山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民终8467号 上诉人（原审原告）：玄香花，女，1979年9月9日出生，汉族，住广州市天河区。 委托诉讼代理人：王春玉，山东中苑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张日光，男，1972年5月10日出生，汉族，住即墨市。 委托诉讼代理人：于道峰，山东一诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵远军，男，1958年10月9日出生，汉族，住即墨市。 委托诉讼代理人：于道峰，山东一诺律师事务所律师。 上诉人玄香花因与被上诉人张日光、赵远军房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2017）鲁0282民初757号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人玄香花的委托诉讼代理人王春玉、被上诉人赵远军及其与张日光共同的委托诉讼代理人于道峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玄香花上诉请求：撤销一审判决,改判支持其起诉请求，一二审诉讼费用由张日光、赵远军承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误,一审法院认为《服装市场天桥区商铺转租协议》合法有效,明显不符合法律规定,该协议的签约主体“日光商事有限会社”未在中国工商登记,违反法律的强制性规定,不具有《合同法》规定的签约主体资格,应属于无效合同。张日光、赵远军作为直接责任人,是本案适格被告,应承担合同无效的法律后果。1、2012年12月,上诉人向张日光、赵远军租赁位于即墨服装市场天桥区商铺用于销售服装,租期20年,自2013年4月1日至2033年3月31日止。张日光、赵远军以“日光商事有限会社”的名义与上诉人签署《服装市场天桥区商铺转租协议》(简称商铺转租协议)。经向工商行政管理部门查询,“日光商事有限会社”未在中国工商登记部门核准登记,一审法院也认定张日光、赵远军在发回重审中仍无法提供“日光商事有限会社”的有效登记材料。根据《外国(地区)企业在中国境内从事生产经营活动登记管理办法》第2条规定:“在中国境内从事生产经营活动的外国企业,应向国家工商行政管理局或其授权的地方工商行政管理局申请登记注册。外国企业经登记主管机关核准登记注册,领取《中华人民共和国营业执照》后,方可开展生产经营活动。未经审批机关批准和登记主管机关核准登记注册,外国企业不得在中国境内从事生产经营活动。”2、“日光商事有限会社”未在中国工商登记部门核准登记,不具有中国的民事主体资格,不能进行商铺租赁行为,其与上诉人所签的《商铺转租协议》属于无效合同。另,一审法院认定的“张日光取得涉案租赁房屋20年的转租权”明显错误,因为与即墨市市场建设服务中心签署合同的主体是“日光商事有限会社”,而非张日光个人，张日光并无转租权。3、张日光、赵远军以没有在中国工商行政机关登记的“日光商事有限会社”法人名义签署合同,根据《最高人民法院关于适用的解释》第62条第(一)项的规定:“下列情形,以行为人为当事人:(一)法人或者其他组织应登记而未登记,行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的;”张日光、赵远军作为直接责任人是本案适格的被告。张日光在《商铺转租协议》盖个人章表明其认可协议内容,同赵远军以个人账户收取了上诉人包括商铺建筑设施费、租金等相关款项,并出具了相关款项的收款收据。因此,张日光、赵远军作为该案的直接责任人,应承担《商铺转租协议》无效的法律后果,依法应对本案承担责任。二、原判决认定事实错误。一审认定的建设工程规划许可证应为即墨服装市场的整体规划,不属于涉案商铺所在天桥区二次改造的规划许可;且涉案商铺未通过消防验收,无合法产权证明,属于违法建筑物,依法不得对外出租,《商铺转租协议》应认定为无效。1、未获规划许可。