太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0105民初5号   原告：侯开胜，男，1964年10月23日出生，汉族，住山西省太原市。   委托诉讼代理人：代成富，男，山西前进机械厂退休员工，住山西省太原市。   被告：胡东亮，男，1973年11月10日出生，汉族，住山西省太原市。   委托诉讼代理人：董国祥，山西德为律师事务所律师,   原告侯开胜与被告胡东亮合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯开胜的委托诉讼代理人代成富、被告胡东亮及其委托诉讼代理人董国祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告侯开胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿装修损失70731元、违约金50000元，返还租房押金2000元，赔偿“采栗人”品牌加盟费20000元，合计人民币142731元；2、被告承担诉讼费。事实与理由：2018年3月14日，原被告双方经协商签订了《房屋租赁合同》，原告当日支付被告押金10000元。租赁房屋位于太原市小店区平阳路黄河京都酒店南侧一层门面房一套28平方米，租期定为5年，年租金为100000元，租金按季度交纳，每季度租金为25000元。原告实际占用6个月，已交纳二个季度租金共50000元。原告承租后，依据合同约定及用途，对该房屋进行装修，装修费用70731元，原告还加盟了“采栗人”品牌，支付加盟费20000元，此后该店只经营到2018年9月24日，原告于2018年9月25日就搬出该门面房，并把该房交给了被告，原告搬出的原因是2018年9月5日接到太原市小店区平阳路街道办事处、小店区房产管理局等七部门联合下发的《破墙开店限期整改通知书》。后该门面房被拆除，导致《房屋租赁合同》无法继续履行。原告要求被告返还租房押金并协商装修及其他方面的损失，但被告只于9月27日退还押金8000元，剩余2000元押金及其他损失均拒绝协商，赔偿更不可能。依据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条之违约责任划分，被告应承担违约金50000元。综合本案被告还应承担加盟费20000元的损失，承担装修损失70731元。综上，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院查明事实，依法维护原告的合法权益。   被告胡东亮辩称，1、被告在履行房屋租赁合同中不存在违约行为，违约方是原告。合同约定原告应当按季度支付租金，而原告在2018年9月25日并没有交纳下季度租金，已构成违约。原告在诉状中称2018年9月25日自行搬离房屋，其行为已表示不再履行租赁合同，因此在本案中合同的违约方不是被告而是原告；2、涉案房屋已被拆除，合同目的已经无法实现；3、原告诉求的装修损失、加盟费以及违约金无法律依据，应予驳回。本案中的违约方是原告，根据法律规定，原告的损失应由原告自行承担。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月14日，被告将未经太原规划部门批准建设的位于太原市平阳路黄河京都酒店南侧第一间房屋（建筑面积28平米）出租给原告，双方为此签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，租赁期限从2018年3月25日起至2023年3月24日止。租金：每年拾万元整。租金的支付期限与方式：每年按季度支付（4个季度）。租赁房屋的用途：商用（用于商店经营活动）。承租人根据经营需要可对房屋内外进行装修。押金壹万元整，与租金无关，合同解除后退还承租人，承租人在本合同解除后并结清所有款项后壹天前交给出租人。如有政府改造、拆迁等不可抗拒时，出租方按承租实际使用期结算。违约责任：出租方保证按合同答应的年限足年足月给承租方使用，五年内不准以任何理由和借口提高租金和收回房屋，如有违约的需赔偿对方年租金的50%（伍万元整）。落款出租人处有被告签名捺印、承租人处有原告签名。   2018年3月14日，原告交付被告押金10000元，被告向原告出具收条一份，承诺押金于合同解除后退还。   2018年3月15日，原告与山西爱瑞堡装饰工程有限公司签订《装修合同》一份，原告委托其对涉案租赁房屋进行装修，装修总费用为70731元。   2018年3月17日，原告支付被告2018年3月25日至2018年6月24日的租金25000元。2018年6月23日，原告支付被告2018年6月25日至2018年9月24日的租金25000元。   2018年3月28日，原告（乙方）与山西京柔企业管理咨询有限公司（甲方）签订了《采栗人炒栗品牌连锁联营合同书》，合同约定，甲方书面授权乙方在山西省太原市小店区平阳南路黄河京都商场1层以“采栗人”炒栗联营连锁店形式进行经营。合同授权使用权限自2018年3月28日起至2019年3月27日止，乙方按甲方统一形象经营连锁店。原告为此向山西京柔企业管理咨询有限公司交纳加盟费20000元。   2018年9月5日，原告收到太原市小店区平阳路街道办事处、太原市小店区房产管理局等七部门联合下发的并专治小字[2018]第49号《破墙开店限期整改通知书》。因涉案房屋建设时无相关手续，原告于2018年9月26日搬出租赁房屋，搬出时原告拆除部分装修物品。   2018年9月27日，被告委托贾铁礼退还原告押金8000元，剩余2000元押金未退。2018年10月，涉案租赁房屋被部分拆除。   确认以上事实的证据有《房屋租赁合同》、收据、破墙开店限期整改通知书、收条、照片、转账记录、装修合同及收据、发票等，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。   本院认为，因涉案房屋系未取得建设工程规划许可证的建筑，故被告与原告签订的《房屋租赁合同》，违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同系无效合同。无效合同自始当然无效，合同中的违约金条款亦无效，故对原告主张的违约金50000元，本院不予支持。关于押金，原、被告均认可已退还8000元，故被告还应退还原告押金2000元。关于加盟费20000元，本院认为，本案并非被告主动要求中止双方的租赁关系，且加盟费并不属于双方履行合同必然产生的费用，故对原告该项请求，本院不予支持。对原告主张的装修损失，本院认为，被告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告，其存在过错。原告意欲长期租赁房屋经商，却不审查房屋的性质，原告未尽到合理审查义务，原告自身也存在过错。综合以上因素，在本案纠纷中，被告应对装修损失承担60%的赔偿责任，原告对损失承担40%的责任。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，鉴于涉案租赁房屋已经被拆除，形成附合的装饰装修物价值无法现场确定，参考原告在本案中提交的装修明细，本院认定形成附合的装饰装修物的价值为50000元，鉴于原告已使用房屋半年，故被告应赔偿原告装修损失27000元（50000元÷5年×4.5年×60%）。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告胡东亮于本判决生效之日起五日内退还原告侯开胜押金2000元。   二、被告胡东亮于本判决生效之日起五日内赔偿原告侯开胜装修费损失27000元。   三、驳回原告侯开胜的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取1577元（原告已预交），由原告侯开胜负担630.8元，被告胡东亮负担946.2元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。   审判员 张潘潘     二○一九年三月六日   书记员 潘莉芳