江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终518号上诉人（原审原告）：花竹青，男，1951年11月14日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：花竹兰，女，1953年10月13日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：花竹莲，女，1956年5月25日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：花竹萍，女，1960年11月16日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：张小芳，北京大成（南京）律师事务所律师。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：刘茜，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：花蕾，男，1987年9月5日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：李盛，江苏当代国安律师事务所律师。原审第三人：花竹鸣，男，1958年12月13日出生，汉族，户籍地江苏省淮安市楚州区，现住江苏省南京市鼓楼区。上诉人花竹青、花竹兰、花竹莲、花竹萍因与被上诉人花蕾以及原审第三人花竹鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初7667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。花竹青、花竹兰、花竹莲、花竹萍上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与花竹鸣签订的房屋买卖合同并非花如银的真实意思表示。花如银在2018年5月24日进行公证时已是91周岁高龄，无法准确表达真实意思。二、被上诉人与花竹鸣恶意串通，损害他人的合法权益，依法应当承担全部的法律责任。即便签署《委托书》是花如银的真实意思表示，但从《委托书》中仅能看出花如银授权花竹鸣处理签署房屋买卖合同、办理交易备案手续等一系列程序事项。案涉房屋以130万元达成交易，实质是被上诉人和花竹鸣之间的合意，损害到了四上诉人的合法权益。三、花如银处分案涉房屋系无权处分，被上诉人受让案涉房屋不构成善意取得。案涉房屋是花如银及其配偶拆迁安置取得，花如银与朱凤英均对案涉房屋享有权益。朱凤英去世后，四上诉人、花竹鸣和花如银依法对朱凤英在案涉房屋内的份额享有平等继承的权利。故花如银无权对案涉房屋进行处分。被上诉人对于案涉房屋的由来和法律权属的状况不可能不知情，不存在“善意”，且案涉房屋的交易价格也远远低于市价，无法解释为“合理”。花蕾辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，不能成立。理由是：一、签订买卖合同双方意思表示真实，花如银的意思表示由公证机关的公证书予以确认。在公证书依然依法有效的情况下，不能否定其意思表示的真实性。二、没有恶意串通的事实。买卖合同的签订在花如银的授权范围内也包括买卖价款的确定和买卖条款的确定。至于买卖价格的问题符合亲属之间买卖的法律特征的交易习惯，且不违反国家相关规定。上诉人没有任何证据证明双方间存在恶意串通的事实。三、花如银处置房产属有权处分。案涉房屋2004年就登记在花如银名下，此后并无任何人提出异议。因此该房产应当视为花如银个人自有房产，其处分房产行为合法。且本案属于合同纠纷，而并非物权纠纷，故不存在善意取得的问题。花竹鸣述称，同意被上诉人的意见。花竹青、花竹兰、花竹莲、花竹萍向一审法院起诉请求：1.判令花如银与花蕾于2018年6月21日就本市鼓楼区怡景花园8号108室房屋签订的买卖合同无效；2.判令花蕾腾空并返还案涉房屋，将案涉房屋恢复登记至花如银法定继承人即花竹青、花竹兰、花竹莲、花竹萍、花竹鸣名下。一审法院认定事实：花如银与朱凤英系夫妻关系，二人育有花竹青、花竹兰、花竹莲、花竹萍、花竹鸣二子三女。朱凤英于1995年6月12日因各种疾病死亡注销户口，花如银于2018年6月29日死亡。1995年3月20日，因登记在花如银名下的本市鼓楼区虎贲仓174号房屋拆迁，花如银取得安置购屋权，签订的拆迁安置补偿协议记载为安置房产权人，安置地点为本市鼓楼区虎贲仓怡景花园06幢一层108室即案涉房屋，被安置人员为花如银、朱凤英。2004年11月25日，案涉房屋登记至花如银名下。2011年7月1日，花蕾将其户籍迁入案涉房屋。2018年5月24日，花如银委托花竹鸣出售案涉房屋给花蕾，委托期限自2018年5月24日至2020年5月23日止，委托权限包括签署房屋买卖合同、办理房屋所有权的转移登记手续等。2018年6月19日，江苏省南京市南京公证处出具（2018）宁南证民内字第15929号公证书，载明：兹证明花如银于2018年5月24日在委托书上捺右手食指指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。花如银的委托行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定。