四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初166号 原告：叶孟娇，女，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：陈筱军，四川万鑫律师事务所律师。 被告：郭璇，女，汉族，住四川省西昌市。 被告：凉山州天诚房地产经纪有限责任公司，住所地西昌市。 法定代表人：邓雨玲，公司总监。 委托诉讼代理人：况于磊，男，该公司工作人员。 原告叶孟娇诉被告郭璇、凉山州天诚房地产经纪有限责任公司（以下简称为天诚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶孟娇及其委托诉讼代理人陈筱军，被告郭璇，被告天诚房地产公司的委托诉讼代理人况于磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶孟娇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《存量房买卖合同》；2、判令被告郭璇向原告退还定金20000元，并向原告返还20000元，合计40000元；3、判令被告天诚房地产公司向原告退还佣金9000元，并赔偿原告的相应损失；4、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告在西昌工作，为居住方便，预通过被告天诚房地产公司居间介绍在西昌购房一套。后经过被告天诚房地产公司居间介绍于2018年10月22日与二被告达成《存量房买卖合同》，并确定了各方的权利义务等。此后，原告积极履行合同义务，被告郭璇一直不履行合同，并且被告天诚房地产公司在居间活动中故意隐瞒相关重要事实，导致原告多次请求协商解决无果导致交易无法完成。原告为维护合法权益，依法提起诉讼，请求依法裁判。按照三方签订的《存量房买卖合同》第十三条违约责任约定，原告可以主张相应违约金，但考虑到原告提起诉讼是为了切实解决问题，妥善处理本案，故原告暂未提出违约金的诉讼主张，但并不代表原告放弃了该诉讼权利的主张。 被告郭璇辩称，1、原告称答辩人不履行《存量房买卖合同》不真实，答辩人不予认可。2、答辩人作为被告的诉讼主体不适格。3、答辩人主张的退还40000元定金，答辩人不予认可。2018年10月19日，答辩人将房屋钥匙交给天诚房地产公司业务员黄浩，并向其说明了卖房原因和婚姻状况，出示了房屋相关手续。2018年10月22日，答辩人在天诚房地产公司居间介绍下与原告达成《存量房买卖合同》，收取了原告转账的20000元定金，并微信转给黄浩3000元。后一直由天诚房地产公司售后经理汤盼与答辩人联系，叫答辩人去银行预约提前还款。2018年10月29日，答辩人咨询银行不用提前预约后，便打电话催促汤盼向买主催款。之后天诚房地产公司突然告知房屋不能过户，需要前夫签字才能过户。2018年11月26日与原告见面交谈，答辩人要求考虑。后答辩人自己到房管局和不动产交易中心询问，得到答复是答辩人房屋产权清晰，能够正常过户。答辩人又与原告在天诚房地产公司见面商议过户事宜，但原告要求再考虑。后被告知原告不愿意继续履行合同，其要求退回定金属于无理要求。自签订《存量房买卖合同》以来，答辩人一直在积极配合办理过户，答辩人不应负任何法律责任。 被告天诚房地产公司辩称，1、签约时郭璇并没有告诉我们她是离异状态，当时的情况叶孟娇也知晓。2、郭璇当时并没有告知我方及原告方其前夫会去撬案涉房屋的锁，在我方知晓这一现象时就进行了调解，是原告与郭璇不愿退让才导致了今天的结果，在我公司售后人员知晓郭璇是婚前购房，但有两年共同还款时，于2018年10月31日到不动产中心进行过户产权咨询，得到的回答是不能过户，如要过户需要其前夫到场签字，因此我方对原告与郭璇进行了协商，但协商无果，在2018年12月6日下午，郭璇带着资料到不动产中心咨询是否能过户，次日我方也同样到不动产中心进行了咨询，我方得到的消息是能过户，我方通知了买卖双方确定过户时间，最后双方都不愿退步，到现在无法处理。