青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青28民终56号 上诉人(原审原告)：卢建平，男，汉族，1974年5月24日生，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：邢晓玲，青海立詹律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：青海谷鸿森房地产开发有限责任公司，所在地：青海省德令哈市祁连路**（如意佳苑******）。 法定代表人：何琰，该公司总经理。 第三人：德令哈鸿记煌（字号），住所地：德令哈市河西景华湾世纪广场****，统一社会信用代码：×××。 经营者：柴永虎，该店经理。 上诉人卢建平因与被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司、第三人德令哈鸿记煌房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省德令哈市人民法院（2018）青2802民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卢建平、委托诉讼代理人邢晓玲、第三人德令哈鸿记煌经营者柴永虎到庭参加诉讼，被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人卢建平上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判被上诉人支付上诉人房屋租赁损失109825元(暂自2016年7月计至2018年5月31日，4775×23＝109825元，最终计至判决生效之日）；3.改判确认被告与第三人德令哈鸿记煌经营者柴永虎于2017年4月15日签订的《景华湾世纪广场商铺租赁合同》无效；4.改判被上诉人支付上诉人律师费20000元。5.判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审认定事实错误。一审判决查明：“2016年4月7日被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司与文少峰就涉案房屋签订《预定租赁协议》，租期为十年，即2016年4月7日至2026年4月6日止，租金为24900元/年，商铺租金实行租五年免五年。2016年6月8日被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司又与柴永珍就涉案房屋签订《商铺租赁合同》，租期为五年，即2016年6月8日至2021年6月8日止，用于柴永珍经营鸿记煌，并免一年物业费，免一年房租，租金57300元/年，另约定收租两年免三年，该份合同在市场监督管理局备案。2017年4月5日被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司又将涉案房屋与柴永虎签订《商铺租赁合同》，租期为四年，即2017年4月15日至2021年8月31日止，约定商铺租二免两年租金为120000元，房租及保证金140000元，此款均已交付给被告青海谷鸿森房地开发有限责任公司。”被上诉人第一次与文少锋签订的是《预定租赁协议》，并非《商铺租赁合同》，《预定租赁协议》不具有租赁合同的性质，不能认定双方租赁合同的法律关系，因此“第一份租赁合同”并不存在。一审判决认定第二次签订租赁合同视为对第一份租赁合同的解除，是认定事实错误。一审判决以第二次承租人与第三次承租人为姐弟关系认定第二次租赁与第三次租赁为转让与受让的关系，属认定事实错误。首先，第二次租赁协议与第三次租赁协议的主体一方均为被上诉人，而另一方分别为柴永珍和柴永虎，这是两份被上诉人与不同的主体签订的合同，而并非柴永珍与柴永虎之间的转让合同。其次，两份合同从租赁期限、租金、租金交付方式等内容均不相同，是两份完全不同的合同。以合同当事人一方为姐弟关系而将其认定为第三份合同是受让与第二份合同的权利义务没有事实和法律依据。综上，被上诉人在2016年6月8日与柴永珍签订《商铺租赁合同》后，于2016年6月30日将商铺出售给上诉人，之后又于2017年4月15日与柴永虎签订《商铺租赁合同》的行为应视为对前一份租赁合同的解除，且其第三次与柴永虎签订《商铺租赁合同》的行为属无权处分行为，应当认定该合同无效。被上诉人因此应承担其无权处分的侵权行为给上诉人带来的租金损失。二、适用法律错误。被上诉人在（2016)青2802民初851号商品房预售合同纠纷一案判决的执行中，向德令哈市人民法院提交其于2016年4月7日与文少峰签订的虚假的景华湾商业广场1幢四层C28(原C27)号商铺《预订租赁协议》、于2016年7月14日签订《景华湾世纪广场商铺租赁合同》，严重干扰案件执行，致案件无法执行甚至执行错误。又于商铺出售后欺骗第三人柴永虎，与其签订租赁合同并收取租金，恶意侵犯上诉人对该房屋的所有权，恶意侵吞承租人的租金。其恶意欺骗司法机关及上诉人、严重拖延诉讼义务的行为，严重侵害上诉人的合法利益。一审法院已查明事实，却没有根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁筒分流优化司法资源配置的若干意见》第22条“当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持”的规定判决被上诉人承担上诉人合理的律师费的行为是未正确适用法律规定。