广东省惠东县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤1323执异2号 案外人：孙地招，男，汉族，1971年10月11日出生，广东省惠东县人，住惠州市惠城区。 委托代理人：陈美玲，广东惠宏信律师事务所律师。 申请执行人：惠州市建隆房地产有限公司，住所地广东省惠东县。 法定代表人：李锦胜。 委托代理人：范德光，公司股东。 被执行人：林德辉，男，汉族，1962年5月8日出生，广东省惠东县人，住惠东县。 被执行人：惠东县科达塑胶工业有限公司，住所地广东省惠东县。 法定代表人：林德辉。 被执行人：林践，男，汉族，1950年10月13日出生，广东省惠东县人，住惠东县。 本院在执行（2015）惠东法执字第1523号申请执行人惠州市建隆房地产有限公司与被执行人林德辉、林践、惠东县科达塑胶工业有限公司偿还借款纠纷一案中，案外人孙地招于2019年1月9日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人孙地招称：请求停止对林德辉、林践名下共同所有的位于惠东县××××土地、惠东县XXXX的强制执行。事实和理由：案外人孙地招与林德辉、林践于2015年12月31日签订《房屋租赁合同》，约定：林德辉将位于XXXX出租给孙地招，租赁期限为2015年11月19日起至2025年12月31日止，每年租金为50000元……。孙地招按照合同约定向林德辉支付了租金。孙地招对林德辉与建隆公司之间的债务并不知情，该债务纠纷发生在租赁合同之后，现租赁期限未到期，惠东法院于2018年9月14日作出（2015）惠东法执字第1523-7号执行裁定书，将林德辉、林践名下两块土地及地上建筑物整体作价抵给建隆公司，并要求孙地招及里面的全部租户进行清场、搬离现场，严重损害孙地招及租户的合法权益。目前，商铺里面有租户的租赁合同未到期，租赁合同合法有效，每个租户都投入了资金去经营建设，若强制清场，将会引发更大的纠纷。我国合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。请求法院停止对上述土地及建筑物的强制执行。 案外人孙地招认为涉案房地产是其承租经营的，租赁期限至2025年，现在不能迁出，向本院申请执行异议。 案外人向本院提交的证据有： 1、身份证复印件和企业信息，记载孙地招、林德辉的身份信息和建隆公司的注册登记信息。 2、（2015）惠东法执字第1523-7号民事裁定书和公告，记载本院确认涉案房地产以物抵债给建隆公司，本院责令被执行人和占用人迁出涉案房地产。 3、《房屋租赁合同》，记载甲方林德辉，乙方孙地招，约定甲方将位于XXXX出租给孙地招，租赁期限为2015年11月19日起至2025年12月31日止，每年租金为50000元，乙方在本合同签订之日起一次性支付总价500000元甲方，甲方出具收据为证，该款于2015年12月31日前付清；签约日期为2015年12月31日。 4、《房屋租赁合同》，记载甲方林德辉，乙方孙地招，约定甲方将位于XXXX出租给孙地招，租赁期限为2015年11月19日起至2025年12月31日止，每年租金为50000元，乙方在本合同签订之日起一次性支付总价500000元甲方，甲方出具收据为证，该款于2015年12月31日前付清；签约日期为2015年12月31日。 5、《房屋租赁合同》，记载甲方林德辉，乙方孙地招，约定甲方将位于XXXX出租给孙地招，租赁期限为2015年11月19日起至2025年12月31日止，每年租金为50000元，乙方在本合同签订之日起一次性支付总价500000元甲方，甲方出具收据为证，该款于2015年12月31日前付清；签约日期为2015年12月31日。 6、《房屋租赁合同》，记载甲方林德辉，乙方孙地招，约定甲方将位于XXXX出租给孙地招，租赁期限为2015年11月19日起至2025年12月31日止，每年租金为50000元，乙方在本合同签订之日起一次性支付总价500000元甲方，甲方出具收据为证，该款于2015年12月31日前付清；签约日期为2015年12月31日。 7、《收据》2份，记载：1、2015年12月30日，林德辉收到孙地招交来科达门面租金现金500000元；2、2015年12月31日，林德辉收到孙地招交来科达门面租金现金550000元。 8、《收款收据》2份，记载：1、2016年1月10日，孙地招收到孙地招交来科达门面租金现金450000元；2、2016年10月20日，林德辉收到孙地招交来科达门面租金250000元。 9、国有土地使用证两份，证号分别为惠东国用（2002）字第1XXX1、1XXX2号，权利人均是林德辉、林践。国土证记载：1XXX1号证在建行惠东支行办理抵押登记，抵押期限从2008年9月11日至2018年9月3日；1XXX2号证在建行惠东支行办理抵押登记，抵押期限从2008年9月11日至2018年9月8日；该证还在工行惠东支行办理抵押，抵押期限从2012年4月12日至2017年12月30日。 10、相片，拍摄场景为商铺。 11、合同书，记载孙地招与多个商户签订合同，租赁期限从2015年11月10日至2022年期间，签约日期在2015年11月至2018年11月期间。 本院查明，李志惠与林德辉、林践、惠东县科达塑胶工业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月3日作出（2015）惠东法埠民初字第9号民事判决，林德辉、林践、惠东县科达塑胶工业有限公司应向李志惠偿还借款5840000元及利息。