浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0225民初7356号 原告：俞瑛，女，1966年10月17日出生汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：陈新建，浙江华宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴春丽，浙江华宁律师事务所律师。 被告：象山县石浦镇雷公山村村民委员会，住所地：象山县石浦镇雷公山村。 法定代表人：朱国真，该村村委会主任。 委托诉讼代理人：程显成，浙江丹峰律师事务所律师。 被告：象山县石浦镇雷公山村股份经济合作社，住所地：象山县石浦镇雷公山村。 法定代表人：詹忠苏，该合作社社长。 被告：陈月成，男，1965年9月5日出生汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：沈国峰，浙江象港律师事务所律师。 第三人：奚文园，男，1986年8月14日出生汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：柯军，象山县浦港法律服务所法律工作者。 原告俞瑛与被告象山县石浦镇雷公山村村民委员会（下称雷公山村委会）、陈月成房屋买卖合同纠纷一案，于2018年9月5日向本院起诉，本院于同日立案受理后依法适用简易程序于2018年10月18日公开开庭进行了审理。原告俞瑛的委托诉讼代理人陈新建，被告雷公山村委会的法定代表人朱国真及其委托诉讼代理人程显成，被告陈月成的委托诉讼代理人沈国峰到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意继续适用简易程序进行审理，本案经审批延长审限三个月。原告认为象山县石浦镇雷公山村股份经济合作社（下称雷公山村经济合作社）与本案处理有利害关系，申请追加其为本案被告；被告陈月成认为奚文园与本案处理有利害关系，申请追加其为本案第三人。本院经审查予以准许，并通知雷公山村经济合作社为本案被告及奚文园为本案第三人参加诉讼。本案于2018年12月19日第二次公开开庭进行了审理。原告俞瑛的委托诉讼代理人陈新建，被告雷公山村委会的法定代表人朱国真及其委托诉讼代理人程显成，被告雷公山村经济合作社的法定代表人詹忠苏，被告陈月成的委托诉讼代理人沈国峰，第三人奚文园的委托诉讼代理人柯军到庭参加诉讼。原告于2019年1月11日向本院提出财产保全申请，本院于同日作出（2018）浙0225民初7356号民事裁定书，依法冻结被告雷公山村经济合作社的银行存款，保全价值600000元。本案现已审理终结。 原告俞瑛向本院提出变更后的诉讼请求：1.确认原告与被告雷公山村委会签订的《购房协议》无效；2.判令被告雷公山村委会、雷公山村经济合作社共同退还原告购房款360000元，并支付资金占有期间的利息损失（自2008年1月1日起按月利率0.5%计算至实际归还之日止，暂计至2018年7月31日为228600元）；3.判令被告陈月成对第2项请求承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由各被告承担。 事实和理由：2006年8月5日，原告与被告雷公山村委会签订《购房协议》一份，协议约定：原告向被告购买一套坐落于雷公山村长湖头地段的住宅，购买价格为360000元，款分七期付清。协议签订后，原告按被告陈月成的指示按约付清了全部房款。现原告获悉，案涉房屋的建造未经审批，不具有合法性，且原告并非雷公山村村民，不能购买该村集体土地性质的房屋。原告认为，原告与被告雷公山村委会签订的合同因违反法律、行政法规的强制性规定，依法无效。被告基于无效合同收取的购房款应退还原告并支付资金占有期间的利息损失。原告为维护其合法权益，故诉呈法院。 被告雷公山村委会、雷公山村经济合作社共同答辩称：1.原告主张《购房协议》无效成立；2.本两被告并未收取原告支付的购房款，实际收取人为被告陈月成，从原告提供的收款收据中得以体现，被告陈月成收取款项后亦未交付本两被告，故返还购房款的责任承担主体应为被告陈月成，即使本两被告需承担责任，也仅仅承担连带清偿责任；3.原告提供的收款收据总额为330000元，并非原告主张的360000元；4.《购房协议》无效原告亦存在过错，原告要求赔偿利息损失不应全部支持，且原告已实际占有房屋，占有房屋之后的利息损失不应支持，至于案涉房屋目前由第三人使用系原告与第三人之间的关系，与本两被告及被告陈月成无关。综上，对于原告要求确认《购房协议》无效的请求无异议，但对于本两被告的其他诉讼请求应予驳回。 被告陈月成答辩称：1.原告主张《购房协议》无效成立；2.原告要求本被告承担连带清偿责任无法律依据，法律规定只有在共同侵权或担保才承担连带清偿责任，本被告在《购房协议》签字及收取购房款系其作为雷公山村村书记的身份而行使的职务行为，故相应的责任应由被告雷公山村委会、雷公山村经济合作社承担；3.原告与被告雷公山村委会签订的《购房协议》因违反法律强制性规定而无效，合同相对方应承担缔约过失责任，缔约过失责任应根据过错程度予以确定，原告一早就知晓违反法律强制性规定，应在合理时间内要求返还购房款，但原告至今才提起主张，相应损失系扩大损失。综上，对于原告要求确认《购房协议》无效的请求无异议，但对于要求本被告承担连带清偿责任的请求应予驳回。 