重庆市渝中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0103民初13671号 原告：重庆一卢米商业管理有限公司,住所地重庆市北部新区。 法定代表人：李祖英，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：穆绪，重庆辉腾律师事务所律师。 被告：李小燕，女，1998年12月16日出生，汉族，住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：谢函晋，北京盈科（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏国栋，北京盈科（重庆）律师事务所律师。 原告重庆一卢米商业管理有限公司（以下简称一卢米公司）诉被告李小燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告一卢米公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2017年11月5日签订的《商铺租赁合同》于2018年4月12日终止。2、被告立即向原告返还位于重庆市渝中区商铺。3、被告向原告支付2018年2月16日起至2018年4月12日止的房屋租金24471.91元，并自2018年4月13日起，按照合同约定租金标准向原告支付至实际返还房屋之日止的逾期腾房占有使用费。4、被告向原告支付租赁房屋占用期间实际产生的水费、电费、物管费，向原告支付未履行租赁期的租金总额20%的违约金人民币89696.33元，并按照200元/标准向原告支付自2018年3月25日至2018年4月12日止的停业罚款，5、被告律师费5000元及本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年11月5日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市渝中区商铺，租赁期3年，自2017.11.6-2020.11.5，该商铺计租面积112平方米，租金标准为115元每月每平米，月租金12880元，季度租金38640元，被告支付第一季度租金后，以经营效益不理想为由拒绝支付第二季度租金，拒绝按照合同约定向原告支付装修保证金，且无视《租户管理手册》约定擅自停业闭店，就拖欠租金及擅自闭店事宜，原告经发函催告，被告置之不理，原告于2018.4.9委托重庆辉腾律师事务所向被告邮寄《律师函》，申明解除原被告双方合同，在被告停业情况下，为避免双方损失继续扩大要求被告自行搬离腾空租赁房屋，支付租金并结算水电物管违约金等费用，被告均未履行。 被告李小燕辩称，一、对于本案事实层面的答辩：1、被告不存在违约行为，相反原告违约，未按照合同约定通知被告开业，从未将整体商业区域对外正式宣布开业，根据双方合同的约定，不能开始计租租金，被告已向原告预交三个月的租金，故不存在拖欠租金的情况。2、原被告于2017年11月5日签订合同，但直至2018年3月10日，原告交付的商铺才通过消防验收，根据法律规定，未通过消防验收的商铺禁止使用，因此，消防验收通过前，被告租赁的商铺不能正常使用，并不符合商业经营用途，不能计算租金。3、原告诉称被告擅自停业闭店与事实不符，原告一直未按照合同约定通知被告开业，被告并未实际开业。4、原告未按照合同的约定将整体商业区域对外正式宣布开业，在不符合约定的情况下擅自计租，且单方面发函解除合同，以明确的方式表示不再履行合同，已构成根本违约，被告为维护自身权益，已于2018年4月26日向原告书面函告解除合同，并要求原告退还相关租赁费用，但被告拒不理睬，鉴于此，被告已另案起诉要求原告返还。二、对于本案诉讼请求的答辩：1、第一项诉讼请求，被告于2018年4月26日致函通知原告解除合同，已确认《商铺租赁合同》于2018年4月11日解除。2、第二项诉讼请求，被告于2018年4月26日致函通知原告配合办理撤场手续，在原告不配合情况下，被告于2018年5月10日自行前往撤场完毕，此后商铺已有原告占有，应当驳回该项诉请。3、第三项诉讼请求，请原告明确房租计算日期的事实依据，其次，因原告违约，根据合同约定不能计算被告的租金，被告已缴纳足额租金，原告应当退还，最后，逾期腾房占用使用费诉讼请求不明，故应当驳回该项诉请。4、第四项诉讼请求，原告要求的水费、电费、物管费诉讼请求不明确，其次，违约责任明显约定过高，违约后果不对等，应当认定为无效格式条款，再次，原告未按照合同约定将整体商业区域对外正式宣布开业，被告并未开业，原告无罚款事实依据及主体资格，且，被告不存在任何违约行为，要求被告承担违约金及罚款无事实及法律依据。5、第五项诉讼请求，律师代理费合同条款，原被告双方权利不对等，定应当系无格式条款，不应支持，诉讼费由法院依法判决。综上，原告作为违约方，在被告无任何违约行为的情况下，其诉求无任何法律和事实依据，请法庭予以驳回！ 本院经审理认定事实如下：2017年11月5日，一卢米公司（甲方）与李小燕（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区日月光中心广场B1层餐饮美食孵化基地内8#商铺出租给乙方使用用于餐饮类商业经营活动，计租面积112平方米。