上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终13938号上诉人（原审被告）：熊世友，男，1973年8月26日出生，汉族，住福建省浦城县。被上诉人（原审原告）：杨佩芳，女，1955年12月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：隋好平，上海市宏洲律师事务所律师。上诉人熊世友因与被上诉人杨佩芳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初43311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人熊世友上诉请求：撤销原判第二、三项，依法改判驳回被上诉人原审全部诉请，并判令被上诉人赔偿上诉人房屋装修费人民币（下同）942,006元、返还租金387,000元。事实和理由：双方签订《房屋租赁协议书》后，上诉人根据合同约定的公寓房使用要求对承租的厂房投入装修，装修费用共计942,006元。至本案一审诉讼，上诉人才得知系争房屋系违章建筑。被上诉人采取欺诈手段，将涉案违章建筑非法出租给上诉人作为公寓房使用，并非法收取上诉人房屋租金及房屋押金，造成上诉人因房屋装修产生损失费用。被上诉人系过错方，理应对上诉人的全部损失承担法律责任。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨佩芳辩称：上诉人在明知房屋性质用途是厂房的前提下，仍将房屋作为公寓房使用，其应当对经营风险承担责任。《房屋租赁协议书》约定的租赁期限已届满，合同已自然终止，上诉人应将承租房屋交还被上诉人。上诉人非法占有房屋继续使用且拒不支付房屋使用费，严重侵犯了被上诉人的合法权益。被上诉人要求上诉人迁出房屋并支付拖欠的租金和房屋使用费，有法律依据和合同依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。杨佩芳向一审法院起诉请求判令：1、熊世友立即无条件从位于上海市浦东新区XX镇XX村XX宅XX号租赁的房屋内迁出，同时拆除在承租土地和房屋内自行搭建的所有构筑物和设施，搬离一切设备，有关迁出和拆除所发生的一切费用由熊世友自行承担，将承租的房屋和土地返还给杨佩芳；2、熊世友按每年租金86,000元为标准，支付杨佩芳自2016年12月1日起至实际迁出之日止的租金和房屋土地使用费（暂计129,000元）。审理中，杨佩芳表示因合同已到期，故申请撤回增加的诉请，即要求终止双方于2012年4月26日签订的《房屋租赁协议书》。一审法院认定事实如下：2012年4月26日，杨佩芳作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的熊世友签订《房屋租赁协议书》一份，约定杨佩芳将位于上海市浦东新区XX镇XX村XX宅XX-XX号房屋后面的厂房（即系争房屋）出租给熊世友，计635平方米，租赁期限自2012年6月1日起至2017年5月31日止，租金为每年86,000元，押金为7,500元，先付后用，每半年付一次租金（需提前半个月支付）。合同约定，厂房内装修由乙方承担，租用期满后归甲方所有。乙方不得随意出租给第三方，如承租期内遇国家和地方政府宏观规划开发，装修费归乙方后三年双方各一半，乙方将无条件搬迁，乙方不得以任何借口拖延时间及不享有搬迁费。合同还约定了其他事宜。合同签订后，杨佩芳向熊世友交付系争房屋，并将其从上海市浦东新区XX镇XX村村民委员会承包取得的上述房屋北侧约300平方米的土地交由熊世友使用。熊世友向杨佩芳支付押金7,500元，并陆续支付租金至2016年11月30日止。现因上述合同约定的租赁期届满后，熊世友仍使用系争房屋，且未支付拖欠的租金。故杨佩芳诉至一审法院，要求判如所请。审理中，杨佩芳表示系争房屋于2009年搭建，无合法建造手续，位于上海市浦东新区XX镇XX村XX宅**房屋的北面，为二层六间房屋；要求熊世友拆除自行搭建的所有构筑物和设施，包括除了一楼隔断和原二楼隔断之外，其余均由熊世友自行拆除，系争房屋原系有墙、门、窗的毛坯房；系争房屋没有被列入政府拆迁。熊世友认可系争房屋原系有墙、门、窗的毛坯房。双方确认系争房屋于2017年6月停水、停电，熊世友确认之后又接上，现电为临时照明，水仍通着。一审法院经向杨佩芳、熊世友释明双方之间签订的合同效力后，杨佩芳表示若认定合同无效，诉请中的租金变更为房屋使用费，没有其他法律后果需要在本案中处理。熊世友则认为合同应该无效，坚持答辩意见。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，杨佩芳、熊世友签订的《房屋租赁协议书》中所涉的系争房屋系无合法建造手续，故双方的租赁合同应为无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。杨佩芳诉请要求熊世友将系争房屋和交付的土地恢复原状后返还，具有事实和法律依据，予以支持。熊世友因实际占有系争房屋期间在事实上获得利益，应当承担占有期间的使用费，故杨佩芳要求熊世友支付房屋使用费，予以支持，房屋使用费的标准参照合同约定的租金标准。熊世友要求杨佩芳返还已付租金，于法不符，不予采纳。审理中，杨佩芳同意在本案中一并处理返还熊世友的押金，于法并无不合，予以照准。对于熊世友要求杨佩芳承担装修损失的意见，一方面，熊世友没有证据证明系争房屋被拆迁的事实，另一方面，虽《房屋租赁协议书》无效，但作为承租人的熊世友在装修投入时，应已对租赁期限及期满后不续约的风险有了预估，其已将该投入的费用作为实现租赁合同目的的必要成本。在租赁期间，实际已进行了分摊，对相应的装饰装修及搭建等亦最大化地进行了利用，租赁目的已实现。熊世友在整个租赁期间已经享有了全部装饰装修利益，其已无要求作为出租人的杨佩芳补偿的请求权基础。故对熊世友要求赔偿的意见，不予采纳。一审法院审理后，于二○一八年九月二十八日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，作出判决：一、杨佩芳、熊世友于2012年4月26日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、熊世友应于判决生效之日起十五日内搬离位于上海市浦东新区XX镇XX村XX宅XX号北面所承租的建筑面积约635平方米的搭建房屋和上述房屋北侧约300平方米的土地，并将上述房屋和土地恢复原状后移交给杨佩芳；三、熊世友应于判决生效之日起十五日内支付杨佩芳自2016年12月1日起至熊世友实际履行判决第二项内容之日止的房屋使用费（按照每月7,166.67元的标准计算）；四、杨佩芳应于熊世友实际履行判决第三项内容之日退还熊世友押金7,500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2,880元，减半收取计1,440元，由熊世友负担。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋无合法的建造手续，原审据此确认双方就系争房屋所签订的租赁合同无效，依法有据。房屋租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。因上诉人实际占用系争房屋及土地，故被上诉人要求上诉人迁出并返还系争房屋和土地，并支付其实际占用期间的房屋使用费，于法不悖，应予支持。上诉人要求被上诉人返还其已支付的房屋租金，缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订租赁合同时对系争房屋的性质应作了解，在双方租赁协议明确约定系争房屋为厂房且租赁期限仅5年的情况下，上诉人仍对系争房屋进行装修并用作公寓房，对此，上诉人自身亦存在过错，且上诉人实际使用系争房屋已逾5年,故原审认定虽双方签订的租赁协议无效，但上诉人对系争房屋的装修投入已在其租赁期间进行了分摊，上诉人在整个租赁期间已享有了全部装修利益，并无不当，本院予以认同。上诉人上诉坚持要求被上诉人赔偿其装修损失，依据不足，本院不予采信。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2,880元，由上诉人熊世友负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  陈蓓蓉二〇一九年三月五日书记员  章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……