河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1302民初5969号原告赵延起，男，汉族，1969年7月14日出生，住南阳市新华西路卧龙区。委托诉讼代理人杨会兰，女，汉族，1965年9月8日出生，住南阳市卧龙区,特别授权。被告河南豪盛商贸有限公司。住所地南阳市人民路鸿德购物公园**。法定代表人陈兰，任执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91411300783406807R。委托代理人范国涛，男，汉族，1980年10月18日出生，住南阳市新野县，特别授权。原告赵延起与被告河南豪盛商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告赵延起的委托诉讼代理人杨会兰、被告河南豪盛商贸有限公司委托代理人范国涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵延起向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告河南豪盛商贸有限公司支付原告租金70984元，违约金7843.73元，共计金额78827.73元；2、依法判令被告履行合同义务，按照产权面积分割并打好地钉交付原告；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2007年2月6日签订《鸿德购物公园商铺租赁协议书》，将原告购买的豪盛购物公园一楼两间商铺租赁给被告，每月分别为2598.2元和1838.3元，但被告支付租金到2016年12月后不及时支付剩余租金。为维护原告合法权益，诉至法院。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对无异议的证据予以确认，并记录在卷，予以佐证。原告提交了商品房买卖合同、租赁（返租）协议书、银行转账凭证、收款收据、商铺平面图等证据，被告对原告所举证据无异议，本院予以确认。被告就其辩称未向法庭提交证据。本院根据上述确认的证据及当事人的陈述，对本案事实认定如下：2007年6月7日，原告赵延起（甲方）与被告河南鸿德购物公园商业管理有限公司（乙方）签订鸿德购物公园商铺租赁协议书，协议约定的主要内容：第一条、甲方为鸿德购物公园**首层**商铺产权所有人（第二套为A区首层1255号商铺）；自愿将该商铺租赁给乙方统一规划、装修和经营；商铺返租期限自2007年2月6日至2019年2月5日止。第三条、乙方每年支付22060元人民币租金给甲方，折合每月1838.3元（第二套为乙方每年支付31179.4元人民币租金给甲方，折合每月2598.2元）。第四条、租金费用按自然月支付，每月20日前将上月度租金存入甲方在乙方指定银行所开账户。第八条、商铺租赁期间，甲方享有收取本协议约定的租金费用权利，乙方应按约定将上述租金费用支付甲方。已方如不按期支付甲方租金，每逾期一天，加收乙方滞纳金支付给甲方，标准为日万分之二。第十一条、本协议期满提前12个月，双方协商本协议是否续签。如双方约定本协议不再续签，则乙方应于本协议期满后将商铺按照产权证分割并安装隔断交还甲方。第十二条、在以下情况下，本协议自动终止：1、本协议期满后，双方约定本协议不再续签的；2、因不可抗力，乙方长期无法继续行使使用权的。后双方履行合同自2015年12月开始被告间断性支付租金。至2019年3月，被告共欠付18个月的租金。本院认为，一、原告赵延起与被告河南鸿德购物公园商业管理有限公司之间签订的《鸿德购物公园商铺租赁协议书》，系双方真实意思表示，约定由租赁方统一招商、经营、管理，并按照约定每月向原告支付租金，该内容不违反法律法规强制性规定，为有效协议。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告河南豪盛商贸有限公司作为河南鸿德购物公园商业管理有限公司权利的继受者，应当按照合同约定全面履行合同义务，拒不支付租金属违约行为。二、《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《鸿德购物公园商铺租赁协议书》第八条规定，商铺租赁期间，甲方享有收取本协议约定的租金费用权利，乙方应按约定将上述租金费用支付甲方。乙方如不按期支付甲方租金，每逾期一天，加收乙方滞纳金支付给甲方，标准为日万分之二。至2018年12月，被告拖欠租金共36个月，实际支付20个月88730元，尚欠16个月70984元。鉴于本案开庭时合同约定的租赁期限尚未到期，原告请求支付租金仅至开庭时止，现合同期限已满，为了减少当事人诉累，及时充分保护当事人的合法权利，本院就2018年12月以后2个月的租金一并处理，共计8873元，被告应一并支付。关于违约金问题，被告应当以月租金为基数，按照逾期天数以日万分之二的标准支付至租金全部付清止。三、因合同已经到期，已无解除之必要，是否续签合同，应由双方自行协商。四、关于原告主张将争议商铺隔断交付的请求，本院认为，根据的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据上述规定，能够确定，在同一楼层的每位商铺购买者，均是该楼层的共有人，并且根据占有的不同面积，构成按份共有。原告是众多购买商铺者其中之一，所购买的商铺面积是整个楼层面积中的一部分，且涉案的商铺呈现开放性，其不具备构造和使用上的独立性，具有不可分割性。故，不具备专有特征。强制性的隔断分割，不利于发挥物的整体效能，也损害物的价值利用功能，不符合司法裁判的价值追求。因此，原告的该项请求不具有合法性及合理性。再者，《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该条规定的第七项是关于共有和共同管理权利的规定，据此规定，是否分割，应当由业主共同决定，不属于人民法院处理范围。因此关于隔断交付的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、限被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内，支付原告赵延起租金人民币79857元，并以月租金4436.5元为基数，按照逾期天数以日万分之二的标准支付违约金至租金全部付清之日止。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1771元，由被告河南豪盛商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  曹聚改审 判 员  卫本理人民陪审员  苏永贵二〇一九年三月二十五日书 记 员  姚 梦