广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终11868号上诉人（原审被告，反诉原告）：黄定坤，男，1992年12月6日出生，汉族，住重庆市巫山县，委托诉讼代理人：熊氢玲，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：曹军，男，1970年2月16日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区，委托诉讼代理人：高圣，广东雄爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫树强，广东雄爵律师事务所实习律师。上诉人黄定坤因与被上诉人曹军租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初6481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、确认曹军与黄定坤于2017年11月21日签订的《厂房租赁合同》无效；二、限黄定坤于判决发生法律效力之日起三日内向曹军返还租赁保证金127000元及占有使用费43000元；三、驳回曹军的其他诉讼请求；四、驳回黄定坤的全部诉讼请求。本案一审本诉受理费2327元、保全费1638元（曹军已预交），反诉受理费1465元（黄定坤已预交），由曹军承担915元，由黄定坤承担4515元。黄定坤上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判黄定坤无需向曹军返还保证金129000元及占有使用费43000元。二、撤销一审判决第四项，改判决曹军向黄定坤支付所欠租金129000元及利息2509.8元（均按银行同期贷款利率（4.35％／年）为标准，2018年1月份的租金从2018年1月6日起算，算至付清日，暂计至2018年7月17日为992.48元，2018年2月份的租金从2018年2月6日起算，算至付清日，暂计至2018年7月17日为836.6元，2018年3月份的租金从2018年3月6日起算，算至付清日，暂计至2018年7月17日为680.72元），共计131509.8元。三、本案一、二审诉讼费用全部由曹军承担。主要事实与理由：一、一审判决对本案事实认定错误的情形如下：1、关于黄定坤同案外人东莞市钻利能源科技有限公司（以下简称钻利公司）的《厂房租赁合同》中约定的、黄定坤须向案外人付清保证金及半年租金的事宜，黄定坤在一审已经陈述，该条款约定属于误会，按黄定坤同案外人的真实意思，是指保证金和租金共计相当于半年的租金220800元（月租金36800元×6个月＝220800元）。该事实从曹军提交的案涉厂房的照片也可看出，案外人已经腾空案涉厂房并移交给黄定坤，如果真如合同约定，黄定坤需要支付的是3个月租金的保证金和六个月的租金，那么金额就是331200元，在黄定坤未付清款项时，案外人不可能将案涉厂房移交给黄定坤。2、关于案外人程超帮黄定坤支付210800元的事实，一审法院认定错误。首先从该款项的支付时间2017年10月28日及支付金额看，这两个信息和本案是高度吻合的，就此事，程超本人也向一审法院出具了证明，一审法院认为该证据不足以认定程超支付的行为同本案的关系，在曹军未能提供任何证据证明的情况下，一审法院的这种认定结论明显是有失偏颇的。黄定坤已经向案外人付清保证金和租金，已经取得案涉厂房的承租权。3、关于案涉厂房是否移交给曹军的事实。事实上，黄定坤已经将案涉厂房的钥匙移交给曹军，一审中，黄定坤也提出可以让移交人作为证人出庭作证，但一审法院未予采纳。据证人所述，当时因为其无社会经验，将钥匙移交单交给了曹军保留，后曹军利用该瑕疵，提出本案诉求，本身就是有悖诚信的。4、就曹军提交的电话录音的证明内容，一审法院以此认定案涉租赁物存在权利争议，该结论也是违背事实的。