湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终326号上诉人（原审被告暨反诉原告）：刘翔。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：湘乡市文化旅游体育局，住所地湘乡市东山街道人民路行政中心。负责人：周向集，该局局长。委托诉讼代理人：田淑梅。委托诉讼代理人：彭光明，湖南玉宇律师事务所律师。上诉人刘翔因与被上诉人湘乡市文化旅游体育局租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2018）湘0381民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘翔上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人一审全部反诉请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉门面并非被上诉人所有，被上诉人无权解除上诉人与他人签订的门面租赁合同。二、门面是体育馆干部集资修建的，干部职工要收回我没有异议，但在2018年5月我刚装修且又缴了2018年租金的情况下，6月份就通知我收回门面，应当适当补偿上诉人装修费用。三、被上诉人违反电力法的规定，在电业局收取电费的基础上加收上诉人电费，对于加收部分的电费，被上诉人应当予以退还。四、上诉人租赁门面期间从未欠缴水电费，法院应当判令被上诉人迅速恢复供水供电。五、被上诉人应当退还收取的房屋押金5000元。湘乡市文化旅游体育局辩称：一、合同合法有效，上诉人应当按照合同约定缴纳租金。二、门面没有续签合同，我方不再对外租赁，我方提前告了上诉人且给予了足够的腾退时间。三、电力公司向上诉人收取上诉人表下的电费，而我方向上诉人供电时中间有耗损，我方收取承租户的电费时将耗损分摊进了电费里，每年收取时承租户对该部分费用并没有异议。四、我单位只在2018年10月1日停了一次电，停电后几小时就恢复了用电，不存在给上诉人造成了损失。五、被上诉人收取的是房屋和电费的押金，如果上诉人有押金原件，结算后被上诉人会予以退还。湘乡市文化旅游体育局一审诉讼请求：1、判令被告腾退占用原告位于湘乡市新湘路体育馆的门面；2、判令被告支付原告自2018年1月1日起至腾退之日止的门面占用费每月4280元。刘翔一审反诉请求：1、由反诉被告退还违规违法多收取的水电费28578元。2、由反诉被告退还不应收取的房租费(多收的)113000元。3、由反诉被告迅速恢复供电供水并退还不应收取的用水用电押金8000元。4、由反诉被告赔偿无正当理由停水停电造成反诉原告的损失113610元。5、因反诉被告没有正当理由停电停水而造成反诉原告所租用的门面不能正常经营，顾客流失，无法经营下去，由反诉被告赔偿所有装修费用。6、由反诉被告退还不应收取的所谓广告费1000元。一审法院认定，原湘乡市体育运动委员会曾改名为湘乡市体育局，后湘乡市文化局、湘乡市旅游局、湘乡市体育局合并为原告湘乡市文化旅游体育局。被告刘翔从2007年开始租赁原告湘乡市文化旅游体育局门面。2017年原告湘乡市文化旅游体育局（甲方）与被告刘翔（乙方）签订了门面租赁合同，原告同意将湘乡市体育馆门面出租给被告。合同约定：一、租赁期限:自2017年I月1日起至2017年12月31日止。二、租金每月4280元，全年合计51360元，押金2000元。乙方必须在结清以前往来的前提下，于签订合同当日一次性付给甲方全年的租金和押金。三、承租期内，乙方不得转让、转租其门面(场所)，未经甲方同意，乙方与第三方签订的有关租赁合同(协议)无效。四、承租期内，乙方不能对承租房屋进行任何结构性的改造，特殊情况需要装修，必须书面报告甲方，经甲方同意后方可进行，且装修等费用及安全责任全部由乙方负责。五、水电费的收取:甲方安排专门人员在每月7日前抄表按营业性用水电核价，乙方必须在当月10日前主动缴付给甲方，乙方如不及时足额缴付，甲方有权停水、停电，经甲方多次催缴，乙方逾期一个月仍未缴纳的，视为违约，甲方有权终止合同。