河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终217号 上诉人（原审被告）：石家庄神北企业管理咨询有限公司。住所地：平山县冶河东路文昌苑**楼商铺。 法定代表人：李明权，该公司经理。 委托诉讼代理人：崔自强，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：赵二军，男，1984年5月15日出生，汉族，住平山县。 委托诉讼代理人：杨文学，河北英汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵江红，男，1983年12月8日出生，汉族，住平山县。 委托诉讼代理人：杨文学，河北英汇律师事务所律师。 上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司因与被上诉人赵二军、赵江红房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2018）冀0131民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司的委托诉讼代理人崔自强、被上诉人赵二军、赵江红的委托诉讼代理人杨文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司上诉请求：1.撤销平山县人民法院（2018）冀0131民初1797号判决，直接改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、租金应当自房屋实际交付使用时间起算。1.双方签订的《商铺返租合同书》第二条租赁期限及乙方租权约定：租赁期限自甲方与建设单位约定的交房日起计算至此后第十年的对日，但判决书却将此约定引申为“明确约定租金自原告与建设单位约定的交房日起计算”，明显具有倾向性。2.《商铺预定合同》约定的交房时间是2013年6月30日，而当时房屋根本没有建成，更谈不上交付使用。而且，在此时被上诉人尚未与建设单位签订《商品房买卖（预、销售）合同》，更未与上诉人形成租赁合同关系。但一审判决却将此日期作为租期及租金的起算时间，明显是错误的。3.案涉商铺的交付使用时间为2015年7月31日，晚于约定交付时间两年有余，而此重要事实却被原审判决以证据存在瑕疵而漠视。一审法院既不要求上诉人进一步举证，也不依职权采取任何方式对此事实进行查明的做法欠妥。4.尽管合同对房屋交付时间有约定，但被上诉人却未能如约向上诉人交付房屋，无论是其不具交付资格，还是房屋尚不具备交付条件不能交付，均属被上诉人违约。而在被上诉人违约逾期交付房屋在先的情况下，上诉人要求将租赁期限顺延至房屋实际交付之日，并非是对合同的变更，而是在被上诉人违约的情况下，要求被上诉人依法应当承担的继续履行和采取补救措施的责任。此主张不仅合情合理，符合交易习惯，而且符合法律规定，被上诉人应当无条件予以配合。合同法第一百零七条明确规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，本案中要查明被上诉人应得租金的数额、上诉人是否欠付被上诉人租金，以及欠付租金的情况，关键需要查明商铺交付使用的时间。然而，一审判决并未对商铺交付时间着重进行查明，导致其在关键事实未查明的情况下做出错误认定。二、上诉人没有欠付被上诉人的租金。自2015年7月31日至一审法庭辩论终结之日（7月16日）共计不足三年，即2015年7月31日到2016年7月30日、2016年7月31日到2017年7月30日、2017年7月31日到2018年7月30日三个租赁年度。此三年的租金被上诉人已经足额预付不存在上诉人欠付被上诉人租金的情况。综上，一审判决存在事实未查明，适用法律错误等问题，恳请二审法院依法审理后撤销原判，发回重审或直接改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人赵二军、赵江红答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、本案所涉租赁合同是格式合同，且条款是上诉人起草，租赁费的支付是上诉人向购房人及出租方的承诺。二、合同签订及租赁合同出具后，上诉人主动履行了部分给付租赁物的义务，在答辩人提起一审诉讼之前，从没有提出过2013年6月30日房屋没有交付，是主动履行了除拖欠之外的租金。答辩人认为上诉人现在是规避责任，违背合同诚信的原则，恶意拖欠支付租赁费，恳请法院驳回上诉，维持原判。 赵二军、赵江红向一审法院起诉请求：1、判决被告按期履行《神池•北国商场商铺租赁合同书》；2、判决被告向原告支付拖欠的租赁费21750元，并承担逾期至支付之日止的同期银行利息。 一审法院认定事实：河北神池房地产开发有限责任公司以出让方式取得位于平山县编号为国用（2010）第35-2310号的地块的土地使用权，使用年限自2010年4月8日至2050年2月4日。原告赵二军、赵江红购买河北神池房地产开发有限责任公司在该地块建设项目的第4层084号房，房款为101966元，原告于2011年11月8日交定金10000元，2011年11月11日交清余款91966元，河北神池房地产开发有限责任公司为原告出具了收款收据，收据载明了具体房号。原告与河北神池房地产开发有限责任公司在2011年11月11日签订预定合同，于2013年7月8日签订《商品房买卖（预、销售）合同》，约定出卖人在2013年6月30日前交付商品房，同日，原告与被告签订商铺租赁合同书，将所购“北国商城”4层084号商铺出租给被告。