成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初4551号 原告：谢凯帆，男，汉族，1989年8月10日出生，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：袁雪丽，四川润方律师事务所律师。 被告：袁震东，男，汉族，1988年9月25日出生，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：袁昌叶，男，系袁震东父亲。 委托诉讼代理人：陈明慧，女，系袁震东母亲。 第三人：中国建设银行股份有限公司成都第二支行，住所地四川省成都市玉沙路**。 负责人：侯钧，行长。 委托诉讼代理人：谢晓蓉，女，系中国建设银行股份有限公司成都第二支行个贷中心员工。 委托诉讼代理人：高宝林，男，系中国建设银行股份有限公司成都第二支行个贷中心员工。 原告谢凯帆与被告袁震东、第三人中国建设银行股份有限公司成都第二支行（以下简称建行二支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月7日受理后，依法适用简易程序，于2019年1月15日、2019年2月22日公开开庭进行了审理。谢凯帆的委托诉讼代理人袁雪丽，袁震东的委托诉讼代理人袁昌叶、陈明慧，建行二支行的委托诉讼代理人谢晓蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢凯帆向本院提出诉讼请求:1.请求判决袁震东继续履行双方签订的《房产买卖合同》及其《补充协议》约定的义务；2.请求判决袁震东支付谢凯帆违约金257145元（自2018年3月14日起按房屋成交价1085000元的每日千分之三暂计算违约金至2018年5月31日，剩余的违约金应计算至袁震东实际完成房屋过户登记手续止）；3.请求判决袁震东支付谢凯帆因诉讼而产生的律师费人民币33000元；4.本案全部诉讼费用由袁震东承担。审理过程中，谢凯帆明确第一项诉讼请求为：请求判决袁震东继续履行双方签订的《房产买卖合同》及其《补充协议》约定的义务，即办理第一顺位抵押权人及银行的申请还贷和解除抵押手续、房屋腾空交付、房屋过户手续。事实与理由：2018年3月6日，谢凯帆与袁震东签订《房产买卖合同》及其《补充协议》，就谢凯帆购买袁震东所有位于成都市武侯区房屋的相关事项达成协议。其中，《房产买卖合同》约定标的房屋坐落、建筑面积、房屋信息、转让成交价、产权现状等作出明确约定，《补充协议》中约定“如买卖双方违约以上任何几点，按成交价的千分之三天息赔付给对方”。合同签订后，谢凯帆分别已向袁震东支付购房定金5万元、购房款586000元。因此，谢凯帆已按照双方约定履行相应义务，而袁震东至今未按约定履行办理第一顺位抵押权人及银行的申请还贷和解除抵押手续、房屋腾空交付、房屋过户手续等义务，故诉至法院。 袁震东辩称，终止合同，谢凯帆在买卖过程中存在过错；袁震东没有收到足额的钱，谢凯帆陈述的钱是偿还给小贷公司；被告不存在违约行为，原因是袁震东通知了谢凯帆，但谢凯帆未按约定转款到相应的账户；袁震东不同意支付律师费；谢凯帆主张的违约金标准过高，要求法院调减。 建行二支行陈述，如果法院支持谢凯帆请求，第三人同意由袁震东清偿谢凯帆的按揭贷款并协助谢凯帆涤除抵押。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2018年3月6日，谢凯帆与袁震东签订《房产买卖合同》约定，袁震东将位于成都市武侯区房屋出售给谢凯帆，购房总金额为1085000元，合同生效三日内，谢凯帆向袁震东支付定金5万元，余款一次性支付。《房产买卖合同》第十一条约定“合同履行中，如有一方不按本合同条款执行而引起另一方提起诉讼或仲裁的，违约方还须赔偿守约方因诉讼或仲裁产生的包括但不限于以下费用：律师费、诉讼费、仲裁费、交通费以及误工费等”。同日，谢凯帆与袁震东签订《补充协议》约定“……3.卖方于2018年3月8日预约解除二次抵押（即抵押人邱菊），由买方垫资人民币517200大写：伍拾壹万元柒仟贰佰元整，垫资成功后自动转为该房屋房款。4.解除二次抵押后，卖方为买方办理二次顺位抵押人民币1085000.00大写：壹佰零捌拾伍仟元整，并支付买方人民币12800.00大写：壹万贰仟捌佰元整。5.房屋在3月23日之前腾空，结清水、电、气、物管，并交予买方。……7.卖方由于做工程需要，买方于3月16日支付卖方房款人民币20000.00大写贰万元整，此款卖方承诺只用于做工程。此款买方支付卖方后直至房屋一抵（抵14242553，他权1285594）解除前的期间，卖方不得再以任何理由要求买方支付剩余房款。8.卖方承诺2018年3月14日前申请一抵（抵1424253，他权1285594）即建行成都第二支行的还款预约，并且完成补充协议5之后，由买方垫资还款，银行卡由买方保管直至扣款之后还给卖方。