安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0222民初159号 原告：周作明，男，1968年11月24日出生，汉族，住巢湖市含山县。 委托诉讼代理人：张进，安徽和瑞律师事务所律师。 被告：安徽广和建设投资有限公司，住所地繁昌县，统一社会信用代码91340222752967206T。 法定代表人：冯鹏飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王社教，安徽耕天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周旋，安徽耕天律师事务所律师。 原告周作明与被告安徽广和建设投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张进、被告委托诉讼代理人周旋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周作明向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行房屋买卖合同的各项义务，出具购房发票、登记备案、办理房屋所有权转移等手续，并协助办理房屋所有权转移登记；2.支付违约金35828元[按银行逾期贷款利息计算方式暂计算至2018年9月底：167615×4.75%×(1+50%)×3年=35828]；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年3月27日，原告垫资承建了被告投资开发、芜湖聚龙建筑安装有限公司承建的繁昌县春谷山庄X号楼及车库工程。2012年4月3日，被告以相关手续需要完善为由单方通知原告停工。2012年10月19日，芜湖聚龙建筑安装有限公司与原告核算，确认被告及芜湖聚龙建筑安装有限公司共欠原告工程款3571546.43元及材料款26850.5元。此后，被告陆续支付了部分工程款。2015年6月5日，被告以其建设的8套住房共抵付工程款1240015元，其中，用于抵付工程款的第11幢3-6号房，面积为47.89平方米，单价3500元/平方米，该房价格为167615元。2015年9月30日，双方就该房屋签订了商品房买卖合同。合同签订后，被告至今未出具发票，未办理房产备案登记手续。因协商无果，原告现提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。原告在庭审中，进一步明确其诉讼请求为：1.要求被告协助原告办理涉案房屋，即繁昌县繁阳镇春谷山庄XX号楼XXX室的所有权转移登记的法定手续；2.要求被告将涉案房屋的购房发票出具并给付给原告；3.被告支付违约金35828元[按银行逾期贷款利息计算方式暂计算至2018年9月底：167615×4.75%×(1+50%)×3年=35828]，之后的违约金不再主张，原告方放弃；4.诉讼费用由被告承担。 被告安徽广和建设投资有限公司辩称：首先，原告承包3号楼、地下车库维护工程，被告已经付清全部工程款，但原告并未将工程资料交付被告，被告无法办理后期备案手续，涉案3号楼工程需二次鉴定，增加了相应费用。其次，被告至今未取得工程税票，无法完成涉案工程的财务处理。再次，被告将涉案房屋冲抵工程款时，房屋买卖合同已经在行政主管部门备案登记生效。最后，被告通知过原告办理房屋过户手续，因原告自身原因未能办理，现因政策变化、税务改革，房屋过户已不是被告所能解决的问题。因此，被告要求原告履行房屋买卖合同各项义务，并协助办理房屋所有权转移手续没有事实和法律依据。在双方订立的合同中，第五条所约定的违约金系基于房屋面积差异而产生，原告要求被告支付违约金没有依据。综上请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年6月5日，被告向原告开具第5599529号收据一份。该收据载明，交款单位为原告，金额为1240015元，收款事由为订春谷山庄XX号楼XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XXX房款。后被告交付房屋，并作为出卖人于2015年9月与原告作为买受人订立预字3-6号商品房买卖合同一份。该份合同约定，原告所购房屋为春谷山庄第XX幢XXX号房，建筑面积为47.89平方米，单价为每平方米3500元，总金额167615元；买受人一次性付款167615元；商品房交付条件为单体竣工验收合格，逾期交房按合同约定处理；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理该商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该份合同未注明签订日期；对逾期交付房屋的处理方式未作选择；对因出卖人的责任致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的处理方式也未作选择，其中，第2种方式中写有“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”，第3种处理方式中盖有“商品房交付使用后180日内办理房产权证”字样的印章。 