河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终3140号 上诉人（原审原告）：谭蕊，女，1989年8月5日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 上诉人（原审原告）：王锋，男，1971年10月15日出生，汉族，住河北省保定市徐水县。 委托诉讼代理人：谭蕊（系王锋的外甥女），女，1989年8月5日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 上诉人（原审被告）：郭素英，女，1976年11月28日出生，汉族，住河北省石家庄市桥区。 委托诉讼代理人：谷兆辉，河北世纪联合律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：河北佳网络房地产经纪有限公司安乔舍分公司，住所地河北省石家庄市槐中路****。 负责人：王辉，总经理。 委托诉讼代理人：郭苏方，女，该公司员工。 上诉人谭蕊、王锋因与上诉人郭素英、被上诉人河北佳网络房地产经纪有限公司安乔舍分公司（以下简称佳网络安乔舍分公司）买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初8096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谭蕊、上诉人郭素英及其委托诉讼代理人谷兆辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭蕊、王锋上诉请求：1.依法撤销石家庄市长安区人民法院作出的（2018)冀0102民初8096号民事判决，改判支持谭蕊、王锋全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由郭素英、佳网络安乔舍分公司承担。事实和理由：1.原判决关于“《房屋买卖三方合同》在履行过程中，有关内容与相关政策冲突，不能执行，被告不同意继续向原告出售案涉房产，本院亦不能强迫被告与原告就合同内容进行变更以符合相关政策”的认定是错误的。首先，买卖双方签订房屋买卖合同的最终目的是完成购房交易，亦即买方取得房屋产权，卖方取得约定的对价。因此，对郭素英而言，得到约定的全部房款便达到其合同目的。新出台的购房政策是行政主管部门对房屋交易进行管理的行政手段，但不能因为政策的些许变化就否定了买卖双方的意思自治。本案中，相关政策仅对付款比例有影响，但双方买卖房屋的目的并未因政策变化而无法实现。谭蕊、王锋选择支付全款或提高首付款比例中任一方式进行交易，既能够实现郭素英的合同目的又不会损害其合法权益，郭素英拒不履行过户义务的原因是房价上涨而非政策变化，不应因为郭素英的不诚信否认合同的可履行性。其次，合同第3.2.3条约定“该房屋过户、贷款（条件、额度、期限、费用、利率等）相关事宜以房管局、税务、银行等单位的即时政策为准”。根据该条可知，合同各方已就政策出现变化后合同的履行做了约定，各方同意自动将合同条款变更为符合政策要求并继续履行。因此，谭蕊、王锋关于首付款比例的变更的请求符合政策规定，依据合同约定，合同应当继续履行。2.原判决依据合同第9.2条第1项判令郭素英承担合同不能履行的违约责任并支付违约金79800元的认定错误。本案中，郭素英存在拒绝履行合同的违约行为，且逾期超过10日，但谭蕊、王锋未要求解除合同，合同未解除应继续履行。因郭素英确实存在违约行为，其应当依据第9.1条的约定，根据逾期天数按日向谭蕊、王锋支付总房款千分之一的违约金。郭素英违约后房价上涨，即便因郭素英拒不履行合同而导致合同解除的，违约金不足以赔偿房屋差价损失的部分应当由郭素英承担。约定的违约金不应包含谭蕊、王锋向郭素英支付的2.8万元定金以及本案保全费用、保全担保费用，应当另行判令郭素英返还2.8万元保证金并承担谭蕊、王锋因本案而支付的全部费用。3.原判决认定谭蕊、王锋向佳网络安乔舍分公司支付的各项费用应当另案主张的认定错误。谭蕊、王锋已向佳网络安乔舍分公司交纳了各项费用，因郭素英的违约造成合同无法履行，谭蕊、王锋向佳网络安乔舍分公司交纳的费用未发生部分应当返还，已发生部分应由郭素英承担。 郭素英辩称，1.