贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初498号原告：王渊，男，1992年2月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。社会统一信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵军，该公司董事长。委托诉讼代理人：郎荣昌、姚进，贵州中创联律师事务所律师。原告王渊与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王渊、被告招商商置公司委托代理人姚进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王渊向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理并交付招商花园城D7幢25层1号商品房转移登记的有关文书及产权证；二、请求判令被告以622299.00元购房本金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍支付原告自2015年9月30日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂计10000.00元）；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年7月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的招商花园城D7幢25层1号房（房号：D7-25-1）商品房，房屋总价款为622299.00元，当日原告支付了首付款192299.00元，剩余430000.00元房款原告通过商业贷款方式于2014年11月27日已支付完毕，原告已经完全履行了自己的付款义务。2015年3月22日，原告向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等费用。根据《商品房买卖合同》第第二十二条第三款之约定，被告应当在2015年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告已经逾期超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额622299.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告招商商置公司答辩称，被告在合同签订后，按期施工竣工，并且在合同约定的时间内取得初始登记，也向原告进行了按期交付，并不存在违约行为，原告的诉请无事实及法律依据，请求法院依法驳回。另外补充一点，合同第二十二条第三款第四项明确约定是原、被告双方到房产部门共同办理商品房转移登记。另外，原告的产权证书已经于2016年6月24日办理，且原告的诉请已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：原告提交的商品房买卖合同、贷款合同、收据等证据内容真实，能够证明本案相关案件情况，本院予以采信；被告提交的商品房买卖合同、补充协议、商品房备案证明书、产权证、实施不动产登记的公告等证据内容真实，能够证明本案相关案件情况，但并不足以完全达到被告的证明目的，对其证明目的本院不予采纳；被告提交的入伙通知书及其附件等证据内容真实，但其提供的证据不能证明原告确已收到该材料或者收到的具体时间节点，并不足以证明被告是在取得办证条件后尽到了通知义务，故对被告提交该组证据的证明目的，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2014年7月25日，原告作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节××城市南部新区“招商花园城”第D7幢25层1号房，房号为D7-25-1。建筑面积143.77平方米，总房款622299.00元；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”当日，双方又签订附件十二《补充协议》，该补充协议第三条约定：“关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依约支付了购房款622299.00.00元。2015年3月22日，原告向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等费用。庭审中，原、被告双方确认交付涉案房屋的时间为2015年3月22日。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2015年5月25日为涉案房屋所属的D7幢颁发了《商品房备案证明书》。2016年6月24日，毕节市住房和城乡建设局为原告办理了案涉房屋的房屋所有权证书，房屋所有权证号为：毕房权证毕节字第××。因《不动产登记暂行条例》实施后将房屋所有权证更换为统一的不动产权证，故被告未将涉案房屋所有权证交付给原告。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告在2015年3月22日已经将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。原告向被告交付办证所需的费用，表明同意委托由被告代为申请办理房屋权属转移登记，故被告无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，故对原告主张交付涉案商品房转移登记有关文书的诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为系持续性违约行为，而双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，应当以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告于2015年3月22日将涉案商品房交付原告使用，因合同并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告应从交房之日起90日内（2015年6月20日）之前履行完毕其办理涉案房屋权属证书的义务，即取得办理商品房转移登记的有关文书并交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。但被告提供的证据并不足以证明其已经尽到告知义务，故应当承担违约责任，原则上应从2015年6月21日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年1月9日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年1月9日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。庭审中，被告提交了涉案房屋于2016年6月24日办理的房屋所有权证书，但并未提交证据证明何时将有关文书提交到产权登记机关，且被告提供的证据亦不足以证明在其具备办理涉案房屋转移登记条件后至已办理涉案房屋所有权证书期间已尽到告知原告的义务，故本院以涉案房屋所有权证书登记时间2016年6月24日，作为被告履行完毕交付商品房转移登记相关文书义务的时间节点。综上，对原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，本院对2016年1月9日至2016年6月24日期间的违约金予以支持。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额622299.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额622299.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年1月9日计算至2016年6月24日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告王渊缴纳交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告王渊办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王渊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款622299.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年1月9日起计算至2016年6月24日止）；三、驳回原告王渊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一九年三月十一日书记员  申开旭