第三人奚文园述称：原告与被告雷公山村委会签订的《购房协议》第三人并不知情，第三人系继承父亲的遗产取得房屋，第三人与原告之间也不存在转让房屋的事实，本案与第三人无关。 原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：原告提供的《购房协议》，被告经质证对真实性无异议，第三人表示不清楚，本院经审核予以认定；原告提供的收款收据，被告经质证对真实性无异议，但认为总额为330000元，被告雷公山村委会、雷公山村经济合作社并认为收款人为陈月成，与两被告无关，被告陈月成认为其系履行职务行为，本院经审核对真实性予以认定，对其证明目的将结合其他证据在下文一并阐述。被告雷公山村委会提供的象山县公安局报警登记表、房屋产权证，原告经质证对房屋产权证无异议，对报警登记表的表面真实性无异议，但报警登记表中原告的签字不属实，对其载明内容亦有异议。关于报警的经过是，房屋造好后，被告陈月成通知原告房屋要交付了，但并未实际将房屋交付原告。后来原告听说有人对原告购买的房屋进行装修，原告才报警。民警调查后，告知原告，村书记说这个事情很复杂，叫警察不用管。之后原告联系被告陈月成，被告陈月成告知原告在沟通，让原告等着，之后一直没处理好。被告雷公山村经济合作社无异议。被告陈月成经质证无异议，并认为该证据更能证明案涉房屋并非第三人建造，现登记在第三人名下的房屋就是案涉房屋，被告陈月成仅系履行职务行为，该证据与被告陈月成无关。第三人对报警登记表表示不清楚，对房屋产权证无异议，但认为案涉房屋系其父亲所建，并非案涉房屋。本院认为，原告曾向派出所报案的事实明确，对于派出所民警的调查情况予以采纳，对于房屋产权证的真实性予以采纳，对证明目的将在本院认为部分一并阐述。被告陈月成提供的纪委调查报告，原告经质证无异议；被告雷公山村委会、雷公山村经济合作社经质证对真实性无异议，但认为被告陈月成在履行职务行为时存在违规违法行为，收取的购房款并未交付村集体，该证据同时能证明登记在第三人名下的房屋系原告所购买的房屋；第三人经质证对真实性无异议，但认为登记在第三人名下的房屋并非原告所购买的房屋。本院对真实性予以认定，结合调查报告中被告陈月成的身份系雷公山村书记，《购房协议》系原告与被告雷公山村委会签订的事实，被告陈月成收取购房款的行为应认定为履行职务行为，至于收取的款项是否交付村集体可另行理直。 经审理，本院查明案件事实如下：2006年8月5日，被告雷公山村委会与原告签订《购房协议》一份，由原告以360000元的价款购买坐落于雷公山村长湖头地段住宅一套；住宅总出售价中，其中陆万元村提留，叁拾万元为住宅建造、配套等费用；购房款分七期付清，……第七期：配套设施全部完工交付使用后支付人民币叁万元整；双方并约定其他权利义务等内容。原告自2006年8月10日起至2007年6月19日期间分六次向被告陈月成支付购房款合计330000元，并由被告陈月成出具收款收据六份。被告陈月成收取购房款的行为系履行职务行为。被告雷公山村委会亦自认收到60000元。 另查明，原告户籍所在地为象山县，并非雷公山村村民。 本院认为，原告与被告雷公山村委会虽在自愿基础上订立了《购房协议》，但涉案房屋所在的土地权属性质为雷公山村集体所有，原告并非该集体经济组织成员，无权取得该集体土地使用权，故上涉房屋买卖合同违反法律规定，应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，且有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告陈月成收取购房款的行为系履行职务行为，相应责任由被告雷公山村委会、雷公山村经济合作社承担并无不妥，故对于原告主张被告雷公山村委会、雷公山村经济合作社返还购房款的请求应予支持，对于要求被告陈月成承担连带清偿责任的请求，本院难以采纳。关于需返还购房款的具体金额，应由原告承担举证责任，现原告仅提供总额为330000元的收款收据，未能举证证明另30000元的支付依据，故应承举证不能的不利后果，本院认定需返还购房款的金额为330000元。关于原告主张的经济损失，本院认为原告存在资金占用期间的利息损失无疑，原告要求按照年利率6%计算并无不妥，但原告作为非被告方经济合作社成员明知其无权购买案涉房屋仍与被告雷公山村委会签订买卖合同，亦存在一定过错。综上，本院酌情按照年利率4.5%确定其经济损失，原告交付最后一笔款项的日期为2007年6月19日，现原告要求自2008年1月1日起算应予支持。关于各被告抗辩案涉房屋已实际交付原告，且现登记在第三人名下，因与本案处理无直接关系，本院不予评判。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认原告俞瑛与被告象山县石浦镇雷公山村村民委员会签订的《购房协议》无效； 二、被告象山县石浦镇雷公山村村民委员会、象山县石浦镇雷公山村股份经济合作社于本判决生效后十日内返还原告俞瑛购房款330000元，并赔偿经济损失（自2008年1月1日起按年利率4.5%计算至实际给付之日止）； 三、驳回原告俞瑛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9686元，减半收取4843元，保全费3520元，合计8363元，由原告俞瑛负担1238元，被告象山县石浦镇雷公山村村民委员会、象山县石浦镇雷公山村股份经济合作社负担7125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张鑫晖 二〇一九年三月四日 代书记员 袁 瑶