浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终98号 上诉人（原审原告）：谢尚岳，男，1984年12月14日出生，汉族，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：陈炜，浙江凌凯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱希宝，男，1977年6月27日出生，汉族，住浙江省三门县。 被上诉人（原审被告）：朱光松，男，1953年9月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：朱杭义，浙江星耀律师事务所律师。 上诉人谢尚岳因与被上诉人朱希宝、朱光松房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初5286号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢尚岳的上诉请求：撤销原判，依法改判支持谢尚岳的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一、一审法院认定谢尚岳无权解除合同是错误的。根据谢尚岳提交的证据及一审查明的事实，案涉房屋经法院执行、裁定拍卖后需腾空导致谢尚岳无法继续租赁使用案涉房屋，从而导致谢尚岳与朱希宝、朱光松之间的租赁合同目的无法实现。根据《合同法》第94条之规定及合同相对性原则，朱希宝和朱光松应当对案涉房屋无法继续租赁给谢尚岳使用的后果承担相应的违约责任，谢尚岳享有合同解除权。二、谢尚岳在一审中就何时搬离案涉房屋已充分举证说明，一审无论根据案涉房产拍卖程序的结案时间还是根据谢尚岳的陈述均可以确认谢尚岳实际租赁案涉房屋的天数，然而一审法院却以缺乏证据为由驳回了谢尚岳的诉请，严重损害了谢尚岳的合法权益。 朱光松辩称：一、谢尚岳没有解除合同的事实依据。谢尚岳没有提供证据证明其于2018年4月腾退了案涉房屋。其提供的情况说明及租房协议书，因无法确认真实性，故其称2018年4月腾退了房屋系其一面之词，难以得到认可。朱光松和朱希宝在租赁合同履行过程中没有任何违约行为，其已经在出租之日将案涉房屋交付给谢尚岳。二、谢尚岳没有解除合同的法律依据。谢尚岳根据《合同法》第九十四条的规定主张解除合同，但并没有具体指明适用哪一款。三、谢尚岳要求返还租金21万元，三年的租金是31万元，谢尚岳没有具体指明要求返还的租金是如何计算出来的，而且谢尚岳缺乏腾空房屋的证据，故笼统的要求法院判决返还21万元租金，事实不清。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 朱希宝未作答辩。 谢尚岳向一审法院起诉请求：一、解除谢尚岳与朱希宝、朱光松在2017年4月12日签订的《房屋租赁协议》；二、判令朱希宝、朱光松返还谢尚岳现金21万元及押金2万元（合计23万元），并赔偿利息损失（利息损失从起诉之日起按银行同期同档次贷款利率计付至实际履行之日止）。 一审法院认定事实：义乌市戚继光路77号房地产，原登记为傅超娟、胡少君所有；2015年3月16日，由义乌法院作出（2015）金义民初字第1583号裁定首次查封，同年，3月17日、6月12日、7月2日又有原审法院及婺城法院进行轮候查封。2015年5月22日，原房东胡少君、傅超娟与朱希宝签订房屋租赁合同一份，约定由朱希宝承租义乌市戚继光路77号房地产，租赁期限自2015年5月30日至2020年5月30日止；房屋及水电费押金20000元。2017年4月12日，朱希宝、朱光松与谢尚岳签订《房屋转让租赁协议》一份，约定：一、朱希宝、朱光松将坐落于义乌市戚继光路77号4间店面，户型底层肆间店面、后面车库壹间、空基贰间的房屋转租给谢尚岳。二、租赁期限2015年5月30日至2020年5月30日，共计3年（备注：2017年4月12日至2020年5月30日）。三、第一年租金，合同签订后一次性付清，共计人民币31万……六、在租赁期间，出租方不得将房屋另租他人或将房产所有权转让，如出租方有特殊原因将房屋收回或房产所有权转让他人的，出租方需提前三个月通知承租方，并赔偿一切损失……合同后手写备注：原合同、收款、收条全部给承租方，包括押金。当日，谢尚岳转账给朱希宝77000元，转账给朱光松253000元。2018年1月15日，谢尚岳承租的义乌市城西路677号房地产（即义乌市戚继光路77号房地产）通过司法拍卖网由案外人朱某竞拍成功。2018年1月17日，义乌法院作出（2016）浙0782执8568号之一执行裁定书，裁定如下：一、解除对原被执行人胡少君、傅超娟共有的坐落于义乌市城西路677号房地产【权证号码：义房权证稠江第C00123799号、C00123800号、义乌国用（2001）第1-9635号】的查封；二、义乌市城西路677号房地产的所有权及相应的其他权利归买受人朱某所有。义乌市城西路677号房地产的财产权自裁定送达买受人朱某起转移；三、买受人朱某可持本裁定书在三十日内到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。案件于2018年3月21日执行结案，庭审中谢尚岳陈述其于2018年4月搬离该房屋。 一审法院认为：谢尚岳与朱希宝、朱光松签订的房屋转让租赁协议系双方当事人的真实意思表示，合同对双方当事人均具有约束力，各方均应按照合同约定享有权利并承担义务。