延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终120号上诉人(原审原告、反诉被告)：刘晓华，男，1961年1月17日出生，汉族，延边建筑设计研究院高级工程师，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李彦新，吉林功承律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：祝春桂，女，1961年1月1日出生，汉族，个体工商户，住长白山池**。委托诉讼代理人：郑立颜，吉林郑立颜律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：潘松凡，男，1986年6月16日出生，汉族，个体工商户，住长白山池**。委托诉讼代理人：郑立颜，吉林郑立颜律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：潘松林，男，1989年12月4日出生，汉族，个体工商户，住吉林省抚松县。委托诉讼代理人：郑立颜，吉林郑立颜律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：潘松琴，女，1984年5月16日出生，汉族，个体工商户，住辽宁省沈阳市大**。委托诉讼代理人：郑立颜，吉林郑立颜律师事务所律师。上诉人刘晓华因与被上诉人祝春桂、潘松凡、潘松林、潘松琴房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院于2018年11月15日作出的（2017）吉2426民初1244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘晓华及其委托诉讼代理人李彦新，被上诉人潘松凡，被上诉人祝春桂、潘松凡、潘松林，潘松琴的委托诉讼代理人郑立颜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘晓华上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付房屋使用费511335元，驳回被上诉人的反诉请求，并由被上诉人承担本案的诉讼费用及鉴定费用。事实与理由：1.一审认定被上诉人在解除房屋买卖合同时不存在过错有误。（1）根据双方签订的合同约定可知，刘晓华与祝春桂互负履行义务，并且有先后履行顺序，即祝春桂先履行付款义务，刘晓华后履行交付房照和土地使用权证的义务。庭审中被上诉人承认只支付给刘晓华25万元(含4.8万元租金)，剩余款项未支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，被上诉人违约在先，刘晓华有权拒绝交付房屋产权证及土地使用权证。（2）签订合同时刘晓华已告知被上诉人房屋抵押的事实，被上诉人反诉状中也承认曾到银行协商解除抵押，上述事实足以证明被上诉人对房屋抵押是明知的。在银行不同意解除抵押的情况下，被上诉人既未要求解除合同，也未要求中止履行，应视为被上诉人认可房屋状态。在11年的时间里被上诉人不主张权利，其放任的态度已表明不再履行买卖合同，因此被上诉人对房屋买卖合同解除存在过错。被上诉人未能尽到防止损失过大的义务，对房屋价值上涨扩大的损失无权要求赔偿。2.退一步讲，即便被上诉人存在损失，一审判决赔偿购房损失50万元、购房过户税费损失120000元、利息205200元仍是错误的。（1）本案系个人间的二手房交易，并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的相关规定。一审适用该解释规定判决上诉人赔偿一倍购房款损失25万元及利息损失205200元，属适用法律错误。（2）合同签订后，被上诉人仅支付25万元购房款，余款45万元始终未付。因被上诉人未支付全部购房款，故根据公平原则及权利义务对等原则，被上诉人可获得的房屋增值利益应以其支付的购房款所占总房款比例为限。（3）虽然房屋现值为1411704元，被上诉人购买该房屋多支付了71万元，但对于长达11年后的增值损失上诉人在签订房屋买卖合同当时是无法预见的。对于不可预见的房屋增值损失，不应由上诉人承担。（3）对于被上诉人主张的税款损失不应予以支持。税款是税务机关根据国家政策征收，属行政行为，不属于损失范围，一审判决赔偿12万元没有事实及法律依据。（4）一审按固定年利率6.84%为计算标准没有事实及法律依据，且被上诉人在反诉中并未主张利息损失，一审自行判决利息损失属超范围裁判。3.被上诉人持续占有使用房屋获得收益，在房屋买卖合同解除时，应根据损益相抵原则进行处理，一审判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。房屋买卖合同解除后，被上诉人使用房屋期间获得使用收益761335元应给付上诉人，被上诉人已支付25万元购房款应予返还，两者相抵后，被上诉人应给付上诉人511335元。4.上诉人为了确定房屋使用利益的金额，申请评估鉴定产生鉴定费5100元，该费用应由被上诉人承担。祝春桂、潘松凡、潘松林、潘松琴辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.被上诉人在履行房屋买卖合同过程中不存在过错。双方签订合同第二条约定被上诉人交付房款同时，上诉人应将房照及土地使用证交付给被上诉人，双方互负履行义务。被上诉人在支付剩余45万元房款时得知上诉人已在签订房屋买卖合同前将房屋抵押借款，被上诉人与上诉人带着剩余房款一同到银行协商偿还借款后将房照取得，但银行工作人员告诉被上诉人房屋已由上诉人与另一房屋同时抵押借款300多万元，要想将涉案房屋房照取回就必须偿还全部贷款。