新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0106民初1115号原告：新疆德港房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区黄山街****楼******。法定代表人：叶四根，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋婷婷，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：王海关，男，1984年5月30日出生，汉族，住乌鲁木齐市经济技术开发区。原告新疆德港房地产开发有限公司（以下简称德港房产公司）与被告王海关商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德港房产公司的委托诉讼代理人蒋婷婷、被告王海关到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德港房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房预售合同》（合同编号YS0289376）及补充协议和附件，原告收回乌鲁木齐青海湖路99号桃源·九点阳光住宅小区32栋1单元1702室房产，房屋价值758721.6元；2.判令被告协助办理撤销YS0289376号《商品房销售合同》预售登记备案手续、预告登记、银行解押等所有退房相关手续；3.判令被告承担违约金及损失228721.6元。庭审中原告将第1项诉讼请求中的房屋价值758721.6元变更为房屋价值567204.8元，第3项诉讼请求变更为判令被告承担违约金170161.44元。事实与理由：2013年5月23日，原、被告签订了一份《商品房预售合同》（合同编号为YS0289376），约定被告购买原告开发的位于乌鲁木齐产，总房款567204.8元，首付170204.8元，余款397000元通过银行按揭贷款的方式支付。其中合同附件四第三条第五款约定“因买受人连续三期或累计六个月不按《个人借款合同》约定偿还贷款而造成出卖人回购房产的或出卖人实际履行了连带责任的，出卖人有权收回买受人所购房屋，同时买受人按总房款的30%作为违约金赔偿出卖人，并承担因买受人违约给出卖人造成的全部银行罚款、评估费、执行费、律师费等诉讼费用。”2013年6月24日，被告与上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称浦东银行乌鲁木齐分行）签订了《个人购房担保借款合同》和《借据》，原告为该笔借款的担保人。担保人自愿承担担保责任不提任何异议。《个人购房担保借款合同》和《借据》签订后，因被告未按个人借款合同约定向银行偿还按揭贷款，连续逾期六期以上，银行及原告多次联系被告均未果。2018年4月23日，原告代偿了被告个人借款合同项下的费用共计368290.35元。依据《商品房预售合同》附件四的约定，原告履行了担保责任后，有权解除双方签订的《商品房预售合同》及附件。现原告为维护合法权益，故将被告诉至法院。被告王海关辩称，签订合同属实，我每月都有还按揭款，只是存在逾期还款的情况，没有三个月一分钱房贷没有还的情况。我2013年在原告处买的房子，当时原告说2013年底房产证就下来了，但至今房产证还没下来，不同意解除合同，要求继续履行合同。经审理查明，2013年5月23日，原告德港房产公司（出卖人）与被告王海关（买受人）签订一份《商品房预售合同》（包含附件一、附件二、附件三、附件四），合同编号为（YS0289376），约定买受人王海关购买出卖人德港房产公司开发的位于乌鲁木齐市经济技术开发区，预测建筑面积99.86平方米，房屋单价5680元，总金额567204.8元。第六条付款方式及期限：买受人于2013年5月23日交首付款170204.8元，余款397000元，申请银行贷款支付。第七条买受人逾期付款的违约责任：1、按逾期时间，分别处理…（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同后，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2014年7月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。附件（一）为房屋平面图；附件（二）为《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》及《建筑节能性能、节能措施承诺性约定》；附件（三）为《装饰、设备标准》；附件（四）为《合同补充协议》，其中第三条第五项约定，因买受人连续三期或累计六个月不按《个人借款合同》约定偿还贷款而造成出卖人回购房产的或出卖人实际履行了连带责任的，出卖人有权收回买受人所购房屋，同时买受人按总房产款的30%作为违约金赔偿出卖人，并承担因买受人违约给出卖人造成的全部银行罚款、评估费、执行费、律师费等诉讼费用。2013年6月24日，王海关（借款人）与浦东银行乌鲁木齐分行（贷款人）、德港房产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告从贷款人处贷款397000元用于购买涉案房屋；合同第七条第一项约定，为保障贷款人债权的实现，保证人同意为本合同项下贷款本金、利息及相关费用向贷款人提供连带责任保证担保。第七条第二项约定，保证范围包括本合同项下应付而未付的贷款本金、利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）。第七条第三项约定，保证人根据本合同对借款人所欠债务在担保范围内承担连带保证责任。