湖南省临湘市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0682民初204号原告：李芳，女，1979年2月3日出生，汉族，湖南省临湘市人，经商，住临湘市。委托诉讼代理人:苏学根，临湘市天成法律服务所法律工作者。被告：岳阳合生商业运营管理有限公司，所在地：临湘市福桥路**。法定代表人：李平华，该公司总经理。委托诉讼代理人:李朝辉，湖南雄剑律师事务所律师。原告李芳诉被告岳阳合生商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案。本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李芳及其委托诉讼代理人苏学根、被告岳阳合生商业运营管理有限公司的法定代表人李平华及其委托诉讼代理人李朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李芳向本院提出如下诉讼请求：一、解除原、被告于2016年12月9日、2016年12月31日签订的两份《湘北新市场商铺租赁合同书》；二、责令被告退还原告合同保证金15,000元、入场费3,000元，共计18,000元；三、责令被告赔偿原告装修损失5,000元；四、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年12月9日、2016年12月31日共同签订了两份《湘北新市场商铺租赁合同书》。双方约定，被告提供湘北新市场C层048号、073号商铺给原告经营女装；合同有效期自2017年1月1日起，至2019年12月31日止，共36个月；原告须交纳合同保证金15,000元、入场费3,000元；被告有义务为原告提供良好的经营环境和营业氛围，并采取积极的措施兑现和维护队顾客的承诺，提高市场的商业信誉，否则，原告可单方面解除合同，并有权要求被告予以合理赔偿。原、被告双方还就合同其他事项进行了详细约定。然而，原告经营不到21月，由于被告管理及运营措施方面的问题，具体表现在运营宣传措施不力、商场运行设备设施不到位而形成商场经营环境每况愈下，导致包括原告在内的承租人经营状况惨淡，大部分承租人不得不离开商场而另寻出路，原告所在的楼层也只剩寥寥几家商户在艰难维持。为了履行合同义务，原告一方面要求被告按合同条款的约定提高商场运营力度，尽快改善商场运营环境，另一方面按照被告的要求将经营商铺挪到电梯附近，原告又花费5,000余元重新装修，提升服务质量。但是，不管原告怎么努力经营，由于被告没有兑现自己的承诺，导致重新招商不到位，商场里面终日冷冷清清，几乎无人问津。特别是被告商场设备设施问题，如电梯、空调多次长时间停运，让顾客更无心顾暇，原告经营业主处于亏损状态。2018年8月18日，被告不但不改变管理缺陷，竟向原告等承租人提出重新签订为期5年的新的租赁合同，否则勒令原告等承租人在10天内自动离开商场，并拆除装修的铺位。原告不同意签订新的租赁合同，同时向被告提出了解除双方于2017年2月10日所签订的两份租赁合同的要求，并要求被告退还合同保证金15,000元及入场费3,000元，共计18,000元。被告拒绝退还上述款项，被告工作人员并与原告等承租人发生肢体冲突，协商解除租赁合同未果。综上所述，由于被告没有履行合同约定的义务，导致原告合同权利受损，造成原告无法实现合同目的，被告的行为明显构成违约。据此，依照我国《合同法》之规定，原告只能具状起诉，请求人民法院依法支持原告诉求。被告岳阳合生商业运营管理有限公司辩称：一、原告与答辩人签订的C层048和073号商铺租赁合同已经解除了。2018年1月初，答辩人C层的100至103号商铺的承租业主因去外地发展，便将其租赁的100至103号商铺返还给了被告。因该商铺靠近电梯口，地段比较好，当时原告和几个案外人都争着要，答辩人最后只好将面积共92.71平方的这四个商铺，平均分成三个商铺，每个商铺面积约31个平方，并在2018年1月15日出租给了原告等三人。同时，答辩人为了加强商场的管理，创造良好的经营环境等，要求原告在承租新商铺的当天，向答辩人出具了份自愿遵守商场管理制度，服从商场的统一安排，不退到早退，不停业，保证商铺货物充足，做到商品及时换季等内容的《承诺书》。