安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1321民初4072号原告（反诉被告）：郭德松，男，1973年8月23日出生，汉族，住安徽省砀山县。委托诉讼代理人：冯高荣,安徽梨都律师事务所律师。被告（反诉原告）：宿州申通汽车销售服务有限公司砀山分公司，住所地砀山县经济开发区宇通汽贸城。法定代表人：王磊，系经理。委托代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：刘张玉，安徽华人律师事务所律师。被告：宿州申通汽车销售服务有限公司，住所地安徽省宿州市经济开发区西昌南路东侧。法定代表人：李志伟，系经理。委托代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：刘张玉，安徽华人律师事务所律师。原告（反诉被告）郭德松与被告宿州申通汽车销售服务有限公司砀山分公司（以下简称“砀山分公司”）、宿州申通汽车销售服务有限公司（以下简称“宿州公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年01月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭德松及其委托代理人冯高荣，被告砀山分公司（反诉原告）、宿州公司的共同委托代理人张乐明、刘张玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告郭德松向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告支付租金100000元（自2018年6月1日至2019年2月1日止）、违约金75000元，共计175000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月15日，郭德松与砀山分公司签订房屋租赁合同，约定郭德松将位于砀山县汽博城6号4S店承租给被告砀山分公司，租赁期限自2018年6月1日至2028年5月31日止，年租金为30万元，并约定按照每年支付的方式支付次年租金，若砀山分公司提前退租违约，应赔偿郭德松三个月的租金。合同签订后，砀山分公司于2018年3月19日向郭德松支付租金10万元，余款尚未支付。经郭德松催要，砀山分公司明确拒绝支付租金。砀山分公司系宿州公司的分公司，砀山分公司的行为应由宿州公司承担。郭德松为维护合法权益，特诉至法院。砀山分公司辩称，郭德松与砀山分公司于2018年3月15日签订的房屋租赁合同，系用于经营车辆，因原告未出示涉案房产的产权材料，导致砀山分公司无法获得总公司授权及办理相关证照，且郭德松未将房屋交付砀山分公司，基于上述原因砀山分公司未能进场装修，故砀山分公司同意解除房屋租赁合同。对于第二项请求，因合同约定装修后按照装修入场计算房租，因郭德松原因导致砀山分公司无法入场装修，故砀山分公司无需支付房屋租金，根据合同约定郭德松只有在砀山分公司提出提前退租的情况下才能主张三个月的租金，但砀山分公司尚未提出退租，因此郭德松主张的违约金无合同依据。砀山分公司经营范围属于汽车行业具有特殊性，合同约定了产权的重要性，砀山分公司需要产权才能获得总公司的授权以便进行经营。本案郭德松主张的费用不存在，因合同约定租金尚未产生，故郭德松主张的租金尚未产生。被告宿州公司答辩意见同砀山分公司。砀山分公司反诉称，要求判令：1、被反诉人返还反诉人支付的租金100000元及资金占用期间的损失4316.67元（按照年利率6%，自2018年3月20日暂计算至2018年12月4日，此后顺延至款清之日止）；2、被反诉人赔偿反诉人损失48000元；3、本案诉讼及反诉费用均由被反诉人负担。事实和理由：2018年3月15日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，被反诉人将位于砀山县汽博城内6号4S店房屋租赁给反诉人使用，租赁期间自2018年6月1日至2028年5月31日止。合同签订后，反诉人支付租金10万元，着手准备进场、装修等事宜。其后，反诉人多次要求被反诉人提供房产材料，被反诉人均未提供，被反诉人的违约行为，给反诉人造成损失，反诉人为维护自身合法权益，特提起反诉。郭德松辩称，1、事实和诉请不能支持。办理营业执照不要求产权证明，只需要营业场所证明。2、反诉人未进场装修不是因为产权问题，而是因为其他问题。3、反诉被告如期交付了房屋，反诉原告自2018年就已入场，给反诉被告造成了损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、现场照片等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月15日，郭德松与砀山分公司签订租赁合同，约定郭德松将位于砀山县汽博城内6号4S店租赁给砀山分公司，建筑面积2800平方米，二层。房屋起付日期和租赁期限为：自2018年6月1日至2028年5月31日止，租赁期十年，年租金叁拾万元，按照每年支付的方式支付次年房租，支付次年房租时，应提前二个月支付。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金及全部装修费用，如乙方日前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。