苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0509民初13159号 原告（反诉被告）：苏州市吴中区上林土地股份农业专业合作社，住所地江苏省苏州市吴中区横泾街道上林村。 法定代表人：周建萍，总经理。 委托诉讼代理人：陆小明，江苏鸿永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何平，江苏鸿永律师事务所律师。 被告（反诉原告）：钱菊江。 被告：康桂夫。 被告：赵云兵。 被告：王振强。 被告：杨士伟。 以上五被告共同委托诉讼代理人：罗卫新，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 以上五被告共同委托诉讼代理人：李雯，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。 原告苏州市吴中区上林土地股份农业专业合作社（以下简称上林农业专业合作社）与被告钱菊江、康桂夫、赵云兵、王振强、杨士伟土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，被告钱菊江依法提起反诉，本院依法就本诉与反诉合并审理，并依法适用普通程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告上林农业专业合作社的委托诉讼代理人陆小明、五被告的共同委托诉讼代理人罗卫新、李雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上林农业专业合作社向本院提出诉讼请求：1.被告从本案所涉租赁土地上迁出；2.被告支付原告土地使用费46996元（按年租金75900元计算至被告实际迁出之日，暂计至2018年8月15日）；3.被告支付本案诉讼费。2018年12月10日，原告上林农业专业合作社变更第二项诉讼请求为请求判令被告支付原告土地使用费75900元（暂计至2018年12月31日），同时增加一项诉讼请求为解除原、被告双方的租赁合同关系。庭审中，原告上林农业专业合作社明确其第二项诉讼请求中的土地使用费起算点为2018年1月1日。事实和理由：原告与被告钱菊江签订《苏州市吴中区农村土地承包经营权出租合同》，由被告租用原告位于江苏省苏州市吴中区亩土地用作种植草莓生产经营，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，并约定年租金为75900元。被告钱菊江未经原告同意，将租赁土地转租给被告康桂夫、赵云兵、王振强、杨士伟等人。租赁合同到期后，被告钱菊江与原告未续签合同，五被告拒不从租赁土地上迁出。 被告钱菊江辩称，一、原告上林农业专业合作社的第一项诉讼请求，向答辩人强行收回承包土地并不做任何补偿不符合法律和事实。理由如下：1、双方是农村土地承包经营权合同关系而非普通的土地租赁合同关系，依据是原告上林农业专业合作社与答辩人双方于2011年起每年签订的《苏州市吴中区农村土地承包经营权出租合同》及原告上林农业专业合作社于2017年7月30日发给答辩人的律师函，足以证明本案是农村土地承包经营权合同纠纷而非普通的土地租赁合同纠纷；2、答辩人有权延长承包期限至30年，依据是《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条、《国务院办公厅关于妥善解决当前农村土地承包纠纷的紧急通知》第二条，上述一系列国家政策和法律规定，是解决农村土地承包纠纷的根本依据，均明确规定了农村土地承包期限，即不论在第一轮承包还是在第二轮承包过程中，若未达到国家政策和法律所规定的30年承包期限，均应延长至30年。而本案中的承包合同期限远低于农村土地承包法规定的30年，答辩人一直要求签订长期承包合同延长承包期限满30年，但均遭到原告上林农业专业合作社拒绝。因此，原告上林农业专业合作社的行为严重违反相关法律法规及中央文件精神，法院应予纠正；3、原告上林农业专业合作社无权强行收回承包土地，即使要收回承包土地，亦应向答辩人补偿各种损失，依据是（1）物权法已明确界定土地承包经营权是被征收农民的一项用益物权。基于用益物权独立于所有权的民法理论，且土地承包经营权作为农户的一项重要财产权，发挥着就业和社会保障等功能。因此，在集体土地征收中，土地承包经营权人应获得独立于土地所有权的补偿。这种独立应从市场化补偿标准和多元化补偿方式上予以体现。2、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第二十二条均规定对提高土地生产能力的投入，承包方请求给予补偿的应予支持，也包括地上附属物青苗的补偿费。因此，根据上述规定，结合本案事实，原告上林农业专业合作社无权强行收回承包土地，即使想收回，也应对答辩人的各项投入、地上附着物及作物等予以市价补偿。且上述前提是依法征收，而此处原告上林农业专业合作社是违法强行收回，更应以市场价格补偿。3、《江苏省农村土地承包经营权保护条例》第31条、第32条、第39条均规定承包方有权获得补偿，征收方未足额支付补偿费的，承包方有权拒绝交地。4、《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》第5条亦规定了约束征地行为确定合理的补偿标准。5、《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》亦做了相应规定要给予公平补偿。