北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初132号原告（执行案外人）：中电科（北京）网络信息安全有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路******楼**101。法定代表人：周文，总经理。委托诉讼代理人：习卫红，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔悦，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙），住所地北京市朝阳区霄云里**楼****1501内123。执行事务合伙人：北京天时开元股权投资管理有限公司。执行合伙人委派代表：庞村。委托诉讼代理人：郑越，男，北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙）法务。委托诉讼代理人：季境，北京市证信律师事务所律师。第三人(被执行人)：北京金丰科华房地产开发有限公司，住，住所地北所地北京市丰台区南四环西路******楼****（园区）v>法定代表人：储小晗，董事长。委托诉讼代理人：喻学成，河南蓼阳律师事务所律师。中电科（北京）网络信息安全有限公司（简称中电科公司）与北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙）（简称中宏瑞德中心），第三人北京金丰科华房地产开发有限公司（简称金丰科华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中电科公司之委托诉讼代理人习卫红、崔悦；中宏瑞德中心之委托诉讼代理人季境、郑越；金丰科华公司之委托诉讼代理人喻学成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中电科公司向本院提出诉讼请求：1．依法解除对北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块上5#办公商业楼×层×××号房屋及该房屋对应的土地使用权的查封；2．中宏瑞德中心承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年1月5日，北京市第二中级人民法院依据北京市高级人民法院（简称北京高院）（2017）京执51号执行裁定书及北京市方圆公证处（2017）京方圆执字第0138号执行证书，在向三洲隆徽实业有限公司、金丰科华公司、储小晗、李佳蔓执行过程中作出（2018）京02执12号执行裁定书，并依据该裁定书对丰台区花乡四合庄1516-15地块及其地上房产采取了查封措施（包含对丰台区花乡四合庄1516-15地块上5#办公商业楼×层×××号房屋的查封）。2018年2月28日，中电科公司对执行标的提出书面异议。北京市第二中级人民法院于2019年1月22日作出(2019)京02执异129号执行异议裁定：驳回中电科公司的异议请求。现中电科公司不服查封裁定，提起诉讼，具体理由如下：一、中电科公司与金丰科华公司已就案涉房屋签订合法有效的房屋买卖合同，且已完全履行义务，中电科公司应为丰台区花乡四合庄1516-15地块上5#办公商业楼×层×××号房屋的实际所有权人，该查封行为直接侵害了中电科公司的财产权益。2015年12月2日，中电科公司与金丰科华公司签署编号为Y1800493《北京市商品房预售合同》购买位于丰台区花乡四合庄1516-15地块5#办公商业楼×层×××号房屋，房屋面积为257．32平方米，总价为14916123元人民币。同日，买卖双方在北京市住房和城乡建设委员会网站办理了商品房预售合同网上联机备案。除了案涉房屋，中电科公司同时还购买了丰台区花乡四合庄1516-15地块5#办公商业楼其他121套房屋，故，为了便于履行付款义务，中电科公司与金丰科华公司于同天又就包括案涉房屋在内的丰台区花乡四合庄1516-15地块5#办公商业楼共计122套房屋全部价款及支付等相关事宜另行签署了一版《北京市商品房预售合同》。上述合同签订后，中电科公司依约向金丰科华公司支付了足额购房款，中电科公司的购房款支付义务已经全部履行完毕。根据预售合同的约定首期购房款为5．5亿元，中电科公司已经于2015年8月19日以银行承兑汇票形式向金丰科华公司支付了5000万元购房意向款，2015年12月10日至2015年12月16日期间，又分9笔将除上述5000万元购房意向款以外的其他首期款5亿元人民币支付给金丰科华公司。2016年4月5日，中电科公司应金丰科华公司的要求签订《诺亚商业保理有限公司与北京金丰科华房地产开发有限公司、中电科（北京）网络信息安全有限公司之款项支付协议》（简称款项支付协议），并于2016年6月17日与金丰科华公司签订了《北京市商品房预售合同补充协议》（简称补充协议）。依据上述协议，中电科公司于2016年6月7日支付5亿元购房款，于2016年6月24日和2016年6月27日支付78558160元购房款，上述款项合计1128558160元。至此，中电科公司已向金丰科华公司足额支付了包括案涉房屋在内共计122套房屋的全部购房款。金丰科华公司向中电科公司就案涉房屋已付房款开具了发票，发票金额为14533784元。因商品房预售合同约定最终购房款按照实测面积多退少补，遂，尚有部分房款未开具发票。中电科公司与金丰科华公司之间系房屋买卖合同关系，依约支付购房款是买方应尽义务。鉴于上述事实，根据物权法、民法总则等法律规定，民事主体的财产权利应当受法律保护，现该查封案涉房屋的行为明显侵犯了中电科公司的合法财产权。二、中电科公司现已实际占有使用该房产，并督促金丰科华公司加速办理房屋权属证明。2017年11月1日，中电科公司和金丰科华公司共同办理了案涉房屋的收房接收手续。收房后，中电科公司对该房屋进行了改造和装修装饰，目前已完成装修机电工程招标、消防工程招标、智能化工程招标等工作，装修投入已达4300余万元，因此中电科公司现已实际占有、使用该房产。三、中电科公司交付购房款后，多次联系金丰科华公司协助办理房屋产权证，金丰科华公司于2018年1月31日传来“关于项目房屋面积实测和办理初始登记（取得大产权）的事宜”工作联系单，向我司说明目前房屋产权办理工作进度，且目前已经完成了房屋面积的测绘备案。故中电科公司对产权未转移登记不负有任何责任。中电科公司明确提出上述请求的依据为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。综上，中电科公司作为买受人已符合上述法律规定的排除执行的权利要件，法院应当依法解除对案涉房屋及对应土地使用权采取的查封措施。