海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初3973号   原告：韩红燕，女，1969年9月10日出生，香港特别行政区居民。香港居民身份证号码：P898645（6）。   委托诉讼代理人：郑婷月，北京大成（海口）律师事务所律师。   被告：海南江义海房地产开发有限公司，住所海口市琼山区朱云路**。营业执照注册号：460XXXXXXXX3747。   法定代表人：郑功孝，该公司董事长。   第三人：陈长利，男，1980年8月6日出生，汉族，住海口市。   第三人：熊燕，女，1987年11月8日出生，汉族，住海口市。   第三人：张团结，男，1993年9月23日出生，汉族，住海口市。   原告韩红燕与被告海南江义海房地产开发有限公司（以下简称江义海公司）、第三人陈长利、熊燕、张团结房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序。因江义海公司工作人员下落不明，本院于2018年7月31日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩红燕的委托诉讼代理人郑婷月到庭参加诉讼。被告江义海公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人陈长利、熊燕、张团结经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   韩红燕向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年1月24日、25日签订的位于海口市××区号、120号、121号三间商铺的三份《环岛家园商铺返租合同》。2、判令被告向原告支付拖欠的截止至2018年7月31日的租金923186.16元。3、判令被告支付逾期付款违约金（按拖欠租金金额的日1‰计算。其中第一期已付租金229317元逾期50天，违约金为11465.85元；未付租金104994.3元从2017年1月8日起计算违约金至付清之日止。第二期已付租金50000元逾期61天，违约金为3050元；已付租金179317元逾期76天，违约金为13628.09元；未付租金104994.3元从2017年7月8日起计算违约金至付清之日止。第三期未付租金334311.3元从2018年1月8日起计算违约金至付清之日止。第四期未付租金334311.3元从2018年7月8日起计算违约金至付清之日止。第五期未付租金44574.96元从法院判决生效之日起计算违约金至付清之日止）。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月25日，原、被告分别签订三份《海口市商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于海口市××区、120、121号商铺。2015年1月24日、25日，原、被告分别签订三间涉案商铺的《环岛家园商铺返租合同》，约定：①被告向原告返租三间涉案商铺；②110号商铺的销售总价为2790000元，120号商铺的销售总价为2769000元，121号商铺的销售总价为2769000元，三间涉案商铺的总价款为8328000元；③被告每年按原告实际购买商铺总金额的8%税前租金标准向原告支付租金，租金每6个月支付，自原告与开发商办理完成交付手续之日起，期满半年后支付首次租金；④返租期限：以原告与开发商办理完成交付手续之日起三年为准；⑤被告若无正当理由逾期向原告支付租金，被告每逾期一天应按该商铺房价款的1‰向原告支付违约金。商品房买卖合同签订后，原告依约向被告支付三间涉案商铺的购房款8328000元。后在办理交房手续时，三间涉案商铺的测绘面积均比合同约定的面积大0.21平方米，原告按实际购房款计算的单价向被告补足差价29782.61元。据此，原告共向被告支付总购房款8357782.61元。根据返租合同的约定，按实际购买商铺总额的8%计算的三间涉案商铺的半年租金为334311.3元。2016年7月7日，被告作为商铺的开发商向作为买方的原告交付三间涉案商铺。同日，原告作为返租合同的出租方将三间涉案商铺交付给承租方被告使用。依据返租合同约定，被告应于2017年1月7日向原告支付第一期半年租金334311.3元，但被告于2017年2月27日才向原告支付229317元，尚欠104994.3元。被告应于2017年7月7日向原告支付第二期半年租金334311.3元，但被告于2017年9月7日才向原告支付50000元，于2017年9月22日向原告支付179317元，尚欠104994.3元。被告应于2018年1月7日、2018年7月7日分别向原告支付第三、第四期半年租金各334311.3元，以及2018年7月8日至2018年7月31日的租金，但被告至今未向原告支付。自2018年8月1日起，第三人按其与被告签订的合同约定的租金数额向原告支付了租金。被告多次拖欠原告租金，已构成根本违约，依据《合同法》第九十四条之规定，原告有权解除返租合同。依据返租合同约定，被告应自应付租金之次日起至实际付清全部租金之日止按三间涉案商铺的实际购房款8357782.61元的日1‰的标准支付违约金。原告考虑到以实际总购房款为基数计算的违约金数额较高,被告支付有难处,原告同意降低违约金的计算基数,以应付而未付租金为基数计算违约金，即自应付租金之次日起至实际付清全部租金之日止按应付而未付租金金额的日1‰的标准计算违约金。望判如所请。   被告江义公司及第三人陈长利、熊燕、张团结均未到庭，未提交书面答辩。   原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：   1、《海口商品房买卖合同》三份，拟证明原告向被告购买环岛家园一层110号、120号、121号三间商铺。   