江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏民终910号上诉人（原审原告）：解然，女，1989年3月12日出生，汉族，住所地安徽省宿州市埇桥区。被上诉人（原审被告）：曹晨，男，1981年7月20日出生，汉族，户籍地江苏省南京市鼓楼区，现住江苏省南京市栖霞区。被上诉人（原审被告）：程晖，女，1983年7月24日出生，汉族，户籍地江苏省南京市鼓楼区，现住江苏省南京市秦淮区。上诉人解然因与被上诉人曹晨、程晖第三人撤销之诉纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2017）苏01民撤5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人解然及被上诉人程晖到庭参加诉讼。被上诉人曹晨经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。解然上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持解然的诉讼请求。2.由曹晨、程晖承担本案诉讼费用。事实和理由：1.解然在涉案房屋交易过程中善意无过错且支付了合理对价，其权益应当得到保护。解然系通过房产中介商谈购房事宜，签约前已核实曹晨提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、拆迁补偿协议、购房发票等相关材料原件，并与曹晨至现场看房，涉案房屋的租客也表示如曹晨将房屋出售其可配合搬出，故解然内心足以确信曹晨是涉案房屋的所有权人。解然在签约后向曹晨支付了40万元购房款，曹晨亦将房屋交付解然居住。程晖于2017年联系解然称房屋归其儿子所有，但此时曹晨已失去联系。2.一审法院以涉案房屋买卖合同无效为由，认定（2016）苏01民终7934号民事调解书（以下简称7934号调解书）未损害解然的合法权益，属于认定事实不清，适用法律错误。涉案房屋的性质为拆迁安置房。拆迁补偿协议等证据表明曹晨获得拆迁补偿款516523元后，将其中的263855元封闭用于购买涉案房屋，故涉案房屋并非曹晨作为低收入人群而取得的保障性住房，而是其作为被拆迁人获得的对价性补偿。涉案房屋买卖并未损害社会公共利益，涉案买卖合同应属有效。一审法院依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》认定涉案买卖合同无效，属于适用法律错误。3.曹晨在7934号调解书中将涉案房屋份额赠与其子曹瑞森，侵害了解然的合法权益，违反了《中华人民共和国合同法》第七十四条等法律规定，故解然有权要求撤销该调解书。程晖辩称：1.涉案房屋在交易时的所有权和处置权均归属程晖，曹晨无权处置。程晖与曹晨的离婚协议明确约定涉案房屋产权归程晖所有。程晖一直在涉案房屋内居住，直至2016年4月曹晨突然霸占房屋将其赶走。为此，程晖向法院提起了诉讼，南京市栖霞区人民法院于2016年5月5日受理，该院审理后判决涉案房屋归程晖所有。二审中经法院调解，程晖同意涉案房屋的99%产权归二人之子曹瑞森，仅系因不想再与曹晨纠缠。其间，为了防止曹晨变卖房屋，程晖分别于2016年7月7日和8月12日至华侨路房产交易中心办理了房屋权利异议登记。2.涉案买卖合同应认定无效。涉案房屋属于经济适用房，购买不满5年不得上市交易，涉案房屋交易违反相关规定，损害社会公共利益，故不具有合法性。3.程晖对于涉案房屋交易并不知情。解然没有证据证明程晖与曹晨存在恶意串通的行为，故解然的诉讼请求与程晖无关。综上，解然的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院驳回解然的上诉。解然向一审法院起诉请求：1、依法撤销江苏省南京市中级人民法院于2016年10月9日作出的7934号调解书；2、判决将南京市栖霞区华银路17号17幢二单元808室房屋恢复登记至曹晨名下；3、诉讼费用由曹晨、程晖承担。一审法院认定事实：曹晨与程晖原系夫妻关系，双方于2006年4月20日登记结婚。