成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0116民初1988号 原告：李学芳，女，1973年11月8日出生，汉族，户籍所在地：住四川省大邑县，经常居住地：成都市双流区。 原告：姜兵，男，1972年4月8日出生，汉族，户籍所在地：住四川省大邑县，经常居住地：成都市双流区。 二原告委托诉讼代理人：杨尚俊，四川国普律师事务所律师。 被告：四川环福置地有限公司，住所地成都市双流区。 法定代表人：陈卫军，董事长。 委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。 原告李学芳、姜兵诉被告四川环福置地有限公司（以下简称“环福置地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李学芳及其委托诉讼代理人杨尚俊，环福置地公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李学芳、姜兵向本院提出诉讼请求：1、判令环福置地公司协助李学芳、姜兵办理位于双流区东升街道葛陌村成都美国城一期X幢X单元X层X号房屋不动产权证，将房屋不动产权变更至李学芳、姜兵名下；2、判令环福置地公司向李学芳、姜兵支付逾期办理不动产证违约金9891元（暂从2016年1月1日计算至2016年10月30日止（303天），按544036元*0.02%天*30%计算）；3、判令环福置地公司向李学芳、姜兵退还代收的契税、物业维修基金、办理产权证预收费用合计19778元。事实和理由：李学芳、姜兵于2013年11月16日与环福置地公司签订《商品房买卖合同》，由李学芳、姜兵小兵购买环福置地公司开发的位于双流区东升镇葛陌村成都美国城一期X幢X单元X层X号房屋，24.37平方米，总价544036元；李学芳、姜兵应以一次性付清全款方式向环福置地公司支付购房款，环福置地公司应于2014年12月31日前交付李学芳、姜兵使用，如因环福置地公司的责任，李学芳、姜兵未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，环福置地公司按李学芳、姜兵已付房款的万分之二每日向李学芳、姜兵支付违约金，直至权属登记机关办法房屋产权证书之日。合同签订后，李学芳、姜兵按约履行了付款义务，环福置地公司向李学芳、姜兵代收了契税、物业维修基金、办理产权证费用合计19778元。环福置地公司通知于2015年1月29日接房。然而，环福置地公司至今仍不仅未履行办理不动产权变更登记手续的义务，将房屋过户至李学芳、姜兵名下而且也未履行受托代缴税款的义务。综上，李学芳、姜兵为维护自身的合法权益，提出如上诉请。 环福置地公司辩称，环福置地公司同意协助李学芳、姜兵办理不动产登记证书，对支付违约金没有异议，但是违约金的具体适用的比例和金额请求法院降低，对违约金的计算时间没有异议，根据买卖合同第十四条，李学芳、姜兵委托环福置地公司代为缴纳的契税等费用，不应该退还。 经审理查明，2013年11月16日，李学芳、姜兵（买受人）与环福置地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：12097），第三条约定：李学芳、姜兵购买环福置地公司开发的位于双流区东升葛陌村成都美国城一期（大型购物中心）1幢X单元X层X号商品房，用途为大型购物中心，所购商品房总价款544036元；第十条交付条件约定：（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十二条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在90日之内……(2)逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第十四条交接手续约定：双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：2、买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、5种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人：1、专项维修基金；2、契税；5、有关物业服务，双方另行约定。第十九条产权登记（一）初始登记约定……（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托环福置地公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。 合同签订后，李学芳、姜兵向环福置地公司支付了全部购房款544036元。2015年1月5日，环福置地公司向李学芳、姜兵发出交房通知书，要求李学芳、姜兵于2015年1月29日收房，2015年1月29日，李学芳、姜兵向环福置地公司缴纳契税、维修基金及办证所需费用19778元。2015年7月2日，环福置地公司取得案涉楼盘的竣工验收报告，案涉房屋于2019年1月29日实际交付于李学芳、姜兵，李学芳、姜兵至今尚未取得不动产权证书。2015年9月9日，环福置地公司取得成都美国城一期（大型购物中心6317间）房屋的楼栋权属证书。 另查明，国家《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 上述事实，有李学芳、姜兵身份信息、环福置地公司企业工商信息、商品房买卖合同、契税等办证费用收据、购房款收据、交房通知书、双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，上述证据材料真实，证据的形式、来源符合法律规定，且能证明案件事实，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。 