重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝民终16号 上诉人（原审原告、案外人）：罗大敏，女，1982年4月9日出生，住重庆市南川区。 委托诉讼代理人：熊学华，重庆祥永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘后文，重庆祥永律师事务所律师。 上诉人（原审原告、案外人）：陈明彬，男，1982年9月2日出生，住重庆市巴**。 委托诉讼代理人：熊学华，重庆祥永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘后文，重庆祥永律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区青年路**（国贸中心）****,统一社会信用代码91500000582843779Y。 法定代表人:谢如东,该公司首席执行官。 委托诉讼代理人:张志朋,重庆歌乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人:唐晶晶,重庆歌乐律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：重庆先伦房地产开发有限公司，住，住所地重庆市南川区南平镇荣华路一社会信用代码91500119592272922Q。 法定代表人:吴焱明,该公司总经理。 委托诉讼代理人:胡健,重庆华升律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：王新顺，男，1963年10月23日出生，住重庆市南川区。 委托诉讼代理人：王一程（系王新顺女儿），住重庆市南川区。 上诉人罗大敏、陈明彬因与被上诉人重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司（以下简称捷贷公司）、原审被告重庆先伦房地产开发有限公司（以下简称先伦公司）以及原审第三人王新顺案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中法院）（2018）渝05民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，于2019年2月20日公开开庭进行了审理。上诉人罗大敏及其委托诉讼代理人熊学华、刘后文，被上诉人捷贷公司的委托诉讼代理人张志朋、唐晶晶，原审被告先伦公司的委托诉讼代理人胡健，原审第三人王新顺的委托诉讼代理人王一程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗大敏、陈明彬上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判立即停止对位于重庆市南川区大观镇观街23号3幢5-3号房屋的执行，并解除查封扣押；3.本案一审、二审的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：执行程序中法院并未通知上诉人交付购房余款，上诉人愿意将余款交付法院执行。上诉人对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条的规定，可以排除执行。 捷贷公司辩称，案涉房屋登记在先伦公司名下，先伦公司系新设立的法人，与重庆市南川区展博工程建设开发有限责任公司（以下简称展博公司）、重庆展博建筑工程有限公司均没有关联性，王新顺或展博公司大观项目部没有卖房主体资格，因此买房人与王新顺或展博公司大观项目部就案涉房屋签订的购房合同不成立。且罗大敏、陈明彬未在执行异议审查期间将买房余款交付法院执行，应视为自动放弃该权利，二审期间其不再享有将余款交付法院执行的权利。捷贷公司就案涉房屋设立抵押权的形式条件和实质条件完全符合法律规定，依法应予保护，罗大敏、陈明彬的上诉请求不应得到支持。 先伦公司述称，王新顺借用展博公司资质修建案涉房屋，系案涉房屋的实际开发人。因展博公司属于建筑和开发双资质公司，2012年展博公司将两种资质以不变法人为前提进行了变更和新设，即重庆展博建筑工程有限公司和先伦公司。经相关部门批准，原展博公司竞得的土地使用权变更到先伦公司名下，并以先伦公司名义完善商品房预售许可、房屋产权证等相关证照手续。案涉项目（包括项目土地使用权）系王新顺自筹资金，先后借用展博公司和先伦公司资质进行开发，先伦公司并未实际参与开发和房屋销售，从未收取案涉房屋的购房款。 王新顺述称，认可罗大敏、陈明彬购房和付款的事实，请求支持其上诉请求。 