安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0202民初3093号 原告（反诉被告）：芜湖万达广场有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区万达广场**楼167至667，统一社会信用代码913402005689587133。 法定代表人：齐界，董事长。 委托代理人：凌定越，安徽文理律师事务所律师。 委托代理人：邓劲松，安徽文理律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张加永，男，1980年10月30日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托代理人：秦尤佳，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。 委托代理人：唐磊，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师 原告（反诉被告）芜湖万达广场有限公司与被告（反诉原告）张加永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）芜湖万达广场有限公司（以下简称“万达广场”）的委托代理人凌定越，被告张加永（反诉原告）的委托代理人秦尤佳、唐磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万达广场向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2011年6月20日签订的《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》；2、被告立即返还原告代偿款646098.08元、支付违约金855377.2元、律师费45000元，并赔偿原告房屋贬值损失855377.2元（暂定，以法院委托评估机构出具的镜湖万达广场7号楼108室估价报告为准），以上合计2401852.48元，原告有权从被告已支付的购房款中直接抵扣上述费用；3、被告立即配合原告向芜湖市住房和城乡建设委员会撤销芜湖镜湖万达广场7号楼108室商品房买卖合同备案登记、预告登记（预购及预抵押）；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第2项为被告立即返还原告代偿款646098.08元，违约金855377.2元，律师费45000元，并赔偿原告房屋贬值损失1100133.8元（4276886-2321375-855377.2=1100133.8），合计2646609.08元。事实和理由：原告与被告于2011年6月20日签订了《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），其中载明被告购买原告开发建设的镜湖区镜湖万达广场7号楼108室，建筑面积为118.04平方米，单价为每平方米36232.51元，房屋价款合计4276886元，付款方式为被告于2011年6月20日前付2146886元，余款2130000元于2011年6月20日前办理银行贷款或付款。合同签订后，被告2011年9月5日与中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行（以下简称农业银行）就按揭贷款事宜签订《个人购房担保借款合同》，并由原告为其贷款2130000元提供阶段性担保。由于被告未按其与农业银行签订的借款合同约定还款，致使原告承担保证责任，截至起诉之日止，原告已代被告向农业银行还款本息等合计646098.08元。原告向被告发出告知函，要求被告将原告代偿的款项于3日内支付给原告，但被告至今拒不支付。依据《担保法》及《补充协议》第二条第4款第（1）项、第二条第4款第（2）项、第十三条第2款第（1）项约定，原告依法要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，且被告应立即偿还原告代偿款项646098.08元，并且支付相当于案涉房屋总价款20%的违约金，同时应承担原告因签署本合同及其补充协议而承担的全部税费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其它费用。另外，原告因合同解除遭受包括案涉房屋贬值等在内的重大经济损失，被告应承担赔偿责任。 被告张加永辩称，1、案涉房屋贬值损失尚未发生并且存在不确定性，合同约定的违约金已经包括对案涉房屋贬值损失的考量，故该项诉请没有事实和法律依据；2、违约金金额过高，对我方有失公平，应当予以调整；3、原告未及时采取措施，防止损失扩大，因此所产生的利息、滞纳金、罚息应由原告自行承担；4、律师费用系按照原告诉请金额计算并收取，标准过高，应当予以调整。综上，我们对解除合同、配合原告向芜湖市住房和城乡建设委员会撤销芜湖镜湖万达广场7号楼108室商品房买卖合同备案登记、预告登记（预购及预抵押）的诉请没有异议，请求法庭驳回原告的其他诉请。 反诉原告张加永向本院提出诉讼请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2011年6月20日签订的《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》；2、反诉被告返还反诉原告已付购房款3630787.92元；3、反诉被告承担本案反诉的全部诉讼费用。事实与理由：2011年6月20日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》，约定反诉原告购买反诉被告开发建设的的镜湖万达广场7号楼108室，房屋价款4276886元。合同签订当日，反诉原告预付购房款2146886元。2011年9月5日，反诉原告与农业银行签订《个人购房担保借款合同》，反诉原告通过农业银行按揭贷款支付反诉被告2130000元，至此反诉原告支付了全部购房款。然反诉被告未按期向反诉原告交付房屋，致反诉原告长期未能经营，已严重违约，故应解除双方房屋买卖合同及补充协议，扣除反诉被告代偿的购房款本金和利息646098.08元后，反诉被告应返还反诉原告购房款本金3630787.92元。 反诉被告万达广场辩称，1、反诉原告提出解除房屋买卖合同及补充协议的理由不成立。反诉被告于2013年3月21日在大江晚报发布了交房公告，明确告知反诉原告购买的7号楼于2013年3月25日开始交付，要求反诉原告携带相关材料办理交房。反诉被告采用在芜湖当地公开发行的报纸上发布公告的方式通知反诉原告交房符合双方签订的补充协议第一条第二款约定，是合法有效的。同时根据补充协议的约定，反诉原告没有按照反诉被告发布的交房时间前往反诉被告处办理房屋交付是反诉原告违约，而非反诉被告违约。