上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初9083号原告(反诉被告)胡洪娣，女，1954年9月13日出生，回族，住上海市。原告(反诉被告)郑立逵，男，1947年7月23日出生，汉族，住上海市。原告共同委托代理人丁强，上海济昀律师事务所律师。原告共同委托代理人邱国开，上海瀚英律师事务所律师。被告(反诉原告)王景红，女，1967年12月12日出生，汉族，住湖北省丹江口市。委托代理人楼立成、葛锐，上海市理诚律师事务所律师。原告胡洪娣、郑立逵与被告王景红及反诉原告王景红与反诉被告胡洪娣、郑立逵所有权确认纠纷一案，本院于2016年7月1日受理后，依法公开开庭进行了审理，并于2017年6月20日作出一审判决，被告(反诉原告)王景红不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉。2018年1月31日，上海市第二中级人民法院将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)胡洪娣、郑立逵及其共同委托代理人丁强、邱国开，被告(反诉原告)王景红及其委托代理人楼立成、葛锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡洪娣、郑立逵诉称，原被告共同觅得本市靖边路XXX弄XXX号XXX室房源，原告欲购买此房，但王景红的年龄状况更有利于向银行贷款，且郑立逵基于某些历史原因素有以他人名义购房、出借钱款的习惯，故胡洪娣与王景红于2003年10月13日就系争房屋的买卖共同签某了商品房预售合同，并以王的名义向银行作了抵押贷款，但该贷款手续实际由双方共同办理，定金1万元由原告交与王景红，购房产生的手续费、税费、保险费等均由原告支付，原告还是实际的还贷方，而王景红可能仅代原告偿还了两个月的贷款且具体金额不明。与购房相关的全部合同、发票、交费单据等均由原告保管。系争房屋产权登记于胡洪娣与王景红名下，但实际掌控房屋的为收到入户通知书的原告。2008年左右，原告花费约五万元对房屋进行了装修并于2008年9月将胡洪娣户籍迁入，目前房屋由原告亲属居住，历年发生的物业费亦由原告支付。购得房屋后，原告欲将系争房屋向案外人出某，售房定金由胡洪娣收取，买受方保证将房款汇入胡之账户，王景红亦多次委托胡全权处理房屋的出某事宜。2009年3月25日，郑立逵与王景红签某了两份协议，协议文本起草人为王景红，其中抬头为“协议书”的文本为初稿，协议中按房屋出某价格不同对房款按比例进行分配的约定为王景红所书；另一份则为定稿，该协议确认，本次购房过程中除1.6万元外的所有费用均由胡洪娣支付，同时确定了房屋产权，即郑立逵向王景红支付16.6万元后房屋归原告所有，但协议中关于银行贷款偿还问题的表述属于待协商而未确认。郑立逵于上述协议签某的同时给付了王景红16.6万元，但此后王却拒绝配合办理房屋出某手续并失去联系，为此胡洪娣还就违约向买受方作了赔偿。为使王景红配合售房，胡洪娣曾于2010年向王景红提起诉讼，因系争房屋的登记产权人为胡、王两人，故为立案所需在诉状中将系争房屋列为共同购买。2009年3月，郑立逵曾就系争房屋的贷款偿还问题向银行作了查询并有主动还清贷款的意愿，银行就逾期还贷向上海市徐汇区人民法院提起(2012)徐民二(商)初字第445号诉讼后，原告因管辖异议不被法院支持而未出庭应诉，但法院对该案作出的民事判决可表明，王景红于诉讼中自认其仅签某了购房合同而未在房屋内实际居住亦不同意由其一人承担偿还贷款的责任，判决同时也明确了原告需承担的责任。该案判决生效后，王景红迫于司法执行压力清偿了银行贷款及其他相关费用。