广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0883民初2925号原告：吴川市东和房地产开发有限公司，住所地吴川市海滨街道人民东路（原大山江土产仓库），统一社会信用代码91440883555605337Y。法定代表人：谭亚伦。委托诉讼代理人：李艳霞，广东彼得律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼得律师事务所实习律师。被告：易万鑫，男，汉族，1996年10月12日出生，住广东省吴川市，委托诉讼代理人：梁楚海，广东博格律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚兴苗，广东博格律师事务所实习律师原告吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称“东和公司”）诉被告易万鑫商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李艳霞、卓琳琳、被告易万鑫的委托诉讼代理人梁楚海、姚兴苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东和公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年4月13日起至付清36万元房款之日止按照日利率万分之三计算的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告到原告处购买位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼B幢1601房，双方约定房屋总价款为515472元，首期房款为155472元，被告在2015年11月6日缴纳首期房款155472元，并表示因居住需要希望及早交房和允许被告进行装修，故原告于2015年12月30日交房给被告使用。其后，原告多次要求被告签订合同，但被告却以各种理由拖延，后于2016年4月6日原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，根据合同第六条第三项的约定，“其余房款人民币叁拾陆万元向银行办理银行按揭贷款或公积金贷款给出卖人。买受人须在签署本合同后五个工作日内向银行申请个人银行按揭贷款或公积金贷款”，但是被告不依约向银行申请个人银行按揭贷款，原告多次催促，被告仍未予申请。2018年6月4日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，要求被告承担违约责任，被告才向中国建设银行吴川支行申请贷款，并于2018年9月27日签订《个人住房（商业用房）借款合同》。针对被告迟延申请贷款的行为，原告要求被告支付违约金，但是被告又故意拖延，根据《广东省商品房买卖合同》第七条第一款第二项的约定，原告请求被告对迟延申请贷款行为按合同约定支付违约金。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院判如所请。原告东和公司为其主张向本院提供如下证据：1.东和公司营业执照、法定代表人身份证明书，证明原告的诉讼主体资格；2.商品房买卖合同，证明被告的违约责任；3.首期房款收据、发票及房屋契税发票，证明被告已向原告支付首期房款及缴纳房屋契税；4.《解除商品房买卖合同通知书》，证明被告未依约办理银行贷款，经原告催告仍未履约，被告构成严重违约应支付违约金；5.《个人住房（商业用房）借款合同》，证明被告直至2018年9月27日才办理银行贷款，故其应当承担自2016年4月13日起至付清36万元房款之日止按照日利率万分之三计算的违约金。被告易万鑫辩称：一、原告东和公司诉讼请求的违约金，所依据的违约事实没有证据足以证明，不应支持。本案中，原告东和公司提供原告东和公司与被告易万鑫于2016年上半年订立的《广东省商品房买卖合同》，约定被告易万鑫购买原告东和公司位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼B幢1601房，该房屋总价款为515472元。双方签名和盖章时在该合同签署时间留空，即合同签署时间尚未确定。后来原告东和公司自己填写的签署日期为2016年4月6日，并未通知被告易万鑫。该合同第六条约定的付款方式及期限：“买受人签订本合同时交付该商品房首期房款，即人民币壹拾伍万伍仟肆佰柒拾贰元整（小写：155472元），其余房款人民币叁拾陆万元整（小写：360000元）向银行办理银行按揭贷款或公积金贷款给出卖人。买受人须在签署本合同后五个工作日内向银行申请个人银行按揭贷款或公积金贷款，并按贷款银行或公积金（出卖人）通知规定的时间内签订贷款合同和其他相关按揭贷款手续，买受人银行按揭贷款或公积金贷款的期限和额度最终以银行确认为准，如银行批复贷款额度达不到所欠出卖人的金额或由于买受人的原因未能获得银行按揭贷款的，按揭不足部分由买受人在接到出卖人通知之日起五日内交足，否则按第七条第2款执行。”