江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0581民初13139号 原告：苏州艳阳天物业管理有限责任公司，住所地江苏省常熟市报慈北路**。 法定代表人：王礼文。 委托诉讼代理人：吴庆，该公司职员。 委托诉讼代理人：杜存朋，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 被告：常熟国际汽配城投资置业有限公司，住，住所地江苏省常熟市黄山路**/div> 法定代表人：邓敦艾。 委托诉讼代理人：单文杰，江苏拙正律师事务所律师。 原告苏州艳阳天物业管理有限责任公司诉被告常熟国际汽配城投资置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序分别于2018年12月3日、2019年2月18日公开开庭进行了审理，原告苏州艳阳天物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人吴庆、杜存朋、被告常熟国际汽配城投资置业有限公司的委托诉讼代理人单文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州艳阳天物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告双方于2014年12月7日签订的常熟皮革城(一期)商住用房项目前期物业服务合同有效；2.判决确认原告与被告双方于2014年12月7日签订的常熟皮革城(二期)商住用房项目前期物业服务合同有效；3.判决被告立即向原告移交常熟皮革城一期、二期规定的物业管理用房；4.判决被告立即向原告移交常熟皮革城一期、二期住宅、商业、办公、停车场(库)物业管理权利；5.判决被告立即向原告移交下列资料：(一)规划详图、竣工总平面图、竣工验收合格报告书、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管、地下管网工程竣工图等竣工验收资料共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；(三)供电、供水、供气、通信、有线电视等准予使用文件、协议；(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）业主名册及相关资料；(六)物业服务所必需的其他资料。事实和理由：原告与被告双方于2014年12月7日签订了关于常熟皮革城一期商住用房项目的前期物业服务合同，约定住宅、商业、停车场(库)4772平方米均包含在物业管理区域，约定被告应提供简单装修标准并能直接投入适用的物业管理用房，另约定物业管理用房150平方米；双方还签订了关于常熟皮革城(二期)商住用房项目的前期物业服务合同，该合同约定住宅、商业、办公楼及停车场(库)12407.1平方米、物业管理用房323平方米均包含在物业管理区域，约定被告应于2016年6月30日前提供位于商务办公楼、建筑面积323平方米、达到简单装修标准并能直接投入适用的物业管理用房。2016年7月8日双方就物业项目前期物业服务向属地政府江苏常熟服装城管理委员会、常熟市房产管理处办理“双备案”手续被告长期违法管控常熟皮革城一期商住用房项目住宅楼宇、商业、办公、车库等相关物业区域，未按照物业管理法律规定移交。被告长期指定他人收取物业区域物业费用，对一期地下停车场部分场所改建海洋馆，在一期楼宇顶层搭建两处办公用房，将一期及二期物业管理用房挪作他用。涉案商住用房项目物业区域涉及广大业主共同利益，急需厘清收费责任、管理责任和安全责任。属地政府、相关部门催促原告搜集资料建立物业档案、落实相关管理，原告已经书面催促被告尽快办理常熟皮革城一期、二期物业管理移交事宜，后委托律师发函催促，但是被告一直不愿意沟通处理。为此，原告不得不提起诉讼，望法院依法处理。 被告常熟国际汽配城投资置业有限公司辩称：1、原被告之间2014年12月7日签订的两份前期物业服务合同均无效。因为：首先原被告之间在两份前期物业服务合同订立前已经订立协议，约定前期物业服务合同仅作备案用途，不作为双方实际合作的权利与义务，即前期物业服务合同均不是双方的真实意思表示，依据民法总则第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；其次，在前期物业服务合同备案后，双方每年均签署《保洁服务承包合同》、《安保外包协议》，约定原告仅为被告提供安保及保洁服务，其他的物业管理均由被告自行负责；再次，在《保洁服务承包合同》、《安保外包协议》履行期间，被告已经按照双方的真实意思向原告支付了保洁及安保费用，原告也开具了增值税发票。2、原告在本案诉讼前已停止为被告提供保洁及安保服务，双方之间的合作已经终止，综上，请求法院依法驳回原告的诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明以下事实：2014年11月25日，原告苏州艳阳天物业管理有限责任公司（乙方）与被告常熟国际汽配城投资置业有限公司（甲方）签订《常熟皮革城（二期）物业管理补充协议》一份，约定：“甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，针对常熟皮革城（二期）项目将来物业管理合作事宜，双方签订补充协议：一、根据相关部门规定，确定物业公司需进行招投标手续的办理，由甲方委托招标代理机构进行操作，采取议标的形式进行。