广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初2959号原告：广东利通置业投资有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：肖来久，系该司董事长。委托诉讼代理人：段娅玢、朱晓敏，均系广东格林律师事务所律师。被告：广州市凯纳网络科技有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：黄少维。原告广东利通置业投资有限公司（以下简称利通公司）与被告广州市凯纳网络科技有限公司（以下简称凯纳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月25日公开开庭进行了审理。原告利通公司的委托诉讼代理人段娅芬到庭参加诉讼。被告凯纳公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利通公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年7月23日至8月25日期间的租金共计360349元（按照327590元/月的标准计付）；2.被告向原告支付2017年8月26日至9月26日期间的场地占有使用费共计338509.7元（按照327590元/月的标准计付）；3.被告向原告支付逾期支付2017年7月23日至8月25日期间租金的违约金（均按照每日1‰的标准计至被告实际付清之日止；其中，迟延支付2017年7月23日至8月22日期间租金的违约金以327590元为本金，自2017年7月6日开始计付；迟延支付2017年8月23日至8月25日期间租金的违约金以32759元为本金，自2017年8月6日开始计付）；4.被告向原告支付免租期三个月（分别为2017年2月23日至3月22日、2018年2月23日至3月22日、2019年2月23日至3月22日）的租金补偿982770元；5.被告向原告支付提前解除合同的违约金4662235元[相当于剩余租期（即2017年8月26日至2022年2月22日期间）的租金总额的30%合计5317415元扣减租赁保证金655180元的差额]；6.被告向原告支付2017年7月1日至9月26日期间的管理费152006.7元（按照51136元/月的标准计付）；7.被告向原告支付2017年7月1日至8月16日期间的车位租金1850元（按照1220元/月的标准计付）；8.被告向原告支付2017年6月24日至8月16日期间的车位管理费490元（按照280元/月的标准计付）；9.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月15日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》）及《广州市房屋租赁合同利通广场物业租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：被告自2017年2月23日起承租原告坐落于广州市天河区珠江新城珠江东路32号利通广场规划设计楼层XX层XX单元（自编楼层XX层XX号单元）的房地产（以下简称案涉场地）作办公用途；租期五年，前三年租金为每月327590元，第四年每月租金347245元，第五年每月租金368080元；被告应当于每月5日前向原告支付当月租金，逾期超过三十天的，原告有权单方面解除合同。被告自2017年7月起拖欠租金及物管费，原告于2017年8月25日委托律师发函解除租赁合同，但被告一直未按要求向原告交还案涉场地，原告直至2017年9月26日才得以收回案涉场地。截至解除合同之日，被告尚未支付2017年7月23日至8月25日期间的租金共计360349元。根据《补充协议》第六条第一款关于“如乙方逾期五天仍未缴付租金，除应及时向甲方补缴租金外，从逾期之日起至实际付清租金之日止每日须按所欠租金总额的0.1%向甲方支付违约金”的约定，被告应当自逾期之日（即2017年7月5日）起按照欠付租金额的0.1%的标准向原告支付逾期违约金。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条的规定，原告按照案涉场地的月租金标准向被告主张案涉场地的占有使用费，自合同解除次日至原告收回案涉场地之日的占有使用费共计338509.7元。