河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终4064号上诉人(原审原告)河南永茂建设开发有限公司，住所地郑州市金水区建业路建业城市花园。法定代表人路晋义，总经理。委托代理人王晓乐，河南闻禹律师事务所律师。委托代理人艾帅，河南闻禹律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)徐淑静，女，1964年11月29日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人张百礼，男，1963年4月14日出生，汉族，住郑州市惠济区。上诉人河南永茂建设开发有限公司（以下简称永茂公司）因与被上诉人徐淑静合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初14595号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永茂公司的委托代理人王晓乐、被上诉人徐淑静及其委托代理人张百礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永茂公司于2017年12月8日向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求判令徐淑静退还土地使用权转让款1162500元，并承担自2011年6月1日至实际支付之日的利息（按银行同期贷款利率计算）。原审法院审理查明：徐淑静原系郑州高新区五龙口综合加工厂的实际经营者，该综合加工厂现已注销。五龙口综合加工厂于2001年7月18日取得了郑国用（2001）字第0362号国有土地使用证，该土地使用证显示座落位置为桐柏路西××××路南，使用权面积为5172平方米。2007年5月6日，五龙口综合加工厂作为甲方，永茂公司作为乙方，签订《土地使用权过户转让协议》一份，双方就郑国用（2001）字第0362号土地使用权证的更名过户达成协议，并对于土地位置及面积、过户理由、变更土地过程所需费用、投资与分成、违约责任等作出约定。2007年5月10日，五龙口综合加工厂作为甲方，永茂公司作为乙方，签订《土地使用权转让协议》一份，约定：转让的土地使用权面积以转让时实际面积认定，具体面积以土地变更用途后的郑州市土地管理局定界图为准。甲方保证转让的土地使用权不存在抵押、担保等它项权利，保证没有和任何第三方存在产权纠纷。乙方在办理该宗土地使用权过户手续时，甲方应积极配合提供一切该宗土地的手续和印章，乙方应于180个日历天将该宗土地的土地过户手续办妥。甲方将现状土地局实际测量的该宗土地证实有面积（不含道路面积）收取每亩100万元。2008年1月8日，五龙口综合加工厂作为甲方，永茂公司作为乙方，再次签订《土地使用权转让协议》一份，约定：土地使用权转让面积为6.83亩，每亩土地转让费为150万元，该价款为永久价，不论发生任何变化，甲方不能再有价格变动及条件。该宗土地在办理过户手续时，甲方应配合现有土地手续和印章，乙方应在120个工作日内将该宗土地过户手续办妥。本协议签订之前，乙方向甲方交纳定金46万元，本协议签订之日起四个工作日内，乙方向甲方交纳土地款200万元，土地局受理该宗土地过户资料时，乙方再向甲方交纳土地款400万元，余额在土地证过户到乙方名下后十个工作日内付清。2011年1月27日，五龙口综合加工厂作为甲方，永茂公司作为乙方，就2008年1月8日的协议签订《补充协议》一份，对于“乙方交纳的定金46万元归甲方所有，不再冲抵地款”、“乙方给于甲方房屋”、“乙方于2011年1月28日前付清土地款及相应违约责任”进行了约定。永茂公司于2011年6月1日取得了郑国用（2011）第0249号国有土地使用证，该土地使用证显示座落位置为桐柏路西、五龙口路南，使用权面积为4038.9平方米。