安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终713号上诉人（原审被告）：大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司，住所地辽宁省大连市高新技术产业园区火炬路******，统一社会信用代码91210231071563898H。法定代表人：张忠新，董事长。委托诉讼代理人：刘洋，辽宁诚进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽省星隆商业经营管理有限责任公司，住所地安，住所地安徽省合肥市包河区屯溪路**信用代码913401005592185374。法定代表人：汪冬生，执行董事。委托诉讼代理人：吴松，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：管斌，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。上诉人大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司（简称大白鲸公司）因与被上诉人安徽省星隆商业经营管理有限责任公司（简称星隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初9118号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月9日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。现已审理终结。大白鲸公司的上诉请求为：撤销一审判决第二项，驳回星隆公司合同解除违约金231120元及逾明办理注册地址迁移手续违约金的诉讼请求。事实和理由：1、2017年3月21日形成的《会议纪要》中对于合同的解除、款项的支付等均进行了详细的约定，双方对此《会议纪要》的真实性均予以认可，一审判决也据此认定双方系协商解除租赁合同，同时双方对于最后的租金、物业费需要进行确认数额后才能支付，双方正是以《会议纪要》的形式对租金和物业费等进行了数额和支付时间的约定，大白鲸公司也严格按照规定的时间全部支付了款项，解除合同并非大白鲸公司逾期支付租金所导致，而且大白鲸公司也并非以此为理由解除的合同。既然法院认定双方系协商解除合同，那么解除合同违约金就无从谈起，一审法院此项判决缺乏依据。2、不管是《公司登记管理条例》还是《个体工商户条例》，都规定公司和个体工商户经营者只要提供包括住所证明在内的合法手续，都可以依法进行注册，也就是说，工商注册所需材料仅是租赁合同、身份证明和注册登记申请书等，并不包含大白鲸公司的注销手续，而且工商行政管理部门对于在同一地址进行工商登记注册是完全许可的，所以，即便大白鲸公司的工商登记手续、税务手续不注销，受到影响的也仅仅是大白鲸公司，而并非星隆公司，对于大白鲸公司无任何实质影响和损害，星隆公司的此项诉请也就无任何损失依据可言，大白鲸公司认为，一审判决的数额仍然过高，不符合最高法院的商事审判规则和精神。3、从一审庭审、证据来看，星隆公司向法庭提交了申请书、视频截图、证人证言、工作证以及照片等，表面上皮皮乐园是大白鲸公司包河分公司申请设立的，但对于涉及皮皮乐园的核心问题、关键的问题，星隆公司予以了回避，那就是在《会议纪要》中为何没有提到皮皮乐园设备撤离，大白鲸公司的设备撤场都有星隆公司的签字放行，那么皮皮乐园的设备是如何进场的，撤场后设备又去了哪里？一审法院庭后要求星隆公司查找这些证据结果不了了之。大白鲸公司为何从来不知道自己设立了淘气堡，这个淘气堡的经营所得哪里去了。大白鲸公司的副店长王晓莉为何又成了本案星隆公司的证人，那是因为王晓莉与星隆公司的招商经理程凯系夫妻关系，负责的是招商事宜。星隆公司辩称，1、大白鲸公司因经营不善撤场，属于大白鲸公司违约导致合同终止。2017年3月21日《会议纪要》明确载明“由于开业至今大白鲸经营不善，亏损严重，现欲撤场”，租赁合同13.5明确约定任何一方根本违约导致合同提前终止，违约方应承担违约金。大白鲸公司符合该约定条件，应承担违约金。大白鲸公司逾期支付租金远超过30日，已构成根本违约，达到合同解除的条件。根据星隆公司提供的大白鲸公司用电记录及货品迁出单，大白鲸公司最后一次缴纳电费是3月11日，缴纳电费200元，之后再未缴纳任何电费，大白鲸公司经营游乐设施，需要花费大量电费，其正常经营时电费数千元都不止。并且从大白鲸公司主动停止缴纳电费的行为可以看出，大白鲸公司是主动停止经营。