贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初174号 原告（反诉被告）：史鸿文，男，1978年9月27日出生，汉族，住广州市天河区。 委托诉讼代理人：孙升阳（特别授权代理），浙江永大律师事务所律师，执业证号：13306201410717023。 被告（反诉原告）：贵州丰盛房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处草海大道浙商城****办公区，统一社会信用代码：91520502587289543N。 法定代表人：黄义军，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：陆奎（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201610103995。 委托诉讼代理人：赵英豪（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。证号：230713011110497。 原告史鸿文与被告贵州丰盛房地产开发有限公司（以下简称丰盛房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告史鸿文的委托诉讼代理人孙升阳、被告丰盛房开公司的委托诉讼代理人陆奎、赵英豪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告史鸿文向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即交付位于毕节市××大道××*××商城××号商铺；2、请求判令被告赔偿原告自2015年7月22日起的租金损失，至2018年12月21日的租金损失暂计86,612.50元；3、判决被告向原告支付自2016年7月31日起至商铺实际交付之日止的迟延交付违约金，至2018年12月31日的违约金暂计126,880.04元;4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年7月22日，原、被告签订了《商铺订购协议》，约定：“原告购买被告位于毕节市××商城××号商铺”。同日，原告缴纳了定金及诚意金合计30,000.00元，同年7月27日，原告与被告关联公司贵州浙商城商业贸易有限公司签订了《浙商城商贸广场前期物业协议》、《浙商城*乐购广场商铺租赁合同书》各1份，约定：浙商城将位于贵州省××市××大道××商城*××广场××、××号商铺设施租赁给原告，用于经营服装；合同期限为5年，自2015年11月22日起至2020年11月21日止；E1220商铺的租赁价格为25,350.00元/年。此外，合同还约定了保证金条款、违约责任条款等其他权利义务。2016年5月6日，被告要求重新签订1份《商品房买卖合同》，约定“原告向被告购买铺号为E1220的商铺”，总价款为718,460.00元；被告承诺于2016年7月31日前交付该商铺，逾期未交付的，被告应按日计算向原告支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告至今未履行交付商铺的义务，已违反相关法律的规定，构成违约，应承担相应的违约责任，望法院判如所诉。 被告丰盛房开公司口头辩称：原告因自身征信问题未获得银行贷款，并且至今仍未付被告购房尾款，原告无权主张逾期交付以及相关权利义务。 被告丰盛房开公司向本院提起反诉请求：一、要求判令被反诉人支付购房尾款350,000.00元及违约金（以350,000.00元为基数，按日万分之二标准计付，从2019年1月30日起至实际履行完毕之日止）；二、本案诉讼费用由被反诉人负担。事实和理由：2016年5月6日，反诉人与被反诉人签订2015-E1220号《商品房买卖合同》，合同第八条约定了付款方式和期限，其中第三项约定：买受人在本合同签订之日向出卖人交付首期房款368,460.00元，余款350,000.00元以银行按揭支付。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足余款；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还买受人；签订合同后，被反诉人向反诉支付了368,460.00元，因被反诉人个人征信存在问题，不满足银行贷款条件，银行未向被反诉人办理贷款，反诉人多次向被反诉人催要购房款，被反诉人至今未支付，已构成违约，望法院判如所诉。 原告（反诉被告）史鸿文口头辩称：被告的反诉请求缺乏事实及法律依据，依法应当予以驳回。根据双方签订的商品房买卖合同第八条之约定，因买受人的原因导致未能获得贷款，出卖人同意在收到通知书十五日内补交剩余款项。