江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣05民终5号上诉人（原审被告、反诉原告）：分宜县城镇房地产开发有限公司,住所地江西省新余市分宜县城塘下路**。法定代表人：温鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘国华，江西至开律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟菡萏，江西至开律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：涂有根，男，1975年5月20日生，汉族，住分宜县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昌晓风，女，1978年11月4日生，汉族，住分宜县，系涂有根妻子。两被上诉人委托诉讼代理人：黄平，分宜县分宜镇法律服务所法律工作者,受分宜县法律援助中心指派提供法律援助。两被上诉人委托诉讼代理人：马军，男，1974年1月20日生，汉族，住分宜县恩达国际花园******。系由分宜县钤东街道办事处天工社区居民委员会推荐。上诉人分宜县城镇房地产开发有限公司（以下简称分宜城镇公司）因与被上诉人涂有根、昌晓风商品房销售合同纠纷一案，不服江西省分宜县人民法院（2018）赣0521民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，经征得双方当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。分宜城镇公司上诉请求：1.依法撤销江西省分宜县人民法院作出的（2018）赣0521民初261号民事判决，即改判驳回涂有根、昌晓风的一审全部诉讼请求。2.依法改判支持分宜城镇公司一审的反诉请求，即撤销双方2017年6月15日签订的《补充协议书》，判令涂有根、昌晓风返还分宜城镇公司已支付的违约金18926元。3.本案一、二审诉讼费、反诉费、鉴定费、出庭费由涂有根、昌晓风承担。事实和理由：一、2017年6月15日签订的《补充协议书》应撤销。1.2017年6月15日签订的《补充协议书》显失公平应予撤销。《合同法》等五十四条第一款规定“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干意见第72条规定“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使对方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。同样在《民法总则》第一百五十一条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。本案中，2017年6月2-7日，恩达国际花园小区上百名业主到分宜县政府办公大楼集体违规上访、闹事，给政府、社会造成了极大维稳压力，分宜县政府要求分宜县房管局、县信访局、政法委等部门组织分宜城镇公司与业主协商，以确保社会稳定，在此背景下分宜县房管局2017年6月6日向分宜城镇公司下发责令（限期）改正通知书，责令分宜城镇公司于2017年12月31日前办理完恩达国际项目建筑工程竣工验收并交房，自该日起至整改到位期间停止商品房合同备案业务等。业主仗势政府和相关部门对分宜城镇公司施压，提出一些不合法要求，不满足不罢休，分宜城镇公司在此危困和弱势下，被迫与涂有根、昌晓风签订了《补充协议书》，此协议履行将给分宜城镇公司造成几千万元经济损失，近千户人家每户支付近2万元违约金，明显违反了《合同法》、《民法总则》显失公平的规定。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。双方签订的商品房买卖合同约定交房时间为2015年3月30日，在2015年10月14日办理了房屋交付手续，涂有根、昌晓风未提出异议，既然房屋已经交付使用，哪来逾期交房违约金？可见涂有根、昌晓风缺乏诚实信用，通过人多势众，集体上访来达到其非法目的。综上，2017年6月15日签订的《补充协议书》是分宜城镇公司违背真实意思表示前提下签订的，显失公平，请求二审法院撤销该协议，同时判令涂有根、昌晓风归还分宜城镇公司支付的18926元违约金。二、分宜城镇公司当庭补充一条上诉理由即违约金应与损失相符。