广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初22779号原告（反诉被告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房，统一社会信用代码914401040721356410。法定代表人：宋炽平，总经理。委托诉讼代理人：李韵，女，该公司员工。（代理权限至2019年2月1日止）委托诉讼代理人：邹玉娣，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈茵，女，该公司员工。（代理权限自2019年2月1日起）被告（反诉原告）：陈新，女，1987年3月21日出生，汉族，住山东省鱼台县，原告广州市德才房地产代理有限公司与被告陈新居间合同纠纷一案，本院于2018年11月8日受理后，被告提起反诉，本院经审查后予以受理并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，于2019年2月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈茵，被告陈新到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付中介费81900元及其违约金（以81900元为本金，自签订合同次日起即2017年5月4日计至实际付清之日止按日万分之五的标准计算，以本金为限）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告作为房地产中介，长期为房屋买卖合同双方提供居间服务。2017年5月3日，在原告的协助下，被告成功与案外人林汉荣签订了《房屋买卖合同》，买卖双方就广东省佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园玉兰湖78号房建立了房屋买卖法律关系，并约定涉讼房屋价款为933万元。签订合同时，原告告知被告诉讼房屋的权属请款、查封情况、房屋交易买卖的政策信息等。随后，被告通过《房屋买卖合同》、《中介服务费确认书》确认原告已促成其与卖方签订房屋买卖合同，同意于合同签订当天向原告支付中介费81900元，否则每日按百分之一的标准计算违约金。上述房屋买卖合同签署后，被告还有81900元中介服务费未支付，经原告员工多次催收，被告依旧不履行其应承担的义务。被告应当向原告支付中介服务费81900元及其违约金。被告辩称，被告当初支付21900元给恒大御景分行的职员麦文聪，因为中介方负责办理银行抵押贷款，而卖方找到了其他买家，故卖方与我方签订解除协议，并将已付的首期款退还给我方。但中介方一直拖着不退还中介费，后来中介方的郑文山退还3000元给我方，其后过了一段时间被告一直催促麦文聪，但其一直不还，公司认为麦文聪涉嫌职务侵占并向麦文聪主张权利，也告知我方以涉嫌诈骗为由向麦文聪主张权利，但我方认为这比较麻烦故没有去起诉。被告向本院提出反诉请求：1.原告退还被告已经支付的中介服务费18900元及其产生的利息（自2017年5月3日起以18900元为基数按每日万分之五的标准计算）；2.原告承担被告因此所产生的律师服务费、诉讼费以及其他损失合计20000元。事实与理由：2017年4月29日，被告在原告协助下与案外人林汉荣谈成约定，并支付10万元意向定金（此定金转入原告职员麦文聪账户），并约定2017年5月3日在原告恒大御景分行签订《房屋买卖合同》并于当天支付中介服务费21900元（微信转账给麦文聪），但在接下来的时间原告并没有及时协助被告办理银行按揭，导致案外人将房屋转卖给其他人，并且被告于2017年6月24日与案外人林汉荣在原告职员的协助下签订了房屋买卖合同解除协议，原告职员答应于2017年7月20日前退还已支付的中介服务费。经本人多次催收，原告恒大御景分行经理兼股东郑文山返还3000元，剩余18900元原告以其员工麦文聪未将中介服务费上交为由，拒绝返还。在被告多次催促下，原告曾答应被告解决问题，但一直未果。综上，原告应向被告退还已经支付的中介服务费及其违约金，并支付被告因此所产生的律师服务费等损失。原告辩称，麦文聪并非原告的正式员工，其私收并非原告的公司行为，公司未出具任何加盖公章的文件，我方不承认其私收行为。根据公司法的四十八款第一条，超越代理权代理的对被代理人对被代理人不发生法律效力，由行为人承担民事责任，并且我司在合同第三页及中介服务费确认书签名处上方提示了“为保障甲乙方的利益，甲乙方向中介方支付任何一笔款项时，中介方将根据款项内容开具盖有中介方财务印章的收据或发票。”中介方行业的行规是流动性大、门槛低，被告作为完全行为能力人，应在我方提示后知道麦文聪无权收取款项，但被告仍然支付该费用，说明是基于对麦文聪个人信任而不是对公司信任，所以原告不应承担因麦文聪个人行为导致的责任。麦文聪不构成表见代理，公司文件及合同上均没有麦文聪的名字。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证；对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：关于被告提交的收据、退还中介服务费以及微信聊天记录，原告仅对李韵与郑文山之间的聊天记录真实性无异议，对其他证据不予确认，经核查，被告提供原件核对，且与李韵、郑文山之间的聊天记录相互印证，该组证据形成了完整的证据链，故本院对被告上述证据的真实性予以确认。综合采信的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2017年5月3日，被告陈新（买方）、案外人林汉荣（卖方）、原告广州市德才房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定被告购买卖方位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园玉兰湖78号；面积318.65平方米；成交价9330000元；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等），甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；如需要中介方协助办理交易过户手续，甲方须另行办理授权手续并在收取定金时将该物业的权属证明原件交由中介方保存。