安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖15民终268号上诉人（原审原告）：牛永华，男，1963年5月2日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：田永，安徽田永律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何福生，男，1958年10月15日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：林晓静，安徽卓泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴玉玲，安徽卓泰律师事务所实习律师。牛永华与何福生因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省霍邱县人民法院（2018）皖1522民初775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。牛永华上诉请求：1.撤销原判第四项，改判其不承担任何责任；2.判令何福生在交付房屋前，付清营业用水费用；3.判令何福生承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、其要求解除合同交付房屋，是基于双方签订的《房屋租赁合同》的约定。2012年2月27日，其和何福生签订《房屋租赁合同》，合同第三条第2项约定每年租金11月27日前付清；第九条（2）项约定未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租，甲方可以解除合同之规定，因何福生拒付租金和将房屋租赁给他人使用，已构成严重违约后，其才被迫诉讼要求解除合同给付租金。二、其租赁给何福生的是建筑面积使用权，合同有效无效不影响何福生使用权，也不影响何福生正常经营和利润的盈亏。何福生从2012年2月27日至2018年9月自动停业期间，一直正常经营，显示不出合同效力对经营的影响后果。反而，何福生将门面和KTV转租后获得大笔转租费拒付其租金，从中获得利益。三、其按合同约定不应承担任何赔偿责任。双方签订的《房屋租赁合同》第九条（5）约定在租赁期间，乙方中途自动退租，应提前2个月向甲方书面通知。（注：必须租期满5年后，方能退租，一切设施由乙方自行处理，不得向甲方提出任何赔偿要求）。2018年9月，在诉讼过程中，何福生没有通知其而擅自停业处理设备，按照约定其不应当赔偿。原审法院判令其承担20%责任，没有法定和约定依据。何福生辩称，1、关于牛永华主张要求解除合同交付房屋是基于双方签订的《房屋租赁合同》的约定，其不认可，理由如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，由于牛永华出租的房屋未取得土地使用权证和建设工程规划许可证，因而双方签订的《房屋租赁合同》是无效合同。根据合同法第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，因此牛永华主张按照合同的约定解除合同交付房屋没有法律依据。2、关于牛永华主张出租的是建筑物使用权，合同无效并不影响其使用权。其认为该理由不成立，理由如下：根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此导致的损失。根据合同其取得的是建筑物的十年的使用权，已经使用过的期间由于不能返还应当支付房屋占有使用费，但未使用的期间在合同无效后就不能再使用了，因此其自愿将房屋归还牛永华，一审法院通知其和牛永华2018年8月28日15时进行房屋交接，但牛永华拒绝接受房屋。由此可见合同无效已经影响到其使用权，而且因为合同无效给其造成了多方面的损失，不仅包括装修损失还包括由于停业搬迁、重新选址经营造成的人力物力损失和预期经营利益损失。3、关于牛永华主张按照合同约定不应承担任何赔偿损失，此观点错误，理由如下：第一，无效合同没有法律约束力，不能成为牛永华主张的依据。而且其不是自动退租，是由于合同无效导致的法律后果是返还房屋，并且是一审法院通知双方交接房屋。第二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租同意装饰装修的，租赁合同无效时，已经形成附合物的装饰装修物，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中导致合同无效的过错是由于牛永华故意隐瞒了房屋未取得建设工程规划许可证的事实造成的，其没有过错，因此牛永华应该全额赔偿其损失。