湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初1116号 原告:长沙市望城区德园物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区丁字湾街道兴城社区新镇**（胡德元私房）。 法定代表人：胡德元，该公司总经理。 委托诉讼代理人：伍秋萍，湖南首乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：句超，女，1990年1月12日出生，汉族，该公司员工，住山西省太原市。 被告：郭利明，女，1962年2月24日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 原告长沙市望城区德园物业管理有限公司（以下简称“德园物业公司”）与被告郭利明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德园物业公司的委托诉讼代理人伍秋萍、句超和被告郭利明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告郭利明向原告支付物业管理费4135.26元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告德园物业公司系长沙市望城区丁字湾街道金富北城的物业服务公司。2016年1月12日，原告在望城区丁字湾街道见证下与被告所居住金富北城小区的业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定高层带电梯住宅的物业管理服务费按建筑面积1.2元/月/㎡收取。同日，在望城区丁字湾街道见证下原告与长沙伟雄物业管理有限公司（以下简称“伟雄物业公司”）签订《债权转让协议》，约定伟雄物业公司将其依法享有的对金富北城小区1292户业主的债权及其附属一切权利全部转让给原告。被告郭利明系金富北城6栋3单元1310室（面积84.05㎡）业主，按照合同约定，被告应当向原告缴纳自2015年8月1日至2018年12月31日期间物业管理费共计4135.26元。原告按照合同约定向被告提供了物业管理服务，但被告一直未按约缴纳相应物业管理费。原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。 被告郭利明辩称，1、原告不具备相应的物业管理资质，无权收取费用，故原告不需要缴纳物业管理费。2、《物业服务委托合同》未公示所有业主，系个人行为，被告不予认可，业主委员会成立条件不具备。3、原告物业服务水平低、服务态度差、限制业主买水及侵吞业主公共收益，其进驻未经过50%以上业主授权及业主委员会第一负责人签字，且消防设备至今未建设。4、房屋质量问题原告未尽到衔接义务。5、原告未提供伟雄物业公司进驻的依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：被告郭利明系望城区丁字湾街道金富北城小区6栋3单元1310房的业主，房屋面积为84.05平方米。2014年7月10日，被告与原长丰物业管理有限公司办理房屋交接手续。2016年1月12日，原告德园物业公司与金富北城小区业主委员会在望城区丁字湾街道的见证下签订《物业服务委托合同》，约定德园物业公司对金富北城小区实行专业化、一体化的物业管理，高层带电梯住宅定价1.2元/月/㎡，物业合同期限为2016年1月1日起至2018年12月31日止，其中前3个月为试用期。同日，伟雄物业公司与德园物业公司签订《债权转让协议书》，约定将2015年12月31日前其享有对金富北城小区欠费业主的债权事宜转让给德园物业公司，其中债权转让价款3万元。合同签订后，原告正式入驻该小区提供物业服务。2014年7月10日，被告郭利明向原长丰物业管理有限公司缴纳了物业费1554元，之后以德园物业公司物业服务存在瑕疵为由未按期缴纳物业服务费，自2016年1月1日至2018年12月31日止，被告共拖欠原告提供物业服务期间36个月的物业服务费共计3630.96元（84.05×1.2×36＝3630.96）。原告多次催促被告履行缴费义务，但被告至今仍未履行。2019年2月，原告向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。 另查明，原告德园物业公司在房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，安全监控、巡视、门岗执勤安全防范、维护公共秩序等方面存在服务瑕疵。本案审理过程中，原告未提交伟雄物业公司进驻时间及该期间物业服务收费标准的证据。 上述事实有物业服务委托合同、债权转让协议书、物业费催缴通知书、照片、律师函、房屋交接确认书、不动产登记信息表、收据以及原被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原告依合同约定为被告提供了相应的物业服务，原、被告之间的物业服务合同关系成立，被告应当按照合同约定履行支付物业服务费的义务。鉴于原告提供物业服务确实存在不到位的现象，本院酌情确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费，即被告应向原告支付自2016年1月1日至2018年12月31日共计36个月的物业服务费的数额为3267.86元（3630.96×90%＝3267.86）。故本院对于原告主张被告支付物业服务费4135.26元的诉讼请求，予以部分支持。至于原告依据《债权转让协议书》要求被告支付自2015年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，但未提供伟雄物业公司进驻时间及该期间物业服务收费标准的证据，故本院对该意见不予支持。关于被告抗辩原告不具备相应的物业管理资质，因未提交证据予以证明，故本院对该意见不予采纳。被告抗辩《物业服务委托合同》未经公示、不具有法律效力，本院认为原告按照合同约定提供了物业服务，被告亦享受了相应的物业服务，应当支付物业费，故本院对该意见不予采纳。另，被告抗辩房屋存在质量问题，本院认为与本案非同一法律关系，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告郭利明于本判决生效后五日内向原告长沙市望城区德园物业管理有限公司支付自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费3267.86元； 二、驳回原告长沙市望城区德园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告郭利明负担20元，原告长沙市望城区德园物业管理有限公司负担5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  易世凯 二〇一九年三月二十五日 代理书记员  叶 端 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。