吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉04民终33号上诉人（原审原告）：刘立志，男，1972年6月6日出生，住所吉林省辽源市。委托诉讼代理人：于忠秋，辽源市龙山区新兴法律服务所基层法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：胜杰，男，1960年9月8日出生，住所吉林省辽源市。委托诉讼代理人：马英华，吉林武德吉律师事务所律师。上诉人刘立志因与被上诉人胜杰租赁合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402民初1627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。刘立志及其委托诉讼代理人于忠秋、胜杰及其委托诉讼代理人马英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘立志上诉请求：一、撤销原判，改判胜杰赔偿装修费用1,698,787.00元、门脸房搭建费用403,172.00元、鉴定费20,000.00元或发回重审；二、一、二审诉讼费由胜杰承担。事实和理由：2004年，东辽县粮食局将其出租给石艳的建筑面积800平方米（两层）的商业用房卖给于新华，于新华在银行抵押贷款。因到期未予偿还，银行在辽源市中级人民法院进行了诉讼和执行。2010年11月30日，于新华以栾素英挂名方式（实为于新华所有）在辽源市中级人民法院拍卖购得辽房权字*号、建筑面积800平方米（两层）的商业用房。2012年10月，为了办理国土使用权证，于新华以栾素英名义与胜杰签订借款合同，后又签订房屋买卖合同。胜杰借给于新华1,000,000.00元，扣除当月50,000.00元利息，实给950,000.00元。该房屋当时市场价值700多万元，而胜杰以1,100,000.00元（本金950,000.00元＋3个月利息150,000.00元）购得（名为买卖，实为借贷）。胜杰于2014年7月9日办理产权证照。辽源市不动产权第*号建筑面积193.73平方米的房屋是胜杰于2016年9月26日通过司法拍卖取得。该房屋在2010年6月7日五洲宴宾城经营时发生火灾，上述房屋被烧毁，该房屋着火后面无全非。当时真正的房主于新华及栾素英均同意刘立志租赁，承诺添附财产归刘立志所有，刘立志才同意装修。2011年，刘立志接手后，投资420多万元进行装修，又在房屋主体连接处搭建170平方米门脸房。刘立志与石艳签订的租赁合同期限为2012年10月19日至2017年10月18日，约定添附物归刘立志所有，刘立志于2012年正式开业。合同期满后，胜杰私自翻倍增长房租，双方无法达成继续租赁事项，刘立志同意返还其购买的财产，但胜杰拒绝返还添附财产及增加的附属设施。（2018）吉0402民初551号民事判决、（2018）吉04民终419号民事判决，均告知刘立志需另行起诉主张权利，刘立志依法起诉至辽源市龙山区人民法院。一审法院违法认定事实，错误判决对刘立志的诉讼请求不予支持。刘立志认为，该判决存在如下错误：一、房屋租赁合同在履行期间，多次更换物权所有人，其合同内容发生了实质性变更，应以刘立志和石艳后签订的合同作为判决依据。2002年，石艳与东辽县粮食局签订为期15年的租赁合同。2004年，东辽县粮食局将房屋出卖给于新华，石艳不知晓。2010年，于新华以栾素英名义在法院执行拍卖中重新购得。2012年10月，于新华在胜杰处以栾素英名义借款并签订房屋买卖合同，名为买卖实为借贷。2014年7月，胜杰取得该产权。2010年6月7日，五洲宴宾城经营时发生火灾，上述房屋被烧毁。2012年10月19日，刘立志与石艳签订5年租赁合同。该合同签订前，该房屋因着火闲置2年多。在刘立志签订合同时也找了房屋实际所有人于新华，于新华、石艳均同意装修和添附归刘立志所有，否则刘立志不会出巨资进行装修，而且胜杰当时还不是该物权的所有人。东辽县粮食局与石艳签订的租赁合同因于新华物权所有人的介入（为此于新华已出证证明），原租赁合同已发生了实质性变更，应按照刘立志与石艳签订的新的租赁合同履行权利义务。如果原合同继续有效，胜杰购买的只是烧毁房屋的价值，并不包含添附物，刘立志增加的添附物也不应该给胜杰，刘立志有权恢复到装修前房屋的状态，一审法院如此判决，势必会造成社会财富的损失。因此一审法院以租赁合同是承继关系，将刘立志的添附价值无偿给胜杰是错误的；二、石艳与刘立志签订合同时，东辽县粮食局早已将房屋出卖给于新华，后于新华重新购得并挂名登记在栾素英名下，东辽县粮食局早已不是合同主体，真正的产权人对新租赁人的添附是同意的。一审法院为偏袒一方，采信胜杰的违法证据，对此证据，故意不给支持；三、一审法院采信工商局办理工商登记时的合同复印件以此否定刘立志与石艳签订的合同效力，没有法律依据，是错误的。首先，工商登记部门对登记注册营业执照的相关手续，只作程序审查，不作真实性审查。