福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0602民初9431号 原告:许瑞米，女，1968年3月12日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人:胡恒青，男，厦门恒富通投资有限公司员工，住漳州市芗城区。 被告:林国辉，男，1966年11月16日出生，汉族，住漳州市芗城区。 被告:郑顺其，男，1965年7月29日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人:陈豪杰、张凡，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 原告许瑞米与被告林国辉、被告郑顺其确认合同无效纠纷一案，本院于2018年2月7日立案。案经审理，本院于2018年3月28日作出（2018）闽0602民初1785号民事判决。原告许瑞米不服提起上诉。2018年9月25日，漳州市中级人民法院以（2018）闽06民终1494号民事裁定书作出裁定：一、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初1785号民事判决；二、发回漳州市芗城区人民法院重审。本院重新立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许瑞米的委托诉讼代理人胡恒青、被告林国辉、被告郑顺其及其委托诉讼代理人陈豪杰、张凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许瑞米向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令确认两被告于2011年12月1日签署的关于南星村诗墩社第七组土地的建筑物1000平方米的《房屋转让合同》系无效合同；2、本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告林国辉系配偶关系。南星村诗墩社第七组土地的建筑物1000平方系夫妻共有财产。林国辉在未告知原告的情况，私自以上述共有财产做抵押，向案外人柯朝顺借款人民币12万元，并按柯朝顺要求与郑顺其签订《房屋转让合同》，转让金44万元，做为借款的变相抵押手续。上述这些情况原告许瑞米并不知情，因为自2001年原告与被告林国辉在经营位于芗城区菜市场边的漳州市芗城国辉水果店，为了生意需要就常年居住在店里，没回南星村。林国辉也不敢告诉她借高利贷的情况，原告是在2017年政府拆迁登记摸底时才知情的。根据《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效”。而且，南星村诗墩社第七组土地性质属于集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条的规定，集体土地使用权依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。综上，本案《房屋转让合同》即违背共有财产的处分规定，同时违反了法律禁止性规定，也应认定为无效合同，请求法院判决如诉请。 被告林国辉辩称，2011年间我向柯朝顺借款12万元，借款后柯朝顺说要写一份协议书比较可靠，当时我担保了别的借款，我只负责签字，协议都是柯朝顺写的。合同内容写着房屋转让给郑顺其，协议是我跟柯朝顺签的；内容我大概看了。我会还清柯朝顺的欠款。 被告郑顺其辩称，一、根据原告庭前提供的证据显示无法确认原告是否与本案有直接的利害关系，若原告不能进一步举证证明，那么原告就不是本案适格主体，依法应当裁决直接驳回原告的起诉。据原告提供《合资建房协议》、《房屋合伙协议书》及原告的主张，林国辉仅对讼争建筑物（四层建筑物占地面积约1100平方米，总建筑面积4300平方米）中1440平方米享有所有权。而本案《房屋转让合同》的合同标的仅系其中1000平方米建筑物的所有权。原告所提供的证据并不能证明本案涉案合同标的1000平方米建筑物就是林国辉实际拥有所有权的1440平方米建筑物。换句话说，只有在原告有足够的证据证明其与林国辉对涉案合同标的1000平方米建筑物拥有共同共有权，才能享有本案的合法诉权。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告不具本案原告的主体资格。二、原告关于“林国辉未经其许可私自处分夫妻共有财产系无效的民事行为，两被告所签订的房屋转让合同系无效协议”的主张与法律规定严重不符，根本不能成立。