上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初36826号原告(反诉被告)：江西亚马逊餐饮管理有限公司,住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道与绿茵路交汇处联发广场办公写字楼**。法定代表人：余军飞，总经理。委托诉讼代理人：余敏轶，江西四毋律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海瀚碧投资有限公司，住，住所地上海市静安区/div>法定代表人：林宝泰，总经理。委托诉讼代理人：蒋春鸣，北京国枫(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘沁茹，北京国枫(上海)律师事务所律师。原告江西亚马逊餐饮管理有限公司(以下简称亚马逊餐饮公司)诉被告上海瀚碧投资有限公司(以下简称瀚碧公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月18日受理后，依法适用简易程序。审理中，被告瀚碧公司向本院提起了反诉，本院依法进行了合并审理，于2018年11月12日公开开庭进行了审理。原告亚马逊餐饮公司的委托代理人余敏轶，被告瀚碧公司的委托诉讼代理人蒋春鸣、刘沁茹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告亚马逊餐饮公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《上海静安大融城商铺租赁合同》。2、判令被告返还租赁保证金561,077.01元、公共事业费保证金27,822元、收银系统保证金2,000元，2017年9月28日至2017年10月31日租金123,962.47元、综合管理费81,611.2元、收银系统服务费300元，以上合计796,772.68元。3、判令被告赔偿原告经济损失152,766.76元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月24日，原、被告签订了《上海静安大融城商铺租赁合同》，约定被告将位于上海市静安区沪太路XXX弄XXX号上海静安大融城购物中心内1号楼4层L417-418室商铺(以下简称系争商铺)927.4平方米(建筑面积1495.81平方米)租赁给原告，租赁期限为60个月，从2017年9月28日起至2022年9月27日止，商铺在2017年5月31日交付,大融城开业日定为2017年9月28日。合同签订后，根据被告确定的《商户结算单》，原告向被告指定账户支付了包括保证金及2017年9月28日至2017年10月31日的租金和综合管理费等合计796,772.68元。但被告未在约定时间将系争商铺交付原告，开业时间亦一推再推。原告为进场及开业进行了大量的准备，因被告的行为给原告造成了巨大的经济损失。在多次协商无果情况下，原告于2018年7月31日向被告发出律师函，要求被告在8月15日前返还诉讼请求中所涉款项和就损失问题进行协商，但被告在收函后仍置之不理。综上所述，原告认为双方所签订的《上海静安大融城商铺租赁合同》是真实意思表示，根据合同约定，因被告原因逾期交付商铺已超过90日，原告有权解除租赁合同，被告应当返还原告所有预缴款项，并赔偿原告因被告违约造成的损失。故请求法院支持原告的诉讼请求。被告瀚碧公司辩称，大融城项目的竣工验收时间推后，这是被告无法控制的，且被告已将该情况告知原告；合同约定的交付商铺的时间与合同签订时间相隔不到90天，系因为被告未同意原告方提出的其他商业条件，原告才提出解除合同的，因此原告无权请求解除合同。合同约定2017年5月交付系争商铺，2017年9月28日开始计算租金，但合同中约定被告如有合理理由，可以调整交付时间。2017年8月被告以邮件形式告知原告，系争商铺可以于2017年8月9日交付，开业时间在交付期间的120天后，与租赁合同一致，但原告没有答复，直至提起本案诉讼。现被告同意解除租赁合同，但原因是原告违约，被告行使单方解除权。对于第二项诉讼请求中被告收取的金额无异议，但均不同意返还。如原告违约，根据合同约定被告可没收其缴纳的所有费用。