根据《合同法》第一百一十四条规定违约金是补偿性的，建立条件是对方有损失，当与对方损失相比违约金过高，另一方可以请求减少。涂有根、昌晓风辩称，一、分宜城镇公司请求撤销《补充协议书》于法无据。《合同法》第五十四条规定了三种情形属于可撤销合同，一是重大误解，二是显失公平，三是欺诈、胁迫、乘人之危。本案中不存在上述三种情形。《补充协议书》是商品房迟迟不能通过验收、严重违约的情形下，在业主多次上访，在分宜县委政法委、信访局、房管局等部门调解协商,房管局见证下签订的。《补充协议书》是在分宜城镇公司售楼部签订的，有关机构单位在场，也有房地产公司法律顾问在场。县委政法委等部门对签订补充协议有压力，但不是欺诈胁迫、乘人之危。签订该协议历时十几天，分宜城镇公司是一家具有三级资质的公司且具有多名专业人员，该协议书是该公司充分酝酿的结果，没有显失公平，不应当撤销。分宜城镇公司于2017年9月底按照《补充协议书》履行了义务，大部分业主领取了2016年违约金，有十几户还领取了2017年违约金。二、验收合格既是合同约定也是法定交房条件。《商品房买卖合同》不仅约定了交房的时间，也约定了交房条件“验收合格”。交钥匙只是交房的一部分，不能违反法律强制性规定，交付没有竣工验收备案即不具备交房条件的商品房是无效交房，不产生法律后果。三、补充协议中条款对所有业主是同等待遇。恩达国际小区的业主都享有补充协议中约定的权利，无论是否签订补充协议。恩达小区买房违约金同等计算也符合常理。分宜城镇公司也按照补充协议全面履行了2016年违约金。针对分宜城镇公司提出的违约金按照《合同法》第一百一十四条规定过高，我方认为违约金是惩罚性，约定的标准符合合同法规定，没有超过合同标的20%，同时，分宜城镇公司诉讼请求没有提出减少或变更违约金。综上，请求二审法院依法驳回分宜城镇公司的上诉请求，在违约金方面维持一审判决。涂有根、昌晓风向一审法院起诉请求：1.判令分宜城镇公司向涂有根、昌晓风支付延期交房2017年违约金15593.5元（427219元×1/10000/天×365天）；2.判令分宜城镇公司违约，窗户不安装断桥铝合金补差价7000元[（780元-280元）/平方米×14平方米]；3.判令分宜城镇公司违约，阳台不安装铝合金方管栏杆补差价845元[（230元-100元）/平方米×6.5平方米]；4.诉讼费由分宜城镇公司承担。涂有根、昌晓风于2018年8月31日书面向一审法院申请撤回第5项诉讼请求，一审法院经审查后准许。分宜城镇公司向一审法院反诉请求：1.判令涂有根、昌晓风返还分宜城镇公司已支付的违约金18926元（2015年10月15日至2016年12月31日期间）；2.反诉费用由涂有根、昌晓风承担。一审法院认定事实：2013年10月12日，双方当事人签订商品房买卖合同，约定涂有根、昌晓风购买分宜城镇公司开发建设的位于分宜县恩达国际花园小区4栋2单元503室商品房一套，建筑面积为128.96平方米，单价3315.37元/平方米，总价427550元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供法定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照双方约定的标准采取补救措施达到装饰、设备标准。合同附件三装饰、设备标准约定，装饰、设备标准窗户为断桥铝合金中空玻璃，阳台安装铝合金方管栏杆。商品房买卖合同有涂有根、昌晓风签名捺印，分宜城镇公司委托代理人黄小青签名，分宜城镇公司及其恩达国际项目部均加盖了公章，县房管局加盖了商品房预售合同备案专用章。2015年9月22日，建设单位、监理单位、施工单位对涉案房屋所在的恩达国际4#楼196户进行分户验收，并制作分户验收汇总记录，每户共验收7个项目，功能性试验验收4个项目，均符合要求。但因人防和消防工程未能通过专项验收，涉案房屋尚无法通过竣工验收。分宜城镇公司因未在合同约定的交房期限内向涂有根、昌晓风交房，于2015年12月7日向涂有根、昌晓风支付了逾期交房违约金7145元（自2015年3月30日起计算至2015年10月14日止，以总房款427550元实际到账时间按每日万分之一计算），涂有根、昌晓风在分宜城镇公司制作的违约金计算表中签名，确认同意按计算表中的计算方式补偿，该计算表中载明实际交房时间为2015年10月14日。此后，分宜城镇公司于2016年4月19日向涂有根、昌晓风出具了房屋面积为128.86平方米、单价为3315.37元/平方米、房价为427219元的购房税务发票。