上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终13664号上诉人（原审原告）：上海百通汽车客运有限公司，住所地上海市青浦区工业园区郏一工业区**********。法定代表人：陈俊德，董事长。被上诉人（原审被告）：禹春雷，男，1979年12月7日出生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审被告）：上海大禹饭店，住，住所地上海市长宁区天山西路**/div>投资人：禹春雷，经理。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：朱建平，上海同甘律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陆婷婷，女，1977年8月8日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人上海百通汽车客运有限公司（以下简称百通公司）因与被上诉人禹春雷、上海大禹饭店及陆婷婷房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初11327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百通公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉请。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律不当。上海大禹饭店、禹春雷无权转租上海市长宁区XX路XX号房屋（以下简称涉讼房屋），百通公司直到2018年1月10日，才知道上海大禹饭店、禹春雷的转租行为，并提出了异议，这个异议的提出是在知道后6个月内，因此，应当支持百通公司要求确认禹春雷与陆婷婷就涉讼房屋签订的房屋租赁合同无效的请求。被上诉人禹春雷、上海大禹饭店共同辩称，不同意百通公司的上诉请求，要求维持原判。被上诉人陆婷婷辩称，同意百通公司的上诉请求。百通公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认禹春雷与陆婷婷就上海市长宁区XX路XX号房屋签订的房屋租赁合同无效；2、判令陆婷婷将涉讼房屋归还给禹春雷（一审庭审中，百通公司撤回了该诉请）。一审法院认定事实：百通公司系涉讼房屋的产权人，房屋类型为站场码头，建筑面积107.88平方米。百通公司原名上海A有限公司，后变更为上海B有限公司，最终变更为现名上海百通汽车客运有限公司。2007年7月18日，百通公司（甲方）与禹春雷（乙方）就涉讼房屋签订房屋租赁合同，约定由乙方承租涉讼房屋用于餐饮（无油烟气）。租期5年，自2007年4月16日至2012年4月15日。第一年租金21.6万元，之后逐年递增。乙方装饰承租房屋时，其四周外墙不得改变结构。乙方不得转租。禹春雷承租涉讼房屋后开始经营饭店，并以此注册了上海大禹饭店。2012年4月16日，百通公司（甲方）与禹春雷（乙方）续签了租赁合同，并增加了上海大禹饭店为丙方。约定继续由乙方承租涉讼房屋用于餐饮（无油烟气），丙方为乙方提供担保。租期自2012年4月16日至2017年4月15日。第一年租金36.9万元，第二年起每年递增2.4万元。合同约定乙方承租期间，不得改变房屋结构，不得转租，如因转租、改建变更房屋结构，除恢复原状外，并承担违约责任。2017年4月16日，百通公司（甲方）与禹春雷（乙方）、上海大禹饭店（丙方）再次续签了租赁合同。合同约定租期自2017年4月16日至2022年4月15日。第一年租金48.9万元，第二年起每年递增2.4万元。内容与之前合同基本一致，但并无“不得转租”的特别规定。2017年6月17日，禹春雷（甲方）与陆婷婷（乙方）签订餐厅转让合同一份，约定甲方将自己位于XX路XX号餐厅转让给乙方使用，转让总价为45万元。饭店名称：上海大禹饭店（不包括甲方注册在XX路XX号的所有商标及执照）。禹春雷确认，此转让为经营权的转让，转让后大禹饭店由陆婷婷经营。2017年6月20日，陆婷婷向禹春雷支付了45万元。2017年6月23日，禹春雷（甲方）与陆婷婷（乙方）签订房屋租赁合同。约定将甲方拥有的XX路XX号房屋租给乙方，乙方用于餐饮（无油烟气）。甲方提供餐饮营业执照给乙方使用，在经营中所产生的一切费用由乙方承担。合同期限自2017年8月25日至2022年3月25日。乙方支付租金第一年57.6万元，第二年起每年递增2.4万元。租金每半年支付一次，分别于每年2月15日和8月15日支付。押金4.8万元。乙方承租期间，不得改变房屋结构，即时或合同终止（含解除）时，除恢复原状外，并承担违约责任。2017年7月1日，陆婷婷向禹春雷支付了首期租金及押金共33.6万元。之后，陆婷婷便接手饭店，着手经营。2017年7月左右至8月，陆婷婷对涉讼房屋进行装修，陆婷婷称装修实际仍按照禹春雷的要求，实际由禹春雷负责。禹春雷、上海大禹饭店在审理中自认，装修中可能存在改变房屋结构的情形。2017年7月7日，百通公司至涉讼房屋查看，发现涉讼房屋装修的情况。禹春雷告知百通公司，房屋没有转租，只是与他人合作经营。当日，禹春雷出具说明称，涉讼房屋装修由其负全部责任。后，百通公司又遇见陆婷婷，陆婷婷称与禹春雷系合作关系。2017年8月19日，百通公司向上海大禹饭店发函称，大禹饭店在装修时，对原房屋部分扩建，部分改变了房屋结构。大禹饭店已构成违约。要求大禹饭店立即整改，即按照产证载明结构，拆除扩建、改建的违章建筑，恢复原房屋结构。2017年12月25日，上海市长宁区公安消防支队向涉讼房屋发送了行政处罚决定书。