首先，《合同法》第五十二条明确规定了合同无效五种法定情形，原告的主张的无效理由并不在列。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”由此可见，无权处分不构成合同无效的法律原因。另外，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。由此可知，即使真的出现夫妻一方侵犯另一方的房屋共有权利的情况，也并没有任何法律规定其单方处分行为当然无效。受损害一方只有在存在充分证据可以证明的情况下通过解除行为行使权利。最后，参考《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定可知，当事人以部分共有人擅自出卖共有房屋为由主张合同无效的，法院十分明确不予支持。三、涉案《房屋转让合同》系双方的真实意思表示，依法成立。郑顺其以合理价格支付了全部转让款并善意取得涉案房屋，该合同早已生效，并已实际履行多年。原告在本案诉讼中提及的可能存在的交易前房产权属争议、购房款支付等问题均属于合同履行过程中的问题，并不在判断合同无效与否的范畴之内。因此，该部分主张与本案确认之诉不具有关联性，不宜对此做过多纠结而将原本很简单的确认之诉法律关系复杂化。首先，《房屋转让合同》的内容清楚明确，双方同时签字和捺印给予确认，并由双方共同所在的南星村委会加盖公章加以确认，合同载明全部转让款已情趣2011年12月1日付清。而且涉案房屋已完成交付多年，前不久因拆迁需要村委会已经实际丈量过建筑物面积，并以郑顺其的名字进行记录在册。实际上在原告提起本案确认之诉前，涉案《房屋转让合同》已经履行完毕。其次，合同无效确认之诉与合同履行过程中发生的争议纠纷系两个不同的范畴，诉权基础和提起诉讼的主体都不一致。原告不是合同的签订主体，对于合同履行过程中的争议纠纷系无权提起诉讼的，因此本案审理过程中应当围绕原告提出的确认合同效力之诉是否有诉讼主体资格、其关于合同无效的主张是否有法律依据展开调查。若过多地审查合同履行问题则将违反民事诉讼中“不告不理”的基本原则。四、涉案合同转让的仅仅是建筑物，并不是土地，法律对此没有明文的禁止性规定，事实上农村中大量存在着类似房屋买卖，根据民法的意思自治原则和合同法的合同自有原则，参照农村房屋的交易习惯，本合同不存在无效的法定情形。首先，农村的土地所有权仅能属于村集体所有，但是地上建筑物属于自建人所有，这点与城市的土地房屋权属有很大差别。现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门针对农村房屋买卖的法律、法规和规章基本没有，因此，只能根据相关法律规定寻找依据。根据2007年10月1日开始实施的《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。农村村民出卖产、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。由此可知，该法并未禁止农村房屋的买卖和出租。最后，综观以上各项法律规定可知：我国合同法的首要原则就是合同自由原则，鼓励交易，维护交易稳定是合同法极其重要的立法精神，因此，合同无效的法定情形是受到严格限制使用的，只有在法律条文明确列举为无效情形的特殊情况下，才能适用法条认定合同无效。如若轻易滥用合同无效破坏交易稳定，会不断滋生违约甚至毁约等一系列不诚信行为，将严重影响社会稳定。 经审理查明，2005年4月18日，林国辉（乙方）与本村民小组成员林天福、卢金锋、林亚森、林进发、林港池共五户（甲方）签订一份租地协议。协议主要内容如下：甲方五户自有在南星七组，旧飞机场地方（右边林雪波的房子，左边林明顺的房子）该地原来是空地，五户共有，合计1000平方米左右，定于2005年4月份起转包给本小组组员林国辉，用于建房。经双方协商同意，从2005年4月份起这块土地的使用权全部归林国辉所有。林国辉应按当年分地人口数，以每人2000元补偿款一次性付清给各户后，该地归林国辉使用，以后如遇政府征用土地，所有赔偿款和补偿款也全归林国辉，与甲方无关。付各户承包地人数及补偿款数（代表人已签名），其中林天福5人，10000元；卢金锋5人，10000元；林亚森5人，10000元；林进发5人，10000元；林港池5人10000元。芗城区西桥街道南星村第七组在该租地协议盖章并签署特此证明字样，该协议还手写捺印备注：如果政府征用土地，土地补偿款全部归七组所有。