北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京02执异395号案外人：中广核服务集团有限公司，住所地深圳市福田区南园街道深南中路核电大厦**。法定代表人：王誉霖，总经理。委托代理人：程良奎，国浩律师（深圳）事务所律师。委托代理人：黄镇，国浩律师（深圳）事务所实习律师。申请执行人：北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙），主要经营场所北京市朝阳区霄云里8号楼1单元12层1501内123。执行事务合伙人：北京天时开元股权投资管理有限公司（委派庞村为代表）。委托代理人：季境，北京市证信律师事务所律师。委托代理人：周娜，北京市证信律师事务所律师。被执行人：三洲隆徽实业有限公司，住所地，住所地北京市丰台区南四环西路******楼****（园区）iv>法定代表人：储小晗，董事长。被执行人：北京金丰科华房地产开发有限公司，住所地北京市丰，住所地北京市丰台区南四环西路******楼****（园区）div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：储小晗，董事长。被执行人：储小晗，男，1969年12月2日出生。被执行人：李佳蔓，女，1970年12月10日出生。本院在执行北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙）（以下简称中宏瑞德）与三洲隆徽实业有限公司（以下简称三洲公司）、北京金丰科华房地产开发有限公司（以下简称金丰公司）、储小晗、李佳蔓公证债权文书一案[执行案号：（2018）京02执12号]过程中，案外人中广核服务集团有限公司（以下简称中广核服务集团）对执行北京市×××号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人中广核服务集团称，请求解除对涉案房屋的查封措施。事实与理由如下：一、涉案房屋查封前，中广核服务集团已与金丰公司签订合法有效的房屋买卖合同。2012年12月29日，中国广东核电集团有限公司（以下简称中广核集团）与三洲公司签署《购房框架协议》（合同编号：2012S929），约定购买三洲公司全资子公司金丰公司持有涉案土地并负责开发的房地产项目（以下简称“三洲项目”）。其第十七条第二款约定，框架协议以双方后续签署的购楼合同生效为前提条件，如与购楼合同有冲突的，以购楼合同为准。2013年4月，受中广核集团委托，其下属全资子公司深圳市能之汇投资有限公司（以下简称能之汇公司）与金丰公司签署《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》（以下简称《楼宇买卖合同》），约定购买三洲项目地面1/2/3号三栋写字楼以及1/2/3号写字楼对应的地下一层配套服务设施和配套650个地下车位：预计交易总价为2517525054元，根据工程进度分期付款。《楼宇买卖合同》1.2款约定《购房框架协议》与本合同冲突的以本合同为准；1.3款约定《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）为合同附件，《预售合同》的规定应当基于本合同的相关规定和所确定的原则理解；17.2款约定金丰公司取得《北京市商品房预售许可证》后，即应根据本合同附件的格式完善《预售合同》并按照本合同约定签署《预售合同》，进行标的物的交易。2013年5月、9月，能之汇公司与金丰公司分别签署《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议》（以下简称《楼宇买卖合同补充协议（一）》）、《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议（二）》（以下简称《楼宇买卖合同补充协议（二）》），调整了合同款项的支付进度。2015年9月16日，北京市住房和城乡建设委员会向金丰公司颁发《北京市商品房预售许可证》，同意金丰公司预售金丰能源中心（“三洲项目”正式名称）1#、2#、3#办公楼，4#、5#办公商业楼，6#商业楼及地下室。2015年9月27日，中广核服务集团与金丰公司签署《预售合同》，约定购买涉案房屋，并于当日完成商品房预售合同网上联机备案。2015年9月30日，中广核服务集团与金丰公司签署《北京市商品房预售合同补充协议》，对双方基本信息和送达方式等进行了补充约定。2015年12月7日，能之汇公司与金丰公司签署《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议（三）》（以下简称《楼宇买卖合同补充协议（三）》），确认能之汇公司已向金丰公司支付《楼宇买卖合同》暂定总价款的70%即人民币1762267537.8元；双方根据《预售合同》修订了合同暂定面积和暂定总价。