贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0322民初5131号原告：张兰，女，汉族，1977年6月18日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。原告：彭刚，男，汉族，1973年4月15日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。二原告的共同委托诉讼代理人：王郢，贵州藏龙律师事务所律师。被告：贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关街道马鞍山南部新城。法定代表人：陈丽，该公司经理。委托诉讼代理人：黄正东，贵州遵兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：严发进，贵州遵兴律师事务所律师。第三人：张登琴，女，汉族，1975年2月18日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。第三人：张登芳，女，汉族，1970年12月14日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。第三人：张登会，女，汉族，1963年11月12日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。原告张兰、彭刚与被告贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司（以下简称中城联建公司）、第三人张登琴、张登芳、张登会合同纠纷一案，本院于2018年4月19日作出（2018）黔0322民初701号民事判决书，原告张兰、彭刚不服判决结果，上诉于贵州省遵义市中级人民法院，该院（2018）黔03民终3956号民事裁定书撤销原审判决,发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张兰及张兰、彭刚的委托诉讼代理人王郢到庭参加诉讼，被告中城联建公司及第三人张登琴、张登芳、张登会经本院依法传唤后未按时到庭参加诉讼，本案现已依法缺席审理终结。原告张兰、彭刚向本院提出诉讼请求：1.确认被告于2014年8月1日交付的房屋未达到房屋交付的基本条件，其行为构成根本违约；2.判令被告立即为原告修理、重作楼梯及消防通道；3.判令被告支付违约金264990元（暂计算至起诉止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年，原告与被告签订了商品房买卖合同（合同编号：0025），原告向被告购买其开发的房号为蟠龙首府7栋3-1号商业房号。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付首款1228575元，同时向银行按揭贷款1200000元，购房款总计2428575元。按约定，被告应在2014年8月1日前向原告交付该房屋，但在被告交付房屋时，原告发现没有楼梯和消防通道，经过多次协商无果。特诉至法院请求支持前述诉讼请求。被告中城联建公司书面答辩称：2013年8月，原告与张登会、张登琴、张登芳一起到被告开发的蟠龙首府项目现场看房屋，查看了项目的沙盘、规划设计图纸及相关资料，经过协商、现场查看和慎重的考虑，四人决定共同以张登会的名义购买我公司开发的“蟠龙首府”第七幢的房屋，张登会于2013年8月31日支付了四套房屋的购房定金200000元，并于2013年9月5日与我公司签订“蟠龙首府”7-1-2号、7-1-7号、7-3-1号、7-3-2号商业用房商品房认购协议书，后为了方便到银行办理贷款，张登会于2013年11月21日向我公司递交了“更名申请书”，要求将7-1-2更名为张登琴；将7-1-7更名为张登芳、付争超；将7-3-1更名为张兰、彭刚。被告同意后，分别与各购房人签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，张登会、张登琴、张登芳、张兰分别向银行贷款，除银行贷款资金外，其余购房款均是统一由四姐妹中的一人支付，2013年11月18日，张兰、张登会等人因不能按期支付购房款，向被告申请延期付款，并签订了还款承诺书，该承诺书确认了四姐妹共同购买蟠龙首府商业用房的事实。