本案合同应为无效合同，因为合同内容是以合法形式掩盖非法目的，试图逃避政府资金监管，应认定为无效合同，合同无效根据合同法58条规定，我方只应返还已收取对方的钱款28000元，而承担违约责任的前提是合同有效，本案合同无效不能适用违约条款，一审判决认定合同违反国家法律及政策不能履行而无效，又适用违约条款判决我方承担违约责任，明显适用法律错误，应当予以纠正。2.造成双方交易失败的主要原因是中介方提供的无效合同，责任在中介方，我方无任何责任，我方一直想将房屋出售，从没有不将房屋出售给谭蕊、王锋的意思表示。3.双方未完成交易，是因为合同违反法律及政策，而不能实施造成的，同时对合同之外的谭蕊、王锋的不合理要求，我方未同意但并不能因此而认定我方违约。一审法院认定合同违法不能履行又认定我方因未同意变更合同内容而违约，无事实和法律依据。 郭素英上诉请求：1.依法撤销石家庄市长安区人民法院（2017)冀0102民初8096号民事判决书，依法发还重审或改判驳回谭蕊、王锋的诉讼请求。2.因本案产生的一审、二审诉讼费用由谭蕊、王锋、佳网络安乔舍分公司承担。事实和理由：1.一审判决认定郭素英违约并承担违约金，明显错误。郭素英不存在任何过错，是谭蕊、王锋、佳网络安乔舍分公司欺骗郭素英导致双方合同不能履行。在签订合同时，谭蕊、王锋串佳网络安乔舍分公司骗取郭素英签订《房屋买卖三方合同》，故意不对首付比例及资金监管进行明确约定，意图避开房管局资金监管，以支付少量定金的方式骗取郭素英为其办理过户手续，达到骗取郭素英房屋的目的。其后，谭蕊、王锋继续以种种理由骗取郭素英为其办理过户手续，郭素英对其已经失去基本的信任，明确告知其解除合同。谭蕊、王锋起诉至法院后，在原一审时明确告知法庭不会全款购买房屋，有当时庭审笔录予以证实，其后承诺支付30%首付款贷款购买，但其均未实际履行，也没有其他实际行为能够表明其愿意按照30%首付款履行。2.一审判决认定郭素英违约的理由明显错误。一审判决在明确合同不能履行，也不能强迫郭素英对合同予以变更的情况下，又自相矛盾的认为三方又可对合同内容进行重新约定，其认定无任何事实及法律依据。三方签订了《房屋买卖三方合同》，各方应受合同各项条款约束，因政府政策等原因导致合同不能履行的，属于不可抗力，应当予以解除，郭素英无义务与其他各方重新约定合同内容。一审判决关于“石家庄市房地产市场二手房价格变化及原告同意全额支付房款被告亦不同意出售房屋”的论述，无任何事实及法律依据。郭素英出售房屋时石家庄市房地产二手房市场处于价格顶峰，其后价格开始回落，现在价格明显低于当时合同签订时的价格，不存在上诉人因为房价上涨而不愿出售房屋不愿履行合同的情况。谭蕊、王锋从未有过全款购房的表述，没有支付全款的能力，从实际履行来看，不可能向郭素英支付全款，所以一审判决以此判定郭素英违约明显错误。 谭蕊、王锋辩称，1.一审法院判定郭素英违约我是同意的，一审法院认定对方违约的原因是对方在2017-3-12日发给本人解除合同的通知，但是单方解除并不能解除合同，所以对方是违约。2.对方在本案期间对房子进行抵押，纯属恶意行为，在合同期间不能这么做。3.签订购房合同是有效的，因为资金监管的比例调整是在2017年中旬，但我们双方签订购房合同是在2016年12月，在当月就可以完成购房的行为，而且合同明确约定该房屋过户贷款条件额度期限费用等相关事宜，以房管局、税务、银行等单位即时政策为准，就说明双方是同意，本合同并没有对资金监管比例做出明确的规定，此合同在当时是可以履行的。对方说的本人没有全款购房的能力我有异议，我当时说全款或者调高比例，对对方是更有利的，并不损害对方的利益，对方说我没有支付全款的能力，是对方的猜测，我有支付房价全款的能力。 佳网络安乔舍分公司提交书面意见辩称，1.谭蕊向我司支付的各项费用已经全部实际发生我司不应退还。第二审程序是对上诉请求的第一审的有关事实和适用法律进行审查，其审判的范围限于一审程序中当事人提出的诉讼请求。而在一审诉讼中谭蕊并未提出上述诉讼请求，故二审法院不应对此予以审理。根据事实及法律规定我司也不应退还上述费用。《房屋买卖三方合同》已经成立生效，佳网络安乔舍分公司居间义务已经完成，谭蕊的银行贷款已经审批通过，故贷款手续费及服务费，评估费、中介费均已经实际发生，根据《合同法》424条、426条、《房屋买卖三方合同》4.1条、8.9条可知，无论是按照法律的规定还是合同的约定，只要买卖双方签订了合法有效的合同，佳网络安乔舍分公司便有权利收取居间报酬；且谭蕊的贷款已经审批通过，我方的居间及金融服务已经完成，故我司收取的所有费用均已经实际发生均不应退还。