福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初813号 原告：吕建奇，男，1984年10月29日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：黄雪燕，福建众益律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 委托诉讼代理人：凌晓颖，福建众益律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 被告：莆田市华港房地产开发有限公司，住所福建省莆田市荔城区新度镇新度村（莆田市日山饮料有限公司综合楼**）。统一社会信用代码9135030079375651XU。 法定代表人：林华清，总经理。 委托诉讼代理人：庄伟军，男，该公司财务。委托权限特别代理。 原告吕建奇与被告莆田市华港房地产开发有限公司（以下简称华港公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告吕建奇的委托诉讼代理人凌晓颖、被告华港公司的委托诉讼代理人庄伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕建奇向本院提出诉讼请求：华港公司向吕建奇支付逾期办证违约金28899元（以已支付购房款721674元为基数按年利率4.35%支付自2015年10月1日至2016年8月31日止）。事实和理由：2010年6月30日，吕建奇与华港公司签订《商品房买卖合同》，吕建奇以总价721674元向华港公司购买“东城一号”第12幢6层602号房屋1套，同时，吕建奇向华港公司交纳公共维修基金7216.74元并由华港公司于2010年7月向吕建奇提供缴存凭证。双方约定，华港公司应当在2011年10月1日将房屋交付给吕建奇使用并于交付后90日内为吕建奇取得房屋权属证书。2011年10月3日，华港公司向吕建奇交付上述房屋并向吕建奇收取代为办理产权证的代扣税、费用共计21049元（其中契税为10825.11元，所有权登记费80元，土地登记费100元，预存电费500元，公共维修基金7216.74元，代收多余款项为2327.15元），并出具《代扣税、费收据》1份交由吕建奇收执。依照《商品房买卖合同》约定，华港公司应当在2011年12月29日前为吕建奇取得上述房屋权属证书，然直至2016年8月31日，华港公司才为吕建奇办理房屋《不动产权证书》并交付吕建奇，华港公司逾期办证的行为构成违约，应承担违约责任。综上，华港公司没有按照《商品房买卖合同》约定的时间为吕建奇取得《不动产权证书》，已构成违约。 华港公司承认吕建奇在本案中所主张的事实，但认为逾期办证是由于政府政策造成的，并非是华港公司造成的，吕建奇诉讼请求华港公司支付逾期办证的违约金没有事实和法律依据。1、2011年12月2日，莆田市人民政府关于印发莆政综[2011]214号《莆田市旧城改造和新建住宅小区配套幼儿园建设管理规定的通知》中第三条、第八条及2016年4月25日，莆田市人民政府印发莆政办[2016]73号《莆田市人民政府办公室关于全市住宅小区配套幼儿园建设使用进度滞后处理意见的通知》第三点可知，不动产登记部门因为“东城一号”小区幼儿园配套使用问题，暂停办理“东城一号”小区权属登记手续。上述政策在双方签订《商品房买卖合同》时没有施行，双方在订立合同时也无法预料到。正是因为该政策的施行，导致了涉案房屋权属登记无法办理。2018年6月21日，华港公司建设的凯斯幼儿园获得办学许可证，现已交付使用，且在办理权属登记证书过程中，华港公司于2013年6月24日宗地图交于莆田市土地局并办理后续房屋权属登记手续，为吕建奇办理房屋所有权属证书，且吕建奇所在楼幢地块7（6#-12#）与地块8（13#-18#）的地下室（6#-15#）有交叉，土地部门需华港公司所在项目地块7与地块8合并后才可办理土地证，后因房产部门和土地部门试实行“双证合一”过程中，造成华港公司送件无法受理，因房产和土地办理分属两个部门，后市政府成立不动产登记中心，实行房产、土地双证合一为不动产证，造成不动产登记中心无法受理而滞后，相关信息恳请法院向相关部门询问。并非是华港公司的原因造成逾期办证，华港公司不应支付逾期办证的违约金。2、合同第14条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，该条因是制式条款，整个莆田市没有哪个开发商可以在交付后90日可以取得房屋权属证书，自2015年后由国家工商总局建设部监制已修改该条约90天的约定。而我司已为吕建奇办理完房屋权属证书，且与吕建奇签订的《商品房买卖合同》第14条双方同意按2买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03%向买受人支付违约金（该条约约定0.03%系因前期售楼业务人员签约后没有及时收回更改，整个小区没有约定的合同都“涂黑”了）。根据双方的约定，逾期办证并非是华港公司的原因，因此华港公司不需要支付违约金。3、根据《合同法》第114条规定，违约金应当约定，本案中双方没有约定违约金。根据《合同法》规定，违约金即使有约定也应当不超过实际损失，本案房产系住宅性质，且系按揭买卖性质，房产依约交付吕建奇使用，是否办理土地证不影响吕建奇使用，吕建奇实际上不存在损失。4、退一步讲，如果法院认为吕建奇存在损失，也应当以代办费用为基数，扣除华港公司代缴的费用为基数，以不超过银行同期贷款利率，且综合逾期办证原因进行计算。综上所述，吕建奇诉讼请求没有事实法律依据，请求法院依法予以驳回。 本院认为，华港公司承认吕建奇在本案中所主张的事实，故对吕建奇主张的事实予以确认。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，华港公司应于讼争房屋交付之日起90日内（即2011年12月29日内）为吕建奇取得讼争房屋的《不动产权证书》，但讼争房屋的《不动产权证书》于2016年8月31日才转移登记至吕建奇名下，华港公司逾期代为吕建奇申请办理房屋权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。吕建奇诉讼请求华港公司应当以购房款721674元为基数自2015年10月1日起至2016年8月31日止按照年利率4.35%计算违约金；华港公司辩称逾期办证并非是华港公司的原因，且双方未对逾期办理权属证书的违约金进行约定及延期办证并未给吕建奇造成损失，吕建奇请求其支付逾期办证的违约金应不予支持或调整违约金计算标准为以代办费用为基数按不超过银行同期贷款利率计算;因双方在《商品房买卖合同》中未约定因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付之日起360日内取得房屋权属证书的情况下，出卖人向买受人支付的违约金的计算方式。因办理不动产权证书涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非华港公司所能控制，若均由华港公司来承担责任，对华港公司有失公平，故本院酌情调整华港公司以吕建奇已支付购房款为基数按日利率0.01%承担违约责任。故对吕建奇诉讼请求华港公司承担自2015年10月1日起至华港公司代为办理讼争房屋的《不动产权证书》之日止按721674元的年利率4.35%计算违约金的合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、莆田市华港房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给吕建奇逾期代为办理《不动产权证书》的违约金24248.25元； 二、驳回吕建奇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费522元，减半收取计261元，由吕建奇负担58元，由莆田市华港房地产开发有限公司负担203元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  黄元招 二〇一九年三月十四日 书记员  林若诗 附相关法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -6-