四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1421民初5033号 原告：仁寿东方思缘食品厂，住所仁寿县视高工业集中区寨子村**。 投资人：刘绪娇。 委托诉讼代理人：包树林，四川督政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗荣炽，四川督政律师事务所律师。 被告：徐胜敖，男，生于1973年4月7日，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：蒋春光，四川法典律师事务所律师。 原告仁寿东方思缘食品厂与被告徐胜敖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告仁寿东方思缘食品厂的委托诉讼代理人包树林，被告徐胜敖及其委托诉讼代理人蒋春光，到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告仁寿东方思缘食品厂的委托诉讼代理人罗荣炽，被告徐胜敖及其委托诉讼代理人蒋春光，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仁寿东方思缘食品厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退房屋并将房屋内建渣、黄泥等垃圾清运干净；2.判令被告立即支付原告未支付租金共计744739元；3.判令被告支付原告自2017年8月16日起至2018年11月15日的租金损失暂计算为486184元；4.判令被告赔偿原告损失100000元；5.本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中原告撤回第一项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为:判令被告支付原告自2017年8月16日起至2017年10月26日的租金为76724元；2017年10月27日至2018年11月15日的租金损失（逾期腾房占有使用费）为409460元。事实和理由：2012年8月1日，原告原投资人王益秀代表原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定原告将其位于仁寿视高工业园区的现有厂房及办公住房出租给被告使用，合同约定的租赁期限为2012年8月16日至2017年8月15日，前两年月租金为6元/平方，第三年月租金为7元/平方，第四年月租金为7.5元/平方，第五年月租金为8元/平方，支付时间为前两年一次性支付，以后每年支付一次，提前15日支付。但租期届满后，被告未按约退房并继续使用该房至今拒不腾退。被告至今尚欠744739元租金未付并给原告造成486184元租金损失。同时，被告毁损房屋装饰装修设备给原告造成了巨额财产损失。被告的上述行为已经严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特起诉至法院，望判如所请。 被告徐胜敖辩称，原告原投资人王益秀已过世，王益秀与被告签订的租赁合同是事实，租赁期限为2012年8月16日至2017年8月15日，租赁合同期满后，未签订书面合同，徐胜敖继续租赁使用，原告并未提出异议，根据合同法236条的规定，原租赁合同继续有效，原告解除合同应当给予被告合理、必要的搬迁时间，并且通知被告。至今，被告未收到原告任何关于解除租赁合同的通知，鉴于房屋面临拆迁，同意以2018年9月15日作为解除租赁合同的日期。2017年8月15日前的租金已经全部付清，2017年8月16日之后的租金未付是事实，因王益秀尚欠被告借款本金80万元，尚未相互抵扣计算，不存在恶意拖欠的事实。原告的第二项诉讼请求租金未列明具体计算期间，其请求无事实依据，且其诉求已经超过法定诉讼时效。认可租赁合同已于2018年9月15日解除，原告主张的第三项诉讼请求承租面积4051.54平方米不符合事实，原告的厂房实际由被告和另外两家企业共同承租，被告同意以3145平方米按月租金8元/平方米，计算2017年8月16日至2018年9月15日的租金或占用损失。原告诉请被告赔偿损失10万元未举示任何证明，无事实依据。解除合同后原告应返还被告交付的保证金18000元，支付2018年7月4日被告垫付的维修变压器的费用36600元。拆迁补偿协议中涉及的企业拆迁、搬迁费和营业损失，应由被告享有，被告另案诉讼。 本院经审理认定事实如下：根据原告提供的2012年8月1日，原告原投资人王益秀代表原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订的《厂房租赁合同》，约定：“第一条租赁房甲方同意将其位于仁寿视高工业园区东方思缘食品厂现有厂房及办公住房，约2500平米，以实际测量面积平米为准，出租给乙方，作为乙方的经营使用。第二条租赁期限本合同租赁从2012年8月16日起至2017年8月15日止，期限共计5年，期满后如乙方需续租的，应在合同期满60日前以书面形式告知甲方。第三条租金、保证金及付款方式1、本厂房前两年租金为6元/平方，第三年为7元/平方，第四年7.5元/平方，第五年为8元/平方。2、租金前两年一次性支付，以后为每年支付一次，提前15日支付，保证金1.8万元人民币（大写：壹万捌仟元整）。……第六条特别约定……2、因不可抗力导致本合同解除的，甲方除退还乙方保证金及当期已交但未发生的租金，甲方不承担任何赔偿责任。