该土地使用证后附的宗地图显示绘图时间为2009年3月25日，总面积及使用面积为4038.9平方米，合6.058亩。2011年1月29日，五龙口综合加工厂向永茂公司出具收据一份，载明：今收到永茂公司人民币10705000元。庭审中徐淑静称其先出具了该收据，永茂公司直至2012年2月才付清全部费用。庭审中永茂公司认可五龙口综合加工厂向其交付土地后面积没有发生过变动，该加工厂当时也将全部的土地交付给了永茂公司，没有从中预留，认为登记面积减少系因最初丈量面积不准所致。徐淑静称登记面积减少系因永茂公司原因造成，永茂公司曾说过有个边角无法利用，不排除其自愿放弃部分的土地面积。另查明，1、本案土地已由永茂公司开发为商品房并出售完毕。2、徐淑静曾于2016年向本院提起诉讼，请求永茂公司向其交付房屋并支付违约金。在该案件庭审过程中，永茂公司答辩称“协议约定转让面积为6.83亩，实际转让面积为6.058亩，多收的土地转让款1158000元应依法退还”。原审法院认为：徐淑静系五龙口综合加工厂的实际经营者，永茂公司与该加工厂自2007年起开始就位于桐柏路西××××路南的土地使用权转让事宜进行协商。双方于2007年5月10日签订的《土地使用权转让协议》约定有“转让的土地使用权面积以转让时实际面积认定，具体面积以土地变更用途后的郑州市土地管理局定界图为准”、“甲方将现状土地局实际测量的该宗土地证实有面积收取每亩100万元”。双方于2008年1月8日再次签订《土地使用权转让协议》对各方的权利义务进行明确，并约定有“土地使用权转让面积为6.83亩”、“每亩土地转让费为150万元，该价款为永久价，不论发生任何变化，甲方不能再有价格变动及条件”。故根据上述事实可以确认，双方于2007年5月10日签订的协议并未约定五龙口综合加工厂需对土地面积变更部分进行退款，双方于2008年1月8日签订的协议并约定有“每亩土地转让费为150万元，该价款为永久价”。庭审中永茂公司认可五龙口综合加工厂已向其交付了协议中的全部土地，故五龙口综合加工厂已完成其合同义务。永茂公司称土地使用证登记的面积减少系因最初丈量面积不准所致，其对该主张并未提交证据予以证明，且双方已协商一致签订协议对于所转让土地的面积作有明确记载，故永茂公司该主张依据不足。本案中，永茂公司于2011年6月1日取得了土地使用证，该土地的测绘时间为2009年3月25日，该宗地图及土地使用证均显示土地面积为6.058亩，故永茂公司于当时应已明确知晓该土地的具体面积。永茂公司与五龙口综合加工厂于2011年1月27日签订的补充协议中未对土地面积减少部分进行约定，永茂公司并继续支付了合同约定的全部款项，直至双方就房屋交付产生纠纷后，永茂公司于2017年3月庭审过程中才以答辩形式提出该土地面积不足，并于2017年12月8日向原审法院提交起诉状。庭审中永茂公司并未提交证据证明在此期间存在有诉讼时效中止或中断的情形，故其提起本案诉讼已超出了诉讼时效，故对永茂公司的诉讼请求原审法院不予支持。依照《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回永茂公司的诉讼请求。案件受理费18593元，由永茂公司负担。永茂公司上诉称：原审法院基本事实认定错误，永茂公司一审主张并未超出诉讼时效。1、永茂公司与徐淑静长期处于互负债务状态。从永茂公司与徐淑静双方所签订的多份《土地使用权转让协议》中，可以明显确认如下三个事实：（1）不论是约定由永茂公司向徐淑静交付实物（房屋）还是交付货币（土地款），其基础性质均是支付涉案合同标的，即土地的转让对价。（2）双方并未约定土地转让所应支付的货币总价，而是约定了具体的计算方式：面积×单价；合同中所确认的6.83亩仅仅是暂定面积，便于支付及合同履行过程中的结算；双方约定有明确的转让土地面积确认方式：“转让的土地使用权面积以转让时实际面积认定，具体面积以土地变更用途后郑州市国土管理局定界图为准。”（3）在涉案合同的签订、调整、变更及履行过程中，永茂公司一直处于弱势地位。