北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终1109号上诉人（原审原告）：王林，男，1962年3月29日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：王伟，男，1958年3月7日出生，蒙古族。被上诉人（原审被告）：吕建国，男，1959年11月6日出生，汉族。原审第三人：周小珍，女，1963年2月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：廖宝忠，河北滦天律师事务所律师。上诉人王林因与被上诉人王伟、吕建国，原审第三人周小珍房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初19255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王林上诉请求：撤销一审判决，改判解除王林与王伟、吕建国于2004年12月16日签订的《房屋产权变更协议》合同关系，诉讼费用由吕建国、王伟承担。事实与理由：涉案合同并未履行完毕，吕建国、王伟拒绝继续履行合同，拒绝给付王林代为缴纳的涉案房屋购房款项，吕建国、王伟拒绝接受涉案合同中约定的王林将涉案房屋产权过户到吕建国、王伟名下，王林解除合同符合法定程序；一审判决未列明各方提交的购买涉案房产的证据，也没有对购买涉案房产票据证据的依法认定；一审判决事实、逻辑、法律关系错误；一审判决认定事实与实际不符，且无证据证明，部分事实认定与本案无关。吕建国辩称，同意一审判决，不同意王林的上诉请求。王伟向本院邮寄书面意见称，不同意王林的上诉请求，诉讼费由王林本人承担。周小珍述称，同意一审判决，不同意王林的上诉请求。王林向一审法院起诉请求：确认王林与王伟、吕建国于2004年12月16日签订的《房屋产权变更协议》于2014年9月25日解除。一审法院认定事实：2004年12月16日，王林与王伟、吕建国签订《房屋产权变更协议》，王伟、吕建国为甲方，王林为乙方，约定甲、乙双方同意乙方作为房屋产权的登记人，由甲方共同出资购买了北京万华置业有限公司开发的B1701号房产，总价款1944030元，并达成如下协议：一、甲乙双方的主体要求，1、甲方要求乙方将该房屋的产权登记人变更为甲方（吕建国和王伟）或甲方指定的他人，并由甲方承担和继承该房屋自购买之日起的所有者权益、法律责任、债权、债务；2、乙方配合甲方进行房屋产权的变更，不再承担和继承该房屋自购买之日起的所有者权益、法律责任、债权、债务；3、该房屋产权的过户及变更时间不晚于2005年12月31日；二、甲乙双方对下列事实的确认及认同，1、2002年4月4日由甲乙双方共同协商同意以乙方作为房屋产权的登记人，由甲方出资与万华公司签订商品房买卖合同（合同编号NO.011650），购买B1701号房产，房屋总价1944030元，同日，又以乙方的名义向万华公司借款380000元，作为该房屋首付款的一部分，并签订了借款协议，2002年4月25日，再次以乙方的名义与中国建设银行宣武支行签订个人住房贷款借款合同（合同编号：宣武20021365200046），万华公司已就该商品房买卖合同向西城房屋交易管理部门办理了备案登记，但该房屋尚未办理产权登记证书；2、办理按揭贷款所发生的律师费及保险费已由甲方支付；3、按银行贷款规定，乙方之妻齐蓉以共有人的身份在个人住房贷款借款合同上签了字；4、该房屋的装修费用及已经交纳的物管费及相关费用，均是甲方支付；5、购买该房屋的目的是作为甲乙双方的办公场所；三、截止2004年12月该房屋已付的款项和欠付的款项如下，1、2002年4月4日至12日累计向万华公司支付该房屋的首付款204030元；2、2002年4月4日缴纳印花税965元；3、2002年4月25日通过银行将1360000元按揭贷款划给万华公司，共计180期，每期还款10783.44元；4、2002年5月至2004年2月累计还银行按揭贷款238510元，截止2004年12月欠银行按揭逾期款120000元左右，本息1287942.32元（上述两项以银行核定为准）；5、2002年5月向万华公司借款380000元，作为该房屋的20%的首付款（借期2年至2004年5月），2002年5月至2004年11月累计还万华公司借款49896元，尚欠万华公司本息349272元，另欠万华公司借款未还违约金22318.14元；6、2004