山东省高唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁1526民初2679号 原告（反诉被告）:刘明利（三联家电高唐连锁店业主），男，1962年11月14日出生，汉族，个体工商户，住山东省高唐县。 委托诉讼代理人：郭克平，山东天地长安律师事务所律师。 被告（反诉原告）：烟台天马产业开发有限公司，住所地：山东省烟台市经济技术开发区天马相城帝景苑**楼。 法定代表人：王富昌，该公司董事长。 被告：王富昌，男，1951年8月7日出生，汉族，烟台天马产业开发有限公司董事长，住山东省德州市德城区。 二被告共同委托诉讼代理人：赵强，山东金城法苑律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘明利与被告（反诉原告）烟台天马产业开发有限公司（简称天马公司）、王富昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，于2018年1月17日公开开庭审理了本案,经审理发现有不宜适用简易程序的情形,裁定转为普通程序,于2018年9月14日、2018年12月21日公开开庭审理了本案。原告刘明利及委托诉讼代理人郭克平、被告（反诉原告）烟台天马产业开发有限公司及被告王富昌的委托诉讼代理人赵强及证人刘某、董某、陈某、安某、冯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘明利向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付违约金3039328元;2、返还原告租金111740元;3、由被告承担全部诉讼费用。诉讼中将诉讼请求变更为:1、要求被告赔偿消防整改支出等实际损失583431元;2、请求判令被告赔偿原告可得利益损失1215357元(转租收入87033元-租金55870元)×39个月(2014年10月1日至2018年1月17日)；3、请求判令被告返还已收租金111740元及自2014年1月29日起至实际付清日按年利率6%计算的利息损失；4、由被告承担全部诉讼费用。事实与理由:天马公司高唐分公司经房屋所有人王富昌授权,将天齐庙商城二楼租赁给了原告刘明利。2010年5月4日,双方签订了《天齐庙商城房屋租赁合同》。合同约定:租期2010年6月1日至2020年6月1日,共10年；租金第一年每月5.50元/平方；第二年每月6元/平方；第三年起每月7.40元/平方。转租不需经出租方同意。合同期内出租方提前收回房屋,向承租方支付违约金，违约金按剩余年租金的80%计算。租赁合同签订后,刘明利将租赁物以87033元/月转租给山东宜家家具有限公司，期限2010年9月1日至2020年9月1日（山东宜家家具有限公司同时还承租娄玉林转租的天齐庙商城三楼从事经营活动）。原告已经向出租方交清2014年9月30日前的租金。2014年11月28日刘明利将2014年9月30日-11月30日期间租金111740元转入被告会计韩华银行账户。原告在向山东宜家家具有限公司催收转租租金的过程中得知被告王富昌已于2014年10月1日将转租物授权其他公司出租给了山东宜家家具有限公司。被告的行为违反了原被告双方签订的《天齐庙商城房屋租赁合同》,导致合同无法继续履行,给原告造成巨大损失。合同履行期间，被告未按双方签订合同第五条第一款履行房屋修缮义务，违反合同约定，原告为了保证转租合同的履行，对消防设施进行了整改、对租赁物进行修缮，并承担了由此给转租造成的损失。原告将租赁物转租给山东宜家家具有限公司，转租楼收入83333元/月、转租电梯收入2500元/月、过道桥收入1200元/月，转租月收入每月87033元，扣除每月应付被告的租金55870元(7550平方米×7.40元)，每月减少收入31163元，自2014年10月1日至2018年1月17日，按39个月计算，损失为1215357元。原告的具体损失为：原告按转租物面积承担消防设施不合格的罚款2.1万元(3万元×70%)、消防整改费用288871.10元(412673×70%)、承担消防不合格造成业户停业的损失90300元(129000×70%)、已付因楼顶漏水给商户造成的损失18200元(26000×70%)、已付维修吊顶、电路支出55300元(79000×70%)、已付楼顶防水工程款109760元(219520×50%)、预交的租金111740元、被告违约终止合同的可得利益1215357元，合计1910528元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当承担违约责任，向原告赔偿损失，返还租金。