江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终0581号上诉人(原审被告)：无锡八方汇商业经营管理有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区海岸城****。法定代表人：陈穗生，该公司董事长。委托诉讼代理人：华蕾、赵阳，该公司员工。被上诉人(原审原告)：孙美玲，女，1976年3月21日生，汉族，户籍所在地浙江省温州市龙湾区，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：王九楼，安徽扬天律师事务所律师。上诉人无锡八方汇商业经营管理有限公司（以下简称八方汇公司）因与被上诉人孙美玲房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初0089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人八方汇公司提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.合同解除的时间应是2018年3月3日。八方汇将解除合同的意思于2018年3月3日告之孙美玲，应以该意思到达时作为合同解除的时间。虽然八方汇于2018年2月1日与案外人另行签订的租赁协议，但履行期是3月9日，所以说2018年2月1日-3月3日，仍是本案合同的履行期。2.根据合同约定，孙美玲单方违约解除合同，履约保证金68043.3元不予退还。履约保证金主要用来弥补八方汇公司的损失，包括以下几个方面：（1）合同约定装修期免2个月租金6537.8元和商业服务费26151.6元，合计32689.4元；（2）《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》出租方6个月的闲置损失56442.02元；（3）为将商铺租赁给孙美玲，八方汇公司将原商铺的装修拆除费用17288.8元。外加孙美玲逾期装修、逾期开业的违约金，一审法院酌定孙美玲仅承担违约金20000元过低，二审应改判孙美玲应承担全额履约保证金，以及保证金不足以弥补八方汇实际损失的部分。3.孙美玲的诉讼请求没有要求返还租金，一审却判决八方汇公司返还租金1771.6元，属于超诉请判决。孙美玲辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。1.虽然江苏省法院规定承租人违约提前解除合同，应赔偿出租人不超过6个月的闲置损失，但根据本案查明的事实，八方汇公司已于2018年2月1日将商铺另行出租给他人，不存在闲置损失，一审判令孙美玲承担的违约金远超过八方汇公司的损失；2.合同约定八方汇公司应交付商铺的毛坯，八孙美玲一审的诉请是自愿承担3个月租金损失，而不是直接与支付的租金抵扣，一审的判决没有超出其诉讼请求；孙美玲向一审法院提出诉讼请求：1.解除其与八方汇公司签订的商铺租赁合同；2.八方汇公司返还其支付的各项费用151493.6元（扣除第一年前三个月租金9806.7元）。一审法院查明：无锡市滨湖区室房屋所有权人为无锡东茂投资有限公司（以下简称东茂公司）。2015年1月1日，东茂公司授权八方汇公司对外出租东茂公司名下商铺。2017年9月19日，八方汇公司（甲方）与孙美玲（乙方）签订了《无锡八方汇商铺租赁合同》，约定八方汇公司将位于无锡市滨湖区出租给孙美玲使用，商铺建筑面积268.68平方米，租赁期限自交付日起4年,承租商铺用于经营素食餐饮店（品牌为福慧源素斋）。合同中的“交付日”指甲方依据本合同约定向乙方交付该商铺之日，交付日为租赁期限和装修期的起始日期。“装修期”指甲方依据本合同约定给予乙方的装修期，自该商铺交付日起算。“开业日”指该商铺向公众开始营业之日。“起租日”指装修期结束之次日，如乙方于装修期内开业的，则开业日为起租日。合同第四条租金、费用及支付方式约定“4.1：自交付日起，每届满12个月为一个租赁年，乙方应付租金按以下标准计取：第1租年，固定租金为3268.9元/月；第2租年，固定租金为3432.4元/月；第3租年，固定租金为3595.8元/月；第4租年，固定租金为3759.3元/月。4.2：上述租金并不包括乙方需交付之物业管理费、推广费、能耗费、商业服务费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如有）。4.3.1：为扶持乙方经营，首期自交付日起至起租日起三个月届满之日止的租金特别约定为9806.7元，乙方应于交付日前支付；之后乙方应当每三个月支付一期租金……。4.4.1：乙方应向甲方支付租赁保证金。在合同有效期内，该租金保证金仅作为乙方履行本合同约定义务的保证，除本合同中甲方同意情形外，乙方均无权要求甲方接受用租赁保证金抵付任何应由乙方支付的款项。4.4.2：租赁保证金为68043.3元……。