湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0105民初7980号原告：王建玲。委托代理人：徐攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：长沙置业通投资咨询有限公司。法定代表人：戴卫高。委托代理人:李斌，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托代理人:杨双，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。原告王建玲与被告长沙置业通投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建玲及委托代理人徐攀，被告长沙置业通投资咨询有限公司的委托代理人李斌、杨双均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建玲的诉讼请求：1、被告向原告支付租金38490元，并按照月2%的标准支付逾期支付租金期间的利息（滞纳金）至租金实际支付之日止，至起诉之日暂计算510元；被告向原告赔偿五十万元；2、被告将原告房屋恢复原状或向原告支付恢复原状的费用（以鉴定机构鉴定为准），并按照月12155元标准支付将房屋恢复原状期间的占用费用；3、被告将设置在原告房屋处的经营住所予以变更；4、被告承担本案的诉讼费、公告费、评估费、鉴定费等费用。庭审中，原告撤回第3项诉讼请求。事实及理由：原告与被告双方签订《房地产租赁合同》，原告将长沙市开福区XXXXXX号房出租给被告，租期从2015年1月16日至2020年4月15日止。因被告自身原因被告不再租赁涉案房产，于2018年10月20日自行办理搬离涉案房产。截止至本案起诉之日，被告仍然未将房屋恢复原状交付给原告。根据双方签订的合同约定第六条的规定，承租方如因非出租方的原因提出提前终止合同，需提前一个月书面通知出租方，并赔偿出租方人民币五十万元作为经济补偿。为此，被告拖欠租金的行为以及提前终止合同的行为明显违反双方的合同约定，为此，原告请求判如所请。被告辩称，一、被告在2015年1月承租原告的毛胚房屋，并对涉案房屋花费了27万元对房屋进行装修。租赁合同的期限是5年，截止到2018年10月28日止，被告已经承租长达4年时间。在这长达4年的时间中，原告作为出租方，在租赁房屋的幕墙玻璃炸裂，原告未及时维修，导致部分房间长达一年时间无法使用的情况下，我司都是及时足额每月向原告支付了上万元的租金。二、因为被告经营不景气，而涉案房屋租金又过高，被告无法再承担如此大的租金成本，为减少公司的运营成本，被告在2018年8月开始就一直跟原告沟通，希望把房屋进行转租，并且也找了不少愿意承租的客户，但是因原告回避沟通、拒绝转租的原因，事情一直拖着。2018年10月16日，被告在没办法的情况下，向原告发出了提前终止合同的通知，并邀请原告前往租赁房屋处商谈后续事宜，被告也书面表示会协助原告将房屋进行转租，希望原告尽量过来办理房屋交接手续，但原告在收到通知后也一直回避、置之不理。三、在合同终止后，因万达处必须业主前往物业办理进场手续，才可进行墙体施工，被告也多次通过电话、短信、微信及书面通知等方式通知原告，希望原告过来办房屋交接手续，但是原告也一直回避，拒绝办理房屋交接手续。直到2019年1月21日被告收到法院诉讼副本时，才知道原告原来在11月12日就已经向法院提起诉讼，这也是原告一直拖延、拒绝与被告办理房屋交接事宜的原因。四、关于欠付租金，被告在2019年1月25日时已经向原告支付了2018年8月16日至10月15日两个月的租金24310元，被告前期也是希望原告过来商谈时一并付清租金，并非是恶意拖欠。对于逾期付款的情形，被告也愿意在合理的范围内承担相应滞纳金，但原告主张月息2分的标准过高。五、关于提前终止合同，是因被告经营困难原因不得不采取的措施，但是被告也一直积极与原告在沟通转租事宜，只是因为原告原因才未能转租。被告也自愿将押金11025元作为对原告的合理补偿，原告主张50万的违约金过高，也远超实际损失。六、关于墙体恢复，被告愿意立即将墙体恢复，并将房屋立即交付给原告，但是这需要原告立即配合前往物业办理进场手续。同时被告向法庭提出申请，希望在本次庭审过程中由法庭主持双方确定共同前往物业办理手续具体时间，尽快止损。七、关于房屋占用费用，被告合同终止前及终止后都积极通知原告办理房屋交接手续，但是原告一直拒绝。房屋无法恢复原状是因为原告的原因导致，该房屋占有费用损失不应由我公司承担。八、被告的工商注册登记地址是XXXXXX房，原告要求将设置在涉案房屋的经营住所变更完全没有事实依据。九、公司还有押金11025元未退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年1月，原告王建玲（出租方）与被告长沙置业通投资咨询有限公司及经纪方长沙市中卓房地产咨询有限公司万达广场分行签订《房地产租赁合同》，合同约定，租赁双方通过经纪方出租及承租长沙市开福区XXXXX房，建筑面积为147.89平方米，作办公使用。租期自2015年1月16日起至2020年4月15日止，出租方应于2015年1月15日前交付涉案房产给承租方使用，自交付之日至2015年4月16日为免租期，期间不计租金，2015年1月16日以前物业费由出租方承担，1月16号以后物业费由承租方承担。