天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初8475号原告：天津博华物业管理有限公司，住所地天津市南开区南马路与城厢西路交口晋丰大厦**。法定代表人：梁洪利，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪辉，天津凡佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晶，天津凡佑律师事务所律师。被告：杜鑫海，男，1982年8月9日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津博华物业管理有限公司（以下简称博华物业）与被告杜鑫海物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博华物业的委托诉讼代理人李雪辉、高晶，被告杜鑫海经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博华物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2011年7月1日至2017年12月31日的物业管理费17596.80元及滞纳金6255.60元，共计23852.40元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2007年11月20日，原告作为乙方与天津中新华安房地产有限公司作为甲方签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定甲方将位于南开区交口西北侧尚佳新苑委托乙方进行前期物业管理服务，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月由业主缴纳。被告与2009年3月1日与天津中新华安房地产开发有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定所购商品房坐落于南开区，并于2010年5月5日签署《房屋接收确认书》。该房屋建筑面积83.54平方米，物业费收费标准为每月每平方米2.7元，每月应缴225.6元，被告仅于2010年5月5日向原告交纳了2010年7月1日至2011年6月30日的物业管理费2707.2元，后至2017年12月31日共欠费78个月，此后至今被告一直未缴纳物业管理费，期间原告多次向被告催缴物业费，被告均未交纳拖欠的费用，被告拖欠缴纳物业管理费给原告造成了严重的经济损失。被告杜鑫海未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业管理企业，具有物业管理壹级资质。2007年11月20日，博华物业作为受托方（乙方），与案外人天津市南开区尚佳新苑小区的开发建设单位天津中新华安房地产开发有限公司作为委托方（甲方）签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定甲方将尚佳新苑委托乙方进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准及内容、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中，合同期限自2007年11月21日开始，至本物业首次业主会确定物业服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务费用标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.87元由业主交纳。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米1.08元由业主交纳，交纳时间为每月5日前，现原告物业管理服务费和机电设施费高层住宅两项合计按照每月每平方米2.7元标准收取。合同另约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。2007年11月19日，天津市房地产管理局以“津物备〔2007〕第23号”《前期物业管理备案证明》对天津博华物业管理有限公司接受天津中新华安房地产开发有限公司委托对尚佳新苑小区进行前期物业管理予以备案。2009年3月1日，被告与案外人天津中新华安房地产开发有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》，购买了该小区1-1-1401号房屋，并于2010年5月5日签署了《房屋接收确认书》，并于2011年10月18日办理了产权登记。博华物业依约为被告小区提供了物业服务。另查，被告杜鑫海所有的尚佳新苑1-1-1401室房屋建筑面积83.67平方米，拖欠自2011年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费和机电设施费。本院认为，原告与案外人天津市南开区尚佳新苑小区的开发建设单位天津中新华安房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该前期物业服务合同对原告及该小区全体业主具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。现原告按被告房屋建筑面积83.54平方米、每月每平方米2.7元收取物业管理服务费和机电设施费，系原告自行处分诉讼权利的行为，本院予以准许。被告拖欠自2011年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费和机电设施费17593.52元（2.7元/月/平方米×83.54平方米×78月），原告主张17596.80元系计算有误，本院予以修正，核定欠费金额为17593.52元。关于原告要求被告支付违约金6255.60元的诉讼请求，对此前期物业服务合同虽有约定，但物业管理服务费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作，采用诉讼方式追讨物业管理服务费不利于改善与业主的关系，双方应尽可能通过当地居民委员会、小区业主委员会等相关部门进行协调、沟通，妥善解决纠纷。同时，虽被告未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见，但因物业管理服务具有综合性，物业管理服务的质量标准在小区的各项管理中没有量化的指标，不同业主综合素质的差异性在一定程度上也会影响到物业的管理水平，物业服务并非尽善尽美，仍存在瑕疵尚需改善。故对原告的该项诉讼请求，本院难以支持。被告杜鑫海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及证据材料，视为其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃，应承担拒不到庭的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、本判决生效后十五内，被告杜鑫海给付原告天津博华物业管理有限公司自2011年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费和机电设施费17593.52元；二、驳回原告天津博华物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元，公告费560元，由被告杜鑫海负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津博华物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张俊敏审 判 员  于钟亮人民陪审员  高艳荣二〇一九年三月二十五日法官助理金红双书记员马晓雯附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。