湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初609号 原告：张淑娴，女，土家族，1981年10月9日出生。 委托诉讼代理人：唐永洪（一般代理），湖南维清律师事务所律师。 被告：怀化市大汉置业有限公司。 法定代表人邹明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨小利（一般代理），男，汉族，系公司员工。 原告张淑娴诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张淑娴的委托诉讼代理人唐永洪，被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人杨小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张淑娴向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交房违约金46642.14元（以已交付房价425,567元为基数，按日万分之一计算，从2015年12月25日起算，暂算至2018年12月25日）；2、判令被告向原告支付自2018年12月26日至实际收房之日止延期交房违约金(计算方式同上);3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月20日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》。第三条第一款约定：“买受人购买的商品房为大汉龙城、旺龙府项目中的第3[幢]/[单元][层]1405号房。第四条第一款约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2958元，总金额(425，567元）。”第十条第一款约定：“出卖人应当在2015年9月30旦前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于卖受人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用.....逾期超过60日的.....买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”《买卖合同》签订后，原告依约交付了全部购房款，但被告至今未将符合交房条件的房屋交付给原告，已构成违约，被告依约应向原告支付延期交房违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望依法判处。 被告怀化市大汉置业有限公司答辩称：一、被答辩人所主张的逾期交房违约金超过诉讼时效，人民法院不应支持。答辩人所售房屋约定交房时间为2015年9月30日，被答辩人2019年1月16日向人民法院主张权利，其主张的逾期交房违约金因其怠于主张权利，已经超过诉讼时效，人民法院不应当予以支持。二、答辩人开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件。2016年1月23日，答辩人开发建设的大汉·龙城旺龙府住宅小区3号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》。被答辩人购买的房屋，正是3栋的房屋。这一事实，表明答辩人开发建设的房屋，属验收合格可以交付的房屋，符合双方在补充协议第二条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件。答辩人所售的房屋达到约定的交房条件，之后不应当再承担逾期交房违约责任。三、答辩人可以延期交房，不应当承担逾期交房违约金。双方在《补充协议》第二条第二款约定，被答辩人未付清有关税费、住房维修资金的，答辩人可以拒绝交付房屋，由此延期交房无需承担违约责任。四、答辩人已经在合同约定交付时间前通过公告形式通知被答辩人办理收房手续，不应当承担逾期交房违约责任。2015年9月26日，被答辩人通过在怀化日报发布交房公告的方式通知被答辩人办理了房屋交接手续，履行了告知义务，答辩人不应当再承担逾期交房违约责任。 经审理查明：2014年1月20日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的大汉龙城·旺龙府项目的第3幢1405号住宅，总房款为425567元。被告应当在2015年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房经在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。如果被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金；由于原告的原因未能按期接受房屋的，双方同意按补充协议执行。同日，原、被告签订一份《补充协议》，《补充协议》第二条第2点约定：由于原告原因未能办理完毕合同备案、贷款手续或未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。第3点第一款约定：该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续，同时，原告必须按合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续……。但《补充协议》第3点第三款同时又约定：被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。合同签订后，原告付清了全部购房款，但至开庭日原告未收房。 2016年1月23日，本案涉及的“大汉龙城·旺龙府”第6栋取得《工程质量竣工验收记录》，2017年7月6日经消防验收合格，但本案所涉商品房至今未取得《竣工验收备案表》。 上述事实，有原告身份信息、被告营业执照、《商品房买卖合同》、《补充协议》、销售不动产统一发票、工程质量竣工验收记录、消防验收意见书、交房公告等证据证实，足以认定。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同。原、被告在《补充协议》第二条第3点第一款、第三款对于交房条件的约定出现理解歧义，导致双方对交房条件出现争议，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，且双方签订的《商品房买卖合同》也约定：被告应当在2015年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房经在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，故本院认定经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》为涉案商品房的交房条件。原告按约已支付全部购房款，被告应当在2015年9月30日前将符合约定的合格商品房交付给原告使用，被告至今就涉案商品房未能取得《竣工验收备案表》，构成违约，应承担违约责任。该期间违约金的数额随着违约行为的持续不断增加，对这一违约的给付请求为继续性债权，该类型债权随时间的推移不断发生变化，违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。原告于2018年12月26日通过网上立案向本院提起诉讼，故2015年12月26日至2018年12月26日期间的逾期交房违约金未过诉讼时效。原告要求按日万分之一计算违约金，系原告对自身权利的处置，本院予以支持。经核算，被告应向原告支付2015年12月26日至2018年12月26日期间的逾期交房违约金为46685元（425567元×0.0001×1097天）。因被告至今未交房给原告，故应从2018年12月27日起，按每日42.56元（425567元×0.0001）的标准赔付原告逾期交房违约金至实际交房日止。被告辩称原告未及时交维修基金和有关税费，其不应当支付逾期交房违约金的理由，因被告不是维修基金和有关税费的权利人，且缴纳维修基金和有关税费不是合同的主要义务，被告以他人的权利来免除自己的义务，不符合先履行抗辩权的条件，本院对该辩称意见不予采纳。被告以在《怀化日报》刊登公告的方式通知原告等业主收房，违反了合同约定的“书面通知原告办理交付手续”方式，也不符合能够确保原告等业主知道收房信息的诚实信用原则，因此，本院对被告以公告方式通知原告收房的事实不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张淑娴截止2018年12月26日的逾期交房违约金46685元，并按每日42.56元的标准向原告张淑娴继续支付自2018年12月27日起的逾期交房违约金至实际交房之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费966元，减半收取计483元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  欧 侠 二〇一九年三月二十五日 代理书记员  曾建波 附判决引用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。