四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初1051号 原告：成都兴荣源物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区蜀兴东街**********。 法定代表人：张明群。 被告：刘丽萍，女，汉族，1978年9月12日出生，住成都市青羊区。 原告成都兴荣源物业管理有限公司（以下简称：兴荣源物业公司）与被告刘丽萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员袁丽雅独任审判，公开开庭进行了审理。原告兴荣源物业公司的法定代表人张明群，被告刘丽萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告兴荣源物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付2015年1月至2018年11月拖欠的物业费1431.98元、垃圾费376元、水费854.46元、滞纳金80.8元，共计2774元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：刘丽萍住成都市青羊区，兴荣源物业公司为该小区的物业服务企业，根据该小区业主大会业主委员会与兴荣源物业公司签订的物业服务合同，兴荣源物业公司在履行物业服务期间，刘丽萍拖欠水费、物业管理费停车费、垃圾费等47个月共计2774元。原告为维护自己合法权益，向法院提起诉讼。 被告刘丽萍辩称，1、兴荣源物业公司违约在先，存在对公共区域的安全秩序维护、保洁服务不到位，车辆管理不善等诸多问题，没有按照竞标时的承诺进行服务；2、其不向兴荣源物业公司缴纳物业费是因为兴荣源物业公司虽然表示要进行整改，但实际上其提供的物业服务一直都没有达到预计效果，而且物业管理服务合同约定的委托管理期限已经届满；3、之前向兴荣源物业公司缴纳水费，但是兴荣源物业公司拒绝收取。 原告兴荣源物业公司围绕诉讼请求依法向本院提交了《物业服务合同》、居住证明、水电抄表记录、水费发票、欠费明细、小区照片、费用收取单据等证据。被告刘丽萍向本院提交了小区照片、整改通知、公安局受案登记表等证据。 对于无争议的事实和证据，本院认定如下：刘丽萍系成都市青羊区双清中路的房屋的业主，房屋面积为77.83平方米。2014年12月29日，青羊区教师公寓（西苑）第二届业主委员会（委托方、甲方）与兴荣源物业公司（受委托方、乙方）签订《物业服务合同》，由兴荣源物业公司对青羊区教师公寓西苑提供物业服务。委托管理期限为12个月，即从2015年1月3日至2016年1月2日零点止。合同第十六条约定：“......物业服务费用由业主按期拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为“多层建筑：0.4元/月/平方米，但如果物价上涨，甲、乙双方根据市政社会保障劳动局当年颁布的全市最低保障工资标准，适当上浮物业服务费。但一年内应保持相应的稳定，不能朝令夕改......3、垃圾清运费由乙方按户8元/月向业主或物业使用人收取。4、业主和物业使用每月缴纳物业服务费，逾期缴纳物业管理费的业主，乙方可以从逾期30日起按应缴费用千分之三加收滞纳金......”。合同上盖有青羊区教师公寓（西苑）第二届业主委员会和兴荣源物业公司的公章。 2014年12月，刘丽萍向兴荣源物业公司支付水费、垃圾处置费、物业管理费等费用共计39元，收费单据显示水费截止数为1414，物业管理费计算方式为77.83*0.4，且注明“物业管理费为本月，水电为上月”。 2018年6月13日，兴荣源物业公司向成都市青羊区城市管理局（府南街办）缴纳了青羊教师公寓2018年1-6月的城市生活垃圾处理费11328元。2018年10月13日，兴荣源物业公司向成都市自来水有限责任公司缴纳了双清中路98号7-2单元2018年9月的自来水费、污水处理费共计254.52元。 对于有争议的事实和证据，本院认定如下：（一）兴荣源物业公司提交了刘丽萍欠费明细、水表抄表记录，拟证明欠费具体金额。其中的水表抄表记录显示，7-2-7房屋至2019年3月的水表度数为1713。刘丽萍表示水费金额自己也已经记不清了。本院认为，以上证据与本案诉争具有关联性，予以采信。