福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终1741号 上诉人（原审原告）：福建省建新建筑公司，住所地福建省福州市西洪路**，统一社会信用代码9135000015814184XP。 法定代表人：黄一伟，董事长。 委托诉讼代理人：黄洪潮、倪晶晶，公司职员。 上诉人（原审被告）：陈彬俤，男，汉族，1981年12月6日出生，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人福建省建新建筑公司（下称“建新公司”）与上诉人陈彬俤房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初3130号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 建新公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或直接改判支持建新公司的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由陈彬俤承担。事实与理由：一审法院关于陈彬俤在2017年7月至9月应缴纳的租金金额的认定是错误的，双方因租金协商未达成一致意见，故建新公司通知陈彬俤2017年7月至9月租金暂时按照每月4750元标准缴纳，待双方就围挡期间租金减免事宜协商一致后，再予以补足。一审法院却将其认定为建新公司在庭审中自认系其通知陈彬俤2017年7月至9月三月租金按照4750元缴纳，并认为建新公司无权再行主张，严重影响了建新公司的合法权益，因此一审法院对该事实认定是有误。 陈彬俤辩称：对于2017年7月至9月的租金，陈彬俤是按建新公司的通知缴纳的。综上，请求驳回建新公司的上诉请求。 陈彬俤上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判2016年11月至2017年4月的房租标准为原房租缴纳标准的30%，2017年5月至10月的房租标准为4750元/月，并将合同延期至2019年9月10日；2.一审、二审诉讼费用由建新公司负担。事实与理由：（一）一审法院认定西洪路328号一层店面围挡期从2016年11月下旬至2017年5月中旬，并依此判定围挡期间按原约定租金的50%收取，但是合同约定的是道路周边环境改造期间减免房租，西洪路道路改造除围挡期外，从2017年5月下旬至2017年11月中旬还在进行绿化带施工、道路路面硬化等施工作业，对陈彬俤店面经营仍然存在严重影响。根据道路施工方宏峰集团(福建)有限公司出具的证明，西洪路二环路口至凤凰剧场路段的改造期为12个月,而一审法院仅认定6个月的道路改造期是明显的误判，造成应当减免的费用没有减免。（二）一审庭审中，建新公司承认其通知陈彬俤2017年7-9月按照4750元/月标准进行缴纳，该通知表示建新公司确认道路改造期间(非围挡期)对陈彬俤的店面经营也存在影响。参考该标准，道路改造期间(非围挡期)也应按此标准进行判决。另外在道路改造期间,围挡期对店面经营影响远大于非围挡期,非围挡期4750元/月的标准约为58%,而围挡期一审法院按照50%的标准判决，明显偏袒建新公司。（三）一审法院仅对建新公司诉求的2017年1至9月房租进行判决，无视陈彬俤在建新公司要求下先于缴纳的其他月份房租及合同中的延长条款，给陈彬俤的合法权益带来极大损失。综上,一审判决认定事实不清，对陈彬俤的权益造成损害，请求二审法院依法进行改判，支持陈彬俤的请求。 建新公司辩称：（一）一审法院认定被围挡期间的店面租金应调整为按照约定月租金的50%计算，实际上建新公司要求租户按70%预交，租户也实际按70%金额预交了租金。（二）从建新公司提供的证据道路围挡的时间为2016年10月下旬到2017年5月下旬，2016年7月-9月期间店面并没有被围挡，而是周边道路改造，对店面的影响不好界定。（三）2016年10月至12月三个月的租金，陈彬俤已经认可，一审判决书中写明陈彬俤已无异议。综上，请求驳回陈彬俤的上诉请求。 建新公司向一审法院起诉请求：1．判令陈彬俤偿付店面租金59273.45元；2．判令陈彬俤承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年10月21日，建新公司和陈彬俤签订《西洪路328号一层第六间店面租赁合同》（合同编号：建新租20150911-6）一份，该合同约定：1．陈彬俤承租位于鼓楼区西洪路328号一层第六间店面，建筑面积30.62平方米，租赁期限三年，从2015年9月11日至2018年9月10日止，租金按月结算，陈彬俤必须于每月15日前缴纳本月租金。2．租金从2015年9月11日起算，第一年每月租金为7345元，第二年每月租金为8079.5元，第三年每月租金为8887.45元。同时，陈彬俤须向建新公司缴纳22035元作为履约保证金。3．如遇道路周边环境改造及其他影响正常经营的情况，可适当减免该期间的月租金，并按影响周期顺延该租赁合同期限，顺延期间按影响当年租金标准缴纳租金。该合同还约定了违约责任等事项。 西洪路改造工程于2016年11月开工建设。 