重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初494号 原告：郑福利，女，1982年12月12日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：黄太春，重庆中钦国彦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王浩，重庆中钦国彦律师事务所实习律师。 被告：周小英，女，1975年5月15日出生，汉族，职业不详，住四川省彭州市。 原告郑福利与被告周小英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序并于2019年2月18日、2018年3月5日公开开庭进行了审理。原告郑福利及其委托诉讼代理人黄太春、王浩到庭参加了诉讼。被告周小英经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告郑福利向本院提出诉讼请求：l、请求法院依法解除原告与被告周小英于2018年8月19日签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院依法判令被告支付原告违约金73000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年8月19日签订了《房屋买卖合同》，根据合同的约定，被告购买原告位于重庆市沙坪坝区某某路X号X幢X号的房屋，房屋价款730000元，支付定金20000元，付款方式为按揭，首付款310000元，按揭400000元，合同签订后7日办理按揭贷款手续，首付款最迟不能超过11月30日支付。合同签订后，被告告知原告到中德银行签订按揭，但是到了之后又改变了意见。之后被告又决定在中国农业银行办理按揭，2018年8月27日，原告与配偶一起都到场配舍被告签了字，但后面银行要求被告提供担保人进行担保，被告告知原告和中介，其哥哥会去签字做担保。之后原告多次询问被告，被告称中国农业银行按揭利率过高，没有让其哥哥去签字，导致未能办理按揭，要另外换一家银行做按揭。此后被告一直说换银行办理按揭，但是也一直未重新办理按揭。原告由于急着用钱，多次催促，被告都承诺要履行合同，但又以各种理由拖至今不履行。为维护自身合法权益，故原告向法院提起诉讼，要求判如所请。 被告周小英未到庭应诉亦未答辩。 经审理查明：2018年8月19日，原告郑福利（卖方）与被告周小英（买方）以及重庆多捷房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定，被告购买原告名下坐落于重庆市沙坪坝区某某路X号X幢X的房屋，房屋建筑面积62.33平方米；合同第二条约定，该物业的维修基金由原告支付，另外原告应协助被告办理物业维修基金的转名手续；合同第三条约定，原告持有该物业的权属证明，房产证号为：104房地证X字第X号，原告保证对该物业享有完整处分权，由于原告的原因造成该物业不能办理交易过户手续或第三人产生纠纷的，由原告承担全部责任；合同第四条约定，该物业按套销售，原、被告同意其成交价为730000元；合同第五条约定，被告应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给原告，如原、被告双方不选择附件之中的付款方式，则由双方另行协商。被告确认已查阅该物业的权属产权证明文件，对权属证明文件所载内容无异议；…合同第七条约定，房管部门过户当天，原告将该物业交与被告使用；合同第八条约定，该物业现状为不带租约，不带家私家电，被告已检查并同意以现状购入该物业；合同第九条约定，原告应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税务、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时被告无需对上述事项负责；合同第十条约定，原、被告确认独家委托经纪方提供中介服务，被告于本合同签订之日向经纪方支付7300元作为咨询及中介服务费；合同第十二条约定，被告不能按合同约定买入该物业，或者因（原告）违约而无法买入该物业的，（原告）应向被告支付该物业成交价的10%作为违约金。被告逾期支付楼款，每逾期一天，按未支付楼款金额的千分之一向原告支付违约金。被告未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向原告支付违约金。逾期30天，原告有权不再出售该物业，被告应向原告支付该物业成交价的10%作为违约金。…合同第二十一条约定，经原、被告协商一致，本合同附件第2（2）条首付款时间约定为被告通过银行按揭贷款后，于2018年11月30日前过户当天支付。合同附件约定，原、被告一致同意由被告以按揭贷款的方式支付楼款并办理交易手续。双方在签订本合同时，被告向原告支付20000元作为定金，银行同意贷款申请后7天内，原、被告应共同到房管部门办理交易过户递件手续。被告在取得房地产交易中心收缴证件收据当天向原告付清首期楼款310000元，交易过户手续需在房管部门通知过户后十五个工作日内办理。被告向银行申请按揭贷款400000元，应在签订本合同后7天内办理按揭贷款申请手续，而原告应协助被告办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件和合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入原告银行账户，银行实际贷款额与被告申请贷款额之间的差额，由被告取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给原告。合同还对原告的收款账户、纠纷的处理与管辖、免责事由等进行了约定。原、被告以及经纪方重庆多捷房地产经纪有限公司均在合同上签名、捺印和盖章。 2018年8月19日，重庆多捷房地产经纪有限公司出具收款收据，载明收到被告交来的买卖重庆市沙坪坝区某某路X号X幢X房屋的定金20000元。 2018年12月25日，原告向被告发出律师函，主要内容是：根据《房屋买卖台同》的约定，周小英购买郑福利位于重庆市沙坪坝区某某路X号X幢X号房屋，房屋价款73万元，支付定金2万元，付款方式为按揭，首付款3l万元，按揭40万元，合同签订后7日办理按揭贷款手续，首付款最迟退不能超过11月30日支付。根据郑福利的陈述，周小英准备到中德银行签订按揭，但是到了之后又改了意见，又决定在中国农业银行办理按揭，8月27日郑福利与配偶一起都到场配合签了字，但是周小英迟迟没有办理手续。