福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终726号 上诉人（原审原告）：李仁俊，男，1973年6月13日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：邱国营、郭昌添，福建建达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：中国民生银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市湖东路**。 主要负责人：叶骏。 委托诉讼代理人：吴增鸣、骆阿养，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 原审第三人：江寒，男，1984年8月14日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原审第三人：陈美兰，女，1984年4月22日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上诉人李仁俊、中国民生银行股份有限公司福州分行（以下简称“民生银行福州分行”）因与第三人江寒、陈美兰执行异议之诉一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初7632号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李仁俊上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判确认位于福州市鼓楼区南侧海晟闽江印象5#楼2108单元的房产为李仁俊所有；2.本案一、二审诉讼费由民生银行福州分行承担。事实和理由：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”一审判决在认定李仁俊就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益的情况下，却未支持李仁俊关于确认涉案房产归其所有的诉讼请求，系适用法律错误。 民生银行福州分行答辩意见同其上诉意见。 民生银行福州分行上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李仁俊的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由李仁俊承担。事实与理由：1.李仁俊与江寒签订的《二手房买卖合同》，涉嫌恶意串通、损害第三人利益，依法应认定为无效。2.李仁俊提交的物业发票并不足以证明其在人民法院查封前，已合法占有案涉房产。3.因李仁俊与江寒资金往来频繁，故李仁俊提交的转账流水并不足以证明其已依约支付购房款。即便李仁俊已支付相应购房款，因其并未向执行法院申请将剩余房款交付执行，故李仁俊的诉请并不符合执行异议之诉的有关规定。4.《城市房地产管理法》第三十八条第六款规定，未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。李仁俊在明知江寒仅取得产权预告登记证的情况下，仍与江寒签订案涉房屋买卖合同，其应自行承担案涉房产过户不能的法律后果。5.因江寒至今尚未取得案涉房屋的所有权证书，故李仁俊在本案中并不享有物权请求权。6.案涉房产不仅系本案的执行标的，还系其他法院未结案件的保全或执行标的，故李仁俊关于确认其为案涉房产所有权人的诉讼请求，不应予以支持。 李仁俊辩称，1.涉案房产被首次查封的时间为2016年5月5日，而李仁俊与江寒早在2015年7月2日即签订《二手房买卖合同》，故本案符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法定情形。李仁俊在签订涉案《二手房买卖合同》时并不知晓江寒与民生银行福州分行的借款关系，民生银行福州分行与江寒签订《借款合同》之后也并未就涉案房产办理抵押登记手续，故本案并不存在李仁俊与江寒恶意串通损害民生银行福州分行利益的情形。在李仁俊与江寒签订《二手房买卖合同》时，涉案房产除了按揭贷款办理抵押登记外，并未有任何查封或限制措施，开发商依据与江寒的合同约定办理涉案房产过户手续具有现实可能性，李仁俊进一步从江寒处过户亦具有期待之可能，故李仁俊与江寒签署《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，应认定合法有效。2.现有证据已充分证明，在人民法院首次查封之前，李仁俊已合法占有该涉案房屋。《二手房买卖合同》签订之后，李仁俊随即从开发商处接收并占有涉案房产，并收取开发商交房时一并交付的“两书”。本案中，李仁俊已对涉案房产进行实际占有和使用，并实际支付了涉案房产的物业费以及水、电过户手续。物业费交费凭证及发票载明的业主虽仍为“江寒”，但因买受人并非开发商物业管理名册的业主，故李仁俊只能以江寒的名义进行缴费。物业缴费票据均在李仁俊手中，足以证明李仁俊在涉案房屋被首次查封之前，已实际占有涉案房屋。3.李仁俊已根据《二手房买卖合同》之约定，将首付款68万元支付给江寒，并依约将涉案房产购房按揭款及时、足额转账至江寒办理按揭贷款指定账户。对于尚未支付的部分按揭款，李仁俊不仅在执行程序、执行异议程序和执行异议之诉程序多次明确表示愿意按法院的要求交付执行，但人民法院却拒绝收取。