河南省中牟县人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0122执异15号案外人：申山峰，男，1960年7月12日出生，汉族，住郑州市管城回族区，。委托代理人：申莹莹，。申请执行人：马小学，男，1951年10月14日出生，回族，住河南省中牟县，。委托代理人：崔景明，河南王爱学律师事务所律师。被执行人：刘军，男，1984年9月15日出生，汉族，住河南省中牟县，。本院在执行马小学与刘军民间借贷纠纷一案中，案外人申山峰向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2019年2月21日进行了听证审查，案外人申山峰及委托代理人申莹莹，申请执行人马小学及委托代理人崔景明到庭参加听证，被执行人刘军未到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人申山峰异议称：请求依法中止对被执行人刘军名下位于中牟县城西区经五路西纬三路南龙苑小区5号楼3-601室房产（牟房权证字第**）的执行。事实与理由：申请执行人马小学与被执行人刘军存在借贷纠纷，申请执行人向法院提出财产保全申请，法院于2017年9月14日将被执行人名下位于中牟县城西区经五路西纬三路南龙苑小区5号楼3-601室的房产进行查封。2017年7月4日，案外人申山峰从被执行人处购买位于中牟县城西区经五路西纬三路南龙苑小区5号楼3-601室的房产一套，双方约定房屋总价款为56万元，于2017年7月4日签订房屋买卖居间合同（合同编号：兆源（2017）ZY913号），交付购房定金2万元。2017年7月6日，按合用约定，案外人在法院执行局实施四队将35万元支付给被执行人，其中31万元留存执行局用于解封该房屋使用，代被执行人偿还董凤枝欠款，剩余4万元直接给付被执行人本人。2018年1月14日，案外人支付被执行人购房款10万元。至此案外人已按合同约定支付该房屋的购房款47万元，并且积极履行该合同，该房屋是案外人合法购买取得的，该房屋的所有权人为案外人，案外人与被执行人签订的房屋买卖居间合同合法有效，合同签订时间在法院查封之前，37万元购房款支付时间在法院查封之前，剩余9万元购房款于该房屋过户到案外人名下后将按照法院的要求交付执行。因此案外人的异议理由成立，贵院应当中止对该房屋的执行。被执行人已于2017年7月6日将该房屋交付案外人使用，案外人已对该房屋进行装修、占有，一直使用至今，被执行人将该房屋交付给案外人使用的时间在法院查封之前。因此案外人的异议理由成立，贵院应当中止对该房屋的执行。该房屋没有过户到案外人名下不是案外人的原因造成的，而是因为该房屋在办理过户手续期间再次被查封，案外人多次要求被执行人尽快处理，但一直未果，导致该房屋至今没有过户到案外人名下。因此案外人的异议理由成立，贵院应当中止对该房屋的执行。综合以上理由，案外人的异议理由成立，且完全可以排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。案外人的异议理由完全符合上述法律规定，执行异议申请合法有据，请求法院中止对位于中牟县县城西区经五路西纬三路南龙苑小区5号楼3-601室房产的执行。案外人提供的证据有：一、二手房买卖居间合同一份，证明在法院查封之前签订的该合同；二、龙苑小区物业出具的证明及物业费、水电费的收据各一份，证明申山峰于2017年7月7日开始入住；三、刘军与申山峰之间的通话录音及光盘各一份，证明申山峰在2017年7月6日缴纳35万元购房款后，刘军将房屋的使用权交付给申山峰；四、兆源不动产出具的2万元定金的收据及刘军开具的35万元和10万元购房款收据，中牟法院出具的31万元案件款收据各一份，证明申山峰已经按照合同约定缴纳了47万元购房款，其中31万元交给执行局用于代刘军偿还董凤枝欠款以解封涉案房屋所用。申请执行人辩称：一、位于中牟县新县城“龙苑小区”**楼****房屋所有权人是刘军而非案外人申山峰。中牟县房产局颁发的房屋所有权证清楚显示该房所有权人为刘军（房房权证号：牟房权证字第**）案外人申山峰称2017年7月4日，刘军与其签订一份房屋买卖合同，将该房屋卖给了案外人。但至今没有办理过户手续。马小学认为，该房屋的所有权人不能认定是案外人申山峰。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记”。