广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终620号上诉人（原审原告）：周明桦，男，1986年12月15日出生，香港特别行政区居民，现住广东省肇庆市高要区。委托诉讼代理人：叶来妹，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕灿，广东山丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东高要农村商业银行股份有限公司金利支行，住所地：肇庆市高要区金利镇新中心城区。主要负责人：梁锐文，该支行行长。委托诉讼代理人：黄炳坚，广东端信律师事务所律师。原审第三人：肇庆市高要区骏华金属五金制品有限公司，住所地：肇庆市高要区金利镇金盛工业园（肇星五金表面处理工业园）。法定代表人：周少芳。原审第三人：周少芳，女，1962年10月6日出生，汉族，住肇庆市高要区。原审第三人：梁小华，男，1962年2月18日出生，汉族，住肇庆市高要区。上诉人周明桦因与被上诉人广东高要农村商业银行股份有限公司金利支行（以下简称高要农商行金利支行），第三人肇庆市高要区骏华金属五金制品有限公司（以下简称骏华公司）、周少芳、梁小华案外人执行异议之诉一案，不服肇庆市高要区人民法院（2018）粤1204民初2237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周明桦上诉请求：1、依法维持一审民事判决书第一项判决；2、依法撤销一审民事判决书第二项判决，并予改判支持周明桦一审的全部诉讼请求；3、依法判令高要农商行金利支行承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，应当予以改判。2016年6月15日，周少芳与周明桦签订了《租赁合同》，双方约定：周少芳将其名下的位于广东省肇庆市××区金利镇新中心城市区的厂房一、厂房二等厂房共8494.22平方米出租给周明桦使用，由周明桦一次性出资250万元用于周少芳厂区内厂房的维修和新建，周明桦无需另外支付厂房租赁保证金，厂房建设期为六个月，自2016年7月1日起至2016年12月31日止，租赁期为10年即从2017年1月1日起至2027年12月31日止，租价为每月每平方米6元，周少芳免收周明桦49个月租金作为周明桦的投资收益。签订合同后，周明桦将涉案厂房分租给谢云高等租户并收取租金及相关的水电费。一审法院认定周明桦与周少芳签订的《租赁合同》依法有效且涉案厂房已由周明桦实际占有使用和收益的前提下，却驳回周明桦要求带租约拍卖和停止执行，解除查封的请求，明显存在错误。理由如下：首先，周明桦与周少芳签订《租赁合同》约定的租赁期限至2027年12月31日止，截至今日，周明桦承租涉案厂房的租赁期仍未届满，周明桦仍是涉案厂房的合法承租人。一审法院亦认定双方签订的《租赁合同》合法成立，周明桦作为合同的承租人享有债权效力。其次，周明桦在租赁涉案厂房后，自行出资250万元对涉案厂房进行维修和新建，周明桦在对涉案厂房已抵押完全不知情的前提下，已投入大量资金对涉案厂房进行维修和新建却没有任何回报，若法院不支持周明桦要求带租约拍卖的请求，对周明桦作为善意第三人而言极不公平。根据保护善意第三人的合法权益及公平原则，请求法院依法撤销一审判决，并停止对涉案厂房的执行和解除查封，若对厂房拍卖时，请求依法裁定对涉案厂房带租约拍卖。周明桦还补充如下：一审判决程序违法，主要是一审法院没有涉外、涉港澳台案件的管辖权，而本案周明桦是香港特别行政区永久居民，本案属于涉港民商事纠纷案件，一审法院受理和审理本案违反专属管辖，依法应撤销一审判决发回重审。高要农商行金利支行辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法予以维持。二、周明桦的上诉请求缺乏事实及法律依据，主要体现为：1.本案争议的厂房及土地在2012年5月21日已办理抵押登记手续，抵押权经生效法律文书确认，至今仍有效，根据周明桦自述在2016年6月15日才与周少芳签订《租赁合同》，即租赁行为发生在抵押行为后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，周明桦与周少芳之间建立的租赁关系，不得对抗高要农商行金利支行已经在先设立的抵押权，高要农商行金利支行行使抵押权时可以解除设立在后的租赁合同，法律没有规定高要农商行金利支行要带租约拍卖抵押物，高要农商行金利支行也不同意带租约拍卖抵押物；2.