山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终9号上诉人（原审被告）：滕州市陌上花開商务宾馆有限公司，住所地滕州市荆河街道永丰广场**楼。法定代表人：赵志勇，执行董事。委托诉讼代理人：杨震宇，山东诺善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滕州市永丰置业有限责任公司，住所地滕州市荆河西路**。法定代表人：侯永干，董事长。委托诉讼代理人：孙春林，山东滕国律师事务所律师。上诉人滕州市陌上花開商务宾馆有限公司（以下简称陌上花開宾馆）因与被上诉人滕州市永丰置业有限责任公司（以下简称永丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2017）鲁0481民初4742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陌上花開宾馆上诉请求：撤销山东省滕州市人民法院（2017）鲁0481民初4742号民事判决，并依法改判驳回永丰公司的诉讼请求；一、二审案件诉讼费用由永丰公司承担。事实与理由：1.永丰公司的违约行为导致陌上花開宾馆不能正常营业,陌上花開宾馆基于合同约定的先履行抗辩权,未按时向永丰公司交付房屋租金是合法合理的；2.因永丰公司没有对陌上花開宾馆的经营场所提供任何物业服务，陌上花開宾馆不应向永丰公司交纳物业管理费；3.永丰公司没有把地下停车场交付给宾馆使用，故陌上花開宾馆不应交纳车位租赁费。永丰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回陌上花開宾馆的上诉请求，维持原判。1.虽然消防部门对陌上花開宾馆下达了整改通知，但陌上花開宾馆一直都在正常营业，不存在所谓带来巨大损失情形；即使该宾馆有整改行为，亦不必然影响宾馆的正常运营。一审时，陌上花開宾馆除举出消防部门下达的整改通知外，没有提交任何证据证明宾馆未能正常营业或给其造成了相关损失等，而消防部门的整改通知和宾馆是否正常营业，不存在必然的因果关系。因此，陌上花開宾馆所主张的因消防合格证问题致“无法正常营业，带来了巨大的损失”，没有事实和法律依据。此外，陌上花開宾馆2015年5月7日签订租赁合同时，已知悉标的房屋尚未取得消防验收合格证书；双方签订的租赁合同没有约定永丰公司办理和向陌上花開宾馆交付消防验收合格证书的时间节点；在陌上花開宾馆2017年5月5日发出终止履行合同通知函后，在一审法院判决陌上花開宾馆支付租赁费的截止日期2017年8月9日后，时至今日，陌上花開宾馆仍继续占用租赁的房屋且一直正常营业。2.租赁合同约定了租赁使用费中包含物业服务费。合同履行后直至陌上花開宾馆一审提起诉讼之日，陌上花開宾馆一直没有对是否享受了物业服务和服务内容等提出过任何口头或书面异议，这充分说明其对物业服务是认可的。现陌上花開宾馆在诉讼过程中突然提出没有接受过任何物业服务，显然与客观事实不符。3.陌上花開宾馆实际占有并使用的地下停车位达100余个。通过现场查看发现，陌上花開宾馆将其南面（隔一条过道)的地下停车场车位（包括案涉的21个车位）全部占用，并在停车场入口上方制作了“陌上花開宾馆地下停车场”的永久性标识。至于停车场是否存在有周边商户使用的情形，属于陌上花開宾馆的管理和经营问题，陌上花開宾馆不能因此免除其支付车位使用费的合同义务。永丰公司向一审法院起诉请求：1.依法判令陌上花開宾馆支付房屋及车位租金共计1206880元（根据租赁合同约定，二年房租130万元，起止时间为2015年8月7日至2017年8月6日；永丰公司有偿提供陌上花開宾馆16个车位，每月190元，2015年11月1日至2017年10月31日，共计72960元；根据永丰公司与陌上花開宾馆口头约定于2016年1月1日交付给陌上花開宾馆使用的会议室510平方米，每天每平方米0.4元，计算二年，自2016年1月1日至2017年12月31日为148920元，合计1521880元，扣除陌上花開宾馆交付的租金31.5万元，下欠1206880元）；2.诉讼费用由陌上花開宾馆承担。一审法院认定事实：2015年5月7日陌上花開宾馆向永丰公司租赁其所有的永丰电子广场内经营用房并与其签订房屋租赁合同一份，该租赁合同陌上花開宾馆一方由该公司股东于润满代为签订，对此双方均无异议，该院对该房屋租赁合同的真实性予以认定。