4.4.3：租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或者损害的，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失的书面通知后5日内，乙方拒不纠正该等行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接在乙方向其交纳的租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金（不影响甲方对乙方该等行为可行驶的任何其他权利或补救方法），以赔偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害，但甲方应在直接扣除违约金或损失赔偿金之日起7日内书面告知乙方……。4.5.1：甲方将在本合同有效期内持续为八方汇进行业态规划、品牌管理、项目招商、消费宣传、策划咨询、等商业服务，为此，乙方同意向甲方支付商业服务费。4.5.3：为扶持乙方经营，首期自交付日起至起租日起三个月届满之日止的商业服务费特别约定为39227.4元，乙方应于交付日前支付。4.6.1：物业管理费自该商铺起租日起标准为每月4701.9元……。4.6.2：乙方应于该商铺交付日前一次性支付装修期间的物业管理费7254.4元和起租日起三个完整月度的物业管理费14105.7元”。第五条商铺交付与验收约定“5.1：该商铺的交付日期以甲方发出的通知为准，甲方应于确定交付日提前通知乙方。乙方应于交付日在甲方处理交付手续。5.6：……若乙方没有在约定的交付期间与甲方办理该商铺的验收/交接手续，则乙方应被视为在该期间内办理了该商铺的验收、交接手续，该期间最后一日视为交付日，甲方有权要求乙方自该期间终止后的第二日起支付在正常交付情况下乙方应当支付的各项费用。5.7：若非因甲方原因，乙方超过交付日30日后仍未办理验收/交接手续，则甲方有权收回该出租商铺，解除本合同并追究乙方的违约责任，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过租赁保证金的，甲方仍有权向乙方追索”。第六条装修期与开业约定“6.1：乙方有2个月的装修期，自该商铺交付日起计算，该商铺最晚开业日为装修期届满之次日”。第十六条乙方违约责任约定“本合同生效后，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，拒绝履行合同义务、中途擅自解除合同的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，如违约金不足以赔偿给甲方造成的损失，包括甲方因给予乙方优惠而减少的收入及合理的商铺空置期租金等损失的，乙方还应赔偿不足部分。2017年9月12日，孙美玲以福慧源素斋餐厅名义向八方汇公司交纳水费押金1343.4元、电费押金2686.8元、装修押金16120.8元、垃圾清运费2686.8元、装修期间的物业管理费7254.4元、租赁保证金68043.3元、预收款63164.8元（含租金9806.7元、商业服务费39227.4元、物业管理费14105.7元、手续费25元）共计161300.3元。庭审中，双方同意扣除25元手续费，认可孙美玲交纳的费用共计161275.3元。双方对违反合同约定的事实存在争议，为此，孙美玲提交如下证据：1.商铺退租告知函，证明其在八方汇公司交付房屋前，即2017年10月20日已向八方汇公司提出解除租赁合同，无法继续履行；2.2017年10月26日其与八方汇公司工作人员王妮娜、罗慧晶的谈话录音，证明其与八方汇公司人员在2017年10月20日已商谈解除租赁合同问题，但工作人员以需要领导审核为由未给予其答复；录音中工作人员称其未进场就不涉及进场之后的费用；合同履行中八方汇公司在燃气安装问题上未给予其配合，存在一定问题；在其与八方汇公司开始谈判后，八方汇公司不与其解除合同，却对外招租；3.其与八方汇员工王妮娜（微信名Nina）的微信聊天记录，证明其于2017年10月26日再次向八方汇公司发出了商铺退租告知函。八方汇公司对上述证据质证：1.商铺退租告知函仅为A4打印纸，无孙美玲签名和快递信息，无法证明孙美玲于2017年10月20日向其公司提交；2.对录音笔录真实性不认可，解除合同只能以书面形式提出，其也未答复同意解除租赁合同。燃气问题是由孙美玲自行负责的事务，且燃气问题也不是孙美玲提出解除合同的主要原因，主要原因是孙美玲因经营不足，对资金准备不充分导致；3.对聊天记录真实性、关联性认可，但孙美玲并无解除合同的权利，其发出的只是解除申请，其收到该申请但不产生解除租赁合同的效力。八方汇公司提交下列证据：1.装饰装修拆除施工合同及付款记录，证明其与孙美玲签订合同后已积极履行交付商铺义务。2.福慧斋素食餐厅基本信息，证明双方在合作前，基于诚实信用的原则签订了合同，孙美玲也证明其履约能力。3.