江苏省常州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)苏04执复15号 复议申请人（异议人）：卢金林，男，1961年11月21日生，汉族，住常州市新北区。 申请执行人：广发银行股份有限公司常州分行，住所地常州市新北区龙锦路1258号，组织机构代码59396123-6。 负责人：倪文华，该行行长。 被执行人：王凯，男，1971年11月6日生，汉族，住常州市武进区。 被执行人：姚琴，女，1970年12月12日生，汉族，住常州市武进区。 复议申请人卢金林不服常州市新北区人民法院（以下简称新北法院）（2018）苏0411执异147号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 新北法院查明：该院在执行申请执行人广发银行股份有限公司常州分行与被执行人王凯、姚琴金融借款合同纠纷一案中,根据申请执行人的申请，在2017年7月21日依法作出（2016）苏0411执1377号执行裁定书，对被执行人王凯、姚琴名下位于常州市天宁区博爱路121号金桥大厦1001室（以下简称金桥大厦1001室）房屋委托评估进行拍卖，于2018年7月4日在淘宝网司法拍卖网络平台上传拍卖公告。拍卖公告对涉案房屋表述为住宅用房地产，房屋所有权证和土地使用证均予以明确表述，对拍品现状、权利限制、税费负担等进行了清楚描述。尤其在第7条其他情况明确：拍品以实物现状为准，法院不承担拍品瑕疵保证。并特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本拍品实物现状的确认，责任自负；拍品的实际状况以交付时为准。该院拍卖公告中特别作出拍卖须知，该拍卖须知第三条明确竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受拍品的现状已知及未知的瑕疵。拍卖中，除卢金林外，另有其他7人交付了竞买保证金。竞拍自2018年8月6日10时起至8月7日10时35分51秒至，经过187次的竞价，最终由竞买人卢金林以253.911万元的最高价竞得。卢金林依据拍卖公告要求，已经缴清竞拍费用。该院在2018年8月20日出具（2016）苏0411执1377号之三执行裁定书，裁定涉案不动产归买受人卢金林所有，不动产所有权至本裁定送达卢金林时转移；卢金林可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续，过户费用由卢金林垫付后按拍卖规定至法院结算。 新北法院认为：当事人、利害关系人认为人民法院执行过程中执行行为违法的，可以向执行法院提出异议，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查。本案中，该院依法对涉案不动产进行评估并在司法拍卖网络进行公开拍卖，在拍卖公告中对被拍物品进行了详细描述，拍卖须知中对竞买人相关权利义务也作出明确告知。卢金林通过淘宝网对该院就涉案被拍物品的描述进行了解的同时，对公告中的拍卖须知及相关要求也应明知并具有约束力。而且，基于卢金林居住在本地，就被拍不动产的现状及相关事项也可实地进行查看并作充分了解，以避免因疏忽或了解不细等原因导致自身权益受损。涉案不动产经过多人多次激烈竞争，最终由卢金林竞得，现其以涉案房屋不是学区房、不能迁移户口、非住宅用房核准税收为由要求撤销拍卖并退回已经缴纳的拍卖款，其所持理由均不符合法定的撤拍要件；如撤拍，既是司法资源的浪费，损害司法权威，也是对其他竞拍人的不公。故卢金林所提执行异议理由不成立，该院依法不予支持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十二条、第十七条第一款第（一）项的规定，作出（2018）苏0411执异147号执行裁定：驳回卢金林的异议申请。 卢金林向本院复议请求：撤销新北法院（2018）苏0411执异147号执行裁定，支持复议申请人的异议成立。事实与理由：新北法院在涉案执行中于2018年8月6日依法在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖、变卖被执行人王凯所有的金桥大厦1001室不动产，2018年8月7日买受人卢金林以253.911万元的最高价竞得，已缴清竞拍费用。现卢金林认为原拍品性质表述错误，拍卖公告中将该不动产性质表述为住宅用房地产，房屋规划用途为空白，但其办理过户中，税务征收机关将该房屋按照非住宅房征收税款，致使无法实现购买房屋的真实目的，后经法院依法调取了该不动产的原始购房相关资料，经核实，该房屋主体建筑物性质为商住，故原拍卖存在重大瑕疵，应当撤销拍卖，故要求撤销该次拍卖，并退还卢金林缴纳的拍卖款。 卢金林向原审法院异议请求：撤销新北法院作出的（2016）苏0411执1377号之三“关于将王凯名下常州市博爱路121号金桥大厦1001室不动产过户给异议人卢金林”的执行行为，并退还卢金林已缴纳的拍卖款253.911万元。 对于新北法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院另查明：2001年11月29日、30日，常州市房产管理部门登记、核发00069725号房屋所有权证书，载明：不动产为金桥大厦1001室，建筑面积202.67平方米，房屋总层数为15层，所在层数为12层，建筑面积202.67平方米，其中，设计用途无记载。2011年12月19日，常州市人民政府核发常国用（2011）第0495641号土地使用权证书，载明，土地使用权人为王凯，座落于金桥大厦1001室，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为65平方米（分摊面积）。