重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初18800号原告：刘华祥，男，汉族，1972年出生，住重庆市南岸区。原告：吴小红，女，汉族，1974年出生，住重庆市南岸区。委托代理人：刘华祥，男，汉族，1972年出生，住重庆市南岸区。被告：重庆美全商业物业管理有限公司，住所地重庆市江北区海尔路176号附26号。法定代表人：姚玉茂。原告刘华祥、吴小红与被告重庆美全商业物业管理有限公司（以下简称美全物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘华祥（吴小红的委托代理人）到庭参加诉讼，被告美全物业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。刘华祥、吴小红向本院提出诉讼请求：1、美全物业公司向刘华祥、吴小红支付拖欠的租金42297.11元（2017年4月1日至2018年6月30日期间的租金）；2、美全物业公司向刘华祥、吴小红支付违约金（以每季度拖欠的租金为基数，按每日万分之五计算至付清之日止）；3、本案诉讼费用由美全物业公司承担。事实与理由：2015年6月14日，刘华祥、吴小红（甲方）与美全物业公司（乙方）签订《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》，约定：由甲方将其所有的位于重庆市南岸区物业，建筑面积12.66平方米的房屋委托给乙方统一经营管理；期限从2015年10月1日起至2025年9月30日；委托管理期间刘华祥、吴小红定期向美全物业公司收取租金；租金于每经营季度最后一个月的次月5个工作日内支付；乙方须按照约定时间向刘华祥、吴小红支付租金，每逾期一天须向甲方支付所欠租金的万分之五作为违约金。合同签订后，刘华祥、吴小红按照约定履行了自己的义务，把房屋交付给了美全物业公司。美全物业公司从2017年4月1日起没有按照约定支付租金，从2017年4月1日至2018年6月30日拖欠租金合计42297.1元。故刘华祥、吴小红起诉至法院。美全物业公司未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩状和提供证据。经审理查明：2015年6月14日，刘华祥、吴小红（甲方）与美全物业公司（乙方）签订《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》，约定：由甲方将其所有的位于重庆市南岸区物业，面积12.67平方米（最终面积以产权证登记面积为准）的房屋委托给乙方统一经营管理；本协议约定该物业委托管理期限为十年，自2015年10月1日起至2025年9月30日止；委托管理年限为经营年度（即每年10月1日至次年9月30日为一个经营年度），而非自然年度。在此委托管理期间刘华祥、吴小红定期向美全物业公司收取租金，租金于每季度最后一月的次月五个工作日内支付，第1年租金单价249.34元，回报5%；第2年租金单价269.29元，回报5.4%；第3年租金单价290.73元，回报5.83%；第4年租金单价314.17元，回报6.30%；第5年租金单价339.1元，回报6.80%；第6年租金单价366.03元，回报7.34%；第7年租金单价395.36元，回报7.93%；第8年租金单价426.87元，回报8.56%；第9年租金单价460.78元，回报9.24%；第10年租金单价497.69元，回报9.98%；合同第9条中约定，乙方须按照约定时间向刘华祥、吴小红支付租金，否则，每逾期一天须向甲方支付所欠金额的万分之五作为违约金；等其他内容。庭审中，刘华祥、吴小红陈述，其已于2015年10月1日前接房，并已经交付给美全物业公司经营管理。第一年度租金美全物业公司已支付完毕，第二年度美全物业公司只支付了两个季度半，即7.5个月的租金，2017年4月1日至2017年6月30日的租金为8925.51元，美全物业公司只于2017年7月7日支付了半个季度的租金4462.76元，尚欠租金4462.75元。刘华祥、吴小红主张的租金计算方式为：2017年4月1日至2017年6月30日期间的租金，在2017年7月7日已付4462.76元，尚欠4462.75元；2017年7月1日至2017年9月30日的租金为8925.51元；2017年10月1日至2017年12月31日的租金为：每个月290.73元乘以12.66平方米，再乘以3，再减去固定税率12.8%的部分，最终计算金额为9636.28元；同前述计算方式，2018年1月1日至2018年3月31日的租金为9636.28元；2018年4月1日至2018年6月30日的租金为9636.28元；以上共计租金为42297.1元。另查，上述《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》所涉房屋的不动产权证书上载明的坐落为重庆市南岸区桃源路152号附1号1-61，建筑面积12.66平方米。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、购房发票、房产证、《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》、个人账户明细表，及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。刘华祥、吴小红与美全物业公司签订的《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》不违反法律规定，该协议合法有效，美全物业公司应当按照协议约定按时足额支付房屋租金。美全物业公司未按照协议约定履行支付租金的义务，应当承担违约责任。刘华祥、吴小红请求美全物业公司支付2017年4月1日至2017年9月30日的期间拖欠的租金4462.75元和8925.51元，属于第二年度租金，与此前美全物业公司支付的租金金额相符，本院予以支持。2017年10月1日至2018年6月30日期间的租金，属于第三年度中前三个季度的租金。庭审中，刘华祥、吴小红陈述每一季度租金计算方式为：每个月290.73元乘以12.66平方米，再乘以3，再减去固定税率12.8%的部分。按上述方式计算，第三年度每一季度租金金额应为9628.56元。故，2017年10月1日至2018年6月30日期间的租金应为28885.68元。以上尚欠租金合计为42273.94元。美全物业公司未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，应承担不利后果。故对刘华祥、吴小红请求支付租金42273.94元的诉讼请求，本院予以支持。对刘华祥、吴小红请求支付的按每日万分之五计算的违约金，符合合同约定，且未超过法律允许的范围，但根据合同中关于“租金于每季度最后一月的次月五个工作日内支付”的约定，违约金应以尚欠租金为基数，从上述约定期限届满次日起算。对于刘华祥、吴小红主张的违约金，符合上述约定的部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决生效后三日内向原告刘华祥、吴小红支付2017年4月1日至2018年6月30日期间拖欠的租金42273.94元，并支付相应的违约金（以4462.75元为基数，从2017年7月8日至付清之日止；以8925.51元为基数，从2017年10月14日至付清之日止；以9628.56元为基数，从2018年1月9日至付清之日止；以9628.56元为基数，从2018年4月10日至付清之日止；以9628.56元为基数，从2018年7月7日至付清之日止；以上均按照每日万分之五的标准计算违约金）；二、驳回原告刘华祥、吴小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费972元，由被告重庆美全商业物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王 冲人民陪审员  潘光华人民陪审员  覃 卫二〇一九年三月十五日书 记 员  钟宇焱