福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终6051号 上诉人（原审被告）：厦门市集美区人民政府集美街道办事处，住所地厦门市集美区石鼓路**。 代表人：李勇岩，该街道办事处主任。 委托诉讼代理人：张靖，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘如英，福建天翼律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：阮建军，男，1970年7月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人厦门市集美区人民政府集美街道办事处（以下称集美街道办）因与被上诉人阮建军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2018）闽0211民初3496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 集美街道办上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回阮建军的诉讼请求。事实和理由：一、阮建军是安置房的所有权人，有责任积极主动办理其安置房的产权证，一审法院认定集美街道办是办理安置房产权证的义务人系事实认定错误。2010年10月22日，阮建军与集美街道办签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，双方约定集美街道办拆除阮建军产权面积为84.47平方米的房屋，产权部分实行产权调换，实际调换安置房的产权面积为154.21平方米。根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：……；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；……”。集美区房产交易权籍中心规定办理拆迁安置房分户转移登记共需提供9份材料，其中安置补偿协议、购房发票、契税完税凭证以及产权人的身份证明等4份主要材料须由阮建军提供。阮建军作为安置房的产权人，对其办理安置房的产权登记负有主要义务，集美街道办仅对办理产权登记负协助义务。二、集美街道办非商品房开发商等盈利性机构，没有义务全权为阮建军办理产权登记，一审法院认定集美街道办是办理安置房产权证的义务人系事实认定错误。三、集美街道办未能及时办理产权证系由阮建军不提供办理产权证所需的主要材料所致，一审法院判决集美街道办向阮建军支付违约金系事实认定错误。一、阮建军未按照协议书与补充协议的约定支付安置房差价款，致使集美街道办未能及时取得安置房购房发票。按照补充协议第八条约定，在本项目拆迁安置房住宅第五层土建完成后，阮建军一次性缴清差价款。按照“集美大学南侧储备用地”项目房屋拆迁补偿安置实施方案的施行，该项目安置房位于“同集路集美段旧城改造安置房”8号楼、9号楼。2012年7月26日，该项目住宅第五层土建已完成，阮建军于2014年4月3日才支付安置房差价款，与约定的支付时间延迟了近两年，为此集美街道办不能及时取得安置房的购房发票，从而耽误了办理产权登记的时间。二、阮建军被拆除的房屋产权面积为84.47平方米，实际调换安置房的产权面积为154.21平方米，依据契税暂行条例第一条、第四条、第八条、第九条规定，阮建军作为安置房的承受方，应当依法在签订协议书之日起10日内申税纳税。阮建军于2017年2月17日才缴纳契税，与法定纳税时间推迟了近6年，致使集美街道办无法及时取得契税完税凭证，耽误了办理产权登记的时间。三、集美街道办力求尽早为阮建军办理产权证，专门委托第三方办证公司协助阮建军办理产权证，并积极配合第三方办证公司办理产权证。第三方办证公司多次电话联系阮建军尽快提交相关材料，但阮建军迟迟不予配合。其四，集美街道办取得阮建军提供的购房发票与契税完税凭证后，于2017年2月8日委托第三方办证公司负责办理产权登记，不动产登记中心于2018年8月14日颁发不动产权证。因协议书原件需收回存档，集美街道办多次通知阮建军携带身份证原件与房屋拆迁补偿安置协议书原件领取不动产权证，阮建军拒不提供协议书原件，致使不动产权证还在集美街道办。因此，阮建军至今未取得不动产权证是其违约在先所致，一审法院判决集美街道办向阮建军支付违约金系事实认定错误。四、一审法院认定案涉安置房的交房时间为2014年7月27日属事实认定错误。