昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初11596号原告:云南百富盈商业有限公司。统一社会信用代码：91530100MA6K7CP30J。住所：云南省昆明市五华区人民中路**银顺广场（傲城）****。法定代表人：瞿剑敏。委托诉讼代理人：董根莲、朱燕铭，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄灵，男，1977年12月5日出生，汉族，户籍登记住址：成都市武侯区。被告：云南维能教育咨询有限公司。统一社会信用代码：915301113365744625。住所:云南省昆明市官渡区广福路以北新昆洛路以西千紫园******/div>法定代表人：黄永兴。委托代理人：黄灵，系该公司员工，特别授权代理。第三人：云南栢昇商业管理有限公司。统一社会信用代码：91530000061595087Q。住所：云南省;'>住所：云南省昆明市五华区人民中路**傲城大厦****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张进瓶。委托诉讼代理人:王媛媛，系该公司员工，特别授权代理。原告云南百富盈商业有限公司（以下简称：百富盈公司）诉被告云南维能教育咨询有限公司（以下简称：维能公司）、黄灵，第三人云南栢昇商业管理有限公司（以下简称：栢昇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告百富盈公司的委托诉讼代理人董根莲、朱燕铭，被告维能公司的委托代理人黄灵，被告黄灵，第三人栢昇公司的委托诉讼代理人王媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百富盈公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告及第三人于2016年11月12日签订的《合同主体变更三方协议》和第三人与被告于2015年5月1日签订的《商铺租赁合同》于2017年9月29日解除；2、判令被告立即将位于昆明市海宏路滇池湖岸花园19号附3-01/02号商铺腾还原告；3、判令被告向原告支付自2016年2月起至《商铺租赁合同》解除之日止的租金；4、判令被告向原告支付自2016年2月起至付清租金之日止的逾期付款违约金（按逾期未付金额日千分之三计算，暂计至2017年5月31日为198720.7元）；5、判令被告向原告支付自合同解除次日起至昆明市海宏路滇池湖岸花园19号附3-01/02号商铺腾还原告之日止的逾期交还商铺违约金（按具体天数乘以合同最后一个月日租金的1.5倍计算）；6、判令被告支付原告因催讨租金或其他费用引起的律师费5000元；7、判令被告承担诉讼费。事实及理由：2015年5月1日第三人与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁位于昆明市海宏路滇池湖岸花园19号附3-01/02号商铺，租赁期限为2015年5月1日起至2018年4月30日，第1年租金为每月18602元，第2年租金为每月18602元，第3年租金为每月19718元。除首月租金于起租日支付外，每月租金须于每月第10日前支付。并应于每月10日内付清上月因使用商铺产生的水、电、燃气、电话费及其他费用。逾期交付租金，每逾期一日应按逾期交付金额的3‰支付日违约金。逾期交付其他费用，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金。合同签订后，第三人依约向被告黄灵交付了出租房屋。2016年11月12日，原、二被告和第三人签订了《合同主体变更三方协议》，约定由原告取代第三人，作为《商铺租赁合同》的出租方，相应权利义务由原告享有和承担。自2016年2月起，被告多次未按期支付租金，经原告多次催缴，至2017年5月31日共有租金282712元未付，原告据此特诉至法院。被告维能公司、黄灵共同答辩称：我方对原告的诉请请求有异议，与原告签订《合同主体变更三方协议》《商铺租赁合同》的主体是被告维能公司，请驳回对被告黄灵的起诉；对租金的起算日期及终止日期有异议；对公园1903商业中心正式开业日期有异议。第三人栢昇公司陈述：出租方由第三人变更为原告方无异议，对原告诉请及事实理由无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的赢商网网页新闻，因新闻仅是对公园1903金格奥特莱斯开业情况进行宣传，原告并未举证证明该证据与本案的关联性，故对该证据，本院在本案中不予确认。对原告提交的被告公众号推文，该推文中载明的“6月20日，维能成长乐园即将开业”不能直接证明为被告向原告租赁的商铺开始运营，该份证据本院在本案中不作确认。两被告提交的《意向租赁确认书》、《商户缴费明细清单》、《商户沟通回复函》与本案的处理没有直接关系，本院在本案中不作确认。两被告提交的滇池消防大队消防验收事宜询问的录音、110报警现场录音，因录音中说话人的主体身份，录音形成时间本院无法确认，原告也不予认可，故本院对该两份证据不予认可。根据当事人、第三人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄灵曾系被告维能公司的法定代表人，2018年7月被告维能公司的法定代表人由黄灵变更为黄永兴。2015年5月1日，第三人栢昇公司（甲方）与被告黄灵（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定栢昇公司将位于云南省昆明市滇池国家旅游度假区海宏路滇池湖岸花园19号附3-01/02号商铺出租给被告黄灵用作经营场地，经营范围为儿童早教，品牌是维能。