云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初2831号原告李凤芝，女，汉族，1965年2月12日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市富民县。委托诉讼代理人白云，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。被告云南正林实业集团有限公司。统一社会信用代码：91530000790281352A。住所：云南省昆明市西山区兴苑路与益宁路交叉路口。法定代表人王辉。委托诉讼代理人李昱成，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人北京中宏基建筑工程有限责任公司。统一社会信用代码：91110105101635718R。住所：北京市朝阳区朝阳北路**。法定代表人韩盛宝。第三人北京中宏基建筑工程有限责任公司云南分公司。统一社会信用代码：91530112566205988T。住所：云南省昆明市西山区白马庙********/div>负责人李凤芝。以上第三人共同委托诉讼代理人张科玄，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。原告李凤芝诉被告云南正林实业集团有限公司（以下简称正林公司）、第三人北京中宏基建筑工程有限责任公司（以下简称中宏基公司）、第三人北京中宏基建筑工程有限责任公司云南分公司（以下简称中宏基云南分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月7日公开开庭进行了审理。原告李凤芝的委托诉讼代理人白云，被告正林公司的委托诉讼代理人李昱成，第三人中宏基公司、中宏基云南分公司共同的委托诉讼代理人张科玄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李凤芝向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付自2016年9月29日起至实际交房之日止的延迟交房违约金（以7111385.49元为基数按日万分之二标准计算）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告正林公司与第三人中宏基云南分公司于2013年11月12日签订了《工程进度款抵购房款协议书》，约定将正林公司应付给中宏基云南分公司的马街摩尔城一期西山区人民医院部分工程款用于购买正林公司开发的G6写字楼14层房屋，总价款14288000元。购房合同由中宏基云南分公司指定人员与正林公司另行签订，工程款与购房款进行抵消。协议达成后，原告根据中宏基云南分公司的指令于2014年12月8日与正林公司签订了两份《商品房购销合同》，为了方便贷款，双方在该合同中约定了较高的单价和不实的付款方式及金额，但双方实际是以抵房协议履行的。根据《商品房购销合同》约定，被告应于2016年6月30日交房，若到期不能交房有90天的宽展期，自宽展期届满日起，被告按日向原告支付万分之二的违约金，从宽展期届满日2016年9月29日至今被告仍未交房，原告据此特诉至法院。被告正林公司当庭答辩称：原、被告签订的《商品房购销合同》在单价及付款方式上均为虚构，合同无效。之所以签订合同，是因原告经营需要资金，被告配合原告签订，并将房屋备案至原告名下。但最终贷款未获审批，双方并没有购买诉争房屋的意思表示。请求驳回原告的全部诉请。并且要求原告返还诉争房屋。第三人中宏基公司、中宏基云南分公司当庭答辩称：1、对原告诉请无异议；2、被告正林公司差欠中宏基云南分公司工程款，双方约定用工程款抵扣房款，原告根据中宏基云南分公司的指定与被告正林公司签订购房合同，合同真实有效；3、之所以约定的单价及付款方式与实际不符，是应被告正林公司的要求把房价及贷款做高，以提供被告融资。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据，形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效、来源合法，且与本案相关联，故对原告提交证据，本院予以采信。被告提交的证据系复印件，且与本案的审理并无法律上的关联性，故对被告提交证据，本院在本案中不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：213房价款万分之二的违约金”XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX2013年，被告正林公司（甲方）与第三人中宏基云南分公司（乙方）签订《工程进度款抵购房款协议书》，约定：一、乙方将马街摩尔城一期西山区人民医院部分工程款用于向甲方购买写字楼。二、乙方向甲方购买的写字楼按甲方售楼中心实际成交价进行结算。三、乙方向甲方购买G6写字楼14层，单层面积1880平方米，成交单价7600元／M2，总价款14288000元，购买合同由乙方指定人员与甲方另行签订，各项权利义务以《商品房销售合同》条款的约定为准。四、双方承诺：将甲方应付乙方的马街摩尔城一期西山区人民医院部分工程款与乙方应付甲方的上述写字楼进行抵消。