因此，尚未交付剩余执行款项，并非李仁俊主观恶意，而是客观情况不允许。4.《房地产管理法》第三十八条并非效力性强制性规定。《房地产管理法》第三十八条所规定的七种房地产不得转让之情形，均属于对房地产管理部门不得办理房地产转让过户手续的管理性强制性规定，不属于《合同法》第五十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条所规定的效力性强制性规定，因此《房地产管理法》第三十八条不能作为认定李仁俊与江寒《二手房买卖合同》无效的法律依据。因李仁俊无法从江寒处办理涉案房屋过户登记手续，系因涉案房屋被一审法院查封所致，故该情形属于法定“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形。综上，李仁俊请求确认涉案房屋归其所有，符合我国法律规定。 李仁俊向一审法院起诉请求：1.不得执行位于福州市鼓楼区南侧海晟闽江印象5#楼2108单元的房屋，并解除对该房屋的查封；2.确认位于福州市鼓楼区南侧海晟闽江印象5#楼2108单元的房屋为李仁俊所有；3．本案诉讼费用由民生银行福州分行承担。 一审法院认定事实：2013年7月12日，江寒和福州海晟房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，双方约定：1．江寒向该公司购买位于福州市鼓楼区南侧海晟闽江印象5号楼2108单元房产，总价款为人民币2223383元。2．该公司应于2015年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将涉案房产交付给江寒。３．补充协议约定，江寒于2013年7月12日前支付首期款人民币673383元，剩余房款155万元选择银行办理按揭。4.江寒同意该公司于商品房交付使用后540日内办理房屋所有权初始登记；若该公司提前交付商品房的，上述初始登记起算时间仍为2015年3月31日；若该公司逾期交付商品房的，则约定的初始登记起算时间相应顺延。该房产于2013年7月31日办理预告登记，预告登记权利人为江寒。 2013年8月20日，江寒、陈美兰作为借款人与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订《个人住房借款合同》一份，约定：1．借款人应将借款用于购置涉案房产，借款本金为人民币1550000元，借款期限为360个月，自2013年8月起至2043年8月止。2．借款人委托贷款人在委托扣款日从借款人在贷款人开立的个人结算账户中直接扣划还款，扣款账户户名：江寒，账号：62×××68；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额约为人民币9848.08元。 2015年7月2日，江寒和李仁俊签订《二手房买卖合同》一份，合同约定：1．李仁俊以总价人民币2223383元的成交价格向江寒购买涉案房产，李仁俊于合同签订之日向江寒支付人民币40万元，于开发商交房之日向江寒支付人民币28万元，剩余房款江寒以江寒、陈美兰的名义向中国建设银行福建省分行按揭贷款，交房之后此剩余贷款由李仁俊负责按月转款至江寒贷款账户偿还。2．江寒应于房产管理部门将涉案房产登记到江寒名下之日起十日内，为李仁俊办理本合同项下的房产过户手续。该合同还约定了协议变更终止、违约责任、不可抗力、争议解决等事项。 2015年7月2日，李仁俊向江寒转账支付共40万元；2015年7月6日，李仁俊向江寒转账支付5万元；2015年7月8日，李仁俊向江寒转账支付2万元；2015年7月10日，李仁俊向江寒转账支付共10万元；2015年7月11日，李仁俊向江寒转账支付共10万元，上述67万元购房款均转账至江寒办理按揭贷款的指定账户。 民生银行福州分行与江寒、陈美兰金融借款合同纠纷强制执行一案，本案于2016年10月10日立案执行，执行依据为（2016）闽0102民初2097号民事判决。该民事判决内容为：1．江寒、陈美兰应于判决生效之日起十日内向民生银行福州分行偿还借款本金人民币266013.84元，并支付利息及罚息（利息及罚息暂计至2016年1月21日为人民币21078.44元，此后的利息及罚息按合同约定计至款项还清之日止）；2．江寒、陈美兰于判决生效之日起十日内赔偿民生银行福州分行为实现债权而支付的律师费人民币1720元；3．驳回民生银行福州分行的其他诉讼请求。在该民事案件审理过程中，法院于2016年4月28日作出（2016）闽0102民初2097号民事裁定书，裁定查封、冻结江寒、陈美兰名下价值人民币29.57万元的财产，并于同日作出（2016）闽0102民初2097号协助执行通知书，对预告登记为江寒名下的涉案房产进行查封。 一审法院另查明，江寒和陈美兰于2006年8月23日登记结婚，于2015年3月13日协议离婚，双方的离婚协议书约定涉案房产归江寒所有，由江寒自行负责银行按揭还款。 一审法院认为，李仁俊与江寒签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案的争议焦点应为：一、李仁俊提出的异议情形是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，从而排除执行；二、涉案房产的确权问题。