该合同第七条第二款第二项约定买受人逾期付款的违约责任：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”在履约过程中，2015年11月6日，被告易万鑫已经向原告东和公司支付了首期房款155472元；2018年9月27日，被告易万鑫作为借款人和抵押人、中国建设银行股份有限公司作为贷款人和原告东和公司作为保证人订立了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定了被告向中国建设银行股份有限公司借款360000元用于支付上述购房余款。2019年1月7日，中国建设银行股份有限公司向被告易万鑫发了信息告知：“您在广东建行申请的中长期个人商品住房贷款已于2019年1月6日发放，期限360月，还款方式为等额本息，每期还款额为2244.75，……”即被告易万鑫已经于2019年1月6日向原告东和公司支付上述购房余款借款本金360000元。本案的争议焦点为：被告易万鑫作为借款人和抵押人、中国建设银行股份有限公司作为贷款人和原告东和公司作为保证人于2018年9月27日订立了一份《个人住房（商业用房）借款合同》的行为是否已经构成违约？原告东和公司主张被告易万鑫没有在签署本合同后五个工作日内向银行申请个人银行按揭贷款存在违约事实；被告易万鑫认为自己不存在违约事实，不应当否担违约责任。被告易万鑫关于原告东和公司主张违约事实没有证据足以证明的具体抗辩理由如下：由于《广东省商品房买卖合同》第六条约定买受人须在签署本合同后五个工作日内向银行申请个人银行按揭贷款或公积金贷款，并按贷款银行或公积金（出卖人）通知规定的时间内签订贷款合同和其他相关按揭贷款手续，则双方的真实意思表示是：被告易万鑫应当根据原告东和公司的要求，将按揭贷款所需的资料提供给原告东和公司，配合原告东和公司及贷款银行办理相关手续，以及贷款环节全程全部是由原告东和公司与贷款银行沟通洽谈和操作，被告易万鑫只是经东和公司及贷款银行通知后，完成配合原告东和公司在贷款银行提供的《个人贷款申请审批表》和《个人住房（商业用房）借款合同》签字即可，并不是由被告易万鑫任意找银行申请按揭贷款。而且，该合同是原告东和公司提供的格式合同，该合同第六条约定内容是格式条款，无论原告东和公司对该合同第六条格式条款如何理解，即使双方理解不一致，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”亦应当作出有利于被告易万鑫的解释，则被告易万鑫因原告东和公司尚未通知其将按揭贷款所需的资料提供给原告东和公司，以及贷款银行尚未通知规定的时间内签订贷款合同和其他相关按揭贷款手续，造成被告易万鑫直至2018年9月27日才将按揭贷款所需的资料提供给原告东和公司，并配合原告东和公司及贷款银行办理相关手续，被告不存在违约事实。因此，原告东和公司主张被告易万鑫存在违约事实，没有证据足以证明，其诉请由被告易万鑫支付自2016年4月13日开始至付清36万元房款之日止按照日利率万分之三计算的违约金，理由不成立，不应支持。二、被告易万鑫没有及时履行银行申请个人银行按揭贷款或公积金贷款约定的条件，不能归责于被告易万鑫，被告易万鑫的行为不构成违约。本案中，由于《广东省商品房买卖合同》在双方签名和盖章时签署时间留空，即合同签署时间尚未确定。后来原告东和公司自己填写的签署日期为2016年4月6日，并未通知被告易万鑫。同时，该合同第六条约定“买受人须在签署本合同后五个工作日内向银行申请个人银行按揭贷款或公积金贷款”，没有明确约定签署本合同时间和同意按揭贷款银行名称或公积金贷款部门，没有明确约定履行地点和履行方式，属于约定不明条款。因此，被告易万鑫没有及时履约的条件。而且，除了原告东和公司在2018年6月4日向被告易万鑫发出一份《解除商品房买卖合同通知书》外，并没有通知被告易万鑫在何时即具体的日期办理向银行申请个人银行按揭贷款手续。原告东和公司在民事起诉状中已经确认其同意合同继续履行，但其对被告易万鑫申请个人银行按揭贷款手续的事实主张“原告多次催促，被告却仍未申请”不属实，原告东和公司对此事实主张举证不能，应当承担不利后果。根据本案的具体情况，从公平合理的角度出发，原告东和公司仍应履行告知义务而没有履行告知义务，不能归责于被告易万鑫，被告易万鑫的行为不构成违约。三、根据申请个人银行按揭贷款所需要的《个人住房（商业用房）借款合同》的签约主体要求、交易习惯和财富名门商住楼盘同一种类同一原因的司法判决案例，原告东和公司没有通知被告易万鑫在何时即具体的日期向银行办理申请个人银行按揭贷款手续，造成被告易万鑫至2018年9月27日才提供按揭贷款所需的资料并办理贷款银行办理相关手续，被告不构成违约。本案中，从原告东和公司提供的《个人住房（商业用房）借款合同》，原告东和公司系作为该合同的保证人。可见，原告东和公司必须作为该合同的保证人，与被告易万鑫作为该合同的借款人和抵押人同时在《个人住房（商业用房）借款合同》签署借款人和抵押人名字或保证人单位名称，贷款银行才能同意办理相关按揭贷款手续。如果原告东和公司和被告易万鑫、贷款银行没有就保证人责任协商达成一致意见，申请办理按揭贷款手续的条件也不能成就。即如果被告易万鑫还贷违约，原告东和公司被贷款银行追责后就有权对被告易万鑫行使追偿权，故原告东和公司应当将其与贷款银行就保证事项协商的结果并及时通知被告易万鑫，但其没有通知被告易万鑫以及给被告易万鑫必要的准备时间，造成被告易万鑫至2018年9月27日前提供按揭贷款所需的资料并办理贷款银行办理相关手续，被告不构成违约。同时，按照交易习惯，办理按揭贷款的银行系开发商选定，并由开发商同贷款银行进行磋商及按贷款银行要求提供或通知商品房买受人提供相关资料办理贷款按揭。