湖南省常德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘07民初212号 原告：邱彬，男。 委托诉讼代理人：储迟，湖南云济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴宇星，湖南云济律师事务所实习律师。 被告：常德市美丽房地产开发有限公司，住所地常德市武陵区城西办事处长胜桥社区武陵大道**（紫云天商务大厦**）。 法定代表人：李小平。 被告：常德市盛唐四月天房地产开发有限公司，住所地常，住所地常德柳叶湖旅游度假区七里桥街道七里桥社区东方美景花园**（托斯卡纳酒店**)v> 法定代表人：刘子健。 原告邱彬与被告常德市美丽房地产开发有限公司（以下简称美丽房产公司）、常德市盛唐四月天房地产开发有限公司（以下简称盛唐四月天公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱彬及其委托诉讼代理人储迟、戴宇星到庭参加诉讼，被告美丽房产公司、盛唐四月天公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱彬向本院起诉请求：1、美丽房产公司和盛唐四月天公司共同承担向邱彬退还20万元入会费的连带责任；2、美丽房产公司和盛唐四月天公司共同承担向邱彬按月息1%支付利息（或损失）176000元(暂计至2018年9月6日，此后的利息或损失按上述标准继续计算至清偿之日止）的连带责任。 事实与理由：2011年5月6日，邱彬与常德市美景房地产开发有限公司（以下简称美景房产公司）签订了《“美景•四月天”会员入会协议》，协议约定：缴纳20万元入会费，邱彬即取得2-04栋2802号房屋的优先购买权，若邱彬未能如期行使优先购买权，将全额退还己付会费。另《会员入会须知》载明：会员自入会当日起，即按所交会费月息1%累计计息至开盘当日止。若购房则入会费及息金可抵扣房款；若退会则全额退还入会费及息金。邱彬于签订入会协议当日即缴纳了20万元入会费。 协议签订后，邱彬一直等待美景房产公司开盘通知，但至今未通知。邱彬经查询得知涉案房产存在抵押，根本无法开盘。又因20万元入会费的收款单位为“常德市美景房地产开发有限公司四月天项目部”，相关生效判决已确认美丽房产公司和盛唐四月天公司应对美景四月天项目部对外所负的债务承担连带清偿责任，故提起前列诉讼请求。 美丽房产公司和盛唐四月天公司均未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。 邱彬提交了以下证据：第一组证据：双方当事人的身份证或工商登记信息，拟证明主体身份情况。第二组证据：会员入会须知、“美景·四月天”会员入会协议，拟证明原美景房产公司与邱彬存在合同关系。第三组证据：现金交款单、取款凭条，拟证明邱彬已按约交纳了20万元入会费。第四组证据：房产信息查询证明，拟证明入会协议约定由邱彬预约购买的房屋所在楼栋存在在建工程抵押，无法进行销售。第五组证据：（2012）武民重字第2106号、2129号、2253号和（2013）武民重字第00044号民事判决书，拟证明人民法院生效判决已认定美丽房产公司和盛唐四月天公司存在就美景四月天项目部对外所负债务应承担连带责任的事实。 美丽房产公司和盛唐四月天公司未提交证据材料，也未发表质证意见。 对于邱彬提交的证据，本院经审查，均真实、合法，与待证事实存在关联，本院予以采信。 经审理查明：2011年5月6日，邱彬与美景房产公司签订一份《“美景•四月天”会员入会协议》，协议约定：邱彬交纳20万元入会费，取得“美景•四月天”2-04栋2802号房屋的优先购买权；美景房产公司有义务为邱彬保留至开盘15日内；如邱彬未能按时与美景房产公司签订预售商品房买卖合同，则视为邱彬放弃会员资格，其已付会费全额退还，美景房产公司有权另行销售该房屋。美景房产公司在签订协议时给邱彬提供的《会员入会须知》载明：缴纳20万元会费即可成为美景四月天钻石卡会员，可在开盘优惠折扣后再享受94折优惠；会员自入会当日起，即按所交会费月息1%累计计息至开盘当日止；会员如中途退会或转让，须在开盘后15日内办理相关手续，退会则全额退还会费及息金。同日，邱彬即向“常德市美景房地产开发有限公司四月天项目部”账户缴存20万元人民币现金，款项来源为“购房会员款”；美景房产公司为邱彬颁发了“美景•四月天”会员俱乐部VIP钻石卡。此后，邱彬一直等待开盘通知，并多次到项目部了解开盘情况，但至今未收到开盘通知。在诉讼期间，经邱彬向常德市房产档案馆查询，案涉2-04栋2802号房屋存在在建工程抵押。 另查明：1.2009年11月18日，美景房产公司法定代表人黄玲与刘子健签订《联合竞拍协议书》，约定双方共同竞买由常德市国土资源局公开挂牌的位于常德市沅安路及启明路处的地号为346、347、348的土地使用权；竞买保证金及交易服务费4193万元，由美景房产公司出资193万元、刘子健出资4000万元；竞拍成功后，土地使用权由双方按份共有，即美景房产公司占3%、刘子健占97%；土地开发原则上由刘子健进行，美景房产公司全程参与和监管，具体开发合作以双方签订的协议为准。2009年11月29日，美景房产公司与刘子健签订《美景·四月天房地产开发协议》，约定组建“美景·四月天”项目部，由刘子健派项目部经理全权负责项目开发事宜，美景房产公司予以协助并派驻财务人员对项目实行监管；刘子健负责提供项目开发的全部流动资金，美景房产公司负责提供房地产开发的各种资质证件，并以该公司名义进行报建和办理业务；双方按投资比例分享开发利润，初步概算美景公司分享开发利润600万元。 2.上述协议签订后，双方按约组建了“美景·四月天”项目部，并设立了“美景·四月天”项目部专用账户，由刘子健委派了项目部负责人，美景房产公司委派该公司会计高菊华兼任项目部会计。