浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙03民终1258号 上诉人（原审原告）：杨世友，男，1967年9月22日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 被上诉人（原审被告）：温州港龙置业有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海区宁波路**港龙商城。统一社会信用代码：91330300070669543T。 法定代表人：章童官，执行董事。 委托诉讼代理人：叶剑秋、邢旭，北京德恒（温州）律师事务所律师。 上诉人杨世友因与被上诉人温州港龙置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2018）浙0304民初6084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨世友、被上诉人温州港龙置业有限公司委托诉讼代理人邢旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨世友上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人温州港龙置业有限公司承担。事实和理由：根据商品房买卖合同附件八补充协议第七条第2款的约定，办理交房手续时，公共部分全部装修完成。根据上诉人提供的现场照片，可证明诉争房屋基础设施公共配套建筑及公共部位装修不符合约定的交付使用条件，上诉人有权要求被上诉人继续履行商品房买卖合同。2016年8月30日，被上诉人在发给上诉人的《商铺交付通知书》中称“房屋已于2016年8月31日可以实行交付”，而涉案房屋实际于2017年6月15日才通过房屋竣工验收。被上诉人故意隐瞒房屋未达到交付使用条件，并以装修现场不予进入为由阻止上诉人查看房屋，从而欺骗上诉人签订了《楼宇交接书》、《确认书》，故《楼宇交接书》及《确认书》应属无效。诉争房屋长期空置，温州港龙义乌商贸城经营管理有限公司（以下简称港龙管理公司）不装修也不招商，两年免租期已到期，上诉人至今拿不到任何收益，其先请求被上诉人履行合同义务，再依法处理与港龙管理公司的委托经营管理合同纠纷，合情合理。 温州港龙置业有限公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。涉案商铺的交付应当按照合同约定处理，港龙管理公司代为接收商铺和装修符合各方合同约定，也符合商场统一经营的实际情况。上诉人在明知涉案商铺逾期交房和逾期办证情况下签订了《楼宇交接书》和《确认书》，并调整了委托经营期限、租金起算期限，应视为对原合同逾期交房和逾期办证条款的修改和补充，一审法院对此予以确认是正确的。请求维持原判。 杨世友于2018年8月31日向一审法院起诉，请求判令：（1）被告继续履行双方于2014年12月23日签订的《商品房买卖合同》，一个月内向原告交付合格商铺（即对商铺进行装修）；（2）撤销双方签订的《楼宇交接书》及《确认书》；（3）被告支付逾期交房违约金76202.1元（逾期交房违约金从2016年9月1日起按日万分之五暂算至2018年8月31日止，730天）；（4）被告支付逾期办证违约金3757.9元（从2017年1月1日起按日万分之一暂算至实际办理不动产日2017年7月1日止，计180天）；（5）本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月23日，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定原告杨世友向被告温州港龙置业有限公司购买坐落于温州市瓯海区宁波路2888、2890号B区5层257号商铺，总房价为208773元。合同第九条约定：出卖人应于2016年8月31日之前将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起45日内告知买受人的；2.因政府行为、规划调整、政府市政规划、基础设施配置要求更改、市政道路施工影响施工车辆通行等；市政配套设施的批准和安排延误，供水、电等部门未能按时接通室外管道、线路的；因重大不利天气、停水停电等严重影响施工连续3天以上的，须有县级以上相应主管部门证明，允许相应顺延商品房交房期限。