涂有根、昌晓风领取房屋钥匙后对房屋进行了装修并已入住。涉案房屋因迟迟未通过竣工验收合格，2017年5月31日至6月5日期间，县房管局多次组织分宜城镇公司与恩达国际小区部分业主就业主反映强烈的逾期交房和违约金赔付问题进行协商。在2017年6月2日的县房管局协调方案中，明确自购房合同约定交付日期起至达到政府规定的交付条件后实际交付之日计算违约金。2017年6月2-7日，该小区部分业主多次到分宜县行政中心上访。在县房管局主持下，分宜城镇公司与部分业主达成补充协议，主要内容如下：1.竣工验收合格交房日期确定为2017年12月31日前，如未能按时交房，2017年12月31日以后即自2018年1月1日起的违约金双倍计算至实际正式交房日前一天；2.2016年12月31日前的逾期交房违约金在2017年9月30日全部现金付清，2017年1月1日起至实际交房日期间的违约金于交房之日全部现金付清（违约金计算按购房合同约定执行）；3.所有业主享受协议条款同等待遇。该协议拟定后进行了张贴公示。自2017年6月8日起，部分业主陆续至分宜城镇公司的恩达国际项目部与分宜城镇公司现场签订补充协议书。涂有根、昌晓风也于2017年6月15日与分宜城镇公司签订了《补充协议书》，分宜城镇公司的委托代理人黄小青在该补充协议上签名，并加盖了分宜城镇公司恩达国际项目部的公章，县房管局作为见证单位，亦在该补充协议上加盖了公章。涂有根、昌晓风于2017年9月20日在恩达国际项目部领取了2015年10月15日至2016年12月31日止的违约金18926元（以实际总房款427219元按每日万分之一计算）。涂有根、昌晓风在分宜城镇公司制作的交房逾期违约金继续计算领取表中签名，确认同意按领取表中的计算方式补偿。另查明，2017年6月6日，县房管局向分宜城镇公司下发分房管罚责改通字[2017]第02号责令（限期）改正通知书，责令分宜城镇公司于2017年12月31日前办理完恩达国际项目建筑工程竣工验收并交房，自该日起至整改到位期间停办商品房合同备案业务。同年8月18日，县房管局向分宜城镇公司的恩达国际项目部下发分房管罚责改通字[2017]第03号责令（限期）改正通知书，责令该项目部加快工程进度，确保2017年9月30日前完成人防和消防设施，于2017年12月31日前完成竣工验收并交房，于2017年8月31日前制定好赔付方案并足额筹集资金确保2017年9月30日前如期赔付业主2016年12月31日前违约金。2017年8月29日，县房管局向分宜城镇公司的恩达国际项目部下发分房管罚责改通字[2017]第04号责令（限期）改正通知书，责令该项目部履行向业主支付逾期交房违约金义务，于2017年9月10日前将差额违约金存入预售资金监管账户，自该日起监管账户资金不予支取，直至足以支付违约金或完全履行违约金支付义务。2018年1月18日，县房管局向分宜城镇公司下发分房罚告[2018]1号行政处罚事先告知书，以分宜城镇公司开发的恩达国际项目存在将未经验收的房屋交付使用的行为，该局先后三次责令整改，在整改期限内该项目部未全部通过竣工验收备案，仍未通过人防工程验收和综验，根据《城市房地产开发经营管理条例》，拟对分宜城镇公司作出罚款人民币十万元的行政处罚决定。2018年2月8日，恩达国际4#楼完成竣工验收，同年3月16日取得分宜县住房和城乡建设局竣工验收备案。又查明，涉案房屋实际安装的窗户为塑钢中空玻璃窗（14.76平方米），阳台为铸铁栏杆（6.80平方米）。经司法鉴定，以2018年10月8日作为鉴定基准日，实际安装的塑钢中空玻璃窗的平均市场价（含安装费用）为355元/平方米，合同约定的断桥铝合金玻璃窗的平均市场价（含安装费用）为485元/平方米，两者平均市场价格差为130元/平方米；实际安装的铸铁栏杆的平均市场价（含安装费用）为138元/平方米，合同约定的铝合金方管栏杆的平均市场价（含安装费用）为350元/平方米，两者平均市场价格差为212元/平方米。据此，涂有根、昌晓风房屋窗户的材质差价为1918.8元（130元/平方米×14.76平方米），阳台栏杆的材质差价为1441.6元（212元/平方米×6.80平方米）。涂有根、昌晓风因申请司法鉴定支付鉴定费1600元、另分摊鉴定人员出庭费用214.29元（1500元÷7），合计1814.29元。一审法院认为，涉案房屋系预售商品房，本案属商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：1.涉案房屋交付时间应当如何确定；2.