北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初45号原告：任宪湖，男，1965年8月25日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张晓冲，河北正雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓，北京仁爱律师事务所律师。被告：梁贵娥，女，1951年2月5日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王维民，北京信创律师事务所律师。原告任宪湖（下称原告）与被告梁贵娥（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张晓冲，被告及其委托诉讼代理人王维民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付房屋补偿款1650383元。事实和理由：2012年12月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于北京市朝阳区十八里店乡房屋500平米出租给原告使用，租赁期限为15年，自2012年10月20日至2027年10月19日，租金为前五年每年10万，以后每五年递增10%，租金支付方式为提前一个月付清应付的年租金。合同签订后，在征得被告同意的前提下，原告于2012年10月20日至2013年5月6日期间，委托施工人员对租赁房屋进行改造及加建，将原有500平米的房屋改建成出租房，二层新建500平米，三层新建500平米，三层半新建95平米，另新建锅炉房采暖15平米，共计1650平米，改建每平米450元，新建每平米650元，共计花费946500元。改建和新建完成后，合同履行至2017年，租赁房屋被拆迁，双方的合同提前终止，原告实际使用未满5年。根据调查得知，被告实际获得的房屋的拆迁补偿为每平米1350元，包括原告自行花费全部建造费用新建的1150平米，原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁标的为500平米的房屋，原告支付租金的义务也仅限于500平米的房屋，该合同对原告新建的房屋部分没有约束力，并且根据物权法的相关规定，原告新建的房屋与被告出租给原告的房屋能够明确区分，原告基于建造的事实行为取得新建房屋的所有权，因此无论从所有权的角度考虑还是基于公平原则，新建部分房屋面积的补偿款应当归原告所有。故起诉至法院。被告辩称：不同意原告诉讼请求。1、主体错误，被告没有拆除原告房屋，原告应向拆除房屋部门要求房屋补偿款。2、法律关系错误，原告的诉请要求被告向其支付房屋补偿款不符合本案房屋租赁合同纠纷的案由，原、被告的房屋租赁没有任何纠纷。3、事实错误，合同第四条第四款，第五条，第七条第一、二款，以及朝阳区关于拆迁安置补偿的政策，原告改建、新建房屋需要书面征得被告同意，并报相关部门审批，遇到不可抗力，被告有权收回房屋，一切损失原告自负。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年9月1日，于卫贞与北京市朝阳区十八里店乡西直河村第一生产队（以下简称一生产队）签订《出租土地协议书》，约定生产队提供废地一块，面积1.8亩（在西直河村和一生产队村西），由于卫贞自筹资金，自建房屋，租赁期限为50年。2012年12月17日，出租方（甲方）被告与承租方（乙方）原告签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将其所有的位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村年庄村西许某北侧的房屋（以下简称涉案房屋）租给原告作为生产办公使用，面积约500平方米；租赁期限15年，自2012年10月20日至2027年10月19日止；租金前五年为每年10万元，此后每五年递增10%；乙方爱护甲方财产，如有人为损坏负责赔偿，乙方改变建筑结构应征得甲方书面同意，并报有关部门审批；租赁期满或其它造成合同终止事项时，甲方享有房屋的所有权；如因国家建设、乡或村集体征用或其它不可抗力等因素，本合同自行终止，甲方有权无条件收回房屋，乙方的一切经济损失自负；遇政策性变化，国家规划用地（包括国家批准乡、村用地、绿化用地等）双方无条件服从，如合同期未满的情况下，甲方退还乙方剩余租金；乙方对甲方房屋的修缮等一切费用乙方自理，如遇合同终止事项，甲乙双方无条件终止合同，乙方的一切经济损失自负。合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋，原告亦向被告支付了租金。2017年10月初涉案房屋拆除。