文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初788号原告：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号10栋首层夹层。法定代表人：刘源茂。委托诉讼代理人：陈大文，男，系公司员工。被告：沈巍，男，1982年5月31日出生，满族，住珠海市金湾区。被告：朱限席，女，1986年12月2日出生，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区，现住珠海市金湾区。原告珠海市现代名城物业管理有限公司（以下简称现代物业公司）诉被告沈巍、朱限席物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日受理后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈大文，被告沈巍、朱限席到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告付清2017年7月1日至2018年12月31日拖欠的物业服务管理费3582元及滞纳金（按银行同期贷款利率的4倍计至付清之日止，暂计至2018年12月31日为576.78元，详见《滞纳金计算表》）；2、被告向原告付清（2017年5月计至2018年9月30日期间的）可视对讲系统维护管理费、公摊电费、特约服务公摊维修费、电梯年检费及维保费等2447元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告是珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号世纪名城22栋1101房的业主，房屋建筑面积166.12平方米。依照该房原业主与被告签订的《前期物业管理服务协议（世纪名城）》、《珠海市世纪名城物业管理小区业主（临时）公约》、《世纪名城房屋装修协议》的约定，小区商业物业管理费每月每平方米1.2元，被告每季度应向原告缴纳物业服务管理费597元；被告应交可视对讲系统每月维护管理费5元、每月公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、分摊电梯的年检费及维护费等；业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二缴纳滞纳金。被告从2017年7月至2018年12月止，被告累计拖欠物业管理费3582元。拖欠的可视对讲系统每月维护管理费、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、分摊电梯的年检费及维护费等2447元。被告拒不缴纳相关费用，影响原告的正常运营，经原告一再催缴，被告仍拒绝缴纳，原告遂诉至本院，请求判如所请。原告向本院提交以下证据：1、《前期物业管理服务协议》、《业主公约》；2、催费资料；3、《世纪名城22栋2018年9月物业相关费用分摊明细表》及发票、电费通知单等附件；4、《世纪名城22栋1101房历年相关费用分摊明细汇总表》；5、滞纳金计算表。被告沈巍、朱限席共同辩称，不同意原告诉请的滞纳金。原被告没有签订物业服务协议，与原告没有合同关系。两被告购买的是二手房，从2016年3月入住后至2017年7月都正常缴费，之后发现物业费用收费不合理，要求物业提供相应证明及收费依据，但物业以两被告没有和与之签订三份协议为由不提供证明及收费依据。多次协商未果。两被告就没有缴纳。两被告不同意支付滞纳金。两被告确认物业管理费的收费标准为1.2元每平方，但原告在收取费用时要求将其它费用一起捆绑缴纳才予以收取，否则拒收。对于维修费，原告经常修修补补，但只是贴出公告要求收费，没有写明明细。对于原告贴公告的位置不认可，没有达到公示的作用。对于有一次维修围栏的费用，原告主张两被告没有签订合同，不向两被告提供物业服务，现在又要求被告分摊该费用不合理。被告沈巍、朱限席未提交证据。本院经审理认定事实如下：2009年11月4日，原告与涉案房屋（世纪名城22栋1101房）原业主李越明签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告对世纪名城小区提供物业服务，服务内容包括基本服务、特约服务和有偿服务。基本服务包括环境卫生、绿化与建筑小品的养护与管理、治安防范、交通、车辆停放秩序及停车场的管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、共用设施设备的保养与管理等内容；特约服务包括房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、更新及改造，范围包括屋顶、外墙、楼梯间、门厅、共用照明系统等；及部分共用设施设备的保养维修更新及改造，如电梯、发电、消防设施设备、防盗对讲系统、智能化设备等。