江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏民再7号再审申请人（一审原告、反诉被告,二审被上诉人）：常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司，住所地在江苏省常熟市古里镇湖东村。法定代表人：刘全进，该公司总经理。被申请人（一审被告、反诉原告,二审上诉人）：常熟市海虞镇徐桥村村民委员会，住所地在江苏省常熟市海虞镇徐桥村。法定代表人：朱健，该村委会主任。委托诉讼代理人：汤建新，常熟市海天法律服务所法律工作者。再审申请人常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司（以下简称凡通公司）因与被申请人常熟市海虞镇徐桥村村民委员会（以下简称徐桥村委会）租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院(2017)苏05民终5135号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年10月22日作出(2018)苏民申4221号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人凡通公司法定代表人刘全进、被申请人徐桥村委会的委托诉讼代理人汤建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凡通公司申请再审称：1.司法估价报告是经司法估价机构现场考察后依法出具，已经考虑涉案市场经济形势、居民等相关情况，评估的出租率也只有60%-70%，低于周边其他市场出租率，并不是理想出租率。2.本案既无证据证明凡通公司存在任何过错，也无证据证明凡通公司经营管理存在负面影响出租率情况。3.徐桥村委会出具的情况说明等证据证明其违约，凡通公司不存在违约。一审法院将差额1463592.43元认定为徐桥村委会违约造成的损失并无不当，二审法院在没有有效证据的情况下，将司法评估机构综合考虑经济、居民等因素后认定的金额再次考虑相关因素进行打折错误。故请求撤销二审判决，维持一审判决。徐桥村委会提交意见认为：1.评估意见得出的凡通公司理论收益数2280342.43元，扣减凡通公司已收取的租金816750元，即1463592.43元，这是理论上的总损失，不是因徐桥村委会违约产生的损失。2.产生该损失的原因主要有三点，一是市场本身地处乡下一行政村，常住人口仅为4000余人，周边近距离市镇较大菜场又有3家，辐射面狭窄；二是凡通公司招商不力、经营管理不善及预估过高；三是徐桥村委会违约的一定因素。徐桥村委会违约仅是原因之一，而非全部原因。3.徐桥村委会系部分违约，而非根本违约，毕竟大部分门面、摊位由凡通公司出租并管理收益，并不是徐桥村委会没有交付全部租赁物，部分违约只需承担相应的责任或因违约所造成的损失。4.违约损失以补偿为主，守约方不能以对方违约而获取损失之外的不当利益。若认定1463592.43元损失是违约损失的话，那么就会出现凡通公司实际是因自身招商不力、管理经营不善等主要原因导致的收益受损，但仍然因徐桥村委会的违约行为得到全部收益的结果。综上，请求驳回凡通公司的再审申请。凡通公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《资产租赁合同》已于2014年12月11日解除；2、徐桥村委会返还竞标保证金35500元；3、徐桥村委会赔偿损失1959709.20元。徐桥村委会反诉请求：凡通公司支付租金1214500元。一审法院认定事实：2011年5月，徐桥村委会经审批对其建造的徐桥村集贸市场的商铺及菜场门面、摊位进行拍卖、拍租，并委托苏州市长城拍卖有限公司进行拍卖、拍租。苏州市长城拍卖有限公司于2011年5月31日将拍卖公告登报，凡通公司于2011年6月7日向苏州市长城拍卖有限公司交纳保证金10万元。凡通公司经竞标取得徐桥村集贸市场菜场门面、摊位三年的租赁权，并于2011年6月8日与苏州市长城拍卖有限公司签订《江苏省拍卖成交确认书》一份。苏州市长城拍卖有限公司在凡通公司交纳的竞标保证金中扣除64500元作为佣金后，将余款35500元支付至徐桥村委会帐户，徐桥村委会和凡通公司均确认该款可视为凡通公司向徐桥村委会交纳的房屋租金。2011年6月28日，凡通公司作为乙方与作为甲方的徐桥村委会签订《资产租赁合同》一份，约定：“甲方将位于常福路西侧的徐桥集贸市场3366平方米租赁给凡通公司使用，根据有关规定，为明确出租方与承租方的权利和义务关系，经双方协商一致签订本合同，具体条款如下：第一条租赁期限为三年：自2012年1月1日至2014年12月31日。第二条租赁用途：乙方租赁房屋用于初级农副产品零售、包装副食品零售、日用杂品零售，活禽除外。第三条租金总额129万元（不含税）。