北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终843号上诉人（原审被告）：吕强，男，1989年5月21日出生，满族，北京雅诗阁酒店服务公寓职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘建平，北京市伟石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:孙永亮，男，1982年8月27日出生，汉族，中日友好医院职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵心慧，内蒙古松川律师事务所律师。原审被告：马莹，女，1989年4月29日出生，回族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:吕强（马莹之夫），男，1989年5月21日出生，满族，北京雅诗阁酒店服务公寓职员，住北京市朝阳区。原审第三人：宋岩，男，1985年7月28日出生，汉族，北京七夕商贸有限公司职员，住北京市朝阳区。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。上诉人吕强因与被上诉人孙永亮、原审被告马莹、原审第三人宋岩、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初10967号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕强上诉请求:1．撤销一审判决第二项、第三项内容；2．判决孙永亮支付违约金100万元；3、判决孙永亮承担一审、二审案件受理费、案件保全费。事实及理由：一、一审判决认定吕强构成违约属于认定事实错误。依据双方补充协议的第四条的约定内容，吕强不存在违约行为。该条约定的情形为“该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的”情况，系指非因乙方主观原因，而仅仅因甲方房屋被查封的客观事实所导致“乙方无法取得房屋所有权”情形，仅仅“房屋被查封或限制转让”的情况已被排除在“甲方违约情形”之外；根据法庭调查的房屋查封情况及孙永亮一审庭审自认，足以认定2017年7月5日之前涉案房屋仅存在一个查封，因该刑事案件对涉案房屋的查封有可能导致孙永亮无法取得该房屋所有权的情形发生，故吕强请求一审法院中止审理本案。但一审法院以纠纷与房屋真实产权情况无关未批准吕强的请求，进而以此为由认定吕强违约，其理由自相矛盾；根据孙永亮一审庭后提交材料及吕强提交的证据，吕强已经知晓孙永亮于2017年4月13日与案外人尹某签订了系列购房合同并履行，足以证明孙永亮在主观上就不存在购买吕强名下房屋的主观意愿及其主动放弃购买吕强名下房屋。孙永亮在签约之前故意隐瞒其已经另行签约并实际履行了购买案外人房屋的事实，且其所签订的两套房屋买卖合同文本内容一致，首先履行的系案外合同，孙永亮在其取得案外房屋所有权后，才以本案房屋被查封或限制转让，导致本人无法取得房屋所有权的借口宣称吕强构成根本违约，要求解除合同。结合北京市现行购房政策，孙永亮另行购买其他房屋的行为已经对本案购房合同的履行产生法律障碍，且这一障碍与涉案房屋是否被查封无关。孙永亮的实际行为足以证实其未能取得涉案房屋所有权系其自己做出的选择，与其他因素没有任何关联。二、一审判决遗漏认定孙永亮另行购房的关键基础事实。1．依据北京市现行房屋买卖政策，孙永亮只能购买一套住房，因此其另行购买住房的事实与吕强所谓违约事实系矛盾；2．从现有证据材料及孙永亮一审质证意见看，孙永亮一直在隐瞒其另行购买住房的事实真相；3．孙永亮自行放弃购买吕强名下的住房不属于双方约定的“甲方根本违约”情形。三、一审判决适用法律错误。1．一审判决对于“甲方根本违约”的内容认定错误。另案刑事案件仍在审理过程中，若另案刑事案件的生效判决由涉案房屋归案外人陈某所有并处分了涉案房屋的内容，才符合双方合同约定的根本违约情形；2．一审判决未查清及认定孙永亮隐瞒其另行签订购房合同的事实系造成吕强似乎已经“根本违约”的原因。孙永亮另行购买房屋的行为意味着其已丧失购买吕强名下房屋的资格，且在2017年7月5日涉案购房合同尚未被解除。