广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初5691号原告：广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司，住所地广东省广州市天河区。负责人：许涛。委托诉讼代理人：周建森、邓敏，均系广东经纶律师事务所律师。被告：谭跃月，女，1982年10月9日出生，汉族，住湖南省茶陵县。被告：谭夏生，男，1956年4月4日出生，汉族，住湖南省茶陵县。原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司（以下简称城投珠江新城分公司）与被告谭跃月、谭夏生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月18日公开开庭进行审理。原告城投珠江新城分公司的委托诉讼代理人周建森到庭参加诉讼。被告谭跃月、谭夏生经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城投珠江新城分公司向本院提出诉讼请求：1.被告谭跃月向原告支付2017年10月1日至11月3日期间的租金9468.8元、免租期2017年5月15日至7月14日期间的租金17216元（均按每月8608元的标准计付）；2.被告谭跃月向原告支付2017年10月1日至11月3日期间的综合管理费1420.32元（按每月1291.2元的标准计付）；3.被告谭跃月向原告支付逾期支付上述租金（含免租期租金）的违约金（均按每日0.1%的标准，计至付清之日止；其中，逾期支付免租期租金的违约金以17216元为本金，从2017年11月11日起计付；逾期支付2017年10月租金的违约金以8608元为本金，从2017年10月9日起计付；逾期支付2017年11月1日至11月3日期间租金的违约金以860.8元为本金，从2017年11月8日起计付）；4.被告谭跃月向原告支付逾期支付上述综合管理费的违约金（均按每日0.1%的标准，计至付清之日止；其中，逾期支付2017年10月综合管理费的违约金以1291.2元为本金，从2017年10月9日起计付；逾期支付2017年11月1日至11月3日期间综合管理费的违约金以129.12元为本金，从2017年11月8日起计付）；5.被告谭夏生对上述1-4项诉讼请求中被告谭跃月应付的款项承担连带清偿责任；6.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月12日，原告与两被告签订《花城汇商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定：被告谭跃月向原告承租广州市天河区黄埔大道西74号花城广场花城汇北区负一层南C100号商铺（以下简称案涉商铺）；租赁期限自2017年5月15日起至2020年5月14日止；其中首租装修期两个月，自2017年5月15日至2017年7月14日，首租装修期内免交租金，但需按约定缴纳综合管理费和水电费；首年每月租金8608元，第二年起租金每年递增8%；每月综合管理费1291.2元；每月第七日前应支付当月租金、综合管理费；电费以商铺分挂电表量实际用电量×供电单位收费标准（市电电费+线耗费10%）计算；水费以商铺分挂水表量实际用水量×供水单位收费标准（市水水费+排污费）计算；水电费应于原告或原告委托的物业管理单位发出缴款通知书之日始计十天内清缴。被告谭夏生作为被告谭跃月履行合同的连带保证人。根据《合同》的约定，2017年10月的租金、综合管理费应于2017年10月9日前支付，但是被告谭跃月没有按时支付。2017年10月31日，原告向被告谭跃月发送《关于限期缴清租金及综合管理费否则解除合同的通知》（以下简称《缴费通知》），通知被告谭跃月付清拖欠的租金、综合管理费及逾期付款的违约金，并从2017年11月起按合同约定时间缴交每月租金、综合管理费、水电费等费用。但被告谭跃月仍不支付。2017年11月7日，原告与两被告签订《租赁合同终止协议》（以下简称《终止协议》），约定：1.《合同》于2017年11月3日终止，被告谭跃月须于2017年11月10日前清空并迁出案涉商铺并将案涉商铺按现状妥善交还原告，案涉商铺内的水电设施、消防设施、天花、地板等固定装修设施被告谭跃月不能拆除，无偿归还原告所有，不得有不合理的损坏；2.被告谭跃月于2017年11月10日办理退铺手续，交清至交还案涉商铺前实际发生的水电费；3.各方确认，至2017年11月3日合同解除日止被告谭跃月应付未付的租金26684.8元、租金违约金232.42元、管理费1420.32元、管理费违约金34.86元、水电费1050.82元、水电费违约金15.46元（水电费及水电费违约金暂计至2017年10月31日），合计29438.68元；以上费用被告谭跃月应于2017年11月10日前向原告一次性付清，被告谭跃月逾期支付的，每逾期一天，按应付款项的千分之一向原告支付违约金，原告有权向租赁物业所在地法院申请支付令……5.