广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初782号 原告：蒋永知，男，1966年3月4日生，汉族，自由职业者，住桂林市象山区。 委托代理人：刘旸，广西独秀律师事务所律师。 被告：桂林高新万达广场有限公司，住所地：桂林市七星区穿山东路**桂林高新万达广场****。统一社会信用代码：914503000927355563。 法定代表人：曲晓东，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：马志凌，广西象山律师事务所律师。 委托代理人：张翼飞，广西象山律师事务所实习律师。 被告：黄伦，男，1969年3月11日生，汉族，住桂林市七星区。 原告蒋永知与被告桂林高新万达广场有限公司、黄伦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋永知及其委托代理人刘旸、被告桂林高新万达广场有限公司的委托代理人马志凌、张翼飞到庭参加诉讼，被告黄伦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蒋永知向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付租金人民币38870元及迟延支付的利息（自2015年12月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止，暂计算至起诉之日的利息为8162元）；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年12月4日，被告桂林高新万达广场有限公司与被告黄伦签订《桂林高新万达广场租赁合同》，约定桂林高新万达广场有限公司将万达广场x栋x号商铺出租给被告黄伦；合同签订当日，黄伦应当向万达广场有限公司支付租赁保证金人民币38870元；在物业交付后，黄伦应当向万达广场有限公司支付装修及开业保证金38870元，装修及开业保证金在计租日后自动转为租金；双方还约定，在租赁期内，经过事先通知，且保证被告承租权的情况下，被告黄伦放弃优先购买权，万达广场有限公司有权将该商铺出售给第三人。2015年5月18日，原告与万达广场有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了该商铺，并于2015年6月支付了全部购房款。2015年8月14日，原告与两被告签订了三方《协议书》，约定两被告签订的租赁合同继续有效，合同中万达广场有限公司的权利义务全部由原告承继，被告向原告继续履行原租赁合同中的义务，协议自签署之日起生效。根据《协议书》的约定，原告在缴清所有购房款后，已变更成为租赁合同中的出租人，被告黄伦已支付的租金应当归原告所有。但原告应当收取的首期租金（即在计租日后自动转为租金的装修及开业保证金人民币38870元）却迟迟未收到，经原告多次催讨，两被告之间却相互推诿，直至今日，原告仍未收到首期租金。为维护自身合法权益，原告依法提起诉讼，请求人民法院判如所请。 桂林高新万达广场有限公司辩称，涉案房屋系先租后售，答辩人、被答辩人及承租人已签署三方协议，将租赁合同项下答辩人的权利义务转移给被答辩人，在答辩人向被答辩人交付商铺（即商铺计租日）后，答辩人从未向承租人收取过租金，答辩人已经将被告黄伦缴纳的租赁保证金转付至被答辩人，被告黄伦欠付的租金与答辩人无关。此外，根据三方签订的《协议书》，答辩人于2015年9月11日将被告黄伦缴纳的38870元租赁保证金交付给了被答辩人，被答辩人于收到租赁保证金当日应当知道尚未收到合同约定的装修及开业保证金，当时民法总则未施行，诉讼时效还是两年，被答辩人应于2017年9月11日前向法院提出未收到该款，现已超过诉讼时效。故请求判决驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告黄伦未到庭参加诉讼，亦未向本院提供书面答辩意见及证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄伦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告及被告桂林高新万达广场有限公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，可以作为本案定案的依据。 综合全案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2014年12月4日，被告桂林高新万达广场有限公司作为甲方（出租人），被告黄伦作为乙方（承租人）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于（桂林）万达广场x栋x号商铺出租给乙方使用；商铺建筑面积为96.95㎡＋附加面积55.54㎡；租赁期限为60个月，自计租日开始计算，即自2015年12月15日至2020年12月15日；商铺租金按计租面积计付，首期租金每月每平方米人民币87.5元＋附加面积41.7元，乙方自计租日开始承担商铺租金；合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币30539元＋附加面积8331元，合计38870元（相当于三个月首期月租金标准）作为租赁保证金；在物业交付乙方应再支付人民币30539元＋附加面积8331元，合计38870元（相当于三个月首期月租金标准）作为装修及开业保证金，装修及开业保证金在计租日后自动转为租金；双方明确，甲方有权在租赁期限内对外销售该房屋并将该房屋转让给第三方（下称“买受人”），但须事先通知乙方，乙方在此不可撤销地承诺：放弃其作为承租人对该房屋所享有的优先购买权，并同意在甲方售出该房屋后继续承租该房屋，乙方就此向甲方出具《放弃优先购买权的承诺函》，乙方同意就甲方销售该房屋提供配合看房等必要的协助；双方明确，在买受人向甲方支付该房屋全部购房款当日，本合同项下出租人（即甲方）的全部权利义务自动概括转让给买受人，买受人代替甲方成为该房屋出租人，甲方不再享有本合同项下的任何权利，也不再承担本合同项下的任何义务；在本合同将甲方的全部权利义务概括转让予买受人后，甲方将从乙方实际收到的租金及租赁保证金转付给买受人，并由买受人向乙方开具租金就租赁保证金收款凭证，乙方同时应将甲方开具的租金及租赁保证金的收款凭证原件全部退还给甲方；如乙方有欠付租金，则在本合同将甲方的全部权利义务该概括转让予买受人后，乙方应向买受人支付该等欠租，并由乙方与买受人按租赁合同执行，与甲方无关，同时，如甲方对乙方还有其他任何本合同项下权益的，则也全部转让给买受人，由买受人自行直接与乙方处理，与甲方无关。