安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初189号 原告：汪永萍，女，1980年8月24日出生，汉族，自由职业，住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：周平，安徽新弋达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚志敏，安徽新弋达律师事务所律师。 被告：施武，男，1967年8月20日出生，汉族，自由职业，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：镜湖区格家房产中介所世茂滨江店，住所地芜湖市镜湖区滨江大道世茂滨江花园**楼03，统一社会信用代码92340202MA2PTWNT2Q。 经营者：穆可。 委托诉讼代理人：郝东坤，男，该公司员工。 原告汪永萍与被告施武、镜湖区格家房产中介所世茂滨江店（以下简称格家房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪永萍及其委托诉讼代理人周平、龚志敏，被告施武，被告格家房产的委托诉讼代理人郝东坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告汪永萍向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、两被告返还原告购房定金10万元，并支付违约金8.7万元，合计18.7万元。事实与理由：原、被告三方于2018年8月21日签订《房屋买卖合同》，约定将被告施武所有的位于芜湖市弋江区中国芜湖交易博览城C08#楼223门面房出售给原告，建筑面积27.73平方米，合同总价款435000元，被告施武应于2018年8月31日前将出售房屋银行贷款一次性还清，并于具备办理产权转移登记手续10个工作日内办理产权转移登记手续。原告按约分两次向被告格家房产交付定金10万元，被告施武并没有按照约定的时间还清银行贷款，经原告催告后，三方于2018年10月31日达成《补充协议》，被告施武承诺2018年11月5日之前去开发商处办理产证的多退少补事宜，2018年11月12日前结清该房屋的银行尾款，2018年11月12日前办理好不动产产权证书，如没有按照上述时间办好相应的手续，视为违约，每次承担所售房屋成交总价款20%的违约责任。《房屋买卖合同》约定在发生争议协商不成时，向居间方注册地（镜湖区）人民法院起诉。原告认为，依法成立的合同受法律保护，两被告的行为违反诚实信用原则，在宽限的时限内仍没有履行合同义务，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告施武辩称：1、答辩人不同意解除《房屋买卖合同》，现案涉房屋已办理了产权证，原告要求解除合同没有事实和法律依据；2、答辩人没有收到10万元定金，都是被告格家房产在操作；3、原告主张违约金没有事实和法律依据，答辩人延误的原因在于办理贷款一次性清偿的手续需要预约。 被告格家房产辩称：因此当时被告施武没有办理产权证，故答辩人将10万元定金代为保管，答辩人作为居间方，只负责陪同被告施武办理各项事务，不应承担任何责任。 本院经审理认定事实如下：2018年8月21日，原告汪永萍（乙方）与被告施武（甲方）、格家房产（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将其所有的位于芜湖市弋江区房屋（暂测建筑面积27.73平方米）出售给乙方，房屋用途为商业；第四条：房屋总价款为435000元，乙方应于2018年8月21日将第一笔定金40000元支付给甲方，乙方应于2018年9月10日将第二笔定金60000元支付给甲方，产权转移登记当日，乙方支付剩余全部购房款335000元；第七条：甲方应于2018年8月31日前向该房屋欠款银行提交一次性还清剩余贷款的申请，具备条件还清贷款5日内办理还款手续，并领取相关材料；第八条：甲乙双方应于具备办理产权转移登记手续的10个工作日内办理产权转移登记；第九条：甲方若出现下列之一的，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3、逾期履行本合同第四条、第五条、第七条、第八条约定的义务超过5个工作日的……，甲方出现上述违约情形之一的，应当向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%。根据签订《房屋买卖合同》时的现场视频反映，原告当时已知晓案涉房屋处于出租状态，被告施武承诺2018年12月份可以交房并可以将过户后到交房期间收取的房租给付原告，原告对此未表示异议。合同签订当日，原告即向被告施武支付了4万元购房定金，被告施武出具收据一份，该4万元定金现暂存于被告格家房产处。后原告又陆续通过微信转账方式支付购房定金6万元并暂存于被告格家房产处，被告格家房产于2018年9月22日向原告出具收条一份。因被告施武未能按约定的时间注销房屋抵押并办理产权转移登记，原告汪永萍（买方）与被告施武（卖方）、格家房产（居间方）于2018年10月31日就上述《房屋买卖合同》签订《补充协议》一份，约定：1、卖方承诺2018年11月5日之前去瑞丰相应的开发商办理产证面积的误差多退少补事宜，如果卖方没有如期办理，视为卖方违约，按照格家房产三方买卖合同赔偿给买方成交价格总房款20%；2、卖方承诺于2018年11月12日之前去该房屋欠款所在银行还清房屋的银行尾款，如果卖方没有如期办理，则视为违约，按照格家房产三方买卖合同赔偿给买方成交价格总房款20%；3、卖方承诺于2018年11月12日之前去房屋不动产交易中心办理该房屋的产权证书，如果卖方没有如期办理，则视为违约，按照格家房产三方买卖合同赔偿给买方成交价格总房款20%。《补充协议》签订后，被告施武于2018年11月16日办理完毕产证面积误差的多退少补事宜并结清了案涉房屋的个人贷款，2018年11月22日，被告施武就案涉房屋的转移登记向芜湖市不动产登记中心提出申请。现原告以被告施武未按《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的时间履行义务为由，要求解除《房屋买卖合同》并要求被告施武支付违约金，遂成讼。庭审后，被告施武向本院提交书面意见称若法院判令其需向原告支付违约金，则其认为违约金数额过高，希望法院根据公平合理的原则对违约金的数额予以减少。 本院认为：原告与被告施武签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按约履行义务。原告已经按照合同约定支付了购房定金10万元，但被告未能在约定的期限内注销房屋抵押并办理产权转移登记，已构成违约，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案当事人已在《房屋买卖合同》中明确约定“逾期履行本合同约定的义务超过5个工作日的，原告有权解除房屋买卖合同”，现合同约定的解除条件已经成就，故对原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求二被告返还定金10万元并支付违约金的诉请，根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告选择适用违约金条款，要求被告返还定金10万元的诉请符合法律规定，应予支持，该10万元定金现在被告格家房产处暂存，故应由被告格家房产予以返还。关于违约金数额，被告施武认为原告主张的8.7万元违约金过高，请求予以减少。违约金的性质是以补偿性为主、以惩罚性为辅，约定违约金不应过分高于或低于违约造成的损失，原告已知晓案涉房屋于2018年12月份才能交房且原告能获得从过户到交房这段期间的房租，现原告未举证证明因被告施武违约给其造成的损失情况，本院结合房地产市场现状、双方当事人履行合同的情况等因素，本着公平原则，酌定以原告已付购房定金的20%作为违约金，即2万元。被告格家房产在案涉《房屋买卖合同》中处于居间地位，非合同相对方，原告也未提供证据证明格家房产在提供居间服务的过程中有损害原告利益的行为，故原告主张被告格家房产承担违约金无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告汪永萍与被告施武于2018年8月21日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告镜湖区格家房产中介所世茂滨江店于本判决生效之日起十日内返还原告汪永萍购房定金10万元； 三、被告施武于本判决生效之日起十日内支付原告汪永萍违约金2万元； 四、驳回原告汪永萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2070元，由原告汪永萍负担670元，由被告施武负担1400元（案件受理费原告汪永萍已预交，被告施武将其负担部分于本判决生效之日起十日内一并给付原告汪永萍）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  马甜甜 二〇一九年三月二十八日 书记员  陶旻枫 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。