山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初17号 原告：韩正文，男，1974年11月1日出生，汉族，苏州和科达超声设备有限公司职工，住江苏省丰县。 原告：刘红秋，女，1977年7月30日出生，汉族，丰县华润苏果超市职工，住江苏省丰县。 两原告共同委托诉讼代理人：房爱静，山东德康律师事务所律师。 被告：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李在明，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：王铮，男，该公司法务人员。 委托诉讼代理人：刘恩杰，山东元邦律师事务所律师。 原告韩正文、刘红秋与被告济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称东城帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月15日公开开庭进行了审理。原告韩正文、刘红秋的共同委托诉讼代理人房爱静，被告东城帝华公司的委托诉讼代理人刘恩杰到庭参加诉讼。双方庭外和解未果。本案现已审理终结。 韩正文、刘红秋向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金75218.01元（自2017年10月31日起至2018年11月21日止，以649551元为基数，按日万分之三计算）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年4月14日签订《济南市商品房买卖合同》购买了x号房屋一处，于2015年4月14日签订《济南市商品房买卖合同》购买了x号地下室一处，于2016年3月20日签订《地下车位使用权转让协议》购买了x号车位一个。合同第八条约定：出卖人应当在2016年8月31日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。后被告逾期交房，经原告多次找被告协商，双方在2016年11月6日签订《补充协议书》一份，约定自2017年10月31日起至甲方发出的交房通知书上载明的交房之日止，甲方以649551元为基数，按日万分之三向乙方支付违约金。被告通知原告于2018年11月21日收房，原告在2018年12月16日收到房屋、地下室，但被告至今未向原告交付车位。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 东城帝华公司辩称，一、被告确认与原告之间存在商品房买卖合同关系。二、原告要求被告按每日万分之三支付延期交房违约金，无事实根据和法律依据。理由如下：1.原被告之间签订的补充协议系由原告及其他业主通过拉横幅、邀请媒体曝光、使用恶意语言侵害被告名义等行为迫使被告与其签订补充协议；2.该补充协议约定违约金的数额以及计算方式严重显失公平，经被告了解和统计，唐冶地区周边楼盘以及周边的地产开发商与业主之间签订的商品房买卖合同约定的违约金均没有超过购房款总额的2%，本案中，签订的补充协议远远超过购房款总额的2%，且在原告起诉前被告已向其支付了2-3万余元的违约金，在本案中原告又起诉了5-6万余元，两项数额相加，违约金数额已经达到或接近购房款总额的20%，与原被告签订的房屋买卖合同约定的违约金支付方式和比例，相差甚远，被告认为把违约金系数调整为购房总款每日万分之0.5较为合理；3.被告于2018年6月22日已经通过综合验收，具备交房条件，并且本案原告确实已经收房。据此，被告认为，原被告双方签订的补充协议存在胁迫及严重显失公平，依据合同法第52条、第54条之规定，确认该补充协议无效或可撤销，依据最高院关于商品房买卖合同的司法解释，明确约定违约金的支付方式，应当以实际损失确定，如果约定的违约金过分高于实际损失，人民法院应当予以调整。三、被告已通过电话和EMS快递方式通知韩正文交房，第一次通知时间为2018年7月11日，违约金应当计算至被告通知收房之日止。 本院经审理认定事实如下：韩正文（买受人）与东城帝华公司（出卖人）于2015年4月14日签订《济南市商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发的位于济南市x号房屋以及x室储藏室（地下室），其中房屋建筑面积为128.23平方米，每平方米4852.01元，金额为622173元；储藏室（地下室）建筑面积为10.53平方米，每平方米2600元，金额为27378元。商品房预售许可证号为济建预许x号。出卖人应在2016年8月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”上述合同签订后，韩正文如约履行了付款义务。 因东城帝华公司（甲方）未按合同约定向韩正文（乙方）交付房屋，经双方协商于2016年11月6日签订《补充协议书》，约定：“一、依据双方于2015年4月14日签订的《济南市商品房买卖合同》，乙方购买x室，总房价款（包含地下室，不包含地下车位）人民币649551元。按照上述合同约定，甲方应于2016年10月30日之前交房。