江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣民再6号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：江西天浩物流实业有限公司。住所地：江西省南昌市洪城大市场停车场**。法定代表人：尚逢爱，该公司总经理。委托诉讼代理人：何竟远，江西昌荣律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：南昌市洪安服务总公司。住所地：江西省南昌市西湖区中山路****。法定代表人：徐远明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王勇，该公司员工。委托诉讼代理人：邹晨，江西撼唐律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南昌市洪安服务总公司货运信息中心。住所。住所地：江西省南昌市建设西路**div>负责人：李坚，该中心经理。委托诉讼代理人：王勇，南昌市洪安服务总公司员工。委托诉讼代理人：邹晨，江西撼唐律师事务所律师。一审第三人、二审被上诉人：南昌市洪安服务总公司物业管理中心。住所地：。住所地：江西省南昌市建设西路**v>负责人：李坚，该中心经理。委托诉讼代理人：王勇，南昌市洪安服务总公司员工。委托诉讼代理人：邹晨，江西撼唐律师事务所律师。再审申请人江西天浩物流实业有限公司（以下简称天浩公司）因与被申请人南昌市洪安服务总公司（以下简称洪安总公司）、南昌市洪安服务总公司货运信息中心（以下简称洪安信息中心）及一审第三人、二审被上诉人南昌市洪安服务总公司物业管理中心（以下简称洪安物业中心）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院(2016)赣01民终1948号民事判决，向本院申请再审，本院于2018年11月5日作出（2018）赣民申983号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人天浩公司的法定代表人尚逢爱及其委托诉讼代理人何竟远，被申请人洪安总公司、洪安货运中心及一审第三人、二审被上诉人洪安物业中心的委托诉讼代理人邹晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天浩公司申请再审称：（一）有新的证据足以推翻二审判决。南昌市西湖区洪城商圈管理委员会（以下简称洪城商圈管委会）不是城市管理行政执法机构，其只是责令洪安总公司对洪城停车场内的违章建筑自行拆除，目的是整顿脏乱差，但违章建筑不在天浩公司承租的范围。洪城商圈管理委员会于2017年3月10日出具了一份《情况说明》，天浩公司委托江西天剑司法鉴定中心对《情况说明》上的公章进行了两次鉴定，可以证明《情况说明》系伪造的。另，洪安总公司货运配载租赁管理中心在2005年、2006年和2007年均向天浩公司出具了有关店面产权的证明，足以证明天浩公司租赁的店面并非违章建筑。（二）二审判决认定事实的主要证据未经质证。二审庭审结束五个月后，主审法官才将洪城商圈管委会2017年3月10日出具的《情况说明》交给天浩公司质证，该证据并非二审法院调查的而是洪安总公司提交的，且已超过了举证期限。（三）二审判决适用法律确有错误。天浩公司有理由相信承租店面并非违章建筑，且天浩公司是为了整体租赁店面而注册成立的，并取得了《道路运输经营许可证》，即便店面没有取得建设工程规划许可证，但经过了当地政府行政主管部门批准，租赁合同依法应认定为有效，二审认定租赁物属违章建筑适用法律存在错误。即便租赁合同无效，天浩公司也无过错，洪安总公司仍在继续经营并获取利益，二审改判洪安总公司不承担店面租金差价损失350000元，并只承担店面搭建费损失的10%，显失公平。天浩公司据此请求：1.撤销二审判决，维持一审判决；2.一、二审案件诉讼费用由洪安总公司、洪安信息中心承担。洪安总公司、洪安信息中心及洪安物业中心辩称：洪城商圈管委会是西湖区人民政府的派出机构，属于乡镇政府级别的行政机关。由于2014年度“畅通省城”和“创文保卫”活动，洪城商圈管委会曾多次函告答辩人要求限期整改，将其经营的物流、货运业务清理出场，同时拆除违章搭建的建筑物。答辩人为配合政府工作，遂向天浩公司提出解除租赁合同，洪城商圈管委会向二审法院出具的《情况说明》可以证明该事实，答辩人对提前终止租赁关系不存在任何过错。至于天浩公司提出的《情况说明》上加盖的洪城商圈管委会印章真伪问题，法院可向洪城商圈管委会调查核实该《情况说明》是否是其真实意思表示。案涉租赁店面由于历史遗留问题，至今仍未取得建设工程规划许可证，也没有经过主管部门审批建设，二审认定租赁合同无效，适用法律正确。