特提出如上诉讼请求,请人民法院依法判决。 被告天马公司辩称,一、原告诉称答辩人违约无事实依据和法律依据。2010年5月4日，天马公司高唐分公司与原告签订《天齐庙商城房屋租赁合同》,合同约定自2011年4月1日开始按季度预交租金,拖欠租金按每天拖欠金额的7‰交纳滞纳金,拖欠租金两个月，甲方有权解除合同(详见合同第三条和第八条之规定)。签订合同后,原告经常拖欠租金,截止2014年6月30日原告拖欠租金447396元及滞纳金,2014年7月10日答辩人向原告发出催交欠费通知书,限原告7日内交清租金及滞纳金,否则答辩人将解除合同。原告收到通知后,未按期交纳。2014年7月25日，答辩人又派公司员工到原告办公室通知原告合同解除,原告当时同意解除,因原告将房产转租山东宜家家具有限公司当时无法及时交接,为此双方约定租金结算至2014年9月30日。原告于2014年10月27日至2014年11月22日才补交了9月30日前拖欠的部分租金630530元。自2014年9月30日双方租赁合同解除,2014年9月30日以后答辩人未再收取原告租金,原告也未再收取山东宜家家具有限公司的租金。双方及第三方均以实际行动表明原租赁合同解除。综上所述,原告逾期交纳租金,经答辩人催告原告仍未交纳,已构成违约,答辩人依法行使解除权符合《合同法》第九十四条之规定,原告诉称答辩人违约无事实依据和法律依据。同时原告诉讼请求要求的违约金数额过高,不符合法律规定,假设判决认定答辩人违约,违约金数额也应当降低。二、关于合同是否解除及解除时间问题。1、2014年7月25日口头通知合同解除。2014年7月25日答辩人通过工作人员以口头通知的方式告知原告合同解除,不违反法律规定,答辩人解除合同的行为成立并生效。合同自通知到达时解除,因原告将涉案房产转租,不能及时交接,双方约定的交接时间是2014年9月30日前交接。该事实有证人安某、冯某证实。2014年8月25日书面通知合同解除。2014年8月25日答辩人一方派安某、冯某找到律师事务所宋广海律师起草了《合同解除通知书》,并于当天将书面《合同解除通知书》送达给原告。该事实有《合同解除通知函》原件和证人安某、冯某可以证实。3、租金实际结算至2014年9月30日。根据原告的诉状可以证实原被告双方合同实际履行至2014年9月30日,以后的租金出租方拒收。这证明原告在2014年9月30日以后应当知道被告拒收租金解除合同事实,这与答辩人主张合同解除及结算租金的陈述相互印证。4、2016年12月4日诉讼通知合同解除。原告起诉山东宜家家具有限公司房屋租赁合同一案,2016年12月4日开庭时,答辩人的法定代表人作为第三人出庭应诉,答辩人的法定代表人以答辩的方式告知原告,答辩人以原告未按时交纳租赁费为由2014年7月份合同解除的事实,并提交相关证据和证人证言。《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”在本案中无论是按照2014年7月25日通过口头通知,还是按照2014年8月25日书面通知合同解除,还是以原告知道2014年9月30日后拒收租金的日期,还是按照2016年12月4日通过诉讼方式通知合同解除的日期,涉案合同均已解除。三、关于原告主张合同无法继续履行是否成立的问题。原告主张因被告的行为违反了原、被告双方签订的《天齐庙商城房屋租赁合同》,导致合同无法继续履行。涉案房产存在三份房屋租赁合同,第一份是2010年5月4日原被告双方签订的房屋租赁合同,第二份是2010年6月30日原告将涉案房产转租给山东宜家家具有限公司所签订的房屋租赁合同,第三份是2014年10月1日烟台天马物业管理有限责任公司与山东宜家家具有限公司签订的房屋租赁合同。上述三份合同中第一份和第三份合同出现了一房两租的情况,对此法律有明确规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的；(三)合同成立在先的。