广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初23227号原告赵美颜，女，1963年6月27日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人刘志飞，广东鼎方律师事务所律师。委托代理人洪晓燕，广东鼎方律师事务所实习律师。被告孙晓穗，女，1978年1月9日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。第三人深圳市懿美城实业有限责任公司，住所地深圳市宝安区新安街道创业二路与公园路交汇处中洲华府**0949，统一社会信用代码91440300MA5DQAEPOB。法定代表人孙晓常。委托代理人张小军，广东赣龙律师事务所律师。原告赵美颜与被告孙晓穗、第三人深圳市懿美城实业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告赵美颜的委托代理人刘志飞、洪晓燕，被告孙晓穗、第三人深圳市懿美城实业有限责任公司（以下简称“懿美城公司”）的委托代理人张小军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵美颜诉称，2017年1月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《深圳市房屋租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市××××街道中洲华府二期9号、12号楼半地下01层0928铺的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2017年1月7日至2023年8月31日止。每月租金50,000元。原告依约将租赁房屋交付给被告使用，并办理有关移交手续。后双方协商自2018年5月起每月租金变更为43,000元。2018年6月起，被告未按约定支付租金，仍拖欠原告4个月租金累计172,000元。2018年9月20日，原告委托律师向被告发出律师函，载明律师函送达后立即解除双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》，被告于当日下午收到律师函后，仍拒绝支付租金，也不搬离租赁的房屋，已经构成严重违约。根据法律规定及《深圳市房屋租赁合同书》的约定，原告有权解除合同，要求被告支付拖欠的租金172,000元。合同终止或解除后，被告应于10日内迁离并返还租赁房屋，保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由被告承担的各项费用并办理有关移交手续。若被告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权收回房屋并就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金。为维护原告的合法权益，请求判令：1、确认原、被告双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2018年9月20日解除；2、被告支付拖欠的租金172,000元，并从2018年10月1日起每月按双倍租金的标准计算赔偿金至被告实际搬离之日止；3、被告立即搬离租赁房屋，并恢复原状；4、没收被告支付的租赁保证金100,000元；5、被告承担诉讼费。被告孙晓穗答辩称，其系第三人懿美城公司聘请的员工，商铺租赁合同、员工合同、支付租金银行流水等材料均足以证明孙晓穗系代为管理公司事宜，和赵美颜之间租赁合同事宜属于公司行为，请求驳回原告请求。第三人懿美城公司述称：1、涉案合同的主体是原告与第三人，被告孙晓穗系第三人的员工，其在与原告签署合同时是代表第三人，其在合同履行过程中的相关行为也是代表公司。2、第三人因为资金原因及其他租客拖欠租金的原因，导致拖欠原告租金，但商场物业管理公司擅自停水停电导致涉案租赁物无法使用，故第三人即使要向原告支付租金，也不应按其诉讼请求支付双倍赔偿金，第三人不认为原告有权没收租赁保证金。3、原告通知解除合同的相关法律行为系法律服务机构，并不是合同当事人，其所签发的合同解除通知书在法律上并不生效。4、虽然原告没有向第三人提出具体的诉讼请求，但第三人愿意在3月底前交付租金。经审理查明，2017年1月9日，原告赵美颜（甲方）与被告孙晓穗（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于宝安区××街道中洲华府二期9号、12号楼半地下01层0928铺房屋出租给乙方使用，租赁建筑面积共计157.63平方米，建筑物总层数31层。租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月317.2元计算，月租金50,000元。乙方于2017年1月7日前交付首期租金50,000元，乙方应于每月5日前交付租金，乙方租用房屋的期限自2017年1月7日起至2023年8月31日止，租赁房屋用途为商业，甲方应于2017年1月7日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取贰个月（不超过三个月）租金数额的租赁保证金即100,000元。甲方向乙方返还租赁保证金的条件：乙方认真维护所租房屋，主体状况良好。返还租赁保证金的方式和时间：合同期满乙方结清所有费用后壹拾伍个工作日内。出现下列情形之一的，甲方可不予退还保证金：1、乙方拖欠租金达一个月以上；2、乙方在所租房屋内从事非法活动；3、乙方严重影响周边治安或环境污染超标。合同第十八条约定：出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失要求乙方恢复房屋原状；向乙方请求损害赔偿或不予退还租赁保证金，即：1、乙方拖欠租金达叁拾天（壹个月）以上；……除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记。