广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1102民初1023号 原告：李美芳,女,汉族,1967年6月23日出生,住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：潘明超，广西桂东律师事务所律师。 被告：贺州市恒基房地产经纪有限公司，住所地：贺州市八 步区鞍山西路83号贺州桂东·汇豪国际城2幢第一层12号商铺。 法定代表人：刘丰，总经理。 被告：张秀莲，女，汉族，1976年5月16日出生，住贺州 市平桂区黄田镇新村新中三组1871号。 两被告共同委托诉讼代理人：卢贞，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市万兴路**湖广大市场**。 法定代表人：覃容连，董事长。 委托诉讼代理人：陈新刚，公司员工。 被告：冯瑛，女，汉族，1972年8月16日出生，住贺州市 步区爱群巷17号。 被告:杨苏仔，男，汉族，1975年5月7日出生，住贺州市八步区。 被告:黄汝高,男,汉族,1978年11月25日出生,住贺州市平桂区。 原告李美芳诉被告贺州市恒基房地产经纪有限公司（以下简称恒基公司）、张秀莲、广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）、冯瑛、杨苏仔、黄汝高合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理后，根据原告及被告恒基公司、张秀莲的申请，依法追加桂东公司、冯瑛、杨苏仔、黄汝高作为被告参加诉讼，并依法适用普通程序，于2018年11月20日、2019年3月7日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人潘明超，被告恒基公司、张秀莲共同委托诉讼代理人卢贞，被告桂东公司委托诉讼代理人陈新刚，被告黄汝高到庭参加诉讼,被告冯瑛、杨苏仔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告桂东公司返还原告支付的购房款100449元及利息（利息计算：以100449元为基数，从2013年10月11日起至计算至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.判令被告恒基公司、张秀莲连带返还原告名额转让费50000元，冯瑛、杨苏仔、黄汝高对名额转让费50000元承担连带责任；3.判令恒基公司支付违约金20044.9元；4.本案诉讼费由各被告承担。 事实和理由：2011年12月23日，冯瑛与桂东公司签订了《商品房定向开发协议》，该合同约定，冯瑛购买桂东公司开发的贺州桂东汇豪国际城16#楼1单元601号房，房价总额200449元，协议签订后，冯瑛向原告交纳了100449元。根据被告恒基公司的陈述其从冯瑛手上取得贺州桂东汇豪国际城16#楼1单元601号房的权利义务。2013年10月11日，原告与恒基公司签订《期房转让协议》，约定恒基公司将桂东汇豪国际城16#楼1单元601号房转让给原告，转让价格为已交定向开发合作金100449元+转让费50000元+此房未付款部分，合计已付款150449元，签订《期房转让协议》同时恒基公司收取李美芳5000元定金，2013年10月11日前支付145449元给恒基公司，原告按恒基公司要求将上述约定款项打入恒基公司时任股东张秀莲个人账户，付清款项后，恒基公司向原告移交了《商品房定向开发协议》及购房原始票据等相关资料。原告认为，桂东公司与冯瑛签订的《商品房定向开发协议》合法有效，由于桂东公司没有将房屋建起来，导致《商品房定向开发协议》、恒基公司与原告签订的《期房转让协议》合同目的无法实现，依法应当解除，合同解除后，桂东公司应当返还购房款和利息，恒基公司与张秀莲应当共同返还转让费50000元，冯瑛、杨苏仔、黄汝高应当对转让费50000元承担连带返还责任。此外，由于恒基公司的违约行为给原告李美芳造成了损失，恒基公司应按照合同约定向李美芳支付违约金20044.9元。原告为维护其合法权益，特诉至法院。 原告对其主张向法庭提交了以下证据：1.《商品房定向开发协议》；2.收款收据；3.《期房转让协议》；4.银行取款凭条。 被告恒基公司辩称：对原告诉讼请求1无异议，对诉请2，本案的房屋买卖经过四手转让，黄汝高委托恒基公司将房屋卖给原告，约定的转让费是32000元，恒基公司已将32000元支付给黄汝高，不同意向原告返还50000元转让费，且本案中导致房屋不能更名的责任在桂东公司，恒基公司没有违约行为，不应承担相应的违约责任，不同意支付违约金。 被告张秀莲辩称：其是恒基公司的财务人员，履行的是职务行为，钱虽然打进其账户，但该款项其已经交给恒基公司，对外承担义务的是恒基公司，合同的双方主体是原告与恒基公司,其不应当承担返还转让费的责任。 被告恒基公司、张秀莲为其辩称共同向法庭提交了以下证据：1.冯瑛身份证复印件、冯瑛与恒基公司签订的《定金收据协议》；2.