文书内容广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终3067号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄波，男，1970年6月6日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人：周伙龙，广东中亿律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：曾广燕，女，1980年9月19日出生，汉族，住广西壮族自治区岑溪市。委托诉讼代理人：黄建良，广东南鹏展法律师事务所律师。原审第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市**中山五路**汇智大厦****6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈宇轩，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈奕纯，女，该公司员工。原审第三人：中山农村商业银行股份有限公司民众支行，，住所地广东省中山市民众镇浪网大道**统一社会信用代码91442000668166035Q。主要负责人：何磊，该支行行长。委托诉讼代理人：何全胜，男，该支行员工。上诉人黄波因与被上诉人曾广燕及原审第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）、中山农村商业银行股份有限公司民众支行（以下简称农商银行民众支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初5933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人黄波上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令曾广燕继续履行2016年6月15日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》，曾广燕将涉案房屋过户至黄波名下并交付给黄波，由黄波代曾广燕清偿第三人农商银行民众支行的债务，并在过户当天将购房余款支付给曾广燕；3.驳回曾广燕的反诉请求。事实和理由：一、曾广燕要求解除房屋买卖合同的理据不充分。1.曾广燕以黄波逾期支付定金为由而要求解除合同，不符合事实及法律规定。2.2016年8月24日之前，黄波因资金未到位未能在约定时间内办理楼款监管及核税递件过户手续，但黄波因资金未到位而逾期，并未达到合同约定的逾期履行超过十五个工作日的解除条件，故曾广燕不能以此为由拒不履行合同，更不能要求解除合同。根据涉案合同第四条第1项的约定，黄波需要于2016年8月3日将楼款480000元支付至双方约定的银行监督账户，但黄波因资金未到位而未能按约定期限办理。3.2016年8月24日及之后，曾广燕继续要求2万元违约金属无理要求，虽中介方多次协商，因买卖双方就此违约金数额问题一直无法达成一致，致使交易一直无法完成，曾广燕更不能以此为由要求解除合同。二、本案中，曾广燕不仅存在违约行为，而且故意以各种方式阻止继续履行合同，黄波有权要求继续履行合同。1.根据黄波与曾广燕双方于2016年6月15日签订的《补充协议》，曾广燕应于2016年8月1日后配合黄波对涉案房屋的天台进行施工、用水、用电等工程，但曾广燕却拒不履行该义务，曾广燕构成违约。2.2016年8月24日，中介方通知黄波与曾广燕办理楼款监管及核税递件过户手续时，黄波同意按合同约定的每日万分之五承担违约金，但曾广燕却提出2万元违约金的无理要求，并以此为由拒不继续交易。曾广燕的行为构成违约。3.因曾广燕提出无理要求并拒不继续履行合同，黄波于2016年8月24日通过中介方向曾广燕发出继续履行合同的《告知函》，但曾广燕收到《告知函》后，却仍坚持2万元违约金的无理要求并拒不继续交易，曾广燕的行为构成违约。4.根据黄波、曾广燕签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》第六条第1点的约定，中介方要求将房产证原件交给中介方保管，本是为交易的顺利进行，曾广燕在收到2016年9月5日办理继续交易《告知函》的情况下，却于2016年9月4日要求中介方拿回房产证，明显是在阻止继续履行合同，曾广燕的行为构成预期违约。5.