北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初4606号原告（反诉被告）：北京富力通港国际贸易有限公司，住所地北京市大兴区京开路东侧纬四路北侧大昌贸易公司院内**102平房。法定代表人：林刚，总经理。委托诉讼代理人：林娜，女，1977年2月15日出生，北京富力通港国际贸易有限公司经理，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：孙中武，男，1947年10月7日出生，汉族，无业，住山东省枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：张波，北京市律通律师事务所律师。原告（反诉被告）：北京富力通港国际贸易有限公司（以下简称：富力通港公司）与被告（反诉原告）孙中武房屋租赁合同纠纷一案，富力通港公司2018年5月诉至本院，本院于2018年9月28日作出（2018）京0115民初10527号民事判决书，孙中武提出上诉，北京市第二中级人民法院以（2018）京02民终字12007号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）富力通港公司法定代表人林刚及其委托诉讼代理人林娜，被告（反诉原告）孙中武的委托诉讼代理人张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）富力通港公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告双方签订的合同无效；2、判令被告给付原告440天房屋占有费共1567123.29元（自2016年9月15日起至2017年11月28日止，参照租金标准计算）;3、判令被告给付原告租赁房屋打砸损毁的费用、垃圾清理费用共60万元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月1日，富力通港公司与孙中武签订《租赁协议书》，协议约定，富力通港公司将位于北京市大兴区京开路东侧天堂河纬四路北侧大昌贸易公司院内，综合小楼一、二层建筑面积2660平方米，占地面积1458.8平方米房屋出租给孙中武使用，期限自2016年9月15日至2035年3月9日。后富力通港公司将房屋交付给孙中武，孙中武一直租赁并使用上述房屋，但未按约定支付租金。后富力通港公司诉至法院，一审判决后孙中武提出上诉，后被二中院以合同效力未查清为由发回。富力通港公司认为即使合同无效，孙中武亦应按照租金标准支付房屋占有使用费。现富力通港公司为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）孙中武辩称，不同意原告的本诉请求。理由如下：1、原、被告签订租赁协议后，被告在租赁房屋内进行装修，之后消防验收时知道涉案房屋没有产权证和规划许可证。被告没有使用一天房屋，还花费100多万元装修费用，被告的损失应由原告承担；2、如果合同正常履行，不存在原告主张的打砸损毁的费用及垃圾清理费；3、被告认可合同是无效的。不同意支付占有使用费，被告没有实际使用房屋。而且被告的装修损失已经超过了房屋占有使用费数额。同时提出反诉，1、请求判决被反诉人赔偿反诉人装修及其他损失共计1662559.76元；2、请求判决被反诉人向反诉人支付违约金1000000元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告富力通港公司针对反诉辩称，不同意孙中武的反诉请求，孙中武已经实际占用了涉案房屋，至于是装修、闲置与我方无关，都应交纳占用费。装修损失绝大部分是误工费和租赁费，反诉人所称的损失是因为装修欠款所导致的误工，与被反诉人没有关系。关于评估属于反诉人单方委托，被反诉人不知情也不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月1日，富力通港公司与孙中武签订《租赁协议书》，约定富力通港公司将位于北京市大兴区京开路东侧天堂河纬四路北侧大昌贸易公司院内综合小楼一、二层（建筑面积2660平方米，占地面积1458.8平方米）房屋出租给孙中武使用，房屋用途为商业，用于经营书画产业，租赁期限自2016年9月15日至2035年3月9日，前三年度租金为人民币1300000元整，以后每三年在原有租金1300000元整的基础上递增年租金的10%。孙中武应在合同签订三个月内，支付第一年度的租金人民币975000元。2016年9月15日至2016年12月14日，为三个月的装修免租期。