广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3361号上诉人（原审被告）：王云甫，男，1974年1月17日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市路桥区。委托诉讼代理人：黄蕴仪，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所。住所地：广州市惠福东路**。法定代表人：翟谷纲，所长。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉琼，广东岭南律师事务所律师。上诉人王云甫因与被上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称“民政房管所”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初3372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王云甫上诉请求：1.撤销一审判决，驳回民政房管所的全部一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由民政房管所承担。事实与理由：一、民政房管所非适格主体。民政房管所与王云甫之间不是平等民事主体关系，民政房管所是行政事业单位，不是本案适格主体。根据民诉法、民法通则的相关规定，民政房管所无权提起本案诉讼，本案纠纷应当由具备相关行政职能部门协调解决。此前法院有相同案例裁定驳回，若法院接纳其起诉，必将造成审判标准不一前后矛盾的情况，本案应裁定驳回起诉。二、倘若民政房管所具有诉权，一审法院以起诉状副本送达之日作为王云甫和民政房管所的租赁合同关系解除之日是错误的。王云甫的代理人虽于2018年10月8日收到涉案起诉状副本，但签收诉状的效力仅是确定相应的诉讼权利，并不能等同于法律规定的解除合同通知，发生解除合同的效力。民政房管所是否具有诉权以及双方关系是否解除等问题还需经法院调查审理，最终以法院的判决为准。更关键的是，民政房管所并未在诉状中主张解除合同的具体日期，法院不应对此进行自由裁量。三、涉案房屋(即上九路71号地下至5楼)的登记门牌地址与派出所的地址不能唯一对应，房屋部分楼层产权、面积不明，无法证实民政房管所为合法出租方，但一审法院却未对其二者的不一致进行查核，属于事实查明不清。1．涉案房屋的登记门牌地址与派出所出具的地址不唯一对应，无法确认民政房管所对涉案房屋具有合法出租方身份。根据民政房管所出具《广州市民政局向广州市房地产登记所出具的说明》证据显示，其在第三行承认了秀丽二路679号调整为上九路73号，并不是指向涉案××房屋。再而根据民政房管所提供的《出具户籍(地址)证明申请表》(华林派出所)只能够证明30号之二变更为秀丽二路679号，但无法直接对应秀丽二路675号或679号变更为涉案的××房屋。但一审法院仅凭借民政房管所受广州市民政局委托，有管理相关房屋的权限，为合法代管人，便以此确认民政房管所对涉案房屋具有合法出租方身份，事实不清，证据不足。2.民政房管所提供《房屋安全鉴定书》显示的门牌号码为××、73号，不具有唯一性，且登记的建筑面积600平方米与双方租赁合同上记载的888.1平方米不符。鉴定书上陈述的70年代加建与民政房管所提交的补充证据修建许可的时间为80年代不相符合。3．房屋部分楼层产权不明，民政房管所称涉案房屋为广州市民政局代管房，民政房管所受其委托管理该房，但其提供的证据房地产权证上记载为两层半，与涉案房屋“上九路71号地下至五层”的现状不符，且无证据证明其余楼层具有合法产权而不是违章建筑，无法证实民政房管所为合法出租方。四、在王云甫并无违约的情况下，民政房管所不应随意解除合同。《租赁合同》约定租赁期限自2008年1月1日至2009年12月31日，民政房管所将涉案房屋出租给王云甫，王云甫应按期缴纳房屋月租金。合同期限届满后，双方仍继续履行合同约定的义务，至目前为止，王云甫均有缴纳涉案房屋月租金，并无违约行为，时间长达九年，民政房管所并未提出异议。且民政房管所作为公权力机关，王云甫对其具有信赖利益，即相信民政房管所不会随意解除合同。但与民政房管所相比，王云甫只是普通经营者，若随意解除合同，且前期对房屋装修维护投入巨大，这将会给王云甫造成重大经营风险及金钱损失。五、即使法院支持民政房管所解除合同，为避免当事人诉累，应判令一并退还房屋租赁保证金。根据《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另《租赁合同》第四条约定，甲方（即出租方）应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（即王云甫）。经庭审查明王云甫己按照合同约定于2001年12月28日缴纳涉案房屋保证金，且在一审庭审中提及到保证金的问题，民政房管所亦当庭表示，若合同解除，同意返还王云甫缴纳的房屋租赁保证金(有庭审笔录可以印证)，如民政房管所庭后再反悔则违反民诉禁反言原则，其变更的行为不应得到法院支持。一审法院认为王云甫未提出反诉，民政房管所也没有表示不予退还或没收保证金，因此对于该项请求不予支持的做法不妥。基于双方当事人的约定及法律明文规定，为避免当事人诉累，法院应支持王云甫要求返还合同保证金的请求，减少司法资源的浪费。六、一审法院认定王云甫应在判决发生法律效力之日起30日内，腾空搬出房屋并交还给民政房管所的时间过短，并非合理期限，王云甫根本无法在如此之短时间内重新找到合适的房屋。民政房管所二审答辩：同意一审判决的结果处理，不同意王云甫的上诉请求。民政房管所于2018年4月24日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令解除王云甫与民政房管所之间关于荔湾区上九路71号地下至5楼房屋的房屋租赁关系；2.判令王云甫立即将位于荔湾区上九路71号地下至5楼房屋腾空交还民政房管所；3.判令王云甫按每月37992.8元的标准向民政房管所支付从逾期支付之日起至王云甫实际交还房屋之日止的租金或房屋占用费；4.本案诉讼费用由王云甫承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区上九路71号地下至5楼房屋为广州市民政局的代管房。