四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川03民终116号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：自贡市静峰园艺工程有限公司，住所地四川省自贡市贡井区长土镇黄桷村**。法定代表人：邓静丰，总经理。委托诉讼代理人：聂波，四川拓宇律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：江涛，男，1970年12月26日出生，汉族，个体工商户，住四川省自贡市贡井区。委托诉讼代理人：张跃华，四川宣意律师事务所律师。上诉人自贡市静峰园艺工程有限公司（以下简称“静峰园艺”）因与上诉人江涛房屋租赁合同纠纷一案，静峰园艺、江涛均不服四川省自贡市贡井区人民法院（2018）川0303民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。静峰园艺的上诉请求：1.撤销四川省自贡市贡井区人民法院（2018）川0303民初744号民事判决，改判江涛支付因违约而解除《协议》的违约金9万元并返还租赁物；2.支付自2017年5月1日起至交付租赁物之日止按《协议》约定的租金；3.驳回江涛的反诉请求；4.本案本、反诉费由江涛负担。事实和理由：1.2014年2月至10月修建花卉大棚时，占用了江涛的大盆景空地，修建完成后空地向江涛餐厅方向平移了10多米，仍由江涛在使用；2014年在静峰园艺建花卉大棚后，江涛未经静峰园艺同意，在鱼塘旁占用100多平方米建设鸭棚，在厨房餐厅后静峰园艺的苗圃围建养殖场；占用静峰园艺非出租范围内的人行通道和绿化地约60平方米修建餐厅等，故江涛存在违约行为。由此也可以看出，静峰园艺与江涛之间具有置换行为，对《协议》进行了实质性的修改，双方更改《协议》后按照此模式共同经营了三年。2.江涛2017年5月后拒交租金，属于根本违约。3.静峰园艺不应承担江涛剩余租赁期限内的装修残值损失。4.一审时江涛提交的《资产评估报告书》不客观、不合法，依法不应予以采信。被上诉人江涛未提交书面答辩意见。江涛的上诉请求：1.撤销四川省自贡市贡井区人民法院（2018）川0303民初744号民事判决，改判《协议》无效，静峰园艺承担合同70%的责任；静峰园艺返还江涛租金96000元，增加装修损失53344.36元，设备损失费133399.35元，评估费3850元，合计286593.71元;2.一、二审诉讼费由静峰园艺负担。事实和理由：1.静峰园艺在江涛承租的餐厅下面青石板空地处先后两次修建花卉大棚，占用租赁场地，堵塞餐厅大门，造成江涛不能经营;2.双方签订的《协议》因是在农村流转土地上违法修建的房屋场地，改变土地用途，属无效合同。静峰园艺故意隐瞒上述事实应承担合同无效的70%的民事责任。静峰园艺还应因合同无效承担返还财产、折价补偿,按过错承担责任;3.一审认定江涛在租赁的鱼塘搭建鸭棚、在餐厅厨房后的山坡违建养殖场、认为江涛不愿再继续租赁等均属认定事实错误。被上诉人静峰园艺未提交书面答辩意见。静峰园艺向一审法院起诉请求：1.解除静峰园艺、江涛之间订立的《协议》，江涛立即返还租赁物。2.江涛立即支付自2017年5月1日起至交付租赁房屋期间的租金。3.江涛按合同约定承担9万元违约金。4.本案诉讼费由江涛承担。江涛向一审法院提起反诉请求：1.确认双方签订的《协议》无效，判令静峰园艺返还租金96000元，并赔偿损失325604.26元。2.判令静峰园艺合同违约，支付违约金3万元，退还保证金3万元，合计6万元给江涛。3.由静峰园艺承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月7日，静峰园艺与江涛订立《协议》，静峰园艺将位于贡井区长土镇黄桷村苗圃内的餐厅出租给江涛。《协议》约定，租用时间2013年5月1日至2027年4月30日；租用范围为现有混凝土停车场，现餐厅使用房屋和大厅下面青石板大盆景空地、鱼塘；租金第一年40000元，自2013年5月1日至2014年4月30日日止，自第二年起年租金以40000元为基数每年递增8%，从第八年起即2020年5月1日至2027年4月30日止，年租金为6万元；付款方式本着“先付款后使用”的原则，每年4月30日前支付下一年租金；合同签订之日，江涛交付保证金3万元，解除合同时退还。《协议》第六条静峰园艺的权利义务中约定，如果江涛违约，无论任何原因，逾期一个月未向静峰园艺缴清租金，静峰园艺有权收回餐厅的所有设施及经营权，并有权终止合同。如有违约，静峰园艺在退还江涛保证金的前提下，支付给江涛3万元违约金。《协议》第七条江涛权利义务约定，静峰园艺提供给江涛在可经营范围内的花木盆景，日常维护管理由江涛负责，保证花木盆景不得损坏，若有损坏，由江涛负责赔偿；在江涛租用期间，江涛工作人员或就餐、休闲人员要爱护静峰园艺提供使用的花草、盆花、盆景，不得损坏，不得丢失，如有损坏丢失，则照价赔偿。