四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终17186号上诉人（原审原告）：张向群，女，汉族，1951年4月1日出生，住成都市金牛区。上诉人（原审原告）：刘吉琨，男，汉族，1947年6月12日出生，住成都市金牛区。二人共同委托诉讼代理人：李永鹏，四川新开元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）姚洪，男，汉族，1968年9月4日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：潘红伊，四川霖澳律师事务所律师。上诉人张向群、刘吉琨因与被上诉人姚洪房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张向群、刘吉琨上诉请求：一、撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初254号民事判决；二、依法改判姚洪赔偿张向群、刘吉琨30万元。事实及理由：一、姚洪单方面提前一个月解除合同系违法解除，应承担违约责任。补充协议第5条明确规定，如主合同与补充约定不一致的均以补充协议为准。补充协议第四条明确约定双方全力配合争取在2017年12月30日前办理完毕过户手续。根据该约定，姚洪在2017年11月30日提前一个月解除买卖合同是明显的违约行为，应当承担相应的违约责任；二、姚洪辩称双方应按照主合同的约定履行合同义务不能成立。双方经多次商谈约定2017年12月30日前完成房屋过户手续，由于过户时间还未届满，张向群、刘吉琨还需时间筹备与调度资金。且张向群、刘吉琨已经缴纳了10万元定金，在房屋价格不断上涨的情况下，没有理由不买涉案房屋；三、姚洪解除买卖合同的真实原因是房价上涨。在双方签订合同到约定过户时间的五个月里，案涉房屋的房价波动巨大，房屋总价上涨了至少40万。事实上，张向群、刘吉琨在2017年12月中旬就将房款筹集完毕，并向姚洪提出继续履行合同的履约通知，姚洪借故提前解约，真实原因不可不查；四、姚洪故意提前解除合同，应承担定金责任，并赔偿张向群、刘吉琨超过定金的损失。根据补充协议第2条之约定，若姚洪违约，应双倍返还定金，及退还张向群、刘吉琨200000元。同时，根据合同法规定，张向群、刘吉琨作为守约方有权要求违约方姚洪赔偿损失，结合各大中介公司房屋市场价，案涉房屋差价损失至少有40万元，扣除100000元定金责任，姚洪还应赔偿上诉人300000元。综上，姚洪在看到房屋涨价后借故解除合同，应承担违约责任。张向群、刘吉琨恳请二审法院纠正一审错误，支持上诉人的上诉请求，维护张向群、刘吉琨的合法权益。姚洪辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。张向群、刘吉琨一审法院起诉请求：1.判令姚洪双倍返还张向群、刘吉琨定金20万元；2.判令姚洪赔偿张向群、刘吉琨房屋差价损失30万元（具体金额以房屋现时的评估价或市场价与购买价的差额为准）；3.诉讼费用、评估费等由姚洪承担。经一审法院查明，2017年8月11日，张向群、刘吉琨和姚洪签订了《房屋交易文件（合订本—全款）》，包括《成都市存量房屋买卖合同》，以及《关于合同（编号：MM100001090122）的补充协议》等。《成都市存量房屋买卖合同》约定，张向群、刘吉琨购买姚洪名下位于成都市武侯区太平园横二街55号新界二期5幢4单元3楼11/12号房屋，建筑面积共计146.27平方米，权1729143/1729146，该房屋已经设定了抵押权人为中国银行的抵押，合同总成交价为2598000元，付款方式为，合同签订当日支付定金10万元，买方在过户递件前将部分房款104万元和1458000元存入银行资金监管专用账户，待取得不动产权证书后房管局发送指令由监管银行将该笔房款支付给卖方;还款解押约定，该房屋为抵押状态，卖方应在2017年11月10日之前到原借款方办理完成解除抵押登记手续并承担相关费用；权属转移登记约定，双方同意，在符合过户条件后，双方须在收到经纪方通知（包括但不限于电话、书面或短信通知）3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。补充协议中，第4条约定双方全力配合争取在2017年12月30日前办理完毕过户手续，第5条约定本协议与《买卖合同》等约定不一致的，均以本协议为准。2017年8月12日，张向群、刘吉琨支付了10万元定金，姚洪向张向群、刘吉琨出具了《收据》两张予以确认。2017年9月1日，姚洪办理了案涉房屋的按揭贷款提前还款，中国银行成都蜀都大道支行在当日出具了《结清证明》两份，载明姚洪已经于2017年9月1日结清案涉两房屋的所有贷款23万元和55万元。依照案涉房屋的《成都市不动产登记信息摘要3》，中国银行成都蜀都大道支行在案涉房屋上的抵押权于2017年9月29日注销。