重庆市璧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0120民初312号 原告：刘代彬，男，汉族，生于1967年12月13日，住重庆市璧山区。 委托诉讼代理人：杨天明，重庆市璧山区丁家法律服务所法律服务工作者。 被告：赖世芬，女，汉族，生于1984年7月20日，住重庆市璧山区。 被告：徐显超，男，汉族，生于1965年8月8日，住重庆市璧山区。 第三人：重庆舍林房屋信息咨询有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道金剑路**，统一社会信用代码91500227MA5YNTXJ76。 法定代表人：张红梅，经理。 委托诉讼代理人：胡小兰，女，汉族，生于1972年2月3日，住重庆市璧山区。 原告刘代彬与被告赖世芬、被告徐显超、第三人重庆舍林房屋信息咨询有限公司（以下简称舍林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王鹏独任审判，公开开庭对本案进行了审理。原告刘代彬及其委托诉讼代理人杨天明到庭参加诉讼，被告赖世芬到庭参加诉讼，被告徐显超到庭参加诉讼，第三人舍林公司委托诉讼代理人胡小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘代彬向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除房屋买卖合同，2、请求判决二被告及第三人返还原告购房定金20000元。2、诉讼费用由二被告及第三人承担。事实和理由：2018年3月31日，原告、被告、第三人签订房屋买卖合同，签订后原告向被告赖世芬缴纳20000元定金，2018年4月8日原告向徐显超支付首付款198000元，后于2018年8月将首付款退还给原告，2018年7月中介公司告诉原告，因被告徐显超不卖房屋，致使合同无法继续履行，被告赖世芬收取的定金2万元应当返还。我们要求解除合同。徐显超和赖世芬是委托关系，这笔钱应当返还。合同不能履行的责任在于徐显超。2018年6月底，中介告诉我方贷款没办理下来，中介喊我交现金，但是徐显超还是不肯卖房。首付款是2018年4月8日原告儿子付给徐显超的，后来首付款在2018年8月6日又打回到原告的账户，原告去解冻的。首付款198000元不包括20000元定金。198000元是8月份退给我的，但是2万元定金至今没退，也没给说法。 被告赖世芬辩称，我受徐显超委托，和原告协商买卖房屋的事情，说好总价，签合同，收定金，合同总价为568000元。合同是我代徐显超签订，有委托书，收取定金后，我就没有做其他事情了。20000元定金收取后我就给徐显超了，徐显超给了我7200元的委托办事的费用，中介也收了费的，是我代徐显超给的，中介费5000元。后因为银行贷款一直未放款，房价也涨了，就导致合同无法履行了。我不应该退还定金，我是经过徐显超同意卖房，我收取的只是辛苦费，这是我同徐显超说好了的。我只是一个受委托人，房屋成交后是否违约不关我事。徐显超称是按揭没办理下来，时间拖久了，他也没收到198000元首付款，才以这个理由说不卖了。 被告徐显超辩称，签合同是通过双方商量了的，我们都应该按照合同来履行。我不卖房子的理由：1、我至今未收到首付款，4月8日原告打了198000元给我，这是重庆银行必须要一个流水，办完手续我就立马打回给原告了，后原告又在农商行冻结了一笔钱，冻结的户头是他本人的户头，并未付钱给我。我的房子也是按揭的，当时还差20万余元。我向农商行申请解押还款，4月9日我都申请下来了，我喊原告把钱拿来解押，但是他迟迟不来，后给我发信息说他到厦门去了，一直到现在，我房子也未解押，我也没得到首付款。2、按照合同，原告应该在4月6日前支付首付款199000元，但是直到现在也未支付给我。3、中介公司办按揭所有需要我交的材料，我是按时全部交至中介公司，中介公司先拿到建行去贷款，没成功，后来再去沙坪坝的重庆银行去贷款，直到6月底都没贷款下来。6月底原告提出现金支付，合同上没有约定现金支付这一款，所以我不接受现金支付。我请求撤销房屋买卖合同，定金根据合同来裁定，按照合同规定是原告违约。我们后来又协商了房屋价格，提到60万，对方不同意。198000元是中介公司给原告说把该款冻结，因为害怕我不把这个钱拿去解押。我在4月10日前后多次联系原告拿钱来解押，但是对方一直推脱，之后对方也未与我商量解押的事情。我明确告知对方不卖房子是在6月底。我配合对方办理按揭贷款有两个银行，璧山建行、沙坪坝重庆银行，但是重庆银行也未能审批下来。现在房子也没卖，合同无法继续履行了，20000元定金我认可，但是赖世芬只给我了7000元，另外13000元，我不知道怎么处理的。我认为对方的违约行为主要是未按时给首付款，另外就是按揭没办下来。20000元定金该谁承担由法院来裁定，我没有过错。