被告瀚碧公司并提起反诉请求：1、请求判令解除双方签订的《上海静安大融城商铺租赁合同》。2、请求判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失338,501元。(租金损失按照三个月的租金标准计算)。3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：原、被告于2017年3月24日就系争商铺订立了租赁合同，用于餐饮经营。因大融城竣工备案延期，瀚碧公司不得不顺延向亚马逊餐饮公司交付该商铺的期限。瀚碧公司非大融城开发商，无法控制竣工备案进度、期限，且根据租赁合同约定，在非因瀚碧公司过错致使该商铺无法按期交付的，瀚碧公司有权相应顺延交付日期。而实际上，瀚碧公司通知亚马逊餐饮公司于调整后的交付日期前来交接系争商铺后，亚马逊餐饮公司却迟迟不肯接受，致使系争商铺出现空置，给瀚碧公司造成了极大的经济损失。现亚马逊餐饮公司违反合同约定，在瀚碧公司不存在过错的情形下拒不履行并擅自要求解除合同，属于中途擅自退租。根据租赁合同约定，瀚碧公司有权行使单方解除权，没收全部租赁保证金、公共事业费保证金等权利之外，还可要求亚马逊餐饮公司赔偿3个月的租金损失。请求法院依法判决，维护反诉人的合法权益。反诉被告亚马逊餐饮公司辩称，亚马逊餐饮公司不存在违约，请求依法驳回瀚碧公司的诉请。2017年3月24日，双方签订租赁合同，合同约定系争商铺应于2017年5月31日交付，现因瀚碧公司原因，交付时间超过90天，应由瀚碧公司承担责任。亚马逊餐饮公司依约向瀚碧公司缴纳保证金等相关款项，但瀚碧公司未如约交付系争商铺，经亚马逊餐饮公司多次催促，瀚碧公司多次调整商铺交付时间，最终瀚碧公司在2018年1月初才通知亚马逊餐饮公司交付系争商铺。对此亚马逊餐饮公司明确表示拒绝，在2018年1月至7月间，双方多次协商未果。2018年7月31日，亚马逊餐饮公司向瀚碧公司邮寄律师函，其中寄到营业地的快递被退回，寄到注册地的被签收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月24日，原告亚马逊餐饮公司(乙方、承租人)和被告瀚碧公司(甲方、出租人)签订的《上海静安大融城商铺租赁合同》载明，甲方作为该商铺的有权出租方与乙方建立租赁关系，已向乙方出示了该商铺的房地产权证或甲方拥有合法出租权的其他相关证明文件，乙方对该等文件内容及有效性已确认无异议。乙方在签订合同时，为保障履行合同及其附件所约定的各项义务和责任，由乙方交付给甲方的租赁保证金、公共事业费保证金。甲方有权将租赁保证金直接用于冲抵乙方欠付甲方的租金、收银机使用费、综合管理费等其他约定费用和应由乙方赔偿的损失，有权将公共事业费保证金直接用于冲抵乙方欠付的公共事业费和应由乙方赔偿的损失，且不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救方法；租赁期限见合同附件三，自起租日计算，如起租日按合同约定调整的，租赁期限的起止日亦相应调整；乙方应按附件三确定的交付日至甲方处办理商铺交付手续，并与甲方按合同附件二内容验收商铺。若该商铺符合合同附件二交付标准的，乙方应于当天接受商铺，并按附件二所确定的模板与甲方共同签署《商铺交付确认书》。双方签署《商铺交付确认书》之日，视为甲方已完成合同约定的商铺交付义务，装修期开始起算(如有)，乙方应根据合同约定使用商铺并支付相应费用。若乙方拒不参与验收或未提出符合合同约定的验收意见的，或甲方经整改达到要求后，乙方仍拒绝接收商铺或其他非因甲方原因导致乙方未按甲方通知时间办理商铺的验收、交接手续的，合同约定的交付日或甲方通知的交付日视为双方验收合格及实际交付日，甲方有权要求乙方自该日起支付在正常交付情况下乙方应当支付的各项费用(如装修管理费等)；乙方超过约定交付日或整改合格日十五日内仍未搬离完毕验收、交接手续的，甲方有权根据合同约定提前解除合同；由于非甲方过错引发原因导致甲方无法按期交付的，甲方有权提前书面通知乙方，甲方的交付日期相应顺延，且无需承担任何违约责任。装修期内，乙方应完成对该商铺的装修和必要的准备工作，并自合同该约定的开业日其将商铺整体对外经营。