浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终2335号 上诉人（原审被告）：浙江双和玻璃有限公司，住所地杭州市余杭区良渚街道大陆村**歌罗桥**，统一社会信用代码：91330110799690398T。 法定代表人：余光斌，总经理。 委托诉讼代理人：俞志炎，浙江天复律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州雄业工贸有限公司，住，住所地杭州市余杭区良渚街道大陆村**一社会信用代码：9133011078826545XP。 法定代表人：陈永贵，总经理。 委托诉讼代理人：陈茹颖，浙江杭天信律师事务所律师。 上诉人浙江双和玻璃有限公司（以下简称双和公司）因与被上诉人杭州雄业工贸有限公司（以下简称雄业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初20665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：双和公司（乙方）向雄业公司（甲方）租赁杭州市余杭区良渚街道大陆村18组歌罗桥78号房屋，双方于2013年2月21日签订《租赁合同》一份，就租赁期限、租金支付等事项约定如下：租赁期限从2013年3月20日至2023年3月19日；租金每半年支付一次，在每半年满前30日内支付下一个半年的租金，租赁方式均为先付后用等。同时合同第八条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面解除合同、收回租赁物，解除合同后，固定装修乙方不能拆除，无偿归甲方所有，且乙方应按未履行部分的租金总额30%的标准支付甲方违约金，1、利用租房进行违法活动，或损害甲方或他人利益的……3、拖欠租金或水电等费用15日以上的……。合同第十二条约定：合同期满或合同解除时，乙方应将租赁物完好交还甲方，除自然损耗外，乙方应对租赁物的损坏承担赔偿责任，合同期满或解除时，乙方可以移动的财产由乙方自行在20日内处置完毕，乙方不处置的，乙方应按上述标准支付租金，且甲方有权随时按弃物处置，如引起损失由乙方承担。 合同签订后，雄业公司依约交付租赁物，双和公司多次迟延支付租金，其中依据合同约定2018年3月20日至2018年9月19日的半年租金，双和公司应于2018年2月18日至2018年3月19日付清，但双和公司实际于2018年4月4日支付。2018年5月18日雄业公司向双和公司发出《解除合同通知函》，以双和公司屡次违反合同约定逾期支付租金为由自函发出之日解除《租赁合同》。2018年6月26日，该院立案受理双和公司诉雄业公司租赁合同纠纷一案（（2018）浙0110民初10485号），该案中双和公司诉请该院判决确认雄业公司解除合同的行为无效，要求雄业公司继续履行租赁合同。同日，雄业公司向双和公司发出通知：双方租赁合同已经在2018年5月18日解除，要求于2018年8月17日前交还租赁物。2018年8月10日，该院作出（2018）浙0110民初10485号民事判决，驳回了双和公司的全部诉讼请求。双和公司不服该院判决，提出上诉，2018年11月19日，本院作出（2018）浙01民终8025号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2018年9月18日，双和公司又向雄业公司账户汇入289407元。 现雄业公司诉至原审法院，请求判令：一、依法确认雄业公司与双和公司双方签订的《租赁合同》自2018年5月18日即解除；二、双和公司立即腾空案涉厂房、交还租赁物并变更工商登记注册地址；三、双和公司支付雄业公司违约金828844.69元；四、双和公司在合同解除后按房屋租赁市场价支付雄业公司房屋占用使用费347172.33元（自2018年8月19日暂计至2018年11月18日，实际支付至交还租赁物时止，计算方式见附件）；五、双和公司承担本案的全部诉讼费。案件原审审理过程中，雄业公司自愿放弃第三项诉讼请求，并变更第四项诉讼请求为：双和公司在合同解除后按双方签订的《租赁合同》约定的租金标准支付雄业公司房屋占有使用费。 原审法院认为：雄业公司与双和公司双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。雄业公司行使合同解除权的行为符合雄业公司与双和公司双方签订的《租赁合同》的约定，属合法有效，且已经生效判决确认，故该院确认雄业公司与双和公司双方签订的《租赁合同》于2018年5月18日解除。合同解除后，双和公司理应及时腾退租赁物，雄业公司的相应诉讼请求，该院予以支持。双和公司在租赁合同解除后仍占有使用案涉租赁物，应当支付占有使用费。至于占有使用费的支付标准，依据《租赁合同》第十二条的约定，应按照租金标准予以计算支付。按此计算标准，双和公司已经支付的款项足以覆盖截至2019年3月19日的占有使用费，如双和公司未在此之前腾退房屋，则仍需按租金标准支付占有使用费，如双和公司在此之前腾退房屋，则雄业公司应当返还多收的占有使用费。关于雄业公司诉请双和公司变更工商登记注册地址，因企业工商登记注册系工商行政管理部门的行政行为，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对于雄业公司的该部分诉请，该院不予支持。