苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初5394号原告：范维涛,男,1983年9月8日出生,汉族,户籍所在地镇江市。委托诉讼代理人：张宗峦，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董晗，上海市浩信（苏州）律师事务所实习律师。被告：王俊杰,男,1982年1月19日出生,汉族,户籍所在地苏州。被告：傅丽娟,女,1983年2月9日出生,汉族,户籍所在地苏州。原告范维涛与被告王俊杰、傅丽娟房屋买卖合同纠纷一案，原告范维涛于2018年6月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。庭审中，原告委托诉讼代理人张宗峦、董晗到庭参加诉讼，被告王俊杰、傅丽娟（其原诉讼代理人仇昊参加第一次庭审）经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告范维涛向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年12月8日签订的编号为SZ1600999的《苏州市存量房买卖合同》及其补充协议；2、判令被告向原告支付违约金220万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年12月8日，原告与被告签订《苏州市存量房买卖合同》（合同编号为：SZ1600999）及补充协议。其中房屋买卖合同约定被告将名下苏州工业园区玲珑湾花园65幢3101室房屋出售给原告，房屋总价为1100万元，于2018年3月8日双方办理资金托管手续。补充协议还约定原告就房屋装潢、厨卫设施及编号为10D-136号的车位等附属设施另行补偿被告250万元，该部分补偿款与原合同约定的房款合计为1350万元，原告应支付购房定金80万元。上述合同及补充协议签订后，原告依约支付了购房定金80万元。此后，被告委托中介工作人员告知原告涉案房屋无法在3月8日之前解除查封，并称待其办理完解除查封事宜后再进行交易。2018年4月26日，被告则明确表示涉案房屋确定无法解除查封，并再次通过中介工作人员告知原告无法进行交易。综上，被告的行为已构成根本违约，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告王俊杰、傅丽娟辩称：第一，原、被告双方在《苏州市存量房买卖合同》中约定的房屋总价20%的违约金属于格式条款且该约定的标准过高，原告目前的实际损失主要是80万元首付所发生的利息损失；第二，涉案房屋买卖合同签订时，被告已将房屋的状况及存在查封、抵押的情况均已告知原告，对此原告应具有一定的预见性。且合同履行过程中，房屋又被其他法院查封，答辩人也已及时告知原告，由此防止原告损失进一步扩大。综上，被告认为应由法院依照相关法律规定，综合考虑原告损失的情况、被告过错程度以及合同履行情况等对违约金进行调整。本院经审理认定事实如下：2017年12月8日，原告范维涛（买受人、乙方）与被告王俊杰、傅丽娟（出卖人、甲方）在苏州市朴邻房产经纪有限公司（以下简称“朴邻房产经纪公司”）的居间下签订《苏州市存量房买卖合同》。该合同中约定被告王俊杰、傅丽娟将苏州工业园区玲珑湾花园65幢3101室房屋出售给原告范维涛，房屋成交价格为1100万元，房屋登记的建筑面积为226.13平米。合同第二条第2款约定：该房屋在本合同生效之前己经设定抵押权，出卖人应于2018年4月30日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担。合同第4条约定：房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户，房屋权属转移登记获准以后出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。房屋价款具体支付方式约定为下列第2款。……2贷款支付，买受人于2018年3月8日前，向出卖人支付首付款计人民币（￥550000元）伍佰伍拾万元整，该款由买受人直接支付于交易中心指定之托管账户，买受人应于双方办理本房屋资金托管手续之日起7内与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，向贷款银行申请人民币元（￥550000元）伍佰伍拾万元整的贷款用于支付房屋价款，待贷款银行审核通过后，买受人应委托该贷款银行于2018年4月19日前将上述贷款部分支付至资金托管指定账号。