浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终10076号 上诉人(原审被告)王月伟，男，1950年4月24日出生，汉族，住杭州市临安区。 上诉人(原审被告)赵宝连，女，1951年1月30日出生，汉族，住杭州市临安区。 两上诉人共同委托代理人厉爱平，浙江铭广律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）戚思奇，男，1954年10月15日出生，汉族，住杭州市临安区。 委托代理人何健，浙江轩韬律师事务所律师。 上诉人王月伟、赵宝连因与被上诉人戚思奇共有纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2017）浙0185民初4883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：临安县临天酒厂原为集体企业，1991年9月设立，法定代表人为王月伟。1994年，王月伟作为户主申请建房，位置在衣锦街与原环城东路交叉口，即本案所涉整幢房屋位置处。1997年5月，临安县临天酒厂申请改制为私营企业临安市西径山酒厂，投资人及负责人均为王月伟。2004年10月临安县临天酒厂被依法吊销。2000年9月19日，临安县临天酒厂提交土地使用权转让申报审批表，将案涉土地使用权转让给临安市西径山酒厂，临安市土地管理局与临安市人民政府均同意转让。2000年10月20日，原浙江省临安市土地管理局与临安市西径山酒厂签订国有土地使用权出让合同，将位于衣锦街，土地面积为535.7平方米的土地出让给临安市西径山酒厂，应缴纳土地出让金69086元。2002年11月8日，临安市西径山酒厂将同一处土地使用权转让给王月伟。 另查明，1995年12月11日，王月伟（临天酒厂）出具一份购房款收据，内容为：“今收到戚思奇购房款60000元（陆万元），购房地址衣锦街东侧与环城东路交叉口六层综合楼，上面楼四层西侧住宅房壹套约145平方米，底层最西侧营业房壹间约60平米。双方商定总购房款定价为陆万元，现已全部付清，特此立据！收款人：临天酒厂.王月伟”。2011年3月30日，戚思奇主张的案涉两处房产登记在王月伟、赵宝连名下，住宅房屋面积为119.8平方米，营业房面积为53.36平方米。案涉房屋一直由戚思奇进行出租、收益。2014年开始，王月伟儿子王和文曾向戚思奇租赁案涉营业房。 2017年8月22日，登记在王月伟、赵宝连名下的位于衣锦街177号整幢房屋被征收，其中：住房合法建筑面积为901.4平方米，房屋单价为8306元，总价值为7487028元，装修按照保底价格800元每平方米进行计算。安置补助按照被征收房屋评估价值的10%计算，签约奖按照被征收房屋评估价值的15%计算，临时安置费按照房屋合法建筑面积每月每平方米12元计算，移位、搬迁费按照房屋面积每平方米100元的标准计算，配合评估奖、争先奖、积极腾空奖、一次性奖励共为100000元。营业房合法建筑面积一层为220.54平方米，房屋评估价按照每平方米18540元的标准计算，二层营业房面积为239.5平方米，房屋评估价按照每平方米11070元的标准计算，两层营业房评估价为6720228元。营业房室内装修评估价为349342元。补助、奖励按照被征收房屋评估价的10%计算，临时安置费、移位、搬迁费按照被征收房屋的1%计算，非住宅停产停业损失按照房屋评估价值的6%计算。因戚思奇与王月伟、赵宝连之间就房屋拆迁安置补偿款未达成一致意见，故戚思奇诉至原审法院，其一审诉请为：1、依法判令王月伟、赵宝连支付戚思奇拆迁补偿安置款2354663元；2、一审诉讼费由王月伟、赵宝连承担。 原审法院认为，本案争议焦点为戚思奇是否有权获得其主张房屋的拆迁安置补偿款，以及若有权利获得，相应的补偿款为多少。戚思奇主张的住宅房和营业房与1995年12月11日购房收据中的两处房屋相对应，收据中收款人署名为临天酒厂王月伟。根据王月伟、赵宝连提供证据，临安县临天酒厂于1996年1月1日取得衣锦街177号国有划拨土地的使用权。