广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初2660号原告：佛山市意美家卫浴有限公司，住所地广东省佛山市禅城区雾岗路**河南村民公寓******，注册号440602000053137。法定代表人：蔡伟群。委托诉讼代理人：李飞华，广东京兆律师事务所律师。被告：巫冠聪，男，1982年1月11日出生，汉族，住广东省梅县，委托诉讼代理人：温永刚，广东丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：施杰龙，广东丰源律师事务所律师。原告佛山市意美家卫浴有限公司诉被告巫冠聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月7日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人蔡伟群及委托诉讼代理人李飞华、被告的委托诉讼代理人施杰龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告补交一个月租金33000元及利息2168.73元（利息以33000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年9月6日计算至实际清偿之日止，先暂计算至起诉之日），合计35168.73元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月20日，原告与被告签订了《租赁合同》（编号：20160920）一份，承租位于广东省佛山市禅城区季华四路下北铺12号B座5-6铺位。合同约定：租赁期限为五年，从2016年9月20日至2021年9月19日止；租金为第一年每月30000元外加每月3000元的餐饮现金券，第二、三年租金每月33000元，第四、五年租金每月36000元；环境卫生费每月每平米1元；商铺用途为餐饮；被告应缴租金日期已在合同中予以确认。另双方对权利义务、违约责任及责任承担方式亦作出明确约定。后因被告经营管理不善，向原告提出解除《租赁合同》，双方于2017年9月5日签订了《解除合同协议书》解除上述合同。根据《租赁合同》第十条的约定，因被告原因提前退租，应向原告补交1个月租金33000元。综上所述，为维护原告合法利益，特根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律之规定诉至法院，恳请判决如前所请。被告辩称，一、引发本案的真实原因。本案发生之前，被告与原告已产生相关纠纷，而该纠纷的主要起因系由于原告企图侵吞被告的租赁保证金不予足额归还（具体案号：（2018）粤0604民初9092号、（2018）粤06民终9510号）,后经一、二审法院审理支持了被告关于退回租赁保证金余款人民币4万元的相关诉求，故引发了原告以案涉《租赁合同》第十条的约定起诉被告，要求补交1个月租金人民币3.3万元。二、原告主张被告需向其补交一个月租金人民币33000元明显缺乏事实及法律依据。首先，根据原告在（2018）粤0604民初9092号、（2018）粤06民终9510号案件中的陈述可知，被告与原告之间关于案涉《租赁合同》中的相关租金已结清，被告并不存在任何尚欠其租金的情形。其次，根据原告提交的《解除合同协议书》可知，被告与原告双方于2017年9月5日签订了《解除合同协议书》，而该协议书系双方的真实意思表示且其并不违反相关法律强制性规定，应属于合法有效且对双方具有约束力的合同。据此，在该协议书已较为明确地约定了被告向原告一次性支付人民币9.5万元以结清双方因租赁合同关系产生的相关租金、水电费、卫生费、违约金等的基础上，被告与原告在解除合同关系时双方已就相关租金、违约金、水电费等进行了较为明确的处理，双方关于提供场地、缴纳租金、水电费等主要合同权利、义务已然归于消灭。三、原告早已知悉其与被告所签订的《租赁合同》系无效合同，但其放任该无效性质从而谋取利益所引发的相关不利后果理应由其自行承担。根据原告以往多次与他人发生的关于案涉租赁场地所在物业的租赁纠纷的判决书可知，原告早在2015年乃至之前即已知悉其所对外出租的物业（佛山市禅城区季华四路北侧的商铺）属于没有办理报建手续的建筑物，而其与他人关于上述物业所签订的相关租赁合同也属于无效合同（该一事实，原告已经过多份生效法律文书得以证实、得以知悉）。然而，原告在知悉这一事实的前提下仍对被告予以隐瞒并与其签订相关《租赁合同》进而谋取相关利益，那么因《租赁合同》无效所产生的不利于原告的相关因素及结果也理应由其自行承担，而不应由不知情的被告承担。综上所述，恳请法庭依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、租赁合同（编号：20160920）。拟证明原被告于2016年9月20日签订《租赁合同》，被告承租位于佛山市禅城区季华四路下北铺12号B座5-6铺位，出租面积（含分摊）480平方米，租赁期限五年；租金为第一年每月30000元外加3000元餐饮现金券，被告须于2016年10月20日前一次性交纳三个月租金99000元，后续租金每三个月交一次。双方采用先缴费，后使用物业原则，合同第十条约定：“甲方给予乙方免租期1个月，2016年10月20日开始计租，若因乙方原因致提前退租，该免租条款自动废除，乙方需补交一个月租金33000元”。另双方对租金及交纳时间、金额、各方权利义务等重要事项均已作出明确约定。2、《解除合同协议书》。拟证明作为《租赁合同》乙方的被告，因其自身经营管理不善，无法继续履行上述租赁合同，经被告提出，原、被告于2017年9月5日签订《解除合同协议书》。按照《租赁合同》，根据双方所签订的《租赁合同》第十条的约定，被告应向原告补交一个月租金33000元。3、（2018）粤0604民初9092号《民事判决书》、（2018）粤06民终9510号《民事判决书》。拟证明被告就案涉《租赁合同》的保证金部分，向人民法院提起诉讼，经两级人民法院审理，已作出生效《民事判决书》，原告依照双方签订的《租赁合同》、《解除合同协议书》及上述判决书关于被告向原告补交租金所认定的基本事实主张被告补交租金33000有理有据。4、承诺书、第四期租金明细表。拟证明双方签订的解除合同协议书中所约定的95000元是对应租赁合同后所附的租金缴纳日期明细表第四期的租金及违约金部分。