河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初1370号原告：薛晓东，男，汉族，1976年12月26日出生，住山西省吕梁市离石区。委托代理人：夏岫辉，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：香河秀兰房地产开发有限公司。住所地：香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。法定代表人：赵连忠，公司董事长。委托代理人：杨可心，该公司员工。被告：三河市久居房产经纪有限公司。住所地：三河市燕郊行宫东大街北侧。法定代表人：牛宪强，公司总经理。委托代理人：李建波，该公司员工。原告薛晓东与被告香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰公司）、三河市久居房产经纪有限公司（以下简称久居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛晓东委托代理人夏岫辉、被告秀兰公司委托代理人杨可心、被告久居公司委托代理人李建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛晓东向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告与被告秀兰公司签订的《认购意向书》、《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书》无效，签订的《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况补充协议》商品房买卖相关条款（即第六条）无效；2、请求判决被告秀兰公司退还原告购房首付款460000元、定金20000元及利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，自缴款之日起至2017年10月31日；按照年利率12%计算利息，自2019年2月1日至实际退还之日）;3、请求判决被告秀兰公司与被告久居公司共同退还原告购房其他款项80000元及利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，自缴款之日起至实际退还之日）；4、请求判决由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告薛晓东和被告秀兰公司于2016年11月21日签订《认购意向书》，原告购买被告秀兰公司开发建设的秀兰左岸小镇项目25号楼2单元1402室房屋，建筑面积91.27平米，单价17212.11元，总价1570949元。原告通过售楼处的P0S机交纳了20000元定金，收款方为被告秀兰公司。2016年11月26日，原告按照销售人员要求通过售楼处的POS机分别交纳了购房首付款460000元、车位款80000元，收款方分别为被告秀兰公司、被告久居公司。因被告秀兰公司迟迟未动工建房，2017年11月5日，原告前往被告秀兰公司协商此事，被告知已过退款时间（被告秀兰公司从未通知原告何时可以办理退款），只能签订被告秀兰公司提供的格式条款《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书》及《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况补充协议》。《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况补充协议》约定，被告秀兰公司自2017年11月给原告支付利息，根据原告已付房款，按照年化收益12%计算利息。截止目前，该项目仍未开工建设，未取得商品房预售许可证。综上所述，原告与被告秀兰公司签订的《认购意向书》、《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书》应属无效，《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况补充协议》第六条应属无效，被告应退还全部款项及利息。据此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告秀兰公司辩称：一、本案案由为商品房预售合同纠纷，被答辩人薛晓东诉讼请求第一项中的确认《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书》无效，《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况补充协议》第六条无效的诉讼请求，不属于商品房预售合同纠纷，两者属不同法律纠纷。其次，该两份协议书是答辩人与被答辩人薛晓东真实意思表示，未违背法律规定，亦有香河县蒋辛屯政府盖章，且在政府相关部门已备案，故上述两份协议书是合法有效的。请法院驳回被答辩人薛晓东确认《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书》、《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况补充协议》第六条无效的诉讼请求。二、答辩人在签订《认购意向书》前，已向被答辩人薛晓东告知秀兰左岸小镇项目的基本情况，且意向书中也明确约定秀兰左岸小镇项目相关手续正在办理中。因房间下降原因，被答辩人薛晓东现恶意毁约要求退房，依据《合同法》第一百一十五条规定“…给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”被答辩人薛晓东交付的20000元定金无权要求返还。三、被答辩人薛晓东诉讼请求第二项主张利息损失没有合同约定以及法律依据，被答辩人薛晓东没有实际利息损失，且被答辩人薛晓东主动毁约对本案纠纷产生有主观过错，主张的利息损失不应支持。四、答辩人仅收到被答辩人薛晓东购房款共计460000元以及购房定金20000元，除此之外，答辩人再未向被答辩人薛晓东收取过其他任何费用。对于被答辩人薛晓东向被答辩人久居公司缴纳的费用，答辩人没有法律规定以及合同约定返还义务，不应当承担共同返还责任，更不应该承担其相应的利息；五、答辩人与被答辩人薛晓东于2017年11月签订了《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况补充协议》第6条约定如被答辩人薛晓东提出退房，须将已获取利息全部退还，并支付答辩人一年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项从房款中扣除。答辩人已向被答辩人薛晓东支付利息72000元，按协议约定，被答辩人薛晓东应将利息72000元退还答辩人，一年期总利息57600元作为违约金从房款中扣除；六、对被答辩人薛晓东第四项诉讼请求不认可，答辩人的和解大门一直为被答辩人敞开，被答辩人薛晓东采取诉讼途径解决争议的费用应自行承担。综上，被答辩人薛晓东所缴纳房款应扣除一年期总利息以及返还答辩人已支付利息，答辩人同意向被答辩人薛晓东退还350400元购房款，请法院驳回被答辩人薛晓东对答辩人的其他诉讼请求。