收铺通知书和快递信息，证明其于2017年10月25日通过邮箱、10月27日通过邮寄通知孙美玲收铺，该商铺的租期和装修期应从2017年10月30日起算。4.关于限期进场装修的催告函，证明孙美玲怠于履行租赁合同，其于2017年11月1日发函予以催告。5.现场照片，证明至开庭当日孙美玲商铺的相关广告信息仍张贴在涉案房屋。6.关于解除租赁合同的通知及邮箱发送、快递信息，证明其与孙美玲的租赁合同已于2018年3月3日解除，相关费用（包括租金、商业服务费、物业管理费等）应计算至2018年3月3日。孙美玲对上述证据质证：1.对该证据真实性无异议，但与其无关；2.与本案无关；3.对该证据无异议，但在约定的商铺交付日前，其已提出了单方解除租赁合同，无法继续履行。4.对该证据无异议，但该催告函系其已提出解除租赁合同后八方汇公司向其发出。5.广告信息未拆除与其要求返还相应款项无关，八方汇公司亦没有通知其处理。6.对该证据真实性、合法性无异议，但说明八方汇公司完全可以在诉前与其达成解除合同的一致意见，以减少双方损失，八方汇公司却一直拖延，加重了孙美玲合同履行中的义务，由此产生的损失不应由其承担，且在合同解除前，八方汇公司已开始招商，其单方解除对八方汇公司影响较小，不应按合同约定的违约责任承担。另查明，八方汇公司与案外人夏晔于2018年2月1日签订了《无锡八方汇商铺租赁合同》，约定八方汇公司将无锡市滨湖区商铺出租给夏晔，商铺交付日期为2018年3月9日。夏晔于2018年3月9日签署《收铺确认书》。以上事实，由《无锡八方汇商铺租赁合同》、收款收据、POS机刷卡单、商铺退租告知函、录音资料、微信聊天记录、福慧斋素食餐厅基本信息、《装饰装修拆除施工合同》、《收铺通知书》、邮寄凭证、《关于限期进场装修的催告函》、现场照片、《关于解除租赁合同的通知》、《授权委托书》、房屋初始登记证、收铺确认书等证据在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。孙美玲与八方汇公司签订的《无锡八方汇商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按约履行义务。鉴于孙美玲通过诉讼方式要求解除合同，八方汇公司亦辩称其行使了合同解除权，且就涉案商铺与他人再次签订了合同，故孙美玲与八方汇公司签订的《无锡八方汇商铺租赁合同》现已无法继续履行，应予解除。关于合同解除的时间，孙美玲虽于2017年10月26日向八方汇公司发送商铺退租告知函，要求提前解除合同，八方汇公司确认收到该函，但八方汇公司并未就是否解除合同进行确认，相反，八方汇公司于2017年10月25日、27日发出通知要求孙美玲收铺，并于2017年11月1日再次发函要求孙美玲进场装修，孙美玲未收铺、未进行装修，故孙美玲单方提出解除合同对八方汇公司无约束力。孙美玲起诉后，八方汇公司虽于2018年3月3日向孙美玲寄发《关于解除租赁合同的通知》，但八方汇公司于2018年2月1日已与案外人夏晔就涉案商铺再次签订了租赁合同，八方汇公司已以其行为表明其不再与孙美玲继续履行合同，故孙美玲与八方汇公司签订的《无锡八方汇商铺租赁合同》应于2018年2月1日解除。八方汇公司辩称双方合同于2018年3月3日解除的意见，不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，孙美玲与八方汇公司的合同于2018年2月1日解除，但涉案商铺于2018年3月9日交付夏晔，商铺在该期间实际仍处于空置期，而该情形之出现系因孙美玲违约所致，故该期间的相关费用仍应由孙美玲承担。但因八方汇公司认为其于2018年3月3日行使了合同解除权，相关费用应计算至2018年3月3日，八方汇公司该计算日期并无不当，故确认孙美玲租赁商铺所涉各项费用均计算至2018年3月3日。八方汇公司同意退还孙美玲交纳的水费押金1343.4元、电费押金2686.8元、垃圾清运费2686.8元、装修押金16120.8元，予以确认。关于孙美玲已付的租金9806.7元、商业服务费39227.4元、装修期间的物业管理费7254.4元及自起租日起三个月的物业管理费14105.7元，根据合同约定，孙美玲未在约定时间内办理验收/交接手续，2017年10月30日应视为商铺交付日，装修期自商铺交付日起两个月，装修期结束之次日为起租日。因租金及商业服务费双方在合同中均约定“为扶持乙方经营，首期自交付日起至起租日起三个月届满之日止”，八方汇公司亦认可孙美玲租金、商业服务费、物业管理费已支付至2018年3月29日，故八方汇公司应将自2018年3月4日起的租金1771.6元、商业服务费7086.2元、物业管理费4246.8元退还孙美玲。关于孙美玲已付的租赁保证金68043.3元，合同中约定“租赁保证金作为乙方履行本合同义务的保证”，“甲方有权直接在乙方向其交纳的租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金”，现因孙美玲单方提出解除租赁合同，致使合同无法履行，其应承担相应的违约责任。