吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉05民终211号 上诉人(原审原告)：邬学良，男，1950年2月4日生，汉族，住吉林省通化市。 诉讼代理人：周希财，吉林通兴律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：何金花，女，1974年3月24日生，汉族，住吉林省通化市。 诉讼代理人：孙忠奎，东昌区龙泉法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告)：李奉嶷，女，1962年1月8日生，汉族，住吉林省通化市。 被上诉人(原审被告)：通化开得房地产开发有限公司，住所：吉林省通化市新华大街200-940＼158-437。 法定代表人：徐胜，经理。 上诉人邬学良因与被上诉人何金花、李奉嶷、通化开得房地产开发有限公司（以下简称开得公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2018）吉0502民初1832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邬学良上诉请求：撤销（2018）吉0502民初1832号民事判决，改判争议房屋归邬学良所有。上诉费由何金花、李奉嶷、开得公司负担。主要事实和理由：一、原审认定事实与客观事实不符。1.2007年10月28日，冯忠文与开得公司签订商品房买卖合同，2013年5月办理了网签。2012年10月30日，何金花与开得公司签订商品房买卖合同。原审认定何金花早于邬学良购得争议房屋与事实不符；2.据何金花自称，其开始购买的房屋为3号楼3幢2单位3楼，而非本案争议的6号楼2单元602室。何金花在不能取得争议房屋的情形下与开得公司合谋改签为现在争议的房屋，并在2015年6月份占有，原审判决支持何金花的非法行为错误。二、何金花不具有对抗邬学良对争议房屋具有所有权的事实和事由。1.争议房屋的原始购房人冯忠文早于何金花购买了争议房屋，已取得争议房屋所有权；2.何金花的原始购房不是争议房屋；3、冯忠文在2013年5月对争议房屋进行了登记备案，何金花至今未依法登记。三、开得公司与何金花合谋侵占了邬学良的房屋，开得公司应与何金花共同承担一房多卖和侵犯邬学良合法权益的法律责任。 何金花辩称，何金花于2012年10月30日直接从开发商手中购买争议房屋并装修居住至今，从时间上看早于邬学良。2015年6月8日，开得公司为何金花办理了土地分割转让证，缴纳了各种税费，争议房屋应归何金花所有。如果邬学良认为开得公司存在一房多卖情形，其可通过公安机关追缴赃款的途径解决。 李奉嶷二审未到庭，亦未提供书面答辩意见。 开得公司二审未到庭，亦未提供书面答辩意见。 邬学良向一审法院起诉请求：1.请求依法确认位于通化市东昌区龙水小区6幢2单元602号建筑面积80.78平方米房屋归邬学良所有；2.依法判令何金花自上述房屋搬出，将房屋交付邬学良使用；3.依法判令开得公司及李奉嶷给邬学良办理房屋产权过户登记手续；4.诉讼费由何金花、李奉嶷、开得公司承担。理实与理由：2013年1月李奉嶷以小额贷款顶账的方式购买开得公司开发建筑的通化市八中山上龙水小区三套房屋，随后将其中龙水小区6幢2单元602号建筑面积80.78平方米房屋出售给邬学良，房屋价值145000元，邬学良一次性支付全部购房款给李奉嶷，李奉嶷将房屋买卖合同、原始发票及房门钥匙一并交给邬学良。邬学良验收房后，去外地工作。2015年8月回通化，发现邬学良购买的房屋已被他人强占，经调查开得公司存在一房多卖将邬学良所有的房屋另行出售给何金花，何金花强行占用了邬学良房屋，严重侵害了邬学良的合法权益，邬学良多次找何金花、李奉嶷、开得公司协商未果，故根据相关法律规定，特诉贵院，恳请贵院支持邬学良的诉讼请求。 何金花一审辩称，请求人民法院查明案件事实，驳回邬学良的诉讼请求。1.何金花与开得公司签订的商品房合同有效，争议房屋属何金花所有。邬学良所述2013年1月从李奉嶷手中购买争议房屋。而何金花于2012年10月30日以177160元的价格从开得公司直接购买，购买后何金花对购得房屋进行了装修，并缴纳了各种税费，办理了土地分割转让证，居住至今；2.邬学良称争议房屋于2013年1月购买至2018年2月20日起诉，邬学良维权的期限已过诉讼时效；3.争议房屋存在一房多卖的情形，构成诈骗犯罪，邬学良的购房款可通过公安机关追缴赃款的途径解决。综上，何金花购买房屋从时间、价格、居住时间及缴纳各种税费上看均早于邬学良，故该房应归何金花。 李奉嶷、开得公司在法定期限内未提交答辩状也未到庭应诉。 一审法院认定事实：2013年1月李奉嶷以小额贷款顶账的方式购买开得公司开发建筑的通化市八中山上龙水小区三套房屋，随后将其中6幢2单元602号建筑面积80.78平方米房屋以145000元的价格出售给邬学良，邬学良一次性向李奉嶷支付购房款。