河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0108民初1251号 原告：张会，男，1958年5月9日出生，汉族，住辛集市。 委托诉讼代理人：张建，男，1956年9月5日出生，汉族，住石家庄市，系原告哥哥。 被告：石家庄德鸿房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区育才街**中悦大厦2-501。 法定代表人：贾建军，总经理。 委托诉讼代理人：张增超，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 原告张会与被告石家庄德鸿房地产开发有限公司（以下简称德鸿房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张会委托诉讼代理人张建、被告德鸿房地产公司委托诉讼代理人张增超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张会向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2007年4月2日所签订的房屋买卖《协议书》无效；2、判令被告返还原告已付购房款90636元；3、判令被告自收到购房款之日起按人民银行同期贷款利率向原告支付已付购房款利息直至返还全部购房款之日止；4、判令被告赔偿原告经济损失178472.38元（依据被告核定的房屋差价计算）；5、判令被告承担已付购房款一倍赔偿责任，即：90636元；上列五项合计共计426143.96元；6、判令被告承担本案受理费、诉讼费等相关费用。事实与理由：2007年4月2日，原、被告双方就原告购买被告开发的“迎宾苑”1-2-2204室房屋签订了《协议书》，该协议书主要约定了买卖标的、价款、付款方式、期限及违约责任，并约定被告应于2009年10月31日前将上述房屋交付原告。协议签订后，原告依协议约定向被告支付首付购房款90636元。2010年10月被告以规划建设容积率调整为由，拒不履行原协议，并提出在成本价12000元/平米的基础上对原购房者下浮1500元/平米，即：10500元/平米的价格出售给原告。对此，原告不予认可。2011年6月13日被告又以该项目不具备商品房预售法定条件、由于规划变更无法继续建设等理由向石家庄市裕华区人民法院提起诉讼，请求解除该协议。2011年8月1日石家庄市裕华区人民法院开庭审理了此案。2016年3月23日原告取得了（2011）裕民二初字第00394号民事裁定书。后，原告多次与被告交涉要求继续履行该协议无果，致使原告的签约目的至今不能实现。基于上述事实，被告故意隐瞒在未取得预售许可的情况下销售房屋并收取了原告预付款项，后在房价大幅上涨时以种种借口拒不向原告履行协议义务，而将房屋高价另向他人出售，其行为明显违背诚实信用原则。被告的行为不仅致使原告经济上蒙受了巨大损失，也使原告丧失了很多机会利益。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条之规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为此，特诉至法院，请判如所请。 德鸿房地产公司辩称，1、德鸿房地产公司与张会签订的协议书无效。2、德鸿房地产公司对案涉合同无效没有过错。案涉合同无效的原因是规划主管部门调整了案涉房屋所在地的容积率等建筑条件进而导致迎宾苑不能继续建设，根本原因是主管机关已不同意被告继续建设迎宾苑项目。所以，合同无效的过错不在被告，被告不应承担张会的赔偿责任。假设合同无效导致赔偿，张会也存在过错。张会在签订合同时对项目的建设状况，包括未开工建设，没有取得预售许可证等事实是明知的。在此情况下，其仍与被告签订协议购买房屋，具有相当程度的过错，其应对过错承担相应的民事责任。3、被告不应赔偿张会诉讼的一倍赔偿责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，只有出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明情形的，才可能承担返还已付购房款及利息、赔偿损失及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告从没有故意隐瞒迎宾苑当时没有取得预售许可证的事实，张会该项请求没有任何事实依据，被告不应承担一倍购房款的赔偿责任或其他赔偿责任。4、假设应当计算合同无效后的损害赔偿，截止日期也不应计算至实际付清之日。因被告曾多次催促张会解决该遗留问题，为此曾于2011年5月11日在《燕赵都市报》及2014年1月9日在《石家庄日报》上公告催促张会等前来协商解决或者办理退款事宜。绝大多数人都已经妥善解决，是张会自己的原因拒绝前来解决，其应对自身行为承担不利后果。综上所述，被告不应承担张会所诉的赔偿责任，请法院查明事实驳回其要求赔偿的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2003年3月26日，石家庄市规划局在被告德鸿房地产公司将要建设的“德雅馨苑”项目总平面图上签署意见：“经研究：原则同意该规划方案南端住宅楼实施前需落实南邻地界问题，据此办理单体审批手续。”