之后临安县临天酒厂通过出让的方式获得该宗土地的使用权，接着又转让给临安市西径山酒厂，最后转让至王月伟名下。在此过程中，戚思奇一直对案涉房屋占有、使用、收益直至房屋被征收。王月伟作为临安县临天酒厂的法定代表人以及临安市西径山酒厂的投资人，一直知晓戚思奇作为案涉房屋权利主体的存在，未提出异议，且收据中已经明确表明款项性质为购房款，故无论临安县临天酒厂还是王月伟作为房屋出售方，均认可戚思奇支付款项系为购买房屋的行为。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，虽然戚思奇对所购买的房屋实际占有、使用、收益，但房屋未登记在戚思奇名下。同时，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因戚思奇主张的房屋物权因征收而消灭，戚思奇已无法取得所购房屋的产权。王月伟、赵宝连作为案涉房屋登记的所有权人，有权签订国有土地上房屋征收补偿协议。在某种程度上，征收补偿协议中有关戚思奇主张的房屋的合同权利，即为王月伟、赵宝连出卖给戚思奇的案涉房屋及土地使用权的对价。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，王月伟、赵宝连在明知案涉房屋已经出卖给戚思奇后，未按照法律规定办理相应的产权登记、变更手续，现案涉整幢房屋已因国家征收而无法实际办理，戚思奇在此情况下主张房屋被征收的合同对价即相应的征收补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。 对于戚思奇主张的房屋征收补偿款，根据补偿协议以及对应的补偿安置方案：1、关于住宅房屋。四楼住宅房屋面积为119.8平方米，则房屋评估价为995058.8元（119.8×8306），装修评估价为95840元（119.8×800），安置补偿为99505.88元（995058.8×0.1），临时安置费为17251.2元（119.8×12×12），移位、搬迁费为11980元（119.8×100），签约奖为149258.82元（995058.8×0.15），对于配合评估奖、争先奖、积极腾空奖以及一次性奖励共计100000元，根据奖励性质以及房屋登记权人为王月伟、赵宝连的事实，原审法院酌情确定戚思奇享有10000元的份额。综上，戚思奇主张的住宅房屋补偿款为1378894.7元。2、关于营业房屋。因营业房屋面积为53.36平方米，位于一层，房屋评估价为984492元（53.36×18450），补助、奖励为98449.2元（984492×0.1），临时安置费、移位、搬迁费为9844.92元（984492×0.01），非住宅停产停业损失59069.52元（984492×0.06）。综上，戚思奇主张的营业房屋补偿款为1151855.64元。王月伟、赵宝连主张戚思奇在支付购房款时房屋所在土地为国有划拨性质，不能分割和流转，故戚思奇主张的补偿金计算中应当剔出土地的因素。原审法院认为，王月伟、赵宝连对其该主张未提供相应的法律依据，对其意见不予采纳。因协议项下的拆迁安置补偿款由王月伟、赵宝连领取，故戚思奇主张的案涉两处房屋征收补偿款2530750.34元，应当由王月伟、赵宝连支付。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王月伟、赵宝连应于本判决生效之日起十日内支付戚思奇各项房屋征收补偿款共2530750.34元。二、驳回戚思奇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费27760元，减半收取13880元，财产保全费用5000元，共计18880元，由戚思奇负担643元，王月伟、赵宝连共同负担18237元。 宣判后，王月伟、赵宝连不服，向本院提起上诉称：一审法院判决中部分事实审查不清、部分事实认定错误。理由如下:一、从案涉衣锦街177号土地的取得及土地性质情况来看，原临安县临天酒厂的法定代表人王月伟在案涉国有土地上申请建房行为，是公司行为。