广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终255号 上诉人（原审被告）：防城港市港口区国汇商贸有限公司，住所：广西防城港市港口区西湾广场财苑小区**。统一社会信用代码：914506025794165738。 法定代表人：覃海荣，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨秀秦，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘靖，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李彩虹，女，汉族，1973年9月24日出生，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：卢天秀，广西精一律师事务所律师。 上诉人防城港市港口区国汇商贸有限公司（以下简称为“国汇商贸公司”）因与李彩虹商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初2263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国汇商贸公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回李彩虹的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定因第三人原因造成合同不能履行的后果由国汇商贸公司承担错误。国汇商贸公司逾期交房的原因属于不可归责于当事人的事由。根据双方签订的合同第九条第三款约定“该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期交房：（2）因国家法律、法规、政策改变或者政府限制性行为而导致工期延误的。”本案国汇商贸公司于2011年依法取得土地证号为防港国用（2012）第02**地块，已缴足土地出让金，并于2014年取得预售许可证，证号为防房预售字A2014039号。但防城港市国土资源局竟将未征收的约600平方米的土地一起出让给国汇商贸公司，导致国汇商贸公司在案涉楼盘开发过程中，当地村民以政府未付清土地征用款为由阻挠施工严重影响国汇商贸公司楼盘用地的开发建设及交房时间，国汇商贸公司多次向防城港市国土资源局反映情况，并要求防城港市国土局协助解决用地问题，防城港市国土资源局只于2018年9月11日复函表示已经将有关情况向港口区政府及市征地办函告，请求尽快解决国汇商贸公司的用地问题，但至今为止，港口区政府仍未能处理国汇商贸公司用地存在的征地拆迁问题，当地村民继续阻拦施工，导致国汇商贸公司被迫停工，因而无法按照合同约定的交房时间交房。该事由属于不可归责于国汇商贸公司的原因导致逾期交房，根据合同第九条第二款的约定，出卖人可据实予以延期交房。一审判决认为本案属于第三人原因造成合同不能履行错误，本案双方在履行合同过程中，出现了不可归责双方当事人的事由，导致逾期交房，国汇商贸公司在此过程中并不存在任何违约行为，因此国汇商贸公司不应当承担逾期交房的违约责任。 李彩虹辩称，第三方阻挠行为不属于合同约定的免责事由。一审认定事实清楚。请求驳回上诉，维持原判。 李彩虹向一审法院起诉请求：判令国汇商贸公司向李彩虹支付逾期交房违约金67,979.49元（以324,175元为基数，每逾期一日按已付房款的万分之三计算，从2016年12月1日起暂计至2018年10月31日，以后另计至交房之日止）。 一审法院认定事实：2016年6月15日，李彩虹（甲方）与国汇商贸公司（乙方）签订《商品房买卖合同》。甲方购买乙方位于纳川钻石广场19层1909号房，单价6,970元/平方米，总房价324,175元。付款方式为贷款方式付款，支付首付款164,175元，余款160,000元采取申请贷款支付；第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2．该商品房已取得房屋测绘报告。3.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房，出卖人不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的（但因客观原因无法及时告知的除外）。（2）因国家有关法律、法规、政策改变、或者政府限制性行为而导致工期延误的。（3）因政府部门通知停工等原因影响施工工期的。（4）非因出卖人原因一周内停水或停电超过8小时（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）的。（5）恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的。出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受以后（以政府接收资料日期为准），因政府部门未能按公示的期限办结所导致无法按约定交付房屋的……；第十一条交付时间和手续第（一）款，出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1中方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。限应当与本条第（1）向中的期限相同）后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。 2014年12月3日、2018年9月30日，李彩虹分别向国汇商贸公司支付钻石广场1909号房款164,175元、办证服务费1,500元。2016年9月1日，李彩虹贷款160,000元已由防城港防城国民村镇银行防钦路支行转入借款人存款账户。2017年1月13日，李彩虹交纳了税款9,904.88元。 另查明，李彩虹在庭审中自认，李彩虹、国汇商贸公司签订《商品房买卖合同》之日至2016年11月30日之间的中雨以上的天气（中雨和大暴雨3天、台风3天，其中重合2天，则中雨以上天气为4天）原因属于国汇商贸公司延期交房的免责期间。 再查明，国汇商贸公司在庭审中自认，涉案楼盘尚未进行五方验收。 一审法院认为，一、关于国汇商贸公司延期交房的免责事由。国汇商贸公司辩称，其因天气原因造成交房延期的天数为160天。