协议约定：如任何一方违反约定，应当承担违约责任，守约方有权解除协议；承租方逾期支付租金的，每日应按照拖欠费用总额的1%向原告支付违约金。合同签订后富力通港公司将房屋交付给了孙中武。孙中武于2016年10月6日开始对涉案房屋进行装修，后因孙中武资金未到位，装修工程一度停工。2017年11月28日，孙中武从租赁房屋内撤场。2017年11月10日，富力通港公司与案外人北京自然部落科技有限公司签订了《租赁协议书》，富力通港公司于2017年11月29日交付了涉案房屋。庭审过程中，富力通港公司提交证据一，包括：1、房屋所有权证，载明：“房屋所有权为北京市天堂河农场（现变更为北京市天堂河教育矫治所），房屋权证号兴全字第**31号，房屋坐落为京开公路东侧纬四路北大昌贸易公司，房屋建筑面积1458.8平方米。”；2、北京市天堂河教育矫治所和北京市大兴区天宫院街道办事处2015年9月10日出具的证明，证明内容为“位于北京市大兴区京开路东侧天堂河纬四路北侧大昌贸易公司院内房屋，产权单位是北京市天堂河教育矫治所，使用面积2660平方米，占地面积1458.8平方米（包括因工作需要于2008年8月20日加盖二层1201.2平方米），建设用途为其他用房，准备开办酒店使用，房屋建筑质量合格，不是违法建筑，不是民宅用房”；3、北京市天堂河教育矫治所2015年9月10日出具的证明，证明内容为“北京市大兴区公安消防支队：兹有北京市天堂河教育矫治所房屋一栋，位于北京市大兴区京开路东侧天堂河纬四路北侧大昌贸易公司院内，所有权性质：全民，占地面积1458.8平方米，房屋建筑面积2660平方米，房屋高度6.2米，地上**无地下室。特此证明”；4、北京市天堂河教育矫治所2015年9月10日出具的证明，证明内容为“我单位申报的北京市大兴区京开路东侧天堂河纬四路北侧大昌贸易公司院内，综合小楼建设工程，在施工过程中，按照《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》、《北京市消防条例》和《北京市建设工程施工现场消防安全管理规定》进行施工。特此证明”；5、北京市天堂河教育矫治所2015年9月10日出具的证明，证明内容为“北京市天堂河教育矫治所同意将位于北京市大兴区京开路东侧天堂河纬四路北侧大昌贸易公司院内综合小楼出租给北京富力通港国际贸易有限公司开办酒店使用，房屋占地面积1458.8平方米，使用面积2660平方米，房屋建筑质量合格，不是违法建筑，不是民宅用房”。以上证据证明涉案房屋不属于违法建筑。孙中武对上述证据的质证意见为：对房屋所有权证的真实性认可，但房产证上载明的房屋是平房，与富力通港公司出租给我的房屋不符。对其余证明的真实性不予认可，涉案房屋是否属于违法建筑应由建委等相关部门出具证明，产权人不能自己出具证明。富力通港公司提交证据四，包括：工程预算书、消防报价、营业执照以及企业经营场所证明，证明富力通港公司出租的房屋产权清晰。孙中武对上述证据的质证意见为：消防预算书真实性不认可，营业执照真实性认可，但与其承租的房屋不是同一处。富力通港公司提交证据七：《告知书》及《房屋催缴告知函》。2017年5月25日发出的《告知书》载明，因孙中武方未按合同约定交纳房租，并多次催缴未果，孙中武的行为构成根本违约，富力通港公司依据相关法律规定，宣布解除双方之间的租赁协议，收回标的物，并追缴孙中武已经使用的房屋租赁费，并保留追究富力通港公司其他经济损失的权利。2017年8月15日发出的《房租催缴告知函》载明，催交房租并告知孙中武：若想继续承租，需于30日内向富力通港公司补交上一年度租金97.5万，并交纳下一年度租金130万，否则按照合同相关违约条款处理。孙中武对上述证据的质证意见为：富力通港公司单方面出具，真实性均不认可。另外，富力通港公司提交《建筑施工承包合同》、图纸及收据。证明富力通港公司清理涉案房屋垃圾及恢复墙体、楼板所花费的费用。富力通港公司称，孙中武搬离后，房屋再次出租给案外人，恢复墙体工程是在案外人搬离后做的，案外人也有拆除行为，恢复工程实际是一起做的，按价款平均分成两个合同，一个60万元。孙中武于2017年11月25日离场后，富力通港公司在2017年11月10日将房屋已经租给北京自然部落科技有限公司。孙中武对上述证据的质证意见为：真实性与关联性均不认可。本案原告提交合同签订在2018年5月13日，在与北京自然部落公司发生纠纷后签订的，所以恢复施工与本案无关。针对反诉，孙中武提交了以下证据：证据一，租赁协议，证明孙中武与富力通港公司之间存在租赁关系，合同约定应由富力通港公司负责提供报批文件；证据二，《建筑装饰工程施工合同》、授权委托书及催款函（附费用明细）。