广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终19907号上诉人（原审被告）：朱莎莎，女，1987年7月27日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：罗见玲，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：寺冈（深圳）高机能胶粘带有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道西部开发区九华科技园******，统一社会信用代码91440300792599209P。法定代表人：弘中悟司，董事长。委托诉讼代理人：杨金明，广东鼎方律师事务所律师。上诉人朱莎莎因与被上诉人寺冈（深圳）高机能胶粘带有限公司（以下简称寺冈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初11912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。朱莎莎上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判为朱莎莎无需向寺冈公司退还租赁押金及赔偿利息;二、依法撤销一审判决第二项，改判为寺冈公司赔偿朱莎莎:（1）木地板损失6200元；（2）热水器损失1200元；（3）专为寺冈公司使用而购买的移动空调1500元；（4）因诉讼产生的误工费和交通费3000元及精神损失费50000元；寺冈公司向朱莎莎支付违约金27300元。以上共计82900元。事实与理由：一审判决认定“寺冈公司损坏涉案房屋木地板、热水器，朱莎莎专门为寺冈公司购买移动空调，并因诉讼导致朱莎莎产生误工费和交通费等请求缺乏事实和法律依据”，该认定属认定事实不清。2016年4月7日，朱莎莎与寺冈公司签订《房屋租赁合同》，约定寺冈公司承租朱莎莎位于深圳市罗湖区××广场××楼1716的房屋作住宅使用，租赁期限为自2016年4月8日至2017年4月7日。租赁期间，寺冈公司将该房屋主卧室的木地板水浸损坏，导致朱莎莎不得不再重新铺设木地板。寺冈公司损坏的主卧房木地板价值6500元，木地板损坏后朱莎莎重新铺设复合地板价值2500元；寺冈公司由于使用热水器不当导致损坏，该热水器原价4500元，朱莎莎只要求寺冈公司赔偿1200元；此后朱莎莎重新购置热水器，价值1080元；由于寺冈公司损坏了朱莎莎的空调，朱莎莎专门帮寺冈公司购买了新的移动空调，朱莎莎于寺冈公司退租后重新安装空调系统，花费3700元，朱莎莎要求寺冈公司偿还空调购买费及运费合计1500元。由于寺冈公司起诉的原因导致朱某多次从江西往返产生误工费和交通费合计3000元。另外因寺冈公司拒绝到消委会调解，且缺乏善意，给朱莎莎带来不必要的麻烦及烦恼，应向朱莎莎赔偿50000元精神损失费。此外，朱莎莎与寺冈公司已口头达成续租的合意，朱莎莎已承诺租金不变，但寺冈公司后来反悔不再承租，也不配合房产中介看房。寺冈公司违反后续协议，应当向朱莎莎支付违约金27300元。基于以上事实，朱莎莎有权从租赁押金中扣除上述费用，不足的部分寺冈公司应另行补足。因此，朱莎莎无需向寺冈公司退还租赁押金和赔偿利息。寺冈公司答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判。寺冈公司向一审法院提出起诉，请求：一、判令朱莎莎返还寺冈公司房屋租赁押金15750元并支付逾期支付的损失（暂定100元，利息损失以15750元为本金，从2017年4月11日起以中国银行同期贷款利率为标准计算至朱莎莎付清之日止，以实际计算金额为准）；二、判令由朱莎莎承担本案诉讼费用。朱莎莎向一审法院提起反诉，请求：一、判令寺冈公司赔偿木地板损失6200元；二、判令寺冈公司赔偿热水器损失1200元；三、判令寺冈公司赔偿专为供寺冈公司租赁使用而购买的移动空调1500元（含运费200元）；四、判令寺冈公司赔偿朱莎莎因为诉讼而产生的误工费和交通费3000元及精神损失费50000元；五、判令寺冈公司支付违约金27300元；上述5项共计89200元。