四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1921民初104号 原告：向东平，男，1971年9月12日出生，汉族，住四川省通江县。 原告：王述珍，女，1972年8月28日出生，汉族，住四川省通江县，（系原告向东平之妻） 被告：通江县圣达房地产开发有限责任公司。 法定代表人：李文平，职务：董事长。 委托诉讼代理人：李能勋，男，59岁，该公司职工，住通江县。 委托诉讼代理人：李鹏，巴中市诚信法律服务所法律工作者。 原告向东平、王述珍与被告通江县圣达房地产开发有限责任公司（以下简称通江县圣达房地产公司）“商品房买卖合同纠纷”一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向东平、王述珍、被告通江县圣达房地产公司的委托诉讼代理人李鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向东平、王述珍向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即办理原告所购商品房的水、电入户手续，并界定规改时间，判令被告按双方签订的《商品房买卖合同》中第十二条规定从2015年9月30日起以355,600元为基数按日万分之零点五向原告支付违约金，共计17,258元（其中水违约966天，金额为,5,726.16元；燃气违约751天，金额为4,450.92元；电违约1195天，金额为7,082.36元，）至起诉之日止；2.判令被告按《商品房买卖合同》中第十三条规定从2015年6月30日起以355,600元为基数按日万分之一向原告支付逾期交房违约金7,645.4元，违约天数215天（2015年7月1日至2016年1月）；3、判令被告按《商品房买卖合同》中第二十条出卖人应当在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人向买受人支付买受人总房款万分之一/月违约金，违约30个月，违约金,1,066.8元至起诉之日止。同时界定期限；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年12月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利义务及违约责任。被告在交付房屋后，原告在使用过程中，被告未按合同约定及政策的相关规定履行义务，至今未达到合同约定的交付条件，其行为侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，要求实现上述诉请。 被告通江县圣达房地产公司辩称：1、水、电、气原告入住之后均已开通使用，达到了使用条件，被告没有构成违约，不应承担违约责任；2、原告主张的逾期交房责任，因被告已将房屋交付给原告，原告也已经实际入住使用，因此被告不应承担违约责任；3、该项目至今尚未竣工验收，不具备办理水电气入户的条件，被告积极在与政府有关部门协调解决，协调了水、气的入户，电正在协调之中，不是被告不办理或拖延办理；4、原告分项就水电气分别主张违约责任，与合同约定不符，不是分项责任，而是总体责任。 经审理查明：2014年12月6日，原告向东平、王述珍与被告通江县圣达房地产公司签订了《商品房买卖合同》。该合同约定被告通江县圣达房地产公司将其开发建设的凯旋帝景A、B单元A栋12楼2号房出卖给原告向东平、王述珍，其建筑面积为116.19平方米，购房总价为369,484元，并约定付款方式为分期付款，分期付款的时间为签订本合同时支付总房款的百分之八十金额为295,587元，余下的房款金额为73,897元，在房屋交接时一次付清。同时，该合同第十一条约定商品房交付时间为2015年6月30日前，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2.有质证的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。该合同第十二条约定水、电、燃气在2015年6月30日达到使用条件，如在约定期限内未达到条件，按下列方式处理：合同继续履行，出卖人在90日内整改完毕，逾期未整改完毕的，每日按已付款的万分之零点五向买受人支付违约金。该合同第十三条约定除不可抗力外出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付。该合同第二十条约定（一）初始登记：出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照出卖人向买受人支付总房款万分之一/月的违约金。转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1,000元人民币；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照自买受人应当取得该套商品房的房屋权属证的期限届满之次日起，出卖人按月计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。另外合同约定交接手续，即双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或文件不齐全，买受人有权拒绝，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；验收交接后，双方同意按照：1、买受人未按出卖人通知时间办理交房手续的，视为出卖人已按约交房，房屋保修期开始计算，与房屋有关包括但不限于物管费，公共维修资金及房屋毁损风险有卖受人承担；2、如买受人未付清房款及违约金的，则出卖人向买受人交付房屋的日期顺延至买受人付清房款及违约金之日。合同履行过程中，原、被告签订提前装修协议书，约定：在合法、平等、互利、的前提下，经甲乙双方协商，就乙方购买甲方“凯旋帝景”项目A-1204房源未交房乙方要求提前装修房屋一事达成以下协议：一、甲乙双方均同意乙方自行购买、安装入户门，乙方装修期间使用施工用电、水，费用由乙方承担；二、甲方补助乙方购买、安装入户门费用共计人民币300.00元（大写：叁佰元整），乙方给甲方交付水电使用费300.00元（大写：叁佰元整），垃圾清理费200.00元（大写：贰佰元整），垃圾必须堆放在甲方指定地点；三、乙方向甲方交付装修保证金2,000.00元（大写：贰仟元整），装修期间不得损坏其他业主的利益，不得影响和改变室内主体结构，装修结束后由及物业管理公司同意验收后，如乙方未损害其他业主利益，未影响和改变室内主体结构，装修保证金2,000元全额退还，否则造成的一切后果乙方自行承担，并且装修保证金不予退还；四、乙方在装修前必须向甲方交纳购房尾款的95%后方可进入装修，剩余部分在乙方装修结束后一次性缴清，否则不予通水、通电、通气。