河南省博爱县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0822民初61号原告：焦作市聚万家物业管理有限公司，住所地：博爱县鸿昌街道办事处文化路东段鼎基新城小区锦绣苑**楼****。法定代表人：王莉，公司经理。委托诉讼代理人：孙宪贵，男，1946年2月13日出生，汉族，住博爱县，公司员工。被告：张素娟，女，1986年10月26日出生，汉族，住博爱县。原告焦作市聚万家物业管理有限公司（以下简称聚万家物业公司）与被告张素娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聚万家物业公司的委托诉讼代理人孙宪贵、被告张素娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。聚万家物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业服务费952.28元、滞纳金856.9元，合计1809.18元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年4月22日，原告受博爱县鼎基新城小区开发商河南鼎基房地产开发有限公司的聘请，为博爱县鼎基新城提供前期物业管理服务，并签订了《鼎基新城前期物业服务合同》。被告系博爱县鼎基新城小区C2号楼2单元502室业主，于2011年2月21日入住并享受物业服务。此房面积119.34㎡，每月每平方按0.42元计算，未按期缴纳的按天千分之三加收滞纳金。自2016年1月1日起至2017年7月31日止，被告共欠物业费952.28元，原告多次催要，被告拒付，致使所欠物业费产生的滞纳金为856.9元。张素娟辩称，一、原告与答辩人之间的物业管理服务关系于2015年5月20日已经终止，答辩人已经足额向原告支付了2011年2月21日至2015年12月31日之间的物业费，自2015年5月20日之后原告与答辩人之间已不存在物业管理服务关系，其要求答辩人支付2016年1月1日至2017年7月31日之间的物业费无法律依据，具体事实证据如下：1.原告在诉状中所依据的《鼎基新城前期物业服务合同》系其与鼎基新城开发商河南鼎基房地产开发有限公司（以下简称鼎基房地产公司）在2011年7月1日签订，合同履行期限至2012年12月31日止，合同期满后双方未续约。2.退一步讲，即使原告与鼎基房地产公司自2012年12月31日之后因双方维持现状而形成了不定期物业服务合同，此不定期物业合同也于2015年5月20日终止，因为2015年5月20日原告发函通知河南鼎基房地产开发有限公司，要求终止鼎基新城前期物业服务合同关系，鼎基房地产公司于2016年1月4日书面通知原告，要求限期交接财产并搬离，实质上双方已形成解除合同关系合意，双方物业管理服务合同已经终止。博爱县人民法院（2016）豫0822民初237号判决书和焦作市中级人民法院（2016）豫08民终1938号判决书均对上述事实进行判决并已生效（证据2份）。二、原告在终止合同后拒绝移交财产并撤离小区，并以存在事实的服务为由向答辩人索要2016年之后的物业费，已属违法行为。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第2款：物业服务企业拒绝退出、移交并以存在事实上的物业服务关系为由请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。事实上原告自2016年起已经停止对鼎基新城C区的物业服务，具体事实证据如下：1.本人住在五楼，2015年夏天，房顶滴水严重，多次向物业公司反映申请维修，但物业推脱这是房屋质量问题属房产开发公司责任，不予理睬。经多次打电话、现场报修后，最后一直坐在开发商办公室等待处理，开发商工作人员才到家查看，说是雨大从六楼倒流渗漏到五楼房顶，让我们联系六楼住户（六楼一直无人装修入住），前后跑了近一个月，问题也未解决，至今房顶漏水印记尚在。2．2017年七月初将山地车放在车棚上楼取手机，随即下楼就发现山地车已丢。多次与门岗结合希望查看监控，但门岗就一句话，没有监控，你报警吧。被告于2017年7月18日向鸿昌派出所报案，鸿昌派出所立案后出具《受案回执》。至今丢失山地车未找回。综上原告2016年后并不存在物业服务事实（证据2份，证人3人）。基于以上事实和依据，答辩人认为本人与原告自2015年5月20日之后已不存在物业服务合同关系，也不存在享受聚万家物业公司提供的物业服务之事实，原告再依据《鼎基新城前期物业服务合同》向答辩人主张物业服务费的请求于法无据，提请人民法院依法予以驳回并判决本人（张素娟）不应当支付2016年1月1日至2017年7月31日物业费和滞纳金。