河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终588号上诉人（原审被告）：承德维思房地产经纪有限公司，住所地承德市双桥区佟温****楼**商业。法定代表人：冯月明，经理。上诉人（原审被告）：冯月明，男，1981年10月18日出生，汉族，承德维思房地产经纪有限公司经理，住河北省承德县。上述二上诉人的委托诉讼代理人：张东莹，河北山庄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：承德山诚房地产开发有限公司，住，住所地承德市双桥区水泉沟路日化厂后山**/div>法定代表人：袁二明，董事长委托诉讼代理人：李瑞峰，河北泉盛律师事务所律师。原审原告：刘凤芹，女，1963年4月21日出生，汉族，住承德市双桥区。委托诉讼代理人：陈彦冰，河北德汇律师事务所律师。上诉人承德维思房地产经纪有限公司、冯月明因与被上诉人承德山诚房地产开发有限公司及原审原告刘凤芹定金合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初5580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人承德维思房地产经纪有限公司的法定代表人冯月明，上诉人冯月明及二上诉人的委托诉讼代理人张东莹，被上诉人承德山诚房地产开发有限公司的法定代表人袁二明及其委托诉讼代理人李瑞峰，原审原告刘凤芹的委托诉讼代理人陈彦冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。承德维思房地产经纪有限公司、冯月明上诉请求：l、依法撤销一审判决，改判二上诉人不承担返还义务。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、证据不足且适用法律错误。本案中，虽然上诉人承德维思房地产经纪有限公司（以下简称：维思房地产）与被上诉人之间签订的《项目策划及销售代理合同》已经到期，但是该合同实际仍然在继续履行，且已经得到被上诉人的追认。首先，根据《民法通则》第63条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”上诉人维思房地产在本案中仅仅是作为被上诉人的代理人，双方有明确的代理销售合同，根据法律规定，维思房地产依据约定从事的代理行为后果应由被代理人承担民事责任，即，山诚房地产应负本案的赔偿义务。其次，认定本案事实最重要的证据：视频资料和书证均被一审法院未予认定是错误的。关于该视频资料，一审庭审过程中，被上诉人对其真实性已经予以认可，应该作为认定本案事实的依据。录音中，被上诉人的法定代表人与上诉人之间明确表述：“就是刨去我们这的两万…四楼才合六千二百多…你然后和关姐说一声，就说这套房子卖了啊…”结合原审原告交付定金的地点为碧泉花园的售楼处，购房约定的单价为6200元以及上诉人向被上诉人转账等行为，综合可以认定，上诉人维思房地产仍然在履行《项目策划及销售代理合同》的委托代理销售行为，且该行为及时与被上诉人沟通汇报，早己得到被上诉人的追认。所以，上诉人维思房地产与被上诉人之间明显构成表见代理，且代理后果应由被上诉人承担。第三、二上诉人并非合同当事人，商品房买卖合同的双方最终为被上诉人与原审原告，而未能签订正式购房合同的原因也是被上诉人的自身原因，所以，应由被上诉人承担赔偿义务更符合公平原则。第四、上诉人冯月明作为维思房地产的法定代表人，其履行的是职务行为，不承担共同返还定金的责任。承德山诚房地产开发有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，判决公正，应当予以维持。二、被上诉人承德市山城房地产开发有限公司与原审原告刘凤芹不存在房屋买卖合同关系，既没有买卖合同，也无其他证据证明。原审原告刘凤芹出示的收据，收款人是上诉人冯月明，冯月明是以个人名义收款，原审原告刘凤芹汇款至上诉人冯月明的银行卡，且上诉人冯月明所收款项由其使用，收款行为是个人行为，与我公司没有关系。二、上诉人冯月明的行为不是表见代理行为，我公司与上诉人承德维思房地产经纪有限公司之间代理期间已经届满，上诉人冯月明及所在公司无权代表我公司，依据《民法通则》第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。基于上诉人冯月明依据合同代理权限已经终止，二上诉人不再有代理权，其代理行为我公司没有追认，故该责任应二上诉人承担。刘凤芹述称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回二被答辩人的上诉，维持一审判决。