湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2802民初6153号原告：唐丽，女，生于1978年12月19日，汉族，湖北省利川市人，户籍地利川市，现住利川市。原告：唐苇，女，生于1981年6月25日，汉族，湖北省利川市人，户籍地恩施市，现住利川市。二原告共同委托诉讼代理人：李永松，湖北正典律师事务所律师，特别授权代理。被告：湖北省铭鑫房地产开发有限责任公司（以下简称铭鑫地产），住所地：利川市胜利路**。统一社会信用代码：91422802077031497K。法定代表人：邓来明，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王忠斌，重庆渝万律师事务所律师，一般授权代理。原告唐丽、唐苇诉被告铭鑫地产房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理后，依法适用简易程序于2019年1月7日公开开庭进行了审理。原告唐丽、唐苇及其委托代理人李永松，被告铭鑫地产委托代理人王忠斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。唐丽、唐苇向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间于2013年12月16日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》合法有效；2、判令被告将“铭鑫城中城”楼盘综合验收合格的房屋825平方米交付给原告，具体房号为：1幢：706、1502，2幢：907、1905，3幢：607、706、902、907（房屋面积差价按开盘价相互补偿）；3、判令被告将“铭鑫城中城”楼盘综合验收合格的60平方米门面（地（地上**付给原告；4、判令被告立即向二原告支付拆迁过度补偿费，按60000元/年的标准自2017年12月31日起向至房屋及门面综合验收合格并支付原告之日止，并按应付补偿款费总额日百分之五由被告向原告支付违约金；5、判令被告向原告支付逾期交房违约金自2016年12月30日起按（825平方米×4000元×0.0005＋60平方米×21000元×0.0005）/天的标准支付至验收合格实际交付原告之日止；6、判令被告承担本案一切诉讼费用。事实及理由：2013年10月29日，原告与重庆市圣奇建设（集团）有限公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，后应被告要求，经协商将拆迁还建主体由重庆市圣奇建设（集团）有限公司变更为被告。双方又于2013年12月16日重新签订了《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》，约定原告将其所有的位于利川市××房屋××栋及屋后空地拆迁，由被告还建住宅面积825平方米、门面面积60平方米，被告在2016年12月30日前将综合验收合格的房屋交付给原告使用，由原告按合同约定自行选择具体楼层，由被告负责办理好还建房的产权证、土地使用证等证件，并对拆迁补偿费及逾期交房的违约责任等予以了明确约定。合同签订后，原告依约将进行了搬迁等相应义务，但被告至今仍不能讲综合验收合格的房屋及门面交付给原告，自2017年12月31日再未按合同约定的标准向原告支付拆迁补偿费。经原告多次要求被告履行合同，被告均推诿拒绝履行。为了维护原告的合法权益，依法提出前述诉讼请求，请求法院依法支持原告的诉讼请求。铭鑫地产辩称，原告诉称的《拆迁安置补偿协议》没有被拆迁人及土地权利人唐兆生签字认可；原告向被告提交注销的房屋所有权证权利人为唐苇，不是本案适格主体，拆迁协议没有标的物；拆迁协议及原告陈述内容违反拆迁管理办法及省州市的相关政策规定，故该协议应属无效。另外。