2016年12月10日，北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社（以下简称西直河村经济合作社）与于卫贞签订了《终止协议书》。同日，西直河村经济合作社与于卫贞签订《拆除腾退补偿协议》，对土地面积约为1.8亩，房屋建筑面积1654.72平方米的房屋进行拆除腾退，西直河村经济合作社支付于卫贞房屋补偿款1886381元、搬家费82736元、综合补助费496416元，总计2465533元。就涉案房屋以被告名义对外一节，被告提供了于卫贞于2019年2月26日书写的情况说明，内容为：“本人于卫贞在年庄村西租赁土地的所有权归梁贵娥所有，与本人无任何利害关系，一切权利义务由梁贵娥承担。”被告认可该情况说明，并愿意承担相应的责任。原告对此亦予以认可。被告提供西直河村经济合作社盖章的明细，证明于卫贞已收到拆迁款99万元，原告对此予以认可。另，双方确认平面位置示意图中的房屋系诉争房屋。根据平面位置示意图，编号为1的房屋长40.9米，宽13.2米，建筑面积1619.64平方米；编号为2的房屋长3米，宽2.4米，建筑面积7.2平方米；编号为3的房屋长6.8米，宽4.1米，建筑面积27.88平方米；共计1654.72平方米。审理中，原告主张编号为1的房屋系三层，原告承租时仅有1层，面积大约500平方米与租赁合同约定房屋面积一致，剩余两层均系原告新建，编号为3的房屋系锅炉房，为原告新建。被告主张编号为1的房屋系三层，但第一层、第二层为被告所建，原告仅加盖了1层，对于与租赁合同面积约为500平米不一致的问题，被告解释为签订合同时仅标注的是一层面积，实际约为1000平米。被告认可编号3的房屋系原告所建，但称因该锅炉房占地导致被告无法建房。另根据北京市非住宅房屋评估结果通知单，编号为1的房屋单价1141元/平方米，编号为3的房屋单价989元/平方米。就原告主张其新建、改建房屋一节，原告申请证人张某出庭作证，张某称：“2012年我给任宪湖盖房，老房一层是库房，后来改成一层公寓，在上面盖了二层、三层、还有一个楼梯间90多平米的两层小房，东南角建了锅炉房，施工从2012年12月到2013年5月，装修材料由我购买，任宪湖给钱，一层每平米450元，二层、三层650元每平米，工程款94万多，有施工合同，但没有施工图纸、施工许可和规划许可。”原告还提交暖气安装费的收据、锅炉、水泵及安装费的收据，据此证明原告对涉案房屋的新建、改建。被告对证人证言不予认可，对收据亦不予认可。原告还提供照片及视频资料，欲证明房屋情况。本院认为：公民、法人的合法权益应受法律保护。本案中，原告与被告就涉案房屋存在租赁关系。双方均认可涉案房屋拆迁时为三层建筑。本案的争议焦点为：被告在2012年向原告出租涉案房屋时是一层建筑还是二层建筑。本院认为，根据平面位置示意图，编号为1的房屋拆迁时的建筑面积每层为539.88平方米，与原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋面积大约500平米相符。而被告所称涉案房屋出租时为两层建筑仅是在《房屋租赁合同》中写明一层面积500平米，实际出租面积1000平米的意见不仅与原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋面积不符而且该解释有悖常理。另，双方确认编号为3的房屋系原告所建，本院不持异议。故原告主张其新建房屋1107.64平方米，本院予以采信。对于被告所称原告改建、新建房屋未经过其书面同意，房屋租赁合同约定一切损失原告自负的抗辩意见，本院认为原告自租赁房屋后对房屋进行了改建，新建，被告在合同履行期间并未提出异议，视为被告默示了该新建、改建行为，另双方并未对新建房屋因拆迁获得的利益进行约定，故本院对被告的抗辩意见不予支持。因该新增的面积已计算在《拆除腾退补偿协议》中，于卫贞亦因原告新建房屋取得收益，根据公平原则，原告理应获得因其新建房屋产生的补偿款，但原告主张的计算标准有误，本院根据《北京市非住宅房屋评估结果通知单》的房屋单价予以调整，经计算原告应获得因新建房屋的补偿款为1259576元。截止到本院出具判决前，于卫贞仅收到补偿款99万元，剩余补偿款于卫贞并未收到，故本院按于卫贞已收补偿款占总补偿款的比例计算应支付给原告的补偿款金额，待于卫贞取得剩余补偿款后，原告可另行主张。原、被告均同意由被告向原告支付该补偿款，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告梁贵娥于本判决生效之日起十日内支付原告任宪湖房屋补偿款504900元；二、驳回原告任宪湖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19653元，由原告任宪湖负担10804元（已交纳），由被告梁贵娥负担8849元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 楠人民陪审员  卢维东人民陪审员  刘凤芝二〇一九年三月二十二日书 记 员  李国龙