河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终4213号上诉人（原审被告）：石家庄天元名品投资管理有限公司，住所地石家庄市长安区跃进路3号天元大厦21层。法定代表人：董宝库，董事长。委托诉讼代理人：李超彬，河北顺业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某叶，女，汉族，住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：李永军，河北英陆律师事务所律师。上诉人石家庄天元名品投资管理有限公司（以下简称天元公司）因与被上诉人张某叶房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初5645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人天元公司委托诉讼代理人李超彬、被上诉人委托诉讼代理人李永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天元公司上诉请求：一、撤销石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初5645号民事判决，依法改判。二、本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、本案被上诉人、上诉人签订的《租赁合同》应属无效合同，一审判决认定《租赁合同》有效错误。依据《建设工程消防监督管理规定》第二十一条第一款第二项、《消防法》第十三条规定，涉案房产项目即未竣工验收也未进行消防验收，依据法律规定涉案房产禁止投入使用，该法律规定属于禁止性的效力规定，最高人民法院(2003)民一终字第55号判决及《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》对此进行了认定。故此天元投资公司与42被上诉人签订的租赁合同为无效合同。二、被上诉人并未按照合同约定完成涉案房产的交付，一审判决认定涉案房产已经交付属于认定事实错误。从被上诉人角度看，被上诉人未交付涉案房产。依据天元公司与被上诉人签订的《商铺租赁协议书》第一条第一款约定，乙方对所出租的商铺须具有合法产权。而本案中涉案房屋一致未办理产权登记。故此，被上诉人尚未取得涉案房产的所有权，该房产的所有权人仍为纪元公司。在此情况下被上诉人不可能符合合同约定和法律规定的房产交给天元公司，况且被上诉人没有任何证据证明将涉案房产交付给天元公司。纪元公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十条交付期限约定，纪元公司应当在2013年3月31日将经验收合格的商品房交付给被上诉人，而该房产至今未竣工验收，在纪元公司未将房屋交付给被上诉人的情况下，被上诉人不可能将房产交付给天元公司。《商铺租赁协议书》中约定的租期自2013年5月日起就是为了与房屋买卖合同约定的交房登记时间相一致，但纪元公司未能按照约定履行合同义务，导致天元公司并未收到法律所规定交付的房产。不能以协议书中约定租赁起始期限就认定被上诉人交付了合同约定的房产。一审法院将纪元公司出具的《入住通知书》认定未交付涉案房产的证据完全错误，纪元公司为了摆脱其迟延交房的法律责任，单方出具《入住通知书》对上诉人没有法律约束力。即便被上诉人委托纪元公司交付房产其交付的房产也应当符合法律及合同约定，但客观事实是本案中被上诉人交付的房产违反了法律规定且不符合合同约定。纪元公司代为履行未交付合法房产的行为亦应当由被上诉人承受。三、房产涉及产权纠纷，并且被上诉人未将符合合同约定和法律规定的房产交付给天元公司，即便合同有效，无法实现合同目的，天元公司于2015年11月20日向被上诉人发出履行函解除租赁协议。1、涉案房产未竣工验收和消防验收，无法实现合同目的；2、《商铺租赁协议书》已经合法解除。在2015年11月20日天元公司向包括被上诉人在内的全体购房商户发出了《律师函》，解除了双方的《商铺租赁协议书》，且被上诉人没有向人民法院提起确认解除合同效力的诉讼，合同当然解除。四、即便合同未解除天元公司未支付租赁的行为也符合法律规定。根据《合同法》第126、228条规定，天元公司在签订《商铺租赁协议书》时已经支付了前三年的租金，被上诉人及纪元公司本应向上诉人交付符合使用条件的物业，但直至今日二者仍未向上诉人交付符合使用条件的物业，上诉人未向被上诉人支付租金属于行驶先履行抗辩权，其行为完全符合《合同法》的规定。五、一审判决租金数额错误。本案判决的租金数额是按照《商铺租赁协议书》约定的面积判决的，而在该协议约定“以最终房产证实际确权面*8%支付”，本案中不动产登记机关登记的面积与诉请的面积并不相符，一审判决按照《商铺租赁协议书》约定的金额支付不符合合同约定。综上，本案双方所签订的《商铺租赁协议书》存在无效和无法履行的客观事实，被上诉人的诉讼不应得到人民法院的支持。张某叶答辩称，石家庄天元名品投资管理有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。理由：第一、双方签订的商铺租赁协议书是双方真实意思的表示，未违反国家强制性法律规定。第二、诉争商铺非具有独立使用的客观情况，上诉人之所以购买该商铺，是因为上诉人和开发商纪元公司在被上诉人购买之前，签订了商业物业经营管理合同，有上诉人作出承诺，对该诉争商铺进行整体运营。