而且，原告还按《承诺书》的要求，将该商铺2018年的管理费2,976元(31m×8元/㎡×12月＝2,976元)一次性交给了答人。由于原告租赁了新商铺，双方约定将之前签订的C层048和073号《湘北新市场商铺租赁合同书》解除了，并且约定两份租赁合同的押金，退半给原告作为其租赁新商铺交付给答辩人的押金，另一半押金不退，作为原告取得新商铺的对价。因此，原告诉称其租赁的新商铺是答辩人要求其挪到电梯口附近的，完全不是事实。同时，原告与答辩人签订的C层048和073号商铺租赁合同已经解除了，原告诉称双方之间还存在该合同的权利义务关系与客观事实不符。二、答辩人尽到了管理职责。首先，答辩人要求包括原告在内的大部分商户，向答辩人出具了自愿遵守商场管理制度，服从商场的统一安排，不迟到早退，不停业，保证商铺货物充足，做到商品及时换季等内容的《承诺书》。同时，商场内有空调、有电梯。并且，空调和电梯除故障维修外，都在正常运行。原告诉称空调和电梯长时间停运与客观事实不符。而且，商场还配备了保安和保洁，设置了地下停车场，不时开展广告宣传，购物环境舒适，具备良好的经营环境。原告所在的楼层除原告等少数商户不正常经营外，其他的商户都在正常经营，并非原告诉称的其所在的楼层只剩寥几家商户在艰难维持。同时，整个商场也在正常经营，并不是冷冷清清，无人问津。如果答辩人没有尽到管理职责，商场没有良好的经营环境，冷冷清清，无人问津，原告怎么会和另外三个人去争电梯口附近的商铺?怎么又会花5,000余元去装修?原告目前的经营状况不理想，是由于被告对其免租，原告没有经营压力，导致其不遵守商场的经营管理制度，不认真经营，经常迟到早退，不正常开店，货源不足，商品不新颖所致的。另外，答辩人还为了提升商场的人气，有条件的免去了包括原告在内的大部分商户2017年和2018年的租金，答辩人尽到了管理职责。三、原告没有提出与答辩人解除租赁合同。为了让利给商户，2018年8月答辩人搞了一个五年制的免租方案，因大部分商户不同意一次签订五年租赁合同，该方案也就没有实施原告与答辩人签订的C048和C073两份商铺租赁合同，因原告2018年1月15日重新从答辩人处租赁了新商铺已经解除了，根本不存在原告在2018年8月向答辩人提出解除其与答辩人2017年2月10日(实际签订合同日期为2016年12月31日)签订的C048和C073号两份商铺租赁合同的事实。而且，答辩人的工作人员也根本没有因为退还有关款项与原告发生过肢体冲突。综上，原告诉称的租赁合同已经解除了，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院确认如下：原、被告于2016年12月9日、2016年12月31日签订了两份《湘北新市场商铺租赁合同书》。双方约定，被告提供湘北新市场C层048号、073号商铺给原告经营女装；合同有效期自2017年1月1日起，至2019年12月31日止，共36个月；原告须交纳合同保证金15,000元、入场费3,000元；其中，第五条第三款约定，被告有义务为原告提供良好的经营环境和营业氛围，并采取积极的措施兑现和维护对顾客的承诺，提高市场的商业信誉。第六条第三款规定，被告有下列情况之一，原告可单方解除合同，并有权要求被告予以合理赔偿：1违反合同的其他条款或违反双方就本合同达成的其他补充协议；2违法行为严重损害原告利益。原、被告双方还就合同其他事项进行了详细约定。在两份租赁签订的当日，原、被告又分别签订了两份《特约免租期》，约定原告免租期自2017年1月1日至2017年12月31日，此期间原告租金全免，在免租期满后的首月正式开始向被告交纳合同所约定年租金。2018年1月，被告商铺C层的100至103号商铺的承租业主因去外地发展，便将其租赁的100至103号商铺返还给了被告。因该商铺靠近电梯口，当时原告和另外两个案外人将面积共92.71平方的这四个商铺，平均分成三个商铺，每个商铺面积约31个平方，并在2018年1月15日出租给了原告等三人。同时，被告为了加强商场的管理，创造良好的经营环境等，要求原告在承租新商铺的当天，向答辩人出具了份自愿遵守商场管理制度，服从商场的统一安排，不退到早退，不停业，保证商铺货物充足，做到商品及时换季等内容的《承诺书》。