广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终28号 上诉人（原审被告）：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市环城北二路**桂花园小区**。统一社会信用代码：91450300619384212M。 法定代表人：沈红霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘永雄，该公司法务部职员。 被上诉人（原审原告）：叶莹莹，女，1987年8月23日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区.睿城1、2栋1-4-1号房。 委托诉讼代理人：邓金顺，广西齐兴律师事务所律师。 上诉人桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰集团公司）因与被上诉人叶莹莹商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2017）桂0305民初2774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人彰泰集团公司的委托诉讼代理人甘永雄及被上诉人叶莹莹的委托诉讼代理人邓金顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彰泰集团公司上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2017）桂0305民初2774号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：上诉人与被上诉人就涉案《房屋买卖合同》签订了补充协议，就上诉人产权登记资料的提交时间作出了补充性的约定，即“房屋交付且经房管部门完成物业验收后180日内”由上诉人提交应由上诉人提交的产权登记资料。而涉案楼栋的物业验收完成时间为2018年5月7日，应提交的时间则为2018年11月3日。本案中，被上诉人的不动产权证均于该日期前签收，则上诉人提交资料的时间当然在此期限之前。依据该补充协议的约定，上诉人并未构成违约，不应承担违约责任。同时，此前已有的生效法院判决中，也对此进行了确认。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的诉请。 叶莹莹辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 叶莹莹向一审法院起诉请求：1、请求判令被告在判决生效15日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；2、被告向原告支付逾期备案违约金8360元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年5月5日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》。约定：买受人购买坐落于桂林市七星区彰泰•睿城1、2栋1-4-1号房；该商品房总房款为836044元；根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将需由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益金。该合同附件四《合同补充协议》第六条第2项约定，买受人与出卖人同意变更《商品房买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已支付被告购房款836044元，后被告向原告交付了涉案房屋。被告至今未将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。 另查明，原、被告双方均认可《商品房买卖合同》第十五条约定的“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益金。”为笔误，双方的真实意思表示为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。” 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、双方签订的附件四，补充合同第6条第2款的效力问题；二、被告是否存在合同违约，如违约，应如何承担违约责任。 关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，本案实际争议的条款中是否存在被告一方免除其责任、加重被告责任、排除被告主要权利的情形是确定该条款效力问题的节点。涉诉合同第十五条与合同补充协议第六条第2项前后的内容分别为：“根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局”、“买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。对比变更前后的条款内容可以看出，该变更只是对报送资料备案的方式和时间进行变更和延长，但并没有免除卖方的办理登记备案的责任；补充协议第六条第2项对《商品房买卖合同》第十五条进行了补充，变更了提交备案登记材料的时间，并没有将原有的逾期备案违约金条款予以删除，故没有排除买方获得逾期备案违约金赔偿的权利，该条款不符合《中华人民共和国合同法》第四十条中关于格式合同条款无效情形的规定。因此，该变更后的条款并不违反法律规定，应认定该变更后的条款为有效条款，对双方均有约束力。 关于焦点二，补充合同第6条第2款约定，出卖人将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间为商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内。上述条款对房屋交付使用至房管部门物业验收的履行期间约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，买受人于2017年9月27日向该院提起诉讼，该时间应视为其作为债权人要求出卖人履行将涉案案房屋提交房管部门物业验收的时间，以该时间为节点，直至本案判决之时，已经给予了出卖人必要的准备时间，而被告依然未提交证据证明其已向房管部门提交物业验收的申请，据此，应认定被告构成违约，故原告要求被告支付其逾期备案违约金8360元的诉讼请求，该院予以支持。被告主张因政府性阻却事由应予以免责。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。所以，由于房管等政府部门原因未能办证的，属于第三人的原因，即使因为第三人的原因造成违约，被告也应向买受人承担违约责任。由于涉案房屋尚未通过房管部门物业验收，而房管部门物业验收是办理房屋产权登记的前提，因此，涉案房屋不具备办证条件，故买受人要求出卖人提供房屋权属登记资料的诉讼请求，属于法律上的履行不能，该院不予支持，买受人可待涉案房屋具备办证条件时再向出卖人主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告桂林彰泰实业集团有限公司向原告叶莹莹支付逾期备案违约金8360元；二、驳回原告叶莹莹的其他诉讼请求。本案收取案件受理费100元（原告已预付该院50元），由被告桂林彰泰实业集团有限公司负担。 本案二审期间，上诉人彰泰集团公司围绕上诉请求提交了两组证据：1、物业管理用房落实意见书，拟证明物业验收时间为2018年5月7日，上诉人应提交产权登记资料的时间为2018年11月3日；2、（2018）桂03民终2396号民事判决书。以上两组证据拟证明双方签订的《补充协议的》约定已经通过法院生效判决确认，上诉人对此不存在违约行为。被上诉人经质证认为，对证据1的真实性无异议，但是不能证明上诉人所要证明的内容，且是由于上诉人原因导致1-8栋物业验收延迟；对于证据2不予质证。本院认为，上诉人提交的证据客观真实，能够证明待证事实，本院予以确认。 经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 另查明：被上诉人房屋所在楼栋已于2018年5月7日完成物业管理用房落实检查。 归纳本案的争议焦点为：上诉人是否存在违约，违约是什么情况导致的，是否应当承担违约责任。 本院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同约定的义务。被上诉人已付清购房款，上诉人应依约在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2018年5月7日，上诉人虽完成了物业管理用房验收，但上诉人至今未将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担违约责任。 一审法院判决上诉人有逾期备案违约行为并承担相应违约金是正确的，本院予以维持。 综上所述，桂林彰泰实业集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，程序合法，法律适用及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人桂林彰泰实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王治斌 审判员  陆建华 审判员  陈海涛 二〇一九年三月二十八日 法官助理李立婕 书记员左欢