上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终13947号上诉人（原审原告）：朱晓勤，男，1963年11月28日生，汉族，户籍地上海市金山区，现住上海市金山区。上诉人（原审原告）：王伊丽，女，1963年1月10日生，汉族，户籍地上海市金山区，现住上海市金山区。上诉人（原审原告）：朱光启，男，1989年4月30日生，汉族，户籍地上海市金山区，现住上海市金山区。上诉人共同委托诉讼代理人：王伟江，上海欧瑞腾（深圳）律师事务所律师。上诉人共同委托诉讼代理人：穆俊森，上海欧瑞腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海舒逸实业有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路******。法定代表人：林粮增，董事长。委托诉讼代理人：郑兰芳，公司员工。委托诉讼代理人：方建涛，公司员工。上诉人朱晓勤、王伊丽、朱光启与被上诉人上海舒逸实业有限公司（以下简称舒逸公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初32918号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱晓勤、王伊丽、朱光启上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉请。事实和理由：第一，双方就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）签订了《上海市房屋租赁合同》，该合同补充条款中手写约定：“硬装部分材料费不得低于拾伍万元”、“此套房屋只限于乙方公司员工住”，被上诉人应当遵守。第二，被上诉人作为系争房屋的装修主体，未能充分举证证明系争房屋硬装部分的材料费不低于人民币（以下币种相同）15万元。即便如被上诉人所称系争房屋装修实际花费共计17万余元，按照常理推断，其中的硬装部分材料费也不足15万元，故被上诉人未按约对系争房屋实施装修。第三，2017年5月左右，上诉人发现居住于系争房屋内的人员并非被上诉人舒逸公司员工，故被上诉人未按约使用系争房屋。综上，被上诉人构成违约，上诉人有权解除租赁合同，并主张相关损失。舒逸公司辩称，不同意上诉人朱晓勤、王伊丽、朱光启的上诉请求。第一，关于系争房屋的装修标准，被上诉人的真实意思为装修费用不低于15万元，但中介人员擅自写为“硬装部分材料费不得低于拾伍万元”。况且，上诉人收取系争房屋租金，已经实现了租赁合同目的。第二，关于系争房屋的居住主体，被上诉人持有的租赁合同文本仅约定“此套房屋只限于公司员工住”，故舒逸公司有权将系争房屋出租给任意公司员工，而不限于舒逸公司员工。要求驳回上诉，维持原判。朱晓勤、王伊丽、朱光启诉至一审法院，请求判令：1、确认双方就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》自2017年10月1日解除；2、舒逸公司向朱晓勤、王伊丽、朱光启返还系争XX号XX层XX层车位XX室（以下简称系争车位）；3、舒逸公司赔偿朱晓勤、王伊丽、朱光启自2017年1月1日至2017年10月1日期间的租金损失，按照每月5,500元的标准计算；4、舒逸公司支付朱晓勤、王伊丽、朱光启自2017年10月2日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按照每月13,000元的标准计算；5、舒逸公司赔偿朱晓勤、王伊丽、朱光启系争房屋另行出租产生的空置损失26,000元，按每月13,000元的标准，暂计2个月。一审法院认定事实：朱晓勤、王伊丽、朱光启为系争房屋及车位的房地产权利人。2016年10月16日，舒逸公司出具《授权书》，委托方建涛全权办理租房事宜。2016年11月，朱晓勤（出租方，甲方）与方建涛（承租方，乙方）经爱屋吉屋公司居间介绍，签订《上海市房屋租赁合同》，约定由乙方承租上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室建筑面积135.31平方米房屋作居住使用，甲方于2017年2月18日前向乙方交付房屋，租赁期自2017年2月18日起至2023年2月17日止；月租金7,500元，租金六年内不变，乙方应于每三个月后的17号前向甲方支付租金；租赁保证金7500元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充乙方按约承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第八条约定，甲方同意乙方转租、分租，乙方在租赁期内，无需事先征得甲方的书面同意，可将该房屋部分或全部转租给他人。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的1倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；2、甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。双方在“补充条款”中约定：1、不得群租……2、硬装部分材料费不得少于15万元，……5、在租赁合同结束后，乙方享有优先续租权，硬装留给房东。软装电器也留给房东（特殊物品除外）；6、此房屋只限于乙方公司员工住；7、起租日期为甲方交付乙方钥匙之日后一个月，11月底无法交房，则到2月18日交付；8、此房屋含有地下停车位一个，甲方应于2017年3月1日前交付乙方使用。