重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝民终623号 上诉人（原审原告、案外人）：向元平，男，1972年9月17日出生，汉族，住重庆市南川区。 委托诉讼代理人：熊学华，重庆祥永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘后文，重庆祥永律师事务所律师。 上诉人（原审原告、案外人）：傅春木，男，1974年9月17日出生，汉族，住重庆市万盛区。 委托诉讼代理人：熊学华，重庆祥永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘后文，重庆祥永律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区青年路**（国贸中心）****，统一社会信用代码91500000582843779Y。 法定代表人：谢如东，该公司首席执行官。 委托诉讼代理人：张志朋，重庆歌乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐晶晶，重庆歌乐律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：重庆先伦房地产开发有限公司，住，住所地重庆市南川区南平镇荣华路一社会信用代码91500119592272922Q。 法定代表人：吴焱明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡健，重庆华升律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：王新顺，男，1963年10月23日出生，汉族，住重庆市南川区。 委托诉讼代理人：王一程，王新顺之女，住重庆市南川区。 上诉人向元平、傅春木因与被上诉人重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司（以下简称捷贷小贷公司）、原审被告重庆先伦房地产开发有限公司（以下简称先伦房地产公司）、原审第三人王新顺案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年1月18日公开开庭进行了审理。上诉人向元平、傅春木及其委托诉讼代理人熊学华、刘后文，被上诉人捷贷小贷公司的委托诉讼代理人张志朋、唐晶晶，原审被告先伦房地产公司的委托诉讼代理人胡健，原审第三人王新顺的委托诉讼代理人王一程，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向元平、傅春木上诉请求：1.撤销一审判决，改判立即停止对重庆市南川区大观镇观桥街23号2幢2－1号房屋的强制执行并解除查封；2.本案一、二审诉讼费用由捷贷小贷公司承担。事实与理由：1.向元平、傅春木之所以未付清房款系因2011年3月27日签订的《电影院片区旧房改造客户认购书》约定向元平、傅春木将案涉房屋回租给重庆市南川区展博开发建设工程有限责任公司大观电影院小区综合开发项目部（以下简称展博开发公司大观项目部），并以2011年4月1日至2016年3月30日的租金12万元抵扣房款，且在房地产权证办理下来之前扣除房款10万元。2.即使向元平、傅春木未实际付清房款，一审法院亦应通知向元平、傅春木付清剩余房款，而不应以向元平、傅春木未付清房款为由驳回向元平、傅春木的诉讼请求。3.向元平、傅春木与展博开发公司大观项目部签订的《电影院片区旧房改造客户认购书》约定向元平、傅春木将案涉房屋回租给展博开发公司大观项目部，该合同一经签订即应视为案涉房屋已经交付使用，一审判决认定向元平、傅春木未实际占有使用案涉房屋错误。4.案涉房屋在设定抵押前已被租售并用于营业，捷贷小贷公司在设定抵押时理应知道案涉房屋已被出售的事实，其取得的抵押权并非善意取得。 捷贷小贷公司辩称，向元平、傅春木的上诉理由不成立，其不享有足以排除执行的民事权益，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.根据物权法规定，抵押权的设立以办理抵押登记为准，捷贷小贷公司已针对案涉房屋办理了抵押登记并取得抵押权证书，对案涉房屋享有抵押权。2.王新顺、展博开发公司大观项目部均不具备签订房屋买卖合同的主体资格，其与向元平、傅春木签订的房屋买卖合同均不成立。3.先伦房地产公司从未授权王新顺、展博开发公司大观项目部收取购房款，王新顺、展博开发公司大观项目部的收款行为不能视为先伦房地产公司的收款行为，且向元平、傅春木并未合法占有案涉房屋。 先伦房地产公司辩称，同意捷贷小贷公司的答辩意见，请求驳回上诉，维持原判。 王新顺述称，请求人民法院支持向元平、傅春木的上诉请求。 向元平、傅春木向一审法院起诉请求：1.立即停止对重庆市南川区大观镇观桥街23号2幢2－1号房屋的强制执行并解除查封；2.本案诉讼费用由捷贷小贷公司、先伦房地产公司、王新顺承担。 