成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初4155号 原告：成都森鸿物业管理有限公司，住所地：成都市青羊区西大街**。 法定代表人：唐大军，总经理。 委托诉讼代理人：李著桥，四川天府律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：徐珍，四川天府律师事务所律师，一般授权代理。 被告：四川美丽家园房产有限公司，，住所地：成都市温江区温泉大道四段** 法定代表人：邢建军。 成都森鸿物业管理有限公司（以下简称森鸿公司）诉四川美丽家园房产有限公司（以下简称美丽家园公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理后公开开庭进行了审理，森鸿公司委托诉讼代理人徐珍到庭参加诉讼，美丽家园公司经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 森鸿公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付2016年5月1日至2018年8月31日止的物业服务费356,780.76元及违约金208,578.24元。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告现系成都市温江区金马镇温泉社区“美泉纪”小区物业服务单位，因美泉纪小区业主入住率未达成立业主委员会法定条件，无法由业主委员选聘新的物业服务企业，而被告也无法联系，故金马镇温泉社区依规与原告签订《美泉纪物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同第十七条约定管理期限自2014年5月1日至业委会成立止。第二十一条第二款约定了联排、叠拼住宅物业服务费标准为2元/平方米/月，商铺（会所）物业服务费标准为3元/平方米/月，第三款约定缴费时间为每季度第一个月10日之前，第七款约定逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日按每天千分之五交纳滞纳金。第二十二条约定了车位使用费标准为50元/月/个。截止2018年8月31日，被告尚有住房及车位未售。根据《物业管理条例》的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。原告为维护其合法权益，特诉至法院。在审理过程中原告自愿调低违约金为30,000元。 美丽家园公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2014年4月30日，成都市温江区金马镇温泉社区与森鸿公司签订《物业服务合同》，成都市温江区金马镇温泉社区委托森鸿公司对美泉纪小区住宅、商业提供物业服务，合同第十七条约定管理期限自2014年5月1日至业委会成立止。《物业服务合同》第六章物业管理服务费用第二十一条物业管理服务费第2项约定：“本物业管理公共服务费实行包干制，具体收费标准为：联排、叠拼住宅物业服务费标准为2元/平方米·月，商铺（会所）物业服务费标准3元/平方米·月”，第3项约定：“本物业管理公共服务费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度第一个月10日之前。”第7项约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金；”。第二十二条约定：“车位费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方（森鸿公司）交纳：…2、专属车位50元/月·个；……”。第七章违约责任第三十一条约定：“甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务标准和时间交纳费用的，乙方（森鸿公司）有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日起按千分之五交纳违约金”。2018年8月19日，森鸿公司向美丽家园公司发出费用催缴函，要求支付物业管理费用。 另查明，成都市温江区不动产登记中心出具的查询单显示：截止2018年10月15日，位于金马镇温泉**（美泉纪小区）可售的车位为83个，所有车位均为“-1”楼的地下车位（1栋-1层的1、2、3、6、10、11、12、13、18，2栋-1层的12、13、14、15、18、19、20、23、24、26、27、28、30、4、5、6、7，3栋-1层的1、10、11、12、13、14、16、17、18、2、21、25、26、27、28、29、7、9号，42栋-1层的10、11、12、13、14、15、16、20、23、27、29、32、33、39、4、40、41、44、45、5、6、7，43栋-1层的1、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、2、20、21、3、4、5、6、7、8、9）；可售房屋一套3栋1单元1楼2号，建筑面积215.17平方米；可售43栋-1楼29号储藏室167.63平方米；可售43栋1楼1号商业2720.61平方米。 再查明，2018年8月1日，温江区金马镇美泉纪首届业主委员会与森鸿公司签订《美泉纪物业服务合同》，约定森鸿公司美泉纪小区住宅、商业提供物业服务。《美泉纪物业服务合同》第六章第二十一条物业管理服务费第2项约定：“联排、叠拼住宅物业服务费标准为2元/平方米·月，商铺（会所）物业服务费标准3元/平方米·月”，第3项约定：“按照先服务后付费的原则，本物业管理公共服务费按照每月，每季度，每半年缴纳”，第7项约定：“业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理服务费的，超过半年的从逾期之日起按每天万分之一交纳违约金；超过一年的从逾期之日按照万分之五交纳违约金，超过二年的从逾期之日起按照每天千分之五交纳违约金”，第二十二条约定：“车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方（森鸿公司）交纳：1栋、2栋、3栋、42栋、43栋地下专属车位物业服务费50元/月/个”。2018年7月19日，森鸿公司向美丽家园公司发出费用催缴函，要求支付未售物业产生的物业管理费用。 以上事实有当事人当庭陈述、身份信息、物业服务合同、美泉纪年度物业管理服务报告、费用催缴函、成都市温江区不动产中心查询明细入卷佐证，本院予以确认。 本院认为，《住房和城乡建设部关于印发的通知》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业委会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，成都市温江区金马镇温泉社区依据法律法规代行“美泉纪小区”业主委员会的职责，与森鸿公司签订《物业服务合同》及温江区金马镇美泉纪首届业主委员会与森鸿公司签订的《美泉纪物业服务合同》，合同对物业服务项目及费用等进行了约定，以上合同系双方真实意思表示，合法有效，对全体业主有约束力。森鸿公司为“美泉纪小区”提供了物业服务，美丽家园公司作为“美泉纪小区”的建设单位应当将已竣工但尚未出售的物业产生的物业服务费用支付给森鸿公司。温江区不动产登记中心出具的车位查询信息显示及庭审查明的未售物业费情况，截至2018年10月15日，美泉纪小区可售的车位为83个，2016年5月1日至2018年8月31日未销售车位物业服务费为83个×50元/月×27个月=112,050元；2016年5月1日至2018年8月31日未售住宅物业费为215.17平方米×2元/平方米/月×27个月=11,619.18元；未售商业物业费为2720.61平方米×3元/平方米/月×27个月=220,369.41元，故，美丽家园公司应支付2016年5月5日至2018年8月31日期间物业服务费共计344,038.59元。原告未提交证据证明双方就储藏间的物业服务费收取有约定，故对此本院依法不予支持。美丽家园公司未按约定给付物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，从上述法律规定可以看出对于违约金的调整是属于法院依当事人申请审查的范围。本案在审理过程中森鸿公司自愿调整违约金为30,000元，美丽家园公司未参加诉讼未向本院申请对违约金的调整，本院不宜主动调整违约金。故本院对森鸿公司向美丽家园公司主张违约金30,000元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、四川美丽家园房产有限公司于本判决生效之日起十日内支付成都森鸿物业管理有限公司物业管理费344,038.59元及违约金30,000元，共计374,038.59元。 二、驳回成都森鸿物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,454元，由四川美丽家园房产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  孙 怡 人民陪审员  喻正权 人民陪审员  王秀芳 二〇一九年三月十二日 书 记 员  邱心一