广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初2002号 原告：张某奇，男，1983年出生，汉族，住天津市武清区。 委托诉讼代理人：吴晓洪，广西嘉宸律师事务所律师。 被告：卢某桦，男，1983年出生，汉族，住广西贺州市八步区。 第三人：临桂县某佳房地产经纪有限责任公司，住所地桂林市临桂区。 法定代表人：李某强，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵某波，该公司营业经理。 原告张某奇与被告卢某桦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，与人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2019年1月2日第一次公开开庭审理了本案。书记员秦丽菊担任记录。原告张某奇的委托诉讼代理人吴晓洪到庭参加诉讼。被告卢某桦经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案第一次庭审中，原告张某奇变更其诉讼请求，并向本院申请追加临桂县某佳房地产经纪有限责任公司为本案第三人参加诉讼。经审核，本院依法追加临桂县某佳房地产经纪有限责任公司为本案第三人参加本案诉讼。2019年3月25日，本院对本案第二次公开开庭进行了审理。书记员秦丽菊担任记录。原告张某奇的委托诉讼代理人吴晓洪、第三人临桂县某佳房地产经纪有限责任公司（以下简称第三人临桂万佳房产经纪公司）的法定代表人李某强及委托诉讼代理人赵某波到庭参加诉讼。被告卢某桦经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某奇向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告及第三人签订的房地产买卖及居间合约，被告退还原告已付购房款20万元并支付利息5171.67元（该利息从2018年5月24日起算，以银行一年期贷款利率计，计至被告清偿债务之日止）；2.判令被告向原告支付违约金5万元，并赔偿原告支出的中介服务费7200元；3.判令被告赔偿原告支出的交通费1012元、律师费l万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月24日，原告（买方）与被告（卖方）以及第三人（经纪）临桂万佳房产经纪公司签订一份房地产买卖及居间合约，被告将座落于桂林市临桂区临桂镇西城南路1号花样年·花样城**幢1单元**层**号房屋以45万元的价格出售给原告。原告于2018年5月18日向被告支付购房定金5万元，又于2018年5月24日向被告支付购房首期款15万元。在签订合同时，由于被告出售的上述房屋尚有贷款未还清，房屋还在银行抵押当中，被告必须先行还清贷款、解除抵押，房屋才能过户于原告名下。但被告在收到原告20万元购房款后并未去银行还清贷款、解除抵押，而是将该款取走并挪作他用。经原告多次催促，被告至今仍未去银行还清贷款，解除抵押，且拒不前来配合原告办理房屋过户手续，房屋至今未能过户于原告名下。原告认为，原、被告及第三人签订的房地产买卖及居间合约合法有效，被告已收取原告购房款，应按合同约定还清贷款、解除抵押并配合原告办理房屋过户手续。被告的行为已构成违约，致使原告无法取得房屋，无法实现合同目的。原告依法提起诉讼，请求人民法院公正判决，支持原告的诉讼请求。 原告张某奇对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.《房地产买卖及居间合约》，拟证明原、被告、第三人签订了《房地产买卖及居间合约》，原、被告之间存在买卖关系，第三人提供了居间服务，合约约定了双方的权利义务及违约赔偿事项；2.涉案房屋的不动产权证书，拟证明涉案房屋是允许买卖的房产，以及该房产是在银行的抵押当中；3.收款收据2张、中国农业银行客户回执1张，拟证明2018年5月15日原告向被告支付购房定金5万元，2018年5月24日原告向被告支付购房款15万元；4.火车票3张（合计金额1012元），拟证明原告为处理本案纠纷所支出的交通费；5.委托代理合同及律师费发票，拟证明原告为了处理本案纠纷，委托律师处理本案并支付了1万元律师费；6.收据1张、清单表格1份，拟证明原告支付给第三人中介服务费7200元；7.催办函及EMS邮寄单，拟证明原告于2018年7月14日邮寄了催办函给被告。 被告卢某桦未作答辩，也未向法庭提供任何证据。 第三人临桂万佳房产经纪公司陈述称，对原告诉请解除《房地产买卖及居间合约》没有异议；其司是和原、被告签订了涉案合约，为原、被告提供居间服务，也收取了原告的中介服务费7200元。 第三人临桂万佳房产经纪公司为其陈述在举证期限内未提供任何证据。 本案诉讼中，为查明本案事实，本院依职权向交通银行股份有限公司桂林分行调取了下列证据材料：1.卢某桦与交通银行桂林分行签订的《个人房产抵押贷款合同》；2.卢某桦贷款、还款的明细表，截止至2018年9月5日卢某桦已归还贷款本金46584.1元。 