陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019）陕01执异105号案外人：西安金鹰国际购物中心有限公司，住所地：西安市高新技术开发区科技路**海星城市广场。法定代表人：邵健，该公司总经理。委托代理人：高瑞霞，陕西丰瑞律师事务所律师委托代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师申请执行人：张鹏，男，汉族，1962年7月2日出生。住西安市莲湖区。委托代理人：朱文琪，女，汉族，1969年7月11日出生，系该公司副总经理。委托代理人：王明明，女，汉族，1995年3月16日出生，系该公司法务助理。被执行人：西安海星科技投资控股（集团）有限公司，，住所地：西安市科技二路****法定代表人：荣海，该公司总经理。委托代理人：李平，陕西海普睿诚律师事务所律师。被执行人：荣海，男，汉族，1957年9月25日出生。住西安市高新区科技路37号海星城市广场19层，公民身份号码：6101031957********。委托代理人：李平，陕西海普睿诚律师事务所律师。张鹏与荣海、西安海星科技投资控股（集团）有限公司（以下简称西安海星集团公司）借款合同纠纷一案，陕西省西安市公证处（以下简称西安市公证处）分别于2013年4月25日及2014年12月17日出具的（2013）西证经字第3134号公证书及（2014）西证执字第458号执行证书已经发生法律效力，因义务人荣海、西安海星集团公司未履行法律文书确定的义务，权利人张鹏于2014年12月29日向本院申请执行，本院于同日立案受理。本案在执行过程中，案外人西安金鹰国际购物中心有限公司（以下简称西安金鹰国际购物公司）以法院是在2018年2月2日查封的涉案房屋，异议人签订合同时间及接收占有涉案房产时间均早于查封时间，且支付了5998.16万元房款，占到总房款的70%，法院的查封与处分行为影响到案外人与西安海星房地产公司之间购买协议的履行，损害了其合法权益等为由向本院提出执行异议。并提供了相应的证据。就案外人西安金鹰国际购物公司提出的执行异议申请，本院依法组成合议庭进行公开听证审查，申请执行人张鹏的委托代理人朱文琪、王明明，被执行人西安海星集团公司及荣海的共同委托代理人李平，案外人西安金鹰国际购物公司的委托代理人高瑞霞、周曙光到庭参加了听证，本案现已审查完结。案外人西安金鹰国际购物公司的执行异议称，请求法院撤销（2014）西中执证字第00074号之一执行裁定书，解除对西安市高新区科技路37号海星城市广场负一层房产（产权证号:1075104022-52-1-1F1**）的查封，撤销关于海星城市广场办公楼1幢1F106（地（地下车库拍卖公告。理由为：1、案外人的异议请求符合法律规定,法院依法应予支持。2013年11月22日案外人即与西安海星房地产公司签订了《关于海星城市广场负一层部分改造物业的购买合作框架协议》，该协议约定，案外人购买西安市高新技术产业开发区科技路37号海星城市广场负层部分改造物业，并由西安海星房地产公司将负一层部分物业由地下车库变更为商业用途。西安海星房地产公司、西安荣信物业管理公司与案外人在2017年1月办理了涉案房产交接，案外人正式接收占有了涉案房产。案外人在改造方案审批后开始对涉案房产进行改造施工，现在工程即将竣工。法院是在2018年2月2日查封的涉案房屋，案外人签订合同时间及接收占有涉案房产时间均早于查封时间。2、案外人已经按照合同约定向西安海星房地产公司支付了5998.16万元房款支付比例已高达合同金额的70%，案外人在合同履行中不存在过错，且愿意按照法院要求将剩余款项交付法院执行。案外人严格按照补充协议约定支付购房款，无违约情形；案外人同意在确保取得涉案房产的情况下，将按照人民法院要求将剩余款项交付法院执行。