四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0704民初419号 原告：沈雪花，女。 委托诉讼代理人：扈国强，绵阳市涪城区朝阳法律服务所法律工作者。 原告：蒲冬梅，女。 委托诉讼代理人：扈国强，绵阳市涪城区朝阳法律服务所法律工作者。 被告：梁清元，男。 委托诉讼代理人：于树海，绵阳市游仙区东津法律服务所法律工作者。 原告沈雪花、原告蒲冬梅与被告梁清元买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告沈雪花、原告蒲冬梅的共同委托诉讼代理人扈国强与被告梁清元及其委托诉讼代理人于树海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈雪花、原告蒲冬梅共同向本院提起诉讼请求：1.判令被告梁清元在2001年5月12日与原告沈雪花所签订的契约无效。2.被告梁清元返还属原告沈雪花、原告蒲冬梅的坐落在游仙区XXX编号为：79-2-2的48平米的宅基地。3.本案诉讼费由被告梁清元承担。事实和理由：沈雪花、蒲冬梅系游仙区XXXX人，2000年因统征统迁分得坐落在游仙区XXXX号48平米2人户宅基地。2000年5月12日，因沈雪花没有文化由其丈夫蒲登义代沈雪花与梁清元签订的契约上签名，将属沈雪花、蒲冬梅共同拥有的前述宅基地作价43000元卖了。蒲冬梅当时在成都读书，对前述宅基地的分配和买卖事实均不知情。2018年10月蒲冬梅才知拥有过前述宅基地及买卖宅基地事实，由于梁清元与沈雪花所签订的买卖宅基地违反法律强制规定是无效的，请求法院判如所诉。 被告梁清元辩称，原告诉称不实，原告一家当初对于案涉宅基地使用权买卖知情。当时原告一家因蒲冬梅读大学家庭经济困难，通过第三人介绍自愿将宅基地使用权转让给梁清元。梁清元受让宅基地使用权后依法修建房屋居住十余年，并且现在房屋建好后已将梁清元女儿的户口迁入该房屋所在地。原告诉称该宅基地使用权转让协议违反法律规定不能成立，双方协议合法有效，请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：原被告均持有内容相同的《契约》各一份，落款时间均为2001年5月12日，内容为：经过梁青元、沈雪花双方商谈，沈雪花将两人房屋基卖与梁青元，定下以下条约：一、房屋基价格为肆万叁仟元，先预付肆万元，以后各种证件办齐后，再付叁仟元。二、卖方协助买方办理各种手续，办证手续由买方梁青元负担。三、本协议自双方签字起生效。准迁证号码：绵游屋建0104买方：梁青元卖方：沈雪花。该《契约》上有“梁青元”“沈雪花”署名字样，并且梁清元持有的契约署名字样上还有相应捺印。沈雪花、蒲冬梅陈述《契约》系蒲登义（沈雪花之夫）代沈雪花签署。梁清元则陈述《契约》是在沈雪花与蒲登义同时在场的情况下协商签订的，先由蒲登义手写拟定了契约内容双方签字后，又打印了出来由双方签字捺印；《契约》上沈雪花的签名是谁书写的已记不清楚了，但捺印是沈雪花本人出具。 沈雪花、蒲冬梅主张蒲登义大脑存在严重障碍，不具有代理沈雪花、蒲冬梅签订《契约》的能力，为此提交了蒲登义的《病危通知书》《出院证明书》各一份，显示蒲登义于2012年4月6日因“1.右侧外脑梗塞2.高血压病？”病情危重；后又因“突发左侧肢体麻木无力3+天”于2012年9月10日入院治疗至2012年9月26日出院，出院诊断为“1.右侧基底节区脑梗塞2.右侧面瘫后遗症3.高血压1级，极高危4.脑梗塞后遗症期”。 梁清元还持有落款时间分别为2001年5月12日、2005年9月3日的《收条》两份，第一份收款人署名为“沈雪花”，第二份经手人署名为“蒲登义”，内容分别为“按买屋基协议梁青元应给我肆万元，还差叁仟元。案（按）以后手续办结付清”“梁青元买屋基应付款已全部付清”。沈雪花、蒲冬梅质证认为：以上两份收条并非沈雪花签名出具，很可能是蒲登义代沈雪花出具，故对该收条不予认可。梁清元则陈述第一次付款是签订《契约》后，蒲登义与沈雪花均在场时，梁清元现金交付给二人，收条是蒲登义书写出具。 梁清元为证实沈雪花在前述《契约》签订后将土地使用权相关书面材料交付给了梁清元，实际履行了《契约》约定义务，提交了以下证据：1.编号为绵游准建字第0104号的《XX规划区居民房屋准予建设通知》，显示建房户姓名为沈满林，建设基础序号79-2-2，准建面积48㎡，签发时间2000年7月5日，加盖有“绵阳市游仙区人民政府沈家坝开发建设办公室土地管理处”印章。2.加盖有“绵阳市游仙区人民政府XX开发办农民拆迁安置办公室”印章的XX居民宅基地预分号单一份，编号为：79-2-2，落款时间为2000年6月28日。3.沈雪花与沈满林、邓元斌签订的《家庭协议书》复印件一份，显示沈雪花与沈满林、邓元斌（沈雪花、沈满林之母）达成协议将沈雪花一户分得的3人户宅基地与沈满林一户分得的2人户宅基地对换，由沈满林负责邓元斌的赡养问题。 