北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初10839号原告：吕锋，男，1976年6月19日出生，汉族，住北北京市西城区。委托诉讼代理人：李健，北京市中灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐庆楠，北京市中灿律师事务所实习律师。被告：绿地集团北京京浩置业有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：欧阳兵，执行董事。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。原告吕锋与被告绿地集团北京京浩置业有限公司（以下简称绿地京浩置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕锋之委托诉讼代理人李健、齐庆楠，被告绿地京浩置业公司之委托诉讼代理人李伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕锋向本院提出诉讼请求：1.解除我与绿地京浩置业公司签订的《定制开发协议》；2.判令绿地京浩置业公司立即返还保证金1774499元3.判令绿地京浩置业公司立即返还电商款60000元；4.判令绿地京浩置业公司支付保证金、电商款的资金占用费(按中国人民银行同期贷款利率计算，从收取之日起算，计算至返还之日)；5.判令绿地京浩置业公司赔偿我违约金705539.4元；6.判令绿地京浩置业公司赔偿我可得利益损失300000元；7.判令绿地京浩置业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月22日，我与绿地京浩置业公司签订《定制开发协议》，约定绿地京浩置业公司在其有开发权的中关村翠湖科技园商业金融地块开发建设北京市海淀区翠湖科技园项目，我定制该项目中X地块X楼X室指定物业，绿地京浩置业公司以双方协议达成的标准进行定制开发，待该房屋所在楼宇达到商品房预售条件时，绿地京浩置业公司同意以预售商品房的方式将该房屋预售给我。《定制开发协议》签订后，我选定X物业为目标物业，交纳保证金5万元，后因绿地京浩置业公司原因，目标物业由X改为X，已经交纳的5-504保证金5万元转为X保证金。2016年3月22日，我又向绿地京浩置业公司交纳保证金1007697元、电商款6万元；2016年5月23日，我交纳保证金71万元。我依约履行完毕《定制开发协议》的约定义务。2016年7月30日绿地京浩置业公司通知我可以签订《网签合同》，次日双方签订纸质版《网签合同》，同时我补交了6802元房款。但绿地京浩置业公司经我多次催告，仍未依约履行《房屋预售合同》签订义务，也没有办理网签手续。2017年3月26日，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》出台，该公告排除了个人购买商办类项目的资格，导致我再无资格购买目标物业，双方所签合同客观上已经无法继续履行。为维护我的合法权益，故提起本案诉讼。绿地京浩置业公司辩称，双方合同关系已经于2017年7月3日协议解除，无需再次解除；吕锋共缴纳涉诉房屋保证金1724499元，双方于2017年7月3日签订了退定申请表，就合同解除及退款金额达成合意，我公司同意向吕锋退还的款项金额为1724339元，扣除160元刷卡手续费；我公司不同意其第三项诉讼请求，吕锋主张的电商款6万元不是我公司收取的，我公司没有返还义务；我公司不同意其第四项诉讼请求，双方合同无法继续履行，是受到北京市限购政策影响，双方均无过错，且已经协议解除，如果法院认定需要支付利息损失，应从合同解除之日的次日起算；我公司不同意第五项和第六项诉讼请求，其上述请求没有合同依据和法律依据，根据合同法规定，吕锋不能同时主张违约金和损失。本院经审理认定事实如下：2016年3月22日，甲方：绿地京浩置业公司与乙方：吕锋签订《定制开发协议》，约定：甲方按乙方对北京市海淀区翠湖科技园项目中的X地块X楼X室（以下简称涉诉房屋）的定制要求，以双方协议达成的标准进行定制开发，并在该办公楼达到商品房预售条件时，甲方同意以预售商品房的方式将该房屋预售给乙方。本协议所涉大楼位于北京市海淀区X块，该楼宇的用途为商业/办公，属于框架-剪力墙结构。乙方定制部分为办公，建筑面积约119.99平方米。签署《定制开发协议书》当日，乙方向甲方支付保证金1057697元，于2016年4月25日前支付保证金710000元。甲方应当于2017年9月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，经验收合格后交付乙方。第七条违约责任及协议解除1、乙方如未能按时支付本协议项的保证金及预售约定中应支付的价款，按下列方式处理：……2、在办公楼具备商品房预售条件后，如任何一方拒绝按照本协议约定的条件与另一方签订预售合同，且在另一方书面催告后10日内仍未纠正该违约行为的，则另一方有权经发出书面通知而提前解除本协议。