才向被告提供装修消防行政许可的申请资料，被告于2017年12月13日才取得装修工程的消防改造行政许可公示，然后才开始进场施工装修，装修工期两个月，2018年1月底装修施工完毕，此时恰逢春节，所以至2018年3月1日才开始试营业。因原告无法按时提供租赁房屋资料进行消防备案，被告不能按期进场装修，经营期间被严重推迟，经双方协商，被告先向原告支付10万元租金，后续租金缴纳双方再进行结算，随即被告于2108年2月10日向原告支付租金10万元。被告开始试营业后，租赁房屋随即发生了严重的漏水，被告立即将漏水的情况反馈给原告，原告多次到租赁房屋查看，确认了漏水的事实，但一直没有采取任何维修措施，被告只能自行进行漏水的维修。被告通过维修过程发现，漏水点集中在天花顶板以及租赁房屋北侧隔离墙，漏水范围大、漏水点多而且反复出现，漏水量大，多次出现维修后继续渗漏，将营业场馆地面漏湿，导致健身器材、地毯、地面铺设的地胶垫（小操房地面）损毁，严重影响被告健身会所正常经营，更为严重的是漏水导致空调系统主机主板及健身设备烧毁，将整个营业场所的弱电线路损坏，供电线路及电气设备烧坏，造成停电维修20多天，不仅对被告造成了巨大损失，还存在严重的安全隐患。通过查找漏水原因，主要是因为租赁房屋楼上（三楼）是一家休闲会所（房主同为原告，其为出租方），主营桑拿、洗浴等业务，因其装修时地面防水存在问题，导致被告租赁的房屋漏水问题无法得到根本性解决，维修后反复漏水。被告曾无数次将上述漏水情况通告原告，要求原告作为上下两层共同的出租人，妥善解决租赁房屋漏水的问题，但原告置若罔闻，至今没有解决，该租赁房屋渗水问题至今仍然存在，每个月都会出现新的漏水情况，被告已经无法正常经营。另，原告在与被告签订本案所涉租赁合同时，告知被告租赁房屋不动产证正在办理中，但至今租赁房屋的不动产证仍未落实，且没有竣工资料，导致被告无法通过城市管理行政部门对外悬挂户外门头广告标牌的审批；因该房屋一直未获得竣工验收，楼栋电梯无法使用，本案所涉场地位于二楼，只有一个消防通道可以上下进出，不仅严重影响被告经营，而且存在相当大的安全隐患。因此，被告租赁的该房屋，存在严重质量瑕疵和安全隐患，严重影响被告的正常经营。综上所述，原告作为该房出租人，对上述严重影响被告使用房屋的瑕疵和租赁房屋长期存在的漏水情况视而不见，不采取任何补救措施，一味向被告索要租金，却不履行出租人提供符合使用目的租赁房屋的法定义务，其行为已经构成严重违约，请法院支持被告合理诉求。原告针对反诉答辩称，1、本诉与反诉不是同一法律关系，本诉是房屋租赁合同关系，反诉为侵权责任关系；2、反诉遗漏了重要的诉讼主体，即反诉中的侵权责任人（三楼的房屋使用人）。房屋漏水时，三楼房屋开发商与原告还没有完成房屋的实际交付（房屋使用人开始是与开发商直接签订的租赁合同，后因与开发商因为电梯问题费用纠纷问题拒绝与原告改签租赁合同），房屋漏水责任在于房屋使用人的不当使用；3、根据租赁合同第六条第五项及被告的证据，原告一直在协助被告与三楼使用人协商处理漏水问题，已经尽到了合同约定的协助义务，被告以此反诉是没有法律依据的；4、被告提到在2017年7月1日查看租赁房屋后，到消防管理部门咨询发现租赁房屋缺乏消防设备设施……且由原告负责相关消防设施的费用，该陈述与事实不符，租赁合同约定，交付时存在的问题，原告负责维修，双方交付租赁房屋时被告并没有提出过异议，交付租赁房屋后，房屋出现问题，被告将情况反映给原告，被告应举证予以证明；5、双方在交付房屋时被告有核实房屋竣工验收资料的义务，但是在签订租赁合同时并没有向原告进行核实，故被告存在过错；6、被告在反诉状中陈述，双方签订租赁合同时，不动产证在办理中，合同第七条第四款中可以表明原告在双方签订租赁合同时已经告知被告租赁物业的不动产证在办理中，且租赁房屋的不动产证是在合理的办理期间；7、被告支付第一个10万元租金时（被告首次违约时）涉案房屋并没有出现漏水的情况，第二期租金的交付时间也逾期缴纳。经审理查明：位于湖南省长沙市雨花区车站南路171号的芒果雅苑10栋201房及301房均系原告于2016年12月23日与湖南北山房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》购买所得。2017年6月28日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）与长沙链商房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于长沙市雨花区车站南路171号芒果雅苑10栋201房，租赁物业为空房毛坯，租赁期共10年，租赁期自2017年7月1日至2027年8月30日止，其中2017年7月1日至2017年8月30日为免租期，不计租金；2、乙方租赁物业仅作为健身会所使用，2017年9月1日至2019年8月30日期间的月租金为81650元，经双方协商，乙方向甲方支付租赁押金90000元，如甲乙双方未签署续租合同且乙方无任何违约行为，甲方应于乙方退场并结清相应费用后3日内无息退还给乙方全部押金。