上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终1599号上诉人(原审原告)：单立华，女，1977年10月6日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：王学文，上海市经纬律师事务所律师。上诉人(原审被告)：王元中，男，1962年10月11日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市。委托诉讼代理人：许浩，上海市益昌律师事务所律师。上诉人(原审被告)：孙庆英，女，1963年10月14日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市。委托诉讼代理人：许浩，上海市益昌律师事务所律师。上诉人(原审被告)：王宝燕，女，1986年3月3日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市。委托诉讼代理人：许浩，上海市益昌律师事务所律师。上诉人单立华、王宝燕、孙庆英、王元中房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初16973号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。单立华上诉请求：撤销一审判决第四、五项，改判王宝燕、孙庆英、王元中共同向单立华支付违约金人民币(以下币种均为人民币)65.6万元及共同承担单立华佣金损失6.4万元。事实和理由：王元中、王德鹏(系王元中、孙庆英之子，王宝燕之兄)于2018年1月8日就上海市宝山区南长路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)与单立华及居间人签订《房地产买卖居间协议》(以下简称“居间协议”)及附件《房地产买卖合同》(以下简称“附件买卖合同”)的行为构成表见代理。孙庆英、王德鹏在合同履行过程中，收取了单立华支付的房款，结合王元中、孙庆英、王宝燕、王德鹏的身份关系，可以认定王德鹏的签字行为得到了另两名产权人孙庆英、王宝燕的授权，故孙庆英、王宝燕违约，也应当按照合同约定承担违约责任。另，一审法院将合同约定的违约金数额65.6万元调整至40万元，依据不足。最后，单立华已支付了居间佣金6.4万元，该笔费用显然属于实际损失，根据法律规定，单立华有权向王宝燕、孙庆英、王元中主张。综上，单立华请求二审法院支持其上诉请求。王宝燕、孙庆英、王元中上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判王宝燕、孙庆英、王元中向单立华返还房款224万元，并无需支付违约金。事实和理由：单立华支付给王宝燕、孙庆英、王元中的232万元中，224万元为房款，其余8万元系单立华为了促成交易而自愿支付给第三方的违约赔偿款。王宝燕、孙庆英、王元中在收到该笔款项后已转付给第三方，并未实际收取。单立华在三封催告函中也明确陈述“买受方支付房款共计224万元”，因此，一审法院对此事实认定错误。另，无论是从单立华已实际占有使用系争房屋的角度，还是从房产市场价值的角度去衡量，单立华并未有实际经济损失，一审法院判定违约金数额过高，应予以降低。综上，王宝燕、孙庆英、王元中请求二审法院支持其上诉请求。单立华和王宝燕、孙庆英、王元中均不同意对方的上诉请求。单立华向一审法院起诉请求：1、确认单立华与王元中、孙庆英、王宝燕就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同于2018年7月28日解除；2、判令王元中、孙庆英、王宝燕共同向单立华归还购房款232万元；3、判令王元中、孙庆英、王宝燕共同支付上述诉请的利息损失(按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2018年8月13日起算至法律文书生效之日止)；4、判令王元中、孙庆英、王宝燕共同支付违约金656,000元；5、判令王元中、孙庆英、王宝燕共同支付单立华的居间佣金损失64,000元。一审法院认定事实：1、2018年1月8日，单立华(乙方、买受方)与王元中(甲方、出卖方)签订居间协议，约定乙方购买系争房屋，房价款为320万元，双方同意于本合同生效后71日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。附件买卖合同第1条主要约定，甲方应于收到首期价款同时偿还尚欠贷款余额(若有不足，甲方自行补足)，并办理抵押注销手续等。第3条“违约责任”条款主要约定，合同生效后，甲乙双方应诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行主要义务，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同。若守约方解除合同的，违约方应按照本合同第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金，本条款独立发生法律效力等。