宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初1905号原告：杨淑侠，女，1953年11月14日出生，回族，银川四中小学部退休教师，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：银川信和投资有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街****。法定代表人：金芳莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨柯飞，男，该公司员工。被告：宁夏物润置业有限公司，住所，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南门中煌商业广场负**div>法定代表人：魏永东，该公司总经理。委托诉讼代理人：史永宏，宁夏综义律师事务所律师。原告杨淑侠与被告银川信和投资有限公司（以下简称信和公司）、宁夏物润置业有限公司（以下简称物润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨淑侠，被告信和公司的委托诉讼代理人杨柯飞、物润公司的委托诉讼代理人史永宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨淑侠向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付商铺自2015年7月31日至2019年7月31日的托管费22458.12元及逾期付款违约金1641.4元（按日万分之二计算），两项共计24126.5元；2.解除商铺使用权买卖合同，二被告共同赔偿原告所购商铺两倍转让费及2005年至今的资金占用利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年4月10日，原告与被告信和公司签订《商铺使用权买卖合同》，约定被告信和公司将其使用的位于银川市兴庆区南门中煌商业广场负2层B区XXX号商铺使用权转让给原告，面积6.2平方米，用作商业经营，转让期限40年，自2005年8月1日至2045年7月31日。当日，原告与被告信和公司签订《协议书》一份，约定原告将该商铺交由被告信和公司托管，由该公司经营管理，期限自2005年8月1日至2015年7月31日，共10年；托管期间，被告信和公司于每年期初五日内向原告支付托管收益5621.28元，否则按应付款项的日万分之二支付违约金。另，2008年12月3日，被告物润公司向原告出具商铺转让费70266元发票，二被告系关联公司。自2015年8月1日起，被告信和公司开始欠付托管费。经原告多次催要无果后，故诉至法院。信和公司辩称，对原告的诉讼请求不予认可。被告信和公司与原告签订的托管协议已经履行完毕，十年的托管费用也已经付清。2015年8月托管期满后，被告信和公司未向原告交付涉案商铺，因中煌商业广场大部分使用权属于被告物润公司，故涉案商铺此后一直由被告物润公司管理。被告物润公司辩称，原告对被告物润公司所提出的第一项诉讼主张依法不能成立，被告物润公司与原告之间并没有场地转让关系，也没有托管关系。2005年3月，被告物润公司与被告信和公司签订《商品房使用权转让合同》。2006年，双方签订了《补充协议》，约定被告物润公司将所涉的商铺场地整体转让给被告信和公司，后被告信和公司将商铺转让给其他业主散户。由于被告信和公司拖欠被告物润公司商铺转让费，为简化交易程序、节约交易成本，在被告信和公司的要求下，被告物润公司在2008年期间直接向小业主开具了商铺场地转让费收款发票。根据被告物润公司与被告信和公司在《商品房使用权转让合同》中的约定：乙方（信和公司）转让使用权的收入必须先支付甲方（物润公司）的转让费，直至全部支付完毕；在全款支付完毕前，由被告物润公司负责收款，甲乙双方共同确认收款数额。表面上看，是被告物润公司收取了业主的转让费，但收款方实际系被告信和公司。原告与被告信和公司存在场地转让关系及商铺托管关系，应由被告信和公司向原告支付托管费并承担违约责任，原告也只能向合同相对方即被告信和公司提出各项主张，无权要求被告物润公司履行付款义务以及交付商铺。综上，请求法庭依法驳回原告对被告物润公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年7月，被告物润公司与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》，约定由被告物润公司负责投资建设银川市兴庆区南门广场地下人防工程建设，该工程属于国有资产，并由被告物润公司取得非战时30年使用权，使用用途为地下人防工程、商贸、娱乐、餐饮、地面、地面广场广场。2005年1月，被告物润公司与银川市人民防空办公室签订《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定被告物润公司的使用权年限由30年变更为40年。2005年3月31日，经银川市人民防空办公室批准，被告物润公司将中煌商业广场负2层40年使用权转让给被告信和公司。2005年3月31日，被告物润公司与被告信和公司签订《商品房使用权转让合同》，约定：甲方物润公司，乙方信和公司；甲方将其合法所有的银川市南门中煌商业广场地下负二层商场的使用权一次性转让给乙方，乙方向甲方支付转让费37330000元；合同签订六十日内，乙方向甲方支付总价款百分之四十的首付款，计为14932000元（含定金）；本合同生效后，乙方有权根据经营所需部分或整体转让商铺使用权，甲方应当协助；乙方转让使用权的收入必须先支付甲方的转让费，至全部支付完毕，在全款支付完毕前，由甲方派专人收款。同年4月10日，原告与被告信和公司签订《商铺使用权买卖合同》，约定被告信和公司将中煌商业广场负2层B区XXX号商铺使用权转让给原告，面积6.2平方米，作商业经营使用；转让期限40年，自2005年8月1日至2045年7月31日止；转让费共计70266元；被告信和公司不得无故变更、提前解除合同，否则须双倍退还全部转让费；合同一经签订，原告不得提前中止合同，否则预缴的转让费不予返还；原告未按约定时间付款的，按每日万分之二向被告信和公司支付违约金。