双方《会议纪要》要求大白鲸公司继续经营至2017年7月31日，7月31日之后再行协商，但大白鲸公司在3月份就实际停止经营了，违反了《会议纪要》以及租赁合同的约定，给星隆公司以及整个商场经营造成重大损失，应按约承担擅自停止经营违约金。大白鲸公司以案涉租赁商铺为注册地址设立的经营公司，导致其他商户不能正常办理工商执照，对案涉商铺重新招租造成重大影响，造成星隆公司商铺空租损失。公司注册地是。公司注册地是公司法定的联络地冲突或重合，势必会对企业正常经营造成障碍，干扰工商部门的正常管理（工商部门检查以及联络公司主要途径就是公司注册地），导致社会公众的误解，新的商户肯定会就此提出异议。为此，租赁合同明确约定大白鲸公司在合同终止后应当及时迁移注册地，但大白鲸公司未按约迁移地址承担违约责任。2、一审法院认定的合同解除时间为《会议纪要》签订时间明显错误，合同解除时间应为星隆公司起诉之日。《会议纪要》约定大白鲸公司需继续经营至2017年7月31日，之后双方另行协商。星隆公司不认可《会议纪要》为解除协议，不认可《会议纪要》的签订时间是合同解除时间，并向法院起诉解除合同。大白鲸公司主张其发解除通知的时间是解除合同时间，不认可《会议纪要》签订时间为解除合同时间，并向法院起诉确认其发函之日为合同解除时间。本案中，大白鲸公司无合同解除权，解除通知也未送达星隆公司；星隆公司有解除权，并向法院起诉解除合同，因此，本案解除时间应为星隆公司向法院起诉之日即2017年10月17日。一审法院并未认定双方系协议解除，《会议纪要》仍有合同继续履行的内容。一审法院认定大白鲸公司无故逾期超过30天未能支付租金，视为大白鲸公司根本违约，星隆公司有权解除合同，并要求大白鲸公司承担违约金。即便《会议纪要》可以被看出成协议解除合同，大白鲸公司也无权以此免除其违约责任。租赁合同13.5明确约定任何一方根本违约导致合同提前终止，违约方应承担违约金。这里承担违约责任的条件是因违约方的违约行为导致合同提前终止，而不论具体解除形式是单方解除，还是协议解除。2017年3月21日《会议纪要》明确“由于开业至今大白鲸经营不善，亏损严重，现欲撤场”，《会议纪要》只说明了合同不能继续履行的原因在于大白鲸公司，而并没有豁免大白鲸公司违约责任。租赁合同15.4条明确约定甲方在执行本租赁合同条款时未及时行使其权利时并不意味对相关条款、权利的自动放弃。甲方接受乙方的租金，不得被视为甲方放弃其向乙方追究因乙方违反本合同项下乙方须承担相关责任的权利。《会议纪要》约定大白鲸公司继续经营至2017年7月31日，后续经营双方另行协商，但大白鲸公司在《会议纪要》签订后不交电费、停止经营，即便按照一审法院认定的2017年6月停止经营，也根本违反了《会议纪要》该约定，违反诚实信用原则，更不可能以《会议纪要》来豁免其违约责任。3、在大白鲸公司起诉要求星隆公司赔偿损失的案件中已经得到查明和认定，星隆公司不存在任何违约行为，大白鲸公司服从该判决，未提起上诉，该判决已生效，大白鲸公司再提起该主张无任何依据。4、为了招商，星隆公司投入了大量人力、物力，对物业进行改造，以使其符合大白鲸公司的特殊要求。因其属于儿童游乐项目，消防要求非常高，星隆公司投入巨资对商铺进行改造，代价高昂，而大白鲸公司一旦撤出，星隆公司前期投入全部打水漂，还面临巨额改造费用损失；大白鲸公司经营场地套内面积2568平方米，占有非常大的体量，强制撤场导致商场大面积空租，对商场整体经营造成非常恶劣的影响；星隆公司很多商户计租是附条件的，即需要达到一定的开业率才缴纳租金，大白鲸公司强行撤场，导致星隆公司开业率下降，收不到租金；大白鲸公司强制撤场，导致场地长期空租，很难再引进相类似的商户，对商场整体定位和规划造成重大打击。星隆公司作为商管公司，其经营的商铺中有部分返租业主的商户，商铺空租，直接导致星隆公司无法支付业主租金，导致严重不良的社会后果。星隆公司向一审法院提出的诉讼请求为：1、解除双方于2015年7月13日签订的《租赁合同》；2、大白鲸公司支付星隆公司逾期付款违约金26343元；3、大白鲸公司支付星隆公司合同解除违约金231120元；4、大白鲸公司支付星隆公司擅自停业违约金1682040元；5、大白鲸公司支付星隆公司逾期办理注册地址迁移手续违约金423720元（暂计至2017年9月19日，应计至注册地址实际迁出之日止）；合计2363223元；6、本案诉讼费由大白鲸公司负担。一审法院查明：星隆公司经授权对坐落于合肥市望江东路9号的合肥星隆国际广场进行统一招商运营管理和物业管理。