河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初2630号原告：郑鹏飞，男，1984年1月23日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：窦培佳，河南商都律师事务所律师（特别授权）。被告：张卓，男，1989年6月3日出生，汉族，户籍地河南省南阳市宛城区，现住河南省新郑市。委托诉讼代理人：苗奇胜，河南零度律师事务所律师（特别授权）。第三人：郑州民需房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区郑花路**21世纪居住社区******楼东5单曲，统一社会信用代码：91410105330027580Y。法定代表人：王小需，系该公司总经理。委托诉讼代理人：路平，女，1993年6月15日出生，汉族，户籍地河南省林州市，现住河南省新郑市，系该公司员工（特别授权）。原告郑鹏飞与被告张卓及第三人郑州民需房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑鹏飞的委托诉讼代理人窦培佳、被告张卓及其委托诉讼代理人苗奇胜、第三人郑州民需房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人路平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑鹏飞向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、请求依法判令被告赔偿原告交付的中介费9000元、定金100000元并双倍赔偿定金100000元，共计209000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月21日，原、被告双方在第三人居间下签订了《房屋买卖合同》一份，约定被告将其位于新郑市龙湖镇龙泊南路北侧德丰·麦卡伦小区6号楼904室的房屋以720000元的价格出售给原告。合同签订后，原告按照约定将定金100000元交付给了第三人，并向第三人支付中介费用9000元。至2018年8月，原告向被告要求按照合同约定增加买受人，被告却以各种理由拒绝并明确声明不再履行合同，后经第三人从中多次调解无果。故为维护原告的合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、因原告和第三人的共同以及分别的违约行为，本案合同已经被告通知解除。原告和第三人共同隐瞒了原告的购房资质，第三人将办理房产证需用的购买商品房发票遗失拖延了交易进程，原告不按照合同约定出资解押等原因，导致交易不能如期完成，被告依据合同法第九十四条的规定依法行使了合同解除权。因此，被告已经通知原告解除了合同并收回了房屋，事后原告和第三人没有依法通过诉讼确认解除合同无效；2、被告没有收取原告交纳的中介费9000元，也不存在违约行为，依法不应当承担返还或赔偿责任；3、定金100000元的担保合同没有履行，应予以没收。第三人和被告之间的资金往来属于另案法律关系，与本案无关，而定金担保合同的履行因原告违约应当予以没收用于承担违约责任，请求判令第三人向被告交付。综上，原告的诉讼请求没有事实根据，与交易客观事实不符，依法应予以驳回。第三人述称：合同签订时，原告具有购房资格，而被告不予配合办理过户手续应属违约行为。原告通过第三人给被告转账支付了首付款，表明原告已经按照合同约定履行了义务，原告的诉讼请求依法应当予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2017年6月21日，经第三人郑州民需房地产营销策划有限公司（居间方）介绍，被告张卓作为卖方（甲方）与作为买方的原告郑鹏飞（乙方）签订了《房屋买卖合同》一份。合同主要约定了如下内容：1、甲方将其位于新郑市龙湖镇龙泊南路北侧德丰·麦卡伦小区6号楼904室的房屋出售给乙方，房屋建筑面积117.73平方米；2、成交价格：房产及配套设施总价款为720000元；3、乙方在签订合同之日支付丙方佣金及代办费9000元，向甲方支付定金100000元，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。甲方自本合同签订时将售房保证金或房屋所有权证交由丙方保管，作为对房子真实性担保。双方在办理房屋过户手续时的税款及相关费用由乙方承担；4、付款方式：按揭贷款。