双和公司辩称其未收到雄业公司发出的《解除合同通知函》，与该院审理的（2018）浙0110民初10485号案件中双和公司诉请判决确认雄业公司该解除合同行为无效的诉讼行为相矛盾，故该院对双和公司的该项答辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，于2019年1月30日判决：一、雄业公司与双和公司于2013年2月21日签订的《租赁合同》于2018年5月18日解除。二、双和公司于判决生效之日起30日内腾退位于杭州市余杭区良渚街道大陆村18组歌罗桥78号房屋（包括厂房、办公楼等辅助房在内的所有相关设施）。三、如双和公司未在2019年3月20日前腾退案涉房屋，双和公司自2019年3月20日起按合同约定的租金标准支付雄业公司房屋占有使用费至房屋腾退之日止。四、驳回雄业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费40元，由双和公司负担。 宣判后，双和公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误。原审法院关于2018年3月20日至2018年9月19日的半年租金，双和公司应在2018年2月18日至2018年3月19日付清的认定错误。按照双方签订的《租赁合同》的约定，租赁期限从2013年3月20日至2023年3月19日，租金每半年支付一次，在每半年满前30日内支付下一个半年的租金，同时约定拖欠租金15日以上的，雄业公司有权解除合同。按照双和公司对合同条文的理解，2018年3月20日至2018年9月19日的租金，双和公司应在期满前30日内开始支付，在此后的30日内付清，也就是说在2018年3月20日前付清即认为是按期支付，双和公司在2018年4月4日支付该期租金，刚好是在第15天支付，并未超过15天，与合同约定的支付租金超过15天的意思完全不同，超过15天应该是15天以上即超过16天或者17天等。因此，合同约定的解除条件并未成就，雄业公司无权依合同约定单方面解除合同，雄业公司单方面解除合同没有法律和合同依据。原审法院认定双和公司支付租金已超过15天及确认雄业公司有权依合同约定单方面解除合同没有事实依据。此系认定事实错误，故基于此作出的解除双方案涉《租赁合同》及其余各项原审判决，均系错误。请求二审法院：1、依法撤销原审判决，并确认双和公司与雄业公司之间于2013年2月21日签订的《租赁合同》继续履行；2、诉讼费用由雄业公司承担。 被上诉人雄业公司答辩称：本案争议焦点在于双和公司是否有逾期支付租金的行为。双和公司已经逾期支付租金超过了案涉《租赁合同》约定的15天，故原审判决并无不当。且在前案中，双和公司诉请雄业公司继续履行合同，该诉请已被原审法院驳回并被二审维持原判。故雄业公司解除合同的诉请合理合法。 二审中，在本院指定的举证期限内，双和公司向本院提交了以下证据：证据1，照片，用以证明双和公司系玻璃生产企业，在案涉承租厂房内安装有众多大型机器设备及成品、原材料，如二审法院确认案涉《租赁合同》解除，双和公司应将租赁厂房腾退，双和公司也无法在原审法院确定的30日内腾退完毕。雄业公司质证称，对证据1的三性均不认可，关于真实性，无法确认是否是在案涉厂房，也无法确认机器设备的情况是否是近期；关于关联性，本案纠纷双方已历经一年且在诉讼前后双方多次调解沟通，雄业公司多次许诺给予双和公司充分时间搬离，故不存在30日不够的情形。原审法官多次进行了调解，且双和公司在2018年多次寻找新的出租方，已有谈成意向的出租方，故双和公司如果真要搬迁，30日已经足够。此外，案涉《租赁合同》约定的3个月是建立在雄业公司违约前提下的，但本案是双和公司违约，故应依据合同约定，双和公司应在20日内搬离，原审法院给予时间完全充分。退一步说，即使双和公司时间不够也是其自身原因导致，期限问题只是借口。本院经审查后认为，证据1不足以达到双和公司的证明目的，本院不予采信。 雄业公司未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。本案双方争议焦点系雄业公司是否有权单方解除案涉《租赁合同》。双和公司主张案涉《租赁合同》约定的解除条件并未成就，故雄业公司无权单方解除合同。但从本案查明的事实分析，首先，（2018）浙01民终8025号另案生效判决已经确认雄业公司根据案涉《租赁合同》的约定单方解除合同的行为有效；其次，根据双方在案涉《租赁合同》中的约定，租赁方式为先付后用，租金每半年支付一次，在每半年满前30日内支付下一个半年的租金，故2018年3月20日至2018年9月19日的半年租金，双和公司应于2018年3月19日半年周期满前30日内支付，但双和公司实际于2018年4月4日支付，迟延支付租金已达15日以上，故雄业公司有权根据案涉《租赁合同》的约定单方解除合同。原审法院据此确认案涉《租赁合同》已于2018年5月18日解除，并判决双和公司限期腾退并按照案涉《租赁合同》约定的租金标准向雄业公司支付占有使用费至房屋腾退之日，并无不当。关于双和公司确认案涉《租赁合同》继续履行的上诉请求，该诉请其已在（2018）浙01民终8025号案件中提出，并被该生效判决驳回，故本院不再处理。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由浙江双和玻璃有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年三月二十五日 法官助理张琪 书记员陆奕洲