山东省汶上县人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0830执异7号异议人（案外人）：梁桂芝，女，1941年10月7日出生，汉族，居民，住山东省东平县。申请执行人：孔德营，男，1985年1月5日出生，汉族，居民，住汶上县。被执行人：孙萃香，女，1968年1月29日出生，汉族，居民，住汶上县。被执行人：张心善，男，1967年1月3日出生，汉族，居民，住汶上县。被执行人：张玉伟，男，1994年6月16日出生，汉族，居民，住汶上县。申请执行人孔德营与被执行人孙萃香、张心善、张玉伟（2018）鲁0830执1623号买卖合同纠纷一案，本院根据孔德营的申请于2018年12月3日立案执行。执行过程中，本院于2019年1月22日查封被执行人张玉伟所有的位于汶上县东和新城小区13号楼2单元2-101室房产一套。异议人梁桂芝向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人梁桂芝称,请求人民法院对汶上县东和新城小区13号楼2单元101室房产停止执行。事实与理由：2017年4月份异议人梁桂芝购买张玉伟名下的房产，位于汶上县东和新城**楼****，当时给了孙萃香十几万元，异议人开始装修，于2017年11月份异议人入住该楼房，2018年7月6日，异议人将该楼房款48万元一次性付清，并同时签订了购房协议书，张玉伟向异议人出具48万元房款收到条，异议人梁桂芝对该楼房具有所有权，案外人对梁桂芝的楼房无任何处分权。2017年春天，异议人购买楼房时，异议人亲侄女孙萃香说她有一套房子卖给异议人，到四月份异议人先付给孙萃香十几万元，当时该房产登记在孙萃香名下，于2018年7月6日异议人一次性交付给孙萃香之子张玉伟48万元后才发现该楼房由孙萃香转到张玉伟名下，但48万元她娘俩未支付给开发商，只给异议人交了首付十几万，于2018年10月份异议人每月交2000元的房贷，该房贷是以张玉伟的名义交的，后发现她俩骗了异议人三十多万元，因孙萃香系异议人亲侄女，张玉伟是异议人外甥，未过多的计较，至今未联系到孙萃香。综上所述，该房产异议人于2017年4月份装修，2017年10月份入住，2018年7月6日将该房款48万元一次性全部交付清，异议人对该楼房享有所有权和居住权，异议人有购房协议和收到条予以证实，并有证人证实购买此楼房的经过，事实清楚，证据充分，特向贵院提出异议申请。请求贵院对涉案房产停止执行，以维权益。申请执行人孔德营称，1、申请人梁桂芝异议称2017年4月份购买孙玉伟名下房产不属实。因为2017年4月份该房产在孙萃香名下，并且在2017年4月份也没有和孙萃香签订过任何的房屋买卖合同。2、房产交易以在不动产登记中心变更登记为准，在申请强制执行前，没有在房产管理部门变更登记的，不影响法院强制执行该涉案房产。3、申请执行人孔德营在2018年6月11日在汶上县人民法院向孙萃香、张心善、张玉伟提出的民事诉讼。张玉伟为了逃避责任，2018年7月6日，与异议人梁桂芝签订购房协议书。协议书签订房屋面积117平方米与涉案房屋114.5平方米不符，收到条“今收到现金肆拾捌万元整，收到人：张玉伟”，既不能证明系其房款，也不能体现收取的什么款项，也不能证明实际现金真实交付，以现金的方式收房款48万元也不符合正常交易习惯，另外也没有相应的现金支取证明，显然异议申请人所述不真实。4、涉案房产于2018年5月30日从孙萃香名下变更登记在张玉伟名下，如果2017年4月份卖给异议人的话，也没有必要变更到张玉伟名下，应当变更到异议人名下才符合常理。2018年5月30日从孙萃香名下变更登记在张玉伟名下，又在2018年7月6日签订购房协议后也未再次改名到异议人名下，异议人也没有要求、约定改名事项，显然异议人所称的购房协议也是不真实的。5、2018年7月6日，异议人与张玉伟签订的涉案房屋面积117平方米，房款48万。当时市场价格每平方米约6000元，涉案房产市场价值约70万余元。当天收条48万元，这与2017年4月份购房时先付了10万元，相互矛盾。