广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5302民初1820号原告：云浮市天润投资有限公司，住所地：广东省云浮市云城区腰古镇新岗背朗圩洞324线南侧（腰古客运站旁边02办公室），统一社会信用代码：91445302323287907G。法定代表人：王珏，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚觅莹，广东解治律师事务所执业律师。被告：云浮市利仓行投资置业有限公司，住所地：广东省云浮市云城区腰古镇新岗背朗圩洞324线南侧，统一社会信用代码：914453000651159095。法定代表人：廖家豪。被告：王剑，男，汉族，1982年6月20日出生，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：张晓平，广东正平天成律师事务所执业律师。原告云浮市天润投资有限公司（以下简称天润公司）诉被告云浮市利仓行投资置业有限公司（以下简称云浮利仓行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法适用普通程序审理。在诉讼过程中，被告王剑提出延期审理本案或中止本案诉讼的申请，本院经审核后认为不符合延期审理或中止诉讼的法定情形，对该申请予以驳回。本案于2018年11月13日公开开庭，原告天润公司的委托诉讼代理人龚觅莹，被告云浮利仓行公司的委托诉讼代理人张晓平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天润公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告云浮利仓行公司按双方合同约定将位于广东省××云城区腰古镇××大道太阳城花园××共××套房屋交付使用并将产权登记至原告名下（64套房屋清单见附件）；二、判令被告云浮利仓行公司支付逾期交付房产的违约金及利息至实际付清之日，现暂计至2018年9月30日为7103216.08元（从2015年12月30日起算，以23559589元人民币为基数，按日利率0.03%计算，暂计至2018年9月30日）；三、判令被告云浮利仓行公司支付律师费用10000元；四、判令被告王剑承担连带给付责任；五、判令诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年11月17日，被告云浮利仓行公司因欠被告王剑工程款项，双方签订了《协议书》，约定被告王剑取得被告云浮利仓行公司开发的云浮市太阳城花园1栋3座共64套房屋、1栋一层房产17套、1栋负一层房产18套及车位51个单元的所有权以抵消被告云浮利仓行公司所欠的工程款项；后深圳利仓行物流有限公司与被告王剑签订《股权转让协议》、《协议书2》，双方约定：将深圳利仓行物流有限公司投资设立的云浮市利仓行投资置业有限公司100%股权转让给被告王剑，该股权作价共计8300万元，被告王剑以上述取得所有权的太阳城花园房产抵扣与深圳利仓行物流有限公司股权转让款中的61083090元，并约定在协议签订后，被告王剑应配合将协议所涉及的房产过户到深圳利仓行物流有限公司指定的人员或者公司名下。深圳利仓行物流有限公司将上述太阳城花园1栋3座共64套房屋指定过户到云浮市天润投资有限公司即原告名下，且原告与被告云浮利仓行公司签订了《广东省商品房买卖合同》。按原告与被告云浮利仓行公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，云浮太阳城花园1栋3座共64套房屋于2015年12月30日前交付原告使用，但被告云浮利仓行公司至今未交付亦未完成产权登记手续。针对上述情况，原告多次与两被告交涉，要求被告云浮利仓行公司及被告王剑及时将房屋产权登记至原告名下,但均无果，为维护原告合法权益,特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告云浮利仓行公司没有向本院提出答辩意见。被告王剑辩称，被告王剑在2018年10月30日才收到传票，请求法院延期开庭审理本案，今天是第二次申请延期开庭审理本案。理由如下，今天上午在过安检的时候才知道2018年11月14日上午廖家豪诉本案被告云浮市利仓行投资置业有限公司的案件开庭，从法定代表人告被告云浮利仓行公司的这种行为而股东不知情，实际上廖家豪作为法定代表人就侵犯了被告云浮利仓行公司和股东的权益，由于这种利害关系更进一步证明在（2018）粤5302民初1908号案未结，未将法定代表人变更为廖家豪外的其他人的情况下，本案应当中止审理。被告王剑向合议庭提交的《关于云浮市利仓行投资置业有限公司原法定代表人廖家豪侵害股东权益的报告》，请合议庭慎重考虑接受被告王剑的要求。对于原告的诉求答辩如下：第一，本案是股权转让纠纷的案件，而将该案件拆分了5个付款行为来进行的诉讼中的一部分，但这毕竟是股权转让的实质条件，因此王珏即股权受让人指定了5个公司进行的股权款的交易方式，它并不是一个独立的，它是依法于股权协议形成了拆分5组诉讼案件。