综上，一审判决在查明了事实的基础上，未正确认定法律事实和准确适用法律规定，作出了不公正的判决，恳请二审法院依法改判，给上诉人一个公道。 第三人德令哈鸿记煌经营者柴永虎辩称，我与被上诉人签订合同的时候，被上诉人提供了发票和公章，我不知道房子已出售于上诉人的事实，故我和被上诉人签订的《景华湾世纪广场商铺租赁合同》合法有效，应受法律保护。 被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司未提交书面答辩意见。 上诉人卢建平向一审法院起诉请求：原、被告于2016年6月30日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于德令哈景华湾商业广场包括1幢四层C28(原C27)号商铺在内的8个商铺作价400万卖于原告，原告依约支付房款，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，并于2016年6月29曰完成了网签流程。被告于2016年6月8曰与柴永珍签订景华湾商业广场1幢四层C28(原C27)号商铺的《景华湾世纪广场商铺租赁合同》，并于2017年4月15日解除该合同，根据合同法第229条的规定，租赁物在租赁期间发生的所有权变动的，不影响租赁合同的效力的规定。被告应于涉案房屋所有权变动之曰，即2016年7月1日起将合同中出租方的权益让给原告，故应返还原告自2016年7月1日起至2017年4月15日的租金45362.5元（4775*9.5=45362.5元）。被告于2017年4月15日与柴永虎再次签订该商铺租赁合同的行为因其无权处分而无效，其应向原告交付房屋并赔偿因侵权行为而造成的损失64462.元(4775*13.5=64462.5元）。被告在原告诉被告(2016)青2802民初851号商品房预售合同纠纷一案判决的执行中，向德令哈市人民法院提交其于2016年4月7日与文少峰签订的虚假的景华湾商业广场1幢四层C28(原C27)号商铺《预订租赁协议》、于2016年7月14曰签订《景华湾世纪广场商铺租赁合同》，于2017年4月15曰与第三人经营者柴永虎终止合同后再次与柴永虎签订租赁合同，恶意侵犯原告的房屋所有权。被告恶意侵吞承租人的租金，侵犯原告的房屋所有权，滥用诉讼权利、拖延诉讼义务的行为严重侵犯原告的合法权益。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条：“当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持”的规定。被告应返还其侵占原告的利益，并支付原告为此而支付的合理的律师费。综上，被告的行为违背诚实信用的民事法律原则，严重侵害了原告的合法权益。现请求被告返还原告房屋租赁损失109825元（暂自2016年7月计至2018年5月31日，4775*23=109825元，最终计至判决生效之日）；确认被告与第三人德令哈鸿记煌经营者柴永虎于2017年4月15日签订的《景华湾世纪广场商铺租赁合同》无效；被告向原告交付景华湾商业广场1幢四层D28(原D27)号商铺；被告支付原告律师费20000元；被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：青海谷鸿森房地产开发有限责任公司向卢建平借款，后卢建平诉至法院要求偿还本金4000000元及利息，就借款本金4000000元双方达成私下协议，青海谷鸿森房地产开发有限责任公司将八套商铺抵偿给卢建平并于2016年6月30日签订了八份《商品房买卖合同（预售）》。主要内容为，被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司将坐落于德令哈市河西八一路以北景华湾商业广场商品房1幢三层C-5号、C-6号，1幢四层D-21号、D-22号、D-23号、D-24号、D-27号、D-35号房屋出售给原告卢建平，其中第十一条：“交付时间和手续，（一）出卖人应当在2016年7月10日前向买受人交付该商品房。”上述房屋于2016年7月1日办理房屋预售登记及网签手续，登记的所有人为原告卢建平。双方在签订《商品房买卖合同（预售）》之前，原告卢建平认可被告已告知其有些已经出租，有些没有出租，具体的是哪套房屋没有说明的事实。 另查明，关于上述《商品房买卖合同（预售）》一审法院于2017年1月19日依法作出（2016）青2802民初851号民事判决书，其判决被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司交付位于德令哈市河西八一路以北景华湾商业广场商品房1幢三层C-5号、C-6号，1幢四层D-21号、D-22号、D-23号、D-24号、D-27号、D-35号房屋。2016年4月7日被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司与文少峰就涉案房屋签订《预定租赁协议》，租期为十年，即2016年4月7日至2026年4月6日止，租金为24900元／年，商铺租金实行租五年免五年。2016年6月8日被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司又与柴永珍就涉案房屋签订《商铺租赁合同》，租期为五年，即2016年6月8日至2021年6月8日止，用于柴永珍经营鸿记煌，并免一年物业费，免一年房租，租金57300元／年，另约定受租两年免三年；该份合同在市场监督管理局备案。