广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1303民初749号原告：惠州市百思特商业管理有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水人民四路都市广场******。法定代表人：刘洪民。委托诉讼代理人：方立新，公司员工。委托诉讼代理人：刘倚琪，公司员工。被告：惠州市中惠影城有限公司，，地址：惠阳区淡水人民四路都市广场第**法定代表人：吴纶熙。委托诉讼代理人：魏展鹏，广东中圳律师事务所律师。被告：东莞市星美影院投资有限公司，，地址：东莞市黄江镇星光城星光**301法定代表人：范嘉东。委托诉讼代理人：魏展鹏，广东中圳律师事务所律师。原告惠州市百思特商业管理有限公司与被告惠州市中惠影城有限公司、东莞市星美影院投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯文娟独任审判，于2018年11月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方立新、刘倚琪、被告惠州市中惠影城有限公司、东莞市星美影院投资有限公司的委托诉讼代理人魏展鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金、水电费1160264元、违约金2400591.57元（按日1%暂计至2018年2月27日），合计3560855.57元；2、判决解除《租赁合同》；3、被告二对被告一承担连带清偿责任。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月1日，被告二与惠州市中惠源实业投资有限公司签订《股权收购协议》，协议约定由被告二履行收购惠州市中惠源实业投资有限公司名下“中惠影城”100%的股权。根据协议第一章第1.1条第（6）项约定由被告一继续履行2015年11月30日同原告签订的《租赁合同》，承租原告位于都市广场三层的部分区域开设影城。《租赁合同》约定了影城场地租赁面积为1550平方米，租赁期限为拾贰年：从2015年11月30日起至2027年11月30日止。根据《租赁合同》第二章第一条第一项约定租金：定额每月租金总额为人民币66667元，合同第三条、第四条约定租金的递增幅度与租金具体费用表。同时，根据《租赁合同》第三章第二条约定：所有在合同中约定的应由乙方（被告一）交纳的费用（如租金、水电费、物业管理费）如因乙方原因逾期不交纳的，乙方应按应缴费用总额每日1%的标准向甲方（原告）支付违约金，逾期十天以上，甲方有权单方面终止本合同并继续追缴所欠款项。被告一对影城经营后一直未按照《租赁合同》约定向原告支付租金、水电费用，截止到2018年2月27日，被告一已拖欠租金、水电费1160264元，违约金为2400591.57元，合计为3560855.57元。经原告多次催收上述款项，但被告仍然未有履行付款义务，被告二作为被告一的收购方与实际控股方，应对被告一的债务承担连带法律责任。原告认为，被告的行为已经违反了合同的约定，为此，特诉请法院，请求判令并支持原告诉求。原告为其诉讼主张提供如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证；2、中惠影城登记资料；3、东莞市星美影院登记资料；4、中惠源营业执照；5、租赁合同；6、催款告知函；7、违约（催款、解约）告知函；8、违约（催款、解约）告知函；9、中惠影城欠费明细表；10、邮政、顺丰快递单。两被告辩称：截止2018年10月31日我方拖欠的租金为601400元、水费1030元、电费77833元。关于违约金，双方没有对违约金进行约定，即使有约定，被告提出的违约金也明显过高，另外原告并没有实际损失。二、对依法解除租赁合同，被告认为原告催告也应当给予一定的期限支付租金。原告至始至终也没有解除租赁合同的意思表示。关于连带责任的问题，被告二作为被告一的投资者，根据公司法的规定，公司可以对外投资，但不能承担无限连带责任。因此被告二无需对被告一债务承担连带责任。两被告未提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年11月30日，原告作为甲方（出租方），被告惠州市中惠影城有限公司作为乙方（承租方）签订一份《租赁合同》约定，甲方将位于惠州市××“都市广场××层部分场地出租给乙方使用。乙方租用该场地仅限于经营电影院、饮品、爆米花，租赁期限为12年。2015年11月30日至2017年11月30日，每季度费用20万元，每年度费用80万元。2017年12月1日至2019年11月30日，每季度费用21万元，每年度费用84万元，2019年12月1日至2021年11月30日，每季度费用22.05万元，每年度费用88万元。场地经营中水、电的使用，按其独立安装的水、电表实际发生额每月缴纳水电费，收费按国家相关部门制定的标准计算。乙方在每季度费用期满提前一个月向甲方缴纳下一个季度的租金、物业管理费等费用，若因乙方原因逾期不缴纳合同约定的费用，乙方按应缴费用总额每日1%的标准向甲方支付违约金，逾期十天以上，甲方有权单方面终止本合同并继续追缴所欠款项。乙方在签订本合同时缴纳两个月租金作为合同履约保证金，合同保证金在合同期满或双方协商一致解除合同时，且乙方结清应付费用后三十个工作日内，甲方无息全额退回乙方。乙方应在合同终止或解除时应按甲方认可的状态把租赁物业交还给甲方。乙方未按合同规定缴纳租金、水电费等款项及其他应由乙方缴纳的费用，甲方有权单方解除合同，收回出租的物业场地，履约保证金不予退还。原告主张被告自2016年12月起拖欠租金、水电费等，依照双方约定的租金支付标准自2016年12月1日至2019年2月28日，被告拖欠原告租金185万元，扣除2017年6月22日支付的20万元，尚拖欠租金165万元。对2018年11月前产生电费95433.95元，电费1336.50元，原、被告均认可。被告惠州市中惠影城有限公司系被告东莞市星美影院投资有限公司作为唯一企业法人股东投资设立。本院认为，原告与被告中惠影城经自愿协商签订《租赁合同》，上述租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同合法有效，原、被告都应当按合同约定履行各自的义务。现被告中惠影城未按照合同约定及时支付租金，系合同上约定的违约情形，原告据此诉请解除合同并支付拖欠的租金、水、电费，有事实和法律依据，关于原告诉请的违约金，双方合同中约定按逾期费用总额的日1%计算，约定的逾期费用标准明显过高，本院酌情调整为年利率24%计算。被告中惠影城公司系被告东莞星美影院投资公司作为唯一个企业法人股东投资设立，被告东莞美院亦未提交证据证实其作为股东，与其设立的中惠影城公司的财产相互独立，故其作为唯一法人股东应对中惠影城公司的债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告惠州市百思特商业管理有限公司与被告惠州市中惠影城有限公司于2015年11月30日签订的《租赁合同》，被告惠州市中惠影城有限公司自本判决书发生法律效力之日起十五日内向原告惠州市百思特商业管理有限公司返还租赁的营业场所。二、被告惠州市中惠影城有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告惠州市百思特商业管理有限公司支付截止2019年2月28日的租金1650000元，截止2018年11月前产生电费95433.95元，水费1336.50元，被告惠州市中惠影城有限公司对上述拖欠的款项自各款项拖欠之日起至清偿日止按年利率24%支付逾期付款违约金。三、被告惠州市中惠影城有限公司自2019年3月起按照合同约定的租金标准支付占用期间的使用费，2018年11月后产生的水、电费，被告惠州市中惠影城有限公司按实际发生的数额结算给原告惠州市百思特商业管理有限公司。四、被告东莞市星美影院投资有限公司对被告惠州市中惠影城有限公司上述付款义务承担连带清偿责任。五、原告惠州市百思特商业管理有限公司自本判决书发生法律效力之日起十五内向被告惠州市中惠影城有限公司返还已收取的履约保证金133334元。案件受理费35287元，由被告惠州市中惠影城有限公司、东莞市星美影院投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  冯文娟人民陪审员  林冠超人民陪审员  练宝忠二〇一九年三月二十九书记员林惠玲