北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终3705号上诉人（原审原告）：王春记，男，1973年2月12日出生。诉讼代表人：李阳艳，女，1963年10月25日出生。委托诉讼代理人：董源（李阳艳之夫）。诉讼代表人：张湛玮，女，1964年5月10日出生。委托诉讼代理人：范先乐（张湛玮之夫）。被上诉人（原审被告）：北京军凯房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马坊镇金塔西园**。法定代表人：赵小梅，经理。委托诉讼代理人：窦小燕，女，该公司职员。被上诉人（原审被告）：北京美好物业管理有限公司，，住所地北京市丰台区南三环中路**院**楼**法定代表人：蒋波，经理。上诉人王春记因与被上诉人北京军凯房地产开发有限公司（以下简称军凯公司）、北京美好物业管理有限公司（以下简称美好物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初26052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王春记的诉讼代表人李阳艳之委托诉讼代理人董源、诉讼代表人张湛玮及其委托诉讼代理人范先乐，被上诉人军凯公司之委托诉讼代理人窦小燕，被上诉人美好物业公司之法定代表人蒋波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春记上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审的诉讼请求。事实和理由：本案的争议焦点为29元的价格是否为恶意串通订立并损害业主的利益，一审法院对该价格是军凯公司与美好物业公司串通订立，业主利益已经受到实质性损害的事实没有加以认定，对军凯公司与美好物业公司在订立29元价格时存在欺诈行为和主观恶意没有予以查明。另，一审法院对本案基础事实、可以推导出的恶意串通行为之事实以及29元价格效力三者之间的内在联系和法律关系认识不清，导致判决结果错误。购房合同载明物业费标准为29元本身就是欺诈行为，就是为了掩盖29元价格高的事实，谎称29元为政府指导价的欺诈行为更是为了掩盖29元价格的不合理性和不合法性。军凯公司与美好物业公司通过上述欺诈事实予以掩盖的行为，必然损害业主利益，他们在订立29元价格时对此是明知的，具有主观恶意。据此，军凯公司与美好物业公司恶意串通损害业主利益的事实成立，《前期物业服务合同补充协议》中确定的29元价格无效。29元价格订立时，虽本项目尚未开业，但各种耗能设备的技术参数是有的，当时的水、电、供热等政府定价也是有的，所以能源费用是完全可以科学评估的，军凯公司与美好物业公司对于该物业费标准实际高于合理价格是明知的，对这一收费标准的不合理会损害业主利益也是明知的，明知其不合理性而为之就是主观恶意性的表现。综上，请求二审法院认定军凯公司与美好物业公司恶意串通订立29元价格的事实成立，并改判确定《前期物业服务合同补充协议》第二条无效。军凯公司、美好物业公司共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。各业主购房意思表示真实，29元物业管理费的标准也在购房合同中明确记载，各业主对此均知悉，并在确认协议约定后签订了买卖合同。《前期物业服务合同》报相关主管部门备案，《前期物业服务合同补充协议》同样也报请了备案。本项目中多名业主与我们曾发生多起诉讼，其中涉及29元费用问题已经法院审理完毕，该收费标准的合理合法性已经得到法院确认。综上，《前期物业服务合同补充协议》第二条不存在无效情形，请二审法院驳回上诉，维持原判。王春记向一审法院起诉请求：确认军凯公司与美好物业公司签订的《前期物业服务合同补充协议》第二条即商业物业费、能源费合计29元/月/建筑平方米的约定无效。一审法院认定事实：王春记系北京市丰台区××配套商业1层B1023号商铺业主，军凯公司系涉案商铺的开发单位，美好物业公司负责提供物业服务。一审法院分别受理了张湛玮、李阳艳等68名业主诉军凯公司及美好物业公司确认合同无效纠纷案，诉讼请求均为确认军凯公司与美好物业公司签订的《前期物业服务合同补充协议》第二条，即商业物业费、能源费合计29元/月/建筑平方米的约定无效。一审法院将以上68案合并审理，诉讼过程中，王春记等人共同推举张湛玮、李阳艳作为诉讼代表人。2006年10月28日，出卖人军凯公司与买受人王春记签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定：……第三条该商品房房屋坐落为：丰台区定安西里危改项目配套商业1层B1023……第二十二条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：北京美好物业管理有限公司，资质证号为：京物企资三（2005）0321号。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为29元/平方米??月（建筑面积），由物业管理企业按照年收取。价格构成包括物业区域内一次照明费用、空调费用、设备设施运行维修费、商业运营管理费用、保安保洁费、绿化养护费。（三）出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。（四）物业及经营管理内容见附件七有关物业及经营管理内容，同意由出卖人依法选聘的管理企业提供前期业务及商业管理服务，遵守经营管理规约。