广东省惠州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019)粤13民终1131号上诉人（原审原告）：张科立，男，汉族，1983年1月29日出生，住广东省河源市源城区，委托诉讼代理人：李鑫淇，广东信达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：博罗县匡湖房地产开发有限公司，住所地：博罗县湖镇镇湖镇村街巷组，统一社会信用代码：914413227894499048。法定代表人：罗照兴。委托诉讼代理人：宋振鹏、王木蕾，广东伟伦律师事务所律师。上诉人张科立因与被上诉人博罗县匡湖房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2018）粤1322民初1644号民事裁定，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张科立上诉请求：一、撤销广东省博罗县人民法院(2018)粤1322民初1644—1号民事裁定书裁定，依法发回重审。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、原审裁定书以《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》印有“本合同为草拟文本，并无任何法律作用”的字样而认定双方仍然是草签阶段，没有订立备案的商品房预售合同的裁定是认定事实不清；应当认定双方签订的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》具有等同于签订《备案的商品房预售合同》的效力，依法保护上诉人的合法权益，理由如下：（一）该合同符合我国《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定的合同成立条件和生效要件。依《合同法》相关规定，有效合同应符合以下条件：1、签定合同或协议的当事人需是双方或多方，而不能是单方所为，经过平等、自愿协商而订立;2、签订的主体是有资格的民事行为能力人(包括自然人、法人等)，他们对自己的行为的内容能够正确认识，可自由支配自己的行为，能够自己的名义签订相关合同、协议;3、签定的合同、协议的内容不违反法律的强行性效力性法律规定，不得违反公序良俗和公共道德秩序。4、合同或协议内容不损害国有、社会公共利益或第三人合法利益。双方签订的合同符合《合同法》规定。（二）依《合同法》第四十条之规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方签订的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》印有“本合同为草签文本，并无任何法律作用”的格式条款属于明显排除上诉人的主要权利，免除被上诉人的主要义务的无效条款。（三）上诉人与被上诉人签订《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》后，上诉人认为双方签订就是正式的《备案的商品房预售合同》，并且上诉人于2014年支付了全部购房款人民币2338641元，分别通过转账方式向上诉人支付购房款人民币1683500元和现金支付人民币655141元，并有被上诉人工作人员黄秋娣出具该有被上诉人财务公章的收据，足以认定被上诉人收到全部购房款项。依据《合同法》第三十七条之规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立：本案中，退一步说双方签订是草签合同，但是因上诉人实际履行了支付购房款的合同义务，构成《合同法》上的实际履行，据《合同法》第四十四条之规定依法成立的合同，自成立时生效，同时双方签订的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》亦印有“适用于商品房预售、销售”的字样，故应具有与《备案的商品房预售合同》同样效力。综上所述，双方签订的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》具有等同于签订《备案的商品房预售合同》的效力，对双方具有法律拘束效力，双方应当遵守合同约定权利和义务，一方违约就要承担责任。原审法院认定事实不清。二、原审裁定书以被上诉人不认可收到上述支付的购房款、被上诉人报案其工作人员存在职务犯罪行为、被上诉人工作员工侵占事实要通过职务犯罪侦查破案为由不认定上诉人支付了购房款，履行了合同义务是依法无据，情理不通的，属于认定事实不清。三、本案中，有上诉人提供了转账记录和收据足以认定被上诉人收到上诉人全部购房款项，被上述人的工作员工侵占公司的财物是被上诉人与员工之间侵权纠纷，是否需要追究刑事或者民事责任与本案审理和处理并无关联，难道说被上诉人工作人员侵占公司财物应当让购房者（本案上诉人）来承当责任？