一审法院认定事实：2016年4月7日，朱莎莎与寺冈公司签订《房屋租赁合同》约定，朱莎莎将位于深圳市罗湖区××广场××楼××房出租给寺冈公司作住宅适用，出租面积为103.68平方米；租赁期限自2016年4月8日至2017年4月7日止；每月租金为13650元，寺冈公司每月10日前交付租金；寺冈公司应于合同终止后次日搬离涉案房屋；寺冈公司向朱莎莎交纳租赁保证金27300元；朱莎莎向寺冈公司返还租赁保证金的条件之一为租赁期满合同终止；双方另对其他权利义务进行了约定。另查，2017年4月6日，寺冈公司搬离涉案房屋，将钥匙交还给朱莎莎。朱莎莎于2017年4月11日退还寺冈公司部分租赁保证金11550元，尚余15750元租赁保证金未退还。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。寺冈公司与朱莎莎就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方约定租赁期限自2016年4月8日至2017年4月7日止。租赁期满后，寺冈公司搬离涉案房屋，朱莎莎收到寺冈公司返还的房屋钥匙并返还了部分租赁保证金，应视为合同已按照约定履行完毕。朱莎莎主张双方已达成继续租赁的合意，缺乏证据支持，法院不予釆信。朱莎莎基于双方有续租关系要求寺冈公司承担违反续租合同的违约金27300元，缺乏事实依据，法院不予支持。根据合同约定，租赁期满、合同终止，朱莎莎应向寺冈公司返还租赁保证金。朱莎莎于2017年4月11日仅返还寺冈公司部分租赁保证金11550元，尚余15750元租赁保证金未返还。现寺冈公司要求朱莎莎返还该15750元租赁保证金，并要求其自2017年4月11日起按照银行同期贷款利率标准赔偿利息损失，事实清楚，理由充分，法院予以支持。朱莎莎主张寺冈公司损坏涉案房屋木地板、热水器，要求其赔偿木地板损失6200元、热水器损失1200元；要求寺冈公司赔偿朱莎莎专为供寺冈公司租赁使用而购买的移动空调1500元(含运费200元）；要求寺冈公司赔偿朱莎莎因为诉讼而产生的误工费和交通费3000元及精神损失费50000元均缺乏证据支持，亦缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、朱莎莎于本判决生效之日起五日内向寺冈公司退还租赁押金15750元，并赔偿寺冈公司相应的利息损失（以15750元为计息基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，自2017年4月11曰起算至被告还清款项之日止）；二、驳回朱莎莎的全部反诉请求。本院二审期间，朱莎莎向本院提交了以下证据：1.朱莎莎与寺冈公司的短信聊天记录，以证明寺冈公司将案涉房屋内主卧室的木地板浸泡损坏、又将空调损坏；2.周某的证人证言，以证明寺冈公司将案涉房屋内主卧室的木地板、热水器损坏，且朱莎莎为寺冈公司购买了新的空调；3.陈某的证人证言，证明寺冈公司将案涉房屋内主卧室的木地板浸泡损坏，该木地板原价值6500元；4.复合地板收款收据，证明朱莎莎因木地板被损坏而重新铺设复合地板的价值为2500元；5.淘宝购买热水器截图和购买热水器的发票，证明寺冈公司将案涉房屋内的热水器损坏，朱莎莎重新购置热水器花费1080元；6.淘宝购买空调截图，证明寺冈公司损坏空调后，朱莎莎为寺冈公司购买空调，花费1197元；7.安装新空调收据，证明朱莎莎于寺冈公司退租后重新安装空调系统，花费3700元；8.朱莎莎与寺冈公司的短信聊天记录及车票，证明为处理退押金事宜，朱莎莎积极与寺冈公司沟通，涉案房屋的实际所有人朱某专门多次从江西坐车到深圳，造成车票损失至少3012.3元，朱莎莎还约寺冈公司到消费者协会沟通，但寺冈公司临时爽约，给朱莎莎造成极大精神困扰；9.朱某的银行流水及中韵联合集团股份有限公司赣西公司的《公司变更通知书》打印件，以证明朱某的收入水平，因处理与寺冈公司租赁合同纠纷，朱某多次从江西到深圳，造成误工损失；10.朱某出具的《确认书》，证明案涉房屋实际所有人是朱某，与案涉房屋相关的一切事宜均由朱某负责并直接承担责任，损失也由朱某承担。寺冈公司质证称：1.