贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终103号 上诉人（原审被告）：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处****，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:周礼康，男，汉族，1981年7月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）:张成燕，女，汉族，1985年12月30日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：付立萍，贵州文腾律师事务所律师。 上诉人毕节兴业房地产开发有限公司因与被上诉人周礼康、张成燕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告周礼康、张成燕提起诉讼，请求判决：1.被告继续履行合同并于判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2.被告支付原告违约金，违约金计算方式为：以365868.00元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年12月30日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；3.被告承担本案诉讼费。事实及理由:2014年11月2日，原告向被告购买被告开发的位于毕节××××区盛世华都2号楼1单元10-1号房，商品房总价款为365868.00元。当日，原告与被告签订了商品房买卖合同，且原告向被告支付了首付款115868.00元，并向中国农业银行贷款250000.00元。2015年12月30日,被告如期交房，原告也如期还贷款，现原告已入住。出卖人承诺于2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告现已超过合同约定的日期未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，其应向原告支付违约金。 原审被告毕节兴业房地产开发有限公司辩称：本案因政府机关征地拆迁严重滞后造成答辩人违约，非因答辩人原因造成，答辩人不应承担本案违约责任。理由如下:答辩人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年答辨人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给兴业公司。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。其次，答辩人将涉案商品房交付给被答辩人后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，因该市政道路也因政府未能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以致答辨人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成答辩人在期限内未能办理初始登记。上述客观情况的发生，全因政府未能如期完成涉案土地的征收、拆迁所致，属于政府机关行政行为造成，非因答辩人过错造成，答辩人对本案违约行为应当免责。同时，答辩人已如期向买受人交房，合同签订后一直积极的履行办证的义务，并未对买受人造成任何损失。据此，本案违约金也不应计付。 原审经审理查明：2014年11月2日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的毕节××××区流仓桥办事处流仓村德溪新区二号路旁“盛世华都”2幢1单元10层1号房屋，按套计算房款，总价款为365868.00元。出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同还约定了办理商品房转移登记的方式是：原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告依约支付了房款，被告向原告交付了房屋。但未向原告交付办理涉案房屋转移登记的有关文书。本案审理过程中，原告自愿撤回其第一项诉讼请求，保留其他诉讼请求。 原审认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2016年12月30日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告。而被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记证书，且未将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的行为，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。由于原被告之间系委托办证，且涉案房屋目前并不具备办理转移登记的条件，故计算违约金的截止时间应为被告向不动产登记管理部门提交完毕涉案房屋转移登记有关文书并通知原告之日止。因此，违约金的计算方式为：以原告已付购房款365868.00元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年12月31日起开始计付至被告向不动产登记管理部门提交完毕涉案房屋转移登记有关文书并通知原告之日止。 对于被告抗辩称因政府机关征地拆迁严重滞后行为造成答辩人违约，非因答辩人原因造成，答辩人不应承担本案违约责任的理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，且有关部门征地拆迁滞后行为并不属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形，不属于被告不应承担违约责任的免责事由。 对于被告抗辩称已如期向买受人交房，合同签订后一直积极履行办证义务，并未对买受人造成任何损失，不应计付违约金的抗辩意见。根据原、被告之间签订的商品房买卖合同的约定，如被告存在逾期交付办理转移登记有关文书的情形，且已逾期超过60日的，就应当按照合同约定向原告支付相应的违约金。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周礼康、张成燕逾期交付办理毕节××××区盛世华都第2幢1单元10层1号房屋权属转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款365868.00元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年12月31日起开始计付至被告向不动产登记管理部门提交完毕涉案房屋转移登记有关文书并通知原告之日止；二、驳回原告周礼康、张成燕的其他诉讼请求。案件受理费150.00元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。 宣判后，毕节兴业房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9289号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。事实及理由：上诉人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年上诉人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给上诉人。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。上诉人将涉案商品房交付给被上诉人后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，因该市政道路也因政府未能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以致于上诉人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成上诉人期限内未能办理初始登记。上述客观情况的发生，全因政府未能如期完成涉案土地的征收、拆迁所致，属于政府机关行政行为造成，非因上诉人原因造成，同时，上诉人已如期向买受人交房，合同签订后一直积极的履行办证义务，并未对被上诉人造成任何损失。因此，本案确因政府机关征地拆迁严重滞后行为造成上诉人未在期限内取得涉案商品房初始登记并将有关文书交付买受人，非因上诉人原由造成，且上诉人如期交房，未对被上诉人造成任何损失，不应承担本案违约责任，被上诉人主张的违约金应不予支持。 被上诉人周礼康、张成燕未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本院认为：上诉人自认其与七星关区人民政府签订的合同，七星关区人民政府应于2012年底即应向其交付相关土地，而上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间为2014年11月，上诉人对合同约定交付案涉房屋产权登记相关文书义务时限应为其合理预判后所作之约定，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，即使上诉人确系因政府不能如期向其交付土地原因，导致其不能向被上诉人交付办理案涉房屋产权登记相关文书主张成立，也不能免除上诉人应向被上诉人承担逾期向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记相关文书的违约责任。被上诉人以其已向被上诉人交付案涉房屋未给被上诉人造成损失为由主张其不承担违约责任亦于法无据，原审判决上诉人向被上诉人支付逾期交付办理案涉房屋转移登记相关文书的违约金并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人毕节兴业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年三月二十日 书记员  何曼青