并非上诉人以家庭户主的身份在集体土地上以个人名义申请宅基地建房行为。故一审法院认定“1994年，王月伟作为户主申请建房。”系事实审查不清、认定错误。1、临安县临天酒厂原为集体企业于1991年9月设立，法定代表人为王月伟。后临安县临天酒厂为建简易仓库向相关部门申请建设用地，于1993年12月21日临安县临天酒厂取得建简易仓库的《建设用地规划许可证》。2、1994年3月1日,临安县临天酒厂与浙江林学院达成国有土地互换的协议书。后临安县临天酒厂在取得原临安县土地管理局和原临安县人民政府的批准后，变更取得案涉土地的使用权。1994年10月，上诉人王月伟“以临安县临天酒厂的法定代表人的身份申请在案涉国有土地上建房行为，是公司行为”，并非上诉人“以家庭户主的身份在集体土地上以个人名义申请宅基地建房”，且事实上当时上诉人的户籍所在地并不在案涉国有土地上。后于1996年1月1日,临安县临天酒厂取得案涉衣锦街177号国有划拨土地的《国有土地使用证》。故一审法院认定“1994年，王月伟作为户主申请建房”系事实审查不清、认定错误。二、我国相关法律、司法解释对划拨土地使用权转让作出了限制性规定。本案不符合合同效力补正原则。故，依据《中华人民共和国合同法》第52条“(四)损害社会公共利益”之规定，被上诉人向临安县临天酒厂的“购房行为”应认定为无效合同行为。1、被上诉人在一审中提交的落款日期为1995年12月11日的证据一《收据》仅证明被上诉人向临安县临天酒厂的购房行为。但是，基于临安县临天酒厂于1996年1月1日取得涉案衣锦街177号国有划拨土地的使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为之规定，设立划拨土地使用权的目的主要是基于国家利益或公共利益的需要。划拨土地使用权这种取得的无偿性及目的的公益性决定了其为民法上的限制流通物，国家对其转让有进行规制的必要，以免随意转让致使国家利益或公共利益受到损害。因此，《城市房地产管理法》第40条第1款规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《国有土地使用权合同解释》第1条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。”第12条“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”然，结合本案事实，可知涉案土地以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，并未报请有批准权的人民政府审批同意，且之后被上诉人也并未办理土地使用权出让手续，故涉案划拨土地使用权转让行为无效。2、基于房地一体原则，划拨土地的房屋买卖，将导致该房屋占有范围内的土地使用权必同时转让的法律后果，而划拨使用权转让有存在法律规定的限制。结合本案实际案情可知:首先，转让涉案房地产时，被上诉人并未按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批通过；其次，被上诉人也并未办理涉案土地使用权出让手续，更未缴纳出让金。故，依据《中华人民共和国合同法》第52条“(四)损害社会公共利益”之规定，被上诉人向临安县临天酒厂的“购房行为”应认定为无效合同行为。三、从案涉衣锦街177号土地使用人及案涉位于衣锦街177号房屋所有权人的变更情况来看，根据合同权利、义务的相对性原则,临安县临天酒厂于1995年12月1日收取被上诉人6000元款项行为与上诉人王月伟个人没有必然联系。且上诉人王月伟、赵宝连之后已共同取得案涉房屋的所有权，案涉房产属于两上诉人的共同房产。故，被上诉人就其与临安县临天酒厂间纠纷无权向两上诉人主张案涉房屋共有权以及房屋拆迁补偿款。1997年5月，临安县临天酒厂申请改制为私营企业临安市西径山酒厂。