北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终3613号上诉人（原审原告）：王乃卓，女，1988年8月3日出生。上诉人（原审原告）：张振兴，男，1987年9月3日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘庆，北京市一法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京星华蓝光置业有限公司，住所地北京市房山区良乡地区太平庄东里**楼**312。法定代表人：寇元虎，执行董事。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。上诉人王乃卓、张振兴因与上诉人北京星华蓝光置业有限公司（以下简称星华蓝光公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初5183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王乃卓、张振兴上诉请求：1．撤销一审判决，依法认定星华蓝光公司在上下水、电、电话通信线、宽带网络问题等存在违约行为；2．星华蓝光公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1．一审中，星华蓝光公司与王乃卓、张振兴对小区所用的水电为临水、临电没有争议，星华蓝光公司也认可小区下水没有联通市政管网，但就“使用条件”双方产生争议。星华蓝光公司认为小区虽然使用临水临电，下水没有联通市政管网，但具备使用功能，已经达到合同约定的条件。王乃卓、张振兴认为就“使用条件”，虽然在双方签订的附件中有约定，但就该约定，王乃卓、张振兴认为该约定是免除、限制星华蓝光公司权利的条款，并且该条款内容的字体并没有加粗、加深，其与星华蓝光公司在签订合同时，只是让其在签字处签字，就该条款亦未着重加以说明，因此，该条款的约定应属无效条款。王乃卓、张振兴认为，“使用条件”的意思，应该按照通常开发商交房的情况理解，即交房时应该给业主正式的水卡、电卡。退一步讲，即使星华蓝光公司满足不了交付正式的水卡、电卡，也应该提供给王乃卓、张振兴一个没有瑕疵的“使用条件”，而从一审王乃卓、张振兴提交的证据看，小区经常停水、楼层稍高点水压则达不到、下水没有联通市政管网造成小区地库被淹、臭味熏天，吸污车长期进出小区，使得原本人车分流的小区，增加安全隐患。因此，王乃卓、张振兴认为星华蓝光公司在小区上下水、电问题存在违约行为；2．电话通信线、宽带网络问题。星华蓝光公司与没有相应运行资质的科信远景（北京）网络科技有限公司（百通宽带）签订了20年的垄断协议，导致三大运营商无法进入小区，至今小区没有敷设光宽线路，电话座机根本没有办法安装。因此，王乃卓、张振兴认为星华蓝光公司在电话通信线、宽带网络问题存在违约行为。星华蓝光公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回王乃卓、张振兴全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定燃气相关事实错误。依据购房合同补充协议第五条第二项约定“本项目红线外市政配套设施安装延误导致的使用条件不具备，出卖人不承担责任”，通过一审法院调取的北京尚然市政公用工程有限公司（以下简称尚然公司）“星华蓝光海悦嘉园天然气工程情况说明”可以证明，燃气工程未按期竣工是由于中压管线需办理占路施工手续，由此导致工程竣工延期，依据约定因属红线外施工，星华蓝光公司不应承担责任。针对王乃卓、张振兴的上诉，星华蓝光公司辩称，王乃卓、张振兴上诉无事实及法律依据，请求依法予以驳回。针对星华蓝光公司的上诉，王乃卓、张振兴辩称，对星华蓝光公司的上诉请求不予认可，请求依法驳回星华蓝光公司上诉请求。王乃卓、张振兴与星华蓝光公司在《北京市商品房预售合同（住宅类）》对于燃气有明确的约定，应该达到使用条件。