广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终342号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为广东省中山市东区起湾道38号永怡商场四层B区402卡之六）（一照多址）,统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴启辉，男，1970年5月7日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：陈艳，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人吴启辉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初18458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院认定逾期交房违约金截止至涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并实际交付之日止，没有依据。根据商品房买卖合同补充协议第五条的约定，涉案房屋逾期交房违约金应截止至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，最迟不应晚于通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知吴启辉之日止。《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的取得即表明涉案房屋的供水、供电、管道煤气符合正常使用，如若业主不接受涉案房屋，按照约定通大公司不承担逾期交房责任。且如业主在通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前已办理收楼手续的，则通大公司逾期交楼违约行为的截止时间则为业主办理收楼手续之日。二、一审法院认定逾期交房违约金过高。1.一审法院认定“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房房价款的1%”条款无效，没有依据。通大公司已经通过添加下划线、加黑等方式对业主进行了合理的提示及说明义务，房屋作为业主的重要财产，其不可能没有注意到关于逾期交房违约金上限的约定，且业主亦未就该条款向权力机关申请变更或撤销。商品房买卖合同第九条第2点约定，通大公司逾期交房超过360日的，业主可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同。该条款不属于免除通大公司责任、加重业主责任或者排除业主主要权利的情形，一审法院认定此条款无效，没有依据。2.即使一审法院认定通大公司逾期交房，双方在商品房买卖合同中约定通大公司承担的违约赔偿责任总额不应超过业主已付总房价款的1%。首先，延期交房违约责任是双方签订合同时所确定，延期交房违约金设有上限的约定是明确的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，买卖合同第九条的约定不违反法律禁止性规定，真实有效，合同双方应予以尊重及恪守。其次，通大公司就该商品房工程的投入远远高于业主就该商品房投资的金额，在施工过程中因天气、政府因素、合作方等外在因素影响，通大公司逾期交房的违约几率远高于业主逾期付款的几率，故违约金的约定并不违反公平原则。再者，业主没有举证其因通大公司延期交房造成的损失高于合同约定的违约金数额，一审法院擅自取消逾期交房约定的违约金上限，没有事实和法律依据。三、关于一审法院认定诉讼费问题。根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，一审法院判决一审案件受理费全部由通大公司负担，没有法律依据。针对通大公司的上诉，吴启辉辩称：一、关于逾期交楼违约金截止时间问题，吴启辉认为该楼盘至目前为止处于停工烂尾状态，且双方之间矛盾日益激化，一审认定的时间是符合情理及法律依据的，应该以实际交付且符合交楼条件取得备案登记证为准。二、关于违约金过高问题，吴启辉认为违约金按日万分之一计算相比于同期贷款利率还低，并不存在过高。对方的违约行为是持续的，不应按照合同约定设限，故吴启辉认为应驳回上诉人的上诉请求。吴启辉于2018年9月3日向一审法院起诉请求：通大公司向吴启辉支付逾期交房违约金（计算方法：以购房款411181元为本金，从2017年7月1日起计至通大公司实际交付房屋之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：1.2015年1月22日，吴启辉与通大公司签订《商品房买卖合同》，约定：吴启辉以411181元的价格向通大公司购买中山市火炬开发区翠悦园x幢x房；合同第七条约定，买受人未按时向通大公司支付购房款的，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金；合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因出卖人在合理时间内已把申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理，或因市政配套之延误，或因政策法规发生变化，或因政府机关的其他行政行为，导致出卖人无法按时交付商品房的；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；附件六合同补充协议第五条约定“该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的买受人应无条件收楼并办理交接手续”。合同签订后，吴启辉向通大公司支付了全部购房款411181元。通大公司收取吴启辉所交的购房款后，开具了相应金额发票交由吴启辉收执，并办理了涉案房屋的《中山市商品房销售登记备案表》，但至今未将涉案房屋交付给吴启辉。2.通大公司至今未取得涉案房屋所在小区的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。3.经查阅一审法院立案受理的其他当事人起诉通大公司的商品房预售合同案件中当事人提交的《商品房买卖合同》，其内容与本案《商品房买卖合同》基本一致。一审法院认为，吴启辉与通大公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。根据合同约定，通大公司应于2017年6月30日前向吴启辉交付在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，并符合《中山市建设工程竣工验收备案登记证》条件的商品房。