广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初3765号原告：深圳市辉洪基业投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区。法定代表人：陈洪军，董事长。委托诉讼代理人：陈志超，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王会，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市庙一股份合作公司，住所地深圳市龙华区。法定代表人：陈向荣。委托诉讼代理人：解玉坤，广东创见律师事务所律师。委托诉讼代理人：高申龙，广东创见律师事务所律师。上列原告深圳市辉洪基业投资发展有限公司诉被告深圳市庙一股份合作公司合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告深圳市辉洪基业投资发展有限公司委托诉讼代理人陈志超，被告深圳市庙一股份合作公司委托诉讼代理人解玉坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判决原、被告双方在2014年1月21日签订的《合作开发房地产合同书》及在2017年12月25日签订的《某大厦房屋分配协议书》合法有效，并继续履行；二、判决被告赔偿原告经济损失人民币50万元；三、案件受理费用由被告承担。庭审中，原告明确其诉请继续履行的内容为，由被告立即申请合作建房的竣工验收手续，依照分配协议书的约定将应分配给原告的房产申请备案登记至原告名下。原告起诉的事实与理由：原告与被告有意合作开发建设深规土宝函[2010]某号文批复的地块，分别于2014年1月21日签订《合作开发房地产合同书》，2017年1月25日签订《某大厦房屋分配协议书》，该两份合同均经被告公司股东大会全体股东表决通过。原告认为，签订的两份合同系双方的真实意思表示，合同形式和内容未违反法律规定和社会公共利益，为合法有效合同，双方应按合同约定的内容履行相应义务。现双方合作建设的某楼项目（位于深圳市某路与某路交汇处）工程主体已封顶，外墙装修已完工，原告已依约履行完毕相应的合同义务。因被告对合同效力的认识出现分歧，原告遂请求贵院依法确认签订的上述协议合法有效，并要求被告继续履行合同。综上，原告特根据《民事诉讼法》的相关规定向贵院提出诉讼请求，望判如所请。被告答辩称：原、被告签订的《合作开发房地产合同书》及《某大厦房屋分配协议书》是无效的。根据深圳市龙华区有关股份合作公司合作建房的规定，股份公司合作建房下列条件需要满足：1、合作方需要具有房地产开发资质，且注册资本不能低于1亿元，且需要在深圳有项目开发经历。2、合作开发的合同需要公证。3、股份合作公司内部有关合作开发的文件，包括股东会决议、三会决议、股东大会决议均需要公证。而本案的双方合作开发建房不符合这三个条件，所以是无效的。因为合作开发合同无效，所以分配协议也是无效。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明如下事实：一、原告与被告并非房地产开发企业，均不具备行政主管部门出具的房地产开发资质证书。二、涉案地块系位于深圳市龙华区某宗地，宗地面积4278.69平方米，土地用途为普通工业用地，用地年限50年。根据涉案地块不动产登记信息记载，该地块为征地返还用地，宗地权属来源为协议，登记总价款825625元，权利人为被告深圳市庙一股份合作公司。该宗地约定总建筑面积不超过16430平方米，其中厂房11630平方米、配套办公3800平方米、小型商业1000平方米。2014年1月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作开发房地产合同书》约定：双方合作开发涉案地块；甲方提供规划红线图、土地及办理相关手续并促成乙方办好开发手续；乙方负责投入该合作项目的全部建设资金（包括挡土墙工程和前期开发资金），并负责开发工程地盘管理，按合作项目总面积分成合作建房；合作项目建成后，甲、乙双方按建成实际面积分配，甲方占30%、乙方占70%；考虑乙方在合作项目投资资金较大（包括不在红线范围内的挡土墙项目和前期工程）等原因，所以将商业及办公划分给乙方；如果甲方需出售物业，在同等条件下乙方有优先权；乙方对其分得的房屋享有出售、出租、转让、抵押等权利，甲方不得以任何理由进行干涉，并需协助乙方办理相关手续；乙方分得的房屋面积产权（合作项目70%面积）在甲方公司名下根据乙方要求配合乙方盖公章。合同还对“三通一平”、供水、供电、施工图设计费、土地费、物业管理等其他事宜进行了约定。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作建设研发楼合同书》，就上述项目的位置、建筑面积、使用功能、分成比例等进行了明确。