山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0481民初3206号原告：甘信银，男，1969年10月26日出生，汉族，户籍枣庄市市中区，现住滕州市。委托诉讼代理人：徐建华、宋鹏，山东滕达律师事务所律师。被告：滕州市建兴基础工程有限责任公司，住所地滕州市善国南路（市建管局院内），统一社会信用代码：91370481267198861T。法定代表人：张振，经理。委托诉讼代理人：赵月新，男，1971年8月27日出生，汉族，该公司司法办主任，住滕州市。被告：滕州市远东建设工程有限公司，住所地滕州市府前路与龙泉路交汇处汇龙大厦****。统一社会信用代码：913704817249754951。法定代表人：李文相，董事长。被告：李文相，男，1962年9月7日出生，汉族，居民，住滕州市。共同委托诉讼代理人：卓德宽，男，汉族，1957年10月10日出生，该公司司法办主任，住滕州市。被告：滕州市建筑安装工程集团公司，，住所地滕州市荆河中路**统一社会信用代码：91370481169921737H。法定代表人：李开防，总经理。委托诉讼代理人：赵月新，男，1971年8月27日出生，汉族，该公司司法办主任，住滕州市。原告甘信银与被告滕州市建兴基础工程有限责任公司（简称建兴公司）、滕州市远东建设工程有限公司（简称远东公司）、李文相、滕州市建筑安装工程集团公司（简称滕建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘信银及其委托诉讼代理人徐建华、宋鹏，被告建兴公司委托诉讼代理人赵月新，被告远东公司、李文相委托诉讼代理人卓德宽，被告滕建公司委托诉讼代理人赵月新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘信银向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告建兴公司签订的购房协议及购买车库协议无效；二、依法判令被告连带返还购房及购买车库款62万元并赔偿利息损失（以62万元为本金，按同期银行贷款利率，从2006年6月12日起计算至判决确定履行之日止）；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年6月12日，原、被告签订了《购房协议》一份，协议约定：原告购买被告开发建设的位于北留路南、滕州市干货1、2号楼（单层）门面房，价款为人民币570000元。被告负责协助办理房产证等。协议签订当日，原告依约将房款570000元支付给被告。同年7月12日，原告又支付了50000元购买了被告开发与上述房屋配套的车库一个。在原、被告签订购房协议前，被告许诺其所出售的房产所有手续齐全。原告购买上述房产后，要求被告协助办理房产证时，才知道被告至今没有取得所售上述房产的《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》等相关手续。原、被告签订的房产及车库买卖协议属无效合同。原告诉至本院，要求判如所请。被告建兴公司辩称，本案的债权法律关系形成于2006年，按照建兴公司于2012年8月18日签订的协议书明确约定2012年6月30日之后的债权债务均由被告远东公司和李文相承担，且该协议相关内容已在2012年7月26日滕州日报上公示，因此本案的债权债务应由被告远东公司和李文相承担。被告远东公司、李文相辩称，被告建兴公司与原告签订的房屋及车库的买卖协议应为有效，不宜判定协议无效，本案购房协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应为有效合同。远东公司及李文相与被告滕建集团签订的协议系内部协议，且没有实际履行，包括涉案房屋在内的房屋系被告建兴公司为内部职工所建的福利房，被告远东公司及李文相没有接收包括涉案房屋在内的房屋。该协议书及购房协议对远东公司及李文相没有约束力，不应承担该涉案纠纷产生的债权。被告滕建集团辩称，我公司虽为建兴公司的股东，但不存在承担责任的法定情形，且建安公司系独立法人单位，应独立承担民事责任。经审理查明，2006年6月2日原告与被告建兴公司签订购房协议一份，约定：1、甲方为解决职工住宅困难，于北留路南、干货市场处在建职工住宅楼壹栋，经双方协商1#、2#（单层）（住宅）（门头），按低于市场开发房价卖给乙方，价格为合计：伍拾柒万元整（57000）.2、所建房子外墙涂料刷完，内墙不刷涂料、地面、地面作镶贴由乙方自行镶贴，水、电全通，防盗门、铝合金门窗安装好。3、乙方所交款为房款，不含煤气、有线电视等费用，甲方负责协调办理房产证，一切费用由乙方承担。即日原告向被告建兴公司支付房款57万元，被告建兴公司出具收据一份。2006年7月12日，原告又向被告建兴公司支付车库款5万元，即日被告建兴公司出具收据一份。被告建兴公司收款后即将上述房屋交付原告，并由原告实际占有。后原告诉至本院，请求判如所请。另查明，涉案房屋位于滕州市北辛街道周楼居，由被告建兴公司自建。未有取得规划许可证和建筑工程施工许可证，涉案土地未有已被依法征收为国有的用地资料。被告建兴公司亦未提供涉案土地的用地来源的证据。再查明，2012年8月18日被告建安集团公司（甲方）与被告李文相、滕州市远东公司（乙方）签订协议一份，约定：建兴公司整体并入滕建公司。在今后的经营中凡涉及2012年6月30日之后（含6月30日）的各种纠纷由乙方负责处理，与甲方和兼并后的建兴公司无关。2012年7月26日，被告建兴公司、远东公司、李文相在滕州日报发布公示，已按变更内容进行了公示。上述事实有当事人陈述、购房协议、收据、协议书公示、工商管理材料等证据在卷为凭。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办经营企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地，依法批准使用集体所有的土地的除外。被告建兴公司自建的房屋未有被征收为国有的用地材料，其并未有取得合法的建设用地使用权。根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”及第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”之规定，违法建筑是指违反了法律、行政法规乃至据此制定的规章、条例的规定，而建造的建筑物、构筑物或其他设施。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门依法负有对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定的内容建设的违法建筑认定和处理的职权。对违法建筑的认定和处理不属于人民法院审理范围。就本案而言，诉争房屋并未取得建设工程规划许可证，由于违法建筑的认定属于行政机关的职权范围，并非人民法院主管范围。且违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益。原告甘信银基于其与被告建兴公司的购房协议，对涉案房屋实际进行占有，形成占有的事实状况，是基于占有的事实状态而受占有的保护，原告占有保护的是事实而非权利，目的在于维护法律秩序，与占有人是否有权占有无关。综上所述，原告甘信银要求确认与被告建兴公司于2006年6月12日签订的购房协议及2006年7月12日达成的购买车库协议无效，事实清楚，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。依据涉案房屋的事实状态，原告要求返还购房款并支付利息，未有法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告甘信银与被告滕州市建兴基础工程有限责任公司于2006年6月12日签订的购房协议及2006年7月12日达成的购买车库协议无效；二、驳回原告甘信银的其他诉讼请求。案件受理费13980元、财产保全费5000元，由被告滕州市建兴基础工程有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判长 刘 莉审判员 赵曰涛审判员 蒋继伟二〇一九年三月十二日书记员 陈 琛