山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0213民初5394号原告：付文波，男，1983年1月21日出生，汉族，住青岛市李沧区。原告：高飞，女，1981年9月1日出生，汉族，住青岛市李沧区。原告共同委托诉讼代理人：于华忠，山东琴岛律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：张蕾，山东琴岛律师事务所实习律师。被告：青岛德林置业有限公司，住所地：青岛市李沧区枣山路**，统一社会信用代码：9137021371371154X9。法定代表人：李闯，职务：董事长。委托诉讼代理人：宋海涛，济南历城精诚至法律服务所法律工作者。原告付文波、高飞与被告青岛德林置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，于2018年3月20日作出民事裁定书，驳回原告的起诉。原告不服该裁定，向山东省青岛市中级人民法院提起上诉。山东省青岛市中级人民法院于2018年9月27日作出民事裁定书，指令本院审理。本院依法适用普通程序，于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告付文波、高飞及其共同委托诉讼代理人于华忠、张蕾，被告青岛德林置业有限公司的委托诉讼代理人宋海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于青岛市李沧区枣山路329号1号楼2单元1002户房屋（以下简称“涉案房屋”）的房地产权证；2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金（本金369134.40元按照年息4.9%的1.3倍自2012年5月1日计算至实际支付之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年9月5日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，原告按照约定交付了房款，被告没有按约定交付房屋及办理过户，原告通过诉讼入住房屋，但被告至今拒不协助办理房地产权证。被告青岛德林置业有限公司辩称：一、原告未按照合同约定交纳面积差价款，也未按照合同约定与被告签订房屋交接书，系原告因自身行为导致涉案房屋不具备办理房地产权证书的条件，被告有权行使抗辩权，有权迟延为原告办理房地产权证书。二、被告不存在违约行为，主要体现在：1、涉案房屋属于限价商品住房，在政府主导下绝大部分已经办理了产权证，原告应当履行义务进行办证而不是到法院诉讼。2、根据合同第14条约定，被告在取得权属登记证明后才能开始给原告办理产权证，被告是于2017年6月13日才取得权属登记的，并且已在合理的时间内将有关办理权属证书的资料交给了政府主管部门，是原告或政府原因导致其不能办理权属证书。3、根据《城市房地产开发经营管理条例》相关规定，办理产权证书是原告的义务，被告仅是协助，原告应当举证证明其到有关部门申请办理房屋所有权登记，是由于被告未尽协助义务而导致涉案房屋未办理权属证书。三、在原告已经取得高额逾期交房违约金且已经执行完毕的情况下，根据相关司法解释被告不应再承担逾期办证违约责任，原告请求判令被告支付逾期办理房地产权违约金无理无据。四、涉案房屋属于限价商品住房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于违约金的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据，本院组织各方进行了质证。双方提交证据及主张事实如下：一、原告提交证据如下：1、青岛市商品房预售合同1份，证明原、被告于2009年9月5日签订青岛市商品房预售合同，约定被告将涉案房屋销售给原告，房屋价款为369134.40元，并约定了房屋交付条件、交房时间及违约责任、办理产权登记事宜。2、收据2份，证明原告已经交齐全部款项；3、民事判决书3份，证明本案属于法院民事案件受理范围，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，原告依约缴纳了全部购房款，被告未按约定交付房屋，法院已认定被告逾期交房，应当承担相应的违约责任和交付义务。4、青岛市规划局建设工程规划验收整改意见书、青岛市规划局民生在线线下答复网友截图、青岛市建筑工程质量监督站情况说明、民生在线访谈打印件，证明涉案枣山家园项目经青岛市规划局验收，不符合竣工规划验收要求，导致该工程不能组织竣工验收及备案，从而达不到初始登记规定要求，涉案房屋逾期交房及逾期办证的责任在于被告。5、青岛市城乡建设委员会2011年1月20日处理意见、录音光盘、记录，证明被告将太阳能的安装与房屋的交付捆绑销售是不合法的。