四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初2507号 原告：成都圣地亚实业集团有限公司，住所地：成都市青羊区顺城大道**。 法定代表人：叶有生，董事长。 委托诉讼代理人：李忠剑，四川资达律师事务所律师。 被告：邵浩，男，1971年11月15日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张一琼，四川上行律师事务所律师。 原告成都圣地亚实业集团有限公司（以下简称圣地亚公司）与被告邵浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告圣地亚公司的委托诉讼代理人李忠剑、被告邵浩及其委托诉讼代理人张一琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 圣地亚公司向本院提出诉讼请求：1.邵浩立即向圣地亚公司给付租赁摊位费用67455元；2.邵浩立即向圣地亚公司给付摊位广告及品牌推广费用7897元；3.邵浩承担违约金7535元；4.邵浩承担本案诉讼费等费用。 事实和理由：2014年4月1日起，邵浩与圣地亚公司就位于成都市青羊区“欧典家具阳光馆”一楼（层）自编号：Ｍ03-Ｆ1-09号商铺签订租赁合同，约定：圣地亚公司将建筑面积177.42平方米的场地，使用面积110平方米，出租给邵浩使用：月租滩费22000元，每月缴纳一次，邵浩需在每月15日至30日期间缴纳下阶段租金；邵浩商场品牌推广费按照单价10元／平方米／月的标准支付给圣地亚公司，共计1774元／月；邵浩拖欠租金或电费、广告费等本合同涉及的费用累计达30天的，圣地亚公司将不退回任何已付租金、保证金等各种费用，同时邵浩应按当年三个月租金向圣地亚公司支付违约金，违约金不足弥补损失的，还应补足损失等。合同签订后，圣地亚公司按约将Ｍ03-Ｆ1-09号商铺交付给邵浩使用，但邵浩从2017年12月1日起，拖欠圣地亚公司租赁摊位费用等。截止2018年5月14日，邵浩尚欠圣地亚公司租赁摊位费用67455元、摊位广告及品牌推广费用7897元。后经圣地亚公司多次催收，要求邵浩给付未果。故为维护圣地亚公司合法权益，特起诉至法院。 邵浩辩称，1.成都城投地产有限公司作为房屋所有权人已于2017年12月7日函告全体租户，圣地亚公司与成都城投地产有限公司之间的房屋租赁合同已经解除，圣地亚公司不再享有案涉房屋占有使用转租权，无权收取租金、违约金等；2.邵浩收到成都城投地产有限公司函告后与其直接建立房屋租赁合同并支付租金，故邵浩对租金、摊位广告及品牌推广费用享有不安履行抗辩权；3.即便圣地亚公司有权收取租金，考虑到执行腾退期间对经营造成的影响，也应在邵浩与成都城投地产有限公司签订的租赁合同的基础上酌减部分租金；4.邵浩支付的保证金应在本案中一并抵扣。 本院经审理认定事实如下：2008年11月7日，成都城投地产有限公司作为出租人与承租人成都圣地亚实业集团有限公司签订的《房屋租赁合同》。第一条租赁房屋的基本情况该房屋位于顺城街玉带桥东南角….第二条租赁房屋用途该房屋的用途：商业….第三条租赁期限3.1房屋自2008年12月1日起至2013年11月30日止。3.2本合同约定之租赁期届满，承租方需继续租用租赁房屋的，应于租赁届满之日前1个月向出租方提出续租要求；在同等条件下，承租方对租赁房屋由优先承租权…第十二条承租方权利及义务12.1承租方未得到出租方书面同意，不得将租赁房屋全部转租第三人使用…..”。 2014年3月5日，圣地亚公司作为出租方（甲方）与承租方邵浩（乙方）签订的《租赁合同》载明：“根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条租赁场地位置、面积和期限1.1甲方现有本公司下属欧典3号一楼09号建筑面积177.42平方米的场地，使用面积110平方米，计租面积177.42平方米，甲方出租给乙方使用。1.2租赁期为壹年，租赁使用期自2014年4月1日起至2015年3月31日止。若合同期满乙方需继续承租本场地，应在期限届满前90日以书面形式告知甲方，经甲方同意后双方另行签订租赁合同。若合同期满双方未达成新的租赁合同，甲方有权随时要求乙方限期清场，乙方同时应双倍承担本合同期满后的租金，如乙方未在限期内清场的，甲方可视为乙方放弃该商铺内物品的所有权，甲方有权代为清场，并有权向乙方追偿由此产生的费用….第二条场地用途2.2品牌名称为蒙哥….第三条租金、物业管理费缴纳方式3.1租金（含公摊）为每月124元/平方米3.4租金、物业费、管理费合计为每月124元/平方米3.5乙方所租用面积（含公摊）所缴纳费用统称租滩费。月租滩费22000元（大写：贰万贰仟元整），每月缴纳一次，乙方需在每月25日至30日期间缴纳下阶段租金…第四条其他费用及其他约定4.1甲方收取乙方产品质量保证金每平方米/元，乙方应缴纳的质量保证金为22000元整（贰万贰仟元整）。