广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初154号原告：肖昌，男，汉族，1972年6月18日出生，住广东省四会市，委托代理人：邹五妹（本案原告）。原告：邹五妹，女，汉族，1975年3月1日出生，住广东省四会市，被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区坑口明政路**。法定代表人：尹绍元。委托代理人：陈义华，广东曜政律师事务所律师。委托代理人：李小玲，广东曜政律师事务所律师。原告肖昌、邹五妹诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹五妹（同时为原告肖昌的委托代理人），被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司的委托代理人李小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告逾期交房违约金90433.3元（按已付房价款每日万分之三，从2016年11月29日计至2019年1月28日共790天）；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2014年10月13日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号2014090948，购买被告的肇庆市××湖区新城西二区天标山水星御第8、9、14-1幢6层8-605房，购房金额为381575元；签订合同后，原告依约付清购房款。合同第8条规定，被告应于2016年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第9条规定，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应在收到原告解除合同通知之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第8条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三违约金。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的真实原因，且至今没有收到交楼通知书。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。根据《中华人民共和国合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国民法通则》第111条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第60条、第121条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，原告有权要求被告承担违约责任，继续履行合同规定的交房义务，并根据合同第8条、第9条约定，被告应按照每日万分之三的比例，向原告支付逾期交房违约金90433.3元（按已付房价款每日万分之三，从2016年11月29日计至2019年1月28日共790天）。原告提供证据如下：原告身份证、户口簿、结婚证，证明原告的诉讼主体资格。被告企业机读档案，证明被告的诉讼主体资格。广东省商品房买卖合同，证明原告向被告购买商品房的事实。购房发票，证明原告已向被告支付了购房款。协商回复函、致天标山水星御业主的函，证明被告逾期交付商品房的违约事实。被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司辩称：原告主张的违约金过分高于其实际损失，应予适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条也规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张被告应按日向其支付已交房款万分之三的违约金明显高于原告的实际损失。况且，在肇庆市鼎湖区人民法院审理的被告同类型案件中，肇庆市鼎湖区人民法院及广东省肇庆市中级人民法院的生效判决采纳了被告的观点，对违约金过高的部分予以调整。综上，参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引》第38条规定，房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条第2款第1项的规定，以已付房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金；综合肇庆市鼎湖区人民法院及广东省肇庆市中级人民法院的生效判决，原告主张的违约金计算标准最多只能按照同期银行贷款利率的1.3倍予以计算。为此，被告请求法院调整逾期交房的违约金计算标准，减少被告支付的违约金金额。被告提供证据如下：民事判决书四份，证明肇庆市鼎湖区人民法院及广东省肇庆市中级人民法院两级法院对类似延迟交房案件均按银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金的事实，被告请求法院参考类似判决调整违约金的计算标准。经审理查明：2014年9月26日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同编号2014090948。合同约定，原告购买被告的鼎湖区新城西二区天标山水星御8、9、14-1幢6层8-605房，建筑面积88.71平方米、套内面积69.91平方米，价款381575元。合同第8条约定：交付期限2016年8月30日，交付条件:1.该商品房经验收合格；2.该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。合同第9条约定：除本合同第8条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品楼交付原告使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同附件三约定交楼标准，房屋内墙天花地面是混合砂浆糙面。合同签订后，原告于2014年10月14日和同年11月24日分别向被告支付房价款，两次付款共381575元。由于被告逾期未交付房屋，原告于2016年11月28日起诉被告，请求被告继续履行合同交付房屋，并按已付房价款381575元每日万分之三计付逾期交房违约金，从2016年9月1日至同年11月28日共89天的逾期交房违约金是10188元。诉讼中，被告没有提出按日息万分之三支付逾期交房违约金过分高于损失的抗辩，没有请求本院适当减少违约金。为此，本院作出（2016）粤1203民初842号民事判决，支持原告的诉讼请求。该判决发生法律效力后，被告于2019年1月28日将房屋交付给原告；原告于2019年1月8日起诉要求被告按已付房价款381575元每日万分之三计付2016年11月29日至2019年1月28日共790天的逾期交房违约金90433.3元，原告未能就被告逾期交付房屋造成的实际损失提供有效证据。又查明，与本案的案由类型相同、被告相同、房屋所在楼盘相同、格式合同版本相同、违约金计算条件和比例相同的（2018）粤12民终2441号案，已经发生法律效力的终审判决，维持本院（2018）粤1203民初604号民事判决，即逾期交房违约金按银行同期贷款利率的1.3倍计算比例计算。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的商品房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方的商品房买卖合同关系合法有效。在（2016）粤1203民初842号案中，原告因被告未在合同约定期限内交付房屋，而请求被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交房违约金。被告既没有抗辩认为过分高于损失，也没有请求本院适当降低计算比例，从而减少逾期交房违约金。基于此，本院判决被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交房违约金。本案中，原、被告一致确认，被告已经于2019年1月28日将房屋交付给原告，并一致确认被告应当向原告计付2016年11月29日至2019年1月28日共790天的逾期交房违约金。但是，被告认为原告诉请其按每日万分之三计付已付房价款381575元从2016年11月29日至2019年1月28日共790天的逾期交房违约金90433.3元，过分高于实际损失，为此请求本院调整降低计算比例，从而减少逾期交房违约金。因此，双方争议焦点是原告主张的逾期交房违约金是否过分高于损失，是否可以适当调整降低计算比例，减少违约金数额。原告要求被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交付房屋违约金即每日114.5（381575元×3/10000＝114.5元），每月3435元。被告逾期交付的是建筑面积88.71平方米、套内面积69.91平方米毛坯房。常理上，不能交付房屋使用，其损失相当于租房屋替代所付租金。原告在诉讼中未能就未交付房屋所造成损失提供有效的事实依据，而原告主张的违约金则过分高于当地同地段同等面积房屋的租金实际水平，况且该房屋是未装修的毛坯房。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”因此，原告要求被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交付房屋违约金，既缺乏损失事实依据，也不公平、不合理；根据被告的抗辩和请求，应予适当调整降低计算比例，减少违约金数额。根据公平原则和诚实信用原则，结合已经发生法律效力的（2018）粤12民终2441号民事判决和（2018）粤1203民初604号民事判决，本院酌情予以调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算逾期交付房屋违约金，即被告向原告支付逾期交付房屋违约金为已付房价款381575元×中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍×逾期交房天数790天。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告肖昌、邹五妹支付从2016年11月29日至2019年1月28日共790天的逾期交付房屋违约金(按已付购房款381575元×中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍×逾期交房天数790天计算)。驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费999元，由原告肖昌、邹五妹负担199.8元，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担799.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄杰初二〇一九年三月十八日书记员  黄绵芬