合同条款最后注明“重要提示：为保障甲、乙方的利益，甲、乙方向中介方支付任何一笔款项时，中介方将根据款项内容开具盖有中介方财务印章的收据或发票。（如有中介方员工未经公司盖章授权而签字的文件或收款收据，请阁下拒绝接受，否则中介方对此均不予认可）。服务监督热线:400-6268-300”。被告陈新于2017年4月29日签订《中介服务费确认书》，同意支付81900元中介服务费，确认书注明“另本人/本公司知悉：贵司业务人员须持盖有公司财务印章的收据或发票，本人/本公司方可支付任何一笔款项，否则所造成的损失均由本人/本公司负责”。2017年4月29日，麦文聪出具收据，确认收到被告所交购买涉讼房屋的100000元。2017年5月2日至3日，陈新通过微信共向麦文聪转账21900元。2017年6月1日，麦文聪在微信告知林汉荣过两天贷款审批结果就下来了。6月6日，经林汉荣微信询问，麦文聪告知没什么问题这个星期前能批。6月13日，林汉荣微信询问结果，麦文聪回复称其已电话跟进，到最后一步审核了。6月19日，林汉荣微信告知麦文聪，合同约定6月5日前办手续，拖了这么久，本周三办不了就解约。麦文聪回复称银行电话告知没问题则后天能出结果。2017年6月24日，林汉荣（甲方）与陈新（乙方）签订《房屋买卖合同解除协议》，约定因银行贷款只贷四成，乙方支付压力大，双方约定乙方在甲方找到新买家之前，中介方配合乙方找一家银行贷款，要求贷款额达500万元以上，同贷书审批通过，则房屋买卖合同继续履行，甲方在乙方出银行同贷书前，找到新买家下定金，则房屋买卖合同解除，等等。后麦文聪出具《退还中介服务费》，承诺于2017年7月20日前将收取客户陈新的21900元予以退还。另查明，原告的工作人员郑文山通过微信已退还3000元予被告。诉讼中，原告陈述称已口头将其收款方式告知被告，涉讼房屋买卖交易由殷彩添跟进，麦文聪系销售助理，在本案交易中属于辅助销售，原告在日常业务中存在通过员工私账收取费用的情况，原告提供的居间服务包括但不限于提供房源、带被告看房、促成签订买卖合同等。被告陈述，被告不认识殷彩添，涉讼交易都是麦文聪在跟进，原告提供的居间服务包括看房、促成签订合同、协助办理贷款抵押手续（50%贷款额）等服务，并承诺贷款批不下来则退还中介费。关于购房定金100000元，麦文聪称若先转到公司账户需被收取税费，因此在签订合同前被告在原告公司内转账给麦文聪，由麦文聪再转给卖方，因系转到私人账户公司没有在收据上盖章。关于中介费，因被告赶飞机没有时间收取原告的收据，所以在微信向麦文聪转账支付中介费。本院认为，案外人林汉荣与原、被告签订的《房屋买卖合同》既包含了林汉荣与被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含原告向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就双方居间合同关系发生纠纷，故本案仅对原、被告之间的居间合同关系进行审查处理。经审查，《房屋买卖合同》项下关于原、被告居间合同关系的权利义务约定是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。原告已促成被告和卖方签订《房屋买卖合同》，关于涉讼居间费问题，本院作如下分析：第一、麦文聪向陈新收款的行为是否属于职务行为。原告称涉讼交易由殷彩添跟进，麦文聪只是辅助销售，但除了《房屋买卖合同》由殷彩添代表中介方签名外，并无其他证据反映殷彩添跟进涉讼交易，被告提供的证据充分反映了为买卖双方提供居间服务的系麦文聪，且麦文聪是否正式员工，并不影响其跟进涉讼交易，故本院认定麦文聪是原告方在涉讼交易中的负责人员。虽然《房屋买卖合同》及《中介服务费确认书》注明了原告公司员工收款需持有授权文件或公司盖章的相关收据，但《房屋买卖合同》及《中介服务费确认书》属于格式合同，以上关于收款的条款属于格式条款，被告作为客户，根据常理并不完全知悉原告员工在跟进业务时的职务权限范围，原告也未向客户释明其员工的业务权限，同时原告也未能证明其有向被告提供收款方式，因此原告举证不足以反映其已经就合同中收款条款对被告进行了合理的提示，且原告在庭审中亦确认存在日常业务中通过员工私账收取费用的情形，在此情况下，麦文聪作为原告员工，负责为原告买卖涉讼房屋提供居间服务并向被告收取款项，本院认定其个人收取居间服务费的行为系职务行为，陈新已向原告支付居间费21900元。第二，根据原、被告陈述，原告提供的居间服务除了签订双方买卖合同，还包括协助办理银行贷款等，被告的举证反映了麦文聪怠于履行协助办理贷款的义务，对买卖双方解除合同存在一定过错或过失。对此，原告的员工麦文聪书面承诺退还被告中介服务费21900元，事实上也由原告的另一员工郑文山已退还3000元，两人的以上行为亦应当认定为职务行为，由此产生的民事责任应由原告承担。退一步讲，即使该行为系麦文聪、郑文山的个人行为，但因其身份及结合交易经过，被告也有理由相信系代表原告所进行的居间行为。综上，在原告作出退还已付居间费的承诺的情况下，原告又起诉要求被告支付居间费及违约金，本院对其主张不予支持，至于原告未退还的居间费18900元，原告应予退还，并支付逾期之日即2017年7月21日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，对被告主张超出部分，本院不予支持。此外，被告主张的律师服务费及其他损失，其未举证予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、广州市德才房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还18900元及支付该款从2017年7月21日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予陈新；二、驳回广州市德才房地产代理有限公司的全部诉讼请求；三、驳回陈新的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取1191.36元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费减半收取459.25元（被告已预交），由原告负担323元，被告负担136.25元，原告的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年三月十三日书记员  林浩成