综上，涉案房屋在查封前，中广核服务集团已与金丰公司签署书面合同，该合同合法有效。二、涉案房屋被查封前，中广核服务集团已实际合法占有使用涉案房屋。2017年8月23日，金丰公司向中广核服务集团发出《金丰能源中心交付通知书》，要求中广核服务集团接收涉案房屋。2017年10月19日，中广核服务集团与金丰公司共同办理了涉案房屋接收手续。此外，中广核服务集团与物业管理公司签署物业服务合同，支付物业服务费，涉案房屋改造和装修装饰的消防报建图纸已提交北京市丰台区公安消防支队审查，即将开展相应装修和改造工作。三、中广核服务集团已依约支付目前应当支付的全部款项。根据《预售合同》附件五及《楼宇买卖合同补充协议（三）》第二条约定，标的物权属证明文件办理至中广核服务集团名下前，中广核服务集团应向金丰公司支付包括涉案房屋在内所购全部房屋合同总价款的90%即人民币414397150.2元，中广核服务集团目前已依约支付了414397150.2元。其中，能之汇公司已将其向金丰公司支付的人民币322308894.6元所对应的债权转让给中广核服务集团，中广核服务集团另向金丰公司支付了人民币92088255.6元。四、涉案房屋未办理产权登记并非中广核服务集团原因。中广核服务集团多次联系金丰公司要求其依约办理产权过户手续，金丰公司回函称尚不能办理产权过户，需待其签订补充协议、补缴土地出让金、换取国有土地使用权证并办理项目产权初始登记后，才能进行产权转移登记。综上，案外人中广核服务集团对涉案房屋享有合法权利，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，应依法解除对涉案房屋的查封措施。申请执行人中宏瑞德称，不同意案外人的异议请求。事实与理由如下：一、中宏瑞德并未放弃抵押权，中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称信达公司）也从未豁免涉案土地上包括涉案房屋在内的2#办公楼的相应抵押权。包括2#办公楼在内的涉案土地，金丰能源中心项目存在抵押权。该抵押权设立时间是2014年，第一顺位抵押权人为信达公司。2016年信达公司将债权及相关担保权利转让给中宏瑞德，因涉案土地上存在其他抵押权，更换他项权证将改变中宏瑞德第一顺位的抵押权顺位，因此未办理他项权证的更换。现因各债务人、担保人拒不履行债务，已经诉讼至北京市高级人民法院。2014年金丰公司为促成信达公司收购其债务，且为了证明重组债务可以有效清偿，特提供给信达公司一份《购房框架协议》，该协议与中广核服务集团提供的《购房框架协议》内容及形式基本一致，只有关于付款节点的约定有很大差别。我方提供的《购房框架协议》约定所有付款时间均发生在办理预售手续之后，而中广核服务集团提供的《购房框架协议》则在办理预售手续之前需支付多达50%的售房款（与中广核服务集团提供的《楼宇买卖合同》约定的付款节点一致，且在《楼宇买卖合同》补充协议中将付款节点提高至70%）。信达公司并不知晓中广核服务集团所提交的《购房框架协议》，而是基于其知晓版本的《购房框架协议》的信赖收购债权，同意办理预售并期待收回售房款。二、中广核服务集团所购买涉案房屋尚未登记在被执行人金丰公司名下，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。《执行异议和复议规定》第二十八条第一款规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持……”，而本案中，由于金丰公司尚未向相关部门交足土地出让金，故未取得2#办公楼的产权初始登记，也就是涉案房屋尚未登记在被执行人金丰公司名下，故中广核服务集团所提异议请求不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一款的规定。三、中广核服务集团称在涉案房屋被查封前，已交付全部合同价款没有事实依据，其异议请求不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）项的规定，应予驳回。北京市建委备案的金丰公司与中广核服务集团于2015年9月29日签订的《预售合同》，约定了资金监管账户、付款方式及付款期限。合同签订后，中广核服务集团仅向金丰公司售房款专用账户支付总房价款的20%，余款至今未付。四、中广核服务集团称在涉案房屋被查封前，其已与金丰公司签订合法有效的房屋买卖合同，且欲通过签订《预售合同》之外的其他合同证明其已完成支付70%购房款的行为，没有法律依据。中广核服务集团以金丰公司在《预售合同》签订之前签订并部分履行的《楼宇买卖合同》主张中广核服务集团已完成《预售合同》70%的付款义务。但两份合同主体不同，且没有共同签订的合同变更（转让）协议，故在《预售合同》之前签订的《楼宇买卖合同》的付款不能作为中广核服务集团的付款行为。并且其后签订的《楼宇买卖合同》补充协议内容与《预售合同》冲突，实际已架空了《预售合同》主要条款。