江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1302民初5846号原告：丁涛，男，1977年3月4日生，住宿迁市宿城区。原告：宋红艳，女，1975年8月31日生，住址同上。二原告委托诉讼代理人：张雪庭，江苏向天律师事务所律师。被告：王隐，女，1992年9月28日生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：谭雯雯，泗洪县嘉信法律服务所法律工作者。原告丁涛、宋红艳诉被告王隐房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2018年10月17日、2019年1月25日公开开庭进行了审理。原告丁涛、宋红艳及其委托诉讼代理人张雪庭、被告王隐及其委托诉讼代理人谭雯雯到庭参加诉讼。现已审理终结。原告丁涛、宋红艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告已付购房款138800元及利息37082元（利息以138800元为基数，按照年利率6%计算，自2014年2月20日计算至被告实际给付之日止，利息暂计算至2018年7月12日）；2.判令被告返还购买储藏室费用21168元、房屋装修损失40000元、维修基金2915元、房屋差价款2331695元、违约损失2000元，合计438848元；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月27日，原被告双方达成一致意见：被告将其所有的位于宿迁市苏宿工业园区房屋，按照238025元价格，出售给原告。房款支付方式为：原告支付首付款，剩余银行按揭贷款由原告代替被告继续偿还，五年之内，被告配合原告办理过户手续。在被告要求下，原告当天即支付购房定金2000元，被告向原告出具收据一份。2013年12月份，涉案房屋由开发商交付被告，被告立即将房屋钥匙交付原告，原告即搬入上述房屋居住，并花费40000元房屋装修费用。2013年9月24日，原告以被告名义支付21168元，购买了储藏室，并登记在被告名下。2013年12月26日，原告以被告名义缴纳了维修基金2915元。2014年2月20日，原告向被告账户汇入70000元购房首付款。后经调查，被告于2018年3月份，在未告知原告的情况下，擅自将涉案房屋另行出售给案外人并办理了房屋过户手续。截至2018年3月底，原告已经为被告代还了66800元银行按揭贷款。另外，原告将涉案房屋出租给案外人使用，因房屋己经被被告过户，故被告应当承担租赁违约损失2000元。原告认为，被告作为卖方，在明知涉案房屋己经出售的情况下，仍向第三人出售房屋并办理房屋过户手续，存在及其严重的主观恶意，造成了原告巨大的购房损失、房屋装修损失、维修基金损失及储藏室损失等诸多损失。被告违背诚实信用的原则，将涉案房屋一房二卖的行为，己经构成严重违约，应当受到法律的否定性评价。为维护原告合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一、第二条提起诉讼，望判如所请。被告王隐辩称，原告诉请的内容与事实不符。原告未全额交纳首付款有违约行为，被告催促未果，通知原告但原告未履行给付义务，被告无奈偿还所有按揭，原告依然未还款，被告才处置了房屋。其怕原告不及时还款会造成信用记录，其本人也偿还过部分银行贷款。原告诉请的房屋差价，应以守约方无过错条件，原告属于有过错的违约方，其请求赔偿损失不应包括原告主张的房屋升值部分，原告也无权对被告主张房屋差价。原告诉称的装修费用应提供正规的发票，装修后房屋原告已使用六年之久，按原价要求被告赔付不合法也不合理，应以不动产折旧率计算后扣除折旧费用剩余的残值才是被告负担的实际价格。原告诉请被告承担租赁违约损失2000元无事实法律依据，合同具有相对性，被告并不是该合同的当事人，租赁合同终止原告承担的违约责任其根本是原告自身行为所致，被告出卖房屋时通知原告并催促偿还剩余款项，而原告并未理会，被告无奈才出售房屋。涉案储藏室由被告承担无事实法律依据，该储藏室被告并未处置，被告仅有协助原告过户的义务。对鉴定报告鉴定内容有异议。估价对象时鉴定报告第9页第2段第3行，该房屋在被告出卖给第三人时，第三人已对房屋进行精装修，鉴定机构对经过装修的房屋鉴定价格不实。当时原告购买房屋时仅对房屋进行简单装修。被告要求原告出示装修各项费用发票时，原告并未出示。根据最高人民法院关于适用民事诉讼法解释第121条规定，我方未接到确定鉴定机构的通知。