被告谭夏生对被告谭跃月上述应支付的款项承担连带支付责任等条款。《终止协议》签订后，两被告仅支付了水电费及水电费违约金，租金、租金违约金、综合管理费、综合管理费违约金合计28373.68元仍未支付。根据《终止协议》的约定，被告谭跃月未在2017年11月10日前支付拖欠的费用的，每逾期一天，按应付款项的千分之一向原告支付违约金。从2017年11月10日起，暂计至2018年1月31日，被告谭跃月应支付违约金2344.75元。按照《合同》和《终止协议》，被告谭夏生对被告谭跃月履行租赁合同的权利义务承担连带保证责任，被告谭夏生应对被告谭跃月应支付的款项承担连带清偿责任。被告谭跃月、谭夏生均未答辩。经审理查明：2017年5月12日，作为甲方的原告与作为乙方的被告谭跃月、作为丙方/保证人的被告谭夏生签订《合同》，约定：2.1甲方将案涉商铺按现状出租给乙方，该商铺计租面积为10.76平方米……2.2乙方经营范围为餐饮；乙方经营品牌为煲仔传奇；……3.1租赁期限……即2017年5月15日起至2020年5月14日止；3.2商铺交付日为2017年5月15日，乙方……并同意接受该租赁期生效日作为所租商铺按本合同约定计付费用之生效日；3.4首租装修期为二个月，从租赁生效日起计，即从2017年5月15日起至2017年7月14日止；首租装修期内，乙方免交月定额租金，但需按约定缴纳综合管理费及水电费；如果乙方实际交足租金和管理费的租赁期不足一年的，首租装修期内甲方给予乙方的租金免租条件取消，乙方应向甲方按第一年（租赁年）基本租金的标准补交全部首租装修期的租金及其它相关费用，并按合同的约定承担相应的违约责任；4.1租金计算方式……首年每月定额租金为8608元；……4.2租金按月计算，乙方在每月的第7日前到甲方指定地点或按甲方指定账号缴交当月定额租金给甲方（户名：城投珠江新城分公司……）；4.3乙方须按本合同约定的金额、时间、方式向甲方交纳租金，如果交费期限最后一天为法定节假日，乙方应当于法定节假日后的第一个工作日前交付租金；4.4.1双方同意综合管理费按商铺计租面积计算，每月120元/平方米，即综合管理费每月金额为1291.2元；4.4.2综合管理费按月计算，乙方在每月的第7日前到甲方指定地点或按甲方指定账号缴交当月综合管理费给甲方（户名：城投珠江新城分公司……）……5.1甲乙双方协商同意在签订本合同时，乙方须向甲方支付租金保证金和综合管理费保证金（以下统称为“履约保证金”），以保证乙方全面履行本合同；租金保证金为按照乙方第一年首月租金计算的三个月的租金总额，即25824元；综合管理费保证金为第一年应交的三个月的综合管理费总额，即3873.6元；以上两项履约保证金合计29697.6元，汇入甲方指定的银行账户（户名：城投珠江新城分公司……）；5.2在签订本合同时，乙方应支付水电周转金，水电周转金相当于一个月综合管理费，作为乙方使用租赁物业所产生水电费的担保，即1291.2元；水电周转金汇至甲方指定的物业管理单位的银行账户[户名：广州市建X物业管理有限公司（以下简称建X公司）……]；5.3乙方须于本合同签订后十个工作日内，向甲方预缴第一个月定额租金计8608元，第一个月综合管理费1291.2元；12.3乙方未按本合同第四条、第五条的约定缴交费用的，每逾期一日，每日须按应付费用的0.1%向甲方支付违约金；逾期超过十天，甲方有权采取停止向乙方供电、供水、供冷、供气等强制措施；逾期超过十四天，甲方有权解除合同，乙方所交的所有履约保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方；甲方有权留置承租人租赁物内的动产，并有权处置该动产并优先受偿，并且有权但无义务将上述租赁单位清理或处置，该租赁单位内属乙方所有的物品因此而发生损毁或灭失的后果由乙方承担；13.1保证人：丙方作为乙方履行本合同的保证人，保证乙方按时适当地履行合同约定的义务和责任，并愿意向甲方承担连带责任；丙方保证担保的范围包括：乙方所欠费用的本金、利息、逾期违约利息、罚息、费用、违约金、赔偿金、其他应付款项和甲方实现各项债权所发生的一切费用；丙方所承担的是延续性连带责任保证，自本合同签订之日起生效；保证期间直至本合同项下的全部债务履行期届满之日起两年，但在债务履行期满后两年内甲方曾要求丙方承担保证责任而丙方没有承担或没有完全承担的，即使甲方未对乙方或丙方提起诉讼或申请仲裁，丙方的担保责任不得因保证期间届满而免除或减损，其保证责任直至本合同规定应付的全部款项被完全付清为止；13.6送递通知：甲方（或物业管理公司）、乙方、丙方向对方以挂号邮递、速递或亲自送递形式送交通知往对方注册地址或本合同所列联络地址或对方以书面通知更改的地址，则该通知已被视为充分递交；当通过挂号邮递、速递时，自寄出之日始计第三天即被视为已正式送达通知等条款。