北京市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）京01民终2529号上诉人（原审原告）：葛永奇，男，1976年10月26日出生。上诉人（原审原告）：许芳，女，1980年1月26日出生。委托诉讼代理人：葛永奇（系许芳之夫），男，1976年10月26日出生。被上诉人（原审被告）：北京希格玛物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区知春路**。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：袁慧颖，女，1973年11月4日出生。委托诉讼代理人：李岩，北京朗空律师事务所律师。上诉人葛永奇、许芳因与被上诉人北京希格玛物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初20998号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛永奇、许芳上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院进入实体审理。事实与理由：1、根据《物业管理条例》的规定，业主委员会的职责仅限于与业主大会选聘的物业服务企业签署物业服务合同，而被上诉人并非物业服务企业，所述合同并非物业服务合同，且希格玛小区业主委员会（以下简称前希格玛业委会）与被上诉人签署《希格玛公寓中央空调制冷服务合同》（以下简称制冷合同）前并未通过合法程序召开业主大会形成业主大会决议，未得到全体业主的授权，因此，前希格玛业委会擅自越权与被上诉人签署该与物业服务无关的制冷合同，违反物业管理条例的禁止性规定。该合同的效力也不应及于全体业主。2、被上诉人既是冷气供应方，同时，其高管又是作为需求方的前希格玛业委会的主要成员，且基于被上诉人所拥有的物业面积等原因，其在业委会中的地位和作用举足轻重，因此，该制冷合同实际上是被上诉人损害广大业主利益的自我交易。然而，一审裁定则认为，因合同当事人之一的前希格玛业委会已过期不复存在，无法应诉且对外行使相应权利，导致本案无法进行实体审理，尚不具备起诉条件，故裁定驳回起诉。上诉人认为：首先，尽管前希格玛业委员已经过期不复存在，但并不影响本案的实体审理，被上诉人作为合同当事人之一，且其高管潘某同时还作为另一合同当事人前希格玛业委员的主要成员之一，对于签署合同前是否召开过业主大会，是否形成过决议，最清楚不过。根据双方举证和庭审调查情况，事实已经非常清楚，即签署所述制冷合同前并未召开业主大会，合同是在没有业主大会授权的情况下私自签署的。其次，被上诉人提交的业主大会表决结果明确仅针对2008年签署的制冷合同，与本案所请求确认无效的2010年签署的制冷合同无关，况且，该2010年合同相比2008年合同，合同当事人不同，由三方合同变成双方合同，且增加了重大条款即有关合同有效期的第十六条，因此，2008年的业主大会表决结果不能作为签署2010年合同的依据。第三，上诉人已经在先前的起诉状中已陈述了新业委会迟迟无法成立的原因，即先前成立业委会时，商用的希格玛大厦与民宅希格玛公寓被划为一个物业管理区域，两者因制冷收费等问题在居住需求和利益诉求方面完全不同甚至冲突对立，同时，被上诉人所有的希格玛大厦占总物业面积的一半以上，票权的严重不均衡导致在可预见的未来难以成立业委会，尤其是不能成立可以真正维护居民利益的业委会。这种情况下，一审裁定要求待新业委会成立后再行主张权利，有推卸责任不作为之嫌。第四，涉案合同从表面上看是业主委员会与被上诉人签订的，但是事实上要由业主履行义务，之前被上诉人曾起诉过业主，要求依据涉案合同收取制冷费。既然业主可以作为被告，当然也可以作为原告。物业公司答辩称同意一审裁定，请求予以维持。葛永奇、许芳向一审法院起诉请求：1、判决确认物业公司与北京市希格玛小区业主委员会签订的（该合同记载的签署日期为2010年5月27日）无效；2、诉讼费由物业公司承担。