2、《环岛家园商铺返租合同》三份，拟证明被告向原告返租涉案三间商铺。   3、《声明》，拟证明被告认可原告以实际总房款8328000元的价格购买110号、120号、121号三间商铺。   4、被告授权委托书、郑功孝身份证复印件，拟证明被告要求原告将三间涉案商铺总房款8328000元分两笔支付,一笔支付给其法定代表人郑功孝账户3924000元，余款4404000元通过售楼部刷卡的方式支付给被告。   5、银行流水单、汇款凭证、发票、海南增值税普通发票、收据、海口市房屋建筑面积测绘报告、新建商品房商铺相关费用确认表，拟证明原告向被告支付了三间涉案商铺的购房款8357782.61元。   6、环岛家园业主入伙确认单，拟证明作为开发商的被告于2016年7月7日向原告交付三间涉案商铺。同日，作为返租合同的出租方原告按返租合同的约定将三间涉案商铺交付给被告使用。   7、收据，拟证明原告于2016年7月8日向三间涉案商铺的物业公司缴纳物业费。   8、中国银行交易流水明细清单，拟证明被告于2017年2月27日向原告支付租金229317元，于2017年9月7日支付租金50000元，于2017年9月22日支付租金179317元。   以上证据，经与原件核对，本庭予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年1月21日，原告向被告汇付购房定金30万元。2015年1月25日，原告向被告汇付购房定金2万元。2015年1月25日，原、被告分别签订三份《海口商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于海口市××区号、120号、121号三间商铺，每间商铺的建筑面积均为58.72平方米，每间商铺的价款均为1468000元，原告于合同签订当日付清总房款。2015年1月24日、25日，原、被告分别签订三间涉案商铺的《环岛家园商铺返租合同》，合同主要约定：110号商铺的实际售价为2790000元，120号商铺的实际售价为2769000元、121号商铺的实际售价为2769000元；原告将商铺的全部使用管理权返租给被告，返租期限以原告与被告办理完成交付手续之日起三年为准；被告每年按原告实际购买商铺总金额的8%税前租金为标准向原告支付租金，租金每6个月支付一次，自原告与被告办理完成交付手续之日起，期满半年后支付首次租金；被告若无正当理由逾期向原告支付租金，被告每逾期1天应按该商铺房价款的1‰向原告支付违约金。上述合同签订后，2015年1月30日，原告根据被告的要求，向被告帐户汇付购房款4084000元，向被告的法定代表人郑功孝帐户汇付购房款3924000元。2016年7月7日，原告在办理交房手续时，因每间商铺的测绘面积比合同面积大0.21平方米，原告根据被告《商品房商铺相关费用确认表》的要求，向被告支付三间商铺的差价款29782.61元及交易费、制图费、办证费2302.2元。据此，原告共向被告支付了三间商铺的购房款共计8357782.61元（32万元+4084000元+3924000元）。   被告于2017年2月27日向原告汇付返租租金229317元、于2017年9月7日汇付50000元、于2017年9月22日汇付179317元。因被告未按期足额支付租金，原告遂于2018年6月27日提起诉讼。   另查，2016年10月8日，被告与熊燕签订《商铺租赁合同书》，将110号商铺租给熊燕使用，租期从2016年10月10日至2019年7月9日止，租金计算（2016年10月10日起至2017年10月9日止，每月租金10000元；2017年10月10日起至2018年10月9日止，每月租金10800元；2018年10月9日起至2019年7月9日止，每月租金11664元。2017年4月22日，被告与张团结签订《商铺租赁合同书》，将120号商铺租给张团结使用，租期从2017年4月25日至2019年7月7日，每月租金9000元。2018年4月6日，被告与陈长利签订《商铺租赁合同书》，将121号商铺租给陈长利使用，租期从2018年5月9日至2019年7月7日，每月租金8000元。本院于2018年8月1日追加熊燕、张团结、陈长利为本案第三人后，自2018年8月，熊燕、张团结、陈长利按其与被告签订的合同约定的租金数额每月向原告支付租金。   本院认为，原、被告签订的《环岛家园商铺返租合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。原、被告签订的《环岛家园商铺返租合同》约定，返租期限以原告与被告办理完成交付手续之日起三年，被告每年按原告实际购买商铺总金额的8%税前租金为标准向原告支付租金，租金每6个月支付一次，自原告与被告办理完成交付手续之日起，期满半年后支付首次租金。2016年7月7日原告办理交房手续，故返租期间从2016年7月7日起算至2019年7月7日，每半年租金为334311.30元（8357782.61元X8%÷2）。   关于是否解除《环岛家园商铺返租合同》的问题。《中华人民共和国合同法》九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；......”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，根据《环岛家园商铺返租合同》的约定，被告应在2016年7月7日交房的半年后即2017年1月7日向原告支付首次租金334311.30元,但被告直到2017年2月27日才支付租金229317元，尚欠104994.3元；2017年7月7日，被告应向原告支付第二期半年租金，但被告直到2017年9月7日才向原告支付50000元，于2017年9月22日向原告支付179317元，尚欠104994.3元；2018年1月7日，被告应向原告支付第三期半年租金，于2018年7月7日向原告支付第四期半年租金，但被告均未向原告支付，导致原告收取租金的合同目的无法实现，原告要求解除《环岛家园商铺返租合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告的《环岛家园商铺返租合同》解除，次承租人即第三人负有腾房义务。