北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初3092号原告：刘艳文，女，1979年3月27日出生，汉族，山东省郓城县居民，现住北京市大兴区。委托诉讼代理人：吴昊，北京元都律师事务所律师。委托诉讼代理人：高岩，北京元都律师事务所律师。被告：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**，统一社会信用代码91110113062778125G。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告刘艳文与被告绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳文及其委托诉讼代理人吴昊、高岩，被告绿地公司之委托诉讼代理人王丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳文向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金18457.70元；2.判令被告支付交房不合格违约金3000元；3.判令被告支付逾期取得产权登记违约金3863.59元。事实与理由：2014年，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，原告购买被告绿地启航国际6号楼1至2层共计40套房屋，原告支付了首付款并办理了网签手续。后因被告提供的《北京市商品房预售合同》错误，导致购房手续无法继续办理，因此，2015年11月10日，按照被告要求原告与被告重新分别签署了40份《北京市商品房预售合同》，合同约定被告应当在2015年9月30日向原告交付房屋，逾期交房的应当支付逾期交房违约金。2015年11月24日，被告向原告发出《绿地顺义“启航中心”入住通知书》，通知原告于2015年11月30日办理交房手续，但交房当日，房屋并不具备交房条件，无法办理交房手续，直至2015年12月底，房屋才具备初步交房条件。后因被告逾期交房、交房条件基础设施不合格等原因，被告与业主达成《开发商绿地京坤置业公司对绿地启航国际6、7号楼全体业主针对收房部分条件不达标协商解决方案》，承诺逾期交房违约责任赔偿时间计算到2015年12月16日，因其他设施建房不合格赔偿违约金3000元。之后，被告陆续向业主支付了违约金，但被告至今未支付原告违约金。按照合同约定被告应当在2017年9月30日前取得该房屋不动产权证书，逾期的应当支付违约金。被告绿地公司辩称，不同意原告第一项诉讼请求，按照双方合同约定，原告应当先付清房款，与被告交付房屋存在先后履行顺序，被告有先履行的抗辩权，2016年2月29日原告交清房款，不包含面积补差款，面积补差款是2016年5月9日交的，被告向原告送达入住通知书的时间是2015年11月24日，由于原告的单方原因不支付剩余购房款，未办理入住手续，被告没有过错，逾期收房的行为是原告自身原因导致的，因此原告的第一项诉讼请求无合同和法律依据。不同意原告第二项诉讼请求，因被告工作人员变动较大，经多方查找，未找到原告所提交的解决方案的原件，对于该解决方案，如果存在是当时被告与认可了该解决方案的业主达成的协议而且已经履行完毕，原告对于该解决方案当时既未参与也不认可该解决方案的内容，因此该解决方案不能认定原被告之间达成了合议，解决方案不适用本案双方的争议。同意原告的第三项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对刘艳文提交的《北京市商品房预售合同》、入住通知书、《开发商绿地京坤置业公司与绿地启航国际6、7号楼全体业主针对房屋交付问题协商解决方案》、购房发票、商品房预售合同备案解除相关手续，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2014年2月19日，刘艳文与绿地公司签订两份《北京市商品房预售合同》（以下简称两份合同），其中一份约定刘艳文向绿地公司购买坐落于顺义区后沙峪镇火神营村火寺路东侧6#办公用房1层103等16套房屋，另一份约定刘艳文向绿地公司购买坐落于顺义区后沙峪镇火神营村火寺路东侧6#办公用房2层201等24套房屋，共计购买房屋40套。两份合同除购买的房屋基本情况、计价方式与价款处不同外，其余约定内容均相同。部分约定事项为：……出卖人应当在2015年9月30日向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15个工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行，（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，按合同附件八的第七条的相关规定执行。