河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0104民初6911号原告：石家庄市振头实业总公司，住所地：石家庄市桥**友谊南大街**，统一社会信用代码：91130100104582818G。法定代表人：李中强，该公司总经理。委托诉讼代理人：康学富、王延刚，河北世纪方舟律师事务所律师。被告：河北东孚电子科技有限公司，住，住所地：石家庄市新华区中华北大街**一社会信用代码：9113010555605862XT。法定代表人：董殿军，该公司执行董事。原告石家庄市振头实业总公司（以下简称振头公司）与被告河北东孚电子科技有限公司（以下简称东孚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告振头公司的委托诉讼代理人康学富、王延刚，被告东孚公司法定代表人董殿军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振头公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租赁费4093042.755元及实际付清之日止的租赁费滞纳金（暂计算至2018年7月20日的租赁费滞纳金为1725313.513元）,自合同解除至被告实际返还房屋之日的房屋占用费（暂计算至2018年8月1日房屋占用费为2104144.375元），合计7922500.643元；2、判令被告返还租赁房屋，并将房屋恢复原状；3、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告撤销要求被告将案涉房屋恢复原状的诉讼请求。事实与理由：2012年12月27日，被告东孚公司与原告振头公司签订《房屋租赁合同》，租赁石家庄市桥西区角中环国际12号地块房屋。合同约定：“第六条进驻装修保证金100万元整（于2011年已缴纳20万元整，此保证金于装修完毕后从房租、水、电等费用中扣除）;第八条租金的支付期限与方式租金交纳方式为上交租制，双方协商按每叁个月付租金一次，签订合同后，于甲方（原告）出租地所有消防验收合格后叁个工作日内交清，其它租金在每个付租期的前叁个工作日内交纳；第十五条合同解除的条件，有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、承租人（被告）不交付或者不按约定交付租金3个月以上；第十七条违约责任3、承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付日1%的滞纳金。”合同签订后，被告前后共实际支付装修保证金80万元，被告对房屋进行装修，并开始实际使用。2016年4月15日，石家庄市公安消防支队出具石公消验字[2016]第0092号《建设工程消防验收意见书》认定：振二街12号地块商办楼工程消防验收合格，即原告与被告签订的《房屋租赁合同》出租地所有消防验收合格。《房屋租赁合同》约定的“所有消防验收合格后叁个工作日内交清”条件已成就。被告应于2016年4月15日起算租金。截至2017年11月14日，被告未按《房屋租赁合同》约定交纳租金达19个月，严重违约。2017年11月20日，原告依据《房屋租赁合同》第十五条的约定行使合同解除权，向被告送达《解除合同通知》，被告已收到《解除合同通知》，《房屋租赁合同》已解除，截至2018年8月1日，原告按《房屋租赁合同》约定从装修保证金80万中扣除水电费332705.1元，剩余装修保证金467294.9元扣除欠付租金，被告尚欠原告租金4093042.755元、租赁费滞纳金1725313.513元，被告返还租赁房屋前的房屋占用费2104144.375元，且被告并未返还原告承租房屋。被告未向原告返还承租房屋、欠付租金的行为，已损害了原告的利益，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告东孚公司辩称：因振头公司的特殊要求，承租房屋必须是公司行为，所以由东孚公司与振头公司签订的房屋租赁合同。实际使用人为桥西九五娱乐会所，法人是高牛。高牛是股东高杰的弟弟。东孚公司未与振头公司发生过任何经济往来，是由高杰代表九五娱乐会所向振头公司交的房租，是借用了东孚公司的名义，实际经营管理人是高杰等。2017年11月20日，振头公司签署了解除合同的通知，但东孚公司未收到任何解除的信息。