广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终144号上诉人（一审原告、反诉被告）：东莞俊恩皮具有限公司，住所地：广东省东莞市洪梅镇樱花台盈工业区，统一社会信用代码为91441900773064591E。法定代表人：黄伯裘。委托代理人：吴朝颖，广东慕正律师事务所律师。委托代理人：殷晓光，广东慕正律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：加美敦（东莞）护理用品有限公司，住所地：广东省东莞市洪梅镇黎洲角村，统一社会信用代码为91441900MA4UMRUM64。法定代表人：谭丽仪。委托代理人：罗顺钊，广东林德律师事务所律师。委托代理人：谢晓莉，广东林德律师事务所律师。上诉人东莞俊恩皮具有限公司（以下简称俊恩公司）与被上诉人加美敦（东莞）护理用品有限公司（以下简称加美敦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初27093号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。俊恩公司起诉请求：1.加美敦公司支付俊恩公司款项143226元，并从2017年8月16日起按同期银行贷款利率计付逾期付款违约金至付清本息日止；2.加美敦公司支付俊恩公司逾期付款违约金48595元（迟延付款部分3856774元，自2017年7月19日至9月18日按同期银行贷款利率计付逾期付款违约金）。加美敦公司反诉请求：俊恩公司赔偿加美敦公司未能使用此目标土地及厂房的占用费损失143226元。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、加美敦（东莞）护理用品有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内支付东莞俊恩皮具有限公司转让款143226元及逾期付款违约金（以143226元为本金，从2017年10月26日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止）。二、东莞俊恩皮具有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内赔偿加美敦（东莞）护理用品有限公司占用费损失143225.81元。三、驳回东莞俊恩皮具有限公司的其他诉讼请求。四、驳回加美敦（东莞）护理用品有限公司的其他诉讼请求。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初27093号民事判决书。宣判后，俊恩公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项，判决驳回加美敦公司的全部诉讼请求。2.撤销一审判决第三项，改判支持俊恩公司一审全部诉讼请求。事实与理由：（一）迟延交付案涉房产的责任不在于俊恩公司。1.双方合同约定是在2017年7月18日办理房产交接，但于2017年7月14日，加美敦公司单方拒绝在原定时间交接，并通知俊恩公司待土地证及房产证收到后再安排交接，该行为属于债权人要求债务人推迟履行，而不属于债务人违约的情形，或者至少是一种双方就交接时间进行合同变更的补充约定。2.房产及土地未能按约定时间过户的原因不在于俊恩公司。加美敦公司委托中介办理过户手续，出证时间是由中介办理效率、行政部门的工作流程与工作效率决定的，而且在办理过户期间，恰逢房产证及土地使用证变更为不动产权证政策期间，办理过户时间比预计时间长，这不是双方可以左右的，属于不可抗力情形。3.退一步说，即使房产及土地未能按约定时间过户的原因在于俊恩公司，加美敦公司以未收到土地证及房产证为由推迟交接的理由不成立。房地产交付与房地产权证过户登记是两回事，没有法律规定房屋交付一定要在过户登记后。既然是加美敦公司要求推迟交付，则加美敦公司就不能要求俊恩公司承担迟延交付的责任。4.再退一步讲，双方就房产的交付及支付最后一期款项有多个条款约定，且签署合同时均未考虑到房产及土地的产权取得时间会在2017年7月8日后，但结合合同条款及签署合同的初衷，双方本意是在支付最后一期款项的同时办理交付。这属于双方同时履行的情况，俊恩公司享受同时履行抗辩权。（二）一审法院关于逾期付款违约金的认定有误，迟延付款部分应自2017年7月19日至9月18日按同期银行贷款利率计付逾期付款违约金。1.根据合同约定，加美敦公司应最迟于2017年7月18日前向甲方支付4000000元。2.如按照一审法院的观点最后一期转让款也应于2017年8月11日支付。3.