贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终156号上诉人（一审原告）：黄海，男，1985年5月15日出生，苗族，住址贵州省剑河县。上诉人（一审原告）：王秀梅，女，1957年7月16日出生，苗族，住址贵州省剑河县。二上诉人共同委托诉讼代理人：戴光德，贵州宏贯律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨义，贵州宏贯律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黄云，男，1967年1月15日出生，苗族，剑河县林业局下岗职工，住址贵州省剑河县。被上诉人（一审被告）：黄会理，又名黄会礼，男，1957年7月19日出生，苗族，贵州省剑河县南寨镇农牧站工作人员，住址贵州省剑河县。被上诉人（一审被告）：吴寿福，男，1973年1月10日出生，苗族，住址贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：李晓权，男，1971年6月15日出生，汉族，住址贵州省凯里市。一审第三人：杨建英，女，1971年5月22日出生，侗族，住址贵州省剑河县。一审第三人：黄鑫，男，1995年7月16日出生，苗族，住址贵州省剑河县。上诉人王秀梅、黄海因与被上诉人吴寿福、李晓权、黄云、黄会理、原审第三人黄鑫、杨建英确认合同无效纠纷一案，贵州省剑河县人民法院于2018年11月12日作出(2018)黔2629民初514号民事判决，黄海,王秀梅对该判决不服，于2018年11月28日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王秀梅、黄海上诉请求：1．撤销贵州省剑河县人民法院（2018)黔2629民初514号判决；2．依法确认被上诉人黄会礼、黄云与被上诉人吴福寿、李晓权签订的《房屋买卖合同》和《补充协议书》无效。3．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、涉案房屋修建在集体所有的土地上，依法不能买卖，涉案《房屋买卖合同》及《补充协议书》违反《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999)39号）第二条“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”的法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应属无效。二、涉案房屋为黄海、王秀梅、黄会理的共同共有物，被上诉人黄云和黄会理在未取得上诉人王秀梅及黄海同意的情况下，私自将共同共有的房屋出售给被上诉人吴寿福的行为无效。三、一审法院适用法律错误，被上诉人吴寿福主观并非善意，黄云和黄会理的行为并不构成表见代理。首先，吴寿福明知涉案屋是家庭共有财产，黄会理和黄云无权单独处分；其次，在签订房屋买卖合同时黄海及王秀梅并不知情，也没有给黄云及黄会理出具过相关的授权委托书，在黄会理和黄云并无权利外观的情况下，吴寿福私自与黄会理和黄云签订《房屋买卖合同》及《补充协议书》，对上诉人黄海及王秀梅没有法律约束力。四、本案不适用第三人善意取得的相关规定。1、被上诉人吴寿福明知黄会理、黄云无权处置案涉房屋仍与其签订《房屋买卖合同》，其主观不能认定为善意。2、不动产的善意取得前提条件是受让人已经对受让的不动产进行了登记，取得了物权。但本案中被上诉人吴寿福并不能对涉案房产进行相关物权登记，也未实际取得涉案房屋的所有权，故不符合适用善意取得制度的前提条件。综上，应改判决支持黄海及王秀梅的上诉请求。吴寿福、李晓权、黄云、黄会理二审期间未提交书面答辩意见。黄鑫、杨建英二审期间未提交书面陈述意见。黄海、王秀梅向一审法院起诉请求：确认被告黄云、黄会理与被告吴寿福、李晓权签订的《房屋买卖合同》和《补充协议书》无效。一审法院认定事实：被告黄会理、黄云系同胞兄弟，原告王秀梅系黄会理配偶，原告黄海系黄会理、王秀梅的儿子，第三人杨建英系黄云的配偶，第三人黄鑫系黄云、杨建英的儿子，黄大清（已于2015年12月20日去世）系黄会理、黄云之父。在三板溪水电站建设移民搬迁过程中，黄海、王秀梅、黄大清三人整户（户主黄海）由剑河县南寨街上搬迁至剑河县革东镇××村二组落户，并于2005年11月24日办理完毕户口迁移手续。展架村二组村民樊跃伦基于与黄云的朋友关系，同意将其位于南架瓦厂的一块荒地提供给黄大清户建房，黄海、王秀梅、黄会理、黄大清等遂以搬迁补偿款、银行借款等资金投入在该宅基地上修建住房。