而被告易万鑫所购财富名门商住楼盘，原告东和公司都是这样为需要申请个人银行按揭贷款或公积金贷款方式支付购房款的买受人办理相关手续的。另外，原告东和公司与财富名门商住楼楼盘其他买受人因与本案纠纷是同一种类同一原因的案件，即《广东省吴川市人民法院民事判决书》（[2017]粤08**民初2114号）和《广东省湛江市中级人民法院民事判决书》（[2018]粤08民终1120号），已经确认了原告东和公司和财富名门商住楼盘办理贷款按揭的上述交易习惯和理由依据，并作出不支持原告东和公司的诉讼请求违约金的实体处理，本案可以参照作出有利于被告易万鑫的实体处理。因此，原告东和公司没有通知被告易万鑫在何时即具体的日期办理向银行申请个人银行按揭贷款手续，造成被告易万鑫至2018年9月27日才将按揭贷款所需的资料提供给原告东和公司，并配合原告东和公司及贷款银行办理相关手续，则被告易万鑫不存在违约事实。综上所述，被告认为，综合全部证据和本案的诉求、争议的事实，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》[法释（2015）5号]第九十条和第九十一条规定，原告东和公司的诉讼请求，没有法律依据，缺乏请求权基础，故恳请人民法院依法作出公正判决，驳回原告东和公司全部诉讼请求。被告易万鑫为其辩称向本院提交如下证据：1.被告的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；2.营业执照、法定代表人身份证明书，证明原告的诉讼主体资格；3.《广东省商品房买卖合同》，证明（1）原、被告存在商品房预售买卖合同关系；（2）合同第六条内容表明被告只需经原告及贷款银行通知后，完成配合原告在贷款银行提供的《个人贷款申请审批表》和《个人住房（商业用房）借款合同》签字即可，并不是由被告任意找银行申请按揭贷款；（3）该合同是格式合同，应作出有利于被告的解释；（4）合同签订时签署时间尚未确定，后来原告自己填写日期并未通知被告；（5）合同第六条约定内容不明确，属于约定不明条款，被告没有及时履约的条件；（6）原告未通知被告将按揭贷款所需的资料提供给原告，以及贷款银行尚未通知规定的时间内签订贷款合同及其他手续，造成被告直至2018年9月27日才将按揭贷款所需资料提供给原告，被告不存在违约事实；4.《收据》、《发票》，证明被告已于2015年11月6日支付首期款155472元；5.《收据》两张，证明原告已收取被告办证费23196元和维修基金款10107元；6.《个人住房(商业用房)借款合同》，证明原告在该合同作为保证人，贷款银行才能同意办理相关按揭贷款，原告应当将其与贷款银行就保证事项协商的结果及时通知被告，但因原告未及时通知造成被告至2018年9月27日前仍未提供按揭贷款所需的资料并办理贷款相关手续，被告不构成违约；7.中国建设银行股份有限公司发给被告的信息，证明被告已于2019年1月6日向原告支付上述购房余款36万元；8.（2017）粤0883民初2114号民事判决书及（2018）粤08民终1120号民事判决书，证明原告应当就其与贷款银行就保证事项协商的结果及时通知被告，但因原告未及时通知造成被告至2018年9月27日仍未提供按揭贷款所需的资料并办理贷款相关手续，被告不构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年4月6日，被告易万鑫（作为买受人）和原告（作为出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》【合同编号：201262494】及《商品房买卖补充合同》，由被告向原告购买原告开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼B幢1601号房，建筑面积共144.39平方米，其中套内建筑面积119.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.06平方米。每平方米4319.72元，总价款为515472元，首期房款为155472元，付款方式为银行按揭付款，合同第六条第三款约定“买受人签订本合同时交付该商品房首期房款，即155472元，其余房款360000元向银行办理银行按揭贷款或公积金贷款给出卖人，买受人须在签署本合同后五个工作日内向银行申请个人银行按揭贷款或公积金贷款，并按贷款银行或公积金（出卖人）通知规定的时间内签订贷款合同和其他相关按揭贷款手续，买受人银行按揭贷款或公积金贷款的期限和额度最终以银行确认为准，如银行批复贷款额度达不到所欠出卖人的金额或由于买受人的原因未能获得银行按揭贷款的，按揭不足部分由买受人在接到出卖人通知之日起五日内交足，否则按第七条第二款执行”，被告（买受人）为提前入住，于2015年11月6日提前支付首期房款155472元、办证费23196元、维修基金费10107元给原告（出卖人），原告后于2016年4月19日开具首期房款155472元的发票，其余房款360000元由被告向银行办理按揭贷款支付给原告。签订合同后被告未向贷款银行或原告提交个人银行按揭贷款或公积金贷款申请资料，原告于2018年6月4日公告《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告因被告违约未办理贷款手续，原告按约解除合同，后被告表示愿意继续履行合同，合同第七条第2款约定“买受人如未按本合同规定时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”。