贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0181民初3765号原告：徐云，男，1983年12月17日生，汉族。委托诉讼代理人：陈忠萍，贵阳市白云区白云法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：徐慧，女，1985年5月30日生，汉族。系原告胞妹，代理权限为特别授权代理。被告：范肖青，女，1975年8月8日生，汉族。被告：高玉兰，女，1983年3月20日生。第三人：曾大明，男，1948年4月18日生。第三人：李德英，女，1964年9月9日生。原告徐云与被告范肖青、高玉兰、第三人曾大明、李德英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告徐云及委托诉讼代理人陈忠萍、徐慧，被告范肖青到庭参加诉讼，被告高玉兰，第三人曾大明、李德英经公告送达未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告徐云向本院提出诉讼请求：1、请依法判决原告与被告签订的《房屋买卖协议》无效；2、请依法判决被告范肖青、高玉兰退还已收取原告购房款309800元，并赔偿原告对该房屋进行防水处理费28800元和装修费用22800元的经济损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告将其从贵州省清镇市××红湖村三组村民杨秀祥、周老二处购买的位于贵州省清镇市××红湖村三组农房1栋及前后院坝和房屋内以及院坝内一切物品及装修卖给原告，房屋总价款为人民币309888元。2017年5月28日，原告即以现金方式支付被告高玉兰、范肖青购房定金9800元。2017年6月8日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，协议签订后，原告按约定分别于2017年6月8日、7月31日通过银行转账方式支付被告购房款260000元、37000元。2017年7月27日，原告又以现金方式给被告范肖青3000元，用于安装自来水，原告共计付给被告购房款309800元。被告只给原告出具260000元收条1份，其余498000元未出具收条，但有在场人佐证。被告高玉兰、范肖青于7月31日收到尾款37000元后即将上述农房屋面和外墙进行防水处理和装修，原告因此发生防水处理费和装修费为28800元和22800元。原告购买的该房屋无法取得不动产权手续，且面临法院执行。综上所述，根据相关法律，特诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求为谢！被告范肖青辩称：原告于2017年6月8日通过银行转款260000元给被告，7月31日收到原告37000元。因为两个第三人欠被告的借款，第三人就用涉案房屋给被告用于抵债，被告在出售房屋时已经将此情况告知原告，被告与第三人有协议，涉案房屋时农房，第三人将购买土地的协议转交给被告，被告已经该协议转交给原告。被告将房屋卖给原告，原告明知该房屋是有问题的，原告还对房屋进行了装修。被告不同意返还原告房屋装修款，原告支付的共计297000元，其中被告得了277000元的一半，另外20000元是支付了帮我们催债的工资款，只同意退还297000元的一半，不同意支付原告防水处理及装修损失。被告高玉兰未到庭答辩，也未提交书面答辩状及相关证据材料。第三人曾大明、李德英未到庭陈述。当事人围绕诉讼请求向本院提交了身份证复印件、房屋买卖协议、收条、中国工商银行贵阳白云支行借记卡账户历史明细清单、室内装饰工程合同、土地转让协议、欠条、本院调查彭和良、李敏笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年6月8日，原告徐云为乙方与被告高玉兰、范肖青为甲方签订《房屋买卖协议》，该协议约定：甲、乙双方本着公平、自愿协商原则，甲方将自己从清镇市××红湖村三组村民杨秀祥（男）周老二（女）处所购买土地修建农村房屋一栋约300㎡叁佰平方米，以及前后院坝和房屋内以及院坝内一切物品及装修卖给乙方，卖价为叁拾万玖仟捌佰捌拾捌元309888元。2017年6月8日前的一切经济纠纷由甲方全部承担。同日，原告徐云通过其胞妹徐慧账户向被告范肖青转账260000元，范肖青、高玉兰出具收条一份，载明：“收到徐云买房款贰拾陆万元正（260000）”。2017年7月31日，徐云通过其胞妹徐慧向范肖青转账37000元。另查明，2008年11月15日，第三人曾大明与他人签订《土地转让协议》，约定内容主要为：曾大明在清镇市××组修房，因土地占用其中有本组农户杨秀权的土地大约有204平方米左右，经协商杨秀权让出来给曾大明永久性使用，曾大明一次性补助杨秀权人民币贰仟伍佰零捌元正（￥2508元）。2013年11月15日，第三人曾大明、李德英为甲方与被告范肖青为乙方签订《房屋买卖协议》，该协议约定：甲、乙双方本着公平，自愿协商原则，甲方将自己从清镇市××红湖村三组村民杨秀祥（男）周老二（女）处购买土地修建农房屋一栋约300㎡（三百平方米）以及前后院坝和房屋内以及院坝内一切物品及装修买给乙方。买价为人民币55万元正（伍拾伍万元正）。同日，曾大明、李德英出具收条一份，载明：“今收范肖青购房款伍拾伍万元正（￥550、000元）”。2017年9月1日，徐云向李敏支付屋面和外墙防水款28800元，李敏出具收条一份，载明：“今收到徐云做屋面和外墙防水（360㎡×80=28800元）大写贰万捌仟捌佰元（28800元）”。李敏为白云万通防水经营部经营者，白云万通防水经营部类型为个体工商户。2017年9月10日，徐云为甲方与贵州和良装饰工程有限公司为乙方签订《室内装饰工程合同》，该合同主要约定：工程概况/施工面积300平方米，承包方式包工包料，总价款38000元，工期2017年9月10日至2017年11月10日。2017年9月10日、9月29日，徐云分二次向贵州和良装饰工程有限公司支付装修款22800元。2018年5月31日，高玉兰出具欠条一份载明“今欠到徐云的房款壹拾伍万肆仟玖佰元正（154900元）在2018年六月底付清”。本院认为：原告徐云与被告范肖青、高玉兰签订的《房屋买卖协议》，由于原告购买的房屋位于清镇市××红湖村，属于农村房屋，原告徐云不是该村村民，且该房屋无产权手续，该协议违反法律、法规的强制性规定，属无效协议。对原告要求判决原告与被告签订的《房屋买卖协议》无效的诉请，于法有据，本院予以支持。对原告要求两被告退还购房款309800元并赔偿装修费用22800元及防水处理费28800元的诉请，从原告方提供的《房屋买卖协议》载明的购房款309888元与高玉兰出具的欠条载明欠徐云的房款154900元，相互印证，两被告收到的购房款为309800元，关于原告为装修及为房屋作防水处理的费用，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中，被告在房屋无产权手续的情况下，出售给被告，主观上具有过错，原告明知案涉房屋无手续的情况下，以明显低于市场价的房价购买案涉房屋，也有过错，原被告承担同等责任。故被告范肖青、高玉兰返还原告徐云购房款309800元，并赔偿原告徐云防水处理及装修损失25800元（51600元×50%=25800元）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、原告徐云与被告高玉兰、范肖青于2017年6月8日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告高玉兰、范肖青于本判决生效之日起十日内共同返还原告徐云309800元并赔偿原告徐云防水及装修损失25800元；二、驳回原告徐云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6722元，由被告高玉兰、范肖青负担6242元，原告徐云负担480元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  张文涛人民陪审员  杨光华人民陪审员  桑德志二〇一九年三月十九日书 记 员  杨泽群