广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终199号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴海清，男，1973年11月18日出生，汉族，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：钟春标，广东常正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王镇德，广东常正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘建平，男，1975年6月4日出生，汉族，住四川省蓬溪县。委托诉讼代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。上诉人吴海清因与被上诉人刘建平房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人吴海清上诉请求：撤销一审判决，改判刘建平双倍返还吴海清押金6000元，并驳回刘建平的全部诉讼请求。事实和理由：一、刘建平一审庭审时作虚假陈述，隐瞒委托梁某处理涉案房屋租赁事宜的事实，导致不认定梁某有通知吴海清腾退房屋的事实。二、其作为承租人，腾退房屋是终止租赁合同的主要义务，目的是为了出租人收回使用权，交回钥匙只是附随义务，即便其没有交还钥匙，也不影响刘建平对房屋行使权利。其于2017年5月9日腾退房屋后，刘建平可自由支配，使用房屋，一审判决凭借吴海清寄出钥匙的时间推定租金结算日明显与案件事实违背，更脱离了生活和交易习惯。三、刘建平应就吴海清在2017年5月10日至9月16日期间使用涉案租赁房屋的事实进行举证，刘建平明知其已在指定期限内腾退了房屋，无权要求吴海清继续交租。四、其没有拖欠刘建平租金，直至2017年5月8日，其已付清刘建平租金，不存在违约行为。五、涉案合同解除原因是刘建平提出不租给吴海清，是刘建平单方提前通知解除合同而终止，应认定是刘建平违约，应当双倍返还押金。刘建平口头答辩称，其与吴海清在一审时已经对租金的计算及交付进行了核对，根据吴海清的反诉状及微信内容反映，吴海清经常两、三个月才交租，违反了商铺租赁协议的约定，构成严重违约，应承担违约责任。吴海清强调其有代理人梁某，实际上刘建平会通过涉案房屋附近的人催促吴海清交租，但无具体委托事项，租金也是吴海清通过协议中约定的账号支付，吴海清的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘建平向一审法院起诉请求：判令吴海清支付2017年4月到10月租金21700元并承担滞纳金9300元，合计31000元。吴海清向一审法院提出反诉请求：判令刘建平双倍返还吴海清押金6000元。一审法院认定事实：2014年5月1日，刘建平（出租方）与吴海清（承租方）签订《商铺租赁协议》一份，协议约定：刘建平同意将位于中山市××商铺××卡出租给吴海清使用，租赁面积为84平方米，每平方米单价为38元，租金每年按5%递增；租期为5年，自2014年5月1日起至2019年4月31日（应为4月30日）止；租赁期满，出租方有权收回该房地产，承租方应如期交还，如需续租在同等条件下享有优先权；承租方应于每月10日前支付当月租金，月租金为3192元；签约之日，承租方向出租方交付3000元作为押金，出租方应出具收据，该押金在协议期满承租方未违约、结清所有租金费用并将租赁房屋完好无损交还给出租方后，由出租方在10日内无息返还给承租方；租赁期间，每月管理费等杂费由承租人支付；承租方应按时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1%的滞纳金；逾期超过30日的，出租方有权解除协议，并没收承租方的押金；在租赁期间，若出租方或承租方要求提前终止协议，双方在协商不成的情况下，若出租方提前终止协议，应双倍返还所收押金并承担承租方相应损失；若承租方提前终止协议，无权要求返还押金及装修费用等；协议还约定了其他事项。协议签订后，刘建平遂将涉案租赁物业的一、二层交付给吴海清使用。庭审过程中，吴海清主张2014年5月1日至5月31日期间为免租期，故未支付租金，吴海清自2014年6月开始交纳租金，交至2017年4月底，之后未再缴交租金，2017年5月9日吴海清搬离涉案商铺，但未完成搬离后相应的交接手续，后于2017年9月16日通过快递方式将商铺钥匙寄回给刘建平。