贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终543号上诉人（原审被告）：荣俐，女，1979年02月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市金阳新区。上诉人（原审被告）：贵州双利福酒店管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园项目******。法定代表人：荣俐，该公司经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：夏勋余，贵州宏贯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：傅保红，男，1973年10月5日出生，汉族，住贵州省桐梓县。被上诉人（原审原告）：罗春菊，女，1976年02月26日出生，汉族，住贵州省开阳县。两被上诉人共同委托代理人：陈蛟，贵州北斗星律师事务所律师。原审被告：贵州恒祥置业管理有限公司，住所地贵州省，住所地贵州省贵阳市南明区花果园大街**法定代表人：彭家恒，该公司经理。原审被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省，住所地贵州省贵阳市南明区花果园危旧房、棚户区改造项目**法定代表人：肖春红，该公司董事长。两原审被告共同委托诉讼代理人：刘萍，贵州华顿律师事务所律师。上诉人荣俐、贵州双利福酒店管理有限公司（以下简称双利福公司）因与被上诉人傅保红、罗春菊及原审被告贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称恒祥公司）、贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初8103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣俐、双利福公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉租赁合同已于2017年1月14日解除，上诉人荣俐依法只承担2016年8月20日至2017年1月14日期间的房屋租金10984.75元。1、一审已查明3个月租金463973元为定金，该定金应折抵3个月租金。2、2015年5月20日至2016年5月20日首年租金上诉人已实际给付宏益房开公司，已生效的（2017）黔0102民初10710号、11149号、11150号民事判决已经确认该事实，因为上诉人是对花果园R区3栋40、42、43层1-38号共计114间房屋签订的一份租赁合同，本案房号43层32号房屋与生效判决涉及的43层12、13、14、22、23号房屋系一份合同项下的不同房号，在交纳房屋定金时也是对该份总合同项下的不同房号交纳。3、2017年1月14日上诉人已向宏益房开公司发出解除合同的通知，故2017年1月14日之后的租金不应当再由上诉人承担。二、双利福公司不是合同相对人，不应当承担责任，这也是生效判决已经肯定了的，一审法院不应当对相同案件作出矛盾判决。傅保红、罗春菊辩称，一审判决已及其有利于上诉人，被上诉人为了不再增加诉累，没有上诉。一审处理的近40个案件也是采用了相同的判决思路，请求二审法院驳回上诉人的诉请，维持一审判决。恒祥公司、宏益房开公司辩称，请求维持一审判决，上诉人认为2015年5月20日至2016年5月20日的租金已经支付是不成立的，首先，没有证据证明，之所以产生三份判决，是贵州省贵阳市南明区人民法院判决书表述错误，该院（2017）黔0102民初89号判决已下了补正裁定。判决内容没有问题，只是出现了表述错误，恒祥公司、宏益房开公司没有得到租金，希望上诉人拿出证据。傅保红、罗春菊向一审法院起诉请求：一、要求被告1荣俐和被告2双利福公司共同负责向原告支付2015年4月1日至2018年2月2日期间的房屋租金共计74686元，并按照每月2510.8元的标准从2018年2月3日继续支付租金至实际向原告退还房屋之日止；二、要求四被告共同负责向原告支付逾期支付房屋租金违约金（截止2018年2月3日共计132653元，并按照拖欠租金74686元每日千分之三继续从2018年2月2日支付至所拖欠租金全部付清之日止）；三、要求四被告共同向原告赔偿被告1荣俐单方解除《房屋租赁合同》给原告造成的房屋租金损失（按照合同约定的每月6000元计算，计算两年即24个月，为144000元）；四、本案诉讼费由四被告承担。