四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川05民终45号 上诉人（原审被告）：泸州华星房地产开发有限公司，住所地四川省古蔺县皇华镇街村三组，统一社会信用代码91510525066786093R。 法定代表人：杨川，公司总经理。 委托诉讼代理人：胡云，古蔺县唯理法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王康，男，汉族，生于1977年2月21日，住四川省古蔺县。 委托诉讼代理人：罗杰，古蔺县太平法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：郑常惠，女，汉族，生于1970年10月2日，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：胡云，古蔺县唯理法律服务所法律工作者。 上诉人泸州华星房地产开发有限公司（以下简称华星房地产公司）因与被上诉人王康、被上诉人郑常惠房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省古蔺县人民法院（2018）川0525民初2717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案受理后，依法组成合议庭于2019年2月26日采取听证形式审理本案。上诉人华星房地产公司的委托诉讼代理人胡云，被上诉人王康及其委托诉讼代理人罗杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人华星房地产公司上诉称，一、应退还王泽冲的购房款200000元应当另案处理；二、王康实际缴纳的购房款为428610元，且上诉人于2018年5月20日返还王康314000元购房款后，王康出示了领条，双方就退还购房款问题已经处理终结。三、郑常惠向王康出具欠条的行为并非表见代理行为。因此，上诉人华星房地产公司请求二审法院撤销原审判决，并依法改判华星房地产公司给付王康购房款114610元。 被上诉人王康辩称，一、因华星房地产公司违约，郑常惠出具欠条同意将王康和王泽冲的购房款一并退还，且在出具欠条时已将王康和王泽冲购房的协议和收据一并予以收回，所以王泽冲的200000元购房款应当一并予以处理；二、上诉人退还王康314000元购房款，王康向其出具领条，并非系王康放弃剩余款项的意思表示；三、郑常惠作为华星房地产公司的股东及常驻公司代表，又是公司股东郑刚的姐姐、公司法定代表人杨川的母亲，王康有理由相信郑常惠代表公司出具欠条退还王康和王泽冲的购房款。且华星房地产公司也知晓并认可郑常惠该行为，并于2018年5月20日退还了王康部分购房款。因此，被上诉人王康请求二审法院驳回上诉、维持原判。 被上诉人郑常惠未予答辩。 王康于一审起诉时请求判令：一、由华星房地产公司与郑常惠连带清偿王康购房款668613元、利息117600元，并按照月利率2%支付2016年6月30日至2016年8月31日的利息，从2016年9月1日起按照月利率2%计算利息至付清全部款项时止。二、诉讼费用由华星房地产公司、郑常惠承担。一审庭审中，王康变更第一项诉讼请求为：由华星房地产公司、郑常惠连带清偿王康购房款668613元，并从2018年5月21日起按照月利率2%计算利息至付清该笔款项时止，并支付2018年5月21日前产生的利息284329.90元，还应支付从2018年5月21日起按照年利率6%计算未支付部分的资金占用利息至该笔款项付清时止。 原判认定，华星公司成立于2013年5月8日，住所地位于古蔺县皇华镇街村三组，经营范围为房地产开发、销售自行开发的商品房。企业信息显示股东为郑常惠、杨贵荣、郑刚，法定代表人在2017年12月5日前为郑刚，后变更为杨川，杨贵荣为公司监事，杨川为执行董事兼总经理。郑刚与郑常惠系姊妹关系，杨川系郑常惠之子。谢玉自2013年下半年至2015年上半年期间曾先后担任华星公司办公室主任和销售部经理。华星公司在取得古蔺县皇华镇“皇华小区”开发建设项目后，在开发建设该项目过程中，与王康达成购房意向协议。王康于2014年11月30日向华星公司预交预约金200000元，双方于2015年2月15日签订了《商品房认购协议书》，王康又向华星公司交纳购房款228610元，双方在协议书中约定“认购的商品房位于皇华小区一期项目第11幢1号商铺，建筑面积约为81.46平方米，单价为5740元每平方米，总价款为468613元。付款方式为一次性付款。自签订之日起一次性付清。”王康将上述款项转入时任公司销售部经理谢玉的银行账户，谢玉又将该款转入了公司的账户，除上述款项外，公司还差欠了王康的部分材料款一并折抵为购房款合计为468613元，由公司出具了收据并计入公司财务账。