重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书  （2018）渝0106民初11369号 原告：易步奎，男，1975年11月12日出生，汉族，云南步明建筑劳务有限公司董事长，住云南省昆明市西山区。 委托诉讼代理人：米栋，重庆首理律师事务所律师。 被告：蹇忠静，女，1987年1月26日出生，汉族，重庆大学城市科技学院教师，住重庆市巴**。 委托诉讼代理人：陈晓晋，重庆中钦国彦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄太春，重庆中钦国彦律师事务所律师。 被告罗智勇，男，1985年8月6日出生，汉族，中国人民解放军南海舰队营房处助理员，住重庆市巴**。 委托诉讼代理人：陈晓晋，重庆中钦国彦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄太春，重庆中钦国彦律师事务所律师。 第三人：重庆到家了网络科技有限公司梨树湾分公司，住所地重庆市沙坪坝区梨树湾2附**，统一社会信用代码91500106MA5UHW6R2Q。 诉讼代表人：周燕，重庆到家了网络科技有限公司梨树湾分公司经理。 委托诉讼代理人：李兴发，男，重庆到家了网络科技有限公司梨树湾分公司职工，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：张顺，男，重庆到家了网络科技有限公司梨树湾分公司职工，住重庆市沙坪坝区。 原告易步奎与被告罗智勇、蹇忠静，第三人重庆到家了网络科技有限公司梨树湾分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告易步奎的委托诉讼代理人米栋，被告罗智勇、蹇忠静的委托诉讼代理人陈晓晋，第三人到家了公司的委托诉讼代理人李兴发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易步奎向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2017年8月27日签订的《房屋买卖合同》。2、判令被告返还原告购房定金20000元。3、判令被告支付原告中介费损失18700元。4、判令被告支付原告违约金187000元。事实及理由：2017年8月27日，原告委托叶显成与被告在第三人的居间介绍下，就原告购买被告位于重庆市沙坪坝区房屋一事签订了《房屋买卖合同》，就房款支付、权属转移登记时间、违约责任等作了详细约定。合同签订后，原告按约支付了定金20000元和中介费9350元，并准备了相应的购房款，后一直等被告通知支付后续相应房款及办理房屋权属转移登记手续，但被告一直拖延不履行。2018年5月，原告从第三人处得知，被告早已将房屋出售给了案外人，并办理了房屋权属转移登记手续。至此，原、被告签订的《房屋买卖合同》已无法履行，被告的行为构成严重违约。此外，《房屋买卖合同》约定中介费为18700元，合同签订时支付50%即9350元。剩余的50%没有约定何时支付，但原告认为第三人按约将收取原告剩余的50%的居间费，所以原告居间费的损失应为约定的全部居间费用。特向贵院起诉，望判如所请。 被告罗智勇、蹇忠静辩称，原告所述不实。合同约定，被告于2017年10月30日前解押和取回房产证，原告应于被告告知可还款和特定还款日前5个工作日内向被告银行还款账户汇入房款，用于该房屋的解押。被告两次向建设银行预约还款，分别是预约在9月4日和10月25日。被告还在此期间办理了公证，以方便履行合同。而原告直到10月30日都一直没有向被告支付解押款，导致被告无法办理解押手续。由于建设银行通知，10月19日后即便结清贷款，领取房产证解押手续的材料也需要等到11月10日后才能按顺序领回。原告拒付解押款导致被告不能在10月30日前办理完解押手续和领取到产权证。即使原告交纳完房款，银行办理相关手续，也在11月20日之后。合同履行期间，原、被告没有见过面，原告一直委托代理人办理相关手续，被告联系不上原告及其代理人，一直与第三人保持沟通，并催促第三人做好通知工作。由于原告的上述行为严重违反合同约定，蹇忠静于2017年10月30日以微信告知第三人工作人员周静，与原告解除合同，并叫周静及时通知原告。周静随即将上述情况电话告知了原告。当日，蹇忠静又到第三人办公地址打电话通知原告代理人胡晓杨，已经在微信中提出了解除合同。胡晓杨没有提出异议。之后，原告也一直没有联系过被告，这表示对自己违约行为和解除合同的默认。随后，被告在2018年1月将涉案房屋出售给案外人，并办理了房屋权属转移登记手续。