特约服务费用在保修期内由物业建设单位承担，保修期后由所有共用产权人共同承担。又约定：小高层、高层住宅管理费1.2元每平方米，可视对讲系统5元每户每月；各楼栋除外电梯外的其它公共用电由各楼栋住户按房屋建筑面积分摊；小区公共用电由全体业主按房屋建筑面积分摊；每次收费时间为每季度第一个月1-10号；业主或者物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日每天按照千分之二缴纳滞纳金。两被告于2016年2月向原业主李越明购买涉案房屋成为世纪名城22栋1101房的新业主，房屋建筑面积为166.12平方米，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，每月应交纳的物业服务费为199元（每季度597元）。原告主张各项费用欠缴时间及欠缴金额如下：物业服务管理费从2017年7月到2018年12月共18个月，金额为3582元；可视对讲系统维护管理费从2016年2月至2018年9月共31个月，金额为155元；公摊电费从2017年5月至2018年9月共666元；公摊维修费从2017年5月至2018年9月共1251元；电梯维保费每月25元，从2017年7月至2018年9月共15个月，金额为375元。前述所主张之费用，原告提供了发票、分摊费用明细以及公告等予以佐证。在审理原告现代物业公司诉世纪名城小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，本院于2018年7月10日会同部分业主及现代物业公司部分员工对世纪名城小区进行了现场勘查，对业主反映的问题进行了查勘。本院发现，现代物业公司在管理过程中存在如下瑕疵：一是小区大门旁侧门没有刷卡系统，人车可随意出入，值班人员年龄偏大，在本院查勘的过程中，亦未对进出人员进行询问及身份登记；二是部分楼栋可视对讲系统整体损坏，不能使用，小区门口链接各楼栋业主的可视对讲系统亦已损坏无法使用；三是大部分楼栋的大门经业主打开未关，存在治安及安全隐患；四是小区存在消防隐患，该小区因地势下沉，导致消防水管断裂，整个小区消防水管没有水，物业公司称该小区并无公共维修基金，修缮需要业主共同出资，但部分业主连物业费均不愿缴纳，更不愿支付该项费用，而且该项费用所需资金甚大，物业公司无力垫付。物业公司在各楼栋均配备了灭火器，但本院经勘查，部分楼宇的部分楼层灭火器缺失，部分配装的灭火器也存在超过有效检验日期的情形。前述事实，已为本院生效判决予以认定。本院认为，第一，原告以与前业主签订的《前期物业管理服务协议》的约定向两被告主张权利，两被告则以该协议的合同相对方是前业主为抗辩理由拒绝支付。与此同时，两被告又承认在2017年7月之前的物业管理费已经如期交纳，并且确认协议中关于每月每平方米1.2元的收费标准，及确认拖欠2017年7月至2018年12月的物业管理费3582元。可见，虽然两被告未与原告签订《前期物业管理服务协议》，但是两被告依该协议向原告交纳了2017年7月之前的物业管理费，亦依该协议接受了原告的物业服务。两被告以未与原告签订物业服务合同而不支付物业管理费的抗辩与事实不符，本院不予采纳。第二，两被告又指原告未对收费明细及标准尽公示义务，称其日常均从地下车库直接乘坐电梯往返涉案房屋，原告在楼房大堂的公示形同虚设。本院认为原告将收费明细及标准在多数业主经过的楼房大堂以张贴公告的进行公示，已经尽到了公示义务，两被告因自身原因未有注意到公告与原告无关，两被告的抗辩无疑是加重了原告的责任，本院不予采纳。第三，《前期物业管理服务协议》是原告作为世纪名城小区的物业服务提供方与业主签订的有关物业服务内容、收费标准等事项的协议。鉴于物业管理服务的对象为小区全体业主，而非具体的、单独的某个业主，两被告要求原告与之签订与该协议不一致的、新的物业管理合同，缺乏事实依据，亦不利于物业管理服务的统一开展，本院对此不予采纳。本院认为，本案争议焦点有二：两被告可否以原告服务瑕疵拒交物业管理费用及公摊费等；两被告是否应当向原告交纳滞纳金。结合全案证据及庭审查明的事实评判如下：一、两被告可否以原告服务瑕疵拒交物业管理费用及公摊费等。本院在勘查中发现的问题，以及业主反映的其他问题，均属于物业公司服务瑕疵。原告作为涉案小区的物业服务方，有义务不断提高服务质量，为全体业主营造一个安全、卫生、健康、有序、和谐、康宁的居住环境。当业主反映物业管理服务中存在的问题时，原告应及时做好登记和处理，尽快解决相关问题。虽然有些问题是开发商以及业主的原因导致的，如违建、乱停乱放等问题，原告有义务及时通知开发商或联系售后服务商，或者向相关部门反映情况，督促其尽快解决问题，同时应向业主做好沟通解释工作，取得业主的谅解和支持。两被告作为业主，在接受了原告提供的物业服务之后，应当缴纳物业服务费，否则如无根之木、无源之水。