湖南省株洲市荷塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0202民初328号 原告：陈忠红，女，汉族，1970年7月19日出生，住湖南省株洲市天元区。 原告：谢遥峰，男，汉族，1968年9月20日出生，住湖南省株洲市天元区。 两原告共同授权委托诉讼代理人：于倩，株洲市开元法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。 被告：湖南海德利酒店管理有限公司。 法定代表人：王锦彪，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：阳晶晶，湖南人和律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：蔡璐，湖南人和律师事务所律师。代理权限：一般代理。 第三人：株洲市富华商业广场经营管理有限公司。 法定代表人：胡晓玲，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋笑非，湖南法税律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告陈忠红、谢遥峰与被告湖南海德利酒店管理有限公司、第三人株洲市富华商业广场经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈忠红、谢遥峰共同委托诉讼代理人于倩、被告湖南海德利酒店管理有限公司的委托诉讼代理人阳晶晶、蔡璐、第三人株洲市富华商业广场经营管理有限公司的委托诉讼代理人蒋笑非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈忠红、谢遥峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《物业租赁合同》；2、判令被告在《物业租赁合同》解除之日后的10日内腾空所占房屋；3、判令被告按照业主购房合同中交房标准（含装修、水电等）予以恢复原状，恢复费用由被告承担；4、判令被告支付拖欠约定租金24361元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告在株洲市荷塘区新华西路819号富华商业广场购买房屋一套，建筑面积为39.91平方米（XXXX号房），并办理了房产证。2016年6月11日，原、被告签订物业租赁合同，将上述房屋委托被告租赁，租赁期从2016年1月1日至2026年2月28日止。合同签订后，被告支付了2015年1月1日至2015年6月30日的租金3027元，被告一直再未缴纳房屋租金，经原告多次催缴未果。被告的行为已构成严重违约，为了维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院判如所请。 被告湖南海德利酒店管理有限公司辩称，原、被告双方之间的《物业租赁合同》早在2017年12月底已经解除。2017年12月底，所有业主通过砸开大门门锁、给涉案房屋上锁、拉横幅等一系列收房行为已经明确表示了收房要求解除合同的意思表示，自此之后答辩人就丧失涉案房屋的使用权，合同目的已经根本不能实现，故合同在当时就己经事实解除。双方签订《物业租赁合同》之后，答辩人并未对涉案房屋进行装修，房屋内的装修系由第三人株洲市富华商业广场经营管理有限公司进行的。根据合同约定，答辩人仅在进行了装修的情况下才有恢复原貌的义务，合同中没有约定答辩人要按照业主购房合同交付标准的要求恢复原状，原告的该诉请没有法律和事实依据，不应当支持。原告与第三人的《委托租赁合同》直至2017年4月才解除，故第三人在2017年4月之前欠付的租金应当由第三人承但。答辩人在2017年代株洲市富华商业广场经营管理有限公司支付的其拖欠的租金，应当由富华商业广场经营管理有限公司承担，原告应当向第三人主张权利。答辩人已支付的租金应当抵扣答辩人与原告签订《物业租赁合同》以后欠缴的租金。双方签订的《物业租赁合同》中并未对违约责任进行约定，没有约定违约方需要承担律师费、公告费等费用，原告第四项诉请没有法律和事实依据，不应当支持。 第三人株洲市富华商业广场经营管理有限公司辩称，答辩人不应作为本案第三人参加诉讼，即使追加答辩人作为本案第三人，答辩人也不应在本案中承担任何责任。理由如下：根据合同相对性，原告与被答辩人才是本案《物业租赁合同》的双方当事人。根据涉案《物业租赁合同》声明部分的内容可知，被答辩人是在原告解除与答辩人的《物业委托租赁合同》后，才与原告签订的《物业租赁合同》。且被答辩人同意且已代原承租人（即答辩人）支付拖欠原告的部分租金，系被答辩人自由处分权利的真实意思表示，合法有效。