广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终123号上诉人（原审被告）：陈瀚瑜，女，汉族，1979年7月27日出生，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：蒋伟光，男，汉族，1959年2月3日出生，住广东省罗定市。被上诉人（原审原告）：李坚，男，汉族，1980年6月15日出生，公民身份证住址：广东省罗定市。委托诉讼代理人：黎杰雄，男，汉族，1966年10月16日出生，住广东省罗定市。上诉人陈瀚瑜因与被上诉人李坚房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省罗定市人民法院（2018）粤5381民初1948号判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人陈瀚瑜及其委托诉讼代理人蒋伟光，被上诉人李坚的委托诉讼代理人黎杰雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈瀚瑜上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回李坚向一审法院提出的诉讼请求；3、一、二审案件受理费由李坚承担。事实和理由：一、一审法院遗漏了本案应当依法参加诉讼的第三人（诉讼参与人)罗定市名信房地产信息咨询部，未通知其参与本案诉讼，严重影响本案案件的公正审理。请二审法院依法通知其参与本案诉讼。1、李坚在起诉状中称在罗定市名信房地产信息咨询部并由谢锦燕的见证下签订一式三份的《商品房买卖合同》,支付10000元的中介费给中介方。由此证明罗定市名信房地产信息咨询部是李坚、陈瀚瑜于2018年6月18签订《商品房买卖合同》的中介方。2、李坚、陈瀚瑜于2018年6月18日签订的《商品房买卖合同》，最后落款也加盖了见证方罗定市名信房地产信息咨询部的印章。合同内也有中介方收取10000元的约定条款，由此证明罗定市名信房地产信息咨询部是李坚、陈瀚瑜签订《商品房买卖合同》的中介方。因为一审法院依法应当通知的诉讼参与人罗定市名信房地产信息咨询部到庭参与诉讼而拒不通知其参与本案诉讼，造成本案应查明的事实而未能查明，造成本案事实认定不清，实体处理不当，存在违法经营活动的罗定市名信房地产信息咨询部的违法行为未能依法查明，故意隐瞒其犯罪行为未被追诉。二、一审法院认定以下事实的明显错误，适用法律错误，造成本案实体处理的错误，二审法院应当依法予以纠正。1、一审法院认为涉案的《商品房买卖合同》已于2018年6月18日由李坚、陈瀚瑜双方签字确认，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律禁止性规定，该合同已依法成立、合法有效，并予以认定。上诉人认为一审法院该认定属于适用法律错误，二审法院应当依法予以纠正，纠正为李坚、陈瀚瑜签订涉案的《商品房买卖合同》违反法律禁止性规定，李坚、陈瀚瑜签订的涉案合同无效。李坚、陈瀚瑜签订的涉案《商品房买卖合同》的第五条约定“……甲方收到首期购房款当天提供《广东省商品房买卖合同》……交由乙方保管，直至办出甲方不动产权证书完成过户手续……。”足已证明陈瀚瑜在签订涉案《商品房买卖合同》时未依法登记领取权属证书，陈瀚瑜也如实告知李坚及中介方，陈瀚瑜此时未依法登记领取权属登记证书的事实。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”根据该规定，在陈瀚瑜未依法登记领取权属证书的情况下，李坚、陈瀚瑜签订《商品房买卖合同》进行房地产转让，明显违反以上法律禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）、违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，李坚、陈瀚瑜签订的涉案《商品房买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当被认定为无效。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十二条和第四十四条规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，认定李坚、陈瀚瑜签订的涉案的《商品房买卖合同》合法有效，明显属于适用法律错误。