三、2014年8月27日，深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局向被告出具《建设用地规划许可证》（深规土许XXX号），准许被告在涉案地块进行建设，其中总用地面积4278.69平方米，建设用地面积4278.69平方米，建筑容积率应小于等于3.84，建筑覆盖率应小于等于40%。2017年3月3日，深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局向被告出具《建设工程规划许可证》（深规土建许字XXX号），准许被告对涉案地块进行建设。根据《建设工程规划许可证》记载，涉案建设项目名称为某楼，用地单位为被告深圳市庙一股份合作公司，计容积率建筑面积中，厂房规定建筑面积11567.82平方米，配套办公规定建筑面积3798.3平方米，小型商业规定建筑面积999平方米。2017年3月28日，深圳市龙华区住房和建设局向被告出具《建筑工程施工许可证》（工程编号：XXX），准许被告对涉案地块实施建设工程。根据《建筑工程施工许可证》记载，工程建设单位为被告深圳市庙一股份合作公司，施工单位为案外人中英国际建工集团有限公司，合同开工日期为2017年3月15日，合同竣工日期为2017年10月13日，建设规模21072.76平方米，合同价格39763169元。四、2017年12月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《某大厦房屋分配协议书》约定：B栋首层125平方米商铺归甲方所有，首层其余部分归乙方所有；B栋第14-22楼整层房屋归甲方所有；B栋第02-13楼整层房屋归乙方所有；A栋整栋（第01-15楼整层）房屋归乙方所有；停车位及物业甲方占30%，乙方占70%；房屋竣工验收后，该某大厦小区的物业管理交由乙方全权负责，双方房屋自用、销售、出租等各自处理。五、庭审中，原、被告共同确认：涉案某楼工程已经建设至封顶阶段，未办理验收手续，未办理房产初始登记；建设项目的资金均由原告支出。本院认为，本案为合同纠纷。案件争议焦点在于涉案《合作开发房地产合同书》及《某大厦房屋分配协议书》的效力应当如何认定。原告主张，涉案合同属双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应确认为有效合同。被告则辩称涉案合同为房地产开发合同，而原、被告均不具有房地产开发资质，且相关决议、协议未经过公证手续，合同应属无效。对此，本院认为，涉案土地为征地返还用地，被告作为土地的权利人有权在涉案土地上实施开发、建设。在涉案土地开发过程中，行政主管部门相继出具了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》。由此可知，涉案土地的开发已得到行政主管部门的许可，该开发行为符合法律规定。根据《建筑工程施工许可证》显示，涉案工程项目的施工单位为案外人中英国际建工集团有限公司，并非本案原告或被告，其开发、建设房地产资质已得到行政主管部门的认可，据此亦可认定涉案土地的开发过程中不存在建设施工单位资质的瑕疵。原告与被告签订《合作开发房地产合同书》及《某大厦房屋分配协议书》的目的在于解决被告在开发自有土地过程中的资金问题，并不涉及房地产开发、建设等内容，虽然合同名称表述为“合作开发房地产”，但该不规范的表述并不影响原告与被告之间事实上的法律关系，同时，双方有关房产分配的约定实为被告如何偿还原告投资款的协议，未违反法律及行政法规的强制性规定。该两份合同属于原、被告的真实意思表示，合法有效。被告关于双方不具备房地产开发资质导致合同无效之抗辩理由不足，本院不予采纳。原告诉请确认《合作开发房地产合同书》及《某大厦房屋分配协议书》有效具有事实及法律依据，本院予以支持。合同履行过程中，原告履行了款项支付义务，为守约方。被告停止合同履行的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任之规定，原告诉请被告继续履行涉案《合作开发房地产合同书》及《某大厦房屋分配协议书》理由充分，本院予以支持。关于履行内容。涉案工程项目已经具备竣工验收条件，被告作为建设单位依法应当向行政主管部门申请竣工验收，并在验收后办理不动产备案登记。原告关于被告继续履行合同的内容符合法律规定，本院予以支持。原告对其因被告违约造成的损失未提供证据予以证明，原告诉请被告赔偿损失50万元缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市辉洪基业投资发展有限公司与被告深圳市庙一股份合作公司签订的《合作开发房地产合同书》及《某大厦房屋分配协议书》有效。二、被告深圳市庙一股份合作公司继续履行《合作开发房地产合同书》及《某大厦房屋分配协议书》，在本判决生效之日起十五日内办理深圳市龙华区某路与某路交汇处某楼项目的竣工验收手续，并在符合办理不动产登记条件之日起十五日内依照《某大厦房屋分配协议书》约定为某楼办理不动产登记。三、驳回原告深圳市辉洪基业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李知擎人民陪审员  伏建祖人民陪审员  何 垚二〇一九年三月十二日书 记 员  沐凤云书 记 员  黄淑娟