在本案中原告于2010年5月4日已经合法占有房屋,并转租他人,而且其租赁合同的时间早于第三份租赁合同,法律规定本案原告可以要求继续履行合同。原告主张被告的行为导致合同无法继续履行不符合法律规定，其主张不能成立。原告只能以合同解除异议提起诉讼,但是《合同法》司法解释(二)第二十四条“在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持”的规定，原告在三个月内未起诉,其已经丧失对合同解除提出异议的权利。四、关于双方谁违约的问题。根据双方往来账目和原告的诉状均能证实,原告未按合同约定支付租金,经催告仍未交纳,已构成严重违约。原告违约在先事实清楚,证据充分,被告有权单方主张合同解除。而原告主张被告提前收回房屋没有事实依据,提前收回房屋是指在原告没有违约的情况下,被告要求提前解除合同,应当提前半年通知原告,并向原告支付违约金。在本案中被告从来没有要求提前收回房屋,原告依据合同法第八条第二款主张被告提前收回房屋不能成立。在原告存在逾期交纳租金，严重违约的情况下，被告依据第八条第一款的规定单方解除合同，于法有据。自2013年4月1日开始，原告每月应当交纳租金55870元，根据被告向原告发出的催收通知书，截止2014年6月30日共欠租金447396元，相当于原告拖欠被告8个多月的租金，已构成严重违约。根据合同第三条约定，符合合同第八条第一款解除合同的条件。综上所述，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院依据驳回原告对被告的全部诉讼请求。 被告王富昌同意天马公司的答辩意见，其认为本案是因被答辩人与天马公司解除房屋租赁合同产生的纠纷，答辩人与被答辩人不存在合同关系，根据合同的相对性原则，被答辩人起诉答辩人无合同依据和法律依据。应当依法驳回被答辩人对答辩人的起诉请求。 反诉原告（被告）天马公司提出反诉请求:1、请求法院确认双方签订的《天齐庙商城房屋租赁合同》解除;2、请求法院判决被反诉人支付租金26002元,支付违约金3325229元,共计3351231元；3、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2010年5月4日烟台天马产业开发有限公司高唐分公司与原告签订《天齐庙商城房屋租赁合同》,合同约定自2011年4月1日开始按季度预交租金,拖欠租金按每天拖欠金额的7‰交纳滞纳金,拖欠租金两个月甲方有权解除合同。被反诉人未按合同约定交纳租金,截止2014年6月30日共欠租金447396元,已构成严重违约。符合合同第八条第1款解除合同的条件,反诉人有权单方解除合同。单方解除,即享有合同解除权的一方当事人通过行使解除权而解除合同。解除权属形成权，不需对方当事人同意，只需解除权人的单方意思表示，即可发生解除合同的法律效果。反诉人自2014年7月25日开始以口头、书面、诉讼等多种方式通知被反诉人解除合同。《合同法》第九十六条第一款规定，当事人行使合同解除权时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。被反诉人在知道反诉人行使合同解除权后三个月内未起诉，应当确认双方合同已经解除。签订合同后，被反诉人经常拖欠租金，已构成严重违约，根据合同约定被反诉人应当按照合同约定按每天拖欠金额的7‰交纳违约金，经核对双方往来账目，自2011年4月开始14个季度共计欠租金26002元，欠违约金3325229元。综上所述，被反诉人违约事实清楚，证据充分，反诉人的诉讼请求应当得到支持，请法院依法判决。 反诉被告刘明利辩称，反诉原告请求确认双方合同已经解除，不成立。反诉原告并未依法履行合同解除程序，合同并未解除。反诉原告称反诉被告十四个季度欠其租金26002元不实，已经垫付反诉人损失26000元抵销，由经办人娄玉东、吴勇签字认可的书面证明佐证。租赁合同第八条第一款约定按每天拖欠金额的7‰交纳违约金，该约定过分高于实际损失，应当按照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法解释（二）》的规定调减。反诉人现在主张反诉被告欠付租金和滞纳金，已超过诉讼时效。请求驳回反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据记录在卷佐证。