山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终489号上诉人（原审原告）：王新凯，男，1970年2月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：吕君妮，山东德扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵耀，女，1954年12月26日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：烟台曙光物业管理有限公司，住所地：福山高新区发三路北。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴帅，山东海峰律师事务所律师。上诉人王新凯因与被上诉人赵耀、烟台曙光物业管理有限公司返还原物纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2017）鲁0611民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王新凯上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人赵耀搬离曙光名座小区8号楼2单元28号房屋，并向上诉人支付占用费21000元（自2016年2月28日暂计算至2017年11月28日，按1000元/月的标准计算，自2017年11月29日起仍按1000元/月的标准计算至被上诉人实际腾房归还之日止），被上诉人烟台曙光物业管理公司配合上诉人办理上述房屋的入住手续。2、一、二审案件受理费、公告费均由两被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。被上诉人赵耀在一审时提交的商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、烟台市曙光物业管理公司入住验房表证明其购买服务并实际占有至今，但却不能提交其购买房屋的交款记录，一审法院未限期被上诉人赵耀提交付款记录，草率认定其对涉案房屋系善意合法占有，有失公平。2、一审法院适用法律错误。一审法院适用的《物权法》第39条、第243条的规定均有利于上诉人，一审却得出不利于上诉人的结论，一审援引法律和得出结论之间存在矛盾和根本性的逻辑错误。按照《物权法》及最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议的有关规定，上诉人已办理涉案房屋的产权登记手续，有合法有效证件，应当按照办理房屋所有权变更登记的顺序确认保护顺位。且在2010年12月15日至今长达8年时间，被上诉人赵耀从未要求办理不动产权登记手续，不合常理。上诉人二审补充上诉意见称，一审法院认定事实错误，被上诉人赵耀系烟台中简置业有限公司的原股东、监事、且该公司的原法定代表人及其他股东均是被上诉人赵耀的亲属，在上述种种关系情况下，一审没有要求被上诉人赵耀提供交付购房款的证据，没有让其陈述支付购房款的经过和款项来源，实属不公。一审没有追加本案利害关系人烟台中简置业作为第三人参与诉讼，也没有对被上诉人与烟台中简置业的关系进行调查。另外，一审程序违法，一审对物业费收据没有经过上诉人方质证，一审庭审笔录未见法庭出示该组证据，一审将未经质证的证据作为裁判依据。综上所述，一审法院认定事实有误，且适用法律错误。请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人赵耀、烟台曙光物业管理有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审原告向一审法院起诉请求：1、依法判令被告赵耀搬离曙光名座小区8号楼2单元28号房屋；2、依法判令烟台曙光物业公司配合原告办理上述房屋的入住手续；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月15日，被告赵耀与烟台开发区玉森房屋综合开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，以310,880元价格购买了涉案烟台市福山区鸿福街59号曙光名座8-2-28号房产一处，2011年1月19日，被告赵耀与被告烟台曙光物业签订了《前期物业管理服务协议》及《烟台市曙光物业管理公司入住验房表》，办理了涉案房产的入住手续并占有使用至今。2016年2月28日，原告王新凯与烟台中简置业有限公司为抵扣工程款签订《房屋买卖合同》，并于2016年3月28日办理涉案房屋的产权登记手续，房屋所有权人为原告王新凯。另查，原玉森公司于2011年11月7日名称变更为烟台中简置业有限公司；原告在签订房屋买卖合同的过程中并未到涉案房产内进行实地查看。一审法院认为：法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占用、使用、收益和处分的权利；不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其兹息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要经费。