按揭客户必须银行批复房屋贷款后，方可装修。五、甲方必须保证乙方所购房屋的水、电在2015年12月30日前完成入户并达到使用条件；关于燃气一事，我公司通过向中央企业通江县燃气公司申请后，在2016年2月底才能统一安装完成达到全面通气使用；六、乙方在装修期间必须听从甲方的统一指挥和安排，装修期间乙方禁止携带老、弱、病、残、孕及小孩入内，否则出现任何问题及安全事故由乙方自行负责。但该协议未署明时间，庭审中，原告陈述提前装修协议虽未署明时间但签订协议属实，时间是缴纳物管费用收据载明的时间即2015年12月18日，其物管收据载明：今收到王述珍装修费3,500元，条据中说明：保证金2,000元、水电费300元、垃圾运费200元，通江县圣达房地产开发有限责任公司加盖公司财务专用章，时间为2015年12月18日。被告对此予以认可，同时陈述在签订装修协议的当天被告将合同约定的商品房已交付原告占有使用，占有使用期间的水是使用的施工用水，电是使用的施工用电，施工用水用电与生活用水用电没有区别，施工水电费用高一些，已由我方承担，原告是按生活标准缴纳的费用，都能够正常使用，燃气是2017年10月20日通的，2018年7月1日办理了水卡和气卡，电一直是被告代收，对此原告予以认可。 同时查明：2014年9月30日，被告通江县圣达房地产公司开发建设的凯旋帝景项目取得了《商品房预售许可证》。该商品房至今未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书、面积实测技术报告书。 另查明：原告向东平、王述珍分别于2012年7月30日、2012年7月30日、2014年12月6日、2015年12月18日、2015年12月22日、2017年9月7日向被告支付购房款60,000元、40,000元、195,600元、30,000元、20,000元、10,000元，共计支付355,600元，现下差13,884元。 还查明：本案部分争议原告已于2018年向本院起诉，本院已于2018年6月19日以（2018）川1921民初1464号民事判决书判决，1、对其主张合同效力，本院确认原被告签订的商品房买卖合同有效；2、对逾期交房应承担违约金，因原被告均不能确定具体的房屋交付时间，原告未能完成关于交付时间的举证，应承担不利的法律后果，其逾期交房的违约金主张依法不予支持；对主张办理水、电、气的入户手续，因法律规定建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用，案涉房屋至今尚未竣工验收，尚不具备办理入户手续的条件，其主张亦不予支持，故驳回原告其他诉讼请求。同时考虑到水、电、气是原告居住、生活的基本需要，故该案向其告知若在合同约定的条件成就后，被告仍未履行办理水、电、气入户手续，原告可另行主张权利。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”，本案中，原、被告签订商品房买卖合同经本院以（2018）川1921民初1464号民事判决书判决合同合法有效，其合同约定的义务被告应适当全面履行，但在合同履行期间被告未按约定义务履行，显系违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。根据原告主张结合合同约定，对原告主张逾期交房的违约责任，因原告在接房时，按合同约定出卖人不出示合同第十一条约定的证明文件或文件不齐全，原告作为买受人有权拒绝接房，但原告明知涉案房屋未进行竣工验收备案，仍接受被告的交付并占有使用，应视为房屋已经实际交付使用。因此，被告承担的逾期交房违约责任至原告接受房屋时已经终止。即提前装修协议和缴纳物管费用时间2015年12月18日为原被告实际交接房时间，其逾期交房违约天数实为172天，违约金应计6,166元；对原告主张的办理水、电入户手续，因法律规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉案房屋至今尚未竣工验收，尚不具备办理水、电入户手续的条件，同时涉及水电事宜政府部门已经在敦促被告协调办理，并且合同并未约定办理入户手续，而是约定达到使用条件，故原告关于办理水、电入户手续的主张依法不予支持；但对其主张的水、电、燃气未在约定的时间达到使用条件应当承担违约责任，因原告分项就水、电、气予以分别主张其违约责任，与合同约定不符，其合同约定是就房屋的市政基础设施出卖人给买受人的承诺，该承诺作为被告的承诺人若在承诺时间之内其中一项未达到使用条件，出卖人则对买受人承担违约责任，并不是原告主张的分项责任，而是整体责任，同时又因水电在原、被告交接房屋时，均已达到使用条件，并未影响其正常使用，而且根据通江的实际其水电的使用并未区分生活用水用电和施工用水用电，其水质和电压并无区别，唯一的区别是施工用水用电比生活用水用电的费用上要高一些，而高出的部分被告已自行承担，故原告主张的水电气分项责任，本院不予支持，但被告确实在其承诺的时间之内未达到水电气的使用条件，故仍应当承担未达到市政基础设施使用的违约责任，另外水电气作为房屋的附属设施，房屋在未交付之前作为附属设施实际是无法使用的，同时因房屋逾期交付被告已经承担了违约责任，故其交付之前的违约责任本院不予支持，但在交付之后的违约责任被告应当承担。因此，根据原告主张结合提前装修协议约定的时间，被告应承担违约金10,223.5元。对原告主张被告未在约定的时间办理产权登记，根据其合同约定被告在交付之日起365日内未给原告办理所有权证书，对此被告亦予以认可，故被告应当承担的违约金为853元。综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告通江县圣达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告向东平、王述珍支付《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金6,166元，市政基础设施逾期违约金10,223.5元，产权登记逾期违约金853元； 二、驳回原告向东平、王述珍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费225元，由被告通江县圣达房地产公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  张蛟 二〇一九年三月七日 书记  员  殷菲