河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终402号 上诉人（原审被告）：怀来利世鸿亚房地产开发有限公司，住所地怀来县官厅镇人民政府院内。 法定代表人：李中子，董事长。 委托诉讼代理人：张黎辉，男，1969年6月25日出生，汉族，该公司法务主任。 委托诉讼代理人：李慧君，河北范春明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨京海，男，1969年3月24日出生，汉族，职业，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：唐春香，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂炜，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 上诉人怀来利世鸿亚房地产开发有限公司（以下简称利世鸿亚公司）因与被上诉人杨京海房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2018）冀0730民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人利世鸿亚公司的委托诉讼代理人张黎辉、李慧君，被上诉人杨京海的委托诉讼代理人唐春香、聂炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 利世鸿亚上诉请求：1、撤销怀来县人民法院（2018）冀0730民初1649号民事判决，依法改判驳回杨京海诉讼请求；2、杨京海承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院错误分配举证责任，未查清未办理房地产权属证书是否是利世鸿亚公司原因。一审法院庭审时，利世鸿亚公司明确辩称因行政部门原因导致延期办证，并非利世鸿亚公司自身原因造成，并告知一审法院此种情况不仅利世鸿亚公司公司一家，县域内各房地产开发公司均存在此种现象。但因为相关行政部门拒绝提供相应证据，利世鸿亚公司不能举证证明这一事实。一审法院未进行深入调查，即不予采信利世鸿亚公司辩解意见，认定利世鸿亚公司违约。一审法院机械适用证据规则，仅注意到证据分配的外在程序规定，未充分考虑法律规定的内在实质的正义性要求，错误分配举证责任，在利世鸿亚公司取得行政部门证明的情况下，未主动至行政部门调查取证，致使本案仅查明至今未办理权属证书的现象，没有查明未办理权属证书的真实原因，错误认定利世鸿亚公司违约。二、一审法院适用法律错误。一审法院基于上述对事实的错误认定，适用《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一条的规定，错误判决利世鸿亚公司承担违约责任。正如一审判决书所述“办理产权证书有特定的行政规范要求，时间不宜明确”，加之行政部门行政行为不规范，其中又赶上国家房屋权属登记部门体系变更，政府部门职能变更交接等意外情况。以上因素均属利世鸿亚公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应该适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定判定利世鸿亚公司免责，而不应适用上述规定判定利世鸿亚公司承担违约责任。 杨京海答辩称，利世鸿亚公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 杨京海向一审法院起诉请求：1、判令被告在2018年12月31日前协助原告办理完毕不动产权证书；2、判令被告承担至今未办理房产证书的违约金20965.94元；3、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年11月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：2013年第374号。双方约定，被告将位于怀来县官厅镇拉斐水岸C26-1房屋售予原告，该房建筑面积243.79平方米，成交总价2096594元。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》其中第十一条产权登记第2项约定：出卖人协助办理《房屋所有权证》时，在买受人根据产权办理部门及出卖人的要求提供有关材料、费用及必要的配合的前提下，出卖人承诺将自实际交房之日起两年内办理完毕。合同签订后，原告交纳了全部购房款2096594元及契税和住房公共维修资金。被告在2015年4月19日向原告交付了上述房屋。因至今被告未办理房地产权属证书，原告诉至法院。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告利世鸿亚公司未如约办理产权证，构成违约。原告主张被告承担违约责任，符合双方在合同中的约定，法院予以支持。被告辩称因行政部门原因导致延期办证，不是其自身原因造成，但未向法庭提供证据证实，且不能提供满足备案需要的相关资料，故出卖人如无证据证实延迟办证系约定或法定情形造成，应承担违约责任，对被告的辩解意见不予采信。对原告要求被告在2018年12月31日前协助原告办理完毕不动产权证书的诉求，因办理产权证书有特定的行政规范要求，时间不宜明确，但被告应继续履行办理义务。