经过开庭举证及质证，原告张某奇、第三人临桂万佳房产经纪公司对本院依职权向交通银行股份有限公司桂林分行调取的证据1-2均无异议；第三人临桂万佳房产经纪公司对原告张某奇提供的证据1-7的真实性、合法性、关联性无异议。 本院结合当事人各方的举证和质证，认证如下：对原告、第三人无异议的书证予以确认采信，并作为本案定案的依据。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告卢某桦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月18日，原告张某奇因购买被告卢某桦单独所有坐落于桂林市临桂区花样年·花样城**幢1单元**层**号房屋委托其代理人孟祥良向被告交纳购房定金（首期楼款）5万元，同日被告出具一份收款收据予以确认。2018年5月24日，被告（为卖方）、原告（为买方）、第三人临桂万佳房产经纪公司（为经纪方）签订《房地产买卖及居间合约》一份，该合同约定：第一条交易标的及权属情况。1.物业座落地址：桂林市临桂区花样年·花样城20幢1单元28层04号，建筑面积78.56㎡；2.物业权属性质为商品房；3.买卖双方确认权属现状为该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款，并承诺在产权转移登记日期之前还清贷款，承担所产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况，办好注销抵押登记等相关手续，买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续。第二条交易税费。交易所产生税费约定：买方同意缴纳税费中契税、个人所得税、查档费、工本费、登记费、交易手续费、评估费、测绘费、抵押登记费、权证过户手续费。第三条物业交付。1.双方确认交付标准为空房带现固有装修；2.物业交付时间约定为附带租约，卖方收齐全部楼款三个日内前交付物业。第四条买卖双方的权利和义务。1.签订本合约后，买卖双方须于经纪方的通知按房地产交易流程办理相关手续前提供出具交易有关所需真实、有效的资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件、银行按揭所需资料等），并配合到相关部门签订交易所需相关文件与协议，签约当天应交付权属证明原件等材料经纪方保管至交易递件当日，保管材料以经纪方开具的收件收据为准；2.卖方保证上述房产未被依法查封或者以其他形式限制房产权利，签约前已征得产权共有人、配偶、同住人同意、原租赁关系终止或相关优先购买人已放弃优先购买权，并愿意提供出具书面委托书与放弃购买确认书，不隐瞒关于该房屋发生过的相关事件（如：火灾、凶杀），不属于违章建筑、承重墙结构擅自拆改的危房；3.买方保证对上述房产现状有充分了解且已实地勘查，已征配偶、产权落定人等同意；不得隐瞒个人信用问题，符合购房资格有关规定；4.买卖双方同意此次房屋产权过户登记落定人为买方指定的任何产权落定人。第五条合约违约责任。1.买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后的继续履行，自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过七个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，违约方按下列约定承担赔偿责任；2.如卖方违约的，须在三个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方，如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止；3.如买方违约的，须在三个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方已付定金与追究其未支付定金，且卖方有权将该物业另行出售，如买方不依约支付违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息给卖方作为罚息赔偿，至支付全部违约款项为止；4.卖方未按约定期限将该物业交付买方使用的，每逾期—天，按该物业成交价的万分之四向买方支付逾期交房违约金；买方未按约定支付房价款的，每逾期—天，须按所拖欠房价款的万分之四向卖方支付违约金。第七条合约变更、免责及处理争议方式。1.合约变更：本合约取代三方签约前谈判中的声称、理解、承诺、协议之内容；除因三方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本协议，履行期间任何—方需变更或解除的，须事先书面通知对方，并达成书面补充协议，在变更或解除本协议的书面补充协议达成前，本协议继续有效，如擅自变更的，应承担由此给其他各方造成的损失；若涉及经纪方内容的补充协议，须由经纪方签字加盖公章的形式生效，否则因给买卖双方带来损失的经纪方将不负法律责任；2.