济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初730号 原告：山东平惠商贸有限公司，住所地济南市。 法定代表人:刘太成，经理。 委托诉讼代理人:马卫东，上海锦天成（济南）律师事务所律师。 被告：周殿英，女，出生，汉族，农民，住济南市。 委托诉讼代理人：董明璐，山东元序律师事务所律师。 被告：许建新，男，1956年5月3日出生，汉族，农民，住济南市。 委托诉讼代理人：董明璐、齐玉杰，山东元序律师事务所律师。 原告山东平惠商贸有限公司诉被告周殿英、许建新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，于公开开庭进行了审理。原告山东平惠商贸有限公司的法定代表人刘太成及委托诉讼代理人马卫东，被告许建新及二被告共同委托诉讼代理人董明璐到庭参加诉讼。因案情需要，本院依法将案件转为普通程序，于第二次公开开庭进行了审理。原告山东平惠商贸有限公司的法定代表人刘太成及委托诉讼代理人马卫东，被告许建新及二被告共同委托诉讼代理人董明璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山东平惠商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告许建新返还合同保证金14万元；2.判令被告许建新返还租金12.7341万元（自至止未使用期间的租金，计算方式为166天×767.12元/天）；3.判令被告许建新赔偿经济损失170.3875万元；4.被告周殿英对上述债务承担连带清偿责任；5.诉讼费由二被告承担。事实与理由：，原、被告签订《租赁合同》，约定被告许建新将坐落在济南市内的土地和地上建筑物及相关设备出租给原告山东平惠商贸有限公司。合同中还对租赁期限、租赁费及合同保证金的交付方式进行约定，并且被告许建新明确保证土地使用性质为建设用地，符合在该土地建厂房的基本要求，而且还承诺原告山东平惠商贸有限公司可根据需求建设厂房，保证原告山东平惠商贸有限公司使用期间不受任何干扰。之后，原告山东平惠商贸有限公司投入巨额资金，进行了厂房施工建设。2017年8月，董家街道办事处向原告下发拆除通知书，要求原告山东平惠商贸有限公司7天内拆除涉案厂房，原告山东平惠商贸有限公司无奈只能按照要求将自建厂房拆除。因被告许建新故意隐瞒涉案出租土地不符合建厂的相关事实，由此给原告山东平惠商贸有限公司造成建设厂房、停产经营等各项重大经济损失。为此，原告山东平惠商贸有限公司多次找被告许建新协商赔偿事宜，但被告许建新却推脱至今，未履行自己的赔付义务。被告周殿英与被告许建新系夫妻关系，且该债务发生在夫妻存续期间，被告周殿英应承担连带责任。为维护原告山东平惠商贸有限公司合法权益，故诉至法院。 二被告共同辩称，一、原告要求被告返还合同保证金14万元及租金的诉讼请求，与约定不符，于法无据。原、被告于签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同第三条第3款明确约定：“…14万元作为合同保证金交给甲方，到合同解除或终止时返还给乙方。”但原告至今未与被告办理土地和地上建筑物、设施设备的交接手续，从未口头或书面与被告解除或终止租赁合同。仍然有部分设备设施损坏，未予维修致被告无法另行出租。二、原告要求被告赔偿经济损失170.3875万元的诉求，与事实不符，于法无据。作为《租赁合同》的附件，《租赁合同》中第七条中的甲方关于获得土地使用权的证明材料《土地租赁协议》、关于土地使用性质的证明材料济南市国土资源局济国土罚字（2009）第524号土地行政处罚决定书，可以证明被告在签订《租赁合同》时已明确告知原告涉案土地使用权、土地使用性质等信息，原告对涉案土地使用权人为被告、使用性质为建设用地等土地信息是知晓的，原告称被告故意隐瞒涉案出租土地不符合建设厂房的事实，与事实不符。2017年8月份，济南市**街道办事处向原告下发通知，因原告未依法取得乡村建设规划许可证，要求原告自行拆除其自建厂房。