广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初27号 原告：石建芬，女，1974年10月4日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：陈江，玉州区玉城街道法律服务所法律工作者。 被告：黄祖强，男，1965年8月4日出生，汉族，住玉林市玉州区。 被告：杨世容，女，1965年8月4日出生，汉族，住玉林市玉州区。 被告：黄宗斌，男，1987年3月13日出生，汉族，住玉林市玉州区。 原告石建芬与被告黄祖强、杨世容、黄宗斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石建芬的委托诉讼代理人陈江与被告黄祖强、杨世容的委托诉讼代理人并为被告的黄宗斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石建芬向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即返还购房定金10万元给原告。2、判令三被告支付违约金3万元（以10万元为基数，自2017年7月1日起至2018年9月30日止，按月息2分计算，逾期还款续计至还清之日止）给原告。3、本案受理费由三被告承担。事实和理由：2016年12月8日，原告和三被告签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：1、原告购买三被告位于玉林市名山海达开发区的房产，三被告持有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，房权证号为：玉房证字第××号，产权人：黄祖强，建筑面积为733.98平方米；土地证号为：玉国用（2000）第3B0400200002&mda**;14号，土地使用面积为140平方米；2、成交价为380万元；3、①定金10万元（其中20万元由中介方玉林市美林置业信息咨询有限公司转黄祖强账户，另外80万元待双方一起去银行和法院打出诉讼缴费单后支付）；②首期款250万元原告在办理银行或法院解押当天支付给三被告；③60万元待三被告把该房产从银行方或法院方解押并领出房产证当天起15天内，由原告以银行转账方式支付给三被告；④60万元由三被告将该房产过户到原告名下后，原告再办理银行贷款支付给三被告；4、三被告在原告领取不动产证当天交付房产给原告使用。合同签订后，原告于2016年12月7日和12月16日交付定金共10万元给三被告。2016年12月16日，原告和三被告签订了一份《房屋买卖补充协议》，协议约定：原告支付三被告定金款之日起（三被告收到原告定金之日起）一个月内，三被告需在银行办理好出具房屋解押或还款单据给原告解押的手续。2017年6月13日，被告黄祖强、黄宗斌出具一份声明书给原告，声明书载明：被告黄祖强、黄宗斌己收到定金10万元，承诺于2017年7月1日前一定能办理过户手续到原告名下，如无法兑现承诺，本人将定金10万元即刻返还给原告，逾期并按定金每个月的3%（每月三分息）作为违约金计算支付给原告（从2017年7月1日开始计算，直至退完定金为止）。2017年9月21日至9月22日，玉林市玉州区人民法院对位于玉林市名山海达开发区的房产进行第二次司法网络公开拍卖，原告以338.5万元竞拍成功。此后，原告要求三被告返还购房定金10万元和违约金，但三被告分文未付。原告认为位于玉林市名山海达开发区4号的房产在原告向三被告购买时已被玉林市玉州区人民法院查封，依据法律规定，查封的房产不得转让、买卖，原告和三被告于2016年12月8日签订的《房屋买卖合同》是无效合同，三被告应将定金10万返还给原告。被告黄祖强、黄宗斌承诺于2017年7月1日前一定能办理过户手续到原告名下，逾期将定金10万元返还给原告，并按定金每个月3%（每月三分息）作为违约金计算支付给原告（从2017年7月1日开始计算，直至退完定金为止），所以三被告还应支付违约金给原告。因三被告分文未付，原告特向法院提起诉讼，请贵院依法判决。 被告黄祖强、杨世容、黄宗斌辩称，原告所说的这个买卖合同不生效，但是其认为合同是有效的，不同意返还定金。并且当时签合同时，已经告诉原告其所购买的房屋必须要经过拍卖才能过户到其名下，当时合同上签好的是380万元的价格，但是其所拍卖的价格是338.5万元，房子现已经过户到原告名下，所以被告方不存在违约行为，反而当初合同约定的380万元购房款，原告除了已缴的338.5万元和10万元，被告认为还应按照合同再补给我们31.5万。 