广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019)桂0721民初219号 原告：陈宗敏，男，1981年9月10日出生，汉族，灵山县农民，住。 委托诉讼代理人：黄升庆，广西公润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄其浩，广西公润律师事务所实习律师。 被告：广西六和投资有限公司，住所地：灵山县灵城街道江南大道竹山园江坝垌江滨一路**。统一社会信用代码：91450721079088817N。 法定代表人：周卫乾，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄海萍，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈德国，广西建开律师事务所律师。 原告陈宗敏与被告广西六和投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月21日公开开庭进行了审理。原告陈宗敏的委托诉讼代理人黄升庆、黄其浩、被告广西六和投资有限公司的委托诉讼代理人陈德国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈宗敏向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年11月26日签订的《创业楼房屋认购协议书》；2、被告返还定金100000元、资金占用费12000元（资金占用费按年利率6%计算）给原告；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年11月26日，原、被告经协商一致，原告认购被告开发的位于灵山县十里工业园（荔香大道旁）广西电子信息产业园（六和城）A19幢1单元107号创业楼房屋，房屋面积199.36㎡，单价为5658元，折后单价为3407.715元，总房价为1127979元。原、被告签订《创业楼房屋认购协议书》后，原告于当日支付了100000元定金给被告，之后被告一直没有通知原告签订《商品房买卖合同》。后经查，被告开发的涉案项目的土地性质为工业用地，与原告购买房屋用于居住的目的是不一致的，被告已经无法办理商业用地房产手续给原告。之后，原告多次要求被告退回定金，但被告一直予以推脱，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应支付资金占用期间利息给原告。为维护自身合法权益，原告为此诉至法院。 被告广西六和投资有限公司辩称，原告的诉讼请求不成立，没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月26日，被告广西六和投资有限公司（甲方）与原告陈宗敏（乙方）签订了一份《创业楼房屋认购协议书》，约定：“一、乙方认购的房产为甲方开发的位于广西灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山县电子信息产业园（六和城）A19幢1单元107号创业楼房屋，建筑面积199.36㎡；二、单价5658元/㎡，总房价为1127979元，折后单价3407.715元/㎡；三、乙方应在签订本认购协议书时向甲方支付定金100000元，定金可在签订《商品房买卖合同》时转为购房款；四、1、乙方应在收到甲方《关于签订商品房买卖合同的通知》之日起携本认购协议书、定金收据、身份证（或营业执照）原件和复印件及有关证件到甲方售楼部（六和城营销中心）按上述折后单价与甲方签订该创业楼房产的《商品房买卖合同》及有关文件，乙方逾期未签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除本认购协议书，并可对上述创业楼房产另行处置，乙方所付定金不予返还。甲方在上述期间内未经乙方同意将上述创业楼房产转售他人的，应双倍返还定金给乙方。”原告于签订《创业楼房屋认购协议书》的当日支付了100000元定金给被告。 另查明，2014年7月29日，被告取得位于灵山县十里工业园（荔香大道旁）土地的《土地使用权证》；2014年8月22日，被告取得位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山县电子信息产业园的《建设用地规划许可证》；2017年5月31日，被告取得位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山县电子信息产业园（一期）的《建设工程规划许可证》；2017年11月8日，被告取得位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山县电子信息产业园一期（A18栋、A19栋）的《建筑工程施工许可证》；2018年2月13日，被告取得位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山县电子信息产业园A18栋、A19栋、A20栋、A21栋的《商品房预售许可证》[证号：灵住建预字（2018）第008号]，预售项目用途为工业。 