河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1302民初1153号原告姚丽丽，女，汉族，1986年2月5日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人杨振夏、石洁，河南汉景律师事务所律师。被告王勇江，男，汉族，1972年5月16日出生，住南阳市。被告马宗风，女，汉族，1969年10月29出生，住南阳市。与被告王勇江系夫妻关系。二被告委托代理人姜风生、张占东（实习），河南武侯律师事务所律师。被告南阳美佳房地产经纪有限公司。住所地：南阳市泰山路市委家属院门口。法定代表人：王剑，任总经理。委托代理人金翔宇，河南道睿律师事务所律师。原告姚丽丽诉被告王勇江、马宗风、南阳美佳房地产经纪有限公司（以下简称南阳美佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告向法院提起诉讼，同日本院作出受理决定，并向双方当事人送达了相关法律手续，2018年7月27日本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姚丽丽及其委托代理人杨振夏、石洁，被告王勇江、马宗风的委托代理人姜风生、张占东，被告南阳美佳公司的委托代理人金翔宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚丽丽诉称，2017年8月18日，原告通过被告南阳美佳房地产经纪有限公司位于宛城区建设路凯旋广场楼下的营业部，购买被告王勇江、马宗风夫妇位于南阳市建设东路书香水岸三栋1单元1402室，原被告三方签订了《房产买卖（居间）合同》约定：1、买卖双方交易的房地产位于南阳市宛城区建设东路书香水岸3幢1单元1402室（以下简称该房产），建筑面积约为133.09平方米，房地产证/不动产证号为：1601022810-2，用途为：成套住宅。2、该房产转让成交价为人民币（大写）柒拾玖万捌仟元（￥798000.00），该价格已包含卖方自买入该房产后至本次出手前已产生及支付的所有费用。该转让成交价不含税费，因本次交易过户所产生的相关税费由乙方承担。配套设施的更名费用由买方承担。3、买方在2017年8月18日向卖方交付定金人民币（大写）肆万元整（￥40000.00）。4、买卖双方须于2017年9月20日前（含当日）买卖双方需办理交纳过户税费的手续并向房地产权登记机关申请办理产权转移登记。办理转移登记后，产权证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房产证3日内（含当日）办理抵押登记手续。5、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期超过30天，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或要求卖方双倍返还买方已支付定金。合同签订后，原告依约于2017年8月18日、9月4日通过支付宝分别向被告王勇江、马宗风支付10000元、30000元定金，被告马宗风于9月4日向原告出具收到40000元定金的收条。同时原告向被告南阳美佳房地产经纪有限公司支付测绘费387元、公证费400元、其他1300元。被告王勇江、马宗风夫妇通过被告南阳美佳公司工作人员将位于南阳市建设路书香水岸三栋1单元1402室交付给原告，原告支付他人清理房间费用670元。后原告于2017年9月4日向建设银行提交相关资料办理按揭手续，9月18日核准原告按揭贷款。但到三方合同约定的办理产权过户手续时，被告王勇江、马宗风夫妇拒绝协助原告办理产权过户手续，并明确表示不再将房屋出卖给原告。期间，原告多次要求被告等人继续履行合同或将已经交付的定金及损失赔偿给原告，但三被告均以各种理由拒绝。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求法院依法判令1、依法解除原、被告双方之间签订的《房产买卖（居间）合同》；2、依法判令被告王勇江、马宗风向原告双倍返还定金80000元，并返还测绘费387元、公证费400元、其他1300元、清洁费670元，合计82757元；3、依法判令被告南阳美佳房地产经纪有限公司与被告王勇江、马宗风相互承担连带责任；4、诉讼费由被告负担。原告姚丽丽为支持其主张向法院提供如下证据：第一组原告身份证复印件；证明方向：证明原告主体资格。