根据《补充协议》第三条关于“如本合同提前终止，除本合同约定适用的其他违约或赔偿外（如有），乙方须向甲方补交上述3个月免租期租金作为补偿，即982770元”的约定，因被告违约致使本合同提前解除，被告应当向原告支付免租期补偿982770元。根据《补充协议》第六条第四款关于“……如租赁保证金不足本合同剩余租赁期内（剩余租赁期=合同约定的租赁期限-乙方实际租用期限）乙方应付租金总额30%的，则甲方有权要求乙方补足差额部分作为补偿：……3）乙方逾期三十天仍未向甲方缴纳应付租金及缴付租用该物业产生的相关费用……”的约定，合同约定的租赁保证金为655180元，不足合同剩余租期应付租金总额17724718元的30%即5317415元，故被告应当向原告支付相当于差额的违约金4662235元。2017年5月19日，被告提交《利通广场月租车位申请表》向原告申请24小时非固定车位月租。月租收费标准为1500元（包括车位租金1220元及管理费280元）。被告实际使用车位至2017年8月16日，但尚未支付的车位租金及管理费共计2340元。此外，被告还拖欠原告2017年7月1日至9月26日的案涉场地的管理费及电费共计152006.7元。被告的严重违约行为损害了原告的合法权益，给原告造成经济损失。被告凯纳公司未答辩。经审理查明：2017年2月23日，被告接收案涉场地，并签署《利通广场用户接收物业确认书》。2017年3月15日，作为出租人/甲方的原告与作为承租人/乙方的被告签订《合同》，约定：甲方同意将案涉场地出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积1598平方米，分摊共用建筑面积557.702平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2017年2月23日至2017年3月22日为免租期，2017年3月23日至2018年2月22日的月租金额为327590元，2018年2月23日至2018年3月22日为免租期，2018年3月23日至2019年2月22日的月租金额为327590元，2019年2月23日至2019年3月22日为免租期，2019年3月23日至2020年2月22日的月租金额为327590元，2020年2月23日至2021年2月22日的月租金额为347245元，2021年2月23日至2022年2月22日的月租金额为368080元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳655180元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；（第六条）甲方的权利和义务：……4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；（第七条）乙方的权利和义务：1.依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；……（第八条）其他约定：……2.如有其他约定，详见《补充协议》；本合同内容与《补充协议》内容不一致的，应以《补充协议》的约定为准等条款。同日，作为甲方/出租方的原告与作为乙方/承租方的被告签订《补充协议》，约定：一、租赁位置及面积：1.甲方同意将案涉场地出租给乙方作办公用途使用……首年每月租金为每平方米（建筑面积）205元（面积最终以广州市房地产测绘所测绘的建筑面积为准，租金、物业管理费等相关租赁费用根据广州市房地产测绘所测绘的建筑面积进行多退少补）；2.甲方按物业现状交付给乙方；3.乙方租赁该物业的用途为办公；……二、甲乙双方协定的租赁期限、租金及其它费用：1.租赁期限、租金：1）租赁期限：经双方约定的租期为5年，租金以建筑面积计算，租金不包括管理费及其它费用；2）交付日期：暂定为2017年2月23日……3）租金：租赁期3年内租金无递增，租金自第4年开始递增，递增幅度是每年递增6%；4）租金支付方式：租金按月结算，由乙方在每月第五个工作日前（遇节假日则顺延）向甲方缴付当月租金，以现金、支票支付或银行转账的付款方式存入甲方指定的银行账户内……2.