山东省沂水县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1323民初4587号原告：刘海东，男，汉族，居民，住沂水县。委托代理人姚志峰，山东鲁泉律师事务所律师。原告：夏晓云（刘海东之妻），民族，职业，住址同上。被告：山东赛石地产集团有限公司住所地：沂水县龙家圈乡驻地。法定代表人郭柏峰，董事长。委托代理人王德法、王兴广，山东鼎衡律师事务所律师。被告：山东中和园艺有限公司。法定代理人：潘胜阳，该公司经理。委托代理人：高晓楠，该公司职工。住所地：沂水县许家湖镇东西斜午村。原告刘海东、夏晓云诉被告山东赛石地产集团有限公司（以下简称赛石地产公司）、山东中和园艺有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人姚志峰，被告赛石地产公司委托代理人王德法、王兴广、被告山东中和园艺有限公司委托代理人高晓楠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘海东、夏晓云向本院提出诉讼请求：1、交付合格房屋，包括但不限于免费安装取暖设施和太阳能，承担房屋的各项开口费，解决房屋漏水、墙体裂缝，地下室及车库被水淹问题。2、被告支付给原告自2018年5月1日至6月22日违约金17903.90元；并承担自2018年6月23日至将合格房屋交付给原告止，每天按房屋总款的万分之五的违约金。3、诉讼费用由被告负担。4、被告山东中和园艺有限公司承担连带责任。事实与理由：2017年5月2日原告与被告赛石地产公司签订《商品房买卖合同》（编号：YS0044074），双方约定，原告购买被告开发的沂水县水岸花墅小区10号楼1单元301室及地下室和车库，商品房单价为3435.29元每平米，总价为675619元，交房日期为2018年5月1日前。如逾期30日被告除继续履行合同外，还应按日计算向原告支付全部价款万分之五的违约金。被告山东中和园艺有限公司出具了房屋质量担保函。原告依约支付了全部购房款，但被告至今未将合格的房屋交付给原告。为此诉至法院，要求依法支持原告的诉讼请求。被告赛石地产公司辩称，1、原告所诉违背事实与法律。我公司开发的小区商品楼，于2018年1月1日通过了五方责任主体工程竣工验收并具备《房屋实际测绘报告》、《工程质量验收报告》、《消防合格验收》等材料，表明商品楼达到了质量要求。我公司按照合同约定分别在2018年5月1日之前、又于6月23日、25日分别进行了手机短信通知和特快专递通知，对包括原告在内的业主进行电话交房通知，大部分业主交接了房屋，但不知处于什么原因，原告至今拒不接收房屋。2、对于原告请求的免费供暖、供气、太阳能安装问题。供暖、供气是供能公司收取，赛石地产公司只是代收单位，且费用在购房合同中明确约定由买受人承担；太阳能安装是设计单位因过错未予设计，赛石地产公司按图纸施工，未将太阳能列入建设成本，也未将该费用计算在房屋价款中，根据公平原则，该费用应由原告负担。3、逾期交房违约问题。按照行业内惯例，五方主体及工程质检站验收完成后即可交付房屋，而备案材料则需要一定的展期，为此不应该让被告承担过高的违约责任。依据《合同法》第114条，双方约定的违约金过高的法院有权作出调整，根据龙家圈街道的实际情况，租赁住房每一百平米每月的租金在720-1000原，月平均820元左右，我公司可以承担原告的实际租赁费损失。被告山东中和园艺有限公司辩称，同赛石地产公司意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1、购房合同及房款收据（原告证据二、被告证据一）；2、交房流程签单及房屋接受交接表（被告证据九），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的证据三，照片一组及手机视频，原告证明目的：存在房屋渗水、裂缝及地下车库漏水问题。被告质证意见：不存在被告所拍摄照片情况。因涉及房屋质量问题且与原告的诉求相关联，为此本院要求原告于七日内申请建筑质量鉴定，但原告放弃了申请鉴定的权利，故本院对该证据不予采信。2、对原告提交的证据四，房管部门责令整改通知书一份，证明被告公司合同存在霸王条款，以此来证明开口费等问题由被告承担。