上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终1163号上诉人（原审被告）：维构(上海)文化传媒有限公司，住所地上海市普陀区曹杨路****北半幢****。法定代表人：徐只华，执行董事。委托诉讼代理人：韦娟，上海市海燕律师事务所律师。委托诉讼代理人：马立国，上海市海燕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海汇通房地产有限公司，住所地，住所地上海市长宁区长宁路**iv>法定代表人：金耀定，总经理。委托诉讼代理人：杨根水，上海浦银律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴烨，上海浦银律师事务所律师。上诉人维构(上海)文化传媒有限公司（以下简称维构公司）因与被上诉人上海汇通房地产有限公司（以下简称汇通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初4079号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。维构公司上诉请求：撤销原判第二、三、四项，依法改判维构公司支付汇通公司租金人民币658,534.47元。事实与理由：（1）本案双方协商一致暂缓支付租金，维构公司不支付2017年4月至9月的租金不构成违约，虽然汇通公司否认双方就暂缓支付租金达成一致，但汇通公司在上述期间并未向维构公司催讨租金，可见维构公司主张的暂缓支付租金属于事实。（2）汇通公司收取租金后不依法开具发票。2017年10月8日，维构公司发现汇通公司将涉案房屋上锁。汇通公司要求维构公司预先支付2017年11月的物业管理费及其他费用共计65,237.25元，以此作为维构公司继续使用房屋的前提。维构公司于2017年10月11日支付上述费用，但两、三天后，汇通公司又将涉案房屋上锁，强行逼迫维构公司搬离，并于11月27日发函解除租赁合同，汇通公司的行为已构成违约。（3）租赁合同约定如维构公司擅自提前终止合同，需要支付免租期内所减免的所有租金。维构公司没有以书面或口头形式表达过要求提前退租的意思，而是汇通公司擅自解除租赁合同，因此，汇通公司无权要求维构公司支付免租期内的租金。（4）一审判决的违约金过高。汇通公司提前收回涉案房屋，维构公司实际使用房屋至2017年9月，一审判决维构公司支付至2017年11月的租金，已多收取两个月租金，汇通公司在这之后即使有损失也应由其自行承担。被上诉人汇通公司辩称，不同意上诉人维构公司的上诉请求。涉案房屋于2016年11月交付后，维构公司仅支付2017年2月至3月的租金，其明显存在拖欠租金的行为。维构公司主张双方就暂缓支付租金达成一致，没有事实依据。汇通公司根据维构公司存在拖欠租金与擅自退租两个违约行为的事实，而主张解除租赁合同。汇通公司直至2018年5月前后才将涉案房屋出租，其主张的违约金与实际损失相当，不存在过分高于损失的情况。而且租赁合同约定在维构公司违约时，汇通公司有权没收租赁保证金，但一审法院判决租赁保证金折抵维构公司欠付的费用，平衡双方当事人的利益，已符合公平原则，法院不应对违约金再作调整。2018年2月，汇通公司向一审法院起诉请求：1.确认汇通公司与维构公司签订的租赁合同于2017年11月30日解除；2.判令维构公司向汇通公司支付涉案房屋2017年4月至同年11月以及免租期3个月合计11个月的租金3,339,391.11元；3.判令维构公司向汇通公司支付2017年11月的物业管理费49,491.30元；4.判令维构公司向汇通公司支付违约金2,118,433.86元（6个月租金及物业费之和）；5.判令维构公司向汇通公司支付涉案房屋使用期间的公用事业费16,455.45元；6.判令维构公司支付涉案房屋使用期间发生的维修费用10,552元。一审法院认定事实：本市长宁区XX路XX号7层产权人为汇通公司。2016年8月15日，汇通公司（甲方）与维构公司（乙方）就涉案房屋签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作办公使用，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。补充条款约定：房屋的计租面积为1649.71平方米。对于主合同第五条保证金和其他费用的补充为：签署合同后，乙方应按合同约定向甲方支付租赁保证金，作为履行义务的担保，如乙方违反其在本合同项下的义务，造成甲方损失的或应向甲方支付违约金的，则甲方有权从该租赁保证金中相应扣减。甲方根据本合同约定于房屋租赁保证金内扣减相应费用后，乙方应当于甲方通知的期限内补足保证金金额。