云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2822民初9号 原告：曾刚，男，1970年8月25日出生，汉族，个体工商户，住景洪市。 委托诉讼代理人：冯思睿，云南隆云律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨娟，云南滇东北律师事务所律师。特别授权代理。（未到庭）。 被告：缪英友，男，1966年9月7日出生，汉族，总经理，身份证住址浙江省乐清市，现住勐海县。 原告曾刚与被告缪英友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告曾刚的委托诉讼代理人冯思睿，被告缪英友到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告曾刚向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁协议》；2.判令被告返还原告租金1,200,000元；3.判令被告向原告支付违约金360,000元；4.判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由：原、被告签订《租赁协议》，约定被告将自己拥有使用权的位于勐海县人民政府门口以东临街门面一楼8间门面、二楼8间商业用房，共计585.8平方米出租给原告，租赁期限为20年，自2016年1月25日至2036年1月4日止，付款方式为20年一次付清，每年按6万元计算，共计1,200,000元。该协议还约定，任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，并按合同总额的30%赔偿另一方；因本协议发生争议，由原告方所在地人民法院管辖。2015年8月27日被告收到原告支付的租金1,200,000元并向原告出具《收条》1份，原告按照《租赁协议》约定的租金支付给被告，但被告至今未将房屋交付原告使用，被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特诉至人民法院，请求依法判决。 被告缪英友辩称，原告所述原、被告签订《租赁协议》、约定租期、租金的事实属实，但事实上是被告向原告借款1,200,000元，先扣除了一个月的利息72,000元、保证金100,000元，被告实际借款本金为1,028,000元，2015年8月27日被告书写《收条》时双方即签订了《租赁协议》，约定借款期限一年，月利率为6%，期限一年届满被告未还款，执行《租赁协议》，涉案房屋由原告承租，租期20年，租金1,200,000元,涉案房屋及被告的“捷豹”牌车辆是抵押物，但未办理抵押手续;被告每年都在偿还借款，共还了借款989,400元，现尚欠原告借款210,600元;被告同意解除与原告的签订《租赁协议》，但被告只偿还欠款210,600元;被告不愿意承担360,000元的违约金,最多只承担70,000元至80,000元的违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据即原告曾刚提交的证据1.《原告曾刚的身份证》1份、证据2.《租赁协议》、证据3.《收条》，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告缪英友提交的证据1.《划款确认函》1份，欲证明原告曾刚委托被告缪英友向赵全盛付款的事实。原告曾刚对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为与原告曾刚无关。本院认为，该证据与本案无关联性，本院不予采信； 证据2.《客户授权及承诺（申请）书》1份，欲证明原告曾刚委托被告缪英友代原告曾刚向万好家居生活馆家具店付款的事实。原告曾刚对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为与原告曾刚无关。本院认为，该证据与本案无关联性，本院不予采信； 证据3.《转账清单》各1份，证明原告曾刚向赵全盛付款453,900元的事实。原告曾刚对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为与原告曾刚无关。本院认为，该证据与本案无关联性，本院不予采信； 证据4.《付款凭证》25份，证明被告缪英友向原告曾刚付款989,400元的事实。原告曾刚对证据中手写部分的证据均不认可。对证据中的《建行客户通知书》11份、《工商银行客户凭条》1份、《农村信用社客户通知书》1份均不认可，认为没有转出账号，其中2015年10月1日在建行产生的交易22,000元、2016年9月23日在农村信用社产生的交易及在工商银行的转账与本案无关，该三笔款项是原告曾刚或原告曾刚之妻帮被告缪英友还信用卡上的钱，原告曾刚夫妇还款以后被告缪英友又把钱还给原告曾刚夫妇。本院认为，该证据中卡号名为原告曾刚的银行凭证18张，真实，合法，能证实被告缪英友付款给原告曾刚的事实，本院予以采信，证据4中由被告缪英友书写的付款记录，证据形式不合法，本院不予采信; 证据5.银行明细2组，欲证明被告缪英友向原告曾刚付款的事实。原告曾刚对证据的关联性不认可，认为与本案无关。本院认为，该证据是银行部门出具的卡户名为原告曾刚的银行账目明细，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2015年8月27日被告缪英友收到原告曾刚交付的现金1,200,000元,并于当日向原告曾刚出具收到房屋租金1,200,000元的《收条》1份。 原告曾刚与被告缪英友签订《租赁协议》（无具体时间），协议约定被告缪英友将本人拥有使用权的位于勐海县人民政府门口以东临街门面一楼8间门面、二楼8间商业用房，共计585.8平方米出租给原告曾刚，租赁期限为20年，自2016年1月25日至2036年1月4日止，付款方式为20年一次付清，每年按6万元计算，共计1,200,000元。协议第二条违约责任约定，任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，并按合同总额的30%赔偿另一方；因本协议发生争议，由原告方所在地人民法院管辖。原告曾刚按照《租赁协议》约定的租金支付给被告缪英友，但被告缪英友至今未将房屋交付原告曾刚使用。 本院认为,原告曾刚与被告缪英友签订《租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按协议约定履行各自的义务，原告曾刚已按协议约定向被告缪英友交付房屋租金，被告缪英友亦应当按协议约定向原告曾刚交付房屋，被告缪英友逾期未交付房屋的行为构成违约，其应承担相应的违约责任，现原告曾刚主张解除《租赁协议》，被告缪英友同意，本院予以支持，《租赁协议》解除后，被告缪英友应向原告曾刚退还已交付的房屋租金1,200,000元。 关于原告曾刚主张的违约金的问题。原告曾刚与被告缪英友在《租赁协议》中约定终止履行租赁协议,被告缪英友向原告曾刚承担房屋租金30%的违约责任,属于约定违约损害赔偿金,在该协议不存在无效或者撤销情形下,原告曾刚与被告缪英友之间的权利义务受该协议约束,但双方当事人均未能提供违约损失的具体数额,无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高,被告缪英友当庭对违约金提出异议,本院根据公平原则和诚信原则,结合本案房屋租赁合同实际履行、被告缪英友的过借,酌情确定被告缪英友承担违约金为80,000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告曾刚与被告缪英友签订的《租赁协议》； 二、被告缪英友于本判决生效之日起十五日内向原告曾刚退还房屋租金1,200,000元； 三、被告缪英友于本判决生效之日起十五日内向原告曾刚支付违约金80,000元。 若被告缪英友未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18,840元，由原告曾刚负担3,840元,被告缪英友负担15,000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  阿 芳 人民陪审员  赵有贵 人民陪审员  王树武 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  张 露