浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终4309号 上诉人（原审原告）：许文辉，男，1969年10月4日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：蔡邦龙，浙江容海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王德照，男，1950年7月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人（原审被告）：王凯，男，1984年6月2日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被上诉人（原审被告）：李阳，女，1991年12月2日出生，汉族，住江西省九江市彭泽县。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：张晓，东阳市新时代法律服务所法律工作者。 上诉人许文辉因与被上诉人王德照、王凯、李阳建设用地使用权合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2018）浙0783民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许文辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持许文辉的诉讼请求；一、二审诉讼费由王德照、王凯、李阳承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。2013年10月31日，许文辉与王德照签订的《房地产买卖契约》中约定，将王德照位于东阳市间转让给许文辉，但从本案查清的事实上看，在签订契约时并不存在三间房屋，只有王德照因旧村改造时享有拆迁后即将得到的三间宅基地。当时王德照享有的所谓宅基地只有村、街道办事处、国土资源管理所于2011年11月28日的初审意见，其合法性还处于不确定状态，直至2016年7月28日才得到东阳市人民政府最终审批。签订契约时宅基地的位置也未确定，是2013年11月王德照通过竞标获得，款项是由许文辉支付。可见，双方签订的合同名为《房地产买卖契约》，实为宅基地买卖合同。二、《房地产买卖契约》中约定的“动工证”应解释为建设工程规划许可证等合法的证明材料。从字面理解，动工证应为开工建设的合法证明，从合同目的来看，许文辉购买宅基地的目的是可以合法建设房屋。动工证若不具有合法性，就无法实现许文辉签订契约的目的。一审法院认为，根据实际建房中的普遍做法，以及就动工证等问题向相关职能部门进行走访咨询，认定动工证就是定点通知书的理由不成立。虽然农村自家建房可以依据定点通知书开始建造，但本案双方不是同村村民，且双方是买卖行为，因此必须要有合法的建造依据才能建造，不能依通常的民间做法，一审法院由此否定许文辉的合法要求错误。而且定点通知书发放时间是2014年，此时连宅基地的合法性都处于不确定状态，不可能实现许文辉签订契约的目的，认为领取定点通知书后就可以建造房屋也没有法律依据。许文辉作为合同的受让方，要求王德照提供合法的动工证（建设规划许可证等），是许文辉签订该买卖合同的基本要求，也是王德照应履行的义务。一审法院以常理来否定许文辉的合法要求，由此认定许文辉不积极履行义务，显然是错误的。三、许文辉不存在违约行为。合同签订后，许文辉就按约支付了保证金。许文辉一直等王德照向其交付合法的用于建造房屋的资料，如宅基地获得政府同意、建设规划许可证等。若这些合法的资料没有交付之前就要求许文辉支付150万元，显然不符合合同约定和法律规定。一审法院推定许文辉知晓房屋的定点通知书已开具且可以动工建设，认定许文辉违约，没有事实和法律依据。更何况定点通知书的通知对象是王德照，应由王德照去领取，许文辉不可能直接领取，事实上也是王德照于2017年2月4日领取。从《东阳市农村私人建房用场审批表》上看，申请人是王德照，而王德照领取了《东阳市农村私人建房用场审批表》和《定点通知书》后并没有通知许文辉，而是在2017年3月6日将涉案的建设用地转让给了案外人并办理好了相关手续，又于2017年4月22日发欺诈短信给许文辉的妻子说可以保留宅基地，王德照存在严重违约行为。一审法院的认定没有事实依据。四、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定无效。本案合同应认定无效。 王德照、王凯、李阳二审中辩称，许文辉的上诉理由全部不成立，一审法院认定事实正确，本案是许文辉违约在先。本案二审中的代理人也参加了许文辉之前一次起诉王德照等人的案件，庭前代理人及王德照、后来从王德照处购买了案涉土地的张萍芳都到场，当时王德照、王凯、李阳以及张萍芳都同意许文辉只要付清约定的购买款，房子还是给许文辉，张萍芳的损失由王德照、王凯、李阳自行赔偿，但当时许文辉明确表示不要房子。本案双方合同早已解除，一审无须作出判决，而应该直接判决驳回许文辉的诉讼请求。 许文辉一审诉讼请求：1、判令解除案涉《房地产买卖契约》；2、判令王德照、王凯、李阳双倍返还定金60万元、中标款46500元及利息（从2013年11月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还日止）。 一审法院认定事实：王德照系王凯的父亲。2013年，东阳市江北街道猴塘社区东丰小区猴塘角自然村进行旧村改造，王德照享有拆迁所得的国有划拨性质的建设用地三间。2011年9月28日，王德照以户主的名义与王凯申请在审批占用建设用地建房3间，面积为98.55㎡，经村、街道办事处、国土资源管理所审批于2011年11月28日通过了初审。2013年10月31日，许文辉与王德照签订《房地产买卖契约》一份，约定王德照将涉案屋基（包含建筑占地面积和庭院面积）以204万元的价格转让给许文辉；付款方式为2013年11月1日付定金30万元，在开具动工证五日内付150万元，余款24万元在房屋开具动工证后一年内付清。