补充协议对本案双方当事人是否具有法律约束力，是否存在法定撤销事由，分宜城镇公司是否具有撤销权；3.涂有根、昌晓风主张窗户、阳台栏杆的材质差价依据是否充分。一、关于涉案房屋交付时间应当如何确定的问题首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。在出卖人未完成工程竣工验收取得备案登记并提供相关证明文件的情形下，根据有关法律规定或合同约定，买受人有权拒绝领取房屋钥匙、接受房屋。当买受人已向出卖人领取房屋钥匙，办理房屋交接手续时，即发生房屋的占有转移，视为房屋交付使用。双方之间签订的商品房买卖合同约定交房时间为2015年3月30日前，但分宜城镇公司实际未按约定时间向涂有根、昌晓风交付房屋。2015年12月7日，涂有根、昌晓风在分宜城镇公司处领取逾期交房违约金时，签名确认实际交房时间为2015年10月14日，事实上，涂有根、昌晓风领取房屋钥匙后对房屋进行了装修入住，因此应当认定涉案房屋交付时间为2015年10月14日。当然，涂有根、昌晓风接受房屋时，分宜城镇公司对房屋并未完成工程竣工验收取得备案登记，不符合双方之间商品房买卖合同第十一条约定的房屋交接条件，涂有根、昌晓风有权拒绝接受房屋，由分宜城镇公司承担逾期交房的违约责任。因此，涂有根、昌晓风关于分宜城镇公司未向其交付房屋的意见与事实不符，不予采信。二、关于补充协议的效力和约束力问题《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效；第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中涂有根、昌晓风于2017年6月15日与分宜城镇公司现场签订了补充协议书，分宜城镇公司的委托代理人黄小青在该补充协议书上签名，并加盖了分宜城镇公司恩达国际项目部的公章，县房管局作为见证单位，亦在该补充协议书上加盖了公章，故该补充协议书是由双方当事人共同订立的，属依法成立的合同，对本案双方均具有法律约束力。涂有根、昌晓风认为，补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。分宜城镇公司认为，补充协议系在政府压力、胁迫下以及受涂有根、昌晓风等业主胁迫而签订的，违反了自愿原则，依法应予撤销。一审法院认为，所谓胁迫，是指以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害，或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的行为。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。双方之间成立的补充协议是在分宜城镇公司未能按期完成涉案房屋竣工验收的情况下，由政府行政主管部门居中磋商而达成的，在达成补充协议后，政府行政主管部门对分宜城镇公司下发改正通知书或者给予行政处罚，属于其行政管理职责，不构成胁迫行为，亦不等同于涂有根、昌晓风等业主的胁迫行为；尽管补充协议在签订前，分宜县恩达国际部分业主进行了上访，但该行为属于群众向政府行政部门表达诉求的一种方式，其本身不会直接给分宜城镇公司带来违背其真实意思表示签订补充协议的后果。因此，补充协议是双方的真实意思表示，合法有效，不符合法定撤销情形。综上，分宜城镇公司主张补充协议属可撤销合同的意见，缺乏事实和法律依据，不予支持。分宜城镇公司据此要求涂有根、昌晓风返还2015年10月15日至2016年12月31日期间违约金18926元，没有事实和法律依据，不予支持。关于涂有根、昌晓风要求分宜城镇公司支付逾期交房2017年度违约金，分宜城镇公司认为，分宜城镇公司已向涂有根、昌晓风交付房屋，涂有根、昌晓风亦已装修入住，其要求支付交房后的逾期交房违约金没有事实和法律依据。一审法院认为，商品房买卖合同履行过程中，出卖人仅以交付房屋钥匙的形式向买受人交付房屋，而不能提供房屋的相关证明文件，尤其在房屋并未完成工程竣工验收取得备案登记时，出卖人仍构成违约，依法应承担违约责任。恩达国际的业主在分宜城镇公司逾期交房和房屋未完成竣工验收取得备案登记时的情况下，部分业主以领取房屋钥匙的形式接受了房屋，部分业主拒绝领取钥匙接受房屋，后因房屋迟迟未完成竣工验收取得备案登记而引发双方纠纷，造成业主上访事件。最终在有关部门协调下，分宜城镇公司与业主代表签订了补充协议。