罗大敏、陈明彬向一审法院起诉请求：立即停止对位于南川区大观镇观桥街23号3幢5-3号房屋（该房屋在证号为304房地证2013字第06350号房产中）的强制执行，并解除查封扣押。 一审法院认定事实：2007年8月27日，甲方重庆市南川区建设委员会与乙方展博公司、王新顺签订《大观镇景云商业城项目开发合同》，约定甲方将位于重庆市南川区大观镇观音桥居委的景云商业城（大观镇电影院片区）项目开发权交由乙方实施等内容。王新顺在该合同尾部乙方经办人处签字。 2012年，展博公司将案涉土地使用权变更到先伦公司名下。同年，案涉项目取得《重庆市南川区商品房预售（预租）许可证》，许可预售房屋为1幢1-8层计73套，2幢1-7层计38套，3幢1-8层计40套。2012年12月10日竣工验收，并于2013年3月19日取得《建设工程竣工验收备案登记证》。2012年，展博公司变更为重庆展博建筑工程有限公司和先伦公司，并将展博公司名义竞得的项目土地使用权变更为先伦公司。2013年6月21日，先伦公司办理9幢房屋产权初始登记，即：304房地证字第2013字第06041、06045号、03972号、03974号、04017号、06344号、06350号、06352号、06053号。2014年1月8日，先伦公司出具《法人代表授权委托书》，载明：本授权委托书声明，郭先伦系先伦公司法定代表人，现授权委托先伦公司王新顺为公司合法代理人，并授权该代理人在南川区大观镇电影院片区旧房改造项目中大观景云商业城、观府花园的一切事务处理及商品房销售、资金监管、债权债务等事宜。 先伦公司在诉讼中认可王新顺借用展博公司和先伦公司资质开发案涉房地产项目，王新顺系案涉项目实际开发人。 一审法院另查明,2009年10月8日，王新顺作为展博公司大观项目部（甲方）代表与罗大敏、陈明彬（乙方）签订《电影院片区旧房改造客户认购书》，约定：1.甲方将位于大观镇观桥居委（原电影院、法庭）拆迁新建（3-5-3号）楼出售给乙方；2.房屋位置：大观镇观桥居委（原电影院、法庭）拆迁新建（3-5-3）楼，第五层；房屋面积：套内面积98.89平方米；价格：每平方米1500元，合计总价按房产证计算；付款方式：签订合同时付款30000元，交房时付清房款；房屋交付时间：2010年4月30日，房产土地使用证交付时间：2010年4月30日。2013年12月8日，大观项目部出具《收据》，载明：收到罗大敏购房款12万元。载有罗大敏、王新顺签字的《大观（景云商业城1号.2号）置业预算表》载明：2013年11月17日，姓名：罗大敏、陈明彬，原定房号3-5-3，建筑面积112.40平方米，单价每平方米1500元，房款总额168600元，已收房款30000元。 一审法院再查明，2013年8月7日，贷款人捷贷公司与借款人王新顺、抵押人先伦公司签订《个人借款/担保合同》，约定捷贷公司向王新顺发放贷款1400万元，贷款期限自2013年8月7日起至2013年11月6日止等内容。 2013年8月9日，先伦公司与捷贷公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定先伦公司对王新顺向捷贷公司的1400万元贷款提供房地抵押担保，担保房产为先伦公司所有的位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的景云商业城（房地产权证号：**地证2013字第********），建筑面积5329.85平方米的房产。双方于2013年8月12日办理抵押登记。本案争议房屋在抵押范围内。2013年8月12日，捷贷公司向王新顺发放贷款1400万元。 因王新顺未如期归还借款，捷贷公司将王新顺、先伦公司等诉至市五中法院，市五中法院于2017年1月23日作出（2015）渝五中法民初字第673号民事判决，判令：一、王新顺、安兰在判决生效后十日内向捷贷公司偿还借款本金1400万元，并支付1400万元本金为基数，以每月2.79%为标准，从2014年6月12日起至本金付清时止的逾期利息（扣除已经支付的利息45万元）；二、王新顺、安兰向捷贷公司支付律师费175000元；三、重庆骏宏光电科技有限公司对上列第一、二项支付义务承担连带清偿责任；四、若王新顺、安兰未履行上列第一、二项支付义务，捷贷公司有权将先伦公司名下位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的景云商业城（房地产权证号：304房地证2013字第06344号、0：**地证2013字第********款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，因王新顺、先伦公司等未如期履行义务，捷贷公司申请强制执行。