安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终154号 上诉人（一审原告）：余真春，男，1976年12月9日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：冯小海，江苏紫东律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：卢菊仙，女，1963年4月10日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区（三牌楼小学公交站台旁）。 委托诉讼代理人：尤良军，安徽秉度律师事务所律师。 上诉人余真春因与被上诉人卢菊仙房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2017）皖1802民初3706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 余真春上诉请求：1.撤销一审判决，改判卢菊仙返还余真春2017年6月15日至2017年12月3日期间的房屋租金损失5万元；2.一、二审诉讼费由卢菊仙承担。事实和理由：余真春占有、使用案涉房屋期间，卢菊仙将案涉房屋多次转让他人，抵偿其借款，致使凌华等人因主张案涉房屋所有权于2017年6月15日将案涉房屋（安吉宾馆）大门封锁，余真春自力救济不能排除妨碍，通过公安机关维权亦无果，被迫歇业。又因案涉《房屋租赁合同》无效，故对于2017年6月15日至12月3日期间已付租金5万元，卢菊仙应予以返还。 卢菊仙辩称，案涉的房屋有规划许可证，不属于未按照建设工程许可证进行建设的情形。余真春应参照双方约定的租金标准支付租金或房屋占有使用费，其要求返还租金没有事实依据。请求驳回上诉，维持原判。 余真春向一审法院起诉请求：1.解除余真春与卢菊仙之间的《房屋续租合同》；卢菊仙向余真春返还2017年6月15日至2017年12月3日期间的租金5万元，并向余真春赔偿转让费损失20万元、装饰装修损失17万元及可预期利益损失30万元（具体损失待评估后确定）；2.案件诉讼费用由卢菊仙承担。诉讼过程中，余真春变更第一项诉讼请求为：确认余真春与卢菊仙之间《房屋续租合同》无效，卢菊仙向余真春返还2017年6月15日至12月3日期间的租金5万元，并向余真春赔偿转让费20万元、装饰装修损失17万元及可预期利益损失（具体损失待评估后确定）。 一审认定事实：卢菊仙与案外人胡明高曾系夫妻关系。案涉房屋位于宣城市区，原为晴空阁大酒店，现为安吉宾馆。2010年4月18日，卢菊仙（甲方）与案外人戴伟（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：乙方要求租赁甲方的宣城市区原晴空阁大酒店房屋（现为安吉宾馆）；每年租金一次性付清，先交后使用，乙方未按约交纳租金，视为乙方违约解除合同，甲方不赔偿乙方装潢费用。任何一方违约解除合同，应支付对方违约金陆仟元；租期五年，自2010年5月18日至2015年5月18日。2011年2月15日，卢菊仙与胡明高签订《离婚协议书》，约定：双方自愿离婚；共同财产全部归女方所有；所有债务归男方归还。2011年2月17日，卢菊仙与胡明高签订《离婚财产补充协议》，约定：“本人胡明高名下夫妻共同财产：宣城市九七五一工厂西苑内原晴空阁（现安吉宾馆）院内车库、车库上面三间平房和九七五一工厂西苑2幢楼下方计780平方米的地下室，全部归女方卢菊仙所有。子女今后结婚、生子等所有费用，本人将不再承担。”2014年2月18日，戴伟就安吉宾馆的续租事宜与卢菊仙签订《房屋续租合同》，约定：续租期限为五年，具体时间为2015年5月18日至2020年5月17日止；本续租协议其它条款仍按原《租赁合同》执行并保持不变，与原《租赁合同》具有同等法律效力。2014年12月3日，戴伟（甲方）与余真春（乙方）签订《转让协议》，内容为：“甲、乙双方协商，甲方自愿将（玫瑰女人街）安吉宾馆转让，经平等自愿协商达成协议如下：一、转让费贰拾万（200000）元，甲方于2014年12月03日将该安吉宾馆移交于乙方经营。……三、转让协议签字生效后，该宾馆一切法律责任由乙方承担，所有经营产生的任何费用归乙方。”同日，卢菊仙（甲方）与余真春（乙方）签订《房屋续租合同》，主要内容为：甲乙双方经友好协商，同意就原租赁房屋宣城市区原晴空阁大酒店房屋（现为安吉宾馆），续租事宜达成协议；续租期限为六年，自2014年12月3日至2020年12月3日止，租金一年一付，一次性付清，年租金拾万元，五年不变，房租每年提前一个月交付，逾期不交，房东有权收回房子；本续租协议其它条款仍按原《租赁合同》执行并保持不变，与原《租赁合同》具有同等法律效力；乙方转让房屋需经过房东同意。余真春通过支付宝于2016年12月1日分两次向卢菊仙转账43000元、10000元，于2016年12月2日转账17000元，于2016年12月30日转账10000元，于2017年4月19日转账9000元,累计转账89000元用于支付2016年12月3日至2017年12月3日期间的租金。2017年7月11日，针对安吉宾馆的所有权归属发生一起纠纷，根据《宣城市公安局鳌峰派出所110处警现场情况登记表》显示：“警情名称纠纷，处警地点安吉宾馆，出警时间2017年7月11日16时24分，到达时间2017年7月11日16时29分，处警人签名叶祥、沙学超，当事人姓名汪轮，性别男，身份证号码3425011981××××××××联系电话181××××7899，当事人姓名余真春，性别男，身份证号码3425211976××××××××，联系电话138××××8701，警情及处置情况：110指令称，在安吉宾馆大厅发生纠纷，已出警。