重庆市南川区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0119民初6701号 原告：唐忠华，女，1943年12月16日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。 委托诉讼代理人：邵六伟（原告唐忠华的女儿），居民，住重庆市武隆县。 委托诉讼代理人：邵瑞生（原告唐忠华的丈夫），居民，住重庆市武隆县。 原告：邵帅，男，1992年3月23日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。 被告：重庆市武隆区投资有限责任公司，住所地重庆市武隆区巷口镇芙蓉东路****3-1，统一社会信用代码915002327530972223。 法定代表人：张春玉，重庆市武隆区投资有限责任公司董事长。 委托诉讼代理人：应在华，重庆星空律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛健宁，男，重庆市武隆区投资有限责任公司员工，住重庆市武隆区。 第三人：重庆XX房地产开发有限公司，，住所地重庆市武隆区巷口镇建设东路********统一社会信用代码91500232569933825T。 法定代表人：曹勇，重庆XX房地产开发有限公司董事长。 委托诉讼代理人：郑华成，重庆市武隆区江北法律服务所法律工作者。 第三人：陈绪清，女，1988年10月5日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。 原告唐忠华、邵帅与被告重庆市武隆区投资有限责任公司、第三人重庆XX房地产开发有限公司、第三人陈绪清房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，依法由审判员冯骥独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员骆云伟担任审判长，与审判员冯骥、人民陪审员任万强组成合议庭共同负责案件审判，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐忠华的委托诉讼代理人邵六伟、邵瑞生,原告邵帅，被告重庆市武隆区投资有限责任公司的委托诉讼代理人应在华、毛健宁，第三人重庆XX房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑华成到庭参加了诉讼。第三人陈绪清经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告唐忠华、邵帅向本院提出诉讼请求：1、判令《房屋拆迁产权调换协议书》、《延期过渡协议书》合法有效；2、被告按协议返还XXXXXX-XX-X安置补偿房；3、被告承担违约金及损失费共计人民币150000元；4、被告房屋超平方按开盘价作价；5、被告房屋超平方大修基金、契税按国家相关政策规定标准计费；6、被告从2017年7月1日起至执行完毕为止，期间过渡安置费每月人民币3400元，加付2个月装修时间费共计人民币6800元；7、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是武隆区巷口镇原糖果厂片区的被拆迁户。被告重庆市武隆区投资有限责任公司是拆迁人，法定代表人张春玉。原、被告之间于2011年8月30日签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，被告拆迁了原告的自有产权房屋，套内面积68.95平方米，原告购买了6.9平方米，实为75.85平方米，与被告在原糖果厂片区建成的XXXXX由东向西X栋XX-X房屋（建筑面积121.99平方米，套内面积99.6平方米，房屋朝向坐南朝北，有入户花园的产权房屋）进行了调换。