重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初2391号 原告（反诉被告）：刘祚虎，男，1976年6月6日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告（反诉被告）：田太贤，女，1979年4月30日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告（反诉原告）：张甜甜，女，1983年10月4日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：康松，男，1981年8月31日出生，汉族，系张甜甜丈夫。 原告（反诉被告）刘祚虎、田太贤与被告（反诉原告）张甜甜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘祚虎、田太贤，被告（反诉原告）张甜甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘祚虎、田太贤向本院提出诉讼请求：1、依法判令张甜甜按照《房屋购买合同》约定支付房租款5250元（期间为2018年11月1日至2019年1月14日，每月按照1500元计算）；2、本案的诉讼费由张甜甜承担。事实和理由：刘祚虎、田太贤与张甜甜的代理人康松、见证人邹延伟于2018年4月15日签订了《房屋购买合同》，约定刘祚虎、田太贤将房屋以750000元的总价出售给张甜甜，并约定张甜甜在2018年5月1日起至此房售出，每月支付1500元房租费。后张甜甜要求刘祚虎、田太贤将案涉房屋公证于张甜甜名下，刘祚虎、田太贤才得知自己上当受骗，想收回房屋并愿意承担违约金，但张甜甜通过诉讼要回该房屋，刘祚虎、田太贤在诉讼中并未要求停止张甜甜给付房租，现张甜甜拒绝向刘祚虎、田太贤支付2018年11月1日至2019年1月14日的租金，合同签订当日刘祚虎、田太贤就将案涉房屋及所有证件交付给张甜甜，刘祚虎、田太贤认为张甜甜拒绝支付房租的行为已构成违约，为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告（反诉原告）张甜甜辩称，1、在双方的房屋买卖交易过程中，刘祚虎、田太贤系违约方，我方系守约方，已经法院审理并予以认定；2、《房屋购买合同》上约定“租金支付时间为2018年5月1日至物业售出”“最迟不得延长到2019年1月30日”“物业可提前出售”，因此，被告有权在2019年1月30日前将房产售出过户，而非租金支付时间为2018年5月1日至2019年1月30日；3、我方在（2018）渝0112民初20464号诉讼中，诉求为要求继续履行合同，对于租金问题系我方对自我诉权的自由处置；4、刘祚虎、田太贤称“2018年4月15日就将房屋所有证件给予我方，我方一直使用房屋”，该行为系合同约定行为，我方对此无任何过错及违约；5、刘祚虎、田太贤称受骗上当，想收回房屋，愿意承担违约金，明显不符合法院认定及客观事实。综上，请求驳回刘祚虎、田太贤的诉讼请求。 被告（反诉原告）张甜甜向本院提出反诉请求：1、依法判决刘祚虎、田太贤向张甜甜退还租金3000元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：刘祚虎、田太贤与张甜甜于2018年4月15日签订了《房屋购买合同》，约定刘祚虎、田太贤房屋以750000元的总价出售给张甜甜，约定张甜甜在2018年5月1日起至此房售出，每月向刘祚虎、田太贤支付1500元租金。后张甜甜分别于2018年8月23日、24日、26日、27日、29日多次要求刘祚虎、田太贤配合张甜甜办理房屋过户手续，均被拒绝，张甜甜遂于2018年9月14日起诉要求刘祚虎、田太贤继续履行合同，重庆市渝北区人民法院作出（2018）渝0112民初20464号民事判决书，判决载明刘祚虎、田太贤无正当理由拒绝配合张甜甜过户，其行为构成违约，故判决支持了张甜甜的诉讼请求。