重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终379号上诉人（原审原告）：冯晶，女，汉族，1986年4月27日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：李欣，重庆盛世文辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张远舟，重庆盛世文辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戴昕妤，女，汉族，1964年3月9日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：夏新祺，重庆同宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：池开健，重庆同宸律师事务所律师。上诉人冯晶因与被上诉人戴昕妤返还原物纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初18953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人冯晶的委托诉讼代理人李欣、张远舟和被上诉人戴昕妤的委托诉讼代理人夏新祺、池开健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冯晶上诉请求：撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初18953号民事判决，改判支持冯晶的一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由戴昕妤承担。事实和理由：1.冯晶、戴昕妤于2016年7月20日签订《房屋买卖合同》后，支付了购房款，并于2016年7月22日办理了过户登记手续，合法取得了该房屋的所有权，故戴昕妤应向冯晶交付房屋，而一审判决一方面认为戴昕妤的占有行为违约应当交付房屋，另一方面又认为该行为不构成无权占有，前后逻辑错误，属于严重的事实认定错误；2.按照《物权法》的规定，不动产物权经依法登记发生效力，冯晶已于2016年7月22日办理过户登记手续，合法取得涉案房屋的所有权，即对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故冯晶是基于对涉案房屋享有所有权要求戴昕妤搬离房屋，并不是基于戴昕妤出具的承诺；3.一审判决适用法律错误，依法应予以纠正。戴昕妤辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.本案系虚假诉讼，请求法院移交公安机关处理；2.冯晶系基于物权请求权提出排除妨害之诉，而本案实际系合同履行过程中的违约责任及交付问题，因此一审判决驳回冯晶的诉讼请求正确；3.冯晶提出排除妨害之诉也不具有事实依据，戴昕妤和案外人刘志英的借贷关系与和冯晶的买卖合同关系为不同的法律关系，且一审判决已经查明冯晶与刘志英系母女关系，冯晶未支付购房款，其为非善意第三人，故本案事实上系冯晶与刘志英以及戴昕妤的代理人恶意串通的民事行为；4.戴昕妤授权委托代理人卖方系履行借款合同的担保措施，且其委托代理人将涉案房屋卖给冯晶的交易价格明显低于市场价，该价格并未征得戴昕妤的同意。冯晶向一审法院起诉请求：1.判令戴昕妤立即搬离位于重庆市北部新区经开园湖云街1号9幢1单元1-2房屋；2.判令戴昕妤立即支付2017年10月至搬离之日止的物业管理费（暂计算到2018年7月3852.1元）；3.诉讼费由戴昕妤承担。一审法院认定事实:2006年6月30日，戴昕妤以812120元的总成交价从重庆绿地东原房地产开发有限公司购买了位于重庆北部新区经开园湖云街1号9幢1单元1-2号的房屋。