河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1602民初5090号原告（反诉被告）：刘剑，男，汉族，1974年8月28日出生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：理琛，河南沐天律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐凯旋，男，汉族，1988年3月10日出生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：崔长亮，河南锦实律师事务所律师。原告（反诉被告）刘剑诉被告（反诉原告）徐凯旋合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘剑委托诉讼代理人理琛、被告（反诉原告）徐凯旋委托诉讼代理人崔长亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘剑向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告双方于2017年5月14日签订的收购协议；2、请求法院依法判令被告因违约赔偿原告359481.30元；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：原、被告均为河南省卡特重工装备有限公司（以下简称卡特重工）的债权执行人，由于被执行人卡特重工无现金支付，就将被执行人卡特重工所有的位于河南省商水县新城街道东侧、纬五路北侧的四栋楼房查封，经过川汇区人民法院依法执行，后因流拍将四栋楼房的108套房屋进行分割。由于原、被告均为强制执行申请人，又都查封上述四栋房屋。经过原、被告商定，先由被告方先选房屋，选剩下的房屋是原告的。但是被告在选定上述房屋后，必须在45日内以现金的方式，收购位于被告（以执行裁定作出时为准）所有的3号楼和4号楼中归原告所有的房屋，价格按照二拍流拍价格收购，如有违约，被告将赔偿收购房屋总价的30%给原告，作为先选违约金。协议签订后，原、被告同时到法院选定，并将选定后的房屋计入各自的执行裁定中。被告的河南省周口市川汇区人民法院（2015）川执字第01175、01176号执行裁定书于2017年7月10日下发并生效，被告选定了四栋楼中临路的两栋房屋3号楼、4号楼总计48套中的39套房屋。原告的河南省周口市川汇区人民法院（2015）川执字第01014号执行裁定书，于2017年9月26日下发并生效。原告的裁定中只能确定位置靠里的1号楼整栋、2号楼整栋以及3号楼中部分房屋。在被告所有的3号楼内，有原告所有的房屋具体位置为“西单元东侧四楼、五楼、六楼三套房屋和西单元西侧一楼至六楼房屋共计九套房屋”。该九套房屋合计总价为1198271元。被告依约应当从2017年9月26日开始履行约定的45日内收购，而被告在2017年11月9日之前并未依约收购原告在3号楼上述所有的9套房屋，价值1198271元，已构成违约。为维护原告合法权益不受侵犯，特具此状诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）徐凯旋辩称：1、原告主张的诉求没有任何事实和法律依据，答辩人是在合法行使不安抗辩权，原告存在违约行为，应承担违约责任。协议签订后，原告因不履行妥善保管标的物的义务，导致本协议约定的履行期间内（2017年9月29日-2017年11月14日）西单元四楼西户被第三人占用。致使原告失去了履行合同的能力，答辩人在履行协议期间，就此事一直在和原告进行沟通，要求原告妥善解决此事，但原告并没有采取任何有效措施让第三人搬离。在双方谈判购买事宜期间，第三人一直在装修，原告并没有及时制止，也没有通过法律途径进行维权。由于该房屋是原告故意售卖还是其他原因造成被他人占用，答辩人并不知晓，所以，针对原告履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险，存在可能丧失履行债务能力的情形，答辩人无奈只有中止履行合同，并多次要求原告及时恢复标的物原始状态，以便于及时履行合同。但是至今，侵占房屋的第三人仍未彻底搬离。所以，原告的不作为致使合同不能顺利履行，存在明显过错，其行为已经构成违约，根据合同约定，应承担违约责任。