海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初9219号原告：杨铸，男，1954年10月18日出生，汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：孙国海，海南唐海律师事务所律师。被告：三亚物资（集团）公司。法定代表人：施良德，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏洪录、邢亚萍，海南言必信律师事务所律师。原告杨铸与被告三亚物资（集团）公司（以下简称物资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告杨铸及其委托诉讼代理人孙国海，被告物资公司的委托诉讼代理人夏洪录到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨铸向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失3315356元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2003年1月28日签订《集资建房合同书》，约定由原告购买综合楼铺型第A13号房，房屋建筑面积74平方米。合同签订后，原告依约支付购房款并一直使用涉案铺面。因涉案房屋位于三亚市阳光海岸棚户区改造范围内，三亚市天涯区人民政府于2018年6月15日对原告作出《房屋征收补偿决定书》[天府征补决（2018）35号]，房屋补偿款3263249元、房屋装修款47707元、拆迁补助费3000元、其他费用1400元，共计3315356元。之后，天涯区政府告知原告，因涉案房屋为过街楼通道，不属于商铺，因此不予补偿。据此，被告交付给原告的涉案房屋不符合合同约定，已构成违约，并造成原告不能以涉案房屋获得政府征收补偿款的损失。另，被告自有19号商铺已被天涯区政府征收，并签订补偿协议，该商铺补偿款3694900元仍在天涯区政府处。综上，被告交付房屋不符合合同约定，构成违约，造成原告的损失。原告为维护自身的合法权益，现起诉至人民法院，望判如所请。被告物资公司答辩称，一、原告诉错了对象，物资公司不是适格被告。国有土地上的房屋征收补偿是政府的行政行为，是否征收、征收哪里、是否补偿以及如何补偿等等，均属于政府行政职权范围，物资公司是企业，没有行政职权，无权决定，涉案的13号铺面并不是原告决定征收。原告的诉状中已经明确是政府作出补偿决定后，告知其不予补偿，显然，本案属于征收补偿争议。假如真是政府作出补偿决定书之后又反悔了，杨铸应该按照《物权法》和《国有土地上房屋征收补偿条例》以及政府阳光海岸棚改项目征收补偿方案的相关规定去告政府，诉求政府继续履行征收补偿决定。因此，原告在政府已经做出征收补偿决定书后，在没有任何证据表明政府不履行征收决定的情况下将物资公司作为被告，明显诉讼对象错误，物资公司不是本案适格被告。二、原告杨铸没有任何证据证明其损失了3315356元。物资公司系已多年停止经营、没有经营收入、等待关闭解散的市属国有企业，公司印章、营业执照均交回三亚市国有资产公司统一管理，仅保留7名留守人员协调企业关闭解散过程中的职工安抚、配合政府完成企业关闭解散工作。2017年5月10日天涯区政府发布天府[2017]120号《关于三亚湾阳光海岸片区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》，胜利路“三亚物资小区”的土地房屋在征收范围内，物资公司的留守人员需配合天涯区政府棚改办完成对物资小区职工住房、商铺的核实工作，对需要由物资公司签名确认的事项请示国资委后予以签名确认。2018年3月留守组已经配合棚改办完成了三亚物资小区内住户商铺的再次核实，由天涯区政府按照其规定与各户业主办理征收补偿手续。其中，原告杨铸的13号铺面(临和平路)物资公司给予了全面配合，已经签字确认征收补偿权益归杨铸享有，杨铸才补交了尚欠尾款12100元。