基于以上基础事实，可以确认在永茂公司在合同履行过程中，在未能取得土地证的情况下按照6.83亩计算并支付转让对价中的货币部分，是合同履行过程中，在约定节点的动态支付结果，在永茂公司获得郑州市国土局颁发的土地证后，就减少面积部分所多支付的货币对价，就自动转变成了永茂公司对徐淑静所享有的债权，这是双方合同约定内容的应有之义。同时，在土地转让对价实物部分尚未交付给徐淑静之前，徐淑静同样依据该合同对永茂公司享有债权。长期以来，双方处于互负债务的客观状态之中。在未经诉讼之前，双方就如何忠实履行合同义务，长期处于磋商、谈判之中，在互负债务且任一方均未停止主张债权，也均未放弃债权的前提下，永茂公司在持续主张债权，这是根据已知事实和日常生活经验法则，能直接推定出的事实。2、土地使用证登记面积减少的原因不属于永茂公司需要举证的内容，与案件的审理、栽判也没有直接关系。如前所述，双方约定的土地转让对价货币结算规则，是面积单价。至于双方在合同履行过程中约定的土地面积与最终面积之间的差异，及差异的原因，根本不影响案件的审理和裁判。原审法院认为永茂公司在一审过程中对此部分未能履行举证责任，显然也是不能理解的。二、一审适用法律错误。一审法院以“原告提起本案诉讼已超出了诉讼时效”为由驳回了永茂公司的诉讼请求，但并未引用《民法总则》第一百八十八条的相关规定，而是仅引用了《民事诉讼法》第六十四条，显然属于适用法律错误。综上，一审法院对基本事实认定错误，适用法律错误，请求撤销原判，将本案发回重审或改判徐淑静退还土地使用权转让款1162500元，并承担自2011年6月1日至实际支付之日的利息（按银行同期贷款利率计算）。徐淑静答辩称：一、永茂公司混滑概念。永茂公司上诉所称的“转让的土地使用权面积以转让时实际面积认定，具体面积以土地变更用途后郑州市国土管理局定界图为准”，这个是徐淑静与永茂公司在2007年5月10日的土地使用权转让协议中约定的。后来由于永茂公司违约，这份2007年5月10日的协议根本就未履行且作废。后经过协商，双方于2008年元月8日重新签订了土地使用权协议，在2008年1月8日和2011年1月27的协议中根本就没有如上内容，永茂公司不尊重事实，把2007年5月10日的作废协议和以后生效的协议内容混滑在一起以达到他们的错误目的，这完全是永茂公司在混滑概念。二、永茂公司违背诚实信用原则。1、郑州市国土资源局给徐淑静颁发的（2001）字第0362号国有土地使用权证总面积为9.528亩，其中含道路面积1.770亩，也就是我们说的红线，2004年因修建桐柏路和五龙口南路占用以上面积的2．602亩（见郑州市国土资源局测绘科出具的测绘图），这样徐淑静所持有的国有土地还余9.528-2602＝6.926（亩），由于永茂公司向徐淑静要求转让这块的土地是熟人介绍，当时几家房地产公司也争着要这块地，考虑到永茂公司是熟人介绍，并且永茂公司给的图上是6.83面比实际少0.096亩，徐淑静便不和永茂公司计较，以永茂公司给的亩数为准。由于徐淑静转让的地块不是方方正正的，永茂公司经过核算为了减少支付给政府的出让金，故意取舍地块并且在一审的庭审中明确表明徐淑静已向其交付了协议书中的全部土地。2、永茂公司是2011年6月1日取得了国有土地使用许可证，测绘时间是2009年3月25日，测绘时没通知徐淑静到场，从2009年3月25日永茂公司就知道自己使用的地块是6.058亩，因为正式出图前，经办人要核实权属、确定地界，出图后用地单位确认图纸无误后缴纳税费，但永茂公司还是按照6.83亩地价陆续支付了双方约定的地价款，在2011年元月27日和徐淑静签订补充协议时对土地面积未提出任何异议，并且在拿到土地证后，还在履行着6.830亩地款的义务，如果永茂公司知道地少了，永茂公司完全可以以地少少支付土地款，并且一直也没有提出异议。且到2017年12月前也没主张过徐淑静给的地不足，这证明永茂公司很清楚土地证上的数额减少与徐淑静无关，因此说是永茂公司违背了诚实信用原则。