该保证金在乙方退场并且所售产品在三包期满无任何质量投诉和违约前提下，合同期满一年后无息返还…第六条合同终止与违约责任6.5乙方拖欠租金或其他费用达30天的，甲方将不退回任何已付租金、保证金等各种费用，同时乙方应按当年租金总额的30%向甲方支付违约金，违约金不足弥补损失的，还应补足损失….”。 2014年3月5日，圣地亚公司作为甲方与乙方蒙哥签订的《关于《租赁合同》的补充协议（一）》载明：“就甲方与乙方于2014年3月5日签订生效的《租赁合同》，双方根据《合同法》之相关规定，就广告及品牌推广费达成补充协议如下：…摊销费9.92元/月/平方米，甲方建筑面积为177.42平方米，故广告及品牌推广费每月1760元，每一季度为5280元。此费用按季缴纳，并应在缴纳租金同时一并支付。逾期缴纳广告及品牌推广费的，乙方按照《租赁合同》中关于逾期缴纳租金的违约责任条款（3.5条及第六条）约定的标准执行并承担违约责任….”。6.7乙方如有下列情况，乙方拖欠租金或者电费、广告费等本合同涉及的其他费用累计达30天的，甲方有权终止合同并责成乙方五日内撤出商场，如乙方未在期限内清场的，甲方可视为乙方放弃该商铺内物品的所有权，甲方可视为乙方放弃该商铺内物品的所有权，甲方有权代为清场，并有权向乙方追偿由此产生的费用。甲方将不退回任何已付租金、保证金等各种能费用，同时乙方应按当年三个月租金向甲方支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应补足损失…”。 2014年3月5日，圣地亚公司作为甲方与乙方蒙哥签订了《关于优惠期及撤场的补充协议》，约定就甲方与乙方于2014年3月5日签订生效的《租赁合同》，进行补充，在主合同约定的租赁期限内，乙方如按约履行全部义务，且租赁期限届满的前提下，甲方给予乙方优惠政策：3个月免租期（时间为自2014年4月1日起至2014年4月30日止、自2014年9月1日起至2014年9月30日止、自2015年3月1日起至2015年3月31日止）。特别说明：广告及品牌推广费用于商场日常氛围及整体品牌宣传，不包括单独广告、推广，商场活动策划等进行广告宣传的费用。本补充协议未约定的，按《租赁合同》执行。 另，1.成都城投地产有限公司于2016年10月10日以房屋租赁合同纠纷为由向本院提起诉讼，本院作出（2016）川0105民初8211号民事判决书，判决：确认成都城投地产有限公司与圣地亚公司之间就位于成都市顺城街玉带桥东南角房屋的租赁合同关系已于2016年7月13日解除；圣地亚公司支付租金、房屋占有使用费至实际腾退房屋之日止；圣地亚公司于判决生效之日起十日内腾退位于成都市顺城街玉带桥东南角房屋并交还给成都城投地产有限公司。圣地亚公司不服，提出上诉。因圣地亚公司无正当理由未在规定期限内缴纳案件受理费，成都市中级人民法院按自动撤回上诉处理并作出了（2017）川01民终字9711号民事裁定书，该裁定书于2017年10月9日生效。 2017年11月7日，成都城投地产有限公司向本院申请执行。2017年12月7日，四川运逵律师事务所接受成都城投地产有限公司向承租商户发出《律师函》，告知各位承租户上述司法纠纷事宜及判决结果，因成都城投地产有限公司与圣地亚公司之间的房屋租赁合同关系已于2016年7月13日解除，圣地亚公司自合同解除之日起不再享有圣地亚阳光馆的占有权、使用权及转租权；各位租户若有意继续承租，应解除同圣地亚公司间的租赁合同关系，与成都城投地产有限公司建立合法、有效的租赁合同关系。若租户仍然保持同圣地亚公司间租赁合同关系并继续交纳租金的，有悖于法律，届时，成都城投地产有限公司有权要求腾退房屋或申请人民法院采取强制措施。鉴于此。请承租户于2018年1月15日前与成都城投地产有限公司洽谈建立租赁合同关系，避免此后法院强制执行程序可能对经营产生的影响。附：（2016）川0105民初8211号民事判决书、（2017）川01民终字9711号民事裁定书、《法律文书生效证明》、《强制执行申请书》、《执行案件受理通知书》、《授权委托书》。 2.邵浩自2017年11月起按14300元每月的标准支付租金、按1774元/月的标准支付广告及品牌推广费至2017年12月31日。邵浩已向圣地亚公司交纳保证金22000元。圣地亚公司主张按14300元每月的标准支付租金仅系租户临时申请的3个月（2017年11月至2018年1月）的优惠价，其余期间的租金应按合同执行。 3.成都城投地产有限公司实际于2018年5月15日收回房屋。 