民政房管所受广州市民政局委托管理该房屋。2007年12月24日，民政房管所和王云甫签订《广州市房屋租赁合同》，约定：民政房管所将坐落在荔湾区上九路71号地下至5楼房屋出租给王云甫，作商业用途，建筑面积888.1平方米；租赁期限从2008年1月1日至2009年12月31日，租金每月37992.8元；王云甫向民政房管所交纳（人民币）99000元保证金，民政房管所应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回王云甫；租赁期届满，王云甫应将承租房屋交回民政房管所；等等。上述租赁合同于2008年1月4日经房管部门登记备案。现涉案房屋由王云甫作商铺使用。至2018年10月31日，王云甫均有缴纳涉案房屋月租金。2018年6月20日，一审法院在广州市荔湾区上九路71号地下至5楼部位房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来一审法院院登记。2018年10月8日，一审法院送达起诉状副本给王云甫。一审法院认为：民政房管所与王云甫签订的《广州市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，民政房管所与王云甫签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是王云甫一直按月向民政房管所支付租金，因此，民政房管所与王云甫之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。第二百三十二条的规定:“（不定期租赁）当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”王云甫在2018年10月8日收到本院依法送达的起诉状副本，一审法院确定民政房管所解除租赁关系的诉求已于此时实际到达王云甫，因此，确定双方的租赁合同关系在2018年10月8日起解除。王云甫应将广州市荔湾区上九路71号地下至5楼房屋及时腾空交还民政房管所。对民政房管所主张按原月租金37992.8元的标准向王云甫收取至交还房屋之日止的房屋占用费，一审法院予以支持。对王云甫在答辩称如解除双方的租赁关系，应一并退还房屋租赁保证金问题。因王云甫就退还房屋租赁保证金问题并无向一审法院提出反诉，且民政房管所亦没有表示不予退还或没收保证金，因此，王云甫在搬迁退房时可就保证金退还问题与民政房管所协商，协商不成，王云甫可另循法律途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定,于2018年11月26日作出一审判决:一、确认广州市民政局房屋管理所与王云甫关于广州市荔湾区上九路71号地下至5楼房屋的租赁合同关系于2018年10月8日起解除；二、在判决发生法律效力之日起30日内，王云甫（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区上九路71号地下至5楼房屋并交还给广州市民政局房屋管理所；三、自本判决发生法律效力之日起30日内，王云甫向广州市民政局房屋管理所支付从2018年11月1日起至王云甫实际搬迁之日的房屋占用费（标准按每月37992.8元计算）。王云甫如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费用100元，由王云甫负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：涉案房屋的门牌发生过变更，广州市公安局荔湾区分局华林街派出所2018年11月13日在《出具户籍（地址）证明申请表》查证情况中载明，1963-1970年上九路30号、30号之一、30号之二变更为秀丽二路675号、677号、679号，1982-1987年秀丽二路675、679号变更为上九路67、69、71号。华林街派出所还于2004年9月14日出具意见，明确原秀丽二路681、679号门牌现在变更为上九路73、71号。二审诉讼中，民政房管所表示王云甫最后一期缴纳涉案房屋的租金时间为2019年2月28日。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：一审判决解除民政房管所与王云甫关于广州市荔湾区上九路71号地下至5楼房屋租赁合同关系所作处理是否不当。案件事实表明，王云甫向民政房管所承租涉案房屋作商铺经营使用，双方所签《广州市房屋租赁合同》已于2009年12月31日届满，其后双方没有续签合同，但王云甫继续使用租赁房屋，也一直按原租赁合同向民政房管所支付租金，一审判决认定双方形成不定期租赁合同关系，处理正确。对不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，该项解除权的行使与承租人是否按期缴纳租金无关。合同解除时间的确定是处理合同解除争议的正当内容，一审判决本案以民政房管所起诉状副本送达之日作为双方租赁合同关系解除时点，并无不当。王云甫上诉主张30日的搬迁时间过短，理由并不充分。对本案一审判决的处理，本院予以维持。鉴于王云甫2018年11月后仍实际向民政房管所缴纳房屋占用费，该费用可在一审判决王云甫应支付的房屋占用费中据实抵扣。本案是民政房管所依其与王云甫所签商铺租赁合同的履行情况提起的诉讼，王云甫本案上诉主张民政房管所的事业单位法人身份并不能否定民政房管所的诉讼主张。依据广州市公安局荔湾区分局华林街派出所2018年11月13日、2004年9月14日两次出具的门牌变更情况意见，上九路30号之二、秀丽二路679号、上九路71号并非不能构成对应。王云甫与民政房管所签订的租赁合同对租赁房屋地址、楼层、面积均有明确约定，并不存在异议，王云甫对民政房管所涉案房屋出租方身份所提异议主张，理由不能成立。关于保证金的退还问题。因王云甫未提出反诉，民政房管所没有表示不予退还或没收保证金，一审判决认为王云甫可就此问题与民政房管所协商另行处理，并无不当。综上所述，王云甫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王云甫负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一九年三月十八日书记员  吴敏玲冯冠豪