……该合同附件七约定见《经营管理公约》。2006年4月18日，甲方军凯公司与乙方美好物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：……第三章服务费用第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：塔楼住宅暂定1.8元/月.平方米……商业物业：6.00元/月.平方米（不包含能源费）。双方另约定了其他权利义务。2006年4月26日，甲方军凯公司与乙方美好物业公司签订《前期物业服务合同补充协议》约定：……1、在合同有效期截止时，如未成立业主大会，则合同有效期自动顺延，直至业主大会成立与物业公司签订《物业管理服务合同》时，本合同终止。2、合同第六条中未明确约定的商业物业费、能源费，现具体约定为合计29元/月/建筑平方米。双方另在合同中约定了其他权利义务。军凯公司选聘前期物业公司时采取了招标的方式，美好物业公司中标，根据中标后的备案文件显示：该物业的招标后备案文件于2006年4月20日收讫，经验证文件齐全。美好物业公司在该项目内公示的29元/平方米/月物业服务费构成明细显示：1、管理服务人员的工资、社会保障和按规定提取的福利费等，每月每平米分摊5.33元。2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费及运营管理费；每月每平米分摊18.75元。3、物业管理区域清洁卫生费用；每月每平米分摊0.19元。4、物业管理区域绿化养护费用；每月每平米分摊0.09元。5、物业管理区域秩序维护费用；每月每平米分摊1.91元。6、办公费用；每月每平米分摊0.18元。7、物业管理企业固定资产折旧；每月每平米分摊0.03元。8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；每月每平米分摊0.15元。9、管理者酬金；每月每平米分摊0.59元。10、其他不可预见费用；每月每平米分摊0.3元。11、税金；每月每平米分摊1.51元。物业费合计支出29.01元，物业费实收价格29元。军凯公司除与部分买受人签署《预售合同》外，还与部分买受人签订了《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《现房合同》），《现房合同》第二十一条约定了前期物业服务企业在未成立业主委员会前为军凯公司选聘的美好物业公司，同时约定了前期物业管理期间，物业服务收费价格为29元/月??平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费等费用。但是该物业费的价格构成未约定含有商业运营管理费。同时约定了物业费按年收取。合同另约定了物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。双方另在合同中约定了其他权利义务。上述《现房合同》附件七物业服务，约定见《经营管理公约》、《物业管理规约》及《车位管理协议》。部分业主收房时签署了《定安西里服务规约》，该规约约定：……五、物业服务企业：1、指在业主委员会成立前，由开发企业选聘对物业进行统一管理的物业服务企业；在业主委员会成立后，业主大会选聘物业服务企业，现经过开发企业依据物业管理条例，选聘北京美好物业管理有限公司负责住宅小区及商业配套的全面物业管理服务工作。第八章物业管理费与公共维修基金一、物业管理服务费用1、开发企业出售房屋时，须向购房人明示物业管理收费标准。2、本项目按商业配套建设，收费项目、标准如下：1、收费项目商业物业管理费（含能源费），收费标准29（元/平方米.月），备注政府指导价。该规约后的承诺书载明：为了维护本物业区域内业主的利益，配合/做好物业管理工作。共同维护良好的工作生活环境。本业主/我公司已详细阅读《定安西里服务规约》，同意遵守本规约的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任，同意承担相关使用人违反规约的连带责任。该商业配套部分业主与北京凯尔北方国际玩具城有限公司（以下简称凯尔北方公司）签订《经营管理公约》，约定由凯尔北方公司或授权的公司对“北京国际玩具城”实施专业化、系统化、全面化的统一管理，并明确业主、管理公司在经营管理等方面的权利和义务，以确保各有关方面的权益。后该商业配套项目部分业主与凯尔北方公司签订《委托租赁协议》，约定由业主委托凯尔北方公司对业主所有的该项目的商铺进行出租。同时协议中约定商业物业管理费及能源费（以下简称管理费）指商业管理公司及物业管理公司在经营管理过程中发生的所有成本及应得管理酬金，归商业管理公司及物业管理公司支配。并约定了租金归业主所有，凯尔北方公司收取租金后将扣除管理费及其他代扣相关税费后的余额支付给业主。2010年4月2日，北京手拉手服装商城有限公司（以下简称手拉手商城）出具通知称原北京凯尔北方国际玩具城B座已正式更名为“北京手拉手服装商城”，同时称手拉手商城将代为出租商城铺位。上述通知发布后，手拉手商城（甲方）与部分业主（乙方）签订《委托租赁协议》，约定由乙方将其所有的商铺委托给手拉手商城租赁，同时约定租金归乙方所有，甲方代为收取租金后将扣除代扣相关税费后的余额支付给乙方。另，手拉手商城（甲方）与部分业主（乙方）签订了《商业管理协议》，约定：乙方同意向甲方提供的商业管理、宣传策划等支付商业管理费，费用标准为24元/平方米（套内建筑面积）/月，之后业主按照本协议的约定向手拉手商城支付了费用，手拉手商城出具了收据。