山东省菏泽市定陶区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1727民初2006号 原告：周雪银，女，汉族，1983年12月25日出生，住菏泽市定陶区。 委托诉讼代理人：张兆民、郭永亮，山东天清律师事务所律师。 被告：菏泽嘉华置业有限公司，住所地：山东省菏泽市定陶区府前大道与菏商路交叉口50米路南。 法定代表人：石磊，总经理。 委托诉讼代理人：张加奎，五莲街头法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：邵俊学，公司员工。 原告周雪银与被告菏泽嘉华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周雪银及委托诉讼代理人张兆民、郭永亮，被告菏泽嘉华置业有限公司委托诉讼代理人张加奎、邵俊学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周雪银向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失数额95979元及支付原告违约金28793元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告菏泽嘉华置业有限公司通过广告以及宣传墙、宣传海报等方式一致对外宣传“定陶嘉华陶然居（现更名为学府名都）是山大附中的学区房”。原告周雪银出于希望其子女将来有好的教育环境，在2017年1月25日与被告签署《商品房买卖合同》。至2018年4月，原告获知学府名都并不是被告所称的山大附中学区房，且山东省菏泽市定陶区市场监督管理局在2017年9月21日作出行政处罚决定，对被告虚假宣传学区房一事予以行政处罚。综上，被告行为，构成违约。 菏泽嘉华置业有限公司辩称，原告所述与事实不符，被告并不存在虚假宣传学区房的行为，2016年被告开发的嘉华陶然居被划为山大附中实验学校生源地。近年来城市发展迅速，人口流动性大，片区内住宅的入学生源大量增加，教育部门根据入学生源的多少，划分不同的入学片区规定，开发商无权界定。关于2017年9月21日被告被定陶区市场监督管理局行政处罚一事，是因开发商违反了不能宣传学区房的规定，而不是因为虚假宣传。宣传材料不是针对具体个人，不具备要约的性质，开发商宣传的学校只是开发商的愿景。原、被告双方签订的商品房买卖合同中均没有承诺学区房的相关约定，故不存在原告所诉称的违约情形。涉案小区2016年、2017年、2018年上学的学生，经被告协调均已安排到山大附中实验学校入学，房屋价格并没有因为学区房问题而高于周边价格。原告诉请没有计算依据，依法应驳回原告的诉讼请求。被告没有违约，更不能向原告支付损失和违约金，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告周雪银与被告菏泽嘉华置业有限公司于2016年12月6日签订《商品房买卖合同》一份，载明：“1.本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约以前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。2.本合同所称商品房是指房地产开发企业建设并出售的房屋。3.为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行阅读或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增加或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4.本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5.对合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定、[]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。6.在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。7.本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。合同双方当事人：出卖人菏泽嘉华置业有限公司，注册地址：菏泽市中华路和平小区**楼****，营业执照注册号：371700228035962，企业资质证书号：166558，法人代表人高云。买受人周雪银，身份证号3729231983××××××××，地址，地址：山东省定陶县冉堌镇大周庄行政村西周庄**《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议。第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于地块的土地使用权。【国有土地使用证】为定陶国用（2013）第2013135号,该地块土地面积为67445平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2013年11月28日至2083年9月20日，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】，定陶嘉华陶然居。建设工程规划许可证号为[2015]定规建字第37-16-05-045【2016】定规建字第37-16-05-018号，施工许可证号为:371727201603160101,371727201610180101。第二条商品房销售依据，买受人购买的商品房为【预售商品房】，预售商品房批准机关为定陶房地产管理局，商品房预售许可证号为（定2016）房售证第015号，第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第0028【座】01【单元】【层】1-501号房，该商品房的用途为住宅，属混合结构，层高为2.95米，建筑层数地上7层，地下0层，地下**台是【封闭式】，该商品房【合同约定】，建筑面积共115.11平方米，其中，套内建筑面积94.27平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积20.84平方米，（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明明见附件二），附属房1-109，建筑面积13.11平方米，层高2.80米，第四条计价方式与价款，该商品房定价方式为双方协议价，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款，第一种，按【建筑面积】计算，（1）、该商品房单价为（人民币）每平方3356元，总金额（人民币）,386309元整，叁拾捌万陆仟叁佰零玖元零角零分。（2），该商品房附属用房成交价格为每平方米2257.82元，金额，（小写29600元），（大写）贰万玖仟陆佰元零角零分。第五条面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按1种方式进行处理，1，双方自行约定：本合同约定面积最终以具有测绘资质有关部门实测建筑面积为准。第六条，付款方式及期限，买受人按下列第3种方式付款，3，其他方式，该房屋总房款肆拾壹万伍仟玖佰零玖元整（￥415909），首付款玖万伍仟玖佰零玖元整（￥95909）；按揭贷款叁拾贰万元整（￥320000）。