山西省高级人民法院民事判决书（2019）晋民再20号抗诉机关：山西省人民检察院。申诉人（一审被告）：朔州市明禾房地产开发有限公司，住所地山西省朔州市应县陶瓷工业园区。法定代表人：晋红叶，该公司董事长。委托诉讼代理人：裴化军，北京博贤律师事务所律师。被申诉人（一审原告）：朔州市融通小额贷款有限公司，住所地山西省朔州市朔城区民福佳园小区东二区。法定代表人：赵国文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王利民，北京市常鸿律师事务所律师。申诉人朔州市明禾房地产开发有限公司（以下简称明禾公司）因与被申诉人朔州市融通小额贷款有限公司（以下简称融通公司）买卖合同纠纷一案，不服朔州市中级人民法院（2015）朔中民初字第35号民事判决，向检察机关申诉。山西省人民检察院作出晋检民（行）监【2017】140XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2018）晋民抗55号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。山西省人民检察院指派检察员田国华、陈洪涛出庭。申诉人明禾公司的委托诉讼代理人裴化军、被申诉人融通公司的委托诉讼代理人王利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西省人民检察院抗诉认为，本案原判适用法律错误。理由如下：（一）交付房屋并非明禾公司必须履行的合同义务。2013年9月17日明禾公司、融通公司与明禾陶瓷有限责任公司签订的《房屋买卖协议》第五条约定，双方约定2014年9月17日前明禾公司向融通公司交房并办理相关手续，房屋所有权证按正式合同办理。在合同履行期间，明禾公司可决定不交付融通公司房屋，但要承担违约责任，承担方式为返还购房款外，每月按购房款的2.35％支付违约金。因此依据合同约定，在履行交付房屋义务还是返还购房款并支付违约金上，明禾公司实际上具有选择权。虽然该条约定了“在合同履行期间”，但这并未代表明禾公司的该项选择权仅在合同履行期间有效，合同中也未见合同履行期满选择权失效的相关规定。双方约定了交付房屋期间，即在2014年9月17日前交房并办理相关手续，因此合同履行期间应是合同签订之日起至2014年9月17日，而在此期间，明禾公司履行合同义务的方式有两种，一是返还购房款并支付违约金；二是交房并办理相关手续。当履行期间届满明禾对上述义务均未履行的，其承担的是违约责任，在合同有履行可能的情况下，明禾公司应承担继续履行并支付违约金的违约责任，但合同对此时违约责任中的继续履行的具体方式未作出约定，即双方并未约定违约责任中继续履行仅有交付房屋这一种方式。而本合同第六条关于交房事宜的约定，只是约定了合同期满出卖人向买受人交房，提前支付的违约金不予退还，以及交房后出卖人配合买受人出售房屋等事项，并不涉及出卖人违约后的责任承担。故本案生效判决直接判令明禾公司交付房屋显然与当事人之间的合同约定相违背。（二）本案房屋买卖合同实为借款合同的担保。在民间借贷实践中，借贷双方当事人通过签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，是民间借贷中比较典型的纠纷类型。债权人为避免债务人无力偿还借款，往往与债务人签订买卖合同，约定债务人无力偿还借款本息的，则履行买卖合同。在本案中，当事人之间签订的房屋买卖合同，体现了为出借人融通公司的出借款提供担保的合同订立目的，其实质为借款合同的担保。首先合同第四条价款支付中载明，明禾公司与该合同签订之前所借融通公司的2000万元转为融通公司的购房款，同时合同签订时融通公司再支付剩余购房款400万元。表明双方之间在签订买卖合同之前存在民间借贷合同关系，且系主要基于同一笔款项先后设立民间借贷和商品房买卖两个法律关系，形式上符合以买卖合同作为借款合同担保的特征；其次，合同第五条约定，在合同履行期间明禾公司可决定不交付房屋，但要承担违约责任，承担方式为除返还购房款外，每月按购房款的2.35％支付违约金。该条约定一是赋予明禾公司选择权，即明禾公司在双方已签订买卖合同的情况下，仍可以返还购房款、支付违约金的方式代替房屋交付，其实质是明禾公司此时可以履行借款合同义务代替履行买卖合同义务，表明回收出借款是融通公司签订买卖合同的目的。