广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初16973号原告(反诉被告)陈媛梅，女，汉族，1970年10月2日出生，委托诉讼代理人周少刚，广东穗江律师事务所律师。委托诉讼代理人杨文龄，广东穗江律师事务所实习律师。被告（反诉原告）茂名市晶鹏城贸易有限公司（以下简称“晶鹏城公司”），法定代表人叶腾梅。委托代理人潘海滨，男，汉族，1984年1月1日出生，被告深圳市政东和文化传播有限公司（以下简称“政东和公司”），法定代表人刘政东。上述原告诉二被告房屋租赁合同纠纷一案，经深圳市中级人民法院发回重审后，本院另行组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周少刚、杨文龄，被告晶鹏城公司的委托诉讼代理人潘海滨到庭参加诉讼。被告政东和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月22日，原告与两被告共同签署了物业租赁合同，约定由被告晶鹏城公司和被告政东和公司共同组成甲方，原告组成乙方。由甲方提供位于深圳市龙岗区深惠路布吉段物业给乙方，用作乙方经营机器人类培训。在原告与两被告签署的合同中均明确约定两被告共同组成合同甲方，同时明确约定被告政东和公司是乙方实际合作单位，与乙方建立实际合作经营管理。合同签订后，由于被告晶鹏城公司和被告政东和公司多方面违约，导致原告与被告的合同无法履行，被告晶鹏城违约行为主要体现在：在消防安检、物业装修、物业配套服务等方面迟迟达不到开业标准，原告多次与被告进行商量均未得到解决；被告晶鹏城公司在未经原告同意的情况下，两被告单方面达成协议，变更合同主体，被告政东和公司退出对名城国际广场三、四楼的招商运营管理工作，被告晶鹏城公司单方面将运营商变更为深圳市诚聚堂商业运营有限公司。原告对此明确表示不予接受，但被告晶鹏城公司一意孤行。鉴于在合同约定的两个月装修免租期后，被告晶鹏城公司的商场尚未装修完毕及未达到开业标准，原告在征得被告政东和公司同意的情况下继续延长免租期至被告晶鹏城公司商场达到开业标准之时，后又因两被告的协议损害了原告的利益，导致原告与两被告组成的甲方签署的合同履行不能，原告不得不行使不安抗辩权，停止缴纳租金及物业管理费。2016年3月4日，被告强行封锁了原告租赁的门面，扣押了原告的合法财产。综上所述，两被告在未取得原告同意的情况下，单方面变更合同主体，其行为构成严重违约，导致原告与被告共同签署的物业租赁协议无法履行。同时被告晶鹏城公司在与原告发生纠纷的情况下，没有积极寻求合法途径解决问题，反而利用自己的强势地位封锁了原告的门店，其行为严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、依法判决解除原告与两被告共同签署的物业租赁合同；二、依法判决两被告返还扣押原告的合法私人财产；三、依法判决两被告连带支付原告前期已经支付的装修费、人工费等费用合计215297元（人民币，下同）；四、依法判决被告晶鹏城公司擅自封锁原告所租门面的行为违法，要求被告晶鹏城公司立即停止对原告的侵害；五、依法判决两被告承担本案的诉讼费用。被告晶鹏城公司辩称，一、被告现同意解除与原告签署的物业租赁合同，但不同意原告所提出的损失。二、原告不具有“不安抗辩权”，无权拒付租赁保证金、租金、物业管理费等费用。三、被告晶鹏城公司作为租赁物业产权人，2015年5月份至今将物业交付给原告使用。原告一直没有缴付包括租赁保证金、每月租金、物业管理费以及水电费等费用。在这一年期间，被告晶鹏城公司曾多次催促过原告缴纳相关费用，也曾经要求社区工作站进行协调，但原告一直未履行合同义务，因此原告不具备合同解除权；为催讨原告欠付的租赁保证金、租金、物业管理费等费用，被告晶鹏城公司多次发函原告，并经辖区工作站协调无果方才合法使用物业租赁合同赋予的控制租赁房屋的权利，短暂控制了租赁房屋，未导致原告财物损害，未构成违约。