3、涉案房产因用途变更尚未完成，无法办理过户登记，不属于案外人自身原因。案外人与海星房地产公司未办理过户登记，是因房屋功能变更手续繁琐冗长，至今未完成所致，并非案外人原因。案外人认为，案外人在法院查封涉案房产之前已经与海星房地产公司签订了购买协议并实际占有涉案房产，案外人按照补充协议约定向海星房地产公司支付70%的购房款。目前涉案房产因改造手续尚未完成，达不到过户登记条件案外人作为涉案房屋买受人在交易过程中没有过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院应当依法支持案外人的异议请求，保护案外人的合法权益。4、法院执行涉案房产没有法律依据，依法应予撤销。西安海星房地产公司出具的《承诺书》是和解协议的组成部分，是对和解协议履行的单方承诺，依法不具有执行效力。西安海星房地产公司不是生效法律文书的当事人，西安海星房地产公司出具《承诺书》是和解协议的组成部分《承诺书》不是执行担保，法院不能依据《承诺书》直接执行西安海星房地产公司名下的财产。法院依据《承诺书》错误的查封涉案房产，并发布拍卖公告，影响案外人对涉案房产的交易，损害了案外人的合法权益。现案外人提出异议申请，法院应当依法解除查封，撤销拍卖公告。即使法院认定《承诺书》属于执行担保，那么法院对涉案房产的查封与处分也超出了《承诺书》的承诺范围，应予撤销。综上，案外人作为房屋买受人，已经在法院查封前与西安海星房地产公司签订买卖合同并接收占有涉案房屋，案外人在交易中不存在过错，法院应当依法保护买受人的合法权益，支持案外人的异议请求，恳请法院依法解除对涉案房产查封，撤销涉案房产拍卖公告。申请执行人张鹏答辩称，答辩人认为西安金鹰国际购物公司就购买涉案被查封不动产的行为并不符合该“第二十八条”规定中的四个必要要件。首先，“第二十八条”规定的立法目的是保护善意第三人的合法权益，而西安金鹰国际购物公司不属于善意第三人。其次，“第二十八条”规定中的（四）项属于缺一不可的四个必要要件。对于西安金鹰国际购物公司提出的其购买行为符合第二十八条”的规定，缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。综合以上4点，金鹰公司并不具备“第二十八条”中买受人的条件，应依法驳回其执行异议。2、关于西安金鹰国际购物公司称西安海星房地产公司出具的承诺书是和解协议的组成部分，是对和解协议履行的单方承诺，依法不具有执行效力的抗辩理由，答辩人认为其所述理由不能成立。2015年2月5日，公证债权文书的债权人张鹏、债务人荣海及担保人西安海星集团公司在执行过程中达成的执行和解协议包括两承诺人西安海星房地产公司和西安万同房地产开发有限公司分别出具的承诺书作为附件，并依法交由执行法院一份附卷备案。该承诺书的性质等同于《最高人民法院关于适用的解释》第四百七十条第二款中的承诺书的性质。两承诺人已经依法具备执行担保人的法律地位。执行法院将该两承诺人作为担保人列入（2014）西中执证字第00074号之一的执行裁定书中并无不妥。且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十八条的规定，执行过程中，第三人因书面承诺自愿代被执行人偿还债务而被追加为被执行人后，无正当理由反悔并提出异议的，人民法院不予支持。故金鹰公司认为执行和解是一种私法行为，不能直接产生执行程序的效力的异议理由依法应予驳回。3、关于西安金鹰国际购物公司强调西安海星房地产公司的承诺是附条件的，即“改造或变价交易后”，答辩人认为，西安金鹰国际购物公司对该约定的说明是错误的。