而第六条约定，合同期满，明禾公司向融通公司交房，提前支付的违约金不予退还。交房后，明禾公司配合融通公司出售房屋，融通公司无偿使用明禾的手续、场地和销售人员。亦表明双方虽签订了房屋买卖合同，但融通公司订立合同的目的并非是为获取房屋，而是为了获取相关款项，其实质上仍是为了担保其出借款的安全回收。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。故在房屋买卖合同中，出卖人的义务是按约定期限交付验收合格的房屋，也不会出现出卖人与买受人约定“提前支付的违约金不予退还”的情形，故本案当事人之间关于违约金的约定，是名为违约金，实为对借款利息的约定，其实质上是保障融通公司借款利息的安全回收。因此，本案合同虽名为房屋买卖合同，但无房屋买卖本意，其合同内容符合为借款合同担保的实质特征。（三）本案应按民间借贷法律关系审理。依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，一审法院应按民间借贷法律关系审理本案，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，应当裁定驳回起诉。申诉人明禾公司称，（一）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明。申诉人与被申诉人融通公司之间不存在房屋买卖合同关系，双方之间是民间借贷关系。申诉人是房地产开发公司，公司地址在朔州市应县，开发的楼盘也在应县，申诉人所开发的项目中共有36套商铺，商铺面积13018平方米。被申诉人是一家小额贷款公司，注册地是朔州市朔城区民福佳园小区，经营范围是为三农、涉农型和科技型中小企业及自然人提供小额贷款。在申诉人的房地产项目开发前期，由于申诉人缺乏资金，就向被申诉人借款2400万元，实际到账650万元，借款时由于没有担保物，为了保证借款能够及时归还，双方就约定以房屋买卖合同的形式进行抵押担保，目的只是借款，不是销售房屋，被申诉人目的是收取贷款的利息，被申诉人也不可能在一个小县城要那么多的门面房，双方的关系从被申请人的经营范围、经营地址、合同约定的商铺数量、面积完全可以证实不是买卖合同，而是民间借贷关系。另外，申诉人也给被申请人支付过利息，假设买卖合同是真实的，不可能支付利息，同时所售商铺的价格计算下来每平方米1843元，全国都没有这个价格。再通过双方签订的《房屋买卖合同》内容来看，也不是房屋买卖合同。合同第五条“在合同履行期间，甲方可以决定不交付乙方房屋，但要承担违约责任，承担的方式：除返还购房款外，每月按购房款的2.35％支付违约金。”合同第六条“合同期满，甲方向乙方交房，提前支付的违约金不予退还，交房后，甲方配合乙方出售房屋，乙方无偿使用甲方的手续和场地人员”。需要说明的是申诉人单位一审过程中没有派员出庭，是因为申诉人公司的原法定代表人贾培录卷款不知去向，致使公司瘫痪，购房户上访，而公司的其他实际股东（隐名股东）的身份确认还在通过诉讼解决的过程中，二审是因为没有交纳诉讼费才依法按照撤诉处理的，从而导致一审判决书生效。（二）原判决、裁定适用法律确有错误。本案一审判决日期在2015年9月23日，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》在2015年9月1日生效，第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”也就是说，一审法院怠于行使法定的释明义务，没有要求借款人变更诉讼请求，直接以买卖合同判决，违反了最高人民法院司法解释的规定，应当纠正。再审请求：1.撤销山西省朔州市中级人民法院（2015）朔中民初字第35号民事判决和山西省高级人民法院(2016)晋民终82号民事裁定；2.判令再审申请人欠被申请人650万元人民币；3.诉讼费用由被申请人承担。被申诉人融通公司辩称，（一）申诉人与被申诉人之间是合法有效的房屋买卖合同关系，而不是民间借贷合同关系。2013年9月17日双方签订了《房屋买卖协议》，经双方协商一致，将原借款本金转化为购房款，被申诉人支付了购房款，申诉人出具了购房收据，该协议不违反法律强制性规定，系合法有效的房屋买卖合同。（二）双方签订的《房屋买卖协议》，并不是作为民间借贷合同的担保。