如乙方已经完成了开业准备具备开业条件的，乙方可以向甲方提出书面申请，甲方认为乙方的开业符合项目的整体运营安排的，经甲方书面确认同意，乙方可提前开业；在此情况下，起租日及租赁期限起止日等根据实际开业日相应调整。租赁期间，并非相关法律、法规规定或合同约定的情况下，乙方中途擅自退租的，甲方有权选择：1、没收乙方已缴纳的租赁保证金，并继续履行合同；2、单方面提前解除合同，并按合同约定追究乙方的相关违约责任。乙方未于合同约定或甲方交付通知书所载的房屋交付日前来办理或者办理完毕系争商铺交付手续的，除自交付日起应按合同支付相应费用外，每逾期一日，甲方有权要求乙方按照首个租赁年度月基本租金及月综合管理费总额的5%向甲方支付违约金。在合同签署后，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面以书面通知书的形式解除合同：……2、因仅可归咎于甲方单方面过错的原因导致该商铺延期交付且超过90日……4、法律、法规或合同其他条款允许乙方单方提前解除合同的其他情况。合同签订后，乙方有下列行为的，甲方有权单方面以书面通知的形式解除合同：乙方未于合同约定或甲方书面交付通知书所载的交付日起十五日内办理完毕验收、交接手续。如甲方根据上述条款解除合同，甲方有权没收乙方缴纳的全部租赁保证金、公共事业费保证金、装修押金作为违约金，如乙方根据上述条款承担的违约责任仍不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方继续追偿。合同附件二约定了系争商铺的交付标准，其中消防设备要求按一次消防规范安装且满足当地消防部门的消防验收要求。附件三为开店条件书，约定了系争商铺租赁期限为60个月，即自2017年9月28日起至2022年9月27日止(如开业日期调整的，自调整后的开业日起算)；系争商铺租赁面积为927.4平方米(对应建筑面积为1,495.81平方米)；2017年9月28日至2018年9月27日基本租金单位为4元/日/平方米，月基本租金标准为112,833.67元；月综合管理费单价80元/月/平方米，月综合管理费为74,192元/月，租赁保证金561,077.01元，公共事业费保证金27,822元；商铺交付日暂定为2017年5月31日，如甲方另行通知的，以甲方实际通知为准。上述租赁合同签署后，亚马逊餐饮公司向瀚碧公司支付了租赁保证金561,077.01元、公共事业费保证金27,822元、收银系统保证金2,000元，2017年9月28日至2017年10月31日租金123,962.47元、综合管理费81,611.2元、收银系统服务费300元，共计796,772.68元。为系争商铺的经营需要，亚马逊餐饮公司与案外人江西东郡设计装饰工程有限公司签订了设计合同，并于2017年5月18日支付了设计费75,000元。2017年7月10日，瀚碧公司向亚马逊餐饮公司发送的电子邮件载明，因项目建设方绿地星工程进度滞后等原因造成瀚碧公司无法按照原定日期向亚马逊餐饮公司交付租赁商铺。经瀚碧公司慎重研究，决定将系争商铺的交付日期调整为2017年8月9日，开业日相应调整为2017年12月8日，静安大融城项目也计划于该商铺开业日同日正式开业。希望亚马逊餐饮公司尽快就租赁商铺交付日期、开业日所涉相关条款的变更事宜签署补充协议。2018年7月30日，亚马逊餐饮公司向瀚碧公司发出《律师函》，表示因瀚碧公司过错导致商铺延期交付超过90日，且一直不明确延期交付时间，已构成违约，要求瀚碧公司返还预交款项并赔偿损失。另查明，系争商铺所在的大融城项目的开发商为案外人上海绿地星奕房地产开发有限公司(现更名为上海融光寰芃房地产开发有限公司，以下简称融光寰芃公司)。2017年12月28日，上海市静安区建设和管理委员会向该公司颁发了大融城项目的《建设工程竣工验收备案证书》。后该公司将该项目除办公物业以外的商业部分的招商、管理权限授权于瀚碧公司，包括但不限于以瀚碧公司名义与租户签署意向协议书、租赁合同等法律文件，并收取租金及相关费用。授权委托期限自2016年1月15日起生效，至商业物业转让过户至瀚碧公司名下之日止。