首先，改造或变价两种方式是二者选其一，可以是经过改造，也可以不经过改造直接变价转让，根据西安金鹰国际购物公司向西安海星房地产公司的两次付款行为均属于直接变价交易付款行为，西安海星房地产公司收取了西安金鹰国际购物公司的交易款项理应根据承诺书的承诺及时向答辩人承担还款的担保义务，但西安海星房地产公司授权他人收取变价交易款项，已经构成了涉嫌拒执罪，答辩人保留对该违法行为的追诉权。关于变价交易的方式，承诺书并没有明确排除法院拍卖的形式，因此，法院就该房产查封并作出拍卖公告也是变价交易的形式之一，符合法律规定。综上，被答辩人的执行异议不成立，答辩人请求依法驳回。被执行人西安海星集团公司、荣海答辩称，对西安金鹰国际购物公司提出的执行异议申请没有异议，请法院依法判令。经查，张鹏与荣海、西安海星集团公司借款合同纠纷一案，西安市公证处出具的（2013）西证经字第3134号公证书及（2014）西证执字第458号执行证书已经发生法律效力，因义务人荣海、西安海星集团公司未履行法律文书确定的义务，权利人张鹏于2014年12月29日向本院申请执行，本院于同日立案受理。本案在执行中，申请执行人张鹏作为甲方、被执行人荣海及西安海星集团公司作为乙方于2015年1月4日达成《执行和解协议》，该协议约定：在西安市中级人民法院（2014）西中执证字第00074号张鹏与荣海、西安海星集团公司就借款纠纷强制执行一案中，双方确认至2013年3月28日，共计欠款人民币肆仟柒佰万零柒万壹仟贰佰元整。本着友好协商的原则，双方达成和解协议如下：一、现乙方荣海及西安海星集团公司承诺于2015年9月30日或之前清偿全部欠款共计人民币肆仟柒佰万零柒万壹仟贰佰元整。乙方应清偿利息部分的具体数额以届时甲、乙双方协商一致的数额为准。二、乙方在清偿上述全部欠款前继续按每月人民币30万元支付甲方张鹏利息，于当月20日支付。三、还款资金来源：1．乙方荣海及案外人西安海星房地产公司向甲方提出承诺：西安海星房地产公司所拥有的海星城市广场负一层改造或变价交易后所得款项将优先用于代为偿还荣海及西安海星集团公司对张鹏的债务（承诺书见附件）。2．因本案所涉及房产已在西安市中级人民法院查封，故该案原申请人西安万同房地产开发有限公司同意根据两安海星房地产公司的申请，就该房产改造或变价交易后所得款项优先用于代为偿还荣海及西安海星集团公司对张鹏的债务（承诺书见附件）。3．债务人荣海、保证人西安海星集团公司承诺河南高速公路项目款项收回并清偿银行贷款本息后如有余额，亦可偿还债权人张鹏欠款。四、本和解协议一式三份，自签订之日起生效，甲方执壹份，乙方执壹份，西安市中级人民法院备案壹份，每份具有同等法律效力。五、附件：西安万同房地产开发有限公司承诺；西安海星房地产公司承诺；海星城市广场负一层房产证复印件。附件中西安万同房地产开发有限公司出具的《承诺书》载明：我公司作为西安海星房地产公司的债权人，可根据西安海星房地产公司的申请，同意就西安海星房地产公司拥有的海星城市广场负一层改造或变价交易后所得款项优先用于代为偿还荣海及西安海星集团公司对张鹏的债务。西安海星房地产公司出具的《承诺书》载明：我公司拥有的海星城市广场负一层改造或变价交易后所得款项将优先用于代为偿还荣海及西安海星集团公司对张鹏的债务。2018年1月31日，本院作出（2014）西中执证字第00074号之一执行裁定书，裁定：查封或轮候查封担保人西安海星房地产公司名下位于西安市高新区科技路37号海星城市广场负一层房产（产权证号：1075104022-52-1-1F1**）；查封期限为三年。并于2018年2月2日向西安市不动产登记服务中心发出（2014）西中执证字第00074号之二协助执行通知书，要求西安市不动产登记服务中心协助本院轮候查封上述房产。另查明，西安万同房地产开发有限公司与西安海星集团公司买卖合同纠纷一案,本院于2009年10月23日作出（2009）西民二初字第26号民事调解书已经发生法律效力。