广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂04民终1347号 上诉人(原审原告)：周六仔，男，1981年4月5日出生，汉族，住广西梧州长洲区。 委托诉讼代理人：彭桂强，广西彤日律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈湖海，广西彤日律师事务所实习律师。 上诉人(原审原告)：何艳兰，女，1983年11月23日出生，汉族，住广西梧州长洲区。 被上诉人（原审原告）：岑东明，男，1964年4月16日出生，汉族，住梧州市。 委托诉讼代理人：黄志忠，广西桂江律师事务所律师。 原审第三人：梧州市京梧房地产开发总公司，住所地广西梧州市新兴二路**京梧东苑**楼地层，统一社会信用代码：91450405199128430B。 法定代表人：陈朝新，该公司总经理。 上诉人周六仔、何艳兰因与被上诉人岑东明、原审第三人梧州市京梧房地产开发总公司（以下简称：京梧公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初403号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年12月3日受理后，依法组成合议庭并于2018年12月26日公开开庭进行了审理，上诉人周六仔及其委托诉讼代理人彭桂强、陈湖海以及被上诉人的委托诉讼代理人黄志忠到庭参加诉讼。原审第三人京梧公司经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人周六仔、何艳兰上诉请求：一、撤销一审判决，改判为：判令对梧州市京梧山庄第143幢房屋许可执行；二、被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院列梧州市京梧公司为本案第三人属主体上的程序错误，依照法律规定应追加京梧公司为本案的共同被告。根据2009年1月1日施行的《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十一条“申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告”之规定，上诉人曾于2018年5月10日向一审法院提交《申请书》，申请追加京梧公司为本案的共同被告，而在一审阶段，京梧公司既不提交答辩状，也不出庭参加庭审，应属于反对上诉人的诉讼请求，依照上述解释的规定，应当与被上诉人列为本案共同被告，便于查明事实。二、梧州市京梧山庄第143幢房屋登记在京梧公司名下，该房屋的物权属于京梧公司。由于争议的房屋属于不动产，按照《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力”，第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，目前争议的房屋还登记在京梧公司名下，那么不动产物权就属于京梧公司，被告无权主张物权。三、根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，被上诉人与京梧公司之间签订的《商品房买卖合同》就算是合法有效的合同，但也不能对抗第三人主张物权，只能主张合同权利，被上诉人拥有的只是债的权利，而没有物的权利，因此被上诉人无权对争议房屋主张物权。四、被上诉人与第三人有恶意串通转移财产逃避执行的嫌疑，被上诉人与第三人之间的商品房买卖行为，超出了一般商品房交易的惯例和违反了商品房买卖要求网上签订合同的行政规定，也违反相关法律规定。第一，被上诉人在银行缴款时没有注明款项用途，因为，被上诉人与第三人的法定代表人是亲戚关系，且被上诉人同时是被上诉人公司的管理人员，该笔款项有可能是公司的资金。第二、第三人出具发票时间是在法院查封之后，一般商品房买卖都是签订合同、付款，然后马上开具发票，而第三人在签订合同之后两年多后才开具发票，且是在法院查封之后，这属于违法处置财产的行为。第三、被上诉人提供的商品房买卖合同及相关证据，明显都是近期制作的，由于法院提供的鉴定机构数量不够，被上诉人又极力反对，造成无法进行鉴定，所以他们之间串通的嫌疑无法排除。五、原审判决查明的事实错误，原审判决书第五页最后一行，2014年11月25日、12月2日，被上诉人分别将现金91万元、97110元存入第三人的账户，第三人同时出具收据，分别确认收到被上诉人交来的房款91万元、97110元与客观事实不符，上诉人认为被上诉人并没有交付商品房的购房款，被上诉人与第三人是恶意串通伪造合同。退一步来说，被上诉人与第三人签订合同，被上诉人也确实支付了1007110元，由于这个价格低于市场价的70%，买卖行为无效。 被上诉人岑东明辩称，一、根据2015年2月4日起施行的《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条规定：申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。本案中京梧公司没有提交答辩意见，也没有出庭参与庭审，其公司没有作出明确反对上诉人的主张，一审法院依上述规定，列京梧公司作为第三人，完全符合法律的规定。