九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0421民初183号原告：陈冉冉，男，1974年12月15日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。原告：刘木桂，女，1972年5月1日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。两原告委托诉讼代理人：蔡佩佩，江西际民律师事务所律师，执业证号：13604201711918185，特别授权。两原告委托诉讼代理人：柳林，江西际民律师事务所律师，执业证号：13604201310368270，特别授权。被告：九江欧亚美房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区庐山北路西侧（原沙河乡农贸市场旁），统一社会信用代码：91360421096621185X。法定代表人：魏志斌。原告陈冉冉、刘木桂与被告九江欧亚美房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。两原告的诉讼代理人蔡佩佩、柳林到庭参加诉讼，被告九江欧亚美房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告提出的请求判决被告九江欧亚美房地产开发有限公司立即向原告履行交房的合同义务的诉讼请求，因原告在本院指定的期限内未按期补缴诉讼费用，本院对其该项诉请按撤诉处理。本案现已审理终结。原告陈冉冉、刘木桂向本院提出诉讼请求：1.判决被告九江欧亚美房地产开发有限公司按照日万分之二的标准，自2018年4月29日起暂计算至2019年1月11日，向原告支付违约金共计人民币25905元，并按照该标准向原告支付违约金至房屋实际交付之日止；2.判决被告九江欧亚美房地产开发有限公司立即向原告履行交房的合同义务；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月9日，两原告就购买位于九江市九江县庐山北路西侧江州财富广场B903号房屋事宜与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，房屋总价款为501148元，首付款为251148元，余款250000元申请贷款支付，交房时间为2018年4月28日。两原告按照合同约定向被告支付了购房款，但截止至2019年1月11日，被告一直未向两原告交房，被告怠于履行合同义务的行为已经严重损害原告的合法权益，根据双方签订的购房合同第九条约定“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行”。特此，原告提出上述诉请，恳请贵院支持。被告九江欧亚美房地产开发有限公司未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告九江欧亚美房地产开发有限公司未出庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。本院对证据认定如下：1．对于两原告身份证，以证明原告诉讼主体资格。本院认为，原告当庭出示了证据原件，经审查，该组证据符合证据形式构成要件，故本院对该组证据予以采信。2．对于两原告提交的《商品房买卖合同》，以证明：1.两原告于2017年3月9日与被告签订《商品房买卖合同》，购买了位于九江市九江县庐山北路西侧江州财富广场B903号房屋的事实，合同约定房屋总计款为501148元，首付款为251148元，余款250000元申请贷款支付，交房时间为2018年4月28日；2.合同第九条约定“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行”，原、被告双方就违约金作出明确约定的事实。本院认为，两原告当庭出示了《商品房买卖合同》原件，该合同加盖被告九江欧亚美房地产开发有限公司合同专用章及法定代表人魏志斌印章，经审查，该证据符合证据形式构成要件，故本院对该组证据予以采信。3．对于两原告提交发票1张，以证明两原告已支付房款502，037元的事实。本院认为，原告当庭出示了发票原件，经审查，该证据符合证据形式构成要件，且加盖被告九江欧亚美房地产开发有限公司发票专用章，故本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月9日，原告陈冉冉、刘木桂与被告九江欧亚美房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（合同编号：201701837），约定两原告购买被告九江欧亚美房地产开发有限公司开发的位于九江市柴桑区江州财富广场B903号房屋，建筑面积118.47平方米。双方约定买受人于2017年3月9日前缴纳房款251148元整，剩余房款人民币250000元采用商业贷款方式支付。双方对交付期限及出卖人逾期交房的违约责任约定如下：“第八条交付期限。出卖人应当在2018年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、国家法律法规及政策发生重大变化引起的延期；因政府行为、地质条件、文物保护、重大技术障碍等非出卖人所能控制的原因导致的延期，且出卖人在该等原因发生之日起30日内书面通知买受人的。如遇上述两种情况，出卖人不承担违约责任；……第九条出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……。”合同签订后，两原告按约支付合同约定的购房款，2018年11月12日，被告九江欧亚美房地产开发有限公司向两原告出具了502037元的发票。至今，被告九江欧亚美房地产开发有限公司未依约交付房屋。本院认为，原告陈冉冉、刘木桂与被告九江欧亚美房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，依法具有法律效力。原告已按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告应按合同约定履行交付房屋的义务，但被告至今未交付房屋，其行为已构成违约，应承担迟延履行合同的违约责任，并按照双方合同约定的迟延履行违约金计算方法计算并支付违约金。对于两原告提出的判决被告九江欧亚美房地产开发有限公司按照日万分之二的标准，自2018年4月29日起暂计算至2019年1月11日，向原告支付违约金共计人民币25905元，并按照该标准向原告支付违约金至房屋实际交付之日止的诉请，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已约定逾期交房超过90日后，且被告未按约交房不属于不可抗力或国家法律法规及政策发生重大变化的原因造成，原告要求继续履行合同的，被告应当依约自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。因房屋存在面积误差，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的价款并非最终房屋的总价款，故本案违约金计算基数应为原告实际支付的房屋总价款为基数，但因实际交房日需经审理认定逾期情形，故本院对原告该项请求支持自2018年4月29日起至2019年1月21日本案起诉之日止的违约金26909.18元（502037元×0.0002×268天），2019年1月22日起至房屋实际交付之日止的违约金两原告可再行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条之规定，判决如下：一、被告九江欧亚美房地产开发有限公司向原告陈冉冉、刘木桂支付逾期交房违约金26909.18元（2018年4月29日起至2019年1月21日止），此款于本判决书生效后十日内一次性付清；二、驳回原告陈冉冉、刘木桂其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费472.73元，由被告九江欧亚美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长 陈 驰审判员 徐宜峰审判员 曾庆胜二〇一九年三月二十六日法官助理王彦书记员高放