基于该情况，被上诉人才进行商铺投资。因此上诉人对于商铺的客观事实是明知的。因此双方签订的商铺租赁协议书是双方真实的意思表示，合法有效。纪元公司和上诉人签订了一份商业物业经营管理合同，这是第一点。第二、被上诉人提交了有纪元公司出具的入驻通知书，第三、该商铺租赁协议书有约定，三年租金抵顶购房款，基于三个原因这个是商铺租赁协议书，它不等同于一般的房屋租赁协议，因此被上诉人认为该房屋已经在形式上予以交付。上诉人和纪元的关系和被上诉人无关，跟我签的合同就应该依据合同履行。关于租金问题，应按照商铺租赁协议书约定的租金数额主张权利，不按面积来计算，数额是上诉人承诺的最低数额，不是按面积计算。买的是现房，五证齐全的。请求维持原判。张某叶向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付两年租金59008元，违约金3540元，从2017年8月2日起，以年租金29504元为基数，按照日千分之一支付违约金至给付之日止；2.诉讼费及其他法院收取的费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年5月15日，纪元公司（甲方）与天元公司（乙方）签订《商业物业经营管理合同》，约定：一、租赁物的状况1-1甲方同意将位于北人字街17号蓝拓·国大商务中心委托乙方进行经营管理。该商业建筑面积约9287.97平方米（核定面积以房管局测量的建筑面积为准）。1-2商场交付使用时，其附属设施和设备，应符合国家工程施工及验收规范……1-4交付时，委托物及设备、设施由甲乙双方签字交接。委托物消防设施安装完毕并通过消防部门的验收，达到合格标准（委托物须具备营业二次装修条件）。双方签字验收后，视同甲方交付的委托物符合本合同约定，满足实现租赁的目的和条件……三、委托期限3-2筹备期：自合同签订之日起至商场开业。3-3市场开业日期：甲乙双方经协商初步确定为2013年5月1日前开业（以甲方项目实际交付日为准）。3-4交场日期：2012年9月30日之前。四、商场的销售转让、收费标准及支付方式4-1甲方要求乙方将委托其经营的物业进行商业包装，乙方支持甲方销售，对已销售物业，乙方将依法与购买者签订回租合同，保障购买者投资回报，回租期一般为12.5年，前三年每年回报比率为售价的8%。对已售物业由乙方与业主签订回租协议。4-2为有效实现物业发售，甲方委托乙方指定销售公司进行销售。2012年12月31日之前向甲方支付销售总金额（即：1.5亿元）的80%（7.8.9.10.11.12月每月回款2000万元）。开业日前15天向甲方支付销售总金额剩余部分。如销售总金额不够1.5亿元由乙方出资购买剩余物业，但所购总额不超过销售总金额的20%（即：3000万元）。如销售总金额有超出部分则归乙方所有并补足超值部分税负……五、甲方的权利、义务5-1甲方应协助乙方办理营业所需的工商、税务、规划、环保、消防、卫生、通讯、设计、施工、增容（如有需要）及其它国家规定的申报手续或经营执照，协助乙方提供报批所需的相关文件、图纸、资料等。甲方对此类协助不另行收费……2012年9月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁协议书》约定，第一条租赁内容：乙方同意将石家庄天元蓝拓国际名品折扣馆内5层3号商铺（以下简称本案商铺）租赁给甲方经营管理。乙方对所出租的商铺须具有合法产权。该商铺建筑面积16.84平米（以最终房产证实际确权面积为准）；双方合同租期为12.5年，自2013年5月1日起至2025年10月31日止。第二条租金的计算及支付：前三年租金为88511元（税前），在购买商铺时已由甲方支付（以最终房产证实际确权面积×单价×24%支付）。剩余年限每年租金不低于29504元（税前）（以最终房产证实际确权面积×单价×8%支付），高出的部分，双方按5:5分成，具体以甲方提供的出租数据为准。甲方按月以银行转账或现金方式支付乙方租金，支付时间为当月5日前，每逾期一天支付1‰违约金。第三条双方的权利和义务：……2、在租赁期限内，乙方不得将该商铺另行出租于任何第三人，亦不得提前收回；3、本协议有效期限内，甲、乙双方应认真履行协议规定的责任和义务，任何一方违约，须承担给对方造成的一切损失。在无对方违约的情况下，任何一方不得单方提前解除本协议……第五条回购：自2018年5月1日起1年内，对投资收益不满意者，甲方将按368796元的价格回购此商铺……2013年3月28日，原告（买受人）与纪元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买桥东区（因行政区划改革，现为桥西区）北人字街17号蓝拓国大商务中心0530；建筑面积16.42平方米；单价16643.97元，总价273294元……出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……该合同于2013年5月28日进行了备案。2015年11月20日，石家庄天元名品商业管理有限公司发出《律师函》，欲解除其与业主签订的《商铺租赁协议书》，部分业主于2015年12月14日回函要求继续履行双方签订的协议。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》及购房收据、预售商品房合同备案书、《商铺租赁协议书》、（2017）冀0104民初564号民事判决书、入住通知书，被告提交的《商业物业经营管理合同》、河北京科投资有限公司的通知、石家庄市住房和城市建设局的政府信息公开回复、石裁字[2015]第455号仲裁裁决书、律师函、照片、原、被告陈述、开庭笔录及询问笔录等证据予以证实。