江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏01民终483号 上诉人（原审原告）：南京市下关区房屋拆迁安置办公室，住所地南京市鼓楼区建宁路****。 法定代表人：王延山，该办公室主任。 委托诉讼代理人：孙华武，江苏孙华武律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤莉，江苏孙华武律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵守成，男，1953年8月21日生，回族，户籍地在南京市鼓楼区，现住南京市。 委托诉讼代理人：陈俊，江苏钟山明镜律师事务所律师。 原审被告：南京新厦房地产开发有限公司，住，住所地南京市鼓楼区姜家园**/div> 法定代表人：刘公勤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁宁洁，女，该公司员工。 上诉人南京市下关区房屋拆迁安置办公室（以下简称下关区拆迁办）因与被上诉人赵守成、原审被告南京新厦房地产开发有限公司（以下简称新厦公司）确认合同未成立纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初10902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 下关区拆迁办上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定“案涉1102室房屋的申购申请人是赵守成，赵本好的协议地位仅是被拆迁房屋的产权人，而非申购人”该事实认定错误。1.2013年12月5日签订的《拆迁房屋产权调换补偿协议书》是基于宝善街272号房屋拆迁所签订，该房屋的产权人是赵本好。根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》的规定，房屋拆迁补偿协议应当与产权人签订，而赵守成并非案涉拆迁房屋的产权人，协议主体中被拆迁人明确是赵本好，并非赵守成。二、一审法院认定“讼争《拆迁房屋产权调换补偿协议书》签订在前，赵守成申请在后，时间顺序上虽有瑕疵，但综合本案事实和证据，可以认定，下关区拆迁办经赵守成申请，并办理继承公证的基础上，为解决赵守成的家庭矛盾，同意其以272号房屋中剩余的拆迁补偿款另行申购案涉1102室房屋。案涉《拆迁房屋产权调换补偿协议书》是各方当事人真实意思表示，成立并生效。”系主观臆断。三、一审法院适用法律错误。因案涉《拆迁房屋产权调换补偿协议书》的合同主体是赵本好与上诉人，但在签协议时赵本好已经死亡，不能有意思表示，因此，该《拆迁房屋产权调换补偿协议书》不成立，而一审法院却认定该协议是各方当事人真实意思表示成立并生效，判决驳回上诉人一审诉请，显然一审法院适用法律错误。 赵守成辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。从一审调取的相关证据，特别是申请报告可以明确案涉房产的申请人为被上诉人。上诉人应诚实守信，在已经作出决定后不应出尔反尔。 新厦公司述称，认可一审判决结果。 下关区拆迁办向一审法院起诉请求：确认下关区拆迁办、赵守成作为赵本好代理人、新厦公司于2013年12月5日所签《拆迁房屋产权调换补偿协议书》不成立；诉讼费用由赵守成负担。 一审法院认定事实：赵本好、王素珍系夫妻，育有赵守成、赵守钧、赵宝生及赵玉霞三子一女。赵本好、王素珍分别于2012年7月14日、2003年12月18日死亡。 2009年9月28日，赵本好（乙方）与南京市土地储备中心（甲方）签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，主要内容是：甲方经宁拆许字[2009]第025号《房屋拆迁许可证》批准，于2009年7月27日至2009年11月26日，在下关区（现为南京市鼓楼区）宝善地块，委托下关区拆迁办，实施宝善小区二期项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为宝善街272号房屋；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为673137元；甲方应当以双方约定的划款方式支付补助费用107159元；乙方同意于2009年9月27日将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除；乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的、坐落于南京市鼓楼区，建筑面积为56.29平方米，交付日期为2010年6月30日，实行产权调换；甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续；协议各方同意所调换房屋的价款为325356元，各方还对其他事项进行了约定。