二原告诉称的请求，分属两个独立的安置补偿协议，不是必须共同诉讼参与人，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经庭审认定的事实如下：2013年10月29日，重庆圣奇建设（集团）有限公司（甲方）与唐苇（乙方），唐丽（乙方）分别签订了《房屋拆迁安置补偿协议》（利川市粮食局、文体局片区旧城改造），协议约定，拆迁房屋坐落于利川市××××号，房屋用途为住宅，面积为115.1平方米，产权证号为利房都字第××号，证件产权人为唐苇；面积为119.01平方米，产权证号为利房权都字第××号，证件产权人为唐丽；同时约定了房屋搬迁及相关补偿协议、拆迁补偿方式、搬迁期限及安置、违约责任等；同日，重庆圣奇建设（集团）有限公司（甲方）又与唐丽、唐苇（乙方）签订《补充协议》，补充协议约定，在原《房屋拆迁安置补偿协议》基础上达成补充协议，甲方自愿还建乙方住宅面积825平方米，门市面积60平方米；装潢补偿一次性现金197200元；房屋后空地测量面积为53.07平方米，甲方一次性补偿给乙方424560元以及将拆迁补偿的方式进行明确。协议签订后，于2013年11月4日，重庆圣奇建设（集团）有限公司分别给唐苇、唐丽出具收条一张，收到唐苇房屋产权证一本，证号为利房都字第××号和土地使用证证号为利国用98字第0006号各一本。2013年12月13日，根据房屋开发建设的相关政策规定，原重庆圣奇建设（集团）有限公司签订的拆迁还建协议主体变更为湖北省铭鑫房地产开发有限公司，经原、被告双方协商，将原安置补偿协议及补充协议的甲方重庆圣奇建设（集团）有限公司变更为湖北省铭鑫房地产开发有限公司，乙方主体及协议内容不变，双方形成新的合同关系。甲方铭鑫地产与乙方唐苇签订的《房屋拆迁安置补偿协议》载明：第一条被拆迁房屋现状乙方房屋坐落于利川市××号，建筑面积为115.1平方米，房屋用途为住宅，产权证号为利房都字第××号，产权性质为居住房，证件产权人唐苇。第二条房屋搬迁及相关补偿1、还建房住宅按照甲乙双方协商的1:1.3的比例还建，乙方按双方约定的时间搬出拆迁房，并将相应的证件和钥匙按时交给甲方的，还建面积奖励20个百分点，还建面积为172.65平方米。乙方负责还建的公摊面积（以产权证为准），超出应还建面积部分，乙方按本楼盘开盘价计算价款。在房屋交付之前结清互补价款，应还建面积所产生的税费由甲方负责，超出应还面积部分所产生的税费由乙方负责，甲方在交付给乙方还建房后，乙方承担维修基金及物业管理费用。2、拆迁房原有的水、电、气、有线电视、电话、宽带网等由乙方报停，并交清已产生的费用。上述设施待乙方安置入驻时，由甲方恢复到户。乙方原拆迁房无上述设施，还建房需安装相应设施及补交的各种费用与外售商品房同等交费。3、拆迁房原有的装饰装潢等由甲乙双方协商补偿，协定总装潢补偿价款为人民币大写：捌万元，小写：80000.00元。4、房屋改造逾期三年，过渡期间的房租费按每户每年人民币7000元计算，超过预期时间的按月按比例计算。搬迁费（迁出迁回两趟）按每户人民币2000元包干。第三条拆迁补偿方式1、乙方愿意采用房屋产权置换方式进行拆迁补偿，原有房屋如有租赁关系的，由乙方负责解除租赁关系并按双方协商的时间将房屋腾空交付甲方。2、甲、乙双方在协议签订后，约定时间乙方一次性领取第一年过渡期费用和搬迁费，领款的同时乙方把房屋产权证交给甲方并保存，办理相关手续，装饰装潢补偿款在乙方腾空房屋、交付钥匙后三日内，甲方一次性补给乙方。第四条搬迁期限及安置约定1、双方协商约定搬迁期限为2013年11月10日前，乙方将房屋腾空并将钥匙及房屋权属各种证件交给甲方，甲方负责拆除房屋和办理房屋产权注销手续，甲方同意用本项目开发的/栋/楼/单元/号房与乙方实行产权调换。还建时按甲方指定的范围内必须在商业用房和办公楼以上还建（即商住楼十楼以下），由甲方组织乙方在相同户型相同面积范围内抓阄确定楼层。第五条违约责任本协议一经签订，对甲乙双方均具约束力，如乙方违约，应按下列方式支付对方违约金（约定违约金不得超过总价款的20%），按合同总价款的20%支付对方违约金。甲方铭鑫地产与乙方唐丽签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议载明，第一条被拆迁房屋现状乙方房屋坐落于利川市××号，建筑面积119.01平方米，房屋用途为住宅，产权证号利房权证都字第**，产权性质为居住房，证件产权人唐丽。其余约定与唐苇签订补偿协议内容相同。甲方铭鑫地产与乙方唐丽、唐苇签订的《补充协议》载明：经甲乙双方多次友好协商，本着公平、公正、自愿的原则，在原2013年10月29日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的基础上，达成如下补充协议：一、甲方自愿还建乙方住宅面积为825平方米，甲方给予乙方房屋由乙方自选还建房为宗旨，乙方可选高层房屋一套。