江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0114民初4094号原告（反诉被告）：南京弘阳中瑞房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320114MA1M9EGD4D，住所地在南京市雨花经济开发区龙藏大道12号弘阳商业区辅房。法定代表人：何捷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王倩莹、张帆，江苏朗华律师事务所律师。被告（反诉原告）：高超，住南京市白下区。原告（反诉被告）南京弘阳中瑞房地产开发有限公司（简称弘阳中瑞房地产公司）诉被告（反诉原告）高超商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）弘阳中瑞房地产公司委托诉讼代理人张帆、被告（反诉原告）高超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）弘阳中瑞房地产公司向本院提出诉讼请求：判令被告按未付款项的万分之一/天计算，从2016年11月30日至2018年9月14日的违约金64647元。事实和理由：2016年11月30日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告将位于南京市雨花台区销售给被告。合同约定，房屋总价款1419393元，首付款429393元（含定金），商业贷款990000元。被告应于2016年11月30日前向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期视为被告应当付款的日期。被告支付了首付款429393元，后拒绝配合贷款，亦未支付剩余房款，经多次催款未果。被告逾期付款构成违约。在本案审理过程中被告协调贷款银行，已经放款。被告（反诉原告）高超辩称，原告称被告拒绝配合贷款，与事实严重不符。被告于2016年11月30日签订的购房合同，根据合同补充条款第16条约定，合同签订当日需提供完备贷款资料，如未提供完备贷款资料，合同不具备签约可能，见购房合同补充条款第19条。2017年3月初，因开发商原因未备案，被告购房证明过期，经联系，被告及时陪同该项目售楼处置业顾问至华侨路更新的购房证明，且2016年12月，在徽商银行已通过购房贷款预审、合同编号2016个房借字第318号。2017年8月23日，徽商银行将被告名下房屋位于弘阳春上西江xx室房屋设立抵押，被告与弘阳中瑞房地产公司及徽商银行南京分行所签订个人住房抵押贷款合同，原告弘阳中瑞房地产公司为保证人，原告弘阳中瑞房地产公司应于签约后30日内进行房地产备案。即使违约，导致个人住房抵押借款合同保证人无保证资质，导致借款合同无法履行。原告弘阳中瑞房地产公司于2017年4月11日办理完成登记备案后，被告积极协调，银行于2017年5月22日签订了贷款合同，因开发商土地未解押，银行无法放款。2017年9月19日，致弘阳中瑞房地产开发有限公司回函，希望尽快解决相关问题，及时放款，但未予回复。请求驳回原告诉请。反诉原告（被告）高超向本院提出反诉请求：反诉被告赔偿违约金2660元（其中未按合同约定将合同基本信息传送至南京市住房保障和房产局备案违约金1330元，未按合同约定在合同签订后三十日内办理商品房预售合同登记备案手续违约金1330元）。事实和理由：2016年11月30日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告将位于南京市雨花台区销售给被告。合同约定，反诉被告应于合同签订后十日内按规定通过南京市网上房地产操作系统，并将合同基本信息传送至南京市住房保障和房产局备案；且在合同签订后三十日内，反诉被告应按规定办理商品房预售合同备案手续。合同约定，因一方过错导致本条约以上手续延迟办理，经对方催告后，仍未办理的，过错方应向对方支付每延期一天10元违约金。合同签订后，反诉被告拒不履行，经反诉原告及社会媒体多次催告未果，已构成违约，损害了被告的合法权益。反诉被告（原告）弘阳中瑞房地产公司辩称，对针对第一项反诉请求，原告认为根据合同15条的规定，本合同签订后。10日内，原告有义务将合同的基本信息传送至南京市住房保障和房产局备案。根据第一次庭审被告所称原告已于合同签订后积极将合同上传南京市网上房地产系统，但因系统问题一直未能上传成功。但原告并非怠于履行传送的义务。针对到提出的第二项反诉请求，首先房产买卖合同的备案日期为2017年3月24日，已经房管部门盖章确认，并非2017年4月11日。其次如被告认为原告延迟至2017年4月11日还未将合同的基本信息传送至房管局备案，则不应当再从2016年11月30日重复计算原告的违约金。