天浩公司主张租赁合同有效，应承担相应的举证责任。综上，天浩公司的再审请求不能成立，请求予以驳回。天浩公司向一审法院起诉请求：1、判决洪安总公司、洪安信息中心共同赔偿其因合同被单方解除的实际经营损失1810000元；2、诉讼费用由洪安总公司、洪安信息中心承担。一审法院认定事实：洪安总公司货运配载租赁管理中心系洪安总公司的下属分支机构，2004年8月2日，天浩公司（乙方）与洪安总公司货运配载租赁管理中心（甲方）签订《货运配载租赁合同书》，约定：甲方将南区场地沿建设西路预留15米的建筑以北拟搭建一层内空高7米，宽15米，长177米的钢架棚（建筑面积约2655平方米）和南区部分现有店面租赁给乙方，合同期限为五年。乙方应由五家以上具有货运配载资质的公司组成股份公司，设立管理机构、固定办公场所和配备相关管理人员，具有抵御经营风险的能力。天浩公司由6家股份单位组成，注册资金不得少于人民币500万元。后洪安总公司按照该合同约定将租赁物交付天浩公司使用，天浩公司再将店面转租给其他租赁户，并负责经营管理等。合同期满后双方于2009年11月26日续签了租赁合同书，约定：合同期限为五年，自2009年12月18日至2014年12月17日止。店面租金合计2847697元。甲方若遇市政建设需要拆除店面使用土地，须提前壹个月告知乙方。乙方必须无条件服从，不得以任何理由拒绝执行。甲方不给任何补偿，乙方已交租赁费，按实际使用时间计算收取。甲方在合同期限内因规划建设需要，需拆除乙方租赁店面，乙方须积极支持，配合服从，甲方不给任何补偿。甲方改建所建的店面，在不影响厂区总体规划布局情况下，同等条件，优先租赁给乙方被拆迁的租赁户。双方于2009年2月19日还签订《货运配载租赁合同补充协议》一份，约定：针对乙方2009年元月11日递呈的《关于盘活钢架棚21-24号4个店面的报告》，甲方同意乙方要求，钢架棚21-24号店的店面改造、内部设施等费用由乙方自行负责，合同终止时所有设施不得拆除和损坏，产权归甲方所有。在第二份租赁合同书履行过程中，洪安总公司、洪安信息中心于2014年7月21日向天浩公司送达关于解除《洪城停车场货运配载租赁合同书》的通知，写明：贵单位与我单位于2009年11月26日签订的《洪城停车场货运配载租赁合同书》，其中约定：我单位如果遇到市政建设需要拆除店面，贵单位必须无条件服从，并且我单位不给任何补偿。2014年7月19日，有关政府部门向我单位发出书面通知，要求我单位立即将相关违章搭建的建筑物进行拆除，否则将对我单位严肃处理。贵单位承租我单位的建筑物正好属于该部分违章搭建建筑物的范围之内。现通知贵单位与我单位于2009年11月26日签订的《洪城停车场货运配载租赁合同书》自今日起予以解除。请按照有关规定做好搬迁工作。洪安信息中心于2014年7月25日再次向天浩公司送达通知，写明：我中心已于2014年7月22日向你方送达关于解除《洪城停车场货运配载租赁合同书》的通知，请你公司按规定做好搬迁工作。现发现你公司原承租的个别物流店面仍有人留宿，为确保落实消防安全要求，杜绝隐患，从即日起对你方原承租的附9、12、13栋和钢架棚给予断电停水。2014年11月17日，洪安总公司、洪安信息中心向天浩公司送达《关于租赁合同期满后不再续约且如期退场的通知函》，写明：我们于2009年11月26日签订的《洪城停车场货运配载租赁合同书》将于2014年12月17日期满。现因公司发展需要，经公司研究决定，租赁合同期满后不再与贵公司续签。由我公司自主经营，特通知贵公司以下事项：贵公司在合同书期满（2014年12月17日）时如期交还租赁店面，办理交接、验收手续……。洪安总公司、洪安信息中心向天浩公司发送上述通知后，未按照其所称的对违章搭建的店面、仓库等进行拆除，亦未提交证据证明店面已经进行整改，而是以其下属机构第三人洪安物业中心的名义分别与天浩公司的租赁户另行继续签订租赁合同。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，天浩公司与洪安总公司货运配载租赁管理中心于2004年8月2日签订《货运配载租赁合同书》及2009年11月26日双方续签的《洪城停车场货运配载租赁合同书》，均系各方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，各方当事人均应依约全面履行各自的权利义务。本案争议的焦点有：一、洪安总公司提前解除租赁合同是否违约？二、关于解除合同之后的法律后果问题。关于焦点一、2014年7月21日，洪安总公司以有关政府部门要求其将相关违章搭建的建筑物进行拆除为由发函给天浩公司，要求提前解除与天浩公司的租赁合同并于2014年7月25日对天浩公司租户进行断电停水，庭审中提供了“拆违拆临”督办单、整改通知等证据佐证，但洪安总公司向天浩公司发送上述通知后，实际上未按照其所称的对违章搭建的店面、仓库等进行拆除，亦未提交证据证明店面已经进行整改。