中宏瑞德中心答辩称，在金钱债权执行中北京市第二中级人民法院对登记在金丰科华公司名下的不动产采取强制执行措施，中电科公司现以其对执行标的物享有物权期待权为由提起的执行异议之诉。中宏瑞德中心认为中电科公司必须同时证明其为“已支付全部价款”、“无过错”且“合法占有”被查封不动产的买受人，即符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定。事实上，中电科公司既不能证明自己在履行在案预售合同过程中没有过错，也不能证明其已经支付122套房产全部价款并合法转移占有的事实。相反，中宏瑞德中心有证据足以证明中电科公司与金丰科华公司、案外人恶意串通，通过签订款项支付协议、保理合同及补充协议的方式，将已设立抵押权的执行标的物出售款项支付至抵押权人监管账户之外，直接损害了中宏瑞德中心作为抵押权人对执行标的物的优先受偿权和金丰科华公司其他债权人的合法权利。故中电科公司未按预售合同的约定支付全部房款。中电科公司所谓“保理”付款方式，显属恶意串通损害抵押权人及其他债权人利益的行为，应当依法认定为无效行为。中电科公司与他方恶意串通，通过所谓“保理”方式支付5．78亿款项的行为无效。中电科公司提供的款项支付协议第四条及补充协议第四条均对合同被撤销、被判决无效的后果作出专门约定，明显可知包括中电科公司在内的各方对其行为损害第三方利益并可能因此导致无效的法律后果有明确预期，不存在善意及不知情的情形。中宏瑞德中心现已向北京市丰台区人民法院提起了排除妨碍之诉,要求确认中电科公司将5．78亿保理支付及预售合同补充协议变更付款方式的行为因侵害抵押权人利益而无效，现案件正在审理中。中电科公司所述房屋交付时间为2017年11月1日，而此时该房产正处于北京市第三中级人民法院（2017）京03执字第582号案件查封期间（2017．7．27至2017．11．29），该房产的转让处于法院司法权力限制阶段，其即使进行了物理上的占有，也属于非法占有。不符合上述执行异议复议规定第二十八条第（二）项的规定，因此其异议请求不应得到支持。另，北京市第三中级人民法院对案涉房屋所在地块的查封措施是针对金丰能源中心项目下土地及房产整体，中电科公司要求解除对5号楼查封，也不具有可操作性。中电科公司通过所谓“保理”付款方式，事实上架空了法律规定的抵押权制度，若法院支持其诉讼请求，必将导致金融秩序混乱。最后，目前查封土地及房产上还存在其他抵押权人，另外该土地及房屋还存在北京市第三中级人民法院、北京高院二封、三封、四封。现（2018）京民初22号判决书已经生效，支持了抵押权人对于抵押物及变价款的优先受偿权，如在本案中解除中宏瑞德中心的查封，首封的权利就会丧失。综上，请求法院依法驳回中电科公司的全部诉讼请求。金丰科华公司述称，我公司的具体答辩意见与中电科公司的诉请理由一致。中电科公司以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为依据主张其作为买受人已符合上述法律规定的排除执行的权利要件，有提出解除对案涉房屋及对应土地使用权采取的查封措施之权利。就此中电科公司提交证据如下：证据1．（2019）京02执异129号执行裁定书、证据2．编号Y1800493的《北京市商品房预售合同》（分套合同），关于丰台区花乡四合庄1516-15地块金丰能源中心5#办公楼×层×××号房屋之买卖合同、证据3．网签查询截屏（122户）、证据4．购房款发票。以期证明中电科公司与金丰科华公司签订北京市商品房预售合同（总合同），购买金丰能源中心项目5#楼×层×××号房屋，已取得抵押权人同意销售的证明，并依法进行合同网签备案。中电科公司已经依约足额支付全部购房款，金丰科华公司为该套房屋开具购房款发票。证据5．《北京市商品房预售合同》（总合同）、证据6．款项支付协议、证据7．《北京市商品房预售合同补充协议》（2份，简称补充协议）、证据8．购房款支付凭证。以期证明为了便于支付购房款，中电科公司与金丰科华公司就122套房屋总体又签订了《北京市商品房预售合同》。之后，应金丰科华公司要求，双方就部分购房款的支付签订了补充协议。中电科公司已经根据前述预售合同的约定向金丰科华公司足额支付了全部购房款。证据9．《金丰能源中心入住通知书》、证据10．《入住流程图》、证据11．《关于入住交付事宜的告知函》、证据12．《证明》、《授权委托书》、证据13．《金丰能源中心项目交付业主资料签收确认表》、证据14．《钥匙交割单》。以期证明金丰科华公司已经向中电科公司交付房屋，双方办理了房屋交付手续。证据15．《前期物业服务合同》、《补充合同》、《装饰装修管理服务协议》、证据16．物业费、装修管理费支付凭证及发票。以期证明中电科公司作为业主向物业服务公司支付了物业费和装修物业管理费，已经实际占有并使用房屋。证据17．《房屋买卖意向协议》。以期证明2015年8月7日，双方在签订商品房预售合同之前已通过签订意向书的方式对于拟购房意向进行明确，中电科公司并依约给付5000万元购房意向款。中电科公司为了证明金丰科华公司的应收账款因保理业务，由中电科公司、金丰科华公司、诺亚商业保理有限公司（简称保理公司）三方通过函件协商一致，将中电科公司5亿元房款的支付时间，由2016年5月25日变更为2016年6月7日，该公司于2019年3月19日补充提交了《关于房款尾款支付问题的函》、《关于款项支付协议问题的函》、《关于房款尾款支付情况的函》、《付款时间变更通知》(2份)、《关于付款时间变更通知的回函》、《付款通知》、《关于的回函》（2份）等9份证据。对中电科公司提交的上述证据，中宏瑞德中心的质证意见为，证据1认可。证据2《北京市商品房预售合同》（分套合同）真实性认可，证明目的不认可。《北京市商品房预售合同》（分套合同）第四条明确写明，我方为销售的房屋的抵押权人；第七条明确写明，买房人应将房款交付到合同约定的资金监管账户。中电科公司未按合同约定履行合同义务。证据3合同网上签约查询截屏（122户）真实性认可，证明目的不认可。网签页面已载明监管账户，该信息与预售合同一致。证据4购房发票真实性认可，关联性、证明目的不予认可。对于证据2、3、4统一质证意见为：我中心认为抵押权人出具预售许可证明不代表放弃抵押权，房屋得以销售是以抵押权人释放抵押权为前提的。中国信达资产管理股份有限公司北京分公司（简称信达公司）出具同意预售的证明，但将抵押权人享有的权利通过合同第四、七条已予载明，上述合同内容更能佐证中电科公司知道案涉房屋存在抵押权人。在此前提下，中电科公司向监管账户之外付款，存在侵害抵押权人利益的恶意。中电科公司的购房发票并不能证明其已经支付了全部房款，还需与银行转账凭证相互印证，同时发票中有些金额存在向第三方支付的情况，因损害抵押权人利益而存在部分无效，所以不能证明足额付款。