云南省香格里拉市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云3401民初262号 原告：许文斌，男，汉族，1978年8月3日生，住址：湖北省监利县。 原告：高芹芬，女，汉族，1983年9月9日生，住址：云南省保山市龙陵县。 委托诉讼代理人：张赵志，云南迪志律师事务所律师。特别授权代理。 被告：杨红清，男，汉族，1968年7月23日出生，住址：湖北省监利县。 委托诉讼代理人：李士轩，湖北今天律师事务所律师。特别授权代理。 被告：杨邦春，男，汉族，1968年2月17日生，住址：湖北省监利县。 委托诉讼代理人：王涛，云南云子宇靖律师事务所律师。特别授权代理。 原告许文斌、高芹芬诉被告杨红清、杨邦春租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年1月14日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告许文斌及二原告共同委托诉讼代理人张赵志，被告杨红清的委托诉讼代理人李士轩，被告杨邦春的委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求人民法院依法确认被告杨红清单方解除合同的行为无效；2.请求人民法院依法解除原被告双方于2012年10月21日签订的《云之南商务酒店租赁合同》，并判令二位被告支付二位原告从2018年3月1日起至判决解除合同之日的租金（按年租金35万元人民币，日租金958.90元计算）；3.请求人民法院依法判令二位被告支付二位原告2017年3月1日至2018年2月28日拖欠的租金8万元人民币；4.请求人民法院依法确认二位被告拖欠租金、单方退租解除合同的行为违约，并判令二位被告支付2012年10月20日至2013年2月28日租金12万元人民币，支付违约金98万（按14年总租金490万的20%计算）；5.请求人民法院依法判令二位被告赔偿二位原告因擅自拆除酒店50台空调给二位原告造成的损失13万元人民币；6.请求人民法院依法判令二位被告归还二位原告租赁房屋所有设施设备，以及与酒店经营有关的证照、房门读卡器等，并由二位被告办理云之南酒店注销手续；7.本案案件受理费由二位被告承担。事实与理由：2012年10月21日，原被告签订《云之南商务酒店租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定二位原告将位于香格里拉市格咱路延长线的云之南酒店房屋除一层八间门面外租赁给二位被告，租赁期为14年，自2013年3月1日起至2027年3月1日止，租金为每年35万元，在每年3月1日前缴纳。2012年10月20日至2013年2月28日期间如二位被告不违约，二位原告不收取租金，如违约则二位被告需支付12万元租金。同时《租赁合同》还约定，二位被告拖欠房租，中途退租转租的属于违约，应支付总租金20%的违约金，二位原告有权收回酒店及设施、设备。合同签订后，原被告双方一直按照约定履行各自义务。2017年3月1日至2018年2月28日期间，二位被告拖欠二位原告8万元租金未支付。2018年3月27日，原告许文斌通过手机收到被告杨红清发来的《告知函》（[2018]鄂尊律函第168号），该函歪曲事实，将2018年3月2日杨红清将酒店后门钥匙放在老乡处的单方行为表述为原告方同意解除租赁合同，这显然是无稽之谈，人民法院应依法确认被告杨红清单方解除合同的行为无效。此外，本案纠纷发生后，经原告实地查看，二位被告擅自将酒店外挂的50台空调拆除，至于房间内设施设备是否被搬离或遭到损坏，因房间读卡器被二位被告收走，原告方无法进入房间查看。如房间内设备设施被搬离或有损坏的，依法也应由二位被告承担赔偿责任。二位被告拖欠房租、中途退租、单方解除合同的行为已经构成根本性违约，应当依法承担违约责任。另外,二位被告应当支付二位原告2017年3月1日至2018年2月28日欠付的租金8万元，支付自2018年3月1日至法院判决解除租赁合同之日止的租金，赔偿二位原告因擅自拆除酒店50台空调给二位原告造成的损失13万元人民币。