鉴于八方汇公司所收取的各项费用均计算至2018年3月3日，且八方汇公司已于2018年3月9日将涉案商铺交付夏晔，及时进行了有效的止损，孙美玲亦提出违约金过高要求调整，故一审法院综合双方合同约定、八方汇公司的实际损失、双方合同实际履行情况、孙美玲的违约情况及本院确认的八方汇公司收取的费用等因素，酌定孙美玲承担20000元的违约金，因双方约定租赁保证金作为违约金可直接扣除，故八方汇公司应在扣除20000元违约金后将租赁保证金余款48043.3元退还孙美玲。八方汇公司辩称租赁保证金作为违约金不予返还的辩称意见，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、孙美玲与八方汇公司签订的《无锡八方汇商铺租赁合同》于2018年2月1日解除；二、八方汇公司于判决发生法律效力之日立即退还孙美玲水费押金1343.4元、电费押金2686.8元、垃圾清运费2686.8元、装修押金16120.8元、租金1771.6元、商业服务费7086.2元、物业管理费4246.8元、租赁保证金48043.3元共计83985.7元；三、驳回孙美玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3330元，由孙美玲承担1484元，八方汇公司承担1846元。二审中，双方当事人均未提供新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审的争议焦点是：1.合同解除的时间；2.一审酌定的违约金是否合理。本院认为。关于焦点一，对意思表示生效时间，法律有明确的规定：以对话方式作出的，相对人知道其内容时生效；以非对话方式作出的，到达相对人时生效。二审中，双方对以八方汇公司解除合同的意思表示作为解除时间没有异议，所以焦点一的审查重点是八方汇公司解除意思表示何时到达孙美玲，让其知道。经审查，虽然八方汇公司于2018年2月1日与他人另行签订租赁协议，但并未通知孙美玲，孙美玲直到2018年8月14日通过八方汇公司的举证才知晓，所以一审法院以2018年2月1日作为双方解除合同的时间，与法律规定不符，确有错误。八方汇公司于2018年3月3日函告孙美玲，认为孙美玲的违约导致租赁关系解除，孙美玲认可当日收到通知，并愿意解除租赁关系，所以双方的租赁关系应于2018年3月3日解除，八方汇公司关于合同解除时间的上诉意见，本院予以采纳。鉴于一审判决对租赁费用计算至2018年3月3日，所以对于八方汇公司返还孙美玲水费押金1343.4元、电费押金2686.8元、垃圾清运费2686.8元、装修押金16120.8元、租金1771.6元、商业服务费7086.2元、物业管理费4246.8元的判项正确，本院仍予维持。八方汇公司认为一审超诉请判决租金，与孙美玲的诉讼请求不符，本院不予采信。关于焦点二，当事人主张违约金过高或过低的，人民法院应结合守约方遭受的损失适当调整。本案的租赁合同中，对于八方汇公司遭受损失的范围有明确约定：“包括甲方因给予乙方优惠而减少的收入及合理的商铺空置期租金等损失”。一审法院调整违约金数额时只考虑了商铺的空置期损失，而没有考虑八方汇公司给予装修期优惠而减少的收入损失，确有不妥之处。八方汇公司上诉提出装修期2个月给予租金、服务费优惠而减少的收入合计32689.4元，按合同约定应视为损失数额的意见，本院予以采纳。故一审酌定孙美玲仅承担违约金20000元，不足以弥补八方汇公司遭受的损失，二审重新调整违约金为43000元。综上，八方汇公司应返还孙美玲水费押金1343.4元、电费押金2686.8元、垃圾清运费2686.8元、装修押金16120.8元、租金1771.6元、商业服务费7086.2元、物业管理费4246.8元，租赁保证金25043.3元，合计60985.7元（取整为61000元）。原审判决虽认定事实清楚，但适用法律错误，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初89号民事判决；二、孙美玲与八方汇公司签订的《无锡八方汇商铺租赁合同》于2018年3月3日解除；三、八方汇公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还孙美玲61000元；四、驳回孙美玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3330元（由孙美玲预交），由孙美玲承担2000元，八方汇公司负担1330元；二审案件受理费3330元（由八方汇公司预交），由孙美玲负担2000元，八方汇公司负担1330元（一、二审案件受理费，法院不予退回，八方汇公司在退还款中直接抵扣孙美玲应支付的670元）。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 薛 崴审判员 毛云彪审判员 张朴田二〇一九年三月二十六日书记员 查玉婷