六、乙方必须自觉遵守各项法律、法规，文明合法经营，包括不能违反计划生育的各项相关政策，加强消防安全、环境卫生、社会治安工作，如果违反法律、法规造成的后果由乙方承担全部责任，且甲方有权终止合同，押金不子退还。七、在合同有效期内，甲方如因特殊情况需收回门面(场所)，终止合同，甲方提前30天通知乙方:终止合同时，乙方不得提出财产物资、店面装修等任何补偿，不得拖延时间占用门面，不得破坏原来建筑和装修。经甲方检查验收后可将乙方已缴纳的租金凭甲方开具的收据按实结算(不计息)，一次性付给乙方。八、合同期满，乙方无条件退出；如甲方公开向社会招租，同等条件下可优先考虑乙方。被告支付了2017年度的租金51360元和水电费押金3000元。就2017年度的水电费，原、被告进行了结算并已履行。租赁期间届满后，被告继续使用该门面。原、被告未继续签订合同。2018年6月7日原告内设机构湘乡市全民健身服务中心向被告发出了通知：所有门店一律收回，用于全民健身服务中心免费对外开放场所，不再出租，不再从事商业经营活动。各位业主与原告签订的合同于2017年12月31日已到期，原告不再续签合同。请各业主接此通知后，将门店于9月1日前清空交给全民健身服务中心。被告于2018年上半年曾向原告工作人员支付了2018年的部分租金4万元，但原告工作人员于2018年6月30日将2018年的部分租金4万元退还给了被告。就2018年度的水电费，原、被告进行了结算并已履行。2018年10月1日原告对被告使用的门面采取了停水停电措施。当天原告恢复了供水供电。被告一直没有腾退门面，原告遂向法院起诉。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案被告与原告的租赁合同于2017年12月31日到期，租赁期间于2017年12月31日届满。租赁期间届满后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告可以随时解除合同。原告于2018年6月7日向被告发出通知，通知收回门店、不再出租，并通知被告将门店于9月1日前清空交给原告，被告应按原告通知腾退门面。因原租赁合同继续有效，被告也一直在继续使用租赁物，原告要求被告支付自2018年1月1日起至腾退之日止的门面占用费每月4280元，依法应予支持。反诉原告要求由反诉被告退还多收取的水电费28578元，因双方已进行了结算确认并已履行，反诉原告的该项诉讼请求没有充足的证据，依法不予支持。反诉原告要求由反诉被告退还不应收取的房屋租金113000元，没有合同约定，没有提供充足的证据，依法不予支持。反诉原告要求由反诉被告迅速恢复供电供水并退还不应收取的用水用电押金8000元，因双方认可交了水电押金3000元，该3000元水电押金依法应予返还。另5000元押金是反诉原告于1998年交的，与本案无关，反诉原告要求返还该5000元，没有提供充足的证据，依法不予支持。反诉原告要求由反诉被告赔偿无正当理由停水停电造成反诉原告的损失113610元，因反诉被告在2018年6月就通知反诉原告收回门面、不再出租，反诉被告只在2018年10月1日进行了停水电，且反诉原告的损失的证据不能认定，因此，反诉原告的该项诉讼请求，没有提供充足的证据，依法不予支持。反诉原告要求由反诉被告赔偿所有装修费用，没有合同约定和事实依据，依法不予支持。反诉原告要求由反诉被告退还不应收取的所谓广告费1000元，没有提供充足的证据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告刘翔自本判决生效之日起十日内腾退原告湘乡市文化旅游体育局位于湘乡市新湘路体育馆的门面；二、由被告刘翔支付原告湘乡市文化旅游体育局自2018年1月1日起至腾退之日止的门面占用费每月4280元。三、由反诉被告湘乡市文化旅游体育局返还反诉原告刘翔水电押金3000元；四、驳回反诉原告刘翔的其它诉讼请求。二审期间，上诉人依法提交了一组证据，拟证明上诉人租赁的门面目前没有供电。本院认证认为，仅凭该证据既不能证实上诉人的实际损失，也不能证实被上诉人是否应当承担赔偿责任，故本院对该组证据不予采信。