对主合同第九条解除合同条件的补充为：如乙方未能按照本合同规定在必须支付租金、管理费、补足房屋租赁保证金等其他费用的日期后的三十日内付清该租金、管理费、其他费用的，则甲方有权在事件发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时甲方有权没收房屋租赁保证金，且乙方应按剩余租期对应租金总额的50%或相当于六个月租金及物业管理费总和（两者取其高）向甲方支付违约金。对主合同第十条违约责任的补充为：若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前解除合同的，则甲方有权没收乙方的房屋租赁保证金，同时乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项和相当于剩余租期内租金总额的50%或相当于六个月租金及物业管理费总和（两者取其高）作为解约违约金，同时支付装修期和免租期内所减免的所有租金，并赔偿甲方因此遭受的一切损失。按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，如以挂号邮件的方式寄往一方在本合同附表三所列通讯地址或该方以挂号邮件方式通知对方更改的地址，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人。附表一：房屋交付日：2016年11月1日。装修期：自交付日至2017年1月31日。租金开始支付日：2017年2月1日。租赁期：2017年2月1日至2022年1月31日。合同期：2016年11月1日至2022年1月31日。乙方应按月向甲方支付租金。自2017年2月1日至2020年1月31日，涉案房屋的租金单价为每天每平方米6.05元，每月租金为303,581.01元；剩余期间的租赁单价为6.96元每天每平方米，每月租金349,243.61元。租金需按月汇入甲方帐户。附表二：管理费自合同期开始日起算，每月每平方米租赁面积为30元，每月管理费为49,491.30元。管理费按月汇入上海XX有限公司即物业公司帐户。涉案房屋内发生的公用事业费由乙方缴纳。房屋租赁保证金为三个月的租金及管理费之和1,059,216.93元。附表三：甲方和乙方的注册地址以及通讯地址。附表六：租赁期间，甲方向乙方提供6个停车位，其中三个为平面车位，泊车费每月每个车位0元，另三个为机械车位，泊车位每个每月1,000元。停车管理费每月每个车位396元。合同主文与补充条款及附表若有不一致，以补充协议及附表的规定为准。2016年6月20日，汇通公司出具收据表示收到维构公司支付的意向金353,072.31元。2016年9月6日，汇通公司出具收据确认收到汇通公司支付的租赁保证金706,144.62元。汇通公司确认上述两笔款项合计1,059,216.93元，为维构公司向其缴纳的租赁保证金。2016年9月6日，汇通公司出具收据确认收到维构公司支付的预付租金303,581.01元。汇通公司确认该笔预收租金系支付起租日的首笔租金即2017年2月的租金。2017年3月16日，汇通公司出具收据确认收到维构公司支付的涉案房屋2017年3月的租金303,581.01元。维构公司提供2017年1月至9月间的增值税专用发票，证明其已经支付了截止2017年10月的物业费，但汇通公司一直未开具租金发票，维构公司未恶意拖欠租金；同时，维构公司还提供了一份2017年10月11日的银行回单，证明维构公司在该日向汇通公司（实际系向物业公司）支付了65,237.25元费用，是应汇通公司要求预付的11月的物业费、车位管理费（合计51,867.30元）、空调外机租摆费500元以及9月份的电费（8,149.95元）、9月份的停车费（2,900元）。维构公司还陈述每次付款汇通公司要求其支付多少，其就支付多少，维构公司不知道付款的明细。汇通公司认为维构公司支付的65,237.25元，系支付2017年8月的维修费、电费、2017年9月租摆费、2017年10月的停车费、车位管理费以及物业管理费，并提供3张发票为证。维构公司对两份发票的真实性无异议，但认为即使三张发票的金额加起来为65,237.25元，也不能证明该笔款项是支付2017年10月的物业费，因为根据双方的交易往来，一直是维构公司先付款，汇通公司才开具发票，故2017年10月的物业管理费维构公司在9月22日就支付了。后因维构公司迟迟未付租金，汇通公司多次催促无果。2017年11月，汇通公司致函维构公司称维构公司欠付4-11月的租金，汇通公司已经通过电话及邮件通知维构公司提交租户开票信息及补交租金，但均无回复。2017年11月初，汇通公司发现涉案房屋已无人员办公，且与维构公司无法取得联系，遂于11月8日，通过书面信函方式催促维构公司缴纳自2017年4月至11月的租金，并将信函分别寄送维构公司在合同中预留的注册地址及通讯地址。