因上诉人无力偿还银行贷款，不能将涉案房屋房照取回，故被上诉人未将剩余房款支付给上诉人。多年来，被上诉人一直要求上诉人将涉案房屋房照取回，并将剩余房款支付给上诉人，但上诉人迟迟不能取回房照，又于2011年8月29日偿还完370万元贷款后，再次用涉案房屋向建设银行抵押借款500余万元。2.上诉人主张在签订房屋买卖合同时已告知房屋抵押一事与事实不符。如果签订房屋买卖合同时上诉人告知涉案房屋已抵押的事实，双方合同对此就应当有体现和约定。3.被上诉人对多支付的房款有权要求赔偿。因上诉人原因导致被上诉人未能取得涉案房屋产权，后又因上诉人抵押借款未能偿还导致涉案房屋被法院查封拍卖，被上诉人迫于无奈通过法院拍卖取得了涉案房屋的产权，为此多支付了96万元，该损失应由上诉人承担。刘晓华向一审法院起诉请求：1.解除原、被告2006年9月9日签订的房屋买卖合同;2.判令被告支付原告房屋使用费521335元;3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2006年7月10日,原告与潘建亮(系被告祝春桂丈夫，系被告潘松凡、潘松琴、潘松林的父亲,于2016年去世)签订房屋租赁协议,约定原告所有的位于安图县二道镇原百货大楼一层72.35平方米门市房出租给被告使用,租期一年,年租金4.8万元,如下一年继续承租,应当在一个月前交清房租,潘建亮已缴纳当年租金4.8万元。同年9月9日,潘建亮家里人与刘晓华商量购买涉案房屋，刘晓华同意70万元出卖,经协商一致,由潘建亮先付50万元,剩余20万元于2007年年末付清。原告负责办理产权证,待被告交清剩余购房款后,原告须将房照和土地使用证交与被告，被告于当月又支付给原告20.2万元,共计25万元。在签订房屋买卖之前的2006年8月1日,原告将该房抵押向金融机构贷款80万元,办理了他项权利证,但是这不影响该房屋买卖合同的履行。后来被告以该房已抵押为由不再支付购房款,原告当时就告诉被告:“只要你交够了房款,我就将房屋赎出来过户,”但被告一直不交剩余购房款,该房屋买卖没有成立。近几年原告多次找被告,要求随行就市增长房租数额,或者腾迁房屋。被告对此拒不缴纳房租也不腾迁房屋,一直占用至今,给原告造成较大经济损失,为了维护原告的合法权益,请求人民法院依法裁决,维护原告的合法权益。祝春桂、潘松凡、潘松林、潘松琴向一审法院反诉请求：判令由反诉被告刘晓华赔偿108万元,其中,返还购房款25万元、重新参与竞拍1411704元购回该房屋,多支付购房款71万元、多支付税金12万元。一审法院认定的事实：2006年7月10日,刘晓华与潘建亮签订房屋租赁合同,约定:甲方(刘晓华)将自己所有的位于安图县二道镇原百货大楼一层72.35平方米门市房出租给潘建亮(系被告祝春桂丈夫、系被告潘松凡、潘松琴、潘松林的父亲,于2016年去世)，租期一年(自2006年7月10日至2007年7月10日),年租金4.8万元,如下一年继续承租,应当在30日前交清房租,潘建亮已缴纳当年租金4.8万元。同年9月9日,潘建亮及家里人与刘晓华商量购买涉案房屋,刘晓华同意70万元出卖,经协商一致并签订房屋买卖合同:甲方:刘晓华,乙方:祝春桂，经甲乙双方协商,乙方同意购买甲方位于安图县二道镇白山大街处门市房面积七十二平方米,共计柒拾万元整;二、乙方首批付款伍拾万元整,余款于2007年底全部付清;三、甲方负责办理乙方的产权过户手续,费用由甲方负责,待余款付清后,甲方须将房照和土地使用证给予乙方;四、双方有争议,协商解决,协商不能解决由人民法院按合同法裁决;五、本合同一式两份,甲乙双方各一份。合同签订后,祝春桂于当月又支付给刘晓华20.2万元购房款,共计25万元(包括签订租赁协议后先付的4.8万元租金),对此双方无异议。在签订房屋买卖之前的2006年8月1日,刘晓华将该房抵押向金融机构抵押贷款80万元,连同其他房屋办理了他项权利证,共贷款370万元,至2008年8月到期。2011年8月29日,刘晓华偿还了370万元贷款本息,但并未交给祝春桂房照和土地使用证,也未通知祝春桂办理房屋变更登记手续。之后,刘晓华又用该房连同其他房屋向中国建设银行贷款500万元,因到期未还,经长春市宽城区法院裁决拍卖。2017年10月24日,潘松凡以1411704元竞拍买得涉案房屋,另支付各项税费223251元。庭审过程中,由于祝春桂、潘松凡、潘松琴、潘松林自2006年9月9日购买房屋后,未缴纳房屋使用费(房租费),原告请求鉴定自2011年7月至2017年10月房屋使用费,经鉴定价格为521335元,原告刘晓华因此支付鉴定费5100元,请求均由祝春桂、潘松凡、潘松琴、潘松林赔付。一审法院认为：刘晓华与祝春桂之间的房屋买卖合同,是当事人之间的真实意思表示,合法有效。双方都应当按照合同约定各自履行相应的义务。刘晓华请求解除房屋买卖合同的主张,因该房屋所有权已经发生改变,致使该合同无法履行,被告也同意解除合同,对该主张本院予以支持。刘晓华请求按照房屋租金评估价格由被告赔偿房屋使用损失521335元的请求,因祝春桂潘松凡、潘松琴、潘松林在履行购房合同时,并不存在过错,对该项诉讼请求本院不予支持，祝春桂、潘松凡、潘松琴、潘松林反诉请求由反诉被告刘晓华赔偿一倍购房款及利息和产生的多出税款,本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”。由此可见,刘晓华应当承担违约赔偿责任。在赔偿数额中,购房款250000元、赔偿倍购房款250000元、因购房价格上涨多纳税120000元、已付购房款利息为205200元(2006年10月1日至2018年10月1日,共计12年×6.84%年利率×250000元),合计825200元。