2014年11月17日，洪安总公司向天浩公司送达通知函，载明因公司发展需要不再与天浩公司续约。事后，洪安总公司以其下属机构第三人洪安物业中心的名义分别与天浩公司的租赁户另行继续签订租赁合同。故洪安总公司要求与天浩公司提前解除合同系根据自身发展需要和公司自主经营所需，与其发函所称的有关政府部门要求相违背。洪安总公司提前解除合同并对天浩公司租户断电停水，以政府整改拆迁为名，行公司自主经营之实，损害了天浩公司的合法权益，应承担相应的赔偿责任。关于焦点二、解除合同之后的法律后果问题。为避免双方当事人的利益失衡，根据公平原则，洪安总公司应赔偿天浩公司金额认定如下：1、履约保证金。对于天浩公司主张返还履约保证金的诉讼请求，由于履约保证金的性质是为了保证原告按约履行合同，现由于洪安总公司违约提前解除合同，应予以返还。天浩公司于2006年9月1日向洪安总公司下属机构第三人洪安物业中心交纳了定金350000元，有收款收据为证，对此洪安总公司应予以返还。另，2009年11月26日续签的《洪城停车场货运配载租赁合同书》之前的定金收条共有62张，金额共计296500元，亦予以确认。2、店面租金差价损失。经查，天浩公司提供相应的证据证明其因洪安总公司解除合同造成的142天租金损失716342元，天浩公司实际诉请租金差价损失为600000元。天浩公司诉请的租金差价损失究其性质而言是天浩公司预期可期待利益的损失，并非天浩公司的直接损失。但考虑到：其一、洪安总公司提前解除合同并对天浩公司租户断电停水的事实，属违约行为，天浩公司的租赁户无法正常经营势必造成天浩公司租金损失；其二、洪安总公司提前解除合同后，径自与天浩公司的原承租户和新承租户继续签订租赁合同，违反双方约定，损害了天浩公司的优先承租权；其三、天浩公司是按照洪安总公司的要求专门成立的，并对洪安总公司的店面等进行整体打包租赁和经营管理，因洪安总公司提前解除合同，导致天浩公司名存实亡，势必造成一定的公司经营管理成本和人力损失。综合考虑上述各种因素，酌定洪安总公司应赔偿天浩公司店面租金差价损失为35万元。3、装修费及搭建费用损失。考虑到本案因洪安总公司提前解除合同构成违约，对本案纠纷的产生负全部责任，而上述搭建雨棚、角楼、钢架棚由天浩公司出资建设，产权归洪安总公司所有，现洪安总公司继续租赁给其他租赁户可以长期获得收益。故在考虑必要的折旧基础上，结合案件基本事实以及双方当事人的过错程度，酌定洪安总公司承担扩建造价费用302400元(504000元×60%)。判决如下：一、洪安总公司于本判决生效后十日内支付天浩公司履约保证金646500元、租金差价损失350000元、装修及搭建费用302400元，合计1298900元。二、驳回天浩公司其他诉讼请求。一审案件受理费21090元，由天浩公司自行承担5900元，由洪安总公司承担15190元。天浩公司和洪安总公司均不服一审判决提出上诉。天浩公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判增加租金差价损失351000元及装修及搭建费201600元，即总赔偿款为1851500元；2、由洪安总公司承担本案诉讼费用。洪安总公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回天浩公司的全部诉讼请求。2、由天浩公司承担本案全部诉讼费用。二审查明：2017年3月10日，洪城商圈管委会出具情况说明：该委为了治理洪城大市场商圈范围内的“脏乱差”现象，责令洪安总公司于2014年7月8日8时前，将洪城停车场内物流及货运车辆清理出场、恢复停车功能，将手续不齐全、违章搭建的店面、仓库于2014年7月底前拆除，否则将按照区政府的规定严肃处理。经过整改，物流运输及货运车辆已经完全被清理出场，但在拆除违章搭建的过程中，所有违章店面的承租户由于拆除后无法经营导致失去生活来源，前往市委市政府上访，为缓和社会矛盾，违章搭建暂缓拆除。二审认为：涉案《洪城停车场货运配载租赁合同书》中的店面系违章建筑，故该《洪城停车场货运配载租赁合同书》中关于店面租赁的部分无效，洪安公司作为出租方，将不能出租的违章建筑进行出租，天浩公司作为承租方，亦应当知道涉案店面为违章建筑，就此双方均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。关于履约保证金，天浩公司提交的履约保证金收款凭证原件已经一审法院庭审质证且洪安总公司不能提供证据证明上述原件不属实，故一审法院认定洪安总公司应返还646500元的履约保证金并无不当。