山西省灵石县人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0729民初130号原告：陈占仓，男，生于1983年3月23日，汉族，山西省灵石县村民，现住本村。被告：山西力达房地产开发有限公司。法定代表人张栩浩，总经理。住所地：太原市小店区并州南路西一巷79号。委托诉讼代理人：徐骏，山西辉云律师事务所律师。原告陈占仓诉被告山西力达房地产开发有限公司（以下简称力达房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈占仓，被告力达房地产公司的法定代表人张栩浩及委托诉讼代理人徐骏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈占仓向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告解除《认购协议》。2、判决被告返还原告购房款130000元并承担已付房款一倍，即130000元的赔偿责任，两项共计260000元及被告承诺原告的利息。3、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年10月29日原告与被告签订一份《商品房认购协议书》合同，约定被告将位于灵石县静升镇旌介村东陆别苑小区8号楼2单元201室的商品房以130000元的价格出售给原告。被告于２０１７年６月３０日前验收合格交付原告房屋，并承诺大红本。原告缴纳购房款后，发现被告已将此房出卖给田够香，而且还作为反担保抵押给红杏旺盛煤业，原告多次要求退房款，被告拒不退还，原告多次上访，灵石规划局、住建局答复该房屋属于违建。现原告诉讼要求被告退还原告的房款，并承担已付房款一倍的赔偿责任。被告力达房地产公司辩称，1、本案原告起诉被告主体不适格，其起诉的是山西力达房地产开发有限公司的法人，起诉的被告为自然人，自然人并不具备出售商品房的资质；2、原被告之间不存在原告诉求的合同关系，对其提供的认购协议真实性不予认可，3、原告并未向我方缴纳房款，不存在返还房款并承担一倍赔偿的事实依据。本案双方当事人有争议事实：1、原、被告之间是否签订了《认购协议书》，该协议书是否成立有效；2、被告是否存在违约，违约责任如何确定；3、原告诉请的返还购房款数额及赔偿款的数额如何确定。当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对焦点１，原告当庭陈述，2016年10月29日原告与山西力达房产地有限公司签订一份《认购协议书》合同，系双方真实意思表达，上面有被告法定代表人张栩浩书写此房无任何问题的签名，杨猛是中间人也签字，他是被告的承建商，原告经杨猛介绍说合，便去售楼部签订了合同，交了房款130000元，被告出具收据。提供证据：编号232《认购协议》，证明该合同的真实性。收据一份，证明原告交了房款，三方协议复印件，证明被告和承建商等三方同意出卖此房屋。被告有异议并陈述，东陆别苑小区的建设单位是河南天宇公司负责承建的被告公司开发的工程，是征用旌介村的土地，此土地有购买合同，一亩112000元左右，合同上是37.6亩，给村里交了土地款，但五证没有办好，土地使用证、规划许可证、预售证等均正在办理中。被告曾因违章已向土地局交了30000多元的罚金。对于原、被告认购协议是被告与原告签订的，而原告起诉的是法定代表个人，本案主体不适格。双方签订的合同，虽然有签章，但不是公司的备案签章，认购协议上张栩浩的签字是本人签的，但是张栩浩被围困在办公楼四天三夜，无奈之下签的。认购协议上盖的公章是我们公司刻的章，不是备案的公章。对于三方协议无异议，因出售房子必须被告开发商和承建商等三方签字才有效。杨猛是被告的承建商，被告公司是开发商。蒋铭是张栩浩的母亲，是被告公司股东。收据上的章是本公司的章，但是杨猛个人收了原告房款，杨猛没有单独出售房屋的资质，说明收款不是被告所收，被告没有收到130000元，实际是杨猛欠原告岳父的钱，此房属于顶账的房屋。该房已经给原告更换到六层的房子，并签订了购房协议，原告提供的认购协议已经无效，被告反驳提供证据，公章备案、公章与财务章样本，证明合同书上的章不是被告的备案印章、提供重新签订的认购协议、借条、转账记录，证明原告提供的认购协议无效，已更换成六层的房子，重新签订了认购协议，并给了原告钥匙。还给原告方交房出据了承诺书，被告给原告打了13000元的欠条相当于被告给原告的补偿，其中转了3000元，剩余10000元未转。证人王某出庭作证：当时原告去太原平阳路西二巷邮电学校的办公室重新签订的购房合同，其当时在场，只是听说是二楼换六楼，要打欠条的情况，具体合同的内容不清楚，原告对于被告的证据有异议，认为杨猛是介绍人，原告是拿的现金交的售楼部，有盖公章收据为证，原告没有给杨猛干活，杨猛不欠原告岳父的钱。对于第二个认购协议，这个协议是原告与被告签订的另一份房屋买卖协议，这是购买的另一套房子，原告没有交全款，只交了13000元的认购协议金。此房已经退了，借条和转账记录无异议是退房的手续。对于证人证言，因证人是被告的员工对其证言有异议，在太原找被告方是退六层的事，不是更换房子。经本院审查，对于原告提供的证据编号232《认购协议》、收据一份、三方协议复印件，被告对于真实性无异议，对证明的内容有异议，但所提供证据不足以推翻原告的证据，结合原被告当庭陈述，本院予以确认。被告反驳提供证据，公章备案、公章与财务章样本，重新签订的认购协议、借条、转账记录，原告对其真实性无异议，本院予以确认。