依据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，济南市历城区人民政府董家街道办事处并无拆除违章建筑的法定职权，应由城乡规划主管部门责令拆除违章建筑。即使原告自建厂房属于违章建筑，依据《中华人民共和国城乡规划法》第41条之规定，依法申请乡村建设规划许可证是建设单位即原告的义务，因原告自身未依法申请取得乡村建设规划许可证，原告拆除自建厂房，被告并无过错，且原告未提供任何证据证明其受到的损失。三、原告要求被告周殿英对上述债务承担连带清偿责任，于法无据。本案为房屋租赁合同纠纷，签订合同的双方为原告与被告许建新，原告要求被告周殿英承担连带清偿责任于法无据。依据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》，原告未提供任何证据证明，该债务为家庭日常生活需要所负债务或用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，因此请求依法予以驳回。四、原告未依照约定妥善使用、爱护所租赁的建筑物，被告保留依法追责的权利。原告与被告签订的租赁合同中第四条第2项第2款明确约定，乙方（原告）必须爱护好租赁的土地和建筑物。保持所有建筑物完好无损，对房屋建筑进行正常修缮保养。原告未能遵守约定，爱护被告的财产，造成被告厂棚、房屋墙壁、地面、房门、灯具、插座等多处污染、损坏，产生了未清理的部分生活和建筑垃圾，扩建部分和硬化水泥路面。这些都给被告将来另行出租或者退租还耕带来了经济上的巨大损失，被告保留要求原告修缮、恢复原状、赔偿损失的法律权利。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2008年4月22日，案外人董家街道寇家村委会作为甲方、被告许建新作为乙方签订《土地租赁协议》一份，约定甲方将村东土地一宗（总面积18亩）租赁给乙方建秸秆综合加工处理中心；租赁期限为2008年6月1日至2038年5月31日。 2009年，济南市国土资源局作出济国土罚字（2009）第524号土地行政处罚决定书，载明：许建新未经批准，于2008年4月22日与历城区董家镇寇家村委会签订土地租赁合同和补充协议，协议租赁该村18户村民承包地18亩用于建秸秆综合加工处理中心。该项目于2008年5月开始动工建设，建筑面积约124平方米。实际占地面积12063.9平方米（18.1亩），占地类型为耕地，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第2条第三款和第44条第一款的规定……处罚如下：1.限许建新15日内自行拆除在非法占用12063.9平方米土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状并退还非法占用的土地。2.对许建新非法占用耕地12063.9平方米的行为按每平方米25元处以301597元罚款。 被告许建新作为甲方、原告山东平惠商贸有限公司作为乙方签订租赁合同一份，约定：甲方愿将坐落于济南市**村内的一块土地和地上建筑物、设施设备全部租赁给乙方使用。一、土地状况：1.土地总面积12063平方米，计18亩。2.土地上附属建筑物：砖混结构办公楼一座二层，总计1507.38平方米；钢结构厂棚一座，924.22平方米；门房一座，166.5平方米；配电室一座，54平方米；水井供水设备（压力罐）一套。3.土地使用权所有者：许建新。4.土地使用性质：建设用地。二、租赁期限：租期二十五年，自至止。三、租赁费用及交纳办法：1.租赁费用：前五年，每年二十八万元（￥280000元/年），以后每五年一次递增，递增额度百分之五。2.交纳办法：每年2月1日前交纳当年度的租赁费，交款方式：银行转账。3.乙方在合同签订后，预交半年租赁费，计壹拾肆万元（￥140000元）作为合同保证金交给甲方，到合同解除或终止时返还给乙方。四、双方权利和义务：（一）甲方权利和义务：1.