上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初17982号原告：深圳市东宏晟经济发展有限公司，住所地深圳市。法定代表人：李豪恩。委托诉讼代理人：顾家玺，上海润言律师事务所律师。被告：徐红柳，女，1954年4月11日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：陈坚，上海明知律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴靖，男，1984年7月14日出生，汉族，住上海市闸**。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村**。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：黄婷。原告深圳市东宏晟经济发展有限公司(以下简称东宏晟公司)与被告徐红柳间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加了德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑房地产公司)作为第三人参加诉讼。原告东宏晟公司的委托诉讼代理人顾家玺、被告徐红柳的委托诉讼代理人陈坚、戴靖参加了两次庭审，第三人德佑房地产公司的委托诉讼代理人黄婷参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告东宏晟公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1、原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2018年6月20日解除；2、被告返还原告租金人民币(以下币种均为人民币)14,483.7元；3、被告返还原告押金5,500元；4、被告返还原告预付的水电押金1,000元；5、被告支付原告逾期交房违约金2,566.2元(计算方式为：每天183.3元，自2018年6月7日算至2018年6月20日)；6、被告支付原告合同解除违约金5,500元；7、被告承担原告中介费2,250元；8、被告取回存放在原告处的家具。事实和理由：2018年5月19日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于上海市嘉定区陈翔公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。同日，被告向原告交付了房屋钥匙。2018年5月21日，原告向被告提出搬走房屋内部分家具的要求，双方经协商后被告同意搬走屋内部分家具并存放在原告位于苏州的厂房内。原告为方便被告搬走家具，将钥匙交还给了被告，并与被告约定搬走家具再行取回钥匙。2018年6月6日，被告依约搬走了部分家具，但拒绝向原告交付房屋钥匙。虽经原告多次催促，但被告仍拒绝向原告交付房屋钥匙。2018年6月20日，原告书面通知被告解除租赁合同，并于10月诉至法院。被告徐红柳辩称，1、针对第一项诉请，同意解除合同，但合同解除的时间应该是被告发函给原告的时间，即2018年8月26日。2、针对第二项诉请，不同意返还租金。2018年5月19日，原、被告在第三人德佑房地产公司的居间介绍下签订《房屋租赁合同》，后被告将系争房屋及钥匙交付原告，房屋内包含家具、电器等，被告已经履行合同义务。3、针对第三、四项诉请，原告已经严重违约，押金应该作为违约金。5月21日，原告要求搬离房屋内家具，在中介的协调下，被告同意搬离家具，但要求原告将修改的内容形成补充合同。原告称要将房屋租赁合同、补充合同加盖公司公章后再提交。之后被告配合原告搬离家具，但原告不在现场，原告提出为搬离方便，将房屋钥匙交给中介，由中介配合被告将家具搬至苏州工厂。被告履行合同义务后，原告迟迟未将加盖其公司公章的房屋租赁合同以及补充合同交付被告，被告遂发函给原告要求其于2018年8月26日前将补充合同寄给被告，若不寄回则构成严重违约，被告单方解除合同。4、针对第五、六项诉请，被告没有违约，要求被告承担违约金没有事实依据。5、针对第七项诉请，不同意支付中介费。根据《房屋租赁合同》约定，中介费应该由原告承担。6、针对第八项诉请，不同意取回家具，应该由原告送回。双方在修改合同内容时已经约定，家具存放在原告在苏州的工厂处，原告负有保存义务，合同结束后由原告将家具送回系争房屋。第三人德佑房地产公司述称，2018年5月19日，经己方居间介绍，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同签订后，原告说要将合同带回公司盖章，但之后便没有将合同给到己方，原告也未向己方支付中介费。之后原告提出搬走房屋内部分家具，经己方协调，被告予以同意，原告将房屋钥匙交给己方保管，并约定6月7日原告交付加盖公章的合同后己方再将钥匙给原告。但到6月7日原告未能把盖好章的合同给到己方，己方与被告取得联系后询问被告，被告表示没有合同即不给钥匙。