江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0902民初6758号原告：王少明，男，1976年1月7日生，住所地在江苏省江阴市。原告：严丽芳（王少明之妻），女，1979年9月21日生，住所地在江苏省江阴市。委托诉讼代理人：王少明，男，1976年1月7日生，住所地在江苏省江阴市。被告：盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司，统一社会信用代码91320902697876976G，住所地在江苏省盐城市。法定代表人：陈大凤，该公司总经理。被告：盐城中瓯置业有限公司，统一社会信用代码91320902694538007E，住所地在江苏省盐城市。法定代表人：陈大凤，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。原告王少明、严丽芳与被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司（下称盐城嘉华公司）、盐城中瓯置业有限公司（下称中瓯公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年11月5日受理后，依法适用简易程序由审判员杨淑芬独任审判，于2019年1月9日公开开庭进行了审理，因案情复杂，后依法转为普通程序并组成合议庭于2019年3月25日公开开庭进行审理。原告严丽芳的委托诉讼代理人及原告王少明，被告盐城嘉华公司、中瓯公司的共同委托诉讼代理人苏醒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王少明、严丽芳向本院提出诉讼请求：依法判令被告立即归还原告义务商贸城A幢一层1243号商铺的经营管理权、使用权、租赁权等各项合法权益。通知原告验房并办理商铺交接手续诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年，盐城嘉华公司在盐城北郊开发义乌商城并大肆宣传有稳定的投资收益。2011年6月5日，原告与中瓯公司签订商品房买卖合同1份，购得盐城义乌商贸城A幢1243号室商品房1间（建筑面积33.64平方米，房款合计315595元）。同时初始委托期5年。2017年6月4日，被告应当将房屋腾空并恢复原状交还原告，但被告在未告知原告也未经原告同意就将商铺的墙拆除并出租给家家爱经营。本人多次要求收回商铺经营管理及使用权等一切权利未果。原告无奈诉至法院。被告盐城嘉华公司辩称：1、案涉商铺已经改造成家家爱家具广场，现经营稳定，由此可见，委托人对原告房屋的改造是为了符合市场需求，对包含原告在内的大多数业主是有利的；2、原告所有的房屋不具备独立的消防、排水等相应设施，在使用权上受整体市场的影响，如原告强行收回房屋，势必造成整个市场的稳定性，也会影响其他业主的利益；3、如原告同意调解，被告愿意按照同地段同类型业主的租金给付标准向原告支付相应损失。被告中瓯公司辩称：我公司与盐城嘉华公司及原告之间不存在任何委托合同关系，我公司为房地产开发商，不是本案的适格主体，不应承担相应责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理认定事实如下：2011年6月5日，原告王少明与盐城中瓯置业有限公司（下称盐城中瓯公司）签订商品房买卖合同，购得盐城义乌商贸城A幢1243号商用房一间（层高5.4米，建筑面积33.66平方米，房款合计315783元）。该商品房买卖合同中对案涉商铺交付时状态约定为：“…内墙为轻质隔墙，涂料…地面公共部位地砖，其余毛坯。门窗：外门窗铝合金型材，顶棚为吊顶，外门窗铝合金型材，中空玻璃，内门为钢化玻璃门…”。同日，原告王少明与被告盐城嘉华公司签订《商铺委托经营协议书》一份，约定主要内容为：“王少明（甲方，以下相同）甲方作为合法业主，拥有该商铺的产权（经营权），将其购买的盐城中瓯置业有限公司开发兴建的坐落于盐城市开放大道313号盐城义乌商贸城A幢1243号商用房1间自愿交由被告盐城嘉华公司（乙方，以下相同）以乙方名义组织经营管理和招商出租。第二条初始委托期限为5年（委托起始日自商铺交付之日起计算），在初始委托期限届满前3个月内，甲方可选择续约或者收回商铺经营权。若选择续约的，双方按当时市场租赁价格及双方约定达成新的合作条件，若甲方选择收回经营权的，则乙方在委托期满后的1个月内将商铺交付甲方使用。第三条收益在委托期限内，甲方自愿将上述商铺的使用权、经营权、租赁权及收益权等无偿归乙方所有，乙方有权将上述商铺免租或有偿出租给第三方从事规定业态的合法经营，甲方不得干涉乙方上述合法权利。在经营管理中产生的收益归乙方，统一投入市场运作费用，与甲方无关。第四条甲方的权利与义务1、甲方承诺遵守市场经营管理条例，共同维护好市场发展，促进市场兴旺。2、在本协议所规定的委托期限内，甲方如需将商铺全部或部分产权转让、抵押的，必须提前30天书面通知乙方，同时须以受让方继续履行本协议为产权处分条件，在签署相关处分合同或有关法律文件时加以声明。甲方及受让方须在转让、抵押后七日内到乙方办公所在地办理委托变延手续。3、委托期限届满后甲方选择收回经营权自营或另行出租的，须到乙方办公所在地登记备案，且经营户须遵守市场经营管理条例，并须符合市场的经营区域业态划分规定；如原经营户要求续租的，同等条件下甲方必须优先出租给该经营户。第五条乙方的权利与义务1、在受委托期限内，乙方负责对所受委托的商铺进行统一招商和经营管理，促进市场兴旺和铺位升值。2、在委托期限内，乙方拥有以自身名义对上述商铺的使用和出租行使完全的处置权，铺位出租而产生的收益归乙方统一投入市场运作费用，与甲方无关，甲方不得要求任何形式的补偿。