重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0109民初9744号原告：重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇双桥村锦绣山庄，统一社会信用代码9150000074533171XL。法定代表人：徐厚斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李贤泽，系该公司员工。委托诉讼代理人：袁亮，重庆志平律师事务所律师。被告：李旭辉，女，汉族，1969年7月28日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：梁爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司（以下简称锦绣山庄物业公司）与被告李旭辉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告锦绣山庄物业公司的委托诉讼代理人袁亮，被告李旭辉的委托诉讼代理人梁爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告锦绣山庄物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠的2011年12月1日至2018年8月31日期间的物业服务费共计36245.25元（271.5平方米×3元/平方方米·月÷2×73个月+271.5平方米×3元/平方米·月×8个月）；2、由被告以36245.25元为基数，按每日千分之三从起诉之日起计付违约金至付清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系为位于北碚区XX路XX号的XX小区提供物业管理服务的物业公司，被告系原告物业服务区域内的业主，房号为XX幢X号，房屋建筑面积为271.5平方米，物业服务费单价为3元/平方米·月。双方在物业服务合同中有关于逾期付款违约金的约定。2011年12月起至今，被告一直未交纳物业服务费，经原告多次催收未果。故原告起诉来院。被告李旭辉辩称，1、2018年12月之前，被告未接房入住，原因在于开发商交付的房屋存在质量问题，一直进行整改，且双方就该纠纷进行多次诉讼。2、对于2011年12月至2016年8月期间的物管费，原告从未对被告进行过催收，已超过诉讼时效。3、即使被告应支付部分物管费，2017年4月30日前，按照重庆市物管收费相关规定，对清水房仅按半价收取，不能按3元/平方米收取。4、关于违约金的标准过高，请求不予支持。经审理查明，李旭辉系位于北碚区XX镇XX路XX号XX幢X号的业主，锦绣山庄物业公司系该物业所在的XX小区的物业服务企业，该司从2011年5月份开始进驻该小区提供物业服务至今。2015年1月28日，XX小区业主大会（甲方）与锦绣山庄物业公司（乙方）签订《重庆市北碚区XX小区物业服务合同》，约定由锦绣山庄物业公司为XX小区提供物业服务，其中X区物业服务费为3元/平方米·月，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户据实分摊的方式向业主按月分摊计收。已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳；开发建设单位已转让的物业，产权人按100%缴纳物业费。物业服务费和公摊水电费应在每月25日前缴纳。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之3的标准向乙方支付违约金。本合同期限为三年，自2015年元月1日起至2017年12月31日止。该合同附件一显示，涉案房屋位于小区X区。该合同签订后，锦绣山庄物业公司依约对XX小区提供物业服务，但李旭辉至今未支付过物业服务费。合同到期后，XX小区业主大会与锦绣山庄物业公司未签订新的物业服务合同，但锦绣山庄物业公司继续为XX小区提供物业服务至今。2013年10月17日，涉案房屋办理了产权证，登记的权利人为李旭辉，该房屋建筑面积为271.5平方米。另查明，2016年9月12日，李旭辉诉重庆华新国际实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院以（2016）渝0109民初6791号案立案受理，在该案中，李旭辉请求重庆华新国际实业有限公司依照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定交付房屋并支付违约金。本院审理后，认定涉案房屋已于2011年11月30日达到交付条件时即已完成房屋交付，遂于2016年12月5日作出（2016）渝0109民初6791号民事判决书，判决驳回原告李旭辉的诉讼请求。李旭辉不服，上诉于重庆市第一中级人民法院，又后申请撤诉，该院于2017年3月22日作出（2017）渝01民终1350号民事裁定书，裁定准许李旭辉撤回上诉。2017年7月18日，李旭辉起诉重庆新华国际实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院以（2017）渝0109民初6475号案立案受理，在该案中，李旭辉要求重庆新华国际实业有限公司赔偿房屋因质量问题不能正常使用的预期利益损失即租金损失。本院经审理后，于2018年3月28日作出（2017）渝0109民初6475号民事判决书，判决：一、被告重庆新华国际实业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李旭辉因房屋质量不能正常使用的违约损失30433.40元；二、驳回原告李旭辉的其他诉讼请求。李旭辉不服，上诉于重庆市第一中级人民法院，该院于2018年6月25日作出（2018）渝01民终3446号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，有当事人提供的《重庆市北碚区XX小区物业服务合同》、物业服务合同备案证明、房产证、关于X业主接房整改问题的通知、（2017）渝0109民初6475号民事判决书、（2018）渝01民终3446号民事判决书及原、被告的当庭陈述经庭审质证，在卷为据，足以认定。本院认为，XX小区业主大会与锦绣山庄物业公司签订《重庆市北碚区XX小区物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，系合法有效的合同，合同签订双方及该物业服务范围内的业主均应依此合同行使权利、履行义务。该合同到期后，双方未重新签订书面物业服务合同，但锦绣山庄物业公司并未撤场，仍继续为涉案小区提供物业服务至今，应视为双方依原合同继续履行。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，涉案房屋已由生效判决认定于2011年11月30日达到交付条件时即已完成房屋交付，李旭辉亦于2013年10月17日办理到涉案房屋的产权证，则作为业主，李旭辉应从接房之日起依约向锦绣山庄物业公司交纳物业服务费，故对锦绣山庄物业公司要求李旭辉支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。对于支付物业服务费的期间，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，锦绣山庄物业公司主张2011年12月1日开始支付物业服务费，但其举示的证据不足以证明诉讼时效到期前，锦绣山庄物业公司曾向李旭辉进行了合法、有效催收，故2015年9月30日之前的物业服务费因其至《中华人民共和国民法总则》施行时已超过两年的诉讼时效，且李旭辉以此抗辩，故本院不予支持。对于2015年9月30日之后的物业服务费（合同约定于当月25日之前交纳）至《中华人民共和国民法总则》施行时（2017年10月1日）未超过两年诉讼时效，则应适用三年的诉讼时效，该部分物业服务费至锦绣山庄物业公司起诉时（2018年9月7日）未超过三年，故本院予以支持。对于物业服务费的支付标准，锦绣山庄物业公司自愿按半价收取2018年1月之前的物业服务费，系当事人对自己民事权利的自由处分，本院予以尊重。综上，李旭辉应支付锦绣山庄物业公司2015年10月1日至2018年8月31日期间的物业服务费共计17511.75元（271.5平方米×3元/平方米·月÷2×27个月+271.5平方米×3元/平方米·月×8个月）。李旭辉至今未交纳物业服务费，存在逾期付款的违约行为，锦绣山庄物业公司要求支付逾期付款违约金，本院予以支持，但锦绣山庄物业公司要求按日千分之三支付违约金，标准过高，应予调整。本院酌情由李旭辉支付锦绣山庄物业公司逾期付款违约金4202.82元（17511.75元×24%）。综上，李旭辉应支付锦绣山庄物业公司2015年10月1日至2018年8月31日期间的物业服务费及逾期付款违约金共计21714.57元（17511.75元+4202.82元)。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：由被告李旭辉于本判决生效之日起五日内支付原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司2015年10月1日至2018年8月31日期间的物业服务费及逾期付款违约金共计21714.57元。驳回原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费706元，由原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司负担284元，由被告李旭辉负担422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  闫平平人民陪审员  李建华人民陪审员  赖远模二〇一九年三月四日书 记 员  李 丹