2017年10月，张向群、刘吉琨、姚洪通过居间方链家公司的工作人员进行了沟通，姚洪主张在其已经完成了偿还贷款、解除抵押的情况下，按照主合同约定，姚洪通过经纪方通知张向群、刘吉琨后，双方应当在3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，否则视为张向群、刘吉琨违约；而张向群、刘吉琨主张依照补充协议的约定，只要双方在2017年12月30日前办理完毕过户手续，均不违约，故张向群、刘吉琨在收到姚洪通过经纪方告知的可以过户的通知后，张向群、刘吉琨明确表示补充协议优于主合同，要求按照补充协议履行。因双方主张履行时间不一致，协商未果。姚洪于2017年11月30日委托律师向张向群、刘吉琨发出了《律师函》，认为房屋已经满足过户条件，经催告张向群、刘吉琨怠于履行付款和过户的义务，故依照合同法第九十四条第（三）项之规定，姚洪有权单方解除合同。张向群、刘吉琨收到该律师函的彩信后，明确回复姚洪，认为姚洪强制提前履约，并在履约期限到来前擅自解约，违约意图明显，张向群、刘吉琨主张按时履行，现姚洪主张解约张向群、刘吉琨将主张应有的权利。为此，张向群、刘吉琨诉至法院。以上事实，有张向群、刘吉琨、姚洪主体资格证明、《房屋交易文件（合订本—全款）》、《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号：MM100001090122）的补充协议》、《收据》两张、《结清证明》两份、成都市不动产登记信息摘要3、律师函、微信记录、短信截屏以及庭审笔录等证据收集在案予以证实。一审法院认为，张向群、刘吉琨与姚洪签订的关于购房的《房屋交易文件（合订本—全款）》和补充协议，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。在合同履行过程中，张向群、刘吉琨支付定金、姚洪提前还款和解除银行抵押的行为，均表示双方在积极的履行合同。但是在房屋具备过户条件之后，双方对于过户时间的主张不一致，张向群、刘吉琨主张按照补充协议在2017年12月30日前办理完毕过户手续即不违约，姚洪主张按照主合同约定收到通知后3日内过户，超过即为违约，一审法院认为，上述主合同和补充协议的约定均为有效条款，且内容并不相互冲突，按照主合同已经明确约定了过户时间，补充协议明确的只是至迟的过户时间，两条约定并不矛盾。姚洪主张条件成就并通知后3日过户没有异议，但是张向群、刘吉琨认为至迟的履行时间前履行均可，是对于合同和补充协议的理解与条文不一致，虽然其理解有误，但是没有不履行合同的意思表示。姚洪严格按照主合同约定向张向群、刘吉琨发出律师函要求解除合同后，张向群、刘吉琨主张履行合同，但是双方对于具体履行时间协商未果，在张向群、刘吉琨向一审法院起诉后，其诉讼请求仅仅为双倍返还定金和赔偿，张向群、刘吉琨诉讼请求的基础也是解除合同，因此，一审法院认为，双方因合同具体履行时间无法协商一致，双方均认可合同已经解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，姚洪应当向张向群、刘吉琨返还已经支付的定金10万元。关于违约责任，一审法院认为双方合同解除的原因，并非任何一方主观违约，而是对于合同条款的理解出现了偏差造成的，不应归责于任何一方，故对于张向群、刘吉琨主张双倍返还定金和赔偿的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决：一、姚洪在一审判决生效之日起十日内，向张向群、刘吉琨退还定金10万元；二、驳回张向群、刘吉琨的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，减半收取4400元，由张向群、刘吉琨负担3520元，由姚洪负担880元。本院二审期间，张向群、刘吉琨、姚洪提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张向群、刘吉琨提交证据：证据一、证人刘某证人证言，证明签订案涉补充协议的原因是由于按揭还款解除抵押时间不能确定，并且购房大额现金交易，张向群、刘吉琨也需要时间进行准备，因此双方在补充协议中约定在2017年12月30日前履约即可。并且刘某于2017年12月17日向姚洪发送邮件，也向中介表示要求继续履行合同。证据二、履约通知书。证明张向群、刘吉琨于2017年12月19日通过中介杨磊向姚洪发送了履约通知书，杨磊通过邮寄方式向姚洪发送该履约通知书，2017年12月30日前姚洪单方面解约实际上违反合同约定，应承担违约责任。姚洪质证认为：1.对证据一，刘某是张向群、刘吉琨的女儿，其主观具有偏向性，证言证明力不高，不能达到张向群、刘吉琨的证明目的。2.对证据二，履约通知书上并无张向群、刘吉琨、姚洪签字，因此对该证据三性均不予认可，也不能达到张向群、刘吉琨的证明目的。本院认为：对证据一，刘某为张向群、刘吉琨的女儿，并且代张向群、刘吉琨参与案涉合同的磋商和签订等过程，与本案存在利害关系，证明力不足，本院不予采信。对证据二，履约通知书为张向群、刘吉琨制作，对于此证据真实性予以确认，但张向群、刘吉琨并无证据证明其将该《履约通知书》送达姚洪，不能达到张向群、刘吉琨的证明目的。