根据阮建军签字的《确认函》，阮建军于2015年1月1日确认在“同集路集美段旧城改造安置房”管理处办理住宅岑西路49号402单元（集大南侧储备用地安置房10号楼住宅201室）的交接手续，共收到住户手册、房屋交接验收表、钥匙、门禁卡等文件和物品。据此，案涉安置房的交房时间应为2015年1月1日，一审法院认定交房时间为2014年7月27日系事实认定错误。五、退一万步讲，即使集美街道办存在违约事实，也是阮建军违约在先所致，阮建军应对其违约行为承担违约后果。一审法院认定由集美街道办承担违约责任有悖公平原则。根据合同法第一百一十四条“……，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金在功能上主要是为了弥补一方违约后对另一方所遭受的损失。本案集美街道办已于2015年1月1日将安置房交付阮建军占有使用，阮建军并未因没有取得产权证而遭受损失。况且，阮建军至今未取得产权证的原因系阮建军未履行办理产权证的主要义务。综上，一审法院判决由集美街道办支付违约金系事实认定错误，且违背公平原则。二审法庭调查中，集美街道办补充上诉理由：1.关于补充协议的效力，该补充协议有损社会公共利益而无效。2.对违约金计算方式有异议。3.2015年10月1日之前的诉求已超过诉讼时效。 阮建军辩称，一、集美街道办依约负有为阮建军办理权属证书的义务，集美街道办未能如期办理并提供权属证书，违反了合同约定的义务，依约应向阮建军承担违约责任。双方签订的《补充协议（二）》第五条约定：集美街道办应当依法在交付安置房之日起的一年内，向土地房屋权属机构申请办理安置房的土地房屋权属证书登记并承诺在一年内将该权属证书提交给阮建军。若集美街道办逾期未能取得土地房屋权属证书并提交给阮建军的，集美街道办应当承担逾期办证的违约责任，向阮建军支付违约金。由此可见，双方在订立合同过程中，对于办理权属证书的义务人作出明确的约定，集美街道办是合同的义务人，负有如期办理并提供权属证书的合同义务。被征迁人阮建军选择产权调换方式取得安置房为8号楼201室（交房时间为2014年7月27日），集美街道办未能在交房后的一年内为阮建军申请办理并提交权属证书，且逾期长达数年之久，违反了合同约定义务，侵害了阮建军的合法权利，理应根据合同约定承担违约责任。二、集美街道办称其没有义务负担办理权属登记的主要义务是违背公平原则和诚实信用原则的行为，没有事实和法律依据。（一）征迁安置房并非一般的商品住房，具有很强的政策属性，公民个人在依法取得安置房的所有权过程中具有被动性，集美街道办要求阮建军积极主动办理产权证，有违公平原则。宪法规定，国家为了公共利益需要，可以对公民个人财产进行征收征用并给予补偿。阮建军正是基于积极支持对“集美大学南侧储备用地”项目建设需要，与集美街道办签订了征迁补偿安置协议，约定集美街道办依法对阮建军搬迁费、房屋装修费、水电表、有线电视、空调移机等费用进行补偿补助，安置房建设期间需向被征迁的公民提供过渡补助费用，如果未能如期交付安置调换的房屋的，还需要增加安置过渡费用。（二）集美街道办拖延履行合同约定的办理权属证书的义务，并称其没有义务全权为阮建军办理权属证书是违背诚实信用原则的。《厦门市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》第十三条规定：房屋被征收后，区房屋征收部门按照有关规定及时向土地房屋权属登记机构申请办理土地房屋权属注销登记，并为被征收人申请办理产权调换房屋的土地房屋权属证书登记。据此，双方签订的《补充协议（二）》第五条明确了权属证书的办理时间和集美街道办是权属证书办理的义务人的规定。集美街道办以非商品房建设盈利性机构作为其并非权属证书办理义务人的抗辩事由违反法律的规定及协议的约定，也是违背合同诚实信用原则的，其抗辩不成立。三、集美街道办称未能办理产权证书系阮建军不提供办理产权证的主要材料所致没有事实根据。如前所述，集美街道办是办理产权证书的主要义务人，征迁协议履行过程中，集美街道办应当积极主动履行该合同义务。在房屋所有权的取得和相关权证的办理过程中，需要阮建军协助的，应当及时告知阮建军。集美街道办未能及时履行通知义务导致阮建军无法得悉办理权属登记进度和需要协助办理事务的，集美街道办应负违约责任。首先，集美街道办主张因阮建军逾期支付安置房差价款，导致其不能及时取得安置房的购房发票，从而耽误了产权登记的时间，是错误的。阮建军无从知晓住宅项目的建设进展，集美街道办住宅项目第五层何时土建完成有义务告知阮建军，并应通知阮建军差价款的缴交时间及缴交方式。而集美街道办没有证据证实其于2012年7月26日已通知阮建军前述事项，故其主张该时间为差价款的缴交时间没有依据。