本院认为，李学芳、姜兵与环福置地公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。李学芳、姜兵主张环福置地公司协助其办理不动产权证，因案涉房屋已符合办理不动产权证的条件，环福置地公司在庭审中也表示同意协助李学芳、姜兵办理，故对李学芳、姜兵的该项诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点为：1、李学芳、姜兵主张的逾期办证违约金是否过高？应否调整？2、环福置地公司应否退还李学芳、姜兵交纳的契税等费用？对此，本院分别评判如下： 关于李学芳、姜兵主张的逾期办证违约金是否过高，应否调整的问题。本院认为，李学芳、姜兵与环福置地公司签订的《商品房买卖合同》约定，李学芳、姜兵未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，环福置地公司应按李学芳、姜兵已付房款的万分之二每日支付违约金，环福置地公司协助李学芳、姜兵取得房屋所有权证书系环福置地公司的附随义务，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自环福置地公司与李学芳、姜兵签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到李学芳、姜兵名下。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要环福置地公司提供，如果环福置地公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。李学芳、姜兵诉请环福置地公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据。环福置地公司逾期办理房屋转移登记事实清楚，应承担相应违约责任。按照双方合同约定，环福置地公司应于实际交房之日起365日内即于2016年1月29日前协助李学芳、姜兵办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2016年1月30日起算。由于国家对房屋所有权证和分户土地使用权证的分别办理已经调整为办理统一的不动产权证书，在案涉房屋所在地的成都市双流区不动产登记中心公告正式开始办理统一的不动产权证书后，环福置地公司在事实上和法律上已经不可能再为李学芳、姜兵单独办理房屋所有权证书，故上述违约金应当计算至双流区不动产权登记中心公告正式办理统一不动产权证之日即2016年10月30日止为宜。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而李学芳、姜兵并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、环福置地公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定环福置地公司应承担的逾期办理房屋所有权证违约金为2981元。 关于李学芳、姜兵主张环福置地公司返还契税、维修基金、产权办理费用等19778元的诉讼请求。本院认为，合同约定李学芳、姜兵委托环福置地公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，李学芳、姜兵委托环福置地公司代交专项维修基金、契税等。诉讼中，李学芳、姜兵表示其不再委托环福置地公司代其缴纳应由李学芳、姜兵缴纳的专项维修基金、契税等办证费用。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受委托人可以随时解除委托合同……”的规定，现李学芳、姜兵表示不再委托环福置地公司代其缴纳应由李学芳、姜兵缴纳的契税等办证费用，不违反法律规定，也未损害环福置地公司的权利，本院予以确认。本案中，环福置地公司未举证证明其已将代收的办证费用交至相关部门，故环福置地公司应当向李学芳、姜兵退还其已交契税、维修基金等办证费用19778元。环福置地公司作为案涉房屋的出卖人，仍负有将办理权属证书所需应由环福置地公司提交的资料及应由环福置地公司缴纳的费用等交由办证机关，协助李学芳、姜兵办理不动产权证书的义务。对于应当由李学芳、姜兵缴纳的契税等办证费用则由李学芳、姜兵自行向有关机关缴纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起二个月内协助原告李学芳、姜兵到不动产权登记部门办理位于双流区东升街道双楠大道X号成都美国城X期X幢X单元1层X号房屋的不动产权证书； 二、被告四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李学芳、姜兵逾期办理房屋所有权证书违约金2981元； 三、被告四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李学芳、姜兵契税、维修基金、办证费用等合计19778元； 四、驳回原告李学芳、姜兵的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告四川环福置地有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李兴萍 二〇一九年三月二十九日 法官助理张萍 书记员夏东