2012年1月9日，美景房产公司与刘子健签订《开发房地产（美景四月天）项目合同书》，约定在刘子健找到新的合作开发项目的房地产公司或成立新的房地产开发公司之前，美景房产公司同意仍以其名义开发“美景·四月天”项目；美景房产公司的法定代表人及公司股东向刘子健出具特别委托书，委托刘子健办理“美景·四月天”项目的所有业务；刘子健同意向美景房产公司支付相关费用600万元。美景公司随即召开股东会并形成决议，向刘子健出具特别授权委托书。 3.2012年2月3日，盛唐四月天公司成立，刘子健为自然人独资股东。2012年7月20日，美景房产公司、刘子健及盛唐四月天公司签订《关于“美景·四月天”房地产开发项目的补充协议》，约定美景房产公司和刘子健将各项“美景·四月天”项目的土地权、地上物权、地上物权及其他相关全部权益房产公司转移登记至盛唐四月天公司名下。 4.2013年7月10日，美景房产公司变更公司名称为“常德市美丽房地产开发有限公司”。 本院认为，本案原告邱彬系香港特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事法律关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条的规定，本案民事法律关系属涉港民事法律关系，参照有关涉外民事诉讼案件审理程序和法律适用的规定审理。美丽房产公司和盛唐四月天公司住所地均在常德市武陵区，根据《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》及最高人民法院《关于＜对湖南省高级人民法院申请指定常德市中级人民法院受理一审涉外民商事案件的请示＞的批复》，本院依法享有本案的管辖权。由于双方当事人没有约定本案合同适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，应适用中华人民共和国法律作为处理本案纠纷的准据法。 根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于以下方面： 一、美丽房产公司是否应退还给邱彬“入会费”，并赔偿损失？ 美景房产公司与刘子健通过签订《联合竞拍协议书》、《美景·四月天房地产开发协议》、《开发房地产（美景四月天）项目合同书》，形成了合作开发美景四月天项目的权利义务关系。根据双方约定，“美景四月天”项目以美景房产公司的名义开发，且双方对项目共同实施管理，共享收益。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条规定，美景房产公司和刘子健应当对合作开发“美景四月天”项目产生的债务承担连带责任。邱彬未起诉请求刘子健承担责任，是对其民事权利的依法处分，不违反法律规定。 邱彬与美景房产公司于2011年5月6日签订的《“美景•四月天”会员入会协议》及所附《会员入会须知》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人均应严格履行合同义务。邱彬在合同签订后，已经按约定履行交纳“入会费”的义务，但“美景四月天”（现更名为盛唐四月天）项目开发已历时近八年仍未开盘预售，且“美景四月天”项目资产已经划转至盛唐四月天公司名下，双方约定由邱彬享有优先购买权的房屋亦存在抵押权负担。于此情形之下，邱彬主张因美景房产公司违约致使其不能实现合同目的，并请求解除合同，退还已缴纳20万元“入会费”，符合法律规定，理应予以支持。邱彬请求按照协议约定1%的月利率标准计算其所受资金占用损失，并未超过同期民间借贷一般利率水平，故其主张损失数额合理，亦应予支持。 美景房产公司、刘子健在未对合作开发的“美景四月天”项目进行清算，并依法通知邱彬对因该项目所负债务进行处理的情况下，自行将该项目全部资产划转至盛唐四月天公司，美景房产公司并不能因此免除民事责任。美景房产公司变更公司名称为美丽房产公司，不影响其民事责任承担。 二、盛唐四月天公司是否应对邱彬承担连带清偿责任？ 虽然美景房产公司、刘子健及盛唐四月天公司签订的《关于“美景·四月天”房地产开发项目的补充协议》，约定美景房产公司、刘子健将“美景·四月天”项目的土地权、地上物权、地上物权及其他相关全部权益从美景房产公司转移登记至盛唐四月天公司名下际履行，但该协议属于各方对美景四月天项目所产生债权债务等事项处理的内部约定，没有取得债权人的同意，并不能对抗债权人行使权利。刘子健根据该补充协议约定，在美景四月天项目资产的基础上登记成立盛唐四月天公司，并将该项目更名为“盛唐四月天”项目继续进行开发，应当认定盛唐四月天公司已概括承受“美景四月天”项目财产权益和债务。因该项目划转未经邱彬同意，故对其中的债务部分仅构成并存的债务承担。盛唐四月天公司取得该项目财产权益的同时，应当承担相应债务。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第七十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 常德市美丽房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还给邱彬人民币200000元，并赔偿相应的资金占用损失（以应退款数额为基础，自2011年5月6日起按月利率1%的标准计算至付清之日止）； 常德市盛唐四月天房地产开发有限公司对本判决第一项确定的应付款项承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6940元，由常德市美丽房地产开发有限公司和常德市盛唐四月天房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，邱彬可在判决书送达之日起三十日内，常德市美丽房地产开发有限公司、常德市盛唐四月天房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审判长 钟   科   见 审判员 童海燕审判员刘爱华 二〇一九年三月二十八日 本件与原本核对无异 书记员 万       钰