证据5《北京市商品房预售合同》（总合同）真实性认可，证明目的不认可。质证意见同证据2。证据6款项支付协议真实性无法确认，合法性、关联性、证明目的不认可。无法确认案涉保理交易是否真实存在。该合同均签订于商品房预售合同之后，买卖双方、诺亚商业保理有限公司（简称保理公司）均已知案涉房屋存在抵押权人及监管账户的情况下，此证据证明了中电科公司、金丰科华公司与保理公司恶意串通实施了损害抵押权人利益的行为，该行为无效。更不能证明其完成了有效的付款行为。证据7补充协议真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。这两份合同均签订于预售合同之后，该合同在第四条明确约定“将购房尾款支付至商品房预售合同约定外的其他账户，因此造成的一切后果由甲方（金丰科华公司）自行承担”，证明中电科公司对购房款支付至监管账户以外法律后果和风险是明知的。证据8付款凭证，中宏瑞德中心对中电科公司向金丰科华公司监管账户（华夏银行西直门支行账户，尾号为3237）支付购房款的转账凭证予以认可，对支付款项至非监管账户的转账凭证的真实性不予认可。中电科公司提供的保理转账凭证仅仅能证明其向第三方保理公司支付了5亿元，该行为不是依据预售合同约定而为，且导致抵押权人优先受偿权不能实现，属于违法行为，不能达到有效的清偿目的，付款行为未完成。证据9-14，真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。入住通知书等资料仅是告知买受人房屋可入住，但不代表其已经具备交付条件，中电科公司主张占有房屋的时间正值该房屋处于被法院查封状态，中宏瑞德中心不认可中电科公司主张的占有状态。证据15、16真实性不予认可，中电科公司仅提供合同及发票等证据，不能证明其实际享受物业服务、进行装修等实际占有房屋行为；证据17《房屋买卖意向协议》，真实性由法院来核定，关联性、证明目的不予认可。《北京市商品房预售合同》及附件均未提及该合同以及支付5000万事宜，不排除存在其他交易而后补的意向书，我中心对该证据的证明目的不予认可。在本院质证中中电科公司指出《北京市商品房预售合同》中就此5000万元已有涉及，中宏瑞德中心考虑到上述合同约定内容后对上述质证意见更正为认可该5000万给付情况合同已有对应约定。中宏瑞德中心为了证明其为抵押权人，中电科公司与金丰科华公司买卖房屋在监管账户外付款方式，侵害了抵押权人的合法权益；中电科公司与金丰科华公司、案外人保理公司恶意串通签订了款项支付协议、保理合同及补充协议，提交了如下证据：证据1．《债务重组合同》（合同编号：SZLH-ZWCZ），《公证书》编号为：（2014）京方圆内经证字第14221号，证据内容摘要2014年6月19日，信达公司（原债权人）与金丰科华公司（债务人）签订《债务重组合同》。合同约定，金丰科华公司同意与其他债务人就19．9483亿元债务与信达公司进行债务重组。合同签订当日由北京市方圆公证处出具具有强制执行效力的公证书。证明目的信达公司依法受让对含金丰科华公司在内的债务人享有的19．9483亿元债权。证据2．《债务重组抵押合同》（编号SZLH-DY），《公证书》编号为：(2014)京方圆内经证字第14222号，证据内容摘要，2014年6月19日，信达公司与金丰科华公司签订《债务重组抵押合同》。合同约定，金丰科华公司以其开发的位于丰台区花乡四合庄的金丰能源中心项目1516-15地块37651．02平方米土地使用权及225484．78平方米在建工程对本合同项下全部债务提供抵押担保。合同签订当日由北京市方圆公证处出具具有强制执行效力的公证书。证据3．《土地他项权利证明书》（证书号为：京丰他项（2014）第00098号）。证明目的摘要，2014年6月19日，北京市国土资源局向信达公司核发京丰他项（2014）第00098号《土地他项权利证明书》，权利种类为土地使用权及在建工程抵押，座落丰台区花乡四合庄1516-15地块，权利设定日期为2014年6月20日，权利价值19．9483亿元。证据2、3证明，信达公司与金丰科华公司签订抵押合同合法有效并对抵押物进行了登记，抵押权人享有抵押权。证据4．《债权转让合同》，证据内容摘要2016年12月29日，信达公司与中宏瑞德中心签订《债权转让合同》。中宏瑞德中心受让债权及抵押权。证据5．债权转让暨债务催收联合公告，证据内容摘要2017年7月19日，信达公司在《金融时报》上刊登了债权转让暨债务催收联合公告，告知债务人及其担保人，中宏瑞德中心据此主张信达公司已依法转让相关主债权及担保合同项下的全部权益给中宏瑞德中心，该行为已对债务人生效。证据6．《北京市商品房预售合同》（分套合同），证明目的1．中电科公司、金丰科华公司明知抵押权存在；2．明知抵押物销售价款应汇入抵押权人监管账户，以销售款保障抵押权所担保债权实现，合同具有公示效力；3．与证据12共同证明保理公司对此知情；4．中电科公司对案涉房屋存在抵押权利限制无法办理过户登记存在明知。证据7．保理公司与中电科公司、金丰科华公司之《款项支付协议》，证明内容摘要，2016年4月5日，中电科公司、金丰科华公司与保理公司签署关于购房尾款支付方式的款项支付协议。三方约定，5亿元房款由中电科公司支付至保理公司的账户；7800余万的购房尾款按《北京市商品房预售合同》（总合同）附件五的约定支付给金丰科华公司，金丰科华公司同意中电科公司的上述付款方式，并视为中电科公司履行了北京市商品房预售合同约定的购房款支付义务。中电科公司、金丰科华公司明知存在抵押权人的情况下，变更付款方式的目的是购房款脱离抵押权人，导致优先受偿权无法实现，损害了抵押权人的利益。证据8．《补充协议》，证据内容摘要2016年6月17日，中电科公司与金丰科华公司签订补充协议，约定就7800余万购房尾款支付至北京市商品房预售合同约定外的金丰科华公司其他账户，并约定此变更所造成的一切后果由金丰科华公司自行承担。中电科公司、金丰科华公司明知存在抵押权人的情况下，变更付款方式的目的是将购房款脱离抵押权人，导致优先受偿权无法实现，损害了抵押权人的利益。证据9．首期房款付款凭证，证据内容摘要2015年12月10日至16日，中电科公司按照北京市商品房预售合同的约定，将首期房款共计5亿元支付至金丰科华公司监管账户。证明目的中电科公司对北京市商品房预售合同中关于专用监管账户的约定非常清楚，并曾向该专用账户支付了首期房款5亿元。证据10．保理公司交易转账凭证，证据内容摘要2016年6月7日，中电科公司将5亿元支付至保理公司账户。证明目的1．中电科公司与保理公司有其他交易，付款行为与购房款无关；2．