其次，集美街道办对阮建军逾期缴交契税的抗辩不成立。阮建军是征迁安置房的承受者，只能依据集美街道办的通知履行产权证办理的协助义务。阮建军在得到集美街道办的通知后前往领取缴费通知单，而后，阮建军也及时履行了缴交契税的义务。集美街道办称阮建军于2017年2月17日取得完税凭证是导致其逾期办证的原因没有事实和法律依据。最后，集美街道办称2018年2月8日已经取得阮建军征迁安置房的产权证，是由于阮建军不提供协议书原件所致，不是事实。四、一审法院认定涉案安置房的交房时间为2014年7月27日有充分的事实依据，不存在认定错误。2014年7月15日，集美街道办通过向阮建军送达《同集路集美段旧城改造安置房二期交房通知》及登报公告的方式确认“同集路集美段旧城改造安置房二期已具备交付条件，拟定于2014年7月26日起至2014年7月27日现场办理房屋交接手续，……。该项目的自行过渡安置补助费发放截止2014年7月27日。”《补充协议（二）》第三条约定：“自本补充协议签订之日起，集美街道办应在两年内向阮建军交付原协议书约定的安置房，若超过两年未能交付安置房的，集美街道办应当根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第五十一条第二款的规定，按照《厦门市城市房屋拆迁补偿重置价和房屋拆迁补助费等价格标准的通知》的规定标准，从逾期之日起按季向阮建军支付逾期临时安置补助费。……；逾期半年以上的，每月按照原协议书约定的安置补助费的4倍（安置房建筑面积×17.96元/M2×4）支付，集美街道办应在逾期的第一天向阮建军支付下季的自行过渡逾期安置补助费。”而实际集美街道办自2014年7月28日起就未再向阮建军支付临时安置补助费。以上充分说明，该房屋的交付时间为2014年7月27日，一审法院根据事实作出了交付时间认定是正确的。集美街道办二审提交的《确认函》不属于二审新的证据，不能作为本案的定案依据，且该确认函的告知对象是厦门安和万家物业管理有限公司，其仅是阮建军对物业相关文件材料的交接确认，并非涉案安置房的交付凭证。且《补充协议（二）》对集美街道办办理产权证的交付时间约定从交房起一年内，该约定本就是对集美街道办按时办理产权证的约束，故此处的交房时间应为集美街道办确定的其已达到交房条件的交房时间，而非阮建军的收房时间。故集美街道办关于交房时间的抗辩没有事实和法律依据，一审法院的认定是正确的。综上所述，集美街道办依法依约均负有按期办理涉案房产的权属登记证书义务，其逾期办理产权证，应向阮建军承担违约责任。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，依法应予以维持。集美街道办上诉主张没有事实和法律依据，依法应予以驳回。故请求法院驳回集美街道办的上诉请求，维持一审判决。对于集美街道办的补充上诉理由，阮建军认为，1.该补充协议是双方盖章签字确认，且第三人拆迁公司也签字确认了，补充协议与征地拆迁协议是同一天，补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性效力规定，合法有效。2.关于违约金计算，在协议中明确约定，一审法院根据双方协议约定，对违约金的计算有法律规定和合同约定。3.关于诉讼时效，应以阮建军知道或者应当知道之日起计算，2018年5月才收到集美街道办告知可以领取产权证的信息，应以收到该信息之日起计算，没有超过诉讼时效。 阮建军向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付原告逾期交付房屋权属证书违约金133523.8元[安置房价值总额681461.07元×中国人民银行逾期贷款利率（0.07125/12月）×逾期交付产权证时间34个月（2018年4月30日-2014年7月27日-1年时间）]。 一审法院认定事实：因“集美大学南侧储备用地”项目建设需要，阮建军在集美区的房屋应予拆除。2010年10月23日，拆迁人集美街道办（甲方）与被拆迁人阮建军（乙方）签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，协议第四条约定，乙方挑选住宅安置房总建筑面积为149.58平方米，安置户型为四房二厅二卫一套，安置房位于“集美大学南侧储备用地”工程拆迁安置房10号楼201室（149.58㎡）。经评估该安置房单价为4123.33元／平方米……乙方挑选安置房评估总价计681461.07元。 