黄波于2017年4月7日起诉要求曾广燕继续履行合同，但曾广燕却于2017年7月4日将涉案房屋抵押给农商银行民众支行，以此方式来阻止继续履行合同，曾广燕的行为属违约。三、根据本案的相关证据，黄波未构成根本违约，而曾广燕已构成根本违约。综上所述，黄波认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，对黄波极不公平，故黄波请求法院依法撤销一审判决，以维护黄波的合法权益。被上诉人曾广燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人乐有家公司述称，乐有家公司在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在黄波与曾广燕发生争议后一直积极协调。请法院依据事实，公正判决。原审第三人农商银行民众支行述称，对于本案的买卖合同，农商银行民众支行不知情。1.农商银行民众支行对涉案房地产享有抵押权经登记公示，依法有效。截至2018年6月10日，曾广燕贷款金额余额为295265.87元，能按合同约定归还利息。2.若法院判决继续履行涉案房屋买卖合同，黄波必须先代为清偿相应债务，消灭抵押权。若法院判决继续履行房屋买卖合同的，农商银行民众支行同意在黄波清偿债务后注销相关的抵押权。至于黄波与曾广燕之间诉争的其他问题与农商银行民众支行无关。黄波于2017年4月7日向一审法院起诉请求：曾广燕继续履行2016年6月15日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同，由曾广燕将位于中山市东区和景花园盛景街3幢702房协助过户至黄波名下，并将该房地产交付给黄波。一审诉讼中，黄波变更诉讼请求为：黄波代曾广燕清偿第三人农商银行民众支行的债务，由第三人农商银行民众支行协助注销涉案房产抵押以及交付涉案房屋，黄波在过户当天一次性将购房余款支付给曾广燕。曾广燕向一审法院反诉请求：1.解除曾广燕与黄波于2016年6月15日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同、补充协议、资金托管协议中形成的房屋买卖合同关系；2.确认黄波存在违约行为，违约金按房屋总价款的20%计为116000元，扣除定金100000元后，黄波仍需向曾广燕支付违约金16000元。一审法院认定事实：2016年6月15日，黄波（买方）与曾广燕（卖方）及中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）（居间方）签订二手房买卖居间合同。该合同约定：买卖双方交易的房地产位于中山市东区和景花园盛景街3幢702房，房地产证号为**××07；该房产转让总价款为580000元；买方同意在本合同签订时向卖方支付定金100000元。买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；买方须于2016年8月3日之前将楼款（不含定金）480000元支付至买卖双方约定的银行监管账户；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房地产证；该房产没有设定抵押，卖方对该房产享有完全的处分权，卖方应在签署合同当日将房地产证交予居间方；买方自愿负担涉案房屋交易全部税费；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。当天，黄波（买方）与曾广燕（卖方）及家家顺公司（居间方）还签订了补充协议，约定：过户递件当天支付首期款；卖方于2016年9月1日之前交房给买方，配合办理过户手续（水、电、煤气、物业）并结清交房前的所有费用；卖方须配合买方于8月1日后在天台进行施工、用水、用电等工程，买方另装水表、电表，所产生的费用由买方自行承担。资金托管协议则约定，买卖双方将定金100000元交由居间方免息托管，买卖双方同意房产证原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态后五个工作日内，居间方直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方指定的收款账户。同日，曾广燕将涉案房屋的权属证书原件交由家家顺公司托管。合同签订后，黄波分别于2016年6月24日、7月4日向曾广燕支付定金各50000元。2016年8月14日，曾广燕与家家顺公司在向黄波发出催告函，要求其收到该函件2日内履行办理首期款或一次性所付楼款监管手续、递件过户手续。