其次，该合同复印件，按照证据规则规定不能作为证据使用，虽有工商部门的盖章，但不能保证该证据为原件。最后，该证据与刘立志的证据有冲突，因为刘立志提供的是原件，一审法院以复印件否定原件，属于违法认定证据，一审法院更不能推定认定证据效力；四、关于刘立志要求胜杰赔偿170平方米门脸房的价值的请求，一审法院认定胜杰提供的证据能够证明“该170平方米临建门脸房在刘立志租赁东辽县粮食局院内东侧一、二楼，西侧一、二楼及院内场地前就已存在，而非原告所建”。该认定事实错误，因为胜杰提供的证据是马永发的证人证言和一张结婚光盘，首先马永发没有出庭，该证人证言不应该采信，另一张结婚光盘时间在2005年，均是在着火之前。2010年6月7日，五洲宴宾城经营时发生火灾，胜杰应提供着火后还存在该标的物的证据，才能够证明该建筑物是之前建筑的，才能肯定非刘立志所建，胜杰应承担举证不能的法律后果。其次，该标的物因着火已经灭失，是刘立志重新建造的。不是刘立志所建，那是谁建的呢？最后，胜杰购买的房屋不包含该建筑物，胜杰只购买了800平方米房屋，而且胜杰在上一个案件起诉时也是向刘立志主张返还的。胜杰知道是刘立志建的，想要抢占，因无理由而由人民法院帮忙达到其目的，如此判决岂不是土匪逻辑吗？该无产权房屋应以实际占有人来确定物权所有人才是正确的，而且该房屋就是刘立志所建，与其他人无关。如果有关系，那么实际建造者为什么不向刘立志主张权利？无论如何轮不到胜杰向刘立志主张权利。（2018）吉0402民初551号民事判决、（2018）吉04民终419号民事判决均是以170平方米临建房搭接到主房处而判决给付胜杰的，并告知刘立志诉权，并不是因该房屋之前就有，而非刘立志所建进行判决的。胜杰辩称，刘立志无权要求胜杰赔偿，二审法院应驳回上诉，维持原判。2002年6月18日，石艳与东辽县粮食局签订本案争议的东辽县粮食局院内西侧一、二层楼800平方米、193.73平方米楼房及其他房屋的租赁合同，租期15年。合同约定，租赁期满后，石艳所有的不动产投资无条件归东辽县粮食局所有。合同签订后，石艳与马永发共同出资对案涉房屋进行装修，并在800平方米房屋主体连接处搭建170平方米门脸房，经营百乐门酒店。2007年，马永发、石艳将酒店转租给周黎明，租期为2007年6月30日至2010年6月30日。2010年6月7日，厨房失火，但火情小，被及时扑灭，失火范围被控制在厨房内，800平方米餐厅及170平方米门脸房根本未被波及。经周黎明与石艳、马永发协商，周黎明给予马永发合理的经济补偿，由马永发对厨房进行修缮。2012年10月19日，石艳、马永发将修复后的完整无损的993.73平方米房屋及170平方米门脸房转租给刘立志。刘立志并未对案涉房屋进行装修，并未搭建门脸房。刘立志也没有证据证明门脸房被烧毁，993.73平方米房屋被烧得面目全非。石艳与东辽县粮食局的合同约定：“合同期满后，石艳所有的不动产投资无条件归粮食局所有”。房屋转租合同是在原租赁合同的基础上成立的，原租赁合同不仅对转租合同有着制约作用，也是转租合同成立的前提。刘立志作为房屋转租的第三人，当然受原租赁合同的约束。依据《合同法》第二百二十四条的规定，刘立志与石艳之间的转租合同与原租赁合同冲突的部分应当以原租赁合同为准。刘立志在未经房屋所有权人同意的情况下进行添附，无权向胜杰主张权利。刘立志不能以与石艳的转租合同向胜杰主张权利，应向石艳主张权利。刘立志向一审法院起诉请求：一、判决胜杰赔偿刘立志对993.73平方米租赁房屋所进行的添附及增加的附属物价值1,698,787.00元；二、判决胜杰赔偿刘立志建筑的与租赁主房相连的170平方米门脸房的价值403,172.00元；三、由胜杰承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2002年6月18日，东辽县粮食局与石艳签订《房屋租赁合同书》，约定石艳承租东辽县粮食局院内东侧一、二层楼、西侧一、二层楼及院内场地。租赁期限为15年，自2002年6月18日至2017年10月18日。2012年10月19日，石艳与刘立志签订《房屋租赁合同书》，石艳将上述房屋、场地转租给刘立志，约定租赁期限为5年，自2012年10月19日至2017年10月18日。2014年7月9日，胜杰取得原东辽县粮食局院内800平方米房屋的所有权。2016年9月29日，胜杰经竞拍取得原东辽县粮食局院内193.73平方米房屋的所有权。此两处房屋即为租赁合同中的西侧一、二楼，为院内西侧主房，共计993.73平方米，与西侧主房相连接处有面积170平方米的临时建筑。租赁合同到期后，西侧房屋所有权人胜杰起诉，要求承租人刘立志倒出房屋。辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402民初551号判决书判决刘立志于判决生效后30日内倒出原东辽县粮食局院内西侧一、二楼主房（面积993.73平方米）及西侧临时建筑（与西侧主房相连接，面积170平方米）。