浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终3213号上诉人（原审被告）：陈逸凡，男，1964年1月19日出生，汉族，住海宁市。上诉人（原审被告）：封月娟，女，1968年10月1日出生，汉族，住海宁市。被上诉人（原审原告）：张月明，男，1977年4月29日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：张金法，男，系张月明之父。上诉人陈逸凡、封月娟因与被上诉人张月明排除妨害纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2018）浙0481民初7148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈逸凡、封月娟上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陈逸凡、封月娟对六楼阁楼具有专有使用权；2.一、二审诉讼费由张月明承担。事实和理由：一、陈逸凡、封月娟对六层阁楼享有专有使用权，具有法理依据和事实依据。1、最高院司法解释规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。虽然涉案六层阁楼未列入购房合同，但规划上属于特定房屋，且具备房屋的使用功能和应有结构。阁楼与露台所处的空间位置类似，结合楼层规划实际，应比照露台处理。2、《房屋面积实测报告》和房屋买卖合同均未将六层阁楼列入公摊面积，房屋买卖合同明确“公共部位及公摊面积”包括“楼道及外墙”，因此六层阁楼不属于本幢楼全体业主的共同使用部分。3、自房屋交付起，六层阁楼的规划设计、水电布局、实际使用就与陈逸凡、封月娟的602室房屋紧密相关。阁楼水电表与602室同一，水电费由陈逸凡、封月娟缴纳，如若按一审所称阁楼归全体业主所有，显然不符常理。此外，陈逸凡、封月娟购房时，相较于小区其他平顶无阁楼的业主，多支付了购房款。4、原海宁市海昌房产开发公司销售经理高永坚的证言证实，销售房屋时已口头告知业主每幢房屋六楼上方的阁楼归其下方的六楼业主使用，阁楼面积不计入公摊面积，也有六层业主的证言作证。5、阁楼内部预埋太阳能进水管不能否认陈逸凡、封月娟对阁楼的专有使用权，开发公司建房时在每一层业主家的卫生间预留了孔，可以从外墙与楼顶的太阳能热水器相接，其他楼层的业主也是从外墙布置太阳能热水器，并未通过阁楼。6、其他幢楼的六层业主也已将阁楼作为专有部分进行装修入住。二、一审对陈逸凡、封月娟提交的客观证据视而不见，对陈逸凡、封月娟当庭提出的质证意见和质疑均不予支持，有违公正。根据民事诉讼法的相关规定，当事人具有举证期限，但直至一审开庭，陈逸凡、封月娟仍未看到对方提交的证据，所有证据交换都是在开庭中进行的。陈逸凡、封月娟对张月明的律师提出的证据进行质证时，对方律师拒绝回答，一问三不知，法庭也未要求对方进行答辩。判决前夕接到一审法官电话，声称如陈逸凡、封月娟胜诉无法向对方律师交代，丧失公正。三、一审判决会造成恶劣的连锁反应和社会后果。本案情况在嘉兴甚至全国普遍存在，顶层业主支付了比其他楼层业主更高的对价，顶层业主对阁楼享有专有使用权成为行业约定俗成的惯例，一审判决将激化小区邻里矛盾，扰乱房地产秩序。四、陈逸凡、封月娟同意在对六层阁楼享有专有使用权的前提下，满足其他业主正当合理的生活设备安装需求。陈逸凡、封月娟对六层阁楼享有专有权毫无争议，也赞同阁楼的顶部因建筑结构为房屋屋顶而应属本楼业主共有，在不妨碍陈逸凡、封月娟专有使用权的情况下，可以允许其他业主在阁楼连接顶部安装太阳能热水器等生活设备。张月明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，阁楼属于公共部分，请求驳回陈逸凡、封月娟的上诉请求，维持原判。张月明向一审法院起诉请求：判令张月明、陈逸凡拆除位于海宁市顶隔间的门锁，该隔间双方可共同使用。庭审中，张月明明确诉讼请求为判令陈逸凡、封月娟排除对张月明使用海宁市硖石街道东苑1幢2单元602室房屋上方阁楼所造成的妨害，以便张月明对其所有的太阳能管道进行安装、维护等。一审法院认定事实：2001年9月12日和2001年7月23日，张月明、陈逸凡分别向原海昌公司（现已注销）购买了海宁市硖石街道东苑1幢2单元402室和602室商品房，双方均签订了《商品房买卖合同》。东苑1幢2单元402室房屋登记在张月明名下，东苑1幢2单元602室房屋登记在陈逸凡、封月娟名下。《商品房买卖合同》第三条：“买受人所购商品房的基本情况。……该商品房【合同约定】【产权登记】……（有关公共部位及公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。”附件二：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：楼道及外墙列入公用分摊面积。”第十九条：“……除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。自入住以来，张月明将其所有的太阳能安装在东苑1幢楼顶，连接太阳能的进出水管道穿过阁楼内部与开发商预埋在墙体内的主管道相连。2018年6月，双方就张月明是否能进入涉案阁楼安装、维护、修理太阳能管道问题发生纷争，陈逸凡、封月娟认为张月明自行安装在阁楼内的太阳能管道渗水，对陈逸凡、封月娟屋内财物造成损坏，故将阁楼内的管道弄断，并将阁楼门锁住，禁止张月明入内对管道进行维修，导致张月明无法正常使用其自有的太阳能设备，故张月明诉至法院。