2016年8月24日，黄波向曾广燕发出告知函表示，其因资金未到位未能在约定期限内办理楼款资金监管及核税递件过户手续，愿意按照合同约定支付总价款每日万分之五的违约金并继续履行合同，要求曾广燕在2016年9月5日依次办理首期款监管手续及核税递件过户手续。后黄波以曾广燕拒不办理资金监管及核税过户手续为由诉至一审法院，主张前述实体权利。一审诉讼中，曾广燕提出反诉，主张前述反诉实体权利。另查，曾广燕提交了其与家家顺公司员工（电话号码：180××******）之间的短信记录。短信记录显示：2016年8月4日，曾广燕于16时8分要求“请跟进黄生是否明天可以转账”；次日，曾广燕再次询问跟进情况并于12时15分告知家家顺公司员工“……说要十号，我周一必须要收到钱，办理清楚手续，否则我当违约拿会我的房产证，没有商量的余地”，家家顺公司员工于15点06分回复“曾姐好，黄先生同意您的方案，我们现在定好下周三10号办理。您9月20再交房给她……”，曾广燕表示“10号再不办理就解约，这是我最后一次让步”。2016年8月11日，曾广燕要求拿回房产证，并表示等收到钱再去办理更名等手续。2016年8月30日、曾广燕询问家家顺公司员工跟黄波沟通的进展，家家顺公司员工表示联系不上黄波。2016年9月4日，曾广燕再次询问进展并要求拿回房产证，家家顺公司员工回复“这几天小邓一致在跟他沟通，他还是那么说，不过他有想和你谈好达成一致，解决问题的想法。我刚再打他电话，可能在忙没接，晚点我再打一下他的电话吧”。2016年9月5日，家家顺公司员工于10时21分表示“黄先生还没联系上，联系上了，什么情况再回复你”后，当天再无其他信息。2016年9月6日，家家顺公司员工告知“黄先生没有明确表态怎么交易，他说交给他的律师处理”，曾广燕表示不想拖延要求取回房产证。家家顺公司员工于19时21分建议“你看能不能按合同的拖延时间收取违约金，按合同约定办理手续”，曾广燕认为按合同约定已解除合同并表示不愿意让步，家家顺公司员工于19时21分回复“我们也有跟他沟通，想解决问题，但你提出的2万违约金他不接受，他现在又说交给他的律师处理”；家家顺公司员工于19时34分表示“你看那天你们在一起时沟通的违约金是四千多，要不违约金五千整……现在9月，大概4个月，现在去办手续你就可以收齐全款，从你收齐全款后付租金给他。这个只是建议，你看如何”，曾广燕表示不愿意付租金，家家顺公司员工于22时2分回复“要不不租，大家现在协商好，12月再办过户手续转楼款，你看这样是否可以”，曾广燕回复“可以，现在给47万，交房给完尾款”，要求“交房时间按学校寒假放假时间为准”以及“违约金五千照付”。次日，家家顺公司员工于7时25分表示黄波不肯退让已交给律师处理。庭审中，黄波主张其在2016年9月5日曾到家家顺公司等待曾广燕办理支付资金监管及递件过户手续，但没有证据证明。又查，截至2017年12月11日的中山市不动产登记资料证明表显示：位于中山市**和景花园盛景街****[土地证号：国（2013）易21061**；房产证号：**××07]的房地产即涉案房屋，权利人为曾广燕；涉案房屋于2017年7月4日抵押给第三人农商银行民众支行，最高额抵押被担保主债权数额为1097000元；本案诉讼中，黄波向一审法院提出诉讼保全申请，涉案房屋于2017年6月12日因本案被查封。庭审中，第三人农商银行民众支行表示，曾广燕于2017年6月30日向其借款300000元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。黄波与曾广燕及家家顺公司签订的二手房买卖居间合同、补充协议、资金托管协议均是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效，各方当事人均应恪守履行。从已查明的事实可知，黄波未在合同约定的时间内即2016年8月3日前将楼款480000元支付至银行资金监管账户，在双方约定办理资金监管手续及核税递件过户手续之日即2016年8月10日再次未能依约办理有关手续。在合同约定的15个工作日逾期期限的最后一天即2016年8月24日，黄波只是向曾广燕发出告知函表示愿意继续履行合同并按合同约定支付剩余房款、违约金，但未实际履行上述合同约定义务。同时，从曾广燕提交的其与家家顺公司员工之间的短信来看，曾广燕在收到黄波的告知函后多次询问家家顺公司涉案房屋交易进展，但家家顺公司一直无法联系上黄波，2016年9月5日即告知函指定办理资金监管及核税过户手续的截止日期，家家顺公司在曾广燕询问交易进展时再次表示无法联系上黄波，而黄波没有证据证明其在当天有联系乐有家公司或已着手办理相关手续，故黄波应就此承担举证不能的法律后果，一审法院认定黄波再次未能于约定期限内办理支付楼款及递件过户等手续。