该决定书查明2017年11月28日，涉讼房屋存在未经消防安全检查擅自投入使用的行为，违反相关规定。决定给予上海大禹饭店责令停止使用，并处罚款3万元的处罚。次日，上海市长宁区公安消防支队向上海大禹饭店出具了罚款缴纳通知书，要求上海大禹饭店于2018年1月10日前缴纳罚款3万元。由于当时系陆婷婷在经营，陆婷婷与禹春雷沟通后，决定与百通公司碰头，共同商讨处罚事宜。2018年1月12日，百通公司、禹春雷与陆婷婷三方共同碰头。百通公司在该日得到了禹春雷与陆婷婷之间的租赁合同及转租合同，确认了禹春雷转租的事实。次日，陆婷婷要求向禹春雷返还房屋钥匙，遭拒。且由于禹春雷及陆婷婷均不愿缴纳罚款，百通公司于2018年1月15日向上海市长宁区公安消防支队缴纳了罚款及滞纳金共计34,500元。2018年1月19日，百通公司向禹春雷、上海大禹饭店致函称，百通公司已获悉禹春雷、上海大禹饭店转租的事宜。百通公司不同意禹春雷、上海大禹饭店的转租。不同意禹春雷、上海大禹饭店违章装修，要求解除与禹春雷、上海大禹饭店的租赁合同。随后，百通公司将该函件另抄送给陆婷婷。2018年1月25日，百通公司向禹春雷、上海大禹饭店致函称，百通公司已代为缴纳了罚款，该罚款应由禹春雷、上海大禹饭店承担。要求禹春雷、上海大禹饭店立即向百通公司支付上述罚款。2018年4月14日，上海大禹饭店向百通公司致函称，鉴于百通公司已起诉解约，上海大禹饭店暂时停止支付租金。2018年4月15日，百通公司回函称，上海大禹饭店并非租赁合同承租人，百通公司未向上海大禹饭店要求解约，也不同意上海大禹饭店暂时停止支付租金的行为。2018年6月12日，陆婷婷向禹春雷返还了房屋钥匙。目前房屋空置，由禹春雷掌控。2018年6月13日，百通公司向禹春雷、上海大禹饭店致函称，禹春雷、上海大禹饭店擅自派施工人员进入涉讼房屋施工。百通公司不同意禹春雷、上海大禹饭店损坏房屋，自行修复的行为，要求按照法院要求处理。2018年6月15日，百通公司法定代表人与禹春雷发生了肢体冲突。一审法院另查明，2003年5月30日，上海市公安局长宁分局防火监督处向百通公司出具建筑工程消防验收意见书。涉讼房屋建筑内装修施工符合《规范》，安全疏散符合要求。一审再查明，百通公司已另案起诉禹春雷、上海大禹饭店，要求返还消防处罚款；此外，百通公司同时另案起诉禹春雷、上海大禹饭店，要求解除合同，赔偿房屋修复费用；陆婷婷则另案起诉禹春雷，要求返还转让费45万元。一审审理中，禹春雷与陆婷婷确认，陆婷婷的租金支付至2018年3月25日，之后的租金未付。一审审理中，经法院释明，百通公司对于合同无效的后果不要求在本案一并处理。禹春雷、上海大禹饭店及陆婷婷对此均无异议。一审法院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据法律规定，百通公司有权起诉主张转租合同的效力。禹春雷、上海大禹饭店抗辩百通公司缺乏起诉主体资格缺乏依据，法院不予采纳。本案的争议焦点为禹春雷是否有权转租涉讼房屋。法院认为，根据双方签订的租赁合同，合同未约定禹春雷不得转租。百通公司称，此前合同均约定“不得转租”，目前合同系抄写遗漏。法院认为，前后合同虽具有延续关系，但在法律性质上仍属独立的两个租赁合同。百通公司无权以“抄写遗漏”内容来约束禹春雷。转租事宜系租赁合同中的重要条款，有无约定应以合同约定为准。既然合同并未约定禹春雷不得转租，百通公司现以禹春雷擅自转租，主张转租合同无效缺乏事实和法律依据，法院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：驳回上海百通汽车客运有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，因本案适用简易程序减半收取计40元，由上海百通汽车客运有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，百通公司与禹春雷之间就涉讼房屋先后签订过数份租赁合同，最后一份合同中没有此前合同中均有的“不得转租”的特别约定内容。对此，百通公司仅以抄写遗漏作为解释，认为合同最后一份合同中也有不得转租的内容，本院难以采信。涉案的最后一份租赁合同没有就是否可以转租作出相应的约定，则禹春雷在转租他人时应该取得百通公司的同意。百通公司现明确表示不同意禹春雷将涉讼房屋转租给陆婷婷，禹春雷、上海大禹饭店并未提供相应的充分证据佐证百通公司同意其转租涉讼房屋，现也无证据显示百通公司在知道禹春雷、上海大禹饭店将涉讼房屋转租给陆婷婷后在六个月内未曾提出异议。根据百通公司的陈述，其在2018年1月10日，方知道上海大禹饭店、禹春雷的转租行为，并提出了异议，该异议的提出是在知道后6个月内。因此，百通公司要求确认禹春雷与陆婷婷就涉讼房屋签订的房屋租赁合同无效的请求，具有相应的依据，一审法院判决驳回其请求不当，本院予以纠正。上诉人百通公司的上诉请求，本院予以支持。一审判决应予撤销。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初11327号民事判决；二、禹春雷与陆婷婷2017年6月23日就上海市长宁区XX路XX号房屋签订的房屋租赁合同无效。一审案件受理费人民币80元，因适用简易程序减半收取计40元，由禹春雷、上海大禹饭店负担。二审案件受理费80元，由禹春雷、上海大禹饭店负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  潘俊秀审判员  翟从海二〇一九年三月十八日书记员  周 益附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。