第二十条约定，本合同终止后，乙方应于拾日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。原、被告双方自2018年5月起，协商按每月43,000元的标准支付租金。被告孙晓穗主张其系第三人懿美城公司的员工，其系代表第三人懿美城公司签订涉案房屋租赁合同并履行管理行为，并非本案适格被告，并提交商铺租赁合同拟证明涉案房屋由第三人懿美城公司于2017年转租给案外人蔡志豪并收取租金、提交员工合同拟证明其为第三人懿美城公司的员工、提交银行流水拟证明由第三人懿美城公司支付租金。原告赵美颜均不予认可上述证据的真实性、合法性和关联性。2018年9月20日，原告赵美颜委托律师向被告孙晓穗发出律师函，主张解除双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》。原、被告双方均确认未支付2018年6月5日至2018年9月5日期间的租金172,000元及之后的租金，被告孙晓穗确认其缴纳了涉案租赁合同的首月租金，双方均确认原告赵美颜于涉案租赁合同履行数月后应被告孙晓穗的要求补充出具了内容为收到懿美城公司押金100,000元的押金收条，被告孙晓穗主张因涉案物业管理处停水停电，导致第三人懿美城公司无法正常经营，故未及时支付租金，并明确表示不同意搬离涉案房屋。原告赵美颜系宝安区××街道中洲华府二期9号、12号楼0928的权利人。以上事实，有《深圳市房屋租赁合同书》、银行流水、律师函等证据及庭审笔录在案为凭。本院认为，原、被告双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守。本案争议的焦点：（一）关于被告孙晓穗的主体问题。被告孙晓穗在庭审中辩称其系深圳市懿美城实业有限责任公司聘请的员工，其系代为管理公司事宜，与原告赵美颜之间的租赁合同事宜属公司行为与其个人无关，并提交授权委托书、劳动合同、支付租金银行流水、租赁合同拟共同证明其为深圳市懿美城实业有限责任公司的主管，与原告赵美颜签订合同是受深圳市懿美城实业有限责任公司的委托，且深圳市懿美城实业有限公司以公司名义向案外人转租涉案房屋，故被告孙晓穗并非本案适格被告。本院认为，被告孙晓穗以自己的名义与原告赵美颜签订涉案房屋租赁合同，并缴纳了首月租金，即使其系接受第三人懿美城公司的委托，其亦无证据证明原告赵美颜在与其签订涉案房屋租赁合同时知悉其主张的委托代理关系，故被告孙晓穗为涉案租赁合同的当事人，被告孙晓穗关于其并非本安适格主体的主张，本院不予采纳。（二）关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》第十八条约定：出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿或不予退还租赁保证金，即：1、乙方拖欠租金达叁拾天（壹个月）以上；……除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记。被告孙晓穗逾期缴纳租金的行为已经超过三十天，根据合同约定，原告赵美颜有权解除双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》。合同自通知到达对方时解除。被告孙晓穗、第三人懿美城公司均确认于2018年9月20日收到原告赵美颜委托律师发出的律师函，故本院认定双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2018年9月20日解除。（三）关于租金。被告孙晓穗对拖欠租金的事实不持异议，但抗辩称系涉案物业管理公司停水停电导致其无法正常经营所致。本院认为，缴纳租金系承租人的主要义务，被告孙晓穗因第三人的原因无法履行相关义务，不能免除其对原告赵美颜的合同义务，故被告孙晓穗应当支付原告赵美颜拖欠的租金（占有使用费）172,000元。（四）关于保证金的问题。根据双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》第十八条约定，乙方拖欠租金达一个月以上，甲方可就因此造成的损失要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿或不予退还租赁保证金，被告孙晓穗逾期缴纳租金超过三十天的事实清楚，原告赵美颜主张据此不予退还租赁保证金100,000元，本院予以支持。（五）关于赔偿金的问题。原告赵美颜主张被告孙晓穗违反了《深圳市房屋租赁合同书》的约定，应当按照双倍租金的标准支付自2018年10月1日起的占有使用费。本院认为，鉴于原告赵美颜因被告孙晓穗逾期缴纳租金所造成的实际损失主要为利息损失，根据公平原则，本院调整为被告孙晓穗按照双方实际履行的租金标准43,000元/月上浮1,000元即按每月44,000元支付原告赵美颜占有使用费至实际搬离之日止。原告赵美颜超过上述标准的赔偿金请求，本院不予支持。被告孙晓穗搬离涉案房屋应当恢复原状。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告赵美颜与被告孙晓穗签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2018年9月20日解除；二、被告孙晓穗于本判决生效之日起十五日内搬离涉案房屋并恢复原状；三、被告孙晓穗于本判决生效之日起十日内支付原告赵美颜拖欠的租金（占有使用费）172,000元；四、被告孙晓穗于本判决生效之日起十日内按照44,000元/月的标准支付原告赵美颜自2018年10月1日起至实际搬离涉案房屋之日止的占有使用费；五、原告赵美颜无需退还被告孙晓穗租赁保证金100,000元；六、驳回原告赵美颜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,380元，由被告孙晓穗承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 何    静人民陪审员 谢  春  玲人民陪审员 李    萍二〇一九年三月十一日书 记 员 林嘉琦（兼）书 记 员 王    琼