原告因与被答辩人签订合同后因被答辩人单方原因拖欠租金而请求解除合同、腾空房屋并要求其支付拖欠租金，是依约依法维护自己的权益，答辩人认可诉请的事实及理由并予以支持，且并不涉及合同之外的答辩人的利益。被答辩人在（2018）湘02民终1478号（与本案相同事由的系列案）上诉案中，申请追加答辩人为第三人，株洲中院在判决书中已依法判定答辩人与该案无关，驳回了其与本案相同的上诉请求，（2018）湘0202民初247号民事判决即生效的法律文书已作出了支持答辩人本答辩理由的判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下： 1、原告陈忠红、谢遥峰提交的物业租赁合同，证明原、被告存在租赁关系的事实。被告质证对该份证据的关联性有异议，对合同签订日期有异议。根据合同第一条的约定，可以看出本合同签订以前，原告与第三人株洲富华商业广场有限公司签订了《委托租赁合同》，合同签订以前的租金付款义务人为株洲富华商业广场有限公司，而非海德利公司，故合同签订前欠付的租金应当由株洲市富华商业广场有限公司承担；根据合同第四条第四款的约定，可以看出双方约定的恢复原貌并不是恢复至《商品房买卖合同》签订时的原貌，而是双方签订《物业租赁合同》时的原貌，而海德利公司在本合同签订后并未对涉案房屋进行装修，不涉及恢复原貌的问题。第三人质证对该份证据无异议。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。 2、原告陈忠红、谢遥峰提交的湖南海德利酒店管理有限公司的承诺书，证明双方约定解除合同条件的事实。被告质证对对三性均有异议，该承诺书系海德利法定代表人王锦彪在众多业主围追堵截下被胁迫签订的，该承诺书海德利并未加盖公章予以认可，真实性和合法性均存在异议；从该份承诺书可以看出如下事实：1、该承诺书签订日期为2017年4月7日，承诺的第一条为承诺业主解除与富华商业广场经营管理有限公司的物业委托合同的5日内与业主重新签订租赁合同，这意味着截止2017年4月7日，原告并未与富华公司解除租赁合同，此时海德利也并未与业主形成租赁合同，故重新签订租赁合同的时间应当是2017年4月7日之后，而非原告提交的租赁合同上写的日期，重新签订租赁合同以前的债务人为富华公司，而非海德利公司。2、从第三点可以看出，海德利在该承诺书签订之后支付的租金是代富华公司支付的，该部分债务真正的债务人是富华公司。第三人质证对该份证据无异议。经审查，该份承诺书系被告法定代表人王锦彪向未与被告湖南海德利酒店管理有限公司签订合同的业主出具的一份承诺书，符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院予以认定。 3、原告陈忠红、谢遥峰提交的通知书，证明业主已通知解除合同的事实。被告质证对该份证据的三性均有异议，该通知系业主单方面出具的，并未有海德利公司的签字确认，不予认可，且当时双方的《物业租赁合同》因业主收房已经解除，不存在另行通知解除。第三人质证对该份证据无异议。经审查，该份通知系原告等业主在被告租赁场地张贴送达给被告，该事实已在生效的法律文书得到确认，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下： 原告陈忠红、谢遥峰在株洲市荷塘区新华西路819号富华商业广场购买房屋一套，为XXXX号房（产权证号为：株房权证株字第1000206726号）。2016年6月11日，原告陈忠红（甲方）与被告湖南海德利酒店管理有限公司（乙方）就原告陈忠红、谢遥峰富华商业广场的一套房屋签订了《物业租赁合同》，内容有：“……二、物业概况：1、甲方将位于株洲市新华西路31号富华商业广场融信大厦14楼XXXX号建筑面积为39.70㎡的物业委托乙方租赁。三、租赁经营管理期限及此期间的租金支付方式1、租赁期限从2016年1月1日至2026年2月28日止；甲方提供三个月免租期即2016年1月1日至2016年3月31日。租赁期限内该物业的经营使用权归乙方所有，乙方可以将该物业转租。2、租赁价格按原《委托租赁合同》执行，递增部分也与原合同一致。即原合同租赁期内第1-3年乙方按《商品房买卖合同》实际折后单价的8%标准付给甲方租金，即23.98元/㎡.月，以此为基数每三年递增，增幅为3%。租金详表： 租赁年限 面积（㎡） 租金标准 （元/㎡.月） 递增 （%） 月租金（元/月） 季度租金（元/季度） 2016年1月1日-2017年7月29日 39.70 25.42 6 1009 3027 2017年7月30日-2020年7月29日 26.14 9 1038 3114 2020年7月30日-2023年7月29日 26.86 12 1066 3198 2023年7月30日-2026年7月29日 27.58 15 1095 3285 2015年租金，乙方在本合同签订后一周内支付半年，后半年在2016年11月30日前支付给甲方。