原告失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有了调换房屋的产权即XXXXX由东向西X栋XX-X房屋的产权。其他任何组织和个人对该房屋无处分权。被告将该房屋出售给第三人是违法的，被告应承担相应的法律后果。《房屋拆迁产权调换协议书》合同期为三年，2014年7月30日合同期满，被告违约未能如期返还房屋，原告的合同目的不能实现，未能取得合同约定的房屋。2014年9月4日，原、被告之间又签订了《延期过渡协议书》，该合同期为三年，约定延期过渡安置费由原每个月750元增加为每月1700元，2017年7月30日前还不能返还房屋，被告按原延期过渡安置费标准1700元的100%加付过渡安置费即3400元，同时还约定了返还房屋后加付2个月装修时间费共计6800元。2017年7月30日，原告要求被告返还安置补偿房XXXXXX栋XX-X房屋时，被告辩称已将该房屋卖给第三人。原告多次要求被告返还房屋，但屡次未果。根据《中华人民共和国合同法》第8条、第111条和《中华人民共和国民法通则》第107条之规定，被告存在严重的违约行为，应当承担相应的赔偿责任和相应的法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋，应予支持。同时根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及物权法司法解释第1条、第2条的规定，还根据原、被告于2011年8月30日签订的《房屋拆迁产权调换协议书》第9条的约定，原告已依法登记取得了XXXXX建筑物X栋XX-X房屋专有部分的所有权，原告应认定为该房屋的业主。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。诉讼中，原告明确第2项诉讼请求为要求被告或第三人重庆XX房地产开发有限公司交付XXXXXX-XX-X房屋，同时原告明确第3项诉讼请求为：要求被告承担违约金229376.44元，同时原告自愿撤回了第4项、第5项诉讼请求。 被告重庆市武隆区投资有限责任公司辩称，一、原告提交的起诉状中第2、4、5、6项诉讼请求不具体，请求人民法院责令原告明确具体诉讼请求。二、我公司和原告签订的《房屋拆迁产权调换协议书》、《延期过渡协议书》合法、有效。因上述协议系双方真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，真实有效，双方应当严守约定。三、原告要求我公司承担违约金及损失费150000元必须有合法、充分证据支撑，否则请求人民法院判决驳回原告的该项诉讼请求。四、我公司与原告在《房屋拆迁产权调换协议书》、《延期过渡协议书》中约定的交房义务已转移给重庆XX房地产开发有限公司。一是武隆区国土资源和房屋管理局与重庆XX房地产开发有限公司在合同编号为渝地（2014）合字（武隆）第14号国有建设用地使用权出让合同中的补充条款中约定，受让人重庆XX房地产开发有限公司的权利义务受《武隆县WL2013-1-1号国有建设用地使用权挂牌出让文件（竞买须知）》的约束。二是该竞买须知第十三条第四项规定，出让地块属旧房改造项目，涉及产权调换安置的房屋面积31162.36㎡（套内），由竞得人（重庆XX房地产开发有限公司）负责按照拆迁人与被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议安置。若2017年7月30日前竞得人仍未交付安置房（政府原因除外），其延期过渡费和经济损失费由竞得人承担支付被拆迁人。三是按照武隆区人民政府《关于糖果厂片区危旧房改造房屋拆迁补偿安置方案的批复》（武隆府[2010]185号文件）第四条第十三项“按照本拆迁方案签订的拆迁补偿安置协议，由该宗地依法招、拍、挂出让后，确定的房地产开发商按照协议约定的内容落实产权调换安置”规定，明确了由竞得人按照我公司与原告签订的产权调换协议去履行，即应由重庆XX房地产开发有限公司向原告履行交付安置房屋。