贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终461号上诉人(原审被告)：魏文奇，男，1965年1月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：贵阳花溪凯宜物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路**九龙花园茵绿阁**门面。法定代表人：杜玉榕，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：邱小龙，贵州云纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：邰晓可，贵州云纳律师事务所实习律师。上诉人魏文奇与被上诉人贵阳花溪凯宜物业管理有限公司（以下简称凯宜物业）物业服务合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2018)黔0111民初6712号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人魏文奇向本院提出上诉请求：1.依法撤销花溪区人民法院（2018)黔0111民初6712号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审判决认定2015年9月3日的《物业服务管理委托合同》、2016年8月1日的《南乔紫苑物业服务管理合同书》均有效，明显与事实不符。南乔紫苑第一届业主委员会主任甘孝明邀请被上诉人进入小区代管三个月，在业主委员会换届选举期间，第一届业主委员会与被上诉人于2015年9月3日的签订《物业服务管理委托合同》，第二届业主委员会不认可《物业服务管理委托合同》，遂将诉请提交花溪住建局物管科。后在花溪住建局物管科协调下，由第二届业主委员会重新与被上诉人签订南乔紫苑物业服务管理合同书》，故被上诉人与第一届业委会签订《物业服务管理委托合同》属无效合同，不能作为双方权利、义务的依据。被上诉人与第二届业主委员会签订《南乔紫苑物业服务管理合同书》后，指派的物管经理没有物业管理人员资格，导致小区管理混乱，业主委员会多次向被上诉人下发整改通知。被上诉人服务质量不达标准，且业主反映问题不能得到及时解决，《物业服务管理委托合同》履行期限于2017年7月31日届满后，业主委员会未与被上诉人续签合同，但是被上诉人直至2017年12月31日才退出小区。上诉人魏文奇有权拒绝支付物业服务费。被上诉人辩称，2015年9月3日的《物业服务管理委托合同》、2016年8月1日的《南乔紫苑物业服务管理合同书》均由业主委员会签署，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。被上诉人按照约定提供物业服务，上诉人魏文奇应按照约定支付物业服务费。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。凯宜物业向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付物业管理费2402元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。原审法院审理查明，从2015年6月1日起，原告凯宜物业进驻南乔紫苑小区，开展物业管理工作。2015年9月3日，原告凯宜物业（合同乙方）与南乔紫苑业主委员会（合同甲方）签订《物业服务管理委托合同》，合同约定：原告为被告提供物业服务，物业服务费由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅：0.7元/月平方米，高层住宅：1.0元/月平方米，车辆场地费：100元/月/辆，以上收费从2015年6月1日开始执行，合同期限为2015年9月1日至2018年8月31日。该合同对服务内容与质量、服务费用等均作了约定。同时约定，如乙方服务管理达不到本合同第二条、第三条约定的服务内容和标准，由甲方下书面通知，要求乙方限期整改，在限期内未整改或整改达不到要求的，属乙方违约，甲方有权解聘乙方。业主/使用人违反本合同第十二条未能按照足额缴纳物业服务费用的，由乙方向相关为主发出限期缴费的书面通知，该通知必须由乙方直接交到相关业主手中，并由业主签收，在期限届满后相关业主仍未缴纳的，乙方有权依法向人民法院提起诉讼。2016年8月1日，花溪区南乔紫苑业主委员会（第二届，合同甲方）与乙方贵阳花溪凯宜物业管理有限公司签订《南乔紫苑物业服务管理合同书》，合同期限为2016年8月1日至2017年7月31日。该合同约定了原告委托管理事项范围，管理形式、物业管理服务的收费标准，其中步梯费每月每平方米建筑面积0.7元；该合同对物管公司如管理不合规定或业主未缴纳物管费的违约责任未作约定。被告魏文奇居住于南乔紫苑丁香园D402号房屋，建筑面积110.67平方米，属多层建筑。