江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终635号上诉人（原审原告）：罗正淦，男，1983年11月20日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：康裕达，江西西昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹积汉，男，1963年10月28日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：尹善箭（尹积汉之子），住江西省吉安市泰和县。被上诉人（原审被告）：泰和县房多多置业有限公司。住所地：泰和县澄江镇城**。统一社会信用代码：91360826MA37XP2C8E。法定代表人：林艳珠，该公司总经理。上诉人罗正淦因与被上诉人尹积汉、泰和县房多多置业有限公司（以下简称房多多公司）居间合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2019）赣0826民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗正淦的委托诉讼代理人康裕达，被上诉人尹积汉的委托诉讼代理人尹善箭，房多多公司的法定代表人林艳珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗正淦上诉请求：1、撤销原判，改判尹积汉、房多多公司返还罗正淦购房保证金1.8万元及逾期付款利息（利息从本案立案至实际还款日止）；2、本案一、二审诉讼费由尹积汉、房多多公司承担。事实与理由：一、《房屋居间买卖合同》中房屋价款及按揭付款的约定系双方真实意思表示，而合同中的其他条款不是罗正淦的真实意思表示。《房屋居间买卖合同》由房多多公司工作人员代签后发送给了罗正淦，但罗正淦当即提出合同第３条第⑤项无法履行。双方就此虽进行了协商，但最终未达成一致意见；二、《房屋居间买卖合同》第3条第⑤项属于付款方式的约定，三方对该约定未达成一致意见。根据该约定，结合二手房按揭贷款流程，《房屋居间买卖合同》实际无法履行。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，付款方式系商品房买卖合同中的重要条款，由于三方未能就商品房买卖合同中的重要条款作出约定，属于不可归责于当事人的事由导致商品房买卖合同未能履行的情况。双方签订的《房屋居间买卖合同》未能履行不是由于罗正淦违约造成的，而是由于三方未对商品房买卖中的重要条款达成一致意见所致；三、定金需要以书面形式约定，诉争1.8万元不具有定金性质。在《房屋居间买卖合同》中三方约定该款项为购房保证金。至今乙方（罗正淦）未收到定金收条，唯一的书面凭证就是《房屋居间买卖合同》，而合同载明的是购房保证金。尹积汉辩称：一、罗正淦与尹积汉、房多多公司所签订的《房屋居间买卖合同》系三方真实意思表示，该合同未违反我国法律强制性规定，该合同有效，各方当事人应诚信履约，现罗正淦单方终止合同，属于单方违约，其所交纳的1.8万元（应为2万元）履约保证金属于定金性质，其无权要求尹积汉退还。罗正淦主张购房保证金并非定金的理由，无法律依据；二、罗正淦以合同中第3条第⑤项无法履行为由，要求退还购房保证金无事实和法律依据。根据双方合同约定，购房款在交房时应一次性清偿，至于银行能否办理按揭、发放贷款金额是多少，系购房人与银行按规定协商办理，与尹积汉无关。关于按揭贷款，房多多公司履行了合同义务，并要求罗正淦协商，但罗正淦无意协商，反以退还保证金来威胁。本案事实清楚，证据充分，判决正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。房多多公司辩称，同意尹积汉的答辩意见。罗正淦向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决尹积汉、房多多公司返还保证金1.8万元及逾期付款利息（利息自本案立案之日起至实际还款日止）；2、本案诉讼费由尹积汉、房多多公司负担。一审法院认定事实：2018年11月21日，罗正淦与房多多公司谈妥以93.2万元购买尹积汉位于泰和县城浅水湾小区思湖苑的房产一套。2018年11月26日，原告罗正淦通过微信转账1.8万元人民币给房多多公司工作人员，并委托该公司以罗正淦的名义与尹积汉签订《房屋居间买卖合同》。合同签订后，该公司当日将该合同通过微信发给了罗正淦，罗正淦未提出异议。之后罗正淦叫其女朋友去房多多公司拿回《房屋居间买卖合同》，随后，房多多公司多次催促罗正淦履行合同，罗正淦均以合同中诸多条款对其不利为由，不同意履约，并要求退还保证金，尹积汉以违约为由不予退还，为此双方产生争执，遂诉至法院。一审法院认为：罗正淦与尹积汉、房多多公司所签订的《房屋居间买卖合同》系三方真实意思表示，该合同未违反我国法律强制性规定，该合同合法有效，各方当事人应当诚信履约，现罗正淦单方终止合同，属单方违约，其所交纳的1.8万元履约保证金属定金性质，其无权要求尹积汉退回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决：驳回原告罗正淦的诉讼请求。本案诉讼费250元，减半收取计125元，由原告罗正淦负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、三方签订的《房屋居间买卖合同》是否为罗正淦真实意思表示？二、罗正淦在履行《房屋居间买卖合同》中是否存在违约行为？三、诉争1.8万元是否为定金，应否予以返还？关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。罗正淦上诉主张《房屋居间买卖合同》不是三方真实意思表示。本院认为，罗正淦系完全民事行为能力人，该合同上的签名系罗正淦委托房多多工作人员所代签，罗正淦亦认可该代签行为，故该合同自房多多公司工作人员签字时即生效，对罗正淦具有约束力。罗正淦的主张与法律规定不符，本院不予支持。关于争议焦点二，三方签订的《房屋居间买卖合同》已就房款的支付方式达成一致意见，且根据罗正淦与房多多公司法定代表人林艳珠的微信聊天记录可知，在合同签订之后双方对该条款进行了协商。林艳珠在微信中表示：“如果不是个人原因造成，是因房屋面积小贷款不了63万，故不算乙方违约，甲方退回乙方首付款30.2万（包含定金2万）”，该意思表示可视为房多多公司在原合同的基础上发出新的要约，但罗正淦并未对该要约做出承诺，而是明确告知林艳珠：“林姐，我女朋友和我说现在不要那房子了”，说明罗正淦无意履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。罗正淦在签订合同后明确表示将不履行合同义务，构成根本违约，依法应承担违约责任。关于争议焦点三，《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，房多多工作人员与罗正淦协商确定定金为2万元，罗正淦并无异议，其实际交付了1.8万元充分说明其予以认同。罗正淦缴纳定金之后，三方签订《房屋居间买卖合同》。该合同第3条第②项约定：“乙方在签署本合同时向经纪方交购房保证金人民币贰万元整。若甲方签署本合同并已定金名义签收，乙方所交保证金自动转为定金。”根据该合同约定，该购房保证金在尹积汉以定金名义签收后，自动转化为定金。诉争1.8万元系由房多多公司以定金名义向罗正淦收取，并由房多多公司补齐剩余2000元后转交于尹积汉，因此，该款项已转为定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，罗正淦以明确意思表示不履行《房屋居间买卖合同》，其无权要求返还定金。综上所述，罗正淦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人罗正淦负担。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 李伟杰审判员 罗良华二〇一九年三月十八日法官助理王拯书记员万敏妍