广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初29109号原告：陈洁弟，女，1954年7月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：罗祥，广东众淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨科，广东众淼律师事务所律师。被告：黄汉新，1976年11月3日出生，汉族，住广东省惠东县。原告陈洁弟诉被告黄汉新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《厂房租赁合同》、《投资土地、设备费用成本收入协议书》；2、被告于判决发生法律效力之日起十日内将佛山市禅城区张槎欧洲工业园C区塱兴路2号之一厂房3座801层（实为805）腾空、搬离并将其返还原告；3、被告于判决发生法律效力之日起十日内支付租金85818.77元（暂计至2018年1月5日，后续租金按每月17989.989元的标准计算至实际履行之日止）及违约金（以本金85878.77元自2018年7月5日起按每日百分之一加收计算至实际清偿之日止）给原告；4、被告应于判决发生法律效力之日起十日内向原告支付2018年6月至2018年11月的水电费21082.24元及违约金（以本金21082.24元自2018年6月5日起按每天百分之一加收计算至实际清偿之日止）予原告；5、被告已支付的履约保证金53969.96元归原告所有；6、被告承担本案的所有诉讼费用。诉讼中，原告明确：要求返还的房屋为禅城区张槎欧洲工业园C区塱兴路2号之一厂房3座805，理由：3座801是房产证出之前的自编号，实际上房产证上的是805。事实和理由：2014年3月7日，原告和被告签订了《厂房租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区张槎欧洲工业园C区塱兴路2号之一厂房3座801层，共1191.39平方米按月租金9531.12元（季租金28593.36元）的标准出租给被告用于针织使用。同日，原告和被告签订了《投资土地、设备费用成本收入协议书》，被告确认每月固定向原告缴交土地使用费、投资利息、基础设备（甲方投资的电梯、消防系统、高压电房等）使用费或维护费共8458.869元（季租金25376.607元）。2014年3月15日，被告向原告缴纳了租赁保证金53969.96元开始承租，但从2018年7月5日起，被告即开始拖欠租金、水费、电费等费用，而原告按合同上注明的联系方式联系被告解决，但均无法联系上被告，导致原告多次催收未果。现被告逾期交租的时间累积早已超过两周，此外，其他各费用也已经严重超过35天未支付，已满足合同第十四条第三款第四项、第五项之约定，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，而且被告留置的物品仍在占用原告的厂房，造成原告无法处置以及对外出租，每天均有另行对外出租的租金损失且该损失仍在持续扩大，故起诉。被告未答辩，亦未举证。诉讼中，原告提交如下主要证据：1、原、被告身份证复印件，证明原、被告主体资格。2、厂房租赁合同，证明①该合同第一条约定被告承租原告的厂房，被告每月向原告支付租金9531.12元，第二条第五款约定承租期间被告负责水费、电费、电话费、卫生费、物业维护等所有费用；②第九条约定电费按0.98元/度计算，水费按4元/吨计算；③第十二条约定了电货梯的合理使用费、保养维护费、年检费用由二层到九层的租户共同承担，同时约定了化粪池清洁、道路照明电费、公共地方清洁用水等费用以实际发生的数额按租赁面积由租户分摊；④第十四条第三款约定了被告拖欠租金时间累积达2周的，原告即有权收回厂房并没收保证金。3、投资土地、设备费用成本收入协议书，证明①该协议书第二条约定被告确认每月向原告缴纳土地使用费、投资利息、基础设备（原告投资的电梯、消防系统、高压电房等）使用费或维护费共8458.869元，每季应缴费25376.607元；②第九条约定电费按0.98元/度计算，水费按4元/吨计算；③第十二条约定了电货梯的合理使用费、保养维护费、年检费用由二层到九层的租户共同承担，同时约定了化粪池清洁、道路照明电费、公共地方清洁用水等费用以实际发生的数额按租赁面积由租户分摊；④第十四条第三款约定了被告拖欠租金时间累积达2周的，原告即有权收回厂房并没收保证金。4、不动产权证（粤20**佛禅不动产权第0105118号），证明案涉厂房的所有权属于原告，原告有权出租，案涉厂房的编号不一致实为原告为了便于管理自行采取适用的编号。5、收据，证明2014年3月15日，因被告承租原告的厂房及相关设备而向原告缴纳了租赁保证金53969.96元。6、费用明细表格6张及其说明1张，证明被告拖欠原告款项的具体构成及其明细。上述证据经核对，真实有效，且能客观反映与案件相关的事实，本院予以采信。