重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民初478号原告（案外人）：徐廷中，男，汉族，1944年12月12日出生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：文金朋，重庆万康律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆市长寿区三农小额贷款有限责任公司，住所地重庆市长寿区桃花大道**附**、附**、附**，统一社会信用代码91500115320466846G。法定代表人：邱本国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梁伟，重庆渝州律师事务所律师。被告（被执行人）：张绍福，男，汉族，1971年11月14日出生，住重庆市长寿区。被告（被执行人）：邱德秀，女，汉族，1973年1月9日出生，住重庆市长寿区。被告（被执行人）：重庆瑞鸥房地产开发有限责任公司，住所，住所地重庆市凤城金山街**社会信用代码91500115787474356K。法定代表人：张绍福。原告徐廷中与被告重庆市长寿区三农小额贷款有限责任公司（以下简称长寿区三农小额贷款公司）、被告张绍福、被告邱德秀和被告重庆瑞鸥房地产开发有限责任公司（以下简称重庆瑞鸥房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月30日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐廷中的委托诉讼代理人文金朋、被告长寿区三农小额贷款公司的委托诉讼代理人梁伟、被告张绍福并作为被告重庆瑞鸥房地产公司的法定代表人到庭参加了诉讼，被告邱德秀经依法传票传唤未到庭参加审理，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐廷中向本院提出诉讼请求：1、撤销（2018）渝01执异351号执行裁定书；2、解除对位于重庆市长寿区房屋的查封，并中止对该三套房屋的执行；3、确认位于重庆市长寿区房屋为徐廷中所有；4、本案诉讼费用由长寿区三农小额贷款公司、张绍福、邱德秀和重庆瑞鸥房地产公司承担。事实和理由：2014年9月12日，徐廷中与重庆瑞鸥房地产公司、重庆顺帆房地产开发有限公司（以下简称重庆顺帆房地产公司）签订了《重庆市商品房买卖合同》并已网签，该合同约定重庆瑞鸥房地产公司和重庆顺帆房地产公司将位于重庆市长寿区房屋出卖给徐廷中，成交总金额为798360元。该房屋购房款为冲抵重庆瑞鸥房地产公司向徐廷中之子徐林的借款。2014年10月20日，重庆瑞鸥房地产公司和重庆市瑞马物业管理有限公司将上述房屋交付徐廷中使用至今。故徐廷中对上述房屋享有合法权利，请求法院解除对该三套房屋的查封并停止执行。被告长寿区三农小额贷款公司辩称，1、徐廷中要求确认位于重庆市长寿区重庆瑞鸥房地产公司为其所有，因本案系案外人执行异议之诉，该请求不属于本案的审理范围；2、徐廷中之子徐林系重庆瑞鸥房地产公司股东、监事。长寿区三农小额贷款公司申请对案涉房屋进行保全后，重庆瑞鸥房地产公司及其股东对该保全事实均是知道或应当知道的，但均从未对保全行为提出任何异议，故徐廷中所述购房有可能是与重庆瑞鸥房地产公司串通达到逃避债务的目的；3、徐廷中所称以其子徐林的出借款抵扣房款的证据不充分，其所签订的房屋买卖合同并没有依法办理合同备案登记、预告登记等。被告张绍福并作为被告重庆瑞鸥房地产公司的法定代表人辩称，重庆瑞鸥房地产公司确曾向徐林借款100万元，后部分借款转为购房款；认可徐廷中所述购房事实的真实性，涉案的三套房屋已经交付徐廷中使用。邱德秀未到庭未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2012年9月15日，重庆瑞鸥房地产公司收到徐廷中之子徐林的汇款100万元，重庆瑞鸥房地产公司向徐林出具了相应收据，载明收到公司向徐林个人借款100万元，收款方式为转账。2014年9月2日，重庆瑞鸥房地产公司向徐廷中出具收据三份，分别载明收到美食街20号3幢附1号、2号、3号房款各266120元，收款方式为转账。