被告开发的蟠龙首府项目严格按照建设行政部门的规划设计要求进行施工建设，未出现任何质量问题，2013年9月至案件起诉前，原告从未就规划设计或消防通道等问题向被告提出异议，也未主张任何损失赔偿，该房屋已经交付原告占有使用，从7-1-2房修建楼梯用作进出通道，且该商业用房后面也有直达蟠龙首府小区的通道楼梯，从未妨碍张登会房屋进出；原告购房时明知房屋规划设计中没有修建直达二楼的通道、楼梯，仍然购买，应对其明知的事实承担法律后果，原告要求被告为其安装观光电梯或者消防通道无事实及法律依据，如支持该请求，被告行为将违反消防、建设规划等法律法规，也将受到行政部门处罚，即使法院支持原告的诉请，判决文书也无法履行，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人张登琴、张登芳、张登会未答辩，亦未举证质证。本院经审理认定事实如下：原告及第三人张登会、张登芳、张登琴到被告处购买商业用房，2013年9月5日，张登会作为乙方与甲方即被告签订了“蟠龙首府”商铺号为7-1-2号、7-1-7号、7-3-1号、7-3-2号四间商铺认购书，该认购书第三条第二项载明：“签订本认购书前，乙方已仔细阅读甲方在销售大厅公示的《认购须知》、《商品房买卖合同》及其附件以及其它相关文件，并理解认同。乙方签署本认购书时，对认购房屋的户型、朝向、环境、交通以及小区内外存在的可能对认购房屋居住产生不良影响的因素充分了解，与甲方签订《商品房买卖合同》时以此类因素为由拒绝签订合同的，按照本条第3项约定处理。”2013年11月18日，张登会、张登琴、张登芳和张兰向被告递交了延期付款《承诺书》，要求延期支付购房款1495853元。被告公司于2013年11月19日审核同意，2013年11月21日，张登会向被告公司递交了《更名申请书》，要求将其在被告处认购的7-1-2商铺更名为张登琴；将7-1-7商铺更名为张登芳、付争超；将7-3-1商铺更为名张兰、彭刚，同时承诺张登会与以上商铺变更人员系亲属关系，如因更名而引起的一切纠纷由张登会本人承担一切责任，与“蟠龙首府”开发商概无关系。张登会提交的《更名申请书》经被告公司审查同意后，于2013年12月7日分别由张兰和彭刚、张登会和娄再兴、张登琴、张登芳和付争超与被告签订了商品房买卖合同（张登琴的合同编号：0022、张登芳的合同编号：0023、张登会的合同编号：0024、张兰的合同编号：0025）。原告张兰与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0025）约定原告向被告购买蟠龙首府7栋3-1号商业房号，按建筑面积计算每平方米7500元，合计购房款2428575元。合同签订后原告方按合同约定履行了全部购房款的付款义务，2013年12月11日，桐梓县房屋产权中心对原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0025）进行了登记备案，被告于2014年10月至2015年1月期间按合同约定交付了合同约定的房屋。现原告购买的7-3-1号房屋与第三人张登会购买的7-3-2号房屋一起出租给“港湾国际会馆”经营，“港湾国际会馆”经营场所的楼梯从登记在第三人张登琴名下的7-1-2号和张登芳名下的7-1-7号门面中通行。现原告以其购买7-3-1号房屋的没有楼梯和消防通道为由，诉至本院要求判决如前诉请。另查明，涉案四间商业用房的前期购房订金总计200000元及部分购房款均以张登会的名义支付。后期余款分别以张登会、张登琴、张登芳、张兰名义支付。2018年2月11日，桐梓县城乡规划局就张兰等户请求解决蟠龙首府第7栋1单元二层商业用房无通行通道等问题，向遵义市城乡规划局进行回复，该回复载明中城联建公司在办理蟠龙首府7＃楼建设工程规划许可时提供的施工图显示7＃主楼为住房，共十九层楼，层高3.0米，裙楼为商业用房，底层层高4.8米，商铺六间，其中五间（含首尾两间）商铺各设置有楼梯上上一层商业用房；二层未显示用房，三层层高4.2米，商铺五间（面积不等，最小约65㎡，最大约199㎡），楼梯直接自一层商铺起，施工图表明楼梯由用户自理；在建设过程中，建设单位擅自将三楼五间商业用房改为两间（3-1号和3-2号）；2014年9月30日交房时，三楼两间（3-1号和3-2号）商业用房的主要通道分别是从一楼张登琴、张登芳的首尾两间商铺楼梯进出，交房时张兰、张登会等均无异议，且装修为洗脚城经营两年多均无问题。