2015年7月13日，星隆公司（甲方）与大白鲸公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方承租星隆国际广场第3层编号为A3-1的商铺，套内建筑面积2568平方米，经营业态（用途）为儿童游乐，品牌大白鲸；租期9年，自广场统一开业日或儿童游乐园实际开业日（二者以较早发生之日为准）起计算，广场统一开业日定为2015年9月26日；租金标准为第一至第三年每月每平方米45元，年租金额1271160元，每一个租赁年度的首月为免租期；第一个租赁年度的租金自租赁起始日起缴纳，第二个租赁年度的租金自第一个租赁年度届满后之次日起缴纳；乙方应按自然月支付租金，于每个自然月的25日前向甲方支付下一个自然月的租金；如乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他应缴费用，每逾期一日，应向甲方支付未付款项的5‰作为违约金；乙方应在签订本合同后30日内向甲方支付231120元作为履约保证金，本合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额（如扣除或冲抵）无息退还给乙方：1.乙方应在合同终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足）；2.乙方应在合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续；任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；甲方保证在广场内不能自营或授权其他商家经营与乙方类似的业态，包括但不限于游乐、电子游艺设备、电玩等，否则乙方有权单方解除合同并追究甲方违约责任；除法律禁止或不可抗力或经营管理公司事先书面同意之外，乙方同意自租赁场所开业之日起每天均按统一营业时间将其租赁场百分之百投入营业，若乙方擅自停止、不营业，每日须按计租面积人民币5元/m2(如低于人民币500元，则按人民币500元计算)的标准向甲方支付违约金；无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场内的所有人员，搬走租赁场内乙方所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给甲方；乙方遗留有不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行进行处置；乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用；如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：乙方无故逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付费用的，或者在本合同有效期内擅自停业或歇业连续超过七日内；任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金；甲方在执行本租赁合同条款时未及时行使其权利时并不意味着对相关条款、权利的自动放弃；该等条款对合同双方仍具有约束力；甲方及经营管理公司接受乙方的租金、综合物业服务费或其他费用，不得被视作甲方或经营管理公司放弃其向乙方追究因乙方违反本合同项下乙方须承担相关责任的权利。2015年9月17日，大白鲸公司以其承租的星隆国际广场第3层A3-1号商铺为经营场所注册成立了合肥包河分公司。9月26日，星隆国际广场开业，大白鲸公司设立的“大白鲸世界”儿童乐园对外经营。10月21日，大白鲸公司向星隆公司交付履约保证金231120元。2016年8月8日，大白鲸公司合肥包河分公司以提高营业额增加人气为由申请在广场一楼中庭位置设立淘气堡，星隆公司同意后，“皮皮乐园”应运而生。2017年3月9日，大白鲸公司合肥包河分公司以向其他分店调拨设备为由将三楼“大白鲸世界”儿童乐园中的部分设备运出广场。3月11日，大白鲸公司支付星隆公司电费200元。3月21日，大白鲸公司与星隆公司进行洽谈，形成《会议纪要》一份，内容如下：“由于开业至今大白鲸经营不善，亏损严重，现欲撤场，初步达成一致意见：1.双方协商决定计租日期截止于2017年3月17日，自此日后不再计算该场地租金及物业费，但后续经营的电费需正常缴纳；计租日之前乙方所欠甲方租金、物业费合计433992元（金额经双方对账认可）；2.乙方即日支付计租日截止前所欠甲方租金及物业费230000元，该费用乙方打款后，甲方同意乙方35台小型设备撤场；3.计租日截止前所欠剩余租金及物业费203992元，乙方于2017年5月1日前支付甲方，该笔费乙方打款后，甲方同意乙方剩余小型设备撤场；4.乙方同意将五台大设备（勇闯大堡礁、海底漫步、枪战攀爬、淘气堡、爱问套圈圈）留于场内并继续经营到2017年7月31日，在此日期前，乙方同意甲方对该场地进行招商或对空余场地进行小设备填充营运；5.