以上事实由原告提供的一系列证据予以证实，包括与房屋买卖有关的合同、附件及缴费单据等证据；与房屋购置后现状有关的入住通知、户籍登记等证据；与当事人之间购房出资与出某事宜有关的居间协议、佣金确认书、委托书、收条、协议书等证据；与房屋还贷情况有关的民事判决书、银行查询记录等证据；与原告购房动机有关的其他购房借款事实、他案判决、历史背景资料等证据。原告认为，根据上述事实，当事人之间实为“借名购房”且已通过书面协议确认房屋归原告所有，王景红却在房价上涨后推翻了原有承诺。按王景红的庭审陈述，其经济能力不足以购置房产，而原告经济能力较强，无须与其共同出资购房，故王景红认为系争房屋由当事人共同出资购置及将房屋出租以租金冲贷不符常理且证据不足。现原告要求在市场价值325万元的基础上对系争房屋权属进行确认，确认方式为房屋产权归原告所有，由原告根据王景红的实际还贷情况向其支付折价款60万元。故提起诉讼，请求判令：一、系争房屋归两原告所有；二、王景红配合两原告办理房产过户手续；三，本案受理费由王景红承担。被告王景红辩称，原被告曾为邻里关系，系争房屋的房源由王景红觅得并欲自购用于居住，原告知悉后欲购同类房型，却因房价上涨而不得，遂与王景红约定合资购房并共同还贷、均分利益。购房时的定金1万元及购房保险费4591元系王景红支付，部分付费单据中将王列明为支付人证实其也参与了交易。购得房屋后，当事人约定将房屋出租并以租金还贷，因产证与进户手续由原告办理，故除保险单外的其他交易文件均留存于原告处。后原告欲将房屋出某，王景红虽对原告与案外人签某的居间协议约定内容不知情，但曾按原告要求与其共同补办了产证，表明王景红有积极配合售房的意愿，房屋出某未果的责任在于原告。2009年3月25日，郑立逵与王景红签某笔据两份，其中抬头为“协议书”的笔据为定稿，另一份为初稿的笔据本方不认可。定稿协议书中“80万各分15万、90万以上分20万”的文字记载表明双方对售房后的分成作了明确约定且与当时的还贷情况相符，后因房屋并未售出，故原告亦未按该协议约定向王景红支付16.6万。2009年3月9日，银行向王景红发送律师函催收贷款，告知欠款的起始日期为2009年4月30日，但原告将租金据为己有拒绝还贷。2009年4月，原告曾向王景红出具笔据一份，证明系争房屋为双方共同投资购置，但目前该笔据无原件。2010年胡洪娣用于起诉王景红的诉状中自认系争房屋为双方共同出资并确认了分配比例。待银行就逾期还贷向上海市徐汇区人民法院提起(2012)徐民二(商)初字第445号民事诉讼后，原告在明知讼争已发生且提出管辖异议的情形下故意回避庭审及法定义务，无视房屋所处的风险，而王景红作为产权人积极应诉并还清了贷款。据王景红实地查看，目前房屋有他人居住，装修状况则不明。以上事实由还款凭证及贷款清结证明、民事判决书、法院工作记录、产证登记申请、房屋保险单、房屋所在物业部门的录音证据等予以佐证。被告认为，交易文件的保管方、户籍登记方、交易过程中的手续办理情况与房屋的产权归属并无必然联系，原告的其他购房、借款经历则与本案无关。原告无证据证实系争房屋系其借王景红之名购置，双方属于合资购房，总房价437510.8元中，王景红支付了定金1万元、购房保险费4591元及2003年11月至2004年2月的贷款8244元，2004年3月至2008年3月的贷款107637.7元由双方约定将房屋出租后的租金共同还贷，属于各半出资，此后全部贷款均由王景红偿还，其中2012年8月27日后的贷款本金、利息、罚息系法院判决后向银行支付，另付出了诉讼费11382元。按上述出资情况，为系争房屋所支出的钱款达620580.43元，其中本方的出资达76%，故应按本方的方案对房屋进行分割。反诉原告王景红诉称，反诉原被告于2003年10月13日共同出资购买了系争房屋并共付首付款后，向银行借款351000元并由王景红为主贷人还款，期间双方一致同意出租房屋并将租金用于还贷。