河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终691号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘平生，男，1960年2月23日出生，汉族，住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：王海侠、周平，河北合乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：候志伟，男，1979年12月1日出生，汉族，住石家庄市藁城区。委托诉讼代理人：张国贵、李娜，河北庄铭律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司，住所地：石家庄市桥**礼让街**联邦名都****商铺。法定代表人：王静，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛少培，河北天捷律师事务所律师。上诉人刘平生因与被上诉人候志伟、石家庄壹加贰联合房地产经济有限公司（以下简称房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初2958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘平生上诉请求：1、石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初2958号民事判决书，认定事实错误，证据不足，请求二审法院依法撤销原判，并依法改判驳回被上诉人候志伟的诉讼请求；2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决部分认定事实错误，证据不足。（一）上诉人认为，一审判决将房地产经纪公司列为第三人，明显不妥。在案件审理过程中，上诉人书面申请追加房地产经纪公司为本案的共同被告，法院在收到上诉人的追加申请后，给被上诉人房地产经纪公司送达了起诉材料，又多次给房地产经纪公司送达开庭传票。一审法院没有告知房地产经纪公司仅是本案的第三人，而不是共同被告，明显与申请追加的事项不符。其次，上诉人欲出售的争议房产只在被上诉人房地产经纪公司作了登记，被上诉人房地产经纪公司在网上推介了上诉人房产的出售信息。2016年10月19日，经被上诉人房地产经纪公司居间介绍，上诉人与被上诉人候志伟和房地产经纪公司三方签订《房屋买卖合同》协议约定被上诉人候志伟于2016年11月5日之前将首付款25000元交于中介方保管。然而被上诉人候志伟却始终未向上诉人和中介方支付首付款。因被上诉人候志伟始终未支付首付，被上诉人房地产经纪公司又将上诉人的房产推介给其他买主。上诉人在被上诉人房地产经纪公司的居间和通知下，才于2017年2月21日，与其他买主和被上诉人房地产经纪公司（居间方），重新签订了《房屋买卖合同》三方协议。从以上两份买卖合同的签订时间和中介方分析：两份买卖合同的居间方均为本案被上诉人房地产经纪公司，其在2016年10月19日签订《房屋买卖合同》三方协议后，还将上诉人欲出售的房产推介给其他买主，该行为证明：被上诉人房地产经纪公司明知被上诉人候志伟没有按照约定交首付款，已构成违约拒绝履行合同。所以才将上诉人的房产推介给其他买主；或者是被上诉人候志伟与被上诉人房地产经纪公司恶意串通，故意让被上诉人房地产经纪公司将上诉人的房产推介给其他买主后，再进行恶意滥诉，以达到非法占有他人财产的目的。上诉人刘平生与被上诉人房地产经纪公司和案外人（其他买主）签订《房屋买卖合同》三方协议的时间为2017年2月21日，距上诉人与被上诉人候志伟、房地产经纪公司签订《房屋买卖合同》的时间间隔达4个多月的时间。被上诉人候志伟在这4个多月的时间里都没有任何履行合同的行为，却在2017年3月20日到人民法院起诉，这是典型的恶意滥诉，明知是被上诉人房地产经纪公司又将上诉人房产推介卖予他人，却不将被上诉人房地产经纪公司列为本案被告，明显有与被上诉人房地产经纪公司恶意串通、滥诉之嫌疑。一审判决，对被上诉人候志伟、被上诉人房地产经纪公司的以上过错和违约行为，均没有作出解释和认定，所以一审判决认定的事实明显错误且存在失实之处。（二）一审判决书以下认定错误：1、判决书P7第一至四行“被告称办理完解押手续后告知了原告，原告及第三人均不认可，被告亦未提交相关证据予以证实，故被告未尽通知义务，后又明确要求解除合同，存在违约行为。”以上认定明显错误。上诉人办完解押手续后，确实通知了被上诉人，上诉人从未明确要求解除合同，更不存在违约行为。上诉人不知法院作出该认定的事实和法律依据是什么。因为直到2017年2月21日，被上诉人候志伟也未交纳首付款，更未办理任何贷款手续，且未向中介交纳中介费。被上诉人候志伟的违约行为极为明显，且被上诉人的行为明显表明：其是以极其微少的钱来无限期地占着上诉人的财产。这是典型的恶意投机行为。