期间原告还提出要对合同中的“恢复原状”内容改成“赔偿损失”，但双方未就相关具体事宜达成一致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月19日，原告东宏晟公司(乙方、承租方)同被告徐红柳(甲方、出租方)在第三人德佑房地产公司(丙方、居间方)的居间介绍下签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租系争房屋用于居住，随系争房屋交付的还有家具家电。租赁期限自2018年5月26日起至2019年5月25日止。合同约定，甲方应于2018年5月20日之前向乙方交付系争房屋；系争房屋每月租金为5,500元，租金12个月内不变，租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前三日支付(先付后用)，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的100%支付逾期违约金；甲方未按时交付房屋经乙方催告后三日内仍未交付的，乙方可书面通知甲方解除合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。双方还约定，在签署合同时乙方直接或通过丙方向甲方支付相当于一个月租金数额的房屋租赁保证金(押金)，即5,500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。关于居间报酬，三方约定，甲、乙双方在丙方的居间介绍之下达成本交易，甲、乙双方签署本合同即为丙方居间成功，应根据各自与丙方签署的佣金确认书等类似协议向丙方支付佣金；若无约定的，甲、乙双方愿意按照月租金的50%分别向丙方支付佣金。合同另对双方其他权利和义务、违约责任、房屋返还与续租等进行了约定。上述合同签订当日，徐红柳向东宏晟公司法定代表人李豪恩交付了系争房屋及钥匙，李豪恩向徐红柳支付三个月租金16,500元及相当于一个月租金数额的押金5,500元，被告徐红柳分别出具相应数额的《收款收据》。当日，东宏晟公司称要将《房屋租赁合同》带回公司盖章后寄回，遂将未加盖公章的合同带走。2018年5月21日，东宏晟公司提出搬离系争房屋内家具的要求，在德佑房地产公司的协调下，徐红柳同意搬离家具。为后续搬离家具需要，东宏晟公司将钥匙交由德佑房地产公司保管。2018年5月26日，东宏晟公司同徐红柳口头约定，系争房屋内家具搬至东宏晟公司在苏州的工厂内，家具的搬出费用及合同期满后搬回至系争房屋内的费用均由东宏晟公司承担。双方约定后续以补充合同的形式将修改后的《房屋租赁合同》的内容固定，因东宏晟公司未在5月19日签订的合同上加盖公司公章，故东宏晟公司须将加盖公司公章的《房屋租赁合同》及补充合同于6月7日之前交付徐红柳及德佑房地产公司。同日，李豪恩向徐红柳支付水电费及煤气押金1,000元，徐红柳出具收条。2018年6月6日，德佑房地产公司协助徐红柳将系争房屋内的家具搬离。期间，东宏晟公司要求将《房屋租赁合同》中第9.2.(2)款约定的“恢复房屋原状”处修改为“赔偿损失”，在德佑房地产公司的协调下，徐红柳对此表示同意。对于东宏晟公司提出的关于墙纸和地板的价格以及损坏后如何修复及定价，徐红柳亦表示同意但要求写入补充合同中，但双方未就后续具体事宜达成一致。2018年6月7日，东宏晟公司向德佑房地产公司索要钥匙，因东宏晟公司未能交付加盖公章的《房屋租赁合同》及补充合同，东宏晟公司未能自德佑房地产公司处拿到钥匙。6月8日，东宏晟公司将加盖公司公章的《房屋租赁合同》以微信形式发送至德佑房地产公司员工焦帅。同日，东宏晟公司将合同未能寄出原因及向中介索要钥匙未果事宜短信告知徐红柳丈夫。2018年6月11日，原告东宏晟公司向徐红柳发出《公函》，大致内容为，东宏晟公司于6月7、8日通过居间方要求按租赁合同交付房屋使用，并于9日亲自至上海中佳路分店处沟通房屋交付一事，被拒。现东宏晟公司发函要求徐红柳收函后三日内将钥匙邮寄至东宏晟公司，租金起始日为收到房屋钥匙当日计算。徐红柳于6月12日签收该函。2018年6月20日，原告东宏晟公司再次向徐红柳发出《公函》称，因徐红柳未交付房屋，东宏晟公司要求解除合同并追究徐红柳违约责任。徐红柳于6月22日签收该函。2018年8月22日，徐红柳向东宏晟公司发出《催告函》，大致内容为：6月12日，徐红柳收到了加盖公章的《房屋租赁合同》，但未收到补充合同，要求东宏晟公司于2018年8月26日前将加盖公章的补充合同交付徐红柳及中介，否则徐红柳将正式解除租赁合同，收回房屋。另查明，1、自2018年5月19日签订《房屋租赁合同》后，系争房屋的钥匙一直由德佑房地产公司保管。2、截至庭审之日，东宏晟公司未向德佑房地产公司支付中介费。审理中，被告徐红柳申请居间方德佑房地产公司的员工施燕出庭作证，欲证明，《房屋租赁合同》签订后徐红柳已履行合同约定，交付房屋和钥匙以及东宏晟公司同徐红柳修改合同的磋商过程。原告东宏晟公司认为，证人证言并不能证明东宏晟公司与徐红柳之间做出“不交付加盖公章的合同就不能交付钥匙”的约定，但能够证明东宏晟公司向中介方索要钥匙后中介方拒绝交付系徐红柳的意思表示。但被告徐红柳坚持称，2018年5月19日签订《房屋租赁合同》时其就已将系争房屋钥匙交付给东宏晟公司，东宏晟公司也向其支付了押金及租金，即便加盖公章的合同没有给到徐红柳，也不影响双方合同的履行。