广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0281民初37号原告：廖惠秀，女，1963年8月19日出生。委托诉讼代理人：邵文云（系原告的女婿），男，1986年12月21日出生。被告：李兴梅，女，1978年2月8日出生。原告廖惠秀与被告李兴梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖惠秀的委托诉讼代理人邵文云、被告李兴梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖惠秀向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约金20000元。事实与理由：原告与被告于2017年6月19日在乐昌市房管局签订房屋买卖协议，原告将其拥有完全产权的位于乐昌市金融路X号X室的房屋（房屋所有权证编号：XX），以人民币252800元的价款出售给被告，被告向原告支付第一期的房款人民币157800元，第二期余款（被告向银行贷款）人民币95000元整要在签订《房屋买卖协议》后一个月内付清。原告于2017年6月就将该房屋交付给被告使用并过户给被告。由于被告购房余款于2018年7月30日才支付给原告，已构成违约行为，按《房屋买卖协议》第六条违约责任第2款，被告全部或部分不履行本合同规定付款日期及方式的，每逾期一天按房价总额千分之一作为违约金赔偿给甲方（原告），逾期超过一个月时，甲方有权解除合同，乙方交付甲方的定金20000元不作退回。被告违约行为对原告造成直接的经济损失，请求被告支付违约金20000元整。被告李兴梅辩称：第一、涉案房屋买卖的整个过程如下:2017年6月19日，经双方协商，约定由被告购买原告所有的位于乐昌市金融路X号X房，并签订了《房屋买卖协议》，该协议约定房屋价款为252800元，签订合同的时候，被告支付20000元作为定金，同时原告同意被告通过银行申请抵押贷款方式支付甲方购房款，购房款分两期支付，第一期支付120000元(包含定金20000元)，第二期在贷款银行向被告发放贷款之日一次性支付余款132800元。在签订合同后，被告按合同约定向原告共支付了购房款157800元，剩余的95000元用房子做抵押向银行贷款。在双方的配合下，被告取得了涉案房屋的不动产权证书【粤(2017)乐昌市不动产权第XX号】，虽然证书上登记的时间为2017年8月10日，但被告是在8月底才拿到该证。被告在2017年7月就开始向银行申请按揭贷款，但银行称需要房产证才能进行贷前评估。在被告拿到房产证后，立即向中国工商银行申请贷款，之后就进入了银行贷款流程，于2017年9月28日签订了贷款申请表。由于当年不动产管理新规的出台，需进行权籍调查，期间花了约三个月的时间，于2018年1月才办妥，于2017年11月21日签订了《个人购房借款合同》，并办理抵押登记，抵押登记时间为2018年1月2日。后银行按其自身的规定和程序，于2018年7月30日放款，在放款的当日，被告即将该款转到了原告账户。期间，被告多次去银行询问、催促，但银行均称放款要按其自身的规定办理，要被告耐心等待。第二、被告在履行合同过程中不存在任何违约行为。原告要求被告承担违约责任的依据为协议第六条的第2项的约定，该条款的内容为:被告全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，每逾期1天按房价总额千分之一作为违约金赔偿给甲方，逾期超过一个月时，原告有权解除合同，被告交付给原告的定金20000元不作返回。双方就房款支付的时间在协议第三条进行了约定，但该条既约定了被告方同意向银行申请抵押贷款方式支付原告购房款，第二期房款在贷款银行向被告发放贷款之日由被告一次性支付给原告，同时又约定第二期房款要在签订《房屋买卖协议》后一个月内付清，属于就房款支付时间约定不明的情况。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，涉案房款支付应履行的期限，应从合同的约定及实际履行合同的综合情况考虑。首先，二手房要办理银行按揭贷款，银行须对房屋进行估价，而对房屋进行估价，必须要取得房产证，银行才能进行贷前评估，双方签订合同的时间为2017年6月19日，涉案房屋的不动产权证书上登记的时间为2017年8月10日，更何况被告于8月底才拿到该证，根本无法完成在一个月内向银行申请贷款并取得银行放贷。其次，原告在被告一个月内未付清的情况下，未要求解除合同，仍协助被告办理房产过户，以其实际行动表明继续履行该合同。因此，被告支付第二期房款的期限应为在贷款银行发放贷款支付之日一次性支付给原告。被告于2018年7月30日取得银行发放的贷款后，于当日立即将款项支付了原告，不存在任何违约的行为。第三、被告自始至终均按照规定向银行申请办理贷款，不存在任何过错。在向银行办理贷款的过程中，被告严格按照银行的要求及时交齐所有材料，同时在银行久拖未放款时，积极、主动、多次与银行进行沟通协商，催促其尽快放款，但银行有其内部的规定和放款流程，不是被告能左右的。在整个过程中，原告不存在任何故意拖延办理贷款手续的情况，没有任何过错。同时原告也未提交任何证据证明被告故意拖延向银行申请贷款，应承担举证不能的法律后果。