租赁期的起始日以公园1903正式对外营业日为准。具体营业日应于甲方交付商铺后，以甲方书面通知为准，甲方须在开业日期前预留足够时间发出书面通知，以便乙方安排装修等事宜。若甲方迟延交付该商铺的，则租赁期限和每个租约年的起止日期相应顺延。租赁期限为3年，自2015年5月1日至2018年4月30日；自起租日开始计算，至2016年4月30日为第1个租约年；自2016年5月1日至2017年4月30日为第2个租约年；自2017年5月1日至2018年4月30日为第3个租约年。乙方交纳的月租金为实用面积乘以每平方米单价，每平方米单价是90元，自合同租赁期第3年起，逐年递增月租金金额，每年租金递增率为6%，递增后，每月的租金计算公式为：实用面积乘以递增前一年每平方米租金乘以（1+递增率）。租赁期限内，各年租金如下：第1年，每月租金为18602元；第2年，每月租金为18602元；第3年，每月租金为19718元…每月10日前双方对上个月的租金进行结算。保证金：为确保乙方履行本合同项下约定的租金、管理费的支付义务，双方签订本合同之日起一周内，乙方一次性向甲方支付68208元作为租赁保证金…租期期间，如果乙方有违反和不履行本合同的行为…甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的保证金…甲方有权解除合同，收回该商铺，剩余的保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过剩余保证金的，仍有权追索。乙方免租期为正式营业之日起连续117天，即2015年5月30日至2015年9月23日。乙方需在该商铺进场装修日前向甲方支付装修押金30000元。在租赁期限内，乙方逾期支付租金和/或不履行物业管理合同和/或不履行运营管理合同的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付日违约金…在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，保证金不予退还，甲方遭受损失的，乙方还应予以赔偿…拖欠支付租金、拖延履行违反物业管理合同、运营管理合同或者拖延支付其他费用超过30日仍不予支付或者纠正违约行为的。甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括合理的律师费）及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支。2015年4月22日，被告黄灵提交了装修申请表，明确装修期为2015年4月23日至2015年6月1日。2015年4月24日，被告黄灵提交了店铺交接表，庭审中，原告认可收到了被告支付的《商铺租赁合同》中的租赁保证金68208元和装修押金30000元。2016年11月12日，第三人栢昇公司（甲方）、被告维能公司、原告百富盈公司（丙方）共同签订了《合同主体变更三方协议》，约定：由丙方取代甲方成为上述《商铺租赁合同》的履约主体，甲方在本协议生效前基于履行原合同对乙方所享有的权利和承担的义务由丙方享有和承担；原合同履行过程中甲方与乙方基于合同的约定产生的债权债务也均由丙方享有和承继。本协议生效后，乙方、丙方即按照原合同的约定，享有权利和承担义务。在乙方（法定代表人）一栏有被告黄灵签字字样并盖有被告维能公司的印章。2017年4月21日，原告向被告发出通知，主要内容为原告已多次向被告催缴商铺租赁款项、物业费、营运费。但一直未收到被告付款，按照双方已签署合同的约定，原告有权依据合同约定停止对贵方的能源供应。据此至2017年4月23日起我司将停止对贵商铺的水电供应，同时我司将保留按照合同依法追溯被告滞纳金的权利。庭审中，原告认可于2017年5月31日对被告租赁的商铺进行了锁门。另查明，原告曾于2017年9月7日向本院提起诉讼起诉二被告，案号为（2017）云0112民初8346号，起诉状中诉讼请求要求解除原、被告及第三人于2016年11月12日签订的《合同主体变更三方协议》和第三人与被告于2015年5月1日签订的《商铺租赁合同》，2017年9月29日，被告黄灵领取了（2017）云0112民初8346号的起诉状。原、被告《商铺租赁合同》约定的租赁期限为2015年5月1日至2018年4月30日，在实际履行过程中，除装修免租期外，原告还同意另行给被告延长免租期，原告现主张被告自2016年2月起开始支付租金，租期计算至原告认为的《商铺租赁合同》解除日即2018年9月29日。被告认可至今未支付过任何商铺租金，因《商铺租赁合同》约定的租赁期的起始日以公园1903正式对外营业日为准。具体营业日应于原告交付商铺后，以原告书面通知为准，因本案中原告或第三人未书面通知原告，故商铺的起租日无法确认，同时，被告对原告要求解除《合同主体变更三方协议》、《商铺租赁合同》不持异议，但认为解除日期为商铺锁门停水电的日期2017年4月23日。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，第三人栢昇公司与被告黄灵于2015年5月1日签订《商铺租赁合同》后，原告百富盈公司、被告维能公司（被告黄灵作为法定代表人签字）、第三人栢昇公司又于2016年11月12日签订《合同主体变更三方协议》，约定第三人将《商铺租赁合同》权利义务概括转移给原告，上述合同及三方协议系各方真实意思表示，且合同条款不违反法律强制性规定，合同及协议合法有效，各方均应按照约定全面履行合同义务。