但因杨铸对征收补偿要求过高、一直不配合区政府拆迁办的工作签订协议，天涯区政府在2018年6月15日作出天府征补决[2018]35号《三亚市天涯区人民政府房屋征收补偿决定书》，对杨铸74m铺面实行征收，货币补偿总计3315356元。事实上，从2003年4月综合楼竣工交付使用至2018年6月天涯区政府作出天府征补决[2018]35号《征收补偿决定书》为止，杨铸已经将13号铺面使用出租收益了15年余，该综合楼临街铺面月租金低时一般在5000元左右，高时一般在9000元左右，就按平均月租金6500元估算，杨铸投资29.81万元买铺面，租金收益超过118万元。即使是政府不给补偿，其不仅没有任何投资损失而且是巨额获利，原告所诉称的损失根本不存在，纯属子虚乌有。三、物资公司在胜利路浪费2间铺面用地，留出更宽大的小区出入通道后，将13号预留过街楼恢复为铺面，没有影响原告的正常使用收益。2001年1月18日三亚市规划局以市规工审字(2001)013号《关于三亚市物资总公司在胜利路兴建综合楼的工程审批意见》，批准物资公司在三亚市××路平方米的职工集资综合楼。2001年5月开工，拆除地上原来的烂棚及临街平房打桩，2002年底封顶，2003年4月竣工交付使用。物资公司计划先沿着胜利路与和平路建设一栋综合楼，待综合楼建成后，拔掉院子内原来的五层旧楼重建新楼，在胜利路再增加2间铺面，把物资小区建成一个口字型封闭式小区。故综合楼底层设计时先在和平路将一间4米宽铺面预留为过街楼，以便将来口字型小区建成后作为小区的出入大门。但综合楼工程开工后，就拔掉原来的五层旧楼重新建楼一事，职工意见不统一，多次开会无法形成决议。为此公司放弃了拆除原来五层旧楼重建新楼、将建成口字型封闭小区的计划，将预留在和平路的过街楼恢复为铺面，浪费胜利路8米宽临街铺面用地作为小区出入大通道。综合楼底层商铺22间，其中，临街19间(含临和平路预留过街楼的1间铺面)，在小区院子内3间。综合楼铺面22间铺面已经出售21间，剩下靠近铁路垃圾堆的19号铺面没人要，公司留下作办公室。预留过街楼恢复为铺面没有改变综合楼的整体结构和外观设计，没有占用消防通道妨碍消防，也不影响正常使用和出租，原告杨铸收房后一直在正常使用出租。四、杨铸是在明知过街楼且还有充分选择余地的情况下，其自愿购买13号铺面，是自愿承担商业投资风险的自我选择，不属于物资公司违约。公司为了筹集资金，开工后开始出售铺面，根据位置不同单价不同，购买人在平面图上挑选，临街铺面中，有3间铺面单价最低，均为3700元/m2。其中，第10号和11号正对东电宾馆墙棱，又是喇叭形，公认为风水太糟；13号是预留过街楼恢复为铺面，将来办房产证时需要向设计单位缴费出具变更单。第一个选购铺面的是刚开始打桩时的朱兴源[1号，2001年8月8日]，最后一个即倒数第一个是王录进[8号、9号，2003年2月27日]，倒数第二个是陈某[12号，2003年1月28日]，倒数第三个是杨铸[13号，2003年1月28日]，靠铁路垃圾堆的19号铺面没人购买，卖不出去物资公司最后才留下自用。购买铺面属于商业投资，商业投资有风险，可能大赚也可能巨亏，投资风险由买受人自己判断。杨铸来挑选铺面时还有8号、9号、12号、13号以及靠近铁路垃圾堆的19号，共5间铺面可以选择。杨铸没有挑选单价同为3700元/m2喇叭形的8号、9号，没有挑选面积大的12号，也没有挑选铁路垃圾堆边的19号，而是挑选标明“过街楼”的13号，其明知13号铺面是将预留的过街楼恢复为铺面，但因单价低、结构方正、好利用、好出租，其自愿选择13号，自愿选择承受可能存在的商业投资风险，即便最后变成一文不值，也是杨铸在有挑选余地下，其本人自愿作出的商业投资判断和选择，完全是其当初的真实意思表示。综上，原告杨铸投资没有损失而且是已经获得巨大商业利益，其明知13号铺面是将预留的过街楼恢复为铺面，且在有足够铺面可挑选的前提下仍自愿选择可能有风险但单价最低、结构方正、好利用、好出租的13号铺面，显然是原告杨铸自愿作出的商业投资风险选择和判断。