案涉购房款按揭部分并不是原告的原因，且原告至今也未收到被告要求原告支付剩余购房款的书面通知，因此，被告的反诉请求中载明的要求原告支付剩余款项的条件并未成就，且原告也并不存在被告所陈述的相关违约情形，综上，请求法院依法驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对双方当事人无异议的证据原告的身份证、购房首付款收据、被告的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、备案证明书等，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1，商铺订购协议及收据。证明目的：原告购买涉案商铺，支付定金10,000.00元。被告质证意见：真实性无法核实。经本院审查认为，能达到原告的证明目的；对被告所举证据2，浙商城商贸广场前期物业管理协议。证明目的：原告与贵州浙商城商业管理有限公司签订前期物业管理协议。被告质证意见：说明原告已经接收了涉案房屋。经本院审查认为，符合证据的三性，其证明力，本院予以确认；对原告所举证据3，商品房买卖合同。证明目的：原告向被告购买铺号为E1220商铺，被告应支付违约金。被告质证意见：达不到原告的证明目的。经本院审查认为，只能证实原告购买商铺的事实。对原告所举证据4，商铺租赁合同书。证明目的：涉案E1220每年的租金25,350.00元，原告受到租金损失。被告质证意见：达不到原告的证明目的。经本院审查认为，仅凭该证据不能达到原告的证明目的。对原告所举证据5，贷款合同、不动产产权证书。证明目的：原告成功向中国银行申领了按揭贷款，办理不动产权登记。被告质证意见：关联性有异议，达不到原告的证明目的。经本院审查认为，与本案无关联性。二、对被告所举证据1，商品房买卖合同、个人信用报告、民事判决书、证明目的：原告的原因未能获得贷款，其也未支付尾款，被告先履行抗辩权，不承担违约责任。原告质证意见：商品房买卖合同无异议；个人信用报告、民事判决书均有异议。经本院审查认为，不能达到被告的举证目的；二、对被告所举证据2，商铺租赁合同书。证明目的：浙商城商业管理公司将该涉案商品房优惠免租给案外人，被告未获得额外收益。原告质证意见：有异议，不能达到证明目的。经本院审查认为，证明目的与本案无关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月27日，原告与被告关联公司贵州浙商城商业贸易有限公司签订了《浙商城商贸广场前期物业协议》、《浙商城.购广场商铺租赁合同书》各1份，约定：贵州省浙商城商业管理贸易有限公司将位于贵州省××市××大道××商城.××广场××、××商铺及经营设施租赁给原告，用于经营服装；合同期限为5年，自2015年11月22日起至2020年11月21日止；载明购买商号E1220的商铺租赁价格为25,350.00元/年。此外，合同还约定了保证金条款、违约责任条款等其他权利义务。2016年5月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定“原告向被告购买铺号为1E-1220的商铺”，总价款为718,460.00元；贷款方式支付；买受人在本合同签订之日向出卖人交付首期房款368,460.00元，余款350,000.00元以银行按揭支付。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足余款，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还买受人；第十条逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日即日内向出卖人支付违约金，合同继续履行……。被告应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过120日未交付的，被告应按日计算向原告支付已付房款万分之二的违约金；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告履行了合同约定的支付首付房款368,460.00元的义务，但是，原告征信未能通过按揭贷款未足额支付被告1E-1220号商铺的余款350,000.00元。对未能办理贷款之事，被告直到提出反诉前未向原告发出书面通。被告至今也未履行交付商品房给原告的义务。原告起诉后，被告提出反诉，本院依法通知原告，并于2019年2月28日送达反诉状给原告。 另查明:2016年7月7日，被告的关联公司贵州浙商城商业贸易有限公司与魏跃龙签订《浙商城.购广场商铺租赁合同书》，约定将涉案商品房及其他商铺共同租赁给魏跃龙经营饰品，未约定具体租金。租期为2016年7月7日至2020年11月21日。2019年1月28日，被告丰盛房开公司取得黔（2019）毕节市不动产权第0003720号不动产权证书，涉案商品房属于该证范围，已具备交付条件和办证条件。 本院认为，综合原、被告诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要是，1，被告是否应承担交付涉案商铺给原告、违约责任（支付赔偿租金损失和支付违约金）；2，原告是否应支付被告涉案商铺余款和承担支付违约金。