辽宁省大连市中级人民法院   民事判决书   （2019）辽02民终2201号   上诉人(原审原告)：王咪，女，1988年4月13日出生，汉族。   委托诉讼代理人：张天仑，辽宁泰道律师事务所律师。   被上诉人(原审被告）：大连世纪南娄置业有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区合谊街****。   法定代表人：鄯燕军，该公司总经理。   委托诉讼代理人：于永亮，辽宁法大律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘佳，辽宁法大律师事务所律师。   上诉人王咪因与被上诉人大连世纪南娄置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2018）辽0203民初2192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   王咪上诉请求：发回重审或依法改判支持上诉人以下的诉讼请求:1.被上诉人大连世纪南娄置业有限公司立即解除对大连市西岗区长江路495号1单元16层9号房屋的抵押，为上诉人办理网签及预售登记备案;2.被上诉人大连世纪南娄置业有限公司赔偿上诉人逾期办理网签及预售登记备案的损失，自2015年8月7日起至被上诉人大连世纪南娄置业有限公司为上诉人办理网签及预售登记备案之日止，按照371989元为基数的同期贷款利率计算损失;3.确认上诉人是大连市西岗区长江路********房屋的实际权利人，上诉人有权就大连市西岗区长江路495号1单元16层9号房屋的折价、拍卖价款在已付购房款范围内享有优先受偿权。事实与理由：一、原审判决认定“房屋处于抵押状态，且网签备案所需材料不完整，不具备立即解除抵押登记及办理网签及预售登记备案的条件”属于事实不清、适用法律错误。1.房地产开发企业为购房人办理网签及预售登记备案是法定义务，依据《城市商品房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地房地产开发部门备案。以及《城市商品房预售管理办法》第十条，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。2.被上诉人庭审时主张房屋不具备网签及预售登记备案条仵，是因尚缺“竣工验收备案表”，严重违背事实及相关法律规定，案涉楼盘开发商已经取得《商品房预售许可证》，也已经有业主正常办理了房屋预售登记及网签备案，通过上诉人提交的证据“大连市不动产登记中心网上查询结果”也可以证实部分房屋已经正常办理了房屋预售登记及网签。其次，竣工验收备案表是办理房屋权属证书的必要性文件，与办理房屋预售登记及网签没有任何关联。房屋预售就是在房屋没有建成之时预售房屋，房屋当然没有竣工验收，开发商必然没有取得“竣工验收备案表”，否则就不是房屋预售而是商品房现房出售。因此，原审法院认定“网签备案所需材料不完整”是显然的事实认定不清、适用法律错误。3.被上诉人预售房屋隐瞒房屋被抵押的情形已经严重违法，起码也应当在上诉人缴纳首付款后解除房屋抵押，而房屋已经购买三年有余，被上诉人至今未解除房屋抵押，通过大，通过大连市不动产登记中心根本无法查询到该房屋已经出售给上诉人，侵害了上诉人的合法权益。二、原审法院认定上诉人主张被上诉人赔偿上诉人逾期办理网签及预售登记备案的损失没有提交充分证据证明，属于事实认定不清、适用法律错误。原审法院没有查明，案涉房屋为学区房，开发商承诺的小学是东关街小学，目前只要完成了网签及预售登记即可立即办理入学。上诉人购买该房屋也是为了孩子的正常入学。上诉人的小孩今年9月本应能够正常入学，因被上诉人一直不为上诉人办理网签及预售登记备案，导致孩子无法按照预期上学，损失巨大。而该项损失上诉人却是难以证明的，此时应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十七条之规定，被上诉人应当承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任，无法确定损失的应当参照银行贷款利息的标准计算。同时，即便判决支持被上诉人为上诉人办理网签及预售备案，但如果不判令被上诉人承担逾期履行该判项的赔偿责任，将导致被上诉人不履行该判项没有任何的法律后果，与法与理相悖。三、原审法院认定上诉人主张是案涉房屋的实际权利人的诉讼请求前提为被上诉人系金钱债权执行的被执行人没有任何法律依据。上诉人主张是案涉房屋的实际权利人是因为至今被上诉人没有解除房屋抵押，也未给上诉人办理网签及预售备案，根本无法确认上诉人购买了该房屋。而上诉人是否是案涉房屋的实际权利人与被上诉人是否是金钱债权的被执行人没有任何关联。即当房屋权利存在瑕疵时，只要上诉人确实为房屋的实际权利人，上诉人就有权要求法院予以确认。   大连世纪南娄置业有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。   王咪向一审法院起诉请求：1.被告立即解除对大连市西岗区长江路495号1单元16层9号房屋的抵押登记，为原告办理网签及预售登记备案；2.被告赔偿原告逾期办理网签及预售登记备案的损失(自2015年8月7日起至被告为原告办理网签及预售登记备案之日止，按照371989元为基数的同期贷款利率计算损失)；3.被告向原告支付逾期办理房地产权证书的违约金(自2017年1月5日起至被告为原告办理产权登记之日止，按每日28.60元标准计付);4.确认原.