北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终2088号上诉人（原审被告）：大钟寺商业有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路**院**楼**。法定代表人：徐红，执行董事。委托诉讼代理人：王英，女，大钟寺商业有限公司员工。上诉人（原审被告）：北京德克士食品有限公司大钟寺康师傅牛肉面馆，住所地北，住所地北京市海淀区北三环西路**院**楼****v>负责人：邵信谋，经理。委托诉讼代理人：翁飞，北京大成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京长河房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区北三环西，住所地北京市海淀区北三环西路**院**楼**yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王燕，执行董事。委托诉讼代理人：李亚茹，女，北京长河房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审原告）：焦京京,女,1983年3月5日出生。委托诉讼代理人：孙士琦，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙帆帆，北京市一法律师事务所实习律师。上诉人大钟寺商业有限公司（以下简称大钟寺商业公司）、北京德克士食品有限公司大钟寺康师傅牛肉面馆（以下简称大钟寺康师傅牛肉面馆）、北京长河房地产经纪有限公司（以下简称长河房地产公司）因与被上诉人焦京京物权保护纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初9637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人大钟寺商业公司之委托诉讼代理人王英，上诉人大钟寺康师傅牛肉面馆之委托诉讼代理人翁飞，上诉人长河房地产公司之委托诉讼代理人李亚茹，被上诉人焦京京之委托诉讼代理人孙士琦、孙帆帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大钟寺商业公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回焦京京一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决我公司支付的房屋占用费标准过高，没有事实和法律依据，大钟寺康师傅牛肉面馆和长河房地产公司签订的租赁合同约定的租金是套内面积每平米9.92元，一审支持的占用费标准应当参照原租赁合同的约定；2.一审判决我公司和大钟寺康师傅牛肉面馆、长河房地产公司均要向焦京京支付占用费，但未明确三方如何承担和承担的比例，造成执行困难；3.焦京京要求收回房屋不具备现实可行性，且将损害案外其他业主利益。大钟寺康师傅牛肉面馆上诉请求：撤销一审法院判决，改判我方不需要腾空房屋，不需要向焦京京支付房屋占有使用费。事实与理由：1.我方与长河房地产公司签订的《租赁合同》合法有效，我方依约支付租金，对涉案房屋的使用具有合同依据；2.我方承租房屋时，对长河房地产公司和焦京京的房屋买卖和租赁情况不知情，所有权的变动不影响我方租赁合同的效力；3.焦京京主张的面积仅占我方租赁面积的小部分，不可分离，判决腾房将损害第三方合法利益，导致执行困难。长河房地产公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回焦京京一审的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决我公司支付的房屋占用费标准过高，没有事实和法律依据，大钟寺康师傅牛肉面馆和长河房地产公司签订的租赁合同约定的租金是套内面积每平米9.92元，一审支持的占用费标准应当参照原租赁合同的约定；2.我公司是接受大钟寺商业公司委托为大钟寺中坤广场项目进行统一出租经营，我公司对焦京京的委托租赁期限不知情，我公司对此并无过错，不应承担向焦京京支付占用费的义务；3.