一审法院认定事实：在恒祥公司的居间介绍下，被告荣俐与宏益房开公司于2014年10月8日签订房屋租赁合同一份，约定由荣俐租赁宏益房开公司所有的位于贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目R-2区3栋40、42、43层1-38号共计114间房屋，建筑面积5155.26平方米，租赁期限为十年，房屋租赁期起算时间以实际接房交付时间为准。合同还约定第一年租金为30元/月/平方米，第二年为35元/月平方米，第三年租金为40元/月/平方米，……合同无免租期。上述合同签订后，荣俐向宏益房开公司支付租赁的114套房屋定金（3个月租金）463973元，宏益房开公司已将该款项转支付给各家业主。2014年10月20日，原告傅保红、罗春菊与宏益房开公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买贵阳市花果园项目R-2区3栋1单元43层32号房屋，建筑面积62.77平方米，房屋总价为285855元。原告傅保红、罗春菊于签订合同当天已付清全部购房款。原告傅保红、罗春菊与恒祥公司于2015年9月4日签订《补充协议》，委托恒祥置业代为出租管理原告购买的上述房屋。2015年4月1日，宏益公司与原告傅保红、罗春菊签订房屋交付验收表一份，确认自2015年3月31日起，该房屋交付原告。2016年4月8日，宏益公司与荣俐签订房屋交付验收表一份，双方确认自2015年5月20日起，花果园R-2区3栋40、42、43层房屋已交付荣俐使用。此后荣俐注册双利福公司并开始经营至今，但一直未向原告支付过租金。2017年1月10日，荣俐委托贵州慎行律师事务所金家特律师向宏益房开公司邮寄《合同解除通知函》，内容主要为解除双方就花果园项目R区3栋43层1-38号房屋签订的租赁合同，此后不再支付上述房屋租金，自通知送达之日起五个工作日内到荣俐处办理房屋交接事宜。宏益房开公司认可于2017年1月14日收到该通知，并将通知转交原告。2018年1月30日，荣俐及双利福公司向原告发送《房屋租赁解除及收房事宜的通知》，称双方已于2018年1月30日面谈，解除与原告就花果园R2区3栋1单元43层32号房屋的租赁关系，并通知原告于2018年2月2日携带手续办理上述房屋的交房手续。原告认可已收到上述通知，口头回复荣俐不同意解除租赁关系。双方因上述房屋的租金支付及合同解除事宜产生纠纷，诉至法院，原告诉请如前。一审法院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案被告荣俐与被告宏益房开公司签订的租赁合同第四条约定“乙方无条件同意甲方处分该房屋产权，甲方与房屋买受人签订《商品房买卖合同》同时，乙方应与房屋买受人签订租赁合同，并诚信履约”，宏益房开公司于2014年10月20日与原告傅保红、罗春菊签订《商品房买卖合同》，将上述房屋出售给原告傅保红、罗春菊，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，本案原告与被告荣俐之间已形成事实上的租赁关系，双方均应按照宏益房开公司与荣俐所签租赁合同履行各自的权利义务。现原告傅保红、罗春菊以被告荣俐及被告双利福公司不支付租金为由要求解除租赁关系，被告荣俐认可2016年5月20日以后产生的租金确实未支付原告，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，对原告主张解除与荣俐、双利福公司租赁关系的诉请，予以支持。被告荣俐辩称租赁合同已于2017年1月14日解除，一审法院认为在宏益房开公司将涉案房屋出售给原告后，本案的实际租赁双方已变更为荣俐与原告，荣俐于2018年1月30日才书面通知原告解除租赁关系，故荣俐的该项抗辩理由一审法院不予采信。原告主张被告荣俐、双利福公司支付2015年4月1日至2018年2月2日的租金，因宏益房开公司与荣俐签订的租赁合同中约定起算租金以实际交付房屋为准，而根据宏益房开公司与荣俐签订的房屋交付验收表确认，荣俐实际接收房屋时间为2015年5月20日，故被告荣俐、双利福公司应从2015年5月20日起向原告支付该房屋的租金。被告荣俐主张2015年5月20日至2016年5月20日第一年的租金已支付给宏益房开公司没有举证证明，一审法院对该主张不予采信。被告双利福公司主张其不是合同相对人，不承担原告主张的各项义务。一审法院认为双利福公司系荣俐承租后开设，且系双利福公司在实际使用原告的房屋，故双利福公司应与荣俐对原告的各项合同义务承担连带责任。