现郑福利发函告知周小英，内容如下：一，请求周小英立即履行合同，2018年12月l5日之前支付房款，并完成交易；二、周小英给郑福利造成的损失，郑福利有权向其主张违约责任和赔偿；三、请周小英及时回复，如不回复，也不在2018年12月15日之前继续履行合同，郑福利有权解除《房屋买卖合同》并按照合同约定和法律规定，向周小英主张违约责任和赔偿。该律师函以四川省彭州市某某镇某某村X组X号附X号为送达地址、手机号码150XXXX为联系电话进行邮寄。经查询快递单号，显示为“投递并签收，他人收”。 重庆多捷房地产经纪有限公司（本段以下陈述中简称：中介公司）工作人员岳韬证实了如下情况：被告周小英通过按揭贷款的方式，购买案涉房屋。原、被告第一次去中德银行的面签未果。第二次在中国农业银行的面签，时间是2018年8月27日，原、被告双方均签字。本宗房屋买卖交易的具体流程是：第一，签订房屋买卖合同；第二，原告、被告、中介公司、按揭公司去银行办理贷款面签，等待银行审批贷款；第三、银行贷款审批通过后，被告向原告支付首付款，然后双方办理房屋过户；第四、按揭贷款由银行放款给原告。截止证人岳韬作证时，本案所涉的房屋买卖流程，只进行了第一步和第二步。在第二步流程中，银行要求被告提供一个担保人，理由是银行有审批的权利，它在审批贷款的过程中，会根据客户（比如被告）的实际情况，要求被告提供担保。2018年10月中旬，中介公司和按揭公司遂通知被告提供担保人，被告先是答应由她的哥哥来担保，后来一直未通知担保人来签字。故虽然银行办理了面签，但是因缺少了担保人签字的环节，贷款就一直没有审批。中介公司通过电话、短信、微信等方式，与被告沟通，催促她去继续履行办按揭贷款的流程，被告以贷款利率高为由，一直不予配合。《房屋买卖合同》附件约定被告在取得房地产交易中心收缴证件收据当天即过户当天向原告支付首期楼款31万元，被告亦未支付。双方也未书面协商过变更付款方式和时间等。2018年10月和11月，中介公司通过发微信、打电话等方式，催促被告办理担保人签字之事，后来又催促被告出面解决本案的房屋买卖纠纷，被告既不履行义务，也不出面解决。 另查明，本案的案涉房屋坐落于沙坪坝区某某路X号X幢X，房屋登记权利人为原告郑福利。原告持有该房屋的房地产权证。原告自述、证人岳韬证实，该房屋未设立抵押。 现原告郑福利向本院提起诉讼，要求判如所请。因本案为缺席审理，被告周小英未到庭，调解未成。 上述事实，有原告郑福利举示的《房屋买卖合同》，收款收据，律师函，邮政ems详情单和查询记录，重庆市房地产权证，证人岳韬的证言等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。原告郑福利与被告周小英以及重庆多捷房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，各方当事人均具有订立合同应当具有的相应民事权利能力和民事行为能力，合同内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，因此，各方均应当按照合同的约定全面履行。本院现对原告的诉讼请求分项评述如下： 1、关于原告要求解除合同的诉讼请求。 原告已经配合被告和重庆多捷房地产经纪有限公司等到银行办理了被告的个人二手住房按揭贷款面签手续。按照《房屋买卖合同》之约定，原、被告双方应在银行同意贷款申请后7天内，共同到房管部门办理交易过户递件手续。被告应在房屋办理过户当天向原告支付首期楼款31万元。现被告的个人二手住房按揭贷款一直未审批和通过，其后的交易流程亦未能继续进行。被告属于未按照《房屋买卖合同》的约定，履行己方的合同义务，且经原告和重庆多捷房地产经纪有限公司催告，仍不履行义务。《房屋买卖合同》第二十一条约定，首付款时间约定为被告通过银行按揭贷款后，于2018年11月30日前过户当天支付。《房屋买卖合同》第十二条约定，被告逾期支付楼款，每逾期一天，按未支付楼款金额的千分之一向原告支付违约金。被告未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向原告支付违约金。逾期30天，原告有权不再出售该物业。被告的行为，违反了《房屋买卖合同》的约定，远远超出合同约定的履行期限。原告有权要求解除与被告之间的房屋买卖合同关系。故对原告的本项诉讼请求，本院予以支持。 2、关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。 如前所述，被告在房屋买卖合同履行过程中，存在违约行为，原告有权要求解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告主张《房屋买卖合同》约定的违约金。重庆市主城区的二手房屋成交价自2018年底以来持续下跌，属于众所周知的事实。《房屋买卖合同》正常履行的情况下，被告应向原告支付的购房款，即为双方之间的房屋买卖合同正常履行后原告可以获得的利益。因为房屋成交价格下跌，给原告造成的损失客观存在，并不超出双方签订《房屋买卖合同》时可以预见的范围。因此，房屋的贬值部分，属于因被告的违约行为给原告造成的损失范畴。原告现根据《房屋买卖合同》第十二条之约定，按照案涉房屋成交价的10%主张违约金，并无不当，且由于被告未到庭，未就违约金与违约造成的损失是否匹配进行抗辩，故对原告的本项诉讼请求，本院予以支持。被告应向原告支付的违约金为：730000元×10%=73000元。 被告周小英经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证、陈述等诉讼权利，本院依法可以缺席审理并作出判决。 据此，依照《中华人民共和国合同》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告郑福利与被告周小英于2018年8月19日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告周小英于本判决发生法律效力后十日内向原告郑福利支付违约金73000元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11830元，减半交纳5915元（原告郑福利已预交），由被告周小英负担，此款限被告周小英于本判决发生法律效力后十日内迳付原告郑福利。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决发生法律效力后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从判决书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  刘畅 二〇一九年三月十一日 书记员  朱勇