审理中，亚马逊餐饮公司表示，2017年4月20日，亚马逊餐饮公司向瀚碧公司支付租金、保证金等费用后，瀚碧公司未按约在2017年5月31日交付系争商铺，之后亚马逊餐饮公司多次催问交付时间，但瀚碧公司一直以各种理由拖延，期间曾承诺于2017年8月9日交付房屋，但该时间亦已逾期40余天，由于瀚碧公司的前述行为对亚马逊餐饮公司造成了损失，亚马逊餐饮公司要求在补充协议中进行相应赔偿，但双方未能达成一致意见，且邮件发送时，被告与原告取得了联系，表示8月9日亦无法完成房屋交付。直到2018年1月初瀚碧公司才通知亚马逊餐饮公司收铺。期间，瀚碧公司未再有过任何收铺通知。而且在2018年1月初，瀚碧公司正式通知收铺之前，亚马逊餐饮公司已另寻他址，并于2017年12月通知瀚碧公司解除租赁合同，并要求瀚碧公司返还款项和赔偿损失。系争商铺延期交付的责任并不在于亚马逊餐饮公司，基于合同相对性，瀚碧公司应对亚马逊餐饮公司承担违约责任，其相应的损失可向过错方进行追偿。至于瀚碧公司提出其有权修改商铺交付时间，该条款系其制作的规避自身责任的格式条款，加重了亚马逊餐饮公司的责任，应属无效。瀚碧公司表示，根据合同约定，瀚碧公司有权调整系争商铺的交付日期，2017年5月31日仅为暂定的交付日，瀚碧公司只要在合理期限内均有权调整系争商铺的交付时间，故系争商铺不存在延期交付的事实。若法院认定存在延期交付，则首先，瀚碧公司调整交付日期为2017年8月9日，未超过合同约定的90日；其次，8月9日系争商铺已具备交付条件，符合消防验收标准，系因亚马逊餐饮公司拒绝收铺的行为导致了租赁合同无法继续履行；第三，瀚碧公司已于2017年7月10向亚马逊餐饮公司邮件告知了调整后的交付日期，后以电话形式多次催促，但亚马逊餐饮公司始终拒绝收铺；第四，系争商铺晚于合同约定的时间交付并非瀚碧公司过错，因整个工程未收尾，影响了交付时间，瀚碧公司作为招租方只能尽力向开发商争取交付时间。同时租赁合同未将该项目取得竣工备案证书作为交付条件，即使未取得竣工备案证书，承租人仍可进场开始装修，如亚马逊餐饮公司已经完成了开业准备并具备开业条件，亚马逊餐饮公司可以向瀚碧公司提出书面申请，经瀚碧公司确认，亚马逊餐饮公司可提前开业。因亚马逊餐饮公司拒绝收铺，违反合同约定，且提出超过合同既定商务条件的要求，因瀚碧公司不同意其额外提出的商务要求，亚马逊餐饮公司始终拒绝收铺，故租赁合同无法继续履行的原因在于亚马逊餐饮公司。为了继续与亚马逊餐饮公司履行合同，虽然亚马逊餐饮公司仅支付了1个多月的租金，但没有向其催讨过租金。自2018年8月9日之后，只是以口头形式要求亚马逊餐饮公司收铺。大融城项目于2018年6月正式对外营业，无试运营时间。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据合同约定，系争商铺的交付日暂定为2017年5月31日，租赁期限自2017年9月28日(开业日)开始，同时合同还约定如开业日调整的，则自调整后的开业日起算租赁期限，如甲方另行通知的交付日的，以甲方实际通知为准。故亚马逊餐饮公司、瀚碧公司在签订租赁合同时，对于合同约定的交付日期及开业日均知晓仅为暂定时间，如遇调整，具体时间可由瀚碧公司另行通知。瀚碧公司据此认为，其并未违反合同约定，且曾通知亚马逊餐饮公司可于2017年8月9日收房，系因亚马逊餐饮公司拒绝收房，导致合同解除，亚马逊餐饮公司还应向瀚碧公司承担损失的赔偿责任。根据在案证据显示，瀚碧公司确曾向亚马逊餐饮公司发出电子邮件，调整系争商铺的交付日期至2017年8月9日，并将开业日相应调整为2017年12月8日。但亚马逊餐饮公司认为，瀚碧公司曾告知8月9日亦无法交付房屋，因瀚碧公司的延迟交付行为，对于亚马逊餐饮公司造成了损失，但双方对于损失的赔偿无法达成一致意见。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。故瀚碧公司作为出租人有义务将系争商铺交付于亚马逊餐饮公司，租赁合同中虽将交付时间暂定为2017年5月31日，并约定瀚碧公司有权调整交付时间，瀚碧公司认为2017年8月9日已可交付房屋，但根据瀚碧公司自述，系争商铺所在的商业项目实际开业时间为2018年6月，已晚于合同约定时间一年，亦与电子邮件中所称的开业时间相去甚远。瀚碧公司称之后均采用电话形式通知亚马逊餐饮公司收铺，亚马逊餐饮公司对此予以否认，认为2018年1月瀚碧公司才通知系争商铺可交付，但在此之前亚马逊餐饮公司已提出解除合同，且已另寻他址，故合同无法继续履行。