广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终117号 上诉人（原审原告）：黄俊，男，1989年10月9日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 上诉人（原审原告）：卓子雄，男，1985年12月15日出生，壮族，住广西贺州市八步区。 上诉人（原审原告）：李田军，男，1957年1月6日出生，汉族，住南宁市青秀区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：李煜，广西灵丰律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：黄健强，男，1983年6月30日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：聂翠，女，1984年5月4日出生，汉族，住云南省昭通市水富县。 四上诉人共同委托诉讼代理人：邱文博，广西灵丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西大众房地产开发有限公司，住所地：南宁市新竹路**好运公寓****房，现主要办理机构所在地：贺州市太白社区凤凰巷68-1号。 法定代表人：朱江。 上诉人黄健强、黄俊、李田军、卓子雄因与被上诉人广西大众房地产开发有限公司（以下简称大众公司）合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2018）桂1102民初2267号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人黄健强、黄俊、李田军、卓子雄上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销(2018)桂1102民初2267号民事判决，另行改判由被上诉人赔偿上诉人四人各项损失合计人民币681098元。二、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，作出的错误判决依法应予纠正。2012年12月19日，原贺州市鑫誉房地产咨询有限责任公司（以下称鑫誉公司）与被上诉人签订《大众新华园小区楼房代理销售协议》，约定代理销售被上诉人开发的大众新华园小区楼房剩余房源；之后，又于2013年11月27日，与被上诉人签订《房屋代理销售协议》，约定继续代理销售被上诉人开发的大众新华园6#楼部分房屋。上诉人与大众公司签订两个协议后，在2012年12月19日至2013年1月19日期间自行筹集资金先行向大众公司支付项目定金1300万元，后续再展开楼盘销售工作。上诉人认为上诉人与被上诉人的销售协议不具有欺诈性，没有损害公共利益，两个协议都明确约定上诉人销售对象须符合经济适用房购买资格，且通过上诉人购买涉案房屋购房户都通过审核具备购房资格。上诉人开始销售的时候，买房人和大众公司签订认购协议书，通过大众公司的经济适用房购房审核。鑫誉公司已经依约完成被上诉人就大众新华园小区交办的代理销售工作，相关款项也已经全部转入被告大众公司指定账户，依法亦可取得相关的约定报酬。一审法院仅以“委托代理销售无效”为由，背离上诉人已经合理妥善完成代理销售任务这一本案客观事实，便判决要求上诉人返还依法可取得、亦已取得的费用款项，无事实及法律依据。退一万步讲，即使要退还款项，大众新华园小区至今不能开工建设，系因被上诉人原因，相关购房户向贺州市八步区人民法院提起系列案诉讼，法院判决要求原鑫誉公司股东即本案上诉人应于判决生效之日起十日内共同返还第三人楼层系数费、置换费并支付利息等一系列款项，也应当由被代理人即被上诉人承担返还责任，而非已经合理妥善完成代理销售任务的鑫誉公司。请求二审人民法院依法撤销（2018)桂1102民初2267号民事判决，另行改判由被上诉人赔偿上诉人四人各项损失合计人民币681098元。 被上诉人大众公司二审期间未作答辩。 上诉人黄健强、黄俊、李田军、卓子雄一审诉讼请求：一、请求判令由被告赔偿四原告各项损失合计681098元；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年，被告大众公司拟开发建设大众新华园（农药厂小区）项目，所建住房属经济适用房。2012年12月19日，原贺州市鑫誉房地产咨询有限责任公司（以下简称鑫誉公司）与被告大众公司签订《大众新华园小区楼房代理销售协议》，约定被告大众公司将大众新华园小区楼房剩余房源200套交由鑫誉公司代理销售；该房源代理销售项目预交房款每套定金5万元，定金总计人民币1000万元，届时被告大众公司开具200套房的收据给鑫誉公司，定金款存入被告大众公司指定账户。