本院经审理查明：2014年3月7日，原告作为业主（甲方）、被告作为使用者（乙方）就租赁佛山市禅城区张槎欧洲工业园C区朗兴路2号之一厂房3座801层签订了《厂房租赁合同》，主要约定：面积为1191.39平方米，租赁期限为五年，自2014年3月1日至2019年2月28日，每月租金8元/平方米，月租金9531.12元（季租金28593.36元），交款时间：每季交纳一次，乙方必须在每季第一个月的第5日（例如每年的1月5日、4月5日、7月5日、10月5日）前交清当月或季度租金给甲方；厂房自租用的第三年起（即2016年3月1日）递增8%。乙方逾期交款，甲方有权每天加收百分之一滞纳金，乙方负责支付该厂房租赁期间的水费、电费、电话费、卫生费、物业维护费等所有费用；合同签订之日，乙方须交保证金28593.36元给甲方，合同方可生效；甲方有权单方终止合同、收回厂房并没收保证金的情况包括：乙方拖欠租金时间累积达2周的，乙方超过35天不支付上述费用的。同日，原告作为业主（甲方）、被告作为使用者（乙方）签订《投资土地、设备费用成本收入协议书》，明确甲方将其投资建设的上述厂房租给乙方，双方约定乙方每季固定应缴交给甲方的土地使用费、投资利息、基础设备（甲方投资的电梯、消防系统、高压电房等）使用费或维护费共8458.869元（按每平方7.1元计算，季租金25376.607元），履约保证金为25376.607元，其他的主要约定如交费时间、违约责任、合同解除等条款同上。2014年3月15日，原告出具收据，确认收到被告承租涉案厂房及场地租用按金53969.96元。另查明一，本院于2018年12月12日将原告诉状副本等应诉材料送达被告。另查明二，原告陈洁弟系佛山市禅城区塱兴路2号之一804、805室的共同共有人。庭审后，原告提交了其委托管理涉案物业的佛山卓宝盈物业投资有限公司代交佛山市禅城区朗兴路2号一楼（朗兴路2号之一）2018年6月至11月水电费的发票。佛山卓宝盈物业投资有限公司另向本院提交《情况说明》，称涉案租赁地址佛山市禅城区张槎欧洲工业园C区塱兴路2号之一厂房3座801层即为陈洁弟不动产权证中注明的佛山市禅城区塱兴路2号之一805室。诉讼中，原告陈述：被告厂房内的设备已被禅城区法院查封，已经没有经营。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同不存在无效情形,受法律保护,合同各方应依约履行。关于合同解除。被告未依约支付租金、水电费及土地、设备费用，已构成违约，应承担违约责任。被告从2018年7月5日起欠缴上述费用，累积已达2周并超过35天，根据合同约定，原告有权解除合同，因此，原告主张解除合同，理据充分，应予支持。合同自通知到达对方时解除。因原告未举证证明已发出解除通知，应以诉讼为通知，并以本院向被告送达应诉材料即2018年12月12日为双方房屋租赁合同解除时间。关于租赁物返还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案租赁合同解除后，被告占有涉案厂房已无法律依据，应向原告返还。根据原告主张及房屋权属登记资料，返还房屋为佛山市禅城区塱兴路2号之一805室。关于欠付租金、水电费及土地、设备费用。原告主张被告拖欠2018年7月至11月的租金85818.77元、2018年6月至11月的水电费21082.24元，并提供相应证据加以证明，被告经本院合法传唤未到庭抗辩并对此提出异议，故原告该项主张合法有据，本院予以支持。2018年12月1日后的租金（占有使用费），原告主张按《厂房租赁合同》、《投资土地、设备费用成本收入协议书》约定的租金及土地、设备费用即每月17989.989元为标准，计至被告实际返还房屋之日止，有事实和法律依据，应予支持。关于违约金及没收保证金。根据合同约定，被告违约，原告有权没收保证金，故原告主张没收保证金53969.96元，有合同依据，本院予以支持。至于欠付租金、水电费等费用的违约金，鉴于本院已支持原告主张的被告应付租金等费用，且保证金也已确认归原告所有，足以弥补原告损失，如再计收违约金，则相当于对违约方的双重惩罚，有违公平，故本院对原告要求被告支付欠付租金的违约金的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告陈洁弟与被告黄汉新于2014年3月7日签订的《厂房租赁合同》、《投资土地、设备费用成本收入协议书》于2018年12月12日解除；二、被告黄汉新于本判决发生法律效力之日起十日内，腾空、搬离佛山市禅城区塱兴路2号之一805室（即佛山市禅城区张槎欧洲工业园C区塱兴路2号之一厂房3座801）并将其返还给原告陈洁弟；三、被告黄汉新于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈洁弟支付2018年7月至11月的租金85818.77元[2018年12月1日后的租金（占有使用费）以每月17989.989元为标准，计至被告实际返还房屋之日止]、2018年6月至11月的水电费21082.24元；四、确认被告黄汉新已向原告陈洁弟交纳的保证金53969.96元归原告陈洁弟所有；五、驳回原告陈洁弟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、支付迟延履行金。本案适用简易程序，案件受理费收取1219元，由被告黄汉新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年三月一日书记员  潘有鹏