吉林省德惠市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)吉0183民初4851号 原告:朱光宇，男，1965年4月13日出生，汉族，德惠市食品水产公司下岗工人，住德惠市新惠街**********楼。 委托诉讼代理人：王玉辉，吉林浪淘沙律师事务所律师。 原告：许长洪（系朱光宇妻子），女，1964年9月18日出生，汉族，德惠市食品水产公司下岗工人，住德惠，住德惠市新惠街**********楼iv> 委托诉讼代理人：王玉辉，吉林浪淘沙律师事务所律师。 被告：吉林省惠德建工集团有限公司，住所德惠市德大，住所德惠市德大路立交桥北 法定代表人：王文海，总经理。 委托诉讼代理人：邴闻天，吉林邴闻天律师事务所律师。 原告朱光宇、许长洪与被告吉林省惠德建工集团有限公司（以下简称惠德建工）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱光宇、许长洪及其委托代理人王玉辉和被惠德建工的委托诉讼代理人邴闻天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱光宇、许长洪向本院提出诉讼请求：依法判令停止对吉林省德惠市人民法院（2010）德执字299号执行裁定书中对位于德惠市新惠街10区425栋1单元1层1号楼（房产证为2705349号、新栋号1-10/425-111）的查封措施。事实和理由：2006年5月10日，我们与案外人许长彦、刘艳春夫妇在德惠市房屋交易所签订一份房屋买卖协议，约定：许长彦夫妇将案涉房屋以3万元的价格出售给我们，该房屋原来是我岳父、岳母的（因许长彦是小儿子，房照办在许长彦名下），经过家庭会议，该房屋卖给我们并由我们照顾老人晚年生活。房屋买卖协议订立后，房屋交易所工作人员说需要经过15个工作日后再缴纳200元工本费就可以过户了。但后来许长彦夫妇婚姻发生变故，该二人多年来不知去向，致使案涉房屋没有办理产权过户手续。但过错在于出卖人许长彦，因此案涉房屋所有权实际上是我夫妇俩的，故请求依法停止查封。 惠德建工辩称，不同意朱光宇、许长洪的诉讼请求。理由是：第一、《房屋买卖契约书》中没有许长彦签名确认，不是其真实意思表示。其躲避行为导致至今未予追认，因此该买卖契约无效。二原告并不享有案涉楼房的所有权，双方只是债权关系，物权没有转移；第二、二原告有权要求确认案涉买卖协议的效力并要求许长彦协助过户，但二原告一直没有做出维护自己权益的行为，存在过错，不符合法律规定；第三、本案房屋所有权未办理过户手续，不发生物权转让的效力。根据《物权法》第九条第一款规定，二原告不享有案涉房屋的所有权，无权排除对该房屋的执行，故请求依法驳回二原告的诉讼请求。 本案原、被告争议的焦点问题是：原告请求阻却对执行标的的执行的诉讼请求是否成立。 朱光宇、许长洪的观点是：许长洪是我妻弟，购买案涉房屋是出于照顾年迈多病的父母。2006年5月10日我们夫妇与许长彦一起在房屋交易所签订的《房屋买卖契约书》，购房款3万元当日就交付给许长彦，同时我们二人将办理房屋产权过户所需要的相关费用缴纳完毕。因工作人员告诉我们需要等待15个工作日之后（并再缴纳200元工本费）才能办理过户手续，所以当日没有办成。过后，许长彦婚姻发生变故，同时其自身债台高筑，为了躲避债务至今不知去向，导致案涉房屋一直没有履行过户手续。 朱光宇、许长洪对其主张提供证据如下： 1、房地产买卖契约书一份、房屋所有权证一份，证明朱光宇夫妇与案外人许长彦、刘艳春签订书面房屋买卖合同，案涉房屋以3万元价格出售与我夫妇； 2、收条一份，证明朱光宇夫妇已向出卖人支付了购房款3万元； 3、2018年11月5日德惠市房屋产权管理中心出具的《证明》一份、测绘费、查档费等票据5枚，证明案涉房屋买卖双方在签订房屋买卖合同后，已在房产部门办理完产权过户前期相关手续； 4、德惠市公安局建设街新惠派出所于2009年3月23日出具的证明一份以及德惠市人民法院公告一份（来源于【2009】德民初字第960号民事卷宗），证明案外人许长彦下落不明的事实； 5、出庭证人周振国、武守君的证人证言，证明朱光宇夫妇实际占有居住案涉房屋的事实； 6、协议书一份（系于20004年4月18日许长彦和吉林隆盛国际房地产开发有限公司德惠办事处签订的书面协议），证明该份协议书中有两种许长彦的笔迹，都是许长彦本人书写的； 