宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初378号原告：郭荣芳，女，1969年2月22日出生，汉族，退休职工。被告：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地：宁夏银川市金凤区贸易巷**。法定代表人：代建刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：田岳勇、李曰倩，北京大成（银川）律师事务所律师。原告郭荣芳与被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司（以下简称西夏苑房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告郭荣芳、被告西夏苑房地产公司的委托诉讼代理人田岳勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭荣芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金73639元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年7月8日购买被告开发的位于银川市西夏区xxx住宅楼房。该楼房面积为122.34平方米，房屋价值为418402.8元。原告向被告缴清了购房款。同年8月26日被告将该房屋移交给原告。之后，原告向银川金阳物业服务有限公司交纳了物业费、垃圾清理费、公共维修基金、屋内电费等相关费用。2014年10月28日双方签订《银川市商品房买卖合同（预售）》合同。被告于2013年8月26日将涉案房屋交付原告后，直到2018年9月25日才给原告办理涉案房屋产权证书。按照双方签订的合同第二十条约定，被告应当承担违约责任并支付2013年11月27日至2018年9月25日期间逾期办理房产证的违约金73639元。故原告诉至法院，请求判如所请。被告西夏苑房地产公司辩称：原告诉讼请求要求被告支付的逾期办证违约金计算起止时间不正确，该违约金计算时间应当按照双方合同约定的交房时间即2015年5月31日延后90日后开始计算，截止计算至涉案小区办理不动产登记时间2018年8月21日而不是原告自行办理房产证的时间。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，双方合同约定的涉案房屋交付时间为2015年5月31日，同时结合双方合同关于逾期办证违约金计算方式的约定，应以2015年5月31日延后90日为违约金计算的起点。故请求法院查清事实后，依法驳回原告不合理的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年10月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）一份,合同约定：原告购买被告开发的位于宁夏银川市西夏区文萃北街348号家林苑（现该小区更名为富雅名居）1号楼3单元201室住宅房屋一套，建筑面积为122.34平方米，房屋总价款为418402.80元。付款方式为：一次性付款，买受人应当于2014年10月28日前支付该商品房全部价款。合同第十一条交付时间和手续约定为，出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条房屋登记约定为，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理： 1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2014年10月28日原、被告签订合同时，原告已向被告缴清全部购房款418402.80元，被告已于2013年8月26日将涉案房屋交付给原告占有使用。将涉案房屋交付给原告占有使用。2018年8月21日银川市国土资源局向被告颁发西夏区富雅名居1号住宅楼不动产权登记证书。以上事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》1份、发票1张、家林苑住房移交回执单、被告提交的宁（2018）西夏区不动产权第xxx号不动产权证书1份附卷佐证，并经当庭举证、质证，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应全面按照合同约定履行。根据该《银川市商品房买卖合同（预售）》第二十条第（一）项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记手续，故被告西夏苑房地产公司负有协助原告办理涉案房屋所有权转移登记的义务。否则，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。本案中，因被告西夏苑房地产公司的原因，涉案小区1号住宅楼于2018年8月21日完成房屋所有权登记，故被告西夏苑房地产公司应向原告支付逾期办理涉案房屋所有权登记期间的违约金。关于违约金的起算时间问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十条规定，标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。虽涉案房屋的实际占有时间早于合同签订时间，但涉案的《银川市商品房买卖合同（预售）》生效时间为合同签订时间，违约条款的生效时间亦为合同签订时间，原告主张涉案房屋实际交付后90日作为违约金起算点，应提交证据证实双方在涉案房屋交付时已对违约责任进行了约定，现其未提交有效证据证实其主张，故涉案房屋的交付时间应认定为合同生效时间即2014年10月28日，结合双方买卖合同第二十条约定，原告完成房屋所有权登记的期限届满日期为2015年1月26日，故被告应向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金自2015年1月27日起算，计算至2018年8月21日，即54476元（418402.80元×0.0001/天×1302天）。被告辩称逾期办理房屋所有权证书的违约金应按照双方合同约定的房屋交付时间2015年5月31日为起算点，该辩解理由与合同约定不符且于法无据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郭荣芳逾期办理房屋所有权证书违约金54476元；二、驳回原告郭荣芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1640元，减半收取820元（实收820元），由原告郭荣芳负担213元，由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担607元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。  审  判  员   张瑛 二〇一九年三月二十七日 书  记  员   郝飞附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百四十条 标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。