江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0104民初10474号原告（反诉被告）：丁刘忠，男，1981年3月7日生，汉族，住江苏省常州市新**。委托诉讼代理人：张强，江苏尚朴律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄斌，江苏尚朴律师事务所律师。被告（反诉原告）：於永华，女，1979年2月18日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：许学美，北京大成（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）丁刘忠与被告（反诉原告）於永华、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁刘忠的委托诉讼代理人张强、庄斌，被告（反诉原告）於永华的委托诉讼代理人许学美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）丁刘忠向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的《房屋租赁合同无效》；2.判令被告赔偿原告损失100万元（具体以审计评估结果为准）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：丁刘忠与於永华于2018年3月8日签订《房屋租赁合同》，约定：丁刘忠承租於永华实际控制的本市淮海路2号四楼（以下简称涉案房屋）经营餐饮；租金为100万元/年，以后每两年递增5%。上述合同签订后，丁刘忠按约支付了租金，并以涉案房屋地址领取了营业执照并进行了装修，但在领取消防许可时，相关部门要求出具相关的房产证明。因於永华迟迟未能提供相关的产权证明，导致丁刘忠的餐饮店一直未能领取消防许可，也无法继续经营。后经丁刘忠了解，涉案房屋一直未取得产权证及建设工程规划许可证，故丁刘忠于2018年6月底不再经营。根据相关法律规定，涉案租赁合同应属无效，於永华应赔偿丁刘忠相关损失。为维护丁刘忠相关权益，故诉至法院。被告（反诉原告）於永华辩诉称，本市淮海路2号的产权人为江苏省电影发行放映有限公司（以下简称省电影发行公司），该建筑共有14层，在2013年经南京市规划局批准进行了改造，涉案房屋在第4层，也在改造范围内，故涉案房屋不是违章建筑，请求驳回丁刘忠的本诉请求。2011年10月30日，省电影发行公司将淮海路2号出租给汉庭星空（上海）酒店管理有限公司（以下简称汉庭酒店），租期自2012年2月10日至2022年7月9日。2014年12月30日，省电影发行公司书面同意汉庭酒店授权南京惠庭酒店管理有限公司（以下简称惠庭酒店）将淮海路2号1-4层房屋对外分租，期限截至2024年12月31日。惠庭酒店又授权了於永华对淮海路2号1-4层房屋对外分租，签约及收取租金。此后，於永华于2018年3月8日将涉案房屋出租给丁刘忠。合同签订后，丁刘忠独立经营的南京市秦淮区武田日料店在2018年4月25日注册登记，其经营范围为预包装食品销售（须取得许可或批准后方可经营），但在企业公示信息中暂无行政许可信息，其没有继续经营的原因不在於永华。丁刘忠在支付了第一个月租金之后不再支付租金，故於永华在2018年9月28日发函要求支付拖欠租金的同时解除合同。丁刘忠腾空涉案房屋后，於永华已重新对外招租，并于2018年10月19日将涉案房屋重新出租。在丁刘忠前后的承租户均取得了消防许可，故丁刘忠拒付租金的理由不成立。综合上述理由，於永华提出如下反诉请求：1.丁刘忠支付租金404795元（已扣除押金25万元）；2.丁刘忠按年利率24%的标准承担逾期支付租金的违约金（其中16666元租金自2018年5月15日开始起算，238129元租金自2018年7月1日起开始计算）。原告（反诉被告）辩称，於永华的反诉请求不成立，因为双方的租赁合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：本市秦淮区淮海路2号房屋不动产权登记在省电影发行公司名下，建筑面积共计7375.10平方米，总层数14层，建筑年代为1983年。2013年1月左右，省电影发行公司对淮海路2号进行外立面改造。同年4月26日，南京市规划局发出《建设工程规划许可证》，同意省电影发行公司对淮海路2号大楼进行改造，改造内容为0208电梯、室外楼梯及0202室外装修。另根据淮海路2号房屋2013年绘制的6层平面图，可看出四层房屋高度为14.250，与东西立面图四层高度一致。2011年10月31日，省电影发行公司与汉庭酒店签订《房屋租赁合同》，省电影发行公司将本市淮海路2号一至四层房屋及其附属设备以及一层院落及停车位及店招位置、五至十二层及“金淮海商务中心”六楼300平方米房屋及其附属设备以及自四层屋顶以上至大楼楼顶的广告位置的房屋出租给汉庭酒店，上述房屋租期至2022年7月9日。2014年12月30日，省电影发行公司同意汉庭酒店授权惠庭酒店将淮海路2号1-4层分租，期限至2024年12月31日。惠庭酒店又授权於永华将上述房屋对外出租，进行签约及收取房租。