西  安  市  未  央  区  人  民  法 院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初11619号 原告：牛凯，男，1995年8月16日出生，汉族。被告：谢敏东，男，1978年12月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：高思媛，陕西学进律师事务所律师。被告：韩娟娟，女，1980年12月22日出生，汉族。被告：西安馨慧房地产营销策划有限公司。法定代表人：安卫民，总经理。委托诉讼代理人：郝博，男，该公司员工，住该公司。原告牛凯与被告谢敏东、韩娟娟、西安馨慧房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛凯、被告谢敏东的委托诉讼代理人高思媛、被告西安馨慧房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人郝博到庭参加诉讼。被告韩娟娟经本院公告送达，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告牛凯诉称，2018年3月27日，原、被告签订房屋买卖合同，双方约定被告将位于西安市未央区XX路XX园XX幢XX单元XX室房屋出售给原告，并约定在签订本合同的当日原告向被告支付定金5万元，由被告在2018年5月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且被告最迟应于2018年6月30日前办理完毕解除抵押登记手续。合同签订后，原告积极履行了义务，但被告却严重违约，双方多次协商未果。现请求判令：1、原、被告继续履行合同，配合办理过户，并支付违约金21万元、支付滞纳金425元（2018年6月30日至7月17日止）。2、本案诉讼费用由被告承担。被告谢敏东辩称，双方签订的合同无法继续履行。合同签订时，原告及中介公司均明知房屋没有办理产权证，且谢敏东无能力将剩余贷款一次性还给银行，在这种情况下，原、被告三方仍签订房屋买卖居间合同，属于原告和被告西安馨慧房地产营销策划有限公司串通欺诈被告谢敏东，故请求驳回原告的诉讼请求。被告西安馨慧房地产营销策划有限公司辩称，三方签订的合同合法有效，应当继续履行。该合同的居间方是西安市浐灞生态区慧君房产中介服务部，根据合同相对性原则，其公司不承担违约金及诉讼费义务。经审理查明，2018年3月27日，原告牛凯和被告谢敏东、韩娟娟在被告西安馨慧房地产营销策划有限公司工作人员参与下,签订了《西安市存量房买卖合同》一份，约定：被告谢敏东将其名下位于西安市未央区XX路XX园XX幢XX单元XX号房屋以72万元的价格出售给原告；原告在签订合同当日向被告支付定金5万元；首付房价款（不含定金）在办理首付款资金监管当日划入监管账户；二期房价款原告以银行贷款支付；该房屋已设定抵押，欠贷款42万元，被告应在2018年5月1日前向原贷款机构提交一次性还清贷款的申请，且最迟在2018年6月30日前办理完毕解除抵押登记手续；交易双方需按照国家规定缴纳的税、费由原告承担；任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币21万元给守约方，还应赔偿由此给守约方造成的一切损失；待甲方办理完毕抵押注销手续拿到房产证原件交于乙方查看无误后七个工作日内，甲方配合乙方向西安市XX房XX市场XX房资格审核的相关资料；等等。 同日，被告西安馨慧房地产营销策划有限公司的工作人员又分别以西安市浐灞生态区慧君房产中介服务部及西安市双生慧明房地产中介服务部的名义与原告及被告谢敏东、韩娟娟签订了《房屋买卖居间合同》和《房屋交易服务合同》。 分别约定原告向西安市浐灞生态区XX房XX居间服务费1.44万元和西安市双生慧明房地产中介服务部协助买卖双方领取《不动产权证书》或其他产权证书，等等。合同签订后，向被告谢敏东支付了定金5万元。2018年6月24日，被告西安馨慧房地产营销策划有限公司的工作人员告知被告谢敏东涉案房屋产权证已经办好，要求谢敏东领取并办理手续，但因谢敏东在银行的抵押贷款尚未清偿而导致未能办理领取手续。此后，谢敏东以“房产证在转他项过程中而导致无法履行合同中具体约定的时间，属于合同中的6.4条中所约定的不可抗力原因无法履行时，本合同自行终止，则甲乙双方均无须承担违约责任”为由，告知原告其将退还已收定金，本合同自行终止。原告不允，遂于2018年7月18日诉来本院，请求如前所述。庭审中，原告表示可以不再继续履行合同，但要求被告承担违约金、滞纳金并赔偿房屋溢价损失。被告西安馨慧房地产营销策划有限公司认可其工作人员居间介绍了涉案房屋的买卖行为，并以西安市浐灞生态区慧君房产中介服务部及西安市双生慧明房地产中介服务部的名义与原告及被告谢敏东、韩娟娟签订了《房屋买卖居间合同》和《房屋交易服务合同》，认可西安市浐灞生态区慧君房产中介服务部及西安市双生慧明房地产中介服务部系其加盟公司。被告谢敏东称其在签订合同时已经与被告韩娟娟离婚，但未提交有效证据予以佐证。因被告韩娟娟经合法传唤未到庭应诉，致调解不能。上述事实，有《西安市存量房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《房屋交易服务合同》、定金收条及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，合同是平等主体的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，当事人之间签订的合同，处于当事人自愿，且不违反法律规定，为有效合同，各方当事人均应如约履行。鉴于被告谢敏东、韩娟娟在合同履行期限届满前以其实际行为表明不履行其主要义务，在无法实现交易目的情况下，原告亦同意不再履行合同，故可视为双方协商一致解除《西安市存量房买卖合同》，原告向被告谢敏东、韩娟娟支付的买房定金5万元应予返还。被告谢敏东、韩娟娟在签订合同前，明知自己房屋的实际情况，自愿和原告进行交易，但在签订合同并收取了定金后，又以其无力偿还银行贷款，无法继续进行交易为由拒绝履行合同义务，属于违约行为，其抗辩理由，本院不予采信，被告谢敏东、韩娟娟应承担违约责任并向原告赔偿由此带来的损失。考虑到双方约定的违约金足以弥补因被告谢敏东、韩娟娟违约给原告带来的损失，故原告要求被告谢敏东、韩娟娟赔偿损失之诉讼请求，本院不予支持。被告西安馨慧房地产营销策划有限公司以西安市浐灞生态区慧君房产中介服务部及西安市双生慧明房地产中介服务部名义与原告及其他被告签订合同，虽然存在瑕疵，但与被告谢敏东、韩娟娟的违约行为无因果关系。被告韩娟娟经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，放弃其诉讼权利，应承担由此带来的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告牛凯和被告谢敏东、韩娟娟及被告西安馨慧房地产营销策划有限公司签订的《西安市存量房买卖合同》不再履行，被告谢敏东、韩娟娟返还原告牛凯购房定金5万元。二、被告谢敏东、韩娟娟在本判决生效后十日内，向原告牛凯支付违约金21万元。三、被告谢敏东、韩娟娟赔偿原告牛凯中介费14400元。四、驳回原告牛凯其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13100元，公告费700元，原告牛凯已预交，现由被告谢敏东、韩娟娟承担，连同上述应付款项一并付给原告。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    孙勇安人民陪审员    王巧娥人民陪审员    强晓晨   二〇一九年二月二十日 书  记  员    汪德见                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  1