天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0119民初759号原告：天津市蓟州区出头岭镇南河村村民委员会。法定代表人：周长福，村主任。委托诉讼代理人：李秀云，天津云诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小安，天津云诺律师事务所律师。被告：李立忠，男，1969年7月17日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：刘文娥（李立忠之妻），女，1964年5月18日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：周广明，天津仁合律师事务所律师。原告天津市蓟州区出头岭镇南河村村民委员会（以下简称南河村委会）与被告李立忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。南河村委会的法定代表人周长福及其委托诉讼代理人李秀云，李立忠及其委托诉讼代理人刘文娥、周广明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南河村委会向本院提出诉讼请求：1、依法确认南河村委会与李立忠之间签订的《房屋延包合同》无效；2、诉讼费用由李立忠承担。事实及理由：2003年3月1日，南河村委会与李立忠签订《租房协议书》，约定：南河村委会将集体所有房屋20间出租给李立忠用于加工毛衣，期限为20年，自2003年3月1日起至2023年3月1日止（协议书记载的2017年为笔误）；租赁费共计60000元，上交款，分四次交清，每五年交一次；未经南河村委会同意，李立忠不得将租赁标的物转租、转包他人，其它内容详见《租房协议书》。合同签订后，李立忠交清了第一个五年的房租，南河村委会将约定的房屋20间交付给李立忠使用。2018年8月，南河村委会换届选举后，新任村委会成员在与前任村委会成员交接工作中发现，李立忠仅交清前两个五年的租赁费，后五年的租赁费至今未交，并擅自将其承租的五间房屋拆除；此外，李立忠将其所承租房屋中的六间转租他人。南河村委会以李立忠严重违约为由向天津市蓟州区人民法院提起诉讼，庭审过程中，李立忠提交两份合同：一份是2009年11月10日南河村委会与其签订的《房屋延包合同》，约定上述房屋的租赁期限调整为70年，从2010年1月1日起至2079年12月31日止，一次性交清所有承包费112000元，在承包期内房屋如何处理南河村委会不得干涉等；另一份是2009年12月25日李立忠与时任村主任苏保的妻子甘元琼签订的《房屋转包合同》，南河村委会作为第三方盖章，时任村主任苏保签字。该合同约定：李立忠将其所租赁房屋中的东层房屋转租给甘元琼，期限为70年，甘元琼一次性给付李立忠70年的租赁费共计60000元；其他内容详见《房屋转包合同》。因现任南河村委会成员对李立忠提交的《房屋延包合同》及《房屋转包合同》均不知情；庭后向本村村民代表及村民了解，同样无人知晓。南河村委会认为，其与李立忠之间签订的《房屋延包合同》未经民主议定程序，违反法律、行政法规的强制性规定，而且存在恶意串通严重损害集体利益的情形，应属无效合同。故此成讼。李立忠辩称，不同意南河村委会的诉讼请求，请法庭依法予以驳回。首先，2003年，南河村委会与李立忠确实签订了房屋租赁合同；在合同履行过程中，南河村计划修村内道路，因村委会没钱，时任村主任苏保找到李立忠，要求重新签订一份70年的合同，且租赁费需一次性付清用以修路，李立忠同意。2009年8月15日，南河村委会召开两委会和村民代表会进行讨论，会议由周长福主持，共32人与会，只有一人有不同意见，其他人均同意；会后，双方签订了延包合同。该合同是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，李立忠依约一次性交清了全部承包费；之前的承包费也已付清，全面履行了合同义务。其次，李立忠租赁厂房是用于加工毛衣，并在2014年投资300000元购买3台机器，现在包括机器、辅料和加工材料共价值700000元。如果南河村委会未与李立忠签订70年的租赁合同，李立忠也不会进行大量的投资。再次，南河村委会起诉李立忠具有主观恶意，因为南河村类似情况很多，但南河村委会仅起诉李立忠，属于选择性起诉，对李立忠不公平。最后，南河村委会没有诉权，因为延包合同有时任村主任签字并加盖村委会公章，该合同合法有效。南河村委会为达到自己的目的提起诉讼，该做法违反了禁止反言原则。使用李立忠东侧租赁物的为案外人何树，并非甘元琼。何树没有其他房屋，如果该合同整体无效，会给李立忠造成巨大的经济损失，并造成何树无家可归。本院经审理认定事实如下：李立忠系南河村村民。2003年3月1日，南河村委会与李立忠经协商签订租房协议书，约定：南河村委会将集体所有的房屋20间出租给李立忠用于加工毛衣，期限为20年，自2003年3月1日起至2023年3月1日止；租赁费共计60000元，上交款，分四次付清，每五年交纳一次；未经南河村委会同意，李立忠不得将租赁标的物转租、转包他人。2009年11月10日，时任南河村主任苏保在未经村民会议讨论决定的情况下以南河村委会的名义与李立忠就上述房屋再次签订房屋延包合同，约定：将上述房屋的租赁期限调整为70年，自2010年1月1日起至2079年12月31日止；李立忠需一次性交清所有承包费共计112000元，因其已将原租房协议书中的租赁费交至2013年，特免除9000元，应再交纳103000元。2009年12月25日，李立忠与时任村主任苏保的妻子甘元琼签订房屋转租合同，约定：李立忠将其从南河村委会处租赁的房屋中的东侧房屋转租给甘元琼，租赁期限为70年，自2010年1月1日起至2079年12月31日止；租赁费为60000元，由甘元琼一次性给付李立忠。上述事实，有南河村委会、李立忠的当庭陈述意见及南河村委会提交的《租房协议书》、《房屋延包合同》、《房屋转包合同》及时任村委委员何勤、时任村民代表王福海和王悦的出庭证言等证据在案佐证。李立忠的出庭证人苏保当庭陈述房屋延包事宜曾进行民主议定，且其亲自制作了会议记录，并在其卸任村主任职务后将会议记录交给现任村主任周长福。其证言内容无其他证据予以佐证，且与在案证据相矛盾，本院不予采信。本院认为，农村集体经济组织以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的，应当经村民会议讨论决定方可办理。本案中，南河村委会将集体所有的诉争房屋，在未依法召开村民会议进行讨论决定的情况下，与李立忠签订房屋延包合同，违法法律的强制性规定，应属无效。现蓟县出头岭镇南河村民委员会更名为天津市蓟州区出头岭镇南河村村民委员会，其债权债务由南河村委会承接，故南河村委会要求依法确认其与李立忠之间签订的《房屋延包合同》无效的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。李立忠当庭提出的辩解意见，无证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：蓟县出头岭镇南河村民委员会与李立忠于2009年11月10日签订的《房屋延包合同》无效。案件受理费40元（已减半），由李立忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王晓东二〇一九年三月二十七日法官助理李杨书记员张凯跃附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；2、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。