补充协议签订的直接原因在于分宜城镇公司作为开发商未能按期完成竣工验收，其签订的目的在于督促分宜城镇公司早日完成人防和消防设施的工程施工，取得相关行政部门的竣工验收，因此，补充协议的实质是涂有根、昌晓风等业主与分宜城镇公司就涉案房屋通过竣工验收及竣工验收的时间、延期的法律责任等内容达成的一项新的合意，补充协议中所约定的交房时间及逾期交房违约金，实际是指分宜城镇公司未能按期通过竣工验收而需支付的违约金，而并非单纯的逾期交房违约金。同时，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。商品房买卖合同约定，涉案房屋的竣工验收时间本应为2015年3月30日前，但实际通过竣工验收的时间拖延至2018年2月8日，同年3月16日才取得竣工验收备案，分宜城镇公司违约系不争的事实。分宜城镇公司关于涉案房屋竣工验收时间为2015年9月22日的辩解与事实不符，不予采信。综上，涂有根、昌晓风要求分宜城镇公司向其支付2017年度的违约金15593.5元，事实和法律依据充分，予以支持。三、关于涂有根、昌晓风主张窗户、阳台栏杆的材质差价依据是否充分的问题涉案房屋窗户、阳台栏杆实际安装的材质与合同约定不一致，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。分宜城镇公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。涂有根、昌晓风要求分宜城镇公司补差价即要求分宜城镇公司以赔偿损失之方式承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。综合鉴定意见和补充鉴定意见，涉案房屋窗户实际安装材质与合同约定材质的差价为1918.8元，阳台栏杆实际安装材质与合同约定材质的差价为1441.6元。涂有根、昌晓风要求分宜城镇公司支付窗户差价7000元，其超出1918.8元的部分不予支持。涂有根、昌晓风要求分宜城镇公司支付阳台栏杆差价845元的诉讼请求，低于鉴定意见的差价金额，予以支持。分宜城镇公司的反驳理由因与事实不符，不予采纳。综上所述，补充协议合法有效，不存在法定撤销事由，对双方均具有法律约束力，双方应遵照执行。涂有根、昌晓风关于分宜城镇公司向其支付2017年度的违约金15593.5元、窗户材质差价1918.8元、阳台栏杆差价845元的诉讼请求，合法有据，本院予以。涂有根、昌晓风的其他诉讼请求因无事实和法律依据，不予支持。分宜城镇公司的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十六条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第四十四条第一款、第五十四条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、分宜城镇公司于本判决生效之日起十日内向涂有根、昌晓风支付违约金15593.5元；二、分宜城镇公司于本判决生效之日起十日内向涂有根、昌晓风支付窗户材质差价1918.8元、阳台栏杆材质差价845元，合计2763.8元；三、驳回涂有根、昌晓风的其他诉讼请求；四、驳回分宜城镇公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元，由涂有根、昌晓风负担127元，分宜城镇公司负担259元；反诉案件受理费137元，由分宜城镇公司负担。鉴定费用1814.29元，由分宜城镇公司负担。本院二审期间，分宜城镇公司没有提交新证据。涂有根、昌晓风围绕上诉请求提交了一组证据即分宜城镇公司2018年违约金申请审批表。拟证明：分宜城镇公司已经向部分业主履行了2017年违约金，涂有根、昌晓风未领取。分宜城镇公司质证称，对该证据的三性均有异议，该证据都是复印件，且不是新证据，审批表只能证明分宜城镇公司向房管局申请领取保证金，保证金用途不明确，不能证明其证明目的。本院认为，分宜城镇公司的质证理由成立，对该证据不予认定。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.涉案《补充协议书》是否应予撤销，如不应撤销对涂有根、昌晓风是否具有法律约束力；2.分宜城镇公司支付给涂有根、昌晓风的18926元违约金是否应予返还，2017年度是否应计算逾期交房违约金。