江苏省盐城市大丰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0982民初1562号 原告：盐城市大丰区西团镇新中村村民委员会（以下简称新中村委会），住所地江苏省盐城市大丰区西团镇新中村村部。 负责人：吴跃军，该村村委会主任。 委托诉讼代理人：吴干宽，盐城市大丰区西团法律服务所法律工作者。 被告：王根旺，男，1951年12月2日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市大丰区，现住江苏省盐城市大丰区。 委托诉讼代理人：冯汉林，盐城市大丰区白驹法律服务所法律工作者。 原告盐城市大丰区西团镇新中村村民委员会（以下简称新中村委会）诉被告王根旺房屋买卖暨土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理，原告新中村委会的负责人吴跃军和委托诉讼代理人吴干宽到庭参加诉讼，被告王根旺及其委托诉讼代理人冯汉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新中村委会向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2003年4月11日签订的房屋买卖协议无效，原告返还购房款4万元，被告交还房屋资产及周边土地；2、被告支付土地租金7200元（自2009年1月至2018年1月）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：我村委会与被告王根旺于2003年4月11日签订房屋买卖协议一份，协议约定由我方将位于村部东侧的房屋资产（建筑面积603.68平方米，围墙长182米）以4万元价格出售给被告；剔除建筑物、道路等，确定净耕地8亩，从2004年1月1日起计算上交费，每年每亩100元，每年在11月底交清；被告购此资产必须用于搞规模养殖业或农产品龙头工业，不得搞房地产开发否则资产加价30%。我村委会将上述资产及土地交付给被告后，被告未按协议约定用于搞规模养殖业或农产品龙头工业，亦未按时足额上缴土地租金，土地租赁期限未明确。另外，本协议的乙方王根旺不是我村经济组织的成员，案涉转让资产及土地系本经济组织的集体资产，根据相关法律规定，我村委会与被告签订的房屋买卖协议无效。 被告王根旺辩称，我与原告于2003年4月11日签订了资产买卖及租赁协议是事实，我已经按照协议约定的条款履行了交付买卖资产的款项，该资产买卖协议已经经过原告及其主管单位的见证，买卖协议真实、合法、有效；案涉资产原告方已经实际交付给我，我已经在涉案资产上从事规模的养殖行业。我后来没有上交承包金是因为原告没有足额的将四址范围内规定的土地交付给我，同时因他人多次进行骚扰干涉而导致我无法继续从事养殖行业，我同意在处理好相关周邻关系后如数上交应当缴纳的承包金。 当事人围绕诉讼请求提交了房屋买卖协议书等证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房屋及土地系原新中村小学校舍和校舍周边空地、操场用地，位于、新中村村部向东约100米。 2003年4月11日，原告新中村委会与被告王根旺签订《房屋买卖协议书》一份，载明：“甲方新中村村民委员会，乙方万盈康联村王根旺。为盘活存量资产，充分发挥资产的保值增值功能，提高资产利用率，切实维护双方合法权益，经双方协商，达成如下协议：一、甲方将位于，村部东侧的房屋资产（建筑面积603.68平方米，围墙长182米）出售给乙方，成交额肆万元。二、四址：东、西、北为条沟，南为围墙外一市尺。三、土地面积：总占地面积8230平方米，剔除建筑物、道路等，确定净耕地8亩，从2004年1月1日起计算上交费每亩100元，每年在十一月底前交清。四、付款方法：采取分期付款现金结算，在签订合同时交费贰万元，余款在当年十二月底前交清，如到期不交清，甲方有权收回资产。五、乙方购此资产，必须用于搞规模养殖业或农业品龙头工业。不得搞房地产开发，否则资产加价30%。六、此协议经双方签字盖章，并经见证单位见证后生效。”此协议甲方有大丰市西团镇新中村村民委员会公章以及代表陈书华签章，乙方有王根旺签字确认，见证单位有大丰市西团镇农村集体资产管理办公室公章确认，落款日期为2003年4月11日。合同签订后，原告向被告交付了校舍资产和相关土地；被告按约付清了房款并按合同约定缴纳了承包费（2008年之前的已结清）。 被告王根旺取得校舍及相关用地后，用以从事规模化养兔，本人因此曾多次获得地方政府表彰。因被告在从事养殖过程中多次与周围邻居发生纠纷，其认为原告未按合同约定交付资产至“围墙外一市尺”,自2009年之后（含2009年），被告拒绝支付承包费。 另查明，盐城市大丰区（原大丰市）人民政府根据《国务院关于基础教育改革与发展的决定》、《国务院办公厅关于完善农村义务教育管理体制的通知》、《江苏省政府关于完善农村义务教育管理体制的通知》等文件，于2002年8月20日作出《大丰市人民政府关于完善农村义务教育管理体制的实施意见》，该意见中关于农村教育资产的管理问题规定，“要进一步做好农村中小学布局调整工作，充分利用教育资源，防止教育资产流失。被撤销学校的各项资产由市教育行政主管部门处置，由此所得的收益必须用于农村中小学建设，任何单位和个人不得以任何理由侵占。”2004年4月9日，大丰市人民政府发出《大丰市人民政府办公室转发市教育局等部门关于农村学校闲置资产处置意见的通知》，通知指出，闲置的中小学资产处置由各镇社会事业办公室会同中心小学、中心初中统一扎口处置，处置所得收入上交市财政专户储存，专款专用，用于化解各镇教育基建债务和学校建设，任何单位不得截留、挤占、挪用、调用。 本院认为，原告主张双方签订的房屋买卖协议无效没有依据。首先，双方签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示。其次，本案所涉的校舍建设年代久远，原告不能提供校舍土地使用权证，也不能提供校舍所有权证明，从现有证据来看，原告是否享有该校舍处置权并不能确定，而从双方签订协议时有关行政机关发布的文件来看，农村学校闲置校舍是由有关行政部门处置、也是可以处置的。再其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，农民集体所有的公共设施和公益事业建设经依法批准使用的，可以用于非农业建设。农村校舍建设系公益事业，从上述规定来看，本案所涉及的农民集体土地对外转让用于校舍建设，并不违反法律禁止性规定。因此，原告主张合同无效并以合同无效为由，要求被告返还房屋和土地的诉讼请求，本院依法不予支持。 根据双方协议书第三条的约定，被告王根旺应按协议约定每年给付租金800元，因其未及时给付2009年之后的租金，原告新中村委会要求其给付2018年之前的未付租金7200元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告没有举证证明原告交付土地时存在瑕疵，其后来与他人因界址等问题产生纠纷与本案双方履行合同并无关联，被告辩称的原告没有按约定的四址范围交付土地、进而拒付租金的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下: 一、被告王根旺于本判决生效之日起10日内，给付原告盐城市大丰区西团镇新中村村民委员会土地租金7200元。 二、驳回原告盐城市大丰区西团镇新中村村民委员会的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费980元，由原告盐城市大丰区西团镇新中村村民委员会负担930元，被告王根旺负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  王季锋 人民陪审员  沈冠山 人民陪审员  肖书平 二〇一九年三月十八日 法官 助理  龚若卉 书 记 员  陆 陈 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。