二审法院应依法予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，……双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，李坚在签订涉案《商品房买卖合同》时，已支付给陈瀚瑜5万元的定金，陈瀚瑜应当依法予以返还。陈瀚瑜也已经同意返还。陈瀚瑜依法只能返还5万元定金给李坚。综上，一审法院所作判决，判决由陈瀚瑜返还定金5万元的双倍即10万元给李坚，其所作判决明显枉法。一审法院所作判决，二审法院应当依法予以撤销。三、上诉人认为，一审法院所作判决，依法应当通知的诉讼参与人未依法通知其参与本案诉讼，且适用法律错误，所作判决显属枉法，现提出上诉，请二审法院依法、公正判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人李坚答辩称，一、上诉人以一审法院没通知中介方出庭为由而提出上诉理由，是无稽之谈。罗定市名信房地产信息咨询部只是向上诉人和被上诉人介绍有关商品房买卖的真实信息、促成双方签订《商品房买卖合同》及代办房屋过户手续的中介方，合同条款也对如果出现违约就由履约方承担中介费用的约定，中介方并非本案利害关系人。在一审过程中，上诉人对中介方所提供的证据完全没有异议，也没有要求中介方出庭。二、上诉人称双方所签订《商品房买卖合同》时，该买卖房屋未依法登记领取权属证书，不是事实。在签订合同前，上诉人亲自拿出以陈瀚瑜与罗定天恒贸易有限公司于2015年12月22日签订合同编号为2015121186《广东省商品房买卖合同》，条款载明项目建设依据：土地使用权编号为罗府国用（2013）第005493号、005492号；建设工程规划许可证号为罗城规证（2013）建字第30号；商品房预售许可证号为罗建房预字第××号。说明该商品房是已经依法登记并获得预售许可、等待办理出证的合法房屋，并非《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定不得转让情形。事实上，在2015年12月22日，开发商就已经向上诉人转让该房屋，并获得罗定市建设银行抵押房款。三、上诉人主张追加第三人，目的是拖延诉讼时间。在一审判决后，上诉人曾两次请中介方转达被上诉人，愿意比原约定价格降低5万元成交该房屋，并表明暂时没钱支付违约金问题，但没得到被上诉人的同意。综上所述，上诉人的上诉没有事实理由，也没有法律依据，因此，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的一切上诉请求，本案一审、二审诉讼费用由上诉人承担。李坚向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除李坚、陈瀚瑜所签订的《商品房买卖合同》；2.判令陈瀚瑜以双倍退还定金共10万元给李坚；3.判令陈瀚瑜向李坚赔偿因诉讼而造成的差旅住宿费用1000元整；4.本案的诉讼费由陈瀚瑜承担。一审法院认定的事实如下：陈瀚瑜是罗定市罗城街道迎宾二路89号东晟花园3座601号房的业主。2018年6月18日，在罗定市名信房地产信息咨询部谢锦燕的见证下，由李坚作为乙方与陈瀚瑜作为甲方签订了《商品房买卖合同》，约定：第一条：甲方将坐落于罗定市××花园××房【以陈瀚瑜名义与罗定市天恒贸易有限公司于2015年12月22日签订合同编号为2015121186《广东省商品房买卖合同》载明项目建设依据：土地使用权编号为罗府国用（2013）第005493号、005492号，建设工程规划许可证号为罗城规证（2013）建字第30号，商品房预售许可证号为罗建房预字第××号】转让给乙方。第二条：甲方保证转让给乙方的房地产为合法出售，证件手续齐全。第三条：上述房产交易价格总价是69.2万元，合同签订之日时由乙方交付购房定金5万元给甲方，成交后转为购房款并作为第一期购房款。第四条……第五条付款时间与流程：乙方于2018年7月25日支付第二期购房款37.2万元给甲方。甲方收到首期购房款当日提供合同编号为2015121186的《广东省商品房买卖合同》给乙方保管，直至办出甲方不动产权证书完成过户手续。赎证出来后，甲方的不动产权证书交中介方保管。办出甲方不产权证书当天甲方必须到建设银行申请复印不动产权证书复印件出来给中介方办理测绘手续，办理出测绘报告之日起10个工作日内，甲乙双方提供有效证件给中介方到罗定市行政服务中心办理权籍调查，办理出权籍审批表之日起10个工作日内甲乙双方到罗定市行政服务中心办理过户手续，乙方完税之日起10个工作日内，办理房地产转移登记手续。第三期购房款27万元由乙方在银行用商业贷款按揭方式办理贷款给甲方。……第七条违约责任：1.若甲方不履行本合同或中途决定不卖给乙方的，视甲方中途违约处理，本合同即告解除。甲方应在违约当日内必须双倍退还定金给乙方。……4.