新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0102民初978号原告（反诉被告）：新疆缤纷汇商业投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市天山区光明路39号被告（反诉原告）：天山区光明路鑫意舟餐厅，住所地乌鲁木齐市天山区光明路39号原告（反诉被告）新疆缤纷汇商业投资有限公司（简称缤纷汇公司）与被告（反诉原告）天山区光明路鑫意舟餐厅（简称鑫意舟餐厅）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告（反诉被告）缤纷汇公司的委托诉讼代理人郑秀、戴伊强、被告（反诉原告）鑫意舟餐厅的委托诉讼代理人孙艳芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）缤纷汇公司提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房租491617.31元、综合管理费247199.36元、水费2668.38元;2、要求被告返还位于乌鲁木齐市天山区光明路39号ＣＣＭＡＬＬ时代广场三楼东区编号为Ｆ2-041号面积为291.35平方米的营业场地(鑫意舟餐厅)。事实理由：2018年1月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定被告承租时代广场Ｆ2-041号营业场地，但被告未按约向原告交纳租金。故诉至法院。被告(反诉原告)鑫意舟餐厅辩称并反诉称：我方不同意原告的诉讼请求，首先双方的合同内容已经实际变更，2018年1月至8月是免收租金，1月至12月的综合管理费是按照10元每平米的标准履行，空调费、采暖费、清雪费、水电费并不纳入综合管理费，以单独核算的形式履行，我方与之前的世纪金花签订协议后，世纪金花经营不善倒闭，倒闭后原告接手涉案商场，同时开始投入装修，2016年10月8日起原告开始装修商场，2017年8月16日我方开始闭店，2017年12月，原告对商场内的商户威逼利诱，逼迫被告与原告签订新的租赁合同，同时在双方协商期间，原告对被告进行限水限电等措施，又口头承诺以免租期为条件逼迫被告与其签订新的合同，合同签订后2018年1月至8月，被告按约支付了每月4600元的综合管理费，并支付了2018年9月的租金，原告也出具了相应的票据。原告向被告在2019年2月发出的缴费通知及出具的律师函中主张的数额是一致的，证实原告和被告口头约定2018年1月至8月的租金免收，原告假借低税率的物业管理费变相收取租金，实现其偷税目的，系以合法形式掩盖非法目的，故我方认为关于综合管理费是否合法还需要法院依法查明，被告是基于对原告给予的免租期、开业率的信任，才与原告签订了本案中拥有诸多霸王条款的租赁合同，且原告加装电梯未取得规划许可证，双方租赁合同是无效的。我方同意给付原告2018年10月至今的房屋租金及综合管理费按照原标准缴纳，同意向原告返还商铺，不同意原告的其他诉讼请求，同时我方提出反诉：1、要求解除原、被告2018年1月1日签订的《ＣＣＭＡＬＬ时代广场商铺租赁合同》。原告（反诉被告）缤纷汇公司针对反诉辩称：同意解除双方的租赁合同，但是反诉的事实理由所述不实，我方同意解除是因为被告方在我方给予了被告大量优惠政策的情况下依然长期拖欠各项费用，并且被告的经营不善对我方的形象也造成了损害，合同解除后被告应当全额交付拖欠的费用，我方不再给予政策优惠和减免。本院经审理认定事实如下:位于本市产权人系新疆广汇房地产开发公司（以下简称广汇房产公司），由广汇房产公司于2011年1月18日开始出租于世纪金花新疆时代广场购物中心有限公司（以下简称世纪金花购物中心）。之后，广汇房产公司将时代广场购物中心出租于新疆亚中物业管理服务有限责任公司，新疆亚中物业管理服务有限责任公司于2016年4月30日与原告签订《时代广场商业房产租赁协议》，又将房屋转租于原告。被告系原租赁合同承租人，2016年11月25日，原告与被告签订《补充协议》一份，约定：甲方应广大商户要求，将对时代广场进行局部装修，因装修施工期间会伴生如粉尘、噪音、气味、客流通行不畅等客观因素，会导致现有经营商户经营业绩暂时下滑，为此，就甲方装修期间给予乙方最惠补偿金达成如下协议：甲方给予乙方最惠补偿金期限自2016年11月15日至2017年4月14日，甲方给予乙方因甲方装修施工期间所伴生如粉尘、噪音、气味、客流通行不畅等客观因素导致乙方经营业绩暂时下滑的补偿标准及计算方法为：面积271平方米×50元/月=13550元/月，甲方给予乙方此最惠补偿是乙方按照原租赁协议向甲方如期缴纳租金、物业管理费等后，甲方三个工作日内以折抵方式给付乙方，甲方给乙方开具发票金额为扣除最惠补偿金后的金额。2017年4月1日开始，原告对光明路39号时代广场项目1-5层进行恢复性优化改造，商场处于闭店状态。2017年9月16日开始施工完毕，商场回复营业。