2000年10月20日，原浙江省临安市土地管理局与临安市西径山酒厂签订国有土地使用权出让合同，将位于衣锦街士地面积为535.7平方米的土地出让给临安市西径山酒厂,临安市西径山酒厂缴纳了土地出让金69086元。2002年11月18日，临安市西径山酒厂将案涉土地使用权转让给上诉人王月伟个人。上诉人因受让取得案涉土地的使用权及房屋的所有权。根据合同权利、义务的相对性原则，虽然被上诉人主张的住宅房和营业房与被上诉人在一审中提交的落款日期为1995年12月11日的证据一《收据》中的两处房屋位置相对应，然收据中收款人署名为“临天酒厂王月伟”，即《收据》是由临安县临天酒厂的法定代表人王月伟代表临安县临天酒厂向被上诉人戚思奇出具的。也就是说，被上诉人交付的款项60000元是王月伟代表临安县临天酒厂收取的，属于公司行为。故，《收据》中涉及的行使合同权利或履行义务的相对方应是临安县临天酒厂与被上诉人戚思奇，并非上诉人个人与被上诉人。故，被上诉人无权依据该《收据》要求上诉人个人履行合同义务，更无权就案涉房屋向上诉人个人主张任何权益。综上，上诉人的二审诉请为：1、请求撤销杭州市临安区人民法院(2017)浙0185民初4883号民事判决书，并查明本案事实后依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。 被上诉人戚思奇在二审中答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判得当。1、被上诉人戚思奇在本案一审中提供的《购房款收据》及其他相关证据材料足以证明其与上诉人之间已就案涉综合楼第四层西侧住宅和底层最西侧营业房(以下合并简称“案涉房屋”)建立了买卖关系且戚思奇已付清全部购房款，案涉房屋在被拆迁时已实际归戚思奇所有的事实，因此该房屋对应的拆迁补偿款也应归戚思奇所有。2、案涉房屋被拆迁时，即使戚思奇尚不享有该房屋的所有权，但在其已与被上诉人建立买卖关系的情况下，根据《合同法》第一百三十五条之规定，上诉人原本就负有将该房屋过户给被上诉人的义务，只不过由于政府拆迁因素的介入，该房屋在过户前其所有权已消灭，在此情形下，戚思奇可以选择解除与上诉人的房屋买卖关系并要求上诉人赔偿损失，也可以选择主张该房屋的替代物或者说是该房屋所有权消灭的对价即该房屋对应的拆迁补偿款，由此才符合法律的精神和权利义务相一致的原则。上诉人不能既向戚思奇收取了案涉房屋的房价款，又同时享受该房屋对应的拆迁补偿款。关于此也可以参考最高人民法院在(2017)最高法民再87号案件中确立的有关裁判要旨，其中确定了以划拨方式取得土地使用权转让房地产时，按照房地产法的规定要审批，但该审批行为仅仅是物权变动的条件，未经审批将无法办理房屋所有权登记，房屋所有权不发生转移但并不影响房屋买卖合同的效力。即使是划拨土地，首先购房合同是有效的，被上诉人在房屋拆迁前长期占有该房屋，仍有权主张本案涉及到的拆迁补偿款。二、上诉人的上诉理由明显不能成立。1、1994年10月，上诉人王月伟确实是以户主身份申请在案涉房屋所在地块上建房的，被上诉人戚思奇在本案一审中提供的证据《浙江省村镇农(居)民建房申请表》足可证实这一点。该申请表明确记载了建房申请人是王月伟户、其家庭人口状况为4人、申请建房理由是“道路扩建本户住房困难”、建房土地系与原浙江林学院串换所得等事项。此外，案涉房屋实际也由王月伟及其妻子赵宝连共同出资建造。以上事实系本案的核心事实，决定了王月伟是以其个人(更准确地讲是以其户)的名义向戚思奇出具《购房款收据》的，其行为并非所谓的“公司行为”。2、案涉房屋所在地块的土地使用权登记于临安县临天酒厂名下的时间是1996年1月1日，而上诉人王月伟向被上诉人戚思奇出具《购房款收据》是在案涉房屋建造好之后，具体时间是1995年12月11日，此时临天酒厂与该房屋之间没有任何关系，从而不可能向戚思奇收取购房款。3、在1995年12月11日的时候，临天酒厂尚系集体企业，其不可能以自己的名义去收取上诉人王月伟及赵宝连私人共有房屋的出卖款项。4、案涉房屋所在地块的土地使用权的初始登记权利人确为临天酒厂，但不过是上诉人王月伟借用了临天酒厂的名义而已，因为根据当时的政策，个人很难甚至无法直接从国家获得出让土地使用权。