最高人民法院发布的案例“汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”的裁判要点明确借款合同双方当事人协商一致，终止了借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，将借款本金及利息转化为购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，也不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，在不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。（三）关于申诉人所称房价过低来证明不是房屋买卖关系，而是借贷关系，此理由不能成立。首先，合同的价格是在2013年订的，当时房子还没有盖，手续也不齐全，而且地理位置偏僻，当时是按照成本加10%的利润而定的房款，符合当时的行情。其次，该房屋地址距离县城遥远，房屋名为门面房，但实际上是门面很小而纵深很深的库房，现在该房屋的市场价也就是每平米2000多元，而且还是有价无市，所以不存在价格过低或者显示公平的问题。再次，即使存在显示公平的情况，申诉人也可以在一年内主张撤销权，但是申诉人几年都没有主张，已经过了时效期。综上，《房屋买卖协议》签订后，被申诉人按照协议约定向申请人支付了全部的购房款，申诉人在具备交付条件的情况下，应当依照法律规定及合同约定向被申诉人履行交付房屋标的物的义务。申诉人的再审理由不能成立，应予驳回。融通公司向一审法院起诉请求：判令被告明禾公司按照双方签订的《房屋买卖协议》交付原告33套商铺，并办理房屋所有权证手续。一审法院认定事实：2013年9月17日，原告融通公司与被告明禾公司经协商一致签订了《房屋买卖协议》，被告向原告出售位于应县四环南路、瑞东路西，座南向北的一、二层商铺20套，座东向西的一、二、三层商铺9套，座西向东的一、二、三层商铺7套，共计36套商铺，总面积13018平方米，房屋总价2400万元。此后，被告在未交付原告房屋并办理房屋所有权转移手续的情况下，又将出售给原告商铺中的3套售予他人。原告经数次要求被告履行交付及办理产权义务未果，遂向该院提起诉讼，并于2015年2月4日向该院提出诉前财产保全申请，并提供了担保，该院于2015年2月10日作出（2015）朔中民保字第1-1号民事裁定：查封明禾公司所有的位于应县四环路南、瑞东路西的新建明禾陶瓷展馆、商住楼以及住宅小区座东向西的一、二层商铺20套（从西往东数1-20号），座东向西的一、二、三层商铺9套（从北往南数1-9号），座西向东的一、二、三层商铺4套（从北往南数3、5、6、7号），共计33套商铺的房产。在法定期间，原告鉴于被告已将出售给原告的36套商铺其中3套商铺出售给他人，其已无法实际交付之事实，变更诉讼请求为判令被告按照双方签订的《房屋买卖协议》位置交付原告33套商铺，并办理房屋所有权过户手续。一审法院认为，原、被告双方当事人均符合订立合同的主体资格，均能以自己的名义独立行使民事法律权利，承担民事法律义务。原告与被告于2013年9月17日签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，合同内容、形式不违反法律法规的强制性规定。依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖合同中双方当事人的权利、义务是相互对应的。在买方融通公司按合同约定向卖方明禾公司支付了全额房屋价款后，明禾公司作为卖方应按合同约定履行交付房屋并办理出卖予融通公司商铺所有权过户手续之义务，而明禾公司作为商品房出卖人却未按合同约定的期限向融通公司履行交付房屋并办理产权过户手续的主要合同义务，属违约行为。在诉讼期间，融通公司自愿放弃对所购明禾公司商铺中座西向东的3套（1、2、4号）的交付及所有权转移之权利，是法律规定当事人享有的诉讼处分权，予以准许。综上，原告融通公司提出由被告明禾公司依约交付所购的33套商铺并办理房屋所有权转移等相关手续之诉讼请求，证据充分，于法有据，予以支持。