天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初553号原告：刘子红，女，1963年12月2日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王晓菲，天津共邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高峰，天津共邦律师事务所律师。被告：张迎，男，1976年12月15日出生，回族，户籍地天津市河**。委托诉讼代理人：林佳楠，天津益清律师事务所律师。原告刘子红与被告张迎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘子红的委托诉讼代理人王晓菲、高峰，被告张迎及其委托诉讼代理人林佳楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘子红向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金100000元及补偿87500元；2.判令被告向原告支付违约金46975元并按年利率24%的标准支付至实际付清之日止的违约金（暂计：234475元）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月3日，原、被告及案外人天津中原物业顾问有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租位于天津市河北区的房屋，该房屋建筑面积为294.19㎡，租赁期限自2017年5月25日起至2022年5月24日止，租期5年，租金为前三年每月29167元，后二年每月31500元。因承租房屋的结构为内置楼梯上下两层，其中底商一层面积294.19㎡及屋内连通的负一层2间（面积分别为：171.95㎡+119.52㎡=291.47㎡），被告承租底商一层后，负一层2间很难再另行出租，故约定被告在未租出负一层期间每年额外补偿原告三个月房租作为只租最有价值底商部分补偿，待乙方房全部租赁后协议另定。租金支付以12个月为一期，被告于2017年5月4日前支付首期租金，以后每期租金的支付方式为该期起始日的30日前。每期租金被告以银行转账方式支付至原告指定账户。如被告未按照本合同约定支付房屋租金，每逾期一日，原告有权按日租金的两倍要求被告支付违约金。《房屋租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了承租房屋，承租过程中被告将负一层占用至今，但被告并未按照合同约定支付租金。根据合同约定，被告应于2018年5月24日前30日向原告支付第二期租金350000元及补偿87500元，共计437500元。但被告仅于2018年6月3日支付100000元、2018年8月13日支付50000元、2018年8月28日支付100000元，仍欠187500元未支付。经原告多次催促，被告均拒绝履行支付租金的义务，故原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定诉至贵院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告与原告签订涉案合同时，向原告支付了450000元，包括2017年5月25日至2018年5月24日期间的租赁费用350000元及100000元房屋租赁押金。涉案合同订立备注条款的目的是因为被告承租了原告的部分涉案房屋，导致涉案房屋负一层不能被充分利用，故从公平的角度双方协商形成备注条款，但原告已经将涉案房屋负一层另行租赁给案外人，其对于涉案房屋负一层全部面积的租赁收益已经得到满足，故被告无须支付第一年租金以外的三个月房屋租金补偿。被告已经分三次给付原告第二年的租金250000元。因被告已经于2018年5月初告知原告其不再继续租赁涉案房屋，原、被告协商被告仍按照350000元一年的标准支付第二年租金，同时给原告一年的时间（即第二个租期）寻找其他租户，被告同意。同时双方协商一致用被告在2017年5月3日支付的房屋租赁押金100000元折抵第二期租金，故被告已经支付第二年租金350000元。2018年5月24日后原告及中介多次来店看房，被告亦向原告告知其经营的业绩一直不佳，原告同意被告无须支付租赁期内的第二年度的补偿（即三个月房租）。关于违约金的诉请，首先被告不认为自己违约，但如法庭认定被告违约，房屋租赁合同第8.3条关于违约金的约定违反了民法违约金制度补偿性为主、惩罚性为辅的立法本意，约定的违约金过高，要求适当调整。本院经审理认定事实如下：坐落河北区房屋（一楼）及坐落河北区、负103号房屋均系登记在原告刘子红名下的私产房屋。上述房屋为内置楼梯上下两层结构，河北区及负103号房屋位于河北区房屋的负一层，房屋出入口与平安街14号房屋相连通。2015年10月15日，原告与案外人王燕桥签订授权委托书，由原告授权王燕桥代为办理河北区房屋三套房屋出租及收款等相关事宜。2017年5月3日，王燕桥以原告名义与被告签订《房屋租赁合同》，约定：出租人：刘子红（甲方），承租人：张迎（乙方）。甲方将位于天津市河北区之房屋在良好的情况下出租给乙方作为办公使用。租赁期限为五年，自2017年5月25日起至2022年5月24日止。租金为每月人民币29167元（双方均认可第二年租金以350000元整数计）。支付方式为：租金支付以12个月为一期，乙方应于2017年5月4日前向甲方支付首期租金和租房押金，以后每期租金的支付时间应为该期起始日的30日前。如乙方未按本合同约定支付租房押金、租金，每逾期一日，甲方有权按日租金的两倍要求乙方支付违约金。同时原、被告在《房屋租赁合同》第10条备注中约定：“甲乙双方友好协商，第一年因乙方租赁部分，自愿补偿甲方三个月租金。乙方承诺后四年经营业绩佳，每年继续补偿甲方三个月房租，乙方若全部租赁，协议另定，第四年、第五年年租金均是叁拾柒万捌仟元整。”2017年5月3日，被告通过银行转账422916.5元至王燕桥账户，转账14583.5元至中原物业顾问有限公司。