6、关于“枣山家园”加快办理房权证的公开信、赵明芳微信聊天记录截屏及电话录音、整理材料、旭东社区居委会、枣山家园业委会致广大业主的一封信、旭东社区居委会就枣山家园《致广大业主一封信》的问题答复，证明被告委托赵明芳给业主传送办证资料，不交纳太阳能设施相关费用就不办理产权证，将太阳能设施费用交纳与办理房屋产权证进行无理捆绑，被告不履行义务的行为致使至今涉案房屋未办理房屋产权证，应承担相应的法律责任。7、民事裁定书2份，证明本案属于民事案件受理范围，原被告签订的商品房预售合同中并未明确约定逾期办理房产证的违约责任及房地产权属登记的办理期限，故本院应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定。被告对证据1的真实性无异议，合同第14条明确约定在被告方取得房地产权属登记证明后180日内双方签署房屋交接书，在签署房屋交接书之日起180日内，由双方办理过户手续，被告于2017年6月份取得房地产权属登记证明后，积极的为小区业主办理过户手续，原告因其自身违约未与被告签订房屋交接书，导致无法办理过户手续，责任不在被告，根据合同约定的期限两个180日，即360日，原告首次起诉是在2017年8月份，被告并未超过合同规定的360日；对证据2、3的真实性无异议，该案件判决已生效，且已执行终结，被告已经支付了相关逾期交房违约金；对证据4的真实性无异议，但贴号为833的证据和本案无直接关联，贴号656证据证实被告不存在调整规划的问题，证据4中第二份证据和本案诉争的逾期办证违约金无关联性，关于规划的问题青岛市规划局2016年11月28日出具关于对枣山家园项目按规划审批已建成现状予以认可的函，证实规划已经得到政府审批并通过，证据4中第三份证据和本案诉争的逾期办证违约金无关联性；证据5和本案诉争的逾期办证违约金无关联性，其第二组证据形成于2011年1月20日，青岛市城乡建设委证实业主自愿或安装太阳能系统的应进行书面确认，原告已正常接收使用，并没有书面确认其不安装；对证据6的真实性无异议，第一组证据形成于2017年9月10日，被告方已向全体业主进行告知，告知其应当缴纳面积差价款，并提交相关材料，然后办理房产证书，开发商的告知义务已经完成，第二组证据和本案无关，系两名业主之间的对话，也不是本案当事人，第三组证据形成于2017年8月16日，李沧区浮山街道办事处旭东社区居委会和枣山家园业委会共同发出证实被告方对于未办理房屋交接的业主已无法正常办理手续，而是由区政府设立共管账户，该行为属于被告方的不可抗力行为，第四组证据被告方从未见到，该文件形成于2018年8月20日，我们认为浮山路街道办事处、旭东社区居委会文件并未送达被告方，被告方对相关内容不知悉，并且以上两方形成的意见在未通知被告的情况下也并不能成立；对证据7的真实性无异议。二、被告主张其于2017年6月13日取得房地产权属登记并开始为符合办证条件的业主办证，原告未办证是因为未缴清合同约定的面积差价，也未与被告签订房屋交接书，现被告不能协助原告办理产权证属于客观不能，本案诉讼的相关事实已有生效法律文书予以确认，并提交民事裁定书2份、李沧区浮山街道办事处旭东社区居委会、枣山家园业委会发出的致广大业主的一封信、测绘报告、房地产权登记各1份予以证实。原告对两份裁定书的真实性无异议，但认为之前的判决已经认定涉案房屋为商品房，本案不应被裁定驳回；公开信的真实性无法确认，办证是不动产登记机关的职责，原、被告签订的商品房预售合同合法有效，被告履行合同不符合合同约定，应当依照司法解释第18条的规定承担违约责任；对测绘报告的真实性无异议但原告从未见过该报告，也不知道面积的变化，其仅同意向被告补交涉案房屋面积误差比3%之内的面积差价款，超出部分不同意支付；对房地产权登记的真实性无异议，但根据相关规定，房地产开发企业应当协助购买人办理土地使用权的变更和房屋所有权登记手续，否则应当承担违约责任。三、原告主张因被告的原因导致逾期办证，被告应支付自2012年5月1日(法院判定的交房日期之后90日)计算至实际支付之日的违约金，依据最高院关于商品房买卖合同的司法解释第18条第二项约定，违约金计算方式为：369134.40元（合同约定的房款）×4.9%(中国人民银行五年期以上贷款基准利率)×1.3倍。被告认为原告主张的违约金没有合同约定，被告不同意支付。其一，合同第14条约定在开发商取得房地产权属登记证明之后180日内由双方签署房屋交接书，在签署房屋交接书之后的180日内双方依法向青岛市房地产登记中心办理过户，申领房地产权证，被告在2017年4月取得房地产权属登记，尚未超过合同约定的期限；其二，办理房屋产权证书并非被告一方可以办理，应当由原告作为申请人提交相关资料，被告仅履行协助义务；其三，原告主张的违约金合同中没有约定，原告引述的司法解释并不适用本案，被告不应承担逾期办证的责任。原告提交的证据1-4、6、7及被告提交的民事裁定书、测绘报告、房地产权登记真实性经对方认可，本院确认为有效证据。原告提交的证据5，虽被告对其真实性未予认可，但亦未提出相反证据，录音均出具了原始载体，故本院对其真实性予以认可。被告提交的李沧区浮山街道办事处旭东社区居委会、枣山家园业委会发出的致广大业主的一封信系原件，原告虽否认其真实性但未提交相反证据，故对该证据，本院予以确认。