确认原告是大连市西岗区长江路********房屋的实际权利人，就大连市西岗区长江路495号1单元16层9号房屋的折价、拍卖价款在已付购房款范围内享有优先受偿权。   一审法院认定事实：2015年7月7日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定:原告向被告购买大连市西岗区长江路495号1单元16层9号房屋，该房屋建筑面积56.79平方米，总房款571989元，被告应当在房屋交付后365个工作日内，将办理权属登记的资料报登记机关备案，因被告原因，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按日向原告支付总房款万分之零点五的违约金。2015年7月7日，原告已向被告支付预付款371989元。2015年8月19日，被告将案涉房屋交付給原告使用。原被告对案涉房屋已由被告抵押給金融机构均无异议。案涉房屋至今未办理网签及预售登记备案。   一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约定履行各自义务。本案中，被告于2015年8月19日将案涉房屋交付给原告，依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在商品房交付后365个工作日内，即2017年2月7日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现因被告责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应自2017年2月8日起至被告为原告办理房屋权属登记之日止，按每日28.60元（571989元×0.005%）标准向原告承担逾期办理权属证书的违约责任。关于原告提出的被告立即解除对案涉房屋抵押登记，为原告办理网签及预售登记备案的诉讼请求。因案涉房屋处于抵押状态，且网签备案所需资料不完整，尚不具备立即解除抵押登记及办理网签与预售登记备案的条件，故对原告诉讼请求一审法院不予支持。关于原告主张的被告赔偿原告逾期办理网签及预售登记备案的损失的诉讼请求，因原告未提交充分证据证明该项损失的实际存在，一审法院不予支持。关于原告主张的确认原告是案涉房屋的实际权利人，有权就案涉房屋的折价、拍卖价款在已付购房款范围内享有优先受偿权的诉讼请求。因原告该项主张存在的前提为被告系金钱债权执行中的被执行人，现原告未提交证据证明该种情形的存在，故原告该项诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、被告大连世纪南娄置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王咪逾期办理房地产权属证书的违约金，违约金自2017年2月8日起至被告大连世纪南娄置业有限公司为原告王咪办理房屋权属登记之日止，按每日28.60元标准计付；二、驳回原告王咪其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元（原告已预交），由被告大连世纪南娄置业有限公司负担。   一审查明的事实属实，本院予以确认。二审中，双方均确认案涉楼盘的预售许可证已于2012年办理完毕。   本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。本案中，关于上诉人王咪要求解除对案涉房屋的抵押，为其办理网签及预售登记备案的请求，从查明的事实显示，案涉房屋在双方签订合同前，即由大连世纪南娄置业有限公司向银行做了在建工程抵押，在该公司未偿还贷款的情况下，是否符合解押条件不属于本案审查范围。既然案涉房屋抵押未解除，在此情况下，若强令判决将案涉房屋进行网签或预售登记备案，可能损害抵押权人的利益，故对上诉人此项主张不予支持。   关于上诉人王咪要求被上诉人赔偿其逾期办理网签及预售登记备案的损失，双方在所签订的商品房买卖合同中并未约定此种情况下需承担的违约责任及承担方式，且王咪未提交证据证明其损失的存在，故对上诉人此项主张亦不予支持。   关于上诉人王咪要求确认其是案涉房屋的实际权利人并对该房屋的折价、拍卖价款享有优先受偿权的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”具体到本案，案涉房屋现并没有进行产权初始登记，更没有办理产权变更登记，在此情况下，不具备确认权利人的条件。至于优先受偿权，是法律规定的特定债权人优先于其他债权人实现其权利的权利。该优先受偿需系直接基于法律规定而享有的权利，而本案上诉人王咪所称的对案涉房屋的折价、拍卖价款享有优先受偿权，并无法律依据，故对其此项主张同样不予支持。   关于上诉人称被上诉人预售房屋时隐瞒房屋被抵押的事实，应根据法律规定承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任一节，从双方签订的合同附件四《商品房买卖合同》补充协议第七条第7.5款载明的内容可见，双方在签订案涉的商品房买卖合同时，上诉人王咪已明知案涉房屋存在抵押，故本案不符合上诉人所称的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形，对上诉人此项主张不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费850元，由王咪负担。   本判决为终审判决。   审判长 侯学枝   审判员 刘丽媛   审判员 刘冬艳     二〇一九年三月十五日   书记员 滕子美