河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初259号原告：崔艳丽，女，1977年6月10日出生，汉族，住洛阳市吉利区。被告：杜正娟，女，1954年6月12日出生，汉族，住洛阳市西工区。被告：洛阳房联行网络科技有限公司，住所地洛阳市洛龙区关林西路**。法定代表人：张继卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：张兴华，男，该公司员工。原告崔艳丽与被告杜正娟、洛阳房联行网络科技有限公司（以下简称房联行公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。崔艳丽，杜正娟，房联行公司的委托诉讼代理人张兴华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔艳丽向本院提出诉讼请求：1.判令杜正娟、房联行公司承担缔约过失责任，赔偿崔艳丽5万元；2.判令杜正娟、房联行公司退还4600元定金；3.本案诉讼费由杜正娟、房联行公司承担。事实和理由：2018年3月23日，崔艳丽通过房联行公司介绍，与杜正娟签订房屋买卖合同，约定杜正娟将位于洛阳市西工区××院××号房屋以23万元卖给崔艳丽，崔艳丽当日支付4600元定金，杜正娟应于合同签订后20个工作日配合崔艳丽过户，合同任何一方违约，应向守约方支付该合同约定总房价10%的违约金。房屋由杜正娟、刘安卿共同所有，杜正娟恶意隐瞒崔艳丽房屋所有权人刘安卿不同意卖房的事实，致使涉案房屋买卖合同被依法确认无效。因为杜正娟、房联行公司在签订房屋买卖合同时没有尽到确认房屋可以顺利出售的义务，随意与崔艳丽签订合同，耽误崔艳丽购房计划。由于房价上涨致使崔艳丽无法按计划顺利购房，给崔艳丽造成实际损失，崔艳丽遂诉至法院。杜正娟辩称，1.崔艳丽的诉讼请求没有理由。杜正娟与崔艳丽签合同当天十分仓促，签完合同后杜正娟回到家与其丈夫说卖房的事情，其丈夫不同意卖房。当天晚上杜正娟就给房联行公司一个郭姓男员工打电话，说因家里人不同意卖房，房子不再卖给崔艳丽。2.崔艳丽没有向杜正娟支付过任何房款。房联行公司辩称，1.涉案房产为房改房，根据国家政策，房改房以家庭为单位享受国家福利政策。该房产产权人是杜正娟和其丈夫刘安卿，房联行公司已审核房屋的房产证、土地证、界定卡原件，尽到相应审核义务。2.崔艳丽要求的5万元没有法律依据。3.4600元是中介服务费而非定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定的事实如下：1.2018年3月23日，卖方杜正娟（甲方）、买方崔艳丽（乙方）、居间方房联行公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方拥有位于洛阳市西工区××院××号房屋，房屋所有（共有）权证书号或商品房买卖合同书号为X350114，房屋建筑面积为68.97平方米，乙方自愿购买甲方上述房屋，对该房屋已做充分了解和实地查验，并对房屋现场和产权归属无异议；甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为23万元，此价格下包含该房屋墙壁、天花板、地板已镶嵌及固定附属物以及家具家电及相关配套，包括大床1张、冰箱1台、电视1台、电脑桌1张、餐桌1张、沙发2个；乙方应于本合同首次签订时支付租金、信息服务费4600元；签署本合同时乙方须支付丙方1150元的风险保证金，合同签署后，若本合同非丙方原因被撤销、解除或未被实际履行，均不影响丙方收取上述风险保证金的权利；乙方应在立契过户当日，向甲方付清全部房款，如需网签和资金监管，乙方应在网签买卖合同备案当日将网签合同约定的全部房款存入二手房买卖资金监管机构所指定的监管账户，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，暂由丙方保管；无需办理解押手续且乙方采用一次性付款方式的，甲乙双方在本合同签订后的20个工作日内准备齐全材料，办理完毕网签、资金监管手续，在资金监管机构出具洛阳市存量房交房结算资金全款证明后甲乙共同到房管局办理房屋产权过户，维修基金过户等相关手续；甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金或向乙方支付该房屋成交价10%的违约金，向丙方承担该项所产生的信息服务费及其他合理费用，并承担丙方由此产生的其他经济损失。