四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初99号 原告：胡继英，女，1970年1月11日出生，汉族，户籍地四川省广安市广安区，住四川省广安市广安区。 原告：胡继蓉，女，1971年7月11日出生，汉族，户籍地内蒙古乌海市海勃湾区，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：彭建中，广安区北辰法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：广安瑞泽房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91511600689942742P，住所四川省广安市广安区滨河路**。 法定代表人：席静，该公司董事长。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师，特别授权。 原告胡继英、胡继蓉与被告广安瑞泽房地产开发有限责任公司（以下简称瑞泽公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡继英、胡继蓉，被告瑞泽公司的委托诉讼代理人文岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡继英、胡继蓉向本院提出诉讼请求：1．判决被告赔偿未按合同约定提供初始登记权属证明的违约金799,385元×2/10000×664天（2016年7月1日至初始登记办结时间2018年4月26日）=106,158.3元；2．判决被告赔偿未按合同约定在商品房交付之日起548天内提供房屋所有权证书的违约金799,385元×2/10000×406天（2017年7月19日至递交诉讼请求时间2018年8月28日）=64,910元，并至2018年8月28日起按每日159.877元继续赔偿违约金至原告收到不动产证止；3．请求判令被告在2019年6月30日前将位于广安区滨河路一段108号次主力店某幢第某层某号房屋的不动产权证书交付原告；4．被告承担本案诉讼费。事实及理由：2013年6月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，以799,385.00元向被告购买位于广安市城南滨河路一段108号次主力店某幢第某层某号房屋。交房时，被告已向原告代收了契税、印花税、工本费、抵押手续费、抵押登记费、大修基金等费用。现被告未取得该房屋所有权的权属证明。合同约定，由于被告的责任未能在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，应按总房价款日万分之二赔偿逾期违约金；被告未能在房屋交付之日起548日内将原告的不动产权证书办理完毕并交付给原告，应按总房价款日万分之二赔偿逾期违约金，并继续无偿为原告办理不动产权证书。 被告瑞泽公司辩称，他公司开发的广安“国际商业中心”项目按照合同约定完成了竣工验收备案，整个商业用房于2016年5月16日完成了初始登记。违约并不只是出售人的责任，因正在办理房屋产权转移登记的时候出现了“两证合一”的新政策，已在广安市房产管理局办好的初始登记须重新在广安市不动登记中心办理，导致于2018年3月12日才又重新将初始登记办理完毕。政策的调整是不可抗拒的原因，这个不能让被告来承担。2018年3月27日就转移登记及时向不动产局进行了申报，故在此之前我们承担违约责任，之后办证不是被告方操作，而是相关部门在操作，所以造成办证的延迟不全是被告的原因，请法院在裁定时依法考虑。本案中的产权证违约金过高，请求法院依法调整。 本院经审理认定事实如下：2013年5月15日原告（买受人）、被告（出卖人）双方签订了《商品房买卖合同》，买受人购买了出卖人开发的位于广安市城南滨河路一段108号次主力店某幢第某层某号房屋，房屋总价款799,385.00元，约定出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。同时合同第二十条约定产权登记“（一）初始登记，出卖人应当在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：合同继续履行，由出卖人支付逾期总房价款每日万分之二的违约金；（二）转移登记如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书，双方同意按照下列第2种方式处理：合同继续履行，由出卖人向买受人支付逾期总房价款每日万分之二的违约金”。买受人按约定支付了房款和委托出卖人代收的大修基金、契税、印花税、登记费等各项费用。被告于2016年1月18日向原告交付了房屋，并于2016年5月16日完成了初始登记。随后，因房屋“两证合一”的政策调整，已在广安市房产管理局办好的初始登记须重新在广安市不动产登记中心办理，2018年3月下旬重新进行的初始登记办理完毕。目前，原告仍未取得所购商品房的不动产权证书。 