同意解除合同。 第三人舍林公司陈述称，首付款196000元是用于徐显超解押，后来双方商量好这个钱又在4月8日存到原告农商行户头冻结，重庆银行的审核通过后就去解押。我们现在做按揭贷款都要冻结首付款，合同上都没有约定。我们中介只是起个协调作用，具体做法可能会跟合同不一致，但是经过双方当事人同意，不过没有白纸黑字载明。到了6月底，因为原告儿子流水不够，贷款贷不下来，然后我就开始协商如何继续履行合同，提出支付现金方式，但徐显超不同意，理由是合同未载明这个方法，我们认为全款还快些。后来又协商说加到60万都不卖了。我们现在是收了卖家中介费5600元，但买家还没给中介费，我们尽到了责任，后来我们也积极配合双方协商，但因为双方的问题导致合同无法履行，我们没有什么失误的地方。2万元定金应该由徐显超退还，因为是他的责任导致合同无法继续履行。 本案经审理认定事实如下：2018年1月21日，被告徐显超与赖世芬签订《委托书》，载明“委托人：徐显超，受托人：赖世芬，委托人徐显超由于工作较忙，不能亲自到房产交易相关单位办理售房的相关事宜，因此，特委托赖世芬为代理人，全权办理以下事项：一、代理我出售位于璧山区璧泉街道永嘉大道110号1幢1单元X号房屋，该房屋建筑面积为110.84㎡，房屋有效证号为212-2012-XXXX。二、签订房屋买卖合同（全权代理该房屋定价及买卖合同签署）。三、收取售房款定金（诚意金）。在我们授权的期限和范围内所签署的一切文件我们均认可，并承担相应法律责任。” 2018年3月31日，被告徐显超作为售房人（甲方），赖世芬作为徐显超一方经办人，原告刘代彬作为购房人（乙方），第三人舍林公司作为中介方，三方签订《房屋买卖合同》，该合同由舍林公司提供空格填写式文本，其工作人员在文本空格处填写内容，该合同主要载明，第一条，房屋基本情况，坐落：璧山县璧泉街道永嘉大道110号1幢1单元X。第二条，成交价格以及费用支付。甲乙双方协商后的实际成交价格为伍拾陆万捌仟元，该房屋产权变更时所发生的相关费用由乙方承担（税费标准以产权过户当日国家政策规定为标准）。甲乙丙三方签订本合同当日，甲方须向丙方交纳中介服务费5700元，乙方须向丙方交纳中介服务费5700元（本合同签订后中介费不予退还）。第三条，付款约定（本条各款项均不计利息）。银行按揭付款，1、甲乙双方约定在2018年3月31日乙方交购房定金20000元给乙方，但甲方收到房屋定金之日起不得将房屋转售第三方。2、乙方于2018年4月6日前支付该房屋的购房首付款199000元给甲方，剩余房款由乙方委托丙方向银行申请按揭贷款。3、甲乙双方应在签订本合同7天内提交真实完整的贷款所需相关资料及付清办理按揭贷款所需费用。并以银行通知过户的时间为准，到产权所在地房交所办理过户手续。4、乙方委托丙方向银行申请贷款叁拾肆万玖仟元。5、按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于产权过户当日同时支付给甲方。1、丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理房屋产权过户及银行按揭手续，甲乙双方须提供相应的合法证件。2、甲方于合同签订之日将房屋权属证明及所需的资料交与丙方，并承诺将该房屋钥匙交与乙方，甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、天然气、有线电视、物业管理等的过户手续及相关费用的交接事宜，且甲方需在办理产权过户手续后30日内将该房上所有的户口迁出。第五条，违约责任。1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。3、甲乙双方委托他人签订本合同的，如发生争议，受托人与委托人承担连带违约责任，4、甲方认可乙方以贷款方式付款时：（1）甲方有义务配合乙方办理贷款手续。（2）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的贷款服务费不予退还。（3）乙方须保证所提供的各种材料与证明的完整、真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（4）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。5、如甲乙任何一方拒约履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价的19%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。该合同还约定了其他内容。在合同尾部落款处，赖世芬代徐显超在甲方处签名，赖世芬并在甲方经手人处签名，刘代彬在乙方处签名，舍林公司在丙方处加盖印章。 2018年3月31日，刘代彬通过银行转账向赖世芬支付20000元，赖世芬于同日向刘代彬出具收取购房定金的收条一张。 