广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤20执复172号 复议申请人（利害关系人）：中山市锐尔朗电器有限公司，住所地广东省中山市南头镇丰硕路**首层，统一社会信用代码91442000345354883B。 法定代表人：何汉荣，总经理。 申请执行人：中山小榄村镇银行股份有限公司沙溪支行，，住所地广东省中山市沙溪镇奕豪园A17、A18A19卡，统一社会信用代码91442000568286304A。 负责人：梁什健，行长。 被执行人：中山市智朗电器有限公司，，住所地广东省中山市南头镇升辉北工业区 法定代表人：梁丽珍。 被执行人：梁丽珍，女，1973年4月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：胡志刚，男，1974年10月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：何伯良，男，1956年9月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：梁华开，男，1965年3月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：杨嘉丽，女，1969年11月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 复议申请人中山市锐尔朗电器有限公司不服广东省中山市第一人民法院（以下简称执行法院）作出的（2018）粤2071执异353号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 执行法院在执行申请执行人中山小榄村镇银行股份有限公司沙溪支行（以下简称小榄村镇银行沙溪支行）与被执行人中山市智朗电器有限公司（以下简称智朗公司）、梁丽珍、胡志刚、何伯良、梁华开、杨嘉丽金融借款合同纠纷一案［（2017）粤2071执13321号］中，中山市锐尔朗电器有限公司（以下简称锐尔朗公司）对执行法院拍卖梁丽珍名下位于中山市××路××之一（以下简称丰硕路21号之一）房地产的执行行为不服，向执行法院提出异议。 执行法院查明，关于小榄村镇银行沙溪支行与智朗公司、梁丽珍、胡志刚、何伯良、梁华开、杨嘉丽金融借款合同纠纷一案，法院经审理作出（2016）粤2071民初7055号民事判决，判决：“一、智朗公司于判决发生法律效力之日起七日内向小榄村镇银行沙溪支行清偿截至2016年4月1日的借款本金19,297,340.63元及利息、逾期罚息、复利329,405.13元，合计19,666,745.76元，以及从2016年4月2日起至债务清偿之日止的利息、逾期罚息、复利（利息以具体每笔贷款发放时，以实际放款日适用的中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率上浮30%确定贷款利率，按月计息；逾期罚息、复息利率按合同项下借款利率水平上加收50%；）；二、智朗公司向小榄村镇银行沙溪支行支付因委托律师而产生的律师费40,000元；三、小榄村镇银行沙溪支行有权对梁丽珍提供的位于中山市××路××之一的房地产【房产证号：粤房地权证中府字第××号；土地使用权证号：中府国用（2003）第020292号】在抵押金额范围内折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款享有优先受偿权；四、梁丽珍、胡志刚、何伯良、梁华开、杨嘉丽对上述债务承担连带清偿责任；梁丽珍、胡志刚、何伯良、梁华开、杨嘉聃在承担清偿责任后，有权向智朗电器有限公司行使追偿权……”。梁华开不服提起上诉，本院经审理作出（2017）粤20民终1500号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，因被执行人未按生效判决履行确定的义务，小榄村镇银行沙溪支行向执行法院申请执行，执行案号为（2017）粤2071执13321号。该案诉讼过程中，执行法院根据小榄村镇银行沙溪支行财产保全的申请，作出（2016）粤2071民初7055号之一民事裁定，于2016年4月12日查封梁丽珍名下丰硕路21号之一房地产。进入执行程序后，转为执行中查封。2017年11月13日，执行法院以（2017）粤2071执13321号之二执行裁定继续查封上述涉案房产。 执行过程中，执行法院发出公告，责令被执行人或该房产的使用人限期内迁出上述房产。2018年3月2日，执行法院作出（2017）粤2071执13321号之三执行裁定，裁定拍卖（或变卖）梁丽珍名下丰硕路21号之一的房地产，拍卖（变卖）所得用于清偿其所欠债务。锐尔朗公司遂向执行法院提出异议，请求停止对丰硕路21号之一的房地产的公开拍卖。 另查，根据锐尔朗公司提交的厂房租赁合同记载，甲方（梁丽珍）将丰硕路21号及丰硕路21号之一的房屋出租给乙方（锐尔朗公司）使用，厂房租赁自2015年6月1日起至2020年5月31日止，合同签订日期：2015年6月1日。 又查，根据中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房产登记坐落中山市××路××之一，权利人：梁丽珍，房产证号：**××15，土地证号：中府国用（2003）第0202**。2015年3月17日登记抵押权人小榄村镇银行沙溪支行，他项权证号：粤房地他项权证中府字第**，抵押金额33,828,000元；2015年6月24日，登记抵押权人中国工商银行股份有限公司佛山盐步支行，他项权证号：粤房地他项权证中：粤房地他项权证中府字第**72,000元。 执行法院认为，执行标的物上的租赁权虽属实体权益，但不能排除强制执行。锐尔朗公司以对执行标的物享有租赁权、执行中保障其租赁权益为由提出执行异议的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查处理。