2017年5月4日，该项目业主张静宇曾将美好物业公司诉至一审法院，要求：1、美好物业公司向其返还2011年6月至2017年3月之间的商业运营管理费12558元。2、美好物业公司交付“定安西里危改项目商业配套物业管理服务规约”；3、美好物业公司支付私自出租业主共用设施和物业服务用房收益中应支付给张静宇的费用8000元；4、美好物业公司公示2008年至今管理玩具城期间物业服务资金的收支情况；5、美好物业公司公示物业费每建筑平方米29元的收费依据，并按照实际物业服务水平与业主协商新的物业费收费标准。一审法院于2017年11月3日作出（2017）京0106民初12569号民事判决书，判决：“一、美好物业公司于判决生效后六十日内公布2008年至今的物业管理服务费收支账目；二、驳回张静宇的其他诉讼请求。”后张静宇不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2017年12月22日作出（2017）京02民终12289号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。”一审法院审理认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称的物业服务合同包括前期物业服务合同。王春记主张军凯公司与美好物业公司签订的《前期物业服务合同补充协议》第二条恶意串通、损害业主利益，应为无效。故案件争议焦点系军凯公司与美好物业公司在签署《前期物业服务合同补充协议》时是否存在恶意串通、损害业主利益的行为。就此，法院分析如下：一、王春记认为军凯公司与美好物业公司在《前期物业服务合同》中约定物业费为6元，后签署《前期物业服务合同补充协议》约定物业费为29元，物业费价格过高，以此推定军凯公司与美好物业公司恶意串通，但现有证据不足以证实该项主张，且物业费价格是否过高并不影响合同效力，故对王春记此项主张法院不予采纳。二、王春记认为军凯公司在与其签署《预售合同》时约定了物业费用含有商业运营管理费，该行为存在欺诈，法院认为《预售合同》是否存在欺诈与《前期物业服务合同补充协议》的效力没有必然联系，王春记可另行就《预售合同》的效力进行主张。三、关于美好物业公司未公示商业物业收费情况一节，已有生效判决判决美好物业公司公布2008年至今的物业管理服务费收支账目，王春记若认为其作为该商业配套业主的知情权被侵犯，可另行主张。四、关于部分业主与凯尔北方公司或手拉手商城签订的合同，若持有异议，可另行主张。五、关于王春记所称军凯公司与美好物业公司系关联企业，故军凯公司与美好物业公司存在恶意串通，现有证据不足以支持该主张，法院不予认定。六、美好物业公司在《定安西里服务规约》中将29元的收费标准标注为政府指导价，美好物业公司称涉案商铺系危改项目的配套设施，危改项目住宅要求按照政府指导价收取物业费，故该收费标准后备注了政府指导价，实质上商业项目并无政府指导价。法院认为，虽然29元非政府指导价，但将非政府指导价的价格标注为政府指导价的行为不能作为恶意串通的依据，亦不构成合同无效的法定情形。综上所述，现有证据不能证明军凯公司与美好物业公司签订《前期物业服务合同补充协议》存在恶意串通、损害业主利益，合同无效的法定情形，故对王春记的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十三条、第六十四条规定，判决：驳回王春记的诉讼请求。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，二审中，当事人的争议焦点为军凯公司与美好物业公司在订立《前期物业服务合同补充协议》第二条时是否存在恶意串通损害业主利益的问题。就此问题本院考虑如下：首先，根据查明的事实，军凯公司通过公开招标选定美好物业公司为涉案项目提供物业管理服务，双方签订《前期物业服务合同》并报相关主管部门备案，其后军凯公司与美好物业公司签订《前期物业服务合同补充协议》明确原定商业物业管理费6元/月.平方米（不包含能源费）调整为商业物业费、能源费合计29元/月/建筑平方米，该补充协议亦交相关主管部门存档，该主管部门对此并未提出行政干预；其次，依据以上合同约定可以看出，物业管理费金额提高的同时物业服务内容也予以增加，而商业物业管理服务费用的确定，系在考虑企业运营费用的情况下合同双方协商之结果；最后，上述29元物业费标准的确定发生在王春记购买房屋之前，且王春记亦通过签订《预售合同》对该费用标准知悉并确认，故小区业主对此提出异议的，应成立业主委员会并通过合法途径加以解决。综上，本院认为王春记主张的军凯公司与美好物业公司在订立《前期物业服务合同补充协议》第二条时存在恶意串通、损害业主利益之事实依据不足，本院难以采信；对其要求确认该条款无效的诉讼请求，本院不予支持。另，由于商业物业服务费的确定并非以成本定价为原则，而是合同双方自主协商确定的结果，故王春记要求通过鉴定的方式确定物业费合理性的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，王春记的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王春记负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 王艳芳二〇一九年三月二十九日法官助理刘佳法官助理刘慧超书记员徐方烁