对有争议的事实和证据本院认定如下： 一、被告主张向原告发出催交欠款通知书，并已通知原告解除合同是否成立问题 被告向法庭提交百世汇通快递单和催缴欠款通知书、解除合同通知书、承诺书文稿及证人安某、冯某的证言拟证明出租方2014年7月10日以快递方式邮寄催缴欠款通知书，通知刘明利限七日内交清租金，否则将解除合同。证人安某证明百世汇通快递单是他填写的，时间为2014年7月10日，花费25元，邮寄凭证已经找不到，是找别的凭证代替报销的邮寄费。2014年8月25日安某、冯某向刘明利送达解除合同通知书、解除合同承诺书文稿，留在刘明利的办公室，刘明利并未签字。经质证，原告刘明利对百世汇通邮寄单上的签名没有异议，对于邮件的内容记不清了，表示从未收到过被告所称催缴欠费通知书、解除合同通知书及承诺书文稿。百世汇通回单载明寄件人是安某，单位名称是天马公司高唐分公司，该回单没有写明寄件品名、寄件时间、寄件人未签名，揽件人也未签名，不能证明被告所述邮寄是催缴欠款通知。本院审查认为，被告提交的百世汇通邮寄回单没有载明邮寄内件的品名，原告交纳的租赁费单据是烟台天马物业管理有限责任公司高唐分公司出具的，在原告没有按合同约定交纳租赁费的情况下，该公司经理安某催收租赁费，通过邮寄催缴欠款通知书存在高度可能性，应认定烟台天马物业管理有限责任公司高唐分公司经理安某向原告刘明利邮寄催缴欠款通知书。被告自述由安某、冯某向原告送达合同解除通知函并提供解除合同承诺书，该承诺书载明的解除时间为2014年9月31日，该日历时间并不存在，原告刘明利始终不承认收到天马公司的合同解除通知函，被告也没有送达合同解除通知函的录音录像资料佐证，该合同解除通知函并没有加盖天马公司的印章，不能证明是天马公司的意思表示，证人证言和合同解除通知函，不能充分证明被告天马公司解除合同的通知于2014年8月25日到达刘明利。因此，解除合同的通知到达刘明利的时间以原告刘明利与被告山东宜家家具有限公司、第三人王富昌、烟台天马公司、烟台天马物业管理有限责任公司（2016）鲁1526民初1330号房屋租赁合同纠纷案件2016年12月4日开庭审理时王富昌向刘明利明确表达解除合同为到达时间。 二、原告主张租赁期间因消防设施不合格，进行整改以及进行装修、维修楼顶等证据及损失的认定问题 原告代山东宜家家具有限公司缴纳的消防罚款按票据认定3万元。消防整改费用，刘明利提交结算书、出庭人员陈某出庭证明二楼和三楼整改费用412000元，现金交付，是否开具发票不清楚。被告质证认为，对消防整改验收无异议，原告没有提交发票银行交易明细，不能证明消防整改的费用412673元。本院审查认为消防整改的事实可以确认，原告没有提交收费单位提交的发票、现金交付的证据，其主张的金额与证人出庭证明的412000元不符，证据不足，不予认定；消防不合格造成业户停业的损失，被告没有表示异议，按刘明利、娄玉林与山东宜家家具有限公司签订的协议认定129000元；吊顶、线路装修费用，原告申请的证人董某出庭证明对天齐庙商城二楼、三楼进行了吊顶、灯线进行安装，陈述的实际支付金额79000元，被告对证言没有表示异议，认为该费用为原告自行承担费用，本院对于装修工程按证人董某证明装修费79000元认定；证人刘某出庭证明对楼顶烫顶防水工程进行了施工，刘某出庭证实工程款20多万元，分多次给的，具体金额记不清，原告没有提供银行转账记录、提款记录，流水证明实际交付。被告质证认为，证人出具的书面证言材料比较详细、具体，庭审作证陈述对烫顶防水的具体金额记不清楚，证言效力低，原告没有提供银行转账记录，无法证实装修费的具体金额和实际交付情况。本院认为，原告没有提供烫顶、防水的施工合同、施工预算方案以及支付费用的有效票据，来证明施工的具体面积和约定的施工价格，证人刘某仅能证明对楼顶进行烫顶防水施工，原告提交的证据不足证明主张的维修费用。 原告刘明利提供的娄玉东、吴勇签名的证明，证明因下大雨造成山东宜家家具有限公司经营的产品损坏，虽然有经办人签字捺印，但经办人没有出庭作证，不能确定证明材料的真实性，被告也不认可该证明载明的费用已经抵顶租赁费。该证明材料不能作为认定事实的有效证据。 结合本院认证，综合认定事实如下： 2010年5月4日，被告王富昌授权天马公司高唐分公司将位于高唐县商城（银座超市楼上）主体二楼面积7550平方米，租赁给原告刘明利。