而且，原告还按《承诺书》的要求，将该商铺2018年的管理费2,976元(31m×8元/㎡×12月＝2,976元)一次性交给了被告。同时，被告退还原告已交的一半押金，另一半押金则作为原告取得新商铺的押金。2018年8月18日，被告向租赁户发出《湘北购物广场致各位新老顾客的一封公开信》，告知各租赁户湘北购物广场的经营方案。其中，第七条规定，不签署新款协议的商户，按原签合同和承诺书的约定执行，在十天内自动离开商场。并拆除装修的摊位。第八条规定，自本通知下发起，所有商户在十日内来商场签署协议，过期作自动退出商场处理，并拆除其摊位。因大部分商户不同意一次性签订五年租赁合同，该方案也就没有实施。另查明：湘北购物广场内有空调、有电梯。而且，商场还配备了保安和保洁，设置了地下停车场。为了出租摊位，被告在广场外打出了巨型广告，内容为每层现有少数黄金旺铺、部分精装修铺位，无押金、无进场费、2018年再免租金五年。本院认为：原、被告签订的C层048号和073号《湘北新市场商铺租赁合同书》是否已解除是本案的争议焦点之一。上述两份合同的签订后，因C层靠近电梯口的商铺空出，原告经与被告协商沟通后将商铺迁移。原告上述迁移商铺的行为只是履约地点的变更。在搬迁商铺的过程中，原告向被告签订了《承诺书》并交付了2018年的商铺面积管理费，也只是履约金额的变化。上述履约地点与履约金额的变化是在原、被告充分协商一致的情况下发生的，并未改变租赁合同的性质。因此，原、被告签订的C层048号和073号《湘北新市场商铺租赁合同书》并未解除，原告有权提出解除商铺租赁合同的诉讼请求。原告提出的解除租赁合同的诉讼请求是否符合法律规定则是本案的另一个争议焦点。合同的解除有约定解除和法定解除之分。原、被告签订的两份合同均在第六条第三款约定了原告单方解除合同的情形：1违反合同的其他条款或违反双方就本合同达成的其他补充协议；2违法行为严重损害原告利益。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”该条款规定的所附条件必须是合法的，具有合法性；违反法律规定，社会公德的损害社会公共利益，以及侵害他人权利为目的事实，不能作为条件。因此，原、被告在两份合同约定的情形不能作为原告解除合同的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上述各种解除合同的情形，并不需要当事人约定，但当事人应当提供事实予以证明。庭审查明，商场内有空调、有电梯还配备了保安和保洁，设置了地下停车场，不时开展广告宣传。被告作为出租方，已为承租人提供了经商的基本条件。承租人是否能实现盈利的合同目的，受多种因素影响。庭审中，原告未提及被告在2017年免租期内违约的情形的证据，而在被告开始收取2018年租金后却提出各种违约情形并要求解除合同，不符合常理；且未提供相关证据予以佐证。在合同履行期间，被告提出另行续订五年合同的要约，并不违反法律规定，也不影响原告对原C层048号和073号《湘北新市场商铺租赁合同书》的履行。因此，在原告不能举证证明被告的行为符合上述五种情形之一的情况下，原告要求解除合同的请求，难以得到本院的支持。原告的后两项诉讼请求与第一项请求具有关联性和递进性，在第一项请求不予以支持的情况下，第二、三项请求也只能一并驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条之规定，判决如下：一、驳回原告李芳解除2016年12月9日、2016年12月31日与被告岳阳合生商业运营管理有限公司签订的两份《湘北新市场商铺租赁合同书》的诉讼请求；二、驳回原告李芳责令被告岳阳合生商业运营管理有限公司退还原告合同保证金15,000元、入场费3,000元的诉讼请求；三、驳回原告李芳责令被告赔偿原告装修损失5,000元的诉讼请求。本案受理费376元，减半收取188元，由原告李芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  沈新文二〇一九年三月一日书记员  刘俊洋附相关法律条文：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；