湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初755号原告：尹维鹏。委托诉讼代理人：胡正天，湖北江衡律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：熊群云，湖北雄楚律师事务所律师。一般授权代理。被告：蔡金梅。被告：方彩明。以上二被告共同委托诉讼代理人：陈伟，湖北浩泽律师事务所律师。一般授权代理。以上二被告共同委托诉讼代理人：段博，湖北浩泽律师事务所律师。一般授权代理。原告尹维鹏与被告蔡金梅、方彩明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹维鹏及其委托诉讼代理人胡正天、熊群云、被告蔡金梅及其与被告方彩明的共同委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹维鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿损失合计人民币756200元；2、判令被告赔偿原告利息损失23820元（暂由2018年5月25日以年利率6%计算至2018年11月30日起诉之日止，直至被告全部付清为止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告方彩明与被告蔡金梅系夫妻。2009年3月14日，原告与被告经过协商签订了《房屋买卖合同》，双方约定：被告以12.3万元将位于武汉市洪山区方家咀42号第4层面积为90平方米的农村土地房屋转让给原告；如遇国家政策拆迁，原告获得该层房屋的拆迁费。原告向被告支付全部购房款后，被告将该房屋交予原告占有使用。2018年4月，涉案房屋所在片区房屋进行拆迁，武汉卓刀泉集团有限公司公示细则表示被拆迁人可以同面积还建房屋或以货币形式赔偿，被告得知后，向原告主张涉案房屋买卖合同涉及集体土地流转为由无效，涉案房屋仍为其所有。2018年5月10日，被告私自与武汉市鑫宏坤房屋征收服务有限公司达成了《征地红线范围内房屋拆迁补偿安置协议书》，将包含原告涉案房屋在内总面积543.72平方米的房屋处分给第三人，获得还建面积300平方米，安置费479924元。随后将原告购房款12.3万元及期间9年的利息共计16万元返还至原告，双方发生争执，后该房屋已经进入拆迁阶段，原告无法占有使用该房屋，2018年5月25日，搬离涉案房屋，经鉴定同等地段与面积的房屋在2018年4月价值为916200元。被告面对房价上涨所产生的高额拆迁红利，将涉案房屋转让给原告且对拆迁款作出了约定的九年后，再次将涉案房屋处分给武汉市鑫宏坤房屋征收服务有限公司，严重违背了诚实信用原则，该行为导致原告受到了巨大经济利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条等相关规定，被告均应当赔偿原告损失，故原告提起诉讼要求判如所请。被告蔡金梅、方彩明辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。首先，事实方面原告的陈述不属实。1、2009年3月14日签订合同时是原告与被告蔡金梅签订的，当时方彩明在服刑中。2、原告购房后，原告并未入住，而是委托蔡金梅对外出租，每月租金1200元，因为尹大伟结婚前和买商品房前租赁了被告蔡金梅6楼的房屋居住，租金是600元，故两套房屋的租金抵扣后600元，都由被告蔡金梅支付给了原告尹维鹏，尹大伟买商品房后搬走了，所以租金每月是1200元，全部支付给了原告。3、原告诉讼前，被告从未以本案的合同无效为由与原告进行交涉，在2018年4月拆迁方案细则公布以后，被告明确告知原告可以自行找拆迁公司进行协商，如果可以的话，可以将其90平米的房子单独划出来，并且明确告知原告其90平方米房屋拆迁的问题，不影响被告作为村民征收拆迁的待遇，原告也多次找到了拆迁公司，但拆迁公司未受理其请求。4、在被告与拆迁公司达成协议之前，原、被告进行了协商，并就90平方米房屋的拆迁补偿问题达成了口头协议，就是按给予被告每平米1700元的补偿价格支付给本案原告，而且双方已经履行完毕支付手续，收回房屋买卖合同的原件。其次，原告的损失依据不合法。原告提交的咨询报告没有出示鉴定人的单位及个人的鉴定资质，该所谓的鉴定书并不是价格的鉴定或者认定，只是原告方的咨询报告，且该咨询报告书将没有完全土地使用权的房屋与享有国有土地使用权的商品房进行等同比较，方法是错误的，其所依据的评估规程也是不存在的，且其咨询评估的目的也仅是为原告索要补偿提供参考，而不是对价值的认定。且被告认为，原告并无损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对真实性有异议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的《房屋价值报告书》，因该报告书是原告单方咨询的结果，且该房屋已进入拆迁程序，原告也提交了《卓刀泉村（二期）城中村综合改造房屋拆迁补偿细则》作为证据，《细则》中对被拆迁房屋的价值公示了评判依据，故本院对《房屋价值报告书》不予采信。