??北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初49674号原告：北京慧学通教育科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街****1808。法定代表人：潘培显，董事长。委托诉讼代理人：沙云翠，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海燕，女，该公司职员，住北京市海淀区。被告：姜红成，男，1960年10月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李博，河北宏扬律师事务所律师。被告：姜籽宇，女，1983年7月6日出生，汉族，，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李维振，北京铭旭律师事务所律师。原告北京慧学通教育科技有限公司（以下简称慧学通公司）与被告姜红成、姜籽宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告慧学通公司之委托诉讼代理人沙云翠、刘海燕、被告姜红成之委托诉讼代理人李博、被告姜籽宇之委托诉讼代理人李维振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慧学通公司向本院提出诉讼请求：1、姜红成、姜籽宇共同返还我公司房屋押金83646元；2、姜红成、姜籽宇共同返还我公司房屋租金138329.31元；3、姜红成、姜籽宇共同支付我公司违约金92219.72元；4、本案诉讼费用由姜红成、姜籽宇承担。事实与理由：2013年5月10日，我公司与姜红成签订房屋租赁合同，约定姜红成将海淀区复兴路×号天行建大厦×房间出租给我公司，由于房主姜籽宇并未在北京，姜红成签订合同的行为应视为委托代理行为。双方合作至2017年9月1日，姜红成将房间上锁，禁止我公司继续使用，姜红成的行为构成根本违约，我公司与姜红成、姜籽宇沟通无果，故诉至法院。姜红成辩称，不同意慧学通公司的诉讼请求，慧学通公司未付清5月份应缴的下个季度的租金，即少付6586.64元。按照合同第14.2条约定，合同于2017年5月26日自动终止。我已于2017年8月向慧学通公司发出搬离通知。慧学通公司迟迟未腾退，造成房屋闲置，闲置两个月租金损失102300元。慧学通公司不配合我交接，未返还我中央空调遥控器、燃气卡、电卡，破坏了屋内装修，后期我花费了装修费。慧学通公司租赁房屋从事教育培训，但其并没有经营资质，我认为慧学通公司超范围经营，基于此我要求解除合同理由正当。姜籽宇与我并非委托代理关系，姜籽宇为海淀区复兴路×号天行建大厦×房间的所有权人，出租人是我。租赁事宜均由我个人完成，涉案合同权利义务均由我承担，与姜籽宇无关。姜籽宇辩称，房屋出租合同是姜红成与慧学通公司签订，根据合同相对性，合同权利义务应由姜红成承担，与我无关。在房屋租赁合同履行期间，所收的租金一直打到姜红成的账号，我没有收到租金。故本案租赁合同的签订、履行均与我无关，不应由我承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年5月10日，姜红成（甲方、出租方）与慧学通公司（乙方、承租方）通过北京诚达信物业管理有限公司的介绍签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于北京市海淀区复兴路×号天行建商务大厦第×层×房间(以下简称×房间)出租予乙方，建筑面积275平方米；租期为五年，自2013年6月1日起至2018年5月31日止，免租期为2013年5月11日至2013年5月31日；房屋用途为教学、办公，除另有约定，不得改变用途；合同签订之日支付2个月租金作为房屋押金，租赁合同结束后双方清点无误，甲方原数返回。合同生效后，租金每3月支付一次，首次支付租金在合同签订之日内完成；乙方同意按5元/天/平米，同意按日历计算年租金501875元，月租金为41823元向甲方承租该房产；租金乙方需于下次支付租金日提前十五日支付甲方，如遇星期六、星期天或中华人民共和国的节假日，同该到期日顺延至下一工作日；乙方同意2013年5月10日前将押金83646元，支付给甲方；乙方同意租金按每二年在原租金基础上递增5％。合同第七条甲方对房屋产权的承诺约定：“甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，提交该房屋产权证复印件或有关产权证明复印件作为合同附件备案，并为乙方提交办理营业执照所需的相应证件。”合同第十二条因乙方责任终止合同的约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……3、每个缴费日十五日内，乙方未付房租；4、利用承租房屋进行违法活动；……”合同第十三条提前终止合同约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，终止合同书签订后则双方互不向对方承担违约责任。”