江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0424民初373号原告:李敦红,男,1971年11月14日出生,汉族,住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人:冷天鹏,江西坤豫律师事务所律师?被告:修水县祝福置业有限公司,住所地江西省九江市修水县义宁镇芦塘村工业大道**地块,统一社会信用代码91360424581630106C?法定代表人:李志为,该公司执行董事兼总经理?委托诉讼代理人:周赞,男,1971年7月15日出生,汉族,住江西省九江市修水县,该公司职员?委托诉讼代理人:邱龙,男,1988年12月2日出生,汉族,住广东省揭西县,该公司职员?原告李敦红与被告修水县祝福置业有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年1月17日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理?原告李敦红?原告委托诉讼代理人冷天鹏?被告修水县祝福置业有限公司委托诉讼代理人周赞?邱龙到庭参加诉讼?本案现已审理终结?李敦红向本院提出诉讼请求:1.被告继续履行合同,并限期交付铺房产权手续;2.被告支付逾期办证违约金63948元(自2015年1月2日起至2019年1月2日止按日万分之一计算的违约金,438000元×365天×4年×万分之一),后续违约金按日万分之一计算至实际办证之日止;3.被告支付逾期办证补偿金12000元;4.被告承担办理产权证所需的费用28445元(律师费1800元?办理产权证费用26645元)且返还给原告;5.本案诉讼费由被告承担?事实与理由:2014年11月12日,原告因购买房屋(即凤凰广场小区3栋209铺房)与被告签订《商品房买卖合同》?合同载明:房款总计438000元,面积54.91㎡?合同约定:如因被告的责任,原告未能在商品房交付之日起90日内取得所有权证书,且不解除合同,被告自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止每日按全部房价款的万分之一支付违约金?合同签订后,原告依约支付了房款及各项税费,且于2014年10月1日领受房屋,但被告未能按期履行办理产权登记手续的义务?2016年8月12日,凤凰广场小区业主代表与被告签订《协议书》,承诺“2017年4月30日前将所有房屋产权证办理完成,违约每户支付12000元补偿金”及“甲方(被告)如违约未按时将房屋产权证办理至业主名下,乙方(原告)办理产权证所需的一切费用由甲方承担(包括:律师费?诉讼费等费用)”?至今涉案房屋产权登记手续仍未办理完毕,被告应当承担违约责任?修水县祝福置业有限公司辩称:1.被告无义务向原告交付房产证,办理不动产权证的主体是原告,被告仅负有协助义务?2.原告诉请返还办理产权证费用26645元,无事实和法律依据?被告收取的26645元包含维修基金?管道燃气初装费?水电安装费?契税等,产权登记费仅90元,而契税是原告依法应承担的税收,不属于办证费用?3.原告诉请返还律师费1800元,无事实和法律依据?被告未收取律师费1800元,不存在返还义务?原告无证据证明因办理产权证支出律师费1800元;假若有证据证实原告因本案支出律师费1800元,该笔律师费也非因办理产权证支出?庭审中,被告辩称原告诉请的违约金的诉讼时效已过?本案经审理认定事实如下:2014年11月12日,原告因购买商品房【即修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块(凤凰广场小区)3栋209铺房】与被告签订《商品房买卖合同》?合同部分约定如下:房款总额438000元?双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记?因被告的原因,原告未能在该商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的且不解除合同的,被告自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止每日按全部房价款的日万分之一支付违约金?交房时间2014年12月30日前,且房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件?合同还对其他事项进行了约定?合同签订后,原告向被告交清了全部房款?2014年10月1日,被告向原告交付房屋及钥匙?另查明,2016年8月12日,涉案小区业主代表沈加林与被告签订补充协议?该协议书载明“2016年12月30日前将10栋?11栋?12栋作为第一批办理,如房屋产权证未办理至第一批业主手上,由甲方每户支付5000元补偿金给业主,第二批2017年2月28日前还未办理好房屋产权证至业主名下,每户支付8000元补偿,第三批2017年4月30日前将所有房屋产权证办理完成,违约每户支付12000元补偿金”及“被告如违约未按时将房屋产权证办理至业主名下,原告办理房屋产权证所需的一切费用由被告承担(包括:律师费?