江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终3578号上诉人（原审被告，反诉原告）：昆山凯捷皇冠装饰安装工程有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇古城中路335号。法定代表人：陆凤明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李珍珍，江苏惟勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山市交通航务工程有限公司，住所地江苏省昆山市古城中路335号。法定代表人：张国伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金菊林，江苏21世纪众仁律师事务所律师庭。委托诉讼代理人：施克宁，江苏21世纪众仁律师事务所实习律师。上诉人昆山凯捷皇冠装饰安装工程有限公司（以下简称凯捷公司）因与被上诉人昆山市交通航务工程有限公司（以下简称交通航务公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初19564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。凯捷公司上诉请求：撤销原判并依法改判交通航务公司赔偿凯捷公司10439037.71元，并先支付赔偿款后交付土地，案件受理费由交通航务公司负担。事实和理由：1.一审法院根据租赁期限16年计算分摊凯捷公司投资建造的成本，酌定交通航务公司赔偿6959358元存在错误。虽然合同约定租赁满16年后，涉案土地上建造的建筑物归交通航务公司所有，但未约定提前解除合同时，按年限比例计算赔偿金额。计算损失时，除了建筑成本因素之外，还应考虑涉案建筑物的产业周期、经营目的等因素。2.交通航务公司提前解除合同，构成违约，涉案建筑物并非仅有16年的使用价值，故凯捷公司关于建筑物的损失，应由交通航务公司按照评估价格全额赔偿。3.双方合同约定的租赁期限为16年，一审法院对此认定错误。4.一审法院判决结果不合理。应当判决交通航务公司先赔偿款项，再由凯捷公司交还土地，且凯捷公司不可能在10天完成搬迁。交通航务公司辩称，凯捷公司的上诉理由不能成立，应当维持一审判决。1.凯捷公司违规搭建涉案办公楼、厂房，在被有关部门查处后凯捷公司书面承诺如不能补办手续则自行拆除，现涉案建筑仅办理了规划许可证，其他手续至今未能补办。2.《场地租赁合同》落款时间为2013年8月1日，后双方通过拍卖已经重新确定涉案土地租赁期为4年，没有约定续租事宜，一审法院认定租期为4年依据充分。同时拍卖租赁条款约定承租期满后对承租方的资产按照建造价格的50%处理，且不包括装饰装修。3.基于拍卖租赁相关条款的约定，一审中双方才同意按照投资建造时的价格对未报先建的建筑成本进行估价。4.双方明确约定租期为4年，交通航务公司在租期届满后要求凯捷公司返还承租土地，不存在过错。交通航务公司向一审法院起诉请求：1.凯捷公司立即拆除违规建设的厂房、门卫及其他附属设施，返还位于昆山市面积约10000平方米的集体土地使用权；2.凯捷公司支付自2017年9月1日起计算至实际归还之日止的占有土地使用费，暂计42000元（参照租金标准按照21.6万元每年计算）；3.本案全部诉讼费用由凯捷公司负担。一审审理过程中，交通航务公司放弃要求凯捷公司立即拆除违规建设的厂房、门卫及其他附属设施的诉讼请求。凯捷公司向一审法院反诉请求：1.交通航务公司赔偿凯捷公司在昆山市土地上所建造的厂房（包括内部装修）、办公大楼（包括内部装修）、门卫间（包括内部装修），基础设施及其他附属设施的价款，共计10439037.71元。一审法院认定事实：交通航务公司原系全民所有制企业，后变更为有限责任公司。交通航务公司系昆山市古城中路335号集体建设用地（以下简称涉案土地）使用权人，不动产权证登记的土地使用权面积为40000平方米，使用年限至2053年8月17日，房屋建筑面积为9833.17平方米，其中2号房（办公楼1）面积4131.69平方米，5号房（实验楼）面积442.08平方米，6号房（仓库1）面积2629.7平方米，7号房（仓库2）面积2629.7平方米。