如按照《交接单》约定2017年8月18日解决租金争议后加美敦公司支付最终尾款给俊恩公司，那么按加美敦公司的计算扣除争议的143226元租金，剩余的3856774元的购房款是没有争议的，也就是说2017年8月18日即使未能解决租金争议，加美敦公司也应将没有争议的3856774元购房款支付给俊恩公司。4.双方来往的信函均是加美敦公司寻求各种借口延付和少付款项，并不存在俊恩公司同意其做法，俊恩公司反而是发了《律师函》要求其尽快付款。一审法院对于该行为的观点是错误的。加美敦公司答辩称：俊恩公司在交易过程中存在迟延履行的违约行为。1.加美敦公司是因为俊恩公司于2017年7月14日仍未取得涉案土地及厂房的产权证且未能交付，所以才发函要求“待土地证及房产证我司收到时，再进行交接”，该行为是要求俊恩公司遵照合同意思履行，事实上，加美敦公司是对俊恩公司的违约行为做出催告。加美敦公司认为，合同条款和履行必须由合同双方一致确定方可变更。2.不可抗力的法定情形不包括俊恩公司认为的情况。俊恩公司未能如期取得产权证并交付的原因在于房管部门调档时发现涉案土地及厂房的原始合同有问题需要更改补充，从而导致迟延。俊恩公司的主张不具有事实及法律依据。3.关于第三期款的交付时间问题，确实没有法律规定房屋交付要在过户登记出证后，但加美敦公司认为，无论第三期转让款是在先支付或在后支付，该行为均是对合同的变更，未经双方协商一致重新约定，俊恩公司无权单方要求加美敦公司跳过产权证的交付，加美敦公司亦没有义务对俊恩公司迟延履行行为给予无限迁就。4.俊恩公司在交付厂房当天即2017年8月12日才实际迁出厂房，此前俊恩公司一直占有、使用涉案厂房进行生产经营。加美敦公司认为，俊恩公司不但迟延履行，且在迟延履行期间仍然占有使用涉案厂房进行收益，理应按照合同约定向加美敦公司支付占用费，该占用费作为赔偿加美敦公司在该时间未能使用案涉目标土地及厂房的损失。5.俊恩公司于2017年8月12日实际迁出厂房，同日交付厂房，双方当天签订了《交接单》。从《交接单》内容可知，双方已经就尾款支付事宜进行重新约定，俊恩公司关于尾款支付时间的上诉理由不能成立。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案涉合同不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。针对俊恩公司的上诉，本院论述如下：首先，俊恩公司迟于合同约定的时间向加美敦公司交付房屋是否构成违约，应否赔偿加美敦公司损失。案涉合同虽然明确约定标的物交付时间为2017年7月18日，并不以取得产权证为前提条件，但在合同履行过程中，加美敦公司董事总经理于2017年7月14日向俊恩公司法定代表人发出的函件明确提出：“…我司至今还未收到土地及房产证，因此本月18日难以进行交吉，待土地证及房产证我司收到时，再进行交接。…”。故俊恩公司上诉称该行为属于债权人要求债务人推迟履行，而不属于债务人违约的情形，理由成立。本院认为俊恩公司的行为不构成违约，无须承担违约责任，一审支持加美敦公司反诉关于占用费损失的请求错误，本院予以纠正。其次，一审确定的加美敦公司迟延付款违约金计算方式是否合理。因为案涉合同关于付款时间的约定未充分考虑办理产权变更登记存在行政机关审批时间当事人难以控制的情形，导致合同约定的加美敦公司应付第三期款项的时间迟于最后一期款项的付款时间。在履行合同过程中出现合同约定之外的情形，在双方均愿意继续履行合同的前提下，本应怀着善意、以实事求是的态度解决问题，双方虽于2017年8月12日签订交接单并约定尾款支付的条件，却最终僵持不下引发诉讼，一审酌定加美敦公司迟延付款的违约金从俊恩公司起诉之日起计本院认为合理，不再调整。综上，一审判决认定事实错误，本院予以纠正。俊恩公司的上诉理由部分成立，对其成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初27093号民事判决第一、第三项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初27093号民事判决第二、第四项。三、驳回加美敦（东莞）护理用品有限公司的反诉请求。如果未能本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费4156.42元，由俊恩公司负担1069.06元，加美敦公司负担3087.36元；本案一审反诉受理费1582.26元，由加美敦公司负担。本案二审受理费4136.41元（已预交），由俊恩公司负担1047.9元，加美敦公司负担3088.51元。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 徐华毅审判员 杨洁萍二〇一九年三月二十七日书记员 邓嘉荣杨静