广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终56号上诉人（原审原告）：欧汉青，男，1976年8月19日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈华念，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄成林，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市金元信达投资咨询有限公司，住所地深圳市福田区福保街道福田保税区市花路长平商务大厦3412，统一社会信用代码91440300MA5DGJBW97。法定代表人：林瑞娴，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：谭克鹏，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白云，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。上诉人欧汉青因与上诉人深圳市金元信达投资咨询有限公司（以下简称金元信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初11237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧汉青的上诉请求：1、撤销原审民事判决第二项；2、改判金元信公司按房屋买卖合同成交价的10%（即人民币2501139×10%=250113.9元）向欧汉青赔偿因交付的房屋缺少合同所约定的阳台而造成的房屋价值减损；3、本案一审、二审诉讼费用由金元信公司承担。事实和理由：一审法院认定欧汉青所提交的证据无法证明金元信公司所交付的房屋没有合同所约定的阳台及由此而造成房屋价值减损是错误的。欧汉青在一审审理期限内提交的证据，即涉案房屋照片及视频能很清晰地看出金元信公司所交付的物业不符合合同第九条的约定，合同第九条明确约定了涉案物业的户型为一室一厅一卫的带厨房和阳台，该条款不仅仅是对交付标准的约定，也是对户型的约定，而事实上金元信公司交付的房屋没有阳台，不符合合同的约定。阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用，房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。从法律意义与人们的普遍认识上，阳台与落地窗都不是同一种建筑空间，金元信公司不顾合同约定，未能交付与合同约定相符的行为已构成违约。而诉争楼房阳台的缺失，金元信公司已经无法承担继续履行或采取补救措施等，其只能依法赔偿欧汉青因此而造成的损失。上诉人金元信公司的上诉请求：1、撤销原审判决，依法判令金元信公司无需向欧汉青支付逾期交房的违约金人民币77535.3元（以下货币均为人民币）；2、判决欧汉青承担本案诉讼费用。事实和理由：1、本案所涉及的纠纷是二手房买卖合同纠纷，金元信公司所交付的房屋符合合同约定。2、根据双方签订的《房地产买卖合同》第八条：“……交付前该物业的各项费用（如有）由卖方承担，交付后各项费用由买方承担。”因此，本案应以欧汉青对涉案房产各项费用的缴费情况来对本案是否依约交付房屋进行判断。其次，根据金元信公司一审时提交的《物业费缴纳情况》可知，欧汉青从2018年1月起便开始缴纳物业费及维修基金，符合合同中所约定的“交付后各项费用由买方承担”这一情形，由此可知金元信公司已在2017年12月31日前交付涉案房产。最后，欧汉青根据一审法院的要求所补充的证据，亦证明了欧汉青自行负担了2018年1月起的涉案房屋各项费用。虽然欧汉青于2018年3月4日才去与物业公司办理资料交接和入住手续，但其在签订《委托银行代收款协议书》时倒签至从2018年1月1日起托收，在对2018年的物业费进行扣缴时，1-2月份的物业费亦由欧汉青负担。综上，欧汉青所补充提交的证据与金元信公司所提交的证据相互印证，已形成了非常完整的证据链，证明金元信公司已按时将涉案房产交付给欧汉青，符合二手房买卖合同的约定。3、欧汉青在物业公司的《业主入伙资料签收单》上签字时间，不能认定为本案的房屋交付时间。本案的二手房买卖合同的主体仅为买方和卖方，即欧汉青和金元信公司，因此涉案合同的履行情况，应以合同双方的行为来进行判定，但欧汉青提交的《业主入伙资料签收单》的主体为欧汉青和×大厦物业，并非金元信公司。欧汉青在完成与金元信公司的二手房买卖行为后，与涉案房屋物业公司另外进行的行为，并不对金元信公司发生法律效力，金元信公司对《业主入伙资料签收单》的签订行为并不知情，该签收单更不能作为房屋交付的证据使用。此外，金元信公司已经提交了充分的证据，并对证据进行合理的解释与说明，足以证明金元信公司已依约交付本案房屋，但一审法院对此并不予以釆纳，反而以案外人与欧汉青签订的资料作为本案的定案依据，与事实不符。针对欧汉青的上诉，金元信公司辩称：答辩意见与其上诉意见一致。针对金元信公司的上诉，欧汉青辩称：答辩意见与其上诉意见一致。