海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终48号上诉人（原审原告）：刘玉芹，女，1970年10月5日出生，汉族，住址：山东省胶州市。委托诉讼代理人：刘玉欣，女，1977年2月17日出生，汉族，住址：海南省海口市。委托诉讼代理人：张勇，山东文康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三亚金厦产业开发有限公司，住所地：三亚市迎宾路大道秦岭汽车修理厂旁。法定代表人：胡红兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙定华，海南三和元律师事务所律师。上诉人刘玉芹因与被上诉人三亚金厦产业开发有限公司（以下简称金厦公司）商品房预约合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初6627号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘玉芹上诉请求：1、撤销三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初6627号民事判决第二项，改判金厦公司向刘玉芹支付自2017年5月12日至一审起诉之日止的违约金595160元；2、本案诉讼费、保全费由金厦公司承担。事实及理由：一、本案案由应为商品房预售合同纠纷。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖协议具备合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”虽然双方当事人签订的协议名称是“认购协议书”，但其已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且金厦公司已经按照约定收取购房款1413683元，已占总房款的40%，并于2017年10月13日将涉案商品房交付给刘玉芹使用，刘玉芹已经对涉案房屋进行装修并实际入住。2、双方当事人在签订《认购协议书》后还签订了《认购补充条款》及正式的《商品房买卖合同（预售)》，只是《商品房买卖合同（预售)》没有办理正式网签。因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，即使本案仅有“认购协议书”也应当认定双方已经实际构成了商品房预售买卖合同关系，并不是商品房预约合同关系。二、一审法院对涉案《认购补充条款》的效力认定错误。双方签订的《认购补充协议》上加盖金厦公司销售专用章，且其经理刘卫民签字确认，金厦公司对公章、刘卫民签字的真实性在一审庭审过程中均予以认可，即使金厦公司未对刘卫民进行授权，该行为也构成表见代理，一审法院以刘玉芹未在《认购补充协议》上签字为由否认《认购补充协议》的效力于法无据。该协议是金厦公司向刘玉芹出具的，由刘玉芹保存的协议其可以随时签字确认，并不能因此否认其效力。三、双方签订的《商品房买卖合同（预售)》约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。《认购补充协议》就是对《认购协议书》和《商品房买卖合同（预售)》中因公司不能按时办理网签行为违约责任的补充。金厦公司因为房价上涨在能够给刘玉芹办理网签却拒不办理目的是想毁约收回涉案房屋。金厦公司的行为明显违背社会公序良俗和诚信的行为，应当让其承担惩罚性违约责任。刘玉芹为维护自身合法权利提起诉讼，由此导致的诉讼费、保全费等，应当由金厦公司负担。综上，请求二审法院依法予以改判。金厦公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，刘玉芹的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘玉芹向一审法院提出诉讼请求：1、金厦公司履行刘玉芹、金厦公司签订的《南枫禅墅认购协议书》，与刘玉芹补签《商品房购买合同书》，并落实网签程序;2、金厦公司履行《南枫禅墅认购协议书》承诺，赔偿未能及时完成购房网签赔偿金，自2017年5月12日起至金厦公司完成网签之日，每日按已交房款的千分之一计算，赔偿给刘玉芹，截至起诉之日违约金为595160元。一审法院认定事实：2017年3月11日，金厦公司（甲方）与刘玉芹（乙方）签订《南枫禅墅认购协议书》，约定：乙方自愿认购甲方开发的位于三亚市××路房(实为1404号房，房屋所在预售证号为三房预许可[2015]16号)，总房款为3523683元;乙方付款方式是按揭贷款，乙方在2017年3月11日前付清首付款1413683元，并同时与甲方签订《商品房买卖合同》，且乙方须在《商品房买卖合同》约定的时间内办理贷款手续;若乙方未在约定的期限内付清对应款项并完成《商品房买卖合同》网上合同文本的签订，视为乙方违约;在双方签订《商品房买卖合同》时本认购协议自动失效等。