证明孙中武对涉案房屋进行了装修，存在装修损失；证据三，文化许可证、书画中国刊物及文化部艺术发展中心声明，证明孙中武因书画院的招牌不能再使用，另外消防也办不下来，孙中武无法使用租赁房屋，也就没有支付房租；证据四，告知函，证明涉案房屋不能进行消防验收及工商注册属于客观事实；证据五，评估报告书（单方委托，有效期已过），证明孙中武的损失金额。富力通港公司对上述证据的质证意见为：对证据一及证据二，真实性及证明目的均不认可；对证据三，与我方无关；对证据四，非原件，真实性不予认可，而且该份证据与孙中武无关；对证据五，不予认可。评估是孙中武自己做的，我公司并未参与，而且评估的价款中很多是误工费，是原告缺乏资金停工造成的，与装修本身无关。另查明，2017年10月16日，富力通港公司向北京市天堂河教育矫治所支付了2017年3月10日至2018年3月9日房租70万元；2018年5月24日，富力通港公司向北京市天堂河教育矫治所支付了2018年3月10日至2018年9月9日的房屋租金38.5万元。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中富力通港公司出租的标的物既未取得建设工程规划许可证，也未经有关主管部门批准建设，属于违法建筑。故依据相关法律规定，对富力通港公司起诉要求确认其与孙中武于2016年9月1日签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中富力通港公司出租的标的物未经合法审批，孙中武租赁房屋进行经营活动，但在合同签订时未确认房屋合法性，故双方对合同无效的后果均有过错。关于房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故孙中武应向富力通港公司支付房屋占有使用费。孙中武辩称自接收房屋后一直在装修，因涉案房屋无法通过消防审批，并未实际使用涉案房屋，而且涉案合同无效，其不应向富力通港公司支付占有使用费的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因合同无效，关于免租期的约定亦应无效，且考虑到免租期是双方在对合同整体履行期限（19年半）的基础上形成的，孙中武于2017年11月28日搬离涉案房屋，实际仅占用了一年多的时间，富力通港公司能收取占有使用费的期间相对原合同约定很短，故孙中武应参照租金标准支付自2016年9月15日起至2017年11月28日搬离涉案房屋之日止的房屋占有使用费。关于富力通港公司主张的打砸损毁及垃圾清理费用，由于涉案房屋已于2017年11月10日被富力通港公司出租给案外人，案外人接手后已进行过装修，故孙中武占用涉案房屋期间的原始状况已无法核实，富力通港公司要求孙中武承担在案外人离开后再次装修产生的费用60万元，证据和依据均明显不足，且基于现有证据亦无法区分孙中武与案外人的施工项目。此外，富力通港公司将孙中武的装修后房屋原状再次出租给了案外人，故富力通港公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉，孙中武要求富力通港公司赔偿其装修、其他损失及违约金的诉讼请求。首先，合同无效，孙中武无权按合同向富力通港公司主张违约金。其次，孙中武提交的评估报告书是其单方委托形成的，且鉴定结论已过有效期，本案难以认定，此外，评估报告中表明误工损失是因孙中武资金不到位所致。故孙中武的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、北京富力通港国际贸易有限公司与孙中武于2016年9月1日签订的《租赁协议书》无效；二、本判决生效后十日内，孙中武向北京富力通港国际贸易有限公司支付房屋占有使用费1567123.29元；三、驳回北京富力通港国际贸易有限公司其他诉讼请求；四、驳回孙中武的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24136元，由原告（反诉被告）北京富力通港国际贸易有限公司负担6682元（已交纳），被告（反诉原告）孙中武负担17454元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费19763元，由被告（反诉原告）孙中武负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 彬人民陪审员  巴德润人民陪审员  张立海二〇一九年三月二十九日法官 助理  章 平书 记 员  程 飞