湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初1274号原告长沙市美景物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道**金茂路**。法定代表人潘华鹏，副总经理。委托诉讼代理人江敏，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人陈曲，湖南金州律师事务所律师。被告曹子龙，男，1966年11月9日出生，汉族，住湖南省长沙县。原告长沙市美景物业管理有限公司诉被告曹子龙物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人江敏、被告曹子龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费2665.95元；2、被告按上述未缴纳的费用为基数自2018年1月1日起按每日1‰支付标准向原告支付违约金直至实际清偿之日，截止至起诉之日的违约金为469.21元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告答辩要点：物业服务费欠费期间及欠费金额属实。但自2015年起，房屋阳台、客厅沙发后面的墙面、走道墙面、主卧靠窗户的墙面、客厅窗户墙体等多处存在开裂现象，被告向原告多次报修后，开发商也已出面，但一直未解决这个问题，故一直不愿交物业服务费。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、被告系位于长沙县榔梨街道鸿润园小区****房屋产权人，房屋建筑面积为76.17㎡。2013年5月20日被告在原告处办理收房手续。收房后，被告即对其房屋进行了装修并入住。2、2015年11月3日，原告与长沙县榔梨鸿润园小区业主委员会（以下简称鸿润园业委会）签订了《鸿润园小区物业服务合同》。合同约定，鸿润园业委会（甲方）选聘原告（乙方）为长沙县榔梨街道土岭社区佳园路97号鸿润园小区提供物业管理服务，受，受益人为本物业管理区域内的全体业主和物业使用人。管理期限为2年，自2015年11月3日零时起至2017年11月2日24时止。合同期满后，甲方未将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且未选聘新的物业服务企业，乙方继续服务的，视为此合同自动延续，延续以每次延续半年计算，直到甲方与乙方续签合同或选聘了新的物业服务企业时止。本物业管理区域内物业服务收费采取包干制方式，由业主按其所拥有物业的建筑面积（以产权面积为准）交纳，具体标准为1.4元/㎡/月（高层住宅），物业服务费采用预缴方式，入伙时须一次性预缴一年的物业管理费；其后，乙方在每半年度底向业主收取下半年度的物业费。对逾期不缴纳者，乙方每天按应缴纳款额的3‰的标准向业主收取违约金，对拒不缴者物业公司可依法催缴，甲方提供相应协助予以收缴，直到催缴到位。受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、电话费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。另，合同针对双方权利义务、委托物业服务事项、物业的经营与管理等条款进行了相关约定。上述合同服务期限届满后，原告与鸿润园业委会于2017年11月2日再次签订《鸿润园小区物业服务合同》，约定由原告继续为鸿润园小区提供物业管理服务，委托管理期限为2年，自2017年11月3日0时至2019年11月2日24时止。其他相关约定同前一份《鸿润园小区物业服务合同》一致。合同签订后，原告一直为鸿润园小区提供物业服务至今。3、被告拖欠自2015年12月1日至2017年12月31日，共25个月的物业服务费；欠费期间，原告于2017年12月31日针对被告欠付自2015年5月31日至2017年12月31日止的物业服务费通过向其上门张贴《缴费通知单》的方式进行书面催缴，但被告未予答复。4、庭审中，被告辩称自2015年4月份起发现其房屋开始出现墙体开裂问题后，多次向原告报修登记。原告、开发商、装饰装修公司均出面并进行了现场查看，但一直未解决问题。对此，被告向本院提交其房屋存在墙体开裂的照片予以作证。二、双方当事人有争议的事实在于原告诉求应否支持。原告认为，被告不交物业服务费的主要原因是其房屋墙体开裂，但其对原告提供的其他物业服务还是基本满意。且其说到开发商也曾出面处理过其房屋开裂的问题，证明原告已履行相关协助义务，故原告的诉求应予以支持；被告认为，在原告将其房屋墙面开裂问题解决后，才愿意缴纳物业服务费。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同，对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同义务。本案中，原告与鸿润园业委会分别于2015年11月3日、2017年11月2日签订的两份《鸿润园小区物业服务合同》均系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，合同效力及于全体业主。原告作为物业服务管理企业依约提供完善的物业服务、履行物业管理合同义务的，被告作为业主应依约履行交纳物业管理费义务。但经书面催交后，被告在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，原告有权要求被告交纳相应物业服务费。故原告主张被告交纳其所欠交自2015年12月1日至2017年12月31日的物业服务费2665.95元（76.17㎡×25月×1.4元/㎡·月），符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。对于被告辩称因其房屋存在多处墙体开裂的质量问题，可另行向开发商主张权利，但不得以此为由抗拒交纳物业服务费。另，被告无正当理由拒不缴纳物业服务费的行为已然构成违约，应当承担相应违约责任，原告主张被告以未缴纳费用为基数按日千分之一的标准计付自2018年1月1日起至实际清偿之日止的违约金之诉求，虽符合合同约定，但该计算标准过高，本院酌情认定按日万分之二的标准计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告曹子龙于本判决生效之日起五日内给付原告长沙市美景物业管理有限公司物业服务费2665.95元；二、限被告曹子龙于本判决生效之日起五日内向原告长沙市美景物业管理有限公司支付以2665.95元为基数按日万分之二的标准计算自2018年1月1日起至实际清偿之日止的违约金；三、驳回原告长沙市美景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告曹子龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  沈金勇二〇一九年三月二十七日书记员  吴 欢附：判决适用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。