（一）《楼宇买卖合同补充协议（三）》的约定不能免除中广核服务集团支付购房款的义务。1、能之汇公司与中广核服务集团系两个独立的法人单位，能之汇公司无权与他人签订协议对中广核服务集团签订的《预售合同》内容作出变更。2、《楼宇买卖合同补充协议（三）》内容损害抵押权人利益，属于无效合同。（二）中广核服务集团不能以受让的债权来抵销其支付房款的义务。1、中广核服务集团受让的债权与其付款义务属于两个不同性质的权利，不能进行抵销。2、能之汇公司向中广核服务集团转让债权，其目的是损害中宏瑞德的合法权益，根据合同法相关规定，该合同无效。五、中广核服务集团未合法占有涉案房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。北京市国土资源局丰台分局的不动产登记档案记载，涉案土地“金丰能源中心”项目于2017年7月27日至2017年11月29日期间以及2018年1月份至今一直处于被多家法院查封状态。金丰公司与中广核服务集团将法院已查封的房屋进行交付的行为违反法律规定，应当认定无效，即使中广核服务集团与金丰公司办理了房屋交接手续，也不能产生其对涉案房屋合法占有的法律后果。六、因中广核服务集团自身原因未办理过户登记，故中广核服务集团异议请求不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，应予驳回。中广核服务集团通过上述债权转让的形式欲通过抵销的方式达到其主张的已支付70%购房款的目的，但综合上述分析，中广核服务集团的上述付款主张不能成立且因其未按照《预售合同》支付房款导致执行标的上的抵押权未能注销也是导致金丰公司不能办理涉案房屋产权初始登记的原因之一。因此，中广核服务集团无法办理过户登记，原因完全是中广核服务集团自己的恶意行为导致。七、涉案土地及地上建筑物还存在其他抵押权人。其他抵押权人、债权人已就查封土地及房产提出了保全措施，并对查封涉案土地和房产进行了二封、三封。如日后抵押权人的主张得到生效法律文书的支持，本案中中宏瑞德也只能就抵押优先受偿权之外的残值进行受偿，如在本案中解除中宏瑞德的首封，则会导致中宏瑞德由一封轮候到二封、三封之后受偿，这不但极大损害中宏瑞德的利益，也与人民法院关于执行的相关规定相悖。本院查明，中宏瑞德与三洲公司、金丰公司、储小晗、李佳蔓公证债权文书一案，北京市方圆公证处于2017年11月23日作出（2017）京方圆执字第0138号执行证书，中宏瑞德据此向北京市高级人民法院申请强制执行，北京市高级人民法院于2017年12月25日作出（2017）京执51号《执行裁定书》，裁定该执行证书由本院执行，本院以（2018）京02执12号立案执行。执行过程中，本院于2018年1月8日预查封被执行人金丰公司名下涉案土地上1#办公楼、2#办公楼、3#办公楼、4#办公商业楼、5#办公商业楼、6#商业楼、地下室的房产，涉案房屋、地下室的房产。另查明，2015年9月30日，金丰公司与中广核服务集团签订《预售合同》，约定中广核服务集团向金丰公司购买涉案房屋。《预售合同》第五条约定，涉案房屋总价款为人民币39269967元。《预售合同》第七条约定了预售资金监管银行、专用账户名称及专用账户。《预售合同》合同附件五为“付款方式及期限的约定”，载明付款方式为分期付款：1、买受人应于签署预售合同10日内向出卖人支付不低于该商品房总房款10%的首付款；2、二期款，由买受人自签署预售合同之日起60日内向出卖人缴纳该商品房总房款30%的二期款；3、三期款，由买受人自项目完成综合竣工验收及规划验收并交付之日起10个工作日内，向出卖人缴纳该商品房总房款50%的三期款；4、四期款，由买受人在出卖人将标的物权属证明文件办理至买受人名下之日起30日内，向出卖人缴纳该商品房总房款8%的四期款；5、剩余房款，由买受人自标的物法定保修期结束之日起30日内向出卖人缴纳该商品房总房款2%……。同日，金丰公司与中广核服务集团签订《商品房预售合同补充协议》，补充协议载明“鉴于北京金丰科华房地产开发有限公司与深圳市能之汇投资有限公司于2013年4月签署《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》及其补充协议……”，并在“九、其他条款”载明：“……6、本补充协议是《楼宇买卖合同及其补充协议》及本合同不可分割的组成部分，自买卖双方签字盖章之日起生效。如本合同及本补充协议有任何与《楼宇买卖合同及其补充协议》相冲突的内容，应以《楼宇买卖合同及其补充协议》的约定为准。本合同及本补充协议应当与《楼宇买卖合同及其补充协议》一起完整地履行”。另查明，2015年9月16日，北京市住房和城乡建设委员会为金丰公司颁发《北京市商品房预售许可证》。