因借款未偿还，李志惠申请强制执行，案号为（2015）惠东法执字第1523号。诉讼过程中，本院查封了林德辉、林践名下共同所有的位于XXXX房地产及位于XXXX两栋房地产。 谢林与林德辉、林丽贞民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月30日作出（2015）惠东法埠民初字第165号民事调解书，林德辉、林丽贞应向谢林偿还借款3270000元及利息，谢林就上述借款本息享有对被告惠东县科达塑胶工业有限公司名下位于惠东××园面积为7658平方米的土地使用权及地上附着物的处置所得价款范围内优先受偿。因借款未偿还，谢林申请强制执行，本院立案执行，案号为（2016）粤1323执3058号。 谢林与林德辉、惠东县科达塑胶工业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月30日作出（2015）惠东法埠民初字第166号民事调解书，林德辉、惠东县科达塑胶工业有限公司应向谢林偿还借款3800000元及利息。因借款未偿还，谢林申请强制执行，本院立案执行，案号为（2016）粤1323执3059号。 执行过程中，建隆公司与谢林、林德辉、林丽贞签订债权转让协议，谢林将其对林德辉、林丽贞的执行债权转让给建隆公司，向本院申请变更建隆公司为本案申请执行人。本院经审查后于2018年8月23日作出（2016）粤1323执3058号之三执行裁定书，变更建隆公司为本案申请执行人。建隆公司与谢林、林德辉、惠东县科达塑胶工业有限公司签订债权转让协议，谢林将其对林德辉、惠东县科达塑胶工业有限公司的执行债权转让给建隆公司，本院经审查后于2018年8月23日作出（2016）粤1323执3059号执行裁定书，变更建隆公司为本案的申请执行人。建隆公司与李志惠、林德辉、林践、惠东县科达塑胶工业有限公司签订债权转让协议，李志惠将其对林德辉、林践、惠东县科达塑胶工业有限公司的执行债权转让给建隆公司，本院经审查后于2018年9月3日作出（2015）惠东法执字第1523-6号执行裁定书，变更建隆公司为本案的申请执行人。 在执行过程中，本院对涉案的房地产进行拍卖，因拍卖无法成交，建隆公司申请以物抵债，本院经审查后予以准许，于2018年9月14日作出（2015）惠东法执字第1523-7号民事裁定书，确认涉案房地产以物抵债折抵给建隆公司，建隆公司持本院的裁定书办理了产权过户登记手续。由于涉案的房地产未能交接给建隆公司，本院于2018年10月10日发出公告，责令被执行人及占用人于30日内迁出涉案房地产。 另查，中国工商银行惠东支行与林丽莉、林德辉、林践金融借款纠纷一案，本院作出的（2017）粤1323民初1572号民事判决书查明，林丽莉于2012年3月29日向中国工商银行惠东支行借款，提供林德辉、林践名下的上述惠东国用（2002）字第1XXX2号土地及房产作担保抵押，本院判决林丽莉偿还借款，中国工商银行惠东支行对该抵押房地产的处置价款享有优先受偿权。中国工商银行惠东支行与林丽贞、林德辉、林践金融借款纠纷一案，本院作出的（2017）粤1323民初1737号民事判决书查明，林丽贞于2012年3月29日向中国工商银行惠东支行借款，提供林德辉、林践名下的上述惠东国用（2002）字第1XXX1号土地及房产作担保抵押，本院判决林丽贞偿还借款，中国工商银行惠东支行对该抵押房地产的处置价款享有优先受偿权。该两份判决生效后，中国工商银行惠东支行申请强制执行。 本案争议的焦点问题是：案外人孙地招与被执行人签订的租赁合同是否合法有效？相应的租金是否全额交纳？该租赁合同能否对抗搬迁？ 本院认为，林德辉与林践因拖欠他人债务未能偿还，本院依法对被执行人林德辉、林践名下的房地产进行拍卖，因拍卖不成交，裁定以物抵债给申请执行人惠州市建隆房地产有限公司，该公司根据本院的执行裁定书和协助执行通知书依法办理了房地产过户手续，涉案房地产权利归该公司所有。现案外人孙地招向本院主张其承租涉案房地产，因租赁期限未到，要求停止搬迁，提交的证据主要有租赁合同和收据等。根据抵押登记情况，涉案房地产曾经抵押给中国建设银行，后来该抵押取消，于2012年抵押给中国工商银行，可见，涉案房地产的现状属于先抵押后出租。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本院拍卖涉案房地产，同时也是实现抵押权的行为，案外人孙地招的承租合同不得约束竞买人。孙地招与其他商户签订的租赁合同同理不得对抗竞买人。本院通知涉案房地产承租人搬迁是合法合理的。 关于案外人支付租金问题。收据显示在2015年12月30日、31日和2016年1月、10月，案外人分别一次性交纳租金500000元、550000元、450000元、250000元，仅有收据为据，没有银行转账佐证。对案外人支付租金的真实性，本院不予确认。 综上，案外人提出的异议理由不成立，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人孙地招的异议请求。 本案的案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黄东平 审判员  林伟雄 审判员  周凤珠 二〇一九年三月二十日 书记员  林志勇