二、被上诉人已经善意取得京梧山庄J1幢商品房。2014年11月25日，被上诉人因居住需求，向京梧公司购买京梧山庄J1幢商品房，支付了合同价款91万元，买卖双方签订了书面《梧州市商品房买卖合同》，京梧公司开具了房款收据；2014年12月2日被上诉人支付了合同房款97110元，京梧公司开具了房款收据；合同约定京梧公司应当在2015年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给被上诉人使用；2015年7月1日，被上诉人与京梧物业管理有限公司签订了《京梧山庄房屋装饰装修管理协议》、《京梧山庄物业管理服务合同》，并按照合同约定支付了物业管理费后，被上诉人取得并占有京梧山庄J1幢商品房。二、非因被上诉人自身原因未办理产权登记。被上诉人与京梧公司签订《梧州市商品房买卖合同》后，已经占有商品房，因地质灾害的原因，建设管理部门暂缓了该商品房的规划总核实，无法办理房屋产权登记。至今，京梧山庄后山地灾治理工程尚未完成，因此，该房屋尚未符合办理房屋产权登记的条件。三、根据物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依上述规定，网签商品房买卖合同这一形式并不是合同生效的前提条件，况且，被上诉人与第三人京梧公司签订合同后，已经依合同约定履行了付款义务，可见，上诉人在上诉状称被上诉人与第三人有恶意转移财产逃避执行的嫌疑是不成立的。 原审第三人京梧公司未到庭参加诉讼，也没有提交书面的答辩意见。 周六仔、何艳兰向一审法院起诉请求：1、对梧州市京梧山庄第143幢房屋许可执行；2、被告承担本案的诉讼费用。 一审法院审理查明：2014年11月25日，被告岑东明与第三人京梧公司签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：1.原告向第三人购买其开发的位于梧州市京梧山庄J1第143幢的房屋，建筑面积为374.22平方米，商品房预售许可证号为梧房售字变更、延期﹝2015﹞008号；2.单价为2691.22元，总金额为1007110元，于签订本合同当天一次性付清全部房款1007110元；3.第三人应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。2014年11月25日，12月2日，被告分别将现金91万元、97110元存入第三人的账户，第三人同时出具收据，分别确认收到被告交来的房款91万元、97110元。2017年12月8日，第三人向被告出具广西增值税普通发票。2015年7月1日，被告与广西梧州京梧物业管理有限公司签订《京梧山庄物业管理服务合同》和《房屋装饰装修管理协议》，并向广西梧州京梧物业管理有限公司支付物业管理费装修监督款等费用。 2014年6月13日，京梧山庄后山发生滑坡。2014年12月24日，第三人京梧公司向梧州市地质灾害防治工作领导小组办公室请示，请该单位协调同意恢复验收工作办理相关项目验收手续。2014年12月26日，梧州市地质灾害防治工作领导小组办公室答复同意办理京梧山庄项目（除最后一排因受新滑坡直接影响部份房屋暂缓外）验收审批及房屋所有权证、商品房预售证等。2015年3月20日，梧州市住房和城乡建设委员会发出《建设工程规划条件核实单》，审批意见为：经核实，京梧山庄共149栋房屋，A3、B5、C11等共132栋房屋建设与规划审批要求基本相符，同意通过规划条件核实；A47－49、A1、A9、A10、J1－J3、J5共10栋房屋因受地灾影响，参照2014年12月26日市地灾办出具的意见，暂缓核实。遵守事项：建设单位必须持有本单方能进行小区最后幢建筑的工程质量验收和房产产权登记。 因原告周六仔、何艳兰向梧州市长洲区人民法院申请执行与第三人京梧公司商品房销售合同纠纷一案，该院于2017年11月20日对登记在第三人名下的梧州市京梧山庄第143幢、第144幢房屋进行查封。在执行过程中，被告岑东明作为案外人向该院提出书面异议，要求解除梧州市京梧山庄第143幢的查封。该院于2018年2月13日作出（2018）桂0405执异3号执行裁定书，裁定中止梧州市京梧山庄第143幢房屋的执行。2018年3月13日，原告诉至法院成讼。2018年5月14日，梧州市长洲区地质灾害整治办公室答复该院，京梧山庄地质灾害整治工程目前还在施工中，尚未竣工验收。 一审法院认为，原告周六仔、何艳兰向该院申请执行诉京梧公司商品房销售合同纠纷一案中，京梧公司作为被执行人，未提出反对申请执行人请求，被告岑东明作为案外人提出执行异议后，原告不服（2018）桂0405执异3号执行裁定书，在法定期限内提起诉讼。依据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释〉第二十一条“申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告”的规定，岑东明是本案适格的被告，京梧公司作为被执行人在本案中应作为第三人。 本案的争议焦点是被告岑东明对本案查封房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告岑东明主张排除对登记在第三人名下商品房的执行，应当符合上述法律规定的条件。