四是按照我公司与原告签订的《房屋拆迁产权调换协议书》约定，双方认可是按照武隆区人民政府《关于糖果厂片区危旧房改造房屋拆迁补偿安置方案的批复》（武隆府[2010]185号文件）的规定签订的《房屋拆迁产权调换协议书》，表明原告也应遵守该文件的内容。五是现原告要求交付的房屋属于重庆XX房地产开发有限公司所有，我公司并不具有所有权，也事实上不能履行向原告交付房屋的义务。因此，我公司对原告交付房屋的义务已转移给重庆XX房地产开发有限公司。五、我公司不应承担从2017年7月1日起至执行完毕为止期间的过渡安置费3400元/月以及加付2个月装修时间费6800元的责任。一是根据《房屋拆迁产权调换协议书》第二条的约定，仅因我公司的原因导致过渡期延长的，我公司才承担原过渡费标准的100%加付临时安置补助费或经济损失补助费。二是结合《武隆县WL2013-1-1号国有建设用地使用权挂牌出让文件（竞买须知）》第十三条第四项规定“由竞得人向被拆迁人支付2014年7月31日至2017年7月30日的过渡费和经济损失费；因竞得人的原因，至2017年7月30日，仍不能交付安置房的，延期的过渡费和经济损失费由竞得人承担支付给被拆迁人。”因此延期交房并非我公司的原因，我公司也不应支付相应的过渡安置费3400元/月及加付2个月装修时间费6800元的责任。六、原告要求获得的XXXXXX-XX-X号房屋已经由重庆XX房地产开发有限公司出售。现在能否安置给原告，应当由重庆XX房地产开发有限公司来确定，本案涉及重庆XX房地产开发有限公司与XXXXXX-XX-X号房屋实际购房人的权利，处理结果与其有直接的利害关系，同时原告应当举证证明XXXXXX-XX-X号房屋属于返还的房屋，否则原告的该请求不应支持。七、重庆XX房地产开发有限公司曾计划将XXXXXX-XX-X号房屋用于安置原告，但原告并不接受。因重庆XX房地产开发有限公司通过拍卖方式取得武隆县WL2013-1-1号国有建设用地（该地原为重庆市罗曼帝实业有限公司拍得）。原告和我公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》确定的安置房是根据重庆市罗曼帝实业有限公司的规划图选定。由于该公司委托开展的原设计方案存在缺陷，无法办理相关建设手续，不得已重新优化设计方案。武隆区城乡建设委员会于2015年3月25日至2015年3月31日将优化后的方案在XXXXX建设项目施工现场、世纪广场、武隆县政府门户网站、武隆日报进行了公示，征求广大被拆迁户的意见。在该期间原告并未通过任何形式向武隆区城乡建设委员会提出异议，同时重庆XX房地产开发有限公司也就该事项进行了电话通知，达70%以上的被拆迁户书面签字确认。由此可推定原告知晓规划改变之事实，原告未提异议的行为视为对修改后规划的默认。因此重庆XX房地产开发有限公司系按照规划部门审定的设计方案建设并按照原告选定的楼层和方位返还安置房X-XX-X，仅对面积和户型略微调整，且该套房屋一直未出售。综上，请求人民法院判令：驳回原告的诉讼请求。 第三人重庆XX房地产开发有限公司述称，原告起诉的事实不成立。本案的基本事实是2011年8月30日，原告与被告重庆市武隆区投资有限责任公司签订《房屋拆迁产权调换协议书》，自愿选择产权调换补偿安置方式，以其原有房屋调换原糖果厂的X栋XX-X房屋。2014年8月15日，我公司取得下油房沟项目的国有土地使用权。我公司在建设和开发过程中，因该项目规划的方案无法实施，2014年11月3日，我公司向武隆区人民政府提交了《关于下油房沟项目优化设计方案的请示》。2015年2月6日至2月12日，我公司征求了被拆迁户意见，有近70%的被拆迁户签字并同意实施新的方案。2015年2月27日，经规划委员会第二次会议纪要（专题会议纪要2015-2）审议通过了新的规划方案。2015年3月23日，武隆区城乡建设委员会将新设计方案登报公告。