天马公司高唐分公司（甲方）、刘明利（乙方）签订《天齐庙商城楼房租赁合同》一份，合同约定的主要内容：“房屋租赁期共拾年,自2010年6月1日起至2020年6月1日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用，乙方经营家电、家居、服装、太阳能、电动车等。甲方向乙方提供免十个月的租赁费优惠，免租时间从装修开始计算（为2010年6月1日）；乙方按季度预交租金。自2011年4月1日起，月租金5.5元/平方米，应交租金41525元/月；自2012年4月1日起，月租金6.0元/平方米，应交租金45300元/月；自2013年4月1日起月租金7.5元/平方米，应交租金56625元/月，刘明利按季度预交租金。房屋修缮与使用：在租赁期内,甲方应保证出租房屋的正常使用,该房屋所属设施的维修责任均由乙方负责；甲方提出进行维修须提前10日书面通知乙方,乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后,甲方应及时提供维修服务,否则一切损失由甲负担……。租期内,乙方有权对房屋进行装修活动,装修时如楼顶甲方己装修,但不符合乙方要求,乙方按自己的要求去装修,装修时不得破坏房屋主体结构以免造成危险。否则乙方承担一切责任,租赁期满装修物归甲方所有……二楼室内出现漏水、雨水或消防器设施漏水,造成的损失由甲方负责;房屋租赁期间,乙方有下列行为,甲方有权解除合同,收回出租房屋。（1)严重损坏承租房屋,在甲方提出的合理期限内仍末修复的；(2)利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；(3)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用两个月,已经给甲方造成严重损害的。违约责任：乙方须在合同规定的期限内交付租金,拖欠租金、按每天拖欠金额的7‰交纳滞纳金,拖欠租金时间超过两个月,甲方有权解除合同,收回房屋；合同期内乙方退房，须提前半年书面通知甲方,并向甲方支付违约金,违约金的支付比例为剩余年限租金的80%交纳,合同期内甲方提前收回房屋,须提前半年通知乙方,并向乙方支付违约金,违约金的数量为剩余年限租金的80%；合同期内甲方保证乙方在天齐庙商城内(包括:彩电、冰箱、洗衣机、空调)行业独家经营,甲方违约需向乙方支付违约金50万元。乙方在经营期间有权利转租或部分转租,不需要经甲方同意。”合同签订后，经出租方同意，原告刘明利将承租房屋转租给山东宜家家具有限公司，刘明利、山东宜家家具有限公司与承租天齐庙商城三楼的娄玉林于2010年6月30日共同签订《场地租赁经营合同书》一份，合同约定的主要内容：“甲方刘明利乙方山东宜家家具有限公司房屋租赁期共拾年,自2010年9月1日起至2020年9月1日止。合同约定二楼租金第一年55万元，第二年65万元，第三年80万元，第四年90万元，第五年至第九年100万元/年，第十年105万元。租赁的房屋建筑质量符合国家建筑质量标准,通过有关部门验收;消防设施通过消防验收,水、电以及其它设施、设备符合有关质量规范,能够正常使用。经营通道、消防通道设置符合国家有关部门的规定。乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方必须按应交款总额的月千分之十支付滞纳金,直至租金交付完毕。水、卫生费、电梯使用等由甲方负责,另签订补充协议。”同日，双方又签订高唐天齐庙商城租赁补充合同，由山东宜家家具有限公司每月承担电梯包干费用4万元，其中刘明利3万元/月，娄玉林1万元/月。原告刘明利又与山东宜家家具有限公司高唐店签订过道桥（二楼东北角）租赁合同，租赁期限自2010年10月1日至2015年10月1日，每月租金1200元。转租协议订立后，刘明利将高唐天齐庙商城二楼交由山东宜家家具有限公司经营家居。开始经营后，经消防部门检查不符合消防安全条件，山东宜家家具有限公司被高唐县公安消防大队于2011年9月28日限令整改并罚款3万元，该罚款刘明利自认承担2.1万元。刘明利依照转租合同委托山东华盛特克特科技有限公司淄博分公司对消防设施进行整改，消防整改造价412673元，整改后交付使用。刘明利与娄玉林共同与山东宜家家具有限公司商定停业损失129000元。停业损失整改费用由刘明利和三楼承租人娄玉林共同承担。原告没有提供山东华盛特克特科技有限公司淄博分公司的发票。