该总平面图显示：“项目位于，河北文学馆东；用地面积31108平方米，总建筑面积217170平方米，容积率6.05，绿化率48.8%，建筑密度29%，总户数795户，停车位500辆”。在该项目未取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，也未开工建设的情况下，原告张会与被告德鸿房地产公司于2007年4月2日签订《协议书》，约定原告购买被告开发的迎宾苑小区1-2-2204室，建筑面积91平方米，单价每平方米3320元，总价款302120元；原告首付款90636元，余额银行按揭，被告应当于2009年10月31日前将房屋交付给原告。协议签订当日，原告向被告交付90636元住宅投资款，被告出具收据。 2008年11月20日，被告德鸿房地产公司两名自然人股东将各自名下的股份全部转让给了现任两名自然人股东并办理了工商变更登记。2009年2月12日，石家庄市城乡规划局作出《关于河北宾馆及西邻地块的规划设计条件》书，该地块分为AB两部分，A地块位于新燕都饭店以南，紧邻育才街西，为河北宾馆现址用地，用地面积1.5公顷，B地块位于河北宾馆现址以西，石门公园以东，为石家庄德鸿房地产公司用地，空地待建，用地面积3.1公顷，即本案涉案宗地，该地块容积率：居住地块参考08年公示方案，容积率指标按遗留项目确定，不大于3.5，商业办公不大于4.0；建筑密度：居住不大于20%，商业办公不大于30%；绿地率：不低于30%；停车率：居住地块机动车停车率不低于80%，商业地块机动车停车位不低于0.4个/100平方米建筑面积，非机动车为不低于7.5个/100平方米建筑面积。2011年2月22日，河北慧德工程项目管理有限公司对石家庄德鸿房地产开发有限公司迎宾苑项目建设成本进行了测算，迎宾苑项目单平米建设成本为：9857.45元/平方米。 2011年5月11日，被告德鸿房地产公司在《燕赵都市报》刊登公告，内容为：“原购买石家庄德鸿房地产开发有限公司开发的迎宾苑项目的业主，凡原历史遗留问题尚未得到妥善解决的请于2011年5月11至2011年6月30日前带上业主本人身份证、购房协议及收据等原件到我公司前来办理相关手续，逾期未办理的法律后果由业主自行承担。”2014年1月9日，被告德鸿房地产公司在《石家庄日报》再次刊登公告，内容为：原购买石家庄德鸿房地产开发有限公司开发的迎宾苑项目的业主，经有关部门与业主协商，确定的善后解决方案，绝大多数业主已得到妥善解决。该方案到2014年2月28日之后不再执行。请有关业主带上有关证件，抓紧办理换房、退款事宜，逾期未办理的法律后果由业主自行承担。” 庭审中，原、被告均认可双方签订的《协议书》无效，被告同意退还原告已付款项90636元。原告要求被告支付其差价损失，计算方法：差价=建设成本9857.45元/平方米-协议价格3320元/平方米×91平方米×30%。 本院认为，原、被告签订的协议书中所涉项目未取得商品房预售许可，协议书应认定无效，原告已交付的90636元，被告应予以返还。被告未取得商品房预售许可证即开始对外出售房屋，致使合同无效，被告存在过错；原告在购买房屋时有了解项目状况的义务，原告未尽到相应义务造成合同无效，也存在一定过错，但是相对于原告来讲，被告的过错程度较大。原告要求被告按照银行同期贷款利率支付已付购房款利息，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告赔偿房屋差价损失，因其提交的迎宾苑项目单平米建设成本9857.45元系规划变更后的建设成本，与其签订的协议书中所购买的房屋并非同一项目，不具有对比性，不能以此计算差价损失。原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，双方签订的协议书中并未涉及到被告是否取得商品房预售许可证，原告也未提交证据证明被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，因此原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、原告张会与被告石家庄德鸿房地产开发有限公司于2007年4月2日签订的《协议书》无效； 二、被告石家庄德鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张会购房款90636元并支付利息损失（以90636元为基数，自2007年4月2日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至购房款还清之日止）； 三、驳回原告张会其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3846元，由原告张会负担2429元，被告石家庄德鸿房地产开发有限公司负担1417元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院,并于七日内到河北银行交纳上诉费并向本院提交缴费凭证。收款单位名称：河北省石家庄市中级人民法院；开户银行：河北银行华兴支行；银行账户62×××477。逾期不缴纳，视为放弃上诉。 审判员 张 聪 二〇一九年三月二十七日 书记员 李思吉