山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁15民终65号上诉人（原审被告）：济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司。住所地：聊城市兴华西路中通时代豪园**楼108商铺。法定代表人：贾海明，总经理。委托诉讼代理人：王猛，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张冠君，男，1967年5月17日出生，汉族，农民，住聊城市东昌府区。原审被告：任磊，男，1993年10月19日出生，汉族，原济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司职工，住聊城市。上诉人济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司（以下简称聚隆房产聊城分公司）因与被上诉人张冠君、原审被告任磊居间合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初3388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人聚隆房产聊城分公司的委托诉讼代理人王猛,被上诉人张冠君，均到庭参加诉讼。原审被告任磊经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚隆房产聊城分公司上诉请求：1.请求依法撤销（2018）鲁1502民初3388号民事判决书，依法改判聚隆房产聊城分公司不承担赔偿责任（免除赔偿16661.7元）；2.诉讼费由张冠君承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院认定了张冠君自愿赔偿案外人范孟强54379元，系对自身权利的处分，张冠君据此要求聚隆房产聊城分公司赔偿54379元没有事实及法律依据。既然张冠君要求赔偿54379元没有事实及法律依据，原审法院据此认定我方承担赔偿金的数额为54379元的30%也没有法律依据。原审判决的上述认定相互矛盾。二、原审法院认定聚隆房产聊城分公司承担过错责任毫无依据。本案所涉合同是房屋买卖合同，不是居间合同，合同的主体是房屋买卖双方，合同中填写的内容也是依据买卖双方的自愿协定所形成的，即便是聚隆房产聊城分公司作为合同签订辅助人扮演了代笔的角色，也是如实反应合同双方的真实意图，并无任何过错，聚隆房产聊城分公司在合同中也仅扮演了辅助的居间协助作用。聚隆房产聊城分公司未强制房屋买卖双方当事人使用该合同，买卖双方若认为该合同样本有瑕疵，可以选择不用该合同。房屋买卖合同双方作为合同相对人，理应自行对合同内容进行审阅，如有矛盾之处应充分协商，该义务不属于聚隆房产聊城分公司，聚隆房产聊城分公司作为见证人无法约束买卖双方。聚隆房产聊城分公司提供的合同本身并无问题，而是房屋买卖合同双方的意思表达与合同产生矛盾，这是买卖合同双方的原因造成的，张冠君与范孟强签订了存在瑕疵的合同未予纠正，应各负相应责任，聚隆房产聊城分公司并无过错。三、原审法院认定30%的比例毫无依据。既然是依据公平原则认定聚隆房产聊城分公司担责，在运用法律原则而非法律规则断案的情况下，即便原审认定聚隆房产聊城分公司担责的事实成立，其责任比例也不应该超过10%。四、一审认定张冠君要求聚隆房产聊城分公司承担责任的诉求无依据之后，又运用民法的“公平原则”自由裁量认定聚隆房产聊城分公司承担责任不当。法理学上的基本要求是“穷尽法律规则，方得适用法律原则”。本案中，依据《合同法》等现行法律规定足以认定聚隆房产聊城分公司不存在任何过错，张冠君的诉求无任何事实与法律依据。一审法院在法律规则可充分评判争议事实的情况下，又多余适用了法律原则，有悖法理。为了最大限度地限制适法者个人主观因素对法律的侵害，保障当事人的权利与法律秩序的正常运行，适法者必须就原则的适用情况向社会与当事人充分说明理由。一审法院显然未做上述工作，弃规则不用而用原则，径行判令聚隆房产聊城分公司承担赔偿责任实难令人信服。综上，恳请二审法院据实查明案情，判如所请。