2015年半年租金为6054元。其后每年租金按上述标准乙方于每季度最后一个月的28日前将本季度租金存入甲方在建行株洲市铁道支行设立的专户内。……四、其他1、租赁期间内，该物业的物业管理费、水电费等经营使用过程中产生的费用由租赁方承担。物业附属设施的维修费用，除保修范围和公共维修基金范围以外的，由乙方负责；2、租赁期内乙方在不影响房屋结构及安全的前提下对该物业进行装饰、装修，在合同期满后必须保证房屋质量完好，甲方不承担乙方因装饰、装修产生的费用……4、租赁经营期限届满，双方一致确认，乙方将该物业交还给甲方。如甲方要求，乙方承诺租赁期满后恢复该物业原貌，恢复该物业原貌产生的费用由乙方承担……9、合同期内双方应严格履行合同，不得擅自违约，如乙方违约双方可协商解决，如协商不成，另一方有权向物业所在地人民法院提起诉讼。”但签订合同后，被告一直没有支付租金。至今，整个酒店装修工程还没有完工，没有开业，被告已停止经营。 2017年4月7日，被告湖南海德利酒店管理有限公司的法定代表人王锦彪向株洲市荷塘区新华西路819号富华商业广场尚未与被告湖南海德利酒店管理有限公司签订物业租赁合同的业主出具书面《承诺书》，内容有：“我公司在各位业主解除与富华广场经营管理有限公司所签订的物业委托租赁合同的五日内与各位业主重新签订租赁合同，在租赁合同中明确以下内容：一、该合同为租赁合同，不是委托租赁合同；二、未经业主同意不得转租；三、租金支付方式：2017年6月30日之前代富华广场经营管理有限公司支付拖欠租金的80%，2017年8月30日之前付清所有拖欠的租金，未拖欠的租金按合同约定的时间支付；四、违约责任：1、如未按照上述约定的时间和各位业主重签合同，各位业主可自行起诉或收房，我公司予以配合。因业主原因未与本公司重签合同，业主不得收房；2、如未按照合同约定支付租金且逾期超三个月，业主可收回房产并解除合同……”。 在案件审理过程中，被告湖南海德利酒店管理有限公司认为其与原告签订《物业租赁合同》的合同目的至今未能实现与株洲市富华商业广场经营管理有限公司紧密相关，且该公司为对涉案房屋进行装修装饰的主体，应当依法追加其为第三人。涉案房屋系由株洲市融信房地产开发有限公司开发，胡锡平系该公司实际控制人。为经营酒店项目，融信公司将其开发的房屋出卖给个人，然后以其女儿作为法定代表人的株洲市富华商业广场经营管理有限公司的名义与房屋所有权人签订《物业委托租赁合同》，约定由该公司在租赁期内将房屋出租，并对房屋进行装修装饰，由该公司支付租金。该合同直至2017年4月才协商解除。在此期间，该公司已经拖欠了2015年4月至2017年4月的租金，且该公司已经对涉案房屋进行了装修装饰。由于株洲市富华商业广场经营管理有限公司在该项目上的历史遗留问题诸多，导致2017年4月被告与原告签订《物业租赁合同》后，酒店迟迟未能开业，被告损失已达数千万，故本次纠纷的由来与株洲市富华商业广场经营管理有限公司息息相关，且对涉案房屋进行装修装饰的主体系该公司，只有该公司最清楚签订《物业租赁合同》时房屋的“原貌”，故为查清有关事实，申请追加株洲市富华商业广场经营管理有限公司为第三人。原告特别授权委托诉讼代理人当庭陈述，不赞成法院追加株洲市富华商业广场经营管理有限公司为第三人，也不要求株洲市富华商业广场经营管理有限公司承担民事责任。 另查明，原告自愿放弃要求被告在《物业租赁合同》解除之日后的10日内腾空所占房屋的诉讼请求，本院依法准予。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。现就原、被告所争议的焦点分析如下： 一、原告诉讼请求解除双方签订的《物业租赁合同》是否合乎法律规定。 2016年6月11日，原、被告双方签订了一份《物业租赁合同》，原告将位于株洲市新华西路31号富华商业广场融信大厦的一套房屋租赁给被告用于酒店经营，为此，原、被告形成了租赁关系。原、被告签订的《物业租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，其内容合法有效。原告向被告提供了租赁房屋，被告应当按约向原告支付租金。但是双方签订合同后，被告没有按照约定的时间支付租金，且被告已停止经营，原、被告签订的《物业租赁合同》无法继续履行，致使原告出租房屋收取租金的目的亦无法实现，根据合同法第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”可以解除合同的规定，原告诉讼请求解除原、被告之间的《物业租赁合同》，本院依法予以支持。