姚洪提交证据：微信聊天记录截图（当庭出具微信聊天记录原始载体），证明中介杨磊向张向群、刘吉琨送达办理过户手续通知书，时间为2017年10月31日。证明目的是根据案涉《房屋买卖合同》第六条第二款规定，在收到中介方通知3个工作日内，前往房屋所在地的房管局办理房屋过户手续，该份证据可以证明中介方在2017年10月31日向买方发送了办理过户通知书，但买方拒绝办理过户手续。张向群、刘吉琨质证认为：该证据不属于二审新证据，对该证据的真实性不予认可。事实上中介并无证据证明其向张向群、刘吉琨邮寄过办理过户通知书。从关联性上来讲，本案补充协议已经明确了房屋的最终过户时间，被上诉人单方面提前解约，构成明显违约。本院认为：该微信聊天记录截图中信息发送人为中介杨磊，信息接收人“刘叔叔（新界客户）”即为刘吉琨，“张阿姨（新界二期）”的身份无法确认，该证据可以证明中介杨磊于2017年10月31日向刘吉琨送达了《办理过户手续通知书》。经二审审理查明的其他案件事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。二审另查明：《成都市存量房屋买卖合同》第八条第3款约定：逾期办理房屋交易的其他事宜：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日结算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点在于：姚洪是否存在违约及是否应承担违约责任。本院认为，案涉《成都市存量房屋买卖合同》《关于合同（编号：MM100001090122）的补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同约定切实履行各自义务。案涉《成都市存量房屋买卖合同》第四条【交易价款、付款方式】第4款第2项约定张向群、刘吉琨在过户递件前将全部或部分房款人民币1040000元存入存量房交易资金监管专用账户，待姚洪取得不动产证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔房款支付给姚洪，张向群、刘吉琨在过户递件前将全部或部分购房款1458000元存入银行资金监管专用账户，待姚洪取得不动产证书后，经纪方通知银行将监管资金解冻；第六条【关于房屋交付的具体事宜】约定姚洪应在2017年11月10日之前到其原借款方办理解除抵押登记手续（包括但不限于申请提前还款，按照原借款方要求将足额欠款存入还款账户、注销抵押登记并承担相关费用，在符合过户条件后，姚洪、张向群、刘吉琨须在收到经纪方通知（包括但不限于电话、书面或短信通知）3个工作日前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房管局办理过户取件手续。故《成都市存量房屋买卖合同》对合同约定的履行顺序约定为：1.姚洪办理还款解押手续；2.案涉房屋符合过户条件后，经纪方通知姚洪、张向群、刘吉琨办理过户递件手续；3.过户递件前张向群、刘吉琨将余下购房款存入存量房交易资金监管专用账户或银行资金监管专用账户；4.姚洪、张向群、刘吉琨在收到经纪方通知3个工作日内前往房管局办理过户递件手续；5.过户递件完成后7个工作日内姚洪、张向群、刘吉琨再次前往房管局办理过户取件手续。本案中姚洪、张向群、刘吉琨于同日又签订《关于合同（编号：MM100001090122）的补充协议》，其中第四条约定，“甲乙双方全力配合争取在2017年12月30日前办理完毕过户手续”。本案中双方对《关于合同（编号：MM100001090122）的补充协议》第四条约定内容产生争议，就过户递件时间无法达成一致意见，经姚洪方要求，经纪方链家公司于2017年10月31日通过发送《办理过户手续通知书》通知张向群、刘吉琨办理过户手续，但张向群、刘吉琨认为《关于合同（编号：MM100001090122）的补充协议》第四条约定时间（即2017年12月30日）不仅是对办理过户手续的时间安排，也是对支付购房款的时间安排，未在经纪方通知3个工作日内按合同约定前往房管局办理递件手续。本院认为，《关于合同（编号：MM100001090122）的补充协议》第四条约定的过户手续完成时间是旨在督促双方最迟在2017年12月30日前完成过户，并未对《成都市存量房屋买卖合同》国约定的付款、过户递件、取件等履行条件、时间进行实质性变更，双方仍应在收到经纪方通知3个工作日内按合同约定前往房管局办理递件手续，过户递件前姚洪向张向群、刘吉琨支付购房款。而张向群、刘吉琨收到经纪方通知3个工作日内未在办理过户递件手续，在约定过户递件时间前也未支付购房款，已经构成违约。因此，张向群、刘吉琨主张姚洪返还定金、赔偿房屋差价损失的诉讼请求不应支持。姚洪对一审判决并未提起上诉，视为对一审判决结果的认可，本院予以确认。综上所述，张向群、刘吉琨的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由张向群、刘吉琨负担。本判决为终审判决。审 判 长  龚 成审 判 员  李 俊审 判 员  何广智二〇一九年三月一日法官助理  崔玉翠书 记 员  王名伟