四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初769号 原告：李腾云，男，生于1972年8月21日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：李腾明，男，生于1976年3月16日，汉族，住四川省广安市广安区。 二原告共同委托诉讼代理人：李雪健，四川信和信律师事务所律师。 被告：李有全，男，生于1946年10月2日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡良坤，广安市广安区北辰法律服务所法律工作者。 被告：唐某，男，生于2010年6月15日，汉族，住四川省广安市广安区。 法定代理人：唐渠果，男，生于1981年3月23日，汉族，住四川省渠县，系唐某之父。 委托诉讼代理人：唐德明，男，生于1964年2月20日，汉族，住四川省渠县。 原告李腾云、李腾明与被告李有全、唐某确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序于2019年3月11日进行了公开开庭审理。原告李腾云及二原告共同委托诉讼代理人李雪健、被告李有全及其委托诉讼代理人蔡良坤、被告唐某法定代理人唐渠果及其委托诉讼代理人唐德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李腾云、李腾明向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告李有全与被告唐某签订的《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告李腾云、李腾明于被告李有全系继子、继父关系。2014年5月，二原告母亲郑某某去世，二原告与被告李有全签订了《赡养协议书》，后双方关系破裂，无法共同生活。2016年9月，二原告起诉被告李有全，要求分割位于广安市广安区竹山巷某号某幢某单元5XX号和竹山巷某幢某单元4XX号共有房屋，此案经广安市广安区人民法院和广安市中级人民法院审理，驳回了二原告的诉讼请求。终审驳回理由为“在《赡养协议书》有效而遗赠尚未开始的情况下，本院对李腾元、李腾明请求分割共有财产的请求不予支持”。同时，广安市中级人民法院终审判决书明确载明了：1、诉争房屋为李有全与郑某某的共同财产，郑某某死后其就该房屋享有权利的部分应由其法定继承人李有全、李腾明、李腾云共同继承，故诉讼房屋应属李有全、李腾明、李腾云的共同财产；2、诉争房屋的装修由李腾明、李腾云出资。2017年5月，被告李有全向广安市广安区法院起诉二原告，要求解除与二原告签订的《赡养协议书》，一审法院于2017年7月28日判决支持了李有全的诉请，解除了《赡养协议》，判决书已生效。在二原告母亲去世后，被告李有全与被告唐某的奶奶（即其法定代理人唐渠果的母亲）结婚，被告李有全与被告唐某成为继爷爷、继孙子关系。2017年8月10日，（即法院判决原告李腾明、李腾云与被告李有全解除赡养协议，可以依法分割共有财产的12天后），被告李有全与被告唐某（实际为其法定代理人唐渠果）恶意串通，双方在明知案涉房屋为共有财产情况下，签订所谓的房屋买卖合同，并到不动产中心骗取了不动产登记证书。二原告认为：广安市中级人民法院终审判决，已确认案涉房屋为二原告与被告李有全共有，被告李有全无权私自处分共有财产。被告唐某（实际为法定代表人唐渠果）为其继孙子，在二原告与被告李有全2016年诉讼财产分割纠纷时，就明知案涉财产为共有财产的实际情况。但二被告在人民法院多份判决书生效并可分割共有财产时，恶意串通，骗取不动产登记证书。根据相关法律规定，双方恶意串通，损害第三人权益，应属无效，据此，二原告起诉至人民法院，请求支持其诉讼请求。 被告李有全辩称：一、广安区人民法院（2016）川1602民初3444号民事判决书驳回了被答辩人（二原告）对诉争房屋主张所有权的诉讼请求；二、（2017）川16民终134号民事判决书，仍对被答辩人要求分割诉争房屋，以维持原判而告终；三、（2017）川16民终134号民事判决书无“诉争房屋的装修由李腾明、李腾云出资”的认定，排除了被答辩人对诉争房屋实际出资的主张，其无权主张所有权；四、答辩人与被答辩人所草签的《赡养协议》，被答辩人完全认可了诉争房屋为李有全个人所有，没有提出有其他人的共有产权，和协议书中对诉争房屋没有任何争议的内容；五、答辩人依法取得的国家赔偿的住房所办产权证中没有共有产权人的证据，共有人栏也没有郑某某名字，系答辩人个人所有的房产；六、被答辩人以（2017）川16民终134号民事判决书中“……因此，只能认定因旧房拆迁补偿所得的诉争房屋为李有全与郑某某的共同财产”，这一不切实际的违法错误认定而导致诉讼，该财产应是李有全婚前个人财产。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告唐某辩称：一、唐渠果带着儿子唐某在广安城区务工几年，唐某在广安城区学校读书，没有房子居住，现租住某宾馆，购买住房，系答辩人生活所需，依法依规购买了李有全住房，没有违反行为。二、答辩人在购房时，首先审查了李有全位于广安区竹山巷某号某栋5XX号住房，房管部门颁发的产权手续的真伪，证上并载明系李有全个人房产。