2018年1月12日，刘建平以吴海清自2017年4月起拖欠租金至2017年9月且多次催收未果为由，向一审法院提起诉讼，主张吴海清应支付2017年4月至10月的租金并承担滞纳金；吴海清以刘建平在涉案物业加锁，单方提出解除协议，违反合同约定，提起反诉要求刘建平双倍返还押金。另查，涉案租赁物所在的××小区位于广东省中山市××号。刘建平提交的房地产权证书显示，广东省中山市××号××幢××号的房地产权利人为刘建平，房产证号为粤房××字第**，建筑面积为167.44平方米，层数为6层。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。刘建平与吴海清于2014年5月1日签订《商铺租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定的部分合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的主要焦点为：一、双方是否存在违约行为；二、吴海清返还租赁物的日期问题；三、押金如何处分。关于焦点一，刘建平主张吴海清未按协议约定期限履行支付租金的义务，吴海清拖延支付租金的行为属违约行为，应承担违约责任；吴海清主张刘建平于2017年4月17日通知吴海清搬离，吴海清已于2017年5月8日付清租金，并于次日搬离现场，履行了搬离涉案租赁物的义务，刘建平本人及其代理人自身原因未到场查验及接收钥匙，属刘建平单方违约，应向吴海清赔偿双倍押金。依照刘建平和吴海清签订的《商铺租赁协议》约定：“承租方应按时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1%的滞纳金。逾期超过30日的，出租方有权解除本协议，并没收承租方的押金。”吴海清应对其按合同约定支付租金承担举证责任，吴海清主张2014年5月份为免租期，但合同并未明确有此约定，吴海清以其6月份开始缴纳管理费为由主张应从2014年6月份才开始缴纳租金，并无事实和法律依据。吴海清未能举证其已经按合同约定按时如数支付租金，应当承担举证不能的不利后果。且依据吴海清提交的微信截图，其中内容多为与催交租金有关，印证了刘建平主张吴海清在此之前多次未按时缴纳租金的事实，综上，吴海清主张理据不足，刘建平主张更为真实可信，吴海清未按时支付2017年4月份及之后租金的行为已构成违约，依照合同约定应该承担违约责任。吴海清主张刘建平在商铺加锁系单方违约行为，一审法院认为，吴海清未能证明其缴纳租金后，刘建平依然封锁了商铺。即使刘建平在催讨租金时有在商铺加锁的行为，亦是由吴海清未严格履行合同义务，按时交纳租金所导致，加锁行为虽不值得提倡，但亦事出有因、情有可原。且从吴海清主张其于2017年5月9日搬走所有物品的陈述来看，吴海清依然可以进入涉案租赁物。故吴海清主张刘建平的加锁行为系违约行为，于法无据，不予采信。关于焦点二，吴海清主张其于2017年5月9日已经腾空商铺返还了租赁物，但其于2017年9月16日才将涉案商铺的钥匙寄回。刘建平主张因吴海清一直未办理交接手续，刘建平无法及时将涉案商铺另行出租，由此产生损失，应当由吴海清承担。一审法院认为，吴海清主张其返还租赁物，应当证明其已办理租赁物交接手续，并返还涉案商铺的钥匙。即使承租方腾空商铺，但未办理交接手续并返还钥匙，则出租方无法确认租赁合同是否能继续履行，租赁物业能否出租给他人，租赁物业也无法正常使用。本案中，吴海清并未证明其已经办理了租赁物返还交接手续，但刘建平确认2017年9月16日收到了吴海清邮寄的门锁钥匙。故吴海清已经以邮寄钥匙的行为，作出了返还租赁物的意思表示，吴海清已于2017年9月16日将涉案租赁物交接返还给了刘建平。至于吴海清主张其2017年5月9日已腾空商铺将商铺返还给出租人，但并未提交租赁物交接手续，吴海清提交的微信聊天记录和通话录音，也并未有双方确认交接已经完成的意思表示，结合吴海清在2017年9月16日一直持有涉案商铺钥匙的事实，吴海清主张其于2017年5月9日返还了租赁物的事实，理据不足，不予采信。据此认定吴海清已于2017年9月16日将租赁物返还给刘建平，吴海清还应向刘建平支付的租金金额为17153元【3100元/月×5个月又16天（2017年4月1日至2017年9月16日）】。关于焦点三，根据《商铺租赁协议》关于押金的约定：承租方逾期交纳租金超过30日的，出租方有权解除协议，并没收承租方的押金。