原审法院以上诉人的购房款是否被被上诉人单位工作人员侵占事实应当通过对职务犯罪的侦查破案结果才能最终确认，而认定该案不是人民法院民事案件审理的范围，实属依法无据裁定，原审法院法律适用错误。四、另外，由于原审法院未将被上诉人与卢玉华、叶东兰签订的《商品房买卖合同》并经原审法院生效的调解书确认履行一事告知上诉人，上诉人亦未能有途径知悉该案件信息，但判决书却体现与本案有重大关联的案件情况，属于法定程序违法。并且被上诉人一房多卖的欺诈行为已触及合同诈骗罪的底线，既然被上诉人其用心险恶，公然挑衅诚信为本的和谐社会关系，恳请法院将被上诉人犯罪的行为移交至公安局处理，应受到法律的严惩。综上所述，请求二审法院撤销原裁定，发回重新审判，支持上诉人的上诉请求。一审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告博罗县匡湖房地产开发有限公司继续履行合同，交付位于博罗县××大道××商住楼××商铺、××商铺、03商铺号房并办理房屋产权证书；2、判令被告博罗县匡湖房地产开发有限公司支付逾期交付博罗县××大道××商住楼××商铺、××商铺、03商铺号房的违约金暂计1000元（每日按该商品房总价款2338641元的0.02%计算，从2014年5月1日起算至房屋实际交付之日止，暂计至2018年4月1日）；3、判令被告博罗县匡湖房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告提供的三份《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》的正中央顶部均印有“本合同为草拟文本，并无任何法律作用”的字样，落款出卖人处有被告博罗县匡湖房地产开发有限公司的公章，买受人处有原告张科立签名及捺印，且原告写明合同签订2014年3月17日。同日，原告张科立向案外人廖凯燕通过银行转账1683500元。合同编号13040164《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》约定被告位于博罗县××大道××商住楼××号商铺，建筑面积116.86㎡，出售给原告张科立，单价每平方米7400元，总价人民币864764元；约定一次性付款，买受人于2014年3月15日一次性支付房款共计人民币864764元。合同编号13040166《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》约定被告位于博罗县××大道××商住楼××号商铺，建筑面积89.22㎡，出售给原告张科立，单价每平方米7200元，总价人民币642384元；约定一次性付款，买受人于2014年3月15日一次性支付房款共计人民币642384元元。合同编号13040167《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》约定被告位于博罗县××大道××商住楼××号商铺，建筑面积113.91㎡，出售给原告张科立，单价每平方米7300元，总价人民币831543元；约定一次性付款，买受人于2014年3月15日一次性支付房款共计人民币831543元。2014年3月15日，被告公司工作人员黄秋娣出具收据，收据载明：今收到张科立先生购买怡景嘉园小区1号楼1、2、3、号商铺交来人民币贰佰叁拾叁万捌仟陆佰玖拾壹元整。另查明。1、2015年2月4日卢玉华与被告签订《商品房买卖合同》。约定被告位于博罗县××大道××商住楼××号商铺，建筑面积116.86㎡，出售给卢玉华，单价每平方米4600元，总价人民币537556元；卢玉华于2015年2月4日一次性付清了购房款537556元。被告没有交付和办理好房地产权证。经本院主持调解，于2016年8月2日作出的（2016）粤1322民初2329号民事调解书，就博罗县湖镇镇富匡大道38号怡景嘉园1号商住楼02商铺已经作出处理。双方自愿达成如下协议：一、被告博罗县匡湖房地产开发有限公司同意将卢玉华与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的出售给卢玉华的博罗县湖镇镇富匡大道38号怡景嘉园1号商住楼01商铺置换为博罗县湖镇镇富匡大道38号怡景嘉园1号商住楼02商铺，并同意自调解协议签字生效之日立即将房产交付给原告卢玉华。二、被告博罗县匡湖房地产开发有限公司应在交付房屋后一年内为原告卢玉华办理房地产权属登记。2、2015年2月4日叶东兰与被告签订《商品房买卖合同》。约定被告位于博罗县××大道××商住楼××号商铺，建筑面积113.91m2，出售给叶东兰，单价每平方米4600元，总价人民币523986元；原告于2015年2月4日一次性付清了购房款523986元。