北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终3176号上诉人（原审原告）：吴欢，女，1984年11月24日出生，汉族，住河北省。委托诉讼代理人：张磊，北京圣伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：段欣，山东闽兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京鑫垚农牧科技有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇翟里村委会南500米。法定代表人：史淑仿，经理。委托诉讼代理人：郭稳波，天津庆江律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘向东，北京通美律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张志平，女，1959年2月8日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：郭稳波，天津庆江律师事务所律师。上诉人吴欢、上诉人北京鑫垚农牧科技有限公司（以下简称鑫垚公司）因与被上诉人张志平租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初24694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴欢的委托诉讼代理人段欣，上诉人鑫垚公司及被上诉人张志平的委托诉讼代理人郭稳波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴欢向本院提起上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判支持吴欢全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院查明事实不清。1.涉案的大棚2017年8月已经开始被拆除，于2018年10月31日被全部拆除。2.一审法院认定吴欢、鑫垚公司至今未进行腾退交接与事实不符，涉案大棚在2017年8月被政府拆除后己不具备使用条件，吴欢亦未继续占用。后于2018年10月31日，涉案大棚更是被政府全部拆除完毕，不存在腾退交接问题。3．一审法院未查明鑫垚公司与张志平之间的关系。对此，吴欢提供了张志平在签订合同时曾出具的其与翟里村签订的《农村土地承包经营合同书》复印件及其与鑫垚公司的委托书复印件，虽然吴欢并非委托书当事人之一，不可能掌握原件，但是鑫垚公司亦始终未提供涉案大棚的权利凭证，张志平又未出庭放弃了答辩权利，所以应由鑫垚公司、张志平承担举证不利的责任，认定系张志平委托鑫垚公司代为签订《租赁承包合同》。二、一审法院基于错误事实作出的判决，缺乏法律依据，内容有失公平正义，主要有以下几方面：1．一审法院强行增加腾退交接义务，未判决鑫垚公司及张志平退还租金，没有事实及法律依据。本案中，吴欢未再占用涉案大棚，且后续己全部拆除，鑫垚公司亦在诉讼中明确表示不需要交接，一审法院未判决鑫垚公司及张志平退还剩余租金，明显错误。2．一审法院酌定损失过低。吴欢认为一审法院酌定损失依据的事实均与实际情况不符，一审法院错误按照部分损坏酌定损失，且认定吴欢未证明生活用品等存在，农业设施可以搬离与事实不符，吴欢己提供的照片证明家具、生活用品的存在，而农业设备不存在搬离可能，且拆除过程中己损坏。再次，对于双方过错责任，法院认定鑫垚公司在签订合同问题上承担主要责任，吴欢不持异议。但是吴欢认为法院在酌定损失时亦应考虑张志平及鑫垚公司，在政府拆除过程中刻意对吴欢隐瞒、扭曲事实，造成损失扩大的过错责任。3．一审法院未判决张志平的连带责任，不符合事实及法律依据。本案中，在鑫垚公司与张志平未举证证明双方关系的情况下，应认定系张志平委托鑫垚公司与吴欢签订合同。签订合同时张志平为涉案大棚的实际权利人，其又是鑫垚公司的法定代表人，且实际履行过程中一直负责管理大棚园区和收取相关费用。据此，应判决张志平承担连带责任。4．关于诉讼费承担，本案中，一审法院认定鑫垚公司对本次诉讼承担主要过错的情况下，仍由吴欢承担大部分诉讼费用，不符合公平正义原则。鑫垚公司辩称，不同意吴欢的上诉意见，坚持鑫垚公司的上诉意见。