广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终1093号上诉人（原审被告）：佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：关绍端。委托诉讼代理人：刘伟，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐美花，女，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：程树林，广东禅信律师事务所律师。委托诉讼代理人：关颖怡，广东禅信律师事务所实习律师。上诉人佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司（以下简称凯晖公司）因与被上诉人徐美花商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2018）粤0608民初2755号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人凯晖公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判凯晖公司支付徐美花逾期取得房屋产权证书违约金35.75元，并驳回徐美花的其他诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由徐美花负担。事实和理由：一、关于逾期办证违约金，一审判决变更合同约定，判决增加违约金没有法律和事实依据。1.根据合同自治原则，双方在签订《广东省商品房买卖合同》中已明确约定逾期办证时，凯晖公司应按已付房价款的0.01%向徐美花支付违约金，而一审判决也认定《广东省商品房买卖合同》合法有效，因此，关于凯晖公司逾期办证所应承担的违约责任也应依合同约定来执行。2.一审判决认定“违约金具有补偿性和惩罚性，如果当事人约定的违约金过低时，提供违约金金额，使其达到补偿守约方损失的目的”，凯晖公司对此是认可的，但本案并不具有该违约金调整的适用条件：第一，合同违约金最终目的都是为了补偿守约方的损失，具有填平性；第二，如果徐美花能够举证证明其因凯晖公司的逾期办证行为导致了一审判决中所说的“失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益”，那么凯晖公司对法院就违约金进行调整没有任何异议的。本案中，徐美花恰恰没有提供任何这方面的证据，且案涉房屋的房价至今已翻倍增长，在此情况下，一审判决仍以徐美花存在实际损失为由，对违约金进行调整，缺乏法律和事实依据。二、一审法院判决凯晖公司支付逾期供应燃气违约金6000元是错误的。1.凯晖公司已履行了《广东省商品房买卖合同》第十四条所约定的义务。2.即使如一审判决所言，买受人自行办理开通使用，即约定具备报装条件必须达到燃气使用条件。但双方在第十四条关于在规定日期内未达到使用条件的处理方式时，明确约定：非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担责任。第一，这个免责条款是双方协商一致的结果，对合同双方均有约束力；第二，该免责条款的约定，也证明不存在一审判决所说的凯晖公司“在开发涉案房产时未充分考虑市政配套方面可能存在的问题”这一情况。相反，正是因为考虑到连接凯晖苑小区的市政燃气管道的铺设是由佛山市高×燃气有限公司来实施而非凯晖公司，因此可能存在燃气公司无法完成市政管道铺设，导致小区燃气管道无法与市政燃气管道相连接这种可能的情况，所以双方才在合同第十四条中分别对非出卖人自身原因和属出卖人责任两种情况进行了约定。而正如一审判决所认定，小区燃气管道无法与市政燃气管道相连接，是因为佛山市高×燃气有限公司未完成连接凯晖苑小区的市政燃气管道的铺设，而非凯晖公司自身原因。因此，根据合同的约定，凯晖公司不应承担责任。一审法院在没有充分考虑免责条款约定的情况下，判决凯晖公司承担6000元违约金是错误的。事实上，包括徐美花在内的业主已与佛山市高×燃气有限公司签订了《客户申请表》《供用气合同》，有些还签订了《银行代扣气费委托书》或领取了《超预算安装（改装）收费单》，因此，对于无法供应燃气的问题，徐美花完全可以去追究佛山市高×燃气有限公司的责任，而非凯晖公司。被上诉人徐美花答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。徐美花向一审法院提出诉讼请求：1.判令凯晖公司向徐美花支付逾期取得房地产权属证书的违约金13871.27元（此违约金以购房款357507元为基数按每日万分之一从2016年10月31日计至2017年11月23日止）；2.判令凯晖公司将徐美花的佛山市高明区荷×街道文×路××号凯×苑×座××号房燃气设施与城市燃气管网连接；3.判令凯晖公司向徐美花支付逾期未接通燃气违约金6000元；4.本案诉讼费由凯晖公司负担。