李奉嶷将冯忠文与开得公司签订的房屋买卖合同和冯忠文交房款发票及2013年8月16日向通化市宇泰物业管理有限公司交纳各项费用的收据交给邬学良。另查：2012年10月30日何金花以177160元的价格从开得公司购买涉案房屋，开得公司收到房款后给何金花出具了收据。何金花购买后，对该涉案房屋进行了装修并居住使用至今，2015年6月8日取得土地分割转让证。 一审法院认为，从合同签订的时间、合同的效力及合同的履行上看，何金花与开得公司签订的房屋买卖合同时间先于邬学良与李奉嶷之间买卖合同，况且何金花购买该涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修并入住使用。《中华人民共和国合同法》第四十条四第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”及《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以何金花与开得公司签订的房屋买卖合同合法有效，何金花对该涉案房屋享有物权期待权。邬学良诉请涉案房屋归其所有，其事实依据为邬学良与李奉嶷之间买卖合同，其法理基础仅为合同请求权，并不即此产生物权设立或变更的效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”邬学良要求确认位于通化市东昌区龙水小区6幢2单元602号建筑面积80.78平方米的涉案房屋归其所有，开得公司及李奉嶷给邬学良办理房屋产权过户登记手续的请求，无事实和法律依据，其请求该院不予支持。腾迁的前提是权属明确，权利人才能行使该权利，因邬学良不具备行使该权利的条件，其诉求没有事实和法律依据，其请求该院不予支持。遂判决：驳回邬学良的诉讼请求。案件受理费3200元，由邬学良负担。 本院二审期间，邬学良提供了通化市法律服务中心法律工作者袁宝权出具的证实材料一份，拟证明何金花曾和袁宝权说过其最初购买的房屋不是本案争议房屋。何金花对该份证明材料有异议。因袁宝权未到庭接受询问，本院无法确认证实材料的真伪，邬学良没有提供其他证据加以佐证，该证实材料属于孤证，证明效力较低，本院不予采纳。 根据邬学良的申请，本院调取了争议房屋产权登记及网签情况信息，通化市房地产市管理处出具业务联系回执单及情况说明各一份，内容为：“争议房屋由冯忠文于2013年5月27日网上签约。争议房屋未在市场管理处办理房屋产权登记，该房屋仍在开发公司名下。”邬学良与何金花对于联系回执单及情况说明真实性均无异议。 本院二审认定事实：2012年10月30日，何金花与开得公司签订商品房买卖合同，何金花于2015年开始对争议房屋进行正式装修并居住至今，2016年12月27日，何金花向通化市物业管理办公至交纳了争议房屋专项维修资金4429元。另查明，2007年10月28日，冯忠文与开得公司签订商品房买卖合同，约定合同价款为105014元。2013年5月27日，冯忠文对争议房屋进行了网上签约，现争议房屋仍登记在开得公司名下。邬学良与开得公司未签订商品房买卖合同。何金花一审提供的土地分割转让证及变更登记申请书中，土地分割转让证载明：争议房屋的土地使用者为开得公司。变更登记申请书载明：转让人一栏为开得公司，受让人一栏为空白。二审认定的其他事实与一审认定的事实基本相同。 本院认为，争议房屋由开得公司开发建设，何金花与开得公司签订的商品房买卖合同，未违反法律强制性规定，合法有效。何金花支付了全部价款并实际占有、使用争议房屋至今，何金花长期、持续的合法占有争议房屋行为，对外已具有一定的公示效力，何金花对于争议房屋享有物权期待权。反之，邬学良并未与开得公司签订商品房买卖合同，亦未占有、使用争议房屋。房屋买卖是重大财产交易，特别是涉及“三手”交易时，邬学良对争议房屋更负有审慎审查义务。李奉嶷从小额贷款公司手里购买抵账房，邬学良从李奉嶷手里购买争议房屋，整个交易过程中，邬学良没有与开得公司及时补签商品房买卖合同，其本身就存在交易风险。现邬学良权利受损，其享有的是债权请求权。何金花对争议房屋享有的权利优先于邬学良对争议房屋享有的权利。邬学良主张争议房屋归其所有，本院不予支持。 邬学良提出冯忠文对争议房屋办理了网签，物权已发生变动，邬学良对争议房屋享有所有权或居住使用权。本院认为，商品房网签登记是政府部门依其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设定或变动的效力。邬学良的该项主张，本院不予支持。 综上所述，邬学良的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3200元，由邬学良负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴兴彦 审判员  于媛媛 审判员  王立武 二〇一九年三月二十五日 书记员  李亚楠