凯捷公司提供《场地租赁合同》一份，合同分两页，交通航务公司在第二页的落款处的甲方处盖章，凯捷公司在第二页的落款处的乙方处盖章，合同落款日期为2013年8月1日，合同内容为：“就乙方租用甲方办公大楼西侧场地从事大理石加工、经营之有关事宜，经协商达成一致意见，并签订本合同，以资双方共同遵照执行。一、甲方同意将位于古城中路号甲方办公楼西侧的场地出租给乙方，用于大理石加工及经营以及经甲方同意的其他行业。二、租赁地块面积。本协议租赁场地面积共15亩。面积以实际测量为准。三、租期、租金。1.租期年，自年月日起至年月日止（空白）。2.租金按年度计算，每年每亩场地租金为15000元，合计年租金225000元；租金实行一年一付，先交后用制。每年于月日（空白）前交纳下一年度的租金。甲方收取租金后应向乙方提供有效的收款凭证。四、特别约定。1.乙方租赁该地块后需在租赁场地上建造办公用房、厂房、员工宿舍等必要的配套设施，费用由乙方自理。鉴于投资巨大，故双方约定乙方的连续租赁期限不少于十六年，且场地租金不变，十六年后乙方投资建造的建筑物无偿归甲方所有。（注依据为：乙方总投资约六百万元，包括现浇水泥场地等，租十六年折合每年37.5万元，加上场地租赁费每年22.5万元，每年的房屋场地费用达到60万元，还不计算利息，且十六年后乙方投资建造的建筑物包括浇制的水泥场地等无偿归甲方所有，因此双方约定十六年内租金不变）。2.鉴于甲方规定租赁合同每四年签订一次，故在后期续签合同时，租金及有关事项仍按本合同约定的标准执行。3.在每一个租期届满时，如出现第三方参加拍租时，在同等条件下乙方享有优先承租权；如乙方不能继续拍得租赁权，甲方必须确保拍得租赁权的下一任承租人全额赔偿乙方投资建造的所有建筑物的损失。乙方在收到赔偿款后办理交接。五、甲方权利和义务。1.有权按照本合同的约定向乙方收取租金；2.按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。3.除有明确约定外，不干涉乙方正常的生产经营活动。六、乙方的权利和义务。1.具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围证照经营，做到自主经营、自负盈亏、自担风险和责任。2.按照约定的用途开展生产经营活动，自觉遵守甲方的相关规定。3.按期支付租金并承担因生产经营而产生的各项税费。4.租赁期间，乙方未经甲方同意不得擅自改变租赁土地的用途。七、合同终止。1.如因国家征用该土地，征地补偿按国家有关规定执行。乙方租赁土地上的附着物的补偿及停产、停业补偿、搬迁费用等归乙方所有，其余归甲方所有，本协议自行终止，双方互不承担违约责任。2.本合同到期自然终止。八、合同解除条件及违约责任。1.乙方逾期60天未足额支付租金和水电费、物业费等费用的，甲方有权解除合同。2.甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前90日书面通知对方，经协商一致后方可办理解除租赁手续。因甲方原因提前解除合同的，应退回预收的未实际使用期间的租金；赔偿乙方投资建造的建筑物等的损失。因乙方原因提前解除合同的，对于乙方投资的可移动物归乙方所有，对乙方投资建造的不可移动的建筑物等由甲方折价补偿给乙方。九、免责条款。因不可抗力的原因使场地不能使用时，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。十、补充与附件。双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式，并由双方签字盖章作为合同附件，附件与本合同具有同等的法律效力”。交通航务公司对于合同的真实性、合法性不予认可，认为合同仅第二页有公章、无骑缝章。2013年8月，交通航务公司委托昆山市大公拍卖有限公司对涉案土地的租赁进行拍卖。