辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽03民终953号上诉人（原审被告）：鞍山嘉瑞置业有限公司，住所地鞍山市立山区红旗街**。法定代表人：华清平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金刚，该公司员工。被上诉人（原审原告）：聂东辉，男，汉族，1971年5月19日出生，住鞍山市立山区。委托诉讼代理人：蔺新富，辽宁树家律师事务所律师。上诉人鞍山嘉瑞置业有限公司因与被上诉人聂东辉房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2018）辽0304民初1483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人鞍山嘉瑞置业有限公司的委托诉讼代理人张金刚、被上诉人聂东辉及其委托诉讼代理人蔺新富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞍山嘉瑞置业有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、判令被上诉人承担上诉费用。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院认定双方未对房屋进行现场查验，未签署房屋验收确认单是错误的。一审中，上诉人出具的《房屋交付确认书》等有被上诉人签字的文件，证明双方对房屋进行了查验交付，对于业主查验房屋的要求，我公司均会予以配合。一审法院认定被上诉人的诉讼请求未过诉讼时效是错误的。被上诉人没有提供任何有效证据证明其诉讼请求未过诉讼时效。一审凭被上诉人提交的视频资料认定未过诉讼时效，但该视频形成于被上诉人起诉后，并不能对时效产生影响，一审法院据此认定被上诉人一直就逾期交房违约金向上诉人主张权利属于主观判断，应予纠正。2、一审判决适用法律错误。上诉人向被上诉人交付房屋后，被上诉人已经入住，即使该交付行为存在瑕疵，被上诉人的实际损失也很小，而且合同约定的违约金是逾期交房违约金，在房屋已经交付的情况下，不应再适用逾期交房违约金的条款。3、一审判决与一审法院以往判例和鞍山市中级人民法院的判例矛盾。一审法院受理的蒋光阳诉我公司商品房买卖合同纠纷案，案件事实与本案相同，蒋光阳在接收房屋后，以房屋未取得竣工备案表为由要求上诉人支付逾期交房违约金，该案经一审法院审理，作出（2017）辽0304民初2351号民事判决，蒋光阳不服，上诉至鞍山市中级人民法院，鞍山市中级人民法院作出（2018）辽03民终1581号民事判决，判决驳回上诉维持原判。本案事实与该案相同，上诉人不应承担违约责任。4、一审判决与辽宁省高级人民法院的裁判观点相悖。辽宁省高级人民法院在审查姜朝晖、李玉刚、张馨丹与沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷再审申请案件，作出了（2014）辽审一民申字第883号、（2014）辽审一民申字第888号、（2014）辽审一民申字第429号民事裁定，该三份裁定书的观点为：逾期交房违约金应计算至实际交房之日。本案一审判决将违约金计算至取得竣工验收备案书之日，与该裁判观点相悖。综上，一审在事实认定和法律适用方面均存在错误，应予纠正。聂东辉辩称，服从原审判决。聂东辉向一审法院起诉请求：判令被告鞍山嘉瑞置业有限公司支付逾期交房违约金46,819.00元。一审法院认定事实：原、被告于2011年9月16日订立的房屋买卖合同，合同约定：“被告将位于鞍山市立山区胜利北路667栋31号商品房出售给聂东辉，价格为661,290.00元，交房日期为2013年9月30日”、“逾期（交房）超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的应交房日期的第二日起至实际交付之日止，按日向买受人赔付已交房款的日万分之一违约金”。被告提供的格式合同文本第八条未按照国家工商行政管理部门和建设部监制的《商品房买卖合同》示范文本要求，写明可供当事人选择的法定的房屋交付条件，订立合同时被告未就该格式条款的内容向原告作出提示与解释。原告按合同约定交付购房款661,290.00元人民币后，被告未按合同约定的交房日期即2013年9月30日向原告交付房屋。被告建设的楼房未经消防验收合格以及竣工验收合格，也未经原、被告双方实际查验房屋并在验房确认单上签字认可，于2014年7月28日向原告交付房屋钥匙，原告入户后发现房屋存在质量问题，遂多次与其他业主集体投诉维权。