湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终35号上诉人（原审原告、反诉被告）：王秋琴，女，1974年10月12日出生，汉族，住福建省武夷山市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南春秋房地产有限责任公司，住所地永州市冷水滩区。法定代表人：王泽军，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋振明，湖南金州（永州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：永州市恒利房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩。法定代表人：易平楚，该公司总经理。上诉人王秋琴因与被上诉人湖南春秋房地产有限责任公司（以下简称春秋公司）、永州市恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2018）湘1103民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王秋琴上诉请求：1依法撤销一审判决，改判驳回原审被告反诉请求；2、判决被上诉人将房屋使用权及钥匙交还上诉人并赔偿损失；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审程序违法，（1）一审法院未将开庭时间通知上诉人，也没有通知上诉人代理律师赵志群；（2）上诉人不知道被上诉人有反诉一事。2、原审判决有失公允，反诉事实不符，（1）一审法院认定上诉人怠于行使权利导致损失扩大不当；（2）上诉人一直未付尾款是因为当初签合同时约定尾款向银行申请按揭贷款，但因被上诉人原因无法办理按揭，银行按揭无法办理后，被上诉人未与上诉人协商解决方案，而是扣押上诉人房屋，一直不允许上诉人使用和出租，上诉人至今未拿到房屋钥匙，给上诉人造成重大损失。春秋公司答辩称，1、关于程序问题，请求二审法院依法核实；2、（1）不能给业主办证的过错责任不能归责于春秋公司，春秋公司在2009年已书面向冷水滩区人民法院请求为其业主办证，但是一审法院不给予办证的答复；（2）不能办证的原因实际是恒立公司的债务导致的，一审核减违约金是正确的。恒利公司未进行答辩。王秋琴向一审法院起诉请求：1、判令两被告履行《商品房买卖合同》为原告办理不动产权证；2、判令两被告连带赔偿原告违约金12,695元（违约金按已付房款的万分之一乘逾期天数，从2009年9月26日计算至2018年1月25日止，共计3040天，后续损失计算至被告方为原告办理不动产权证为止）；3本案诉讼费由被告承担。春秋公司、恒利公司反诉请求：1、判令原告向被告春秋公司、恒利公司支付购房款30,000元，并自2009年12月26日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至购房款全部付清之日止；2、本案全部诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2008年11月26日，被告（反诉原告）恒利公司与原告（反诉被告）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，被告（反诉原告）恒利公司将位于永州市冷水滩区零陵中路47号第二层2144号的商铺出售给原告（反诉被告），建筑面积为24.33平方米，每平方米2950元，总金额为71,760元；付款方式：首付41,760元，余款30,000元为银行按揭；合同还约定，被告（反诉原告）恒利公司应当在2009年6月26日前将经有关部门验收合格的商品房交付原告使用，并及时办理交接手续；被告（反诉原告）恒利公司应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由被告（反诉原告）恒利公司提供的资料报产权登记机关备案，如因被告（反诉原告）恒利公司的责任，原告（反诉被告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人被告（反诉原告）恒利公司在买受人提出退房要求之日起30日内将原告（反诉被告）已付房价款退还给原告（反诉被告），并按已付房价款的2%赔偿原告（反诉被告）损失；2、买受人原告（反诉被告）不退房，出卖人被告（反诉原告）恒利公司按已付房价款的万分之一乘以逾期天数向买受人支付违约金。该合同还特别约定，本合同签订后，办理权属证书和银行按揭需由买受人缴纳的费用，可由被告（反诉原告）春秋公司代收，由被告（反诉原告）春秋公司负责为原告（反诉被告）办理产权证和国土证，并保证在合同约定时间内按合同约定标准交房给原告（反诉被告），否则承担需由出卖人被告（反诉原告）恒利公司承担的相应违约责任。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）恒利公司、被告（反诉原告）春秋公司均在该合同上签名和盖章。合同签订后，原告（反诉被告）共缴纳41,760元购房款，被告（反诉原告）春秋公司向原告（反诉被告）开具了收据。银行按揭贷款因故没有办理出，原告（反诉被告）尚欠被告购房款30,000元未付。原告（反诉被告）按约接收了该房屋，但至今被告（反诉原告）均没有为原告（反诉被告）办理该房的不动产权证。