重庆市南川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0119民初1114号 原告：重庆跃飞物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区华龙大道**，统一社会信用代码91500107552001060C。 法定代表人:黄胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭众书，重庆春意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王远华，重庆市南川区大有法律服务所法律工作者。 被告：金羽，女，1995年10月24日出生，汉族，住重庆市南川区。 委托诉讼代理人：皮梅（金羽之母），1970年11月4日出生，汉族，住重庆市南川区。 原告重庆跃飞物业管理有限公司（以下简称跃飞物业公司）与被告金羽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法由审判员刘丹独任审理，并适用简易程序公开开庭进行审理。原告重庆跃飞物业管理有限公司委托诉讼代理人谭众书、王远华、被告金羽委托诉讼代理人皮梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告跃飞物业公司向本院提起诉讼请求：1.请求依法判决由被告向原告支付自2014年11月20日至2018年11月30日期间的物业服务费58794.10元。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2014年10月20日起至今服务于XXXX小区业主。2015年1月1日和2017年10月20日，原告与南川区XX街道XXXX业主委员会补签和续签了《物业服务合同》，约定原告为XXXX小区提供物业管理服务。被告系XXXXX栋X、XX、XX号商业门面业主，依照《物业服务合同》约定：“商业物业服务费标准按照建筑面积每月2元/㎡及逾期缴纳物业服务费的按日千分之三缴纳违约金”。被告从2014年11月20日至2018年11月30日应向原告缴纳物业服务费为58794.10元，经原告多次催收，被告至今无故不予缴纳，已经构成违约。为此，原告特向法院提起诉讼。 被告金羽辩称，XXXX小区业主委员会签订有两份物业服务合同，2014年10月20日至2017年10月20日期间是沛能物业公司，2017年10月20日至今是跃飞物业公司。原告无权主张2017年10月20日之前的欠费部分，因前一份物业服务合同约定由重庆仲裁委员会仲裁，且已超过了诉讼时效。2017年10月20日之后的我们是认交的，但是原告的收费标准与提供的服务不相符，收费标准我认为应协商降低。我们的租户反映，物业公司没有给他们处理垃圾问题，其中一家商户连续被盗两次，下水道堵塞，曾多次与物业公司协商处理，但物业公司均没有妥善处理，综上种种问题，导致我们一直没有物业费。 经审理查明，2015年1月1日，南川区XX街道办事处XXXX业主委员会（甲方）与重庆沛能物业管理有限公司（乙方，后名称变更为跃飞物业公司）签订了《物业服务合同》，由重庆沛能物业管理有限公司对XXXX小区进行物业管理服务。合同第四章第六条约定物业服务费用标准为：1、包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.05元/月∙平方米；（2）商业物业：2.00元/月∙平方米；（3）二次供水电费0.6元/吨。2、共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。3、如公共维修项目支付较大的，考虑小区实际情况，其费用应由涉及业主灵犀支付费用；单次费用超过500元/次的，应由公共收益列支；维修整改费用巨大的，应连同业主委员会公摊申请专项维修基金，在征得小区三分之二的业主同意后，完成改造。物业服务费用或其他费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。第七章第十八条约定：本合同期限为叁年，自2014年10月19日起至2017年10月18日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第二十三条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2017年10月20日，原、被告双方又签订了《XXXX物业服务合同》，合同期限为五年，2017年10月20日起至2022年10月19日，合同约定的物业费收费标准等与2015年1月1日签订的合同内容一致。重庆沛能物业管理有限公司从2014年10月20日起为该小区提供物业服务。2016年12月5日，重庆沛能物业管理有限公司经工商登记将其名称变更为重庆跃飞物业管理有限公司。 另查明，被告金羽系重庆市南川区XXXX小区X幢X-X、X-XX、X-XX号商业门面的业主，建筑面积均为266.64平方米。被告金羽未缴纳从2014年11月20日至2018年11月30日期间的物业服务费。 在审理过程中，原告撤回要求被告支付2014年11月20至2017年10月19日期间的物业费的诉讼请求。 上述事实，有原告的陈述以及原告提交的二份《物业服务合同》、《准予变更登记通知书》、不动产查询证明、物业欠费通知书等证据在案佐证，也经庭审依法质证核实，具有证明效力。 本院认为，原告跃飞物业公司与南川区XXXX小区业主委员会于2015年1月1日及2017年10月20日签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《物业服务合同》依法对南川区XXXX小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区XXXX小区进行了物业管理服务，被告作为业主应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。原告自愿撤回要求被告支付2014年11月20至2017年10月19日期间的物业费的诉讼请求，系原告对其权利的处分，本院予以确认。物业服务合同约定商业门面的收费标准为2.0元/月∙平方米，原告自愿按照1.5元/月∙平方米主张物业服务费，未损害被告的利益，本院予以确认。故被告金羽从2017年10月20日至2018年11月30日期间应承担的物业费为16062.96元（266.64平方米×3×1.5元/平方米·月÷31天×12天+266.64平方米×3×1.5元/平方米·月×13个月）。对于被告提出的下水道堵塞、处理垃圾等问题，属于原告在提供物业服务中的服务瑕疵，不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形，因此对被告以此为由不交纳物业费的辩解意见，本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、由被告金羽于本判决生效之日起十日内支付原告重庆跃飞物业管理有限公司2017年10月20日至2018年11月30日期间的物业服务费用16062.96元。 二、驳回原告重庆跃飞物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1270元，减半收取635元（原告已预交），由被告金羽负担100元，由原告重庆跃飞物业管理有限公司负担535元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  刘丹 二〇一九年三月二十六日 书记员  李珑