2018年6月21日，花竹鸣作为花如银（甲方）的委托代理人与花蕾（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋转让价款为130万元，全款支付；甲方保证已如实陈述房屋权属状况和其他具体状况，保证房屋不受他人合法追索；甲、乙双方定于2018年6月25日正式交付房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空房屋等等。当日，花竹鸣与花蕾共同向相关主管部门申请办理案涉房屋权属转移登记手续。2018年6月26日，案涉房屋转移登记至花蕾名下，花蕾尚未支付购房款。一审审理中，花竹青、花竹兰、花竹莲、花竹萍陈述花如银生前居住、使用案涉房屋，现案涉房屋由花蕾一家及花竹鸣居住、使用；花蕾及花竹鸣陈述花蕾自2009年大学毕业后即与花如银居住、使用案涉房屋，花竹鸣于2015年来宁照顾花如银，亦居住、使用案涉房屋，现案涉房屋由花蕾及其妻子、两个孩子、花竹鸣及其妻子居住、使用。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，花竹鸣经公证后作为花如银的委托代理人，与花蕾于2018年6月21日就案涉房屋签订的《南京市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，该合同依法成立，应属合法有效。花竹青、花竹兰、花竹莲、花竹萍主张案涉房屋系花如银与朱凤英的夫妻共同财产，花如银无权擅自处分，且花如银出售案涉房屋非其真实意思表示，亦属恶意串通，损害第三人利益及以合法形式掩盖非法目的的情形。因花如银与朱凤英共育有二子三女，花蕾系花如银与朱凤英唯一的孙子，花如银经公证委托花竹鸣办理将案涉房屋出售给花蕾的相关事宜，现有证据不能证明花如银的意思表示不真实，亦不能证明签订《南京市存量房买卖合同》时系恶意串通；虽然双方签订的合同价款为130万元，与市场价格相比较低，但符合亲属之间买卖房屋的交易习惯，且花蕾已按核定价格缴纳了税费，亦不属于以合法形式掩盖非法目的的情形；即使花如银签订上述买卖合同处分案涉房屋的行为属无权处分行为，但不影响合同的效力，只是行为人无权处分的，受让人不符合善意取得情形，不发生物权转移的效力。故花竹青、花竹兰、花竹莲、花竹萍主张合同无效，于法无据，一审法院不予支持。关于恢复登记的问题。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋系拆迁安置取得，签订拆迁安置补偿协议时，朱凤英尚未死亡，花如银、朱凤英均享有拆迁安置补偿的合同权利。朱凤英死亡后，在其无遗嘱的情况下，应当由其法定继承人依法继承朱凤英享有的上述合同权利，后案涉房屋于2004年11月25日登记至花如银名下，应视为对上述合同权利的处分完毕，案涉房屋由花如银依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现花竹鸣作为花如银的委托代理人与花蕾签订《南京市存量房买卖合同》合法有效，故该项诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。关于腾空并返还房屋的问题。本案中，花蕾因与花如银的亲属关系居住、使用案涉房屋，且花蕾现为登记的案涉房屋所有权人，其对案涉房屋依法享有占有、使用的权利，故该项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回花竹青、花竹兰、花竹莲、花竹萍的诉讼请求。一审案件受理费34800元，减半收取计17400元，保全费5000元，合计22400元，由花竹青、花竹兰、花竹莲、花竹萍负担。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，上诉人花竹青、花竹兰、花竹莲、花竹萍以被上诉人花蕾与花竹鸣恶意串通损害他人的合法权益为由，请求确认花如银与花蕾于2018年6月21日就案涉房屋签订的买卖合同无效，应当提供证据对花蕾与花竹鸣恶意串通损害他人的合法权益的事实加以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”由此可见，对恶意串通事实的证明要求系特殊标准，必须确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，才能认定该事实存在。花如银在2018年5月24日进行公证时虽已是91周岁高龄，但并不能排除其能够表达真实意思，且其签署《委托书》经过公证程序，具有证明效力。案涉房屋以130万低于市场价格达成交易，花竹青、花竹兰、花竹莲、花竹萍也未提交证据证明花如银不同意以该价格售房。案涉房屋自2004年11月25日就一直登记在花如银名下，花蕾有理由认为案涉房屋系花如银所有。至于花竹青、花竹兰、花竹莲、花竹萍上诉主张花如银无权处分案涉房屋问题也并不导致合同无效。因此，花竹青、花竹兰、花竹莲、花竹萍主张花蕾与花竹鸣签订的房屋买卖合同并非花如银的真实意思表示、花蕾与花竹鸣恶意串通损害他人的合法权益，本院不予采信。花竹青、花竹兰、花竹莲、花竹萍以此主张合同无效，本院不予支持。综上所述，花竹青、花竹兰、花竹莲、花竹萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34800元，由上诉人花竹青、花竹兰、花竹莲、花竹萍负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一九年三月二十七日书记员  朱亚芳