门市面积为60平方米，乙方门面离乙方原房产门面最近的地方。还建的总面积以本协议为准，并包括主合同的还建面积。二、甲乙双方商定装潢补偿一次性现金小写为：197200.00元，大写壹拾玖万柒仟贰佰元，待乙方将所房屋腾空并交出钥匙及产权证后五个工作日内付清，甲方逾期付款则按应付款总额5%/日交付给乙方违约金。三、房屋后空地测量面积为53.07平方米，协商一次性补给乙方小写为424560.00元，大写肆拾贰万肆仟伍佰陆拾元。待乙方将房屋腾空并交出钥匙及产权证后五个工作日内支付，甲方逾期付款则按应付款总额5%/日支付给乙方违约金。四、关于《房屋拆迁安置补偿协议》中第三条变更为拆迁补偿方式明细如下：1、出租套房：0.8万/套/年×5套×3年＝12万2、出租门面：1万/套/年×1套×3年＝3万3、自营门面：1万/套/年×1套×3年＝3万4、搬迁费：0.2万/户×6户＝1.2万5、合计金额为：19.2万元，三年一次性支付。甲方逾期付款则按应付款总额5%/日支付给乙方违约金。五、关于《房屋拆迁安置补偿协议》中第四条第三点变更为由于甲方给予乙方是还建房，乙方不与甲方签订《商品房预售买卖合同书》六、甲方必须在2016年12月30日前将综合验收合格的房屋交付给乙方使用。甲方逾期交房，则按房屋总价（楼盘开盘价计算）日万分之五向乙方支付违约金。（备注：因政策特殊原因或人力不可抗拒的自认因素除外）。合同签订后，被告铭鑫地产依约向原告支付了装潢补偿款及房屋后空地补偿款，同时一次性支付原告过渡期间房租至2017年12月31日。2016年4月19日，双方根据合同约定，就还建房屋进行确认，并制作[铭鑫?城中城]粮食局片区旧城改造居民还建明细表，该表载明户主唐苇，1幢7层6号房（建筑面积118.27平方米，实得面积126.695平方米）、1幢15层2号房（建筑面积98.98平方米，实得面积107.7045平方米）、2幢19层5号房（建筑面积83.81平方米，实得面积88.305平方米）、2幢19层7号房（建筑面积98.91平方米，实得面积104.61平方米）、3幢6层7号房（建筑面积98.91平方米，实得面积104.61平方米）、3幢7层6号房（建筑面积79.96平方米，实得面积84.75平方米）、3幢9层楼2号房（建筑面积99.61平方米，实得面积105.67平方米）、3幢9层7号房（建筑面积98.91平方米，实得面积104.6平方米），合计826.9545平方米，铭鑫地产法人签字处签名为邓来明（签字），户主签字处签名为唐苇（签字）。此后，原被告双方发生纠纷，被告铭鑫地产未将合同约定的60平方米门面房一间及住房8套交付二原告，亦未交付2017年底之后的过渡安置补偿费用。为此，二原告诉至法院，并提出前述诉讼请求。本案经庭审主持调解及双方庭外和解，均未达成一致意见。审理中又查明，《房屋拆迁安置补偿协议》约定被拆迁房屋坐落于利川市××号。房屋权属登记情况为：国有土地使用证号利国用（98）字第××号，土地使用者唐兆生，地，地址解放路六巷**地面积80.1平方米；唐丽房屋所有权证（利房权证都字第**），登记房屋所有权人为唐丽，房屋坐落于利川市××××组，建筑面积119.01平方米，；唐苇房屋所有权证（利房都字第××号），登记房屋所有权人为唐维，房屋坐落于利川市××号，建筑面积115.1平方米。唐兆生于2013年11月13日出具了登记书面说明，解放路6巷3号房屋，土地使用证为唐兆生名字办理，房屋产权证由其两个女儿唐丽、唐苇名字办理，但土地使用证和房屋产权证同为一体。以上三证确定的房屋及土地系安置补偿协议所确认的被拆迁房屋。关于案涉还建房屋的价格问题，经本院与利川市住建及物价部门核实，铭鑫·城中城商品房销售楼盘基础信息公示牌显示：一层商铺最高建面单价为45000元/平方米，二层商铺最高建面单价30000元/平方米，三层商铺最高建面单价为20000元/平方米，四层商铺最高建面单间为12000元/平方米，五层商铺最高建面单价为10000元/平方米；1-706号房屋销售总价445285元，1-1502号房屋销售总价为379296元，2-1905号房屋销售总价为325189元，2-907号房屋销售总价位363429元，3-607号房屋销售总价为384236元，3-706号房屋销售总价为308893元，3-902号房屋销售总价为376556元，3-907号房屋销售总价为384252元，以上8套房屋总价为2967136元。