云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终9427号上诉人（原审原告）：何林宸，男，汉族，1984年9月1日生，住所：云南省红河州开远市。委托诉讼代理人：周文明，云南锡都律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南浙商投资开发有限公司，住所：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：彭宇兴执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邵魏仆、杨永春，云南新洋务律师事务所，特别授权代理。上诉人何林宸因与被上诉人云南浙商投资开发有限公司（以下简称浙商公司）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初3033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人何林宸上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判确认被上诉人逾期交房、逾期办证，依法改判被上诉人按上诉人一审诉讼请求承担违约责任；2、请求判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据我国现行法律法规规定，商品房的验收包括工程质量验收和综合验收，综合验收是指质量监督、规划、消防、人防、环保等部门或单位进行的验收。商品房验收合格的唯一有效法定的证明文件是建筑工程竣工验收备案证，如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示交付房屋的建筑工程竣工验收备案证的，买受人有权拒收该房屋，由此产生的违约责任由开发商承担。涉案商品房未进行工程竣工备案登记，不具备交房条件，被上诉人应依法承担逾期交房及逾期办证的违约金。被上诉人浙商公司辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。何林宸向一审法院起诉请求：1、判令被告应于2014年4月30日之前向原告交付房屋，逾期未交房的违约金按每天24.225元支付违约金，违约金起算日从2014年5月1日至2018年6月6日，诉讼之日共1497天，合计：36264.83元；2、判令被告支付逾期办理房产证按每天10元支付逾期办证违约金，违约金起算日从2014年5月1日至2018年6月6日诉讼之日共：1497天，减去30个办证工作日为1467天，计14670元(注：办证工作日不应以双方在合同十二条约定的150个工作日计算，而应以城市房地产开发经营管理条例第十七条规定的30日内计算。)两项违约金共计：50934.83元；3、判决被告在判决生效10内交房，并办理《土地证》、《房产证》。逾期未交房和办理证照期间，继续向原告支付违约金，至双证手续办理完毕并到交房之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2013年8月14日，被告浙商公司（甲方）与原告何林宸（乙方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买位于呈贡新区洛羊片区/呈贡新区物流片区“东盟森林/东盟商贸港”项目二组团第2幢第3层310号房屋，房屋总价为314534元。合同第六条第3其他付款方式约定：“乙方须于2013年7月14日前向甲方支付首付款，计人民币164534元，余额150000元向银行按揭贷款，乙方须于2013年7月14日前将办理银行按揭贷款所需的所有权相关有效资料、证明、文件，提交贷款银行进行审查，并按银行规定的时间办理相关贷款手续。”合同第七条约定：“甲方应于2013年4月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。”合同第十二条约定：“甲方协助乙方办理房屋的产权登记手续，在整体竣工验收徐后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办偿权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。……由乙方未按照约定履行上述义务，导致交房未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任由乙方承担。”2014年4月30日，被告浙商公司会同勘察、设计、监理、施工单位出具《工程竣工验收证明书》，对东盟商贸港商业项目（B区II标）1栋、2栋、3栋、4栋、5栋及地下室6个子单位工程验收合格。2014年4月2日，被告在都市时报刊登了“东盟商贸港交房通告”，明确东盟商贸港18克拉公寓、商铺、车位已经全面通过工程验收，具备交房条件，兹于2014年4月30日正式交房。原告于2013年7月12日、2013年12月8日、2014年12月5向被告支付了购房首付款164534元。原告未向被告支付配套费、契税、维修基金等，亦未出具书面的委托书、购房发票、身份证复印件（含共有人）等产权登记部门需要提交的材料。一审法院认为：针对本案的第一个争议焦点，导致本案诉争的房屋未能交接的责任在哪一方，原告主张的逾期违约金是否应当由被告承担？一审法院认为，原告主张被告违约，是认为被告并未按约交付经验收合格，并取得《竣工验收登记备案表》的商品房，因此虽已接到交房通知，但拒绝接受房屋。对此，本案中双方合同已约定，被告方应当将“建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”，作为该约定是否违背法律规定、或低于法律规定义务的问题，我国相关法律并未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可见建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，在备案过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。本案原、被告之间所签商品房买卖合同合法有效，合同第七条交付房屋条件不违背法律规定、或低于法律规定义务，双方应当履行。被告已履行交房通知的义务，导致本案房屋未能接房，责任不在被告。因原告未按期接房，所主张的被告违约事实不成立，因此对于原告主张2014年5月1日至2018年6月6日期间逾期交房违约金36264.83元及后续的逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。针对本案的第二个争议焦点，原告主张的逾期办证的违约责任及违约金应否得到支持？一审法院认为，本案中因原告未按照合同约定履行接房的义务，也未按照合同约定时间支付首付款，未付清配套费、契税、维修基金等，亦未出具书面的委托书、购房发票、身份证复印件（含共有人）等产权登记部门需要提交的材料，委托甲方办理该房屋的产权登记手续，本案逾期办理产权证的责任并不在被告方，故原告主张逾期办证违约金的诉讼请求不应当得到支持。对原告主张要求被告在判决生效10日内办理《土地证》《房产证》的诉讼请求，因本案案涉房屋没有办理接房手续且不符合合同约定的办证条件，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，第一百三十条，第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回原告何林宸的全部诉讼请求。案件受理费减半收取536.5元，由原告何林宸负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审法院认定事实，经询问双方当事人均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人诉辩主张，本案的争议焦点是：浙商公司是否违约。本院认为：其一、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定：“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”在案《商品房购销合同》第七条约定：“甲方应于2014年4月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”，该约定并不违反上述法律规定，上诉人关于商品房未经工程竣工备案登记不得交付使用的主张，于法无据，本院不予支持。浙商公司已会同勘察、设计、建立、施工单位对涉案工程进行验收，验收合格，取得《工程竣工验收证明书》，并在约定交房期限内通知上诉人接房。上诉人未按约定接房，其主张被上诉人构成违约，无事实及法律依据。上诉人关于请求被上诉人支付逾期交房违约金的上诉请求不能成立。其二、上诉人未签订委托被上诉人代为办理产权证的委托书并提交办理产权证所需的证件及资料，故其请求被上诉人支付逾期办证违约金，无事实及法律依据。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1073元，由何林宸承担。本判决为终审判决。审判长 薛 艳审判员 李 蕊审判员 李蔚然二〇一九年三月四日书记员 韩 晨