广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤19民终3263号上诉人（原审原告）:李勉鹏，男，1970年6月9日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：宁康，广东同门律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婉婷，广东同门律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:东莞市横沥镇工业发展总公司，住所地：广东省东莞市横沥镇沿江路发展中心三楼。法定代表人：任浩波，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨月彬，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱剑华，广东格雷兄弟律师事务所律师。上诉人李勉鹏因与被上诉人东莞市横沥镇工业发展总公司（以下简称横沥工业公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初13781号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李勉鹏上诉请求：1.撤销(2018)粤1973民初13781号之一民事裁定,指令一审法院对本案进行实体审理；2.本案全部诉讼费用由横沥工业公司承担。事实与理由:（一）本案诉求为继续履行土地租赁合同,不涉及建筑物。李勉鹏所提出的诉求为继续履行《场地租赁合同》及补充协议,即诉讼争议对象为案涉土地使用权,并不包括地上建筑物。一审法院以案涉土地的地上建筑物未依法领取建设工程规划许可证为由裁定驳回起诉,系对诉讼请求的理解错误。（二）地上建筑物非李勉鹏建设,不应由李勉鹏承担法律责任。根据李勉鹏与横沥工业公司在本案一审阶段确认,案涉土地的地上建筑物系由案外人黄贡平、张秀红所建设。而根据《补充协议》的约定,尽管李勉鹏承接案外人黄贡平、张秀红在《场地租赁合同》中的权利义务,但并未约定直接受让二案外人所建设的地上建筑物。李勉鹏既非案涉地上建筑物的建设者,亦未受让取得该地上建筑物,对于地上建筑物未依法领取建设工程规划许可证的后果,不应由李勉鹏承担。（三）案涉土地性质为建设用地,租赁合同合法有效。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第三条:“取得农民集体土地进行非农业建设,应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的,应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标”的规定,结合一审法院所查明的事实可知,案涉土地符合土地利用总体规划,土地现状地类均为建设用地,案涉的《场地租赁合同》及补充协议合法有效,因此,法院应对李勉鹏提出的诉讼请求进行实体审查。综上,一审裁定对李勉鹏提出的诉讼请求理解错误,且对地上建筑物未取得建设工程规划许可证的法律后果认定错误,故请求二审法院依法撤销一审裁定,发回重审。横沥工业公司辩称：（一）一审裁定认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。根据东莞市国土资源局的回复,案涉土地属于东莞市横沥镇横沥股份经济联合社农民集体所有,为农村集体土地,且没有证据显示案涉租赁土地已经办理了土地使用权登记;根据东莞市横沥镇规划管理所的回复,案涉租赁土地上的建筑物未在该所办理《建设工程规划许可证》。因此,案涉土地虽然土地利用现状地类为建设用地,但地上建筑物未依法领取《建设工程规划许可证》,故一审法院依据《土地管理法》第六十三条规定以及参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条的规定驳回李勉鹏的起诉，认定事实清楚、适用法律正确,应予维持。（二）李勉鹏的请求没有事实和法律依据,依法应予驳回。1.李勉鹏的诉求虽然为继续履行土地租赁合同,但参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条的规定,地上建筑物是否按照规划审批程序批准直接影响其诉权行使,不存在一审判决对其诉讼请求理解错误的情形。2.地上建筑物虽然非李勉鹏建设,但李勉鹏作为承继黄贡平、张秀红权利义务的土地承租方,而且李勉鹏自承继权利义务之后实际占有、使用地上建筑物,故地上建筑物未依法领取建设工程规划许可证的法律后果应当由李勉鹏承担。3.无论案涉《场地租赁合同》及补充协议是否有效,均不能改变租赁土地存在未依法领取建设工程规划许可证情况下建设地上建筑物的客观事实,李勉鹏应当向行政主管部门申请处理后,才可以就因履行合同而发生的财产纠纷再向法院提起民事诉讼。