该协议首部加盖“已购经济适用房”字样。 2013年12月5日，下关区拆迁办作为拆迁人（甲方）与赵本好作为被拆迁人（乙方）、新厦公司作为供房人（丙方）、南京市住房制度改革办公室作为鉴证方（丁方）签订《拆迁房屋产权调换补偿协议书》，主要内容是：甲方经宁拆许字[2009]025号《房屋拆迁许可证》批准，在下关区宝善地块，实施宝善小区二期项目的房屋拆迁；甲、乙双方商定，按房屋产权调换的拆迁补偿方式，处理乙方被拆房屋补偿事项；乙方被拆迁房屋为宝善街272号房屋；甲方调换给乙方的安置房屋坐落于水关桥1栋1102室即案涉1102室房屋，建筑面积70.71平方米，房价总金额411602.91元；甲方与乙方产权调换房屋差价为63821.91元，乙方应在房屋交付前与丙方结清等等。赵守成在合同尾部乙方一栏签下“赵本好”、“赵守成”二人的名字。 南京市住房制度改革办公室档案资料显示：2014年2月11日，赵守成提交申请报告，主要内容是：宝善街272号产权人赵本好，原建筑面积99.4平方米，原申购水关桥56.2平方米产权房一套。两个儿子以无房户名义申购两套经适房。现赵守成因儿子户口问题只能申购65平方米经适房。为化解家庭矛盾，本人申请增补桥景苑产权置换房一套。该申请报告有“经核查，赵本好已选水关桥04-403室，建筑面积56.29平方米，产调款325356元，该户拆迁补偿款673137元，剩347781元，可在桥景苑产调71.95平方米左右。该户已选水关桥01-1102室（即案涉1102室房屋），已与王静查过，原申购人民退出选房。可否，请领导批示。”另时任下关区拆迁办负责人梁卫国在该申请报告尾部签名，落款时间为2014年2月12日。 2014年3月24日，赵本好向江苏省南京市鼓楼公证处申请继承公证，江苏省南京市鼓楼公证处做出（2014）宁鼓证民内字第643号公证书，公证内容是：被继承人赵本好、王素珍的儿子赵守钧、赵宝生及女儿赵玉霞均表示放弃继承上述遗产（账号为08×××37中国民生银行存款347781元，南京市房屋拆迁补偿专项存款；账号为08×××53中国民生银行存款107159元，南京市房屋拆迁补偿专项存款），由赵守成一人继承。 2014年5月26日，南京市住房制度改革办公室以宁房改（2014）第下（Zh1983）号通知书通知：购房申请人：赵守成，申请表编号：下Zh1983，房屋地址：桥景苑，房屋套型：70.71平方米。 2016年8月30日，赵守成领取案涉1102室房屋所有权证书。 2017年4月24日，赵守钧、赵宝生及赵玉霞作为共同原告，提起3884号案件诉讼，要求确认案涉1102室房屋归赵守钧、赵宝生、赵玉霞及赵守成四人共有；判令赵守成按照房屋价值向赵守钧、赵宝生及赵玉霞支付四分之一折价款。一审法院于2017年7月24日做出3884号案件民事判决书，认定《拆迁房屋产权调换补偿协议书》欠缺272号产权人赵本好的意思表示，未成立。赵守钧、赵宝生、赵玉霞以未成立的合同作为依据，要求确认产权归属并要求折价归并，难获支持，判决驳回赵守钧、赵宝生、赵玉霞的诉讼请求。赵守钧、赵宝生、赵玉霞不服一审判决，向本院提起上诉。该案二审期间，针对案涉1102室房屋的安置来源合法性问题，本院分别向南京市鼓楼区房屋征收管理办公室、南京市住房制度改革办公室发出征询函。2018年1月8日，南京市鼓楼区房屋征收管理办公室复函，载明：“2013年12月5日我办与赵本好的代理人赵守成签订《拆迁房屋产权调换补偿协议书》，赵守成当时隐瞒了其父亲赵本好已经去世的事实，其作为代理人代其父亲签订了该份协议…。”2018年3月12日，南京市住房制度改革办公室复函：载明：“…（该办）审核时未能知悉赵本好已于《拆迁房屋产权调换补偿协议书》签订前死亡。根据你院来函反馈的相关情况，我单位将正式函告鼓楼区房屋征收管理办公室及鼓楼区住房制度改革办公室就赵守成以赵本好名义签订《拆迁房屋产权调换补偿协议书》事宜按法律政策规定给予处理。我单位会根据上述单位报送的处理结果和相关事实依据作出进一步处理。”本院二审认为，本案诉争房屋虽登记在被上诉人赵守成名下，但赵守成取得该房屋的产权系在赵本好于2012年死亡后，其隐瞒赵本好死亡的事实，并以赵本好的名义与南京市下关区房屋产权安置办公室、南京市下关区新厦房地产开发有限公司签订《拆迁房屋产权调换补偿协议书》，进而依据该协议取得诉争房屋。