2、原告在承担违约责任后，应继续履行合同。原告的违约情形出现后，答辩人多次找人和其商谈，要求其排除履行妨碍，但原告以种种理由推脱，截至目前，原告也没有恢复履行能力或者提供担保，所以，根据我国《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行”的规定，原告在恢复履行能力后，应继续履行合同。3、答辩人没有违约情形，不应承担违约责任。《协议》第一条约定：“二拍流拍后，乙方徐凯旋以物抵债挑剩余的3号楼和4号楼所属房屋以物抵债的方式抵偿甲方刘剑名下，由徐凯旋以现金的方式在45天内收购甲方刘剑名下以物抵债的3号楼和4号楼的房产，价格按二拍流拍价格收购”，从本条协议可知，双方的真实意思是甲乙双方在以物抵债完成后45天内，徐凯旋开始对所涉房屋以现金方式进行收购，而并没有约定45天内必须将购房款全部支付给原告，完成收购工作。有上述内容可知，原告的以物抵债完成后，答辩人立即就和原告进行沟通，商讨收购事宜，但由于原告的违约行为致使收购工作迟迟没有实质性进展，这并不能说是答辩人没有收购，只能说是原告的违约行为致使收购尚未完成。综上所述，请求法院在查明事实的基础上，依法作出公正判决，驳回原告的诉讼请求，支持答辩人的反诉请求。原、被告之间的买卖合同应属无效合同，即使有效也是原告违约在先。被告（反诉原告）徐凯旋向本院提出反诉称：2017年5月14日，反诉人与被反诉人为购买位于商水县新城街道东侧、纬五路北侧原属于河南省卡特重工装备有限公司院内西北3号楼西单元东侧四楼、五楼、六楼三套房屋和西单元西侧一楼至六楼房屋共计九套房屋，达成《收购协议》。协议签订后，由于被反诉人没有履行妥善看管标的物义务，导致本协议约定西单元四楼西户被人占用，致使被反诉人失去了履行合同的能力，其行为已构成违约。根据协议约定，违约金按总约定房款的30%计算，违约金是359481.30元。反诉请求：1、请求被反诉人继续履行双方签订的收购协议。2、请求法院判令被反诉人支付违约金359481.30元；3、本案诉讼费用有被反诉人承担。原告（反诉被告）刘剑的答辩意见：本案反诉被告不存在任何违约行为，双方签订合同后到双方裁定下发之日时，对于双方当事人履行的内容都是明知的，协议约定的履行方式，是45天内，被答辩人必须将购房款交付反诉被告名下，这是履行合同前提条件，而反诉原告裁定下发的时间是2017年7月10日，该裁定的下发意味着被告应当在45日将裁定书确定的属于反诉被告的房屋收购，而被告并未履行该行为，在反诉原告所谓的9套房屋中其中有1套被别人占用，这样维持来达到阻却违约行为发生的错误，该9套房屋没有任何人在合同履行期内45日内占用，因此反诉人的反诉请求和事实理由均不成立应依法驳回，并对本诉原告承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）刘剑提交证据一、双方签订协议书一份，证明目的：双方在2017年5月14号签订的合同协议，约定被告方付款期限是双方确定之日45日内以现金方式收购原告名下房产；证据二、被告2017年7月10日下发的裁定书，证明目的：2017年7月10日被告收到该裁定后确定了各自房屋座落位置以及套数，并且该裁定送达后立即生效，第二个是原告方执行裁定，该裁定第二项明确确定了原告的房屋。证据三、一组照片，2017年11月9日川汇区法院对于诉争房屋进行查封，在贴封条的时间并未有人占有共房屋，2017年11月13日本案原告在发现被查封的电表箱被人为撕掉，进去查看才发现有人开门装修，时间是2017年11月13日，并且立即上前制止，此后没有人再占有；证据四、短信截图和本案被告代理律师手机号135××××****，内容……（略），证明目的：在按原告方的裁定被告方并未提出被人占用的事实，拒绝履行义务构成违约。被告（反诉原告）质证意见：对原告（反诉被告）提交的证据一真实性无异议，但是对证据目的有异议，该证据仅能证明原被告双方在裁定下发45天内开始进行收购本案所涉房产，并没有约定必须在45天内完成，将现金交付原告，因此该证据不能达到证明目的；对证据二无异议；对证据三照片，该组证据不能证明法院在裁定送达45日内房屋被人占用；对这个视频有异议，内容请庭后核实一下，虽然说是2017年11月13日原告录制了房屋被侵占的事实，但是并不能证明2017年11月13日之前未被人侵占，反而能证明该房屋被侵占的事实，具体原因，被告反诉人并不知晓，进一步证明原告存在违约的事实；对证据四短信截图，制作时原告并未委托律师进行直接处理此事，原告仅是公司的法律顾问而不带反诉原告处理及个人事务，反诉原告是从2018年4月15号正式委托其律师进行处理此事，所以该组证据并不能证明原告通知被告要求其履行合同和被告存在违约的事实。