现通大公司在全额收取吴启辉所交购房款后，至今仍未依约将涉案房屋交付吴启辉，其行为构成违约，应当向吴启辉承担违约责任。关于违约金的计算标准及计算截止时间。首先，涉案合同显属通大公司制作的格式合同。其中关于“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的格式条款极大地免除了通大公司的违约责任且限制了吴启辉的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其他责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，一审法院认定该条款无效。其次，房屋买卖合同的出卖人之主要义务为按约定向买受人交付房屋，买受人的主要义务为按约定向出卖人支付购房款。对于双方违反主要义务，本案合同分别在第七条、第九条进行了约定。综观该两条的约定，明显对买受人违约行为的责任过重，而对出卖人的责任过轻，两相对照，第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定明显缺失应有的公平，应当依法予以调整。因涉案房产至今仍未通过工程竣工验收，不符合居住的条件而未能交付。通大公司未能履行涉案合同的交付房产的主要义务，且其该违约行为一直在持续。根据诚实信用原则及公平原则及涉案合同的约定，一审法院确定，通大公司应自2017年7月1日起至涉案商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并由通大公司向吴启辉交付之日止，按日向吴启辉支付已支付房价款0.01%的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起七日内向吴启辉支付逾期交房违约金（以411181元为基数，按每日万分之一的标准，自2017年7月1日起计至中山市火炬开发区翠悦园x幢x房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并由通大公司向吴启辉交付之日止）；二、驳回吴启辉的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费422元，减半收取为211元（该款吴启辉已预交），由通大公司负担（通大公司于一审判决生效之日起七日内迳付吴启辉）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：二审庭审中，通大公司确认其公司尚未取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，涉案商品房仍未交付给吴启辉使用。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司未在2017年6月30日前将符合合同约定的涉案商品房交付业主使用，通大公司延期交房属于违约，通大公司应向业主承担支付逾期交房违约金的责任。针对通大公司的上诉理由，本案二审争议焦点为：一、一审法院认定通大公司承担的逾期交房违约金计算标准是否恰当；二、逾期交房违约金的截止日在本案中计至何时。关于争议焦点一。吴启辉与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》依法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然双方签订的合同中约定了“通大公司承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系，通大公司的逾期交房行为仍处于持续不确定的状态中。本案中，通大公司的逾期交房时间已远远超过100天（即以总房价款按日万分之一计算的违约金金额等于商品房总房价款的1%金额的逾期天数），若不论通大公司逾期交房的行为再持续多久，通大公司均只承担涉案商品房总价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司已较长时间逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补吴启辉的经济损失。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”。因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或者仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。吴启辉诉讼主张涉案商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，一审法院不以封顶条款为限，对于通大公司较长时间的逾期交房违约行为，调整违约金为以总购房价款为基数，按每日万分之一的标准计算并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。业主已足额支付购房款，则通大公司有义务向业主交付符合合同约定的商品房，故一审判决逾期交房违约金计算至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并向吴启辉交付之日止并无明显不当，本院予以维持。而依照商品房买卖合同第八条约定，涉案商品房交付前必须先取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并满足合同约定的交楼条件，并由通大公司依约通知业主收楼，业主再依约按照通大公司指定的合理期限内办理商品房交接手续，本院在此对房屋交付之日予以明确说明为通大公司依约交付。至于案件受理费负担问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一、二款规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案诉讼纠纷是因通大公司逾期交房的违约行为而引发，且通大公司逾期交房违约行为在持续状态中，通大公司最终承担违约金的具体数额尚不确定，而一审法院预收的案件受理费只是暂计到吴启辉起诉之日，故一审法院根据本案的具体情况决定由通大公司承担一审案件受理费并无明显不当，本院对通大公司关于诉讼费用负担的上诉理由不予支持。综上所述，上诉人通大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费422元（上诉人中山市通大房地产有限公司已预交），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年三月二十八日书记员  魏丹丹