江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终148号上诉人（原审被告）：江西吉贡房地产开发有限公司，住所地遂川县县城遂川宾馆**楼（**九间房）。统一社会信用代码：913608270516068623。法定代表人：王金生，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖传松，江西遂龙律师事务所律师。上诉人（原审原告）：朱风莲，女，1981年5月9日出生，汉族，住遂川县。委托诉讼代理人：廖友，江西映山红律师事务所律师。上诉人（原审原告）：康学生，男，1979年7月12日出生，汉族，住遂川县。委托诉讼代理人：廖友，江西映山红律师事务所律师。上诉人江西吉贡房地产开发有限公司（以下简称吉贡公司）因与上诉人朱风莲、康学生商品房销售合同纠纷一案，不服遂川县人民法院(2018)赣0827民初2403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吉贡公司的委托诉讼代理人廖传松、上诉人朱风莲及其与康学生的共同委托诉讼代理人廖友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉贡公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判吉贡公司不承担延期交房违约金33450元；2、本案一、二审诉讼费由朱风莲、康学生负担。事实和理由：1、涉案商品房已经交房，应视为开发商没有违约或者购房人自愿放弃追究违约责任。2、交房时购房人未按照补充合同约定交付办证费、房屋维修基金等费用，故购房人存在违约，按照约定开发商可以不承担延期交房的违约责任。一审判决认定办证费、房屋维修基金等费用是随附义务错误。比起其他烂尾楼，本案涉及的房产还能够交付，开发商也正在完善后续建设任务并配合办理相关手续，在主观上开发商并没有延期交房的错误，客观上也没有给购房人造成实际经济损失，请二审法院依法改判。朱风莲、康学生辩称，吉贡公司以购房人实际接收房屋为由，提出其没有违约及购房人放弃主张违约责任的意见无事实和法律依据。购房人接收房屋只是为了避免损失扩大，没有放弃主张违约责任的权利。2、购房人已经将房款、契税如实支付到位，维修基金是交房后办理产权证之前交纳。朱风莲、康学生上诉请求：1、撤销一审判决，改判吉贡公司支付逾期交房违约金73905元；2、一、二审诉讼费由吉贡公司负担。事实和理由：1、2018年8月8日遂川县房地产管理局确认涉案房屋不具备交房条件，并要求吉贡公司停止交房。2018年8月1日涉案商品房尚未达到交付条件，吉贡公司电话通知办理交房手续与合同约定不符，该通知行为无效。2、一审判决调整违约金为日万分之一点五属于适用法律错误。合同中明确约定违约金为日万分之三，合同文本是吉贡公司提供，内容合法有效，应当作为定案依据。一审法院随意调整违约金将造成同案不同判，损害当事人合法利益。购房人的经济损失不仅仅是房屋租金和入住舒适度的影响，如涉案房屋土地使用年限至2082年6月24日，吉贡公司延迟交房一天，购房人就少使用房屋一天。请二审法院支持其上诉请求。吉贡公司辩称，1、购房人已经接收房屋，按照补充合同约定，购房人还应当付清办证费、房屋维修基金，因购房人未能履行上述付款义务构成违约，吉贡公司可不承担延期交房的违约责任。2、延期交房主要是因为建筑公司拖延及市政建设未能如期完成等众多原因导致。3、合同约定每日万分之三的违约金过分高于购房人的实际损失，即便吉贡公司要承担违约责任也只承担到交房前一天为止。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。2016年5月11日，双方签订《商品房买卖合同》，约定朱风莲、康学生购买吉贡公司开发的茶博园项目中第G4栋1-803室商品房，总价款457908元，交房时间为2017年3月31日前，双方还就其他事宜进行了约定。合同签订后，朱风莲、康学生已付清购房款。吉贡公司于2018年8月1日电话通知朱风莲、康学生收房。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。吉贡公司于2018年8月1日通过电话通知朱风莲、康学生收房，虽不是通过书面方式，但已经达到了通知收房并办理相关交接手续的效果，故认定2018年8月1日吉贡公司已履行了通知朱风莲、康学生收房的义务。吉贡公司逾期交房，构成违约，应承担违约责任。吉贡公司抗辩称朱风莲、康学生已收房即表示默认吉贡公司不违约的理由不能成立，不予采纳。签订合同后，朱风莲、康学生已付清了购房款，履行了合同的主要义务，吉贡公司应如约按期交房。吉贡公司抗辩称朱风莲、康学生尚有办证费、房屋维修基金等各项费用未交清，也存在违约，吉贡公司不需承担延期交房的责任。一审法院认为，交纳办证费、房屋维修基金等各项费用是朱风莲、康学生的附随义务，目前尚未交清这些费用不构成根本违约，也不影响吉贡公司如期交房。朱风莲、康学生已履行了主要义务，吉贡公司逾期交房应承担相应的违约责任。吉贡公司抗辩称合同约定的违约金过高，请求核减，按日万分之一计算为宜。