广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终8275号上诉人（原审被告）：中山市恒通房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇景帝路**尚水华庭1卡**，统一社会信用代码9144200071939272XG。法定代表人：陈珠标，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈新妹，女，1973年9月2日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：张丽，广东知章律师事务所律师。委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。上诉人中山市恒通房地产开发有限公司（以下简称恒通公司）因与被上诉人陈新妹商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初9901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人恒通公司上诉请求：改判恒通公司向陈新妹支付违约金32457元（自2017年9月1日起计至恒通公司取得竣工验收备案登记证，具备交付条件之日即2018年2月2日止）。事实和理由：一、根据恒通公司与陈新妹签订的商品房买卖合同补充协议第四条约定，恒通公司按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价的1%，该条款系双方真实意思表示，合法有效，不存在无效或可撤销情形，恒通公司已经合理提示陈新妹补充协议内容，双方应当予以遵守。二、涉案物业已于2018年2月2日取得竣工验收备案登记证，具备合同约定的交房条件。恒通公司在2018年1月21日向陈新妹发出通知后，陈新妹并未如约办理收楼手续，由此产生的扩大损失应当由陈新妹自行负担。被上诉人陈新妹辩称：1.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定约定违约金低于损失的，当事人可以按照规定予以增加。恒通公司的违约行为是一个持续性的违约行为，合同约定百分之一违约金封顶的条款，显然与恒通公司违约行为不相符，业主缴纳购房款，但长期无法实现所购商品房的利用价值，构成利益失衡，约定违约金过低，所以陈新妹请求法院予以调高。2.恒通公司在2018年1月底发出收楼通知时，涉案楼盘尚未具备收楼条件，所以陈新妹有权拒绝收楼。恒通公司在取得备案表后至2018年6月才通知陈新妹收楼，所以违约金应计算至陈新妹收楼日止。陈新妹向一审法院起诉请求：恒通公司向陈新妹支付逾期交房违约金（以698000元为基数，按日万分之三的标准自2017年9月1日起计算至恒通公司通过规划、消防、人防、环保、永久供气、永久供电、永久供水等验收及取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给陈新妹之日止，暂计至起诉之日为59470元）。诉讼中，陈新妹变更计算违约金的截止日期为2018年6月11日，违约金为59470元。一审法院认定事实：2016年4月25日，陈新妹与恒通公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定陈新妹（联系地址深圳市宝安区福永凤凰机械交易市场3路9号，电话189××******）购买恒通公司开发的位于中山市××路××号尚水华庭3座705房的预售商品房，总金额698000元，恒通公司应当在2017年8月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定恒通公司逾期交房的违约责任为恒通公司如未能按该合同和补充协议约定的期限交房，则自该合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向陈新妹支付已交付房价款万分之三的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则陈新妹有权解除合同。双方在合同中还详细约定了其他权利义务。双方当天还签订《补充协议》作为对《中山市商品房买卖合同》的补充，载明：恒通公司按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1％；本合同在履行过程中，恒通公司向陈新妹发出的任何通知（包括但不限于收楼等通知），恒通公司均可使用以挂号信或特快专递邮寄通知陈新妹，以恒通公司取得邮寄机构的收件回执视为送达；陈新妹的通讯地址和联系电话已记载在合同中，如发生变化，应及时书面通知恒通公司，否则造成的通知不能达到的后果，由陈新妹承担；若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准等内容。合同签订后，陈新妹已按约定支付全部购房款。中山市房地产交易登记管理所已对上述商品房买卖合同办理登记备案。2018年8月8日，陈新妹以恒通公司逾期未交付上述商品房，存在违约为由诉至一审法院，提出以上诉请。一审另查明：2018年1月21日，恒通公司按陈新妹的上述联系地址和电话通过EMS快递向其寄送收楼通知书，通知其于2018年2月1日收楼；同年2月2日，中山市住房和城乡建设局出具尚水华庭3座-7座工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》；同年6月11日，陈新妹收到恒通公司的催收楼通知书。一审庭审中，陈新妹表示自愿将违约金计算截止日期调整为计算至2018年6月11日即其收到催收楼通知书之日。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。陈新妹与恒通公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。