山东省济南市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）鲁01行终177号 上诉人（一审原告）人保投资控股有限公司，住所地北京市。 法定代表人谢一群，董事长。 委托代理人宋永飞，人保投资控股有限公司工作人员。 委托代理人刘小勇，北京市天平律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）济南市自然资源和规划局，住所地济南市。 法定代表人翟军，局长。 委托代理人于建波、周慧，均系济南市自然资源和规划局不动产登记中心工作人员。 一审第三人张乐勇，男，1963年8月4日出生，汉族，住山东省章丘市。 一审第三人陈华昌，男，1978年3月10日出生，汉族，住山东省寿光市。 一审第三人王诚，男，1953年12月16日出生，汉族，无业，住济南市。 上诉人人保投资控股有限公司（以下简称人保投资公司）因与被上诉人济南市自然资源和规划局房屋行政登记纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105行初47号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理,现已审理终结。本院在审理中查明，2015年12月，济南市机构编制委员会将房屋登记职责由济南市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）划归济南市国土资源局行使，2019年3月，该职责由济南市国土资源局划归济南市自然资源和规划局行使，本院依法对被上诉人单位名称予以变更。 上诉人人保投资公司向一审法院诉称，原告系济南市天桥区北园清河花格小区**楼涉案房产的所有权人。原告于2011年12月21日通过公开拍卖的方式将涉案房屋出售给张乐勇。后得知涉案房屋未登记在张乐勇名下，而登记在本案第三人王诚名下。经查询被告将房产从原告变更登记为王诚的依据是第三人陈华昌以原告名义与王诚签订的《济南市存量房买卖协议》、第三人陈华昌以原告名义签署的《房屋所有权转移登记申请书》等文件手续。但原告未曾与王诚签订过上述协议，亦未收到过王诚的购房款。原告实际已根据委托拍卖合同等将包括36套房产在内的资产出售给竞拍人张乐勇，并收取了全部拍卖款。陈华昌超越代理权限，以原告的名义与第三人王诚签订的《济南市存量房买卖协议》无效；陈华昌超越代理权限，以原告的名义签署的《房屋所有权转移登记申请书》无效。在涉案房产过户登记时，被告查验并留存了原告相关资产处置文件，这些文件清楚表明原告是拟通过中介拍卖方式，整体处置济南工人新村等4宗资产，并非是分为每套房屋逐个出售。被告未依法履行审查职责，违反了《中华人民共和国物权法》第12条、《房屋登记办法》第18条规定的查验义务，违法办理了36套房产的转移登记手续。特向贵院提起诉讼，请求确认被告作为房屋登记机关未依法履行审查职责，根据无效的《济南市存量房买卖协议》、《房屋所有权转移登记申请书》，办理天桥区联四路29号楼3-103房产从原告到第三人王诚名下过户登记的行政行为违法；要求被告根据《委托拍卖合同》、《山东嘉禾国际拍卖有限公司拍卖成交确认书》等文件及手续补办原告与第三人张乐勇之间的过户登记手续；同时一并解决民事争议，确认第三人陈华昌超越代理权限，以原告的名义与第三人王诚签订的《济南市存量房买卖协议》无效；确认第三人陈华昌超越代理权限，以原告的名义签署的《房屋所有权转移登记申请书》无效。 一审法院认为，原告人保投资控股有限公司诉被告市房管局房产行政登记一案，原告共提出四项诉讼请求。其中第一项诉讼请求是要求确认行政行为违法；第二项诉讼请求是要求不具有法定职责的被告市房管局履行职责；第三项诉讼请求是要求一并解决民事争议，确认第三人陈华昌的代理行为和办证行为无效。原告所提出的诉讼请求不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》（以下简称“《适用解释》”）第七十三条所规定的可以合并审理的情形。且根据《适用解释》第六十八条第三款的规定，本院已向原告释明要求原告明确选择其诉讼请求，原告拒绝选择，属于诉讼请求不明确。