上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终1709号上诉人（原审原告）：上海申锦空调设备有限公司，住所地上海市奉贤区柘林镇双桥村**。法定代表人：陈宝才，经理。委托诉讼代理人：陈战，公司员工。被上诉人（原审被告）：杨放安，男，1952年3月8日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：沈浩，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。上诉人上海申锦空调设备有限公司（以下简称申锦公司）因与被上诉人杨放安房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初19282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人申锦公司之法定代表人陈宝才及委托诉讼代理人陈战,被上诉人杨放安之委托诉讼代理人沈浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人申锦公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其原审诉请。事实和理由：被上诉人将违法搭建、居改非房屋出租给上诉人，致使上诉人误以为是合法商铺，被上诉人应承担出租违法搭建的后果。被上诉人杨放安辩称，被上诉人的住宅为合法房屋，没有违法搭建；双方租赁关系存续期间，被上诉人改建房屋并给予上诉人免租期，上诉人对此明知，故其认为一审判决正确，要求维持原判。申锦公司诉至一审法院，请求判令：1、从2018年8月5日起,解除双方于2016年9月30日签订的《租房协议》,退还申锦公司已经缴纳的2018年8月5日-9月30日期间的房租人民币（下同）14,211元；2、赔偿申锦公司2018年8月5日-9月30日之间的停业损失45,909元；3、赔偿申锦公司2014年6月20日起新装修店铺的折旧损失35,111元；4、退回申锦公司2008年6月2日交给杨放安的门面房转让费60,000元,并按十年转让费上涨的最低幅度50%计算,另行返还申锦公司30,000元；5、本案的诉讼费用由杨放安承担。一审法院认定事实：双方最早于2008年签订《门面房租赁合同》，申锦公司租赁杨放安位于奉贤区XX镇XX村XX号三间门面房，用于商业。租赁期限从2008年10月1日至2013年9月30日止。期后，又分别续签了一份《门面房租赁合同》和一份《租房协议》及补充协议，租赁期限分别为2013年10月1日至2016年9月30日止及2016年10月1日起至2019年9月30日止。其中第一份合同约定申锦公司承担转让费，为此，申锦公司分两笔支付了60,000元转让费。2016年9月30日续签的《租房协议》约定的年租金为90,000元，每三个月支付一次，在双方签订的补充协议上约定，2016年10月1日至2019年9月30日的原定房租改为91,000元。申锦公司租赁上述房屋用于格力空调专卖经营。上述合同签订后，申锦公司按照合同支付了相应的租金。其中2018年3月31日杨放安出具的收据称：收到申锦公司支付的2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金46,000元。原审还认定，2018年7月17日，奉贤区奉城镇城市管理综合执法工作联系会议办公室发出《告知书》，认为系争租赁房屋存在擅自改变物业使用性质的现象（居民住房改为商业用房，工业厂房改为商业用房，“三合一”违法经营，破墙开门、开窗、开店），要求2018年7月20日前停止相关经营行为，清空库存，恢复物业本来使用性质，并按照要求实施门口改造。逾期未整改的，将联合职能部门依法强制整改。2018年8月5日，政府有关部门对系争租赁房屋进行了强制整改。原审另认定，系争租赁房屋为农村宅基地房屋，申锦公司营业执照的企业住所地在上海市奉贤区XX镇XX村**，未在系争租赁场所办理相关经营执照。2018年9月15日，申锦公司通过原审法院将系争租赁房屋的钥匙转交给杨放安。一审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案双方签订的《门面房租赁合同》和《租房协议》及补充协议，是双方的真实意思表示，合法有效。现申锦公司因无法继续经营，要求解除双方签订的租赁合同，杨放安当庭也予以同意，法院予以认可，故合同的解除日期应为2018年9月13日开庭日。