2017年6月12日，市五中法院作出（2017）渝05执830号执行裁定书，查封了登记在被执行人先伦公司名下的位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的景云商业城证号为304房地证2013字第06353号（1幢一、二层836.56平方米）、06352号（2幢一、二层826.06平方米）、06344号（3幢一、二层905.25平方米）、06350号（3幢三至八层2761.98平方米）的抵押房产。罗大敏、陈明彬提出执行异议，2017年11月30日，市五中法院作出执行裁定书，驳回其异议请求。罗大敏、陈明彬遂提起本案案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案争议房屋是合法开发建设的商品房。依据本案证据和实际情况，案外人与王新顺签订合同、支付部分房款是事实。案外人虽与项目部或王新顺签订合同，但王新顺是实际开发人，故作为合同相对方的购房人完全有理由相信该项目部的签约行为和收款行为即代表展博公司（后开发商依法变更为先伦公司）。事实上，先伦公司也补充授权王新顺对涉案大观景云商业城的一切事物进行处理。更为重要的是多年来王新顺的销售行为先伦公司从未提出异议，而且还以涉案项目房屋为王新顺的贷款行为提供担保。现先伦公司在本案中称对王新顺的售房行为不知情、不认可，与事实不符，一审法院不予采信。故应当认定罗大敏、陈明彬与王新顺作为大观项目部代表的签约行为对先伦公司具有约束力。鉴于罗大敏、陈明彬与王新顺作为大观项目部代表所签的《电影院片区旧房改造客户认购书》具备商品房买卖合同的基本内容，可以视为商品房买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定为有效。 执行异议复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，罗大敏、陈明彬虽在一审法院查封案涉房屋前即与王新顺签订了合法有效的书面买卖合同，购买用于居住的案涉房屋，其支付的价款也已超过合同约定总价款的百分之五十，但其并未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，因此罗大敏、陈明彬提出的异议不符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项要件，其不享有足以排除执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、执行异议复议规定第二十九条的规定，判决：驳回罗大敏、陈明彬的诉讼请求；案件受理费3672元，由罗大敏、陈明彬负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗大敏、陈明彬举示以下证据：1.用水审批通知书。主要内容是南川区泽宇供水有限责任公司于2012年4月1日为地址为“大观镇正街（原电影院）”的56户开通生活用水（其中一户为罗大敏），拟证明购房日期在抵押前，捷贷公司没有深入调查案涉房屋是否已经出售，其不能善意取得抵押权。2.电费发票、电费账单、天然气开户页。电费发发票载明“户名：罗大敏，地，地址：重庆市南川区大观镇大一居委大观街上**&rdquo内容，电费账单载明“时间：201402，用电单位：罗大敏，地址：，地址：大观街上供销社&rdquo，天然气开户页载明“姓名：陈明彬，地址：，地址：南川大观镇景云小区&rdquo，拟证明占有使用案涉房屋的事实。3.银行对私客户账单明细、银行卡存款凭条。银行对私客户账单明细载明：罗大敏于2013年12月8日向安兰转账8万元，银行卡存款凭条载明：罗大敏于2013年12月8日向安兰的账户存入4万元，拟证明其向王新顺指定的安兰账户共转账12万元，王新顺2013年12月8日向其出具的12万元的收据是真实的。4.不动产权证，系重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2017年颁发给罗大敏，拟证明该房屋是在购买案涉房屋若干年后才购买，案涉房屋在购买时系其首套房和唯一住房。5.交通银行（重庆人民路支行）现金解款单，载明罗大敏将本案购房余款18600元交纳至执行法院，拟证明案涉房屋购房余款已交付法院执行。 捷贷公司质证认为，证据1系复印件，无法核实真实性，不予认可。证据2中载明的地址与案涉房屋实际地址不一致，与本案没有关联性。证据3中银行对私客户账单明细的文本真实性认可，但载明的内容是罗大敏向案外人打款，与本案没有关联性；银行卡存款凭条系复印件，无法核实其真实性，不予认可。证据4系复印件，不予认可；即使是真实的，也恰好证明罗大敏名下还有其他用于居住的房屋，不能达到其证明目的。