同日，双方另行签订了《协议书》，约定：原告将涉案商铺全权交由被告信和公司托管，由该公司经营管理；托管年限自2005年8月1日至2015年7月31日止，共10年；托管期间的净收益为5621.28元；被告信和公司在全部收到原告交付的商铺使用权总价款后，即向原告全额支付当年的托管收益，此后每年期初五日内结清当年托管收益，否则按应付托管收益每日万分之二支付违约金。当日，双方就《商铺使用权买卖合同》、《托管协议书》办理了公证。后原告交纳了商铺使用费70266元，被告物润公司于2008年12月3日向原告出具发票。《协议书》履行期间，被告信和公司按约向原告支付了托管期间的托管收益。现原告以二被告违约为由诉至本院，请求依法判如所请。庭审中，二被告均称商铺使用费70266元由被告信和公司收取，被告物润公司应被告信和公司的要求向原告出具了发票。另查明，2006年4月26日，被告物润公司（甲方）与被告信和公司（乙方）签订《补充合同》一份，约定，B、C区已发售的108间商铺（含涉案商铺）继续按乙方“原发售托管协议”执行；甲方在A区拥有108件商铺40年使用权；乙方以B、C已发售108间商铺与甲方置换，双方自行使用，互不兑付差价；乙方原在B、C区发售商铺时与客户签约承诺的托管年8%固定回报，仍由乙方履行。2011年，被告物润公司与华联公司签订《租赁协议》一份，约定被告物润公司将其拥有40年使用权的位于银川市兴庆区的“中煌商业广场”项目地下一层和地下二层的整体商业用房出租给华联公司，租赁期限为20年。被告物润公司即将包含涉案商铺在内的场地隔断整体进行了拆除。本院认为，虽然二被告之间，原告与被告信和公司就涉案商铺分别签订了《商品房使用权转让合同》、《商铺使用权买卖合同》，但该合同的性质和效力存在争议。因被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》约定，银川市人民防空办公室将银川市兴庆区南门二期人防工程发包给被告物润公司进行建设，由被告物润公司投资，该工程属于国有资产，被告物润公司建成后对中煌广场负一层、负二层享有40年的使用权，被告物润公司获得使用权的前提是投资建设该工程，其合同目的在于占有中煌广场使用、收益，被告物润公司的投资建设行为即是其租赁中煌广场所为对价，故被告物润公司与银川市人民防空办公室签订的《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》符合房屋租赁合同的特征，其合同的性质亦应为房屋租赁合同。后二被告之间签订《商品房使用权转让合同》，约定被告物润公司将其对涉案商铺所在的负二层商城享有的40年使用权让予被告信和公司，被告信和公司支付相应对价，虽然双方签订的是使用权转让合同，但实际上是被告物润公司将银川市南门中煌商业广场地下负二层商场转租给被告信和公司，双方签订的《商品房使用权转让合同》虽名为“使用权转让”，实为“转租”行为，同理，被告信和公司与原告签订的《商铺使用权买卖合同》亦实为“转租”行为，故本案应适用关于租赁合同的相关法律规定进行处理。原告与被告信和公司在合同中的意思表示真实，但约定的租期为40年，超过了法律规定关于租赁合同的最长租期，故该合同在2005年8月1日至2025年7月31日期间合法有效，对超出该期间的部分（即2026年至2045年）应认定无效。对无效部分无解除合同的法律基础，就合同有效部分的使用权问题，其中2005年8月1日至2015年7月31日期间，原告与被告信和公司签订《协议书》，原告将涉案商铺全权交由被告信和公司托管，被告信和公司依约向原告支付了托管期间的收益，上述期间原告租赁涉案商铺进行收益的目的实现。自2015年8月之后，因被告信和公司在托管期间将涉案商铺交由被告物润公司管理，被告物润公司为履行与华联公司之间的《租赁协议》已将涉案商铺在内的场地进行整体拆除，被告信和公司在托管协议到期后未向原告交还商铺，原告无法占有使用涉案商铺，致使原告合同目的无法实现，原告有权退还商铺，故对原告要求解除与被告信和公司签订的《商铺使用权买卖合同》诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付2015年7月31日至2019年7月31日的托管费及违约金的诉讼请求，因原告与被告信和公司之间的托管协议履行期限已届满，故原告的该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求双倍返还转让费的诉讼请求，原告因购买涉案商铺使用权40年，交纳使用费70266元，按照法律的相关规定，就合同无效部分，被告应返还已收取的商铺使用费35133元；就合同有效的部分，其中前10年，原告对涉案商铺收益的权利得以实现，无权主张返还该10年商铺使用费，后10年被告信和公司未向原告交付涉案房屋，被告信和公司应返还该10年商铺使用费17566.5元。综上，被告信和公司应返还原告商铺使用费52699.5元。关于原告诉请的2005年至今的资金占用利息，被告信和公司自2015年8月起不能交付商铺，已构成违约，对原告造成了损失，其应按年利率6%向原告支付自2015年8月1日起至本判决确定的付款之日止的利息。对于原告要求被告物润公司承担责任的诉讼请求，因被告物润公司与原告并非合同相对方，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条规定，判决如下：一、解除原告杨淑侠与被告银川信和投资有限公司于2005年4月10日签订的《商铺使用权买卖合同》；二、被告银川信和投资有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨淑侠返还转让费52699.5元，并按照年利率6%支付自2015年8月1日至本判决确定的付款之日止的利息；三、驳回原告杨淑侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费404元，减半收取计202元，由原告杨淑侠负担128元，由被告银川信和投资有限公司负担74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 谷胜龙二〇一九年三月十四日法官助理 曹丽君书 记 员 马小花附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。