张志平辩称，不同意吴欢的上诉意见，张志平不承担连带责任。鑫垚公司向本院提出上诉请求：1.撤销一审法院判决，将本案发回重审或依法改判驳回吴欢的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判决认为双方签订的合同是以合法手段掩盖非法目的的无效合同，属于认定事实错误。1.双方合同约定租赁用途是种植，不得改变大棚性质。2.一审依据的宣传涉案土地用于居住的宣传单来源不明，不能确定是鑫垚公司制作发放的。3.吴欢缴纳物业、垃圾处理费是维护正常的秩序，不能作为认定涉案土地用途实际为居住的性质。二、一审法院判决酌定赔偿吴欢7万元损失证据不足，认定事实错误。1.吴欢未举证证实大门围挡支出，不存在损失。2.一审法院认定吴欢将看护房向外扩建并进行装修、大棚内做了隔断等装修改造的事实，其相应的投入情况、拆除情况，吴欢均没有提供相应的证据予以证实，其应承担举证不利的后果。3.合同约定的租赁用途是种植，吴欢擅自改变租赁用途导致被强拆，其存在重大过错。应由其自行承担或向相关行为方主张。三、一审判决鑫垚公司返还吴欢装修保证金2000元不能成立。综上，请求二审法院判如所请。吴欢辩称，不同意鑫垚公司的上诉请求和理由，意见同吴欢的上诉请求和理由。张志平辩称，同意鑫垚公司的上诉请求和理由。吴欢向一审法院提出诉讼请求：1.判令吴欢与鑫垚公司签订的《承包租赁合同》无效；2.判令鑫垚公司退还吴欢租金178000元；3.判令鑫垚公司赔偿吴欢损失209354元；4.判令张志平承担连带赔偿责任；5.判令鑫垚公司、张志平承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年2月1日，鑫垚公司（甲方）与吴欢（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于徐尹路北侧翟里村生态农业园内的某一块土地使用权承租给乙方用于种植。其合同内容为：第一条：1、该户占地面积510平方米（含房屋面积、大棚面积和公摊）单元号为：A308。2、该户种植园（统称大棚）租赁年限自签订合同日至2028年11月30日。第二条：双方同意上述土地及地上物租赁金额为178000元，人民币大写：壹拾柒万捌仟元整。第三条：付款方式：一次性付清。第四条：甲方在2015年8月30日前向乙方交付土地及地上物的使用权。如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期。1、遇不可抗力。2、乙方逾期付款。3、异常地质情况、市政规划改变等。……第九条：关于物业管理收费标准：甲方负责管理园区内的公共设施，负责公共区域内的防火、卫生、绿化、保安、保洁、垃圾清运及水、电、路的维护管理，物业费共计每户每年人民币2400元（一季度一付）。水费、电费电价按翟里村委收费标准执行。合同还约定了其他内容。2015年2月1日，吴欢向鑫垚公司支付大棚租金178000元；10月14日，吴欢向鑫垚公司支付装修保证金2000元、物业费2000元、电费300元；2016年9月27日，吴欢支付电改款800元、截止至2016年12月31日的物业费1000元及水费480元，收据落款处收款单位为北京新伟物业管理有限公司，收款人为张广臣。关于租赁物交付时的状况，鑫垚公司、吴欢均称只有一个大棚和15平米看护房，没有装修，院内没有苗木。吴欢租赁大棚后，将看护房向外扩建并进行了装修，看护房、大棚及院内做了部分地面硬化，大棚内做了隔断等装修改造，新建了大门围挡，吴欢称租赁用途为居住使用,并提供了宣传单照片等作为证据，宣传单主要内容为“16万起，独立小院，有房有地有花园，一期101户现已全部入住，二期在售20套，欲购从速！环境优美，交通便利，紧邻潮白河，空气清新，贴近大自然，水电齐全……使用权25年，中途可转让租售赠与。适合养老，度假，办公，休闲娱乐，可做画室，库房，改造成您梦想的别墅……地址：通州区徐尹路翟里鑫垚科技生态园”。鑫垚公司虽然不认可，但包括本案吴欢在内的十几人均称收到过此类宣传单。2017年8月，涉案土地上除看护房、大棚以外的地上物均被政府拆除。鑫垚公司、吴欢至今未进行腾退交接。经一审法院释明，鑫垚公司表示若法院认定合同无效，不要求吴欢腾退，亦不同意利用地上物剩余部分。另查，涉案土地性质为基本农田。