2、上述合同签订后，单立华于2018年1月8日向王元中、孙庆英、王宝燕支付10万元，于同年1月15日支付78万元，于同年3月19日支付144万元，共计支付232万元。3、2018年3月17日，单立华(乙方)与王元中、孙庆英、王宝燕(甲方)签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“备案合同”)，约定转让款为320万元，并确认双方于2018年6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。备案合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2018年3月18日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(一)款内容处理：(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行；……备案合同附件三付款协议条款约定，1、第一期房价款：乙方在签订买卖合同后向甲方支付第一期首付款224万元；2、第二期房价款：甲方同意乙方通过向贷款银行申请96万元贷款的形式支付。该合同签订后，王元中、孙庆英、王宝燕即向单立华交付了系争房屋。4、2018年7月1日、6日、12日，单立华向王元中、孙庆英、王宝燕发函，要求其尽快结清贷款，否则应承担相应违约责任。王元中、孙庆英、王宝燕收到了上述各函。同年7月27日，单立华向王元中、孙庆英、王宝燕发函解除双方签订的房地产买卖合同，王元中、孙庆英、王宝燕于次日收到该解约函。5、系争房屋目前的抵押情况为：(1)抵押权人：中国农业银行股份有限公司上海宝山支行，登记证明号：宝XXXXXXXXXXXX，债权数额：950,000元，核准日期：2011年4月25日，债务履行期限：2011年4月2日至2041年4月1日；(2)抵押权人：芜湖金坤小额贷款股份有限公司，登记证明号：沪(2017)宝字不动产证明第XXXXXXXX号，债权数额：1,700,000元，核准日期：2017年9月19日，债务履行期限：2017年9月12日至2018年9月11日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本案双方当事人之间主要的事实争议在于对已收款项性质的认定，单立华称已支付给王元中、孙庆英、王宝燕的232万元均为房款，王元中、孙庆英、王宝燕称已收到的232万元中，224万元为房款，剩余8万元系单立华自愿代为偿付的其对案外人的违约赔偿款。鉴于单立华与王元中、孙庆英、王宝燕未就王元中、孙庆英、王宝燕对案外人的违约责任最终由谁承担进行过书面约定，单立华基于购房目的与王元中、孙庆英、王宝燕形成了买卖合同关系，其向王元中、孙庆英、王宝燕支付的款项在无特别约定的情况下当然应视作房款或用于冲抵房款，王元中、孙庆英、王宝燕抗辩称其中8万元为赔偿款而非房款，应对此提供证据予以证明，但王元中、孙庆英、王宝燕并未提供相关证据，故法院对相关事实认定如下：单立华向王元中、孙庆英、王宝燕支付房款共计232万元。单立华在一审庭审中另表示，目前其控制系争房屋，未装修入住，同意返还系争房屋，要求在本案中一并处理。一审法院认为，单立华与王元中、孙庆英、王宝燕就系争房屋签订的备案合同，合法有效，对双方均具有法律约束力，应恪守履行。根据备案合同约定，双方于2018年6月30日之前至房地产交易中心申请办理过户手续，王元中、孙庆英、王宝燕作为出卖方应于该日前办理系争房屋的抵押注销手续。根据已查明的事实，系争房屋目前仍有两处抵押登记，致使无法过户，王元中、孙庆英、王宝燕的行为已构成根本违约，单立华有权解除备案合同。根据法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，单立华于2018年7月27日发函解约，王元中、孙庆英、王宝燕于次日收到函件，故合同应于2018年7月28日解除，单立华的相关诉请，法院予以支持。合同解除后，单立华应向王元中、孙庆英、王宝燕返还系争房屋，王元中、孙庆英、王宝燕则应向单立华返还已收取的232万元房款，并应以此为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息。单立华现主张利息起算日自2018年8月13日起计算至判决生效日止，较为合理，法院予以准许。关于单立华另要求王元中、孙庆英、王宝燕支付总房款20%的违约金656,000元的请求，王元中、孙庆英、王宝燕抗辩称该条款系基于居间协议的约定且孙庆英、王宝燕并未签订居间协议、不应适用的意见，法院认为，该违约金实质为解约违约金，约定于单立华和王元中单独订立的居间协议中，王元中、孙庆英、王宝燕虽于之后和单立华签订了备案合同，但备案合同中并未就解约违约金进行约定。现单立华以居间协议为依据要求王元中、孙庆英、王宝燕共同承担违约金，无合同依据，法院不予支持，相关责任应由王元中一人承担，王元中、孙庆英、王宝燕的抗辩意见，法院予以采纳。