江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终1302号上诉人（原审原告）：王建东。上诉人（原审原告）：苏建珍。委托诉讼代理人：吴俊，江苏新天伦律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：建屋摩丽茂置业（苏州）有限公司。诉讼委托代理人：俞敏，上海市锦天城律师事务所律师。诉讼委托代理人：裘力，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人王建东、苏建珍因与被上诉人建屋摩丽茂置业（苏州）有限公司（以下简称摩丽茂公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初6334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王建东、苏建珍上诉请求：撤销一审判决，判令摩丽茂公司赔偿因摩丽茂公司交付环保不合格的商品房给王建东、苏建珍造成的损失100000元；一、二审诉讼费用负担由法院依法分配。事实和理由：1、根据苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508行初187号行政判决书，案涉小区环保验收不合格是客观事实。环保工程验收属行政许可，系开发商办理《建筑使用证》以及《商品房交付使用通知书》的前提条件。案涉工程始终没有办理过《建筑使用证》，仅办理过《建筑临时使用证》，《商品房交付使用通知书》的前提条件并未全面成就。一审法院仅以摩丽茂公司获得了纸质的《商品房交付使用通知书》这一备案行为而否定摩丽茂公司的违约行为，在逻辑上不成立。2、一审法院混淆了诉讼请求与诉请理由。本案属非可量物损害赔偿，王建东、苏建珍确实无法准确举证证明损害的具体数额，更不能举证证明完全科学的计算依据，法院必须根据损害的实际情况根据经验法则并参考可量化的类似损害情形，进行酌定。王建东、苏建珍在一审程序的书面辩论意见中提出了三种酌定的方案，包括参照适用《苏州工业园区商品房（全装修）销售合同》第二十条关于逾期交房的违约责任、参考适用《侵权责任法》第二十条、直接适用《合同法》第一百一十二条和第一百一十三条。逾期交房的违约责任仅是王建东、苏建珍请求损害赔偿额的参考依据，而非直接赔偿依据。3、王建东、苏建珍在二审中行使处分权，减少一审诉讼请求中第1项请求要求的赔偿数额为赔偿损害10万元，放弃第二项诉讼请求。摩丽茂公司辩称：王建东、苏建珍提出的三点上诉理由均不成立。请求维持原判。王建东、苏建珍向一审法院起诉请求：1、判令摩丽茂公司赔偿王建东、苏建珍因摩丽茂公司交付环保不合格的商品房给王建东、苏建珍造成的损失348808元；2、判令摩丽茂公司赔偿王建东、苏建珍物业费以及公共能耗费损失10060元；3、诉讼费用由摩丽茂公司承担。一审法院认定事实：2014年2月28日，王建东、苏建珍（买受方、乙方）与摩丽茂公司（卖方、甲方）签订《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》，约定甲方依法取得位于苏州工业园区沙浜路1号53064号宗国有土地使用权，乙方自愿购买甲方在该地块上开发建设的公安编号为4幢601室，建筑面积为140.74平方米的房屋，房屋总价款为2432839元。合同第十一条就全装修房质量标准予以约定，约定合同附件十所列商品为基本配备，甲方可按所列产品市场动态情况作局部更换，甲方承诺进行更换后的配备不低于本合同附件十所约定的标准，甲方在销售商品房时设置样板房的，如甲方实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房不一致的，甲方将在补充条款中说明。如甲方在补充条款未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致并承诺交房时的装修质量不低于样板房水平。合同第十六条约定，该房屋交付时，甲方应向乙方出示《建筑使用证》或《建筑临时使用证》，甲方还需取得《商品房交付使用通知书》。合同第十七条约定，甲方定于2015年10月31日前将该房屋交付给乙方，不可抗力除外。本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。