二、乙方应根据招标代理机构的要求组织投标，确保招投标工作的顺利进行。三、乙方为了投标所做的商务标仅仅作为取得中标通知书使用，中标价及甲乙双方的备案合同不作为甲乙双方将来合作内容条款和付款的依据。四、根据中标结果，甲乙双方经协商后另行签订合作协议，所有物业管理工作内容、物业管理费用及物业费的付款方式以后续的合作协议为准。五、本协议一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效”。 2014年12月，被告常熟国际汽配城投资置业有限公司向原告苏州艳阳天物业管理有限责任公司发出《中标通知书》，通知：“苏州艳阳天物业管理有限责任公司：（常熟皮革城（二期）商住用房）的（前期物业管理招标）评估工作已经结束，根据前期物业管理招标投标的有关法规、规章和本物业管理项目招标文件的规定，确定你单位为中标人。我方将于本中标通知发出之日起30日内，依据本项目招标文件、你方的投标文件与你方签订合同。请你方派代表于2014年12月30日前至常熟国际汽配城投资置业有限公司与我方洽谈合同。你方中标条件如下：1、中标范围和内容：常熟皮革城（二期）商住用房前期物业管理；2、中标价：公共服务：住宅用房：1.8元/㎡/月，商业用房：12.00元/㎡/月，商务办公用房：5.8元/㎡/月。代收代缴费：住宅用房：0.4元/㎡/月，商业用房：2.10元/㎡/月，商务办公用房：1.98元/㎡/月”。 2014年12月7日，原告苏州艳阳天物业管理有限责任公司（乙方）与被告常熟国际汽配城投资置业有限公司（甲方）就常熟皮革城（一期）、（二期）商住用房项目签订《前期物业服务合同》各一份，约定：甲方通过协议选聘方式将常熟皮革城（一期）、（二期）委托乙方实行物业管理服务，一期、二期坐落位置均为常熟市招商东路169号，一期总建筑面积31836平方米，二期总建筑面积51131.2平方米；委托期限均自合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；乙方参与物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续，向乙方提供和移交相关物业资料，合同还对费用标准及双方的权利义务等作了详细约定，相关费用的约定与上述《中标通知书》一致。 2014年12月8日，常熟市房产管理处向被告常熟国际汽配城发出《常熟市前期物业管理协议招标批准通知书》，该通知书载明：“经调查和核实招商东路169号皮革城二期项目情况，同意采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期服务管理。请建设单位与物业服务企业签订书面服务合同，并凭本通知书等有关材料向市物价部门申请核准前期物业管理服务收费标准，并将前期物业管理服务协议、项目管理方案、临时管理规约、物价部门收费批复等报我处备案”。后原、被告就前期物业服务至相关部门登记备案。 上述《前期物业服务合同》签订后，原、被告均未履行该合同。2018年9月3日，原告苏州艳阳天物业管理有限责任公司向被告常熟国际汽配城投资置业有限公司发出律师函，要求被告办理常熟皮革城一期、二期物业用房及相关资料的移交手续。 2018年9月，常熟市莫城街道招商东路169号（白马）第一届业主委员会成立，任期自2018年9月28日至2023年9月27日止，后经相关部门备案。2018年12月1日，常熟市莫城街道招商东路169号（白马）业主委员会与常熟市万家园物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，将常熟市招商东路169号82612.64平方米委托常熟市万家园物业管理有限公司实施物业管理，期限自2018年12月1日至2023年12月15日。 另查明：常熟市招商东路169号（白马）商住楼系被告常熟国际汽配城投资置业有限公司开发建设，分两期建设完成，一期为皮革城，二期为白马市场，市场建成后，常熟国际汽配城投资置业有限公司分别将一期、二期商住区域委托给常熟服装城裤业中心有限公司、常熟白马服装市场有限公司进行管理。常熟服装城裤业中心有限公司与原告苏州艳阳天物业管理有限责任公司签订《物业安保服务协议》及《物业保洁服务合同》，由苏州艳阳天物业管理有限责任公司提供安保、保洁服务直至2018年7月。2018年7月12日，苏州艳阳天物业管理有限责任公司向常熟白马服装市场有限公司出具了二期2018年6月份白马市场保安保洁人员费用明细，向常熟服装城裤业中心有限公司出具了一期2018年6月份皮革城保安保洁人员费用明细，并向常熟白马服装市场有限公司、常熟服装城裤业中心有限公司分别开具了相应的增值税专用发票。 本案争议的焦点是：1、原、被告就常熟皮革城一期、二期商住用房签订的《前期物业服务合同》是否合法有效？2、如果有效，原告要求被告按《前期物业服务合同》的约定移交物业管理用房、物业管理权利、物业资料的诉讼请求是否成立？ 