租赁期内，因乙方违约提前解除合同的，甲方不退还已收押金；3、2017年9月1日-2020年8月30日租赁物业租金按三个月/次支付，乙方在签订本合同当日支付三个月的租金及租赁押金334950元，后期租金于本合同约定的具体计租日期前15天支付，乙方逾期支付租金的，应按应支付而未支付租金×0.1%×逾期天数的计算方式向甲方支付违约金；如逾期45天未支付租金的，视为乙方违约，甲方有权解除本《房屋租赁合同》，并追索未付租金；4、乙方另租用甲方已购买使用权的30个地下车位，乙方按3000元/月租金支付给甲方，租赁期限与租赁物业的期限同步，车位计算租金的时间自2017年9月1日起，租金的支付方式及时间与物业租金相同；5、租赁期内，如因第三方原因破坏房屋主体及外墙渗水的，由甲乙双方督促第三方维修，如因此造成乙方损失的，甲方需积极协助乙方向第三方追索赔偿；6、双方约定签订本合同三日内，甲方将租赁物业交付给乙方使用，交房标准原则上以签订合同时该物业的现状交付，交付时甲乙双方对照明、给排水、消防等公用设施进行现场交接，但交付时已经存在的问题，由甲方负责维修并承担相关费用，同时计租时间推迟至维修完成并检验合格之日；7、甲方已告知乙方租赁物业不动产证未办理，不动产证办理后，甲方提供不动产证复印件给乙方；8、乙方需办理相关消防手续或营业执照时，甲方应无条件配合。上述合同签订当日，原告将涉案房屋交付给被告，被告向原告支付了押金90000元和第一季度房屋及车位租金253950元。之后，被告对涉案房屋进行了装修用于健身房经营，并于2018年3月1日开始试营业。因健身房自2018年初起一直存在漏水等问题，被告为此一直与原告协商，因此并未按时支付租金，双方经协商未果，原告于2018年10月8日向本院起诉。被告于2018年11月1日提起反诉。在本案审理过程中，被告称因涉案房屋交付时基础的水、电设施不完备，直至2017年10月初，涉案房屋的基础水、电才补全；且因为原告未按时提供消防报建的相关资料，导致被告于2017年12月13日才获得消防装修备案，直至2018年1月底其在涉案房屋运营的健身房才装修完毕，故营业时间推迟至2018年3月1日。基于上述理由，原告同意被告于装修完毕即2018年2月仅交纳100000元租金。为证明上述事实，被告提交了其与邓国荣（原告丈夫）的微信聊天记录，其中2018年2月10日的聊天信息中显示，被告曾向邓国荣发送内容为“邓总，……按咱们之前达成的约定，明天10号，上午就给您转10万过去……”、“按咱们之前的约定，尾款我会在年后第一个月（3月）内付完”的信息。邓国荣回复“好”。另被告主张健身房漏水的原因系由于3楼水疗会所的经营者装修时未做好地面防水措施所致；在健身房经营期间，因该漏水问题一直未妥善解决，造成健身房发生装修、设施设备损坏，会员退卡等损失。另查明，1、涉案房屋目前尚未办理不动产权证。2、除合同签订时被告所支付的343950元外，被告还于2018年2月10日向原告支付租金100000元，于2018年4月3日向原告支付租金100000元。3、2016年11月30日，案外人陈程与湖南北山房地产开发有限公司签订《芒果广场商铺租赁合同》，由陈程租赁湖南北山房地产开发有限公司坐落于长沙市雨花区车站南路171号10栋301、401号商铺（建筑面积：2414.03平方米）经营水疗会所，租期自2016年11月30日至2025年2月27日。2018年5月27日，原告作为出租人就坐落于长沙市车站南路171号10栋301、401号商铺（建筑面积：2414.03平方米）与陈程重新签订《芒果广场商铺租赁合同》，租赁时间仍为2016年11月30日至2025年2月27日，用途仍为经营水疗会所。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《芒果广场商铺租赁合同》、汇款汇出回单、营业执照、微信聊天记录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以证明。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应遵照履行。根据上述《房屋租赁合同》的约定，如被告逾期45天未支付租金，则视为其违约，原告有权解除合同。被告自2018年4月3日支付100000元租金后未再履行支付租金的义务，现已超过45天，原告要求解除涉案《房屋租赁合同》符合合同约定，且被告亦同意解除涉案租赁合同，故本院确认涉案《房屋租赁合同》于被告答辩同意解除之日即2018年11月7日起解除。关于原告主张的租金及违约金。涉案《房屋租赁合同》约定，免租期为2017年7月1日至2017年8月30日；交付时已经存在的问题，由原告负责维修并承担相关费用，同时计租时间推迟至维修完成并检验合格之日。