云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初3715号原告：龙林，男，1972年7月27日出生，京族，身份证地址：。诉讼代表人：何田，男，1967年11月24日出生，汉族，身份证住址。诉讼代表人：曾顺英，女，1966年10月6日出生，汉族，身份证住址。诉讼代表人：叶建文，男，1966年12月31日出生，汉族，身份证住址。诉讼代表人：赵国鉴，男，1973年6月29日出生，汉族，身份证住址。被告：西双版纳广顺房地产开发有限责任公司，住所地云南省西双版纳傣族傣族自治州景洪市宣慰大道**。统一社会信用代码：91532800763896650Y。法定代表人：余继平。原告龙林与被告西双版纳广顺房地产开发有限公司（以下简称“广顺房地产公司”）委托合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案之后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代表人何田、曾顺英、叶建文、赵国鉴到庭参加诉讼、被告广顺房地产公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龙林向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付至2018年4月30日期间租金13541.2元，违约金4725.88元,从2018年4月30日起违约金以13541.2元为基数，逾期每日依本年度约定租金6985元的0.5‰向原告支付违约金付清为止）；2、请求被告支付原告于2008年10月30日签订以房租抵房款未向原告支付剩余款的25％计11345元违约金6404.25元。3、请求判决解除原告与被告签定的《委托投资经营合同》，4、判决被告清理小金铺内的建筑垃圾，恢复至验收合格后2009年4月1日交房时的状态；5、请求判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2007年10月27日，原告与被告广顺房地产公司签订《商品房购销合同》（),约定：原告向被告购买于位于房，商品房总价款80335元，参考套内面积为7.45平方米，被告应于2009年4月5日前，将该商品房交付原告，原告与被告签订合同当天即支付全款44335元。当天，双方还签订了一份《委托投资经营合同》（以下简称委托合同），原告将C47号小金铺的全部投资经营管理权委托给被告，委托期限自2007年9月29日至2019年9月28日，在委托期间，被告保证按原告购买委托标的总金额的8％标准向原告支付年租金，即租金为6985元/年，委托期间无论被告的经营是否盈利，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金，合同还约定了其他事项。当天被告以返款形式向原告支付2007年10月27日至2008年9月27日的租金6985元，被告再未向原告支付租金。2008年10月30日原告因无力支付C47商铺剩余购房款向被告提出申请，双方达成协议，原告用所购C47号小金铺2008年9月29日至2015年3月28日共计6年6个月的租金的75%，即7526×6.5×75%=34051元抵扣余款，剩余尾款1949元一次性付清，后期2015年3月29日至2019年10月27日租金按《委托投资经营合同》继续履行。当天，原告向被告支付了C47号小金铺剩余尾款1949元现金，并与被告以收据形式确认：剩余34051元房款以C47号小金铺2008年10月27日至2015年3月28日共计6年6个月租金的75%抵扣。至此，原告以现金和租金抵扣房款的方式付清了C47号小金铺的全部购房款。但上述6年6个月的租金的剩余25%，即6985×6.5×25%=11345元被告至今未向原告支付。2016年6月1日前被告向原告工商人民银行（帐号：62×××19）上存入2015年3月28日后的租金，于2016年第二季度后被告再未向原告支付租金。2017年12月6日景洪市国土资源局下发景国土资复（2017）40号文件：《景洪市国土资源局关于包琼粉等人反映情况的答复》，其中确认本案所涉商铺于2009年4月1日交房。2017年12月7日被告与白象城小金铺项目业主代表会谈，被告在会议纪要中承认近承认两年未支付租金，并承诺在2017年12月31日前支付应付租金的50％，在春节即2018年2月16日前付清剩余的50％租金。至今，被告未履行其承诺。2018年3月20日原告在C47小金铺所在现场拍摄的照片显示，商铺处于荒废状态，内部遍地建筑废料，商铺临街玻璃多块被砸烂。