本案诉争房屋已取得相关部门颁发的土地使用权属证明、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等规划审批手续。《租赁合同》内容：“甲方（出租方）：滕州市永丰置业有限责任公司，乙方（承租方）：滕州市陌上花開商务宾馆有限公司。……一、租赁地点及用途：甲方现将永丰广场8号楼8115号及6号楼三、四层（以甲方出具的房屋构造图及乙方实际设计施工效果图为准，图附后）属于甲方自己的房产及配套设施出租给乙方用于宾馆经营使用，楼层面积约4300平方米……二、租赁期限及付款方式：1.该房产及其配套设施的租赁期限为10年。租赁期自2015年起至2025年止，具体日期合同待甲方收到乙方消防设计图十日内确定同意装修之日为准。2.租赁使用费包括房屋租金和物业服务费两部分。2015年至2020年租赁使用费为每年65万元；2020年至2015年租赁使用费为每年75万元（具体分项费用附表一）。3.定金：乙方同意本合同签订生效后三个工作日内向甲方支付定金10万元，甲方应向乙方预留三个月的装修期。双方同意该定金在本合同正常履行（至乙方三个月装修期满）应支付首期租金时自动转为首期租金。4.付款方式：第一个租赁年度为半年一付，从第二个租赁年度往后，为每年一付（自租赁期起每满12个月为一租赁年度）。5.租金必须在每年度__月__日前一次性缴纳（如不缴纳，甲方有权终止合同）……三、租赁期间双方的权利和义务。……8.甲方无偿将该房屋现有的消防设施移交乙方管理使用，并将消防验收合格证书交给乙方；同意乙方根据消防部门的要求对租赁区域进行消防安全系统建设，使该房屋满足消防安全要求，并对乙方的消防报批，建设和验收通过配合及协助。……四、违约责任。1.双方不能无故违约，如哪一方违约，违约方需向守约方赔付合同约定全部期限（十年）租金的50%作为补偿。……五、特别约定。……3.在装修期内，甲方负责安排专人协调各种因装修与其他商户造成的各种矛盾。地下停车场在装修同时开放使用。4.甲方向乙方免费提供地下停车位5个，有偿提供16个，有偿使用的收费标准低于物业收费标准20%（即每个车位190元／月）。5.此合同自签订之日起，至乙方装修完成时，如因甲方各种原因，造成乙方不能正常营业，甲方可向乙方申请同意顺延租赁日期十五日。顺延到期后，甲方如还无法解决上述问题，乙方视为甲方违约，乙方有权解除合同，并要求甲方补偿赔付乙方的实际经济损失及违约金（待甲方收到乙方消防设计图十日内确定同意装修为准）。……”。租赁合同附表：租赁使用分项明细表：第一周期，起止年度为第一年度至第五年度，房屋租金（万元／年）39.00，物业服务费（万元／年）26.00，合计（万元／年）65.00，第二周期，起止年度为第六年度至第十年度，房屋租金（万元／年）45.00，物业服务费（万元／年）30.00，合计（万元／年）75.00。永丰公司、陌上花開宾馆均认可2015年5月9日陌上花開宾馆将合同约定的10万元定金交给永丰公司，2015年5月10日永丰公司将租赁房屋交给陌上花開宾馆用于装修。租赁合同约定的租赁期开始的具体时间以永丰公司收到陌上花開宾馆消防设计图十日内确定同意装修之日为准，陌上花開宾馆、永丰公司在庭审中及在法院留取的举证期限内均未提交证据证明租赁期开始的具体时间。永丰公司主张合同租赁期开始的时间应为合同签订后三个月的2015年8月7日，对此陌上花開宾馆不予认可，并主张合同约定是在具备消防验收合格手续后才开始计算租赁期间，因永丰公司一直未能向陌上花開宾馆交付消防验收合格证书，导致陌上花開宾馆一直未能正常营业，所以一直不应计算租赁期限，对此永丰公司不予认可。永丰公司陈述陌上花開宾馆共向自己交纳房屋租赁费共计31.5万元，对此陌上花開宾馆仅认可10万元是预付的租赁费，其余部分是永丰公司多次以协调消防部门交纳罚款为由向自己借支，对此永丰公司不予认可。