2013年8月28日，昆山市大公拍卖有限公司在昆山日报刊登《租赁拍卖公告》，公告中载明的拍卖面积10000平方米、租赁期限为4年、拍卖成交价以该宗地块整体现状计价。2013年9月11日，昆山市大公拍卖有限公司举行涉案土地租赁的拍卖会，拍卖师在竞拍前宣读了特殊约定，内容包括“租赁期限四年”以及“租赁期满，对承租人原先商得同意的在使用开发过程中投资建造的相关资产约定如下：A、处分权归委托人所有，投资收益权归承租人所有；B、双方约定租赁期满对原先商得同意的相关投资资产按当时备案价值折价处理，折价比例最高不超过50%（装修、装潢不在折算计价之内）。C、承租人如不同意租赁期满对资产的价格认定，则承租人须在接到出租人书面通知后十日内无条件拆除，并最终实现对租赁物的清偿还原；如承租人未按商定价格处分或按时清场还原的，出租人有权对此进行清场拆除，清场拆除所发生的费用由承租人承担”。凯捷公司参加竞买并成交，成交的租金为216000元/年。承租后，凯捷公司在涉案土地上建造了厂房、门卫、配电间。2014年1月11日，凯捷公司向交通航务公司出具《承诺书》，承诺若报建手续未能补办成功，由其自行拆除违建。2015年6月，昆山市规划局向交通航务公司出具上述厂房、门卫、配电房的《建设工程规划许可证》，厂房面积3315.4平方米、门卫面积35.44平方米、配电间面积26.88平方米。2016年2月5日，交通航务公司（甲方）与凯捷公司（乙方）签订《土地租金支付协议书》，约定：“现有位于场地，占地面积7213平方米，产权归甲方所有，经租赁招标流程，由乙方于2013年9月中标，目前乙方已在租赁场地上建设厂房并投入使用（租赁协议还在协商中，相关手续正在办理），并未支付2年的场地租赁租金，现甲乙双方友好协商，达成以下协议，1.现根据《关于9.11玉山镇正仪312国道东侧土地使用权租赁拍卖之付款说明》的付款要求（租金21.6万元/年），经双方协商后达成协议，由乙方支付甲方2年租金，预付一年租金，共计64.8万元，2.关于后续的合约、租赁意向等方案由昆山交发公司董事会商议后再行决定”。2016年2月5日，凯捷公司支付交通航务公司648000元。2016年10月25日，交通航务公司（甲方）与凯捷公司（乙方）签订《土地租金支付协议书》，约定：“现有位于场地，占地面积7213平方米，产权归甲方所有，经租赁招标流程，由乙方于2013年9月中标，目前乙方已在租赁场地上建设厂房并投入使用（租赁协议还在协商中，相关手续正在办理），前期支付租金至2016年9月到期，将双方协商后达成协议，由乙方于10月31日前支付甲方下年度（2016年9月至2017年8月31日）土地租金21.6万元，关于后续的合约、租赁意向等方案由昆山交发公司董事会商议后再行决定”。2016年12月13日，凯捷公司支付交通航务公司216000元。2017年2月28日、2017年8月30日，交通航务公司两次通知凯捷公司：租赁合同于2017年8月30日到期，因公司发展需要，不再续签并要求凯捷公司于2017年8月30日前搬离。遂引起纠纷。一审法院又查明，一审审理过程中，经凯捷公司申请，一审法院委托苏州市姑苏工程造价事务所有限责任公司对于凯捷公司在昆山市土地上所建造的厂房（包括内部装修）、办公大楼（包括内部装修）、门卫间（包括内部装修）、基础设施及其他附属设施工程进行了工程造价鉴定，鉴定的基准日为2013年8月。苏州市姑苏工程造价事务所有限责任公司于2018年9月30日出具《工程造价咨询报告书》，认定：“1.门卫145853.31元，2.配电房87288.32元，3.厂房办公楼土建5019998.84元，4.厂区安装318765.95元，5.厂区道路及其它2687621.17元，6.办公楼装饰1111295.37元，7.办公楼装饰水电303744.04元，8.附属用房764470.71元，其中2个小车间（钢结构、单层简易）各294747.98元，2个异形加工区（钢结构、单层）各199226.50元，2个食堂（钢结构、单层）各60290.83元，2个员工宿舍（混合结构、单层）各93985.92元，2个员工宿舍（混合结构、单层）各59364.48元，2个活动板房宿舍各56855元”，上述共计10439037.71元。