江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终1057号上诉人（原审被告）:苏州欧普置业有限公司，统一社会信用代码91320509051868184K，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖镇浦北工业开发区。法定代表人:马伟进，该公司执行董事。委托代理人:黄晓琳，上海市申达（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈兰珍，女，1963年9月4日出生，汉族，住上海市虹口区。上诉人苏州欧普置业有限公司（以下简称欧普置业公司）因与被上诉人陈兰珍商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初9452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。欧普置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项并改判，一、二审诉讼费用由陈兰珍承担。事实和理由：一审判决按照日万分之四的标准计算违约金缺乏事实依据，与法律规定相悖。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，在本案逾期交房未造成实际损失的前提下，一审以日万分之四认定逾期违约金显然与司法解释精神相悖。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，按照同地段同类房屋租金标准确定违约金计算标准。一审未依法适用上述司法解释规定，导致我方每月承担的违约金远超同地段同类房屋租金标准。陈兰珍未作答辩。陈兰珍向一审法院起诉请求：1、欧普置业公司支付陈兰珍从2017年12月22日至2018年1月16日的逾期交房违约金12253.11元（980249元*0.05%/日*25日）；2、诉讼费由欧普置业公司承担。一审法院认定事实：2016年9月25日，陈兰珍与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定陈兰珍购买欧普置业公司开发的位于苏州市吴江区房屋。该合同第四条约定，涉案房屋按照建筑面积计算该商品房价款，商品房单价每平方11550元，总价款980249元。第六条约定，付款方式为2016年9月25日前，陈兰珍向欧普置业公司支付首付款300249元，贷款980249元，在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。第八条约定，欧普置业公司应于2016年12月31日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给陈兰珍使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。陈兰珍已付清了房款总额980479.50元（发票价格）。欧普置业公司直至2018年1月17日取得《吴江区商品房交付使用通知书》（2018第003号）后，即向陈兰珍交付案涉房屋。陈兰珍银行贷款存在逾期向欧普置业公司支付。2017年8月16日，陈兰珍就购买本案所涉房屋违约金问题对欧普置业公司提出诉讼，主张欧普置业公司赔偿直至符合交房条件之日止的违约金。鉴于该案一审辩论终结时即2017年12月22日，所涉房屋尚未符合合同约定的交房条件，违约行为处于一种持续状态，何时交房均有不确定性，故该案中对陈兰珍主张的2017年1月1日起至2017年12月22日止的逾期交房违约金予以支持，对一审辩论终结后的违约金未予支持。本案即为陈兰珍主张该案一审辩论终结后至实际交付符合法庭交付条件房屋之日的违约金。以上事实，有商品房买卖合同、购房发票、商品房交付使用通知书、（2018）苏05民终2298号民事判决书以及到庭当事人当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：双方当事人于2016年9月25日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普置业公司应于2016年12月31日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给陈兰珍使用。欧普置业公司直至2018年1月17日才取得《吴江区商品房交付使用通知书》即满足了合同约定的商品房交付条件，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，欧普置业公司应当向陈兰珍支付截至2018年1月17日的逾期交房违约金。陈兰珍已就2017年12月22日前的违约金获得生效法律文书的支持，故对陈兰珍要求欧普置业公司支付2017年12月23日至2018年1月16日逾期交房违约金的诉请依法予以支持。本案的争议焦点为：双方约定的违约金标准是否过高，如何确定违约责任的承担。陈兰珍主张按合同约定的日万分之五计算。欧普置业公司认为约定的逾期交房违约金标准过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低。一审法院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明陈兰珍因逾期交房产生的实际损失，且逾期交房给陈兰珍造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失，故一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分五计算逾期交房违约金的标准过高，调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的标准计算，从2017年12月23日起至2018年1月16日止，计25天，应为9804.8元（980479.50元×0.04%/日×25日）。陈兰珍银行贷款存在逾期向欧普置业公司支付情况，欧普置业公司亦提出相应辩称，意于抵扣其应支付逾期交房违约金，但欧普置业公司未就要求陈兰珍支付逾期付款违约金提起反诉，故该辩称一审法院不予采纳，欧普置业公司欧普置业有限公司可另案主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决:苏州欧普置业有限公司应于判决生效之日起十日内向陈兰珍支付自2017年12月23日至2018年1月16日止的逾期交房违约金9804.8元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费106元，由陈兰珍负担56元，由苏州欧普置业有限公司负担50元，苏州欧普置业有限公司应负担的部分于判决生效之日起十日内直接给付陈兰珍，陈兰珍已预交的诉讼费用一审法院不再退还。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。二审中，欧普置业公司向本院提交房地产评估报告一份，以证明经有资格的房地产评估机构评定，案涉房屋逾期交付使用期间，同地段同类房屋租金标准最高不超过26元/平米/月。陈兰珍未予质证。本院认为，陈兰珍与欧普置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同约定，欧普置业公司应在2016年12月31日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但欧普置业公司直至2018年1月17日才取得合同约定的涉案房屋交付使用通知书，欧普置业公司未能按时交付符合约定的房屋，构成违约，应当向陈兰珍支付逾期交房违约金。欧普置业公司上诉主要认为合同约定的逾期交房违约金过高，应当以违约金超过造成的损失30%为标准予以调整，一审法院调整后的违约金已经超过逾期交房造成的租金损失30%，不符合上述标准。对此，本院认为，当事人认为合同约定违约金标准过高的，可以申请调整，但应当举证证明约定违约金过分高于违约造成的实际损失。本案中，欧普置业公司与陈兰珍均未举证证明逾期交房对购房人造成的实际损失。购房人已经支付相应购房款，逾期交房使得购房人不能如期获得房屋，无法行使占有、使用、收益等权能，必然存在损失。欧普置业公司一审中未就涉案房屋租金标准申请鉴定，二审中提交的评估报告系单方委托，且不能证明逾期交房造成的损失仅有租金损失，故本院对该评估报告不予采信。一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定合同约定逾期交房违约金标准过高，将其调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的标准计算违约金并无不当，本院予以确认。综上，上诉人欧普置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费106元，由上诉人欧普置业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  沈维佳审 判 员  沈军芳二〇一九年三月二十一日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。