对此该院认为，首先，被告在该院查封之前，即于2014年11月25日与第三人签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。其次，被告于2015年7月1日与广西梧州京梧物业管理有限公司签订《京梧山庄物业管理服务合同》，并预交了物业管理费,证明被告在该院查封之前已合法占有该不动产。再有，被告向第三人支付了房款1007110元，有现金缴款单和收据为证，被告已支付全部价款。另外，2014年6月13日京梧山庄后山发生滑坡，需要进行地质灾害整治工程，且该工程至今尚未竣工验收；梧州市住房和城乡建设委员会发出的《建设工程规划条件核实单》，可以证实被告购买梧州市京梧山庄第143幢（J1幢），因地质灾害的原因至今未能办理房屋所有权证，被告对此并无过错。综上，被告对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求理由不当，证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：驳回原告周六仔、何艳兰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告周六仔、何艳兰负担。 本院二审期间，上诉人周六仔、何艳兰以及被上诉人岑东明、原审第三人京梧公司均没有提供新证据。本院经审理查明，被上诉人与原审第三人于2014年11月25日签订的《梧州市商品房买卖合同》，该合同约定，被上诉人向原审第三人购买其开发的位于梧州市房屋，建筑面积共374.22平方米，房子单价为2691.22元/㎡，总价款1007110元，商品房预售许可证号为梧房售字变更、延期[2015]008号。对于一审查明的其他事实，上诉人虽然提出了异议，但未提供充分的证据证实，故本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是被上诉人岑东明是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…(二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；…”，在本案中，虽然被上诉人与原审第三人签订的《梧州市商品房买卖合同》的时间为2014年11月25日，该合同约定：被上诉人购买原审第三人开发的梧州市143幢房，建筑面积共374.22平方米，房子单价为2691.22元/㎡，总价款1007110元，并且被上诉人分别在2014年11月25日、2014年12月2月支付91万元、97110元，共计1007110元到京梧公司指定的账户。但是该合同约定的房子单价仅为2691.22元/㎡，而2014年11月28日上诉人向原审第三人购买同一小区的房子单价为4250元/㎡，房子单价相差1558.78元/㎡，本院结合梧州当地房子交易价格以及本案的在案证据综合考虑，原审第三人与被上诉人约定的涉案房屋的销售价格为2691.22元/㎡，明显低于梧州房子交易价格的70%，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”，损害了上诉人的合法权益。被上诉人与原审第三人签订《梧州市商品房买卖合同》的时间为2014年11月25日，而合同约定的商品房预售许可证号为梧房住宅变更、延期[2015]008号，被上诉人对此也没有作出合理的解释，且京梧公司于2017年12月8日才向岑东明开具购买涉案房子的广西增值税普通发票，明显不符合正常的交易习惯。因此，被上诉人与原审第三人并没有买卖商品房的真实意思表示，双方签订的《梧州市商品房买卖合同》，为无效合同。对于岑东明主张其已经善意取得本案涉案的房屋的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，善意取得必须符合以下三个条件：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。由于京梧公司与岑东明约定的涉案房屋的销售价格为2691.22元/㎡，明显低于梧州房子交易价格的70%，不满足善意取得的条件，故对岑东明认为其已经善意取得涉案房屋的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人请求对座落于梧州市京梧山庄143幢房屋予以执行的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定岑东明对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条的规定，判决如下： 一、撤销梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初403号民事判决。 二、准许对座落于梧州市京梧山庄第143幢房屋予以执行。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人岑东明负担。 本判决为终审判决。 审判长  黎江玲 审判员  李庆春 审判员  黄 俊 二〇一九年三月一日 法官助理龙启严 书记员魏汇 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。