天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初23716号原告：郝沛娟，女，1957年3月27日出生，汉族，危险品运输总公司退休职工，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：袁媛，天津石金律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪章，天津宏丰律师事务所律师。被告：天津开发区龙达物业管理有限公司，住所地天津开发区腾飞路**瑞园门房，统一社会信用代码911201167182697389。法定代表人：闫彐敏，董事长。委托诉讼代理人：陈宝玉，天津睦宁律师事务所律师。第三人：天津市滨海商贸大世界有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽上海道**，统一社会信用代码91120116722982659L。法定代表人：杨凤利，董事长。委托诉讼代理人:柳李莉，天津瀛安律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷琪汶，北京大成（天津）律师事务所律师。原告郝沛娟与被告天津开发区龙达物业管理有限公司（以下简称龙达公司）、第三人天津市滨海商贸大世界有限公司（以下简称滨海商贸大世界）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝沛娟及其委托诉讼代理人袁媛、王洪章、被告龙达公司的委托诉讼代理人陈宝玉、第三人滨海商贸大世界的委托诉讼代理人柳李莉、殷琪汶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝沛娟向本院提出诉讼请求:1.判令龙达公司向郝沛娟提供龙达公司与滨海商贸大世界签订的物业服务合同；2.龙达公司向郝沛娟提供全部物业管理费实际发生额账目明细及凭证；3.龙达公司向郝沛娟提供物业费收费依据及标准；4.本案诉讼费用由龙达公司承担。事实和理由：2001年2月20日郝沛娟与滨海商贸大世界签订《合同书》，约定滨海商贸大世界向郝沛娟出租位于天津市塘沽区“滨海商贸大世界”内X区二层XXX号经营商位，租赁期限为二十年，合同租赁期满郝沛娟享有合同期满至该房产所在土地使用权期满止二十年的商位无偿使用权。郝沛娟依约将租金支付给滨海商贸大世界，滨海商贸大世界向郝沛娟提供的《滨海商贸大世界物业管理办法》中明确载明，物业使用人按一定标准向物业管理人按季度缴纳物业管理费，费用根据实际发生额按建筑面积均摊，商户会有权每年对物业管理费的实际发生额进行审计，物业管理人有义务公开物业管理费账目明细。而龙达公司多次单方上调物业费收费标准，但从未向郝沛娟出示过其与滨海商贸大世界或与他人签订的物业合同，也未公示过物业费收取及使用情况等账目。特别是近日郝沛娟发现龙达公司按建筑面积向郝沛娟收取物业服务费，却按使用面积向其他大多数业主收取物业服务费。郝沛娟认为，龙达公司作为涉案商位的物业管理人及实际收费人，应向郝沛娟出示物业合同、公布账目明细及收费标准的依据，同时郝沛娟享有同等物业服务承担同等物业费用的权利。郝沛娟为维护其合法权利，故成诉。龙达公司辩称，请求驳回郝沛娟全部诉讼请求。理由如下：1．物业服务合同为龙达公司与滨海商贸大世界签订，郝沛娟不是物业服务合同的相对方，无权要求龙达公司提供龙达公司与案外人间签订的物业服务合同。郝沛娟并非法定业主，只是承租关系人，身份为物业承租人。2、龙达公司收取的物业费是与滨海商贸大世界协商确定的物业费，即使公开明细，也只能向合同业主公开，而并非郝沛娟（承租人）。根据物业管理条例第41条，物业业主作为物业服务主体，物业承租人不能因此取代业主的地位。3．龙达公司有权与业主商定物业费，郝沛娟作为承租人无权要求龙达公司进行公示。滨海商贸大世界述称，滨海商贸大世界与郝沛娟属租赁合同关系，不属于本案的审理范围，双方应按照租赁合同约定的条款解决。