2018年9月27日被告（作为抵押人）与中国建设银行股份有限公司吴川支行(作为贷款人)签订《个人住房（商业用房）借款合同》【编号：440101896-2012-20184464922】，被告向中国建设银行股份有限公司吴川支行贷款36万元用于支付房款，原告作为保证人在该合同签字确认担保被告上述债务的履行，2019年1月6日，中国建设银行股份有限公司吴川支行向被告发放36万元贷款并汇入原告账户。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告迟延申请银行按揭贷款的行为是否已经构成违约。原告与被告所签订《广东省商品房买卖合同》及补充合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规，合法有效，应受法律保护，原、被告均应遵循《广东省商品房买卖合同》及补充合同的约定履行。关于《广东省商品房买卖合同》格式合同争议条款问题，原告认为，根据合同第六条第3款的约定，应由被告在签署合同后五个工作日内自行向贷款银行提出贷款申请；而被告则认为，被告的义务是根据原告的要求将按揭所需资料提供给原告，配合原告及贷款银行办理相关手续，主要是原告与银行进行交涉，而原告及贷款银行未通知被告提交资料造成被告未办理按揭贷款手续，非被告违约。本院认为，本案中《广东省商品房买卖合同》是由原告提供的格式合同，该合同第六条第3款是关于如何办理按揭贷款的约定，被告对该条合同条款的理解存在歧义，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，合同第六条第3款约定“买受人须在签署本合同后五个工作日内向银行申请个人银行按揭贷款或公积金贷款，并按贷款银行或公积金（出卖人）通知规定的时间内签订贷款合同和其他相关按揭贷款手续”，从该条约定看出，就涉案的贷款问题，作为买受人的被告，其义务是在签署合同之日起五日内向银行申请办理按揭贷款或公积金贷款，该约定明确，不存在歧义。被告辩称《广东省商品房买卖合同》签订时间为后补，合同签订时间不明，同时合同没有按揭贷款银行名称或公积金贷款部门，没有明确约定履行地点和履行方式，属于约定不明条款而致使被告无法按约办理银行贷款。关于合同签订时间，被告向本院提交的《广东省商品房买卖合同》亦载明合同签订时间为2016年4月6日，被告未向本院提交证据证明其辩称，证据不足，本院不予支持。关于按揭贷款银行约定不明问题，按照交易习惯，办理按揭贷款的银行系由开发商选定，并由开发商同贷款银行进行磋商及按银行要求提供或通知购房者提供相关资料办理贷款按揭，根据合同第六条第3款的约定，应由被告（买受人）在签署合同后五个工作日内自行向银行申请按揭贷款或公积金贷款，但被告在签订合同后未办理按揭贷款或公积金贷款，故本院确认被告迟延申请银行按揭贷款或公积金贷款的行为构成违约，应承担违约责任。二、关于违约金计算问题。根据《广东省商品房买卖合同》第六条第3款的约定：“如银行批复贷款额度达不到所欠出卖人的金额或由于买受人的原因未能获得银行按揭贷款的，按揭不足部分由买受人在接到出卖人通知之日起五日内交足，否则按第七条第二款执行”可知，由于被告不办理按揭贷款手续，为被告（买受人）的原因导致未能获得银行按揭贷款，被告负有接到出卖人通知之日起五日内交足余下房款的义务，而原告亦负有通知被告的义务，但原告直至2018年6月4日才向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，因此视为原告于2018年6月4日通知送达被告。同时根据合同第七条第2款的约定，因被告违约，被告应自合同规定的“应付款期限”之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，因原告2018年6月4日才向被告发出书面通知，被告愿意继续履行合同，原告亦同意继续履行合同，被告应于2018年6月10日前足额交付余下36万元房款给原告，但被告未履行义务，于2019年1月6日才按揭足额交付36万元给原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院确认被告应自2018年6月10日起至2019年1月5日止以本金36万元为基数按日利率万分之三计算支付违约金给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告易万鑫于本判决生效之日起十日内向原告吴川市东和房地产开发有限公司支付自2018年6月10日起至2019年1月5日止以36万元为本金按日利率万分之三计算的违约金。二、驳回原告吴川市东和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2313.12元，由原告负担1946.12元，由被告易万鑫负担367元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  张振明审 判 员  屠 丽人民陪审员  孙 晃二〇一九年三月十一日书 记 员  李 程附本案相关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。二、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。