重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0106民初14121号 原告：重庆西永微电子产业园区开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西园二路**，统一社会信用代码91500000778472076D。 法定代表人：聂红焰，重庆西永微电子产业园区开发有限公司董事长。 委托诉讼代理人：王铁铮，男，重庆西永微电子产业园区开发有限公司员工，住重庆市渝**。 被告：吉兵，男，1991年2月10日出生，汉族，职业不详，住重庆市潼**。 被告：刘祥英，女，1973年4月28日出生，汉族，职业不详，住重庆市璧山区。 原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司与被告吉兵、刘祥英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理后，依法适用简易程序独任审理，但由于被告刘祥英下落不明，本案遂裁定转换为适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司的委托诉讼代理人王铁铮，被告吉兵到庭参加了诉讼；被告刘祥英经本院依法公告传唤，公告期限届满未按期到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。审理中，因涉及原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司与被告吉兵申请庭外和解，依法扣除了相应期间的审限。本案现已审理终结。 原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告吉兵、刘祥英支付从2016年11月10日起至2017年9月30日期间的房屋使用费55189.34元；2.请求法院依法判令被告吉兵、刘祥英支付从2017年10月1日起至2018年1月23日期间的房屋超期占用费38977.47元；3.本案诉讼费由被告吉兵、刘祥英负担。事实与理由：位于重庆市沙坪坝区**公寓**栋（商业）＃**房屋是原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司建设并实际使用管理。2014年11月14日，被告吉兵与原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司将位于重庆市沙坪坝区**公寓**栋（商业）＃**房屋出租给被告吉兵使用，租赁期限为2014年11月10日至2016年11月9日，租赁面积103.47平方米，租金标准为50元/月/平方米，房屋实际经营使用人为被告刘祥英。2016年11月9日，房屋租赁合同到期后，原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司多次催告被告吉兵、刘祥英要么按原合同标准续签合同至2017年9月30日，要么退出涉案房屋，但被告吉兵、刘祥英拖延并继续占用涉案房屋直至2018年1月23日（原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司实际收回涉案租赁房屋）。现因被告吉兵、刘祥英尚欠原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司房屋使用费及房屋超期占用使用费未付，原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司为维护其自身合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判如所请。 被告吉兵辩称，不同意原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司的诉讼请求，被告吉兵在合同期间内并没有拖欠任何费用，合同到期后被告吉兵未继续在涉案房屋经营，系被告刘祥英实际经营使用涉案房屋，原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司主张的相应费用与被告吉兵无关。并且，按照租赁合同约定，如果被告吉兵逾期后原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司有权收回房屋，但是原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司拖了很长时间才收回房屋，这对被告吉兵是不公平的；请求法院依法判决。 被告刘祥英未作答辩。 经审理查明，2010年10月11日，原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司经重庆市规划局批准建设位于重庆西永微电子产业园区西永微电园生活服务中心（公租房三期）的建设项目（又名：西永**公寓），批准建设楼栋包括1-11号楼等，建设规模103831平方米。 2014年11月14日，原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司作为甲方与作为乙方的被告吉兵签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将位于重庆西永微电子产业园区**公寓**栋（商铺）＃**房屋（建筑面积103.47平方米）出租给乙方用于经营餐饮业务，租赁期限为2014年11月10日至2016年11月9日，共计24个月，租赁期满，甲方有权收回房屋，如乙方有意续租，则需提前30天提出书面申请，双方另行商议续租合同，房租标准为50元/平方米·月（建筑面积）（含税），每月租金为5173.50元，合同总金额为118991元，房租支付方式为首次交纳含免租期的半年租金，之后按半年支付，先付费后使用，每次支付房租为31041元，于合同租期中每六个月中的第一个月10日前支付。该合同第九条乙方责任和义务第（八）项约定：租赁期限届满或合同解除，乙方应如期退还该房屋，逾期未退还，乙方应按上季度日租金标准的两倍向甲方支付实际占用该房屋的费用。上述合同签订后，原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司依约将涉案房屋交付被告吉兵使用，但涉案房屋租赁期限于2016年11月9日届满后，被告吉兵未按期向原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司交还房屋，双方未续订书面房屋租赁合同，被告吉兵也未向原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司支付相应占用期间的房屋租金费用。原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司称其曾要求被告吉兵续订房屋租赁合同至2017年9月30日或按期交还房屋，但均未获得被告吉兵配合，直至2018年1月23日原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司自行收回涉案租赁房屋。由于原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司认为涉案房屋的承租人为被告吉兵，被告刘祥英系实际经营人，被告吉兵、刘祥英的行为侵害了原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司的合法权益，原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司遂诉至本院，要求法院依法判如所请。 审理中，原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司称被告刘祥英系涉案房屋的实际经营人，但并未举证证明；被告吉兵称其在涉案房屋租赁期满前已经将涉案房屋转让给了被告刘祥英经营，但并无转让协议或其他证据予以证明；原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司坚持要求法院依法判如所请；被告吉兵坚持不同意原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司的诉讼请求，请求法院依法判决；被告刘祥英经本院依法公告传唤，公告期满未按期到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本院依法予以缺席审理。 