河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终20940号上诉人（原审原告）：杜洪远，男，汉族，1984年2月23日出生，住河南省开封县。委托诉讼代理人：刘兆庆，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范甜甜，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南省郑州市江山房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区园田路**。法定代表人：曹霞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭华明，男，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：张洪海，男，汉族，1966年10月16日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：张楠，女，汉族，1967年6月15日出生，住开封市禹王台区。上诉人杜洪远与上诉人河南省郑州市江山房地产开发有限公司(以下简称江山公司)及被上诉人张洪海、张楠房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初22924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜洪远上诉请求：1.维持河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初22924号民事判决第一项；2.将河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初22924号民事判决第二项依法改判为江山公司返还杜洪远购房款241329元及利息（利息自2016年11月4日起按年利率10%标准计算至实际付清之日止）；3.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初22924号民事判决第三项，依法改判张洪海、张楠对第二项上诉请求承担连带清偿责任；4.依法判令本案一、二审诉讼费用、保全费用、律师费用由江山公司、张洪海、张楠承担。事实与理由：一、一审判决认定江山公司从2017年5月3日起支付利息有误。江山公司实际收款时间为2016年11月4日，应当于2016年11月4日起向杜洪远支付利息。杜洪远对一审法院参照房屋销售预备协议关于收益金的约定认定江山公司以购房款241329元为基数，按照年利率10%支付利息至全部购房款退还完毕之日止无异议，但是对利息起算时间有异议。房屋销售预备协议第七条第四款是关于收益金的约定，该条款的意思是上诉人杜洪远可在180天后要求退房，同时要求江山公司退还购房款并自实际付款之日起支付每年10%金额的收益。一审法院对该条款理解有误，认为180天的期限不仅限定退房权益，而且还限定了收益金的计算时间。然而杜洪远认为180天的期限仅仅是对杜洪远退房权利进行限定，而不是对收益起算时间的限定。因此利息应从杜洪远实际付款之日起计算，而非180日之后开始计算。因该条款为江山公司出具的格式条款，即便存在两种以上的解释，根据合同法第41条规定，一审法院也应作出不利于江山公司的解释，应自杜洪远实际付款之日计算利息。二、张洪海、张楠出具个人担保函，提供返还购房款及全部费用的担保，应当与江山公司承担连带责任。张洪海、张楠分别于2018年1月15日、1月10日签署个人担保函一份，为江山公司返还业主购房款提供连带保证责任。保证范围包括主合同项下本金人民币1.6亿元及利息（包括复利和罚金）、补偿金、违约金、赔偿金、实现债权与实现本保函所载明的权利而支付的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）。张洪海、张楠作为完全民事行为能力人，在完全理解保函各条款内容的前提下出具保函，是其本人的真实意思表示，对其本人具有法律约束力。杜洪远作为江山宋城项目购房业主之一，张洪海与张楠的担保效力当然及于杜洪远。根据《中华人民共和国担保法》第18条、第21条的规定，张洪海、张楠对江山公司应退还杜洪远的购房款、利息及杜洪远为实现债权支出的全部费用提供连带担保责任。综上，请二审法院支持杜洪远的上诉请求，对本案依法改判。江山公司辩称：一、双方在签订的房屋销售预备协议中明确约定，自客户签定江山宋城房屋销售预备协议180日之后至签订正式商品房买卖合同前，客户可享受无理由退房，同时可获得所缴纳购房款及每年10%的收益，不足一年的，按实际天数获取相应金额收益。从文义解释的角度，该条款的意思就是客户在签订预备协议180天之后，如果退房可以获得所要求的收益和利息，但是不包含该180天。二、杜洪远的第二项上诉理由与被上诉人江山公司无关，所以江山公司不再发表意见。