甲乙双方于合同签订后300个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在网签时将首付款100000元交付给甲方，剩余房款620000元由银行放贷时一次性支付给甲方；5、房产过户：甲、乙双方应在本合同签订之日起360个工作日内共同到房管局立契并办理房屋产权过户及相关手续；6、交付房屋：甲方在签约当日将房产交付乙方居住和使用；7、违约责任：甲方若违反合同约定逾期交付房屋，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，以该房屋转让总房款为基数按日千分之五向乙方支付违约金，合同继续履行，若逾期30天仍不履行，乙方将行使房屋所有权之权利，并且有权依前述之约定获取违约金。乙方若违反合同约定，应以该房屋转让总房款为基数按日千分之五向甲方支付违约金，若逾期30天仍不履行，甲方有权解除合同，乙方应承担房屋交易中所发生的全部费用。房屋买卖过程中，甲乙双方应积极配合丙方办理相关事宜，任何一方不履行本合同约定义务，致本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款20%的违约金，违约方需向丙方支付2%的佣金；8、其他约定事项：（1）签约之日起的甲方月供由乙方承担，且从总房款中扣除；（2）甲方允许乙方更换其他资质良好的购买人；（3）甲方所欠房款及月供由乙方承担并从总房款中扣除；（4）乙方如在交房装修后，甲方违约，应承担乙方所有装修费用，并全额返还装修款；（5）甲方如违约，除总房款20%比例款外，双倍返还乙方定金。甲、乙、丙三方还在合同中约定了其他的权利和义务。《房屋买卖合同》签订后，原告郑鹏飞于同日向第三人郑州民需房地产营销策划有限公司交付购买被告张卓房屋的定金100000元，并支付中介机构郑州民需房地产营销策划有限公司佣金及代办费共计9000元。被告张卓于签订合同当日将涉案房屋钥匙、房屋维修基金票据、商品房买卖合同、抵押合同、购房发票等交付给了第三人郑州民需房地产营销策划有限公司并允许原告使用该房屋，但原告郑鹏飞一直没有对房屋进行装修并实际入住。后由于原告向被告提出按照双方之间房屋买卖合同补充条款中的约定变更购买人，被告则提出“换人换合同换条款”，双方对是否需要变更合同条款及是否需要另行签订合同等问题发生纠纷，被告张卓自行收回了涉案房屋并更换了房屋钥匙，明确表示要求解除合同，现该房屋实际由被告张卓保管使用。另查明：1、第三人郑州民需房地产营销策划有限公司收取原告缴纳的购房定金100000元后，被告张卓将其用于偿还按揭贷款的银行卡交由第三人保管，第三人于2017年7月5日支付给被告张卓房屋首付款44080元、代被告张卓偿还涉案房屋的贷款银行2017年7月19日至2018年9月19日期间的分期付款共计41146.2元、于2017年6月21日偿还被告张卓在贷款银行的分期付款及罚金共计11000元。综上，第三人直接支付给被告或代被告偿还银行分期付款的金额共计为96226.2元。同时，第三人代被告交纳了涉案房屋的契税9554.49元，如将上述费用综合计算，第三人用于被告的款项已经多于其收取原告缴纳的定金数额。另外，因原、被告及第三人签订房屋买卖合同时，被告张卓外欠账较多，其与第三人口头协商由第三人代被告经营（刷卡偿还并支取款项）其平安银行、招商银行、光大银行、交通银行、广发银行、中信银行等信用卡，以确保该部分信用卡的能够正常使用，从而保证不因被告与他人之间的债务纠纷而影响到本案房屋买卖合同的顺利履行；2、本案在审理过程中，被告张卓向本院提出反诉，要求原告郑鹏飞赔偿其违约金144000元。后因反诉人张卓没有按照规定向本院缴纳反诉费用，本院决定按其自动放弃反诉请求处理；3、庭审中被告张卓主张原、被告于2017年6月21日签订的《房屋买卖合同》已经解除，但其并没有向本院提交相应的证据能够证明其主张；4、庭审结束后，原告及第三人又分别向本院提交了佣金收据、情况说明、收条、查询汇款明细等证据材料，经质证后，被告对第三人代其偿还的分期付款及支付给被告的首付款数额等均予以认可，但认为第三人的这些行为不属于第三人的合同义务，与第三人保管的合同定金没有必然的联系，被告与第三人之间的经济往来应由双方另行协商解决；5、由于被告张卓购买的涉案房屋采取的是向贷款银行分期付款方式支付的购房款，故原、被告及第三人于2017年6月21日签订《房屋买卖合同》时，该房屋的房屋所有权证尚未办理；6、原、被告及第三人于2017年6月21日签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋的分期付款尚未偿还完毕，该房屋的抵押权仍归原贷款银行享有，且原、被告双方的买卖行为亦未征得抵押银行的同意；7、庭审中，原告郑鹏飞确认其实际损失为缴纳的定金100000元及中介费9000元，并没有其他损失，原告亦没有向本院提交其有其他损失的证据材料。