年12月累计欠大洋物业管理费、供暖费及其他费用13150元（以物业核定为准）；7、其他未知的因该房屋所欠之费用以实际发生时为准；四、甲乙双方的权利、义务、承担相应的法律责任、违约责任，本协议适用的期限自本协议签订后至甲乙双方办理完该房屋的产权过户及产权变更止，在本协议签订后，甲乙双方即享有如下的权利义务，并承担相应的法律责任，应认真履行本协议的各项条款：1、协议签订后的3日内，乙方将该房屋的钥匙及相关文件（包括商品房买卖合同、购房补充协议、个人住房贷款借款合同、交款收据及发票、银行卡或存折）交给甲方，甲方向乙方出具这些文件的接收证明，甲方应妥善保管这些文件，并交给乙方一套复印件；2、甲方应在协议签订后的3日内，将所欠银行按揭的逾期款（2004年3月至12月）及相应的逾期罚息存入银行按揭账户，以使该按揭账户成为正常账户，应还清所欠大洋物业的截止2004年12月的物管费及取暖费，应与万华公司签订所欠款项的还款计划协议；3、甲方享有该房屋的占有权、使用权、收益权、处置权，乙方只作为名义上的产权登记人、乙方之妻也作为名义上的共有人，乙方不享有该房屋的占有、使用、收益、处置的权利；5、甲方有权根据需要对该房屋进行合法及符合本协议条款的处置，处置之前15日内应通知乙方，乙方应在规定的期限内、规定的地点（房地产局）、规定的文件（如退房协议、转让合同）上签署登记或变更登记在甲方名下或甲方指定人名下的相关文件，由此发生的费用均由甲方承担，乙方不承担任何支付责任，乙方在得到甲方的产权变更要求通知后，应积极、无条件的协助甲方办理相关的法律文件；6、甲方负责偿还以乙方名义登记购买的该房屋向银行的贷款、从万华公司的借款，应严格履行乙方与第三人（银行、万华公司）的借款合同，按合同约定的期限足额向第三人履行付款义务，应按时向物业管理公司交纳相关费用，并在交纳所有款项后，提供给乙方付款凭证的复印件，甲方因不履行银行、万华公司、物业公司等相关的收费单位的还款及付款合同，导致乙方因此而承担法律责任，则甲方违约，并自动放弃对该房屋的所有权利，并支付乙方因法律责任所产生的所有损失；7、在甲方无违约的情况下，乙方在未得到甲方的同意下，不得私自办理产权证，否则，乙方应向甲方支付甲方为购买该房屋的所有费用（包括房款、贷款本息、装修费、律师费、印花税），并向甲方支付房价总额10%的违约金，如若甲方要求办理产权过户或变更手续，乙方已办理完产权证，而甲方又不办产权变更了，则视为甲方违约，甲方自动放弃对该房屋的所有权利，并向乙方支付房价总额10%的违约金；8、甲方也要积极办理产权变更，不得以任何理由无限期的拖延办理产权变更的时间，甲乙双方约定办理产权过户及变更的时间不应晚于2005年12月31日；9、甲方在签订本协议后的一个月内，向乙方支付30000元报酬，作为甲方对乙方（含乙方共有人）以乙方名义贷款、借款、购买该房屋行为的补偿。2014年9月15日，王林向吕建国、王伟发送《催缴通知》，内容为：“依据王林与王伟、吕建国签订的《房屋产权变更协议》的规定，物华大厦B1701的购房款、贷款借款偿还、物业管理相关费用以及权属登记费用等均应由王伟、吕建国支付，但至今王伟、吕建国未履行《房屋产权变更协议》的付款义务，而由王林在缴纳上述费用，给王林造成了经济及财产损失。因此，现王林要求并催告王伟、吕建国：一、在收到此通知的七日内，将未偿还建设银行贷款借款本金余额333908.50元支付给王林，若在此期间内未支付，则视为王伟、吕建国主观上故意继续扩大王林的损失，因此造成的法律责任及损失由王伟、吕建国承担；二、在收到此通知的七日内，将王林、王伟、吕建国三人均认可且无纠纷的从2011年5月至2014年8月由王林为履行与建行的贷款合同而偿还建行贷款借款共计452356.04元及资金占用利息47243.12元（从2011年5月逐笔逐月计息）支付给王林；三、在收到此通知的七日内，将王林缴纳的2011年度物业管理费10342.64元及其资金占用利息1985.79元（从2011年6月计息）支付给王林，并将王伟、吕建国至今所欠B1701物业管理相关费用向物业管理公司清偿；四、在收到此通知的七日内，将王林为达成产权过户前置条件办理权属登记所缴纳的费用97431.90元（包括契税、公共维修基金、测绘费、工本费）及利息11984.12元（从2012年8月计息）支付给王林；五、书面答复关于2002年4月购房之日至2011年5月之间的购房首付款、贷款借款支付纠纷的协商解决办法，若在此期间内不给与答复及不支付上述款项，则视为王伟、吕建国拒绝履行《房屋产权变更协议》。”