本院审理过程中，中广核服务集团为证明其已按合同约定实际支付涉案房屋购房款，提交如下相关证据：相关证据一、2012年12月29日中广核集团与三洲公司签订的《购房框架协议》，载明：三洲公司已成立全资子公司金丰公司持有涉案土地并负责开发房地产项目“三洲项目”，中广核集团购买“三洲项目”地面1/2/3/号三栋写字楼以及1/2/3/号写字楼对应的地下一层配套服务设施和配套650个地下车位，拟购买房产预计交易总价为2517525054元。相关证据二、金丰公司与能之汇公司分别于2013年4月、5月、9月签订的《楼宇买卖合同》及《楼宇买卖合同补充协议（一）》、《楼宇买卖合同补充协议（二）》，约定能之汇公司购买“三洲项目”地面1/2/3/号三栋写字楼以及1/2/3/号写字楼对应的地下一层配套服务设施和配套650个地下车位，并包括庭院场地的使用的权利，暂定总价款为2517525054元。相关证据三、2015年12月金丰公司与能之汇公司签订的《楼宇买卖合同补充协议（三）》，载明：截至2014年12月能之汇公司已向金丰公司累计支付买卖合同暂定总价款的70%即1762267537.80元。相关证据四、2013年5月28日金丰公司向能之汇公司作出的《关于按支付标的物价款的函》及《委托支付函》，用以证明金丰公司委托能之汇公司向三洲公司支付“三洲项目”价款881133768.90元。相关证据五、“中广核财务有限责任公司电子回单”、“平安银行进账单”、“平安银行转账支票存根”等支付凭证，用以证明2013年6月至2015年2月，能之汇公司向金丰公司支付《楼宇买卖合同》暂定总价款的70%，即1762267537.80元。相关证据六、2018年7月11日能之汇公司与中广核服务集团签订的《债权转让协议书》，载明：“甲方（能之汇公司）受中广核集团有限公司及其下属子公司委托与北京金丰科华房地产开发有限公司于2013年4月17日签署了《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》及其补充协议，……甲方经乙方（中广核服务集团）同意后特向金丰公司指定乙方购买该×××室，面积21300.58平方米的房产（以下简称“本标的房产”），……甲方已根据《楼宇买卖合同》向金丰科华支付本标的房产购楼款共计人民币322308894.60元并形成对应权益（下称“标的债权”）……”，并约定“……甲方对本标的房产享有的标的债权一次性转让给乙方……”。用以证明能之汇公司将已付涉案房屋购房款并形成的对应权益转让给中广核服务集团。相关证据七、“2015年11月30日中国工商银行深圳市分行客户对帐单”、“2017年11月3日中国工商银行网上银行电子回单”，用以证明中广核服务集团向金丰公司支付包括涉案房屋购房款在内共计92088255.60元。申请执行人中宏瑞德对上述证据真实性和证明目的均不予认可，但认可中广核服务集团直接向金丰公司支付的涉案房屋20%购房款的事实。本院审理过程中，案外人中广核服务集团确认，根据《预售合同》约定的付款方式及期限，包括涉案房屋在内的13套房屋均有剩余10%的购房款支付条件尚未成就，故尚剩余10%购房款没有支付。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，人民法院可以预查封，并且预查封的效力等同于正式查封。因此，本案中，本院对涉案房屋进行预查封并无不当，案外人中广核服务集团针对涉案房屋所提出的案外人异议，可以参照《执行异议和复议规定》的相关规定进行审理。本案中，中广核服务集团主张能之汇公司向金丰公司支付涉案房屋70%购房款并将相应债权权益转让给中广核服务集团，并据此主张中广核服务集团已支付上述70%涉案房屋购房款。但根据中广核服务集团所提交证据材料，能之汇公司与金丰公司之间《楼宇买卖合同》及《楼宇买卖合同补充协议（一）》、《楼宇买卖合同补充协议（二）》签订时间及能之汇公司据此向金丰公司支付相应款项的时间均早于中广核服务集团与金丰公司之间签订的购买涉案房屋的《预售合同》签订时间，并且中广核服务集团并未提交充足证据证明能之汇公司所支付款项与中广核服务集团应支付涉案房屋购房款之间的直接关系。因此，根据现有证据，本院对中广核服务集团主张其已按《预售合同》约定实际支付涉案房屋购房款70%的理由不予认可。另，中广核服务集团在本案审理中自认，涉案房屋另有10%购房尾款因未达到付款条件而尚未实际支付。综上，中广核服务集团所提交证据不足以证明其已实际支付涉案房屋的全部购房价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故对于中广核服务集团所提异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条规定，裁定如下：驳回案外人中广核服务集团有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，应当通过其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  姜高华审判员  贾奕良审判员  侯成成二〇一九年三月二十五日法官助理雷洋书记员王皓