河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终417号上诉人(原审被告，申请执行人）：唐山市丰南区隽华商贸有限公司，住所地唐山市丰**西葛镇孟庄村北。法定代表人：董大东，职务经理。委托代理人：王志伟，丰南区丰南镇阳光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、案外人）：陈国贞，男，1974年12月14日生，汉族，住任丘市。委托代理人：郭向东，河北海岳（任丘）律师事务所律师。原审第三人、被执行人：吕伯涛，男，1973年5月18日生，汉族，住任丘市。委托代理人：杨永胜，河北维则律师事务所律师。上诉人唐山市丰南区隽华商贸有限公司（以下简称隽华商贸）因与被上诉人陈国贞案外人执行异议之诉一案，不服唐山市丰南区人民法院（2018）冀0207民初3321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。隽华公司上诉称：请求撤销原审判决，改判对执行标的许可执行或发回重审；涉案的一、二审费用均由被上诉人承担。主要理由是：一、被上诉人与第三人的房屋买卖合同无效、转让行为无效。诉争房产由第三人在任丘市交通银行沧州任丘支行办理了抵押贷款。根据《物权法》第191条、《担保法》第49号的规定，被上诉人与第三人签订买卖合同时并未通知银行征得其同意，双方也未办理过户登记，预告登记等相关手续，故被上诉人与第三人的房屋买卖合同无效、转让行为无效。（2017）冀0982民初5815号民事调解书中“原告与吕伯涛、庞爱金就涉案房屋签订的房屋买卖合同有效”违反法律强制性规定，不能确认合同效力。调解书是双方当事人在法院主持下达成的合意，不是经法院调查查明的事实，不能根据调解书证明合同有效。二、被上诉人未向第三人支付全部价款。首先无转账记录等直接证据证明陈国贞已向吕伯涛支付了29万元，剩余31万元贷款已被上诉人按月还款给银行的形式支付，根据合同法第84条规定，债务人将合同义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意，现无证据证明已经征得银行同意由被上诉人替代第三人还款，也未在银行办理还款人变更。三、被上诉人在法院查封之前未合法占有该不动产，诉争房产在法院查封时还处于未装修状态，被上诉人也不能提供证据证明其承担了从房屋交付至今的水费、电费、物业等相关费。四、不具有非因买受人自身的原因未办理过户登记的情形。被上诉人明知涉案房产上设立了抵押权，并且该房产至今也未办理不动产权证书，被上诉人明知该房产根本不可能办理过户登记，为逃避债务恶意串通，在无效的买卖行为基础上订立了一个无效的买卖合同，并非法律所保护的“非因买受人自身的原因未办理过户登记”的情形。陈国贞答辩称，陈国贞与吕伯涛签订房屋买卖合同后，陈国贞给付吕伯涛购房款，并承接银行贷款。吕伯涛将房屋以及与房屋相关的产权凭证交付陈国贞，双方签订了合同合法有效且已履行完毕。经（2017）冀0982民初5815号民事调解书确认，双方的买卖行为合法有效，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条。陈国贞与吕伯涛的房屋买卖行为均早于上诉人与第三人的货物买卖发生时间，也早于贵院查封该房屋的时间。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审第三人吕伯涛称，认可陈国贞在本案一审中陈述的事实和请求，也认可丰南区人民法院作出的原审判决。上诉状中称吕伯涛为逃避债务恶意串通没有事实根据，吕伯涛与陈国贞签订房屋买卖合同远远早于吕伯涛与上诉人的债权形成时间，房屋买卖合同已经实际履行，客观真实，并且在丰南区人民法院查封房屋前经任丘市人民法院做出了买卖合同有效的调解书，所以吕伯涛不存在逃避债务的任何行为，请法庭驳回上诉人的上诉请求。陈国贞向一审法院起诉请求：1.判决任丘市御景嘉园小区13号楼2单元4层2-204房屋归原告所有；2.停止对任丘市御景嘉园小区13号楼2单元4层2-204房屋的执行。一审法院认定事实：一、2017年3月20日，吕伯涛、庞爱金作为出卖人与陈国贞作为买受人签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定：1.