对视频的真实性有异议，并不能反映出是2017年11月13日之前第三人就没有侵占房屋的事实，该证据由于模糊不清，真实性无法确认。被告（反诉原告）提交证据一、身份证复印件，证明目的：反诉原告身份信息；证据二、协议书一份，证明目的：反诉人与被反诉人之间在裁定书下来45天内开始收购事宜，并没有约定必须收购完成，反诉人在该期限内多次找被反诉人商谈购房事宜，履行合同主要义务，没有违约的事实；证据三、照片，证明目的：在双方商谈房屋购买事宜期间，所涉房屋的四楼西单元被他人装修使用的事实，被反诉人不履行妥善保管标的物构成违约；证据四、通话录音一份，证明目的：在裁定书下达后，反诉人多次和被反诉人进行沟通，要求履行合同义务，但是因种种原因合同尚未履行完毕，进一步证明被反诉人没有任何违约的事实。原告（反诉被告）质证意见：对被告（反诉原告）提交证据一没有异议；对证据二也没有异议，但是对证明目的有异议，该协议明确被告在45天内收购原告的房产，这是合同的履行期限，如协商必须在45天内协商，没有任何其他方式的解释；对证据三该照片拍摄时间近期，从时间内容显示是春暖花开的时间，还有施工电缆，这是近期拍摄，并非在2017年11月19日之前拍摄，不能证明在本履行期限内反诉被告未履行义务的违约责任；对证据四，这是这个星期一才录制的，根据播放录音和显示时间，均不是在2017年11月9日前双方在商谈房屋收购的时候，不能证明在2017年11月9日被告方不存在违约行为，不能证明反诉被告存在违约行为。本院根据有效证据，结合当事人庭审时的陈述，可以认定以下案件事实：原、被告均为河南省卡特重工装备有限公司的债权执行人，由于被执行人卡特重工无现金支付，川汇区法院审理期间根据当事人的申请。将被执行人卡特重工所有的位于河南省商水县新城街道东侧、纬五路北侧的四栋楼房查封，在案件执行阶段，后因二次拍卖流拍将四栋楼房的108套房屋进行以物抵债。周口市川汇区人民法院于2017年7月10日作出的（2015）川执字第01175、01176号执行裁定书，将河南省卡特重工装备有限公司所有的房屋，抵给徐凯旋39套；于2017年9月26日作出的（2015）川执字第01014号执行裁定书，将河南省卡特重工装备有限公司所有的房屋，抵给刘剑9套。针对上述房屋，原、被告双方于2017年5月14日达成协议：1二拍流拍后，乙方徐凯旋以物抵债挑剩的3号楼和4号楼所属房屋以物抵债的方式抵偿甲方刘剑名下，由徐凯旋以现金的方式在45天内收购甲方刘剑名下以物抵债的3号楼和4号楼的房产，价格按二拍流拍价格收购。2、双方如有违约，按收购总价款的30%赔偿对方。协议签订后，刘剑抵给的房屋为3号楼西单元东侧四楼、五楼、六楼三套房屋和西单元西侧一楼至六楼房屋共计九套，每套均价133141元，合计1198271元。协议签订后，双方均未履行该协议。本院认为，本案中原告（反诉被告）刘剑虽然依照川汇区人民法院已生效的执行裁定书取得该涉案房屋的使用权，但由于该房屋手续不全，未依法登记领取权属证书，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，该涉案房屋依法不得转让，但原告（反诉被告）刘剑与被告（反诉原告）徐凯旋之间签订的收购协议明显系房屋买卖合同，因此，原告（反诉被告）刘剑与被告（反诉原告）徐凯旋签订的转让协议无法律依据，不应受到法律保护，应认定为无效合同。对导致合同无效，原、被告双方均有过错。为此，应各自承担相应的责任，互不赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）刘剑的诉讼请求。驳回被告（反诉原告）徐凯旋的反诉请求。案件受理费3346元，由原告（反诉被告）刘剑负担，反诉费3346元，由被告（反诉原告）徐凯旋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  张艳霞审 判 员  武少雯人民陪审员  郭 磊二〇一九年三月二十八日书 记 员  高 禹