如有上述违约，静峰园艺有权不退还其保证金。《协议》第八条关于经营损失和人员遣散赔偿约定，如果在租赁期限未到，因国家或其他原因占用土地不能正常经营，由占地方赔偿经营损失和人员遣散费，双方各占50%。《协议》第九条约定，考虑到江涛前期投入较高，静峰园艺同意将江涛用于土建维护装饰的费用抵扣江涛前两年的租赁费用。《协议》订立后，江涛支付了保证金3万元，对租赁场地进行装饰装修，并于2013年6月以个体工商户名义注册成立贡井区静心雅苑餐厅，形成以集餐饮、钓鱼、棋牌、盆景茶饮休闲为一体的农家乐经营至今。2014年2月，静峰园艺因公司业务发展需要，在江涛经营餐厅大厅下面青石板大盆景空地处修建花卉大棚，占用了江涛部份租赁场地，造成以集餐饮、钓鱼、棋牌、盆景茶饮休闲为一体的江涛农家乐盆景茶饮休闲功能被破坏。之后，江涛在租赁的鱼塘旁搭建鸭棚，在其租赁餐厅厨房后山坡围建养殖场。其间，根据双方《协议》约定静峰园艺未收取江涛2013年5月1日起至2015年4月30日两年租金，但自2015年5月1日起至2017年4月30日两年租金，江涛均依约足额支付。2017年年初，静峰园艺将江涛租赁餐厅与静峰园艺修建大棚占用的青石板大盆景空地之间的水沟填平，修成水泥空地并搭建石桌、石凳，该建设地属江涛租赁范围，同时，在江涛租赁范围外静峰园艺继续修建花卉大棚。根据双方《协议》约定，江涛应于2017年4月30日前缴纳下一年度租赁费。2017年4月10日，江涛向静峰园艺发出《关于自贡市静峰园艺工程有限公司违反租赁协议约定事项的通知》，提出静峰园艺从2014年2月起因实施改造扩建工程，强行收回部份租赁场地，有违约行为，应承担违约责任并赔偿损失，同时对解除或继续履行合同提出了解决方案。静峰园艺收到该《通知》后未予答复。2017年5月27日，江涛再次向静峰园艺发出《通知》，主张因静峰园艺违约行为继续，严重影响其经营，从2017年5月起停止缴纳2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金，待双方处理完违约行为后协商解决租金问题。该《通知》送达静峰园艺后，2017年6月27日，静峰园艺向江涛送达了《关于立即支付租金的函》，要求江涛按2013年4月7日《协议》约定缴纳2017年5月1日至2018年4月30日租金52800元，并指出江涛逾期缴纳租金近两个月，严重违反《协议》约定，要求其立即如数缴纳。2017年6月29日，江涛回函，以静峰园艺交付租赁物不符合合同约定，有违约行为，要求静峰园艺立即恢复租赁物原状，承担违约责任并赔偿损失。2017年7月25日，静峰园艺向江涛送达《关于终止房屋租赁合同的通知》，指出江涛拖欠房屋租金三个月，有严重违约行为，决定终止房屋租赁合同，要求江涛于收到通知后三日内交还房屋并缴纳所欠租金。2017年7月28日，江涛向静峰园艺送达《不同意终止履行房屋租赁合同的函》，表明不同意静峰园艺单方面终止租赁合同，再次重申静峰园艺擅自强行收回经营场地的严重违约行为，给江涛造成重大经营损失，应对此承担违约责任，在静峰园艺承担违约责任后双方协商解决是否继续履行合同等问题。一审法院认为，静峰园艺与江涛签订《协议》，系双方真实意思表示，合法有效，静峰园艺、江涛双方均应按《协议》约定履行各自的义务。静峰园艺作为园艺工程公司，对苗圃内环境景观有一定要求，江涛虽租赁场地开办餐厅，但其性质是以集餐饮、钓鱼、棋牌、盆景茶饮休闲为一体的农家乐，因此其租赁场地除静峰园艺苗圃内的餐厅外，还有青石板大盆景空地等，以满足其客人茶饮休闲所需。双方在合同履行过程中，静峰园艺于2014年2月修建花卉大棚，占用了江涛租赁场地，造成摆放有大盆景花卉植被的大理石桌凳的茶饮休闲区被破坏，对农家乐的经营环境造成一定影响，在江涛的租赁范围内将水沟填平修建水泥空地并搭建石桌石凳，虽然供江涛使用，但并未征得江涛同意；之后，江涛在鱼塘旁搭建鸭棚，在餐厅厨房后山坡围建养殖场，客观上也影响了作为园艺工程公司的静峰园艺对园林环境景观的要求，同时，江涛自2017年4月30日之后未再交纳租金，由此可见，双方均有一定过错。现静峰园艺诉讼主张解除合同，符合双方《协议》约定，不违反法律规定，同时，江涛亦表示不愿再继续租赁，故对静峰园艺解除《协议》，要求江涛立即返还租赁物的诉讼请求，该院予以支持。江涛使用静峰园艺提供的租赁物，应根据《协议》约定缴纳租金，故对静峰园艺要求江涛支付自2017年5月1日起至交付租赁房屋时止租金的诉讼请求，该院予以支持。因在租赁过程中，双方均有一定过错，故对静峰园艺请求江涛支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。