被告久居公司辩称：我公司收取的是80000元居间服务费，为双方达成购房意向书，现在原告单方解除合同与我公司无关，我公司拒绝退还居间费。本院经审理查明：被告秀兰公司开发建设了香河秀兰左岸小镇项目，被告久居公司系被告秀兰公司的商品房代理销售商。原告薛晓东和被告秀兰公司于2016年11月21日签订了《认购意向书》，根据该意向书，原告薛晓东购买被告秀兰公司开发建设的位于香河县蒋辛屯镇秀兰左岸小镇项目房产25号楼2单元1402室，建筑面积91.27平米，单价17212.11元，总价1570949元，余款原告以办理商业贷款方式支付；被告秀兰公司取得商品房预售许可证后，通知原告签订商品房买卖合同及按揭等相关手续，原告自接到通知之日起5日内签订商品房买卖合同，逾期则本认购书失效。原告于签订意向书当日支付被告秀兰公司定金人民币20000元，于2016年11月26日支付被告秀兰公司首付款460000元，向被告久居公司支付了80000元。2017年5月21日，原告与被告秀兰公司签订了《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书》，该协议书说明，香河秀兰左岸小镇项目自销售至今，四期、五期部分房源因多方原因未能出具网签合同，受廊坊市限购政策影响，部分业主因首付比例提高及限购政策原因，可能导致无法购买房产的情况。秀兰公司本着对客户负责的态度，将积极推进工程进度及后续相关事宜。其中第六条第1款约定，即日起至2017年10月31日客户可以提出退房申请，自接到客户退房书面申请后一个月内将客户已付全部款项（首付金额及与秀兰公司有合作关系的渠道商所提供的小票载明金额，即久居、房客帮、昌佳、兴源）退还到客户本人银行账户，并支付自全部款项到账日起至客户提出申请日止，按照同期固定存款利率1.2倍支付利息。逾期按照已付房款日千分之一计取滞纳金。2017年11月5日，被告秀兰公司与原告签订了“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议，协议约定，甲方（被告秀兰公司）按照与乙方（原告）签订的认购协议书中的已付首付金额,自2017年11月至商品房预售许可证颁发前一个月给乙方支付利息；根据上述乙方已付房款,按照年化收益12%进行利息计算,按季每季末进行返还；甲乙双方自本协议签订后,乙方放弃要求退房的权利。如乙方提出退房,需将已获取利息部分全部退还甲方,并支付甲方一年期总利息（按年12%计算)作为违约金,该部分款项由乙方房款中扣除；等等。该补充协议签订后，被告秀兰公司向原告支付了2017年11月至2019年1月的购房首付款利息共计72000元。至本案受理之前，涉案房屋仍未取得《商品房预售许可证》，被告秀兰公司与原告也未签订商品房买卖合同。上述事实，有原、被告陈述及提交的《认购意向书》、《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书》、《关于秀兰左岸小镇项目未网签情补充协议》、收据、转账付款凭证、对帐明细等证据在案佐证。本院认为，原告薛晓东和被告秀兰公司于2016年11月21日签订的《认购意向书》，具备了商品房买卖合同的主要内容，如房屋位置、单价、建筑面积、总价款、付款时间、方式等等，且原告已经按照约定给付被告购房首付款，故该认购意向书应当认定为商品房买卖合同。《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书》、《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况补充协议》系针对《认购意向书》的补充，系商品房买卖合同的从合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。而原告所购买的涉案房屋至今未能取得该项目的商品房预售许可证明，故原告与被告签订的《认购意向书》应属无效合同，《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书》、《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况补充协议》作为从合同亦应无效。无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告秀兰公司应将收取的原告给付的购房款及定金共计480000元退还原告，并按照中国人民银行同期贷款利率计算，向原告支付资金占用期间的利息。被告秀兰公司给付原告的利息72000元，原告亦应予以返还被告秀兰公司。因无效的合同自始没有法律约束力，故此本院对原告主张按约定的年利率12%计算利息，被告秀兰公司主张原告按约定年利率12%计算支付一年期违约金不予支持。法律规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得代理销售不符合销售条件的商品房；受托房地产中介服务机构销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。本案中被告久居公司在应当知道被告秀兰公司未取得预售许可证的情况下，仍然接受委托，从事销售活动，亦存在过错。被告久居公司收取原告的80000元，应返还给原告，并自2016年11月26日起，至付清之日止，以80000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，向原告支付利息。原告要求被告秀兰公司对久居公司收取的80000元及利息承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持，对被告秀兰公司合理的抗辩意见予以采信，对被告久居公司的抗辩意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告薛晓东与被告香河秀兰房地产开发有限公司签订的《认购意向书》、《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书》、《关于秀兰左岸小镇项目未网签情补充协议》无效；二、被告香河秀兰房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告薛晓东购房款及定金共计480000元,并以该数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，向原告支付自2016年11月21日起至本判决确定的债务履行之日止的资金占用期间的利息；三、原告薛晓东于本判决生效后立即返还被告香河秀兰房地产开发有限公司购房首付款利息72000元；四、被告三河市久居房产经纪有限公司于本判决生效后立即返还原告薛晓东其他款项80000元，并以该数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，向原告支付资金占用期间的利息（自2016年11月26日起至本判决确定的债务履行之日止）。如果二被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4750元，被告香河秀兰房地产开发有限公司负担3800元，被告三河市久居房产经纪有限公司负担950元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  王海波二〇一九年三月二十五日书记员  刘恩羽