一且房屋降价，其宁可放弃极其微少的定金；一日涨价，则故意拖延履行，待买主着急出售后，在进行恶意滥诉，以达到投机的目的，使自己的违法利益得到最大化。2、判决书P7第四至七行：“被告称原告违约在先，根据合同约定的时间，被告办理解押手续在先，原告交付首付款在后，被告有先履行义务”以上认定明显错误。根据合同第五条5.1（二）的约定，被上诉人应于2016年11月5日之前将首付款25000元交于中介方保管。该交款时间具体明确，且双方对交首付款的时间没有作出变更。所以被上诉人应于2016年11月5日之前将首付款25000元交于中介方保管。根据合同第九条第4项的约定，甲方（上诉人）承诺自签订本合同之日起十五日内偿还该房屋所欠银行欠款，并办理该房屋的解押手续。根据判决书P6倒数第一行至P7第一行的内容，及庭审笔录，证明：三方对解押时间作出了变更，三方均同意延长解押期限，未约定解押具体时间。所以根据上述约定，被上诉人交首付款的时间具体明确，没有作出任何变更，被上诉人有义务在2016年11月5日之前支付首付款，而解押时间已经延后。因此，不存在“被告办理解押手续在先，原告交付首付款在后，被告有先履行义务”的任何约定和法律规定。鉴于被上诉人候志伟直到2017年2月21日被上诉人房地产经纪公司通知上诉人与其他买主重新签订《房屋买卖合同》三方协议，被上诉人候志伟都没有交纳首付款。所以被上诉人候志伟的违约行为和投机目的极为明显，在被上诉人的这种恶意行为和非法目的下，再判令上诉人向其给付房屋重置费用并双倍返还定金，这明显有失公平公正。一审法院在被上诉人候志伟没有支付首付款，更没有支付任何房屋对价，不存在房屋重置事项的前提下，判令上诉人向其支付“房屋重置费用”，明显违反公平、公正原则。经过一审庭审，证明被上诉人候志伟既没有按《房屋买卖合同》第四条4.1的约定向被上诉人房地产经纪公司支付居间费，更没有按照第六条6.5的约定向居间方支付贷款服务费，足以证明被上诉人房地产经纪公司已经明知被上诉人候志伟拒绝履行《房屋买卖合同》所以被上诉人房地产经纪公司才将上诉人的房屋推介给其他买主。再者，被上诉人候志伟就《房屋买卖合同》三方协议起诉却仅起诉了上诉人，故意不将被上诉人房地产经纪公司列为本案被告的行为，足以证明该二人之间互相包庇存在恶意串通之嫌疑。因此，促使上诉人将涉案房产卖给案外其他买主，是因被上诉人候志伟拒付首付款，被上诉人房地产经纪公司又明知候志伟不履行合同，并将上诉人房产向其他买主推介的结果。综上：一审判决完全规避掉被上诉人房地产经纪公司的责任，而将责任全部强加给上诉人，明显违背事实和《合同法》的基本原则。所以，请求二审法院对事实依法重新审理，确定各方的责任。因被上诉人根本没有支付首付款，也没有支付中介费、贷款服务费，被上诉人候志伟根本没有履行买者需承担的义务。其次，庭审中，上诉人已经多次申明，上诉人在涉案房产的同楼层还有多套同样面积的房产，愿意以合同约定的价款出售给被上诉人候志伟，然而被上诉人候志伟根本没有表示购买意愿，所以不存在重置事项，也就更不可能存在重置费用。所以一审判决让上诉人向被上诉人支付重置费用明显没有任何事实依据和法律依据。二、一审判决对诉讼费的承担明显违反《民事诉讼法》和《民事诉讼收费办法》“当事人的请求部分胜诉、部分败诉的，由双方当事人按承担责任的比例负担”的原则性规定。被上诉人候志伟提交的《民事起诉状》和《变更诉讼请求申请书》中被上诉人的请求数额：双倍返还定金10000元、中介贷款费用5000元、房屋重置费245000元，请求数额合计为270000元。一审判决仅支持双倍返还定金10000元，房屋重置费用93000元，两项合计103000元。根据《民事诉讼收费办法》“当事人的请求部分胜诉、部分加败诉的，由双方当事人按承担责任的比例负担”的原则性规定，上诉人与被上诉人应按比例103000/（270000-103000）承担诉讼费，而不能判令由一方全部承担。所以一审判决认定的事实错误，证据不足，请求二审法院依法撤销原判，依法改判或发回重审。在同样的位置同样的地点同样的面积同样的房产，被上诉人若需要，我们可以以同样价格卖给对方。被上诉人候志伟答辩称，一、答辩人与被答辩人之间签署的房屋买卖合同（合同编号8015582）有三方当事人（答辩人、被答辩人、中介方）签字、手印或盖章，是三方真实的意思表示，符合法律规定，是合法有效的合同。1、房屋买卖合同约定的内容中，关于定金的约定，被答辩人应双倍返还定金10000元。5.1中列明了定金条款，约定了5000元定金，并有收取定金收条一份。2、房屋买卖合同中关于履行合同的约定，答辩人不因未交首付款而构成违约。答辩人、被答辩人、房地产经纪公司三方于2016年10月19日签署的房屋买卖合同第九条其他约定事宜第4条约定：甲方（被答辩人）承诺自签订本合同之日起十五日内偿还该房屋所欠银行贷款，并办理该房屋的解押手续，相当于解押手续应在11月3日前完成。