第二组房屋买卖（居间）合同；证明方向：一是，证明原被告三方于2017年8月18日签订《房屋买卖（居间）合同》，二是，证明合同约定买方逾期30天内卖方有权要求买方以转让成交价日万分之五支付违约金并继续履行合同，逾期30天后才有权解除合同，而被告在未逾期满30天就明确表示不再将房屋出售给原告，证明被告构成违约。第三组收条一份。证明方向：证明原告于2017年9月4日向被告支付购房定金40000元整的事实。第四组公证书一份。证明方向：证明原告将本案中的购房事宜委托给范宗楠，并进行了公证。第五组支付宝转账凭证一份证明方向：一是，证明原告分别于2017年8月18日向范宗楠转账10000元，2017年9月4日向范宗楠转账30000元用于购房定金；二是证明原告于2017年8月22日向范宗楠转账1300元用于购房其他支出。第六组中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表证明方向：证明原告于2017年10月18日将住房贷款申请下来，并没有逾期超过三十天，原告愿意为此承担日万分之五的违约金，根据合同约定，在原告支付日万分之五违约金后应继续履行合同。第七组中介与被告马宗风的聊天截屏证明方向：证明被告马宗风在10月20日声称原告已违约，但实际上，原告并没有超过合同约定的最后期限，被告存在违约。被告王勇江、马宗风辩称，原告所诉事实部分不正确，遗漏了合同的最重要条款，除了定金之外还要向被告支付15.8万元首付款。如果没有及时付款逾期超过30天，卖方有权解除合同，并追究买方的责任。根据合同原告只有交清了买房的全部房款，被告才能办理过户交房手续，事实上原告只是通过中介公司打到被告银行账户4万元，其中5000元交到中介公司了。不存在二被告与中介公司推诿的行为，也不存在展期行为把房款再增加20万元，后原告也没有与被告联系。原、被告双方签订合同属实，但是原告要求被告双倍返还定金的事实不能成立，鉴于房屋闲置一年多没有成交，我方保留另行起诉的权利。被告王勇江、马宗风向法庭提供证据如下：保证书一份。证明美佳公司促成双方买卖达成的相关事项。被告南阳美佳公司辩称，原告与被告马宗风因买卖房屋的需要，被告作为居间方，为此提供前期咨询看房服务，依据国务院房地产管理办法第22条的规定，对买卖双方及房屋的真实性进行必要的审查，提供了签订合同的机会，促使双方房屋买卖完成。在买卖双方签订合同时被告的居间义务已经履行完毕，现双方因交房发生纠纷，原、被告之间的权利义务，应以双方签订的买卖合同自行处理。原告要求被告对定金、违约金承担连带责任，没有事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。被告南阳美佳公司向法庭提交如下证据：1、买卖合同一份。证明被告南阳美佳公司作为买卖合同居间方，促使双方合同成立。2、原告姚丽丽及被告王勇江、马宗风身份证复印件各一份、房产证复印件、告知书两份。证明南阳美佳公司已经履行买卖双方审查义务及告知义务。3、南阳美佳公司告知书及其与马宗风的聊天记录。证明买卖双方出现问题后南阳美佳公司对与该事情积极协调。被告南阳美佳公司对原告提交的证据质证意见为：对证据一、二、三、四、六、七均无异议。对证据五，无异议，但转给二被告是35000元。被告王勇江、马宗风对原告提交的证据质证意见为：对证一无异议。对证据二真实性无异议，证明方向有异议，原告主张没有超过30天，被告认为已经超过30天，原告在合同中明确规定把时间含当日。原告举证买卖合同恰恰证明了原告逾期未付款，是原告违约。对证据三，真实性无异议。对证据四，真实性无异议。对证据五，不太清楚，确实收到南阳美佳公司的3.5万元钱。对证据六真实性有异议，假设是真实的，只能证明银行支付钱，不能证明原告支付房款，证明原告违约。对证据七，真实性无异议，证明方向有异议，在2017年10月20日被告有权解除合同，被告没有违约。相反还证明原告已经违约，在10月20天原告还在要卡号，目的就是推诿。原告对被告王勇江、马宗风提交的证据质证意见为：真实性无异议，从该保证书形式上证实原告与中介公司遵守企业精神，对签订的买卖合同是真诚的。该份保证书是给予被告马宗风在合同预定期限内，没有按照合同约定履行义务，配合原告履行房产抵押贷款。中介公司对该事情是知道的，愿意以连带责任配合马宗风办理贷款手续。而马宗风因房价上涨拒绝履行。被告单方解除合同，没有法律依据。被告南阳美佳公司对被告王勇江、马宗风提交的证据质证意见为：真实性无异议，是南阳美佳公司与买卖双方的一个调解方案。原告对被告南阳美佳公司提交的证据质证意见为：对证据1，原、告被告双方到场签订抵押贷款资料，被告没有提交房产资料，导致原告不能及时办理按揭手续，也导致原告不能及时提交房款。对证据2，无异议。