江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终1499号上诉人（原审被告）：李秋萍，女，1965年8月13日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：苏聪聪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雨航，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛龙庭，男，1969年3月24日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：卓在东，系葛龙庭岳父。原审原告：卓荣兰，女，1968年3月13日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：卓在东，系卓荣兰父亲。原审被告：夏荣生，男，1965年3月24日生，汉族，住南京市六合区。上诉人李秋萍因与被上诉人葛龙庭、原审原告卓荣兰、原审被告夏荣生房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2018）苏0116民初6334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李秋萍上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求或发回重审；2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、双方《房屋租赁合同》中对拆迁分配有明确约定。1、上诉人与被上诉人于2015年签订《房屋租赁合同》，该合同第六条明确约定了被上诉人获得拆迁补偿的范围是“营业执照和因拆迁造成停业进行补偿及属于被上诉人添置的内部设备补偿的费用”，不包括其他拆迁补偿和提前搬迁奖励；2、2018年7月6日，上诉人向被上诉人汇款280000元，超额履行了《房屋租赁合同》中约定的补偿；3、一审判决在被上诉人认可该《房屋租赁合同》真实性的前提下，不顾合同约定，仅凭主观判断，认为双方非专业人员，约定不够精确，从而将各项拆迁补偿款及搬家奖励判定给被上诉人，没有事实依据。二、被上诉人获得拆迁安置补偿实质是被上诉人因拆迁导致合同解除而产生的损失，上诉人支付的28万已完全弥补被上诉人的损失。1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”之规定，上诉人系拆迁安置补偿的权利人，国家对房屋的征收行为只是租赁合同解除的原因，被上诉人所主张的补偿性质是因租赁合同提前解除给被上诉人造成的损失。2、双方《房屋租赁合同》中已明确约定了被上诉人获得补偿的范围，亦即因拆迁给被上诉人造成的损失范围，一审判决超出了该范围，没有事实依据。3、被上诉人一年的房租才45000元，按照一审判决，被上诉人获得的拆迁补偿比承租房屋十年的房租还要高，相当于被上诉人承租房屋不需支付租金，反而获得数十万利益，严重违背司法公正，违背社会公众对社会公平的基本认知。综上所述，一审判决认定事实不清，仅根据法官本人的主观判断，认定“依照惯例做法”将30多万元的搬家奖励归被上诉人所有严重不公，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、一百七十条之规定，特此上诉，请求贵院依法予以纠正。葛龙庭辩称、卓荣兰述称，一审判决正确无误。上诉人称2015年签订的合同中约定被上诉人获得的拆迁补偿范围是停业损失、内部设备补偿费，不包括其他拆迁补偿和提前搬迁费用及奖励。这种说法没有事实依据，上诉人认为被拆迁房屋的所有装修费用归其所有，是笔误，漏写“原来”二字，合同第六条也能看出此处的装修款指的是原来老房子的装修款，而非房屋全部的装修款。上诉人称向被上诉人汇款28万元，并超额履行了房屋租赁合同约定的补偿，这与拆迁利益的分割没有关联。被上诉人承租涉案房屋十三年多，一开始是开饭店装修，后来改为开旅馆又重新进行了高档装修，在这一项中把双方的装修分别进行了评估，装修一项的补偿款总额是370742元，故上诉人应得128700元、被上诉人应得241700元。