湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0102民初13512号原告：杨辅哲，女，1945年11月1日出生，汉族，住武汉市江岸区。被告：现代城市地产（武汉）有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路250号。法定代表人：王建生，总经理。被告：武汉太平洋置业发展有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路钻石大厦13楼7号。法定代表人：喻佑洪，总经理。被告：武汉太平洋购物广场有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路20号。法定代表人：喻佑洪，总经理。原告杨辅哲诉被告现代城市地产（武汉）有限公司（以下简称现代地产公司）、武汉太平洋置业发展有限公司（以下简称太平洋置业公司）、武汉太平洋购物广场有限公司（以下简称太平洋购物公司）合同、侵权责任纠纷一案，本院于2018年9月27日立案受理，依法组成由审判员李曦筱担任审判长，人民陪审员陈文萍、李尚文参加的合议庭，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告杨辅哲到庭参加诉讼，被告现代地产公司、太平洋置业公司、太平洋购物公司下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票、应诉及举证通知书等诉讼文书，在法定期限内未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告杨辅哲向本院提出诉讼请求：1、现代地产公司、太平洋置业公司、太平洋购物公司向杨辅哲支付钻石大厦二期一栋362A号商铺托管金自2004年6月3日至2010年6月2日止为期6年金额为225680元；从2010年6月2日起至2017年10月止，支付商铺收益损失按《委托经营管理合同》折算每月3134元，共88个月，金额为275792元。两项共计501472元。2、本案的全部法律费用由现代地产公司、太平洋置业公司、太平洋购物公司共同负担。事实和理由：2004年9月3日，杨辅哲与现代地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》约定杨辅哲购买钻石大厦二期三层362A号商铺，建筑面积8.06平方米，单价28000元／平方米，总金额计225680元，杨辅哲于当日支付了全部购房款。该商铺所有权人为杨辅哲(经武汉市江岸区人民法院于2017年10月27日作出的(2017)鄂0102民初2833号民事判决书及证明书于2018年1月16日生效)。同日，杨辅哲与太平洋购物公司、太平洋置业公司签订《委托经营管理合同》和《担保合同》，约定将杨辅哲所购商铺委托给太平洋购物公司管理，委托管理期限6年，托管收益金总额225680元，支付方式为6年期满后一次性支付。太平洋置业公司对太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带担保责任。2004年2月23日太平洋置业公司变更企业名称为现代地产公司。《委托经营管理合同》到期后因太平洋购物公司未履行义务。为此，杨辅哲诉至法院。原告杨辅哲为支持其诉讼主张，向本院提交了《（2017）鄂0102民初2833号民事判决书》《委托经营管理合同》《担保合同》。经审查，原告杨辅哲所提交的上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，故对上述证据本院依法予以采信。被告现代地产公司、太平洋置业公司、太平洋购物公司在法定期限内未到庭应诉及提交证据，视为放弃答辩、举证、质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、“钻石大厦”房地产项目开发、销售情况及现状1996年7月26日，经武汉市工商行政管理局东湖分局核准，名为武汉太平洋置业发展有限公司（以下简称原太平洋置业公司）登记成立，方忠任公司法定代表人，核准的经营范围为房地产开发、商品房销售及租赁。位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的“钻石大厦”原名“联江大厦”，原由武汉联江房地产实业开发公司开发、建设。