综上所述,一审裁定认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,李勉鹏的上诉请求没有事实和法律依据,故请求二审法院依法驳回上诉。李勉鹏向一审法院起诉请求：1.横沥工业公司继续履行2009年2月25日签订的《场地租赁合同》及2011年10月11日签订的补充协议；2.本案诉讼费用由横沥工业公司负担。一审法院认定事实，经双方当事人举证、质证和一审法院调查，本案相关事实如下：2009年2月25日横沥工业公司与案外人黄贡平、张秀红签订《场地租赁合同书》，约定横沥工业公司将位于横沥镇第二工业区一块约2100平方米的空地租赁给两案外人建商场使用，租赁时间为20年，由2009年3月1日开始土地交付给两案外人建设，基建期6个月，从2009年9月1日起租，租赁期至2029年8月底止等。2011年10月11日李勉鹏与横沥工业公司签订《补充协议》，约定从2011年11月1日起由李勉鹏代替黄贡平、张秀红承租《场地租赁合同书》项下土地，租赁期变更为2011年11月1日起至2031年10月31日止，如遇国家或政府征用、改建等行为，横沥工业公司需提前3个月通知李勉鹏，李勉鹏应按横沥工业公司要求提前终止租赁合同，及时将场地交还给横沥工业公司，场地上所建建筑物归李勉鹏所有，双方互不追究违约责任。李勉鹏与黄贡平在《场地租赁合同书》上加注合同当事人变更的相应内容。2017年6月横沥工业公司向李勉鹏发出通知，告知包括李勉鹏在内的各商户，因横沥镇第二工业区在8月至9月要清拆，横沥工业公司决定在7月起停收租金，8月关闭供水供电，要求各商户自行做好搬迁工作（押金结完水、电费退回）。2018年7月19日李勉鹏诉至一审法院，提出以上诉请。本案双方确认横沥工业公司交付土地后，黄贡平、张秀红建设了地上建筑物，截至庭审辩论终结前案涉土地及地上建筑物由李勉鹏占有使用，但因建筑物已经停水停电，实际处于停业状态。横沥工业公司提交东莞市横沥镇第二工业区整体用地位置图，李勉鹏确认其真实性。东莞市横沥镇规划管理所于2018年11月23日回复，图上显示的地块内建筑未在该所办理《建设工程规划许可证》。东莞市国土资源局于2018年9月25日回复，图上显示的地块总面积为17705平方米，符合土地利用总体规划（城乡建设用地16183平方米、交通用地1522平方米），土地利用现状地类均为建设用地；土地属于东莞市横沥镇横沥股份经济联合社农民集体所有，其中9338平方米已办理集体土地使用权证，证号为东府集建字（1988）第19002600014号，使用权人为东莞市横沥镇人民政府，其余8367平方米无相关用地手续，未办理土地使用权登记。横沥工业公司主张本案案涉土地位于无相关用地手续的8367平方米土地内，李勉鹏则主张本案案涉土地位于已办理土地使用权证的9338平方米土地内，对自己的主张双方均未提交证据。一审法院认为，案涉土地为农村集体土地，横沥工业公司将该土地出租给案外人黄贡平、张秀红用于非农业建设，虽然土地利用现状地类均为建设用地，但地上建筑物未依法领取建设工程规划许可证。现李勉鹏作为承继黄贡平、张秀红权利义务的土地承租方，要求继续履行案涉租赁合同，实际是要求继续利用案涉土地及地上建筑物。故一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条的规定，驳回李勉鹏的起诉。当事人可向行政主管部门申请处理，当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条，参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条的规定，裁定驳回李勉鹏的起诉。本院审理查明与一审查明一致。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。首先，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，案涉土地为农村集体土地，横沥工业公司将该土地出租给案外人黄贡平、张秀红用于非农业建设，虽然土地利用现状地类均为建设用地，但地上建筑物未依法领取建设工程规划许可证。现李勉鹏作为承继黄贡平、张秀红权利义务的土地承租方，要求继续履行案涉租赁合同，实际是要求继续利用案涉土地及地上建筑物。因此，案涉地上建筑物是否按照规划审批程序批准直接影响李勉鹏诉权的行使。其次，参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定，人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。据此，一审法院依法驳回李勉鹏的起诉，并无不当。当事人可向行政主管部门申请处理，当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。综上，李勉鹏的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  李远伦审判员  李达明审判员  陈娟娟二〇一九年三月二十九日书记员  陈 艳