如中电科公司能证明此为购房款，则中电科公司侵害抵押人权利。证据11．购房尾款付款凭证，证据内容摘要2016年6月24日及27日，中电科公司将二期房款78558160元支付至金丰科华公司的非监管账户。证明目的与证据2、5、6共同证明中电科公司实施了侵权行为。证据12．中国人民银行征信中心动产权属统一登记初始登记（登记证明编号：02644200000320323236），证据内容摘要金丰科华公司将其应收账款转让给保理公司并办理了动产权属登记，登记时间为2016年4月7日；登记中载明“目前均已分别签署《北京市商品房预售合同》”。针对578558160元应收账款保理公司的受让价款为4．5亿元，受让价款明显过低。保理公司明知北京市商品房预售合同及中电科公司抵押权存在的事实，具有侵害中宏瑞德中心抵押权的故意。与证据6、证据7共同证明三方恶意串通，实施了以款项支付协议损害抵押权人利益的行为。证据13．土地登记卡查封信息，证据内容摘要2017年7月27日至2017年11月29日期间，执行标的被北京市第三中级人民法院查封。其后一直处于多轮查封状态。中电科公司知道或应当知道其转让受到限制。中电科公司所称于2017年11月1日占有执行标的不具有合法性。证据14．起诉状、合议庭变更通知书、开庭传票，1．中宏瑞德中心以抵押权人身份提起诉讼，请求北京高院认定中电科公司尚未支付的购房款金额为628558160元，并要求确认抵押权人对此享有优先受偿权。2．北京高院已受理该案。对中宏瑞德中心提交的上述证据，中电科公司的质证意见归纳为，证据1-5关联性和证明目的不予认可。中宏瑞德中心对案涉房屋及对应土地的执行，其执行依据系中宏瑞德中心持有的北京市方圆公证处（2017）京方圆执字第0138号执行证书，其基础法律关系是中宏瑞德中心对三洲隆徽实业有限公司的债权（约4．8亿元），金丰科华公司仅为三洲隆辉实业有限公司的该笔债务提供连带责任保证，据此，中宏瑞德中心的债权是一般债权，根本不享有抵押权。中宏瑞德中心该组证据所涉的债权（19．9483亿元）与本案所涉执行案件中其执行案涉房屋所依据的债权（约4．8亿元）是没有关系的，是两个独立的法律关系。证据6．真实性认可。证明目的不予认可。北京市商品房预售合同中抵押权人信息没有中宏瑞德中心，不能证明其是案涉房屋的抵押权人。而且本案中，中宏瑞德中心是一般债权人，不享有抵押权，无权以抵押权人的身份对抗中电科公司的诉请。该合同载明的监管账户是根据《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》的规定设立的账户，并不是抵押权人设立的监管账户。根据《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》的规定，设立该监管账户的目的是通过监管账户内的资金以保障施工人能依约获得工程款。并不是为了保护抵押权人的权益而设立的。证据7、8．款项支付协议、补充协议是对北京市商品房预售合同付款方式及收款账户的变更。北京市商品房预售合同的主体是中电科公司和金丰科华公司，与合同外第三人无关。关于中宏瑞德中心主张的“变更付款方式的目的是预收款脱离抵押权人，损害抵押权人的利益”，与该证据中约定内容没有因果关系。证据9、10、11．真实性认可，不认可证明目的。该证据为中电科公司的付款凭证，所显示的收款账户与北京市商品房预售合同及其补充协议约定的账户信息完全一致，证明中电科公司完全是按照上述合法有效的协议内容履行的购房款支付义务，而且已经足额支付了合同约定的全部购房款，卖方金丰科华公司也确认收到购房款，并出具了合法的购房发票。证据12．真实性、合法性、关联性认可。不认可证明目的。应收账款转让业务已经在中国人民银行征信中心备案登记，并对外公示。款项支付协议的订立及履行是有相应依据且合法有效的。中宏瑞德中心受让信达公司对金丰科华公司债权的时间是2016年12月29日，而该证据显示金丰科华公司转让应收账款的登记时间为2016年4月7日。说明中宏瑞德中心受让债权和抵押权时，金丰科华公司的保理业务已经发生且对外公示，原抵押权人信达公司或中宏瑞德中心对于金丰科华公司将其对抵押物的应收房款对外转让的事实是明知的，且没有对此提出异议。证据13．真实性认可，关联性、证明目的不认可。中宏瑞德中心所述的2017年7月27日-2017年11月29日的查封是对土地使用权的查封，与案涉房屋无关。而且，土地的查封，从效果上限制的是土地权属的变更，不影响地上在建工程或房屋的使用，完全不影响金丰科华公司向购房人依约交付房屋。2017年11月1日，中电科公司与金丰科华公司办理了案涉房屋的交接手续，中电科公司已经合法占有使用房屋。证据14．关联性不予认可。本案是案外人执行异议之诉，争议焦点是中电科公司的权利是否符合法律规定排除案涉查封条件。金丰科华公司对于中电科公司举证证据均表示认可，具体意见与中电科公司陈述一致。对于中宏瑞德中心所举证据的具体质证意见与中电科公司一致。对于中电科公司2018年3月19日提供的9份补充证据，中宏瑞德中心庭审中发表质证意见为：上述变更付款监管账户的行为我中心不认可真实性，不认可支付的系房屋买卖标的购房款。中电科公司明知监管账户存在，明知有抵押权人存在，主张接受金丰科华公司指令向监管账户之外付款，我中心认为该二公司存在恶意串通的嫌疑。金丰科华公司对该证据的质证意见为认可中电科公司的证明内容。金丰科华公司提供了印章监管协议复印件。证明目的金丰科华公司的印章处于抵押权人信达公司和金丰科华公司共管状态，信达公司对于保理协议和补充协议的签订是知情的。对此中电科公司表示认可金丰科华公司公章处于监管状态，该公司理解应处于抵押权人的监管状态，依据协议公章要放入指定保险柜，但至于地理位置放在哪里目前无法回答。金丰科华公司表示该公司公章目前放在该公司的母公司三洲隆徽实业有限公司处。此外，金丰科华公司向本院提交了案涉房屋取得了预售许可的相关证明。对此证据各方表示认可。庭审中，中宏瑞德中心补充提交了如下证据，证据15．全部付款凭证13张、证据16、17．商品房预售合同摘要两份、证据18．《账户监管协议》、证据19．信达公司关于抵押权行使情况说明、证据20．《关于北京市金丰科华房地产开发有限公司重整可行性报告》。以期通过上述证据证明中电科公司在明知抵押权人监管账户存在的基础上，变更付款账户的行为系与金丰科华公司恶意串通损害抵押权人之行为；并通过上述重整报告中金丰科华公司自述的内容佐证案涉标的房屋金丰科华公司在申请破产重组案件中陈述过并未实际向购房人交付。经询，中电科公司认可付款凭证及上述预售合同的真实性，并称付款系依据金丰科华公司指令进行，不存在恶意，另对于监管一节认可系预售监管性质，不清楚银行监管协议履行中是否有抵押权人预留印鉴。