山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初3号原告：青岛弘通物业管理有限公司，住所地青岛市城阳区正阳路**。法定代表人：刘赞清，该公司董事长。委托诉讼代理人：李婷婷，女，1983年11月7日出生，汉族，青岛弘通物业管理有限公司职工，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：李岩，女，1983年9月1日出生，汉族，青岛弘通物业管理有限公司职工，住青岛市李沧区。被告：侯方立，男，1972年3月9日出生，汉族，户籍地青岛市李沧区，现住青岛市城阳区。原告青岛弘通物业管理有限公司与被告侯方立物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛弘通物业管理有限公司的委托诉讼代理人李婷婷、李岩，被告侯方立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛弘通物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业服务费9537元、电梯运行费3546元；2、请求判令被告支付物业服务费滞纳金26850元、电梯运行费滞纳金11603元；3、请求判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了位于青岛市城阳区弘通漫城9-2-101房屋，并于2009年7月3日办理了交付入住手续。原告是依法为其提供物业服务的企业。原告依法履行了物业合同约定的义务，但被告一直拒绝缴纳物业服务费和电梯运行费。现被告已经拖欠原告2012年11月至2018年12月物业服务费、电梯运行费以及滞纳金共计51536元。被告侯方立辩称，1、弘通漫城的电梯设计存在缺陷，被告享受不到电梯服务，不应交纳电梯费；2、被告自2009年7月3日入住后一直到2012年10月份按时缴纳物业费，并缴纳了2012年7、8、9、10月的电梯费，不存在一直拒交物业费和电梯费的情况；3、原告在未书面通知的情况下，突然向一楼业主收取电梯费，被告在不知情的情况下，缴纳了2012年4个月的电梯费后和原告协商不成，才拒交以后的电梯费；4、青岛市物价局关于物业服务收费的办法是2012年9月15日实行，但原告自2012年7月份就开始向一楼业主收取电梯费，该行为违法，且原告作为服务性企业，收取费用除了有法律规定外还应当有合同约定，但是自2012年7月至2015年小区成立业主大会之前，原、被告双方并未就一楼电梯费进行过约定，因此该时间段不应当收取一楼的电梯服务费；5、2015年业主大会成立后签订的物业服务合同，对电梯起始层的理解有误，电梯起始层应当为一楼而不应当是半地下的负1.5层，因此被告也不应当缴纳电梯费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交《青岛市商品房预售合同》及附件1份，证明该合同附件五中的《公共契约》约定，原告是依法提供物业服务的企业，物业费用中包括电梯运行费，住户应按规定交纳物业管理企业应收取的各项费用，拖欠费用者加收日3‰的滞纳金。被告对该组证据的真实性和证明事实均无异议，但认为《公共契约》中没有被告签名，不是购房协议的附加部分。2、原告提交《关于弘通漫城一楼住户电梯收费的通知》照片打印件1份，证明自2012年7月1日起，弘通漫城一楼住户收取电梯运行费0.4元/平方米/月的事实。被告认为从未收到过该通知，原告在收取电梯费前未向一楼住户出示过该通知。3、原告提交《收据》1份，证明被告已缴纳2012年7月至2012年10月的物业服务费和电梯运行费的事实。被告对该组证据的真实性和证明事实均无异议，但认为被告缴纳上述费用的时候，原告并未告知其中包含电梯费，缴完费用后被告才知道。4、原告提交《物业服务合同》1份，证明高层住宅及有电梯多层住宅的物业服务费为1.8元/月/平方米（其中含电梯运行费0.4元/月/平方米），首层也应缴纳电梯运行费，缴费周期为每两个月缴纳一次，逾期15日未缴纳视为违约，承担自违约之日起应缴未缴费用日3‰的滞纳金的事实。被告对该证据的真实性有异议，认为合同无签订日期，电梯的起始层应为一楼，被告无法享受电梯服务，不应当缴纳电梯费，且滞纳金的约定过分高于原告实际损失，不符合相关法律规定。5、原告提交欠费明细表10张，证明被告欠费金额及明细。被告对该组证据的真实性无异议，对欠费金额及欠费起始时间均无异议，但认为被告不应当缴纳电梯运行费，被告向原告缴纳物业服务费时原告以未同时缴纳电梯运行费为由拒收，由此造成的违约金损失不应当由被告承担，且违约金的计算标准过高。