同日，黄伦签署了《放弃优先购买权的承诺函》，承诺永久放弃对上述商铺的优先购买权，桂林高新万达广场有限公司可以将该商铺出售给任何第三方，无须事先通知黄伦；商铺出售后，黄伦承诺继续按《租赁合同》约定向该房屋买受人承租该房屋。 2015年1月20日，黄伦向桂林高新万达广场有限公司支付租赁保证金38870元。2015年9月3日，黄伦向大连万达物业管理有限公司桂林万达城分公司支付装修保证金5000元。 2015年5月18日，原告与桂林高新万达广场有限公司签订《商品房买卖合同》，约定，原告以总金额2583897元购买上述商铺。2015年5月19日、6月19日，原告分两次向桂林高新万达广场有限公司支付了全部购房款。 2015年8月14日，桂林高新万达广场有限公司作为甲方，黄伦作为乙方，原告作为丙方签订《协议书》一份，约定丙方对甲方出租房屋的事实及租赁协议的内容予以确认并认可；乙方自愿放弃优先购买权，同意甲方按照市场价格将房屋出售给丙方；甲方、丙方签订房屋买卖合同并缴清所有购房款，租赁协议中的出租人由甲方变更为丙方（将以书面通知形式进行变更），甲方的权利、义务全部由丙方承继。 协议签订后，桂林高新万达广场有限公司于2015年9月11日，将黄伦原支付的38870元租赁保证金通过转账方式支付给原告，付款回单附言为：退保证金。2016年8月24日，大连万达物业管理有限公司桂林万达城分公司根据黄伦的申请，通过转账方式向黄伦支付5000元，付款回单附言为：退款。 2015年11月27日，被告桂林高新万达广场有限公司通过登报公告的方式，通知原告于2015年11月30日至2015年12月6日办理上述房屋交付手续。 本案在审理过程中，被告桂林高新万达广场有限公司出示其落款时间为2015年8月14日的《业主变更通知书》一份，主张已履行通知义务。通知书内容为：桂林高新万达广场业主蒋永和先生/女士：我公司与租户黄伦于2014年12月14日签订了x栋x号商铺的租赁协议，约定租户黄伦承租的期限自2015年12月15日至2020年12月15日，租金为105:50元，租赁协议中的出租人由桂林高新万达广场有限公司变更为蒋永和，租赁协议中桂林高新万达广场的权利、义务全部由蒋永和承继。被告桂林高新万达广场有限公司对通知书上“蒋永和”的名字解释为笔误。原告否认收到该通知书。被告桂林高新万达广场有限公司亦未提供送达该通知的相关凭证。 本院认为，被告桂林高新万达广场有限公司与被告黄伦签订的《租赁合同》、原告与桂林高新万达广场有限公司签订的《商品房买卖合同》及原、被告三方签订的《协议书》，系各方当事人真实意思表示，且未违反我国法律、行政法规强制性规定，本院予以确认，各方当事人均应按照合同履行。根据《租赁合同》的约定，被告黄伦应在合同签署当日，向桂林高新万达广场有限公司支付人民币38870元作为租赁保证金、在物业交付应再支付人民币38870元作为装修及开业保证金（装修及开业保证金在计租日后自动转为租金）；同时明确，在买受人向桂林高新万达广场有限公司支付该房屋全部购房款当日，本合同项下出租人的全部权利义务自动概括转让给买受人，买受人代替桂林高新万达广场有限公司成为该房屋出租人，桂林高新万达广场有限公司不再享有本合同项下的任何权利，也不再承担本合同项下的任何义务……。原告于2015年6月19日向桂林高新万达广场有限公司支付了全部购房款，此时原告即取得了《租赁合同》项下向被告黄伦收取租赁保证金及装修及开业保证金的权利，三方的《协议书》进一步明确了原告承继被告桂林高新万达广场有限公司与被告黄伦签订的《租赁合同》中桂林高新万达广场有限公司的全部权利义务。原告虽然没有认可被告桂林高新万达广场有限公司向其送达的《业主变更通知书》，但桂林高新万达广场有限公司于2015年9月11日就已将该公司原收取黄伦的租赁保证金38870元转付给原告，该讼争商铺的出租人已实际变更为原告。因原、被告签订三方协议时，讼争商铺尚未实际交付，被告黄伦应支付的38870元装修及开业保证金的条件尚未成就，2015年11月30日-12月6日间，讼争商铺实际交付给原告后，原告即有权按照上述合同及协议，向被告黄伦收取合同约定的装修及开业保证金38870元（即租金），被告黄伦应履行合同约定的义务，向原告支付上述款项。被告黄伦未按约履行付款义务，已构成违约。故原告要求被告黄伦支付租金38870元及该款迟延支付的利息的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告桂林高新万达广场有限公司的辩解理由成立，本院予以采信，故原告要求被告桂林高新万达广场有限公司承担上述款项的共同支付责任的诉请，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄伦应支付原告蒋永知租金38870元及该款利息（利息计算：以38870元为基数，自2015年12月15日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 二、驳回原告蒋永知的其他诉讼请求。 本案案件受理费976元，因适用简易程序减半收取488元（原告已预付本院386元，应补102元），由被告黄伦负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费976元（收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  陈燕平 二〇一九年三月二十九日 书记员  申莉莉