广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初3335号 原告：梁丽华，女，1982年12月17日出生，壮族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：何伟忠，广西科豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴康丽，广西中名（平果）律师事务所律师。 被告：罗春尼，女，1981年11月29日出生，汉族，住南宁市。 原告梁丽华与被告罗春尼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年7月25日公开开庭进行了审理。原告梁丽华及其委托诉讼代理人何伟忠到庭参加诉讼，被告罗春尼经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告梁丽华向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告双倍返还定金共计40万元；2．判令被告返还原告已支付的购房款49480元及利息（利息从2018年2月19日起至被告实际赔款之日止按银行同期利率6%计算）；3．诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年3月13日，原告与被告通过第三方中介公司广西泰稷房地产投资有限公司共同签订房屋买卖合同，购买被告位于南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场23号楼1单元1903号房。原、被告双方约定被告应当在2017年4月25日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，原告于2017年3月14日通过银行转账方式向被告的账户转入11万元，并以现金方式交付给被告9万元，共计20万元定金，被告出具了收条收据，并由中介公司员工梁鸿升作为见证人在收据下边写明了9万元现金已收到的事实。双方约定，原告住进该房屋后每个月的贷款，将由原告直接转给被告，被告再亲自交还银行贷款。原告帮被告交付该房屋所欠的物业费后，可抵2017年5月至6月的房贷费用，至此从2017年7月17日至2018年2月18日，原告帮被告共还房贷29480元。总付该房屋费用共计249480元。在2018年3月份左右，声称是该房屋的承租人谢昌宏上门要求还钱，原告不予理会。2018年3月6日居住的房门外突然粘贴一张房屋租赁登记备案证明复印件，上面的内容清楚的写明了原告所购买的房屋早已于2016年9月27日办理了租期为20年的登记备案，承租方正是谢昌宏，且谢昌宏还拿出了房屋买卖合同，证实了被告在2016年9月30日和谢昌宏签订了一份房屋买卖合同，而该房屋，正是原告购买被告的位于南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场23号楼1单元1903号房。另外，原告又得知被告在2017年5月10日又与另一人李玉荣签订了一份租赁协议,在2016年9月30日又将该房屋转让给一个叫栗崇真的人。至此，原告才发现被告欺瞒了该房屋已卖给其他人及又另转租的事实。过后原告及原告家人多次向被告主张权利，要求解决问题，但屡次未果。 现由于被告原因致使双方合同目的无法实现，买受人（原告）无法取得该房屋，原告认为，双方既已签订合同，即应完全按照合同内容予以履行。被告行为已严重违反合同约定及法律规定将房屋一房多卖，严重侵犯原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特向法院提起民事诉讼。 被告罗春尼未到庭、未答辩，亦未向本院提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月13日，原告梁丽华（买方）与被告罗春尼（卖方）及经纪方签订一份《房屋买卖合同》。合同主要约定：1．买方以73万元的价格向卖方购买南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场23号楼1单元1903号房（以下称1903号房），买方应按附件约定的付款方式按时将购房款支付给卖方；2．该房屋以现状售予买方，装修现状为空房保留固定装修及设施完好，使用现状为不带租约；3．卖方应于2017年4月25日将房屋交付给买方使用，卖方在交付前须付清一切有关该房屋之欠费（如水电费、煤气费等）；4．卖方应在办理交易过户手续前，将与该房屋有关的产权纠纷、债务、税务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，保证过户完成时买方不须对上述事项负责；5．卖方不能按本合同约定将房屋售予买方，或者因违约而无法将房屋售予买方，卖方须无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再以此向卖方进一步追求责任或要求赔偿。此外，合同第十八条以手写体特别约定：买卖双方已知悉1903号房为合同房，等不动产权证办理出来后，再办理相关过户手续；该房成交价格为73万元，定金为20万元，首期款为25万元（含定金、预付5万元），首期款买方办理过户当天支付于卖方；交房后由买方月供，卖方负责解押按揭；开发商通知卖方办证时，卖方须积极配合办理相关手续。 2017年3月13日，原告向被告支付20万元，被告向原告出具相应收据。2017年4月底，被告向原告交付1903号房，原告已入住该房。 2017年5月10日，被告向原告出具一张《借据》，载明借到原告2万元，于2017年6月3日前还款。同年6月5日，被告同意将前述借款转为本案购房款，并向原告出具一张《收款收据》，载明收到原告购房款2万元。 2017年7月至2018年2月间，原告每月均向被告支付2785元，共计向被告支付22280元，供被告用于偿还涉案房屋的按揭贷款。 另查明：2016年9月27日，被告罗春尼与案外人谢昌宏签订一份《房屋租赁合同》，主要内容为：罗春尼将1903号房出租给谢昌宏，租期自2016年9月27日起至2036年9月26日止，每月租金104元，谢昌宏一次性支付罗春尼20年租金25000元。罗春尼、谢昌宏已就前述租赁合同到房产管理部门办理了登记备案证明。 庭审中，原告陈述称因受谢昌宏逼迫，其已于2018年4月搬出1903号房，谢昌宏已将该房出租。 原告提供的编号为201601003的《房屋租赁登记备案证明》为复印件，在案件审理过程中，本院发函向南宁市住房保障和房产管理局核实该证据的真实性。南宁市住房保障和房产管理局复函称出租方罗春尼、承租方谢昌宏于2016年9月27日到该局申请办理1903号房租赁登记备案业务，该局按有关程序给予罗春尼、谢昌宏办理了编号为201601003的《房屋租赁登记备案证明》。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告罗春尼经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视其放弃答辩和质证的权利。 当事人从事民事活动，应当遵循诚信原则。本案中，被告在与原告签订房屋买卖合同前，已与他人就涉案房屋签订了租赁合同，并办理了《房屋租赁登记备案证明》，但被告与原告签订房屋买卖合同时，仍明文约定涉案房屋不带租约，显然违反诚信原则。同时，根据房屋买卖合同的约定，被告应在办理过户手续前处理完毕涉案房屋的租赁事项，但被告并未能处理好其与他人之间所谓的租赁关系，而原、被告签订房屋买卖合同时，被告与他人的租赁合同剩余租期长达19年，涉案房屋存在重大权利瑕疵，已影响原告实现购买房屋的合同目的。综上，被告已构成违约，应承担违约责任。 关于原告支付的20万元的性质。合同约定原告向被告支付定金20万元，同时约定卖方不能按照约定将房屋售予买方，或者因违约而无法将房屋售予买方，卖方须无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，可见，原告支付的20万元具有定金性质。原告已实际向被告交付定金，现被告违约，原告依照定金罚则要求被告承担责任有事实及法律依据，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条关于定金不得超过主合同标的额的20%的规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条关于当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过部分，人民法院不予支持的规定，原、被告约定的定金数额为20万元过高，应调整为146000元（73万元×20%）为宜，其余54000元应视为购房款，故被告应向原告双倍返还定金共计292000元。 被告违约导致原告合同目的不能实现，除应双倍返还定金外，还应向原告返还定金之外的其他购房款，即被告应向原告返还购房款96280元（54000元+20000元+22280元）。被告双倍返还定金已足以弥补原告的损失，故对于原告要求被告支付部分购房款的利息的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告罗春尼向原告梁丽华双倍返还定金共计292000元； 二、被告罗春尼向原告梁丽华返还购房款96280元； 三、驳回原告梁丽华的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8042元（原告梁丽华已预交），由原告梁丽华负担1042元，被告罗春尼负担7000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  秦 晓 人民陪审员  马振声 人民陪审员  何开科 二〇一九年三月五日 书 记 员  黄黎欣