第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力”。该法第十四条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，按照法律规定应当登记的、自记载于不动产登记簿时发生效力”。根据上述法律规定，涉案房屋至今没有进行变更登记，更没有换发所有权人为申山峰的所有权证书。因此，该房屋的所有权人至今仍为刘军。中牟县人民法院依照法定程序将该房屋查封、查封期限为三年，合法有据，没有任何不当之处。二、被申请执行人刘军卖房是恶意规避法律，双方签订的卖房协议没有法律效力。2017年年初，董凤枝起诉刘军，胜诉后申请中牟法院执行，2017年4月11日，在执行员王锡华主持下，双方达成书面协议，被执行人刘军自愿以45万元的价格将该房抵偿（注：不是抵押）给董凤枝，刘军明明知道该房成为董凤枝的财产，却于同年7月4日与案外人签订房屋买卖合同将该房卖给案外人，此行为要么是刘军隐瞒事实欺骗案外人，要么就是二人恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，规避法律，达到有债不偿的目的。因此，此房屋买卖合同没有法律效力。因此合同产生的纠纷，只能有刘军和申山峰二人另案处理，与法院查封的司法行为无关。刘军在人民法院执行程序中使用不法手续逃避还债义务是地地道道的老赖行为。综上，依照法律规定，案外人购买的房屋至今仍未办理转移登记，换发新的所有权证书，应视为该房屋所有权人没有变更。仍是刘军名下的财产。人民法院依照法定程序将该房查封，合法合理，案外人异议理由不能成立，应予驳回。申请执行人提供的证据有：一、中牟法院执行局2017年4月11日出具的董凤枝和刘军的和解协议一份，证明刘军在2017年4月11日在中牟法院执行局已经承诺将涉案房屋抵偿给董凤枝所有；二、中牟法院（2017）豫0122民初3908号民事判决书一份，证明马小学诉刘军、刘坤民间借贷一案胜诉；三、中牟法院（2017）豫0122民初3908号协助执行通知书一份，证明马小学胜诉后中牟法院将涉案房屋查封，并通知中牟县不动产登记中心协助执行，查封期限为3年，直至2020年9月13日；四、马小学与刘军、刘坤的通话录音光盘一份，证明刘军、刘坤均承认把房卖给案外人是虚假的。被执行人刘军未到庭答辩。本院查明，马小学与刘军民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月13日作出（2017）豫0122民初3908号民事判决，该判决于2017年12月16日生效。诉讼过程中，马小学申请财产保全，本院依法将刘军名下位于中牟县新城区龙苑小区5号楼3单元601号房屋（房屋所有权证号为：牟房权房权证字第**）查封。判决生效后，马小学向本院申请执行，在本院执行涉案房屋时，申山峰提出执行异议。另查明，涉案房屋在案外人购买前因另案董凤枝申请执行刘军被本院查封，2017年7月4日，申山峰、刘军及郑州兆源不动产有限公司签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合用》，约定刘军将其名下位于郑州市中牟县城西区经五路西纬三路南龙苑小区5号楼3-601号房屋以56万元的价格卖给申山峰。合同签订后，申山峰于2017年7月6日交付购房款35万元，其中31万元交由刘军交于执行局用于解封涉案房屋使用，剩余4万元直接交付给刘军本人。至此，董凤枝申请执行刘军一案结案，涉案房屋被解封。2018年1月14日，申山峰再次向刘军交付购房款10万元，加上定金共支付购房款47万元。2017年7月7日，申山峰入住使用涉案房屋。2018年9月14日，因本案诉讼本院再次将涉案房屋查封。本院认为，案外人虽然与被执行人签订了房屋买卖合同，并受领交付，但是未能如期支付全部借款，对房屋被查封，同时还设定有抵押所产生的物权转移风险估计不足，对未能办理过户存在过错。其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不足以排除执行，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人申山峰的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  张国宪人民陪审员  朱永安人民陪审员  张秀兰二〇一九年三月一日书 记 员  郑丽君