冯瑛出具的收条；3.2012年6月28日恒基公司与杨苏仔签订的《定金收据协议》；4.2013年3月19日恒基公司与杨苏仔签订的《定金收据协议》；5.杨苏仔出具的收条；6.恒基公司与黄汝高签订的《定金收据协议》。 被告桂东公司辩称：同意解除《商品房定向开发协议》，同意返还购房款本金及利息，利息应从原告李美芳交款的时间开始计算。 被告桂东公司对其辩称未向法庭提交证据。 被告黄汝高辩称：他不认识原告，涉案房屋不是他卖给原告的，他也没有收到原告交的房款；他在与恒基公司签订完《定金收据协议》后又将房屋退给了恒基公司，他也没有收到转让费，不应对返还50000元转让费承担连带责任。 被告黄汝高对其辩称未向法庭提交证据。 被告冯瑛、杨苏仔未作书面答辩，未提交证据，亦未出庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告冯瑛、杨苏仔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、质证和辩论的权利。 经开庭质证，对原告提交的证据，被告恒基公司、张秀莲对证据1-4真实性无异议，被告桂东公司对证据1、2真实性无异议，对证据3、4不知情，由法庭认定，被告黄汝高对证据不知情，不发表意见；对恒基公司、张秀莲提交的证据，原告对证据1-6无异议，桂东公司对证据1-6不知情，由法庭认定，被告黄汝高对证据1-5认为与其无关，对证据6真实性无异议，但认为其预定了房子后又退了，其没有收到转让费。经审查，对原告及被告恒基公司、张秀莲提交的证据，本院均予以确认。 综合全案证据，本院确认如下法律事实： 2011年12月23日，被告桂东公司（甲方）与被告冯瑛（乙方）签订《商品房定向开发协议》，协议约定，乙方选购桂东公司开发的“贺州桂东·汇豪国际城”16#楼1单元601号房，预测面积82.83平方米，按2420元/㎡预算总房价为200449元，冯瑛应在签订协议后3日内交纳定向开发合作金40090元，2012年5月30日前交纳40090元，2012年10月30日前交纳20269元，具体购房价款在桂东公司取得所售商品房预售许可证签订正式购房合同时根据面积调整。甲方取得该房屋预售许可时，书面或电话通知乙方办理正式购房合同等法律文件，乙方自接到甲方通知15天内拒不与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方放弃购房的权利。2011年12月13日、2012年6月29日、2012年10月26日，桂东公司分别出具收款收据，载明收到冯瑛交纳汇豪国际城16-1-601号房定向开发合作金40090元、40090元、20269元。 2012年6月28日，恒基公司（甲方）与杨苏仔（乙方）签订《定金收据协议》，协议约定：甲方将贺州市汇豪国际城16-1-601号房转让给乙方，成交价格：原已付购房款40090元+转让费5000元+未付的房款，付款方式：签订本协议当日乙方一次性付清甲方原已付款和转让费共计45090元，未付房款由乙方向开发商支付。 2012年6月29日，冯瑛（甲方）与恒基公司（乙方）签订《定金收据协议》，协议约定：甲方将贺州市汇豪国际城16-1-601号房转让给乙方，成交价格：甲方原已付购房款40090元+未付的房款，付款方式：签订本协议当时，甲方收取乙方购房定金10000元，在2012年6月29日前乙方再一次性支付给甲方30090元，未付房款由乙方支付给开发商。甲方对乙方今后向第三方适当收取转让费无任何异议。2012年6月27日、2012年6月29日，冯瑛分别出具收条，载明收到恒基公司交来汇豪国际城16-1-601号房10000元购房定金、30090元房款。 2013年3月16日，恒基公司（甲方）与黄汝高（乙方）签订《定金收据协议》，协议约定：甲方将贺州市汇豪国际城16-1-601号房转让给乙方，转让价格：甲方原已付款（以开发商的票据为准）+名额转让费32000元+未付房款，付款方式：签订本协议当时甲方收取乙方10000元定金，2013年3月27日前乙方再一次性付给甲方原已付房款（包括壹万元定金）及名额转让费，未付房款由乙方按开发商要求支付。 2013年3月19日，杨苏仔（甲方）与恒基公司（乙方）签订定金收据协议，协议约定：甲方将贺州汇豪国际城16-1-601号房转让给乙方，转让价格：甲方原已付款100449元+名额转让费22000元+未付的房款，付款方式：签订本协议当时甲方收取乙方10000元定金，在2013年3月27日之前乙方再一次性付给甲方112449元，未付房款由乙方按开发商要求支付。2013年3月20日，杨苏仔出具收条，载明收到恒基公司交来汇豪国际城16-1-601号房名额转让费22000元。 2013年10月11日，被告恒基公司（甲方）与原告李美芳（乙方）签订《期房转让协议》，协议约定：甲方将贺州市汇豪国际城16-1-601号房转让给乙方，转让价格为原甲方已交定向开发合作金100449元+名额转让费50000元+此房未付款部分。