湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初710号原告：吴恩熙，女，1946年12月28日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市岳麓区，湖南省长沙市岳麓区。原告：吴恩锡，女，1949年12月13日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：吴恩熙（系原告吴恩锡姐姐），女，1946年12月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际大酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王湘粵，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王湘粵，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告吴恩熙、吴恩锡诉被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告吴恩锡的委托诉讼代理人吴恩熙、原告吴恩熙到庭参加了诉讼，被告大成酒店公司、被告山水置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴恩熙、吴恩锡向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠付的截止2018年12月31日的租金62322元、委托装修改造折旧款87258元，共计为149580元；2.判令被告支付所欠租金的违约金3460.86元（暂计算至2018年12月，实际结算金额应计算至案件执行完毕之日止）；3.判令被告支付所欠委托装修改造折旧款的违约金1615.14元（暂计算至2018年12月，实际结算金额应计算至案件执行完毕之日止）。事实和理由：2013年7月1日，两原告与被告签订了一份《商品房购买合同》，两原告购买了被告位于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店山水座第5层552号的房屋，两原告于签订之时一次性付清了全部款项，即房价款265200元。双方还签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》，原告并于合同签订之时一次性付清了装修折旧款371280元。合同约定：被告应付两原告房屋租金第一年、第二年为39780元／年，第三年至第五年为26520元／年；被告应付两原告房屋装修折旧款第一年、第二年为55692元／年，第三年至第五年为37128元／年。但实际，被告自2016年开始违约，被告仅支付应付租金的50%即13260元和应付装修折旧款的50%即18564元，2017年被告分文未付，2018年3月至11月被告改为按月支，且每月仅支付应付租金的20%（即442元／月×9个月﹦3978元）和应付装修折旧款的20%（即618元／月×9个月﹦5562元）。根据房屋租赁合同关于“乙方如逾期3个月未向甲方支付租赁收益，乙方应向甲方支付违约期内应支付租金的3%作为违约金”的约定，被告应向原告支付租金违约金按累计违约时间计算为3460.86元，计算方式为：2016年的租金违约金为13260元×3%×3年＝1193.4元（13260元为2016年所欠的租金，3年为2016年至2018年累计计算）；自2017年的租金违约金为26520元×3%×2年（累计2年）＝1591.2元；2018年的违约金为22542元×3%×1年（累计1年）＝676.26元；上述分段计算金额经累计后为3460.86元。根据房屋委托装修合同关于“乙方如逾期3个月未向甲方返还委托装修改造折旧款，乙方应向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算”的约定，被告应向原告支付装修改造折旧款违约金按累计违约时间计算为1615.14元，计算方式为：2016年的违约金为18564元×1%×3年＝556.92元（556.92元为2016年所欠的装修改造折旧款，3年为2016年至2018年累计计算）；自2017年的违约金为37128元×1%×2年（累计2年）＝742.56元；2018年的违约金为31566元×1%×1年（累计1年）＝315.66元；上述分段计算金额经累计后为1615.14元。被告在业主多次维权压力下，被告在2017年至2018年的不同时期发布了《告全体业主书》及《公告》等，反复书面承诺对业主租金担责，但其承诺无一兑现。综上，原告诉至法院，请求判如所请。被告大成酒店公司、被告山水置业公司未到庭答辩，但提交了书面答辩状，辩称：1.自2013年11月30日至2018年12月31日，被告已经向两原告各付款148508元，共计297016元，具体明细为：2013年11月向两原告各付款47736元；2014年11月向两原告各付款47736元；2015年11月向两原告各付款31824元；2016年11月向两原告各付款15912元；2018年向两原告各付款5300元。原告主张的违约金过高，计算标准远远高于其实际损失，且原告没有举证证明其实际经济损失，应调整违约金负担方式。酒店经营暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。2.本案合同未明确担保期限。连带责任保证人与债权人未约定保证期间的，债权人未在主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。故被告山水置业公司的担保责任已经免除。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2013年11月30日，原告吴恩熙、吴恩锡（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告吴恩熙、吴恩锡将从被告山水置业公司以265200元购买的山水座第5层552号房屋出租给被告大成酒店公司管理经营，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。租赁期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。租赁期限内，第一年、第二年甲方的租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币39780元整（其中吴恩熙、吴恩锡第一年、第二年每年年租金均为19890元）；第三年至第五年甲方的租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币26520元整（其中吴恩熙、吴恩锡第三年至第五年每年年租金均为13260元）。乙方按年向甲方支付租金收益，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付给甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。2.2013年11月30日，原告吴恩熙、吴恩锡（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：原告吴恩熙、吴恩锡将从被告山水置业公司购买的山水座第5层552号房屋以371280元（由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成）委托被告大成酒店公司按照五星级酒店客户标准改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。装修改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，乙方应从本合同生效之日，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五（15%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币55692元（其中吴恩熙、吴恩锡第一年、第二年每年年委托装修改造折旧款均为27846元）；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币37128元（其中吴恩熙、吴恩锡第三年至第五年每年年委托装修改造折旧款均为18564元）。