第四条付款方式：合同期三年，按先付后使用的原则交付租金，即在合同签订时先一次性付清第一年租金，第二年租金在一年期满60日前一次性付清，第三年租金在第二年租期满60日前一次性付清……。第五条甲方义务：1.甲方应按照合同约定的时间向乙方提供租赁房屋。……2……，并为乙方在办理经营许可证时提供相关手续。3.甲方负责清理市场以外的农副产品摊位（本村区域内），协助乙方市场治安管理。第六条乙方的义务……4.租赁期间，乙方不得擅自改变租赁房屋的结构和用途。……如确因特殊情况，乙方需对租赁房屋进行装修或改变房屋用途，必须得到甲方的书面同意，否则视作违约。……8.租赁期内，乙方若有意转租必须通过书面征得甲方同意。……第十一条本合同如有未尽事宜，双方可协商签订补充协议，该补充协议与本合同具有同等效力。本合同一式两份，双方各执一份，双方盖章后生效。”凡通公司取得徐桥村集贸市场菜场门面及摊位三年的整体租赁权后，通过招租的方式将集贸市场菜场门面及摊位再逐个租赁给个体经营者使用，2012年至2014年每年均对外出租了部分门面及摊位，并收取了相应的租金。另查明：2012年10月18日，凡通公司向徐桥村委会递交《关于徐桥村农贸市场增开超市请示》一份，载明：“徐桥村委会：我公司承租你农贸市场面积3360平方，经过实际招商，和对你村自产自销的摊位安排后，尚余三分之一面积未能招满，由于市场建筑面积和当地居住居民消费不成比例，造成我公司严重亏损。为了合理利用资源和方便当地居民的购物，也为了更有效地管理、经营好本市场，请准许我将剩余面积对外出租开设超市。（由于超市装修前期成本较大，无论三年期满后，是否我公司承包经营，或村委会收回，都准许超市连续经营八年，租金根据市场价而定）。”徐桥村委会回复：“超市的招商行为，要在市场通过政府部门的验收完成后，方能进行。”2012年12月10日，凡通公司向徐桥村委会递交《关于承包徐桥村农贸市场经营问题的请示》一份，载明：“尊敬的徐桥村委会：我公司自2011年1月承包经营你村农贸市场两年来，市场一直是严重亏损状态，在经营过程中出现很多客观问题。我公司多次向村委会反映并要求及时处理，但一直没能得到你们的重视和解决，现市场已经到了停业的境地，导致其主要原因有如下几点：一、当时的承诺未能兑现。我公司竞标前期在对市场考察时，分析到当地居民甚少，农贸市场建筑面积过大等因素，预判今后市场会有很多空余摊位，于是我就向时任村主任陆忠咨询说：如果今后摊位有招租不出去的空余部分，可不可以从事其它商业活动，他当时表态说“完全可以的”。……但时至现在要求将空余部分从事其它商业活动时，村委会总是以市场未能验收为由，一直推后。……二、村委会对我公司招商前期方案的干预和阻扰。村委会为了关闭老旧市场，满足老市场本村商户的利益诉求。要求我公司放低租金，不许对外正常竞标。在招商意见没有和我公司达成一致的情况下，你们村委会强行和老市场部分商户签订了租赁协议，并且收取了租金，从而也打乱了我公司的招商计划，严重损害了我公司的利益，对未来的管理也造成了严重的困难。三、村委会没有履行合同中的约定。合同第五条第三款，甲方负责清理本村外围农副产品摊位，至今未能清理。……综合上述等诸多原因，我公司不得不向村委会提出如下请示：1.解除合同，由于甲方违约，赔偿我公司每年损失叁拾万元，经营两年计陆拾万元整。2.如果继续履行合同的话，租金不得高于贰拾万元，并且在原来的基础上合同期限延期叁年。市场剩余部分允许我公司在2014年3月1日后从事其它商业行为，甲方无权干预。”徐桥村委会对此未予回应。2013年9月24日，凡通公司向徐桥村委会申请交纳租金，因双方协商未成，凡通公司至今未向徐桥村委会交纳租金。2014年11月11日，徐桥村委会向凡通公司出具《关于常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司承包经营我村农贸市场的情况说明》一份，载明：“常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司于2011年6月经由苏州市长城拍卖公司以租期为三年、年租金为43万的价格拍得我村新建农贸市场的经营权，并于2011年6月28日与我村签订了正式合同。由于我村新建的农贸市场是为了取代破旧的老市场，在与凡通公司签订合同不久，正当拆除老市场和安置老市场商户的时候，就出现了一系列社会矛盾问题，老市场商户要求进入新市场租金价格要低，且要保留其摊位，否则他们不搬出老市场。经我村委与他们多次协商未果的情况下，为了维护社会秩序的稳定，经村委会决定老市场部分商户进入新市场的租金暂由村里定价收取。还有本村部分流动性较强的自产自销的商户的租金也由我村协调解决。因此与凡通公司未达成更合理的解决方案，所以也未收凡通公司上交的租金，客观上影响了凡通公司对整个市场的招商计划。加之市场周围卖农副产品的马路摊贩众多而又得不到有效管控等诸多因素，导致市场二分之一的面积未能招商。”