江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终538号上诉人（原审被告）：华玉凤，女，1951年9月15日生，汉族，住无锡市新吴区。被上诉人（原审原告）：无锡市新吴区江溪万丰物业管理有限公司，统一社会信用代码91320214748737555R，住所地无锡市新吴区江溪街道坊前坊镇路**。法定代表人：鲍兆君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：浦晓云，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宸阁，北京德恒（无锡）律师事务所实习人员。原审被告：何建明，男，1956年11月3日生，汉族，住无锡市锡山区。上诉人华玉凤因与被上诉人无锡市新吴区江溪万丰物业管理有限公司（以下简称万丰物业）、原审被告何建明房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2018）苏0214民初2852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华玉凤上诉称：撤销一审判决，另行公正判决；本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.案涉房屋产权归属有争议，万丰物业应当按照当时的协议及约定履行义务。2.本案纠纷的产生源于（2015）新民初字第2733号的房屋租赁合同纠纷，万丰物业对其负有责任。即便法院支持万丰物业的租金诉请，华玉凤认为应当考虑该情况，适当降低金额，以平衡双方责任。万丰物业辩称：一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，要求维持原判。何建明陈述：本案与自己无关。万丰物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令何建明、华玉凤向万丰物业支付截止2018年8月31日的租金38500元及逾期付款利息（以31750元为基数，自2015年9月1日起至2015年10月9日止；以31750元为基数，自2016年9月1日起至2017年8月31日止；以63500元为基数，自2017年9月1日起至2018年1月1日；以38500元为基数，自2018年1月2日起至实际支付之日止，均按照中国人民银行同期同档贷款利率4.35%再上浮30%的标准计算）。2、本案诉讼费用由何建明、华玉凤承担。事实和理由：万丰物业受无锡市新吴区江溪街道资产经营公司（以下简称资产公司）的委托，管理和出租资产公司所有的位于无锡市新吴区的房屋（以下简称48号房屋)。2015年10月1日，万丰物业与何建明签订《房屋租赁合同》1份，约定由万丰物业将48号房屋出租给何建明使用，租赁期限为2015年9月1日至2018年8月31日，租金一年一付，先付后使用，年租金总额为31750元。合同签订后，何建明一直占有、使用房屋至今。何建明应在2015年8月31日前支付2015年9月1日至2016年8月31日的租金31750元，何建明应于2016年8月31日前支付2016年9月1日至2017年8月31日的租金31750元，应于2017年8月31日前支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金31750元，但其仅于2015年10月10日支付31750元，于2018年1月2日支付25000元，合计56750元，至今尚结欠租金38500元。何建明一审辩称：1、其女儿与华玉凤的儿子系夫妻关系，本案所涉事宜与其无关。当时华玉凤、华桂兴老房子拆迁安置了无锡市新区新丰苑二区坊育路50号房屋（以下简称50号房屋），48号房屋也拿到了安置单，支付一定款项也可以安置下来，因其觉得还是要把钱投资在企业里，故华玉凤当时无足够资金支付，按当时领导的意见，48号房屋就以其名义签了租赁合同，但实际上48号、50号房屋均是由华玉凤、华桂兴对外出租、获取收益等。2、根据华玉凤、华桂兴的想法，按政策他们应安置到229平方米的房屋，但50号房屋只有180多平方米，而48号房屋目前是以租赁方式使用的，故华玉凤、华桂兴认为其少安置了40多平方米，租金应该相应减少，所以2017年华玉凤只交了25000元租金。