河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0608民初126号原告卢妍妍，女，1982年1月29日出生，汉族，住保定市莲池区。委托诉讼代理人杨莉，河北辅仁律师事务所律师。被告安新县盈泰房地产开发有限公司，住所地河北省保定市安新县老河头镇席庄村村北，统一社会信用代码91130632MA07UMUT5J。法定代表人连亚雄，公司经理。委托代理人韩瑞娜，女，1985年6月1日出生，汉族，住河北省保定市徐水县。被告保定创鸿房地产开发有限公司，住所地河北省保定市莲池区北二环**鑫丰国际****，统一社会信用代码91130606MA08XLU7XF。法定代表人马宗智，公司经理。委托代理人韩瑞娜，女，1985年6月1日出生，汉族，住河北省保定市徐水县。被告保定福瑞房产经纪有限公司，住所地保定，住所地保定市北二环路**用代码：91130605MA07RXC4X8。法定代表人：韩瑞娜，公司经理。原告卢妍妍与被告安新县盈泰房地产开发有限公司（被告一、以下简称“盈泰公司”）、保定福瑞房产经纪有限公司（被告二、以下简称“福瑞公司”）、保定创鸿房地产开发有限公司（被告三、以下简称“创鸿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法由审判员吴玉纯适用简易程序，于2019年2月13日公开开庭进行了审理。原告卢妍妍及其委托代理人杨莉、被告盈泰公司委托代理人韩瑞娜、被告创鸿公司委托代理人韩瑞娜、被告福瑞公司法定代表人韩瑞娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢妍妍向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除购房合同。被告立即偿还原告购房款18万元（其中开发商14万，中介4万），同时赔偿原告所交购房款利息，自合同签订之日起按年息5%按月付息。暂截止于2019年1月11日支付利息约1.5元，共计19.5万元。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告二员工向原告推荐位于保定市清苑区的一处楼盘，即荷香别院。被告称此项目有河北省新农村建设的批文，为正规新农村建设项目，可以卖给非本村居民；同时称此项目一周内将大规模动工。并多次拍摄视频给原告。原告于2017年6月21日通过被告二交了首付款。至目前为止此项目已经过去了一年半时间，在此期间原告多次到项目所在地查看，基本没有进展，与其所称人规模动工严重不符。同时原告多次与清苑区及石桥乡政府沟通，石桥乡政府回复此项目无政府批文，且政府多次勒令被告停工，同时对此项目已断水断电，与被告所称已取得政府批文严重不符。鉴于此，原告多次找到被告二提出退房。被告二总是借口推脱。之后被告三给原告打电话催原告交第二次购房款，这样原告才知道了被告三的办公地址。经过了解得知，目前被告一已经将荷香别院转给了被告三。因为此项目为非法项目，无任何证件。原告多次找到被告三提出退房，被告总是找原因不给退。原告没有其他办法，因此起诉到法院。请法院做主。被告安新县盈泰房地产开发有限公司、保定福瑞房产经纪有限公司、保定创鸿房地产开发有限公司辩称，要求驳回原告的诉讼请求，购房时已签订了协议，不同意退房和服务费。原告卢妍妍围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一：原告的身份证、户口页复印件，证明原告的主体资格；证据二：1、2017年6月21日，原告通过福瑞公司与盈泰公司签订了项目名称为荷香别院，编号为4-2-501的《内部认购合同》及盈泰公司出具的收据，证明目的：原告购买盈泰公司荷香别院项目4号楼2单元501室，双方对房产价格、付款方式、房屋装饰、设备标准、违约责任等进行了约定，盈泰公司承诺交房日期为2019年12月31日，收取原告购房款139890元，被告应予以退还。证据三：福瑞经纪公司出具的收据，证明福瑞公司收取原告服务费和定金两张共计4万元。被告福瑞公司作为专业房屋买卖中介机构，隐瞒房屋状况，未对房屋权属状况和当事人订约能力尽到积极审查和据实报告义务，违反房地产经纪管理办法第25条规定，福瑞公司应退还原告服务费和定金，不得收取任何费用。证据四：三张被告楼盘施工现场照片，证明自原告交付房款至今一年多被告一直未施工；证据五：退房款证明，被告同意先退还2万元房款，剩余房款于2018年11月30日前退清，证明原、被告已达成退房的合意，被告盈泰公司及创鸿公司应共同承担退还房款义务；三原告（本案原告及另案原告张力英、张斗尔）是一个家庭的，三原告要求退房派的代表张力英去办理退房事宜，已收到2万元退房款，并在张斗尔的案件中予以扣除，剩余的房款被告承诺于2018年11月有30日退清，被告同意退房款，但没有退。证据六：退房登记表，证明对其他购房业主承诺退房日期，到期如实给付。