张甜甜认为刘祚虎、田太贤作为违约方，其无权收取2018年9月之后的租金，因张甜甜已向刘祚虎、田太贤支付2018年8月1日至2018年11月1日共三个月的租金4500元，故刘祚虎、田太贤应退还张甜甜2018年9月之后的租金，共计3000元。 原告（反诉被告）刘祚虎、田太贤针对反诉辩称，1、张甜甜要求我方以公证形式将案涉房屋公证至张甜甜名下违反法律规定，系张甜甜违约在先；2、合同约定的租金应支付至过户及我方收齐全款为止；3、我方已于2018年5月1日将案涉房屋交付给张甜甜使用，张甜甜应向我方支付租金。综上，请求驳回张甜甜的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对房屋购买合同、（2018）渝0112民初20464号民事判决书，因当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月15日，刘祚虎、田太贤作为甲方（出售方），张甜甜作为乙方（购买方），邹延伟作为丙方（见证方），签订了《房屋购买合同》，约定甲方将房屋出售给乙方，房屋成交总价为75万元。合同第十条其他约定中手写约定：1.签订合同后，甲方同意乙方提前装修，所有装修费用与甲方无关，甲方保证此物业真实、有效，无债权债务纠纷；2.甲乙双方约定此物业于2018年5月1日交付于乙方，成交价为甲方净收柒拾伍万元正，于2018年4月15日交定金壹拾万元正给甲方，剩余房款陆拾伍万元正最迟于2019年1月30日底之前交付，乙方在2018年5月1日起直至此物业售出，每月支付租金壹仟伍佰元正给甲方，租客违约金壹仟贰佰元由乙方支付，在此物业未售出时，甲方如果反悔，不出售此物业，则双倍返还定金贰拾万元正，另赔偿装修费用；3.此房出售后，甲方无条件配合乙方张甜甜将此物业过户给指定人员名下；4.甲乙双方约定此物业提前出售，就提前收全部尾款；5.甲方出售此房净收柒拾伍万元正，溢价部分与甲方无关；6.甲方将产权证原件托管在丙方。该合同末尾乙方落款处系张甜甜的丈夫作为其代理人代为签字捺印。 2018年9月14日，张甜甜向重庆市渝北区人民法院起诉要求刘祚虎、田太贤继续履行合同，即由刘祚虎、田太贤协助张甜甜办理案涉房屋的过户登记手续，在办理登记手续当日接受张甜甜一次性付清剩余全部购房款，同时在刘祚虎、田太贤收到全部购房款后办理房屋交接手续。本院审理后认为，《房屋购买合同》合法有效，合同约定该房屋的剩余房款最迟于2019年1月30日底前交付，如提前出售就提前收取全部尾款，因此，张甜甜在2018年8月23日、8月24日、8月26日、8月29日通过短信、微信、律师函方式催告刘祚虎、田太贤协助将案涉房屋过户至其名下，符合合同约定。刘祚虎、田太贤无正当理由拒绝协助过户，已构成违约，故于2018年12月6日作出（2018）渝0112民初20464号民事判决书，判决：一、被告刘祚虎、田太贤在本判决生效后三日内协助原告张甜甜将房屋过户登记至原告张甜甜名下，原告张甜甜在该房屋过户同时支付被告刘祚虎、田太贤剩余房款55万元；二、驳回原告张甜甜的其他诉讼请求。庭审中，刘祚虎、田太贤和张甜甜均称双方未对该判决提起上诉，判决生效后双方按该判决履行，案涉房屋的过户和房款支付于2019年1月14日办理完毕。 上述（2018）渝0112民初20464号民事判决书查明事实：张甜甜的丈夫康松于2018年8月23日、24日两次向刘祚虎发短信，称房款已准备到位，要求刘祚虎、田太贤于2018年8月27日前办理案涉房屋的过户相关手续，刘祚虎回复“没有时间来不了”。2018年8月26日晚，康松向刘祚虎发微信，通知刘祚虎、田太贤于2018年8月27日前办理案涉房屋的过户相关手续，刘祚虎回复“明天要上班没有时间”。2018年8月27日，张甜甜的丈夫康松与刘祚虎、田太贤见面协商，刘祚虎称“房子我的确不卖了”。2018年8月29日，张甜甜向刘祚虎、田太贤邮寄《律师函》，通知刘祚虎、田太贤在收到《律师函》之日起5日内配合张甜甜办理案涉房屋的交付过户手续。该邮件于2018年8月30日送达。 