2010年10月23日，集美街道办（甲方）再次与阮建军（乙方）签订补充协议（二），协议第三条约定，自本补充协议签订之日起，甲方应在两年内向乙方交付原协议书约定的安置房。……安置房自交付之日起，一次性甲方按安置房建筑面积每月17.96元/㎡再支付乙方三个月的安置补助费，作为装修过渡期间的过渡费。协议第五条约定，甲方应当依法在交付安置房之日起的一年内，向土地房屋权属机构申请办理安置房的土地房屋权属证书登记并承诺在一年内将该权属证书提交给乙方。若甲方逾期未能取得土地房屋权属证书并提交给乙方的，甲方应参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按照原协议书确定的安置房的价值总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向乙方支付逾期办证违约金。 2014年7月15日，集美街道办发布同集路集美段旧城改造安置房二期交房通知，载明同集路集美段旧城改造安置房二期已具备交房条件，拟定于2014年7月26日起至2014年7月27日（上午8:30—11:30，下午3:00—5:30）现场办理房屋交接手续，……该项目的自行过渡安置补助费发放截至2014年7月27日。 2017年2月17日，阮建军取得增量房（商品住房买卖）契税完税证明。 庭审中，原、被告双方确认申请办理不动产权证书时，阮建军应向集美街道办提交契税缴交证明及身份证复印件。被告确认，集美街道办委托了第三方办证公司负责办证事宜。交费通知单系由地税局提供给第三方办证公司，第三方办证公司转交集美街道办后，由集美街道办交付阮建军。阮建军领取交费通知单后才能缴交契税。原告确认，集美街道办于2018年5月通知其领取不动产权证书。 另查明，第三方办证公司于2017年7月17日向不动产登记中心提交《不动产登记申请书（产权类）》，并于2017年8月14日向厦门市不动产登记中心领取了阮建军的不动产权证书。 一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原、被告签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》、《补充协议（二）》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。关于阮建军要求集美街道办支付逾期办理房屋权属证书违约金133523.8元，集美街道办认为，逾期办证是原告怠于提交契税凭证，被告不存在违约。一审法院认为，结合办理不动产权证书的手续及庭审查明的事实，契税需在领取交费通知单后才能缴交，阮建军从集美街道办领取缴交通知单后于2017年2月17日取得完税证明，集美街道办未向本院提交证据证明原告阮建军在领取交费通知单后迟延缴交契税，应承担举证不能的责任。根据《补充协议（二）》，集美街道办应在交付安置房之日起一年内，向土地房屋权属机构申请办理安置房的土地房屋权属证书登记并在一年内将该权属证书提交给阮建军。本案中，集美街道办的交房时间为2014年7月27日，其应于2015年7月26日前向阮建军交付安置房权属证书，但直至2018年5月才通知阮建军领取不动产权证书，违反了合同约定，应向阮建军承担违约责任。集美街道办认为阮建军违约在先的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。关于违约金金额，阮建军主张违约金应按违约期限34个月，在中国人民银行1—3年期贷款年利率4.75%基础上上浮50%计算。集美街道办认为，房屋总价款无异议，计算时间不具有事实和法律依据，计算标准原告全部按照顶额计算有误，中国人民银行有两个规定在基准利率基础上上浮分别是30%和50%。一审法院认为，结合已查明事实，一审法院确认被告逾期办证的期限为2015年7月27日起至2018年5月止，原告主张违约期限计至2018年4月30日，故逾期办证期限合计33个月4天，原告主张按33个月计，一审法院予以照准。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。故一审法院确定被告集美街道办应向原告阮建军支付逾期办证违约金115724.36元[以681461.07元为基数，按月利率0.5146%（4.75%×130%÷12个月），逾期期限33个月计]。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告厦门市集美区人民政府集美街道办事处应于本判决生效之日起十日内向原告阮建军支付违约金115724.36元。二、驳回原告阮建军的其他诉讼请求。