2015年3月25日至2015年3月31日，武隆区城乡建设委员会在建设项目现场、世纪广场、武隆县政府门户网以及武隆日报等平台对新的规划设计方案进行公示，告知各业主有听证的权利，但未收到原告的相反意见，视为原告同意了该规划方案的实施。2015年8月17日，武隆区城乡建设委员会向我公司颁发了《建设工程规划许可证》。此后我公司按照新的规划方案开工并进行了项目建设。2017年7月20日，该项目竣工验收。2017年7月26日，我公司依约向重庆市武隆区投资有限责任公司函告接房，再由其通知原告交房，原告因自身原因拒绝接房，因此我公司不构成违约。二、关于《房屋拆迁产权调换协议书》、《延期过渡协议书》的效力问题，上述两份协议系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，无需法院进行确认。三、原告请求返还XXXXXX-XX-X号房屋的理由不成立。首先，该房屋所有权属于冉义淑所有，我公司无权处置该房屋。其次，原告的安置房屋为XXXXXX-XX-X，1、对比拆迁前和现在的房屋平面图，安置房屋的位置、方位及用途均未发生改变；2、对门牌号的改变是公安机关按房号顺时针方向编制而成的，并非改变涉案房屋的位置，因此原告的安置房从X-XX-X变更为X-XX-X；3、户型不一致是因为房屋设计方案无法实施，经相关部门批准以及经合法程序进行了变更，原告在规定时限内未提出反对意见；4、房屋面积以实测为准（经实测，建筑面积为131.95㎡，套内面积为104.97㎡），原告认为面积存在误差理由不成立。据此原告要求交付X-XX-X号房屋的诉讼请求于法无据，应当驳回。四、我公司不构成违约，不应支付原告违约金及损失费。因《房屋拆迁产权调换协议书》、《延期过渡协议书》均未约定违约金，且安置还房的位置、方位、楼层、用途等均未发生变动，因此我公司并不存在违约，也未给原告造成损失。五、原告要求对安置还房超面积按2014年7月30日前武隆县城综合房价计算的理由不成立。《房屋拆迁产权调换协议书》房屋及附属拆迁补偿表，对于安置还房超面积部分已明确约定按开盘价结算。且2014年已由武隆区人民政府作出了《专题研究下油房沟延期过渡费及超面积房价事宜》（2014年第11期）会议纪要，对拆迁户选房超面积10%部分的价格，按5300元/平方米计算。2016年2月26日，我公司根据区政府会议纪要发布了《关于XX.XXX项目销售开盘价格的报告》（XX文[2016]1号），对原告的安置房X-XX-X超面积部分按建筑面积5261元/平方米进行计算。六、原告第5项诉讼请求不明确，根据回迁安置有关事宜的说明第二条第二项第五点的规定，大修基金、契税在原被拆迁房屋套内面积以内及超出10%以内的由我公司承担，超出原被拆迁房屋套内面积10%以外的应当由原告承担，据此，我公司并未违反合同约定。七、原告主张支付从2017年7月1日起至执行完毕每月支付过渡安置费3400元及2个月装修时间费6800元的诉讼请求不成立。2017年6月30日至2017年9月30日的装修延期过渡费10200元，是在双方交房结算时予以支付。2017年10月份起的延期过渡安置费，因我公司及重庆市武隆区投资有限责任公司已于2017年7月通知原告来接房，因原告自身原因拒绝接房，我公司不构成违约，由此而造成的损失应由原告承担。综上，原告起诉的事实不属实，所有主张均不符合法律规定，请求人民法院判令：驳回原告的诉讼请求。 第三人陈绪清未到庭，未发表陈述意见。 本院经审理认定事实如下：2011年8月30日，唐忠华、邵帅（被拆迁人、乙方）与重庆市武隆区投资有限责任公司（以下简称“武隆投资公司”，拆迁人、甲方）签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，该协议载明：“甲方因实施武隆县原糖果厂片区危旧房改造项目，……按照《武隆县原糖果厂片区危旧房改造房屋拆迁计划和补偿安置方案》，甲乙双方经协商一致，达成如下协议：……二、乙方自愿选择产权调换补偿安置方式，乙方自行找过渡房屋过渡，过渡期限为叁年，……过渡期满，因甲方的责任使乙方的过渡期延长，从逾期之日起，甲方按原过渡费标准的100%加付临时安置补助费或经济损失补助费。