孙永亮刻意隐瞒已先另行签订并履行购房合同的事实足以证明其以自己实际行动表示拒绝购买该房屋根本违约的故意，且为其无法取得涉案房屋所有权的原因；3．一审判决关于吕强向孙永亮支付40万元违约金的判决内容于法无据。即使认定吕强根本违约，当孙永亮发现涉案房屋被再次查封至其另行网签总共不满二十天的时间，其无证据证明产生30万元之多经济损失，一审判决于法无据，属适用法律错误。四、孙永亮根本违约在先，依法应承担违约金责任。根据补充协议第四条违约责任第3项约定内容，孙永亮在未告知吕强的情形下，在尚未解除购房合同之前，其与案外人签订并实际履行购房合同且最终取得案外房屋所有权，足以证实其以实际行动表达了拒绝购买涉案房屋的主观违约故意，构成了补充协议约定的乙方根本违约情形，依法应承担违约责任。且其获取了案外房屋所有权后已经丧失了再行主张本案购房合同继续履行的资格，对本案购房合同的继续履行构成了实际阻碍。一审判决的观点缺乏事实且于法无据，属适用法律错误。如果本案房屋是犯罪所得，本案合同应属无效，本案应该等刑事案件的结果出来才能做出结果，一审认定吕强违约是错误的，房屋被查封，对于吕强就属于不可抗力，该查封对于吕强应该免责，孙永亮故意隐瞒事实真相，其签订本案的合同之前就另行签订房屋买卖合同并履行并向吕强一方隐瞒，这是违约行为。综上，请求二审法院判如所请。孙永亮辩称，同意一审判决，不同意吕强的上诉，一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。吕强存在很多违约的情形，其抵押没有注销，涉案房屋也被查封了，孙永亮有实际损失，还有可预期利益、房屋增值及此期间租住房屋的损失及律师费损失，这些都是由于吕强违约导致的，一审判决的违约金损失远远不够，但孙永亮没有上诉，解除条件达成的时候可以单方解除合同，之前孙永亮口头通知了宋岩和吕强解除合同，孙永亮一直在等解除查封，后来孙永亮下了书面的解除通知给对方，孙永亮依约把定金打到账户里面，宋岩表明已经收到了定金，孙永亮履行了合同。房产证上的名字是吕强，表明房主就是吕强，其他情况均与本案无关。马莹述称，同吕强的上诉意见。宋岩述称，同意一审法院判决，不同意吕强的上诉意见。链家公司提交书面意见述称，同意一审法院判决，不同意吕强的上诉意见。孙永亮向一审法院起诉请求：1．确认孙永亮与吕强于2017年4月16日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议于2017年10月25日解除；2．吕强、马莹共同向孙永亮返还定金10万元及利息（以10万元为基数，自2017年4月16日计算至实际返还之日止，按照年利率24%计算）；3．吕强、马莹共同向孙永亮支付违约金220万元；4．吕强、马莹共同向孙永亮支付因保全而支付的保全担保费用6900元。一审法院认定事实：北京市朝阳区金蝉欢乐园1号院5号楼21层×单元×房屋（以下简称涉案房屋）于2014年7月29日登记在吕强名下。吕强与马莹于2014年8月16日登记结婚。2017年3月17日，吕强、马莹向宋岩出具公证委托书，委托宋岩办理涉案房屋有偿转让事宜，具体权限包括代为签署房屋买卖合同、代为确定房屋交易价格、办理房屋所有权过户登记手续、代收房款等。2017年4月16日，宋岩代理吕强作为出卖人与买受人孙永亮签订北京市存量房买卖合同，约定：出卖人向买受人出售涉案房屋；房屋成交价格为640万元；房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价460万元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行东直门支行，出卖人应于2017年6月6日前办理抵押注销手续；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让;出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；买受人具体付款方式及期限的约定见补充协议；自该合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属转移登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后7个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息；出卖人应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后3个工作日内将该房屋交付给买受人。