因义务人西安海星集团公司未履行法律文书确定的义务，权利人西安万同房地产开发有限公司于2010年1月4日向本院申请执行，本院于同日立案受理。本案在执行中，西安万同房地产开发有限公司作为甲方、西安海星集团公司作为乙方、西安海星房地产公司作为丙方于2013年3月6日共同签订《协议书》，该协议书约定：就甲方依据西安市中级人民法院(2009)西民二初字第26号《民事调解书》申请执行乙方一案，甲、乙两方于2010年3月9日达成《执行和解协议》，但乙方并未按照该《执行和解协议》全部履行。现就该《执行和解协议》的履行提供担保的相关事宜，甲、乙、丙三方达成如下协议：一、丙方自愿以其拥有权属的海星城市广场负一层房屋（房产证号：西安市房权证高新区第1075104022-52-1-1F106），为乙方偿还甲方债务提供担保。二、本协议生效后，甲方有权就丙方上述房屋申请人民法院予以查封，以保全甲方债务。三、本协议生效后，如乙方按照《执行和解协议》向甲方履行全部清偿义务，甲方不再就丙方上述房屋向人民法院申请强制执行。如乙方未能履行清偿义务，则甲方有权对上述房屋进行处置。四、本协议一式叁份，甲乙丙三方各执壹份，自三方盖章之日超生效，具有同等法律效力。2013年8月21日，西安万同房地产开发有限公司向本院提交申请，请求本院查封西安海星房地产公司所有的房产证号为西安市房权证高新区第1075104022-52-1-1F106的房屋。2013年10月8日，本院作出（2010）西执民字第00016-1号执行裁定书，裁定：保证人西安海星房地产公司在保证责任人范围内对申请执行人西安万同房地产开发有限公司承担清偿责任。保证人西安海星房地产公司应在本裁定生效之日起向申请执行人西安万同房地产开发有限公司清偿债务7330.7921万元；冻结（扣划）西安海星房地产公司在金融机构的存款7330.7921万元或查封（扣押）其同等数额的其他财产。并于2013年10月11日向西安市不动产登记服务中心发出（2010）西执民字第00016号协助执行通知书，要求西安市不动产登记服务中心协助本院依法办理西安海星房地产公司所有位于西安市高新区科技路37号海星城市广场负一层房产（产权证号：1075104022-52-1-1F1**）的查封手续。查封期限为2013年10月11日至2015年10月10日。2016年3月14日，西安万同房地产开发有限公司向本院提交《申请书》，请求本院对被执行人西安海星房地产公司位于西安市高新区科技路37号海星城市广场负一层房产（产权证号：西安市房权证高新区第1075104022-52-1-1F106）进行续查封。2016年3月17日，本院又作出（2010）西执民字第00016-2号执行裁定书，裁定：查封或轮候查封西安海星房地产公司名下位于西安市高新区科技路37号海星城市广场负一层房产（产权证号：1075104022-52-1-1F1**）；查封期限为三年。并于2016年3月18日向西安市不动产登记服务中心发出（2010）西执民字第00016-1号协助执行通知书，要求西安市不动产登记服务中心协助本院依法办理西安海星房地产公司所有位于西安市高新区科技路37号海星城市广场负一层房产（产权证号：1075104022-52-1-1F1**）的查封手续。查封期限为2016年3月18日至2019年3月17日。还查明，西安海星房地产公司以其并非张鹏申请执行案的担保人，(2014)西中执证字第00014号之一执行裁定书将其列为担保人没有事实和法律依据等为由向本院提出执行异议，本院已依法立案受理，案号为(2019）陕01执异106号，现该案正在审查处理中。为支持其异议请求，案外人西安金鹰国际购物公司向本院提交了以下证据：1、《关于海星城市广场负一层部分改造物业的购买合作框架协议》及附件各一份。