免责声明：经纪方已就本合约所有条款向买卖双方作详尽解释，并如实告知所掌握的信息包括但不限于房地产交易政策、交易流程、税费标准、经纪方服务内容、收费标准、各方权利义务、违约责任等内容，各方对合约条款与交易流程均无异议并完全了解合同所列事项，且均从对方处得到了合理的解释，各方按照合约关系承担义务，本合约签订后，若非三方任何—方或不可抗力原因，导致交易拖延办理或无法履行时，则各方同意有关交易日期按交易流程相对顺延或协商解除，并根据不可抗力的影响及规定，部分或全部免除责任；3.争议处理：本协议适用中华人民共和国法律，因本协议的履行以发生的纠纷，三方应协商，协商不成的，各方按照合约关系应向本次交易房屋标的所在城区管辖人民法院提起诉讼。法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用。（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等）。第九条成交价及付款方式。1.该物业成交价为45万元；2.买方付款方式为商业贷款；3.第一部分房款（定金款）：5万元，签约当天买方须向卖方一次性支付上述定金，并转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档；4.第二部分房款（首期款）：15万元，卖方向银行递交提前还款当日；5.第三部分房款（尾期款）：25万元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权证后，由买方贷款银行直接划给卖方；9.其他约定：①银行通知解押还款前一天，第二次付款的15万元当天必须转到卖家账户；②中介及卖家保证房产证书为真实的；3.交房以后房租收1000元卖方转给买方。上述合同签订后，同日原告通过其在中国农业银行的账号62×××12转账15万元至被告账号62×××97内，被告亦出具收款收据一份给原告予以确认。同时，第三人收取了原告中介服务费7200元。2018年7月14日，原告委托第三人向被告发出催办函，要求被告在收到通知7个工作日内联系并按合同约定履行义务。之后，被告仍未与原告办理房屋过户手续。2018年8月9日，原告将被告诉至本院，请求：1.判令被告履行卖方义务，配合原告办理坐落于桂林市临桂区花样年·花样城**幢1单元**层**号房屋过户于原告名下的过户手续；2.判令被告向原告支付违约金13860元，该违约金从2018年5月25日起算，以每日180元计，计至本案判决生效之日止；3.判令被告赔偿原告支出的交通费1012元、律师费l万元；4.本案诉讼费用由被告承担。本案第一次庭审中，原告变更其诉讼请求为：1.解除原、被告及第三人签订的房地产买卖及居间合约，被告退还原告已付购房款20万元并支付利息5171.67元（该利息从2018年5月24日起算，以银行一年期贷款利率计，计至被告清偿债务之日止）；2.判令被告向原告支付违约金5万元，并赔偿原告支出的中介服务费7200元；3.判令被告赔偿原告支出的交通费1012元、律师费l万元；4.本案诉讼费由被告承担。同时，原告向本院申请追加临桂县某佳房地产经纪有限责任公司为本案第三人参加诉讼。经审核，本院依法追加临桂县某佳房地产经纪有限责任公司为本案第三人参加本案诉讼，并对本案二次公告开庭。本案第二次庭审中，原告自认其在购买涉案房屋的时候，其是清楚涉案房屋存在银行贷款抵押的；第三人确认2018年5月18日被告收取原告的5万元是定金，其公司收取原告中介服务费7200元。 同时查明，被告用涉案房屋作抵押于2013年2月18向案外人交通银行股份有限公司桂林分行按揭贷款24.9万元，贷款期限240个月（从2013年2月至2033年2月），截止至2018年9月5日已归还贷款本金46584.1元，尚欠贷款本金202415.9元未归还。另，现涉案房屋尚未解除抵押手续。原告因提起本案诉讼花费交通费1012元、律师费1万元。广西壮族自治区律师服务收费标准规定，争议标的收费比例费率分段累计收取律师费，最高不得超过规定的收费比例；10万元以下的（含10万元），费率为5％；10-50万元（含50万元），费率为4.5％；50-100万元（含100万元），费率为4％。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告张某奇、被告卢某桦、第三人临桂万佳房产经纪公司（为经纪方）于2018年5月24日签订的《房地产买卖及居间合约》，是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。在履行涉案《房地产买卖及居间合约》过程中，原告履行了依合同约定向被告支付购房款20万元的义务，但被告却未按合同约定履行办理涉案房屋的解除抵押手续和配合原告办理涉案房屋的交易手续等义务，故，其行为已构成违约，依照合同约定及法律规定应对此承担违约责任。由于被告不履行涉案《房地产买卖及居间合约》约定的主要义务，且涉案房屋仍在贷款抵押状态未予解除，从而致使原、被告及第三人所签订的《房地产买卖及居间合约》的合同目的已无法实现。因此，原告向本院诉请要求解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合约》，符合事实和法律规定，本院予以支持。至于解除涉案《房地产买卖及居间合约》后的结算问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，被告应将其收取的房款20万元退还给原告。