第七条，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列1、2种方式处理：1，按逾期时间，分别处理（不做累加），（1）逾期在5日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付万分之2的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过10日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2018年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，2，该商品房经分期综合验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2，因国家地方政策变化，引起工期拖延；因恶劣天气原因造成无法正常施工的（按全天计算）；因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；因其他非出卖方所能控制的因素，如供电、供水、供暖市政设施问题等。3，买受人未缴清全部房款及其他相关费用，或银行按揭贷款未能进入出卖方银行账户。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之0.01（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）X；（3）X；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人需在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。买受人如既不退房又不与出卖人另行签订补充协议的，出卖人视同买受人接受变更，同意按变更后的内容履行，面积差异按多退少补办理。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人视为已按期交付给买受人，并且买受人按购房总价款和逾期交付的天数，每天以万分之三向出卖人支付违约金。2、超过30天出卖人有权按买受人自动退房处理，并加罚买受人总房款10%的违约金。3，买受人接到通知后，应及时对该商品房进行验收，如有异议应当在10日内提出，逾期未提出视为同意收楼，由买受人承担该商品房所产生的各种管理费用，逾期超过20日，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付该房总价款万分之二的违约金，合同继续履行。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人整改达到约定标准。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房的正常使用直接关联的下列基础设备、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、X,2、X,3、X,4、X,5、X，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理，1，出卖人主动协商，买受人积极配合。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由【买受人】到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第十七条，双方可以就下列事项约定。1,该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有，以统一管理小区形象；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人保留住宅外墙管理、使用收益权。4，该商品房所在小区的命名权归出卖人所有；5，该商品房所属楼宇的公共使用面积和公共设施买受人不得占用，因买受人占用而所产生的一切后果和经济损失由买受人自负。第十八条买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第十九条，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。第二十条本合同未尽事项，按照国家法律、法规和政策规定执行，没有的可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本合同连同附件共18页，一式7份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人:3份，买受人1份，房产管理部门2份，以及银行按揭各持一份。第二十三条，本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，按下列第3方式，向房地产管理局申请登记备案。3、买受人委托出卖人申请。出卖人（签章）：菏泽嘉华置业有限公司，委托代理人高云，买受人（签章）：周雪银，2016年12月6日。”附件四：《合同补充协议》第二条买受人确认：对于买卖双方签订的《商品房买卖合同》订立及对于该商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在《商品房买卖合同》及本补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。买卖双方均已《商品房买卖合同》及本补充协议中的书面约定为准。凡在《商品房买卖合同》及本协议签署前买卖双方中任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘模型等）所表达和提供的信息都不作为确定双方权利义务的依据，且如有变化不另行通知。原告于2018年7月6日以被告存在虚假宣传为由，要求被告赔偿原告损失95979元及支付违约金28793元。 上述事实，由原、被告庭审陈述及所举证据在卷佐证。 本院认为，原告周雪银与被告菏泽嘉华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并不违反法律、行政法规的相关规定，该合同依法成立有效，双方均应全面、诚信、严格履行各自的合同义务。被告在销售房屋时对外宣传、发放广告纸页的行为仅是邀约邀请，旨在向不特定人群传递缔结民事合同的意向，而且广告和宣传的内容并未编入双方订立的书面商品房买卖合同，故有关学区房的广告宣传对合同主体不具有拘束力。被告的对外宣传行为，虽被菏泽市定陶区市场监督管理局进行了行政处罚，但是根据双方签订的附件四：《合同补充协议》第二条约定，……本协议签署前买卖双方中任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘模型等）所表达和提供的信息都“不作为确定双方权利义务的依据”，该约定也证明原告在签订合同时已自行放弃了该部分权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。据此即使被告存在虚假宣传，原告也应当对其损失结果及其与被告虚假宣传行为之间的因果关系负有举证责任，从而来证明自己的主张成立。综合分析认定，原告以被告在销售商品房时存在虚假宣传学区房为由，要求被告赔偿损失95979元及支付违约金28793元的诉讼请求，缺少事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告周雪银的诉讼请求。 案件受理费2795元，由原告周雪银负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  徐 逍 审 判 员  陈基昌 人民陪审员  董连魁 二〇一九年三月十九日 书 记 员  任得正