西安海星房地产公司作为甲方与案外人西安金鹰国际购物公司作为乙方于2013年11月22日签订《关于海星城市广场负一层部分改造物业的购买合作框架协议》，该协议约定：甲、乙双方经过自愿友好协商，就海星城市广场负一层部分改造物业的购买合作事宜达成如下条款:1、标的物。海星城市广场位于西安市高新技术产业开发区科技路37号，标的物为海星城市广场负一层之将由甲方改造并由甲方负责将其用途从停车场变更为合法商业用途的部分面积物业（标的物具体范围红线图及调整之设计方案见附件一，最终以核发的产权证面积为准）；2、标的物的性质变更。甲方负责取得标的物变更为商业性质的全部政府及职能部门相关批准手续，承担相关行政审批的全部费用；3、交易价格。交易总价及计算方式为以标的物变更为商业用途后双方确认的红线图内建筑面积约5000平方米计算，交易单价为建筑面积每平方米人民币13000元（该价格已包含甲方对标的物从停车场改造为商业的全部改造费用（交付标准详见附件二《标的物物业交付标准》），包括但不限于物业消防、空调增容、电增容，以及变更为商业的相关行政审批费用等在内的全部成本及费用），计算本次交易的总对价，暂定交易总价人民币6500万元（最终交易总价按照变更为商业用途后的标的物房屋所有权证书核载的建筑面积易单价计算并进行调整）；4、付款进度。第一笔付款:自本协议签订生效之日起，乙方配合甲方向西安市规划局高新分局申请将标的物由停车场变更为商业性质，同时，双方签订标的物仍为“停车位性质物业”的《二手房买卖合同》。待甲方取得西安市规划局高新分局批准标的物由停车场变更为商业性质的同意规划变更文件并提供至乙方后10个工作日内，乙方向甲方支付标的物仍为“停车位性质物业”（即180个停车位）评估价人民币3600万元的60％即2160万元。第二笔付款:双方凭已签署生效的本协议，共同至西安市房屋管理局办理完标的物过户手续、确保乙方取得标的物（仍为停车位性质物业”）的独立房屋所有权证书，并待甲方取得标的物消防图审通过意见（受益人为乙方）并提供至乙方之日起10个工作日内，乙方向甲方支付标的物仍为“停车位性质物业”（即180个停车位）评估价人民币3600万元的40％即1440万元。第三笔付款:在甲方完成附件二《标的物物业交付标准》之全部改造、取得该次改造完成后的建筑消防验收合格通过意见交付乙方进行二次装修完成并验收合格后10个工作日内，乙方向甲方累计付款至交易总价的70％。第四笔付款:在甲方履行本协议约定之全部义务，完成乙方名下标的物由停车位性质的产权证变更为商业用途的产权证，并完成本次改造工程相关事宜的清算完毕后10个工作日内，双方根据核发的标的物房屋所有权证书所载明建筑面积调整交易总价，乙方根据调整后的交易总价向甲方支付剩余尾款；5、商业改造的土地变性费用补交事宜。甲方负有全权义务完成上述标的物变更为商业性质的全部政府相关批准手续。标的物从停车场变更为商业用途需补交的商业改造的土地变性费用不超过800万元部分由乙方承担，超过部分由甲方全额承担。该协议还对其他事项进行了约定。2、《关于海星城市广场负一层部分改造物业的购买合作框架协议之补充协议》一份。西安海星房地产公司作为甲方与案外人西安金鹰国际购物公司作为乙方于2017年11月17日签订《关于海星城市广场负一层部分改造物业的购买合作框架协议之补充协议》，该协议约定:甲、乙双方于2013年11月22日签订了《关于海星城市广场负一层部分改造物业的购买合作框架协议》及《关于外墙立面广告位及首层外广场等事宜的补充协议》(以下简称原协议);甲方于2016年10月14日方才获得西安市高新区管委会的正式批复,并已于2016年10月15日将西安市高新区规划局的正式通知提供至乙方。