高要农商行金利支行对涉案厂房及土地的抵押权是通过在不动产登记机关办理抵押登记的形式设立的，周明桦在租赁前可以通过不动产登记机关查询到该厂房及土地是否设置抵押。因此，对于已登记抵押的不动产是不存在所谓的善意第三人，周明桦声称对涉案厂房抵押毫不知情明显是没有任何事实依据和法律依据的；3.周明桦声称投入资金对涉案厂房进行装修，也分租给案外人，但这不是阻止拍卖或带租约拍卖的理由。首先，在一审庭审中一审法院已经要求周明桦提供投入装修的付款凭证，但周明桦一直未能提供。其次，即使周明桦有上述装修或分租的行为，但这也属于周明桦自身投资行为，应该由其自行承担相应的法律风险，高要农商行金利支行依法行使抵押权不可能考虑周明桦自身的商业行为所带来的风险和损失，周明桦因此造成损失的应另案向出租人主张，不能阻却本案抵押物的拍卖。三、周明桦认为本案程序违法，应由肇庆市中级人民法院一审管辖，高要农商行金利支行对此不予认可，因为本案一审的提起及一审管辖法院的选择是由周明桦确定的，高要农商行金利支行在一审中已进行答辩，一审程序也进行完毕，周明桦一直没有提出管辖问题，在二审时才提出管辖异议，已经超过法定的异议期限，且属有意拖延案件审理，是不诚信的行为，请二审法院不予支持。骏华公司、周少芳、梁小华均没有陈述意见。周明桦向一审法院起诉请求：1.停止高要农商行金利支行诉骏华公司、周少芳、梁小华金融借款合同纠纷执行一案[案号：(2017)粤1204执1084号]对周少芳名下位于广东省肇庆市高要区金利镇新中心城区的厂房一、厂房二(房地产权证：粤房地证字第××、粤房地证字第**)的执行，并解除上述财产的查封措施；2.周明桦对周少芳名下位于广东省肇庆市高要区金利镇新中心城区的厂房一、厂房二(房地产权证：粤房地证字第××、粤房地证字第**)共8494.22㎡享有合法租赁权；3.若法院依法对本案的执行标的进行拍卖时，请求法院依法重新作出对周少芳名下位于广东省肇庆市高要区金利镇新中心城区的厂房一、厂房二进行带租约拍卖的执行裁定；4.确认周明桦对周少芳名下位于广东省肇庆市高要区金利镇新中心城区的厂房一、厂房二等共8494.22㎡享有优先购买权；5.判令高要农商行金利支行承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月17日，周少芳作为抵押人与抵押权人高要农商行金利支行签订了一份《最高额抵押担保合同》，约定周少芳自愿提供其名下的位于“高要市金利新中心城区（厂房二）”房屋（房地产权证：粤房地证字第**，以下简称442号房屋）和位于“高要市金利新中心城区（厂房一）”房屋（房房地产权证：粤房地证字第**，下简称443号房屋）等房产作为抵押物，为骏华公司自2012年5月17日起至2017年5月17日止在高要农商行金利支行办理约定的各类业务所实际形成的债务的最高本金余额2,000万元作抵押担保。合同签订后，双方于2012年5月21日就上述442号房屋和443号房屋在登记部门办理了抵押登记，并领取了房地产他项权证。其后，因骏华公司在履行合同过程中违约，高要农商行金利支行遂向一审法院起诉骏华公司、周少芳、梁小华。一审法院受理后，根据高要农商行金利支行的申请于2016年10月8日作出（2016）粤1283民初1644-1号民事裁定，在21,358,466.65元价值范围内查封了周少芳的包含案涉的442号房屋和443号房屋等财产。其后，一审法院作出（2016）粤1283民初1644号民事判决，判决：一、骏华公司、周少芳、梁小华向高要农商行金利支行支付本金及利息合共21,358,466.65元；二、在骏华公司、周少芳、梁小华不按第一项判决履行债务时，高要农商行金利支行有权对处置（折价、变卖或拍卖）周少芳名下的442号房屋和443号房屋等不动产的所得价款优先受偿。该判决书生效后，因周少芳拒不履行生效法律文书确定的义务，高要农商行金利支行向一审法院申请强制执行，一审法院受理后[案号：（2018）粤1204执1084号]，依法对442号房屋和443号房屋进行拍卖。周明桦以承租人的身份提出执行异议，一审法院于2018年5月8日作出（2018）粤1204执异6号《执行裁定书》，裁定驳回周明桦执行异议。周明桦于2018年9月7日签收该裁定书，于2018年9月20日向一审法院提起本案诉讼。另查明，周明桦向一审法院主张保护其租赁权，向一审法院提供了《租赁合同》7份、历月用水清单（2017年1月至2018年11月）1份、2018年7-11月电费通知单5份，谢云高、郭景洋、黄银霞等人的微信转账记录作为证据。