湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂09民初168号原告（申请执行人）：云梦县城关镇陈赵社区居民委员会。住所地：云梦县城关镇陈赵社区云天路林语苑。法定代表人：杨军明，该居委会主任。委托诉讼代理人：黄红，湖北睡虎律师事务所律师。被告（案外人）：黄玉平，男，1961年5月25日出生，汉族，孝感市人，住孝感市孝南区。被告（案外人）：张萍，女，1964年5月2日出生，汉族，孝感市人，住孝感市孝南区。上述两被告共同委托诉讼代理人：舒向阳，湖北兆信律师事务所律师。第三人（被执行人）：湖北盛林房地产开发有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇凤栖东路盛林新世界小区2单元1层。法定代表人：肖军望，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴林升，湖北万泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁进波，湖北万泽律师事务所实习律师。原告云梦县城关镇陈赵社区居民委员会（以下简称陈赵居委会）与被告黄玉平、张萍及第三人湖北盛林房地产开发有限公司（以下简称盛林公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈赵居委会的法定代表人杨军明及其委托诉讼代理人黄红，被告黄玉平、张萍及其委托诉讼代理人舒向阳，第三人盛林公司的法定代表人肖军望及其委托诉讼代理人吴林升、鲁进波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈赵居委会向本院提出诉讼请求：1、依法撤销孝感市中级人民法院（2018）鄂09执异70号执行裁定（以下简称原裁定）；2、判令黄玉平、张萍承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、案涉的《不动产登记证明》已失效。2017年6月16日黄玉平、张萍与盛林公司签订了商品房买卖合同，2017年6月29日云梦县国土资源局为黄玉平、张萍出具了鄂（2017）云梦县不动产证明第0002386号《不动产登记证明》。根据《物权法》第二十条第二款的规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由于盛林新世界的开发工程早在黄玉平、张萍与盛林公司签订商品房买卖合同之前就已经竣工、备案，盛林公司出售的房屋早已具备了办理不动产登记及产权证照的条件，但是黄玉平、张萍在进行了预告登记之后至今没有申请办理产权证照，因此，其持有的鄂（2017）云梦县不动产证明第0002386号《不动产登记证明》已经失效，不能作为认定黄玉平、张萍执行异议成立的有效证据。二、黄玉平、张萍与盛林公司之间是否存在真实的商品房买卖合同关系，有待查证。黄玉平、张萍提交的银行记录证实，2015年9月15日黄玉平从自已的6222081812000821243账户向肖军望的6222081812000168199账户汇款400万元，2014年5月22日张萍从自已6222081812003066093账户取现250万元。但是，其无法证实此二笔资金已进入盛林公司的账户，而且也不能证明此二笔资金就是事隔二年之后向盛林公司支付的购房款。而且，黄玉平、张萍提交的增值税发票记载的购房款数额仅仅为50万元，不能证明黄玉平、张萍已经足额支付了全部购房款。由于黄玉平、张萍与盛林公司的法定代表人肖军望系舅侄关系，为实现盛林公司的诉讼目的，双方之间串通制造了相关资料。黄玉平、张萍提交的《商品房买卖合同》、《收据》、《湖北增值税普通发票》、银行记录等资料不能形成完整证据链，不能证明其之间存在合法、有效的商品房买卖合同关系。原裁定认定的事实缺乏有效证据证实，适用法律错误，应当撤销。黄玉平、张萍辩称，一、《不动产登记证明》上有准物权效力，具有排他性。案涉房屋至今尚未办理竣工验收手续，不具备办证的条件，故《不动产登记证明》失效条件未成立，具有法律效力。