就上述争议焦点，本院分别评述如下：一、关于双方当事人签订的《补充协议书》是否应予撤销的问题本院认为，涉案《补充协议书》是分宜城镇公司与分宜县恩达国际小区包括涂有根、昌晓风在内的部分业主签订的,是双方的真实意思表示,其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。分宜城镇公司提交的证据不足以证实涉案《补充协议书》系受业主胁迫所签订的事实。涂有根、昌晓风等人与分宜城镇公司之间签订的《补充协议书》，是在分宜城镇公司未能按期完成涉案房屋竣工验收的情况下，分宜县恩达国际小区部分业主上访表达诉求，政府行政主管部门进行监管并居中磋商而达成的，不构成胁迫行为。综上，分宜城镇公司以《补充协议书》系受胁迫所签订的为由，主张《补充协议书》属可撤销合同并应予撤销的意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持正确，本院对此予以确认。故涉案《补充协议书》依法不应撤销。二、关于分宜城镇公司支付给涂有根、昌晓风的18926元违约金是否应予返还，以及2017年是否应计算逾期交房违约金的问题本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2015年3月30日前，分宜城镇公司与涂有根、昌晓风办理交房结算时间为2015年10月14日，虽然此时房屋并不完全符合合同约定的交付条件，但涂有根、昌晓风领取了房屋钥匙，应视为双方变更了交房条件，因此应当认定涉案房屋交付时间为2015年10月14日。此时，涂有根、昌晓风已实际收取房屋，基本取得了合同权利，实现了合同主要目的，分宜城镇公司基本履行了合同义务，故，交房后，涂有根、昌晓风依法不再享有取得逾期交房违约金的权利，况且，涂有根、昌晓风也未提供证据证实涉案房屋交付之后至竣工验收前给其造成了损失，再加之，分宜城镇公司根据《补充协议书》已向涂有根、昌晓风支付了交房之后的2016年1月1日至2016年12月31日期间的所谓违约金18926元，相反，如再按补充协议支持交房之后的2017年度（2017年1月1日至2017年12月28）所谓的违约金，将造成分宜城镇公司重大的经济损失，对其极不公平，为此，从公平角度出发，为平衡双方利益，本院对涂有根、昌晓风请求交房之后的2017年度的违约金不予支持。一审判决分宜城镇公司向涂有根、昌晓风支付2017年度违约金15593.5元不妥，对此本院予以纠正。至于分宜城镇公司支付给涂有根、昌晓风的18926元违约金是否应予返还的问题，该款虽然是在交房后的2016年1月1日至2016年12月31日期间的所谓违约金，分宜城镇公司本不需要支付，但该所谓的违约金分宜城镇公司出于自愿已向涂有根、昌晓风支付了。故分宜城镇公司要求涂有根、昌晓风返还违约金18926元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，分宜城镇公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持江西省分宜县人民法院（2018）赣0521民初261号民事判决第二项、第四项，即第二项：“分宜城镇公司（反诉原告）分宜县城镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向涂有根、昌晓风支付窗户材质差价1918.8元、阳台栏杆材质差价845元，合计2763.8元”、第四项：“驳回分宜县城镇房地产开发有限公司的反诉请求”；二、撤销江西省分宜县人民法院（2018）赣0521民初261号民事判决第一项、第三项，即第一项：“被告分宜县城镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告涂有根、昌晓风支付违约金15593.5元”、第三项：“驳回原告涂有根、昌晓风的其他诉讼请求”；三、驳回涂有根、昌晓风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费386元（涂有根、昌晓风预交），由涂有根、昌晓风负担330元，分宜县城镇房地产开发有限公司负担46元；反诉案件受理费137元（分宜县城镇房地产开发有限公司预交），由分宜县城镇房地产开发有限公司负担。鉴定费1814.29元（涂有根、昌晓风预交），由分宜县城镇房地产开发有限公司负担。二审案件受理费777.43元（分宜县城镇房地产开发有限公司预交），由涂有根、昌晓风负担325元，分宜县城镇房地产开发有限公司负担452.43元。本判决为终审判决。审判长  甘致易审判员  艾力钊审判员  熊 剑二〇一九年三月十八日书记员  杨 玲