当时李有全还口头表态，所售房产无任何争议，在此情况下，答辩人才支付了房价款40万元，办理了房屋交易手续，取得了该房所有权。三、被答辩人诉称以亲友关系的买卖系恶意串通，骗取不动产登记的指控是站不住脚的。被答辩人也系李有全继子，为何还对此对簿公堂？答辩人拿钱买房，天经地义。四、本案是应房屋买卖交易，涉及行政许可、登记，故根据“先行后民”诉讼原则，在行政许可登记未解决之前，应中止本案诉讼。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 审理查明：李腾云、李腾明系郑某某之子。1999年2月4日，郑某某与李有全办理了结婚登记手续，二人结婚时，李腾云、李腾明均已成年。2006年7月26日，广安市国土资源局广安区分局与李有全签订房屋拆迁协议书，房屋拆迁协议书约定：房屋拆迁补偿金额总计74384.2元，其中住房面积214.58平方米，应补偿金额70466.2元，附属设施补偿1368元，过渡费2250元，搬家费300元。在拆迁安置房结算表中还载明：序号301、被拆迁安置人姓名李有全、现限价还房姓名李有全、拆迁面积214.58㎡、拆迁金额70466.20元、安置房号5-2-501、面积105.11㎡；序号302、被拆迁安置人姓名李有全、现限价还房姓名李腾明、安置房号1-1-401、面积63.85㎡。 2008年，李有全分得安置房两套，分别位于广安市广安区竹山巷某号某幢某单元5XX室（广安市广安区房权证广房字第××），广安市广安区竹山巷某号某幢某单元4XX室（广安市广安区房权证广房字第××）。2014年李腾明、李腾云的母亲郑某某去世，2014年5月10日，李腾明、李腾云与李有全签订了《赡养协议书》，约定“父亲李有全，其妻郑某某因病医治无效至死，于2014年4月4日病故，本人年老多病，以后的生、老、病、死及财产继承等一系列问题，按照我国的《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》等相关法律规定，特作如下协议：一、两儿子每人每月补助父亲零花钱壹佰元正，半年付款一次，打在银行账户上；二、经协商，父亲生大病，必须住院治疗，由两儿子负责经济护理由两个儿子负责直至病愈；三、财产分割，两套住房：1、坐落：竹山巷某幢某单元5XX号面积100平米，某号楼4XX号60平米，由两个儿子平摊……”。 2015年5月28日，李有全与蒋某某（系唐渠果之母，唐某之婆婆）在广安市广安区民政局办理了结婚登记手续，共同生活居住在一起。 2016年9月7日，李腾明、李腾云作为原告，以李有全为被告向广安市广安区人民法院起诉请求：请求依法分割位于广安市广安区竹山巷某号某幢某单元5XX号和竹山巷某号某幢某单元4XX号的家庭共有财产（李腾明、李腾云对房屋各具有1/4的产权，且李腾明、李腾云应对郑某某的1/4的产权进行继承）。2016年11月25日，本院作出（2016）川1602民初3444号民事判决书判决：驳回原告李腾明、李腾云的起诉。 李腾明、李腾云不服该判决，上诉至四川省广安市中级人民法院。2017年4月25日，四川省广安市中级人民法院作出（2017）川1602民终134号民事判决书判决：驳回上诉、维持原判。同时，四川省广安市中级人民法院认为，该案的争议焦点为诉争的两套房屋是否系被上诉人李有全的个人财产以及上诉人李腾明、李腾云是否有权主张分割该财产。一、应认定因旧房拆迁补偿所得的诉争房屋为李有全与郑某某的共同财产，郑某某死后其就该房屋享有权利的部分应由其法定继承人李有全、李腾明、李腾云共同继承，故诉争房屋应属李有全、李腾明、李腾云的共有财产。二、关于李腾明、李腾云是否有权主张分割诉争房屋的问题。2014年5月10日，李腾明、李腾云与李有全签订了《赡养协议书》，约定由李腾明、李腾云赡养李有全，诉争的两套房屋由李腾明、李腾云平分。因李有全与郑某某结婚时，李腾明、李腾云已成年，未形成有扶养关系的继父子关系，故该《赡养协议书》实则为遗赠抚养协议。李腾明、李腾云取得诉争房屋的前提是对李有全尽赡养义务，分割该房屋的时间应为遗赠开始之时。李有全与李腾明、李腾云签订的《赡养协议书》实际是诉争房屋的三位共有权人对共有财产的分割进行的约定，以维持共有关系。按照《中华人民共和国物权法》第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；……。”的规定，在该《赡养协议书》有效而遗赠尚未开始的情况下，故对李腾明、李腾云请求分割共有财产的请求不予支持。 2017年5月16日，李有全以李腾明、李腾云为被告起诉至本院，请求判令解除原、被告之间的赡养协议。本院于2017年7月28日作出（2017）川1602民初3622号民事判决：解除原告李有全与被告李腾明、李腾云于2014年5月10日签订的《赡养协议书》。该判决已发生了法律效力。 2017年6月1日，李有全与唐某签订了《房屋买卖合同》，约定唐某购买位于广安市广安区竹山巷某号某幢某单元5XX室房屋，房屋价款40万元整。该房屋买卖合同由唐某之父唐渠果代签。 2017年7月27日，唐某与李有全签订了合同编号为201707270XXXX的《存量房买卖合同》，约定唐某购买位于广安市广安区竹山巷某号某幢某单元5XX室房屋，房屋价款304609元。 2017年6月1日，李有全出具借条一张，载明：今收到唐渠果购房定金40000元。