根据庭审中查明的案件事实来看，与原告建立房屋租赁合同关系以及租赁物实际使用主体均是被告维能公司，故因《商铺租赁合同》而产生的债权债务关系，应当由被告维能公司享有及承担。庭审中，原、被告对于合同中租赁期限如何确定有争议，本院认为，签订《商铺租赁合同》后，第三人已经将商铺实际移交被告，被告也进行了相应的装修，装修后商铺的用途已特定化，原告无法继续再将被告装修后商铺出租给他人，从出租人收取租金，承租人使用收益租赁物的租赁合同目的角度出发，被告作为承租人，已经完全实现使用自行设计装修后的商铺的合同目的，在此情况下，被告拒付租金缺乏事实及法律依据，关于租赁期限的确定，本院认为，因《商铺租赁合同》免租期于2015年9月23日届满，同时，被告也认可于2015年12月30日开始对外试营业，故原告主张自2016年2月1日起计算租金并无不妥，同时，《商铺租赁合同》约定每月10日前双方对上个月的租金进行结算，庭审中原告认可因被告拖欠租金原告于2017年5月31日对被告租赁的商铺进行了锁门。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告在被告欠付租金的情况下有权通过锁门的方式解除《商铺租赁合同》，同时，锁门后客观上也导致被告无法使用租赁物进行正常经营，故《商铺租赁合同》解除日应确定为2017年5月31日为宜。故本院确认原、被告及第三人于2016年11月12日签订的《合同主体变更三方协议》和第三人与被告于2015年5月1日签订的《商铺租赁合同》于2017年5月31日解除。关于原告主张被告支付自2016年2月起至《商铺租赁合同》解除之日的租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金…”之规定，原告有权要求被告按照《商铺租赁合同》约定的标准支付租金，租赁期限为2016年2月至2017年5月，共16个月，《商铺租赁合同》约定的上述租期内的租金为每月18602元，故租金合计为297632元。针对被告在庭审中辩解原告交付商铺未按照规定取得“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，本院认为：是否取得有关消防安全检查合格证并不影响《商铺租赁合同》本身的效力，且被告并未举证证实因原告未取得上述证照，直接导致其使用、收益租赁物遭受了影响，原告取得证照与否不能成为被告拒交租金的抗辩理由；关于原告要求腾还商铺的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据庭审中查明的案件事实，案涉商铺自2017年6月起就没有对外经营，且被告在承租期间也从未支付过任何租赁费用，租赁合同的目的已无法实现，原告在被告欠付租金的情况下有权通过锁门的方式解除《商铺租赁合同》，合同解除后，被告维能公司应及时将所承租商铺腾还原告。关于原告主张的逾期付款及逾期腾房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。被告维能公司未按约定支付租金构成违约，同时，在《商铺租赁合同》于2017年5月31日解除后，未及时腾还商铺也构成违约，应承担相应违约责任。原告主张按《商铺租赁合同》“每逾期一日，按逾期交付金额3‰”标准计算逾期付款违约金，按“具体天数乘以合同最后一个月日租金的1.5倍计算”计算逾期交还商铺违约金，被告抗辩认为该约定过高，本院以原告实际损失为基础，综合考量本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则，确定被告需支付的两项违约金数额即为其已先行向原告支付的履约保证金金额68208元，两者抵扣后，原告无需再向被告退还履行保证金。原告另主张被告支付律师代理费5000元，因双方在《商铺租赁合同》明确约定过该笔费用的承担，故对原告该项主张，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、第三人云南栢昇商业管理有限公司与被告黄灵于2015年5月1日签订的《商铺租赁合同》及原告云南百富盈商业有限公司、被告云南维能教育咨询有限公司和第三人云南栢昇商业管理有限公司于2016年11月12日签订的《合同主体变更三方协议》于2017年5月31日解除；二、被告云南维能教育咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于昆明市海宏路滇池湖岸花园19号附3-01/02号商铺腾还给原告云南百富盈商业有限公司；三、被告云南维能教育咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南百富盈商业有限公司自2016年2月1日起至2017年5月31日止租金297632元；四、被告云南维能教育咨询有限公司已支付的保证金68208元用于抵扣其应向原告云南百富盈商业有限公司支付的逾期付款违约金和逾期腾房违约金；五、被告云南维能教育咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南百富盈商业有限公司律师费5000元。六、驳回原告云南百富盈商业有限公司对被告黄灵的全部诉讼请求；七、驳回原告云南百富盈商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8596元（原告已预交），由被告云南维能教育咨询有限公司承担6000元，剩余2596元由原告云南百富盈商业有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  陈思源人民陪审员  赵晨旭人民陪审员  李玉明二〇一九年三月十一日书 记 员  邓婷婷