江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民初990号原告（案外人）:花向阳，男，1970年1月16日出生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：皋荣蓉，江苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝玉，江苏瀛元律师事务所律师。被告（申请执行人）：苏州市相城区永泰农村小额贷款有限公司,住所地苏州市相城经济开发区漕湖大道51号。法定代表人：金洪涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈敏慧，江苏苏诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹卫忠，江苏苏诚律师事务所律师。第三人（被执行人）：王明明，男，1981年10月16日出生，汉族，住苏州市虎丘区。原告花向阳与被告苏州市相城区永泰农村小额贷款有限公司（以下简称永泰小贷公司）、第三人王明明案外人执行异议之诉一案，于2018年8月17日向本院起诉。本院受理后，依法组成了合议庭，于2019年3月7日公开开庭审理了本案，原告花向阳委托诉讼代理人郝玉、被告永泰小贷公司委托诉讼代理人陈敏慧到庭参加诉讼，第三人王明明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告花向阳向本院提出诉讼请求：1、撤销（2017）苏05执恢27号之一执行裁定与（2018）苏05执异49号执行裁定。2、判令确认花向阳与王明明的租赁合同有效。3、判令停止对中央景城1幢1203室房屋的执行。4、诉讼费由永泰小贷公司承担。事实与理由:2016年7月21日，王明明与花向阳签订《房屋租赁合同》约定将其名下坐落于苏州市工业园区中央景城1幢1203室房屋租于花向阳，租金2000元/月，租期20年。同时双方还约定，由花向阳代王明明偿还其欠付曹志刚、钟建洪的借款本息46万元以折抵租金；由花向阳帮助王明明垫付案涉房屋的按揭贷款。合同签订后，花向阳依约为王明明代偿上述全部借款，并多次向王明明、沈莉燕(王明明之妻)转账合计282700元。2015年7月28日，王明明、沈莉燕在与永泰小贷公司的申请仲裁裁决一案中，被裁决承担连带责任。2017年7月24日，苏州市中级人民法院应永泰小贷公司申请，查封案涉房屋。2018年6月12日，苏州市中级人民法院作出(2017)第05执恢27号之一裁定书，涤除花向阳与王明明，沈莉燕的租赁关系。花向阳就此提出执行异议，苏州市中级人民法院作出(2018)苏05执异49号裁定，驳回花向阳的异议请求。花向阳认为，花向阳与王明明签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，应当依法予以保护。在实践中，支付租金的方式多样化，合同约定由花向阳通过为王明明代偿借款、垫付银行贷款以折抵房屋租金，该约定系双方对于租金支付方式的特别约定，于法不悖，应当依法予以认可和保护。现永泰小贷公司申请涤除花向阳的租赁关系，严重侵害了花向阳的合法权益。被告永泰小贷公司辩称：1、案涉房产已经于2016年4月29日由王明明抵押给中国银行苏州新区支行，债权金额为240万元。案涉租赁合同签订日为2016年7月21日，租赁在抵押之后。2、案涉租赁租期20年，与生活常理不符，且租金并未实际支付，代偿金额与合同约定不符，本质系以租抵债。3、花向阳未提交证据证明合同签订后实际占有使用房屋。因此请求法院驳回花向阳的诉讼请求。第三人王明明述称：我之前欠了很多钱，花向阳替我还了一部分，后来打算把房子抵押给花向阳，因为已经存在抵押，所以签了一个20年的租赁合同，之前替我还的钱抵偿租金，后来房贷我也还过，花向阳也还过。花向阳是否实际入住我不清楚，现在钥匙在花向阳处，我没有钥匙。我不欠钟建洪钱的，借条我写过但我已经还掉，借条没有收回。花向阳、永泰小贷公司对裁决书、执行裁定书、说明等证据均无异议，本院对上述证据予以确认，并经审理查明了如下事实：永泰小贷公司与昶迪公司、陆洋公司、曹利红、杜月亮、顾红霞、褚佳亮、王明明、沈莉燕申请仲裁裁决一案，苏州市仲裁委员会于2015年7月28日作出（2015）苏仲裁字第258号裁决书，裁决：一、昶迪公司偿还永泰小贷公司借款本金3000000元及利息64500元；二、昶迪公司向永泰小贷公司支付自2015年4月26日起至本裁决第一项实际清偿之日止的逾期利息（以借款本金3000000元为基数，按照中国人民银行一年期贷款利率的四倍计算）；三、陆洋公司、曹利红、杜月亮、顾红霞、褚佳亮、王明明、沈莉燕对裁决第一、二、四项承担连带清偿责任；四、本案仲裁费28579元，财产保全费5000元，律师费20000由昶迪公司负担。