山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终210号上诉人（原审原告）:山东三威置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张辉，董事长。委托诉讼代理人：陈红，山东高信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诗海，山东高信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石齐峰，男，1974年出生，汉族，住山东省单县。委托诉讼代理人：路迅,山东科创律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晨露,山东科创律师事务所实习律师。上诉人山东三威置业有限公司（以下简称三威公司）因与被上诉人石齐峰商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初2909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。三威公司上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初2909号民事判决第三项并依法改判；2.由石齐峰承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院在判决书第三项上认定事实不清、适用法律错误。一审法院对“格式条款”定义错误，导致适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采用并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”，第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。于是认定《补充协议》是格式条款，没有进一步采取合理的方式进行提醒，属于无效合同，所以对三威公司提出的解除双方《商品房买卖合同》、《补充协议》的诉求不予支持。此观点混淆了格式条款的定义和运用，是对法律的误解。“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，这是《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款对格式条款的定义。即格式条款应系针对不特定多数的社会公众，在建立合同关系之前已经存在，无需经过双方协商，只要双方建立合同关系，就必须接受约束的条款。本案中，《补充协议》首部已做了说明：买受人自愿购买出卖人开发的华能路38号大地锐城之“锐城国际社区”第1[幢]2[单元]3301号房产(以下简称该房屋)，并已与出卖人签定编号为RC-1H-2-3301的《商品房买卖合同》(以卜简称“买卖合同”。)经友好协商，现就买卖合同未尽事宜订立本补充协议(以下简称补充协议)，以资信守。三威公司与石齐峰签订的《补充协议》系对主合同《商品房买卖合同》约定内容的变更，在形式上，该《合同补充协议》仍需特定的合同双方在协商一致的基础上才能签订，故不符合格式条款的特征。格式条款的提出是没有经过协商过程的，经过协商订立的条款不构成格式条款。综上，一审法院对《补充协议》认定无效是错误的。二、石齐峰的行为已构成违约，致使其签订涉案《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，符合法定的解除情形。合同的法定解除，指当法律上的原因出现的时候，合同当事人可依法行使解除权。法定解除的情形一般包括：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。本案中，石齐峰在2013年10月28日至2018年2月22日因石齐峰房贷逾期，扣划三威公司的保证金92926.49元；又，山东省济南市历下区人民法院（2015）历商初字第962号民事判决书石齐峰欠中国银行股份有限公司济南开元支行本金829549.37元及逾期贷款利息,并以此判决查封了担保人三威公司的帐号。三威公司认为，石齐峰现在无继续履行合同的能力，为避免造成更大的经济损失，三威公司维护自己的合法权益请求解除合同和赔偿损失。综上所述，请求二审法院对一审判决直接予以改判，支持三威公司的上诉请求。石齐峰辩称，第一、一审法院判决事实清楚，证据确实适用法律正确，应当予以维持。第二、一审判决所确定的92926.49元款项，石齐峰已经支付给三威公司。三威公司已经给出具收据，认可了收到该笔费用，一审判决石齐峰所要履行的义务已经履行完毕。第三、双方商品房买卖合同已经实际履行，石齐峰已经交纳了所欠三威公司的购房款以及定金，并不欠三威公司任何购房款项。石齐峰在该房屋中已经居住了八年，对该房屋也实际进行了装修，不存在解除合同的条件。第四、之所以发生石齐峰不还贷款的情况是由原因的，是因为三威公司违约在先,三威公司没有履行办证义务,该房产至今没有取得房产证，石齐峰也是在此前提下才没有支付的购房贷款。因此，三威公司是过错方石齐峰并不存在过错。第五、原补充协议既是三威公司制定的格式条款，又是显失公正的。如果依照该补充协议认定案件，对石齐峰是非常不公平的，因此一审法院的认定是正确的。第六、三威公司所提到的2015年判决石齐峰要归还银行的钱，石齐峰是可以归还的，并且还款与本案无关。三威公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签署的编号为RC-1H-2-3301号《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令石齐峰向三威公司偿还垫付的住房贷款92926.49元并赔偿损失（自银行扣款之日按人民银行同期贷款利率计算至实际偿付之日止）；3.