张冠君辩称：一、原审法院判决有据、合理，张冠君与任磊的通话记录就能充分体现，如果没有居间人的过错就没有和出卖人范孟强的那场诉讼，相应的也就没有所谓的“自愿赔偿”和对“自身权利的处分”。判决书清晰地阐述了张冠君向聚隆房产聊城分公司索赔54739元没有法律依据，但并不是说聚隆房产聊城分公司就没有过错，也不是说不可以用54739元作为基数来计算聚隆房产聊城分公司应向张冠君赔偿的损失额度。二、我花上万元的居间费找聚隆房产聊城分公司来代理房屋买卖事宜，是为了规避风险，作为有专业房屋买卖知识的聚隆房产聊城分公司收取了高额居间费就应提供专业的服务。聚隆房产聊城分公司明知我无法筹齐出卖人要求的全款，其为促成合同，承诺为我有偿垫付资金，我才在合同上签字。后因聚隆房产聊城分公司未按时垫付其承诺的资金，助长了买卖双方纠纷的加剧，给我造成了和出卖人那场不应有的诉讼和54739元的经济损失及精神压力。一审法院认定事实清楚，判决依法有据，公正合理，请二审法院予以维持。张冠君向一审法院起诉请求：1、依法判令聚隆房产聊城分公司、任磊赔偿张冠君损失54379元；2、诉讼费由聚隆房产聊城分公司、任磊承担。一审法院认定事实：2017年4月17日，卖方（甲方）范孟强，买方（乙方）张冠君，见证方（丙方）聚隆房产聊城分公司签订了《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿出售位于聊城市东昌府区花园北路阿尔卡迪亚B3幢3单元3112室的房产给乙方，房屋建筑面积98.21平方米，无抵押、无租赁；房屋总价款510000元，乙方在签订合同时向甲方支付定金10000元，甲方将房屋所有权证交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。乙方于2017年4月17日前将200000元（含定金）存入甲方指定账户，剩余房款310000元于2017年5月30日前存入甲方指定账户，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后7日内，乙方向甲方结清全部房款；甲乙双方办理过户等手续所产生的相关费用：甲方承担此房原有契税及各项开口费，乙方承担办理过户所产生的各项费用及中介服务佣金；甲方于2017年4月17日前通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，交付前发生的费用由甲方结清，自交付的次日起，房屋及其配套设施损坏或发生的费用由乙方自行承担；其他约定事项：甲方保证此房产权清晰，无任何抵押、纠纷、查封，可正常交易；乙方保证个人征信良好，可正常银行贷款；甲方保证此房各项开口费已交清，可正常使用，如未交清应由甲方补齐；甲方收到首付款贰拾万元整叁日内腾房，腾房前甲方须结清水、电、物业、天然气费用，腾房后乙方自负；如甲方违约，需赔偿乙方违约金壹拾万元整，如乙方违约，需赔偿甲方违约金壹拾万元整；范孟强和张海川（张冠君之子）的原合同作废。合同签订后，张冠君于2017年4月17日给付范孟强首付款190000元，与张海川支付的定金10000元相加，共计200000元。范孟强于该日将涉案房屋交付张冠君占有使用。范孟强与张冠君房屋买卖合同的具体居间经办人系任磊。因房屋出卖人范孟强要求全款支付，任磊请示聚隆房产聊城分公司后口头承诺同意为张冠君垫付部分款项。2017年5月30日，张冠君多次联系任磊要求公司给范孟强支付剩余房款，任磊以范孟强房产证未办理为由拒绝垫付资金。2017年6月7日，经任磊协调，由张冠君拿出7000元通过任磊给付范孟强办理了房产证。2013年8月3日任磊通知范孟强办理过户手续，其因故未到。2017年8月18日，范孟强诉至原审法院要求解除与张冠君签订的房屋买卖合同、支付其违约金122400元。张冠君反诉请求继续履行房屋买卖合同并协助办理过户手续。经调解，双方达成和解协议：张冠君于2017年11月30日前支付范孟强房屋剩余款310000元；自愿补偿范孟强款项43000元；范孟强协助张冠君办理房屋过户手续；张冠君承担案件受理费1404元、反诉费2975元。一审法院认为：在张冠君与范孟强签订的房屋买卖合同中，聚隆房产聊城分公司作为居间方促成了双方合同的签订，该合同的内容系张冠君与范孟强认可签订，该合同对其双方具有约束力。