2017年4月15日被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司又涉案房屋与柴永虎签订《商铺租赁合同》，租期为四年，即2017年4月15日至2021年8月31日止，约定商铺租二免两年租金为120000元，房租及保证金为140000元，此款均已交付给被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司（柴永虎租金110000元、柴永珍押金30000元）。庭审中查明，柴永珍系柴永虎姐姐，柴永虎称，柴永珍将鸿记煌店转让给自己，被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司要求重新签订合同。 一审法院认为，关于商铺交付问题。一审法院依已作出生效民事法判决书，其判决被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司向原告交付案涉房屋，故原告请求被告交付商铺的意见，违背一事不再理原则，一审法院不予支持。关于案涉商铺租赁合同效力问题。租赁物在租赁期间发生物权变动的，不影响租赁合同的效力，而承租人有优先购买的权利。本案中被告将案涉商铺第一次（2016年4月7日）租赁给文少峰，租期为十年；第二次（2016年6月8日）又租赁给柴永珍，租期为五年；第三次（2017年4月15日）又租赁给柴永虎，租期为四年；被告将同一商铺多次出租给不同的自然人，并在租赁期限内将房屋出售给原告的行为，其违背诚信原则。其中第二次签订租赁合同并收取押金30000元，视为被告对第一次租赁合同已解除。关于第三次签订的租赁合同，因第二次承租人柴永珍与第三次承租人（实际经营者）柴永虎系姐弟关系，其第三人所称的将经营商铺转让后签订合同，并交付租金押金（包括柴永珍交付押金），符合社会生活及一般交易习惯，第三人的意见一审法院予以采信。第二次签订租赁合同时间系原、被告签订买卖合同之前，根据买卖不破租赁原则，其租赁合同有效；第三次租赁合与第二次租赁合同属于受让与转让之关系，也应认定有效；现原告请求确认第三次签订的合同无效，故而关于第三次签订的租赁合同其在第二次租赁合同期限内有效，超出合同期限范围内的，属于被告的无权处分，应认定为无效。无效期限为2021年6月9日至2021年8月31日。超出部分被告因向第三人于返还或赔偿。关于原告主张的损失问题。自然人购买不动产，其不动产的所有权及收益权均有购买人享有。原告依据第二次租赁合同约定租金57300元／年主张23个月租金为其损失，但该份合同另约定受租两年免三年，故其按此标准主张不符合实际情况，故一审法院不予支持。因第二次签订合同时间为2016年6月8日，原、被告买卖合同签订时间为2016年6月30日，关于案涉商铺被告因按第二次合同收取五年租赁费为114600元，但签订第三次租赁合同后已收取租赁费120000元。原告购买的案涉商铺，原告与被告之间并未约定委托经营等相关事宜，其收益应由被告支付给原告，关于第二份合同中应收取的114600元中扣除买卖合同前租赁费，（23天，租赁费为1464元）剩余部分予以返还原告，即113136元。关于原告主张的律师费，因原、被告之间并未约定律师费的承担责任，故一审法院不予支持。判决如下：1、被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告卢建平支付损失113136元；2、被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司与柴永虎签订的《商铺租赁合同》从2021年6月9日起至2021年8月31日止期间租赁无效；3、驳回原告卢建平的其他诉讼请求。本案诉讼费2897元由被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 一审查明的事实与二审查明的一致，本院予以确认。 另查明，第三人德令哈鸿记煌经营者柴永虎与被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司于2017年4月15日签订的《商铺租赁合同》，系重新签订的独立合同，并非与柴永珍之间签订的《商铺租赁合同》的转让合同。上诉人卢建平与被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同（预售）》生效前，被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司与柴永珍签订的《商铺租赁合同》第三条约定：“为减轻乙方负担，经双方协商，给予以下租赁优惠条件，免除一年物业费，免除一年房租”，该涉案房在2017年4月15日之前处于免租金期。 本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,合同双方应遵循诚实信用原则,按照合同约定全面履行自己的义务,本案中上诉人卢建平与被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司于2016年6月30日就德令哈市区景华湾商业广场商品房1幢三层C-5号、C-6号，1幢四层D-21号、D-22号、D-23号、D-24号、D-27号、D-35号房屋签订《商品房买卖合同（预售）》，上诉人卢建平依约支付房款(借款折抵)，并于2016年6月29日完成了网签流程。该合同是双方真实意思表示,内容不违反法律法规强制性规定,应受法律保护。