江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终4646号上诉人（原审被告）：赵琦，男，1975年12月17日出生，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：朱昌娣（系上诉人赵琦妻子），女，1982年2月24日出生，住宿迁市宿豫区。被上诉人（原审原告）：黄帅，男，1980年4月29日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张海军，江苏三佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，江苏三佳律师事务所律师。原审被告：李叶峻，男，1970年12月17日出生，住宿迁市宿城区。原审第三人：杨克振，男，1965年11月16日出生，住宿迁市宿城区。上诉人赵琦因与被上诉人黄帅及原审被告李叶峻、原审第三人杨克振房屋买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初3172号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵琦上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判赵琦返还给黄帅1万元；一、二审诉讼费用由黄帅承担事实和理由：1.一审法院仅凭黄帅与第三人杨克振陈述，认定赵琦代为签订《房产买卖合同》成立并生效是错误的，涉案房屋为李叶峻所有，赵琦在帮李叶峻出售房屋时从未说过房屋实际所有人是本人。“涉案房屋实际所有人是赵琦的说法”，是黄帅和第三人杨克振杜撰的。赵琦仅是表示可以代签合同，待李叶峻出差回来后可帮助让其补签合同，本案《房产买卖合同》在未得到房屋所有权人李叶峻夫妻追认情形下，应为无效合同。合同无效的法律后果是相互返还，赵琦愿意将收到的1万元返还给黄帅（另外1万元被第三人收取）。2.黄帅在签订合同时明知涉案房屋登记在李叶峻名下，在李叶峻到银行时，无论黄帅在主观上认为房屋实际所有人是否为李叶峻，均应在第一时间要求李叶峻在合同出售方签字追认，其未履行该行为，存在一定过错，故无权要求赔偿。3.另，双方之间签订的《房产买卖合同》为无效合同，不应适用定金罚则。黄帅在此次民事法律行为中也未产生任何损失，更不应支持其既得利益。黄帅辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。赵琦上诉称所有事实皆为黄帅与第三人杨克振杜撰，但黄帅与杨克振之间没有利害关系，杨克振在该案中是居间作用，其在一审中的陈述是客观真实的。另外由于赵琦的违约行为，导致涉案房屋没有按时办理相关过户手续，黄帅的利益受到了直接损害，所以一审法院采纳两家中介机构针对该地段房屋咨询价格认定黄帅的损失4万元是较为合理的，所以请求二审法院驳回赵琦的上诉请求。李叶峻述称：当时卖房子的时候，涉案房子确实是我的，赵琦是我的朋友，也是我的邻居，我请他帮我看着有机会就卖掉涉案房屋。赵琦卖房子的时候和黄帅有一份买卖房屋协议，但当时我不知情，后来交款的时候我才看到这份协议。我请赵琦帮我代卖房子没有什么问题，但是签合同没有跟我说，后来我妻子不同意卖房。黄帅向一审法院起诉请求：判令被告赵琦、李叶峻双倍返还定金40000元，赔偿原告黄帅损失40000元；案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年9月3日，黄帅经宿豫区雅居房产经纪信息服务部（以下简称雅居服务部）居间介绍与被告签订房屋买卖合同，购买被告位于华夏丽景1幢701室房屋。签订合同当日，黄帅支付被告购房定金20000元，之后黄帅多次催促被告办理按揭手续，但被告一直不予配合。后黄帅至房屋查看时才发现被告正在装修房屋，被告的违约行为给黄帅造成巨大损失，双方就赔偿事宜也无法达成一致意见。一审法院认定事实：2017年9月3日，在居间人雅居服务部的居间下，黄帅作为买方与作为卖方李叶峻代签人的赵琦签订《房产买卖合同》一份，合同约定“第1条：买卖之房屋地址为：华夏丽景1幢701室房屋，建筑面积132.73平方米；第3条：买方和卖方双方同意该房屋成交价为陆拾贰万元整。卖方净得陆拾壹万元，其中差额壹万元作为买卖双方中介费。合同签订当日卖方付定金贰万元。首付款贰拾万元在买卖双方到银行签字当日买方付清。首付款卖方只能用于偿还原按揭贷款，如果银行不同意卖方偿还原按揭贷款，买方有权延期支付至银行同意时止。余款肆拾贰万元整卖方同意买方做按揭贷款支付，按揭贷款部分多退少补；…第8条：卖方在买方交付定金后不能按照本合同约定将房屋出售给买方，应当向买方支付贰万元违约金…；第14条：在签订合同当日雅居房产有权按照规定收取买卖双方中介费，在合同签订后即使买卖双方解除合同雅居房产也不再退还买方中介服务费；第16条：…由于产权证拥有人委托实际拥有人赵琦签订本买卖合同，所以如果卖方违约则违约责任由卖方代签人赵琦负责。”