河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初7835号原告（反诉被告）驻马店经济开发区金河办事处东高社区居委会高庄居民组。负责人高连奎，组长。委托代理人周耀河，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）驻马店市天籁之音文化娱乐有限公司，住所地驻马店市高新区文祥路北段。法定代表人贾运昌，执行董事。委托代理人李辉，河南忠良律师事务所律师。被告贾运昌，男，1969年1月25日出生，汉族，住郑州市。原告（反诉被告）驻马店经济开发区金河办事处东高社区居委会高庄居民组（以下简称高庄居民组）与被告（反诉原告）驻马店市天籁之音文化娱乐有限公司（以下简称天籁之音公司）以及被告贾运昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高庄居民组的委托代理人周耀河，被告天籁之音公司的法定代表人贾运昌及其委托代理人李辉，被告贾运昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高庄居民组诉称：2014年4月26日双方签订《房屋租赁合同》一份，用于开办驻马店市天籁之音文化娱乐有限公司，原告将东高国际花园21号楼一至三层门面房2346平方米的房屋租给被告，租赁期限15年。合同履行中，被告未足额支付租金，尚欠租金2740429元。请求：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金2740429元。诉讼中，原告明确第2项诉讼请求的租金计算至2019年2月28日。被告贾运昌辩称，原告房屋没有房产证致使被告无法办理娱乐经营许可证，租赁房屋的目的无法实现，原告存在违约。被告天籁之音公司答辩并反诉称，双方签订《房屋租赁合同》后，天籁之音公司按照合同约定向高庄居民组支付了租金并投巨资进行了装修，装修直接投资7462411元。但原告不按照承诺和合同约定向天籁之音提供房产证，致使无法办理《娱乐经营许可证》，无法正常开门营业，给天籁之音公司造成损失1650000元。特提出反诉请求：请求高庄居民组赔偿天籁之音公司装修损失1650000元。原告高庄居民组针对被告天籁之音的反诉答辩称，原告不存在违约行为，不同意赔偿。经审理查明，2014年4月26日，原告高庄居民组（出租方，甲方）与被告贾运昌（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方将自有的坐落在驻马店市高新区东高国际花园21号楼属于甲方合法所有的门面房一至三层部分及门前空地租赁给乙方使用。二、租赁期限15年，甲方从2014年5月1日起将房屋交付给乙方使用，至2030年4月30日收回，甲方给予乙方免费装修期4个月，自2014年9月1日起开始计租。三、租赁房屋一至三层门面房暂按2346平方米，每月每平方米租金36元。在乙方租赁期间，经营过程中所发生的任何费用全部由乙方承担，包括但不限于物业管理费和房屋租赁税，甲方不承担任何费用。从第四年起（含第四年）以后门面房租金每年每平方米在原租金基础上增加8%。采取先交付租金后租赁房屋，本合同签订后三日内，乙方向甲方交付履约保证金200000元，该款在乙方交纳第一年房租金冲抵租金，2014年8月31日前，乙方将第一年前半年的租金交付给甲方，2015年2月28日前，乙方将第一年后半年的租金支付给甲方，以后每年的8月30日前，乙方应将下一年的租金一次性支付给甲方。四、该租赁房屋乙方用于商业、娱乐业和服务业，乙方保证在租赁期限内未征得甲方书面同意，不擅自改变该房屋的用途。五、乙方不支付或者不按约定支付租金超过30日的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋等条款。2015年4月30日，被告天籁之音公司注册成立，贾运昌系该公司的发起人之一；成立后，天籁之音公司开始装修并使用诉争房屋经营歌舞娱乐业。后原告以诉称理由起诉来院。另查明，截止2019年2月28日，原告未收取诉争房屋的租金数额为1670000元。诉争房屋形成附合的装饰装修残值为3300000元。庭审中，被告天籁公司提交2016年10月13日驻马店市文化广电新闻出版局作出的《责令改正通知书》。该通知书显示：“驻马店天籁之音文化娱乐有限公司：经查，你（单位）于2016年10月13日……涉嫌擅自经营娱乐场所的行为，违反了《娱乐场所管理条例》的规定……现责令你（单位）：立即停止擅自经营娱乐场所行为”。被告天籁天籁之音公司用以证明：因原告无法向被告提供房产证致使无法办理经营许可证，从而责令改正。原告质证称：与本案无关，办理不下来娱乐经营许可证是天籁之音公司原因，不是原告的原因。被告贾运昌质证意见同被告天籁之音公司的意见。诉讼中，一、被告天籁之音公司对贾运昌所签的诉争合同予以确认，并称一直由天籁之音公司享有诉争合同的权利义务。原告对此也予以认可，称当时签合同时，贾运昌就给原告说成立公司，而且从9月1日开始计租就是为了让贾运昌成立公司、装修房屋，天籁之音公司成立后就一直使用租赁房屋。二、原告同意利用形成附合的装饰装修。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，法律规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任，人民法院应予支持；公司成立后对欠款规定的合同予以确认，或者已实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。贾运昌系天籁之音公司的发起人，其以自己的名义与高庄居民组签订的《房屋租赁合同》，在天籁之音公司成立后予以确认，并实际享有合同权利，表明天籁之音公司愿意成为合同主体，且原告高庄居民组对此亦知晓，并称“当时签合同时，贾运昌就给原告说成立公司，而且从9月1日开始计租就是为了让贾运昌成立公司、装修房屋，天籁之音公司成立后就一直使用租赁房屋”，故天籁之音公司系合同相对人，天籁之音公司与高庄居民组形成房屋租赁合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，截止2019年2月28日，原告未收取诉争房屋的租金数额为1670000元，系被告天籁之音公司拖欠原告租金1670000元，至今未付，致使原告合同目的无法实现，构成根本违约，现原告请求解除《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告请求被告天籁之音公司支付截止2019年2月28日的租赁费1670000元，于法有据，本院予以支持。原告请求超出该数额的部分，本院不予支持。因贾运昌系天籁之音公司发起人，非合同相对人，故原告以贾运昌为被告并请求其支付租金，无事实与法律依据，本院不予支持。关于被告天籁之音公司反诉请求原告赔偿装修损失1650000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法按照下列情形分别处理。（一）……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案中，天籁之音公司经高庄居民组同意对诉争房屋进行了装饰装修，诉争合同因承租人天籁之音公司违约所致，现高庄居民组同意利用形成附合的装饰装修物，应当在利用范围内予以适当补偿，现形成附合的装饰装修残值为3300000元，本院根据公平原则，酌定补偿的数额为残值的50%，即1650000元。故被告天籁之音公司反诉请求原告高庄居民组赔偿1650000元，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告驻马店经济开发区金河办事处东高社区居委会高庄居民组与被告驻马店市天籁之音文化娱乐有限公司之间的《房屋租赁合同》。限被告驻马店市天籁之音文化娱乐有限公司于本判决生效后十日内向原告驻马店经济开发区金河办事处东高社区居委会高庄居民组支付租赁费1670000元。限原告驻马店经济开发区金河办事处东高社区居委会高庄居民组于本判决生效后十日内向被告驻马店市天籁之音文化娱乐有限公司赔偿装饰装修费1650000元。驳回原告驻马店经济开发区金河办事处东高社区居委会高庄居民组的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28720元，由原告驻马店经济开发区金河办事处东高社区居委会高庄居民组负担11220元，被告驻马店市天籁之音文化娱乐有限公司负担17500元；反诉案件受理费9825元，由原告驻马店经济开发区金河办事处东高社区居委会高庄居民组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  刘林审 判 员  周岩人民陪审员  张平二〇一九年三月二十六日书 记 员  张意