福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019闽民申468号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：曾建荣，男，1980年1月22日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：薛命喜，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈志祥，福建闽江律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福建诚旺置业有限公司，住所地福建省福州市福清市高山镇东进村青田****。 法定代表人：陈莲英，董事长。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福建福台海峡商品交易中心管理有限公司，住，住所地福建省福州保税港区加工贸易区监管大楼附属楼******间（福清市新厝镇新江路**）贸试验区内）。 法定代表人：陈克标，董事长。 再审申请人曾建荣因与被申请人福建诚旺置业有限公司（下称诚旺公司）、福建福台海峡商品交易中心管理有限公司（下称福台公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终1696号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，本案现已审查终结。 曾建荣申请再审称，生效判决认定事实错误，适用法律错误，请求依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定再审本案。 事实和理由：第一、本案双方签订的商铺租赁合同名为租赁，实为买卖关系，生效判决认为本案双方的法律关系为租赁关系，明显不当。具体理由如下：1．从当事人的主观认识和客观行为表现来看：首先，申请人曾建荣一方系在购买商铺的主观意识支配下与被申请人诚旺公司签订所谓的租赁协议，从一开始“售铺计划”就不存在向诚旺公司租赁商铺的意思表示。其次，从被申请人诚旺公司的商业运作模式来看，诚旺公司都是通过先与购房者签订租赁协议，尔后再签订买卖合同的方式完成商铺买卖。特别应当指出的是，本案双方在之后签订的买卖合同的主要条款如交易价格、付款方式等均直接从租赁协议项下的约定转化而来。因此，租赁协议虽名为租赁，但实际上已经确定了当事人双方的基本权利和义务；申请人曾建荣在二审中提供的证据显示，符合购房条件的台商刘华宝向诚旺公司购房时，也是同样先后与诚旺公司签订了商铺租赁合同、后改为买卖合同，所以本案名为租赁协议，实为买卖合同。2．从租赁协议的主要内容看，案涉租赁协议内容明显与一般租赁合同的法律特征不符：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”而在本案中，申请人曾建荣承租商铺后并不直接占有、使用商铺，曾建荣是直接将商铺再返租给被申请人诚旺公司。而且，在租赁期满后，申请人曾建荣无须返还商铺给被申请人。因此，案涉租赁合同并不满足租赁合同的法律特征。同时按照案涉商铺租赁合同书的约定，商铺的租赁期限与土地使用权使用年限相同，在租赁期满后，申请人曾建荣无须交还商铺，被申请人诚旺公司也不再向曾建荣收取租金，且曾建荣享有与诚旺公司同等的国家赋予该商铺的权利和义务，在合同签订后商铺增值的收益也归曾建荣所有；该合同还约定，承租的商铺申请人曾建荣可以自用或对外转让、出租。因此根据双方签订的商铺租赁合同的相关约定，可见曾建荣事实上已经取代被申请人诚旺公司对商铺享有财产所有权。另被申请人诚旺公司在原审中提出案涉商铺租赁合同第四条约定：商铺经营时必须按照被申请人统一管理规定，必须缴纳物业费、空调费等费用，故曾建荣对商铺并不享有所有权的抗辩是不能成立的；商铺租赁合同第四条实质是被申请人对商铺“售后返租”后、对全体物业进行统一管理的规定，与申请人对商铺所有权权能的行使并无矛盾。根据交易习惯，申请人曾建荣同意委托被申请人诚旺公司指定的福台海峡商品交易中心对商铺进行统一经营、管理，并已经按照福台公司的管理规范，履行管理公约，缴纳物业费等相关费用，亦符合商事习惯。因此诚旺公司以此否认申请人对案涉商铺享有所有权，没有依据。 还有关于案涉商铺交易价款性质认定的问题：根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款、国务院《建设项目环境保护管理条例》第二十三条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条之规定，案涉商铺须经过消防、规划、环保等部门进行验收合格，出具许可使用证明或文件后，才可以投入使用。而本案中案涉商铺所在的1#楼直至2014年7月才通过消防验收。