由于第三人自2018年8月起按其与被告签订合同的租金数额向原告支付租金，原告接收且未主张第三人腾房，本院予以照准。   关于原告主张被告支付截止2018年7月31日拖欠的租金923186.16元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告约定三间商铺的年租金为总房款8%即668622.6元（总房款8357782.61元X8%）。租期从2016年7月7日起算至原告主张的截止日2018年7月31日，租期共2年24天，租金为1381209.45元【（668622.61元×2年）+（668622.61元÷365天×24天）】，被告已付租金458634元（229317元+50000元+179317元），尚欠922575.45元应支付予原告。原告主张超出部分，本院不予支持。   关于违约金的计算方法。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，《环岛家园商铺返租合同》约定被告若无正当理由逾期向原告支付租金，被告每逾期1天应按该商铺房价款的1‰向原告支付违约金。原告诉讼调整为按应付未付金额的日1‰计算违约金，该主张超过法律规定的民间借贷利息计算的最高限额，且原告无法提供因被告违约其具体损失的数额，故本院依法按照年利率24%的标准计算被告逾期付款违约金。根据返租合同的约定，被告应于2017年1月7日支付第一期半年租金334311.3元，被告于2017年2月27日支付租金229317元，逾期50天，违约金为7539.19元（229317元×0.24÷65天×50天）；未付租金104994.3元从2017年1月8日起计算至2017年7月7日，违约金为12495.76元（104994.3元×0.24÷365天×181天）。2017年7月7日被告应支付第二期租金334311.3元而未付，第一、二期未付租金439305.6元（104994.3元+334311.3元）从2017年7月8日起计算至2017年9月6日，违约金为17620.37元（439305.6元×0.24÷365天×61天）。2017年9月7日被告支付租金50000元，未付租金389305.6元（439305.6元-50000）从2017年9月8日起计算至2017年9月21日的违约金为3583.74元（389305.6元×0.24÷365天×14天）。2017年9月22日被告支付租金179317元，未付租金209988.6元（389305.6元-179317元）从2017年9月22日起计算至2018年1月7日的违约金为14912.07元（209988.6元×0.24÷365天×108天）。2018年1月7日，被告应付第三期租金334311.3元而未付，与前期未付租金合计544299.9元（334311.3元+209988.6元）从2018年1月8日起计算至2018年7月7日，违约金为64779.14元（544299.9元×0.24÷365天×181天）。2018年7月7日，被告应付第四期租金334311.3元而未付，与前期未付租金合计878611.2元（334311.3元+544299.9元）从2018年7月8日起计算至2018年7月31日，违约金为13865.21元（878611.2元×0.24*365天×24天）。综上，以上截止2018年7月31日的违约金合计134795.48元。2018年7月8日至31日的租金为43964.23元（668622.61元÷365天×24天），与前期未付租金合计922575.45元（43964.25元+878611.2元），从2018年8月1日起计算违约金至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三、四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除原告韩红燕与被告海南江义海房地产开发有限公司就位于海口市××区号、120号、121号商铺所签订的三份《环岛家园商铺返租合同》。   二、限被告海南江义海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩红燕支付拖欠的环岛家园一层110号、120号、121号三间商铺截止至2018年7月31日的租金人民币922575.45元。   三、限被告海南江义海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩红燕支付逾期付款违约金（截止2018年7月31日的违约金为134795.48元，从2018年8月1日起按年利率24%计算至债务付清之日止）。   四、驳回原告韩红燕的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费13708元（原告已预交），保全费5000元由被告海南江义海房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 李  一  坚   审 判 员 陈  雪  婷   人民陪审员 丁  晓  林     二〇一九年三月四日   书 记 员 冯     钰   速 录 员 海米尔·帕提克     附相关法律规定：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。