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张志平经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴欢与鑫垚公司签定的租赁合同，合同上虽约定租赁用途为种植，但鑫垚公司对外宣传“有房有地有花园，适合养老、度假、办公、休闲娱乐，可做画室、库房，改造成您梦想的别墅”，且吴欢向鑫垚公司交纳物业费、装修保证金，对吴欢扩建看护房、进行地面硬化的行为鑫垚公司亦未予以制止，故一审法院采纳吴欢租赁用途为居住使用的主张，可以认定该合同签订时双方关于租赁用途的真实意思表示为居住使用，双方当事人是以种植的合法形式，掩盖违法改变土地性质的真实目的。吴欢与鑫垚公司的租赁行为违反了我国土地管理法的相关规定，因此，涉案租赁合同内容实质是在规避相关法律法规的规定，该行为违反了国家法律的强制性规定，应为无效合同，且对合同双方不具有约束力。关于吴欢要求鑫垚公司返还租金的诉讼请求，腾退土地及地上物与租金返还宜一并处理，因吴欢未与鑫垚公司进行腾退交接，鑫垚公司亦不要求腾退，无法确定租赁的截止日期，故对于返还租金的诉讼请求本案中暂不宜处理，当事人可待腾退之后另行解决。关于吴欢要求鑫垚公司赔偿装修保证金的诉讼请求，实为要求返还，理由正当、证据充分，一审法院予以支持。关于吴欢要求鑫垚公司赔偿物业费的诉讼请求，其中2015年10月14日交纳的物业费2000元系政府拆除之前的费用，因吴欢已经享受物业服务，故对该部分费用，一审法院不予支持；其余物业费，因吴欢提供收据中显示的收取主体并非鑫垚公司，故对于该部分费用，一审法院不予支持，吴欢可以另案主张。关于吴欢要求鑫垚公司赔偿水费、电改款的诉讼请求，因吴欢提供收据中显示的收取主体并非鑫垚公司，故对于该项诉讼请求一审法院不予支持，吴欢可以另案主张。关于吴欢要求鑫垚公司赔偿电费的诉讼请求，上述费用系政府拆除之前的费用，因吴欢已经享受相应服务，故对于该部分费用，一审法院不予支持。关于吴欢要求鑫垚公司赔偿违建费的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。关于吴欢要求鑫垚公司赔偿其他损失的诉讼请求，吴欢看护房的扩建部分及大棚隔断等被拆除，该部分损失吴欢和鑫垚公司应根据各自过错程度承担相应责任，鑫垚公司作为出租方应清楚土地性质为基本农田，其仍对外出租，应承担主要责任，综合考虑合同履行时间、吴欢的投入情况、拆除情况，一审法院酌定损失为70000元；吴欢未举证证明冰箱、衣柜、鞋柜损失的存在，故其要求赔偿该项损失的诉讼请求，一审法院不予支持。关于吴欢要求张志平承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、吴欢与鑫垚公司于2015年2月1日签订的租赁合同无效；二、鑫垚公司返还吴欢装修保证金2000元，于判决生效之日起七日内执行清；三、鑫垚公司赔偿吴欢损失70000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回吴欢的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，在庭审过程中吴欢主张涉案大棚已经在2018年8月份断水断电，2018年10月31日前全部被相关机构强制拆除完毕，双方已经没有就土地及地上物交付腾退的必要性。鑫垚公司、张志平称对于大棚在2018年10月31日前全部拆除完毕的事实予以认可。二审中各方均未提交新的证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，综合本案各方的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：一、鑫垚公司与吴欢签订的租赁合同是否属于以合法形式掩盖违法目的的无效合同。二、在涉案土地的地上物已被全部强制拆除完毕的情况下，鑫垚公司是否应当退还吴欢土地及地上物的全部租金。三、鑫垚公司是否应当赔偿吴欢的装修改建等实际损失，一审法院酌定损失是否过低。四、张志平是否应当对鑫垚公司的债务承担连带责任。下面本院就上述焦点问题分别作出认定如下：一、首先，鑫垚公司与吴欢签订的租赁合同是否属于以合法形式掩盖违法目的的无效合同？