福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0421民初75号 原告：官远清，男，1965年12月26日出生，汉族，住福建省明溪县，现住福建省明溪县。 原告：罗秋先，女，1967年11月20日出生，汉族，住福建省明溪县，现住福建省明溪县。 被告：福建省旭城房产开发有限公司，住所地明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾****栋。统一社会信用代码：91350421597898393W。 法定代表人：邱连，公司总经理。 原告官远清、罗秋先与被告福建省旭城房产开发有限公司（以下简称旭城房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告官远清、罗秋先到庭参加诉讼，被告旭城房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 官远清、罗秋先向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告违约金（截止2018年12月12日）合计人民币51526.91元。2.请求判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。2014年7月24日原告与被告签署了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定原告购买被告建造的明溪县箭岗保障性住房1幢2梯502室房屋，房价款为人民币330924元整。原告已按约定付清全部房价款，由于被告原因，导致原告于2016年1月13日才得以交房并领取钥匙，截止到目前原告仍未取得该房屋权属证书。根据合同第十四条约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得商品房权属证书的，双方同意按照下列第2项处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条:由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。被告应支付的逾期违约金计算公式为（总房价款*贷款年利率*违约天数*利率加收比例/365天），被告违约日期2016年4月13日始（2016年1月13日往后90日），2016年4月13日至2018年12月12日止，共计1005天，计算逾期违约金额为330924*4.35%*1005天*1.3/365=51526.91元。 旭城房产公司未作答辩。 官远清、罗秋先围绕诉讼请求，向本院提交如下证据： 1.《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告向旭城房产公司买房及合同对双方权利、义务进行了约定的事实； 2.销售不动产统一发票复印件，证明原告向旭城房产公司支付购房款的事实； 3.物业管理服务协议、物业公司收据复印件，证明旭城房产公司于2016年1月13日将讼争房屋交付的事实。 4.借款合同一份，证明原告购房向银行贷款的相关事实。 对原告提供的证据，本院分析认证如下：被告未到庭参加诉讼，又未提出书面异议并提交证据，视为被告放弃举证和质证的权利。原告提供的证据，内容真实，来源合法，且与本案有关联，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月24日，官远清、罗秋先与旭城房产公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定官远清、罗秋先向旭城房产公司购买位于明溪县箭岗保障性住房1幢2单元502号单元房一套，房屋总价款为330924元，其中合同第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人向买受人支付的违约金为零，该合同由旭城房产公司提供，签约过程旭城房产公司未对官远清、罗秋先作特别说明。合同签订后，官远清、罗秋先按约定通过按揭贷款等方式向旭城房产公司支付了全部购房款。官远清、罗秋先于2016年1月13日领取了所购房屋的钥匙并进行了结算，旭城房产公司退还官远清、罗秋先购房款差价3460元。2018年10月19日，旭成房产公司向明溪县国土资源局、明溪县不动产登记中心办理了讼争房屋的初始登记。因官远清、罗秋先至今未取得房屋权属证书从而引起本案诉讼。 本院认为：官远清、罗秋先与旭城房产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。旭城房产公司于2016年1月13日将讼争房屋交付官远清、罗秋先后，直至2018年10月19日办理房屋所有权初始登记，致使官远清、罗秋先在商品房交付之日起90日内未取得房屋所有权证书，构成违约。案涉《商品房买卖合同》第十四条关于旭城房产公司逾期办证支付零违约金的约定，系提供格式条款一方旭城房产公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，且该条款未明确告知对方，故该格式条款无效。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，违约一方当事人应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人也可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。因此，违约金除法律特别规定以外，系基于当事人约定产生，案涉《商品房买卖合同》第十四条零违约金条款无效后，当事人并未重新约定违约金，违约一方旭城房产公司应承担赔偿损失等违约责任，官远清、罗秋先起诉请求支付违约金并无合同依据，该请求系对违约责任形式理解不同，本质仍是主张违约责任，本院以其主张违约损失赔偿看待。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。关于违约损失问题，庭审中官远清、罗秋先明确为购房款的银行利息损失，故本院以已付实际购房款总额327464元为本金，以中国人民银行同期贷款基准利率年利率4.35%为标准，计算因逾期办证造成官远清、罗秋先的损失，从原告主张的2016年4月13日起算至2018年10月19日房屋初始登记止，合计35865.38元。初始登记之后，双方负有互相配合、协助、通知的义务，故初始登记至取得房屋权属证书之日的违约金可待违约事实发生后根据违约的具体情况另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、福建省旭城房产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向官远清、罗秋先支付从2016年4月13日起至2018年10月19日止的违约损失35865.38元； 二、驳回官远清、罗秋先的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1088元，减半收取544元，由官远清、罗秋先负担165元，福建省旭城房产开发有限公司负担379元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  黄炳发 二〇一九年三月十二日 书记员  肖燕梅 附：本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。