原告为了证实案涉土地属于农村集体土地宅基地性质并属于沈雪花、蒲冬梅共同享有使用权，提交了2010年6月23日由绵阳市游仙区XXXX社区居民委员会出具的《证明》一份，内容为：“游仙区城区开发办：兹有我社区统征统转居民沈雪花（户主），属第3居民小组居民，于2000年分得宅基地2人户，享受宅基地人员是沈雪花蒲冬梅，位于**，于2001年建设完毕，持本人身份证到贵办补办建房证，望接待为谢”。同年7月2日，该证明上加注了“属统转居民55-2号”，并有“何军”署名及“绵阳市游仙区城区开发建设办公室”印样。 1994年9月21日，四川省人民政府作出《关于绵阳市国土局统一征用土地的批复》川府函[1994]435号，内容为：“……一、同意绵阳市国土局统一征用绵阳市游仙区游仙镇沈家村一、二、三、四社全部土地530668平方米（共计796亩），其中耕地508亩、非耕地288亩，作为绵阳市游仙区区级机关修建办公房、住宅和基础设施用地。二、同意绵阳市游仙镇沈家村一、二、三、四社全部农业人口1958名转为非农业人口，其中符合招工条件的1312名由绵阳市游仙建设总公司第一建筑工程公司等8个集体企业招收当工人。所需“农转非”指标，在省今年下达给绵阳市的征地‘农转非’计划指标中解决”。同年11月11日，绵阳市人民政府作出《关于游仙区沈家坝开发建设办公室划拨国有土地的批复》绵府函土（1994）22号，将前述四川省人民政府《关于绵阳市国土局统一征用土地的批复》川府函[1994]435号进行了批转，并明确“该村社（绵阳市游仙镇沈家村一、二、三、四社）土地‘全征全转’后，现有村、社的农业建制一并撤销” 另查明，梁清元购得前述土地使用权后，已在该地块上建房，并于2007年6月6日将女儿梁媛媛的户口迁入该房屋所在地户籍性质为非农业家庭户。后因地名办规划房屋地址，原四川省绵阳市游仙区XXXX号变更名址为四川省绵阳市游仙区XXXX二单元。 以上事实，有原被告当庭陈述及身份信息、契约、证明、出院证明书、病危通知书、准予建设通知书、宅基地预分号单、家庭协议书复印件、名址变更证明、省政府批复、市政府批复等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，本案所争议的《契约》载明的内容显示协议双方对于准迁证号为“绵游屋建0104号”的土地使用权进行转让。原告主张该土地属于农村集体土地中的宅基地性质，而宅基地买卖违反了《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条、第六十三条的禁止性规定，故应为无效协议。但我国关于宅基地流转的限制，其目的是为了保障农村居民居住条件，并防止集体土地所有权落空甚至造成住宅用地向耕地扩张的情形发生。经查，案涉地块早在1994年就经四川省人民政府批复同意由绵阳市国土局统一征用，并且该地块所在地的农业建制也已实际撤销多年，现已纳入城镇区域，居住人口也已实行了“农转非”安置。故案涉地块已不属于前述法律规定保护的法益范围，不应因此认定《契约》无效。 现梁清元当庭举示的《契约》上有“沈雪花”签名字样及捺印，尽管沈雪花、蒲冬梅对于“沈雪花”签名捺印不予认可，并提出系由蒲登义（沈雪花丈夫）代签，但未就此举证，其主张缺乏依据。即使蒲登义代沈雪花签名属实，由于梁清元提交了本属于沈雪花持有的案涉土地使用权的准建通知书、预分号单等用地手续，甚至取得了沈雪花与其母亲邓元斌、兄弟沈满林就案涉土地使用权调换达成的《家庭协议书》复印件，这些资料的交付，显示出沈雪花积极配合履行了《契约》约定义务的事实存在具有高度可能，应视为沈雪花对《契约》进行了追认，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”之规定，该《契约》应对沈雪花发生效力。至于蒲冬梅提出其作为土地使用权的共有人并未同意《契约》订立的意见。由于该土地使用权以户为单位进行分配，而沈雪花作为该户户主，具有代表该户对外处分案涉土地使用权的合理外观，这一点在沈雪花与沈满林、邓元斌签订《家庭协议书》进行案涉土地使用权调换时也得到了印证，梁清元有充分理由相信沈雪花有权代表该户签订案涉土地使用权转让的《契约》，即使该行为实际超出了其权限范围，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，沈雪花签订《契约》将其户下土地使用权转让给梁清元的行为也对蒲冬梅发生效力。现该《契约》签订、履行至今已近十八年，该地块上梁清元也已出资建房多年，双方应秉持诚实信用原则，严守合同义务，维护交易稳定。 综上，判决如下： 驳回原告沈雪花、原告蒲冬梅的全部诉讼请求。 本案减半征收案件受理费1000元，由原告沈雪花、原告蒲冬梅共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  谌臻 二〇一九年三月二十二日 书记员  冯缤