而在实际过程中，海悦嘉园小区在2017年10月份才通燃气，系因星华蓝光公司未对工程进行验收，因此星华蓝光公司系违约方。王乃卓、张振兴向一审法院起诉请求：1．要求星华蓝光公司向王乃卓、张振兴支付自2017年3月2日至2017年11月21日期间的逾期达到市政基础设施和其他设施承诺条件的违约金3949．8元；2．该案诉讼费由星华蓝光公司承担。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1．关于上下水、电的问题：王乃卓、张振兴与星华蓝光公司对目前小区所用水电属于临水、临电没有争议，但王乃卓、张振兴主张小区水质不好且下水没有连通市政管网，需要通过污水车运输污水，对小区环境造成影响；使用临电造成变压器的容量不能满足业主的正常生活要求，经常停电，影响小区地下车库车辆充电。基于以上因素，王乃卓、张振兴认为小区使用的水电未达到合同约定的条件，并提交了《关于海悦城一期相关问题说明》、《关于海悦城一期电力增容期间停电、停水的通知》、照片等证据进行证明。星华蓝光公司认为小区虽然使用临水临电，但具备使用功能，已经达到了合同约定的条件。对此，法院认为合同未明确约定小区用水用电的性质，现小区虽然使用过渡性水和电，但其具备使用功能，应当视为符合合同约定的条件，故法院认定星华蓝光公司在水、电方面不存在违约行为。2．关于燃气的问题：王乃卓、张振兴认为小区于2017年10月11日开始才可以办理通气，达到合同约定的条件，并提交《关于海悦城一期相关问题说明》、《关于海悦城一期燃气最近进度公司的通知》、《关于海悦城一期燃气卡办理时间》的通知、《北京市居民供用天然气合同》等证据进行证明，星华蓝光公司认为燃气工程不存在延期问题，已经于2016年12月31日前达到工程竣工条件，由于部分业主私自拆改导致小区于2017年5月22日接通燃气，星华蓝光公司对此没有责任。诉讼中，法院依法到北京市尚然市政公用工程有限公司（以下简称尚然公司）调查涉案项目天然气工程情况。经查，涉案项目天然气工程于2017年4月19日进行了预验收，验收过程中发现户内存在私自拆改燃气设备，燃气热水器未安装等问题。该工程于2017年5月12日中压A天然气管线正式验收并合格，于2017年5月23日完成带气接线，使天然气通至小区民用调压箱。其间由于私自拆改、燃气热水器未安装等问题未及时解决，导致户内不符合燃气规范故户内通气延期待建设单位整改恢复后方可进行。整改后，2017年8月14日进行了第一批户内通气；2017年9月5日进行了剩余第二批户内通气。根据上述查明的情况，该工程于2017年5月12日中压A天然气管线正式验收并合格，2017年5月12日应当视为合同约定的达到工程竣工条件的时间节点。双方合同约定星华蓝光公司应于2016年12月31日达到工程竣工条件，可见，星华蓝光公司在燃气方面存在延期行为。3．关于供暖的问题：王乃卓、张振兴认为暖气在交房时没有调试好，温度低；星华蓝光公司述供暖已于2016年12月31日前达到使用条件，供暖舒适度问题不属于合同约定的交付条件。因王乃卓、张振兴未能提交充分证据证明其主张，故法院采纳星华蓝光公司的答辩意见。4．关于电话通信线、宽带网络问题：王乃卓、张振兴主张提供通讯服务的三大运营商均无法进入小区，目前小区只有“百通宽带”，且无法安装固定电话，故星华蓝光公司在电话通信线、宽带网络方面存在违约，并提交海悦城物业群客服回复、百通宣传页、中国移动北京公司房山分公司证明、北京市通信管理局的投诉答复等证据证明；星华蓝光公司主张电话通信线已于2016年12月31日敷设到户，完成合同义务，不存在违约，并提交《社区信息化建设宽带接入合同书》证明其主张。因王乃卓、张振兴所提交的证据均仅能证明三大运营商无法进入小区进行接入工程建设，但未能提交证据证明星华蓝光公司存在延期完成电话通信线敷设到户的义务，故对于王乃卓、张振兴的该项主张法院不予采纳。5．关于公共停车场问题：王乃卓、张振兴述涉案小区实行人车分流，，地上不让进出车辆，地下车库实行租售物业于2017年6月20日开放车库，业主只能购买车位。