二、黄玉平、张萍与盛林公司签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，应受到法律保护。至于合同当事人之间的付款方式或票据问题等，系双方实际履行合同义务情况的范畴，与合同效力无关。同时黄玉平、张萍有足够的经济实力购买此房。三、盛林公司无证据证明双方串通制造了相关资料。盛林公司述称，一、黄玉平、张萍与盛林公司之间的买卖合同关系是真实合法有效的，并没有恶意串通。法律并未禁止先付款后签合同，陈赵居委会所诉缺乏事实依据。本案中没有损害第三人的利益，不存在恶意串通。房屋买卖按照法律规定，已经过相关部门预告登记。二、陈赵居委会起诉称适用法律错误，缺乏事实依据。陈赵居委会在诉状中认为案涉房屋已经竣工验收，与事实不符。不能引用物权法第二十条的规定，三个月的时间是从竣工验收备案、能够进行不动产登记之日起计算，而本案根本不具备办理不动产权属证明的条件。因此，陈赵居委会引用物权法第二十条的规定是错误的，请求驳回陈赵居委会的全部请求。陈赵居委会向本院提交了下列证据：证据一、陈赵居委会《组织机构代码证》，拟证明：陈赵居委会的主体身份。证据二、黄玉平、张萍的居民身份证、盛林公司的营业执照，拟证明：黄玉平、张萍、盛林公司的主体身份。证据三、不动产登记证明，拟证明：案涉的不动产预告登记已经失效。证据四、商品房买卖合同、收据、湖北增值税普通发票、银行凭证、张萍的营业执照，拟证明：黄玉平、张萍与盛林公司串通制造的证据，不足以证明存在真实的房屋买卖关系。证据五、（2018）鄂09执保35号协助执行通知书，拟证明：已经申请财产保全，查封了案涉的房屋。证据六、（2018）鄂09执异70号执行裁定书，拟证明：裁定认定事实错误，其房屋预告登记依据《物权法》第二十条第一款的规定已经失效。黄玉平、张萍针对陈赵居委会提交证据的质证意见称：对证据一、二、五无异议，对证据三、四、六真实性没有异议，但认为不能达到其证明目的。盛林公司针对陈赵居委会提交证据的质证意见称：与黄玉平、张萍质证意见一致。对陈赵居委会提交的证据，本院对其真实性予以确认。黄玉平、张萍向本院提交了下列证据：证据一、黄玉平、张萍身份证，拟证明：黄玉平、张萍的身份信息及诉讼主体资格。证据二、黄玉平、张萍转账汇款凭证，拟证明：1、2014年4月9日10点20分张萍向肖军秀转账1290000元，同日10点27分向肖军秀转账1710000元；2、同年5月22日张萍向肖军望转账2500000元；3、2015年9月15日黄玉平向肖军望转款4000000元，同年6月29日转款500000元。黄玉平、张萍共计支付了1000万元的房款。证据三、商品房买卖合同，拟证明：2016年6月30日、2017年6月16日，黄玉平与盛林公司签订商品房买卖合同，以11800000元购买了盛林新世界106室商铺和204室住房，房屋单价均为每平方米1万元。证据四、盛林公司出具收据，拟证明：黄玉平、张萍付清房款后出具的1176万元的收据。证据五、黄玉平、张萍备案记录，拟证明：黄玉平、张萍购买的盛林新世界106室商铺，编号为YMX17001411的合同已备案。不动产证明号为0002386号，备案时间为2017年6月29日。证据六、执行裁定书，拟证明：1、查明2017年6月16日黄玉平与盛林公司签订商品房买卖合同，购买了盛林新世界106室商铺，并支付了相应房款，并于2017年6月29日办理了不动产预告登记证明。2、裁定中止对106室商铺执行。证据七、湖北增值税普通发票，拟证明：盛林公司出具的完税后的发票，共计1180万元，余下税票等房屋面积测量后补齐。证据八、治安调解协议书，拟证明：2017年8月30日陈赵居委会居民到黄玉平、张萍盛林新世界106室商铺闹事，最后调解结案。证明盛林公司已交付，黄玉平、张萍已购买并实际使用盛林新世界106室商铺的事实。证据九、黄玉平、张萍客户产品持仓明细，拟证明：个人资产情况，黄玉平、张萍有能力购买此商铺，不存在串通。证据十、工商营业执照，拟证明：盛林新世界106室商铺早已交付黄玉平、张萍已合法使用。证据十一、盛林公司营业执照信息，拟证明：刘志宏系盛林公司股东。证据十二、肖军秀、刘志宏身份证及结婚证，拟证明：肖军秀系盛林公司股东刘志宏妻子，更进一步证明，黄玉平、张萍的部分购房款转给了盛林公司。