本院认为，虽然除该封电子邮件外，双方再无其他证据证明双方关于系争商铺的交付过程，但根据合同约定，房屋交付时间及开业日期均涉及到承租人装修期、租金的起算时间，如2017年8月9日系争房屋已符合交付条件，且商场可按邮件所述时间开业，则亚马逊餐饮公司拒绝前来办理房屋交接手续，将会对瀚碧公司造成极大损失，瀚碧公司可按照合同约定行使合同解除权，但瀚碧公司仅用电话形式催促亚马逊餐饮公司收铺，明显与常理不符，故结合大融城项目竣工备案证书的取得时间及整体开业时间，本院认为亚马逊餐饮公司关于房屋状况、交付时间的陈述更具有高度盖然性。亚马逊餐饮公司承租系争商铺系用于商业用途，该项目于2017年底方才取得竣工备案证书，在此之前并不具备整体开业条件，亚马逊餐饮公司作为一家进驻于商场的餐饮企业，商场客流量大小显然是影响到其经营业绩好坏的重要因素之一，故瀚碧公司认为亚马逊餐饮公司可申请提前营业的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因瀚碧公司逾期交付房屋，经亚马逊餐饮公司催促后仍无法确定交付时间，亚马逊餐饮公司提出解除合同具有事实和法律依据，本院予以确认。合同解除后，瀚碧公司收取的租赁保证金561,077.01元、公共事业费保证金27,822元、收银系统保证金2,000元，2017年9月28日至2017年10月31日租金123,962.47元、综合管理费81,611.2元、收银系统服务费300元，共计796,772.68元应返还亚马逊餐饮公司。亚马逊餐饮公司还要求瀚碧公司赔偿相应损失，但根据合同约定，由于非瀚碧公司过错引发原因导致无法按期交付的，瀚碧公司有权提前书面通知亚马逊餐饮公司，交付日期相应顺延，且无需承担任何违约责任。现因融光寰芃公司原因导致项目竣工备案延迟，进而导致瀚碧公司延期交付系争商铺，根据上述约定，瀚碧公司无需向亚马逊餐饮公司承担违约责任。且亚马逊餐饮公司在系争商铺确定交付之前，即与案外人订立装修设计合同的行为亦有不当，对于相关损失的发生负有一定责任。至于亚马逊餐饮公司主张的其余损失亦难以证明与本案所涉纠纷有关。亚马逊餐饮公司还认为，系争合同为瀚碧公司拟制，相关条款为格式条款。但亚马逊餐饮公司、瀚碧公司为平等的民事主体，关于租期、租金标准等合同条款均系双方协商签订，故亚马逊餐饮公司的该节抗辩意见本院不予采纳。根据上述分析，瀚碧公司要求亚马逊餐饮公司承担空置损失的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)江西亚马逊餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)上海瀚碧投资有限公司就上海市静安区沪太路XXX弄XXX号1号楼4层L417-L418室房屋签订的《商铺租赁合同》解除；二、被告(反诉原告)上海瀚碧投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)江西亚马逊餐饮管理有限公司返还租赁保证金561,077.01元、公共事业费保证金27,822元、收银系统保证金2,000元，2017年9月28日至2017年10月31日租金123,962.47元、综合管理费81,611.2元、收银系统服务费300元，共计796,772.68元；三、驳回原告江西亚马逊餐饮管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告上海瀚碧投资有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,295元，减半收取计6,647.5元，由原告江西亚马逊餐饮管理有限公司负担1,237.3元，被告上海瀚碧投资有限公司负担5,410.2元。反诉案件受理费3,189元，由反诉原告上海瀚碧投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇一九年三月十一日书记员  郇鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。