但被告该组证据不足以证明其主张，故对被告主张原告更换所买房屋的事实，本院不予以确认，对于证人王某的证言，原告有异议，因证人系被告职工，与本案有利害关系，本院不予确认。由此可认定，被告作为开发商与原告签订商品房买卖合同，该合同虽系当事人真实意思表示，但被告违反法律规定至今未办理商品房预售许可证，而销售房产，违反法律法规禁止性规定，故该合同为无效合同。虽然合同无效，但原告诉讼中未提供被告在订立商品房买卖合同时故意隐瞒未取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证明的证据，故不能认定商品房买卖合同无效是因该原因导致合同无效的事实。针对焦点２，原告提供证据有田够香与被告签订的《认购协议》及收款收据复印件一份（均与原件核对无异）、红杏旺盛煤业声明一份，反担保协议（与原件核对无异），证明被告将出卖给田够香的房屋抵押给红杏旺盛煤业，又卖给原告，一房多卖。灵石县静升镇人民政府证明，证明田够香购买此房。信访回复材料一组（证据是电子版）、灵石县规划局的答复一份、国土资源局的核查报告，证明被告出卖给原告的房屋所在被告开发的东陆别苑小区未取得土地使用证。情况说明两份证明被告一房多卖，在卖给原告前将此房已出卖给田够香以及原告经静升镇调解此案未果。被告的质证意见是对反担保协议有异议，此协议已过期。对认购协议有异议，这是给田够香爱人石鹏给我们办理手续，被告以此房作为其酬金，但其没有办成，所以我方不认可。对于信访回复材料一组、灵石县规划局的答复一份、国土资源局的报告与本案无关；对于情况说明两份，没有行政部门确认一房多卖的事实，不认可。对于原告提供的上述证据，被告有异议，但该组证据能够证明被告一房多卖的事实，本院予以确认。由此可认定，被告故意隐瞒其所售房屋已出卖给第三人，又抵押另外第三人，并将此房屋销售给原告的事实，导致原告无法取得房屋，合同目的无法实现，被告构成违约，但因合同无效，应按照合同无效处理。针对焦点３，原告当庭陈述，被告收到原告房款130000元，被告一房多卖，不能按期交房，按照法律规定支付原告房款的一倍损失，计款260000元，按照被告承诺书约定的每日50元利息承担利息。提供被告的承诺书一份证明被告承诺2017年１0月３日交房，如不能按期交房每日承担５０元的利息，对于承诺书，被告有异议，认为因被告未收到原告的房款，无需向原告承担违约责任。对于原告提供的承诺书，本院结合双方当庭陈述予以确认。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定处理。本案中，原、被告通过自愿协商签订了《认购协议》，被告将其开发的商品房销售给原告，原告按照约定交付了被告房款，该协议虽系双方当事人真实意思表示，但被告违反法律规定至今未办理商品房预售许可证而销售商品房，违反了法律法规禁止性规定，为无效协议，不受法律保护。无效合同至始无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告违反法律法规导致合同无效，原告无过错，被告应承担全部赔偿责任。故对于原告要求被告返还房款并支付约定利息的请求，本院予以支持。至于利息损失按照双方约定每天支付５０元，从购房之日２０１６年１０月２９日起至付清房款日止。本案中，被告在签订该协议时故意隐瞒其所售房屋已出卖给第三人，又抵押给另外第三人，后将此房屋销售给原告的事实，导致原告无法取得房屋，合同目的无法实现，被告构成违约。但因合同无效，应按合同无效法律规定处理，故原告要求解除该协议，故本院不予支持。虽然该合同无效，但原告诉讼中未提供被告在订立商品房买卖合同时故意隐瞒未取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证明的证据，故不能认定合同无效是因该原因导致的事实，因此本案不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，即出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人；导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。故对于原告要求被告赔偿不超过已付房款一倍损失的请求，本院不予支持。被告辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第六十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，第九十一条第一款第二项，第一百零五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，第五十六条，第五十七条，第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，第五条，第九条之规定，判决如下：一、被告山西力达房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告陈占仓购房款130000元及利息。（利息按照双方约定每日50元计算，即从购房之日2016年10月29日起至付清购房款项之日止。）二、驳回原告陈占仓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5300元，减半收取2650元，由被告山西力达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审判员  梁坚明二〇一九年三月二十八日书记员  成 霞