即使政府不给补偿也属于商业投资风险，应由原告自己承受，与物资公司无关。更何况，无论是原告还是被告，均无法预见该铺面将来会被征收。但在未征收之前，该铺面一直作为商业使用没有受到任何影响。假如被告认为是物资公司违约，铺面在2003年4月交付使用，其可以追诉违约责任的法定期限，应当在2005年5月1日之前提起诉讼，早已经超过了法定的诉讼时效期间。故无论从哪一角度，原告诉求物资公司赔偿征收补偿款损失3315356元，既无事实根据又无法律依据，请依法驳回原告杨铸的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的集资建房合同书（杨铸）、缴纳房款收据、银行转账凭证、房屋面积测绘成果报告、房屋建筑结构类型鉴定报告、天涯区政府征收补偿决定书、天涯区政府关于撤销天涯区政府房屋征收补偿安置协议、19号铺面征收补偿安置协议，被告提供的关于三亚市物资总公司在胜利路兴建综合楼的工程审批意见、物资公司新建职工集资综合楼的平面图、物资小区铺面基本情况复核表、集资建房合同书（杨铸）、集资建房合同书（王录进），双方当事人对证据内容的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.集资建房合同书（陈某）。原告提供该份合同书，欲证明原告所购13号铺面价格与案外人陈某所购12号铺面价格相同。该合同书载明陈某购买的是综合楼铺型第A12号房，房屋建筑面积125.8平方米，每平方米3700元；附加夹层面积68.82平方米，每平方米600元，经计算共计506752元。该合同书载明的购房金额与物资公司提供的陈某付购房款的收据及银行转账凭证显示的金额一致，故对该合同书的真实性本院予以确认。2.陈某购房付款收据及银行转账凭证。物资公司提供的该组证据与杨铸提供的陈某集资建房合同书相互印证，共同证明陈某购买12号铺面每平方米3700元，共计506752元的事实，本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年1月28日，物资公司作为甲方与杨铸作为乙方共同签订一份《集资建房合同书》，约定：一、甲方愿意将位于和平路与胜利路交叉东南侧处的职工集资综合楼铺型第A13号房交乙方使用，房屋建筑面积74平方米（包括骑墙走廊面积）；水泥桩基础，框架结构，外墙防水涂料，客厅内墙喷涂料。甲方负责安装水、电（按施工设计图纸完成交付乙方使用）。二、乙方需按3700元每平方米，附加的夹层面积40.5平方米另外按600元每平方米计算，在甲方规定的分期缴款时间内预交集资款，最终房价以实际丈量面积结算为准，集资款分一期缴完，第一期统一在本合同签订后一次性缴应集资额60%，楼房封顶时缴应集资额的30%，楼房交付使用时缴5%，办理房产权证时，缴完余下的5%。如乙方未按时缴纳集资款，甲方视乙方为自动弃权，按不计息退款，同时取消乙方建房资格。三、甲方将作最大努力争取在一年时间内完成职工集资建房工程，尽快将房屋交乙方使用，同时争取创造条件，尽最大努力去办房产证。……六、集资房建成后，其分户房产权证书由甲方负责按乙方姓名尽快申报办理，但办理分户房屋所有权证书时所产生的税费由乙方承担。……九、乙方住房期间内应遵守国家的住房改革制度，住房的市政总体规划需要征作他用时，甲方负责与有关部门办理有关手续，按规定支付给乙方政府赔偿款，因不可抗拒的自然灾害造成房屋损坏时，甲方不承担责任。《集资建房合同书》还约定了其它事项。合同签订当日，杨铸向物资公司支付了286000元购房款。同年4月物资公司将房屋交付给杨铸使用至2018年8月。另查，2001年1月18日，三亚市规划局审批同意物资公司兴建一幢综合楼，综合楼规划首层共18个铺面。杨铸购买的涉案13号铺面原规划为过街楼，在建设过程中物资公司私自将过街楼设计变更为铺面向杨铸出售。截至2003年2月27日，综合楼临街铺面除标记为19号的铺面外，其余18间铺面均已销售完毕。