新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终949号上诉人（原审原告）：侯德军，男，住乌鲁木齐市新市区。上诉人（原审被告）：新疆华朗房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市北京南路**。法定代表人：孙振荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯军，男，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：彭军，新疆元正盛业律师事务所律师。上诉人侯德军与上诉人新疆华朗房地产开发有限公司（以下简称华朗公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院(2018)新0104民初6828号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人侯德军，上诉人华朗公司的委托诉讼代理人冯军、彭军到庭参加诉讼。本案现己审理终结。侯德军的上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判华朗公司承担逾期交房违约金50,139.81元；2.本案一、二审诉讼费及邮寄费用由华朗公司承担。事实及理由：虽然华朗公司于2016年10月16日我领取了房屋钥匙、大门的门禁卡，但是涉案房屋没有取得《商品房竣工验收备案表》，至今未经消防、规划、人防等行政主管部门验收，涉案房屋不能视为已具备了交付条件，一审法院认为涉诉房屋在2016年9月30日通过《建设、监理、设计、施工、勘察单位竣工验收意见表》，就认定涉案房屋可以交付使用与事实、法律和合同约定不符。请求二审法院查清以上事实，支持我的上诉请求。华朗公司辩称，关于逾期交房违约金，我公司认为在《商品房预售合同》第八条已明确约定房屋交付的条件是分期综合验收，未约定取得竣工验收备案登记表，因此根据合同意思自治原则，经过五方竣工验收后就符合法律规定及合同约定的交付条件。我公司应承担的违约金期限是从2016年8月30日合同约定的交付的第二天开始计算至2016年9月29日共计30天，按照对方购房金额计算相应的违约金。华朗公司的上诉请求：1.撤销一审判决改判为我公司向侯德军支付逾期交房违约金2,098.03元；2.一、二审的相应诉讼费由侯德军承担。事实及理由：1.一审法院按照实际交付时间计算延期交房违约金有失公允，双方签订《商品房预售合同》第八条约定在2016年8月30日前交房，而涉案房屋已经在2016年9月30日正式通过五方竣工验收，符合交房条件，故我公司只需承担2016年8月31日至2016年9月29日的延期交房违约金；2.2016年9月28日，我公司在《新疆都市消费晨报》上刊登入住公告，通知小区业主在2016年9月30日办理入住手续，我公司还给侯德军打电话、发短信通知办理入住手续；3.根据法律规定，涉案房屋竣工经验收合格后就可以交付使用，《商品房竣工验收备案表》不是商品房交付使用的必要条件。请求二审法院支持我公司的上诉请求。侯德军辩称，不认可华朗公司的上诉请求，我与华朗公司的争议焦点是合同的第八条和第十一条，华朗公司认为经过五方竣工验收就可以交付房屋，我不认可。虽然我领取了房屋的钥匙，但房屋没有通过验收，华朗公司也没有相关的证据证明房屋通过验收并合格。请二审法院驳回华朗公司的上诉请求。侯德军向一审法院起诉请求：1.请求判令华朗公司支付逾期交付房屋的违约金50,139.81元（2016年8月31日至2018年8月31日）；2.请求判令华朗公司承担本案诉讼费、邮寄送达费。一审法院认定事实：2015年8月9日，侯德军与华朗公司签订《商品房预售合同》。合同约定：华朗公司将其开发建设的位于乌鲁木齐市北京南路351号华朗?春天里小区1幢第6层4单元602号房出售给侯德军；总价款为699,344元；侯德军于2015年8月9日支付房款169，344元，公积金提取150,000元，剩余房款380,000元办理公积金转入；华朗公司应当在2016年8月30日前将具备下列条件并符合合同约定的商品房交付侯德军：1.该商品房经分期综合验收合格；2.最终交付日期按发布报纸公告时间或按通知办理入住日期为准，如不按通知日期办理入住，后果及费用由侯德军承担；逾期交房不超过180日，华朗公司自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付房款的日万分之一向侯德军支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日，侯德军有权解除合同，侯德军解除合同的，华朗公司应当在解除合同通知到达之日起60日内将已付购房款全部退回侯德军，并按累计已付款的1%向侯德军支付违约金；侯德军要求继续履行合同的，华朗公司自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付房款日万分之一向侯德军支付违约金。合同第11条约定：商品房达到交付使用条件后，华朗公司应当书面通知侯德军办理交付手续；双方进行验收交接时，华朗公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的，华朗公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；华朗公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，侯德军有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由华朗公司承担；由于侯德军原因，未能按期交付房屋，产生的一切费用由侯德军承担。该合同附件5第2条约定：华朗公司在商品房达到交付使用条件后，即可通知侯德军办理入住手续（此通知的方式包括但不限于电话通知、公告通知、张贴通知书、书面通知等，并以乌鲁木齐晚报公告日期为准），侯德军在通知日期内未到指定部门办理入住手续的，按主合同第11条执行。合同签订后，侯德军支付了全部购房款。2016年9月28日，华朗公司在《新疆都市消费晨报》上刊登入住公告，通知华朗?春天里小区业主在2016年9月30日办理入住手续。2016年9月30日，华朗?