何福生上诉请求：维持原判第一、二项，改判第三、四、五项，支持其一审全部诉讼请求，驳回牛永华要求其给付租金的诉讼请求。事实和理由：一、其对一审判决涉案房屋租赁合同无效无异议。其早在一审诉讼期间就清空房屋，为避免损失进一步扩大，其自愿将涉案房屋归还牛永华。2018年8月10日，其书面申请一审法院主持双方之间的交房手续，一审法院通知其与牛永华于8月28日下午3时进行房屋交接，但牛永华拒绝接受房屋，导致交接手续未予办理，其多次要求将钥匙交至一审法院，其主动要求履行房屋归还义务，牛永华应自行承担拒绝接收房屋所产生的法律后果，由此产生的房屋占用费其不应支付。此外，涉案房屋在2016年、2017年期间在案外人处使用，一审法院下达裁定要求案外人停止向其支付房租，并要求案外人直接将房屋租金交付至法院执行局，故牛永华主张的2016年、2017年房屋占用费其未实际使用房屋也未收取案外人租金，该费用应由案外人直接支付给牛永华，其不应支付房屋使用费。二、其装修涉案房屋的经济损失应由牛永华全额赔偿，合同无效的过错责任在于牛永华，其无主观过错。一审判决涉案房屋租赁合同无效的原因系牛永华未取得涉案房屋建设工程规划许可证，其对此无过错。其与牛永华签订了为期10年的房屋租赁合同，投入了巨额资金进行装修，其向牛永华主张合同无效房屋装修残值损失，这些残值损失是固定的不可拆卸的附属物，该经济损失应由合同过错方牛永华承担。三、一审判决遗漏了鉴定费的处理。牛永华辩称，在其上诉意见的基础上，补充：1、何福生称合同无效已经得到相关法律文书确认，其不知道是哪份法律文书进行了确认，这样的陈述没有任何事实依据。2、其房屋系30年前从开发商手中购买，不存在规划许可证，但是该房屋办理了房屋产权证，所以其向何福生出租房屋不存在合同无效及过错的问题。3、双方签订合同内容，也未明确其出租房屋时必须提供相应的规划许可证等手续，所以其不存在任何违约，不应承担任何责任，请求二审法院驳回何福生的上诉请求。牛永华向一审法院起诉请求：1.判令解除其与何福生签订的《房屋租赁合同》，何福生交还租赁的房屋；2.判令何福生给付拖欠的租金41000元（2016年拖欠）和2017年租金166000元（至2017年10月21日止），剩余租金计算至交房时止，并承担违约金；3.本案的诉讼费用等由何福生负担。何福生向一审法院反诉请求：1.请求判令牛永华赔偿其房屋装修装潢损失473624.41元；2.由牛永华负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年2月27日，牛永华（甲方）与何福生（乙方）经协商签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其所有的位于霍邱县光明大道北段房屋（三间共五层合计855平方米）租赁给乙方使用，租赁期限为10年，自2012年2月21日起至2022年2月21日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，所有一切装修及设备由乙方自行处理，不得向甲方提出任何补偿要求。房屋租金为每年249000元，租房期间租金不得上浮。房屋租金每年到期的前1个月（即每年的元月27日）一次性付清。如超期1个月罚款10%，超期2个月终止合同。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰。如甲方不能按期提供房屋和约定条件，严重影响使用，乙方有权解除合同。未经甲方同意，改变本合同约定的房屋租赁用途甲方有权解除合同。在租赁期间乙方有下列行为的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方的损失的，乙方还应负责直至达到弥补全部损失为止：（1）乙方如改变合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动；（2）未经甲方同意，乙方不得将房屋转租；（3）乙方在没有经过甲方同意擅自装修、改造，影响房屋结构的；（4）在租赁期内，乙方逾期或未按照合同约定向甲方缴纳档期租金的；（5）在租赁期间，乙方中途自动退租，应提前2个月向甲方提出书面通知；（6）租赁期满，乙方应如期归还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日乙方应向甲方支付该档期日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，牛永华按约定将房屋交付给何福生使用，何福生进行装饰后进行经营。2017年4月17日，何福生与赵宏林（案外人）签订房屋租赁合同，将其从牛永华处租赁的部分房屋转租给赵宏林用于经营眼镜店。同年6月18日，何福生与宋伟、吴长春（均为案人）签订租赁合同，将其从牛永华处承租的部分房屋转租给宋伟、吴长春用于经营KTV。