3、在委托期限内，乙方应做好各项服务工作，维护好甲方的铺位主体及附属设施，如有损坏，应代表甲方向造成损失的责任人进行追偿。4、在委托经营期限内，乙方承担上述商铺的水、电使用费用及物业管理费。第六条违约责任本协议自双方签字盖章之日起即时生效，甲、乙双方均不得因任何原因中途终止或解除本协议，如任何一方终止本合同，须向守约方承担违约责任，违约责任标准：按甲方与开发商盐城中瓯置业有限公司签署的《商品房买卖合同》合同总金额的20%计算…合同附件，均视为本合同组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。双方还进行了其他约定。2011年12月25日，盐城中瓯公司向王少明发出交房通知书，并告知，面积退款188元。2012年1月9日，盐城中瓯公司与王少明签订盐城义乌商贸城收房交接书，将上述商铺交付王少明，并约定“商铺委托经营协议”在签署此收房交接书同时即日生效。盐城嘉华公司接收案涉商铺后，2012年1月至2016年8月期间，该市场周边经营形势不景气（包括该市场经营小商品，商铺部分闲置）。后盐城市原家家爱家具市场拆迁，盐城嘉华公司调整经营方向，并进行招商，现A幢1243号商铺由家家爱家具租赁使用。另查明，2012年4月13日，王少明（共同共有人：严丽芳）取得案涉坐落于盐城义乌商贸城A幢1243号室商用房的房屋所有权证（证号：盐房权证市区字第**）。同年5月11日，原告王少明、严丽芳取得该房屋相应的国有土地使用权证。其实际支付房屋价款315595元。又查明，盐城义乌国际商贸城总面积123975.85平方米，其中A幢规划商业面积66439.98㎡（该幢一楼商铺390间，二楼商铺403间，三楼商铺396间），B幢（2幢）规划商业面积57535.87㎡。上述商铺中有53.41%的面积系盐城嘉华公司接受登记所有人中瓯公司的委托经营。目前，该盐城义乌国际商贸城未成立业主委员会。与王少明的委托合同期满后，未再与王少明签订委托合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。本案在审理过程中，经本院向原告释明，原告坚持不变更诉讼请求，经本院主持调解，因双方分歧较大，致本案调解不成。本院认为，依法成立的合同受法律保护。一、关于本案的法律关系及案涉商铺物权属性。1、在委托合同中，委托人享有任意解除权，受托人有报告、按指示行为的义务。但任意解除权可以约定放弃，委托人与受托人之间指示、请示报告的权利义务，在本案中可以理解为概括授权。故从案涉协议的主要权利义务关系看，应认定双方为委托合同关系。2、《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据我国《物权法》的立法精神，建筑物各区分部分能否成为专有部分的主要判定标准是考察其是否具结构上的独立性、使用上的独立性。对案涉商铺，应与建筑物之特定商业用途分析其结构上和使用上的独立性，案涉商铺没有独立消防通道，亦没有独立的给、排水系统，仍受市场整体限制，不具有使用上的独立性，因此案涉商铺业主专有部分使用权是受限制的。案涉商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从市场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。二、关于案涉商铺相关主体权利保护问题。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。本案中，双方在案涉《商铺委托经营协议书》中约定“…委托期限届满后甲方选择收回经营权自营或另行出租的，须到乙方办公所在地登记备案，且经营户须遵守市场经营管理条例，并须符合市场的经营区域业态划分规定…”，因此可以看出原告在购买商铺时即已明知并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于业主的整体意志。本案中，双方协议约定的五年委托期虽然已满，双方签订的商铺委托经营管理协议已自然终止，但综合以上分析，且案涉商铺现由被告盐城嘉华公司管理、支配并租与他人经营的现状，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，本案不具备返还案涉商铺的客观条件，故原告要求被告盐城嘉华公司对案涉商铺恢复原状，并向原告返还案涉商铺的诉讼请求，依法不予支持。经本院向原告释明，其可变更诉讼请求，向被告盐城嘉华公司主张房屋占用使用费的损失，但原告坚持不同意变更。三、关于被告中瓯公司在本案中的责任问题。本案审理的是原告与被告盐城嘉华公司之间的委托经营合同。被告中瓯公司与原告之间不存在委托关系，被告中瓯公司不是合同的相对方，故在本案中也不应承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第三百九十六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：驳回原告王少明、严丽芳的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王少明、严丽芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨淑芬人民陪审员  刘立军人民陪审员  张云松二〇一九年三月二十九日书 记 员  瞿 艳附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。2.《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。