三、经甲乙双方协商同意，甲方对乙方合计补偿211227元……五、被拆迁房屋建筑面积68.95㎡（套内面积68.95㎡）。安置房地点位于巷口镇乐曼帝.家和郡（原糖厂片区），乙方自愿选择产权调换安置房建筑面积121.99㎡（套内面积99.6㎡），总金额172388元，其中住宅安置房由东向西的第1栋，房号32-4，建筑面积分别为121.99㎡（套内面积分别为99.6㎡）。……十、违约责任……2、乙方不按合同约定腾空房屋并移交钥匙，每延迟一天，承担补偿总额1‰的违约金。……”。2014年9月2日，唐忠华、邵帅（被拆迁人、乙方）与武隆投资公司（拆迁人、甲方）签订了《延期过渡协议书》，该协议约定延期过渡期间为2014年12月16日至2017年6月30日；若过渡期满因甲方的责任使乙方的过渡期限延长，从逾期之日起，甲方按原过渡费标准的100%加付临时安置补助费；原过渡费标准为750元/月，实际计算延期过渡费标准为1700元/月；该协议第四条“特别约定”：“1、甲方提前移交安置房给乙方，乙方不退还提前期间的临时安置补助费和经济损失费。如果延期过渡期满，甲方仍未移交安置房给乙方，从2017年7月1日起至交房时止，按照本协议书第二条约定的延期过渡费用标准加付100%的住宅临时安置补助费和门面经济损失费。2、甲方移交安置房给乙方的时间必须保证延期过渡期内有两个月的装修时间，如移交安置房的时间不能满足有两个月的装修时间，则甲方按照本协议第四条第一款约定的延期过渡费和经济损失补助标准，顺延满足两个月装修时间支付过渡费和经济损失补助费给乙方。”该协议还约定其他相关内容。 另查明，2010年8月29日，武隆县人民政府就武隆投资公司《关于实施原糖果厂片区危旧房改造房屋拆迁计划和补偿安置方案的请示》作出批复，同意武隆投资公司实施该方案。武隆投资公司的《武隆县原糖果厂片区危旧房改造房屋拆迁计划和补偿安置方案》第四条第十四款载明：“按照本拆迁方案签订的拆迁补偿安置协议，由该宗土地依法‘招、拍、挂’出让后，确定的房地产开发商按照协议约定的内容落实产权调换安置。”2013年10月17日，武隆县国土资源和房屋管理局发布《武隆县WL2013-1-1号国有建设用地使用权挂牌出让文件（竞买须知）》，该文件第十三条第四款载明：“出让地块属危旧房改造项目，涉及产权调换安置的房屋面积31162.36平方米（套内），其中：商业971.7平方米，住宅30190.66平方米，由竞得人负责按照拆迁人与被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议安置；……若2017年7月30日前竞得人仍未交付安置房（政府原因除外），其延期过渡费和经济损失费由竞得人承担支付给被拆迁人。……竞得人竞得土地后，在确保拆迁户选房方案不变的情况下，对原规划设计方案进行优化，并在负一楼增加设计农贸市场。” 2014年8月15日，武隆县国土资源和房屋管理局与重庆XX房地产开发有限公司（以下简称“XX房地产公司”）签订了《国有建设用地使用权出让合同》，由XX房地产公司受让取得武隆县巷口镇下油房沟宗地编号为WL2013-1-1号国有建设用地使用权，该合同补充条款约定：“该项目匹配的优惠政策及受让人相应的权利和义务以武隆县WL2013-1-1号国有建设用地使用权挂牌出让文件（竞买须知）及县政府专题会议纪要（专题会议纪要2014-73）为准，不一致的以县政府专题会议纪要（专题会议纪要2014-73）为准”。2016年12月2日，XX房地产公司取得该宗地块建设用地使用权，登记为渝（2016）武隆县不动产权第001013875号。 还查明，2014年11月3日，XX房地产公司向武隆县人民政府发出《关于下油房沟项目优化设计方案的请示》。