对于重整申请，不清楚金丰科华公司诉讼的具体情况，但案涉房屋确实已经交付其占有。金丰科华公司表示，具体质证意见与中电科公司一致，对于重整申请中所述未交付房屋指的是未销售底商部分，不是指案涉122套房屋。根据上述证据及各方质证意见，本院认定事实如下：北京市方圆公证处于2017年11月23日作出（2017）京方圆执字第0138号执行证书，该执行证书确认的被执行人系三洲隆徽实业有限公司、金丰科华公司、储小晗、李佳蔓。执行标的中记载的债权为三洲隆徽实业有限公司应支付贷款本金人民币486323402．92元及罚息等内容。中宏瑞德中心据此向北京高院申请强制执行，北京高院于2017年12月25日作出（2017）京执51号执行裁定书，裁定该执行证书由本院执行。本院以（2018）京02执12号立案执行。执行过程中，本院于2018年1月8日预查封被执行人金丰科华公司位于北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块的1#办公楼、2#办公楼、3#办公楼、4#办公商业楼、5#办公商业楼、6#商业楼、地下室的房产，案、地下室的房产范围内。后中电科公司提出案外人执行异议申请，本院于2019年1月22日出具执行异议裁定书，裁定驳回了案外人中电科公司的异议请求。2015年12月2日，中电科公司与金丰科华公司签订Y1800493《北京市商品房预售合同》（简称商品房预售合同），约定中电科公司购买金丰科华公司开发的位于北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块5#办公商业楼×层×××号房屋（简称1705号房屋），房屋面积为257．32平方米，总价为14916123元人民币。该合同第四条“抵押情况”2、约定，该商品房分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：信达公司、西藏信托有限公司、北京国际信托有限公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为：2014年6月20日。3、约定，该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为信达公司、西藏信托有限公司、北京国际信托有限公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为2014年6月20日。该合同第五条“计价方式与价款”约定，案涉房屋总价款为人民币14916123元；第七条“预售资金监管情况”约定了该商品房的预售资金监管银行为华夏银行，专用账户名称为北京金丰科华房地产开发有限公司金丰能源中心，专用账号为×××。商品房预售时，买受人应当将购房款直接存入专用账户。买受人申请抵押贷款的，出卖人应当提供专用账户作为贷款到账账户。第十二条“交付条件”约定出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房。第二十一条产权登记情况，（一）初始登记，出卖人应当在2017年6月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。出卖人虽然未能在合同第二十一条第一款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，但如出卖人自该商品房交付之日起730日内将该商品房权属转移登记至买受人名下，则出卖人无须因本合同第二十一条第一款的约定而承担任何违约责任。（二）转移登记，2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同附件三记载了抵押权人同意销售商品房之内容。附件五“付款方式及期限的约定”载明付款方式为分期付款：1、买受人（中电科公司）应于签署商品房预售合同签订之日起10个工作日内向出卖人（金丰科华公司）支付不低于该商品房总房款约49%的首付款，即人民币7269335元；3、剩余房款于2016年5月25日前或在此之前资金到位时即刻支付，向出卖人缴纳该商品房总房款约51%，即人民币7646788元。该合同于2015年12月2日完成了网上签约。同日，中电科公司与金丰科华公司签订了122套的《北京市商品房预售合同》（总预售合同）及附件，该合同第三条“基本情况”，该商品房坐落为北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块5#办公楼（每户网签合同会表明楼层和房号）。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为19层，该商品房为5#办公楼第2至19层共122个单元。第五条“计价方式与价款”1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币55632．86元，总价款1128558160元。其中第七条“预售资金监管情况”约定了该商品房的预售资金监管银行为华夏银行，专用账户名称为北京金丰科华房地产开发有限公司金丰能源中心，专用账户为×××。商品房预售时，买受人应当将购房款直接存入专用账户。买受人申请抵押贷款的，出卖人应当提供专用账户作为贷款到账账户。第十二条“交付条件”约定出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房。第二十一条产权登记情况，（一）初始登记，出卖人应当在2017年6月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。出卖人虽未能在合同第二十一条第一款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，但如出卖人自该商品房交付之日起730日内将该商品房权属转移登记至买受人名下，则出卖人无须因本合同第二十一条第一款的约定而承担任何违约责任。（二）转移登记，2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同附件三记载了抵押权人同意销售商品房的内容。附件五“付款方式及期限的约定”载明付款方式为分期付款：1、买受人（中电科公司）应于签署预售合同签订之日起10个工作日内向出卖人（金丰科华公司）支付不低于该商品房总房款约49%的首付款，即人民币550000000元；买受人前期向出卖人支付的5000万元意向款应直接抵扣首付款，即买受人实际支付的首付款为500000000元；3、剩余房款于2016年5月25日前或在此之前资金到位时即刻支付，向出卖人缴纳该商品房总房款约51%，即人民币578558160元。