贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初1171号原告朱文元，男，汉族，1973年9月17日生，户籍地贵州省贵阳市南明区，现住本市云岩区。委托代理人熊浩，贵州公成律师事务所律师。被告梁兰，女，布依族，1976年1月16日生，户籍地贵州省望谟县，现住本市云岩区。委托代理人吴春明，贵州伯克利律师事务所律师。被告帅亦兵，男，汉族，1971年10月12日生，住贵州省望谟县复兴镇新桥路，现住本市云岩区。委托代理人吴春明，贵州伯克利律师事务所律师。被告贵阳市佳仁房地产经纪有限公司，住址：贵阳市观山湖区世纪城**团购物中心（一）幢******。法定代表人王卫斌，公司总经理。原告朱文元诉被告梁兰、帅亦兵、贵阳市佳仁房地产经纪有限公司（以下简称“佳仁公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员章放忠依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱文元之委托代理人熊浩，被告帅亦兵及被告梁兰、帅亦兵之委托代理人吴春明到庭参加诉讼，被告贵阳市佳仁房地产经纪有限公司经本院传票传唤，逾期无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱文元诉称：2018年7月2日，原告在被告佳仁公司介绍下与被告梁兰、帅亦兵签署了《不动产交易合同》NO：0002598，合同约定原告购买被告梁兰、帅亦兵夫妻的共同财产坐落于贵阳市××大道××区××单元××号房屋，房价款为人民币156万元整。原告于签约当日向被告佳仁公司支付佣金2.8万元，于签约次日（即2018年7月3日）原告妻子黄晶按约定支付被告梁兰购房定金20万元整，原告朱文元于2018年9月13日按合同约定筹齐尾款并通知三被告办理转让登记。但被告梁兰、帅亦兵接到通知后没有履行《关于【不动产交易合同】NO：0002598的补充条款》约定的房屋过户义务，后经原告多次催促，被告梁兰、帅亦兵仍拒绝履行。后原告了解到因被告梁兰、帅亦兵与他人债务纠纷，贵州省望谟县人民法院已于2017年9月4日将本案涉案房屋查封，原告认为，被告梁兰、帅亦兵在明知涉案房屋被查封、不能过户至原告名下的情况下仍然出卖该房屋给原告，给原告造成重大损失，被告佳仁公司故意隐瞒涉案房屋存在重大瑕疵情况下仍然居间撮合原告与被告梁兰、帅亦兵的房屋交易行为，是违反诚信原则的，且是重大过错，给原告造成重大损失，故诉至法院。请求：1、判令解除原被告三方于2018年7月2日签订的《不动产交易合同》。2、判令被告梁兰、帅亦兵双倍返还原告定金人民币40万元，被告贵阳市佳仁房地产经纪有限公司承担连带返还责任。3、判令被告贵阳市佳仁房地产经纪有限公司返还原告佣金2.8万元。4、本案诉讼费用由被告负担。被告梁兰、帅亦兵共同辩称：原被告签订的《不动产交易合同》及《纠纷解决协议》是双方真实意思表示，系合法、有效的合同。被告在登记出售房屋时并不知房屋被查封，在2018年11月办证时知晓房屋被查封后，与原告签订解决协议，约定由被告退还原告定金20万元并支付利息1万元解决此事，但由于原告私自更换门锁，造成被告至今无法收房，违反了双方的约定，因此被告没有向原告支付相应款项，这是由原告的行业为所致，被告不应承担相应的法律责任。被告佳仁公司无答辩意见。经审理查明:2018年7月2日，梁兰作为出售方（甲方）、帅亦兵作为共有人与作为购买方（乙方）的朱文元、居间方（丙方）佳仁公司签订《不动产交易合同》及补充条款，约定由朱文元购买梁兰名下的位于贵阳市××区××单元××号房屋，房屋总成交价格为156万元（包含车位及701号储藏室一间）。乙方在签订合同当日支付房屋定金20万元，尾款136万元由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间依银行通知为准，若银行实际贷款金额不够支付尾款，则由乙方在递件当日补足差额，乙方因遇国家政策、地方政策原因未获得银行或公积金管理中心批准贷款，乙方自行凑齐房款，以现金形式支付给甲方。合同第四条约定：甲乙双方同意委托丙方办理交易房屋权属变更登记（过户手续）及物业交割手续等相关事宜，具体委托事项（包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料）向房屋登记管理部门申请办理过户及协助办理过户相关手续。合同第七条关于中介居间服务费及支付约定，基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成双方签订《卖买合同》。乙方应在本合同签订当日向丙方支付佣金28000元。合同第八条对于违约责任，约定如卖方违约则应双倍返还买方所支付的定金，如买方违约则所交付卖方定金不予退还。补充条款第2条约定，卖方梁兰在收齐全部楼款三日内交付该房屋坐落于云岩区金西大道延伸段万科城D区2栋18单元7层1号房屋给买方朱文元使用并且付清水电煤气费用及物业管理费等。第3条约定，买方朱文元凑齐尾款于2018年9月15日前通知居间方与卖方之日起，卖方于40个工作日内办理银行还款及一手房产相关事宜完结之日即通知买方及居间方，三方立即到房地产交易中心办理资金监管及过户事宜。4、若因居间方原因造成双方损失的，居间方须承担相应的损失赔偿及法律责任。同日被告帅亦兵向原告朱文元出具收据，载明收到原告支付的购房定金20万元，佳仁公司亦向原告朱文元出具收据，载明收到原告支付的中介服务费28000元。2018年7月3日，朱文元之妻黄晶通过银行转账将20万元定金转入梁兰账户。