湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0602民初345号 原告：湖南景秀前程物业有限公司，公司营业场所：岳阳市岳阳楼区金鹗西路39号龙腾华府。 法定代表人：续新良，总经理。 委托诉讼代理人：彭铭望，湖南昌言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李贝，湖南昌言律师事务所实习律师。 被告：易光满，男，汉族，1956年7月20日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 原告湖南景秀前程物业有限公司与被告易光满物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月13日公开开庭进行了审理，原告湖南景秀前程物业有限公司委托诉讼代理人彭铭望均到庭参加诉讼，被告易光满经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告湖南景秀前程物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费2215元，并加付逾期支付物业管理费产生的违约金2872.50元（实按年费用的每日千分之三计算滞纳金至2018年6月30日止）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告作为岳阳市御公馆小区业主委员会聘请的物业服务企业，自与御公馆小区业主委员会订立了《物业服务合同》后，原告一直按照物业服务合同的约定为御公馆小区全体业主提供物业管理服务。合同约定：物业服务费0.65元/平方米·月；业主于每年3月31日前交清本年度的物业管理费。业主违反本协议，乙方有权要求甲方补交相关费用并从逾期之日起每天按年费用的3%缴纳违约金。被告为×栋×房业主，按照物业服务合同约定，被告应向原告按时足额缴纳物业管理费，但被告自2016年7月1日至2018年6月30日止，共拖欠24个月物业管理费未缴，经原告多次催收仍拒不缴纳，总计欠缴物业管理费2215元，并依据合同约定产生违约金2872.50元。原告因向被告催缴未果，遂起诉至法院。 被告易光满未到庭参加庭审但口头辩称，要求原告物业公司在提供优质的物业服务并解决御公馆小区现存物业管理问题的情形下，被告同意向原告交纳物业管理费。 原告就其诉讼主张向法庭提交了物业服务企业资质证书、御公馆前期物业服务合同、御公馆小区秩序维护记录、小区配套设施以及设施维修票等，上述证据经核对原件，本院予以确认并在卷佐证。 本院根据认定的证据及原告的当庭陈述，确认如下案件事实： 湖南景秀前程物业有限公司于2010年6月21日工商登记注册成立，法定代表人为续新良。2017年6月26日该公司办理了编号为湘建房（物）证字第××号物业服务企业资质证书。 2015年1月31日，御公馆业主委员会与岳阳市景程物业管理有限公司签订御公馆物业服务委托合同，将御公馆小区住宅楼建筑面积149600平方米委托给原告公司进行物业服务管理，并约定住宅业主按0.65元每月每平方米收取服务费，委托管理期限为两年，自2015年1月1日至2017年1月31日止。合同同时约定，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求御公馆业主委员会补交相关费用并从逾期之日起每天按年费用的3%交纳违约金，逾期60天起物业公司有权采取必要的催缴措施。 被告易光满入住岳阳市岳阳楼区御公馆小区×栋×室，住房面积为142平方米，被告易光满现为该套住房实际居住使用人，亦系御公馆住宅业主。 另查明，涉案物业服务委托合同到期后，御公馆业主委员会至今未与原告湖南景秀前程物业有限公司续签物业管理委托合同，但经本案被告当庭确认原告物业公司至今仍对御公馆小区提供物业管理服务。御公馆小区内的绝大部分业主按原《物业委托服务合同》支付了物业服务费，但被告易光满作为御公馆小区住宅业主自2016年7月1日起至2018年6月30日未向原告物业公司交纳物业管理费，其经原告公司多次催缴未果，原告遂向人民法院提起诉讼。 本院认为，涉案的物业服务合同系岳阳市御公馆业主委员会代表全体业主与原告湖南景秀前程物业有限公司签订，该业主委员会依照相关程序依法成立，并对小区物业实行自治管理的合法群众组织，该业主委员会章程规定，该业主委员会根据业主大会的决定，有与其选聘的物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同的权利，其所签订的物业服务合同对御公馆小区全体业主具有法律约束力。因此，涉案物业服务合同系该业主委员会与原告公司在平等、自愿基础上所签订的，且不违反相关法律的禁止性规定，合同合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。该物业服务合同虽约定的合同履行期限已经于2017年1月31日届满，但因御公馆业主委员会未履行职权等客观原因，未与原告物业公司续签物业服务合同，但原告湖南景秀前程物业有限公司仍按照原物业服务合同约定对御公馆小区进行物业管理服务，可认定御公馆全体业主与原告物业公司形成了事实合同关系，原告物业公司履行了自己的合同义务后，要求被告易光满支付欠缴的物业管理费，合法有效，理由正当，本院予以支持；被告易光满在接受了原告公司提供的物业服务后，应当按照物业服务合同约定向原告湖南景秀前程物业有限公司缴纳相应的物业管理费即（2016年7月1日起至2018年6月30日止每月应交物业管理费0.65元×142平方米=92.3元，被告共计拖欠了24个月的物业管理费未交，总计欠缴物业管理费2215元）。 被告易光满抗辩提出原告公司服务质量存在若干问题，并非被告拒交物业服务费的正当理由，但原告公司应当在今后的物业服务过程中更应当加强管理、提高服务质量并尽快解决业主反映问题、加强与业主沟通交流。 原告主张被告逾期交纳物业管理费应按照合同约定支付滞纳金，因涉案物业服务合同约定的逾期缴付物业管理费按每天按年费用的3‰计算违约金，违约金计算标准明显过高，本院予以调整，对被告易光满逾期交纳物业管理费的违约金参照年利率6%计算。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第五十一条、《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 由被告易光满在本判决生效后十五日内向原告湖南景秀前程物业有限公司支付2016年7月1日起至2018年6月30日期间的物业管理费2215元并参照年利率6%的标准承担逾期缴纳物业管理费的违约金（从2016年7月1日起开始按实际欠缴物业服务费金额计算至实际缴纳之日止）。 案件受理费50元，由被告易光满承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员 袁 桦 二〇一九年三月二十日 书记员 欧阳佳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 《中华人民共和国物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第十一条下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。