文书内容广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终214号上诉人(原审原告)：邓锦坤，男，汉族，1982年2月14日出生，住址：广东省陆丰市，被上诉人(原审被告)：惠州市中恒泛美酒店有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水镇人民五路中恒世纪广场**。法定代表人：陈瑞。委托诉讼代理人：蓝应国，杨艳，该公司员工。上诉人邓锦坤与被上诉人惠州市中恒泛美酒店有限公司（下称泛美酒店）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初3906号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邓锦坤上诉请求：1、判回2018年租金12×1150-95O-1150=117OO元，判决生效日判回所有拖欠租金与滞纳金。2、解除上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同。判决生效日即为本案执行日。3、判回因被上诉人违约造成上诉人原告出庭交通费、误工费、打印起诉资料费、快递回法院传票送达证费。4、请求本案一、二审诉讼费判被上诉人被告承担支付。5、判决生效日撤销上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，判决生效日即为上诉人原告收回房屋的日期。6、被上诉人违约判赔违约金2O19年1月至20年5月31号计算17×l150=19550元给上诉人。主要事实和理由：1，被上诉人在2018年7月31号支付租金1150元，2018年8月27号支付租金失误支付成950元情况己核对属实。2，解除上诉人原告与被上诉人被告签订的房屋租赁合同，在一审速裁室审判员有提问到解除租赁合同的原因，原告当时也依法规回答:中华人民共和国合同法第227条法规，《中华人民共和国民法通则》第59条规定，合同法第3条、第5条、第7条。《中华人民共和国合同法》第54条则规定，订立合同时显失公平法。而在2018年8月13日己书面向被告提交(收租金申请书)在当月有转租，被告辩称因财务人员疏忽错误将租金1150元支付成950元，被告方发现错误没有及时向原告说明原因而是等到在一审速裁室才与原告核对转帐记录。被告方失于合同法诚信友好。被告在收到收租金申请书后没有字句、致电向原告作出态度诚信上解说。被告在一审答辩状中几次表明原告的说法没有任何法律法规。被上诉人被告在一审答辩状说到经营亏损严重，2018年10月19号原告特向被告提交了(收回房屋申请书)，减轻被上诉人被告目前的经营困境，无任何回复。态度上冷淡，失于诚实信用。合同法第93条、第94条。3，被上诉人被告在没有通知原告或在原告同意的情况下私自修改房屋租赁合同合约第六条款规。原告与原告的房屋上任业主在变更姓名资料时，被告方员工私自修改房屋租赁合同第六条:乙方应按时支付租金给甲方.乙方超过15日未支付租金，每迟延一天应按欠付租金万分之五的标准向甲方支村滞钠金。乙方连续六个月未支付租金的，甲方有权单方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金额为年租金x租赁剩余年限。被上诉人被告私自改为《乙方应按时支付租金给甲方，乙方超过15日未支付租金，每迟延一天应按欠付租金万分之五的标准向甲方支村滞钠金》。违反了诚实信用，显失公平的合同。违反合同法合同变更与转让。被上诉人被告的做相当自私自利，有扰乱社会经济和谐之疑制造事端冲突的行为。4，上诉人原告提出一审诉讼费、交通费、误工费、租金滞纳金由被上诉人被告支付这一条，一审审判员在速裁室没有查审这一条，也没有让原告提出依据。审判员审理(原告与被告解除租赁合同、被告转帐错误核对)后就草率宣布退庭，最后书记员通知可以回家等待判决书。根据《合同法》第107条、第112条、第113条。5，被上诉人没有实行补补救的行为，2018年9月、10月、11月、12月又出现拖欠租金。避免双方发生严重冲突，依法执行撤销合同。上诉人在判决日生效日收回房屋。综上所述，一审判决过于草率疏忽，被上诉人失于合同法诚实信用、逾期拖欠租金，一审答辩状有戏弄法律法规之疑。请求中级法院依法予以改判，支持上诉人的请求。被上诉人泛美酒店辩称:同意一审判决。原审原告邓锦坤向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的租赁合同并要求被告支付房屋改造费1万元；2、支付所拖欠的2018年2月至2018年8月份的房租，合计人民币8050元；3、本案的诉讼费、交通费、误工费、租金滞纳金由被告支付。事实与理由：原告与被告签订房屋租赁合同以来，2018年1月份开始出现拖欠，至目前为止已欠7个月，合计8050元，2018年8月13日原告已书面向被告提交收租金申请书，且多次催讨无果，遂成讼。原告为其陈述向我院提交原告身份证、被告单位信息、发票、银行流水、房屋租赁合同等证据。被告辩称，一、原告主张答辩人拖欠其7个月的租金与事实不符，且拖欠租金并非《房屋租赁合同》（下称“《租赁合同》”）所约定的合同解除条件，原告起诉要求解除《租赁合同》并要求答辩人支付因解除《租赁合同》所产生的改造费及其他费用没有任何事实和依据。自《租赁合同》签订至原告起诉之日，答辩人于2018年7月31日、2018年8月27日分别向原告支付租金1150元、950元（应为1150元，因财务人员疏忽错误支付成950元），答辩人欠付租金累计6个月，共计1150×6＋（1150-950）=7100元，起诉状中答辩人拖欠其7个月的租金共计8050元的主张不是事实。原告与答辩人签订《租赁合同》时，已经预料到了答辩人未能按约定支付租金的违约情形，《租赁合同》第六款明确约定，“乙方应按时支付租金给甲方。