四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终2808号 上诉人（原审原告）：吴某，女，2008年1月18日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 法定代理人：吴永平，女，1963年4月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。系吴某之母。 上诉人（原审原告）：沈晴希，女，1988年3月23日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：苟凌，北京安博（成都）律师事务所律师。系上述二上诉人的共同委托诉讼代理人。 委托诉讼代理人：何美儒，北京安博（成都）律师事务所律师。系上述二上诉人的共同委托诉讼代理人。 被上诉人（原审被告）：成都龙湖锦鸿置业有限公司，住所地：成都市高新区尚阳路**。 法定代表人：陈序平，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠虹阳，泰和泰律师事务所律师。 上诉人吴某、沈晴希因与被上诉人成都龙湖锦鸿置业有限公司（以下简称“成都龙湖公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初11735号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴某、沈晴希上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，改判支持吴某、沈晴希一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由成都龙湖锦鸿置业有限公司承担。事实和理由：1、案涉《商品房买卖合同》第20条第3款并未体现权利义务对等原则。成都龙湖公司采用格式合同的形式获得外墙面广告牌位的使用权和收益权，损害了吴某、沈晴希的合法权益；2、建筑采光国家有强制性规定，与双方是否约定没有任何关系，一审法院未同意鉴定不符合法律规定；3、案涉广告牌位的设置即使通过了验收规划，但并不影响吴某、沈晴希主张合同条款无效；4、双方签订合同时，成都龙湖公司未明确告知案涉广告牌的设置以及尺寸，其附图上“大型户外广告设置处”的打印字体也非常小，其在销售房屋时故意隐瞒了广告牌位的存在，属于欺诈行为，应当拆除广告牌，造成的损失应由成都龙湖公司承担。 成都龙湖公司辩称，1、我方在与上诉人签订合同时就约定了存在“大型户外广告设置”，交付也存在“大型户外广告设置”，不构成违约，一审不同意鉴定处理正确；2、广告牌符合规划设计存在，不应当拆除广告牌，吴某、沈晴希的诉求最多只能解决经营收益权属于谁；3、共有条款的约定，并非否定业主享有对共有部分的权利，而是通过合同行为合意行为达成的转让和让渡，是合法的并且提升了商业共同体的价值。吴某、沈晴希购买的是商铺，并非住宅，对于成都龙湖公司公司经营来说，如果吴某、沈晴希对应的外墙面零散经营，对商业价值的提升不利。所以合同中也写明了对商业价值的提升。 吴某、沈晴希向一审法院起诉请求：1、请求确认吴某、沈晴希与成都龙湖公司签署的《商品房买卖合同》第二十条第3款中“该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归全体产权人共有，但使用应符合物业服务相关规定、且可以用于经营用途（例如设置广告），具体不可撤销的由出卖人安排决定，同时，鉴于该等经营增加了物业的价值发挥了物业的用途，故利用屋面、外墙面从事经营行为的成本由出卖人自担、收益亦归出卖人享有”的合同条款无效；2、请求判令成都龙湖公司立即拆除吴某、沈晴希所购买商品房玻璃幕墙外的广告；3、本案案件受理费、鉴定费等费用由成都龙湖公司承担。 一审法院认定事实：2012年3月6日，吴某法定代理人刘见华、沈晴希与成都龙湖公司签订《商品房买卖合同》，约定吴某、沈晴希购买成都龙湖公司开发的龙湖时代天街18幢1单元5层0503商铺，测绘建筑面积315.30㎡，套内建筑面积217.32㎡，总价2837700元。成都龙湖公司应当在2013年6月30日前向吴某、沈晴希交付该商品房。该合同第二十条第三款约定“……该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归全体产权人共有，但使用应符合物业服务相关规定、且可以用于经营用途（例如设置广告），具体不可撤销的由出卖人安排决定，同时，鉴于该等经营增加了物业的价值发挥了物业的用途，故利用屋面、外墙面从事经营行为的成本由出卖人自担、收益亦归出卖人享有……”。同时，吴某、沈晴希与成都龙湖公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第十三条第一款约定“……本项目存在非住宅物业的，非住宅物业建筑体之外墙面、屋面所设广告位的收益权和本项目物业底商广告位的收益权归出卖人享有……”。该补充协议附件为18#楼5层商业平面图，该平面图在3号商铺的外则明确标注“大型户外广告位设置处”，吴某法定代理人刘见华、沈晴希在该平面图上签字确认。2013年6月27日，吴某法定代理人刘见华签署《商品房交接单》，接收了503号商铺。2014年8月12日，高新区天骄路58号附503号5层商铺登记为吴某、沈晴希按份共有（各占50%）。 