对证据3，真实性无异议，从该证据证实马宗风违约在先，马宗风在接到南阳美佳公司的告知函后仍不履行义务。被告王勇江、马宗风对被告南阳美佳公司提交的证据质证意见为：对证据1真实性无异议。对证据2真实性无异议，更加证明在办理贷款的时候二被告积极配合。对证据3，二被告没有收到该告知函，而聊天记录的核心内容是通过被告南阳美佳公司对双方进行调解，原告没有那么多现金，愿意以2分支付利息，但是被告没有同意。通过中介公司的举证印证，原告没有那么多钱，被告不卖了。且截止今天原告也没有向被告打过一个电话。本院对原、被告无异议的证据的真实性予以认可，对双方有异议以及证明方向有异议的证据在评析部分予以综合论证。根据原、被告举证、质证及庭审中当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年8月18日，原告姚丽丽与被告王勇江、马宗风通过被告南阳美佳房地产经纪有限公司签订了《房产买卖（居间）合同》一份。合同主要内容为：“卖方（甲方）：王勇江代理人马宗风、买方（乙方）：姚丽丽经纪方（丙方）：南阳美佳房地产经纪有限公司根据有关法律、法规的规定，买方、卖方、经纪方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就本合同所涉房地产买卖和居间服务事宜，达成如下协议：第一条转让标的买卖双方交易的房地产位于南阳市宛城区建设东路书香水岸3幢1单元1402室（以下简称该房产）。建筑面积约为133.09平方米，房地产证/不动产证号为：1601022810-2，用途为成套住宅（上述三项均以房地产证或相关正式法律文书上的记载为准）。……第二条成交价格该房产转让成交价为人民币（大写）柒拾玖万捌仟元（￥798000.00元），该价格已经包含卖方自买入该房产后至本次出售前已产生及支付的所有费用。该转让成交价不含税费，因本次交易过户所产生的相关税费由乙方承担。配套设施的更名费用由卖方承担。第三条交易定金买方在2017年8月18日向卖方支付定金人民币（大写）肆万元整（￥40000.00元）。第四条付款方式经买卖双方协商按下述第（2）种方式给付定金之外的房款（单选）。……（2）买方向银行申请按揭贷款支付本条约定房款买方须于过户前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款人民币（大写）壹拾伍万捌仟元整（￥158000.00元），支付给卖方或转入监管账户。买方须在2017年9月10日前（含当日）向银行提交按揭贷款申请的相关资料，签署相关文件，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续……第七条过户时间买卖双方须于2017年9月20日前（含当日）买卖双方须办理交纳过户税费的手续并向房地产权登记机关申请办理产权转移登记……第十条经纪方咨询服务费及其他费用支付方式（1）基于经纪方已促成本次《房产买卖（居间）合同》以及之前提供的咨询、看房服务，买卖双方确认在本合同签订时买方须支付给经纪方的咨询费（￥12000.00元），贷款服务/担保费（￥20100.00元）；经纪方有权委托合作方办理相关业务，不再另行收费。（2）签署本合同后，非经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取上述咨询服务费的权利。第十一条买方违约的违约责任如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有限要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如买方逾期履行超过30天，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付定金。第十二条卖方违约的违约责任如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有限要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行超过30天，买方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或要求卖方双倍返还卖方已支付定金。……”合同签订当日，原告姚丽丽通过其丈夫李书哲的支付宝账户转给被告南阳美佳公司员工范宗楠10000元。2017年8月22日，原告姚丽丽及其丈夫李书哲出具委托书委托被告南阳美佳公司的员工范宗楠全权办理上述房地产登记过户过程中的相关手续，并进行了公证。