中介费我方同意退还，只要协商完毕，如果正常过户，中介费我方正常收取，若不能过户则退还中介费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《投诉申请》，无相关单位签字、盖章确认，本院不予确认；2、原告提交的电话通话记录单，无具体通话记录予以佐证，本院不予确认；3、被告郭璇提交的《婚姻登记记录证明》复印件、《结婚证》复印件、《离婚证》复印件、《离婚协议》复印件、《国有土地使用证》复印件，经本院核实，其提供的复印件与原件一致，本院对其真实性予以确认；4、被告郭璇提交的《房屋所有权证》复印件，因双方当事人对该房屋已抵押银行的事实均予以认可，被告郭璇无法提供该证据原件，其复印件上登记地址与《国有土地使用证》上登记地址相符，故本院对其真实性予以确认；5、被告郭璇提交的《公证书》复印件、《个人住房公积金委托借款合同》复印件，与案涉房屋已抵押中国工商银行股份有限公司凉山分行的事实相互印证，本院对其真实性予以确认，对案涉房屋系郭璇通过办理个人住房公积金贷款购买的事实予以确认；6、被告郭璇提交的《存量房买卖合同》，原告对其真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认；7、被告郭璇提交的微信聊天记录，其未提供完整记录，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月22日，原告叶孟娇作为买方（甲方），被告郭璇作为卖方（乙方），被告天诚房地产公司作为丙方签订《存量房买卖合同》，约定：买卖双方通过经纪方天诚房地产公司，就房屋买卖达成约定；房屋坐落：航天大道世纪花园M幢7层3号，房屋所有权证号0107978，土地证号2013-&tim**;×8；卖方对该房屋享有完整的所有权，能完全支配和处理；该房屋处于抵押状态，抵押权人为工商银行；成交价格为741000元；交易定金为20000元；甲方于2018年11月29日前或银行还款当日将首付款311000元交付卖方，其余款400000元由甲方公积金贷款方式于2018年12月20日前向银行办理贷款；甲、乙双方于2018年11月29日前或银行还款当日到房管部门办理该房屋产权交易过户手续，丙方协助办理；该房屋经撮合成交后，丙方应收佣金共计22230元；违约约定：1.定金罚则；2.同时由违约方支付房屋成交价格3%佣金给丙方，并支付本次交易已发生的所有费用；3.若卖方提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效或房屋被查封，或签署本合约后拒绝将房屋出售给买方或擅自提高房屋交易价格，或将房屋出售给第三人导致买方无法取得该房屋所有权的，卖方构成根本性违约。买方有权单方面解除合同，卖方须向买方支付该房屋成交价20%的违约金；4.若买方提供的证件等购房所需资料不真实或无效，或签署本合约后拒绝购买该房屋等导致无法办理房屋过户手续的，买方构成根本性违约，卖方有权单方面解除合同，买方须向卖方支付该房屋成交价20%的违约金；5.买卖双方任何一方逾期履行合同义务的，均视为违约，且每逾期一日，按照成交价的万分之五向守约方支付违约金。逾期超过20日的，守约方有权单方面解除合同，违约方须向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。合同签订后当日，原告叶孟娇向被告郭璇支付购房定金20000元，支付被告天诚房地产公司中介费9000元，被告郭璇支付被告天诚房地产公司中介费3000元。后因被告天诚房地产公司的工作人员在向办理房屋过户登记手续机关咨询后，告知原告叶孟娇及被告郭璇案涉房屋不能由郭璇单独办理过户手续，导致在合同明确约定的2018年11月29日时限内，原告叶孟娇与被告郭璇未能办理交付首付款及房屋产权过户手续。 另查明，案涉房屋系被告郭璇办理个人住房公积金贷款购买，于2013年9月26日办理西房权证西昌字第××号《房屋所有权证》，登记房屋所有权人为郭璇、共有情况为单独所有、房屋坐落为航天大道M幢1单元7层3号。于2013年10月29日办理西市国用（2013）第3448号《国有土地使用证》，登记土地使用权人为郭璇、座落西昌市胜利南路实际花园M-1-7-3。被告郭璇与案外人白学华于2013年11月27日登记结婚，于2015年9月29日协议离婚。 