2018年4月8日，因刘代彬向重庆银行办理按揭贷款，需提交购房首付款支付凭据，原告刘代彬通过其子刘元旭银行账户向徐显超转账支付198000元。徐显超收款后于当日通过银行转账向刘代彬退还198000元。 2018年4月9日至10日，被告徐显超电话联系原告刘代彬，请刘代彬支付购房首付款198000元用于其偿还购房贷款，刘代彬以过几日回来办为由，未向徐显超付款，之后也未付款。庭审中，原告刘代彬陈述称，其本身忙，几方商量好等贷款下来再付款，所以就没回来办手续，其认为还没到付款的时间。被告徐显超陈述称，在其申请还款完成时，原告刘代彬即应向其支付首付款。 2018年6月底，原告刘代彬向重庆银行申请购房贷款未获准。经舍林公司传递信息，刘代彬表示愿意支付现金购买房屋，徐显超不接受，表示其对原告申请贷款未能办成有异议，对一直未收到原告首付款有异议，因此不愿卖房。各方为此发生争议，原告起诉来院。 以上事实，有原告、被告、第三人当庭陈述，有委托书、房屋买卖合同、收条、中国建设银行个人账户支出明细、重庆农村商业银行业务凭证、重庆银行个人汇款凭证、徐显超与胡小兰短信记录等证据在案为凭，并经当庭质证，据以认定。 本院认为，在第三人舍林公司的居间服务下，被告徐显超委托赖世芬，与原告刘代彬就涉案房屋买卖达成协议，三方共同签订的房屋买卖合同清楚明确，内容合法，对三方具有法律约束力。原告刘代彬、被告徐显超及受托人赖世芬作为买卖双方均应依照合同约定履行各自义务，第三人舍林公司应按照约定履行居间人合同义务。 本案合同签订后，原告刘代彬按合同约定向被告赖世芬转账支付购房定金20000元属实，被告赖世芬收取该定金系受委托行为，对徐显超具有法律效力。根据我国《合同法》第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。现原告刘代彬以被告徐显超拒不履行卖方义务为由要求解除合同、返还定金20000元，被告徐显超辩称因原告刘代彬未向其支付首付款，认为刘代彬违约，同意解除合同，但不同意退还定金20000元。对此，我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。我国《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据本案审理查明的事实，原告刘代彬本应当按照约定于2018年4月6日前向被告徐显超支付首付款199000元，但直至4月10日徐显超催促刘代彬向其支付首付款以便其还款解押之时及其之后，刘代彬均未向徐显超支付该首付款，刘代彬的行为违反合同约定，系违约行为。刘代彬之子通过重庆银行向徐显超付款，系原告、被告双方为原告申请银行贷款留取付款凭据所为，徐显超于当日即将该款退还给刘代彬，因此，不应认定刘代彬已向徐显超履行支付首付款的合同义务。原告刘代彬、第三人舍林公司陈述称，经三方共同商定，刘代彬对首付款在其个人银行账户冻结，待刘代彬申请贷款办理完成后向徐显超付款，该陈述意见与合同约定明显不符，原告与第三人对其所做陈述没有相应证据能够证明，加之徐显超不予认可，且直到2018年6月底刘代彬仍未向徐显超支付该首付款，本院对原告与第三人的该项陈述意见不予采信。 据此，本院认为，本案涉案房屋买卖合同中的定金20000元，具有担保合同履行的作用，原告刘代彬应当按时足额支付购房款，被告徐显超收取定金后不得另售他人。该买卖合同对首付款支付时间和金额有着明确约定，现因原告刘代彬未向被告徐显超支付购房首付款199000元，违反合同约定，刘代彬在贷款未获批后提出以现金方式支付购房全款，由于刘代彬应当先履行的合同义务未履行，且该义务是原告主要合同义务，被告徐显超未能实现按时足额收取购房款包括按时足额收取首付款的目的，徐显超以此为由不同意继续履行合同不违反法律规定，人民法院不应认定被告徐显超违约。原告刘代彬因自身违约在先，致使合同不能继续履行，刘代彬要求徐显超返还定金20000元，缺乏相应依据，本院不予支持。相应地，原告要求被告赖世芬、第三人重庆舍林房屋信息咨询有限公司承担定金返还责任，缺乏相应依据，本院不予支持。本案因刘代彬违约导致合同不能履行，徐显超不同意继续履行合同，因此，本院应当依法解除本案房屋买卖合同。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、原告刘代彬、被告徐显超、被告赖世芬、第三人重庆舍林房屋信息咨询有限公司于2018年3月31日签订的房屋买卖合同于本判决生效之次日解除。 二、驳回原告刘代彬的其他诉讼请求。 本案因适用简易程序审理，案件受理费减半收取共计4740元，由原告刘代彬承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  王 鹏 二〇一九年三月二十日 法官助理  白琳琳 书 记 员  胡亚玲