北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终2645号上诉人（原审被告）：李丽敏，女，1976年4月23日出生，住河北省邢台市。上诉人（原审被告）：周保军，男，1978年11月9日出生，住河北省邢台市。二上诉人共同委托诉讼代理人：史文翠，北京至普律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李佳峰，男，1979年3月31日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：邓少东，北京邓少东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：康玉亭，男，1971年7月5日出生，住福建省莆田市。上诉人周保军、李丽敏与被上诉人李佳峰、被上诉人康玉亭申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初2072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。康玉亭经本院传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。周保军、李丽敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.认定怀柔法院（2018）京0116执异27号民事裁定书有效，准予执行该裁定；3.驳回李佳峰、康玉亭的一审诉讼请求；4.一、二审诉讼费用由李佳峰、康玉亭承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。周保军、李丽敏系委托张某购买康玉亭房屋，而非张某购买房屋后再卖给周保军、李丽敏，全部购房款165万均是由李丽敏、周保军支付。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条、四百零三条的规定，李丽敏和周保军应享有《存量房屋居间买卖合同书》的权利，故于2016年3月9日以张某的名义与康玉亭签订的《存量房屋居间买卖合同书》的权利应当由周保军、李丽敏享有，应当认定该合同的实际买受人为周保军、李丽敏。因此，应认定李丽敏和周保军在2016年3月15日涉案房屋查封前就签订了合法有效的书面买卖合同。二、一审法院对证人张某、杨某证言未进行评价判断，且未在判决书中公开判断理由和结果确属错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，一审法院对周保军、李丽敏一审提供的证人出庭作证后未予公开评价判断违反上述规定确属错误。上述证言能证明周保军、李丽敏与案外人张某之间并非买卖关系，而属于委托和受托关系。综上，请求二审法院判如所请。李佳峰辩称，同意一审判决，不同意周保军、李丽敏的上诉请求。康玉亭未发表答辩意见。李佳峰向一审法院起诉请求：1.判令准予执行北京市怀柔区东关一区×号楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）；2.判令撤销北京市怀柔区人民法院（以下简称怀柔法院）于2018年2月27日作出的（2018）京0116执异24号执行裁定书；3.判令诉讼费用由周保军、李丽敏承担。一审法院认定事实：2016年3月9日，康玉亭（出售方，甲方）与张某（买受方，乙方）、北京横巨龙房地产经纪有限公司（以下简称巨龙经纪公司）（居间方，丙方）签订房屋买卖居间合同，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋价款165万，购房定金5万元，乙方于2016年3月10日向甲方交付购房首付款125万元。周保军、李丽敏向法庭提举的合同文本中，张某在合同首部的乙方代理人处和尾部的乙方处签署名字。2016年3月10日，张某交付购房定金5万元。2016年3月10日，李丽敏向张某汇款120万元。同日，张某向康玉亭汇款125万元。同日，康玉亭向张某出具收条，表明收到购房款125万元。2016年12月15日，康玉亭（甲方）与张某（乙方）、周保军及李丽敏（丙方）签订《转让协议》约定，甲方与乙方于2016年3月9日签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋以165万元的总价出售给乙方，后周保军、李丽敏夫妇付款125万元，各方达成协议：张某将与康玉亭于2016年3月9日签订的房屋买卖合同转让给周保军、李丽敏夫妇；本协议签订后，原协议乙方张某对应的相关全部权利与义务均一并转让给周保军、李丽敏夫妇；康玉亭、张某需无条件配合周保军、李丽敏夫妇办理房屋过户手续；本合同无需支付转让价格，因房款已直接由周保军、李丽敏夫妇支付给张某，张某已付款至康玉亭125万元,尾款下欠40万元直接由周保军、李丽敏夫妇过户当天一次性支付给康玉亭。上述协议尾部有康玉亭、张某、周保军、李丽敏的签字和手印，并有见证人巨龙经纪公司的签章。《转让协议》尾部备注有：“现此房屋已被怀柔区法院查封，解封后甲方配合丙方办理过户手续”。2018年2月27日，李丽敏代康玉亭向怀柔法院非执行案号自动履行专户交纳35万元。涉案房屋在2016年1月7日存有抵押担保债权130万元，该抵押于2016年3月10日注销。2016年6月30日怀柔法院对张某诉康玉亭涉案房屋买卖合同纠纷一案作出（2016）京0116民初2244号民事判决书，判决认定张某与康玉亭所签订的存量房屋居间买卖合同合法有效。该案件已经生效。2018年2月27日，周保军、李丽敏与李佳峰、康玉亭案外人执行异议案件，经怀柔法院作出（2018）京0116执异24号民事裁定书，裁定中止对涉案房屋执行，解除一审法院对上述房屋的查封。该裁定载明，康玉亭曾向李佳峰借款，李佳峰诉至法院并申请财产保全，怀柔法院于2016年3月15日将涉案房屋进行了查封；判决生效后，李佳峰申请执行，怀柔法院于2018年2月2日对涉案房屋进行了轮候查封。李佳峰于2018年3月13日向怀柔法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，康玉亭经一审法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称二十八条）之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。按照上述规定，买受人需要同时符合规定中的四种情形，并且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持。本案中，涉案房屋在2016年3月15日进行了查封，虽然该查封是基于财产保全而做出的查封，但是在法律效果上与执行程序中的查封无异，均是保障债权人债权的实现。2016年3月9日张某与康玉亭签订的房屋买卖居间合同经法院生效判决认定有效。2016年12月15日，周保军通过与康玉亭、张某签订转让协议，概括承受房屋买卖居间合同中张某的权利和义务。二十八条适用的前提是“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”，本案中周保军和李丽敏并未在2016年3月15日法院查封前对涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同。故周保军和李丽敏对执行标的（涉案房屋）不享有足以排除强制执行的民事权益。另外，对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行，故对于李佳峰要求撤销怀柔法院于2018年2月27日作出的（2018）京0116执异24号民事裁定书的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、准许对座落于怀柔区东关一区×号楼×层×房屋的执行；二、驳回李佳峰其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合全案案情及各方当事人诉辩称主张，本案二审争议焦点为李丽敏、周保军是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，根据已查明的事实，2016年3月9日，康玉亭与张某签订房屋买卖合同，购买涉案房屋；李丽敏、周保军主张其系实际买受人，只是以张某的名义签订房屋买卖合同。而后，张某将康玉亭诉至法院，要求继续履行合同，该案中，法院认定张某与康玉亭所签订的房屋买卖合同有效，进而确定了涉案房屋买卖合同的相对方，李丽敏、周保军对张某的上述诉讼行为亦未作出合理解释；其次，根据定金及首付款的付款方式，上述款项均系张某直接向康玉亭给付；再次，康玉亭与张某、李丽敏、周保军签订《转让协议》，张某将其全部合同权利义务转让给李丽敏、周保军，李丽敏、周保军此时方与康玉亭形成房屋买卖合同关系，而在此之前，法院已查封涉案房屋。据此，根据现有证据，尚不足以证明李丽敏、周保军与康玉亭在法院查封涉案房屋之前已形成房屋买卖合同关系并签订合法有效的书面买卖合同，一审法院对此认定正确。李丽敏、周保军主张其于法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，缺乏事实依据，本院不予采信。因此，李丽敏、周保军对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院据此判决准许对涉案房屋的执行，依据充分，本院予以维持。综上所述，周保军、李丽敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由周保军、李丽敏共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  石 煜审 判 员  张玉娜二〇一九年三月二十日法官助理  常 欣法官助理  贾宇飞书 记 员  左 爽