上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终419号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海牛古道餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：曹沪明，总经理。委托诉讼代理人：彭勇，上海兴浦律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海市普陀区人民政府真如镇街道办事处，住所地上海市普陀区。法定代表人：陶峰，主任。委托诉讼代理人：江建平，上海市江华律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏佳璐，上海市江华律师事务所律师。上诉人上海牛古道餐饮管理有限公司(以下简称“牛古道公司”)、上海市普陀区人民政府真如镇街道办事处(以下简称“真如街道办”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初16061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。牛古道公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持其在一审中的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院查明事实不清，适用法律不当。因真如街道办在诉讼中将系争房屋转租他人并重新装修，导致牛古道公司的实际装修损失无法评估，故真如街道办应当赔偿牛古道公司的实际损失人民币(以下币种均为“人民币”)150万元。真如街道办辩称：一审判决赔偿牛古道公司20万元，酌定损失过高，不正确。请求驳回牛古道公司的上诉请求。真如街道办上诉请求：撤销一审判决第二、三项，请求发回重审或改判驳回牛古道公司的诉讼请求，支持真如街道办在一审中的全部反诉请求。事实与理由：一审法院查明事实不清，适用法律不当。一审酌定损失过高，适用时效法律规定不当。牛古道公司辩称：不同意真如街道办的上诉请求。牛古道公司向一审法院起诉请求：一、请求法院确认双方于2014年就上海市北石路XXX弄XXX-XXX号(下称“涉案房屋”)签订的《房屋租赁合同》于2016年12月16日解除；二、判令真如街道办赔偿各类损失150万元。真如街道办反诉请求：一、判令双方签订的《房屋租赁合同》于2017年5月31日解除；二、判令牛古道公司支付自2014年9月1日起至2017年5月31日止的租金46.75万元；三、判令牛古道公司支付违约金41,250元。一审法院认定事实：一、2014年7月28日，真如街道办与案外人上海昆仑商城就上海市北石路XXX弄XXX-XXX号房屋(含涉案房屋)签订《房屋租赁合同》，约定真如街道办向该案外人以年租金90万元承租上述房屋，租期五年，自2014年8月1日起至2019年7月31日止。租期内真如街道办不得擅自转租、转借他人经营。二、2016年3月7日，案外人上海昆仑商城变更登记名称为上海昆仑商城有限公司。2017年7月31日，上海昆仑商城有限公司出具《情况说明》，主要内容为，上海昆仑商城有限公司同意真如街道办将涉案房屋进行转租。三、2014年，牛古道公司、真如街道办就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定牛古道公司向真如街道办承租涉案房屋用于餐饮，租期五年，自2014年8月1日起至2019年7月31日止，年租金16.5万元，租期第一个月为装修免租期，租金三年内不变，第四年递增3%至本合同结束，支付方式先付后租，每三个月支付一次，即在每年3月、6月、9月和12月的20日前一次付清下三个月租金。牛古道公司承租涉案房屋后，真如街道办应提供相关的证明，为牛古道公司办理营业执照等相关登记事项提供方便，协助牛古道公司办理相关执照。租期内，任何一方均不得无故提前解除或终止合同，否则视作违约，违约方应向守约方支付不少于月租金额三倍的违约金。本合同期满或提前解除时，真如街道办应按房屋的现行状态收回房屋，牛古道公司对房屋的装饰、改造、增设它物，均不得拆除或人为毁坏，不得追诉赔偿责任。牛古道公司应在合同终止或解除后七天内搬迁属于自己的商品及财物，如逾期搬迁，涉案房屋内物品视为牛古道公司放弃，真如街道办自行处置。四、2016年12月16日的《上海市公安局案件接报回执单》载明：“报警人来所报称，涉案房屋处门被人锁住，2016年12月16日10时20分报警人将门锁锯掉准备装修，特来派出所备案。”2017年3月24日的《上海市公安局案件接报回执单》载明：“报警人称涉案房屋有2男子搬牛古道公司店内东西，请民警到场处理。”五、真如街道办与案外人上海昆仑商城有限公司就上海市北石路XXX弄XXX-XXX号房屋(含涉案房屋)签订《解除协议书》，内容主要为：双方的租赁合同于2017年3月31日解除，真如街道办结清所有租金、水电煤费用，合同解除当日真如街道办将房屋返还给该案外人。