焦京京主张的面积仅占大钟寺康师傅牛肉面馆租赁面积的小部分，一审判决腾退房屋将导致其整体经营不能，直接损害其他业主的利益。焦京京对大钟寺商业公司、大钟寺康师傅牛肉面馆、长河房地产公司的上诉请求辩称，同意一审法院判决，大钟寺商业公司、大钟寺康师傅牛肉面馆、长河房地产公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。焦京京向一审法院起诉请求：1.判令大钟寺商业公司、大钟寺康师傅牛肉面馆、长河房地产公司腾退租赁的房屋（北京市海淀区1208、1209、1210、1211、1225、1226号）；2.判令大钟寺商业公司、大钟寺康师傅牛肉面馆、长河房地产公司连带支付租赁房屋占有使用费（期间自2017年8月31日至房屋实际腾退之日止，标准为每日每建筑平方米13元）。一审法院认定事实：2007年1月8日，大钟寺商业公司与长河房地产公司（原名北京中坤长河房地产经纪有限公司）签订《协议书》。该协议书约定：大钟寺商业公司委托长河房地产公司为大钟寺国际广场项目进行统一出租、经营、商铺管理、招商代理；委托期限自2007年1月1日至2027年12月31日。2007年8月23日，焦京京与大钟寺商业公司签订《委托经营合同》六份。该合同约定：焦京京将1层01208、011209、011210、011211、01226、011225号（现更名为北京市海淀区1层1208、1209、1210、1211、1225、1226号）房屋委托大钟寺商业公司进行统一出租、统一管理、统一经营，并根据本合同之约定收取固定保证租金；委托经营期限为10年，自2007年8月31日起算，至2017年8月30日终止；自2007年8月31日起至2017年8月30日止，大钟寺商业公司每年按乙方购买房屋总价款的8%向乙方支付该房屋的固定保证租金。该合同到期后，大钟寺商业公司未将上述房屋返还焦京京。另查，焦京京于2011年3月26日取得上述房屋的房屋所有权证书，该证书上载明：1208号房屋建筑面积22.6平方米，套内建筑面积为10.42平方米；1209号房屋建筑面积22.6平方米，套内建筑面积为10.42平方米；1210号房屋建筑面积22.6平方米，套内建筑面积为10.42平方米；1211号房屋建筑面积22.6平方米，套内建筑面积为10.42平方米；1225号房屋建筑面积51.69平方米，套内建筑面积为23.83平方米；1226号房屋建筑面积45.09平方米，套内建筑面积为20.79平方米。2007年11月28日，长河房地产公司与大钟寺康师傅牛肉面馆签订《租赁合同》。该合同约定：大钟寺康师傅牛肉面馆承租北京市海淀区1层10、11、12号房屋，租赁面积（即套内面积）292.20平方米，其建筑面积为587.92平方米；租赁期限为10年，从开业日起计算；第1年租金为每天每平方米9元，从第2年开始租金单价每4年环比增长5%。庭审中，长河房地产公司确认租赁合同中所约定的房号是其公司出租时自行划分的。长河房地产公司与大钟寺康师傅牛肉面馆确认租赁期限自2012年3月1日起至2022年2月28日止。2017年10月21日，焦京京以律师函的形式告知大钟寺康师傅牛肉面馆：其是涉案房屋的所有权人，其与大钟寺商业公司的委托经营期限已经届满，要求大钟寺康师傅牛肉面馆与其重新签订租赁合同，如双方未重新签订租赁合同则要求大钟寺康师傅牛肉面馆腾退房屋，并支付房屋占用使用费。在本案审理过程中，长河房地产公司与大钟寺康师傅牛肉面馆确认：涉案房屋包含在大钟寺康师傅牛肉面馆承租范围内，现大钟寺康师傅牛肉面馆仍使用涉案房屋，并向长河房地产公司支付租金至2018年11月，现租金标准为套内面积每天每平方米9.92元。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，焦京京委托大钟寺商业公司进行经营的期限届满日为2017年8月30日。但大钟寺商业公司委托长河房地产公司进行经营的期限届满日为2027年12月31日，而长河房地产公司与大钟寺康师傅牛肉面馆的租赁期限届满日为2022年2月28日。大钟寺商业公司基于焦京京的委托取得涉案房屋的对外出租权，而其委托长河房地产公司进行经营的期限不应超过与焦京京约定的委托期限，长河房地产公司与大钟寺康师傅牛肉面馆约定的租赁期限亦不应超过焦京京委托大钟寺商业公司的期限。