浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初9219号 原告：浙江佳源物业服务集团有限公司嘉兴巴黎都市分公司。住所地：嘉兴市巴黎都市爱丽舍宫**商铺**。统一社会信用代码：9133040030777203XR。 负责人：陈保平，总经理。 委托代理人：陈洪军、刘淑，系原告的员工。 被告：孙梅芬，女，1972年12月14日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托代理人：王国华，系被告孙梅芬的丈夫。 原告浙江佳源物业服务集团有限公司嘉兴巴黎都市分公司（以下简称佳源物业巴黎都市分公司）与被告孙梅芬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月21日立案后，依法由审判员朱梅独任审判，并于2019年1月22日、2019年2月27日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告委托代理人刘淑到庭参加诉讼，被告孙梅芬经本院合法传唤无正当理由未到庭。第二次庭审时原告委托代理人刘淑、被告孙梅芬及其委托代理人王国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳源物业巴黎都市分公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付2010年1月至2011年12月、2013年1月至2018年12月的物业管理费28699.8元、、地下车库保洁能耗费1950元并按每日万分之三支付滞纳金直至缴清全部物业费之日止（暂计10897.566元），所有费用总计41547.37元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的巴黎都市的业主，2009年10月17日物业与业主签订了《前期物业管理服务协议》，协议中第四条约定了收费标准以及物业费收缴方式（年度预缴，每年4-6月份为物业管理费收缴期）。同时原告于2013年6月与嘉兴巴黎都市业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同中第六章第二条约定了物业费的收缴方式（年度预缴，每年1-3月份为物业管理费收缴期，业主和物业使用人应及时足额缴纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从次年1月1日起每天按应缴费用的万分之三缴纳滞纳金）。但被告未依约向原告缴纳物业管理费，自2010年1月1日至2011年12月31日、自2013年1月1日至2018年12月31日，被告共欠物业服务费28699.8元、、地下车库保洁能耗费1950元滞纳金10897.566元。原告多次对其书面以及上门催缴，均无效果。庭审中原告更正签订《前期物业管理服务协议》的时间为2008年1月1日。 被告孙梅芬答辩称，其不支付物业费系因房屋存在空鼓、内墙裂缝、渗水等现象，自2009年向建设局反映情况后原告仍未处理。购买房屋时物业费为1.6元/平方米/每月、车位保洁费是每个车位150元，没有收到后来涨价的通知，滞纳金被告不同意支付。且原告服务不到位，承诺的人车分流、无纸化服务均未做到。 针对其主张，原告佳源物业巴黎都市分公司提交了下列证据： 1.业主档案一份，证明被告系嘉兴市南湖区巴黎都市西岱宫1幢902室的业主。 被告质证无异议。 2.《前期物业管理服务协议》范本一份，证明业主与原告签订了前期物业管理服务协议，协议约定了收费标准、方式及期限。 被告质证认为时间久了不记得。 3.《物业管理服务合同》复印件一份，证明2013年嘉兴巴黎都市业主委员会与原告签订了物业管理服务合同，并约定了物业费的收缴方式。 被告质证认为没有看到过。 4.催缴函照片一份，证明原告向被告催讨物业费，并将催缴函张贴于被告家门上。 被告质证认为没有看到过。 5.维修与补偿协议一份，证明被告的房屋出现渗漏水问题，在保修期内故房产公司赔偿其5000元作为补偿，并已补偿完毕。 被告质证对真实性无异议，系被告丈夫所签，补偿的是前后阳台因渗水打掉地砖的钱，装修好以后房屋又出现了其他问题。 6.公示、《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》各一份，证明物业费和地下车库保洁能耗费的涨价情况。 被告质证不予认可。 7.2019年2月27日中午拍摄的照片六份，证明原告对地下车库在进行管理，被告拍摄的照片不能反映全天的情况。 被告质证对真实性无异议，但双方拍摄时间不同，白天车辆少，晚上违停车辆多。 