自2015年6月1日起至2017年12月31日期间，未缴纳物业管理费。共计欠付物管费2402元。2018年1至2月，原告与南乔紫苑小区业主因各种矛盾导致合同不能继续履行，退出该小区的管理。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。原告凯宜物业与南乔紫苑业主委员会于2015年9月3日签订《物业服务管理委托合同》，花溪区南乔紫苑业主委员会与原告贵阳花溪凯宜物业管理有限公司2016年8月1日签订《南乔紫苑物业服务管理合同书》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，受法律保护，签订合同的各方当事人应当按照合同约定全面履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告凯宜物业公司自2015年6月1日进驻南乔紫苑小区后，按合同约定开展物业管理工作。被告魏文奇作为该小区业主，也应受原告与南乔紫苑业主委员会签订《物业管理合同》的约束，及时缴纳物业管理费用。原告的收费标准已由物价部门核准和备案，其按合同约定和被告住房面积收取物业管理费，主张被告支付其从2015年6月1日起至2017年12月31日期间的物业管理费2402元，理由充足，证据充分，符合法律规定，予以支持。被告辩称仅认可第二届业主委员会与原告签订的物管合同有效，并无法律依据；诉讼中，被告虽提供图片以证明原告管理混乱，未达合同约定的管理标准，但该图片未有形成时间，不足以证明系原告管理期间管理状态，且在《物业管理合同》对物管公司管理不达标准不应缴纳物业管理费并无约定；一审法院对被告魏文奇的辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：被告魏文奇于本判决生效之日起五日内支付原告贵阳花溪凯宜物业管理有限公司从2015年6月1日至2017年12月31日期间的物业管理费2402元。案件受理费25元，由被告魏文奇负担。二审审理过程中，上诉人向本院提交了如下证据：1.小区第二届业主委员会出具的《证明》，拟证明被上诉人未履行物业管理的义务，被上诉人对《证明》的真实性、合法性、关联性均不认可，因为小区业主委员会的多数成员均存在欠缴物业服务费的情况。2.《会议记录》（复印件），拟证明被上诉人未履行《南乔紫苑物业服务管理合同书》约定的义务。被上诉人的质证意见为《会议记录》系复印件，不能确定真实性。3.《整改通知书》5份，拟证明被上诉人未履行《南乔紫苑物业服务管理合同书》约定的义务。被上诉人对签收《整改通知书》的事实无异议，主张被上诉人已按照《整改通知书》的要求完成整改义务。《整改通知书》并不能证明我司提供的物业服务存在瑕疵。本院对上诉人魏文奇二审审理过程中提交的证据做如下评议：《会议记录》系复印件，被上诉人亦不认可其真实性，本院对其真实性不予确认。《证明》由业主委员会签章确认，业主委员会系业主自治组织，其与业主魏文奇具有利害关系，本院对其证明力不予采纳。《整改通知书》仅能证明业主通知被上诉人对服务进行整改的事实，不能实现其证明目的。经二审审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审审理查明的事实依法予以确认。本院认为，上诉人魏文奇对2015年9月3日的《物业服务管理委托合同》的真实性并无异议，也认可甘孝明系2015年9月3日的业主委员会主任，其有权代表业主委员会与被上诉人签订物业服务合同。上诉人魏文奇主张2015年9月3日的《物业服务管理委托合同》无效，但是并未提交证据证明2015年9月3日的《物业服务管理委托合同》存在合同法第五十二条之情形，本院对上诉人魏文奇提出的2015年9月3日的《物业服务管理委托合同》属于无效合同的上诉理由不予采纳。被上诉人依据物业服务合同对上诉人魏文奇所居住的房屋提供物业服务，有权依据合同约定收取物业管理服务费。上诉人魏文奇作为业主，在接受被上诉人贵阳花溪凯宜物业管理有限公司的物业服务后，应根据物业服务合同交纳物业管理服务费。上诉人魏文奇举示了照片、视频、《整改通知书》等证据，以表明被上诉人在物业服务中存在服务质量差、管理混乱、存在安全隐患等问题。本院认为，上述证据仅能证明被上诉人在物业服务过程中存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，属于被上诉人需改进和完善工作的方面，不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。另，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。综上，上诉人魏文奇的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人魏文奇负担。本判决为终审判决。审判长  喻厚智审判员  庞 敏审判员  刘 佳二〇一九年三月八日书记员  余琼敏