福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽01执复28号 复议申请人（利害关系人）：陈文芳，女，汉族，1971年11月16日出生，住福建省连江县。 申请执行人：林月香，女，汉族，1955年10月15日出生，住福建省连江县。 被执行人：林爱金，女，汉族，1962年8月7日出生，住福建省连江县。 被执行人：杨松，男，1958年2月9日出生，汉族，住福建省连江县。 被执行人：杨冠云，男，汉族，1984年6月16日出生，住福建省连江县。 被执行人：罗樱，女，1984年4月6日出生，汉族，住福建省连江县。 复议申请人陈文芳不服福建省连江县人民法院(2018)闽0122执异48号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 福建省连江县人民法院查明，该院在执行申请执行人林月香与被执行人林爱金、杨松、杨冠云、罗樱民间借贷纠纷案中，裁定拍卖被执行人林爱金名下坐落于福建省××县××城镇文笔路××号凤翔国际二区7号楼1层132店面，并依照《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》，依法在福建省连江县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：××,户名：连江县人民法院）登出《网络司法拍卖公告》、《竞买须知》，及《标的物介绍》表、《标的物位置》图、该被拍卖店面图片（照片）、视频，及该店面所有权人（被执行人林爱金）与承租人连江县凤城镇凤翔现代幼儿园于2014年1月28日签订的《租赁合同》等司法拍卖相关资料，对该被拍卖的店面所处位置、面积大小、瑕疵提醒（租赁情况）、看样方式、报名参加竞买方式、评估价、参拍保证金、起拍价、加价幅度、作出竞买决定的后果...等，作了细致、详尽的介绍、说明，如：1、《福建省连江县人民法院网络司法拍卖公告》...公告如下：一、拍卖标的：凤城镇文笔路6号凤翔国际二区7号楼132店面。房屋所有权人为被执行人林爱金，建筑面积为44.54平方米。房屋所有权证号：Ｌ20148663。用途：商业。起拍价：247100元，保证金：30000元，增价幅度:2000元;...。二、竞买人条件：...;三、咨询、展示看样的时间与方式：有意者请与福州唯点投资咨询有限公司联系及看样。咨询电话：0591—273××××＊,189××××＊＊＊＊；...;六、标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，责任自负。标的物瑕疵提醒：该标的物已与他人签订租赁合同，根据买卖不破租赁的原则，买受人参与拍卖该标的物视为同意与第三人继续履行原被执行人与他人签订的租赁合同。请买受人注意合同权利、义务。合同文书详见标的物图片及标的物调查报表。再如：《网络司法拍卖须知》...八、本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切及未知的瑕疵。...。2、该店面所有权人（被执行人林爱金）与承租人连江县凤城镇凤翔幼儿园于2014年1月28日签订的《租赁合同》中“...甲方购有坐落在凤翔现代城7＃132店面，经双方协商，甲方同意租给乙方经营使用，现特订如下协议：一、甲方将店面租给乙方使用，租期10年，从2013年8月15日起至2024年8月15日止，贰间店面年租金肆万元整，每年按5%上浮，三年后每年按3%上浮。二、...。” 异议人陈文芳陈述，在网上看到法院在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖该店面的《网络司法拍卖公告》、《竞买须知》等相关信息、资料后，其在2018年“国庆节”后有自行前往该店面所在处所，因该店面是租赁人连江县凤城镇凤翔现代幼儿园的园内教室，该幼儿园保安人员拒绝其入内看样，但其仍然报名参买；之后有委托其妹夫徐*乾与网上法院拍卖公告页面显示的中介机构福州唯点投资咨询有限公司联系看样，因未打通电话，陈文芳与其弟弟又自行再次前往，但因凤翔现代幼儿园保安人员仍未让其进园，陈文芳便未再坚持要进园，且始终未与司法拍卖经办法官联系看房，已未再联系中介机构福州唯点投资咨询有限公司，继续参加竞买，于2018年10月21日的网络拍卖中，以最高竞价人民币603100元成交买受该店面。之后从连江县凤翔现代幼儿园内人员处了解到其买受的该店面实际租金情况，遂书面向本院提出执行异议。 福建省连江县人民法院认为，本院拍卖被执行人名下店面，依法在该院淘宝网司法拍卖网络平台上详细登出《网络司法拍卖公告》、《竞买须知》，及《标的物介绍》、《标的物位置》、被拍卖店面图片（照片）、视频，及被执行人林爱金与承租人签订的《租赁合同》等司法拍卖相关资料，对该被拍卖的店面面积大小、瑕疵提醒（租赁情况）、看样方式、评估价、参拍保证金、起拍价、作出竞买决定的后果等，已作细致、详尽的介绍和说明，不存在“未按照法律、司法解释的规定对拍卖的标的物进行公告”。