临天酒厂于1997年5月申请改制为私营独资企业即临安市西径山酒厂，案涉房屋所在地块的土地使用权于2000年9月转让给西径山酒厂，后又于2002年11月转让给王月伟，这系列行为均系王月伟有意为之，其目的就是利用企业改制为其建造的房屋取得合法的土地使用权。案涉房屋所在地块的土地使用权自1996年1月1日设定登记于临天酒厂名下至2002年12月20日登记到王月伟名下，期间案涉房屋的产权状态只不过发生了形式上“房地不一体”的情况，这在尚未实行不动产统一登记的年代实属正常现象，此种情况的发生在当时的临安地区并不影响房屋交易。案涉房屋所在地块的土地使用权无论是登记在临天酒厂名下，还是登记在西径山酒厂名下，还是最后到王月伟名下，均不能改变案涉房屋由王月伟及赵宝连共同出资建造并将其出卖给被上诉人戚思奇的事实。5、即使上诉人王月伟系代表临天酒厂出具《购房款收据》给被上诉人戚思奇，王月伟本人在出具该收据时对案涉房屋的实际产权归属是清楚的，且此时临天酒厂已成为其私营独资企业，王月伟在该收据上签字本身就说明其和临天酒厂均同意将案涉房屋出卖给戚思奇，由此便不影响戚思奇对案涉房屋所享有的权利。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。 二审中，被上诉人戚思奇未向本院提交新证据。上诉人王月伟、赵宝连向本院提交如下证据：1、国家建设征用土地申请表；2、关于征用土地批复的通知；3、临安县建设用地经济补偿协议书；4、临安县建设用地规划审批表。上述证据1-4共同证明临安县临天酒厂于1993年12月经申请并审批取得原位于锦城镇东门头0.5亩土地用于建造简易仓库的建设用地规划许可的事实。5、变更土地登记审批表；6、土地权属变更报告；7、胥亮、王月伟身份证复印件；8、浙江林学院、临安县临天酒厂调换土地协议书及附图，上述证据5-8共同证明临安县临天酒厂与浙江林学院于1994年11月16日经审批调换国有土地使用权后取得涉案土地使用权，涉案房屋申请建造时实际是在国有土地上申请建造的事实。9、浙江省村镇农（居）民建房申请表，证明临安县临天酒厂在调换取得的国有土地上申请建房，涉案房屋申请建造时审批手续不合法，涉案房屋的第4层并不在申请建房的许可范围内的事实。10、临安市乡镇企业改制审批复（临安企改2000-25号），证明2000年9月临安县临天酒厂响应政府号召经审批后批准改制为私营独资企业临安市西径山酒厂的事实。被上诉人戚思奇质证认为，上述证据均不是二审新证据。对于证据1-4，真实性合法性没有异议，关联性有异议，与本案不直接相关，对基本事实认定没有影响；对证据5-8，真实性合法性没有异议，关联性有异议，与本案不直接相关，对本案基本事实认定没有影响；对证据9，真实性合法性没有异议，关联性有异议，该份证明显然是王月伟以其家庭户主身份申请建造的，申请建房主体并非临安县临天酒厂，至于房屋第4层无论是否在许可建造范围内，都是被政府作为合法房屋征迁的。对证据10，三性没有异议，结合上诉人一审提供的证据四中的《申请》和证据六的《证明》反而能说明临安县临天酒厂和临安市西径山酒厂最终均成为王月伟的私营独资企业，该两家企业的债权债务实际均由王月伟享有和承担。因被上诉人对于上诉人提交证据的真实性合法性均没有异议，故本院对上述证据的真实性合法性予以确认，对于是否达到证明目的将结合本案案情在论理部分予以阐述。 经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查明，1993年，临安县临天酒厂提交《国家建设征用土地申请表》，后经临安县土地管理局临地征字（1993）第175号文批复取得了临安县亩地块。1994年3月，临安县临天酒厂和浙江林学院达成《调换土地协议书》，双方约定将临安县临天酒厂取得的上述0.5亩地块与浙江林学院所属的位于环城东路以西、衣锦街东路口以南的三角地块0.8亩进行调换。同年11月，临安县临天酒厂就调换后地块向土地管理部门申请变更土地使用权并获得批准。