一审判决认为2009年7月24日建字第xx号建设工程规划许可证,就是涉案商铺的规划许可证不符合事实。该许可证是即墨服装市场建设的整体规划，该规划对涉案商铺所在的天桥区原先规划为消防通道。而涉案商铺属于二次改建工程,按照法律规定应重新申请建筑工程规划许可证,一审法院明显认定事实错误。2、未获消防验收。原审法院在重审中依职权调取的唯一新证据---即墨区建设服务中心出具的《关于青岛即墨服装市场消防问题的情况说明》不具有合法性和客观性。(1)该证据出具的主体不合法，证明消防验收是否合格的主体为国家消防部门,而非作为产权方的即墨区建设服务中心自证合格;(2)该证据真实性有异议。即墨区建设服务中心是产权方与张日光、赵远军有利害关系,其出具的证据不具有真实性。该证据已明确说明:2015年2月4日(约定交付期为2013年4月1日)仍在整改,消防部门至今仍未颁发消防验收合格证,可见涉案商铺存在重大消防隐患,并未获消防验收。原审法院明知《消防法》规定,未经消防安全检查,不得投入使用、营业,仅凭产权方一纸明知违法仍“正常经营”的证明,就认定涉案商铺合法属于明显错误。3、无权转租。按照《服装市场AB连廊经营区合作协议》,是“日光商事有限会社”作为开发商开发明确要求其保证开发的商铺必须通过消防等合法手续,张日光、赵远军个人并非上述合作协议的主体,并无合法产权人允许其可以对外转租的合法证明,其转租商铺的行为属于无权处分,上诉人作为善意的承租人有权解除《商铺转租协议》。三、一审法院认为张日光主动顺延租期,协议未约定违约金,免除了张日光、赵远军逾期交付的违约责任,显然是错误的。1、张日光、赵远军单方顺延起租期,是对其逾期交付违约行为的事后补救措施,即使未约定违约责任,上诉人作为无过错方仍然享有法定的解除协议权利,并要求其赔偿损失。一审法院认为,张日光、赵远军单方将起租期由原来的2013年4月1日,延至2015年3月17日,即免除了张日光、赵远军逾期交付的违约责任,明显错误。这间接证明,张日光、赵远军已明知自己存在逾期交付商铺的违约行为,故擅自变更了商铺的租赁期间。否则,张日光、赵远军怎会无缘无故让上诉人“免费使用”两年不交租金。事实是,这两年涉案商铺根本无法使用,不具备交付条件。一审法院认为张日光、赵远军主动顺延租期,协议也未约定违约金,就想当然免除了张日光、赵远军的违约责任,驳回上诉人的诉讼请求,显然是错误的。2、原应于2013年4月1日交付的商铺,至起诉时逾期两年之久,且至今未交付合格的商铺,涉案商铺价格已下降近乎一半,上诉人继续履行合同显失公平,有权解除协议。四、一审判决认为“张日光取得了涉案租赁房屋的20年转租权”,明显与认定《商铺转租协议》合法有效,相互矛盾。既然,一审判决认定《商铺转租协议》合法有效,协议主体“日光商事有限会社”是合法主体,那应该是“日光商事有限会社”取得了涉案租赁房屋的20年转租权,而不是张日光。本案的诉讼主体应为“日光商事有限会社”,而非张日光、赵远军。显然,一审判决前后矛盾,刻意回避了“日光商事有限会社”这一外国法人不具有中国签约的民事主体资格问题。五、重审法院对本案部分主要事实仍没有查清。1、本案诉讼主体是否适格,未予以认定。本案原二审以事实不清为由,发回一审法院重审,但重审过程中仍未查明“日光商事有限会社”是否具有签署《商铺转租协议》的民事主体资格的事实。这一事实直接决定了《商铺转租协议》的法律效力,决定了本案的诉讼主体。同时,也决定了张日光、赵远军提交的《即墨服装市场AB连廊经营合作协议》等关键证据的效力。请求二审法院依法查明案件事实,排除未经中国工商登记的“日光商事有限会社”签署合同的主体资格。2、对双方有争议的涉案商铺交付时间没有查清。重审中,上诉人认为张日光、赵远军未交付符合合同约定的商铺:张日光、赵远军提交的证据也无法证明商铺的交付时间,只是单方变更了起租期为2015年3月17日:而协议约定的租期自2013年4月1日起。重审法院仍未认定具体的交付时间。交付时间的认定,直接决定了本案的过错方。3、涉案商铺是否具有消防验收、规划许可等合法手续未查明任何建筑物都需经过消防验收合格才允许使用,张日光、赵远军提交的证据《即墨服装市场AB连廊经营合作协议》也明确约定,“日光商事有限会社”建设的商铺必须符合消防验收标准。