宁夏回族自治区灵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0181民初12号 原告：杨峰，男，1975年5月10日出生，回族，个体，公民身份号码×××，住宁夏回族自治区灵武市。 委托诉讼代理人：杨馨，宁夏翟明霞律师事务所律师。 被告：何学明，男，1960年5月8日出生，回族，农村商业银行职工，公民身份号码×××，住宁夏回族自治区灵武市。 委托诉讼代理人：马娟，宁夏灵州律师事务所律师。 被告：金自祥，男，1979年3月5日出生，回族，公民身份号码×××，住宁夏回族自治区灵武市。 被告：杨巧燕，女，1987年9月1日出生，回族，公民身份号码×××，住宁夏回族自治区灵武市。 原告杨峰与被告何学明、金自祥、杨巧燕申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月2日立案受理，依法适用普通程序,于2019年2月12日公开开庭进行了审理，原告杨峰的委托诉讼代理人杨馨，被告何学明及其委托诉讼代理人马娟，被告金自祥到庭参加诉讼，被告杨巧燕经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告诉称，被告金自祥、杨巧燕因资金周转向原告借款，以其二人共同所有的位于灵武市芙蓉苑一期9号楼3单元101室房屋进行抵押，并将房屋产权证书交给原告。因被告金自祥未按时还款，原告将被告金自祥、杨巧燕起诉至人民法院，并保全了涉案房屋，被告对保全裁定并未提出异议。原告经两审终审胜诉后申请强制执行，在执行过程中，被告何学明提出执行异议，并提供了《房屋买卖合同》、收据等证据证实其主张，灵武市人民法院裁定中止了对涉案房屋的执行。原告认为，被告何学明的执行异议主张不成立，故原告起诉请求：1.依法撤销灵武市人民法院（2018）宁0181执异20号执行裁定书；2.对灵武市芙蓉苑一期9号楼3单元101室房屋（产权号为灵武市房产证市区字第00**0XXX号）继续执行；3.本案诉讼费由被告负担。 为证实其主张，原告向法庭提交了如下证据： 证据1.房屋所有权证书1份（复印件），证明涉案房屋产权登记时间为2012年12月10日，系被执行人金自祥与杨巧燕所有的房产的事实； 证据2.《借款抵押协议书》1份、《房屋买卖合同》1份，证明金自祥为向杨峰借款，以其所有的郭桥花园的房屋及涉案房屋进行抵押，虽然没有进行抵押登记，但金自祥将合同及房屋产权复印件交给了杨峰，时间为2017年7月1日的事实； 证据3.灵武市人民法院（2017）宁0181民初4615号民事裁定书、（2017）宁0181执保248号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证、（2017）宁0181民初4615号民事判决书、（2018）宁01民终1918号民事判决书各1份，证明2017年12月12日，原告杨峰对涉案房屋申请保全，灵武市人民法院予以查封，后又在审判中对该房屋的保全予以确认，将裁定书送达给了被告金自祥，并明确告知了复议期限，金自祥、何学明始终未对保全提出复议，灵武市人民法院以裁定书及两级法院民事判决书确定了涉案房屋的产权归属为金自祥和杨巧燕的事实； 证据4.灵武市供电局用电客户信息表1份（打印件）、购电台账信息表1份（打印件），证明涉案房屋用电仍在被告金自祥名下，2013年9月20日至2016年4月15日没有购电记录，证明该房屋没有出售和交付给任何人居住使用的事实； 证据5.取暖费收取录入信息表1份（打印件），证明截止2018年10月21日，供暖公司登记的涉案房屋的所有人仍是被告金自祥的事实； 证据6.自来水公司用户水表信息维护表1份（打印件），证明截止2018年10月21日，自来水公司登记的涉案房屋的所有人仍是被告金自祥的事实； 证据7.不动产登记信息查询结果证明表1份，证明2015年4月9日，被告金自祥因向石嘴山银行股份有限公司吴忠分行贷款，以该房屋抵押，期限从2015年4月9日至2017年4月18日，证明涉案房屋就是金自祥和杨巧燕的房产的事实； 证据8.证明1份，证明被告何学明持有的2013年5月20日交纳物业费的收据，收款人是张某某，但经与张某某核实，并非是物业收费员的张某某出具的事实； 证据9.