被告质证：取暖开口费现在的名称叫取暖设施配套费、燃气开口费是合同约定问题，本通知书与原告的诉求无关，本院审核认为，本通知书是房管部门要求被告公司整改合同中的不对等条款，但需整改的条款与原告的诉求没有直接因果关系，故本院不予采信。3、对原告提交的证据五，山东省政府文件及《临沂市城市基础设施配套费征收管理暂行办法》各一份，原告证明：太阳能等应与建筑一体化施工及开口费等由建设单位承担，被告质证：太阳能安装是楼房设计单位因过错未予设计，赛石地产公司也未将太阳能列入建设成本，按照沂水惯例纳入建设成本的免费安装，未纳入不免费；燃气开口费等房屋买卖合同已作了明确约定，应以合同履行。本院审查认为上述规范性条款与相关费用的承担没有关联性，故不予采信。4、对被告赛石地产公司提交的证据二，2018年5月1日前电话通知、短信记录、邮政快递记录三份。证明：被告依约通知原告交房，自己没有违约。被告赛石地产公司同时提交证据三、房屋测绘报告，证据四、竣工单位工程质量验收报告，证据五、竣工工程验收备案证书，以此证明工程质量合格并符合交房条件。原告质证：对真实性无异议，但不能证明被告没有违约，因被告在6月22日才综合备案完成，而约定的交房期限是5月1日前，被告迟延交房仍属违约，本院审查认为，上述证据属公文证据，能够证明对房屋建筑主体质量合格及被告在6月22日综合备案完成事实，故予以采信。5、对被告赛石公司证据六，沂政（2009）52号文件一份，证明暖气、燃气的征收标准，本院审查认为该证据与本案关联性不大，故不予采信。6、对被告赛石地产公司提交的证据七，沂水建设管理部门出具的沂建工发（2016）9号、14号、23号文件，沂建字（2017）15号、沂政办机发（2016）14号文件共五份，证明延期办理备案手续属政府不可抗力，原告质证认为，这恰恰证明延期办理备案手续属违约，因上述证据能够证明被告办理备案文件的事实及办理时间，是考证被告赛石地产公司是否违约的关键证据，故予以采信。7、对被告赛石地产公司证据八，设计、施工图纸和审核合格证书一份，证明包括原告在内的楼房当时没有设计太阳能，也没有计入建设成本，原告质证：该证据的真实性不予认可，本院审查认为，该证据是设计单位制作的业内制式文书，且亦经房管部门备案，能够证明涉案楼房当时没有设计太阳能这一事实及房价核算情况，故本院予以采信。通过对证据的审核和法庭调查，本院确认以下案件事实：2017年5月2日原告与被告赛石地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS0044074），原告购买了被告赛石地产公司开发的沂水县水岸花墅小区二期工程10号楼1单元301室及地下室和车库，商品房单价为3435.29元每平米，总价为675619元，交房日期为2018年5月1日前。合同第九条对商品房交付条件作了约定：“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”第十条商品房相关设施设备交付条件对“供暖”约定：“。供暖设备入户安装完毕，具备开通条件，买受人自行办理开通手续并承担费用，具体开通时间按有关职能部门的规划执行。”。对“燃气”约定：“。燃气管道入户安装完毕，具备开通条件，买受人自行办理开通手续并承担费用，具体开通时间按政府有关部门的规划执行。”。合同第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照约定时间交付房屋的，按逾期时间分别处理：1、逾期在30日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之三的违约金。2、逾期超过30日。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之五的违约金”。合同签订后，原告依约交付了全部房款，被告赛石地产公司依约、依规开发了小区商品楼，并于2018年1月1日通过了五方责任主体工程竣工验收。但是，合同第九条约定的备案证明文件实际报备时间是2018年6月22日。其后，被告赛石地产公司按照合同约定的房屋交付时间，于2018年4月27日电话通知、6月23日手机短信通知、6月25日特快专递通知，但原告一直未予接受房屋。原告认为，被告赛石地产公司按照约定不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，并承担由此产生的逾期交付责任。