江山公司上诉请求：1.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初22924号民事判决，并依法改判驳回杜洪远所有诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由杜洪远承担。事实和理由：2016年11月4日，杜洪远与河南供水房地产开发有限公司签订《房屋销售预备协议》，订购河南供水房地产开发有限公司开发的（负一层108号）商铺。因河南供水房地产开发有限公司在该项开发中遇到困难，故准备与江山公司合作开发，后因种种原因未合作成功。在准备合作期间，因河南供水房地产开发有限公司账户被法院冻结，无法收款，故在收取杜洪远所交房款时使用了以江山公司名义开立的银行账户。后江山公司只是在河南供水房地产开发有限公司开具的收据、补充协议上补盖了江山公司的印章，并没有实际收到此款，且杜洪远是与河南供水房地产开发有限公司签订的房屋销售预备协议，与江山公司并无合同关系，况且所收取的该笔款项是收入河南供水房地产开发有限公司的财务账目，该财务账目在河南供水房地产开发有限公司的破产清算中也有明确说明，故江山公司不应当承担向杜洪远退款的责任。综上，一审判决没有事实及法律依据，请二审法院查明事实，支持江山公司的上诉请求。杜洪远辩称：一、一审程序中，杜洪远提供的证据足以证明江山公司是江山宋城项目开发商，并且与杜洪远签订《房屋销售预备协议》，该项目至今未取得商品房预售许可证明，也未实际进行施工。一审程序中，杜洪远提供的房屋销售预备协议、收据、江山宋城项目宣传彩页原件、开封日报原件以及江山集团文件复印件，都足以证明江山公司是江山宋城项目的开发商，并且江山公司与杜洪远签订房屋销售预备协议。张楠（河南供水房地产开发有限公司董事兼总经理）于2018年1月10日签署的个人担保函及张洪海（时任江山公司法定代表人）于2018年1月15日签署的个人担保函中均承认“江山宋城是江山公司和河南供水房地产开发有限公司合作开发的房地产项目，并且未取得预售许可证，同意退还全部房款，并自愿承担连带保证责任”。江山公司上诉状中所述事实与实际情况不符，应当不予认定。二、江山公司实际收取杜洪远购房款共计241329元。一审程序中，杜洪远提供的中国建设银行银行卡客户交易明细清单、中国邮政绿卡通交易明细原件、商户名为“河南省郑州市江山房地产开发有限公司”刷卡POS单原件，足以证明江山公司收取杜洪远购房款共计241329元。江山公司上诉状称“没有实际收到此款”，与实际情况不符；江山公司在上诉状中所称的“所收款项收入供水公司财务账目”，系江山公司与供水公司的内部约定，与杜洪远无关。三、江山公司与供水公司之间具体的合作方式及约定均属于内部约定，与杜洪远无关，不能以其内部约定对杜洪远进行抗辩。江山公司与供水公司共同开发江山宋城项目，并且共同与杜洪远签订房屋销售预备协议，共同收取杜洪远购房款，江山公司和供水公司是连带债务人，对返还杜洪远购房款并赔偿损失承担连带清偿责任，杜洪远有权同时向两家公司主张权利，也有权单独向其中任何一方主张权利。至于江山公司和供水公司之间究竟以何种方式合作，收取购房款之后如何分配、如何入账，都属于江山公司与供水公司的内部事宜，与杜洪远无关，杜洪远也无从知晓，故江山公司不能以与供水公司之间的内部约定来对杜洪远的债权进行抗辩，江山公司只能在向杜洪远履行清偿责任之后再根据内部约定自行追偿。综上所述，江山公司的上诉理由不成立，应当依法驳回其上诉请求。被上诉人张洪海、张楠无故未到庭，也未提交书面答辩意见。杜洪远向一审法院起诉请求：1.确认杜洪远与江山公司签订的《房屋销售预备协议》无效；2.江山公司返还杜洪远购房款241329元及利息（利息自2016年11月4日起按年利息10%标准计算至实际付清之日止），利息暂计算至2018年6月4日为38149.82元；3.判令张洪海、张楠对第2项诉讼请求承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用、律师费由江山公司、张洪海、张楠承担。一审法院认定的事实：2016年11月4日，江山公司、供水公司（甲方）与杜洪远（乙方）签订《房屋销售预备协议》，主要约定：乙方意向定购甲方建造的江山宋城项目-1层108号（该房号为暂定编号，最终以该房屋权属登记的房号为准）商铺，该指定房产，本协议约定建筑面积共26.10㎡。按建筑面积计算，指定房产总价款为人民币471329元。签订本协议时缴纳指定房产总房款的50%，￥241329元，余款￥230000元（小写）申请办理银行按揭贷款，甲方应在2018年12月31日前,将指定房产交付于乙方。自客户签订江山宋城《房屋预备协议》180日后至签定正式《商品房买卖合同》前可享受无理由退房权益，同时可获取所缴纳购房款以及每年10%金额的收益，不足一年按实际天数获取相应金额收益。同日，杜洪远通过POS机向江山公司转账131329元、10000元、70000元、20000元、10000元，共计241329元。