河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0183民初1241号原告：李朋，男，出生于1988年7月11日，汉族，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：申红宾、吴徵磊，河南中豫律师事务所律师。被告：郑州致远服饰有限公司（原郑州鑫雨置业有限公司），住所地：新密市曲梁镇蒋坡村，统一社会信用代码：91410183790643296C。法定代表人：山勇，该公司经理。被告：山勇，男，出生于1976年7月9日，汉族，住郑州市金水区。被告：齐杰，女，出生于1978年7月8日，汉族，住郑州市金水区。三被告委托诉讼代理人：邵云涛，河南团结律师事务所律师。原告李朋诉被告郑州致远服饰有限公司（以下简称郑州致远公司）、山勇、齐杰合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李朋的委托诉讼代理人申红宾、吴徵磊、被告郑州致远公司、山勇、齐杰的委托诉讼代理人邵云涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告郑州致远服饰有限公司（原郑州鑫雨置业有限公司）于2017年5月7日签订的《房屋买卖意向书》无效；2、判令被告郑州致远服饰有限公司返还原告已支付购房款83758元，并补偿利息损失（利息以83758元为基数，自2017年5月7日起按照月利率2%计算至款项返还完毕之日止，利息暂计算至2019年1月3日为33838.23元）等；3、判令被告郑州致远服饰有限公司支付原告违约金损失（违约金以83758元为基数，自2017年5月7日起按照月利率2%的30%计算至款项返还完毕之日止，暂计算至2019年1月3日为10151.47元）；4、判令被告郑州致远服饰有限公司赔偿原告已付购房款一倍损失，为83758元；以上共计211505.7元；5、判令被告山勇和齐杰在未实缴出资本息范围内对原告就上述款项承担共同赔偿责任；6、案件受理费、保全费及保函费用等由各被告负担。事实与理由：2017年5月7日，原告与被告郑州致远服饰有限公司（原郑州鑫雨置业有限公司）签订了《房屋买卖意向书》。合同约定：原告购买位于郑州××曲梁服装城××与创业路交汇处××楼××单元××房屋××套；房屋单价为每平方米5079元，房屋总价款为279192元；房屋交付时间为2018年5月31日。同日，原告向被告郑州致远服饰有限公司支付房屋首付款83758元。后，原告得知被告郑州致远服饰有限公司公示的商品房预售许可证是虚假的、伪造的，其故意隐瞒没有取得涉案商品房预售许可证的事实，且所建房屋用地性质为工业用地，其应当承担因欺诈行为所导致的相应赔偿等。为此，原告多次与被告郑州致远服饰有限公司及其工作人员协商房屋事宜，但均无进展。另，被告山勇和齐杰作为公司的股东，至公司成立至今，并未如实实缴出资，根据公司法及相关司法解释的规定，其应当在未实缴出资本息范围内承担赔偿责任。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。为支持其主张，原告向本院提交的证据有：第一组、原告身份证复印件一份，用于证明原告主体适格；第二组、私营企业基本注册信息查询单及企业名称变更核准通知书各一份；企业信用信息公示报告一份；被告山勇、齐杰身份信息各一份，用于证明：1、被告主体适格；2、被告郑州致远服饰有限公司（下称公司）由原郑州鑫雨置业有限公司变更而来，双方系同一家公司；3、因2018年3月5日的工商变更登记，被告公司已无房产开发和经营资质，其经营范围已经不包含房产开发和经营；4、被告山勇和齐杰系被告公司的股东，应当在出资范围内承担责任；第三组、房屋买卖意向书一份、收据一张及银行对账单一份，用于证明：1、原告与被告公司之间签订有房屋买卖合同，原告已经支付了相应房款，被告公司已通过POS机刷卡的方式收到房款，并出具收据，涉及房款的银行流水所显示POS机商户“北京鑫川投资管理有限公司”系被告公司所有，刷卡也是通过该商户；2、被告公司无法交付符合法律规定和双方要求（办理土地性质为70年产权的居住用地的不动产登记证、并及时办理商品房预售许可证）的房屋；3、房屋买卖意向书的内容完全具备《商品房销售管理办法》第16条所规定的商品房买卖合同的要件及主要内容，该房屋买卖意向书应当认定为商品房买卖合同；4、该意向书名为预约合同，实为本约合同；5、被告公司应当