具体分析如下：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人只有同时具备上述四个条件，其权利能够排除执行的，人民法院才能对其提出的异议予以支持。本案中，2013年7月12日，江寒与福州海晟房地产开发有限公司签订关于购买涉案房产的《商品房买卖合同》；2015年7月2日，江寒和李仁俊签订关于涉案房产的《二手房买卖合同》，之后，李仁俊向江寒支付部分购房款。2015年7月，福州海晟房地产开发有限公司向江寒交付涉案房产，随即李仁俊从江寒手中取得并占有涉案房产，并委托证人翁闻杉向江寒的按揭还款账户还款。李仁俊于庭审中自认愿意将剩余价款按照法院要求交付执行。根据《商品房买卖合同》之约定，福州海晟房地产开发有限公司在涉案房产交付使用后540日（即2016年9月21日前）内办理权属登记均不违约，后该涉案房产于2016年5月5日被首次查封，此时涉案房产尚未进行任何权属登记，本案涉案房产未能办理过户登记并非李仁俊的自身原因造成。综上，李仁俊的上述情形已经符合法定条件，其权利足以排除本案执行，故对于李仁俊主张不得执行涉案房产并解除查封的诉请，予以支持。二、关于涉案房产的确权问题，因该涉案房产尚未办理房屋所有权证，涉案房产尚未过户至李仁俊名下，故李仁俊主张涉案房产为其所有的诉请，不予支持。 一审法院判决：一、不得执行位于福州市鼓楼区南侧海晟闽江印象5#楼2108单元房产（榕房预ＹＲ字第××号），并解除福州市鼓楼区人民法院对上述房产采取的保全措施；二、驳回李仁俊的其他诉讼请求。案件受理费24587元，由李仁俊负担12293.5元，民生银行福州分行负担12293.5元。 本院二审期间，李仁俊向本院提交了一份证明资料《个人贷款还款凭证》，拟证明李仁俊签订买卖合同后，至2019年1月仍然依照合同的约定支付案涉房屋按揭贷款的事实。民生银行福州分行对该证明资料的真实性没有异议，但认为该证明资料仅能证明李仁俊和江寒之间存在资金往来，并不足以证明李仁俊仍在继续偿还案涉房屋的按揭贷款。经审查，因该证明资料无法证明李仁俊的待证主张，故本院不予确认。 根据本案现有证据，除对一审法院判决第14页第二段、第三段认定的事实不予确认外，对一审法院认定的其他事实，本院均予确认。 另查明，李仁俊持有的《二手房买卖合同》载明：1.李仁俊以总价人民币2223383元的成交价格向江寒购买涉案房产，李仁俊于合同签订之日向江寒支付人民币40万元，于开发商交房之日向江寒支付人民币28万元，剩余房款江寒以江寒、陈美兰的名义向中国建设银行福建省分行按揭贷款，交房之后此剩余贷款由李仁俊负责按月转款至江寒贷款账户偿还。2.江寒应于房产管理部门将涉案房产登记到江寒名下之日起十日内，为李仁俊办理本合同项下的房产过户手续。同时，该合同还约定了协议变更终止、违约责任、不可抗力、争议解决等事项。李仁俊持有的转账凭证显示：2015年7月2日，李仁俊向江寒转账支付共40万元；2015年7月6日，李仁俊向江寒转账支付5万元；2015年7月8日，李仁俊向江寒转账支付2万元；2015年7月10日，李仁俊向江寒转账支付共10万元；2015年7月11日，李仁俊向江寒转账支付共10万元，上述67万元均转账至江寒办理按揭贷款的指定账户。 本院认为，李仁俊据《二手房买卖合同》主张其与江寒之间存在合法有效的二手房买卖合同关系。但本院注意到：1.李仁俊主张的案涉房产交易，系李仁俊、江寒私下交易，而非通过正规房产中介机构进行交易；2.李仁俊向江寒支付的67万元款项，仅能证明双方存在经济来往，并不足以证明该款项系用于购买案涉房产；3.因李仁俊提交的物业费发票、收款收据等凭证显示的交款人均为江寒，故以上凭证不足以证明李仁俊已对案涉房产实际占有；4.李仁俊称，其每月均按《二手房买卖合同》的约定向银行偿还按揭款，但其提交的《个人贷款还款凭证》打印凭证显示该款项系江寒所缴，凭证中虽有加注“江寒翁闻杉代”字样，但也无法证明该款项系李仁俊委托一审证人翁闻杉代缴的按揭款。据此，李仁俊以其与江寒之间存在合法有效的二手房买卖关系为由主张其对案涉房产具有排除人民法院执行的权利，依据不足，本院不予支持。 另，即使李仁俊主张其与江寒存在二手房买卖关系属实，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的规定，其立法目的在于对无过错不动产买受人的物权期待权进行保护。而李仁俊明知案涉房产属预登记，尚不具备交易条件，仍违反《城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”的规定予以买受，其自身具有过错，故本案也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之适用情形，故对李仁俊关于不得执行案涉房产、解除案涉房产保全措施、请求确认案涉房产归其所有等诉讼请求，本院均不予支持。 综上所述，民生银行福州分行的上诉请求成立，本院予以支持。李仁俊上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初7632号民事判决； 二、驳回李仁俊的一审诉讼请求。 一审案件受理费24587元，由李仁俊负担；二审案件受理费24587元，由李仁俊负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 华 审判员 陈 辉 审判员 林星星 二〇一九年三月二十五日 法官助理施炜 书记员吴梦龙