河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终2548号 上诉人（原审被告）：河北汇邦医药科技有限公司，住所地石家庄高新区仓盛路528-8号，统一社会信用代码91130101583637790G。 法定代表人：许东迪，该公司总经理。 托诉讼代理人：刘宁，该公司员工。 委托诉讼代理人：李国聪，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北中小企业（石家庄）创业辅导基地，住所地石家庄高新区湘江道319号天山科技工业园，统一社会信用代码911301017727838422。 法定代表人：张振海，该公司执行事务合伙人 委托诉讼代理人：梁子显，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王辉，河北冀华律师事务所律师。 上诉人河北汇邦医药科技有限公司（以下简称医药公司）因与被上诉人河北中小企业（石家庄）创业辅导基地（以下简称创业基地）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2018）冀0191民初932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人医药公司的委托诉讼代理人刘宁、李国聪、被上诉人创业基地的委托诉讼代理人梁子显、王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人医药公司的上诉请求：请求撤销石家庄高新技术产业开发区人民法院做出的（2018）冀0191民初932号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审。2.一、二审案件诉讼费用自被上诉人承担。事实与理由：一、本案《房屋租赁合同》涉及租赁区域与《仓库租赁合同》涉及区域为上诉人整体生产车间，并共用北门人员通道、西门物流通道以及水电。一审未基于（2017）冀0191民初1707号、（2018）冀01民终4063号民事案件既有事实查明被上诉人在2017年7月即已存在施工和封堵通道与停水、断电等违约行为，即认定本案有关事实，属于认定事实不清。1、2017年8月16日被上诉人停水断电。2、2017年7月初施工和封堵仓库通道。综上，施工和封堵仓库通道与停水、断电之被上诉人违约事实均体现在(2017)冀0191民初1707号、(2018)冀01民终4063号民事案件卷宗中并可以查明，一审没有全面、客观的以此事实为基础遂做出判决，属于认定事实不清。二、基于被上诉人违约在先，上诉人自2017年7月即已处于停产状态，也就是说，自2017年7月8日至《房屋租赁合同》到期终止，上诉人未能依照《房屋租赁合同》的约定使用该房屋，一审判决支付租金，属于适用法律错误。被上诉人自2017年7月初强制推进外部施工封堵通道、停水断电，使上诉人至《房屋租赁合同》到期终止期间，不能依据《房屋租赁合同》的约定享受应有的权利，并且处于停产损失状态。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被上诉人负有先履行交付合同约定正常生产条件的房屋的义务，但被上诉人自2017年7月8日至《房屋租赁合同》到期终止，始终未恢复房屋正常生产条件，上诉人有权拒绝被上诉人缴纳租金的任何诉求。上诉人拒绝缴纳租金的责任完全在被上诉人一方，被上诉人应对其违约行为造成的一切后果自行负责。一审对被上诉人违约行为不予查明认定，对上诉人行使合同法不安抗辩权不予考量，进而判决上诉人支付租金，显然是在错误的适用法律。综上所述，一审判决没有全面的、客观的基于（2017）冀0191民初1707号、（2018）冀01民终4063号民事案件事实查明并认定被上诉人违约在先之事实，进而错误的判定上诉人支付租金，属于认定事实不清，适用法律错误。为维护上诉人合法权益，请贵院依法支持上诉人全部上诉请求。 被上诉人创业基地答辩称，一、本案诉争《房屋租赁合同》是合法有效的合同，对双方均具有约束力，上诉人应依据合同约定及时足额支付租金及逾期违约金。二、诉争《房屋租赁合同》系因租赁期限届满终止，而非任何一方存在违约行为而终止。三、上诉人无证据证明因答辩人对租赁房屋外部施工原因造成其停产、停业。其形式合同履行抗辩权的理由不成立。四、答辩人退还上诉人租金的行为，不影响其依据合同约定继续履行支付租金的义务。综上所述，一审判决查明、认定的案件事实正确，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，望贵院依法判决驳回上诉的上诉请求，维持一审判决。 创业基地向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告向原告支付房屋租金14516.13元（自2017年7月8日至2017年10月14日）及至被告付清所欠租金之日的违约金（按日逾期总额的千分之三计算至实际付清之日止）。2、请求法院判令诉讼费、保全费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告创业基地（甲方）与被告河北汇邦医药科技有限公司（乙方）于2016年12月22日签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于天山科技工业园中心厂房D1区，建筑面积214㎡，租赁期一年，自2016年10月15日至2017年10月14日，月租赁费为4500元，如乙方拖欠租金，乙方除承担违约责任外，甲方并有权解除合同，且乙方自欠费之日起，房屋租金按每天两倍日租金计算直至欠款全部还清或合同解除乙方退还房屋止。该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告河北中小企业（石家庄）创业辅导基地依约定向被告河北汇邦医药科技有限公司交付该房屋，双方未发生纠纷。