2、对原告提交的五份判决书，真实性无法核实，且不属于证据类型，本院不予采信。3、对被告提交的《房屋买卖合同》，该证据与原告提交的《房屋买卖合同》内容相符，故对其真实性，本院予以采信。4、对被告提交的照片，因该证据未进行公证，且未得到原告的认可，故本院对此不予采信。本院经审理认定事实如下：2009年3月14日，原告尹维鹏（乙方）与被告蔡金梅（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方将武汉市洪山区卓刀泉方家咀42号的一栋私有住房的第肆层（90㎡）卖给乙方，乙方一次性付房款壹拾贰万叁仟元整。”合同还对双方的权利义务及违约责任进行了约定。合同签订后，被告蔡金梅依约将上述房屋交付给原告尹维鹏。2018年4月10日，武汉市洪山区人民政府卓刀泉街办事处卓刀泉村村民委员会、武汉卓刀泉集团有限公司公示《卓刀泉村（二期）城中村综合改造房屋拆迁安置补偿细则》，细则规定：“一、产权调换补偿安置办法：1、世居村民房屋拆迁原则：（1）被拆迁人属本村村民（世居）且经原村委会同意有建房申报手续的房屋，被拆除建筑面积不足300平方米的，按实测房屋面积拆一还一……；（2）被拆迁人属本村村民（世居）且经原村委会同意有建房申报手续的房屋，被拆除建筑面积在300-600平方米以内（不含600平方米）的，每户还建住宅建筑面积300平方米……；（3）被拆迁人属本村村民（世居）且经原村委会同意有建房申报手续的房屋，被拆除建筑面积在600平方米以上（含600平方米）的，还建住宅按拆除主房建筑面积的50%进行还建……；以上房屋，扣除还建房屋面积后余下部分按1700元/平方米进行货币补偿。二、货币补偿安置办法：被拆迁人经原村委会同意有建房申报手续的房屋，参照相关政策及规定进行如下补偿：1、被拆除房屋建筑面积按上述产权置换的本细则的第一条规定的拆迁还建原则进行计算，应还建的还建面积部分按11500元/平方米进行货币补偿安置，余下部分村民按1700元/平方米进行货币补偿，外来户按1600元/平方米进行货币补偿。……以上补偿费用含宅基地补偿、房屋拆迁安置补偿费、装修费、宽带通信、空调迁移费、水、电表及青苗补偿、围墙、地坪等所有相关费用。”2018年5月10日，被告方彩明作为被拆迁户（乙方），与拆迁单位武汉市鑫宏坤房屋征收服务有限公司（甲方）及担保单位武汉卓刀泉集团有限公司（丙方）签订《征地红线范围内房屋拆迁补偿安置协议书》，协议书约定：“一、房屋概况：甲方拆除乙方房屋……主房建筑面积543.72㎡……二、产权调换方式安置：1、甲方应安置乙方还建房屋建筑面积300㎡。2、乙方剩余房屋建筑面积243.72㎡，甲方给予货币补偿243.72㎡×1700元/㎡=414324元。四、甲方应支付乙方临时安置补助费54000元。五、搬家费：1600元（搬出、搬进）。六、奖金：10000元。七、甲方支付给乙方房屋拆迁补偿安置费总计479924元……”。2018年6月15日，被告蔡金梅委托案外人方莉通过银行转账向案外人尹大伟支付160000元。案外人尹大伟将《房屋买卖合同》原件交给案外人方莉。另查明，案外人方莉系被告蔡金梅的女儿。案外人尹大伟系原告尹维鹏的儿子。拆迁细则公布前，原告尹维鹏已将涉案房屋出租多年，并委托被告蔡金梅出租并收取租金。被告蔡金梅已将其代收的租金全部支付给原告尹维鹏。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原、被告均提交的《房屋买卖合同》、《卓刀泉村（二期）城中村综合改造房屋拆迁安置补偿细则》、《征地红线范围内房屋拆迁补偿安置协议书》，被告提交的（2018）鄂0111民初7921号《民事裁定书》及庭审笔录、智慧柜员机业务回执等证据予以证明。本院认为，根据《合同法》第五十二条、《土地管理法》第六十三条、《物权法》第一百五十三条的规定，原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，本案原、被告亦均认为双方签订的《房屋买卖合同》无效，故本院对此不再赘述。根据《合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于财产返还。首先，被告已收回了房屋，并与拆迁公司签订了房屋拆迁安置补偿协议书，故应视为原告已将涉案房屋返还给了被告，对此双方并无异议。