宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初1181号原告：宁夏宁馨祥物业服务有限公司，统一社会信用代码91640000763248709C，住址宁夏银川市清和北街景墨家园**楼**房**。法定代表人：刘建文，该公司总经理。委托诉讼代理人：马新萍，女，回族，1985年6月4日出生，宁夏固原市人，大专文化，户籍地宁夏回族自治区固原市，现住宁夏回族自治区贺兰县。系宁夏宁馨祥物业服务有限公司项目经理，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵进学，系贺兰县城关法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：季某，男，汉族，1988年6月13日出生，宁夏贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县观澜国际。原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司(以下简称宁馨祥物业公司)与被告季某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告宁馨祥物业公司的委托诉讼代理人马新萍、赵进学到庭参加了诉讼，被告季某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宁馨祥物业公司向本院提出诉讼请求：1 、请求依法判令被告支付物业费11960元；2、请求依法判令被告支付违约金11960元，两项共计23920元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：宁夏海利达房地产开发有限公司委托原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司（原宁夏海利达物业服务有限公司）为贺兰县观澜国际小区住户提供物业服务，自进驻小区以来，积极履行服务职责，使小区卫生整洁，秩序井然。被告承租原告22-3号营业房，在《房屋租赁合同》第九条中约定物业费按2.8元/月/㎡收取，负一层减半按1.4元/月/㎡收取。被告在享受原告的物业服务后却不按时缴纳物业服务费，现仍欠：1、地上物业费9094元（2016年9月1日至2018年12月31日，建筑面积116㎡×2.8元/月/㎡×28个月=9094元）。2、负一层物业费2866元（2016年1月1日至2018年12月31日,建筑面积56.87㎡×1.4元/月/㎡×36个月=2866元），以上共计11960元。根据《物业服务协议》第七条第四款约定，被告应当支付违约金203320元（11960元×2%×850天=203320元），但原告自愿降低违约金，由被告承担11960元违约金。原告采取上门催缴，张贴物业费催缴通知单等多种形式催收未果。为此向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告季某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，未向法庭提交书面意见及证据，视为放弃答辩、举证、质证的诉讼权利。本院经审理认定事实如下:2018年7月18日，宁夏海利达物业服务有限公司变更为宁夏宁馨祥物业服务有限公司。原告宁馨祥物业公司系贺兰县观澜国际小区的物业管理公司，被告季某系贺兰县观澜国际22-3号营业房业主，该房屋地上建筑面积为116㎡，负一层建筑面积为56.87㎡。2014年7月1日，原告宁馨祥物业公司与被告季某签订观澜国际物业服务协议一份，协议约定物业管理的内容为：一、房屋共用部位的清洁养护、修缮和管理。二、房屋共用设施、设备的运行修缮、养护、维护。三、环境卫生管理。四、安全管理。五、交通秩序与车辆停放。六、房屋装饰装修管理。七、定期组织业主进行地震、火灾、紧急事件的演习活动。协议约定，住宅，住宅物业服务费收费标准为1/月/㎡，商业用房物业服务费收费标准为2.8元/月/㎡，电梯运行费三层30元/月，每层递增10元，十层以上为100元/月，公共楼道电费50元。物业费按月交纳，未按协议约定的时间交纳，从逾期之日按每天2%交纳违约金。2014年6月26日，原告宁馨祥物业公司与宁夏海利达房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2014年6月26日至2015年6月25日。2015年11月27日，原告宁馨祥物业公司与宁夏海利达房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2015年11月27日至2016年12月27日。2016年11月27日，原告宁馨祥物业公司与宁夏海利达房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2016年11月27日至2018年11月27日。2017年5月17日，原告宁馨祥物业公司与宁夏海利达房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2017年5月17日至2019年5月16日。合同约定的物业服务内容及标准为银川市普通住宅小区物业服务等级标准中规定的内容。被告季某未交纳地上房屋116㎡2016年9月1日至2018年12月31日、地下负**56.87㎡2016年1月1日至2018年3月31日的物业费，原告于2018年10月30日以向被告送交物业费催缴通知函的方式向被告催缴物业费。现原告诉至法院，要求判如所请。以上事实，依据原告提交的公司名称变更通知书、不动产权属登记信息查询单、观澜国际物业服务协议、物业服务备案表、前期物业服务合同、物业公司日常服务照片、物业费催缴函予以证实，本院予以采信。本院认为，原、被告之间签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务，原告提供了物业服务之后，被告理应按合同约定履行交费义务。关于本案物业费的计算数额，原告与被告签订的物业服务合同约定住宅物业服务费收费标准为1.2元/月/㎡，商业用房物业服务费收费标准为2.8元/月/㎡，电梯运行费三层30元/月，每层递增10元，十层以上为100元/月，公共楼道电费50元。原告自愿降低负一层收费标准，主张负一层减半按1.4元/月/㎡收取。被告应支付原告2016年9月1日至2018年12月31日地上房屋116㎡的物业费9094元（116㎡×2.8元/月/㎡×28个月），被告应支付原告2016年1月1日至2018年12月31日负一层房屋56.87㎡的物业费2866元（56.87㎡×1.4元/月/㎡×36个月）。两项合计11960元。对原告要求被告支付物业费11960元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，涉案合同约定物业费按月交纳，未按协议约定的时间交纳，从逾期之日按每天2%交纳违约金。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金，本院予以支持。涉案房屋逾期交费违约金为3588元(11960×30%)，故对原告要求被告支付违约金3588元的诉讼请求，本院予以支持。被告季某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，但仍然应当承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告季某向原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司支付2016年9月1日至2018年12月31日地上房屋116㎡的物业费9094元，支付2016年1月1日至2018年12月31日负一层房屋56.87㎡的物业费2866元，支付违约金3588元，合计15548元，于本判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费199元（已减半收取），由被告季某负担94元，由原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司负担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审  判  员   尹晓静二〇一九年三月一日法 官 助 理   侯玉婷书  记  员   刘艳丽 附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。