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《浙江省村镇农（居）民建房申请表》系王月伟家庭户的申请建房行为还是临安县临天酒厂的申请建房行为？二、戚思奇购买案涉房屋的购房协议是否有效？ 对于争议焦点一，双方对于案涉房屋所在综合楼系位于临安县临天酒厂和浙江林学院串换所得的0.8亩地块上一节事实并无异议，但上诉人认为王月伟系以临安县临天酒厂的法定代表人身份填写《浙江省村镇农（居）民建房申请表》，且临安县临天酒厂曾向相关部门申请建设用地并取得《建设用地规划许可证》，故该申请建房行为应视为临安县临天酒厂的公司行为。但《建设用地规划许可证》系临安县临天酒厂为在临安县亩地块上建设简易仓库而取得，并非就案涉地块所取得的建设用地规划许可。且该《建房申请表》中亦明确载明“家庭人口状况”、申请建房原因记载为“本户住房困难”，结合所建综合楼最终登记于上诉人夫妻名下，上诉人虽主张房屋权属为临安县临天酒厂但未能提供与临安县临天酒厂就案涉综合楼转让事宜的相关协议，也未能提供临安县临天酒厂出资建设综合楼的相关证据等事实，本院认为王月伟以户主身份填写的《浙江省村镇农（居）民建房申请表》项下的房屋权益应当归属于王月伟。 关于争议焦点二，因案涉综合楼的房产权益归属于王月伟，且王月伟亦在戚思奇的购房款收据上签字，故上诉人王月伟关于与戚思奇达成的购房协议的转让方应是临安县临天酒厂的主张不成立，本院不予支持。但因案涉房屋所在地块系临安县临天酒厂与浙江林学院调换所得，在戚思奇向王月伟购买案涉房屋之时，该地块土地使用权虽尚未登记至临安县临天酒厂名下，但临安县临天酒厂已就案涉地块变更土地使用权事宜获得土地管理部门批准，故此时案涉地块的土地使用权人应为临安县临天酒厂。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法上“房地一体”的原理，本案中，王月伟作为房屋的权利人虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但其向戚思奇转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。而案涉房屋所在地块于1996年由临安县临天酒厂取得土地使用权证，明确性质为国有划拨用地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，王月伟非该土地使用权人其无权转让案涉房屋对应土地使用权，且该转让未经有批准权的人民政府审批，故戚思奇与王月伟之间关于案涉房屋的转让协议应为无效。但根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，因案涉土地使用权已于2000年经临安市土地管理局与临安市人民政府同意出让于临安市西径山酒厂，办理了相应的土地使用权出让手续并缴纳了土地出让金，王月伟又于2002年从临安市西径山酒厂处受让案涉土地使用权，故关于王月伟无权处分房屋转让协议所涉土地使用权的权利瑕疵已经补正，案涉地块由国有划拨用地变更为国有出让用地的审批手续亦已完备，并未损害国家的相应利益，因此根据上述法律及司法解释的规定，案涉房屋转让协议仍为有效，上诉人王月伟作为案涉房屋的转让方，应负有向戚思奇交付房屋并协助办理产权过户登记的义务。实际中，案涉房屋也早已交付给戚思奇并一直由其进行出租、收益，但未办理产权变更登记。现案涉综合楼被政府征迁，案涉房屋利益转化为房屋征收补偿款，而该房屋征收款项由王月伟取得，故戚思奇向王月伟主张案涉房屋对应的房屋征收款项，应予支持。综上，原审认定事实清楚，实体处理得当，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27046元，由上诉人王月伟、赵宝连负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞建明 审判员  石清荣 审判员  余江中 二〇一九年三月二十二日 法官助理孔文超 书记员毛胜淘