河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终507号上诉人（原审原告）：戴飞，男，1974年11月21日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：史少军，河南蓼阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祁志甫，男，1974年12月07日出生，汉族，住固始县。被上诉人（原审被告）：刘文宝，男，1972年5月22日出生，汉族，住固始县。被上诉人（原审被告）：固始县同创壹家连锁宾馆。经营负责人：刘文宝。三被上诉人共同委托诉讼代理人：谢泽松，河南振蓼律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陈福立，男，1985年11月17日出生，汉族，住固始县。上诉人戴飞因与被上诉人祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆、陈福立租赁合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2018）豫1525民初6734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人戴飞及其委托诉讼代理人史少军、被上诉人祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆的委托诉讼代理人谢泽松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴飞上诉请求：撤销固始县人民法院（2018）豫1525民初6734号民事判决，依法改判。事实和理由：1、一审判决违背了合同的相对性。本案是房屋租赁合同纠纷，戴飞是出租人，祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆是承租人，陈福立不是合同当事人。一审法院判令合同之外的他人向原告承担交付租金的合同义务并承担违约责任，显然错误。2、一审判决违背了合同自由原则。在之前的诉讼及执行过程中祁志甫、刘文宝是对方当事人，至于祁志甫、刘文宝将所租赁房屋如何经营交有谁经营均不影响合同的效力和合同的履行。一审中原告没有要求法院确认祁志甫等与陈福立之间的合同无效，本案中出租人的诉求是要求继续履行合同支付租金并承担违约责任，一审驳回合同无效的要求很是荒唐。合同无效是当然无效、自始无效，不会因为过了6个月无效就转有效了。一审判决实质是解除了原租赁合同，将房屋租赁合同的承租方强制性的更换，违背合同自由原则，违背当事人合同自由的意愿，将房屋强制租赁他人由他人交付租金承担违约责任。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法改判。祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆辩称，1、一审认定事实清楚，证据充分，应予维持；2、上诉人与被上诉人以及第三人日常生活均在一栋楼内，祁志甫开始经营宾馆到转租给陈福立经营这期间支付租金都是陈福立向上诉人支付，一审法院本着实事求是的原则判决正确，请求依法维持。陈福立未答辩。戴飞向一审法院起诉请求：判令被告支付房屋租金55万元及相应违约金（4个月的违约金即11万元）。一审法院认定事实：2013年6月26日，原告戴飞与被告祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆签订《租赁合同》，合同约定：原告将其所有的位于固始县城关××（其中××门面××、××房××、××前区8间，其中5间为共用）整体出租（含房屋及所有设备设施）给被告经营使用，租期12年，从2013年7月1日至2025年6月30日，前6年每年租金为75万元，后6年每年租金为80万元。2016年12月19日原告戴飞（甲方）与被告祁志甫、刘文宝（乙方）签订《房屋租赁变更合同》，合同约定：“一、租赁范围：原合同租赁的二层，由甲方自己使用。二、房屋租金：2016年6月26日至2019年6月26日房屋变更为每年租金55万元，2019年6月26日至2025年6月26日租金变更为每年租金60万元。三、每年6月1日一次性付清下一年房租，若超期一天按未付房屋租金的千分之五承担违约金。2017年8月17日被告祁志甫、刘文宝及李伟与第三人陈福立签订《宾馆转让协议》，合同约定：租期从2017年7月1日至2025年6月30日，租金为每年50万元。第三人陈福立替被告祁志甫、刘文宝支付前期拖欠原告的房租，并于2018年10月24日支付原告房租10万元。2017年11月原告搬到宾馆七楼居住，从宾馆楼梯上下，原、被告为此发生争执。一审法院认为，原告（反诉被告）戴飞与被告（反诉原告）祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆签订的租赁合同合法有效，原告戴飞要求被告支付房屋租金，部分应予以支持。2017年8月17日被告祁志甫与第三人陈福立签订宾馆转让协议，并进行装修。2017年11月原告搬到宾馆七楼居住，与第三人陈福立七楼宾馆办公室相邻，原告戴飞从宾馆楼梯上下，原告戴飞收取了第三人陈福立10万元房租，所以，原告戴飞对被告祁志甫、刘文宝与第三人陈福立宾馆转让行为是知道的，但在六个月内未提出异议，现以被告祁志甫、刘文宝转租协议未经同意为由，要求认定转租合同无效，本院依法不予支持。第三人陈福立应按合同约定支付剩余40万元房租。原、被约定的违约金过高，本院酌定按未付房租金额，按月利率2%计息。被告（反诉原告）祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆未依法缴纳反诉费，对其反诉请求，本案不予处理。综上所述，原告要求支付房租，有事实和法律依据，本院予以支持，其他诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆支付原告戴飞2018年6月1日应交的租金5万元及违约金（以5万元为基数，从2018年6月1日开始按月利率2%计息至款付清时止）。二、第三人陈福立支付原告戴飞2018年6月1日应交的租金40万元及违约金（以40万元为基数，从2018年6月1日开始按月利率2%计息至款付清时止）。三、驳回被告（反诉原告）祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆的反诉请求。上列款项于本判决生效后10内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由原告戴飞负担1111元，由被告祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆负担453元，由第三人陈福立负担3636元二审查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1、祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆与陈福立之间的转租合同效力；2、租金的承担。本案中，上诉人戴飞在起诉、一审庭审中并未要求确认转租合同无效，一审法院予以审查超出了戴飞的诉讼请求，但对于转租合同效力的审查，便于进一步查明案件事实，并无不当。关于转租合同效力，2017年8月17日陈福立与同创壹家红苏路店、刘文宝、祁志甫、李伟签订宾馆转让协议，其后由陈福立经营，且陈福立直接向戴飞支付过租金，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第十六条的规定，原审法院依据祁志甫、刘文宝的申请将陈福立追加为本案第三人并认定转租合同有效，并无不当。关于租金的承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，租赁物转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；具体到本案即戴飞与祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆2013年6月26日签订的《租赁合同》、2016年12月19日签订的《房屋租赁变更合同》仍为有效合同，祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆应承担合同约定的支付剩余租金45万元及违约金的责任。原审第三人（次承租人）陈福立在一审庭审时请求代为支付租金，但戴飞不予认可，现祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆、陈福立均未提供充分证据证明《租赁合同》、《房屋租赁变更合同》中承租人的权利义务经出租人戴飞同意已概括转让给次承租人陈福立，原审法院直接判决陈福立向戴飞履行租赁合同义务不当，本院予以纠正。但该认定不妨碍次承租人陈福立向转租人支付租金或直接向出租人戴飞代为支付租金。综上，戴飞的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省固始县人民法院（2018）豫1525民初6734号民事判决三项；二、撤销河南省固始县人民法院（2018）豫1525民初6734号民事判决一、二项；三、被上诉人祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆支付上诉人戴飞2018年6月1日应交的租金45万元及违约金（从2018年6月1日开始按月利率2%计息至款付清时止）。四、驳回上诉人戴飞的其他诉讼请求。二审案件受理费5200元，由祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆承担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  吴 斌审判员  王道新二〇一九年三月十八日书记员  王怡超