广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初7119号 原告：苏德琦，男，1966年8月18日出生，汉族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：蒋星住，广西钰锦律师事务所律师。 被告：广西新恒投资有限公司，住所地南宁市安吉大道。统一社会信用代码：914501005615708206。 法定代表人：梁芳廷，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘一琴，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎涵，广西欣源律师事务所律师。 被告：南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处，住所地南宁市安吉大道。 法定代表人：潘庆康，该街道办事处主任。 委托诉讼代理人：石君生，南宁市西乡塘区法律事务中心法律服务工作者。 原告苏德琦与被告广西新恒投资有限公司（以下称新恒公司）、南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处（以下称安吉街道办）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法组成合议庭，并于诉讼中依原告苏德琦的申请追加安吉街道办为被告，于2018年11月30日第一次、2019年3月11日第二次公开开庭进行了审理。原告苏德琦及其委托诉讼代理人蒋星住、被告新恒公司的委托诉讼代理人刘一琴、黎涵、被告安吉街道办的委托诉讼代理人石君生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏德琦向本院提出诉讼请求：1．判令新恒公司履行《南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处危旧房改住房改造项目住户代建合同》，交付合同约定项目的1#楼2单元10层1003房给原告；2．判令新恒公司向原告支付逾期交房违约金暂计152200元（计算方式：以50万元为基数，按每天万分之四，自2016年7月1日起暂计至2018年7月31日，以后另计至交付房屋之日止）；3．本案诉讼费用由被告承担。 第一次庭审后，根据原、被告双方提供的证据，本院认为，根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（桂政发〔2009〕16号）的相关规定，原告不具备购买涉案项目非还建房的资格，且根据相关部门出具的情况说明，涉案房屋已售予符合购买非还建住房的职工，即涉案合同已不能履行。经本院释明后，原告变更诉讼请求为：1．解除原告与被告新恒公司（代建方）、安吉街道办（建设方）于2015年9月2日签订的《南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处危旧房改住房改造项目住户代建合同》；2．判令二被告共同向原告返还购房款50万元并支付资金占用费（计算方式：以40万元为基数，按民间借贷月利率2%计算从2015年9月2日起计算至付清款项之日止；以10万元为基数，按民间借贷月利率2%计算从2015年12月15日起计算至付清款项之日止）；3．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年9月2日，原告与被告新恒公司、安吉街道办签订《南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处危旧房改住房改造项目住户代建合同》，约定原告购买该危旧房该住房改造项目的1#楼2单元10层1003号房，建筑面积为112.15平方米，单价为4530元/平方米，总房款为508039.5元。2015年9月2日、2012年12月15日，原告分别向被告支付购房款40万元、10万元。被告不能向原告交付房屋，已构成根本违约。原告为维护自身合法权益，特向法院提起民事诉讼。 被告新恒公司辩称，1．原告不具备购买涉案危旧房改住房改造项目房屋的资格，双方签订的《住户代建合同》自始无效，不存在解除问题；2．安吉街道办不是合同相对方，不是本案适格被告；3．合同自始无效且不具有实际履行的可能性，原告对此存在明显过错，新恒公司不存在违约行为，无需承担任何责任；新恒公司同意返还原告购房款本金50万元，但原告要求被告按年利率24%的标准支付资金占用费没有任何事实及法律依据。 被告安吉街道办辩称，其不是本案适格被告，其也未委托新恒公司代为销售涉案项目的房屋，更未收取原告的购房款，因此请求法院驳回原告对其的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月2日，原告苏德琦（住户）与被告新恒公司（代建方）签订一份《南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处危旧房改住房改造项目住户代建合同》（以下称《住户代建合同》），主要约定：1．合同所称住户是指符合南宁市安吉街道办事处危旧房改住房改造项目住房代建条件的对象，住户必须提供符合办理危旧房改住房限价住房条件的个人资料，由代建方办理住房准购证。2．住户托建的房屋为南宁市安吉街道办事处危旧房改住房改造项目的1#楼2单元10层1003号房，建筑面积112.15平方米，土地性质为划拨住宅用地。3．合同所称住房属于南宁市安吉街道办事处危旧房改住房改造项目的住房，以《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》第三十二条为依据计算住宅代建费用，住房代建费用为4530元/平方米，代建费用共计508039.5元。4．代建方应当在2016年6月30日前，将办妥竣工验收手续的房屋交付住户使用。5．代建方未能按约定期限将住房交付住户使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，代建方按日向住户支付已交纳代建费用万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，住户有权解除合同，住户解除合同的，代建方应当自住户解除合同书面通知到达之日起30日内退还住户全部已交纳代建费用，同时，代建方应按住户已交纳代建费用总额的10%向住户支付违约金。