广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0981民初343号 原告：傅玲，女，1979年8月5日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：黄育，广西济见律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江武，广西济见律师事务所律师。 被告：广西北流市天河投资有限公司，住所北流市旧北宝路口北流镇丛义村委会铺面。注册号：450981200014903。统一社会信用代码：91450981593235859Q。 法定代表人：何忠生，该公司董事长。 原告傅玲与被告广西北流市天河投资有限公司（以下简称天河公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告傅玲及其委托诉讼代理人黄育到庭参加了诉讼。被告天河公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告傅玲向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2015年10月29日签订的《天河财富广场认购协议书》；2、判令被告返还原告购房款776160元及支付相应的利息（利息的计算办法：以776160元为基数，按年利率8%计算，从2015年10月29日起至债务履行完毕止；3、判令被告赔偿损失776160元给原告；4、本案受理费、财产保全费等诉讼费用均由被告承担。 事实和理由：被告系北流市天河广场项目的开发商。2015年10月29日，原告与被告签订《天河财富广场认购协议书》，约定原告购买被告开发的天河财富广场一层1-78号商铺，面积为42.77平方米，单价为16000元/平方米，成交总价为684320元，并约定商铺由被告统一返租，按总房款年8%返还年租金，合同签订当天，原告付清总房款给被告。后经双方协商，被告同意原告购买的商铺调换为1-35号商铺，并于2017年2月18日补足总房款差额91840元。原告在《商品房买卖合同》上签名后，被告的工作人员告知由被告到房管部门办理相关合同备案登记。被告一直未按约定为原告办理涉讼商铺的预售备案登记，于2019年1月9日，原告到北流市房地产管理所查询得知，1-35号商铺、1-78号商铺均已办理预售合同备案，但合同备案的当事人为第三人。至此，原告才知道被告已将预售给原告的1-35号商铺再次出卖给了第三人，存在“一房二卖”恶意违法行为，构成根本违约，致使合同目的不能实现，原告已无法取得该商铺的所有权。为维护原告的合法权益，现依法起诉至贵院，望判如所请。 被告天河公司未向本院提出答辩意见，也未提供有证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交证据如下：1.身份证；2.企业查询信息；3.认购协议书；4.收款收据；5.商品房买卖合同备案信息查询结果证明；6.商品房买卖合同（预售）。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：被告天河公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃应享有对原告所提供证据进行质证的权利。原告提供的证据，客观真实，与本案具有关联性，依法予以认定并作为认定案件法律事实的依据。 本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2015年10月29日，原告傅玲向被告天河公司认购商铺，以被告天河公司作为甲方、原告傅玲作为乙方签订了《天河财富广场认购协议书》，该协议书约定：“第一条、认购本商场的（铺）房号为一层78号（铺）。该物业是同意返租由开发商指定的第三方关联公司统一经营，返租期限从甲乙双方签定《认购协议书》约定的日期起算，经营期限为10年，返租租金甲方每年按成交总价的8%返租率计算，从付清总房款当日算起，两年（24个月）后计付，每年年底进行返租收益支付。第二条、一次性付款。签订认购合同当天或3日内，乙方一次性付清总购房款给甲方。第三条、乙方向甲方购买的（铺）房的建筑面积为42.77平方米，成交价格为16000元/平方米，成交总价684320元。第四条、乙方自愿在签订本协议后向甲方交付购房定金684320元。第五条、本协议一式二份，甲方执一份，乙方执一份，具有同等法律效力。自双方签字盖章之日起生效。”被告天河公司的置业顾问陈雅然、原告傅玲在该协议上签名确认，被告天河公司加盖了公章予以确认。 签订合同当天，原告傅玲向被告天河公司支付了（1-78号）的房款684320元，被告天河公司出具了《收据》一份给原告收执。2017年2月18日，原、被告协商将协议约定购买的（1-78号）商铺变更为（1-35号）商铺，（1-35号）商铺面积为48.51平方米，成交总价为776160元，因此，原告又向被告天河公司支付了购房款91840元，被告天河公司又出具了一份《收款收据》给原告收执。被告至今未与原告签订有正式的《商品房买卖合同》，亦未交付涉案商铺给原告。 另查明，被告天河公司是依法领取有工商执照并具有商品房开发及销售资质的独立法人，其系天河广场的开发商。被告天河公司于2016年1月27日取得涉案商品房的预售许可证。