物业管理费：1）乙方须接受甲方委托的北京世邦魏XX物业管理服务有限公司广州分公司（以下简称魏XX广州分公司）为该物业的物业管理公司，由其负责收取该物业管理服务费用及其它费用，并提供物业管理服务等工作；2）乙方须在每月第五个工作日前向该物业管理公司缴付当月管理费（遇节假日则顺延），收费以承租单元的建筑面积计算，管理费标准为：写字楼每月每平方米（建筑面积）32元；……3.乙方应缴的保证金及其它费用：1）签订本合同时，应向甲方缴付首月租金327590元及租赁保证金655180元；该保证金不能抵作租金及管理费、电费等，租赁期满，乙方在完全履行完本合同所有责任和义务并结清一切租金及有关费用，经甲方确认后三十天内将租赁保证金无息退回给乙方；2）签订本合同时，应向该物业的物业管理公司缴付物业管理费保证金即102272元和首月管理费即51136元，保证金由物业管理公司保管；该保证金不能抵管理费、电费等，租赁期满，乙方在履行完本合同所有义务并结清有关费用，经物业管理公司确认后三十天内将保证金无息退回给乙方；3）签订本合同时，乙方须按建筑面积每平方米20元的标准向物业管理公司缴付电费周转金，即31960元；电费周转金由物业管理公司保管，租赁期满，乙方在完全履行完本合同所有责任和义务并结清一切租金和有关费用，经物业管理公司确认后三十天内将保证金无息退回给乙方；……三、免租装修期：甲方同意，免租期共3个月，由交付日开始计，供乙方进行自费装修；……在免租装修期内乙方免交租金，但须向物业管理公司缴交物业管理服务费、电费和应缴的其他费用；如本合同提前终止，除本合同约定适用的其他违约责任或赔偿外（如有），乙方须向甲方补交上述3个月免租期租金作为补偿，即982770元；四、甲方的权利义务：……五、乙方的权利义务：……3.乙方须按时向甲方缴付租金，向物业管理公司缴付管理费、电费及其他相关费用，如逾期缴交，甲方可按本合同第六条第2款、第4款相关规定执行；……13.在本合同终止或租赁期届满除非获得甲方书面同意，乙方须出资拆卸乙方加设于该物业内之装置，并将该物业恢复至附件二的状况，并必须保留本附件二所列之室内装修和设备，该物业大门及其他所有锁匙及由业主在该物业内设置的固定装置与设备，应在完好无缺、修理妥善、可供使用的情况下交回甲方；乙方应在本合同终止或租赁期届满前完成上述工作并将该物业全部腾空交回甲方；如乙方未能在本合同终止或租赁期届满前完成上述工作并将该物业全部腾空交回甲方的，乙方应按本合同第六条的约定承担违约责任；本租赁合同终止或解除时，乙方应在合同终止或解除后立即将该物业交还甲方；乙方逾期三日仍未搬迁完毕，甲方有权自行收回该物业且无需通知乙方；当乙方逾期三日未交还该物业，甲方决定自行收回该物业时，该物业内如留有乙方的任何装饰、装修、家俱、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均被视为乙方自动放弃该等财物的所有权，甲方有权自行处置，且甲方自行收回该物业而支出的费用应由乙方承担；六、违约责任及合同的解除：……2.租赁期间内，乙方未按合同相关规定缴付各项费用的，甲方可向乙方行使以下权益：1）乙方逾期未缴付租金的，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金；如乙方逾期五天仍未缴付租金，除应及时向甲方补缴租金外，从逾期之日起至实际付清租金之日止每日须按所欠租金总额的0.1%向甲方支付违约金：如乙方逾期十五天仍未缴付租金的，甲方有权要求物业公司及/或有关机构终止向该物业提供包括空调、供电、供水等所有服务；2）乙方如拖欠物业管理费、电费超过五天，甲方有权即时通过物业管理公司向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款及违约金，违约金从逾期之日起按欠费金额每日0.1%的标准收取；如乙方拖欠物业管理费、电费超过十五天仍未缴足欠款的，物业管理公司有权停止向该物业供应水、电、中央空调或该物业内的其它设施并停止对乙方提供物业管理服务；……4.