安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书(2019）皖0881民初16号原告：安徽金凯房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市高新区铭磐动漫产业园**楼**，统一社会信用代码913400007050412674。法定代表人：杨永平，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘洪，男，该公司总经理。被告：方小平，男，1958年4月16日出生，汉族，住安徽省桐城市。原告安徽金凯房地产开发有限公司（以下简称“金凯公司”）与被告方小平合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金凯公司委托诉讼代理人刘洪、被告方小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金凯公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按双方房屋置换协议立即完成置换交割；2、判令被告交割及办证给原告的实际置换面积不少于置换协议约定的101.25平方米。3、被告支付延期交割房屋给原告造成的经济损失四万元。事实与理由：2015年7月20日，原、被告双方签订《置换协议》，一致同意将原告所有的北大街100号、102号共四间房总面积102.68平方米（后经实测为101.25平方米），与被告所有的北大街88号三间房总面积100.6平方米相互置换，并约定为达成等面积置换，被告另从其后面房屋隔2平方米并入置换房屋。双方还约定，置换以现状条件为准。2016年2月5日，原告将北大街100号、102号房屋全部交割给被告，被告仅交割了三间置换房屋中西侧两间，应被告要求双方约定东侧一间最迟至2016年7月1日交割给原告。时至今日，被告仍未向原告交割东侧一间房屋。同时，在双方办理置换房屋产权登记时，被告称只能置换给原告90.02平方米面积的房屋。另由于被告未能按约交割全部房屋，致使原告无法对该破旧房屋进行维修，房屋完全无法使用，原告不能如期将房屋出租给租赁人，造成经济损失四万元。故原告特具状诉状本院，请求支持原告上述诉请。方小平辩称，置换协议是原告金凯公司配合桐城市政府对方小平的行政赔偿的一种补偿方式，赔偿起因是原告金凯公司在距被告房屋三米处建起十一层高楼，违反了国家规定的“高层住宅与南侧底层住宅的间距不得小于12米”的规定。被告为此提起行政诉讼，被告不服一审、二审判决，又向安庆市人民检察院提起申诉，该院作出了“桐城市政府与方小平庭外和解”的检察建议。在桐城市规划局等有关单位协调下，被告方小平与原告金凯公司达成房屋置换协议，但原告金凯公司在履行中未按协议约定进行，其向方小平支付的维修费不足以支付房屋的修缮费用，房屋不能达到其所承诺的居住条件。2018年4月20日，桐城市政府法制局召集金凯公司等单位再行协商，提出和解协议，但金凯公司拒绝履行协议。被告方小平未让出房屋是由于原告未支付房屋维修款所致，责任应由金凯公司承担。综上，请求法院依法驳回原告金凯公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。原告向法庭提交了以下证据，本院作如下认证：1、置换协议、交割单各一份，证明原、被告双方于2015年7月20日签订房屋置换协议，并约定按房屋现状进行置换等；原告于2016年2月5日将房屋全部置换给被告，原告的义务履行完毕，被告承诺于2016年7月1日交房，但至今未交。被告质证意见为，对置换协议、交割单的真实性均无异议，但房屋置换条件不是以现状为准，应以交割单为准，且交割单约定的被告交房日期为2016年10月1日，而不是2016年7月1日。本院认证意见为，房屋置换应以置换协议为准，交割单中其他事项作为补充。而被告持有的交割单上房屋交付日期系其自行涂改后形成，应以双方约定的2016年7月1日为准，故本院对该组证据的证明目的予以采信。2、《房屋交易和产权状况告知书（转让）》两份，证明被告向原告交付的房屋证上面积仅90.02平方米，与置换协议中的100.6平方米不符，少了10平方米。被告的质证意见为，房屋置换应以交割单为准，交割单中仅约定了交付三间门面，未约定其他，交割单是对原置换协议的变更和补充。本院认证意见为，原、被告双方应以置换协议及交割图中的约定进行置换，被告交付房屋的产权证书面积与实际面积不一致系颁证机关当初丈量时出现差异，本次交割应以交割图和房屋现状为准，故本院对该组证据的证明目的不予采信。3、租房协议一份，证明原告与承租方于2016年6月就被告置换房屋签订出租协议，因被告未及时交房给原告造成经济损失四万元（1500元/月*28个月）。被告的质证意见为是否有人租房其不清楚。本院认证意见为，原告提交的租房协议未实际履行，其租金损失为预期损失，不是本案直接损失，故本院对该组证据的证明目的不予采信。4、（2012）桐行初字第00014号、（2013）宜行终字第00039号民事判决书，以证明原告金凯公司开发建设的20号楼规划合法，并为两级法院判决所确认；原告提交（2017）皖0881民初1551号、（2017）皖08民终1909号民事判决书，以证明被告方小平曾以相同事实起诉致法院，要求原告金凯公司向其承担房屋修理费用不足部分，该请求被两级法院依法判决驳回。被告对该四份判决书的真实性均无异议，但认为该四份判决书结论均是错误的。本院认证意见为，人民法院生效民事判决书具有既判力，在未经依法改变或撤销前，具有不可争议性，故本院对该组证据的证明目的予以采信。