吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）吉24执复67号复议申请人（案外人）:孙岩，女，汉族，住吉林省长春市。委托诉讼代理人：卢思羽，吉林衡丰律师事务所律师。被执行人:孙荧，男，汉族，现在吉林省长春监狱服刑。复议申请人孙岩不服敦化市人民法院（2018）吉2403执异22号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年1月9日举行了听证，复议申请人孙岩的委托诉讼代理人卢思羽、被执行人孙荧加参了听证，现已审查终结。执行法院查明，2009年4月16日，张雪交纳购房定金10万元，2009年12月31日，张雪与长春海华房地开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了长春市临河街两户房屋（中海国际社区B6－2栋1单元101、102室），2010年1月21日，张雪交纳房款240万元。2010年2月11日，张雪以上述房屋作抵押，向中国建设银行股份有限公司吉林省分行贷款577万元，至2011年5月11日至，累计还款562003.08元。从2011年6月11日起，由孙岩以张雪名义开始偿还贷款。孙岩与张雪因业务往来，于2010年11月至2011年4月期间，孙岩先后多次给张雪汇款820余万元，后因张雪未能还款，双方约定将张雪购买的房屋转卖给孙岩，以双方往来债务冲抵购房款。2011年4月29日，张雪与孙岩签订《房屋买卖协议》，约定：“一、张雪将位于长春市临河街两户房屋（中海国际社区B6－2栋1单元101、102室）卖予孙岩；二、因张雪欠孙岩借款，故孙岩与张雪双方同意以张雪所欠孙岩借款总额中的760万元冲抵购房款760万元。三、因两房房屋系贷款购买，由孙岩以张雪的名义继续进行贷款还款。”合同签订后，张雪将房屋交付给孙岩。2012年8月，敦化市人民法院作出（2012）敦民初字第1925号民事裁定，查封本案所涉两套房屋，查封期限二年。被执行人孙荧诈骗一案经敦化市人民法院于2016年1月12日作出（2014）敦刑初字第499号刑事判决，判决：一、被告人孙荧犯诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处罚金人民币100万元；二、敦化市公安局扣押的“奥迪”FV7241FCVTG轿车（识别代号：LFV4A24F8A3087633）返还给被害人霍春波；三、责令被告人孙荧退赔被害人马立军人民币146万元、马凯人民币454万元，退赔长春市益兴汽车销售服务有限公司人民币79万元。（2014）敦刑初字第499号刑事判决认定：“被告人孙荧购买中海国际社区B2-2幢1单元101房间（402.78平方米）、102房间（323.71平方米），买受人为张雪（当时张雪与孙荧系夫妻关系），付款方式：其他方式（按揭）。2009年4月16日，以张雪名义向长春海华房地产开发有限公司交纳保证金10万元；2010年1月21日，以张雪名义向长春海华房地产开发有限公司交纳房款240万元。判决生效后，2016年2月1日由敦化市人民法院刑事庭移交执行，在执行过程中因被执行人孙荧未能按（2014）敦刑初字第499号刑事判决确定的内容对受害人进行退赔，亦未交纳罚金，故敦化市人民法院作出（2016）吉2403执98号执行裁定和（2016）吉2403执99号执行裁定，对被执行人孙荧的所有的登记在张雪名下的位于长春市净月开发区临河街中海国际社区B区B6-2号楼栋号3-70/166-12、房间号为101房、102房、钢筋混凝土结构、建筑面积726.46平方米的房屋予以轮候查封。长春市经济技术开发区人民法院作出（2013）长经开民再字第1号民事判决，认定张雪与孙岩签订的房屋买卖合同虽然有效，但因该房屋未办理产权登记手续，因而不发生房屋所有权已转移给孙岩的法律效力，孙岩主张对该房屋享有所有权没有法律依据，驳回了孙岩要求办理房屋过户的诉讼请求。2017年1月12日长春经济技术开发区人民法院作出（2013）长经开民再字第1-3号民事裁定，解除了对本案所涉两套房屋的查封。2017年3月28日，长春市南关区人民法院作出（2017）吉0102民初1298号民事裁定，对所涉两套房屋进行了查封。