陌上花開宾馆主张因永丰公司未按照租赁合同约定消防验收合格证书，导致自己多次收到滕州市公安消防大队要求停止经营，责令整改等通知，2016年2月2日滕州市公安消防大队向陌上花開宾馆下达行政强制执行决定书要求其停产停业，2016年4月26日滕州市公安局治安大队向陌上花開宾馆下达责令停止非法经营告知书要求其停产停业，2017年6月5日滕州市公安消防大队向陌上花開宾馆下达责令期限改正通知书要求其整改，2017年9月24日滕州市公安局荆河派出所向陌上花開宾馆发出治安检查记录要求其整改，陌上花開宾馆以此主张不应向永丰公司交付租金，对此永丰公司认可陌上花開宾馆因不具备消防验收合格证书多次收到相关部门的整改通知，但其辩称从未故意隐瞒租赁的房屋不具备消防合格手续，合同约定条款可看出陌上花開宾馆对此是知情的，租赁房屋自身是带有消防安全设施并已移交给陌上花開宾馆使用，只是没有取得消防验收手续，消防部门多次通知要求停业整顿，正说明陌上花開宾馆一直在正常营业，对此陌上花開宾馆不予认可。永丰公司为证明陌上花開宾馆一直正常营业，另提交陌上花開宾馆于2017年10月4日出具住宿发票一份，陌上花開宾馆对发票的真实性无异议，但辩称发票购买方为聂娟子，并非本案的诉争双方，且发票仅显示开票日期，不能体现入住和营业的事实，即便处在营业中，陌上花開宾馆也是为了积极止损，避免损失扩大。永丰公司委托诉讼代理人陈述自己曾到滕州市国税局进行查询得知从2016年陌上花開宾馆一直办理正常纳税手续，所以陌上花開宾馆陈述一直没有营业不属实，如有需要，会申请法庭调取陌上花開宾馆纳税申报记录，截止到法庭辩论终结，永丰公司未申请法院对纳税记录进行调取。永丰公司提交曾于2017年4月7日和2017年4月20日向陌上花開宾馆催缴房租的通知，陌上花開宾馆认可收到催缴通知，但其主张自己一直未正常营业并提交于2017年5月5日向永丰公司发出的通知一份要求解除租赁合同，该通知内容为:“陌上花開商务宾馆通知函，滕州市永丰置业有限责任公司：你公司与我公司于2015年5月7日签订租赁合同后，你公司未按约定将租赁标的物房屋的相关手续办理完善交付我方，造成滕州市公安局消防大队、治安大队等执法部门多次限令我方停业整改，并要求查封陌上花開宾馆，造成我方无法正常营业，我方前期装修等花去巨额费用，初步估算超过：1500万元。我方认为，你公司没按合同约定，将具有瑕疵的租赁物承租给我方，已造成我方巨额经济损失，我方要求终止履行合同，由你方赔偿我方经济损失约1500万元，并承担违约责任，支付我方全部期限（十年）租金的50%（合同的第四条第1款）计：350万元。希望你方收到该函后五日内与我方协商解决，否则我方将诉讼至人民法院解决此事，以维护我方的合法权益。特此函告，滕州市陌上花開商务宾馆有限公司（加盖印章），2017年5月5日”，该通知永丰公司已收到，但不认可陌上花開宾馆辩称的未营业。永丰公司主张自己为陌上花開宾馆按照合同约定提供了21个停车位，其中有偿提供16个，每个车位190元／月，免费提供5个，从合同签订时实际就交付给陌上花開宾馆，但考虑到2015年10月陌上花開宾馆开业，所以从2015年11月1日主张16个车位租赁费，对陌上花開宾馆不予认可并辩称因车位是开放式场地，自己一直没有正常营业，车位都是周围的商户在使用，车位并没有交付给自己进行管理，对该辩称永丰公司亦不予认可，陌上花開宾馆就该主张未提交证据证明。永丰公司主张签订房屋租赁合同后陌上花開宾馆口头约定向自己租赁会议室一个，面积为510平方米，约定租金每天每平方0.4元，陌上花開宾馆对此不予认可并辩称该会议室是租赁房屋配套设施，永丰公司承诺无偿使用，所以双方在合同中没有约定该项内容，就会议室的租赁也未达成任何的书面协议，对该辩称永丰公司不予认可，但未提交证据证明。陌上花開宾馆主张双方合同约定房屋租赁使用费用包含房屋租金和物业服务费两部分，但永丰公司从未向自己提供过任何的物业服务，所以不同意向永丰公司支付物业费，对此永丰公司不予认可，陌上花開宾馆就该主张亦未提交证据证明。案件审理中法院向陌上花開宾馆释明其与永丰公司签订的房屋租赁合同为有效合同，且该院认定其公司于2017年5月5日向永丰公司发出的解除租赁合同的送达后即已生效，对此陌上花開宾馆表示对法院认定租赁合同现已解除无异议，对于因该房屋租赁合同造成的损失其另行再诉。该院向永丰公司释明其公司与陌上花開宾馆虽有效但已解除，永丰公司对此亦无异议，诉讼请求变更为房屋租赁合同解除前的房屋租金、车位占用费及会议室的租赁费按照原来的诉讼请求继续要求，在2017年5月5日房屋租赁合同解除后要求陌上花開宾馆按照合同约定支付房屋租金、车位占用费及会议室的租赁费直至原诉讼请求要求时间截止点。一审法院认为，本案的争议焦点之一：永丰公司与陌上花開宾馆之间的租赁合同效力如何认定，永丰公司未按照合同约定向陌上花開宾馆交付租赁房屋消防验收合格证书，是否必然导致本合同无效。