2012年至2014年，徐桥村委会自行将徐桥集贸市场菜场的部分门面及摊位对外招租，并收取相应租金。审理中，一审法院根据凡通公司的申请委托苏州市安嘉禾土地房地产评估咨询有限公司（以下简称安嘉禾公司）对以下项目进行了鉴定：1、正常招租情况下，涉案农贸市场门面和摊位对外招租的数量（出租率）；2、正常招租的情况下，涉案农贸市场门面和摊位的租赁市场单价；3、因徐桥村委会将部分门面和摊位自行出租以及未能有效管控集贸市场周围马路摊贩给凡通公司造成的损失金额。安嘉禾公司于2017年1月7日出具（苏州）安嘉禾房估[2016]JD031号《房地产估价报告》1份载明，估价对象在满足全部假设及限制条件下于价值时点2012年1月1日-2014年12月31日房地产市场租赁价值为人民币2295999元，具体为：涉案集贸市场位于常熟市，建筑面积为3366平方米，内有摊位数量84个、门面数量50间，2012年度摊位年租金单价为8295元/个、门面年租金单价为10295元/间、出租率为71%、年租金总价为860186元；2013年度摊位年租金单价为7880元/个、门面年租金单价为9880元/间、出租率为66%、年租金总价为762907元；2014年度摊位年租金单价为7486元/个、门面年租金单价为9486元/间、出租率为61%、年租金总价为672906元。该份报告的《致估价委托人函》中“特别提示”部分载明：“1、本报告价值时点参照委托书要求进行确定，是租赁期为三年的租赁价。2、本次估价未考虑权属状况对估价结果的影响，设定可直接在公开市场自由合法租赁交易。3、本次估价未能考虑因徐桥村委会自行出租及未能有效管控马路摊贩对租赁价格造成的影响，因该因素无法具体量化。”该份报告的《估价的假设和限制条件》中第六项“估价报告使用限制”部分第6条规定：“如当事人对本报告有异议，请于收到报告10日内通过人民法院提出，到期未有异议视同认可本报告。”凡通公司为本次鉴定预交评估费23350元。在法院向双方当事人送达上述《房地产估价报告》后，凡通公司提出异议认为，估价报告中所列出租率过低，但未能阐明记载的出租率是如何得出的，根据2011年涉案集贸市场招商规划、周边人口市场环境情况及附近集贸市场出租情况，涉案集贸市场年出租率应为80%以上；徐桥村委会未提出异议。2017年3月10日，安嘉禾公司出具《关于对（苏州）安嘉禾（房估）[2016]字第JD031号房地产估价报告异议书的答复意见》1份，答复如下：我司对估价对象及周边农贸市场进行调查走访，周边类似农贸市场出租率约为60-80%之间，并将调查到的数据进行对比修正，得到估价对象的出租率。综上所述，我公司在本次鉴定估价过程中，严格按照行业技术规范，遵循估价原则，适用方法得当，估价结论正确。一审法院根据凡通公司的申请通知鉴定人员于2017年3月10日到庭对鉴定意见进行解释。鉴定人员述称，在鉴定时其调查了估价对象周边的海虞王市集贸市场、谢桥集贸市场和福山集贸市场的经营情况，据了解，在2012年至2014年期间海虞王市集贸市场的出租率在80%-70%之间、谢桥集贸市场的出租率在70%-60%之间、福山集贸市场的出租率在70%-60%之间，逐年下降；在调查之后，其根据估价对象的具体情况进行了修正和对比，具体包括集贸市场的临街状况、人流量、规划布局定位、管理模式、设备设施等因素，另外从辐射范围角度看，因涉案集贸市场的范围为徐桥、肖桥和郑家村，而参考对象均为集镇区的集贸市场，辐射范围更大；因参考对象周围也有马路摊贩存在，故未调查有无马路摊贩对出租率的影响。一审庭审中，双方一致同意于2011年6月28日签订的《资产租赁合同》已于2014年12月11日解除。一审法院判决：一、确认凡通公司与徐桥村委会于2011年6月28日签订的《资产租赁合同》已于2014年12月11日解除。二、徐桥村委会赔偿凡通公司损失1463592.43元。三、凡通公司支付徐桥村委会租金1214500元。上述第二款和第三款的履行义务相抵后，徐桥村委会给付凡通公司249092.43元，于判决生效之日起10日内履行。四、驳回凡通公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22757元、鉴定费23350元，反诉案件受理费减半收取7865元，合计诉讼费53972元，由凡通公司负担20150元，由徐桥村委会负担33822元。徐桥村委会不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判。二审法院认定事实：一审法院查明案件事实属实，依法予以确认。二审法院认为：2011年6月28日徐桥村委会与凡通公司签订的资产租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，徐桥村委会将石桥集贸市场3366平方米租赁给凡通公司经营初级农副产品零售、包装副食品零售等。