河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初3211号原告李新建，男，汉族，1975年4月10日出生，住郑州市经济技术开发区。委托代理人宋志强、陈永俊，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告孟驰，男，汉族，1986年02月14日出生，住河南省方城县。第三人交通银行股份有限公司郑州自贸区分行，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环路**。负责人陈鹏，行长。委托代理人赵冲，河南瀛豫律师事务所律师。原告李新建诉被告孟驰、第三人交通银行股份有限公司郑州自贸区分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李新建及其委托代理人宋志强、第三人委托代理人赵冲到庭参加诉讼，被告孟驰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，被告孟驰与原告李新建及郑州良佣房地产营销策划有限公司于2016年9月10日签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：原告李新建购买被告孟驰位于郑州市经济技术开发区××大街经××以北××房产，成交价190万元，原告于合同签订后十日内向被告支付首付款60万元，双方应在合同签订之日起60内到房管局立契并办理房产过户及相关手续，任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款1‰的违约金，合同还对双方的其他权利与义务进行了约定等。合同签订后，原告依约支付了首付款60万元，但在房产证下来之前，被告无故违约不再支付剩余在第三人交通银行股份有限公司郑州自贸区分行处贷的房屋按揭款，本着互利共赢的原则，2016年12月26日原、被告双方又签订了《补充协议》，约定因双方上述合同履行中被告无力偿还第三人的贷款，为保证买卖合同继续履行，双方协商由原告代孟驰垫付银行每月贷款及契税相关税费等费用，后期房屋产权证书下发之日在总房款190万元内扣除（以每月还款明细及相关发票为准）。合同签订过后，原告就一直偿还着房贷，但被告一直不积极办理房屋产权过户手续。到2017年3月28日，被告因欠有外债涉诉，该房屋被郸城县人民法院予以查封。原告无奈之下，将被告诉至法院确认双方所签的《房屋买卖合同》合法有效。后为进一步解决纠纷，经原、被告协商一致通过郸城县法院原告替被告向他的债权人柴依婧还款328720元，用以折抵所欠被告的购房款，该房屋才得以解封。截止到2018年11月9日，原告前后共支付房款1167545元（包含前期支付的600000元首付款，替被告偿还的328720元外债，替被告缴纳的契税21750元，替被告向银行支付的217075元房贷），目前为止现还余下774333.38元房贷尚未偿还完毕，现在原告每月仍继续按时偿还着在第三人处的按揭贷款。现原告想一次性偿还完剩余房贷，好让被告赶紧办理银行的解押手续并配合办理过户，可被告却找各种理由推托不打算配合原告办理上述手续，后原告又进行催促，可被告却失去联系。现因被告不办理银行解押手续及不过户房屋的行为已严重侵害了原告的合法权益，为维护原告合法权利，特诉请人民法院，请求判令：1、请求判令被告继续履行原被告双方于2016年9月10日所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，并判令被告立即支付原告47500元的违约金；2、请求判令被告协助配合原告将位于郑州经济技术开发区第五大街以西经南三路以北7幢20层2004号的房屋（合同编号：Ｊ××号）产权及相关手续过户至原告名下；3、请求判令在原告将该房屋的按揭贷款全部偿还完毕后，第三人交通银行郑州经济技术开发区支行配合原告办理该房屋的解押手续；4、本案的诉讼费、保全费等由被告承担。被告孟驰未答辩。第三人交通银行股份有限公司郑州自贸区分行答辩称，因借款合同和抵押合同系我行与孟驰签订，在原告受让该房屋并愿意替孟驰代偿借款本金、利息以及我行与孟驰约定的其他相关费用后我行愿意配合协助办理解押手续。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况查明事实如下：2015年4月16日，被告孟驰与河南九鼎实业有限公司签订商品房买卖合同，合同编号为J150××××****，合同约定：被告孟驰购买河南九鼎实业有限公司开发的位于郑州经济技术开发区××大街××、××以北××号房屋，并支付了440051元首付款及在第三人处贷款1010000元。2016年9月10日，原被告及郑州良佣房地产营销策划有限公司三方签订《房屋买卖合同》，约定原告李新建购买被告孟驰位于郑州市经济技术开发区××大街经××以北××房产，成交价190万元，双方应在合同签订之日起60内到房管局立契并办理房产过户及相关手续，任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款1‰的违约金，合同还对双方的其他权利与义务进行了约定等。2016年9月13日和2016年9月16日，被告分别出具收据载明收到原告涉案房屋的首付款20万元和40万元，2016年12月26日，原被告双方签订《补充协议》，约定因双方上述合同履行中被告无力偿还第三人的贷款，为保证买卖合同继续履行，双方协商由原告代孟驰垫付银行每月贷款及契税相关税费等费用，后期房屋产权证书下发之日在总房款190万元内扣除（以每月还款明细及相关发票为准）。2016年12月27日，被告出具收条载明：今收到李新建代付契税现金人民币贰万壹仟柒佰伍拾元整（21750元），2016年12月27日至2019年2月11日，原告通过第三人交通银行股份有限公司郑州自贸区分行向被告孟驰银行卡转款共计26次，用于偿还涉案房屋的按揭贷款，每次转款金额为9200元左右。截止2019年2月12日，涉案房屋剩余757500.05元按揭贷款尚未偿还完毕，经庭审询问，原告愿意一次性偿还完该笔款项。被告至今未为原告办理涉案房屋的产权及相关手续。本院受理该案后，经调解未果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》签订后，原告已经按约定履行了支付房款的义务，被告应当按照合同约定履行义务，故原告请求判令被告继续履行双方于2016年9月10日所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》并协助配合原告将位于郑州经济技术开发区第五大街以西经南三路以北7幢20层2004号的房屋（合同编号：Ｊ××号）产权及相关手续过户至原告名下的诉求，本院予以支持；关于原告违约金的请求，双方在合同第12条第4款中进行了约定：如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务。每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房款1‰的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故对于违约金是否应当调整的问题，本院认为，从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。根据合同法第114条第二款关于“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定看出，我国法律对违约金条款是可以干预的，人民法院可根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。本案中，综合考虑被告的违约时间、违约程度、承担债务的能力，原告的可期待利益等因素，本院确定违约金为30000元，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚，故对原告违约金的诉请本院部分支持；对于原告请求判令在原告将该房屋的按揭贷款全部偿还完毕后，第三人交通银行郑州经济技术开发区支行配合原告办理该房屋的解押手续的诉请，第三人在答辩中称如原告愿意替孟驰代偿借款本金、利息以及第三人与孟驰约定的其他相关费用后，其愿意配合协助办理解押手续。庭审时，原告也称其愿意一次性偿还完该笔款项，故对于该项诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孟驰于本判决生效之日起继续履行与原告李新建签订的《房屋买卖合同》及补充协议，并协助原告将位于郑州经济技术开发区第五大街以西经南三路以北7幢20层2004号的房屋（合同编号：Ｊ××号）的房屋产权及相关手续过户至原告李新建名下；二、被告孟驰于本判决生效之日起十日内支付原告李新建违约金30000元；三、第三人交通银行股份有限公司郑州自贸区分行于原告李新建将涉案房屋按揭贷款全部偿还完毕之日起十日内配合其办理该房屋的解押手续；四、驳回原告李新建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22328元，减半收取11164元，由原告李新建负担50元，由被告孟驰负担11114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一九年三月十七日书记员  赵梦阳