贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初172号原告杨通宽，男，1980年11月10日出生，侗族，住贵州省黎平县德凤镇平街**，现住黎平县，委托代理人吕静，女，1982年9月26日出生，侗族，，住贵州省黎平县德凤镇平街**现住黎平县，系原告妻子,被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人庄朝本，男，该公司总经理。委托代理人王志艺，男，该公司职工。原告杨通宽诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨通宽、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司的委托代理人王志艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨通宽向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结给原告；2、判决被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金73175.90元（暂从2015年12月30日起计算到2018年11月30日，共计1061天，房屋总价款407340元×6.18%÷365天×1061天=73175.90元）（目前商业银行同期存款年利率为6.18%）；3、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金，从2018年12月1日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止，计算标准参照上述第2条；4、判决被告退还原告所交的维修基金7897元；5、判决被告退还原告房屋少面积费3230.04元×(126.11-124.81)=4199.05元；6、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2012年10月26日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县德凤镇××“××家园”××号商品房，合同约定该套商品房房面积为126.11㎡，房屋总价款为407340元，合同约定被告应于2015年12月30日前将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告,合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交付以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。合同签订后，原告按照合同的约定支付全部购房款，维修基金和水电开户、物业管理等费用全部交清，由被告代为收取，被告至今没有将代收的维修基金上交住建部门。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定，由被告方协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠，搪塞原告，至今没有把商品房转移登记的相关文书交付给原告，也没有通知、协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称：1.原告提出的违约金过高，请求法院调整，2.逾期办证的原因是由多方面因素造成的，责任不能由被告单方面全部承担，3.被告作为房地产开发公司，预售的商品房数量较多，要求被告支付违约金的购房业主较多，被告承担的违约金已明显高于被告实际履行能力，违约金过高不利于纠纷的解决，也无法达到预期的效果，请求法院酌情予以调整违约金。4.被告已将该套房屋交付给原告使用，原告在购买该套房屋过程中并没有造成购房实际带来的过多损失。所以请求法院酌情调整逾期办证违约金。5.关于公共维修基金根据购房合同的约定及相关法律法规执行。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同复印件，证明购买商品房的事实。2、购房发票及收据复印件，证明购房已付清房款的事实。3、维修基金收据复印件，证明已交于利南房开公司的事实。4、售房登记备案表，商品房预售到县建设局备案的事实。5、原告身份证复印件，证明原告的基本情况。6、授权委托书，证明原告的基本情况及委托事项及权限。7、结婚证复印件，证明委托人与被委托人的关系。被告在举证期限内未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2012年10月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于黎平县城关德凤镇××家园××号房2-7-3,商品房的用途为住宅。该合同约定商品房建筑面积为126.11平方米,房屋总价款为407340元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。同时查明：合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告已按合同约定支付房款407340元，并已交纳维修基金7897元、水电开户费等费用。另查明，增值税发票上载明原告的房屋面积为124.81㎡，与合同约定的126.11㎡面积相差1.3㎡。同时查明原告购买房屋所在的5幢楼至今尚未综合验收合格，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，理应承担违约责任，故对原告请求继续履行《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告的请求，本院予以支持。关于逾期交付转移登记相关文书违约金的问题，双方《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记中约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”根据上述约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于被告违约的起止时间，原告请求从2015年12月30日起计算至2018年11月30日止，因双方《商品房买卖合同》第二十二条约定：“出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”按上述约定，被告违约的时间应当从2015年12月30日的下一日即应从2015年12月31日起算，即违约金应当从2015年12月31日起算至原告请求的2018年11月30日止，根据2017年10月1日施行的《民法总则》关于诉讼时效的规定，超过3年的部分不予支持。原告于2019年1月28日起诉，故从2019年1月28日倒推三年系法定保护时间共计1096天，原告请求1061天，本院予以支持。即2016年1月28日前的违约金因已超3年时效，不受法律保护。关于违约金的计算标准，合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，但原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，本院予以支持。因此，逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金应为：407340元×6.18%÷365天×1061天=73175.90元。因被告违约行为系持续的，原告请求以后的违约金自2018年12月1日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，系计算起始时间错误，应为起诉次日开始计算，即2019年1月29日。关于原告请求被告退还所交的维修基金7897元的问题，根据《商品房买卖合同》第十四条交接手续第（四）款第1项约定，原告委托被告代原告向相关单位缴纳房屋专项维修基金，并在签订合同之日将维修基金交给被告，被告应当于缴费后5日内向原告交付相应缴款凭证，但被告至今未将代收的维修基金交付相关部门，显然违反委托事项，损害了原告的权益,原告请求返还维修基金，理由充分，本院予以支持。关于原告请求被告退还原告房屋面积差额款4199.05元的问题，因该房屋尚未通过综合验收，亦未实际办证，原告仅以被告交纳增值税发票上载明原告的房屋面积来确定房屋面积，未能提交第三方有资质的测绘机构实测面积或办证行政部门认可的证据证明房屋面积与合同约定面积相差多少，故对原告的此项请求不予支持，原告可在办理产权证时据实结算，亦可另行诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告杨通宽签订的《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告。二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告杨通宽逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金73175.90元。三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司支付原告杨通宽从2019年1月29日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金按已交房款407340元，按年利率6.18%计算，从2019年1月29日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。四、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨通宽维修基金7897元。五、驳回原告杨通宽其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1932元，减半收取966元，由原告杨通宽负担100元，被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担866元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  葛登琴二〇一九年三月十二日书记员  杨再熙