第二、反诉原告未能按期向银行偿还到期贷款导致反诉被告承担担保责任，反诉被告向反诉原告发出告知函后，反诉原告没有按照双方补充协议的约定付清全部款项，构成严重违约。根据双方补充协议第13条第二款第一项的约定，反诉原告应当向反诉被告支付购房款总额20%的违约金、律师费并赔偿反诉被告案涉房屋贬值损失，上述费用均应从反诉原告支付的购房款中予以扣除，恳请法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2011年6月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发建设的位于芜湖市镜湖区商铺，建筑面积118.04平方米，房款总价4276886元，被告应于2011年6月20日前支付2146886元，剩余2130000元向银行贷款支付，原告应当在2013年3月30日前将验收合格的商品房交付被告使用。同日，原告（甲方）与被告张加永（乙方）签订《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》，约定：1、甲方给乙方的所有通知可用当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达，公告发布当日为送达日；2、乙方未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方；3、自甲方代乙方向银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除；4、如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金；5、如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续，如乙方在前述期限内未能配合甲方办理，甲方有权通过诉讼途径强制乙方履行前述撤销备案、登记手续的义务。上述合同签订后，被告张加永支付了购房首付款2146886元。2011年9月5日，原告、被告张加永与农业银行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告张加永贷款2130000元用于购买镜湖万达广场7号楼108室商铺，原告为被告张加永的上述债务承担阶段性连带保证责任。合同签订后，被告张加永自2016年起未能按期偿还贷款，原告多次代偿借款本息等款项，至2019年3月7日累计代偿1621400.65元，现该贷款已全部结清。 2013年3月22日，原告在大江晚报上刊登交房公告，载明：原告开发的芜湖镜湖万达广场5、6、7号楼将于2013年3月25日开始办理集中交付，届时请广大业主携带产权人身份证、房款发票、《商品房买卖合同》等相关资料及办理产权证费用、物业管理费等各项费用按时前往芜湖镜湖万达广场1号门办理相关交房手续。此后，被告未前去办理交房手续，案涉房屋未实际交付，产权未过户至被告名下。 审理中，万达公司申请对案涉房屋的价值进行评估，经本院委托芜湖市志衡房地产评估有限责任公司评估，该公司于2018年8月21日出具估价报告书，估价结果为2018年5月4日案涉房屋市场价值为2321375元。 另查明，原告提交委托代理合同证实为本次诉讼支付律师费45000元，未提交发票。 本院认为，原告与被告张加永签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告已在芜湖市公开发行的报纸上发布公告通知被告办理交房手续，被告未如期办理，原告没有违约行为，而被告逾期偿还银行贷款导致原告承担担保责任，构成违约，根据双方合同约定，原告可以解除合同。现被告同意解除合同、配合原告办理相关商品房注销登记手续，故对于原告的该两项诉讼请求及反诉原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告已代被告偿还银行贷款合计1621400.65元，有权向被告追偿，故被告应返还原告垫付的银行贷款1621400.65元。原告主张被告按照合同总价款20%的标准支付违约金即855377.2元，符合双方合同约定，本院予以支持。原告主张被告支付律师费45000元，仅提交委托代理合同未提交发票，双方对此项费用的负担有约定，根据本案诉讼标的额及当地经济水平，依据安徽省律师收费办法，本院酌情将该项费用调整为40000元。上述费用合计2516777.85元，应在被告支付给原告的总购房款4276886元中直接抵扣，抵扣完毕原告应返还被告购房款1760108.15元。 关于原告主张的贬值损失：首先，双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议对房屋贬值损失未有明确约定；其次，在市场经济环境中，房屋的价值本身就有起落，房屋贬值是由招商环境、电子商务迅猛发展等诸多因素造成，且房屋贬值损失具有不确定性和不可预见性；第三，双方约定按购房款总额20%的标准支付违约金，实际上包含对案涉商铺贬值损失的考量，况且在原告将案涉商铺再次出售之前，其遭受的贬值损失在购房款总额20%的违约金范围内是否仍然不足以弥补，亦会因房地产市场行情的不断变化而无法确定。因此，对原告要求被告承担房屋贬值损失的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告芜湖万达广场有限公司与被告张加永于2011年6月20日签订的《商品房买卖合同》及补充协议； 二、被告张加永于本判决生效之日起十日内协助原告芜湖万达广场有限公司办理相关商品房买卖合同注销登记手续； 三、被告张加永支付原告芜湖万达广场有限公司银行垫付款1621400.65元、违约金855377.2元，并赔偿原告律师费40000元，合计2516777.85元； 四、反诉被告芜湖万达广场有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告张加永购房款1760108.15元（已抵扣第三项被告张加永应支付给原告芜湖万达广场有限公司的款项）； 五、驳回原告芜湖万达广场有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告张加永的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取13108元，由被告张加永负担；反诉费17973元，由反诉原告张加永负担7653元，由反诉被告芜湖万达广场有限公司负担10320元，两相折抵，张加永应支付给芜湖万达广场有限公司2788元（原告已预交，被告应负担的部分于判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 雷 潇 二〇一九年三月十五日 书记员 张如平 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。