上次庭审被告提交的通知原告书面材料，信息表系宿城区房屋信息管理处出具并加盖公章，可以证实被告提交的图片真实性。原告诉讼请求没有事实和法律依据。原告补充陈述，原告已经支付了72000元首付款，剩余9000元没有支付是因为双方约定待房屋过户后另行支付。9000元包括契税、维修基金，所以暂时扣除了9000元。原告支付首付款后一直为被告偿还贷款至2018年3月，原告已经按照双方约定履行了付款义务，不存在任何违约行为。被告还清贷款的目的是为了将房屋另行出售他人，被告在2018年4月8日已经将涉案房屋出售他人并办理了过户手续，已经构成一房二卖，严重违约。2000元违约损失系因被告一房二卖导致原告无法按租赁合同约定继续出租，造成的损失应由被告承担。房屋差价，原告已经按双方约定支付首付款并偿还贷款，已经完成了合同约定的义务，当初购买房屋是2013年，房屋价格为238000元，因被告在2018年将房屋另行出售他人，原告只能根据现在市场价重新购买房屋，原告有权要求被告支付房屋差价。储藏室，因被告已经将房屋出售他人，储藏室也登记在被告名下，不能仅因为被告没有出售储藏室而仅承担协助过户义务，原告不可能在一个小区内仅使用储藏室，储藏室作为房屋附属设施应由被告返还购买储藏室的费用。对于装修款也是原告在购买房屋后实际装修支付的合理费用，在原被告协商过程中被告同意支付。本院经依法审理认定事实如下：2012年6月18日被告王隐与江苏省XX置业有限公司签订《苏州宿迁工业园区商品房（毛坯房）买卖合同》，约定购买房屋，建筑面积为58.3平方米；房屋价款为238035元，被告王隐以自有资金支付部分房价款，其余部分由被告王隐贷款支付；房屋交付时间为2013年12月31日前。后被告王隐将上述房屋出卖给原告丁涛、宋红艳，履行方式为：原告丁涛、宋红艳向被告王隐支付83000元，剩余银行按揭贷款由原告丁涛、宋红艳支付。2013年8月27日，被告王隐向原告出具一份收据，内容为：“收据今收到丁涛先生预付购房订金2000元整。大写贰仟元整。还剩尾款81000元。大写捌万壹仟元整。王隐2013年8月27日。”2013年9月24日，原告丁涛、宋红艳以被告王隐的名义与江苏省XX有限公司签订《储藏室买卖协议》，约定购买10幢-114号储藏室，价格为21168元。储藏室登记在被告王隐名下，款项由原告丁涛、宋红艳支付。2013年12月26日，原告以被告名义缴纳了维修基金2915元。开发商将涉案房屋交付给被告王隐，被告王隐将房屋钥匙交付原告丁涛、宋红艳，原告丁涛、宋红艳对涉案房屋进行装修。2014年2月20日，原告向被告账户汇入70000元购房款。余款支付时间，原告丁涛陈述双方约定余款待过户时支付。原告丁涛、宋红艳诉称其共偿还银行按揭贷款66800元。被告王隐辩称，2015年10月至2018年2月其亦偿还过部分银行按揭贷款。2018年4月18日，被告王隐将涉案房屋出售给第三人。关于出售原因，被告王隐辩称原告购房款未付清，找被告催要均未找到人，遂于2018年3月13日在涉案房屋张贴将房屋收回的图片，2018年3月14日丁涛打电话给其，但没有提到钱的事，无奈之下将房屋出售给第三人。证人黄某,4到庭作证称2016年王隐委托其到房屋去看看有没有人，其去过三四次，敲门均没有人回应。证人尹某,4到庭作证称，其系王隐丈夫。其多次和王隐来宿迁找房主，一直没找到。2018年3月13日就去房管处调取信息表，在信息表下面写了通知就贴到房屋门上了。次日，丁涛就打电话给王隐，语气不好，丁涛也没提到钱。另查明，2018年10月4日被告王隐通过微信支付原告丁涛、宋红艳10000元。本案审理中，原告丁涛、宋红艳申请对涉诉房屋市场价进行评估。2018年12月10日，博文房地产评估造价集团有限公司出具估价报告。估价对象建筑物状况：估价对象所在建筑物共19层，估价对象位于第18层，钢混结构，用途为成套住宅，估价对象具备供水、供电及卫生洁具设备，通电话、有限电视，排水通畅，设施设备能满足生活需要。估价对象所在建筑物外墙面砖、进户门为普通防盗门，彩色铝合金窗，室内客餐厅及卧室均铺设地砖，内墙乳胶漆，厨房及卫生间铺设墙砖至顶，集成吊顶，水、电、卫等附属设施齐全。价值标准：本次估价采用的价值标准为房地产市场价值，不考虑房地产拍卖（变卖）成交后的税费及税费的转移负担。价值内涵：鉴定价值时点2018年10月17日。财产范围为估价对象的房屋、占有相应土地使用权和必要的设备设施，以及按二手房交易市场通常应当包含的装饰装修价值，不包括动产、构筑物以及债权债务、特许经营权等其他财产或权益。估价结果：注册房地产估价师根据估价目的，遵循造价原则，按照估价程序，采用比较法的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定估价对象于价值时点为2018年10月17日的房地产总价为47.02万元。