欧汉青向一审法院起诉请求：1、判令金元信公司立即向欧汉青支付逾期交房违约金77535.3元（以标的房产转让成交价即2501139为基数，按日万分之五支付，从2018年1月1日计算至2018年3月4日共62天，总数为2501139×万分之五×62天=77535.3元）；2、判令金元信公司按照房屋买卖合同成交价的10%（即2501139×l0%=250113元）向欧汉青赔偿因金元信公司交付的房屋缺少合同所约定的阳台而造成的房屋价值减损；3、判令金元信公司承担本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月27日，欧汉青与金元信公司签订《房地产买卖合同》，约定，欧汉青购买金元信公司所有的位于深圳市××区×××路和×××路交汇处（×大厦）××××号的房产，建筑面积约为25.41平方米；转让价格为2501139元；欧汉青在签署本合同当天向金元信公司支付定金300000元；欧汉青需于2017年10月24日前在一次性付清剩余购房款；金元信公司于2017年12月31日前将该物业交付欧汉青，欧汉青知晓该物业尚未实际使用，不存在包括电话线、有线电视费、燃气费等在内的费用结算情况，故同意该物业的交付以欧汉青对钥匙签收为标志，交付前该物业的各项费用由金元信公司承担，交付后各项费用由欧汉青承担；该物业交付时为精装修；如金元信公司未能按照合同约定期限履行义务，欧汉青有权要求金元信公司以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，欧汉青依约按时履行了付款义务。2018年1月31日，欧汉青取得涉案房产的《不动产证书》。2018年3月4日，欧汉青在《业主入伙资料签收单》签字，确认收到涉案房屋钥匙和委托银行代收款协议，并约定涉案房屋的物业管理费等费用从欧汉青的银行账户中直接收取。根据深圳市地籍测绘大队的《房屋建筑面积分户平面图》，涉案房屋的套内面积18.23平方米，落地窗高度小于2.20米，不计入建筑面积。欧汉青所称的阳台即为此处，但欧汉青提供的证据无法证明其所称的接收的房屋没有合同所约定的阳台所造成的房屋价值减损，欧汉青也明确表示不申请对其所称的损失进行评估鉴定。一审法院认为，欧汉青与金元信公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，签约各方应按照合同的约定履行各自义务。在合同生效后，欧汉青按照约定支付了全部购房款，金元信公司应当按照约定的时间在2017年12月31日前将涉案房屋交付欧汉青使用，但欧汉青实际是在2018年3月4日收到该房屋钥匙的，金元信公司未按照合同约定的时间向欧汉青交付涉案房屋，其行为已经构成违约，应按照合同约定向欧汉青支付相应的逾期交房违约金。欧汉青主张金元信公司按日以涉案房产总价款万分之五的标准，向欧汉青支付从2018年1月1日起计至2018年3月3日期间的违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。金元信公司共计应向欧汉青支付的违约金数额具体为2501139元×5/10000×62天=77535.3元。欧汉青要求金元信公司赔偿因金元信公司交付的房屋缺少合同所约定的阳台而造成损失的诉讼请求，因欧汉青提供的证据无法证明其所称的房屋没有合同所约定的阳台及由此而造成房屋价值减损，欧汉青也明确表示不申请对其所称的损失进行评估鉴定，欧汉青的诉求缺乏事实和法律依据，故对于欧汉青的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、金元信公司于本判决生效之日起十日内向欧汉青支付逾期交房违约金77535.3元。二、驳回欧汉青的其他诉讼请求。案件一审受理费3107元，保全费2158元，欧汉青负担3686元，金元信公司负担1579元。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于阳台的问题。首先，涉案《房地产买卖合同》未明确约定涉案房屋拥有阳台；其次，《房地产买卖合同》第九条关于装修标准的约定，抬头注明“太子道装修交楼标准”，并非特指本案房屋，而且双方确认涉案房屋所在物业存在没有阳台的房型；第三，根据日常生活经验，阳台改落地窗并且高度小于2.2米较为少见；第四，欧汉青自认签订合同时未查验房屋，也没有提交有效证据证明金元信公司有承诺涉案房屋拥有阳台，可见其对于房型采取放任的态度。第五，欧汉青确认阳台即为落地窗位置，也没有证据显示金元信公司对涉案房屋进行了改造。综上，本院采信金元信公司的主张，涉案房屋没有阳台，欧汉青主张赔偿相应的损失，没有事实依据，本院予以驳回。关于交付的问题。根据《房地产买卖合同》，交付是金元信公司的主要合同义务，但其除提交欧汉青与物业公司签订的《委托银行代收款协议书》及预费纪录以证明2017年12月31日前完成交付义务外，并无其他证据予以佐证，而《委托银行代收款协议书》为2018年3月4日签署，欧汉青也对交物业费的原因及物业公司划扣作出合理解释，再结合《业主入伙资料签收单》，根据民事证据规则，欧汉青提交证据的证明力明显大于金元信公司，一审法院采信欧汉青的主张，认定正确，本院予以维持。综上所述，上诉人欧汉青和上诉人金元信公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6789元，由上诉人欧汉青负担5051元，上诉人金元信公司负担1738元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 吴  春  泷审判员 聂    效二〇一九年三月十九日书记员 付红萍（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。