2017年9月4日原告向范宗楠转款30000元，当日，范宗楠向被告马宗风转款35000元，同时，被告南阳美佳公司收取被告马宗风独家代理押金5000元。被告马宗风给原告姚丽丽出具了收到上述房屋买卖定金40000元的收条，并将房屋钥匙交于原告姚丽丽。后经原、被告双方相互配合，原告姚丽丽于2017年10月18日办理了中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表，取得了中长期个人商品房再交易住房贷款670000元。2017年10月20日，被告南阳美佳公司的员工范宗楠向被告马宗风发送信息表示同贷单出来了，要求其马宗风提供卡号。被告马宗风当时表示，对方已经违约，书香水岸房子不再出售给原告。后被告南阳美佳公司多次与原告姚丽丽及被告马宗风联系并协调房屋买卖事宜，期间因原告姚丽丽一直不能支付购房首付款158000元，双方对违约金及首付款问题也未达成调解意见，导致房屋买卖合同一直没有继续履行。后双方为合同解除问题产生纠纷，故原告诉至法院。原告立案起诉时的第二项诉讼请求是要求被告王勇江、马宗风支付违约金159600元，并返还测绘费387元、公证费400元、其他1300元、清洁费670元，合计162357元。在案件庭审过程中，当庭变更该项诉讼请求为要求被告王勇江、马宗风双倍返还已支付的定金80000元,并返还测绘费387元、公证费400元、其他1300元、清洁费670元，合计82757元。另查明，被告南阳美佳公司于2017年10月30日出具保证书一份，主要内容为：“南阳市美佳房地产经济有限公司向王勇江、马宗风保证做到如下事项：1、保证买方姚丽丽于办理房产过户前支付首付款人民币壹拾贰万捌仟元（￥128000元），此首付款包含之前支付的定金人民币肆万元（￥40000元）。2、保证在过户前收到赔偿款人民币壹万捌仟元整（￥18000元）。3、保证尾款人民币陆拾柒万元整（￥670000元）于2017年12月31日前收到（注：保证他项权证书送达到银行，银行统一政策暂停放款的情况下除外。）”。本院认为，一、依法成立的合同，受法律保护。本案中原、被告签订的《房产买卖（居间）合同》是双方在自愿、平等的基础上签订的合同，系双方的真实意思表示，应为有效合同。现原告诉至法院要求解除合同，被告也表示同意，不违反相关法律、法规的规定，本院依法予以准许。二、对于原告主张的双倍返还定金的问题。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原、被告双方合同签订后，原告于合同签订当日转给被告南阳美佳公司员工范宗楠10000元，后又于2017年9月4日转款30000元，并于当日由被告南阳美佳公司的员工范宗楠向被告马宗风转款35000元作为原告买房的定金，之后原告未再向被告马宗风付款。原告未按合同约定于过户前(含当日)即2017年9月20日前将除定金、交房押金之外的剩余首期款158000元支付给被告马宗风或转入监管账户，原告已经构成违约，虽然被告曾表示不再出售房屋给原告，但之后双方还在一直协商房屋买卖的事宜，但仍因原告不能支付首付款，导致合同没有继续履行。而原、被告双方签订的《房产买卖（居间）合同》第十一条明确约定“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有限要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如买方逾期履行超过30天，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付定金。”综上，原、被告双方签订的房产买卖合同，因原告一直未按合同约定履行付款义务，而付款的先合同义务未履行，被告有权拒绝后履行过户的义务，且被告也尽了合同义务配合原告办理了贷款手续，在合同履行过程中被告并无过错，故对于原告要求被告王勇江、马宗风双倍返还定金，并由被告南阳美佳公司承担连带责任的主张，理由不充分，本院不予支持。三、对于原告要求返还测绘费387元、公证费400元、其他1300元、清洁费670元的主张，未提交相关证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告姚丽丽与被告王勇江、马宗风、南阳美佳房地产经纪有限公司之间于2017年8月18日签订的《房产买卖（居间）合同》。二、驳回原告姚丽丽的其他诉讼请求。案件受理费1869元，由原告姚丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  郜付林审 判 员  丁心然人民陪审员  肖章群二〇一九年三月八日书 记 员  张新军