贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终1327号上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司遵义分行，住所地:贵州省遵义市红花岗区民主路1号。负责人：宋天文，行长。委托诉讼代理人：徐亚兰，贵州山一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐希，女，1979年4月18日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：刘永杰，贵州牧心律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市康吉房地产开发有限公司。住所地:遵义市轻纺大楼五楼。法定代表人：蒲文忠。委托诉讼代理人：陈涛，贵州佳信律师事务所律师。第三人：赵天才，男，1968年1月6日生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。上诉人中国银行股份有限公司遵义分行（以下简称中国银行遵义分行）因与被上诉人唐希、遵义市康吉房地产开发有限公司（以下简称康吉房开公司）、第三人赵天才房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初9794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中国银行遵义分行上诉请求：撤销遵义市红花岗人民法院（2018)黔0302民初9794号民事判决，驳回被上诉人唐希的起诉，将本案移送遵义市公安局红花岗分局予以立案侦查。事实和理由：一审法院由于认定事实错误，导致不当适用法律。本案被上诉人唐希和康吉房开公司串谋套取上诉人银行贷款，涉嫌经济犯罪，人民法院应当驳回原告的起诉,将本案材料移送遵义市公安局红花岗分局予以立案侦查。被上诉人唐希和康吉公司签订《商品房买卖合同》，纯属唐希为配合康吉房开公司通过以唐希名义办理虚假按揭贷款方式套取上诉人银行贷款而虚构的买卖协议，并非双方购买房屋的真实意思表示。唐希自2003年9月“购房”以来，从不关心、更不主张所购房屋的交付。唐希因为自己与康吉公司串通套取虚假按揭贷款的不法行为而身陷公民不诚信记录，现试图采取起诉方式摆脱自己的责任。唐希辩称，双方进行房屋买卖是真实的，首付和前期按揭贷款是我在付，后因我得不到房子，房子被房开商卖给其他人后，我才没付。因时间久远，当时还款的依据未保存。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。康吉房开公司辩称，我公司与原告的买卖是虚买卖，不真实的买卖，请二审法院公正裁判。唐希向一审法院起诉请求：1.请求判令解除唐希与康吉房开公司之间《商品房买卖合同》；2.请求解除唐希与赵天才、中国银行遵义分行银行基于《商品房买卖合同》签订的《住房借款合同》，并由康吉房开公司承担还款责任；3.请求判决康吉房开公司支付唐希缴纳的首付款144000元、支付唐希已经偿还的银行贷款98128元；4.诉讼费用由康吉房开公司承担。一审法院认定事实：2003年9月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由被告将位于遵义市红花岗区颜村水晶碧苑A区65号房屋（建筑面积为400平方米）以480000元价格（该房首付款为144000元）售与原告并进行了他项权抵押登记（2009年9月29日在遵义市红花岗区房屋产权监理处办理他项权证抵押登记），办理了他项权证。2003年10月9日，第三人中国银行遵义分行作为申请人，借款人为原告唐希、被告康吉房开公司作为保证人在遵义市公证处作了（2003）遵市融证字第2458号公证书。同日，原告与第三人中国银行遵义分行、被告康吉房开公司签订了《住房借款合同》，约定月利率为4.20‰，贷款期限为240月（2003年10月9日至2023年10月9日），贷款总额为336000元。其中第八条：“借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按中国人民银行规定的逾期贷款利率对逾期贷款计收利息。借款人以长城信用卡归还贷款本息发生透支，应立即无条件归还透支本金，并按信用卡透支利率支付利息”；第九条：“借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利”。合同签订后，第三人中国银行依约发放了全部贷款至被告账户。《住房借款合同》项下抵押物为原告所购之房产，被告康吉房开公司为原告提供连带保证责任担保。诉争房屋至今未交付原告，且原告的房屋贷款一直由被告康吉房开公司与原告向第三人中国银行遵义分行予以还款，至起诉之日尚欠借款本金金额为：249237.72元（88695.01元+160542.71元），第三人中国银行遵义分行应收利息、利息罚息以双方合同约定及银行系统产生的数据为准。另查明，从原告与第三人中国银行遵义分行签订《住房借款合同》起一直由被告康吉房开公司支付房屋贷款，后因被告康吉房开公司因公司经营原因，无力还贷，原告为避免其征信出现问题，于2017年10月31日起向第三人中国银行遵义分行归还贷款至2018年5月9日，本息共计34550.35元。