案件受理费2970元，减半收取计1485元，由原告阮建军负担198元，由被告厦门市集美区人民政府集美街道办事处负担1287元。 本院二审期间，集美街道办向本院提交以下证据：一、确认函，用于证明案涉安置房于2015年4月4日办理交房手续。二、《房屋拆迁通告》（厦国土房拆通[2009]30号），用于证明集美街道办系受厦门市集美区国有资产投资有限公司委托代为负责“集美大学南侧储备用地”建设项目的拆迁工作，受托范围并不包括决定安置补偿协议的生效要件与是否准予办理该建设项目内安置房产权证的权限。 阮建军质证认为，证据一的真实性予以确认，但不属于新的证据，不能作为定案依据，其仅是阮建军对物业相关文件材料的交接确认，并非案涉房屋的交付凭证。集美街道办提交的原件上有厦门安和万家物业管理有限公司的盖章，但复印件没有盖章，这进一步确认该材料的提供方是物业公司而不是集美街道办。证据二的真实性不予确认，并且该材料也不能证实集美街道办没有签订拆迁协议的授权，对其证明对象也有异议。本院对双方没有异议的证据一的真实性予以确认。经查，证据一是阮建军于2015年1月1日向厦门安和万家物业管理有限公司签署的确认函，内容：“本人在的交接手续，共收到如下文件／物品：1、住户手册；2、‘两书’；3、临时管理规约；4、房屋交接验收表；5、装修提示；6、装修审批表；7、电用户号：7557381965。兹收到7份文件；单元钥匙共11把，现予以确认。” 二审法庭调查结束后，阮建军向本院提交信访事项程序性受理告知书和信访事项处理意见书各一份，证明实际交房时间为2014年7月27日。集美街道办质证认为，该两份证据的真实性其庭后再行核实（三日后回复法院，逾期确认该两份证据真实性），如果该两份证据是真实的，也不能证明阮建军的证明对象，只能证明集美街道办通知阮建军收房，阮建军以房屋与设计图纸存在出入等为由没有实际收房，更能确认集美街道办提交的确认函所载的交房时间。集美街道办三日后未回复法院。本院对双方当事人没有异议的该两份证据的真实性予以确认。经查，信访事项处理意见书记载来访人袁静，随访人倪心刚、阮建军、高辉、黄永忠、胡云集，信访事项：反映同集路集美路段旧城改造安置房二期交房时，发现房屋格局与当初街道办出具的设计图纸存在较大的出入，要求区政府帮忙协调解决的信访事项。集美街道办在处理意见一栏作出反馈：“……。3.我办根据‘同集路集美段旧城改造项目安置房二期’建设进度，该项目于2014年7月9日完成主体工程竣工备案，具备正式交房条件，我办也及时进行并完成法律程序交房前的各项工作，交房通知于2014年07月15日发出交房通知，同时过渡费发放到2014年7月27日截止。因此您要求在没接收房屋期间的过渡安置费应按原协议未按期交房的标准给予补偿的信访诉求没有事实和法律依据，不予支持。如对此处理意见不服，可以自收到之日起30日内向区政府书面提出复查申请。”集美街道办在处理意见一栏加盖印章。 本院认为，因“集美大学南侧储备用地”项目建设需要，阮建军在集美区的房屋应予拆除，集美街道办与阮建军依照有关规定签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》及补充协议（二）是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据补充协议（二）第五条约定，集美街道办应当依法在交付安置房之日起的一年内，向土地房屋权属机关申请办理安置房的土地房屋权属证书登记并承诺在一年内将该权属证书提交给阮建军，集美街道办上诉主张其没有义务全权为阮建军办理产权登记，不符合上述协议约定，且集美街道办也未提供证据证明其通知阮建军提供办理产权登记所需材料。集美街道办于2014年7月27日向阮建军交付安置房，但其直至2018年5月才通知阮建军领取不动产权证书，一审判决其承担相应的违约责任并无不当，集美街道办的该项上诉请求依据不足，本院不予支持。集美街道办上诉主张一审对违约金计算有误，但其未提供证据证明协议约定的违约金过分高于给阮建军造成的实际损失，故其该项上诉主张本院不予支持。 综上，集美街道办的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2970元，由厦门市集美区人民政府集美街道办事处负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘文珍 审判员  李向阳 审判员  陈 璟 二〇一九年三月十二日 书记员  韩沁娟 附本案适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。