案涉房屋中都是被上诉人添置的家电、家具等，无任何上诉人的东西，被上诉人搬家时上诉人亦未到过现场，这些情况可以证明被上诉人是搬家行为的实施主体，因此在租赁合同无约定或约定不明的情况下，被上诉人取得搬家奖励是理所当然的。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。夏龙生未发表意见。葛龙庭、卓荣兰向一审法院起诉请求：1、判令李秋萍、夏荣生给付承租经营户即葛龙庭、卓荣兰应得的拆迁补偿款212500元；2、判令李秋萍、夏荣生给付葛龙庭、卓荣兰二、三楼合计212.5平方米的搬迁和设备拆除奖励212500元（每平方米1000元）；3、诉讼费由李秋萍、夏荣生承担。一审法院认定事实：卓荣兰与葛龙庭系夫妻关系，最迟于2008年起即租赁长芦街道利民路8号房屋（以下简称案涉房屋）开办龙须酒楼（经营人注册登记为卓荣兰）。2010年8月30日和2015年8月1日，葛龙庭（乙方）与李秋萍（甲方）各续订一份5年期的房屋租赁合同，后一份合同的租期自2015年9月1日至2020年8月31日，每年租金45000元，于当年8月1日之前缴清，该合同第六条约定如下：“如因政府拆迁，乙方必须服从，租赁关系因此终止。拆迁时因房屋所产生的价值（如建筑成本、装潢费用、面积补偿等）归甲方所有，如在拆迁时对乙方的营业执照和因拆迁造成停业进行补偿及属于乙方添置的内部设备补偿的费用归乙方所有。对于拆迁时当年的房租应按实际结算”，租赁范围包括一层营业用房（95.94平方米）和二层、三层、（假四层）住宅用房（212.5平方米），租赁期间葛龙庭在后院翻建了一间房屋（面积约30.85平方米，双方自认拆迁时补偿50000元，实得33313元×150%＝49970元）。因遇政府拆迁，葛龙庭于2018年初迁出案涉房屋，同年3月20日李秋萍完成与政府的腾空交接手续，李秋萍因此获得各项拆迁补偿款项如下：1、营业用房总计1540068元，其中提前搬家奖励65815元、停产停业损失补偿105304元、设备拆除及搬运费52652元合计223771元；2、二三层住宅房屋总计2336872元，其中搬迁补助费6375元、装饰装修及附着物补偿金额中含葛龙庭的装修价值241700元（评估时将该价值与原（夏荣生）装修价值区分并单独列示）；此外，还有按每平方米1000元计算的提前搬家奖励212500元。2018年7月6日，李秋萍通过银行向葛龙庭汇款280000元，并拟定一份协议书，内容显示前述汇款包括：⑴装潢部分241700元，⑵后院翻建房按比例分配20000元，⑶营业执照及特种行业许可证等费用33300元，⑷葛龙庭至搬家之日应付的租金15000元（此款属于扣款项）。前述协议书经由李秋萍签字，但葛龙庭未签字认可，原件已被李秋萍收回并销毁。案涉房屋登记在夏荣生名下，夏荣生与李秋萍原为夫妻关系，二人于2009年12月21日离婚时协议案涉房屋归李秋萍所有，因此，涉案的《非住宅房屋搬迁补偿协议》和《房屋搬迁补偿与安置协议书》均由李秋萍借“夏荣生”之名与拆迁部门签字办理。一审法院认为，葛龙庭作为承租人，在租赁期内遇承租房屋被拆迁，依法享有相应的获得补偿的权利。关于其权利范围，当事各方有合同约定的从约定，无合同约定的按惯例做法公平处理。在本案中，双方对遭遇拆迁是有预见的并做出了一定安排，但双方都不是专业人员，相关约定不够精确、完整，仍需通过具体事例来分析判断。李秋萍于2018年7月6日拟定的协议书，未经得葛龙庭签名同意，对葛龙庭不具有约束力，但可探究出租方的原有意图。综合前述协议内容、双方长期形成租赁关系、评估时将各自装修价值分开单列、出租方已将部分补偿款支付完毕等事实加以分析，葛龙庭名下的装修补偿241700元，属于双方合同第六条后段之“乙方添置的内部设备补偿的费用”，应归葛龙庭享有，此为其一；其二，后院翻建房补偿款20000元，双方合同中未明确约定，有对应的政府补偿名目且已分配支付完毕，属于葛龙庭所有；其三，营业执照及特种行业证等费用33300元，双方合同中有约定，但无对应的政府补偿名目，属于李秋萍为安抚葛龙庭拼凑的“乙方的营业执照”补偿项目，葛龙庭既不认可协议书效力也不应获得此款；其四，营业用房的停产停业损失补偿105304元，属于“因拆迁造成停业进行补偿”，归葛龙庭享有；其五，营业用房的设备搬运费及搬家奖励合计118467元以及住宅用房的搬家奖励212500元，双方合同中未明确约定，依照惯例做法归实际搬家的行为人即葛龙庭享有；其六，葛龙庭至搬家之日拖欠的租金15000元，依照合同约定应按实际结算。