陕西省汉中市中级人民法院民事 判 决 书（2019）陕07民终210号上诉人（原审原告）：徐力，女，汉族，生于1964年4月7日，住汉中市汉台区。被上诉人（原审被告）：刘占军，男，生于1964年4月2日，住汉中市汉台区。委托诉讼代理人：栗永喆，陕西汉钟律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，陕西汉钟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汉中天泽房地产开发有限公司。住所地：汉中市汉台区。法定代表人：成怀德，该公司执行董事。委托诉讼代理人：成建伟，该公司员工。上诉人徐力因与被上诉人刘占军、汉中天泽房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服汉中市汉台区人民法院（2018）陕0702民初3239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人徐力上诉请求：请求撤销原判，依法改判。判决解除对天泽茗园房屋的预查封，停止对该房屋的执行，确认上诉人徐力为该房屋的权利人。事实和理由：上诉人已经付清了全部的购房款，与其他债权人相比，应当得到优先保护。被上诉人刘占军、被上诉人汉中天泽房地产开发有限公司未作书面答辩。原审原告向一审法院起诉请求：解除对位于汉中市汉台区滨江路北侧茶城住宅区XX园XX号楼XX层XX号房屋的预查封，对该房屋停止执行。一审法院认定事实：原告徐力于2016年10月16日向汉中天泽公司预交2万元预订金，在2017年1月18日双方签订一份《房屋认购协议》，协议约定：XX路XX段XX园XX号楼XX层XX室，建筑面积88.03平米（该房屋最终面积以商品房买卖合同约定为准），该房屋单价为3361.75元/平米，房屋总价为295935元。同日，原告徐力通过POS机按照被告汉中天泽公司的要求从其工行账户向汉中天泽茶城有限公司转账275935元，汉中天泽房地产开发有限公司给徐力出具了一份收款收据，并加盖了其公司财务专用章。2017年2月1日双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：汉中天泽公司经汉中市住房和城市管理局批准预售（商品房预售许可证号为汉市房预售字第【2017】2号），原告购买的商品房位于汉台区滨江路北侧茶城住宅区XX园XX号楼XX层XX室，房屋代码为：461018。其预测建筑面积为86.25平米，其中套内建筑面积72.9平米，分摊共有建筑面积13.35平米。该商品房单价为3431.1元每平米，总价款为295935元。买受人应当在2017年4月1日前支付全部价款。该商品房的预售资金监管机构为汉中市XX中心，预售资金监管账户名称为汉中市XX中心，账号为XXXXXXXXXXXXXXX8507。出卖人应当在2018年12月30日前交付该商品房。本案被告刘占军与汉中天泽公司因民间借贷纠纷案，经该院审理后先后作出（2017）陕0702民初3087号和（2017）陕0702民初3088号民事调解书。因汉中天泽房地产开发有限公司未按约定归还借款，2018年4月3日刘占军向本院申请强制执行，该院分别以（2018）陕0702执583号、（2018）陕0702执584号立案予以执行。执行过程中，该院于2018年5月4日、5月18日向汉中市房产交易管理所送达（2018）陕0702执583号协助执行通知书，对汉中市汉台区滨江路北侧茶城住宅区XX园包括本案涉案房屋在内的多套住宅和2间商铺房屋进行了查封。案外人徐力在得知情况后，向该院提出书面执行异议，以其已购买该房屋为由请求解除查封和中止执行。该院经审查后于2018年8月20日作出（2018）陕0702执异93号执行裁定：驳回徐力的执行异议。案外人徐力不服，遂提起了案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，其目的在于审查案外人就执行标的即本案涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益或者说案外人对涉案房屋是否享有房屋消费者的物权期待权？基于此，本案双方争议的焦点和核心在于：1、如何理解《执行异议复议规定》第29条对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房？2、关于汉中市XX中心对于商品房买卖合同的规范性要求即办理网签和购房款缴存至监管账户对商品房买卖合同的效力影响问题？3、如何判断案外人对涉案房屋的民事权益是否享有足以排除强制执行的法律适用问题？关于如何理解《执行异议复议规定》第29条对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房问题，根据最高法院相关司法观点，实际上涉及到两个问题，即一是涉案房屋必须是房地产经营者所开发的商品房，即涉案房屋必须是作为被执行人的房地产开发企业的，即只限于一手房买卖。二是保护的对象必须是消费者。这主要是在执行异议中。因此，原告认为必须是登记在被执行人开发商名下过于狭隘，不符合司法解释本意。