四、原告装修租赁物业费用应当由其自行承担，且根据合同约定，中央空调及消防系统的改造装修应当由被告晶鹏城公司指定的第三方进行，但在改装中央空调及消防系统的过程中，原告私自委托没有资质的第三方进行改造，该行为已构成违约；被告晶鹏城公司在反诉提交的证据已充分证明上述事实，被告晶鹏城公司交付的租赁物业整体验收合格，消防在第一次验收亦合格，空调及电扶梯均验收合格。至于原告在诉状中提到租赁物业消防不合格，实际是原告承租该物业后进行装修，导致第二次消防验收的时间，此时间系被告晶鹏城公司不能控制的，且按照第二次消防验收通过时间，即2016年1月份，被告晶鹏城公司亦不存在任何违约行为。被告政东和公司未出庭应诉，向本院提交书面答辩状，要点如下：第一、涉案物业于2015年5月13日交付予原告后，原告始终拒付租赁保证金、租金及物业管理费等各项费用，严重违反了物业租赁合同的约定，应当承担相应的违约责任。第二、两被告的任何法律关系，对原告的承租权利不产生任何影响，不影响原告承租义务的履行，更不构成原告承租义务履行的前提或必备条件。第三、本案中原告拒付租赁保证金及租金，违约在先，却主张行使不安抗辩权，显然是颠倒事实，对法律的理解错误。被告晶鹏城公司反诉称，2015年5月12日，原告与被告签订《紫金勋章教育培训超市物业租赁合同》，约定原告承租被告位于深圳市龙岗区深惠路布吉段物业，原告应于合同签署之日起10日内向被告支付租赁保证金3600元，每月10日前向被告支付月保底租金、营业额提成、物业管理费、推广费等各项费用。然而，租赁合同签订之后经被告多次口头及书面催告，原告始终拒绝支付该等费用，原告的行为已严重违反租赁合同约定，并给被告造成巨大的经济损失。租赁合同第16.4条约定，在合同期限内，乙方因违反合同约定拖欠租金或其他相关费用达一个月(含一个月)以上的（无论甲方是否向乙方作出任何形式的催讨）甲方均有权解除合同。因原告至今未支付合同项下约定的任何费用，其行为严重违反合同约定，故被告依据该条约解除合同。租赁合同第16.4条约定在上述情况下，原告丧失相应免租期的权利，因此，根据第4.1条及6.1条的约定，原告应自2015年5月13日起支付租金，经计算，截止2017年12月31日，原告应当向被告支付租金336903元。因原告拒不支付物业管理费、维修金、水电费等，深圳市名城国际物业管理有限公司向被告发来《费用催缴函》及费用通知单，被告代原告支付了2015年5月13日至2017年12月31日的管理费及维修基金66387.1元，电费、中央空调流量费、冬天中央空调费13570.7元，合计79948.8元。被告认为，原告未充分全面履行租赁合同，拒付租赁保证金并恶意拖欠租金和物业管理费等费用，在被告多次催告、通知后仍拒不支付，已严重违约并对被告造成巨大的经济损失。为了维护被告的合法权益，特向法院提出反诉请求：一、解除原告与被告签订的《紫荆勋章教育培训超市物业租赁合同》；二、原告向被告支付租金336903元（从2015年5月13日开始计算，计至2017年12月31日）；三、原告向被告支付管理费及维修基金66387.1元，电费中央空调流量费、冬天中央空调费13570.7元，合计79957.8元（从2015年5月13日开始计算，计至2017年12月31日）；四、原告向被告支付逾期利息23926元（从2015年5月13日开始计算，计至2017年12月31日）；五、原告承担本案的反诉费用。原告针对被告晶鹏城公司的反诉内容辩称，一、原告同意解除合同，对其他反诉请求要求予以驳回，因为被告违约在先，应当由其自行承担。