陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终605号 上诉人（原审被告）：王剑涛，男，1983年4月17日出生，汉族，西安市鄠邑区村民，住西安市雁塔区，系王念锁之子。委托诉讼代理人：满守军，西安市鄠邑区甘亭法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赵森，男，1988年6月7日出生，汉族，西安市市鄠邑区，住西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：骞耀明，西安市市鄠邑区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王念锁，男，1958年5月15日生，汉族，西安市鄠邑区村民，住西安市鄠邑区。原审第三人：西安易合不动产营销策划有限公司。住所地：西安市市鄠邑区。经营者：李国强，男，汉族，1979年XX月XX日出生，住西安市户县XX镇XX村XX组。原审第三人：乔存叶，女，1960年2月28日生，汉族，西安市鄠邑区村民，住西安市鄠邑区，系王念锁之妻。上诉人王剑涛因与被上诉人赵森、王念锁，第三人西安易合不动产营销策划有限公司（以下简称易合公司）、乔存叶房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院（2018）陕0118民初3555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，王念锁、乔存叶、王剑涛登记在同一户口卡中，其相互之间具有身份关系，并对家庭共同财产享有所有权及处分权。2011年2月19日王念锁与陕西嘉孚置业有限公司签订房屋买卖合同，购买了位于户县XX镇XX路XX小区XX幢XX单元XX室商品房一套，王念锁、乔存叶用该房屋作抵押，在中国建设银行股份有限公司户县支行办理了贷款，王念锁分期向该行偿还贷款。2018年3月4日王剑涛向易合公司提供户房产证甘亭字第0018150号房产证及其家庭户口本，当日在易合公司与赵森签订了房屋买卖合同，赵森按照合同约定给付王剑涛定金20000元，并向易合公司交付中介费5250元。王剑涛没有向赵森交付交易之房屋，双方发生争议。赵森向原审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除2018年3月4日赵森、王剑涛及易合公司签订的房屋买卖合同；2、判令王剑涛双倍返还定金40000元，赔偿损失100000元，赔偿中介费5250元；3、本案诉讼费由王剑涛承担。事实理由：2018年3月4日赵森、王剑涛及易合公司签订了《房屋买卖合同》，赵森当日向易合公司支付中介费5250元，向王剑涛支付现金20000元。后王剑涛和王念锁违反合同，收到定金后拒不办理交房手续，赵森与易合公司均催促王剑涛交房收款，其以房价上涨为由表态不卖此房屋，经多次交涉未果。赵森无奈诉至法院，请求公判。王念锁辩称，不同意赵森诉讼请求。本案涉案房屋买卖事宜全部由王剑涛办理的，具体收钱签合同都不知情，赵森也并未要求王念锁交房屋。该房屋是王念锁与乔存叶的夫妻共同财产，2011年5月27日与乔存叶办理的银行按揭贷款，且房屋的首付款及按揭款都是王念锁出的，王念锁与乔存叶坚决反对王剑涛卖房，其交易侵犯了夫妻合法财产权，故王念锁要求收回房子。王剑涛辩称，不同意赵森诉讼请求。王剑涛与赵森及易合公司签订的房屋买卖合同，因急需用钱低于市场价出售，且未经房产所有人、共有人同意，故涉案房屋买卖合同应属无效合同，不存在解除的问题。王剑涛收取赵森的20000元同意返还，其余赔偿请求无法律依据，应依法予以驳回。易合公司辩称，王剑涛自己说已经得到王念锁同意出售该房产，并拿着房产证及户口本在易合公司店内与赵森签订买卖合同，合同签订后两天，王念锁出面在银行查了需要的还款额度，王念锁并未提出不同意见。后王剑涛一直以自己没钱还款为由，一拖再拖，但王剑涛一直说自己没有不出售该房屋的想法，也并未提及自己的父亲王念锁不知情且不同意出售该房产。乔存叶辩称，不同意赵森诉讼请求。对本案的商品房交易完全不知情，王剑涛私自将乔存叶和王念锁的夫妻共同财产出售，侵犯乔存叶的财产权，属无权处分，故要求确认王剑涛与赵森及易合公司签订的房屋买卖合同无效。原审法院认为，户房产证甘亭字第0018150号房产证记载的户县XX镇XX路（家福花园）07幢3-601号住宅商品房所有人为王念锁，无共有人，而王念锁提供的2011年5月27日个人住房贷款合同中载明的抵押物户县XX镇XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房的抵押人为王念锁，抵押物共有人为乔存叶，该两份证据中载明的房屋共有人不一致，因此，乔存叶称户县XX镇XX路（家福花园）07幢3-601号住宅商品房系其与王念锁的夫妻共同财产的观点不能成立。王念锁、乔存叶、王剑涛是同一户人，2011年2月19日王念锁签订合同购买的位于户县XX镇XX路XX小区XX幢XX单元XX室商品房一套，应属王念锁、乔存叶、王剑涛的家庭共同财产，王剑涛作为家庭成员，其对家庭共有财产享有所有权及处分权。王剑涛向易合公司提供了户口本及房产证，并经该公司中介，与赵森签订了房屋买卖合同，该行为是王剑涛处分家庭共同财产的行为。王剑涛处分该房屋，是其家庭生活中重要的事情，基于王剑涛向易合公司提供房产证及户口本的事实，依据生活经验规则，法院确认王念锁及乔存叶知道且同意王剑涛处分房屋的事实，因此，2018年3月4日王剑涛与赵森签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，该合同合法有效，对赵森及王剑涛具有约束力。