7、协议书一份（2000年8月25日有许长彦署名的协议书），证明该份协议中许长彦书写的字迹与案涉房屋买卖合同中许长彦签名字迹相同； 8、许长彦出具的售楼发票存根一份，证明许长彦字迹与案涉房屋买卖合同上的字体相同； 9、2000年8月31日德惠市建筑工程有限公司第六工程公司出具的承诺书一份，证明开发商许长彦的名字处，其签名字体与案涉房屋买卖合同中的字体相同； 10、2002年5月21日的德惠市建筑工程有限公司第六工程公司与郝福臣签订的协议一份，证明该协议中落款处许长彦的签名字迹与案涉房屋买卖合同中的签名相同； 11、许长彦夫妇和原告夫妇四人身份证复印件一份，证明当时在房屋交易所签订房屋买卖协议时，买卖双方出具的身份证明； 12、房屋买卖证明一份（系朱光宇的岳父、母和邻居共同出具的），证明案涉房屋为原告朱光宇夫妇所购买； 13、出庭证人刘凤生、闫德霞、许长荣、许长丽的证人证言，证明案涉房屋原系朱光宇岳父岳母的，只是房屋产权证落在小儿子许长彦名下。因二老患病，生活无法自理，遂于2006年5月1日召开家庭会议，将案涉楼房由许长彦以3万元价格出卖给朱光宇夫妇，由朱光宇夫妇照顾两位老人的晚年生活; 14、有线电视费许可证以及缴费收据、电费收据以及手机交纳电费的协议一份、水费票据一份，证明实际入住案涉房屋的事实。 上述证据经庭审质证，惠德建工的质证意见是：对证据1的真实性无法确认，许长彦前后签名字体不一致，无法确认是其真实意思表示；对证据2的真实性有异议，无法确认是许长彦本人签名，收条原件在原告手里，不符合买卖交易逻辑；对证据3的真实性无异议，但不能证明未办理产权登记过户原告没有过错；对证据4的真实性和证明问题均无异议；对证据5未有质证意见。对证据6、7、8、9、10的真实性无法确认，与本案也没有关联性；对证据11、12的质证意见是：身份证系复印件，无法确认其真实性；证明材料是多人联名，不合法，且证人应该出庭作证；对证据13的证人证言均有异议，不真实，不能证明案涉房屋实际上是许长彦父母的；对证据14的真实性无法确认，如果是真的，也不能证明二原告在案涉房屋居住的事实，更不能证明许长彦将案涉房屋交付 惠德建工的观点是：不同意原告的诉讼请求。原告所诉不真实，诉请楼房一直由许长彦父母许庆才、杨秀芝居住使用。我公司在向许长彦主张履行生效判决书确定的义务时，许长彦承诺我公司，待其父母去世后，案涉楼房就交给我公司。二原告对案涉楼房不具有物权法上规定的所有权，不具有排他性。因此，二原告无权告诉，请求依法驳回二原告的诉讼请求。 惠德建工对其主张提供证据如下： 1、许长彦与二原告签订的《房地产买卖契约书》复印件一份；证明在该契约书中第三条只是约定2016年5月10日许长彦将案涉楼房正式交付给二原告，只是交付时间的约定，没有其他交付手续予以佐证； 2、收条一份，证明许长彦的收条不应该由二原告持有，我公司猜测双方存在串通； 3、2017年4月10日德惠市公安局治安大队关于被执行人许长彦的调查情况一份，证明案涉楼房由许长彦父母居住； 4、德惠市房屋交易所房屋登记薄一份，证明案涉楼房登记在许长彦名下； 5、2018年10月11日德惠市人民法院执行局对朱光宇的询问笔录一份，证明朱光宇在2006年所谓购买楼房后，因为差200元工本费，一直未办理产权更名过户手续，过错在朱光宇； 上述证据材料经庭审质证，原告的质证意见是：对证据1的真实性无异议，但对证明问题有异议，房屋是否交付并不是执行异议和复议规定中排除执行的法律概念，阻却执行的条件之一是合法占有房屋，在案涉房屋被查封之前，原告已经合法占有房屋；对证据2的真实性无异议，但对证明问题有异议，被告猜测性的语言不能否定收条的真实性；对证据3的真实性无法确认，因为没有公章和调查人员，且许长彦父母在案涉房屋居住的事实不能否定原告也在此居住，因为原告和许长彦父母本来已在一起生活多年；对证据4的真实性和证明问题均无异议；对证据5的真实性无异议，但对证明内容有异议，有很多我说的话没有记录。笔录中200元工本费与事实不符，事实是已在房屋产权部门缴纳了全部费用，只是需要买卖双方办理完摄像手续后缴纳200元的费用就可以过户了。 上述证据中只有证据3和证据5是惠德建工自身提供的证据，但该两份证据不足以推翻案涉房屋买卖合同的真实性和合法性以及二原告提供的相应证据。 本院经审理认定事实如下：朱光宇与许长洪系夫妻关系，许长洪与许长彦系同胞姐弟关系。