加盖灵武市华兴物业服务有限公司印章的2013年5月29日其他业主物业费收据2张，证明被告何学明持有的2013年5月20日交纳物业费的收据，经与该物业公司同年同月的收据对比，与同时期物业费收据不同，且经到该公司核查收据存根，没有被告何学明2013年5月20日交纳物业费的收据存根，被告何学明实际并未在2013年5月20日交纳物业费，被告何学明与金自祥之间没有房屋买卖关系的事实。 同时，为证明涉案房屋没有交付、出售给何学明，原告申请证人杨某某出庭作证，证人陈述，被告金自祥于2016年9月11日向证人借款20万元，同样以本案涉案房屋抵押，并且将房产证及土地使用证原件交付证人。为证明2013年5月20日何学明并没有交纳过物业费，房屋并没有实际交付给何学明使用，证人张某某出庭作证陈述，其在华兴物业公司工作过，之前原告找到证人向证人核实一张收据，证人看后发现收据中名字是证人的，但笔迹不是证人的，该收据是一份临时收据，不是证人开的，对被告何学明与华兴物业公司签订物业合同的事情证人不知情。 对原告提交的证据，被告何学明质证后对证据1的三性及证明目的均有异议，涉案房产虽登记在被告金自祥名下，但不能证明该房产现在的所有权人就是被告金自祥，不能达到原告的证明目的；对证据2的三性无异议，对证明目的有异议，原告与被告金自祥之间的抵押协议无效，原告给被告金自祥发放借款时涉案房屋已经发生变动，被告金自祥已将涉案房产出卖给了何学明；对证据3的三性无异议，该份证据恰能证明被告何学明取得涉案房产，并合法占有后，被灵武市人民法院查封的事实，被告何学明非杨峰与金自祥一案中的当事人，法院不可能将裁定文书向何学明送达，当然何学明对杨峰财产保全的事实并不知晓；对证据4的三性及证明目的均有异议，该份证据系打印件，并非是供电部门加盖印章的书面证据，从购电记录中可以反映出在2013年5月15日后具有购电的交易信息；对证据5、证据6的三性及证明目的均不认可，证据系打印件，没有供暖公司的印章，且供暖公司的登记信息并不能代表房屋的产权信息；对证据7的三性无异议，对证明目的有异议，该份证据能证明被告金自祥未按合同约定向何学明办理涉案房屋过户登记，主要原因涉案房屋在石嘴山银行吴忠分行抵押贷款，无法办理过户登记，且该份证据是被告金自祥2015年4月9日至2017年4月18日期间的抵押贷款信息，在此之前金自祥以涉案房产在同一家银行就有抵押贷款的行为；对证据8的三性不认可，该份证据不符合证据的形式要件，该证据属于证人证言，证人应当出庭作证；对证据9的三性及证明目的均不认可，该证据不能对抗被告何学明持有的2013年5月20日交纳物业费的收据，该证据系案外第三方的交费凭证，不能因收据对比不同，就对被告手中收据的真实性有异议，原告持有的收据同样加盖物业公司公章，更不能证明何学明与金自祥之间没有房屋买卖关系，其二人房屋交易不需要物业公司的同意或认可。被告金自祥质证后对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，房屋不是被告金自祥的，在2013年该房屋就出售给了何学明；对证据2无异议；其他证据的质证意见均同意何学明代理人的质证意见。 对证人证言，被告何学明质证后对证人杨某某证言的三性不认可，杨某某与本案原告杨峰认识的过程就存在虚假性，即便是通过裁判文书网上的判决书中确有此人，但上面没有具体的身份信息，所以存在虚假陈述。证人杨某某肯定在2016年9月11日被告金自祥将涉案房产证及土地使用证交付其本人，结合原告提交的证据7不动产登记信息查询结果可证实证人的陈述是虚假的，在2015年至2017年4月期间该房产产权证抵押在银行，被告金自祥不可能持有原始的产权证书，证人杨某某陈述到涉案房屋看过，但对屋内的状态全然不知，对涉案房屋是否出售给何学明并不知情，如何来证明并没有实际交付给何学明。对证人张某某的证言真实性不表异议，对证明目的中的房屋并没有交付给何学明的证明目的不认可，通过对证人张某某的发问其对公司印章及是否实际收取费用的情况不知情，仅能证明该份收据的落款非本人所写。被告金自祥质证后认为，证人杨某某记错了，被告金自祥没有带证人去看过房子，房产证是金自祥于2017年6月份用现在的房产证换取的郭桥花园房屋的购房合同，不是2016年交付给证人的，证人可能记错了，因为2016年房产证抵押在石嘴山银行。 被告何学明辩称，原告的诉请缺乏事实及法律依据，不能成立。