江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民再74号再审申请人（原审原告）：孙以林，男，1961年9月5日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：张莹，泗阳县开发区法律服务所法律工作者。被申请人（原审被告）：江苏隆安置业有限公司，住所地江苏省泗阳县众兴镇北京西路嘉隆公司院内。法定代表人：石丹虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：范伟民，泗阳县诚忠法律服务所法律工作者。再审申请人孙以林因与被申请人江苏隆安置业有限公司（以下简称隆安置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2017）苏1323民初4296号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年11月7日作出（2018）苏13民申144号民事裁定书，决定提审本案。本院于2018年12月26日立案后，依法另行组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。再审申请人孙以林不服原审判决，向本院申请再审称：原审判决认定事实错误，请求依法再审，改判支持孙以林的原审全部诉讼请求。事实与理由：孙以林实际接收房屋并入住的时间为2017年10月22日，而非原审判决认定的2015年2月26日。原审涉及业主众多，孙以林原审中未到庭，其他业主核对开发商系统中记录的交房时间准确，故孙以林的原审诉讼代理人对开发商系统中记录的时间也予以认可，未向孙以林本人核实。后孙以林反映其是2017年10月22日才交房入住的，并提供孙以林在原审判决后取得的隆升嘉苑入住交接单一份予以证明。被申请人隆安置业公司辩称，隆安置业公司针对讼争房屋早已通知接收，物业公司也已通知交纳物业管理费，但孙以林并未前来办理交房手续。因孙以林未及时接收房屋而导致延期交房责任，应由孙以林自行承担。孙以林向原审法院起诉请求：1．判令隆安置业公司给付逾期交房违约金（从2014年12月18日起按每天17.8元计算至涉案商品房分期综合验收合格之日止）；2．判令隆安置业公司给付逾期办证违约金356元；3．本案诉讼费用由隆安置业公司承担。事实与理由：2013年4月25日，孙以林与隆安置业公司签订商品房买卖合同一份，约定孙以林购买隆安置业公司开发的位于泗阳县房屋，房价为356386元。孙以林在合同约定期限内付清购房款，隆安置业公司则在孙以林不知情的情况下，将未经分期综合验收合格的房屋交付给孙以林，其行为构成违约，且隆安置业公司至今未为孙以林办理房屋权属证书。因孙以林多次向隆安置业公司主张违约金未果，故而诉至法院，请求判如所请。原审法院经审理查明：2013年4月25日，孙以林与隆安置业公司签订商品房买卖合同，主要内容为：孙以林购买隆安置业公司开发的位于泗阳县房屋，房价为356386元，其中孙以林于2013年4月24日前付清首付款107386元。合同约定隆安置业公司于2014年12月18日前将符合分期综合验收合格的房屋交付给孙以林。合同约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同约定出卖人逾期办证的违约责任为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％支付违约金等。原审另查明，双方当事人一致认可涉案房屋按揭贷款2013年6月20日办好，隆安置业公司于2015年2月26日将房屋交付给孙以林。原审法院认为，孙以林与隆安置业公司签订的商品房买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。根据双方合同约定，隆安置业公司应当在2014年12月18日前向孙以林交房，逾期从应当交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。孙以林在交付房屋后已实际入住，故逾期交房违约金应计算至实际交房之日。涉案房屋在交付前，按揭贷款已支付隆安置业公司，故按揭贷款应当计算违约金基数，即逾期交房违约金为1230元（356386×0.005%×69）。因隆安置业公司未举证明在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案，且现在尚未办理产权登记，故隆安置业公司应按已付房价款的0.1％支付违约金，一审法院对于孙以林主张的隆安置业公司迟延办理房产证违约金356元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决：一、隆安置业公司于判决生效后十日内向孙以林支付逾期交房违约金1230元；二、隆安置业公司于判决生效后十日内向孙以林支逾期办理房产证违约金356元；三、驳回孙以林其他诉讼请求。案件受理费已减半收取104元，由隆安置业公司负担30元，孙以林负担74元。再审期间，申请人孙以林为证明其再审主张，向本院提供如下证据：1．2017年10月22日，业主姓名为孙以林的隆升嘉苑入住交接单一份。旨在证明隆安置业公司向孙以林实际交付房屋的时间为2017年10月22日。被申请人隆安置业公司对上述证据质证认为，对证据1的真实性无异议，隆安置业公司已通知孙以林接收讼争房屋，但孙以林迟迟未接收。