其中，7份《租赁合同》的主要内容为：2016年6月15日，周少芳（出租方、甲方）和周明桦（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定，甲方出租给乙方座落于肇庆市高要区金利镇新中心城区的土地及地上建筑物，具体包括厂房一、二、三、车间1-4，仓库及办公楼，租赁建筑面积为8494.22平方米。厂房类型为钢结构。[双方约定租赁所涉的产权证包括：443号房屋（建筑面积3163.125平方）、442号房屋（建筑面积3357.375平方米）、粤房地房地权证高字第**的；土地证号：高要国用（2007）第030485号土地使用权（面积6983.8平方米）和高要国用（2007）第030486号土地使用权（面积8059平方米）。根据产权证记载的内容统计，442号房屋、443号房屋和粤房地房房地权证高字第**建筑总面积共计约8600平方米，其中钢结构房屋的建筑面积共计约7900平方米]。厂房车间维修日期为6个月，自2016年7月1日起至2016年12月31日。车间维修期间免收租金。厂房租赁期间10年，自2017年1月1日起至2027年12月31日。第三条租金及保证金的支付方式约定：1.由于租赁车间使用年限过长，顶部及地板出现损坏情况，且由于甲方资金短缺，双方约定由乙方一次性出资250万元，用于甲方厂区内车间顶部及地板维修。乙方出资的该部分维修款抵扣相应部分租金，即抵扣2017年1月1日-2021年1月31日共49个月的租金。乙方无须另外支付甲方厂房租赁保证金。租赁单价为每月每平方米租金6元，即租金50,965元/月，从2021年2月1日，租赁单价每3年增加每平方米0.5元。租金按月交付，每月5日前付清当月租金……。合同还约定了乙方在租赁期间，可以将厂房转租，转租租金及相关水电费等费用均由乙方收取。租赁期满后，如甲方继续出租该厂房，乙方享有优先权。甲方出卖租赁厂房的，应当在出卖之前的合理期限内通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买的权利。其后，周明桦将案涉房屋整修拆分为多个车间分别转租给第三方租客，分别为：1.于2017年1月15日签订《租赁合同》，将442号房屋的B1车间转租给林玉华，租期5年，租赁单价每平方米11元，每月租金17,160元；2.于2017年2月3日签订《租赁合同》，将443号房屋的B2车间转租给梁廷钰，租期5年，租赁单价每平方米10元，每月租金36,800元；3.于2017年3月1日签订《租赁合同》，将443号房屋的B5车间转租给戴小均，租期5年，租赁单价每平方米11元，每月租金11,000元；4.于2017年3月1日签订《租赁合同》，将442号房屋的B8车间转租给谢云高，租期5年，租赁单价每平方米11元，每月租金17,710元；5.于2017年5月1日签订《租赁合同》，将443号房屋的B3车间转租给黄银霞，租期5年，租赁单价每平方米11元；6.于2018年2月1日签订《租赁合同》，将442号房屋的B2车间转租给郭景洋，租期5年，租赁单价每平方米11元，每月租金3,960元。前述转租合同均约定，电费按实际用电数计算，按0.95元每度收取，共用电费按实际用电量共同分担；水费按2.45元每吨收取，共用水费按实际用水量共同分担。租金每月交付，每月5日前付清本月租金及上月水电费。根据周明桦提供的用水清单、电费通知单原件显示，周明桦代高要区金利镇骏嘉五金厂[租户梁廷钰个人经营的个体工商户，工商登记的经营场为肇庆市高要区金利新中心城区（厂房一）B2车间]缴交了2017年1月至2018年11月的用水费用，代高要市金利华天宝五金制品厂（周少芳的配偶梁小华个人经营的个体工商户）交纳了2018年7-11月电费。根据周明桦提交的微信转账账单显示，租户谢云高、郭景洋、黄银霞曾通过微信转账向其交纳租金。另查明，骏华公司原名称为高要市金利镇骏华金属五金制品有限公司。2018年4月16日，高要市金利镇骏华金属五金制品有限公司在公司登记机关登记变更名称为骏华公司。一审法院认为，在一审法院执行抵押人周少芳用于抵押担保的抵押物过程中，周明桦作为案外人向一审法院主张享有租赁权并请求停止执行周少芳所有的442号房屋和443号房屋，故本案为案外人执行异议之诉纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行异议之诉是当事人通过诉讼达到阻却或恢复对特定标的物的执行的诉讼，而执行异议之诉的案外人是指其认为法律上的权益因执行行为受到侵害的人，所以根据执行异议之诉的特点，本案的审查范围仅限于一审法院（2018）粤1204执1084号执行案执行标的所涉的442号房屋和443号房屋，周明桦是否享有足以排除强制执行的民事权益以及能否排除人民法院的强制执行，除此之外，对于周明桦和周少芳之间租赁合同所涉的其他租赁物的法律关系，一审法院在本案中不作审查处理。