贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初234号原告：陆贵菊，女，汉族，1983年6月28日出生，住贵州省毕节市七星关区，被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码9152050274112940XM，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****）。法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告陆贵菊诉被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆贵菊，被告博泰公司委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金，违约金的计算以已付房款为基数按日万分之二的标准从2014年6月2日计算至被告给原告办理不动产权属证书并交付原告之日止；2、被告负担本案全部诉讼费用。事实及理由：原、被告于2013年4月26日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂(东客站旁)博泰美欣明珠第4幢3单元22层3号房，合同约定房屋总价款为381275.00元，合同签订后，原告按约支付了购房款，合同约定被告应于2014年6月1日前向原告交付房屋权属证书，但至今被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用于法律若干问题的解释》之规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并支付违约金。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。被告辩称：一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效；二、原告的请求权基础系基于逾期办证而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，并交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明的具体时间，但当然是在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期的事实。所以对原告主张的违约责任应当予以驳回；三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理的“房屋所有权证”，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，答辩人依不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按现行政策及法律提交办理不动产权属转移登记的有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，以及双方对何时提交不动产转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记相关文书或逾期办证的违约情形；四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应依法予以调低；五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书就“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任，同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金不予支持。综上所述，请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的《商品房买卖合同》、被告提供的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：第一，原告提供的《商品房买卖合同》复印件、收据、贷款合同、借款凭证、备案信息，拟证明原、被告双方商品房买卖关系成立，原告已按合同约定支付完毕房款并交清相关税费。被告的质证意见为，对该组证据的三性不持异议，但达不到原告的证明目的；《商品房买卖合同》因无原件进行核对，故对其三性均持异议，且达不到证明目的。经审查，被告对本院经原告申请在不动产登记中心调取的《商品房买卖合同》无异议，故上述证据具有真实性、合法性及关联性，能证明双方之间商品房买卖关系成立，原告已按合同约定支付完毕房款并交纳相关办证费的案件事实，本院予以确认。第二，被告提供的毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，拟证明因不动产登记的实施，已改变双方合同履行方式，就现行法律规定不动产转移登记有关文书期限，原告并未向被告进行催告，不存在违约责任。原告的质证意见为，对该证据无异议，但达不到被告的证明目的。经审查，不动产统一登记的实施，并未免除被告依照合同约定取得涉案商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的合同约定义务，故该组证据达不到被告的证明目的，本院不予确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）博泰.美欣明珠第4幢3单元22层3号房，购房价款为381275.00元。合同约定，被告应于2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取由原告承担。合同还约定了其他事项。原告已向被告支付完毕购房款，同时被告收取了原告的相关办证费。但被告未在约定期限内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故原告诉至本院。另查明，涉案房屋尚未取得所有权初始登记。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权是否超过诉讼时效；二、被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，如支付将以何标准支付。关于焦点一，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年6月2日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年1月4日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年1月4日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2016年1月4日起开始计算。涉案房屋还未取得所有权初始登记，目前不具备办证条件，根据合同约定，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，且被告已收取原告相关费用，基于此，被告应直接向办证部门提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日后不再承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。故其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以原告已交购房款381275.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年1月4日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。对被告提出的抗辩，因无事实和法律依据，其抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陆贵菊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以已付购房款381275.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年1月4日起计付至被告向不动产登记机关交付完毕上述文书并通知原告之日止。二、驳回原告陆贵菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一九年三月六日书记员  彭 双