关于店面租金差价损失，因该店面为违章建筑，天浩公司的转租亦无效，故该差价不属于天浩公司的直接损失，洪安总公司对此亦无需承担责任。关于搭建费用损失，结合搭建物的实际使用时间、约定的租期、剩余的租期、期满对搭建物归属的约定、洪安总公司继续使用的现状以及双方的过错，本院酌定为洪安总公司应承担10%的责任即50400元（504000元×10%）。二审法院判决：一、维持南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初143号民事判决第二项；二、撤销南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初143号民事判决第一项；三、洪安总公司于本判决生效后十日内支付天浩公司履约保证金646500元。四、洪安总公司于本判决生效后十日内支付天浩公司装修及搭建费用50400元。二审案件受理费25820元，由洪安总公司承担11000元，由天浩公司承担14820元。天浩公司申请再审时提交了五组证据，分别为：1.洪安总公司货运配载租赁管理中心出具的三份《证明》，证明案涉店面是有产权的，并非违章建筑；2.鉴定意见一份，证明洪城商圈管委会出具的《情况说明》是虚假的；3.南昌洪城大市场工商行政管理局的答复，证明承租店面已获审核，符合洪城商圈的发展规划；4.洪城停车场营业执照审批表、法定代表人履历表、开业登记审核表，证明洪安总公司是政企不分的集体企业，其扩建店面已通过工商行政管理机关审核；5.南昌市西湖区创建办督办通知书，证明承租店面是合法的。对于上述证据洪安总公司、洪安信息中心、洪安物业中心质证认为：第一组证据的真实性、合法性均无异议，但达不到证明目的；第二组证据不清楚，其有相反的证据可以证明《情况说明》是洪城商圈管委会的真实意思表示；第三组证据达不到证明目的；第四组证据真实性、合法性无异议，但达不到证明目的；第五组证据真实性不能确认。本院对第一组证据和第四组证据的真实性、合法性予以确认；第二组证据的鉴定意见书系天浩公司单方委托作出的，不予直接采信；第三组证据和第五组证据均达不到证明目的。再审庭审时，天浩公司补充提交了两份证据，证据一是洪城大市场物流信息服务店面的现场视频，证明案涉店铺洪安总公司仍在继续使用；证据二是江西天剑司法鉴定中心于2018年3月16日作出的《文书司法鉴定意见书》，证明2017年3月10日的《情况说明》中洪城商圈管委会的印章是虚假的，其中附件三为洪城商圈管委会2017年12月24日向天浩公司出具的《说明》，洪城商圈管委会称其没有对外出具过2017年3月10日的《情况说明》。对于上述证据洪安总公司、洪安信息中心、洪安物业中心质证认为：对于证据一，案涉店铺确实还在正常使用中；对于证据二，真实性无异议，合法性和关联性有异议，对于其中附件三的真实性、合法性和关联性均有异议。本院对证据一的待证事实予以确认，即案涉租赁店铺目前仍由洪安总公司在继续使用，证据二的鉴定意见书系天浩公司单方委托作出的，不予直接采信。再审审查期间，洪安总公司、洪安信息中心、洪安物业中心提交了一份新证据，即洪城商圈管委会2018年9月25日出具的《证明》，证明《情况说明》是系真实意思表示。天浩公司对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为该《证明》与洪城商圈管委会向天浩公司出具的《证明》自相矛盾。本院认为因该证据针对的是洪城商圈管委会2017年3月10日的《情况说明》，而天浩公司对于该《情况说明》的真实性、合法性和关联性均有异议，故对于相关待证事实本院将结合其他证据进行认定。再审庭审后，洪安总公司于2019年3月7日向本院补充提交了一份证据，为南昌市不动产档案信息中心出具的《不动产登记资料查询结果告知单》，写明坐落南昌市建设西路287号，截至2019年3月2日在南昌市不动产统一登记平台内未查询到相关不动产登记信息。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但并不足以证明案涉店面即为违章建筑。洪安总公司向本院提交了一份申请书，申请本院调查核实洪城商圈管委会2017年3月10日的《情况说明》是否是其真实意思表示，并对公章进行鉴定。对于该申请天浩公司不予同意，认为也无调查核实的必要。本院认为洪安总公司申请调查核实的相关事实不属于法院依职权需要调查的范围，对于相关事实应由当事人依法举证证明，故对洪安总公司提出的申请不予准许。本院再审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院经审理认为，本案争议焦点为：1.案涉店面租赁合同的效力如何。若合同无效，天浩公司作为承租方是否有过错；若合同有效，洪安总公司提前解除合同是否构成违约。