现甲、乙双方经过友好协商,在原协议的基础上达成如下补充协议:一、双方同意原协议第3.1款修改为:交易总价及计算方式:以标的物变更为商业用途后双方确认的红线图内建筑面积约5976平方米计算,交易单价为建筑面积每平方米人民币【13000】元(该价格已包含甲方对标的物从停车场改造为商业的全部改造费用(交付标准详见附件二《标的物物业交付标准》),包括但不限于物业消防、空调增容、电增容,以及变更为商业的相关行政审批费用等在内的全部成本及费用),以此计算本次交易的暂定总价款为人民币【7768.8】万元(最终总价款按照变更为商业用途后的标的物房屋所有权证书核载的建筑面积*交易单价计算并进行调整)。因改造成本等费用的上涨,乙方同意在上述交易价款外增加支付人民币【800】万元(下称调增价款)。二、双方同意原协议第四条全部条款修改为:1、第一笔付款:签订本补充协议,乙方应向甲方支付暂定总价款人民币【7768.8】万元中的【1600】万元；2、如标的物改造完成先于标的物具备过户条件,则:(1)第二笔付款:在甲方按照原协议附件二约定标准在2017年7月31日或之前完成改造后甲方通知乙方办理交付标的物的手续,乙方应在收到甲方通知后5个工作日内办理双方交付手续。标的物交付后5个工作日内,乙方向甲方支付至暂定总价款的70%即【5438.16】万元(包含第一笔已付的1600万元)及调增价款【560】万元。(2)第三笔付款:甲方完成一次改造后的标的物取得政府相关部门认可的建筑面积实测报告、双方书面确认根据该实测建筑面积*交易单价计算的最终总价款(双方应配合在取得实测建筑面积报告后3日内完成最终总价款的确认)。剩余最终总价款确定后当日,双方即签订网签备案的变更为商业用途的标的物之《商品房买卖合同》。标的物具备办理过户的条件后甲方通知乙方办理过户手续。乙方收到甲方通知后5个工作日内,双方共同向产权登记部门递交办理过户的手续资料并被受理后三个工作日,乙方应向甲方支付双方已书面确认的剩余最终总价款,同时支付调增价款【240】万元。双方同意上述标的物产权过户条件在本补充协议签订后一年内具备即可。因特殊原因需延长的,可再延长6个月。3、如标的物具备过户条件先于标的物改造完成,则:(1)第二笔付款:双方根据政府相关部门认可的实测建筑面积书面确认实测建筑面积*交易单价计算的最终总价款(双方应配合在取得实测建筑面积报告后7日内完成最终总价款的确认)。最终总价款确定后当日,双方即签订网签备案的变更为商业用途的标的物之《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》签订后5个工作日内,双方共同向产权登记部门递交办理过户的手续资料并在被受理后三个工作日内,乙方应向甲方支付至全部最终总价款的70%(包含第一笔已付的1600万元)及调增价款【560】万元。(2)第三笔付款:在甲方按照原协议附件二约定标准完成改造后通知乙方办理交付标的物手续,乙方应在收到甲方通知后5个工作日内办理双方交付手续。交付完成后三个工作日,乙方应向甲方支付剩余的最终总价款,同时支付调增价款【240】万元。三、因本次标的物功能变更所产生的功能变性费用(该费用仅为土地、规划部门要求的功能变性费用),但不包括应由甲乙双方各自依法承担的税金。费用在人民币1200万元以内的,按照原协议执行。该等功能变性费用如超出1200万元,对于超出的部分双方另行协商处理方式。对该部分功能变性费用,双方配合向政府相关部门协调直接将票据以乙方名义开具。如无法实现而前述票据直接向甲方开具,则甲方向乙方开具相应的增值税专用发票。本补充协议是原协议的组成部分，与原协议具有同等法律效力。本补充协议与原协议约定不一致的，以本补充协议为准。本补充协议一式陆份，甲方执叁份，乙方执叁份，自双方签字盖章之日起生效,每份具有同等法律效力。该协议还对其他事项进行了约定。3、《担保函》一份。