诉讼费用由石齐峰承担。一审法院认定事实：三威公司（出卖人）、石齐峰（买受人）签订编号为RC-1H-2-3301号《商品房买卖合同》一份，合同约定，石齐峰购买三威公司开发的济南市高新区科技城华能路大地锐城之锐城国际社区第1幢2单元3301号房。合同约定商品房建筑面积共160.95平方米、商品房单价为每平方米7700元，计1239315元。合同第六条约定，买受人按按揭方式按期付款：1.2010年12月29日，付定金人民币10000元；2.2011年1月4日，付房款人民币279315元；4.余款玖拾伍万元办理银行按揭等。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人所交定金作为违约金，出卖人不予退还，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，该违约金与欠交房款应一同交付给出卖人，否则出卖人仍有权解除合同；本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采用分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2010年12月29日，三威公司（出卖人）、石齐峰（买受人）签订《补充协议》一份，协议第四条约定，以银行按揭贷款购房的买受人，在办理完房屋抵押登记之前，若出现逾期向按揭银行还款的，买受人逾期还款满60日，则买受人自愿由出卖人以其购房款70%的价格回购，并以回购款偿还银行按揭贷款本息及相关费用（出卖人不必再行催告），扣除定金并偿还贷款后，若有剩余回购款由出卖人退还买受人，出卖人可不必催告而自行处置该房产，本款亦等同买受人向出卖人出具的代办退房、回购、代偿银行按揭贷款本息及相关费用、扣除定金的承诺函及授权委托书等。三威公司、石齐峰签订《商品房买卖合同》中约定的定金1万元、房款279315元，石齐峰已经给付三威公司。2011年3月2日，中国银行股份有限公司济南开元支行（贷款人）、石齐峰（借款人）、三威公司（保证人）签订编号为2011年开房贷字0059号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，合同约定，石齐峰从中国银行股份有限公司济南开元支行处贷款95万元，用于石齐峰支付其购买编号RC-1H-2-3301号《商品房买卖合同》约定房产的购房款，三威公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，石齐峰以本合同项下贷款所购房屋向中国银行股份有限公司济南开元支行提供抵押担保，朱伟玲在合同附件二抵押物清单抵押物共有人处签字，未办理抵押登记。中国银行股份有限公司济南开元支行于2015年5月以石齐峰、三威公司、朱伟玲为被告向济南市历下区人民法院提起诉讼，济南市历下区人民法院于2015年7月17日作出（2015）历商初字第962号民事判决书，判决：一、石齐峰、朱伟玲偿还中国银行股份有限公司济南开元支行借款本金829549.37元；二、石齐峰、朱伟玲支付中国银行股份有限公司济南开元支行贷款利息（截止2015年5月6日利息40102.85元；自2015年5月7日至本判决生效之日止的利息，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付）；三、三威公司对上述第一、二条款项承担连带清偿责任等。2018年3月8日，中国银行股份有限公司济南开元支行向三威公司发出催款通知书，通知三威公司履行连带责任。另查明，三威公司分别于2012年10月31日代石齐峰偿还中国银行股份有限公司济南开元支行贷款6682.06元，于2012年11月30日代石齐峰偿还中国银行股份有限公司济南开元支行贷款6841.04元，于2013年1月31日代石齐峰偿还中国银行股份有限公司济南开元支行贷款6660.71元，于2013年2月28日代石齐峰偿还中国银行股份有限公司济南开元支行贷款6837.66元，于2013年6月28日代石齐峰偿还中国银行股份有限公司济南开元支行贷款6124.73元，于2013年7月31日代石齐峰偿还中国银行股份有限公司济南开元支行贷款6625.62元，于2015年6月15日代石齐峰偿还中国银行股份有限公司济南开元支行贷款46781.28元，于2015年7月31日代石齐峰偿还中国银行股份有限公司济南开元支行贷款6373.42元。三威公司共计代石齐峰偿还中国银行股份有限公司济南开元支行贷款92926.52元。一审法院认为，石齐峰与三威公司签订的《商品房买卖合同》、中国银行股份有限公司济南开元支行、石齐峰、三威公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。石齐峰未按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定偿还银行贷款，造成三威公司承担保证责任，三威公司在代石齐峰向中国银行股份有限公司济南开元支行支付垫付款后，三威公司有权向石齐峰进行追偿，对于三威公司要求石齐峰偿还92926.49元垫付款的诉讼请求，予以支持。对于三威公司主张的损失问题，三威公司与石齐峰并未对代偿款项的利息损失问题进行明确约定，石齐峰可自三威公司起诉之日（即2018年5月16日）起至实际给付之日止，以92926.49元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息。