就此事，曹军曾提出过报警处理，一审法院也要求曹军补交报警记录，但曹军未能提交，仅是在庭后提交了通话录音，在未能核实录音背景的情况下，直接断章取义，部分采用录音内容，这是违背事实的，理由有二：其一，该录音是曹军提供，曹军明知自己在录音，在问话和交谈时，可以选择性地提问，因此录音内容的真实性是不够的。其二，该一审判决采用的是曹军自行的问话，曹军自己说的话做了录音就可以作为证据使用，相当是自己为自己作证，该证明力无法体现。事实上，案涉租赁物黄定坤之所以和案外人终止合同，确实是曹军拒绝支付租金所致。5、尚有一个事实，一审法院遗漏审查。据曹军自己陈述，其是开设公司的，公司已经有了经营场地。据黄定坤了解，黄定坤的陈述是真实的，本来曹军承租物业是为了将物业转租，但因为其无法找到承租人接手，曹军自己又不愿意承担空置期间的租金，加之其本来就不是经营物业租赁业务，缺乏寻找承租人的路径，曹军萌生悔意，又利用黄定坤的经验不足，没有保留钥匙移交单，便向一审法院提起本次诉求。就该事实，一审法院没有审查其现有经营场地的情况。正常情况下，曹军已经有了成熟的经营场地，不可能回去重新寻找场所。另，黄定坤提交补充意见称：1、关于黄定坤同案外人钻利公司的《厂房租赁合同》中约定的，黄定坤须向案外人付清保证金及半年租金的事宜，黄定坤在一审已经陈述，该条款约定属于误会，按上诉人同案外人的真实意思，是指保证金和租金共计相当于半年的租金，220800元（月租金36800×6＝220800元）。2、关于案外人程超帮黄定坤支付210800元的事实。首先从该款项的支付时间2017年10月28日及支付金额看，这两个信息和本案是高度吻合的，就此事程超本人也向一审法院出具了证明，一审法院认为该证据不足以认定程超支付的行为同本案的关系，在曹军未能提供任何证据证明的情况下，一审法院的这种认定结论明显是有失偏颇的。3、关于案涉厂房是否移交给曹军的事实。事实上，黄定坤已经将案涉厂房的钥匙移交给曹军，一审中，黄定坤也提出可以让移交人作为证人出庭作证，但一审法院未予采纳。曹军答辩称：一、本案原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉。2017年11月初，曹军因经营需要租赁厂房，黄定坤得知此事后，经朋友介绍认识了曹军并告知其有厂房可出租。黄定坤要求先曹军支付45000元诚意金，以确保承租。后来，经协商一致后于2017年11月21日签订《厂房租赁合同》，合同约定：租赁期为5年，由2018年1月1日起计，月租金为43000元。同时曹军当天支付保证金。在2018年1月1日，曹军准备搬入该厂房时，发现该厂房未平地且无法进驻。为此，双方就此磋商，直至2018年3月初，该厂房已由第三人承租并进驻。另，经一审法院查明，案涉厂房并无规划许可证。这些事实有曹军提交的《租赁合同》、东莞市规划局出具的《查询证明》、录音、录像等证据可以证实。二、黄定坤在毫无证据的情况下，为了推卸还款责任，多次虚假陈述案情诬称曹军是做厂房转租生意，恶意提起反诉，是滥用诉讼权利，其行为已经涉嫌妨碍民事诉讼，请求法院依法处理。曹军因为住处离案涉厂房较近，且工厂扩大需要场地的需要，在2017年底和黄定坤签订《租赁合同》打算租赁案涉厂房使用，结果黄定坤一直没有交付厂房给曹军使用，当初给付黄定坤的租金却打了水漂。在曹军起诉后，黄定坤为推卸责任，在没有任何证据的前提下，诬称曹军是做厂房转租生意。为了拖延诉讼时间，黄定坤又提起反诉，提交的证据却是与本案没有任何关系的黄定坤与钻利公司的租赁合同关系。面对录音、录像仍然坚持虚假陈述案情，欺骗法庭。黄定坤称案涉合同解除是因为曹军没有支付租金，而并非案涉租赁物被原房东转租他人，且否认自己因案涉租赁产权纠纷被传唤到派出所的事实。黄定坤在上诉状内，质疑曹军对因为案涉租赁物纠纷报警事实认定。首先，黄定坤本身就是案外人报警后被传唤到派出所处理的人，本来就有向法庭陈述事实的义务。