乙方同意将乙方会员不做会员退款处理，而交由甲方处理，具体费用问题双方后续协商。”3月23日和4月25日，大白鲸公司分别支付星隆公司230000元和203992元。6月25日，大白鲸公司撤出A3-1号商铺内的全部设备。一审法院认为，关于案涉《租赁合同》的解除问题。大白鲸公司提供了致星隆公司的《解除合同通知书》，旨在证明租赁合同于2017年3月3日解除。该通知书的主要内容是：本司在运营期间发现广场存在同类业态的项目经营，向贵司提出异议，但未得到解决，贵司的违约行为损害了本司的利益，本司现通知解除《租赁合同》和《物业管理服务协议》，请贵司于2017年3月17日前返还本司履约保证金231120元，并配合本司办理退租手续等。经庭审质证，星隆公司认为该通知书系大白鲸公司单方制作，未交于星隆公司。鉴于大白鲸公司不能证明该通知书已送达星隆公司，一审法院对其证明力不予确认。2017年3月21日，双方就大白鲸公司撤场问题进行洽谈，达成一致意见，因此《会议纪要》的本质为解除合同，虽然约定租金计算至2017年3月17日，但案涉《租赁合同》解除时间应认定为2017年3月21日。关于逾期付款违约金的问题。《租赁合同》约定，如乙方逾期支付租金与物业费，应向甲方支付每日5‰的违约金。但在合同解除时形成的《会议纪要》中，双方对大白鲸公司拖欠的租金与物业费433992元重新约定了支付时间，显然，星隆公司已放弃主张违约金的权利，新的约定取代旧的约定。在大白鲸公司付清拖欠费用并撤场的情况下，星隆公司要求支付逾期付款违约金26343元，理由不足，一审法院依法不予支持。关于合同解除违约金的问题。《租赁合同》约定，乙方无故逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付费用的，视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同；任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。大白鲸公司欠付租金与物业费超过30天，已构成合同约定的根本违约，最终以“开业至今经营不善亏损严重”为由提出撤场，导致合同提前终止，依约应当支付合同解除违约金231120元（45元/m2×2568m2×2）。关于擅自停业违约金的问题。《会议纪要》约定，租金及物业费计算至2017年3月17日，后续经营的电费需正常缴纳，其中五台大型设备应经营至7月31日。星隆公司提供3月11日的电费发票，不足以证明大白鲸公司于3月22日擅自停业的事实，停业时间应以6月25日撤出全部设备时认定。一审法院已确认《租赁合同》于2017年3月21日解除，星隆公司要求支付合同解除后大白鲸公司擅自停业违约金，缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于逾期办理注册地址迁移手续违约金的问题。《租赁合同》约定，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金。经查询《国家企业信用信息公示系统》，大白鲸公司合肥包河分公司注册地址至今未变更，仍为包河区望江东路9号。《租赁合同》于2017年3月21日解除，星隆公司要求自2017年7月25日起计算违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。关于违约金的计算标准，合同约定为7704元/天（45元/m2×2568m2÷30×2），鉴于星隆公司没有举证证明合肥包河分公司营业执照未注销或注册地址未变更给其造成的损失，大白鲸公司认为该计算标准过高请求调整，符合法律规定，一审法院酌情支持200元/天。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、安徽省星隆商业经营管理有限责任公司与大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司签订的《租赁合同》已于2017年3月21日解除；二、大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司于判决生效后十日内支付安徽省星隆商业经营管理有限责任公司合同解除违约金231120元、逾期办理注册地址迁移手续违约金11000元（暂计至2017年9月19日，此后按200元/天的标准计算至合肥包河分公司营业执照注销或注册地址变更之日止）；三、驳回安徽省星隆商业经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25806元，由安徽省星隆商业经营管理有限责任公司负担23160元，大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司负担2646元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大白鲸公司提供的证据：1、网上下载的企业信用信息公示报告打印件一份，证明大包鲸公司合肥包河分公司在2018年5月22日已经将注册地迁移到其他地方，并且在2019年1月16日已经注销。