业主不同意，要求租赁车位，后于2017年12月17日可以办理地下车位租赁，故王乃卓、张振兴认为星华蓝光公司公共停车场延期至2017年12月17日才符合交付条件，王乃卓、张振兴提交了《关于海悦城一期业主关注重点事项进度公示》、《海悦城车位出租的通知》用以证明其主张。星华蓝光公司主张小区地上、、地下均有停车场且公共停车场已按期达到使用条件，并提交了《北京市规划委员会规划意见复函》、《建设工程规划许可证》、《北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划核验（验收）意见》等证据证明。经法院现场勘验，涉案小区实行人车分流，，地上没有停车位；地下有车库，地下**为产权车位，地下**为人防车位目前地下二层人防车位没有启用。综合双方的举证和现场勘验情况，法院采纳王乃卓、张振兴对于公共停车场的意见。此外，对于当事人无争议的证据，一审法院认定事实如下：2015年4月26日，王乃卓、张振兴（买受人）与星华蓝光公司（出卖人）签订了预售合同，约定王乃卓、张振兴购买星华蓝光公司开发的位于北京市房山区西潞街道良乡组团06街区06-23-01、06-23-05地块11#住宅楼2层2单元XXX号房屋，房屋总价款为1490494元，星华蓝光公司应在2016年12月31日前向王乃卓、张振兴交付房屋。预售合同第十二条市政基础设施和其他设施的承诺约定，1．市政基础设施上水、下水于2016年12月31日达到使用条件（本期交房范围内）；市政双路供电、过渡性供电于2016年12月31日达到使用条件（本期交房范围内）；供暖于2016年12月31日达到使用条件（本期交房范围内）；燃气于2016年12月31日达到工程竣工条件，买受人须自行向供气公司申请开通；电话通信线于2016年12月31日交付，敷设到户；有线电视线于2016年12月31日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理，即合同继续履行，因出卖人原因导致上述设施未达到使用条件的，出卖人在60日内整改完毕，若逾期未完成整改，出卖人自第61日起至实际整改完毕之日止，出卖人按买受人已付房款的万分之零点一每日向买受人支付违约金。整改完毕的界定以出卖人通知当日为整改完毕日，买受人应当在通知当日起7日内进行确认，若未按此时间确认，视为买受人已认可出卖人已在通知当日整改完毕。2．其他设施：公共绿地于2016年12月31日达到使用条件（本期交房范围内）；小区非市政道路于2016年12月31日达到使用条件（本期交房范围内）；公共停车场于2016年12月31日达到使用条件（本期交房范围内）。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理，即合同继续履行，因出卖人原因导致上述设施未达到使用条件的，出卖人在60日内整改完毕，若逾期未完成整改，出卖人自第61日起至实际整改完毕之日止，出卖人按买受人已付房款的万分之零点一每日向买受人支付违约金。整改完毕的界定以出卖人通知当日为整改完毕日，买受人应当在通知当日起7日内进行确认，若未按此时间确认，视为买受人已认可出卖人已在通知当日整改完毕。该合同附件十补充协议对合同第十二条补充约定：1．上水、下水、用电达到使用条件是指商品房交付时上水、下水、用电具备使用功能，商品房用电户表为一户一表的，如商品房交付时户表暂未启用但不影响用电功能的，视为出卖人完成合同第十二条项下相关义务；2．本项目红线外市政配套设施安装延误导致的使用条件不具备，出卖人不承担责任；3．买受人了解，因项目为分期开发，有关配套设施（如供暖等）按照出卖人建设进度及国家和地方有关规定建设及开通，房屋交付时，部分相关配套设施可能尚未建设或开通，买受人确认不得因此拒绝接受房屋交付，且出卖人不因此向买受人承担任何违约责任及赔偿责任。该预售合同还对双方其他权利义务等内容作了约定。上述预售合同签订后，王乃卓、张振兴付清了全部购房款，并按照合同约定期限办理了房屋交接手续。法院认为，王乃卓、张振兴与星华蓝光公司在自愿基础上签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。