二、根据物业租赁合同第一条1.1双方关系中已经明确：与乙方建立实际合同经营关系为甲二，即被告政东和公司，以及招商手册中也只有被告政东和公司一方的要约，并没有被告晶鹏城公司的任何信息，所以原告本着与被告政东和公司合作经营的初衷订立合同，被告晶鹏城公司擅自解除与被告政东和公司的合作已经致使原告订立合同之初的目的，没有实现的可能性，原告要求解除合同。三、关于没有缴纳保证金的原因有三点：1、原告是在行使先履行抗辩权，对方交付的租赁物直至2016年1月2日才通过消防验收，在此之前租赁物不符合《消防法》第15条的规定，属于尚不可投入营业的；2、当时该商场的同层其他租户也未缴纳保证金；3、基于原告当时有限的法律知识及对事件的认知，原告有理由相信与她签署迟延缴纳保证金申请的李某总监有权代理被告政东和公司书面同意其延迟缴纳保证金；四、2015年10月，原告得知被告晶鹏城公司单方解除与被告政东和公司的关系，被告政东和公司退出商场运营后便向甲方提出解除合同的申请。五、即便是原告缴纳了相关的费用，也是属于由于甲方未能交付符合法律强制性规定的租赁物的违约行为导致原告的实际损失，按照《合同法》的有关规定，被告需要赔偿原告。六、即使是原告在履约过程中存在违约行为，该合同所约定的违约金也是过高的、明显加重原告义务。我国法律现行规定的违约金为补偿性违约金而非惩罚性违约金，违约金的设定应当以实际损失为前提。七、关于滞纳金，滞纳金具有法定性，是由国家法律法规明文规定的款项。个人以及其他团体均无权私自设定，滞纳金是行政法上的概念，在本合同中，若认定滞纳金的实质为违约金的话，就是重复收取违约金，以及被告所主张的违约金过高，所以被告要求原告承担的滞纳金是没有法律依据的。本院审理查明，被告晶鹏城公司作为委托人，授权受让人被告政东和公司对涉案租赁物业3-4层房屋运营项目进行招商，《授权委托书》第2条约定该委托书仅用于受托人进行名城国际项目的招商，委托人、受托人与商户签署三方物业租赁合同之日即本委托书项下招商委托工作完成，招商后所涉管理运营权利等以解释《物业租赁合同》约定为准。2015年5月12日，被告晶鹏城公司作为甲方1，被告政东和公司作为甲方2，原告作为乙方，三方共同签署了《紫荆勋章教育培训超市物业租赁合同》（以下简称“物业租赁合同”）。物业租赁合同第一条1.1明确双方关系为合同中的甲方由甲方1被告晶鹏城公司和甲方2被告政东和公司共同构成，甲方2政东和公司是乙方实际合作单位，与乙方建立实际合作经营关系，负责乙方具体合作经营管理工作。第二条约定甲方将位于深圳市龙岗区深惠路布吉段物业出租给乙方使用；该物业的建筑面积为400平方米；乙方租赁该物业的期限为10年，自2015年5月12日至2025年5月11日，用作机器人培训，品牌领航。第四条双方同意以营业额提成加保底租金模式确定乙方应向甲方支付的月租金：保底租金按建筑面积计算，即2015年7月1日至2016年6月30日每月保底租金为8000元，每月营业额提成为25%。乙方应在每月10日前向甲方交纳租金及每月5元／平方米物业管理费、推广费及其他费用；同时乙方应在物业租赁合同签署之日起10日内足额向甲方交纳金额为36000元的租赁保证金。双方约定该租赁物业的交付日为2015年5月13日，乙方享有42日的免租装修期，即2015年5月12日至2015年6月30日，免租期内，乙方无需交付租金，但仍需要承担物业管理费及装修或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水电、电话费等）。乙方免租期届满之次日即为计租日，乙方享有六个月的免保底营业期，自2015年7月1日至2016年1月31日，自计租日开始到免保底营业期结束之日内无保底租金，此期间乙方有营业收入的，只收取销售额相应提成比例部分作为租金。物业租赁合同第十四条双方约定了对合同的变更和解除条件，第十五条及第十六条分别约定了双方的违约责任。其中第16.1条双方约定在租赁期限内，乙方逾期支付租金或物业管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期支付金额的5‰标准支付滞纳金。