付款方式：签订本协议同时，甲方收取乙方定金5000元，余款145449元于2013年10月11日前由乙方一次性支付给甲方，中介服务佣金由乙方支付2500元。甲方负责无条件协助乙方办理此房更名手续，若因甲方因素构成未按时更名成功，甲方应退还乙方所付房款及转让费共计155449元，另赔付乙方此房总房款的10%作为违约金，如因开发商原因，双方不属违约。2013年10月11日，原告按恒基公司要求将余款145449元及佣金2500元，共计147949元汇入时任恒基公司股东兼财务张秀莲账户。 本院认为，被告冯瑛与被告桂东公司签订《商品房定向开发协议》，取得定向购买桂东公司开发的贺州桂东·汇豪国际城16#楼1单元601号房的购房资格，该协议同时约定在取得商品房预售许可证后15天内，双方签订正式《商品房买卖合同》，由此可见，该《商品房定向开发协议》属于商品房预约合同，未违反法律禁止性规定，合法有效。冯瑛与恒基公司、恒基公司与杨苏仔、恒基公司与黄汝高、杨苏仔与恒基公司分别签订的《定金收据协议》以及恒基公司与原告李美芳签订的《期房转让协议》是各方真实的意思表示，未违反法律禁止性规定，均合法有效。《期房转让协议》签订后，原告按照合同的约定向恒基公司交付了包括转让费在内的合同款项，被告恒基公司也向原告移交了合同的相关材料，双方已经各自履行了合同义务，原告已经依据协议受让了桂东公司与冯瑛所签订的预约合同项下的权利和义务，即取得了购买贺州桂东·汇豪国际城16#楼1单元601号房的资格。至于桂东公司与冯瑛所约定开发建设的楼盘没有按照《商品房定向开发协议》的约定如期完成建设和交付使用，也没有签订正式购房合同，致使原告的合同目的不能如期实现，责任在桂东公司，桂东公司出具收款收据，证实其向冯瑛收取了100449元定向开发合作金，原告基于冯瑛、杨苏仔、黄汝高与恒基公司签订的协议以及原告本人与恒基公司签订的协议，已经取得了冯瑛与桂东公司签订的相关协议的合同权利，并实际代冯瑛支付了该100449元定向开发合作金，因此，原告可以向桂东公司主张权利，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告请求被告返还购房款，实际上是解除合同，被告桂东公司已收取涉案房屋购房款100449元，故，被告桂东公司应向原告返还购房款100449元及资金占用的利息损失（利息计算：以100449元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年10月11日起计至还清之日止）。 原告与被告恒基公司签订《期房转让协议》的合同目的是为了购买贺州桂东汇豪国际城16#楼1单元601号房屋，现虽因桂东公司没有如期进行建设的原因，致使合同目的不能按预期实现，但被告恒基公司、冯瑛、杨苏仔及黄汝高也均不应从此转让行为中获利。原告李美芳除了要求返还购房款100449元外，还要求返还其向恒基公司支付的50000元转让费，根据恒基公司、冯瑛、杨苏仔及黄汝高的协议及履行情况来看，冯瑛系原价转让，其在转让行为中未获利，杨苏仔向恒基公司支付5000元转让费购买涉案房屋，之后恒基公司又向杨苏仔支付了22000元转让费买回房屋，杨苏仔在此次转让行为中获利17000元，恒基公司没有提供证据证明其向黄汝高支付了转让费，故剩余33000元均认定为恒基公司在转让行为中的获利。综上，被告杨苏仔应当将获取的转让费17000元退还给原告，被告恒基公司应当将获利33000元退还给原告。被告张秀莲作为恒基公司财务人员，受恒基公司委托收取原告购房款的行为是职务行为，现有证据也无法证明张秀莲作为公司股东与恒基公司之间构成财产混同。被告杨苏仔与恒基公司所收取的款项应由其各自返还，原告要求被告张秀莲、冯瑛、黄汝高对返还转让费50000元承担连带责任，本院不予采纳。恒基公司与原告签订的《期房转让协议》中约定“如因开发商原因，双发不属违约”，现因开发商原因致使合同目的无法实现，恒基公司在履行上述协议过程中并无违约行为，故原告要求恒基公司支付违约金20044.9元，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应向原告李美芳返还购房款100449元及资金占用的利息损失（利息计算：以100449元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年10月11日起计至还清之日止）； 二、被告贺州市恒基房地产经纪有限公司返还原告李美芳33000元； 三、被告杨苏仔返还原告李美芳转让费17000元； 四、驳回原告李美芳其他的诉讼请求。 本案受理费4511元（原告已预交2256元），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担3012元，被告贺州市恒基房地产经纪有限公司负担989元，被告杨苏仔负担510元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  樊伟彩 人民陪审员  李运党 人民陪审员  唐小红 二〇一九年三月十四日 法官助理廖晏求 书记员何丽靓