2015年2月27日，武隆县规划委员会办公室印发的会议纪要（专题会议纪要2015-2）载明：县规委会于2015年2月2日审议并原则同意XX房地产公司提出的《XX·XXX（下油房沟）规划设计方案（送审稿）》，同时指出开放式规划布局方案设计应征求拆迁户意见，由县土地和房屋征收指挥部牵头做好相关工作，经多数户认可后实施。2015年2月6日至12日期间，XX房地产公司就设计方案告知部分拆迁户并取得部分拆迁户签字确认。2015年3月23日，武隆县城乡建设委员会发布《关于“XX·XXX”项目规划设计方案公示的公告》。公告载明：“……目前，该地块规划设计方案经县规委会第二次会议审议同意，我委将于2015年3月25日至2015年3月31日在‘XX·XXX’建设项目现场、世纪广场、武隆县政府门户网、《武隆日报》对规划设计方案进行公示，告知听证权利……”。2015年8月17日，XX房地产公司取得XX·XXX1、2号楼建设工程的建设工程规划许可证。2016年6月29日，武隆县规划委员会第六次会议审议了《XX·XXX建设项目规划设计调整方案》，原则同意XX·XXX调整后的规划设计方案。2017年7月26日，XX房地产公司取得XX·XXX一期1、2号楼建设工程竣工验收备案登记证。2017年7月29日，下油房沟（XXXXX）回迁安置工作组向回迁安置户公告通知接房事宜。唐忠华、邵帅接到接房通知后，至今未办理接房手续。2017年8月22日，邵瑞生（唐忠华的丈夫、邵帅的祖父）到武隆区委、区政府信访办信访，并当面询问曹勇（XX房地产公司法定代表人）其得到的答复是：X-XX-X房已网签卖给第三人，已经收不回来。武隆投资公司和XX房地产公司分别于2017年12月29日、2018年3月15日、2018年5月2日向唐忠华、邵帅发出书面接房通知。唐忠华、邵帅的委托代理人邵瑞生均作出书面回复，要求接《房屋拆迁产权调换协议书》约定的X-XX-X房。 再查明，唐忠华、邵帅根据《房屋拆迁产权调换协议书》所选房屋房号为XX·XXXX幢XX-X号，其位置位于X幢XX层电梯间左侧，房屋建筑面积为121.99㎡，房屋套内面积为99.6㎡。XX房地产公司为唐忠华、邵帅预留的回迁安置房为XX·XXXX幢XX-X号，其位置亦位于X幢XX层电梯间左侧，房屋建筑面积为131.95㎡，房屋套内面积为104.97㎡。XX房地产公司已将XX·XXX幢XX-X号房屋出售给陈绪清。 诉讼中，（一）本院对XX·XXXX幢XX-X号房屋及X幢XX-X号房屋进行了现场勘验，勘验结果表明XX·XXXX幢XX-X号房屋方位与原规划设计图X幢XX-X号房屋方位一致，但户型设计发生较大变化。（二）唐忠华、邵帅明确起诉状上第3项诉讼请求为要求被告承担违约金229376.44元，其理由在于：《房屋拆迁产权调换协议书》约定的X-XX-X（即现在的X-XX-X）房屋被一房二卖，导致唐忠华、邵帅不能取得该房屋，拖延了2017年7月1日至2018年10月29日共计452天，参照《房屋拆迁产权调换协议书》第10条第2项的约定，房屋总金额507475元[（75.85平方米×26%+75.85平方米）×5300元/平方米]的1‰即每日违约金507.47元，乘以违约天数452天，因此违约金共计229376.44元。武隆投资公司和XX房地产公司均提出不应承担违约金，因其已通知唐忠华、邵帅接房并张贴了公告，同时《房屋拆迁产权调换协议书》第10条第2项的约定并不约束武隆投资公司和XX房地产公司。（三）唐忠华、邵帅明确起诉状上第6项诉讼请求：《房屋拆迁产权调换协议书》约定2017年6月30日交房，后来延期后被告就没有支付2017年7月1日起至实际交房之日止期间的过渡安置费，且按《房屋拆迁产权调换协议书》约定每月过渡安置费应翻倍为3400元/月。此外交房后有两个月的装修时间费，也应当按每月3400元/月计算。武隆投资公司和XX房地产公司对延期交房期间的过渡安置费标准3400元/月无异议，但其已于2017年7月二十几号通知唐忠华、邵帅接房，因其自身原因不来接房，对唐忠华、邵帅通知接房后的过渡安置费不应当计算，同时认可唐忠华、邵帅主张的两个月装修时间的过渡费和经济损失6800元。 