被告主张涉案场地的基本水、电直至2017年10月初才设置齐全，结合双方之间的微信聊天记录，被告直至2017年9月中旬仍在催促原告完备涉案房屋的基本水电设施，且原告对此也未提交证据予以反驳，故本院采信被告的意见，认定该场地基础水、电完备时间为2017年10月1日；涉案房屋的交付状态为毛坯房，被告要将该场地用于经营健身房必须等待基础水、电完备之后对该房屋进行装修，故涉案房屋的免租期应从2017年10月1日起开始计算，即涉案房屋的计租时间应推迟至2017年12月1日起，车位计租时间亦应自2017年10月1日起计算更为合理。涉案《房屋租赁合同》已于2018年11月7日解除，则房屋及车位应结算2017年12月1日至2018年11月7日的租金，故根据《房屋租赁合同》对于房屋及车位月租金金额、交付时间等的约定，结合被告租金的实际支付情况，截止至2018年11月7日，被告欠付的房屋及车位租金应计算为498362.5元。合同虽已解除，但被告尚未搬离涉案房屋，故仍应按合同约定的计租标准向原告支付后续物业占用费至实际腾房之日止。对原告主张的违约金，合同虽约定按逾期天数每日0.1%的标准计算，但考虑到房屋漏水对被告实际经营的影响，故本院酌情将违约金计算标准调整为按日万分之二，并自合同解除之日起以欠付金额为基数计算至实际清偿之日。被告辩称原告未及时提供消防报建的相关资料导致其直至2017年12月才取得消防行政主管部门的装修行政许可、至2018年1月底才装修施工完毕，故应从2018年1月1日开始计算免租期；另被告于2018年2月10日缴纳租金100000元已获得原告认可，不存在逾期缴纳。本院认为，租赁合同中约定“被告需办理相关消防手续或营业执照时，因相关政府部门需要提供租赁物业权属证明等资料或需要甲方配合的，甲方应无条件配合”，被告在签订合同时已明确知晓涉案房屋尚未办理不动产权证，而被告所主张办理消防行政许可所需要的竣工验收资料本身并不由原告保管，且从双方的微信聊天记录显示，原告有配合被告提供相关资料，至于是否因原告原因导致迟延提交被告未提供证据证明；另本院现确认的逾期支付租金的起算时间并未包含被告所抗辩的租金支付时间。综上，对于被告的上述辩称意见，本院不予采纳。关于被告要求原告退还租金及押金、支付赔偿金的反诉请求。本院认为，关于押金，合同虽约定了原告不退还押金的情形，被告也有欠付租金的事实，但漏水问题确实对健身房的经营有影响，且本院已在前段分析中考虑了原告主张的违约损失问题，故基于利益衡平，本院将被告所支付的90000元押金直接冲抵其欠付租金；关于被告主张的退还租金，双方已签订书面合同，原告按合同约定履行了交房义务，被告虽主张房屋存在基础水电、消防等瑕疵，但基于涉案《房屋租赁合同》中“甲方（原告）已告知乙方（被告）租赁物业不动产证未办理”、“交房标准原则上以签订合同时物业的现状交付”等约定，足以证明被告在租赁涉案物业时明知房屋的基本状况，且本院在计算涉案物业租金时已对合同约定的免租期进行了调整，故被告据此要求原告退还租金，本院不予支持。对于被告主张的赔偿损失问题。涉案房屋虽一直存在漏水问题，但被告已确认系因三楼承租人装修不当所致，并非原告所交付的房屋本身存在质量瑕疵。另《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。涉案《房屋租赁合同》约定如因第三方原因破坏房屋主体及外墙渗水的，由原、被告督促第三方维修，并由原告需积极协助被告向第三方追索赔偿，并非直接由原告进行赔偿；且被告的该项诉求的请求权基础系基于侵权责任，与本诉的房屋租赁合同并非同一法律关系，故本院在本案中不予处理，被告可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘珈辰与被告（反诉原告）杨帆于2017年6月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月7日解除；二、被告（反诉原告）杨帆于本判决生效后7日内向原告（反诉被告）刘珈辰支付拖欠的房屋及车位租金（截止至2018年11月7日为408362.5元，2018年11月8日至实际腾房之日的物业占用费按合同约定的计租标准计算）及利息（自2018年11月7日起以欠付金额为基数按照日万分之二的标准计算至实际清偿之日）；三、驳回原告（反诉被告）刘珈辰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨帆的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费11678元，因适用简易程序减半收取5839元，反诉案件受理费11984元，共计17823元，由原告（反诉被告）刘珈辰负担6000元，被告（反诉原告）杨帆负担11823元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 郭 靖二〇一九年三月十八日书记员 石海莉附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。