如因产权问题或其他因素而影响乙方（砀山分公司）正常经营造成的损失，由甲方（郭德松）负责一切责任并给予赔偿。并约定合同签订日期不能算作房租交付日期，双方商定，待乙方（砀山分公司）进场装修后按照进场装修日期算作房租起始日期。另约定，甲方（郭德松）负责乙方（砀山分公司）租赁房屋展厅玻璃的安装（安装展厅玻璃费用由乙方承担2万元，剩下安装费用由甲方承担）乙方负责玻璃门的安装。2018年3月19日砀山分公司通过沈道功账户向郭德松方支付租金10万元。2018年5月9日，砀山分公司与上海度设建筑规划设计有限公司签订建设项目概念设计及项目管理服务合同V1.1，约定由上海度设建筑规划设计有限公司承建宿州申通（砀山）别克项目。2018年10月29日，砀山分公司向上海度设建筑规划设计有限公司支付设计服务、设计费48000元。另查明，2016年6月27日，郭德松与砀山德瑞商业有限公司签订《土地经营使用合同》，约定砀山县汽博城6#4S店所占用的4.9亩土地法人经营使用权给乙方（郭德松）使用，另约定双方合同签订后，由乙方（郭德松）出资设计图纸承建汽博城6#4S店，建成后6#4S店所有权归乙方（郭德松）所有。涉案房屋现仍处于空置状态。砀山分公司系宿州公司分公司,安徽政务服务网（宿州市）显示，申请分公司设立登记材料包括分公司营业场所使用证明。本院认为，郭德松与砀山分公司签订的《租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应依法履约。按照合同约定，郭德松方已将房屋交付，且砀山分公司已支付租金10万元，双方租赁关系确已发生。关于租金期限起算日期，租赁合同附属条款约定，合同签订日期不能算作房租交付日期，双方商定，待乙方（砀山分公司）进场装修后按照进场装修日期算作房租起始日期。经查，租赁合同签订时间为2018年3月15日，租赁起付日期为2018年6月1日，郭德松主张该期间系为砀山分公司进场装修免租的合理期间，砀山分公司辩称，因郭德松未履行先行安装展厅玻璃的义务导致其无法进场装修，故房屋租金尚未开始计算。本院认为，履行具有先后顺序，应当由双方当事人双方特别约定。经查，合同明确约定由郭德松安装展厅玻璃，但并未约定该义务的履行顺序，砀山分公司亦未提交证据加以证明。故郭德松主张房屋租金计算期间为自2018年6月1日至2028年5月31日止，本院予以认可。合同明确约定了房屋年租金为30万元以及租金的支付方式、支付时间，自房屋租赁期限起算之日起，砀山分公司并未支付本租赁年度的剩余20万元房屋租金，致使郭德松方无法实现合同目的。郭德松主张解除《租赁合同》，庭审中，砀山分公司表示同意解除，故郭德松主张解除租赁合同的诉讼请求，事实清楚，本院予以支持。本案中，房屋租金自2018年6月1日至2019年2月1日共计8个月，租金共计200000元（300000元÷12月×8月）。砀山分公司于2018年3月19日已支付租金100000元。郭德松主张砀山分公司支付租金100000元的诉讼请求，本院支持100000元（300000元÷12月×6月-100000元）。砀山分公司要求郭德松返还已支付租金100000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于违约金75000元，原、被告双方在合同中并未约定2018年6月1日起至2019年5月31日这一年租金的给付时间、方式，原告主张被告不支付剩余租金而违约，本院不予认定。故郭德松主张违约金三个月房屋租金，共计75000元的诉讼请求，本院不予支持。关于砀山分公司损失48000元，该笔费用系砀山分公司系用于涉案房屋装修设计所产生的费用。砀山分公司主张该笔费用因郭德松方未提供房屋产权证，导致其无法办理营业执照，进而影响装修涉案房屋，应由郭德松进行赔偿。经查，涉案房屋产权证尚在办理中，但同为租赁坐落于汽博城房屋进行汽车销售的砀山县速顺汽车销售有限公司亦无房屋产权证，但已办理营业执照。安徽政务服务网（宿州市）显示，申请分公司设立登记材料仅包括分公司营业场所使用证明，并未要求出具产权证明，砀山分公司尚未向有关单位提出办理经营证照的申请。经查，该费用系砀山分公司的实际支出。本案中，因砀山分公司未及时支付租金引起郭德松方提出解除租赁合同，庭审中，砀山分公司表示同意解除合同，砀山分公司作为诉讼主体，应明确其行为产生的后果，虽辩称因多次要求郭德松方提交房屋产权证明未果导致无法办理相关证照，但并未提交充足证据加以证明，且郭德松对涉案房屋享有所有权。故砀山分公司主张郭德松赔偿损失48000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告宿州申通汽车销售服务有限公司砀山分公司于本判决生效后十日内向本诉原告郭德松支付房屋租金100000元；二、被告宿州申通汽车销售服务有限公司对上述房屋租金承担连带清偿责任；三、驳回本诉原告郭德松其他诉讼请求；四、驳回反诉原告宿州申通汽车销售服务有限公司砀山分公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3300元，由原告郭德松负担1000元，由被告宿州申通汽车销售服务有限公司砀山分公司负担2300元。反诉案件受理费3346元，由反诉原告宿州申通汽车销售服务有限公司砀山分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  张林霞审 判 员  常 莉人民陪审员  许建军二〇一九年三月二十一日书 记 员  周卫星