2018年3月8日，於永华（甲方）与丁刘忠（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋（原越光宝盒，建筑面积约600平方米）出租给乙方；租期自2018年3月9日至2024年5月8日，其中2018年3月9日至2018年5月8日为装修免租期；租金100万元/年，每两年递增5%；租金支付方式为季付，先付费后使用，提前一个月支付房租；签约当日，乙方支付押金25万元，房屋交付当日，乙方一需次性支付第一次房屋使用费83333元，第一次付一个月房租剩余两个月房租在2018年5月15日前付清（166666元），以后每次房租按3个月一付（每年4月1日、7月1日、10月1日、1月1日）；甲方交房时间为2018年3月9日；乙方在对承租区域进行开业前装修、租赁期间的改动及租赁期结束的还原工程时，所有涉及消防系统等工程，应事先以书面形式向甲方提出申请，并附装潢平面图及施工配电图等，经取得甲方同意后方可实施；任何一方违反合同条款的，视为违约，违约方应承担给对方造成的一起损失，给付损失不低于25万元；乙方拖欠租金的，除应足额支付外，每延迟一天按所欠房租的1‰向甲方支付违约金，拖欠租金达15天的，除应足额支付外，甲方有权解除合同。合同签订后，丁刘忠支付了押金25万元及一个月租金83333元。於永华交付房屋后，丁刘忠对涉案房屋进行了装修，并于2018年4月25日以涉案房屋为经营场所注册了南京市秦淮区武田日料店，经营范围为餐饮服务及预包装食品销售（须取得许可或批准后方可经营），并实际经营至6月底不再经营，但未与於永华办理房屋交接事宜就搬离涉案房屋。丁刘忠陈述，离开时只是拿走了部分桌椅，并不是搬走。2018年9月28日，於永华发函称因丁刘忠未按合同约定的时间支付租金，并经多次催缴无果，要求丁刘忠按照原合同约定交清租金并且解除合同。丁刘忠于同年9月30日签收。2018年10月19日，於永华与吕晶就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，租期自2018年12月5日至2024年12月4日，2018年10月20日至12月4日为装修免租期。吕晶于2018年11月22日取得了涉案房屋的消防检查合格证。另查明，在丁刘忠承租房屋之前的承租人为南京越光宝盒餐饮管理有限公司淮海路店，其于2016年12月15日也取得了涉案房屋的消防安全检查合格证。经本院释明，丁刘忠坚持涉案租赁合同无效，并坚持申请对装修损失进行评估。本院认为，根据涉案房屋2013年南京市规划局存档备案的图纸，涉案房屋有合法建筑手续，故丁刘忠与於永华就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》有效。经本院释明，丁刘忠坚持主张本案租赁合同无效，故本院对于丁刘忠的评估申请及本诉请求不予支持。丁刘忠之前和之后的承租人均取得了涉案房屋的消防安全检查合格证，且丁刘忠也无证据证明按照双方约定事先向於永华提出书面申请，故本院对丁刘忠不能取得涉案房屋消防安全检查合格证的主张不予采信。对于於永华主张的租金损失，丁刘忠支付了一个月租金后，未按合同约定于2018年5月15日之前付清第一期租金，且在未与於永华办理涉案房屋交接手续的情况下离开涉案房屋是一种极不负责任的任性，故於永华有权按照合同约定解除合同，丁刘忠于2018年9月30日收到了解除合同的通知，故本院认定双方合同于2018年9月30日解除，丁刘忠并应支付相应的租金和房屋使用费，赔偿相关的损失。考虑到本案的实际情况，从公平角度出发，双方合同中约定的两个月免租期不能约束於永华，应按实际计算租金。现於永华于2018年10月19日租给他人，同时约定装修免租期至2018年12月4日，故丁刘忠应按合同约定的租金标准支付於永华2018年4月9日至12月4日的租金和使用费损失654795元，扣除丁刘忠已支付的押金25万元，丁刘忠还应支付404795元，於永华与吕晶关于装修免租期的约定可以作为於永华的房屋空置损失。对于於永华主张的逾期支付租金的利息，根据合同约定，丁刘忠迟延支付租金的，除应足额支付外，还应按照欠付租金1‰向甲方支付违约金，现於永华自愿按照年利率24%的标准主张，符合法律规定，故丁刘忠应支付相应的逾期付款利息，其中166666元租金自2018年5月15日开始起算，238129元租金和使用费自2018年7月1日起开始计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）丁刘忠与被告（反诉原告）於永华于2018年3月8日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月30日解除。二、驳回原告（反诉被告）丁刘忠的全部诉讼请求。三、原告（反诉被告）丁刘忠于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）於永华租金和使用费404795元（已扣除押金25万元）及违约金（按照年利率24%的标准，其中166666元租金自2018年5月15日开始起算，238129元租金和使用费自2018年7月1日起开始计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13800元，保全费5000元，反诉案件受理费5948元，合计24748元，由原告（反诉被告）丁刘忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长 尹 春人民陪审员 白 玲人民陪审员 王四辈二〇一九年三月十八日见习书记员 章文君