同时，协议还约定：在租赁期限内，出租方提前终止协议的，应双倍返还所收押金并承担承租方相关损失。上述约定系双方真实意思表示，如焦点一所述，吴海清逾期缴纳租金，违反了协议约定，无权要求刘建平双倍返还押金。故吴海清反诉要求刘建平双倍返还押金6000元，于法无据，不予支持。另，关于迟延付款利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”但刘建平请求的逾期付款利息（滞纳金）计算标准（按每日1%计算）过高，酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至清偿之日为止。故吴海清应向刘建平支付的逾期付款利息计算方法为：从2017年4月1日起至2017年9月16日止，按照3100元/月租金标准，分别自每月应付租金之日即当月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计至清偿之日止。关于吴海清主张涉案租赁物并非刘建平所提交的房地产权属证书中所载明的广东省中山市××号××幢××号，涉案租赁物没有产权权属证明，《商铺租赁协议》系无效协议。由于合同所约定的××美地小区坐落于广东省中山市××号，吴海清否认该地址为涉案租赁物所在地，但并未提供证据或者线索予以反驳，从吴海清自2014年使用至2017年的情况来看，也并未有第三方向吴海清主张过商铺权属，吴海清该主张理据不足，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、吴海清应于判决生效之日起七日内向刘建平支付2017年4月1日至2017年9月16日的未付租金17153元及逾期付款利息（从2017年4月1日起至2017年9月16日止，按照3100元/月租金标准，分别自每月应付租金之日即当月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计至清偿之日止）；二、驳回刘建平的其他诉讼请求；三、驳回吴海清的全部反诉请求。案件受理费575元，由刘建平负担257元，由吴海清负担318元；反诉案件受理费25元，由吴海清负担。二审中吴海清、刘建平均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院还查明，二审时，吴海清认可其存在未按合同约定交租及逾期30日交租金的情形，但认为其已与刘建平达成口头协议，刘建平允许其延迟交租。刘建平否认同意吴海清延迟交租。本院认为，根据双方诉辩主张，本案的争议焦点有：协议履行中谁存在违约行为；吴海清是何时返还租赁房屋；吴海清是否尚欠租金。关于协议履行中谁存在违约行为的问题。二审中，吴海清明确其存在逾期交租且逾期超过30日交租的事实，吴海清称刘建平允许其延迟交租无证据证实，刘建平对此也不予确认，故本院认定双方协议履行过程中，吴海清存在违约行为，刘建平有权依据《商铺租赁协议》的约定解除协议履行并要求吴海清支付尚欠租金及逾期交租的利息。关于吴海清何时返还租赁房屋的问题。即使确认吴海清提供的与梁某聊天记录的真实性，但聊天内容反映的事实多为梁某向吴海清催交租金的内容，虽然梁某提到因吴海清的房租难收取，业主不租的内容，但吴海清并没有明确表示交还租赁物，由于双方签订的租赁协议期限届满是2019年4月30日，吴海清主张其于2017年5月9日提前腾空商铺并返还了租赁物，其应当就此承担举证责任，但吴海清并无提交相关证据证明其与刘建平履行了返还租赁物的交接手续。相反，现有证据显示，吴海清于2017年9月16日方交还涉案租赁物的钥匙给刘建平，一审法院据此认定吴海清此时返还租赁物并计付租金至此，并无不当。吴海清要求计付租金截止日为2017年5月9日的证据不充分，不予采纳。关于吴海清是否尚欠租金的问题。吴海清与刘建平对于租金起算点相差一个月，分歧在于吴海清称双方变更了协议约定的交租起点，即交租起点是2014年6月而非2014年5月1日，并以此推算，认为其已支付了2017年4月份的租金，但吴海清的该陈述并无证据证实，且刘建平不予确认，故一审判决认定吴海清从2017年4月1日起尚欠租金的认定于法有据，吴海清上诉认为其不应当支付租金的证据不充分，不予采纳。综上所述，吴海清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费379元，由吴海清负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年三月二十六日书记员  廖建锋