《房屋买卖合同》还对其他内容进行约定。杜正娟在合同落款甲方处签字“杜正娟代刘安卿”，崔艳丽、房联行公司分别在乙方、丙方处签字、盖章。当日，崔艳丽向房联行公司交纳中介服务费4600元、风险保证金1150元，房联行公司称上述款项未退回给崔艳丽。2.崔艳丽提供河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初3493号生效民事判决书一份，该判决书认定事实部分显示：本案涉案房产产权人为刘安卿，属房改售房，购房职工为刘安卿，配偶为杜娟娟。2018年3月8日，杜正娟持房产证、产权界定卡至房联行公司处登记备案要求卖房。杜正娟称签订合同当晚即通过电话告知房联行公司其征求刘安卿意见后表示不同意卖房。房联行公司称三方在签订合同后第三天接到杜正娟电话通知其不再卖房，后在合同约定的网签日前转告了崔艳丽。崔艳丽称其在合同签订后约20日双方约定的网签日前接到房联行公司关于杜正娟不同意卖房的通知。该判决书本院认为部分显示：本案涉案房屋产权人为刘安卿，杜娟娟为共有人。根据目前三方合同的相关证据看，刘安卿未到场出具同意卖房的意见，杜正娟与房管部门登记的房屋产权人及共有人的名称不符，其作为代理人在房屋买卖合同上签字亦无相关授权文书，该合同签订时效力待定，但因杜正娟无代理权，其代理签订合同的行为至今未得到产权人刘安卿的追认，其本人身份存疑，故该合同为无效合同。3.庭审时崔艳丽称签订合同时，房联行公司说杜正娟的丈夫有事情所以只有杜正娟一人签字，崔艳丽询问杜正娟家里人是否同意卖房，杜正娟称家里人同意卖房。房联行公司称在签订合同前已告知崔艳丽涉案房屋为房改房，系杜正娟和刘安卿共有。签订合同当天刘安卿没有来，是杜正娟签字，三方口头约定办理过户时杜正娟夫妇共同到场。签订合同当天杜正娟打电话告知房联行公司的工作人员不再卖房，房联行公司工作人员在接到杜正娟电话后第三天已经通知崔艳丽杜正娟不再卖房。杜正娟称签订合同当天就给房联行公司打电话说不再卖房。4.庭审时法庭询问崔艳丽其损失情况。崔艳丽称包括误工费、为购买涉案房屋进行贷款的利息等。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应担各自承担相应的责任。本案中，杜正娟未取得房屋所有权人刘安卿的同意即与崔艳丽签订房屋买卖合同，因此原因致使房屋买卖合同被法院生效判决认定为无效合同，杜正娟存在过错，其应当赔偿崔艳丽因合同无效所受到的损失。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房联行公司作为专业的房屋中介机构，收取崔艳丽支付的中介服务费以及风险保证金，其应当尽到相关义务。房联行公司在明知房屋所有权人未全部到场的情况下仍促成崔艳丽与杜正娟签订房屋买卖合同，且该买卖合同被法院生效判决认定为无效合同，房联行公司未尽到居间人的义务，其存在过错，应承担给崔艳丽造成的损失的赔偿责任。崔艳丽交纳的1150元风险保证金房联行公司未返还，该部分损失由房联行公司承担。因崔艳丽未提供证据证明其他损失情况，故其要求杜正娟、房联行公司赔偿其他损失的诉讼请求本院不予支持。房屋买卖合同无效后，房联行公司因该合同收取崔艳丽的中介服务费4600元应当返还给崔艳丽。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告洛阳房联行网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告崔艳丽5750元；二、驳回原告崔艳丽的其他诉讼请求。如洛阳房联行网络科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1165元，减半收取582.5元，由杜正娟、洛阳房联行网络科技有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 陶 源二〇一九年三月二十九日书记员 常冰辰