该合同第四条约定，4.1、房屋租赁期限为3年，2017年11月6日至2020年11月5日止。4.2、房租正式计租日期为甲方整体区域对外正式宣布开业之日起开始计算。在甲方未宣布整体区域未正式开业前，均不收取租赁费用。如甲方宣布该日期时间与4.1所约定时间不符，则最终计租日期以本条所述为准。届时另行签署补充协议，与本合同同具法律效应。该合同第五条约定，5.1、在4.1所述正式开业日期前，均为装修免租期，无正式约定天数，甲方整体区域正式对外宣布开业前，均不收取乙方任何租赁费用。5.2、乙方在装修免租期内不交付房屋租金，但应当承担物业服务费、水、电燃气费及装修产生的相关费用。5.3、装修免租期免交付租金是基于甲方整个租赁期给乙方的优惠。如因乙方的原因致使合同连续履行期不足12个月，甲方可以撤销给予乙方的免租金的优惠，则自房屋交付之日起计算收取房屋租金。该合同第六条约定，6.2、租金缴纳方式采取季度支付。6.3、2017年11月6日至2018年2月5日期间，合计建筑面积112平方米，租金标准115元/月/平方米，月租金12880元，季租金38640元。6.4、乙方在签订本《租赁合同》7个工作日以内应一次性支付首期季度租金给甲方，以后乙方应当在每季度租赁费到期前15日一次性支付下一个季度的房屋租金，以此类推。该合同第七条约定，本合同签署7日内，乙方应向甲方支付履约保证金10000元，作为乙方履行缴纳租金、物业管理费、能源费用、商业营运管理费及其它应当支付费用等义务的保证。乙方交付的保证金，在合同终止或协议解除时，甲方扣除乙方应当支付的费用的剩余部分，不计利息返还给乙方。该合同第八条约定，水费5元/吨、电费1.2元/度、燃气费自行向燃气公司支付，标准3.64元/方，物管费3360元/季度。装修保证金：装修入场前需支付装修保证金人民币5000元。装修完毕后向甲方申请竣工验收，竣工验收后正常使用三个月并无任何安全事故后，出示相应收据至甲方处全额无息退还该装修保证金。该合同第十条约定，为了整体物业使用者的共同经济效益和商业广告吸引力，甲方为了统一整体物业装修风格，甲方完成公区整体装修装饰及商铺内部的基装，乙方可以对商铺内部进行装饰。装饰、装修过程中不得改变房屋主体结构，房屋内部装修、改造及广告、店标志设置应提前将方案交甲方进行备案。乙方进场前需缴纳500元/平米的入场费用,总计56000元。第十一条约定，约定的开业日为装修免租期届满之日后，即[2017]年[11]月[31]日，乙方应当于该日开业营业。乙方应当在开业日前达到开业状态（包括但不限于完成承租房屋全部的装修工程，办理完毕所有政府要求的开业经营相关证照、备齐充足的当季货品等）并对外开业经营。如乙方不能按约定的日期开业经营应当在约定的开业时间前10个工作向甲方提出书面延期开业申请，并获得甲方同意。第十二条约定，甲方有以下行为的，乙方可以解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响正常使用的。乙方有下列行为的，甲方可以解除合同，收回房屋：（7）拖欠房租，甲方出具催收单后20个工作日内未付的。该合同二十二条约定，22.3、如因乙方不履行约定的义务或履行不符合约定，导致合同解除的，甲方可以不退还保证金，并按未履行租赁期的租金总额的20%收取违约金或者按实际损失计算。22.6、因乙方违约行为甲方行使权利所付出律师费由乙方承担。合同签订后，李小燕按约向一卢米公司支付季度租金38640元、装修保证金5000元、物管费3360元、入场费56000元、履约保证金10000元。 李小燕于2017年11月16日签收《租户管理手册》一份。该手册管理篇节一第三条第2项第(2)载明商户不得擅自停业闭店，如因有事须事先向业主申请并取得业主方同意。违者罚款200元/次。李小燕于同日与一卢米公司签订了《店铺移交确认书》。 2018年3月20日，一卢米公司向李小燕作出缴费函告，载明李小燕应在2017年3月15日前向该公司支付2018年3月24日至2018年6月23日费用42000元，其中租金38640元、物管费3360元。如李小燕在出具催收单20个工作日未付的，甲方可以解除合同，收回房屋。同年3月28日，一卢米公司向李小燕作出《罚款通知单》载明因其关门停业三天，罚款600元。上述两函件未能成功送达李小燕。 2018年4月9日，一卢米公司委托重庆辉腾律师事务所向李小燕作出《律师函》，载明因李小燕逾期支付租金，该公司与李小燕签订的《合同》自其接函后即日解除，并同时要求其接函后3日内办理租金、违约金、罚款支付手续并3日内搬离腾空交还房屋手续。2018年4月26日,李小燕向一卢米公司作出《解除商铺租赁合同通知函》，载明因一卢米公司存在延期交房、未对外正式宣布开业等违约情况，通知该公司：一、双方签订的《商铺租赁合同》于2018年4月9日即日解除；二、要求该公司在接函三日内退还租金、装修保证金、履约保证金、基础装修费等费用；三、要求该公司接函后三日内，办理清退房屋交接手续。庭审中，原被告双方均同意确认涉案合同解除日期为2018年4月11日，均认可李小燕已于2018年5月8日将涉案房屋交还一卢米公司。 