贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初161号原告：朱鸣，男，1990年3月2日出生，侗族，贵州省凯里市人。委托诉讼代理人（特别授权）：朱笛，男，1983年6月30日出生，侗族，贵州省凯里市人。被告：凯里市中心城置业有限公司，住所：凯里市宁波东路**纵横坐标广场******。法定代表人：刘义光，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：龙厚楷，男，1984年12月9日出生，侗族，贵州省锦屏县人，凯里市中心城置业有限公司职员。原告朱鸣与被告凯里市中心城置业有限公司（以下简称：中心城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱鸣的委托诉讼代理人朱笛与被告中心城置业公司委托的诉讼代理人龙厚楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱鸣向本院提出诉讼请求：1、判令被告中心城置业公司立即向原告交付办理商品房转移登记的相关文书并向原告支付自2016年12月29日至2018年12月31日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金5829.79元，其后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金计付至办证文书交付之日止；2、判令被告与原告共同向房屋登记机关申请办理中心城第1幢负2层472号商铺转移登记至原告名下；3、判令被告支付自2015年12月29日起至2018年12月31日的逾期交房违约金21841.82元，其后的违约金计付至房屋交付之日止；4、判令被告按约向原告支付自2016年10月1日后的购房补贴（截止2018年12月31日为71676元）；5、判令被告按约向原告支付自2016年10月11日始至付清止的违约金（以应付而未付补贴基数，按每天2‰计算，截止2018年12月31日的违约金为64094.28元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月12日，我与被告中心城置业公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）。合同约定：原告以银行按揭方式购买被告开发的“中心城”负二层-2-472号商铺，建筑面积为22平方米，总价为398210元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商铺。逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，被告按已付购房款的日万分之0.5向原告支付逾期交房违约金。同时，合同约定被告于2016年12月28日前取得商品房初始登记并交付办证文书，逾期30日后仍不能交付办证文书的，被告应自期限届满之日起至实际交付之日止，按日万分之0.2向原告支付逾期办证违约金。2016年4月10日，原告与被告签订《购房补贴协议》，约定：被告给予原告总购门面款40%的补贴即159284元，分20个季度兑付即从2014年8月26日起补贴至2019年7月25日，首度季度补贴金额为11238元，最后一次补贴金额为4690元，其余季度补贴金额为7964元。被告应在当季度首月10日前将补贴款划至原告指定账户，如被告原因未按约定时间将补贴款汇至原告指定账户，应按当期补贴款每天2‰的违约金支付给原告。被告仅支付了2016年9月30日前的购房补助，2016年10月1日至今的购房补贴未支付给原告。合同签订后，原告已按约支付了全部购房款，但被告不仅未按期交付房屋，亦未按期交付办证文书。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告中心城置业公司辩称：我公司中心城项目现仍属于在建工程尚未竣工，既不具备办理商品房初始登记的条件，也不具备办理商品房转移登记的条件，故不存在违约；原告不能同时主张逾期办证违约金及逾期交房违约金，在房屋尚未交付的情况下可要求逾期交房违约金；原告违约金主张过高，公司经营困难请求法院依法裁减至年利率6%。经审理查明：2014年9月12日，朱鸣与中心城置业公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）。合同约定：朱鸣以一次性方式购买中心城置业公司开发的“中心城”负二层-2-472号商铺，建筑面积为22平方米，总价为398210元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按照已付购房款的日万分之0.5向买受人支付违约金。同时，出卖人承诺于2016年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。逾期办证超过30日而买受人不退房的，出卖人应自约定的日期至实际交付办证文书之日止，按日万分之0.2向买受人支付违约金等。2016年4月10日，原告与被告签订《购房补贴协议》，约定：被告给予原告总购门面款40%的补贴即159284元，分20个季度兑付即从2014年8月26日起补贴至2019年7月25日，首度季度补贴金额为11238元，最后一次补贴金额为4690元，其余季度补贴金额为7964元。