本案拍卖的，是被执行人名下巨资店面，异议人在报名竞买后，无视该院《网络司法拍卖公告》中“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，责任自负;...;请买受人注意合同权利、义务。合同文书详见标的物图片及标的物调查报表。”的提醒，在自行前往、托人前往、与人同往均被拒绝看样的情况下，仍不与拍卖经办法官联系，不求亲临展示现场、实地看样，怠于了解拍卖标的物实际情况，却作出竞买决定，应承担“即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切及未知的瑕疵”的后果。综上，不存在“拍卖公告在租金情况上存在不符合实际情况的表述，导致申请人在重大误解的状态下竞拍了涉案店铺”，更不存在“拍卖公告严重违反了法律规定，严重侵犯了本人的合法权益”，异议人陈文芳所提“撤销拍卖，返还拍卖款项”的异议，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回陈文芳的异议请求。 复议申请人陈文芳向本院复议称，连江法院在淘宝网司法拍卖网络平台上就涉案店铺的拍卖公告存在严重瑕疵，表述错误，导致复议申请人作出错误的判断，严重侵犯复议申请人合法权益。拍卖公告上没有任何表述租赁合同是132、133号两个店铺的租赁合同，导致复议申请人认为拍卖公告上公示的租赁合同是132号商铺的租赁合同，并以高于市场价格40万的款项竞买了涉案商铺。法院的拍卖公告应当按照法律对拍卖物作详尽和正确的表述，复议申请人没有义务去看现场，对涉案商铺的错误拍卖公告承担损失。综上，请求撤销连江法院的执行异议裁定，支持复议申请人复议请求，撤销拍卖，返还拍卖款。 本院对福建省连江县人民法院查明的事实予以确认。另查明，福建省连江县人民法院发布的关于涉案店铺标的调查情况表中对其租赁情况明确表述：租赁给凤翔现代幼儿园，自2013年8月15日至2024年8月15日，贰间店面年租金为肆万元整。每年按5%上浮，三年后按3%上浮。主要内容详见《租赁合同》。 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定二十三条本院认为,连江法院拍卖前在淘宝网司法拍卖网络平台上依法发布了拍卖公告、标的调查情况表、拍卖须知等，对拍卖物现状、权利负担及已知瑕疵等情况作出细致、详尽的介绍和说明。拍卖公告明确在标的物瑕疵提醒部分告知该标的物存在租赁，提醒买受人注意合同权利、义务，并将涉拍卖物的租赁合同一并发布。该合同确系案涉店面的租赁合同，但已明确载明年租金肆万元为贰间店面。且执行法院在标的调查情况表中“租赁情况”一栏亦再次说明“贰间店面年租金为肆万元整”，上述说明与租赁合同所载内容一致，与实际情况相符，不存在易生误解的情况。复议申请人无视上述明确清晰的说明，产生所谓的错误判断，系其自身原因所致，与执行法院披露的信息并无因果关系。复议申请人提出的执行法院拍卖公告存在严重瑕疵，表述错误，导致其作出错误判断的理由不能成立。另，执行法院在拍卖公告和拍卖须知中均提醒竞买人在参与竞拍前应当认真研究查看所竞买标的物的实际情况，实地看样,慎重竞买,并将“未看样视为对本标的物现状的确认,一旦做出竞买决定,即表明已完全了解,并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”这一法律后果明确予以告知。复议申请人作为完全民事行为能力人，在作出购买不动产这一重大购买行为时,未对拍卖标的的实物现状进行充分、详细的了解,且对公告中提出特别注意的条款未尽审慎注意义务,仍作出竞买决定,其参与竞买的法律后果应由其自行承担。综上，复议申请人提出撤销拍卖，返还拍卖款的复议请求,无事实和法律依据，本院不予支持。综上,福建省连江县人民法院(2018)闽0122执异48号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《》第第一项规定，裁定如下： 驳回复议申请人陈文芳复议申请,维持福建省连江县人民法院(2018)闽0122执异48号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 林 辉 审判员 严丽仙 审判员 林 娜 二〇一九年三月二十六日 书记员 张仲舒 附：本案引用的相关法律条文 中华人民共和国民事诉讼法 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： (一)异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定; （二）……