并且异议人梁桂芝所述的2017年4月份时间模糊不清，当时交款金额十几万元不具体，显然他们之间签订的购房协议有造假嫌疑。6、异议人梁桂芝称与张玉伟签订购房协议后，支付全款48万元，又从2018年10月份异议人梁桂芝替张玉伟每月交付2000元房贷，前后矛盾，即便房款结清为何还要支付房贷。7、异议人梁桂芝与张玉伟签订购房协议后，才支付48万元现金后，才发现该涉案房产已转移到张玉伟名下。那如果是真实的购房协议书，就不应该是与张玉伟签订，应该是异议人认为的是她亲侄女的房产，应该与其亲侄女孙萃香签订购房协议书。8、异议人与张玉伟购房协议书约定“乙方将房款一次性交清方可入住，以收条为准”，但是，异议人称已于2017年10月份入住。房款没有给付就交接房屋也是不现实的。至今该涉案房屋的水电费、物业费缴纳也都是张玉伟缴纳的，也并不是异议人梁桂芝缴纳的。综上所述，异议人梁桂芝的异议申请书内容与购房协议书内容前后矛盾，对申请人购买的涉案房产显然不真实，张玉伟为逃避责任，有造假的嫌疑；异议人也有包庇嫌疑，请求贵院依法对涉案房产及时强制执行。本院查明，异议人梁桂芝为证明其主张，向本院提交的证据有：①《购房协议书》，用于证明其与被执行人张玉伟于2018年7月6日签订合同，张玉伟将涉案房产卖于异议人，房款为48万元。②收条，用于证明被执行人张玉伟已于2018年7月6日收到购房款48万元整，付款方式为现金。本院另查明，证据③2019年3月11日本院《询问笔录》显示“……我每个月交2000元左右的房贷，水电费的户名都是张玉伟，我也无法改名……”2019年3月19日，汶上县不动产登记中心向本院出具的证据④《不动产登记信息》显示，涉案房产汶上县东和新城小区13号楼2单元101室登记在张玉伟名下，不动产权证号（证明）为鲁（2018）汶上县不动产证明第0006623号，抵押机构为中国工商银行股份有限公司汶上支行，抵押方式为一般抵押。以上事实，有《购房协议书》《询问笔录》《不动产登记信息》、收条、判决书、裁判文书生效证明书、执行裁定书、身份证复印件及当事人陈述为证，均已记录在卷。本院认为，本案的争议焦点是，异议人梁桂芝对本院查封的涉案房产即汶上县东和新城小区13号楼2单元101室是否享有排除执行的实体权利。异议人梁桂芝主张被执行人张玉伟已将涉案房产售于异议人，其于2018年7月6日便支付全部48万元房款，且其自2017年11月起便一直在涉案房产内居住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人梁桂芝称其自2017年11月起便一直在涉案房产内居住，但证据③2019年3月11日本院《询问笔录》则显示，异议人承认该房产水电费的户名依然为被执行人张玉伟，因此异议人梁桂芝不能证明其已于本院查封涉案房产之前已对其合法占有的事实；异议人主张其于2018年7月6日便支付全部48万元房款，付款方式为现金而未通过银行转账支付，不符合本地大额买卖正常交易习惯，不足以证明已实际向被执行人张玉伟支付了全部48万元房款；该房产在汶上县不动产登记中心已登记,异议人与被执行人于2018年7月6日便签订《购房协议书》且于当天支付全部房款，但在2019年1月22日本院查封涉案房产前仍未主动办理变更登记。证据③2019年3月11日本院《询问笔录》显示，异议人对于涉案房产已存在他人的抵押权一事是知情的，其仍然在知情的情况下代被执行人张玉伟交付房贷，而不是行使其买受人的涤除权并办理变更登记。因此，异议人梁桂芝对于涉案房产未过户到自己名下未尽到个人的一般注意义务，其对于涉案房产未办理过户登记存在过错。综上，异议人梁桂芝的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其权利能够排除执行的情形，其所提执行异议理由不能成立，本院对其异议主张，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人梁桂芝的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  隋泉章审判员  吴爱国审判员  赵新泉二〇一九年三月二十一日书记员  何如意