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽然吴欢与鑫垚公司签定的租赁合同上约定租赁用途为种植，但鑫垚公司在对外宣传的过程中均是关于作为别墅居住使用的描述，且鑫垚公司对吴欢扩建看护房、进行地面硬化等行为均未予以制止，故一审法院采纳吴欢的主张，认定该合同的签订是以种植的合法形式，掩盖违法改变土地性质的真实目的，应为无效合同，并无不当，本院予以支持。二、在涉案土地的地上物已被全部强制拆除完毕的情况下，鑫垚公司是否应当退还吴欢土地及地上物的全部租金？吴欢上诉提出涉案大棚在2017年8月已经开始被拆除，于2018年10月31日被政府全部拆除完毕，不存在腾退交接问题，鑫垚公司应当退还全部租金。对此本院认为，鉴于各方当事人均认可本案一审判决后，2018年10月31日前涉案土地上的大棚等建筑物已被相关政府部门强制拆除完毕，已无腾退交付的必要，且鑫垚公司在一审期间经法院释明亦明确表示如法院认定合同无效，则不要求个人一方进行腾退交付，故应当认定自涉案土地地上物全部拆除完毕后，吴欢要求鑫垚公司退还租金的条件成就。考虑到涉案合同虽已被认定为无效合同，但吴欢亦有实际占有使用的情况，故应当从需退还的租金总额中扣除其实际占有使用期间的费用。现各方当事人均认可鑫垚公司实际交付大棚的时间系鑫垚公司收取吴欢大棚主要租赁费后，吴欢的大棚交付使用时间是2015年2月1日，故应当参照租赁合同约定的租赁费标准计算自大棚交付之日起至涉案土地租赁物被全部拆除之日2018年10月31日止的实际占有使用费。在扣除吴欢的实际占有使用费用后，剩余的已付租金款项129765.24元鑫垚公司应予退还。三、鑫垚公司是否应当赔偿吴欢的装修改建等实际损失？鑫垚公司上诉提出一审法院酌定赔偿吴欢7万元损失证据不足，合同约定的租赁用途是种植，擅自改变租赁用途是吴欢自己的行为导致的拆除的后果。即使存在损失应该自行负担。对此本院认为，吴欢提交了部分证据证明看护房的扩建部分、大门围挡及大棚隔断等被拆除，苗木、太阳板、桌椅被破坏的事实成立，鑫垚公司作为出租方在明知土地性质为基本农田的情况下，仍然以可以作为别墅居住等噱头对外宣传和出租，应对于合同无效承担主要责任，一审法院综合考虑合同履行时间、吴欢的投入情况、拆除情况，酌定损失为7万元，并无不当，本院予以支持；鑫垚公司上诉强调吴欢的行为是自己擅自改变租赁用途的行为，应当自行承担装修损失，缺乏充分依据，本院不予采信。吴欢上诉提出一审法院酌定损失过低，亦未提交充分证据支持，故本院亦不予采信。双方租赁合同在认定无效后，鑫垚公司收取装修保证金于法无据，一审法院判决鑫垚公司返还相应保证金，并无不当，本院予以维持。吴欢要求鑫垚公司退还物业费、水费、电费、电改款、违建费，因吴欢已实际享受相关物业服务，且部分款项收取主体并非鑫垚公司，吴欢该项请求于法无据，本院不予支持。四、张志平是否应当对鑫垚公司的债务承担连带责任？吴欢上诉提出张志平委托鑫垚公司与吴欢签订合同，签订合同时张志平为涉案大棚的实际权利人，其又是鑫垚公司的法定代表人，且实际履行过程中一直负责管理大棚园区和收取相关费用，据此，应判决张志平承担连带责任。对此本院认为，与吴欢签订租赁合同的主体系鑫垚公司，张志平并非租赁合同签订的相对方，吴欢亦未能提交充分证据证明鑫垚公司系接受张志平的委托代为与其签订租赁合同，故吴欢要求张志平与鑫垚公司承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，吴欢的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2018）京0112民初24694号民事判决第一、二、三项；二、撤销北京市通州区人民法院（2018）京0112民初24694号民事判决第四项；三、北京鑫垚农牧科技有限公司退还吴欢租金129765.24元，于本判决生效后七日内执行清；四、驳回吴欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1650元，由吴欢负担521元（已交纳），由北京鑫垚农牧科技有限公司负担1129元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费3300元，由吴欢负担521元（已交纳），由北京鑫垚农牧科技有限公司负担1129元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  龚勇超审 判 员  田 璐二〇一九年三月二十五日法官助理  程惠炳书 记 员  刘 鸽书 记 员  王秋岩书 记 员  李星月