安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初458号原告（反诉被告）：黄忠，男，汉族，1988年5月7日生，住安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：蒋东，安徽成宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：滁州南谯区精诚房产中介服务部，住所地安徽省滁州市银花**综合楼**，统一社会信用代码92341103MA2NKK6625。经营者：王斌,男，1978年7月7日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：刘旭，安徽曙春律师事务所律师。原告（反诉被告）黄忠与被告（反诉原告）滁州南谯区精诚房产中介服务部（以下简称精诚房产中介）居间合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄忠的委托诉讼代理人蒋东、被告（反诉原告）精诚房产中介的委托诉讼代理人刘旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄忠向本院提出诉讼请求：精诚房产中介返还保证金20000元及利息（自起诉之日起按照年息6%计算至实际付清之日）并承担本案诉讼费用。事实与理由：黄忠与案外人经精诚房产中介居间介绍签订了房屋买卖合同一份，黄忠缴纳了20000元保证金给精诚房产中介，精诚房产中介承诺待房屋过户完毕后将款项返还给黄忠。后黄忠与案外人协商一致解除了该份房屋买卖合同，但精诚房产中介以种种理由拒绝返还上述保证金。黄忠认为该份居间合同现已解除，精诚房产中介作为中介服务机构和居间方，应当无条件返还上述保证金。精诚房产中介辩称：1、黄忠应向精诚房产中介支付相应的中介费用。且因黄忠违约，应当承担房屋成交价2%的中介费。2、同意返还黄忠保证金20000元，但应当与精诚房产中介反诉诉请的中介费进行抵销。精诚房产中向本院提出反诉请求：黄忠支付精诚房产中介居间费用22500元并承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年5月29日，精诚房产中介作为中介方促成黄忠（卖方）与袁军鹏（卖方）的二手房买卖合同，双方签订了房屋买卖合同。因黄忠违约，黄忠与袁军鹏的房屋买卖合同终止。根据本案房屋买卖合同的约定，因一方违约致使合同终止的，违约方应当承担全部的中介费，即成交价的2%为22500元。精诚房产中介履行了本案的居间合同义务，促成了双方的签订买卖合同，黄忠应当支付本案的全部中介费。针对精诚房产中介的反诉诉请，黄忠答辩如下：1、黄忠与袁军鹏未能签订网签合同，中介方未促成合同成立。房地产买卖具有特殊性，出于房地产管理需要，如果买卖双方未签订网签合同，则根本无法完成房地产交易手续，所以认为精诚房产中介要求支付居间费用没有事实和法律依据。2、本案精诚房产中介提供的格式条款免除其责任，加重了黄忠的责任，并排除了黄忠的主要合同权利，格式条款无效。3、买方缴纳了定金后，房屋被法院查封，交易即终止了，精诚房产中介仅完成了合同约定的很小的一部分中介服务，不应当支付全额的中介费。二手房交易具有专业化，房产中介除提供房产信息、订立居间合同外，还需要提供办理后续的网签合同、房产解押、评估、申请贷款、交税、以及各项过户手续等服务，居间服务费是包含了前诉各项费用的总费用。双方当事人围绕自己的诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄忠举证了房屋买卖合同、收条、2018皖11**民初4447号民事调解书（复印件）各一份，精诚房产中介未予举证。精诚房产中介对黄忠举证的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。经审查，本院对黄忠举证的证据均予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年5月29日，黄忠（甲方、出售方）、袁军鹏（乙方、买受方）、精诚房产中介（丙方、中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于天逸华府桂园19幢1单元1901室的房地产一套（建筑面积为120.13平方米）包括内部附属设施出售给乙方，房价为1125000元；乙方于2018年5月29日支付甲方定金4万元，过户后抵作房款，于2018年8月31日前支付购房款16万元并办理资金托管，过户当天支付28.5万元，余款64万元，乙方办理按揭支付甲方；甲、乙委托丙方为双方买卖中介人；甲乙双方在签订房屋买卖合同时，甲方交给丙方2万元作为交房保证金，此款待交房时甲方结清所有费用，丙方将此款支付给甲方；丙方在协助甲乙双方签订本合同时，为甲乙双方提供房屋买卖交易服务，过户当日甲方、乙方各按照成交价的1%支付丙方中介费，否则丙方有权拒绝办理过户手续；在进入过户、公证或者甲方收到乙方部分房款期间，因一方违约致使合同终止，违约方须按照成交价的20%承担违约责任，并全额承担丙方中介费（成交价的2%），此外双方还约定了交房期限、房产过户等内容。