2.合同未履行是由于郭素英单方违约所致，我方为守约方，违约责任应由郭素英承担。《房屋买卖三方合同》已经成立生效，且在经过我司金融贷款服务谭蕊的银行在2017年3月12日审批通过后，我司第一时间通知了谭蕊及郭素英双方，但是郭素英明确告知佳网络安乔舍分公司及谭蕊其不再履行合同义务。期间佳网络安乔舍分公司多次给双方进行协调，但郭素英仍未履行合同义务，致使合同未能履行。故违约责任应由郭素英承担，我方作为守约方不应承担任何责任。 王锋、谭蕊向一审法院起诉请求：1、原被告按照石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见规定的条件，变更首付款比例为30%后，继续履行房屋买卖三方合同。并判决被告继续配合原告办理位于石家庄市桥西区的过户手续。2、请求人民法院依法判令被告支付原告违约金80000元。以合同约定交易价格798000元为基数，按照日千分之一自2016年12月24日至2018年5月3日共计495天计算为395010元。3、请求人民法院依法判令被告解除诉争房产的抵押。4、请求人民法院依法判令第三人继续履行合同约定，继续为原告办理房产过户手续，提供金融服务的合同约定。 一审法院认定事实：2016年12月4日，原、被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》，该合同约定：被告将其所有的位于石家庄市桥西区房屋（证号：石房权证东字第××号）出售给原告，该房屋建筑面积62.38平方米，价款798000元；签订合同时，原告向被告交付定金28000元作为履约保证金，此定金届时充抵房款；原告于该房屋买卖合同网签后，按照网签合同约定的时间、金额房管局资金监管首付款部分转入房管局指定的资金监管账户，若有剩余首付款由原、被告双方协商一致自行交接，剩余房款以银行贷款方式支付，金额为70万元。在该房屋过户手续办理完毕并于原告的银行贷款正式发放后支付被告剩余按揭房款。同时该合同中约定：“甲乙双方未按照本合同的约定支付各项款项或迟延履行过户义务、延迟交房的，逾期在10日内的，每逾期一日应按照总房款千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。逾期天数超过10日的，守约方有权解除合同。如甲乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应向守约方支付本合同第二条成交价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿”。在该合同签订当日，原告向被告交付定金28000元。2016年12月5日，原告向第三人支付中介费9800元、贷款服务费1000元、贷款手续费7000元、评估费4400元。2016年12月19日，中国邮政储蓄银行股份有限公司石家庄市建设北大街支付审批通过原告申请的700000元房屋抵押贷款。2017年9月26日，被告将该房产设定抵押，并办理了抵押登记，抵押权人为郭占伟。另查明，《房屋买卖三方合同》签订后，被告决定解除该合同，以短信方式通知原告，并于2017年3月12日向第三人邮寄《解除二手房买卖合同通知书》。在庭审中，原、被告及第三人均表示2016年12月4日签订《房屋买卖三方合同》是各方真实意思表示。同时原、被告表示当时不知道市房管局有资金监管的要求，不知道对二手房买卖对首付款有限制性规定，第三人表示知道上述资金监管要求及首付款规定，且按合同第3.3.3条，告知了原、被告。但该合同第3.2.2条内容并未载明市房管局对资金监管及首付款数额有何限制性规定。原告及第三人在诉讼中表示，为了办理房产过户，曾与被告协商，原告同意按合同约定价款一次性支付房款，但被告不同意。被告则坚持认为，因为三方所签订《房屋买卖三方合同》不符合当时资金监管数额，无法实际履行，所以解除合同，并在之后以该房产办理抵押，向他人借款。原告及第三人在庭审中均表示，本案所涉房产在2017年1月份以后有较明显涨幅，被告表示不知情。上述事实有相关证据及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》，在履行过程中，有关内容与相关政策冲突，不能执行，被告不同意继续向原告出售案涉房产，该院亦不能强迫被告与原告就合同内容进行变更以符合相关政策，故原告主张变更合同内容继续履行该合同的诉讼请求，该院无法支持。