湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初369号原告：吴伟兵，男，1979年12月13日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：张小龙，湖北皋野律师事务所律师，特别授权。被告：葛基河，男，1971年12月29日出生，汉族，住武汉市黄陂区，第三人：武汉江城乐居房产经纪有限公司，住所地武汉市盘龙城经济开发区刘店村香槟半岛第******。法定代表人：朱俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘飞，公司员工，一般授权。原告吴伟兵诉被告葛基河、第三人武汉江城乐居房产经纪有限公司（以下简称江城乐居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴伟兵及其委托诉讼代理人张小龙，第三人江城乐居公司的委托诉讼代理人刘飞到庭参加了诉讼，被告葛基河经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴伟兵向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告、第三人签订的合同编号为：0001130的房地产买卖合同；2、判令被告返还原告支付的购房款人民币280000元；3、判令被告赔偿原告违约金人民币220000元；4、判令本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2018年5月16日，原告与被告、第三人签订了房地产买卖合同及其附件，原告支付给被告购房款人民币280000元用于偿还被告房屋银行贷款。在房屋交易过程中，原告发现被告用于交易的房屋早在合同签订前的2018年5月7日被武汉市武昌区人民法院依法查封，但在房屋买卖合同签订时被告并未将此情况告知原告，违反了合同约定。原告与被告协商解决此事未果，引起争讼。被告葛基河未作答辩亦未提交证据。第三人江城乐居公司述称，原告所述的280000元是用于购房定金，不是还房贷。房子被查封以后，我们要求被告进行解决，被告由于资金周转不过来，就要求原告另外增加70000元人民币作为购房首付款，并自愿向原告支付10000元作为利息，即房屋总价降低10000元。最后原告担心有风险，因为房子被查封了，被告的征信又不太好。所以双方没有协商好，就搁置了。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因被告葛基河未到庭质证，本院对当事人无异议的证据，进行了审核，认为上述证据均能反映案件的事实，具有证据三性，故本院对上述证据均予以采信。对有争议的证据本院认定如下：第三人提交的葛基河的婚姻状况及公证委托书，以此证明葛基河已授权给其弟葛全美售房的权利。原告对此证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为公证书显示葛基河的受托人为陈容娇，而非葛全美。本院对该证据进行审核，认为此公证书来源合法，内容为葛基河、唐世凤委托陈容娇办理案涉房屋相关事宜，故对第三人的证明目的不予采信。经审理查明：2018年5月16日，原告吴伟兵（买方）与被告葛基河（卖方）、第三人江城乐居公司（经纪方）签订了合同编号为0001130的《房地产买卖合同》和《房地产买卖合同附件》。合同约定，卖方将其所有的位于黄陂区××经济开发区××村××大名都××单元××号房屋出售给买方，建筑面积93.93平方米，房屋总价1100000元，2018年5月16日买方向卖方支付定金50000元，2018年5月17日买方向卖方支付定金余款230000元。注销抵押后付款，卖方应在签订本合同后向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷扣款之日前还清贷款；买方出资提前还贷，卖方须于本合同签署后七个工作日内办理不可撤销地全权委托经纪方办理提前还贷手续，买方出资提前还贷的款项一旦划至卖方贷款帐户或银行扣款账户内，到帐即视为卖方已收取该部分房款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用。买方按揭付款的，买方须在合同签订后7个工作日内到银行办理按揭贷款申请，签署银行购房贷款抵押合同，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供协助。首期房款420000元买方应于经纪方或银行通知还贷扣款之日前由买方付至卖方贷款账户或银行扣款账户内，到帐即视为卖方已收取。房价余款为按揭付款，贷款银行批准贷款金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的帐户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付房价余款差额由买方于领取房屋所有权证前支付给卖方。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期未超过十天的，违约方需按逾期每日总楼价的1‰向守约方支付违约金；逾期超过十天未履行的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；买方出资提前还贷后以卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约。则卖方应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。合同还对买卖双方以及经纪方的权利义务、交楼保证金等进行了约定。合同及其附件由原告吴伟兵、被告葛基河的委托代理人葛全美、第三人江城乐居公司签名或盖印。合同签订当天，原告吴伟兵向被告葛基河的委托代理人葛全美支付购房定金50000元，2018年5月17日向葛基河转款230000元支付购房定金。同年5月底，第三人在协助办理案涉房屋抵押登记时，得知案涉房屋已于2018年5月7日被武汉市武昌区人民法院查封。第三人通知被告予以解决案涉房屋的查封后涤除抵押登记。至同年6月底，因案涉房屋查封仍未解除，第三人将案涉房屋已予查封的情况通知了原告。其后，原、被告及第三人对解决案涉房屋的查封的问题进行多次协商未果，引起争讼。本院认为：原告吴伟兵、被告葛基河、第三人江城乐居公司签订的《房地产买卖合同》和《房地产买卖合同附件》系当事人真实意思表示，合同中定金条款的约定虽超过了合同标的20%，违反了国家法律强制性规定，但不影响合同的效力，合同有效。合同定金约定超出部分为无效约定，应计入房屋首付款。合同签订后，双方均应按合同约定全面履行各自义务。被告葛基河在得知案涉房屋被查封的情况下，在合理期间内未采取积极措施解决案涉房屋的查封，导致案涉房屋的交易无法完成。故对原告要求解除原告与被告、第三人签订的房地产买卖合同的请求，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状。故对原告要求被告返还定金的请求，本院依法予以支持。被告在合同履行过程中，未及时解除案涉查封，导致案涉房屋的交易无法完成，存在违约，故对原告要求被告赔偿违约金的请求，本院依法予以支持。但违约金的计算应依合同约定的总房价10%计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告吴伟兵、被告葛基河、第三人江城乐居公司签订的合同编号为：0001130的《房地产买卖合同》和《房地产买卖合同附件》；二、被告葛基河于本判决生效之日起十日内向原告吴伟兵返还购房定金及房屋首付款280000元；三、被告葛基河于本判决生效之日起十日内向原告吴伟兵赔偿购房违约金110000元。四、驳回原告吴伟兵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，诉前财产保全费3020元，合计11820元。由原告吴伟兵负担1650元，被告葛基河负担10170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李勇胜二○二○一九年三月十三日书记员  席 悦