广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初19444号原告：广东中海物业服务有限公司南海分公司，经营场所：广东省佛山市南海区××，统一社会信用代码××。负责人：刘忠华。委托诉讼代理人：刘秋静，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省陆丰市，该公司员工。被告：彭友宏，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：吴登杰，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省广州市天河区，系彭友宏姐夫。原告广东中海物业服务有限公司南海分公司与被告彭友宏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年3月8日公开开庭进行了审理。中海物业南海分公司的委托诉讼代理人刘秋静，彭友宏及其委托诉讼代理人吴登杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业南海分公司向本院提出诉讼请求如下：1.彭友宏向中海物业南海分公司支付2012年1月至2018年9月期间中信山××湖花园××路××号的物业服务费309360.38元及违约金91662.34元；2.本案诉讼费用由彭友宏承担。事实和理由：中信保利达地产（佛山）有限公司（以下简称保利达公司）与广东中信物业服务有限公司南海分公司（广东中信物业服务有限公司南海分公司现更名为广东中海物业服务有限公司南海分公司）签订了《前期物业管理委托合同》，约定由中海物业南海分公司为彭友宏提供物业服务，根据第四章约定，别墅物业服务费用每每平方米5.5元，物业服务费按季度交纳，业主应在每季度末月25日之前交纳下季度物业服务费，未能按时足额交纳物业管理费的，业主按应收费用的每日千分之五的标准向中海物业南海分公司支付违约金。根据《佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书》，彭友宏所有的中信山××湖花园××路××号物业服务费的计算面积为795.68平方米。本案中，因彭友宏与地产商就物业费收费标准约定为4.8元/月/平方米，差额部分由地产商直接向中海物业南海分公司支付，中海物业南海分公司主张的物业费计算方式为4.8元/月/平方米×795.68平方米×欠费月数。就违约金部分，中海物业南海分公司自愿以实际损失的百分之三十向彭友宏请求违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。涉案房产空置无人居住，彭友宏在2012年1月至起诉期间，无故拒向中海物业南海分公司支付物业服务费，中海物业南海分公司曾多次向彭友宏发函以及短信、电话催收，但彭友宏均置之不理，至今仍分文未付，其行为已严重损害中海物业南海分公司的合法权益，为此，中海物业南海分公司特向贵院提起本次诉讼，望贵院判如所请。彭友宏辩称，彭友宏不同意中海物业南海分公司的诉讼请求，中海物业南海分公司的诉请无依据，案涉房屋价值3000多万元，该房屋至今未收楼未入住，房屋存在严重的质量问题。中海物业南海分公司主张的物业费起算期间也是错误的，因为房屋尚未交楼，且违约金请求过高。中海物业南海分公司陈述的事实与实际不符，是中海物业南海分公司虚构的。双方围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析如下：彭友宏对中海物业南海分公司举证的佛山市南海区房地产测绘报告书不予认定，该报告书显示案涉房屋建筑面积为795.68平方米，与商品房合同登记信息查询结果显示的建筑面积一致，本院对该报告书予以确认。被告对中海物业南海分公司举证的邮政快递单、催收函不予确认，该证据有原件核对，本院对真实性予以确认。中海物业南海分公司对彭友宏举证的发单记录、报告、商品房检查记录表、公证书、鉴定报告、视频真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，但就房屋质量问题，彭友宏已另案向开发商主张过，故本院对关联性不予确认。本院经审理查明以下事实：2010年10月8日，彭友宏（买受人）与保利达公司（出卖人）签订编号为××的《广东省商品房买卖合同》，约定彭友宏向保利达公司购买位于广东省佛山市南海区里水镇中信山××湖花园××路××号房屋（别墅）。同日，双方签订一份《补充协议》，协议第三条第（二）项约定，买受人没有按期接收商品房的，在延期收楼期间，除了按《买卖合同》第十一条约定承担该商品房在此期间的风险，还应承担由此产生的一切费用（包括物业管理费等）。