安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终782号 上诉人（原审原告）：雷霆钧,男,1985年10月11日出生,汉族,职业不详，住安徽省桐城市。 上诉人（原审原告）：朱颖，女，1989年10月3日出生，汉族，职业不详，住贵州省兴义市。 以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：郭百利，河北冀港律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽永先置业集团有限公司，住所地安徽省桐城市文昌街道仙龙湖七里香溪**101。 法定代表人：戴先龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：耿仁飞，安徽同合律师事务所律师。 上诉人雷霆钧、朱颖与被上诉人安徽永先置业集团有限公司（以下简称永先公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省桐城市人民法院（2018）皖0881民初4235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雷霆钧、朱颖的委托诉讼代理人郭百利，被上诉人永先公司的委托诉讼代理人耿仁飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷霆钧、朱颖上诉请求：撤销原判，依法改判永先公司赔偿少交付房屋面积部分的损失148000元。事实和理由：原审认定赠送面积无法具体明确错误，户型图宣传页有明确的户型布局、赠送面积的具体位置。永先公司存在承诺向购房者赠送相应的面积而实际未能交付的事实，其依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和第十四条的规定主张损失，人民法院应予支持，否则经营者的虚假宣传未承担相应的任何法律责任，不仅损害消费者合法权益，也导致助长不守诚信的社会乱象。原审认定永先公司的销售广告和宣传资料是“要约邀请”缺乏合同和法律依据，《商品房销售合同补充协议》约定“出卖人的销售广告和宣传资料是要约邀请”符合格式条款的特点，永先公司作为提供格式条款的一方，未尽到明确提示和合理说明义务，该条款为无效条款。 永先公司辩称，雷霆钧、朱颖称赠送面积可以明确确定没有事实依据，双方签订的《商品房买卖合同》没有对赠送面积约定，雷霆钧、朱颖仅是依据宣传材料对赠送面积进行了估算；双方签订的《商品房买卖合同》的《补充条款》已经明确约定宣传材料是一种要约邀请，具体房屋户型结构以政府批复为准；《补充条款》系合同双方就住建部提供的标准文本中未尽事宜进行补充约定，不属于格式条款；永先公司交付的房屋面积与实际交付面积一致，赠送面积不在买卖合同的面积之内，也不包含在合同约定的价款中，且赠送面积违反规划。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 雷霆钧、朱颖向一审法院起诉请求：判令永先公司赔偿少交付房屋面积部分的损失148000元、支付逾期交付房屋违约金8000元、赔偿未安装铝合金推拉门部分的损失2000元。 一审法院认定事实：永先公司于2016年8月8日开工建设桐城市七里香溪二期A区40#楼项目，于2018年4月25日竣工。雷霆钧、朱颖于2017年2月3日与永先公司签订合同编号为201700793《商品房买卖合同》，合同第三条约定雷霆钧、朱颖购买永先公司开发的仙龙湖“七里香溪”第40幢1001号房；该商品房阳台是不封闭；该商品房合同约定建筑面积共132.36平方米，其中套内建筑面积105.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.9平方米。合同第四条约定，该商品房单价为4619.32元/平方米，房屋总价款为600000元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定并经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方（买受人）在接到甲方（出卖人）通知后，由于乙方原因造成未按时交接期间所发生费用由乙方承担，保修期间以甲方通知交房时间为准，第八条证明文件在双方进行验收交接后90天内由出卖人交给买受人。2017年4月14日（与《商品房买卖合同》同日）双方另签订“合同补充协议”作为《商品房买卖合同》的附件四。协议第二条约定，双方同意，买受人所购房的装饰、设备标准、户型结构及买受人所购房所在小区的总体规划布局等，均以买卖合同内容及政府最后批准文件（或设计单位的施工图）为准；协议第十一条约定，出卖人装修供买受人参观的样板房以及设置的沙盘，不作为双方验收商品房的标准，交房标准以政府最终批文、《商品房买卖合同》以及本补充协议为准；协议第十二条约定，出卖人的销售广告和宣传资料是要约邀请，具体内容以《商品房买卖合同》和本《补充协议》为准。2018年4月25日，涉案工程进行竣工验收备案，并分别于2018年6月19日、6月20日、6月21日、6月22日经公安消防、城建档案管理机构、环保部门、规划部门验收通过，并于2018年6月23日通过了工程质量监督站的综合验收。2018年4月27日，经桐城市房地产测绘队测量，雷霆钧、朱颖所购房屋建筑面积为132.36平方米，其中套内面积105.46平方米，公摊面积26.9平方米。2018年5月3日，桐城市住房和城乡建设局因仙龙湖七里香溪38、39号楼工程存在未经验收，擅自交付使用的问题，向永先公司下达了《责令整改通知书》，永先公司于2018年5月8日发出公告，内容为“七里香溪38、39、40、43、44号楼局部需要整改，计划延期交房。