关于汉中市XX中心对于商品房买卖合同的规范性要求即办理网签和购房款缴存至监管账户对商品房买卖合同的效力影响问题？首先汉中市XX中心对于商品房买卖合同的规范性要求，包括《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》（尽管原告并未主张后两种规范性文件），按现有规定，均属于行政管理性规范而非效力性规范，不应作为认定合同效力的依据。其次是网签的效力，网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的商品房买卖合同的效力。第三，关于商品房预售资金监管账户问题。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险，同时货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则，购房者将购房款存入开发商指定的账户，该账户内的资金即属于开发商所有。为确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害，国务院出台了继续做好房地产市场调控工作的相关通知，正是根据这一通知精神，各地才制定了本地区商品房预售资金监管办法，以确保商品房预售资金能够用于工程施工建设。依据最高法院相关司法观点，该账户内的资金仍然属于开发商，只不过得优先保证建设工程施工的正常进行。若开发商未将购房人预购房款存入资金监管账户，将面临相应地行政处罚，同样这属于行政管理性规范，不能以违反该规定未将购房款存入资金监管账户内就简单否认本案被告收取案外人的购房款并出具收款收据的行为效力。何况，本案案外人作为购房人签订商品房买卖（预售）合同和交纳购房款均在人民法院查封之前，被告以案外人作为购房人未将资金存入上述资金监管账户内便认为双方存在恶意串通缺乏相应的事实依据，对其这一理由该院不予采信。第四，关于预售登记问题。预售登记是为保全将来发生不动产物权变动而产生的一项请求权，因预售登记时物权尚不存在，故所登记的仍是一种请求权，且在《中华人民共和国物权法》中，没有规定备案登记制度，根据物权法定原则，备案登记也不具有物权效力。被告刘占军以此为由否定本案原告商品房买卖（预售）合同的效力的理由也不能成立。实际上，在执行异议之诉中，在判断案外人对涉案房屋的民事权益是否足以排除强制执行的法律适用问题上，最高人民法院原先依据最高法院、国地资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国地资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一项的规定，因该规定颁布较早，该条本意是指作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证尚未出售的房屋可以进行预查封，但并不是说已经出售的房屋就不能查封，能否查封，即买受人能否对抗执行，此时就要适用最高人民法院《执行异议复议规定》的相关规定。该规定第28条的主旨是关于无过错不动产买受人期待物权的保护条件，第29条的主旨是关于房屋消费者期待物权的保护条件，原告若作为普通房屋买受人不能按照第28条规定获得一般保护，此时就应看其能否作为房屋消费者得到特殊保护？根据最高法院的上述解释，无其他用于居住的房屋是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。显然，原告在本案中并不符合这一规定。综上，原告要求停止执行本案涉案房屋的理由不能成立。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款、最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(一)》第四条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项之规定，遂判决：驳回原告徐力的诉讼请求。本案受理费100元，由原告徐力负担。二审期间，当事人未提交新的证据。本院依职权向汉中市不动产登记交易服务中心查询了上诉人徐力名下的房产情况。经查，徐力目前用于居住的位于汉中市汉台区XX街XX小区XX号楼XX室房屋登记在其名下。经质证，各方当事人对此均无异议。经审理查明，一审认定的案件事实清楚，证据确实、充分，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人徐力对诉争的汉台区XX路XX段XX苑XX小区XX号楼XX室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，上诉人徐力目前所居住的汉中市汉台区XX街XX小区XX号楼XX室登记在其名下，与上述规定中的第二项情形明显不符，故一审未支持要求停止执行的诉请是正确的。综上所述，上诉人徐力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人徐力负担。本判决为终审判决。审 判  长    王潇浴审 判  员    舒  胜审 判  员    曹建祥二O一九年三月十三日   法官 助 理   王雅泽书 记   员   熊俪雅