2014年7月28日，戴昕妤与案外人刘志英签订借字（2014）第008号《借款合同》，主要约定：戴昕妤作为借款人向出借人刘志英借款1500000元用于短期经营周转资金，借款利率为按月利率2%执行，借款期限为6个月（2014年7月29日到2015年1月27日），本次借款由案外人刘志英全额转入户名为方大荣、开户行为中国农业银行重庆巴南支行的62×××16的账户中，戴昕妤以其名下的位于重庆北部新区经开园湖云街1号9幢1单元1-2房屋和方大荣为该笔借款提供连带责任保证。2014年7月28日，案外人刘志英根据借款合同约定向指定的账户支付了1500000元。同日，戴昕妤就该笔借款向案外人刘志英出具了借条一份，且戴昕妤与案外人刘志英签订了《重庆市房地产抵押合同》，约定用其名下的重庆北部新区经开园湖云街1号9幢1单元1-2房屋为该笔借款办理了抵押登记。2016年6月13日，戴昕妤在重庆市渝北区公证处对其委托书进行了公证，委托书的内容为：我名下的坐落于重庆北部新区经开园湖云街1号9幢1单元1-2号的房屋，现委托王燕子为我的合法代理人全权代表我向有关部门、人士办理以上房屋如下委托事项：一、代理人有权为我偿还借款和解除抵押担保，并在房地产部门办理解除抵押登记事宜及领取上述房屋的产权证明和退保的相关事宜；二、全权负责办理上述房屋的出售和与购房人签订《房屋买卖合同》及有关的合法手续；三、负责办理上述房屋的《房地产权证》的过户登记事宜；四、代理人为我出售上述房屋后，如购房人需要，有权在银行办理二手房按揭事宜和在房地产部门办理按揭登记事宜；五、全权负责办理上述房屋的水、电、气、闭路等过户的有关事宜；六、收取房款和办理过户手续中应当缴纳的有关税费。委托期限自本委托书签署之日起一年内有效。代理人有转委托全。委托人：戴昕妤。2016年6月13日。渝北区公证处于同日就该委托书进出具了（2016）渝北证字第6042号《公证书》。2016年7月20日，案外人王燕子作为受托人以戴昕妤的名义与冯晶签订《重庆市房屋买卖合同》，该合同约定戴昕妤将其所有的位于重庆北部新区经开园湖云街1号9幢1单元1-2号房屋以总成交金额600000元卖给冯晶，该合同再无其他约定。2016年7月22日，案外人王燕子作为受托人以戴昕妤的名义将重庆北部新区经开园湖云街1号9幢1单元1-2号房屋所有权变更登记至冯晶名下。登记后，戴昕妤一直居住于重庆北部新区经开园湖云街1号9幢1单元1-2号房屋内，并未将该房屋交付给冯晶。截止2018年8月22日，重庆北部新区经开园湖云街1号9幢1单元1-2号房屋业主尚欠重庆泓山物业管理有限公司别墅物业服务费3852.31元。2017年10月31日，方大荣和戴昕妤共同向案外人刘志英出具承诺书，主要内容为：戴昕妤、方大荣于2014年7月27日向刘志英借到本金1500000元，当时是以重庆北部新区经开园湖云街1号9幢1单元1-2号房屋作为抵押。当时双方承诺，如重庆北部新区经开园湖云街1号9幢1单元1-2号房屋未按合同还清借款，自愿过户此套房屋到刘志英名下，作为此借款的偿还。近三年以来，双方多次协商，协商让刘志英给戴昕妤、方大荣一些时间，承诺用现金偿还，但至今一直未果，又于2017年10月31日在上述房屋内协商达成如下结果：戴昕妤、方大荣于2018年7月31日付清现金2600000元于刘志英，于2018年12月31日支付现金200000元整于刘志英，用于赎回过户到刘志英名下位于重庆北部新区经开园湖云街1号9幢1单元1-2号房屋，如果在2018年7月31日前未支付上述款项金额，则戴昕妤全家自愿搬出重庆北部新区经开园湖云街1号9幢1单元1-2号房屋，把房屋腾出还于刘志英。此后，戴昕妤和方大荣一直未能归还上述款项。另查明，冯晶与案外人刘志英系母女关系。一审法院认为：无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。