广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初23226号原告：杨文初，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：林世清，广东明灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：管卓，广东明灿律师事务所实习律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：童绍洪。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：童绍洪。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区。法定代表人：童绍洪。三被告的共同委托诉讼代理人：卢辉，广东禅都（三水）律师事务所律师。原告杨文初与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序于同年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林世清、管卓、三被告的共同委托诉讼代理人卢辉到庭参加了庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告杨文初向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告宝盈大沥分公司签订的合同编号为XX号的《物业使用权出让合同》并判令被告宝盈大沥分公司立即向原告返还物业使用权出让金171482元及物业管理按金3000元；2.被告宝盈公司对被告宝盈大沥分公司在第一项诉讼请求范围内的债务承担连带清偿责任；3.解除原告与被告悦心公司签订的合同编号为XX号的《委托经营管理合同》，被告悦心公司立即向原告支付拖欠的委托经营固定租金收益差额4232.69元（从2018年7月起计至2018年10月共四个月）和违约金46.86元（以2018年7月至10月每月的租金收益差额为本金，从每月21日起按中国人民银行同期基准贷款利率（年利率4.35%）的2倍均计算至2018年10月30日止）；4.三被告共同承担诉讼费。事实和理由：原告与被告宝盈大沥分公司于2014年2月6日签订了合同编号为首层XX号的《物业使用权出让合同》，合同约定被告宝盈大沥分公司将XX广场编号为首层XX号商铺的使用权出让给原告，出让期限从合同签订之日起计算，至2034年2月6日止。上述出让期限届满之日起，被告宝盈大沥分公司再赠送给原告的使用期限至2042年1月31日止。原告自2014年5月1日起享有受让的该物业的收益。另外，该合同还约定该物业的收益见原告与被告宝盈大沥分公司选聘的物业管理公司签订的《委托经营管理合同》等。合同签订后，原告按照约定向被告宝盈大沥分公司支付了该物业的使用权出让金171482元，并在签订合同时一并向被告宝盈大沥分公司缴纳了物业管理按金3000元。同时，原告与被告悦心公司于当天一并签订了合同编号为首层XX号的《委托经营管理合同》。双方约定由原告将该物业自2014年5月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给被告悦心公司，由被告悦心公司决定经营期间的经营管理模式，且委托经营期内实际经营的盈亏由被告悦心承担。委托经营收益自该物业交付次日起计，每月支付一次，每月的20日为支付日。若被告悦心逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为被告悦心公司向原告支付的违约金，委托经营收益另计。另外，该合同还约定从2014年5月1日起，原告获得由被告悦心公司支付的十年期限的委托经营固定租金收益。其中第一年至第三年固定年收益（合同价的8%），即每月金额为1143元；第四年至第六年固定年收益（合同价的10%），每月金额为1429元。另外，被告悦心公司为被告宝盈大沥分公司所选聘的物业公司，且被告悦心公司和被告宝盈大沥分公司的法定代表人均为童绍洪一人。上述合同签订后，原告马上将该物业交付给被告悦心经营管理。从原告开始享有受让的该物业的收益后至2018年7月之前，被告悦心每月都能将合同约定的委托经营固定租金收益相应金额转入到原告指定银行账户。但从2018年7月之后，被告悦心公司就开始不能按时足额支付委托经营固定租金收益了。其中2018年7月30日及8月30日，被告悦心公司分别支付租金收益563.03元；同年9月30日，被告悦心公司支付租金收益142.9元；同年10月30日，被告悦心公司支付租金收益214.35元。据了解，三被告在运营资金方面面临断裂和短缺的风险，而且在商铺经营管理等方面均出现了严重恶化。被告悦心公司与宝盈广场项目的其他委托人签订的从2014年5月1日开始获得固定租金收益的合同，被告悦心公司也已经连续四个月未能按合同约定将每月1429元固定收金按时足额支付给其他受托人且两者差额太大。原告认为，被告悦心公司以自己的违约行为表明其已不能继续按约定履行合同义务，从而致使原告不能实现合同目的，原告只能提出解除合同。由于被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，故应当对被告宝盈大沥分公司的债务承担连带责任。三被告共同辩称，原告的起诉没有事实和法律依据。虽然被告悦心公司在经营过程中出现拖延支付租金的现象，但只是短期内出现资金紧张的问题。宝盈广场正引入第三方进行经营，对于《委托经营管理合同》，尚未达到解除合同的条件，被告不同意解除，原告请求解除合同没有事实和法律依据。被告宝盈大沥分公司与宝盈公司从未违约，就算存在大量案件，也是被告悦心公司违约，被告宝盈大沥分公司与原告签订《物业使用权出让合同》是不存在任何违约行为的，原告诉请解除《物业使用权出让合同》没有事实和法律依据。人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。综综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2010年10月29日，案外人佛山市南海区大沥镇凤池村西边股份经济合作社（甲方）与被告宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组土名为“庙后”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2014年2月6日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将宝盈国际广场项目编号为首层XX号商铺（以下简称涉讼商铺）的使用权出让给乙方，物业建筑面积为5.62平方米，使用权性质为商业。出让期限从合同签订之日起至2034年2月6日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年5月1日前享有受让商铺的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金171482元及物业管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金金额无息退还。乙方如需要，在第十年可以要求甲方按原价回购。宝盈国际广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方委托的物业管理公司进行专项、统一的管理和服务。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方所选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；统一管理经营期限内，甲方免收乙方的物业管理费、水电费。