本院认为，2018年10月22日，原告叶孟娇、被告郭璇及被告天诚房地产公司自愿签订《存量房买卖合同》，原告按照合同约定向被告郭璇支付了定金20000元，向被告天诚房地产公司支付了中介费9000元，在合同约定的履行给付首付款及办理房屋产权过户手续时，因被告天诚房地产公司向原告及被告郭璇提供了案涉房屋不能由郭璇单独办理产权过户手续的信息，导致合同未能履行，现原告要求解除《存量房买卖合同》，已表明其不愿意再购买案涉房屋，根据《中华人民共和国民法总则》第五条：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”规定，对原告要求解除其与二被告于2018年10月22日签订的《存量房买卖合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定，原告向被告郭璇支付的定金20000元，被告郭璇应退还原告，原告要求被告郭璇退还定金20000元，本院予以支持。原告要求被告郭璇返还20000元，根据上述法律规定，被告郭璇向原告双倍返还定金的前提是被告郭璇故意不履行合同义务，本案被告郭璇并非故意不履行办理房屋产权过户登记手续，而是因为被告天诚房地产公司所提供的错误信息导致未能在合同约定期限内办理房屋产权过户登记手续，故被告郭璇不应当向原告双倍返还定金，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告天诚房地产公司作为居间人，未能促成原告与被告郭璇的交易完成，不应当收取原告与被告郭璇的费用，其收取原告的中介费9000元及被告郭璇的中介费3000元均应当予以退还，原告要求被告天诚房地产公司退还其支付的中介费9000元，本院予以支持。原告要求被告天诚房地产公司赔偿其相应损失，因原告未提供其损失的依据，且《存量房买卖合同》并未约定被告天诚房地产公司的违约责任，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款规定，判决如下： 解除原告叶孟娇与被告郭璇、凉山州天诚房地产经纪有限责任公司于2018年10月22日签订的《存量房买卖合同》； 被告郭璇于本判决生效之日起五日内退还原告叶孟娇支付的定金20000元； 被告凉山州天诚房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起五日内退还原告叶孟娇支付的中介费9000元； 驳回原告叶孟娇的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1025元，减半收取计512.50元，由被告凉山州天诚房地产经纪有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年。 审判员  刘云川 二〇一九年三月十四日 书记员  姚飞杨 附1：本案证据目录 一、原告叶孟娇提交证据和证明目的如下： 第一组：证据1.原告身份证复印件。证明原告基本身份信息及诉讼主体资格适格。 第二组：证据2.《存量房买卖合同》，证据3.《收条》，证据4.《收款收据》，证据5.四川天府银行业务交易账单，证据5.支付宝转账记录两份。证明原告与二被告签订了相关买卖合同，原告依约履行了相应义务，而被告至今未履行。 第三组：证据6.与被告凉山州天诚房地产经纪有限责任公司工作人员及被告郭璇的微信聊天记录，证据7.电话通话记录。证明合同签订后，被告均不履行合同约定内容。 第四组：证据8.《投诉申请》。证明原告曾向西昌市房管局反映要求处理解决。 第五组：证据9.电话通话记录详单。证明原告想通过协商解决问题，但被告郭璇的前夫及其弟弟明确答复因郭璇与他们存在纠纷，同时案涉房屋他们具有相应权益，房屋的买卖需要他们认可和同意，否则将其母亲安排居住该房屋。 被告郭璇提交证据和证明目的如下： 第一组：证据1.《婚姻登记证明》复印件，证据2.《结婚证》复印件，证据3.《离婚证》复印件，证据4.《离婚协议》复印件。证明房子是婚前财产，且与前夫无任何关系。 第二组：证据5.《房屋所有权证》复印件，证据6.《国有土地使用权证》复印件。证明房屋是郭璇的个人财产，与其前夫无关。 第三组：证据7.《公证书》复印件，证据8.《个人住房公积金委托借款合同》复印件。证明房屋是郭璇个人所有。 第四组：证据9.《存量房买卖合同》复印件。证明房屋产权清晰，无查封情形，不予退还定金。 第五组：证据10.与被告凉山州天诚房地产经纪有限责任公司工作人员微信聊天记录。证明郭璇已经与中介方说明了卖方原因以及婚姻状况，并在积极履行合同义务。 三、被告凉山州天诚房地产经纪有限责任公司未提交证据。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。