2017年1月10日，西安万同房地产开发有限公司向案外人西安金鹰国际购物公司出具《担保函》一份，该《担保函》载明：“我公司同意为贵公司与西安海星房地产公司交易提供担保，在西安海星房地产公司出现违约导致未能执行而需返还贵公司已支付的款项及同期人民银行基准贷款利率的计算时，我公司向贵公司承担连带保证责任。同时，我公司同意西安海星房地产公司将位于海星城市广场负一层7077平方米房产（房产证号：西安市房权证高新区第**）自2017年1月1日起出租给贵公司，我公司承诺保证贵公司的承租使用权益，我公司与西安海星房地产公司之间的任何纠纷均不影响贵公司的承租权利。”4、《西安万同房地产开发有限公司股东会决议》一份。西安万同房地产开发有限公司于2017年1月16日召开有股东西安君宜坤成投资有限责任公司、缪云及武强参加的全体股东会，并形成如下决议：1、同意公司债务人西安海星房地产公司将其所有的海星城市广场负一层部分改造为商业用途的房屋出售给西安金鹰国际购物公司，同时确保在转让过程中全力配合向西安市中级人民法院申请办理该房屋的解除查封及向西安金鹰国际购物公司的过户手续。2、同意公司为上述交易提供担保，在西安海星房地产公司出现违约导致未能执行而需返还西安金鹰国际购物公司已支付的款项及同期人民银行基准贷款利率计算的利息，公司向西安金鹰国际购物公司承担连带保证责任。5、委托收款授权书及中国建设银行回单各一份。2017年1月27日，西安海星房地产公司出具《委托收款授权书》，该委托收款授权书载明：收款单位名称为西安荣信物业管理公司；开户行为民生银行西安高新开发区支行；账号为12×××51。西安荣信物业管理公司收到西安金鹰国际购物公司付出的关于海星城市广场负一层改造物业的购买合作事宜款项1600万元后视为西安金鹰国际购物公司完成第一笔付款义务。我司对授权范围内委托人的行为所产生的法律后果予以认可，由此产生的一切纠纷和责任均由我司承担，与西安金鹰国际购物公司无关。中国建设银行回单显示：2017年1月20日，西安金鹰国际购物公司向西安荣信物业管理公司账号为12×××51转款1600万元。2018年5月23日，西安海星房地产公司作为甲方及西安金鹰国际购物公司作为乙方出具《授权委托书》。该委托书载明：委托事项为甲方授权乙方将《关于海星城市广场负一层部分改造物业的购买合作框架协议》第二条项下第二笔付款中应付的4398.16万元，支付至陕西万同康盛房地产开发有限公司如下账户。收款单位名称为陕西万同康盛房地产开发有限公司；开户行为建行安康江北支行；账号为61×××91。委托金额为16773960元；收款单位名称为陕西万同康盛房地产开发有限公司；开户行为长安银行股份有限公司安康分行汉滨区支行；账号为91×××76。委托金额为27207640元；中国建设银行网上银行回单显示：2018年5月29日，西安金鹰国际购物公司分别向陕西万同康盛房地产开发有限公司账号为61×××91转款16773960元；账号为91×××76转款27207640元。6、《委托书》及建设银行回单一份。2018年2月24日，西安海星房地产公司出具《委托书》载明：我公司特委托西安金鹰国际购物公司代我公司向西安市国土资源局高新技术开发区分局缴纳海星城市广场项目地下一层建筑面积5976平方米土地功能变更费800万元整。中国建设银行回单显示：2018年2月27日，西安金鹰国际购物公司向西安市国土资源局高新技术开发区分局土地出让金专户账号为37×××22转款800万元。7、西安市规划局高新分局地下室功能调整申请的通知。2016年10月14日，西安市规划局高新分局向西安海星房地产公司下发《地下室功能调整》的通知，该《通知》载明：项目地下一层部分功能调整：原地下一层建筑面积为9712.69平方米，功能为车库及库房，调整后将地下一层建筑面积的5976平方米变更为商业。原车位数共482个，调整后车位数共602个。