此外，就春谷山庄3号楼工程款事宜，原告与被告及芜湖聚龙建筑安装有限公司引起诉讼。该案的（2017）皖0222民初3233号民事判决中，明确了芜湖聚龙建筑安装有限公司应付原告工程款及损失，部分已由被告作为发包人直接向原告予以支付，其中包括2015年6月5日以房屋抵付的1240015元；对以上抵付款项在芜湖聚龙建筑安装有限公司应支付给原告的工程款及损失中予以扣减，同时对被告作为发包人应付给原告作为实际施工人的工程价款中亦予以相应扣减。前述判决书现已经二审生效。 现原告以被告抵付芜湖聚龙建筑安装有限公司所欠原告工程款及损失的房屋未提供售房发票、未办理权属登记而提起诉讼。 以上事实由原告提供的预字3-6号商品房买卖合同复印件一份、2015年6月5日第5599529号收据复印件一份、（2018）皖02民终1878号民事判决书复印件一份并提供以上证据原件供当庭核对无误，（2017）皖0222民初3233号民事判决书复印件一份，以及当事人在庭审中的陈述、质证、辩论意见予以证实。 本院认为：原告依据商品房买卖合同及以工程款抵付房款为依据，要求被告作为出卖人履行房屋买卖合同义务，并承担违约责任。被告以其代芜湖聚龙建筑安装有限公司向原告支付工程款，但原告至今未提供工程款税票、原告未交付施工工程资料、涉案房屋买卖合同业已备案、涉案房屋办理权属登记并非被告能解决、原告请求的违约金没有依据而提出抗辩。结合双方诉辩主张，本案争议主要围绕涉案房屋买卖合同是否合法有效、被告是否构成违约、违约责任如何确定三方面问题而展开。 首先，包括涉案房屋在内共计8套房屋，原告系于2015年6月5日向被告交付购房款合计1240015元，分别为位于繁昌县繁阳镇的春谷山庄XX号楼XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XXX房屋。在已生效的（2017）皖0222民初3233号民事判决中，认定了春谷山庄3号楼工程总承包人芜湖聚龙建筑安装有限公司欠付作为实际施工人的原告工程款及损失，被告作为发包人于2015年6月5日以房屋抵付原告工程款及损失1240015元，芜湖聚龙建筑安装有限公司及被告应承担的付款责任也相应减少。由此可见，原告已于2015年6月5日完成前述8套房屋价款的支付。另根据原告陈述、被告认可，涉案房屋已于2015年7、8月份交付原告，原、被告双方于2015年9月底完成涉案房屋买卖合同的订立。虽合同文本为预售房屋文本，但并不足以影响商品房买卖合同效力。同时，被告对原告提供的房屋买卖合同也未提出异议。故本院对原告主张的房屋买卖合同的效力予以认定。 其次，原、被告双方订立房屋买卖合同，原告已以工程款债权抵付房屋价款，被告应按合同约定履行出卖人的全部义务。提供购房发票，是出卖人除交付房屋义务之外的附随义务，其应当自买受人交付房款时予以提供。被告以原告未提供用以抵付房款之工程款的税票为由抗辩，并进一步提出，原告未向被告作为发包人提供工程资料而给被告造成损失。但通过（2017）皖0222民初3233号民事判决可知，原告用以抵付房款的工程款相关工程中，被告系发包人，芜湖聚龙建筑安装有限公司是总承包人，原告个人是实际施工人，原、被告之间并无直接的施工合同关系，被告对芜湖聚龙建筑安装有限公司欠付原告工程款及损失也无直接付款责任。由此可见，被告在本案房屋买卖合同关系中，提出的前述建设工程施工合同关系抗辩理由不能成立。故原告要求被告提供购房发票并协助办理产权登记手续，本院予以支持。此外，被告依据商品房买卖合同文本封面右上角印有备案字样，主张涉案合同已备案，但该备案字样仅表明合同文本格式的备案，与商品房买卖中的房屋销售备案不能等同。同时，被告在涉案房屋买卖合同中的义务也并非仅限于备案，还包括协助办理产权登记。故本院对被告主张的商品房买卖合同已备案的事实不予认定。 最后，关于逾期办理产权登记违约责任，原告依据商品房买卖合同第二十五条约定的备案条款主张违约金，但合同就此并未约定逾期备案的违约金。相反，前述商品房买卖合同中仅约定商品房交付使用后180日内办理房产权证。虽原告自称2015年7、8月份房屋已交付，但原告并无证据证实其向被告提出协助办理产权证而被告拒绝的证据材料，对未能办理产权登记的具体原因也未能举证证实。因此，原告主张违约金因无充分证据加以证实，本院在本案中不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，以及《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下： 一、被告安徽广和建设投资有限公司向原告周作明提供繁昌县繁阳镇春谷山庄XX号楼XXX号房屋的销售发票，于本判决生效后10日内履行完毕； 二、被告安徽广和建设投资有限公司协助原告周作明办理繁昌县繁阳镇春谷山庄XX号楼XXX号房屋的产权登记手续，于本判决生效后10日内履行完毕； 三、驳回原告周作明其余诉讼请求。 本案受理费2176元（原告已预交）由被告安徽广和建设投资有限公司负担1826元，由原告周作明负担350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员 俞 峰 二〇一九年三月五日 书记员 俞夏银 附:本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。