广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终297号上诉人（原审被告）：广州市番禺区沙湾房地产开发公司，住所地广州市番禺区沙湾镇沙湾大道**。法定代表人：梁文纪，职务经理。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婷婷，广东明和理律师事务所工作人员。被上诉人（原审原告）：何银枝，女，1972年4月5日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓莹，广东道高律师事务所律师。上诉人广州市番禺区沙湾房地产开发公司（以下简称沙湾地产公司）因与被上诉人何银枝商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初8572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人沙湾地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回何银枝一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由何银枝承担。事实与理由如下：一、一审查明事实不清，合同明确约定交齐房款和办妥收楼手续的后者作为办证时间起始点，一审法院没有考虑何银枝交齐（退还）房差款的时间，只是从何银枝诉称的收楼后的2015年6月24日次日开始计算办妥房产证的时间是不正确。1.涉案《商品房买卖合同》（以下简称涉案合同）附件七的《本合同补充协议》（以下简称补充协议）第十三条明确约定需同时满足交齐房价款以及办妥收楼手续，并且从两者的最后时间作为办理产权证的起算点。2.因涉案合同所约定的面积只是报建的面积，房管部门在房屋建成后会进行测量，合同约定面积与实际面积存在一定差异，故合同金额可能多退少补，涉案补充协议第十条也明确约定了房屋面积差异的处理。并且合同约定面积与实际测量面积不一致的，如不按测量面积补交房差款及开具发票是无法办理产权证的。我司认为补充协议第十三条约定的“交齐房价款”应包含补房差款在内，而何银枝于2017年5月15日补交（退还）房差款项，该时间后于收楼时间，故应从2017年5月16日起计算办理产权证的时间，而不是从收楼时间开始计算。二、退一步讲，由于涉案房屋是属于我司开发所在组团的最后一个小区，相关部门突然要求再次重新核定土地出让金，并且审核没有期限，是我司无法预计的。我司在2016年年初即要求对该小区4、5座进行初始登记，但相关部门不同意进行初始登记，并要求在完成重新核定出让金后才能进行初始登记，从2016年3月17日受理直到2017年7月26日才向我司出具缴款通知单，该期间是由于政府原因延误，不能纳入办证期间，一审法院对此完全不作考虑错误。1.我司在2017年7月27日补交了出让金，在2017年9月已取得涉讼房产的初始登记。即使法院认为我司没有按照约定的时间办理产权证，但政府部门重新核定出让金的时间为480多天，该重新核定出让金的程序是我司无法控制、无法预见的，故因政府部门程序延误的该480多天时间不能纳入办理产权证的时间，也不能归责于我司。扣除政府部门该审核时间，根本不存在何银枝诉称的逾期办证的情形，也完全符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。……”所以无论是否出现逾期办证，该责任均不属于我司。在政府部门要求重新核定出让金之时，涉讼房产仍未出现逾期办证的情形，并且扣除政府该480多天的审核时间至出证之日也没有出现逾期办证的情形，一审法院将政府延误原因归于我司是错误的，也不公平。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，我司在签订涉案合同附件七的补充协议时无法预见政府会再次要求重新核定出让金，且时间严重过长，故办证期限应在原来约定的730天基础上再加上审核出让金的480多天，这样对双方当事人更为公平合理。三、一审法院判决违约金计算至国土部门实际核发之日是不正确的，该核发之日应为受理回执注明的出证之日而不是登记部门实际核发房产证之日，因国土部门原因导致延误出证的责任与我司无关，不能归责于我司。四、一审判决的违约金标准没有事实和法律依据。涉案合同第二十二条已变更为附件七补充协议第十三条，故涉案合同第二十二条有关计算违约金的条款已失去约束力。变更后条款对逾期办证责任约定不明，应按银行同期同类贷款利率计算，同时何银枝主张的违约金的标准严重过高，也应调到按银行同期同类贷款利率计算。综上，一审法院查明事实不清，判决依据不充分，适用法律错误，导致判决结果不正确，请求二审法院依法改判。被上诉人何银枝辩称：我方同意一审判决，不同意沙湾地产公司的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。何银枝向一审法院起诉请求：1.请求判决沙湾地产公司支付逾期办理房地产权证违约金，违约金按商品房总价款1196000元，自逾期之日次日2017年6月24日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准计至办妥产权证并交付何银枝之日止，计至2017年11月21日，违约金为90298元；2.本案诉讼费用由沙湾地产公司承担。一审法院认定事实：1.2015年4月14日，沙湾地产公司作为甲方（卖方）与何银枝作为乙方（买方），签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：xxxxxxxx）及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房地址为广州市番禺区沙湾镇龙岐路283号4座1702房（以下简称涉讼房屋），合同约定建筑面积共93.1002平方米，套内建筑面积78.155平方米，共有分摊面积约14.9452平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米15302.92元，总金额1196000元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起支付366000元，剩余房款830000元于2015年4月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理产权登记。甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同《补充协议》第十三条对《商品房买卖合同》第二十一、二十二条变更为：1、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。2、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。2.何银枝分别于2015年3月14日、2015年3月30日及2015年5月5日向沙湾地产公司缴交了涉讼房屋的预售定金20000元、首期款346000元及尾期款830000元。2015年5月5日，沙湾地产公司开具发票确认收到尾期款830000元。3.2015年3月21日，沙湾地产公司向何银枝发出《“金沙湾花园”四区商住小区收楼通知书》。2015年6月23日，沙湾地产公司将涉讼房屋交付何银枝使用。4.2015年6月23日，何银枝分别签署了《质量保证书》、《使用说明书》，另签署两份《用户委托广州农商银行代交费委托书》，内容分别为委托广州农商银行自2015年6月起从其账户中逐月代扣涉讼房屋的水费，何银枝、沙湾地产公司均确认何银枝于2015年6月23日办理了收楼手续。5.因涉讼房屋存在面积差异，何银枝与沙湾地产公司签订了《购房面积误差补充协议》。同日，沙湾地产公司向何银枝退回涉讼房屋的面积差价款10689元，并收回前述尾期款发票。沙湾地产公司于2017年5月15日开具金额为819311元的尾期款发票。6.2017年9月24日，番禺区不动产登记中心出具了一份《广州市房地产初始登记告知书》，告知番禺区沙湾镇龙岐路263-279号（单）、283号16梯～23梯、283号4座、5座房屋的初始登记已核准登记。7.2017年11月8日，番禺区不动产登记中心出具了一份《受理回执》，受理涉讼房屋的增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记。8.2017年11月21日，广州市番禺区国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的不动产权证书，其上载明涉讼房屋权利人为何银枝。9.2018年9月6日，何银枝以沙湾地产公司逾期未办理涉讼房屋房地产权证为由向一审法院提起本案诉讼，要求沙湾地产公司承担逾期办证的违约责任。一审庭审过程中，双方对于其中830000元的按揭款即尾期款支付时间有异议，沙湾地产公司主张该款项支付的时间为开立发票的时间即2017年5月15日，何银枝则认为该款项的支付时间应早于发票的开具时间，但未能提供证据予以证明。针对何银枝主张的逾期办证违约金的计算问题，沙湾地产公司认为根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，应在交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，涉讼房屋的房价款包括两部分：合同约定的房价款1196000元及面积差价款10689元。何银枝虽在2015年6月23日便收楼，但于2017年5月15日才收到沙湾地产公司退回的面积差价款，因此，办证期限应从2017年5月16日起计730天。且涉讼房屋迟延办证的原因是政府要对土地出让金重新核算，2016年3月17日沙湾地产公司向广州市番禺区房地产交易中心申报补办出让，广州市国土资源和规划委员会至2017年7月26日才出具《土地出让金缴款通知单》，沙湾地产公司于次日交款完毕，涉讼房屋所在小区于2017年9月24日取得产权初始登记，涉讼房屋亦于2017年11月8日在广州市番禺区不动产登记中心申请办理增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间应当予以扣减。对此，沙湾地产公司提交了两份《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》、《告知函》、《土地出让金缴款通知单》、《广州市非税收缴款通知书》、《初始登记告知书》及《受理回执》予以证明。且就算不将补房差的时间作为办理产权证的计算点，因何银枝缴纳尾款的时间为2015年5月5日，所以应从该日起算至回执注明的领证时间，同时本金不包含补差款。但何银枝对沙湾地产公司的答辩事由不予确认，认为《补充协议》约定的交齐房价款的时间应以合同约定的缴交1196000元房价款时间为准，未及时补缴土地出让金导致逾期办证的原因在于沙湾地产公司，且重新核算土地出让金并非不可抗力，沙湾地产公司应依合同约定承担逾期办理涉讼房屋房地产权证的违约责任。一审法院认为：何银枝与沙湾地产公司就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。根据合同约定，该商品房按套出售，总金额为1196000元，沙湾地产公司应当在何银枝交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，如因沙湾地产公司未履行相关义务造成房地产权证未能在约定期限办妥的，沙湾地产公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准支付违约金。就上述合同约定中的“房价款”应否包含面积差价款的问题，作如下分析：一方面，合同中明确约定涉讼房屋总金额为1196000元；另一方面，只有当涉讼房屋实测面积与约定面积存在误差且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，故在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》时，面积差价款并非必然发生且具体金额尚不明确，有可能出现退或补的情况。