（二）刘丽萍向本院提供了一组小区的照片、兴荣源物业公司2015年7月15日发布的关于青羊教师公寓物业整改的通知以及2015年7月3日、2019年3月2日成都市公安局青羊区分局城南派出所出具的《受案回执》拟证明兴荣源物业公司虽然承诺对案涉小区进行整改、完善物业服务，但实际上并没有加以整改，小区内仍然存在电路混乱、火灾隐患、小区业主遭遇入室盗窃威胁、卫生环境治理差、管理混乱等问题，而兴荣源物业公司未对此进行处理，物业管理服务不到位。兴荣源物业公司质证称小区年代久远，部分线路确实难以改造，兴荣源物业公司庭后也向本院提交了案涉小区的照片拟证明其提供了相应的物业服务。刘丽萍表示这些照片是在庭审以后兴荣源物业公司专门进行打扫之后拍摄的，不能证明兴荣源物业公司履行职责。本院认为上述证据与本案诉争具有关联性，予以采信。（三）庭审中，兴荣源物业公司向本院陈述称，案涉小区的物业服务工作都是正常进行的，有两名保洁工每天进行保洁、有五个保安负责案涉小区的安全问题；刘丽萍陈述称小区内实际上只有一个保安队长和一个收费员兼保安进行管理。 本院认为，首先，虽然兴荣源物业公司与青羊区教师公寓（西苑）第二届业主委员会签订的《物业服务合同》约定的物业服务期限于2016年1月2日零点届满，但合同期限届满以后，兴荣源物业公司仍然在为教师公寓（西苑）小区实际提供相应的物业管理服务，故应当认为刘丽萍与兴荣源物业公司之间存在物业管理服务合同关系，双方当事人应按照之前的物业管理服务合同享有权利、履行义务。其次，刘丽萍提交的小区照片等证据尚不足以证明兴荣源物业公司未尽到物业服务义务，且兴荣源公司也提交了照片证明其履行了打扫卫生等管理服务，故对刘丽萍的辩称意见不予采纳。若刘丽萍认为兴荣源公司的管理给其造成了其他损失，要求赔偿应另案起诉。刘丽萍已经缴纳了2014年12月的物业服务费，结合合同的约定，刘丽萍应向兴荣源物业公司支付2015年1月至2018年11月共计47个月的物业费，为77.83*0.4*47=1463.204元。现兴荣源物业公司主张刘丽萍向其支付物业费1431.98元的诉求在此范围内，本院予以支持。 对于水费、垃圾处理费，刘丽萍作为物业使用人，应当对产生的相关费用承担支付责任，且根据《四川省政府非税收收入通用票据》的记载，兴荣源物业公司实际代包括刘丽萍在内的案涉小区的业主缴纳了水费、垃圾处理费。兴荣源物业公司提供的水抄表记录载明7-2-7房屋2019年3月的水表截止度数为1713，结合2014年12月的收费票据，可以看出刘丽萍未向兴荣源物业公司支付的水费起始数应为1414；又成都市的水费2015年为2.96元，2016年为2.98元、2017年以后为3.03，即使按照最低标准刘丽萍也应当向兴荣源物业公司支付水费（1713-1414）*2.96=885.04元，现兴荣源物业公司主张刘丽萍向其支付水费854.46元的诉求在此范围内，故本院予以支持。结合2014年12月的收费单据来看，刘丽萍已经缴纳了2014年12月的垃圾处理费，故刘丽萍未支付垃圾处理费的时间为2015年1月至2018年11月，共计47个月，应支付的垃圾处理费为8*47=376元。 关于滞纳金。《物业服务合同》中约定：“......业主和物业使用每月缴纳物业服务费，逾期缴纳物业管理费的业主，乙方可以从逾期30日起按应缴费用千分之三加收滞纳金......”，刘丽萍自2015年1月起未支付相应物业管理费用，构成违约，兴荣源物业公司有权主张依照合同主张违约金。刘丽萍逾期未付的物业管理费为1431.98，故应向兴荣源物业公司支付滞纳金1431.98*3‰≈4.3元。结合上文中应付的物业管理费、水费、垃圾处理费用，刘丽萍共应向兴荣源物业公司支付费用为1431.98+854.46+376+4.3=2666.74元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告刘丽萍于本判决生效之日起十日内支付给原告成都兴荣源物业管理有限公司物业服务费1431.98元、水费854.46、垃圾处理费376元、滞纳金4.3元，共计2666.74元； 二、驳回原告成都兴荣源物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘丽萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  袁丽雅 二〇一九年三月十九日 书记员  童 宇