上述事实，有原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司举示的建设工程规划许可证及附页、建设用地规划许可证及附件、房屋租赁合同以及原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司、被告吉兵的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，本案原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司与被告吉兵签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应当依诚实信用原则各自履行相应义务。根据双方签订的房屋租赁合同约定，被告吉兵作为承租人应当在涉案房屋租赁期限于2016年11月9日届满后及时搬出并将涉案房屋交还原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司或者与原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司续签房屋租赁合同，但被告吉兵既未按期搬离涉案房屋也未与原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司续签房屋租赁合同，而是继续占有使用涉案房屋直至原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司自行收回涉案房屋，根据双方签订的房屋租赁合同第九条第（八）项约定，租赁期限届满或合同解除，被告吉兵应如期退还该房屋，逾期未退还，被告吉兵应按上季度日租金标准的两倍向原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司支付实际占用该房屋期间的费用。因此，被告吉兵应当按合同约定（即按原租金标准的两倍支付房屋占用费）支付原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司从2016年11月10日至2018年1月23日原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司自行收回涉案租赁房屋之日止的房屋占用使用费。现因双方房屋租赁合同约定的涉案房屋的月租金标准为5173.50元/月，结合原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司的诉讼请求，本院认定被告吉兵应当支付原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司从2017年10月1日起至2018年1月22日期间超期占用涉案房屋的超期占用使用费38628.80元（5173.50元/月×2倍×3个月+5173.50元/月×2倍÷30天×22天）。至于原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司主张的2016年11月10日至2017年9月30日期间的房屋使用费问题，原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司自称其曾要求被告吉兵可以续签租赁合同至2017年9月30日，由此可见，原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司对双方房屋租赁合同到期后至2017年9月30日继续占有使用涉案房屋应无异议，现原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司仅按原房屋租赁合同约定的租金标准主张被告吉兵支付2016年11月10日起至2017年9月30日期间的租金（房屋使用费），应系原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司对其自身权利的处分，且不违反法律规定，本院予以支持。因此，本院认定被告吉兵应当支付原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司2016年11月10日起至2017年9月30日期间的租金（房屋使用费）共计55184元（5173.50元/月×10个月+5173.50元/月÷30天×20天）。被告吉兵虽然主张其已经在涉案房屋租赁期限届满前将涉案房屋转让给被告刘祥英经营，但并未提供相应的证据予以证明，其依法应当自行承担相应的举证不能的不利后果，被告吉兵的该项辩解意见，于法无据，本院不予以支持。至于被告吉兵提到的关于原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司应当及早收回涉案租赁房屋的问题，因按期交还房屋本就属于作为承租人的被告吉兵的义务，且双方房屋租赁合同对超期占用房屋的使用费支付情况有明确约定，超期占用租赁房屋需支付超期占用费既不违反一般交易原则和日常交易习惯，且未超出被告吉兵对此的认知和预见范围，被告吉兵作为完全民事行为能力人对此应当具有预见性，并应当自行承担相应的不利后果，不存在对被告吉兵不公平的问题，被告吉兵不能以此作为对抗原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司要求支付涉案租赁房屋超期占用费的理由，因此，被告吉兵的该项辩解意见，于法无据，本院依法不予支持。 至于原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司主张的被告刘祥英应当承担的付款义务问题，原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司称涉案租赁房屋的实际经营人系被告刘祥英并据此要求被告刘祥英承担付款义务，但其并未提供相应证据予以证明，同时，即便涉案租赁房屋的实际经营人系被告刘祥英，但被告刘祥英究竟系自己经营，为他人经营，何时开始经营等，均无相应证据证明，原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司依法应当对此承担相应的不利后果。因此，本院对原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司的此项主张，依法不予支持。被告刘祥英经本院依法公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼，依法视为被告刘祥英自行放弃其全部诉讼权利，本院依法可以缺席审判。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、限被告吉兵于本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司2016年11月10日起至2017年9月30日期间的房屋使用费55184元； 二、限被告吉兵于本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司2017年10月1日起至2018年1月22日期间的房屋超期占有使用费38628.80元； 三、驳回原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2178元（原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司已预交1089元），由被告吉兵负担。此款限被告吉兵于本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司1089元，向本院交纳1089元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。 审 判 长  谢国忠 审 判 员  刘 畅 人民陪审员  徐宁锐 二〇一九年三月四日 法官 助理  朱 凯 书 记 员  刘 维