三、永茂公司的起诉超过了诉讼时效，应维持一审判决，驳回永茂公司的上诉请求。永茂公司是2009年3月25日由国土局测绘队对土地测绘的。2011年6月1日取得了国有土地使用许可证，也就是说从2009年3月25日，永茂公司就知道自己使用了6.058亩土地，但永茂公司还是陆陆续续按6．83亩地价给了款。因为永茂公司知道自己使用了多少地。并且到2017年3月徐淑静起诉永茂公司时只是说了一句土地面积不足，也没有提起反诉。到徐淑静起诉永茂公司的案件胜诉后，才于2017年12月8日向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，完全超过了《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年”的规定，因此永茂公司的诉讼超过诉讼时效。综上，一审判决事实清楚，程序合法，永茂公司上诉完全是增加诉累，应驳回永茂公司的上诉请求，维持一审判决。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为：徐淑静系五龙口综合加工厂的实际经营者。2007年5月至2008年1月，永茂公司与五龙口综合加工厂就该厂位于桐柏路西××××路南的土地使用权［郑国用（2001）字第0362号］转让事宜先后签订三份转让协议，并于2011年1月27日签订一份补充协议。对于［郑国用（2001）字第0362号］土地使用权证登记面积9.528亩，永茂公司是认可的。徐淑静提供的《五龙口路及桐柏路补偿面积表》显示，该块土地被征用面积为2.602亩。在一审中，永茂公司亦称转让时的面积是6.926亩，当时协议约定付款面积是6.83亩，并称五龙口综合加工厂当时交付了全部土地，没有从中预留。在办理土地使用权变更手续过程中，该土地的测绘时间为2009年3月25日，永茂公司取得土地使用权证的时间为2011年6月1日，测绘面积和使用权证显示面积为6.058亩。2010年9月14日郑州市人民政府为永茂公司作出的《关于河南永茂建设开发有限公司申请土地使用权变更审批手续的批复》为“你单位关于办理土地使用权变更审批手续的申请及相关资料收悉。……，批复如下：同意将原郑州市中原区五龙口综合加工厂位于五龙口路南、桐柏路西出让工业用地转让给河南永茂建设开发有限公司，使用权面积4038.9平方米，用途依据规划变更，土地利用现状分类为城镇住宅用地。……。你单位接此批复后，应依《土地登记办法》、《关于贯彻实施进一步加强土地登记工作的通知》等相关规定，申请办理土地使用权登记手续”。五龙口综合加工厂提供永茂公司的交纳土地出让金收据影印件显示的时间为2010年10月28日。据上，五龙口综合加工厂交付给永茂公司的土地并没有预留，永茂公司亦无证据证明五龙口综合加工厂的土地原登记面积错误，五龙口综合加工厂已完成了合同义务；永茂公司作为土地使用权变更登记的申办者，至少在2010年10月之前，对该宗土地变更登记面积的减少及原因应当是知晓的。同时，永茂公司在2011年1月27日与五龙口综合加工厂签订补充协议承诺原土地转让协议中永茂公司所欠五龙口综合加工厂的土地款，在2011年1月28日前一次性全部付给五龙口综合加工厂，并于签订补充协议后付清全部款项，可以说明永茂公司此时对其应付款项并无异议。在双方就房屋交付产生纠纷后，永茂公司于2017年3月庭审中以答辩形式提出该土地面积不足，并于2017年12月8日向一审法院提起诉讼，一审判决认为永茂公司提起的本案诉讼已超过诉讼时效、驳回永茂公司的诉讼请求并无不当。综上，永茂公司的上诉请求理由不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18593元，由上诉人河南永茂建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于岸峰审判员  张永军审判员  姚付良二〇一九年三月十八日书记员  郭富莹