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。永丰公司、陌上花開宾馆签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同真实、有效。《中华人民共和国消防法》第十五条关于公共聚集场所在投入使用、营业前，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的不得投入使用、营业的规定，应属于法律强制性规定中的管理性规定，不是效力性规定，不影响双方签订的《租赁合同》的效力，该院认定双方签订的《租赁合同》为有效合同。永丰公司主张陌上花開宾馆按照合同约定支付房屋租赁费，符合法律规定，应予支持。陌上花開宾馆主张永丰公司未交付消防验收合格证书而导致租赁合同无效，没有法律依据，法院不予采信。本案的争议焦点之二：在陌上花開宾馆向永丰公司发出解除房屋租赁合同的通知书后，双方签订的《租赁合同》是否解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。本案中租赁房屋不具备消防验收合格手续，违反《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件强制性规定，导致陌上花開宾馆被相关部门多次要求整改，对其权利造成严重损害，2017年5月5日陌上花開宾馆向永丰公司发出合同解除通知书永丰公司也已收到，该院认定双方签订的《租赁合同》已解除。对于陌上花開宾馆因《租赁合同》造成的经济损失在法院向其释明后其亦表示另行主张。本案的争议焦点之三：双方之间的《租赁合同》租赁期限具体开始日期如何确定。永丰公司为证明陌上花開宾馆一直在使用该租赁房屋进行经营活动提交了相关证据，该院对陌上花開宾馆在该租赁房屋中进行经营的事实予以认定。双方合同约定具体日期为永丰公司收到陌上花開宾馆消防设计图十日内确定同意装修之日为准，双方均未提交证据证明永丰公司具体同意装修之日，但双方均认可永丰公司于2015年5月10日将所租赁的房屋交给陌上花開宾馆用于装修，合同约定出租方给承租方预留三个月的装修期，承租方也未申请过顺延租赁日期，故该院认定双方的租赁期开始的具体日期为2015年8月10日。本案的争议焦点之四：陌上花開宾馆应向永丰公司支付的房屋及车位租赁费是多少。陌上花開宾馆主张永丰公司从未向自己提供过物业服务，所以不同意向永丰公司支付合同约定的租赁使用费中包含的物业服务费，对此，永丰公司不予认可并主张自己一直为陌上花開宾馆提供物业服务，《租赁合同》明确约定房屋租赁使用费包含两部分，而且陌上花開宾馆实际亦对租赁房屋进行了装修、经营等实际使用行为，有理由认为陌上花開宾馆实际享受了永丰公司提供的物业服务，现陌上花開宾馆对此提出异议，陌上花開宾馆对此应负举证责任，现就该主张陌上花開宾馆并未提交证据证明，故该院对其辩称不予采信。永丰公司主张按照合同约定每年65万元来计算房屋租赁费用法院予以支持，2017年5月5日双方的房屋租赁合同解除后，陌上花開宾馆亦在继续使用租赁房屋，永丰公司主张陌上花開宾馆按照合同约定的租金标准支付的房屋占用费用该院亦予支持。永丰公司主张的二年房屋租赁费用该院按照已确认的的房屋开始的租赁日期2015年8月10日计算至至合同解除之日即2017年5月5日，合同解除后的房屋占用费用该院确认为自2017年5月6日计算至2017年8月9日，上述房屋租赁费用及房屋占用费共计130万元。永丰公司要求陌上花開宾馆支付16个车位的租赁费，双方在合同中并未约定停车位开始计算租赁费的时间，该院认定房屋租赁费开始计算的时间为2015年8月10日，现永丰公司主张自2015年11月1日至2017年10月31日计算停车位的租赁费用系对自己民事权利的处分，该院予以准许，因2017年5月5日双方签订的房屋车位租赁合同已解除，故2017年5月6日后陌上花開宾馆支付的车位占用费用，永丰公司主张车位租赁费及车位占用费均按照合同约定的每个每月190元支付，该院予以支持，故永丰公司主张陌上花開宾馆支付2015年11月1日至2017年5月5日的车位租赁费及2017年5月6日至2017年10月31日车位占用费用共72960元，事实清楚，证据充分，该院予以支持。陌上花開宾馆辩称永丰公司未提供停车位，但在合同中约定条款“地下停车场在装修同时开放使用”，陌上花開宾馆已对租赁房屋进行了装修及实际使用，故陌上花開宾馆该辩称没有事实依据，该院不予采信。