经乙方同意，甲方可能提前交付该房屋，但最早不得早于2015年5月1日，否则，乙方有权暂不接受房屋交付。合同第十八条约定，甲方至少提前十五日内书面通知乙方办理该房屋交付手续，乙方应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。验收交接时，甲方应向乙方提交或供乙方查阅下列资料：房产测绘机构出具的该房屋面积实测资料；该房屋为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以及该房屋《住宅工程质量分户验收合格证》，验收完毕后，甲乙应签署房屋交接文件，该房屋交付标志为甲乙双方签署房屋交接文件。合同第二十条约定，除不可抗力外，甲方逾期交付该房屋的，乙方有权按已支付的房价款向甲方追索逾期利息（按中国人民银行公布的同期同档住房贷款基准利率计算）。逾期利息自本合同十七条约定的交付期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过三个月，乙方有权单方面书面通知甲方解除合同，甲方除支付逾期利息外，每延期一天按实际总价款的万分之一向乙方支付违约金。合同第二十三条约定，该房屋前期物业费为2.52元每平方米每月。合同第四十二条约定，甲乙双方因不可抗力原因延迟或不能履行合同的，不承担赔偿责任，但应及时通知对方，并提供事故详情及延迟或不能履约的有效证明材料。该合同附补充条款，其中第二十九条约定的不可抗力指不可预见、不可控制、不可避免的情况下，包括但不限于以下情形：……9、乙方已充分察看并了解本合同签订时小区红线外周边环境各种影响因素（如有包括但不限于工厂、烟囱、高架或其它特殊道路、铁路、学校、河流、邻近小区的规划方案、商业规划等）。同时甲方也已明确向乙方告知在小区东面河对岸的位置，存在一家名为雅士利涂料公司的化工企业，园区政府已于2013年8月，向该企业发出搬迁通知，要求该企业于2015年6月之前搬离。因甲方无法控制的原因，该小区规划图红线外及周边可能出现包括但不限于新项目建设、市政工程建设等不可预见的变化，对红线外周边环境、附近地块的具体规划用途、开发节奏、密度及覆盖率等等状况，甲方无法控制，最终以政府公布的规划内容为准。现场公示说明内容，仅为甲方的友善提醒，未必包含在红线外环境的所有信息或政府变更信息，不作为销售承诺，甲方在制定房屋销售价格时，已充分考虑上述影响，乙方承诺届时如确实存在该等影响，则不会就此向甲方提出任何权利主张。2015年10月8日，苏州工业园区国土房产局向摩丽茂公司出具2015第27号商品房交付使用通知书，确认北极星花园商品房工程已通过商品房交付使用备案。2015年10月26日，摩丽茂公司向王建东、苏建珍开具购房款发票，双方共同确认，2015年10月30日，王建东、苏建珍与摩丽茂公司办理了交房手续。2017年5月22日，包括王建东、苏建珍在内等八人向苏州市姑苏区人民法院提起行政诉讼，诉请撤销苏州工业园区国土环境保护局对北极星花园作出的环保验收通知书。该案经审理查明，王建东等八人均为北极星花园业主，该小区建设单位系摩丽茂公司，项目开发时，项目东面隔河约150米处已建有雅士利公司，该公司生产油漆，设有油性涂料车间等等生产设施。2012年9月17日，原娄葑镇政府向园区环保局出具《情况说明》，称为符合住宅区600米范围内不允许有生产油性涂料、油漆企业的国家规定，顺利推进摩丽茂公司项目的开工建设，我镇将对栅头港东侧地块内涉及的雅士利公司的油性涂料生产车间搬迁出该区域，确保住宅项目交房前（即2015年6月前）完成该车间的搬迁工作。如因油性涂料车间未能在上述时间内搬迁造成住宅项目不能环保验收和交房，由此产生的问题由娄葑镇负责协调并承担相关责任。同年9月26日，园区环保局作出《建设项目环保审批意见》，同意项目建设，审批内容包括：在雅士利公司油性涂料车间搬迁完成之前，不得将该项目交付使用。2015年8月5日，园区国土环保局向摩丽茂公司出具环保工程验收合格通知书，确认摩丽茂公司涉案地块（北极星花园）项目已按环保批复要求建成，在斜塘街道“承诺书”的前提下，原则同意该项目投入使用。雅士利公司油性涂料车间已于2017年9月底停产。