中电科公司与金丰科华公司均认可，总预售合同中约定的是案涉122套房屋价款，该款按比例分别计算至各套商品房预售合同所约定的房屋价款，该款的履行支付视为各套商品房预售合同价款分别履行支付。商品房预售合同及总预售合同签订后，卖房人金丰科华公司以套为单位于2016年11月4日为中电科公司开具购房款发票。中电科公司主张其已依约支付完毕上述合同全部购房款项1128558160元。上述款项有500000000元系向合同约定的监管账户付款，2015年8月19日，中电科公司于监管账户之外依房屋买卖意向协议向金丰科华公司支付意向款5000万元，剩余578558160元，以签订款项支付协议、补充协议、依购房款支付凭证方式支付给保理公司5亿元，其余尾款已向金丰科华公司的监管账户之外支付。对此金丰科华公司予以认可。款项支付协议甲方为保理公司、乙方为金丰科华公司、丙方为中电科公司。款项支付协议约定，乙方与丙方约定有出售金丰能源中心项目5号楼事宜的整体及针对各套商品房的预售合同，根据上述合同，丙方应于2016年5月25日前或在此之前向乙方支付购房尾款合计578558160元。因乙方与甲方签署了《保理合同》约定将总预售合同项下购房尾款转让给甲方进行保理融资，并约定乙方促使丙方于2016年5月25日前向甲方支付5亿元。各方一致同意，丙方根据总预售合同应向乙方支付的购房尾款中与标的款项等额的5亿元，由丙方在2016年5月25日前转移支付至甲方如下账户，且不以任何原因拒绝履行本协议项下对甲方的支付义务：账户名称：诺亚商业保理有限公司，开户行：平安银行上海浦南支行，账号：×××。乙方同意，丙方应支付的除去前述5亿元外的剩余购房尾款，由丙方依据总预售合同附件五之约定支付给乙方，且丙方优先根据前述约定向甲方支付标的款。乙方同意，丙方依据前述约定支付了相应款项，即视为丙方履行了预售合同约定的购房款支付义务。若本协议被撤销或被认定无效，或其他任何原因造成甲方不能全额收取标的款项的后果，甲方均有权向乙方追偿，乙方应对此承担违约责任。2016年6月17日，金丰科华公司（甲方）与中电科公司（乙方）签订补充协议，该协议约定2016年5月，金丰科华公司与保理公司及中电科公司就款项支付协议中约定的付款时间变更达成书面一致，乙方于2016年6月7日前（含）将5亿元支付至保理公司在款项支付协议项下的指定账户。并双方确认中电科公司已经依约支付了剩余款项中的5亿元。剩余购房款78558160元，双方约定如下：1、中电科公司已依据总预售合同，款项支付协议及金丰科华公司、中电科公司、保理公司书面约定及时、足额支付了首笔购房款5．5亿元及购房尾款中的5亿元。金丰科华公司向中电科公司开具了首笔购房款等额的普通发票。2、鉴于项目工程建设进入竣工验收阶段，乙方将剩余购房尾款于本补充协议生效之日起7个工作日内支付至甲方的下列北京银行账户。公司名称：金丰科华公司，账户账号×××，银行名称北京银行金融港支行。双方在补充协议中，对上述尾款给付账户予以确认。中电科公司亦提交了向上述账户划款的电汇凭证及进账单。金丰科华公司认可上述款项依约给付完毕。双方还约定，甲方要求乙方将购房尾款支付至总合同约定外的其他账户，因此造成的一切后果由甲方自行承担，如因此给乙方造成任何损失的，甲方应承担全部损失赔偿责任。中电科公司、金丰科华公司与保理公司三方往来函件《关于房款尾款支付问题的函》、《关于款项支付协议问题的函》、《关于房款尾款支付情况的函》、《付款时间变更通知》、《关于付款时间变更通知的回函》、《付款通知》、《关于的回函》，反映出中电科公司接受了金丰科华公司指令，配合金丰科华公司完成保理协议相应给付义务。有关证据《中国人民银行征信中心动产权属统一登记初始登记（登记证明编号：02644200000320323236）》已载明保理公司以4．5亿元的折价受让金丰科华公司对于中电科公司的应收账款（房屋尾款）578558160元。到期时间为2016年5月25日。购买的写字楼标的位于北京市西南四环中关村科技园丰台园区“金丰能源中心”5#楼2-19层，共计122套单元，目前已分别签署预售合同。中电科公司前期已支付款项5．5亿元。中电科公司与金丰科华公司均认可已完成了预售合同项下的房屋交付手续。中电科公司为此提供了钥匙交割单，该证据记载的交接钥匙时间为2017年11月1日，并出示了北京中际北视物业管理有限公司2018年5月21日证明，该公司证明中电科公司办理入住手续的时间为2017年8-11月间。案涉房屋在中电科公司主张办理入住手续的时间段存在北京市第三中级人民法院对案涉土地的查封，查封期限为2017年7月27日至11月29日，该期限涵盖了中电科公司主张的房屋交付时间。中电科公司与金丰科华公司双方均认可上述法院的查封未在案涉房屋处张贴封条。2018年1月8日本院在本案执行查封中于案涉房屋处张贴了封条。对此中电科公司述称122套房屋在该公司办理交付手续后准备进行装修时法院进行了查封，要求停止施工，当时已经暂停施工了。庭审中，中宏瑞德中心提交了金丰科华公司向北京市丰台区人民法院提交的重整申请，该证据证明金丰科华公司在重整阶段资金筹措及债务清偿安排中表示项目由意向性的大型金融机构收购，项目买受人未实际占有、使用物业，其因所签订的预售合同支付的款项作为债权，原所签售物业应列入破产资产。中宏瑞德中心提供的证据显示，2014年6月19日，信达公司（原债权人）与金丰科华公司（债务人）等债务人签订《债务重组合同》，该合同约定金丰科华公司同意与其他债务人就19．9483亿元债务与信达公司进行债务重组。合同签订当日由北京市方圆公证处出具具有强制执行效力的公证书。信达公司通过债务受让及重组获得对金丰科华公司及其他债务人19．9483亿元债权及抵押权。信达公司的上述抵押权进行了登记，取得了《土地他项权利证明书》，该证明书记载：权利种类为土地使用权及在建工程抵押，座落于北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块，权利设定日期为2014年6月20日，权利价值19．9483亿元。2016年12月29日，信达公司等债权人与中宏瑞德中心签订《债权转让合同》，信达公司等债权人将对三洲隆徽实业有限公司等债务人的主债权{指截至基准日，甲方对《标的债权明细》（附件一）所列示的主债务人享有的并依法可向乙方转让的债权}。从权利（指与主债权相关的保证债权、抵押权、质权等附属权利）转让给中宏瑞德中心，后附明细中涉及三洲隆徽实业有限公司转让的债权金额有两笔其中一笔为9．9483亿元债权，另一笔为6．6亿元。中宏瑞德中心亦提供债权转让暨债务催收联合公告。证明信达公司及中宏瑞德中心在《金融时报》上刊登了债权转让暨债务催收联合公告，告知各债务人，该公司经依法转让获得相关主债权及担保合同项下的全部权利。