2014年9月12日，重庆瑞鸥房地产公司和重庆顺帆房地产公司（甲方）与徐廷中（乙方）签订三份《重庆市商品房买卖合同》（合同编号分别为ＣＱＹＪ-425359、ＣＱＹＪ-425367、ＣＱＹＪ-425369），约定由乙方购买甲方开发建设的位于重庆市长寿区房屋，该三套房屋成交金额均为266120元，付款方式为一次性付款，乙方于合同签订之日起3日内付清房款，并约定甲方应在2014年10月28日前向乙方交付房屋。双方签订上述合同后即办理了网签手续。同年10月20日，徐廷中与重庆瑞鸥房地产公司、重庆市瑞马物业管理有限公司办理了上述房屋的《房屋交接确认书》。另查明，2013年3月28日，案涉房屋所在的长寿湖镇美食街20号3幢取得长房（2013）预字第（012）号预售许可审批。2015年4月30日，案涉房屋所在的长寿湖镇狮湖锦苑商住小区取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证（建竣备字[2015]23号）。2018年12月10日，长寿湖镇美食街20号3幢办理了城镇房屋初始登记，取得渝（2018）长寿区不动产权第001264360号证书。2019年1月15日，本院依法向重庆狮子滩供水有限公司查询案涉房屋在该司开立账户时间以及账户变更情况：案涉三套房屋于2018年7月19日以徐廷中名义开立用水账户。还查明，当事人认可长寿区三农小额贷款公司与张绍福、重庆瑞鸥房地产公司借款合同订立于2015年2月，徐林在庭审中认可以其对瑞欧地产公司借款抵偿徐廷中的购房款，瑞鸥房地产公司也认可徐廷中的购房款系以徐林的借款冲抵。再查明，重庆市长寿区人民法院在办理长寿区三农小额贷款公司申请保全张绍福、邱德秀和重庆瑞鸥房地产公司借款合同纠纷诉前财产保全一案中，于2015年7月31日作出（2015）长法民保字第00095号民事裁定书：预查封重庆瑞鸥房地产开发有限有限公司位于重庆市长寿区（狮湖锦苑商住小区）第1层附1号、附2号、附3号、附4号、附5号、附6号、附7号、附8号房屋，以上房屋预售许可证号：长房（2013）预字第（012号）；以上房屋预查封期限为三年。2015年11月3日，重庆仲裁委员会对申请人长寿区三农小额贷款公司与被申请人张绍福、重庆瑞鸥房地产公司借款合同纠纷一案作出（2015）渝仲字第1733号、第1790号、第1791号、第1792号裁决书，裁决由张绍福、邱德秀偿还长寿区三农小额贷款公司借款本金、利息、罚息和逾期罚息等，重庆瑞鸥房地产公司对张绍福、邱德秀的前述支付义务承担连带清偿责任。后由于张绍福、邱德秀和重庆瑞鸥房地产公司未在规定期限内履行上述付款义务，长寿区三农小额贷款公司遂向本院申请强制执行。本院在执行过程中，徐廷中作为案外人就案涉房屋提出异议，本院于2018年8月13日作出（2018）渝01执异351号执行裁定书裁定驳回徐廷中的异议请求。徐廷中遂提起本案之诉。上述事实，有中国工商银行出具的综合户历史明细查询结果、重庆瑞鸥房地产公司2012年9月15日出具给徐林的收据、重庆瑞鸥房地产公司2014年8月26日出具给徐廷中的收据三份、合同编号分别为CQYJ-425359、CQYJ-425367、CQYJ-425369的《重庆市商品房买卖合同》三份、重庆瑞鸥房地产公司出具的《情况说明》、《房屋交接确认书》、重庆市长寿区洪湖镇草堰村村民委员会出具的《说明》、重庆仲裁委员会（2015）渝仲字第1733号、第1790号、第1791号、第1792号裁决书、重庆市长寿区人民法院（2015）长法民保字第00095号民事裁定书、本院（2018）渝01执异351号执行裁定书、执行笔录等证据及当事人当庭陈述等予以佐证，本院予以认定。本院认为，徐廷中就案涉房屋于2014年9月12日与重庆瑞鸥房地产公司签订了房屋买卖合同,该合同在签订当日即办理了网签手续。因网签为行政管理手段而不产生物权变动预告及变动后果，故案外人购买的房屋即使办理了网签手续并不能当然对抗申请执行人。但案外人的异议如果符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的，仍可以排除对案涉房屋的执行。上述司法解释第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，徐廷中对位于重庆市长寿区房屋是否享有排除执行的民事权益，应根据前述规定进行审查。