甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘02民终114号 上诉人（原审原告）：祝洁清。 被上诉人（原审被告）：嘉峪关市宝诚置业有限公司，住所地甘肃省嘉峪关市五一南路延伸段。 法定代表人：张喜春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵白忠，甘肃衡轩律师事务所律师。 上诉人祝洁清因与被上诉人嘉峪关市宝诚置业有限公司（以下简称宝诚置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2018）甘0271民初3515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人祝洁清，被上诉人宝诚置业的委托诉讼代理人赵白忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祝洁清上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1.上诉人已依约向被上诉人交纳了购房款，被上诉人交付房屋后未按照合同约定的期限办理房屋权属证书，依据《嘉峪关市建设局信访事项处理意见书》和《嘉峪关市房地产管理局关于业主反映中央公馆小区无法办理产权登记证及物业问题答复函》可以证实因宝诚置业未向政府相关部门提交竣工验收资料，导致业主无法办理房屋产权证书，一审判决认定涉案房屋不具备办理房屋产权登记的原因不明确与事实不符。现上诉人要求被上诉人办理房屋产权证书并承担违约责任的要求正当、合法，应当得到支持。2.被上诉人挪用上诉人住宅专项维修资金的事实清楚，房管局答复函表明其正在启动司法程序追缴，追缴房屋维修资金系房管局依法应当履行的行政职责，根据物权法规定，维修资金属于全体业主所有，上诉人作为业主成员之一，有权就自己合法权益受到损害情况下提起民事诉讼，故本案上诉人要求被上诉人返还其代收并挪用的房屋维修资金属于民事案件审理范围。3、一审适用法律不当。一审判决无视房屋买卖合同的特殊性、合同的内容及合同双方的地位优势等客观因素，直接适用合同法第一百三十条判决驳回上诉人的诉讼请求，违背了特别法优于普通法的原则。上诉人认为本案应该适用《合同法》第三十九条、第四十条，《消费者权益保护法》第二十六条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条相关规定，充分考虑无效格式条款问题，对被上诉人逾期办理产权证、减轻自身违约责任，加重对方违约责任的行为进行严惩。4.一审法院不但对上诉人无法办理房屋产权证书的原因、住宅维修资金的性质等认定有误，对最终责任主体认定也不当，认为验收是政府相关部门的行政审核手段，不应当由开发商承担违约责任，这种做法是把民事问题引向行政问题，是推卸责任。 宝诚置业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 祝洁清向一审法院起诉请求：1.宝诚置业为祝洁清办理嘉峪关市城市嘉园10号楼2单元XX号房屋的房屋产权证书；2.宝诚置业将挪用的住宅专项维修资金9704元转入房管局指定的专用账户；3.宝诚置业支付逾期办理房地产权属证书的违约金（以已付房款为基数，参照中国人民银行金融机构逾期贷款利息自2015年10月21日至商品房权属登记手续办理完毕之日）；4.赔偿因延期交房承诺的净水器1台（价值2000元）；5.诉讼费用由宝诚置业承担。 一审法院认定事实：2014年12月29日，祝洁清与宝诚置业签订商品房买卖合同，约定祝洁清购买宝诚置业建设的嘉峪关市兰新西路1-2号宝诚中央公馆（城市嘉园）10号楼2单元XX号商品房。该商品房建筑面积129.3平方米，房款549525元。祝洁清交纳房款549849元，包括补交款324元。2015年7月20日，宝诚置业向祝洁清收取维修资金9704元。另，经嘉峪关市房地产交易所查询，中央公馆不具备办理房屋产权登记的条件。