此次鉴定，凯捷公司花费120000元。交通航务公司对于鉴定报告中的基准日及基准单价无异议，认为“6、7、8”项目不应计算在内，坚持其余资产折价比例最高不超过50%，如凯捷公司对此比例有异议的，同意由法院依法裁决。上述事实，由交通航务公司提供的准予变更登记通知书、不动产权证书、土地租金支付协议书、付款凭证、承诺书、通知书、拍卖公告、委托书、录像、凯捷公司提供的规划许可证、场地租赁合同书、造价报告、发票及当事人在一审庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，凯捷公司提供《场地租赁合同》一份，交通航务公司对于真实性不予认可，一审法院认为，《场地租赁合同》落款处加盖了交通航务公司与凯捷公司的公章，双方应当系在了解合同全部内容的情况下加盖公章，在交通航务公司未提供相反证据的情况下，一审法院对于《场地租赁合同》的真实性予以认可。《场地租赁合同》签订后，交通航务公司与凯捷公司又通过拍卖、竞买的方式约定了土地租赁的相关内容。一审法院认为，《场地租赁合同》与拍卖均系当事人的真实意思表示，应当结合《场地租赁合同》的约定与拍卖的内容来确定交通航务公司与凯捷公司之间的土地租赁合同的权利义务，若拍卖的内容与《场地租赁合同》的约定存在不一致的地方，应当视为对《场地租赁合同》约定的变更，若拍卖的内容涉及《场地租赁合同》未约定的，应当视为对《场地租赁合同》约定的补充，若《场地租赁合同》的部分约定在拍卖的内容中未涉及，应视为对于拍卖的内容的补充。关于租赁期限。《场地租赁合同》虽然约定“连续租赁期限不少于十六年”，但是，《场地租赁合同》并未明确约定租期的具体时间，仅约定“租赁合同每四年签订一次”，且双方其后通过拍卖的方式明确了租期为四年，因此，一审法院认为，双方之间的租赁期限无法认定为十六年，应认定为四年，即2017年8月31日到期。租赁合同到期后，双方未续签合同，凯捷公司无权占有、使用租赁土地，应当向交通航务公司返还土地使用权并支付占有使用费，占有使用费按照合同约定的租金标准216000元/年从2017年9月1日计算至实际返还之日。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《场地租赁合同》第四条的约定，可以理解为，交通航务公司明确知道凯捷公司租赁该地块后需在租赁场地上建造办公用房、厂房、员工宿舍等必要的配套设施，因此，交通航务公司承诺四年租期届满后，在无第三方承租的情况下，与凯捷公司续签合同，续签的期限为四年且续签三次以上，可以看出，鉴于凯捷公司的投资较大，续签合同系交通航务公司的义务，这一点系在双方签订《场地租赁合同》时予以书面明确的，本案中，在无第三方要求承租的情况下，交通航务公司以公司发展需要为理由拒绝与凯捷公司续签合同，交通航务公司未按照第四条的约定履行义务，应认定为违约，应承担违约责任，赔偿凯捷公司损失。凯捷公司建造办公用房、厂房、员工宿舍等必要的配套设施产生了一定费用，因此，结合《场地租赁合同》第四条第一款的约定、凯捷公司使用涉案土地的年限时间，一审法院酌定损失为6959358元【10439037.71元*128月/(16年*12月）】。关于拍卖中涉及的租赁期满后，对地上建筑物由出租方折价50%补偿承租方的约定，该约定的适用前提系双方均不存在违约行为情况下的协商一致，并不适用于本案情形，对于交通航务公司的该部分辩称，一审法院不予采纳。关于赔偿款的支付时间，交通航务公司可在凯捷公司返还土地使用权后支付；至于交通航务公司提出的权证办理完毕后支付赔偿款，一审法院认为，办理权证需要双方的相互配合，且需向不动产相关部门申请，并非本案涉及的履行义务，不宜在本案中处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院判决：一、昆山凯捷皇冠装饰安装工程有限公司于判决生效后十日内向昆山市交通航务工程有限公司返还昆山市古城中路335号集体建设用地使用权。二、昆山凯捷皇冠装饰安装工程有限公司于判决生效后十日内向昆山市交通航务工程有限公司支付占有使用费，按照216000元/年标准从2017年9月1日计算至实际返还之日。