而一审法院并未依职权向主管消防的国家消防部门和主管建筑规划的规划部门调查取证，仅是去与本案有利害关系的产权方了解。对消防是否验收和规划是否报批等问题仍未查明。 张日光、赵远军辩称：一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。1、涉案商铺位于AB连廊,该项目是即墨服装市场的一部分,是即墨市人民政府批准建设,在一审中有张日光、赵远军提交的国有土地使用证、建设规划许可证、即墨市人民政府(2012)58号会议纪要予以证实,商铺产权合规合法。2、AB连廊项目自2013年建成投入经营至今,商铺的出租方青岛即墨市场建设发展有限公司及转租的商铺除上诉人外均未对商铺的产权及张日光、赵远军的转租权提出置疑。现AB连廊上经营状况良好稳定,根本不存在张日光、赵远军没有转租权的间题。3、本案一审中青岛市即墨区市场建设服务中心出具的《关于青岛即墨服装市场消防问題的情况说明》中明确载明中国即墨服装市场系经即墨市人民政府批准施工建设,2008年6月该工程经青岛市公安消防局验收合格,2009年12月经青岛市公安消防局验收并颁发了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后投入营业。2012年为适应现代市场的发展,经即墨区人民政府批准,我单位对服装市场进行升级改造,增设了AB连廊及南立面,升级完成之后青岛市公安消防大队于2013年12月30日组织召开了即墨服装市场火灾隐患专家论证会,会后我单位根据专家论证会提出的方案进行了整改。一审宣判之后2018年9月28日青岛市公安局即墨分局下发了《关于对即墨服装市场重大火灾隐患进行摘牌的报告》,证明经区消防大队和青岛市消防支队联合复查,即墨服装市场重大火灾隐患已消除,不符合重大火灾隐患界定标准,符合撒销重大火灾隐患进行摘牌。因此,涉案商铺是即墨服装市场的一部分,上诉人以商铺未通过消防验收属于违章建筑为由要求解除转租协议没有事实和法律依据,上述理由不存在。4、上诉人要求解除商铺转让协议的根本原因是近几年来受电商等因素影响,商铺价值贬值,而该理由并不是解除商铺转租协议的合法理由,因此,上诉人的上诉请求没有事实和法律依据,请求二审法院驳回上诉,维持原判。 玄香花向一审法院提出诉讼请求：1、解除商铺租赁协议；2、被告返还原告已交纳的商铺建筑设施费18万元、年租金3.6万元、押金1万元以及其他费用1348元，以及上述费用自交纳日至起诉日（2015.8.11）的利息34582.8元，合计261930.8元；3、被告赔偿经济损失10万元；4、诉讼费用由被告承担。 一审法院查明事实，2012年12月23日原告玄香花（乙方）与日光商事会社（甲方）双方签订了《服装市场天桥区商铺转租协议》，双方约定商铺位于即墨服装市场天桥区。商铺转租期限为20年，自2013年4月1日至2033年3月31日止（以实际交房日期为准）。乙方向甲方每年度交一次商铺租金，该商铺每年度租金为人民币36000元，自该协议签订生效之日，乙方向甲方交纳第一年度商铺租金，以后每年的3月1日前乙方向甲方交纳下一年度的商铺租金。合同第五条约定履约保证金，每间商铺履约保证金为人民币10000元，乙方于本协议签订时与租金一并交付甲方。本协议期满后甲方无息返还给乙方。本协议在履行过程中若发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成，甲乙双方都有权向即墨人民法院起诉。并由乙方玄香花与甲方及其法人代表张日光在协议上签字、盖章予以确认。2017年11月10日，青岛即墨市场建设发展有限公司出具《证明》，内容如下：根据市消防部门的整改要求，即墨服装批发市场（含AB连廊）的消防问题已经整改完毕，正等待消防部门的统一验收。2018年6月8日，青岛市即墨区市场建设服务中心出具《关于青岛即墨服装市场消防问题的情况说明》，内容如下：中国即墨服装市场位于青岛市即墨区首北侧，该市场于2005年经即墨区人民政府批准开始施工建设，2008年6月该工程经青岛市公安消防局验收合格，2009年12月经青岛市公安消防局验收并颁发了即公消安检许字[2009]第17号《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，随后市场即投入营业；2012年，为适用现代市场的发展，经即墨区人民政府批准，我单位对服装市场进行了升级改造，增建了AB连廊及南立面。