福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终407号 上诉人（原审被告）：福建永达房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区绿岩新村**,组织机构代码913504006966043386。 法定代表人：陈献忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：蔡茂超，男，1987年1月2日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：陈健，男，1973年3月22日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：林德喜，男，1972年5月10日出生，汉族，住三明市梅列区。 上诉人福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达公司）因与被上诉人蔡茂超房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初2841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永达公司的委托诉讼代理人唐滟帆，被上诉人蔡茂超的委托诉讼代理人陈健等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对永达公司的全部诉讼请求。事实和理由：《合同补充协议》第八条的约定既未减轻更未免除永达公司办理权属登记及协助取得房屋权属登记证书的义务，该约定非属法律规定无效情形且系双方协商一致的结果，应为合法有效。福建省建设厅、福建省工商行政管理局制定的《商品房买卖合同》中明确合同文本为示范合同，也可作为签约使用文本，并未禁止当事人对文本条款进行修改。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”的规定，房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书并非法律强制性规定，开发企业和承购人可对产权登记事项特殊约定。因此，永达公司根据楼盘分期开发的规划许可情况与蔡茂超协商签订的补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，对双方具有约束力。故一审判决认定事实不清、适用法律不当，应予改判。 蔡茂超辩称：1.永达公司虽然按时交房，但迟延办理房屋产权登记的事实清楚。根据合同的约定，永达公司应于商品房交付后90日协助蔡茂超办理产权登记，及需由永达公司提供的资料报产权登记机关备案，但永达公司至今仍未办理房屋的产权登记，已经构成违约。2.永达公司不存在任何法定或约定的免责事由，应当承担违约责任。补充协议第八条对合同违约责任作出不利于蔡茂超的修改，该条款系永达公司单方面修改与拟定，排除了蔡茂超的权利，加重了蔡茂超责任，并减轻或免除了永达公司的责任，永达公司未就该条款作出提示说明，故该条款应认定为无效的格式条款。且合同及补充协议中双方的违约责任不对等，蔡茂超的违约责任明显重于永达公司。永达公司逾期办理产权证给蔡茂超造成的损失是客观存在的。请求驳回永达公司的上诉，维持一审判决。 蔡茂超向一审法院起诉请求：1、永达公司协助蔡茂超办理梅列区绿岩新村239幢1903室房屋权属登记手续；2、永达公司立即向蔡茂超支付逾期办理商品房权属登记违约金25304元（暂计至起诉之日2014年1月19日至2017年11月19日1380天，即916843元×0.002%×1380天），其后违约金按合同约定计算至蔡茂超实际取得房屋所有权之日止；3、本案诉讼费由永达公司承担。庭审中，蔡茂超放弃第一项诉讼请求。 一审法院认定事实：1.2013年10月19日，蔡茂超与永达公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：蔡茂超向永达公司购买三明市梅列区绿岩新村239幢1903室，建筑面积96.96平方米，单价为每平方米9455.89元，总价款为916843元；蔡茂超以银行按揭付款支付房屋价款；永达公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付蔡茂超使用；永达公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由永达公司提供的资料交付蔡茂超。如因永达公司原因，蔡茂超不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：蔡茂超不退房，永达公司自逾期之日起每日按蔡茂超已付款的0.002%向蔡茂超支付违约金；本合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容；本合同自双方签订之日起生效。同日，蔡茂超与永达公司签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜签订《合同补充协议》，主要内容涉及合同第十四条之补充：本合同第十四条关于产权登记条款的补充约定：“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在领取商品房初始登记证后120日内取得房屋权属证书的，买受人同意不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。”合同签订后，蔡茂超支付了购房款，永达公司于2016年3月4日将商品房交付蔡茂超使用。 2.截至本案庭审辩论终结之日，三明市梅列区绿岩新村239幢尚未办理房屋所有权初始预登记。 关于本案争议的焦点问题：1．《商品房买卖合同》第十四条与《合同补充协议》第八条效力如何确定的问题。一审法院认为，蔡茂超与永达公司签订的《商品房买卖合同》系以福建省建设厅和福建省工商行政管理局制定的《商品房买卖合同示范文本》作为签约文本订立的合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。