一审法院认定事实：2006年10月18日，王新顺经公开竞买，竞得重庆市南川区大观镇电影院等房屋产权。2007年8月27日，重庆市南川区城乡建设委员会（甲方）与重庆市南川区展博开发建设工程有限责任公司（以下简称展博开发公司、乙方）签订《大观镇景云商业城项目开发合同》，约定甲方将位于重庆市南川区大观镇观桥街的景云商业城（大观镇电影院片区）项目开发权交由乙方实施等内容。王新顺作为经办人在该开发合同上签字。案涉项目于2007年7月10日取得《建设用地规划许可证》，于2007年12月25日取得《建设工程规划许可证》，于2012年4月25日取得《商品房预售（预租）许可证》。《商品房预售（预租）许可证》许可预售的房屋为1幢1-8层计73套，2幢1-7层计38套，3幢1-8层计40套。2012年12月10日，案涉项目竣工验收合格，并于2013年3月19日取得《建设工程竣工验收备案登记证》。2012年，展博开发公司变更为重庆展博建筑工程有限公司和先伦房地产公司，并将展博开发公司名义竞得的项目土地使用权人变更为先伦房地产公司。2013年6月21日，先伦房地产公司办理9幢房屋产权初始登记，即：304房地证2013字第06041号、06045号、03972号、03974号、04017号、06344号、06350号、06352号、06353号。 2011年3月27日，王新顺（甲方）作为展博开发公司大观项目部代表与向元平、傅春木（乙方）签订《电影院片区旧房改造客户认购书》，约定：甲方将位于重庆市南川区大观镇观桥居委会（原电影院、法庭）拆迁新建（B栋）楼出售给乙方；现达成如下协议：一、房屋位置：大观镇观桥居委（原电影院、法庭）拆迁新建（B栋）楼，第2层（商业临主街）。二、房屋面积：套内面积112.80平方米。三、价格：每平方米4000元，合计451200元。四、付款方式：……五、房屋交户时间：2011年3月27日。房产土地使用证交户时间2011年12月30日。……”。双方在该认购书上还约定：甲方于2011年4月1日至2016年3月30日止回租112.80平方米，一次性支付五年房租共计12万元……。王新顺作为展博开发公司大观项目部代表在该认购书上签署了姓名。 2011年3月9日，展博开发公司大观项目部出具《收据》，载明：收到向元平购房定金2万元。2011年3月27日，展博开发公司大观项目部出具《收据》，载明：收到购房款29万元（其中19万元有银行取现记录）。2011年4月28日，展博开发公司大观项目部出具《收据》，载明：收到向元平购房款39万元（有银行转账记录）。2011年5月22日，展博开发公司大观项目部出具《收据》，载明：收到向元平购房款15万元（有银行转账记录）。2011年6月3日，展博开发公司大观项目部出具《收据》，载明：收到购房款5万元。向元平、傅春木还向一审法院举示了王新顺于2016年4月14日出具的《收条》一张，载明：收到向元平、向元伟、王正伍房款17万元。向元平举示了通过手机银行向张哲转账17万元的记录。诉讼中，向元平、傅春木向一审法院表示，前述付款首先用于支付重庆市南川区大观镇观桥街23号1幢2层1至8号（间）房屋的房款。 重庆市南川区大观镇观桥街23号2幢2-1号房屋包含在一审法院查封的证号为304房地证2013字第06352号的房产中。 2012年3月18日，向元平、傅春木（甲方）与邓正林（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市南川区大观镇观桥居委（原电影院片区）（B栋）第（贰）层，实际套内面积（105平方米—115平方米）清水房（毛坯房）租赁给乙方。租赁期为6年，租金为每年4万元。 2012年4月11日，重庆市南川区城乡建设委员会制发《关于同意重庆先伦房地产开发有限公司企业资质证书变更的批复》（南川建委发〔2012〕30号），载明：先伦房地产公司法定代表人由王世荣变更为郭先伦；企业名称由重庆市南川区展博工程建设开发有限责任公司变更为先伦房地产公司。 2014年1月8日，先伦房地产公司出具《法人代表授权委托书》，载明：本授权委托书声明，郭先伦系先伦房地产公司法定代表人，现授权先伦房地产公司王新顺为公司合法代理人，并授权该代理人在南川区大观镇电影院片区旧房改造项目中大观景云商业城、观府花园的一切事务处理及商品房销售、资金监管、债权债务等事宜。先伦房地产公司在本案诉讼中认可王新顺是挂靠展博开发公司（先伦房地产公司）开发案涉房地产项目。 2013年8月7日，捷贷小贷公司与王新顺、先伦房地产公司签订《个人借款/担保合同》，约定捷贷小贷公司向王新顺发放贷款1400万元，贷款期限自2013年8月7日起至2013年11月6日止等内容。2013年8月9日，先伦房地产公司与捷贷小贷公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定先伦房地产公司对王新顺向捷贷小贷公司的1400万元贷款提供房地产抵押担保，担保房产为先伦房地产公司所有的位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的景云商业城（房地产权证号：**地证2013字第********），建筑面积5329.85平方米的房产。