江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏04民终474号上诉人（原审原告）：季爱华，女，汉族，1977年5月22日出生，住常州市新**。委托诉讼代理人：陈洪连，常州市钟楼区广化法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：戴傲明，男，汉族，1962年12月23日出生，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：戴华平，女，汉族，1986年11月9日出生，住常州市金坛区。上诉人季爱华与被上诉人戴傲明房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2018）苏0482民初3741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。季爱华上诉请求：撤销原审判决，改判支持季爱华的诉讼请求。事实和理由：1、季爱华在一审中提供的戴傲明单方出具的《店铺门面租赁合同》，足以证明戴傲明违约。首先，该合同是在双方当事人签订《店铺门面租赁合同》后，戴傲明单方提出的，季爱华当即予以拒绝。但是，戴傲明坚持单方意见，并设置障碍，致使原《店铺门面租赁合同》无法履行，构成戴傲明违约。其次，一审法院没有针对季爱华提供的上述证据进行审查，该单方合同变更了原合同约定的房屋使用范围，去除原合同的一层厨房及二层三层，降低并退还季爱华房屋租金13000元。2、一审法院认定事实偏袒戴傲明。首先，双方当事人签订的《店铺门面租赁合同》约定，戴傲明应提供一层厨房给季爱华使用，而戴傲明始终没有履行该义务，且戴傲明在单方合同中直接去除该义务。其次，一审法院认为季爱华提供的视频截屏打印件是片段的、不完整的，而该证据证明戴傲明不提供厨房及在出租房屋内烧香拜佛，干扰季爱华正常经营是戴傲明当庭予以认可的事实。一审法院认定戴傲明腾空二层墙面且提供三层给季爱华员工使用。事实上，该二层墙面本来就是空着的，没有任何添置物，季爱华从来也没有安排过员工在租赁房住宿。季爱华自从租用戴傲明房屋起至被迫离开止，使用的仅是《店铺门面租赁合同》约定的部分房屋。3、一审法院使用未经法庭质证的证据认定案件事实，一审法院于2018年8月10日组织当事人到出租房屋现场勘查，不仅没有制作现场勘查笔录，也没有将现场影像图片质证。而在案件事实认定中将现场图片作为定案证据。戴傲明辩称，1、第二份合同是双方发生纠纷后，到尧塘司法所调解时当场打印出来的合同，季爱华还在新的合同上作了修改。发生纠纷后我们共去了三次司法所，三次都没有调解成，2017年10月15日，双方只是有签订合同的意向，但是最终未达成。2、根据第一份合同的约定，季爱华装修房屋需要经过戴傲明同意才可以，发生纠纷是因为季爱华未经同意就装修，后来才闹到司法所。当时季爱华装修要敲地面，也没有经过同意。季爱华向原审法院起诉请求：1、解除季爱华、戴傲明之间签订的店铺门面租赁合同；2、戴傲明退还因没有提供二层墙面和三层阁楼出租收到季爱华的租金13000元；3、戴傲明支付违约金30000元和店铺设施押金5000元；4、戴傲明赔偿季爱华损失32000元。一审法院认定事实：2017年8月17日，季爱华（租赁人、乙方）与戴傲明（产权人、甲方）签订店铺门面租赁合同，主要载明：甲方坐落于金坛区尧塘镇中心大街122-124两间门房一、三层和阁楼归乙方使用，二层墙面归乙方使用以及乙方可用于办公接待使用；租赁期限为三年自2017年8月8日至2020年8月8日；门店年租金为65000元，即协议签约之日乙方一次性向甲方付清一年租金，第二年按前一年租金增长10%计算，后期按该比例增长，至本协议结束；乙方在签订合同时须向甲方支付店铺设施押金5000元，押金不计息，期满后待双方交接清楚后由甲方退还乙方；本合同自签订之日起，双方必须共同遵照执行，任何一方不得违约或废止合同。如有违约，违约方将应赔偿对方违约金30000元并承担相关的法律责任。店铺门面租赁合同签订后，季爱华通过银行转账方式向戴傲明方支付第一年租金65000元及店铺设施押金5000元，后戴傲明交付出租房屋给季爱华经营使用。一审法院在审理过程中，于2018年8月10日前往本案出租房屋进行现场勘查，现场勘查时通知季爱华、戴傲明双方到场，并形成现场勘查照片。原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，季爱华、戴傲明双方均陈述本案店铺门面租赁合同是双方真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故对本案店铺门面租赁合同的效力予以认定，双方均应严格按照合同约定履行相应的义务。结合季爱华的诉请及戴傲明的答辩意见，归纳本案的争议焦点为合同履行期内戴傲明是否存在违约行为即是否按合同约定交付出租房屋一层、二层墙面及三层、阁楼给季爱华经营使用。