被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司应当依约定在2016年7月10日将涉案房屋交付上诉人卢建平，但被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司违反合同约定，未移交该涉案房屋，并于2017年4月15日将该涉案房屋与第三人德令哈鸿记煌经营者柴永虎签订了《景华湾世纪广场商铺租赁合同》，第三人德令哈鸿记煌经营者柴永虎将房租及保证金（柴永珍交纳）共计140000元交付被上诉人。被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司的违约行为致使上诉人卢建平未实际得到买受房屋，并遭受经济损失。对此，被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司应当承担违约责任，赔偿由此造成的房租损失。上诉人卢建平主张的房租损失参照该涉案房屋租金每月4775元，符合本案事实，应予以支持。租金应从2017年4月15日计算至本判决生效之日。依照被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司与第三人德令哈鸿记煌经营者柴永虎签订的《商铺租赁合同》第三条之约定，该涉案房屋在2017年4月15日之前处于免租期，承租人免交租金，对此情形上诉人卢建平是明知的，其请求被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司承担自2016年7月以来的房租损失，部分理由不能成立，本院不予支持。原审判决对此认定有误,判决不当，应予以纠正。 关于被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司与第三人德令哈鸿记煌经营者柴永虎于2017年4月15日签订的《商铺租赁合同》合同效力问题。涉案《商铺租赁合同》中房租金额，房租期限等内容与前承租人柴永珍所签订房屋租赁合同内容不同，两份合同没有关联性，被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司与第三人德令哈鸿记煌经营者柴永虎签订的商铺租赁合同并非前合同的权利转让，系新签订的独立合同。第三人德令哈鸿记煌经营者柴永虎主张自己与被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司签订的房屋租赁合同是对其姐姐柴永珍租赁房屋合同的权利转让，无事实合同依据，理由不能成立，本院不予采信；原审判决有误，应当予以纠正。被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司于2017年4月15日与第三人德令哈鸿记煌经营者柴永虎签订的《商铺租赁合同》，不违反法律法规强制性规定，不具备合同无效的情形。上诉人卢建平主张该合同无效的请求,无事实法律依据,理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人卢建平请求被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司承担律师费的问题。经查,上诉人卢建平与被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司在《房屋买卖合同（预售）》中并未约定承担律师费的条款；上诉人卢建平亦未提交足够证据证明被诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司滥用诉权,拖延诉讼义务的事实,故上诉人卢建平请求被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司承担20000元律师费的理由不能成立，本院不予支持。对此，原审判决正确,应予维持。 综上所述，上诉人卢建平的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十四条，第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持青海省德令哈市人民法院（2018）青2802民初578号民事判决第三项，即“驳回原告卢建平的其他诉讼请求”； 二、撤销青海省德令哈市人民法院（2018）青2802民初578号民事判决第二项，即“被告青海谷鸿森房地产开发有限责任公司与柴永虎签订的《商铺租赁合同》从2021年6月9日起至2021年8月31日止期间租赁无效”； 三、变更青海省德令哈市人民法院（2018）青2802民初578号民事判决第一项为：被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司赔偿上诉人卢建平房租损失每月4775元，从2017年4月15日计算至本判决生效之日止，于本判决生效后10日内付清。 一审案件受理费上诉人卢建平负担874元，被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司负担2023元；二审案件受理费上诉人卢建平负担874元，被上诉人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司负担2023元。 本判决为终审判决。 审判长  张连明 审判员  马建平 审判员  鲍丽娜 二〇一九年三月二十五日 书记员  马 兰