证据十三、孝感市中级人民法院协助执行通知书，拟证明：法院查封106商铺时间为2018年8月8日，此时早已卖给了黄玉平、张萍并已交付和实际使用，也已在房产局办理备案。陈赵居委会针对黄玉平、张萍提交证据的质证意见称：对证据一无异议。对证据二，汇款凭证都发生在买卖合同签署之前，应当认定为黄玉平与第三人之间其他经济往来的支付情况，不能作为购买商品房的付款凭证。对证据三，两份合同记载内容的真实性不持异议，但是与本案关联的106号房屋合同签订时间为2017年6月16日，这与黄玉平、张萍在申请执行异议过程中所提交的相关证据内容不一致，在执行异议中提交的买卖合同，签署时间是2016年6月30日，因此，对方提交的证据能否证明执行异议裁定的事实依据正确，请法庭予以审核。对证据四的证据三性均有异议，2016年1月27日和28日两份收据记载的收款事由为“收到204门面款550万元”，本案黄玉平、张萍向法庭陈述没有购买204门面，因此这两份收据与本案争议事实无关。第三份为2017年6月22日收到626万元购房款的收据，收款事由为“盛林新世界1-106、1-204”。但是黄玉平、张萍提交的证据三1-204的合同是在2016年6月30日所签署，因此从收款数额、发票时间、收款内容均不能与案涉的106号门面房买卖事宜存在合理的关联关系。对证据五，我们认为备案记录是预告登记，并不表明其取得了物权和所有权。对证据六的真实性无异议，但该裁定书认定事实错误，其房屋预告登记依据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定已经失效。对证据七，我们只对2018年2月9日的两份各50万元的增值税发票的真实性予以认可，两份发票中一份记载的对应房号为1-204，票号为02298608，另一份发票对应的房号为1-106，票号为02298607，说明在本案诉讼之前，盛林公司仅仅向黄玉平、张萍出具了106号房购房发票50万元，黄玉平、张萍提交的其他十二份增值税发票，全部为2019年1月7日出具的，其中五份发票对应的房号为106号房，金额为五个100万元，共500万元。其余的七份发票对应房号为2-204，不是收据中注明的1-204。我们认为黄玉平、张萍提交的十二份购房发票均是在本案诉讼过程中补开的，是黄玉平、张萍与第三人为诉讼目的串通出具的，不能证明黄玉平、张萍在提出执行异议之前已经合法的购买了案涉争议的房屋，更加证明黄玉平、张萍并不能拥有106号房的合法所有权。对证据八，我们认为与本案无关，对其证据三性不予认可。对证据九、十、十一、十二，证据三性均不认可，对其证明目的也不认可。对证据十三，是本案争议需要查明的内容，不能达到黄玉平、张萍的证明目的。盛林公司针对黄玉平、张萍提交证据的质证意见称：对黄玉平、张萍提供的证据全部认可，对证明目的也予以认可。对黄玉平、张萍提交的证据，本院对其真实性予以确认，对其证明目的，在本院认为部分予以综合评述。根据当事人的陈述和审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月3日，陈赵居委会因与盛林公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，陈赵居委会申请财产保全，本院作出（2018）鄂09民初40号民事裁定，冻结盛林公司的银行存款3250万元或查封、扣押其等价值的财产，移交执行后，本院于2018年8月8日将盛林公司位于云梦××××镇凤栖路（盛林新世界）1幢上单元1层106室商铺等予以查封。该案在执行过程中，黄玉平、张萍对执行标的提出书面异议，认为其房屋在被查封之前即签订了购房合同、支付了购房款且已办理了不动产预告登记。2018年9月19日本院作出（2018）鄂09民执异70号执行裁定，认为其异议成立，裁定中止案涉房屋的执行。陈赵居委会不服该裁定，遂提起诉讼。另查明，2017年6月16日，黄玉平与盛林公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定黄玉平购买盛林公司投资建设的“云梦××××镇凤栖路北（盛林新世界）1幢1单元1层106室”，房款总金额为5569300元。