河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终1216号上诉人(原审被告)：孙田慧，女，1988年8月27日出生，汉族，住河南省淇县。上诉人(原审被告)：武文君，男，1989年9月5日出生，汉族，住新乡市。二上诉人共同委托诉讼代理人：王文祥，河南联盟律师事务所律师。上诉人(原审被告)：新乡中房统建（集团）有限公司。住所地：新乡市和平大道110维多利亚城**楼**。法定代表人：王节臣，总经理。委托诉讼代理人：高颖，系该公司员工。委托诉讼代理人：邓琦，河南联盟律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：新乡市红旗区红旗区城建局。。住所地：新乡市红旗区东大街小石桥处法定代表人：孙成新，局长。委托诉讼代理人：李亚方、侯保香（实习），河南众盈律师事务所律师。原审第三人：新乡市红旗区城市维护队。。住所地：新乡市红旗区东大街石桥处法定代表人：左利震。委托诉讼代理人：闫静，河南众盈律师事务所律师。上诉人孙田慧、武文君、新乡中房统建（集团）有限公司（以下简称中房统建公司）因与被上诉人新乡市红旗区红旗区城建局（以下简称红旗区城建局）、原审第三人新乡市红旗区城市维护队（以下简称城市维护队）确认合同无效纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（以下简称一审法院）（2018）豫0702民初4085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙田慧、武文君上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回红旗区城建局的诉讼请求；2、本案诉讼费由红旗区城建局承担。事实和理由：1、孙田慧、武文君不存在和中房统建公司恶意串通的行为，一审认定事实错误。孙田慧、武文君接到中房统建公司询问是否有意愿购买案涉房屋后，与红旗区城建局联系询问案涉房屋产权情况，红旗区城建局声称案涉房屋归其所有但并未出示任何产权证书。孙田慧、武文君长期租赁案涉房屋，期间出租人由中房统建公司变更为红旗区城建局，但孙田慧、武文君对房屋所有权情况并不知情；2、房屋出租人并不等同房屋所有权人，孙田慧、武文君有理由相信中房统建公司是案涉房屋实际所有人。一审判决认定孙田慧、武文君和中房统建公司恶意串通没有事实根据。另孙田慧、武文君长期租赁案涉房屋，购买案涉房屋也是为了不影响继续使用案涉房屋。红旗区城建局辩称:1、一审认定事实清楚，适用法律正确，孙田慧、武文君明知案涉房屋为红旗区城建局所有，仍与中房统建公司签订购买案涉房屋的行为，属于恶意串通。在孙田慧、武文君向红旗区城建局咨询案涉房屋情况时，红旗区城建局明确告知案涉房屋属于红旗区城建局所有，并向其出示了案涉房屋的《拆迁协议》，且孙田慧、武文君也是从红旗区城建局处租赁的案涉房屋，案涉房屋二层以上为红旗区城建局的办公楼，带有单位标识；2、案涉房屋处于新乡市城区中心位置，市场价格远远高于中房统建公司与孙田慧、武文君约定的价格，不符合物权法关于善意取得中“以合理价格”转让之规定。综上，孙田慧、武文君以低价购入的方式与中房统建公司串通、损害国家利益，一审认定房屋预订单无效事实清楚，请求驳回孙田慧、武文君上诉请求，维持原判。中房统建公司称：同意孙田慧、武文君的上诉意见。城市维护队称：同意红旗区城建局的答辩意见。中房统建公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回红旗区城建局的诉讼请求，支持中房统建公司的反诉请求；2、本案诉讼费由红旗区城建局承担。事实和理由：1、中房统建公司和红旗区城建局签订的《拆迁协议》并非是红旗区城建局以城市维护队的名义签订的，一审认定城市维护队事前知晓事后追认不符合事实，且案涉协议约定的二层办公楼也未交付中房统建公司，该协议应为无效协议；2、案涉《拆迁协议》是红旗区城建局以欺诈的手段与中房统建公司签订的，红旗区城建局并非案涉房屋的所有权人，依据《民法总则》第143条第（二）项、《合同法》第52条第（一）项之规定，该协议无效；3、中房统建公司和孙田慧、武文君并不存在恶意串通的行为。中房统建公司和红旗区城建局并未对拆迁建筑及安置房屋进行交接清算。针对中房公司的上诉，红旗区城建局辩称，1、一审认定《拆迁协议》合法有效并无不当，案涉协议并不符合《合同法》规定无效的情形，且该协议经过双方签字盖章，协议已经生效。红旗区城建局的办公楼已经拆迁完毕，案涉协议已经履行。红旗区城建局是城市维护队的举办单位，有权代表城市维护队签订合同，且城市维护队在一审庭审中明确表示事前知晓，并表示追认。红旗区城建局在和中房统建公司签订协议时是否对案涉房屋有所有权或处分权，不影响该协议的效力；2、红旗区城建局在签订协议时，并不存在欺诈行为，从协议内容可以看出，协议约定的房屋包括城市维护队的房屋；3、中房统建公司出售案涉房屋的行为出于恶意，中房统建公司明知案涉房屋已经安置给了我方，因其与他人的纠纷擅自处置案涉房屋，孙田慧、武文君明知我方是案涉房屋所有权人，仍与中房统建公司签订房屋买卖预订单，损害了国家利益，一审据此认定房屋买卖预订单属于无效协议，符合客观事实。孙田慧、武文君称：同意中房公司的上诉意见。城市维护队称：同意红旗区城建局的答辩意见。红旗区城建局一审诉讼请求：1、依法确认中房统建公司、孙田慧、武文君对人民路19分区4号楼东数第2间门面房签订的商品房买卖合同无效；2、诉讼费由中房统建公司、孙田慧、武文君承担。审理中，红旗区城建局增加诉讼请求：1．确认中房统建公司、孙田慧、武文君对位于人民路19分区4号楼东数第2间门面房签订的《中房统建公司预订单（现、期房）》无效；2．确认红旗区城建局对人民路19分区4号楼东数第2间门面房的安置房享有优先取得权。中房统建公司一审反诉请求：1．确认其与红旗区城建局签订的《拆迁协议》无效；2．红旗区城建局承担诉讼费。