执行法院认为，本案所涉张雪名下的位于长春市临河街两户房屋（中海国际社区B6－2栋1单元101、102室），虽然长春经济技术开发区人民法院判决认定孙岩与张雪间所签订的房屋买卖合同有效，但因该房屋未办理所有权登记手续，未发生房屋所有权转移的效力，本院作出（2016）吉2403执98号执行裁定和（2016）吉2403执99号执行裁定对本案所涉两套房屋进行查封时，涉案房屋仍登记在张雪名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，所有权应以核准登记为准，涉案房屋仍登记在张雪名下，故本院的查封合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然案外人孙岩与张雪签订了房屋抵债协议，但孙岩与张雪签订房屋抵债协议时，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人孙岩没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记，系因买受人孙岩自身原因未办理过户登记，且孙岩与张雪签订房屋抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权，故孙岩的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的情形，孙岩要求解除对本案所涉两套房屋查封的异议申请不成立。据此，敦化市人民法院（2018）吉2403执异22号裁定，驳回案外人孙岩的异议请求。孙岩向本院申请复议称，一、敦化市人民法院作出的裁定书认定事实错误。2011年4月29日，申请人与张雪（被执行人孙荧前妻）双方签订《房屋买卖协议书》，约定：“一、张雪将位于长春市临河街两户房屋（中海国际社区B6－2栋1单元101、102室）卖予申请人；二、因张雪欠申请人借款，故申请人与张雪双方同意以张雪所欠孙岩借款总额中的760万元冲抵购房款760万元。三、因两房屋系贷款购买，由申请人以张雪的名义继续进行贷款还款。”同日，张雪出具了“今收到购房款柒佰陆拾万元整”的收条。涉案房屋申请人已支付了合理价款。其后，张雪即向申请人交付了房屋，自此，房屋的贷款及物业费均由申请人交纳，涉案房屋一直由申请人实际占有使用。同时长春经济技术开发区人民法院经审判，作出（2013）长经开民再字第1号民事判决书认定申请人与张雪签订的《房屋买卖协议书》合法有效，该判决书中，也认定了张雪配合申请人办理过户手续的诉讼请求客观上无法实现，不能够办理过户的客观原因，因此不属于申请人之过错。二、敦化市人民法院的查封行为无法律及事实依据。张雪与孙荧于2011年5月17日在长春市朝阳区民政局主持下，签署了离婚协议书，进行了夫妻共有财产析产。约定张雪名下接揭贷款所购房屋归女方所有。敦化市人民法院查封涉案房屋时，该房屋已属张雪个人财产。同时，敦化市人民法院刑事判决已认定涉案房屋与孙荧刑事案件无关。综上，申请人是被查封两套房屋的合法产权人，查封行为已对申请人的权利造成严重的损害。请求法院支持申请人的复议请求，维护申请人的合法权益。本院查明，被执行人孙荧与张雪原系夫妻关系，双方于2011年5月17日登记离婚。孙岩于2010年11月19日至2011年4月21日，先后多次向张雪的银行卡汇款合计829.5万元（张雪在公安机关称，此款系孙荧因做生意向孙岩借款，具体干什么不清楚）。在本院举行听证过程中，被执行人孙荧称，孙岩曾委托其购买汽车，往来账都算在800万元里了，但不能说明其收取复议申请人孙岩800余万元的用途；被执行人孙荧在侦查阶段交代，买车的时候没有钱，我向孙岩借了400多万元，后来我作生意没钱周转的时候也向她借了300多万元。孙岩在公安机关称，我通过孙荧买过车，我现在和孙荧没有经济上的往来，现在不欠我钱。在本院举行听证过程中，复议申请人孙岩的委托诉讼代理人卢思羽亦不能说明孙岩支付孙荧的800余万元的原因。本院对执行法院认定的其他事实予以确认。本院认为，因涉案房屋设定有其他人的抵押权登记，复议申请人孙岩作为买受人对此明知且以张雪名义还贷，导致因该房屋存在他人抵押权而无法变更登记，故涉案房屋未能办理过户登记的原因属于孙岩自身原因所导致。孙岩虽向张雪的银行卡汇款合计829.5万元，但孙莹和孙岩对该款的用途说法不一致，本院无法认为双方存在真实的借贷关系，亦无法认定以借贷款项冲抵房款的事实。因此，执行法院驳回孙岩的异议请求并无不当，本院予以维持。依照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回孙岩的复议申请，维持敦化市人民法院（2018）吉2403执异22号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 李燕峰审判员崔永燮审判员于雷二〇一九年三月十二日书记员 王      传      广