辽宁省法库县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽0124执异56号 案外人：白淑兰，女，1965年12月14日出生，满族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。 申请人：辽宁昌泰建筑安装有限公司，住所地辽宁省法库县。 法定代表人：刘磊，系该公司总经理。 被申请人：抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司，住所地法库县。 法定代表人：边玉臣,系该分公司经理。 在本院执行申请人辽宁昌泰建筑安装有限公司与被申请人抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司（以下简称嘉宸公司）诉前财产保全一案中，案外人白淑兰于2019年3月4日对本院作出的（2017）辽0124财保3号民事裁定：查封被申请人抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司所有的位于金牛街16-1号东方尚城X#楼X单元XXX室房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查。本案现已审查终结。 案外人白淑兰向本院提出异议请求：1、请求法院解除抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司在法库县东湖新区所开发的金牛街16-1号X#楼X单元XXX室房屋的查封；2、将被查封的房屋返还给案外人白淑兰。 事实与理由：法院在执行（2017）辽0124财保3号过程中，查封抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司财产（金牛街16-1号X#楼X单元XXX室），因该房屋属于异议人所有，现提出书面异议，请求法院解除金牛街16-1号楼X#楼X单元XXX室的执行。此房屋的实际所有人为异议申请人。 2017年2月15日，异议申请人交纳购房款购买此房屋，抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司给异议人出具房屋购买协议书，并于2017年2月15日将此房屋备案在异议人名下。异议申请人于2017年9月25日在该小区办理完入住，一次性缴纳2年物业费。此套房屋实际所有人已经是异议申请人，并非抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司所有。因抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司的手续不齐全至今未办理房产证。 综上，异议申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，提出异议，请求法院解除查封，为护异议申请人的合法权益。 本院查明，2017年2月15日，嘉宸公司与白淑兰签订东方尚城《认购协议书》，约定：白淑兰购买某某住宅4号楼1单元5层1号；建筑面积67.1㎡，单价3,300.00元/㎡；总房款221,430.00元。 同日，嘉宸公司与乙方白淑兰签订已备案的《商品房买卖合同》，约定：白淑兰购买法库县金牛街16-1号第X幢1单元5层1号房；建筑面积67.1㎡，单价3,300.00元/㎡；总房款221,430.00元；2017年2月15日买受人白淑兰一次性付清全款221,430.00元。综上《认购协议书》与《商品房买卖合同》，白淑兰购买的房屋为法库县金牛街16-1号东方尚城X#楼X单元XXX室。 同日，出卖人嘉宸公司给买受人白淑兰出具的购房《收款收据》载明：“交款人白淑兰；收X#X-X-X购房款，221,430.00元，出纳刘承，抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司加盖财务专用章”。 沈阳某某物业管理有限公司（东方尚城物业服务中心）向白淑兰送达《入住通知书》，通知白淑兰于2017年9月25日到东方尚城客服中心办理入住手续。 2017年9月25日，白淑兰办理房屋入住手续并向沈阳某某物业管理有限公司交纳2017年9月25日至2019年9月25日4#X-X-X、4#X-X-X、4#X-X-X、4#X-X-X、4#X-X-X、4#X-X-X、4#X-X-X、4#X-X-X、4#X-X-X（9套房屋，建筑面积617.6㎡）物业费14,822.40元、采暖费28,780.16元、装修保证金9,000.00元。沈阳某某物业管理有限公司为白淑兰出具沈阳某某物业管理有限公司专用收据，并加盖沈阳某某物业管理有限公司财务专用章。 另查，白淑兰办理入住后实际占有该房产。 2017年11月30日，本院依据申请人辽宁昌泰建筑安装有限公司的诉前财产保全申请，作出（2017）辽0124财保3号民事裁定书，裁定查封金牛街16-1号楼X#楼X单元XXX室房产，查封期限3年。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，白淑兰购买的位于法库县金牛街16-1号楼X#楼X单元XXX室商品房，已在本院查封之前与嘉宸公司签订了合法有效的《认购协议书》、《商品房买卖合同》（已备案），于2017年2月15日足额缴纳购房款，且于2017年9月25日办理入住手续，合法占有案涉房屋。白淑兰系非因自身原因办理过户登记。白淑兰确系上述房产的权利人，该权利能够排除执行。据此，案外人白淑兰所提出的请求解除金牛街16-1号X#楼X单元XXX室房屋异议理由成立，本院予以支持。 关于案外人白淑兰要求将被查封的房屋返还给案外人白淑兰，不是本案审查范围，本院不予审查。 综上所述，案外人白淑兰申请中止抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司在法库县东湖新区所开发的金牛街16-1号X#楼X单元XXX室房屋的查封，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条规定，裁定如下： 一、中止对位于辽宁省沈阳市法库县金牛街东方尚城小区16-1号X#楼X单元XXX室房产的执行； 二、驳回案外人白淑兰其他异议请求。 如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  周 铮 人民陪审员  姜利剑 人民陪审员  韩效东 二〇一九年三月二十二日 法官 助理  王艺诺 书 记 员  冯 丹 本裁定所适用的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： 案外人是否系权利人； 该权利的合法性与真实性； 该权利是否能排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和管存在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该登记机构的实际投资账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另外生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。