……4、房屋租金按合同约定打到指定账上，如拖延时间，出租房有权收回房租、保证金不退。5、在合同终止后，甲方应无条件退还乙方所交保证金。”。根据被告提供的2012年8月1日，原告原投资人王益秀代表原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订的《厂房租赁合同》，约定：“第一条租赁房甲方同意将其位于仁寿视高工业园区东方思缘食品厂现有厂房及办公住房，约2500平米，以实际测量面积3145㎡平米为准，出租给乙方，作为乙方的经营使用。”，其余约定与原告提供的《厂房租赁合同》约定内容一致。 2012年7月26日，王益秀出具《收条》，载明“今收到徐胜敖租房保证金壹万捌仟元正（18000元）收款人王益秀2012年7月26日”。2015年8月15日，王益秀出具《收条》，载明：“今收到四川省福泰食品有限公司房租款人民币283050元（大写贰拾捌万叁仟零伍拾元正）.租赁时间（从2015年8月16日至2016年8月15日止）.此条收款人王益秀2015年8月15日”；2016年7月8日，王益秀出具《收条》，载明：“今收到四川省福泰食品有限公司房租款共（264180）.从2016年8月16日至2017年8月16日止.收款人：王益秀2016年.7月8日”。合同期满后，原、被告之间未续签合同，被告仍租用合同约定的场地，未支付租金。 另查明，1.原告原投资人王益秀于2016年8月19日病故，2017年3月13日原告投资人工商登记变更为刘绪娇。 2.原、被告提供的《厂房租赁合同》内容均由被告填写。 3.为加快推进环天府新区快速通道和铂智荟项目建设企业拆迁工作，根据天府新区视高区域规划建设需要，2018年8月原告与天府新区仁寿视高管理委员会达成《拆迁补偿协议书》，原告的整个厂区列为企业拆迁范围，现已拆迁。 4.庭审中，原、被告均同意租赁合同已解除，被告已于2018年12月15日实际搬离案涉厂房的事实。 5.四川省福泰食品有限公司系被告租赁原告厂房后开办的公司。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的原、被告身份信息材料，王益秀居民死亡医学证明书复印件、居民死亡户籍注销证明复印件、公证书复印件，《厂房租赁合同》复印件，国有土地使用证复印件，四川地心测绘工程有限公司《房屋面积测绘报告》复印件，银行两笔转款凭证复印件，《拆迁补偿协议》，原告申请的证人何某、吴某的证词，被告提交的《厂房租赁合同》原件，王益秀出具收取租金的《收条》和收取保证金的原件，被告更换变压器一台的证明和银行转账凭证，成都市高新技术产业开发区人民法院先行调解告知书复印件，四川天府新区眉山管委会征地拆迁领导小组办公室文件《关于推进环天府新区快速通道和铂智荟项目建设企业拆迁工作的会议纪要》第1页复印件，本院依职权向天府新区仁寿视高管理委员会拆迁办取得的调查笔录等证据予以证实。以上证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，《厂房租赁合同》系签约方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原、被告合同约定租期届满后，虽未续签合同，但原告对被告继续使用案涉厂房没有提出异议，原、被告之间实际建立不定期租赁关系。原、被告均认可租赁合同已解除，被告已实际搬离案涉厂房，本院予以确认。但双方对于租赁面积、租金的支付问题，变压器更换费用的支付，原告损失的计算，以及保证金的退还问题产生争议。 一、关于租赁面积的问题。原告为证明其主张的租赁面积为4051.54㎡，提供了自行委托的四川地心测绘工程有限公司的《房屋面积测绘报告》，并申请证人何某、吴某出庭作证。被告对此不认可，认为承租范围内建筑物的修建时间存有先后，不能以后续的建筑物面积反推此前的承租面积，更不应以2018年11月原告单方委托的测绘机构测绘的数据作为依据，原告主张的租赁面积为4051.54㎡不符合事实，租赁面积应以3145㎡计算。被告为证明其主张，提供了填写有“实际测量面积3145㎡平米为准”的《厂房租赁合同》，陈述该份合同与原告提交的《厂房租赁合同》均由被告填写内容，签订原告提交的《厂房租赁合同》时租赁厂房的面积没有测量出来，后来面积测量确认后签订的填写有实际测量面积的《厂房租赁合同》，被告为证明租赁面积为3145㎡，还提交了2015年、2016年王益秀出具的收取租金的《收条》，并陈述《收条》上记载的2015年8月16日至2016年8月15日租金283050元是以3145㎡按7.5元/㎡/月计算，2016年8月16日至2017年8月16日租金264180元是以3145㎡按7元/㎡/平方米/月计算。原告对此不认可，认为被告第一次租赁的面积不够，后来又签订了另外一份合同，该份合同原告没有找到，被告主张的租赁面积没有测绘依据，对《收条》的真实性也不予认可。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条:“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定事实不存在。”的规定，本院认为，原告于2018年11月14日自行委托的四川地心测绘工程有限公司的《房屋面积测绘报告》载明的面积，证人何某、吴某出庭作证的证词均不能证明《房屋面积测绘报告》测绘的房屋总建筑面积全部由被告租赁，故对原告主张的租赁面积为4051.54㎡的理由本院不予采信。