双方于2013年8月12日办理抵押登记。本案争议房屋在抵押范围内。2013年8月12日，捷贷小贷公司向王新顺发放贷款1400万元。 因王新顺未如期归还借款，捷贷小贷公司将王新顺、安兰、先伦房地产公司、重庆骏宏光电科技有限公司（以下简称骏宏科技公司）诉至重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中法院），市五中法院于2017年1月23日作出（2015）渝五中法民初字第673号民事判决，判令：一、王新顺、安兰在判决生效后十日内向捷贷小贷公司偿还借款本金1400万元，并支付1400万元本金为基数，以每月2.79%为标准，从2014年6月12日起至本金付清时止的逾期利息（扣除已经支付的利息45万元）；二、王新顺、安兰向捷贷小贷公司支付律师费17.5万元；三、骏宏科技公司对上列第一、二项支付义务承担连带清偿责任；四、若王新顺、安兰未履行上列第一、二项支付义务，捷贷小贷公司有权将先伦房地产公司名下位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的景云商业城（房地产权证号：304房地证2013字第06353号、0：**地证2013字第********款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，因王新顺、安兰、先伦房地产公司、骏宏科技公司未如期履行义务，捷贷小贷公司向市五中法院申请强制执行。 执行过程中，市五中法院于2017年6月12日作出（2017）渝05执830号《执行裁定书》，查封了先伦房地产公司所有的位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的景云商业城证号为304房地证2013字第06353号（1幢一、二层835.56平方米）、06352号（2幢一、二层826.06平方米）、06344号（3幢一、二层905.25平方米）、06350号（3幢三至八层2761.98平方米）的抵押房产。 一审法院认为，案涉《电影院片区旧房改造客户认购书》虽系向元平、傅春木与王新顺代表的展博开发公司大观项目部签订，但展博开发公司大观项目部系展博开发公司的职能部门，王新顺又是该项目的实际开发人，故作为合同相对方的购房人完全有理由相信该项目部的签约行为和收款行为即代表展博开发公司（后开发商依法变更为先伦房地产公司）。事实上，后来先伦房地产公司也补充授权王新顺对案涉大观景云商业城的一切事务进行处理。更为重要的是先伦房地产公司多年来对王新顺的销售行为从未提出异议，而且还以案涉项目房屋为王新顺的贷款行为提供担保。现先伦房地产公司在本案诉讼中称对王新顺的卖房行为不知情、不认可，显然与事实不符，一审法院不予采信，应当认定向元平、傅春木与展博开发公司大观项目部的签约行为对先伦房地产公司具有约束力。鉴于向元平、傅春木与展博开发公司大观项目部所签的《电影院片区旧房改造客户认购书》具备商品房买卖合同的基本内容，可以视为商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定为有效。虽然向元平、傅春木在一审法院对案涉房屋查封前即就该房屋与王新顺代表的展博开发公司大观项目部签订了书面买卖合同，但并未付清双方就案涉房屋约定的451200元购房款。而且，向元平、傅春木主张在案涉房屋查封前已实际占有使用了该房屋，并以其举示的2011年3月27日《电影院片区旧房改造客户认购书》上的回租条款及其与案外人邓正林签订的《租赁合同》为据，但向元平、傅春木并无证据证明前述房屋回租条款实际得到了履行。同时，即使其与案外人签订的前述租赁合同真实合法，其也并无证据证明该合同已实际得到履行，故一审法院不能认定其已合法占有该房屋。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，向元平、傅春木的情形与上述规定不相符合，其要求排除执行的主张不能得到支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回向元平、傅春木的诉讼请求。案件受理费8068元，由向元平、傅春木负担。 本院对一审查明的当事人无争议的事实予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。向元平、傅春木举示了如下证据：1.王一程出具的《证明》，拟证明双方签订的《电影院片区旧房改造客户认购书》系双方真实意思表示，向元平、傅春木曾多次催办过户手续；2.向元平、傅春木还举示了“景云商业城网签、抵押情况”，拟证明案涉房屋系成套住宅而非商服用房，其价值大大降低，向元平、傅春木并无支付尾款的义务。本院认为，向元平、傅春木举示的《证明》仅系王新顺的委托诉讼代理人王一程所作的陈述，不具有直接证明力；向元平、傅春木举示的“景云商业城网签、抵押情况”与本案不具有关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审中，向元平、傅春木向市五中法院缴纳案涉房屋尾款101200元。 