从公告之日起立即向受让方履行主债权合同及担保合同约定的还本付息义务或相应的担保权益。经查，中宏瑞德中心未就上述主张的抵押权转移完成变更登记，现案涉土地及在建工程的登记抵押权人仍为信达公司。关于预售合同中的专用监管账户一节，中电科公司主张该账户系依据《北京市商品房预售资金监督管理办法》设立的资金监管账户，其提供《北京市商品房预售资金监督管理办法》以说明预售商品房已经抵押权人信达公司同意，脱离专用监管账户支付房价款并不损害第三人利益。中宏瑞德中心主张该账户确实具有监管预售合同项下资金用于在建工程之目的，但亦兼具监管资金用于抵押权人就出售抵押物所得价款行使优先受偿权之目的，并称该账户在开户行预留抵押权人印鉴，经权利人同意方能提取账户内款项。中宏瑞德中心申请本院对资金监管账户进行调查，依申请本院前往华夏银行股份有限公司北京西直门支行调取了北京市商品房预售资金监管协议，该协议载明系依据《北京市商品房预售资金监督管理办法》要求签订资金监管协议，银行严格监管区县住房城乡建设主管部门核定的预售项目重点监管额度，并监督金丰科华公司预售资金入账情况。银行方发现金丰科华公司预售资金未按时、足额存入专用账户的，将及时将相关情况报送区县住房城乡建设主管部门。并约定甲方金丰科华公司按照项目用款计划中确定的用款节点申请使用被监管的预售资金。经调取专用监管账户的预留印鉴名章，账户预留印鉴包含储小晗、王晓军、王子越、王晓松。上述预留印鉴人员有信达公司法定代表人王晓军，但未见中宏瑞德中心相关人员。本院认为，中电科公司为解除人民法院对于案涉房屋的预查封（查封），选择了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为基础规范，中宏瑞德中心亦以上述基础规范作为自己的权利依据，由于上述司法解释以物权法等相关法律为基础，规定了在案外人执行异议之诉中无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，中电科公司请求解除案涉房屋预查封能否得到支持，中宏瑞德中心能否行使申请执行人的权利，在权利相对方对适用基础法律司法解释规范相向选择的情况下，本院将据此结合各方举证质证情况及认定的事实对相关问题进行审查判断。关于商品房预售合同等相关合同效力问题。中电科公司与金丰科华公司于2015年12月2日分别签订了包括本案1705号房屋在内的122份分套商品房预售合同，同时又签订了总预售合同及附件，还签订了相关的房屋买卖意向协议、款项支付协议、补充协议等涉及案涉房屋的买卖合同。就商品房预售合同而言，由于该合同系中电科公司与金丰科华公司的真实意思表示，并且进行了网上签约，不违背法律、行政法规之效力性强制性规定，系合法有效之合同。其他总预售合同及附件，房屋买卖意向协议、款项支付协议、补充协议等，虽然中宏瑞德中心有所质疑，但中电科公司与金丰科华公司提交了相关证据，该买卖双方均予以认可，因此对于总预售合同等已经成立不应予以否认。在商品房预售合同和总预售合同中，为了履行监管协议及监督各方履行该预售合同，房屋买卖双方对相关抵押权问题、专用监管账户问题作出了约定。根据信达公司为债权人，金丰科华公司为债务人之一的债权公证文书、抵押权登记、资金监管协议、印章监管协议以及商品房预售合同、总预售合同的相关约定，可以看出信达公司对案涉房屋的土地使用权、在建工程拥有抵押权，对专用监管账户拥有监管的权利。从信达公司对金丰科华公司为债权人的视角看，信达公司对案涉房屋拥有就房屋预售款优先受偿的权利，对案涉房屋买卖专用监管账户中的房屋预售款拥有债权人的合法利益。作为商品房预售合同等的签约人，签订商品房预售诸合同，应已经过要约、承诺的过程，因此对相关合同条款，尤其是涉及到第三人利益的条款，应当负有必要的注意义务。就中电科公司而言，其购买案涉房屋存在登记抵押权，由于房屋所有权需要涤除抵押权才可进行变更登记，中电科公司为自己购房利益实现亦应注意到抵押权所带来的影响。其明知案涉房屋存有抵押权而未能与抵押权人协商与交易习惯不符，也不符合其作为购房人的交易利益。如此而言，在商品房预售合同及总预售合同中的专用监管账户，一定程度是为保证信达公司抵押权益和合同权益而设立，应当予以确认。中电科公司述称专用监管账户是通过监管账户的资金以保障施工人能依约获得工程款，并不是为了保护抵押权人权益设立，此种陈述并不全面，因此不能予以采信。以对抵押权的注意义务为基础，中电科公司亦应对设立专用监管账户为保证信达公司相关权益负有一定注意义务。且通过预留印鉴，信达公司亦已一定程度进行监管。中电科公司未能尽到注意义务存有过失。作为信达公司的债务人之一金丰科华公司更存有过失。因此，中电科公司与金丰科华公司关于脱离专用监管账户支付部分购房款的行为，已具有民法上的恶意。中电科公司与金丰科华公司通过款项支付协议、补充协议等约定脱离专用监管账户支付购房款损害了信达公司权益。中宏瑞德中心辩称，其在案涉房屋上拥有抵押权，此说法不能成立。事实如中电科公司所言，抵押权人为信达公司，中宏瑞德中心并非抵押权人。本院查明，信达公司通过公证将抵押权益和债权权益一并转让给中宏瑞德中心，但中宏瑞德中心所称抵押权未登记在该中心名下，因此中宏瑞德中心不拥有案涉房屋登记抵押权，但由于其受让了信达公司对金丰科华公司为债务人之一的债权权益，对信达公司债权权益的损害，间接也是对中宏瑞德中心债权权益的损害。法律规定债权转移应当通知债务人，信达公司与中宏瑞德中心在《金融时报》上刊登债权转让暨债务催收公告尚不足以认定债权转让已通知相关债务人，但法律并不排斥债权转让双方进一步的法律行为。因此，可认定中宏瑞德中心权益受到或者将要受到损害。中电科公司与金丰科华公司述称预售商品房已经抵押权人信达公司同意，脱离专用监管账户支付房价款并不损害第三人利益。就此应当认为，抵押权人信达公司同意预售商品房并不等于放弃抵押权，如相关法律规定处分抵押物抵押权人可优先受偿，和允许债务人转让不动产，以房屋转让价款偿还债权，均可以实现涤除抵押权之目的。而本案，正是信达公司对专用账户有着监管权利和利益，并且中宏瑞德中心也存在债权权益。所以中电科公司与金丰科华公司此节陈述不能得到支持。中电科公司与金丰科华公司在补充协议中约定，中电科公司将购房款支付至总预售合同外的其他账户，因此造成的一切后果由金丰科华公司承担。结合前节中电科公司对抵押权和专用监管账户应尽注意义务之论述，中电科公司与金丰科华公司于专用监管账户外支付房价款确属不能认定为善意。因此，款项支付协议等与商品房预售合同权利、义务内容冲突的，于专用监管账户外支付房屋价款的合同约定，依据合同法相关规定可以认定为无效或者认定此类约定效力具有较大瑕疵。二、关于预售房屋价款支付问题。