申锦公司于2018年9月15日将系争房屋钥匙通过法院移交杨放安，故自2018年9月16日后申锦公司支付的租金杨放安应予退还，杨放安应退还的租金为3,739.5元。本案中申锦公司作为承租人，应当了解并清楚租赁房屋的情况，其租赁宅基地房屋，在未办理相关经营执照的情况下进行经营本存在过错，其无证经营的损失要求杨放安承担有违法律精神，故对于申锦公司主张的停业损失的请求不予支持；对于申锦公司主张的装修损失，其提供的证据证明装修是发生在第二份租赁合同期间，该装修至第二份合同履行期限届满应已结算，且装修主要是其经营所需进行的装修，杨放安也不同意利用，故对该请求法院亦不予支持。至于申锦公司主张的转让费返还请求，法院认为，转让费约定在双方第一份合同中，转让费的约定是双方真实意思的表示，法律并无禁止，且该合同履行至合同届满，申锦公司现要求返还，无事实和法律依据，法院不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,于二〇一八年十月二十六日判决：一、确认申锦公司与杨放安于2016年9月30日签订的《租房协议》及补充协议于2018年9月13日解除；二、杨放安于判决生效之日起十日内返还申锦公司租金3,739.5元；三、驳回申锦公司其余诉讼请求。本诉案件受理费人民币4,006元，减半收取计2,003元，由杨放安负担50元，申锦公司负担1,953元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人出示下列证据材料：1、增值税发票一组，旨在证明其持证经营，依法纳税；2、2018年9月15日短信截图，旨在证明上诉人要求交接房屋，但被上诉人没有回应；3、市民热线举报材料及回复，旨在证明被上诉人违法搭建事实；4、村书记与陈某的通话录音及文字稿，旨在证明被上诉人违法搭建事实。被上诉人发表如下质证意见：证据1、2：与本案无关；证据3：与本案无关，与诉请也没有直接关联性；证据4：真实性无法确认，且房屋是否违章不能由村支书确认。本院认为，该些证据与本案争议事实无关，被上诉人的质证意见成立。被上诉人出示上海公安局案（事）件接报回执单及照片一组，旨在证明上诉期间，上诉人于租赁房屋上喷漆等；上诉人表示其曾劝阻被上诉人另行出租房屋但没有喷漆行为。本院认为，仅依被上诉人出示之材料，不足以证明其主张，故不予采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，二审中，申锦公司主张杨放安于涉讼房屋处有违法搭建事实，杨放安则不予认可，对此本院评述如下：本案双方间的租房协议约定租赁范围为XX镇XX公路XX号（XX村XX号XX城XX社东侧）门面房，对于具体租赁面积没有约定；本案双方间租赁协议已因政府相关部门对涉讼租赁房屋强制整改而解除，故涉讼房屋内是否存在违法搭建应由有关部门认定与处理，与本案争议事实无涉。关于租金之争议，鉴于申锦公司于2018年9月15日通过法院向杨放安返还房屋钥匙，因此，申锦公司要求杨放安返还交接钥匙前其占有房屋期间的租金，显与常理不合，难以支持。关于停业损失之争议，其一合同对此并无约定；其二，涉讼房屋因存在改变物业使用性质现象而被强制整改，申锦公司租赁涉讼房屋长达十年之久，且其作为经营者，对于房屋的使用性质未尽必要、审慎审查义务，故其无法经营的责任不能简单归咎于出租人一方，其主张停业损失，于法无据，不予支持。关于装修损失之争议，申锦公司自述装修事实发生于第二份合同履行期间，本院认为，承租人对于装修的利用与消耗应有相应的预见，随着第二份合同履行期届满，应视作装修价值消耗完毕，申锦公司的损失主张，难以成立。关于转让费之争议，该笔款项约定于第一份合同中，本院认为，第一份租赁合同已履行完毕，在后续合同未有载明的情形下，转让费不能当然延续至其后的租赁期限内，故该主张亦难以支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人申锦公司关于撤销一审判决主文第二、三项，改判支持其原审诉请的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,006元，由上诉人上海申锦空调设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  蒋辉霞审判员  刘 佳二〇一九年三月十三日书记员  郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。