姑苏区法院于2017年11月21日作出（2017）苏0508行初187号民事判决书，认为园区国土环保局在涉案建设项目验收时未满足环评审批条件的情况下作出环保工程验收合格通知书，应予撤销，但鉴于撤销被诉行政行为可能会影响众多他人重大利益，本案不宜直接判决撤销被诉行政行为，故判决确认原苏州工业园区环境保护局于2015年8月5日对摩丽茂公司作出的苏园桂（2011）19地块项目（北极星花园）环保工程验收合格通知书违法。该判决已生效。以上事实，由王建东、苏建珍提交的商品房销售合同、购房发票、不动产权证、娄葑镇政府于2012年9月17日出具的情况说明、涉案地块环保审批意见、环保验收合格证书、关于雅士利停产说明、行政判决书及当事人审庭陈述予以证实。一审法院认为，王建东、苏建珍与摩丽茂公司签订的商品房销售合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，王建东、苏建珍与摩丽茂公司双方在商品房销售合同中就房屋质量、交付标准及交付时间均予以明确约定，诉讼过程中，王建东、苏建珍未提供相应证据证实摩丽茂公司交付的房屋存在不符合双方合同约定的质量标准的情况，摩丽茂公司也根据《苏州市商品住宅交付使用管理办法》的规定，在取得园区国土房产局出具的商品房交付使用通知书后，于合同约定的交房时间向摩丽茂公司交付了涉案房屋，王建东、苏建珍现按照合同约定的逾期交房的违约责任承担向摩丽茂公司主张赔偿无相应的事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回王建东、苏建珍的诉讼请求。案件受理费6684元，减半收取3342元，由王建东、苏建珍负担。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，王建东、苏建珍提交如下证据：1、2015年9月18日苏州工业园区规划建设局为涉案地块项目发的《建筑临时使用证》及摩丽茂公司的申请材料；2、《商品房交付使用通知书》。证明涉案建筑从未正式取得《建筑使用证》，政府作出的《商品房交付使用通知书》系行政备案行为，并非行政许可行为，不能阻却摩丽茂公司因其提交的材料未满足法律实质性要求而向买受人承担违约责任。摩丽茂公司质证认为：对证据真实性认可，《建筑临时使用证》不能证明房屋未达到交付标准，《商品房交付使用通知书》能证明小区满足交付标准。本院认为：王建东、苏建珍主张涉案房屋所在小区东侧的雅士利涂料公司排放有害废气，摩丽茂公司交付的系环保不合格的商品房，已构成违约并给其造成损失，要求摩丽茂公司承担赔偿责任。本院就此认为，首先，销售合同约定摩丽茂公司于2015年10月31日前交付房屋；房屋交付时应向王建东、苏建珍出示《建筑使用证》或《建筑临时使用证》，还需取得《商品房交付使用通知书》。涉案房屋已于2015年9月8日取得《建筑临时使用证》，2015年10月8日取得《商品房交付使用通知书》，摩丽茂公司于2015年10月30日按约为王建东、苏建珍办理了交房手续，在交房时间以及交房手续形式要件方面不违反合同约定。其次，涉案建设项目与雅士利公司之间的距离确不符合当时作为强制性国家标准《油漆厂卫生防护距离标准》所要求的卫生防护距离。但是，销售合同补充条款特别约定王建东、苏建珍已充分察看并了解小区周边环境各种影响因素，摩丽茂公司明确告知小区东面有化工企业；摩丽茂公司在制定销售价格时已充分考虑上述影响，王建东、苏建珍承诺届时如确实存在该影响，不会就此向摩丽茂公司提出任何权利主张。虽然该条款是摩丽茂公司制定的格式条款，但从条款内容看已明确告知了小区东侧存在化工厂这一特殊情况，说明了房屋销售价格制定已考虑了周边环境影响的因素。现雅士利公司的油性涂料车间已于2017年9月底停产。从房屋交付至停产前房屋环保实质不符合规定的问题对于王建东、苏建珍使用涉案房屋确有一定影响，但在王建东、苏建珍并未就损害后果及其损失进行举证的情况下，综合考虑环保问题存在的原因、类型及期间，应认定相应影响尚在王建东、苏建珍签订合同时可以预见的限度内，亦在王建东、苏建珍承诺不予提出权利主张的范围内。王建东、苏建珍以违约为由要求摩丽茂公司赔偿损失没有合同及法律依据，本院不予支持。综上，王建东、苏建珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人王建东、苏建珍负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇一九年三月二十五日书记员  黄 婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。