9.注销上述一抵（抵142453，他权1285594）之后，买方在3日内将除叁万元保证金之外的所有房款一次性支付给卖方。10.叁万元保证金在过户完成后转给卖方。11.在买方完成过户之前，卖方务必保持房屋的状态正常，在支付卖方房款之后，卖方申明该房屋的所有权全权归买方所有，卖方个人的债务问题，不得影响该房屋的正常状态。如若买卖双方违反以上任何几点，按成交价的千分之三天息赔付给对方。”合同签订当日，谢凯帆向袁震东转款5万元，袁震东向谢凯帆出具《收条》确认收到购房定金5万元。 袁震东向谢凯帆出具《委托支付协议》要求谢凯帆将517200元购房款支付到案外人卢兴根名下中国农业银行账号为62×××11的账户。谢凯帆于2018年3月12日分三次共计向卢兴根上述账户转款517200元；同日，谢凯帆向袁震东微信转款12800元；同日，袁震东向谢凯帆出具《收条》确认收到谢凯帆支付的购房款53万元。2018年3月16日，谢凯帆向袁震东支付购房款2万元。2018年3月30日，谢凯帆向袁震东支付购房款36000元。 庭审中，袁震东对《房产买卖合同》、《委托支付协议》、2018年3月12日《收条》上袁震东的签名提出质疑。本院告知其在庭审后2个工作日内向法院提交笔迹鉴定申请，逾期未提交应承担举证不能的法律后果。袁震东逾期未向法院提交鉴定申请，亦未向法院出示相应证据印证其主张，本院依法采信上述证据。综上，谢凯帆已向袁震东支付购房款636,000元，尚余购房款449,000元未支付。 庭审中，谢凯帆出示《情况说明》，拟证明谢凯帆代袁震东向卢兴根支付517,200元后，卢兴根指派员工邱菊办理了解除抵押手续。袁震东对此不予认可。 另查明，案涉房屋位于成都市武侯区房屋，建筑面积80.01平方米。第三人为第一顺位抵押权人，抵押期限为2012年7月25日至2032年7月25日；谢凯帆为第二顺位抵押权人，抵押期限为2018年3月12日至2020年3月12日。成都市龙泉驿区人民法院于2018年3月21日对案涉房屋进行司法查封，查封期限为2018年3月21日至2021年3月20日。 在查明，谢凯帆因本案诉讼聘请律师花费33,000元。 本院认为，谢凯帆与袁震东之间签订的《房产买卖合同》、《补充协议》，意思表示真实，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。谢凯帆依约支付了相应购房款，袁震东未按约定履行腾退并交付房屋、解除抵押、办理过户手续的合同义务，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，案涉房屋已被成都市龙泉驿区人民法院查封，现在继续履行房屋办理过户的手续存在法律上的履行障碍，故谢凯帆主张袁震东将案涉房屋过户的诉讼请求，暂不具备履行条件，本院不予支持，谢凯帆可待该履行障碍消除后，另行主张权利。谢凯帆主张袁震东腾退、交付、解除抵押的诉讼请求，虽然具备履行条件，但是其履行可能影响其他债权人实现债权，本院认为该项诉讼请求应在履行障碍消除后与要求过户的诉讼请求一并进行处理，更为妥当，故本院不予处理。 谢凯帆主张袁震东支付违约金的诉讼请求，有事实和法律的依据，本院予以支持。根据《补充协议》的规定，如若双方违反补充协议的规定，按成交价的千分之三天息赔付给对方。庭审中，袁震东对谢凯帆主张的违约金计算标准进行了抗辩，要求本院进行调减，本院酌情调减为按同期银行贷款利率计算违约金。根据《补充协议》的规定，袁震东应于2018年3月23日之前完成案涉房屋的腾退和交付，但袁震东未履行，故案涉违约金的计算方式应为：以1,085,000元为基数，从2018年3月23日起按同期银行贷款利率计算至办理案涉房屋过户之日止。 庭审中，袁震东对谢凯帆主张的律师费认为不应支付，但根据《房产买卖合同》第十一条的约定，“合同履行中，如有一方不按本合同条款执行而引起另一方提起诉讼或仲裁的，违约方还须赔偿守约方因诉讼或仲裁产生的包括但不限于以下费用：律师费、诉讼费、仲裁费、交通费以及误工费等”。谢凯帆主张袁震东支付律师费33,000元的诉讼请求，有事实和法律的依据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告袁震东在本判决生效之日起十日内向原告谢凯帆支付违约金（以1,085,000元为基数，从2018年3月23日起按同期银行贷款利率计算至办理案涉房屋过户之日止）； 二、被告袁震东在本判决生效之日起十日内向原告谢凯帆支付律师费33,000元； 三、驳回原告谢凯帆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,652元，减半收取为2,826元，由被告袁震东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  丁翔 二〇一九年三月十四日 书记员  王赟