另外，原告方将保留追究被告方赔偿履行合同既得利益的权利。综上，特据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向人民法院提起诉讼。 被告杨红清辩称：对于原告的第1、2项诉讼请求，答辩人发出解约通知，并将钥匙交于原告老乡，后原告接收钥匙并且贴出招商广告，此行为表示原告认可解除合同，合同解除的行为有效。对于原告的第3项诉讼请求无异议。对于原告的第4项诉讼请求，根据合同第4条的约定，被告在2012年10月20日至2013年2月28日期间并未违约，原告无权主张免租期内的租金，其次，原告主张的违约金超过实际损失的30%，明显过高，法院应当依职权进行调整，且该请求与第二项诉讼请求重复。对于原告的第5项诉讼请求，空调拆除的是49台，且属于装饰装修费用中的一部分，该损失可以由原告从被告支付的200万装饰装修费用的残值中予以扣除，答辩人处置空调的价值是3万元。原告的第6项诉讼请求，云之南酒店由工信部短信通知办理了注销手续，且答辩人已经将钥匙交给原告，移交手续已经办理完毕。 被告杨邦春辩称：1.债务应当由被告杨红清与杨昆平承担，与答辩人无关，在酒店经营期间，因答辩人不适应高原气候，将其在云之南酒店50%的份额转让给了杨昆平，并约定债权债务一并转让，经被告杨红清同意，已经完成转让，被告违约是基于被告杨红清拖欠租金的违约行为，但违约期间酒店是由被告杨红清经营的，与答辩人无关。2.原告诉求的违约金过高，应当予以调整，被告杨红清确实违约，但是根据相关规定，违约金不得超过实际损失的30%，且35万元租金中被告杨红清已经支付了27万元，违约行为轻微，合同解除之后，原告可以重新招商，合同解除后的租金费用不应计入损失由被告承担，本案中，被告造成的只是资金占用的损失。3.由答辩人赔偿空调损失无依据，原告方无证据证明在酒店交付使用之前已经安装空调，就算已经安装，也无法证明损失，并且无法证明空调是由承租人拆除，空调损失部分应当承担举证不利的后果。4.原告无证据证明经营证件交付被告，答辩人不应当承担返还责任。另，原告改变土地性质，将住宅用地建盖酒店进行出租，涉案合同违反法律规定，应认定合同无效。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、身份证复印件2份，以证实原告身份情况。 2、企业登记信息、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋所有权证、租地建房合同书复印件各1份，以证实涉案房产使用情况及房产权属及建设情况。 3、《云之南商务酒店租赁合同》复印件1份，以证实原被告双方签署的租赁合同的内容。 4、手机彩信截屏1份，以证实被告与原告联系的内容及被告单方解除合同的事实。 5、照片、证明，以证实被告经营酒店期间擅自拆除房屋酒店空调，造成原告损失13万元的事实。 经质证，被告杨红清对于原告提交的第1组证据无异议。对于原告提交的第2组证据中的企业登记信息无异议，对于租地建房合同书的真实性及关联性有异议。对于原告提交的第3组证据的合法性有异议，涉案房屋系住宅属性，但双方将其以酒店经营形式出租，违反行政法规强制性规定，合同无效，对于证明内容有异议，免租期内不违约则不应当收取免租期租金。对于原告提交的第4组证据的真实性无异议，对于证明内容有异议，该组证据恰好证实了被告杨红清发出了解除通知。对于原告提交的第5组证据中的照片无异议，对于证明有异议，证明是证人证言，证人未出庭接受质询的，证人证言不能作为证据定案。 被告杨邦春对于原告提交的第1组证据无异议。对于第2组证据中企业登记信息予以认可，规划许可证违反法律法规改变用途，所有权人与租地建房合同书签订人不一致，关联性不予认可，租地建房合同书关联性不认可。对于第3组证据的证明内容有异议，原告明确了免租期不收租金，设施设备无法返还，原告没有证据证明数量价值种类等。对于第4组证据的证明内容有异议，被告接收钥匙并重新招商的行为表示其接受了解除合同的通知。