根据当事人陈述一致的笔录和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：原告付文波、高飞(乙方)与被告青岛德林置业有限公司(甲方)于2009年9月5日签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方购买涉案房屋，房屋总价款为369134.40元，每平方米房屋建筑面积单价为4240元，暂测建筑面积为87.06平方米。合同第五条约定在该房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市国土资源和房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。合同第十一条约定，甲方定于2010年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定“在甲方取得了房地产权属登记证明后180日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”合同签订后，原告缴纳了全部购房款369134.40元，但被告未按照合同约定交付房屋。2011年9月13日，原告以被告逾期交房为由将被告诉至本院，要求被告交付房屋并承担逾期交房违约金。本院于2011年10月21日作出民事判决书，判令被告于判决生效之日起10日内向原告交付涉案房屋并承担相应的逾期交房违约金。被告不服该判决提起上诉，青岛市中级人民法院于2012年1月20日作出二审判决，维持原判。原告于2012年2月15日自行入住涉案房屋。经被告委托，青岛市房产信托公司于2017年1月17日出具了房屋测绘报告书，认定涉案房屋的实测建筑面积为93.64平方米。被告于2017年4月12日取得房地产权属登记，截至本案法庭辩论终结，原告未向被告交纳面积差价款，亦未向被告提交须由业主提交的办理房地产权证的相关资料，双方也未签署合同约定的房屋交接书。本院经审查认为，双方签订的《青岛市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，原、被告均应当按照合同约定行使权利并履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，但截止法庭辩论终结之日，原告并未向被告补交该差价款。双方签订的合同第十四条明确约定，签署房屋交接书之日起180日内，双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申请房地产权证，但截止法庭辩论终结之日，双方并未签署签署房屋交接书。办理房产证是原、被告双方的义务，原告并未向被告或相关部门提交相关办证资料。故原告提交的证据不足以证实是因被告的单方违约行为导致了逾期办证，对于原告主张要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。虽然原、被告未根据合同第十四条约定签署《房屋交接书》，但原告于2012年2月15日自行入住涉案房屋，被告于2017年4月12日取得房地产权属登记，原告也同意补交差价，故对于原告要求被告协助涉案房屋产权证的诉讼请求，本院予以支持。《商品房销售管理办法》第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：……”根据合同第五条约定，房屋交付时，根据实测面积按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，即原告应当向被告补交面积差价款27899.20元［(93.64平方米-87.06平方米)×4240元］。原告主张补交房屋面积误差比3%之内的差价款，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《商品房销售管理办法》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告付文波、高飞于本判决生效之日起30日内付给被告青岛德林置业有限公司面积差价款27899.20元。二、被告青岛德林置业有限公司于原告付文波、高飞付清上述剩余购房款后30日内协助原告付文波、高飞办理青岛市李沧区枣山路329号1号楼2单元1002户房屋的产权登记手续。三、驳回原告付文波、高飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3437元（原告已预交），由原告负担3337元，被告青岛德林置业有限公司负担100元；公告送达费300元（原告已预交），由被告青岛德林置业有限公司负担；被告青岛德林置业有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告付文波、高飞400元。于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  于永攀人民陪审员  赵月华人民陪审员  刘鲁青二〇一九年三月二十八日法官助理杨仲举书记员吴桐