湖南省长沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0121民初1027号 原告：罗珍，女，1989年6月18日出生，汉族，住湖南省长沙县。 委托诉讼代理人：戴裕云，湖南君卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李智，湖南君卓律师事务所律师。 被告：伍利，女，1977年4月25日出生，汉族，住湖南省长沙县。 委托诉讼代理人：黄铁，长沙县经开法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人:廖舒林，男，1965年11月4日出生，汉族，系被告的表哥。 第三人:方勇，男，1975年11月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 原告罗珍诉被告伍利房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，经申请，依法通知方勇作为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗珍及其委托诉讼代理人戴裕云、被告伍利及其委托诉讼代理人黄铁、廖舒林、第三人方勇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告请求本院判令：1、被告继续履行房屋买卖合同并于判决生效后立即配合原告办理过户登记手续；2、被告向原告支付违约金从2018年10月15日起至实际配合原告办理完毕过户登记手续为止，暂算至2018年11月15日违约金为3100元（计算标准为合同约定的100元/天）；3、由被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，经调解，原告于2019年3月19日变更第一、二项诉讼请求，请求本院判令：1、解除原被告之间的房屋买卖合同；2、被告双倍返还定金100000元；3、被告赔偿原告损失18000元。 被告答辩要点：1、解除原被告之间的房屋买卖合同；2、原被告双方在合同履行过程中均无过错，不应由被告承担该违约金；3、诉讼费由法院依法判决。对于原告变更后的诉讼请求，同意返还定金50000元，其他损失由法院依法判决。 第三人陈述要点：涉案房屋系与被告的夫妻共同财产，被告未经其同意即出售该房屋，要求解除合同。 查明的事实 根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、各方当事人无争议的事实 1、2015年2月28日，经当时的长沙县房屋产权管理局将位于长沙县榔梨街道黄兴大道南段157号江城豪庭2栋2603号房屋（以下简称涉案房屋）产权办理登记至被告名下单独所有，同年8月20日被告与第三人登记结婚。 2、2018年4月14日，原、被告在案外人长沙仁居房产有限公司（以下简称居间方）的居间服务下就被告将其名下涉案房屋出售给原告一事协商一致，双方为此签订《房屋买卖合同》，约定房屋建筑面积约为80㎡，该房屋在中国银行湖大支行设有抵押，抵押金额为130000元，且房屋已出租。房屋总售价为580000元，双方一致同意并委托居间方指定账户托管。付款方式具体为：原告在签合同时支付被告购房定金50000元以原被告双方要求居间方指定账户托管。原告于过户之前、被告解除抵押、产权过户、原告替被告还贷手续办理之时支付被告购房首付款180000元；原告通过银行贷款向被告支付购房款340000元；交房时原告支付被告房尾款10000元。原、被告均在合同签订后30日内将办理房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构。违约责任：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间20个工作日，或保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。备注：因房屋权证要到2018年8月份满三年，约定过户时间为2018年10月15日前过户、被告银行贷款130000元由原告首付款替被告还贷。 2、合同签订后，原告已向被告支付购房定金50000元并交由居间方进行托管，同日，被告向原告出具相应收条。该定金现在居间方处。 3、合同履行过程中，因办理房屋提前还贷、解除抵押手续的需要，居间方组织安排原被告双方前往中国建设银行办理面签、资料审核、房产按揭评估等手续。三方第一次约定于2018年5月下旬前往银行办理相关手续，银行要求被告夫妻双方均本人到场方可办理，被告夫妻因故未到场导致该次手续办理未果；其后，居间方多次联系被告方，再次因被告对居间方的资质问题存在质疑而未到场办理。 4、2018年6月25日，长沙市不动产登记中心于下发《关于执行“长政办函[2018]75号”文件细则》（以下简称细则）。该细则规定，在本市限购区域内个人购买的商品住房，须取得不动产权属证书满四年后方可上市交易。但如果在6月26日之前已完成已在不动产登记预申请平台完成网签的或已在不动产登记预约平台完成预约的，按之前的限购政策执行。 5、上述新政出台后，居间方分别通知了原被告双方，并告知原被告双方在限期内前往当地不动产登记中心办理报备申请手续，即可继续按双方原签订的房屋买卖合同进行房屋交易。对此，原告向本院提交了微信聊天记录予以佐证。但被告未配合前往办理上述手续。 6、诉讼中，被告称其在2018年6月24日前以对居间方不信任为由向原告提出过解除合同的意思表示。 7、诉讼中，原、被告及第三人均一致同意解除本案《房屋买卖合同》。 二、各方当事人有争议的事实在于原、被告在合同履行过程中何方存在违约。原告认为，长沙市购房新政的出台无法约束原被告在此之前的合同行为。本案合同未能继续履行的原因系因被告未按合同约定履行义务，其应构成违约；被告认为，造成合同未能履行完毕的原因在于本案居间方而并非被告出于故意或过失的主观责任造成；根据审理查明的事实，本院认为，在合同履行过程中，原告已按照居间方要求以及长沙市购房新政策的规定积极履行支付购房定金、前往银行办理网签手续、联系被告前往不动产登记中心办理合同报备等合同相关义务，但被告在此期间多次提出因对居间方不信任为由推脱配合原告办理相关手续，且已明确向原告提出解除合同的意思表示，自此导致合同至今未能继续履行，致使原告合同目的无法实现，其行为已然构成违约，应当承担相应违约责任。 判决的理由与结果 本院认为：一、依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告主张解除该合同，被告表示同意，则对原告该项诉求，本院应予支持；二、当事人一方明确表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案合同履行过程中，被告拒不配合办理相关手续并明确表示解除合同的行为显已构成违约，应当承担相应违约责任。故原告主张被告双倍返还定金100000元之诉求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张被告赔偿其损失18000元之诉求，因缺乏事实依据，本院不予支持。另，对于第三人提出涉案房屋系其与被告之间夫妻共同财产的主张，因缺乏相关法律依据，本院不予采信。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起解除原告罗珍与被告伍利于2018年4月14日签订的《房屋买卖合同》； 二、限被告伍利于本判决生效之日起十日内双倍返还原告罗珍定金100000元整； 三、驳回原告罗珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9600元，减半收取4800元，保全申请费3420元，共计8220元，由原告罗珍负担732元，被告伍利负担7488元. 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。 审判员  沈金勇 二〇一九年三月二十九日 书记员  吴 欢 附：判决参考适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。