而本案中，答辩人尚未达到30年承包期限且大量种植着各种作物，根本未达到收获期，且为提高生产能力，建了大量配套设施，投入大量资金；二、针对原告上林农业专业合作社第二项诉请，答辩人承包土地以来均按约缴纳承包金，但原告委托律师在合同尚未到期的情况下于2017年7月30日发函要求答辩人无条件迁出，答辩人在收到律师函后，要求继续签订合同并交纳全年承包费遭到原告上林农业专业合作社拒绝，导致双方产生矛盾，因原告上林农业专业合作社的单方违约行为导致答辩人无法继续履行承包合同所产生的法律后果，应由原告上林农业专业合作社承担；三、对于第三项诉请，根据上述事实和法律规定，应由原告上林农业专业合作社承担。综上，原告上林农业专业合作社的行为严重损害答辩人合法权益，答辩人请求驳回全部诉请。 被告康桂夫、赵云兵、王振强、杨士伟共同辩称，答辩人系被告钱菊江员工，原告上林农业专业合作社起诉答辩人，主体不适格，请求驳回原告上林农业专业合作社诉请。 针对原告上林农业专业合作社的诉讼请求，被告钱菊江向本院提出反诉请求：1.反诉被告上林农业专业合作社继续履行承包合同，并延长承包期限至2040年（满30年）；2.若反诉被告上林农业专业合作社要求强行收回土地，则请求反诉被告上林农业专业合作社补偿反诉原告各项直接和间接损失合计3984700元；3.诉讼费用由反诉被告上林农业专业合作社承担。后，反诉原告钱菊江变更第二项反诉请求为请求判令若反诉被告上林农业专业合作社要求强行收回土地，反诉被告上林农业专业合作社补偿反诉原告各项直接和间接损失合计4905900元。后，反诉原告钱菊江变更第一项反诉请求为请求判令反诉被告上林农业专业合作社继续履行承包合同，并延长承包期限满30年（2011年1月17日至2041年1月16日）。后，反诉原告钱菊江变更第一项反诉请求为请求判令反诉被告上林农业专业合作社继续履行承包合同，并延长承包期限满30年（2009年12月30日至2039年12月29日）。事实和理由：双方是农村土地经营权承包关系而非普通的租赁合同关系，依据是反诉原告与反诉被告上林农业专业合作社于2010年起每年签订的《苏州市吴中区农村土地承包经营权出租合同》。根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，反诉原告有权延长承包期限满30年。反诉被告上林农业专业合作社无权强行收回承包土地，即使要收回承包土地，亦应向反诉原告补偿各种损失。而本案中，反诉原告尚未达到30年承包期限且大量种植各种作物，根本未达到收获期，且为提高生产能力，建了大量配套设施，投入大量资金，根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第十四条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、《中华人民共和国农村土地承包法》第二十六条、《江苏省农村土地承包经营权保护条例》第32条等相关规定，反诉原告有权请求反诉被告上林农业专业合作社补偿。综上，反诉被告上林农业专业合作社要求强行收回承包地的行为严重损害反诉原告的合法权益。 反诉被告上林农业专业合作社辩称，首先，反诉原告钱菊江非答辩人集体经济组织内农户，其主体不适用农村土地承包经营权关系，本案仅系土地出租，双方在合同到期后，答辩人要求收回土地亦是维护集体经济利益，原因是反诉原告钱菊江至今2018年度租金未付，也没有反诉原告钱菊江所述的征用、拆迁等情形，反诉原告钱菊江的理由仅从字面片面得去对照法律适用是不符合事实的，农村土地承包经营权的承包人应系本村集体经济组织内农户，农村土地承包经营权的取得也非出租的法律关系，应系依法取得。答辩人将土地出租给反诉原告钱菊江，但租赁期限已届满，反诉原告钱菊江应及时迁出所租赁土地，这是承租人的义务，由此产生迁出的相关费用应由承租人承担。对反诉原告钱菊江的主张，答辩人不认可，若涉及迁让，反诉原告钱菊江应全部清出在租赁土地上的所有设施及财产，答辩人无任何义务给予赔偿。所以，反诉原告钱菊江的反诉请求无事实和法律依据，要求的各项补偿亦无事实和法律依据，请求驳回反诉原告钱菊江的全部请求。 被告康桂夫、赵云兵、王振强、杨士伟共同述称，其知道反诉原告钱菊江从反诉被告上林农业专业合作社处承包了土地，是农村土地承包合同，至于年限、租金不是很清楚。但根据反诉原、被告签订的多年合同以及反诉原告钱菊江缴纳的承包金，均能体现反诉原、被告确系农村土地承包经营权纠纷。若反诉被告上林农业专业合作社要强行收回承包土地，其认为应根据相关法律法规给予合法市场化的补偿。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，上林农业专业合作社作为甲方，钱菊江作为乙方，双方签订《苏州市吴中区农村土地承包经营权出租合同》一份，约定甲方坐落于亩承包土地出租给乙方从事种植草莓生产经营；出租期限即2017年1月1日起至2017年12月31日止；出租土地的价款每亩每年1100元，共69亩，每年共75900元；签订本合同时2017年1月1日前，支付全部土地出租款，计人民币75900元；甲方的权利义务为享有农村土地承包经营权出租的收益权，有权制止乙方改变出租土地的用途，并有权要求乙方赔偿由此造成的损失，如乙方不履行本合同规定的义务，甲方有权收回土地，协助乙方办理水利、电力有关手续及完善基本设施，协助乙方取得国家和当地政府提供的各种农用生产资料和有关政策补贴，流转土地被依法征收、征用、占用时，不作任何赔偿，由甲方负责在基地附近恢复原有设施和面积，并承担乙方在田作物损失补偿费用。后，钱菊江向上林农业专业合作社缴纳75900元。2017年3月2日，上林农业专业合作社向钱菊江出具《收据》一张，编号为9052274号，写明交款单位钱菊江，人民币75900元，收款事由地租1100元×69亩。 