三被告质证：盈泰公司和创鸿公司是同一个老板，肯定会承担相应责任；双方签订的认购协议不是无效合同，不同意退还服务费，服务费也没有办法退回。如果开发商同意退房款，也是根据实际情况定的。对证据一、证据二、证据三没有异议，但证据三的4万元都是服务费，不是定金；对证据四现场照片没有异议；对证据五有异议，没有开发商盖章和签字，有待核实；对证据六有异议，只是一个文档，不能代表什么内容。被告抗辩称：认购协议应为有效，不同意退还服务费，有交易就会产生销售成本，服务费无法退回，约定的第二期房款交款日期已经过了，希望原告尽快交房款。但未提交证据。经庭审质证、审核，对原告提交的原告的身份证、户口页复印件，《内部认购合同》及盈泰公司出具的收据，福瑞公司出具的收据，三张被告楼盘施工现场照片，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告认可，本院予以采信。原告提交的退房款证明，退房登记表被告不认可，且无被告公司的盖章，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告卢妍妍通过被告福瑞公司与被告盈泰公司于2017年6月21日签订荷香别院内部认购合同一份，购买4号楼2单元501室一套，约定交付日期为2019年12月31日。建筑面积为97.39平方米，单价为4788元/平方米，总价为466303元，分期付款：于2017年6月21日缴纳139830元，2018年4月1日交纳总房款的40%即186523元，交房前一月付清剩余房款。2017年6月21日，原告卢妍妍给付被告盈泰公司一期购房款139890元，给付被告福瑞经纪公司服务费4万元。后诉于本院，请求法院依法判决解除购房合同，返还购房款18万元（其中开发商14万，中介4万）同时赔偿原告卢妍妍所交购房款利息，自合同签订之日起按年息5%按月付息。暂截止于2019年1月11日支付利息约1.5元，共计19.5万元。本院认为，被告盈泰公司称其出售的房屋是经政府批准的为仙人桥和平陵村村民建设的新民居，但其未举证证明其所称新民居可以进行商业化运营的事实和法律依据，该房屋的占地属于石桥乡平陵村集体所有，是平陵村村民的宅基地，根据《中华人民共和国土地法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的所有权不得出让、转让或出租用于非农建设者”，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条“严禁城镇居民在农村购置宅基地”，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发199939号）第二条“农民的住宅不得向城市居民出售”的规定，被告盈泰公司的荷香别院未依法取得相应手续，占用村民的宅基地建房出售，其向原告卢妍妍销售房屋的行为属于无效民事行为，原、被告所签订的房屋买卖合同违反法律禁止性规范，属无效合同。合同被确认无效后，因合同而取得的财产应当予以返还，被告盈泰公司应将所收取原告卢妍妍的购房款139890元予以退还。该内部认购合同一经双方签字确认即成立，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，被告福瑞公司作为居间人，促成该内部认购合同成立，原告卢妍妍就应当按照约定支付服务费，但原告卢妍妍与盈泰公司《内部认购合同》无效，被告福瑞公司有一定的过错，被告福瑞公司应返还原告卢妍妍部分服务费，本院认定返还原告卢妍妍2万元。同时，原告卢妍妍对该房屋的性质疏于了解，对导致该房屋买卖合同无效也有一定责任，原告卢妍妍要求三被告支付利息的主张，本院予以驳回。原告卢妍妍要求被告创鸿公司承担责任的主张，没有提交相应证据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告卢妍妍与被告安新县盈泰房地产开发有限公司于2017年6月21日签订的《荷香别院内部认购合同》无效。二、被告安新县盈泰房地产开发有限公司返还原告卢妍妍购房款139890元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、被告保定福瑞房产经纪有限公司返还原告卢妍妍服务费20000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回原告卢妍妍的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4200元，减半收取计2100元，由被告安新县盈泰房地产开发有限公司负担1750元，原告卢妍妍负担350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  吴玉纯二〇一九年三月二十六日书记员  王 娜