北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终3899号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京布列塔尼机电有限公司，住所地北京市西城区北礼士路**。法定代表人：卢书山，总经理。委托诉讼代理人：陈铮，男，北京布列塔尼机电有限公司工作人员。委托诉讼代理人：陈晋，北京市长安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市育荣物业管理有限公司，住，住所地北京市西城区育强胡同**/div>法定代表人：俞勇，总经理。委托诉讼代理人：徐莺莺，北京市中同律师事务所律师。上诉人北京布列塔尼机电有限公司（以下简称布列塔尼公司）因与被上诉人北京市育荣物业管理有限公司（以下简称育荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初20367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。布列塔尼公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回育荣公司的全部诉讼请求，确认本案房屋租赁合同无效，或将本案发回重审。事实和理由：本案涉案房屋系陈世鑫于上世纪80年代末自建，陈世鑫与北礼士路一小协商一致由学校出地、陈世鑫出资建房，房屋使用权及产权均归陈世鑫所有，陈世鑫每年给学校交三万元作为土地使用费，2000年以后学校因为收款需要名目故双方协商签订租赁合同，但合同并没有实际履行。该租赁合同以合法形式掩盖非法目的，故应认定为无效，但我们认可每年交费。育荣公司无权主张租赁关系，让我们腾房也没有任何道理。综上，一审认定事实错误，适用法律有误，请求二审法院发回重审或依法改判。育荣公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，请求驳回布列塔尼公司的上诉请求、维持原判。租赁合同是有效的，双方按照合同履行了义务，对方也在向我方支付租赁费，涉案房屋有规划许可证，只是对房屋产权证没有进行变更。育荣公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的房屋租赁合同于2017年4月17日解除；2.布列塔尼公司立即腾退承租的北京西城区北礼士路133号中的房屋（原库房改汽车修理门脸，建筑面积64.7平方米），并将承租房屋交付给我公司；3.布列塔尼公司按照年租金30000元的标准支付2017年4月18日至实际腾退之日止的使用费；4.本案诉讼费由布列塔尼公司承担。布列塔尼公司向一审法院反诉请求：确认本案房屋租赁合同无效。一审法院认定事实：1989年，经北礼士路一小的同意，陈世鑫在西城区教委使用的北京西城区北礼士路133号所在的土地上新建汽车修理棚（建筑面积60.4㎡），并进行原库房改汽车修理门脸的建筑施工。北京市西城区城市规划管理局出具建筑施工许可证，并针对上述两处房屋在平面图上加盖建筑许可证专用章确认。上述两处房屋建成后，陈世鑫开始使用，其未与西城区教委或北礼士路一小签订书面协议。2006年9月1日，西城区教委向育荣公司出具《委托物业管理证明》，同意将其所属自管房中的非教学用房，即日起委托给育荣公司从事物业管理，同意育荣公司以受托单位的名义对外出租委托管理的房屋。2017年4月18日，西城区教委另行向育荣公司出具物业委托证明，内容如下：位于西城区北礼士路**的房屋所有权属于西城区教委，育荣公司是西城区教委直属单位北京市西城区校办产业管理中心下属企业，西城区教委同意将西城区北礼士路133号房屋委托给育荣公司进行管理。2009年11月5日，育荣公司（出租方）与布列塔尼公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，内容如下：房屋地点，西城区北礼士路133号，建筑面积55㎡（此房为陈世鑫本人于1990年自建）（即涉案房屋）；租赁期限为壹年，育荣公司从2009年11月1日起，将出租房屋交付布列塔尼公司使用，至2010年10月31日止；承租房屋用途及经营内容为门市、办公；年租金为叁万元；租金交纳方式为先付租金后用房，采取押一付六，按半年交纳的方式；育荣公司承诺该房屋为其合法拥有并已具备合法出租的资格，若因育荣公司不具备合法拥有及出租该房屋，所造成的损失由育荣公司负责；布列塔尼公司付育荣公司押金贰仟伍佰元整（见2007.11.1-2009.10.31合同）。审理中，双方确认涉案房屋即布列塔尼公司出示的平面图中登记的北京西城区北礼士路133号原库房改汽车修理门脸，建筑面积64.7平方米。布列塔尼公司已交付育荣公司押金2500元，育荣公司同意将押金抵扣其诉讼请求中的房屋占有使用费。庭审中，双方确认汽车修理棚已经拆除，布列塔尼公司仍在使用原库房改汽车修理门脸即涉案房屋。布列塔尼公司已向育荣公司交纳房屋租金至2017年4月15日。关于争议焦点，双方就涉案房屋的产权及《房屋租赁合同》的效力、布列塔尼公司是否收到《解除合同并腾退房屋的通知》（2017年4月12日）争议较大。