第16.5双方约定截止至乙方免租装修期届满后第1个月内，若乙方不能完成装修工作或不能正常营业的，如甲方未行使或未完全行使第6.9条约定的权利，则乙方除了应向甲方支付租金及其他应付费用外，还应按每延迟一日依照计租日当月月保底租金的1%比例向甲方支付违约金。第6.9条约定若因甲方或物业管理公司原因，乙方与免租装修期内未能进行装修的，乙方的免租装修期间应予顺延，但本协议第6.4款情形除外。第6.4条双方约定乙方应按照物业管理公司规定，在该物业交付日向甲方或物业管理公司支付装修押金或装修垃圾运输费等装修期间的费用。若由乙方不支付该等费用而致使其装修行为不被甲方或物业管理公司许可／配合，相应后果及责任由乙方自行承担。2015年5月13日，两被告将涉案租赁物业交付给原告，原告进场装修。2015年6月10日，原告称因空调安装出现纠纷，多次协商未果，已经影响了装修进度，可能无法正常开业，原告向被告政东和公司的负责人李某申请延期缴纳租赁保证金，但该申请书仅有证人李某的签名。2015年10月30日，被告晶鹏城公司向被告政东和公司发出《解除合作关系通知书》：自即日起解除双方就涉案租赁物业3-4层物业已经签署的《物业租赁合同》中的甲方合作关系。另查明，涉案租赁物业的产权人是被告晶鹏城公司，于1998年7月26日竣工并经相关部门验收合同，同意使用。2002年11月28日取得房地产证，2015年6月15日涉案租赁物业的中央空调通过验收。2015年6月25日涉案租赁物业取得特种设备使用登记证（自动扶梯）。2016年1月2日，涉案租赁物业3-4层通过消防验收。2016年2月26日深圳市龙岗区布吉街道茂业社区工作站答复两被告无法调解两被告与原告的租赁纠纷。2016年3月被告晶鹏城公司委托盛唐律师事务所发送律师函至原告方，催缴租赁保证金。至本案诉讼之日，涉案租赁物业的收银台尚未开始运作。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录、证人证言予以佐证，足以认定。本院认为，《紫金勋章教育培训超市物业租赁合同》系原告与二被告之间真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按约履行。原告于2016年4月18日诉至本院要求解除与二被告之间的合同，被告晶鹏城公司于2018年4月26日同意解除与原告之间的合同，合同解除的时间可确认为2018年4月26日，因此对原、被告双方均请求解除双方签订的《紫金勋章教育培训超市物业租赁合同》，本院予以照准。对于造成合同解除的过错，首先，原告认为被告交付的租赁物业没有通过消防验收，违反《消防法》第15条的强制性约定，原告作为承租人享有法定解除权。被告认为是原告拒付租赁保证金及租金，违约在先。本院认为，涉案租赁物业在1998年7月26日竣工并经相关部门验收合格，同意使用。于2002年11月28日取得房地产证。开始二次装修申报后，于2015年6月15日通过中央空调验收。2015年6月25日取得特种设备使用登记证（自动扶梯）。2016年1月2日，通过消防验收。两被告虽已提供符合约定及经营用途的租赁物业给原告方经营使用，现涉案租赁物业并未在合理期限取得消防验收，且原告也未按合同约定支付租赁保证金、租金及物业管理费，双方对合同的解除均存在过错。现涉案租赁物业被告已重新装修，准备再次出租，说明涉案租赁物业已由被告实际占有，故不存在原告交还涉案租赁物业的问题。原告要求被告返还扣押的物品及停止侵害的诉请，因原告未提交证据证明，无事实依据，本院不予支持。关于各方诉请的费用及损失等计算和承担问题。第一、原告方诉请的装修费、人工费等215297元。