云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终258号上诉人（原审被告）阮朝流，男，回族，1992年10月13日出生，本科文化，个体户，云南省鲁甸县人，住鲁甸县。被上诉人（原审原告）鲁甸县工业园区管委会，统一社会信用代码：12532122MB0Q53720R。住所地：鲁甸县文屏镇世纪大道延长线（南）。法定代表人：晏正权，系鲁甸县工业园区管委会主任。委托诉讼代理人：张翼忠，云南红云（昭阳）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人阮朝流因与被上诉人鲁甸县工业园区管委会租赁合同纠纷一案，不服云南省鲁甸县人民法院（2018）云0621民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理认定事实如下：2016年7月11日，鲁甸县工业园区管委会与阮朝流签订了《云南.鲁甸电子商务孵化产业园区企业入驻协议》。约定鲁甸县工业园区管委会提供一个门面和一套公租房给阮朝流经营管理、办公和生活使用，免房租费2年；经营两年后，相关部门对其业绩和经营状况进行考核评估后，若达到相关要求，经阮朝流申请，可续租其使用的房屋。阮朝流经营两年期满后，双方未达成房屋续租或购买协议，鲁甸县工业园区管委会于2018年8月13日下发通知，要求阮朝流腾退铺面及住房，阮朝流至今未腾退返还租赁的铺面及住房。原审法院认为，双方于2016年7月11日自愿订立企业入驻协议，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，具有法律效力，依法应予保护。租赁房屋协议对租赁期限作了明确约定，现租赁期限到期，协议履行完毕后，双方之间形成的租赁关系已经消灭，在没有形成新的合意情形下，阮朝流继续使用鲁甸县工业园区管委会的房屋，属无权占有，鲁甸县工业园区管委会收回房屋属其处分权利范围，阮朝流没有法定理由继续占用，鲁甸县工业园区管委会要求阮朝流腾退返还出租房屋的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持；鲁甸县工业园区管委会主张要求阮朝流自2018年7月11日起每月赔偿其占用鲁甸县工业园区管委会房屋的损失，鲁甸县工业园区管委会未举证证明其损失的事实，其承担举证不能的法律后果，原审法院不予支持；阮朝流主张双方签订的租赁协议属不定期合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，双方签订了书面的租赁协议，约定了租赁期限，故该租赁协议不属于不定期合同，阮朝流的辩解不成立，原审法院不予支持。阮朝流辩称合同到期后，阮朝流享有优先购买或续租权，其未提供证据证明其辩解主张，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由阮朝流于本判决生效后十五日内腾退返还其向鲁甸县工业园区管委会租赁位于鲁甸县文屏镇卯家湾公租房1-S21号门面和6幢房2单元204号房屋；二、驳回鲁甸县工业园区管委会对阮朝流的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由阮朝流负担。宣判后，阮朝流不服向本院提起上诉，要求二审法院撤销原判，将本案发回重审或查明事实后改判，确认被上诉人在合同签订时存在隐瞒事实的诱骗行为；确认合同期内被上诉人恶意违约的不作为行为；判令被上诉人承担对上诉人全部的违约责任，本案诉讼费用由被上诉人承担。具体理由为：1、被上诉人没有证据证实其对涉诉房屋享有处分权，被上诉人对合同订立有过错，故意省去违约责任条款，所订立的合同被确认为无效合同，上诉人不能因合同到期便要求上诉人无条件退还标的物。2、上诉人经营两年后，没有收到上诉人提供的具体的考核实施标准，更没有谁来进行过考核，被上诉人没有尽到相关义务，本身存在过错，上诉人有权要求被上诉人在提供具体的考核实施标准后给予一定的考核宽限期，在考核结果存在的基础上，双方再考虑腾退返还、续租或购买的问题。3、被上诉人对所租赁的标的物建筑并无处分权或无出售权，而购买正式上诉人以及其他商家入驻的最重要原因，被上诉人隐瞒事实与上诉人签订合同，致使上诉人对事实不清、从而做出错误的判断，被上诉人的行为属于诱骗行为，被上诉人没有要求上诉人无条件退还标的物的权利。4、根据租赁合同的约定，被上诉人在合同期内应为上诉人提供免费宽带、网店经营技术指导和培训、提供网店产品拍摄等技术服务、快递上门取件等服务，但两年期间被上诉人并未履行以上条款任何一条，同时水、电、网络长期处于瘫痪状态。且在此期间上诉人曾无数次以微信或书面以及口头等多种形式将以上问题反映给被上诉人，被上诉人均不作为，被上诉人的行为属于恶意违约，被上诉人的行为给上诉人带来极大的经济损失，包含装修、误工费110000元，在被上诉人负责上诉人的损失下，上诉人方可根据合同条款退还标的物。被上诉人鲁甸县工业园区管委会答辩称：1、答辩人虽然不是涉案房屋的所有权人，但根据《鲁甸县人民政府关于收回鲁甸电子商务孵化产业园租赁公租房及门面的通知》的内容可以看出，涉案房屋是鲁甸县人民政府交给答辩人管理使用的，答辩人根据鲁甸县人民政府的授权对涉案房屋享有合法的占有权、使用权和处分权。