广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初70号原告：肇庆晟汇物业服务有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区（坑口）新城**。法定代表人：陈风华。委托代理人：刘雪峰，系原告员工。委托代理人：江集民，系原告员工。被告:苏结容,女,汉族，1980年2月23日出生，住肇庆市端州区，原告肇庆晟汇物业服务有限公司与被告苏结容物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘雪峰、江集民，被告苏结容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年1月1日，肇庆鸿誉房地产开发有限公司与原告签订《鼎湖森邻前期物业服务合同》，约定选聘原告对鼎湖森邻项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2012年2月6日购买鼎湖森邻M3-203商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《鼎湖森邻前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费134.08元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的1‰向原告支付违约金。被告于2017年1月开始拖欠原告物业服务费，至2018年10月拖欠的款项已经达2949.75元。原告于2017年11月11日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2016年10月起代被告支付二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用共计643.69元，原告多次向被告催要，但是至今未能支付。根据双方签订的前期物业服务协议，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费，暂计至2018年10月的物业服务费共计2949.75元；2、被告以当月所欠物业费为计算基数，按照1‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2018年9月6日的违约金数额为903.84元；3、被告向原告支付自2016年10月至2018年6月止的二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用共计643.69元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。原告提供证据如下：1、企业营业执照，证明原告主体存在的合法性；2、物价局关于鼎湖森邻物业服务费收费许可，证明原告提供物业服务及收取物业服务费的合法性；3、商品房买卖合同、补充协议及附件附录、鼎湖森邻前期物业服务协议，证明被告房屋买受人身份及物业服务费计费面积（适用于未办产权证情形），被告与原告存在物业服务合同关系，在收楼后须履行物业服务费缴交义务，否则将承担违约责任；4、物业服务费催交函及签收回执，证明原告已经向被告催缴，但是被告拒不缴纳物业服务费；5、欠费清单，证明被告欠费时段及具体欠费内容。被告苏结容辩称：欠费是事实，欠费金额无异议，要求原告员工刘雪峰过来收取。被告苏结容没有提供证据。经审理查明：2012年2月6日，被告与肇庆鸿誉房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买该公司建设的鼎湖森邻M3M4幢M3-203房，并约定在2013年3月30日前交付给被告使用。同日，原、被告签订了《鼎湖森邻前期物业管理合同》，约定原告受肇庆鸿誉房地产开发有限公司委托，由原告对鼎湖森邻小区提供物业管理服务，由被告向原告支付物业管理费，住宅的物业管理费按每月每平方米1.2元收费，物业管理费从发展商发出的《交付使用通知书》上确定的收楼之日起计收，若未按照发展商发出的《交付使用通知书》上确定的办理收楼手续日期而延迟收楼，则从《交付使用通知书》上确定的办理收楼之日起计收，每月10日前收取当月和下月的物业管理费（每两月收取一次）。物业管理费不包含公共水电费用，该费用由用户摊分，每延迟一天交纳物业管理费、摊分的水费、电费，按拖欠额的千分之一支付滞纳金。2017年11月2日，原告委托广东实德律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在收到函件之日起10日内缴纳尚欠原告2017年1月至2017年10月的物业管理费1340.75元、2016年11月至2017年8月的自用水费115.13元、2016年11月至2017年8月的公摊电费137.45元、2017年1月至2017年10月的公摊水费30元和产生的违约金93.53元，共1716.86元。2018年11月26日，原告向本院提起本案诉讼，要求被告支付拖欠的物业服务费及公摊电费，原告提供的《不动产档案详细资料》显示，涉案的鼎湖森邻M3M4幢M3-203房的权属人为被告。庭审中，被告确认已于2013年3月31日收楼，并对原告的诉讼请求无异议，但要求原告的员工上门收取。案经本院调解，调解不成。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《鼎湖森邻前期物业管理合同》没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。庭审中，被告对欠原告请求的费用无异议，本院对此予以确认，即被告尚欠原告2017年1月至2018年10月的物业服务费共2949.75元，欠付自2016年10月至2018年6月止的二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用共643.69元。因此，原告请求被告履行付费的义务，本院予以支持。原告主张以当月欠物业费为计算基数，按照1‰计算支付违约金至付清物业服务费日止，明显高于实际损失，本院予以调整为以逾期支付的物业服务费为本金按年利率6%计算至付清物业服务费日止，其中2017年1月至2018年9月应付未付的物业服务费计至2018年10月10日的违约金为154.87元（具体计算为：2017年1月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为14.08元，2017年2月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为13.41元，2017年3月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为12.74元，2017年4月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为12.07元。2017年5月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为11.4元，2017年6月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为10.73元，2017年7月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为10.06元，2017年8月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为9.39元，2017年9月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为8.72元，2017年10月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为8.05元，2017年11月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为7.37元，2017年12月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为6.7元，2018年1月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为6.03元，2018年2月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为5.36元，2018年3月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为4.69元，2018年4月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为4.02元，2018年5月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为3.35元，2018年6月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为2.68元，2018年7月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为2.01元，2018年8月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为1.34元，2018年9月的物业服务费134.08元，计至2018年10月10日的违约金为0.67元），至2018年10月10日止未支付的物业服务费为2949.75元，该款并从2018年10月11日起按年利率6%计算违约金至付清物业服务费日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告苏结容于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告肇庆晟汇物业服务有限公司2017年1月至2018年10月的物业服务费2949.75元及违约金（至2018年10月10日的违约金为154.87元，2018年10月11日起的违约金按年利率6%计算至付清物业服务费日止）。被告苏结容于本判决发生法律效力之日起七日内支付至2018年6月的二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用643.69元给原告肇庆晟汇物业服务有限公司。驳回原告肇庆晟汇物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告肇庆晟汇物业服务有限公司负担4.16元，被告苏结容负担20.84元。本判决为终审判决。审判员  陈小凤二〇一九年三月五日书记员  邵仲强