另原告于2015年8月得知被告将房屋过户给他人，于2018年2月8日才向本院提起行政诉讼，超过了《适用解释》第六十四条第一款所规定一年的起诉期限，应予驳回。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项、第（二）项之规定裁定：驳回原告人保投资控股有限公司的起诉。 上诉人人保投资公司不服一审裁定上诉称，上诉人从未有过将36套房产出售给其他第三人的意思表示，也从未收到过其他第三人的任何购房款。相反上诉人实际已根据委托拍卖合同等将包括该36套房产在内的资产出售给竞拍人张乐勇，并收取了全部拍卖款。根据《合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第三人陈华昌超越代理权限，以上诉人的名义与第三人签订的《济南市存量房买卖协议》无效；第三人陈华昌超越代理权限，以上诉人的名义签署的《房屋所有权转移登记申请书》无效。在涉案房产过户登记档案时，被上诉人查验并留存了上诉人相关资产处置文件，这些文件清楚表明上诉人是拟通过中介拍卖方式，整体处置济南工人新村等4宗资产，并非是分为每套房屋逐个出售。被上诉人未依法履行审查职责，违反了《中华人民共和国物权法》第十二条、《房屋登记办法》第十八条规定的查验义务，违法办理了36套房产的转移登记手续。根据《行政诉讼法》相关规定，上诉人一审中提出的诉讼请求具有事实依据，符合法律规定，与《行政诉讼法》第二十七条、《适用解释》第七十三条规定的合并审理没有任何关系。上诉人在一审法院明确表示坚持起诉状所载诉讼请求，并向法庭陈述《行政诉讼法》第七十四条、第七十六条、第六十一条为诉讼请求的法律依据。一审裁定“原告拒绝选择，属于诉讼请求不明确”违背事实，侵犯上诉人的诉讼权益。综上，一审裁定认定事实错误，适用法律、法规错误；上诉人作为国有资产管理单位，根据国家审计署审计整改要求进行诉讼的合法权益应予保护。故，上诉人特提起上诉，希望支持上诉人的全部诉讼请求。上诉请求：1、撤销一审裁定；2、判决确认被上诉人作为房屋登记机关未依法履行审查职责，根据无效的《济南市存量房买卖协议》《房屋所有权转移登记申请书》，办理天桥区联四路29号楼3-103房产从上诉人到第三人王诚名下过户登记的行政行为违法；同时判决责令被上诉人采取补救措施，根据《委托拍卖合同》《山东嘉禾国际拍卖有限公司拍卖成交确认书》等文件、手续补办上诉人与第三人张乐勇之间的过户登记手续；一并解决民事争议，确认第三人陈华昌超越代理权限，以上诉人的名义与第三人王诚签订的《济南市存量房买卖协议》无效；确认第三人陈华昌超越代理权限，以上诉人的名义签署的《房屋所有权转移登记申请书》无效；3、被上诉人承担本案诉讼费用。 本院认为，本案中，上诉人人保投资公司于一审庭审过程中称，其于2015年8月得知涉案房产未办理到第三人张乐勇名下，而是办理到其他自然人名下的事实。根据当时有效的《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，上诉人人保投资公司若对涉案行政行为不服，应于2年内即2017年8月前提起诉讼。现上诉人于2018年1月30日向一审法院提起行政诉讼且无正当理由，已经超过了法律规定的起诉期限。因此，一审法院裁定驳回上诉人的起诉，结果并无不当，应予维持。 关于上诉人主张的其曾于2017年4月份以新的诉讼请求（确认行政登记行为违法，补办过户登记手续，一并解决民事争议）和理由，再次向一审法院提起行政诉讼，一审法院不予立案，亦未作出不予立案裁定，上诉人多次信访均无果后无奈依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十二条之规定，于2018年1月30日向本院提起行政诉讼的问题。本院认为，上诉人如对其主张的有关行政案件立案问题持有异议，应当通过其他途径解决，该问题不属于本案审理范围，本院对此不予评判。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  张振明 审判员  张启胜 审判员  曹 磊 二〇一九年三月二十六日 书记员  高 岚