根据法院查明的情况，现星华蓝光公司在燃气和公共停车场方面存在延期情形，且在60日的整改期内亦未能完成整改，故应当按照合同约定向王乃卓、张振兴承担违约责任。法院根据法律规定和双方合同约定，结合合同履行情况、当事人过错程度、王乃卓、张振兴因该违约行为而遭受损失的情况等因素，确定星华蓝光公司应当向王乃卓、张振兴支付违约金的数额。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，一审法院判决如下：北京星华蓝光置业有限公司于判决生效之日起十日内向王乃卓、张振兴支付违约金3949．8元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方均未提交新的证据。另查明，案涉小区下水已于2018年11月连通市政管网，双方对此均予以认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院无异，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约享有相关合同权利，履行相应合同义务，不得擅自变更或解除合同。根据本案查明的事实，星华蓝光公司取得北京市商品房预售许可证，王乃卓、张振兴与星华蓝光公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》为有效合同。依据双方诉辩意见，本案二审时的争议焦点为：星华蓝光公司在上下水、电、燃气、电话通信线、宽带网络方面是否存在违约。关于上下水、电方面，王乃卓、张振兴上诉称上下水、电条款系免除、限制上诉人权利的条款，并且该条款内容的字体并没有加粗、加深，签订合同时，亦未着重加以说明，因此，该条款的约定应属无效条款。首先，王乃卓、张振兴在签字时应审慎审查合同内容，应能预料到签字所需承担的民事权利义务，该约定是双方真实意思表示，王乃卓、张振兴认为该条款无效不予支持；其次，合同对上下水、用电约定具备使用功能，但未对上下水、电使用条件作出明确约定，现小区使用过渡性水电，具备使用功能，故一审法院认定星华蓝光公司在水、电方面不存在违约行为并无不妥，本院予以维持。关于燃气方面，星华蓝光公司上诉称通过一审法院调取“星华蓝光海悦嘉园天然气工程情况说明”可以证明，燃气工程未按期竣工系因中压管线需办理占路施工手续，依约属红线外施工，不属于违约行为。但星华蓝光公司并未提供其他证据予以支持，对该上诉理由本院不予认可。一审法院根据本案实际情况，认定星华蓝光公司存在延期行为并无不妥，本院予以维持。关于电话通信、宽带网络方面，王乃卓、张振兴上诉称星华蓝光公司与没有相应运行资质的科信远景（北京）网络科技有限公司（百通宽带）签订了20年的垄断协议，导致三大运营商无法进入小区，至今小区没有敷设光宽线路，电话座机根本没有办法安装。根据合同约定，电话通信线需于2016年12月31日交付并敷设到户，根据王乃卓、张振兴一审提交的证据，仅能证明三大运营商无法进入小区，但未能证明电话通信线延期敷设到户的情况，对此一审法院对王乃卓、张振兴该项主张不予采纳并无不妥，本院予以维持。在二审审理中，星华蓝光公司认可一审法院关于公共停车场交付延期的认定。同一时期，星华蓝光公司存在多项违约行为，一审法院根据法律规定和双方合同约定，结合合同履行情况、当事人过错程度、王乃卓、张振兴因该违约行为而遭受损失的情况等因素，酌情确定星华蓝光公司应当向王乃卓、张振兴支付违约金的数额并无不妥，本院予以维持。一审对双方其他争议所作判决亦无不妥，本院予以维持。综上所述，王乃卓、张振兴及星华蓝光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王乃卓、张振兴负担50元（已交纳）；由北京星华蓝光置业有限公司负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  肖大明审判员  李 珊审判员  姚 颖审判员  周梦峰审判员  李 淼二〇一九年三月二十九日法官助理宋佳法官助理韩舒同法官助理曹华书记员林晓天书记员杨竹书记员李慧书记员赵婕