四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终247号 上诉人（原审被告）：南充市银恒房地产开发有限公司，住所地：南充市顺庆区莲池路**。 法定代表人：明银贤，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘笑颜，四川源泉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚永珍，女，汉族，1952年5月25日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：郭祥宏，四川鑫中云律师事务所律师。 上诉人南充市银恒房地产开发有限公司（简称银恒房地产公司）因与被上诉人姚永珍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2018）川1303民初2792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年01月07日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 银恒房地产公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院查明的有关2016年3月南充市规划局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积12204㎡是错误的。2016年5月25日高府函【2016】72号《南充市高坪区人民政府关于商请对“大地·景秀”楼盘免于行政处罚的函》以及2016年11月28日南充市城乡规划和测绘地理信息局《2016年第二十四次业务办公会会议纪要》均能证明截止2016年11月28日都无有关2016年3月审批同意增加建筑面积至12204㎡的文件下发。一审法院认定的时间节点有误，从而导致判决错误。2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并未约定上诉人逾期办证应当承担违约金，被上诉人也未举证证明其因逾期办证而遭受损失。一审法院判决上诉人承担违约金属于适用法律错误。 姚永珍辩称，1、一审庭审中，上诉人向法庭陈述整个小区都在陆续办理房产证，说明其手续齐全。如果未办理批准手续，也是因为上诉人违规超占面积，上诉人存在违约行为。2、上诉人存在违约事实，该违约行为存在连续性，违约金可以按时效倒推三年计算，一审法院计算一年已经照顾了上诉人的利益。3、根据法律规定，上诉人承担的是法定违约责任，是严格责任，不以是否存在损失为前提。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 姚永珍向一审法院起诉请求：1、判令银恒房地产公司限期履行房屋所有权证书登记义务并提供房屋所有权证给姚永珍；2、判令银恒房地产公司因违约支付违约金17,056.62元人民币；3、本案诉讼费由银恒房地产公司承担。 一审法院认定事实：2010年8月13日，姚永珍、银恒房地产公司签订了一份《南充市房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定：乙方（姚永珍）房屋坐落在高坪区，房屋使用性质为住宅，产权建筑面积17.71㎡。水智能户表壹户，电智能户表壹户，有线电视壹户，宽带壹户。甲方（银恒房地产公司）用于产权调换的安置房屋修建在拆迁乙方房屋就地范围内，其安置乙方的住宅房屋为符合国家质量安全标准的高层电梯公寓。其户型设计建造面积为三室厅约91㎡、108㎡左右;甲方同意按乙方原房屋产权建筑面积1＋1安置还房，再超安置还房的建筑面积20㎡内按每3000元／㎡结算，超面积28㎡补80000元，再超面积按3500元／㎡结算；甲、乙双方在签订协议时，由乙方向甲方提供被拆迁房屋产权证、土地使用证复印件。甲方安置房源竣工并通知安置乙方，乙方应在10日内与甲方办理完毕产权调换的结算，双方找补兑现后再办理进房入住手续。乙方将土地证、房产证原件交予甲方，由甲方办理完毕安置房的产权证，土地证并交付乙方。在办理房产证时，安置还房建筑面积低于或等于被拆迁房屋产权建筑面积加补偿建筑面积，所涉税费由甲方承担，超过原被拆迁房屋产权建筑面积加补偿建筑面积的再超安置面积安置法律、法规的规定，甲乙双方各自承担应承担的税费。