一审法院认为，原告唐希与被告康吉房开公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应当确认合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行权利和义务。原告唐希已按照合同的约定履行了交纳购房款144000元，而康吉房开公司至今仍未按照合同的约定将商品房交付唐希使用，被告康吉房开公司已构成违约。庭审中，被告对未交付房屋的事实予以认可，且同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告唐希要求解除与被告康吉房开公司签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，一审法院予以支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”、第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，原告唐希与被告康吉房开公司签订的《商品房买卖合同》已经解除，原告唐希为购买商品房而签订的《住房借款合同》的目的无法实现，故原告要求解除三方当事人签订的《住房借款合同》的诉讼请求，一审法院亦予以支持。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告唐希要求被告康吉房开公司返还购房首付款144000元以及其偿还第三人中国银行遵义分行的本息34550.35元之诉讼请求，一审法院予以支持。截至2018年10月22日，原告唐希尚欠第三人中国银行遵义分行借款本金249237.72元，该款应由被告康吉房开公司代原告唐希向第三人予以归还。根据《住房借款合同》第八条、第九条约定，对原告未按时清偿的借款本金所产生的利息应计收罚息（利息及利息罚息以实际还款结清之日银行系统内产生的金额为准），第三人中国银行遵义分行要求被告支付逾期未还本金及所产生的利息、利息罚息的请求，一审法院予以支持。《住房借款合同》签订后，第三人中国银行遵义分行办理了抵押登记手续，抵押已经生效，第三人中国银行遵义分行可在债务未能得到清偿的情况下行使抵押权，并就处分抵押物所得价款主张其权利。庭审中原告虽不能提供其缴纳首期房款144000元发票原件，但原告出具的发票复印件复印于遵义市不动产登记事务中心产籍档案室，对其发票的真实性一审法院予以认可，被告以原告并未实际交付首付款以及该房屋买卖合同系假买卖关系实则是套取银行贷款的抗辩，因被告无证据予以佐证其抗辩，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，故对被告的这一抗辩，一审法院不予采信；原告自述其从2003年10月起还贷约2年，对此被告不予认可，且经过庭审查明的原告认可被告还贷至2008年12月29日的事实，鉴于原告无证据证明其观点并综合交易习惯，一审法院对原告的此项自述不予认可。第三人赵天才经一审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告唐希与被告康吉房开公司于2003年9月12日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告唐希与被告康吉房开公司、第三人中国银行股份有限公司遵义分行于2003年10月9日签订的《住房借款合同》；三、由被告康吉房开公司于本判决生效之日起十日内返还原告唐希购房首付款人民币144000元；四、由被告康吉房开公司于本判决生效之日起十日内返还原告唐希已支付给第三人中国银行股份有限公司遵义分行的贷款本息人民币34550.35元；五、由被告康吉房开公司于本判决生效之日起十日内代原告唐希偿还第三人中国银行股份有限公司遵义分行尚欠的贷款本金249237.72元（利息自《住房借款合同》解除之日起按银行系统内产生的实际金额计算至实际还款之日止）；六、驳回原告唐希的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4930元，减半收取2465元，由被告遵义市康吉房地产开发有限公司承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案原审原告的诉讼请求是解除买卖合同，并返还有关款项，因双方在一审中明确表示同意解除合同，且因涉案房屋已被康吉房开公司另行处置，交易已不再可能正常进行，双方进行房屋买卖的合同目的已不能实现，依法应予以解除。合同解除后，应恢复有关权利义务的原始状态，有关款项依法应当返还。故一审法院判决解除唐希与康吉房开公司签订的《商品房买卖合同》，并判决由康吉房开公司返还唐希因此所支付的有关购房款正确。因《商品房买卖合同》已经解除，买卖合同不能继续履行，由于房屋买卖合同的目的不能实现的原因是因康吉房开公司的行为所致，且涉案房屋已被康吉房开公司另行处置，考虑银行的贷款，一审法院将本应由购房人偿还的按揭贷款判由康吉房开公司承担正确。在本院二审期间，虽然康吉房开公司称其与唐希之间的买卖是虚假买卖，但其并未提供证据证明，上诉人中国银行股份有限公司遵义分行也未提供证据证明康吉房开公司与唐希之间的买卖的虚假性。综上所述，中国银行股份有限公司遵义分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4930元，由中国银行股份有限公司遵义分行负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  刘娟娟审判员  喻 茜二〇一九年三月二十九日法官助理窦川书记员吴明英