新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终79号上诉人（原审被告）：方广玲，女，1970年10月2日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。被上诉人（原审原告）：贾文胜，男，1969年12月30日出生，汉族，无固定职业，住库尔勒市。委托诉讼代理人:蒋昊霖，新疆建信律师事务所律师。上诉人方广玲与被上诉人贾文胜因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2018）新0102民初7032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人方广玲，被上诉人贾文胜及其委托诉讼代理人蒋昊霖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。方广玲上诉请求：撤销一审法院判决的第二项。事实与理由：我已实际向贾文胜交付了租赁的房屋，并向贾文胜发出了催房租、催装修的多条短信记录。贾文胜是实际的违约方，按双方合同约定和交易惯例，应当先交押金和租金后使用房屋，贾文胜未交押金和第一年租金，导致合同在规定期限内无法履行。故贾文胜违背诚信原则，其诉讼请求不应得到支持。贾文胜辩称:不同意方广玲的上诉请求。首先，方广玲自始至终未交付房屋，通过一审中方广玲提交证据和自认事实，均证实方广玲在合同履行期内将房屋另租他人，导致合同不能履行。我在合同签订当日就交付了一个月租金，作为履行合同的保证，双方未约定交付押金和租金的时间。因此我不存在任何违约情形。一审法院判决正确，要求驳回上诉，维持原判。贾文胜向一审法院起诉请求：1、判令解除贾文胜、方广玲双方签订的《租房合同》；2、判令方广玲双倍返还定金36,800元；3、由方广玲承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月18日，贾文胜（乙方、承租方）与方广玲（甲方、出租方）签订《租房合同》一份，合同约定由方广玲将其位于乌鲁木齐市的房屋出租给贾文胜经营使用，租赁期限为2018年6月3日起至2023年6月2日止。约定的付款方式为“月租金为18,333元，缴租一年一次支付一次，人民币220,000元（大写贰拾贰万元），房租从第四年按5%递增。每年续租需应提前2个月支付下年租费。如乙方过期未按时缴纳房租，视为乙方违约，协议终止，此协议自动失效，所交押金不予退还。甲方有权将房屋另租他人”。同时还约定“乙方需给甲方交租房定金一个月（房租）人民币18,333元（大写壹万捌仟叁佰叁拾元），租房押金（房租三个月）人民币30,000元。（大写叁万元），乙方退房时交清水、电、气。光纤和物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水道，厕所无堵漏。甲方如数退还保证金。”合同签订当日，贾文胜通过银行转账形式向方广玲缴纳租房定金18,400元。后双方在6月初因租赁房屋的具体位置发生变化而未能达成一致意见亦未能实际履行合同。一审法院认为：贾文胜、方广玲签订的《租房合同》均系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应按约履行。在租赁合同中，出租人有依约交付租赁物的义务，承租人有依约支付租赁费的义务。具体到本案中，第一，贾文胜作为承租人应当向方广玲支付租赁费，而方广玲主张贾文胜未按时交纳房屋租赁费存在违约行为的意见，一审法院认为不能成立。双方就合同中租金的数额、续租缴纳时间、房屋押金等情况进行了约定，但对于第一年房租的支付时间及租房押金交纳时间双方并未进行明确约定，虽方广玲可证实其在合同签订后通过手机向贾文胜表达在6月2日前支付前述款项的要求，但没有证据可以证实方广玲对贾文胜要求的支付时间表示同意，从而形成新的合意。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于租赁合同中支付租金期限的规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法六十一条仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”故以此可认定贾文胜在合同尚未履行时未交房屋租赁费和房屋押金并非违约行为。第二，方广玲作为出租人应向贾文胜交付房屋以完成交付租赁物的义务，而方广玲主张其已交付房屋却未能提交相关证据，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，方广玲应对其主张租赁房屋已经交付的意见承担举证不利的后果；同时方广玲虽主张其在6月4日通过电话告知贾文胜对租赁房屋的地址进行变更，但从贾文胜、方广玲双方提供的证据看，贾文胜、方广玲未就新的租赁地点达成一致意见，故贾文胜、方广玲在2018年4月18日签订的《租房合同》中确定的房屋位置仍应为双方约定的租赁地点。据此，可认定方广玲未交付租赁房屋的行为构成违约，应当承担相应责任。因贾文胜在合同签订当天已按约定向方广玲交纳18,400元（其中合同约定定金数额为18,333元）作为定金，故根据定金罚则，方广玲应双倍返还贾文胜支付的定金36,733元[（18,400元-18,333元）+18,333元×2倍]。关于本案合同是否解除，首先，方广玲并未向贾文胜实际交付租赁房屋，贾文胜作为守约方依法享有合同解除权；其次，贾文胜亦未对争议房屋进行装修或实际使用，且该房屋现已被他人使用，故贾文胜要求解除双方签订的《租房合同》的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定。判决：一、解除贾文胜与方广玲于2108年4月18日签订的《租房合同》；二、方广玲向贾文胜双倍返还租房定金36,733元[（18,400元-18,333元）+18,333元×2倍]；二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，方广玲与贾文胜于2018年4月18日签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于本案是否应当双倍返还定金的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。该法条规定的定金性质为立约定金，其设立是为了担保主合同的签订。如果其所担保的定约行为没有发生，法律后果是违反承诺的当事人应当受到定金处罚。本案中，双方当事人已经签订《租赁合同》，双方已经就房屋租赁事宜达成一致意见，故本案不适用法律规定的定金罚则。一审法院作出由方广玲双倍返还贾文胜定金的判决属适用法律错误，本院予以纠正。鉴于双方当事人未尽到按约履行的合同义务，对于《租赁合同》未能履行均负有一定的责任。因方广玲未能提交证据证明其向贾文胜交付房屋的事实，贾文胜也未能提交证据证明其向方广玲缴纳租房押金30,000元的事实，因此，由于《租赁合同》未能履行而产生的损失应当由当事人自行承担。因贾文胜向方广玲实际缴纳租房定金18,400元，故方广玲应当退回贾文胜定金18,400元。综上所述，方广玲的上诉请求部分成立，一审法院认定事实清楚，适用法律错误，本院应予以纠正。一审判决第一项解除《租赁合同》贾文胜、方广玲均无异议，本院予以确认,但该项中解除租赁合同的表述时间错误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销乌鲁木齐市天山区人民法院（2018）新0102民初7032号民事判决；二、解除贾文胜与方广玲于2018年4月18日签订的《租房合同》；三、方广玲向贾文胜返还租房定金18,400元。以上方广玲应给付贾文胜款项18,400元于本判决生效后十日内付清，如逾期给付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的36,800元，给付标的18,400元，占争议标的50%，一审案件受理费360元(贾文胜预交)，二审案件受理费718.33元（方广玲预交），合计1,078.33元，由贾文胜负担50%即539.16元，由方广玲负担50%即539.17元。一审贾文胜多交的案件受理费360元由一审法院予以退还。本判决为终审判决。审判长 董 慧审判员 肖 炜审判员 徐 岚二〇一九年三月二十六日书记员 耿颖硕