2010年6-10月份期间，刘明利和娄玉林对于二楼、三楼的楼顶、线路进行了整修，总计支付79000元，刘明利自认承担55300元。2011年夏季，刘明利委托刘某对于楼顶进行烫顶防水处理，由刘某对楼顶防水进行处理，刘某证明刘明利分数次以现金支付工程款20多万元。由于原告没有提交施工合同和支付工程款的票据，被告天马公司并不认可。刘明利主张屋顶漏水损坏商品一次性赔偿26000元抵顶租赁费，证据不足，不予认定。刘明利为了履行合同对消防设施整改、对租赁房屋吊顶处理、整修线路、对楼顶做防水处理等，对于这些活动支付的费用，与天马公司没有达成一致意见。由于山东宜家家具有限公司没有按照转租合同缴纳租赁费，导致刘明利曾于2012年6月6日、2014年8月18日、2016年6月6日三次向本院起诉，请求解决山东宜家家具有限公司拖欠租赁费的问题。 原告刘明利与天马公司高唐分公司签订租赁合同后，向天马公司高唐分公司指定的缴费单位烟台天马物业管理有限责任公司高唐分公司缴纳租赁费的具体情况为：2011年5月31日41525元、2011年8月22日41525元、2011年11月27日10万元、2012年1月12日107625元、2012年1月19日41525元、2012年6月4日10000元、2012年9月6日114575元、2012年12月11日125900元、2012年12月14日50385元、2013年1月30日16万元、2013年2月4日45415元、2013年4月8日10万元、2013年5月6日35900元、2013年7月11日两笔共10万元（26000元+74000元）、2013年9月17日67610元（73799元-钢结构6189元）、2013年12月25日5万元、2014年1月8日5万元、2014年3月5日67610元、2014年6月27日10万元、2014年10月27日55万元（24万元+31万元）、2014年10月28日5万元、2014年11月22日11963元（30530元-钢结构18567元）、2014年11月29日转账交付111740元。由于原告刘明利没有及时缴纳租赁费，烟台天马物业管理有限责任公司高唐分公司经理安某于2014年7月10日向原告刘明利邮寄催缴欠费通知书，内容为：“三联刘明利，你所租天齐庙商城银座楼上二楼宜家家具及二楼钢构，截止2014年6月30日共欠租金447396元，欠交滞纳金223542元，共计670938元整。限你7日内交清所欠租金及滞纳金，我方将解除合同，如逾期交纳，将依法向人民法院提起诉讼，并由你承担由此造成的一切损失。天马公司高唐分公司（没有加盖公司公章）2014年7月10日。”刘明利收到通知书后，于2014年10月27日交纳租赁费两笔共55万元、2014年10月28日5万元，2014年11月22日30530元（含钢结构款18567元，房租11963元）。此后，烟台天马物业管理有限责任公司高唐分公司拒收刘明利所交房租。2014年11月29日，原告刘明利通过交租赁费时预留的会计韩华的银行账户转账111740元。烟台天马物业管理有限责任公司高唐分公司的会计韩华没有给刘明利出具租赁费收据。被告天马公司称2014年7月25日安某、冯某（均非天马公司工作人员）到刘明利办公室送达解除合同通知函（没有加盖天马公司公章），刘明利矢口否认安某、冯某送达解除合同通知的事实，天马公司没有其他证据佐证解除合同的通知到达刘明利。此后，天马公司没有向人民法院诉讼，也没有与刘明利办理因租赁关系产生的房屋交接事宜，双方一直僵持至今。原告刘明利2016年6月6日为租赁合同向本院起诉山东宜家家具有限公司，在诉讼中得知王富昌将其承租后转租给山东宜家家具有限公司的天齐庙商城二楼的营业场所授权烟台天马物业管理有限责任公司高唐分公司租赁给山东宜家家具有限公司经营，烟台天马物业管理有限责任公司高唐分公司与山东宜家家具有限公司于2014年9月30日签订10年的租赁合同，导致转租合同不能履行。天马公司解除合同的意思表示于2016年12月4日到达刘明利。原告刘明利于2017年12月9日向本院提起民事诉讼。天马公司对刘明利欠付租金及滞纳金提出反诉。 另查明，天马公司高唐分公司因天马公司决议解散，于2010年5月13日注销登记。烟台天马物业管理有限责任公司高唐分公司证明产权人王富昌2014年8月31日授权其公司对高唐县商城的资产行使所有权利后，天马公司高唐分公司与刘明利签订的《高唐天齐庙商城房屋租赁合同》的实体权利和诉讼权利由天马公司行使。 