被告未按委托合同履行其全面投资经营管理的主要合同义务，其行为已构成根本违约，根据《合同法》第94第规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”对于本案所涉C47小金铺，被告已经有两年多的租金未付，且未按《委托投资经营合同》约定履行其商业经营义务，令业主遭受严重损失；自被告拖欠租金以来，包括原告在内的业主群体一直在主张自己的权利，要求被告履行《委托投资经营合同》约定的合同义务，被告平息事态多次承诺又一再违背承诺，其行为已经构成根本违约，应当承担违约责任，原告有权解除合同，并要求被告支付：1、从2008年到2015年六年六个月租金的25%，即6985×6.5×25%=11345元，违约金从2015年3月28日算至2018年4月30日共计1129天。2015年3月28日至2018年4月30日的25%拖欠金的违约金640425元（违约金=违约本金×逾期期限×利率，利率换算：年利率=12×月利率=360×日利率）。2018年4月30日至2016年6月1日共698天租金13541.2元按6985元为基数/360×698天违约金4725.88元。按《委托投资经营合同》第十条规定承担违约责任，被告无正当理由逾期向原告交付租金，应按逾期每日依本年度约定租金的5‰向原告支付违约金。为维护原告的合法权益起诉至人民法院。被告广顺房地产公司未到庭答辩称，亦未提交书面的答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告广顺房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其自愿放弃相应的答辩、举证、质证等权利。原告提交的原告提交的证据1《商品房购销合同》、证据2《委托投资经营合同》、返款收据、证据3购房发票、证据4申请、发票、收据、证据5时间为2017年12月7日的《会议纪要》、证据6《商铺现状照片》、证据7《企业信用报告》均内容真实，来源合法，本院予以采信并在卷佐证。根据庭审及认证，本院确认如下法律事实：2007年10月27日，原告与被告广顺房地产公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》（合同编BXC-X141)，约定：“甲方（被告）以出让方式取得位于景洪市宣慰大道87号附1号编号2007-124的地块的土地使用权，甲方经批准在上述建设商品房项目“白象城”，乙方向购买甲方第1幢第壹层C47号房，该商品房总价款为80335元，房屋参考建筑面积为7.45平方米。乙方与甲方签订合同即日起支付首付款44335元，余款36000元并于2007年10月30日前办理完毕银行按揭相关手续。甲方应于2009年4月5日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。房屋交付乙方时，乙方提供办理房屋产权证所需的相关材料，同时预交相关办证费用。甲方应在90个工作日内将办理房屋产权登记资料交房管处，乙方在领证时依照实际费用多退少补。附件二：白象城1号楼（带租约商铺）装修标准：1、室内部分：：地坪无尘地面。墙面：砂浆面层。顶棚：砼面层。2、室外公共部分：外廊地面贴地砖。合同还对其他事项进行了约定。”。当日原告与被告签订《委托投资经营合同》一份，约定：委托标的，1、标的物：位于乙方（被告）开发的白象城内，甲方（原告）所购置的商铺，房号C47号，建筑面积为7.45平方米，甲方向乙方购买委托标的总金额为87320元，委托方式：甲方就其拥有的白象城内的贰层C47号商铺全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营。委托期限：自甲方将委托标的的全款向乙方付清起12年，即2007年9月29日至2019年9月28日。甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金支付：1、租金标准：在本合同有效期内，乙方保证按甲方购买委托标的总金额的8％标准向甲方支付年租金，即租金为6985元。支付日期：第一年的租金在甲方将委托的标的的全款向乙方付清之日起7个工作日内，乙方向甲方一次性支付。第二年至第十二年乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一个月之25日至30日，乙方将当季租金向甲方一次性付清。乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。”。当日原告向被告交付购房首付款44335元,被告向原告出具发票一份。2008年10月30日原告因无力支付C47商铺剩余购房款向被告提出申请，双方达成协议，原告用所购C47号小金铺2008年9月29日至2015年3月28日共计6年6个月的租金的75%，即6985元×6.5×75%=34051元抵扣余款，剩余尾款1949元一次性付清，后期2015年3月29日至2019年10月27日租金按《委托投资经营合同》继续履行。当天，原告向被告支付了C47号小金铺剩余尾款1949元现金。被告未按《委托设资合同》约定向原告支付2008年10月27日至2015年3月28日的25％的租金，2016年6月1日后被告未按约定向原告支付租金。因被告未按时向原告支付租金及办理房屋产权证书，白象城小金铺业主向景洪市国土资源局反映情况。