认定以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、增值税普通发票、收款收据、《广安国际商业中心住宅用房交房结算表》，被告提供的建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案书、初始登记权属证明、已办证汇总明细表、《广安市地名准予使用登记凭证》，以及到庭诉讼参与人的当庭陈述予以证实。 本院认为，原告要求被告继续办理所购商品房不动产权证的诉讼请求符合合同约定和法律规定，被告对此亦不持异议，本院依法予以支持。根据查明的事实，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、初始登记是否违约；二、被告未能按期交付原告所购商品房不动产权证书应否依约支付违约金。对此，本院评析如下： 关于初始登记是否违约的问题。2013年5月，双方当事人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同备案表》时，被告对原告所购商业用房暂定编号为“次主力店某幢第某层某号”，坐落位置亦采用当时的地名“广安市城南滨河路一段108号”。2014年6月20日，广安市地名办以《广安市地名准予使用登记凭证》［广市地名（2014）编013号］文件，准予被告开发的“广安国际商业中心”使用地名为“滨河路一段88号”，而非双方签约时的“广安市城南滨河路一段108号”。该准用地名与被告提供的原广安市房产管理局颁发的“广房字第201605160XX**”“;广房字第20160516XX**rdquo;“广房字第××号”三份规划用途为“商业”、房屋坐落为“广安市广安区滨河路一段88号”的房屋产权总证一致，能够印证被告所称已于2016年5月16日在广安市房产管理局完成了原告购买的商品房所在项目产权初始登记之主张。且该登记行为系按当时的国家管理政策所为，应为合法有效并在双方合同约定的期限内，故被告在为原告购买的商品房所在房地产项目办理初始登记上不应视为违约。虽然被告于2018年3月就同一房地产项目再次向在广安市不动产登记中心办理初始登记，但该次登记系国家对商品房“两证合一”的政策调整所致，不能因此否定前一登记行为的合法性和有效性。 关于瑞泽公司未能按期交付原告所购商品房不动产权证书应否按合同约定支付违约金的问题。本案中，原告未能在合同约定的商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书系不争的客观事实，但确定此违约事实的责任承担既要尊重双方的约定，也要结合案件事实和法律规定予以充分考量。首先，违约责任的承担要考量违约事实的可归责性。本案中，瑞泽公司于2016年5月16日即在广安市房产管理局完成初始登记，但因国家政策的调整，其应向新成立的广安市不动产登记中心重新办理初始登记，此一变化，客观上势必造成初始登记的时间延后，进而延宕商品房分户办理不动产权证书的时间，故本案所涉商品房不动产权证书未能按约交付，不能忽视当事人双方在签约时均无法预见的国家政策调整这一因素，其责任不能完全归责于被告。其次，违约责任的承担要考量违约行为所造成的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，可以看出，我国法律对违约金采取以填补损失为主，惩罚为辅的原则，在违约方认为违约金过高请求减少时，法院应以实际损失为基础，兼顾其他相关因素进行衡量裁决。本案中，被告基于违约事实的发生责任不全在自己，抗辩违约金过高并请求法院调整，对此，双方当事人均未提供证据证明原告因被告的违约行为所遭受的具体损失及数额大小。因此，本案无法根据实际损失与约定的违约金的差额作出违约金是否过高的判断。在此情况下，本院综合全案情况，考虑被告已履行商品房交付的主要义务，未交付商品房不动产权证书存在部分不能归责于己的客观原因；原告已占有、使用所购商品房，根据公平原则，酌定被告支付原告起诉之日即2019年1月1日前的违约金为11,900.00元，之后的违约金按每日22.00元标准计付直至原告取得不动产权证书之日止。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、限广安瑞泽房地产开发有限责任公司于2019年6月30日前向胡继英、胡继蓉交付所购商品房的不动产权证书； 二、限广安瑞泽房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向胡继英、胡继蓉支付截止2019年1月1日的逾期交付不动产权证书的违约金11,900.00元，2019年1月2日起的违约金按每日22.00元为标准计算至交付不动产权证书之日止； 三、驳回胡继英、胡继蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,721.36元，减半收取1,860.68元，由胡继英、胡继蓉负担400元，广安瑞泽房地产开发有限责任公司负担1,460.68元，并向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时缴纳上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  钟鹏飞 二〇一九年三月二十九日 书记员  罗兴月