河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终657号上诉人（原审被告）：陈丽娜，女，1974年7月17日出生，汉族，住河南省永城市。上诉人（原审被告）：付楠，女，1977年12月16日出生，汉族，住河南省永城市。两上诉人委托诉讼代理人：赵立，河南正剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋金凤，女，1988年6月3日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：王海娟，河南正剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫小梅，女，1972年3月20日出生，汉族，住河南省永城市。被上诉人（原审被告）：崔胜才，男，1974年1月13日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：闫小梅，女，1972年3月20日出生，汉族，住河南省永城市，系崔胜才之妻。上诉人陈丽娜、付楠因与被上诉人宋金凤、闫小梅、崔胜才案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省永城市人民法院（2018）豫1481民初5276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭，并于2019年2月28日公开开庭进行了审理。上诉人陈丽娜、付楠及其委托诉讼代理人赵立，被上诉人宋金凤的委托诉讼代理人王海娟，被上诉人闫小梅并代理被上诉人崔胜才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈丽娜、付楠上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人宋金凤的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定上诉人未尽审慎审查义务无事实依据。被上诉人宋金凤与被上诉人崔胜才签订买卖合同，由于崔胜才未告诉上诉人其与宋金凤之间已存在房屋买卖关系，且上诉人实地查看房屋时，在里面居住的人也没有提出其已购买该房屋的事实。2.一审认定抵押合同无效无法律依据。被上诉人具有欺诈行为，违反诚实信用原则，不符合《合同法》第五十二条的规定，认定抵押合同无效错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是针对没有办理抵押权普通的债权人申请人民法院查封的房屋而设立的条款，而本案是已办理了抵押权登记，应适用第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，故一审适用法律错误。3.一审判决结果错误。物权高于债权，上诉人对涉案房屋享有的是担保物权，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。宋金凤辩称，案涉房屋是宋金凤购买在先，支付了全部房款并接收入住房屋多年，不能办理过户手续是房管部门原因，不是个人原因。原审认定事实清楚，判决结果正确，请求二审维持原判。闫小梅、崔胜才的答辩意见，除同宋金凤答辩意见一致外，表示同意用其他房屋抵偿上诉人的债务。宋金凤向一审法院起诉请求：1.停止对位于永城市××大道××（西××联社、北××、东邻崔超）的住宅三楼西户房屋的执行；2.责令陈丽娜、付楠解除对该房屋的抵押登记；3.确认涉案房屋归宋金凤所有；4.由陈丽娜、付楠、闫小梅、崔胜才承担诉讼费用。一审法院认定事实：2008年12月29日，宋金凤（又名宋莉莉）与崔胜才签订房屋买卖合同，购买崔胜才建造的位于永城市××大道××（西××联社、北××、东邻崔超）的三楼西户住宅房屋一套。合同约定：房屋面积94㎡，价款10.3万元，首付5万元。宋金凤当日交崔胜才购房款5万元，2009年1月2日交崔胜才购房款5万元，余款3000元在办理房产证时付清。合同签订后，崔胜才即将案涉房屋交付宋金凤，宋金凤实际接收房屋并入住至今。另查明，崔胜才所建此处房屋共6层，登记产权人为崔胜才，产权面积共计543.6㎡，房产证号为“永房权证东城区第**”。2011年12月29日，崔胜才以此房产抵押用于在中国邮政储蓄银行永城市支行借款，2016年9月9日注销抵押。2016年9月27日，陈丽娜、付楠与崔胜才、闫小梅签订借款合同，崔胜才、闫小梅向陈丽娜、付楠借款50万元，借款期限12个月，月息1%。崔胜才、闫小梅用其位于永城市××大道北、××东的房屋（永房房权证东城区第**为该借款提供担保，并办理了抵押登记（他项权证号为永房他项证东城区字第20163171号）。该借款合同于2016年10月14日经永城市公证处出具（2016）永证经字第647号公证书予以公证。借款到期后，陈丽娜、付楠申请执行抵押房产。在执行过程中，案外人宋金凤向法院提出执行异议，称其通过合法买卖取得了上述房产中的第三层西户房屋，要求停止执行该房屋。该院经审查认为，崔胜才、闫小梅用其名下的房屋为陈丽娜、付楠办理了借款抵押登记，宋金凤主张其合法购买、占有、使用案涉房屋，未提供对案涉房屋享有排他物权及排除抵押权的证据，其异议理由不能成立，于2018年4月17日作出（2018）豫1481执异56号裁定，驳回宋金凤的异议请求。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，宋金凤与崔胜才签订的《房屋买卖合同》依法成立并合法有效。且宋金凤已交付购房款，崔胜才亦将案涉房屋交付，宋金凤实际接收并入住，合同已实际履行。案涉房屋未办理过户登记的原因，是因崔胜才不履行合同附随义务，而非买受人自身的原因。崔胜才、闫小梅向陈丽娜、付楠借款时，将已经出售给宋金凤的房产抵押，属于欺诈行为，违反诚实信用原则，其与抵押权人设定抵押属无权处分，其行为损害了买受人的合法权益。由于买受人已经支付了房款并实际入住，买受人对该房屋已经享有实际的权益，未完善的仅仅是产权过户登记，事实上形成了房产实际权属与登记权属不一致的情形，使得该房产事实上处于“有争议的状态”。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项，“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”。崔胜才将已出售的房屋抵押，违反法律的强制性规定，应认定抵押无效。陈丽娜、付楠在办理抵押登记时，对抵押房屋出售、占有、使用情况未尽审慎审查之责，主观上亦存在过错。故宋金凤要求停止执行、确认案涉房屋归其所有的请求，依法应予支持。本案是案外人执行异议之诉，宋金凤要求解除对案涉房产的抵押登记，不属于本案审理范围。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、停止执行崔胜才出售给宋金凤的位于永城市××大道北、××东永房权房权证东城区第**中的三楼西户房屋；二、位于永城市××大道北、××东永房权证房权证东城区第**的三楼西户房屋归宋金凤所有。案件受理费2360元，由崔胜才、闫小梅、陈丽娜、付楠负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实除与一审认定的事实一致外，另查明，案涉房屋坐落的土地系非出让土地。本院认为，本案各方争议焦点是被上诉人宋金凤作为执行案件案外人，对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。宋金凤在一审提交的与崔胜才之间的房屋买卖协议书、崔胜才出具的收款收据、宋金凤交纳水电费费用发票、争议房屋所在辖区居委会出具的证明等有效证据，可以印证宋金凤在2008年年底即购买了崔胜才转让的案涉三楼西户房屋，并将该房屋装修后入住使用的事实。由于该房屋所坐落的土地非出让土地，根据国家房地产管理政策的规定，该房屋的产权无法过户至宋金凤自己名下。被上诉人崔胜才隐瞒争议房屋已经出售给宋金凤的事实，使用该房屋向上诉人陈丽娜、付楠抵押借款，虽办理了抵押登记，但该时间为2016年9月，明显迟于宋金凤受让房屋的时间，宋金凤提起本案诉讼，主张排除上诉人的强制执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的全部要件，享有足以排除上诉人申请强制执行的民事权益，一审支持被上诉人的宋金凤诉讼请求，符合法律规定。综上所述，陈丽娜、付楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2360元，由陈丽娜、付楠负担。本判决为终审判决。审判长 戴 蕙审判员 王保中审判员 刘玉杰二〇一九年三月十二日书记员 李田霖