对于第5组证据三性不予认可。 被告杨红清为支持其诉辩，向本院提交如下证据： 1、《云之南商务酒店租赁合同》及收条，以证实原告收到杨红清支付的租赁期间内酒店装饰费200万元。 2、《云之南酒店股份转让协议》，以证实杨邦春将其在云之南酒店的股份转让给了杨昆平，其后，该酒店由被告杨红清独自经营。 3、手机彩信截屏，以证实2018年3月2日，杨红清明确向许文斌表示不再履行合同并请求其接受酒店钥匙，之后原告收取钥匙，双方达成一致意见，合同解除。 4、证明及监控照片、拍摄照片，以证实许文斌接受了酒店钥匙，并进行了招商。 5、《房屋租赁合同书》复印件2份，以证实当地酒店租赁状况，本案租金高于本地普遍租金。 6、《地暖安装协议》及相关收条，以证实因被告许文斌、高芹芬提供的酒店地毯受潮易产生异味，杨红清自行花费安装地暖系统，使酒店升值，除此之外，还在网上购买了安装材料，共计花费40万元。 经质证，原告对于被告杨红清提供的第1组证据证明内容有异议，装饰费用不包含设备及空调。对于第2组证据的三性均有异议，认为与原告无关。对第3组证据合法性有异议，被告杨红清的单方解除合同行为原告在法定期间内提出了异议。对于第4组证据，原告认可张贴招商广告的时间为2019年1月13日，故对于第4组证据的其余内容及第5、6组证据的三性均不认可。 被告杨邦春对于被告杨红清提交的第1、3、4、5、6组证据无异议。对第2组证据的证明内容有异议，主张当时被告杨邦春将股份转让时将权利义务一并转让，酒店之后的经营与被告杨邦春无关。 被告杨邦春未向本院提交证据。 经审查，本院认为：原告提交的第1、2、3、4、5组证据及被告杨红清提交的第1、2、3、4、6组证据内容客观真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。杨红清提交的第5组证据与本案不具有关联性，本院不予确认。 经审理查明：原告许文斌、高芹芬与被告杨红清、杨邦春于2012年10月21日签订《云之南商务酒店租赁合同》，由原告将坐落于香格里拉市格咱路延长线的云之南商务酒店除一楼八间门面之外的部分出租给被告进行经营，原告向被告提供经营所需证件，租赁期限共十四年（自2013年3月1日起至2027年3月1日止），转租期前2012年10月20日止2013年2月28日如被告不违约，原告不收租金，否则原告有权追缴此期间120000.00元租金。租赁期间，被告一次性支付原告转让金2000000.00元用于酒店装饰费用，年租金为350000.00元，租金于每年3月1日前支付。另外，合同第七条第1项约定，租赁期内房屋维修及后期被告装修整改所产生的一切费用由被告自行负担。第十一条第1项第（3）点约定，租赁期内被告拖欠房租，原告有权终止合同，收回房屋及所有设施设备，被告应按照合同总租金的20%向原告支付违约金。第十一条第2项约定，租赁期内，被告未经原告许可中途退租转租的，被告需向原告支付总租金20%的违约金并承担赔偿责任，原告有权收回酒店设施设备。第十五条约定，原告在签订合同时将酒店营业执照、消防证、特种行业许可证等有关酒店正常经营的一切证件移交给被告，被告必须过户，过户所产生的费用由被告支付，过户期限2013年3月1日止，否则甲方收回所有证件。合同期间有关政府职能部门对酒店例行检查，被告要主动承担责任。2014年2月13日，被告杨邦春经被告杨红清同意，将其持有的云之南酒店50%份额转让给杨昆平，与杨昆平签订了《云之南商务酒店股份转让协议》，协议约定被告杨邦春退出酒店的所有权利及义务，酒店所有业务及债权债务与杨邦春无关，并支付了相应对价。其后，该酒店由被告杨红清独自经营。2018年3月1日，被告杨红清以短信方式通知原告许文斌酒店不再继续经营，钥匙寄放在香都商务酒店，并于2018年3月27日以彩信方式发出告知函（[2018]鄂尊律函第168号），该函告知合同于2018年3月2日解除。2018年4月28日，原告许文斌、高芹芬向本院提起诉讼。 