安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初476号 原告：乔龙坤，男，1979年12月15日出生，汉族,住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：孟凡利，阜南县鹿城镇法律服务所法律服务工作者。 被告：安徽省万霖房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市开发区七里铺。统一社会信用代码913412007139471732。 法定代表人：卢强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴成群，安徽众商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈继新，安徽众商律师事务所律师。 原告乔龙坤诉被告安徽省万霖房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序。于同年2月18日公开开庭进行了审理，原告乔龙坤及其委托诉讼代理人孟凡利，被告安徽省万霖房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈继新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乔龙坤向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金18012元；二、依法判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金19150.95元；三、依法判令被告为原告购买万霖钱丰小区14#楼2单元708室房屋办理所有权证书。四、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于阜南县，总价款380000元。2017年10月17日，被告向原告交付房屋，至今未取得房屋所有权证书，根据合同第十一条、第十二条、第二十条的约定，被告违约导致逾期交房、办证，应承担违约责任。 被告安徽省万霖房地产开发有限公司公司辩称，原告请求逾期办证违约金19150.95元无事实根据和法律依据，不应当支持；被告按照法律的规定为原告尽快办理房屋产权证。 本院经审理认定事实如下：2015年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于阜南县，预测建筑面积97.56平方米，总价款为380000元。 《商品房买卖合同》第九条关于商品房交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、主体竣工（水、电、路三通）；4、该商品房经综合验收合格”。 《商品房买卖合同》第十一条关于交付时间和手续约定：“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房”。 《商品房买卖合同》第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力，出卖人未按照第十一条的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在15日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；（2）逾期超过15日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。 《商品房买卖合同》第二十条关于房屋登记的约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、房屋产权证由出卖人统一办理，办证费由出卖人承担（契税、住房维修基金及其它费用由买受人承担）。 合同签订后，原告依约于2015年1月6日向被告交付购房款350000元，连同2014年10月6日合同签订前向被告支付30000元定金，全部房款380000元支付完毕。原告于2017年10月17日接收涉案房屋。 被告在合同签订前取得涉案楼房商品房预售许可证，证号为2014017号。 2017年10月13日，被告取得阜南县住宅小区综合查验领导小给出具的（2017）6号《阜南县住宅小区综合查验结论告知单》，证明：被告开发的万霖钱丰小区14﹟、15﹟楼经综合查验，同意先行交付使用。 被告至今未取得建设工程竣工验收备案表；涉案房屋至今未办理房屋所有权转移登记。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。原告依合同的约定向被告交付了购房款，被告应按约定在2016年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付给原告，被告未取得建设工程竣工验收备案表，不符合合同约定交付条件，被告实际于2017年10月17日交付房屋，构成违约，依照合同约定，逾期交房应当支付违约金，对原告在接收房屋前的逾期交房违约金，本院予以支持。从2016年7月1日至2017年10月17日，被告逾期交房474天，应支付原告违约金18012元（380000元×0.0001×474天）。 关于逾期办理房屋产权证违约金，涉案房屋至今仍未能办理房屋产权登记手续，在未取得建设工程竣工验收备案表前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因被告的原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任。由于双方在合同中约定逾期办证违约责任为房屋产权证由被告统一办理，办证费由被告承担（契税、住房维修基金及其它费用由买受人承担），原告要求被告支付逾期办证违约金无合同依据，不予支持。 因涉案房屋目前尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不具备办理房屋所有权证的条件。根据《商品房买卖合同》第二十条第一款规定，原、被告均有义务为涉案房屋办理不动产权登记手续，且原告要求房屋所有权登记需要房产部门审核登记，属行政行为，具体何时取得，无法确定，原告可与被告另行协商解决，或者待条件成就时另案主张权利。对于原告要求被告依法给原告房屋办理不动产权登记的诉求，依法应予驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽省万霖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔龙坤逾期交房违约金18012元； 二、驳回原告乔龙坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费730元（原告预交365元），减半收取计365元，由原告负担200元，被告安徽省万霖房地产开发有限公司负担165元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  余光武 二〇一九年三月十四日 书记员  张光明 （2019）皖1225民初476号案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知：本案申请执行期限为2年，时间从本判决书生效之日起计算，逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院帐户，开户名：阜南县人民法院执行标的款；开户行：中国银行股份有限公司阜南支行；帐号：17×××07；并请通知主审法官。