华玉凤一审辩称：1、2009年其被拆迁了两间店面，故其也要安置两套店面房，一开始拟安置的是锡甘路17号、18号房屋且其不需支付任何费用，共230平方米。后其儿媳对该房屋的地段不满意，就换成48号、50号房屋，面积共370-380平方米，因其当时没有钱补这个面积差的差价，且说好此后如其有钱的话可以按安置时的价格再买下来，可以有集体土地证和房产证，故其认为48号、50号房屋就是属于其所有的。2、其当时并不愿意签租赁协议，但当时的领导说为了防止别的被拆迁群众比样，建议48号房屋先以何建明的名义签租赁协议，其就没有跟领导较真，遂由何建明签订租赁协议。但这只是借用了何建明的名义而已，实际与何建明无任何关系，该房屋具体的使用及房租、水电费的交纳等均由华玉凤处理，何建明均未参与。因第一次的合同是借用了何建明的名义且有何建明签字，故此后万丰公司的合同中承租人均载明为何建明，但此后的合同上承租方的签字均是华玉凤签的“华玉凤代”。3、其自2009年9月1日开始占有使用该房屋，之前一直由其按时足额交纳租金，但2016年时万丰物业和拆迁办称房子不属于其，并暗中叫承租户在租期结束后不要搬离上述房屋，如果不是这样就不会有本案的产生。据其测算，其在与承租户顾自力的案件中损失十几万，精神上也受到了很大的打击，该案结束后上述房屋也没租出去，故本案中万丰物业主张的费用其不应承担。4、其曾向万丰物业提出该房屋漏水修缮的问题，但万丰物业在三个月内分多次修缮完毕，造成其此期间无法出租的租金损失，因此其向万丰物业提出减除部分租金或补贴其经济损失的要求，虽双方就此协商未果，但万丰物业要求其支付逾期付款利息也是不合理的。综上，要求驳回万丰物业的诉讼请求。一审法院经审理认定事实如下：2009年5月25日，资产公司作为所有权人领取锡房权证新区字第**《房屋产权所有证》，载明新丰苑二区40-60号（西）的房屋，房屋性质为征地拆迁安置房，规划用途为商业，建筑面积共1074.95平方米，附记为转移登记-划拨调拨。2009年6月9日，资产公司作为土地使用权人领取锡新国用（2009）第1085号国有土地使用权证，载明坐落为无锡新区。2015年10月1日，合同抬头载明出租方万丰物业（甲方）与承租方何建明（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：根据无锡市新区江溪街道锡新江党工会纪（2009）1号文件精神，为明确出租方、承租方的权利与义务，经双方友好协商，特签订本合同，以资双方共同遵守：一、甲方以其所有的面积为186.76平方米的48号房屋租赁给乙方使用。二、根据江溪街道《关于原坊前供销社涉及拆迁职工置换店面房的实施方案》以及江溪街道经济发展工业园区提供的相关资料，乙方可根据《实施方案》以及经济发展工业园提供的相关资料可优先租赁3年。三、本合同租赁期限从2015年9月1日至2018年8月31日终止。四、租金一年一付，先付后使用，每平方米租金170元，租金总额31750元。五、该房屋只得用于商业经营或居住，不得用于工业生产。六、通水、通电、通有线电视、通电话等线路，由甲方接通至该房屋的室外接口处，室内的接通由乙方或申请有关部门解决，费用乙方自理。七、乙方租赁该房屋若用于商业经营活动，必须根据行业特点经相关部门许可批准，方可开业经营。八、租赁期间，乙方不得擅自改变房屋结构，如因改装、装饰或使用时不得影响或侵犯他人利益；乙方如擅自改变房屋结构，甲方有权制止，责令其恢复原状，如造成他人损失，由乙方予以赔偿。九、乙方对外部墙体、门面装潢、设立标设、标牌、广告等须征得有关管理部门的同意，乙方如违反，甲方有权要求乙方恢复原状，若造成损失，乙方另应赔偿。十、租赁期间，乙方应对承租的房屋进行保养、维护、承担费用；如属房屋建造缺陷或主体结构存在质量问题的，由乙方通知甲方负责修缮。十一、租赁期间乙方不得擅自将本合同项下的租赁物转租他人使用，不得将本合同的权利、义务转让。十二、租赁期间与乙方所涉的生产、经营、生活相关管理（物业）费用，由乙方按相关部门的规定标准缴纳。……十六、本合同在履行过程中，如发生争议，双方应友好协商，经协商仍无法解决的，任何一方均可向租赁物所在地人民法院提起诉讼解决。