乙方超过15日未支付租金，每迟延一天应按欠付租金万分之五的标准向甲方支付滞纳金”，据此，若答辩人未按时支付租金，原告依据合同约定有权向答辩人主张滞纳金，而非单方解除合同。二、原告应继续履行与答辩人签订的《租赁合同》，答辩人同意支付己产生的房租和滞纳金。但由于区域经济发展恶化，目前经济形势与签订《租赁合同》时相比已发生巨变，构成情势变更，答辩人请求变更《租赁合同》第六条滞纳金的计算标准为每日欠付租金万分之2，按照变更后的标准向原告支付滞纳金。自2016年以来，因受大环境政策影响，酒店行业生意普遍出现业绩严重下滑，尤其是在每年度的11-2月酒店业淡季期间亏损严重，答辩人一直在艰难维系着酒店的经营，但由于区域经济发展恶化，答辩人经多方努力，目前仍经营艰难，举步维艰，以至于在此期间有租金未按时支付情况。但答辩人本着互相理解与遵循合同原则，愿尽最大努力补足欠付租金，并按时支付剩余租金。由于目前经济形势与签订《租赁合同》时相比己发生巨变，构成情势变更，答辩人请求变更《租赁合同》第六条滞纳金的计算标准为每日按欠付租金万分之2，以变更后的标准向原告支付滞纳金，望得到贵院与原告支持与理解。综上所述，原告诉求答辩人解除《租赁合同》并承担因解除《租赁合同》所产生的改造费及其他费用没有事实和依据，原告应继续履行与答辩人之间的《租赁合同》，答辩人同意支付已产生的房租并按每日欠付租金万分之2的标准向原告支付滞纳金。恳请贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告为其陈述向我院提交转账凭证的证据。一审法院认定的事实:2018年1月1日，原告邓锦坤与被告中恒泛美签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于惠州市惠阳区淡水镇“中恒世纪广场”项目的A座21层16号房出租给被告中恒泛美做商业用途使用；租赁期限为10年，即从2010年6月1日起至2020年5月31日，该房屋租金标准分别为：2010年6月1日至2012年5月31日免收租金；2012年6月1日至2016年5月31日1100元/月；2016年6月1日至2020年5月31日1150元/月；原告委托被告按合同附件标准负责垫资装修该房屋，原告同意以该房屋前两年的租金来清偿被告垫付的该装修款。第三年起被告按季度给原告支付房租，于每季度末月份30日前支付给原告，租赁税费由原告承担；被告中恒泛美超过15日未支付租金，每迟延1天应按欠付租金万分之五的标准向原告支付滞纳金；本合同有效期内，若因原告无法定理由单方解除合同，或因原告原因致使被告使用该房屋受阻或本合同无法履行的，原告应向被告支付违约金额为年租金×租赁剩余年限，本合同中的租赁剩余年限=[（合同约定租赁天数-已租赁天数）÷365]；租赁期间，被告可以根据经营需要，对房屋进行装修；原被告同意在租赁期内本合同为不可撤销合同。合同签订后，原告依约将房屋移交给被告使用，被告未向原告按时支付租金（具体租金、实付时间等见下表）。庭审中，原、被告双方确认截至原告起诉之日被告共计拖欠原告租金7100元。邓锦坤房屋租金应付实付表（截至起诉之日2018年9月11日）            应付租金的月份              应付租金（元）              应付租金时间              实付租金      （元）              租金实付时间              逾期时间(天)                   2018.1              1150              2018.3.30              1150              2018.7.31              123                  2018.2              1150              2018.3.30              950              2018.8.27              150                  2018.3              1150              2018.3.30              0              无              165                  2018.4              1150              2018.6.30              0              无              73                  2018.5              1150              2018.6.30              0              无              73                  2018.6              1150              2018.6.30              0              无              73                  2018.7              1150              2018.9.30              0              无              无                  2018.8              1150              2018.9.30              0              无              无      一审法院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是原被告双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原被告均应依照合同的约定，全面履行各自的义务。