贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初24号原告：林文祥，男，1973年12月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，原告：陈玉群，女，1974年10月11日出生，汉族，住址同上，委托诉讼代理人：张競（一般授权代理）、郑秋艳（特别授权代理），均系贵州圣谋律师事务所律师。被告：贵州七众置业有限公司，住所贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。法定代表人：韩义，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王丹、李娇，均系被告公司员工。原告林文祥、陈玉群与被告贵州七众置业有限公司（以下简称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐晓玲及其委托诉讼代理人郑秋艳，被告七众置业之委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林文祥、陈玉群向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理并交付毕节圆梦国际项目第5号楼1单元28层A1号商品房转移登记有关文书及产权证；2、判决被告以原告已付购房款328964.00元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2017年5月2日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂定34004.28元）；本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年11月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的毕节圆梦国际项目第5号楼1单元28层A1号商品房，购房款为328964.00元。合同签订后，原告已履行支付购房款义务。根据合同约定，被告应于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，时至今日，被告未履行以上义务，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，请支持原告的诉请。被告七众置业辩称：一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。该合同第八章第二十二条对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（1）项处理—（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”该条明确约定，原告主张违约金的前提是其要求退房，其选择不退房，出卖人免除违约责任；从公平角度讲，答辩人愿意按银行同期活期存款利率支付利息给原告。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，”本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。三、原告要求答辩人承担违约金赔偿金额明显过高，请求法院调整。四、请求法院综合考虑开发商生存困难，结合公平和诚信原则综合予以衡量。依法判决只按合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求，依法不予以支持。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月17日，原告林文祥、陈玉群作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节××城市南部新区圆梦国际第5号楼1单元28层A1号房，该商品房总价款为328964.00元；出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，并交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。附件十二补充协议第3.1条约定：若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。3.2条约定：如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人缴纳的其他费用、未及时前来办理交房手续、提供办证所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任，买受人确因不可抗力因素造成的除外。合同签订后，原告依约支付了购房款328964.00元。被告未办理涉案房屋转移登记手续。原告以前述请求诉至本院。另查明，涉案房屋已于2016年9月2日竣工验收，2017年2月21日消防验收完毕，但还未办理商品房备案证明书及初始登记。本院认为，本案争议的焦点为：能否判令被告为原告办理转移登记手续？被告是否应支付原告逾期办证违约金，支付标准和时间如何确定?原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。现涉案房屋虽然已经办理竣工及消防验收等手续，但还未办理初始登记，故办理转移登记的条件尚未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理并交付涉案房屋所有权转移登记有关文书及产权证的诉讼请求，因法律或事实上还不能履行，本院不予支持。关于逾期办证违约金问题。虽然合同未约定办理商品房转移登记的方式，但原告已经将公共维修基金、办证代收费、契税等费用支付给被告，被告亦出具相应收据，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。且合同约定被告应于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付原告，被告至今未履行该义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同对逾期办证的违约金计算方式没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金以原告已付购房款328964.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即贷款基准利率的1.3倍）的标准从2017年5月2日（2017年5月1日的次日）起计算。办证方式是原告委托被告代为办理，故被告只需将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至不动产登记机关并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州七众置业有限公司以原告林文祥、陈玉群已付购房款328964.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍，向原告计付逾期办理涉案商品房权属转移登记有关文书的违约金，违约金计算期限为2017年5月2日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至不动产登记机关并通知原告之日，其中2017年5月2日至2019年3月8日的违约金，于本判决生效之日起十日内结算支付，2019年3月9日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到不动产登记机关并通知原告之日期间的违约金，于被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记机关并通知原告之日起十日内结算并支付；二、驳回原告林文祥、陈玉群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，由被告贵州七众置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一九年三月八日书记员  姜童尧毕节市七星关区人民法院民事判决书(2019)黔0502民初24号诉讼代理人：张競，执业律师。诉讼代理人：王伦，法院许可的其他公民。诉讼代理人：张競，执业律师。诉讼代理人：王伦，法院许可的其他公民。诉讼代理人：王云，法律工作者。原告：林文祥，男，1973年12月24日出生，汉族，住毕节市朱昌镇朱昌村二组，居民身份证522421197312246456。原告：陈玉群，女，1974年10月11日出生，汉族，住毕节市朱昌镇朱昌村二组，居民身份证522401197410112026。被告：贵州七众置业有限公司，组织机构代码9152050205908259x2。林文祥、陈玉群与贵州七众置业有限公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年三月八日书记员姜童尧