上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初17928号原告：李洁，女，1955年1月8日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：高志磊，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：方婕，上海市光大律师事务所律师。被告：何东风，男，1981年7月14日出生，汉族，住江苏省宿迁市。被告：上海绮思房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：胡文炜。委托诉讼代理人：何东风。第三人：洪新明，男，1951年4月15日出生，汉族，住上海市虹口区曲阳路******。委托诉讼代理人：方婕，上海市光大律师事务所律师。原告李洁与被告何东风、上海绮思房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加洪新明为第三人参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李洁的委托诉讼代理人方婕并作为第三人洪新明的委托诉讼代理人，被告何东风并作为被告上海绮思房地产经纪有限公司(以下简称绮思公司)的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洁向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付截止至2018年6月30日止的拖欠租金人民币98000元(以下币种均为人民币)；2、判令两被告搬离、迁出上海市中潭路XXX弄XXX号XXX层房屋(以下简称涉案房屋)，并按每月14000元标准支付原告自2018年7月1日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费；3、判令两被告支付原告逾期支付租金的违约金，暂计至2018年10月30日为24830.80元[以5.2万元为本金，自2017年11月12日至2018年1月5日止按每日万分之四计算为1123.20元；以7万元为本金，自2018年1月5日至2018年3月1日止按每日万分之四计算为1540元；以7万元为本金，自2018年3月1日至2018年3月29日止按每日500元计算为1.4万元；以9.1万元为本金，自2018年3月29日计算至实际支付之日止，按每日万分之四(暂计至2018.10.30为7826元)；以7000元为本金，自2018年6月30日至实际支付之日止，按每日万分之四计算(暂计至2018.10.30为341.6元)]。事实和理由：涉案房屋原权利人是洪新明，洪新明与两被告于2009年8月9日就涉案房屋签订有房屋租赁合同一份，约定月租金为6000元，租赁期限至2012年2月1日止。期满后，双方未续签租赁合同，两被告继续使用涉案房屋。2013年8月6日涉案房屋权利人变更为原告，两被告仍继续使用涉案房屋，原告委托洪新明向两被告收取租金，但两被告长期以来一直存在拖延支付租金情况，亦曾多次承诺支付拖欠租金的时间，但至今未按其承诺履行，故现原告起诉来院。被告何东风、绮思公司辩称，两被告承租涉案房屋用于经营，被告何东风是绮思公司的实际控制人。2018年两被告与洪新明在双方友好协商的情况下出具了承诺书，同意支付原告截止至2018年4月30日止的租金91000元，2018年5月何东风向原告支付2018年5月至7月租金17000元。2018年6月初原告到租赁房屋内拿走了两被告的电脑，影响两被告的经营，故两被告不同意按承诺书约定支付租金，不同意原告第一项诉请。涉案房屋原产权人是洪新明，两被告向洪新明租赁涉案房屋时曾支付上家转让费20万元，2013年洪新明在未告知两被告的情况下将涉案房屋转让给原告，洪新明与原租客有骗取两被告转让费的嫌疑，且原告不配合两被告将公司营业执照注册地迁到涉案房屋，故不同意搬离涉案房屋并支付房屋使用费。2018年3月29日两被告出具的承诺书明确按照银行贷款利率支付拖欠租金的利息，但原告需归还从两被告处拿走的电脑，不同意原告第三项诉请。第三人洪新明述称，洪新明与原告系亲戚。涉案房屋原权利人是洪新明，其与两被告就涉案房屋签订有租赁合同，租期至2012年2月1日止。期间，两被告一直拖欠租金。2013年洪新明将涉案房屋出售给原告，洪新明将出售事宜告知了两被告。洪新明曾要求两被告搬离，但两被告不愿搬离，故涉案房屋转让给原告后，实际仍由两被告经营使用。由于两被告一直拖延支付租金，为了避免租金计算有误，故原告仍委托洪新明收取租金。经审理查明，涉案房屋原权利人是洪新明，洪新明与两被告就涉案房屋签订有房屋租赁合同一份，约定租赁期限自2009年8月2日起至2012年2月1日止，月租金为6000元。租赁合同期满后，双方未续签租赁合同，两被告继续使用涉案房屋。2013年8月6日，涉案房屋权利人登记为原告，两被告继续使用涉案房屋，原告与两被告未签订书面租赁合同。2017年10月12日原告向被告发出“房屋催款及通知搬离”，载明被告已欠缴2017年3月至今房租52000元，要求被告在收到通知之日起一个月内搬离并结清所欠房租。