被告辩称2017年12月底，所有业主通过砸开大门门锁、给涉案房屋上锁、拉横幅等一系列收房行为已经明确表示了收房要求解除合同的意思表示，自此之后被告就丧失涉案房屋的使用权，合同目的已经根本不能实现，故合同在当时就己经事实解除，但被告没有提交证据予以证明，且在诉讼过程中，本院工作人员前往被告租赁场地送达相关应诉文书时，被告安排保安在大门处值班，与被告辩称业主2017年12月底收房的事实不符，故被告的该项辩称不成立。综上，原告诉讼请求双方签订的《物业租赁合同》合乎法律规定，本院依法予以支持。 二、原告请求被告按照业主购房合同中交房标准（含装修、水电等）予以恢复原状是否可以支持。 被告辩称，双方签订《物业租赁合同》之后，被告并未对涉案房屋进行装修，房屋内的装修系由第三人株洲市富华商业广场经营管理有限公司进行的。根据合同约定，被告仅在进行了装修的情况下才有恢复原貌的义务，合同中没有约定被告要按照业主购房合同交付标准的要求恢复原状，原告的该诉请没有法律和事实依据，不应当支持；且恢复到原状，原状为何状，答辩人做了何种装修添附，需由原告举证证明。 原、被告签订的《物业租赁合同》并没有明确原房屋承租人对房屋进行过装饰装修，被告也没有提交证据证明原承租人富华商业广场经营管理有限公司曾对涉案房屋进行过装饰装修或者证明其接手房屋时的状况，另涉案合同也约定“租赁经营期限届满，双方一致确认，乙方将该物业交还给甲方。如甲方要求，乙方承诺租赁期满后恢复该物业原貌，恢复该物业原貌产生的费用由乙方承担”；本案合同因被告原因提前解除，被告应当按照合同约定恢复物业原貌。故被告的辩称理由不成立，本院不予支持；原告要求被告恢复租赁房屋原状，符合双方合同的约定，本院依法予以支持。 三、原告诉讼请求被告支付拖欠约定租金24361元是否符合法律规定。 原、被告在《物业租赁合同》中约定，2015年租金，被告在合同签订后一周内支付半年，后半年在2016年11月30日前支付给原告，被告自愿承担原承租人拖欠的租金，故被告辩称其代第三人（原承租人）向原告支付的2016年1月1日前的租金，应当抵扣其尚欠原告的租金的观点不能成立，本院不予支持。2015年半年租金为6054元，现被告只支付2015年1月1日至2015年6月30日租金，故还需支付2015年7月1日至2015年12月31日的租金6054元。原、被告在合同中约定，原告提供三个月免租期即2016年1月1日至2016年3月31日，被告支付了2016年4月1日至2016年6月30日的租金3027元，故租金应当从2016年7月1日起计算，根据双方合同约定，2016年7月1日至2017年12月30日，租金为18307元（具体计算方式：1009元×13+1038元×5=18307元），被告没有提交签订合同后向原告缴纳租金的证据，故认定尚欠租金18307元，故被告向原告支付截至2017年12月30日的租金24361元。 四、第三人株洲市富华商业广场经营管理有限公司在本案中是否应当承担民事责任。 被告是在原告解除与案外人富华商业广场经营管理有限公司的《物业委托租赁合同》后双方才签订本案《物业租赁合同》，被告同意代原承租人富华商业广场经营管理有限公司支付拖欠原告的租金，系被告自由处分权利的真实意思表示，合法有效。原告因被告拖欠租金而请求解除合同、腾空房屋并要求被告支付拖租金，本案租赁纠纷并不涉及合同之外的其他第三人利益，被告请求第三人与其一并承担民事责任，没有事实依据。第三人株洲市富华商业广场经营管理有限公司在本案中不应当承担民事责任。 经本院主持调解，原、被告双方无法达成一致意见。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告陈忠红与被告湖南海德利酒店管理有限公司的《物业租赁合同》； 二、被告湖南海德利酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内将租赁原告陈忠红、谢遥峰位于株洲市荷塘区新华西路819号富华商业广场的XXXX号房屋恢复原状； 三、被告湖南海德利酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告陈忠红、谢遥峰支付截止到2017年12月30日的租金人民币24361元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费410元，减半收取205元，由被告湖南海德利酒店管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴款结算户，帐号：810103210********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  陈晓东 二〇一九年三月二十八日 书记员  阙芮娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。