若因买受人原因造成贷款不足，则任何不足部分均由买受人在2018年4月19日前补齐，否则视作买受人逾期付款，买受人需按照本合同第五条的约定承担违约责任。合同第7条约定：买卖双方约定房屋交付日期为下列第1款，即2018年5月11日。合同第10条约定：关于房屋权属转移登记的约定。自买受人付清房款之日起七日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。1、属于出卖人责任的，处理如下：……（2）逾期超过15日（该日期应当与第1项的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，自买受人退房通知书送达之日起3日内，出卖人将已收房屋及其附属物品价款如数退还给买受人，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金……。上述合同附件二的补充协议第一条约定：买卖双方确认，买卖双方应于本合同约定的买受人支付首付款日前至房产权属管理机构办理资金托管手续，因任何一方不予配合办理资金托管手续导致的逾期，按照合同第十条的约定承担违约责任。同日，双方还签订《补充协议》一份，其中约定：1、买卖双方确认，买受人就现有房屋装潢、厨卫设施及编号10D-136号车位等附属设施另行补偿出卖人人民币贰佰伍拾万元整，其中人民币捌拾万元整作为定金。支付方式为：买受人于存量房买卖合同签订当日支付至出卖人（￥20000.00元）人民币贰万元整；支付至万科租售中心（￥780000.00元）人民币柒拾捌万元整，待万科租售中心确认该房屋挂牌无误后支付至出卖人。剩金房屋差额款计人民币壹佰柒拾万元整，支付方式为：由买受人于实际办理资金托管手续前支付出卖人（￥1680000.00)人民币壹佰陆拾捌万元整：余下人民币贰万元整于资金托管手续当日支付至万科租售中心作为房屋交付尾款待买卖双方签署房屋交接书后由万科租售中心支付至出卖人。……3、买卖双方确定出卖人转让上述房地产的标的为成交价及补偿费用的总和,两者不可分离，合计（￥1350000元）人民币壹佰叁拾伍万元整。4、本协议一经买卖双方签订，即不可撤销。5、双方同意本协议的违约责任适用存量房买卖合同有关规定。庭审中，原、被告双方确认，上述合同签订后，原告依约支付了定金80万元，其中2万元直接支付至被告处，另外78万元则依约支付至江苏苏南万科物业服务有限公司处。另查明：根据查询时间为2018年7月2日的《苏州工业园区不动产登记簿》显示：1、2013年3月19日，涉案房屋抵押给中国建设股份有限公司苏州分行，抵押金额为330万元，抵押期限为2013年3月19日至2043年3月19日；2、2015年12月3日，丹阳市人民法院以（2015）丹执字第1965号《协助执行通知书》查封涉案房屋，查封期限自2015年12月2日起至2018年12月1日止；3、2017年12月5日，丹阳市人民法院以（2015）丹执字第1965号之一续封《协助执行通知书》，继续查封涉案房屋，查封期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止；4、2018年1月26日，丹阳市人民法院以（2018）苏1181民初162号《协助执行通知书》，查封涉案房屋，查封期限自2018年1月24日起至2021年1月23日止；5、2018年4月10日，丹阳市人民法院以（2017）苏1181执1367号《协助执行通知书》，查封涉案房屋，查封期限自2018年4月3日起至2021年4月2日止。关于上述抵押及查封情况原告是否知晓及何时知晓的问题。原告陈述：对于涉案房屋存在抵押贷款以及2017年12月5日的查封，在签订合同时，中介曾向原告告知概况，原告知晓相应的大致情况。但是，当时被告及中介均向原告承诺可以在合同约定的时间前解除查封并涤除抵押登记。但到了2018年4月26日，在原告多次向中介及被告要求继续履行合同时，被告才明确向原告告知合同因查封问题无法继续履行。关于查封的情况，中介与被告未具体陈述，直至原告于2018年7月2日调取《苏州工业园区不动产登记簿》后方才知道具体的抵押及查封情况。诉讼中，原告申请了朴邻房产经纪公司的工作人员朱敏华及孙佳出庭作证。其中朱敏华陈述：在2018年4月17日之前，被告表示房屋的查封问题他们是能够解决的。该情况被告是通过微信告知给孙佳的，孙佳又通过微信截图将上述情况告知给我。