北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终3527号上诉人(原审被告、反诉原告)：张维华，女，1955年2月17日出生，住北京市房山区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：郝文璟，男，1983年12月11日出生，住北京市西城区。上诉人张维华因与被上诉人郝文璟房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初94839号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张维华以一审法院认定事实不清、适用法律错误、标准不一致为由向本院提起上诉，其请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回郝文璟的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由郝文璟承担。郝文璟辩称，同意一审判决，不同意张维华的上诉请求。郝文璟向一审法院起诉请求：1.判令张维华支付逾期户口迁出违约金291000元；2.判令张维华支付逾期交房违约金145500元；3.判令张维华支付2018年7月5日至2018年7月26日租金4000元；4.判令张维华支付郝文璟购置及安装暖气片费用1510元。张维华向一审法院提出反诉请求：判令郝文璟因迟延放贷造成的违约金291000元。一审法院认定事实：2018年1月13日，郝文璟（乙方）与张维华（甲方）签订《买卖合同》，约定：甲方向乙方出售403号房屋，面积47.7平方米，该房屋已设定抵押，抵押金额215万元，甲方应在网签后评估前办理抵押注销手续。房屋成交总价291万元，其中房屋主体价格150万元，房屋装饰、装修及相关设施的补偿价格141万元，乙方应于本合同签订当日通过自行交接方式向甲方支付定金1万元，乙方选择公积金贷款申办贷款，贷款金额120万元。甲乙双方同意，乙方分四次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次于房屋核验通过当天，乙方通过自行交接方式向甲方支付9万元；第二次于过户前三个工作日乙方通过资金监管方式向甲方支付30万元；第三次于过户前三个工作日乙方通过资金存管方式向甲方支付126万元；第四次于过户前三个工作日乙方通过资金存管方式向甲方支付5万元。乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。甲方同意在交付房屋时将房屋附属设施设备及附件四所列物品（数字机顶盒1、空调1、燃气灶1、抽油烟机1、热水器1、坐便1、防盗门1）及装修随同该房屋一并转让给乙方，应保证自本合同签订之日起至完成物业交验止，该房屋保持原状，违反本承诺按本合同第十条第五款承担违约责任。该房屋的附属设施设备、装饰装修、其他相关物品清单等具体情况，见双方另行签署的补充协议或物品清单。本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。甲方应当在收到全部房款将该房屋交付给乙方。甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部分申请办理房屋权属转移登记手续。甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期超过10日，甲方应付继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5％向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。2018年1月16日，张维华（甲方）与郝文璟（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方承诺在过户之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10％的违约金，并继续履行全部过户迁出义务。甲乙双方要求，乙方在房屋核验通过当日自行支付甲方购房款9万元。甲乙双方协商同意，因乙方原因要求签订《买卖合同》后从2018年2月25日起开始办理该合同的所有流程及手续，甲乙双方不能因此原因解除合同。上述时间导致的延期甲乙丙三方原约定的各项权利义务均顺延，且上述日期前导致的合同履行延期甲乙丙三方均不承担违约责任。如约定日期后甲乙双方任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约并按照《买卖合同》违约规定承担违约责任。2018年1月13日郝文璟向张维华支付定金1万元，2018年1月16日即房屋核验当日郝文璟向张维华支付定金9万元，2018年4月10日郝文璟与张维华办理的网签，2018年5月9日张维华办理的403号房屋抵押登记注销手续，2018年5月11日北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司对403号房屋进行房地产价值初步评定，2018年5月29日北京住房公积金管理中心出具《住房公积金贷款审核确认书》（主要事项：借款人郝文璟借款申请已通过我方审核，贷款金额120万元，贷款期限22年），2018年6月19日郝文璟通过资金存管支付161万元［其中，2018年6月19日郝文璟（买方）与张维华（卖方）签订《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》（以下简称《托管协议书》），约定托管资金为131万元，支付条件为1.