一审法院认为，双方争议的焦点是房屋租赁合同到期后承租方所有的不动产投资归属问题。刘立志与石艳签订房屋租赁合同后，到工商管理部门注册登记经营餐饮生意，其向工商管理部门提供的房屋租赁合同第八条约定：“合同期满后，承租方所有的不动产投资无条件的归出租方所有”，而其向法院提供的房屋租赁合同第八条的内容是在对该条中的“出”字进行勾划后手添为“承”字变更为“合同期满后，承租方所有的不动产投资无条件的归承租方所有”。两份内容基本相同的合同在关于合同到期后承租方不动产投资的归属问题上存在矛盾。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。刘立志与石艳签订的房屋租赁合同约定：“以石艳与东辽县粮食局签订的房屋租赁合同为基准转租于刘立志”，因此石艳将房屋转租给刘立志后，石艳与东辽县粮食局签订的房屋租赁合同继续有效。故对承租方所有的不动产投资归属应按原租赁合同的约定履行，归房屋所有权人所有。因此，刘立志要求胜杰对其租赁993.73平方米房屋所进行的添附及增加的附属物价值给予赔偿的请求，没有法律根据，一审法院不予支持。当事人提供的证据能够证明，170平方米临建门脸房在刘立志租赁案涉房屋前就已存在，而非刘立志所建。因此，刘立志要求胜杰赔偿该170平方米门脸房的价值的请求，证据不足，一审法院不予支持。判决：驳回刘立志的诉讼请求。案件受理费1,150.00元、鉴定费20,000.00元，由刘立志负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘立志提供的（2015）龙民重初字第35号民事判决书、（2016）吉04民终361号民事判决书，虽然能够证明刘立志对案涉993.73平方米房屋进行了部分装饰装修，但不能证明装饰装修费用应由胜杰负担，本院不予采信。胜杰提供的由东辽县粮食和物资储备局作出说明的《房屋租赁合同书》（复印件）和本院调取的（2010）龙民初字第692号、（2014）龙民初字第8号卷宗中的部分文书，能够证明胜杰提供的东辽县粮食局与石艳签订的《房屋租赁合同书》（复印件）与原件一致，本院予以采信。胜杰提供的《授权委托书》与其提供的律师事务所调查笔录等证据相互佐证，能够否定刘立志提出的案涉门脸房为其所建的主张，本院予以采信。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：一、刘立志的诉讼请求没有事实依据。案涉房屋失火时的当事人马永发、周黎明均陈述称，火势较小，被控制在厨房内，并未波及主房和门脸房。失火后取得案涉房屋所有权的栾素英陈述称，其取得所有权时主房和门脸房完整无损。因此，刘立志陈述的其在承租时重新装饰装修、重新建造门脸房的事实的真实性无法确认；二、刘立志的诉讼请求没有合同依据。胜杰提供的东辽县粮食局与石艳签订的《房屋租赁合同书》，来源于东辽县粮食局诉石艳房屋租赁合同纠纷一案的卷宗，经过了庭审质证，其真实性已由辽源市龙山区人民法院和东辽县粮食和物资储备局确认。因此，该合同书虽然是复印件，但有明确出处，能够作为证据使用，能够证明东辽县粮食局与石艳之间形成了合法有效的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，虽然石艳将租赁物进行了转租，租赁物的所有权也发生了变动，但东辽县粮食局与石艳签订的《房屋租赁合同书》仍然有效。胜杰在取得租赁物所有权的同时，也取得了该租赁合同的出租人的主体地位和合同权利。依据该合同约定，承租人对租赁物进行维修、改造、修建的费用由承租人自行承担，合同期满后，承租人投资的不动产无条件的归出租人所有。刘立志提供的石艳与其签订的《房屋租赁合同书》，与在工商行政管理部门备案的合同不符，在关键的部分有涂改，真实性无法确认。即使该合同书是真实的，作为转租合同，与原租赁合同主要条款相冲突的、损害出租人合同权利的条款，对出租人也没有法律效力。刘立志无权以该转租合同否定原租赁合同，无权依照该合同向胜杰主张权利。但刘立志可以根据合同相对性原则，另行向石艳主张权利。刘立志称，于新华承诺所有的不动产投资无条件归承租人所有，但于新华并非租赁物的所有权人和出租人，无权变更原租赁合同。租赁物当时的所有权人是栾素英，其在起诉石艳租赁合同纠纷一案中明确表示，其与石艳履行的仍然是东辽县粮食局与石艳签订的租赁合同；三、刘立志的诉讼请求没有法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。本案中，出租人对门脸房未办理合法建设手续并无过错，因此也不能承担赔偿责任。综上所述，刘立志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,300.00元，由刘立志负担。本判决为终审判决。审判长 李 爽审判员 陈传冬审判员 朱建勇二〇一九年三月二十八日书记员 刘丽影