综上，原告的诉讼请求不符合法律规定，不应得到法律支持。如果人民法院认为被告违反了合同约定，应当承担违约责任，则被告认为双方约定的违约金过分高于原告的损失，请求人民法院予以调整。 第三人到家了公司陈述，2017年8月27日，原、被告在第三人的居间活动下签订了房屋买卖合同，约定原告支付解押款给被告解押。合同履行过程中，被告预约了两次解押。蹇忠静第一次通知第三人已经预约还款，请第三人通知易步奎。第三人通知易步奎时，易步奎告知正在外地，要求第三人与其朋友胡晓杨联系。原告在签订合同后咨询律师，担心直接给被告解押会有资金风险，原告就一直犹豫。第三人前期一直通知原告按合同约定支付解押款。2017年10月30日前大概一两天，原告提出新的意见，要求二被告办理委托公证，委托原告指定人员办理过户手续，之后再一次性付清剩余房款。第三人将此意见告知了蹇忠静。蹇忠静立即表示不同意，合同作废，要求第三人转告原告。第三人在2017年10月30日电话转告了原告和胡晓杨，原告当即表示不同意解除合同。蹇忠静当天就到公司来拿走了涉案房屋资料。随后，第三人与蹇忠静、胡晓杨都进行了沟通，胡晓杨要求二被告当面协商解除合同。第三人也通知了被告，但是被告一直未予理睬。第三人认为，合同中载明有易步奎的电话，被告并非不能联系到原告。合同中约定的中介费金额为18700元，在签订合同当日支付。签订合同时，原告说钱不够，于是第三人只收取了原告中介费9350元，剩余的9350元中介费，第三人准备过户时再收取。 本院经审理认定事实如下： 2017年，易步奎出具《委托书》，委托叶亨成签订位于重庆市沙坪坝区房屋居间买卖合同。 2017年8月27日，以罗智勇、蹇忠静为售房方、甲方、易步奎为购房方、乙方，到家了公司为经纪方、丙方，签订《交易各方及房屋留存信息表》，约定：甲乙双方交易房屋坐落于重庆市沙坪坝区，建筑面积93.75平方米，套内面积75.44平方米。各方确认，本页所列信息适用于本交易中的全部文本，包括《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《物业交割清单》、《风险与责任承担告知书》即本次交易涉及的所有文本，且前述通讯地址为甲、乙、丙方或人民法院相关文件的有效送达地址，向前述通讯地址寄出快递后3日即视为送达。该信息表中，易步奎的署名系叶亨成代为书写。 同日，罗智勇、蹇忠静（售房方、甲方）、易步奎（购房方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：成交总价为935000元乙方于合同签订当日支付甲方定金20000元；交付房款390000元用于该房屋解押；房款520000元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付甲方；尾款5000元于交付房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付甲方。第六条权属解押，约定：该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行，甲方应于2017年10月30日之前办理完成解押手续，解押方式为乙方资金解押。乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款用于解押，甲方不得将此款用于其它用途。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。第九条房屋交付，约定：甲方应于收齐房款（尾款除外）当日将该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等交付乙方。第十一条违约责任，约定：（一）逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应付款期限届满止次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（二）乙方未按照约定时间办理抵押登记的，自约定的应办理抵押登记期限届满至次日起至实际办理抵押登记之日止，每逾期一日，乙方按照成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际办理抵押登记之日起3日内向甲方支付违约金。