如因自然村原因未能做证，延迟到做好双证后再付清；违约责任为双方约定签订协议后，若一方中途毁约，由毁约方赔偿对方屋基成交价的50%等内容。2013年11月1日，许文辉的妻子吴飒通过银行向王德照汇付定金30万元，王德照收款后出具收据一份。2013年11月2日，许文辉参与屋基定位投标并在中标后向东阳市江北街道猴塘社区东丰小区交纳屋基定位中标款4.65万元。2014年9月3日，东阳市江北街道办事处（以下简称办事处）向王德照所在小区的建房户开具了一批建房户新基定点通知书（含王德照户），王德照户新基定点在地块，新基3间，占地面积98.55㎡，东至路，南至路，西至朱孝德，北至路，地坪以84.15为准，基础做止±0.000时报城镇建设管理办公室验收后方可施工。但许文辉一直未去办事处领取新基定点通知书，也未按合同约定履行付款义务。2015年1月21日，王凯与李阳登记结婚。2016年7月28日，涉案屋基通过东阳市人民政府最终审批。2017年2月8日，王德照领取了建房户新基定点通知书。2017年3月6日，王德照、王凯、李阳授权贾国花代为办理涉案屋基转让过户给张萍芳等相关手续，将涉案屋基以162万元的价格出售给张萍芳。2017年4月22日，王德照向许文辉妻子吴飒发送短信，内容为“介于全方面考虑，现在仍然给你10天时间，把合同价68万/间的全款付清，三间宅基地还是卖给你的，如若超过时间，将不予保留”，但许文辉方未予理睬。 一审法院认为，许文辉与王德照签订的《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依照诚信原则行使自己的权利，履行各自的义务。本案双方的争议焦点为：一、合同中所称的“动工证”应如何理解？在合同履行过程中是许文辉违约在先还是王德照违约在先？二、许文辉的诉讼请求是否应予支持？对争议焦点一，许文辉认为合同中的“动工证”应理解为建设工程规划许可证，王德照主张应理解为新基定点通知书。对此，一审法院认为，根据本案认定的事实、涉案居民小区建房户在实际建房中的普遍做法及承办人在案件审理过程中就土地权属性质、土地指标、动工证等问题向相关职能部门进行的走访咨询，综合认定本案中许文辉所主张的建设工程规划许可证是否办出并不影响房屋的建造，建房户在领取办事处发放新基定点通知书后即可按要求动工建房。故一审法院确认双方合同中约定的“动工证”应理解为新基定点通知书。对许文辉是否存在违约的问题，一审法院认为，自2014年9月3日办事处开具王德照户新基定点通知书至2017年2月8日王德照从办事处领取新基定点通知书期间，王德照所在居民小区的建房户均在获取新基定点通知书后陆续动工建房，但许文辉一直未主动前去办事处领取。许文辉在签订合同后即向王德照支付了定金30万元，并以王德照名义参与居民小区对涉案屋基定位的招投标及缴纳保证金等事宜。许文辉理应对涉案屋基的动工建造及建房政策足够关注，但其在长达两年半时间内对屋基定点及动工建造事宜持放任不管的态度不符合常理。王德照陈述其在新基定点通知书可领后多次打电话通知许文辉去办事处领取，且前后排建房户也在领取新基定点通知书后开始动工建房。现许文辉以王德照从未通知其领取新基定点通知书，也不清楚可动工建房为由，认为其并未违约。根据日常生活经验法则，可推定许文辉知晓涉案屋基的新基定点通知书已开具，领取后即可动工建房的事实。但许文辉一直持消极态度，未及时前往办事处领取新基定点通知书，也未要求王德照领取。许文辉在主观上存在消极履行合同的故意，客观上存在未按合同约定支付款项的事实，故应认定许文辉违约在先。对争议焦点二，在许文辉不积极履行合同义务且存在违约的情况下，王德照将涉案屋基以低于原合同价款的价格另售他人既是一种减损行为，也是一种无奈之举。现涉案屋基已转卖他人，客观上已不存在继续履行合同的可能，且王德照在庭审中陈述认为双方已合意解除合同，说明王德照亦有解除合同的意思表示，故许文辉要求解除《房地产买卖契约》的诉讼请求于法有据，予以支持。鉴于双方在庭审中一致确认已付的30万元款项为定金，在许文辉违约在先的情况下依法无权要求王德照加倍返还定金。至于许文辉因参与屋基定位投标而支付给居民小区的中标款4.65万元，该损失并非由王德照违约造成，不应由王德照承担。故许文辉要求王德照返还定金60万元、中标款4.65万元及利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：一、许文辉与王德照签订的《房地产买卖契约》解除；二、驳回许文辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10265元，由许文辉负担。 本院二审期间，双方均未提供证据。 本院对一审审理查明的事实予以确认。另查明，张萍芳已将案涉土地上的不动产过户登记至其名下。 本院认为，关于许文辉二审中提出的案涉《房地产买卖契约》无效之主张，经审查，该合同所涉土地由王德照一方通过征迁取得，其在缴纳土地出让金后土地性质可变为国有出让，双方合同中亦约定王德照一方应履行相应协助义务，在履行合同过程中可将土地性质转为国有出让之后再进行过户登记。结合后一买家张萍芳已将土地性质转为国有出让的不动产过户登记至其名下之事实，本案合同应认定有效为宜。许文辉主张王德照一方违约，经审查，东阳市江北街道办事处发放给王德照户的新基定点通知书中明确了新基具体位置及房屋基础标准等相关内容，一审认定该通知书为双方约定所指向的动工凭证并无不当。王德照一方出售给后一买家张萍芳之价格较出售给许文辉之价格低42万元，期间王德照一方也曾发短信要求许文辉付款，但许文辉未按约支付第二期款项，应认定合同履行过程中王德照一方系守约方，许文辉系违约方。综上，许文辉的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10265元，由上诉人许文辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 伟 审 判 员  应 倩 审 判 员  范继军 二〇一九年三月十五日 代书记员  祝赫敏