经查，李彩虹、国汇商贸公司签订《商品房买卖合同》的时间为2016年6月15日，约定的交房时间为2016年11月30日前，且该合同的第十二条中约定恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的情形属于国汇商贸公司延期交房的免责事由。李彩虹对双方签订《商品房买卖合同》之日止2016年11月30日之间的中雨以上的天气原因予以认可。经核算，国汇商贸公司因天气原因造成延期交房的天数为4天。国汇商贸公司辩称因政府部门将未征收的土地出让给其，遭到村民阻挠施工才造成了涉案楼盘无法按时交房系逾期交房的免责事由。经查，李彩虹、国汇商贸公司签订的《商品房买卖合同》第十二条中约定“（2）因国家有关法律、法规、政策改变、或者政府限制性行为而导致工期延误的”。本案中，国汇商贸公司所称的情形不属于《商品房买卖合同》中约定的免责事由，且李彩虹、国汇商贸公司作为《商品房买卖合同》中的合同相对方，应履行自己的合同义务即李彩虹已向国汇商贸公司履行了支付全部房款的义务，国汇商贸公司亦按照合同约定如期向李彩虹交付符合合同约定的涉案房产。对因第三人原因造成合同不能履行的后果，不应由守约一方即李彩虹来承担。因此，对国汇商贸公司提出的上述抗辩理由，一审法院不予采信。二、关于逾期交房的违约金问题。李彩虹、国汇商贸公司签订《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自的权利义务。李彩虹已向国汇商贸公司支付全部房款共计324,175元，但国汇商贸公司却未按合同约定向李彩虹交付案涉商品房。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，国汇商贸公司应继续履行合同即向李彩虹交付符合合同交付条件的涉案商品房及向李彩虹支付逾期交房的违约金。李彩虹请求国汇商贸公司按照全部房款的每日万分之三支付违约金。国汇商贸公司辩称违约金过高，请求法院予以调整。经查，李彩虹、国汇商贸公司在《商品房买卖合同》第十二条中约定，出卖人逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。李彩虹、国汇商贸公司双方对该违约金的约定未违反法律规定，系当事人的意思表示，一审法院予以采信。因此，国汇商贸公司请求调整违约金的抗辩理由不成立，不予采信。国汇商贸公司应向李彩虹支付的违约金为67,687.74元（324,175元×0.0003×696天）。由于无法确定国汇商贸公司何时能向李彩虹交付符合合同约定的涉案房屋，则对2018年11月1日之后产生的违约金，李彩虹可另行主张。对李彩虹超过的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、国汇商贸公司向李彩虹支付逾期交房的违约金67,687.74元；二、驳回李彩虹的其他诉讼请求。案件受理费749.75元，由国汇商贸公司承担746.53元，李彩虹承担3.22元。 本院二审期间，国汇商贸公司向法庭提交建设用地规划许可证复印件，拟证明该建设用地已经批准使用，但因政府未足额补偿土地费用给村民导致村民阻挠国汇商贸公司施工。李彩虹认为该证据与本案无关。本院认为，该证据与本案无相关性，对该证据本院不予采纳。 另查明，双方签订《商品房买卖合同》之日即2016年6月15日起至2016年11月30日止，中雨以上及台风天气共39天。因项目所在地村民对政府转让给国汇商贸公司的部分用地（约0.96亩）征地补偿款有纠纷，多次对项目施工进行阻挠。一审除关于中雨以上天气认定天数4天有误之外，其余认定属实，本院予以确认。 本案争议焦点是：1.村民阻挠施工是否属于合同中所约定“政府限制性行为导致工期延误的”免责事由。2.如免责事由不成立，本案约定违约金是否过高及应否调整。 本院认为，关于焦点1，双方在合同中明确约定政府限制性行为导致工期延误的属免责事由，所谓“政府限制性”它特点是公权力依法对私权的限制。是政府为了公众利益、国防需要、社会管理要求、重要安全保卫等事项而限制施工的行为，比如因高考、中考、备战、军事演练、大型活动等而禁止施工。村民因征地补偿与政府产生纠纷从而阻挠施工，不具有这一特性，如将第三人阻挠施工也理解为本案免责事由，容易导致国汇商贸公司怠于履行自己应尽的义务，从而损害合同相对方的合法权利。因此一审认定国汇商贸公司主张村民阻挠施工事由不属于免责事由符合合同约定及法律规定，认定正确，应予维持。虽然该事由不属于免责事由，但也不是国汇商贸公司的主观原因所造成。故在对本案进行处理时应根据本案具体情况，对该客观事实产生原因的复杂性以及本案违约原因的特殊性给予综合充分考虑。 关于焦点2，本案约定违约金为出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三，本院以李彩虹实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、国汇商贸公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合考虑，本院认为双方所约定的违约金确属过高，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，截止李彩虹所主张权利之日止，违约金酌情调整为1万元。此后违约金可另行主张。国汇商贸公司请求调整违约金的理由成立，予以采纳。 综上所述，国汇商贸公司的部分上诉请求成立，予以部分支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初2263号民事判决第二项； 二、变更广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初2263号民事判决第一项为：上诉人防城港市港口区国汇商贸有限公司向被上诉人李彩虹支付逾期交房违约金1万元。 上述义务，限上诉人防城港市港口区国汇商贸有限公司在本判决生效之日起10内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人李彩虹可在履行届满之日起二年内向一审法院或义务人防城港市港口区国汇商贸有限公司财产所在地同级人民法院申请执行。 一审案件受理费749.75元（被上诉人李彩虹已预交），二审案件受理费1,499.49元（上诉人防城港市港口区国汇商贸有限公司已预交），共2,249.24元，由上诉人防城港市港口区国汇商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇一九年三月二十一日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建