湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0115民初1345号原告：黄均奕，男，2014年8月31日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区，法定代理人：黄某，男，1986年10月30日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：钟先国，湖北新世界律师事务所律师。被告：武汉盈合鑫置业有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区五里界五山路**，统一社会信用代码：91420115090801927W。法定代表人：欧阳严昱，总经理。委托诉讼代理人：于凯旋，男，1986年11月1日出生，汉族，住北京市石景山区，委托诉讼代理人：曾磊，男，1983年9月27日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，被告：湖北大都地产集团有限公司，，住所地湖北省武汉市江夏区五里界锦绣**统一社会信用代码：91420115615557147E。法定代表人：易浩，董事长。原告黄均奕与被告武汉盈合鑫置业有限公司（以下简称盈合鑫公司）、湖北大都地产集团有限公司（被告大都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日受理后，依法由审判员宋任忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄均奕的委托诉讼代理人钟先国、被告盈合鑫公司的委托诉讼代理人于凯旋、曾磊到庭参加了诉讼，被告大都公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄均奕向本院提出诉讼请求：1.要求两被告支付以1181206元为基数自合同约定的交房宽展期届满的次日即2016年9月30日起按每日万分之二计算至实际交房之日止的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月25日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：夏150023648），该合同已经网签备案。合同约定：原告购买被告开发的位于江夏区五里界街“绿洲长岛”一期42栋4号商品房及地下室使用权；房屋建筑面积232.75平方米，单价5075/平方米，房价1181206元（不含地下室）；交房日期为2016年6月30日，宽展期3个月。2016年9月30日前交房的，不承担违约责任。宽展期满后超过6个月交房的，按已付房款每日万分之二支付违约金。原告已按约定付清房款1181206元，履行了付款义务，但是被告一再逾期交房构成了违约。被告应当按照合同附件六《合同补充协议》第六条第3项的约定支付违约金。故起诉。被告盈合鑫公司辩称，一、原告未按购房合同约定向我公司付清全部购房款，原告构成逾期付款违约，我公司有权顺延交房。1.根据《武汉市商品房买卖合同》第六条约定，原告应将购房款支付至我公司新建商品房预售资金监管账号（56×××84），此房款用于工程建设。但是，原告既没有按照指定账户付款，也没有支付至我公司名下的其他账户，而是将购房款支付至被告大都公司名下账户，我公司没有收到任何购房款。2.针对本案项下出售房屋，我公司没有委托被告大都公司代理销售、也没有委托被告大都公司代收购房款，亦没有书面指示原告将购房款支付给被告大都公司名下账户，我公司和被告大都公司之间在本案下不存在任何委托代理关系，被告大都公司行为的法律后果不应由我公司承担。其他类似案件庭审中所认定的代理关系，不能适用于本案。故我公司并未收到原告的任何购房款，原告已构成逾期付款违约，在原告尚未按照合同约定履行完毕付款义务的情况下，我公司有权顺延交房。3.原告出具的收据均为被告大都公司开具，亦可证明我公司没有收到任何购房款。被告大都公司应将购房款全额退还给原告，在原告足额支付给我公司后，我公司方可履行购房合同项下的交房义务。二、原告计算违约金的起始时间及逾期交付天数也存在错误。1.计算违约金的起始时间存在错误。合同约定我公司在2016年9月30日前交房的，不承担违约责任。《民法总则》第二百零五条规定：民法所称“以上”“以下”“以内”“届满”，包括本数。根据通常理解，“以前”和“以内”应做同样解释，因此原告计算违约金的起始时间应从2016年10月1日开始。2.因政府政策原因导致停工，构成购房合同中顺延交付的事由，我公司有权顺延交房。合同签订后，因武汉市政府部门发布的停工政策导致项目停工，该等政策原因导致停工属于不可抗力因素，我公司交付时间应顺延。停工具体时间为2016年11月14日18时至16日6时、2016年12月20日至22日、2017年3月6日18时至7日18时、2017年6月2日至8日、2017年6月14日至21日、2018年11月25日12时至27日8时，共计21.5天，不应计算至逾期交付天数中。被告大都公司未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告黄均奕提交的自己身份证、其父亲黄某身份证、户口簿的复印件、被告盈合鑫公司的企业信用信息公示报告、湖北大都公司企业信用信息公示报告、武汉市商品房买卖合同、武汉市房屋交易权属登记及合同备案信息查询结果、被告大都公司出具的收据两张；被告盈合鑫公司提交的武汉市生态环境局官网发布的5份文件等证据材料，到庭相对方对上述证据材料的真实性均无异议，被告大都公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视作放弃质证的权利，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。