吕建国、王伟分别于2014年9月15日、9月17日收到《催缴通知》。2014年9月25日，王林向吕建国、王伟发送《解除通知函》，内容为：“王林与王伟、吕建国于2004年12月16日签订《房屋产权变更协议》，王伟、吕建国已经违反了《房屋产权变更协议》的合同约定，未尽合同规定的支付义务，未尽消灭B1701房屋抵押权的义务，至今怠于及拒绝履行合同，怠于并拒绝支付协议中约定应由王伟、吕建国支付的款项，构成根本性的违约，造成王林的损失，且对王林履行合同的要求置之不理，致使《房屋产权变更协议》合同目的至今无法实现。一、至2014年9月仍有由王林交纳的B1701银行贷款还款452356.04元及资金占用利息47243.12元（从2011年5月逐笔逐月计息）、以及未偿还建设银行贷款借款本金余额333908.50元未支付给王林、造成王林的资金损失，此款项是协议签约双方无争议的；二、至2014年9月仍有由王林缴纳的B1701房2011年度管理费用10342.64元及其资金占用利息1985.79元（从2011年6月计息）未支付给王林、且至今仍欠物业管理相关费用未清偿，造成了王林的资金损失及法律风险，此款项是协议签约双方无争议的；三、仍有由王林为达成产权过户前置条件办理权属登记所缴纳的费用97431.90元（包括契约、公共维修基金、测绘费、工本费）及利息11984.12元（从2012年8月计息）未支付给王林，造成了王林的资金损失，此款项是签约双方无争议的；四、关于B1701购房首付款、其他贷款借款支付等，仍有由王林缴纳的款项而未支付给王林，王林、王伟、吕建国三人之间对此存在争议，但王伟、吕建国怠于协商解决争议；五、经王林多次口头催告并于2014年9月15日通过中国邮政快递向王伟、吕建国发送了《催缴通知》，且王伟、吕建国已经分别于2014年9月17日、2014年9月15日收到该《催缴通知》，但在《催缴通知》规定及合理的期限内，王伟、吕建国对王林的《催缴通知》置之不理，均未支付给王林上述无争议的款项，也未答复王林协商解决争议的要求，王伟、吕建国以自己的行为表明不履行协议的意愿，致使《房屋产权变更协议》的合同目的无法达到。综上事实，在《房屋产权变更协议》的履行过程中已经出现，1、在履行期届满前，当事人一方王伟、吕建国明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。2、当事人一方王伟、吕建国迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。即出现《中华人民共和国合同法》第九十四条第3款及第4款之规定的合同解除情形、并具备了合同解除条件，由于王伟、吕建国怠于及拒绝继续履行《房屋产权变更协议》，且对王林的催缴欠款要求置之不理，造成并扩大了王林的资金损失，因此，王林通知王伟、吕建国并决定解除王林与王伟、吕建国于2004年12月16日签订的《房屋产权变更协议》合同关系。王伟、吕建国均在当天收到了《解除通知函》。2011年，王林起诉北京万华置业有限公司至一审法院，要求北京万华置业有限公司办理1701号房屋的产权证，并支付逾期办证的违约金58320.9元。一审法院查明，王林依约支付首付款584030元，其中380000元系北京万华置业有限公司出借，余款以银行按揭贷款方式于2002年4月25日支付北京万华置业有限公司，北京万华置业有限公司于2002年4月17日将房屋交付给王林。一审法院认为，办理房屋产权证的条件已经成就，判决北京万华置业有限公司应当为王林办理房屋产权证，并支付王林逾期办证的违约金。判决后，北京万华置业有限公司提起上诉，2012年5月17日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第4890号民事判决书，维持一审判决，驳回上诉。2012年6月25日，一审法院出具（2012）西执调字第166号协助执行通知书，将1701号房产的所有权登记到王林名下。王林支付契税、公共维修基金、测绘费、工本费共计97431.90元。2011年，王林支付了涉案房屋的物业费共计10342.64元。2012年8月13日，1701号登记于王林及其妻子齐蓉的名下，齐蓉占有房屋99%的份额，王林占有房屋1%的份额。