2013年11月27日，鑫誉公司与被告大众公司又签订《房屋代理销售协议》，约定被告大众公司将大众新华园6#楼部分房屋，共计30套交由鑫誉公司代理销售；鑫誉公司代理销售上述房源，代理被告大众公司向购房户收取购房定金及首期房款共8万元/户，并引领购房户到被告大众公司销售部开立收款收据，购房户剩余购房款日后由被告大众公司直接与房户结算，鑫誉公司须在2014年3月31日前完成上述代理销售任务，代理收取的定金及首期房款应于2014年3月31日前划转到被告大众公司指定账户。签订上述协议后，鑫誉公司开展代理销售活动。鑫誉公司收取了相关购房户的三项费用：购房定金款、置换费、楼层系数费。鑫誉公司代收到购房户交纳的相关费用后，从2012年12月19日至2013年2月4日,鑫誉公司向被告大众公司支付了购房户缴交的购房定金款合计人民币1300万元。鑫誉公司向购房户收取的置换费、楼层系数费没有支付给被告大众公司。另查明，鑫誉公司企业类型为有限责任公司,股东为黄俊、卓子雄、李田军、黄健强，该公司于2016年1月21日办理工商注销登记，注销原因是决议解散，该公司未经清算程序。因大众新华园小区至今不能开工建设，相关购房户遂向贺州市八步区人民法院提起系列案诉讼，起诉原鑫誉公司的股东即四原告承担返还相关款项的责任，该系列案经一、二审程序后，法院最终判决，原鑫誉公司股东即本案四原告应于判决生效之日起十日内共同返还楼层系数费、置换费并支付利息。 该院认为，经济适用房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性的政策性住房。因其具有社会保障的性质，故国家对经济适用房的购买对象、申请条件、上市交易等均有特殊的规定。根据国家相关政策，购买经济适用住房享有政府优惠，其购买对象具有特定性即城镇低收入家庭。本案中，大众公司拟开发建设大众新华园（农药厂小区）项目属经济适用住房。被告大众公司明知自身和为其代理的原鑫誉公司不具有经济适用住房代理销售资格。而原鑫誉公司也明知自己不具有经济适用住房代理销售主体资格的情况下，双方签订了代理销售协议书，而且骗取对方可以身份置换并收取置换费之行为具有欺诈性，损害了社会公共利益，故委托代理销售协议无效。因无效代理销售行为取得的财产应当返还。已发生法律效力的一审、二审判决书判决，黄俊、卓子雄、黄健强、李田军共同返还楼层系数费、置换费和承担利息损失给相应的购房户。本案四原告把应共同返还的楼层系数费、置换费和承担利息作为损失而主张被告大众公司赔偿，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告黄俊、卓子雄、黄健强、李田军的诉讼请求。 上诉人黄俊、卓子雄、黄健强、李田军对一审认定“鑫誉公司代收到购房户交纳的相关费用后……向被告大众公司支付了购房户缴交的购房定金款合计人民币1300万元”有异议，认为原鑫誉公司是在向大众公司支付1300万元后，才展开楼盘销售工作。 上诉人向本院提交微信聊天记录截屏5张，证明购房户通过了经济适用房资质审查。 综合诉辩意见，对当事人没有异议的事实本院予以确认，对上诉人有异议的事实本院认定如下：上诉人一审时提供相关证据证明，在2012年12月19日至2013年2月4日之间向大众公司支付了1300万元，开展楼盘销售工作是在2013年1月起，直至2015年。该期间存在交叉，上诉人认为是在向大众公司支付1300万元后，才展开楼盘销售工作的主张并不成立。上诉人提交的微信聊天记录截屏，不是证明购房户获得经济适用房购买资格的合法文件，本院不予采信。 本院认为，上诉人向相关购房户收取的楼层系数费、置换费，并未支付给被上诉人大众公司，也未退还相关客户，要求被上诉人大众公司赔偿没有事实依据。上诉人即使认为该费用为代理销售应获得的利益，因上诉人不具有经济适用房销售或代理销售资格，生效的法律判决确认双方当事人签订的代理销售协议书为无效合同，该代理销售协议对双方亦不具约束力，上诉人要求被上诉人承担该收益损失没有事实和法律依据。上诉人的上诉理由不成立，一审处理并无不妥，本院予以维持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人黄俊、卓子雄、黄健强、李田军上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10611元（上诉人黄俊、卓子雄、黄健强、李田军已预交），由上诉人黄俊、卓子雄、黄健强、李田军共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  邹朗平 审判员  凌丽琪 审判员  张依传 二〇一九年三月十四日 法官助理侯美妃 书记员黄中兴