其次，曹军已经通过书面答复向一审法院陈述案件涉警的起因和经过的详情。请求贵院依法到虎门赤岗警务区核实有关情况。本案的焦点应为：1．案涉厂房租赁合同是否有效；2．黄定坤是否已经履行交付租赁物给曹军使用的合同义务。曹军向一审法院提交的全部证据材料已经完整证明了案件的事实。案涉租赁物一没有规划许可证，二黄定坤从来没有有效取得过案涉租赁物，租赁物在2018年1月前还被钻利公司占用。在2018年1月后也没有满足交付使用的条件，房顶多次漏水、地下有大坑柱墩。2018年2月更被转租他人。事实上黄定坤也清楚知道自己应当赔付曹军损失，之所以在本案中作虚假陈述，更恶意提起反诉拖延诉讼时问，是故意增加曹军的诉讼成本的恶意诉讼行为。二审期间，黄定坤申请了证人陈某出庭作证，拟证明在2017年12月初将案涉租赁物钥匙交给了曹军。曹军对此发表质证意见称证人与黄定坤同属一个中介公司，证人确认在2018年1月曹军发现案涉租赁物有坑无法使用。曹军提交了2018年7月8日的微信聊天记录并当庭出示了手机信息截图，拟证明黄定坤已经确认需向曹军返还款项的事实。黄定坤对此发表质证意见称确认手机截图的真实性，信息发送的时间是半夜，当时黄定坤很无助，仅依据短信不能认定黄定坤存在违约的合同责任。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人黄定坤上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕黄定坤的上诉，本院分析如下：首先，根据东莞市城乡规划局的信息公开告知书可知，案涉租赁物未办理建设工程规划许可手续，黄定坤与曹军签订的案涉《厂房租赁合同》依法应属无效合同。黄定坤依据该无效合同取得的保证金应返还给曹军。其次，黄定坤作为案涉合同约定的出租人，应提供证据证明其对该租赁物具有使用权。根据黄定坤与钻利公司签订的《厂房租赁合同》，黄定坤需在2017年10月向钻利公司一次性付清租赁保证金及半年租金后才有案涉租赁物使用权及钻利公司才安排清理租赁物物品，黄定坤主张其与钻利公司实际约定是付清租赁保证金和租金共计相当于半年的租金，该主张与合同约定不符，亦无证据佐证，本院不予采信。黄定坤主张案外人程超通过其个人账户向王春林转账210800元，但程超和王春林均未出庭作证，故无法确认该转账行为是否属于履行黄定坤与钻利公司的《厂房租赁合同》的行为。且即使如黄定坤所称，前述款项是用于支付案涉租赁物的保证金和租赁费，黄定坤亦未按照《厂房租赁合同》付清上述款项，故黄定坤并未获得案涉租赁物的使用权，黄定坤也没有提供证据证明钻利公司已实际交付案涉租赁物给其使用。黄定坤二审申请的证人与黄定坤是同事关系，存在利害关系，仅凭该证人证言不足以证明其已将案涉租赁物钥匙交付给曹军。黄定坤主张已将钥匙交给曹军并由曹军签收了移交单，但又称交接单被曹军拿走了，不符合常理，亦与黄定坤和陈某从事中介服务的职业习惯不符。且根据曹军提交的经黄定坤确认的短信显示，黄定坤称会“想办法赔曹军”，并未提及房屋已经交付给曹军使用的情况。结合一手房东何天袏将房屋另租他人，黄定坤确认2018年3月份新承租人与曹军因案涉租赁物纠纷导致冲突并报警的情况，本院认为，黄定坤提供的证据不足以证明其能有效地控制和处分案涉租赁物，黄定坤并未能证明其已将案涉租赁物交付给曹军使用，故曹军无需向黄定坤支付占有使用费，黄定坤收取首月租金亦无依据，理应返还给曹军，原审法院认定黄定坤应向曹军返还保证金及首月租金，处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人黄定坤的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3740元，由上诉人黄定坤负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 陈美苑二〇一九年三月一日书记员 吴晓勇