本案中，被告赵耀和开发商烟台开发区玉森房屋综合开发有限公司签订房屋买卖合同，后又与被告烟台曙光物业签订物业服务合同办理入住，故被告赵耀对涉案房屋系善意合法占有。通过庭审可以看出，原告签订房屋买卖合同时并未实地查看房屋情况，原告虽然已经取得系争房屋产权证书，但是其从未从出售方烟台中简置业有限公司获取系争房屋实际控制权的情况下，其径行要求系争房屋实际占用人赵耀迁出并要求被告烟台曙光物业公司办理入住手续，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十三条之规定，判决:一、驳回原告王新凯对被告赵耀的诉讼请求；二、驳回原告王新凯对被告烟台曙光物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费325元，公告费260元，共计585元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了烟台中简置业有限公司出具的证明、在烟台经济开发区市场监督管理局查询的烟台中简置业有限公司企业信息、烟台中简置业有限公司与上诉人签订抵房协议，证明被上诉人赵耀原系烟台中简置业有限公司的股东及董事，烟台中简置业有限公司从未收到过被上诉人赵耀的购房款，被上诉人烟台曙光物业公司法定代表人艾小侠原系烟台中简置业有限公司的股东，烟台中简置业有限公司的发起人股东张玉明系被上诉人赵耀之夫，其他几名股东也均是被上诉人赵耀的近亲属，一审时上诉人多次找到烟台中简置业有限公司，希望该公司负责人出庭作证，但该公司考虑各方面原因，没有出庭作证，一审判决后，上诉人找到该公司，公司才同意为上诉人出具书面证明。二被上诉人对烟台中简置业有限公司出具的证明真实性不予认可，称证明内容与该公司与被上诉人赵耀签订的商品房买卖合同和收款收据不一致；对企业登记信息真实性没有异议，对上诉人证明观点有异议，艾小侠与赵耀虽原始烟台中简置业有限公司的股东，但在2011年12月7日后股东发生变更就不是公司股东；抵房协议的真实性无法确认，上诉人如要主张存在抵房的事实，应提交施工合同现场工程签证等证据证明。另外，上诉人提交了一份向被上诉人曙光物业有限公司调取2010年12月15日至2018年7月20日期间被上诉人赵耀缴纳涉案房屋物业管理费、水费、采暖费等费用的收据及发票的申请。本院经审查认为，烟台中简置业有限公司的股东、法定代表人前后多次发生变更，上诉人提供的烟台中简置业有限公司出具的证明与被上诉人赵耀提供的与该公司签的涉案房屋买卖合同及该公司出具的收款收据相互矛盾，仅凭该证据不能证实被上诉人赵耀与该公司签的涉案房屋买卖合同不是当事人真实意思表示，亦不能证实被上诉人赵耀没有交付购房款。上诉人提供的烟台中简置业有限公司出具的企业信息登记表，仅能说明该公司相关信息登记情况，不能证实上诉人的主张。上诉人提供的抵房协议仅能证实其与烟台中简置业有限公司之间存在债权债务关系，与被上诉人赵耀的购房行为不具有关联性，不能证实上诉人的主张。故本院对上诉人提供上述三份证据依法不予采信。本院认为：本案二审焦点问题在于上诉人是否有权要求被上诉人搬离诉争房屋，并赔偿占用期间的损失。本案中，被上诉人赵耀购买诉争房屋后，与被上诉人烟台曙光物业签订物业服务合同办理入住，被上诉人赵耀在上诉人以抵扣工程款的形式购买诉争房屋前，对诉争房屋已经合法占有使用。买受人购买房屋后，出卖人既要向买受人履行权利交付，还应履行实物的双重交付。诉争房屋的出卖人烟台中简置业有限公司仅为上诉人办理了诉争房屋权属证书，却没有将诉争房屋交接给上诉人。烟台中简置业有限公司作为诉争房屋出卖人，对诉争房屋是否已经出卖或是否存在纠纷的情况理应知情，但其仍将诉争房屋以抵扣工程款的形式出卖给上诉人，并为上诉人办理了产权登记，其行为不符合法律规定。上诉人在购买房屋时，理应实地查看房屋情况，上诉人未实地查看诉争房屋已被他人占有使用，即与房屋出卖人签订房屋买卖合同，并办理房屋产权登记，未尽到合理注意义务，存在不当之处。上诉人未获得诉争房屋实际控制权的情况下，仅凭其持有的房屋权属证书要求在先合法占用人赵耀搬出并赔偿损失，要求烟台曙光物业公司办理入住手续，理由不当，二审不予支持。上诉人上诉主张被上诉人赵耀没有合法占有诉争房屋，其与诉争房屋的出卖方签订的房屋买卖合同不是双方真实意思表示，证据不足，理由不当，二审不予支持。一审中，系上诉人提供的被上诉人缴纳诉争房屋物业费的相关证据，上诉人上诉以该证据未给其质证，主张一审程序违法，理由不当，于法无据，二审不予支持。因上诉人一审提供的被上诉人缴纳诉争房屋物业费的相关证据，被上诉人已经予以认可，该证据一审予以采信，于法有据，上诉人上诉要求二审法院调取上述证据，理由不当，于法无据，二审不予支持。上诉人上诉主张一审适用法律错误，理由不当，二审不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325元，由上诉人王新凯负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  刘光星审判员  尹鹏亮二〇一九年三月二十二日书记员  王译伟