事实与理由：北京市海淀区知春路xx号院包含住宅和商住两部分，其中住宅为希格玛公寓Ax座和x座，总建筑面积44656．20m2，共有312户，其中原告为B座201的所有权人；商住部分为希格玛大厦，总建筑面积48656m2，产权人为物业公司。希格玛公寓A座和B座即住宅部分在初建时有关水暖电的设计为“24小时热水，中央冷暖空调”，但并未明确约定中央空调设备的所有权归属和运营方。该海淀区知春路xx号院曾成立前希格玛业委会，其中2009年至2013年间两届业委会的成员均为潘某（被告希格玛物业公司董事，代表被告以法人业主的身份加入业委会）、马某、龚某某、宋某、王某某（后四人为希格玛公寓x座或x座的自然人业主）。该业委会已于2013年6月16日任期届满，此后广大业主努力筹建新的业委会，尤其是希望将不同居住需求的商铺与住宅分别成立各自的业委会，但由于人为阻挠等各种原因至今尚未实现。2010年5月27日（该日期仅依据合同本身的记载），希格玛物业公司与前希格玛业委会签订了《希格玛公寓中央空调制冷服务合同》，合同第八条规定制冷服务收费标准为：按照基本制冷费（5．90元/建筑平方米/月×4×实际制冷天数/124）＋实际制冷费（7．70元/度）收取，制冷费的上限为33元/建筑平方米×实际制冷天数/124；合同第十六条规定：如制冷费用无变化本合同逐年延续有效，直至有新的业主大会决议产生。原告认为：1、为希格玛公寓x、x座提供制冷供暖服务的中央空调设备应归属希格玛公寓x、x座全体业主所有，运营方应由x、x座全体业主经由合法程序自由选定；2、前希格玛业委会无权代表本小区全体业主与希格玛物业公司签署该制冷合同，其签署的合同的效力不应及于全体业主；3、该制冷合同涉嫌强迫交易、自我交易，本质上是一种以合法形式掩盖非法目的的合同，应属无效。具体理由如下:希格玛公寓x座和x座即住宅部分在初建时有关水暖电的设计为“24小时热水，中央冷暖空调”，但并未明确约定供热水设备和中央空调设备的所有权归属和运营方。在此情况下，中央空调设备目前作为本小区尤其是冬季供暖的唯一设备，与本小区居民正常生活息息相关，理应属希格玛公寓x、x座全体业主所有，而且，所述制冷合同第十四条规定，“在维护管理区域内，制冷设备、设施出现重大故障，所发生费用由甲方协调解决”，表明所述空调设备所有权属于代表全体业主的甲方即业主委员会，否则不可能由全体业主缴纳制冷费的同时还要由全体业主负担设备的大修费用。因此，被告只是空调制冷设备的运营方而非所有方。而为了保障全体业主的经济权益，对于设备的运营方，应由x、x座全体业主经由合法程序自由选定，而绝不能成为被告持续从业主身上谋取暴利的工具。（1）业主委员会非法人组织，依照《物业管理条例》第十五条和第十九条有关业主委员会职责的规定，业主委员会在对外签订合同方面仅限于代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。而目前为本小区提供服务的物业企业为业主大会选聘的昶祥物业管理有限责任公司，并未选聘被告希格玛物业公司为我小区提供物业服务，因此，在没有通过符合法律规定的方式获得全体业主授权的情况下，前希格玛业委会无权与被告签订合同，所签订的制冷合同的效力当然不能及于全体业主。尤其是如制冷合同第十六条所承认的，前述制冷合同有关收费标准及合同期限事项事关全体业主重大且长远的经济利益，该重大事项须由业主大会决定，前希格玛业委会在未召集业主大会、未经业主大会授权的情况下无权自作主张与被告签订该制冷合同。（2）如前所述，被告希格玛物业公司是冷气供应方，同时，在表面代表全体业主作为需求方的另一方合同当事人前希格玛业委会中，被告（由被告公司董事潘凡代表）是其成员之一，且由于被告一家即拥有全部物业区域过半的建筑面积，因此其在业委会中的地位和作用举足轻重。而且，希格玛大厦与住宅部分即希格玛公寓x、x座的冷气由不同的系统分别提供，被告希格玛物业公司所拥有的希格玛大厦并不使用专供住宅部分使用的冷气，其可以先行为承租其希格玛大厦的商户提供冷气，所以被告本质上并非需求方。