江山公司、供水公司共同向杜洪远出具《收据》，上载明：交款单位：杜洪远，人民币贰拾肆万壹仟叁佰贰拾玖元，交款事由江山宋城项目购房款，首层-108。2017年10月1日，江山公司、供水公司与杜洪远签订《补充协议》，约定：甲乙双方经协商同意，签订补充协议如下，在正式网签合同前，如双方合同所定房源不退，在正式网签合同时，均可享受在原有购房合同金额上，每平米再减壹仟元（￥1000元）作为优惠。此优惠，不能转做现金使用。另查明，后涉案房产项目未开工，杜洪远要求退款未果，于2018年6月4日将江山公司、张洪海、张楠诉至该院。一审法院认为，本案中，杜洪远、江山公司签订《房屋销售预备协议》后，杜洪远按约定向江山公司支付了购房款，江山公司出具收据确认收到上述款项。但截止本案开庭之日，江山公司未提交证据证明其已取得商品房预售许可证，也未实际对杜洪远所购房产项目进行开工，并且杜洪远、江山公司双方至今未签订商品房买卖合同，因此该《房屋销售预备协议》为无效合同，故杜洪远请求江山公司返还购房款241329元的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。合同无效，过错方应当赔偿对方损失。杜洪远、江山公司在《房屋销售预备协议》中约定自客户签该协议180日后至签订正式《商品房买卖合同》前可享受无理由退房权益，同时可获取所缴纳购房款以及每年10%金额的收益。该院参照《房屋销售预备协议》关于收益金的约定，认定江山公司应自2017年5月3日起，以购房款241329元为基数，按照年利率10%支付利息至全部购房款退还完毕之日止。杜洪远主张张洪海、张楠就上述债务承担连带保证责任，证据不足，该院不予支持。杜洪远主张律师费，证据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、依法确认杜洪远与河南省郑州市江山房地产开发有限公司签订的《房屋销售预备协议》无效；二、河南省郑州市江山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还杜洪远购房款241329元并支付利息（利息自2017年5月3日起，以241329元为基数，按照年利率10%计算至全部购房款退还完毕之日止）；三、驳回杜洪远的其他诉讼请求。如果河南省郑州市江山房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5492元，减半收取2746元，保全费1917元，共计4663元，由杜洪远负担626元，由河南省郑州市江山房地产开发有限公司负担4037元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杜洪远于2016年11月4日与江山公司签订《房屋销售预备协议》一份，并于同日向江山公司支付购房款241329元，江山公司收取该购房款241329元后向杜洪远出具了加盖江山公司公章的收据一份；但截止本案一审开庭之日，江山公司未提交证据证明其已取得涉案房屋的商品房预售许可证，未实际对杜洪远所购房产项目进行开工，也未与杜洪远签订商品房买卖合同，故杜洪远与江山公司签订的涉案《房屋销售预备协议》为无效合同，江山公司作为过错方应当退还杜洪远购房款241329元并自2016年11月4日起以241329元为基数，按照年利率10%支付利息至实际退还购房款完毕之日止。综上，杜洪远称江山公司应自杜洪远实际付款之日即2016年11月4日起支付利息的上诉理由成立，一审法院判令江山公司自从2017年5月3日起支付利息明显有误，本院依法予以纠正；江山公司称其不应向杜洪远退还购房款241329元并支付利息的上诉理由不能成立，本院对江山公司的上诉请求不予支持。杜洪远还上诉称，被上诉人张洪海、张楠出具了个人担保函，应当与被上诉人江山公司承担连带责任；该上诉理由证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初22924号民事判决第一项；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初22924号民事判决第二项、第三项；三、河南省郑州市江山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还杜洪远购房款241329元并支付利息（利息自2016年11月4日起，以241329元为基数，按照年利率10%计算至全部购房款退还完毕之日止）；四、驳回杜洪远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5492元，减半收取2746元，保全费1917元，共计4663元，由杜洪远负担530元，由河南省郑州市江山房地产开发有限公司负担4133元；二审案件受理费5492元，由河南省郑州市江山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张林利审判员  钟晓奇审判员  刘 敏二〇一九年三月七日书记员  党玲玲