涉案《房地产买卖及居间合约》第五条第2项约定“如卖方违约的，须在三个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方，如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期银行利率的四倍计算利息给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止”，依上述约定，被告在退还房款给原告时，还须赔偿原告已支付给经纪方的服务费和支付与定金同等数目之金额的违约金，以及每逾期一天按同期银行贷款利率的4倍计算利息给原告。经查，被告在收到原告支付的第二部分房款（首期款）15万元之日，未向银行递交提前还款解除抵押申请，以至涉案房屋迄今仍处于贷款抵押状态，则被告应当依照合同约定在违约后三个工作日内即2018年5月29日前退还原告已付购房款，但被告至今未予退还，因此，被告应当以已付购房款20万元为基数，从2018年5月30日起按照同期银行贷款利率的4倍向原告支付利息。本案中，对于原告主张利息按中国人民银行同期同类贷款一年期利率予以计算，未超出涉案合同的约定，亦是原告诉讼权利的行使，且符合法律规定，本院从其诉请予以支持；至于原告主张利息从2018年5月24日起计算，则与合同约定及查明事实不符，本院不予支持。经本院审核，原告为购买涉案房屋支付给经纪方中介服务费7200元，依涉案合同约定，被告则应赔偿给原告。经查，原告为购买涉案房屋于2018年5月18日委托其代理人孟祥良向被告交纳了5万元，结合被告所出具的收款收据内容、第三人的确认和涉案《房地产买卖及居间合约》第九条第3项“第一部分房款（定金款）：5万元，签约当天买方须向卖方一次性支付上述定金，并转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档”的约定，本院确认原告为购买涉案房屋于2018年5月18日委托其代理人孟祥良向被告所交纳的5万元为购房定金。因此，原告诉请要求被告支付违约金5万元，亦符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原、被告及第三人在涉案《房地产买卖及居间合约》第七条第3项中约定“法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用。（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等）”，依上述约定，被告应支付原告因提起本案诉讼所产生的交通费和赔偿支出的合理律师费。经本院审核，原告因提起本案诉讼所产生的交通费为1012元，由被告支付给原告。同时，依广西壮族自治区律师服务收费标准的规定，争议标的收费比例费率是分段累计收取律师费的，即10万元以下的（含10万元）费率为5％，10-50万元（含50万元）费率为4.5％，50-100万元（含100万元）费率为4％，按此换算，本案争议标的未超过73万元，分段累计计算即10万元×5％为0.5万元，40万元×4.5％为1.8万元，23万元×4％为0.92万元，总计律师费应为3.22万元。本案中，原告仅诉请律师费1万元，未超出广西壮族自治区律师服务收费标准规定的计算范围和本院审核的金额，本院予以支持，并由被告赔偿给原告。而被告卢某桦在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第㈣项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告张某奇与被告卢某桦及第三人临桂县某佳房地产经纪有限责任公司于2018年5月24日签订的《房地产买卖及居间合约》； 二、被告卢某桦应退还房款20万元给原告张某奇； 三、被告卢某桦应支付利息（利息以房款20万元为基数，从2018年5月30日起按中国人民银行同期同类贷款一年期利率计算至实际清偿之日止）给原告张某奇； 四、被告卢某桦应支付违约金5万元给原告张某奇； 五、被告卢某桦应支付交通费1012元给原告张某奇； 六、被告卢某桦应赔偿中介服务费7200元给原告张某奇； 七、被告卢某桦应赔偿因本案诉讼支出的合理律师费1万元给原告张某奇； 八、驳回原告张某奇的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效后五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费11080元，公告费1950元，诉讼保全费2770元，合计15800元（原告已预交）。由原告张某奇负担450元，被告卢某桦负担15350元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费11080元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  粟开坤 人民陪审员  周道奕 人民陪审员  赵生付 二〇一九年三月二十五日 法官助理徐素珍 书记员秦丽菊