买受人所购买房屋位于任丘市御景嘉园小区13号楼2单元4层2-204号面积为99.92平方米，分摊建筑面积为29.46平方米；2.房屋价值60万元整。本协议签订之日起30日内给付买受人29万元。因房屋在任丘市交通银行股份有限公司沧州任丘支公司贷款31万元。该贷款由买受人偿还。买受人按照出卖人提供的银行还款账户按月偿还银行贷款。该银行贷款自协议签订之日起与出卖人无关；3.出卖人在本协议签订之日将本房屋相关的合同、发票等手续交付买受人占有；4.该房屋所有权自该协议签定之日起，归买受人所有。合同签订前的涉及房屋的债务由出卖人承担，合同签订后涉及该房屋的债务由买受人承担，合同签订后涉及该房屋的一切可得利益归买受人所有，一切与出卖人无关。合同签订后买受人可以自由买卖该房屋，出卖人不得干涉，所有价款归买受人所有与出卖人无关；5.出卖人保证其对房屋享有合法的处分权。办理房屋过户手续时，出卖人必须积极配合。出卖人有随时协助买受人进行过户的义务。二、以上合同签订后，吕伯涛于2017年3月24日及2017年4月19日出具收条二张，分别载明“今收到陈国贞交来房款15万元，壹拾伍万元”；“今收到陈国贞交来房款14万元壹拾肆万元自此房款全部付清”。两张收条载明吕伯涛共计收到陈国贞房款29万元。吕伯涛按合同约定将房屋交付给陈国贞占有，并将房屋相关的合同、发票以及偿还银行按揭贷款的相关手续交付陈国贞。陈国贞按合同约定每月向交通银行偿还贷款。因该房屋尚未办理产权证书，不能办理变更登记，现双方买卖的坐落于任丘市御景嘉园小区13号楼2单元4层2-204号房产仍登记在吕伯涛名下。河北省任丘市人民法院受理陈国贞诉吕伯涛、庞爱金确认合同有效纠纷一案，于2017年11月30日作出（2017）冀0982民初5815号民事调解书，该调解书确认“原告与被告吕伯涛、庞爱金就任丘市御景嘉园小区13号楼2单元4层2-204号房屋签订的房屋买卖合同有效”。三、一审法院受理的隽华公司与吕伯涛、庞爱金诉前保全一案，一审法院于2017年12月11日作出（2017）冀0207财保71号民事裁定书，冻结吕伯涛、庞爱金的银行存款人民币390000元或查封同等价值的财产，并于2017年12月12日向任丘市不动产登记中心作出（2017）冀0207财保71号协助执行通知书，查封吕伯涛名下坐落于任丘市106国道东侧，东风路北侧御景嘉园住宅小区南区13号楼2单元4层2-204号房产一套，查封期限三年，自2017年12月12日起至2020年12月12日止。后隽华公司向一审法院起诉吕伯涛、庞爱金买卖合同民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年1月30日作出（2018）冀0207民初202号民事判决书，该判决认定：“2017年11月23日，原告与被告达成口头买卖协议，吕伯涛从原告处购买带钢94.58吨，单价3825元/吨，货款共计361768元。2017年11月30日吕伯涛出具欠条，载明购买带钢货款金额361768元，吕伯涛至今未付此款”。并判决被告吕伯涛、庞爱金于本判决生效后五日内共同给付隽华公司货款人民币361768元。判后双方均未上诉，现该判决在执行过程中。在执行过程中，陈国贞对本院（2017）冀0207财保71号民事裁定书及协助执行通知书查封吕伯涛名下坐落于任丘市御景嘉园住宅小区13号楼2单元4层2-204号提出书面异议，本院于2018年8月2日作出（2018）冀0207执异15号执行裁定书，以陈国贞未将剩余房款按照人民法院指定的期限交付执行，所提交证据并不能证明其权利足以排除执行，驳回了案外人陈国贞的异议请求。陈国贞对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。上述事实，有当事人陈述，陈国贞提供的房屋买卖合同及吕伯涛出具的收条、个人房产抵押贷款合同、购房发票、房屋契税发票、交通银行还款记录客户回单、本院（2018）冀0207执异15号执行裁定书，（2018）冀0207民初202号民事判决，（2017）冀0207财保71号民事裁定书、协助执行通知书，（2017）冀0982民初5815号民事调解书等证据予以证明。