即使郝沛娟提出对滨海商贸大世界的诉讼请求，也应予以驳回，滨海商贸大世界为涉案物业业主，有权选择龙达公司提供物业管理服务，滨海商贸大世界与龙达公司形成物业服务合同关系，郝沛娟与滨海商贸大世界间形成租赁合同关系，郝沛娟为承租人，不是合同相对方，郝沛娟没有理由要求龙达公司向其公示物业收费明细，郝沛娟与滨海商贸大世界就租赁问题产生争议，应该按照租赁合同的约定另案解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：郝沛娟提交的与滨海商贸大世界签订的合同书、往来收据、进场交易许可协议、物业管理协议、物业管理费收据、滨海商场二层平面图，龙达公司提交的物业服务合同，滨海商贸大世界提交的房屋权属证书、租赁合同、商场管理规定，符合证据的真实性、合法性、关联性特征，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年2月20日郝沛娟（乙方）与滨海商贸大世界（甲方）签订《租赁合同》，约定：滨海商贸大世界向郝沛娟出租位于天津市塘沽区的“滨海商贸大世界”内的X区二层XXX号经营商位，租赁期限为20年，合同租赁期满，郝沛娟享有合同期满至该房产所在土地使用权期满止20年的商位无偿使用权。合同第五条第5.4项约定：甲方为乙方提供物业管理和经营服务。合同第六条第6.1项约定：乙方应当按照合同规定的期限交纳租金和保证金及物业管理费用。合同第十条第10.4项约定：甲乙双方因履行本合同或者与本合同有关的一切争议，由双方协商解决，不能协商解决的，交由天津市仲裁委员会进行裁决；仲裁裁决书对双方具有最终的法律效力，双方均应自觉履行，否则另一方有权申请强制执行。2000年12月15日滨海商贸大世界制定并公布《滨海商贸大世界物业管理办法》，该办法第二条规定：本物业管理人业主或业主授权的管理公司，负责水暖、电、气、冷的供应和房屋设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化的管理，全体商户应遵守物业管理人根据政府有关规定政策制定的各种规章制度，积极配合物业管理人员的各项管理工作。第三条规定：物业使用人可成立商户公会，对物业管理工作进行监督。商户对物业管理部门的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理部门提出或通过商户公会提出。第四条规定：物业使用人需按一定标准向物业管理人按季交纳物业管理费。物业管理费根据实际发生额按建筑面积均摊（第一年暂按每天每平方米0.4元人民币预付）。商户公会有权每年对物业管理费的实际发生额进行审计，物业管理人有义务公开物业管理费账务明细。另，坐落于天津市塘沽区房屋所有权人为滨海商贸大世界。2017年10月30日滨海商贸大世界（甲方）与龙达公司（乙方）签署《滨海商贸大世界物业服务合同》，约定龙达公司为滨海商贸大世界所有的坐落于天津市滨海新区塘沽上海道XX号滨海购物广场（A座）提供物业服务，合同期限为自2017年12月1日至2018年11月30日。该合同第三章第四条约定：（一）经协商，本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干制的形式，标准为4.5元/日·平方米（按租赁面积计算）。本协议履行过程中，需要调整物业管理服务费标准的，由双方协商一致确定。（二）甲方同意乙方按照上述标准直接向物业使用人收取物业管理服务费用。物业使用人直接向乙方交纳物业管理服务费用的，视为甲方履行了付款义务。物业使用人不交纳或不足额交纳的，甲方对欠款承担付款责任。第五条“甲方的权利义务”中约定：（一）有权享受乙方应当提供的服务，包括1、代甲方向租户代收取物业费用及其他费用；2、代甲方与甲方指定租户签订《物业管理协议》。本院认为，本案系郝沛娟因对物业服务费收费标准及账目明细存有异议成讼，本案中郝沛娟为涉诉房屋的承租人，龙达公司系涉诉房屋的物业服务公司，滨海商贸大世界系涉诉房屋出租人及业主；因此，郝沛娟与滨海商贸大世界间存在房屋租赁合同关系，龙达公司与滨海商贸大世界间存在物业服务合同关系，而郝沛娟与龙达公司间并不存在物业服务合同关系，郝沛娟主张要求龙达公司向其提供物业合同、收费标准、收据及账目明细，缺乏合同约定及法律依据，本院不予支持。郝沛娟如对物业费收费标准及收费依据等产生争议，可依据其与滨海商贸大世界签订的《租赁合同》另案进行主张。综上所述，郝沛娟的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告郝沛娟的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告郝沛娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  孙文胜审 判 员  田朝伟人民陪审员  王焕萍二〇一九年三月十三日书 记 员  刘小娄刘宠宠