经调解，原、被告各执己见，没有达成协议。 本院认为，原告刘明利与天马公司高唐分公司签订的房屋租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同。合同履行过程中，天马公司高唐分公司被天马公司解散后，原天马公司高唐分公司的合同权利、义务由天马公司行使。原告刘明利将房屋转租后，次承租人没有按照合同及时交付租金，导致刘明利没有按合同约定向被告天马公司交付租金，存在违约行为，烟台天马物业管理有限责任公司高唐分公司安某以天马公司高唐分公司的名义发出的催交欠款通知书，不是被告天马公司解除合同的通知，而合同解除通知函没有加盖天马公司印章，不能证明解除合同是天马公司的意见，天马公司提交的证人安某与本案有利害关系，证言效力较低，在没有其他证据佐证的情况下，不能证明其提交的合同解除通知函于2014年8月25日到达刘明利，就不发生合同解除的效力，该合同继续存续。该合同存续至天马公司解除合同的意思表示到达刘明利止。天马公司解除合同的意思表示于2016年12月4日到达刘明利，原烟台天马公司高唐分公司与刘明利的2010年5月4日签订《天齐庙商城楼房租赁合同》2016年12月4日解除。天马公司指定的收取租金的单位拒收原告的租金之后，原告直接汇入收费单位的会计账户，天马公司虽然主张与原告解除了合同，并没有与原告办理交接事宜，因此在解除通知到达刘明利之前，不存在合同事实解除的问题。 合同存续期间合同双方都有违反合同行为，应当各自承担相应的责任。被告王富昌在合同没有依法解除前将刘明利租赁的天齐庙商城二楼的营业场所授权烟台天马物业管理有限责任公司高唐分公司另行与山东宜家家具有限公司签订租赁合同，侵害了原告刘明利的财产权益，因王富昌的原因造成天马公司违约，天马公司应向刘明利承担违约责任。原告选择违约责任维护权益的情况下，要求王富昌与天马公司共同承担赔偿责任，没有法律根据，本院不予支持。虽然刘明利没有将租金交至存续日期，但是刘明利为履行合同已经对转租房屋的消防设施进行改造，房屋内用电线路重新安装、楼顶进行防水处理，而天马公司将涉案房屋转租直接受益，原告订立合同的可得利益，应当自被告违约之日计算至合同有效存续之日。刘明利基于租赁合同产生的合同利益为转租楼收入83333元/月、转租电梯收入2500元/月、过道桥收入1200元/月。原告刘明利要求赔偿订立合同的可得利益，应当以合同载明的有效存续期间为限。刘明利将房屋转租后的过桥租赁合同，终止期限是2015年10月1日，过道桥收入应按约定1200元/月计算至2015年10月1日。刘明利自2014年10月1日至2016年12月4日的可得利益收入为796434.30元[(租金收入87033元/月-应付租金55870元/月)×12月+（租金收入85833元-租金55870元）×14.1个月]。刘明利主张的其他可得利益损失，事实根据不足，本院不予采纳。合同终止后，原告主张的烫顶防水修缮费用，按照合同约定天马公司应当返还，由于原告缺乏充分证据证明具体金额，对该项诉讼请求不予支持。 被告天马公司提供的营业用房出租时已经达到开业条件，刘明利与天马公司订立租赁合同后即行将房屋转租，因履行转租合同刘明利与次承租人之间产生的装修费、消防设施不合格整改费用、垫付的消防罚款及客户的停业损失，是因房屋转租在刘明利与次承租人之间产生的债务，刘明利没有证据证明其与天马公司之间明确约定应由天马公司承担，对消防整改费无充分证据证明具体金额，楼房漏水造成的损失无证据证明，因此，其要求被告天马公司赔偿的上述损失，本院不予支持。原告刘明利2014年11月29日向收取租金的会计韩华账户转账交付111740元，扣除欠付租金26002元后，刘明利预付85738元。由于涉案楼房被另行租赁，天马公司与刘明利之间的租赁合同不能履行，天马公司应当向原告返还预交租金，原告要求按年利率6%支付占用期间的利息，予以支持。 反诉被告已经付清结欠的租金，反诉原告天马公司再行要求支付拖欠租金，不予支持；其要求反诉被告支付延付租金的滞纳金，符合合同约定，但是合同双方约定的滞纳金为每日7‰，滞纳金比例过高，反诉被告要求调减。本院认为合同约定的滞纳金，实际为迟延付款的违约金，约定比例确实过高，应适当降低，延付租金的滞纳金比例调整为年利率24%。