张兰、张登会于2017年2月5日上访申请解决蟠龙首府7＃楼三楼两间商业用房（3-1号和3-2号）通道问题。上述事实，有原告提交的《收据》、《蟠龙首府（商业）置业预算表》、《桐梓县商品房预售合同登记备案表》、《商品房买卖合同》（合同编号：0025）、《个人住房（商业用房抵押借款合同）》（编号：农信桐小蟠龙首府按揭借字2013第016号），被告提交的《〔蟠龙首府〕商品房认购书》、《承诺书》、《更名申请》、《商品房买卖合同》（合同编号：0025）、《收据》、《信用社（银行）进账单》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《关于张兰等户〈请求解决蟠龙首府第7栋1单元二层商业用房无通行通道等问题〉的回复》、《照片》、《商品房买卖合同》（合同编号：0022）在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点为：原告购买涉案房屋时对房屋基本情况（包括通行及消防通道等）是否知情，被告是否尽到告知义务，涉案房屋是否符合双方约定的交付条件及被告是否存在违约行为。经查，张兰与被告签订《商品房买卖合同》前，涉案房屋系由第三人张登会与被告签订《商品房认购书》，该认购书已载明张登会对涉案房屋的基本情况已理解并认同，后原告与张登会、张登芳、张登琴共同向被告提交延期交付房款的《承诺书》，张登会主动向被告申请将7-1-2、7-1-7、7-3-2更名在张登琴、张登芳、张兰等人名下，被告即与张兰、张登琴、张登芳、张登会签订《商品房买卖合同》，且上述7-1-2、7-1-7、7-3-1、7-3-2号房屋的购房订金及部分购房款均由张登会支付，另一部分购房款由张兰、张登琴、张登芳、张登会分别支付，张兰、张登琴、张登芳、张登会系亲姐妹，四人确定由张登会出面订购争议商业用房，并分别与被告签订购房合同时，应知晓其所购房屋的基本情况，张兰、张登芳、张登琴名下的商业用房是由张登会申请变更登记，故原告在对其所购商业用房的商业风险知情的情况下，仍选择继续履行双方所签订的商品房买卖合同，说明其已认可并愿意承担由此带来的风险责任；同时，原告张兰、被告间签订的《商品房买卖合同》第30页房屋平面图及位置图中标明的楼梯位置，与张登琴、被告签订的《商品房买卖合同》第30页房屋平面图及位置图中标明的楼梯位置相对应，从张兰、张登琴两人与被告签订的《商品房买卖合同》中的房屋平面图及位置图可以看出，涉案房屋的楼梯系从张登琴购买的7-1-2号门面中通行，虽然张兰、张登琴两人与被告签订的《商品房买卖合同》中所附平面图中显示的楼梯未标明是用户自建还是由建设方修建，但从图中标明的房屋长、宽及《商品房买卖合同》载明的房屋面积可以看出，通向二楼张兰购买房屋的楼梯均包含在张兰、张登琴购买的房屋中，并不是与张兰、张登会的房屋隔离开单独存在，虽然被告未按照施工审批图纸标明的一楼门面与对应的三楼商业用房搭售，而是将规划的三楼5间商业用房改为2间出售给原告及张登会，但涉案房屋的主体结构、面积、用途等未违反规划设计要求，就原告与被告间的买卖合同关系而言，被告已经就涉案房屋的通行等状况尽到告知义务，原告应当对此知情，被告并未违法双方在合同中的约定，故对原告以被告交付的房屋不符合约定的条件，构成根本违约的主张，本院不予采信，对原告的诉请，本院不予支持。本案在审理过程中，本院向原告释明，因被告不存在违反双方签订的《商品房买卖合同》约定的情形，但基于涉案房屋确实无正常通行条件的客观实际，原告可就本案合同目的不能实现的事实，变更诉讼请求为解除合同或者减少价款，但原告坚持原诉请。第三人张登琴、张登芳经本院依法传唤后，未按时到庭应诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张兰、彭刚的诉讼请求。已减半收取的案件受理费2637元，由原告张兰、彭刚负担。如不服本判决，可以在于收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，还应在上诉期满后七日内预交上诉费5274元，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  袁 静人民陪审员  邹立春人民陪审员  罗友富二〇一九年三月二十八日法官助理冉蓉书记员何秀川