不管是作为业主还是物业服务方，均应当在合理履行义务的前提下主张自身权利。如原告违约，未履行合同义务，被告亦可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在物业服务公司已经履行了绝大部分义务的情况下，两被告拒绝缴纳物业服务费，显属无理要求，须知物业服务亦需支出成本，如业主长期拖欠或者拒不缴纳物业服务费，显然会增加物业成本，导致物业服务投入不足，直接影响物业服务积极性及物业服务水平，如此往复，则势必恶性循环。同时，广大业主作为小区的主人，同样有义务公摊维护好小区环境，不要乱停乱放、乱扔垃圾、做有损于公共安全及公共秩序的事情。原告主张两被告欠付2017年7月份至2018年12月份物业费3582元，对此，两被告也予以确认。本院予以认定。关于公摊及其他费用，公摊电费666元;公摊维修费1251元；电梯维保费375元。前述所主张之费用，原告提供了发票、分摊费用明细等予以佐证，能够证明原告履行了维修义务，并履行了告知义务，两被告应向原告支付前述各项费用。关于可视对讲系统维护费155元，经本院查勘，原告所管理小区多栋楼宇可视对讲系统均不能使用，原告未能尽到维护义务，其收取此项费用无事实依据，本院对可视对讲维护费155元不予支持。二、被告是否应当向原告交纳物业服务费滞纳金。《前期物业管理服务协议》约定逾期缴纳物业服务费的，按照每日千分之二的标准缴纳滞纳金。两被告自2017年7月份开始拖欠物业服务费,虽然两被告主张原告的物业服务存在瑕疵，但其可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不可以此为由拒交或迟交物业服务费。两被告未交纳物业服务费，属违约行为，理应向原告支付滞纳金。关于滞纳金标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，两被告可请求法院予以减少。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第八款的规定：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”，虽两被告不同意缴纳而未对违约金标准提出抗辩，但根据公平原则，保持裁判标准的统一性，并考虑到原告在日常物业服务的过程中确实存在部分瑕疵，本院对滞纳金标准酌情予以调整，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。因涉案合同约定物业费按季度收取，收费时间为每月1-10日，则滞纳金应当从每季度开始的月份的第11日起算，原告要求计算至实际付清之日，亦属合法合理，本院予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条,《物业管理条例》第六条的规定，判决如下：一、被告沈巍、朱限席于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3582元及滞纳金（滞纳金以每季度应付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自欠付之日起计至实际付清之日，详见判决书后附《滞纳金计算说明》）；公摊水电费、公摊维修费、电梯年检及维保费2292元；二、驳回原告珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告珠海市现代名城物业管理有限公司负担1元，由被告沈巍、朱限席负担24元。本判决为终审判决。审判员  郭美玲二〇一九年三月十九日法官助理赵思远书记员钟润华附：《滞纳金计算说明》            季度              金额（元）              起算日              滞纳金标准              截至日                  2017年第二季度              128              2017.4.11              中国人民银行同期贷款利率              实际付清之日                  2017年第三季度              384              2017.7.11                  2017年第四季度              384              2017.10.11                  2018年第一季度              384              2018.1.11                  2018年第二季度              384              2018.4.11                  2018年第三季度              384              2018.7.11