本案中，涉案房屋因司法拍卖而发生所有权变动，现因涉案房屋需腾空致使谢尚岳无法继续租赁使用涉案房屋，谢尚岳与朱希宝、朱光松的租赁合同目的已无法实现。而合同目的无法实现的原因在于原房屋产权人在该项房产被法院查封后，继续向朱希宝、朱光松出租，这样的房屋租赁关系存在着权利义务上的不确定性。其责任在于原房主，朱希宝、朱光松将该房屋转租后，在转租关系中并无违约责任，故谢尚岳在朱希宝、朱光松无违约责任的情况下并无合同解除权。故谢尚岳第一项诉请缺乏法律依据，依法不予支持。第二项诉讼请求，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物不能实现合同目的的，承租人可以要求返还租金及押金，但应当确认谢尚岳实际占有使用的时间，在（2016）浙0782执8568号执行案件中，涉案房产被拍卖，该案件于2018年3月21日结案，谢尚岳庭审陈述于2018年4月搬离该房屋，二者存在时间上的不一致，谢尚岳也未能举证证明具体的搬离时间，而原审法院需要确切的日期以便确认谢尚岳实际租赁天数，来计付应由朱希宝、朱光松返还谢尚岳的具体租金；故在本案中，谢尚岳要求返还租金的诉请，尚缺乏足够的证据支持，故本案中暂不予处理，待谢尚岳有确切充分的证据证明其租赁实际时间时，可再行主张。关于赔偿利息损失的诉请，因本案租赁合同无法实现，并非朱希宝、朱光松的行为导致，而是由于原房主租赁行为不当导致，其损害应向相应的责任人主张，故谢尚岳在没有明确责任人时即向未违约的朱希宝、朱光松主张该项权利，尚属事实不清，证据不足，因此谢尚岳主张朱希宝、朱光松赔偿损失的诉请，依法不予支持。综上，谢尚岳诉请，合理部分，依法予以支持，不合理部分，应予驳回。朱希宝经本院合法传唤，无正当理由未到庭，可视为其放弃相应的诉讼权利，依法可缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、朱希宝、朱光松于判决生效之日起十日内返还谢尚岳押金2万元；二、驳回谢尚岳的其它诉讼请求。案件受理费4750元，由谢尚岳负担4450元，由朱希宝、朱光松共同负担300元；公告费560元，由朱希宝、朱光松共同负担。 二审中，朱希宝、朱光松未提供证据。谢尚岳向本院提供如下证据： 1、协助司法查封受理告知书、特殊拍卖标的拍卖流程表各一份，用以证明：案涉房产抵押查封在前，租赁在后，以致租赁不受法律保护及未腾空进行拍卖，并要求拍卖后三个月内交付的事实。 2、情况说明一份，用以证明：谢尚岳与买受人朱某在2018年4月14日已完成涉案房屋交接的事实。 3、租房协议书一份，用以证明：谢尚岳为腾空诉争房屋于2018年3月15日已另行租赁房屋的事实。 4、申请证人朱某出庭作证，用以证明：涉案房屋腾空的时间是2018年4月14日。 对谢尚岳提供的证据，朱光松发表如下质证意见：对证据1，真实性无异议，对关联性有异议，不能达到其证明目的，对抵押或查封的房屋，法律并没有限制出租，且谢尚岳在使用房屋，法院并没有参与执行腾空。对证据2、3，真实性无法确认，情况说明属证人证言，根据法律规定证人应当出庭作证，否则无法质证。朱希宝未对证据发表意见。对证据4，朱光松没有参与案涉房屋的腾空，无法确认证人证言是否属实。 对谢尚岳提供的证据，本院认定如下：证据1，可以证明案涉房屋查封在先，租赁在后以及拍卖时未腾空的事实；证据2、4结合谢尚岳一审提交的执行裁定书，可以确认案涉房屋由朱某于2018年1月通过司法拍卖取得后，朱某通知谢尚岳腾空交付房屋，谢尚岳于2018年4月14日将案涉房屋腾空交付给朱某；证据3，因该份协议涉及案外人，故本院不作认定。 本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明：朱某于2018年1月通过司法拍卖取得案涉房屋的所有权后，其通知谢尚岳腾空交付房屋，谢尚岳于2018年4月14日将案涉房屋腾空交付给朱某。 本院认为：本案中，案涉房屋因司法拍卖而发生所有权变更，致使谢尚岳与朱希宝、朱光松签订的《房屋转让租赁协议》实际无法继续履行，故谢尚岳有权要求解除租赁合同，对其要求解除租赁合同的请求本院依法予以支持。《房屋转让租赁协议》约定的租赁期限为2017年4月12日至2020年5月30日，租金共计31万元、押金2万元。根据案涉房屋买受人朱某的确认，谢尚岳在其要求下已于2018年4月14日腾空并向其交付案涉房屋，故谢尚岳要求在扣除实际已产生的租金后，由朱希宝、朱光松返还剩余租金21万元及押金2万元，合理有据，本院依法予以支持。至于朱希宝、朱光松称案涉房屋被司法拍卖导致租赁合同无法继续履行并非其过错所致，朱希宝、朱光松可根据其与原房屋所有权人之间的租赁合同关系依法另行主张权利。综上，谢尚岳的上诉理由成立，对其上诉请求本院依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初5286号民事判决； 二、解除谢尚岳与朱希宝、朱光松于2017年4月12日签订的《房屋转让租赁协议》； 三、朱希宝、朱光松于本判决生效之日起十五日内返还谢尚岳租金21万元、押金2万元，合计23万元，并赔偿利息损失（自起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4750元、公告费560元，均由朱希宝、朱光松负担；二审案件受理费4750元，由朱希宝、朱光松负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张淑英 二〇一九年三月二十二日 代书记员  周思明