对证据1的真实性予以确认，但对合法性、关联性不予确认，该聊天记录不完整，但从该聊天记录可以看出朱莎莎与寺冈公司之间已经明确了合同租约到期之后不再续租；2.对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认，上述两份证人证言明显为朱莎莎提前拟好，证人只是单纯的签字确认，且证人未出庭作证；3.对证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认，该收据既没有收款人的签名，也没有收款单位的签章；4.对证据5的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，上述证据显示朱莎莎从京东购买热水器的时间是2017年4月25日，而此时朱莎莎与寺冈公司已经解除了租约，且热水器属于消耗品，经过长时间的使用可能存在自然损耗，并不能证明热水器是寺冈公司损坏的；5.对证据6的真实性、合法性、关联性均予以确认，但对证明目的不予认可，空调是朱莎莎出租房屋必备的，不能证明是寺冈公司损坏；6.对证据7真实性、合法性、关联性均不予确认，因为朱莎莎与寺冈公司已于2017年4月6日解除了租约，而该空调安装的时间是2017年5月8日，该证据与本案无关；7.对证据8和证据9的真实性予以认可，但对合法性、关联性不予确认，该聊天记录中一方身份不明确，且火车票显示的使用人均为朱某，与本案没有关联性；8.对证据10的真实性、合法性、关联性均不予确认，与本案无关。对朱莎莎提供的上述证据，本院均不予采信，理由如下：1.证据1不完整，且聊天记录中也未体现寺冈公司承认案涉房屋内主卧室木地板系其损坏；2.证据2-3的两位证人周某和陈某未出庭作证，无法核实证人证言的真实性；3.证据4-7无法证明寺冈公司损坏案涉房屋内木地板、热水器及空调的事实；4.证据8-9无法证明相关车票费用系因本案所支出，亦未能证明朱莎莎所主张的误工损失的具体金额；5.证据10与本案不具有关联性。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人之间签订的《深圳市房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均应具有约束力。关于寺冈公司是否应支付违约金问题，朱莎莎主张双方在《深圳市房屋租赁合同书》期满前已口头达成续租合意，但未提供相应的证据证明，故本院对朱莎莎该项上诉主张不予采信。朱莎莎以寺冈公司违反续租协议为由要求寺冈公司支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于寺冈公司是否应承担木地板、热水器、空调损坏的赔偿责任问题，朱莎莎提供的证据均不足以证明其所主张的案涉房屋内木地板、热水器、空调被寺冈公司损坏的事实，故其要求寺冈公司承担赔偿责任及支付精神损失费，证据不足，本院不予支持。关于寺冈公司是否应支付误工费和交通费的问题，无论案涉房屋是否系朱莎莎实际所有，朱莎莎作为该房屋的登记所有人，其有权处理本案所涉纠纷。朱莎莎认可其在深圳居住，具有处理本案所涉纠纷的便利。朱莎莎不参与本案所涉纠纷的处理，而让身在外地的朱某处理本案纠纷，由此所产生的交通费和误工费，系其自身扩大的损失，朱莎莎要求寺冈公司承担，理由不成立，本院不予支持。关于朱莎莎是否应返还租赁押金及利息损失问题，双方约定的租赁期限至2017年4月7日届满，寺冈公司于2017年4月6日搬离了涉案房屋并向朱莎莎交还了钥匙。按照双方租赁合同的约定，朱莎莎理应及时退还寺冈公司租赁押金。但朱莎莎在2017年4月11日仅退还了11550元，尚有15750元未退，该行为属违约行为，朱莎莎除应退还剩余租赁押金外，还应自2017年4月11日起向寺冈公司赔偿相应的利息损失。一审确定金额无误，本院予以维持。综上，朱莎莎的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1211元，由上诉人朱莎莎承担。本判决为终审判决。审判长 邢 蓓 华审判员 彭 建 钦审判员 蔡 雪 燕二〇一九年三月十九日书记员 张慧(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。