但原、被告及第三人均认可《房屋买卖三方合同》系各方当时真实意思表示，即使其中有相关约定与当时政策性规定相冲突，三方亦可对该部分内容重新进行约定，而被告却予以拒绝，又考虑到石家庄市房地产市场二手房价格变化及原告同意全额支付房款被告亦不同意出售该房的事实，该院认为，被告应承担合同不能履行的违约责任。根据合同中规定的“任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应向守约方支付本合同第二条成交价格的10%作为违约金”，被告应向原告支付违约金79800元。原告与第三人之间形成居间服务法律关系，原告为购买案涉房产向第三人支付了中介费9800元、贷款服务费1000元、贷款手续费7000元、评估费4400元，但实际未能成功购房，第三人没有完成居间服务合同，上述费用应否退还原告，应另案处理。且该费用总计未超过79800元，不应再向被告主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十六条的规定，判决：一、被告郭素英于本判决生效后五日内向原告支付违约金79800元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告郭素英负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明认定的事实予以确认。 本院认为，谭蕊、王锋与郭素英、佳网络安乔舍分公司签订的《房屋买卖三方合同》，是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在履行过程中，因购房政策的变化，不能执行，三方亦可对该部分内容重新进行约定，而郭素英却予以拒绝。一审法院综合考虑石家庄市房地产市场二手房价格变化及谭蕊、王锋同意全额支付房款郭素英亦不同意出售该房，认定郭素英应承担合同不能履行的违约责任，认定事实清楚。一审法院按照合同“任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应向守约方支付本合同第二条成交价格的10%作为违约金”的约定，判令郭素英向谭蕊、王锋支付违约金79800元，符合当事人约定，亦不违反法律规定。一审判决对谭蕊、王锋向郭素英支付的28000元定金和谭蕊、王锋向一审法院缴纳的财产保全申请费4510元，未予处理不当。该定金郭素英应全额返还谭蕊、王锋，财产保全申请费应由败诉方郭素英负担，本院依法予以纠正。 谭蕊、王锋与佳网络安乔舍分公司之间形成居间服务法律关系，佳网络安乔舍分公司作为专业的房屋买卖中介机构，明知石家庄市资金监管要求及首付款规定，却在合同中未载明对资金监管及首付款数额有何限制性规定，且最终谭蕊、王锋未能实现购房的合同目的，佳网络安乔舍分公司没有完成居间服务，中介费9800元应予退还。谭蕊、王锋为购买案涉房产另向佳网络安乔舍分公司支付了贷款服务费1000元、贷款手续费7000元、评估费4400元，上述费用已实际发生，不再退还。 综上所述，谭蕊、王锋的上诉请求部分成立，郭素英的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初8096号民事判决第一项，即：一、被告郭素英于本判决生效后五日内向原告支付违约金79800元； 二、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初8096号民事判决第二项，即：二、驳回原告其他诉讼请求； 三、郭素英于本判决生效后五日内返还谭蕊、王锋定金28000元； 四、河北佳网络房地产经纪有限公司安乔舍分公司于本判决生效后五日内返还谭蕊、王锋中介费9800元； 五、驳回谭蕊、王锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费300元，二审案件受理费600元，共计900元，由谭蕊、王锋负担100元，郭素英负担750元，河北佳网络房地产经纪有限公司安乔舍分公司负担50元；财产保全申请费4510元，由郭素英负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹建民 审判员  张国顺 审判员  史亚宁 二〇一九年三月十一日 书记员  丁巾津