2014年12月6日，王康介绍其兄王泽冲在华星公司处购房预交了购房款200000元，公司出具收据计入了公司财务账。后华星公司未能按王康及王泽冲的要求及时交付房屋，2016年6月30日，经双方协商结算后，由王康退还王泽冲的200000元购房款，华星公司将该款200000元与王康交纳的468613元合计668613元一并返还王康，王康将华星公司出具给王康和王泽冲的收据及合同原件一并交还了华星公司，由郑常惠代表华星公司向王康出具了欠条一张，载明“华星房地产公司欠王康买房钱668613元，19个月利息117600元，合计785600元。这款在八月三十一日前付清就算2分息，如没有付清九月起算3分息。欠款人郑常惠签名捺印。”约定期届满后，王康多次以打电话或发信息的方式要求郑常惠归还该款及利息，华星公司于2018年5月20日退还了王康款项314000元，领款单载明“王康领到11号楼1号门面退房款314000元整。”2018年8月18日晚，王康到古蔺县石宝龙石（砂）煤厂厂区找郑常惠要求归还欠款一事，双方在协商过程中发生争执，王康报警处理。古蔺县公安局石宝派出所接警记录表上载明“本日19时26分接指令抵达现场，在龙石煤厂厂区对双方当事人进行了沟通，郑常惠拒绝归还王康所持的欠条原件，告知双方依法诉讼。属经济纠纷，作情况登记。”后双方经几次协商未果，遂诉至法院请求依法解决。 原判认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，债权人有权要求债务人依法履行约定的义务。本案中，双方自愿签订了商品房认购协议，后因华星房地产公司未及时按王康的要求交付房屋，经双方自愿协商解除了商品房预购协议，由华星房地产公司退还购房款及约定了要支付利息的事实，原审法院予以认定。双方争议的主要焦点之一是郑常惠是否具有主体资格，其行为是否构成表见代理，应由谁来承担责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，构成表见代理须符合四个条件：第一须是无权代理；第二是须在代理行为外观上存在相对人相信行为人具有代理权的理由，即存在外表授权和相对人对行为有代理权形成了合理信赖；第三在相对人与无权代理人之间实施了民事法律行为；第四是相对人善意且无过失。本案中，王康与郑常惠在协商退房事宜时，郑常惠没有向王康出具华星公司的授权委托书，其出具的欠条上也没有加盖华星公司的印章，但载明了该款是华星公司所欠；郑常惠作为华星公司股东及常驻公司处理事务的代表，洽谈事务也是由郑常惠出面协商处理，该企业的股东和法人代表相互之间是亲属关系，王康有理由相信郑常惠能代表华星公司处理此事；王康在主观上是善意的无过失行为，完全有理由相信郑常惠有权处理此事，双方就退房事宜出具欠条后，郑常惠也通过短信回复要还钱解决此事，事后，从华星公司举证出具的收据和合同等也可以看出，华星公司对郑常惠处理王康和王泽冲解除合同、退还购房款的行为也是认可的，应当知道双方对退房一事的款项约定情况，对郑常惠的代理至本案起诉前也没有提出过任何异议，并于2018年5月20日退还了王康部分购房款。综上所述，郑常惠处理王康退房一事的行为已构成表见代理，其行为属于代表华星公司行使职务的行为，处理的后果应由华星公司对外承担法律责任，郑常惠个人在本案中不承担责任，如公司认为郑常惠的行为损害了公司的利益可向其追偿要求其承担法律责任。故郑常惠不是本案的适格主体，王康要求郑常惠承担连带责任的主张，原审法院不予支持。双方争议的主要焦点之二是如何认定购房款的总金额及其产生的利息问题。双方签订的认购协议上确定的购房款为468613元，有华星房地产公司出具的收据和时任销售部经理谢玉的当庭证言，再加上王泽冲的购房款200000元，结合郑常惠出具的欠条金额，在庭审中也得到了华星房地产公司的认可，可以确定华星房地产公司应退还王康（含王泽冲）的购房款总金额为668613元。双方在签订认购协议时未约定违约责任，但后来在解除协议时在欠条中约定了利息的违约责任，且计算该利息作为违约责任并不违反法律规定，符合双方收款退款占用资金利息的时间和房地产市场的价格因素，故原审法院予以支持。王康认为2018年5月20日收到的314000元应视为支付之前产生的利息，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，有约定的从约定，没有约定的应先支付实现债权的费用和利息，而领款单上明确载明了是“退房款”，没有载明是购房款利息或其他约定，因此应视为已归还了购房款本金314000元，还差购房款本金354613元；故王康要求华星房地产公司退还购房款本金668613元，还应分期分段计算支付利息284329.9元的主张，与查明的事实不相符，原审法院对该主张不予支持。华星房地产公司辩解是王康违约，无证据予以证明，原审法院不予支持；其认为王康只交了购房款428610元的主张及双方的事宜已经处理完毕等理由不能成立，与原审法院查明的客观事实不相一致，原审法院不予采信。