广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终11952号上诉人（原审原告）：寇小东，男，汉族，1976年1月8日出生，住四川省渠县，委托诉讼代理人：郑卿鹏，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋霞，广东联顺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘湛源，男，汉族，1965年12月31日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：何桂英，广东捷顺律师事务所律师。上诉人寇小东、刘湛源租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初11331号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。寇小东上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判刘湛源赔偿寇小东148000元；二、本案诉讼费由刘湛源承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，寇小东对涉讼合同无效不负有责任。1.涉讼地块原由区水云承租使用，且区水云与刘湛源签订了合同。后寇小东通过区水云介绍认识刘湛源，并于认识当天与刘湛源签订了《土地承包合同》，同时寇小东支付给区水云200**元场地转让费。刘湛源一直在出租经营涉讼地块，且寇小东以正常的市场价格、办理合法手续取得涉讼地块的租赁使用权，寇小东无法查询也没有理由知道刘湛源对涉讼地块是否有合法来源。2.寇小东签订合同后，投入148000元对涉讼土地进行建设，如果寇小东事先知道刘湛源对涉讼地块不具有合法权属来源，寇小东不可能明知道会亏损的情况下还投入十几万元的资金对涉讼地块进行建设。3.事实上，寇小东无法通过有关管理部门查实涉讼地块的权属情况；法律上，寇小东也没有审核涉讼地块权属来源的法定义务。综上，寇小东对涉讼合同无效不负有责任，不应当承担过错责任。二、刘湛源应当承担涉讼合同无效的全部责任，赔偿寇小东全部损失。1.刘湛源作为出租人，交付合法、完整使用权的租赁物给寇小东是刘湛源法定的义务和合同有效的前提。但刘湛源明知其对涉讼地块没有合法权属来源，并向寇小东隐瞒事实真相，明显有主观上的故意，应承担过错责任。2.换一种思维角度来看，如果刘湛源对涉讼地块具有合法权属来源，也就不会导致合同无效，导致寇小东产生这样的损失。而从寇小东的角度来说，寇小东并没有相应的手段来避免这种损失的产生，且寇小东根据合同和法律规定都没有确认涉讼地块权属来源的权利和义务，若要求寇小东来承担损失，无疑会逼迫寇小东为自己不可为的行为，显然是不符合事实和法律规定的。综上，寇小东与刘湛源签订的《土地承包合同》由于刘湛源未经土地权利人同意占用土地并出租，因此合同被确认无效，刘湛源存在明显的主观上的过错。合同无效，应当由刘湛源承担过错责任。不能因为寇小东与刘湛源签订合同，而由寇小东对之后所产生的一切法律后果都负一半的过错责任，这种一刀切的做法既不合理也不合法。刘湛源辩称，一、刘湛源已于2018年7月27日补交相应的租金费用，涉讼土地的权属人对于刘湛源承租该土地一事予以追认，刘湛源已合法取得该土地的使用权限，因此涉讼《土地承包合同》合法有效。二、《土地承包合同》是因涉讼土地被征收征用经双方协商一致解除的，《土地承包合同》第6条明确约定就此情况互不承担赔偿责任。三、寇小东确认支付了区水云200**元的场地转让费，即其已明确实际投入额仅为20000元，且至今已使用多年，其价值应当远低于当初的投入。而寇小东起诉要求刘湛源赔偿其148000元损失，其陈述前后矛盾，有违客观实际情况。综上，寇小东的上诉请求，毫无客观事实及法律依据，请二审法院予以驳回。刘湛源上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回寇小东的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由寇小东承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以改判。