双方并约定其他权利义务。该合同附有涉讼商铺所在位置平面图。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼商铺自2014年5月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。委托经营收益自该物业交付次日起计。自2014年5月1日开始，甲方获得由乙方支付的十年期限的委托经营固定租金收益。委托经营期间第一年至第三年的固定年收益每月金额为1143元，第四年至第六年固定年收益每月金额为1429元，第七年至第八年固定年收益每月金额为1572元，第九年至第十年固定年收益每月金额为1715元。固定收益按照月支付，在每月20号以转账形式支付给甲方。委托经营期间产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过6个月的，甲方有权解除合同；等等。同日，被告宝盈大沥分公司出具收据，确认收到原告支付物业管理按金3000元。2014年4月29日，被告宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉讼商铺使用权出让金171482元。另查明一，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证。2014年5月15日，宝盈广场A区规划竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。另查明二，被告宝盈大沥分公司和悦心公司均于2018年11月22日收到本案起诉状及应诉材料。对于租金收益支付情况，悦心公司和原告共同确认：悦心公司已按合同约定标准支付了2014年5月至2018年6月的租金收益。2018年7月、8月各付租金收益563.03元；2018年9月30日已付租金收益142.9元；2018年10月30日已付租金收益214.35元，上述合计1483.16元。至2018年12月21日，2018年11月、12月份租金收益尚未支付。对于商铺现状，被告确认涉讼商铺用于经营凤凰花妃服饰，商铺是打通后统一交付使用，理论上可以区分，但区分后会造成实际使用人无法使用。本院认为，原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”三被告已提供证据证明涉讼商铺所在宝盈国际广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定被告将涉讼商铺出租给原告的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告解除合同的请求。《委托经营管理合同》约定“被告宝盈大沥分公司逾期支付委托经营收益超过6个月的，原告有权解除合同”，至2018年12月21日，被告悦心公司未按时足额支付租金收益已超过6个月，原告有权单方解除合同，故本院确认《委托经营管理合同》于悦心公司收到本案应诉材料当日即2018年11月22日解除。关于解除《物业使用权出让合同》，原告签订合同目的是通过取得涉讼商铺的使用权获得收益。而《委托经营管理合同》解除后，被告悦心公司应将涉讼商铺返还予原告，但涉讼商铺无法以独立商铺形式返还原告，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用，原告在解除《委托经营管理合同》后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于宝盈大沥分公司收到本案应诉材料当日即2018年11月22日解除。合同解除，宝盈大沥分公司应返还尚未履行的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予原告。《物业使用权转让合同》所约定的使用权出让期限从2014年2月6日至2034年2月6日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日的使用权期限，即租赁期限为10222天。原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价。从涉讼商铺交付日起计的2014年5月1日至合同解除2018年11月22日共1667天，原告应支付相应期间的使用权对价予宝盈大沥分公司，经核算合同约定的物业使用权出让金总额171482元分摊至实际租赁期限的单价乘以原告承诺支付使用权对价及享有商铺收益的期间，原告应支付的款项为27965.22元（1667÷10222×171482）。宝盈大沥分公司应返还剩余使用权出让金143516.78元（171482-27965.22）及物业管理按金3000元予原告，超出部分本院不予支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司的涉讼债务承担责任。关于原告的租金支付请求。根据悦心公司的付款情况，悦心公司欠付2018年7月至2018年10月的固定收益4232.84元（1429×4-1483.16），悦心公司应支付予原告，原告请求悦心公司支付4232.69元系其权利处分，本院予以照准。关于原告利息违约金的请求，《委托经营管理合同》约定悦心公司应于每月20日前支付固定收益，逾期支付按中国人民银行同期基准贷款利率的2倍计收利息。悦心公司逾期支付2018年7月至2018年10月的固定收益，至辩论终结时尚未支付，原告主张以2018年7月至10月每月的租金收益差额为本金，从2018年7月至10月每月21日起至2018年10月30日止按中国人民银行同期贷款利率的2倍计收利息46.86元符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认杨文初与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年2月6日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、确认杨文初与被告佛山市悦心物业管理有限公司于2014年2月6日签订的《委托经营管理合同》于2018年11月22日解除；三、确认杨文初与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年2月6日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2018年11月22日解除；四、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金143516.78元及物业管理按金3000元予杨文初；五、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付4232.69元及逾期利息46.86元予杨文初；六、驳回杨文初的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5550.58元，减半收取计2775.29元，财产保全费1413.8元，合计4189.09元（原告已预交），由原告杨文初负担884.37元，由被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担3279.72元，由被告佛山市悦心物业管理有限公司负担25元。三被告负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内分别向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告多预交的3304.72元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周 桂 颜二〇一九年三月八日书记员 孙王成欣