另查明：被告杨红清尚拖欠二原告2017年3月1日至2018年2月28日酒店租金80000.00元，并拆除原告安装的空调50台，进行变卖，房屋出租时，空调价款及安装费共计130000.00元。原告于3月2日领取被告寄存的酒店钥匙，并且于2019年1月13日在该酒店墙体上张贴招租广告。 本案的争议焦点为：1.涉案合同是否属于有效合同；2.涉案合同于何时解除；3.被告杨邦春是否应当承担违约责任；4.原告的实际损失为多少；5.原告诉求违约金是否过高。 针对争议焦点1即涉案合同是否属于有效合同，本院认为：租赁合同是出租人将标的物交由承租人使用，承租人支付租金的合同，本案中原告改变土地用途，在住宅用地上建盖酒店，并将其出租，其行为并未违反法律法规的强制性规定，且被告已办理相关酒店经营手续，实际经营达五年之久，合同的签订系原被告双方真实意思表示，双方签订的合同并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故该涉案合同合法有效。 针对争议焦点2即涉案合同于何时解除，本院认为：合同的解除情形有约定解除及法定解除两种情形，本案中，被告杨红清于2018年3月1日向原告许文斌发出短信通知告知酒店不再经营，请求其接收酒店钥匙，根据被告提供的监控照片，原告许文斌于2018年3月2日接收了被告留下的钥匙。2018年3月27日，被告杨红清向原告许文斌发出律师函，该函表明被告杨红清将不再履行合同主债务，且该通知于同日到达原告许文斌，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（2）项之规定，该情形符合合同法法定解除的情形，且根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，自该通知到达原告许文斌之日起，合同解除，原告虽在法定期限内提出异议，但其并未表明要继续履行合同，而是要求解除合同，所以双方都有解除合同的意愿，可视为双方同意解除合同，只是对合同解除后的违约责任无法达成一致意见，故本院认定，涉案的《云之南商务酒店租赁合同》应于2018年3月27日解除。 针对争议焦点3即被告杨邦春是否应当承担违约责任，本院认为：被告杨邦春已于2014年2月13日将酒店份额经被告杨红清同意转让给杨昆平，后由杨红清个人独自经营至2018年2月28日，期间原告未提出任何异议，故该转让已经发生法律效力，从转让之日起，被告杨红清与被告杨邦春之间不存在合伙租赁酒店的行为，并且根据原告提交的企业登记信息可知香格里拉市云之南商务酒店经营者系杨红清，属于个人经营。且本案中拖欠租金，单方退租，拆除空调的行为均系被告杨红清个人行为，与杨邦春不存在因果关系，故被告杨邦春不应当承担责任。 针对争议焦点4即原告的实际损失为多少，本院认为：（1）对于原告诉求的自2018年3月1日至实际解除合同之日的租金，本院认定双方签订的租赁合同于2018年3月27日解除，则被告杨红清应支付原告自2018年3月1日起至2018年3月27日合同解除之日共27日的租金，按照双方合同约定的年租金350000.00元计算为：350000.00元/年÷365天×27天=25890.41元。（2）2018年2月28日拖欠的80000.00元租金，被告杨红清于庭审中认可欠付原告80000.00元租金的事实，故本院对于该款项予以认可。（3）对于原告诉求的2012年10月20日至2013年2月28日的120000.00元租金，本院不予确认。《云之南商务酒店租赁合同》第四条第1款明确约定：“转租期前2012年10月20日至2013年2月28日如乙方不违约，甲方不收租金。否则甲方有权向乙方追缴此期间壹拾贰万元整（小写：120000.00元）租金。”2012年10月20日至2013年2月28日期间应为免租期，本案被告杨红清在免租期内未违约，故原告无权主张此期间的租金。