一审法院认定上述事实，所采信的证据有：《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房交接单》、房产证、当事人陈述等。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。关于《商品房买卖合同》第二十条第三款的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，吴某、沈晴希对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利承担义务，即吴某、沈晴希对503号商铺所在楼宇的屋面、外墙面等共有部分与其他业主共同享有权利。在此基础上，吴某、沈晴希将其享有的共有权利中的占用、使用、收益交由成都龙湖公司享有，即成都龙湖公司通过合同约定的方式取得该用益物权。《商品房买卖合同》第二十条第三款的约定，虽系成都龙湖公司为重复使用而制作的，但该条款在赋予成都龙湖公司用益物权的同时，亦将义务交由成都龙湖公司负担，根据权利义务对等原则，该条款并不存在单方排除吴某、沈晴希权利，加重吴某、沈晴希责任的情形。综上，《商品房买卖合同》第二十条第三款的约定系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。吴某、沈晴希主张《商品房买卖合同》第二十条第三款的约定无效，不具有事实及法律依据，一审法院不予支持。 关于吴某、沈晴希的诉讼主体资格问题。根据前述分析可知，吴某、沈晴希作为503号商铺所在楼宇外墙面的共有权人，虽无法确认其共有的具体人数，但并不妨碍吴某、沈晴希将其享有的共有权中的部分权能赋予给成都龙湖公司。同时，既然吴某、沈晴希可以通过合同约定的方式处分其权利，则吴某、沈晴希同样有权对处分权利的合同条款效力进行确认。成都龙湖公司辩称合同条款涉及到全体业主权利，吴某、沈晴希无诉讼主体资格的意见，一审法院不予采纳。 关于拆除广告牌位的问题。根据《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的约定，对于楼宇外墙面的经营性行为，业主不可撤销的由成都龙湖公司安排决定，成都龙湖公司据此约定并按照设计规划在吴某、沈晴希所有的503号商铺外墙设置广告位，并未违反合同约定。另，吴某、沈晴希要求对采光和通风进行鉴定以证明成都龙湖公司交付的503号商铺不符合约定。首先，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》并未对拟交付的503号商铺的交付标准进行约定；其次，成都龙湖公司在《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的附件图纸中明确标识了“大型户外广告位设置处”，即明确对该商铺的不利因素予以标注，成都龙湖公司并不存在隐瞒或欺诈，吴某、沈晴希在该图纸中签名确认而未提出异议，视为其接受。综上，吴某、沈晴希要求对采光和通风进行鉴定拟证明成都龙湖公司交付的商铺不符合合同约定，二者之间没有关联性，一审法院不予准许。吴某、沈晴希认为成都龙湖公司交付的房屋不符合约定并据此要求成都龙湖公司拆除广告牌位的主张没有法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二条、第七十条、第七十二条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回吴某、沈晴希的全部诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，针对本案争议的焦点，1、关于双方所签订的《商品房买卖合同》第二十条第三款是否应当认定为无效的问题，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，只在存在上述五种情形时，才会导致合同无效。本案中，吴某、沈晴希所提出的案涉《商品房买卖合同》第20条第3款未体现双方权利义务对等原则等上诉理由，均不属于上述五种情形，故其请求确认双方所签订的《商品房买卖合同》第二十条第三款无效的上诉请求，本院不予支持；2、关于成都龙湖公司设立在该房屋外墙上的广告牌是否应当拆除的问题，本院认为，双方在签订《商品房买卖合同》时，除在该合同第二十条第三款明确约定成都龙湖公司可将房屋外墙面用于经营用途，包括设置广告等，其附图上也在具体位置用清晰可见的字体明确标注“大型户外广告设置处”字样，吴某法定代理人刘见华、沈晴希亦在该平面图上签字确认，表明吴某、沈晴希在购买该房屋时对成都龙湖公司将在该外墙面设置大型户外广告的行为知晓并认可，对该户外广告的设立可能影响所购房屋的采光亦应当有相应的预知。且双方在合同中并未有在何种条件下可以请求对广告牌予以拆除的约定，故吴某、沈晴希提出的双方签订合同时，成都龙湖公司未明确告知案涉广告牌的设置以及尺寸，其附图上“大型户外广告设置处”的打印字体也非常小，其在销售房屋时故意隐瞒了广告牌位的存在，属于欺诈行为、该广告牌的设立影响了其房屋采光的上诉理由不能成立，对其要求成都龙湖公司立即拆除所购买商品房玻璃幕墙外的广告的上诉请求本院不予支持；综上，吴某、沈晴希的上诉理由均不能成立，对其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人吴某、沈晴希负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 晗 审判员 何春梅 审判员 祝颖哲 二〇一九年三月十八日 书记员 唐小燕