湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘05民终211号上诉人（原审被告，反诉原告）：银再兴，男，1988年11月27日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：杨军，邵阳县弘正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告，反诉被告）：银秀娥，女，1967年1月26日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：莫万利，湖南阳邵律师事务所律师。上诉人银再兴因与被上诉人银秀娥租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳县人民法院（2018）湘0523民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，听取委托诉讼代理人的意见，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。银再兴上诉请求：撤销湖南省邵阳县人民法院（2018）湘0523民初1465号民事判决，改判驳回银秀娥原审诉讼请求，支付银再兴的反诉请求；本案诉讼费用由银秀娥承担。事实和理由：合同签订后，自次年起银再兴都是在每年的6月1日之前支付房租，银秀娥接受租金且未提出解除合同，应当认定双方对租金支付时间的约定已经变更为每年6月1日之前，因银秀娥没有在6月1日前按原来惯例上门收取租金，银再兴于次日主动找银秀娥交纳租金，不构成违约，一审法院判决银再兴承担2018年6月之后至退还门面之日起的租金错误；银再兴因银秀娥拉门换锁造成了经营损失，其提出反诉于法有据，一审法院未支持其反诉请求有失公平。银秀娥辩称，一审认定事实清楚，银再兴每年以各种借口拖付租金，其收取银再兴迟交的租金是为给银再兴机会，不是认可并形成习惯，一审判决解除合同和赔偿房租损失合理，驳回银再兴的反诉请求正确，请求二审驳回上诉，维持原判。银秀娥向一审法院起诉请求：1.依法解除银秀娥、银再兴签订的《门面租赁合同》；2.责令银再兴立即搬离门面，停止损害，恢复门面整洁原状；3.判令银再兴赔偿2018年6月至8月份共两个月的房租9000元（暂计房租每月4500元至起诉时止，后面计算至门面物品实际搬离恢复之日止）。银再兴向一审法院反诉请求：1.双方签订的《门面租赁合同》继续履行；2.银秀娥赔偿银再兴的经济损失5万元（具体以评估鉴定的损失为准）；3.案件受理费和评估鉴定费由银秀娥承担。一审法院认定事实：2014年5月10日，银秀娥、银再兴签订了《门面租赁合同》，银再兴承租银秀娥所有的坐落在邵阳县塘渡口镇大木山振羽大道富民商贸城的3号、4号门面用于经营“三妹窗帘布艺”。合同约定：“……一、租赁期限门面租赁期间自2014年6月1日至2024年5月31日止，合计10年。……第三年（2016年6月1日起）租金按每间租金价格的10%调涨，每年调涨一次。……2.租金与支付时间及方式：……房租是年交，每年提前一个月预交第二年房租，且一次性付清，不得拖欠，否则，甲方有权另行出租。……”。合同签订后，当年的房租3.6万元被告当即一次性付清，银再兴于2015年5月26日缴纳第二年房租3.6万元，于2016年6月1日缴纳了第三年房租3.96万元，2017年6月1日交纳了第四年房租4.356万元。2018年5月18日起银秀娥多次催促银再兴交纳房租，银再兴于2018年6月2日到银秀娥处送交房租，因银秀娥拒收未果，双方因此发生纠纷，银秀娥关停银再兴承租的门面，并停水停电，经塘渡口镇峡山社区调解未果，酿成本案。一审法院认为，银秀娥、银再兴签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应按协议约定履行各自义务。合同法规定，当事人可以约定解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人经通知对方后合同即行解除。就本案来讲，银秀娥已按约将其所有的房屋提供给银再兴使用，但银再兴未按约及时将租金给付银秀娥，故银再兴应承担未及时给付租金的违约责任。关于“每年提前一个月预交第二年房租，且一次性付清，不得拖欠，否则，甲方有权另行出租。”一节，银秀娥、银再兴的房屋租赁合同虽未到期，但银再兴未按约及时给付银秀娥租金，违反合同中关于“不得拖欠，否则，甲方有权另行出租”的约定，根据合同法规定，银秀娥属于合同解除权人，有权主张解除合同，据此，双方的租赁合同应予解除，银再兴应将己方物品搬离门面，并同时赔偿造成银秀娥的损失。