河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫07民终6079号上诉人（原审被告）：杨俊桥，男，1954年11月21日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：申河贵，新乡市牧野区诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：河南燎原电子股份有限公司，住所地：建设中路**。法定代表人：林庆鹏，董事长。委托诉讼代理人：李文滨，河南正安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新乡美乐大有实业有限公司，住，住所地建设中路**/div>法定代表人：张振涛，执行董事。委托诉讼代理人：李文滨，河南正安律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：新乡市牧野区小琴高金冷鲜肉店，住所地，住所地：牧野区卫北市场北段路**iv>经营者：常玉琴，女，1985年10月17日出生，汉族，住河南省获嘉县。被上诉人（原审第三人）：范龙龙，男，1993年7月20日出生，汉族，住河北省邯郸市魏县。被上诉人（原审第三人）：新乡市牧野区玉兰炒货店，住所地：新，住所地：新乡市牧野区卫北市场北段路**>经营者：陈玉兰。上诉人杨俊桥因与被上诉人河南燎原电子股份有限公司（以下简称燎原电子公司）、新乡美乐大有实业有限公司（以下简称美乐大有公司）、新乡市牧野区小琴高金冷鲜肉店、范龙龙、新乡市牧野区玉兰炒货店房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（2018）豫0711民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨俊桥及其委托诉讼代理人申河贵，被上诉人燎原电子公司、美乐大有公司的共同委托诉讼代理人李文滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨俊桥上诉请求：一、请求二审法院查明事实依法改判。二、一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决与事实不符。上诉人与被上诉人从没有签订过任何租赁协议，也没有任何法律关系。涉案房分两部分组成，后半部分是上诉人在2008年租赁河南安彩集团美乐电子公司物业管理公司的平房两套约130平方做游戏生意使用。协议主要内容年缴费壹万伍仟陆佰元整，并押上上诉人的押金壹仟伍佰元，至今未退。老物业解散后将无证、无水、无电，房顶多处裂缝变形，大面积严重漏水，墙体脱落老化，无法正常使用，待拆迁区内的临时违章建筑房用上诉人的押金暂抵给上诉人凑合使用。等到拆迁无条件搬走，水电都是上诉人安装的，也是上诉人的名字。前半部分是临时违章建筑应急房，是上诉人在2008年10月18日经新乡市卫北办事处城建科批准，又自筹资金按卫北办事处规划指定地理位置所建砖混结构临时违章自建房。被上诉人在一审没有提供合法手续、证据证明原物业的合法继受，一审将不属于被上诉人的违章建筑房判给被上诉人不当。一审判决上诉人继续向被上诉人交纳费用不符合常理和法律规定。同时，被上诉人不修房屋造成上诉人的损失应当予以赔偿。2017年11月3日经电子公司批准在老物业遗留的原址原管道立架上焊接管道引起大火，将存放在承租平房上石棉瓦棚内的抓娃娃模拟机18台连同石棉瓦棚全部焚毁，造成20万元损失分文未赔。上诉人在一审时已提交了反诉状，一审判决让上诉人另行起诉不当。根据新乡市牧野区人民法院（2017）豫0711民初1114号裁决书和（2018）豫0711民初844号裁定书都印证，上诉人与被上诉人之间没有任何关系。根据相关法律规定，本案不属于人民法院管辖和受理的范围，应由国家有关行政机关予以处理。被上诉人燎原电子公司、美乐大有公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由没有任何事实、法律依据，不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、燎原电子公司、美乐大有公司是本案适格的诉讼主体。燎原电子公司、美乐大有公司无论是作为案涉租赁房屋的土地使用者、房屋建造者，还是作为案涉租赁房屋的权利继受者、实际经营管理者，均是本案适格诉讼主体。二、自2016年2月起，杨俊桥与燎原电子公司已由定期租赁关系转为不定期租赁关系。2015年12月30日燎原电子公司向杨俊桥发送续签租约通知，杨俊桥在通知上签署“领导你好，通知已收到。