原告石建芬围绕诉讼请求依法提交了证据，被告黄祖强、杨世容、黄宗斌无证据提供。本院组织当事人进行了证据交换和质证，经质证，被告对原告提供的证据均无异议。对被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告黄祖强、杨世容系夫妻关系、被告黄宗斌系被告黄祖强、杨世容之子。2016年12月8日，原告和三被告通过经纪方玉林市美林置业信息咨询有限公司签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：原告购买产权人为被告黄祖强之名的位于玉林市名山海达开发区的房产，成交价为380万元，定金为10万元。另约定付款方式为把该房产从银行方或法院方解押并领出房产证后等方式陆续分期限付清。合同签订后，原告于2016年12月7日和12月16日交付定金共10万元给被告黄祖强、黄宗斌。2016年12月16日，原告和三被告及经纪方玉林市美林置业信息咨询有限公司又共同签订了一份《房屋买卖补充协议》，协议第一项约定：原告支付三被告定金款之日起（三被告收到原告定金之日起）一个月内，三被告需在银行办理好出具房屋解押或还款单据给原告解押的手续。2017年6月13日，被告黄祖强、黄宗斌出具《声明书》一份给原告，声明书载明：被告黄祖强、黄宗斌已收到原告定金10万元，承诺于2017年7月1日前一定能办理过户手续到原告名下，如果无法兑现承诺，将定金10万元即刻返还给原告，逾期并按定金每个月的3%（每月三分息）作为违约金计算支付给原告（从2017年7月1日开始计算，直至退完定金为止）。 另查明，案涉房屋登记的所有权人为被告黄祖强之名，该房屋于原、被告双方签订《房屋买卖合同》之前因他案已被法院查封，2017年9月21日至9月22日，玉林市玉州区人民法院对位于玉林市名山海达开发区的案涉房屋进行第二次司法网络公开拍卖，原告以338.5万元竞拍成功并已将房屋变更过户至其名下。此后，原告要求三被告返还购房定金10万元和违约金，但三被告不同意支付，为此原告诉至本院。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，原告与被告双方约定购买房屋的付款方式为把该房产从银行方或法院方解押并领出房产证后等方式陆续分期限付清。因此原、被告双方订立的《房屋买卖合同》为附生效条件的合同，自条件成就时生效。故在法院未解除查封房屋之时该《房屋买卖合同》的效力处于不确定状态，为效力待定。被告虽主张该合同为有效合同，现因案涉房屋已经被法院拍卖，因此该《房屋买卖合同》自房屋被拍卖之日起无效。 关于被告应否退还定金10万元及按定金每个月的3%（作为违约金支付给原告的问题。本院认为，被告黄祖强、黄宗斌出具给原告的《声明书》已明确被告黄祖强、黄宗斌承诺于2017年7月1日前一定能办理过户手续到原告名下，如果无法兑现承诺，将定金10万元即刻返还给原告，逾期并按定金每个月的3%作为违约金计算支付给原告（从2017年7月1日开始计算，直至退完定金为止）。此约定对双方有约束力，当事人应当按照此约定全面履行自己的义务。因该房产已经被依法拍卖，属履行不能，故三被告应依约将定金10万元返还给原告。另《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”但双方约定3%月利率的违约金过高，现原告要求从2017年7月1日起至付清之日止按月利率2%计付，此诉请符合法律规定，对此本院予以支持。 此外，虽然被告辩称案涉房屋现已经过户到原告名下，所以他们不存在违约行为，但原告所取得的房屋权属并不是根据其双方签订的合同取得，而是通过参加司法拍卖竞买所得，系两个不同的法律关系，故对被告此辩称本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告黄祖强、杨世容、黄宗斌返还定金10万元给原告石建芬； 二、被告黄祖强、杨世容、黄宗斌支付违约金给原告石建芬（违约金的计算方法：以10万元为基数，从2017年7月1日起至付清之日止，按月利率2%计付）。 本案受理费2900元，减半收取为1450元，由被告黄祖强、杨世容、黄宗斌负担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五天内向本院或者玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  黄健才 二〇一九年三月七日 书记员  伍正宏