2013年12月9日，被告正林公司出具收款收据，确认收到案外人李宝祥（系原告李凤芝丈夫）G614层写字楼楼款14288000元。2014年12月8日，原告李凤芝与被告正林公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买山海城邦一期(A1-1地块)S-A幢第G6单元第14层1402号办公用房，房屋套内面积为686.73平方米，单价每平方米17724.16元，总金额12171716元。房款通过贷款方式支付，首期支付总价款的50.05%，其余价款向金融机构贷款支付。交房时间为2016年6月30日前，若被告正林公司自本合同约定的交房期限届满后90天宽展期内仍无法交付该商品房，则自宽展期届满之次日起至实际交房之日止，被告正林公司按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。2014年12月8日，上述《商品房购销合同》进行了备案登记。庭审中，被告正林公司陈述，诉争房屋现尚未正式交付。另，2014年12月8日，原告李凤芝还与被告正林公司另行签订了一份《商品房购销合同》，约定原告向被告购买山海城邦一期(A1-1地块)S-A幢第G6单元第14层1401号办公用房，房屋套内面积为693.03平方米，单价每平方米17724.14元，总金额12283360元。房款通过贷款方式支付，首期支付总价款的50.01%，其余价款向金融机构贷款支付。庭审中，原、被告一致陈述：1、山海城邦一期(A1-1地块)S-A幢第G6单元第14层有且只有两套房屋，即1401号和1402号；2、《商品房购销合同》中约定的购房尾款银行未审核通过，没有实际发放。3、《商品房购销合同》中的房屋价款及支付方式约定不真实。第三人陈述，原告系其指定的购房人。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据《工程进度款抵购房款协议书》约定的主要内容来看，被告与第三人中宏基云南分公司之间存在建设工程施工合同关系，并由此形成了债权债务，双方实际上是将债权债务转化为“以工程款抵购房款”，该协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律效力性禁止性规定，应属合法有效。根据该协议约定，第三人中宏基云南分公司可以指定购房人与被告签订《商品房购销合同》，庭审中，第三人中宏基云南分公司也明确了原告确系其指定的签订合同人员。至2014年12月8日，被告与第三人中宏基云南分公司之间因建设工程施工合同产生的部分债权债务关系已经转化为了原告与被告正林公司之间的商品房预售合同关系，原告李凤芝属于合法的购房人，现其有权以购房人身份向出售人即被告正林公司主张《商品房购销合同》相关权利。《工程进度款抵购房款协议书》中约定的抵款金额为14288000元，被告正林公司也于2013年12月9日出具收款收据确认收到G614层写字楼房款14288000元，由此可以认定，原告已全额支付购房款。以14层两套房屋面积折算，原告针对1401号房屋支付的购房款为7176602.9元、针对1402号房屋支付的购房款为7111397.1元。现被告逾期交房构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定以及双方合同约定，被告正林公司应向原告支付逾期交房违约金，原告主张自宽展期结束日即2016年9月29日起按购房款金额7111385.49元日万分之二标准计算逾期交房违约金的诉请符合双方合同约定，本院予以支持。违约金暂计算至本判决生效之日止。此后费用因违约行为尚未实际发生，且违约责任没有确定，故本院在本案中不予处理。被告在庭审中抗辩：《工程进度款抵购房款协议书》与《商品房购销合同》无关，且《商品房购销合同》因价款及支付方式约定不真实而无效。对此本院认为，《工程进度款抵购房款协议书》中明确约定所购房屋为“G6写字楼14层”，总价款14288000元，而原告其后所购房屋为“山海城邦一期(A1-1地块)S-A幢第G6单元第14层1401号、1402号”，被告正林公司出具的收条载明总房款为14288000元。庭审中，原、被告也一致陈述14层有且只有1401号和1402号房屋，原告提交的证据能够形成证据锁链，证实原告所陈述的事实。至于《商品房购销合同》的效力问题，庭审中，原、被告均陈述房屋价款及支付方式约定不真实，虽然对此产生的原因双方各执一词，但可以确认《商品房购销合同》中房屋价款及支付方式的约定并非原、被告真实意思表示，故该部分约定内容不能约束原、被告双方。与此同时，合同其余内容系双方真实意思表示，未违反法律效力性禁止性规定，应属合法有效。被告抗辩意见无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告云南正林实业集团有限公司于判决生效后十五日内向原告李凤芝支付自2016年9月29日起至本判决生效之日止按购房款金额7111385.49元日万分之二标准计算的逾期交房违约金；二、驳回原告李凤芝的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费7847元（原告已预交、已减半），由被告云南正林实业集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  葛吟秋二〇一九年三月二十九日书记员  张 悦