2000年7月8日，武汉联江房地产实业开发公司在完成“联江大厦”主体框剪结构封顶后，将该房地产项目整体转让给原太平洋置业公司。2000年9月21日，武汉市土地管理局（现为武汉市国土资源和规划局）以武土籍字[2000]061号文件同意武汉联江房地产实业开发公司将该宗土地使用权转让给原太平洋置业公司。随后，原太平洋置业公司取得了该宗土地的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，开始进行房地产项目开发、建设，项目名称为“钻石大厦”，项目规划设计为一栋18层商住综合楼，地下一层为车库，地面一至五层为整体商场（即各买受人所称的“钻石大厦”一期，为便于区分，以下对位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的钻石大厦均称为“钻石大厦”一期）。2002年，原太平洋置业公司向相关行政机关申报“世界之窗二期”商场建设项目，项目选址位于武汉市江岸区鄱阳街4号（土地面积为1873.10平方米），与在建的“钻石大厦”一期呈L字型相连。经武汉市城市规划管理局（后撤销、合并至武汉市国土资源和规划局）审核，原太平洋置业公司于2003年5月取得《建设用地规划许可证》，核准用地项目名称为社会停车场及办公建设。2003年9月，原太平洋置业公司开始进行施工。在原太平洋置业公司申报“世界之窗二期”商场建设项目过程中，为经营、管理“钻石大厦”一至五层整体商场，原太平洋置业公司拟定商场名称为“世界之窗”，并作为法人股东向武汉市工商行政管理局申请设立商场管理公司，武汉市工商行政管理局经审核后于2002年7月6日准许公司登记成立，核准的企业名称为“武汉世界之窗购物广场有限公司”（后于2004年3月11日变更企业名称为太平洋购物公司），核准的主营范围为物业管理、商铺出租等。2003年10月28日，（香港）现代城市地产有限公司以股权转让方式收购原太平洋置业公司97%的股权，成为原太平洋置业公司的大股东，公司类型变更为合资经营（港资）。2004年2月23日，原太平洋置业公司变更企业名称为现代地产公司，但现代地产公司仍以原太平洋置业公司名称、公章对外经营，并分别于2004年6月10日、7月7日、7月29日以原太平洋置业公司名义取得了位于武汉市江岸区鄱阳街4号的土地使用权（证号为武国用2004字第1386号）、《建设工程规划许可证》（证号为武规建证2004-091号）、《建筑工程施工许可证》（证号为42010320031028003）。在取得前述证照之前，原太平洋置业公司并未按核准的建设用地规划设计施工，而是在该宗土地上建成了一栋四层楼，底层架空，与“钻石大厦”一期一至三层打通相连，并将该建筑作为产权式商铺按其申报的项目名称“世界之窗二期”（即各买受人所称的“钻石大厦”二期，为便于区分，以下对位于武汉市江岸区鄱阳街4号的“世界之窗二期”均称为“钻石大厦”二期）面向社会公开销售。2004年7月31日，现代地产公司以其公司股东方忠、方维峰等人要求以原太平洋置业公司名称成立新公司为由，向武汉市工商行政管理局申请设立公司。2004年8月10日，经武汉市工商行政管理局核准，新太平洋置业公司登记成立，核准的企业名称、公章与原太平洋置业公司完全相同，方忠任公司法定代表人（后于2006年7月10日变更法定代表人为喻佑洪）。自原太平洋置业公司于2003年开始建设“钻石大厦”一、二期后，原太平洋置业公司持续在报纸上发布“钻石大厦纯投资商铺、投资零风险、年收益8%-15%，统一包租、统一管理、无需自营、10年左右收回投资，投资期满后公司按原价回购商铺”、“产权式商铺投资零风险的十大理由、年租金收益10%投资案例分析”、“首付4-5成后由银行提供5-6成10年按揭贷款”、“租金收益由担保公司及太平洋集团联合担保”等宣传广告，并以在广告宣传册所附图纸划线的方式将“钻石大厦”一期一至四层、二期一至三层共计7489.35平方米的商用面积分割成408间产权式商铺面向社会公开销售。自2003年年初至2005年年初期间，原太平洋置业公司一直使用该企业名称以“售后包租”的形式先后向包括杨辅哲在内的近400余人销售“钻石大厦”一、二期商铺，并由太平洋购物公司作为包租方，现代地产公司、武汉太平洋投资控股（集团）有限公司（以下简称太平洋投资公司）作为担保方，与各买受人签署《武汉市商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、《担保合同》等格式性合同，约定各买受人将所购商铺委托给太平洋购物公司经营管理，太平洋购物公司向各买受人支付托管收益金（根据管理期限、购房价格的不同，托管收益金的比例、总额不等，支付方式主要分按月支付或合同期满后支付两种情形），现代地产公司、太平洋投资公司对太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带责任保证。