上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初32610号原告：窦振刚，男，1962年5月15日出生，汉族，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：李刚，上海市民生律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文佳，上海市民生律师事务所律师。被告：上海沽芳餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：方来川，总经理。委托诉讼代理人：张伟鉷，上海博拓律师事务所律师。被告：上海磐石餐饮管理有限公司,住所地上海市黄浦区。法定代表人：魏永斌,执行董事。被告：魏媛媛,女，1989年9月3日出生，汉族，住上海市。原告窦振刚与被告上海沽芳餐饮管理有限公司(以下简称沽芳公司)、上海磐石餐饮管理有限公司(以下简称磐石公司)、魏媛媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理，原由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,后因案件复杂，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张李刚、周文佳，被告沽芳公司委托诉讼代理人张伟鉷到庭参加诉讼。被告磐石公司、魏媛媛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告沽芳公司之间的租赁合同；2、要求被告沽芳公司退还原告已支付的租金、押金、进场费合计人民币(币种下同)138,800元；3、被告沽芳公司赔偿原告资金占用费用的利息，以138,800为本金,按银行同期存款利率计算自2018年4月1日至实际清偿之日;4、被告沽芳公司赔偿原告中介费损失4,000元、厨房瓷砖装修费5,000元、排风油烟机4,500元、美团收银机3,800元、门头招牌箱灯2,900元、公共区广告费2,900元、煤气管道费用2,000元、无线网络费800元、水电充值费2,000元，以上直接损失合计27,900元；5、被告沽芳公司偿付原告违约金人民币109,400元;6、被告磐石公司、魏媛媛对被告沽芳公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年3月,被告磐石公司法定代表人魏永斌告知原告,因其另一家公司即被告沽芳公司的经营证照尚未办理完毕,故先以被告磐石公司的名义来与原告签订关于上海市闵行区XX路XXX号B1楼档12号铺面为期2年的租赁协议,随后双方签订了该合同。合同约定，原告承租该店铺用以经营窦式麻辣香锅餐饮,租赁期限自2018年3月至2020年3月,由出租方负责提供办理营业执照、消防环评、卫生许可证等相关的经营证照。原告将合同约定的各项费用按照魏永斌的要求通过微信转账、POS机刷卡等形式分别转给了魏媛媛、王锡发等账户。原告在履行了付款义务后即筹备店铺营业事宜,但是在进场后才发现该商铺既无煤气管道也无通风管道,无法通过消防环估,魏永斌表示会尽快解决该问题。随后魏永斌让魏媛媛注册完毕被告沽芳公司,并将被告沽芳公司的股权全部转让给方来川后,告知原告与被告沽芳公司签订新的租赁合同,新的租赁合同除了租赁期限变更为2018年8月1日至2020年7月29日止外,其余条款基本不变。之后，沽芳公司法定代表人方来川多次催促原告继续缴纳租金,但由于该商铺始终无法通过消防环评,致使原告租赁目的无法实现，并因此遭受经济损失。原告已支付了2018年8月至10月的三个月租金29,400元，押金29,400元，食品保证金20,000元，进场费60,000元，共计138,800元。原告认为,被告沽芳公司、磐石公司未履行合同义务致使原告无法使用涉案商铺，已构成根本性违约,应承担相应的违约责任。被告魏媛媛原系沽芳公司股东，其以个人账户收取原告各类款项,磐石公司、沽芳公司与魏媛媛之间存在财务混同，应对上述合同债务承担连带责任。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼中，原告表示，租赁合同解除日为原告提起诉讼之日。2019年1月5日，房屋的权利人通知各承租人在当月15日前清场。