以上事实，有经庭审质证的重庆市圣奇建设（集团）有限公司签订的《居民住房拆迁安置补偿协议》、铭鑫地产与二原告分别签订的《住房拆迁安置补偿协议》两份及与二原告共同签订《补充协议》、唐兆生的国有土地使用证，唐丽、唐苇房屋所有权证，唐兆生书面《说明》、收条两张、利川市土地储备交易中心关于变更拆迁补偿合同主体的通知、[铭鑫?城中城]粮食局片区旧城改造居民还建房明细表，铭鑫?城中城国际购物中心价格公示表影印件等证据，以及双方当事人的陈述记录，在卷佐证，足以认定。本院认为：原告唐丽、唐苇分别与被告铭鑫地产签订《住房拆迁安置补偿协议》及二原告共同与被告签订《补充协议》，系双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定也不存在合同法第五十二条规定及其它相关法律法规规定的无效的情形，以上协议应属合法有效。依法成立并生效的合同，对双方当事人均具拘束力，双方应信守合同约定，享受权利和承担义务。本案中，二原告与被告达成《住房安置拆迁补偿协议》后，二原告已将其所有的住房交与被告予以拆迁，被告依约应向二原告交付协议约定的安置还建住房、门面房及支付安置补偿费用。按照约定，被告除向二原告支付一次性装潢补偿款、空地补偿款及部分过渡安置款外，并未履行协议的其余约定，故，二原告要求被告交付综合验收合格的房屋825平方米、门面房（商铺）60平方米，支付2017年12月31日后拆迁过渡补偿费（60000元/年）以及逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。按照协议的约定，被告应于2016年12月30日前将综合验收合格的房屋交付给原告，因被告至今未履行该约定，被告应依约承担逾期交房的违约责任，即按房屋总价的日万分之五支付违约金。被告应交付原告的安置住房（还建房）共计8套及门市房屋（60平方米）一间，其还建房的面积及房号已经双方签字确认，其价值依照被告报备相关职能部门定价总计为2967136元；门市房屋（商铺60平方米）一间，其价格依照被告报备相关职能部门定价平均价格为23400元/平方米。审理中，二原告主张逾期交付还建住房按4000元/平方米标准计算违约金，因该请求超过协议约定的标准，对超过部分，本院不予支持；对于二原告主张逾期交付违约金的计算，因二原告仅主张按21000元/平方米标准计算，是在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院依法予以准许。对于被告以二原告在本案中不宜作为共同原告一并审理的抗辩理由，因案涉拆迁房屋虽然所有权分属二原告，但房屋土地使用权登记在同一权利人唐兆生（二原告之父）名下，且《补充协议》系被告与二原告签订，根据合同的相对性原则，二原告系本案适格主体，故，对被告的该抗辩理由，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告唐丽、唐苇与被告铭鑫地产于2013年12月16日签订的《住房拆迁安置补偿协议》及《补充协议》合法有效。二、被告铭鑫地产于本判决生效之日起30日内将铭鑫城中城综合验收合格的1幢706号、1502号房屋，2幢907号、1905号房屋，3幢607号、706号、902号、907号房屋及60平方米门面房（商铺）交付原告唐丽、唐苇。三、被告铭鑫地产支付原告唐丽、唐苇逾期交房违约金按总房价【2967136元（住房）+1260000元（门面房）=4227136元】4227136元日万分之五标准计算，自2017年1月1日起至交付房屋之日止。四、被告铭鑫地产支付原告唐丽、唐苇支付拆迁过渡补偿费按每年60000元标准计算，自2018年1月1日起至交付房屋之日止。五、驳回原告唐丽、唐苇其他诉讼请求。案件受理费54338元，依法减半收取27169元，由被告铭鑫地产承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  周双禄二〇一九年三月十三日书记员  徐敬军