2009年3月，王景红收到银行催款的律师函，得知反诉被告自2008年4月30日起将租金据为己有且未还贷，经多次交涉无果，反诉被告拒绝将还贷必须的证件向王景红交付。银行就此于2012年3月提起诉讼后，反诉被告未出庭应诉，王景红遂依法院判决向银行支付了贷款。利息与罚金。综上所述，王景红对系争房屋具有重大贡献，为维护自身权益，请求在房屋市场价值325万元的基础上对房屋权属进行分割，分割的方式为：房屋归王景红所有，按本诉中王景红对房屋出资比例的陈述，由其向反诉被告支付折价款78万元，现提起诉讼，请求判令：一、系争房屋归反诉原告所有；二、反诉原告向反诉被告支付折价款。反诉被告胡洪娣、郑立逵辩称，王景红并未积极主动支付房屋对价，其在房价上涨后争夺房产利益的行为非但违反当事人之间的协议也有失公平，系争房屋已通过协议对产权进行了确定而不存在共有前提，故房屋应归反诉被告，由反诉被告向王景红返还其已支付的贷款。故对反诉诉请不能同意。经审理查明，一、2003年10月，胡洪娣与王景红作为买方与出某方签订《上海市商品房预售合同》一份，出资438949元购得系争房屋，合同载明买方已付房款87949元，余款351000元以按揭贷款的方式支付。购置手续完成后，除房屋保险单外其余交易文件均由原告保管。出某方于2004年9月出具了系争房屋符合办理入住手续条件的通知书；二、2008年7月23日，胡洪娣与王景红取得房屋产权证。2008年9月17日，胡洪娣之户籍迁入系争房屋；三、2009年1月，王景红出具了委托胡洪娣出某系争房屋的委托书两份，之后，胡、王两人为出某房屋与案外人於某签订了房屋买卖居间协议，胡还出具了定金收据并为之后的交易失败承担了相应的钱款支付责任；四、2009年3月25日，郑立逵与王景红达成笔据两份，一份笔据的抬头为“协议书”，部分文字内容不连贯，主要有“首付、王景红、付定金壹万元、另支付肆个月贷款”、“郑讲、王景红、付2个月贷款、其余购房契税费用、进户费、首付款、每月银行贷款郑支付、共计支付近五年银行贷款”、“80万、各分15万、90万以上分20万”、“银行卡卖掉房、王景红拿16.6000.00元、卖房子时、配合签字、签合同、到银行、不得违约”等内容；另一份笔据无抬头，部分文字内容不连贯，主要有“首付、王景红、付壹万元、另支付肆个月贷款”、“郑讲、王景红支付贰个月银行贷款”、“其余购房付契税费用、进户口、首付款、每月银行贷款全是胡洪娣支付、共计支付伍年银行贷款、其他所有的钱全部是我付给王景红壹拾陆万陆仟元正”、“王景红共计付壹万陆仟元”、“其他所有的钱全部是胡洪娣支付，现给王景红壹拾陆万陆仟元整、剩余钱款全部划在胡红娣银行卡内(卖房款)玖拾万以上给王景红贰拾万”等内容；五、2009年3月9日，上海银行股份有限公司白玉支行向王景红发送律师函一份，大意为：自2008年4月30日起，王未按其与银行签订的个人住房抵押借款合同约定还贷，故要求王及时履约；六、2010年2月，胡洪娣曾为向王景红提起诉讼拟制了起诉状一份，自述其以王之名共同购买了系争房屋并贷款，王自认出资1.6万并委托原告出某房屋，还对房屋出某后所得钱款的分配作了承诺，因此后王拒绝配合办理房屋的出某手续，故起诉要求对房屋确权；七、2012年8月14日，上海市徐汇区人民法院就上海银行股份有限公司白玉支行诉王景红、胡洪娣、郑立逵金融借款合同纠纷一案作出(2012)徐民二(商)初字第445号民事判决，主要查明的内容为：王景红为购置系争房屋通过与银行签订《个人住房抵押借款合同》的方式贷款351000元，双方对还款方式、逾期还款的违约责任作了约定，并以系争房屋作为抵押物，抵押人为王景红、胡洪娣及其夫郑立逵。2010年6月20日起王景红未按约定履行还款义务，截止至2012年7月21日尚欠本金289736.72元，银行遂于2012年3月6日提起诉讼。