贵州省福泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2702民初240号 原告杨波，男，1991年09月18日生，汉族，贵州省福泉市人，现住福泉市。 委托代理人左忠伟，系福泉市马场坪法律服务所法律工作者。 被告贵州睿屹盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91522702598389101K。 住所地：贵州省福泉市金山办事处新华南路佳和金福绿洲。 法定代表人谢林，系该公司董事长。 委托代理人冯文举，贵州煜众律师事务所律师。 委托代理人何东，贵州煜众律师事务所律师。 原告杨波与被告贵州睿屹盛房地产开发有限公司（以下简称“睿屹盛房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月27日公开开庭进行了审理，原告杨波的委托代理人左忠伟及被告睿屹盛房开的委托代理人何东、冯文举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨波诉称，原告与被告睿屹盛房开于2014年10月31日在被告处签订商品房买卖合同，原告购买被告修建的位于福泉市××楼××单元××层××房室，总价295732元，原告已交清包括税收等其他费用。双方在商品房买卖合同第十一条第（一）项中约定：“出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房”，商品房买卖合同第十三条约定：逾期未交房责任中第1项（2）按日万分之二计算违约金，同时，双方在商品房买卖合同第二十二条第三、转移登记（一）项中约定：“出卖人承诺于2016年8月31日前，取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给买受人，逾期未交付按日万分之一计算违约金。”现被告未全面按照合同约定履行义务，原告已选择继续履行该商品房买卖合同。而被告办理房屋转移登记并交付有关文件逾期388日，按合同约定逾期按日万分之一计算，应支付违约金11474.40元，逾期未交房450日，按合同约定逾期按日万分之二计算，被告应支付违约金26615.88元，总计38090.28元，被告应及时支付给原告。故原告特向本院提起诉讼，请求判决：1、由被告支付逾期交付办理房屋转移登记有关文件的违约金11474.40元和逾期交房违约金26615.88元（总计38090.28元）给原告；2、本案诉讼费及其他诉讼费用由被告承担。 被告睿屹盛房开辩称，1、被告不存在违约行为，被告于2015年12月26日通过黔南日报公告通知原告前来领取房屋，但原告由于自身原因而拖延领房，应当由其自行承担责任，不应当归责于被告；2、原告实际领房的具体时间是2017年3月24日。原告起诉逾期交房450日，与实际领房的时间不符；3、关于原告主张逾期交付办理商品房房屋转移登记的相关文件不能成立，被告是按照合同的约定通过电话等方式通知原告来领取办理房屋登记的资料，是原告自己不领取，原告由于自身的原因拖延领取，应当由其自行承担责任，不应当归责于被告。 经审理查明，原告杨波与被告睿屹盛房开于2014年10月31日签订《商品房买卖合同》，由被告将其开发的美盛观邸3号楼1单元16层1－16－2号住房以每平方米4437.09元，总价格295732元出售给原告。双方签订的合同第三条约定“该商品房建筑面积为86.34平方米，套内建筑面积为66.65平方米”；第十一条第（一）项约定“出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房”；第十三条第1项（1）约定，“逾期在60日内……自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之二的违约金……，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本要的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二……的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”；第十四条约定“商品房达到交付条件后，被告应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、以及应当携带的证件”；第二十二条第三款第（二）项约定“（一）出卖人承诺于2016年8月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记文书的，按已付房价款的0.1%承担违约定责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”等约定。原告在合同约定期限内向被告支付购房款295732元。2015年12月26日，被告以登报方式通知美盛观邸2、3、4号楼业主于2015年12月30日可办理房屋交接手续。2017年3月24日，被告睿屹盛房开向原告交付了该商品房，原告于当日领取了该商品房的业主手册、门锁钥匙、住宅使用说明书、住宅质量保证书，并签订了入住协议、消防安全责任书、前期物业服务协议等材料。2016年10月22日，原告购买的商品房通过建设工程竣工质量认定。2017年7月25日，被告睿屹盛房开将该房屋移交证书交付给原告。 上述事实，有庭审陈述，原告提供的身份证、商品房买卖合同、补充协议、交房款发票、税务发票、建设工程竣工验收质量认定报告、房屋移交证书；被告提供的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、入伙手续书、业主入住基本情况登记表、入住协议、消防责任安全书、业主物品领取登记表、装修许可证、前期物业服务协议、预售登记表、黔南日报予以证实，上述证据，经庭审质证，经核查，符合证据：“真实性、合法性、关联性”的规定，本院予以确认。对原告提供的照片一张，被告不予认可，经审查，该证据缺乏证据“真实性、合法性、关联性”，本院不予确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立起生效。本案中，双方当事人对《商品房买卖合同》的真实性均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，在原告按合同约定向被告支付房款295732元后，被告应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告提出被告未按合同约定履行义务，被告抗辩：其在履行合同的过程中于2015年12月26日刊登了《交房通知》公告，通知原告于2015年12月30日前办理交房手续。并提供了报纸一页，拟证实其主张公告，履行了书面通知义务。对此，首先，原、被告双方签订的合同系格式合同，根据合同文意理解，合同约定书面通知交房，而未约定在报纸上刊登公告的形式通知交房，故被告首先应履行直接通知交房的义务，只有在无法联系买受人之时，其在报纸上刊登公告通知交房的行为，才可能对抗买受人。但本案中，被告并未提供证据证实其已经尽到直接书面通知被告交房的事实，其也未能提供证据证实其按照被告提供的地址履行了书面通知的义务，故其应自行承担举证不能的法律后果；其次，从《交房通知》载明内容来看，其是对2、3、4号楼业主集中统一通知，并非针对每一个业主单独通知，被告并未提供证据证实其在报纸上公告通知交房的行为足以让原告等业主知晓，因此，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信；另被告提出抗辩：其已按照合同的约定通过电话等方式通知原告来领取办理房屋登记的资料，但原告自己不来领取，原告由于自身的原因拖延领取，应当由其自行承担责任的主张，因被告未提供证据证实，故其主张本院不予采信。被告履行合同约定的行为已构成违约，根据双方的合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告请求被告支付逾期交房违约金、逾期交付办理商品房转移登记有关文件违约金于法有据，本院予以支持。对于违约金的计算，原告主张逾期交付办理房屋转移登记有关文件的违约金11474.40元、逾期交房违约金26615.88元，因被告睿屹盛房开于2017年3月24日向原告交付了该商品房，于2017年7月25日将该房屋移交证书交付给原告，故根据双方合同违约责任的约定，原告的诉讼请求，本院按自2015年12月31日起至2017年3月24日止，共计450天，按日计算支付全部已付款295732元的万分之二的逾期交房违约金为26615.88元；自2016年9月1日起至2017年7月25日止，共计328天，按328天计算支付已付房价款295732元万分之一的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金为9700元，总计36315.88元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州睿屹盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨波支付违约金三万六千三百一十五元八角八分； 二、驳回原告杨波的其他诉讼请求。 案件本诉受理费266.00元，已减半收取133.00元，由被告贵州睿屹盛房地产开发有限公司承担。 本判决生效后，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决书发生法律效力。当事人可在本判决书确定的履行期限届满之日起二年内申请人民法院强制执行。 审判员 夏 铜 二〇一九年三月二十五日 书记员 宋志宇