庭审中，各方均认可张甜甜于2018年7月29日向刘祚虎、田太贤一次性支付了2018年8月1日至2018年11月1日的房屋租金4500元，张甜甜与刘祚虎、田太贤口头约定租金每三个月支付一次。 本院认为：张甜甜与刘祚虎、田太贤在2018年4月15日签订的《房屋购买合同》已经法院生效判决认定为合法有效，故对双方均具有约束力。 （2018）渝0112民初20464号生效判决书已认定张甜甜在2018年8月23日、8月24日、8月26日、8月29日通过短信、微信、律师函方式催告刘祚虎、田太贤协助将案涉房屋过户至其名下符合合同约定，刘祚虎、田太贤无正当理由拒绝协助过户，已构成违约。根据合同“甲乙双方约定此物业于2018年5月1日交付于乙方，成交价为甲方净收75万元，于2018年4月15日交定金10万元给甲方，剩余房款65万元最迟于2019年1月30日底之前交付，乙方在2018年5月1日起直至此物业售出，每月支付租金壹仟伍佰元正给甲方”、“此物业提前售出，就提前收全部尾款”的约定，如刘祚虎、田太贤诚信履行合同过户义务，则案涉房屋至迟在《律师函》中催告的日期即2018年9月4日办理了过户手续，即案涉房屋至迟在2018年9月4日售出，刘祚虎、田太贤在此时也可收到全部房款，张甜甜根据约定也无需支付之后的租金。刘祚虎、田太贤拒绝协助办理案涉房屋过户手续的违约行为导致本应最迟在2018年9月4日办理完过户手续却最终延至2019年1月14日。因合同约定张甜甜支付租金的时间为2018年5月1日至“物业售出”，而“物业售出”并非固定时间，正是因为刘祚虎、田太贤在2018年8月底拒绝协助办理案涉房屋过户手续的违约行为使本应至迟在2018年9月4日售出的房屋延后至2019年1月14日售出，若支持刘祚虎、田太贤主张的2018年9月4日至2019年1月14日期间的租金，相当于刘祚虎、田太贤因其违约行为反而获利。故案涉房屋在2018年9月4日至2019年1月14日期间未售出系刘祚虎、田太贤违约所致，作为违约方其无权要求张甜甜支付2018年9月4日之后的租金。故刘祚虎、田太贤要求张甜甜支付2018年11月1日至2019年1月14日期间的租金5250元无法律依据，本院不予支持。因各方均认可张甜甜于2018年7月29日向刘祚虎、田太贤一次性支付了2018年8月1日至2018年11月1日的房屋租金4500元，而张甜甜在提前支付租金时显然不可能预料到刘祚虎、田太贤会违约，如前所述，刘祚虎、田太贤作为违约方其无权要求张甜甜支付2018年9月4日之后的租金，故张甜甜反诉要求刘祚虎、田太贤退还2018年9月5日至2018年11月1日期间的租金2800元，本院予以支持。刘祚虎、田太贤称，张甜甜在前案诉讼中并没有请求停止给付租金，所以其有权要求张甜甜支付。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，守约方有权要求违约方继续履行合同，若有损失还可主张赔偿损失。张甜甜在前案诉讼中系要求违约方刘祚虎、田太贤继续履行合同，其是否一并主张赔偿损失系其自身的权利，刘祚虎、田太贤所称“张甜甜在前案诉讼中并没有请求停止给付租金，所以其有权要求张甜甜支付”的意见无法律依据，本院不予支持。 据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘祚虎、田太贤于本判决生效后五日内退还被告（反诉原告）张甜甜租金2800元； 二、驳回原告（反诉被告）刘祚虎、田太贤的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）张甜甜的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，已减半收取25元，由原告（反诉被告）刘祚虎、田太贤负担；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）刘祚虎、田太贤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  雷元亮 二〇一九年三月二十八日 书记员  龙 倩