恒通公司未按期向陈新妹交付涉案商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。陈新妹要求恒通公司以698000元为基数，按每日万分之三从逾期交房之日即2017年9月1日起支付违约金，恒通公司辩称应按《补充协议》第四条约定的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1％即6980元。从《补充协议》第四条的内容看，恒通公司采用的是格式条款，其作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而恒通公司通过该格式条款对其应承担的违约金数额设置了上限规定，限制其责任，排除了陈新妹要求按上述买卖合同约定的每日万分之三的标准计收违约金的权利，与公平原则相悖，其也没有采取合理的方式提请对方注意或予以说明，故应认定《补充协议》第四条的格式条款内容无效，一审法院对恒通公司该抗辩理由不予采纳。双方在上述买卖合同已明确约定违约金的计算标准，且该标准并未超出法律规定，故陈新妹该项诉请，理据充分，一审法院予以支持。关于违约金计算截止时间的问题。首先，恒通公司在未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》即通知陈新妹收楼，于理不合，其次，涉案的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》出证日期为2018年2月2日，但恒通公司向一审法院提供的最早的收楼通知收楼时间为同年2月1日，亦未达到双方约定的收楼条件，故恒通公司主张违约金应计算至2018年2月2日缺乏理据，一审法院不予采纳。2018年6月11日恒通公司再次向陈新妹送达催收楼通知，故一审法院认定违约金应从2017年9月1日起计算至陈新妹收到催收楼通知之日即2018年6月11日，恒通公司应付违约金为59470元，双方对此金额亦予以确认，一审法院予以认定。陈新妹请求恒通公司支付逾期交楼违约金59470元理据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：恒通公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向陈新妹支付逾期交房违约金59470元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1272元，减半收取计636元，由恒通公司负担（该费用陈新妹已预交，一审法院不作退还，恒通公司于履行中迳付陈新妹）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼相对性审查原则，二审应当围绕当事人上诉请求进行审理。故本案二审争议焦点为：一、恒通公司应当向陈新妹支付的违约金是否应以不超过总房价1%为限；二、恒通公司应向陈新妹支付逾期交楼违约金的截止日期。关于争议焦点一，即恒通公司应当向陈新妹支付的违约金是否应以不超过总房价1%为限的问题。陈新妹与恒通公司签订的中山市商品房买卖合同依法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然双方签订的合同中约定了“出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与恒通公司逾期交房行为的违约时限相联系，即不论恒通公司逾期交房的行为延续多久，恒通公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金。本案中，恒通公司在约定的履行期限届满后仍长时间逾期履行合同义务，合同约定的涉案商品房总房价款1%违约金显然与恒通公司违约行为程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在恒通公司较长时间逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补陈新妹的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。陈新妹诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，请求不以封顶条款为限，对于恒通公司较长时间的逾期交房违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之三为标准，以总房价款为基数计算违约金，与上述《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定并不相悖，本院予以维持。关于争议焦点二，即恒通公司应向陈新妹支付逾期交楼违约金的截止日期的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”涉案商品房虽于2018年2月2日取得了竣工验收备案登记证，符合交付条件。但恒通公司仍负有在该商品房符合交付条件后通知陈新妹收楼的义务。恒通公司未能举证证明其在涉案房屋符合交付条件后，及时通知陈新妹收楼。一审判决据此认定其应支付的逾期交楼违约金应计算至涉案商品房实际交付之日（即2018年6月11日），并无不当，本院亦予以维持。恒通公司上诉认为其曾于2018年1月23日通知陈新妹于2018年2月1日收楼，但其通知陈新妹收楼之日，涉案商品房尚不具备交付条件，其通知应属于无效通知，故本院对此上诉意见，不予采纳。综上所述，上诉人恒通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元（中山市恒通房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市恒通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  马燕清二〇一九年三月六日书记员  李玉琴