2017年10月31日，原告作出致被告谭跃月的《缴费通知》，被告谭跃月于当日签收《缴费通知》。2017年11月4日，原告作出致两被告的《关于解除租赁合同的通知》，被告谭跃月于当日签收《关于解除租赁合同的通知》。2017年11月7日，作为甲方的原告与作为乙方的被告谭跃月、作为丙方/保证人的被告谭夏生签订《终止协议》，约定：甲、乙、丙三方于2017年5月12日签订了《合同》，乙方向甲方承租案涉商铺，由于乙方未按《合同》的约定按时缴交费用，已构成严重违约，甲方根据《合同》的约定已通知乙方：2017年11月3日解除签订的《合同》，没收乙方交纳的履约保证金，收回商铺及要求乙方付清至合同解除日止的应付未付的租金、管理费、水电费及违约金；乙方同意提前终止《合同》并承担违约责任，甲乙丙三方就《合同》的终止达成如下协议：一、《合同》于2017年11月3日终止，乙方须于2017年11月10日前清空并迁出案涉商铺并将案涉商铺按现状妥善交还甲方……二、乙方于2017年11月10日办理退铺手续，乙方交清至交还案涉商铺前实际发生的水电费；三、各方确认：至2017年11月3日合同解除日止乙方应付未付的租金26684.8元（注：原告提交的相应统计表载明该金额包括2017年5月15日至7月14日期间的租金每月各8608元、2017年10月的租金8608元和2017年11月1日至11月3日期间的租金860.8元）、租金违约金232.42元（注：原告提交的相应统计表载明该金额是以拖欠的2017年10月的租金8608元为本金，按照每日0.1%的标准，从2017年10月8日计至11月3日止）、管理费1420.32元（注：原告提交的相应统计表载明该金额包括2017年10月的综合管理费1291.2元和2017年11月1日至11月3日期间的综合管理费129.12元）、管理费违约金34.86元（注：原告提交的相应统计表载明该金额是以拖欠的2017年10月的综合管理费1291.2元为本金，按照每日0.1%的标准，从2017年10月8日计至11月3日止）、水电费1050.82元、水电费违约金15.46元（水电费及水电费违约金暂计至2017年10月31日），合计29438.68元；以上费用乙方应于2017年11月10日前向甲方一次性付清，乙方逾期支付的，每逾期一天，按应付款项的千分之一向甲方支付违约金，甲方有权向租赁物业所在地法院申请支付令；四、乙方在《合同》中交纳的租金保证金25824元、综合管理费保证金3873.6元，两项合计29697.6元不予退还，由甲方没收；五、丙方对乙方上述应支付的款项承担连带支付责任；六、本协议签订之日起7个工作日内，乙方须向有关部门变更、注销任何乙方以案涉商铺作为登记注册地址之用途的手续，并向甲方出示相关证明；若乙方未能按约定时间完成前述约定，乙、丙方须赔偿甲方因此而遭受的一切损失；七、本协议自甲乙丙方签字盖章之日起生效等条款。2017年12月12日，广东经纶律师事务所（律师邓敏）受原告的委托作出致两被告的《律师函》，其中包括：自2017年10月份起，贵方未按《合同》的约定按时缴交租金、综合管理费等费用，原告于2017年10月31日发出《缴费通知》，要求贵方于2017年11月2日前付清拖欠的租金、综合管理费及逾期付款的违约金，否则原告将解除合同收回商铺，没收贵方支付的履约保证金，追讨贵方拖欠的款项和追究贵方的违约责任；贵方经催告仍未按通知的时间缴纳拖欠的费用，已构成严重违约；原告发函通知贵方：双方签订的《合同》于2017年11月3日解除，原告没收贵方缴纳的履约保证金、收回商铺并要求贵方付清至合同解除之日止的租金、综合管理费、水电费及违约金；2017年11月7日，贵方与原告就《合同》的终止签订《终止协议》……签订《终止协议》后，贵方支付了水电费及水电费违约金，但仍未支付拖欠的租金、租金违约金、综合管理费及综合管理费违约金，也没有交还案涉商铺；我们认为，贵方与原告签订的《合同》以及《终止协议》合法有效，受法律的保护，贵方应按《终止协议》的约定履行义务，贵方在签订《终止协议》后不按时支付拖欠的租金、综合管理费及违约金，不按约定交还案涉商铺再次构成违约；函告贵方：务请贵方立即腾空并交还案涉商铺，并在2017年12月16日前付清拖欠的租金26684.8元、租金违约金1226.64元及综合管理费1420.32元、综合管理费违约金93.61元（违约金暂计至2017年12月13日），以上合计29425.37元；否则，原告将依法追究贵方的法律责任，追索的金额包括但不限于贵方应向原告缴付的全部租金、综合管理费、根据《合同》约定应付款之日起计的违约金、占有使用费、法律费用及原告因此造成的所有损失等内容。上述《律师函》于2017年12月12日以EMS全球邮政特快专递方式邮寄至《合同》约定的被告谭跃月的联络地址，原告提交的邮政部门出具的妥投证明显示上述邮件于2017年12月16日妥投、签收人为本人等内容。原告还陈述如下意见：1.关于租金、综合管理费的计付周期问题。