河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终1462号上诉人（原审被告、执行案外人）：张强，男，1989年2月5日出生，汉族，住滦南县方各庄镇李方各庄村。委托代理人：王金增，河北北辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：吴训，男，1981年12月15日出生，汉族，住滦南县。委托代理人：周存鹏，河北存鹏律师事务所律师。原审被告、被执行人：田杭璇，男，1992年12月20日出生，汉族，住滦南县。原审被告、被执行人：田家赫，男，1994年7月13日出生，汉族，住滦南县。上诉人张强因与被上诉人吴训、田杭璇、田家赫案外人执行异议之诉一案，不服滦南县人民法院（2018）冀0224民初2876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张强上诉称：请求撤销原审判决，依法改判上诉人的诉讼请求。主要理由是：一、2017年12月27日，我与田杭璇协商，将涉案房产转卖给我，双方签订了房屋买卖合同，合同签订后，我支付了相应价款并实际入住，入住后按照小区的规定交纳了物业费和电费，且如期偿还了房屋贷款。在上述买卖行为成立后一个月，被上诉人才申请法院对涉案房产进行查封保全。虽然未办理过户手续，是因为该房屋尚未办理房产证所致，并非我的主观因素造成。我买的是二手房，在原房主没有拖欠物业费和电费的情况下，是不需要立即交纳的，原审法院仅凭缴纳电费和物业费的时间来推定上诉人实际入住该涉案房产的时间，与事实不符。二、我与田杭璇签订房屋买卖合同时，约定以田杭璇之前所借的13万元抵顶房屋价款13万元，这是我们二人协商一致的约定，当我们的房屋买卖交易行为完成之后，双方之间关于13万元的债权债务关系随即消灭，借条等相关的债权凭证已还给债务人，债务人继续保留也无任何意义。原审以我未提交借款证据认定没有支付全部房屋价款，属于没有任何法律依据的错误认定。三、虽然是按揭贷款购置，所有权在银行抵押，但没有任何法律规定，这种情况下的房屋不允许买卖，我和田杭璇签订的房屋买卖合同完全是合法有效的，原审法院裁定中止对该房产的查封执行有充足的事实根据，也完全符合法律规定。吴训答辩称，第一，关于上诉人谈到的他与田杭璇签订的合同的问题，首先我们对这份合同的真实性存在异议，而且即使是真的，双方签订的这份合同也不是一份合法有效的合同，因为作为债务人田杭璇涉嫌与本案的上诉人张强串通转移债务，他们之间的这种行为违反了合同法52条规定，该合同不具备合法性。第二，即便是张强与田杭璇签订的合同合法有效，但在人民法院查封该房产之前，房产的债务方仍属于田杭璇一方，也就是该房产没有实际交付。第三，就现有证据来看，无法证实张强已经实际全额的支付了该房屋的价格。第四，现在的房产没有办理过户登记其原因是房产存在抵押的情形，而作为买受人的张强在购买房屋时明知道房屋设立了抵押仍去购买，据此房屋无法过户的原因与张强有着直接的关系。综上，张强的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。田杭璇表示同意张强的上诉请求和理由。田家赫未出具意见。吴训向一审法院起诉请求：：一、请求依法撤销（2018）冀0224执异20号执行裁定，判令继续查封、执行田杭璇名下万象天成小区106栋3单元901号房产；二、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月25日，吴训向一审法院提出诉前财产保全申请，请求对田家赫、田杭璇名下价值40万元的财产予以冻结或查封、扣押。一审法院于2018年1月26日作出（2018）冀0224财保13号民事裁定，裁定将被保全人田家赫、田杭璇名下价值400000元的财产予以冻结或查封、扣押，并于2018年1月26日将田杭璇名下滦南县倴城镇万象天成小区106-3-901号房产予以查封，查封期限自2018年1月26日至2021年1月25日。2018年4月18日，一审法院作出（2018）冀0224民初721号民事判决，判令被保全人田家赫于判决生效后三日内偿还申请保全人吴训借款本金278491.01元并自2017年10月2日起按照年利率24%的标准支付借款利息至判决确定付款之日止，被保全人田杭璇对上述借款本息的偿还义务承担连带责任。