具体交房时间另行通知，望广大购房者理解！”。雷霆钧、朱颖于2018年5月5日办理验房交接。另查明，永先公司自认雷霆钧、朱颖诉称的客厅与阳台之间的推拉式铝合金门，包含在设计规划之中，永先公司愿意赔偿雷霆钧、朱颖2000元。另查明，永先公司户外宣传广告牌的宣传语为“坡地美宅每户赠一房”、“113-132㎡宽景洋房，一梯一户，每户送一房”，广告牌左上角冠以“七里香溪”，各户型图宣传页以红色虚线框标示全赠送部分、以蓝色虚线框标示半赠送部分，但广告宣传的赠送面积买卖双方未在《商品房销售合同》中约定，每户赠送面积不能一一对应，无法具体明确。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，雷霆钧、朱颖与永先公司签订的《商品房销售合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。1、关于雷霆钧、朱颖诉请赔偿赠送面积部分的违约损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料视为要约的基本条件为：属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施、说明和允诺具体确定、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。永先公司广告宣传的赠送部分不在规划范围之内，雷霆钧、朱颖亦未能举证证明商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，且双方在签订的补充协议中也明确“出卖人的销售广告和宣传资料是要约邀请，具体内容以《商品房买卖合同》和本《补充协议》为准”，因此雷霆钧、朱颖要求永先公司赔偿面积损失的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，不予支持。2、关于雷霆钧、朱颖要求永先公司支付延期交房的违约金的诉求。按照合同约定：双方约定的交房日期为2018年5月1日。逾期不超过60日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人交付房价款万分之一的违约金。永先公司按合同约定履行交房义务的日期为2018年6月23日，该日期距双方约定的交房日期2018年5月1日达53日，根据合同约定，经核算，永先公司应当支付违约金为3180元（600000元×53天×0.0001元/天），故对雷霆钧、朱颖要求永先公司赔偿逾期交房损失的合理部分予以支持。3、关于雷霆钧、朱颖要求永先公司赔偿未安装铝合金推拉门部分的损失2000元的诉求，因永先公司庭后自认该推拉门确实包含在设计规划之中，并自愿赔偿2000元，故对该项诉求予以支持。综上，经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告安徽永先置业集团有限公司须于判决生效后十日内赔偿原告雷霆钧、朱颖逾期交付房屋违约金3180元及未安装铝合金推拉门部分的损失2000元，合计5180元。二、驳回原告雷霆钧、朱颖其他诉讼请求。案件受理费3460元，减半收取计1730元，由原告雷霆钧、朱颖负担865元，被告安徽永先置业集团有限公司负担865元。 二审中，雷霆钧、朱颖提交《桐城市市场监督管理局行政处罚听证公告》一份，证明永先公司在销售商品房过程中，存在虚假宣传的事实。永先公司质证意见为：对真实性无异议，桐城市市场监督管理局已召开听证会，尚未作出最终处罚决定，但该事实与本案没有关联性，即使作出处罚决定针对的也是永先公司在宣传过程中违反广告法相关规定的行为。本院认证意见如下：相对人对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。至于是否达到证明目的，需综合全案予以判断。 对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。根据该规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有在充分满足特定条件的情形下，方可视为要约。本案中，永先公司虽在销售广告和宣传资料的宣传语中有“赠送面积”的内容，但对该赠送面积不在开发规划范围内的事实双方均不持异议，且赠送面积仅在销售广告和宣传资料中用图形显示，对每户并无具体确定的赠送面积，原审法院认定永先公司宣传的内容无法具体明确，并无不当。双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》均未对赠送面积作出约定，雷霆钧、朱颖也未举证证明对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，雷霆钧、朱颖诉求永先公司承担违约赔偿责任，缺乏事实和法律依据，原审未予支持并无不当。至于永先公司在销售商品房过程中是否存在虚假宣传等行为，应由相关行政主管机关认定处理，不属于本案审理范围。 综上，雷霆钧、朱颖的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3260元，由上诉人雷霆钧、朱颖负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐杨 审判员  黄谷 审判员  左红 二〇一九年三月二十九日 书记员  吴杰 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。