后，江苏鸿永律师事务所向钱菊江发送《律师函》一份，编号为鸿永函字（2018）第07-3001号，写明：“钱菊江先生，本律师接受上林农业专业合作社委托，就你与上林农业专业合作社签订之农村土地承包经营权出租合同之相关事宜，特此致函如下：经本律师了解，您与上林农业专业合作社签订的《苏州市吴中区农村土地承包经营权出租合同》合法有效。根据合同约定，你方尚结欠土地使用费人民币44275元（暂计算至2018年7月31日）。现上林农业专业合作社已将该案移交本律师处理，本律师接手后查阅了有关证据材料，认为事实清楚，故特致函：敦请您在接本函后七日内付清欠付的租金并从迁出，以免诤息诉。江苏鸿永律师事务所陆小明。2017年7月30日。”该邮件系陆小明于2018年7月30日向钱菊江寄送。 2018年12月13日，苏州市吴中区横泾街道上林村村民委员会出具《情况说明》一份，写明：“一、上林农业专业合作社是由我上林村村民各户将包产到户的土地作价入股成立的农民专业合作社。二、上林农业专业合作社对相关土地（包括案涉租赁土地）负责经营收益，自负盈亏。” 庭审中，上林农业专业合作社与钱菊江一致确认涉案土地租赁费缴纳至2017年12月31日。 以上事实由上林农业专业合作社提交的苏州市吴中区农村土地承包经营权出租合同、EMS邮单、情况说明、钱菊江提交的证明、苏州市吴中区农村土地承包经营权出租合同七份（其中二份为复印件、一份为拍照打印件）、律师函、补偿项目及金额清单打印件、照片打印件九张、延长承包期限（满30年）及缴纳承包金申请书、EMS邮单、销户申请表、身份证复印件、电能计量装置装拆工单、电表被拆前后照片打印件二张、接处警证明、营业执照副本以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，钱菊江非上林农业专业合作社农村集体经济组织成员，钱菊江与上林农业专业合作社之间签订的苏州市吴中区农村土地承包经营权出租合同实际系土地租赁合同。土地租赁期间届满后，钱菊江与上林农业专业合作社未续签合同，钱菊江继续使用土地，应视为不定期租赁合同，上林农业专业合作社随时可以解除合同。上林农业专业合作社以提起诉讼的方式主张合同解除，合同自通知到达对方时解除，故涉案土地租赁合同关系于2018年12月10日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案土地租赁合同关系解除后，钱菊江应从涉案土地迁出，并支付自2018年1月1日起至2018年12月9日止的租金。根据法律规定，土地租赁合同履行期限届满，出租人请求承租人和负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，上林农业专业合作社参照其与钱菊江签订的苏州市吴中区农村土地承包经营权出租合同，计算自2018年12月10日起至实际迁出之日止占有使用费，该诉讼请求于法有据，本院予以支持。上林农业专业合作社主张康桂夫、赵云兵、王振强、杨士伟迁出涉案土地，并支付自2018年1月1日起至2018年12月9日止的租金以及自2018年12月10日起至实际迁出之日止的占有使用费，但未举证证明钱菊江将涉案土地转租康桂夫、赵云兵、王振强、杨士伟，亦未举证证明涉案土地实际由康桂夫、赵云兵、王振强、杨士伟占有，故对原告主张康桂夫、赵云兵、王振强、杨士伟承担责任的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。钱菊江的反诉请求，缺乏依据，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、苏州市吴中区上林土地股份农业专业合作社与钱菊江之间的土地租赁合同关系于2018年12月10日解除； 二、被告钱菊江于本判决生效之日起三十日内迁出位于江苏省苏州市吴中区亩土地并将前述土地返还原告苏州市吴中区上林土地股份农业专业合作社； 三、被告钱菊江支付原告苏州市吴中区上林土地股份农业专业合作社租金及占有使用费合计75900元（自2018年1月1日起至2018年12月31日止），以及自2019年1月1日起至实际迁出之日止的占有使用费（按照75900元/360天×自2019年1月1日起至实际迁出之日止的实际占有天数），前述款项于本判决生效之日起十日内履行；（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××66） 四、驳回原告苏州市吴中区上林土地股份农业专业合作社的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告钱菊江的全部诉讼请求。 本诉案件受理费1698元，由被告钱菊江负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州市吴中区上林土地股份农业专业合作社，原告苏州市吴中区上林土地股份农业专业合作社预交的诉讼费用本院不再退还。反诉案件受理费减半收取23024元，由反诉原告钱菊江负担。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××66） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审 判 长  陆 蕴 人民陪审员  沈舜心 人民陪审员  吴巧珍 二○一九年三月十八日 书记员李薇 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。