该约定为特别约定，为手写，其效力优于打印体条款，而合同约定的答辩人提交首付款的日期2016年11月5日前，可见被答辩人应该属于先履行合同一方，被答辩人在约定解押完成日期后迟迟未履行完成解押手续，根据《合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的后履行一方有权拒绝其履行要求。二、被答辩人一房二卖涉嫌欺诈，应赔偿答辩人重置费93000元。被答辩人完成解押后并未履行法律规定通知答辩人，而是高于卖给答辩人93000元的价格卖给了第三人，致使答辩人丧失了本次购房机会，同时答辩人要想在同一时间购买同一地段的房子不仅需要多支付93000元，还需要重复交纳中介费、贷款评估费等额外费用，给答辩人造成了巨大损失。综上，答辩人认为原审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。房地产经纪公司答辩称，一、三方签订的房屋买卖合同系真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效，并已实际履行。我方与买卖双方均不认识，也不存在利害关系，我方的地位是居间服务方，在合同履行过程中，上诉人刘平生自称解押并取走房本，解押后并未告知我方和购房人候志伟，反而是将交易房产以更高价格卖给第三人，是刘平生存在违约行为，应承担法律责任。二、在一审开庭时，我方被追加为第三人，并非被告，我方所收到的追加申请书及裁定均是第三人的法律地位，一审法院程序合法。三、刘平生隐瞒与他人交易的事实，其真实目的是为了多卖房款，其行为已经构成违约，并根据当时房地产快速上涨的实际情况，再购置房产确实存在差价，一审法院认定房屋差价或者可得利益损失是正确的，请法院依法维持。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。2016年10月19日，原被告双方及第三人房地产经纪公司签订了《房屋买卖合同》（编号为8015582）约定：“售房人：刘平生（以下简称甲方）。购房人候志伟（以下简称乙方）……4.1……因此甲乙双方在合同订立本合同时，乙方应向中介方交纳居间信息费人民币5500元……5.1……(一)乙方于2016年10月19日向甲方交付定金人民币5000元（大写伍仟元整），甲乙双方同意该定金由中介方保管，该定金在该房屋过户至乙方名下，甲方将该房屋交付给乙方并结清物业费后转作购房款，待甲方迁出户口后，中介方协助乙方将该转作房款之定金交付甲方。5.2。（二）甲乙双方协商一致：①乙方于2016年11月5日之前将（定金外）首付款25000元（大写贰万伍仟元整）交于中介方保管。②乙方采取按揭贷款购房，房款中贷款部分人民币520000元（大写伍拾贰万整）由乙方委托中介方办理银行按揭贷款支付，乙方并保证在2016年10月30日前提供贷款所需的全部资料……5.3甲乙双方约定本合同签署当日甲方将有关过户之相关证件交于中介方为协助甲乙双方办理过户用。甲方将过户证件交于中介方且乙方付款义务正常履行的情况下，甲乙双方应在中介方通知所确定的日期办理过户手续，甲乙任何一方不得以任何理由及借口拖延、推辞，否则视为违约……7.1甲乙任何一方擅自解除合同、拒绝履行本合同义务的，以及甲方违反本合同第二条约定的，均视为违约，由违约方向本合同中介方及守约方分别承担合同约定房款的5%的违约金，并分别据实赔偿本合同中介方及守约方的经济损失，守约方按照相关法律规定有权解除合同。……第九条……3、甲乙双方均同意中介方为其办理网签过户及贷款手续。4、甲方承诺自鉴定本合同之日起十五日内偿还该房屋所欠银行欠款，并办理该房屋的解押手续。5、甲乙双方须积极配合中介方办理该房屋贷款网签及过户等手续。……甲方：刘平生（签字并捺印）乙方：候志伟（签字并捺印）中介方：房地产经纪公司（加盖印章）签约日期2016年10月19日”合同签订当日，原告向第三人交付了定金5000元及1000元中介费。被告于11月份将其出售房屋的抵押登记解除，后将该房出售给他人。2017年1月被告明确向原告表示不再出售房屋。2017年2月21日被告刘平生与案外人孙立亚通过第三方签订房屋买卖合同，房屋售价为643000元。2017年3月31日双方签订了石家庄市存量房买卖居间合同，房屋售价为623000元。被告刘平生称其不知道两份合同的具体情况，亦不清楚实际出售价格。第三人称上述两份合同，其中买卖合同为真实售价，存量房买卖居间合同为形式备案合同。以上事实有原、被告及第三人的陈述、合同、被告所写收条等证据予以证实。原、被告及第三人对存在争议的事实：原、被告第三人对违约责任存在争议。原告称被告违约在先，因其已按约定交付了5000元定金后，被告未按约定对其房屋解押，虽被告曾提出过延长解押期限，但其未同意，且在解押后被告未告知原告及第三人。被告不认可，称违约责任在原告，1、原告未按约定支付首付；2、原告向第三人支付的5000元系中介费，而非定金；3、买卖合同中约定的房屋首付款低于国家规定30%的比例；并称经三方协商解押期限已变更为11月底，且解除抵押后电话通知了原告，但原告拒不支付购房首付款。