其中，案外人陈某购买的12号铺面的单价与杨铸购买的13号铺面的单价相同。2017年5月10日，三亚市天涯区政府作出《关于三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》，决定对包括涉案综合楼在内的阳光海岸棚户区改造项目用地范围内的房屋及地上附属物实施征收。2018年6月15日，天涯区政府作出《房屋征收补偿决定书》（天府征补决[2018]35号），决定支付征收杨铸购买的13号铺面的货币补偿费用为：1.按被征收房屋市场评估价值进行货币补偿，总计3263249元（74㎡×44098元）；2.房屋室内装修及附属物补偿47707元；3.搬迁补助费3000元；4.其他费：空调迁移补助费300元，水表迁移补助费500元，电表迁移补助费600元，总计1400元。2018年6月25日，根据物资公司通知，杨铸向物资公司的上级主管部门三亚市国有资产管理公司补交余款12100元。后经天涯区政府审查发现，13号铺面系物资公司私自将过街楼改造而成，并非商业铺面，不应按照商业铺面进行安置补偿，而《房屋征收补偿决定书》（天府征补决[2018]35号）是按照商业铺面核算补偿标准，故决定撤销《房屋征收补偿决定书》（天府征补决[2018]35号）。2018年8月，天涯区政府将综合楼强制拆除，并按商业铺面的征收补偿标准进行补偿，但以13号铺面非商业铺面为由未对杨铸购买的13号铺面作出补偿。庭审中，物资公司主张杨铸在购买时物资公司已提供平面图告知杨铸13号铺面系过街楼改造而成，杨铸是看了平面图后才签的购买合同。杨铸对此予以否认。物资公司认为建楼土地属于国有划拨用地，过街楼没有补办设计变更登记手续；职工集资建房属于福利房范围，杨铸不属于物资公司职工，不具有集资建房的资格，主张《集资建房合同书》无效。物资公司同时表示过街楼改成铺面不需要经过规划部门的审批，但需要设计单位出具变更单。本院认为：本案属于平等民事主体之间的财产纠纷，物资公司系《集资建房合同书》的当事人，作为本案被告主体适格。本案的焦点问题为：一、《集资建房合同书》的法律效力问题；二、物资公司是否违约的问题；三、杨铸的经济损失数额问题；四、诉讼时效问题。关于焦点一、物资公司认为建楼土地属于国有划拨用地，过街楼没有补办设计变更登记手续；职工集资建房属于福利房范围，杨铸不属于物资公司职工，不具有集资建房的资格，主张《集资建房合同书》无效。对此本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。虽然涉案综合楼所占用的土地是国有划拨土地，但从《集资建房合同书》内容上分析并非国有土地使用权转让合同，故土地性质只是对物权的取得和变动具有影响，并不影响合同本身的效力。其次，涉案铺面以外的综合楼其他部分系合法建筑，设计变更部分不应导致合同无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下罚款。物资公司作为国有企业，就涉案综合楼，事前经过了审批立项，之后无相应主管部门认定其集资建房行为违法或违规，城乡规划主管部门并未要求限期拆除，物资公司也表示过街楼改成铺面不需要经过规划部门的审批，但需要设计单位出具变更单，过街楼变更为铺面的原因系职工对旧楼重建一事意见不统一，多次开会无法形成决议，为此公司放弃旧楼重建计划，才将预留的过街楼恢复为铺面。故设计变更部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，不应因此认定买卖合同无效。再次，《中华人民共和国物权法》第三条规定，国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。在市场经济条件下，国有企业参与市场交易与其他市场主体地位平等，其资产利益不能等同于社会公共利益，本案不存在损害社会公共利益的问题；涉案铺面属商业用途而非住宅，物资公司对外出售并不当然造成对职工权益的侵犯。