评价合同效力并非本案目标，合同系买卖双方履行的依据，在合同效力有瑕疵的情形下，中电科公司所支付资金是否可以确认为房价款，才是本案必要的审查内容。包括1705号房屋在内的122份分套商品房预售合同，对房价款以每套房屋为单位分期付款方式作了约定。总预售合同以集中分期付款方式对房价款作了约定。二者在付款期限上保持同一。案涉房屋买卖双方均认可已付房价款可按比例分别计算至122份合同的履行份额，本院对此不持异议。在双方未约定或履行支付房屋价款时未特别言明下，以合同中双方对总预售合同与商品房预售合同总分关系的意思表示，亦应做此推断。那么，本院对总预售合同各期限房价款的判断，亦属于对包括1705号房屋在内的122份商品房预售合同房价款履行问题的判断。中电科公司与金丰科华公司对总预售合同房价款的陈述为除意向款5000万元之外的5亿元首付款，系通过专用监管账户支付，其余房价款中5000万意向款及尾款78558160元系通过非专用监管账户支付金丰科华公司，另有5亿元系通过保理合同向保理公司支付。如前所述，中电科公司与金丰科华公司关于款项支付协议等与商品房预售合同关于支付房价款冲突的权利、义务约定属于无效或效力上存有较大瑕疵。在此基础上，可以对5000万元意向款、78558160元房款、向案外人保理公司所付5亿元做如下判断：1．有关5000万意向款及78558160元房款，由于支付途径未按照有效的商品房预售合同约定履行，所以合法有效的合同依据不足，故认定为房价款具有瑕疵。但中电科公司与金丰科华公司双方均予认可，故依然应认定为房价款。2．有关向案外人保理公司所付5亿元，征信中心动产权属登记证明显示，针对578558160元房屋价款，保理公司以4．5亿元受让了该债权。中电科公司与金丰科华公司均认可中电科公司向保理公司支付了5亿元，即使保理公司向金丰科华公司按4．5亿元已作了支付，金丰科华公司收到的款项也比总预售合同约定少收了部分房价款。金丰科华公司出具的尾款全部支付的收款凭证，与实际情况不符。但作为付款义务人，中电科公司是依据与金丰科华公司合同履行，按照金丰科华公司出具的收款凭证，其已完成支付房价款之义务，故应当认定该笔房价款已付。但该笔房价款的支付，依然存有缺乏合法有效合同依据的问题，故仍存有瑕疵。因此，除按专用监管账户支付的5亿元外，中电科公司所付其他房价款，虽然被金丰科华公司所认可，应当认定为已付房价款，但存有一定瑕疵。三、关于对预售商品房合法占有问题。中电科公司述称案涉房屋交付时间为2017年11月1日，北京中际北视物业管理有限公司出具的证明为2017年8-11月间办理入住手续。相关证据表明案涉房屋在中电科公司办理交付手续期间存在北京市第三中级人民法院对案涉土地的查封，查封期限为2017年7月27日到11月29日。2018年1月8日本院对案涉房屋进行了预查封，中电科公司认可由于本院查封其对案涉房屋停止装饰装修。中电科公司认为北京市第三中级人民法院查封是登记查封，而未在现场张贴封条等控制措施，并且法院仅是针对土地进行查封，效力不及于房屋，因此其已对房屋合法占有。根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例相关规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。此“房地一体转让”原则，以及相关司法解释具体规定，均表明人民法院虽然系对土地进行查封，但查封效力及于地上建筑物。中电科公司主张的合法占有，意味着其对案涉房屋已实际管理和控制，但是其接收房屋是在案涉房屋被人民法院查封期间，在北京市第三中级人民法院解除查封后本院又进行了实物查封，其难以通过管理控制之外观显示其系案涉房屋占有人。况且，中电科公司系通过商品房预售合同等订立和履行受让案涉房屋，从房屋转让来看，交付环节反映为所有权登记转移和交付占有上，交付占有是案涉房屋转让的必要环节。根据我国城市房地产管理法相关规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不得转让。故在人民法院查封期间，为房屋交付占有，从合法性来看，尚有不足。中宏瑞德中心提交了金丰科华公司向北京市丰台区人民法院重整申请，该证据显示项目由意向性的大型金融机构收购，项目买受人未实际占有、使用物业。其欲以此证据证明，中电科公司未实际占有案涉房屋，因其未提交证据证明项目买受人即指中电科公司，故对此本院不予采信。因此，本院对中电科公司已完成对案涉房屋合法占有不予认定。综合前述问题的审查判断，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，中电科公司未达到排除执行的必要条件，其未能拥有相应的物权期待权。本院进而认为，中宏瑞德中心申请实现金钱债权，中电科公司系以对案涉房屋的物权期待权申请排除执行，对此还应从法律保护本意予以判断。我国物权法规定，不动产物权的转让经依法登记发生效力，对案涉房屋，中电科公司尚未取得合法登记，因此该公司不拥有物权，其拥有的物权期待权性质仍为债权。一般来说从不动产买卖合同签约到不动产转移登记会经历较长时间，不动产权属有可能处于不安定状态，由此可能会影响到不动产买受人的利益，有恒产者有恒心，所以该类债权应予加以特别保护。但是对于具有执行效力并已申请人民法院查封在先的金钱债权，只有达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之必要条件才能排除执行。我国法律制度对物权期待权的保护对象逐渐有所扩大，对为物权期待权的债权特殊性要求上也随之规范，即该特别债权应完善无瑕疵。法律制度彰显的价值是既然已有具备执行效力并已查封在先的金钱债权存在，物权期待权人只有无过错方能形成特别债权排除执行，而以滞后的普通债权不能对抗在先的金钱债权。就本案而言，中电科公司以履行商品房预售合同等为表征的债权具有瑕疵，未能具备排除执行的特别债权必要条件，因此其以执行案外人的身份要求解除对1705号房屋的预查封，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条之规定，本院判决如下：驳回中电科（北京）网络信息安全有限公司的诉讼请求。案件受理费111296．74元，由中电科（北京）网络信息安全有限公司负担（已交纳70元，剩余部分于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 肖大明审 判 员 李 珊审 判 员 姚 颖审 判 员 周梦峰审 判 员 李 淼二〇一九年三月二十九日法官助理 宋 佳法官助理 韩舒同法官助理 曹 华书 记 员 林晓天书 记 员 杨 竹书 记 员 李 慧书 记 员 赵 婕