该认购协议书盖金厦公司的合同专用章。2017年3月11日，刘玉芹向金厦公司支付首付款1413683元（含定金100000元）。当天，“南枫禅墅”销售经理刘卫民打印一份《认购补充条款》，内容是：刘玉芹于2017年3月11日认购南枫禅墅2栋2单元1504号房。现约定在交完首付款及各项材料齐全的情况下需在2个月内完成网签，若未完成按已交房款每天1‰赔偿。刘卫民在该补充条款上签名，并盖“南枫禅墅营销部专用章”。刘玉芹已经对该房屋进行装修并入住。刘玉芹认为金厦公司未与其完成《商品房买卖合同》网上合同文本的签订，遂提起诉讼。一审法院认为，金厦公司与刘玉芹签订的《认购协议书》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且金厦公司已经按照约定收受刘玉芹的购房首付款，因此认定为有效合同。根据海南省住房和城乡建设厅琼建房[2018]102号《关于贯彻落实的通知》，刘玉芹签订认购协议在2018年3月30日前，并支付了30%首付款，金厦公司应与刘玉芹继续办理涉案房屋的《商品房买卖合同》网签备案手续。《认购协议书》上盖的是金厦公司的合同专用章。《认购补充条款》盖的是“南枫禅墅营销部专用章”，不是金厦公司的合同专用章。营销部专用章是部门专用章，是不能对外使用的，证明金厦公司未授权刘卫民对外与刘玉芹签订补充条款。《认购补充条款》没有刘玉芹的签字，不属于合同内容。并且金厦公司没有授权刘卫民向刘玉芹作出承诺，该《认购补充条款》对金厦公司是没有法律约束力的。因为完成网上合同文本签订后才能办理按揭贷款，故《认购协议书》约定：乙方（刘玉芹）在付清首付款时与甲方签订《商品房买卖合同》;若乙方未在约定的期限内付清对应款项，并完成《商品房买卖合同》网上合同文本的签订，视为乙方违约。该协议书没有约定金厦公司承担未完成网上合同文本签订的违约责任。《认购补充条款》的内容是：现约定在交完首付款及各项材料齐全的情况下需在2个月内完成网签，若未完成按已交房款每天1‰赔偿。假如《认购补充条款》依法成立，但同样没有明确约定由金厦公司承担赔偿责任。故刘玉芹根据《认购补充条款》，请求金厦公司承担赔偿责任，无事实和法律依据，金厦公司的该项抗辩理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第十二条第一款、第四十八条第一款、第六十条第一款规定，判决：一、金厦公司于本判决生效之日起30日内与刘玉芹办理“南枫禅墅”小区2栋2单元1404号房《商品房买卖合同》网签备案手续；二、驳回刘玉芹的其他诉讼请求。一审案件受理费9750元（刘玉芹已预缴4875元），减半收取计4875元，由刘玉芹负担4775元，由金厦公司负担100元;财产保全费5000元（刘玉芹已预缴），由刘玉芹负担。二审中，本案当事人没有提交新证据。本院经审理查明：对一审法院查明的事实，予以确认。另查明，金厦公司与刘玉芹已签订《商品房买卖合同（预售）》，双方确认该合同实际签订的日期与合同上载明的日期不一致，虽当事人对合同实际签订的日期有争议，但刘玉芹确认该合同系在本案起诉前签订，双方对合同内容无异议。本院认为，本案的争议焦点为:刘玉芹主张金厦公司承担逾期办理网签备案手续的违约金是否有依据。《认购协议书》上盖有金厦公司合同专用章及南枫禅墅营销部专用章，刘卫民作为销售经理在该协议上签名，《认购补充条款》虽未加盖金厦公司合同专用章，但有刘卫民的签名及加盖南枫禅墅营销部专用章，刘玉芹有理由相信刘卫民的行为系代表金厦公司。根据合同法第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，刘卫民的代理行为有效。《认购补充条款》是金厦公司与刘玉芹对《认购协议书》的补充，与《认购协议书》具有同等效力。刘玉芹在起诉前双方已签订《商品房买卖合同》，根据双方签订的《认购协议书》第五条约定，在双方签订《商品房买卖合同》时，认购书自动失效。故刘玉芹主张金厦公司承担逾期办理网签备案手续的违约责任没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，上诉人刘玉芹的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9751.60元（刘玉芹已预缴），由刘玉芹负担。本判决为终审判决。审 判 长 付春燕审 判 员 尹合欢审 判 员 李新建 二〇一九年三月二十一日法官助理 吴家莹书 记 员 吴妍妍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。