福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初9074号 原告：厦门汇联市场建设开发有限公司，住所地福建省厦门市湖里区高崎中埔水果批发市场（汇联公司）三楼。 法定代表人：王向禄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋喜聪，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡秋红，福建瀛坤律师事务所律师。 被告：滕明，男，1984年1月8日出生，汉族，住江苏省丰县。 委托诉讼代理人：滕永峰，男，1981年2月15日出生，住江苏省丰县，系滕明之兄。 原告厦门汇联市场建设开发有限公司（以下简称汇联公司）与被告滕明房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇联公司的委托诉讼代理人蒋喜聪、胡秋红，被告滕明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇联公司向本院提出诉讼请求：1.解除汇联公司、滕明之间于2017年6月1日签署的《租赁经营合同》；2.滕明立即将坐落于厦门汇联市场内F115号的租赁店面按出租时的原状交还给汇联公司；3.滕明立即向汇联公司支付拖欠的租金及综合服务费合计39400元，以及逾期付款滞纳金（滞纳金按每逾期一日支付所欠金额的1%计算，计至合同解除之日止）；4.滕明立即向汇联公司支付逾期付款违约金计3940元（违约金按合同约定的滕明拖欠的租金及综合管理费总额10%计算）；5.汇联公司有权不予退还滕明的保证金3万元；6.滕明支付逾期交还店面违约金（按每逾期一日支付日租金及综合服务费的3倍标准计算，从起诉之日起计至实际交还之日止）。庭审过程中，因讼争房屋租赁合同于2018年12月31日期限届满，汇联公司将第1项诉讼请求明确为：确认汇联公司、滕明之间于2017年6月1日签署的《租赁经营合同》于2018年12月31日期满终止；因起诉后继续产生租金和服务费，汇联公司将第3项诉讼请求明确为：滕明立即向汇联公司支付拖欠的租金及综合服务费合计54600元，以及逾期付款滞纳金（滞纳金按每逾期一月支付所欠金额的2%计算，计至实际支付之日止）；同时将汇联公司第4项诉讼请求变更为：滕明立即向汇联公司支付逾期付款违约金8190元；第6项诉讼请求中违约金的起算时间变更为合同到期次日起算。 事实和理由：2017年6月1日，汇联公司、滕明于汇联公司所在地签署《租赁经营合同》，约定汇联公司将坐落于厦门汇联（水果批发）市场内F115号的店面（建筑面积140㎡）出租给滕明使用，滕明按季度于每一季度第一个月的前5日内向汇联公司支付租金及综合管理费，租期自2017年6月1日起至2018年12月31日止。如滕明未按合同约定的期限缴纳租金及综合管理费，应按日向汇联公司支付所欠金额的1%的滞纳金；滕明逾期15天未缴纳租金的，汇联公司有权立即解除合同，收回店面。因滕明未按期缴纳租金及综合管理费导致合同终止的，汇联公司不退还保证金，滕明应同时向汇联公司支付合同未履行租期租金及综合管理费总额10%的违约金。因滕明违约致使合同解除的，滕明应如期交还店面，如滕明逾期交还的，每逾期一天，向汇联公司加付日租金及综合服务费标准3倍的违约金。如双方在履行中发生争议，由双方协商解决；协商不成的，任一方均可向签约地人民法院提起诉讼。合同履行过程中，滕明仅向汇联公司支付2017年6月至2018年3月期间的租金及综合管理费，对于2018年7月至今的租金及综合管理费却迟迟不予支付。汇联公司多次与滕明沟通，告知滕明应及时向汇联公司支付其拖欠的租金及综合管理费，滕明仍不予理会。2018年10月31日，汇联公司收到滕明支付的2018年4-6月27300元的租金及综合服务费，相应诉求金额已经根据现有的还款情况作出变更。 滕明辩称，其不是实际承租人，只是代为签署合同，具体经营并非滕明本人操作，是滕明的哥哥在经营，其他情况滕明都不清楚。 本院经审理认定事实如下：2017年6月1日，汇联公司作为出租方（甲方）、滕明作为承租方（乙方）签订一份《租赁经营合同》，约定：1、甲方提供坐落于厦门汇联市场内F115号店面供乙方作为经营场所使用，店面一间，建筑面积140平方米，租赁店面仅限于国内外水果批发，不得另作他用；2、租赁期限自2017年6月1日起至2018年12月31日止，租赁期满乙方有续租要求的，须在租赁期限届满前一个月书面向甲方提出申请，经甲方同意后，双方签订新的租赁合同；3、租金每月每平方米为52元，每月合计店面租金为7280元，综合服务费每月每平方米为13元，每月合计综合服务费为1820元；4、乙方每季度（三个月）为一期交付甲方租金及综合服务费一次，每期交付的时间为当季度第一个月的前五日内交清，乙方须采用银行转账方式交付租金及综合服务费，转账后需提供银行回单给予甲方确认；5、乙方应合理使用