被告没有交付和办理好房地产权证。经本院主持调解，本院于2016年8月2日作出的（2016）粤1322民初2327号民事调解书，就博罗县湖镇镇富匡大道38号怡景嘉园1号商住楼03商铺已经作出处理，原被告双方自愿达成如下协议：一、被告博罗县匡湖房地产开发有限公司自调解笔录签字生效之日起两日内将本案所涉商品房博罗县湖镇镇富匡大道38号怡景嘉园1号商住楼03商铺及钥匙交付给叶东兰。二、被告博罗县匡湖房地产开发有限公司应在交付房屋后一年内就本案所涉商品房为原告叶东兰办理房地产权属登记。三、被告博罗县匡湖房地产开发有限公司同意承担本案的诉讼费用及（2016）粤1322财保70号案件的保全费，上述诉讼费和保全费原告叶东兰凭法院的案件受理费票据、保全费票据从向被告博罗县匡湖房地产开发有限公司交纳的物业管理费中予以抵扣。一审法院认为，原告提供的三份《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》均印有“本合同为草拟文本，并无任何法律作用”的字样，可以认定双方2014年3月17日签订的商品房预售合同现在仍然是草签阶段，没有签订备案的商品房预售合同。原告2014年3月17日向案外人廖凯燕通过银行转账1683500元，原告没有提供证据证明是向被告博罗县匡湖房地产开发有限公司支付的购房款。对于其他款项支付原告也没有提供证据。2014年3月15日被告公司工作人员黄秋娣向原告张科立出具盖有被告财务章的收据，被告对于该收据没有提供证据证明虚假，也没有做出合理解释。被告不认可收到原告支付的购房款。被告报案单位的工作人员的职务犯罪行为不能够否认原告被告双方草签商品房预售合同的事实。但是以上原告向案外人廖凯燕通过银行转账是否是向被告支付购房款、被告公司工作人员黄秋娣向原告张科立出具盖有被告财务章的收据是否已经收到购房款、原告的购房款是否被被告单位工作人员侵占的事实均应当通过对职务犯罪的侦查破案结果才能够最终确认，不是人民法院民事案件审理的范围。被告2015年2月4日与卢玉华、叶东兰签订《商品房买卖合同》。约定将原告被告草签商品房买卖合同的被告位于博罗县××大道××商住楼××商铺、××号商铺出售给卢玉华、叶东兰。被告和卢玉华、叶东兰签订的《商品房买卖合同》已经经过本院生效的调解书确认履行。原告和被告处于草签阶段的《商品房买卖合同》继续履行已经成为不可能。综上所述，对于原告的起诉事实部分应当通过对职务犯罪的侦查破案结果才能够最终确认，不是人民法院民事案件审理的范围，应当予以驳回起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条的规定裁定如下：驳回原告张科立的起诉。案件受理费12758元（原告已预交），本院予以退回原告张科立。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。另查，案外人江强因涉嫌职务侵占罪于2015年12月20日被博罗县公安局立案侦查，案外人钟曜行因涉嫌职务侵占罪于2016年10月22日被博罗县公安局立案侦查。目前两名犯罪嫌疑人已被通缉。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点为：本案起诉原审法院是否应当审理的问题。具体判析如下：根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定：“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”本案中，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》印有“本合同为草拟文本，并无任何法律作用”的文字，且上诉人提供的证据不足以证明其向被上诉人支付了购房款，因此，上诉人主张双方当事人之间存在商品房买卖合同关系存在重大的疵瑕。另一方面，上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》的委托代理人为钟曜行，而钟曜行因涉嫌职务侵占罪已被公安机关立案侦查，且根据上诉人提供的黄秋娣的证人证言显示，张科立提供的收据是案外人江强为了融资在未收到购房款的情况下虚开的凭证，收据中的财务专用章是江强所盖，目前江强也因职务侵占罪被立案侦查，鉴于张科立本案的起与上述涉嫌犯罪的事实具有关联性，按照上述规定，应当先行裁定驳回起诉。据此，原审裁定本案驳回起诉，符合法律规定，处理并无不妥，应予以维持。张科立应待上述刑事案件侦查审理终结之后，再另循法律途径解决。综上，张科立的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一九年三月二十五日法官助理黄晓娜书记员曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；