综上，被告就涉案房屋的买卖，无需对原告进行任何赔偿，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下，2017年6月19日，原告（出卖人，甲方）与被告（买受人，乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：“一、甲方愿将其拥有完全产权的位于乐昌市金融路XX号XX室的房屋（房屋所有权证编号：XX，建筑面积柒拾伍点陆壹平方米），以人民币贰拾伍万贰仟捌佰元整（￥252800元）的价款出售给乙方。二、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切税费，概由甲方负担。本合同发生的契税、土地出让金等其他税费由甲方负担。三、签订合同同时乙方自愿交两万元作为定金交给甲方。乙方通过向银行申请抵押贷款方式支付甲方购房款，购房款由乙方分两期付给甲方。第一期付人民币壹拾贰万元整（￥120000元）含定金两万元。第二期在贷款银行向乙方发放贷款之日由乙方一次性将余款壹拾叁万贰仟捌佰元整（￥132800元）付给甲方，第二期余款要在签订房屋买卖协议后一个月内付清。四、甲方同意乙方以向银行申请贷款的方式支付房款，并作出如下承诺：1.向乙方申请贷款的银行或银行认可的机构提供与贷款相关的资料，签署相关文件；2.在办理产权过户手续时，应按照要求将房屋产权资料交付银行或贷款银行认可的机构持有。五、如果乙方的贷款申请未获贷款银行批准，则双方同意以下两种方式解决该房屋的买卖事宜：1.继续履行协议，乙方一次性将购房款支付给甲方（期限为一个月）。甲方收到房款五天内与乙方去办过户手续；2.解除协议，甲方收取乙方的定金不予退还，甲方有权再次出卖本房。六、违约责任……2.乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，每逾期1天按房价总额千分之一作为违约金赔偿给甲方。逾期超过一个月时，甲方有权解除合同，乙方交付甲方的定金贰万元不作退回……”。同日，原告（甲方）与被告（乙方）在乐昌市房地产交易中心进行涉案房屋合同备案并签订《房地产买卖合同》，约定：交易总金额为贰拾伍万贰仟捌佰元整，双方同意于2017年6月19日由甲方将该房地产交付乙方使用。2017年7月24日，原告缴纳涉案房屋转让所得的个人所得税、契税、印花税。2017年8月10日，涉案房屋登记在被告名下（不动产权证号：粤（2017）乐昌市不动产权第XX号）。2017年9月28日，被告向中国工商银行申请个人贷款，贷款金额为95000元，贷款种类为个人二手住房贷款，抵押物为涉案房屋。2017年11月21日，被告与中国工商银行股份有限公司乐昌支行签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：XX二手贷XX）。2018年7月30日，中国工商银行向被告发放贷款95000元。同日，被告向原告支付购房余款95000元。现原告以被告逾期支付第二期购房余款为由诉至本院。庭审中，原告表示：1.《房屋买卖协议》约定的第二期购房余款“贷款发放日支付”和“签订协议后一个月内支付”是并列的，被告在签订协议后的一个月内就要把尾款支付给其；2.按照《房屋买卖协议》约定，违约金计算总额为九万多元，但其按之前出租涉案房屋1000元/月标准计算违约金，20000元是没有出租后的实际损失；3.被告确实是说要向银行贷款，其也同意了，但被告向银行贷款，其不可能无止尽地等，付款期限就是一个月，被告向银行申请的时间太慢了，被告违约。被告则表示买房时向银行贷款需要房产证，在其拿到房产证后马上向银行申请贷款，没有拖延，也催促银行放贷多次，不是故意拖欠原告的房款，第二期购房余款支付时间肯定是银行放贷之后。本院认为:依法成立的合同受法律保护，合同双方应按约定全面履行自己的义务。《房屋买卖协议》和《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，双方应根据上述合同和协议的约定履行各自义务。本案中，原告向被告主张逾期支付第二期购房余款的违约金，但原、被告对第二期购房余款的支付时间争执不一，对此，本院作出以下分析：1.涉案房屋为二手房，原、被告之间进行的是二手房交易，双方在2017年6月19日《房屋买卖协议》中约定既要在贷款银行放贷之日一次性支付第二期购房余款，又要在签订协议后一个月内付清第二期购房余款，即一个月内完成涉案房屋交易、银行贷款申请、审批、发放并付清第二期购房余款，此种约定明显不符合常理，难以实现合同目的；2.在被告未能一个月内完成银行贷款发放方式付清第二期购房余款的情况下，原告仍在2017年7月24日依约承担涉案房屋交易的个人所得税、契税、印花税，协助被告完成房屋过户手续，被告拿到涉案房屋的不动产权证后于2017年9月28日向银行申请贷款，双方继续履行了《房屋买卖协议》，原、被告以自身实际行动确认了《房屋买卖协议》中关于协议签订后一个月内付清第二期购房余款的约定无法履行，又未重新达成新的补充协议，视为双方仍按银行发放贷款之日一次性付清第二期购房余款的约定履行，被告也依约在银行发放贷款之日（2018年7月30日）向原告付清了第二期购房余款；3.原告认为被告向银行申请贷款的时间太慢，但双方未重新达成明确约定被告向银行办理贷款的具体期限，合同仅约定若被告贷款未获银行批准的处理方式，双方对银行贷款期限约定不明，原告主张的逾期事实无合同依据，综上，原告的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告廖惠秀的诉讼请求。本案受理费150元，由原告廖惠秀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  周一涛二〇一九年三月四日书记员  王伟杰