河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终6210号上诉人（原审原告）：董亚南，男，1958年9月18日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘其法，河南有尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南阿庆嫂实业有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路**英协花园**楼**，统一社会信用代码91410105271738795Y。法定代表人：袁梦，总经理。委托诉讼代理人：高灿杰，河南九格律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婷，河南九格律师事务所实习律师。上诉人董亚南因与被上诉人河南阿庆嫂实业有限公司（以下简称阿庆嫂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。董亚南上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初185号民事判决，改判支持董亚南一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由阿庆嫂公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，董亚南诉请解除合同及支付违约金应予支持。1.阿庆嫂公司先后六次逾期支付租金，均超过《房屋租赁合同》第二条第3项约定的付款期限，解除合同的条件已经成就，另依据该合同第六条第5项的约定，董亚南有权终止合同，并于2018年4月8日将《解除合同通知书》交给阿庆嫂公司，阿庆嫂公司接到解除合同的通知书后，也未在三个月内向人民法院起诉。故涉案合同已于2018年4月8日解除。2.法院对租赁房屋进行拍卖、变卖，不影响阿庆嫂公司租赁经营，阿庆嫂公司辩称在法院对租赁房屋执行公告的情况下，基于行使不安抗辩权可以缓交租金，不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条关于不安抗辩权的规定，不能成立。3.河南昌建资产管理有限公司申请执行被执行人董亚南一案已于2018年8月9日结案，法院无权再收取第四季度租金，阿庆嫂公司提交的2018年10月17日的银行回单，不能证明其已向董亚南支付了2018年第四季度租金。4.阿庆嫂公司提交的调查笔录不应采信，该调查笔录实为证人证言，因证人系某，与阿庆嫂公司存在法律上的利害关系，证人也未出庭接受法庭的询问，也无其他证据加以印证。5.《房屋租赁合同》第六条第1项之所以约定较高的违约金，是因为董亚南收取的租金远低于市场价，阿庆嫂公司承租后转租第三方赚取50万元左右的差价，阿庆嫂公司2017年7月至2018年9月租金均未按时支付，其应当支付相当于一倍租金的违约金。阿庆嫂公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回董亚南的上诉，维持原判。阿庆嫂公司从未收到董亚南解除合同的通知，在房屋被法院通知限期搬离的情况下，阿庆嫂公司有权行使不安抗辩权，缓交相应租金，后根据法院《协助执行通知书》的要求，将相应租金支付至法院账号的行为，合理合法，并不构成违约，且至今董亚南仍在正常收取阿庆嫂公司支付的租金，在正常履行合同。董亚南向一审法院起诉请求：1.解除董亚南、阿庆嫂公司签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》；2.要求阿庆嫂公司支付董亚南2017年1-3月的租金107832.6元，并支付董亚南2017年4月-2018年9月逾期违约金431330.4元，合计539163元；3.诉讼费由阿庆嫂公司承担。一审法院认定事实：1.董亚南、阿庆嫂公司提交《房屋租赁合同》一份。该合同显示双方出租位于郑州市××路××、××号门面房，出租面积共642.56平方米。第二条第一款约定：租赁期限：2006年1月1日至2010年12月31日，共60个月（2006年1月1日前为装修期，免收租金）；第二条第二款约定：租金为人民币贰万玖仟伍佰伍拾捌元（￥29558），自2008年1月1日起在原租金贰万玖仟伍佰伍拾捌元整（￥29558）的基础上，每年递增2%，2008年的月租金为人民币叁万零壹佰肆拾玖元整（￥30149），2009年的月租金为人民币叁万零柒佰肆拾元整（￥30740），2010年的月租金为人民币叁万壹仟叁佰叁拾二元整（￥31332）；第二条第三款约定：阿庆嫂公司按季度向董亚南支付租金，租金的支付时间为合同签订后即首付第一个季度的租金，以后租金的支付时间为每个付款期1号的一周内。第六条第一款约定：阿庆嫂公司逾期交付本合同约定应有阿庆嫂公司支付的费用和房租的，除仍应及时如数补交外，每逾期一天，应按上述费用和房租的100%支付违约金，特殊情况双方协商解决。