本案涉案的商铺：北流市北流镇丰顺路42号天河广场1栋1-78号商铺，建筑面积46.12平方米，已经备案给了莫忠伟，备案合同号为201603030150；北流市北流镇丰顺路42号天河广场1栋1-35号商铺，建筑面积48.514平方米，已经备案给了何前程，备案合同号为201603030140。 本院认为，原告与被告天河公司于2015年10月29日签订的《天河财富广场认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，该认购协议书没有违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，因此原告与被告天河公司之间商品房预约合同成立有效的，受法律保护。原告与被告天河公司均应按照合同的约定履行其权利与义务。原告按约向被告天河公司支付购房款776160元，被告未按合同约定将涉案的的商铺交付给原告，被告构成违约，应承担相应的违约责任。现被告天河公司将该商铺出售给他人，与他人签订了《商品房买卖合同（预售）》，且到北流市房地产管理所进行预售合同备案登记，被告天河公司的行为构成根本违约，导致原告与被告天河公司签订《天河财富广场认购协议书》不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，当事人可以解除合同。原告要求解除于2015年10月29日与被告天河公司签订的《天河财富广场认购协议书》的诉讼请求，事实清楚、证据充分、理由正当，本院依法予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告天河公司返还购房款776160元的诉讼请求，事实清楚、证据充分、理由正当，本院依法予以支持。 本案中，原告与被告天河公司双方签订的《天河财富广场认购协议书》对于合同双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定，被告天河公司也没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在认购协议书中没有明确约定，属于未决条款，需在签订正式商品房买卖合同时协商一致才能达成。原告与被告天河公司双方签订的《天河财富广场认购协议书》属于预约合同，并非本约合同，即不是正式的《商品房买卖合同》，因此虽被告天河公司将涉案商铺另卖他人，但不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的情形，受让人不可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告要求被告天河公司承担已付购房款一倍776160元赔偿责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 原告与被告天河公司于2015年10月29日签订的《天河财富广场认购协议书》依法成立有效，原告与被告天河公司均应按照合同约定履行其权利与义务，被告天河公司将涉案商铺另卖他人，未能按照约定与原告签订正式的《商品房买卖合同》构成违约，应承担相应的违约责任。根据《天河财富广场认购协议书》第一条：“该物业是同意返租由开发商指定的第三方关联公司统一经营，返租期限从甲乙双方签定《认购协议书》约定的日期起算，经营期限为10年，返租租金甲方每年按成交总价的8%返租率计算，从付清总房款当日算起，两年（24个月）后计付，每年年底进行返租收益支付。”的约定，原告要求被告天河公司支付利息损失（实际为租金损失），符合法律的规定，本院予以支持。但利息损失计算方法不当，应以776160元为基数，从2017年10月30日起至本案生效判决规定的履行期限届满之日止，按年利率8%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告傅玲与被告广西北流市天河投资有限公司于2015年10月29日签订的《天河财富广场认购协议书》； 二、被告广西北流市天河投资有限公司退还原告傅玲购房款776160元； 三、被告广西北流市天河投资有限公司支付原告傅玲利息损失（利息损失的计算办法：以776160元为基数，自2017年10月30日起至本案生效判决规定的履行期限届满之日止，按年利率8%计算）； 四、驳回原告傅玲的其他诉讼请求。 上述判决的债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。义务人未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案受理费18770元，减半收取计9385元（原告已预交5781元），由被告广西北流市天河投资有限公司负担4692.5元，原告傅玲负担4692.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满后七日内预交上诉人案件受理费18770元(受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账户：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行)；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  林兵 二〇一九年三月二十六日 书记员  罗镇