（三）甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理贷款申请或权属转移登记申请期限届满至次日起至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日，违约方按照成加价的5‰向守约方支付违约金，并于实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（四）逾期解押或交房违约责任：甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付予乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理解押或交房期限届满之次日起至实际办理解押或交房之日止，每逾期一日，甲方按照成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理解押或交房之日起3日内乙方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款；若该房屋已经办理权属转移登记手续，合同解除后，该房屋权属转移至甲方名下产生的所有费用由甲方自行承担。（五）逾期迁出户口违约责任：甲方未按照约定时间迁出全部户口的，自约定的应迁出全部户口期限届满之次日起至实际办理迁出全部户口之日止，每逾期一日，甲方按照成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际迁出全部户口之日起3日内向乙方支付违约金等。该合同中，易步奎的署名系由叶亨成代为书写。 同日，罗智勇、蹇忠静（售房方、甲方）、易步奎（购房方、乙方）及到家了公司（丙方）还签订《居间服务合同》，约定：基于丙方提供的居间服务，甲方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费18700元。第三条违约责任，约定：因甲乙双方任何一方违反《房屋买卖合同》导致交易无法进行，丙方有权按本合同约定收居间服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该居间服务费。该合同中，易步奎的署名系由叶亨成代为书写。 同日，易步奎支付罗智勇、蹇忠静定金20000元，罗智勇、蹇忠静向其出具了《业主／客户收款证明》；易步奎支付到家了公司居间服务费9350元，到家了公司向易步奎出具了专用收据。 合同签订后，罗智勇、蹇忠静先后两次向中国建设银行沙坪坝支行申请提前还款，并将预约还款时间告知了到家了公司。到家了公司随后告知了易步奎。在预约还款的期间届满前，易步奎未支付用于解押的房款，罗智勇、蹇忠静也未办理解除抵押登记手续。 2017年9月14日，罗智勇向蹇忠静出具《委托书》一份，委托蹇忠静待为办理重庆市沙坪坝区房屋的如下事宜：1、代为到银行申请偿还上述房屋剩余的贷款，领取结清证明、不动产权证书及解押的相关资料；2、到相关部门办理该房屋注销抵押登记相关一切手续，并领取注销抵押后的不动产权证书；3、代为查询、调取上述房屋的档案资料。重庆市沙坪坝公证处对此进行了公证，并出具了（2017）渝沙证字第17319号《公证书》。 2017年10月30日，蹇忠静在微信中告知到家了公司工作人员周静，因易步奎未按约支付解押款，导致买卖合同未能履行，要求周静转告易步奎合同解除。周静随即告知了胡晓杨、易步奎，胡晓杨、易步奎均表示不同意解除合同。 另查明，位于重庆市沙坪坝区住宅房屋原权利人为罗智勇、蹇忠静。罗智勇、蹇忠静在该房屋上为中国建设银行股份有限公司重庆市分行设立了抵押登记。 2018年1月9日，罗智勇、蹇忠静及中国建设银行股份有限公司重庆市分行注销了该房屋抵押登记。随后，罗智勇、蹇忠静为案外人王真永办理了涉案房屋权属转移登记手续。现房屋所有权人为王真永。 审理中，各方当事人还分别对如下问题进行了陈述： 一、关于通知易步奎支付解押款的时间。 罗智勇、蹇忠静主张两次预约提前还款，预约还款时间分别为2017年9月3日、2017年10月25日，罗智勇、蹇忠静均提前告知到家了公司。 到家了公司陈述，2017年9月3日，罗智勇、蹇忠静第一次告知到家了公司，预约还款时间为2017年9月4日；2017年10月18日，罗智勇、蹇忠静第二次告知到家了公司，预约还款时间为2017年10月25日。到家了公司第一次得到罗智勇、蹇忠静通知后随即打电话转告了易步奎，易步奎要求到家了公司联系其朋友胡晓杨办理手续，第二次得到通知后就直接通知了胡晓杨；。 易步奎认可到家了公司两次在预约还款日之前通知其付款解押，但认为其并不清楚到家了通知时间及具体预约还款时间，并主张其只告知到家了公司和胡晓杨沟通履行房屋买卖相关事宜，并未委托胡晓杨办理相关手续。 