6、被告提交短信聊天记录截图打印件2份，证明被告向原告缴纳物业服务费，原告以未同时缴纳电梯运行费为由拒收的事实。原告对该证据的真实性无异议，但认为被告未向原告缴纳物业服务费，原告从未拒收被告的物业服务费。本院认为，对原告提交的证据1，《公共契约》的内容为前期物业服务合同的内容，根据《物业管理条例》第二十五条关于“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，在被告未提交证据证明其与建设单位就前期物业服务合同有过其他约定的前提下，本院推定该契约为《青岛市商品房预售合同》组成部分，对该证据予以采信；对原告提交的证据2、证据3，结合原、被告的当庭陈述，本院可以确认被告实际缴纳了2012年7月份至10月份的电梯运行费，并在2012年11月份之前对原告加收一楼住户电梯运行费的事实已经明知，因此，在被告未提交足以反驳的相反证据的前提下，本院对被告的质证意见不予采纳，对该两组证据予以采信；对原告提交的证据4，该证据来源合法，且与本案有关联性，本院予以采纳，该《物业服务合同》系青岛市城阳区弘通漫城小区业主委员会与原告签订，是合同双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效。合同的签订时间并非合同的必备条款，不影响合同的效力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。据此，该《物业服务合同》中关于电梯运行费的相关约定对被告具有约束力。合同中关于违约金计算标准的约定明显高于原告因被告违约造成的损失，对该标准应予以依法调整；对原告提交的证据5，被告对该证据的真实性无异议，对其中记载的欠费金额及欠费起始时间也均无异议，仅是对其中违约金是否应当缴纳及计算标准不认可，因此，本院对该证据中记载的欠费金额及欠费起始时间予以确认；对被告提交的证据6，该证据的内容为2018年被告与原告工作人员关于催缴物业费问题的协商，在短信中被告自述原告拒收其物业管理费，但原告工作人员并未在短信中对这一事实予以确认或者回应，且原告也明确表示从未拒收过物业服务费，因此，在没有其他证据相佐证的情况下，该证据不足以证明被告的主张，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月31日，被告侯方立与青岛弘通房地产开发有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买位于青岛市城阳区户房屋一处。房屋建筑面积为119.81平方米。房屋楼下一层为地下室，楼下二层为地下公共停车场。房屋外配备电梯，电梯起始层为地下室与地下公共停车场中间的错层。在该《青岛市商品房预售合同》附件五《公共契约》中，原告青岛弘通物业管理有限公司与被告侯方立约定：物业公司为原告青岛弘通物业管理有限公司，物业费用包括但不限于“1、环境清洁和生活垃圾清运；2、协助派出所搞好托管区域内公共秩序及安全巡查工作；3、庭院绿地及其设施的养护管理；4、辖区内的车辆停放进行有序的管理；5、电梯运行费”；住户应按规定缴纳物业管理企业应收取的各项费用。公共性服务费、水、电、电梯、二次供水等其他费用按相关部门的收费周期缴纳；物业公司有权按期收缴费用及对拖欠费用者每日加收3‰的滞纳金。2009年6月23日，原告在涉案小区公告栏公示，自2009年7月1日起，物业费和电梯运行费收费标准为：“居住前期物业费为0.8元/平方米/月，居住电梯运行费为0.4元/平方米/月（居住一层不收费）”，“若标准修改另行文通知”。2012年6月26日，原告在涉案小区公告栏公示，自2012年7月1日起，涉案小区一楼住户缴纳电梯运行费，收费标准为按房产证建筑面积计算0.4元/平方米/月。2016年，青岛市城阳区弘通漫城小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同约定：青岛市城阳区弘通漫城小区业主委员会选聘原告对涉案小区进行物业服务；合同期限为3年，自2016年3月1日起至2019年2月28日止；“高层住宅及有电梯多层住宅：1.8元/月/平方米，（其中含电梯运行费0.4元/月/平方米），首层也应缴纳电梯运行费”；缴费周期为每两个月缴纳一次；“业主或物业使用人逾期15日未缴纳视为违约，承担自违约之日起应缴未缴费用日千分之三滞纳金”。自2012年至今，原告每年对被告欠缴的物业费和电梯运行费进行催缴，但被告至今未缴纳2012年11月份至今的物业费和电梯运行费。