向原告承担退还已付房款及赔偿款，并支付已付房款一倍赔偿的责任，该费用为原告的实际损失；第四组：退房协议一份，用于证明：1、原告与被告公司就涉案房屋的已付房款退还一事达成一致意见，被告公司承诺退款，并承担补偿责任和部分违约责任；2、被告公司明确自认无法办理土地性质为70年的居住用地的不动产证、更无法办理70年土地的商品房预售许可证，涉案房屋意向书应为无效，被告公司应当就此承担相应责任；3、至本案开庭之日，原告并未收到被告公司的任何退款，致使原告在长达近两年的时间内无法购买到他处的房产；被告应当就退房协议所约定的内容承担相应责任；4、原告与被告公司之间并未就已付房款一倍赔偿事宜达成一致意见；第五组：原新密市工商管理和质量技术监督局出具的行政处罚决定书及相关询问笔录、商品房预售广告宣传彩页等证据材料1套、原新密市城乡规划管理局出具的行政处罚决定书1份，该案涉地块土地信息三份，用于证明：1、工商行政部门已认定被告公司就涉案房屋进行了虚假宣传，且商品房预售广告中没有载明商品房预售许可证的文号，被告公司故意隐瞒其未取得商品房预售许可证明的事实，涉案房屋意向书应为无效，被告公司应当就此承担包括支付已付房款一倍赔偿在内的相应责任；2、被告公司无法办理土地性质为70年的居住用地商品房、没有办理房屋预售许可和建筑施工许可证；3、被告公司对外宣传中明确表示“双气洋房，低投入高效益，一倍投资，双倍收益，70年大产权，火热预售中”等内容，对于合同意向书的订立及房屋价格及业主购房意愿产生有重大影响，该内容应视同为合同意向书中的一部分内容；4、案涉地块为工业用地，使用期限为50年，并非被告公司所宣传的70年产权的住宅用地，亦无法办理商品房预售许可；第六组、新密市工商质量监督管理局出具的股东信息查询信息一套及婚姻登记信息一份、相关判例二份，用于证明：1、被告郑州致远公司由原郑州鑫雨置业有限公司变更而来，双方系同一家公司；2、通过郑州致远公司章程可知，被告公司已无房产开发和经营资质，其经营范围已经不包含房产开发和经营；因无资质，被告公司无法取得商品房预售许可及相关房产开发手续；3、被告山勇和齐杰作为被告公司的股东，并未如实实缴出资款，根据公司法及相关司法解释的规定及相关判例，其应当在对被告公司未实缴出资本息范围内承担赔偿责任；4、被告山勇和齐杰系夫妻关系，双方就被告公司出资情况是明知的，应当就此承担共同偿还责任；第七组、保险公司出具保函费用发票一份、新密法院出具民事裁定书及保全费收据各一份，用于证明：上述费用的支出均系原告维护自身权益的合理必要费用，属于原告的实际损失，三被告应当就此承担赔偿责任等。被告郑州致远公司辩称：1、本案所涉合同应当认定为无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告郑州致远公司至今未取得商品房预售许可证，因此应当认定为无效合同；2、合同被认定为无效后应当恢复原状。原告起诉要求支付违约金及赔偿款是不能成立的，支付违约金和赔偿款以合同成立为前提，而本案所涉合同是无效合同，所谓无效合同应当认定为从合同订立的那一刻起就没有效力，所以也谈不上违约金。根据合同法等相关法律法规的规定，合同无效后应当恢复原状，也就是应当恢复到合同签订时的状态。原告要求赔偿一倍购房款没有事实根据及法律依据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。被告郑州致远公司从来未故意隐瞒没有取得预售许可证这个事实，事实上被告郑州致远公司一直在努力办理相关证件，因暂时不能办理相关证件被告郑州致远公司和一部分购房客户达成退房协议并弥补客户损失，被告郑州致远公司并没有任何故意隐瞒或欺诈行为。综上所述，不应当支持原告的诉讼请求。被告齐杰、山勇辩称：1、本案山勇和齐杰不是适格的被告，山勇、齐杰只是郑州致远公司的股东，本案所涉购房纠纷也是郑州致远公司和原告之间的纠纷，本案也不是必要的共同诉讼，因此山勇、齐杰不是本案适格的被告；2、山勇、齐杰的出资符合法律规定。郑州致远公司的注册资本为1000万元，实际缴纳是500万元。根据公司章程第八条：山勇出资725万元，出资比例为72.5%，应当在2046年12月31日出资完毕，齐杰出资275万元，占股本比例的27.5%，应于2012年8月20日出资完毕。山勇、齐杰早已共同出资500万元，剩余的500万元应当由山勇在2046年12月31日出资完毕，完全符合公司章程约定及法律规定。