2013年7月11日，姚永珍与银恒房地产公司双方再次签订一份《大地·景秀拆迁还房确认书》，约定：因甲方“大地景秀”项目规划设计方案图所编楼号与市地名办现登记楼号不一致，导致乙方与甲方原初签拆迁安置协议楼号发生变化，无法办理房屋登记备案手续。为维护乙方权益，确保乙方办理产权时房号准确，并顺利办理产权备案登记。双方协商如下：乙方原房屋坐落在高坪区，房屋使用性质为住宅，产权建筑面积17.71㎡；乙方选择甲方提供的产权调换安置房为“大地·景秀”2号楼7层702号，建筑面积（预测面积）为63.45㎡（最终面积以市房管局实测面积为准）。本协议生效后甲乙双方以前签订的所有协议，含双方于2010年8月13日签订的《南充市房屋拆迁产权调换安置协议书》同时废止，姚永珍于2014年1月17日入住该安置还房，并补房屋差价款94759元（扣除维修基金和其他费用）。 另查明，位于鹤鸣路**“大地·景秀”项目由银恒房地产公司开发，方案于2009年11月17日批准并开工建设。由于位于该项目规划红线外的原麻纺厂等72户职工的住房在“5.12”地;地震后经鉴定为C级危房达到改善住房条件的目的，要求将其住房纳入“大地·景秀”项目一并改造。2011年2月23日，高坪区政府向市政府上报了《关于调整“大地·景秀”项目容积率的紧急请示》（高府[2011]15号）。该请示拟定的方案是：在“大地·景秀”项目增加房屋建设面积12204㎡。南充市人民政府在第二十七次城乡规划委员会会议上原则同意了高坪区政府上报的方案，但只批准共增加建筑面积8800㎡（详见南府阅[2011]30号）。根据白塔街道办事处与72户拆迁户签订协议的实际情况，以及区政府组织相关部门的测算，8800㎡无法满足拆迁安置需要。为满足安置需要，高坪区以高府函[2012]111号、高府函[2012]204号、高府[2013]40号、高府函[2013]201号、高府[2013]138号、高府函[2014]142号、高府函[2014]175号等多次向市政府等部门请示，要求将建筑面积由已核准的8800㎡增加至12204㎡。南充市财政评审中心根据市领导的批示，于2014年4月对因居民回迁还房增加建筑面积进行了评审，结论是：高坪区人民政府报送的建筑面积概算计算方法及概算指标较为合理。同时指出：如评审中心已有的类似还房造价指标计算，需要增加的建筑面积应更高。并建议市规划局按照增加建筑面积12204㎡办理规划手续。由于相关工作一直没有得到落实，高坪区政府在2015年后又分别以高府[2015]19号、高府[2015]20号、高府[2015]48号、高府[2015]78号、高府[2016]14号、高府[2016]35号等文件多次向市政府请示，请求将建筑面积增加到12204㎡。但安置红线外居民的后续问题一直未得到解决，故未能给业主办理房屋权属证书。2016年3月南充市规划局同意“大地·景秀”项目建筑面积增加至12204㎡。目前，银恒房地产公司已办理部分购房户产权证。 一审法院认为，本案的争议焦点是银恒房地产公司是否应当向姚永珍承担未办理房屋权属证书的违约责任？是否已过诉讼时效？ 本案中，银恒房地产公司开发的“大地·景秀”项目于2009年11月17日批准并开工建设。由于位于该项目规划红线外的原麻纺厂等72户职工的住房在“5.12”地;地震后经鉴定为C级危房求将其住房纳入“大地·景秀”项目一并改造。为此，2011年2月23日，高坪区政府向南充市政府上报了《关于调整“大地·景秀”项目容积率的紧急请示》，该请示拟定的方案是：在“大地·景秀”项目增加房屋建设面积12204㎡。但南充市人民政府在第二十七次城乡规划委员会会议上原则同意了高坪区政府上报的方案，但只批准共增加建筑面积8800㎡。而根据高坪区白塔街道办事处与72户拆迁户签订协议的实际情况，以及区政府组织相关部门的测算，8800㎡无法满足拆迁安置需要。高坪区政府于2012年、2013年、2014年、2015年、2016年多次向市政府相关部门请示，要求将建筑面积由已核准的8800㎡增加至12204㎡。南充市财政评审中心根据市领导的批示，于2014年4月对因居民回迁还房增加建筑面积进行了评审，结论是：高坪区人民政府报送的建筑面积概算计算方法及概算指标较为合理，并建议市规划局按照增加建筑面积12204㎡办理规划手续。