甲方确保以上土地状况准确无误（以相关文件证明材料附后）符合政府对该地块能建设厂房的基本要求，乙方可以按照需要建设厂房，建设资金乙方自投。2.甲方确认本块土地及建筑物的合法性，没有任何纠纷，保证在合同履行期间，乙方的使用权不受任何纠纷干扰。3.甲方确保租赁地块内的供电，给水，手续完备，乙方直接向供电局交纳供电费。（二）乙方权利和义务：1.乙方在租赁土地上自主合法经营，甲方不干涉乙方经营活动。2.乙方必须爱护好租赁的土地和建筑物。能保持所有建筑物完好无损，对房屋建筑进行正常修缮保养。3.乙方在征得甲方同意后可以对现有建筑物进行改造、改建，具体改建的相关事宜由双方商量确定。4.乙方保证按时交纳租赁费用。合同签订后，山东平惠商贸有限公司按约定支付了许建新租赁费，并支付许建新保证金14万元；其中，最后一笔租赁费支付时间为2017年3月，系支付的2017年2月1日至2018年1月31日的租赁费。 原告山东平惠商贸有限公司作为甲方、被告许建新作为乙方签订厂房土建施工合同一份，约定：甲方要在寇家村的厂区建一座钢结构厂房，其中土建部分，乙方愿意承担施工；工程造价及付款方式：合计工程造价为46万元，先期付款15万元，工程交工后15日内再付28.5万元，余款2.5万元作为质保金，工程交工一年时付给。 2013年10月，原告山东平惠商贸有限公司作为甲方、被告许建新作为乙方签订工厂室外砼地坪施工合同一份，约定：甲方要在寇家村工厂厂房周围做砼地坪，乙方愿意承担施工；工程造价及付款方式：合计工程造价为叁拾万元叁仟捌佰柒拾伍万元￥313875元，2014年春节前付款10万元，前付198185元，余款15690元作为质保金，工程交工一年时付给。 2013年11月，原告山东平惠商贸有限公司作为甲方、被告许建新作为乙方签订工厂引凤除尘基础砼施工合同一份，约定：甲方需要在寇家村工厂厂房东侧做砼基础，乙方愿意承担施工；工程造价及付款方式：合计工程造价为贰万陆仟元￥26000元，工程竣工后一次性付给。 2015年11月23日，济南市国土资源局作出济国土资罚字（2015）第5443号土地行政处罚决定书，载明：山东平惠商贸有限公司未经批准，于2013年5月占用董家镇寇家村集体土地建设钢结构厂房、硬化地面，经现场勘测，实际占地面积为6675.9平方米，建筑面积2924平方米，硬化地面面积3751.9平方米，所占土地为建设用地6675.9平方米，不符合历城区董家镇土地利用总体规划。上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条的规定……决定处罚如下：1.责令山东平惠商贸有限公司将非法占用的济南市**村民委员会6675.9平方米集体土地退还给济南市**村民委员会。2.对山东平惠商贸有限公司非法占用济南市历城区董家镇寇家村民委员会3840.9平方米建设用地的行为，按非法占用土地每平方米15元，处以罚款共计57613元。该行政处罚决定书作出后，山东平惠商贸有限公司既未申请行政复议，也未提起诉讼。 济南市历城区人民政府董家街道办事处向原告山东平惠商贸有限公司下发通知，因原告山东平惠商贸有限公司未依法取得乡村建设规划许可证，要求原告山东平惠商贸有限公司自行拆除其自建厂房，山东平惠商贸有限公司已将其自建厂房全部拆除。原告自述其于2017年8月15日左右将其自建的厂房全部拆除完毕；二被告对此不予认可，自述原告于2017年8月开始拆除其自建厂房，于2017年10月20日左右拆除完毕。 案外人山东九如山瀑布群自然公园有限公司出具证明一份，载明自2013年1月起至2017年止，山东九如山瀑布群自然公园有限公司代山东平惠商贸有限公司向许建新支付租金和工程款等各项费用共计2364875元。以及代东平惠商贸有限公司向济南强达钢结构有限公司支付工程款和相关建设费用共计930000元，以上合计3294875元。 另查明，二被告系夫妻关系，于1986年前办理的结婚登记手续。 庭审中，原告山东平惠商贸有限公司自述其租赁18亩土地前，18亩土地的状态为：一部分系许建新建造的建筑；另一部分6700平方米土地上没有建筑，系用推土机推平整并经过压实的土地，该部分土地没有被硬化，也没有用渣土垫起。