合同约定徐桥村委会负责清理本村区域内市场以外的农副产品摊位，但根据2014年11月11日徐桥村委会出具的情况说明，承认将部分老市场商户并入新市场由村委会收取租金，且未对市场周围卖农副产品的马路摊贩进行有效管控，影响了凡通公司的招商计划，导致市场1/2的面积未能招商。因此，徐桥村委会在履行资产租赁合同中存在违约行为，应当对凡通公司由此造成的损失进行赔偿。一审法院委托安嘉禾公司对正常招租情况下，涉案农贸市场门面和摊位对外招租的数量、市场单价进行评估，并对鉴定结论根据实际摊位数量进行调整后，确认涉案集贸市场正常经营三年，可取得收益为2280342.43元，并无不当。扣除凡通公司已取得收益816750元，差额1463592.43元为凡通公司的租金损失。但凡通公司承租集贸市场后未能取得正常经营情况下的理想出租率，除徐桥村委会的违约行为外，还受到经济形势、周边居民消费水准、凡通公司经营管理等多方面的影响。在凡通公司2012年10月向徐桥村委会递交的请示报告中，也载明该公司在前期考察中已经注意到当地居民甚少，农贸市场建筑面积过大的因素，预判今后市场会有很多空余摊位。因此并不能将凡通公司未达到理想出租率的全部责任归咎于徐桥村委会。一审判决将差额1463592.43元全部认定为徐桥村委会违约造成凡通公司的损失不当，予以纠正。2014年11月11日徐桥村委会出具的情况说明，已经认可其违约行为导致市场1/2的面积未能招商，其余徐桥村委会交给凡通公司进行招商出租的另一半面积的市场也会受到上述违约行为的影响，造成招商出租不良，酌情认定徐桥村委会对差额损失1463592.43元承担70%的赔偿责任即承担1024515元。对于凡通公司经营集贸市场期间的管理成本因双方在本案中均未主张和举证，不予理涉。综上，徐桥村委会的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，二审法院判决：一、维持江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初4901号民事判决第一、三项；二、撤销江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初4901号民事判决第二、四项及案件受理费负担部分；三、徐桥村委会赔偿凡通公司损失1024515元，于判决生效后10日内履行完毕；四、驳回凡通公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费22757元，鉴定费23350元，合计46107元，由凡通公司负担13832元，徐桥村委会负担32275元。一审反诉案件受理费减半收取为7865元，由凡通公司负担。二审案件受理费17972元，由凡通市场负担5392元，徐桥村委会负担12580元。本院经审理查明，一、二审法院查明的事实属实，依法予以确认。本案再审的争议焦点为：二审判决对凡通公司的损失金额认定是否适当。本院再审认为：凡通公司与徐桥村委会签订的资产租赁合同是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。徐桥村委会未按照合同约定将集贸市场全部交付给凡通公司经营，双方当事人对于徐桥村委会违约的事实并无异议，但凡通公司对二审法院酌定徐桥村委会承担其评估损失差额的70%持有异议。从安嘉禾公司出具的房地产评估报告来看，其作出评估意见的基础是将案涉集贸市场2012年、2013年和2014年出租率确定为71%、66%、61%，安嘉禾公司对于出租率确定的因素通过书面答复意见和鉴定人员出庭陈述，明确为依据周边类似农贸市场出租率约为60-80%之间，在此基础上考虑集贸市场的临街状况、人流量、规划布局定位、管理模式、设备设施等因素。而二审法院认为凡通公司承租集贸市场后未能取得正常经营情况下的理想出租率，除徐桥村委会的违约行为外，还受到经济形势、周边居民消费水平和凡通公司经营管理等多方面的影响，酌定徐桥村委会对评估损失差额承担70%的赔偿责任，与评估机构确定出租率的因素存在重复，本院认为在计算凡通公司损失时将出租率调整为61%-71%的情况下，已经考虑了经济形势、周边居民消费水平等因素，不应再对其损失进行酌定分担，故一审法院判决由徐桥村委会承担凡通公司的全部评估差额损失，并无不当。综上，凡通公司申请再审的理由能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市中级人民法院（2017）苏05民终字5135号民事判决；二、维持江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初4901号民事判决。二审案件受理费17972元，由常熟市村民委员会负担。本判决为终审判决。审判员  段晓娟审判员  陈志明审判员  孔 萍法官助理安晓辉二〇一九年三月七日书记员  江 悦