2004年11月，“钻石大厦”一、二期以商场模式开始营业，商场名称为“武汉世界之窗购物广场”。在受托经营管理期间，太平洋购物公司对于部分约定按月收取托管收益金的买受人，按约支付了自合同签订之日起至2006年8月期间的托管收益金；对于部分约定合同期满后支付收益金的买受人，因合同期限尚未届满，太平洋购物公司未向买受人支付相应收益金。在此期间，武汉市住房保障和房屋管理局（原名称为武汉市房地产登记发证中心）向“钻石大厦”一、二期商铺的部分买受人核发了《房屋所有权证》或《武汉市商品房权属证明书》，其中对房屋设计用途及土地用途均记载为商业服务。2006年5月初，“钻石大厦”各商铺买受人陆续收到《“钻石大厦”同意退房函告》，“钻石大厦”商场内亦张贴了《“钻石大厦”同意退房函告》，函告主要内容为：“本公司自2000年建造商场一期以来，已亏损人民币8,000万元，这几年支出的返租收益全部是由现代地产公司贴给商场，公司本着对投资人负责的态度，同意购买钻石大厦1-5层商铺的客户退房请求；公司计划于2006年6月1日将钻石大厦2-6楼全部改造成高级公寓住宅楼，回笼资金用于退还所有客户本金，银行贷款由本公司负责支付还款，计划于今年年底前分期支付投资人自有资金，2007年付清，在未全部退还前按本金实际金额继续按月支付合同规定的年投资收益金……”，函告落款署名、签章为“武汉太平洋置业发展有限公司”。2006年7月，出卖人现代地产公司与买受人嘉年瑞雪公司签订《“钻石大厦”商业用房买卖合同》，约定：所购房屋为“钻石大厦”一期一至三层及地下室，合同总价款73,800,000元；一层建筑面积1150平方米，单价50,000元/平方米，总金额为57,500,000元；二、三层建筑面积2400平方米，单价6,000元/平方米，总金额14,400,000元；地下室面积约380平方米，单价5,000元/平方米，物业转让价款为1,900,000元，该物业为永久使用权；需办证房屋的具体面积届时以房地局产权证面积为准，地下室面积以现场实测为准，金额多退少补；付款方式为签约当日支付首付款5,000,000元，签约后三十日内支付20,000,000元，50%部分的余款在2007年1月20日前支付，余下的50%余款部分在四年内每次支付50%的十分之一，签约期满第五年时一次性付完余款。合同还对办理产权证时间、违约责任、物业现状等事项进行了详细约定。合同签订后，嘉年瑞雪公司分次支付购房款10,030,000元，余款因现代地产公司下落不明至今未支付。2006年8月，太平洋购物公司单方发出《关于暂停支付钻石大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》，称：因无法得到现代地产公司的支持，同时再也无法继续负债维持各位的租金收益支付，自2006年9月开始停止租金收益支付；如果有按揭贷款的，银行方面的还本付息继续会由开发商太平洋置业公司支付；目前关于1-4楼的改造工程与太平洋购物公司没关系，是由原“钻石大厦”产权开发商太平洋置业公司负责。随后，太平洋购物公司停止向“钻石大厦”各商铺买受人支付收益金。因“钻石大厦”部分商铺被变卖、改造，太平洋购物公司于2006年9月停止支付托管收益金（或租金），“钻石大厦”部分商铺买受人多次与现代地产公司、新太平洋置业公司的负责人协商、沟通均无果，后发现各被告办公场所已人去楼空，遂于2006年年底陆续诉至法院，形成群体性诉讼。2006年9月，嘉年瑞雪公司进驻“钻石大厦”开始招租经营，占有、使用、收益“钻石大厦”一期一至三层房屋及地下室。2007年7月，嘉年瑞雪公司与美特斯邦威公司签订《合同》，将“钻石大厦”一期一至三层部分房屋及地下室部分面积出租给美特斯邦威公司，合同约定了租赁期限、租金标准、支付方式、保证金等事项。美特斯邦威公司按约向嘉年瑞雪公司支付租金，至今仍占有、使用“钻石大厦”一期一至三层部分房屋及地下室部分面积。余下的“钻石大厦”一期一至三层房屋及地下室仍由嘉年瑞雪公司占有、使用、收益，出租给其它商家以商铺形态正常经营；“钻石大厦”一期四层及二期一至三层被分割成独立房间，未以商铺形态正常经营，由“钻石大厦”物业公司（现为武汉腾松物业管理有限公司）出租给他人临时使用，大部分房间处于空置状态。