河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫14民终616号上诉人（原审第三人）：杜伟，男，汉族，1967年8月8日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：郑慧、程艳芬（实习），河南和悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张常礼，男，汉族，1960年2月3日出生，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：王存伟，河南京港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商丘市长江置业有限公司。住所地河南省宁陵县。法定代表人：吴问军，公司经理。委托诉讼代理人：周红伟，公司员工。上诉人杜伟因与被上诉人张常礼、商丘市长江置业有限公司（以下简称长江置业公司）确认合同效力纠纷一案，不服河南省宁陵县人民法院（2018）豫1423民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭，并于2019年2月21日公开开庭进行了审理，上述当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人张常礼的诉讼请求；2.确认上诉人与被上诉人长江置业公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同；3.本案诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。长江置业公司将涉案房屋备案至上诉人名下，系因长江置业公司无力偿还借款而以房抵债，长江置业公司亦为上诉人出具了收款凭证，说明借款已经转化为购房款，一审认定上诉人与被上诉人长江置业公司签订《商品房买卖合同》系借款的担保错误；交房时尚未进行竣工验收，电梯也未安装，不具备居住条件，本案交房行为系宁陵县政府为维稳需要进行，一审认定合法交付及占有错误。2.一审适用法律错误。涉案房屋产权并没有登记在长江置业公司名下，一审判决该房屋归被上诉人张常礼所有错误；上诉人与长江置业公司间已形成房屋买卖合同关系，一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》审理本案，属于适用法律错误。3.上诉人与长江置业公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的规定，应确认为合法有效合同。张常礼辩称，上诉人与长江置业公司之间系借贷关系，双方签订的涉案《商品房买卖合同》系用于担保的事实清楚。一审认定事实、适用法律、判决结果正确，请求二审驳回上诉，维持原判。长江置业公司的答辩意见，与张常礼的答辩意见一致。张常礼向一审法院起诉请求：1.确认长江置业公司与第三人杜伟签订的商品房买卖合同无效；2.确认张常礼与长江置业公司签订的商品房买卖合同为有效合同，张常礼为该合同中约定的巴黎春天小区第******住宅房的房屋所有权人；3.判令第三人杜伟协助长江置业公司撤销编号为NL2014-BLCT0970的商品房买卖合同备案登记，并判令长江置业公司为张常礼办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助办理完成巴黎春天小区第9幢1单元801号房屋所有权转移登记，将所有权登记到张常礼名下；4.诉讼费用由长江置业公司承担。一审法院认定事实：长江置业公司在宁陵县人民路北侧、××北路东侧开发建设巴黎春天小区。张常礼于2013年11月2日向长江置业公司交纳购房款230860元，长江置业公司为张常礼出具了购房款收据，并与张常礼签订了《商品房买卖合同》。合同主要内容有：张常礼选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第9幢1单元801号房，建筑面积119平方米，共计230860元。商品房竣工后，长江置业公司于2013年12月31日将涉案的商品房交付张常礼，但长江置业公司至今没有为其办理房屋所有权转移登记，致使张常礼未能取得房屋所有权证。一审还查明，长江置业公司未给张常礼办理相关手续和房屋所有权登记，是因自2010年至2014年，长江置业公司和关康向杜伟等人多次借款。后长江置业公司不能归还借款，于2014年12月10日与杜伟就涉案房屋签订了房屋买卖合同，该合同经宁陵县房管部门备案，但长江置业公司、关康为杜伟、盖静波等人出具的借据未收回。一审法院认为，对于长江置业公司分别与张常礼及第三人杜伟所签订的房屋买卖合同是否为真实意思表示及是否有效问题。张常礼为生活居住与长江置业公司签订《商品房买卖合同》，具有真实的购房意思表示，该合同符合《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的成立要件，且合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和第三人利益，应当为有效合同。张常礼举证长江置业公司出具的收款收据，可以证明其已实际履行支付全部购房款义务。本案第三人杜伟与长江置业公司订立《商品房买卖合同》的目的是为杜伟的债权担保，没有支付对价获得房屋产权的意思表示，长江置业公司也没有向其交付房屋，双方之间不属于购房行为。该合同虽经行政管理部门备案，但该备案是国家对开发商出售商品房的一种行政管理行为，并非产权证明，亦不能产生商品房买卖合同的物权效力。同时，结合第三人提交的保证书及长江置业公司的当庭陈述，可以确认长江置业公司与第三人订立合同的目的仅是为担保借款，不具备买卖房屋的意思表示，故第三人与长江置业公司之间真实的法律关系为民间借贷和担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理。”