山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0911民初2293号原告：泰安市时代房地产开发有限公司，住所地：泰安市岱岳区开元路以东财兴街以北办公楼。法定代表人：侯光银，总经理。委托诉讼代理人：万晓倩，山东成顺律师事务所律师。被告：彭飞，男，1979年10月13日生，汉族，住临沂市平邑县。原告泰安市时代房地产开发有限公司（以下简称时代房地产公司）与被告彭飞商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告时代房地产公司的委托诉讼代理人万晓倩到庭参加诉讼。被告彭飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。时代房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告之间签订的两份售房合同书（合同编号分别为YS0139637、YS0139639），收回泰山御府苑住宅小区第G7号楼1单元6层604号、5层504号房屋；2、依法判令被告向原告支付违约金231958.20元，并赔偿经济损失；3、本案诉讼费、担保费、保全费、律师代理费等涉诉费用由被告承担。事实和理由：2016年12月23日，原被告之间签订了商品房预售合同（合同编号为YS0139637），原告将泰山御府苑住宅小区G7号楼1单元6层604号出售给被告，被告支付首付款153869元，剩余43万元被告在中国建设银行办理按揭贷款，期限为30年，原告提供担保，承担连带责任，但被告既没有按合同约定办理房屋交接，也没有按借款合同期限偿还银行贷款，原告于2018年5月9日清偿了全部贷款本息。同日，原被告之间还签订了另一份商品房预售合同（合同编号为YS0139639），原告将泰山御府苑住宅小区G7号楼1单元5层504号出售给被告，被告支付首付款235922元，剩余34万元被告在中国建设银行办理按揭贷款，期限为30年，原告提供担保，承担连带责任，但被告既没有按合同约定办理房屋交接，也没有按借款合同期限偿还银行贷款，原告于2018年5月9日清偿了全部贷款本息。以上事实有商品房预售合同、还款凭证等证据予以证实，被告迟延履行主要债务，其违约行为致使不能实现合同目的，为维护原告的合法权益，根据我国《合同法》等法律的相关规定，特具状起诉，请求法院依法裁判。彭飞未答辩。原告时代房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据。本案经审理查明事实如下：时代房地产公司有泰安市房产管理局颁发的商品房预售许可证，具有合法的商品房预售资格。2016年12月23日，时代房地产公司与彭飞签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0139637），约定时代房地产公司将泰山御府苑小区G7号楼1单元6层604室出售给彭飞，房屋总价款为583869元，其中首付款为153869元，剩余43万元由被告按揭贷款支付；同日，原、被告签订另一份《商品房预售合同》（合同编号：YS0139639），约定时代房地产公司将泰山御府苑小区G7号楼1单元5层504室出售给彭飞，房屋总价款为575922元，其中首付款为235922元，剩余34万元由被告按揭贷款支付。商品房预售合同补充协议第三条关于按揭贷款付款的相关约定第一款“商业贷款付款的约定”中约定，“在办理完成该商品房的抵押登记前，连续两期或者累计三期未按银行规定按时偿还贷款的，出卖人有权解除本合同、收回该商品房。买受人并向出卖人承担赔偿责任，赔偿范围包括诉讼费用、律师代理费等损失”。商品房预售合同补充协议第十条关于合同终止、解除的特别补充约定，双方约定“本条约定为买卖双方的特别约定，无论是何种原因导致的买卖合同解除、终止均适用本条约定，买卖合同及补充协议中的其他约定与本条不一致的，按照本条约定执行”；该条第2项约定“如因买受人原因导致买卖合同及本补充协议解除或终止的，买受人应向出卖人支付总房款2%的违约金”。2017年1月22日，彭飞与中国建设银行股份有限公司泰安分行（以下简称“建行泰安分行”）签订个人住房借款合同两份，分别向建行泰安分行贷款43万元、34万元，时代房地产公司承担保证责任（连带责任保证）。因被告未按合同约定履行还款义务，原告依合同约定承担保证责任，代为归还银行借款，对于G7号楼1单元5层504室贷款分别于2017年11月28日、2017年12月8日、2018年3月22日、2018年5月8日、2018年5月9日归还贷款本息5758.98元、1945元、5755.54元、3854.34元、334524.84元；对于G7号楼1单元6层604室贷款分别于2017年11月28日、2017年12月8日、2018年3月22日、2018年5月8日、2018年5月9日归还贷款本息6510.37元、2190元、6500.05元、4348.72元、421559.24元；至2018年5月9日上述借款合同项下的借款本息均已结清。还查明，本案所涉《商品房预售合同》（合同编号分别为YS0139637、YS0139639）于2017年1月16日在泰安市商品房预（销）售管理办公室登记备案；该两份合同项下的住房两套，均未实际交付。另查明，因本次诉讼，时代房地产公司于2018年5月7日与山东成顺律师事务所签订委托代理合同，并支付律师代理费15000元。2018年8月7日，时代公司与泰安市瑞恒非融资性担保有限公司签订担保函，约定由泰安市瑞恒非融资性担保有限公司对时代公司提供诉讼财产保全担保，为此时代房地产公司支付3300元。以上事实有《商品房预售合同》、商品房预售许可证、贷款协议、还款通知、个人贷款还款凭证、委托代理合同、代理费发票、诉讼担保费发票、原告陈述等证据在案证实。本院认为，原告作为具有合法商品房预售资格的房产公司，与被告签订的《商品房预售合同》及补充协议，意思表示真实，内容合法，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。被告在签订两份借款合同办理按揭贷款后，均累计超过四期不按时偿还贷款本息。根据原、被告双方签订的商品房预售合同补充协议第三条第一款“商业贷款付款的约定”，被告的违约行为已达到了解除商品房预售合同的条件。原告要求解除商品房预售合同的诉讼请求事实清楚，证据充分，依法应予支持；该商品房预售合同补充协议同时约定了买受人违约应承担的违约金及律师代理费等费用，现原告依约定要求被告承担违约金、律师代理费，本院依法应予支持，但原告主张违约金231958.20元，其数额超过了双方补充协议第十条“关于合同终止、解除的特别补充约定”中约定的“因买受人原因导致买卖合同及本补充协议解除或终止的，买受人应向出卖人支付总房款2%的违约金”的特别约定，据该特别约定计算，被告应承担违约金23196元，其超出部分，本院不予支持；关于诉讼财产保全担保费3300元，合同中未作明确约定，本院不予支持。合同解除后，双方因合同取得的财产应予返还。原告收取的购房款在扣除为被告垫付的贷款本息及违约金后如有剩余应当返还给被告。因被告未在本案中主张权利，其可另行向原告主张。鉴于涉案房屋并未实际交付，原告要求收回泰山御府苑住宅小区第G7号楼1单元6层604号、5层504号房屋的请求缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告泰安市时代房地产开发有限公司与被告彭飞于2016年12月23日签订的关于泰山御府苑小区G7号楼1单元6层604室房屋、编号为YS0139637的《商品房预售合同》；解除原告泰安市时代房地产开发有限公司与被告彭飞于2016年12月23日签订的关于泰山御府苑小区G7号楼1单元5层504室房屋、编号为YS0139639的《商品房预售合同》。二、被告彭飞于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市时代房地产开发有限公司违约金23196元、律师费15000元，以上合计38196元；三、驳回原告泰安市时代房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15150元、保全费5000元，共计20150元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  朱士坚人民陪审员  张玉山人民陪审员  张希亮二〇一九年三月十五日书 记 员  黄迎春