租赁期内乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除本合同，乙方除应按本合同约定付清未付的租赁费用（含：租金、管理费、电费及其他各项费用）外，还应按本合同约定向甲方或物业公司支付违约金、赔偿金，并立即将该物业交还给甲方，且乙方向甲方所交纳的租赁保证金归甲方所有，如租赁保证金不足本合同剩余租赁期内（剩余租赁期=合同约定的租赁期限-乙方实际租用期限）乙方应付租金总额30%的，则甲方有权要求乙方补足差额部分作为补偿：……2）如乙方在租赁期间内无法定或约定的理由自行提前解除租赁合同的；3）乙方逾期三十天仍未向甲方缴纳应付租金及缴付租用该物业产生的相关费用（包括但不限于：管理费、电费及其他各项费用）；……七、本合同的变更、终止：……2.终止：租赁期限届满，如乙方已缴清全部租金及其它应缴之所有费用并无违约行为，甲方应在乙方按本合同第五条第13款约定的要求将该物业及租赁保证金收据原件交还甲方后三十天内，将租赁保证金无息退回乙方；……九、文件信函、通知的送达：根据本合同需要发出的全部通知，均须采取书面形式，甲方对乙方开出的发票、单据及其它通知，须标明收件人为乙方，如送至该物业或挂号寄给乙方，即被视为已经送递；本租赁合同中所列甲乙双方的通讯地址如有变更，变更方应书面通知对方，否则通知或送达不到的责任由其自行承担；……十一、双方约定的其他事项：……3.双方同意下列账号为收取租赁期内租金、租赁定金、租赁保证金之专用账号：……户名：利通公司；4.双方同意下列账号为收取租赁期内物业管理费、管理费保证金、电费周转金、电费之专用账号：……户名：魏XX广州分公司；……等条款。原告提供的北京大成（广州）律师事务所（张穗霞律师）受原告的委托于2017年8月25日作出的致被告的《律师函》（复印件）包括：事由为逾期缴纳租金解除租赁合同相关事宜；被告自2017年7月起开始拖欠租金及物业管理费，至今已欠缴2017年7月23日-2017年9月22日租金，共计655180元，经原告多次催收租金，被告始终未支付拖欠的租金；函告被告如下事项：一、被告逾期拖欠2017年7月23日-2017年8月22日租金已达51天，现原告根据《补充协议》第六条的约定，决定单方解除与被告的租约，租约自本函发出之日起即行解除，被告已缴的租赁保证金计655180元归甲方所有；二、被告应在租约解除之日起10日内将案涉场地恢复原状交还给原告；三、被告须立即缴清拖欠的租金计655180元，以及物业管理费计102272元；四、除缴清拖欠的租金及费用之外，根据双方的约定，自租约解除后，被告还须承担以下违约责任：1.根据《补充协议》第三条的约定，被告须向原告补交3个月免租期租金作为补偿，共计982770元；2.根据《补充协议》第六条第2点第1小点的约定，截至2017年8月25日止，被告须向原告支付违约金共计23258.89元的违约责任；3.根据《补充协议》第六条第4点的约定，如被告已缴纳的租赁保证金不足剩余租期被告应付租金总额30%的，被告应就差额部分进行补足，被告应向原告补足4671746元；本律师函为原告就题述事宜向被告作出的最后函告，同时，本函的发送并不构成原告放弃或丧失其作为出租方的任何权利等内容。原告称其以EMS全球邮政特快专递方式向被告邮寄上述《律师函》，并提供了邮政部门盖章确认的邮件详情单复印件（显示：收件人为黄少维，收件人单位名称为被告，收件人地址为案涉场地所在地址，内件品名为欠缴租金解除合同律师函，交寄日期为2017年8月25日，“收件人签收”一栏显示个人手写签名但没有填写收件日期）。原告称上述邮件没有退件，“收件人签收”一栏中的人员应是被告的前台工作人员，经原告在庭询中当庭拨打11183的电话查询显示上述邮件于2017年8月29日妥投。2017年9月26日，原告作出致魏XX广州分公司的《关于收回利通广场3501单元的通知》，其中包括：利通广场3501单元客户即被告逾期欠付租金至今超过三十天，已属违约；现原告委托贵司于2017年9月26日收回3501单元，请贵司跟进办理相关事宜等内容。2017年9月27日，魏XX广州分公司作出致原告的《关于接收利通广场3501单元的通知》，其中包括：我司已根据原告委托，于2017年9月26日收回利通广场XX单元，请贵司尽快接收该单元，并与我司办理相关接收手续等内容。原告还提交以下证据：1.