2018年1月5日，被告何东风出具“保证书”，载明从2017年3月开始至今2018年1月止未付，实际占用费按实际计算，约共计有7万元，保证于2018年1月20日前付3万元，2018年1月30日前付4万元，保证2018年开始正常按一个季度提前支付占用费，于每季度首月10日前支付该季度占用费，逾期未付则按每日双倍支付占用费及违约金，并同意搬出退出涉案房屋，2018年第一季度占用费于2018年2月10日前付清。2018年2月8日两被告出具承诺书，载明何东风承诺保证于2018年2月12日前付给洪新明房屋占用费3万元，在2018年3月1日前付给洪新明4万元；如不按时支付，何东风于2018年3月1日自己清场搬出该房屋；如不按时支付，何东风在商铺里的所有物品于2018年3月8日归房东所有，由房东自行处理。上述7万元占用费是2017年房屋占用费，如房东能继续于2018年3月8日后同意何东风暂时留用数日，上述7万元除外，另外支付违约金每天500元(从2018年3月1日起开始计算)，另外7万元双倍支付。2018年3月29日，两被告出具“保证书、承诺书”一份，载明从2018年4月开始每个月付1.5万元，直到把之前拖欠的费用还清为止，每个月7000元是当月房租，8000元是付之前拖欠的；之前共计拖欠总费用2017年4月至2018年4月30日止，共计13个月，每月是7000元，计算13个月*7000元=91000元；何东风计划在4月30日前一次性先付5万元，何东风计划在6月30日前一次性把2018年全部付清，先付后用；如果没有按计划付，有违约金，按银行贷款利息支付。2018年6月28日，原告委托诉讼代理人向两被告发出律师函，要求两被告于2018年6月30日前一次性向原告支付拖欠费用、违约金及2018年租金，若无法在上述时间支付完毕，则两被告应于2018年7月1日搬离、迁出涉案房屋，并支付拖欠费用、违约金。原告经催付未果，现诉至法院请求判决如其诉请。审理中，原、被告确认自2017年1月起月租金调整为7000元，两被告付清了截止至2017年3月的租金。原告确认被告于2018年5月通过银行转账方式支付租金7000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与两被告虽未签订书面租赁合同，但从原、被告及第三人庭审陈述结合举证显示，两被告实际使用涉案房屋，并按其与洪新明约定的标准向原告支付租金，原告对此并未提出异议，故本院认定原告与两被告之间系存在不定期租赁关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。原告于2018年6月28日发函给两被告要求其于2018年7月1日搬离涉案房屋，系以实际行为作出解除租赁关系的意思表示，故本院确认双方租赁关系于2018年7月1日解除，现原告起诉要求两被告搬离涉案房屋，于法有据，本院予以支持。因两被告实际占用涉案房屋，原告要求两被告支付自2018年7月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，与法无悖。关于租金标准，原、被告均同意由法院根据实际情况酌情确定，故本院酌情确定两被告应按每月10000元标准支付原告上述期间房屋使用费。根据两被告于2018年3月29日出具的“保证书、承诺书”显示，2017年4月至2018年4月30日期间两被告共计拖欠原告租金91000元，原告确认被告于2018年5月支付了租金7000元，故现原告要求被告支付截止至2018年6月30日的租金98000元，并无不当，本院予以支持。原告要求按照两被告出具的保证书、承诺书等约定标准支付逾期支付租金的违约金，该标准明显过高，两被告在庭审中亦提出了违约金过高的抗辩，故本院根据本案的实际情况，即以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、过错程度等综合因素，酌情确定两被告应支付原告违约金20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告何东风、上海绮思房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区中潭路XXX弄XXX号XXX层房屋；二、被告何东风、上海绮思房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李洁2017年4月至2018年6月期间租金人民币98000元；三、被告何东风、上海绮思房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李洁2018年7月1日起至实际搬离上海市普陀区中潭路XXX弄XXX号XXX层房屋之日止的房屋使用费(按每月人民币10000元标准计算)；四、被告何东风、上海绮思房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李洁违约金人民币20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案受理费人民币2250元，由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏审 判 员  邵云娟人民陪审员  陆秀明二〇一九年三月十五日书 记 员  徐 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。