根据周明桦的诉请和综合诉辩双方意见，本案的争议焦点是：一、周少芳和周明桦签订的《租赁合同》是否合法有效的问题？二、周明桦对442号房屋和443号房屋是否享有租赁权及能否排除人民法院的强制执行？三、周明桦主张442号房屋和443号房屋带租拍卖的理由是否成立？四、周明桦对442号房屋和443号房屋是否享有优先购买权？关于焦点一。关于周少芳和周明桦签订的《租赁合同》的效力问题，高要农商行金利支行虽然在答辩意见中认为该合同双方的意思表示虚假、有造假的嫌疑，但周明桦已提供相关转租合同、收取转租租金及交纳水电费用记录等证据予以佐证，高要农商行金利支行仅提出质疑，却没有提供证据进行反驳，故一审法院认定周少芳和周明桦签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。租赁合同合法成立，周明桦作为合同的承租人享有债权效力。关于焦点二。租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物，对租赁物享有使用收益权的权利，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的“已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的”不动产租赁权产生对抗效力的“合法有效合同+占有使用”的认定标准，周明桦已将案涉442号房屋和443号房屋在内的租赁物修缮后分租给各租户并收取了租金及交纳了相关的水电费用，可见周少芳已实际履行了租赁合同，将442号房屋和443号房屋交给周明桦占有使用和收益，周明桦以占有的方式对外进行了公示，从而取得了442号房屋和443号房屋的合法租赁权。但是，442号房屋和443号房屋上同时设立了抵押权，抵押权和租赁权同时存在并产生冲突。高要农商行金利支行享有的抵押权登记设立于2012年5月21日，周明桦和周少芳的《租赁合同》签订于2016年6月15日，抵押权设立在前，租赁关系和租赁权成立在后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，本案的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，设立在先的抵押权优先于租赁权，现高要农商行金利支行凭生效裁判文书申请法院强制执行要求实现其享有的抵押权，周明桦以租赁关系的存在及其享有的租赁权提出执行异议要求停止执行、解除查封的理由不成立，一审法院予以驳回。关于焦点三。442号房屋和443号房屋已进入一审法院的执行拍卖程序，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”规定，周明桦在本执行异议之诉案中针对抵押权人主张享有租赁权并要求带租拍卖，实质上要求抵押物上所负担的租赁权继续存在并由拍定人（即买受人）负担以及阻止在租赁期内向受让人移交占有抵押物，最后买受人取得的所有权是受限的（受限的包括占有、使用、收益权能），会对抵押物的评估拍卖价格产生较大影响，不利于抵押权人的债权的顺利实现，故周明桦所享有的租赁权已影响高要农商行金利支行享有的抵押权的实现，根据上述司法解释规定，设立在后的442号房屋和443号房屋上的租赁权应依法除去，在此情形下，周明桦再对抵押权人高要农商行金利支行主张其享有租赁权进而要求带租拍卖，与法律规定不符，一审法院不予支持。关于焦点四。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定，承租人的优先购买权以租赁关系存在为条件，只要租赁关系合法存在，优先购买权就存在。抵押权是一种担保物权，抵押权人申请法院强制执行其本质上要求的是实现债权，其目的不是房产所有权，只要抵押权人从抵押物上获得相当的补偿即可，至于买受人是承租人还是其他第三人，对抵押权人来说并无区别，既然法律赋予了承租人优先购买权，不管租赁关系设立的先后，承租人均应享有以同等条件优先购买的权利。故周明桦要求确认其在同等条件下对442号房屋和443号房屋享有优先购买权，符合法律规定，一审法院予以支持。骏华公司、周少芳、梁小华不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。为此，一审法院判决如下：一、确认周明桦对周少芳所有的位于“高要市金利新中心城区（厂房二）”房屋（房地房地产权证：粤房地证字第**）于“高要市金利新中心城区（厂房一）”房屋（房地产房地产权证：粤房地证字第**）同等条件优先购买的权利；二、驳回周明桦的其他诉讼请求。