上述事实有营业执照复印件、身份证复印件、《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《关于《租赁合同》的补充协议（一）》、《关于优惠期及撤场的补充协议》、《催款通知单》、《收据》、成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初8211号民事判决书、《律师函》、四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终9711号民事裁定书及法律文书生效证明、强制执行申请书、成都市青羊区人民法院（2017）川0105执5633号执行案件受理通知书、《公告》等证据及当事人当庭陈述在案佐证，经审查均具有证据的真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院均予以采信。 本院认为，关于不安履行抗辩权。第一，本案不存在其他无效的情形，未经出租人同意的房屋转租合同有效。租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。且《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。出租人尚且无权主张转租合同无效，次承租人更加无权主张合同无效。结合本案来看，成都城投地产有限公司作为出租人将案涉房屋出租给圣地亚公司，转租合同关系应为有效；第二，圣地亚公司与邵浩签订的租赁合同到期后，未续签书面房屋租赁合同，参照《合同法》第二百三十六条的规定，双方建立了不定期租赁合同关系；第三，虽然生效法律文书确认了出租人成都城投地产有限公司与承租人圣地亚公司之间的不定期租赁合同关系已于2016年7月13日解除，圣地亚公司应腾退房屋而未腾退，且成都城投地产有限公司已申请执行，但圣地亚公司系依据不定期租赁合同关系收取租金，而成都城投地产有限公司系基于物权要求次承租人另行签订房租租赁合同支付租金，二者行使权利的依据不同；第四，生效法律文书确认了出租人成都城投地产有限公司收取房屋占有使用费至实际腾退之日止。成都城投地产有限公司实际于2018年5月15日收回房屋，即成都城投地产有限公司有权向圣地亚公司收取至2018年5月14日的租金。邵浩不享有不安履行抗辩权。 关于租金。基于上述认定，邵浩应支付自2018年1月1日至2018年5月14日的房屋占有使用费。虽然房屋租赁合同约定了较高的租金支付标准，但邵浩按14300元/月支付租金，圣地亚公司并未提出异议，属双方以实际行为表明对房屋租金支付标准达成一致，即租金为63873.33元。 关于广告及品牌推广费。尽管补充协议约定了广告及品牌推广费用于商场日常氛围及整体品牌宣传，包括但不限于商场整体广告、推广，乙方单独广告、推广，商场活动策划等进行广告宣传的费用，但圣地亚公司未能提交充分的证据证明其完全履行了广告及品牌推广义务，且由于圣地亚公司的对外债务导致人民法院对商场进行强制执行，邵浩对此并无过错但随时面临被强制腾退的风险，客观上必然会对商场的信誉、销售策略、销售业绩等造成不利影响。本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定广告及品牌推广费为1600元。超出部分，本院不予支持。 关于违约金。圣地亚公司主张违约金按照欠付租金、广告及品牌推广费的10%支付，符合租赁合同关于拖欠租金或其他费用达30天的，圣地亚公司将不退回任何已付租金、保证金等各种费用，同时应按当年租金总额的30%支付违约金及补充协议关于本补充协议约定逾期缴纳广告及品牌推广费的，应按《租赁合同》中关于逾期缴纳租金的违约责任条款约定的标准执行的约定，圣地亚公司仅主张10%并无不当，属当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以认定，即违约金为6547元。 关于保证金。租赁合同约定了邵浩拖欠租金或其他费用达30天的，圣地亚公司将不退回任何已付租金、保证金等各种费用。现邵浩拖欠租金逾4个月，其主张保证金在欠付款项中一并抵扣，不符合上述约定，且圣地亚公司不同意抵扣，故本院不予支持。 综上，圣地亚公司的诉讼请求成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、邵浩于本判决发生法律效力之日其十日内支付成都圣地亚实业集团有限公司租赁摊位费用63873.33元； 二、邵浩于本判决发生法律效力之日其十日内支付成都圣地亚实业集团有限公司广告及品牌推广费1600元； 三、邵浩于本判决发生法律效力之日其十日内支付成都圣地亚实业集团有限公司违约金6547元； 四、驳回成都圣地亚实业集团有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1872元，减半收取936元，由成都圣地亚实业集团有限公司负担300元，被告邵浩负担636元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李双华 二〇一九年三月二十五日 书记员  孙中其