云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终9568号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，昆明尊园房地产经纪有限公司工作人员。特别授权代理。上诉人（原审被告）：叶晓燕，男，汉族，1951年3月24日生，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：杨静萍，云南上义律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：涂娟，女，汉族，1973年1月18日生，现住云南省昆明市。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司、叶晓燕因与被上诉人涂娟居间合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初9062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经批准扣除当事人申请庭外和解期间审理期限90天，现已审理终结。昆明尊园房地产经纪有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判叶晓燕向昆明尊园房地产经纪有限公司支付33000元及违约金；2、由叶晓燕承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院已经认定昆明尊园房地产经纪有限公司有权获取相应居间报酬，由于合同未履行系因叶晓燕违约所致，报酬应当由违约方即叶晓燕承担，根据法律规定及合同约定，叶晓燕应向昆明尊园房地产经纪有限公司支付佣金损失33000元及违约金。一审法院主观扩张昆明尊园房地产经纪有限公司的居间义务，以叶晓燕违约导致的不利后果作为扣减昆明尊园房地产经纪有限公司居间报酬的理由，无事实和法律依据，已经严重损害了昆明尊园房地产经纪有限公司的合法权益。请求二审法院撤销原判并依法改判，支持昆明尊园房地产经纪有限公司的上诉请求。叶晓燕针对昆明尊园房地产经纪有限公司的上诉辩称，根据合同约定，买方应在签订合同后便付清房款，叶晓燕所提出的要求是完全符合合同约定的，不存在违约，一审认定叶晓燕不愿意继续交易是与合同条款相背离的，合同没有继续履行的原因是因为涂娟不愿意办理过户及支付房款所致。昆明尊园房地产经纪有限公司在提供居间服务过程中，没有尽到详尽的审查和注意义务，且刻意隐瞒与订立合同有关的重要事实，严重损害了买卖双方的利益，其不得要求支付报酬，还应当承担赔偿责任。涉案房屋买卖暨居间合同中关于逃避应纳个人所得税的条款属于恶意串通损害国家利益，和以合法形式掩盖非法目的，该合同依法应为无效合同。买卖双方对于合同条款的认识存在重大误解，该内容不是买卖双方的真实意思表示。叶晓燕上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回昆明尊园房地产经纪有限公司的全部诉讼请求或发回重审；3、本案一、二审全部诉讼费用由昆明尊园房地产经纪有限公司承担。事实和理由：一、涉案房屋买卖暨居间合同中关于逃避应纳个人所得税的条款属于恶意串通损害国家利益，和以合法形式掩盖非法目的，该合同依法应为无效合同，一审法院对于该合同的效力认定错误。二、涉案房屋为叶晓燕于2015年7月继承所得，继受未满五年，且该房屋不是叶晓燕家庭唯一生活用房，买方应当按照合同约定向税务机关缴纳个人所得税，昆明尊园房地产经纪有限公司在未核实涉案房屋是否为叶晓燕家庭唯一生活用房的情况下，通过在合同中约定“两年后再过户”以满足“自用5年以上”的条件，为买方逃避依法纳税的义务，该条款既损害了国家利益，也形成了买卖双方权利义务不对等的情形，加重了叶晓燕的义务，叶晓燕作为67岁的老人，并不清楚该条款的性质，在昆明尊园房地产经纪有限公司工作人员的诱骗下签订了不具有履行可能的合同，买卖双方对于合同条款的认识存在重大误解，该内容不是买卖双方的真实意思表示。三、昆明尊园房地产经纪有限公司提交的交易风险提示和声明是格式条款，不能据此认定其已经对房屋交易过程中的有关事项进行了提示说明，昆明尊园房地产经纪有限公司为牟取佣金报酬，在未核实涉案土地是否存在权利瑕疵、涉案房屋是否完全具备过户条件的情况下，在未经房屋共有人同意的情况下匆匆组织买卖双方签订合同，不仅未按照法律规定及交易习惯尽到善良注意义务，且刻意隐瞒与订立合同有关的重要事实，其不得要求支付报酬。以上情况，叶晓燕一审中已经提交证据证实，但一审法院对于叶晓燕提交证据的关联性不予认可。综上，请求二审法院依法改判，驳回昆明尊园房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。昆明尊园房地产经纪有限公司针对叶晓燕的上诉辩称，请求二审法院驳回叶晓燕的上诉请求。被上诉人涂娟针对两上诉人的上诉统一发表辩论意见认为，虽然叶晓燕患有高血压，但不影响其签订合同，涉案房屋买卖暨居间合同是有效的，一审法院已经认定卖方单方面违约，应由违约方支付佣金。请求二审法院驳回两上诉人的上诉请求。昆明尊园房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告立即向原告支付33000元；2、判令二被告立即向原告支付违约金（以33000元为基数，从2018年8月1日起按日千分之一计算至款项实际付清之日，暂计至起诉之日为100元）；3、由二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月28日，原告昆明尊园房地产经纪有限公司（经纪方）与被告叶晓燕（房屋出售方）、被告涂娟（房屋购买方）三方签订《房屋买卖暨居间合同》，约定：二被告通过原告出售及购买位于昆明市唐家营、状元楼、金唐巷汇都中心C幢7层701号房屋，建筑面积121.5平方米，成交价格为2160000元，买卖双方于2018年7月31日前办理该房屋权属转移登记等相关手续，合同签订时被告涂娟支付30000元购房定金，并对房款支付方式及交房时间等事项进行了约定。