案涉房屋建筑面积约为73.14平方米，位于德惠市新惠街********(其房屋所有权证号为吉房权德字第**)。于2006年5月10日朱光宇、许长洪与案外人许长彦在德惠市房屋交易所签订《房地产买卖契约书》（该合同文本为房屋交易所提供）一份，约定：许长彦将案涉房屋以3万元价格出卖与朱光宇、许长洪，并于当日完成房屋和购房款3万元的交付，许长彦为朱光宇夫妇出具《收条》凭据一枚；同时双方于合同订立当日办理了产权过户登记手续并缴纳各项费用。后因许长彦夫妇因故未能到产权登记部门完善最后一道手续，致使案涉房屋没有完成产权更名过户登记。 另：被告惠德建工前身系德惠市建设工程有限公司，其于2008年8月29日变更公司名称为吉林省惠德建工集团有限公司。该公司因在（2005）德民重字第31号民事判决中替代许长彦承担了连带责任（即向该案中的债权人韩修文返还购楼款183300.00元），遂以原告身份在（2009）德民初字第960号财产损害赔偿纠纷一案中，以许长彦为被告，向其追偿183300.00元，该判决于2010年1月20日生效后，惠德建工向法院申请强制执行。 德惠市人民法院于2017年5月2日作出（2010）德执字299号执行裁定书，对登记在许长彦名下的案涉房屋予以查封，查封期限为3年。朱光宇、许长洪于2018年9月10日收到该执行裁定书后，以其为案涉房屋的实际产权人为由提出执行异议，被裁定驳回后遂以案外人身份提起本案执行异议之诉。 本院认为，本院认为，朱光宇、许长洪诉请阻却案涉房屋执行的理由是否成立的关键在于案涉房屋买卖合同的效力以及案涉房屋的产权归属。首先、案涉房屋买卖合同订立于2006年5月10日，而案涉房屋作为执行标的被依法采取查封措施的时间却是2017年5月2日，且惠德建工自认许长彦已于2009年开始下落不明，显然，买卖双方不存在恶意串通的可能性，即房屋买卖合同成立在先，查封保全措施在后。因此，案涉房屋买卖合同，应为合法有效。其次、根据朱光宇、许长洪提供的《房地产买卖契约书》、《收条》、德惠市房屋产权管理中心出具的《证明》以及出庭证人周振国、武守君等证人证言，显然，买卖双方就案涉房屋不仅具有真实买卖的合意，还有全部购房款已经交付以及自案涉房屋买卖协议订立后买受人实际入住占有和已在房屋产权部门办理过产权登记并已缴纳各项费用的事实，即案涉房屋已在房屋产权部门办理有备案登记。因此，案涉房屋实际产权人应为朱光宇夫妇无疑。而被告惠德建工虽对案涉房屋买卖合同的真实性持有异议，但其提供的证据本身并不能推翻二原告提供的相关证据，显而易见，二原告提供的诸份证据相互之间已形成完整的证据链条，各证据彼此之间具有内在逻辑性和关联性，足以证明其诉请主张，故本庭对二原告提供的上述证据予以采信。同时根据惠德建工自认许长彦于2009年就已不知下落的事实，案涉房屋一直没有完善产权过户登记手续的过错显然在于许长彦，而非朱光宇夫妇。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条的规定，即“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2，在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3，已支付全部价款；4，非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，朱光宇、许长洪对案涉房屋阻却执行的理由成立，本院依法予以支持。 综上所述，朱光宇、许长洪就本案诉争执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院依法予以保护。依照《最高人民法院的解释》第三百一十一条、三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，拟判如下： 停止吉林省德惠市人民法院（2010）德执字299号执行裁定书中对位于德惠市新惠街10区425栋1单元1层1号楼（房产证为2705349号、新栋号1-10/425-111）的执行。 案件受理费550元和特快专递费168.00元，718元，由惠德建工负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  李奕衡 代理审判员  孙永德 人民陪审员  杨志伟 二〇一九年三月十八日 书 记 员  郗文辉