办妥以买方为权利人的不动产权证书—（131万元-建委／房管局监管约定监管金额-5万元）；2.物业结清交验完成，提供物业结清清单及提供不动产权证书5万元］，2018年6月21日双方办理房屋过户手续，2018年7月5日张维华收到120万元。郝文璟与张维华约定2018年7月20日办理房屋交割，郝文璟因张维华将403号房屋暖气片拆除，双方未办理房屋交割手续，2018年7月26日郝文璟与张维华办理房屋交割。一审庭审中，郝文璟向一审法院提交1.网页截图（主要内容为傲雪热水器订单信息，订单总金额1484.21元）及收据（北京京华傲雪科技有限公司，暖气片款1510元），证明郝文璟购置暖气片的费用。张维华称其确实拆除了暖气片，因为暖气片不是房子的附属设备设施，但是对收据不认可，郝文璟应提交正规发票。2.购房档案信息、朝阳区幼儿园报名信息，证明房屋交割后，因为要迁出户口，超过了郝文璟孩子报名上学的时间，没有达到购房的目的。张维华称与本案无关。截至本案一审法庭辩论终结为止，张维华称其户口确实在**房屋中，现在迁不走，没地方迁。一审法院认为，郝文璟与张维华签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应按照合同约定履行义务。郝文璟与张维华虽于2018年1月13日签订《买卖合同》，但双方签订的《补充协议》对《买卖合同》的履行时间协商一致变更为2018年2月25日起，且郝文璟与张维华的各项权利义务均顺延，不承担违约责任。403号房屋已在2018年6月21日过户至郝文璟名下，但张维华至本案法庭辩论终结仍未按照《补充协议》约定将其户口户口迁出，明确表示无法迁出户口，已违反《补充协议》约定，应承担违约责任。郝文璟提交的证据不能证明因张维华户口户口未迁出给其造成的损失，璟主张的违约金数额过高，一审法院对数额予以酌减。《托管协议书》约定房款中5万元为物业结清交验完成支付，因此张维华收到除5万元款项之外的其他房款时间为2018年7月5日，张维华未按照《买卖合同》约定将403号房屋交付郝文璟，应承担违约责任。郝文璟提交的证据不能证明因张维华延迟交房给其造成的损失数额，郝文璟主张的违约金数额过高，一审法院依据403号房屋交付时间、房屋面积等因素，对数额予以酌减。张维华迟延交付403号房屋给郝文璟造成损失，一审法院已将该损失计算至迟延交房违约金中，对于郝文璟另行主张的租金，一审法院不予支持。《买卖合同》约定403号房屋的房款中包含房屋装饰、装修及相关设施的补偿，暖气片作为房屋的相关设施，应归郝文璟所有，现张维华将暖气片拆除，应赔偿郝文璟损失。一审法院对郝文璟提交的网页截图及收据予以采信，张维华应赔偿郝文璟1510元。根据《买卖合同》约定，郝文璟申请贷款获得批贷函的时间最长不得超过合同签订后的80日，且《补充协议》约定从2018年2月25日开始履行《买卖合同》，因此郝文璟获得批贷函最晚应为2018年5月16日，郝文璟实际获得批贷函的时间为2018年5月29日，因此郝文璟已构成违约，应向张维华支付违约金。张维华未提交证据证明其损失，其主张违约金数额过高，一审法院依据郝文璟违约时间、批贷数额等因素，酌定违约金为1万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、张维华于判决生效之日起七日内向郝文璟支付逾期户口户口迁出违约金五万元。张维华于判决生效之日起七日内向郝文璟支付逾期交房违约金一万五千元。三、张维华于判决生效之日起七日内向郝文璟支付购置及安装暖气片费用一千五百一十元。四、郝文璟于判决生效之日起七日内向支付张维华支付违约金一万元。五、驳回郝文璟的其他诉讼请求。六、驳回张维华的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张维华提交了农商银行储蓄存折一页，光大银行个人存款回单、转账回单一张、光大银行账户对账单二页，建设银行账户交易明细一张，招商银行账户交易明细一张（以上证据均为复印件），欲证明是郝文璟没有按期支付房款，每期都逾期，构成违约。郝文璟对上述证据的证明目的不予认可。本院认为，因复印件不能单独作为定案依据，且不符合新证据的形式要件，故本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。上述事实，有双方当事人陈述及相关书证等相关证据在案佐证。本院认为，当事人应按约定履行各自义务。根据本案查明的事实，郝文璟与张维华签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，张维华未按约定将户口户口从涉案房屋中迁出，在合同约定时间交付房屋，其行为已构成违约，张维华理应承担相应违约责任。关于双方具体的给付数额，一审法院根据房屋的交付时间、双方的过错程度及违约行为轻重等因素综合予以确定，符合本案的实际情况和相应的法律规定，本院不持异议。综上，张维华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7930元，由张维华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  谷绍勇审判员  王 朔审判员  张岚岚二〇一九年三月二十九日法官助理张羽法官助理黄璐书记员李星月