王念锁不是合同的相对人，因此，王念锁对赵森不负有合同义务，赵森向王念锁主张权利，没有法律依据。王剑涛、乔存叶辩称该合同无效的辩称意见及王念锁要求收回房屋的辩称意见，均系不愿履行房屋买卖合同主要义务的意思表示，现赵森要求解除2018年3月4日的房屋买卖合同的请求，依法有据，法院予以支持。王剑涛不履行合同的行为给赵森造成损失，赵森主张赔偿损失及双倍返还定金的请求，依法有据，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除赵森与王剑涛于2018年3月4日签订的房屋买卖合同；二、王剑涛于本判决生效后十日内返还赵森双倍定金40000元；三、王剑涛于本判决生效后十日内给付赵森赔偿款25250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，由王剑涛负担。宣判后，王剑涛不服原审判决向本院提起上诉称，原审法院认定基本事实错误。1、原审法院认定涉案房屋为家庭共同财产是极其错误的，根据《物权法》第九条和《房屋登记办法》第二十五条第3款规定，说明涉案房屋系王念锁个人所有而非与家庭其他人员共有。因此，原审法院的认定缺乏法律依据又缺乏事实依据。2、涉案合同本无效而认定有效。涉案房屋系个人所有而非共同共有，王建涛因急于用钱未经涉案房屋所有人的同意和追认而与赵森签订《房屋买卖合同》，侵害了涉案房屋所有人的合法权益。并且赵森和易合公司没有要求王剑涛出示房屋所有人的授权委托书便让王剑涛签名，且在书写收条时物权所有人不在场，原审法院以大前提错误得出王剑涛与赵森、王念锁签订的协议是双方真实意思表示，而认定合同合法有效的错误结论。3、合同无效，因此王剑涛取得赵森的20000元定金应当依法返还，而不是双倍返还，且易合公司取得的5250元中介费用应当返还赵森，使无效合同产生的费用恢复到合同前状态，原审法院在本案适用法律上使用了解除合同的法律依据，而未使用无效合同处置的法律依据，适用法律错误。综上，王剑涛与赵森、王念锁签订的房屋买卖合同，始终未经被代理人王念锁的追认，赵森在一个月内未行使追认权，该合同代位不发生法律效力。故王剑涛上诉请求二审法院：1、维持原审判决第一项，改判第二项为王剑涛向赵森返还定金2万元，撤销原审判决第三项，驳回赵森要求支付赔偿款的请求。2、本案诉讼费由赵森和易合公司承担。赵森辩称，原审法院认定涉案房屋为家庭共同财产，是完全正确的，王念锁、乔存叶、王剑涛是同一户人，涉案房屋为三人共同财产。王建涛向易合司公提交了房产证、户口本，家里共有人应当知情，且全家人是同意王剑涛的卖房行为。故赵森不同意王剑涛的上诉请求，原审认定事实清楚正确。请求法院驳回上诉，维持原判。王念锁辩称，涉案房屋系王念锁与其妻子乔存叶婚后夫妻共同财产，易合公司作为中介方，在对卖房的主体权利人进行审查时，易合公司并未要求王剑涛出示书面授权委托书，完全属于审查不力。王剑涛未经允许，私自将该房屋出售，属无权处分。故请求二审法院在查明事实的基础上，作出公平、公正的判决。易合公司陈述称，王剑涛的上诉请求不成立，原审法院判决正确。乔存叶陈述称与王念锁答辩意见一致。二审经审理查明，2018年6月涉案的鄠邑区家福花园的房屋市场交易价格已达到6000元/㎡。原审法院查明的事实属实。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。王剑涛与赵森签订《房屋买卖合同》约定将涉案房屋出售给赵森，虽涉案房屋登记的所有权人为王念锁，王剑涛在没有取的王念锁同意的情况下出售涉案房屋，属于无权处分，但并不影响涉案合同的效力，王剑涛如无法取得所有权或处分权履行合同，则应承担相应的违约责任，王剑涛上诉称涉案的《房屋买卖合同》无效的理由与法有悖，本院不予采信。王剑涛在签订涉案《房屋买卖合同》时虽持有房产证及户口本，证明其与涉案房屋登记的所有权人具有亲属关系，但亲属关系并不必然导致其对涉案房屋具有处分权，易合公司作为从事房屋买卖的专业中介公司，应当具备与房屋买卖相关的专业法律及业务知识，在提供中介服务时应做到当事人手续完善，合同权利义务约定明确等，确保合同能正常履行，但本案中，王剑涛所出示的手续明显表明王剑涛并非涉案房屋的所有权人，在王剑涛没有提供房屋所有权人委托其售房的授权证明的情况下，易合公司为获取居间费用仍让王剑涛作为出卖方与赵森签订《房屋买卖合同》，易合公司在本案中所提供的居间服务明显存在不当，对涉案房屋买卖合同无法继续履行存在过错，应承担因此给合同当事人造成的相应损失，但本案中赵森并未主张易合公司承担责任，故对易合公司的责任承担本院不予涉及。同时赵森在签订合同时明知王剑涛并非涉案房屋的所有权人且在王剑涛没有提供证据证明其具有处分权的情况下，仍与王剑涛签订《房屋买卖合同》，主观上也存在过错。赵森因王剑涛的违约行为导致合同解除，因签订合同至合同解除期间，涉案房屋价格上涨较快，涨价部分系赵森在合同履行后可以获得的利益。根据本院调查的涨价情况，涉案房屋的涨价部分明显高于45250元，但因本案中易合公司及赵森也存在过错，综合过错大小，原审法院认定赵森的损失为45250元并无不妥。因王剑涛向赵森双倍返回定金40000元不足以弥补赵森的损失，王剑涛同时还应向赵森赔偿25250元的损失。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，王剑涛已预交，由王剑涛承担。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年三月二十六日 书 记 员  袁   萱   1