因此，一审法院认为合同约定中的“房价款”并不包含面积差价款，而仅指合同中已明确约定的涉讼房屋总金额。对于何银枝缴纳尾期款的时间，沙湾地产公司主张为发票开具的日期即2015年5月5日，何银枝虽主张尾期款的支付时间早于发票的开具时间，但并未提供证据予以证明，故对沙湾地产公司的主张予以采信。现何银枝已于2015年5月5日将合同约定的1196000元涉讼房屋总房价款缴交完毕，并于2015年6月23日接收了涉讼房屋，故沙湾地产公司应在2015年6月24日起计730天内，即2017年6月22日前办妥涉讼房屋的不动产权证书。虽然沙湾地产公司在庭审中辩称其迟延办理涉讼房屋产权登记的原因在于政府部门重新核算土地出让金的审批时间过长，该审核期间应当扣减，但其作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续，按期支付土地出让金是其法定的合同义务之一，其应对此有相应的预期，现其未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，故其上述抗辩意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。现国土部门于2017年11月21日才核发了涉讼房屋的不动产权证书，该时间已超过了合同约定的办证期限，故沙湾地产公司应就其逾期办证的行为向何银枝支付违约金。该违约金应以1196000元为本金，按每日0.05%的标准（即每日598元），自2017年6月23日起计算至不动产权证书出证之日即2017年11月21日止。现何银枝诉请主张2017年6月24日为逾期之次日开始计算，为其对自身权利的处分，予以确认。因此，沙湾地产公司应向何银枝支付逾期办证违约金90298元（598元×151天）。沙湾地产公司抗辩违约金应计至产权证受理回执注明的房产证的出证时间为止，理据不成立，不予采纳。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：沙湾地产公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向何银枝支付迟延办理不动产权证书的违约金90298元；如果沙湾地产公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1029元，由沙湾地产公司负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为：一审法院对于双方当事人就涉案房屋所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的效力认定准确，论理清晰，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认并不再赘述。针对沙湾地产公司的上诉，二审争议焦点为沙湾地产公司是否存在迟延办证的违约行为，应否承担迟延办证违约责任，以及迟延办证违约金的计付期间、标准等问题，对此，具体分析如下：首先，虽然上述涉案合同第二十一条、第二十二条明确约定了沙湾地产公司应承担的办证义务及违约责任，但补充协议第十三条第2款将上述合同条款约定的办证时间变更为“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证”。沙湾地产公司以上述补充协议第十三条第2款中的“房价款”包含面积补差款，而何银枝补交（退还）面积补差款的时间晚于收楼时间为由，上诉主张应从2017年5月16日起计算办证期间，但一方面，双方当事人签约时明确约定了涉案房屋的总房价款金额；另一方面，只有当涉案房屋实测面积与约定面积存在误差，且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，即面积差价款并非必然发生，签约当时亦无法明确面积差价款的具体金额，故补充协议第十三条第2款中的“房价款”仅指合同中已明确约定的涉案房屋总金额，并不包含面积补差款，沙湾地产公司对此的上诉主张缺乏充分理据，本院不予采纳。一审法院根据双方举证，认定何银枝已于2015年5月5日付清合同约定的房价款并于2015年6月23日接收了涉案房屋，并认定沙湾地产公司应从2015年6月24日起计730天内办妥涉案房屋的房地产权证，并无不当。而涉案房屋于2017年11月21日才登记至何银枝名下，明显超出了合同约定的办证期限，故沙湾地产公司存在迟延办证的违约行为。其次，对于沙湾地产公司上诉主张的土地出让金问题，一审法院对此已作详尽分析及认定。沙湾地产公司无充分证据证明其上诉主张或推翻一审相关认定，故沙湾地产公司的该项上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，沙湾地产公司应依约承担迟延办证的违约责任。最后，对于本案所涉迟延办证违约金的计算标准、计付期间问题。根据涉案合同及补充协议的约定，对于沙湾地产公司的迟延办证违约行为，沙湾地产公司应从办证期限届满之次日起，每日按合同约定的总房价款的0.05%的标准计付违约金。一审法院据此判令沙湾地产公司应按每日0.05%的标准计付迟延办证违约金，合法有据。沙湾地产公司认为上述违约金的标准过高，要求调整为按照银行同期同类贷款利率计算的上诉意见，没有充分理据，亦不符合合同约定，本院不予采纳。基于双方合同及补充协议约定，考虑到公平原则，本案迟延办证违约金应计至涉案房屋的产权登记至何银枝名下之日止。沙湾地产公司要求计至受理回执注明出证之日的上诉意见，并无充分理据，本院不予采纳。对于双方当事人均未提出上诉的一审其余判项及认定，本院不作审查并予以维持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。沙湾地产公司的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2057元，由广州市番禺区沙湾房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 刘 卉二〇一九年三月二十日书记员 王 敏