2、答辩人在未向被答辩人提供涉案房屋合法权属的情况下，其与被答辩人就涉案房屋建立租赁合同关系，虽在效力方面存在一定瑕疵，但双方约定的房屋租赁期限已经届满，合同约定的权利义务已经履行完毕，答辩人作为涉案房屋出租人，有权要求承租人将租赁期限届满的房屋交还。3、根据双方签订的协议约定，被答辩人经营使用涉案房屋满两年后，只有被答辩人按照协议约定提出续租并达成新的合意，双方之间的房屋租赁合同关系才会得以延续。本案中，租赁期届满后，被答辩人既没有按约定提出续租申请，也未和答辩人就涉案房屋的续租达成新的合意，双方原存在的房屋租赁关系因期满而自认终止。4、被答辩人经营使用涉案房屋两年期满后，答辩人未按约定对被答辩人业绩和经营状况进行考核是事实，但是对被答辩人的业绩和经营状况进行考核评估是答辩人的一项权利。无论被答辩人的考核评估是否达到相关部门的要求，在被答辩人未按协议约定提出续租申请并达成新的合意的情形下，双方原存在的房屋租赁关系归于消灭，被答辩人应在租赁期限届满时返还答辩人房屋。5、被答辩人的其他上诉无事实法律依据，且与本案不具有关联性。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。归纳上诉人的上诉主张，本案争议的焦点是：1、被上诉人是否是鲁甸县工业园区的产权人？2、本案属于定期租赁合同还是不定期租赁合同？涉案合同依法或依约是否应予以解除？3、被上诉人是否应赔偿上诉人损失？针对本案争议焦点，二审中，上诉人向本院提供如下证据：第一组：身份证复印件，以证明上诉人主体资格；第二组：租赁合同，以证明上诉人与被上诉人之间的租赁关系以及被上诉人违约情形；第三组：装修收据复印件，以证明上诉人装修费用；第四组：本科学士学位证复印件，以证明上诉人工薪需求及误工偿还标准；第五组：微信截图及书面反馈资料，以证明被上诉人管理不当，不履行合同义务，上诉人多次反应无果，被上诉人系恶意违约、不作为；第六组：微信截图及被上诉人公开招商信息，以证明被上诉人在对标的物无处分权出售的权利的前提下，隐瞒事实公开招标；隐瞒基础设施未完善的事实，其系诱骗行为；第七组：法院判决书，以证明原审未提及赔偿问题及被上诉人的违约责任。被上诉人质证认为，对第一组、第二组、第四组、第七组证据真实性无异议，证明目的不认可；对第三组、第五组、第六组证据真实性不予认可，与本案无关。本院认为，对第一组、第二组、第四组、第七组证据真实性予以认可，对关联性本院将结合相关证据综合予以评述；第三组证据与本案无关，对关联性本院不予认可；对第五组、第六组证据中的微信记录真实性无法确认，本院不予认可；对公开招商信息真实性予以认可。本案二审中，上诉人对原审认定事实未提出实质性异议，本案二审查明的事实与一审一致，对原审认定的事实本院予以认可。针对争议焦点，本院认为：1、关于被上诉人是否是鲁甸工业园区的产权人问题？根据2018年9月1日鲁甸县人民政府办公室下发的《鲁甸县人民政府关于收回鲁甸电子商务孵化产业园租赁公租房及门面的通知》规定，由被上诉人鲁甸县工业园区管委会负责鲁甸电子商务孵化产业园房屋租赁事宜，被上诉人作为涉案房屋的管理者与上诉人签订《云南鲁甸电子商务孵化昌源企业入驻企业》并无不当，上诉人认为被上诉人不享有涉案房屋处分权的上诉请求，本院不予支持。2、本案属于定期租赁还是不定期租赁？涉案合同依法或依约是否应予以解除的问题？定期租赁是指当事人双方明确约定了租赁期限的租赁形式，不定期租赁是指当事人没有约定租赁期限或约定的期限不明确的租赁方式，本案上诉人与鲁甸县工业园区管委会签订的《企业入驻协议》明确约定：凡是入驻“鲁甸电子商务孵化产业园”的电商、电商企业、物流企业，由政府提供通水、通电、通网络的门面一个作为经营场所，免房租费两年（物业管理费用由用户承担）。经营两年后，由相关部门对其业绩和经营状况进行考核评估后，若达到相关要求，经经营者申请，可对其门面进行续租或购买；鲁甸县工业园区管委会为入驻“鲁甸电子商务孵化产业园”的电商、电商企业、物流企业提供一套公租房，作为生活及办公场所，免房租费两年（物业管理费用由用户承担）。经营两年后，由相关部门对其业绩和经营状况进行考核评估后，若达到相关要求，经经营者申请，可对其门面进行续租或购买。即鲁甸县工业园区管委会为阮朝流提供的门面及公租房使用期限为两年，双方签订的协议为定期租赁协议，上诉人认为本案属于不定期租赁的上诉请求，本院不予支持。尽管被上诉人没有按照协议约定对承租人经营业绩和经营状况进行考核，但是双方的协议约定承租人经营两年后，若达到相关要求，可以对门面或公租房进行续租或购买，即无论考核是否达标，涉案房屋两年租赁期限届满后，决定是否重新签订租赁合同或买卖合同的权利方为被上诉人，被上诉人有权决定是否继续将涉案房屋出租给上诉人，在双方没有达成续租或买卖的合意下，被上诉人在合同履行期限届满后请求解除合同，有事实和法律依据，原审法院予以支持并无不当。3、被上诉人是否应赔偿上诉人损失的问题？本案一审庭审中，上诉人并未对其损失提起反诉，原审法院没有对上诉人的损失进行审查并无不当，被上诉人在履行合同过程中是否有违约行为、是否应赔偿上诉人损失，上诉人可另行提起诉讼主张权利。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由阮朝流承担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长 陈 丹审判员 杨稳香审判员 王正云二〇一九年三月二十七日书记员 陈 炻