本院认为，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。被告王隐与原告丁涛、宋红艳口头约定，王隐将涉案房屋出售给被告丁涛、宋红艳，双方房屋买卖合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方对2013年8月27日王隐出具收据中载明的尾款81000元应何时支付存在争议。其中70000元，原告丁涛、宋红艳于2014年2月4日支付，双方均无异议；争议的是余款11000元应何时支付。《合同法》第六十一条第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。被告王隐应向原告丁涛、宋红艳发出履行公告，给予其一定的宽限期。如原告丁涛、宋红艳在宽限期限届满时仍未履行的，则可视为履行成为不必要，被告王隐可解除合同。被告王隐提供的证人证言不能证明在2018年3月13日前向原告丁涛、宋红艳主张过11000元。本案被告王隐并未履行上述程序。被告王隐在不具备解除权的情况下，要解除合同，必须与原告丁涛、宋红艳协商，经过要约、承诺达成新的合意，以新合同解除原合同。被告王隐将涉案房屋出售给第三人，单方面终止合同，系违约，不但对其损失要自行承担，还要向原告丁涛、宋红艳承担相应的违约责任。被告王隐已将涉案房屋出售给第三人，双方的房屋买卖合同事实上已不能履行。原告丁涛、宋红艳可以主张解除合同。双方均同意合同于2018年10月17日解除，本院予以确认。原告丁涛、宋红艳主张的要求被告王隐返还首付款72000元，于法有据，本院予以支持。关于原告丁涛、宋红艳要求返还按揭贷款66800元的诉讼请求。因偿还银行按揭贷款的银行卡持有人系被告王隐，还款时间跨度较长，原告丁涛、宋红艳客观上不能就所有还款情况进行举证，本院将举证责任分配给被告王隐，要求王隐向法庭举证涉案房屋银行按揭贷款情况。被告王隐并未举证。本院依职权调取原告丁涛、宋红艳提供的用于偿还银行按揭贷款的卡号的交易明细，因交易流水不能完整反映原告丁涛、宋红艳偿还银行按揭贷款的情况，本院遂要求被告王隐对涉案房屋银行按揭贷款偿还情况及有无更换贷款卡号作出说明。被告王隐亦未进行说明。故本院依法对原告丁涛、宋红艳主张的66800元予以支持，由此产生的不利后果由被告王隐自行承担。关于被告王隐辩称其也偿还部分银行按揭贷款，本院认为，被告王隐并未提供证据证明，且其已将银行卡交给原告丁涛、宋红艳，对其辩称本院依法不予采纳。关于原告丁涛、宋红艳主张的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。被告王隐将涉案房屋出售给第三人后，原告丁涛、宋红艳于2018年7月30日向法院提起诉讼，及时主张权利。综合守约方房屋差价损失情况、合同的履行利益及违约方订立合同时对损失的预见情况等，本院依法酌定王隐赔偿原告丁涛、宋红艳损失20万元。关于原告主张的利息损失、维修基金、房屋装潢损失、违约损失，本院认为王隐赔偿的损失中包含该部分损失，对该诉讼请求本院依法不予支持。关于原告丁涛、宋红艳主张返还储藏室费用21168元的诉讼请求。本院认为，原告丁涛、宋红艳以被告王隐名义购买储藏室为了居住使用方便，服务于居住，被告王隐将涉案房屋出售给第三人，致使原告丁涛、宋红艳合同目的无法实现，储藏室对原告丁涛、宋红艳已失去使用价值，该状况的发生系被告王隐的行为造成的，被告王隐理应返还原告丁涛、宋红艳购买储藏室的款项。被告王隐已向原告丁涛、宋红艳支付10000元，应予以扣除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告丁涛、宋红艳与被告王隐的房屋买卖合同关系解除；二、被告王隐于本判决生效之日起十日内返还原告丁涛、宋红艳购房款138800元、储藏室费用21168元，合计159968元，扣除已支付的10000元，该部分应支付149968元；三、被告王隐于本判决生效之日起十日内赔偿原告丁涛、宋红艳损失200000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8439元，由原告丁涛、宋红艳负担2234元，被告王隐负担6205元；鉴定费6500元，由被告王隐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李夫宝人民审判员  麻彩芳人民陪审员  吴 江二〇一九年三月十一日书 记 员  罗 璇