被告明禾公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决：由明禾房公司于本判决发生法律效力之日起十日内交付融通公司位于应县四环路南、瑞东路西的新建明禾陶瓷展馆、商住楼以及住宅小区座东向西的一、二层商铺20套（从西往东数1-20号），座东向西的一、二、三层商铺9套（从北往南数1-9号），座西向东的一、二、三层商铺4套（从北往南数3、5、6、7号），共计33套商铺，并办理上述商铺的所有权过户至融通公司名下的登记手续。明禾公司不服一审判决，向本院提起上诉，但未缴纳上诉费。本院作出(2016)晋民终82号民事裁定，本案按明禾公司自动撤回上诉处理。当事人双方对原审查明的事实无异议，本院予以确认。围绕当事人的诉讼请求，本院对有争议的事实和证据认定如下：申诉人明禾公司主张其与融通公司不存在房屋买卖合同关系，双方之间系民间借贷关系。根据谁主张谁举证的民事原则，明禾公司应当举证证明双方之间民间借贷关系的存在。为此，明禾公司提供了审计报告、该公司财务记账凭证以证明明禾公司欠融通公司650万元，明禾公司支付给融通公司利息97.5万元（650万元×2.5%×6个月）；预订协议和收款收据证明明禾公司与购房业主真实的购房协议及收款情况；书证证明明禾公司、业主维权以及出警处理未果，业主强占商铺。被申诉人融通公司质证认为，明禾公司所举证据与本案无关，不能证明本案双方之间存在民间借贷关系。双方签订的《房屋买卖协议》明确约定将借款转为购房款，明禾公司对该协议的签章并未提出异议，本案当事人之间是房屋买卖关系。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，明禾公司所举证据不能支持自己的主张，故对其所举证据的证明力不予认定。本院再审认为，本案争议的焦点问题是，双方签订的《房屋买卖协议》是房屋买卖合同还是民间借贷合同的担保。根据本案查明的事实，双方签订的《房屋买卖协议》详尽约定了买卖房屋的基本情况、售价及价款支付方式、交房期限及违约责任、交房事宜、权属情况等。该协议双方约定，明禾公司将向融通公司借款2000万元转化为融通公司向明禾公司支付的购房款，同时融通公司支付明禾公司剩余购房款400万元，并未约定该款为借款，也未约定该款的借期和利率，且在融通公司支付购房款项后，明禾公司给融通公司出具的收款收据上载明“购商铺款”，由明禾公司将自己开发的房屋出售给融通公司，意思表示明确。明禾公司称其欠融通公司650万元，支付融通公司利息97.5万元，但其主张的欠款数额及利率与《房屋买卖协议》中约定的购房款数额及违约金计算标准均不相同，其所举证据不足以证明与本案有关联性，不能证明《房屋买卖协议》为民间借贷的担保，故本案不属于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的适用情形。该协议双方还约定，明禾公司在2014年9月17日前向融通公司交房并办理相关手续，在合同履行期间，明禾公司可决定不交付明禾公司房屋，除返还购房款外承担违约责任。该条款赋予了明禾公司选择履行权，但明禾公司并未在2014年9月17日前将购房款返还给融通公司，故双方应当继续履行双方之间签订的《房屋买卖协议》。从选择履行的角度看，明禾公司更具有主动性，其如果认为履行该协议不公平，损害了自己的权益，完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项的规定向人民法院申请撤销该协议，但其并未在法定的除斥期间内行使撤销权。至于该协议约定的明禾公司交房后，融通公司如何处置案涉房屋，系融通公司对自己的财产行使处分权，并不违反法律禁止性规定，公权力不应加以干涉，应当尊重当事人的意思自治。综上，案涉《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。明禾公司所持本案应按民间借贷法律关系予以审理的理由缺乏事实和法律依据。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。申诉人的再审请求和理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持山西省朔州市中级人民法院（2015）朔中民初字第35号民事判决。本判决为终审判决。审判长 石春英审判员 周 波审判员 魏世军 二○一九年三月二十一日书记员 张 娟