对借款人到期应付未付的全部债务，保证人均应无条件地作为第一债务人按贷款人的要求直接向贷款人支付；同时，保证人在此授权贷款人有权从保证人在上海浦东发展银行各营业机构开立的任一账户中直接扣收，或从其在其他金融机构开立的有关账户中依法扣收有关金额，并对此放弃一切抗辩权。同日，被告与浦东银行乌鲁木齐分行签订了乌鲁木齐市房产抵押合同一份，将涉案房屋抵押给了浦东银行乌鲁木齐分行。2013年6月24日，原、被告共同向浦东银行乌鲁木齐分行出具了《借据》一份。同日，原、被告及浦东银行乌鲁木齐分行三方在乌鲁木齐市公证处对《个人购房担保借款合同》及借据出具了有强制执行效力的债权文书公证书。2017年3月17日，浦东银行乌鲁木齐分行作为贷款人向原、被告发出《上海浦东发展银行个人购房贷款提前到期通知书》，载明借款人王海关以其名下位于的乌市经济技术开发区住房作抵押担保。向我行办理个人一手房购房贷款贷款397000元。因借款人王海关自贷款发放至今未能按时按借款合同约定还款，2013年8月至2017年3月已累计25期未履行按时还款义务，截止2017年2月逾期贷款本息至今未还。浦东银行乌鲁木齐分行要求借款人王海关于2017年3月24日前偿还剩余贷款本金、贷款利息、罚息、催收和宣布贷款提前到期公证费等为实现债权产生的一切费用，同时要求原告履行该笔贷款向下的担保义务。后，浦东银行乌鲁木齐分行为实现以上债权向乌鲁木齐市头屯河区人民法院申请强制执行，2017年10月23日，乌鲁木齐市头屯河区人民法院出具（2017）新0106执1063号执行裁定书，冻结、划拨德港房产公司、王海关名下的银行存款380284.37元，并加倍支付迟延履行期间债务利息的相应银行存款。2018年4月17日，浦东银行乌鲁木齐分行出具《情况说明》一份，载明原告已经履行担保责任，于2018年4月17日回购贷款人王海关贷款余额368688.16元、贷款实收利息602.19元，共计369290.35元。上述事实有原告提交的《商品房预售合同》（包含附件一、附件二、附件三、附件四）、公证书（包含个人购房担保借款合同一份、借据一份、具有强制执行效力的债权文书、乌鲁木齐市房产抵押合同）、预告登记证、执行裁定书、银行回单、《情况说明》、被告提交的《商业银行按揭贷款客户期供表》、当事人陈述及本院庭审笔录存卷为证。本院认为，本案中，原、被告在平等自愿、协商一致基础上签订的《商品房预售合同》[含附件（一）、附件（二）、附件（三）及附件（四）]、《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。关于原告要求解除原告与被告签订的《商品房预售合同》（合同编号YS0289376）及补充协议和附件并收回乌鲁木齐产的请求，庭审查明，被告未按《个人购房担保借款合同》约定向浦东银行乌鲁木齐分行偿还借款，原告于2018年4月17日作为保证人代替被告向浦东银行乌鲁木齐分行偿还借款及利息共计369290.35元，依照原、被告在《商品房预售合同》附件（四）中第三条第五款约定“因买受人连续三期或累计六个月不按《个人借款合同》约定偿还贷款而造成出卖人回购房产的或出卖人实际履行了的连带责任的，出卖人有权收回买受人所购房屋”，原告有权解除双方签订的合同并收回涉案房屋，故原告该项请求合理有据，本院予以支持。关于原告要求被告协助办理撤销YS0289376号《商品房预售合同》预售登记备案手续、预告登记、银行解押等所有退房相关手续的请求，本院认为，根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因被告违约，致使原告已实际承担了连带责任，原告请求解除，本院予以准许，故原告该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告承担违约金170161.44元的请求，本院认为，被告逾期支付按揭款，致使原告承担保证责任，构成违约，应当承担违约责任，依照原、被告在《商品房预售合同》附件（四）中第三条第五款约定“因买受人连续三期或累计六个月不按《个人借款合同》约定偿还贷款而造成出卖人回购房产的或出卖人实际履行了的连带责任，出卖人有权收回买受人所购房屋，同时买受人按总房款的30%作为违约金赔偿出卖人，并承担因买受人违约给出卖人造成的全部银行罚款、评估费、执行费、律师费等诉讼费用”，计算违约金为170161.44元（合同总价款567204.8元×30%），符合法律规定及合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告新疆德港房地产开发有限公司与被告王海关签订的YS0289376号《商品房预售合同》（含附件一、二、三、四）；二、被告王海关于本判决书生效之日起十五日内向原告新疆德港房地产开发有限公司返还位于乌鲁木齐产；三、被告王海关于本判决书生效之日起十五日内协助原告新疆德港房地产开发有限公司办理撤销YS0289376号《商品房预售合同》预售登记备案手续、预告登记、银行解押相关手续；四、被告王海关于本判决生效之日十五日内向原告新疆德港房地产开发有限公司支付违约金170161.44元。如果被告王海关未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的987443.2元，后原告变更诉讼标的为737366.24元。案件受理费11173.66元（原告已预交13674.43元），由被告负担。剩余2500.77元由本院向原告退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 王     丹人民陪审员 傅  红  玲人民陪审员 艾合买提哈斯木二〇一九年三月十四日书 记 员 张  学  艳