协议签订后，林国辉于2006年左右在该土地上建成一幢四层的房屋，该房屋占地面积约1100平方米、总建筑面积4300平方米，水泥钢筋结构。 2011年12月1日，被告林国辉（甲方）与被告郑顺其（乙方）签订一份《房屋转让合同》，协议内容为：“一、甲方愿意将位于芗城区土地的建筑物1000平方米出让给乙方。土地位置于飞机场，建筑性质为水泥结构。二、乙方愿意付给甲方转让金每平方米肆佰肆拾元整，计人民币肆拾肆万元正。款项已于2011年12月1日付清。三、双方协议以后，这个建筑物的所有权益归属乙方所有。”另漳州市芗城区西桥街道办事处南星村民委员会在该份合同上有加盖公章（未签署时间及意见）。 2011年3月5日，被告林国辉与柯朝顺（另一案当事人）签订一份《房屋转让合同》，被告林国辉将位于芗城区土地的建筑物1000平方米出让给柯朝顺。2013年4月22日，被告林国辉又与柯丽娜（另一案当事人）签订一份《房屋转让合同》，被告林国辉将位于芗城区土地的建筑物2300平方米出让给柯丽娜。上述两份合同均有漳州市芗城区西桥街道办事处南星村民委员会加盖公章（未签署时间及意见）。在被告林国辉与柯丽娜订立转让合同后，被告林国辉即将整栋建筑物交付给柯朝顺、郑顺其及柯丽娜。 2018年5月，上述建筑物被列为漳州市芗城区经十一路及安置房征地拆迁范围。2019年1月12日，柯朝顺、郑顺其已将上述建筑物交付征收实施单位折迁。 2018年2月7日，原告许瑞米诉至本院，请求依法判令被告林国辉与被告郑顺其双方的房屋买卖关系无效。 另查，原告许瑞米与被告林国辉于1988年12月2日办理结婚登记，系夫妻关系。2018年3月1日，漳州市芗城区西桥街道办事处南星村民委员会出具一份证明，证明内容如下：兹证明郑顺其，身份证号3506001965××××××××。家庭住址芗城区，属南星村村民。被告林国辉家庭住址为漳州市芗城区陈林55号，属南星村村民。本案涉案建筑物所在的土地是南星村集体村民自留用地 2018年2月7日，原告许瑞米诉至本院，请求判决确认被告林国辉、被告郑顺其于2011年12月1日签订的房屋转让合同无效；合同标的44万元；判令被告郑顺其将上述合同项下的房产（址于漳州市芗城区诗墩“飞机场”房产1000平方米）归还给原告许瑞米。2018年3月28日，本院作出（2018）闽0602民初1785号民事判决：驳回原告许瑞米的诉讼请求。原告许瑞米不服提起上诉。2018年9月25日，漳州市中级人民法院以（2018）闽06民终1494号民事裁定书作出裁定：一、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初1785号民事判决；二、发回漳州市芗城区人民法院重审。 以上事实有原告、被告的庭审陈述和《租地协议》、《房屋转让合同》、漳州市芗城区西桥街道办事处南星村民委员会出具的二份证明、《漳州市芗城区经十一路及安置房片区项目用地房屋征迁的通知》、房屋实地勘丈成果图、搬迁封房验收单等证据以予证明。 本院认为，本案原告系被告林国辉之妻，其主张本案讼争建筑物系其与被告林国辉夫妻共同财产，则是与本案有直接的利害关系，故原告许瑞米作为本案原告起诉，是本案适格主体。因此，被告郑顺其请求裁定驳回原告的起诉，本院不予支持。 被告林国辉与被告郑顺其均系南星村村民，为同一集体经济组织成员，本案涉案建筑物所在的土地为南星村集体村民自留用地，被告林国辉将在该空地所建的建筑物转让给被告郑顺其，也报备南星村委会。 现原告许瑞米以其系被告林国辉之妻，系该讼争建筑物的共有人之身份，请求确认林国辉与郑顺其所签订的房屋转让合同无效。本案林国辉与郑顺其所签订的房屋转让合同是否有效，是原、被告各方所争议的焦点问题。原、被告各自的意见如上述的诉、辩称。 对于林国辉与郑顺其所签订的房屋转让合同的效力问题，本院依据本案的事实情况,《合同法》第五十二条规定合同无效法定情形以及相关法律规定分析判断如下：首先，违章建筑的违法性不能阻却买卖合同的有效成立。林国辉与郑顺其所签订的房屋转让合同，所转让的标的物是地上建筑物的一部分，而该建筑物所占用的土地系南星村集体村民自留用地，系被告林国辉向本村同小组村民租了该空地，并在该地建成一幢四层的房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，自留地属于农民集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，林国辉未经依法批准在南星村集体村民自留用地上建设本案讼争建筑物，该建筑物系为违章建筑。