一审法院认为，办理房屋产权证书应当由政府房屋管理部门审核后对符合办理房屋产权证书的房屋，依法办理。宝诚置业是涉案房屋的建设单位，是该房屋的出卖人，应当协助办理房屋产权登记，但嘉峪关市房地产交易所出具的房屋登记信息查询结果表证明中央公馆的房屋不具备办理房屋产权登记的条件。故祝洁清主张由宝诚置业为其办理房屋产权证书的请求，不予支持。同时，涉案房屋不具备办理房屋产权登记的原因不明确，何时具备办理房屋产权登记，尚不能确定，故主张参照金融机构逾期贷款利息承担自2015年10月21日至办理涉案房屋房地产权属证书之日期间违约金的请求，亦不予支持。祝洁清主张宝诚置业将挪用的住宅专项维修资金9704元转入房管局指定的专用账户的请求，应由有关部门追缴，该请求不属于审理的范围，不予支持。主张赔偿因延期交房承诺的净水器1台的请求，因提交的宝诚中央公馆延期交房赔偿标准的公告，没有宝诚置业的盖章确认，证据不足，不予支持。综上所述，祝洁清的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回祝洁清的诉讼请求。案件受理费50元，由祝洁清负担。 本院二审期间，针对涉案房屋当前不能办理竣工验收备案的原因问题，上诉人补充提交了嘉峪关市建设局于2018年1月30日作出的《信访事项处理意见书》及嘉峪关市房管局于2018年11月23日向业主王英作出的《关于业主反映中央公馆小区无法办理产权登记证及物业问题的答复》各一份。经查，嘉峪关市建设局在该《信访事项处理意见书》中指出，对于业主反映的城市××园不能办理产权证，开发商拖延验收问题，嘉峪关市建设局已多次组织该项目建设单位、施工单位召开会议，督促相关单位尽快办理工程竣工验收事宜，并对建设、施工单位负责人进行了约谈。在下一步工作中，建设局将继续督促建设单位加快工作进度，积极配合做好该项目的竣工验收及备案工作。嘉峪关市房管局在其《答复》中明确提出，涉案房屋所在小区未通过消防验收，欠缴人防结算费及小区基础配套费，未完成单项验收，故无法申请办理房屋工程综合竣工验收，待开发企业宝诚公司提交房屋工程综合竣工验收备案资料后，可办理房屋初始登记手续，继而办理不动产登记证。此外，对于维修资金追缴问题，嘉峪关市房管局已经向宝诚公司下发催缴通知，同时委托甘肃河西律师事务所进行依法追缴，并于2018年10月12日向嘉峪关市公安局经侦支队报案，且在收到市公安局经侦支队作出的不予立案通知后，已经提请复议申请。被上诉人对上述证据真实性不持异议，本院依法予以确认。 关于上诉人主张的被上诉人承诺因延期交房赠送净水机的问题，上诉人二审补充提交《关于宝诚中央公馆延期交房补偿标准的公告》复印件一份。经查，该公告复印件第二条载明，针对延期交房，宝诚公司向业主赠送一年物业费，免费安装净水器一台。经庭审质证，被上诉人对该公告复印件不予认可。因上诉人提交的公告复印件真实性无法确认，且公告中亦未明确载明净水机价值，故上诉人诉请被上诉人赔偿其价值2000元净水器依据不足。 除上述事实外，本院二审查明的其他事实与一审基本一致。 本院认为，涉案房屋虽于2015年9月实际交付使用，但因房屋所在的住宅小区存在消防验收未通过，被上诉人欠缴人防结算费、小区基础配套费以及挪用代收的业主维修基金等诸多问题，小区工程项目至今尚未完成综合竣工验收备案。对此问题，包括上诉人在内的小区业主已经向嘉峪关市建设局、房管局等行政主管部门信访反映相关情况。嘉峪关市建设局明确答复继续督促建设单位加快工作进度，积极配合做好项目竣工验收及备案工作。嘉峪关市房管局业已向被上诉人发出追缴通知，同时委托甘肃河西律师事务所进行相关追缴工作，并且在此期间就被上诉人违法挪用房屋维修资金的问题已向公安机关进行报案。 综上，本案经本院审判委员会讨论认为，一审判决并无不当，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由祝洁清负担。 本判决为终审判决。 审判长  许文贤 审判员  吴秀屏 审判员  孟玉娟 二〇一九年三月二十八日 书记员  刘 静