锐尔朗公司主张依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提出异议，法院不予采纳。本案的焦点系锐尔朗公司的租赁权在执行中是否得到保护的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。本案中，执行法院根据申请执行人小榄村镇银行沙溪支行的申请对涉案房产予以查封拍卖并发出迁出公告，符合法律规定，并无不当。涉案丰硕路21号之一抵押权的设立登记于2015年3月17日，在抵押权设立后，梁丽珍就上述涉案房产与锐尔朗公司签订厂房租赁合同，而且锐尔朗公司未能提供证据证明抵押后的出租行为得到申请执行人的书面同意，申请执行人也明确梁丽珍未征得其同意将涉案房产予以出租，故租赁关系即使成立也不得对抗已登记的抵押权，由此造成的风险由梁丽珍与锐尔朗公司自行承担。综上，锐尔朗公司主张因对涉案丰硕路21号之一享有租赁权而停止对房产的拍卖，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定：驳回异议人中山市锐尔朗电器有限公司的异议请求。 锐尔朗公司不服，向本院申请复议称，请求撤销中山市第一人民法院（2018）粤2071执异字第353号执行裁定，停止对涉案丰硕路21号之一房产的拍卖，宣告拍卖结果无效。事实与理由如下：执行法院已查明锐尔朗公司早于2015年6月1日便承租梁丽珍位于中山市××路××之一房地产，租期自2015年6月1日至2020年5月31日止。锐尔朗公司与梁丽珍签订的租赁合同合法有效，受法律保护。执行法院对涉案房产进行拍卖，锐尔朗公司应享有优先购买权，但执行法院由始至终并未通知锐尔朗公司享有优先购买权，拍卖程序不符合法律规定，应宣告拍卖结果无效。另外，即使在锐尔朗公司与梁丽珍签订租赁合同前，涉案房产存在抵押权，该抵押权仅是申请执行人小榄村镇银行沙溪支行所享有。现阶段，执行法院对涉案房屋进行拍卖，取得该涉案房屋所有权的第三人并不能因此对抗申请人的租赁权。执行法院执行被执行人的财产，并不能影响锐尔朗公司在租赁合同期满前依法行使租赁权。若执行法院继续对涉案房屋进行拍卖，将会导致申请人无法正常生产经营，面临巨大经济损失。场内次承租人上百名员工亦将面临失业，无法维持生计。为此，为维护自身合法权益，锐尔朗公司特向贵院提出复议申请，恳请贵院支持锐尔朗公司的请求。 小榄村镇银行沙溪支行辩称，执行法院（2018）粤2071执异353号执行裁定合法合规，维护了抵押权人的合法利益，显示了法律的公平正义，应予以继续执行。经中山市第一人民法院查实，涉案房地产抵押权的设立登记于2015年3月17日，在抵押权设立后，梁丽珍就上述涉案房产与锐尔朗公司签订厂房租赁合同，而且锐尔朗公司未能提供证据证明抵押后的出租行为得到我方书面同意。梁丽珍在未征得我方同意的情况下将涉案房地产予以出租，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。买受人参与司法拍卖，通过竞价方式取得涉案房地产的物权，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。可见，锐尔朗公司不能因租赁关系对抗买受人的物权。因上述法律行为造成的风险应由梁丽珍与锐尔朗公司自行承担。在司法拍卖公告中法院以醒目字体特别提醒“优先购买权人参加竞买的，应于当次开拍前提前三个工作日向中山市第一人民法院提交确认优先购买权申请和有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃本标的物享有的优先购买权”。且拍卖前，人民法院已在拍卖标的物上张贴有关拍卖公告，执行法官也对租户进行逐一约谈，由此可知锐尔朗公司应当知道它所租赁的房产于何时何平台进行公开拍卖，其可以在规定时间内向人民法院确认优先购买权人的身份，然而锐尔朗公司并没有申请确认优先购买权，按照拍卖公告应视为放弃本标的物享有的优先购买权。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，请求人民法院驳回锐尔朗公司的复议请求，以维护抵押权人的合法权益。 本院查明，本院对执行法院查明的事实予以确认。 另查明，梁丽珍名下位于中山市××路××之一的房地产［房产证号：粤房地权证中府字第××号；土土地证号：中府国用（2003）第020292号］及地上建筑物已于2018年8月22日在京东拍卖平台以**794,310元拍卖成功。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，涉案房产已于2018年8月22日拍卖成功，复议申请人以其为涉案房产的优先购买人为由请求法院停止拍卖，宣告拍卖结果无效的主张，不符合上述法律规定，本院不予支持。 其次，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”、《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”之规定，小榄村镇银行沙溪支行对本案涉案房产的抵押权设立时间为2015年3月17日，复议申请人锐尔朗公司与梁丽珍就涉案房产的《厂房租赁合同》签订时间为2015年6月1日，即锐尔朗公司与梁丽珍签订租赁合同时间在租赁物设定抵押权之后，依据前述规定，锐尔朗公司主张的租赁权不得对抗设立在前的抵押权，对于锐尔朗公司的复议请求，本院不予支持。 综上，复议申请人锐尔朗公司的复议请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回中山市锐尔朗电器有限公司的复议申请，维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071执异353号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  林仁彬 审判员  李油欢 审判员  赵 娟 二〇一九年三月二十七日 书记员  王 昱