海南省白沙黎族自治县人民法院民事判决书（2019）琼9025民初63号原告：洋浦联海物业服务有限公司白沙分公司，住所地：白沙黎族自治县牙叉镇滨河北路水景花都。负责人：韦岳永。委托诉讼代理人：韦惠群，女，1969年6月9日出生，汉族，系该公司员工。被告：林生建，男，1940年2月22日出生，汉族，广东省普宁县人，住海南省白沙黎族自治县。原告洋浦联海物业服务有限公司白沙分公司与被告林生建物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案，依法适用普通程序公开进行了审理。合议庭原由审判员周丽娟担任审判长，与审判员叶必林、人民陪审员王昀组成合议庭进行审理，人民陪审员王昀因客观原因无法参与本案审理，本案变更为审判员周丽娟担任审判长，与审判员叶必林、胡欠欠组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洋浦联海物业服务有限公司白沙分公司的委托诉讼代理人韦惠群到庭参加诉讼，被告林生建经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洋浦联海物业服务有限公司白沙分公司（以下简称联海物业白沙分公司）向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告林生建立即支付拖欠原告联海物业白沙分公司水景花都B-305物业服务费1508.74元，垃圾处理费95元，违约金671.14元，合计2274.88元。2.判令被告林生建支付原告联海物业白沙分公司所拖欠款自立案之日起至实际偿还之日止所产生的利息（按中国人民银行同期贷款利率计）。3.判令被告林生建承担本案诉讼费用。庭审中，原告自愿放弃了其第二项诉讼请求。事实和理由：2015年8月1日，原告联海物业白沙分公司与文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司签订了《水景花都前期物业服务合同》，承包水景花都的物业管理工作。合同履行至2018年9月3日，与水景花都业主委员会新聘物业公司交接止。合同约定：多层住宅物业服务费为0.90元/月/平米，商铺物业服务费为1.50/月/平米，后与业主双方协商改为1.3元/月/平米。由联海物业白沙分公司向业主或物业使用人收取，逾期缴费的按逾期之月起按月3%缴纳违约金。被告林生建从2017年2月1日起迄今尚拖欠原告物业服务费用B-305物业服务费1508.74元，垃圾处理费95元、违约金671.14元，共计2274.88元。为此，原告根据《中华人民共和国合同法》相关规定，特向法院提起诉讼。被告林生建未作答辩，亦未提交书面答辩意见，且经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证质证及陈述事实权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。经审查，本院对原告提交的证据真实性、合法性、关联性予以确认，作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月1日，文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司与原告签订《水景花都前期物业服务合同》，约定由原告对水景花都小区提供前期物业管理服务事宜。该合同主要内容1.在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2.单个业主可委托原告对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。3.本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为多层住宅0.9元/月/平方米，普通住宅水费2.3元/吨，电费0.65元/度，生活垃圾处理费住宅每户5元/月。4.业主应于领取钥匙之日起交纳物业服务费用（交房开始计算），物业服务费用按年交纳，业主或者物业使用人应在每缴费年度首月1日前履行交纳义务。5.文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司、业主或物业使用人违反上述约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应当交纳的费用金额的月3%的标准向原告支付违约金。协议签订后，原告于2015年9月1日入驻水景花都小区，并依约提供了相应的物业服务。2018年9月3日，原告与水景花都小区业主委员会新聘物业公司办理物业工作移交手续。2018年11月30日，原告向水景花都小区业主发出催缴物业费告示。另查，海南省白沙黎族自治县商业贸易总公司与文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司签订《房屋征收安置补偿补充协议书》，被告林生建据此取得位于××县房，面积为87.95平方米。被告林生建自2017年2月1日起未向原告交纳物业服务费及垃圾处理费。本院认为，文昌黄金海岸房地产开发有限公司白沙分公司与原告自愿签订的《水景花都前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《水景花都前期物业服务合同》对被告林生建具有法律约束力。原告依约提供了相应的物业服务，被告林生建作为涉案房屋的业主及物业服务的接受者，应及时向原告支付物业服务费，被告林生建未依约交纳2017年2月1日起至2018年9月3日止物业服务费、垃圾处理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告主张被告林生建支付物业服务费、垃圾处理费及相应违约金，符合合同及法律规定，本院予以支持。因此，被告林生建应支付的物业服务费为1511.87元（87.95平方米×0.9元/月/平方米×19个月+87.95平方米×0.9元/月/平方米÷30天×3天），原告主张物业服务费1508.74元符合法律规定，本院予以支持；原告主张垃圾处理费95元符合合同约定，本院予以支持。原告依据《水景花都前期物业服务合同》中“应当交纳的费用金额的月3%”主张违约金，该条约定不明确且易让人产生歧义，综合本案的证据及认定的事实，本院酌情认定违约金为350元，原告主张超过部分，本院不予支持。综上，被告林生建应向原告支付物业服务费1508.74元、垃圾处理费95元、违约金350元，合计1953.74元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林生建于本判决生效之日起十日内向原告洋浦联海物业服务有限公司白沙分公司支付物业服务费1508.74元、垃圾处理费95元、违约金350元，合计1953.74元。二、驳回原告洋浦联海物业服务有限公司白沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告林生建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长   周丽娟审 判 员 叶必林审 判 员 胡欠欠 二〇一九年三月十二日法官助理 符 慧书 记 员 王小杨附：适用本案的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。