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期交房时间在60日以内的部分，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，逾期交房时间大于60天并小于等于90天的部分，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金，逾期交房时间大于90天并小于等于120天的部分，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十五的违约金，逾期交房时间大于120天的部分，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二十的违约金，并于实际支付应付款之日起15个工作日内向买受人支付违约金…验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房屋有关的风险责任随之转移到买受人…如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理，（2）买受人有权退房或要求继续履行合同，买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房，买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金，买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付；附件五约定了买受人当日就所购买的房屋向出卖人支付首付款的数额，剩余房价款以商业按揭贷款方式支付…无论买受人采取何种方式支付购房款，买受人在《预售合同》约定的房屋交付前均需向出卖人付清全部购房款（其中以贷款方式付款的买受人还须银行将买受人所申请的贷款付至出卖人指定账户）及各项税费，并向出卖人付清其依据《预售合同》或补充协议的约定所应承担的违约金等各项费用，否则，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，并无需承担因此逾期交房的违约责任，且买受人应当承担《预售合同》约定的逾期付款的违约责任。两份合同签订后，刘艳文按照约定交付了40套房屋的首付款，2014年4月10日，绿地公司向刘艳文出具了40套房屋的首付款发票。刘艳文按照两份合同约定进行按揭贷款申请。因办理贷款需要单独就每套房屋签署《商品房预售合同》，故2015年10月23日，刘艳文与绿地公司向北京市顺义区住房和城乡建设委员会提交《商品房预售合同备案解除申请表》、《退房协议》、《退房承诺书》，办理了两份合同的解除网签手续。退房承诺书内容为：……由于客户因贷款需要，需分解合同原因，经双方协商一致，现共同申请注销商品房买卖合同，并承诺该房在办理合同注销登记前无任何债权债务关系，未做银行贷款、无查封、无抵押……。2015年11月9日，双方就40套房屋分别签订《北京市商品房预售合同》。双方就顺义区后沙峪镇火神营村火寺路东侧6#办公用房2层223所签订的《北京市商品房预售合同》除房屋基本情况、价款的约定与两份合同不同之外，其余约定内容与两份合同相同。2016年2月29日，银行将刘艳文所申请贷款付至绿地公司账户。2015年11月24日，绿地公司向刘艳文送达《绿地顺义启航中心入住通知书》。2016年1月26日，业主代表与绿地公司签订《开发商绿地京坤置业公司与绿地启航国际6、7号楼全体业主针对房屋交付问题协商解决方案》（以下简称方案），约定：……5.双方确认，关于逾期交房违约责任，赔偿时间计算到2015年12月16日，按合同有关条款计算违约金；6.关于管道井占用套内使用面积，开发商给予每户金额3000元物业费补偿金，若有业主希望以其他方式进行结算，双方可以另行协商解决……。本院认为，刘艳文与绿地公司所签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。绿地公司同意支付刘艳文逾期取得房屋所有权证书违约金，对此本院不持异议，对刘艳文该项请求，本院予以支持。关于交付房屋不合格违约金，系涉诉房屋所在楼栋业主代表与绿地公司签订的方案中，绿地公司承诺予以支付的，绿地公司应当按照该约定支付，绿地公司关于方案不适用于双方当事人之间的辩解意见，没有法律依据，本院不予采信，绿地公司应当向刘艳文支付交付房屋不合格违约金。关于逾期交房违约金，本院认为，绿地公司作为房地产开发商在与刘艳文签署合同时，绿地公司作为提供合同和主导合同签订的一方，在刘艳文需通过贷款支付剩余房款的情况下，配合刘艳文办理贷款手续，就40套房屋仅签订两份合同是否会影响业主在后续贷款中存在障碍应尽到合理的注意义务，且刘艳文申请贷款的银行系在绿地公司指定的银行中选择的，银行对此的要求，绿地公司应当比刘艳文更熟悉和知晓，现刘艳文与绿地公司所签订的两份合同解除和撤销网签的原因系因贷款需要拆分，对此刘艳文并不存在过错，且在重新签署合同后，刘艳文顺利办理完毕贷款手续，银行也已经放款。双方在合同中约定的绿地公司无需承担逾期交房违约责任的情形系基于买受人存在违约情形，但就本案来看，贷款延迟系因绿地公司就独立的40套房仅签署两份合同导致后续因贷款需要进行重签，因此，绿地公司不能使用该条款主张不承担逾期交房违约责任。双方合同约定的交房日期为2015年9月30日，刘艳文按业主代表与绿地公司签订的方案，将逾期交房违约金计算至2015年12月16日符合法律规定和双方约定，故对刘艳文要求绿地公司给付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京坤置业有限公司给付原告刘艳文逾期交房违约金一万八千四百五十七元七角，于本判决生效后七日内执行；二、被告绿地集团北京京坤置业有限公司给付原告刘艳文交付房屋不合格违约金三千元，于本判决生效后七日内执行；三、被告绿地集团北京京坤置业有限公司给付原告刘艳文逾期取得房屋所有权证书违约金三千八百六十三元五角九分，于本判决生效后七日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百一十七元，由被告绿地集团北京京坤置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张丹芳二〇一九年三月二十五日书记员  朱珊珊