该合同的卖方处由被告赵琦签署“赵琦代签”，雅居服务部在合同证明方处签章。上述合同签订当日，赵琦即向黄帅出具收据一份，载明“今收到黄帅购李叶峻华夏丽景1幢701室房屋购房定金贰万元人民币”，雅居服务部也在收款人处签章。后黄帅、赵琦、李叶峻一起至银行办理相关按揭手续，但因李叶峻妻子不同意出卖房屋故而未能办理。后李叶峻将房屋装修后出租他人。一审法院另查明：雅居服务部系个体工商户，实际经营者为杨克振，主要经营范围为房产经纪信息服务。2016年6月21日，该服务部已申请注销。案涉买卖合同居间方雅居服务部的具体经办人即为第三人杨克振。一审法院还查明：2014年9月23日，被告李叶峻取得案涉房屋所有权登记证书。一审法院再查明：诉讼中，一审法院至宿迁市宿城区康庭茗苑小区筑家房产及悟空找房两家中介公司就案涉房屋诉讼时的市场价格进行咨询。筑家房产业务员陈述该小区毛坯房4月份价格在6600-6700元每平方米区间左右，悟空找房业务员陈述与案涉房屋同栋楼3楼毛坯房4月份价格在6400-6500每平方米区间左右。上述事实有原告黄帅提供的《房屋买卖合同》、收据、雅居服务部工商登记资料、被告赵琦提供的不动产所有权证书、一审法院工作记录及原被告陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，黄帅与赵琦签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合同有效。李叶峻以赵琦在缔约时对房屋没有处分权为由主张案涉合同无效的辩解意见于法无据，一审法院依法不予采信。赵琦虽以卖方代签人的身份在案涉合同上签字，但根据黄帅与第三人的庭审陈述及案涉合同第十六条载明的内容可以认定，赵琦系以案涉房屋实际所有人即房屋出卖方身份与黄帅洽谈并签订案涉合同，故本案房屋买卖合同的双方当事人实际应为黄帅及赵琦。据此，黄帅现主张李叶峻承担合同违约责任无事实及法律依据，一审法院依法不予采信。对于违约情形的认定，根据一审法院审理查明的事实，案涉《房屋买卖合同》未能继续履行系因李叶峻妻子不同意出卖案涉房屋所致，故本案违约一方为出卖方。综上，黄帅现主张赵琦双倍返还购房定金40000元符合合同约定及法律规定，一审法院依法照准。对于黄帅主张的损失问题，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，因赵琦违约导案涉房屋买卖合同没有履行，黄帅现主张其赔偿房屋差价损失于法有据，应予支持。对于该差价损失如何确定，根据一审法院向房产中介咨询的情况，黄帅现主张40000元较为合理，一审法院依法照准。李叶峻关于黄帅存在过错，无权主张赔偿的辩解意见无事实及法律依据，一审法院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、被告赵琦于本判决生效之日起十日内向原告黄帅双倍返还定金40000元并赔偿损失40000元；二、驳回原告黄帅对被告李叶峻的诉讼请求。二审期间各方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，从黄帅与赵琦签订的《房产买卖合同》内容来看，赵琦虽以卖方代签人的身份在合同上签字，但该合同第16条明确载明“……由于产权拥有人委托实际拥有人赵琦签订本买卖合同，所以如果卖方违约则违约责任由卖方代签人赵琦负责”，结合黄帅与房屋买卖中介方杨克振的陈述，能够认定赵琦系以涉案房屋实际所有人的身份与黄帅洽谈并签订《房产买卖合同》，故本案房屋买卖合同的双方当事人应为黄帅与赵琦。赵琦上诉主张当时其仅是表示可以代签合同，待李叶峻出差回来后可帮助让其补签合同；但赵琦未能提供证据予以证明，对其该主张本院不予支持。赵琦还上诉提出，本案《房产买卖合同》在未得到房屋所有权人李叶峻夫妻追认情形下，应为无效合同，合同无效的法律后果是相互返还。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，赵琦关于涉案合同无效的上诉主张不能成立，本院不予支持。赵琦还上诉称，其收到黄帅的购房定金1万元，另外1万元被原审第三人收取。经查，黄帅、赵琦于2017年9月3日签订的《房产买卖合同》中载明“合同签订当日买方付定金贰万人民币”，同日赵琦向黄帅出具了金额为2万元的购房定金《收据》，故应认定黄帅已向赵琦支付了购房定金2万元。对赵琦关于其仅收到购房定金1万元的上诉主张，本院不予支持。综上所述，赵琦的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人赵琦负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  陈泽环审判员  朱 海二〇一九年三月一日书记员  苏 淼