若因国家政策因素或不可抗力因素（如战争，地震，泥石流，洪水等等）而过不了户给乙方，则所收定金、购房款全额退还给乙方，双方不作赔偿，这宗合约即告解除。签订《商品房买卖合同》当天，李坚即以现金方式交付定金5万元给陈瀚瑜，并由陈瀚瑜签回《收据》交李坚收执，载明：今收到李坚身份证号码：交来购买位于罗定市××花园××房，合同编号为2015121186《广东省商品房买卖合同》该套房屋购房定金人民币伍万元整（￥50000.00元），现金方式交付。陈瀚瑜在收款人处签名。合同约定的2018年7月25日前为李坚向陈瀚瑜支付第二期购房款的期限，但李坚和中介方从2018年7月25日上午开始多次通过拨打手机、发信息、发微信和张贴《通知》等形式联系陈瀚瑜，要求陈瀚瑜收取李坚支付的第二期购房款，但陈瀚瑜均不予回复。2018年7月30日，陈瀚瑜的代理人蒋伟光向李坚发送手机短信，信息内容为：“李坚，我是陈瀚瑜代理人蒋伟光，关于你与陈瀚瑜购房合同转让事宜，我现再次告知你：1、因房地产开发公司暂未发放房产证，故你们的合同条件未成熟。2、可以由你付款给银行供房，除未交够银行部分款项外，余款你应支付给陈瀚瑜。3、双方可确认解除合同。你所交定金可退还你。”李坚确认收到此信息，但以不知真假为由没回复。李坚于2018年8月9日再向陈瀚瑜发出信息，要求陈瀚瑜出来协商，但陈瀚瑜仍然没有回复。李坚遂于2018年8月13日诉至一审法院，要求处理。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：李坚、陈瀚瑜双方于2018年6月18日签订的《商品房买卖合同》是否成立、合法有效？二、陈瀚瑜在履行合同过程中是否存在违约的事实行为？三、李坚请求陈瀚瑜双倍返还定金及支付差旅费用的主张，理据是否充分？对于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”和第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，涉案的《商品房买卖合同》已于2018年6月18日由李坚、陈瀚瑜双方签字确认，是双方的真实意思表示,其内容没有违反法律禁止性规定，该合同已依法成立、合法有效，一审法院予以认定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，现陈瀚瑜以签订合同时未取得涉案房屋的权属证书为由主张合同无效的理据不足，一审法院不予支持。对于第二个争议焦点。《商品房买卖合同》中明确约定李坚在签订合同当日交付购房定金5万元给陈瀚瑜，在2018年7月25日前支付第二期购房款。现李坚已按合同约定将定金5万元交付给陈瀚瑜，且李坚在约定的第二期购房款支付到期之日多次以多种方式联系陈瀚瑜，要求其收取李坚第二期购房款，但陈瀚瑜没有回复李坚，并以玩失联的方式拒绝履行合同收取李坚支付的第二期购房款，视为陈瀚瑜以自己的行为表明不愿意履行合同，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。该《商品房买卖合同》第七条第1点约定“若甲方不履行本合同或中途决定不卖给乙方的，视甲方中途违约处理，本合同即告解除”，即李坚、陈瀚瑜双方在合同中已约定了解除合同的条件，现陈瀚瑜以其行为表明不履行合同，即解除合同约定的条件已经成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，李坚起诉提出解除《商品房买卖合同》的诉讼请求依法有据，一审法院予以支持。对于第三个争议焦点。关于李坚请求陈瀚瑜双倍返还定金10万元的主张。李坚已交付定金5万元给陈瀚瑜，该定金5万元并没有超过合同标的的20%。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，现因陈瀚瑜不履行合同已构成违约，双方在合同中约定“甲方应在违约当日必须双倍退还定金给乙方”，该约定符合上述法律规定。因此李坚请求陈瀚瑜双倍返还定金的主张，理据充分，一审法院予以支持，即由陈瀚瑜返还定金5万元的双倍即10万元给李坚。陈瀚瑜以案外人罗定市天恒贸易有限公司的原因致使陈瀚瑜至今未能取得涉案房屋权属证书为由，主张本案陈瀚瑜未按《商品房买卖合同》约定履行义务是因不可抗力因素，并以此主张无须双倍退还定金的意见，理据不足，一审法院不予支持。但李坚请求陈瀚瑜赔偿李坚差旅住宿费用1000元，于法无据，且双方对此没有约定，故一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条的规定，判决：一、解除李坚与陈瀚瑜于2018年6月18日所签订的《商品房买卖合同》。