第三人房地产经纪公司称，原告已交纳了5000元定金，按照合同约定，应先由被告办理还贷解押手续，原告再支付首付款；三方协商延长了解押期限，但未约定延长的时间；后其多次催促被告，被告不再接听电话和回复，被告解押后未告知我方，故被告的行为已构成一房二卖，属于根本违约。法庭审理过程中，因被告已将房屋出售，原、被告均同意解除合同。原告亦变更诉讼请求为请求被告赔偿房屋重置费245000元、双倍返还定金10000元。提交2017年1月房屋买卖合同一份，证明同地段同面积的房屋成交价已涨至795000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中原、被告及第三人于2016年10月19日签订《房屋买卖合同》（编号为8015582）合法有效。合同履行过程中，原告候志伟向中介方支付定金5000元及贷款资料后，应由被告刘平生履行办理涉案房屋解押手续的义务。被告称三方协商延长了解押期限；原告不认可；第三人称三方均同意延长解押期限，但未约定解押时间，原审法院采信第三人主张。被告称办理完解押手续后告知了原告，原告及第三人均不认可，被告亦未提交相关证据予以证实，故被告未尽通知义务，后又明确要求解除合同，存在违约行为。被告称原告违约在先，根据合同约定的时间，被告办理解押手续在先，原告交付首付款在后，被告有先履行义务，被告所写收条中亦可证实原告向第三人交纳的5000元系定金而非中介费用；合同中首付款约定低于总房款30%，未违反法律、行政法规的强制性规定，故对被告的主张不予支持。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中被告刘平生违约在先，故有权要求被告双倍返还定金10000元。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张被告承担起房屋重置费245000元，提交的编号8061119号《房屋买卖合同》，被告不认可，后一审法院依原告申请从石家庄壹加贰联合房地产经济有限公司调取关于长安区中山东路265号汇景国际3-1-506室房屋（产权证号13××**）登记信息显示，刘平生出售与案外人所签订的房屋买卖合同中涉案房屋成交总价款643000元，高于原、被告所签《房屋买卖合同》约定的成交总价款（550000元）93000元，故原审法院认为被告将其另行出售与第三人所获得的高于原、被告约定的房款93000元部分，是被告刘平生违约行为给原告造成的实际损失，以93000元给付原告房屋重置费用为宜。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第七十八条、第一百一十五条之条的规定，一审法院判决如下：一、解除原告候志伟与被告刘平生2016年10月19日签订的《房屋买卖合同》（编号为：8015582）。二、被告刘平生于本判决生效后十日内双倍返还原告候志伟定金10000元。三、被告刘平生于本判决生效后十日内给付原告房屋重置费用93000元。四、驳回被告刘平生的反诉请求。案件受理费9575元、反诉案件受理费182元，均由被告刘平生负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人、被上诉人于2016年10月19日签订《房屋买卖合同》（编号为8015582）合法有效。根据合同第九条第4款约定：上诉人承诺自签订合同之日起十五日内偿还该房屋所欠银行欠款，并办理该房屋的解押手续。可知合同约定上诉人办理解押手续在先，被上诉人交付首付款在后，上诉人有先履行义务。合同履行过程中，被上诉人候志伟向中介方支付定金5000元及贷款资料后，应由上诉人刘平生履行办理涉案房屋解押手续的义务。《中华人民共和国合同法》规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。上诉人称三方协商延长了解押期限，但被上诉人候志伟不认可；上诉人称办理完解押手续后告知了候志伟，被上诉人候志伟及房地产经纪公司均不认可，上诉人亦未提交相关证据予以证实，故认定上诉人未尽通知义务。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中上诉人刘平生违约在先，故候志伟有权要求上诉人双倍返还定金10000元。上诉人刘平生出售与案外人所签订的房屋买卖合同中涉案房屋成交总价款643000元，高于双方所签《房屋买卖合同》约定的成交总价款（550000元）93000元，故原审法院认为上诉人将其另行出售与第三人所获得的高于与被上诉人约定的房款93000元部分，是上诉人刘平生违约行为给原告造成的实际损失，以93000元给付被上诉人房屋重置费用，并无不妥。综上所述，刘平生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2360元，由上诉人刘平生负担。本判决为终审判决。审判长  靳建军审判员  李秀云审判员  高瑞江二〇一九年三月一日书记员  王 琪