安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1602民初907号 原告：李小威，男，1986年10月2日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区打铜巷****。身份证号：3412811986********。 委托诉讼代理人：李川，安徽智立律师事务所律师。 被告：杉杉（亳州）都市置业有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区魏武大道**（丁瓦行政村），统一社会信用代码91341600567540120P（1-1）。 法定代表人：郑学明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋解放，安徽国琛律师事务所律师。 原告李小威诉被告杉杉（亳州）都市置业有限公司（以下简称杉杉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小威的委托诉讼代理人李川、被告杉杉公司的委托诉讼代理人蒋解放到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李小威向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金45784元（自2015年6月30日至2018年11月27日），2018年11月27日之后逾期交房每日的违约金按照总房款万分之一计算至被告交付符合合同约定的综合查验合格的房屋之日止。2、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金367元。3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年4月5日被告以出卖人的身份和原告签订合同编号为w201404050007的商品房买卖合同一份，将位于亳州市谯城区涡北安置小区鸿业路北侧杉杉首府4幢1单元1104室房以363960元的价格出卖给原告，后经测量多出点平方，原告也按照合同补交了房款。补交后的房屋总价款为367448元。合同约定于2015年6月30日前交房。合同第九条约定：出卖人逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定交付房款。截止起诉之日被告仍没有按约定向原告交付符合合同约定的综合查验合格的房屋，为此原告提起诉讼。 被告杉杉公司辩称：1、答辩人已将验收合格的房屋交付被答辩人使用，涉案房屋也已验收合格，且被答辩人收房后，已进行使用和收益，答辩人无需承担违约金。2、本案诉讼时效已过，答辩人不需承担违约责任。3、原告诉请的违约金过高且违约期限计算错误。4、即使存在违约交房，被答辩人仍然接收房屋，应当减轻答辩人的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认定如下：（一）原告所举第二组证据《商品房买卖合同》具备真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。（二）被告所举第一组证据中的工程竣工验收报告具备证据的真实性、合法性及与本案的关联性，但缺少施工单位、工程质量监督机构及城建档案管理机构验收意见，对其证据效力不予认定；被告所举第二组证据不具备合法性，对其证据效力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月5日被告以出卖人的身份和原告签订合同编号为w201404050007的商品房买卖合同一份，将位于亳州市谯城区涡北安置小区鸿业路北侧杉杉首府4幢1单元1104室房以363960元的价格出卖给原告，后经测量多出点平方，原告也按照合同补交了房款。补交后的房屋总价款为367448元。合同第八条约定的交付期限为2015年6月30日前。合同第九条逾期交房的违约责任约定：出卖人逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方签订《商品房买卖合同》后，原告按约定交付总房款367448元。截止到一审庭审辩论终结之日，被告仍没有按约定向原告交付符合合同约定的综合查验合格的房屋。 本院认为，1、关于房屋交付问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建设工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。根据上述法律规定可知，竣工验收是房屋交付的使用的必经环节，验收合格是交付房屋的法定条件，只要房屋未按照法定程序完成相应的验收手续，就不具备法定的交付条件。本案中，涉案房屋的城建档案管理部门及工程质量监督部门尚未出具认可性意见，不应认定房屋已经验收合格。杉杉（亳州）都市置业有限公司将涉案房屋转移李小威占用并不是法定意义的交付行为，杉杉（亳州）都市置业有限公司并未完成房屋交付义务。 2、关于合同当事人的违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的违约方，支付违约金后还应当履行债务”。本案中杉杉国际城逾期交房屋即构成违约，应按照该合同的约定承担继续履行合同和支付违约金的责任。按照该合同第9条的约定,逾期交付。超过60日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交付期限的第二天至实际交付之日止，出售人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金的约定支付违约金，直至交付符合合同第八条约定的“商品房经验收合格”时止。因案涉房屋城建档案管理部门及工程质量监督部门尚未出具认可性意见，不应认定房屋已经验收合格。原告未能在规定期限内取得房地产权属证书。杉杉国际城应按照合同第十五条约定的“出卖人按已付房价的0.01%向买受人支付违约金”承担违约责任”。 3、关于诉讼时效问题。根据双方合同约定的逾期交房违约责任，被告逾期交房，每逾期一日需向购房人支付已交房价款固定比例的违约金，它是按日计算并支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日就有第二日的违约金，每日单独发生的违约金系个别性债权，因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。根据双方的合同约定，被告应当在2015年6月30日前，将具备验收合格的商品房交付原告使用。2015年6月30日杉杉国际城未按期交付商品房时，原告已经知晓自己的权利受到侵害，诉讼时效应从此开始计算。2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，适用《中华人民共和国民法通则》中二年诉讼时效的规定，至2017年10月1日二年诉讼时效尚未届满的，适用三年诉讼时效的规定。从2017年10月1日向前推算二年即2015年10月1日。2015年10月1日之前（包括本日）的违约金至2017年10月1日时已经超过二年诉讼时效的，不应予以支持。因此，原告主张的违约金自2015年10月1日起计算至2018年11月27日，其数额应为367448×（365×3+58）×1÷10000=42366元。 综上所述，杉杉（亳州）都市置业有限公司逾期交付房屋构成违约，应承担按照商品房买卖合同的约定支付违约金的责任。因原被告双方均未提交实际交付房屋的时间的相关证据。因此，被告应当自2015年10月1日起按照合同约定的已交付房款的万分之一按日支付违约金。自2015年10月1日起至2018年11月27日违约金为42366元（367448元×万分之一/日×1153天）。自2018年11月27日起，至将经验收合格的房屋交付之日止，仍应按照约定支付违约金。因涉案房屋没有通过验收，李小威未能在规定期限内取得房地产权属证明，杉杉（亳州）都市置业有限公司应按照合同约定承担违约责任。即支付逾期办证违约金367元（367448元×0.1%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，第一百三十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，判决如下： 一、杉杉（亳州）都市置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付李小威自2015年10月1日起至2018年11月27日逾期交房违约金42366元；2018年11月27日之后的违约金每日按照已付总房款万分之一计算至被告杉杉（亳州）都市置业有限公司交付符合合同约定的查验合格的房屋之日止； 二、杉杉（亳州）都市置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付李小威逾期办证违约金367元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费954元，减半收取477元，由被告杉杉（亳州）都市置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  吴加付 二〇一九年三月二十四日 书记员  王贝贝