冯晶要求戴昕妤立即搬离重庆北部新区经开园湖云街9幢1单元1-2房屋的请求属返还原物请求权，而返还原物请求权是指所有人对于其物被他人无权占有或侵夺的，得请求返还之权利。该请求权之构成要件如下：（1）请求权的主体须为所有人；（2）相对人须为无权占有人。本案中，冯晶与戴昕妤的受托人王燕子之间虽就重庆北部新区经开园湖云街9幢1单元1-2房屋签订了买卖合同，办理了过户登记手续，但戴昕妤一直未交付该房屋。冯晶虽为该房屋的登记所有权人，但在戴昕妤交付该房屋前其并未取得该房屋的占有，戴昕妤对该房屋占有并不构成无权占有，亦即冯晶无权要求向戴昕妤主张返还原物请求权。戴昕妤未交付房屋，仅属未按买卖合同履行合同义务，仅构成违约，并不构成对冯晶所有权的侵害，冯晶可基于双方之间的买卖合同要求戴昕妤承担相应的违约责任。经法院释明后，冯晶仍坚持以侵权为由主张权利。戴昕妤虽于2017年10月31日向案外人刘志英作出还款及逾期未还款则搬离该房屋的承诺，但该承诺具有相对性，仅在其与刘志英之间产生约束力，对冯晶并不产生效力，冯晶无权基于该承诺要求戴昕妤搬离该房屋。综上所述，冯晶的请求权不能成立，对其要求戴昕妤返还原物的请求，法院不予支持。对于冯晶要求戴昕妤立即支付2017年10至搬离之日止的物业管理费的诉讼请求，冯晶虽举示了戴昕妤在涉案房屋居住期间未缴纳物业管理费的收费通知单，如前所述，戴昕妤未交付房屋的行为仅构成违约行为，不构成侵权，对于交付房屋前冯晶所负担的物业费损失，冯晶可依据买卖合同的约定要求其承担违约责任，该损失并不属于侵权损失，冯晶无权以侵权为由要求戴昕妤赔偿，对冯晶该项请求，法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回冯晶的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由冯晶负担。二审审理查明，2018年8月1日，王燕子为甲方、冯晶为乙方、刘志英为丙方签订一份《三方确认书》，确认如下：1.甲方委托人戴昕妤欠丙方借款本金及利息1941000元，乙方应付甲方委托人戴昕妤购房款1941000元；2.经各方协商：丙方愿意代乙方向甲方委托人戴昕妤向甲方委托人戴昕妤支付购房款1941000元，甲方作为戴昕妤的代理人亦同意由丙方代乙方支付前述购房款；甲方以收取的购房款偿还戴昕妤对丙方的借款本息共计1941000元。鉴于前述房款金额与借款本息一致，各方同意直接相互冲抵。冲抵后，乙方即完成了房屋购买款的支付义务，戴昕妤亦清偿了对丙方借款本息，丙方与乙方之间的款项由丙方与乙方之间进行自行结算，与甲方委托人戴昕妤无关。二审中，本院依职权对刘志英进行了询问，经刘志英本人确认如下：戴昕妤将涉案房屋过户至冯晶名下即视为戴昕妤履行完毕与刘志英于2014年7月28日所签借字（2014）第008号《借款合同》约定的所有还款义务。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，首先，关于戴昕妤的代理人王燕子代表其与冯晶所签《房屋买卖合同》的效力问题。因戴昕妤认可与王燕子办理了委托公证的事实，本院予以确认，该公证《委托书》载明的委托事项明确约定了戴昕妤授权王燕子全权负责办理涉案房屋的出售和与购房人签订《房屋买卖合同》及有关的合法手续，故即使戴昕妤认为该《房屋买卖合同》约定的交易价格过低且签订合同前未征得其同意，因王燕子系戴昕妤的全权委托代理人，在无充分证据证明存在代理人与买受人恶意串通损害委托人合法权益的情形时，该《房屋买卖合同》应为合法有效。如果戴昕妤认为交易价格明显低于市场价格给其造成了损失，只能向其代理人请求损害赔偿。其次，对于戴昕妤称王燕子与冯晶存在恶意串通的问题。本院认为，第一，虽然冯晶系刘志英的女儿，但戴昕妤与王燕子所签委托书并未限制购房人的范围，对于冯晶未实际向戴昕妤支付购房款也正是由于冯晶与刘志英系母女关系而戴昕妤欠刘志英的借款，三方实际进行了两两相抵，该事实由冯晶、刘志英和戴昕妤的代理人王燕子在2018年8月1日通过签订《三方确认书》再次予以了确认，对此刘志英在本院对其进行询问时也予以了认可。