二审查明：本院于2018年12月29日作出（2018）渝民终563号民事判决，该判决认定向元平、向元伟、王正伍、傅春木就购买案涉房屋及1幢2层1－8号房屋共支付房款107万元，其因购买1幢2层1－8号房屋所签订的《电影院片区旧房履行客户认购书》约定的购房款为108万元，回租租金为24万元。向元平、向元伟、王正伍、傅春木在该案中明确表示所支付的房款优先用于支付1幢2层1－8号房屋。 本院认为，本案二审争议焦点为向元平、傅春木对案涉房屋是否享有足以排除执行的权益。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案相关事实，应当认定向元平、傅春木购房案涉房屋符合上述规定，向元平、傅春木对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。事实与理由如下： 首先，《电影院片区旧房改造客户认购书》合法有效且对先伦房地产公司具有约束力。本案中，《电影院片区旧房改造客户认购书》具备商品房买卖合同的基本内容，应当认定为商品房买卖合同。展博开发公司、先伦房地产公司虽未在该认购书上加盖印章，但案涉项目系王新顺自筹资金借用展博开发公司资质进行开发，先伦房地产公司在诉讼中亦认可王新顺借用其资质对案涉项目进行开发和销售，先伦房地产公司并未实际出资和参与销售的事实。此外，案涉房屋已经出售并交付向元平、傅春木占有使用多年，先伦房地产公司不仅从未提出异议，还以案涉房屋为王新顺的贷款行为提供担保，亦可佐证其对王新顺以案涉工程项目部名义对外订立合同行为系知情和认可的，因此，应当认定《电影院片区旧房改造客户认购书》对先伦房地产公司具有约束力，且该认购书签订时间早于人民法院对案涉房屋的查封时间。 其次，向元平、傅春木在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。在本案中，《电影院片区旧房改造客户认购书》明确约定向元平、傅春木将案涉房屋回租给展博开发公司大观项目部，回租期为五年，回租期满后，向元平、傅春木又将案涉房屋出租给邓正林。向元平、傅春木将案涉房屋出租给他人的行为体现了其对案涉房屋进行的管理和支配，应当视为法律上的交付使用，且该时间均早于人民法院对案涉房屋采取查封措施的时间。 再次，向元平、傅春木已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。结合向元平、傅春木在本案中举示的《收据》、“银行转账凭证”以及（2018）渝民终563号民事判决查明的事实可知，向元平、向元伟、王正伍、傅春木就购买案涉房屋及1幢2层1－8号房屋共支付房款107万元，其因购买1幢2层1－8号房屋所签订的《电影院片区旧房履行客户认购书》约定的购房款为108万元，回租租金为24万元。向元平、傅春木在该案中明确表示所支付的房款优先用于支付1幢2层1－8号房屋，而案涉房屋的购房款为451200元，双方就案涉房屋所签《电影院片区旧房履行客户认购书》约定的回租款为12万元，故向元平、傅春木尚余101200元购房款未支付。在二审中，向元平、傅春木已按本院的要求向市五中法院支付了上述款项，故应认定其已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。 最后，案涉房屋未办理产权登记的原因不在于向元平、傅春木。《电影院片区旧房改造客户认购书》虽然约定展博开发公司向向元平、傅春木交付房地产权证的时间为2011年12月30日，但案涉房屋于2012年底才竣工验收，2013年7月10日才办理初始登记，而案涉房屋于2013年8月7日即被抵押。根据《电影院片区旧房改造客户认购书》之约定，房地产权证的办理义务在展博开发公司，向元平、傅春木作为房屋买受人仅负有配合义务，现并无证据证明向元平、傅春木在房地产权证的办理过程中存在拒绝配合行为，且根据上述事实亦可认定房地产权证未能办理的原因并不可归咎于向元平、傅春木。 综上所述，向元平、傅春木对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，可以排除执行。向元平、傅春木的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民初131号民事判决； 二、不得执行重庆市南川区大观镇观桥街23号2幢2－1号房屋。 一审案件受理费8068元，二审案件受理费8068元，均由重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司负担。 本判决为终审判决。 重庆市第五中级人民法院（2017）渝05执异2254号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 徐 宾 审判员 周 倩 审判员 谭振亚 二〇一九年三月二十六日 书记员 文婷婷