综上，一审法院认定黄波未能于约定期限内支付楼款及办理递件过户手续已构成违约，应承担相应的违约责任。二手房买卖居间合同约定“如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金”，现黄波逾期支付楼款及办理递件过户手续已超过十五个工作日，曾广燕要求解除其与黄波之间的房屋买卖合同关系，一审法院予以支持。相应地，黄波要求继续履行合同的诉求，一审法院予以驳回。根据前述合同约定，曾广燕要求黄波支付涉案房屋交易总价款20%的违约金即116000元，符合合同约定及法律规定，一审法院亦予以支持。由于曾广燕已收取黄波支付的定金100000元，同时曾广燕反诉诉求中表示如黄波需承担支付违约金的责任可先抵扣该笔定金，故一审法院对该违约金抵扣方法予以支持，并认定违约金的支付方法为：黄波应向曾广燕支付违约金116000元，已支付的定金100000元先予抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除曾广燕与黄波于2016年6月15日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同、补充协议、资金托管协议中形成的房屋买卖合同关系；二、黄波于一审判决发生法律效力之日起七日内向曾广燕支付违约金116000元（黄波已支付的定金100000元应先予抵扣）；三、驳回黄波的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元,诉讼保全费1020元,合共10620元（黄波已预交），由黄波负担；反诉案件受理费125元（曾广燕已预交），由黄波负担（黄波于一审判决生效之日起七日内返还曾广燕）。本院二审期间，上诉人黄波提交证据：情况说明，拟证明第三人乐有家公司的员工（邓尧）在交易过程中，乐有家公司的主要经手人是邓尧，告知函发出的经手人也是邓尧，其将2016年9月5日的交易情况进行了说明。被上诉人曾广燕质证意见：该证据不属于新证据。同时，曾广燕与黄波就房屋买卖的过程中，与曾广燕一直保持联系的是店长郭云。在曾广燕提交给法院的有关于曾广燕与郭云之间的短信中可见，在2016年9月5日之前，乐有家公司一直没有办法联系到黄波。乐有家公司分别与买卖双方联系，买卖双方是无法取得直接联系的。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：2017年7月10日，经中山市工商行政管理局核准，家家顺公司变更为乐有家公司。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。黄波与曾广燕签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。黄波与曾广燕应当按照合同约定，全面履行约定的合同义务。根据合同约定，黄波应当在支付完定金100000元后，于2016年8月3日之前将剩余购房款480000元支付至买卖双方约定的银行监管账户。黄波未能在2016年8月3日前履行合同约定的前述付款义务，其行为已构成违约。经曾广燕多次催告，逾期超过15个工作日后，黄波仍未依约将前述购房款支付至双方约定银行监管账户，构成根本性违约，曾广燕有权解除涉案合同，并请求黄波支付转让总价款20%的违约金。黄波上诉认为其曾于2018年8月24日通知曾广燕，要求当面协商办理楼款监管及核税递件手续事宜，系曾广燕拒绝办理递件并要求加收20000元违约金。本院认为，2018年8月24日是自2016年8月3日起算的第15个工作日，黄波并未于该日将首期购房款480000元按照合同约定支付至银行监管账户，其通知的意思亦非在2015年8月24日当日办理资金监管手续并将前述购房款支付至该资金监管账户，而是仅要求于2016年9月5日支付首期款至银行监管账户并办理涉案房屋的过户手续，该要求明显超过合同约定的履行期限15个工作日，曾广燕有权拒绝受领该购房款，黄波的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人黄波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9725元（黄波已预交），由上诉人黄波负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  吴合波审判员  刘 通二〇一九年三月十五日书记员  胡银芳