2010年11月至2011年11月间，原南京市下关区滨江地块实施滨江老城改造项目的房屋拆迁，曹晨承租的芦柴洲6号201室房屋在上述拆迁范围内。2011年4月11日曹晨申购了经济适用房。2011年4月27日，曹晨作为被拆迁房屋承租人、南京华惠工贸实业有限公司作为被拆迁人与南京市土地储备中心、南京市下关区国有资产经营中心签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，曹晨自愿将被拆迁房屋的货币补偿款中263885元进行封闭，用于申购经济适用房。2015年1月7日曹晨购买了涉案房屋即南京市栖霞区华银路17号17幢二单元808室。2015年8月，曹晨取得了涉案房屋的所有权，同年9月取得了国有土地使用权。2014年6月12日，曹晨与程晖在民政部门协议离婚，离婚协议约定：涉案房屋，原产权人曹晨离婚后产权归程晖所有。2016年4月，曹晨与程晖发生矛盾，曹晨居住在涉案房屋内。为此，程晖于2016年5月5日诉至法院。2016年7月11日南京市栖霞区人民法院作出（2016）苏0113民初2503号民事判决（以下简称2503号判决），判决涉案房屋归程晖所有，曹晨于判决生效后十日内从涉案房屋内迁出并协助程晖将涉案房屋的权属登记办理至程晖名下。曹晨不服，上诉至江苏省南京市中级人民法院。2016年10月9日该院作出7934号调解书，内容：一、涉案房屋由程晖享有1%份额，曹晨与程晖所生之子曹瑞森享有99%份额，曹晨于调解书生效之日起一个月内协助程晖及曹瑞森将该房屋的权属变更登记至程晖和曹瑞森名下，相关的过户费用由曹晨和程晖各半负担；无论曹瑞森的抚养权如何变化，程晖均享有上述房屋的居住使用权；二、曹晨于调解书生效之日起一个月内将涉案房屋清空交付程晖和曹瑞森，如到期不能交付该房屋，则按每月补偿程晖3000元的标准至清空交付之月止。2016年7月7日、同年8月12日，程晖至华侨路房产交易中心对涉案房屋进行房屋权利异议登记。2017年5月22日，程晖、曹瑞森作为共有人取得涉案房屋的所有权。2016年7月10日，解然与曹晨在中介公司居间下签订《房屋买卖居间协议》，约定：乙方（解然）于2016年7月10日支付甲方（曹晨）购房定金人民币伍万元整（￥50000），乙方于2016年8月1日之前支付甲方首付款人民币叁拾伍万元整（￥350000），并于当日办理交房手续。余下房款人民币叁拾伍万元整（￥350000）乙方于2020年1月30日以银行贷款形式或现金方式支付甲方，同时办理涉案房屋房产过户手续。总房款人民币柒拾伍万元整（￥750000）。提供第二套居所协助办理相关过户手续。合同签订当日解然交付定金5万元，2016年7月28日解然通过工商银行转账35万元到曹晨工商银行账户，曹晨也将房屋交由解然居住使用至今。本案一审争议焦点为：解然与曹晨在中介公司居间下签订的《房屋买卖居间协议》是否有效,7934号调解书是否损害解然的合法权益。一审法院认为，解然与曹晨在中介公司居间下签订的涉案房屋买卖合同无效。首先,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委联合发布的《经济适用房管理办法》第30条规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再进行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，涉案房屋买卖合同无效。本案查明事实证明，涉案房屋属经济适用房，曹晨于2015年1月7日购买了涉案房屋，2015年8月取得了涉案房屋的所有权。2016年7月10日曹晨将涉案房屋出卖给解然，未满5年，不得直接上市交易。故曹晨与解然之间关于涉案房屋买卖合同无效。其次,曹晨无权处理涉案房屋。本案查明事实证明，2014年6月12日，曹晨与程晖签订离婚协议，双方约定涉案房屋离婚后产权归程晖所有。2016年4月，曹晨与程晖发生矛盾，曹晨居住在涉案房屋内，为此，2016年5月5日程晖诉至法院，南京市栖霞区人民法院于2016年7月11日作出2503号判决，判决涉案房屋归程晖所有。