对于合同解除的问题，石齐峰与三威公司双方签订的《商品房买卖合同》与中国银行股份有限公司济南开元支行、石齐峰、三威公司三方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系两个合同，上述住房贷款合同项下约定的违约行为及程度，不应直接导致《商品房买卖合同》的解除；石齐峰已按《商品房买卖合同》约定通过自己部分付款、剩余按揭贷款方式交付了全部购房款，三威公司也将涉案房屋交付石齐峰，合同已履行完毕，三威公司依据《商品房买卖合同》第七条主张石齐峰逾期付款而主张解除合同，不予支持；另外，三威公司与石齐峰在《补充协议》第四条中约定的回购条款非是双方对《商品房买卖合同》解除的约定，不能将上述约定认定为系双方当事人对商品房买卖合同解除条件的约定，而且，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，三威公司与石齐峰在《补充协议》第四条中约定的回购条款应系格式条款，该条款具有加重对方责任的情形，三威公司亦未采取合理的方式提请对方注意，故该条款应属无效，综上，三威公司以《补充协议》第四条主张解除双方的《商品房买卖合同》、《补充协议》，不予支持。判决：一、被告石齐峰于本判决生效之日起十日内偿还原告山东三威置业有限公司垫付款92926.49元；二、被告石齐峰于本判决生效之日起十日内偿还原告山东三威置业有限公司逾期付款利息（自2018年5月16日起至石齐峰实际给付之日止，以92926.49元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；三、驳回原告山东三威置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2120元，减半收取计1060元，由石齐峰负担。二审中，石齐峰围绕三威公司上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。石齐峰提交三威公司于2018年12月11日出具的92926.5元的收据一张，证实2018年12月11日三威公司收到石齐峰履行本案一审法院判决所确定的义务92926.5元。经质证，三威公司认可石齐峰确实偿还了92926.5元款项。对二审争议的事实，本院认定如下：对于石齐峰提交的上述证据，因三威公司对此并无异议，本院予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题：涉案《商品房买卖合同》是否解除。涉案《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人所交定金作为违约金，出卖人不予退还，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，该违约金与欠交房款应一同交付给出卖人，否则出卖人仍有权解除合同；本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采用分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定：出卖人应当在2011年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后24个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。即按双方之间签署的商品房买卖合同约定，出卖人应当于2013年1月30日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》第十八条约定：“所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后__日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后180日内办理正式抵押登记。”即按贷款合同约定，如三威公司按约就涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则三威公司免除担保责任。三威公司未能按合同约定时间为石齐峰办理涉案房屋产权证书，导致涉案房屋未能按约办理正式抵押登记，三威公司继续承担担保责任系法定责任，亦系其自身违约行为产生的扩大责任。对于2013年1月30日前石齐峰的逾期还款行为，三威公司并未在合理期间内据此主张解除合同，对三威公司现依据石齐峰向贷款银行逾期付款而解除合同的主张，本院不予支持。因石齐峰于2018年12月11日已主动向三威公司履行了偿还垫付款92926.5元的义务，但逾期付款利息仍未履行，从而导致本案事实发生变化，为此予以改判。综上所述，三威公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初2909号民事判决第三项及案件受理费的负担；二、撤销济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初2909号民事判决第一、二项；三、被上诉人石齐峰于本判决生效之日起十日内偿还上诉人山东三威置业有限公司逾期付款利息（自2018年5月16日起至2018年12月10日止，以92926.49元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息）。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2120元，由上诉人山东三威置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一九年三月七日法官助理刘翔书记员孙娜