针对上述争议焦点，育荣公司提交房屋所有权证复印件、《委托物业管理证明》（2006年9月1日）、《物业委托证明》复印件（2017年4月18日）、《房屋租赁合同》、《解除合同并腾退房屋的通知》（2017年4月12日）及EMS邮单作为证据，证明《房屋租赁合同》有效，布列塔尼公司于2017年4月17日签收EMS邮件，该合同于当日解除。布列塔尼公司提交建筑工程许可证、平面图、公证书、视频光盘作为证据，证明涉案房屋产权归陈世鑫个人所有，其对涉案房屋享有永久使用权，《房屋租赁合同》无效。一审法院认为,育荣公司接受西城区教委的委托管理涉案房屋所在的133号院落，并与布列塔尼公司签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违背相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的民事合同。合同到期后，双方虽未订立新的合同，但布列塔尼公司继续使用涉案房屋，并向育荣公司给付租金，该《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。布列塔尼公司反驳称涉案房屋产权归陈世鑫个人所有，陈世鑫对涉案房屋享有永久使用权，但其提交的证据显示涉案房屋系原库房改建而成，且经北礼士路一小同意，可见陈世鑫并非原库房的所有权人，故亦非原库房改汽车修理门脸即涉案房屋的所有权人。现有证据显示涉案房屋所在的133号登记在西城区教委名下，且涉案房屋经过合法建筑许可，故西城区教委对涉案房屋享有出租的权利，其将出租、管理权委托育荣公司行使，符合法律规定。另，布列塔尼公司对其认为《房屋租赁合同》系其受欺诈的情况下签订的，该合同系以合法形式掩盖收取土地占用补偿费的非法目的主张，提供公证书及视频光盘予以证明，但赵士锐一人证人证言的证明力不能够推翻原被告双方签订的《房屋租赁合同》，且已实际履行多年的事实，赵士锐的证人证言与其它证据亦不能形成有效证据链。故布列塔尼公司要求确认《房屋租赁合同》无效的反诉请求，证据不足，法院不予支持。经法院核实，布列塔尼公司已在2017年4月17日签收育荣公司寄出的《解除合同并腾退房屋的通知》（2017年4月12日）。故双方之间的《房屋租赁合同》于2017年4月17日解除。布列塔尼公司应履行腾退涉案房屋及支付房屋占有使用费的义务。故育荣公司的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。据此，一审法院于2018年12月判决：一、北京市育荣物业管理有限公司与北京布列塔尼机电有限公司于2009年11月5日签订的《房屋租赁合同》于2017年4月17日解除；二、自判决生效之日起15日内，北京布列塔尼机电有限公司将坐落于北京西城区北礼士路133号原库房改汽车修理门脸（建筑面积64.7平方米）腾退交予北京市育荣物业管理有限公司；三、北京布列塔尼机电有限公司按照年租金30000元的标准给付北京市育荣物业管理有限公司自2017年4月18日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费（押金2500元抵扣部分房屋占有使用费）；四、驳回北京布列塔尼机电有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明事实与一审一致。本院审理中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，育荣公司接受西城区教委的委托管理西城区北礼士路133号房屋，并与布列塔尼公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于布列塔尼公司上诉主张，涉案房屋系陈世鑫与北礼士路一小合作建房，房屋使用权及产权归陈世鑫所有。本案的租赁合同是为了学校收款目的而签订，系以合法形式掩盖非法目的的合同，应认定租赁合同无效。经查，本案涉案房屋登记在西城区教委名下，布列塔尼公司虽主张涉案房屋产权归陈世鑫所有，但并未就其所述提供充足的证据，故布列塔尼公司所提租赁合同系无效合同的上诉主张本院不予支持。根据育荣公司与布列塔尼公司签订的《房屋租赁合同》约定，该合同期限为1年，租赁期限届满后，布列塔尼公司继续使用涉案房屋，并继续向育荣公司支付租金，育荣公司并未提出异议，故该《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。经一审法院核实，布列塔尼公司已于2017年4月17日签收育荣公司寄出的《解除合同并腾退房屋的通知》，故一审法院认定双方之间的《房屋租赁合同》于2017年4月17日解除并无不当。合同解除后，布列塔尼公司负有腾房义务，并应参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费。综上所述，北京布列塔尼机电有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京布列塔尼机电有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 孟 龙审判员 刘苑薇审判员 王 云二〇一九年三月二十八日法官助理冯海鑫书记员房依彤