.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初2349号原告：大连万象美物业管理有限公司包头分公司，统一社会信用代码：×××。负责人：李传玉，总经理。委托诉讼代理人：乌兰托亚，内蒙古辰星律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭敏，内蒙古辰星律师事务所律师。被告：李飞，男，1983年11月18日出生，汉族，职业不详，住内蒙古自治区包头市。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司与被告李飞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司的委托诉讼代理人郭敏到庭参加诉讼。被告李飞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2012年度至2018年度拖欠的物业服务费共计63536.13元及依据双方签订的《前期物业管理服务协议》向原告支付的违约金71246.94元；2.被告支付原告2011年至2018年度拖欠的暖气费合计40273.28元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告李飞与大连万达物业管理有限公司包头分公司（现更名为大连万象美物业管理有限公司包头分公司）签订《前期物业管理服务协议》。合同约定：被告购买位于包头市××区号房屋后，由原告为被告按建筑面积每月每平方米7元向被告提供物业服务，被告应于每年度开始10日前预交下一年度物业服务费，逾期每日按欠费的千分之一支付违约金。协议签订后，原告依约为被告提供物业服务，但被告作为包头市X房屋业主，无视协议约定的内容及原告的数次催缴；截止2018年，被告拖欠原告物业服务费、暖气费合计103809.41元。被告的违约行为，不仅增加了原告公司的资金压力，更严重地阻碍了原告物业服务工作的进行，给原告造成巨大的经济损失。依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》之相关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院维护原告的合法权益，依法支持原告的诉讼请求。被告李飞未做答辩。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司向本院提交如下诉讼证据：1.《房屋权属信息表》1份，原件；2.《前期物业管理服务协议》1份，原件；3.《缴款通知单》7份，原件；4.《缴款通知单》、《告知函》、《律师函》各1份，原件；5.收据2张，被告李飞划卡缴费的回单1张；6.《核准变更登记通知书》1份；7.《供用热力合同》1份，缴费单据11张。原告提交以上证据的证明目的：被告李飞系包头市X号房屋的所有权人（业主），上述房屋的建筑面积总计161.60㎡，年物业服务费合计13574.40元，年暖气费合计5034.16元；原、被告签订1份《前期物业管理服务协议》，合同约定：原告为被告坐落于包头市××区号X号房屋提供物业服务，被告于2011年10月11日收房且被告同意自2011年6月25日开始缴纳物业服务费及取暖费，物业服务费被告按建筑面积每月每平方米7元向原告缴纳。若被告逾期缴纳物业服务费，每日应按欠费金额1‰支付原告违约金。2011年10月11日向被告交付房屋钥匙时，被告交付1年的物业服务费13574元、装修保证金5000元。原告替本市青山区X写字楼整体代缴取暖费。之后，被告向原告缴纳部分物业服务费，现被告欠原告物业服务费63536.13元、暖气费40273.28元；原告多次向被告催收索要，并数次向被告送达律师函，催收拖欠的物业服务费及暖气费；2016年9月26日，大连万达物业管理有限公司包头分公司变更名称为大连万象美物业管理有限公司包头分公司。被告李飞未到庭，未对以上证据进行质证。被告李飞未向本院提交任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据1至证据7的真实性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司系为包头市X区X公寓及写字楼提供物业服务的企业（2016年9月26日，大连万达物业管理有限公司包头分公司企业名称变更为大连万象美物业管理有限公司包头分公司）。被告李飞系包头市X号建筑面积为161.60平方米房屋的所有权人。被告购买上述房屋后与原告于2011年10月11日签订《写字楼入伙交接手册》，包括《前期物业管理服务协议》、《区域防火责任书》、《物品交付确认书》、《房屋交付验收表》、《业主托管钥匙委托书》等内容。《前期物业管理服务协议》约定，原告为被告提供有偿物业服务，包头万达广场写字楼物业服务费按实测建筑面积每月每平方米7元收取，按入伙通知书规定的交房截止时间开始计取，每一年为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预交下一结算周期的物业管理服务费，逾期每日按应交物业管理服务费的3‰支付违约滞纳金。水、电、暖气费自房屋交付之日起按表或建筑面积结算，由业主自行向相关单位直接缴纳或由原告代为收取。业主必须在收到包头万达广场投资有限公司发出入伙通知书（含信函、报纸广告等）之后起7日内办理入伙手续，延期办理入伙手续者，视为业主已验收并收房，并承担该房产的业主责任，于入伙通知书约定入伙之日起开始支付各项管理费用。原告提供的《写字楼入伙交接手册》中《前期物业管理服务协议》、《区域防火责任书》、《物品交付确认书》、《房屋交付验收表》、《业主托管钥匙委托书》均标注日期为2011年10月11日。《物品交付确认书》第10条内容为：“本人同意自2011年6月25日开始每年按时缴付物业服务费及物业相关费用”；第11条内容为“包头万达广场物业服务处接受开发商包头万达广场投资有限公司的委托，与本人办理房屋交接手续。本人与物业服务处办理完毕交接手续后，即视为买卖合同项下交房手续办理完毕”。被告每年应向原告缴纳物业服务费13574.40元及代收暖气费5034.16元。原告2011年10月11日向被告交付房屋钥匙时，被告交付1年的物业服务费13574元、装修保证金5000元。原告整体代缴写字楼的取暖费。被告又缴纳原告物业服务费23943.73元。被告自2011年10月11日至2018年12月31日按每月每平方米7.00元的标准应向原告缴纳物业服务费98070.38元，扣除被告缴纳的部分尚欠60552.25元;按每月每平方米5.192元标准，被告欠原告8年的取暖费40273.28元。被告下落不明，本案公告送达相关诉讼文书，原告支出公告费560元。原告提出根据《写字楼入伙交接手册》中的《物品交付确认书》第10条内容，被告同意自2011年6月25日开始每年按时缴付物业服务费及物业相关费用。原告提交被告收房时，缴纳物业服务费1年的收据，该收据未标注收取该物业服务费的起止时间。本院认为，本案争议的焦点问题是被告李飞名下房屋应从何时开始收取物业服务费及代收的暖气费。原告提出应该从2011年6月25日开始缴付物业服务费及物业相关费用，对此原告提交《写字楼入伙交接手册》中的《物品交付确认书》，该确认书标注“本人同意自2011年6月25日开始每年按时缴付物业服务费及物业相关费用”，但该约定与《前期物业管理服务协议》约定的“按入伙通知书规定的交房截止时间开始计取”不符，原告应该何时交房，原告未举证，原告实际2011年10月11日向被告交付房屋，交付房屋当日，被告向原告缴纳1年的物业服务费，原告向被告出具的收据中未标注该费用的起止时间，故原告要求自2011年6月25日开始收取物业服务费，依据不足。原告2011年10月11日向被告交付房屋，物业服务费应自2011年10月11日开始收取。截止2018年12月31日，被告欠原告物业服务费60552.25元，取暖费40273.28元，故原告要求被告支付物业服务费63536.13元及取暖费40273.28元，本院部分予以支持。原告要求被告支付违约金71246.94元，原告对履行物业服务合同的情况未充分举证，故原告的该请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李飞支付原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司物业服务费60552.25元；二、被告李飞支付原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司代收的暖气费40273.28元；三、以上费用，被告李飞于判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，公告费560元，原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司已预交，由原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司负担1610元，被告李飞负担2750元，被告李飞负担的部分于本判决生效之日起十五日内随上款一并给付原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 燕 强人民陪审员 樊 英 二〇一九年三月十四日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。