庭审中，被告称上述两笔款项系支付首期租金350000元及押金10万，原告则称上述两笔款项系被告支付首期租金350000元及补偿金87500元，其中14583.5元以被告替原告缴纳中介费形式支付。2018年6月3日、8月13日、8月28日，被告分别向王燕桥账户转账100000元、49999元（原告认可以50000元计）、100000元，双方均认可该笔款项系被告支付的第二期租金。另查，2017年9月26日，原告（出租方）与案外人于冰冰（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定于冰冰承租原告所有的坐落河北区房屋，租期自2017年10月10日至2022年5月24日止。原告称于冰冰实际只承租该房屋至2018年5月24日，缴纳租金25000元。被告对此不予认可。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，应确认合法有效，双方均应按合同约定，履行自身义务。原告已经将租赁标的物交予被告使用，被告即应按照合同约定按期支付租金。就双方争议问题，本院评判如下：一、关于被告是否支付过押金的问题2017年5月3日（合同签订当日），被告通过银行转账422916.5元至王燕桥账户，转账14583.5元至中原物业顾问有限公司。被告称上述两笔款项系支付首期租金350000元及押金100000元，原告则称上述两笔款项系被告支付首期租金350000元及补偿金87500元，其中14583.5元以被告替原告缴纳中介费形式支付。对此，本院认为，《房屋租赁合同》中关于支付定金、押金的空白处均以“/”斜杠方式划掉，可见在双方合同中并无支付定金或押金的约定。从数额上看，被告两笔转账422916.5元、14583.5元之和为437500元，该数额与合同约定的首期租金350000元及补偿金87500元之和完全相符。而被告主张其支付首期租金350000元及押金100000元，但与其实际转账数额并不相符。故对被告主张的曾支付押金100000元一节，本院不予采信。被告首期支付的437500元应认定为首期租金350000元及补偿金87500元。二、关于被告支付的第一个租期的补偿金87500元是否应予退还或折抵第二个租期租金的问题原、被告在《房屋租赁合同》第10条备注中约定：“甲乙双方友好协商，第一年因乙方租赁部分，自愿补偿甲方三个月租金。乙方承诺后四年经营业绩佳，每年继续补偿甲方三个月房租，乙方若全部租赁，协议另定，第四年、第五年年租金均是叁拾柒万捌仟元整。”该约定中并无原告将地下负一层租出，则将已收取补偿金退还的内容，且从文义上看，是因第一年被告租赁部分（房屋），所以自愿补偿原告三个月租金，并未将负一层未租出设定为支付补偿金的条件。因此，被告提出的只要原告将负一层租出去，就应该将被告已支付补偿金返还的意见没有合同依据。庭审中，原告自认曾将地下负一层102以年租金4万余元的条件租给案外于冰冰，但主张于冰冰实际仅租用了7.5个月（2017年10月10日至2018年5月24日），仅支付租金25000元。被告亦未提交证据证明于冰冰支付的租金数额高于被告支付的补偿金，故原告提出的“不可能因为收取了于冰冰租金就退还被告87500元补偿金”的辩论意见是合乎逻辑和常理的。综上，对被告提出的第一个租期的补偿金87500元应予退还或折抵第二个租期租金的抗辩意见，本院不予采纳。被告仍欠原告第二期租金100000元，应予支付。三、关于第二个租期是否需要支付补偿金的问题原、被告双方在《房屋租赁合同》第10条备注中约定：“甲乙双方友好协商，第一年因乙方租赁部分，自愿补偿甲方三个月租金。乙方承诺后四年经营业绩佳，每年继续补偿甲方三个月房租，……”根据上述约定，后四年支付三个月房租的补偿金以被告经营业绩佳为条件。现原告要求被告支付补偿金，而被告则以经营业绩不佳相抗辩，故原告应就支付补偿金的条件成就（被告经营业绩佳）负举证证明责任。根据现有证据，尚不能证明该条件成就，故该项请求，本院不予支持。四、关于违约金的问题合同约定，租金支付以12个月为一期，乙方应于2017年5月4日前向甲方支付首期租金和租房押金，以后每期租金的支付时间应为该期起始日的30日前。故第二期租金的支付期限应在2018年5月25日的30日前，即最迟应于2018年4月24日支付，从2018年4月25日起应付迟延责任。同时合同第8.2条约定，“如乙方未按本合同约定支付租房押金、租金，每逾期一日，甲方有权按日租金的两倍要求乙方支付违约金”。合同约定按照租金两倍计算违约金明显过高，应比照民间借贷利率上限标准予以调整。原告已自行将违约金比率调低为24%，未超过民间借贷利率上限，本院予以支持。被告曾分三次向原告支付过第二期租金250000元，其中2018年6月3日支付100000元、8月13日支付50000元、8月28日支付100000元。故被告应按照年利率24%的标准，以350000元为基数支付2018年4月25日至2018年6月2日（39天）的违约金8975.34元；以250000元为基数支付2018年6月3日至2018年8月12日（71天）的违约金11671.23元；以200000元为基数支付2018年8月13日至2018年8月27日（15天）的违约金1972.60元（以上三个期间的违约金合计22619.17元）；并需以现仍欠付的100000元为基数支付2018年8月28日至实际给付之日的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定判决如下：一、本判决生效后五日内，被告张迎向原告刘子红支付尚欠的第二期租金100000元及违约金22619.17元，并按照年利率24%的标准，以100000元为基数支付2018年8月28日至实际给付之日的违约金；二、驳回原告刘子红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2409元，由原告刘子红负担1149元，被告张迎负担1260元，保全费1692.5元由原告刘子红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  高治二〇一九年三月二十二日法官助理华茜书记员李思铭附：本裁判文书适用条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。