反诉原告要求反诉被告支付的违约金，应当以延付租金为基数，按合同约定自应交租金逾期之日起至实际给付之日止按年利率24%计算。自2011年7月1日至2014年11月29日，刘明利应付租金83050元，延付52天，滞纳金2879.07元；应付租金41525元，延付97天，滞纳金2685.28元；应付租金124575元，延付57天，滞纳金4733.85元；应付租金66100元，延付46天，滞纳金2027.07元；应付租金124575元，延付11天，滞纳金913.55元；应付租金83050元，延付7天，滞纳金387.57元；应付租金41525元，延付137天，滞纳金3792.62元；应付租金31525元，延付94天，滞纳金1975.57元；应付租金124575元，延付158天，滞纳金13121.90元；应付租金41525元，延付96天，滞纳金2657.60元；应付租金135900元，延付163天，滞纳金14767.80元；应付租金51525元，延付3天，滞纳金103.05元；应付租金1140元，延付47天，滞纳金35.72元；应付租金135950元，延付121天，滞纳金10962.60元；应付租金135900元，延付29天，滞纳金2627.40元；应付租金112940元，延付5天，滞纳金346.47元；应付租金67525元，延付63天，滞纳金2836.05元；应付租金135900元，延付7天，滞纳金634.20元；应付租金103425元，延付28天，滞纳金1654.80元；应付租金67525元，延付66天，滞纳金2971.10元；应付租金167610元，延付10天，滞纳金1117.40元；应付租金135135元，延付167天，滞纳金15040.53元；应付租金85135元，延付14天，滞纳金794.59元；应付租金167610元，延付99天，滞纳金11062.26元；应付租金135135元，延付56天，滞纳金5045.04元；应付租金67525元，延付114天，滞纳金5131.90元；应付租金167610元，延付177天，滞纳金19777.98元；应付租金135135元，延付122天，滞纳金10990.98元；应付租金167610元，延付209天，滞纳金23353.66元；应付租金167610元，延付118天，滞纳金13185.32元；应付租金167610元，延付26天，滞纳金2905.24元；应付租金87965元，延付1天，滞纳金58.64元；应付租金37965元，延付25天，滞纳金632.75元；应付租金26002元，延付7天，滞纳金131.34元。滞纳金总计181345.40元。反诉原告主张的滞纳金金额本院不予采纳。反诉原告天马公司与反诉被告刘明利签订的房屋租赁合同在未确认解除前，反诉原告要求按合同约定交付拖欠租金及滞纳金，并不超过诉讼时效。反诉被告主张反诉原告天马公司要求支付租金及滞纳金的诉讼请求超过诉讼时效，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于的解释》第九十条、第一百零八条，判决如下： 一、被告烟台天马产业有限公司赔偿原告刘明利解除合同的可得利益人民币796434.30元，限判决生效之日起十日内付清； 二、被告烟台天马产业有限公司返还预交租金85738元，自2014年11月30日起至实际给付之日止按年利率6%支付占用期间的利息； 三、驳回原告刘明利的其他诉讼请求； 四、原烟台天马产业有限公司高唐分公司与刘明利2010年5月4日签订的《天齐庙商城房屋租赁合同》于2016年12月4日解除； 五、反诉被告刘明利支付原告烟台天马产业开发有限公司迟延交付租金的滞纳金181345.40元，于判决生效之日起十日内付清； 六、驳回反诉原告烟台天马产业开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21995元，由原告刘明利负担11839元，被告烟台天马产业开发有限公司10156元负担。反诉费16805元，由反诉原告烟台天马产业开发有限公司负担15895元，反诉被告刘明利负担910元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。 审 判 长  宋树宝 人民陪审员  刘景华 人民陪审员  童 霞 二〇一九年三月二十八日 书 记 员  李 娟