关于银秀娥诉请判令被告赔偿2018年6月至8月份共两个月的房租损失9000元（暂计房租每月4500元至起诉时止，后面计算至门面物品实际搬离恢复之日止），应以双方签订的合同中租金调涨的约定计算损失为宜，故2018年6月至8月份两个月的损失为4.356万元×1.1÷12×2＝7986元，后期损失自被告退还门面给银秀娥时不再计算。银秀娥要求银再兴停止损害，恢复门面整洁原状，因对门面损害的行为非银再兴实施，故对该诉讼请求不予支持。本案在审理中，银再兴对要求银秀娥支付评估鉴定费的诉讼请求予以放弃，符合法律规定，予以准许。银再兴由于自身违约，故要求银秀娥继续履行合同和赔偿停业损失的诉讼请求，不予支持。银再兴要求银秀娥赔偿财产损失的诉讼请求，由于不能提供充分的证据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除银秀娥与银再兴签订的《门面租赁合同》；二、限银再兴于本判决生效之日起10日内搬离门面；三、限银再兴于本判决生效之日起10日内赔偿银秀娥2018年6月至8月份两个月的房租损失7986元（后期房租损失每月3993元，计算至银再兴将门面退还给银秀娥时止）。此款由银再兴付至本院的案款专户（户名：邵阳县人民法院开户行：中国建设银行股份有限公司塘渡口振羽广场支行，账号：43×××19）；四、驳回银秀娥要求银再兴停止损害、恢复门面整洁原状的诉讼请求；五、驳回银再兴的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定的一致，对原审认定的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。银再兴和银秀娥签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。《门面租赁合同》明确约定“房租是年交，每年提前一个月预交第二年房租，且一次性付清，不得拖欠，否则，甲方有权另行出租”，根据该约定，银再兴应在每年5月1日之前一次性付清房租，否则银秀娥有权解除合同。虽然在合同签订后的第二、三、四年，银再兴都没有按约定在5月1日之前支付房租，银秀娥也接受了银再兴延迟支付的租金且未提出解除合同，但不能就此认为双方对合同约定的支付时间进行了变更，现银再兴在6月2日才交纳租金违反了《门面租赁合同》的约定，银秀娥据此要求解除合同符合合同约定和法律规定。银再兴上诉主张“银秀娥多次接受银再兴迟付的租金且未提出解除合同，应当认定双方对租金支付时间的约定已经变更”没有法律依据，其提出“6月2日交纳租金不构成违约”的上诉意见，本院不予支持。根据相关法律规定，解除权人解除合同时应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。银秀娥短信通知银再兴已经违约，要求银再兴搬离门面，已经履行了通知义务，但银再兴至今未将自己的物品搬走，而银秀娥在银再兴未搬走前即将门锁换掉，导致门面不能使用，因此银秀娥门面租金的损失系双方的行为造成，据此本院酌情认定该损失由银再兴负责60%即每月2395.8元（3993元×60%），其余40%由银秀娥自负，一审判决全部由银再兴承担错误，二审予以纠正。银再兴反诉要求银秀娥赔偿其财产损失，但没有提供有效证据证明，虽然在一审期间申请对停业损失和财产损失进行评估，但因未按时预交评估费导致评估未果，根据谁主张谁举证的原则，一审驳回其反诉请求正确，其上诉提出“一审驳回其反诉请求有失公平”的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，银再兴的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省邵阳县人民法院（2018）湘0523民初1465号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销湖南省邵阳县人民法院（2018）湘0523民初1465号民事判决第三项；三、银再兴于本判决生效之日起10日内赔偿银秀娥2018年6月至8月两个月的房租损失4791.6元（后期房租损失按每月赔偿2395.8元计算至门面实际退还之日止）。此款由银再兴付至邵阳县人民法院的案款专户（户名：邵阳县人民法院，账号：43×××19，开户行：中国建设银行股份有限公司塘渡口振羽广场支行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费25元，反诉受理费263元，二审案件受理费50元，共计338元，由银再兴负担288元，由银秀娥负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  曾昭远审 判 员  刘劲松审 判 员  周丽红二〇一九年三月十五日法官助理邹娟代理书记员  周翠英附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……