2006年5月18日，黄大清与樊跃伦签订《荒地转让协议》一份，正式确认樊跃伦将其位于南架瓦厂（现320国道剑河县城景观大道入口段外侧）一块约700平方米的荒地使用权转让给黄大清，黄大清支付樊跃伦38888元。至2007年上半年，该房建成，为四间、四层砖混结构楼房。建成的房屋，最初由黄海用于开设旅社。黄海经营旅社几个月后，因效益不好停业。之后，黄云、黄会理在该房屋上挂出“房屋出售或出租”的横幅广告，被告吴寿福、李晓权见广告后，便与黄云、黄会理洽谈购买。2010年4月29日，黄大清、黄云、黄会理与吴寿福签订以黄大清、黄海、黄会理（礼）、黄云为甲方，吴寿福为乙方的《房屋买卖合同》一份，约定甲方将前述房屋（建筑面积约712.44平方米）和楼前空地约0.3亩（2013年因扩建公路被征收297.33平方米）、楼后空地约0.3亩出售给乙方，价款人民币58万元。《房屋买卖合同》文本上，黄大清、黄云、黄会理、吴寿福均亲笔签字、捺印，黄海未亲笔签字，由黄会理代签。《房屋买卖合同》签订后，李晓权于2010年4月30日以吴寿福名义支付10万元，由黄会理出具收条确认收到吴寿福支付订金10万元。李晓权又于2010年8月19日以吴寿福名义支付7万元，由黄云出具收条，确认收到吴寿福订金7万元。李晓权付款后，随即对该房屋地圈梁下外坎悬空空间进行改造，增加了两层，形成现在屋后往上六层、屋前往上四层的结构。此外，李晓权还硬化了房屋前后的地面，并在屋后修建了围墙。因该房屋所占用的宅基地未能办理相关手续，房屋未能正式交付买受方。2012年10月24日起，黄海将该房屋出租给贵州省剑河县恒楚建设投资有限责任公司使用。2017年11月20日，李晓权与黄云、黄会理协商，又签订《补充协议书》一份，《补充协议书》将黄大清、王秀梅、黄海、杨建英、黄鑫、黄会理、黄云列为出卖人（甲方），将吴寿福列为买受人（乙方），出卖方由黄云、黄会理签字，买受方由李晓权代理吴寿福签字。《补充协议书》主要约定了以下内容：签订补充协议时，乙方一次性支付购房余款41万元，考虑到物价上涨原因，乙方再补偿甲方10万元；甲方积极协助乙方尽快办理房屋初始登记手续和土地出让手续，之后过户给乙方。同时，还对违约责任等进行了约定。《补充协议书》签订当日，李晓权向黄云、黄会理支付51万元，由黄云、黄会理共同向李晓权出具“收条”一份，确认收到吴寿福交购房款51万元，并确认68万元购房款支付完毕。庭审中，吴寿福称其原与李晓权系合伙关系，但其在以自己名义与黄云等签订《房屋买卖合同》后，即退出了与李晓权的合伙。一审法院认为:本案争议的焦点是：一、原告黄海、王秀梅是否具有诉讼主体资格；二、《房屋买卖合同》、《补充协议书》是否为无效合同。根据事实和法律评述如下：一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。原告黄海、王秀梅、黄大清一户，是因三板溪水电站建设选择分散安置而搬迁到剑河县革东镇××村的移民，在革东镇展架村建房是该户的共同需要。该户与本组村民樊跃伦协商取得宅基地后，黄海、王秀梅、黄大清、黄会理以所得移民补偿款和银行借款投资建房，属于家庭共同出资，所建房屋应为黄海、王秀梅、黄大清、黄会理等人共有，黄海、王秀梅对涉案房屋享有相应权利，是与本案有利害关系的民事主体；同时，黄海是《房屋买卖合同》所列的出卖方成员之一，黄海、王秀梅是《补充协议书》所列的出卖方中的成员，虽然黄海、王秀梅并未亲笔在《房屋买卖合同》和《补充协议书》上签字，但足以认定吴寿福在签订《房屋买卖合同》时，认可黄海为合同当事人的，在签订《补充协议书》时，认可黄海、王秀梅为合同当事人。据以上理由，吴寿福、李晓权主张黄海、王秀梅无权提起本案诉讼，不具有原告主体资格，没有事实和法律依据。二、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”首先，在本案中，原告黄海系黄会理的儿子、王秀梅系黄会理的配偶，且系共同生活的家庭成员，在涉案房屋出卖前，曾在房屋上张贴了较长时间内容为“房屋出售或出租”的广告，二人应当知道黄会理、黄大清准备出售房屋的意愿，吴寿福也有理由相信黄会理有权代表黄海、王秀梅处分房屋，因此黄会理代黄海在《房屋买卖合同》上签名及代黄海、王秀梅在《补充协议书》上签名，均构成有效的代理关系，应由黄海、王秀梅承担法律后果，据此，应认定《房屋买卖合同》、《补充协议书》的内容均系黄海、王秀梅的真实意思表示，黄海、王秀梅称其对买卖涉案房屋不知情，与事实不符；其次，涉案房屋所占用的宅基地虽为展架村二组所有的集体土地，但法律并未明令禁止集体土地上的房屋不得买卖，因此《房屋买卖合同》、《补充协议书》的内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。