河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0104民初398号原告（反诉被告，以下统称为原告）：李权，男，1994年2月23日出生，汉族，盛大伟业汽车服务有限公司员工，住石家庄市行唐县。委托诉讼代理人：陈镜名，河北日星律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称为被告）：石家庄紫涵房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区谈固东街**紫鑫苑小区商业**。法定代表人：李书玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王敬宝，河北硕琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：程娟娟，河北硕琨律师事务所律师。原告李权与被告石家庄紫涵房地产开发有限公司（以下简称紫涵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月19日公开开庭进行了审理。原告李权之委托诉讼代理人陈镜名、被告紫涵公司之委托诉讼代理人王敬宝、程娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李权向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告所签订《【紫林湾·樾府】定购协议书》系无效协议；2.判令被告返还原告已经交付的房款173680元及法定利息（利息暂计算至2018年9月4日）30220.32元（利息计算方式为银行同期贷款利率4.35%*4），共计203900.32元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月4日，原、被告双方协商签订《【紫林湾·樾府】定购协议书》四份，约定原告购买被告位于石家庄市长安区的住房一套，被告加盖“石家庄紫涵房地产开发有限公司销售合同专用章”印章，并收取原告共计173680元首付购房款。嗣后，经原告到房管部门了解核实，被告预售上述房产时并不具备《预售许可证》等经国家获批的房屋预售资格，系违法预售行为，原告遂多次主张被告返还首付购房款，被告均无理拒绝，原告只得提起民事诉讼。综上所述，因被告违法预售的行为，不具备合法性，所收取的首付购房款构成不当得利，侵犯了原告的合法权益。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向法院提起诉讼，望依法裁判。被告紫涵公司辩称，1、原、告签订的定购协议有效，原告主张协议无效无事实及法律依据。被告于2017年12月29日取得石家庄市商品房预售许可证。2、原告拒绝履行定购协议规定的义务，被告根据定购协议约定已经与原告解除合同，原告应承担违约责任，向被告支付326736元，原告要求返还已付房款无法律依据。3、原告索要房款利息无依据。本案中被告无任何违约行为，因此，不应向原告支付房款利息。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。被告紫涵公司向本院提出反诉请求：1.要求被反诉人向反诉人支付因其拒不履行合同义务导致协议解除的违约金153056元（总房款的20%即326736元扣除已付房款173680元）；2.本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人2017年9月4日签订【紫林湾·樾府】定购协议书（以下简称“定购协议”），协议约定被反诉人购买反诉人开发的房屋，房屋建筑面积90.76平米，单价18000元/平米，总价款1633680元，协议签订时被反诉人交付房款173680元。2017年12月19日反诉人取得石家庄市商品房预售许可证，后反诉人多次发函通知被反诉人办理按揭贷款手续和转签商品房合同手续，但被反诉人拒不履行协议约定的义务，反诉人根据定购协议第八条约定与被反诉人解除了定购协议，定购协议解除后，反诉人将上述房屋以单价14860元/平米的价格出售给他人。综上所述，因被反诉人拒不履行合同义务，反诉人无奈解除协议，但此时房屋再次销售单价已远远低于定购协议单价，被反诉人的违约行为严重损害了反诉人的合法权益，给反诉人造成了巨大的经济损失。根据相关法律规定和协议约定，特向法院提起反诉，要求被反诉人向反诉人支付总房款20%的违约金，望判如所请。原告李权针对被告紫涵公司的反诉请求，答辩如下：1、根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款乙方免除其责任，加重对方责任，排除对方权利的，该条款无效，纵观原、被告双方签订的定购协议书，完全符合法律所明确规定的这一特征，再者被告一直强调，原告与其签订的协议属于双方自愿的结果，原告亦特别尊重法律，但是被告所提供的格式条款完全属于霸王条款。2、被告多次强调取得预售许可证后，通知原告前来签订正式的商品房买卖合同，这一点我方并没有否认，因为我方在被告获得预售许可证之前就已经根据自己的实际情况判断出我方的购买力不足，更不可能向被告承诺的那样可以贷出90%的购房款，因此我方始终在被告方通知或电话通知时一直索要我方所付的10%首付款，包括我方在2017年11月前后亲自去过售楼处，多次索要首付款，直到起诉被告之前，我方从没有放弃用各种途径向被告主张权利。3、在被告提供的定购协议书中，付款方式第二项贷款部分，明确了我方签订本协议时交付的房屋总价款10%，剩余房款以贷款方式付清，总金额为1460000元，而与定购协议书所付的房屋平面图中，也就是与被告一直强调的乙方注明的30%购房款形成矛盾，再者定购协议提供的定购协议书中所涉及的购房金额数及首付金额数另加贷款金额数与被告所认可的房屋平面图中所标注的价款金额数，包括上述强调的总房款、贷款及首付相互矛盾。因此，原告有理由依据此事实，认定被告一方以欺诈的方式引诱原告完成此定购协议。经审理查明，2017年8月23日，原告交付购房定金10000元，被告出具收据一张，载明：今收到李权交来定金紫涵樾府人民币（大写）壹万元整，并加盖被告公司财务专用章。