2015年12月21日，常州市不动产登记交易中心出具不动产登记簿查询证明，载明：金桥大厦1001室的权利人（使用权人）为王凯，房屋所有权证号为00069725，登记时间为2001年11月29日；土地使用权证号为（2011）0495641，登记时间为2011年12月19日；该查询证明并无“商住”记载。涉案拍卖成交后，2018年9月26日，常州市不动产登记交易中心分别出具、提供不动产登记簿查询证明和相关商品房购销合同。该不动产登记簿查询证明所载明的不动作座落、权利人（使用权人）、房屋所有权证号、土地使用权证号与上述不动产登记簿查询证明一致，另在附记中记载：“备注：规划用途为‘商住’”。该房商品房购销合同由常州市金桥房地产开发有限公司（卖方）与王凯（买方）在2001年11月15日签订，合同第一条约定，常州市金桥房地产开发有限公司以出让方式取得位于博爱路121号土地使用权，经批准在该地块上建造商品房，定名金桥大厦，主体建筑物性质为商住，建筑层数15层；合同第二条约定，该商品房为金桥大厦1001室，建筑面积共202.67平方米；合同第三条约定，该商品房为现房；合同还约定了其他事项。 在涉案执行程序中，新北法院委托评估金桥大厦1001室不动产，江苏省新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司出具苏新大陆房估字（2017）第2975号房地产估价报告，其中载明：估价项目名称为金桥大厦1001室住宅用房地产价值评估；根据新北法院提供的不动产登记簿查询证明，估价对象的权属信息为00069725号房屋所有权证、（2011）0495641号土地使用权证等状况；估价对象即房屋的现状用途为办公，目前为鑫金涛国际有限公司使用。涉案拍卖公告中不动产拍卖（变卖）调查表载明：拍品名称为金桥大厦1001室房地产，权证情况为00069725号房屋所有权证、（2011）0495641号土地使用权证，拍品现状中房屋用途为现状办公。拍卖公告附有该房屋室内现场照片展示，并说明拍卖标的物的位置为金桥大厦1001室住宅用房地产。 本院认为： 《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度；国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，以出让方式取得的土地使用权的用途分为居住用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，商业、旅游、娱乐用地，综合或者其他用地。国土资源部《全国土地分类（试行）》规定，建设用地分为商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、交通运输用地、水利设施用地、住宅用地以及用于军事、涉外、宗教、监狱、墓地等特殊用地。《全国土地分类（试行）》第25项规定：住宅用地是指供人们日常生活居住的房基地，包括城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地、农村宅基地和空闲宅基地；城镇混合住宅用地是指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地。由此可见，现有法律和行政规章并未对“商住”不动产作出规定，因而“商住”不能成为确定不动产规划用途的法定事由。 《中华人民共和国物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。该法第一百四十条规定：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管门批准。据此，应当严格按照法定的土地用途管制制度确定土地用途。由于“商住”并非确定不动产规划用途的法定事由，故买卖双方在涉案商品房买卖中约定金桥大厦主体建筑物性质为“商住”，依法不能证明涉案不动产的规划用途。 《不动产登记暂行条例》第八条第三款规定，不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属情况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条规定：不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。涉案不动产的房屋所有权证书未记载设计用途，涉案不动产的土地使用权证书载明地类（用途）为住宅用地。新北法院基于不动产登记的公示和公信力，依据该土地使用权证书及房地产估价现状，将金桥大厦1001室作为住宅用房地产进行司法拍卖，按规定发布拍卖公告，在拍卖公告及附件中说明拍卖财产现状、权证情况、地类用途、使用现状、权利负担等内容，其信息披露充分，且通过拍卖竞价充分，已拍卖成交。因此，涉案拍卖程序并不违反法律规定。 《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。涉案土地使用权证书核发于2011年12月19日。涉案拍卖成交后，在2018年9月26日的不动产登记簿查询证明中，其规划用途事项并无记载，另在附记中备注规划用途为“商住”，以此证明涉案不动产的规划用途、设计用途为非住宅房，于法无据。 综上所述，新北法院的异议裁定，认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。卢金林的复议理由，缺乏法律依据，不能成立；其复议请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回卢金林的复议申请，维持常州市新北区人民法院（2018）苏0411执异147号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱正生 审判员  王 臻 审判员  陈 倩 二〇一九年三月二十一日 法官助理陶金沙 书记员叶小玢