（4）空调损失费用，原告安装空调共计50台，共计花费130000.00元，截止合同解除之日，空调已实际使用5年，存在折损，且被告杨红清已自行花费安装地暖系统，加之原告提供的空调购置证明上表明原告购置空调的时间系在合同签订之前，空调应为原告所安装，应为原告装修的一部分，该酒店系原告装修后租给被告经营，被告支付2000000.00元装饰装修费，案件审理过程中，原告亦未能提交证据证明空调费用没有包含在2000000.00元的装饰装修费用中，仅在合同第2条第3项明确设施、设备详见合同附件，因原被告双方均未提交合同附件，本院无法确定具体设施设备是否包含空调，故结合现有证据认定空调费已包含于2000000.00元装饰装修费用中，空调的折旧费用在2000000.00元的装饰装修费用中予以扣除，对于原告要求返还空调损失的诉讼请求，本院不予支持。 针对焦点5即原告诉求的违约金是否是否过高，本院认为：原告主张按照约定租期14年，每年350000.00元租金，租期租金共4900000.00元的20%计付违约金980000.00元过高。被告杨红清拖欠租金80000.00元，未对原告造成较大损失，并且原告未能向本院提交证据证明因被告的违约行为给原告造成损失的证据，故本院对于违约金酌情予以支持。被告杨红清于2018年3月1日要求单方解除合同的行为根据《云之南商务酒店租赁合同》第十一条第2项约定构成违约，应当对原告承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原告主张的违约金高于实际损失的30%，本院对于其主张的金额不予认可。本案中，被告欠付的租金80000.00元及自2018年3月1日至实际解除合同之日的租金25890.41元应当由被告按约支付给原告，故该两笔款项不属于本案中原告的损失。原告于被告违约后向本院提起诉讼，致使涉案酒店因涉诉而无法转租，被告提交的照片证明原告于2019年1月13日在涉案酒店大门上粘贴广告，加之案件开庭审理之时已近春节，转租可能性极小，被告的违约行为给原告造成了酒店无人承租，原告无法收取租金的损失。因此，对于原告的实际损失本院认定为自2018年3月27日即合同解除之日至2019年2月28日的租金损失350000.00元÷365天×11月×30天=316438.36元，故，本院据此将违约金调整为实际损失的30%即316438.36×30%=94931.50元。 综上，本院认为，被告杨红清单方解除合同的行为无效，原被告双方之间签订的《云之南商务酒店租赁合同》于2018年3月27日解除，被告杨红清应当支付原告2018年3月1日起至2018年3月27日的租金25890.41元、2017年3月1日至2018年2月28日欠付的租金80000.00元、违约金94931.50元，以上共计200821.91元。根据合同约定，原告在合同解除后有权收回酒店设施设备，但原告未能提供证据证明设施设备移交及现存情况，仅能够证明移交了营业执照、税务登记证及特种行业经营许可证、消防证，原告应当承担举证不利的后果，故对于原告要求返还设施设备的诉讼请求本院不予支持，对于要求返还营业执照、税务登记证及特种行业经营许可证、消防证并办理云之南商务酒店工商注销手续的诉讼请求，本院依法予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原被告双方签订的《云之南商务酒店租赁合同书》于2018年3月27日解除。 二、被告杨红清于本判决生效之日起十五日内支付原告许文斌、高芹芬酒店损失及违约金共计200821.91元，并将酒店营业执照、税务登记证及特种行业经营许可证、消防证归还给二位原告，并办理香格里拉市云之南商务酒店工商注销手续。 三、依法驳回对被告杨邦春的诉讼请求及对被告杨红清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币15510.00元，由原告高芹芬、许文斌负担7755.00元，被告杨红清负担7755.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省迪庆藏族自治州中级人民法院。 审 判 长  和建香 人民陪审员  肖 卫 人民陪审员  赵忠俊 二〇一九年三月十九日 书 记 员  余靓雯