对于被告荣俐、双利福公司以宏益房开公司未将租赁房屋出售给原告的事实书面告知及2017年1月14日其已书面向宏益房开公司提出解除合同，且此后荣俐未再使用原告的房屋，故原告的租金应支付至2017年1月14日的抗辩理由，一审法院认为虽然荣俐单方向宏益房开公司发出解除合同通知，但房屋实际还在荣俐、双利福公司的控制使用下，故租金理应计算至荣俐、双利福公司解除通知到达原告时（2018年1月30日）止。按照租赁合同约定的第一年租金为30元/月/平方米，第二年租金为35元/月/平方米，第三年租金为40元/月/平方米计算，被告荣俐、双利福公司应付的租金为：30元/月/平方米×62.77平方米×12个月（2015年5月20日-2016年5月19日）+35元/月/平方米×62.77平方米×12月（2016年5月20日-2017年5月20日）+40元/月/平方米×62.77平方米×8.3个月（2016年5月20日-2018年1月30日）-30元/月/平方米×62.77平方米×3个月（保证金）=64150.94元。原告主张按照全部拖欠租金每日3‰的标准要求被告支付违约金132653元没有法律依据，但荣俐、双利福公司确实违约在先，故一审法院酌情按照中国人民银行同期贷款利率分段计算予以支持。原告要求被告按每月6000元计算两年赔偿损失144000元，因被告已承担违约责任，故该项主张不予支持。原告主张被告宏益公司、恒祥公司承担支付租金、违约金、赔偿损失和返还房屋的诉请，因宏益公司、恒祥公司并非租赁合同承租一方相对人，故对原告的该项主张，不予支持。原告主张四被告赔偿单方解除合同给原告造成的租金损失没有依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决：一、解除原告傅保红、罗春菊与被告荣俐贵阳市南明区花果园路花果园项目R-2区3栋1单元43层32号房屋的租赁关系。二、被告荣俐、贵州双利福公司管理有限公司于本判决生效之日起十日内将原告傅保红、罗春菊位于贵阳市南明区花果园路花果园项目R-2区3栋1单元43层32号房屋腾空返还原告傅保红、罗春菊。三、被告荣俐、贵州双利福公司管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告傅保红、罗春菊2015年5月20日至2018年1月30日的房屋租金64150.94元（已扣除保证金5649.3元），并承担违约金（该违约金按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2015年5月20日起按已到期租金分段计算至付清上述款项之日止）。四、驳回原告傅保红、罗春菊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3285元，由被告荣俐、贵州双利福公司管理有限公司负担600元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告），原告傅保红、罗春菊负担2685元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，上诉人提交了如下证据：第一组证据：（2017）黔0102民初85、89号民事补正裁定二份，内容为“对荣俐已支付宏益房开公司第一年租金的事实，宏益房开公司予以认可”改为“对荣俐已支付宏益房开公司定金（相当于三个月租金）的事实，宏益房开公司予以认可”。拟证明该补正裁定的更正不能达到否认宏益房开公司收到一年租金的事实，该裁定书对荣俐支付租金的事实已经予以认可，已实际支付，只是其内部和业主之间的反租，抵扣房款。被上诉人经质证，认为既然法院出具了更正裁定，就以更正后的事实为准。恒祥公司及宏益房开公司经质证，对真实性无异议，以裁定书上更正的内容为准。第二组证据：2018年2月7日的开庭笔录，拟证明宏益房开公司自认2015年5月20日至2016年5月20日收取租金抵扣购房款，减免一年租金的事实，冲抵购房款的方式是减免购房款。被上诉人经质证，认为因其对其他案件的情况不了解，即使抵扣也是其他业主和宏益房开公司之间发生的关系，并且不存在抵扣的事实，上诉人已按照购房合同约定的价款支付了购房款。恒祥公司、宏益房开公司经质证，认为恒祥公司不清楚这个事，宏益房开公司当事人的代理人对事实不清楚，实际上开庭笔录中的原告并未认可是抵扣，是分两次支付的购房款，不存在抵扣购房款的问题，即便购房款已经抵消，也是宏益房开公司给业主的优惠政策，和上诉人没有关系，不认可该证据，达不到上诉人的证明目的。