山东省沂水县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1323民初4562号原告：王云，女，汉族，居民，住沂水县。委托代理人姚志峰，山东鲁泉律师事务所律师。被告：山东赛石地产集团有限公司住所地：沂水县龙家圈乡驻地。法定代表人郭柏峰，董事长。委托代理人王德法、王兴广，山东鼎衡律师事务所律师。被告：山东中和园艺有限公司。住所地：沂水县许家湖镇东西斜午村。法定代表人潘胜阳，该公司经理。原告王云诉被告山东赛石地产集团有限公司（以下简称赛石地产公司）、山东中和园艺有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王云及其委托代理人姚志峰，被告赛石地产公司委托代理人王德法、王兴广到庭参加了诉讼，被告山东中和园艺有限公司经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告王云向本院提出诉讼请求：1、交付合格房屋，包括但不限于免费安装取暖设施和太阳能，承担房屋的各项开口费，解决房屋漏水、墙体裂缝，地下室及车库被水淹问题。2、被告支付给原告自2018年5月1日至6月22日违约金15498.02元；并承担自2018年6月23日至将合格房屋交付给原告止，每天按房屋总款的万分之五的违约金。3、诉讼费用由被告负担。4、被告山东中和园艺有限公司承担连带责任。事实与理由：2017年8月11日原告与被告赛石地产公司签订《商品房买卖合同》（编号：YS0048385），双方约定，原告购买被告开发的沂水县水岸花墅小区9号楼3单元301室及地下室和车库，商品房单价为3466.28元每平米，总价为584831元，交房日期为2018年5月1日前。如逾期30日被告除继续履行合同外，还应按日计算向原告支付全部价款万分之五的违约金。被告山东中和园艺有限公司出具了房屋质量担保函。原告依约支付了全部购房款，但被告至今未将合格的房屋交付给原告。为此诉至法院，要求依法支持原告的诉讼请求。被告赛石地产公司辩称，1、原告所诉违背事实与法律。我公司开发的小区商品楼，于2018年1月1日通过了五方责任主体工程竣工验收并具备《房屋实际测绘报告》、《工程质量验收报告》、《消防合格验收》等材料，表明商品楼达到了质量要求。我公司按照合同约定分别在2018年5月1日之前，对包括原告在内的业主进行电话交房通知，原告于2018年5月6日接收了房屋，而非原告诉称的“至今未将合格的房屋交付给原告”。2、对于原告请求的免费供暖、供气、太阳能安装问题。供暖、供气是供能公司收取，赛石地产公司只是代收单位，且费用在购房合同中明确约定由买受人承担；太阳能安装是设计单位因过错未予设计，赛石地产公司按图纸施工，未将太阳能列入建设成本，也未将该费用计算在房屋价款中，根据公平原则，该费用应由原告负担。3、逾期交房违约问题。按照行业内惯例，五方主体及工程质检站验收完成后即可交付房屋，而备案材料则需要一定的展期，双方约定5月1日交房，原告接公司通知后于5月6日交接了房屋，这属于合理交接期限，也视为完全接受被告方的交接条件，赛石地产公司不构成违约，综上故应驳回原告的诉讼请求。被告山东中和园艺有限公司未作答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1、购房合同及房款收据（原告证据二、被告证据一）；2、交房流程签单及房屋接受交接表（被告证据九），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的证据三，照片一组及手机视频，原告证明目的：存在房屋渗水、裂缝及地下车库漏水问题。被告质证意见：不存在被告所拍摄照片情况。因涉及房屋质量问题且与原告的诉求相关联，为此本院要求原告于七日内申请建筑质量鉴定，但原告放弃了申请鉴定的权利，故本院对该证据不予采信。2、对原告提交的证据四，房管部门责令整改通知书一份，证明被告公司合同存在霸王条款，以此来证明开口费等问题由被告承担。被告质证：取暖开口费现在的名称叫取暖设施配套费、燃气开口费是合同约定问题，本通知书与原告的诉求无关，本院审核认为，本通知书是房管部门要求被告公司整改合同中的不对等条款，但需整改的条款与原告的诉求没有直接因果关系，故本院不予采信。3、对原告提交的证据五，山东省政府文件及《临沂市城市基础设施配套费征收管理暂行办法》各一份，原告证明：太阳能等应与建筑一体化施工及开口费等由建设单位承担，被告质证：太阳能安装是楼房设计单位因过错未予设计，赛石地产公司也未将太阳能列入建设成本，按照沂水惯例纳入建设成本的免费安装，未纳入不免费；燃气开口费等房屋买卖合同已作了明确约定，应以合同履行。本院审查认为上述规范性条款与相关费用的承担没有关联性，故不予采信。4、对被告赛石地产公司提交的证据二，2018年5月1日前电话通知、短信记录、邮政快递记录三份。证明：被告依约通知原告交房，自己没有违约。被告赛石地产公司同时提交证据三、房屋测绘报告，证据四、竣工单位工程质量验收报告，证据五、竣工工程验收备案证书，以此证明工程质量合格并符合交房条件。原告质证：对真实性无异议，但不能证明被告没有违约，因被告在6月22日才综合备案完成，而约定的交房期限是5月1日前，被告迟延5日交房仍属违约，本院审查认为，上述证据属公文证据，能够证明对房屋建筑主体质量合格及被告在6月22日综合备案完成事实，故予以采信。5、对被告赛石公司证据六，沂政（2009）52号文件一份，证明暖气、燃气的征收标准，本院审查认为该证据与本案关联性不大，故不予采信。6、对被告赛石地产公司提交的证据七，沂水建设管理部门出具的沂建工发（2016）9号、14号、23号文件，沂建字（2017）15号、沂政办机发（2016）14号文件共五份，证明延期办理备案手续属政府不可抗力，原告质证认为，这恰恰证明延期办理备案手续属违约，因上述证据能够证明被告办理备案文件的事实及办理时间，是考证被告赛石地产公司是否违约的关键证据，故予以采信。