湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终671号上诉人（原审被告）：竹山县桂坪新型墙材节能砖厂。住所地：湖北省竹山县宝丰镇桂坪村**。法定代表人：梁壮志，该厂厂长。上诉人（原审被告）：梁壮志，男，1980年7月20日出生，汉族，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂厂长，住湖北省竹山县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：陈燕卿，湖北武当律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾洪亿，男，1984年2月19日出生，汉族，农民，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：江大成，竹山县宝丰镇法律服务所法律工作者。上诉人竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志因与被上诉人贾洪亿土地租赁合同纠纷一案，不服湖北省竹山县人民法院（2018）鄂0323民初1480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，经阅卷、询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志上诉请求：1、依法撤销一审判决书第二项判决，改判上诉人不赔偿被上诉人贾洪亿土地损失，并改判驳回被上诉人贾洪亿对上诉人的起诉；2、本案诉讼费、上诉费由被上诉人承担。其理由如下：一、该案具有土地权属争议的特征，不属于民事审判范畴，根据《土地管理法》第16条之规定，应由人民政府处理。本案应驳回被上诉人贾洪亿起诉。上诉人依法办理了《国有土地使用权证书》，桂坪村新修通村水泥路占用2.5亩，该案早已不是单纯的土地租赁纠纷，而是土地权属纠纷，根据《土地管理法》第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”上诉人合法办理了《国有土地使用权证书》，现争议土地属于上诉人所有，应受法律保护，上诉人不应再向被上诉人贾洪亿支付任何费用；二、既然一审法院判决认定土地租赁合同无效，那么贾洪亿所收租金就是违法所得，就不应当再判决上诉人赔偿被上诉人贾洪亿的土地租赁损失，判决了租赁损失实质上就保护了违法行为。另，上诉人自2014年起就未再使用被上诉人贾洪亿的土地，被上诉人在诉状中也认可该事实，既然没有使用土地，就没有土地损失，换言之，被上诉人贾洪亿未有任何直接损失，一审法院直接判赔4680元土地损失毫无根据；三、上诉人桂坪砖厂在不知道《土地租赁合同》无效的情况下接手砖厂，作出了错误的投资决策，造成上诉人桂坪砖厂投资经营损失600万元无法收回，现上诉人提出反诉，请求被上诉人贾洪亿赔偿上诉人投资经营损失111.91万元；四、本案诉讼时效已过，从被上诉人贾洪亿的诉状中可知，砖厂倒闭拖欠租金始于2014年，对此事实，被上诉人贾洪亿是明知的，但其到2018年6月才向法院起诉，早已超过诉讼时效。贾洪亿向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿损失4680元；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定：竹山县桂坪新型墙材节能砖厂前身为宝丰桂坪页岩砖厂（属竹山县宝丰镇招商引资企业），系张桂银（河北籍）于2009年投资兴建，因其经营不善倒闭。2010年4月，梁壮志从案外人张桂银手中转让该砖厂，将原宝丰桂坪页岩砖厂更名为竹山县桂坪新型墙材节能砖厂，为梁壮志个人独资企业。2011年3月22日，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂与贾洪亿签订土地租用协议，双方约定：贾洪亿将位于桂坪村2组承包的1.30亩水田出租给竹山县桂坪新型墙材节能砖厂使用，每年支付租金标准为900元/亩，租期五年，从2011年3月20日起至2016年3月20日止，在五年租地期限内，租金不变，租金按每二年支付一次，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂一次性支付两年租金。根据此约定，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂每两年应支付贾洪亿租赁费1170元。承租期满后，如不再租赁土地，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂应无条件将租赁土地返还给原告并协助恢复土地用途。在租赁期限内，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂不得无故弃租及解除合同，原告不得无故收回出租的土地或解除合同，本合同具有不可撤销或解除权。本协议签订后，原告与他人签订的任何租地协议废止并归于无效。如一方违约，按租金总额的30%支付违约金并赔偿损失。另查明，2012年8月15日，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂将其承租的土地办理了国有土地使用权证书，竹山县人民政府向其颁发了竹山国用（2012）第401129号《中华人民共和国国有土地使用证》，面积为2492.1㎡。原告出租给被告的土地，已于2005年7月30日取得了土地承包经营权。再查明，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂所承租的贾洪亿1.30亩水田系基本农田，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂将农业用地转为非农业用地没有办理批准手续。2013年3月20日以前的租金已由竹山县桂坪新型墙材节能砖厂支付给原告。其与原告所签订的合同非初始合同，系接手张桂银与原告所签订的土地承租合同后重新与原告签订的土地租赁合同。