浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终342号上诉人（原审被告）：姚金星，男，1949年10月22日出生，汉族，住浙江省海盐县。委托诉讼代理人：何小李，浙江海兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏芳芳，女，1985年9月19日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：刘美州，浙江海威特律师事务所律师。原审被告：姚勤俭，女，1970年2月12日出生，汉族，住浙江省海盐县。上诉人姚金星因与被上诉人夏芳芳、原审被告姚勤俭农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2017）浙0424民初6477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚金星上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认《房屋转让协议书》无效；2.诉讼费由对方承担。事实和理由：一、房屋转让协议书签订时李新春并非场前村集体经济组织成员，无权购买涉案农村房屋，合同应属无效。二、依据土地管理法相关规定，农村村民只能拥有一处宅基地。李新春迁入金兴祥户后，因金兴祥当时在本村有宅基地，李新春作为其家庭成员无法购买他人农村房屋，否则违背了“一户一宅”的基本原则。三、李新春离婚后，其户籍依然与金兴祥一户，根据现有的宅基地审批法律法规及相关政策，其无法申请取得宅基地。四、根据浙江省国土资源厅2005年第94号文件，李新春不符合宅基地流转调剂条件，无法办理土地使用权变更登记。五、李新春生前不符合办理土地使用权变更登记的条件，其女儿夏芳芳更无法取得本案宅基地使用权。六、涉案房屋一直登记在姚金星家庭成员名下，根据物权法关于不动产物权流转的规定，涉案房屋所有权未发生过变更。七、海盐县人民政府2015年发布的第128号文件第九条第一款规定：农民私房交易，已办理房屋所有权和土地使用权过户的，为合法交易。农民私房私下交易，不办理合法登记手续的，一律视作非法交易，不作为拆迁补偿安置依据。根据该规定，案涉房屋的交易属于非法交易，应当认定合同无效。八、李新春与金兴祥婚姻短暂，是利用婚姻关系骗取集体经济组织成员身份资格，从而非法获取农村住房，属于通过合法形式掩盖非法目的。九、涉案房屋的转让价格远低于当时市场交易价格，显然不可能是买卖。夏芳芳辩称，一、2001年之前李新春已经是本村村民，姚金星认为李新春没有购房资格是错误的。二、姚金星提出的浙江省国土资源厅的相关文件并非法律，并不能否认李新春获得涉案房屋。夏芳芳继承获得房屋，不需要夏芳芳具有本村集体经济组织成员资格。当时3500元购买平房符合市场交易价格，转让协议写明转让，没有证据证明是租赁。姚勤俭陈述，一审判决是错误的。夏芳芳向一审法院起诉请求：1.确认关于海盐县原海塘乡场前村2组的四间住房《房屋转让协议书》合同有效，所有权归夏芳芳所有；2.本案诉讼费由姚金星、姚勤俭承担。一审法院认定事实：1989年1月30日，村民委出具土地使用权申报权源证明，兹有贰组农户姚金星于1973年建造住房7间，畜舍2间，未办过审批手续，界限清楚，情况属实，请予以登记。在海盐县土地使用权申报登记表上载明户主为姚金星，地址为海塘乡（镇）场前村（街）2组（居），家庭人口为5人，申报土地情况为住房平房4间、附属房平房3间、畜舍瓦房2间，房屋占地面积为206.20㎡。根据海盐县新城社区居民委员会证明，此海盐县土地使用权申报登记表登记的家庭人口5人分别为王小官、姚金星、周六囡（宝）、姚叶波、姚勤俭，王小官本人未结婚无其他家属，其于1990年死亡，周六囡于1991年死亡，其与姚金星系夫妻，两人共生育两个子女为姚勤俭和姚叶波，姚叶波于1991年死亡，去世时未成家。