三、昆山市交通航务工程有限公司于第一项义务履行完毕后的十日内向昆山凯捷皇冠装饰安装工程有限公司赔偿6959358元。一审本诉案件受理费930元，由昆山凯捷皇冠装饰安装工程有限公司负担。一审反诉案件受理费42217元，由昆山市交通航务工程有限公司负担30258元，由昆山凯捷皇冠装饰安装工程有限公司负担11959元。鉴定费120000元，由昆山市交通航务工程有限公司负担80000元，由昆山凯捷皇冠装饰安装工程有限公司负担40000元。二审中，凯捷公司向本院提交以下证据：办理所有权证书申请一份及罚没收入专用缴款书，证明凯捷公司建造的涉案房屋已经符合报建手续，属于合法建筑。以上证据经质证，交通航务公司认可申请书的真实性，但无法证明涉案厂房的合法性；对缴款书未发表质证意见。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、双方约定的土地租赁期限。二、凯捷公司在涉案土地上建造厂房的损失应如何负担。关于双方约定的租赁期限。凯捷公司主张双方约定的租赁期限为至少16年，交通航务公司则认为双方已通过拍卖方式确定租赁期限为4年。本院认为，双方签订的《场地租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。首先，根据上述合同，租赁期限条款中的年月日条款均为空白，双方仅在特别约定条款中载明“鉴于投资巨大，双方约定凯捷公司的连续租赁期限不少于十六年”；其次，拍卖特别约定中明确了“租赁期限四年”的情况，凯捷公司参加竞买并成交，应视为双方对涉案土地租赁期限的约定，该条款与合同特别约定条款还约定了租赁合同四年签订一次亦不相违背。综上，双方就涉案土地的租赁期限约定为四年，同时根据双方的最短租期特别约定，在四年租赁期限届满后凯捷公司有权要求交通航务公司与其续签涉案土地的合同。现本案中，双方约定的四年租赁期限届满后，交通航务公司明确要求收回涉案土地，不再进行出租，违反了双方关于“连续租赁期限不少于十六年”的特别约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于凯捷公司在涉案土地上建造厂房的损失应如何负担。凯捷公司要求交通航务公司赔偿损失，于法有据，但一审判决后，凯捷公司上诉认为应当由交通航务公司对建造厂房支出的成本进行全额赔偿，交通航务公司则认为一审法院参照双方合同约定的十六年租期、凯捷公司实际占有使用涉案土地的时间认定其应当赔偿的厂房建造损失，并无不当。本院认为，诉争厂房已经取得建设工程规划许可，本案中交通航务公司违反双方关于连续租赁期限不少于十六年的约定，凯捷公司主张赔偿建造厂房的损失，于法有据。关于赔偿损失的具体金额，本院认为，本案中双方明确约定涉案土地上建造的厂房十六年后无偿归交通航务公司所有，应当认定凯捷公司对涉案厂房的价值按照十六年时长合理摊销不持异议，故一审法院针对凯捷公司的赔偿请求，结合双方合同的上述约定，认定涉案厂房的建造成本损失在扣除凯捷公司实际占有使用涉案土地时长对应的价值后，由交通航务公司予以赔偿，并无不当。凯捷公司还上诉认为一审法院判决双方返还土地使用权、支付赔偿的先后顺序有误，且给予凯捷公司返还土地使用权的履行时间过短。本院认为，凯捷公司主张应当先由交通航务公司赔偿损失，再由凯捷公司返还涉案土地的使用权，缺乏依据，本院不予采信；一审判决确定凯捷公司在判决生效后十日内返还土地使用权，属合理期限，本院予以维持。综上所述，凯捷公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17318元，由上诉人昆山凯捷皇冠装饰安装工程有限公司负担。昆山凯捷皇冠装饰安装工程有限公司已预交二审案件受理费43147元，由本院退还25829元。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈维佳二〇一九年三月二十六日法官助理 郭 玮书 记 员 陈启航法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。