二、二被答辩人收取答辩人定金时其委托销售代理期限已满，其代理权终止后仍实施代理行为，该行为又未有证据证明被上诉人承德山诚房地产开发有限公司予以追认，二被答辩人收取了答辩人的购房定金后，未能促成答辩人签订购房合同，一审判令双倍返还定金是正确的。三、冯月明即为承德维思房地产经纪有限公司的法定代表人，同时又在收取定金的收据上签上自己的名字，判令其同其开办的公司共同返还定金并无不妥。刘凤芹向一审法院起诉请求：请求判令被告双倍返还购房定金40000.00元。由被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告冯月明系被告承德维思房地产经纪有限公司的法定代表人，被告承德维思房地产经纪有限公司与承德市山诚房地产开发有限公司于2015年12月21日签订《项目策划及销售代理合同》一份，该代理合同约定，被告承德维思房地产经纪有限公司代理承德市山诚房地产开发有限公司销售位于承德市双桥区水泉沟加油站西的碧泉花园楼房，代理合同的期限是自2016年1月1日至2016年6月31日。2016年7月14日，被告冯月明收取原告购买碧泉花园4号楼403室房屋定金2万元，被告冯月明出具收据一张。被告冯月明与原告口头约定房屋每平方米单价6200.00元。原告至今未能签订房屋买卖合同。一审法院认为，被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明收取原告定金时委托销售代理期限已届满，被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人被告承德山诚房地产开发有限公司追认，该行为对被代理人被告承德山诚房地产开发有限公司不发生效力。被告承德维思房地产经纪有限公司及其法定代表人收取了原告交纳的购房定金后，未能促成原告签订房屋买卖合同，应由被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明承担双倍返还定金的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，判决：被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明共同双倍返还原告刘凤芹购房定金40000.00元，于本判决生效之日起10日内付清。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审法院认定的事实有相应的证据予以佐证，依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。第一百七十三条规定，有下列情形之一的委托代理终止：（一）代理期间届满或者代理事务完成；（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；（三）代理人丧失民事行为能力；（四）代理人或者被代理人死亡；（五）作为代理人或者被代理人的法人、非法人组织终止。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权己终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。上诉人承德维思房地产经纪有限公司与被上诉人承德市山诚房地产开发有限公司签订的《项目策划及销售代理合同》约定，上诉人承德维思房地产经纪有限公司代理被上诉人承德市山诚房地产开发有限公司销售位于承德市双桥区水泉沟加油站西的碧泉花园楼房，代理合同的期限是自2016年1月1日起至2016年6月31日止。而本案中，上诉人冯月明收取原审原告刘凤芹购买碧泉花园4号楼403室房屋定金2万元的时间是2016年7月14日。按照合同约定的代理期限，上诉人冯月明收取定金的时间是在上诉人承德维思房地产经纪有限公司与被上诉人承德市山城房地产开发有限公司之间的代理期限届满后。上诉人冯月明收取定金后，并没有向被上诉人承德市山城房地产开发有限公司交付该笔款项，其在庭审中认可已将所收定金自行使用抵顶借款，上诉人冯月明之行为不构成表见代理；上诉人冯月明收取原审原告刘凤芹购房定金行为，被上诉人承德山城房地产开发有限公司没有追认，因此该行为对于被上诉人承德山城房地产开发有限公司是无效的，依据法律规定该责任应由上诉人承德维思房地产经纪有限公司、冯月明承担。故一审判决上诉人承德维思房地产经纪有限公司、冯月明共同双倍返还原审原告刘凤芹购房定金40000.00元有事实根据及法律依据，应予支持。上诉人承德维思房地产经纪有限公司、冯月明上诉理由于法无据，不予支持。综上所述，承德维思房地产经纪有限公司、冯月明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800.00元，由上诉人承德维思房地产经纪有限公司、冯月明负担。本判决为终审判决。审判长 刘 音审判员 李红梅审判员 孙琳丽二〇一九年三月十八日书记员 付 强