一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）春秋公司、恒利公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，是依法成立并有效的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同签订后，原告（反诉被告）已依约向被告（反诉原告）支付了部分购房款，被告（反诉原告）也已将房屋交付给原告（反诉被告）使用；根据双方合同的约定，被告（反诉原告）应当在该房屋交付使用后90个工作日内为原告（反诉被告）办理房屋产权证和国土使用证登记，但被告（反诉原告）至今没有办妥；现原告（反诉被告）在合同约定的时间内没有取得房屋不动产权证，被告（反诉原告）春秋公司、恒利公司已构成违约，应承担违约责任；原告（反诉被告）现不退房，被告（反诉原告）恒利公司应当依约按已付房价款的万分之一乘以逾期天数向原告（反诉被告）支付违约金，且合同应当继续履行，被告（反诉原告）春秋公司、恒利公司依约应当将该房的不动产权证办妥并交付给原告（反诉被告）；被告（反诉原告）春秋公司在此合同中约定，其也承担需由被告（反诉原告）恒利公司承担的相应违约责任。故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）办理此房的不动产权证和支付违约金的诉讼请求，依法应予支持；关于违约金的计算，被告（反诉原告）的交房时间为2009年6月26日，交房后的90个工作日内即计算到2009年11月1日止，从2009年11月1日至原告（反诉被告）起诉时即2018年3月20日止共计3061天应为逾期天数，原告（反诉被告）支付的购房款为41,760元，故被告（反诉原告）应承担的违约金为41,760×0.0001×3061＝12,782元，自2010年2月1日被告（反诉原告）应该办理房屋产权证、国土使用证时至原告（反诉被告）起诉时已逾八年之久，原告（反诉被告）怠于行使权力致损失扩大，对扩大的损失应承担一定责任，故本案酌情由被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）损失6000元为宜，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金的诉讼请求，法院予以部分支持。同时原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付尚欠的购房款30,000元，但原告（反诉被告）不应支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）永州市恒利房地产开发有限公司、湖南春秋房地产有限责任公司在本判决生效之日起两个月内为原告（反诉被告）王秋琴办理位于永州市冷水滩区零陵中路47号第二层2144号商铺的不动产权证；二、被告（反诉原告）永州市恒利房地产开发有限公司、湖南春秋房地产有限责任公司连带支付原告（反诉被告）王秋琴违约金6000元；三、驳回原告（反诉被告）王秋琴的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）王秋琴在收到房屋不动产权证的同时向被告（反诉原告）永州市恒利房地产开发有限公司、湖南春秋房地产有限责任公司支付购房款30,000元；五、驳回被告（反诉原告）永州市恒利房地产开发有限公司、湖南春秋房地产有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费317元，由原告（反诉被告）王秋琴负担117元，被告（反诉原告）永州市恒利房地产开发有限公司、湖南春秋房地产有限责任公司负担200元；反诉费275元，由原告（反诉被告）王秋琴负担。二审中，王秋琴及春秋公司、恒利公司均未向本院提供新证据。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争执焦点是：1、原审程序是否违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条第一款规定，“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人”。第八十五条规定，“送达诉讼文书，应当直接送交受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收；……；受送达人有诉讼代理人的，可以送交其代理人签收；受送达人已向人民法院指定代收人的，送交代收人签收”。上诉人一审立案手续由湖南征雁律师事务所唐智代为办理，起诉时即已向法院出具授权委托书（委托人为上诉人王秋琴，受托人为唐智，并不是赵志群），授权委托书中写明委托事项和权限：“立案，承认、变更、放弃诉讼请求，代领各种法律文书等特别授权”，因此一审法院将本案相关法律文送达给其代理人唐智并无不当，如果上诉人代理人未将法院送达的开庭传票以及被上诉人的反诉状等法律文书告知上诉人本人，那是上诉人与其代理人之间的委托代理合同关系，并不是一审法院程序违法，故上诉人上诉提出原审法院程序违法的上诉理由不能成立。2、原审对违约金的认定是否恰当。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。上诉人明知被上诉人违约的情况下，不积极采取措施，通过法律途径维护自己的权益，而是采取放任不管的态度，因此就扩大的损失无权向被上诉人主张权利，原审酌情判决被上诉人支付违约金6000元并无不当。3、被上诉人的反诉请求是否应当支持。合同虽约定剩余款项采取银行按揭贷款方式付款，但自合同签订至今已十余年，仍未能办理，足以说明银行按揭贷款事实上已无法办理。依据本案已查明的事实，并无证据证实是哪一方原因导致银行按揭贷款手续不能办理，因此原审仅判决上诉人购房尾款，而不支付利息，符合本案的实际情况。对于上诉人提出的“判决被上诉人将房屋使用权及钥匙交还上诉人并赔偿损失”的上诉请求，本院认为，上诉人一审起诉时的诉讼请求是要求被上诉人办理不动产证及支付延期办证的违约金，并无此项诉讼请求，二审对本案的审理不能超出一审的诉讼请求范围。综上，王秋琴的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二案案件受理592元，由上诉人王秋琴负担。本判决为终审判决。审判长  王臣波审判员  魏 蓉审判员  李秋云二〇一九年三月十一日书记员  唐 莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。