故本院认为，基于戴昕妤与王燕子所签《委托书》明确约定了王燕子有权代理戴昕妤签订买卖合同、收取房款和为其偿还借款，本院采信冯晶、刘志英和王燕子签订的《三方确认书》，即确认冯晶应向戴昕妤支付的购房款与戴昕妤欠付刘志英的借款本金和利息相互冲抵的事实。第二，经本院核实，2016年7月20日戴昕妤与冯晶签订《房屋买卖合同》时，戴昕妤欠付刘志英的借款本金和利息总金额与《三方确认书》确认的1941000元基本相符，因此事实上不存在戴昕妤未支付购房款或支付价款过低的情形。故本院认为依据现有证据对戴昕妤称王燕子与冯晶存在恶意串通的抗辩意见不予采信。再次，关于戴昕妤称其并不知道涉案房屋已过户以及办理公证只是刘志英采取的担保措施的意见。本院认为，第一，根据戴昕妤认可公证时其本人知道王燕子是代表刘志英的陈述以及与王燕子所签《委托书》载明的委托事项来看，可以认定戴昕妤当时应知晓与王燕子办理委托公证就是为了出售涉案房屋并以房款偿还刘志英的借款或者直接以房抵款。第二，根据戴昕妤于2017年10月31日向刘志英出具的承诺书来看，其本人承诺“于2018年7月31日付清现金贰佰陆拾万元整于刘志英，于2018年12月31日支付现金贰拾万元整于刘志英，用于赎回过户到刘志英名下”的涉案房屋，本院认为至少戴昕妤在出具该承诺书时已经知道涉案房屋的所有权人发生了变更登记，且戴昕妤还承诺“如果在2018年7月31日前未支付上述付款金额，则戴昕妤全家自愿搬出，把房屋腾出还于刘志英”，因此无论戴昕妤当时是否清楚变更后的所有权人是刘志英还是他人均对其委托王燕子代为办理以房抵款并已实际进行了冲抵的事实没有影响。第三，对于戴昕妤称办理委托公证只是刘志英采取的风控措施的抗辩理由，本院认为因戴昕妤与刘志英签订借款合同时已就涉案房屋办理了抵押登记，刘志英无需采取委托公证等其他风控措施已足以保障其权益。在戴昕妤与刘志英约定的借款期限已届满的情况之下，戴昕妤自愿与代表刘志英的王燕子办理委托公证，实质上也就是戴昕妤和刘志英均认可通过这种方式对涉案房屋进行处置并以此达到消灭债权债务的目的。综上，本院确认戴昕妤委托王燕子将涉案房屋过户登记至冯晶名下实为以涉案房屋冲抵刘志英借款的事实，对戴昕妤的上述抗辩意见不予采信。最后，关于冯晶能否直接依据物权要求戴昕妤排除妨害、腾空搬迁的问题。本院认为，冯晶作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，在冯晶、戴昕妤与刘志英三人之间以涉案房屋抵借款、以借款抵房款的民事行为完成之后，戴昕妤实质上已经丧失对涉案房屋合法占有的权利，冯晶可以基于其对涉案房屋享有的物权要求戴昕妤排除妨害、腾空搬迁，而不是必须选择违约之诉。对于冯晶要求戴昕妤立即支付2017年10月至搬离之日止的物业服务费的诉讼请求，本院认为冯晶并未举示其已代为支付物业服务费的证据，对其尚未发生的损失本院不予支持。综上所述，因二审出现新事实，冯晶的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中国人民共和国物权法》第九条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初18953号民事判决；二、限戴昕妤于本判决生效后十五日内腾空并搬离冯晶所有的位于重庆市北部新区经开园湖云街1号9幢1单元1-2号房屋；三、驳回冯晶的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由戴昕妤承担；二审案件受理费50元，由戴昕妤承担（一、二审案件受理费均已由冯晶预交不退，限戴昕妤于搬离之时直接支付给冯晶）。本判决为终审判决。审判长  师玉婷审判员  郑 泽审判员  闫信良二〇一九年三月四日法官助理张冀兮书记员冉梦云