诉讼费等所有费用)”?该协议还就其他内容进行了约定?涉案房屋所在工程至今仍未经备案验收?原告为此诉至本院,提出上述诉讼请求,并为此花费律师费1800元?以上事实有当事人陈述?商品房买卖合同?协议书?收款收据等在卷予以证实?本院认为,原?被告签订的《商品房买卖合同》具有法律约束力,双方应依约履行义务?结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩,本案争议的焦点为以下三个方面:一是本案逾期办证违约金是否诉讼时效已过;二是原告诉请的办理产权证的费用及律师费是否能得到支持;三是本案应当如何计算逾期办证违约金?一是逾期办证违约金是否诉讼时效已过?原告于2016年8月12日同被告就办理产权登记手续事宜达成补充协议,依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定,本案逾期办证违约金的诉讼时效中断,诉讼时效期间应自2016年8月12日重新计算?再据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定,本案逾期办证违约金诉讼时效未过?二是原告诉请的办理产权证的费用及律师费是否能得到支持。原告诉请的办理产权证费用项目不明确，且双方在补充协议中亦未进行具体的约定，本院对原告主张办理产权证费用的诉请，不予支持。原告诉请的律师费1800元，补充协议里就此已经进行了明确规定，本院予以支持。综上，被告应向原告支付律师费1800元。三是本案应当如何计算逾期办证违约金?首先,2014年10月1日,原告自被告处领取了房屋钥匙,实际占有了房屋,故涉案房屋交付时间应认定为2014年10月1日?同时合同约定双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记,且在商品房交付日起90日内取得商品房所有权证书,但涉案房屋所在工程至今仍未经备案验收,被告应当承担逾期办证的责任?其次,应根据尊重当事人意思自治原则,原?被告在合同中明确约定了违约金额或违约金的计算方法,故应依照合同的约定确定违约金?再次,据补充协议,无法确定本案房屋具体应按第几批处理,但在第三批房屋办证时间届满后,被告仍未协助原告办理好产权登记手续,依据合同法的公平原则,本院认为本案补偿金应参照第三批房屋的补偿金处理,故被告应向原告支付增加的逾期办证违约金12000元?最后,实际交房日期为2014年10月1日,被告应依约在2014年12月30日前协助办理权属登记手续,但至今仍未办理权属登记手续,结合原告诉请,截至2019年1月2日的逾期办证违约金63948元【438000元×万分之一×1460日=63948元】,后续违约金以全部房价款438000元为基数按日万分之一计算至实际办证之日止?综上,被告应向原告支付逾期办证违约金75948元,后续违约金以全部房价款438000元为基数按日万分之一计算至实际办证之日止?最后,结合原告诉请,本院支持被告协助原告办理位于修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块(凤凰广场小区)3栋209铺房的产权登记手续?综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条?第一百九十五条及《中华人民共和国合同法》第八条?第六十条?第一百零七条?第一百一十四条等有关法律之规定,判决如下:一?由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后三个月内,协助原告李敦红办理修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块(凤凰广场小区)3栋209铺房的产权登记手续;二?由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告李敦红支付逾期办证违约金75948元,后续违约金自2019年1月3日起以全部房价款438000元为基数按日万分之一计算至实际办证之日止;三?由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告李敦红支付律师费1800元；四?驳回原告李敦红其余的诉讼请求?如果未按本判决指定的期限履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息?案件受理费2388元,减半收取计1194元,由原告李敦红负担304.75元,由被告修水县祝福置业有限公司负担889.25元?如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于江西省九江市中级人民法院?审判员  熊国庆二〇一九年三月十八日书记员  匡婷婷