如此就形成了一种奇怪现象：被告同时作为合同的双方当事人来参与制冷合同的谈判，就此来讲，其本质上是一种自我交易。尽管业委会中还有另外四位自然人业主，被告在业委会中的权力会受到一定的制约，其一家并不能完全代表整个业委会，但有几个因素是不可忽视的：第一、被告所有的希格玛大厦占过半的物业面积，其在业委会中的地位远非其他任何自然人成员可比，其所握票权可以决定例如其他委员的去留（例如，潘某所代表的被告一人决定了2010年6月17日至2013年6月16日任期的业委会全部成员构成），可以决定整个物业区域的所有重大事项，凡是其不同意的事项，只需投反对票甚至弃权即可，凡是其主张通过的事项，则有很大的可能性通过；第二、就目前的状况而言，x、x座住宅的居民无法像采购普通商品一样选择被告以外的其他服务商提供的冷气，被告在为x、x座居民供冷方面居于垄断地位，且近20年来，被告也一直在竭力维持并强化其垄断地位。例如，在部分业主不堪忍受其质次价高的制冷服务而寻求自装空调时，被告通过发布公告以自装空调破坏墙体外观、超出电力负荷、违反物业管理规约等各种借口横加阻拦，x、x座住宅既非其所有又非其管理（由xx物业公司负责管理该住宅区域部分），其阻拦的动机昭然若揭。而社区居委会同样基于上述借口出面阻止业主装空调。而事实上，近几年承担本小区物业服务的昶祥物业公司已将近几年盈余的物业费收入全部拿出完成了小区电力增容，并不存在自装空调会超出电力负荷的问题；在一定程度上破坏墙体外观与居民生命健康权益之间应当作何选择也是不言自明的，况且其他小区普遍存在于未设计空调外机位的外墙上安装空调的情形，破坏墙体外观的说法仅仅是被告及居委会用于维持被告的制冷垄断地位的一番说辞而已。在被告的垄断经营难以打破的情况下，小区居民只能使用其提供的冷气，没有其他选择。即使业委会其他四名成员想要维护居民利益，为居民争取应有权益，也根本不可能就是否改变现有中央空调制冷方式、更换制冷提供商作出任何有实质意义的动议，在具体采取什么样的制冷收费方案方面话语权也微乎其微，况且这四名业委会成员微不足道的权力还因多人共享而分散，最终必然是只能接受该制冷方案，无论是否愿意，不可能做到真正的意思自治。在这个意义上，该制冷合同又可以认定为一种强迫交易。这种强迫交易、自我交易违背合同的平等、自愿原则，是非法的，本质上是一种以合法形式掩盖非法目的的合同，应当予以确认无效。（3）关于供冷服务质量，在2017年5月19日前后，气温达到36℃，，地面及南向住宅室温达近40℃成年人吹电扇仍大汗淋漓，幼儿浑身长满痱子，日夜啼哭，大人孩子都无法入睡，部分居民被迫住进宾馆。不少居民向被告或者通过居委会、街道办、12345热线等各种渠道呼吁即刻开始供冷，被告给出的答复竟然是过两天就不热了，还欺骗部分业主代表说他们的商用希格玛大厦也还没有开始供冷，可事实是希格玛大厦已经于几日前供冷。2017年5月19日，被告张贴了拟于5月25日开始供冷的《通知》,5月25日时，高温天气已持续了半个多月，同时，该通知所载入户调查问题的设计极具诱导性且数据不真实。公寓A、B座居民不堪忍受酷暑要自装空调时被告无理阻拦，甚至社区居委会也滥用职权发公告阻止居民自装空调，而被告自己早先也在其拥有的希格玛大厦私自安装了一些空调，居委会却从未出面制止过。被告作为一家企业，居委会作为保障辖区居民正常生活的居民自治性组织，却基于其自身经济利益或其他不为人知的原因而罔顾民生。（4）关于制冷收费方案，方案中包括基础制冷费和流量费两部分，这意味着居民完全不使用其中央空调，每年也要背负高额的基础制冷费。首先，由于住宅小区内因历史遗留问题尚存一部分公司租户，公司户每年使用的空调流量显著高于普通居民，对公司户所收基础制冷费却与普通住户相同，而且流量费上可封顶，导致广大普通住户为公司户承担巨额基础制冷费。例如，建筑面积同为114m2的xxx和xxx，两者2015年度基础制冷费均为2690．40元，xxx流量为0，xxx流量为457，结果xxx只需比xxx多交1069．91元的流量费。