景洪市国土资源局于2017年12月6日出具景国土资复（2017）40号文件，即《景洪市国土资源局关于包琼粉等人反映情况的答复》，主要内容为：核实情况依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律法规、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。经核实，我中心未收到信访人办理不动产证的相关资料。2017年12月7日，被告与白象城小金铺项目业主代表会谈，双方达成《会议纪要》一份，主要约定：双方取得如下共识，被告公司法定代表人余继平作出如下承诺：办证：二0一年十二月十一日止上午9：00派公司办证专员段铭准时在景洪市不动产局带齐办证所需相关手续在大厅与业主协助办理证件，当日所需及随后办证所需各项费用段铭需准备妥贴。2、租金:所拖欠业主的应付租金，公司承诺在二0一七年十二月三十一日前支付百分之五十，春节前支付百分之五十（春节为二0一八年二月十六日）。”之后，被告仍未履行《会议纪要》的承诺故原告诉至本院。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告与被告广顺房地产公司双方签订的《委托投资经营合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中原告与被告签订《商品房购销合同》并支付相应的购房款，获得了本案房屋的占有、使用、收益的权益，原告与被告之间通过签订《委托投资经营合同》的方式原告将其向被告购买的C47小金铺出租给被告使用，被告应当按照合同的约定向原告支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”之规定，被告未按约定支付租金，已属违约，损害了原告的合法权益，原告主张2008年9月29日至2015年3月28日25％的租金11345元符合法律规定，本院予以支持。2016年6月1日至2018年4月30日的租金本院予以支持13388元（即6985元÷12个月×23个月=13388元）。关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”本案中，双方签订的《委托投资经营合同》中对违约金及计算方法进行了约定，被告自2016年6月1日起未按约定向原告支付租金，已属违约，应当按约定向原告支付违约金，合同中双方虽约定违约金按日0.5‰计算，但综合被告的违约情节及其违约行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，对原告主张的违约金本院按租金损失13388元的15％予以支持，即13388元×15％=2008元，原告主张超过部分不予支持。关于原告主张2008年9月29日至2015年3月28日25％的租金11345元计算的违约金6404.25元的问题，本院认为，该项违约金主张的计算方法合同中没有约定，无事实及法律依据，故本院对该项诉讼请求，不予以支持。关于解除《委托投资经营合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；·······”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承担租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，本案中，被告逾期未向原告支付租金已严重违约，现双方已无继续履行该合同的基础，故对原告主张解除原、被告签订的《委托投资经营合同》的诉请，本院予以支持。关于被告清理小金铺内建筑垃圾，恢复至验收合格后2009年4月1日交房的状态的问题。被告在经营案涉商铺中所做的一些添附必不可免且双方签订的《委托投资经营合同》中并未约定委托期限届满后或该合同被解除后被告向原告返还房屋时房屋的具体状态和标准，故原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予以支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告龙林与被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司于2007年10月27日签订的《委托投资经营合同》。二、被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告龙林支付2008年9月29日至2015年3月28日25％的租金11345元和2016年6月1日至2018年4月30日的租金13388元及违约金2008元。三、驳回原告龙林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费417元，由被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  骆 伟审 判 员  陈前妃人民陪审员  宋泽芬二〇一九年三月四日书 记 员  钟宇莹