广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初9651号 原告：陈柏名，男，1992年9月28日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：吴国强，广西贵文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢臻，广西贵文律师事务所律师。 被告：林中昌，男，1983年12月6日出生，壮族，住广西隆安县。 第三人：中国工商银行股份有限公司南宁市琅东支行，住所地南宁市，统一社会信用代码：91450103747970101W。 负责人：龙江。 原告陈柏名与被告林中昌、第三人中国工商银行股份有限公司南宁市琅东支行（以下称工行琅东支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年1月11日公开开庭进行了审理。原告陈柏名及其委托诉讼代理人吴国强、卢臻、被告林中昌到庭参加诉讼，第三人工行琅东支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈柏名向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行与原告签订的《房地产买卖合约》，在注销南宁市西乡塘区大学东路35号瀚林广场3号楼1102号房屋的抵押权登记之后，协助原告办理变更该房屋的产权过户登记相关手续；2．判令原告代被告向第三人一次性清偿前述1102号房的剩余贷款本息及相关费用（具体金额以银行核定为准），贷款清偿完毕后，被告和第三人协助原告办理注销涉案房屋抵押权登记；3．判令原告于该房屋所有权证办理至原告的名下时，继续向被告支付剩余房款（即尚未支付的剩余购房款47万元扣除原告代被告向第三人清偿的贷款本息及相关费用）；4．本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年1月16日，原、被告及房地产经纪公司签订《房地产买卖合约》，约定原告向被告购买南宁市西乡塘区大学东路35号瀚林广场3号楼1102号房，转让总价款为97万元，合同对各方的权利、义务作出了约定。同日，原告向被告支付5万元定金；同月18日，原告向被告支付首付款45万元后，被告向原告交付房屋。原告对房屋进行装修后，于2018年3月入住。但此后原告发现被告有六个月（2018年2-8月）逾期偿还涉案房屋银行按揭款的不良记录。根据被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，如借款人出现连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或是出现影响贷款本息按期足额偿还的其他情形，将导致贷款人有权处分抵押房屋。这势必损害原告的合法权益。被告的多次逾期还款行为已经构成违约。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”原告有能力且愿意代被告向涉案房屋的抵押权人工行琅东支行一次性偿还剩余贷款本息及相关费用，不构成原告诉请被告继续履行合同的障碍。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起民事诉讼。 被告林中昌对原告的诉讼请求无异议。 第三人工行琅东支行未到庭、未作陈述，亦未向本院提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月16日，原告陈柏名（买方）与被告林中昌（卖方）及广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合约》，约定原告以97万元的价格向被告购买南宁市西乡塘区大学东路35号瀚林广场3号楼1102号房（以下称1102号房）。合同主要约定：1．房屋建筑面积91.01平方米，有抵押；2．买方应在15日内向卖方支付首付款50万元（含之前支付的定金），余款47万元于房产局过户当日支付；3．税费由买方全部承担；4．卖方应于买方付清首付款当日向买方交付房屋；5．“①在不动产权证出来前，月供及银行欠款由卖方自行承担。②卖方在不动产未出证前，月供自己承担，银行解押自己承担。”（第十六条手写补充条款）。合同签订当日，原告向被告支付定金5万元。2018年1月18日，原告向被告支付首付款45万元，被告向原告交付1102号房；原告对该房进行装修后，已入住该房。 另查明：1102号房系被告向案外人广西瀚鼎房地产开发有限公司（以下称瀚鼎公司）购买。2015年12月4日，被告与第三人工行琅东支行及案外人瀚鼎公司签订一份《个人购房借款合同/担保合同》，约定被告向第三人借款47万元用于购买1102号房，贷款期限为300个月，瀚鼎公司对该被告的该借款承担阶段性保证责任。被告以1102号房作为借款抵押，并已办理抵押权预告登记手续。因被告逾期向第三人还款，原告于2018年11月22日代被告向第三人偿还3636.47元。 至本案法庭辩论终结前，1102号房所有权尚未过户到被告林中昌名下。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视其放弃答辩和质证的权利。 关于合同效力及合同履行问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，并未明确规定未经抵押权人同意转让抵押财产的转让合同无效；对该款的理解应当是抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，不发生抵押物所有权转让给受让人的效力，即在此种情况下转让合同的有效并不影响抵押权人对抵押权的实现，换言之，房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。本案中，第三人工行琅东支行虽对涉案房屋享有合法的抵押权预告登记上的权利，且被告林中昌未经工行琅东支行同意将涉案房屋转让给原告陈柏名，但如前所述，这不影响房屋买卖合同的效力。原告与被告及经纪方签订的《房地产买卖合约》是各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，因此，对于原告要求被告继续履行《房地产买卖合约》的诉请，本院予以支持。涉案房屋所有权尚未过户到被告名下，原告要求被告协助办理房屋产权过户登记手续的条件尚未成就，故本院对原告的该项诉请不予支持。 关于原告（受让人）代为清偿债务消灭抵押权问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款赋予抵押财产受让人可以代为清偿抵押人债务消灭抵押权的权利，且该权利的行使不需要以抵押权人同意为要件。故对于陈柏名主张代林中昌向工行琅东支行清偿债务消灭抵押权的诉请，本院予以支持。陈柏名代林中昌向工行琅东支行支付的款项冲抵陈柏名尚未向林中昌支付的剩余购房款。工行琅东支行的债务得到清偿后，对注销涉案房产抵押登记负有协助义务。 关于原告的第三项诉讼请求。现无证据证明涉案房屋已办理初始登记，具备办证条件；即使涉案房屋目前已具备办证条件，但至本案法庭辩论终结前瀚鼎公司尚未将涉案房屋所有权过户至被告名下，而原告的第三项诉讼请求是以涉案房屋所有权过户至其名下为前提，故本院对原告的该项诉请不予处理。再者，支付价款是买受人的主要义务，在《房地产买卖合约》继续履行的情况下，原告代被告向第三人清偿债务所支付的款项不足以抵销其应支付的剩余购房款，当然应依照合同的约定向被告支付不足部分的购房款。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陈柏名与被告林中昌于2018年1月16日签订的《房地产买卖合约》继续履行； 二、原告陈柏名于本判决生效后六十日内代被告林中昌向第三人中国工商银行股份有限公司南宁市琅东支行清偿被告林中昌与第三人中国工商银行股份有限公司南宁市琅东支行签订的《个人购房借款合同/担保合同》项下的债务（陈柏名代为清偿所支付的款项，冲抵其尚未向林中昌支付的剩余购房款），以消灭第三人中国工商银行股份有限公司南宁市琅东支行对南宁市西乡塘区大学东路35号瀚林广场3号楼1102号房的抵押权；第三人中国工商银行股份有限公司南宁市琅东支行在前述债务得到清偿后十日内协助原告陈柏名办理注销房屋抵押登记手续； 三、驳回原告陈柏名现阶段要求被告林中昌协助办理房屋产权过户登记的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费13500元（原告陈柏名已预交），由被告林中昌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  秦 晓 人民陪审员  张敏毅 人民陪审员  黄艳荣 二〇一九年三月十五日 书 记 员  韦 械