一审法院认为，双方约定逾期交房买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日万分之三的标准计算买受人已付房款的违约金;本案中吉贡公司逾期交房达487天（2017年4月1日至2018年8月1日），按双方约定的标准计算违约金过分高于朱风莲、康学生的损失，考虑本案吉贡公司逾期交房给朱风莲、康学生造成的经济损失主要为房租损失和入住舒适度的影响，故对吉贡公司要求核减违约金的抗辩意见予以采纳，一审法院核定按日万分之一点五予以计算，即按68.69元/日计算逾期交房违约金，共计33450元。依照《中华人民共和合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款规定，判决：一、吉贡公司支付朱风莲、康学生违约金33450元，限判决生效后六十日内付清；二、驳回朱风莲、康学生其他诉讼请求。案件受理费1794元，减半收取计897元，由吉贡公司负担400元，朱风莲、康学生负担497元。朱风莲、康学生已预交，吉贡公司于判决生效后六十日内径行付给朱风莲、康学生400元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：朱风莲、康学生提交遂川县房地产管理局出具的《关于茶博园业主上访反映的问题的调查报告》，以证明2018年8月1日涉案商品房不符合交房条件。吉贡公司质证认为上述证据不属于新证据，涉案房产的交房条件为竣工验收，房管局以道路未建好就认定房屋不符合交房条件与合同约定不符。本院认证，该证据逾期提交，但与案件基本事实相关，对当事人逾期提交证据予以训诫，对该证据予以采信。二审另查明，涉案的商品房买卖合同第八条交付期限部分约定“出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第九条出卖人逾期交房的违约责任部分约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。”合同补充协议第五条第2点约定“在办理房屋交接手续前，买受人必须按相关部门的规定到指定的银行足额缴存专项维修资金，否则出卖人不予交房，不承担延期交房的责任。”。2018年8月8日遂川县房地产管理局出具调查报告载明“截止目前为止还不具备交房条件，我局已责令开发商停止交房”。吉贡公司提交的竣工验收备案表竣工验收意见一栏中，虽有勘查、设计、施工、监理、建设共五家单位盖章，但均未注明时间。朱风莲、康学生自认实际收房时间为2018年9月29日。根据对上述证据的分析认定，结合当事人陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，吉贡公司对逾期交房的事实无异议，综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一、吉贡公司是否承担逾期交房的违约责任？二、如承担，违约期间及标准如何认定？关于焦点一，依据涉案合同约定，吉贡公司如期交房是其应当履行的合同义务。超过约定的交房日期后，买受人要求出卖人交付标的物并对出卖人主张逾期交付的违约责任是买受人的合同权利。要求交付标的物与主张违约责任是买受人基于合同而享有的两项不同权利，在买受人未明确表示放弃相应权利的情况下，不因买受人接受房产而导致其他权利灭失。吉贡公司以买受人接受房屋为由主张买受人放弃主张违约责任的权利，于法无据。涉案合同补充条款约定买受人以交付“专项维修资金”为收房前提，否则出卖人不交房，不承担延期交房违约责任。基于上述约定，在涉案房屋符合交房条件，出卖人依约履行交房通知的情况下，如买受人未交付“专项维修资金”，则出卖人可据此主张不承担延期交房责任。而本案情况是出卖人未履行约定的交房通知义务，且提交的证据也不足以证明涉案房屋符合交房条件，故在出卖人超过约定的交房日期至符合合同约定交房条件并履行通知义务止的期间之内出卖人应当承担逾期交房违约责任。关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案合同约定逾期交房按已付房款每日万分之三的标准支付违约金。吉贡公司以该违约金过高为由请求减少，但对该主张其未提交证据予以佐证，一审法院径直裁判不当。考虑双方履行合同的实际情况，本院对违约金计付标准按双方合同约定予以认定，即已付房款每日万分之三。朱风莲、康学生要求自逾期交房之日止计付违约金共计73905元并未超过合同约定的违约金范围，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销遂川县人民法院(2018)赣0827民初2403号民事判决；二、江西吉贡房地产开发有限公司自收到本判决二十日内向朱风莲、康学生支付逾期交房违约金73905元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费897元，二审案件受理费1448元，共计2345元。由江西吉贡房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  陈 麒审判员  胡文君二〇一九年三月二十五日法官助理刘娟书记员谢佳艺