重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初1023号 原告：重庆君华物业管理有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设西路**冯家坡**楼4-1，统一社会信用代码915002326710014266。 法定代表人：易斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何智，重庆星空律师事务所律师，特别授权代理。 被告：赵小红，女，1985年11月出生，汉族，居民，户籍地重庆市武隆区。 原告重庆君华物业管理有限公司（以下简称君华物业公司）诉被告赵小红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法由审判员王玉适用小额诉讼程序于同年3月25日公开开庭进行了审理。原告君华物业公司的委托代理人何智到庭参加了诉讼，被告赵小红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告君华物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告支付所欠物业服务费、原告垫付的水电费、电梯费、公摊电费共计1384.5元，另支付垫付利息100元与滞纳金310.28元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年5月23日与入住业主被告方签订前期物业服务合同，原告依约不但提供了相应的物业管理，还为被告垫付了多月的水电等费用。被告以一些不成立的抗辩事由拒不交费，按约定应当承担未交费月9%的滞纳金。原告多次催收无果，现只得诉讼维权，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告赵小红虽未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩意见，其辩称：1.自2011年入住未拖欠过物业费、水电气费、电梯费和公摊费，2018年具体缴费到几月记不清楚，水电气费由物业垫付，一季度缴费一次；2.小区物业服务存在问题，如门禁系统形同虚设，未起到安全防患作用，2018年6月间，防盗门被损坏后，与原告联系，未能解决问题，此后原告长期不主动与被告联系，同时小区还存在不代收快递包裹的情况；3.被告自2018年4月外出工作后，很少回武隆，物管只管书面催收而不主动联系解决问题，其不应交纳滞纳金。故不同意交纳物业费。 经审理查明，被告赵小红系重庆市武隆区XX街道XX路XX号XXXX住宅小区XX号楼XX-XX房屋的业主，该物业的建筑面积为52.97平方米。2011年5月23日，原告与被告签订《世纪·五龙城“XXX”前期物业服务合同》，其中第六条约定：“本物业管理区域的物业服务收费标准为包干制：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，物业服务费用暂时按以下标准收取（按建筑面积计算，但不包括电梯维修、停电时发电所用柴油费），最终按重庆市物价局审核批准的标准执行。住宅：0.5元/平方米·月，电梯运行费：每家/月=20元（第三层）+0.5元×（N-3），N为楼层数。……”第七条约定：“业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。……”第八条约定：“业主应于每月5-20日缴纳物业服务费用。逾期未缴纳者管理处可依照相关法律规定向业主按日收取应缴费用3‰的滞纳金。”第二十九条约定：“甲方、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同签订后，被告赵小红入住该住宅小区，原告君华物业公司一直为该小区提供物业服务。2019年3月5日，原告君华物业公司以被告赵小红从2018年1月起未交纳物业服务费、电梯费等相关费用为由向本院提出前述诉讼请求。 另查明，被告赵小红所在小区业主共用部位、共用设备设施的电费由原告君华物业公司代缴后按户据实分摊，2018年1月至2018年12月期间，其物业所在小区每户公摊电费合计为13.5元。原告君华物业公司一直为被告赵小红等业主代缴水电费及燃气费，业主在缴纳当月物业服务费用时一并将原告为其垫付的费用支付给原告。2018年1月至2018年6月期间，原告君华物业公司共计为被告赵小红代缴水费108元、电费457元和燃气费117元。 庭审中，原告确认其诉请的滞纳金计算方式为，从2018年1月至2018年12月以每月26.5元为基数，按月利率9%，计算78个月，计310.28元。 上述事实，有原告的当庭陈述，原告提交的营业执照、《世纪·五龙城“XXX”前期物业服务合同》、重庆市新建商品房房屋使用说明书、催缴通知、收据、欠费明细表、电费缴费发票、武隆县民生燃气有限公司气费收据、水费缴费记录等证据在案证明，被告赵小红未出庭质证，视为对自身权利的放弃。上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。 本院认为，被告赵小红作为XXX住宅小区房屋的业主，其与原告君华物业公司签订的《世纪·五龙城“XXX”前期物业服务合同》合法有效，对双方具有约束力。原告君华物业公司提供了物业服务，被告赵小红应当按照合同约定交纳物业服务费、电梯费、公摊电费等费用。