浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1004民初738号原告：台州市万和物业管理服务有限公司，住所地台州市路桥区路北街道前蔡村。法定代表人：常平原，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡平，浙江鑫湖律师事务所律师。被告：罗永刚，男，1974年11月7日出生，汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：王兆辉、何为民，浙江正辉律师事务所律师。原告台州市万和物业管理服务有限公司与被告罗永刚为物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，于次13日公开开庭进行了审理。原告台州市万和物业管理服务有限公司委托诉讼代理人胡平，被告罗永刚委托诉讼代理人王兆辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台州市万和物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告立即支付2017年8月15日至2018年12月31日的物业服务费2915.27元。事实和理由：原告经蓬街镇丽晶港湾小区业主委员会选聘，自2017年8月15日起担任小区的物业服务企业。被告系小区6-1-801的业主。根据原告与小区业主委员会签订的物业服务合同约定，小区业主应当每一年缴纳完成该年度的物业服务费，收费时间为每年的1月1日开始。而自原告进入小区履行服务合同后，被告对2017年、2018年度的费用迟迟没有缴清。原告通过上门催缴、电话催告等形式进行主张，但被告始终没有履行付款义务。综上，被告作为小区业主，无故延迟拒交的行为已构成违约，请求法院支持原告的诉讼请求。被告罗永刚答辩称，原告尚未以书面形式催讨物业费，现其直接起诉不符合法律规定，应予以驳回；原告未按物业服务合同约定履行义务，已构成严重违约，被告未交物业费系行使先履行抗辩权；原告未履行合同约定义务，故被告有权拒绝支付物业费。本院经审理认定事实如下：被告罗永刚系台州市路桥区蓬街镇丽晶港湾6幢1-801室业主，房屋建筑面积共计139.30平方米。2017年8月，原告与蓬街镇丽晶港湾小区业主委员会签订了《物业服务合同》一份，合同期限为2017年8月15日至2021年1月1日止；住宅楼物业服务费用按每平方米每月1.35元缴纳；已入住的业主的物业服务费每年缴纳一次，如业主有特殊原因也可分二次缴纳，缴纳费用时间为每年1月1日开始收取，业主或物业使用人应在约定缴费额时间内按时缴费，但最迟必须在本年度的12月30日前交清。合同签订后，原告按约入驻了丽晶港湾小区，为丽晶港湾小区提供了物业服务。原告在服务该小区期间存在一定瑕疵。2018年6月23日，因原告所提供的物业管理服务瑕疵及业主未交纳物业费等问题，小区业主委员会、原告等在蓬街镇镇政府等相关部门的组织下举行了协调会。2018年11月29日，丽晶港湾小区业委会作出关于要求万和物业公司撤出丽晶港湾小区的告知函，告知原告因其未严格遵守物业服务合同约定的关于物业服务质量标准要求及公共设施维护保养义务，经业委会讨论及征求大部分业主意见后决定解聘原告。2018年12月31日后原告退出丽晶港湾小区。被告罗永刚未支付原告2017年8月15日至2018年12月31日的物业服务费合计2915.27元，经原告催讨无果。上述事实，有原告提交的物业服务合同、不动产登记资料查询结果证明、物业费催缴通知照片，被告提交的照片、蓬街镇人民政府协调会议记录、告知函及原、被告的陈述等所证实。本院认为，原告台州市万和物业管理服务有限公司与蓬街镇丽晶港湾小区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应为有效。原告作为丽晶港湾小区的物业服务单位，依法应履行提供物业管理服务的义务，同时享有向业主收取物业服务费的权利。被告作为该小区的业主，有享受原告提供的物业管理服务的权利，同时有支付相应的物业管理服务费的义务。被告罗永刚辩称原告提供的物业管理服务存在质量问题，未履行合同约定的义务，其有权拒绝支付物业费，并提供了照片、受案回执、会议纪要、告知函等予以证实。本院认为，物业服务具有一定的动态性，被告提供的照片虽不能尽然反映物业服务的真实情况，但结合会议记录、告知函等内容，本院对于原告未完全履行物业服务合同确定的各项义务的事实予以认定。鉴于原告所提供的物业服务确存在一定瑕疵且小区业主委员会已更换物业服务企业，故对于应收取物业费的标准，本院结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平等酌情予以调整。被告罗永刚未支付原告2017年8月15日至2018年12月31日的物业服务费合计2915.27元，本院酌情调整为2332元。对于被告辩称的原告未书面催缴物业费而直接起诉，本院认为，双方就物业服务质量及费用缴纳问题已进行多次协调沟通，原告业已在电梯等小区公共场所张贴，故对于被告的辩称本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：被告罗永刚于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市万和物业管理服务有限公司物业服务费人民币2332元。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告台州市万和物业管理服务有限公司负担5元，由被告罗永刚负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 周晓瑶二〇一九年三月十三日代书记员 叶 月?附件：本判决所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十二条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。?浙江省台州市路桥区人民法院上诉案件交纳诉讼费用通知书（2019）浙1004民初738号台州市万和物业管理服务有限公司、罗永刚：原告台州市万和物业管理服务有限公司与被告罗永刚为物业服务合同纠纷一案，若你（你单位）对本判决不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用50元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省台州市中级人民法院专户名称：台州市财政局（财政汇缴专户）；开户银行：中国农业银行股份有限公司台州市分行；帐号：19-900001040000225089001。特此通知。二○一九年三月十三日