一审法院认为，本案有以下几个争议焦点：一、本案《商铺租赁协议书》的效力问题。原告与被告签订的《商铺租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。双方当事人应按照协议的约定履行各自的义务。被告辩称本案承租商铺未办理竣工验收和消防验收，双方签订的租赁协议应属无效合同，一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条虽规定未经验收或验收不合格的建筑工程，不得交付使用，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款亦规定了未经消防验收或消防验收不合格的建设工程，禁止投入使用，但从调整对象和立法目的的角度分析，该规定是关于工程质量和消防验收程序的管理性规定，该管理性规定并不影响相关租赁合同的效力，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，而本案承租商铺已取得建设工程规划许可证，故被告关于本案租赁协议无效的辩解理由不能成立，不予采信。二、关于被告是否应当向原告支付租金的问题。纪元公司与被告签订的《商业物业经营管理合同》明确约定，纪元公司委托被告进行商业包装并委托被告指定销售公司进行销售，被告将依法与购买者签订回租合同，保障购买者投资回报，因此，本案《商铺租赁协议书》不能等同于一般意义的房屋租赁协议，被告对纪元公司销售房屋的包装宣传及真实性应承担一定意义的保障责任。且该协议书明确约定在租赁期限内原告不得提前收回房屋，结合本案的庭审情况，依据合同的相对性原则，被告应按照该协议的约定履行其应尽的义务。因原、被告均认可前三年租金已抵扣商铺的购房款，故原告主张自2016年5月1日起至2018年4月30日止两年的租金59008元，予以支持。被告虽辩称原告未按照合同的约定交付房屋，但纪元公司与被告签订《商业物业经营管理合同》中第一条第四项明确约定委托物及设备、设施由纪元公司与被告双方签字交接，经一审法院庭后去本案承租商铺现场实地查勘，石家庄天元蓝拓国际名品折扣馆内5层商铺系一个整体通铺，并未实地独立分割，原告亦未实际独立掌控，涉案原告均表示涉案承租商铺由纪元公司直接交付给被告，且部分业主提交了入住通知书，证明纪元公司将本案承租商铺交付给了被告，故对被告关于原告未按照合同的约定交付房屋的辩解理由，不予采信。被告亦辩称其向蓝拓商厦全体业主发出解除《商铺租赁协议书》的律师函，但通过被告提交的《律师函》可以看出该函系石家庄天元名品商业管理有限公司委托律师发出，并非本案被告的发函，且部分业主明确回函要求继续履行合同，被告亦未在本案中反诉要求解除租赁协议，故对被告关于《商铺租赁协议书》已解除的辩解理由，亦不予采信。三、关于原告要求被告支付违约金的问题。本案承租商铺因锁门事件并未实际经营，原告作为出租方亦未采取积极的措施去排除妨害，故对其要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。基此，原审判决为：一、被告石家庄天元名品投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张某叶租金59008元；二、驳回原告张某叶的其他诉讼请求。案件受理费1364元，由原告张某叶负担77元、被告石家庄天元名品投资管理有限公司负担1287元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实同一审法院查明的事实一致。本院认为，《商铺租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。双方当事人应按照协议的约定履行各自的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条规定是关于工程质量和消防验收程序的管理性规定，该管理性规定并不影响相关租赁合同的效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，而本案承租商铺已取得建设工程规划许可证，故上诉人关于本案租赁协议无效上诉请求不能成立，本院不予采信。纪元公司与上诉人签订的《商业物业经营管理合同》明确约定，纪元公司委托上诉人进行商业包装并委托上诉人指定销售公司进行销售，上诉人将依法与购买者签订回租合同，保障购买者投资回报，因此，本案《商铺租赁协议书》不能等同于一般意义的房屋租赁协议，上诉人对纪元公司销售房屋的包装宣传及真实性应承担一定意义的保障责任。且该协议书明确约定在租赁期限内原告不得提前收回房屋，结合本案的庭审情况，依据合同的相对性原则，上诉人应按照该协议的约定履行其应尽的义务。因双方均认可前三年租金已抵扣商铺的购房款，故被上诉人主张未付的合同期内的租金，本院予以支持。综上所述，石家庄天元名品投资管理有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1287元，由上诉人石家庄天元名品投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟志刚审判员  李荣水审判员  史兆宏二〇一九年三月二十五日法官助理王婷书记员任琳