因二被保全人未履行生效判决确定的义务，吴训申请强制执行，唐山市中级人民法院于2018年6月6日立案执行。另查明，田杭璇、张强曾签订了落款日期为2017年12月27日的《房屋买卖合同》。双方约定，田杭璇将案涉滦南县倴城镇万象天成小区106-3-901号房产及地下室以26万元的价格（不含未付银行房屋贷款）转让给张强，其中用张强对田杭璇享有的13万元未付借款债权抵顶房款，其余13万元协议签订后一个月内付清，未付银行房屋贷款自2018年1月起由张强负责偿还。合同中，双方还就违约责任等其他事项进行了约定。2018年1月25日，张强通过张小彤账户向田杭璇转款13万元。一审法院认为，本案双方争议的焦点在于被告张强对万象天成小区106-3-901号房产是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张强虽与田杭璇签订了《房屋买卖合同》，但其提交的水电费票据等均发生在本院采取保全措施之后，不能证明其已在查封之前合法占有案涉房屋，用于抵顶部分购房款的13万元借款，其亦未能提交借条等相应的债权凭证，不能认定其已支付全部价款，且张强在明知所购房屋存在抵押等权利负担的情况下仍然购买，应认定房屋不能及时办理过户登记系其自身原因。综上，张强对案涉房屋享有的权利，不足以排除人民法院的强制执行，吴训的诉讼请求理据充足，应予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：准许对滦南县倴城镇万象天成小区106-3-901号房产的执行。案件受理费7300元，由张强负担。本院二审期间，上诉人张强提交如下证据：1.张强于2018年11月20日向滦南县供热中心缴纳的取暖费，拟证明张强实际入住涉案房产。2.2018年10月29号、11月17号、2019年的2月12日的三张中国工商银行卡的凭条，拟证明涉案房屋张强在主动履行双方的合同，张强向银行交付贷款的行为，不影响银行的利益，也不影响涉案房屋抵押权的负担，未办理过户登记的原因与张强无关。3.商品房买卖合同一份，拟证明该房屋是田杭璇向唐山弘亚房地产开发有限公司购买的商品房。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人吴训的质证意见是：1.对供暖票的关联性提出质疑，此票据发生在法院查封之后。2.对还款凭证的真实性、关联性有异议，不能证明是张强还款。3.对商品房买卖合同的真实性没有异议，通过该合同能够证实，田杭璇以按揭贷款的方式购买了涉案房产，张强与田杭璇达成买卖协议时已经设立了抵押。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张强于2018年11月20日向滦南县供热中心缴纳的取暖费，不能证明在法院查封之前，张强已经合法占有了涉案房产；三张银行转账凭条中的收款人为田杭璇，对上诉人主张的证明目的不予认可；对田杭璇与唐山弘亚房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同的真实性予以认定，该合同证明田杭璇是涉案房产的权利人，法院据此查封涉案房产并无不当。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，买受人对被执行人名下的不动产主张排除强制执行时，应当同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”同时，为防止案外人与被执行人之间恶意串通规避执行，在执行异议之诉的审查中，应当限制当事人自认原则的适用，即使被执行人对于案外人的主张表示承认，也不能免除案外人的举证责任。本案中，上诉人张强无法提供对田杭璇存在13万元债权的证据，也无法提供在法院查封之前已合法占有涉案房产的证据，故无法认定上诉人已支付全部价款且在查封之前已合法占有涉案房产，上诉人张强对涉案房产要求排除执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上所述，张强的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人张强负担。本判决为终审判决。审判长 蒋志勇审判员 周 欣审判员 樊玲玲 二〇一九年三月六日书记员 王硕楠