湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终661号上诉人（原审原告）：潘红星，男，1965年9月29日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。上诉人（原审原告）：王利群，女，1970年4月7日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：曾辉荣，湖南法达律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：株洲奥园房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市天元区泰山路**（逸景华天大酒店）。法定代表人：张俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志雄，男，1982年10月1日出生，汉族，该公司工作人员，住湖南省桂阳县。代理权限为特别授权。上诉人潘红星、王利群因与被上诉人株洲奥园房地产开发有限公司（以下称奥园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2018）湘0211民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人潘红星、王利群的委托诉讼代理人曾辉荣、被上诉人奥园公司的委托诉讼代理人邓志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘红星、王利群上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为“涉案房屋在原告收房时未具备交付条件，原告作为业主有权根据合同约定拒绝收房，并待房屋验收合格后收房，但其明知房屋未经验收合格仍自愿办理收房手续，收取部分违约金，并享受收房利益，应视为其对收房之日后的逾期交房违约金予以放弃，亦符合‘违约金计算至实际交付之日止’的合同约定”，该段认定既不符合本案客观事实，亦有违法律规定。该认定隐含上诉人明知涉案房屋不具备交付条件仍予以接收这个大前提，但本案事实是被上诉人向上诉人提供虚假房屋《竣工验收报告》，欺骗业主收房，上诉人是在受被上诉人欺诈下才接受涉案房屋。上诉人作为一名普通购房者，根本无条件、也无能力获悉涉案房屋是否竣工验收合格，是否符合国家法律规定的强制交房标准。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，相关法律、法规有明确的程序要求，并不能以被上诉人单方制作的虚假《房屋竣工验收报告》而认定房屋已经验收合格，房屋交付条件已成就。因此本案被上诉人在未取得涉案房屋《竣工验收报告》前，便将房屋进行交付属于无效行为。一审法院认为上诉人享受收房利益，但并没有明确指出具体是何种利益，上诉人认为该段论述明显错误。实际上涉案房屋系毛坯房，上诉人被欺诈接受房屋后短时间内既不能自己使用，也不能出租，更不可能出售。因被上诉人交付房屋的行为属于无效行为，那么房屋的交付就没有完成，上诉人并没有占有涉案房屋，更不可能因该毛坯房产生任何所谓的使用和收益权。权利的放弃必须要有法律的规定或者当事人之间的约定，本案中上诉人始终没有放弃对被上诉人违约金的主张，也不符合法定放弃权利的情形，因此不能因为上诉人受欺诈收房而认定其对收房之日后的逾期交房违约金予以放弃。奥园公司辩称，一审法院认定事实正确，关于违约金的赔偿，上诉人与被上诉人虽然未签订协议，但是口头承诺不再追究被上诉人违约责任。被上诉人完成了房屋的转移就完成了交房义务，上诉人就无权要求被上诉人支付违约金。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。潘红星、王利群向一审法院起诉请求：1、被告按原被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的约定支付逾期交房的违约金9205.16元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月2日，原告潘红星、王利群（买方）与被告奥园公司（卖方）签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》，合同约定：买方向卖方购买天元区泰山路361号奥园广场7栋3002号房屋；总房价款暂定为522999元；该房屋的交付必须符合国务院第279号令《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：该房屋经验收合格。合格的标志为卖方组织设计、监理、施工等五方责任主体验收并出具《竣工验收报告》；卖方定于2016年5月31日前将该房屋交付给买方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。卖方未按约定期限将房屋交付给买方，应当向买方支付违约金。违约金按买方已支付的房价款日万分之一计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋符合约定的交付条件后，卖方应在交付之日前5天书面通知买方办理交付该房屋的手续。买方应在收到该通知之日起5天内，会同卖方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为买方签订《入伙通知书》并领取房屋钥匙。如买方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，卖方应当向买方进行一次书面的催告。如买方仍未按催告书中确定的日期办理该房屋的验收交接手续，则自催告书中确定的验收交接日之次日起，该房屋的风险责任转移至买方……合同签订后，原告共向被告支付购房款522999元。2016年11月25日，被告向二原告邮寄了《入伙通知》通知原告收房。二原告未予收房。