原告黄均奕提交的本院（2017）鄂0115民初4731号民事判决书、（2018）鄂0115民初2735号民事判决书，因该二份判决书已经发生法律效力，本院对该证据予以确认并在卷佐证。依据上述确认有效的证据及到庭当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2016年2月25日，被告大都公司以被告盈合鑫公司的名义并以被告盈合鑫公司作为出卖人与作为买受人的原告黄均奕签订《武汉市商品房买卖合同》，合同双方约定：买受人所购买的商品房为位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区第42【幢】/单元1-3层4号房（以下简称案涉房屋）；该商品房【合同约定】建筑面积232.75平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5075元，总金额壹佰壹拾捌万壹仟贰佰零陆元整；商品房正在新建商品房预售资金监管中，买受人应将全部商品房价款支付至甲方新建商品房预售资金监管账号：56×××84；分期付款的，乙方应于2016年3月31日前一次性存入商品房首付款100000元，2016年4月30日前一次性存入二次付款677650元，2016年5月31日前一次性存入商品房尾款403556元；出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.共同配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；如出卖人不能按照合同规定期限交房，买受人同意给予出卖人3个月（即至2016年9月30日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同规定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同之外的双方协商一致的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任；出卖人超过约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月（即至2017年3月31日，含该日）交房的，自约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人超过约定的宽展期届满日6个月（即2017年3月31日）后交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金。上述合同签订后，被告大都公司于2016年2月25日向原告黄均奕出具收款事由为绿洲长岛（42-04）房款、对应票面金额分别为403556元、1056000元的收据两张。合同当事人并向相关管理机关办理了上述合同的备案手续，合同备案号（编号）为夏150023648，备案的出卖人为被告盈合鑫公司，买受人为原告黄均奕。2017年12月21日、2018年12月17日，因谭邦红、熊巍分别起诉本案被告盈合鑫公司、大都公司（以下简称该二案为前案），本院作出（2017）鄂0115民初4731号、（2018）鄂0115民初2735号民事判决书，认定：被告盈合鑫公司于2014年1月15日经批准成立，股东为被告大都公司和案外人武汉山绿农业基地开发有限公司。被告盈合鑫公司成立后，进行了位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的开发建设。2015年1月，被告大都公司和案外人武汉山绿农业基地开发有限公司将其持有的被告盈合鑫公司的股权全部转让给了案外人武汉九立投资集团有限公司，股权转让后，案外人武汉九立投资集团有限公司持有被告盈合鑫公司的全部股权，被告盈合鑫公司的类型变更为非自然人或控股的法人独资有限责任公司。上述股权转让时，被告大都公司与案外人武汉九立投资集团有限公司达成了由被告大都公司以被告盈合鑫公司的名义继续进行位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的开发建设以及销售的口头协议，被告盈合鑫公司亦确认该口头协议。此后，被告大都公司以被告盈合鑫公司的名义开发建设位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房，并进行销售。上述判决已经发生法律效力。2016年11月15日后，武汉市生态环境局针对空气污染以及中高考发布通知，要求各建筑工地短暂停止施工或停止夜间施工。2018年5月18日，被告盈合鑫公司的股东变更登记为河南鑫苑广晟置业有限公司。截至本案辩论终结时，案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。案涉房屋由被告盈合鑫公司开发建设，被告大都公司以被告盈合鑫公司的名义并以被告盈合鑫公司作为出卖人与作为买受人的原告黄均奕签订的《武汉市商品房买卖合同》系合同双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定及公序良俗，依法成立、生效，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉合同签订后，被告大都公司于2016年2月25日向原告黄均奕出具收款事由为绿洲长岛（42-04）房款、对应票面金额分别为403556元、1056000元的收据两张。