基于我处实际情况望领导酌情给予照顾解决为盼！”随后双方经口头协商将案涉房屋租金由原来的1300元/月调整至2000元/月，并一直履行至2016年12月。以上事实有通知、租金收据、庭审笔录为证。三、房屋租赁合同无效，上诉人杨俊桥亦应对合同无效的后果承担法律责任，包括腾退房屋、支付房屋占有使用费、恢复房屋原状等。被上诉人新乡市牧野区小琴高金冷鲜肉店、范龙龙、新乡市牧野区玉兰炒货店未到庭参加诉讼，亦为提交书面答辩意见。燎原电子公司、美乐大有公司向一审法院起诉请求：1、判令解除河南燎原电子股份有限公司与杨俊桥间的不定期房屋租赁关系并返还租赁房屋；2、判令杨俊桥拆除在租赁房屋上搭建的附属物，将租赁房屋恢复原状；3、判令杨俊桥支付自2017年1月1日至返还租赁房屋期间的房屋占用费用6250元/月，暂计至2017年12月31日约75000元；4、诉讼费用由杨俊桥承担。一审法院认定事实：杨俊桥与燎原电子公司的子公司新乡市燎原物业管理有限责任公司（简称燎原物业公司）管理的位于新乡市东王村卫北市场北段91号至97号门面房（燎原电子公司、美乐大有公司可以提供的土地使用证为新乡市国营第七六〇厂的老证，燎原电子公司的土地证遗失），租期自2008年1月1日起至2009年12月30日止，月租金1300元，押金1000元。双方特别约定：乙方（杨俊桥）一次性交清全年房费15600元协议逾期顺延。后根据政府整改要求，2008年10月18日新乡市燎原物业管理有限公司与杨俊桥签订一份对杨俊桥所租房屋门前进行彻底整治，改造升级的协议，约定：由杨俊桥出资将租赁房屋改建，改建完成后的房屋面积共计279.48㎡所有权由燎原物业公司所有，但自2008年12月31日起至2015年12月31日止的七年内由杨俊桥无偿使用该房屋。改建房屋位于新乡市××区王村镇王村的土地上，自2009年燎原电子公司开始向王村村委会缴纳土地租赁费。2013年燎原物业公司与燎原电子公司的另一子公司美乐大有公司合并，燎原物业公司注销，该公司资产归入美乐大有公司所有，但燎原物业公司原房屋租赁管理等事项有母公司燎原电子公司负责。2015年12月30日，燎原电子公司向杨俊桥发出续签合同通知，杨俊桥在该通知书上书写：“领导你好，通知已收到。基于我处实际情况，望领导酌情给予照顾，解决为望。”杨俊桥自2016年2月份开始按照月2000元缴纳租金至2016年12月份。双方未签订新的协议。杨俊桥分别于2016年3月1日与第三人范龙龙、于2016年4月15日与第三人常玉琴、于2016年7月15日与第三人陈玉兰签订为期一年的房屋租赁合同。2017年2月24日，燎原电子公司通知杨俊桥上调房屋租金价格为每平方米每月租金25元。杨俊桥在通知书上书写：“通知已看到，原商定房租问题如能维持可行，如需变更另议。杨俊桥2017年2月27日”但双方就房屋租金问题直至诉讼阶段一直未达成一致意见，涉案房屋仍由杨俊桥及第三人占有使用。另查明，新乡市燎原物业管理有限责任公司、新乡美乐大有实业有限公司为河南燎原电子股份有限公司的全资子公司。燎原电子公司、美乐大有公司不能提供其所出租的房屋的房产登记手续或建房的相关手续。燎原电子公司、美乐大有公司为证明其房屋租金的合理性向本院提供新乡市房管局发布的2016年新乡市房屋租赁市场指导价。杨俊桥共交押金1500元。杨俊桥就其在所租赁的房屋上添加的雨棚等设施，其明确表示不作评估。一审法院认为，本案中原出租方燎原物业公司与美乐大有公司合并后，该公司予以注销，其权利义务由美乐大有公司继受。同时，上述两公司均为燎原电子公司的全资子公司，美乐大有公司虽为独立法人，但受其母公司燎原电子公司实际领导控制，故燎原电子公司对涉案房屋租赁管理并且杨俊桥实际向其缴纳过租金，燎原电子公司、美乐大有公司作为原告的主体资格，一审法院予以认可。2008年1月1日燎原物业公司签订租赁合同，2008年10月又签订改建协议，改建后的房屋杨俊桥继续使用仍按1月1日的租赁协议约定的租金标准缴纳费用，应当认定杨俊桥与燎原物业公司之间对改建房屋的承租关系的建立。改建合同约定的七年到期后，杨俊桥继续向河南燎原电子股份公司缴纳费用，且根据双方协商将租金标准进行调整，视为杨俊桥与燎原电子股份公司之间建立不定期的租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。燎原电子公司、美乐大有公司直到本院庭审结束也未向本院提交涉案房屋建设的合法手续，因此本案的租赁协议为无效。在合同被法院认定无效后，合同履行时交付的房屋应当返还，因此燎原电子公司、美乐大有公司租给杨俊桥的房屋，杨俊桥应当返还。因新乡市美乐大有实业有限公司为实际所有人，因此杨俊桥应当将房屋归还给新乡市美乐大有实业有限公司。