下方落款处甲方处加盖有万丰物业合同专用章，乙方签字处有“华玉凤代”字样。2018年5月21日，资产公司出具情况说明1份，载明：48号房屋系资产公司所有。该房屋委托万丰物业管理和出租。在万丰物业管理和出租期间产生的纠纷，全部由万丰物业负责，包括向人民法院提起诉讼，资产公司不再另行主张权利。一审另查明，2016年4月18日，无锡市新区江溪万丰物业管理有限公司名称变更为万丰物业。一审中，双方当事人对如下证据及事实存在争议：万丰物业提供发票及现金解款单若干，发票的抬头均为何建明，用以证明上述房屋租赁合同签订后，何建明累计向万丰公司支付租金56750元，租金都是通过银行转账至万丰物业的银行账户的，具体是谁打款的不清楚，但去办理手续的人均为华玉凤，华玉凤的行为系代理行为，承租方应为何建明。经质证，何建明表示其从未就48号房屋支付过任何款项，48号房屋实际是华玉凤的事情，与其无关。华玉凤对证据的真实性均无异议，但认为上述款项实际均由其支付，只是资产公司及万丰物业说之前的租赁合同是由何建明签字的，故坚持以何建明的抬头开具发票，48号房屋的管理与款项支付等事宜均由其处理，何建明无任何参与。华玉凤提供2018年9月7日，资产公司（甲方）与华玉凤（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，该合同约定：甲方将48号房屋，建筑面积约186.76平方米租赁给乙方使用，开设小吃店。租赁期限从2018年9月1日起至2019年8月31日止。年租赁费为31750元。乙方必须先付后用。租赁期间，该房屋发生的卫生费1000元/年及水、电、物业管理费等费用均由乙方承担直至合同期满。并主张因为其将48号房屋出租他人后，承租户要办理相关经营所需证照，为防止承租户因此退房，其才与资产公司协商签订了该份新的租赁合同；原本其只愿意支付25000元/年的租金，但资产公司不同意，后双方说好48号、50号房子的事宜该怎么算就怎么算，如多交钱要归还给其，并说好其于2018年9月7日向资产公司交的31750元是针对该份新签订的合同的，而非之前的欠款。经质证，万丰公司对证据的真实性无异议，并表示华玉凤于2018年9月7日向资产公司交的租金31750元及物业费1000元均是针对该份新签订的合同，如果有法院的判决认定48号房屋中有属于华玉凤的面积，那么相对应的租金也会退还华玉凤。何建明的意见与华玉凤相同。华玉凤为证明48号房屋中有40多平方米属于其，提供以下证据：1、情况说明复印件1份，载明：经双方协商，春明新村156#、157#对照拆迁政策可以拿610㎡安置房，待今后安排新丰苑二期朝南店面房17#、18#。特此说明。下方落款处有江溪街道拆迁安置第二办公室字样及盖章，载明时间为2009年4月1日。该材料背面有“原款已结清（锡甘路17#、18#店面房）”及“朱冬青09.4.9”的手写字样。2、载明时间为2009年9月2日的江溪街道店面房安置通知单复印件2份，对象均为万丰物业，其中1份内容为：今有华玉凤同志安置在新丰二区朝西50号店面房二间，结算办法以江溪街道《关于坊前片区拆迁店面安置问题的会议纪要》实施。特此通知。下方签发单位处有江溪街道拆迁安置第二办公室章的盖印。另1份内容为：今有何建明同志安置在新丰二区朝西48号店面房二间，结算办法以江溪街道《关于坊前片区拆迁店面安置问题的会议纪要》实施。特此通知。下方签发单位处加盖有江溪街道拆迁安置第二办公室章。左边有万丰物业的公章盖印。上述2份通知单划线处均为手写字体，其余均为打印字体。3、下方有朱冬青签字的材料复印件1张，载明：国华书记：请预留坊学路20#—60#店面房中的四间店面，具体门牌待定，结账有春明村、拆二办共同商议。其中20#、60#的字样被划圈并在各自字样上方另写有“48#”、“50#”的字样。经质证，万丰公司认为情况说明中涉及的店面房为新丰苑二期朝南店面房17、18号，朱冬青签字所称的房款已结清指的也是该2套房屋，与48号房屋无关；50号房屋的安置通知单与本案无关；48号房屋的安置通知单中载明的安置对象为何建明，且被安置人应按照《关于坊前片区拆迁店面安置问题的会议纪要》的要求付清所需结算款才可以进行安置，但何建明未向安置单位就48号房屋进行结算，故48号房屋未安置给何建明；朱冬青出具的说明只说要预留相关的店面房，结账由春明村及拆二办共同协商，并未说明将所涉及的房屋具体安置给何人，故对华玉凤的证明目的不予认可。