双方签订的《合同补充协议》第八条的内容，明显与《商品房买卖合同》第二十二条的规定相悖，该条款免除了永达公司按时办理房屋初始预登记的义务，减轻了永达公司如违约所承担违约责任。《合同补充协议》第八条的约定，明显含有减轻或免除永达公司承担的办理房屋权属登记责任的内容，具有《商品房买卖合同》第二十二条约定的补充协议中不得含有的情形，故《合同补充协议》第八条的约定应当认定无效。永达公司关于双方签订的《商品房买卖合同》第十四条不具有法律效力的辩解没有事实依据，不予采纳。综上，确定永达公司是否逾期办证和如何计算逾期办证的违约金，应以《商品房买卖合同》第十四条规定为依据。 2．永达公司是否应承担违约责任及违约金如何计算的问题。一审法院认为，永达公司提供办理房屋权属登记的相关材料未得到有关管理部门的确认，且未能及时解决其与有关管理部门在办理房屋权属登记上的意见分岐，导致延误了本案《商品房买卖合同》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登记及商品房权属登记期限，永达公司应承担逾期办证的违约责任。蔡茂超与永达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，应受法律保护。永达公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担违约责任。合同交房日为2014年12月31日，永达公司于2016年3月4日将商品房交付给蔡茂超使用。蔡茂超主张从2014年1月19日开始计算违约金不符合约定。逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从实际交房之次日即2016年3月5日开始计算90天(2016年6月2日)后，从第91天(2016年6月3日)起计算，按蔡茂超与永达公司签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，即每日按蔡茂超已付款的0.002%计算至本判决生效之日止，之后逾期办理房屋权属登记的违约金，应待违约事实发生后另行主张。 综上、一审法院认为，蔡茂超与永达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。永达公司未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。基于以上事实，蔡茂超请求判令永达公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据。鉴于蔡茂超主张违约金的计算起始日有误，本院应按照蔡茂超与永达公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定计算具体的违约金数额予以支持。庭审中，蔡茂超撤回第一项诉讼请求，其行为未规避有关法律规定，应予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决:一、福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给蔡茂超逾期办理商品房权属登记违约金（该违约金以蔡茂超已付购房款916843元为基数，按每日0.002%自2016年6月3日计算至判决生效之日止，若在本判决生效之日前，案涉房产达到办证条件且福建永达房地产开发有限公司通知办理房屋权属登记或交付办证材料的，则违约金的计算截止日为通知办理房屋权属登记或交付办证材料前一日）；二、驳回蔡茂超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费433元，因适用简易程序审理，减半收取217元，由蔡茂超负担130元，福建永达房地产开发有限公司负担87元，于本判决生效之日起七日内交纳。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，永达公司与蔡茂超签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利并履行义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，永达公司和蔡茂超可以就本合同未尽事项签订补充协议，但补充协议不得含有减轻或免除本合同约定应当由永达公司承担的责任，或加重蔡茂超责任、排除蔡茂超主要权利的内容。本案中，双方签订的《合同补充协议》第八条将《商品房买卖合同》第十四条关于“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金”的产权登记条款补充约定为“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在领取商品房初始登记证后120日取得房屋权属证书的，买受人同意不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金”。该补充条款对永达公司办理房屋所有权初始预登记时间和逾期办证违约责任作出实质性调整，明显减轻或免除了《商品房买卖合同》约定的应当由永达公司承担的按时办理房屋权属登记的责任，具有《商品房买卖合同》第二十二条约定的补充协议不得含有的内容，应当认定为无效条款。故一审法院按照《商品房买卖合同》第十四条的约定判决永达公司承担逾期办理商品房权属证书的违约责任并无不当。 综上所述，永达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费433元，由福建永达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江华 审判员  吴良盛 审判员  徐 浩 二〇一九年三月十三日 书记员  段剑岚 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8-