租赁期限为：自原告与建设单位约定的交房日起算至此后第十年的对日。租金及支付方式：第一租赁年度，年租金标准为总房款的7%，年租金总额为7138元；第二租赁年度，年租金标准为总房款的8%，年租金总额为8157元；第三至第六租赁年度，年租金标准为总房款的9%（每年），每年租金总额为9177元；并对第七至第十租赁年度的租金标准及年租金总额进行了约定。租金按季支付，每租赁季度结束后十五日内支付本季租金；其中备注部分载明：第一租赁年度除正常租金外，另给总房款的3%奖励，该奖金随第一租赁年度的第一租赁季度的租金同时支付。被告截止到2017年7月3日共向原告支付租金及奖励共计25831.29元。被告提供2018年6月25日河北神池房地产开发有限责任公司的证明，用于证明平山北国商城交付使用时间为2015年7月31日，该证据无单位负责人及制作证明材料人员签名或盖章。 以上事实，由当事人陈述、收据、商品房买卖（预、销售）合同、商铺租赁合同、中国银行交易明细清单等证据在卷佐证。 一审法院认为，合同是双方当事人协商一致达成的协议。原、被告签订的商铺租赁合同设立的是当事人在租赁关系中各自的权利、义务，是双方真实意思表示，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故原、被告的商铺租赁合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告所签订租赁合同，明确约定租金自原告与建设单位约定的交房日起计算，原告与建设单位约定的交房日在原、被告签订租赁合同之前，该事实是显而易见的，按常理被告在签订合同前应对该事实加以考虑，被告在该事实存在情况下与原告签订合同，应认定原、被告签订合同时，被告认可以原告与建设单位约定的交房日起算租金，故，被告应依约定履行民事义务，承担民事责任。被告主张依据建设单位的证明载明的交付使用时间，确定履行期限，实质是对双方合同履行期限的变更，被告证据不符合单位提出证明材料的形式要件，且无其他证据与该证据形成证据键，被告提供的证明不能证明合同履行期变更符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定的合同变更条件，其主张不予支持。自双方约定的租金计算期限起至法庭辩论终结时止，被告应支付原告租金及奖励共计45885元，被告已支付给原告租金及奖励共计25831.29元，尚欠原告租金20053.71元，所欠租金利息自法庭辩论终结时最后一期逾期之日起算。原告要求被告继续履行合同，按期支付未到期租金，因继续履行合同是基于一方当事人违约而主张的违约责任，对于未到履行期的债权，尚不能认定被告存在违约行为，故，原告要求被告履行未到期债权的诉讼请求，不予支持。债权到期，被告产生违约行为的，原告可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款的规定，一审法院判决如下：一、被告石家庄神北企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内给付拖欠原告赵江红、赵二军2018年6月30日前的租赁费20053.71元及利息（利息自2018年7月16日起至实际给付之日止按中国人民银行活期存款基准利率计算）；二、驳回原告赵江红、赵二军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费344元，减半收取计172元，原告赵江红、赵二军负担22元（已交纳）；被告石家庄神北企业管理咨询有限公司负担150元，于本判决生效后三日内交纳。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据,证据一：（2018）冀01民终11588号民事判决；证据二：河北神池房地产开发有限责任公司出具的证明。二份证据用以证明涉案房产实际交付时间是2015年7月31日。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对该两份证据的质证意见为：上述证据与本案无关。对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，故对本案事实的认定应以双方签订的租赁合同内容予以确定。上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同书中明确约定“租赁期限自甲方与建设单位约定的交付日起计算至此后第十年的对日”，再结合被上诉人与河北神池房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同约定的交付期限，原审法院认定双方租赁期限自2013年6月30日开始计算，并无不当。另外，上诉人与被上诉人签订租赁合同的时间及被上诉人与开发商签订商品房买卖合同的时间均发生在2013年7月8日，而商品房买卖合同约定的房屋交付时间为2013年6月30日，上诉人明知合同约定交房时间早于房屋实际交付时间，仍在租赁合同中载明租赁期限按照约定交房日起计算，应依照合同约定履行给付租金的义务。上诉人主张按照实际交房日起计算租金的上诉请求，无事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，石家庄神北企业管理咨询有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费344.0元，由上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  寻 亚 审判员  高瑞江 二〇一九年三月七日 书记员  张 林