《公司法解释三》第十三条第二款中规定的“未履行或者未全面履行出资义务”，针对的是已届出资期限的出资存在出资瑕疵的情形。故该条款不能扩大适用于全部未到资的情况。为了适应2013年《公司法》关于注册资本制的修正，国务院于2014年2月起，先后发布了《关于印发注册资本登记制度改革的通知》和《企业信息公示暂行条例》。根据上述规定，国家工商行政管理总局建立了“国家企业信用信息公示系统”。公司应将股东或发起人认缴和实缴的出资额、出资时间、出资方式等信息自形成之日起20个工作日内通过上述系统向社会公示。债权人通过网络很容易便可以获知股东认缴出资额及约定的实缴时间。因此，若债权人在股东出资期限未到期的情况下，仍然自愿与公司进行相关交易，不应在主张债权时赋予其要求股东加速到资的权利。三被告在审理期间没有向本院提交相关证据。针对原告提供的证据，三被告发表质证意见如下：对第一组证据没有异议；对第二组证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为股东齐杰已出资完毕，山勇也已按照公司章程出资完毕；对第三组证据没有异议；对第四组证据真实性没有异议；对第五组证据，认为该处罚决定是2017年7月14日工商行政管理局作出的，其记载内容可以看出，当事人尚无房产交易，因此该行政处罚决定书不能认定是业主和郑州致远公司交易产生重大影响；对第六组证据，认为从原告提交的工商查询信息中可以看出山勇、齐杰出资均符合公司章程及相关法律规定，婚姻登记信息不能认定齐杰对公司所有情况均知情，对于判例认为我国不是判例法国家，该判例和本案没有直接关联性；对第七组证据的真实性没有异议，但认为不是原告主张权利必须支出费用。本院根据当事人的陈述、举证，对本案事实确认如下，2017年5月7日，原告与被告郑州致远公司（原郑州鑫雨置业有限公司）签订了一份《房屋买卖意向书》，约定原告购买被告所拟售的位于郑州××曲梁服装城××与创业路交汇处××楼××单元××房屋××套，户型为二室一厅一卫；房屋单价为每平方米5079元，房屋总价款为279192元，付款方式为按揭付款，买受人应在签订意向书当日支付总价款的30%首付款83758元；房屋交付时间为2018年5月31日。《房屋买卖意向书》签订当日，原告向被告郑州致远公司支付房屋首付款83758元。2018年8月14日，原告与被告郑州致远公司签订《退房协议》一份，约定双方于2017年5月7日签订《购房意向书》一份，原告已交纳购房款83758元，因被告郑州致远公司无法按约办理70年不动产证，经双方协商，原告决定退房，被告退还房款，被告郑州致远公司向原告补偿标准为自收款之日起按已付房款月利率2%的标准计算，补偿金额为28552元。退款方式：1、2018年9月30日前退还40000元；2、2018年11月30日前退清剩余房款及全部补偿金72310元，并约定如果开发商未在约定时间内退还全部已付房款，原告可向当地法院起诉，并要求赔偿剩余退款及剩余退款的违约金（违约金标准：按月息2%的30%支付）。后被告郑州致远公司没有按照《退房协议》的约定履行退款义务。现原告对被告提起诉讼。另查明，被告郑州致远公司至今未取得本案涉诉房产的商品房预售许可证。被告郑州致远公司成立于2006年7月14日，股东为山勇、齐杰。2017年4月19日被告郑州致远公司申请变更登记，将名称变更为郑州鑫雨置业有限公司，将经营范围由服装生产销售等变更为房地产开发与经营，将注册资本由500万元变更为1000万元。2018年3月5日，该公司申请变更登记，将名称又变更为郑州致远服饰有限公司，将经营范围由房地产开发与经营又变更为服装生产、销售等。被告郑州致远公司的股东山勇认缴出资额为725万元，实缴出资额为225万元，认缴出资日期为2046年12月31日；股东齐杰认缴出资额为275万元，实缴出资额为275万元。本院认为，被告郑州致远公司未取得商品房预售许可证即对外出售房屋，且截止原告起诉时，其仍未取得商品房预售许可证，其与原告签订的《房屋买卖意向书》当属无效，双方因该合同取得的财产应当予以返还。原告与被告郑州致远公司就该《房屋买卖意向书》发生的退房事宜已于2018年8月14日达成《退房协议》，该《退房协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，双方应当履行。被告郑州致远公司没有按照《退房协议》的约定向原告履行退款义务已构成违约。