2017年11月27日，汇通公司向维构公司发送解除合同告知函，称汇通公司于2017年10月上门催收，发现维构公司已擅自撤离租赁房屋，故汇通公司致函解除并承担合同约定的违约责任，并将信函分别寄送维构公司在合同中预留的注册地址及通讯地址。另据维构公司陈述，涉案房屋有独立的电表，汇通公司每月抄表后送交租户确认，然后按照每度1.35元计算应付金额。涉案房屋2017年9月和10月的抄表数分别为6037以及2170，应付电费为8,149.95元和2,929.50元，合计11,079.45元。汇通公司称2017年11月27日，汇通公司在日常巡查时发现，涉案房屋706单元内的玻璃爆裂，汇通公司随后进行了更换维修，花费10,552元。2018年3月及5月，汇通公司将涉案房屋中的707单元及701－706单元分别出租给案外人。一审法院认为，汇通公司与维构公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，应认定合法有效，双方均应恪守履行。汇通公司作为出租方，依约将涉案房屋交付给维构公司使用，维构公司在前期也能按约支付租金。但自2017年4月后，维构公司迟迟未支付租金，直至2017年11月汇通公司发现涉案房屋已经空关，遂在催促无果后于2017年11月27日发函解除。根据合同约定，信函寄出三个工作日后视为签收，故法院确认涉案房屋的租赁合同于2017年11月30日解除。维构公司认为合同解除之日应以汇通公司发函解除之日，没有法律和合同依据，法院不予采纳。维构公司辩称经与汇通公司协商后，汇通公司同意待发票开具后再行支付租金，维构公司迟延支付租金没有违约，且汇通公司将涉案房屋上锁不许维构公司经营，是汇通公司违约，因维构公司对其辩称未提供证据证明，汇通公司也不认可，且承租方的主要义务是支付租金，故法院对于维构公司的此项抗辩不予采纳。维构公司认为汇通公司的解约函上写明已经发现维构公司10月撤场，汇通公司还将解约函寄送至涉案房屋以外的地址，对此，法院认为汇通公司陈述10月撤场是笔误，应是11月，即使汇通公司发现维构公司10月撤场，也会有与维构公司核实情况确定是否发函解除，故汇通公司在随后的11月发函解除，也属合理；同时合同明确规定，双方有约定的联系地址应寄送联系地址，故维构公司所述没有依据，法院不予采信。合同解除后，维构公司应当将欠付的租金及管理费、电费、停车费等支付给汇通公司。同时根据合同约定，汇通公司还有权要求维构公司补交三个月免租期内的租金以及支付相当于六个月租金及物业费的解约违约金。现汇通公司提出上述主张，法院予以照准。维构公司辩称不欠付公共事业费，但并未提供已经缴纳公共事业费的依据，故法院不予采信。维构公司辩称租赁保证金可以优先冲抵应付费用，汇通公司主张的违约责任过高，应调整为5万元，对此，法院认为尽管合同约定在维构公司违约的情况下，汇通公司有权没收保证金并要求维构公司承担相当于六个月租金及物业费的违约金，并支付免租期内的租金，即有权要求维构公司承担12个月租金及物业费及补付3月租金的违约责任，该违约金相较于维构公司违约给汇通公司带来的损失而言，明显过高，法院结合本案的履行情况、汇通公司另行出租的时间节点等综合考虑，酌情由维构公司承担6个月租金及物业费以及3个月租金的违约金。至于维构公司要求汇通公司退回10月11日预付的费用65,237.25元用以抵扣租金。法院认为，汇通公司所述该笔款项系用于支付2017年10月、9月以及8月欠付的费用较维构公司所述更有可信度。首先，汇通公司三张发票的金额恰好是65,237.25元，即使100元维修费的发票是复印件，扣除之后的数额与维构公司所主张的支付明细之总和，更接近10月11日的支付金额；其次，按照维构公司的辩称其每次付款均是汇通公司要求其支付多少，其就支付多少，维构公司不知道付款的明细，不符合常理；其三，维构公司辩称汇通公司在10月初就将涉案房屋上锁，不允许维构公司进入，如真如此，按照常理，汇通公司应当要求维构公司支付租金而不是要求支付物业费等杂费才更合理；其四，先开发票还是先付款，双方各执一词，均有可能，因维构公司没有证据证明汇通公司对涉案房屋上锁，并拒绝维构公司使用，故法院仅能推断系维构公司要提前搬离，一个要提前搬离的公司同意预付未使用房屋的物业费用，不合常理。综上，法院采信汇通公司的陈述。