广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终104号上诉人(原审被告)：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow）,该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，男，系该公司销售部经理。被上诉人（原审原告）：梁秀畅，男，1978年6月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：杨爱，女，1979年8月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人梁秀畅、杨爱商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初4833号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项，改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、变更一审判决第三项为，丰怡公司在2019年12月31日前协助梁秀畅、杨爱办理位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢7层b房的房地产权属证书；四、本案上诉费由梁秀畅、杨爱承担。事实及理由：一、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。（一）本案存在特殊性，即丰怡公司与梁秀畅、杨爱签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取包括梁秀畅、杨爱在内部分业主的办证费存在被前任法定代表人和董事挪用情况，导致未能及时为梁秀畅、杨爱办理产权证。丰怡公司新任命的法定代表人在2018年1月12日接管前对涉及产权证的办理情况并不知悉，这是丰怡公司内部原因。尽管如此，丰怡公司新法定代表人本着对包括梁秀畅、杨爱在内的部分业主负责任的态度，自接管丰怡公司以来，认真核对未办理产权证及欠业主办证费情况，并着手研究分批次为业主办理产权证事宜。因丰怡公司暂时缺乏办证资金，才导致部分业主产生不安情绪，提出退还办证费等诉求。目前，丰怡公司高层正在研究部署如何为业主办理产权证事宜。（二）除上述原因外，2016年丰怡公司交付涉案商品房给梁秀畅、杨爱后，正准备办理产权证时，恰逢阳江市不动产权登记工作发生职能改革，客观上造成相关确权登记工作时间上的延误。责任不能全部归于丰怡公司，毕竟丰怡公司为业主办证属于代办性质。相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。原审梁秀畅、杨爱没有证据证明是丰怡公司单方面原因导致办证延误。一审法院判决丰怡公司向梁秀畅、杨爱支付违约金欠妥。（三）一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给梁秀畅、杨爱没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证应支付代收办证费利息的相关约定。如上所述，丰怡公司未能及时办证的原因存在多重原因。一审法院不应判决丰怡公司支付违约金，又判决丰怡公司支付代收办证费用的利息。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，但由于之前双方没有约定，梁秀畅、杨爱也从未正式向丰怡公司提出要求，即使现在提出，也应以梁秀畅、杨爱起诉时间作为计算退还办证费利息的起算时间。二、一审法院判决丰怡公司在三十日内协助梁秀畅、杨爱办理涉案商品房的房地产权属证书，按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限时间至2019年12月31日前办理。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。梁秀畅、杨爱辩称：一、一审法院没有查明丰怡公司是否及何时将为梁秀畅、杨爱办理不动产权证所需要的资料报产权登记机关备案，属于认定事实不清。请二审法院查明该事实，以确定违约金计算时限。二、一审没有调整固定的逾期办证违约金，适用法律错误。梁秀畅、杨爱与丰怡公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约金过低，违反了公平原则。从双方合同第十五条约定的内容来看，违约金的支付并不以有无给梁秀畅、杨爱造成损失为前提，在丰怡公司长期未履行协助办证义务的情形下，若完全按照该条约定，难以实现其设立的初衷，不符合公平原则。另一方面，梁秀畅、杨爱已经依约支付了全部购房款、及时交纳契税和办证费用，而丰怡公司却逾期两年半以上未履行协助办证义务，违反公平原则和诚信原则。梁秀畅、杨爱一审起诉请求：一、判令丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢7层b房屋不动产权证办理到梁秀畅、杨爱的名下；二、依法判令丰怡公司返还办证税费31693元及利息（利息从2014年10月23日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给梁秀畅、杨爱；三、依法判令丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金（违约金以543797元为基数，从2016年3月1日起至涉案房屋不动产权证办理到梁秀畅、杨爱的名下之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；4、本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院查明：2014年10月23日，梁秀畅、杨爱（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢7层b房出售给梁秀畅、杨爱，建筑面积共131.67平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为543797元；付款方式为按揭贷款，买受人于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即163797元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款380000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。梁秀畅、杨爱和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。2014年10月22日，梁秀畅、杨爱支付了代收代缴办证税费31693元给丰怡公司，并于2015年5月5日付清全部购房款共543797元给丰怡公司，有丰怡公司开具给梁秀畅、杨爱的收款收据和预收购房款发票为证。另外，丰怡公司已交付房屋给梁秀畅、杨爱，并与梁秀畅、杨爱签订一份《房屋交接确认书》。梁秀畅、杨爱认为丰怡公司至今未履行代办证义务，向一审法院起诉。另查明，涉案的坐落于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢7层b房房屋已办理权属登记，产权证号是粤（2017）阳江市不动产权第0×××××0号，权利人是丰怡公司。