现原告要求被告郑州致远公司返还原告已支付的购房款83758元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告郑州致远公司从2017年5月7日起按照月利率2%向其支付利息损失的诉讼请求，因双方在《退房协议》中约定了被告郑州致远公司向原告的补偿标准为“自收款之日起（以房款收据为准），甲方按照已付房款的月利率百分之二来计算利息，补偿金额为28552元”，并将该补偿金额与房款数额合计后约定了分两笔还款的退款方式，由此可以认定双方已经确认自原告交款之日至《退房协议》约定的最后一笔退款期限届满之日的利息损失数额为28552元。对于约定的最后一笔退款期限届满之后的利息损失问题，被告郑州致远公司应从2018年12月1日起以83758元为基数按照《退房协议》中约定利息的计算方式即按月利率2%向原告支付利息损失至房款退还完毕之日止。对于原告要求被告致远公司以83758元为基数从2017年5月7日起按照月利率2%的30%向原告计付违约金的诉讼请求，因原告与被告郑州致远公司在《退房协议》中已约定了违约金的标准为“按月息2%的30%支付”，故被告应按此约定从退款期限届满之日起（即2018年12月1日）向原告支付违约金，原告主张的超过部分本院不予支持。原告要求被告郑州致远公司承担保险公司出具保函费用的诉讼请求，因双方在《退房协议》中没有约定，且该项费用不属于原告必须支出的费用，故原告的该项主张本院不予支持。对于原告要求被告郑州致远公司赔偿其已付购房款一倍损失83758元的诉讼请求，虽然原告与被告郑州致远公司签订《房屋买卖意向书》时郑州致远公司没有取得商品房预售许可证，但原告没有提供证据证明郑州致远公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的情形，且原告作为购房者是其自身利益的最佳判断者，在订立合同时负有一定的注意义务，由于我国采取商品房预售许可证明公示制度，买受人在购买房屋时对于出卖人是否取得预售许可证明应当进行必要的查询，对于双方达成的“出卖人承诺在房屋交付使用后365个工作日内开始办理房屋产权登记”的特别约定，原告应当产生必要的合理怀疑，但原告并不能提供证据证明其已尽到合理的注意义务，亦不能认定郑州致远公司存在故意隐瞒的行为。且双方在《退房协议》中对于原告的损失已作出弥补，故司法解释规定的不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任在本案中不予适用，原告的此项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告山勇、齐杰在未实缴出资本息范围内对本案承担共同赔偿责任的诉讼请求，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二、三款的规定，是针对股东瑕疵出资，如虚假出资、未按期缴纳出资、抽逃出资等。分期出资的，若按期履行出资义务，不属于上述法律规定的情形。本案中，郑州致远公司在设立时，山勇已实缴注册资本225万元，齐杰已实缴注册资本275万元，后公司增资时，山勇认缴的500万元注册资本的认缴出资期限为2046年12月31日，现原告没有提供证据证明山勇、齐杰存在瑕疵出资的情况，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二、三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李朋与被告郑州致远服饰有限公司于2017年5月7日签订的《房屋买卖意向书》无效；二、被告郑州致远服饰有限公司于本判决生效后十日内退还原告李朋购房款83758元及利息损失28552元（2018年11月30日之前的利息），并以购房款83758元为基数从2018年12月1日起按月利率2%向原告李朋支付利息至购房款返还完毕之日止；三、被告郑州致远服饰有限公司应从2018年12月1日起以购房款83758元为基数按年利率7.2%（月利率2%的30%）向原告李朋支付违约金至购房款退还完毕之日止；四、驳回原告李朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4473元减半收取为2237元，由原告李朋负担809元、由被告郑州致远服饰有限公司负担1428元。保全费1578元，由被告郑州致远服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王俊峰二〇一九年三月十三日法官助理魏明丽书记员贾会超