因此原告被强制清场，房屋已被房屋权利人收回。被告沽芳公司辩称：同意解除租赁合同，但要求法院以判决方式解除。合同解除后，原告应搬离并恢复商铺原状。原告将应付款项支付给了魏媛媛、王锡发，该两人收到原告的付款后未转交给沽芳公司，因此沽芳公司未收到原告的任何款项，不应承担退款并偿付利息的责任。关于违约金，合同约定如甲方违约，违约金仅按保证金的同等金额计算，但不包括押金和进场费。由于合同解除的责任不在于沽芳公司，沽芳公司不同意承担违约金。不同意赔偿原告主张的各项直接损失费。原告在2018年3月入场装修，装修完毕后即进行经营。2018年10月8日，由于磐石公司设置的大型液化气钢瓶不符合消防要求，未经消防验收，因此被消防责令停业。而沽芳公司于2018年6月12日注册成立，其原股东与方来川于2018年8月26日签订股权转让协议，沽芳公司股权全部转让给了方来川。按照股权转让协议约定，股权转让人魏媛媛、王锡发承担股权转让之前的公司全部债务，并负责消防通过验收，支付消防工程方面的全部费用。然，魏媛媛、王锡发未履行上述义务，导致引发本案诉讼。被告磐石公司、魏媛媛未作答辩也未提供证据。经审理查明：2018年3月29日，被告磐石公司作为出租方(甲方)、原告窦振刚作为承租方(乙方)，双方签订一份《租赁合同书》，约定，甲方将位于上海市闵行区XX路XXX号B1楼D12商铺出租给乙方，商铺使用面积约15平方米；乙方同意该店铺作经营“窦式麻辣香锅”餐饮；租赁期限自2018年3月29日起至2020年3月29日，为期2年，起租日自2018年5月18日起算；双方同意该店铺营业起始日为2018年5月18日，若乙方未按照本合同约定的营业起始日开始营业，则租金及管理费按试营业之日开始计算；甲方负责提供办理营业执照、消防环评、卫生许可证等相关办证资料；月租金(含物业管理费)9,800元；付三押三，先付后用；乙方应依本合同将应付的租金、押金及其他费用、开支存入甲方指定账户：账户名魏媛媛，账号XXXXXXXX********，开户行中国民生银行上海XX支行；乙方须于本合同签订时交付予甲方各项保证金，作为乙方履行合同所有条款之保证；甲、乙双方如有违反本合同任何一条款项之规定，则其中一方可向另一方提出书面通知及有权单方终止合同。如乙方违约，甲方有权没收乙方交付的各项保证金，并追讨乙方违约而导致的一切损失。如甲方违约，乙方有权收回所交之各项保证金并由甲方承担同等数量之违约金，并追讨甲方违约所导致的一切损失；甲方违约责任：如甲方不能保证该店铺及其出租的合法性而导致乙方正常使用该店铺受到干扰或行政处罚等损失概由甲方承担。在合同附加条款中注明：进场费6万元整、食品保证金2万元整。合同对其他事项亦作了约定。2018年3月28日，原告窦振刚向被告魏媛媛的银行账户支付3万元，于3月29日支付108,800元。此后原告对涉案店铺进行装修。2018年6月12日，被告沽芳公司注册成立，注册地址为闵行区XX路**地下******，法定代表人魏媛媛。2018年8月26日，沽芳公司原股东魏媛媛、王锡发与方来川签订一份协议，将沽芳公司的全部股权折价558,000元转让给方来川。双方另约定，甲方(魏媛媛、王锡发)负责消防通过验收并支付全部消防工程费用给消防公司；甲方负责沽芳公司与大房东翁某重新签署租赁合同，并协助乙方(方来川)与美食广场客户重新签署租赁合同。2018年8月29日，沽芳公司股东和法定代表人均变更为方来川，公司类型变更为自然人独资的有限责任公司。2018年8月1日，沽芳公司作为出租方(甲方)、窦振刚作为承租方(乙方)，双方签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于上海市闵行区XX路XXX号B1楼档D12商铺出租给乙方，商铺使用面积约15平方米；乙方同意该店铺作经营“窦式麻辣香锅”餐饮；租赁期限自2018年8月1日起至2020年7月29日，为期2年，起租日自2018年8月1日起算；双方同意该店铺营业起始日为2018年8月1日，若乙方未按照本合同约定的营业起始日开始营业，则租金及管理费按试营业之日开始计算；甲方负责提供办理营业执照、消防环评、卫生许可证等相关办证资料；月租金(含物业管理费)9,800元；付三押三，先付后用；乙方应依本合同将应付的租金、押金及其他费用、开支存入甲方指定账户：账户名方来川，账号XXXXXXXXXXX********，开户行中国工商银行XX路支行；乙方须于本合同签订时交付予甲方各项保证金，作为乙方履行合同所有条款之保证；甲、乙双方如有违反本合同任何一条款项之规定，则其中一方可向另一方提出书面通知及有权单方终止合同。