解除合同通知上签字的崔继、郝春生、高杰、王红艳是股东，申请追加以上人员及娱乐会所的其他合伙人即付军、石亮、许江涛、李东强、段晓宏为本案共同被告，他们应当按各自占有的股份承担振头公司起诉的房租费用。因为振头公司未通知东孚公司解除合同，所以支付滞纳金和占用费东孚公司不同意。因为东孚公司是小股东，2017年11月20日之前交了多少房租东孚公司不清楚，还欠多少房租也不清楚。本院经审理认定事实如下：2012年12月27日，原告振头公司与被告东孚公司签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：东孚公司租赁振头公司位于石家庄市桥西区角中环国际12号地块一层339㎡、三层2644.4㎡、四层2644.4㎡的房屋，租期10年，自2012年12月27日至2022年12月26日；第一年租金为41.5元/月/㎡，第二年至第五年每年租金递增5%，第六年至第十年不再递增；采用上交租的方式交纳租金，每三个月支付租金一次，合同签订后，于租赁房屋消防验收合格后3个工作日内交清；进驻装修工程保证金为100万元，于2011年已交20万元，保证金于装修完毕后从房租、水、电等费用中扣除；装修期间3个月，免收租金，装修期间产生的各项费用由东孚公司承担；振头公司提供正常经营所需的水、电、空调、供热源及消防验收报批手续；东孚公司负责支付房屋的水费、电费、空调费、燃气费、电话费、光缆电视收视费；振头公司不同意东孚公司转租房屋；东孚公司不交付或不按约定交付租金达3个月以上的，振头公司有权解除租赁合同；东孚公司逾期交付租金的，除应及时补交外，还应支付日1%滞纳金；东孚公司入住后，通讯地址自动变更为本合同约定的租赁房屋地址，如有迁址或者变更电话，应当书面通知对方。2013年3月5日，案外人付军转入振头公司银行账户80万元，备注为预付房费。振头公司与东孚公司均认可该笔款项为案涉租赁房屋的装修保证金。振头公司称80万元款项是九五歌厅出资，是股东们给付军转款1700万元，付军使用其中80万元交付的保证金。2014年1月至2016年8月期间，东孚公司多次出具用上述装修保证金冲抵案涉租赁房屋产生的水电费的证明及在振头公司出具的冲抵水电费的收据上盖章，上述用装修保证金冲抵水电费总计332705.1元。振头公司的法定代表人董殿军称其以东孚公司的名义在歌厅入了40万元，是合伙人。因为东孚公司是小股东，所以没有合伙协议。东孚公司现在联系不上九五歌厅的其他合伙人。振头公司认为东孚公司为案涉房屋的承租人，开设歌厅是东孚公司使用房屋的问题，是东孚公司开设的歌厅，东孚公司与案外人合伙经营歌厅与本案没有法律关系，振头公司是歌厅开设才后知道案涉房屋实际用途。2016年4月15日，石家庄市公安消防支队根据振头公司申报的案涉租赁房屋所在12号地块商办楼工程出具石公消验字[2016]第0092号《建设工程消防验收意见书》，意见为：综合评定该工程消防验收合格等。2017年11月20日，振头公司向东孚公司送达《解除合同通知》。上述通知有崔继、郝春生、高杰、王红艳签字，并写有同意解除字样。振头公司称根据《房屋租赁合同》送达地址变更为案涉房租所在地，因此《解除合同通知》送达至案涉租赁房屋，上述签字人员为东孚公司员工。东孚公司称上述签字人员与东孚公司没有任何关系，东孚公司没有收到《解除合同通知》。2018年6月14日，振头公司向东孚公司寄送了《律师函》，主要内容为：因东孚公司已收到《解除合同通知》但未办理交房手续及返还房屋，要求东孚公司在收到《律师函》三日内到振头公司办理交房手续并于2018年6月22日前返还房屋及交付欠付租金。东孚公司当庭认可收到上述《律师函》。另查明，2017年9月20日，位于石家庄市桥**等2处房产登记于振头公司名下，不动产权号：（2017）石家庄市不动产权0062550。上述事实，有原、被告当庭陈述、房屋租赁合同、解除合同通知、律师函、转账凭证、保证金收据、房屋所有权证、东孚公司保证金冲抵水电费单据及收据等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，与原告振头公司签订《房屋租赁合同》的承租人为东孚公司，东孚公司为《房屋租赁合同》的合同相对人。保证金收据及东孚公司多次认可以保证金冲抵案涉租赁房屋水电费的单据、收据亦可佐证东孚公司为案涉房屋的承租人且案涉房屋已交付东孚公司。故《房屋租赁合同》对东孚公司具有约束力。