上述事实，有原告提交的《房屋拆迁产权调换协议书》（附《房屋及附属物拆迁补偿表》、《室内装饰及构筑物评估结果表》、《1#楼，5#楼标准层平面图》）一份、《延期过渡协议书》一份、乐曼帝总平面图一份、XX总平面图一份、户型图二份、XXXXX宣传单一份、1栋3#房、1栋7#房户型图各一份、选房情况表一份、商品房买卖合同二份、武隆区委、区政府信访办接待记录一份、通知及对应回复各三份、居委会证明一份、照片七张，被告提交的《房屋拆迁产权调换协议书》（附《房屋及附属物拆迁补偿表》、《室内装饰及构筑物评估结果表》、《1#楼，5#楼标准层平面图》）一份、《武隆县WL2013-1-1号国有建设用地使用权挂牌出让文件（竞买须知）》一份、《国有建设用地使用权出让合同》[合同编号：渝地（2014）合字（武隆）第14号]一份、《关于“XX.XXX”项目规划设计方案公示的公告》一份、张贴公告现场照片三张、登报照片一张、《XX.XXX项目方案确认电话通知记录表》一份、《XX.XXX（下油坊沟旧城改造）项目方案确认统计表》一份、《XX·XXX（住宅）拆迁还房交房费用结算明细表》一份、《武隆县人民政府关于糖果厂片区危旧房改造房屋拆迁补偿安置方案的批复》（武隆府[2010]185号）一份、接房通知一份、通知接房电话名单一份、《2015年县规委会第二次会议纪要》（专题会议纪要2015-2）一份、《2016年县规委会第六次会议纪要》（专题会议纪要2016-6）一份、房屋平面图一份，第三人重庆XX房地产开发有限公司提交的渝（2018）武隆区不动产权字第XXXXXXXX号不动产权证一份、《国有建设用地使用权出让合同》[合同编号：渝地（2014）合字（武隆）第14号]一份、渝（2016）武隆县不动产权第XXXXXX号不动产权证一份、建设工程规划许可证（建字第500232201500023号）一份、《房屋拆迁产权调换协议书》（附《房屋及附属物拆迁补偿表》、《室内装饰及构筑物评估结果表》）一份、《延期过渡协议书》一份、《关于下油房沟项目优化设计方案的请示》一份、《2015年县规委会第二次会议纪要》（专题会议纪要2015-2）一份、关于“XX.XXX”项目规划设计方案公示的公告》登报照片一张、《XX.XXX（下油坊沟旧城改造）项目方案确认统计表》一份、《下油房沟（XXXXX）回迁安置有关事项的说明》一份、《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》一份、《专题研究下油房沟延期过渡费及超面积房价事宜》（第十一期）会议纪要一份、《关于XX·XXX项目销售开盘价格的报告》一份、《XX·XXX1号楼价格表》一份、《1#楼，5#楼标准层平面图》一份、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字[2017]0015号）一份、《关于XX.XXX1、2、5号楼安置房交付的函》一份、《XX.XXX（下油坊沟旧城改造）项目方案确认统计表》一份、（2018）渝03民终884号民事判决书一份及各方当事人的陈述证明，这些证据真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。 本院认为，关于《房屋拆迁产权调换协议书》和《延期过渡协议书》的效力问题。该两份协议系唐忠华、邵帅与武隆投资公司以被拆迁人和拆迁人身份签订，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，且该两份协议并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故，本院依法认定《房屋拆迁产权调换协议书》和《延期过渡协议书》系有效协议。 关于唐忠华、邵帅对XX·XXX1-32-3号房屋是否享有优先权的问题。