再查明，《关于实施工业强县战略进一步加快工业发展的实施意见》（灵办发[2013]67号）规定：买受人购买房屋后一年内必须投产，并按实施意见要求缴纳税金。缴纳税金按房屋建筑基底占地面积计算，计税标准为每年每平方米200元以上。达不到上述条件的，政府部门将依法依规收回土地使用权。2017年1月11日，灵山县人民政府办公室印发《灵山县人民政府办公室关于灵山县电子信息产业园（六和城）一期工业用房项目预售合同登记备案有关规定的通知》（灵政办法〔2017〕1号），针对上述内容进一步作出了明确规定。原告认为所预约购买的房屋不符合其购房目的，不同意磋商和签订《商品房买卖合同》，并要求退回定金，被告不同意，因而发生纠纷。2018年8月28日，原告诉至本院，后因需要重新收集证据为由，于2018年10月17日向本院提出撤诉申请，本院于2018年10月17日作出（2018）桂0721民初1526号民事裁定，准予原告撤诉。2019年1月3日，原告遂以上述的事实与理由、诉讼请求诉至本院。 本院认为，本案应从以下几个方面进行评判： 1、关于《创业楼房屋认购协议书》的性质。按照合同理论，合同可分为本约和预约。预约合同是对本约相关事项的预先规划。预约既可以明确本约的订约行为，也可以是对本约内容进行预先设定。对经协商一致设定的预约内容，本约应予以直接确认，其他事项则留待订立本约时继续磋商。预约合同的主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚实信用原则进行磋商以达成本约的义务。本案中，《创业楼房屋认购协议书》就是相对于将来签订的商品房买卖合同的预约合同。该预约合同是双方当事人在协商一致的基础上达成的，没有违反法律禁止性规定，合同合法有效，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。 2、关于《创业楼房屋认购协议书》的履行。商品房认购协议书是一种双务合同，商品房认购协议书签订后，只要买受人按时支付预约款，开发商就有义务保留预约房，并按照商品房认购书约定的义务与买受人洽谈。由于购房合同的内容比较复杂，商品房认购书尚不具备购房合同的全部主要内容，双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步谈判的权利。无论是开发商还是买受人，均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。本案中，双方当事人均已按照签订的《创业楼房屋认购协议书》履行了义务，原告按照约定缴纳了定金，被告亦为其保留了预约房屋。但是，《创业楼房屋认购协议书》约定了房屋的位置、面积、单价，但对买卖房屋的付款方式、土地性质、使用条件、交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并没有在认购书中明确约定，属于未决条款，故需在签订商品房买卖合同时协商一致达成。在一方当事人签订预约合同时并不知晓本合同的条款情形下，要求其必须接受本合同的条款，对其显然是不公平的。 3、没有达成本合同的原因和归责。由于灵山县人民政府灵政办发(2017)1号文明确，该已批准预售许可的房屋只能用于工业用途，买受人必须向灵山县工业区管理委员会作出书面承诺，购买房屋后一年内必须投产，并按房屋建筑基底占地面积每年每平方米缴纳不低于200元的税金，否则政府部门将依法依规收回其土地使用权。本案中，双方签订的《创业楼房屋认购协议书》对该土地使用权性质和房屋使用条件均没有作出约定。原告认为所预约房屋不符合其购房条件，不同意磋商及签订购房合同的理由正当，被告也没能证明原告有恶意不签订购房合同的行为，故未能签定《商品房买卖合同》的原因属不可归责于双方的原因。 4、关于原告的诉请。根据《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，承担预约合同违约责任的前提是当事人违反公平诚信磋商的义务，本案中，不能签订本合同（即购房合同）的原因属于不可归责于当事人双方的事由，双方当事人没有达成本合同不能归咎于一方当事人，预约合同应予解除，被告应当将收取的定金返还给原告。因不能签订本合同属不可归责当事人双方，故原告诉请支付资金占用费没有法律依据。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项，《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告陈宗敏与被告广西六和投资有限公司于2016年11月26日签订的《创业楼房屋认购协议书》； 二、被告广西六和投资有限公司返还给原告陈宗敏定金100000元； 三、驳回原告陈宗敏的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1295元，由原告陈宗敏负担139元，由被告广西六和投资有限公司负担1156元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员 劳宏耀 二〇一九年三月二十七日 法官助理 廖元廷 书 记 员 王一兰