乙方按年向甲方返还委托装修改造折旧款，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日前第二天开始计算。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。3.2013年11月30日，原告吴恩熙、吴恩锡按照合同约定将购买的第5层552号房屋交付给被告大成酒店公司经营，并向被告大成酒店公司支付了购房款265200元、装修款371280元。被告大成酒店公司已于2014年11月25日、2015年11月27日分别向原告吴恩熙、吴恩锡支付了2013年11月30日-2015年11月29日（即第一年度、第二年度）的全部租金和装修改造折旧款。被告大成酒店公司于2016年11月25日向原告吴恩熙、吴恩锡各支付了2015年11月30日-2016年11月29日（即第三年度）50%的应付租金和装修改造折旧款共计15912元（经折算两原告各自收到租金6630元、装修改造折旧款9282元），被告大成酒店公司向两原告支付的租金和装修改造折旧款总计为31824元。2016年11月30日-2017年11月29日（即第四年度）被告大成酒店公司未向原告支付租金和装修折旧款。2017年11月30日-2018年11月29日（即第五年度）被告大成酒店公司向原告吴恩熙付款情况如下：1月30日付维权款3000元（计入1642号房屋的租金和装修折旧款）；3月28日、5月25日、6月26日、7月27日、8月31日、9月27日、10月29日、11月30日每次付款1528元（折算为1642号、552号房屋应付月租金的20%和应付装修折旧款的20%后，分别为：998元／月、530元／月）；4月19日付款530元（计入552号房屋的租金和装修折旧款）、4月21日付款998元（计入1642号房屋的租金和装修折旧款）。2018年被告大成酒店公司向原告吴恩锡付款情况如下：1月30日付维权款3000元（已计入另案1645号房屋租金）；3月28日、5月25日、6月26日、7月27日、8月31日、9月27日、10月29日、11月30日每次付款2501元（折算为1645号、1652号、552号房屋应付月租金的20%和应付装修折旧款的20%后，分别为：1000元／月、971元／月、530元／月）；4月19日付款530元（计入552号房屋的租金和装修折旧款）、4月21日付款1971元（折算为1645号、1652号应付月租金的20%和装修折旧款的20%后，分别为：1000元、971元）。被告大成酒店公司分别欠付原告吴恩熙、吴恩锡自2015年11月30日-2016年11月29日（即第三年）50%的租金6630元和50%的装修改造折旧款9282元，上述欠付两原告的租金和装修改造折旧款总计为（6630元＋9282元）×2人＝31824元。2016年11月30日-2017年11月29日（即第四年度）被告大成酒店公司未支付租金，分别欠付原告吴恩熙、吴恩锡租金13260元和装修折旧款18564元，上述欠付两原告的租金和装修改造折旧款总计为（13260元＋18564元）×2人＝63648元。2017年11月30日-2018年11月29日（即第五年度），被告大成酒店公司分别欠付原告吴恩熙、吴恩锡租金11271元（13260元／年-221元／月×9个月）和装修折旧款为15783元（18564元／年-309元／月×9个月），上述欠付两原告的租金和装修改造折旧款总计为（11271元＋15783元）×2人＝54108元。综上，被告大成酒店公司共下欠原告吴恩熙、吴恩锡自2016年11月30日-2016年11月29日的租金和装修改造折旧款共计149580元（其中吴恩锡为74790元、吴恩熙为74790元）。两原告诉讼要求被告大成酒店公司支付截止2018年12月31日欠付的租金和装修改造折旧款共计149580元，系两原告对其民事权利的处分，本院予以确认。4.被告大成酒店公司、湖南大成国际大酒店有限公司于2017年2月25日、6月24日、8月10日分别承诺在资金链恢复时补发所欠租金。5.根据合同约定，被告大成酒店公司应支付两原告自2016年至2018年的租赁合同违约金为（6630元+13260元+11271元）×3%×2人＝1869.66元；委托装修合同违约金为（9282元+18564元+15783元）×1%×2人＝872.58元。上述事实，有当事人陈述、《张家界市现房买卖合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、购房款收据、房屋装修款收据、中信银行个人网银交易明细、告全体业主书、告业主书、公告等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告吴恩熙、吴恩锡与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告大成酒店公司未按照合同约定支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金和装修改造折旧款，并承担违约责任。但原告吴恩熙、吴恩锡主张按照累计月数计算违约金，因本案《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》均未约定“被告逾期支付款项的，每超过一日，则应按照违约期间应付租金的3%、装修折旧款的1%向两原告支付违约金”，因此两原告的该主张无合同约定依据，本院不予支持。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告吴恩熙、吴恩锡不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告吴恩熙、吴恩锡依法有权要求被告山水置业公司承担支付义务，故被告山水置业公司应在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任。至于被告山水置业公司抗辩本案应适用6个月保证期间，原告吴恩熙、吴恩锡未在主债务履行期间届满之日起6个月内主张保证责任，被告山水置业公司应免除保证责任。本院认为，被告山水置业公司以自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，双方设立的系物权担保中的抵押权。《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案租金及装修改造折旧款均约定按年支付，在民法总则2017年10月1日施行时，被告大成酒店欠付原告吴恩熙、吴恩锡最早的应于2016年11月份支付的2016年度的租金和装修改造折旧款的诉讼时效尚未满民法通则规定的二年，故该欠款可以适用3年的诉讼时效期间，其诉讼时效的届满日为2019年11月。现原告吴恩熙在2019年2月18日诉讼时效期间内向被告山水置业公司主张抵押权，本院应予支持。故被告山水置业公司的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告吴恩熙、吴恩锡支付自2015年11月30日起至2018年12月31日止的租金和装修改造折旧款共计149580元（其中吴恩锡为74790元、吴恩熙为74790元）；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告吴恩熙、吴恩锡支付自2015年11月30日起至2018年12月31日止的租金违约金共计1869.66元（其中吴恩锡为934.83元、吴恩熙为934.83元）；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告吴恩熙、吴恩锡支付自2015年11月30日起至2018年12月31日止的装修改造折旧款违约金872.58元（其中吴恩锡为436.29元、吴恩熙为436.29元）；四、被告张家界山水置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一、第二、第三项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告吴恩熙、吴恩锡其他的诉讼请求。案件受理费3394元，适用简易程序减半收取计1697元，由原告吴恩熙、吴恩锡各负担12元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担1673元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向金春二〇一九年三月十二日书记员  孙云梦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。