8.不动产登记信息一份，证明嘉兴市巴黎都市西岱宫1幢902室为被告所有。 被告质证无异议。 9.营业执照及工商变更登记，证明提供物业服务的一直是浙江佳源物业服务集团有限公司嘉兴巴黎都市分公司。 被告质证对真实性无异议，但认为对变更情况不知情。 10.民事判决书两份，证明2016年度起物业费从1.6元/平方米/月涨价至1.81元/平方米/月的合法性。 被告质证对真实性无异议。 11.缴费通知书一份，证明原告向被告催缴物业费，2011年12月21日在被告门上张贴缴费通知书，后被告将其还给物业服务中心。 被告质证认为不属实，没有看到过通知书。 针对其抗辩，被告孙梅芬向本院提交了照片十一份，证明原告物业服务不到位，且被告房屋存在空鼓、渗水等问题，物业没有处理好。 原告质证对照片真实性无异议，但仅凭照片内容无法反映可视对讲是否不能使用，原告也未接到被告报修的记录。关于停车问题，被告照片只能反映拍摄时间段的情况，不能说明原告未在管理。关于房屋质量问题，物业公司曾帮忙联系处理过后阳台渗水问题，之后未接到报修记录，且从照片中无法确定裂缝、空鼓是装修问题还是房屋质量问题。 本院认证如下：关于原告提供的证据，证据1、8、9、10经被告质证对真实性均无异议，故本院予以认定。证据2在被告的业主档案中显示其已领取《前期物业管理协议》，且被告亦认可购房时物业费为1.6元/平方米/月、保洁能耗费为每个车位150元，故本院对该事实予以确认。证据3系由南湖区南湖街道巴黎都市业主委员会与浙江佳源物业管理有限公司（以下简称佳源公司）签订，对巴黎都市业主具有法律效力，而原告系佳源公司设立的分公司，实际履行巴黎都市的物业管理职责，故该证据与本案具有关联性，本院予以认定。证据4能证明原告向被告催缴物业费的事实，故本院予以认定。证据5与本案无关联性，故不予认定，对证据7的真实性予以认定。证据6符合证据形式要件且与本案事实相关，且（2016）浙0402民初7627号、（2018）浙04民终413号民事判决书对于“关于嘉兴市南湖区巴黎都市业主大会同意上调物业管理费标准的决议”效力已作出了明确认定，上述民事判决书已经生效，故本院予以认定。证据11无法证明已向被告送达，故本院不予认定。对于被告提供的证据，关于渗水、空鼓等涉房屋质量问题与本案无关联性，故对该部分证据不予认定；其余可视电话、停车情况对照片真实性予以认定，然仅凭上述照片无法证明原告提供物业服务存在瑕疵的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告孙梅芬系嘉兴市巴黎都市西岱宫1幢902室的业主，该房屋建筑面积178.1平方米，系高层住宅，被告同时购买了地下车位一个。2008年1月1日，被告孙梅芬与怡城（浙江）物业管理有限公司（即佳源公司）签订了《前期物业管理服务协议》一份，其中就物业管理服务费用约定：高层/联排/商业用房1.6元/平方米/月，，地下汽车库照明管理每年150元另查，根据2013年4月10日起施行的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》，其中规定业主汽车地下车位的停放服务费为每车位每月25元（用于公共照明、保洁和公用设施的维护保养等）。 2013年7月15日，嘉兴市南湖区南湖街道巴黎都市业主委员会与佳源公司签订了《物业管理服务合同》一份，其中约定：嘉兴巴黎都市业主委员会将巴黎都市服务中心委托佳源公司管理，委托管理期限为3年，自2013年6月2日起至2016年6月1日止；高层/联排/商业用房的物业管理服务费为1.6元/平方米/月，，地下车位业主汽车停放服务费为300元/年/位物业缴费方式为年度预缴，每年1月-3月期间为物业管理费收缴期，业主和物业使用人应及时足额缴纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从次年1月1日起每天按应缴费用的万分之三交纳滞纳金；物业管理服务费标准的调整，需经双方协商，调价方案需经业主三分之二以上业主同意后执行。 2015年12月2日，巴黎都市小区在云都社区召开了业主代表大会，会上物业公司负责人汇报了小区物业管理情况并作了《关于巴黎都市物业费提价的报告》。2015年12月7日，嘉兴巴黎都市业主委员会委托物业公司工作人员就小区物业费调价事宜向全体业主发放巴黎都市物业费调价征询书。2016年1月10日，嘉兴巴黎都市业主委员会将征询统计结果向小区业主公示，《关于巴黎都市物业费调价征询的结果公示》中载明：现决定巴黎都市物业管理费自2016年1月1日起，高层/小高层/联排别墅/普通商铺住宅按建筑面积1.81元/平方米/月收取。