综上，原告认为原告并未怠于履行备案的手续义务，不应当承担相应违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：关于本诉，商品房预售合同约定，原告（反诉被告）弘阳中瑞房地产公司为甲方，被告（反诉原告）高超为乙方，甲方预售雨花台区雨花经济开发区春上西江花园1幢2单元905室给乙方，该房屋建设用地使用权已于2016年3月24日设定抵押，抵押权人为中国银行南京浦口支行，约定总房价款1419393元，首付款429393元，商业性贷款990000元，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期视为乙方实际付款的日期，贷款金额为990000元；乙方应于2016年11月30日前向贷款银行提交完备贷款申请资料并办理完毕全部贷款申请手续；如乙方迟延支付合同价款，应向甲方支付按未付到期价款每天万分之一计算的迟延期间的违约金。该合同签订于2016年11月30日。2017年5月22日，被告（反诉原告）高超与徽商银行南京分行签订个人住房抵押借款合同，原告（反诉被告）弘阳中瑞房地产公司提供担保，贷款金额990000元，借款期限360个月，自2017年5月22日至2017年5月22日（注：有笔误），实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款实际发放日、贷款到期日为准。当日，被告（反诉原告）高超、原告（反诉被告）弘阳中瑞房地产公司与徽商银行南京分行签南京市房地产抵押合同。案涉雨花台区雨花经济开发区春上西江花园1幢2单元905室房屋于2017年4月11日登记在高超名下，同年8月23日设立抵押登记，抵押权人徽商银行南京分行。2018年9月14日，贷款发放。其间，2017年9月18日，原告（反诉被告）弘阳中瑞房地产公司向被告（反诉原告）高超发出催告函，言明“在我司多次电话通知联系你要求配合银行办理按揭贷款，您未有相应回复”，通知被告（反诉原告）高超三日内配合银行办理确认按揭贷款事宜，否则追究违约责任。被告（反诉原告）高超于同年9月19日回函，称已向贷款银行提交完备贷款申请资料，主张共同努力、协作将相关问题解决。2018年7月26日，原告（反诉被告）弘阳中瑞房地产公司再次向被告（反诉原告）高超发出催款函，称“我司已于2017年9月18日书面告知您配合办理按揭事宜，但您接通知后至今未配合，截止今日仍未支付剩余房款990000元，已构成严重违约”，要求三日内付清房款，否则追究违约责任。双方当事人陈述，银行在贷款合同、抵押合同签订后，提出调高贷款利率，部分业主同意后及时得到贷款，被告（反诉原告）高超未同意调高贷款利率，故贷款银行延后放款。经交涉，2018年9月14日贷款发放。本院认为，原告（反诉被告）弘阳中瑞房地产公司主张被告（反诉原告）高超未及时配合贷款银行办理按揭事宜，至其未及时收到商业性贷款（房价款）990000元，未主张被告（反诉原告）高超逾期提交完备贷款申请资料，根据贷款合同，实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款实际发放日、贷款到期日为准，贷款已银行已于2018年9月14日放款，应视为被告（反诉原告）高超履行了付款义务。原告（反诉被告）弘阳中瑞房地产公司主张被告（反诉原告）高超逾期付款违约事实，本院不予确认。关于反诉，商品房预售合同约定，本合同签订后十日内，甲方应按规定通过南京市网上房地产操作系统将本合同基本信息传送至南京市住房保障和房产局备案。合同履行中，出现传送信息未能通过的情况。又，合同约定，在本合同基本信息传送至南京市住房保障和房产局备案后，且在合同签订后三十日内，甲、乙双方应按规定办理商品房预售合同登记备案手续。实际合同备案时间为2017年3月24日。合同约定，因一方过错，导致本条约定的手续迟延办理，经对方催告后30天仍未办理的，过错方应向对方承担每迟延一天10元的违约金。没有证据证明被告（反诉原告）高超向原告（反诉被告）弘阳中瑞房地产公司进行了催告，现有证据也不足以证明一方过错。被告（反诉原告）高超主张原告（反诉被告）弘阳中瑞房地产公司该两项违约事实，本院不予确认。上述事实有商品房预售合同、商品房预售许可证、催告函、回函、EMS快递单及查询单、不动产登记资料查询结果证明、个人住房抵押借款合同、南京市房地产抵押合同、电台录音及当事人当庭陈述等证据在卷印证。本院认为，原告（反诉被告）弘阳中瑞房地产公司与被告（反诉原告）高超间的商品房预售合同是合法有效的。原告（反诉被告）弘阳中瑞房地产公司主张被告（反诉原告）高超逾期付款违约事实不能成立，请求判令被告（反诉原告）高超偿付违约金64647元，没有事实和法律根据，本院不予支持。被告（反诉原告）高超主张原告（反诉被告）弘阳中瑞房地产公司预期办理合同备案手续违约事实不能成立，请求判令原告（反诉被告）弘阳中瑞房地产公司偿付违约金2660元，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）南京弘阳中瑞房地产开发有限公司诉讼请求；二、驳回反诉原告（被告）高超反诉请求。本案案件受理费1416元，由原告（反诉被告）弘阳中瑞房地产公司负担。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）高超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 张 旭 琳审 判 员 审判员薛鹏人民陪审员 张 雪 春二〇一九年三月十三日书 记 员 陈 志 育