综上理由，应认定《房屋买卖合同》、《补充协议书》依法成立并已生效。原告在诉状中将李晓权作为合同的当事人之一。一审法院认为，李晓权是否为合同当事人，对本案的处理有一定影响，对此节，评析如下：本案《房屋买卖合同》和《补充协议书》中的合同当事人，应当是直接与对方当事人建立民事权利义务关系的主体。吴寿福、李晓权虽曾有合伙购买本案涉案房屋的意思，但《房屋买卖合同》系由吴寿福为买方与卖方黄大清、黄云、黄会理等签订，李晓权并未被列为合同的买方。吴寿福、李晓权向一审法院提交的《补充协议书》文本中，“买受人”为吴寿福，由李晓权代为签字，并未列李晓权为“买受人”，故李晓权应为吴寿福的代理人。没有证据证明吴寿福在与黄云等卖方签订《房屋买卖合同》时，已向卖方明确披露其与李晓权的合伙关系并经卖方认可，也无证据证明其在签订《房屋买卖合同》后退出与李晓权的合伙关系时，已向卖方明示其已将合同权利义务转让给李晓权，并取得了卖方同意。在李晓权历次付款后，黄云、黄会理向李晓权出具的“收条”中，均是确认收到吴寿福的付款，说明卖方一直以吴寿福为合同另一方当事人，并不是以吴寿福、李晓权同为一方当事人，李晓权付款后接受“收条”时亦无异议，可见其也认可系为吴寿福的代理人。李晓权代理行为的法律后果，应由被代理人吴寿福承担。综上，李晓权不是《房屋买卖合同》和《补充协议书》的合同当事人。此外，黄大清已于2015年12月20日去世，其民事权利能力于死亡时终结，黄云、黄会理、吴寿福仍将其列为2017年11月20日所签订《补充协议书》的出卖方人员无效。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第四十四条第一款规定判决：确认黄大清、黄海、黄云、黄会理与吴寿福于2010年4月29日签订的《房屋买卖合同》有效；确认王秀梅、黄海、杨建英、黄鑫、黄会理、黄云于2017年11月20日与吴寿福签订的《补充协议书》有效。案件受理费60元，由黄海、王秀梅负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明黄海的户口已迁回剑河县南寨镇。其余事实与一审查明的事实一致。综合各方当事人的主张，归纳本案争议焦点为:1、黄海、王秀梅是否明知房屋买卖的事实？2、涉案《房屋买卖合同》及《补充协议书》的效力如何认定。本院认为，关于焦点1，结合一审查明的事实，黄海在2009年涉案房屋建好后开设旅社，因效益不好停业。黄云、黄会理挂出“房屋出租或出售”的广告，作为家庭成员，黄海、王秀梅二人对黄会理、黄大清准备出售房屋未提出异议。吴寿福、李晓权在合同签订并支付部分购房款后，即对涉案房屋进行加修添附；2012年10月24日起至2017年11月20日再次补充协议时，黄海一直将吴寿福、李晓权整修后的房屋出租并收取租金，因此，黄海所称对房屋买卖不知情与事实不符。同时，为方便办理相关手续，王秀梅、黄大清的户口本原件交由李晓权保管。一审庭审中吴寿福、李晓权提供的录音则进一步证实王秀梅、黄海对出售房屋知情。涉案房屋的买卖为黄会理、王秀梅夫妻的共同意思表示。故黄海、王秀梅所称黄云和黄会理未取得其同意私自将共同共有房屋出售的上诉理由不能成立。关于焦点2，本案中，黄大清户属移民搬迁户，其落户于展架村二组后，从樊跃伦处受让涉案土地建房，符合移民安置政策规划，并已履行建房报批手续。同时，该土地已被列为在当地政府规划区红线范围，正待相关管理部门完善手续。而黄海非展架村村民，当地集体经济组织对王秀梅的卖房行为亦未反对。黄海、王秀梅所举示的证据不足以证明涉案合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条：“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，对黄海、王秀梅的诉讼请求应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、撤销贵州省剑河县人民法院(2018)黔2629民初514号民事判决；二、驳回黄海、王秀梅的诉讼请求。一审案件受理费60元，二审案件受理费60元，共计120元，由黄海、王秀梅负担。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  郑厚祥审判员  吴竹春二〇一九年三月四日法官助理罗惠书记员顾静玲