诉讼中，被告提交如下证据：1、微信截图3张。拟证明原告与被告双方于2017年9月5日签订了《解除合同协议书》后，原告的法定代表人蔡伟群就退回租赁保证金事宜于2017年11月25日给被告提供了两种算法：一种系被告向其支付的23万元中，扣除第一期租金9万元，租赁保证金数额为14万元，扣除双方在《解除合同协议书》中关于租金、违约金、水、电费等费用9.5万元后剩余4.5万元；一种系租赁保证金为18万元，扣除双方在《解除合同协议书》中关于租金、违约金、水、电费等费用9.5万元后剩余8.5万元，在扣除一个月租金3.3万元，剩余人民币5.2万元的事实。《证明》、（2015）佛城法民一初字第2331号《民事判决书》、（2015）佛城法民一初字第2404号《民事判决书》、（2016）粤06民终6920号《民事判决书》复印件各1份。拟证明原告以往多次与他人发生的关于案涉租赁场地所在物业的租赁纠纷的事实；原告早在2015年乃至之前即已知悉其所对外出租的物业（佛山市禅城区季华四路北侧的商铺）属于没有办理报建手续的建筑物，而其与他人关于上述物业所签订的相关租赁合同也属于无效合同（该一事实，原告已经过多份生效法律文书得以证实、得以知悉）的事实。（2018）粤06民终9510号《民事判决书》复印件1份。拟证明原告提起本案的真实原因，具体缘由被告已在答辩状阐述，在此不再赘述；原告是2017年9月5日签订了《解除合同协议书》后，在（2018）粤06民终9510号进行审理时才认为被告需要向其补交一个月租金人民币33000元的事实；原、被告之间就关于案涉租赁物的租金事宜已结清，被告已不存在拖欠原告租金的事实。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：对原告提交的证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认；对被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年9月20日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：租赁物位于佛山市禅城区季华四路下北铺12号B座5-6铺位，出租面积（含分摊）为480平方米，租赁期限为五年，从2016年9月20日至2021年9月19日止。租金为第一年每月30000元外加每月3000元的餐饮现金券，第二、三年租金每月33000元，第四、五年租金每月36000元。乙方原告须于2016年10月20日前缴纳三个月租金99000元，往后租金每三个月交一次。乙方应在合同签订之日向甲方支付180000元作为租赁铺位的保证金。合同期满，乙方没有任何违约，甲方无息退还保证金（乙方凭保证金收据正本收取）。若乙方违约，则甲方可没收该保证金，并有权追讨因乙方违约所造成甲方的经济损失。2017年9月5日，双方签订了《解除合同协议书》，明确因被告经营不善，无法继续履行上述租赁合同，双方一致同意解除上述租赁合同，并约定：本协议签订之日，巫冠聪必须以转账方式一次性向意美家公司支付基于上述合同产生的相关费用共计95000元，该费用包括租金、水电费、卫生费、违约金等，巫冠聪应在签订上述协议之日起三天内迁出上述租赁房屋。另查明：（2018）粤06民终9510号民事判决书认定意美家公司与巫冠聪签订的佛山市禅城区季华四路下北铺12号5-6号铺位签订的租赁合同为无效合同，巫冠聪应向意美家公司支付解除租赁合同的费用95000元已经在其租赁保证金予以抵扣。至于巫冠聪是否应向意美家公司补交一个月租金33000元，因意美家公司在该案中并未提出主张，法院不予审查处理。诉讼中，原告陈述：解除合同协议书第二款95000元是对应租赁合同后所附的租金缴纳日期明细表第四期的租金及违约金；被告陈述：我方认为该笔费用是包含了被告与原告达成解除案涉租赁合同的意思表示后，双方对被告应当缴纳的租金、水电费、卫生费、违约金等的结算。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，无证据显示案涉房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉租赁合同应为无效。关于意美家公司诉请巫冠聪补交一个月租金及利息。本案的关键在于如何理解双方签订的《解除合同协议书》。本院认为，《解除合同协议书》表示双方之间就《租赁合同》约定的权利义务关系已经终止，双方不再履行《租赁合同》约定的权利义务，但不代表因《租赁合同》而产生的债权债务关系已经消灭，且《解除合同协议书》中没有关于租赁保证金的约定，本应由巫冠聪向意美家公司支付的解除租赁合同费用95000元已经在其租赁保证金予以抵扣，由此可见，《解除合同协议书》并不是关于双方债权债务关系的最终结算。故巫冠聪关于《解除合同协议书》具有结算性质，双方的租金已经结清的抗辩，本院不予支持。因为双方签订的房屋租赁合同无效，故巫冠聪应向意美家公司支付占有使用费，意美家公司应向巫冠聪返还租赁保证金。根据前述查明事实，（2018）粤06民终9510号民事判决书已经判令意美家公司向巫冠聪退回全部租赁保证金；而参照租赁合同的约定，若因巫冠聪原因致提前退租，免租条款废除，巫冠聪需补交一个月租金即占有使用费，故意美家公司诉请巫冠聪补交一个月租金即占有使用费33000元并自2017年9月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至巫冠聪实际清偿之日止，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告巫冠聪应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市意美家卫浴有限公司支付占有使用费33000元并支付利息（利息以33000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年9月6日计算至实际清偿之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案使用建议程序，受理费减半收取340元，由被告巫冠聪负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年三月二十八日书记员 冯裕雯