但因双方在履行合同过程中对约定的31万元房款的给付时间及条件存在争议而未按约定时间支付，因而双方发生纠纷诉至原审法院，经法院调解张冠君自愿赔偿案外人范孟强的各种款项共计54379元是其对自身权利的处分，张冠君依据该损失要求聚隆房产聊城分公司赔偿54379元没有事实及法律依据，原审法院不予支持。但因张冠君与范孟强签订的房屋买卖合同系聚隆房产聊城分公司提供并制作，聚隆房产聊城分公司作为具有房产买卖专业知识的居间人，应对合同中的异议条款承担一定的过错责任。依据公平原则原审法院酌定聚隆房产聊城分公司对张冠君的损失承担30%的赔偿责任即赔偿张冠君16313.7元。任磊系聚隆房产聊城分公司的员工，其为张冠君及案外人提供居间服务是履行职务行为，张冠君要求任磊承担赔偿责任于法无据，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、限聚隆房产聊城分公司于本判决生效后十日内偿还张冠君损失16313.7元。二、驳回张冠君其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1160元，由张冠君承担812元，聚隆房产聊城分公司承担348元。二审中，张冠君提交了四份证据拟证明聚隆房产聊城分公司有承诺垫资的行为：证据一、2017年11月27日张冠君（甲方）与聚隆房产聊城分公司（乙方）签订的《借款协议》一份；证据二、2017年11月29日张冠君出具的《借据》一份；证据三、2018年1月25日张冠君取款16万元的银行存取款业务凭单一份；证据四、聚隆房产聊城分公司副经理曹立滨出具的收条一份。经质证，聚隆房产聊城分公司对上述证据的真实性无异议，认为以上证据体现的是张冠君与聚隆房产聊城分公司之间的借贷关系，与本案所涉房屋买卖关系无关联性，也不能证明是因我方在垫资活动中存在过错造成其房屋买卖合同违约。二审查明：2017年8月18日，任磊通知范孟强办理过户手续，其因故未到。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是，原审法院依据公平原则酌定聚隆房产聊城分公司对张冠君的损失承担30%的赔偿责任依据是否充分。依据《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，聚隆房产聊城分公司作为居间方促成张冠君与范孟强签订了房屋买卖合同，其有收取相关费用的权利，亦有提供专业的房产买卖知识，保证房屋买卖合同顺利履行的义务。张冠君与孟凡强在房屋买卖合同履行的过程中，因对买卖合同中房款交付方式的条款发生争议，导致张冠君产生了54379元的损失。聚隆房产聊城分公司作为专门的房产经纪人，其提供房屋买卖合同格式文本第四条第一款中，对于剩余付款的交付方式既有“剩余房款于年月日前将人民币（大写）（小写￥元整）存入”的内容，又有“待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后日内，乙方向甲方结清全部房款”的内容。在合同签订过程中，聚隆房产聊城分公司对于上述剩余款项的两种支付方式并未向张冠君进行明确解释、说明，导致同时出现了两种不同的付款方式，其存在一定的过错。张冠君作为房屋买卖合同的当事人，未仔细审查房屋买卖合同条款，亦存在一定的过错。一审法院依据各方当事人的过错责任，适用公平原则酌定聚隆房产聊城分公司对张冠君的损失承担30%的赔偿责任并无不当。聚隆房产聊城分公司认为其不应对张冠君的损失承担30%的赔偿责任于法无据，本院不予支持。综上，聚隆房产聊城分公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定任磊通知范孟强办理过户手续的时间虽然存在瑕疵，但裁判结果正确，本院已予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费216元，由上诉人济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 红审判员 刘 颖审判员 吴艳锋二〇一九年三月二十六日法官助理宋剑书记员雷蕾