2017年9月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订【紫林湾·樾府】定购协议书，约定……三、定购房屋情况1、房号：（以下简称案涉房屋）。2、房屋建筑面积：90.76平米，单价：￥18000元/平米，总价款：￥1633680元，人民币（大写）壹佰陆拾叁万叁仟陆佰捌拾元整。四、付款方式……2、贷款乙方签订本《定购协议书》时交付房屋总价款10%，合计￥173680元，人民币（大写）：壹拾柒万叁仟陆佰捌拾元，剩余房款以贷款方式付清：￥1460000元，人民币（大写）：壹佰肆拾陆万零仟零佰零拾零元整。（乙方须在甲方指定的金融机构办理贷款手续，并按规定还款）。甲方通知乙方提交贷款所需资料及办理贷款等具体事项的时间，乙方应按甲方通知之日起10日内提交并办理，逾期或不按甲方规定（不能及时向甲方提供完整贷款资料，或因贷款资料不全而造成贷款逾期）办理视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议并有权将乙方房屋另行出售或以其它方式进行处理，同时，甲方扣除乙方总房款的20%作为违约金后，其余房款退还乙方。如乙方首付款不能满足贷款条件而需要补足时，乙方应在甲方要求的时间内补足差额。如因乙方原因不能办理贷款，乙方需在甲方要求的时间内补足所欠房款。否则视为乙方退房，本协议自动解除，甲方有权将乙方定购的房屋另行出售或以其它方式进行处理，同时，甲方扣除乙方总房款的20%作为违约金后，其余房款退还乙方。五、甲方预计在2019年12月31日前将此房屋交付乙方使用……八、乙方未按期签订《商品房买卖合同》，不能按期交付房款及中途退房的视为违约，甲方有权单方解除本协议，将乙方定购的房屋另行出售或以其它方式进行处理，同时，甲方扣除乙方总房款的20%作为违约金后，其余房款退还乙方。同日，原告交付房屋首付款163680元，被告出具收据一张，载明：今收到李权交来房款紫涵樾府人民币（大写）壹拾陆万叁仟陆佰捌拾元整，并加盖被告公司财务专用章。被告于2017年12月19日取得案涉房屋的石家庄市商品房预售许可证，该预售许可证载明：开发企业石家庄紫涵房地产开发有限公司，项目名称紫涵樾府（二区），项目地址，预售范围3号、8号住宅楼。被告分别于2018年3月2日、4月12日发出《律师催告函》，催告原告办理按揭贷款手续和转签商品房合同手续。并于2018年4月17日、8月21日向原告发出解除合同通知，欲与原告解除合同。2018年8月24日，被告与耿某、焦某就涉案房屋签订商品房买卖合同（预售），同日，耿某、焦某交纳购房款412007元，被告出具收据一张，载明：今收到耿某、焦某交来房款紫涵樾府人民币（大写）肆拾壹万贰仟零柒元整。该商品房买卖合同于2018年8月28日进行了备案登记。以上事实有原告提交的【紫林湾·樾府】定购协议书、收据、证人证言、被告提交的石家庄市商品房预售许可证、律师催告函、合同解除通知、EMS快递回单、预售商品房合同备案书、商品房买卖合同、收据，原、被告陈述及开庭笔录等证据予以证实。本院认为，本案有以下几个争议焦点：一、本案【紫林湾·樾府】定购协议书的效力问题原告与被告签订的【紫林湾·樾府】定购协议书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。原告虽称被告在尚未取得《商品房预售许可证》时，便与原告签订【紫林湾·樾府】定购协议书，但被告在本案起诉前已经取得石家庄市商品房预售许可证，因此，依据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，本案原、被告签订的【紫林湾·樾府】定购协议书有效。二、关于被告是否应当退还原告已交房款173680元及法定利息的问题原、被告签订定购协议后，因案涉房屋已另行出售给他人并办理了商品房预售合同备案登记，故原、被告之间的定购协议应予以解除。原告申请证人郝某、孙某出庭作证，证明原告在被告取得案涉房屋的预售许可证前曾向被告提出退房要求，但被告不予退回。在此期间，原告与被告均在明知案涉房屋并未取得商品房预售许可证的情形下，签订了订购协议，双方均存在一定的过错，故对原告要求被告退还已交房款173680元的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。三、关于原告是否应当向被告支付违约金的问题被告在未取得商品房预售许可证的前提下，即与原告签订【紫林湾·樾府】定购协议书，原告已在被告取得案涉房屋的预售许可证之前向被告提出退房，要求解除订购协议，在该期间双方对订购协议的签订均存在一定的过错，且双方一直未签订正式的商品房买卖合同，故双方均应承担一定的缔约过失责任。原告在签订【紫林湾·樾府】定购协议书后，仅支付了173680元购房款，而被告主张总购房款20%的违约责任，明显过高，且本院已驳回原告要求被告承担购房款173680元的利息的诉讼请求，故对其要求原告支付其违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条，《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）石家庄紫涵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李权已付购房款173680元；二、驳回原告（反诉被告）李权的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）石家庄紫涵房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4358元，减半收取2179元，由原告（反诉被告）李权负担323元，被告（反诉原告）石家庄紫涵房地产开发有限公司负担1856元；反诉案件受理费3362元，减半收取1681元，由（反诉原告）石家庄紫涵房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高红梅二〇一九年三月二十七日代书记员 梁锦坤