与其说该事实反映了收费方案的不合理，不如说反映了合同双方的地位不平等，因为广大居民一直呼吁取消基础制冷费，也有业主代表找其协商，但被告为了维持其高利润而一口回绝。被告拒绝协商取消基础制冷费的底气何在？当然是其所处的并极力要巩固的垄断地位，是其在业委会中的绝对话语权！其次，中央空调与燃气公司、电力公司在供应燃气、电力时以及被告在为x、x座业主提供生活热水类似，只要开启就不可避免地存在运行成本，但燃气公司、电力公司和被告并没有在收取燃气、电力、热水的流量费之外再单独收取基础运行费，而是将运行成本分摊于每个单位用量中，这样用多少收多少，不使用不收费的模式才是既节能环保又公平合理的，不会将部分耗能大户的费用不合理的转嫁给其他节能用户来分担。而用不用都要缴基础运行费且基础运行费所占比例巨大的合同约定，以及在签署新的合同之前该合同一直有效的合同条款，只不过是被告基于其所处的垄断地位，为了攫取高额利润所制订的霸王条款，是显失公平的合同条款，是对广大居民经济利益的严重侵害。因此这些不公平条款更应判决无效。广大业主想改变该合同，但按照目前该合同的约定，需要由新的业委会决议才能改变，然而，目前业委会已经过期，而且不同居住需求的商用希格玛大厦与民宅希格玛公寓被划为一个物业管理区域，即使成立新的业委会也将仍然受被告的控制，希格玛公寓的居民业主单独成立不包含商铺希格玛大厦的公寓业委会的努力由于各种主客观条件的限制，在可预见的未来难以实现。总之，被告希格玛物业公司基于其所占据的垄断地位及其在前业委会中的影响力和话语权，既有动机也有能力迫使前业委会签订一份维持其自身不当利润同时损害广大居民合法权益的不平等合同；从结果来看，所签订的合同中有关收费方案和标准以及合同有效期的不平等条款也的确达到了其从受害居民身上源源不断地攫取不当利润的目的。也正是希格玛公寓小区一直被迫于冬季、夏季都采用中央空调制冷或制热，既不舒适价格又高，严重降低了居住生活品质，是导致公司户大量入住且迟迟不予搬离的原因之一，各种不利因素综合在一起又导致房价与同地段同学区更低房屋质量的其他住宅区相比明显偏低，这同样是对公寓业主利益的严重损害。因此，前希格玛业委会越权与被告签署的制冷合同未能代表全体业主的意志，其效力不能当然及于全体业主，而且被告利用自己作为供应方和需求方的双重身份而签署的该制冷合同涉嫌非法自我交易、强迫交易，违反平等、自愿原则，部分条款显失公平。根据《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。人民法院作为维护社会公平正义的最后一道防线，应当鼓励公民通过合法的诉讼途径理性维权而不致激化社会矛盾。因此，作为本小区的部分业主代表，原告依法向贵院提起诉讼，恳请贵院认真查明事实真相，站在我小区广大受害业主的立场上换位思考，体会我小区广大业主年复一年日复一日地被剥削被压榨、付出巨额费用却备受严寒酷暑煎熬，迫于被告的垄断地位和话语权无力反抗的无奈与无助，依法支持原告的诉讼请求，为二十年来受尽欺凌的广大弱势小区业主伸张正义，维护我小区广大居民的合法的正当的权益。一审法院认定事实：1、原北京市希格玛小区业主委员会共五人，即马某、龚某某、潘某、王某某、宋某；2、2013年，上述业主委员会委员任期到期后，均未继续担任业主委员会委员；3、北京市希格玛小区至今未选举出新一届业主委员会。本院对于一审法院查明的事实予以确认。本案事实尚有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，涉案制冷合同中的缔约当事人一方为北京市希格玛小区业主委员会，但该业主委员会已经不存在，且该小区至今未选举出新一届业主委员会，另一方则为物业公司。葛永奇、许芳在此情况下提起本案诉讼，不符合法律规定的起诉条件，一审裁定驳回其起诉，并无不当。综上所述，葛永奇、许芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。一审案件受理费三十五元，葛永奇已预交，全部退回葛永奇。审判长  郭勇审判员  金莙审判员  张静二〇一九年三月二十日书记员  焦淼