合同第十六条约定：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人逾期交付权属证书不超过180日的，按照买受人已付房价款的万分之一承担违约责任；出卖人逾期交付权属证书超过180日买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告付清了购房款。2017年6月15日，诉争商铺所在楼盘通过竣工验收并取得备案证明。2017年6月29日，诉争商铺所在楼盘符合办理不动产权证条件。 2016年10月26日，原告前往被告处办理房屋交接手续并与被告及案外人港龙管理公司签订《楼宇交接书》一份，载明：原、被告双方确认签订楼宇交接书时，关于商品房买卖合同（预售）中的双方交房违约责任视为双方自行履行完毕，双方从此不再追究；原、被告双方确认，自2017年6月30日前被告取得本项目第一本房屋权属初始登记证书的，视为被告已履行办证义务，双方自此不再追究；鉴于原告已与港龙管理公司签署了《委托经营管理合同》，原告与港龙管理公司同意诉争商铺委托期限自2016年12月31日起算。 2017年9月21日，原告在被告提供的《确认书》中签名捺印，该确认书载明：本人杨世友，确认今收到温州港龙置业有限公司瓯海区潘桥街道宁波路2888号5层257号商铺不动产权证书第0097955号一本，本人与温州港龙置业有限公司签署的商品房买卖合同已履行完毕，已无任何争议。 另查明，原告与港龙管理公司签署了《委托经营管理合同》，约定委托经营期限为十年，自该商场统一开业之日起算，开业之日暂定为项目统一交付使用后的第六个月底，若提前开业，以实际开业日为准；若不能准时开业的，除本合同另有约定外，委托期限仍以交付使用后的第六个月底起算（自项目交付使用之日起至开业之日的六个月为免租装修期，原告同意给予免租）。为保障商场能够按照招商进度安排统一的装修，开业。自被告通知的房屋交接之日后第二日起，港龙管理公司即有权按其经营需要自行或接受其招商的租户对该房屋进行装修处置，无须再另行书面通知原告或取得原告同意。 一审法院审理中，被告及港龙管理公司向一审法院出具说明：1.为避免影响招商业态确定及延误招商工程进度和开业时间，港龙管理公司在现状下对温州港龙商业广场B区五层所涉商铺进行接收，待招商业态及整体装修方案确定后，再进行统一装修；2.待委托经营期限届满不再续租或合同解除，被告及港龙管理公司将按照约定的装修标准把商铺依约交还买受人。 一审法院认为，原、被告及港龙管理公司签订的《楼宇交接书》及《确认书》系各方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对各方当事人均具有约束力。原告向被告支付购房款后，被告未按照约定时间向原告交付房屋及办理房屋权属证书确属违约。但在上述违约事实发生之后，原告签署《楼宇交接书》及《确认书》确认被告逾期交付房屋及权属证书的违约责任履行完毕，现原告再向被告主张上述违约责任，依据不足，一审法院不予支持。《楼宇交接书》虽免除了被告的逾期交付房屋及权属证书的责任，但也提前了原告租金收益的时间节点，属于双方协商衡平利益的结果；《确认书》载明原告收到不动产权证，其中有关“商品房买卖合同已履行完毕，已无任何争议”的内容，虽未就逾期办证违约金之免除作出明确表述，但结合《确认书》系在收到不动产权证时作出的意思表示，应认定“已无任何争议”的内容包含逾期办证违约金。《确认书》及《楼宇交接书》打印文本均由被告提供，均涉及合同履行完毕后有关违约责任的内容，两者内容和目的均具有明确的指向性，且原告具备完全民事行为能力，应对上述条款做全面、慎重审查。故原告主张《楼宇交接书》、《确认书》内容系格式合同无效的意见，一审法院不予采纳。原告相应的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。另外，原告在《确认书》中已明确合同已经履行完毕，且原告已将诉争商铺委托港龙管理公司进行统一经营管理，并赋予港龙管理公司接收商铺的权限，现港龙管理公司基于经营业态及统一招商考虑在现状下与被告完成商铺交接，符合民事活动绿色环保原则，且被告及港龙管理公司已承诺待商铺委托经营期限届满或合同解除不再续租的情况下，被告及港龙管理公司将按照约定的装修标准把商铺依约交还买受人。