由于签订《合同》时首月租金、综合管理费已支付，因此，第二个计租月是自当月15日计至当月最后一天，其他月份均是从当月1日计至当月最后一天。2.案涉商铺的每月租金、综合管理费均是向原告支付的，水电费是向建X公司支付的；被告谭跃月现不存在拖欠水电费的问题。3.被告谭跃月已于2017年11月10日交回案涉商铺。本院认为：《合同》的主要内容合法有效。从本案查明的事实看，由于被告谭跃月违约，原告已行使解除权解除《合同》。原告和两被告因此签订《终止协议》，《终止协议》是各方对《合同》解除后的责任承担等问题作出的约定，其主要内容合法有效，各方当事人均应依约切实履行。原告主张被告谭跃月支付未付的租金26684.8元、综合管理费1420.32元，符合《终止协议》的约定，本院予以支持。关于原告主张被告谭跃月支付逾期支付租金、综合管理费的违约金问题。《终止协议》约定的租金违约金232.42元、综合管理费违约金34.86元分别是以拖欠的2017年10月的租金8608元、综合管理费1291.2元为本金，均按每日0.1%的标准，从2017年10月8日计至2017年11月3日止计算得出，现原告主张迟延支付2017年10月租金、综合管理费的违约金均从2017年10月9日起计付，属于原告对自身权利的合法处分，本院予以支持。考虑到《终止协议》约定给予被告谭跃月截止至2017年11月10日前上述全部欠付款项的支付宽限期，因此，相关违约金应从上述宽限期届满次日即2017年11月11日再继续计付。其中，逾期支付2017年5月15日至7月14日、10月1日至11月3日期间租金的违约金应以8608元为本金从2017年10月9日计至11月3日，以26684.8元为本金从2017年11月11日计至实际支付之日止；原告主张按照每日0.1%的标准计付，符合《终止协议》的约定，本院予以支持，违约金总额以不超过拖欠的本金为限；对于原告主张的超过上述金额部分，本院不予支持。逾期支付2017年10月1日至11月3日期间综合管理费的违约金应以1291.2元为本金从2017年10月9日计至11月3日，以1420.32元为本金从2017年11月11日计至实际支付之日止；原告主张按照每日0.1%的标准计付，符合《终止协议》的约定，本院予以支持，违约金总额以不超过拖欠的本金为限；对于原告主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于原告主张被告谭夏生对被告谭跃月的上述债务承担连带清偿责任的问题。依据《合同》第13.1款的约定，被告谭夏生作为被告谭跃月履行《合同》的保证人，保证被告谭跃月按时适当地履行合同约定的义务和责任，并愿意向原告承担连带责任；被告谭夏生保证担保的范围包括：被告谭跃月所欠费用的本金、利息、逾期违约利息、罚息、费用、违约金、赔偿金、其他应付款项和原告实现各项债权所发生的一切费用。因此，原告要求被告谭夏生对被告谭跃月的上述债务承担连带清偿责任，符合上述约定，本院予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零三条的规定，判决如下：一、被告谭跃月于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2017年5月15日至7月14日、10月1日至11月3日期间的租金合计26684.8元。二、被告谭跃月于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2017年10月1日至11月3日期间的综合管理费合计1420.32元。三、被告谭跃月于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付2017年5月15日至7月14日、10月1日至11月3日期间租金的违约金（均按照每日0.1%的标准计付；其中，以8608元为本金，从2017年10月9日计至11月3日；以26684.8元为本金从2017年11月11日计至实际支付之日止；违约金总额以不超过拖欠的本金为限）。四、被告谭跃月于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付2017年10月1日至11月3日期间综合管理费的违约金（均按照每日0.1%的标准计付；其中，以1291.2元为本金，从2017年10月9日计至11月3日；以1420.32元为本金，从2017年11月11日计至实际支付之日止；违约金总额以不超过拖欠的本金为限）。五、被告谭夏生对被告谭跃月的上述债务承担连带清偿责任（被告谭夏生承责后，有权向被告谭跃月追偿）。六、驳回原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费670元，由被告谭跃月、谭夏生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  刘香玲人民陪审员  刘其勇二〇一九年三月六日法官助理喻珺书记员李思婷梁怡筠