为了缓解与业主因房屋质量问题和逾期交付房屋问题产生的矛盾，被告决定赔付原告逾期交房违约金86天，并于2014年9月通知原告签字，因原告不同意至今没有签字，此后被告未通知原告进一步协商逾期交房违约金事宜。被告于2014年7月28日向原告交付房屋钥匙时，交付了《收验楼通知书》、《交付房屋确认书》、《商品房交接入住文件目录》等相关文件，未派员与原告一同验收房屋，所以双方未签署验收房屋确认单；因交付的房屋未经消防验收合格和工程竣工验收合格，被告未能向原告提供《建设工程消防验收意见书》和《房屋建设工程竣工验收备案书》。2014年11月28日，鞍山市消防局对被告开发楼房作出了消防验收合格意见书。鞍山市住房和城乡建设委员会于2013年9月开始对涉案房屋进行验收，因房屋不符合交付使用条件，验收一直未通过。2015年9月8日，涉案房屋取得工程竣工验收合格证书。一审法院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告按照约定交付全额购房款后，被告应按照合同约定交付期限和法律规定的交付条件履行房屋交付义务，逾期交付房屋，应当按照合同约定承担违约责任。商品房的交付条件，不仅要符合合同约定，还必须符合法律、行政法规的强制性规定，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国建筑工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款均明确规定：建设工程竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用。上述规定的立法宗旨在于防止不合格商品房流入社会扰乱商品房交易秩序，保障人民的生命和财产不受侵害。本案商品房买卖合同第八条虽然约定了房屋交付期限，但是未按建设部、国家工商行政管理局关于印发《商品房买卖合同示范文本的通知》中的示范文本要求注明房屋交付条件（文本中将“房屋验收合格”作为交付条件），回避了交付房屋的法定条件，免除了被告人法定交房责任，加重了原告责任，该条款记载的交房条件的内容无效。被告在其建设工程未经竣工验收合格之前的2014年7月28日，将不符合使用条件的房屋交付给原告，将应尽的交纳用水、用电、取暖、燃气等费用的义务转移给原告，免除了自己的义务，加重了原告的义务，该不正当促成交付条件成就的房屋交付行为无效。被告取得建筑工程竣工验收备案书的时间为2015年9月8日，涉案房屋的有效交付时间应当确定为2015年9月8日。被告逾期交房的起算时间为2013年10月1日，终了时间为2015年9月8日，逾期交房天数为707天，被告应支付的违约金数额为661,290.00元×0.0001×707天=46,753.20元。原告多主张的违约金于法无据，不予支持。关于被告提出的“原告没有实际损失，即使被告存在违约行为，原告要求被告承担高达几万元的违约金不应得到支持”之抗辩，该院认为，合同第九条第二项约定的日万分之一违约金，设立目的在于担保合同的有效履行和惩罚被告逾期交房的违约行为，属于合同法意义上的惩罚性违约金。惩罚性违约金与补偿性违约金的不同之处，在于不具有损失赔偿的作用，无需考虑守约方的实际损失。合同第九条约定的违约金，是原、被告意思自治的体现，且约定的违约金计算方法明确，计算标准与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定的参照金融机构计收逾期贷款利息的标准相对等，该违约金计算方法不违反法律规定，无需比照同地段同类房屋租金标准另行确定违约金数额。因此被告上述抗辩理由不充分，不予支持。被告于2014年4月就其给付原告迟延交付房屋86天违约金并抵顶物业费的意见，表明被告同意给付逾期交房违约金，因被告单方意见未经原告签字认可，被告给付原告违约金的协商程序尚未终结；原告至今未签字以及再次找到物业公司领导过问此事的行为，表明原告一直主张被告逾期交房违约金。故原告的诉讼主张产生了诉讼时效中断的情形，被告提出的原告诉讼请求超过诉讼时效之抗辩不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百七十九条第二款“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的应当停止使用”，《中华人民共和国建筑工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”，《中华人民共和国城市房地产管理条例》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”、第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干意见》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：一、被告鞍山嘉瑞置业有限公司于该判决生效后十日内向原告聂东辉支付2013年10月1日至2015年9月8日期间的逾期交付房屋违约金46,753.20元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如未按判决指定期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费970元，由被告承担。