后来因为搬离家具需要东宏晟公司将钥匙交给第三人，其后钥匙再没有给到东宏晟公司系第三人坚持，因为东宏晟公司没有向第三人给付中介费，第三人称其曾电话询问徐红柳是否给东宏晟公司钥匙但徐红柳予以拒绝的内容不属实。庭审中，东宏晟公司称，其未能将加盖公章的补充合同寄出系因家具损害赔偿的价格标准无法协商一致，并认为即使合同未加盖公章也不影响合同的履行，补充合同虽未能给到徐红柳，双方仍应按照原租赁合同的内容履行合同。庭审后，东宏晟公司向本院提交了第三人德佑房地产公司曾向东宏晟公司发送的一份由徐红柳出具的《租户违约情况说明》，欲证明，徐红柳曾强调，关于《房屋租赁合同》内容的修改必须形成补充合同后加盖公章交付徐红柳，届时保管在第三人处的钥匙才能给付东宏晟公司，即“不给付合同就不给付房屋钥匙”系徐红柳的意思表示。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。在搬离系争房屋内部分家具期间，东宏晟公司将系争房屋的钥匙交由德佑房地产公司保管，徐红柳虽于2018年5月19日签订《房屋租赁合同》时将系争房屋及钥匙交付东宏晟公司，并坚持称钥匙不交付给东宏晟公司系德佑房地产公司的单方意思表示，但结合徐红柳2018年8月22日向东宏晟公司发出的《催告函》中的表述、徐红柳庭上申请的证人的陈述以及《租户违约情况说明》，本院对徐红柳关于因德佑房地产公司未收到中介费而拒绝交付房屋钥匙，不交付钥匙并非徐红柳意思表示的辩称意见难以采信。徐红柳作为出租方，其应当按照约定将租赁物交付承租人使用，在徐红柳收到东宏晟公司发出的索要钥匙的《公函》后，其有条件核实后要求第三人将钥匙交付东宏晟公司，但实际并未交付钥匙，因承租方东宏晟公司未能拿到系争房屋钥匙而无法使用系争房屋导致合同的解除，徐红柳存在过错。《房屋租赁合同》签订后，东宏晟公司及徐红柳后续通过口头协议的形式对《房屋租赁合同》内容进行了部分修改，并约定将口头协议的内容固定在补充合同中，该口头协议对双方均有约束力。根据约定，东宏晟公司应于2018年6月7日前将加盖公司公章的《房屋租赁合同》及补充合同给付徐红柳及德佑房地产公司。东宏晟公司虽于2018年6月12日给付徐红柳加盖公章的《房屋租赁合同》，但一直未能给付加盖公章的《补充合同》，其行为不仅违反双方约定，也会造成双方对于合同履行内容的不确定，其认为不给付加盖公章的合同不影响合同的履行亦是不诚信的行为，故东宏晟公司亦存在过错。本院确认，双方的《房屋租赁合同》于东宏晟公司要求解除合同的《公函》送达徐红柳之日，即2018年6月22日解除，东宏晟公司和徐红柳对此均存在过错，应当各自承担相应的责任。合同解除后徐红柳收取的房屋租赁保证金及水电、煤气押金共计6,500元，应当予以返还。关于东宏晟公司要求徐红柳返还其交付的2018年6月7日至2018年8月25日期间租金14,483.7元，因东宏晟公司在上述期间确未实际使用系争房屋，故东宏晟公司要求返还该期间的租金，本院予以支持。因双方对合同解除均存在过错，故本院对东宏晟公司主张的逾期交房违约金及合同解除违约金均不予支持。关于中介费，系东宏晟公司作为承租方与居间方德佑房地产公司关于居间报酬的争议，东宏晟公司向徐红柳主张，无合同和法律依据，本院不予支持。关于存放在东宏晟公司处的家具，根据双方口头约定，系争房屋内家具的搬出及搬回的费用均应由东宏晟公司承担，考虑到系争房屋内家具的搬出系东宏晟公司提出，且目前存放在东宏晟公司在苏州的工厂内，故东宏晟公司应将自系争房屋处搬出的家具送回至系争房屋内。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告深圳市东宏晟经济发展有限公司与被告徐红柳签订的《房屋租赁合同》自2018年6月22日起解除；二、被告徐红柳应于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市东宏晟经济发展有限公司租金14,483.7元；三、被告徐红柳应于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市东宏晟经济发展有限公司房屋租赁保证金5,500元；四、被告徐红柳应于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市东宏晟经济发展有限公司水电、煤气押金1,000元；五、原告深圳市东宏晟经济发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将自上海市嘉定区陈翔公路XXX弄XXX号XXX室房屋内搬出的家具送回至上述房屋；六、原告深圳市东宏晟经济发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费582.5元，减半收取291.3元，由原告深圳市东宏晟经济发展有限公司负担116.7元，被告徐红柳负担174.6元。被告徐红柳负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  秦忠二〇一九年三月五日书记员  张浩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……