二、由陈瀚瑜于判决发生法律效力之日起十日内返还定金5万元的双倍即10万元给李坚。三、驳回李坚的其他诉讼请求。如果陈瀚瑜未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1160元（李坚已预交），由李坚负担11元，由陈瀚瑜负担1149元。二审中，被上诉人李坚提交证据：双方通话记录截图、上诉人通话内容摘要及双方通话录音电子文件，拟证明：上诉人与被上诉人在2018年9月29日进行了电话通话，上诉人承认不履行合同的原因是上诉人导致的，而房产证即将办出来了，希望被上诉人继续履行合同，如果不履行，需要执行判决的话，则她现在没有钱，要将房屋卖出去才有钱。被上诉人陈瀚瑜质证表示，通话记录截图、上诉人通话内容摘要属于视听资料，单一证据无法独立使用，对方的证据是与中介方串通，将电话录音进行了技术处理，通话内容不完整。上诉人确认合同是双方签订的，是上诉人本人签名，合同的内容是真实存在的，但上诉人对合同的合法性有异议，合同是违反法律禁止性规定的，根据该事实，被上诉人认为上诉人已经拿到房地产权证，实际上上诉人至今是没有拿到产权证的，因此对方所述的录音是剪辑的，是不完整的。而录音是一审判决书判决之后，上诉人问被上诉人是否还愿意买上诉人的房，如果买的话，双方可以商量一下如何重新签订合同，如果对方不买的话，上诉人就放盘，但因为被上诉人起诉上诉人了，上诉人之前收被上诉人的五万元定金不能马上退回，需要等法院判决之后才能退，没有其他的意思。而对于通话录音的房产证的问题，只是开发公司每天都说出房产证，但房地产证至今都没有出来，这是房地产公司的问题。实际被上诉人提供的证据录音材料无法真正证明现在上诉人取得了房地产权证。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、双方于2018年6月18日签订的《商品房买卖合同》是否为无效合同。2、本案应否追加罗定市名信房地产信息咨询部作为第三人参加诉讼。关于第一个争议焦点问题。上诉人认为双方于2018年6月18日签订的《商品房买卖合同》，因上诉人未取得房产证不符合转让条件，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的禁止性规定，故主张该买卖合同为无效合同。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》属国家管理性法律规范，其中第三十八条第（六）款“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定中确定不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。本案中，上诉人根据其与罗定市天恒贸易有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》而取得了房屋，涉案房屋的权属明确，相关房屋权属证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态，交易手续和产权过户也均是可以完成的；在此前提下形成的本案讼争房屋《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且该行为并不损害国家、集体、他人和社会公共利益，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条及第五十二条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，认定该合同合法有效，合法有据，本院予以维持。上诉人主张合同无效理由不成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼，人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”本案中，罗定市名信房地产信息咨询部与本案的处理结果不存在利害关系，因此，上诉人要求追加罗定市名信房地产信息咨询部为第三人参加诉讼，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，一审法院认定事实清楚，审判程序合法，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2300元，由上诉人陈瀚瑜负担。本判决为终审判决。审判长 陈 容审判员 陈洁涛审判员 董振南二〇一九年三月二十二日书记员 王怡欢附：相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。