二、本案原告杨辅哲签署的各合同主要内容及履行情况2004年9月3日，杨辅哲与太平洋置业公司(后更名为现代地产公司)签定《武汉市商品房买卖合同》约定杨辅哲购买钻石大厦二期三层362A号商铺，建筑面积8.06平方米，单价28000元／平方米，总金额计225680元，杨辅哲于当日支付了全部购房款。同日，杨辅哲与太平洋购物公司、太平洋置业公司签订《委托经营管理合同》和《担保合同》，约定将杨辅哲所购商铺委托给太平洋购物公司管理，委托管理期限6年，托管收益金总额225680元，支付方式为6年期满后一次性支付。太平洋置业公司对太平洋购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带担保责任。另查明：杨辅哲于2017年3月15日起诉现代地产公司、太平洋置业公司，要求确认杨辅哲是钻石大厦二期三层362A号商铺的所有权人，本院于2017年10月27日以(2017)鄂0102民初2833号民事判决书判决杨辅哲系位于武汉市江岸区鄱阳街4号钻石大厦二期三层362A号商铺的房屋所有权人，该判决书于2018年1月16日发生法律效力。根据本院确认的上述事实，并结合各方诉讼主张，本院认为：1、杨辅哲与太平洋购物公司签订的《委托经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。杨辅哲将其购买的涉案商铺交由太平洋购物公司经营、管理，但太平洋购物公司未按约支付合同期内的托管收益金，在合同期满后未向杨辅哲返还商铺，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。太平洋购物公司应向杨辅哲支付合同约定的从2004年6月3日起至2010年6月2日止的托管收益金225680元；2、太平洋购物公司在合同期满后未向杨辅哲返还商铺，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。因此，太平洋购物公司应向杨辅哲支付涉案商铺的收益损失，参照《委托经营管理合同》的标准即3134元/月(6年托管收益金225680元÷72个月＝3134元)，赔偿2010年6月起至2017年10月止，共88个月的托管收益金损失275792元；3、现代地产公司与杨辅哲签订《担保合同》，自愿为上述《委托经营管理合同》提供担保，应当对合同期内的托管收益金承担连带清偿责任；4、现代地产公司、太平洋置业公司未经钻石大厦商铺全体买受人同意及规划部门批准，擅自将钻石大厦二期商铺分割成独立房间，改变了房屋性质，降低了商铺的市场价值，侵犯了杨辅哲的合法权益，现代地产公司、新太平洋置业公司应当对《委托经营管理合同》到期后太平洋购物公司应向杨辅哲支付的商铺损失承担共同赔偿责任。综上所述，杨辅哲的诉讼请求，本院予以支持。现代地产公司、太平洋置业公司、太平洋购物公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款、第三条、第十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告武汉太平洋购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨辅哲支付从2004年6月3日起至2010年6月2日止的托管收益金225680元；二、被告武汉太平洋购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨辅哲赔偿从2010年6月起至2017年10月止托管收益金损失275792元；三、被告现代城市地产（武汉）有限公司对上述第一项的托管收益金承担连带清偿责任；四、被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉太平洋置业发展有限公司对上述第二项的托管收益金损失承担共同赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8815元、公告费260元，共计9075元，由被告现代城市地产（武汉）有限公司、武汉太平洋置业发展有限公司、武汉太平洋购物广场有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李曦筱人民陪审员  陈文萍人民陪审员  李尚文二〇一九年三月二十六日书 记 员  邓 頔