审理中原被告均认可合同签订后，被告即向原告交付了房屋钥匙，原告亦认可其收到房屋钥匙后已将门锁更换。原告另行提交了贵州省望谟县人民法院民事判决书及房屋登记信息各一份，拟证明房屋因其他纠纷已被法院查封，且被告在签订合同前就已知道房屋已被查封的事实。对此被告表示其确实不知道房屋被查封，其还于2018年7月5日为履行合同委托代办公司为其办理房屋的权属登记，并提交收款收据一张拟予以证明。另查明：2018年12月12日，原告与被告帅亦兵签订《关于〈不动产交易合同〉NO：0002598纠纷解决协议》，约定：1、卖方（梁兰、帅亦兵）还买方定金人民币贰拾万元整，同时赔偿半年的银行利息壹万元整。合计卖方（梁兰、帅亦兵）应支付给买方（朱文元）贰拾壹万元整。于协议达成日3日内支付玖万元整，剩下的壹拾贰万元于2019年1月31日前支付完毕。2、支付给居间方佳仁公司佣金2.8万元买卖双方暂未达成一致，待与居间方法定代表人王卫斌进行三方协商后另行签订解决协议。买方（朱文元）保留对居间方佳仁公司追究法律责任的权利。3、上述协议1和2条完成后，解除买卖双方和居间方于2018年7月签订的《不动产交易合同》。因被告未履行该协议，原告于2019年1月1日通过邮寄和微信向两被告发出解约通知。又查明，被告梁兰、帅亦兵系夫妻关系。上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及原告提交的《不动产交易合同》及补充条款、收据、转账凭证、民事判决书、房屋信息查询表、解除通知、快递单据，微信聊天信息，被告提交的收据，以及双方共同提交的《关于〈不动产交易合同〉NO：0002598纠纷解决协议》等证据附卷佐证，对本案事实足以确认。本院认为：原被告签订的《不动产交易合同》及补充条款，《关于〈不动产交易合同〉纠纷解决协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律、法规的规定，应为有效。现双方对解除《不动产交易合同》均无异议，本院从其自愿，予以支持。本案的争议焦点是：1、被告梁兰、帅亦兵是否应当双倍返还原告的定金？2、被告佳仁公司是否应当承担连带责任？是否应当退还中介费？关于第一个焦点，根据双方《不动产交易合同》约定，如卖方（即被告）违约，应当承担双倍返还的违约责任。本案中，双方约定的流程为：①签合同之日原告支付定金20万元；②尾款由银行按揭，若按揭未成，由原告自行凑齐房款，以现金方式支付被告；③原告凑齐尾款并在2018年9月15日前通知佳仁公司、被告之日起，被告于40个工作日内办理银行还款及一手房产相关事宜，完结之日即通知原告及被告佳仁公司，三方立即办理资金监管及过户手续；④被告梁兰在收齐房款三日内交付房屋。即被告梁兰、帅亦兵在2018年9月15日前，收到原告凑齐尾款的通知之日起40个工作日内办理完结银行还款及一手房产手续，现被告梁兰、帅亦兵并未否认其在2018年9月15日前已收到原告凑齐款项的通知，而其亦未证明在收到通知后40个工作日内其已办理完结银行还款及一手房产手续，且未完成原因系因被告梁兰、帅亦兵自身问题导致房屋被查封所致，故不能履行合同的责任在于被告梁兰、帅亦兵，应由其承担违约责任，按合同约定应双倍返还定金。但此后因该两被告违约，原告又与其签订《纠纷解决协议》，同意由被告退还其定金20万元及利息1万元，说明双方已将违约责任变更，现原告按定金条款，再来主张，已不符合双方的约定，本院不予支持。对被告辩称应当依照双方《关于〈不动产交易合同〉NO：0002598纠纷解决协议》，只返还定金20万元和利息1万元的主张予以采纳。关于第二个焦点，即佳仁公司是否应当承担连带责任的问题？连带责任作为较为严格的共同责任，应当遵循严格的法定原则，其认定必须具有充分的法律规定或明确的合同约定作为适用连带责任的前提基础。而本案中佳仁公司作为居间方，并无合同约定其应对出卖人的违约行为承担连带责任，原告的该项主张，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的中介服务费，本院认为，佳仁公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时，应当尽到必要的审查和核实义务，而作为买房人的原告，亦应当对于房屋交易负有注意义务。本案中对于被告梁兰、帅亦兵拟出售的房屋因被查封而系交易受限的房屋，佳仁公司并未及时发现并警示原告，相反积极促成原告签定买卖合同，其确实具有过错，同时合同约定，佳仁公司的居间服务直至双方过户完毕时止，而佳仁公司并未完全履行完毕合同义务，且原告自身也未尽注意义务，鉴于上述原因，本院酌情支持佳仁公司退还原告已支付的中介服务费14000元，对原告超出部分的诉请，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、解除原告朱文元与被告梁兰、帅亦兵、贵阳市佳仁房地产经纪有限公司于2018年7月2日签订的《不动产交易合同》及补充条款；二、被告梁兰、帅亦兵返还原告朱文元定金人民币20万元并支付利息1万元；三、被告贵阳市佳仁房地产经纪有限公司返还原告朱文元中介费1.4万元.四、驳回原告朱文元的其余诉讼请求。案件受理费3860元，保全费2520元，合计6380元（此款原告已预交），由原告朱文元承担3041元，被告梁兰、帅亦兵承担3130元，由被告贵阳市佳仁房地产经纪有限公司承担209元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  章放忠二〇一九年三月二十六日书记员  乔维珊