同时，该协议还载明了二被告委托原告提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现原告已促成双方签订合同，有权收取居间报酬33000元，佣金支付时间为做定金公证之日，若合同签订后，买卖双方协商解除合同的，买卖双方按协商确定的方式补偿原告（或者买卖双方按佣金总额标准共同补偿原告佣金损失），由于买卖方违约导致合同未能顺利履行的，由违约方按佣金总额标准向原告支付佣金损失。合同第十四条其他约定事项处，手写载明被告叶晓燕房屋是继承的，有继承税，被告叶晓燕承诺两年之内不卖房屋，若叶晓燕违约，则承担合同条款，被告涂娟做定金公证，在7月30日前支付壹佰壹拾万元整，签完合同则交房，若违约，原告不承担责任。2018年7月12日，二被告签订《房屋买卖合同解除协议》，双方约定解除合同，被告叶晓燕退还被告涂娟定金30000元并支付利息200元。被告涂娟当日向被告叶晓燕出具《收据收条》确认收到退还的定金及利息30200元。一审法院认为，原告与被告叶晓燕、涂娟之间签订的《房屋买卖暨居间合同》系三方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效，对三方均有拘束力，各方均应遵照履行。本案中，原、被告之间成立居间合同关系，原告为促成买卖双方签订合同而提供相应信息及服务。根据原、被告当庭陈述，本案房屋交易未成功是因被告叶晓燕在签订合同后，经与其家人协商，不同意合同约定的房款支付方式，要求被告涂娟一次性全额支付房款，被告涂娟不同意所导致。被告叶晓燕作为完全民事行为能力人，具备理解合同条款内容的能力，其自愿将房屋出售给被告涂娟，并对房款支付方式作出了明确的约定，事后不愿继续进行房屋交易的行为已经构成违约，原告有权获取相应的居间报酬。由于合同未履行系因被告叶晓燕违约所致，则该报酬应当由违约方即被告叶晓燕承担，被告涂娟不承担居间报酬的支付责任。对于居间报酬金额，合同约定原告有权取得33000元的居间报酬，但是从合同内容来看，原、被告约定该房屋交易仅做定金公证，两年后才能办理过户登记手续，故原告作为专业的房产中介公司，其仅完成促成二被告订立合同的服务，促成并协助二被告办理房产过户登记手续的工作尚未完成，故其应取得的居间报酬为16500元为宜。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，由于被告支付的居间费用已能弥补原告的损失，故对原告的该项诉请不予支持。对于被告叶晓燕称原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实等抗辩，根据原告提交的交易风险提示和声明中可看出，原告已对二被告对房屋交易过程中存在的有关事项进行提示，要求双方审核产权、履行如实告知义务等，原告已尽到相应提示义务，故对被告叶晓燕的抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、被告叶晓燕于本判决生效之日起十日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间报酬人民币16500元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。”案件受理费628元，减半收取314元由被告叶晓燕承担。本院二审期间，各方均未向本院提交新证据，且对于一审判决已经确认的案件事实均无异议。对于经一审法院审理确认且各方均无异议的案件事实，本院予以确认，不再赘述。本院认为：两上诉人与被上诉人涂娟于2018年6月28日签订的《房屋买卖暨居间合同》未违反我国效力性强制性规定，叶晓燕虽然年纪较大但仍为完全民事行为能力人，故该合同系三方真实意思表示，应为有效，三方均应严格按约履行。至于其中约定的过户及付款方式是否存在规避税收的情形，属于税务行政部门进行处理的范畴，不影响该民事合同的效力。根据各方一、二审陈述，再结合叶晓燕女儿与被上诉人的微信记录以及叶晓燕与被上诉人的房屋买卖合同解除协议的约定（尤其是由叶晓燕向被上诉人支付利息200元的内容），一审法院认定本案房屋交易未成功是因叶晓燕在签订合同后，经与其家人协商，不同意合同约定的房款支付方式，要求被上诉人涂娟一次性全额支付房款所致具有事实依据，本院予以确认，故根据三方合同约定，应由违约方即叶晓燕向昆明尊园房地产经纪有限公司支付佣金；叶晓燕辩称昆明尊园房地产经纪有限公司没有尽到详尽的审查和注意义务，且刻意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害了买卖双方的权利，不得要求支付佣金，但对其主张未能提交充分证据证实，且昆明尊园房地产经纪有限公司已提交了由买卖双方签字的《交易风险提示与说明》作为反证，故本院对于叶晓燕的该抗辩意见不予采纳。考虑到昆明尊园房地产经纪有限公司并未协助买卖双方办理房屋过户手续的合同履行情况，以及涉案房屋系继承所得的特殊性，一审法院酌情判令叶晓燕向昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间报酬16500元且不再支持昆明尊园房地产经纪有限公司关于违约金的诉请并无不当，亦符合本案实际，本院不再调整。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费628元，由上诉人叶晓燕负担。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司已预交二审案件受理费628元，本院予以退还。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 汪 佳审判员 张 楚审判员 钱晓燕二〇一九年三月二十五日书记员 黄琰钊