一、涉讼建构筑物属刘湛源所有，一审判令刘湛源向寇小东赔偿该建构筑物的价值损失缺乏事实依据。寇小东诉称自己对该地块投入了大量资金、人力、物力进行开发和建设，该部分投入属自身经济损失，而纵观本案的全部证据材料，寇小东并未提供任何真实、有效的证据证实该地块的硬底化施工、水泥灌注、护墙等设施是由其出资建设的。与此同时，该地块的上一手承租人区水云承租土地后也是用于汽车培训场地，其必然对培训场地进行了相应的投入建设（包括土地的硬底化施工、水泥灌注、护墙及坡面建设、办公室的建立等），该设施已满足寇小东的使用要求，寇小东无拆除再重建的可能性，因此寇小东的该主张缺乏事实依据，应承担相应的举证不能责任。涉讼建构筑物是区水云于2015年1月自行出资购买材料，由其家人施工建设的，而钢架彩瓦围蔽是刘湛源自行出资建立的。刘湛源与区水云之间的《用地协议》于2015年4月协商一致解除，依法该土地及地上建构筑物由刘湛源收回，属刘湛源所有，继而刘湛源将该土地及地上建构筑物等设施出租给寇小东使用，并由寇小东支付相应的租金费用。现该租赁合同因土地征用问题经双方协商一致解除，依法寇小东应当无条件向刘湛源归还全部租赁物，即涉讼土地及地上建构筑物等设施。二、寇小东无权对建构筑物的损失主张权利。据区水云陈述，其与寇小东协商时明确转让费仅是培训场学员和训练车辆的费用，并不包含其他设施设备，再者涉讼的建构筑物属刘湛源所有，综上，寇小东无权对该建构筑物主张权利。三、涉讼《土地承包合同》合法有效，且明确约定无需对寇小东作任何的补偿，一审的判决有违自愿原则。刘湛源虽非涉讼土地的权属人，但刘湛源已于2018年7月27日向佛山市南海区里水园区建设投资公司一次性补交了2010年1月1日至2018年7月31日期间的租金费用共770000元，可见佛山市南海区里水园区建设投资公司对刘湛源承租该土地的事实予以追认，刘湛源已合法取得该土地的使用权。因此刘湛源和寇小东于2015年4月22日签订的《土地承包合同》合法有效，双方均应遵守合同的相关约定。《土地承包合同》第六条的约定，说明寇小东已充分了解相关交易风险，自愿不收取任何补偿并无条件向刘湛源交回土地及相关设施。刘湛源已在约定时间内告知寇小东征地情况，提前通知寇小东处理清场等相关工作，协助寇小东搬迁新场地，寇小东拥有充足的时间处理后续事宜，该合同的解除并未给寇小东带来其他经济损失。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十、十一条的相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，当事人有约定的，依据双方的约定进行处理。因此一审判令刘湛源赔偿寇小东相关损失有违刘湛源与寇小东的真实意思表示，有违我国法律的相关规定，应当予以纠正。寇小东辩称，一、刘湛源称涉讼构筑物由区水云出资，属于刘湛源所有，此说法与事实不符。1.寇小东承租之前，区水云只用来做一台车的训练场，建有一小块水泥地。寇小东通过区水云介绍承租后，支付给区水云200**元转让费，全部重新建设，进行硬底化施工、灌注、钢架彩瓦围闭、两侧护墙及坡面钢筋混凝土捣制，建有筒易办公室和设施，用作汽车培训场地。该事实有寇小东与刘湛源的通话录音、寇小东与区水云的微信聊天记录作为证据证明，且该事实已经通过一审法院庭审查明。寇小东起诉之前和区水云微信聊天的记录中，区水云提到她欠刘湛源的钱，并告诉寇小东不要与刘湛源斗，由此可以看出区水云与刘湛源之间存在利害关系，区水云给刘湛源所做的证言证词并不是事实。2.区水云微信照片拍摄于2018年4月10日，从该照片可以看出区水云在承租期间建有的只是一小块水泥地。对比寇小东提交的评估报告可以看出，寇小东承租期间整个涉讼构筑物建设与区水云建设不同，寇小东建设的规模远远大于区水云承租期间的建设规模。3.刘湛源和区水云都确认过寇小东投资10多万建设的事实，但刘湛源称涉讼构筑物在区水云承租期间建设的说法并没有提供进一步的证据证明。显然，刘湛源的说法不符合事实。综上，刘湛源称涉讼构筑物由区水云出资、属于刘湛源所有的说法没有依据，与事实不符。二、刘湛源过错导致寇小东损失，应当予以赔偿。1.寇小东与刘湛源于2015年签订了《土地承包合同》，租用期限从2015年5月1日至2025年4月31日止。刘湛源2018年5月终止合同要求寇小东撤场，此时寇小东才得知刘湛源非法占有该出租地块的事实。