何福生拖欠牛永华2016年房屋租金41000元、2017年度截至10月21日房屋租金166000元，合计207000元一直未付。牛永华的案涉房屋办理了房产证，但没有取得土地使用权证，且在建设时未取得建设工程规划许可证。2018年7月10日，该院委托博文房地产评估造价集团有限公司对案涉房屋装饰、装潢残值进行评估。博文房地产评估造价集团有限公司于2018年9月25日出具工程造价咨询报告书，案涉房屋最终鉴定价格为473624.41元。一审法院认为，本案主要争议焦点有三：一是牛永华与何福生签订的《房屋租赁合同》是否合法有效，何福生是否应返还牛永华的房屋；二是何福生是否应支付牛永华房屋租赁费（房屋占有使用费），并支付违约金和租赁期间产生的水费；三、牛永华是否应赔偿何福生租赁房屋装饰装修现值损失，应赔偿多少。关于焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁合同司法解释”）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”牛永华出租给何福生的案涉房屋虽然取得了房地产权证，但其未举出证据证明该房屋在建设时取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设；其在庭审中述称案涉房屋是开发商开发的房屋，未在法庭指定的期间内提交购房合同，因此，牛永华与何福生就案涉房屋订立的《房屋租赁合同》无效。何福生辩称牛永华、何福生签订的《房屋租赁合同》无效，于法有据，该院予以采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据该条法律规定，何福生应返还依无效合同取得的财产，包括其占有租赁的房屋。故，何福生应返还牛永华案涉租赁房屋。何福生辩称牛永华诉请的合同尚在履行期限内，牛永华要求返还房屋事实依据不足，于法相悖，该院不予采纳。关于焦点二。房屋租赁合同司法解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，牛永华与何福生订立的《房屋租赁合同》无效，依据合同无效的处理原则，何福生应返还依无效合同取得的财产，包括实际占有房屋所获取的占有利益，即支付房屋占有使用费。何福生未抗辩和举证证明案涉房屋存在质量问题或者其他原因影响其使用房屋的情形，因此，何福生应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，即应按租金标准支付其拖欠的2016年房屋占有使用费41000元和2017年度截至10月21日的房屋占有使用费166000元，并继续支付至交房日止。牛永华主张何福生支付案涉房屋使用期间产生的水费，其未在法庭指定的期限内缴纳案件受理费，不在本案审理范围内。关于焦点三。房屋租赁合同司法解释第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，牛永华与何福生在《房屋租赁合同》中约定：在不影响房屋结构的前提下，乙方可以对承租房屋进行装饰，视为牛永华同意何福生对案涉房屋进行装饰装修。《房屋租赁合同》无效时，牛永华不同意对装饰装修物进行利用，因此未形成附合的装饰装修物应由何福生拆除；已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，牛永华出租的案涉房屋未取得建设工程规划许可证虽然是确认案涉《房屋租赁合同》无效的因素，但是，其出租的案涉房屋已经取得房地产权证，其具有合法的处分权、收益权。何福生未抗辩和举证证明该房屋存在质量问题或者其他原因影响其使用房屋的情形。相反，何福生却存在长期拖欠占有使用费和未经牛永华同意擅自转租案涉房屋，其行为明显存在主观过错。正常情况下，若不是何福生的上述行为，牛永华出租的案涉房屋完全可以满足何福生的需要，何福生对案涉房屋的装饰装修价值也完全可以由其利用。综合以上因素，该院认为牛永华与何福生均存在过错，但牛永华的过错责任较小，仅应赔偿小部分损失。综上所述，牛永华与何福生签订的《房屋租赁合同》无效。根据合同无效的处理原则，何福生应返还牛永华的案涉租赁房屋，对牛永华该项诉请该院予以支持；在合同无效情形下，牛永华请求何福生支付房屋租赁费无法律依据，该院依法支持参照合同约定的租金标准由何福生支付房屋占有使用费至交房日止；牛永华主张何福生支付违约金，无法律依据，该院不予支持。何福生反诉请牛永华赔偿装饰装修现值损失473624.41元，该院按照双方的过错责任，根据公平原则，酌定牛永华赔偿何福生装饰装修现值损失的20%，即473624.41元×20%计94700元。