二、关于易步奎为何未在通知还款日支付解押款的问题。 易步奎陈述，房屋买卖合同约定乙方支付房款前，甲乙双方应去房屋权属登记中心查询房屋权属情况。2017年8月27日，到家了公司、罗智勇、蹇忠静称查询了房屋权属信息，但易步奎并未见到查询结果，合同签订后也未见到书面查询结果。易步奎并非房屋产权人，自己无法查询房屋权属信息。在到家了公司通知预约还款后，易步奎即告知到家了公司，因尚未查询房屋权属信息，解押款支付条件未成就。 罗智勇、蹇忠静陈述，签订房屋买卖合同时，到家了公司就查询了房屋权属信息。易步奎在2017年9月4日预约还款日未支付解押款，并经到家了公司转告罗智勇，要求罗智勇全权委托蹇忠静代为办理涉案房屋过户手续。罗智勇、蹇忠静即按易步奎要求在沙坪坝公证处办理了委托公证。公证处办理公证时核实了涉案房屋权属信息。到家了公司随后将公证内容告知了易步奎。易步奎既未在预约还款日按约支付解押款，也未向到家了公司和罗智勇、蹇忠静提出查询房屋权属信息的要求。 到家了公司陈述，签订房屋买卖合同时，到家了公司和罗智勇、蹇忠静共同查询了房屋权属信息，并向易步奎出示了查询结果。之所以仍然在房屋买卖合同中约定乙方支付房款前，甲乙双方去房屋权属登记中心查询房屋权属情况，是因为从合同签订到乙方支付解押款给甲方期间，房屋仍然可能存在被查封的风险，所以一般情况下都是在乙方向甲方支付解押款的前一天再查询一次房屋权属信息。罗智勇、蹇忠静办理委托公证是因为罗智勇、蹇忠静自身原因，与支付解押款之间没有关系。到家了公司告知易步奎预约还款日后，易步奎仅表达了担心存在资金风险，并未主张未查询房屋权属信息，解押款支付条件未成就。 审理中，易步奎还举示了如下证据： 个人账户流水账单，拟证明易步奎银行账户在2017年8月27日有充足的资金，足以支付解押款。 罗智勇、蹇忠静对该证据的真实性、关联性均不认可。 到家了公司对该证据的真实性、证明目的无异议。 罗智勇、蹇忠静还举示了如下证据： 1、蹇忠静与周静微信聊天记录截屏图和文字整理信息，拟证明：①蹇忠静多次要求周静催促易步奎按约支付解押款；②2017年10月30日蹇忠静要求周静转告易步奎，因易步奎屡次违约，合同解除。 易步奎对该证据的真实性、证明目的不予认可。 到家了公司对该组证据的真实性无异议，对完整性有异议，但到家了公司在审理中放弃举示周静的微信记录以做对比。对证明目的没有异议。 2、公证书复印件，拟证明罗智勇于2017年9月14日出具蹇忠静代为办理涉案房屋过户手续，并对此办理了公证。 易步奎、到家了公司对该证据的真实性、证明目的均无异议。 3、提前还款预约受理通知书复印件、建设银行通知书复印件，拟证明：①罗智勇曾预约还款日之一未2017年9月4日至9月5日。②建设银行通知2017年10月19日以后结清的贷款客户，个贷中心将暂停办理解押手续。 易步奎、到家了公司对该组证据的真实性不予认可。 4、刘洋证明复印件、第一时间房源网房产售卖信息复印件，拟证明2018年10月，胡晓杨将涉案房屋挂在房源网上售卖，祥业房地产公司工作人员刘洋曾于2017年10月18日带领客户看房，并与胡晓杨商量过房价。 易步奎、到家了公司对该组证据的真实性不予认可。 庭审中，易步奎主张其因罗智勇、蹇忠静违约，产生了房屋差价损失、中介费损失，罗智勇、蹇忠静主张易步奎主张的房屋差价损失并不成立。易步奎表示，不申请对其主张的房屋差价损失进行司法评估。 上述事实，有易步奎举示的委托书、《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《业主／客户收款证明》、专用收据、房屋权属查询结果证明，罗智勇、蹇忠静举示的微信聊天记录截屏图及文字整理记录、委托书、（2017）渝沙证字第17319号《公证书》以及当事人双方的陈述等证据在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。 本院认为，易步奎与罗智勇、蹇忠静签订的《房屋买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 《房屋买卖合同》约定，成交总价935000元，乙方于合同签订当日支付甲方定金20000元，交付房款390000元用于该房屋解押，于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付甲方房款520000元，剩余房款5000元于房屋交付时支付甲方。甲方应于2017年10月30日之前办理完成解押手续，解押方式为乙方资金解押。乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款用于解押，甲方不得将此款用于其它用途。