双方在附件三中约定，该房屋现状为毛坯（固定装修），甲方同意乙方可按乙方的要求自行装修并在客厅内隔贰堵木板墙，期满后如有需要乙方负责恢复房屋原状。双方另对其余事项作了约定。2016年12月1日，双方签订了《交房确认书》，“至此确认书签订之日起，完成交付好事XX苑XX号XX室房子的交付手续。乙方确认所有设备设施完整及水电煤交付清楚”。舒逸公司委托案外人上海XX有限公司对系争房屋进行了装修。舒逸公司称未包含空调、电视、家具的装修费用为17万元。而朱晓勤、王伊丽、朱光启认为装修材料不足10万元。另，舒逸公司自2017年1月1日起按约向朱晓勤支付租金，系以现金方式支付给公司员工郑兰芳，再由郑兰芳将租金支付给朱晓勤。2017年3月1日，舒逸公司将系争房屋转租给案外人S，租赁期自2017年3月8日起至2018年3月7日止，月租金11,000元。该案外人非舒逸公司员工。原审中，2018年4月11日，舒逸公司向原审法院陈述S系其客户公司的员工，于2018年3月15日已解除了合同。居间方工作人员范某作为舒逸公司的证人出庭作证，其证明：《上海市房屋租赁合同》补充条款内容由其手写，朱晓勤与舒逸公司的代理人均在场。双方协商房屋所有装修不低于15万元，合同到期后包括家电的所有装修都留给朱晓勤，其书写时应朱晓勤要求表述为“硬装部分材料费不得少于15万元”。“只限于乙方公司员工住”也是其书写的，双方实际如何执行其不清楚。当时与系争房屋类似的毛坯房月租金约七八千，一般装修一万元，精装修一万一千元至一万三千元。一审法院认为，双方争议焦点为舒逸公司未按合同约定投入硬装15万元对房屋进行装修、舒逸公司将房屋用于经营，出租给舒逸公司以外的人员居住，朱晓勤、王伊丽、朱光启是否可以以此解除合同。朱晓勤与舒逸公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应依约履行。双方当事人对合同解除的情形作了明确约定，只有当舒逸公司履行合同时出现了约定或法定的合同解除的情况，朱晓勤、王伊丽、朱光启可主张解除合同。朱晓勤、王伊丽、朱光启出租房屋的目的系为收取租金。朱晓勤、王伊丽、朱光启向舒逸公司出租的系毛坯房，故其按照合同约定收取到租金，即实现了合同目的。关于硬装投入的问题，双方约定“硬装部分材料费不得少于15万元”，舒逸公司是否足额投入，仅影响到合同到期时归属于朱晓勤、王伊丽、朱光启的相应装修残值。故届期朱晓勤、王伊丽、朱光启如认为其利益受损当可另行主张，此不属于约定的可以解除合同的情形。根据租赁合同的约定，舒逸公司承租房屋后将进行装修，且舒逸公司在租赁期内，无需事先征得朱晓勤、王伊丽、朱光启的书面同意，可将该房屋部分或全部转租给他人，故朱晓勤、王伊丽、朱光启对舒逸公司承租房屋投入装修以赚取房租差价的事实是明知的，对舒逸公司转租、分租是同意的。虽然舒逸公司将房屋出租给其公司以外的人员，违反了双方在补充条款中的约定，但诉讼中舒逸公司已经整改，舒逸公司继续向朱晓勤、王伊丽、朱光启支付租金，朱晓勤、王伊丽、朱光启也收取，合同在正常履行。故朱晓勤、王伊丽、朱光启以舒逸公司将房屋用于经营，出租给舒逸公司以外的人员居住为由要求解除合同，无合同依据，也不符合法律规定，不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，于2018年9月29日作出判决如下：驳回朱晓勤、王伊丽、朱光启的诉讼请求。案件受理费2,820元，由朱晓勤、王伊丽、朱光启负担。二审中，上诉人向本院提交一份视频及文字整理版，证明2018年5月至今，被上诉人一直将系争房屋用于出租。对该节事实，被上诉人予以确认。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于上诉人是否有权基于被上诉人未按约进行装修且将系争房屋提供给其他公司员工居住的事实，行使租赁合同解除权。根据双方在租赁合同补充条款中约定，硬装部分材料费不得少于15万元。被上诉人在一审中表示，系争房屋未包含空调、电视、家具的装修费用为17万元，而上诉人则认为装修材料不足10万元。一则上诉人未能提供证据证明系争房屋装修存在违法合同约定标准的情形；二则根据租赁合同约定，即便被上诉人在装修金额上存在违约，合同也未约定上诉人有权就此行使合同解除权；再则，即便装修金额存在不足的情形，考虑到亦无证据显示双方约定的租金标准考量了承租人在装修中的投入，故上诉人亦不足以据此行使法定合同解除权。因此，针对被上诉人是否按约进行装修的事实，上诉人行使合同解除权，依据不足。至于被上诉人将系争房屋提供给其他公司员工居住的问题。双方租赁合同明确约定被上诉人具有房屋转租的权利，虽然双方在补充条款中也约定该房屋“只限于被上诉人公司员工居住”，但被上诉人将房屋提供给其他公司员工居住并不存在违反转租的情形，即便居住对象存在有违合同约定的情形，该违约行为也并非上诉人行使解除权的合同依据，更不具备上诉人行使法定解除权的条件。综合上述分析，一审法院认定上诉人不具有合同解除权，并无不当，本院予以认同。上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,820元，由上诉人朱晓勤、王伊丽、朱光启负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 娄 永二〇一九年三月十三日书记员 朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……