第六条第五款：阿庆嫂公司若累计拖欠租金30天以上，董亚南有权终止合同。末尾处有出租方董亚南签字捺手印，承租方阿庆嫂公司加盖公章。时间显示2005年10月22日。2.董亚南、阿庆嫂公司提交《补充合同》一份。该合同载明：一、将原合同期限延长至2025年12月31日止；二、合同期内，乙方（阿庆嫂公司）按季度向甲方（董亚南）支付租金，租金如下：2011年1月1日至2016年12月31日租金为每月每平方55元、2017年1月1日至2025年12月31日租金为每月每平方57元。（其中2017年1月1日至2017年3月31日为装修期，免收租金。）本补充合同和原合同组成一个完整的合同。末尾处有甲方（董亚南）签名并捺印，乙方（阿庆嫂公司）加盖公章。时间是2011年4月6日。3.董亚南、阿庆嫂公司提交加盖有郑州市二七区人民法院2018年4月2日的《协助执行通知书》一份，内容载明阿庆嫂公司：即日起扣留提取董亚南名下房租。4.阿庆嫂公司提交加盖有郑州市二七区人民法院印章执行裁定书一份。载明：冻结、划拨被执行人河南璋梁商贸有限公司、董大璋、董亚南、李丽银行存款17148661.5或查封、扣押相应价值的财产。5.董亚南、阿庆嫂公司提交上海浦东发展银行网上转账支付操作凭证一份。该凭证显示阿庆嫂公司（账号：76×××32）转账给郑州市二七区人民法院（账号：81×××24）431330.4元。摘要：阿庆嫂交纳被执行人董亚南房租（2017.7-2018.6）。经办日期：2018年4月19日。6.董亚南、阿庆嫂公司提交上海浦东发展银行网上转账支付操作凭证一份。该凭证显示阿庆嫂公司（账号：76×××32）转账给郑州市二七区人民法院（账号：81×××24）107832.6元。摘要：阿庆嫂交纳被执行人董亚南房租（交付董亚南2018.7.1-9.30房租）。7.董亚南提交解除合同通知书一份。载明：阿庆嫂公司：董亚南与贵公司（阿庆嫂公司）分别于2005年10月22日、2011年4月6日签订了《房屋租赁合同》和《补充合同》，将董亚南所有位于金水××路××、××号门面房（面积642.56平方米）出租给贵公司（阿庆嫂公司）。《房屋租赁合同》第六条第5项约定“乙方（阿庆嫂公司）若累计拖欠租金30天以上，甲方（董亚南）有权终止合同”。贵公司（阿庆嫂公司）租金只支付至2017年6月，至今已拖欠10个月租金未付，依据上述约定，自贵公司（阿庆嫂公司）收到本通知书之日，董亚南、阿庆嫂公司双方签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》解除，并请贵公司（阿庆嫂公司）收到本通知之日时起三日内付清拖欠的租金47.5万元。末尾处有董亚南的签字并捺印。时间显示2018年4月2日。8.董亚南、阿庆嫂公司提交河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初580号民事判决书一份,认定事实部分显示：2005年10月22日，董亚南与阿庆嫂公司签订《房屋租赁合同》约定阿庆嫂公司承租董亚南名下位于金水××路××、××号门面房（面积642.56平方米），租赁期间自2006年1月1日至2010年12月31日，2011年4月6日，阿庆嫂公司与董亚南签订补充合同，将上述合同的租赁期间延长至2025年12月31日。9.董亚南、阿庆嫂公司提交河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终13651号民事判决书一份，查明部分显示：阿庆嫂公司依据二七区法院的《协助执行通知书》向董亚南支付自2017年7月至2018年9月30日房租。10.阿庆嫂公司提交加盖有中国银行郑州分行营业部柜面业务专用章的业务凭证一份。载明：2017年3月13日，柳娥转给董亚楠107832元，摘要为建业路二季度房租。10.阿庆嫂公司提交《证明》一份，内容显示：阿庆嫂公司租用本人位于郑州市金水区××楼××、××号房屋，已按合同约定，将租金支付至2017年6月30日。11.阿庆嫂公司提交加盖有郑州市二七区人民法院印章的公告两份。载明：责令被执行人河南世纪恒昌国际贸易有限公司及在该房屋内居住的人员于2017年6月23日前搬出，到期不履行的，该院将强制执行。日期显示：2017年5月31日。阿庆嫂公司称基于不安抗辩权，阿庆嫂公司有权暂停支付租金，且需要依法维权，阿庆嫂公司毫无违约的主观意思。董亚南称该公告只是说涉案房屋已被二七区人民法院另案执行，法院并未下达协助通知书，要求阿庆嫂公司将房租交给法院，直到2018年4月2日，二七区人民法院才给阿庆嫂公司下达《协助执行通知书》，要求阿庆嫂公司协助扣留董亚南名下房租，阿庆嫂公司所谓行使不安抗辩权不成立。12.阿庆嫂公司提交调查阿庆嫂公司员工的笔录一份，证明2017年6月1日郑州市二七区人民法院张贴公告，要求商户于2017年6月23日前搬出，到期不腾空将依法强制执行。内容显示阿庆嫂公司员工与法院工作人员沟通，阿庆嫂公司有房屋承租权，而且下个月该交纳租金了，该法院工作人员明确要求立即腾房，并且房租以后不要再交给董亚南了，怎么支付等法院通知。