根据双方于2016年6月30日郑常惠代表公司出具的欠条约定，原审法院支持王康的合理主张为：1、2016年6月30日时，华星房地产公司应退还王康购房款本金668613元，2016年6月30日前购房款本金668613元产生的19个月的利息合计为117600元；2、双方虽约定了超过2016年8月31日后的利息按月利率3%履行，但双方并未实际支付利息，故2018年5月20日前的利息也应以购房款本金668613元按月利率2%计算，计算时间从2016年7月1日起至2018年5月20日止；王康在2018年5月20日收到华星房地产公司退还购房款314000元，则还剩余购房款354613元未支付，之后的利息应以购房款本金354613元按月利率2%计算至该款付清为止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，判决如下：“一、由被告泸州华星房地产开发有限公司自本判决生效后10日内返还原告王康购房款354613元，并从2018年5月21日起按月利率2%计算利息至该款付清为止；二、由被告泸州华星房地产开发有限公司自本判决生效后10日内支付原告王康占用购房款期间的资金利息420704.52元（其中，2016年6月30日前购房款本金668613元产生的19个月的利息117600元；从2016年7月1日至2018年5月20日止以购房款本金668613元按月利率2%计算22个月零20天产生的利息303104.52元）。三、驳回原告王康的其他诉讼请求。案件受理费11662元，减半收取5831元，由被告泸州华星房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告在履行上述义务时直接支付原告）。” 本案二审审理过程中，各方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：华星房地产公司还应向王康返还多少购房款。上诉人华星房地产公司认为，王泽冲的购房款200000元不应在本案中退还给王康，且王康实际支付的购房款为428610元，扣除已退还的314000元，仅欠王康购房款114610元，至于郑常惠出具的欠条已经收回作废，且郑常惠无权代表公司出具该欠条，故不能依照欠条确定欠付金额。经审查，王康、王泽冲支付了购房款后，因华星房地产公司不能按约交房，导致王康、王泽冲要求退房。郑常惠代表华星房地产公司与王康协商退款事宜，并向王康出具了欠条，载明“华星房地产公司欠王康买房钱668613元，19个月利息117600元，合计785600元。这款在1月31日前付清就算2分息，如没付清9月起算3分息。”华星房地产公司原销售部经理谢玉对该事实予以证明。郑常惠出具欠条后收回了王康、王泽冲买房的《商品房认购协议书》及缴费收据。王康则凭借该欠条主张权利。首先，对于郑常惠出具的该欠条能否约束华星房地产公司的问题。郑常惠作为华星房地产公司股东代表华星房地产公司与王康协商退款事宜，王康有理由相信郑常惠有权利代表华星房地产公司作出退款承诺。且华星房地产公司在本案中出具由郑常惠收回的王康的《商品房认购协议书》和缴费收据，说明华星房地产公司知晓郑常惠处理退款一事，华星房地产在此期间从未提出异议，并于2018年5月20日向王康履行了部分退款义务，说明华星房地产公司对郑常惠处理退款的行为予以认可。虽然该欠条于2018年8月18日被郑常惠强行收回，但华星房地产公司或郑常惠均未举证证明王康系放弃了对剩余款项的主张自愿退回欠条，故该欠条载明的内容尚未履行完毕，不因郑常惠强行收回而失去效力。华星房地产公司仍应按欠条载明的内容予以退款并支付利息。其次，关于王泽冲的购房款200000元应否在本案中一并处理的问题。王泽冲已将购房协议及缴费收据交由王康，由王康处理退款事宜，且王康在与郑常惠协商处理的过程中，郑常惠将王泽冲的200000元购房款一并纳入应退款项向王康出具了欠条，同时收回了王康和王泽冲的购房协议和缴费收据。应视为郑常惠代表华星房地产公司同意将王康、王泽冲的退款一并处理。故本案将王泽冲的200000元购房款一并处理，并不损害当事人的合法利益，且减少了诉累、避免了王泽冲举证困难等情形。因此，上诉人认为本案中只应向王康退还购房款114610元的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人泸州华星房地产开发有限公司的上诉理由不成立。原审法院法认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2593元，由泸州华星房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  范升山 审判员  曹天全 审判员  李 平 二〇一九年三月六日 书记员  杨 雯