被告应在当季度首月10日前将补贴款划至原告指定账户，如被告原因未按约定时间将补贴款汇至原告指定账户，应按当期补贴款每天2‰的违约金支付给原告。被告已向原告支付了2016年9月30日之前的补贴款。合同签订后，朱鸣依约足额交付了房款。另查明：截止庭审辩论终结前，涉案的“中心城”项目仍在建，尚未竣工。同时查明：原告与被告签订的涉案《商品房买卖合同》已经过凯里市房地产事业发展管理局进行合同备案登记。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，原告与被告就涉案商铺签订的《买卖合同》及《购房补贴协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务。然，被告未能依约如期交房并取得该商品房所有权初始登记向业主交付商品房转移登记的有关文书，不仅违反合同的约定，且违背了民事活动中的诚实信用原则，已构成违约，依法应当承担逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记有文书的民事责任。庭审辩论终结前，因“中心城”整体项目仍未竣工验收，涉案商铺则不具备办理房屋所有权初始登记的条件，是被告既履行不了交房义务，也履行不了交付办证文书义务的现实状况。因此，原告主张被告立即交付办理房产转移登记文书目前客观无法实现，可待涉案工程竣工验收且办理房屋所有权初始登记的条件成就后，再另行主张该项权利。关于原告主张0.00002/日逾期交付办证文书违约金及0.00005/日逾期交房违约金，符合双方的约定，本院予以支持。故原告应获得的2016年12月29日起暂至2018年12月31日的逾期交付办证文书违约金为5829.79元（398210元×732天×0.00002/日）及2015年12月29日起暂至2018年12月27日的逾期交房违约金21861.73元（398210元×1098天×0.00005/日），其后的逾期交付办证文书、逾期交房违约金仍按约定的计付标准支付至实际交付之日止。原告仅起诉暂计算至2018年12月31日的逾期交房违约金21841.82元，是对其民事权利的处分，本院予以支持。关于原告诉请购房补贴，符合双方的约定，本院予以支持。故原告应获得的2016年10月1日起暂至2018年12月31日的购房补贴，共计九个季度的补贴款71676元（7964元×9个季度）。对于2019年1月1日以后的购房补贴系按季度支付，故本院支持原告诉请补贴至2018年12月31日止，之后的补贴待到期后，被告未支付的情况下，原告再另行向被告主张其权利。关于原告诉请的以所欠购房补贴为基数按每天2‰计算违约金，虽然原、被告约定的违约金是每天2‰，即年利率73%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告延迟向原告支付补贴款给原告造成一定的经济损失是事实，但双方约定的违约金过高，本院对违约金予以调整为按年利率24%计算，因现在被告支付购房补贴款的具体时间未确定，故本院不予以具体计算违约金的具体数额，待被告支付时再具体计算各季度尚欠补贴款的违约金从各季度首月11日起开始计算至付清为止。关于被告请求对逾期办证及逾期交房违约金的计付标准予以裁减至年利率6%，因原告主张的计违标准实际底于年利率6%，故被告的该项请求存在认识错误，本院不予采纳。关于被告抗辩因房屋尚未实际交付，不应当承担逾期办证违约金，本院认为，双方对交付办证文书的约定并不以房屋交付为前提条件，故应当遵循合同关于定期交付文书的约定，对其抗辩意见，本院不予采纳。对于原告诉请要求与被告共同向房屋登记机关申请办理中心城第1幢负2层472号商铺转移登记至原告名下，本院认为，原告与被告签订的涉案商铺《商品房买卖合同》已经过房屋登记机关的合同备案，涉案商铺已在原告名下，仅未能办理所有权证书，故本院不予支持原告该项诉请。据此，依据依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告朱鸣2016年12月29日至2018年12月31日逾期交付办证文书违约金5829.79元，其后的逾期交付办证文书违约金以398210元为基数，按0.00002/日的标准从2019年1月1日起计付至实际交付之日止。二、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告朱鸣2015年12月29日至2018年12月31日逾期交房违约金21841.82元，其后的逾期交房违约金以398210元为基数，按0.00005/日的标准从2019年1月1日起计付至实际交付之日止。三、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告朱鸣2016年10月1日至2018年12月31日购房补贴71676元及支付逾期违约金（按年利率24%计算，各季度尚欠补贴款的违约金从各季度首月11日起开始计算至付清为止）。四、驳回原告朱鸣的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取的1784元，由被告凯里市中心城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员 何  婷  婷二〇一九年三月十三日书记员 石本媛（代）