证据5文本真实性认可，合法性、关联性不予认可，无法达到证明目的。先伦公司质证认为，同意捷贷公司质证意见。王新顺质证认为，对所有证据真实性、合法性、关联性均予认可。上述证据经本院审查认为，证据1和证据4均系复印件，且捷贷公司与先伦公司对其真实性均不认可，故本院不予采信。证据2和证据5客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。证据3中接受打款方安兰系王新顺妻子，王新顺认可是由其指定转账给安兰并对打款事实表示认可，本院对证据的真实性、合法性予以认可，对该份证据予以采信。 本院二审查明：1.罗大敏、陈明彬一审举示的先伦公司于2014年1月8日出具的《法人代表授权委托书》系复印件，未提供原件核对，且先伦公司对该证据的真实性不予认可，故本院对该证据不予采信。2.案涉房屋办理初始登记时间为2013年7月10日，登记权利人为先伦公司。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：罗大敏、陈明彬是否对重庆市南川区大观镇观桥街23号3幢5-3号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 结合本案查明的事实和证据，应当认定罗大敏、陈明彬对案涉房屋享有排除执行的民事权益。事实和理由：执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 1.案涉《电影院片区旧房改造客户认购书》合法有效且对先伦公司具有约束力。本案中认购书具备商品房买卖合同的基本内容，且由王新顺签名，加盖展博公司大观项目部印章，而案涉项目系王新顺自筹资金，借用展博公司资质进行开发。后展博公司将房地产开发企业资质变更到先伦公司名下，并以先伦公司名义办理了商品房预售许可手续和案涉房屋初始登记。诉讼中先伦公司亦认可王新顺借用其资质对案涉项目进行开发和销售、先伦公司并未实际出资和参与销售的事实。虽然未经工商登记的建设工程项目部并非法律意义上的民事主体，但王新顺以展博公司项目部名义对外订立了商品房买卖合同，案涉房屋销售并交付购房者占有使用多年，而先伦公司从未提出异议，还以案涉项目房屋为王新顺的贷款行为提供担保，可以视为先伦公司对王新顺以案涉工程项目部名义对外订立商品房买卖合同行为的认可，该合同对先伦公司具有约束力。 2.关于案涉房屋占有的问题。占有应理解为对案涉房屋的管理和支配，罗大敏、陈明彬所举示的电费发票、电费账单、天然气开户页等证据，足以认定其在人民法院查封前已经合法占有并使用了案涉房屋。 3.关于支付购房款的问题。根据本案查明的事实，买卖双方就案涉房屋约定的房款为168600元，结合罗大敏、陈明彬举示的《大观（景云商业城1号.2号）置业预算表》、《收据》、银行对私客户账单明细、银行卡存款凭条等，足以认定其已支付15万元房款，且余款18600元也已交付人民法院执行。 4.案涉房屋未办理产权登记并非基于罗大敏、陈明彬自身原因。《电影院片区旧房改造客户认购书》签订时间早于捷贷公司办理抵押登记的时间，虽然约定办理权属登记时间为2010年4月30日，但案涉房屋于2012年底完成竣工验收，此时才具备办理权属证书的条件。案涉房屋办理初始登记时间是2013年7月10日，而案涉房屋于2013年8月7日即被抵押，办理初始登记与抵押登记之间相隔不到一个月的时间，罗大敏、陈明彬主张无充分时间办理产权登记的理由成立，符合商品房交易的一般习惯，案涉房屋未办理产权登记的原因不能归咎于罗大敏、陈明彬。 综上所述，罗大敏、陈明彬对案涉房屋享有的权利符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形，可以排除执行。罗大敏、陈明彬的上诉请求成立，应予支持。一审法院依据其查明的事实作出判决并无不当，但因二审出现新事实，足以认定罗大敏、陈明彬已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形，故本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、撤销重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民初128号民事判决； 二、停止对重庆市南川区大观镇观桥街23号3幢5-3号房屋的强制执行。 一审案件受理费3672元，二审案件受理费3672元，由重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐渝梅 审 判 员 李 震 审 判 员 郭 勇 二〇一九年三月十九日 法官助理 尹文勇 书 记 员 刘 丹