2017年8月4日，建新公司向陈彬俤发出《西洪路328号一层第六间店面租金催收函》称，根据合同约定和宏峰集团（福建）有限公司《关于围挡时间确认的回复函》内容，西洪路328号A座一层8间店面围挡时间跨度为6个月（自2016年11月下旬至2017年5月中旬），该期间适当减免租金等问题尚在协商中，陈彬俤未支付的2017年1月-6月的租金支付可暂时搁置，待协商一致后再行处理，但陈彬俤应按合同约定从2017年7月11日起支付租金，陈彬俤应于8月15日前付清所欠全额租金。双方对租金缴纳情况无法协商一致，本案纠纷由此产生。 另查，位于福州市鼓楼区西洪路******、二层的产权人即为建新公司。 一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，依法受到我国法律的保护，订立合同的双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。本案中，建新公司和陈彬俤均在《店面租赁合同》上签名盖章，系双方当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。建新公司已将租赁店面交付给陈彬俤使用，陈彬俤未能缴清租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。建新公司诉请陈彬俤拖欠从2017年1月至9月的租金59273.45元，陈彬俤对该欠缴租金金额无异议，但对起因事由有异议。根据建新公司于2017年8月4日的函件内容来看，西洪路328号A座一层8间店面的围挡时间跨度为6个月（自2016年11月下旬至2017年5月中旬），陈彬俤对此亦无异议，一审法院对此予以确认。根据上述查明事实和证据材料来看，2017年1月份至5月20日止的这段期间内，陈彬俤承租店面的经营状况确受西洪路道路改造工程的影响，根据合同约定，该段期间的租金应当适当予以减免，综合考虑道路改造的具体情形、影响等方面因素，酌定陈彬俤承租店面被围挡期间的租金应调整为按照约定月租金的50%计收，6月份租金应当按照合同约定缴纳，建新公司于庭审中自认系其通知陈彬俤7月至9月三个月租金按4750元缴纳，该三个月租金的差额建新公司无权再行主张，即陈彬俤应缴租金金额为：8079.5元×4个月×50%＋（8079.5元×1/3×50%＋8079.5元×2/3）＋8079.5元=30971.41元，故建新公司诉请租金金额中的相应金额，予以支持，超过部分不予支持。关于陈彬俤辩称延长合同期限等意见，可另行主张。 一审法院判决：一、陈彬俤于判决生效之日起十日内向建新公司支付租金共计30971.41元；二、驳回建新公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取615.5元（预收建新公司1231元），由建新公司负担293.5元，陈彬俤负担322元。 二审中，陈彬俤提交宏峰集团（福建）有限公司于2018年6月30日出具的《证明》一份，建新公司对其真实性并无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 根据本案现有证据，本院确认一审法院认定事实正确。 本院认为：讼争《租赁合同》合法有效，陈彬俤作为承租人应依约缴纳租金。关于围挡期间租金下调标准问题，因道路围挡确实给店面经营所造成的影响较大，故陈彬俤要求下调至原租金的30%，合情合理，本院予以支持，2017年1月-2017年5月20日期间的租金应为8079.5元/月×4个月×30%+8079.5元×30%×2/3=11311.3元。关于2017年5月下旬至2017年9月之间的租金应否减免的问题，因该期间西洪路改造尚未完毕，客观上其店面经营仍然会受到一定的影响，故该期间租金应予下调，本院酌定该期间租金下调50%，具体金额为：8079.5元/月×1/3个月×50%+8079.5元/月×3个月×50%+8887.45元/月×1个月×50%=17909.5元。陈彬俤已按4750元/月的标准向建新公司缴纳了2017年7-9月的租金共计14250元，该款项应在应付租金中予以扣除。另对于2017年7-9月每月已缴的4750元是否是双方协商的最终租金缴纳标准问题，上诉人建新公司不认可该金额系双方协商的最终标准，而且本案亦无证据证明双方已达成此合意，故本院认定该金额只是预缴金额。综上所述，陈彬俤尚欠2017年1-9月租金合计为11311.3元+17909.5元-14250元=14970.8元。 此外，关于租期应否延长的问题，因陈彬俤在一审期间并未就此提起反诉，故该问题不属于本案审理范围，双方可另行依法解决。 综上，一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初3131号民事判决； 二、陈彬俤应于本判决生效之日起十日内向福建省建新建筑公司支付租金14970.8元； 三、驳回福建省建新建筑公司的一审其它诉讼请求。 二审案件受理费1231元，由建新公司承担930元，陈彬俤承担301元。一审案件受理费615.5元，双方亦按此比例负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 华 审判员 林星星 审判员 陈 辉 二〇一九年三月二十八日 书记员 王 琳