关于租赁标的物的现状，原告山东平惠商贸有限公司提交照片两张，自述其于将其自行建设的房屋全部拆除，并已经将租赁的被告的建筑全部腾空，许建新建造的建筑现由其自行控制，土地的现状为水泥地。二被告对照片的真实性无法确认，对证明目的有异议，自述许建新租赁给原告土地前，18亩土地全部围起，建有建筑物的土地已经被硬化，剩余部分土地用渣土垫起，没有被硬化，也没有经过平整及压实；原告山东平惠商贸有限公司现没有将钥匙交还，仍在占有使用办公楼及厂房，办公楼中的原告自行安装的油烟机、自行购置的炊具、家具还没有搬走，围墙还没有拆完，地面也没有恢复到租赁前的耕地状态，为证实其主张，其提交照片40张。原告山东平惠商贸有限公司对照片的真实性有异议，认为该照片不能说明原告没有合理使用涉案租赁物，二被告已将房屋的锁更换。 本院认为，本案争议焦点为：原告山东平惠商贸有限公司与被告许建新签订的租赁合同的效力。 原告山东平惠商贸有限公司主张其与许建新签订的租赁合同无效，理由为：涉案土地性质为集体土地，二被告提交的土地行政处罚决定书明确载明二被告将租赁的耕地非法变更为建设用地，土地性质不合法；且被告在涉案土地上建设的办公楼、厂房没有取得建设工程规划许可手续，该土地及房屋租赁合同应属无效合同。二被告对此有异议，自述涉案土地性质为集体土地中的建设用地，虽然被告自建的厂房及办公楼没有取得建设工程规划许可证，但在本次拆违过程中，被告自建的厂房未被认定为违章建筑，由此可以证明涉案土地性质符合建设厂房的相关要求，租赁合同为有效合同。 对此，本院认为，原告山东平惠商贸有限公司与被告许建新于2013年1月24日签订的租赁合同，涉及了对土地、地上建筑物及设备的租赁。根据许建新提交的济南市国土资源局于2009年出具的土地行政处罚决定书，涉案土地当时为耕地，根据济南市国土资源局于2015年11月23日出具的土地行政处罚决定书，此时涉案土地已经变更为集体土地中的建设用地，虽然二被告未举证证实合同签订时的土地性质，但在法庭辩论终结前，涉案土地已经变更为集体土地中的建设用地，故租赁合同中关于土地及设备的租赁不违反法律、法规的强制性规定，原告山东平惠商贸有限公司与被告许建新就土地及设备部分达成的租赁合同为有效合同；虽然许建新在涉案土地上建造的砖混结构办公楼、钢结构厂棚、门房及配电室未被拆除，但其自建的建筑物未取得建设工程规划许可手续，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故原告山东平惠商贸有限公司与被告许建新就砖混结构办公楼、钢结构厂棚、门房及配电室部分达成的租赁合同为无效合同。 庭审中，本院根据查明的事实，向原、被告释明了原告山东平惠商贸有限公司与被告许建新就土地及设备部分达成的租赁合同为有效合同；原告山东平惠商贸有限公司与被告许建新就砖混结构办公楼、钢结构厂棚、门房及配电室部分达成的租赁合同为无效合同。原告对此有异议，仍认为合同为无效合同，且被告应返还保证金及租金，并承担相应的缔约过失责任。被告对本院释明的合同效力没有异议，在本案中不再提起反诉，保留另案起诉的权利。 本院认为，根据前述认定，原告山东平惠商贸有限公司与被告许建新就土地及设备部分达成的租赁合同为有效合同；原告山东平惠商贸有限公司与被告许建新就砖混结构办公楼、钢结构厂棚、门房及配电室部分达成的租赁合同为无效合同。本院就合同效力向原告释明后，原告仍坚持其原诉讼请求及依据的事实，本院认为，原告山东平惠商贸有限公司主张的事实及适用的法律不当，应承担对自己不利的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告山东平惠商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费22540元，由原告山东平惠商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王 聪 人民陪审员  王寿莲 人民陪审员  宫丽平 二〇一九年三月十九日 书 记 员  韩鹏辉