2013年5月15日被告何学明购买被告金自祥、杨巧燕位于灵武市芙蓉苑一期9号楼3单元101室住房，并与被告金自祥、杨巧燕签订房屋买卖合同，当日支付了购房款10万元，同时被告金自祥、杨巧燕将涉案房产交付何学明使用，后被告何学明多次要求被告金自祥、杨巧燕办理过户手续，但其二人以各种理由推脱，至2017年1月何学明才得知被告金自祥、杨巧燕以涉案房产在石嘴山银行吴忠分行抵押贷款，因贷款没有还清，无法办理过户登记，被告何学明迫于无奈于2017年1月份向被告金自祥、杨巧燕支付了下剩的11万元购房款。因被告金自祥承诺将此11万元偿还银行后可以办理过户，但何学明支付购买款后被告金自祥仍然推脱未积极配合办理，并不是何学明的原因导致未办理过户，原告在诉状中称购房款长达4年未支付完毕，因被告金自祥不办理过户手续，所以何学明不敢将房款全部付清。至于水、电费、过户信息没有及时办理，是因为这些东西并不是房屋的产权证明，没有办理过户也可以继续使用，被告何学明也是考虑到将房产证办理到自己名下后，一次性将所有手续变更，也不需要相关单位出具产权证明。请求法庭驳回原告的诉请。 为支持其抗辩意见，被告何学明向法庭提交了如下证据： 证据1.房屋买卖合同1份、收条2张，证明2013年5月15日被告金自祥、杨巧燕将其所有的灵武市芙蓉苑一期9号楼3单元101室房产以21万元的价格出售给被告何学明，被告何学明分别于2013年5月15日、2017年1月13日向被告金自祥、杨巧燕支付购房款共计21万元的事实； 证据2.灵武市人民法院（2018）宁0181民初46号民事调解书1份、国网宁夏电力有限公司银川供电公司专用收据1张、银川中铁水务集团有限公司水费凭条1张、灵武市华兴物业服务有限公司证明1份、物业服务合同1份（复印件）、收据3张，证明被告何学明于2013年5月15日已取得涉案房屋，并合法占用涉案房屋居住至今，居住期间缴纳水电费、物业费的事实； 证据3.证人马某某的证言及收条1张，证明被告何学明购买涉案房屋后雇佣马某某进行室内装修，并向马某某支付装修费12000元的事实； 证据4.灵武市不动产登记中心不动产登记信息查询结果证明1份，证明被告何学明购买的涉案房屋被金自祥抵押给石嘴山银行吴忠分行无法给何学明办理过户登记，以及非何学明自身原因未办理过户登记的事实，另结合被告证据1、证据2、证据3可证实涉案房产于2017年12月13日、2018年4月27日被灵武市人民法院查封，在人民法院查封之前被告何学明已与被告金自祥、杨巧燕签订合法有效的书面房屋买卖合同，何学明合法占有涉案房屋的事实。 对被告何学明提交的证据，原告质证后对证据1的三性及证明目的均不认可，在执行异议审查阶段，被告金自祥当庭承认向何学明借款，二被告之间存在债权债务关系，该合同是为了担保借款所签订，且被告何学明没有提供取款凭证等其他证据来补强交付房款的事实，对于房屋买卖合同来说，事隔四年才支付第二笔购房款与实际交易习惯不符；对证据2中的民事调解书、物业合同系复印件不符合证据规定，且民事调解书只能证明何学明交付物业费，不能证实其为合法所有权人，物业公司的证明及收据3张，所盖印章均不同，且经与原告提供的证据及证人张某某的证言印证，2013年5月20日何学明并没有缴纳过物业费，对于物业公司的证明及收据三张不认可，电力公司收据、税务公司收据，时间均是在涉案房屋在被查封以后，且两份收据上没有身份信息，不能证实该费用是被告何学明所缴纳，不予认可。被告金自祥质证后无异议。 为证明2013年5月15日被告何学明购买灵武市芙蓉苑一期9号楼3单元101室房产后，雇佣证人马某某进行室内装修，并向其支付装修费12000元，被告何学明系涉案房屋的实际所有人的事实，被告何学明申请证人马某某出庭作证，证人陈述，其与何学明系朋友关系，何学明在2013年5月买房后，于6月左右由证人给装修，房屋的橱柜门返修，墙壁喷乳胶漆、吊顶及厨房天花板吊顶，工期一个月左右，被告何学明以现金方式支付了装修款12000元，房屋是灵武市芙蓉苑一期9号楼3单元1楼东户，两室两厅。 对证人马某某的证言，原告质证后对证言不认可，据证人所述2013年6月为何学明给涉案房屋进行了简单装修，证人将装修项目记的很清楚，但对房屋格局陈述错误，在金自祥向原告借款时也带着杨峰去看了房屋，涉案房屋的餐厅不在中间，而是与厨房套着，餐厅的门与小卧室的门是平行的，在一个平面上，在庭审中证人也没有提交房屋装修合同及收条原件来证实其装修过及收到装修款，证人与被告何学明系多年的朋友，有利害关系，故对证人证言的真实性及证明目的不认可。被告金自祥质证后无异议。 被告金自祥辩称，2013年其将房屋出售给被告何学明，当时向其支付了10万元，下欠11万未支付，房产手续就没有给何学明办理，后被告金自祥用该房屋在石嘴山银行抵押贷款。