合同约定被告每季度末月份30日前支付租金给原告，但被告存在逾期支付的情形，截至原告起诉时，原、被告双方确认被告拖欠租金7100元，故原告诉请被告向其支付租金7100元，有事实和法律依据，本院予以支持。虽然被告存在拖欠租金的行为，但《房屋租赁合同》中未约定原告的单方解除权，且《房屋租赁合同》中约定在租赁期限内涉案合同为不可撤销合同，故原告要求解除合同并没有法定或约定的解除情形，原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，没有事实和法律依据，本院不予支持。另，原告诉请被告支付房屋改造费、交通费、误工费，没有提交充分证据证实，也没有合同依据，根据证据规则应承担举证不能的不利后果，对原告该项诉请，本院不予支持。关于滞纳金的问题，被告未按合同约定及时支付原告租金，构成违约，原告诉请被告支付滞纳金，事实和法律依据充分，本院应予支持，但滞纳金数额应根据合同约定以及逾期时间分别计算：2018年1月份拖欠租金的滞纳金为1150元×123天×0.0005=70.73元；2018年2月份拖欠租金滞纳金为1150元×150天×0.0005=86.25元，因被告2月份实际仅支付950元，故剩余未支付的950元租金的滞纳金应自2018年8月28日起以950元为基数，按日万分之五计算至实际付清之日止；2018年4月至6月的拖欠租金的滞纳金计算方式为自2018年7月1日起以3450元为基数，按日万分之五计算至实际付清之日止；2018年7月至8月的租金的应付时间为2018年9月30日，截止原告起诉之日即2018年9月11日，被告尚未发生违约行为，故对该部分租金的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市中恒泛美酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓锦坤支付自2018年1月至2018年8月的租金7100元及滞纳金（滞纳金计算方式：2018年1-2月份的滞纳金为156.98元；2月份剩余未付租金的滞纳金自2018年8月28日起以950元为基数，按日万分之五计算至实际付清之日止；2018年4月至6月拖欠租金的滞纳金自2018年7月1日起以3450元为基数，按日万分之五计算至实际付清之日止）。二、驳回原告邓锦坤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元，由被告惠州市中恒泛美酒店有限公司承担。本案二审期间，邓锦坤提交了其银行流水、往来惠州的车票、打印费收据和快递费收据作为新证据。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：除一审已经查明的事实外，本院还查明：涉案的房屋系邓锦坤从前一手业主购买的二手房，此前的业主已经于泛美酒店签署租赁合同。邓锦坤买受涉案的房屋后，与泛美酒店重新签署了租赁合同。邓锦坤认为，前一手业主与泛美酒店所签署的合同中有逾期支付租金则业主有权解除合同的条款，而重新签署的合同中未经其同意而取消了逾期支付租金则业主有权解除合同的条款。在本案二审中，泛美酒店称因经营效益不好拟停业。经本院提议调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。在本案一审中，邓锦坤作为原告提出的诉讼请求未解除租赁合同、支付房屋改造费1万元、至2018年8月份为止的租金及滞纳金和交通费、误工费等。本案二审中，邓锦坤在上诉中增加了诉讼请求，即将计算租金的时间延长至2018年全年、在请求滞纳金的基础上增加了违约金19550元的诉讼请求以及起诉资料费、快递送答费等。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，上述二审中新增加的诉讼请求，在不能调解的情形下，依法不属本案二审审理的范围。在本案诉讼终结后，邓锦坤认为有事实依据和法律依据的，可以另循法律途径处理。因此，本案二审中争议的焦点问题是涉案房屋租赁合同能否解除的问题。本案未房屋租赁合同纠纷，邓锦坤与泛美酒店之间签署的租赁合同是解决本案纠纷的重要依据。邓锦坤认为，在其从前一手业主买受涉案房屋后，泛美酒店未经其同意变更了前一手业主合同中的关于合同解除条件的条款，故而泛美酒店的行为违反了诚实信用原则、合同条款显失公平。但是，经本院审理查明，邓锦坤在买受涉案的房屋后，是与泛美酒店重新签署合同而非在原合同文本上直接变更出租人为邓锦坤。在“买卖不破租赁”的基本原则之下，邓锦坤与泛美酒店之间享有平等协商合同条款的权利，双方重新签署的合同并不受原业主与泛美酒店所签署合同的约束。因此，邓锦坤在本案诉讼中援引前一手与泛美酒店之间签署合同作为其解除涉案合同依据的，不符合法律规定。本案一审的裁判结论并无不当，本院予以维持。邓锦坤在起诉时主张实际发生的交通费、误工费是选择通过诉讼解决本案纠纷的必要开支，在大部分诉讼请求未得到支持的情形下应当自行负担。房屋改造费用的问题，也可在涉案的合同履行期限届满或者实际提前解除时，根据合同的约定或者双方的协商意见进行处理。综上，尽管本案二审中泛美酒店提出拟歇业，但因涉案的合同解除后尚有新发生的租金、装修改造费用等需要一并处理，在二审中不能达成调解协议的情况下，对该租赁纠纷经一、二审作出处理之外的部分，可以另循法律途径处理。综上所述，上诉人邓锦坤的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币252元，由上诉人邓锦坤负担。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一九年三月十四日法官助理赵铎书记员彭科梅附相关法律条文：1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。