另查明，沈鲁伟等七人因对巴黎都市物业管理费自2016年1月1日起调价的决定持有异议，于2016年12月27日诉至本院，请求撤销嘉兴市南湖区南湖街道巴黎都市业主委员会关于巴黎都市物业管理费自2016年1月1日起调价的决定。本院审理后认为，关于嘉兴市南湖区巴黎都市业主大会同意上调物业管理费标准的决议，符合法律规定，于2017年12月21日作出（2016）浙0402民初7627号民事判决书，判决驳回了沈鲁伟等七人的诉讼请求。沈鲁伟等七人因不服一审判决，上诉至嘉兴市中级人民法院，嘉兴市中级人民法院于2018年6月19日作出（2018）浙04民终413号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因被告未按期缴纳物业管理费，原告于2015年12月22日向被告发出了书面催缴函，后又协商无果，遂纠纷成讼。 另经查，怡城（浙江）物业管理有限公司成立于2004年4月26日，于2012年10月22日变更名称为浙江佳源物业管理有限公司，于2018年9月18日变更名称为浙江佳源物业服务集团有限公司。本案原告成立于2014年11月6日，原告公司名称于2018年11月1日由浙江佳源物业管理有限公司嘉兴巴黎都市分公司变更为浙江佳源物业服务集团有限公司嘉兴巴黎都市分公司。原告自成立时起即接受佳源公司的委托，实际履行嘉兴市巴黎都市小区的物业管理职责至今，佳源公司亦授权其收取相关费用。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告作为小区的业主，在享受原告提供物业管理服务的同时，理应履行交纳物业管理费之义务。本案中，被告未支付2010年1月至2011年12月、2013年1月至2018年12月的物业管理费及地下车库保洁能耗费，关于计算标准及涨价问题，本院认为：一、对于物业管理费的计费标准，根据（2016）浙0402民初7627号、（2018）浙04民终413号生效民事判决书，其已认定“关于嘉兴市南湖区巴黎都市业主大会同意上调物业管理费标准的决议，符合法律规定，”因此，被告的高层住宅自2010年1月至2015年12月按1.6元/平方米/月标准支付物业管理费，自2016年至2018年期间应按照上调后的1.81元/平方米/月标准支付物业管理费。被告住宅建筑面积为178.1平方米，经计算，自2010年1月至2011年12月、自2013年1月至2018年12月的物业管理费共计28702.6元，现原告主张28699.8元符合规定，本院予以支持。二、关于地下车位保洁能耗费，《前期物业管理服务协议》中约定地下汽车库照明管理每年150元。2013年的《物业管理服务合同》及《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》规定，，地下车位的保洁能耗费即停放服务费）为每车位每月25元，即每车位每年300元。据此，原告主张被告支付2010年1月至2011年12月、2013年1月至2018年12月的地下车库保洁能耗费1950元，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期付款滞纳金的主张，考虑到本案实际情况以及与其他类似案件的平衡，法律上对逾期付款必须支付滞纳金的惩罚性规定相对本案不适用，因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩房屋存在空鼓、渗水等涉及房屋质量问题，与本案属于不同法律关系，本案中不予处理，被告以此为由拒交物业费无法律依据，本院不予采纳。被告另抗辩原告提供服务不到位，然其提供的证据尚不足以证明该事实，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告孙梅芬于本判决生效之日起十日内支付原告浙江佳源物业服务集团有限公司嘉兴巴黎都市分公司自2010年1月至2011年12月、自2013年1月至2018年12月的物业管理费28699.8元、、地下车库保洁能耗费1950元 二、驳回原告浙江佳源物业服务集团有限公司嘉兴巴黎都市分公司其他诉讼请求。 如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取419元，由原告浙江佳源物业服务集团有限公司嘉兴巴黎都市分公司负担110元，由被告孙梅芬负担309元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 朱 梅 二〇一九年三月十四日 书记员 赵雯霆 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。