经审理查明，上诉人在一审反诉时关于返还用水用电押金8000元的请求，实际是指水电押金3000元，房屋押金5000元。除此之外，一审认定的其他事实正确，本院依法予以确定。本院认为，本案争议的焦点如下：一、湘乡市文化旅游体育局是否有权解除合同。二、湘乡市文化旅游体育局单方提出解除合同后，是否应对刘翔承担相应的赔偿责任。三、湘乡市文化旅游体育局应否退还刘翔在电业局收费标准之上加收的电费、房屋押金、广告费、多收取的房租费。第一、案涉门面租赁合同由湘乡市文化旅游体育局与刘翔签订，合法有效，目前亦未有第三人向湘乡市文化旅游体育局主张该门面的所有权。湘乡市文化旅游体育局可以依据法律规定解除与刘翔的不定期租赁合同，刘翔关于租赁门面属他人所有，租赁门面是与他人签订，湘乡市文化旅游体育局无权解除其与他人订立的租赁合同的主张没有事实依据，不能成立，本院不予采纳。上诉人与被上诉人之间的租赁合同自2018年1月开始系不定期租赁合同，被上诉人可以随时解除合同。这是法律赋予出租人的法定解除权，合同自出租人解除通知到达承租人之日租赁合同解除。被上诉人于2018年6月7日向上诉人发出通知，通知收回门面、不再出租，并通知上诉人将门面于9月1日前清空交给原告，上诉人未按被上诉人通知按期腾退房屋，应当支付房屋占用费至实际腾退之日止。因上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已经解除，上诉人无权请求被上诉人继续向其供水供电，故对上诉人该项请求不予支持。第二、上诉人与被上诉人之间的租赁合同为不定期租赁合同，被上诉人可随时要求解除租赁合同，被上诉人在告知上诉人解除合同之时给予了上诉人合理的搬离期限，被上诉人解除与上诉人的租赁合同不存在违约之情形亦符合法律规定。上诉人要求被上诉人赔偿因停水停电造成的损失及装修费用损失亦没有提交相关的证据证实，故上诉人关于该两部分损失的请求没有事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。第三，上诉人请求被上诉人退还多收的113000元房租、不应收取的广告费1000元，因上诉人没有提交相关的证据予以证实，故本院对该两项请求不予支持。电力法所称电价，是指电力生产企业的上网电价、电网间的互伏电价、电网销售电价。被上诉人并非电力经营者，在将线路提供给上诉人使用的过程中，在电业局向其收取电费的基础上加收耗损电量相应的费用并不违反法律规定，亦符合民事活动中应遵循的公平合理原则。故上诉人关于被上诉人应退还加收部分电费的主张不能成立，本院不予采纳。第四，上诉人与被上诉人的租赁合同已经解除，上诉人因租赁房屋而缴纳的房租押金，被上诉人应予退还。案外人左道仁向上诉人转租门面时，一次性收取了门面转让费，被上诉人没有提交证据证实已向案外人左道仁退回门面押金，应视为左道仁将该押金转给了上诉人。故被上诉人作为当时收取押金单位湘乡市体育运动委员会的权利义务承继者，在租赁合同解除后应当退还上诉人5000元房屋押金。综上所述，刘翔的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘乡市人民法院（2018）湘0381民初2633号民事判决第一、二、四项；二、变更湖南省湘乡市人民法院（2018）湘0381民初2633号民事判决第三项为：由被上诉人湘乡市文化旅游体育局返还上诉人刘翔水电押金3000元、房屋押金5000元，两项合计8000元；上述给付内容限本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费870元，由上诉人刘翔负担，反诉案件受理费减半收取1566元，由上诉人刘翔负担1516元，被上诉人湘乡市文化旅游体育局负担50元。二审案件受理费2436元，由上诉人刘翔负担2362元，被上诉人湘乡市文化旅游体育局负担74元。本判决为终审判决。审判长  朱卫平审判员  向兴礼审判员  王 芳二〇一九年三月二十日书记员  谭 茜本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。