被拆迁人的优先权仅限于房屋拆迁安置协议所确定的特定房屋。唐忠华、邵帅与拆迁人签订的《房屋拆迁产权调换协议书》所确定的安置房屋即X-XX-X号房屋，其位置与XX房地产公司拟还房给唐忠华、邵帅的X-XX-X号房屋相同，其户型与X-XX-X号房屋相同。唐忠华、邵帅以补偿安置房屋其在《房屋拆迁产权调换协议书》所选定的户型系X-XX-X号户型为由，主张《房屋拆迁产权调换协议书》确定的补偿安置房X-XX-X是现在的X-XX-X号房屋及其作为被拆迁人对X-XX-X号房屋享有优先权，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，补偿安置房屋的位置和户型均应具有特定性，本案讼争的X-XX-X号房屋的户型虽然与《房屋拆迁产权调换协议书》确定的补偿安置房相同，但位置并不是《房屋拆迁产权调换协议书》确定的位置，故不能认定X-XX-X号房屋是补偿安置房屋。唐忠华、邵帅对XX·XXXX-XX-X号房屋不享有优先权。故，本院对唐忠华、邵帅要求武隆投资公司、XX房地产公司交付X-XX-X号房屋的诉讼请求依法不予支持。 关于唐忠华、邵帅主张的违约金的认定问题。本案唐忠华、邵帅主张的违约金是指《房屋拆迁产权调换协议书》约定的X-XX-X（即现在的X-XX-X）房屋被一房二卖导致不能取得该房屋，拖延了2017年7月1日至2018年10月29日共计452天，参照《房屋拆迁产权调换协议书》第10条第2项的约定而计算的违约金。本院认为唐忠华、邵帅主张的上述违约金并无合同约定，本院依法不予支持。 关于唐忠华、邵帅主张的过渡安置费和装修时间费的认定问题。XX房地产公司于2017年7月29日通知唐忠华、邵帅接房，超出约定的接房时间一个月，根据《延期过渡协议书》的约定，唐忠华、邵帅享有三个月（含两个月的装修期间）的延期过渡费。由于双方当事人对延期过渡费标准3400元/月无异议，本院予以确认，即唐忠华、邵帅应享有的延期过渡费为10200元（3400元/月×3个月）。 关于武隆投资公司和XX房地产公司在本案中如何承担责任的问题。唐忠华、邵帅签订的《延期过渡协议书》的合同相对方为武隆投资公司，因此，唐忠华、邵帅有权要求武隆投资公司承担支付责任。同时案涉地块挂牌出让时的竞买须知已载明，地，地块的竞得人承担拆迁人与被拆迁人之间已签订协议的约束明XX房地产公司通过书面方式同意履行合同义务，即应视为债的加入，故，唐忠华、邵帅要求XX房地产公司承担责任符合法律规定，本院亦予以支持。 此外，武隆投资公司、XX房地产公司因规划调整不能交付《房屋拆迁产权调换协议书》约定户型的房屋给唐忠华、邵帅，已经构成履行不能的违约，如唐忠华、邵帅不同意接收改变户型的房屋，可另行主张变更或解除合同以及赔偿损失。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告唐忠华、邵帅与被告重庆市武隆区投资有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》和《延期过渡协议书》均为有效协议。 二、被告重庆市武隆区投资有限责任公司、第三人重庆XX房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告唐忠华、邵帅支付三个月（含两个月的装修期间）的延期过渡费10200元。 三、驳回原告唐忠华、邵帅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费11035元（原告已申请缓交），由被告重庆市武隆区投资有限责任公司负担3700元，第三人重庆XX房地产开发有限公司负担3700元，原告唐忠华、邵帅负担3635元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  骆云伟 审 判 员  冯 骥 人民陪审员  任万强 二〇一九年三月十三日 书 记 员  龙军宏