刘湛源故意隐瞒出租地块的权属事实，主观上明知对该土地无权占有，却占有土地并出租给寇小东获利，并对寇小东隐瞒该土地权属事实，导致寇小东投入10多万建设费的损失，刘湛源依法应当赔偿寇小东全部损失。2.一审庭审过程中，刘湛源明确不知晓占用地块属于哪个权利人，没有获得权利人的授权。直至一审辩论终结，刘湛源都未提交有效的证据证明合法占有并有权出租地块。一审法院作出《土地承包合同》无效的认定符合事实情况。3.刘湛源二审期间提交2018年7月31日的《关于支付东部工业园北部地块使用费的申请》及《里水镇公有资产经营管理总公司授权票据》，但未出示合法的土地产权证，该两份材料不能证明是出租地块权利人追认刘湛源出租的事实。同时，该两份证据形成时间是2018年7月31日，而刘湛源于2018年5月份已以土地被征用为由解除合同，2018年7月初寇小东已向法院提起诉讼。刘湛源在双方合同解除以后，自行与第三人达成的任何材料，都不能改变双方合同履行期间刘湛源违法的事实。两份证据的时间也显示了刘湛源应该在一审开庭时已经持有并且知晓出租地块的权利人，但刘湛源一审庭审时明确表态不清楚，至此，刘湛源关于出租地块的表述前后不一致，无法确认证据的真实性。退一步来说，假设该两份证据是真实的，刘湛源一审期间已经持有，也不属于二审程序中新证据，不符合证据举证规定，不应予以采纳。综上，刘湛源称涉讼构筑物由区水云出资、属于刘湛源所有的说法毫无事实依据，请求法院依法查明事实，驳回刘湛源全部上诉请求，以维护寇小东的合法权益。寇小东向一审法院起诉请求：1.刘湛源向寇小东赔偿损失716000元；2.本案诉讼费全部由刘湛源承担。一审法院认定事实：2014年12月25日，刘湛源（甲方）和区水云（乙方）签订《用地协议》，约定甲方将面积2000平方米的土地租给乙方使用，时间由2015年1月1日起至2024年12月31日止。租地金额每年租金20000元。乙方在基建时可对土地进行水泥灌注，用作汽车培训场地使用。2015年4月22日，刘湛源（甲方）和寇小东（乙方）签订《土地承包合同》，约定甲方将面积2000平方米的土地给乙方承包，时间由2015年5月1日起至2025年4月31日止。承包金额每年20000元，每三年递增10%。乙方在基建时可对土地进行水泥灌注，用作汽车培训场地使用。在承包期内，如征用乙方所承包的土地，随征随收，不作任何补偿，乙方要无条件服从。如征用，甲方提前两个月通知乙方做好清场退场工作，依时将土地交回给甲方。寇小东向区水云支付了20000元转让费。刘湛源陈述，涉讼土地是刘湛源从2010年1月1日开始占用，已于2018年5月25日被收回，原汽车训练场地已不存在。原汽车训练场上的半坡、水泥地面及彩瓦围墙是区水云修建及完善的。广东信德资产评估与房地产土地咨询有限公司受寇小东委托，对位于佛山市南海区里水镇东部工业园北支路、五一村大道交汇处北面土地的承租人权益价值及地上建构筑物价值进行评估。该司于2018年5月30日出具《评估报告书》，认为于评估时点2018年5月26日，土地承租人权益价值为568000元，建构筑物包括水泥地面、半坡、彩瓦围墙的价值为148000元。一审法院认为，寇小东和刘湛源签订的《土地承包合同》约定刘湛源提供土地予寇小东使用，寇小东向刘湛源支付使用费，双方成立的法律关系的性质为租赁合同关系。刘湛源未经土地权利人同意占用土地并出租予寇小东，涉讼合同属无效合同。寇小东和刘湛源在签订涉讼合同前，均有义务审查租赁物的权属来源，寇小东和刘湛源对涉讼合同无效均有责任。可得利益损失是合法有效的合同履行后合同当事人根据合同必然可取得的期待利益，可得利益损失以合同有效为前提，涉讼合同无效，寇小东请求刘湛源赔偿租金差额损失或承租人权益价值损失，一审法院不予支持。关于寇小东主张的建构筑物投入损失，刘湛源确认涉讼土地铺设水泥地面、有半坡及彩瓦围墙，无论相关建构筑物是否为寇小东投入，寇小东已向区水云支付相应对价并实际占用土地及地上设施，寇小东有权对相应损失主张权利。就地上投入的价值问题，寇小东提供了第三方评估机构的评估报告，对涉讼土地上的建构筑物价值进行评估。