春天里小区高层住宅项目经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方竣工验收合格。2016年11月23日，华朗公司再次在《新疆都市消费晨报》上刊登入住公告，通知华朗?春天里小区业主在2016年9月30日办理入住手续。2016年10月16日，华朗公司向侯德军交付了涉案房产，侯德军领取了钥匙、门禁卡。2017年4月14日，乌鲁木齐市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，华朗春天里高层住宅楼建设工程消防验收合格。华朗公司向侯德军交付《乌鲁木齐市新建住宅说明书》、《乌鲁木齐市新建住宅质量保证书》，侯德军拒绝受领。一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定：华朗公司应当在2016年8月30日前将具备下列条件并符合合同约定的商品房交付陈家骅、程菡：1.该商品房经分期综合验收合格；2.最终交付日期按华朗公司发布报纸公告时间或按华朗公司通知办理入住日期为准，如不按通知日期办理入住，后果及费用由陈家骅、程菡承担。双方约定的交房条件为分期验收合格，而非以工程竣工验收备案作为交付条件，涉诉房屋已于2016年9月30日通过了五方验收，根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，涉诉房屋已经可以交付使用，竣工验收备案并不是法律规定的房屋交付的强制性规定，依照意思自治的原则，华朗公司按合同约定的条件交付房屋，不违反法律规定，侯德军作为买受人未提供相应证据证实涉诉房屋存在质量问题影响其正常使用，故侯德军认为该房产不具备交付条件的主张不能成立。关于交付期限的认定。合同约定：华朗公司应当在2016年8月30日前将具备下列条件并符合合同约定的商品房交付侯德军，最终交付日期按华朗公司发布报纸公告时间或按华朗公司通知办理入住日期为准，如不按通知日期办理入住，后果及费用由侯德军承担。华朗公司在商品房达到交付使用条件后，即可通知侯德军办理入住手续（此通知的方式包括但不限于电话通知、公告通知、张贴通知书、书面通知等，并以乌鲁木齐晚报公告日期为准），侯德军在通知日期内未到指定部门办理入住手续，按主合同第11条执行。华朗?春天里小区高层住宅项目2016年9月30日即五方竣工验收合格，具备交付条件。华朗公司虽分别于2016年9月28日、11月23日在《新疆都市消费晨报》上刊登入住公告，但不符合合同约定的通知方式，不能视为华朗公司履行了通知义务，故应以实际交付日期为准，该房产的风险、负担自2016年10月16日转移至侯德军。故华朗公司应按合同约定的日万分之一支付侯德军2016年8月31日至2016年10月15日违约金即3,216.98元（699,344元×0.1‰×46天），对侯德军多主张的部分，一审法院不予支持。判决，新疆华朗房地产开发有限公司支付侯德军逾期交房违约金3,216.98元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，华朗公司向侯德军交付涉案房屋钥匙时未向其出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。本院二审查明的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为,一、关于华朗公司向侯德军交付涉案房屋是否存在逾期的问题。侯德军与华朗公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。双方签订的合同中对涉案房屋的交付期限进行了约定，即交付期限为2016年8月30日前，华朗公司未能按照合同约定的期限在2016年8月30日前向侯德军交付买卖标的物，应当承担逾期交房的违约责任。二、涉案房屋的交付日期应当如何认定、华朗公司因逾期交房责任而产生的违约金应当如何计算的问题。双方签订的合同中对于逾期交房违约金的计算标准进行了约定，双方对于该标准均无异议，但对于逾期交房的期限如何计算存在较大争议。双方签订的合同中对涉案房屋交付时的质量标准、通知方式、交付标志等问题进行了明确约定，即交付时的质量标准为“该商品房经分期综合验收合格”；通知方式为“包括但不限于电话通知、公告通知、张贴通知书、书面通知等，并以乌鲁木齐晚报公告日期为准”；交付方式为“双方进行验收交接时，华朗公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，华朗公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，华朗公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，侯德军有权拒绝接收”；交付标志为“主合同所约定的房屋交付之主要标志为交钥匙”。涉案房屋经过了竣工验收，符合合同中约定的分期综合验收合格的标准，但华朗公司并未按照合同约定的方式通知侯德军收房，华朗公司上诉认为应当将2016年9月28日作为交付涉案房屋的时间没有合同依据，该意见本院不予采信。本案中，华朗公司虽未通过合同约定的方式通知侯德军收房，但侯德军实际领取了涉案房屋的钥匙并办理了入住，双方当事人合同中约定的房屋交付之主要标志已完成，涉案房屋交付时的质量标准亦符合合同约定，侯德军领取钥匙并办理入住的时间应当视为对涉案房屋的交付日期。双方合同中虽然约定了华朗公司交付房屋时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，侯德军有权拒绝接收房屋，但侯德军已实际接收房屋，属于对自己权利的处分。侯德军已接受了华朗公司所交付的商品房钥匙，又以华朗公司没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张华朗公司承担因不具备交付条件而逾期交房违约责任的，不应得到支持。综上，华朗公司、侯德军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，华朗公司已预交50元，由华朗公司负担，侯德军已预交973.07元，由侯德军负担。本判决为终审判决。审判长  徐岚审判员  肖炜审判员  柳燕二〇一九年三月二十八日书记员  焦玉