租赁期满以后承租方如不续租必须在一个星期内恢复与1915房之间的隔墙和门。租金采用浮动制，2018年4月16日至2019年4月15日，租金按每月人民币12155元整计租。租金按季度结算，承租方应于每次租金到期前10天支付租金给出租方，第一次付款在2015年1月16日之前（租房押金和2015年4月16-7月15租金金额合计44100元），租赁期间，每月的物业管理费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费等杂费，均由承租方支付，房屋租赁税由承租方承担。承租方应在本合同签订之时向出租方支付人民币11025作为押金，出租方应出具收据。合同期满，如不续租，在承租方按合同规定由承租方应支付费用全部结清后三个工作日内，出租方将押金11025退还承租方（不计利息）。租赁期间，承租方如因非出租方的原因提出提前终止合同，需提前一个月书面通知出租方，并赔偿出租方人民币50万元整作为经济补偿。如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房产，同时结清费用，承租方拒不交还物业钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入该房产内，将承租方物品清点处理，用于抵偿拖欠的租金和杂费。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告依约将涉案房产交付被告承租使用。2018年10月16日，被告因自身原因向被告发出提前终止合同的通知，告知原告从2018年10月20日起不再租赁涉案房屋，并将结清全部费用，邀请原告2018年10月20日前来商谈相关事宜，并配合办理物业移交手续。双方一致同意合同解除时间为2018年10月20日，被告实际搬出时间为2018年10月28日，但对涉案房屋墙体没有恢复原状。双方的微信聊天记录显示，2018年10月28日，原告告知被告双方约定下周星期一、三、四配合恢复墙体，没有证据证明被告对此进行了回应。本案原告提起诉讼后，被告于2018年12月30日发信息给原告约谈墙体恢复及支付房租事宜，原告未予回应。庭审中，双方对墙体恢复事宜达成协议，由被告自行施工，原告予以协助。在原告协助下，被告恢复了涉案房屋原状，并于2019年3月4日向原告交付了房屋钥匙。另查明，合同期间，被告支付了押金11025元，并按合同约定金额支付租金至2018年10月15日止。双方对合同于2018年10月20日解除没有异议。本院认为，一、原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，形式合法，其主要内容没有违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格信守。合同签订后，原告依约交付了涉案房屋给被告租赁使用，被告应按照合同约定履行给付租金的义务，且应合理使用房屋，改变房屋主体结构的，应在出租人要求的合理期限内恢复原状。本案中，被告因自身经营困难提出提前终止合同，应按照合同约定与被告结清相应费用、恢复房屋原状并承担相应的违约责任。二、关于租金支付的截止时间。因涉案房屋的主体结构被改变，如不予恢复，将影响房屋的正常使用。因此，被告应承担合同期间的租金及解除合同后至恢复原状的合理期间的房屋占用费。被告搬离涉案房屋后，没有证据证明被告就原告与其约定时间恢复房屋原状的信息予以了回应，致使原告通过诉讼维护权益。墙体的恢复需要原告的配合，而原告在被告告知双方协商处理恢复墙体等事宜时，亦未给予回应，致使损失扩大。因此，本院认为，占用费应计算至被告恢复墙体交付钥匙给原告之日即2019年3月4日，同时应部分扣除原告未予回应期间的费用。故考虑本案实际情况，本院酌情确定被告实际还应支付4个月的租金及占用费共计48620元。三、关于违约责任，本案系被告提前终止合同，构成违约，应承担违约责任。因双方合同约定的赔偿金额过高，明显超出合同正常履行时原告可获取的租金利益，且合同解除后，原告可实际占有使用涉案房屋并从中获取收益。因此，本院酌情确定被告支付原告一个月的租金作为违约的赔偿金。抵扣押金11025元后，被告还应支付违约金1130元。四、原告诉讼请求的第二项已在诉讼中解决，本院予以认可。原告诉讼请求的第三项已由原告在诉讼中撤回，系原告对其权利的自行处分，本院予以尊重。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告长沙置业通投资咨询有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告王建玲租金及占用费48620元、违约赔偿金1130元（已抵扣押金11025元）；二、驳回原告王建玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9190元，因适用简易程序减半收取4595元，由被告长沙置业通投资咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘玉玲二〇一九年三月十五日代理书记员  殷 密