2、合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初7541号民事判决书复印件一份，证明大白鲸公司在这两个案件中的损失非常大，在整个租赁合同履行期间，大白鲸公司曾经通过工作人员向星隆公司发出了解除合同通知书，只是因为星隆公司对大白鲸公司的经营设备不放行，所以双方才在解除合同通知书规定的时间即2017年3月21日达成解除协议。解除协议约定的租金截止日期与大白鲸公司发出解除合同通知书的时间是一致的，即2017年3月17日。在大白鲸公司向一审法院起诉后，星隆公司才提起反诉，对解除协议进行错误解读，且星隆公司向一审法院起诉的第三项诉请是要求大白鲸公司支付解除合同的违约金231120元。这与双方会议纪要内容并不相符，本案一审判决第二项与星隆公司的诉讼请求也不相符，星隆公司从未向大白鲸公司主张过解除合同的违约金。星隆公司质证认为证据1真实性无异议。证据2真实性无异议，但对其证明目的有异议，该判决是生效判决，判决书第九页第一行至第四行明确认定是由于开业至今大白鲸公司经营不善、亏损严重，大白鲸公司因自身原因解除合同，却要求星隆公司支付违约金，无法律依据。在本案中，一审法院也是根据该查明事实，认定合同解除的责任在大白鲸公司，因此判决支持了星隆公司关于合同解除违约金的主张。星隆公司提供的证据：案涉商铺现状照片一组，证明案涉商铺至今仍处于空租状态，星隆公司实际损失已超过420万元，违约金远远不足以弥补损失。大白鲸公司质证认为照片不能反映拍摄的具体时间，案涉房屋早已由星隆公司收回，依据双方签订的会议纪要，案涉房屋如何处置由星隆公司自行安置，与大白鲸公司无任何关联性。星隆公司该份证据与本案并无关联性，二审争议的是逾期办理注册地址迁移手续的违约金，与房屋是否出租无任何联系。本院认为，本案中，双方在2017年3月21日就撤场问题签订的《会议纪要》中已就拖欠租金的数额和支付的时间作出了重新约定，且大白鲸公司已按《会议纪要》约定的租金数额予以缴纳。一审法院在将《会议纪要》的性质认定为双方就解除合同达成一致的情况下，仍按《租赁合同》的约定判决大白鲸公司支付合同解除违约金没有事实和法律依据，大白鲸公司的该项上诉理由应予以支持。双方在《会议纪要》中对逾期注册地址迁移未进行约定，按照《租赁合同》的约定，大白鲸公司应于合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，大白鲸公司在二审期间提供的证据能够证明其于2018年5月22日将注册地址予以迁移，故按照《租赁合同》的约定应支付逾期迁址违约金，大白鲸公司的该项上诉理由不能成立。鉴于星隆公司没有举证证明营业执照未注销或注册地址未变更给其造成的损失，一审法院酌定200元/天并无不当。鉴于已生效的（2017）皖0111民初7541号民事判决已判决解除双方之间签订的《租赁合同》，故本案一审判决第一项应予以撤销。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初9118号民事判决第一、二、三项；二、大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司于本判决生效之日十日内支付安徽省星隆商业经营管理有限责任公司逾期办理注册地址迁移手续违约金60200元；三、驳回安徽省星隆商业经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费25806元，由安徽省星隆商业经营管理有限责任公司负担23160元，大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司负担2646元。二审案件受理费5000元，由安徽省星隆商业经营管理有限责任公司负担3000元，大白鲸世界文化发展（大连）股份有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一九年三月十九日书记员 胡梦云附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。