故原告现主张要求被告继续履行《商品房买卖合同》，并在一个月内向原告交付合格商铺，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第九条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决“驳回原告杨世友的诉讼请求。”“案件受理费1799元，减半收取899.5元，由原告杨世友负担。” 本院二审期间，被上诉人温州港龙置业有限公司没有提供新证据。上诉人杨世友提供了如下证据：证据1：公共维修基金缴费单，以证明被上诉人收取上诉人公共维修费用的事实；证据2：商铺交付通知书，以证明被上诉人在涉案商铺未经相关部门验收合格的情况下通知上诉人可交付商铺，虚构招商成果显著、公共部位正在装修等错误信息，导致上诉人签署后续争议文件的事实；证据3：港龙集团全国各地维权报道，以证明被上诉人公司在全国各地纠纷不断，企业信用不良；证据4：温州港龙置业有限公司虚假广告内容，以证明被上诉人及港龙管理公司在未与各入驻商户签订入驻协议的情况下，虚假宣传，误导欺骗业主购买商铺；证据5：消防局行政处罚决定书、罚没收据，以证明被上诉人在装修未达到消防验收的情况下开业，经营不合法合规，欺骗和损害广大业主利益；证据6：涉案商场五楼现场实拍照片，以证明水、电、空调、公共厕所、通道等基础设施及公共配套设施达不到使用条件，公共部位装修未完成的事实；证据7：温州港龙商场扶梯口拦路牌实拍照片，以证明被上诉人阻拦上诉人查看房屋现场，不符合合同约定的事实；证据8：温州港龙商场指示牌，以证明涉案商场1-4层已按合同约定交付，而5楼尚不具备交付条件的事实。对上述证据，被上诉人质证认为，证据1，对公共维修基金由被上诉人代收无异议；证据2，该通知上并未提到涉案商铺已竣工验收，被上诉人不存在欺诈的事实；证据3与本案不具有关联性；对证据4有异议，被上诉人不存在虚假宣传；证据5与本案缺乏关联性，商场1-4层现均已通过消防验收；对证据6、证据7没有异议，但需结合合同约定处理；对证据8的真实性无异议。本院经审查，上诉人提供的上述证据均不能证明其待证事实，不予认定。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，为购买涉案商铺，上诉人杨世友分别与温州港龙置业有限公司、港龙管理公司订立了《商品房买卖合同》与《委托经营管理合同》，其目的在于将购买的涉案商铺委托港龙管理公司统一经营而获取租金收益。现涉案商场所在楼盘逾期交付，港龙管理公司在本案诉讼中承诺接收包括上诉人商铺在内的其他众多商铺进行装修，符合其与上诉人签订的《委托经营管理合同》的目的，也符合上诉人购买涉案商铺的目的。涉案商铺所在楼盘已于2017年6月15日取得竣工验收备案证明，现涉案商铺所在商场五层尚未进行装修，应属港龙管理公司经营管理范畴。且温州港龙置业有限公司与港龙管理公司已承诺待商铺委托经营期限届满或合同解除不再续租的情况下，将按约定装修标准交还涉案商铺，故上诉人以公共装修不符合约定为由要求温州港龙置业有限公司继续履行《商品房买卖合同》，并在一个月内交付合格商铺，其理由不成立，一审法院驳回其相关诉讼请求，并无不当。 在被上诉人温州港龙置业有限公司迟延交房后，上诉人杨世友与被上诉人订立的《楼宇交接书》和《确认书》，均经当事人签字确认，符合民事行为依法成立的要件，合法有效。上诉人称系受欺诈而签订，缺乏相应证据，不予采信。《楼宇交接书》及《确认书》均已明确涉及合同履行完毕后有关违约责任的内容，虽免除了被上诉人逾期交付房屋及权属证书的责任，但也提前了上诉人租金收益的时间节点，系各方协商衡平利益的结果，一审法院据此驳回上诉人主张逾期交房违约金及逾期办证违约金的请求，亦无不当。 综上所述，上诉人杨世友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1799元，由上诉人杨世友负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨宗波 审 判 员 刘宏杰 审 判 员 曾 慧 二〇一九年三月二十六日 法官助理姜岳良 代书记员 蔡瑞洁