第十条第（九）项约定，中信山语湖花园一期物业管理费按建筑面积每平方5.5元/月计算，买受人只需按建筑面积每平方4.8元/月的标准向物业管理公司缴纳物业管理费，差额部分由出卖人另行补贴给物业管理公司直至小区成立业主委员会。中海物业南海分公司与保利达公司签订的《前期物业管理委托合同》约定，别墅按5.5元/月/平方米计算物业管理费，物业管理费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度末月25日之前交纳下季度的物业管理费，未按时足额交纳物业管理费的，业主应按应收费用的每日千分之五支付违约金，合同期限自2015年1月1日起至小区业主委员会成立止。彭友宏的别墅建筑面积为795.68平方米。2013年12月23日，彭友宏以案涉房屋存在严重质量问题，不具备交付使用条件等为由向本院起诉保利达公司，请求：1.保利达公司向彭友宏交付经验收合格且返工验收无质量问题的房屋；2.保利达公司向彭友宏支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止的违约金（以31300000元为本金从2012年11月1日至实际交付房屋之日止按每日万分之二计付违约金）。本院于2015年7月16日作出（2014）佛南法民三初字第1号民事判决，判决：一、中信保利达地产（佛山）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将广东省佛山市南海区里水镇中信山××湖花园××路××号房屋交付予彭友宏；二、驳回彭友宏的其他诉讼请求。彭友宏不服，提起上诉，佛山市中级人民法院于2016年3月28日作出（2015）佛中法民三终字第1083号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，该判决于2016年4月2日发生法律效力。彭友宏至今未办理收楼手续。另，广东中信物业服务有限公司南海分公司于2018年10月16日变更企业名称为广东中海物业服务有限公司南海分公司。本院认为：本案是物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，中海物业南海分公司为中信山语湖花园提供物业服务，彭友宏作为中信山××湖花园××路××号房的业主，应按《前期物业管理委托合同》的约定交纳物业管理费。彭友宏抗辩案涉房屋存在质量问题，彭友宏未收楼，故不应交纳物业管理费。就房屋是否具备交付条件的问题，本院（2014）佛南法民三初字第1号民事判决以及佛山市中级人民法院（2015）佛中法民三终字第1083号民事判决已作出认定，案涉房屋已达到合同约定的交付条件，且保利达公司亦在合同约定的交付期限内向彭友宏履行了告知义务，判决判令保利达公司向彭友宏交付房屋。彭友宏在判决发生法律效力后即可随时办理收楼手续，但彭友宏仍以房屋存在质量问题为由不予收楼。根据彭友宏与保利达公司签订的《补充协议》的约定，彭友宏延期收楼的，仍应支付相应的物业管理费。因（2015）佛中法民三终字第1083号民事判决于2016年4月2日发生法律效力，彭友宏在合理的期限内没有办理收楼手续，本院酌定彭友宏应从2016年5月1日起向中海物业南海分公司交纳物业管理费，截至2018年9月30日，物业管理费为110758.66元（4.8元/月/平方米×795.68平方米×29个月），对中海物业南海分公司超出部分请求，本院不予支持。彭友宏逾期支付物业管理费，已构成违约，中海物业南海分公司请求彭友宏支付违约金91662.34元，彭友宏抗辩过高，本院也认为过高，综合本案实际情况，本院酌定违约金为20000元，对中海物业南海分公司超出部分请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、彭友宏应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东中海物业服务有限公司南海分公司支付佛山市南海区里水镇中信山语湖花园××路××街××号房2016年6月1日起至2018年9月30日止的物业管理费110758.66元及违约金20000元；二、驳回广东中海物业服务有限公司南海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费7315.34元（广东中海物业服务有限公司南海分公司已预交），由广东中海物业服务有限公司南海分公司负担4930.34元，由彭友宏负担2385元并应于给付上述款项同期径付予广东中海物业服务有限公司南海分公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  麦上康人民陪审员  周泽图人民陪审员  陈少英二〇一九年三月十三日书 记 员  黄莹莹