2.天浩公司要求洪安总公司等赔偿损失的相关诉请能否得到支持。关于第一个争议焦点。天浩公司与南昌市洪安服务总公司货运配载租赁管理中心于2004年8月2日签订的《货运配载租赁合同书》及2009年11月26日续签的《洪城停车场货运配载租赁合同书》均系各方真实意思表示，各方当事人应依约全面履行各自的权利义务。因南昌市洪安服务总公司货运配载租赁管理中心系洪安总公司的下属分支机构，无独立的法人资格，故相关的民事权利和义务由洪安总公司依法享有和承担。违章建筑的认定应由专门的政府职能部门作出，洪安总公司向二审法院提交的《情况说明》系洪城商圈管委会出具的，且该《情况说明》上仅有单位印章，并无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，从形式上来说不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定的证据形式，同时该《情况说明》中只是写明“该委为了治理洪城大市场商圈范围内的脏乱差现象，责令洪安总公司于2014年7月8日8时前，将洪城停车场内物流及货运车辆清理出场、恢复停车功能，将手续不齐全、违章搭建的店面、仓库于2014年7月底前拆除……”，并未明确案涉店面即为违章建筑。洪安总公司作为案涉店面的出租人，主张租赁合同无效，依法应承担相应的举证责任，但其并未提供充分的证据证明案涉店面为违章建筑，故二审认定案涉店面为违章建筑，租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，依法应予纠正。洪安总公司虽在一审提交了“拆违拆临”督办单、整改通知等证据，证实其是应政府要求而与天浩公司提前解除合同，但洪安总公司向天浩公司发函要求提前解除租赁合同后，并未按照其所称的对违章搭建的店面、仓库等进行拆除，而是仍以其下属机构第三人洪安物业中心的名义继续出租案涉店面并收取租金，因此洪安总公司对于天浩公司在合同期限内的相关损失应依法承担赔偿责任。对于第二个争议焦点。洪安总公司依法应承担的赔偿范围主要包括三个部分，即履约保证金、店面租金差价损失和装修搭建费用损失。1.关于履约保证金。一、二审均认定洪安总公司应返还天浩公司履约保证金646500元，天浩公司对此并未申请再审，故对于该部分内容本院依法予以维持。2.关于店面租金差价损失。本案双方当事人续签的租赁合同2014年12月17日到期，洪安总公司于2014年7月21日向天浩公司发函要求解除合同并于7月25日断电断水。二审认定案涉店面为违章建筑，天浩公司的转租无效，故洪安总公司对天浩公司的租金差价损失无需承担责任，该认定存在错误，应予纠正。天浩公司在一审实际诉请的租金差价损失为600000元，一审法院综合考虑合同的履行情况、租赁物的现状及天浩公司的成立背景，酌定洪安总公司赔偿天浩公司店面租金差价损失350000元，有事实依据，本院予以维持。3.关于装修及搭建费用损失。根据一审查明的事实，天浩公司在合同期内出资搭建了雨棚、角楼、钢架棚等设施花费共计504000元，其中2008年5月1日搭建花费18万元、2009年12月28日搭建花费189000元，2010年11月30日搭建花费135000元，上述搭建物均无合法的建设手续，双方同时协议约定合同终止时所有设施产权归洪安总公司所有。本案双方当事人续签的租赁合同租期截至2014年12月17日，洪安总公司提前142天解除合同，二审综合搭建物的实际使用时间、约定的租期、剩余的租期、期满对搭建物归属的约定、洪安总公司继续使用的现状以及双方的过错，酌定洪安总公司对上述搭建物的费用承担10%即50400元，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，天浩公司的再审请求部分可以成立，二审判决部分存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2016）赣01民终1948号民事判决和南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初143号民事判决；二、南昌市洪安服务总公司于本判决生效后十日内支付江西天浩物流实业有限公司履约保证金646500元、租金差价损失350000元、装修及搭建费用50400元，合计1046900元；三、驳回江西天浩物流实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计46910元，由江西天浩物流实业有限公司承担18700元，南昌市洪安服务总公司承担28210元。本判决为终审判决。审 判 长 黄建文审 判 员 闵遂赓审 判 员 胡爱菊二〇一九年三月二十一日代书记员 王 菁