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。根据上述合同约定，罗智勇、蹇忠静应于2017年10月30日前完成注销涉案房屋抵押登记手续，而易步奎至迟应于2017年10月30日支付罗智勇、蹇忠静房款390000元用于结清贷款本息、办理解押手续。同时，易步奎支付罗智勇、蹇忠静房款的前提条件，是双方在支付房款前均应前往房屋登记中心查明房屋的权属情况。现罗智勇、蹇忠静、到家了公司主张在合同签订时查询了房屋权属信息并告知了易步奎，但罗智勇、蹇忠静、到家了公司在审理中均未能举示证据证明在合同签订时曾向易步奎提供了，或者与易步奎共同前往房屋登记中心查明了房屋权属查询资料，本院罗智勇、蹇忠静、到家了公司的此一主张不予采信。同时，根据到家了公司关于合同中约定乙方支付房款前，甲乙双方去房屋权属登记中心查询房屋权属情况原因的陈述，即使罗智勇、蹇忠静在合同签订时曾向易步奎提供了房屋权属查询资料，易步奎、罗智勇、蹇忠静仍应在易步奎支付房款前，共同前往房屋登记中心查询房屋权属信息。审查双方签订的《房屋买卖合同》，该合同仅约定了甲乙双方须在乙方支付房款前查询房屋权属情况，但并未明确约定双方应前往房屋登记中心查明房屋权属情况的具体时间，也未约定谁负有发起前往房屋登记中心查询房屋权属情况通知的义务。现罗智勇、蹇忠静与易步奎在预约还款日前未前往房屋登记中心查询房屋权属情况，易步奎支付房款的条件尚未成就。而易步奎未支付用于办理解押手续的房款，罗智勇、蹇忠静办理解押手续的条件亦未成就。因前述合同约定的不明确，易步奎未支付房款，以及罗智勇、蹇忠静未办理完成解押手续均无过错，双方当事人均不应对各自未完成合同义务承担违约责任。但罗智勇、蹇忠静基于其错误认识，在合同履行期间内通知易步奎解除合同，缺乏事实和法律依据，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，不产生合同解除的后果。同时，罗智勇、蹇忠静在合同履行期间通知易步奎解除合同，系以自己的行为表明不履行合同；罗智勇、蹇忠静将涉案房屋出售给案外人，致使合同目的不能实现。罗智勇、蹇忠静的上述行为严重违反了合同约定。易步奎据此主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院对易步奎的此一诉请依法予以支持。合同解除的时间应确定为本院向罗智勇、蹇忠静送达起诉状副本等诉讼文书之日。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现易步奎主张罗智勇、蹇忠静返还已支付的购房定金20000元以及赔偿其中介费损失，符合法律规定，本院予以支持，但中介费损失应以易步奎实际产生的中介费金额为限。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方当事人在《房屋买卖合同》中对乙方逾期支付房款、乙方逾期办理抵押登记、甲乙任何一方逾期办理贷款申请或权属转移登记申请手续、甲方逾期解押或交房、甲方逾期迁出户口的违约情形应当承担的违约金进行了约定。如前所述，罗智勇、蹇忠静对逾期解押并无过错，不应承担支付违约金的责任。罗智勇、蹇忠静在履行合同的过程中违约通知易步奎解除合同，并将涉案房屋出售给案外人，导致合同解除，罗智勇、蹇忠静存在严重违约。但罗智勇、蹇忠静的违约情形并非《房屋买卖合同》约定的违约情形，也即《房屋买卖合同》对罗智勇、蹇忠静的此一违约情形并未作出应支付违约金，以及违约金计算方法的约定。因此，易步奎主张罗智勇、蹇忠静支付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告易步奎与被告罗智勇、蹇忠静于2017年8月27日签订的《房屋买卖合同》于2018年7月28日解除。 二、限被告罗智勇、蹇忠静在本判决发生法律效力后三日内返还原告易步奎定金20000元。 三、限被告罗智勇、蹇忠静在本判决发生法律效力后三日内赔偿原告易步奎居间费损失9350元。 四、驳回原告易步奎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15068元，减半交纳7534元（原告已预交），由被告罗智勇、蹇忠静承担267元，此款限于本判决发生法律效力后三日内给付原告易步奎。由原告易步奎承担7267元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 李 勤 二〇一九年三月十一日 书记员 张玲玲