本院经审理认定以下事实：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实，本院认定如下：原告聚万家物业公司向本院提交的证据有：1、前期物业服务合同一份、合同条文摘抄两张、文件一份；2、客户登记表；3、催交通知书；4、费用计算表；5、诉前调解登记表。被告张素娟质证后认为，对第一、二组证据无异议，对第三组证据有异议，被告没收到这个催交通知书，第四组证据有异议，被告不应该交这个费用，对第五组证据无异议。本院经审查认为，对原、被告无异议的第一、二、五组证据，本院予以采信。第三组证据无被告的签收记录，本院不予采信；第四组证据是原告计算的依据，应以本院计算为准。被告张素娟向本院提交的证据有：判决书一份，受案回执一份，照片复印件一份，证明已经解除物业服务合同，已经不再服务。原告聚万家物业公司质证后认为，对判决书真实性无异议，但是这个判决书所确认时间与最终中院判决时间不一致，应以中院最终判决2017年7月31日搬离时间为准。对受案回执有异议，应当认定车辆是在什么地方丢的，根据前期物业合同第11条规定，物业管理区域内，实行停车收费管理，没交费的或已经交费没有按照指定位置停放的，丢失不负责任。对照片不能说明任何问题。本院经审查认为，原告聚万家物业公司对判决书的真实性无异议，本院予以采信；受案回执属公安机关受案的文书，本院予以采信；照片模糊不清，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2010年4月22日，原告聚万家物业公司与河南鼎基房地产开发有限公司签订了《鼎基新城前期物业服务合同》，河南鼎基房地产开发有限公司选聘原告聚万家物业公司，为其开发的博爱县鼎基新城提供前期物业管理服务。合同约定了缴纳物业费的时间为每年年末缴纳下年物业费，违约责任为每逾期一天按千分之五支付滞纳金，合同期限为2010年4月22日至业主大会成立时。2013年11月25日，博爱县发展和改革委员会出具博发改（2013）84号文件，批复原告聚万家物业公司在鼎基新城的物业费收费标准为每平方米0.42元。2016年8月15日，焦作市中级人民法院作出（2016）豫08民终1938号民事判决书，确认原告聚万家物业公司与河南鼎基房地产开发有限公司终止前期物业服务合同；2017年6月16日，博爱县人民法院作出（2017）豫0822民初220号民事判决书，判决原告聚万家物业公司在判决生效后立即停止对博爱县鼎基新城小区的所有物业服务行为；同年7月31日，焦作市中级人民法院作出（2017）豫08民终2324号民事判决书，维持了一审判决。被告张素娟系博爱县鼎基新城小区C2号楼2单元502室业主，于2011年2月21日入住并享受物业服务。此房面积119.34㎡。自2016年1月1日起至2017年7月31日止，被告共欠物业费952.28元。本院认为，原告聚万家物业公司为被告张素娟物业服务，被告张素娟应按照约定支付相应物业费，故原告聚万家物业公司的诉讼请求，本院予以支持，但其请求超出规定部分，本院不予支持。关于滞纳金问题，庭审中被告张素娟认为约定的违约金过高，应予以减少。本院认为，前期物业服务合同约定的滞纳金过分高于实际损失，应予减少，本院酌定为违约金为原告聚万家物业公司计算滞纳金的20%。被告张素娟认为，2016年1月4日原告聚万家物业公司与开发商终止了物业服务合同，原告聚万家物业公司不应再收取物业费。本院认为，即使物业服务合同终止，并不代表物业公司停止了物业服务，2017年7月31日，焦作市中级人民法院作出（2017）豫08民终2324号民事判决书终止了原告聚万家物业公司在鼎基新城的物业服务，故原告聚万家物业公司的物业服务终止时间应界定在2017年7月31日。被告张素娟的抗辩，本院不予支持。被告张素娟认为，其所居住的楼顶漏水，物业公司和开发商相互推诿，未进行维修，且其山地车在小区车棚丢失，原告聚万家物业公司也未有个说法，说明原告聚万家物业公司已不在服务。本院认为，被告张素娟所陈述的事实，不能证明原告聚万家物业公司已停止物业服务，故被告张素娟的抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张素娟须在本判决生效之日起立即支付原告焦作市聚万家物业管理有限公司物业费952.28元及滞纳金171.38元。二、驳回原告焦作市聚万家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张素娟负担。如不服判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王云峰二〇一九年三月八日书记员  郭璐璐