案件一审受理费18,300元，由周明桦负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案系执行异议之诉，一审法院定性正确，予以维持。根据上诉和答辩，本案争议的焦点：一是一审法院是否程序违法，二是周明桦的上诉请求应否支持。关于一审法院是否程序违法的问题。在本案中，虽然周明桦上诉主张一审法院程序违法，但就周明桦所主张程序违法的理据则是指一审法院对本案没有管辖权。周明桦上诉主张一审法院对本案没有管辖权，理由不成立。对此，本院评判如下：首先，本案系案外人周明桦就一审法院的执行标的提出异议，且不服一审法院驳回其异议的执行裁定而向一审法院提起诉讼，一审法院据此定性为执行异议之诉，对此本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条“案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”的规定，一审法院作为执行法院依法对本案享有管辖权。其次，由于本案涉案厂房为不动产，根据《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第四条“发生在与外国接壤的边境省份的边境贸易纠纷案件，涉外房地产案件和涉外知识产权案件，不适用本规定。”的规定，本案不适用于涉外、涉港澳台诉讼案件专属管辖的规定。既然本案不属于涉外、涉港澳台的专属管辖诉讼案件，且本案标的额没有超出最高人民法院规定的一审法院管辖案件的标的额，故一审法院对本案享有司法管辖权。第三，周明桦主动向一审法院提起诉讼，应视为其主动接受一审法院的管辖，现周明桦在二审期间提出管辖权异议，属于出尔反尔，意在拖延诉讼。综上，周明桦上诉主张一审法院对本案没有管辖权导致程序违法，没有事实和法律依据，不予支持。关于周明桦的上诉请求应否支持的问题。首先，对周明桦的租赁权能否对抗高要农商行金利支行的抵押权的问题。在本案中，高要农商行金利支行于2012年5月21日对涉案厂房在登记部门办理了贷款抵押担保登记手续，依法对涉案厂房获得抵押权。周明桦在2016年6月15日与周少芳签订《租赁合同》，从2016年6月15日起才取得涉案厂房的租赁权。两者相比较，高要农商行金利支行获得涉案厂房的抵押权在前且已办理抵押登记，具有公示效力，而周明桦取得涉案厂房的租赁权在后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，周明桦的租赁权不能对抗高要农商行金利支行的抵押权。既然周明桦的租赁权不能对抗高要农商行金利支行的抵押权，且周明桦在本案中又没有提供其他证据证实周明桦尚有其他实体权利能排除本案的执行。因此，周明桦上诉请求一审法院停止对涉案厂房的执行，没有事实和法律依据，不予支持。其次，对于周明桦请求对涉案厂房带租约拍卖的问题。由于涉案厂房已经进入执行程序，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”的规定，周明桦请求带租约拍卖，实质上要求抵押物上所负担的租赁权继续存在，但抵押物上所负担的租赁权继续存在则必然会对抵押物的评估拍卖价格产生巨大的负面影响，将严重影响抵押权人对债权的实现。因此，设立在后的涉案厂房上的租赁权应依法除去。周明桦请求对涉案厂房带租约拍卖，与法律规定不符，本院不予支持。第三，周明桦因与周少芳签订《租赁合同》而对涉案厂房享有租赁权，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定，周明桦作为承租人对涉案厂房在同等条件下享有优先购买权。但是，如上所述，周明桦对涉案厂房在同等条件下享有优先购买权不得影响高要农商行金利支行抵押权的实现。同时，由于高要农商行金利支行对一审法院判决确认周明桦在同等条件下对涉案厂房享有优先购买权，没有上诉，视为服判，本院予以维持。第四，至于周明桦上诉称其为善意第三人，对涉案厂房已抵押不知情，由于涉案厂房已经办理了抵押登记，对外公示，任何人均可到登记部门查询，周明桦在签订租赁合同前完全可以查询涉案厂房的权利情况，周明桦不能以自己的过失即没有查询涉案厂房的权利情况而自认为善意第三人，对周明桦该上诉主张，不予支持。综上所述，周明桦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,300元，由周明桦负担。本判决为终审判决。审判长  李升文审判员  苏振伟审判员  李小冬二〇一九年三月二十一日法官助理彭赟书记员严珠君