基于前案生效判决认定被告大都公司与被告盈合鑫公司存在由被告大都公司代理开发建设、销售位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的法律关系，被告大都公司作为代理人在代理权限内开发建设并以被告盈合鑫公司的名义与原告黄均奕签订《武汉市商品房买卖合同》销售案涉房屋的行为对被代理人被告盈合鑫公司产生法律效力，故向被告大都公司支付购房款应认定为向被告盈合鑫公司支付购房款。原告黄均奕向被告盈合鑫公司、大都公司支付的购房款之和已经超出了案涉合同约定的购房款，本院确认原告黄均奕履行了合同项下支付购房款的义务，被告盈合鑫公司应履行合同约定的按时交付案涉房屋的义务。到庭当事人均当庭确认案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件，被告盈合鑫公司逾期交房的行为违约，应承担违约责任。截止本案辩论终结时，距离合同约定的交房宽展期已超过了6个月，且原告黄均奕要求继续履行合同，故被告盈合鑫公司应按案涉《武汉市商品房买卖合同》中“出卖人超过约定的宽展期届满日6个月（即2017年3月31日）后交房的，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金”的约定计算并支付违约金。故原告黄均奕主张被告盈合鑫公司支付以已付房价款1181206元为基数按每日万分之二计算自合同约定的交房宽展期届满的次日起至实际交房之日止的违约金，有理合法，本院予以支持。原告黄均奕还主张被告大都公司与被告盈合鑫公司共同支付违约金，由于前案生效判决认定被告大都公司与被告盈合鑫公司存在由被告大都公司代理开发建设、销售位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的法律关系，被告大都公司作为代理人在代理权限内实施的民事法律行为由被代理人被告盈合鑫公司承担法律后果，且原告黄均奕未予举证证明被告大都公司在本案中存在承担相应责任的证据，故对原告黄均奕的该主张，因举证不能及于法无据，本院不予支持。被告盈合鑫公司辩称与被告大都公司之间就案涉房屋不存在任何委托代理关系，亦未委托被告大都公司代理销售、代收购房款，其他类似案件庭审中所认定的代理关系，不能适用于本案。由于在前案的审理过程中，被告盈合鑫公司、大都公司当庭确认两公司达成了由被告大都公司以被告盈合鑫公司的名义代理开发建设、销售位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的口头协议，该口头协议是当事人真实意思的表示，不违法法律强制性规定及公序良俗，本院作出判决对此予以确认，该判决已发生法律效力，现被告盈合鑫公司在其股东登记变更后否认其之前作出的民事法律行为，于法无据，故对被告盈合鑫公司的该辩称意见，本院不予采信。被告盈合鑫公司辩称未收到原告黄均奕的购房款，上文已对此进行了论述，不再累述，对该辩称意见，本院不予采信。被告盈合鑫公司提交武汉市生态环境局官网发布的5份文件，辩称因政策原因导致停工21.5天属于不可抗力因素，该停工时间不应计算至逾期交付天数中。由于被告盈合鑫公司提交的5份文件证明的停工时间均发生在合同约定的交房宽展期后，且政府部门要求停工时间短暂，被告盈合鑫公司在超过了合同约定的交房日两年多的本案辩论终结时仍不能交付符合合同约定条件的案涉房屋，证明被告盈合鑫公司不能按约交房并非政策原因导致，故被告盈合鑫公司的该辩称意见，于法无据，本院不予采信。被告盈合鑫公司在本案辩论终结、举证期限届满后向本院提交申请书，申请本院调查收集武汉市生态环境局、武汉市改善空气质量工作领导小组、武汉市城管委等部门自2015年6月18日至今发布的防治大气污染、加强中高考期间空气质量管控在武汉市范围内实施的停止各类建设工程施工作业的文件，由于该申请系在本案法庭辩论终结、举证期限届满后提交，且该类文件属于公开类型的文件，并不属于当事人及其委托诉讼代理人因客观原因不能自行收集的情形，被告盈合鑫公司也并未举证证明相关管理部门曾向其下达过停止施工的行政命令，故对该申请，本院不予准许。被告盈合鑫公司还辩称计算违约金的起始时间应从2016年10月1日开始，符合法律规定和合同约定，本院予以采信。被告大都公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法承担对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告武汉盈合鑫置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告黄均奕以1181206元为基数自2016年10月1日起按每日万分之二的标准计算至被告武汉盈合鑫置业有限公司交付具备案涉《武汉市商品房买卖合同》约定交付条件的案涉房屋之日止的违约金；二、驳回原告黄均奕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费4190元，减半收取为2095元，由被告武汉盈合鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；帐号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路分理处；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  宋任忠二〇一九年三月五日书记员  李 蕾