2017年6月8日，原告河北中小企业（石家庄）创业辅导基地向被告河北汇邦医药科技有限公司发出《合同解除通知》，该通知要求原告在规定期限搬离，如有异议，在接到通知两日后，与被告进行协商，若未在规定期限搬离，视房屋租赁合同在此通知下达后一个月后自动解除。2017年6月8日，被告河北汇邦医药科技有限公司向原告发出《关于天山中心厂房搬迁通知的复函》，提出如下请求：1、如果短期不影响基地整体规划，申请租赁协议执行到2019年6月份；2、如果基地确实有统一安排，有更重要的因素不得不整体拆迁目前厂房，请让其知晓具体情况，但仍需要给其6-9个月的缓冲期，做一些生产备货，但基于其损失情况，申请对其进行一些补偿。2017年7月8日，原告河北中小企业（石家庄）创业辅导基地向被告河北汇邦医药科技有限公司发出《通知书》，通知其自2017年7月8日起，双方于2013年7月6日签署的仓库租赁合同及2016年12月22日签署的房屋租赁合同正式解除，请被告河北汇邦医药科技有限公司在收到本通知之日起十日内搬清自有物品。2017年8月16日，原告河北中小企业（石家庄）创业辅导基地向被告河北汇邦医药科技有限公司退还房屋租金90670.76元，该金额包括原告所诉2017年7月8日至2017年10月14日的租金14516.13元。 2017年8月16日，被告河北汇邦医药科技有限公司向本院起诉原告河北中小企业（石家庄）创业辅导基地，要求继续履行《仓库租赁合同》与《房屋租赁合同》及其附随义务（供水、供电、保留进出通道等）。在该案审理过程中，《房屋租赁合同》到期，到期后河北汇邦医药科技有限公司将该合同项下的房屋交还河北中小企业（石家庄）创业辅导基地。后河北汇邦医药科技有限公司放弃要求继续履行《房屋租赁合同》的请求。后本院于2017年11月14日作出（2017）冀0191民初1707号民事判决，判令：河北中小企业（石家庄）创业辅导基地继续履行与河北汇邦医药科技有限公司于2013年7月6日签订的《仓库租赁合同》，并保证该出租房屋正常用水、用电、并保留进出通道。 上述事实有《房屋租赁合同》、《合同解除通知》、《通知书》、（2017）冀0191民初1707号民事判决、庭审笔录等证据在案所证实。 一审法院认为，合同双方应以合同履行各自的义务。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，创业基地虽向被告医药公司发出解除通知，因被告医药公司在合同履行过程中不存在合同中约定的解除情形、又不存在合同的法定解除情形，故该解除通知未满足合同解除的实质要件，不发生解除合同的法律效力。从该合同的履行情况来看，在被告医药公司向本院起诉原告创业基地要求继续履行涉案合同过程中，在该合同到期后被告医药公司向原告创业基地交还了涉案合同项下的房产，故应认定该《房屋租赁合同》系到期终止，故原告创业基地主张被告医药公司支付自2017年7月8日起至合同到期之日（2017年10月14日）止的租金14516.13元，符合法律规定，本院予以支持。因原告主张逾期违约金按逾期金额的3‰/日计算标准过高，且被告医药公司亦提出降低违约金的请求，符合法律规定，故该违约金应自2017年10月15日起计算至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，一审法院判决如下：一、被告河北汇邦医药科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河北中小企业（石家庄）创业辅导基地租金人民币14516.13元及该租金自2017年10月15日起至实际清偿之日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告河北中小企业（石家庄）创业辅导基地的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元，减半收取计209元，由被告河北汇邦医药科技有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交了19份证据，证明明停水停电、封堵通道的情况。退换租金后，及时跟被上诉人沟通，如果被上诉人恢复我方正常生产条件，即恢复供水供电、拆除封堵通道的钢架，我方将随时缴纳相应的租金。被上诉人质证认为，认为上诉人的证据应在一审的时候提交，在二审提交证据不予质证，另外我想说明的是，我方所发出的停水停电的通知，并不是一个持续性的行为，上诉人所提供的证据也只能证明在当日存在停水停电的情形。1、停水停电是被上诉人园区的管理者，从园区的维护及施工安全，才停水停电，在8.15号已经提前告知了上诉人停水停电的事实，这个停水停电包括暂时的施工，上诉人出入不便，并不是被上诉人的违约行为，这些不能导致上诉人对房屋完全丧失使用功能。2、上诉人所抗辩的理由与其是否应当支付欠付的租金以及相关的证据，与本案没有关联性，也就是说即使存在暂时的停水停电，或者是出入不便，这也并不能成为上诉人不履行支付租金义务的免责事由。 二审查明其他事实同一审。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方均应按照合同约定认真履行；在合同约定的租赁期限未到期之前，被上诉人虽然向上诉人发出了解除合同的通知，但该通知并未得到实际履行，合同到期后上诉人才将租赁物交付被上诉人，上诉人占有被上诉人租赁物期间的租赁费，上诉人理应支付。上诉人辩称在租赁物使用期间，被上诉人有停水、停电、堵路行为，上述行为与本案租赁合同纠纷不属同一法律关系，上诉人如认为被上诉人的停水、停电、堵路行为对自己造成损失，可另案处理。综上所述，河北汇邦医药科技有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费418.0元，由上诉人河北汇邦医药科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇一九年三月二十一日 书记员  张 林