丰怡公司提交涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿和发票，拟证明其代梁秀畅、杨爱缴交了房屋维修基金9941元；同时为办理涉案房屋权属登记，丰怡公司委托阳江市勘察测绘院对包括涉案商品房在内的乙小区部分商品房进行测绘，共支出测绘费50320元，按照房屋面积计算，梁秀畅、杨爱应负担160元的测绘费；此外，丰怡公司还代梁秀畅、杨爱向阳江市人民政府房产登记发证办公室支付了房屋所有权登记费共80元及复印费50元。一审法院认为：梁秀畅、杨爱与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。依据原、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，梁秀畅、杨爱不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向梁秀畅、杨爱支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日，丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90天内，即2016年5月28日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，故本院认定丰怡公司违反了应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案的约定，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向梁秀畅、杨爱支付违约金，故丰怡公司应支付逾期办证违约金2718.99元（543797元×0.5%）给梁秀畅、杨爱。对于代缴办证税费31693元及其利息的退还问题，由于丰怡公司逾期办证，构成违约，现梁秀畅、杨爱主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，应予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给梁秀畅、杨爱。丰怡公司主张其已代梁秀畅、杨爱支出的办证费用包括测绘费160元、房屋所有权登记费80元及复印费50元，另外还代梁秀畅、杨爱缴交了房屋维修基金9941元，有其提供的缴费发票及住宅专用维修资金专用对账簿为证，应予以采信。故丰怡公司应扣减其已支出的必要合理费用共10231元（160元+80元+50元+9941元），退还剩余办证费21462元（31693元-10231元）给梁秀畅、杨爱。至于利息问题，根据公平原则和诚实信用原则，虽然梁秀畅、杨爱是自愿交付该款项给丰怡公司，但丰怡公司逾期办证后占用梁秀畅、杨爱支付的办证费期间，应计付相应利息给梁秀畅、杨爱。故丰怡公司应自逾期办证之次日，即2016年5月29日起至丰怡公司付清剩余办证费给梁秀畅、杨爱时止，以21462元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给梁秀畅、杨爱。另外，涉案房屋已办理初始登记到丰怡公司名下，按合同约定，丰怡公司有协助梁秀畅、杨爱办理产权登记的义务，故梁秀畅、杨爱请求丰怡公司协助其办理房地产权属证书，合法合理，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、限丰怡公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2718.99元给梁秀畅、杨爱；二、限丰怡公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费21462元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2016年5月29日起计至丰怡公司付清办证费给梁秀畅、杨爱时止）给梁秀畅、杨爱；三、限丰怡公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助梁秀畅、杨爱到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢7层b房的房地产权属证书；四、驳回梁秀畅、杨爱的其他诉讼请求。一审案件受理费975元，由丰怡公司阳江丰怡房地产发展有限公司负担274元，由梁秀畅、杨爱负担701元。二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明：一审查明的事实清楚、确实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就双方当事人的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费21462元给梁秀畅、杨爱，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。梁秀畅、杨爱与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给梁秀畅、杨爱是否正确的问题。本案中，梁秀畅、杨爱已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给梁秀畅、杨爱，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司已构成违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括梁秀畅、杨爱在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，不但与其双方的合同约定不符，而且也没有法律依据，本院不予支持。同时，丰怡公司主张因阳江市不动产权登记工作发生职能改革延误了办证时间亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因丰怡公司预收了梁秀畅、杨爱的办证费，且构成违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了梁秀畅、杨爱的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费21462元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给梁秀畅、杨爱并无不当，本院予以维持，丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。至于丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求协助梁秀畅、杨爱办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2019年12月31日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何桂霞审判员 姜玉华二〇一九年三月二十九日法官助理陈欢欢书记员冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。