首先，2014年9月12日，徐廷中就案涉房屋与重庆瑞鸥房地产公司等签订了房屋买卖合同，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。虽然长寿区三农小额贷款公司认为徐廷中之子徐林原为重庆瑞鸥房地产公司的股东并任监事，故双方签订房屋买卖合同存在串通可能，但这仅为其主观臆测，并未举示相应证据，故其该项抗辩不成立。案涉房屋买卖合同签订及网签时间既早于长寿区三农小额贷款公司与张绍福、重庆瑞鸥房地产公司的债权债务产生之时（2015年2月），也早于重庆市长寿区人民法院作出裁定预查封案涉房屋的时间（2015年7月31日），故可以认定案涉房屋的买卖合同的订立时间是真实可信的，且签订于申请执行人债权成立及法院查封房屋之前。其次，2014年10月20日，重庆瑞鸥房地产公司、重庆市瑞欧物业管理有限公司与徐廷中签订了房屋交接确认书，向徐廷中交付了案涉房屋，且依据本院调取的证据可证明案涉房屋的用水户头也已变更至徐廷中名下，由此可见徐廷中在法院查封之前已合法占有案涉房屋。再次，徐廷中与重庆瑞鸥房地产公司等签订的房屋买卖合同约定案涉三套房屋的价款均为266120元，总价798360元，徐廷中称该房款由其子徐林以向重庆瑞鸥房地产公司出借的100万元中的部分冲抵。本院现已查明，徐林确于2012年9月向重庆瑞鸥房地产公司汇款100万元，重庆瑞鸥房地产公司认可该款系徐林出借给其的借款，其向徐林出具的收据亦载明该款为借款，因此，重庆瑞鸥房地产公司向徐林借款100万元的事实可以确认。2014年9月2日，重庆瑞鸥房地产公司又向徐廷中出具三张收据，备注为房款，且明确了具体房号。徐林在庭审中对以其部分借款抵偿徐廷中的购房款予以认可，重庆瑞鸥房地产公司也认可徐廷中的购房款系以徐林的借款冲抵。上述证据与当事人陈述之间能够相互印证，房款冲抵借款亦符合一般交易习惯，具有合理性，故徐廷中已经支付了案涉房屋全部价款款的事实可以确认。最后，重庆瑞鸥房地产公司陈述由于其资金困难、欠缴土地出让金和其它税费等原因，导致未能及时为购房人办理产权证，直到2018年12月才向有关部门提交办证资料。本院调取的长寿湖镇美食街20号3幢的不动产权登记情况亦可证明案涉房屋于2018年12月10日才办理初始登记。由此可见，案涉房屋未办理过户登记不能归咎于买受人徐廷中自身原因。鉴于徐廷中与重庆瑞鸥房地产公司签订并办理网签手续的案涉房屋买卖合同早于长寿区三农小额贷款公司与张绍福、重庆瑞鸥房地产公司的债权债务产生以及重庆市长寿区人民法院作出裁定预查封案涉房屋的时间，且长寿区三农小额贷款公司也未证明双方签订房屋买卖合同存在恶意串通可能，故其在与张绍福、重庆瑞鸥房地产公司订立合同时应当预见到已网签出售的涉案房屋作为被执行人责任财产执行时对其债权实现有一定障碍，加之徐廷中的异议请求亦符合前述司法解释第二十八条的规定，因此徐廷中对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，故本院对其中止执行案涉房屋的诉讼请求予以支持。至于徐廷中提出的撤销（2018）渝01执异351号执行裁定书、解除对位于重庆市长寿区房屋的查封等诉讼请求，均不属本案异议之诉的审理范围，本院不作处理。对徐廷中要求判令涉案房屋归其所有的诉讼请求，因《物权法》规定不动产物权的取得以登记为准，而案涉房屋目前登记在重庆瑞鸥房地产公司名下，徐廷中可依据与重庆瑞鸥房地产公司等签订的房屋买卖合同另诉要求履行办理过户登记等合同义务，本案中本院对其该请求不予支持。综上，案外人徐廷中对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，徐廷中的部分诉讼请求应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于重庆市长寿区房屋；二、驳回徐廷中的其他诉讼请求。案件受理费11783.60元，由重庆市长寿区三农小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。本院（2018）渝01执异351号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  付永雄审 判 员  师玉婷人民陪审员  李贤蓉二〇一九年三月二十二日法官 助理  江满意书 记 员  冉梦云