另查明，1、一卢米公司于2018年3月10日办理了公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；2、一卢米公司于2018年5月2日与重庆辉腾律师事务所签订《委托代理合同》约定由该所代理一卢米公司与李小燕房屋租赁合同纠纷一案一审阶段，律师服务费5000元。3、李小燕已另案将一卢米公司诉至本院要求判令解除涉案合同、返还租金物管费等费用、支付资金占用损失等。 审理过程中，一卢米公司举示了2017年12月15日向李小燕发出的《“食代旺角”正式开业商家告知函》、钉钉工作软件截图、“食代旺角代金券”、付款申请单、“圣诞节活动商家接券明细”、该商场商家机打小票、开业现场照片等证据该商城已于2017年12月24日开业，其中《“食代旺角”正式开业商家告知函》载明该公司决定于2017年12月24日进行盛大开业，该公司达到李小燕正常营业的需求标准，现函告李小燕正式开业时间为2017年12月24日，请其抓紧时间装修，并从该日正式计租。代金券载明了有效期截止2017年12月25日以及使用商家为“金饼驴肉”、“皇茶”等。李小燕对上述证据的三性不予认可。因房屋已经返还，一卢米公司在审理中申请撤回第二项诉讼请求，本院予以准许。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 本案争议焦点为一卢米公司是否于2017年12月24日将包括李小燕承租商铺在内的商场进行正式开业。结合一卢米公司所举示的《“食代旺角”正式开业商家告知函》、钉钉工作软件截图、“食代旺角代金券”、付款申请单、“圣诞节活动商家接券明细”、小票、开业现场照片等证据，能够认定该商场已于2017年12月24日开业。李小燕作为承租人，在享有合法使用房屋的权利的同时，负有按照约定按时、足额支付租金之义务。因双方合同已约定“房租正式计租日期为甲方整体区域对外正式宣布开业之日起开始计算”，故李小燕在支付首季度租金后，应按约在“每季度租赁费到期前15日一次性支付下一个季度的房屋租金”。因双方均同意确认涉案租赁合同于2018年4月11日解除，对此日期本院予以确认。一卢米公司虽于2018年3月10日才办理了公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，但该事实并未达到双方约定“不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响正常使用”的状态，故对李小燕的辩解意见本院不予支持。 关于支付租金及占用使用费问题，本院认为，因双方合同约定“装修免租期免交付租金是基于甲方整个租赁期给乙方的优惠。如因乙方的原因致使合同连续履行期不足12个月，甲方可以撤销给予乙方的免租金的优惠，则房屋交付之日起计算收取房屋租金”，现双方合同履行期限确不满足“履行期12个月”之约定，一卢米公司要求从李小燕接房之日起计算租金符合双方约定，李小燕应按12880元/月的标准支付2018年2月16日至返还之日2018年5月8日的租金和占用使用费。 因一卢米公司在庭审中为举示李小燕占用租赁房屋期间实际产生的水费、电费的证据，本院对该请求不予支持。李小燕应按双方约定的3360元/季度的标准支付2018年2月16日至返还之日2018年5月8日的物业服务费。 关于违约金问题，双方在合同中约定“如因乙方不履行约定的义务或履行不符合约定，导致合同解除的，甲方可以不退还保证金，并按未履行租赁期的租金总额的20%收取违约金或者按实际损失计算”，因另案本院已对李小燕要求返还履约保证金的请求予以驳回，该履约保证金足以弥补一卢米公司之损失，故对于其要求支付未履行租赁期的租金总额20％的违约金的请求，本院不予支持。关于停业罚款问题，本院认为，一卢米公司并无进行“罚款”的主体资格，该“罚款”的约定也应系违约金约定，因另案本院已对要求返还保证金的请求予以驳回，该保证金足以弥补一卢米公司之损失，且一卢米公司并未举示证据证明李小燕在2018年3月25日起至2018年4月11日存在停业的事实，本院对其要求李小燕支付罚款的请求不予支持。 关于支付律师费5000元的请求，符合双方合同约定，本院予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告重庆一卢米商业管理有限公司与被告李小燕于2017年11月5日签订的《商铺租赁合同》于2018年4月11日解除； 二、被告李小燕于本判决生效之日起十日内按12880元/月的标准向原告重庆一卢米商业管理有限公司支付2018年2月16日至返还之日2018年5月8日的租金和占用使用费； 三、被告李小燕于本判决生效之日起十日内按3360元/季度的标准向原告重庆一卢米商业管理有限公司支付2018年2月16日至返还之日2018年5月8日的物业服务费； 四、被告李小燕于本判决生效之日起十日内向原告重庆一卢米商业管理有限公司支付律师费5000元； 五、驳回原告重庆一卢米商业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。 本案受理费减半收取计1341元，由原告重庆一卢米商业管理有限公司负担402元，由被告李小燕负担939元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  肖一航 二〇一九年三月二十七日 书记员  刘学霞