其他指标均不发生变化。8、《西安市国有建设用地使用权出让合同变更协议》及西安市人民政府土地审批件（市国土字〔2018〕第75号）一份。9、房屋交接单。2017年1月17日，西安海星房地产公司作为出租方（以下简称甲方）、西安金鹰国际购物公司作为承租方（以下简称乙方）、西安荣信物业管理公司作为管理方（以下简称丙方）共同签订《房屋交接单》，该《房屋交接单》载明：甲、乙、丙三方根据2017年签订的《房屋租赁及委托管理合同》，对海星城市广场负一层房产证号为（产权证号：1075104022-52-1-1F1**）的房屋（房屋类型为停车场）于2017年1月1日办理了交接手续，各方对该房屋的交接时的状况予以认可，同意办理交接，并由丙方根据乙方委托对房屋进行接收、管理。丙方确认：1、已经于2017年1月1日完成验收并接收了租赁的标的物；2、租赁的标的物建设图纸、竣工资料由丙方接受实际保管；3、丙方将按照现有管理标准继续管理与经营租赁标的物。并按《房屋租赁及委托管理合同》的约定向乙方支付租赁费；4、委托管理期间的费用由丙方全部承担。上述事实有听证笔录、执行裁定书、合作框架协议、补充协议、担保函、房屋交接单、股东会决议、国有建设用地使用权出让合同变更协议及土地审批件、通知、转款凭证等证据在卷予以佐证。本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定：对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封、扣押、冻结的人民法院应当允许其他人民法院查阅有关文书和记录。根据上述规定，轮候查封在未转化为正式查封之前，仅是一种效力待定的执行措施，并不直接影响案外人的实体权利。本案中，本院作出的（2014）西中执证字第00074号之一执行裁定书并发出的（2014）西中执证字第00074号之二协助执行通知书对涉案房产查封的时间为2018年2月2日，查封期限为2018年2月3日至2021年2月1日；在西安万同房地产开发有限公司与西安海星集团公司买卖合同纠纷执行一案中，本院作出的（2010）西执民字第00016-2号执行裁定书并发出的（2010）西执民字第00016-1号协助执行通知书对涉案房产查封的时间为2016年3月18日，查封期限为2016年3月18日至2019年3月17日。由此可见，本案对涉案房产查封措施系轮候查封，本案的查封并不产生正式查封的效力。基于以上事实，案外人西安金鹰国际购物公司对轮候查封的案涉房产提出的执行异议，不符合执行异议审查受理范围，应当不予受理，已经受理的应裁定驳回申请。案外人西安金鹰国际购物公司如对其购买房产主张权利，应向我院或者因案首封涉争房产的执行行为提出执行异议。另，案外人西安金鹰国际购物公司以西安海星房地产公司出具的《承诺书》是和解协议的组成部分，《承诺书》不是执行担保，法院不能依据《承诺书》直接执行西安海星房地产公司名下的财产的异议理由，因案外人西安金鹰国际购物公司并非该《承诺书》的当事人，且该《承诺书》的相关权利人西安海星房地产公司以此为由已向本院提出了执行异议，本院已依法受理，正在审查处理中。故案外人西安金鹰国际购物公司的该项异议理由因主体不适格，本院亦依法不予受理，已经受理的应裁定驳回申请。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款的规定，裁定如下：驳回案外人西安金鹰国际购物中心有限公司的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向陕西省高级人民法院申请复议。审 判 长  邓 琳审 判 员  王庆九审 判 员  李 唯二〇一九年三月二十一日法官助理  冯宝华书 记 员  张韵浛