《广东增值税专用发票》（抵扣联或记账联）（共5张，均已出示原件；显示：原告收到被告支付的案涉场地2017年6月23日至7月22日期间的租金327590元；魏XX广州分公司收到被告分别支付的案涉场地2017年2月23日至3月22日期间的管理费51136元、2017年3月23日至4月30日期间的管理费和2017年2月的电费、服务费合计67044.9元、2017年5月的管理费和2017年3月的电费、服务费合计53734.6元、2017年6月的管理费和2017年4月的电费合计53211.6元）和《凯纳公司欠费明细表》（打印件；载明：被告拖欠案涉场地2017年7、8月的管理费各51136元、2017年9月1日至9月25日期间的管理费42613元及2017年5月1日至8月31日期间的电费的单价、行度、欠费金额等内容），用于证明被告仅支付案涉场地截止至2017年7月22日的租金和截止至2017年6月30日的管理费，上述截止日期之后的费用未支付。2.《利通广场月租车位申请表》[已出示原件。显示：用户单元为3501；公司名称为被告；联系人为蔡慧聪；申请日期为2017年5月19日，“申请内容”一栏包括品牌车型为宝马525，车牌号为渝Ａ×××**……车辆车主为曹敏等内容；收费标准选择“C：24小时非固定车位月租（月租费用：1500元/月（1220元车位租金及280元管理费）”一项；收费方式（租金及管理费用请分别缴交）：一、车位管理费用缴纳的费用账户信息：开户名：魏XX广州分公司……二、车位租金费用缴纳的费用账户信息：开户名：利通公司……“申请车位公司（签字盖章）”处显示被告的印章，日期填写为2017年5月19日；“利通广场资产运营服务中心意见”一栏包括车牌号为渝Ａ×××**，申请租用期限为2017年5月19日至2017年12月31日，月租形式（代号）为C，停放车位/区域为B3/B4非固定等内容；“发展商审核意见”一栏包括同意，日期为2017年5月24日等内容]、《利通广场停车位IC卡/停车证交接清单》（已出示原件；显示：位置为B3/B4层停车场，车卡卡号/车牌号为渝Ａ×××**/GLT-00286元，车位位置为B3/B4非固定，“接收人签字或盖章”一栏显示“蔡慧聪2017.5.23”的手写内容）、原告称其从网上打印的其收到被告支付的2017年5月24日至6月23日期间车位租金1220元和2017年6月24日至6月30日期间车位租金280元的发票打印件（共2张）、魏XX广州分公司收到被告支付的2017年5月24日至6月23日期间的车位管理费280元的《广东增值税普通发票》（已出示原件）及原告自制的《凯纳车位欠费详情》（打印件。载明：车牌号为渝Ａ×××**欠付2017年7月1日至7月31日期间的车位租金1220元、2017年8月1日至8月16日期间的车位租金630元，上述租金总计1850元；欠付2017年6月24日至6月30日期间的车位管理费65元、2017年7月1日至7月31日期间的车位管理费280元、2017年8月1日至8月16日期间的车位管理费145元，上述车位管理费总计490元；上述总欠费金额为2340元等内容），用于证明被告向原告租赁车位，并拖欠车位租金及管理费共计2340元。原告还陈述如下：1.案涉场地及上述车位的租金均由被告向原告支付，但案涉场地及上述车位的管理费均由被告向魏XX广州分公司支付；原告未向魏XX广州分公司垫付原告在本案中主张被告支付的管理费，在被告向原告支付上述管理费后，原告会直接支付给魏XX广州分公司。2.每月23日至下月22日为案涉场地的一个租金计付周期；首月（即2017年3月23日至4月22日期间）租金被告已于签订合同时支付，第二个月（即2017年4月23日至5月22日期间）租金从2017年4月1日起算的第五个工作日之前支付；即每个租金计付周期的租金均应在当个自然月的第五个工作日之前支付，实际履行中均是承租人提前支付租金再使用租赁物。3.原告于2017年9月26日收回案涉场地；收回案涉场地时，被告的工作人员已撤离，但被告的物品仍留存在案涉场地中；原告收回案涉场地后自用。4.关于原告最早于何时知道被告已停止使用案涉场地及原告于2017年8月25日向被告发出上述《律师函》后为何直至2017年9月26日才收回案涉场地的问题。原告解释称被告的物品一直留存于案涉场地中，而原告及魏XX广州分公司均没有对案涉场地加锁阻止被告搬离物品，所以，原告认为被告使用案涉场地直至原告收回之日即2017年9月26日；在2017年8月25日之后，被告仍与原告沟通协商租金及赔偿问题，所以，原告直至2017年9月26日才收回案涉场地；原告不知道被告的工作人员于何时撤离案涉场地。