若按照申请人曾建荣和被申请人诚旺公司签订的租赁协议约定；申请人在短短几个月内就需付清全部的长达37年租期的“租金”，这种租金支付方式有别于正常的租金交易习惯，且当时申请人曾建荣支付的承租商铺的租金价格与被申请人诚旺公司在福清市物价局报备的销售价格基本处在同一水平，商铺的租金价格为备案销售价格的95％(即九五折对外销售)，不难看出，合同项下的“租金”实为商铺销售价格，被申请人诚旺公司实际上是以收取租金的形式掩盖其暗中将商铺销售给不具备购房条件的曾建荣的事实，因此申请人曾建荣支付的价款不应认定为租金，而应是买卖价款。同时，从申请人支付的银行贷款利率和租金收益率之差对比看，申请人申请贷款须按年利率7.25％支付利息，三年支付利率比例达到贷款总额的21.75％。而根据租赁协议，申请人三年返租的利率为18％；若按照被申请人诚旺公司所述，申请人先是向诚旺公司租赁商铺，尔后再返租给诚旺公司，则申请人在“租赁后返租”的过程中，三年的利率差损失就高达3.75％，申请人不仅无利可图，还要亏本赔钱给银行，这不合常理。由此更能从侧面印证说明，申请人与诚旺公司不是租赁商铺，而是买卖商铺。 第二、福州中院作出的（2016）闽01民终2297号民事裁定缺乏事实和法律依据，不能作为同类案件的裁判依据。 福州中院作出的（2016）闽01民终2297号民事裁定认为，申请人曾建荣与诚旺公司签订的是商铺租赁合同，且申请人向银行申请贷款时表明贷款用途用于支付租金，双方的真实意思表示应认定为由申请人长期租赁案涉商铺。据此，福州中院裁定撤销福清市法院作出的案涉租赁协议性质为买卖合同的认定，并将该案发回重审。对此，申请人曾建荣认为：其一，尽管租赁合同是因诚旺公司欺诈的环境下签订(先付款后签订合同)，但申请人的合同目的仅是想先确定商铺的楼号，然后再签订买卖合同，租赁合同只是形式，签订买卖合同才是真实目的。如果仅是租赁的话，申请人曾建荣支付一定的租金和押金后就可以使用案涉商铺，其完全没有必要向银行申请贷款。其二，尽管曾建荣在贷款时称用途为支付租金，但贷款用途审查仅仅是银行内部风险控制程序，其主要目的是确保贷款资金真正用于申请贷款的商铺;至于申请贷款商铺的合同性质是租赁还是买卖，与银行无关，银行不会、也无法对合同真实性质进行评析、界定。因此，申请人曾建荣向银行申请贷款时声明其用途为支付租金，并不能当然认为申请人与诚旺公司签订的合同性质就是租赁合同关系。福州中院（2016）闽01民终2297号民事裁定以贷款用途作为认定租赁合同性质的依据，明显缺乏事实依据。 第三、根据案涉《国有建设用地使用权出让合同》约定，该项目产权中的50％不得进行产权分割销售，另外50％可以分割销售，但只能销售给特定的台商；但被申请人在出售房屋时故意隐瞒了该限制条件，采取欺诈手段蒙骗购房者，致使申请人在不明真相的情况下购置了案涉商铺。由于不符合商铺购买条件，在法律上或事实上，申请人无法办理房屋所有权转移登记，因此，申请人购买商铺的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，应当依法解除本案双方签订的相关合同并对合同解除后双方的权利、义务作出裁决。 综上所述，生效判决认定的本案是租赁关系；没有证据证明且适用法律错误，请求依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定再审本案。 本院经审查认为，首先，从曾建荣与诚旺公司签订的《商铺租赁合同》，与福台公司签订的《商铺租赁预定协议书》以及诚旺公司委托福台公司向曾建荣收款的《收款收据》中记载的内容“长期租赁费用”来看，曾建荣与诚旺公司之间建立的是长期租赁合同关系，至于在《商铺租赁合同》、《商铺租赁预定协议书》中租金的给付、租后租赁物的归属问题以及店铺租赁期间的管理相关规定的条款，涉嫌有以租代售的性质，但该内容并不违反法律、法规的强制性规定，不因此约定而改变合同性质，故生效判决认定本案为店铺租赁合同关系并无不当。第二，从曾建荣与诚旺公司签订合同时的意思表示来看，双方当事人对该店铺不能出售给大陆主体这一事实是明知的（该店铺产权中的50％不得进行产权分割销售，另外50％可以分割销售，但只能销售给特定的台商）。本案中，曾建荣诉请法院认定《商铺租赁合同》、《商铺租赁预定协议书》是合同出售关系，并要求按买卖合同关系处理相关事宜，经一审法院释明后曾建荣仍坚持双方的法律关系是房屋买卖合同关系，因此生效判决不予支持曾建荣的诉求并驳回其诉讼请求是正确的。第三，现曾建荣再次以《商铺租赁合同》、《商铺租赁预定协议书》主张实际是店铺出售关系，要求再审本案，由于曾建荣并无充分证据证明生效判决认定事实和适用法律错误，故本院不予支持。综上，曾建荣的再审申请请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回曾建荣的再审申请。 审 判 长  林毅 审 判 员  黄挺 代理审判员  黄曦 二〇一九年三月二十八日 书 记 员  潘磊