何建明认为48号房屋是华玉凤的，与其无关，其只是帮忙签字了而已。一审法院认为，本案中，双方当事人的争议焦点为：一、2015年10月1日的房屋租赁合同的相对方及案涉房屋的承租人应确定为何建明还是华玉凤？二、万丰物业主张合同约定的剩余租金及逾期付款利息能否得到支持？关于第一项争议焦点。首先，从合同的订立看，虽然该合同抬头处载明承租方为何建明，但落款处为华玉凤签字，无何建明的签字，何建明也不认可其有订立该合同的意思表示，故何建明未直接与万丰物业达成租赁合同的合意。其次，从合同的履行看，案涉房屋租金、水电费的交纳及对外转租等事宜均由华玉凤实际进行，何建明未有任何参与。第三，何建明与华玉凤均主张合同的相对方应为华玉凤，而万丰物业未提供证据证明何建明在合同签订前曾对华玉凤有过授权或在合同签订后曾对华玉凤的签字行为进行过追认，故万丰物业认为华玉凤系代理何建明进行上述行为的主张，依法不能成立。以上几方面的情况，与双方当事人的陈述能够相互印证，综合分析来看，何建明、华玉凤认为案涉租赁合同的相对方及案涉房屋的承租人为华玉凤而非何建明的抗辩意见，依法应予支持。关于第二项争议焦点。首先，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。48号房屋的房屋产权所有证及国有土地使用权证均载明登记权利人为资产公司，华玉凤非登记权利人，华玉凤提供的情况说明及安置单均非物权证明，不能据此认定48号房屋的产权所有人，华玉凤如认为48号房屋实际归其所有或其中有部分面积归其所有的，应另行主张权利。其次，资产公司出具的情况说明，能够证明万丰物业对外出租48号房屋已得到了房屋登记产权人资产公司的同意和认可，故万丰物业与华玉凤之间的案涉租赁合同应为有效。万丰物业作为出租方有权要求承租方华玉凤支付租金。第三，华玉凤主张万丰物业及资产公司暗中叫次承租人在租期结束后不要搬离48号房屋，但华玉凤对此未提供证据予以证明，故法院对华玉凤的该项抗辩意见依法不予采信。综上，华玉凤占有使用案涉房屋，应按照合同约定支付租金，现华玉凤就案涉租赁合同仅支付租金56750元，尚欠租金38500元未付，事实清楚，万丰物业要求华玉凤支付上述结欠的租金，法院依法予以支持。根据双方当事人的陈述，双方对于案涉房屋及案涉租赁合同的履行仍存在其他争议，故万丰公司要求华玉凤支付逾期付款利息的请求，法院不予支持。一审法院判决：一、华玉凤于判决发生法律效力之日起十日内支付万丰物业房屋租金38500元。二、驳回万丰物业的其他诉讼请求。案件受理费850元，由万丰物业负担71元，由华玉凤负担779元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，原告华玉凤、何建明诉被告顾自力房屋租赁合同纠纷一案，经法院主持调解，2016年4月26日，无锡高新技术产业开发区人民法院作出（2015）新民初字第2733号民事调解书。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。48号房屋的房屋产权所有证及国有土地使用权证均载明登记权利人为资产公司，华玉凤非登记权利人，华玉凤提供的情况说明及安置单均非物权证明，不能据此认定48号房屋的产权所有人。华玉凤如认为房屋拆迁安置补偿协议已经达成一致意见，要求按照当时的协议及约定履行义务，应另行主张权利。承租人应当按照约定的期限支付租金。华玉凤占有使用案涉房屋，应按照合同约定支付租金，现华玉凤就案涉租赁合同仅支付租金56750元，尚欠租金38500元未付，事实清楚，万丰物业要求华玉凤支付上述结欠的租金，本院依法予以支持。华玉凤上诉认为拖欠的租金是万丰物业挑起的，要求降低金额，无事实和法律依据，本院对华玉凤的该上诉理由依法不予支持。综上所述，华玉凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由华玉凤负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 张朴田审判员 华敏洁二〇一九年三月十三日书记员 刘天奇