2016年12月23日，株洲市建设工程质量安全监督管理处作出株建监管函（2016）16号《关于奥园广场二、三期（7-21栋）违规交付使用处理的意见》，认为被告未组织各方责任主体单位对房屋进行竣工验收合格，要求被告立即停止交付使用，并对存在质量缺陷的房屋进行整改。2017年3月27日，原告办理了收房手续。2017年7月10日，行政部门对该次验收进行监督形成了《工程质量监督报告》，认为所涉工程已具备备案条件。现原告认为逾期交房违约金应继续按每日万分之一计算至房屋具备备案条件之日止，故诉至原审法院，请求判如所请。另查明：已发生法律效力的株洲市中级人民法院（2018）湘02民终330号民事判决书确认如下事实：“在其他业主亦对奥园公司开发建设的《奥园广场》房屋的交付条件提出质疑的情况下，奥园公司与购买《奥园广场》房屋的业主就房屋交付问题产生纠纷。在相关部门的介入下，双方于2016年12月10日进行了沟通协商，但未能达成一致。在协商过程中，奥园公司就逾期交房的违约金提出自己的方案：“2016年5月30日至8月29日的按合同约定赔偿，2016年8月29日之后的违约金在业主同意按交房通知明确的时间收房的情况下，同意按日万分之二赔偿。”而业主方没有予以同意，并就此提出了具体要求：“2016年8月30日至11月29日的违约金赔付比例不低于日万分之二点五，2016年11月30日之后仍不能交房则在此基础上翻倍，8月30日至11月29日的违约金应以现金的方式在2017年1月15日前赔付到位。开发商所发出的所有入伙通知书、交房通知均无效。”奥园公司对业主提出的要求未予同意，但按照自己提出的方案将2016年8月29日之前的逾期交房违约金向业主进行支付。后奥园公司再次向业主发出《入伙通知书》，部分业主按通知办理了收房手续，奥园公司亦按日万分之二的标准向部分收房的业主支付了逾期交房的违约金。”二原告按每日万分之一和每日万分之二标准共计领取了11924元的违约金。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。争议的焦点为被告是否应承担原告收房后的逾期交房违约责任？如需承担，违约金计算标准、期间如何确定？具体分析如下：本案中，原、被告系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》及补充条款，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。双方由此形成的商品房预售合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，被告未能按约定的时间履行交付房屋的义务，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金从最后交付期限之第二天起按已支付房价款的日万分之一算至实际交付之日止。本案中，房屋最后交付期限为2016年5月31日，原告已支付房款522999元，2017年3月27日办理收房手续，故奥园公司应向原告支付逾期交房违约金15689.97元（522999元×0.01%×300天），扣减已支付的11924元，还应支付3795.97元。关于2016年12月10日协商会议中所提违约金方案的效力问题，奥园公司提出“按日万分之二赔偿”的前提条件是业主同意按交房通知明确的时间收房，系附条件的要约，而原告并未予以承诺或在交房通知明确的时间收房，故应视为双方对该方案未能达成合意，原合同的权利义务及违约责任条款未予变更。另涉案房屋在原告收房时未具备交付条件，原告作为业主有权根据合同约定拒绝收房，并待房屋验收合格后收房，但其明知房屋未经验收合格仍自愿办理收房手续，收取部分违约金，并享受收房利益，应视为其对收房之日后的逾期交房违约金予以放弃，亦符合“违约金计算至实际交付之日止”的合同约定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、被告株洲奥园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘红星、王利群支付逾期交房违约金3795.97元；二、驳回原告刘昊的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告株洲奥园房地产开发有限公司负担9元，原告潘红星、王利共同负担16元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为：本案逾期交房违约金如何计算。对上述争议焦点，本院评述如下：根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人签订的《株洲市商品房（预）销售合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。上述合同中约定，逾期交房违约金按买方已支付的房价款日万分之一计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，本案中，涉案房屋交钥匙转移占有时间为2017年3月27日，交付使用时间即应为2017年3月27日，故逾期交房违约金计算截止日期应为2017年3月27日。上诉人主张逾期交房违约金计算至涉案房屋实际验收合格之日止，其主张不符合双方合同约定。上诉人主张涉案房屋的交付无效、交付未完成、其未占有涉案房屋与事实不符，本院不予支持。上诉人收房后就可以享有对房屋装修、入住等利益，收房与否已影响到上诉人的权益，上诉人否认具有收房利益也与事实不符。因此，上诉人主张被上诉人奥园公司还应支付逾期交房违约金8158元，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人潘红星、王利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘红星、王利承担。本判决为终审判决。审判长  刘艳辉审判员  赵庆华审判员  阳桂凤二〇一九年三月二十七日书记员  李梦娴