2017年何学明将下剩的房款交付，让金自祥给办理过户，但当时其与杨峰、王军有债务关系，杨峰将该房屋给保全了。该房屋先卖给了何学明，签订了房屋买卖合同，收到了房款，也交付了房屋。 被告金自祥未向法庭提交证据。 被告杨巧燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，未提出质证意见，亦未提交答辩状和证据材料。 经审查本院认为，原告提交的证据1、证据7，可以证明涉案房屋登记于被告金自祥、杨巧燕名下的事实，本院予以采信，证据2可以证明被告金自祥以涉案房屋抵押向原告借款，但未进行抵押登记的事实，本院予以采信，证据3可以证明涉案房屋被人民法院依法查封的事实，本院予以采信，证据4、证据5、证据6均非原件，且被告不予认可，本院不予采信，证据8系证人证言，该证人已在庭审中出庭作证，应以当庭证言为准，故本院不予采信，证据9票据样式的差异不足以证明被告提供的票据不真实，对其证明目的本院不予采信。证人杨某某的证言所述收取涉案房屋产权证书的时间，系该房屋在银行抵押贷款期间，被告金自祥亦质证称证人说错了时间，且证人陈述与原告系开庭前一两天才认识，有违常理，故对证人杨某某的证言本院不予采信；证人张某某的证言，原告欲以此证明被告何学明未交纳物业费，但证人工作的灵武市华兴物业服务有限公司已出具证明证实被告何学明于2013年5月15日购买房屋，5月20日签订物业合同且一直居住至今，故对证人张某某的证言本院不予采信。被告何学明提交的证据，相互印证，可以证明被告何学明于2013年5月购买涉案房屋并居住使用至今，本院予以采信。 经审理查明，2013年5月15日，被告金自祥、杨巧燕与被告何学明签订《房屋买卖合同》1份，约定被告金自祥、杨巧燕将其所有的灵武市芙蓉苑一期9号楼3单元101室房屋出售给被告何学明，价款21万元，在签订协议时先付10万元，下欠11万元付清后办理过户手续。合同签订后，被告何学明于当日向被告金自祥支付了购房款10万元，被告金自祥将房屋交付被告何学明。2013年5月20日，被告何学明与灵武市华兴物业服务有限公司签订《物业服务合同》，对涉案房屋进行了装修，并居住至今。2017年1月13日，被告何学明将剩余11万元购房款支付给被告金自祥，但因被告金自祥以涉案房屋在银行办理了抵押贷款而导致房屋无法办理过户，依旧登记于被告金自祥名下。2017年12月5日，原告杨峰在本院对被告金自祥、杨巧燕提起民间借贷之诉，依原告杨峰申请，本院于2017年12月13日以（2017）宁0181民初4615号民事裁定查封了涉案房屋。后经二审终审，人民法院生效判决判令被告金自祥、杨巧燕偿还原告杨峰本息合计902148元及利息并承担相应诉讼、保全费用。因被告金自祥、杨巧燕未在指定期限履行人民法院生效法律文书确定的义务，原告杨峰申请本院强制执行，执行期间，被告何学明于2018年12月24日以案外人身份向本院提出执行异议，本院依法审查后作出（2018）宁0181执异20号执行裁定，中止了对涉案房屋的执行。 本院认为，被告何学明与被告金自祥、杨巧燕之间签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。在被告何学明于2013年支付了第一笔房款后即开始占有、使用该房屋，后因被告金自祥以该房屋办理抵押贷款导致房屋无法过户至被告何学明名下，但被告之间签订买卖合同、支付全部价款并占有、使用房屋，均发生在人民法院对涉案房屋进行查封之前，因此，被告何学明对涉案房屋提出的执行异议成立，原告的诉讼请求不应得到支持。被告杨巧燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权的放弃。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告杨峰的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告杨峰负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  李宁涛 审 判 员  李 霞 人民陪审员  哈玉芳 二〇一九年三月二十六日 书 记 员  杨小娟 本案适用的法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。