在本协议解除后20个工作日内，违约方应无条件向对方支付总房款的20%作为违约金，但违约金不足以弥补甲方因定制开发投入所遭受的损失的，乙方还应承担损失赔偿责任；违约金足以弥补甲方因定制开发投入所遭受的损失的，甲方应退还乙方扣除违约金以后的剩余的全部保证金。第十一条不可抗力：如果发生任何地震、台风、洪水、火灾、战争或无法预见、无法避免且无法克服的任何其他事件或超出受影响一方合理控制能力的任何其他事件，致使受影响一方无法履行，或不得不迟延履行，其在本协议项下的任何义务，其应当立即采取行动，尽其最大努力降低该等不可抗力事件的影响，并通知另一方，并且，应当在合理时间内向另一方提供证明该等不可抗力事件的发生以及其足以导致其无法履行或不得不迟延履行其在本协议项下的相关义务的证明文件。因此不可抗力事件给各方可能造成的损失，双方同意按照中国现行法律规定进行处理。双方应当根据不可抗力事件对本协议履行的影响程度互相协商，确定是否修订本协议或解除本协议。协议签订后，吕锋分别于2016年3月22日、5月23日、8月1日向绿地京浩置业公司支付涉诉房屋的保证金1007697元、710000元、6802元。吕锋就其诉讼主张另向本院提交如下证据：1.2016年2月29日收据一张，内容为：今收到吕锋交来保证金5-504人民币五万元整，收款单位处加盖绿地京浩置业公司财务专用章。2.2016年3月22日收据一张，内容为：今收到吕锋交来9-704电商人民币六万元整，收款单位处加盖北京东林共创房地产经纪有限公司财务专用章。经质证，绿地京浩置业公司对证据1的真实性认可，证明目的不认可，认为是X的房屋款项，与本案无关；对证据2的真实性不认可，关联性不认可，收款人是案外人，其公司没有收到该笔款项。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号）规定（以下称3.26新政），该公告要求个人购买商办类项目应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。2017年7月3日，吕锋向绿地京浩置业公司提交《绿地集团客户退定申请表》（以下简称申请表），退定原因：3月26日新政影响，客户无法继续购买房源，名下无公司，无法注册新公司购买，特此申请退房！同日，绿地京浩置业公司在申请表上盖章，并注明：扣手续费160元，实际退还客户总额1724339元。吕锋只认可提交了申请表，对于绿地京浩置业公司填写的内容不清楚，也不认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，吕锋与绿地京浩置业公司签订的《定制开发协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，吕锋于2017年7月3日提交了申请表，并经绿地京浩置业公司盖章确认，应视为双方在2017年7月3日就《定制开发协议》已经协商一致解除。现吕锋再次起诉要求解除双方签订的《定制开发协议》，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。合同解除后，双方理应结清相关费用。庭审中，绿地京浩置业公司同意按照申请表中注明的金额退还购房款，而吕锋对于绿地京浩置业公司扣除手续费一节不予认可。鉴于此，本院认为绿地京浩置业公司应全额退还吕锋所交购房款。对于X号房屋的5万元保证金，吕锋虽主张转为了涉案房屋保证金的一部分，但其没有提交相应证据，且绿地京浩置业公司亦不予认可，故本院在本案中对该5万元及利息不予处理，吕锋可就该5万元保证金与绿地京浩置业公司协商解决，如协商不成，可另案起诉。对于吕锋主张的6万元电商款，因收款单位并非绿地京浩置业公司，故其要求绿地京浩置业公司退还该项费用及利息之请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据申请表，双方并未明确约定退还购房款的时间，而绿地京浩置业公司应当在合同解除后的合理期限内将收取的购房款退还吕锋，并对逾期退款给对方造成的损失承担赔偿责任。庭审中，绿地京浩置业公司答辩称应从合同解除之日的次日计算利息。综上，对于吕锋主张的利息损失，本院将起算时间及标准予以调整，对其主张的合理部分，予以支持。如上所述，本案中，双方合同解除系3.26新政使吕锋丧失购房资格后双方协商一致的结果，对此双方均不存在过错，故均不应承担违约责任。现吕锋要求绿地京浩置业公司支付违约金之请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、绿地集团北京京浩置业有限公司于本判决生效后7日内向吕锋退还保证金1724499元；二、绿地集团北京京浩置业有限公司于本判决生效后7日内赔偿吕锋的利息损失（以1724499元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年7月4日起至实际退还之日止）；三、驳回吕锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17511元，由吕锋负担6714元，已交纳；由绿地集团北京京浩置业有限公司负担10797元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘宝平二〇一九年三月二十七日书记员  沙雪妮