5.被告使用车位至2017年8月16日，但其申请使用车位的期限是2017年5月19日至12月31日，被告未向原告提出取消使用车位的申请，原告认为车位的租金本应计至2017年12月31日，但考虑到《合同》与《补充协议》解除及被告实际使用车位的时间，原告主张车位租金计至2017年8月16日。6.原告已收取被告支付的租赁保证金655180元，该款项应由原告没收处理。7.被告提前终止合同给原告造成以下损失：2017年7月23日至2017年8月25日期间的租金、2017年8月26日至2017年9月26日的场地占用费。原告在本案庭审后提交《关于诉讼请求的说明》，明确其第6项诉讼请求中主张的款项152006.7元包括2017年7月1日至9月26日期间的管理费合计144885元和2017年5月1日至8月31日期间的电费合计7121.7元。本院认为：《合同》与《补充协议》的主要内容合法有效，双方当事人均应依约切实履行。依据《合同》中关于“本合同内容与《补充协议》内容不一致的，应以《补充协议》的约定为准”的约定，在《合同》与《补充协议》对同一问题约定不一致的情况下，以《补充协议》的约定为准。《补充协议》约定“租金按月结算，由乙方在每月第五个工作日前（遇节假日则顺延）向甲方缴付当月租金……”，原告称每月23日至下月22日为一个租金计付周期，本院予以采信，结合上述关于“租金按月结算”的约定，本院认定每个租金计付周期的租金应于每月23日起算第五个工作日前（遇节假日则顺延）付清，否则被告构成违约，被告逾期支付租金等费用超过30天，原告有权单方解除租赁合同关系。原告已于2017年2月23日将案涉场地交付给被告使用并称被告仅支付截止至2017年7月22日的租金，被告作为承租人负有举证证明其向原告支付案涉场地租金的情况的义务，否则，本院采信原告上述陈述。2017年7月23日至8月22日期间的租金依约应于2017年7月28日前（含当日）支付，否则，原告可于2017年8月27日之后（不含当日）行使合同解除权。鉴于邮寄上述《律师函》的邮件于2017年8月29日妥投，且原告称上述邮件没有退件，即上述邮件到达被告之时原告已具备合同解除权，因此，本院认定原、被告的租赁合同关系于2017年8月29日解除，且导致双方的租赁合同关系提前解除的责任在于被告。关于原告主张被告支付案涉场地2017年7月23日至8月25日期间的租金共计360349元和2017年8月26日至9月26日期间的场地占有使用费共计338509.7元的问题。如前所述，被告未能举证证明其向原告支付案涉场地租金的情况，应承担相应的举证不能的法律后果，被告理应按照每月327590元的标准向原告支付2017年7月23日至8月29日期间的租金。至于占有使用费的问题，被告在租赁合同关系解除后负有腾空交还案涉场地的义务，但原告亦负有及时采取适当措施防止损失扩大的义务，否则，原告不得就扩大的损失要求赔偿。原告虽称其不清楚被告于何时停止使用案涉场地，亦不知道被告的工作人员何时撤离案涉场地，但原告在上述《律师函》中已告知被告应在“租约解除之日起10日内将租赁物业恢复原状交还”给原告，但原告并未在上述期限届满之后及时收回案涉场地，考虑到原告腾空、收回案涉场地需要花费一定时间，本院酌情认定被告应参照每月327590元的标准向原告支付案涉场地截止至2017年9月13日的占有使用费，至于上述日期之后的占有使用费损失则应由原告自行承担。关于原告主张被告支付逾期支付案涉场地2017年7月23日至8月25日期间租金的违约金问题。被告至今没有支付上述租金，构成违约，理应承担相应的违约责任。原告主张逾期支付上述租金的违约金分别以当月欠付的租金为本金，按照每日0.1%的标准，计至实际付清之日止，并无不妥，本院予以支持。其中，逾期支付2017年7月23日至8月22日期间租金的违约金应以327590元为本金，从2017年7月29日开始计付；逾期支付2017年8月23日至8月25日期间租金的违约金应以31702.26元（即327590元÷31天×3天）为本金，从2017年8月30日开始计付；违约金总额以不超过各期的本金为限。