7、对被告赛石地产公司证据八，设计、施工图纸和审核合格证书一份，证明包括原告在内的楼房当时没有设计太阳能，也没有计入建设成本，原告质证：该证据的真实性不予认可，本院审查认为，该证据是设计单位制作的业内制式文书，且亦经房管部门备案，能够证明涉案楼房当时没有设计太阳能这一事实及房价核算情况，故本院予以采信。通过对证据的审核和法庭调查，本院确认以下案件事实：2017年8月11日原告王云与被告赛石地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS0048385），原告购买了被告赛石地产公司开发的沂水县水岸花墅小区二期工程9号楼3单元301室一套及其附属地下室和车库，商品房单价为3466.28元每平米，总价为584831元，交房日期为2018年5月1日前。合同第九条对商品房交付条件作了约定：“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”第十条商品房相关设施设备交付条件对“供暖”约定：“。供暖设备入户安装完毕，具备开通条件，买受人自行办理开通手续并承担费用，具体开通时间按有关职能部门的规划执行。”。对“燃气”约定：“。燃气管道入户安装完毕，具备开通条件，买受人自行办理开通手续并承担费用，具体开通时间按政府有关部门的规划执行。”。合同第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照约定时间交付房屋的，按逾期时间分别处理：1、逾期在30日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之三的违约金。2、逾期超过30日。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之五的违约金”。合同第十一条交付时间和手续第三条第三项约定：“。签署商品房交接单、签署入住通知书、签收钥匙中的任何一项均应作为出卖人已将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用的证明”。合同签订后，原告依约交付了全部房款，被告赛石地产公司依约、依规开发了小区商品楼，并于2018年1月1日通过了五方责任主体工程竣工验收。但是，合同第九条约定的备案证明文件实际报备时间是2018年6月22日。其后，被告赛石地产公司按照合同约定的房屋交付时间，在2018年5月1日之前分别通知了包括原告在内相关业主，原告于2018年5月6日接收了房屋。至2018年9月，原告以“被告至今未将合格的房屋交付给原告”为由，要求被告承担房屋质量和逾期交房违约责任，并免费安装取暖设施和太阳能、承担燃气开口费等。本院认为，原告王云与被告赛石地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。该案的争议焦点有三：1、被告赛石地产公司卖于原告的房屋及其附属设施是否存在质量问题？该商品房已经主管部门验收，双方对主体工程质量没有异议。原告认为房屋存在渗水、墙体裂缝、地下室及车库被水淹等质量问题，但仅提供了几幅照片和手机视频佐证，且自愿放弃了申请相关建筑质量鉴定的权利，故对原告房屋存在质量问题的诉求，本院不予支持。但是按照合同的约定和相关法律规定，在原告房屋今后产生质量问题时，仍不排除被告的相关责任和义务。2、供暖设施、燃气开口费和太阳能是否由被告承担？供暖、燃气开口费等，合同第十条已作了明确约定，由买受人承担相关费用，即由原告承担相关费用；另从2017年5月份沂水县房地产管理办公室为原告出具的住宅专项维修资金专用票据中看出，上述费用应当由业主缴纳，开发商仅系代收，因此原告要求被告承担房屋各项开口费用的请求于法无据，本院不予支持。关于太阳能安装及费用承担问题，该购房合同未对太阳能问题进行相关约定。查明的事实是设计单位及设计图纸未将太阳能设计进工程中，导致被告赛石地产公司未将太阳能费用（约1100元）计入房屋出售成本，但是按照政府文件和业内规范，开发和建设单位应该将太阳能同时设计施工，因此被告赛石地产公司应该与设计部门沟通、修缮改进图纸并及时为业主安装太阳能。对于太阳能费用的承担，在原告没有证据证明太阳能设备系开发商无偿赠送的前提下，根据谁受益谁担责的原则，原告应当承担相应的建设成本。此外因该费用因未计入房屋出售成本，从合同权利义务一致性和市场公平交易角度，费用亦应该由业主承担。3、迟延5日交房被告赛石地产公司是否承担违约金？本院认为这是合理的交接期限。因为被告于约定交房日期5月1日之前通知了原告，虽然存在迟延交付的情况，但从实践看不排除业主接通知后因种种情形延迟前往交付。原告接通知后即与被告交接了房屋，双方达成了交房合意、完成了交房行为，按照“签署商品房交接单、签署入住通知书、签收钥匙中的任何一项均应作为出卖人已将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用的证明”的约定，应视为对交房条件的认可。综上，原告诉称的“被告至今未将合格的房屋交付给原告”与事实不符，被告赛石地产公司不承担以上所述的相关合同责任。故原告的诉讼请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第六十三之规定，判决如下：驳回原告王云的诉讼请求。案件受理费188元，由原告王云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  庞国防二〇一九年三月六日书记员  赵 燕