一审法院认为，本案的争议焦点在于陈逸凡、封月娟能否独占使用涉案阁楼。张月明认为，涉案阁楼系全体业主共有，全体业主享有共同使用的权利。陈逸凡、封月娟认为，涉案阁楼实质系其房屋楼顶的隔热、防漏层，归陈逸凡、封月娟所有；即便陈逸凡、封月娟不享有所有权，根据其与开发商的约定，也应归其使用。涉案阁楼未计入东苑1幢2单元602室房屋产权证书，该阁楼的使用权问题应参照规划设计、物理结构、功能设施、合同约定等方面进行综合判断。结合东苑1幢《阁楼层平面图》、《阁楼层、屋顶给排水干管平面图》，双方各自签订的《商品房买卖合同》，一审对高永坚所做的调查笔录及现场勘查的情况来看，首先，涉案阁楼属于开发商规划设计之内，但未在规划上明确专属于特定的房屋，亦未被明确列入商品房买卖合同，且未登记成为特定所有权的客体；其次，根据高永坚的调查笔录，阁楼面积并未计算在6楼业主的房屋价款中，庭审中陈逸凡、封月娟也未提交证据证明房屋价款中隐含了阁楼的购买款；再次，阁楼与其下方的602室房屋在结构上独立，有单独大门，与602室房屋的功能设施并未形成一个整体，无论是规划还是实际使用中，包括陈逸凡、封月娟在内的所有住户均需通过公共通道上下。综上，涉案阁楼不能确认为602室业主专有部分的组成部分，应当认定为共有部分，由业主共同管理和使用。退一步讲，即便原海昌公司在出售东苑1幢楼房时确与所有业主达成过“阁楼归6楼业主使用”的口头约定，而所有业主也认可使用权归6楼业主，也无法排除其他业主基于合理需要使用阁楼的权益。因为根据规划设计，开发商在建造房屋时已在墙体内预埋了每栋楼的太阳能进出水总管，一端通往阁楼下方1-6层业主的卫生间，另一端出口在阁楼墙体内侧，业主安装的太阳能管道需从阁楼内部穿过墙体通往天台并连接太阳能，其他楼层业主安装、维护、修理太阳能管道必然需要利用阁楼内部空间。综上，陈逸凡、封月娟未经张月明同意，擅自弄断张月明安置在阁楼内的太阳能管道，禁止张月明进入阁楼内对太阳能管道进行安装、维护、修理的不当行为，确实妨害了张月明正常使用其自有太阳能的合法权利，故对张月明要求陈逸凡、封月娟排除妨害的诉讼请求予以支持。应当指出的是，双方作为邻居，应当按照方便生活、团结互助、公平合理的原则处理邻里关系。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：陈逸凡、封月娟应于判决生效之日起十日内排除对张月明正常使用其所有的位于海宁市硖石街道东苑1幢房屋楼顶太阳能所造成的妨害（即允许张月明使用海宁市硖石街道东苑1幢2单元602室房屋上方的阁楼，以便张月明对其所有的太阳能管道进行安装、维护、修理等）。案件受理费80元，减半收取计40元，由陈逸凡、封月娟负担。二审中双方当事人均未提供新的证据。陈逸凡、封月娟在二审中提出要求调取《房屋面积实测报告》的申请，但其自认取得的房屋权证中附有房屋平面图，该平面图中并无案涉阁楼部分的记载，而该平面图即是房屋面积实测的最终结果，故本院对其申请不予照准。本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于陈逸凡、封月娟是否享有涉案阁楼的专有权。我国《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”。本案中，根据查明的事实，一是涉案阁楼虽在规划设计之内，但未在规划上明确专属于特定房屋，开发商在销售时亦未明确将此阁楼列入其与陈逸凡所签订的房屋买卖合同中，且未能在房屋权证上进行登记成为特定所有权；二是涉案阁楼与其下方的602室房屋在结构上独立，有单独房门，与602室房屋的功能设施并未形成一个整体；三是根据规划设计，开发商在建造房屋时已在墙体内预埋了每栋楼的太阳能进出水总管，一端通往阁楼下方1-6层业主的卫生间，另一端出口在阁楼墙体内侧，业主安装的太阳能管道需从阁楼内部穿过墙体通往天台并连接太阳能，其他楼层业主安装、维修太阳能管道必然需要利用阁楼内部空间。无论是规划还是实际使用中，包括陈逸凡、封月娟在内的所有住户均需通过公共通道上下。开发商虽在销售房屋时曾有“阁楼归6楼业主使用”的口头告知，但并无证据显示已获得其他业主同意，也与规划设计目的相违，排除了其他业主基于合理需要使用阁楼的权益。综上，涉案阁楼不能确认为602室业主专有部分的组成部分，应当认定为物权法第七十三条所规定的“其他公共场所”，属于业主共有部分，由业主共同管理和使用。陈逸凡、封月娟上诉认为涉案阁楼可比照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款中“露台”处理应归其专有，没有依据。陈逸凡、封月娟未经张月明同意，擅自弄断张月明安置在阁楼内的太阳能管道，禁止张月明进入阁楼内对太阳能管道进行安装、维护、修理的不当行为，确实妨害了张月明正常使用其自有太阳能的合法权利，故一审对张月明的诉讼请求予以支持，并无不当。至于陈逸凡、封月娟上诉所称一审有违居中裁判，并无实据，本院不予采信。综上，陈逸凡、封月娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陈逸凡、封月娟负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年三月二十一日书记员  赵婉沁