本院认为，原告与被告赛石地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。该案的争议焦点有三：1、被告赛石地产公司卖于原告的房屋及其附属设施是否存在质量问题？该商品房已经主管部门验收，双方对主体工程质量没有异议。原告认为房屋存在渗水、墙体裂缝、地下室及车库被水淹等质量问题，但仅提供了几幅照片和手机视频佐证，且自愿放弃了申请相关建筑质量鉴定的权利，故对原告房屋存在质量问题的诉求，本院不予支持。但是按照合同的约定和相关法律规定，在原告房屋今后产生质量问题时，仍不排除被告的相关责任和义务。2、供暖设施、燃气开口费和太阳能是否由被告承担？供暖、燃气开口费等，合同第十条已作了明确约定，由买受人承担相关费用，即由原告承担相关费用；另从2017年5月份沂水县房地产管理办公室为原告出具的住宅专项维修资金专用票据中看出，上述费用应当由业主缴纳，开发商仅系代收，因此原告要求被告承担房屋各项开口费用的请求于法无据，本院不予支持。关于太阳能安装及费用承担问题，该购房合同未对太阳能问题进行相关约定。查明的事实是设计单位及设计图纸未将太阳能设计进工程中，导致被告赛石地产公司未将太阳能费用（约1100元）计入房屋出售成本，但是按照政府文件和业内规范，开发和建设单位应该将太阳能同时设计施工，因此被告赛石地产公司应该与设计部门沟通、修缮改进图纸并及时为业主安装太阳能。对于太阳能费用的承担，在原告没有证据证明太阳能设备系开发商无偿赠送的前提下，根据谁受益谁担责的原则，原告应当承担相应的建设成本，此外因该费用未计入房屋出售成本，从合同权利义务一致性和市场公平交易角度，费用亦应该由业主承担。3、被告赛石地产公司是否违反合同约定逾期交付商品房及是否承担迟延交房违约金？被告赛石地产公司以“不可抗力”抗辩，既未提交相关证据，也未及时通知业主，据此赛石地产公司的抗辩理由不足，本院不予采纳。依照合同的约定，被告赛石地产公司应于5月1日前完成材料报备，但直至6月22日才完成，原告不接受房产，并依约追究被告赛石地产公司对其逾期交付商品房的行为承担违约责任的理由充足，本院予以支持。对逾期违约金的起止时间的计算问题。被告赛石地产公司2018年6月22日才完成了工程管理处备案，按照合同约定2018年6月27日被告赛石地产公司向原告在内的业主邮寄交房通知书等材料，因此违约时间从2018年5月2日起至2018年6月27日止，共计57天。完成备案后原告等业主即无理由不接受房屋，自6月27日以后，原告无正当理由拒绝收房的，被告赛石地产公司不再承担违约责任。对违约金的计算标准问题，被告赛石地产公司主张合同约定按日向原告支付已交付房价款万分之五违约金过高，向本院申请参考本地每百平米每月租金820元计算调整违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适少；……”、第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，原告在诉讼中未能提交证据证明被告赛石地产公司逾期交付房屋造成其实际损失的数额，虽然涉案合同约定了违约金的支付标准，但综合考虑本辖区同期同类商品房销售合同中有关逾期交付商品房违约金的约定标准，以及本地区同期同类房屋的租金价格，本院认为，原告与赛石地产公司约定的逾期交付商品房按已交付房价款每日万分之五支付违约金确属过高，根据公平、诚实信用原则，应予调整。酌定被告赛石地产公司向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。即：山东赛石地产集团有限公司应支付原告违约金11553元（675619元×57天×3）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山东赛石地产集团有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告刘海东、夏晓云支付逾期交付商品房违约金人民币11553元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费248元，由被告山东赛石地产集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  张树银二〇一九年三月八日书记员  张美兰