同年7月7日、8月12日，程晖至华侨路房产交易中心对涉案房屋进行房屋权利异议登记。2016年7月10日中介公司在未查询涉案房屋已办理房屋权利异议登记的情况下，促成解然与曹晨签订了涉案房屋买卖合同，因此，涉案房屋买卖合同应当确认无效。再次，解然无证据证明程晖是与曹晨恶意串通，损害解然的合法权益。综上，解然与曹晨在中介公司居间下签订的涉案房屋买卖合同无效，解然提出7934号调解书损害其合法权益的主张，无事实及法律依据，不予支持。解然的损失应当通过其他法律途径向曹晨主张。曹晨无正当理由拒不参加本案诉讼，放弃相应的答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担相应的法律后果。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项,《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十四条、第二百九十八条之规定，一审法院判决：驳回解然的诉讼请求。案件受理费80元、公告费303元，由解然负担。本院另查明，2014年3月31日，南京汇杰建设发展有限公司（甲方）与曹晨（乙方）签订《经济适用住房买卖契约》，约定乙方向甲方购买经济适用住房中的涉案房屋。曹晨于2015年8月31日取得的涉案房屋《房屋所有权证》载明，“房屋性质”为“经济适用房”，附记栏备注“该房为经济适用房，五年内不得上市交易与出租”。解然在二审庭审中确认，其购房时已注意到房产证中上述内容，并考虑过几年后方可过户。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本案二审的争议焦点为：解然主张撤销7934号调解书是否有事实和法律依据。本院认为，解然关于撤销7934号调解书的上诉主张不能成立，理由如下：首先，解然与曹晨在中介公司居间下签订的《房屋买卖居间协议》无效。涉案房屋的性质为经济适用房，该事实有《经济适用住房买卖契约》及《房屋所有权证》等证据予以证实，解然在本院庭审中亦认可购房时已注意到房产证中“经济适用房”的内容，并知晓几年后方可过户。现解然主张涉案房屋的性质为拆迁安置房而非经济适用房，与上述证据事实不符，其亦未能提交足以推翻上述事实的相反证据，故该上诉理由不能成立。经济适用房系属政策性住房，关涉到国家对低收入群体的权益保护，根据现有的管理办法，购买不满5年，不得直接上市交易。《房屋买卖居间协议》签订于曹晨购买涉案房屋后五年内，扰乱了社会管理秩序，损害了其他低收入群体的利益，违反社会公共利益，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，认定《房屋买卖居间协议》无效，并无不当。解然关于该协议有效且一审法院适用法律错误的上诉理由不能成立。其次，解然在涉案房屋交易过程中并非善意无过失。曹晨与程晖在2014年签订的离婚协议中明确约定，离婚后涉案房屋产权归程晖所有。后因双方发生矛盾，程晖于2016年5月5日诉至法院并于同年7月7日至华侨路房产交易中心办理涉案房屋权利异议登记。解然系在此后与曹晨签订购房协议，其明知涉案房屋为经济适用房，尚不符合直接上市交易的条件，签约前亦未至不动产登记机构查询涉案房屋权利异议登记情况，未尽到审慎核查的义务。解然上诉主张其在交易过程中善意无过失，缺乏事实依据，不能成立。再次，7934号调解书并未损害解然的民事权益。如前所述，《房屋买卖居间协议》无效，解然不能据此主张行使购房人的权利，其亦未能举证证明存在程晖与曹晨恶意串通损害其利益的情形，故解然主张7934号调解书内容错误，损害其合法权益的上诉理由不能成立。综上所述，解然关于撤销7934号调解书的上诉主张缺乏事实和法律依据，其因购买涉案房屋而产生的损失应当通过其他法律途径另行解决。解然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，公告费560元，由解然负担。本判决为终审判决。审判长 陈 丽审判员 陈 皓审判员 秦岸东二〇一九年三月二十九日书记员 陈婷婷