王林还出示北京东方大洋物业管理有限责任公司出具的欠费明细及交费通知单，欠费明细显示涉案房屋2004年第二季度开始至2007年第二季度物业费、供暖费等未交纳；交费通知单为物业公司向涉案房屋催缴2012年第一季度开始的物业费、水费等，交费通知单记载的业主为北京宏彦博翔科贸发展有限公司。另查，案外人冯志庆、第三人周小珍于2011年起诉王林、齐蓉、吕建国、王伟至一审法院，要求确认其与吕建国于2007年8月23日签订的《房屋置换合同》合法有效，王林、齐蓉、吕建国、王伟继续履行合同，配合冯志庆、周小珍过户，并支付违约金。一审法院查明，2007年8月23日，周小珍（甲方）与吕建国（乙方）签订《房屋置换合同书》，约定：“1、甲方以按揭贷款方式购买北京万华置业有限公司开发的B1505房产，乙方以按揭方式购买万华公司开发的B1701号房产，该房屋已办理备案完毕，尚未取得房屋所有权证书。甲乙双方在平等的基础上进行友好协商，自愿就置换上述房屋后的权利义务达成如下一致意见，以资共同遵守：……。五、变更登记和注销登记及转移登记，4、乙方名下的B1701房屋尚未取得房屋所有权证书，房屋置换后为将B1701房屋登记到甲方或甲方指定人名下，应按如下步骤操作，乙方与万华公司签订退房协议，甲方与万华公司另行签订商品房买卖合同，甲方与万华公司一同到西城区房屋登记管理部门办理转移登记，直接将B1701房屋登记到甲方或甲方指定人名下。……。”涉案房屋在签订置换协议后，冯志庆、周小珍实际控制并使用房屋。一审法院审理后于2012年9月20日作出（2011）西民初字第14706号民事判决书，判决冯志庆、周小珍与吕建国签订《房屋置换协议》合法有效，王林、齐蓉、吕建国、王伟配合冯志庆、周小珍办理物华大厦B1701号房屋产权过户手续，将房屋过户至冯志庆、周小珍名下。判决后，王林、齐蓉上诉北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院审理后将此案发回一审法院重审，该案目前因等待本案处理结果而处于中止状态。本案诉讼中，一审法院询问周小珍是否使用涉案房屋，周小珍表示2007年8月开始使用涉案房屋至今，并承诺因B1701房屋归其所有，所以从现在开始吕建国因此房屋需要交给王林和齐蓉的代还银行贷款及物业税等均由周小珍承担并支付，与吕建国无关。庭审中，王林出示证据证明置换的B1505号房屋由冯志庆直接出卖给了案外人。吕建国及周小珍均表示，置换协议约定该房屋可直接交易给吕建国指定的买受人，因此冯志庆的交易行为是在吕建国的指示下进行，不违反置换协议的约定。再查，2012年，齐蓉起诉王林、吕建国、王伟至一审法院，以王林未征得其同意擅自处分夫妻共有财产为由，要求确认王林与吕建国、王伟签订的《房屋产权变更协议》无效。一审法院查明，2004年12月17日，王林与吕建国签订《B1701房产文件交接单》，显示王林于当日将以下文件交予吕建国：物华大厦认购书（原件）、购房合同补充协议（原件）、商品房买卖合同、建行龙卡（卡号×××）等。同时依据交接单显示，以下关于物华大厦B1701房产的交款票据原件已在此之前由吕建国保存：1、建行贷款转存凭证、核定贷款指标通知；2、保险费发票、中介费发票、律师费发票、印花税收据；3、建行按揭月供还款收据回执（2002年4月至2004年2月）；4、预交B1701首付款及还借款的收据。此后，涉案房屋由吕建国、王伟实际占用。一审法院认为，王林、王伟、吕建国签订《房屋产权变更协议》所记载的内容，及双方交接了B1701房产的文件，可证明王林仅为涉案房屋的名义产权人，并非实际产权人，因此，不能被认定为王林与齐蓉的共同财产。2014年2月25日，一审法院作出（2013）西民初字第3395号民事判决书，判决驳回齐蓉的诉讼请求。此后，齐蓉上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院审理后认为，从《房屋产权变更协议》的内容来看，该协议内容不仅包括对借名买房事项的确认，还包括对王林名义向万华公司借款38万元作为房屋首付款、办理按揭贷款发生的费用以及装修费、物管费等费用系由王伟、吕建国支付等事实的确认，以及截至2004年12月涉案房屋已交款项和欠付款项的详细情况予以列明包括偿还万华公司借款的情况以及物管费、取暖费等费用的欠付情况。因此，对齐蓉主张因王伟、吕建国因生意失败取信债权人的签约背景不予采信。2014年9月9日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第6706号民事判决书，维持一审判决，驳回上诉。