合同第十四条违约责任约定：“1、租赁期间双方必须信守合同，除合同第十三条外，如乙方中途退租违约则甲方将不予退还未到期的租金和押金，作为违约金。如甲方违约须退还乙方未到期的租金和押金，并赔偿乙方贰个月租金作为违约金。因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。如乙方未能按时支付房屋租金，拖欠时间超过十日后，甲方有权收回房屋，合同自然终止甲方不承担任何违约责任。”同日，慧学通公司向姜红成支付房屋押金83646元。另查，2013年11月21日，姜红成、慧学通公司就海淀区复兴路×号天行建商务大厦第×层×房间（以下简称×房间）签订《房屋租赁合同》，约定租期为2013年12月1日至2018年5月31日，月租金为31982.88元，按季度支付，租金每二年在原租金基础上递增5%。2017年8月份前后，慧学通公司与姜红成就是否继续租赁×房间、×房间进行协商：慧学通公司主张姜红成提出让其从×房间搬至同楼×房间；姜红成主张慧学通公司要求用×房间调换×房间；后双方未达成一致意见。2017年8月17日，慧学通公司向姜红成转账租金100000元，附言“××”。2017年9月1日，慧学通公司向姜红成转账租金145661元。2017年9月1日，姜红成将×房间、×房间上锁。庭审中，姜红成称其于2018年2月将×房间、×房间另行出租。双方均主张合同已解除，就合同解除原因，慧学通公司主张姜红成将房屋上锁使其无法正常使用房屋；姜红成主张慧学通公司未依约足额支付房屋租金。就合同解除时间，慧学通公司主张为房间上锁日即2017年9月1日；姜红成主张为慧学通公司欠付5月至7月租金6586.64元之日即2017年5月26日。就慧学通公司搬离×房间的时间，慧学通公司主张为2017年9月11日；姜红成主张为2017年9月17日。庭审中，慧学通公司主张姜籽宇委托姜红成对外出租房屋，为此提交不动产权证复印件、姜阳与姜红成身份证复印件。姜红成、姜籽宇认可上述证据的真实性，但主张无委托出租之事。庭审中，姜红成主张慧学通公司于2017年8月向物业公司咨询提前退租事宜，为此提交北京诚达信物业管理有限公司天行建项目处出具的《情况说明》、证明。《情况说明》记载：“……2017年8月天行建商务大厦×单元承租方北京慧学通教育科技有限公司的刘老师，向我司客服部咨询房屋转租退租及出租事宜并与出租方协调。”慧学通公司不认可《情况说明》、证明的真实性，主张该证据无公司法定代表人的签字。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，慧学通公司与姜红成签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律，行政法规的强制性规定，双方形成合法有效的合同关系，双方均应按照合同约定履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现慧学通公司、姜红成均主张合同已解除，本院对此不持异议。慧学通公司、姜红成主张双方曾于2017年8月前后就是否继续租赁×房间、×房间进行协商，双方虽就何方提出调换房间各执一词，但均确认有过磋商之事宜。慧学通公司于2017年8月17日、9月1日向姜红成支付了×房间、×房间租金。本院认为，慧学通公司虽未能按时足额支付房屋租金，但双方确有协商调换租赁房屋之事实，慧学通公司迟延支付租金之行为未构成根本违约，姜红成据此解除合同无事实和法律依据。姜红成于2017年9月1日将×房间上锁，合同已实际解除，解除时间以房间上锁时间为准。姜红成主张因慧学通公司超范围经营而解除合同，证据不足，本院不予采信。合同解除后，姜红成应将房屋押金及扣除上季度欠付的租金后的剩余租金退还慧学通公司。慧学通公司要求姜红成退还剩余租金及押金之诉讼请求，于法有据，本院予以支持，具体数额以本院扣除欠付租金后核定数额为准。因慧学通公司确有迟延支付租金之违约行为，慧学通公司要求姜红成支付违约金，本院不予支持。慧学通公司主张姜红成受姜籽宇的委托出租房屋，构成表见代理，据此要求姜籽宇承担责任。本院认为，所谓表见代理，是指行为人以被代理人的名义订立合同存在代理权限的瑕疵，而相对方有理由相信行为人有代理权。本案中，姜红成以自己的名义与慧学通公司订立合同，合同的权利义务应由姜红成承担。慧学通要求姜籽宇退还押金、剩余租金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、姜红成于本判决生效后七日内向北京慧学通教育科技有限公司退还房屋押金八万三千六百四十六元、房屋租金十三万一千七百四十三元六角九分；二、驳回北京慧学通教育科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千二百二十八元（北京慧学通教育科技有限公司已预交），由北京慧学通教育科技有限公司负担二千九百零二元，已交纳；由姜红成负担六千三百二十六元，于本判决生效后七日内交纳。公告费二百六十元（北京慧学通教育科技有限公司已预交），由姜籽宇负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陈穆颜人民陪审员  王 伟人民陪审员  齐 琨二〇一九年三月二十五日书 记 员  梁 贺