一审法院认为，陈国贞与第三人吕伯涛于2017年3月20日签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，符合法律规定，双方已按合同约定履行了各自的交付义务，且买受人陈国贞已经合法占有了买卖房产。隽华公司与吕伯涛货物买卖发生的时间为2017年11月23日，在陈国贞与吕伯涛签订房屋买卖合同并履行交付占有之后，涉案房屋未办理过户的原因并非买受人陈国贞自身的原因所致，一审法院对该房屋的查封时间亦在买卖双方签订合同并履行交付且买受人实际占有房屋之后，同时一审法院查封在陈国贞与吕伯涛庞爱金确认买卖合同有效之后。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案中，陈国贞与吕伯涛买卖的房屋属于按揭贷款购房，陈国贞已向出卖人吕伯涛交付了全部首付款，剩余价款是按约定向银行履行还贷即承接了买受房屋的债务，并非向出卖人吕伯涛履行，陈国贞已经向出卖人吕伯涛支付了全部价款。原告陈国贞与第三人吕伯涛的房屋买卖也已经另案调解确认合法有效，且符合上述规定的情形，陈国贞对涉案房屋享有足以排除执行的权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行坐落于任丘市御景嘉园小区13号楼2单元4层2-204号住房，并于本判决生效后10日内解除查封。二、驳回陈国贞其他诉讼请求。案件受理费由隽华公司负担。本院二审期间，陈国贞提交了三张偿还银行贷款的凭证。拟证明陈国贞履行合同义务，代吕伯涛偿还银行贷款。隽华公司的质证意见是，对证据的真实性没有异议，但是该证据能够证明两点事实，一是银行贷款的借款人仍然是吕伯涛，说明陈国贞并没有承接该笔贷款，也没有与银行办理贷款客户变更的事项，这就说明陈国贞仍然没有将购房款全部支付给吕伯涛，二是根据该证据可以显示，截止到2019年2月10日该房产的贷款还应当偿还206次，说明陈国贞与吕伯涛的房屋买卖合同并没有履行完毕。对于一审所查明的关于丰南区人民法院对涉案房产进行查封，陈国贞提出执行异议的过程，本院二审予以确认。另查明，除吕伯涛出具的收条外，陈国贞不能提供其他证据证明已向吕伯涛支付过29万元购房款。根据（2018）冀09民终7098号民事判决书，陈国贞在任丘市人民法院起诉吕伯涛、庞爱金合同纠纷一案，任丘市人民法院于2017年11月30日受理立案，同日作出（2017）冀0982民初5815号民事调解书。再查明，本案一审案件受理费为11800元。本院认为，本案的焦点为陈国贞对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人陈国贞应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。此外，为防止案外人与被执行人之间恶意串通规避执行，即使被执行人对于案外人的主张表示承认，也不能免除案外人的举证责任，法院对于相关的证据应当进行全面核查。原审认为陈国贞的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但对于陈国贞是否已支付全部价款的问题，除吕伯涛自认收到了29万元现金外，没有其他证据证明陈国贞向吕伯涛支付过29万元，现有证据不能认定陈国贞已支付了全部价款。对于陈国贞在人民法院查封涉案房产前有无合法占有的问题，陈国贞在一审中提交的证据仅为一把钥匙，装修押金收据等其他票据上的付款人均为吕伯涛。占有是对不动产的控制和管理，将购房合同、发票等相关资料移交买受人并非法律上的交付占有，故仅凭钥匙无法证明吕伯涛向陈国贞交付房产的时间，现有证据不足以证明陈国贞在人民法院查封之前已合法占有了涉案房产。综上，陈国贞要求排除执行的主张不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，不能认定其享有排除执行的民事权益。隽华公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销河北省唐山市丰南区人民法院（2018）冀0207民初3321号民事判决；二、驳回陈国贞的诉讼请求。一审案件受理费11800元、二审案件受理费11800元，均由陈国贞负担。本判决为终审判决。审判长 蒋志勇审判员 周 欣审判员 樊玲玲 二〇一九年三月十五日书记员 王硕楠