升级改造完工后，青岛市公安消防支队于2013年12月30日组织召开了中国即墨服装市场火灾隐患整改专家论证会，会后，我单位根据专家论证会提出的整改方案进行了严格的整改；2015年2月4日，青岛市公安消防支队组织召开了中国即墨服装市场火灾隐患整改复查专家论证会，论证会确认，中国即墨服装市场火灾隐患整改基本完成。自开业至今中国即墨服装市场一直正常运营。原告提交的收款收据载明客户名为2-058#玄香花于2012年12月23日交纳了2013年4月1日至2014年3月31日租金36000元以及建筑设施费18万元、押金10000元，并由张日光在收款人一栏盖章确认。涉案租赁房屋的建设工程规划许可证发证时间为2009年7月24日。2012年4月26日，日光商事有限会社与青岛即墨市场建设发展有限公司签订了《即墨服装市场AB连廊经营区合作协议》，双方就合作建设开发服装市场AB连廊经营区及餐饮区一事达成相关的合作协议。并由青岛即墨市场建设发展有限公司盖章以及张日光作为委托代理人代表日光商事有限会社在协议上签字确认。庭审中，两被告为进一步证明服装市场土地的使用以及土地合法合规，提交了即国用（2006）第139、140、141、142、143号国有土地使用权证复印件，该系列证书的填发时间为2006年4月30日，土地使用权人为即墨市市场建设服务中心，土地使用权类型为出让，终止日期为2046年4月24日。庭审中，两被告提交了天桥区二楼领电卡、钥匙登记表，证明商铺已经实际交付给原告。原告对该登记表上的签字予以认可，承认接受了租赁商铺，但称该登记表无交付时间，不能证明原告签收时间为2013年9月份。但据原告提交的载有电费、电卡、灭火器共计248元的收据时间为2013年9月3日。被告未提交日光商事有限会社的有效登记材料。 一审法院认为，因即墨市市场建设服务中心得到了即墨市人民政府的批准，已于2006年取得了涉案的相关国有土地使用权证，并于2009年7月24日取得了建字第xx号建设工程规划许可证，因此被告张日光取得涉案租赁房屋20年的转租权并不违反法律的相关规定。被告取得涉案房屋转租权后，与原告签订的《服装市场天桥区商铺转租协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议合法有效。关于原告要求解除合同的诉讼请求。合同法规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。消防法规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。最高人民法院有关房屋租赁合同的司法解释规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，双方在协议第二条明确了转租期限以实际交房日期为准，结合协议中再未约定实际交房日期及违约金等实际情况，原告已实际接收了涉案租赁商铺，且被告明确表示原告就涉案商铺免费使用至2015年3月17日，故根据现有证据无法认定涉案租赁商铺严重逾期交付。两被告提交的青岛即墨市场建设发展有限公司出具的《证明》及青岛市即墨区市场建设服务中心出具的《关于青岛即墨服装市场消防问题的情况说明》，能够确认中国即墨服装市场一直处于正常运营状态及市场的消防问题已整改完毕的事实，故原告以涉案商铺消防验收不合格，无任何产权手续，严重逾期交付且无法使用为由，要求解除合同，无事实和法律依据，依法不予支持。二、关于原告要求被告返还其已缴纳的商铺建筑设施费18万元、年租金3.6万元、押金1万元、其他费用1348元以及利息34582.8元，共计261930.8元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，因商铺租赁协议已实际履行，不存在合同解除的法定情形，故原告要求被告返还其已缴纳的商铺建筑设施费18万元、年租金3.6万元、押金1万元、其他费用1348元以及利息34582.8元，共计261930.8元的诉讼请求，依法不予支持。