承租的店面及其附属的设施、设备，未经甲方书面确认不得随意改变所承租店面的原有结构、设施、设备，并应做好维护保养工作，若有损坏应及时修复，费用自付，造成他方损失的应承担赔偿责任；6、未经甲方同意，乙方不得将店面全部或部分转租、转让或改做他用，不得擅自改变店面用途；7、甲乙双方在签订租赁合同后，乙方应向甲方一次性缴纳押金3万元作为履约保证金，合同期满经甲方审查清算无违约行为，乙方按时归还店面的，甲方在10日内退还乙方保证金；8、乙方未按合同约定的期限缴纳租金及综合服务费的，按日收取所欠金额1%的滞纳金，逾期15天的，甲方有权采取停水、停电等措施直至乙方付清所欠费用；9、乙方存在逾期15天未缴交租金的情形及其他原因导致合同终止、不能继续履行的，甲方不予退还保证金，乙方时应向甲方支付合同未履行租期租金及综合服务费总额10%的违约金；10、租赁期满或乙方违约导致合同解除，乙方应如期交还店面，乙方逾期归还，每逾期一日，向甲方加付日租金及综合管理服务费标准3倍的违约金。此外，双方就其他房屋租赁相关的权利、义务作了相应的约定。 2017年6月20日，滕永峰通过银行转账的方式向汇联公司支付了66400元，汇联公司于2017年6月26日向滕明开具了金额为36400元的租金、综合服务费发票及收据。2018年1月9日，滕永峰通过银行转账的方式向汇联公司支付了27300元，汇联公司于2018年1月25向滕明开具了金额为27300元的租金、综合服务费发票。2018年5月2日汇联公司收到现金汇款2万元，现金缴款单体现经办人为“吴顺英”，款项来源为“F115滕峰”，2018年5月4日汇联公司收到滕永峰通过汇款方式支付的款项7300元，2018年5月11日，汇联市场向滕明开具金额为27300元的租金及综合服务费发票。2018年10月31日，滕永峰通过银行转账的方式向汇联公司支付了27300元。 对双方有争议的证据和事实本院分析认定如下： 汇联公司为支持诉讼请求提交《厦门市计委关于同意兴建厦门高崎中埔水果批发市场项目的批复》（厦计市场[2002]17号）、 《厦门市人民政府关于市水果批发市场用地的批复》（厦府[2002]地289号）、《厦门市人民政府关于“高崎中埔水果批发市场”调整建设用地的批复》（厦府[2003]地622号）、厦门市规划局《厦门市水果市场-S栋临时大棚方案设计》、《厦门市人民政府专题会议纪要》（[2003]5号），欲证明讼争租赁房屋具有合法的批建手续，市场的经营和批建都有合法的政府手续。滕明质证认为，对上述所有证据的所有证据的真实性都不予认可，本案讼争的租赁房屋是违章搭建没有手续，设计图纸中没有讼争租赁店面的位置。建设、规划、施工、消防、环保都没有手续。本院经审查认为，汇联公司提交的上述证据相互印证可以证实本案讼争的租赁店铺经相关建设部门审批，具有合法的批建手续。 滕明向本院提交个人客户账户明细清单、电话录音光盘、店面冷库断电现场拍照图片，欲证明：滕明未按期缴纳租金及综合管理费，整个市场经营户都是该现象，汇联公司对该现状也是默许；汇联公司与滕明商谈断电及店租综合管理费；汇联公司在没有商谈好店面租金、综合服务管理费的情况下，没有通知滕明断电，导致滕明冷库的保鲜水果损失惨重。汇联公司质证认为：个人客户账户明细清单真实性合法性予以认可，滕明自认未按期缴纳租金及综合服务管理费，该证据无法证明整个市场未按期缴纳租金的现象；电话录音的真实性合法性关联性均不予认可，录音时间为2018年7月4日，无法确定通话对象、地点，谈话内容模糊，无法证明其证明对象；店面冷库断电现场拍照图片真实性合法性关联性均不予认可，无法得知具体的拍摄地点，无法确定是否为案涉争议纠纷的地点，拍摄时间为2018年8月18日，与录音相差一个多月，水果在断电时不可能储存那么久，图片无法看出事件经过，也无法得知是汇联公司造成。本院经审查认为，个人客户账户明细清单仅体现滕明缴纳本案讼争店面租金的情况，无法证明整个市场缴纳租金的情况；电话录音光盘、店面冷库断电现场拍照图片体现的为断电情况，即使汇联公司存在断电情况，滕明亦需要另行向汇联公司主张违约责任，在本案中不能成为其拒绝缴纳租金及综合服务费的正当理由。 诉讼过程中，滕明委托诉讼代理人滕永峰陈述，其为实际使用人，房租、管理费是滕永峰缴的，所有人都是在月底缴纳房租，当时汇联公司对此是允许的。汇联公司陈述，滕永峰参与了现场的实际经营，也确有代滕明支付租金及综合服务费，但其内部具体如何安排汇联公司不清楚，实际谁在使用与汇联公司无关；汇联公司知道的合同主体就是滕明，滕永峰在店内做什么角色汇联公司不清楚，对外也是以滕明的名义经营。 本院认为，汇联公司、滕明双方签订的《租赁经营合同》系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，合同当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。