该机构具有价值评估资质，刘湛源并未对报告附图为涉讼土地原状提出异议，现涉讼土地现状已发生改变，无法通过司法鉴定确定地上建构筑物价值，且刘湛源没有举证推翻寇小东提供的报告关于建构筑物价值的评估结论，一审法院对评估报告关于地上建构筑物价值的认定予以采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”一审法院参照该约定，结合寇小东提供的评估报告评估建构筑物价值为148000元和双方过错程度，酌定刘湛源赔偿74000元予寇小东，寇小东的损失赔偿请求超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、刘湛源于判决发生法律效力之日起十日内赔偿74000元予寇小东；二、驳回寇小东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5480元（寇小东已预交），由寇小东负担4655元，由刘湛源负担825元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予寇小东，一审法院不另收退。二审中，寇小东提交5张微信聊天记录，刘湛源提交区水云的书面证言、2015年4月10日朋友圈的现场照片3张、《关于支付东部工业园北部地块使用费的申请》以及里水镇公有资产经营管理总公司收款票据。另，根据刘湛源的申请，证人区水云出庭作证。本院组织双方当事人进行质证。本院对寇小东提交的5张微信聊天记录的真实性予以确认；刘湛源提交的《关于支付东部工业园北部地块使用费的申请》以及里水镇公有资产经营管理总公司收款票据与本案争议不具有关联性，不能证明刘湛源所要证明的内容；对刘湛源提交的其他证据以及证人区水云的到庭证言如何采信，本院在后文一并予以阐述。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合上诉人寇小东、刘湛源提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点为：1.刘湛源、寇小东签订的《土地承包合同》是否有效，如果无效，导致合同无效的过错责任由谁承担；2.涉案建构筑物的归属，及刘湛源是否应向寇小东赔偿建构筑物损失，如要赔偿，赔偿金额是多少。关于第一个争议焦点。刘湛源上诉主张其与寇小东签订的《土地承包合同》合法有效。经审查，本案双方当事人均未提供有效证据证明涉案土地属于建设用地，故双方签订《土地承包合同》约定租赁涉案土地用作汽车培训场地，合同无效。刘湛源主张合同有效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于合同无效的过错责任由谁承担的问题，寇小东上诉主张应由刘湛源承担合同无效的全部责任。对此，本院认为，寇小东作为承租人，未尽谨慎审查义务，故刘湛源、寇小东对合同无效均有责任。据此，寇小东上诉主张应由刘湛源承担合同无效的全部责任，本院不予支持。关于第二个争议焦点。刘湛源上诉主张涉案建构筑物属其所有。经审查，刘湛源将涉案土地出租给区水云用作汽车培训场地，后又将涉案土地出租给寇小东用作汽车培训场地，寇小东向区水云支付了场地转让费20000元，故场地建构筑物应属寇小东所有。刘湛源于二审期间提交区水云书面证言，拟证明区水云转让的仅是一台教练车和35名学员，不包含建构筑物，因区水云与刘湛源有利害关系，且区水云到庭证言证明转让包含了场地，场地里有设施，结合刘湛源、寇小东签订的《土地承包合同》仅约定租赁土地，未约定租赁建构筑物，故刘湛源上诉主张涉案建构筑物属其所有，与查明的事实不符。据此，无论相关建构筑物是否是寇小东建设，寇小东均已向区水云支付对价，有权对相应损失主张权利。故刘湛源于二审期间提交其微信朋友圈3张照片，不能证明相关建构筑物的归属。另根据区水云的到庭证言，寇小东确有对涉案场地加建。综上，参照寇小东提供的评估报告，并根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，结合双方过错，一审法院酌定刘湛源向寇小东赔偿74000元，并无不妥，本院予以维持。寇小东上诉要求刘湛源赔偿148000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；刘湛源上诉主张根据合同约定无需作任何补偿，因合同无效，其主张不能成立，故本院亦不予支持。综上所述，寇小东、刘湛源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4910元，由上诉人寇小东负担3260元，上诉人刘湛源负担1650元。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  潘伟丹二〇一九年三月二十一日书记员  周英洋