江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终90号 上诉人（原审被告）：南通华大置业有限公司，住所地江苏省南通市通州经济开发区。 法定代表人：黄惠，总经理。 委托诉讼代理人：周明明、朱一帆，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋洪新，男，1979年11月25日生，汉族，住江苏省南通市通州区。 被上诉人（原审原告）：单雪芳，女，1980年10月1日生，汉族，住江苏省南通市通州区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：周东辉，江苏健行律师事务所律师。 上诉人南通华大置业有限公司（以下简称华大置业公司）因与被上诉人宋洪新、单雪芳商品房销售合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2018）苏0612民初2195号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 华大置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院判决“违约金”没有合同依据。在双方没有约定的情况下，只能适用合同法的规定赔偿损失，应驳回被上诉人的诉讼请求。二、被上诉人不存在任何实际损失，一审法院认定其因房屋未取得权属登记而丧失潜在交易机会属于客观事实，系事实认定错误。三、即便认定本公司需赔偿被上诉人的实际损失，一审法院的计算基数和计算标准认定错误。本公司曾向被上诉人退还部分房屋差价，该笔退款相应减少了被上诉人的已付房款。不管被上诉人购买案涉房屋的付款方式如何，他们都未对房屋进行融资或者转让，更何况还有部分被上诉人是通过抵押贷款方式支付购房款的，不可能对外转让或者再行抵押融资，故不存在所谓的潜在交易机会，若参照逾期贷款利息作为违约金计算方法所确定的违约金数额过高。此外2016年是闰年，计算时应除以366天而非365天。 宋洪新、单雪芳辩称，虽然双方没有约定违约金，但不能排除适用法定违约金。一审法院参照相关司法解释作出判决并无不当。一审法院按照一年365天计算相关违约金正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 宋洪新、单雪芳向一审法院起诉请求：一、判令华大置业公司支付违约金45160.47元（以803293元为基数，按照年利率6%，自2016年4月30日计算至2017年4月6日）；二、诉讼费由华大置业公司负担。 一审法院认定事实：2014年1月15日，宋洪新、单雪芳与华大置业公司签订商品房买卖合同，约定：1.购买富都豪园6幢14单元1401室，价款803293元，建筑面积124.64平方米。2.交付期限为2015年6月30日前，将取得商品房交付使用备案证明书的商品房交付买受人使用。3.逾期交房的，逾期不超过60日，自最后交房期限次日至实际交付之日止，每日按已付房价款的万分之二承担违约金；超过60日，买受人有权解除合同，如继续履行，则应自最后交房期限的次日起至实际交付之日止，每日按已付房价款的万分之二支付违约金。4.关于产权登记的约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人选择退房，则书面通知出卖人，房款无息退还，并赔偿已付房价款的1%。如买受人未书面通知出卖人，视为买受人选择不退房，出卖人与买受人重新协商确定权属登记时间。 另查明，宋洪新、单雪芳实际付款金额为803294元。2016年1月30日华大置业公司将符合商品房买卖合同约定的商品房交付宋洪新、单雪芳使用。2017年4月6日华大置业公司通知宋洪新、单雪芳办理房屋权属登记相关手续。2017年4月13日宋洪新、单雪芳就案涉房屋领取不动产权证，为宋洪新、单雪芳共同共有，建筑面积124.64平方米。 审理中，华大置业公司确认曾就案涉房屋向宋洪新、单雪芳退差价70610元。宋洪新、单雪芳提供延期交房回复公告函，拟证明所退差价款系华大置业公司因逾期交房向宋洪新、单雪芳所作赔偿。 一审法院认为，案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，因华大置业公司原因致宋洪新、单雪芳不能在原合同约定期限内取得房地产权属证书。宋洪新、单雪芳选择不退房系其合同权利，但华大置业公司未能与宋洪新、单雪芳就权属登记时间达成新的合意，故仍应按照原合同约定履行合同义务。无论房地产权属证书名称是否发生变化，均不能免除华大置业公司提供权属登记所需资料报产权登记机关备案的义务。因华大置业公司于2016年1月30日交付房屋后，应在2016年4月30日前完成办理权属登记所应由出卖人承担的相关义务，但直至2017年4月6日才通知宋洪新、单雪芳可以办理权属登记手续，故华大置业公司存在违约行为。华大置业公司认为宋洪新、单雪芳未及时行使合同解除权存在过错及造成损失扩大、超出违约责任合理预期的抗辩意见无事实依据，一审法院不予采纳。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然本案商品房买卖合同未明确约定因出卖人责任导致未能办理权属登记情况下，买受人选择不退房的违约金金额或计算方式，宋洪新、单雪芳亦未能提供证据证明其损失数额，但考虑到近年来房地产市场行情的变化，宋洪新、单雪芳因案涉房屋未取得权属登记而丧失了潜在的交易机会属客观事实，一审法院酌情参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。经审理查明，案涉房屋存在延期交房的事实，结合宋洪新、单雪芳提供的回复函及相关当庭陈述，一审法院认定退差款性质为华大置业公司就延期交房向宋洪新、单雪芳支付的赔偿款，而非对已付房款的减免，故对华大置业公司主张计算违约金时，应在已付房款中扣减退差款的抗辩不予采纳。宋洪新、单雪芳主张以803293元为基数，自2016年4月30日至2017年4月6日止，按照年利率6%的标准由华大置业公司承担违约责任，符合法律规定，一审法院依法支持45028.42元（803293元×6%÷365天×341天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，一审法院判决：一、南通华大置业有限公司于判决生效之日起十日内向宋洪新、单雪芳支付违约金45028.42元；二、驳回宋洪新、单雪芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费930元，保全费500元，合计1430元，由宋洪新、单雪芳负担5元，由南通华大置业有限公司负担1425元（南通华大置业有限公司负担部分宋洪新、单雪芳已垫付，待执行时一并给付）。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，由于出卖人的原因，买受人在约定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，因华大置业公司原因，宋洪新、单雪芳未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，华大置业公司应承担相应的违约责任。由于双方未对该项违约情形的违约金进行约定，故一审法院参照司法解释的规定判决华大置业公司支付违约金正确。宋洪新、单雪芳请求按照年利率6%的标准（每年365天）计算违约金，符合法律规定，并无不当。 华大置业公司辩称已退还部分房款，但结合回复函及当事人陈述，应认定该款为华大置业就延期交房支付的赔偿款，而非对已付房款的减免，故本院对华大置业公司该抗辩不予采纳。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费930元，由上诉人南通华大置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪红晏 审判员  卢 丽 审判员  杨 谦 二〇一九年三月二十七日 书记员  施惠惠