内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0502民初2890号原告：林金水，男，1976年5月25日出生，汉族，个体经营者，现住通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王晋哲，内蒙古兴哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张力健，内蒙古兴哲律师事务所律师。被告：陆禹，男，1990年1月23日出生，汉族，个体经营者，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张龙，内蒙古润贤律师事务所律师。原告林金水与被告陆禹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张力健、被告陆禹及其委托诉讼代理人张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林金水向本院提出诉讼请求：1、要求依法判决被告立即支付房屋供热费2300元，向原告支付违约金20000元，合计22300元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年初，原告与被告就坐落于科尔沁区巴黎之春小区的商品房租赁事宜，签订了《商品房出租合同》，合同约定原告将科尔沁区巴黎之春小区西门北侧临街商业房租给被告使用，租赁期限为2018年4月1日至2021年1月19日，租金为一年一交100000元，并应提前20天交纳。否则，应承担违约金，按照年租金的20%计算。同时约定，被告应承担房屋租赁期内的水电费、物业费等费用。该商铺原告交付被告使用，被告交付了第一年的租金100000元，并注册登记了“老潼关肉夹馍”开业经营。但是，被告并没有缴纳该房屋第一年的供热费用；在应该交纳第二年租金的期限已经超过的情况下，原告多次找被告，被告均没有交纳租金。原告认为，被告的行为已经违背了双方约定，构成违约，应承担违约责任。同时所拖欠的供热费，应由被告承担。因与被告协商未果，原告依法提起诉讼，请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告陆禹辩称，第一点，原、被告之间签订的《商品房出租合同》，现应被认定为无效合同。因为原告并非是涉案房屋的所有权人，所以原告将涉案房屋对外出租，应征得房屋所有权人的同意，双方在签订合同时合同效力为效力待定，现以历经近一年时间，该合同仍未取得房屋所有权人的追认，因此原、被告双方签订的合同应被认定为无效合同。第二点，原、被告在签订合同时，并没有约定涉案房屋的供热费用由被告承担，因此原告起诉的事实理由错误。第三点，基于涉案房屋所有权人一直没有追认原、被告双方签订合同的事实，及被告在使用房屋当中房屋有质量上的瑕疵（总是漏水），致使被告方无法正常使用，被告方已通知原告方在第一年期满之后不再使用涉案房屋。因此原告方的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。原告林金水为证明自己诉讼请求成立，出示了证据：1、周晓林与任秀丽签订的房屋租赁合同一份（复印件），证明房屋所有权人同意周晓林转租任秀丽涉案房屋。2、任秀丽与原告签订的房屋租赁合同一份（复印件），证明房屋所有权人及周晓林同意转租涉案房屋。3、原告林金水与被告陆禹签订的《商品房出租合同》一份，证明原、被告之间签订的商品房出租合同得到房主同意。4、供热公司出具的供热费收据一份（复印件），证明涉案房屋的供热费已由原告代交，原告向被告主张合法。5、房屋所有权证明一份（复印件），证明涉案房屋是2013年3月12日由薛光辉取得所有权，证明在周晓林承租房屋之后，薛光辉才取得了所有权，该涉案房屋不涉及到由薛光辉追认。被告陆禹质证认为，对证据1、2、4的真实性有异议，因为上述三份证据均为复印件，对其证明力也有异议。首先，三份证据从形式上看，不能证明周晓林就是涉案房屋的所有权人，房屋的所有权应当以房产机关出具的证明或房屋开发公司与买受人之间的买卖合同及全款收据才能证明。其次，通过第一份证据就可以看出周晓林在作第一手转租时，已经明确约定承租人不得善自将房屋转租他人。因此，以后的几手租赁行为，均应被认定为无效行为。对证据3系原、被告双方签订的租赁合同，但该合同并没有经过所有权人的签字确认。因此现在为无效合同。同时双方在合同的第六条约定的被告应承担的费用当中，并没有原告方在本庭中主张的房屋供热费。因此被告方并没有违反与原告方的约定。原告方的请求不能成立，依法应予以驳回。