振头公司与东孚公司签订的《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。东孚公司应依约履行合同义务。东孚公司辩称是以其名义签订的《房屋租赁合同》，其并非案涉房屋承租人的意见，本院不予采信。东孚公司或其法定代表人董殿军与他人之间的合伙纠纷，其可另行主张。根据《房屋租赁合同》约定，东孚公司应每3个月交付一次房租，如未按约定交付租金达3个月以上的，振头公司有权解除房屋租赁合同。根据振头公司自认的收取房租的起始时间为建设工程消防验收合格后（即2016年4月15日），至2017年11月振头公司发出解除合同通知，东孚公司未向振头公司交付房租，故振头公司解除《房租租赁合同》的条件已经成就，振头公司有权依据《房屋租赁合同》约定行使合同解除权。关于《房屋租赁合同》的解除时间。《解除合同通知》虽然有多人签字确认，但原告不能举证证明在上述通知中签字的人员身份，且东孚公司不认可在《解除合同通知》上签字的人员为其公司工作人员，故不能认定《房屋租赁合同》于2017年11月20日解除。东孚公司认可收到振头公司寄送的《律师函》，故合同解除的时间认定为东孚公司收到振头公司《律师函》的时间即2018年6月15日。合同解除后，东孚公司应向振头公司返还案涉租赁房屋。关于案涉房屋租金、违约金及占用费问题。东孚公司承租振头公司房屋，其应依约向振头公司支付租赁期间（2016年4月15日至2018年6月15日）的房屋租金。振头公司主张自消防验收合格后开始计算，不违反法律规定，本院予以准许。《房屋租赁合同》约定前五年房屋租金每年递增5%。因此，第一年租金为（2016年4月15日至2017年4月14日）2802644.4元（41.5元×5627.8㎡×12个月），第二年租金为(2017年4月15日至2018年4月14日)2942776.62元（2802644.4元×1.05%），第三年租金为(2018年4月15日至2018年6月15日)522381.78元(41.5元×1.1%×5627.8㎡×2个月×+8563.64元)，上述总计6267802.8元。因东孚公司曾向原告支付保证金800000元及用保证金冲抵水电费，故应扣除原告支付的保证金余额467294.9元（800000元-332705.1元），东孚公司应向振头公司支付房屋租金5800507.9元（6267802.8元-467294.9元）。因东孚公司违约，其应承担违约责任。《房屋租赁合同》约定的滞纳金计算方式过高，振头公司主张调整违约金按照年利率24%计算，本院予以准许。但东孚公司应自合同解除之日起向振头公司支付违约金至实际付清之日止。《房屋租赁合同》已经解除，但东孚公司至今尚未搬离案涉房屋，故东孚公司应自2018年6月16日起向振头公司支付房屋占用费至其返还案涉房屋之日止，按照合同解除之月的租金计算标准即每月256909.07元（41.5元×1.1%×5627.8㎡）计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百零六条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告河北东孚电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石家庄市振头实业总公司支付房屋租金5800507.9元、违约金（自2018年6月16日起至付清之日止，按年利率24%计付）及房屋占用费（自2018年6月16日起至返还房屋之日止，按月租金256909.07元标准计付）；二、被告河北东孚电子科技有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于石家庄市桥西区角中环国际12号地块一层339㎡、三层2644.4㎡、四层2644.4㎡的房屋返还原告石家庄市振头实业总公司。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67258元，由被告河北东孚电子科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额缴纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 瑾人民陪审员  梁增兵人民陪审员  马双喜二〇一九年三月六日代书 记员  刘志伟