六、真如街道办提供的大众点评网页截图载明，2016年1月有消费者针对牛古道公司发表了用餐点评，2016年2月，有消费者在大众点评上发表评论称牛古道公司貌似已关门。七、2017年8月9日，真如街道办提起反诉。审理中，牛古道公司表示，牛古道公司从2014年10月开始试营业，进行了两三个月，大约到2014年年底，由于办理不了环评，再也没有经营过，牛古道公司主张的损失金额可由法院酌定；真如街道办表示，牛古道公司一直在经营，经营到2016年年底到2017年年初，后来由于牛古道公司没有许可证，被工商要求停业，由于牛古道公司一直没有支付房租，真如街道办也没有协助牛古道公司办理许可证，涉案房屋已于2017年3月22日被清场，真如街道办与上海昆仑商城有限公司的租赁合同已于2017年3月31日解除。一审法院认为：本案争议焦点如下：一、合同解除时间问题；二、违约责任如何承担。对此作如下判评：关于合同解除时间的问题，双方当事人现均同意解除合同，牛古道公司要求于2016年12月16日解除，真如街道办则要求于2017年5月31日解除。根据庭审查明事实，牛古道公司在2016年12月16日报警称“2016年12月16日10时20分报警人将门锁锯掉准备装修，特来派出所备案。”由此可见，当日牛古道公司仍准备继续使用涉案房屋。真如街道办现承认其于2017年3月22日将涉案房屋清场，牛古道公司亦于2017年3月24日再次报警称“涉案房屋有2男子搬牛古道公司店内东西，请民警到场处理。”故以2017年3月22日实际清场时间作为双方解除合同的时间。关于违约责任如何承担的问题，牛古道公司在庭审中称其经营仅试营业两三个月，由于证照办不下来没有正式开业，但根据庭审查明事实，牛古道公司提供的相应收据表明其在2015年年底仍在采购食材及餐饮用具，另根据真如街道办提供的相应证据，可以认定牛古道公司在涉案房屋内实际经营至2016年1月。根据牛古道公司、真如街道办签订的租赁合同约定，真如街道办提供涉案房屋给牛古道公司系用于餐饮，但涉案房屋始终无法办理环评，真如街道办对此应承担相应责任。但在此情形下，牛古道公司理应及时与真如街道办沟通，主张相应权利，要求真如街道办履行相应义务，但直至本案起诉，未有相应证据证明牛古道公司向真如街道办主张过权利，故牛古道公司对其损失的产生和扩大，有一定责任，鉴于牛古道公司要求法院对其损失金额酌定，综合考虑本案事实和双方过错程度，酌情确定牛古道公司损失金额。反诉中，关于租金及违约金，牛古道公司于租赁合同解除前占用、使用涉案房屋，理应支付相应租金，但牛古道公司至今从未支付租金，其行为显已违约，牛古道公司应支付合同解除前的租金及相应违约金。牛古道公司主张真如街道办的诉讼请求超过诉讼时效，对此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，牛古道公司一直未按约支付租金，然真如街道办直至2017年8月9日方起诉要求牛古道公司支付，其部分主张已超过诉讼时效，该诉讼时效期间应从合同约定的履行期限届满之日起计算。一审判决：一、牛古道公司与真如街道办就上海市北石路XXX弄XXX-XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年3月22日解除；二、真如街道办于判决生效之日起十日内支付牛古道公司200,000元；三、牛古道公司于判决生效之日起十日内支付真如街道办自2016年10月1日起至2017年3月22日止的租金78,695.21元；四、牛古道公司于判决生效之日起十日内支付真如街道办违约金41,250元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费18,300元，由牛古道公司、真如街道办各半负担；本案反诉受理费4,443.75元，由真如街道办、真如街道办各半负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：牛古道公司与真如街道办《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按约定行使权利，并履行义务。牛古道公司承租房屋后，在涉案房屋内有实际经营行为，但牛古道公司从未支付租金，其行为显已违约，牛古道公司应支付相应的租金及相应违约金。一审法院根据实际情况及时效问题，认定了相应的租金及违约金，并无不当。涉案房屋无法办理环评，双方对此均未积极沟通，导致损失的产生和扩大，一审法院综合考虑本案事实和双方过错程度，酌情确定牛古道公司损失的金额为20万元，亦无不妥。基于双方当事人均同意解除合同，一审法院对系争合同予以解除，于法有据。综上所述，牛古道公司、真如街道办的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由上诉人上海牛古道实业有限公司负担2,150元，上诉人上海市普陀区人民政府真如镇街道办事处负担2,150元。本判决为终审判决。审判长  顾文怡审判员  王疆中审判员  王怡红二〇一九年三月十八日书记员  张婷婷附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……