判决：一、被告怀来利世鸿亚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨京海违约金20965.94元。二、被告怀来利世鸿亚房地产开发有限公司继续为原告杨京海办理不动产权证书。 本院二审期间，利世鸿亚公司向本院提交四份证据，一、怀来县国土资源局文件（怀国土资呈（2015）11号）即怀来县国土资源局关于为房地产开发企业办理分户登记相关问题的请示复印件一份。二、怀来县政府工作请示报告阅办卡复印件一份。三、怀来县住房和城乡规划建设局向怀来县国土资源局出具的《关于出具怀来利世鸿亚房地产开发有限公司规划审核意见的复函》一份。四、怀来县国土资源局对利世鸿亚公司办理业主不动产权属证书登记材料受理凭证的照片一份。该四份证据与其在一审庭审提交的证据以及上次开庭提交的证据相互印证，共同证明利世鸿亚公司在履行本案《商品房买卖合同》中并未违约及为业主办理房产证的延迟事实并非利世鸿亚公司自身原因所致，证明利世鸿亚公司已经按照合同约定的期限向不动产权局提供了办理房屋产权证书的相关材料。杨京海委托诉讼代理人的质证意见为：对于怀来县国土资源局文件复印件，没有出具单位公章，对其真实性不认可。对于怀来县住房和城乡建设局复函的真实性没有异议，但是不认可其关联性，且该证据是2018年1月2日的复函，根据我们商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在交付房屋180日内向房屋产权证书办理机关提交登记资料，该复函已经超过约定的时间期限，利世鸿亚公司未能在合同约定的期限内为杨京海办理房屋产权证书。上述文件也不能证明是不可抗力，只是相关政府行为，在我们的补充协议第十五条约定的不可抗力中，并未提到办理不动产证会存在不可抗力的影响，只是约定了交房的时候可以适用不可抗力。因此利世鸿亚公司应该按照商品房买卖协议及补充协议的约定承担违约责任。本院查明的事实与原审无异。 本院认为，利世鸿亚公司上诉称一审法院错误分配举证责任，未查清未办理房地产权属证书是否是利世鸿亚公司的原因，认定利世鸿亚公司违约错误。因在本院审理中，利世鸿亚公司向本院提供了新的证据，从其提供的怀来县国土资源局文件，可证明怀来县国土资源局关于为房地产开发企业办理土地分户登记相关问题向县政府进行过请示，请示内容为：根据《河北省城乡规划条例》规定，建设单位和个人应当及时向原建设工程规划许可证颁发机关申请规划条件审核，未取得建设工程规划条件核实的建设工程，城市、县人民政府有关部门不予办理竣工验收备案、房屋登记手续。国土资源局经与县住建局沟通，建设工程规划审核是以整个项目为单位进行的，在整个项目区未竣工前，县住建局无法进行工程规划条件审核。怀来县国土资源局建议县政府：先为已竣工部分办理土地分户登记，待整个项目全部竣工后，再依据住建局出具的规划条件审核意见确定是否违反《国有建设用地使用权出让合同》中约定的建设用地规划条件的行为，并追究违约责任。该请示日期为2015年1月20日。利世鸿亚公司提供的怀来县住房和城乡规划建设局于2018年1月2日向怀来县国土资源局出具的《关于出具怀来利世鸿亚房地产开发有限公司规划审核意见的复函》，意见为：经核实，目前利世鸿亚公司开发建设的拉斐水岸小区项目建设工程正在建设中，目前已办理工程规划许可334幢（具体列举），其中，已建设完成191幢（具体列举），所列举的已建设完成的建设工程中，包含杨京海所购买的房屋。上述证据，可证明利世鸿亚公司在杨京海所诉的其购买房屋的房屋产权证书办理事宜上，从怀来县国土资源局于2015年1月20日开始向县政府请示，至怀来县住房和城乡规划建设局于2018年1月2日复函可以为购房业主办理房屋产权证书的期间将近3年之久。结合利世鸿亚公司向怀来县国土资源局报送不动产权属证书登记材料受理凭证的照片，从2018年1月2日怀来县国土资源局对利世鸿亚公司开发建设的房屋办理产权证书的工作可以进行开始，利世鸿亚公司按照双方房屋买卖合同的约定，在合理期限内，将办理房屋产权登记需由利世鸿亚公司提供的资料向怀来县国土资源局提交备案，利世鸿亚公司已完成双方在合同中约定的义务。本案自利世鸿亚公司向杨京海交付房屋之日起180内，未如期办理房屋产权证书的原因，不宜认定为利世鸿亚公司自身原因所致，一审判决认定利世鸿亚公司构成违约，并判决利世鸿亚公司向杨京海支付违约金不当，本院依法予以纠正。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，向房屋产权登记机关报送房屋产权登记所需的相关资料，是利世鸿亚公司的义务，一审判决利世鸿亚公司继续为杨京海办理房屋产权证书具有事实依据，本院对一审法院的该项判决予以维持。 综上所述，怀来利世鸿亚房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销河北省怀来县人民法院（2018）冀0730民初1649号民事判决第一项； 二、维持河北省怀来县人民法院（2018）冀0730民初1649号民事判决第二项。 三、驳回杨京海的其他诉讼请求。 一审案件受理费162元，由杨京海负担；二审案件受理费324元，由怀来利世鸿亚房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邢海丽 审判员  马瑞云 审判员  王少博 二〇一九年三月三十一日 书记员  施 洋