原告认为：皮革城一期二期两份物业服务合同合法有效，被告认为合同无效缺乏相应的事实根据和法律依据，被告主张合同无效并且拒绝移交物业以及相应的资料目的是为了逃避履行前期物业合同的基本义务，逃避被告在一期二期除了住宅之外高达物业面积70191平方米包含商业办公停车场相应物业费的缴纳义务，同时违法收取住宅物业面积16395平方米的相应物业费，被告长期逃避责任，谋取利益，却称本案的合同无效违背了诚实信用原则，双方在物业合同签订后并没有签订新的物业协议，原有的物业服务合同应当履行，双方并没有针对原有的前期合同做出解除的约定，所以涉案物业合同至今为止仍然有效，应当得到履行。在物业服务合同有效的情况下，被告已经明确承认没有移交相应的物业管理区域和资料，明显违背了已经签订的合同基本义务。补充协议的名称以及序言部分写清楚了是针对二期将来的物业管理，并不涉及一期物业服务合同，其次该补充协议第三条仍然说根据中标结果要进行合作，并没有说二期的中标结果是无效的，还需说明的是，被告认为保安保洁就是后续的合作协议，这是不成立的。保安保洁在一期二期物业服务合同之前就已经由案外公司裤业中心、白马公司分别与原告签订过合同，不存在后续才约定，被告并没有按照物业服务合同履行开发建设单位移交全部的物业管理区域的基本义务，裤业中心和白马市场所签订的合同与被告作为开发建设单位与原告的签订合同并不能等同，物业合同区域和物业费的收缴等基本内容并不一致，所依据的法律规定也不一致，裤业中心和白马市场两家管理公司在2018年8月通过不正当手段阻止原告提供保安保洁服务，本案被告作为物业服务合同的发包方，自始至终并未履行移交物业管理的义务，相应的的商业办公地下停车场均在被告的管控范围内。 被告认为：1、关于两份前期物业服务合同的效力问题，已经有原被告之间在2014年11月15日订立的补充协议，该份协议虽名为补充，但签订时间是早于两份前期物业服务合同的订立时间，以及原被告之间订立的安保及保洁服务协议，原告开具的物业费用等明细及发票充分证明了两份前期物业服务合同并非双方之间的真实意思表示。2、原告在2018年7月之前仅为被告提供保安及保洁服务，被告也按照原告开具的费用明细向其足额支付了应付费用，不存在逃避合同义务之说。3、所谓的前期物业是指在物业区域业主委员会尚未成立之前，在本案中经过被告举证，法庭的调查已经充分说明所涉区域的业主委员会已经成立，并且已经对物业区域选聘的物业公司提供服务。综上，请求法庭驳回原告诉请。4、补充协议上所写的备案合同是指常熟皮革城二期的物业服务合同，补充协议第三条明确说明备案合同不作为双方的合作依据，明确排除了备案的前期物业服务合同，所谓的另行订立合作协议是指双方后续订立的保洁服务承包合同以及安保外包协议，被告提交的附在安保及保洁协议之后的费用明细均有原告公司的盖章确认以及吴庆的签名，在增值税发票的备注栏里明确注明了分别是一期及二期的物业管理费用，这些票据都是原告开具的，原被告之间的两份前期物业服务合同的选聘方式均是协议选聘，这也能与双方之间的补充协议的第三条内容衔接，协议选聘的意思是双方先行磋商，磋商的结果就是补充协议的内容。 本院认为，原、被告就常熟市招商东路169号一期、二期商住用房分别签订了前期物业服务合同，即《前期物业服务合同—常熟皮革城（一期）商住用房项目》、《前期物业服务合同—常熟皮革城（二期）商住用房项目》，在签订该两份合同前，原、被告已经签订了《常熟皮革城（二期）物业管理补充协议》，该协议约定：常熟皮革城（二期）的“备案合同不作为双方将来合作内容条款和付款的依据”、“所有物业管理工作内容、物业管理费用及物业费的付款方式以后续的合作协议为准”。可见，《前期物业服务合同—常熟皮革城（二期）商住用房项目》签订并非基于原被告双方真实意思表示，此后双方也未按照合同约定来履行，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，故《前期物业服务合同—常熟皮革城（二期）商住用房项目》无效。而《前期物业服务合同—常熟皮革城（一期）商住用房项目》依法成立并经相关部门备案，该合同应系双方真实意思表示，合法有效，被告提供的补充协议仅能说明双方就二期的备案合同的用途作了约定，但不足以证明一期的前期物业服务合同无效。由于常熟市招商东路169号物业的业主委员会已经成立，并于2018年12月1日代表全体业主签订了物业服务合同。原被告之间的前期物业服务合同约定的委托管理服务期限已经届满，故原告现要求被告按合同约定移交物业管理用房及其他资料的诉讼请求缺乏依据，不应支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告苏州艳阳天物业管理有限责任公司与被告常熟国际汽配城投资置业有限公司于2014年12月7日签订的《前期物业服务合同—常熟皮革城（一期）商住用房项目》合法有效。 二、驳回原告苏州艳阳天物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1150元，由被告常熟国际汽配城投资置业有限公司负担并于本判决生效之日起十日内直接支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  谢蓉蓉 二〇一九年三月二十一日 书记员  万根华