1999年11月14日，姚金星和案外人李新春签订房屋转让协议书一份，载明甲方为姚金星，乙方为李星春，经双方协商甲方姚金星就房屋座落在海塘乡场前村二组泮忠祥南面的四间住房畜舍贰间转让给乙方李星春，现将协商结果如下：一、甲方将住房四间、畜舍贰间转让给乙方，从一九九九年十一月十四日起归乙方使用；二、房屋转让价格为叁仟伍元整，乙方一次性付给甲方；三、房屋四至东西南北；四、本协议自签字之日起生效，双方不得违反；五、协议一式三份，双方各执一份，一份归签证单位留存。姚金星在甲方处签字，案外人李新春在乙方处签字，鉴证单位为场前村民委，并加盖了海盐县海塘乡场前村民委员会章。此后，李新春及其亲属一直占有、管理、控制着该涉案房屋。姚金星对房屋转让协议书上“姚金星”签字是否是其本人所签有异议，为此夏芳芳申请笔迹鉴定。一审法院委托浙江千麦司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见表明标称日期为“一九九九年十一月十四日”的《房屋转让协议书》上落款“甲方”处“姚金星”签名字迹是姚金星所写。另查明，李新春于2010年1月22日死亡，其第一顺位法定继承人为夏芳芳。一审法院认为，本案双方争议的问题主要是双方之间是否存在农村房屋买卖合同关系，是否合法有效。第一，姚金星认为其和案外人李新春根本不认识，也从未签署过涉案的转让协议书。根据夏芳芳提供的《房屋转让协议书》及浙江千麦司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》，涉案《房屋转让协议书》上甲方确为姚金星本人签字，故姚金星的该项抗辩意见不予采纳。第二，姚金星认为《房屋转让协议书》所载明的意思表示是将房屋租赁给案外人李新春使用，这是一份不定期租赁协议。根据文义解释，协议书的标题为“房屋转让协议书”，协议书内容也载明“经双方协商甲方姚金星就房屋座落在海塘乡场前村二组泮忠祥南面的四间住房畜舍贰间转让给乙方李星春”。“转让”就是把自己的东西或合法利益或权利让给他人，而房屋转让产生的后果就是涉案房屋归属受让方使用，故姚金星认为只是给对方租赁使用的意见不符合文义解释的规定，且协议书通篇没有租赁的意思表示，也没有租赁期限、房屋维护等基本租赁合同所具备的要素，故姚金星的该项抗辩意见不予采纳。第三，姚金星认为案外人李新春在签署《房屋转让协议书》时不是海塘乡场前村村民，其不符合农村房屋买卖的身份资格。根据户籍证明，在签订《房屋转让协议书》时案外人李新春的户籍所在地为湖北省大冶市，但之后其户籍转入海塘乡场前村1组场前65号，其户口的转入使其取得该集体经济组织成员资格，因此其有权利买受同村的农村住房。第四，姚勤俭认为，其作为农村房屋的共同所有权人对房屋买卖一事不知情，姚金星处分不动产时未经得其他共有人同意。涉案《房屋转让协议书》于1999年11月14日签订后，姚金星即将涉案房屋交付给李新春使用至今，期间姚勤俭作为完全民事行为能力人，从未提出任何异议和主张权利，由户主出面签订房屋转让协议也符合交易习俗，另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人以出卖人在缔约时没有处分权为由主张合同无效的，不应予以支持，因此，姚勤俭以无处分权为由主张合同无效，缺乏法律依据。综上所述，姚金星作为户主与李新春订立的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，订立时双方均具有完全民事行为能力，订立后李新春户口迁入本村成为同一集体经济组织成员，相互间转让农村集体所有的土地上房屋的行为并未侵犯该村村集体的相关利益，也未违反法律的禁止性规定，无法定无效或可撤销事项，故该房屋买卖协议应属合法、有效。第二，夏芳芳是否有权继承案外人李新春的农村房屋。宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的，具有人身属性和福利性质，不属于个人遗产，本就不能继承。但宅基地上农村房屋属于遗产，继承人有权利继承。综上，上述农村房屋买卖协议已经履行，至今已有二十余年，现姚金星、姚勤俭否认双方存在房屋买卖关系，显然与事实不符，也有违诚实信用原则。夏芳芳作为李新春的法定继承人，涉案房屋相应的权利依法应归夏芳芳所有。因此，夏芳芳要求确认房屋买卖协议有效，农房所有权归夏芳芳所有的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，应予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：夏芳芳的母亲李新春与姚金星之间于一九九九年十一月十四日就坐落于原海盐县海塘乡场前村2组的住房（住房四间、畜舍二间）订立的农村房屋买卖协议有效，该住房归夏芳芳所有。案件受理费80元，由姚金星负担。二审中，姚金星提交了一份其与陆跃华的房屋租赁协议，证明涉案房屋转让协议的金额更符合租赁的价格。夏芳芳认为姚金星逾期举证，不同意质证。本院认证意见：该证据在一审前已经形成，姚金星在一审中未提交，二审又逾期举证，且证据本身和待证事实与本案争议无关联性，故本院不予认定。本院经审理对一审认定的事实予以确认。另查明，姚金星原为下乡知青。1970年代末姚金星及姚勤俭均将户口迁往海盐县城。目前涉案房屋面临拆迁。本院认为，本案二审争议焦点在于涉案《房屋转让协议书》的性质及效力问题。姚金星上诉认为案涉协议书中房屋转让价格远低于当时的市场交易价格，显然不可能是买卖，仅是一种长期租赁。但从该协议书标题及内容来看，均能反映其与李新春之间发生的是房屋买卖关系，对此一审判决已经进行了充分阐述，本院亦予认同不再复述。何况，案涉房屋建造于1973年，距协议书签订时已经有26年之久，基于当时房屋的状况和当地经济生活水平，也不能说明双方交易价格明显偏低；姚金星在二审中也自认协议书签订后没有再去过案涉房屋，在李新春去世后也没有对房屋进行过管理，这显然和将房屋租给他人的情形不符。故姚金星该项上诉理由不能成立。姚金星认为李新春并非场前村集体经济组织成员、购房违反了“一户一宅”原则、李新春离婚后无法取得宅基地的申请资格、不符合宅基地流转调剂条件、未办理变更登记、违反海盐县政府农村房屋交易规定和以合法形式掩盖非法目的等，主张涉案协议书应为无效。对此，本院认为，签订协议书时李新春虽不是场前村村民，但李新春不久即将户籍迁至场前村，已成为该集体经济组织成员，且案涉协议书经场前村委会见证签章。虽然李新春后来与金兴祥离婚，但户籍一直在场前村，在案涉房屋居住生活至死，也未再申请其他宅基地建造房屋，故本案并不存在“以合法形式掩盖非法目的”之情形。而姚金星和姚勤俭在签订案涉房屋转让协议书之前，早已将户籍从涉案房屋所在村迁出至海盐县城，二人已非该集体经济组织成员，本身亦已丧失了该房屋宅基地使用权的处分权。故姚金星上诉所主张的购房违反了“一户一宅”原则、李新春离婚后无法取得宅基地的申请资格、不符合宅基地流转调剂条件、宅基地未办理变更登记、违反海盐县政府农村房屋交易规定和以合法形式掩盖非法目的等，与其诉求或利益并无直接关联。况且“一户一宅”和当地政府有关农村房屋交易等规定均非效力性强制性规定，姚金星以此主张案涉协议书无效的理由，也不能成立。本院着重指出的是，案涉协议书已经履行二十余年，村集体利益并未受到损害，也不存在其他损害社会公共利益的情形。姚金星此前一直未提出过异议，直至当地农房面临拆迁安置时，才否认存在房屋买卖且主张协议书无效，显然有违诚信。综上，姚金星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由姚金星负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年三月二十一日书记员  赵婉沁