原告所出租的1.30亩水田因竹山县桂坪新型墙材节能砖厂重建时面貌已改变，四至边界、坐落位置无法查清。又查明，竹山县桂坪新型墙材节能砖厂所承租的土地，在2013年7月因竹山县宝丰镇桂坪村村民委员会新修通村水泥路，占用了部分土地（约2.5亩左右），并没有进行任何补偿和办理征用手续。本案在审理过程中，经释明原、被告所签订的协议违反了法律强制性规定，属无效合同，原告变更诉讼请求，只要求赔偿2013年3月20日至2017年3月20日之间四年土地损失4680元。一审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”；第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”；《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”；第三十三条第（二）项规定，“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。本案双方所签订的土地租赁合同违反了上述法律的禁止性规定，改变了土地的用途和性质，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，双方所签订的土地租赁合同应属无效合同。针对被告提出是否应当支付土地租金、原告是否享有诉权、是否超过了诉讼时效、本案是否应当先由人民政府处理、梁壮志是否应当承担责任等问题，一审法院认为，贾洪亿与竹山县桂坪新型墙材节能砖厂签订了《土地租用协议书》，原告所出租的土地已经取得承包经营权，根据合同相对性原则，原告为合同相对人，其享有诉权；原、被告所签订的协议虽然违反了法律强制性规定，属无效合同，但根据法律规定，合同无效，给对方造成损失的，应当赔偿损失，具体损失金额，依双方所签订的协议进行确定；关于原告起诉是否超过了诉讼时效问题，由于被告支付了二年的租金后，一直占用所承租的土地，且合同约定租期为五年，2016年协议到期后，被告并没有复耕，从2016年3月21日起原告权利被侵害，诉讼时效应当从2016年3月21日开始计算，至原告起诉之日，原告起诉没有超过法律规定的时间；关于土地使用权和所有权发生争议的问题，因被告在办理国有土地使用权证书时，并没有对出租方进行任何补偿，且出租方并不知情所出租的土地已被竹山县桂坪新型墙材节能砖厂办理了国有土地使用权证书，法院在审理本案的过程中发现此问题后，已向相关职能部门发出司法建议，要求进行立案查处，故本案作为民事案件进行处理并无不妥；关于梁壮志是否应当承担责任问题，一审法院认为，个人独资企业，以个人出资经营、归个人所有和控股、由个人承担经营风险和享有全部经营收益的企业。根据《个人独资企业法》规定，个人独资企业投资人以其个人资产对企业承担无限责任，自负盈亏。本案竹山县桂坪新型墙材节能砖厂属梁壮志个人独资企业，故梁壮志应与竹山县桂坪新型墙材节能砖厂共同承担赔偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、贾洪亿与竹山县桂坪新型墙材节能砖厂于2011年3月22日签订的《土地租用协议》无效。二、竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志于本判决生效后五日内赔偿贾洪亿2013年3月20日至2017年3月20日四年土地损失4680元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务*日万分之一点七五*迟延履行期间）。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志共同负担。二审中，双方均未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案合同因约定将涉案农业土地用于非农建设而无效，故上诉人应赔偿被上诉人相关损失。上诉人称涉案土地已办理土地使用权证，但其认可与贾洪亿签订的土地租用协议，即其实际占用了涉案土地，现在其称该土地办理了使用权证，但又无法证明涉案土地在其办理的土地使用权证范围内。故一审法院参照双方合同约定酌情判决赔偿贾洪亿损失并无不当。上诉人称“该案具有土地权属争议的特征，不属于民事审判范畴，根据《土地管理法》第16条之规定，应由人民政府处理。本案应驳回被上诉人贾洪亿起诉”。但《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款第三项规定“承包经营权流转纠纷人民法院应当依法受理”，本案贾洪亿将承包期内土地使用权流转于竹山县桂坪新型墙材节能砖厂而发生争议，故属于法院受案范围；上诉人称“既然一审法院判决认定土地租赁合同无效，那么贾洪亿所收租金就是违法所得，就不应当再判决上诉人赔偿被上诉人贾洪亿的土地租赁损失”。但合同无效应返还财产、赔偿损失，一审法院酌情判决赔偿贾洪亿失去土地四年的损失并无不当；上诉人称“上诉人自2014年起就未再使用贾洪亿的土地，被上诉人在诉状中也认可该事实，既然没有使用土地，就没有土地损失”。但上诉人未使用贾洪亿的土地，不代表贾洪亿没有损失，因为没有证据证明上诉人将涉案土地交还贾洪亿，即贾洪亿承包经营的土地其并未占有故存在损失；上诉人称“桂坪砖厂在不知道《土地租赁合同》无效的情况下接手砖厂，作出了错误的投资决策，现上诉人提出反诉，请求被上诉人贾洪亿赔偿上诉人投资经营损失111.91万元”。但一审阶段其并未提出反诉，贾洪亿二审阶段也不同意调解或就该反诉一并审理，故上诉人可另行起诉；上诉人称“本案诉讼时效已过，从被上诉人贾洪亿的诉状中可知，砖厂倒闭拖欠租金始于2014年，对此事实，被上诉人贾洪亿是明知的，但其直到2018年6月才向法院起诉，早已超过诉讼时效”。但对于贾洪亿的起诉其在一审中并未提起诉讼时效抗辩，故二审不宜审理。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人竹山县桂坪新型墙材节能砖厂、梁壮志负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  袁 昆审判员  王宇鹏二〇一九年三月二十七日书记员  李大旭