合同签订当日，原告向新恒公司支付购房款40万元。2015年12月15日，原告向新恒公司支付购房款15万元。 庭审中，经本院询问，原告称其不是涉案危旧房改住房项目的原住户，并称其不清楚其是否符合购买涉案危旧房改住房项目非还建住房的条件。安吉街道办陈述称涉案危旧房改住房项目是安吉街道办的项目。 另查明：《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》第三十条规定：“对非还建住房，应当按照下列顺序供应：（一）未享受过房改购房政策的建设单位职工家庭；（二）享受过房改购房政策但住房建筑面积未达标的建设单位职工家庭；（三）建设单位职工购房后有剩余住房的，由本级住房制度改革委员会办公室按照下列顺序调剂：1、同级政府的其他单位中满足本款第（一）项、第（二）项规定条件的职工家庭；2、当地城镇无住房中低收入家庭。按本办法第十二条规定的方式改造的，根据前款第（一）项、第（二）项、第（三）项的规定供应后还有剩余住房的，可以向当地城镇居民供应。”第三十一条规定：“购买非还建住房实行申请、审批和公示制度。对符合本办法第三十条规定条件的，由建设单位提出初审意见后报当地住房制度改革委员会办公室审查发放准购证。” 再查明：据首府南宁住房制度改革委员会办公室出具的《核查结果公示》及南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处出具的《情况说明》所载，安吉街道办事处安吉大道57号危旧房改住房改造项目中的1号楼B单元1003号房（非还建住房）已售予符合购买非还建住房的西乡塘区某单位职工何某春，订立合同的时间为2017年9月28日。 又查明：新恒公司经营范围包括房地产开发经营等。 本院认为，原告与新恒公司签订的合同虽名为“住户代建合同”，但原告并非涉案项目原业主，根据合同约定的具体内容，应认定原告与新恒公司的真实缔约意图在于转移房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，应确认原告与新恒公司之间形成房屋买卖合同关系。建立该合同关系是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，但原告不具备购买涉案项目非还建住房的资格，且该非还建住房已售予符合条件的职工，双方签订的合同已履行不能，故对于原告要求解除其与新恒公司签订的《住户代建合同》及要求新恒公司返还购房款50万元的诉请，本院予以支持。根据相关司法解释规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据；新恒公司以涉案合同违反地方规范性文件的规定为由主张合同无效的意见不能成立，本院不予支持。 关于合同不能履行给原告造成损失的责任承担问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，即使新恒公司与安吉街道办存在合作开发协议，但无证据证明新恒公司有权向社会公众销售涉案项目非还建住房。新恒公司作为具有房地产开发资质的企业，应当知道涉案项目的性质、非还建住房具有特定的供应对象及购买非还建住房实行申请、审批和公示制度，但新恒公司在无权对外销售涉案项目非还建住房的情况下，仍向原告销售涉案项目非还建住房，并承诺在较短时间内向原告交付房屋，其应对合同不能履行给原告造成损失承担责任，故对于原告要求新恒公司支付资金占用费的诉请，本院予以支持；但原告主张按照民间借贷月利率2%计算资金占用费没有事实及法律依据，应调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。另一方面，《住户代建合同》确已表明涉案房屋的性质、建设依据及购买条件，原告作为完全民事行为能力人，应当知道自己不具备购买涉案危旧房改住房改造项目房屋的资格，在签订合同时能对合同签订后可能不能取得房屋有一定程度的预见和判断，因此，原告亦应对合同履行不能承担部分风险。原告称新恒公司说涉案房屋能办证，其才购买，但原告对此未提供相应证据予以佐证，本院不予采信。根据全案事实，本院认定原告对其利息损失（资金占用费）自担50%的责任。 《住户代建合同》未列明安吉街道办为合同当事方，更未有安吉街道办的签章，原告主张安吉街道为合同当事方证据不足；此外，该合同明确表明涉案房屋的性质、建设依据，原告明知自己不具备购买涉案房屋的资格，在合同没有安吉街道办签章的情况下，原告没有理由相信安吉街道办是该合同的相对方。综上，原告要求安吉街道办对本案债务承担责任没有事实及法律依据。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条的规定，判决如下： 一、解除原告苏德琦与被告广西新恒投资有限公司于2015年9月2日签订的《南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处危旧房改住房改造项目住户代建合同》； 二、被告广西新恒投资有限公司返还原告苏德琦购房款50万元； 三、被告广西新恒投资有限公司向原告苏德琦支付资金占用费（计算方法：以40万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率从2015年9月2日起计算至2015年12月14日；以50万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率从2015年12月15日起计算至上述第二项义务履行完毕之日止；被告广西新恒投资有限公司负担其中的50%）； 四、驳回原告苏德琦要求被告南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处对本案债务承担责任的诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费10402元（原告苏德琦已预交），由被告广西新恒投资有限公司负担7877元，原告苏德琦负担2525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  秦 晓 人民陪审员  梁鸿辉 人民陪审员  卢鸿淮 二〇一九年三月十五日 书 记 员  韦 械