被申请人隆安置业公司为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据：2．2019年1月21日，江苏华龙物业服务有限公司出具的证明一份、隆升嘉苑业主交房时间表、隆升嘉苑小区收费时间表、8#楼物业费明细照片打印件各一份。旨在证明隆升嘉苑9#楼于2015年2月1日即符合交房条件，部分业主已实际入住并交纳物业管理费。3．2014年3月5日，隆升嘉苑9#楼主体结构分部工程质量验收表一份；2015年1月23日，隆升嘉苑9#楼住宅工程质量分户验收表一份。旨在证明涉案房屋已取得分期综合验收证明。再审申请人孙以林对上述证据质证认为，对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，讼争房屋于2015年2月1日并不符合交付条件，即使有部分业主接收房屋，该交付行为也是无效的。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认，即便住宅质量分户验收汇总表能够证实分户验收，也不足以证明讼争房屋已分期综合验收并达到合同约定的交付条件。本院对上述证据认证如下：鉴于隆安置业公司对证据1的真实性无异议，本院对此予以确认，能够证实隆安置业公司实际向孙以林交付讼争房屋的时间为2017年10月22日。鉴于孙以林对证据2的真实性不予认可，且该组证据不能作为认定本案房屋交付时间的依据，故本院对证据2的证明力不予确认。鉴于证据3中分部工程质量验收表系复印件，且隆安置业公司并未能提供原件供本院核对，故本院对其真实性不予确认。关于住宅工程质量分户验收表虽系原件，因其并非讼争房屋经过分期综合验收合格的证明材料，故本院对其证据效力亦不予确认。鉴于各方当事人对原审判决查明除房屋交付时间以外的事实均无异议，本院对此予以确认。再审另查明，2017年10月22日，隆安置业公司向孙以林交付其所购买的隆升嘉苑9幢1单元1602号房屋。再审再查明，孙以林与隆安置业公司签订的商品房买卖合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”本案再审中的争议焦点为：孙以林主张隆安置业公司应给付逾期交房违约金的数额如何确定。本院认为，孙以林与隆安置业公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行义务。隆安置业公司未能在合同约定的期限内向孙以林交付房屋，其行为已构成违约，孙以林要求隆安置业公司承担违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期交房违约金的数额确定问题。本院认为，根据合同约定，隆安置业公司应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向孙以林支付已交付房价款万分之零点五的违约金。鉴于合同约定的交付时间为2014年12月18日，交付标准为该商品房经分期综合验收合格，而根据本案已查明的事实，隆安置业公司直至2017年10月22日才向孙以林交付讼争房屋，故本案逾期交房违约金应自2014年12月19日起按约定标准计算至实际交付之日止。审理中，隆安置业公司虽主张曾电话及张贴公告方式通知孙以林接收房屋，但该主张既不符合合同约定的通知方式，也未能提供证据加以证明，故隆安置业公司对此应承担举证不能的法律后果。二审中，隆安置业公司另提供分部、分户验收记录以证明讼争房屋已具备合同约定的交付条件，鉴于其未能提供证据原件，且相关证明亦不属于分期综合验收合格证明，故不足以作为本院认定讼争房屋取得分期综合验收合格的依据。孙以林再审主张本案逾期交房违约金应从2014年12月18日起按已付房价款每日万分之零点五计算至2017年10月22日止，即违约金数额为18476.4元。本院认为，鉴于原审中孙以林针对逾期交房违约金的诉求仅为15931元，其虽抗辩称庭审中已将诉讼请求变更为从2014年12月18日起按每天17.8元计算至涉案商品房分期综合验收合格之日止，但既未能明确其诉求金额，亦未能针对增加的诉求补交诉讼费用，故其诉讼请求仍应以变更前为准。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。据此，本院确定隆安置业公司应承担逾期交房违约金的数额为15931元。综上所述，因再审期间出现新证据导致原审判决认定事实发生变化，所作判决亦应作出相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、变更江苏省泗阳县人民法院（2017）苏1323民初4296号民事判决主文第一项为：江苏隆安置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向孙以林支付逾期交房违约金15931元；二、维持江苏省泗阳县人民法院（2017）苏1323民初4296号民事判决主文第二项，即江苏隆安置业有限公司于判决发生法律效力之日十日内向孙以林支付逾期办理房产证违约金356元；三、维持江苏省泗阳县人民法院（2017）苏1323民初4296号民事判决主文第三项，即驳回孙以林的其他诉讼请求。一审案件受理费已减半收取104元，再审案件受理费208元，合计312元，由江苏隆安置业有限公司负担208元，由孙以林负担104元。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  王冬冬二〇一九年三月二十五日书记员  叶甜甜