围绕该争议焦点，季爱华、戴傲明双方各执一词并分别提交相应证据证明，经审查季爱华主张戴傲明存在违约行为并要求解除合同、赔偿损失的诉讼请求缺乏证据支持，理由如下：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，季爱华围绕证明戴傲明存在违约行为这一事实仅提交视频截图打印件，季爱华提交的视频截图系间接证据且是片断化的，不能真实反映拍摄视频时的完整事实情况，且无其他证据相互佐证，无法单独证明戴傲明存在未按合同约定交付相应出租房屋这一持续性的违约行为；其次，戴傲明围绕自身不存在违约行为提交出租房屋照片及视频，证明二楼墙面已经腾空、季爱华员工使用出租房屋第三层的事实，结合现场勘查情况，戴傲明已经将二楼墙面予以清理并达到符合墙面使用条件的要求，且季爱华员工使用出租房屋第三层能够印证戴傲明交付出租房屋第三层的事实。综上，季爱华提交的证据不足以证明戴傲明存在违约行为这一事实，因此对这一事实存在举证责任的季爱华应承担举证不能的不利后果，故季爱华的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。据此判决：驳回季爱华的诉讼请求。案件受理费3200元，由季爱华负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，经查阅一审卷宗，一、季爱华在一审庭审中，对于双方发生矛盾的时间及原因陈述，2017年8月17日后一个礼拜，因为双方对装修的店面要求及装修结构意见不一致，主要是地面装修开始发生矛盾的，铺地面的时候没有铺到边，戴傲明无法接受，所以2017年10月15日戴傲明重新打印了一份合同，季爱华不认可。二、一审庭审中，戴傲明为证明向季爱华交付出租房屋3楼的事实，提供了季爱华雇佣的员工周东林、潘晓芸居住使用该3楼房间的视频。季爱华对该视频质证认为，对视频中的人印象不是很深。二审中，季爱华提交了二份接处警记录，用于证明2017年10月27日，季爱华委托他人和戴傲明协商让其正常使用2楼和3楼，戴傲明不同意，后双方去司法所协商签订新的合同的事实。戴傲明则提交其女儿与季爱华雇佣的员工周东林于2017年12月30日至2018年5月5日期间的部分微信聊天记录。用于证明双方之间没有发生不愉快，戴傲明女儿还帮助开门收款等事实。二审中，经比较本案所涉二份租赁合同内容，戴傲明在后一份租赁合同中，提出将原租赁房屋使用范围为两间门房一层三层和阁楼以及二层墙面调整为一层两间门房及卫生间，租金由每年65000元调整为52000元。本院认为，季爱华在本案中，以戴傲明未全面交付出租房屋存在违约行为为由提出解除合同并要求戴傲明承担违约责任及赔偿损失的诉讼请求。首先，季爱华主张戴傲明未交付的出租房屋范围有：一层厨房及二层、三层，从双方纠纷前签订的租赁合同内容来看，戴傲明并未将门店整体出租，从合同约定的交付内容来看，未有一层厨房；对于二层也仅约定为二层墙面归季爱华使用以及可用于办公接待使用；对于三层阁楼，现双方各执一词，季爱华主张未交付，戴傲明主张季爱华雇佣的员工周东林曾居住使用，并提供了该员工使用时的视频，该视频经过一审庭审质证，季爱华如对该视频持有异议，有条件能够提供反驳该视频内容的相反证据，但其并未提供，故应当认定季爱华员工在三层居住的事实存在。据此，季爱华主张戴傲明未全面交付出租房屋的事实证据不足，不应采信。但是，鉴于双方当事人对租赁房屋存在的争议确已无法达成一致意见，事实上季爱华也不再使用租赁房屋，双方签订的合同实际已无履行的可能，依法应予解除。其次，对于合同解除后的违约责任认定及损失赔偿问题。本案中，认定戴傲明在出租过程中存在违约行为的证据不足，从季爱华一审庭审陈述来看，双方纠纷的起因为承租房屋装修，鉴于双方在合同中对于装修事项仅是约定了季爱华如需装修，须经过戴傲明同意，但对于季爱华可以采取的装修方式及装修范围，未作约定，戴傲明在纠纷发生后，提出的调整租赁范围及租金的方案，目的是为了解决纠纷，继续履行合同，该行为不应认定为违约，故季爱华要求戴傲明支付违约金的请求无事实依据。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条关于“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，季爱华要求戴傲明赔偿装修损失的请求不符合上述解释规定。另外，关于季爱华向戴傲明支付的押金处理问题，从合同约定来看，该押金具有对店铺设施完好的保证性质，该项费用应待季爱华将承租房屋内全部财物搬出后再行主张，本案不宜理涉。综上，季爱华关于解除合同的上诉请求成立，应予支持，一审对此判决不当，应予纠正。季爱华要求戴傲明承担违约责任并赔偿损失等请求依据不足，不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省常州市金坛区人民法院（2018）苏0482民初3741号民事判决；二、季爱华与戴傲明之间的租赁合同自本判决生效之日起解除；三、季爱华自本判决生效之日起十日内，自行提取存放在租赁房屋内的全部财物。四、驳回季爱华的其他诉讼请求。一审案件受理费3200元，二审案件受理费3200元，均由季爱华负担。本判决为终审判决。审判长  李银芬审判员  顾 洋审判员  沈超彦二〇一九年三月十一日书记员  石 琳