对证据5的真实性没有异议，但对原告方出示的这份证据，要证明的事实有异议，原告的证明指向很奇怪，原告即承认涉案房屋是案外人薛光辉的，又否认薛光辉的所有权和处分权，针对周晓林对涉案房屋的占有使用的来源并没有做出相应的陈述，因此该份证据不能够确认原、被告双方签订的合同合法有效。被告陆禹为证明其反驳主张成立，出示证据：《商品房出租合同》一份，证明无论原、被告之间签订的合同被认定为有效还是无效，但双方在签订合同时，均没有约定原告方主张的供热费由被告方承担的事实，因此被告方在履行该合同时并不存在违约行为。原告的诉讼请求应当予以驳回。原告质证认为，对证据的真实性、合法性没有异议。对证明指向有异议。该合同虽然在第六条中没有约定供热费，但第六条所罗列的各项费用是一般罗列，而不是穷尽的罗列。并且该份证据也证明了原告向被告主张违约金的合法性。本院综合认证如下：原告出示的证据1、2、4均系复印件，没有其他证据予以佐证，且被告不予认可，故本院不予确认。原告出示的证据5虽系复印件，但被告认可，能够证明本案待证事实，故本院予以确认。原告出示的证据3来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告出示的《商品房出租合同》，内容真实、合法，其“没有约定被告方承担供热费”的证明指向有事实根据，本院予以确认。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认证事实如下：2018年初，原、被告签订了《商品房出租合同》一份，原告将坐落于科尔沁区巴黎之春小区西门，我家牛排隔壁嗳呵多喜孕婴店自南向北数第三间房屋租赁给被告使用；租赁期限自2018年4月1日至2021年1月19日；租金一年一交100000元，最后一年交付租金80555元；乙方继续承租时，应提前20天向甲方交付租金；房屋租赁期内，乙方承担水费、电费、电话费、物业管理费、房屋租赁税、卫生费、室内装修费等；乙方不按约定支付租金，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金的百分之二十支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告向原告交付了第一年的租金100000元，被告在该租赁房屋注册登记了“老潼关肉夹馍”店开业经营，双方已实际履行合同一年时间。至本案庭审时，被告没有向原告交付第二年的租赁费，没有交付租赁房屋的第一年供热费；庭审中被告明确表示不再租赁该房屋，但因第一年租赁期没到原因没有搬离。另查明，原、被告租赁的房屋所有权人系案外人薛光辉，其于2013年3月12日取得该房屋所有权。原、被告签订的《商品房出租合同》系房屋租赁转租合同。被告在房屋租赁期间，未发生房屋所有权人要求解除租赁合同或确认转租合同无效、阻挠被告使用租赁房屋行为。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《商品房出租合同》，系双方自愿签订的房屋租赁转租合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反效力强制性法律规定，应合法有效。被告转租合同无效的反驳理由没有事实根据和法律依据，本院不予采信。合同中约定的内容对双方具有法律约束力，双方应当遵守和履行。被告未按合同约定履行义务，应承担违约责任；故原告要求被告给付违约金20000元的诉讼请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告不承担违约金的反驳理由没有事实根据和法律依据，本院不予采信。合同中没有被告承担供热费的约定条款，原告也没有证据证明其已向供热公司支付了涉案租赁房屋的供热费，故原告要求被告支付供热费的诉讼请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。被告不承担供热费的反驳理由有事实根据和法律依据，本院予以采信。本案诉讼费由原、被告依法负担。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陆禹于本判决生效后立即给付原告林金水违约金20000元；二、驳回原告林金水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179元，由原告林金水负担29元，由被告陆禹负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区通辽市中级人民法院。审判员  王宝玉二〇一九年三月二十九日书记员  陈 莹