最后，涉案综合楼18个铺面以市场价格向社会出售，杨铸所购铺面也是以市场对价购买，在涉案铺面被征收前根据物资公司通知，杨铸还向物资公司的上级主管部门三亚市国有资产管理公司补交余款。通过以上事实可知，无论是物资公司还是物资公司的上级主管部门，长期以来均未对涉案铺面买卖行为的合法性提出异议，杨铸属善意购买取得。物资公司作为民事主体应该遵循诚实信用原则，依照合同约定履行义务，现房屋被征收，物资公司再行主张合同无效，有悖诚实信用原则。综上，《集资建房合同书》系双方当事人的真实、自愿的意思表示，没有违反合同签订时的法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未损害到国家、集体、他人利益或社会公共利益，应认定为有效合同。关于焦点二、物资公司按商业铺面市场价格向杨铸出售13号铺面，并在《集资建房合同书》中明确约定交易的房屋为铺面，杨铸也已依约支付完全款，但因13号铺面系物资公司私自将过街楼设计变更而来，也即物资公司实际向杨铸交付的并非真正意义上的铺面，不具有作为铺面的商业价值。物资公司交付的13号房屋系非商业铺面，违反了《集资建房合同书》第一条中关于交易房屋为铺面的约定。故杨铸主张物资公司违反合同约定，事实清楚，本院予以采信。物资公司主张杨铸在购买时物资公司已提供平面图告知杨铸13号铺面系过街楼改造而成，杨铸是看了平面图后才签的购买合同，杨铸予以否认。物资公司未举证证明杨铸在签订合同时已知晓该事实，物资公司应承担举证不能的不利后果，且若杨铸在签订合同时已知晓该事实，根据常理杨铸应该不会以与12号铺面相同的市场价格购买该铺面。故物资公司的该项主张理由不充分，亦不合常理，本院不予采信。关于焦点三、天涯区政府作出的《房屋征收补偿决定书》（天府征补决[2018]35号），决定支付征收杨铸购买的13号铺面的货币补偿费用为：1.按被征收房屋市场评估价值进行货币补偿，总计3263249元（74㎡×44098元）；2.房屋室内装修及附属物补偿47707元；3.搬迁补助费3000元；4.其他费：空调迁移补助费300元，水表迁移补助费500元，电表迁移补助费600元，总计1400元。根据天涯区政府的上述决定，如物资公司依约向杨铸交付的是商业铺面，则按被征收13号铺面的房屋市场评估价值进行货币补偿，杨铸应得到总计3263249元（74㎡×44098元）的征收补偿款。现因物资公司的违约行为导致天涯区政府不按该标准进行补偿，责任在于物资公司，故3263249元应作为杨铸因物资公司的违约行为造成的直接经济损失，由物资公司给予赔偿。杨铸主张装修和附着物损失及其他补助损失，并非合同签订时可预见到违反合同可能造成的损失，杨铸主张该等损失，于法无据，本院不予支持。关于焦点四、物资公司抗辩称如物资公司违约，铺面在2003年4月交付使用，杨铸应当在2005年5月1日之前提起诉讼，现已超过诉讼时效，但物资公司没有提供证据证明杨铸已经于2003年4月知晓物资公司违约的事实。根据现有证据，应认定杨铸知晓物资公司违约的时间是天涯区政府于2018年对涉案房屋的征收行为发生后，杨铸主张物资公司赔偿违约损失未超过法定的诉讼时效期间，故物资公司关于本案诉讼时效的抗辩事由不成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告三亚物资（集团）公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告杨铸经济损失3263249元；二、驳回原告杨铸的其他诉讼请求。案件受理费33322元（原告已预交），由被告三亚物资（集团）公司负担32798元，原告杨铸自行负担524元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 吉才军人民陪审员 林剑梅人民陪审员 于洨丽 二〇一九年三月十二日书 记 员 郑志崇附:相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。