以上事实有原、被告及第三人向本院提交的《房屋买卖合同》、房屋购房发票、契税发票、收据、微信聊天记录、银行交易明细、支付宝及微信转账记录等证据与原、被告和第三人的当庭陈述予以证实。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告郑鹏飞与被告张卓及第三人郑州民需房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应为有效合同，双方均应按照该合同的约定履行相应的义务。在合同履行过程中，因原告向被告提出按照房屋买卖合同补充条款中的约定变更购买人，被告则提出“换人换合同换条款”，双方对此没有达成一致意见，被告张卓明确表示不再履行合同并收回了涉案房屋，导致合同最终无法履行。因此，原告请求依法解除原、被告于2017年6月21日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求依法应予以支持。被告辩称其依法行使了合同解除权，通知原告解除了合同并收回了房屋，原告和第三人没有依法通过诉讼确认解除合同无效，但被告并没有向本院提供相应的证据能够证明其主张，故对被告主张的合同已经解除的辩称依法不予支持。关于原告郑鹏飞主张被告应退还已缴纳的定金100000元并承担其已缴纳佣金9000元的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于原告郑鹏飞要求被告张卓退还原告已经支付的购房定金100000元的请求应予以支持，第三人郑州民需房地产营销策划有限公司收取原告郑鹏飞交纳的佣金9000元应由第三人退还给原告。关于原告主张被告双倍赔偿定金的问题，因原告并没有向本院提交相应的证据证明其受到的损失，且原告在庭审中表示其也没有受到其他实际损失，因此，原、被告虽然在合同补充条款中约定“甲方允许乙方更换其他资质良好的购买人”，但双方并没有对更换购买人是否需要重新签订合同或者是否需要变更原合同条款等内容作出具体的约定，这才导致了原、被告签订的《房屋买卖合同》最终无法履行，双方对此均具有一定的过错并据此承担相应的民事责任，故本院对原告主张双倍赔偿定金的请求依法不予支持，对原告主张的损失酌定以其缴纳的100000元定金为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算利息为宜。关于被告辩称第三人代被告张卓偿还涉案房屋的银行按揭贷款、支付购房契税等不属于第三人合同义务的问题，因被告在合同签订后将其偿还贷款银行分期付款的银行卡交给第三人保管，第三人将收取原告的购房定金用于偿还被告的房屋按揭贷款及缴纳契税，虽然双方在合同中并未明确约定该项义务，但该部分款项确实用于了被告的涉案房屋，故在合同解除后，该部分款项应由被告退还给原告，而被告与第三人之间的其他经济往来超过100000元定金的部分可由双方另行协商解决为宜。同时，《房屋买卖合同》中并没有书面约定第三人能够用原告缴纳的定金支付被告应承担的银行按揭贷款等事项，第三人没有按照合同约定合理保管原告缴纳的定金亦具有一定的过错，故第三人应对被告退还原告的定金承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑鹏飞与被告张卓及第三人郑州民需房地产营销策划有限公司于2017年6月21日签订的《房屋买卖合同》，合同约定的各方当事人相应权利和义务终止履行；二、被告张卓应于本判决生效后十日内退还原告郑鹏飞的购房定金100000元并自2017年6月21日起至还款之日止按照中国人民银行同期贷款利率承担利息；三、第三人郑州民需房地产营销策划有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任；四、第三人郑州民需房地产营销策划有限公司应于本判决生效后十日内退还原告郑鹏飞缴纳的佣金9000元。案件受理费4436元，减半收取为2218元，由被告张卓负担1218元，由原告郑鹏飞负担800元，由第三人负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  高安民二〇一九年三月二十日书记员  唐晨红