在房屋租赁过程中，永丰公司认可收到陌上花開宾馆租赁费31.5万元，对此陌上花開宾馆仅认可10万元系预交租金，其余部分主张为永丰公司借支，现陌上花開宾馆欠付永丰公司租赁费，永丰公司认可该部分系交付的租赁费，不违反法律规定，该院予以支持。陌上花開宾馆主张该笔款项系其他法律关系，但未提交其他证据证明，故该不予采信。综上，陌上花開宾馆应支付给永丰公司的房屋租赁费用及占用费用130万元，外加车位租赁费及占用费用72960元，扣减陌上花開宾馆已支付的31.5万元，故陌上花開宾馆应再向永丰公司支付1057960元。本案的争议焦点之五：永丰公司主张陌上花開宾馆支付会议室的租赁费是否支持。永丰公司主张陌上花開宾馆口头约定租赁510平方米会议要求支付租赁费，对此陌上花開宾馆不予认可，双方在合同中未有约定，永丰公司亦未提交证据证明，故对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陌上花開宾馆有限公司于该判决生效后七日内向永丰公司支付截止至2017年8月9日的房屋租赁费及占用费用，截止至2017年10月31日的车位租赁费及占用费用共计1057960元；二、驳回永丰公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15717元由陌上花開宾馆负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,本案争议的焦点有三个:一、陌上花開宾馆未按合同约定向永丰公司缴纳房屋租赁使用费是否有合法的理由；二、陌上花開宾馆是否应当向永丰公司缴纳物业服务费；三、陌上花開宾馆是否应当缴纳车位租赁和占用费。关于争议焦点之一，陌上花開宾馆未按合同约定向永丰公司缴纳房屋租赁使用费是否有合法理由的问题。本院认为，永丰公司与陌上花開宾馆签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合同真实有效，双方均负有履行义务，陌上花開宾馆关于在永丰公司按合同约定向其交付消防合格证书和消防备案手续之前，基于先履行抗辩权其有理由不交纳房屋租赁使用费的主张，于法无据，本院不予支持。陌上花開宾馆主张因消防手续不完备，相关行政机关多次对其作出采取行政强制措施的决定，致使其无法正常营业，但并未就宾馆停止或中断经营提供证据，而根据永丰公司提交的证据，可以认定陌上花開宾馆在本案二审期间依然在经营中，一审法院判决陌上花開宾馆依照合同约定向永丰公司交纳房屋租赁使用费并无不当。关于争议焦点之二，陌上花開宾馆是否应当向永丰公司缴纳物业服务费的问题。根据双方签订的房屋租赁合同的约定，“租赁使用费包括房屋租金和物业服务费两部分”，陌上花開宾馆实际亦对租赁房屋进行了装修、经营等实际占有和使用的行为，永丰公司主张自己向陌上花開宾馆提供了物业服务，陌上花開宾馆虽不予认可，但没有证据证明其在房屋使用期间向永丰公司就物业服务问题提出过异议，据此有理由认为陌上花開宾馆实际享受了永丰公司提供的物业服务，一审法院判决陌上花開宾馆向永丰公司缴纳包括物业服务费在内的房屋租赁使用费并无不当。关于争议焦点之三，陌上花開宾馆是否应当缴纳车位租赁和占用费的问题。根据双方签订的租赁合同约定，永丰公司向陌上花開宾馆免费提供地下停车位5个、有偿提供16个，有偿使用的收费标准为每个车位190元／月，同时约定“地下停车场在装修同时开放使用”；永丰公司提交的照片证据显示，靠近陌上花開宾馆的停车场入口处有“陌上花開宾馆地下停车场”的明显标识，该地下停车场为开放式，陌上花開宾馆亦认可永丰公司并未设置任何障碍，宾馆车辆可自由出入。因此，陌上花開宾馆关于永丰公司没有把地下停车场的车位交付给其使用，都是周围的商户在使用，陌上花開宾馆不应承担车位租赁和占用费的上诉理由不能成立，一审法院判决陌上花開宾馆向永丰公司支付车位租赁和占用费并无不当。综上，陌上花開宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14322元，由上诉人滕州市陌上花開商务宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张文亮审判员  李 丽审判员  刘广芳二〇一九年三月一日书记员  高 天