如乙方违约，甲方有权没收乙方交付的各项保证金，并追讨乙方违约而导致的一切损失。如甲方违约，乙方有权收回所交之各项保证金并由甲方承担同等数量之违约金，并追讨甲方违约所导致的一切损失；甲方违约责任：如甲方不能保证该店铺及其出租的合法性而导致乙方正常使用该店铺受到干扰或行政处罚等损失概由甲方承担。在合同附加条款中注明：1、进场费6万元整。2、食品保证金2万元整，保证金可无息退还。3、本美食经营场所水电煤费自行承担，公共区域电费每度1.38元，水费每立方6元由所有商铺平均承担支付，本公司会结算所有商铺面积大小计算收交，由于商铺未交付或延期支付造成的停电损失由乙方承担。合同对其他事项亦作了约定。同日，被告沽芳公司向原告窦振刚开具了29,400元的租金收据1张、60,000元的进场费收据1张、20,000元的食品保证金收据1张、29,400元的押金收据1张。2018年10月8日，上海市闵行区公安消防支队向沽芳公司发出一份《行政处罚决定书》，该决定书载明：沽芳公司于2018年9月27日在位于上海市闵行区XX路XXX号地下一层1-9室、11-12室的场所存在未经消防安全检查擅自投入营业的行为，违反了《中华人民共和国消防法》经十五条第二款之规定，决定给予沽芳公司责令停产停业，并处罚款3万元的处罚。沽芳公司法定代表人方来川在该日签收了该处罚决定书。另查，2018年3月29日，原告向案外人上海同联房地产经纪事务所支付了居间服务费4,000元。该事务所开具收据，并注明收款事由为涉案店铺的服务费。2018年5月14日，被告磐石公司向原告收取2,000元用于水电充值。现原告以诉称理由诉至本院。诉讼中，原告表示其承租涉案店铺后，厨房瓷砖装修花费5,000元、购买排风油烟机花费4,500元、美团收银机花费3,800元、门头招牌灯箱花费2,900元、煤气管道费2,000元，无线网络WIFI花费800元。另，原告表示，原告承租店铺后始终未营业。正因为消防未通过验收，沽芳公司与原告签订的合同中约定租期自2018年8月开始，但此后仍无法营业。在2019年1月5日，房屋的产权人通知各承租人于同月15日清场。原告被强制清场。被告沽芳公司表示，房屋产权人确实进行了清场，但不知道是否全部承租人均被清场。庭审中，原告表示，放弃要求被告沽芳公司偿付资金占用利息损失的请求。以上事实，由原告提供的其与沽芳公司签订的租赁合同、银行流水清单、沽芳公司开具的租金、押金、食品保证金、进场费收据、磐石公司开具的水电充值收据、中介费收据，被告沽芳公司提供的原告与磐石公司签订的租赁合同、魏媛媛、王锡发与方来川签订的股权转让补充协议、行政处罚决定书，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原告与被告沽芳公司于2018年8月1日签订合同，双方约定的起租日期为2018年8月1日，合同对于双方权利义务作了明确约定，合法有效，双方应当按约履行各自义务。原告与被告磐石公司于2018年3月29日就涉案房屋亦签订了租赁合同，上述两份合同均系双方真实意思表示，合法有效。原告按磐石公司在租赁合同上的指令要求，将租金、押金、食品保证金、进场费支付至了魏媛媛的银行账号，此后在原告与沽芳公司重新签订租赁合同后，沽芳公司出具了相应金额的收据，由此证明沽芳公司是全面继受了原告与磐石公司签订的合同中出租人之权利义务，并经双方协商后变更了原合同的租赁期限,磐石瓮公司已不再是涉案房屋出租人,沽芳公司与原告之间建立了租赁合同关系。被告沽芳公司开具了租金、租赁押金、食品保证金、进场费的收据，被告沽芳公司确认收到原告支付的上述费用，沽芳公司应当全面履行租赁合同的出租人之义务，保障原告能正常使用涉案房屋从事餐饮业务。然从上海市闵行区公安消防支队向沽芳公司开具的《行政处罚决定书》的内容证实，上海市闵行区XX路XXX号地下一层美食广场于2018年9月27日开业，开业不到半月，即因该场所未经消防安全检查而被上海市闵行区公安消防支队责令停业。由此证明，原告的实际经营时间仅为十二天。由于涉案店铺所在场所未经消防安全检查，导致原告无法正常营业，原告租赁涉案店铺的合同目的无法实现，因此，原告有权解除合同。