但违章建筑具有合法建筑相同的使用价值，被告林国辉与被告郑顺其也是仅就该空地上的建筑物达成交易合意，故被告林国辉与被告郑顺其之间房屋转让合同，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。又本案讼争建筑物已被征地拆迁，讼争建筑物的土地性质已经因征收转为国有土地，且有关该空地的土地补偿款，被告林国辉在租地建设本案讼争建筑物时已与芗城区西桥街道南星村第七组达成协议：“如果政府征用土地，土地补偿款全部归七组所有”。因此，现被告林国辉与被告郑顺其之间房屋转让合同，没有违反有关国家政策和法律、行政法规的强制性规定，也不存在其他无效情形。其次，在同一农村集体组织内部成员之间转让农村房屋及所在宅基地，法律无禁止规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条的规定，房屋买卖，不仅是建筑物的转让，势必涉及到建筑物所占用土地的使用权转移，考察到本案林国辉是在南星村集体村民自留用地上建设本案讼争建筑物，又将该讼争建筑物的一部分转让给被告郑顺其，显然违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”规定。但是，应注意到本案被告林国辉与被告郑顺其均系南星村村民，为同一集体经济组织成员，根据《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，表明农村房屋及所在宅基地可在一定范围内转让，法律对此无禁止。结合到本案，被告林国辉将本案讼争建筑物及所在自留地的使用权一并转让给郑顺其，仍然是在南星村集体成员之间转移，更何况本案所转让仅是该地上的建筑物。最后，案涉建筑物所在土地因被征迁已转为国有土地。本案讼争建筑物已被征地拆迁，讼争建筑物的土地性质已经因征收转为国有土地，具备《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定的情形，即经过国家征收程序，讼争建筑物所占用的土地使用权才有可能成为市场交易的标的物。本案被告林国辉与郑顺其所签订的房屋转让合同中转让标的物即讼争建筑物所涉及的土地在讼争建筑物被征迁后，亦可作为市场交易的标的物。故被告林国辉与郑顺其所签订的房屋转让合同不存在违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关强制性规定。因此，被告林国辉与被告郑顺其所签的房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。 另原告许瑞米以林国辉未经其许可私自处分夫妻共有财产系无效的民事行为等由请求确认林国辉与郑顺其所所签订的房屋转让合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这是有关物权变动原因与结果区分原则之规定，也表明合同归合同法调整，物权变动归物权法规制的原则。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。另被告郑顺其已实际执掌讼争房屋多年，既使从2013年讼争房屋全部交付，至2017年也已近五年。原告许瑞米与被告林国辉为夫妻，且共同生活，原告许瑞米称其不知情，这并不符合生活常理，而在2017年讼争建筑物确定被征迁后，才起诉主张时在2011年其配偶林国辉已将上述房产其中的1000平方米以44万元价格转让给被告郑顺其的房屋转让合同无效，有违《民法总则》第七条规定的诚信原则。同时，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，本案原告许瑞米不能以不知晓为由对抗善意第三人即本案被告郑顺其。故原告请求法院判令确认两被告于2011年12月1日签署的关于南星村诗墩社第七组土地的建筑物1000平方米的《房屋转让合同》系无效合同的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第六十二条、第六十三条和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下： 驳回原告许瑞米请求判决确认被告林国辉、被告郑顺其于2011年12月1日签订的房屋转让合同无效的诉讼请求。 本案受理费7900元，由原告许瑞米负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长      人民陪审员  杨莲金 人民陪审员  林文婷 二〇一九年三月二十八日 书 记 员  郭陈煌