和《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”之规定，第三人与长江置业公司之间的法律关系可依照基础法律关系另行主张。关于张常礼的主张是否已经超过诉讼时效的问题。张常礼与长江置业公司订立合同后，张常礼支付购房款，长江置业公司2013年12月31日交付了房屋，合同约定的双方主要义务已经履行，故第三人辩称张常礼的主张超过诉讼时效的理由不能成立，该院不予支持。关于长江置业公司与第三人是否存在民间借贷关系、民间借贷的款项是否已经转化为购房款，张常礼要求第三人协助长江置业公司撤销合同备案是否符合法律规定，张常礼的诉讼请求是否应得到支持问题。意思表示真实是确认合同有效的必备要件，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”张常礼支付全部购房款，长江置业公司交付房屋，商品房买卖合同已经履行，张常礼与长江置业公司之间系为真实买卖房屋而签订商品房买卖合同，故张常礼要求确认其与长江置业公司签订的商品房买卖合同为有效合同，并确认其为该合同中约定的巴黎春天小区第9幢1单元801号住宅房的房屋所有权人的诉讼请求于法有据，应予支持。长江置业公司与第三人杜伟签订的商品房买卖合同虽然办理了预售商品房合同备案，依照《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，对合同效力不产生直接影响。而预告登记是双方合意之下申请的，故第三人与长江置业公司之间的合同备案行为并非是物权法中规定的预告登记，不产生对抗效力。另外，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中第三人杜伟、盖静波借款给长江置业公司和关康，其不具备购买房屋的真实意思。第三人辩称借款转化为购房款，提交2017年8月25日关康签名的盖有长江置业公司印章的保证书和长江置业公司2014年12月24日出具的9张收据，但该保证书的出具人系长江置业公司股东关康，且长江置业公司代理人的当庭陈述与该证明不一致，同时第三人提交的2017年8月25日关康出具的保证书仅是对借款不能偿还的约定，第三人与长江置业公司约定撤销85套房屋的买卖合同，在规定的时间内将其他门面房用于清偿借款的约定，可以确认第三人并没有购买涉案房屋的意思表示，其签订购房合同的目的仅是担保借款。长江置业公司与第三人仅构成民间借贷法律关系，双方签订的房屋买卖合同系虚假意思表示，其真实意思是担保借款，故张常礼诉请确认长江置业公司和第三人签订商品房买卖合同无效的诉讼请求于法有据，应予支持；张常礼、长江置业公司之间签订的合同为有效合同，张常礼已经履行了支付购房款的义务，长江置业公司亦履行了交付房屋的义务，故张常礼诉请第三人协助长江置业公司撤销编号为NL2014-BLCT0970的商品房买卖合同备案登记，且要求长江置业公司为其办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助其办理完成巴黎春天小区第9幢1单元801号房屋所有权转移登记，将所有权登记到张常礼名下的诉讼请求于法有据，应予支持。综上，张常礼为居住生活，与长江置业公司签订的合同为有效合同，第三人为担保借款与长江置业公司订立房屋买卖合同，应当依照真实意思确定法律关系，其合同备案行为系行政管理手段，不具备物权法中预告登记的效力，故该备案的合同不能对抗实际购房人的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项之规定，判决如下：一、张常礼与长江置业公司签订的《商品房买卖合同》有效，张常，张常礼为该合同中约定的位于宁陵县城××镇××路东侧“××春天”小区××单元××号住宅房的房屋所有权人；江置业公司与第三人杜伟签订的《商品房买卖合同》无效；三、第三人杜伟协助长江置业公司办理撤销编号为NL2014-BLCT0970的《商品房买卖合同》备案登记；四、长江置业公司在具备办理房产证条件时协助张常礼办理完成房屋所有权转移登记，将该房屋的所有权登记在张常礼名下。一审案件受理费100元，由长江置业公司负担。二审期间，当事人均未提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。本院认为，涉案房屋系被上诉人长江置业公司开发建设，虽然未登记在长江置业公司名下，但不影响其原始取得享有物权。被上诉人张常礼为生活居住于2013年11月2日向被上诉人长江置业公司支付房款并签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实买卖房屋的意思表示，为合法有效合同。被上诉人张常礼交付了全部购房款，长江置业公司亦实际交付了房屋，双方房屋买卖合同履行完毕，一审据此认定张常礼合法占有房屋并确认其为房屋所有权人，并无不当。上诉人杜伟2014年12月10日与长江置业公司签订的房屋买卖合同，虽名为《商品房买卖合同》，实为债权担保合同，杜伟没有通过支付对价获得该房屋的意思表示，双方当事人不具有房屋买卖合意，不产生商品房买卖合同的效力，基于当事人非真实意思所签订的合同，一审认定其无效亦无不当。商品房备案登记属于行政管理手段，不产生物权效力，不能对抗被上诉人张常礼先前的合法购买行为，一审法院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》审理本案，适用法律亦无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当；杜伟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杜伟负担。本判决为终审判决。审判长  王保中审判员  刘玉杰审判员  李 鑫二〇一九年三月二十五日书记员  李田霖