原告在起诉状中表达了要求解除租赁合同的意思表示，故自起诉状副本送达被告沽芳公司时，双方签订的租赁合同解除。诉状副本于2018年11月14日送达至沽芳公司，故租赁合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋已由房屋权利人于2019年1月收回，故原告无须再履行向被告沽芳公司返还房屋的义务。但被告沽芳公司则应向原告退还租金、租赁押金、食品保证金和进场费。按双方签订的租赁合同约定，起租日为2018年8月1日，该店铺营业起始日亦为该日。合同同时约定如原告未按照本合同约定的营业起始日开始营业，则租金及管理费按试营业之日开始计算。从涉案商铺于2018年9月27日营业,于2018年10月8日因消防未通过安全检查而被责令停业，原告实际经营的时间仅十二天，对从事餐饮业的原告而言，相对于两年的租赁期限，短暂的十天经营时间对原告而言不可能产生任何盈利，而只会在用工、原材料等方面产生损失。因此，原告要求被告沽芳公司退还租金、租赁押金、食品保证金和进场费的请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，应是解除合同违约金。租赁合同中对于解除合同违约金作了约定，即：若被告沽芳公司违约，原告有权收回所交之各项保证金并由沽芳公司承担同等数量之违约金，并追讨沽芳公司因违约所导致的一切损失。对此，本院认为，相当于三个月的租赁押金即租赁保证金即为了担保原告能按约全面履行合同，食品保证金亦是合同约定的保证金范畴。原告支付的进场费，并非保证金性质，不具有保证金功能，不应按上述合同约定作为计算违约金的基数。因此，被告沽芳公司应当承担的解除合同违约金金额相当于租赁押金和食品保证金之和，即49,400元。关于原告主张27,900元的直接损失，除了原告提供的水电充值费、居间服务费的票据外，原告主张的其他直接损失均缺乏确凿的相关证据予以佐证，本院无法认定损失是否存在及具体金额。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现原告既主张合同约定的违约金，又主张违约损失赔偿，从目前原告所提供的证据中可以确定损失的金额远小于原告所主张的违约金金额，故本院认为原告所主张的违约金金额足以弥补其实际损失，故此时原告将违约金与法定损害赔偿进行并用，显然不当，故本院对原告主张直接损失的诉请，不予支持。对于原告主张要求被告磐石公司、魏媛媛承担连带清偿责任的诉请，缺乏合同依据。虽然原告认为被告魏媛媛与被告磐石公司与沽芳公司之间存在人格混同，但是并未提供切实有效的证据来证明上述主体之间存在人格混同的情形，被告魏媛媛依据租赁合同的约定收取了相应的款项，但其收取款项是依据租赁合同的约定，并不能成为其承担连带清偿责任的事实及法律依据，故本院认为原告主张被告磐石公司、魏媛媛承担连带清偿责任缺乏法律依据，对此诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告窦振刚与被告上海沽芳餐饮管理有限公司于2018年8月1日所签订的《租赁合同书》于2018年11月14日解除；二、被告上海沽芳餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告窦振刚租金29,400元、押金29,400元、食品保证金20,000元、进场费60,000元，合计138,800元；三、被告上海沽芳餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告窦振刚违约金49,400元；四、驳回原告窦振刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,441.50元，由原告窦振刚负担1,686.86元，被告上海沽芳餐饮管理有限公司负担3,754.64元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  钱 洁人民陪审员  黄丽伟二〇一九年三月二十八日书 记 员  陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。.第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》