2017年6月30日，李有全出具借条一张，载明：今收到唐渠果购房款320000元。2017年7月26日，李有全出具借条一张，载明：今收到唐渠果购房尾款40000元。对于三张收条，均没有转账及存取款记录，二被告均称系以支付现金方式支付的房款。 2017年8月10日，广安市国土资源局办理了以原告唐某为权利人的不动产登记手续，不动产产权证号：（2017）广安市不动产产权第001XXXX号。 2018年9月4日，唐某以李腾云岳母张某某等人侵占、居住在案涉房屋为由，起诉至本院，本院于2018年12月3日作出（2018）川1602民初4003号民事判决，判决张某某应从案涉房屋搬出。张某某不服该判决，业已上诉至四川省广安市中级人民法院，该案仍在审理中。 上述事实，有原、被告出庭人员当庭陈述及《赡养协议》、（2016）川1602民初3444号民事判决书、（2017）川16民终134号民事判决书、（2017）川1602民初3622号民事判决书、（2018）川1602民初4003号判决书、结婚登记审查处理表、房屋拆迁协议书、拆迁安置房结算表、（2019）川16民终10号听证笔录、《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》、收条、（2018）川16民终10号民事裁定书、不动产权属证书等证据予以证实。 本院认为，民事活动应依法进行。公民的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。李腾云、李腾明之母郑某某去世时，系争房屋产权人虽登记在被告李有全一人名下，但诉争房屋据已发生法律效力的（2017）川16民终134号民事判决书中“因旧房拆迁补偿所得的诉争房屋为李有全与郑某某的共同财产，郑某某死后其就该房屋享有权利的部分应由其法定继承人李有全、李腾明、李腾云共同继承，故诉争房屋应属李有全、李腾明、李腾云的共有财产”之认定，具有既判力。李有全作为当事人，应当明知。郑某某去世后，其遗有的房屋产权份额应作为遗产由各继承人依法继承，在继承分割之前应由各继承人共同共有。在未就共有财产进行分割之前，处分共有的不动产，应经全体共同共有人同意。被告李有全未取得其他继承人的同意，擅自将系争房屋转让给被告唐某，且事后未征得其他权利人的追认，损害了二原告之合法权利，属无权处分行为。 当然，无权处分并不必然导致买卖合同无效，还应从合同签订方是否善意交易及实际履行情况进行分析。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。购买案涉房屋时，唐某系无民事行为能力的未成年人，由其法定代理人，其父唐渠果代理实施民事法律行为。而唐渠果系蒋某某之子，蒋某某又与被告李有全系夫妻关系，共同居住生活在一起。在购买争议房屋期间，李腾云、李腾明与李有全就争议房屋等事宜矛盾激化，且为此双方已发生多次诉讼。就案涉房屋存有争议，李有全与唐渠果应当知晓。李有全在与二原告就分割争议房屋发生诉讼，在广安市中级人民法院作出(2017)川16民终134号判决作出后不久，庚及将房屋出售给其继孙子唐某，明显存在恶意损害二原告合法利益的行为。 本院认为当适用善意取得的对象为不动产时，且该不动产系与日常生活有重大影响且价值较大的房屋时，对受让人的“善意”应当采用较为严格标准加以衡量。按一般常理来说，购置房产是个人日常生活中重大的交易，在购买房屋时理应尽到作为购房人的合理注意义务，对所购房屋的具体状况进行较详尽了解。购买房屋人若不现场查看房屋具体情况，也极不符合生活常理，显然，唐渠果其应知道争议房屋存在权属争议，且有他人居住，故无法实地查看。另被告唐某辩称通过现金交付的方式支付了所有购房款，却无法举证证实购房款的来源及交付细节，这些情况均与一般正常的房屋交易行为习惯不符。仅凭被告李有全所出具的购房收据，不足以客观真实地反映唐某确实履行了支付购房款的事实。二被告在办理房产过户登记中，双方均存在制造“阴阳合同”、隐瞒房屋现状、逃避国家税费征收的情形。在签订合同、拟定合同内容、履行合同情况中存在诸多不合常理之处，与日常生活的经验法则及房产交易习惯相悖。故唐某取得不动产不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，其取得案涉房屋非善意取得。 综上所述，被告李有全与被告唐某之间就房屋买卖签订的合同存在恶意串通，损害了房屋共有人李腾云、李腾明的合法利益。据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”之规定，本院对原告请求确认案涉《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告李有全与被告唐某就位于广安市广安区竹山巷某号某幢某单元5XX室房屋于2017年6月1日签订的《房屋买卖合同》、于2017年7月27日签订的《存量房屋买卖合同》无效。 案件受理费100元，由被告李有全、唐某共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  周小波 人民陪审员  彭昌春 人民陪审员  于丽霞 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  张晶晶