对于本案诉争的租赁面积，被告根据其提供的《厂房租赁合同》中载明的租赁面积3145㎡，结合王益秀2015年、2016年出具的收取租金的《收条》中金额的构成做出了合理的陈述，原告未提供否定《收条》的证据，故本院认为根据本案庭审查明的相关事实，被告对租赁面积的主张3145㎡更符合客观事实。故本院确认涉案厂房租赁面积按3145㎡计算租金。 二、关于租金的支付问题。 1.原告认为租金的支付方式为滚动支付，被告支付的租金为支付前面滚动租金，要求被告按照测绘面积4051.54㎡与《厂房租赁合同》中约定的暂定面积2500㎡的差额面积按照8元/㎡/月×12月×5年计算，由被告支付2012年8月16日至2017年8月15日未付租金744739元，并提供了银行两笔转款金额为800000元的凭证来证明被告2012年8月至2015年期间支付租金是用银行转账支付，为滚动支付。被告对此不予认可，认为2012年8月16日至2017年8月15日的租金已经全部付清，并提供了王益秀2015年、2016年出具的收取租金的《收条》，银行转款800000元是王益秀与被告之间的借款，有王益秀2016年8月16日出具的借条为证，且原告的请求已经超过法定诉讼时效。本院认为，根据原、被告签订的《厂房租赁合同》第三条“租金、保证金及付款方式2、租金前两年一次性支付，以后为每年支付一次，提前15日支付…….”的约定，原、被告对支付租金的期限有约定，结合被告提供的2015年8月15日王益秀出具的《收条》，载明收取租金的租赁时间是从2015年8月16日至2016年8月15日止，2016年7月8日王益秀出具的《收条》，载明收取租金的租赁时间是从2016年8月16日至2017年8月16日止，证明原、被告之间支付租金的方式是按照双方签订的《厂房租赁合同》约定的期限支付租金，也符合交易习惯，故原告主张租金的支付方式为滚动支付，被告支付的租金为支付前面滚动租金的理由本院不予采信，故原告要求被告按照测绘面积4051.54㎡与《厂房租赁合同》中约定的暂定面积2500㎡的差额面积支付2012年8月16日至2017年8月15日未付租金744739元的请求本院不予支持； 2.原告主张应按照面积4051.54㎡，8元/㎡/月计算，由被告支付2017年8月16日至2017年10月26日租金76724元，2017年10月27日至2018年11月15日的租金损失409460元，被告只认可支付从2017年8月16日至2018年9月15日的租金，按照面积3145㎡，8元/㎡/月计算。本院认为，对于被告实际使用案涉厂房期间，应该支付原告租金，原告有权要求被告支付相应租金而不是租金损失。虽然被告于2018年12月15日实际搬离案涉厂房，但原告自愿要求被告支付租金（租金损失）至2018年11月15日，系对自己权利义务的处分，符合法律规定，即本案租金应从2017年8月16日计算至2018年11月15日，共计15月。据此，租金计算为377400元（厂房3145㎡×8元/m2/月×15月）。 三、关于原告的损失问题。原告要求被告赔偿损失10000元，认为被告搬离厂房时将被告修建的建筑物拆除，电路设施损坏，装饰装修损坏。被告对此不予认可，认为被告修的建筑物并没有拆除，拆除的是被告配置的电气设备，室内装饰装修，水、电、官网等设施设备。本院认为，案涉厂房根据天府新区视高区域规划建设需要，2018年8月原告与天府新区仁寿视高管理委员会达成《拆迁补偿协议书》，原告的整个厂区列为企业拆迁范围，现已拆迁，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告对其主张未能提供相应证据，应承担举证不利的法律后果，故对原告要求被告赔偿损失100000元的请求本院不予支持。 四、关于保证金是否应当退还的问题。被告为证明原告应当退还保证金，提交了由王益秀出具的《收条》，原告对此不予认可。本院认为，被告因与原告原投资人王益秀之间可能存在其他经济纠纷，未支付实际使用案涉厂房期间租金，不是故意拖欠租金，根据原、被告签订的《厂房租赁合同》第六条“2、因不可抗力导致本合同解除的，甲方除退还乙方保证金及当期已交但未发生的租金，甲方不承担任何赔偿责任。……5、在合同终止后，甲方应无条件退还乙方所交保证金。”的约定，原、被告合同解除后，原告应该退还被告保证金，故被告要求原告退还保证金的主张本院予以支持，在被告应给付原告租金中予以品迭。 五、关于被告维修变压器的费用问题。被告要求原告支付其垫付维修变压器的维修费36600元，为支持其主张，提供了由被告开办的公司出具的证明以及银行转款凭证。原告对此不予认可。本院认为，根据原告申请的证人出庭作证证实被告确实维修了变压器，但被告自己开办的公司出具的证明证实维修的变压器属于其公司所有，在公司搬迁时有权拆走该变压器，且被告在庭审中陈述其实际搬离厂房时也拆除了该设备，故对维修变压器的费用应由被告自行负担。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告徐胜敖于本判决生效后十日内给付原告仁寿东方思缘食品厂厂房租金359400元(已品迭保证金18000元)； 二、驳回原告仁寿东方思缘食品厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费16778元，由原告仁寿东方思缘食品厂负担11745元，被告徐胜敖负担5033元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  吴凤兰 审 判 员  黄志强 人民陪审员  黄 忠 二〇一九年三月十九日 书 记 员  周 宇