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《公共契约》，原告与青岛市城阳区弘通漫城小区业主委员会签订的《物业服务合同》，均不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，被告享受了原告提供的物业服务，就应当按照约定履行按时交纳物业费及其他相关费用的义务。根据《中华人民共和国物权法》第八十条关于：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”的规定，本案争议的电梯运行费属于建筑物附属设施的维护费用，在无约定或者约定不明的情况下，该费用应由全体业主，包括居住一楼的业主共同分担，且在本案中，原、被告于2009年5月30日签订的《公共契约》中明确约定物业费包括但不限于电梯运行费，2012年6月份原告又向小区业主公示将于2012年7月份开始收取一楼住户的电梯运行费，2016年青岛市城阳区弘通漫城小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》中也明确约定“首层也应缴纳电梯运行费”，因此，被告以原告没有法律规定或者约定，一楼为电梯起始层等理由拒交电梯运行费的抗辩意见，本院不予支持。其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务”，被告以其不方便使用电梯为由拒缴电梯运行费的抗辩意见，本院亦不予支持。因此，被告欠缴2012年11月至2018年12月份的物业费9537元（其中，2012年11月份至2016年2月份为0.8元/月/平方米×40个月×119.81平方米；2016年3月份至2018年12月份为1.4元/月/平方米×34个月×119.81平方米），电梯运行费3546元（2012年11月份至2018年12月份为0.4元/月/平方米×74个月×119.81平方米），共计13083元事实清楚，证据充分，本院予以确认；原告要求被告向其支付上述费用，于法有据，本院予以支持。原告依据《公共契约》和《物业服务合同》主张的滞纳金，其实质为双方约定的当业主迟延缴纳物业费及其他相关费用时所应承担的违约金，被告欠缴物业费和电梯运行费的行为，给原告造成一定经济损失，原告根据上述约定主张违约金，并无不当。但原告要求按照日3‰标准计取损失，明显过分高于因被告违约给其所造成的经济损失，且被告也认为原告主张的违约金数额过高，本院依法对违约金进行调整。根据公平和诚实信用原则，结合青岛市城阳区弘通漫城小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》的约定，本院认为被告所应当承担的违约金的计算方式应为：2012年11月至2016年2月的物业费和电梯运行费用于计算违约金的基数为每两个月288元（1.2元/月/平方米×119.81平方米×2个月），2016年3月至2018年12月的物业费和电梯运行费用于计算违约金的基数为每两个月431元（1.8元/月/平方米×119.81平方米×2个月），分别以缴费周期（2个月为一个周期）结束后次月的16日为逾期之日开始，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。根据该计算方式，结合被告违约天数、逾期付款金额等因素，本院酌情认定，截止到2018年12月31日，被告应支付的逾期付款违约金为3000元。自2019年1月1日起至被告实际付清所欠款项之日止的违约金，以被告拖欠金额13083元为基数，按照银行同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告侯方立于判决生效后10日内向原告青岛弘通物业管理有限公司支付2012年11月至2018年12月的物业费9537元，电梯运行费3546元，逾期付款违约金3000元，共计16083元；并承担以13083元为基数，自2019年1月1日起至实际付清所拖欠的物业费、电梯运行费之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。二、驳回原告青岛弘通物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1088元，由原告青岛弘通物业管理有限公司承担885元，由被告侯方立承担203元。如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  秦忠基人民陪审员  王 蕾人民陪审员  李富龙二〇一九年三月四日书 记 员  胡绪云