根据上述事实，该院认为银行起诉要求王景红、胡洪娣、郑立逵履行还款人或抵押人义务并无不当，故判令涉案抵押借款合同解除，并由王景红向银行支付上述借款本金、自2011年3月20日起至判决生效之日止的利息与罚息、因诉讼产生的律师费，否则银行有权将抵押物通过拍卖等方式以所得价款优先受偿；八、2012年10月16日，上海银行股份有限公司白玉支行出具《个人贷款结清证明》一份，确认系争房屋的贷款已结清。随后，因当事人之间为房屋的权属发生争议，原告于2016年7月1日向本院提起诉讼，被告亦提起反诉。本案反诉部分查明的事实同本诉。本院认为，不动产物权的归属原则上应以公示登记为准。系争房屋产权既已登记至胡洪娣与王景红名下，则胡洪娣、郑立逵夫妇如欲以“借名买房”为由将王景红的权益排除于房产之外的，应按法定的举证规则提供相应的证据加以证实。而将当事人的陈述与一系列证据结合加以分析，本院认为目前尚无确凿可信的证据可证实房屋买卖合同签某时双方对胡洪娣借王之名购房有明晰、确切的约定或王景红曾单方作出过系争房屋实际由胡洪娣、郑立逵购买而其非购房人的承诺，而购房文件的持有、对房屋的实际掌控、户籍的登记、房款及相关费用的支付、当事人签某的笔据、与银行产生贷款诉讼后的法院判决书等均非可用于证实“借名购房”这一事实成立的直接证据，故本院对胡洪娣、郑立逵以此理由对房产进行确权的观点不予采纳。既然如此，系争房屋应属于胡洪娣与王景红共同购买并共享产权，因当事人在庭审中一致同意在325万元的基础上对该共有产进行分割且支付折价款，考虑到房屋不再具备继续共有的基础，本院予以准许并在本案中一并处理。至于分割方式，本院认为，当事人在购房时对具体出资比例、偿还贷款的责任分担、购房后的用途、房屋产生的收益分配等各类事项均未作出明确约定，在购房后又怠于主动向贷款出借方即银行履行还款义务，导致危及房产的诉讼风险发生后不得不采取补救措施，故作为共有产权人，胡、王两人对管理房屋过程中因懈怠产生的风险损害、分割房屋过程中因约定不明产生的权益难以厘清的后果应共同承担责任。因房屋分割过程中当事人未提供确凿证据以支持各自的分割方案——唯一为确定出资、还贷、出某、分成比例等事宜所签某的、两份形成于同一天的笔据中大部分文字内容不连贯、语义指向不明晰、前后表述逻辑不一致，难以将此类笔据作为确定产权份额及分割房产权益的强势证据。根据上述理由，本院将结合案情对房屋产权的分配、折价款的补偿问题予以酌定，酌定所考量的因素包括民事活动中的公平等价原则、共有物分割的法律规定、可以通过当事人的陈述与部分证据相结合得到印证的购房出资与还贷事实、系争房屋的客观情况、当事人各自的过错程度及纠纷过程中为房产支出的经济损失等。综上所述，对当事人本反诉中合理的诉求予以支持，不合理的诉求不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、上海市靖边路XXX弄XXX号XXX室房屋产权由原告胡洪娣、被告王景红变更为原告胡洪娣、郑立逵；二、原告胡洪娣、郑立逵应于本判决生效之日起三十日内向被告王景红支付上述房产的折价款人民币180万元；三、被告王景红应于原告胡洪娣、郑立逵履行本判决第二项的同时配合办理上述房产的产权变更登记手续；四、对反诉原告王景红的反诉诉请不予支持。本案原审本诉受理费人民币12800元，由原告胡洪娣、郑立逵负担人民币6400元，由被告王景红负担人民币6400元。本案原审反诉受理费人民币6400元，由原告胡洪娣、郑立逵负担人民币3200元，由被告王景红负担人民币3200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 彬人民陪审员 王 俭人民陪审员 杨德荣二〇一九年三月二十八日书 记 员 陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。