三、关于原告要求被告赔偿经济损失100000元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告未能提交充分证据证明其所受经济损失的具体情况，应当承担举证不能的法律责任，故原告要求被告赔偿经济损失100000元的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。据此判决：驳回原告玄香花的诉讼请求。案件受理费6729元（原告预交），由原告玄香花负担。 二审期间，张日光、赵远军提交青岛市公安局即墨分局《关于对即墨服装市场重大火灾隐患进行摘牌的报告》复印件，证明即墨服装市场重大火灾隐患已消除，不存在消防问题，上诉人质证不认可该证据的真实性、合法性，认为该报告载明的出具时间为2018年9月28日，证明自双方2013年签订合同后，长达五年时间里涉案商铺消防不合格。对上诉人主张的日光商事有限会社未在中国境内登记注册的事实，张日光、赵远军在二审中予以认可。本院对该双方主张一致的事实予以确认，本院查明的其他事实与一审法院查明确认的事实一致。 本院认为，依照《外国（地区）企业在中国境内从事生产经营活动登记管理办法》第二条规定，“根据国家有关法律、法规的规定，经国务院及国务院授权的主管机关（以下简称审批机关）批准，在中国境内从事生产经营活动的外国企业，应向省级工商行政管理部门（以下简称登记主管机关）申请登记注册。外国企业经登记主管机关核准登记注册，领取营业执照后，方可开展生产经营活动。未经审批机关批准和登记主管机关核准登记注册，外国企业不得在中国境内从事生产经营活动。”日光商事有限会社未在中国境内登记注册，其不得在中国境内从事生产经营活动，张日光以日光商事有限会社名义与上诉人签订《服装市场天桥区商铺转租协议》，以法人代表身份在涉案《服装市场天桥区商铺转租协议》上盖章，张日光应当承担涉案《服装市场天桥区商铺转租协议》的责任。即墨服装市场的建设方在张日光以日光商事有限会社名义转租涉案商铺后至今长达数年的时间未对张日光的转租行为提出异议，应当认为建设方对张日光的转租行为予以认可。上诉人提交的收款收据证明其向张日光缴纳双方之间《服装市场天桥区商铺转租协议》约定的相关费用，且上诉人起诉书中主张其向张日光、赵远军租赁涉案商铺，故应当认定在双方履行涉案《服装市场天桥区商铺转租协议》过程中，上诉人认可应当合同的向对方为张日光。综上，上诉人上诉主张日光商事有限会社未在中国境内登记注册，日光商事有限会社没有转租权，要求确认双方之间《服装市场天桥区商铺转租协议》无效，没有事实依据，不能予以支持。 张日光、赵远军在诉讼中提交了即墨服装市场建设规划许可证及即墨市人民政府会议纪要，证明即墨服装市场的建设取得建设工程规划许可，服装市场天桥区的建设均由即墨市政府同意。即墨服装市场建设单位青岛市即墨区市场建设服务中心出具的消防问题情况说明及《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、关于对即墨服装市场重大火灾隐患进行摘牌的报告》等证据证明包含涉案商铺的即墨服装市场在2009年通过消防验收，在运营过程中因存在重大火灾隐患被挂牌督办后经整改已经不再被列为挂牌督办单位。故，上诉人上诉主张的涉案商铺的建设未经过规划审批，未通过消防验收，双方之间合同无效的上诉主张，亦不符合本案事实，不能予以支持。 双方之间签订《服装市场天桥区商铺转租协议》约定租赁时间为20年，自2013年4月1日至2033年3月31日，同时双方在合同中约定以实际交房时间为准，张日光虽未在2013年4月1日交房，但其已经主动延后双方合同租赁时间，张日光的行为符合双方合同以实际交房时间为准确定20年租赁时间的约定，故上诉人以张日光、赵远军逾期交房为由要求解除双方之间合同的主张亦不符合双方约定，不能予以支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6729元，由玄香花负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  高中日 审判员  孙 琦 审判员  安太欣 审判员  杨保国 二〇一九年三月十五日 书记员  胡浩东 书记员  吴苗苗