同日，宋岩代理吕强作为甲方（出卖方）,孙永亮作为乙方（买受方），链家公司作为丙方（居间方），三方签订补充协议，约定：乙方于2017年4月16日自行划转方式支付甲方定金10万元；2017年5月15日前以理房通方式支付甲方定金40万元；交易房屋有抵押的，甲方应于2017年6月6日前向该房屋的原有贷款机构提出一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年6月6日前办理完毕解除抵押登记手续；甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集；乙方于过户前三个工作日将第一笔购房款640万元以建委监管方式支付甲方；乙方于过户前三个工作日将第二笔购房款405万元以理房通方式支付甲方；甲乙双方办理物业交割当日，乙方自行划转支付甲方物业交割保证金5万元；甲方若出现该房屋被查封或限制转让导致乙方无法取得房屋所有权或逾期履行前述约定义务超过十五日的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；双方在其他约定中载明甲方于2017年5月15日前解除该交易房屋的个人抵押。2017年4月16日，孙永亮向宋岩支付定金10万元；2017年5月15日，孙永亮按照要求向理房通履约账户支付定金40万元。2017年5月16日，链家公司在组织双方办理涉案交易网上签约手续时发现涉案房屋被法院查封，经协调，法院于2017年6月2日解除了前述查封；2017年6月16日左右，链家公司再次组织双方办理涉案交易网上签约手续，发现涉案房屋再次被法院查封。2017年9月28日，孙永亮收到理房通履约账户退还的定金40万元。2017年10月25日，孙永亮以涉案房屋存在被查封或限制转让导致其无法取得房屋所有权以及吕强逾期履行补充协议约定义务超过15日为由要求解除合同，并于当日向宋岩发送解除合同通知书。宋岩于2017年10月26日收到该解除通知。2018年1月18日，孙永亮再次以短信及快递邮件方式向吕强发送载有前述内容的解除通知，并向吕强表示涉案合同于当日解除。孙永亮主张因吕强存在因涉案房屋被查封导致其无法取得房屋所有权、逾期履行解除抵押义务超过十五日以及违反合同约定的房屋未被限制转让的承诺等违约情形，故其依约主张违约金。吕强对此则主张孙永亮于2017年4月18日即与案外人尹某达成购房合意并支付了定金，孙永亮违约在先；但若法院认定其违约，其认为孙永亮主张的违约金标准过高。孙永亮认可其与案外人尹某签订购买案外房屋的协议，但主张此行为并不会对涉案交易的履行造成影响；其系在涉案房屋再次被查封，且吕强未能按照约定时间与其办理产权过户登记后，其方将与尹某履约合同项下房屋的所有权转移登记至自己名下；若涉案交易后续能继续履行，其仍可腾出购房资格购买涉案房屋，但因吕强一直未能解除涉案房屋的查封，故其于2017年10月25日发送解除合同通知。对前项所述，孙永亮提交了其与案外人尹某于2017年4月13日签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议以及网签日期为2017年7月5日的存量房买卖合同、转移登记日期为2017年7月20日的不动产权证书予以佐证。一审审理中，一审法院于2018年3月12日自北京市朝阳区不动产登记事务中心调取的房屋信息显示涉案房屋于2017年6月8日至一审法院调取之日处于被北京市公安局丰台分局查封状态；抵押权人为招商银行股份有限公司北京分行的最高额抵押尚未注销。一审诉讼中，经孙永亮申请，一审法院于2018年2月8日作出（2018）京0105民初10967号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结吕强名下价值230万元的财产。一审法院认为，结合涉案房屋产权登记情况及吕强、马莹向宋岩出具的公证委托书内容，一审法院认定宋岩代理吕强与孙永亮签订北京市存量房屋买卖合同、补充协议以及代收房款的行为并未超出受托范围，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，且效力直接及于被代理人吕强，吕强应遵循合同约定履行相应义务。