一审查明：新乡市红旗区城建环保局（被拆迁人、甲方）与新乡市人民政府统建办公室（拆迁人、乙方）于2001年6月18日签订《拆迁协议》一份，载明：由乙方对西圪当东巷以西进行拆迁改造，新乡市红旗区城建环保局及其下属单位红旗区城市维护队（以下简称甲方）属于此次拆迁范围，经甲乙双方共同磋商达成以下协议：乙方将甲方安置在西圪当小区4号楼东侧一层至五层；协议还约定了其他内容。审理中，城市维护队认可上述协议。随着政府机构改革，新乡市红旗区城建环保局变更为建设局，后并入红旗区城建局。新乡市人民政府统建办公室变更为中房统建公司。案涉安置房（西圪当小区4号楼东侧一层至五层）建好后，红旗区城建局2007年左右搬入办公。案涉安置房一层门面房自2004年开始由中房统建公司对外出租，自2007年开始由红旗区城建局收取租金。武文君母亲自2004年开始租赁案涉门面房。武文君2013年开始从其母亲处接手案涉门面房，并于2012年12月31日与红旗区城建局签订《房屋租赁协议》，双方对租赁事宜进行了约定。之后，武文君多次签订租赁合同续租至2018年12月31日并向红旗区城建局交纳租金。2018年6月14日，中房统建公司与孙田慧（与武文君系夫妻关系）签订《中房统建公司预订单（现、期房）》一份，载明案涉门面房由孙田慧以416000元购得并将案涉新乡市人民路19分区4号楼东数第2间门面房（豫（2018）新乡市不动产权第0021973号）过户登记到武文君、孙田慧名下。一审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《拆迁协议》为双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定。虽然城市维护队未签字确认，但城市维护队事前知晓事后追认，因此，该《拆迁协议》合法有效。故对中房统建公司要求确认该协议无效的诉讼请求，一审法院不予支持。《合同法》第五十二条规定恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。《民事诉讼法解释》第一百零九条规定当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中，案涉《拆迁协议》明确约定了案涉一层门面房为红旗区城建局（及城市维护队）安置房，中房统建公司违反合同约定，擅自出售应交付红旗区城建局的且已经由红旗区城建局占有使用的案涉房产，损害红旗区城建局（及城市维护队）的利益；作为租房者的武文君、孙田慧明知出租人为红旗区城建局，仍与中房统建公司签订案涉《预订单》购买案涉门面房，损害红旗区城建局（及城市维护队）的利益，不属于善意人；中房统建公司辩称案涉房屋尚未交付以及武文君、孙田慧辩称出租人不一定为所有权人，无法排除双方恶意串通的合理怀疑，因此中房统建公司与武文君、孙田慧存在恶意串通，损害了红旗区城建局的利益。故对红旗区城建局要求确认中房统建公司与武文君、孙田慧签订关于人民路19分区4号楼东数第2间门面房的《中房统建公司预订单（现、期房）》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。对红旗区城建局要求确认其对人民路19分区4号楼东数第2间门面房的安置房享有优先取得权的诉讼请求，因《拆迁协议》中有明确约定，案涉门面房为安置房，于法有据，一审法院予以支持。对红旗区城建局要求确认中房统建公司、孙田慧、武文君对人民路19分区4号楼东数第3间门面房签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，因中房统建公司与武文君、孙田慧之间未签订商品房买卖合同，一审法院不予支持。对中房统建公司辩称城市维护队至今尚未交付应拆迁的房屋，与本案并非同一法律关系，其可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条之规定，一审判决：一、确认中房统建公司与武文君、孙田慧签订的关于新乡市人民路19分区4号楼东数第2间门面房的《中房统建公司预订单（现、期房）》无效；二、红旗区城建局对新乡市人民路19分区4号楼东数第2间门面房享有优先取得权；三、驳回红旗区城建局的其他诉讼请求；四、驳回中房统建公司的反诉请求。案件受理费100元，由中房统建公司负担50元，由武文君、孙田慧负担50元；反诉费50元，由中房统建公司负担。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：关于涉案拆迁协议效力的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案所涉拆迁协议是双方真实意思表示，且已经实际部分履行，城市维护队对该协议亦事前知晓事后追认，中房统建公司主张涉案拆迁协议无效无充分根据，本院不予采纳。关于涉案房屋预订单效力的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效；（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。涉案拆迁协议约定争议一层房屋为红旗区城建局及城市维护队安置房，中房统建公司在未与红旗区城建局等协商处理的情况下，自行对争议房屋进行处分侵害了红旗区建设局的合法权益，另红旗区建设局实际使用涉案部分建筑，争议房屋亦由红旗区建设局进行出租并收取相应租金，且武文君、孙田慧也称红旗区建设局向其明确表示争议房屋归其所有。如上所述，不能排除武文君、孙田慧与中房统建公司恶意串通的合理怀疑，应认定该事实存在，故对武文君、孙田慧的该项上诉主张不予采纳。关于红旗区城建局主张的优先取得权的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。红旗区城建局主张对争议房屋享有优先取得权符合上述规定，应予支持。综上所述，孙田慧、武文君、中房统建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由新乡中房统建（集团）有限公司负担100元，由武文君、孙田慧负担100元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  郭中伟审判员  付学堂二〇一九年三月二十九日书记员  刘 冬