目前，南京市住房制度改革办公室下一步就诉争房屋将作出处理，因此，诉争房屋能否最终安置给赵本好的继承人或者赵本好或者由政府部门收回等，尚处于不确定状态，故上诉人赵守钧、赵宝生、赵玉霞本案要求确认对诉争房屋享有物权，缺乏事实基础，其可在行政机关作出处理决定出现新事实后另行主张权利。一审判决理由虽有不当，但处理结果正确。本院于2018年3月27日作出7693号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 就赵守成申请反诉的问题，因讼争《拆迁房屋产权调换补偿协议书》的效力及各方主体地位，属于本案审理范畴，为减轻各方当事人讼累，无需以反诉方式提出，故未受理赵守成的反诉请求。审理中，经一审法院释明，下关区拆迁办坚持要求确认讼争《拆迁房屋产权调换补偿协议书》未成立。 一审法院认为，讼争《拆迁房屋产权调换补偿协议书》是否成立及其效力问题，是本案审理的关键。根据一审法院调取的赵守成的申请报告和通知书存根等，可以认定，案涉1102室房屋的申购申请人是赵守成，赵本好的协议地位仅是被拆迁房屋原产权人，而非申购人。下关区拆迁办认为申请报告系赵守成代赵本好出具的意见，与申请报告的内容不相符合，下关区拆迁办的该项意见，一审法院不予采纳。讼争《拆迁房屋产权调换补偿协议书》签订在前，赵守成申请在后，时间顺序上虽有瑕疵，但综合全案事实和证据，可以认定，下关区拆迁办经赵守成申请，并办理继承公证的基础上，为解决赵守成的家庭矛盾，同意其以272号房屋中剩余的折迁补偿款另行申购案涉1102室房屋。案涉《拆迁房屋产权调换补偿协议书》是各方当事人真实意思表示，成立并生效。赵本好在该《拆迁房屋产权调换补偿协议书》订立前已死亡的事实，对《拆迁房屋产权调换补偿协议书》的效力不产生实质性否定性影响。因本案审理中出现新的事实，致与7693号案件认定的事实有部分出入，但不影响该案件的处理结果。下关区拆迁办以赵守成隐瞒赵本好死亡的事实，作为赵本好的代理人所签《拆迁房屋产权调换补偿协议书》没有赵本好的意思表示，欠缺成立要件，要求确认《拆迁房屋产权调换补偿协议书》未成立的诉讼请求，与一审法院查明的事实相悖，不能得到支持。至于赵守成取得案涉1102室房屋，是否符合折迁政策，南京市住房制度改革办公室应当依照其在7693号案件的复函意见，继续处理。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款规定，判决：驳回南京市下关区房屋拆迁安置办公室的诉讼请求。一审案件受理费7474元，因适用简易程序减半收取3737元，保全费2578元，合计6315元，由南京市下关区房屋拆迁安置办公室负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案中，2013年12月5日，下关区拆迁办作为拆迁人与赵本好作为被拆迁人、新厦公司作为供房人、南京市住房制度改革办公室作为鉴证方签订《拆迁房屋产权调换补偿协议书》，赵守成系作为赵本好代理人签订该协议书。因赵本好在赵守成签订该协议书前已经死亡，故赵守成的代理行为不可能被追认，但该协议书已经成立，只是对被代理人赵本好不发生效力。该协议书签订后已实际履行，下关区拆迁办如果认为其系善意相对人，可以请求行为人赵守成履行债务或者就其受到的损害请求行为人赵守成赔偿，而不是确认合同不成立。下关区拆迁办关于确认2013年12月5日签订的《拆迁房屋产权调换补偿协议书》未成立的上诉意见，没有法律依据，本院不予支持。赵守成取得案涉1102室房屋，是否符合折迁政策，不是本案的审理范围。一审法院以案涉1102室房屋的申购申请人是赵守成，而认定：下关区拆迁办经赵守成申请，为解决赵守成的家庭矛盾，同意其以272号房屋中剩余的折迁补偿款另行申购案涉1102室房屋，故《拆迁房屋产权调换补偿协议书》是各方当事人真实意思表示。上述认定不当，本院予以纠正。 综上所述，下关区拆迁办的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决理由不当，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7474元，由上诉人南京市下关区房屋拆迁安置办公室负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏海南 审判员  白文虎 审判员  龚 达 二〇一九年三月二十七日 书记员  杨文艳