由此可见，大钟寺商业公司在委托期限届满后虽未返还涉案房屋，但自2017年8月31日起其无权将涉案房屋对外出租，也无权委托长河房地产公司对外出租；而长河房地产公司也丧失了将房屋出租给大钟寺康师傅牛肉面馆的权利。鉴于此，长河房地产公司与大钟寺康师傅牛肉面馆约定的租赁期限超过2017年8月30日的部分应为无效。现大钟寺康师傅牛肉面馆已丧失了使用涉案房屋的合同依据，但其仍使用涉案房屋，故法院对于焦京京要求大钟寺康师傅牛肉面馆腾退房屋的诉讼请求，予以支持。大钟寺商业公司、长河房地产公司未实际使用房屋，故法院对于焦京京要求上述二公司腾退房屋的诉讼请求，不予支持。关于房屋占用费问题。如前所述，大钟寺商业公司在委托合同期限届满后未及时返还涉案房屋，且超过焦京京的委托期限与长河房地产公司约定委托经营期限。长河房地产公司同样超过焦京京的委托期限与大钟寺康师傅牛肉面馆约定租赁期限，致使大钟寺康师傅牛肉面馆至今仍占用涉案房屋。鉴于此，大钟寺商业公司与长河房地产公司对此均存在过错。同时，大钟寺康师傅牛肉面馆实际占用涉案房屋，其虽向长河房地产公司支付了租金，但不能免除其向涉案房屋所有权人焦京京支付房屋占用费的义务。综上，大钟寺商业公司、长河房地产公司、大钟寺康师傅牛肉面馆理应共同向焦京京支付房屋占用费。至于占用费的标准，焦京京针对其主张的占用费标准未提供相应的证据证明，法院根据涉案房屋的具体情况及委托合同及租赁合同的约定，参照周边房屋租金的市场价格，酌情予以判定。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，判决：一、北京德克士食品有限公司大钟寺康师傅牛肉面馆于本判决生效后30日内将位于北京市海淀区1层1208、1209、1210、1211、1225、1226号房屋腾空，交予焦京京。二、大钟寺商业有限公司、北京德克士食品有限公司大钟寺康师傅牛肉面馆、北京长河房地产经纪有限公司向焦京京支付房屋占用费，自2017年8月31日起至上述房屋实际腾退之日止，按照上述房屋的建筑面积共计187.18平方米每日每平方米10元的标准计算。如果大钟寺商业有限公司、北京德克士食品有限公司大钟寺康师傅牛肉面馆、北京长河房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，焦京京提交其购买涉案房屋所签订的《北京市商品房预售合同》，证明涉案房屋租赁期间所有权并未转移。大钟寺商业公司、大钟寺康师傅牛肉面馆、长河房地产公司认可该份证据的真实性、合法性和证明目的。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，焦京京与大钟寺商业公司就涉案房屋签订《委托经营合同》，委托经营期限至2017年8月30日届满。委托经营期限届满后，大钟寺商业公司无权占有房屋，亦无权就涉案房屋继续委托长河房地产公司进行出租，故承租人大钟寺康师傅牛肉面馆于2017年8月31日之后占有涉案房屋缺乏合同依据，大钟寺商业公司、大钟寺康师傅牛肉面馆、长河房地产公司提出的腾退房屋将影响整体经营的上诉理由并不能对抗焦京京物权相关权利的行使，一审判决大钟寺康师傅牛肉面馆向焦京京腾退涉案房屋正确，本院予以确认。关于房屋占有使用费，焦京京与大钟寺商业公司的合同已经届满，期满之后的房屋占用费标准，一审参照周边房屋租金的市场价格酌情确定的数额并无不当，本院对此予以确认。大钟寺商业公司和长河房地产公司无权继续出租房屋，大钟寺康师傅牛肉面馆亦无权继续占有使用房屋，故一审判决三方共同向焦京京支付房屋占用费无误。综上所述，大钟寺商业公司、大钟寺康师傅牛肉面馆、长河房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27426元，由大钟寺商业有限公司、北京德克士食品有限公司大钟寺康师傅牛肉面馆、北京长河房地产经纪有限公司各负担9142元（均已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王茂刚审判员  张 磊审判员  朱文君二〇一九年三月二十六日法官助理李正法官助理武旋书记员刘芳芳书记员马子萌