因工程逾期竣工，甲方未能按合同约定期限向乙方交付商品房，现双方协商，一致同意对上述合同中的交房期限予以延期，乙方同意甲方于2017年10月30日前向乙方交房。二、自2016年10月31日起至甲方向乙方发出的交房通知书上载明的交房之日止，至迟不超过2017年10月30日为止，甲方以双方所签订的《济南市商品房买卖合同》约定的总房款（包含地下室，不包含地下车位）人民币649551元为基数，按日万分之一点五向乙方支付违约金，甲方于每月最后一日以转账方式向乙方支付当月违约金（遇节假日顺延）。三、如若交房时间再次延期，自2017年10月31日起至甲方向乙方发出的交房通知书上载明的交房之日止，甲方以总房款（包含地下室，不包含地下车位）人民币649551元为基数，按日万分之三向乙方支付违约金，每月最后一日以转账方式向乙方支付当月违约金（遇节假日顺延）。四、乙方同意甲方于每月最后一日前将当月应付逾期违约金转入指定的银行账号。甲、乙双方于2015年4月14日签订的《济南市商品房买卖合同》第九条中关于违约金额约定作废，最终赔偿违约金计算方式及金额以本次双方签订的补充协议为准。”补充协议签订后，东城帝华公司已支付韩正文至2017年10月30日的违约金。 另查明，东城帝华公司于2018年6月22日取得了涉案楼房的《分期竣工综合验收备案证明》。东城帝华公司主张于2018年7月11日通知韩正文交房，未提供相应的证据，也未提供相应的交房通知书。韩正文提交交房通知书主张载明交房之日为2018年11月21日。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、双方签订的《补充协议书》的效力问题。东城帝华公司称，韩正文等业主通过拉横幅、邀请媒体曝光、使用恶意语言侵害公司名誉的形式迫使东城帝华公司与其签订《补充协议书》，应予以撤销或认定为无效，提供照片、媒体报道予以证实。通过该证据显示，确实存在因东城帝华公司逾期交房，业主去售楼处维权的事实，但业主维权属于私力救济的范畴，且东城帝华公司未举证证实业主的维权超过必要限度和范围，也未举证证实业主以对东城帝华公司及其工作人员的人身安全和财产进行加害为威胁，而迫使其与业主签订《补充协议书》。因此，本院无法认定《补充协议书》系东城帝华公司受业主胁迫所签订，对东城帝华公司的抗辩理由，本院不予采信，涉案《补充协议书》应为有效协议。二、《补充协议书》约定的逾期交房违约金计算比例是否过高，应否予以降低？本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，我国合同法对违约金的规定强调以补偿性为主，惩罚性为辅。由于违约金通过约定预先确定，违约金在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。本案中，韩正文与东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议书》均合法有效。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。韩正文已按照合同约定支付购房款，东城帝华公司亦应按照合同约定履行交付房屋的义务。东城帝华公司逾期交房构成违约。根据合同约定，东城帝华公司应于2016年8月31日前交付涉案房屋。因东城帝华公司未能如约交房，经双方协商签订《补充协议书》，约定将上述合同约定的交房期限延期至2017年10月30日，此期间逾期交房违约金按照日万分之一点五计算，若交房时间再次延期，之后的逾期交房违约金按日万分之三计算。该违约金明显具有惩罚性，目的在于确保合同债务得以履行。但东城帝华公司在签订《补充协议书》后，仍未在约定的最晚期限内履行交房义务；且东城帝华公司于2018年6月22日取得涉案房屋《分期综合验收备案手续》，符合合同约定的交房条件后，仍迟延履行交房义务，东城帝华公司的行为有悖诚实信用原则，构成严重违约。东城帝华公司作为大型的房地产开发企业，其拒不交房的行为不仅侵犯购房人的合法权益，亦在社会中造成严重不良影响。因此，应加重东城帝华公司的违约成本，弥补守约方的利益损失。鉴于惩罚性违约金不以损失的实际发生为必要，且上述约定违约金标准并不超过合理范围，故对东城帝华公司要求调整违约金的抗辩，本院不予支持，对双方在《补充协议书》中约定的逾期交房违约金不作调整。三、违约金计算时间点的问题。《补充协议书》中约定违约金计算至交房通知书上载明的交房之日止。东城帝华公司主张计算至通知交房之日，不符合协议约定，本院不予采信。韩正文提交的交房通知书上载明的交房时间为2018年11月21日，故对韩正文的诉讼请求，本院予以支持。因刘红秋未举证证明其与东城帝华公司存在商品房预售合同关系，故其要求东城帝华公司支付违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付韩正文逾期交房违约金75218.01元； 二、驳回刘红秋的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费840元，由济南东城帝华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 赵 静 二〇一九年三月二十六日 书记员 王兆华