上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终1894号上诉人（原审原告、反诉被告）:贺敏，女，1965年5月15日生，汉族，户籍地江西省景德镇市珠山区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人奚治年，1963年9月21日生，汉族，系贺敏之夫，住址同上。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张怀莉，女，1978年7月16日生，汉族，户籍地江苏省宿迁市宿豫区，现住上海市闵行区。上诉人贺敏因与被上诉人张怀莉房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初19027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人贺敏及其委托诉讼代理人奚治年、被上诉人张怀莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贺敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉请，并驳回张怀莉一审诉请中除水电费部分之外的其余诉请。事实与理由：张怀莉无权出租上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX村XX号XX室房屋（以下简称系争租赁房屋），张怀莉出租该房屋也未达到约定面积。贺敏未支付最后一个月的租金是因为已有等额押金在张怀莉处，张怀莉也未因贺敏未及时支付租金而产生损失。被上诉人张怀莉辩称，不同意贺敏的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。贺敏向一审法院起诉请求：1.判决确认其与张怀莉之间的租赁合同无效；2.判令张怀莉退还贺敏租金人民币（以下币种同）12,800元（计算方式800元/月×16个月）；3.判令张怀莉支付贺敏误工费损失1,147元；4.判令张怀莉支付贺敏交通费损失260元。一审中，张怀莉不同意贺敏的诉讼请求，并提出反诉请求：1.判令贺敏向张怀莉支付租金滞纳金9,600元；2.判令贺敏向张怀莉支付水费98.50元、电费51.70元、煤气费90.60元、数字电视费115元，共计355.80元；3.判令贺敏向张怀莉支付房屋损坏修复费用3,000元。一审法院认定事实：2017年1月23日，贺敏（承租方、乙方）与张怀莉（出租方、甲方）通过案外人上海XX有限公司就系争租赁房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：该房屋租赁面积为120平方米（实际面积以产权证为准），出租面积为120平方米；租赁期限为16个月，自2017年1月28日起至2018年5月27日止；双方议定月租金为4,800元/月，第一期租金共计14,400元应于实际交房当日付清，以后房租每3个月为一期，提前7天支付下一期的房租，乙方在支付第一期租金时应另外支付给甲方租房保证金4,800元；除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚，交付清所有乙方应付费用后将保证金全额退还给乙方；未经甲方同意，乙方不得以保证金抵付租金等任何费用；甲方承担的费用有物业费；乙方承担的费用有水费、电费、天然气、有线电视、网络费；甲乙任何一方如未按本合同条款履行，导致中途中止本合同，并且过错方未征得双方谅解，则视为违约，双方约定违约金为4,800元，若违约金不足以弥补无过错方损失的，违约方还就不足部分支付相应的赔偿金；补充事项约定，合同期内，甲乙双方如一方违约，赔付一个月房租。一审庭审中，贺敏、张怀莉一致确认如下事实：合同签订后，张怀莉向贺敏交付了系争租赁房屋，但系争租赁房屋内有一间房间处于封闭状态，不在贺敏承租范围内，贺敏实际承租的面积不足120平方米；截止2018年4月27日之前的租金，贺敏已全部付清，贺敏并向张怀莉支付保证金4,800元；贺敏于2018年5月27日将系争租赁房屋返还给张怀莉。贺敏对张怀莉主张的水费、电费、煤气费、数字电视费均予以认可。一审法院认为，贺敏、张怀莉就系争租赁房屋签订租赁合同后，张怀莉向贺敏交付了系争租赁房屋，贺敏亦已实际入住并按约支付了租赁保证金和租金，故法院认为，双方之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效。根据双方的签约过程及租赁合同内容来看，贺敏在签约时对系争租赁房屋有一间房间处于封闭状态、不属于出租范围的现状是明知的，故租赁合同约定的月租金数额系双方对系争租赁房屋现状明知的基础上协商一致达成的合意，从维护交易的稳定性并充分尊重合同双方当事人缔约时的真实意思出发，对贺敏要求张怀莉返还租金之诉讼请求，法院不予支持。贺敏主张的误工费损失、交通费损失，无事实和法律依据，法院不予支持。对张怀莉主张的水费、电费、煤气费、数字电视费，贺敏同意支付，法院予以确认。虽然双方的房屋租赁合同于2018年5月27日到期，且贺敏已付清2018年4月27日之前的全部租金，尽管贺敏支付的4,800元保证金足以抵扣剩余一个月租期的租金，但根据合同约定，未经张怀莉同意，贺敏不得以保证金抵扣租金。本案中，贺敏未按合同约定支付最后一个月的租金，显已违约，故贺敏已支付的保证金抵扣其欠付的一个月租金后，仍应当承担相应的违约责任，即另行支付一个月租金金额的违约金。对张怀莉主张的房屋损坏修复费用3,000元，法院认为，张怀莉提交的证据不足以证明该项损失已实际产生，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之有关规定，判决如下：一、驳回贺敏的全部诉讼请求；二、贺敏于判决生效之日起十日内支付张怀莉水费、电费、煤气费、数字电视费共计人民币355.8元；三、贺敏于判决生效之日起十日内支付张怀莉违约金人民币4,800元；四、驳回张怀莉其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币144.5元，由贺敏负担。反诉案件受理费减半收取计61.88元，由贺敏负担。本院另查明，贺敏与张怀莉就系争房屋所签的房屋租赁合同约定，贺敏应按时支付房租及其他应付费用，如有拖欠行为，按日租金的双倍作为滞纳金支付给张怀莉。二审审理过程中，贺敏对上述合同约定的迟延支付租金滞纳金的标准予以认可。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，贺敏与张怀莉经协商，就系争房屋签订了租赁合同，该合同是当事人的真实意思表示，依法成立并对双方具有约束力。在合同的实际履行过程中，贺敏存在未及时支付最后一个月租金的行为，虽然贺敏对此解释为未支付最后一个月的租金是因为已有等额押金在张怀莉处，但根据合同约定，贺敏不得以保证金抵扣租金。因此，贺敏未按约支付租金，显已违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，贺敏应按时支付房租及其他应付费用，如有拖欠行为，按日租金的双倍作为滞纳金支付给张怀莉。二审审理过程中，贺敏对上述合同约定的迟延支付租金滞纳金的标准予以认可。故虽然贺敏上诉称张怀莉未因贺敏未及时支付租金而产生损失，但本院综合本案的实际情况，在贺敏自行以保证金抵扣租金之后，对于一审判决所确定的贺敏应向张怀莉承担一个月违约金（实为滞纳金）的内容予以确认。贺敏与张怀莉之间的租赁合同不存在合同无效的情形，故贺敏一审诉请合同无效无任何依据；其要求张怀莉退还租金、张怀莉支付误工费、交通费损失的诉请，同样缺乏充分的依据，对此，一审法院已有较详尽的阐述，本院均予以认可，在此不再赘述。因此，贺敏的一审全部诉请应予驳回。张怀莉一审中要求贺敏支付水、电费、煤气费、数字电视费，贺敏同意支付，故一审法院据此作出相应的判决，并无不当；对于张怀莉有关房屋损坏修复费用的诉请，一审法院以证据不足为由不予支持，也无不当。综上，一审法院根据贺敏、张怀莉的各自诉请所作出的判决并无不当之处。贺敏上诉有关张怀莉无权出租系争租赁房屋，以及张怀莉出租该房屋未到达约定面积等的上诉理由，均不能成立，其上诉请求，应予以驳回。一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币261.93元，由上诉人贺敏负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  翟从海审判员  潘俊秀二〇一九年三月二十日书记员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……