结合现有购房政策及孙永亮提交的证据，吕强提交的证据未能证明孙永亮另行购房行为会对涉案交易的履行产生障碍，一审法院对吕强关于孙永亮因另行购房而违约在先的抗辩意见不予采信，并认定吕强存有的未能依约解除涉案房屋抵押及未在合同约定的履行期限内排除涉案房屋存有的查封行为，构成违约，孙永亮有权据此获得解除权，一审法院确认双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议于吕强的代理人宋岩收到解除合同通知之日即2017年10月26日解除。涉案交易因吕强违约而无法继续履行，孙永亮有权要求吕强返还尚欠的定金及利息，亦有权依约主张违约金。关于定金的利息，一审法院参照双方约定的有关退房情形下房款退还的利息标准进行计算；关于违约金的数额，一审法院结合孙永亮解除涉案合同的时间、已付款情况、有关损失的举证情况，对吕强关于违约金标准过高的抗辩意见予以采纳，具体数额由法院酌定。孙永亮主张的诉讼保全担保费，因不属于订立合同时可预见到的必然发生的损失，故一审法院对此不予支持。鉴于马莹不是涉案合同的相对方，且孙永亮主张马莹对吕强所负债务承担连带责任所依据的法律关系与本案系属不同法律关系，一审法院在本案中对此不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认孙永亮与吕强就北京市朝阳区金蝉欢乐园1号院5号楼21层×单元×房屋签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议于二〇一七年十月二十六日解除；二、吕强于判决生效之日起十日内向孙永亮退还定金十万元及利息（以十万元为基数，自二〇一七年四月十七日计算至实际退还之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算）；三、吕强于判决生效之日起十日内向孙永亮支付违约金四十万元。四、驳回孙永亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，吕强提交房屋买卖业务签订文件合订本和补充协议，用以证明孙永亮与案外人尹某在2017年4月13日签订房屋买卖合同和履行情况，说明孙永亮主观不想买本案涉案房屋，且根据北京市限购政策孙永亮只能买一套房屋，故孙永亮存在根本违约，吕强没有违约。孙永亮认可该证据的真实性，但不认可证明目的，主张孙永亮不存在违约行为。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：根据已经查明的事实，吕强未能依约解除涉案房屋抵押，且截止至二审庭审时，吕强认可涉案房屋仍处于查封状态，故结合涉案房屋买卖合同约定内容，孙永亮有权据此解除合同，一审法院在此情形下确认涉案房屋买卖合同于吕强的代理人宋岩收到解除合同通知之日起解除并无不当。根据双方合同约定内容，在涉案房屋买卖合同因吕强违约无法继续履行的情形下，孙永亮有权要求吕强返还定金及相应利息、违约金。现有证据不足以证明一审法院酌定的违约金数额存在不当之处，本院予以确认。关于吕强在上诉意见中主张孙永亮存在另行购房行为的根本违约行为，本院经审查认为，结合涉案房屋买卖合同履行情况，本案现有证据尚不足以证明孙永亮的另行购房行为会对涉案交易的履行产生障碍，吕强仅依据孙永亮的另行购房行为为由主张其根本违约缺乏充分依据，一审法院在此情形下对吕强的相应抗辩意见不予采信并无不当。基于前述理由，吕强二审提交证据的证明目的，本院亦不予采信。关于吕强以案外人陈某的刑事案件涉及本案房屋所有权问题为由主张应对本案中止审理的意见，另案刑事案件的处理不影响本案违约责任的认定及处理结果，故对于吕强的相应主张，本院不予支持。关于吕强主张孙永亮支付其100万元违约金的上诉请求，该请求系吕强二审中提出，因孙永亮不同意在二审中就此调解，吕强可就此另行主张，本案不予处理。综上所述，吕强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由吕强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 鲁 南审判员 石 煜审判员 张玉娜二〇一九年三月二十八日法官助理常欣法官助理贾宇飞书记员李峥