呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初475号原告：董丽敏，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：崔锦瑞（系董丽敏母亲），住呼和浩特市。被告：内蒙古金汇房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区中山东路。法定代表人：王然中，董事长。原告董丽敏与被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司（以下简称金汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告董丽敏的委托诉讼代理人崔锦瑞到庭参加诉讼，被告金汇公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董丽敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金79,995元（2016年5月29日至2018年5月28日）；2.判令被告支付原告逾期租金的违约金13,900元；3.判令依法解除原告与金汇房地产有限责任公司之间签订的《金汇房地产委托经营合同书》及《补充协议》；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年9月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于呼和浩特市赛罕区新华东街南侧维多利摩尔城东区综合楼（B座）2#3#楼30167号房屋，建筑面积共12.33平方米；总金额为527,046元；买受人一次性交清房款，原告已经支付全部房价款。2015年6月1日，原告又与被告签订了委托经营合同，约定：委托经营期限为2015年5月29日起至2018年5月28日；回报标准为被告给予原告在委托期限内以原告购买该商铺合同总价款8%计算年税前回报，房屋总价款为527,046元，按此计算年税前回报（租金）为527,046元×8%=42,164元/每年，季度税前回报（租金）为10,541元/每季；回报支付方式为被告按每年分四个季度（以三个月为一个季度计算）四次支付原告回报，即被告在每季度月末20日-30日向原告支付本季度回报金额。至今，被告只向原告支付了4个季度的租金，现拖欠应支付的8个季度（2016年5月29日至2018年5月28日）的租金79,995元（注：第5季度暂付4333元，两年42,164元×2年-4333=79,995元）。同时，委托经营合同第八条第一款约定：被告应按约定向原告支付回报款，如逾期支付，在逾期后三十日内被告仍不履行支付回报义务，每逾期一日按拖欠回报金额的万分之五向原告支付违约金。截止2018年5月28日被告未向原告支付租金，按照合同约定应支付原告违约金13,900元。2017年4月12日原告在被告的诱骗下又与之签订了《补充协议》。《补充协议》第2条约定：本协议签订后15个工作日内乙方向甲方支付前期所欠租金。这条时至今日乙方未能支付，被告没有履行协议，证明协议是无效的。《补充协议》第3条约定：原合同到期后顺延二年，补齐2016年5月29日起到2018年5月28日所欠租金，继续按季度支付。这条第一没有明确出顺延二年的具体时间日期；第二没有明确顺延期内租金的具体金额比率，这个协议在后两年中没有依据来履行，所以本协议是无效协议。《补充协议》第4条约定：本协议是原《金汇房地产委托经营合同书》的补充，与原合同有同等法律效力，原合同其他条款继续有效。但是在2018年5月28日金汇向原告发出了《关于摩尔城B座商铺有关问题的公告》，公告指出2018年5月28日《金汇房地产委托经营合同书》合同到期，金汇公司将向业主交出商铺，不再经营。同时金汇又发出了《终止返租补充协议及租金收益的情况说明》，对与原告签订的补充协议单方面提出了作废。这点被告又一次对原告违约。综上几点，原告与被告均认为《补充协议》无效，要求法院支持原告按照原《金汇房地产委托经菅合同书》追缴被告所欠租金。特向贵院提起民事诉讼，维护原告的合法权益。金汇公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭举证、质证。对原告提交的《金汇房地产委托经营合同书》、《补充协议》、银行流水，本院予以确认并在案佐证。根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年6月1日，金汇公司（甲方）与董丽敏（乙方）签订《金汇房地产委托经营合同书》，约定乙方将从甲方购买的3层30167号12.33平方米的商铺委托给甲方代为经营。第一条第二款约定，委托经营期限自2015年5月29日至2018年5月28日止。第二条第一款约定，乙方在委托经营期限内以乙方购买该商铺合同总价款的8%计算年税前回报，乙方铺位的总价款为527,046元，年税前回报为42,164元；第二款约定，甲方每年分四个季度支付乙方回报，即甲方在每季度月末的20日-30日向乙方支付本季度回报金额。第八条第一款约定，甲方应按约定向乙方支付回报款，如逾期支付，在逾期后三十日内甲方仍不履行支付回报义务的，每逾期一日按拖欠回报金额的万分之五向乙方支付违约金。2017年4月12日，董丽敏（甲方）与金汇公司（乙方）签订《补充协议》，协商变更了《金汇房地产委托经营合同书》的内容。第一条约定，在原委托经营合同的经营期限中调整2016年5月29日-2018年5月28日的返租，按原合同租金的百分之五十向甲方支付，继续按季度支付。第二条约定，本协议签订15个工作日内乙方向甲方支付前期所欠租金。第三条约定，原合同到期后顺延二年，补齐2016年5月29日起到2018年5月28日所欠租金，继续按季度支付。根据董丽敏提交的银行流水，金汇公司按照《金汇房地产委托经营合同书》的约定支付了四个季度的租金，分别于2015年9月2日支付8665元，于2015年9月15日支付8665元，于2017年6月16日支付17,329元，按照《补充协议》的约定支付了一个季度的租金，于2017年7月21日支付4333元。本院认为，董丽敏与金汇公司签订的《金汇房地产委托经营合同书》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。关于董丽敏请求解除原、被告之间签订的《金汇房地产委托经营合同书》及《补充协议》的诉讼请求，本院认为，董丽敏已将涉案商铺交付金汇公司使用，金汇公司应当依约支付租金。但金汇公司自2016年8月29日开始欠付租金，经多次催要仍未支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，董丽敏有权解除《金汇房地产委托经营合同书》及《补充协议》。关于董丽敏请求金汇公司支付租金79,995元（2016年5月29日至2018年5月28日）的诉讼请求，本院认为，金汇公司自2016年8月29日开始欠付租金，截止2018年5月28日共计欠付7个季度的租金60,655元。又由于《补充协议》第三条约定“补齐2016年5月29日起到2018年5月28日所欠租金”，故金汇公司还应补齐租金4333元。故金汇公司应支付2016年8月29日到2018年5月28日的租金共计64,988元。关于董丽敏请求金汇公司支付逾期租金的违约金13,900元的诉讼请求，本院认为，金汇公司欠付租金的行为已构成违约，应按照《金汇房地产委托经营合同书》第八条第一款之约定承担违约责任。根据约定的违约金起算日，金汇公司应支付自2016年8月29日至2018年5月28日欠付租金的违约金8647.66元（以欠付租金8665元为基数，按照日万分之五，自2017年1月1日、2017年4月1日、2017年7月1日、2017年10月1日、2018年1月1日、2018年4月1日、2018年7月1日分别计算至2018年7月13日止）。另外，由于金汇公司还应补足2016年5月29日起到2018年5月28日剩余租金，故金汇公司还应支付违约金97.49元（以4333元为基数，按照日万分之五，自2018年5月29日计算至2018年7月13日止），上述两项共计8745.15元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告董丽敏与被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司签订的《金汇房地产委托经营合同书》及《补充协议》于本判决生效之日起解除；二、被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告董丽敏支付租金64,988元；三、被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告董丽敏支付违约金8745.15元（以欠付租金8665元为基数，按照日万分之五，自2017年1月1日、2017年4月1日、2017年7月1日、2017年10月1日、2018年1月1日、2018年4月1日、2018年7月1日分别计算至2018年7月13日止；以4333元为基数，按照日万分之五,自2018年5月29日计算至2018年7月13日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1074元（原告已预交），由原告董丽敏负担252元，由被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司负担822元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李丽萍 二〇一九年三月二十一日书记员 米文欢