一审法院查明：2015年1月15日，徐美花与凯晖公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定：徐美花向凯晖公司购买佛山市高明区荷×街道文×路××号凯×苑×座××房，总价款为357507元；合同第八条约定：凯晖公司（出卖人）应在2016年8月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给徐美花（买受人）使用。合同第十四条约定：水、电、燃气、通信、有线电视、信报箱等配套管线设施在房屋交付时按约定安装到户或预留接口，具备报装条件，买受人自行办理开通使用，如果在规定日期未达到使用条件，属出卖人责任的，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金。关于产权登记的约定，双方签订的合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金（其余约定详见该合同）。另查明，徐美花已按合同约定向凯晖公司支付购房款。凯晖公司已于2016年8月30日将涉案商品房交付给徐美花，于2017年11月23日将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交付徐美花，完成了协助办理房地产权属转移登记手续的义务。再查明，由于佛山市高×燃气有限公司无法与张×村就补偿问题达成一致意见，案涉小区的燃气管道何时与市政燃气管道连接尚不确定。凯晖公司在庭审时表示目前凯晖苑小区的燃气管道仍不能与城市燃气管道连接。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。徐美花与凯晖公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同约定的义务和享有合同约定的权利。凯晖公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。凯晖公司于2016年8月30日将案涉商品房交付给徐美花使用，根据合同约定，其应于2016年10月29日前协助徐美花办理权属转移登记手续，但凯晖公司于2017年11月23日才将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交予徐美花，其逾期交付资料的行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据双方签订的合同第十五条约定，如因出卖人的原因逾期办理产权转移登记手续的，在买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。按此约定，违约金应为35.75元（357507元×0.01%），但该条关于违约金的约定明显过低。违约金具有补偿性和惩罚性，如果当事人约定的违约金过低时，提高违约金金额，使其达到补偿守约方损失的目的，平衡合同双方当事人的利益，从而实现合同的公平和正义。凯晖公司逾期办理房地产权属转移登记手续给徐美花造成一定程度的损失，该条款约定的违约金金额明显不足以弥补徐美花的损失，不符合违约金的功能。凯晖公司抗辩称并未造成徐美花实际的损失，一审法院认为，凯晖公司上述违约行为持续时间较长，而徐美花不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。故对凯晖公司关于逾期办证违约金的相关抗辩意见，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。对此，徐美花请求增加违约金，一审法院予以支持。综合凯晖公司违约的情形及合同履行情况，一审法院酌定凯晖公司以徐美花已付房价款为基数按日万分之一向徐美花支付逾期办证违约金13871.27元（357507×388×0.01%）。现徐美花主张凯晖公司逾期办证违约金13871.27元，一审法院予以支持。根据《商品房买卖合同》第十四条规定，燃气、通信等配套管线设施在房屋交付时按约定安装到户或预留接口，具备报装条件，买受人自行办理开通使用，如果在规定时期未达到使用条件的，属出卖人责任的，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金。凯晖公司抗辩称案涉小区燃气管道未能完成连接的原因属于合同所约定的非出卖人自身原因导致，故凯晖公司不承担违约责任。本案中，凯晖公司已经完成了凯晖苑小区燃气管道的铺设，由于佛山市高×燃气有限公司未完成连接凯晖苑小区的市政燃气管道的铺设，导致小区燃气管道并未与市政燃气管道相连接，无法实现通气的目的，上述原因不能完全归责于凯晖公司，但基于合同的相对性，凯晖公司的确未能在合同约定的日期内提供燃气给徐美花使用，凯晖公司已构成违约，其违约责任在于凯晖公司在开发案涉房产时既未充分考虑市政配套方面可能存在的问题，也没有及时与燃气公司沟通、协调，致使没有在合同约定的期限内提供燃气网管给徐美花接通使用，造成了徐美花一定程度的经济损失，应承担违约责任。凯晖公司同时抗辩称，合同仅约定安装到户或预留接口，只需要具备报装条件，凯晖公司不承担责任。本案中，合同不仅约定“安装到户或预留接口，具备报装条件”，而且约定“买受人自行办理开通使用”，即约定具备报装条件后必须达到燃气使用条件，凯晖公司的抗辩意见依据不足，一审法院不予采纳。