其次，《房屋买卖合同》签订后，原告作为买受人取得了合同约定的房屋使用权，该使用权益虽不能直接反映为货币或实物，但该权益可以物化为财产性利益，即原告应当向被告支付占用期间的房屋使用费，且本案中，原告取得房屋使用权后，委托被告出租并取得了相应的租金收益，虽然双方对租金的具体金额存在争议，但租金范围在600至1200元之间，故本院根据市场行情酌定涉案房屋在2009年3月14日至2016年12月14日期间每月租金为600元，2016年12月15日至2018年4月14日期间每月租金为1200元，即原告应向被告返还占用期间的房屋使用费为75000元（93个月×600元+16个月×1200元）。再次，被告向原告支付了160000元。被告辩称该160000元系根据双方的口头协议支付的拆迁补偿款，原告称双方并未达成口头协议，并认为该款项系被告返还的购房款及利息。本院认为，被告没有提交充分的证据证明双方已就补偿款达成协议，故对被告的此抗辩意见，本院不予支持，并认定该款项系被告向原告返还的购房款及利息。最后，本院认为，被告还应向原告返还2009年3月14日至2018年6月15日期间123000元购房款的利息，利息计算标准为银行同期贷款年利率。关于损失赔偿。首先，原告称根据《房屋买卖合同》的约定原告应获得涉案房屋的拆迁利益。被告辩称《房屋买卖合同》无效，则自始不具备法律约束力，原告没有权利主张合同约定的利益或权利。本院认为，根据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，故《房屋买卖合同》中的约定均无效，原告不能依据合同的约定要求获得涉案房屋的拆迁利益。但考虑到涉案房屋存在增值，原告的信赖利益受损，原、被告对该部分损失应承担相应的责任。其次，原告提交了《房屋价值报告书》作为损失的计算依据。本院认为，原告提交的《房屋价值报告书》依据的是同等地段有两证的房屋，但原告购买的并不是有两证的房屋，且拆迁政策制定与实施时，涉案房屋也不是作为有两证的房屋被纳入拆迁范围的，故此报告书不能作为房屋价值的评价依据。最后，涉案房屋是依据《卓刀泉村（二期）城中村综合改造房屋拆迁安置补偿细则》进行拆迁补偿的，故原告的信赖利益损失也应以《细则》作为基本依据进行核算。根据《细则》规定的拆迁补偿政策，被告名下的被拆迁房屋（面积543.72㎡）是作为整体被拆迁的，原告购买的仅是被拆迁房屋中的第四层，面积90㎡，原告不能无视被告根据该拆迁政策而获得的拆迁利益，直接将90㎡从543.72㎡中割裂出来单独估价。本院认为，原告关于“其应该根据《细则》的规定获得90平方米还建房或按每平方米11500元的价格获得补偿”的意见不符合卓刀泉村的拆迁补偿政策，没有事实依据，对此意见本院不予支持。根据《细则》的规定，主房建筑面积在300平方米至600平方米之间的，可获得300平方米安置房，安置房面积单价为11500元，剩余未分配安置房的面积按1700元每平方米计算给予货币补偿。由于《细则》及补偿安置协议书均未对被拆迁房屋（543.72㎡）的面积单价进行规定或约定，故本院根据上述价格区间（安置房面积单价11500元，剩余面积1700元）酌定被拆迁房屋（543.72㎡）的面积单价为6600元[（11500元+1700元）÷2]。据此，原告购买的90㎡涉案房屋被拆迁时价值为594000元（90平方米×6600元），原告的损失为房屋拆迁时价值扣除原告购买时支付的对价即471000元（594000元-123000元）。关于责任分担。本案中，《房屋买卖合同》无效的原因是涉案房屋系集体土地上的房屋，法律禁止转让，故原、被告双方对合同无效都存在过错。被告作为出卖方熟知房屋的权利状况，故被告对合同无效应承担主要责任，责任比例为60%。原告不是卓刀泉村的村民，且在明知该涉案房屋不能办证的情况下仍然购买涉案房屋，故原告对合同无效应承担次要责任，责任比例为40%。综上，被告应向原告返还购房款123000元，并赔偿原告损失282600元[471000元×60%]，扣除被告已支付的160000元及原告占用涉案房屋期间的占用费，被告还应赔偿原告损失170600元（282600元+123000元-160000元-75000元）及房款的利息损失（计算公式：123000元×银行同期贷款年利率÷365天×占用天数，占用期间从2009年3月14日起计算至2018年6月15日止）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告蔡金梅、方彩明于本判决生效之日起十日内向原告尹维鹏赔偿170600元；二、被告蔡金梅、方彩明于本判决生效之日起十日内向原告尹维鹏支付房款利息（计算公式：123000元×银行同期贷款年利率÷365天×占用天数，占用期间从2009年3月14日起计算至2018年6月15日止）；三、驳回原告尹维鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5800元，由原告尹维鹏负担3425元，由被告蔡金梅、方彩明负担2375元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨洁二〇一九年三月二十七日法官助理李惠书记员郑梦婷