第二，本案原告主张的权益都是依据股东转让协议进行的，因此股东转让协议约定的才对人产生影响，因此原告所诉求的五项均应予以驳回。另外，本案基于股权转让而产生，而被告王剑现在羁押中，在这个过程中廖家豪与有关侦查工作人员共同会见被告王剑，寻求股权的反转，由此可见，利害关系导致被告王剑和被告云浮利仓行公司的合法权益均受到了严重影响，在这种条件下审理本案是不公平的，因为被告云浮利仓行公司与被告王剑都没有实际意义的诉讼权利，所有证据资料、文件、凭证均在廖家豪的掌控下，因此被告王剑的代理人都无法取得本案法庭要查明事实的材料和证据，因此被告王剑要求中止审理本案，待（2018）粤5302民初1908号案件完结后的合理期间内进行审理。原、被告围绕各自主张向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人质证提出异议的证据，本院根据《最高人民法院关于适用的解释》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定综合全案进行事实认定。经审理查明，2014年11月17日，因被告云浮利仓行公司欠被告王剑工程款，被告云浮利仓行公司与被告王剑、浙江中和成建设有限公司签订《协议书》，约定由被告云浮利仓行公司以其位于云浮市太阳城花园1栋3座共64套房屋、A座商铺及51个车位的所有权（总作价61083090元）抵消被告云浮利仓行公司欠被告王剑的工程款项。同日，深圳利仓行物流有限公司（以下简称深圳利仓行公司）（作为甲方）与被告王剑（作为乙方）签订《股权转让协议》，双方约定，深圳利仓行公司将其持有的被告云浮利仓行公司100%的股权以83000000元的价格转让给被告王剑，转让款分三期付款：第一笔款项4200000元，乙方在签订合同前已向甲方支付；第二笔款项61083090元，乙方在签订合同后支付；第三笔款项17716910元，乙方在甲方将股权转让到乙方名下后一个月内支付。同日，深圳利仓行公司（作为甲方）又与被告王剑（作为乙方）、浙江中和成建设有限公司（作为“丙方”）签订《协议书2》，三方约定，乙方和丙方确认并同意，乙方以其取得的位于云浮市太阳城花园1栋3座共64套房屋、A座商铺及51个车位的所有权（总作价61083090元）抵消乙方应支付给甲方的第二笔股权转让款，协议签订后，乙方和丙方应配合甲方，将本协议所涉及的房产过户到甲方指定的人员或者公司名下，过户后视为乙方应付甲方第二笔股权转让款支付完毕。同日，深圳利仓行公司（作为甲方）又与被告王剑（作为乙方）、浙江中和成建设有限公司（作为丙方）、被告云浮利仓行公司（作为丁方）签订《还款担保协议》，针对乙方应支付甲方的第三期款项约定如下，第一条，乙方确认截至本协议签订之日止仍欠甲方股权转让款17716910元，承诺在甲方股权转让到乙方名下后一个月内支付；第二条，乙方逾期付款则应承担支付相应逾期利息等责任；第三条，丙方和丁方以其拥有的全部资产作为抵押担保，担保的范围包括第三期转让款，甲方追索逾期还款所发生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、调查取证费、违约金、利息、本金等。上述协议书签订后，深圳利仓行公司指定原告天润公司作为云浮太阳城花园1幢3座64套房（2层至17层，每层的01、02、03、05号房）的买受人与被告云浮利仓行公司（出卖人）分别签订64份格式类同的《商品房买卖合同》。各《商品房买卖合同》第一条约定：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市云城区腰古镇××大道××、编号为云浮国用（2014）第0170号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名太阳城花园。第三条约定了买受人所购商品房的基本情况（包括房号、商品房用途、建筑面积等）。第四条约定了计价方式及价款（64套商品房的价款合计为23559589元）。第六条约定了付款方式及期限。第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前将已通过验收合格的商品房交付买受人使用，但因不可抗力等特殊原因延期的，出卖人可据实予以延期。第九条约定了逾期交房的违约责任。除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的时间将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。(1)逾期在60日之内，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买手人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权证，出卖人每日按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，合同继续履行。