被告向法庭提交了以下证据，本院作如下认证：1、桐城市住建局金凯大都会20#楼规划批复、桐城市规划局对申请行政赔偿的批复、桐城市规划局的信访处理意见、桐城市副市长批复复印件、民事再审申请书、省高院立案通知书，证明金凯公司是行政赔偿责任人，应当配合政府协调解决信访诉求，按照征收政策对被告方小平的房屋进行置换。原告金凯公司的质证意见为，对该组证据的真实性均无异议，但不能达到被告的证明目的。本院认证意见为，被告提交的该组证据及证明目的与本案争议焦点无关联性，不能起到反驳原告诉讼请求的目的，本院对该组证据的证明目的不予采信。2、房屋安全鉴定报告、营业执照、桐政办发[2015]99号北大街保护与利用工程实施细则，以证明置换协议未履行是因为金凯公司未按征收政策进行，原告违约给被告造成营业损失。原告的质证意见为，对上述证据的真实性均无异议，但被告的该项请求已在（2017）皖0881民初1551号、（2017）皖08民终1909号案件中均判决予以驳回，该案判决已生效。本院认证意见为，（2017）皖08民终1909号案件判决驳回方小平要求金凯公司支付营业损失的请求，该判决书已发生法律效力，本案中不再处理，故本院对该组证据的证明目的不予采信。3、土地证、安庆市城市规划管理技术规定（第四十二条）,以证明原告金凯公司违法，置换协议中的房屋是经过政府原告向被告的赔偿，并不是双方进行交换。原告的质证意见为，对土地证的真实性无异议，但被告在（2017）皖0881民初1551号案中提交的涉案房屋的土地证和本案中提交的土地证的面积不一致，且原、被告之间不涉及任何赔偿问题。本院认证意见为，原告提交的该组证据已在（2017）皖0881民初1551号案中予以认定，且与本案争议焦点无关，本院对该组证据的证明目的不予采信。4、交割单及双方于2015年8月12日就交割房屋绘制的交割图，以证明双方约定的交割日期为2016年10月1日，交割房屋面积没有错误。原告的质证意见为，交割单中约定的交割时间为2016年7月1日，被告自行涂改为2016年10月1日；对交割图的真实性无异议，也说明双方是按等面积置换。本院认证意见为，交割时间应以双方约定的时间为准，被告自行涂改的行为不应视为对交割时间的变更，故本院对被告交割时间为2016年10月1日的证明目的不予采信。根据双方当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年7月20日，原、被告双方签订《置换协议》一份，约定原告金凯公司将其所有的北大街100号、102号临街共四间房屋（总面积102.68平方米）与被告方小平所有的北大街88号临街三间房屋（总面积100.6平方米）相互置换，置换以现状为准，互不找补差价。另约定此次置换，只涉及被告沿街三间门面，门面后面房屋院落产权不变，仍归被告所有（为达成等面积置换，被告从后面房屋隔2平方米并入临街门面）。协议签订后，2016年2月5日，原告金凯公司将北大街100号、102号房屋交割给被告，被告将北大街88号临街三间中的西侧两间交割给原告，双方约定东侧一间于2016年7月1日交付。交割单中另载明其他事项，金凯公司补助方小平维修费4万元整；待东侧一间交割时再付给2万元整。后原告已实际向被告支付维修款4万元，但被告一直未按约定交付东侧一间房屋，以致成讼。另查明，2012年9月7日，被告方小平以桐城市住房和城乡建设局违法批准金凯公司在其房屋三米处建设十一层高楼为由，向法院提起行政诉讼，要求撤销该十一层建筑建设规划许可证，案经本院、安庆市中级人民法院审理，均判决被告方小平败诉。再查明，2017年5月2日，被告方小平以金凯公司违约为由，向本院提出民事诉讼，要求金凯公司向其支付重建费12.5万元及营业损失4万元，案经本院、安庆市中级人民法院审理，均判决驳回方小平的全部诉讼请求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。本案争议的焦点为：一、2015年7月20日的置换协议及2016年2月4日的交割单是否合法有效；二、原、被告双方是否存在违约行为。关于焦点一，置换协议是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效，双方均应严格履行。交割单是双方履行置换协议进行房屋交割的行为，不应视为对原置换协议的变更，但交割单中载明的其他事项应视为对置换协议的补充，对双方当事人具有约束力。故本院对原告要求完成房屋交换并按协议约定面积完成交割手续的诉讼请求予以支持。关于焦点二，原告已经按置换协议履行交割义务，被告未按置换协议的约定及时全面交付房屋，已构成违约，但双方并未就违约责任进行具体约定，且原告提交的租房协议并不能直接证明原告的损失，故对原告要求被告支付延期交割房屋造成的损失4万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告方小平须于本判决生效后三十日内按照双方签订的置换协议及交割图的约定向原告安徽金凯房地产开发有限公司交付置换房屋并协助完成办理产权证书手续；二、驳回原告安徽金凯房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告安徽金凯房地产开发有限公司负担320元，被告方小平负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  张卫东二〇一九年三月二十日法官助理项琼书记员雷珊珊附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。