13.阿庆嫂公司提交加盖有上海浦东发展银行电子回单专用章的汇出回单一份，显示：柳娥于2019年1月5日转给董亚楠107833元，附言：阿庆嫂2019年1至3月租金。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。董亚南诉请解除董亚南、阿庆嫂公司签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》，董亚南称其于2018年4月2号发出解除合同通知书，阿庆嫂公司辩称其未收到过解除合同通知书，且董亚南未提交证据证明其已向阿庆嫂公司发送解除通知书，故对董亚南诉请解除董亚南、阿庆嫂公司签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》的诉讼请求，该院不予支持。董亚南要求阿庆嫂公司支付2017年1-3月的租金，董亚南、阿庆嫂公司双方签订的《补充合同》第二条载明：合同期内，乙方（阿庆嫂公司）按季度向甲方（董亚南）支付租金，租金如下：2011年1月1日至2016年12月31日租金为每月每平方55元、2017年1月1日至2025年12月31日租金为每月每平方57元（其中2017年1月1日至2017年3月31日为装修期，免收租金）；故对董亚南该项诉讼请求该院不予支持。阿庆嫂公司提交二七区人民法院的公告显示应于2017年6月23日前搬出，到期不腾空将依法强制执行，后阿庆嫂公司按《协助执行通知书》的要求将2017年7月至2018年12月31日房租均转入法院账户内，董亚南要求阿庆嫂公司支付董亚南2017年4月至2018年9月逾期违约金431330.4元于法无据，该院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回董亚南的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9192元，由董亚南负担。本院二审期间，董亚南向本院提交证据两份：1.河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103执1209结案通知书；2.2018年4月4日的郑州市二七区人民法院法庭笔录。以证明河南昌建资产管理有限公司申请执行被执行人董亚南一案已于2018年8月9日结案，阿庆嫂公司称将2018年第四季度租金交到法院没有法律依据，董亚南也没有收到该笔款项；董亚南已向阿庆嫂公司提出解除合同申请，并将解除合同通知书送达给阿庆嫂公司。经质证，阿庆嫂公司对上述两份证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为河南昌建资产管理有限公司申请执行被执行人董亚南一案虽于2018年8月9日结案，但阿庆嫂公司对此并不知情，法院和董亚南均未将该情况告知阿庆嫂公司，阿庆嫂公司仍然按照法院《协助执行通知书》，将2018年第四季度租金交到法院，并告知了董亚南，后董亚南还正常收取了2019年第一季度租金。法庭笔录并未显示当庭送达过解除合同通知书，只收到过一个答辩状，不能证明董亚南所陈述的事实和目的。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，董亚南、阿庆嫂公司签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行义务。合同签订后，董亚南向阿庆嫂公司交付了房屋，阿庆嫂公司依约向董亚南支付租金至2017年6月30日。后因董亚南拖欠债务，其名下涉案房屋被法院查封，阿庆嫂公司收到法院限期搬出的公告，基于行使不安抗辩权缓交租金，董亚南认为阿庆嫂公司逾期支付租金，构成违约，合同约定的解除条件已成就。对此，本院认为，阿庆嫂公司租赁房屋之目的在于使用房屋进行收益，涉案房屋被法院查封后，并要求阿庆嫂公司限期搬出，则董亚南可能丧失继续履行涉案房屋租赁合同的义务的能力，因此，阿庆嫂公司暂缓支付租金系行使不安抗辩权，并不构成违约，一审法院不支持董亚南解除合同的诉讼请求，并无不当。阿庆嫂公司将涉案房屋转租属于商业行为，也不违反涉案合同约定，并按《协助执行通知书》的要求将房租转入法院账户内，董亚南要求阿庆嫂公司支付逾期违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。当事人对自己的诉讼主张有举证证明的义务。本案并无证据显示阿庆嫂公司知晓执行案件的结案时间，阿庆嫂公司仍将2018年第四季度的租金交至法院，并无不妥之处。董亚南提出其于2018年4月8日将《解除合同通知书》交给阿庆嫂公司，阿庆嫂公司对此不予认可，因董亚南并未提供充分证据予以证明，本院不予支持。综上所述，董亚南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9192元，由董亚南负担。本判决为终审判决。审判长  邢彦堂审判员  陈丕运审判员  王东黎二〇一九年三月二十六日书记员  王斌巍