孙佳陈述：在涉案房屋买卖合同签订时，被告告诉中介涉案房屋只有一个查封，并且表示他们能够自行解决该查封问题。另外，2018年4月26日，被告王俊杰通过微信向我告知房屋的查封已确定无法解除，故房屋也不能卖了。（针对该事实，证人还出示了其与被告王俊杰之间的微信聊天记录予以佐证）我当天即通过电话方式告知原告涉案房屋无法出售的情况。而在2018年4月26日前，被告均未表示过涉案房屋无法出售。庭审中，原告亦表示在2018年4月26日得知了被告因无法解除涉案房屋的查封而表示无法再继续出售房屋的情况。两被告亦确认在2018年4月26日通过中介向原告告知了上述因房屋查封不能解封而无法继续出售房屋的情况。另外，在诉讼过程中，为确定涉案房屋买卖合同未能继续履行给原告造成的实际损失情况，两被告曾就涉案房屋在相应时间节点的价格申请了鉴定，本院亦依法移送鉴定部门，且经法定程序后确定鉴定机构为苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司。但在委托后，被告作为鉴定申请人拒绝交纳鉴定费用，2019年1月8日，苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司以此申请人未能交纳鉴定费用为由将该鉴定作退案处理，并于该日向本院发送《退卷函》告知该情况。以上事实有《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》、苏州工业园区不动产登记簿》、《退卷函》等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告范维涛（买方）与被告王俊杰、傅丽娟（卖方）签订的《苏州市存量房买卖合同》（含附件）及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法、有效。合同签订后，双方均应依照合同的约定履行相应合同权利和义务。合同签订后，原告范维涛已经依照合同约定支付了定金80万元，双方亦确认该事实。另外，结合原、被告双方及证人的陈述，在涉案合同签订时双方均知晓涉案房屋上有抵押及查封，但原告及证人均表示被告在签订房屋买卖合同时即承诺将在网签之前解决该查封事宜，但后续的情况却是不仅原有的查封未能解封，而且在2018年1月26日、2018年4月10日涉案房屋又被丹阳市人民法院两次轮候查封，2018年4月26日被告因上述查封均无力解除，故向原告方明确告知无法继续履行合同。从上述情况可见，涉案房屋的查封且未能及时解封是导致本案所涉房屋买卖合同无法继续进行的根本原因，而被告王俊杰、傅丽娟作为房屋的所有人有保证房屋无相应的权利瑕疵且可以实现产权过户的义务，其对于该项义务的违反导致了合同的根本目的落空，在此情形下被告王俊杰、傅丽娟的行为已构成根本违约，原告有权据此提出解除涉案的房屋买卖合同（含附件）及补充协议，对此本院予以支持。关于原告主张的违约金220万元，被告王俊杰抗辩称该违约金过高，并要求法院依法予以调整。承上述分析，在本案中，系因被告王俊杰、傅丽娟一方的原因导致合同解除，根据合同约定被告应承担房款总额20%即220万元的违约金，两被告虽曾提出该违约金过高，还在诉讼过程中申请对涉案房屋的价格进行鉴定，但在鉴定过程中却拒绝交纳鉴定费并导致鉴定无法进行而被退案处理，有鉴于此，被告应承担相应举证不利的后果，且结合涉案房屋的总价、目前苏州房价的市场情况以及被告违约行为等情形，本院认为涉案房屋买卖合同中所约定的违约金并未过高，原告主张据此计算违约金，该项诉请应予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决如下：一、原告范维涛与被告王俊杰、傅丽娟签订的关于苏州工业园区玲珑湾花园65幢3101室房屋的《苏州市存量房买卖合同》（含附件）及补充协议解除；二、被告王俊杰、傅丽娟于本判决生效之日起十日内支付原告范维涛违约金2200000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24400元，保全费5000元，两项费用合计为29400元，由被告王俊杰、傅丽娟负担，该款已由原告范维涛预交，本院不再退还，被告王俊杰、傅丽娟在判决生效之日起十日内支付原告范维涛。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  朱健健人民陪审员  夏娟丽二〇一九年三月二十八日书 记 员  张 端