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下：一、解除原告刘晓华与被告祝春桂于2006年9月9日签订的《房屋买卖合同》;二、反诉被告刘晓华于本判决生效后立即赔偿给反诉原告祝春桂、潘松凡、潘松琴、潘松林购房损失费500000元(包括返还购房款250000元)、利息205200元,合计705200元(暂计算至2018年10月1日,自2018年10月2日至还清为止,按年利率6.84%计算利息);三、反诉被告刘晓华于本判决生效后立即赔偿给反诉原告祝春桂、潘松凡、潘松琴、潘松林购房过户税费损失120000元;四、驳回原告刘晓华的其他诉讼请求;五、驳回反诉原告祝春桂、潘松凡、潘松琴、潘松林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定,以日利率万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9120元,反诉费14520元,鉴定费5100元,共计28740元,由原告刘晓华负担25314元,由被告祝春桂、潘松凡、潘松琴、潘松林负担3426元。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：（一）刘晓华与祝春桂之间的房屋买卖合同,是当事人之间的真实意思表示,合法有效，双方应当按照合同约定各自履行相应的义务。因涉案房屋已被人民法院查封拍卖，房屋所有权已发生变动，故刘晓华请求解除房屋买卖合同的主张,应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，刘晓华已经收取的房款25万元及相应利息应予退还。（二）关于祝春桂、潘松凡、潘松林、潘松琴所主张的赔偿问题。根据双方合同约定，祝春桂应在2007年底将剩余房款全部付清，余款付清后,刘晓华交付涉案房照和土地使用证，但因刘晓华在签订购房合同前和签订购房合同后持续将涉案房屋抵押借款，故祝春桂提出的基于交易安全在刘晓华不能交付涉案房屋房照和土地使用权证的情况下，不应支付剩余房款的主张，应予支持，一审认定祝春桂在履行购房合同中不存在过错并无不当。涉案房屋因刘晓华未能偿还银行贷款被人民法院查封拍卖，致使双方房屋买卖合同被解除，祝春桂、潘松凡、潘松林、潘松琴主张赔偿因此给其造成的损失，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订方合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，涉案房屋的增值部分系合同履行可以获得的利益，属于赔偿范围。2017年10月24日，潘松凡以评估价格1411704元拍卖取得涉案房屋，该评估价值可以作为涉案房屋的现值予以参考，同时结合祝春桂已经支付的房款金额（占合同约定总房款的35.71%），祝春桂、潘松凡、潘松林、潘松琴可获得赔偿的房屋增值损失为（1411704元-700000元）×35.71%＝254180元。关于税费部分，因祝春桂、潘松凡、潘松林、潘松琴已按涉案房屋的现值获取了相应的赔偿，其按照现值交易产生的税费属于其正常交易应当发生的费用，不属于因违约产生的违约赔偿责任范围。（三）关于法律适用问题。刘晓华与祝春桂之间系个人房屋交易，故一审适用《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》审理本案有误，本院予以纠正。综上，刘晓华应当退还和赔偿的款项包括房款25万元及利息（自2006年10月1日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）及房屋增值损失254180元，一审按照《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理本案有误，对此本院予以纠正。综上，刘晓华的上诉理由部分成立；一审判决认定事实清楚，但适用法律有错误，应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持吉林省安图县人民法院（2017）吉2426民初1244号民事判决第一项；二、变更吉林省安图县人民法院（2017）吉2426民初1244号民事判决第二项为“反诉被告刘晓华于本判决生效后立即退还给反诉原告祝春桂、潘松凡、潘松林、潘松琴购房款250000元及利息(期限自2016年10月1日至实际给付之日止，利率以中国人民银行同期同类贷款利率为准)，并赔偿损失254180元;三、撤销吉林省安图县人民法院（2017）吉2426民初1244号民事判决第三项、第四项、第五项；四、驳回刘晓华的其他诉讼请求;五、驳回祝春桂、潘松凡、潘松林、潘松琴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定,以日利率万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9120元（刘晓华已预交）,反诉费7260元（潘松凡已预交14520元）,鉴定费5100元（刘晓华已预交），二审案件受理费9120元（刘晓华已预交），合计30600元，由刘晓华负担28090元,由祝春桂、潘松凡、潘松林、潘松琴负担2510元。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  朴美兰审判员  林 美二〇一九年三月二十六日书记员  尹光熹