案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、牛永华与何福生签订的《房屋租赁合同》无效；二、何福生于本判决生效后十五日内返还牛永华案涉租赁房屋；三、何福生于本判决生效后三日内支付牛永华截至2017年10月21日房屋占有使用费207000元，之后房屋占有使用费支付至交房日止；四、牛永华于本判决生效后三日内赔偿何福生房屋装饰装修现值损失94700元；五、驳回牛永华其他诉讼请求和何福生其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4405元，由何福生负担；反诉受理费8404元，由牛永华负担2168元，何福生负担6236元；诉讼保全费用2370元，由何福生负担。本院二审期间，何福生提交了一份鉴定费发票及一份《房屋租赁合同》，证明：其为房屋装修残值鉴定支付了4万元鉴定费用，其与赵宏林签订合同的时间是2016年4月17日，一审判决将该份合同时间误写为“2017年4月17日”，牛永华对转租的事实知晓并认可，转租行为是在合同有效还是无效的情况下进行，请求法院甄别。牛永华认为鉴定费发票不是新证据，与其没有关联性，其没有任何过错，费用应由何福生自行承担；何福生与赵宏林的合同，一审中其才看到，其对此并不知情。本院对该两份证据的真实性予以认可，对其证明目的，需结合其他证据予以综合认定。本院对一审认定的基本事实予以确认。另查明，就案涉房屋牛永华办理了房地权蓼字第**房地产权证，该证记载房屋建筑面积584.64平方米。牛永华与何福生签订的《房屋租赁合同》中约定出租房屋面积为855多平方米。何福生与赵宏林签订《房屋租赁合同》的时间是2016年4月17日，租期自2016年4月17日至2019年4月17日。本院认为，关于案涉房屋租赁合同的效力问题。虽然牛永华提供了房房地权蓼字第**地产权证，但该证记载的建筑面积为584.64平方米，而其出租给何福生的房屋面积为855多平方米，多出的面积据牛永华陈述系房产证办理后在房产证所附的房产分户图上所示的“院”上加盖的房屋，就该部分未办理房产证的房屋牛永华未能提供相应的建设规划许可证，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，认定案涉《房屋租赁合同》无效，并无不当。根据上述解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，何福生仍应按合同约定的租金标准向牛永华支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止。何福生虽在一审中申请移交房屋，但因涉案房屋存在转租、何福生以合同无效进行抗辩并就装修残值申请价值鉴定等，牛永华向一审法院递交了书面材料说明理由，后法院未再组织双方进行房屋交接，故何福生上诉认为自其申请后的“房屋占用使用费”应由牛永华自行负担的意见，本院不予采信。另一审法院因其他执行案件裁定次承租人停止向何福生支付房租，此不能免除何福生向牛永华支付房屋占有使用费的义务，何福生该上诉意见亦不能成立。关于何福生的装饰装修损失问题。经一审法院委托，涉案房屋已形成附合的装饰、装潢残值为473624.41元，依据上述司法解释第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时。已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，应由牛永华、何福生按照过错责任进行分担。鉴于牛永华出租房屋大部分面积已进行登记确认，而何福生未举证证明因部分房屋未取得规划许可证而影响了其实际使用（实际上，牛永华二审中仍表示只要支付租金合同可继续履行），相反，却还将部分房屋转租给他人使用等情形，一审法院酌定牛永华承担20%责任，并无明显不妥。牛永华诉请何福生支付经营用水费用部分，未按一审法院要求缴纳诉讼费用，本院二审不予理涉。何福生为申请装饰装修残值鉴定支付4万元鉴定费用，牛永华应予负担1万元。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，判决结果亦无明显不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费4405元、诉讼保全费2370元，由何福生负担；一审反诉案件受理费8404元、鉴定费40000元，由牛永华负担12168元，何福生负担36236元；二审案件受理费12809元，由牛永华负担2218元，何福生负担10591元。本判决为终审判决。审判长 何 武审判员 王 军审判员 王 丽二〇一九年三月二十五日书记员 宋贵杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。