因原、被告双方的过错导致合同解除，原告依法可以根据双方各自的过错要求被告对剩余租赁期内的装饰装修残值损失进行部分承担，鉴于涉案物业已经由晶鹏城公司重新装修，无法通过委托评估确定价值，本院酌定原、被告双方各存在50%过错，并依据原告提供的装修合同及装修费用收据（显示为124950元），故被告应向原告承担装修费损失为62475元（124950元×50%）。第二、被告要求原告支付2015年5月13日至2017年12月31日期间的租金94451元。本院认为，双方在《物业租赁合同》第六条6.1明确约定原告享有免租期自2015年5月12日至2015年6月30日及免保底租金的营业期自2015年7月1日至2016年1月31日，因此，被告晶鹏城公司请求原告支付免租期2015年5月13日至2015年6月30日的租金无事实和理由，本院不予支持。在涉案租赁物业涉诉之日，涉案租赁物业虽已通过消防验收，但两被告并未按约定提供统一的收银台供原告方营业使用，因此原告方至涉诉之时仍未能开业经营，两被告也存在一定过错，被告晶鹏城公司诉请原告支付2015年7月1日至2016年1月30日的免保底租金及2016年2月1日至2017年12月31日的租金，本院亦不予支持。第三，被告晶鹏城公司要求原告支付2015年5月13日至2017年12月31日的管理费及维修基金66387.1元、电费、中央空调流量费、冬天中央空调费13570.7元，合计79957.8元。本院认为，双方已在合同具体约定的物业管理费、维修基金、水电费、中央空调流量费、冬天中央空调费的标准及支付时间。且双方在《物业租赁合同》第四条4.11明确约定乙方不得以甲方或物业管理公司有不能完成或拖延完成修理或不能及时提供服务、设施等行为，或双方存在争议等理由，减少或停止支付租金或其他须支付的费用。现两被告在2015年5月13日将涉案租赁物业交付原告使用，原告应按约定按时足额缴纳2015年5月13日至2017年12月31的管理费、维修基金、电费、中央空调流量费、冬天中央空调费等费用，合计79957.8元。第四，被告晶鹏城公司要求原告支付2015年5月13日至2017年12月31日期间的逾期利息23926元。本院认为，双方在《物业租赁合同》第十六条约定的滞纳金及违约金，但此违约责任的使用前提是，两被告已提供合符约定及经营用途的租赁物业给原告方经营使用，现涉案租赁物业并未在合理期限取得消防验收，且两被告亦未按约定提供统一的收银台供原告开业经营使用，原告因此抗辩拒缴物业管理费等费用，双方均存在过错。故被告晶鹏城公司要求原告支付滞纳金和违约金即逾期利息，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈媛梅与被告茂名市晶鹏城贸易有限公司、深圳市政东和文化传播有限公司于2015年5月12日签订的《紫金勋章教育培训超市物业租赁合同》于2018年4月26日解除；二、被告茂名市晶鹏城贸易有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈媛梅支付装修费损失62475元；三、原告陈媛梅于本判决生效之日起五日内向被告茂名市晶鹏城贸易有限公司支付2015年5月13日至2017年12月31的管理费、维修基金、电费、中央空调流量费、冬天中央空调费等费用，合计79957.8元；四、驳回原告陈媛梅的其他诉讼请求；五、驳回被告茂名市晶鹏城贸易有限公司其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2264元（原告已预交），反诉受理费3003.5元（被告晶鹏城公司已预交），共计5267.5元，由原告负担2264元，由被告晶鹏城公司负担3003.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  许 光人民陪审员  陈少花人民陪审员  赵 艳二〇一九年三月一日书 记 员  杨 宏