大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0293民初248号原告：上海丰诚物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区淮海中路******，统一社会信用代码：913100007579349642。法定代表人：郭庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：王方，辽宁双护律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，辽宁双护律师事务所律师。被告：于连杰，男，1982年10月17日出生，汉族，住大连。被告：贾建立，女，1982年4月25日出生，汉族，住大连。委托诉讼代理人：于连杰（被告贾建立丈夫），1982年10月17日出生，汉族，住大连高新园区闻涛街********。原告上海丰诚物业管理有限公司（以下简称丰诚公司）与被告于连杰、贾建立物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰诚公司的委托诉讼代理人王慧，被告于连杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰诚公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年7月1日至2018年5月31日期间物业费8,928.5元；2.被告向原告支付逾期利息（暂计算至2018年5月31日为4,878.8元，按应付而未付款项的千分之一计算）。事实与理由：原告与大连软件园荣达开发有限公司（以下简称荣达公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定原告作为荣达公司开发的悦丽海湾住宅小区的物业管理公司。被告系该小区R4幢1单元18层3号房屋的业主，并于2013年7月5日签署了《住宅项目临时管理规约》，其中第4.3条约定：悦丽海湾小区住宅楼物业管理费标准为人民币2.80元/平方米建筑面积/月，被告的房屋建筑面积为91.09平方米。原告按照合同约定为该小区提供物业管理服务，并多次向被告催收物业管理服务费，但被告以种种理由拖延至今仍未交纳，被告的行为给原告提供物业服务造成极大的不便。为维护合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告于连杰、贾建立辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告履行合同义务不达标，小区内绿化情况差，夏日树木出现虫害，原告未予维护。二、原告主张物业费金额有误。原告要求被告支付2015年7月1日至2018年5月31日的物业服务费8,928.5元。被告于2014年12月20日收房，已向原告交纳了一年物业服务费至2015年12月20日。故被告系未交纳2015年12月20日至2018年5月31日的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告与荣达公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告为荣达公司开发的悦丽海湾B08/B09/B13/C01/C03地块项目的住宅、小区公共设施、公共场所、地下车库等提供物业服、地下车库等提供物业服务共享部位的维修、养护以及公共环境、设施的维修和养护等，期限自物业交付日起至业主委员会与其他物业管理公司签署的“物业管理服务合同”生效时止。2013年7月5日，被告于连杰、贾建立与荣达公司签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》及《住宅项目临时管理规约》，购买荣达公司开发的悦丽海湾R4幢1单元18层3号房屋（行政街号高新园区闻涛街45号1单元18层3号），建筑面积为91.09平方米。《补充协议》约定，原告作为悦丽海湾小区的物业管理公司，荣达公司已经对前期物业服务合同及临时管理规约等进行了公示，被告于连杰、贾建立承诺遵守《临时管理规约》及同意公示的其他事项。《临时管理规约》第4.3条约定，住宅楼管理费标准为人民币2.80元/平方米建筑面积/月（包含电梯费），支付方式为交房时预付12个月的管理费，预付部分对应期限结束之日起每三个月的第1个工作日或之前预付三个月的管理费。第4.9条约定，业主未能按约定期限支付管理费或其它应付款项，则物业企业有权要求业主每逾期一天按应付而未付之款项的千分之一计算逾期利息；物业企业因追讨业主拖欠款项而支出的费用（包括但不限于律师费、交通费、查询费、政府或司法机构收费等）应由拖欠款项的业主承担。另外，因被告于连杰、贾建立拖欠物业费，原告曾通过邮寄《律师函》、上门张贴催费单等方式向被告催交物业费。另查，原告曾组织过小区业主参与超出物业服务的各类活动，并于2016年3月被大连市物业管理协会评为优秀小区。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供收据，拟证明物业费应自交房之日起交纳，被告于2014年12月20日收房并交纳物业费用，该物业费用应计算至2015年12月20日。原告不予认可，认为该证据不能证明交房时间，根据双方《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年6月30日收房并自2014年7月1日起交纳物业费，且该证据收款事由记载该物业费服务期间为2014年7月1日至2015年6月30日。故本院对被告提供的证据不予采信。据此，本院认定自2015年7月1日起至2018年5月31日，被告未向原告交纳物业费，数额为8,927元（91.09平方米×2.8元/平方米/月×35个月）。本院认为，案涉的《前期物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》、《补充协议》及《业主临时管理规约》系当事人真实意思表示，合法有效，对原、被告具有法律约束力。原告系案涉小区约定并实际提供物业服务的企业，故原、被告之间形成物业服务合同关系。根据相关法律规定及合同约定，被告负有向原告按时交纳物业费的法律义务。故对原告要求被告按照约定支付物业费的诉请，本院予以支持。被告应交纳2015年7月1日至2018年5月31日的物业服务费8,927元。原告起诉数额有误，本院予以纠正。关于被告辩称原告未履行《临时管理规约》合同项下义务、物业服务不达标的意见，被告并未提供证据证实，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，即便物业服务企业在履行物业服务协议的过程中确实存在履约不符或者违约的情形，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权要求选择其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而并非以不交纳物业费形式行使其权利。本案系物业服务合同纠纷，而物业服务合同纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务。本案即使暂不考虑被告所辩原告物业服务不达标一节，被告确实享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持。因此，本院认为被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。关于原告主张逾期利息一节。本院认为，被告拖欠物业费的行为虽然不应予以支持，但原、被告双方是物业公司及业主，为了有效缓和原、被告间的矛盾，更好地营造和谐的居住环境，本院对于原告此项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告于连杰、贾建立于本判决生效之日起十日内给付原告上海丰诚物业管理有限公司自2015年7月1日至2018年5月31日的物业费8,927元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告上海丰诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费145元，减半收取计72.5元，由原告上海丰诚物业管理有限公司负担22.5元，由被告于连杰、贾建立负担50元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  高琳琳二〇一九年三月十三日法官助理田甲书记员胡婉莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。