同日，精诚房产中介向黄忠出具《收条》载明：收到黄忠2万元，此款为天逸华府桂园19幢1单元1901室交房保证金，待次方过户完毕，水、电、物业费用结清，交房完毕退还黄忠。黄忠支付定金4万元后，再未能继续履行合同。2018年10月19日，袁军鹏诉至本院，要求解除《房屋买卖合同》并要求黄忠双倍返还定金。2018年11月23日，在本院组织调解下，黄忠与袁军鹏达成调解协议，双方解除了于2018年5月29日签订的《房屋买卖合同》。本院认为：本案的争议焦点为：1、黄忠是否应当支付精诚房产中介中介费；2、若黄忠应当支付，则其应当负担的中介费数额为多少。关于争议焦点1，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。黄忠、袁军鹏、精诚房产中介三方在《房屋买卖合同》中签字或者盖章，故本案《房屋买卖合同》依法成立并已生效，对合同当事人具有约束力。精诚房产中介促成了本案黄忠与袁军鹏房屋买卖合同的成立，黄忠作为委托人应当按照约定支付相应的中介费。此外，黄忠与袁军鹏关于违约方全额负担中介费的约定，应视为《房屋买卖合同》三方当事人的约定。本案合同确因黄忠的违约行为而终止，故精诚房产中介向黄忠一人主张其全部应得中介费的请求有合同依据。关于争议焦点2，首先，精诚房产中介是否提供了合同约定的全部服务。本案房屋买卖合同未能全部履行，相应的，精诚房产中介在提供促成双方签订合同、收取交房保证金的中介服务后，亦再未提供其他服务。三方在合同中虽未明确列明精诚房产中介应提供的各项服务的内容，但是依据双方关于交房保证金（验房）、“丙方有权拒绝办理过户手续”的约定以及行业的交易习惯可以确认，精诚房产中介在本案中未完成约定的全部中介服务。其次，精诚房产中介收取的中介费数额是否应当以其提供的服务数量进行折算。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平的原则合理确定各方的权利和义务。精诚房产中介虽无过错，但在其未提供全部中介服务情况下而收取全额的费用，不符合公平原则。精诚房产中介在本案中的报酬数额应作相应的减少。再次，中介费数额应进行怎样的折算。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。精诚房产中介促成黄忠与袁军鹏订立了房屋买卖合同，其已经履行了主要的居间合同义务，故本院酌定，精诚房产中介按照原约定数额的70%收取中介费。综上，经核算，黄忠应当支付精诚房产中介中介费的数额为15750元。精诚房产中介同意退还黄忠保证金2万元。本案合同解除后，精诚房产中介应当退还保证金而未能退还，应当负担黄忠因此而造成的损失，此损失主要是利息的损失，黄忠主张按照年利率6%计算，本院不予支持，对其利息损失，本院按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准，自起诉之日即2019年1月17日至实际付清之日予以保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）滁州南谯区精诚房产中介服务部于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）黄忠保证金2万元及相应利息（自2019年1月17日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际付清之日）。二、原告（反诉被告）黄忠于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）滁州南谯区精诚房产中介服务部中介费15750元。三、驳回原告（反诉被告）黄忠的其他诉讼请求以及被告（反诉原告）滁州南谯区精诚房产中介服务部的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，减半收取计150元，由被告（反诉原告）滁州南谯区精诚房产中介服务部负担；反诉案件受理费181元，由原告（反诉被告）黄忠负担126元，由被告（反诉原告）滁州南谯区精诚房产中介服务部55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  陈彦二〇一九年三月二十八日法官助理方芳书记员朱守娟附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。