对双方争议的焦点1，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房，但被告至今未向买受人交付商品房，未履行合同约定的义务，已构成违约，应承担违约责任，且涉案商品房取得大证，具备交付条件。因此，原告要求被告交付涉案商品房的诉讼请求，本院应予以支持；对原告要求的租金损失，从被告提交的商铺租赁合同书已载明涉案商品房每年的租金价格为25,350.00元，该约定系原告与被告关联公司贵州省浙商城商业管理贸易有限公司签订，且出租人系贵州省浙商城商业管理贸易有限公司，原告系承租人，即支付租金的人应是原告，但涉案商品房未实际交付使用，租金未产生，原告并未受到损失。因此，对原告的该诉讼请求，本院不予以支持；对原告要求支付的违约金，因双方签订的合同有明确约定：被告应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过120日未交付的，被告应按日计算向原告支付已付房款万分之二的违约金，该约定系双方当事人的真实意思表示，双方均应履行该义务，被告未在合同约定的时间内交付涉案商品房，应按合同的约定支付原告违约金。违约金以原告已付购房款368,460.00元为基数，按日万分之二计算，从涉案商品房应交付的次日，即2016年8月1日起计算至实际交付房屋之日止。对被告主张先履行抗辩权，根据双方合同的约定：原告以按揭贷款方式支付被告购房余款。没有具体约定支付余款的时间，故不能确定是先支付余款还是先交付涉案房屋，被告也一直未书面通知原告要求其支付购房余款。因此，对被告的该抗辩理由，本院不予以支持。对双方争议的焦点2，本案中，原告未履行支付余款的义务，办理按揭贷款又由于原告原因不能办理，故原告应当履行支付购房余款的义务，按双方合同的约定，涉案房屋总房款为718,460.00元，原告只支付了368,460.00元，尚欠买受人余款350,000.00元，原告应履行支付义务，故被告要求原告支付购房余款350,000.00元的反诉请求，本院应予以支持；对被告反诉要求原告支付以350,000.00元为基数，按日万分之二标准计付，从2019年1月30日起至实际履行完毕之日止的违约金的反诉请求。因双方商品房买卖合同约定：“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足余款，不承担本合同第十条约定的违约责任”；被告虽未向原告发出书面通知，但其向本院提出反诉请求，在本院依法送达反诉状之日视为原告收到被告通知之日，即2019年2月28日的次日起，十五日内原告便应支付被告涉案商品房余款的义务，可原告未在该期限内支付，其也构成违约，应承担违约责任，故对原告的该反诉请求，本院也应予以支持，但计算违约金的时间应从原告收到本院通知之日起的15日起，即从2019年3月16日起计算，以原告尚欠被告购房款350,000.00元为基数，按双方约定的日万分之二计算至原告履行完毕购房款之日止，超过部分的反诉请求，本院不予以支持。 综上所述，对原告要求被告交付涉案商品房的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告支付违约金和赔偿租金损失的诉讼请求，本院支持赔偿违约金的诉讼请求；对被告要求原告支付涉案商品房余款的反诉讼请求，本院予以支持；对被告要求原告支付逾期付款违约金的反诉请求，本院支持从2019年3月16日起至实际履行完毕之日止的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）贵州丰盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案商品房交付原告（反诉被告）史鸿文； 二、被告（反诉原告）贵州丰盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）史鸿文逾期交付涉案商品房的违约金（以368,460.00元为基数，按日万分之二计算，从2016年8月1日起至涉案商品房实际交付原告（反诉被告）史鸿文之日止）； 三、原告（反诉被告）史鸿文于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）贵州丰盛房地产开发有限公司涉案商品房余款350,000.00元及逾期付款违约金（违约金以所欠房款350,000.00元为基数，按日万分之二计算，从2019年3月16日起至原告（反诉被告）史鸿文实际履行完毕支付购房款之日止）； 四、驳回原告（反诉被告）史鸿文的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）贵州丰盛房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,251.00元，由被告贵州丰盛房地产开发有限公司负担1,000.00元，原告史鸿文负担1,251.00元；反诉费3,275.00元，由原告史鸿文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  詹伟 二〇一九年三月二十五日 书记员  邓頔