滕明虽主张其不是实际承租人，其只是代为签署合同，但滕明在《租赁经营合同》签字时并未明确告知汇联公司其代签合同的事实，在履行合同过程中也从未告知其本人并非实际出租人，汇联公司有理由相信滕明为租赁合同的相对方，有权依据合同相对性向滕明主张合同权利。即使滕明在合同签订后将房屋交予他人使用，亦系其与实际使用人之间的内部关系，滕明仍应就其所签的合同承担相应的合同义务。双方约定合同期限自2017年6月1日至2018年12月31日，汇联公司主张《租赁经营合同》于2018年12月31日终止，符合双方约定，本院依法予以支持。合同终止后，滕明已无权使用讼争租赁店面，滕明应将讼争租赁房屋交还给汇联公司，因合同中双方仅约定合同终止时腾空店面并将设施、设备完好无损交付给汇联公司，未约定交付房屋时必须恢复原状，汇联公司亦未举证证明讼争店面交付时的情况，故汇联公司主张滕明按出租时的原状交还店面，没有合同依据，本院依法不予支持。滕明未依约支付2018年7月1日2018年12月31日期间的租金、综合服务费，汇联公司主张滕明支付该期间的租金及综合服务费54600元，符合双方约定，本院予以支持。双方约定承租方未依约支付租金及综合服务费，每日按所欠金额1%支付滞纳金，合同中关于滞纳金的约定性质上应属于逾期支付租金、综合服务费的违约金，汇联公司自愿将违约金标准调整为按每月2%的标准计算，在法律规定的范围之内，本院依法予以支持。根据合同约定2018年4月1日至2018年6月30日应付租金及综合服务费27300元应于2018年4月5日前支付，滕明于2018年10月31日支付27300元款项，该部分款项可抵扣2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金、综合服务费，该部分租金、综合服务费逾期支付违约金为27300元×（6个月+26天÷31天/月）×2%=3733.94元。根据合同约定2018年7月1日2018年9月30日应付租金及综合服务费27300元应于2018年7月5日前支付，滕明应自2018年7月6日起支付违约金。根据合同约定2018年10月1日2018年12月31日应付租金及综合服务费27300元应于2018年10月5日前支付，滕明应自2018年10月6日起支付违约金。汇联公司未举证证明滕明延期支付租金给其造成的损失，在要求滕明按月2%的标准支付滞纳金后再要求滕明按照拖欠租金及综合服务费10%的标准支付违约金，明显高出了自身的损失，本院依法不予支持。合同保证金的性质为保证合同的履行，滕明未依约支付租金并交付房屋构成违约，在滕明未履行完自身合同义务并承担违约责任前，汇联公司有权不退还滕明的保证金3万元。如滕明履行完自身合同义务并承担相应违约责任，该部分费用滕明可另行主张。滕明未在合同解除后根据合同约定一周内将店面腾空并交付店面，汇联公司主张滕明应依约支付2019年1月8日起的违约金，但汇联公司没有证据证明自身的损失，双方合同约定的逾期归还商铺的违约金明显过高，本院依法调整为按租金的1.3倍计算违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门汇联市场建设开发有限公司与滕明之间2017年6月1日签订的《租赁经营合同》于2018年12月31日终止； 二、滕明于本判决生效之日起十日内将厦门市汇联市场内F115号店面交还给厦门汇联市场建设开发有限公司； 三、滕明于本判决生效之日起十日内向厦门汇联市场建设开发有限公司支付租金及综合服务费54600元及逾期支付租金及综合服务费的违约金（其中逾期支付2018年4月1日至2018年6月30日租金及综合服务费的违约金为3733.94元，其中逾期支付2018年7月1日至2018年9月30日租金及综合服务费的违约金按每月2%的标准自2018年7月6日起计算至租金及综合服务费实际支付之日止，其中逾期支付2018年10月1日至2018年12月31日租金及综合服务费的违约金按每月2%的标准自2018年10月6日起计算至租金及综合服务费实际支付之日止，）； 四、厦门汇联市场建设开发有限公司有权不予退还滕明支付的保证金3万元； 五、滕明于本判决生效之日起十日内向厦门汇联市场建设开发有限公司支付逾期交付店面的违约金（按每月11830元的标准自2019年1月8日起计至滕明实际交还店面之日止）； 六、驳回厦门汇联市场建设开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告滕明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1165元，由厦门汇联市场建设开发有限公司负担94元，由滕明负担1071元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 张占甫 二〇一九年三月十四日 代书记员 姚卓群 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 计算。