后，昶迪公司及陆洋公司等未履行上述仲裁裁决，永泰小贷公司向本院申请执行。本院于2017年7月24日查封被执行人沈莉燕、王明明名下位于苏州市工业园区九华路88号1幢1203室房产，并于2018年6月12日作出（2017）苏05执恢27号之一执行裁定，认为案涉租赁在设立抵押之后，裁定涤除花向阳与被执行人沈莉燕、王明明的房屋租赁关系，为此花向阳向本院提出书面异议。本院经审查依据民事诉讼法第二百二十七条驳回了作出（2018）苏05执异49号执行裁定，驳回了花向阳的异议请求。另查明，案涉房产于2016年4月25日设立抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行。该行于2018年11月26日向本院提交情况说明称，王明明、沈丽燕与中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行借款发生在2016年4月，借款目的系用于购买案涉房产，并以案涉房产作为抵押物为该行设立抵押权，因设立在抵押权之后的租赁权不得对抗担保物权，故要求法院不予支持花向阳的请求。审理中，为主张租赁关系的成立，花向阳提交了其作为乙方、承租方与王明明作为甲方、出租方的《房屋租赁合同》，内容显示王明明将上述位于苏州工业园区九华路88号1幢1203室房屋出租给异议人花向阳，房屋租赁期间自2016年7月21日至2036年7月20日租赁期间20年，房屋租金每月为2000元，合同落款日期为2016年7月21日。《房屋租赁合同》第四条“付款方式”中，手写添加：“3、乙方（即花向阳）承诺在三个月内代甲方清偿钟建洪、曹志刚的全部借款本息共46万元，折扣20年租金；4、乙方每月代甲方先垫付按揭贷款2200元，三年后甲方全部归还乙方全部垫款金额。”永泰小贷公司对上述证据真实性不予认可。为证明其已经代王明明清偿钟建洪、曹志刚的全部借款本息共46万元，花向阳提交了如下证据：1、借条一份，该借条载明王明明向钟建洪借款30万元，约定半月后归还，载明借款日期为2016年8月5日。永泰小贷公司对真实性不予认可。王明明称其已经不欠钟建洪的款项，该笔借款已经由王明明本人清偿，但未收回借条。2、落款人名为“钟建洪”的收条两份，该两份收条载明2016年8月19日，曹利红代王明明向钟建洪归还借款10万元，2016年11月4日，曹利红代王明明向钟建洪归还借款20万元。永泰小贷公司对真实性不予认可。3、落款人名为“曹利红”的代还款借条两份，该两份代还款借条载明，其中落款日为2016年8月31日的代还款借条载明“今曹利红代王明明还曹志刚借16万元，现已归还2万元，余款14万元经商议决定曹利红在2016年10月1日前承担。”其中落款日为2016年11月4日的代还款借条载明“今曹利红把剩余的14万元分两笔代还曹志刚，其中一笔是用陈丽娟的信用卡还3万元，另用花向阳9万元，用网银转2个一万元。”永泰小贷公司对真实性不予认可。4、借记卡明细两张，其中2016年11月4日转账钟建洪11万元，2016年11月4日向曹志刚转账9万元。民生银行支付业务回单两张，其中2016年11月4日转账曹志刚两笔1万元。永泰小贷公司对上述证据真实性不予认可，认为该转账与本案无关。花向阳称，王明明清偿钟建洪、曹志刚的全部借款本息共46万元，其中30万元为清偿钟建洪，其中11万元系花向阳通过银行直接转账支付，另外的19万元系通过曹利红支付，但无证据证明19万元系委托曹利红。其中16万元为清偿曹志刚，其中11万元系系花向阳通过银行直接转账支付，另外5万元系曹利红通过现金支付。曹志刚与王明明中的借款关系无法提供借条。房屋租赁合同中的第三、四项手写部分为曹利红书写，曹利红与花向阳系朋友关系，帮助花向阳处理租房和水电事宜。为证明其已经代王明明清偿银行按揭贷款，花向阳向本院提交了24份向王明明及沈莉燕的转账凭证，依据转账凭证，自2016年2月3日起，花向阳向王明明有多笔转账，其中2016年2月3日转账30000元，花向阳主张上述款项系履行房屋租赁合同中的第四项内容。为证明其已经占有使用案涉房屋，花向阳向本院提交了水费、电视费、电费的缴费清单手机截屏打印件，该打印件未载明缴纳上述款项的缴纳主体，亦未载明缴费与案涉房产的关联性，且最早一期缴费记录系发生在2016年5月。在本院2018年10月15日组织的证据交换中，花向阳主张其租赁关系开始于2016年7月21日。