本院二审期间,上诉人提交四份判决书，分别为：（2017）辽0304民初2351号、（2018）辽03民终1581号、（2018）辽0304民初1645号及（2018）辽0304民初1752号民事判决，用于证明该四份判决内容与本案事实基本一致，该四份判决未支持购房者逾期交房违约金的诉求，故上诉人公司不应向被上诉人支付逾期交房违约金。本院组织当事人进行了证据交换和质证。因该四份判决为案涉房屋同一小区与本案同类案件的生效文书，所证事实足资认定，故本院予以采信。因关于被上诉人对房屋是否进行现场查验，双方除陈述外均未提供充分证据，故本院对一审认定除此之外的其他事实予以确认。本院二审另查明，根据被上诉人提交的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》记载，涉案工程竣工验收时间为2013年9月，竣工验收备案时间为2015年9月。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等、自愿、协商一致基础上签订的，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、上诉人鞍山嘉瑞置业有限公司是否应给付被上诉人聂东辉逾期交房违约金；二、被上诉人聂东辉要求上诉人鞍山嘉瑞置业有限公司给付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，上诉人是否应给付被上诉人逾期交房违约金的问题。被上诉人主张应当按照房屋竣工验收备案的时间计算上诉人逾期交房违约金。本案中，根据被上诉人提交的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》记载，涉案工程竣工验收时间为2013年9月，竣工验收备案时间为2015年9月，二者并非同一概念，被上诉人于2014年3月11日接收房屋时工程已经竣工验收，而工程竣工验收备案是管理性法律规范，双方在合同中并未约定竣工验收备案表是交付房屋的前提条件。另外，在通常情况下，按照相关法律规定，商品房经验收合格，并取得消防、电梯、燃气等竣工验收合格证后进行交付且买方接受交付的，视为有效交付。如果开发商在未达到约定的条件下交付房屋的，买方有权拒绝接受，并要求支付逾期交房违约金。但买方不能在实际接受房屋后，又以房屋未经竣工验收备案为由，要求确认交付行为无效，因为买卖双方的交付和接受已经通过实际履行行为表明对房屋现状的确认。本案被上诉人认为房屋没有竣工验收备案，不符合交付条件，有权拒绝接收房屋，但是被上诉人于2014年3月11日已经实际接收房屋，再要求上诉人按照竣工验收备案时间承担逾期交房违约金缺乏事实依据。再有，双方当事人在庭审中均认可该房屋交接行为并不影响被上诉人对房屋质量主张权利的资格。综上，原审判令上诉人给付被上诉人逾期交房违约金不当，本院予以纠正。关于争议焦点二，被上诉人要求上诉人给付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。经查，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定交付房屋的日期为2013年9月30日前，被上诉人接收房屋的日期为2014年3月11日，2013年10月1日至2014年3月10日为逾期交房期间，上诉人逾期交房的时间在被上诉人收房时已经确定，诉讼时效应自被上诉人收房的次日起开始计算，但双方当事人自2014年4月协商未果后，被上诉人未能提供充分证据证明其还曾向上诉人主张过前述逾期交房期间内的逾期交房违约金，故本案无法认定存在诉讼时效中断的事由，原审对此认定不当，本院予以纠正。综上所述，鞍山嘉瑞置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市立山区人民法院（2018）辽0304民初1483号民事判决；二、驳回聂东辉的诉讼请求。一审案件受理费970元及二审案件受理费970元，均由被上诉人聂东辉负担。本判决为终审判决。审判长  杨承国审判员  张 彤审判员  顾 颖二〇一九年三月二十六日书记员  赵 洋