经了解，余真春系安吉宾馆老板，承租锦城花园308室，现在汪轮通过法院判决取得锦城花园D幢308室的所有权，双方为此发生纠纷，遂报警。”根据《宣城市公安局鳌峰派出所110处警现场处结备案单》显示该纠纷的处理结果为：“经现场民警调解未果，民警建议双方明日来所联调室处理此事。”2017年7月14日，针对安吉宾馆的所有权归属再次发生一起纠纷，根据《宣城市公安局鳌峰派出所110处警现场情况登记表》显示：“警情名称纠纷，处警地点安吉宾馆，出警时间2017年7月14日9时19分，到达时间2017年7月14日9时26分，处警人签名付世华、来运，当事人姓名凌华，性别男，身份证号码3425211963××××××××联系电话，188××××4511，当事人姓名包永强，性别男，身份证号码3425011986××××××××，联系电138××××0806，警情及处置情况：110指令称，在安吉宾馆里面发生纠纷。”根据《宣城市公安局鳌峰派出所110处警现场处结备案单》显示，该纠纷的处理结果为：“付世华出警至现场，经了解，报警人包永强系宾馆现在的经营人，凌华是法院判的房产所有人，包永强签合同承包找的不是凌华，双方发生纠纷，此警情人报警多次，来所协商均未解决好，我们现场告知报警人还是自行协商，派出所解决不了此事，已向110反馈。”2017年7月15日，安吉宾馆被不明案外人锁门。 另查明如下事实:2013年12月1日，胡明高与案外人王益华签订《房屋转让协议》，将安吉宾馆房屋作价400万元转让给王益华，用于抵付胡明高欠王益华的400万元借款。2015年7月6日，王益华与凌华签订一份《和解协议》，内容为：“申请执行人凌华与被执行人王益华民间借贷纠纷一案，双方当事人自愿达成如下协议：一、被执行人王益华自愿将其所有的位于安徽省宣城市安吉宾馆（原9751办公室兼仓库，面积328㎡）的房屋，以400万元的价格抵付给申请执行人凌华，偿还宣城市中级人民法院（2014）宣中执字第00231号案件与宣州区人民法院（2014）宣执字第01716号案件的借款及利息。二、双方关于以上两案纠纷一次性解决，双方不再互付给付义务。……”截至一审法庭辩论终结前，卢菊仙未能提供证据证明案涉房屋取得了建设工程规划许可证或者系按照建设工程规划许可证的规定进行建设。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，卢菊仙未能提供证据证明案涉房屋取得了建设工程规划许可证或者系按照建设工程规划许可证的规定进行建设，故余真春与卢菊仙形成的租赁合同关系应为无效。现余真春要求确认双方之间的《房屋续租合同》无效的诉讼请求，应予支持。余真春与卢菊仙之间的《房屋续租合同》虽为无效合同，但余真春实际对案涉安吉宾馆进行了占有使用，参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合诚信原则。安吉宾馆的大门于2017年7月15日被不明案外人锁上，但并非卢菊仙的原因造成，余真春不能积极排除妨碍以继续经营，却任由事态发展，主动放弃继续经营安吉宾馆，由此造成的租金损失应当由其自行负担，故余真春主张要求卢菊仙返还2017年6月15日至12月3日期间的租金5万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。余真春支付给案外人戴伟的转让费20万元，因余真春未举证证实该转让费20万元系其承租案涉房屋支出的必要的、合理的费用，故其要求卢菊仙赔偿转让费20万元，依据不足，不予支持。卢菊仙明确表示对余真春装修安吉宾馆一事不知情，且余真春亦未提举证据证明其系在获得卢菊仙同意的前提下对安吉宾馆进行装饰装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，余真春要求卢菊仙赔偿其装饰装修损失17万元的诉讼请求，应不予支持。余真春主张卢菊仙赔偿其可预期利益损失，也并未提举证据证明，对该项诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条规定，判决：一、确认余真春与卢菊仙之间签订的《房屋续租合同》无效；二、驳回余真春的其他诉讼请求。案件受理费11000元，由余真春负担10000元，卢菊仙负担1000元。 二审中，双方当事人未提交新证据。经对一审证据的审查，结合当事人陈述，本院对一审证据采信及查明的基本事实予以认定。 本院认为，余真春与卢菊仙之间的《房屋续租合同》虽为无效合同，但余真春实际对安吉宾馆进行了占有使用，参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合诚信原则。虽有案外人阻挠余真春正常经营安吉宾馆，但并非卢菊仙的行为所造成，故与卢菊仙没有直接关系，且卢菊仙也曾出面进行过协调。另余真春在案外人阻挠其正常经营时，可通过诉讼途径主张权利，要求排除妨害以维护自身合法权益，但其并未采取有效措施，而是主动放弃宾馆经营，由此造成的损失要求卢菊仙予以承担，理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，余真春的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人余真春负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 烈 审判员 王鸿梅 审判员 汪令璋 二〇一九年三月五日 法官助理梁翔 书记员姚玉勤 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……