2017年6月22日盛林公司出具626万元收据一张，收款事由载明：盛林新世界1-106、1-204。2017年6月29日，黄玉平、张萍作为权利人在云梦县国土资源局办理不动产预告登记。2018年6月1日，云梦县工商行政管理局颁发云梦县西蒙超市《营业执照》，其记载内容为：“经营者张萍，经营场所云梦县城关凤栖路盛林新世界1幢1单元1层106室”，执照上记载的地址即本案所争议房屋的地址。本院认为，本案系因陈赵居委会不服本院（2018）鄂09执异70号执行裁定，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起的诉讼，应定性为申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，本案争议焦点为：黄玉平、张萍对案涉云梦县凤栖路盛林新世界1幢1单元1层106室是否享有足以排除强制执行的权益。关于焦点问题，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案《商品房买卖合同》于2017年6月16日签订，是黄玉平与盛林公司之间自愿签订，属真实意思表示，内容没有违反法律规定，该《商品房买卖合同》是有效合同。黄玉平、张萍可以证明其在案涉房屋被查封前已签订合法有效的书面买卖合同。对于购房款的支付，黄玉平、张萍在庭审中陈述其购买案涉房屋系用借款抵购房款，并且提交了银行转账凭证相印证。另外，2019年1月7日，黄玉平、张萍提交了税务机关向其出具的增值税务发票，其中本案争议房屋对应的票据有6张，金额550万元。因此，根据黄玉平、张萍对购房款交付的陈述和提交的证据，可以确认其付款的真实性。黄玉平、张萍提供云梦县工商行政管理局颁发的云梦县西蒙超市营业执照，可以证明案涉房屋在被查封前已由张萍作开办超市之用，案涉房屋已向其实际交付。关于案涉房产未办理过户登记的原因，黄玉平、张萍陈述，因案涉房屋未进行竣工验收，且陈赵居委会也未提交案涉房屋可以办理房地产权证的证据，故案涉房屋不能办证的原因当然不能归咎于黄玉平、张萍。根据本案查明的事实，黄玉平、张萍对所购买案涉房屋的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的各种情形，故黄玉平、张萍对案涉云梦县凤栖路盛林新世界1幢1单元1层106室享有足以排除强制执行的民事权益。此外，2017年6月29日案涉房屋在云梦县国土资源局办理了预告登记，权利人为黄玉平、张萍，早于陈赵居委会申请查封案涉房屋及陈赵居委会与盛林公司建设用地使用权出让合同纠纷一案判决之时。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”之规定，预告登记是一种特殊公示方法，因办理了预告登记且该登记仍有效，法律赋予黄玉平、张萍具有对抗他人的物权效力，黄玉平、张萍作为案涉房屋的预告登记人，当然享有足以排除强制执行的权益。综上，陈赵居委会在本案中的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。经合议庭评议，根据《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告云梦县城关镇陈赵社区居民委员会的诉讼请求。本案案件受理费55620元，由云梦县城关镇陈赵社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在递交上诉状时预交按其上诉请求计算的上诉案件受理费。款汇至湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东西湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入专户，账号：17×××69-1（预交诉讼费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  李雪飞审判员  柳 萍审判员  王 政二〇一九年三月二十日书记员  程贝琪附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。