在中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行于2018年11月26日向本院提交情况说明后，本院向花向阳出示了该说明并对其进行了调查，花向阳又称虽然租赁合同签订于2016年7月21日，但与王明明早在2016年2月份即已经通过口头约定的形式租赁和涉案房产并支付了租金。以上事实有证据交换笔录、调查笔录、开庭笔录证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，花向阳请求带租拍卖不能成立，理由如下：首先，在签订合同方面。案涉租赁合同签订的时间为2016年7月21日，花向阳提交的借条载明的王明明向钟建洪的借款时间为2016年8月5日。在王明明与花向阳达成由花向阳清偿钟建洪借款的合意时，王明明尚不结欠钟建洪借款，租赁合同中清偿尚未发生借款的约定显不符合逻辑。结合王明明在审理中对案涉租赁系“以租金抵偿之前欠款”的陈述，案涉租赁合同真实性存疑。其次，在支付租金方面。花向阳的陈述及提交的证据之间存在以下矛盾：第一，花向阳称30万元为清偿钟建洪借款，包括银行转账11万元及委托曹利红支付19万元。但花向阳未提交证据证明19万元系由花向阳委托曹利红进行的支付，相反，王明明本人称其已经亲自清偿了钟建洪30万元。此外，落款人名为“钟建洪”的收条载明2016年11月4日，曹利红代王明明向钟建洪归还借款20万元，亦与花向阳所陈述委托曹利红支付19万元相矛盾。第二，花向阳称其中16万元为清偿曹志刚借款，包括转账11万元及委托曹利红支付5万元。花向阳陈述5万元系曹利红通过现金支付，但依据代还款借条中载明的内容，该5万元还包括了信用卡支付，证据与花向阳陈述存在不一致。且花向阳亦未提交委托曹利红支付的相关证据。第三，从代偿按揭贷款上来看，花向阳举证2016年2月3日转账30000元，此时案涉租赁合同并未签订，且案涉按揭贷款亦发生在2016年4月，因此花向阳以偿还按揭贷款的方式支付租金的陈述亦不能成立。第四，合同约定的租金为2000元/月，合计租金应为48万元，而依据花向阳的举证与陈述，其支付金额远超过该金额。因此，花向阳支付租金的陈述真实性存疑。再次，在占有使用方面。花向阳向本院提交了水费、电视费、电费的缴费清单手机截屏打印件，但该打印件未载明缴纳上述款项的主体，亦未载明缴费与案涉房产的关联性，本院对花向阳提交的该份证据不予采信。花向阳并未提交充足的证据证明其在抵押及查封前已经实际占有使用案涉房屋。最后，花向阳主张的租赁合同签订于2016年7月21日，在中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行设置抵押之后，现抵押权人中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行明确要求涤除租赁拍卖，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，其主张的租赁关系不得对抗抵押权。虽然花向阳在审理中陈述称其实际租赁关系早于抵押设立，但其一，花向阳在本院第一次组织的证据交换中并未提出租赁关系早于抵押的主张，在中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行向本院提交情况说明，就案涉房产提出涤除租赁拍卖的请求后，花向阳又改口提出租赁关系发生在抵押之前。其二，花向阳并未提交证据证明其在抵押之前已经达成口头租赁协议，且案涉租赁租期为20年，应以书面达成，花向阳所称的口头租赁协议与本案所涉20年租赁合同无关。因此本院对其述称租赁关系系发生在抵押之前不予采信。综上，花向阳的前后陈述及其主张与其提交的证据所载明内容之间存在多处矛盾，花向阳在案涉租赁合同的订立及租金支付上真实性存疑，又因花向阳并未提交证据证明其已经实际占有使用案涉房产，案涉房产的抵押权人中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行向本院明确要求涤除租赁关系。花向阳的诉讼请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回花向阳的诉讼请求。案件受理费8500元，由花向阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行账号：10×××75）。审 判 长 吴      岚审 判 员 水天庆审判员陈琳二〇一九年三月十三日法官助理 刘      钰书 记 员 钱      曦