第三组证据：支付凭证及统计表，拟证明租赁期限十年是在与宏益房开公司签订合同时就已约定的，是从2016年7月1日开始收取租金，2015年5月20日至2016年5月20日的租金是免收的。被上诉人经质证，对改组证据的三性均不予认可。恒祥公司、宏益房开公司经质证，认为宏益房开公司与小购房人（业主）之间自己签订的与上诉人无关，不能证明什么问题，真实性，证明目的不予认可，和本案无关联性。恒祥公司提交《公寓租赁委托协议》一份，拟证明恒祥公司与被上诉人之间有委托关系。上诉人经质证，真实性、合法性认可，该份证据证实恒祥公司与小业主并没有实际向承租人收取一年的费用，小业主也未向恒祥公司支付一年的租金，也即证明这一年的租金抵扣了中介费用，这也与生效判决中的表述相互印证。被上诉人经质证，认为该协议约定租金由恒祥公司收取，恒祥公司没有主张，并不代表上诉人所说的一年的租金不收取，且作为委托关系，被上诉人可以随时解除收取，之后再由被上诉人向恒祥公司支付，故该协议与上诉人无关，不能以此协议来对抗不交租金。宏益房开公司经质证，对真实性无异议，按照协议约定，中介费是由恒祥公司向承租人收取，宏益房开公司和恒祥公司在法律上是完全独立的主体，协议看不出有免租的事实。对于上诉人提交的第一组证据，本院予以确认，但不能达到上诉人的证明目的。对于上诉人提交的第二组、第三组证据，因与本案并非同一当事人，不能达到上诉人的证明目的，本院不予确认。对于恒祥公司提交的证据，该证据第三条如乙方（恒祥公司）促成甲方（傅保红）与承租人签订租赁合同，则甲方自愿同意第一年的租金归乙方所有……。因傅保红并未与承租人签订租赁合同，故本院对该组证据不予确认。二审中，对于上诉人关于三个月保证金应当扣除的上诉主张，经审查，一审判决已经进行了抵扣，且上诉人二审予以认可，被上诉人亦无异议，故本院对该主张不再进行审查。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。本院认为，2014年10月8日荣俐与宏益房开公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。该合同第四条约定“乙方（荣俐）无条件同意甲方（宏益房开公司）处分该房屋产权，甲方与房屋买受人签订《商品房买卖合同》同时，乙方应与房屋买受人签订租赁合同，并诚信履约”。宏益公司根据该条约定于2014年10月20日将案涉租赁房屋出卖给傅保红、罗春菊后，荣俐应当与案涉房屋买受人傅保红、罗春菊签订租赁合同，但双方未实际签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，在荣俐与傅保红、罗春菊未签订新的租赁合同的情况下，宏益房开公司与荣俐签订的租赁合同对傅保红、罗春菊产生效力，即傅保红、罗春菊与荣俐应当按照宏益房开公司与荣俐之间签订的租赁合同享有权利和履行义务。现上诉人未按照案涉租赁合同履行支付租金义务，应承担相应的违约责任。上诉人上诉主张2015年5月20日至2016年5月20日期间的租金已经实际给付给宏益房开公司。对此，首先，案涉租赁合同并未约定该期间的租金免交；其次，即使宏益房开公司承诺该期间租金免交，该承诺也系宏益房开公司与荣俐之间的内部约定，对傅保红、罗春菊不发生效力；再次，宏益房开公司在本案中并未认可其与荣俐签订案涉租赁合同时同意荣俐免交该期间的租金；最后，荣俐提交的其他案件开庭笔录中宏益房开公司认可免交一年租金的自认行为并不能及与本案出租人。因此，本院对上诉人该上诉理由不予采信。关于上诉人主张租金应支付至2017年1月14日的上诉理由，因宏益房开公司已不是本案租赁合同的出租人，上诉人单方向宏益房开公司发出解除合同通知的效力不能及于被上诉人，而之后上诉人向被上诉人发出解除通知，该解除通知于2018年1月30日到达被上诉人处，在此之前案涉租赁房屋由上诉人占有使用，故2018年1月30日之前的租金上诉人应当向被上诉人支付。因此，本院对上诉人该项上诉理由亦不予采信。关于上诉人主张双利福公司不是合同相对人，不应当承担责任的问题。因双利福公司系荣俐承租案涉房屋后开设，系双利福公司在实际使用案涉租赁房屋，且发出解除通知的主体为荣俐及双利福公司，故一审认定双利福公司与荣俐对被上诉人的各项合同义务承担责任并无不当，本院对上诉人该项上诉理由亦不予采信。被上诉人虽对一审判项不服，但其并未提出上诉，本院从其自愿。综上所述，荣俐及双利福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由荣俐、贵州双利福酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年三月二十一日书记员 王凤霞