综上，1、葛龙庭已获得的补偿款280000元中，应退回33300元，2、葛龙庭租用营业用房遇拆迁，其可得搬家费及奖励、停产停业损失补偿款223771元，其主张分得212500元应予支持，3、葛龙庭租用住宅用房遇拆迁，其可得搬家奖励212500元，前述第1项扣款在本项中扣减，其实得179200元。卓荣兰不是本案合同当事人，其无权直接要求李秋萍承担合同责任，其受益权应由其他法律关系调整；夏荣生同样不是合同相对人，不应对葛龙庭承担直接给付责任，但因相关补偿款均挂名其下，其仍负有协助履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审判决：一、李秋萍于判决生效后五日内向葛龙庭支付营业用房拆迁补偿款之搬运费、搬家奖励和停产停业损失补偿合计212500元。二、李秋萍于判决生效后五日内向葛龙庭支付住宅用房拆迁补偿款之搬家奖励余额179200元。三、夏荣生对前述第一项、第二项判决之给付负有协助履行义务。四、驳回卓荣兰的诉讼请求。二审中，当事人没有提交证据。双方当事人对于一审查明的实事均无异议，本院予以确认。二审中，双方对于以下事实均予以认可：1、葛龙庭应享有241700元装修补偿款与20000元后院翻建房补偿款，并应在补偿款项中扣除租金15000元。2、涉案房屋全部由葛龙庭承租，葛龙庭按李秋萍要求的日期完成实际搬迁工作。葛龙庭认为李秋萍在支付241700元装修补偿款与20000元后院翻建房补偿款之外，还应支付以下费用：1、一楼提前搬家奖励65815元、停产停业损失补偿105304元、设备拆除及搬运费52652元，这一部分葛龙庭只主张212500元；2、二三层住宅房屋按每平方米计算的提前搬家奖励212500元。李秋萍认为在支付241700元装修补偿款及20000元后院翻建房补偿款之外，最多再支付停产停业损失补偿105304元，另自愿补偿二三层住宅房屋搬迁补助费6375元作为葛龙庭搬家费用。以上陈述，有本院询问笔录、当事人说明等在案佐证。本院认为，李秋萍、葛龙庭签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，应属合法有效，双方均应遵守。现双方就拆迁补偿款项分配发生争议。本院认为，《房屋租赁合同》约定，拆迁时因房屋所产生的价值（如建筑成本、装潢费用、面积补偿等）归甲方所有，如在拆迁时对乙方的营业执照和因拆迁造成停业进行及属于乙方添置的内部设备补偿的费用归乙方所有。该约定中乙方享有的补偿明确、具体，即停产停业损失补偿及装修补偿，并未约定乙方可享有其他的补偿款项。在此情况下，就提前搬家奖励补偿、设备拆除及搬运费等费用并不存在约定不明的情形。一审法院认为双方约定不够精确完整、进行补足，属于认定不当，本院予以纠正。双方就葛龙庭依约应享有二三层装修补偿241700元及翻建房补偿款20000元并无争议，本院予以确认。李秋萍认可支付葛龙庭停产停业损失补偿105304元，本院予以确认。另实际搬迁工作由葛龙庭完成，李秋萍亦同意给付二三层住宅用房搬迁费用6375元作为补偿，故上述费用亦应补偿给葛龙庭。扣减李秋萍已支付的280000元及应付租金15000元，葛龙庭就营业用房可获得停产停业损失补偿72004元及二三层住宅用房搬迁费用6375元。综上，李秋萍的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市六合区人民法院（2018）苏0116民初6334号民事判决第三项、第四项。二、变更南京市六合区人民法院（2018）苏0116民初6334号民事判决第一项为：李秋萍于本判决生效后五日内向葛龙庭支付营业用房拆迁补偿款之停产停业损失补偿72004元。三、变更南京市六合区人民法院（2018）苏0116民初6334号民事判决第二项为：李秋萍于本判决生效后五日内向葛龙庭支付住宅用房拆迁补偿款之搬迁补助费6375元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9109元，减半收取4555元和保全费3270元，合计7825元，由李秋萍负担2426元，由葛龙庭、卓荣兰负担5399元。二审案件受理费9109元，由李秋萍负担2824元，由葛龙庭、卓荣兰负担6285元。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年三月十八日书记员  孙雪松