原告君华物业公司举示的催缴通知上虽无被告赵小红的接收记录，但原告君华物业公司所采取的向被告物业门口张贴催收通知的方式，应当视为原告催收物业欠费的通知已到达被告赵小红。被告赵小红抗辩防盗门发生损坏的问题，应当向侵权方另行主张自己的权利，或者就被损坏的物品向公安机关报案寻求解决，不能将自己因此遭受的侵害归咎于原告君华物业公司，原告若确实存在不履行或不完全履行合同义务，被告可依法另行主张权利，而不能以此要求免交所有物业费。被告赵小红虽抗辩记不清楚2018年具体缴费日期，但未举示相应的证据证明自己已经履行了2018年1月至2018年12月期间的交费义务，故原告君华物业公司主张被告赵小红支付2018年1月至2018年12月期间的物业服务费、电梯费和公摊费的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，2018年1月至2018年12月期间被告赵小红应当支付的物业服务费为317.88元（0.5元/月·平方米×52.97平方米×12个月，计算结果保留小数点后两位，四舍五入）、电梯费为372元（31元/月×12个月）、公摊电费为13.5元，对原告君华物业公司主张的物业服务费超出部分本院不予支持。对于原告君华物业公司代被告赵小红缴纳的水费108元、电费457元、燃气费117元，原告举示了相应的缴费凭证，足以证明其履行了为被告代缴水电费及燃气费的义务，原告君华物业公司对垫付的水费仅要求支付107元，是其权利的合法处分，本院予以支持。被告赵小红应当将原告垫付的费用681元支付给原告，故原告主张被告支付代缴水电费及燃气费681元的诉讼请求，本院予以支持。 对于原告主张的垫付费用利息，本院认为，双方对此并无约定，本院不予支持。对于原告主张的滞纳金，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。结合前期服务合同的约定和原告君华物业公司的诉讼请求，对于被告应当承担的违约责任即滞纳金。被告赵小红抗辩不应当支付滞纳金，可视为是主张对违约金的调低，因合同约定业主应于每月5-20日缴纳物业服务费用，同时结合原告君华物业公司对滞纳金诉请的时间段来看，应以每月未交纳的物业服务费26.49元（0.5元/月·平方米×52.97平方米≈26.49，四舍五入，保留小数点后两位）为基数进行累加，从每月21日起按年利率24%计算违约金至2018年12月31日止为宜。原告违约金超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 需要指出的是，物业服务具有长久性、持续性等特点，物业服务的内容和范围也较为广泛，原告作为物业服务企业应加强服务意识，不断提高物业服务水平和物业从业人员素质，虚心接受小区业主的意见，对业主关心和反映的小区物业管理过程中产生的问题妥善解决并予以公示，为业主提供安全周到的服务。希望原告在今后的物业管理服务当中进一步提升物业管理水平，被告亦应当对原告的正常工作给予理解和配合，为创造一个良好、和谐的居住环境而共同努力。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告赵小红在本判决生效后三日内向原告重庆君华物业管理有限公司支付2018年1月至2018年12月期间的物业服务费317.88元、电梯费372元、公摊费13.5元以及代缴的水电费、燃气费681元，合计1384.38元； 二、被告赵小红在本判决生效后三日内向原告重庆君华物业管理有限公司支付违约金（违约金的计算方式：以26.49元为基数从2018年1月21日起按照年利率24%的标准支付违约金至2018年2月20日止，以52.98元为基数从2018年2月21日起按照年利率24%的标准支付违约金至2018年3月20日止，以79.47元为基数从2018年3月21日起按照年利率24%的标准支付违约金至2018年4月20日止，以105.96元为基数从2018年4月21日起按照年利率24%的标准支付违约金至2018年5月20日止，以132.45元为基数从2018年5月21日起按照年利率24%的标准支付违约金至2018年6月20日止，以158.94元为基数从2018年6月21日起按照年利率24%的标准支付违约金至2018年7月20日止，以185.43元为基数从2018年7月21日起按照年利率24%的标准支付违约金至2018年8月20日止，以211.92元为基数从2018年8月21日起按照年利率24%的标准支付违约金至2018年9月20日止，以238.41元为基数从2018年9月21日起按照年利率24%的标准支付违约金至2018年10月20日止，以264.9元为基数从2018年10月21日起按照年利率24%的标准支付违约金至2018年11月20日止，以291.39元为基数从2018年11月21日起按照年利率24%的标准支付违约金至2018年12月20日止，以317.88元为基数从2018年12月21日起按照年利率24%的标准支付违约金至2018年12月31日止）； 三、驳回原告重庆君华物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果被告赵小红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告赵小红负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  王 玉 二〇一九年三月二十八日 法官助理  黄常凤 书 记 员  颜 益