湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终766号上诉人（原审原告）：彭季明，男，1975年4月15日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：闫疆南、罗春海，湖北周成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：襄阳恒达实业有限公司，住所地：樊城区前进路**。统一社会信用代码：9142060056548361XL。法定代表人：靳新红，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建刚，湖北三国律师事务所律师。上诉人彭季明因与上诉人襄阳恒达实业有限公司（以下简称恒达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初2425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年01月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人彭季明的委托诉讼代理人罗春海，上诉人恒达实业公司的委托诉讼代理人李建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭季明上诉请求：1.请求依法撤销樊城区人民法院（2018）鄂0606民初2425号民事判决，改判解除双方商品房买卖合同，由被上诉人退还全部房款385053元并承担利息（按照银行同期贷款利率计算，从付款之日起算，到退还房款之日止），赔偿违约金3851元。2.本案的一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人未能如期办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，系客观存在的事实，无论何种原因，被上诉人均应承担法定的后果和相应的违约责任。二、被上诉人一审提交的系列证据，不仅不能证明其提出的抗辩理由，即规划变更的事实不成立，相反还充分的证明被上诉人确已构成违约这一客观事实。恒达公司辩称，上诉人的上诉请求与客观事实不符，请求予以驳回。恒达公司上诉请求：1.请求依法撤销樊城区人民法院（2018）鄂0606民初2425号民事判决第一项关于上诉人支付违约金1925.27元的判决，维持第二项判决。2.本案的一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实属实，但责任分担没有事实和法律依据。被上诉人及原审在没有证据证实涉案房地产权属证书不能在规定期限内取得之责是因出卖人的责任造成的，就不能裁判上诉人承担违约责任。二、原审未能根据责任比例分担诉讼费用，应予以纠正。彭季明辩称，出售方由于自身违约行为，应当对此承担违约责任，应判决支持上诉人解除合同赔偿损失的请求。彭季明向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告退还全部房款385053元及利息（按银行同期贷款利率计算，从付款之日起算，到退还房款之日止），承担违约金3851元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月6日，彭季明作为买受人与恒达公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，主要约定，彭季明购买恒达公司开发建设的“广锦·乐居生活广场”1-2-036号商业用房，建筑面积29.26平方米，房屋总价款385053元，彭季明一次性付清房款；恒达公司应当于2014年12月31日前交付房屋，并于商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案。合同第十五条载明：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、见附件四补充协议第五条”。其中第3项所称“附件四补充协议第五条”主要针对税费调整及委托办理产权登记手续和抵押登记手续等相关事宜作出了约定。2013年12月8日，彭季明作为甲方与襄阳恒达商业管理公司作为乙方签订《广锦·乐居广场商铺委托经营管理协议》，主要约定：彭季明将购买的上述商铺委托襄阳恒达商业管理公司出租和经营管理，委托经营管理期自2014年12月31日起至2024年12月31日止；为扩展招商、培育市场，考虑长期利益，委托经营期限内前三年彭季明放弃收取经营收益；第四年起至委托经营期结束，如委托经营管理的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由襄阳恒达商业管理公司代为收取后按季度支付给彭季明；襄阳恒达商业管理公司可按照实际收取租金标准的10%向商铺承租人收取商业服务费，该费用归该公司所有。但该合同中，乙方签章处系由恒达公司及法定代表人分别加盖印章。上述合同签订后，彭季明依约付清了购房款，恒达公司也依约交付了商铺，但至今未协助彭季明办理房地产权属证书。另查明，2017年6月2日，襄阳市政府组织召开专题会议，研究解决“广锦·乐居生活广场”项目办理竣工验收和产权登记的有关问题，并形成会议纪要。会议纪要载明：恒达公司开发建设的“广锦·乐居生活广场”项目，于2015年初建成并交付使用，根据规划要求，该项目需整合原公司地块临建华路1幢2层建筑，集中建设街头绿地，由于临建华路1幢2层建筑未征收到位，土地出让手续尚未全部完善到位，土地权属尚未完整取得，造成该项目2015年初建成以来未进行竣工验收，也未办理产权登记手续，对已入住居民子女就学和商业铺位业主办理抵押贷款等造成诸多困难。会议针对此问题同时提出了相应的解决方案。一审法院认为，彭季明与恒达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人已分别履行了支付购房款和交付房屋的义务，恒达公司应当根据合同约定和法律规定，在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助彭季明办理房地产权属证书。因恒达公司的原因，彭季明至今未取得房地产权属证书，恒达公司已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。针对该违约情形，双方在合同中选择的违约责任是“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，并明确排除了买受人退房、出卖人退还购房款及赔偿损失的违约责任承担方式，而且本案亦不存在合同目的不能实现的情形，故彭季明要求解除合同、恒达公司退还购房款及利息的诉讼请求，与合同约定和法律规定不符，不予支持；其要求恒达公司支付违约金的诉讼请求，予以支持。但是，根据政府专题会议纪要的相关内容，本案未办理产权登记手续客观上不能完全归因于恒达公司，结合本案系群体性纠纷，一审法院决定酌情调整违约金数额为合同约定数额的50%。恒达公司的抗辩理由部分成立，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告襄阳恒达实业有限公司于本判决生效后十日内向原告彭季明支付违约金1925.27元；二、驳回原告彭季明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8421元，减半收取4210.5元，由被告襄阳恒达实业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方当事人上诉理由和请求，本院将争议焦点归纳如下:一、恒达公司是否构成违约，应否承担违约责任。经查，双方当事人已分别履行了支付购房款和交付房屋的义务，恒达公司应当根据合同约定和法律规定，在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助彭季明办理房地产权属证书。因恒达公司的原因，彭季明至今未取得房地产权属证书，恒达公司已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。同时，根据政府专题会议纪要的相关内容，本案未办理产权登记手续客观上不能完全归因于恒达公司，一审判决将违约金数额调整为合同约定数额的50%，该处理方式并无不当，故恒达公司上诉称其不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。二、彭季明上诉主张解除合同、赔偿利息损失的请求是否应予支持。根据双方合同第十五条的约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方选择的违约责任是“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，此为双方当事人的意思自治，应予尊重，因此，双方在合同中已经明确了在逾期办理房屋产权证的情况下，恒达公司承担责任的方式是支付违约金，从而排除了解除合同、相互返还及赔偿损失的违约责任承担方式。从另外一个角度讲，房屋已交付三年之久，合同的主要义务已经履行，当事人要求解除合同，既缺乏合同依据，同时，也不利于保护交易安全及稳定。因此彭季明上诉要求解除合同、退还购房款及利息的请求，本院不予支持。恒达公司上诉还称，原审未按责任比例分担诉讼费用，本院经审查认为，一审法院基于恒达公司违约及案件审理的实际情况，决定由恒达公司负担全部诉讼费用并无不当。综上，彭季明及恒达公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，彭季明、恒达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，彭季明交纳的8421元，恒达公司交纳的50元，均由其各自负担。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 陈瑞芳审判员 严庭东二〇一九年三月二十日书记员 张诗怡