对于原告主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付案涉场地免租期三个月（分别为2017年2月23日至3月22日、2018年2月23日至3月22日、2019年2月23日至3月22日）的租金补偿982770元的问题。由于双方的租赁合同关系在第一个租赁年（即2017年2月23日至2018年2月22日期间）届满之前已经解除，即被告并没有享受上述第二三个免租期的优惠，因此，原告实际不存在该部分损失，从公平原则出发，本院酌情认定被告向原告支付相当于一个月租金的免租期补偿327590元。对于原告主张的超过上述金额部分，本院不予支持。至于原告主张的提前解除合同的违约金4662235元[相当于剩余租期（即2017年8月26日至2022年2月22日期间）的租金总额的30%合计5317415元扣减租赁保证金655180元的差额]的问题。结合原告关于被告提前终止合同给原告造成的损失包括2017年7月23日至8月25日期间的租金、2017年8月26日至9月26日的占用使用费的陈述以及原告关于其收回案涉场地后用于自用的陈述，及依据《补充协议》中关于被告向原告交纳的租赁保证金在被告违约导致原告依约行使合同解除权的情况下归原告所有的约定，本院认为，原告认为被告向原告交纳的租赁保证金655180元应归原告所有符合上述约定，在此情况下，原告的损失已足以弥补。综上，本院对原告该诉讼请求不予支持。关于原告主张被告支付上述车位2017年7月1日至8月16日期间的车位租金1850元的问题。原告已于2017年5月23日将上述车位的IC卡/停车证交付给被告，被告理应从接收之日起向原告支付车位租金。如前所述，由于被告未举证证明其向原告支付车位租金的情况及其于何时将车位交还给原告，应承担举证不能的法律后果，本院据此采信原告关于被告实际使用车位至2017年8月16日及被告拖欠2017年7月1日至8月16日期间的车位租金的陈述。综上，被告应按照每月1220元的标准向原告支付2017年7月1日至8月16日期间的车位租金。至于原告主张被告支付案涉场地2017年7月1日至9月26日期间的管理费和电费合计152006.7元及上述车位2017年6月24日至8月16日期间的车位管理费490元的问题。由于依约上述费用是向物业服务企业支付的，且原告亦称案涉场地及上述车位的管理费均由被告向魏XX广州分公司支付，即上述物业服务合同纠纷应由权利人另循合法途径解决，本案对此不予调处。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市凯纳网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东利通置业投资有限公司支付2017年7月23日至8月29日期间的租金及2017年8月30日至9月13日期间的占有使用费（均按照每月327590元的标准计付）。二、被告广州市凯纳网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东利通置业投资有限公司支付逾期支付2017年7月23日至8月25日期间租金的违约金（均按照每日0.1%的标准计至实际付清之日止；其中，以327590元为本金，从2017年7月29日开始计付；以31702.26元为本金，从2017年8月30日开始计付）。三、被告广州市凯纳网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东利通置业投资有限公司支付免租期租金补偿327590元。四、被告广州市凯纳网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东利通置业投资有限公司支付2017年7月1日至8月16日期间的车位租金（按照每月1220元的标准计付）。五、驳回原告广东利通置业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费56750元，由原告广东利通置业投资有限公司负担43390元，被告广州市凯纳网络科技有限公司负担13360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  樊明香人民陪审员  刘淑贞二〇一九年三月二十八日法官助理喻珺书记员李思婷何靖文