同时法院也注意到，该违约金标准明显过高，考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定王元中向单立华支付违约金40万元。单立华另诉请要求王元中、孙庆英、王宝燕支付佣金费用，于法无据，法院不予支持。一审法院作出判决：一、单立华与王元中、孙庆英、王宝燕就上海市宝山区南长路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同于2018年7月28日解除；二、王元中、孙庆英、王宝燕于判决生效之日起十日内，向单立华返还房款232万元，并以此为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率向单立华支付利息(自2018年8月13日起算至判决生效之日止)；三、单立华于判决生效之日起十日内，向王元中、孙庆英、王宝燕返还上海市宝山区南长路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、王元中于判决生效之日起十日内，向单立华支付违约金40万元；五、驳回单立华的其余诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查：1.王德鹏、孙庆英签字确认的四张《收款收据》中，所收款项共计232万元均是在“定金”、“(部分)房价款”及“尾款”选项打钩确认；2.居间协议载明出卖方为“王元中、孙庆英、王宝燕”三人，出卖方落款处由王德鹏、王元中签字确认，王元中另在附件买卖合同的出卖方处签字确认；3.备案合同中对于甲、乙双方如有违约导致合同解除的违约金约定条款填写栏均显示为空白。本院认为，王元中、孙庆英、王宝燕与单立华并未明确约定单立华所支付的232万元中的8万元性质不属于房款，且王德鹏、孙庆英签字确认的四张《收款收据》中，所收款项共计232万元均是在“定金”、“(部分)房价款”及“尾款”选项打钩确认。因此，一审法院认定8万元仍属房款性质并无不当。退一步而言，即便争议的8万元如王元中、孙庆英、王宝燕上诉所述不应视为房款，现由于王元中、孙庆英、王宝燕违约导致合同解除，单立华的合同目的无法实现，该8万元作为单立华的损失，其亦有权向王元中、孙庆英、王宝燕主张赔偿。因此，王元中、孙庆英、王宝燕有关于此的上诉请求，本院不予支持。关于违约金数额部分，一审法院根据案件实际情况，运用自由裁量权对合同约定的违约金数额酌情予以调整，调整之后的金额合情合理。单立华请求按照合同约定的违约金数额赔偿及王元中、孙庆英、王宝燕请求再予调低违约金数额的上诉请求，均依据不足，本院不予支持。关于佣金损失是否应予赔偿之问题，考虑到一审法院酌定的违约金数额应已弥补了单立华的相关损失，故单立华有关于此的上诉请求，本院不再支持。单立华上诉提出应由王元中、孙庆英、王宝燕共同支付违约金。本院经审查认为，其上诉观点，具有事实及法律依据，应予采纳。本院对此分析如下：居间协议载明出卖方为王元中、孙庆英、王宝燕三人，落款处由王德鹏、王元中签字确认；王元中另在附件买卖合同的出卖方处签字确认。虽然孙庆英、王宝燕未在附件买卖合同上签字，但从合同履行过程来看，孙庆英收取了单立华支付的部分房款，同时王元中、孙庆英、王宝燕也按照附件买卖合同的约定，共同与单立华签订了备案合同，而备案合同的主要条款相较于居间协议及附件买卖合同载明的内容均无变化。本院在此需要强调的是，孙庆英一方收受房款之时仍未签订备案合同，其履行的是居间协议及附件买卖合同的相关约定。通过以上分析，再结合王元中、孙庆英、王宝燕三人的身份关系，本院认为，孙庆英、王宝燕上述收款、签订备案合同等实际行为已表明其同意出售系争房屋、并认可居间协议及附件买卖合同的具体条款。在备案合同就解约违约金没有另行作出约定的情况下，王元中、孙庆英、王宝燕三人以及买受人单立华，仍应受附件买卖合同中有关解约违约金条款之约束。孙庆英、王宝燕认为其只是认可居间协议中约定的出售房屋事宜但没有同意解约违约金条款，该抗辩缺乏诚信，本院不予采纳。综上所述，单立华的上诉请求部分成立，王元中、孙庆英、王宝燕的上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初16973号民事判决第一、二、三项；二、撤销上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初16973号民事判决四、五项；三、王元中、孙庆英、王宝燕应于本判决生效之日起十日内，向单立华支付违约金人民币40万元；四、驳回单立华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币15,560元，由单立华负担人民币1,638元，王元中、孙庆英、王宝燕共同负担人民币13,922元；保全费人民币5,000元，由王元中、孙庆英、王宝燕共同负担；二审案件受理费人民币14,450元，由王元中、孙庆英、王宝燕共同负担人民币8,500元，由单立华负担人民币5,950元。本判决为终审判决。审判长  徐江审判员  成皿审判员  俞璐二〇一九年三月二十日书记员  沈宸附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。