关于杨俊桥占有房屋期间费用的问题，因为燎原电子公司、美乐大有公司的房屋无合法手续，其要求参照市场价格支付租金本院不予支持，但因杨俊桥一直在使用房屋，一审法院认为依然按照原杨俊桥之前的收费标准月2000元计费，杨俊桥所交定金从中扣除。杨俊桥在房屋上搭建的防雨棚，因杨俊桥不申请评估其价格无法折价，杨俊桥应当在返还房屋时恢复原状。杨俊桥辩称，2008年所建的房屋位于王村，燎原电子公司、美乐大有公司没有使用权，因燎原电子公司与王村村委会之间存在土地租赁关系，且双方在合同中约定房屋归新乡市燎原物业管理有限公司，燎原电子公司、美乐大有公司作为继受人和委托管理人，有权主张权利。杨俊桥称燎原电子公司、美乐大有公司未尽到维修义务，造成杨俊桥设备损毁，要求燎原电子公司、美乐大有公司赔偿损失的要求，杨俊桥可另行起诉，以维护自身权益。本案第三人未到庭应诉提出自己的意见。第三人与杨俊桥之间的租赁合同关系双方可以另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十五条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定之规定，判决如下：一、河南燎原电子股份有限公司与杨俊桥之间位于新乡市××市场北段××—××号房屋的租赁合同无效；杨俊桥于判决生效后三十日内将所租赁的房屋恢复原状后返还给新乡市美乐大有实业有限公司；二、杨俊桥于判决生效后十日内按每月2000元的标准向河南燎原电子股份有限公司、新乡美乐大有实业有限公司支付自2017年2月起至实际返还房屋之日的房屋租金，杨俊桥所付押金1500元从中扣除；三、驳回河南燎原电子股份有限公司、新乡美乐大有实业有限公司的其他诉讼请求。如果杨俊桥未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1675元，由杨俊桥承担。本院二审期间，上诉人杨俊桥提交如下证据：证据一、2018年6月13日反诉状一份，证明杨俊桥和被上诉人之间没有任何关系，一审不接受反诉状。证据二、电费收据复印件一页。证据三、水费收据复印件一份。证据四、五、六、七、照片四张。证据八、恒力电子游戏厅经营许可证复印件一份。证据九、恒力电子游戏厅营业执照复印件一份。证据十、收条复印件两张。上述证据共同证明上诉人与被上诉人之间没有任何关系。被上诉人燎原电子公司、美乐大有公司质证称：1、上诉人提交的证据不属于新证据。2、复印件不认可。3、证据二、三所谓的电费收据是2018年的，水电表都是原来燎原公司，燎原公司起诉后，杨俊桥欠费后不再使用而重新安装的水电表，跟房屋租赁没有任何关系。证据四至七，这些照片与本案无关，安装集中供暖的施工单位不是燎原公司也不是大有公司。证据八、九只是证明杨俊桥在此经营，并不能证明房屋产权和燎原公司、大有公司的租赁关系。证据十与本案无关。本院认为，杨俊桥二审中提交的证据不能证明其主张的证明目的，本院不予认定。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为：杨俊桥上诉称其使用的房屋一部分是租赁老物业公司的，另一部分是其自建的，均与被上诉人燎原电子公司、美乐大有公司无关。但在2008年杨俊桥与新乡市燎原物业管理有限公司签订了租赁合同。在2008年杨俊桥建房之前，杨俊桥与新乡市燎原物业管理有限责任公司签订了协议，约定：改建完成后的房屋产权归新乡市燎原物业管理有限责任公司所有。费用由乙方承担。自2008年12月31日起至2015年12月31日止的七年内由杨俊桥无偿使用该房屋。2015年12月31日后，改建后建筑内的租金问题双方协商解决。后2013年燎原物业公司与燎原电子公司的另一子公司美乐大有公司合并，燎原物业公司注销，该公司资产归入美乐大有公司所有，但燎原物业公司原房屋租赁管理等事项有母公司燎原电子公司负责。且在2015年12月31日后，杨俊桥曾向燎原电子公司交纳租赁费，故本案中，杨俊桥与燎原电子公司之间形成了不定期租赁合同法律关系，杨俊桥的该部分上诉理由不能成立。因房屋租赁产生的纠纷属于人民法院民事案件受案范围，故杨俊桥称本案不属于人民法院民事案件受案范围应由有关行政机关处理的上诉理由不能成立。本案涉案房屋没有建设工程规划许可证，故一审认定本案租赁合同无效并无不当。一审认定合同无效后对房屋的处理和杨俊桥使用房屋的费用认定符合法律规定，一审判决中告知杨俊桥有权对其损失另行起诉亦无不当，故杨俊桥的该部分上诉理由不能成立。综上所述，上诉人杨俊桥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨俊桥负担。本判决为终审判决。审判长  宋克洋审判员  张军委审判员  孙莉环二〇一九年三月六日书记员  李 欣