河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终275号上诉人（原审被告）：商丘涌金置业有限公司。法定代表人：张永杰，该公司经理。委托诉讼代理人：任娜，河南宇言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱玉，女，1962年8月15日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：李险峰，河南世金律师事务所律师。原审被告：张永杰，男，1972年5月12日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：任娜，河南宇言律师事务所律师。上诉人商丘涌金置业有限公司（以下简称涌金置业）因与被上诉人朱玉，原审被告张永杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省睢县人民法院（2018）豫1422民初3689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人涌金置业及其与原审被告张永杰的共同委托诉讼代理人任娜，被上诉人朱玉的委托诉讼代理人李险峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。涌金置业上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项，依法改判驳回朱玉的诉讼请求或将本案发回重审，本案诉讼费由朱玉负担。事实与理由：原审法院认定购房合同无效，无事实和法律依据。本案涉及的借款是朱玉与案外人宋斌之间的债权债务，与涌金置业没有关系。本案不属于债务转移，朱玉与涌金置业签订的购房合同能够证明其购买了涌金置业的房子，而不是涌金置业用房子以物抵债偿还朱玉所谓的“借款”。虽然朱玉没有向涌金置业支付房款，但是基于涌金置业欠案外人宋斌借款，经三方协商由涌金置业直接用房产给朱玉以证明偿还宋斌借款，宋斌同时也偿还朱玉借款的事实。如果原审认定了“以物抵债”购房合同无效，朱玉的债权债务关系应回到原始状态，朱玉与案外人宋斌之间的民间借贷关系依然存在。原审法院在认定了涌金置业与朱玉签订的购房合同无效的基础上判决涌金置业返还朱玉借款没有依据。朱玉未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张永杰陈述意见称：同意涌金置业的上诉意见，朱玉起诉张永杰没有事实和法律依据。朱玉向一审法院起诉请求：依法确认朱玉与涌金置业公司所签六份购房合同为无效合同，判令涌金置业、张永杰返还购房款694988元并赔偿利息损失。一审法院认定事实：朱玉与案外人宋斌之间曾存在借款合同关系，截止到2015年10月25日之前，案外人宋斌尚欠朱玉694988元借款未予偿还。2015年10月25日，经案外人宋斌与朱玉及涌金置业三方协商，各方同意将该笔债务转移给涌金置业承担。因涌金置业的资金已入到房地产开发之中，随采取以房抵债的方式，将该笔债务694988元转化为购房款，涌金置业承诺将其开发的位睢县河堤乡集镇北一公里S214省道西侧{五星新城项目}A区的六套楼房(A区5号楼A1-3配房，配房面积36.19平方米，单价平方米1750元，总房价款63332元人民币。A区6号楼1单元5层东户，建筑面积124平方米，单价平方米1980元，总房价款245955元人民币。A区5号楼A1-4配房，配房面积36.19平方米，单价平方米1750元，总房价款63332元人民币。A区4号楼A1-5配房，配房面积10.83平方米，单价平方米1750元，总房价款18952元人民币。A区6号楼A1-3配房，配房面积34.55平方米，单价平方米1750元，总房价款60462元人民币。A区6号楼1单元5层西户，建筑面积124平方米，单价平方米1980元，总房价款245955元人民币。)抵顶欠款694988元，涌金置业与朱玉签订六份购房合同，并给朱玉出具六份收据。交房时间为2016年12月30日。后朱玉以涌金置业开发该小区项目所用土地属农民集体用地，外地人无权购买，其购房目的无法实现为由，向法院提起诉讼。一审法院认为，首先，朱玉与涌金置业所签订的六份购房合同，系基于朱玉与案外人宋斌之间的债权债务关系，经三方协商，案外人宋斌对朱玉的债务转移给涌金置业，从本案查明的事实以及朱玉与涌金置业签订的购房合同明显可以看出，案外人宋斌对宋玉的债务已经转移给涌金置业继受；其次，朱玉与涌金置业所签订的六份购房合同，属于以物抵债协议。以物抵债协议不能违反法律的强制性规定。本案所涉及房产系小产权房，所占土地系集体所有土地。根据我国现行房地产管理体制的有关规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，且朱玉不是房产所在的睢县河堤乡农村集体经济组织成员，涉案以物抵债则是变相将涉案房屋占用的土地使用权一并转让给非本集体经济组织成员的朱玉，故该以物抵债协议无效，故对于朱玉要求确认其与涌金置业所签订的六份购房合同系无效合同的诉讼请求，予以支持。最后，虽然朱玉与涌金置业所签订的购房协议无效，但涌金置业受让案外人宋斌的该笔债务仍然具有法律效力，涌金置业仍应当履行向朱玉支付债权694988元的法律义务。另由于本案系债务转移引发的纠纷，在案外人宋斌将其对朱玉的债务转移给涌金置业后，涌金置业已变相占用朱玉的上述款项，参考《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，涌金置业应当自案外人宋斌对朱玉的债务转移给涌金置业之日起（即原告朱玉与涌金置业签订购房合同之日）按照年利率6%向朱玉支付其占用期间利息至上述款项还清之日止。张永杰系涌金置业的法定代表人，其在双方的购房合同上签字，系其履行职务的行为，故朱玉要求张永杰承担责任，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条,第五十八条、第八十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告朱玉与被告商丘涌金置业有限公司于2015年10月25日所签六份购房合同为无效合同；二、被告商丘涌金置业有限公司于判决生效后三十日内返还原告朱玉购房款现金694988元及利息（计息自2015年10月25日起按照年利率6%计算至该款还清之日止）；三、驳回原告朱玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5375元，由被告商丘涌金置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，涌金置业在庭审中认可与宋斌之间存在债务关系，宋斌系涌金置业的债权人。宋斌与朱玉之间亦存在债权债务关系，朱玉系宋斌的债权人。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决对当事人之间法律关系及款项性质，上诉人责任的认定是否适当。本案中，朱玉与案外人宋斌、涌金置业的法定代表人张永杰共同签订了《购房合同书》，明确约定了认购房屋的位置、总价款、交房时间等内容，该购房合同系三方真实意思表示。原审结合朱玉的自认、涌金置业的陈述及涌金置业为朱玉出具的收据及《购房合同书》，认定朱玉与宋斌、涌金置业达成了债务转移的合意并无不当，涌金置业虽然予以否认，但并未提交证据证明。原审对当事人之间的法律关系及款项性质的认定并无不当。涌金置业与朱玉签订的《购房合同书》，无论是买卖合同，还是以物抵债合同，因案涉房屋是小产权房,在本集体经济组织成员之外禁止交易,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,该《购房合同书》应为无效合同，该合同无效并不影响债务转移的效力，涌金置业应予承担债务或者返还购房款。一审法院认定合同无效，并判决涌金置业承担还款责任并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人涌金置业上诉请求和上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10750元，由上诉人商丘涌金置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  周克风审判员  宁传正二〇一九年三月十九日法官助理崔乐书记员韩璐