合同附件四《合同补充协议》第五条对《商品房买卖合同》第八条之交付期限可据实予以延期的特殊原因作了补充约定。原告天润公司和被告云浮利仓行公司分别在上述合同盖公章确认。其后，被告云浮利仓行公司分别开具收取64套商品房购房款的64份收款收据给原告收执，被告云浮利仓行公司作为“收款单位”在各《收款收据》上盖章确认，被告王剑作为“收款人”在各《收款收据》上签名确认。涉案64套商品房至今尚未竣工验收，被告云浮利仓行公司未将商品房交付给原告天润公司。另查明，被告云浮利仓行公司系一人有限责任公司，被告王剑系被告云浮利仓行公司的唯一股东。再查明，原告在本案诉讼中委托了广东解治律师事务所律师作为本案诉讼代理人，支付了律师费10000元给广东解治律师事务所。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的涉案64份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。双方当事人均应当按照合同约定履行自已的义务。本案的《协议书》《协议书2》有关以房地产抵消债务的约定，是各方当事人以物抵债的一致意思表示，并无抵押担保的意思表示，不属于被告王剑主张的违反《中华人民共和国担保法》第四十条的流押约定，没有违反法律的强制性规定，应认定有效。根据《协议书》，因被告云浮利仓行欠被告王剑工程款，被告云浮利仓行将包括涉案64套商品房在内的房地产抵偿给了被告王剑。根据《协议书2》，因被告王剑欠深圳利仓行公司第二笔股权转让款债务，被告王剑将包括涉案64套商品房在内的房地产抵偿给深圳利仓行公司，约定由被告王剑配合将协议中的房产过户到深圳利仓行公司指定的人员或公司名下。原告天润公司是深圳利仓行公司指定的涉案64套商品房的受偿人，根据该两份协议，视为深圳利仓行公司已为原告天润公司履行了支付涉案64套商品房价款的义务。被告云浮利仓行公司应按照64份《商品房买卖合同》约定履行义务。按照《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前将已通过验收合格的商品房交付买受人使用，但因不可抗力等特殊原因延期的，出卖人可据实予以延期。本案中，未有证据证实出现合同约定的可据实延期交楼的特殊情况，被告云浮利仓行公司应在2015年12月30日前交付已验收合格的商品房给原告，但其至今没有交付，其行为已构成违约行为。按照《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。本案中，原告要求继续履行合同，被告云浮利仓行公司应支付自2015年12月31日起至交付商品房之日止每日按已交付房价款万分之三计算的违约金[涉案64套商品房总价款为23559589元，即每日的违约金为7067.88元(23559589元×0.0003）]给原告。原告请求的逾期交付房产的违约金及利息，本院在上述核定的范围内予以支持。关于被告王剑是否应承担连带给付责任的问题。被告云浮利仓行公司系一人有限责任公司，被告王剑作为被告云浮利仓行公司的独资股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告王剑在本案中不能证明公司财产独立于其个人财产，被告王剑应当对被告云浮利仓行的上述债务承担连带责任。关于原告请求被告支付律师费的问题。原告主张的依据是涉案《还款担保协议》中第三条的约定，但本院认为该约定是针对被告王剑应付深圳利仓行公司的第三期股权转让款的约定，与本案无关，原告亦并非《还款担保协议》中的合同主体。且本案中，无证据证实原、被告就律师费进行了约定，而律师费系原告实现其诉讼目的而产生的费用，非因本案必然产生的费用，故原告的该请求，理据不充分，本院不予支持。被告云浮利仓行公司经本院合法传唤拒不参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：限被告云浮市利仓行投资置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金（违约金从2015年12月31日起按每日7067.88元计算至商品房交付之日止）给原告云浮市天润投资有限公司；二、被告王剑对上述第一项判项确定的被告云浮市利仓行投资置业有限公司的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告云浮市天润投资有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费61593元（该款原告已预交），由被告云浮市利仓行投资置业有限公司、王剑负担61506元，原告云浮市天润投资有限公司负担87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  杨清岚人民陪审员  陈旭和人民陪审员  林小燕二〇一九年三月十八日书 记 员  符月文附本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。