至于汇通公司要求维构公司支付维修费用，因涉案房屋玻璃爆裂时维构公司已经离开，汇通公司没有证据证明玻璃的爆裂系维构公司故意为之，汇通公司有义务保证涉案房屋的正常使用，故对于汇通公司的此项诉请，法院不予准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，于二○一八年十月十二日作出判决：一、上海汇通房地产有限公司与维构(上海)文化传媒有限公司之间的租赁合同于2017年11月30日解除；二、维构(上海)文化传媒有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海汇通房地产有限公司欠付的租金3,339,391.11元；三、维构(上海)文化传媒有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海汇通房地产有限公司欠付的物业费49,491.30元；四、维构(上海)文化传媒有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海汇通房地产有限公司违约金2,118,433.86元；五、维构(上海)文化传媒有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海汇通房地产有限公司社会公共费用16,455.45元（上述2-5项的费用从租赁保证金1,059,216.93元中先行抵扣）；六、驳回上海汇通房地产有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50,540.20元，由上海汇通房地产有限公司负担96.36元，维构(上海)文化传媒有限公司负担50,443.84元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，一审中，汇通公司对其一审诉讼请求中第五项内容公用事业费16,455.45元的组成陈述为2017年9月电费8,149.95元，10月电费2,929.50元，11月停车费3,000元，车位管理费2,376元。对此，汇通公司提供相应的证据予以证明，维构公司认为不欠付汇通公司上述费用。本院认为，本案双方当事人对房屋租赁合同解除均无异议，所争执者为合同解除的责任归属。上诉人维构公司认为双方就其暂缓支付2017年4月至9月的租金达成一致，后汇通公司强行收回涉案房屋并解除租赁合同的行为构成违约；而汇通公司认为其没有同意维构公司暂缓支付租金，因维构公司存在拖欠租金与擅自退租两个违约行为，汇通公司有权解除租赁合同。对此，本院注意到：首先，维构公司主张汇通公司同意其暂缓支付2017年4月至9月的租金，但未提供证据予以证明，汇通公司亦否认上述事实，对维构公司的主张，本院难以采信。对于维构公司拖欠租金的行为，汇通公司有权解除租赁合同。其次，维构公司主张汇通公司于2017年10月要求其支付包括11月的物业管理费在内的费用共计65,237.25元，在维构公司支付后，汇通公司于该月强行要求维构公司搬离涉案房屋。关于65,237.25元费用的组成，虽然本案双方各执一词，但一审中汇通公司已提供相应的发票等证据予以佐证，且发票中载明各项费用的总金额与65,237.25元吻合；而维构公司主张65,237.25元中包括2017年11月的物业管理费，未提供证据予以证明，且对于65,237.25元的其他组成部分，维构公司亦无法作出合理说明，因此，关于65,237.25元费用的组成，本院采信汇通公司的主张，从而认定其中不包括2017年11月的物业管理费。维构公司主张汇通公司于2017年10月强行要求其搬离并收回涉案房屋，未提供任何证据予以证明，本院不予采信，并且一审判决维构公司支付公用事业费16,455.45元，维构公司对此判项并未提起上诉，表明其亦认可使用涉案房屋至2017年11月的事实。汇通公司主张维构公司擅自于2017年11月退租，不仅能够与维构公司自该月起未付任何费用的事实印证，而且与汇通公司于11月先后向维构公司发函的内容吻合，因此，本院采信汇通公司的主张，认定本案系维构公司擅自退租。综上，因维构公司存在拖欠租金与擅自退租的违约行为，租赁合同解除的责任在于维构公司，其应根据合同约定承担相应的违约责任。汇通公司与维构公司签订的房屋租赁合同约定针对维构公司拖欠租金与擅自退租的违约行为，汇通公司在解约时有权要求维构公司承担相当于六个月的租金及物业管理费的违约金，并由维构公司支付免租期内所减免的所有租金。因双方约定的租赁期限为五年，维构公司实际使用涉案房屋不足一年即构成根本违约，结合汇通公司分别于2018年3月及5月将涉案房屋701-706单元以及707单元出租的事实，一审判决维构公司补付免租期内的租金，尚属合理，本院予以确认。至于违约金的承担，根据房屋租赁合同的实际履行情况、维构公司违约给汇通公司造成的涉案房屋空置损失、维构公司的过错程度等因素，兼顾违约金补偿损失与惩罚违约的功能，一审酌定维构公司承担六个月的租金及物业管理费的违约金，并无明显不当，本院予以确认。综上，上诉人维构公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,385.34元，由上诉人维构(上海)文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  潘俊秀审判员  翟从海二〇一九年三月二十六日书记员  陆一迪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……