诉讼中，王林表示，2007年因其生病将涉案房屋还贷的银行卡交予吕建国，2011年5月周小珍起诉过户涉案房屋时才获知周小珍与吕建国签订的房屋置换协议，王林向吕建国、王伟索要银行卡，吕建国、王伟表示银行卡已丢失，王林随即将银行卡挂失。吕建国对此不予认可，吕建国表示涉案房屋贷款由其偿还至2007年7月，此后因将涉案房屋置换给周小珍，2007年8月开始其将涉案房屋交予周小珍，并由周小珍偿还银行贷款，直至2011年5月王林将银行卡注销。双方均认可2011年5月开始涉案房屋的按揭贷款由王林偿还。庭审中，王林表示其确实未偿还2007年至2011年5月之间的银行贷款。一审法院依职权前往周小珍住所地河北省唐山市滦县银行调取了相关银行凭证，显示2007年至2011年5月期间的银行贷款由周小珍偿还。同时，周小珍表示2016年4月，吕建国告知其王林用来偿还贷款的一张银行卡的卡号为×××，周小珍自2016年4月至2017年4月，分十三笔向该银行卡内转账144997元。王林表示，确实有人向该卡内转账，但王林亦向该卡内转账用于偿还银行贷款，现涉案房屋银行贷款已还清。一审法院认为，王林与吕建国、王伟签订《房屋产权变更协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。法院认为合同属性决定合同目的。此前法院的生效判决已认定王林并非涉案房屋实际购房人，涉案房屋亦非王林与齐蓉的夫妻共同财产，因此，《房屋产权变更协议》虽名为产权变更，但实为确定产权归属、明确借名关系的协议。因此，其合同目的应为吕建国、王伟借用王林的名义购买涉案房屋。实际履行过程中，王林以其名义与房屋开发商签订购房合同、与银行签订贷款借款合同。因此，双方合同目的已实现，王林主张合同目的无法实现，缺乏依据，法院不予采信。2011年5月之前，涉案房屋的贷款由周小珍实际偿还，该偿还贷款的行为基于周小珍与吕建国的房屋置换协议，且不违反《房屋产权变更协议》的约定。而王林注销还贷银行卡、起诉办理涉案房屋产权证的行为，与《房屋产权变更协议》的约定不符，亦导致吕建国、周小珍无法继续偿还银行贷款。因此，王林主张吕建国、王伟迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行为由，缺乏依据，法院不予采纳。综上，王林要求确认其与吕建国、王伟签订《房屋产权变更协议》于2014年9月25日解除，法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回王林的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。王林称其将原用于还贷的银行卡注销后将新的银行账户告知了吕建国、王伟，但何时告知的记不清了，且其有多个银行账户均可用于还款，这些账户均告知过吕建国、王伟。吕建国、周小珍对此不予认可。周小珍称直至2016年才从吕建国处得知了另一个银行卡号，吕建国称该卡号系后来从王林给其邮寄的一份快递里得来的。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，王林与吕建国、王伟签订的《房屋产权变更协议》系各方真实意思表示，各方均应依约履行各自的义务。王林上诉主张涉案合同并未履行完毕，吕建国、王伟拒绝继续履行合同，但根据查明的事实，王林在2011年将用于偿还涉案房屋的贷款的银行卡注销等行为与前述变更协议的约定不符，亦导致周小珍、吕建国未能继续偿还银行贷款。故王林以吕建国、王伟拒绝履行合同为由要求解除上述变更协议，依据不足，一审法院未予支持，并无不当，本院亦不予支持。王林虽称吕建国知晓其其他还款账户，但吕建国、周小珍对此不予认可，王林亦未就此提供证据予以证明，故本院对其该项主张不予采信。王林虽主张其在注销银行卡后将新卡号告知了吕建国、王伟，但周小珍、吕建国称直至2016年才的知晓新卡号，王林亦未提供证据证明其告知新卡号的具体时间，故对王林的该项辩解，本院亦不予采信。王林以一审判决事实、逻辑、法律关系错误、认定事实与实际不符等为由上诉要求解除上述变更协议亦均依据不足，本院难以支持。综上所述，王林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22296元，由王林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 刘丽杰审判员 陈雨菡二〇一九年三月二十一日书记员 徐维眷