2016年3月，南充市规划局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，“大地·景秀”项目已实际履行完毕规划手续，银恒房地产公司已为部分业主办理房屋权属证书。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据审理查明的事实，银恒房地产公司未及时为“大地·景秀”项目业主办理房屋权属证书，并非银恒房地产公司主观故意为之，而是因“大地·景秀”项目客观情况所制约，银恒房地产公司与姚永珍签订的《商品房买卖合同》中，对银恒房地产公司逾期为姚永珍办理房屋所有权转移登记的行为并未约定银恒房地产公司承担违约责任，也是基于“大地·景秀”项目规划手续何时能够通过审批并不以银恒房地产公司的意志为转移，非银恒房地产公司不正当地减轻或者免除己方责任，银恒房地产公司在2016年3月前对姚永珍不能按期取得房屋权属证书不应承担违约责任。但2016年3月后，南充市规划局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，“大地·景秀”项目已实际履行完毕规划手续，此时，银恒房地产公司应当积极地履行为姚永珍办理房屋权属证书的义务，但姚永珍提起诉讼时，银恒房地产公司仍未为姚永珍办理房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条规定，银恒房地产公司应当承担2016年3月后未能及时办理房屋权属证书的违约责任。虽然本案起因是房屋拆迁安置补偿，但因姚永珍原房屋面积较小，还房面积大，其支付了超面积的购房款。结合本案客观实际，银恒房地产公司承担的违约责任为按照姚永珍已付购房款总额的日万分之一给付姚永珍违约金，考虑不动产登记部门办理权属证书的程序和流程，酌定计算期限为365天，该违约金计算为94,759元×365天×0.0001=3,459元。综上，判决：一、限银恒房地产公司在判决生效后180日内为姚永珍办理房屋所有权登记证书并交给姚永珍；二、限银恒房地产公司在判决生效后30日内给付姚永珍违约金3,459元；三、驳回姚永珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，由姚永珍负担176元，银恒房地产公司负担50元。 二审中，银恒房地产公司委托诉讼代理人称“大地·景秀”项目已经相关部门审批同意增加建筑面积。二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 本案中，姚永珍与银恒房地产公司先后签订了《南充市房屋拆迁产权调换安置协议书》、《大地·景秀拆迁还房确认书》，姚永珍补齐了房屋差价款94,759元，姚永珍向银恒房地产公司支付了购房款，姚永珍已经履行了房屋买受人的义务，银恒房地产公司作为出卖人应当积极办理商品房所在楼栋的权属证明并为姚永珍办理房屋产权证书。根据审理查明的事实，案涉“大地·景秀”项目虽因居民回迁还房增加建筑面积需要相关部门审批，从而影响了银恒房地产公司为“大地·景秀”项目业主办理房屋权属证书的进程，但按照2016年11月28日南充市城乡规划和测绘地理信息局《2016年第二十四次业务办公会会议纪要》内容，南充市城乡规划和测绘地理信息局已经同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，银恒房地产公司应当积极与国土、税务等部门完善该项目的土地手续以及增容费手续等事宜，但时至今日，姚永珍仍然未取得房屋产权证书，银恒房地产公司也未举证证明在2016年11月28日规划部门同意增加“大地·景秀”项目建筑面积后，仍因政府部门原因不能完善有关手续，据此，银恒房地产公司怠于履行其义务，存在违约行为，银恒房地产公司应当承担违约责任。即使考虑扣除规划部门同意增加“大地·景秀”项目建筑面积、完善有关手续的合理期间，一审法院确定银恒房地产公司承担的违约责任为按照姚永珍已付购房款总额的日万分之一给付违约金，酌定计算期限为365天亦无不当，本院予以维持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费226元，由南充市银恒房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  唐晓兰 审判员  陈国兵 二〇一九年三月十三日 书记员  刘佰燕