被告于2017年12月开始使用商铺，2018年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《时代广场商铺租赁合同》一份，约定：甲方将时代广场Ｆ2-041号商铺出租给乙方使用，套内建筑面积291.35平方米；租赁期限为2018年1月1日至2019年12月14日，2018年1月至2018年12月14日，租金每月每平方米110元、管理费每月每平方米65元；2018年12月15日至2019年12月14日，租金每月每平方米120元、管理费每月每平方米65元；租金、综合管理费按季支付。合同签订后，被告仅向原告交付了2018年1月至2019年1月的部分综合管理费36866.89元。2018年12月20日，原告向被告发出费用催缴单，要求被告尽快缴清有关费用，欠费数额为，2018年4月至8月欠物业费14567.50元（每月2913.50元），2018年9月至11月每月租金32048.50元，综合管理费每月18937.75元，2018年11至2019年2月租金每月34197.81元，综合管理费18937.75元，水费2668.38元、空调费11654元。2018年12月29日，被告向原告交纳了2018年4月至8月的物业费14567.50元。2019年1月10日，原告再次给被告发出缴费通知单一份，欠费周期同上，欠费数额为2018年9月至2019年2月的租金200267.31元、综合管理费113626.50元、水费2668.38元、空调费11654元。庭审中，原告称被告尚欠水费2668.38元，其提供的用水用电计量表系案外人签字，不能证明系被告工作人员。另，2017年4月1日开始，原告对光明路39号时代广场项目1-5层进行恢复性优化改造，于2018年2月14日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。在装修改造时加装了自动扶梯。以上事实，有房屋所有权证、商铺租赁合同、补充协议、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、催缴单、发票、收据、民事判决书及当事人陈述等证据为证。本院认为，原告因与房屋承租人签订租赁合同，于2016年5月获得光明路39号时代广场1-5层的房屋使用权，其应承继房屋产权人、承租人与各个商户之间签订的租赁合同，按原合同租金标准、租赁期限履行商铺租赁合同。被告系该区域**商铺的承租人，租赁面积为291.35平方米，双方于2018年1月1日签订的《商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。庭审中，被告主张解除租赁合同，原告亦同意，故对被告反诉要求解除租赁合同之反诉诉讼请求，本院予以支持，合同解除后，被告应当向原告返还租赁物，位于光明路**ＣＣＭＡＬＬ时代广场****营业场地(鑫意舟餐厅，套内面积为291.35平方米)。关于原告主张被告欠缴租金及综合管理费数额的认定，本院认为，根据被告提供的原告于2019年1月10日向其发出的催缴单注明的原告向被告主张欠缴费用的数额，可以证实双方履行合同过程中，口头约定2018年1月-8月免交租金，且欠缴费用为2018年9月至2019年2月的租金200267.31元、综合管理费113626.50元上述款项，被告应予给付。原告主张超出部分，本院不予支持。庭审中，原告称被告尚欠水费2668.38元，其提供的用水用电计量表系案外人签字，不能证明系被告工作人员，对此欠费事实，本院不予认定，对此诉讼请求本院不予支持。原告装修加装电梯是否取得规划许可证属管理性规范，并非效力性规范，原被告签订的合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，对被告的辩称理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）缤纷汇公司与被告（反诉原告）鑫意舟餐厅于2018年1月1日签订的《商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）鑫意舟餐厅于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）缤纷汇公司位于本市光明路39号ＣＣＭＡＬＬ时代广场三楼东区营业场地(鑫意舟餐厅，套内面积为291.35平方米)；三、被告（反诉原告）鑫意舟餐厅给付原告（反诉被告）缤纷汇公司租金200267.31元；四、被告（反诉原告）鑫意舟餐厅给付原告（反诉被告）缤纷汇公司综合管理费113626.50元；五、驳回原告（反诉被告）缤纷汇公司主张水费2668.38元之诉讼请求。以上被告（反诉原告）鑫意舟餐厅给付原告（反诉被告）缤纷汇公司缤纷汇公司款项合计313893.81元，须于本判决生效之日起十日内付清，如果未能按照判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的741485.05元，核定给付金额313893.81元，占请求标的的42.33%，案件受理费11214.85元（原告已预交）,减半收取5607.43元，由原告（反诉被告）缤纷汇公司负担3233.81元，由被告（反诉原告）鑫意舟餐厅负担2373.62元，剩余案件受理费5607.43元由本院退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  雷菲菲二〇一九年三月二十六日书记员  杨 东