静峰园艺在流转的土地上修建房屋，虽未出具审批手续，但并未违反法律法规的强制性规定，且也未影响江涛实际使用和收益的权利，故江涛主张该《协议》无效及退还租金的诉讼请求，该院不予支持。但《协议》解除后，静峰园艺应退还江涛保证金，故对江涛要求退还保证金3万元的诉讼请求，该院予以支持。对江涛主张违约金，因双方均有过错，故不予支持。该《协议》解除后，江涛应退还租赁的房屋场地给静峰园艺。江涛在租赁过程中对租赁物进行了装修，其装修费用经评估后现有价值为266721.80元，因双方在《协议》履行过程中均有过错，为平衡各方利益，根据公平原则宜各自承担一半。对可搬迁部分物资及搬迁费由江涛自行承担。对于江涛主张的鉴定费，其为自身组织证据消耗的费用，该院不予支持。据此判决，解除静峰园艺与江涛于2013年4月7日签订的《协议》；江涛于该判决生效之日起30内将租赁物返还静峰园艺；江涛于该判决生效之日起30内静峰园艺自2017年5月1日起至交付租赁房屋时止按《协议》约定的租金；静峰园艺于接收租赁物之日退还江涛保证金3万元；静峰园艺于接收租赁物之日支付江涛装修费损失133360.9元；驳回静峰园艺的其他诉讼请求；驳回江涛的其他反诉请求。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以确认。本院认为，静峰园艺因土地流转取得诉争建筑物所在范围内的土地使用权。2013年4月7日，静峰园艺与江涛签订《协议》，约定将土地上的餐厅等建筑物及其附属物出租给江涛建成集餐饮、钓鱼、棋牌、盆景茶饮休闲为一体的农家乐对外经营使用,该《协议》因违反了《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定而无效。在本案中，静峰园艺明知《协议》的签订违反上述法律规定，其对于合同无效存在过错，江涛与静峰园艺协商租赁事宜时及履行《协议》的过程中，应知上述导致合同无效情形的存在而仍与静峰园艺签订合同并履行数年，又怠于督促静峰园艺完善相关变更、登记手续，故江涛对《协议》的无效也存在过错且双方责任相当,故静峰园艺要求解除合同的请求不能成立，本院不予支持。关于静峰园艺主张江涛支付自2017年5月1日起至交付租赁房屋时止的房屋租金问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定及相应的司法理解与适用，房屋租赁合同被宣布无效后，承租人应当返还根据无效合同所取得的财产，这种财产的范围应当包括有形财产的返还，例如租赁的房屋，也应当包括承租人实际占有房屋期间在事实上所获得的利益。本案中，静峰园艺请求江涛支付房屋租金，表明静峰园艺未放弃对江涛使用租赁房屋期间所获利益的返还请求,故静峰园艺请求江涛支付自2017年5月1日起至交付租赁房屋时止的房屋租金的主张，在《协议》依法无效后，实为对该期间房屋占有使用费的主张，本案中，租赁房屋占有使用费应参照双方《协议》中约定的租金标准为宜；江涛主张静峰园艺退还房屋租金96000元的主张依法亦不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，静峰园艺因《协议》无效应退还江涛保证金3万元；江涛亦应退还租赁的房屋场地等租赁物给静峰园艺，但应给予必要的搬迁时间，鉴于本案涉及范围较广、物资较多，暂定30日的搬迁期限为宜，对可搬迁部分物资及搬迁费由江涛自行承担；江涛在租赁过程中对租赁物产生的装修费用损失，经评估后现有价值为266721.80元，因双方在导致本案合同无效中均有过错且责任相当，故根据公平原则宜各自承担50%；江涛上诉主张的设备损失因无证据予以证明，本院不予支持。静峰园艺、江涛关于要求对方支付违约金的请求，本院亦不予支持。对于江涛主张静峰园艺支付鉴定费5500元，因系其自行举示证据产生的费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省自贡市贡井区人民法院（2018）川0303民初744号民事判决第一项、第三项、第六项、第七项；二、维持四川省自贡市贡井区人民法院（2018）川0303民初744号民事判决第二项、第四项、第五项；三、江涛于本判决生效之日起30日内按《协议》约定的租金标准支付自贡市静峰园艺工程有限公司自2017年5月1日起至交付租赁房屋时止的房屋占有使用费；四、驳回自贡市静峰园艺工程有限公司的其他诉讼请求；五、驳回江涛的其他诉讼请求。如果未按判决书确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉诉讼费5650元，反诉诉讼费4600元，共计10250元，由自贡市静峰园艺工程有限公司负担2750元，由江涛负担7500元。二审案件受理费共计9407元，由上诉人静峰园艺负担3808元，上诉人江涛负担5599元。本判决为终审判决。审判长  周玉萍审判员  曾伟贤审判员  陈品强二〇一九年三月十五日书记员  党若丹