因徐美花未能提供证据证明其实际遭受的损失，一审法院结合日常生活实际需要，根据公平原则和诚实信用原则，酌定凯晖公司支付徐美花逾期未接通燃气违约金6000元。对徐美花请求逾期未接通燃气违约金6000元，一审法院予以支持。由于案涉小区的燃气管道何时与市政燃气管道连接尚不确定，凯晖公司亦表示目前不能接通，徐美花主张将案涉房屋的燃气设施与城市燃气管网连接，因暂无实现连接的事实条件，一审法院对该主张不予支持。若案涉房屋的燃气设施与城市燃气管网连接的条件成就，徐美花可继续要求凯晖公司履行将案涉房屋与城市燃气管网连接并保证燃气供应的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决：一、凯晖公司应于判决生效之日起十日内支付逾期取得房屋产权证书的违约金13871.27元给徐美花；二、凯晖公司应于判决生效之日起十日内支付逾期供应燃气的违约金6000元给徐美花；三、驳回徐美花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费297元，减半收取148.5元，由凯晖公司负担。二审期间，凯晖公司向本院提交了（2017）粤06民终3353号民事判决书，拟证明一审法院将逾期办证违约金调整为每日万分之一过高。经审查，该证据与本案无关，故本院不予采信。二审期间，徐美花未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为:1.凯晖公司是否存在逾期办理房地产权属转移登记手续的违约行为，应承担何种违约责任；2.凯晖公司是否存在未按合同约定履行开通燃气管网的义务，应承担何种违约责任。关于争议焦点一。根据《广东省商品房买卖合同》的约定，凯晖公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。凯晖公司于2016年8月30日将案涉商品房交付给徐美花使用，根据合同约定，其应于2016年10月29日前协助徐美花办理房屋产权转移登记手续，但其于2017年11月23日才将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交予徐美花，其逾期交付资料的行为已构成违约，依法应承担违约责任。虽案涉合同约定凯晖公司逾期提交房屋产权登记资料的，应按已付房价款0.01%的标准向徐美花支付违约金，但该条关于违约金的约定明显过低，不具有违约金所应具有的惩罚性质。同时，凯晖公司逾期办理房地产权属转移登记手续必将给徐美花生活带来不便并由此产生一定程度的损失，合同约定的违约金金额无法起到弥补徐美花损失的作用。徐美花主张违约金过低并请求予以调整于法有据，本院予以维持。一审法院综合凯晖公司违约的情形、徐美花支付房价款的金额及凯晖公司已于2017年11月23日将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交予徐美花的事实，酌定凯晖公司以徐美花已付房价款按日万分之一向徐美花支付逾期办证违约金13871.27元（357507×388×0.01%）并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。根据《广东省商品房买卖合同》的约定，凯晖公司应在房屋交付时将水、电、燃气、通信、有线电视、信报箱等配套管网设施安装到户或预留接口,具备报装条件。因凯晖公司的责任未达到使用条件的，凯晖公司应每日按购房总额的万分之一向徐美花支付违约金。本案中，凯晖公司虽已完成案涉小区燃气管道的铺设，但小区燃气管道并未与市政燃气管道相连接，无法实现通气的目的。根据已查明事实可知，导致案涉小区燃气管道无法与市政燃气管道连接的原因为佛山市高×燃气有限公司未完成连接案涉小区的市政燃气管道的铺设，上述原因不能完全归责于凯晖公司，故不应完全依照《广东省商品房买卖合同》的约定判令凯晖公司承担违约责任。但凯晖公司在开发案涉房产时未充分考虑市政配套方面有可能存在的问题，导致案涉房屋无法接通天然气，必将给买受人生活带来不便并造成一定程度损失，故一审法院酌定凯晖公司向徐美花支付判决生效前逾期供应燃气的违约金6000元并无不当，本院予以维持。凯晖公司上诉主张其不应承担对未按合同约定履行开通燃气管网的违约责任缺乏依据，本院不予支持。由于案涉小区的燃气管道何时与市政燃气管道连接尚不确定，而此亦非凯晖公司所能控制，但凯晖公司仍负有将案涉房屋与城市燃气管网连接的义务，凯晖公司应积极促成案涉房屋实现燃气接通，在条件成就的基础上履行将案涉房屋与城市燃气管网连接并保证燃气供应的义务。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。凯晖公司的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费297元，由上诉人佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一九年三月二十六日法官助理黄结仪书记员蔡依丽