太原铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2019）晋71民终1号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：临汾市家福乐连锁超市有限公司，住所地山西省临汾市解放东路三元小区东北角。 法定代表人：段瑛，总经理。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：临汾市尧铁物业服务有限责任公司，住所地山西省临汾市车站街******。 法定代表人：杨俊康，董事长。 委托诉讼代理人：郭世勇，男，汉族，1962年7月13日出生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：关力群，女，汉族，1974年12月6日出生，该公司财务人员。 上诉人临汾市家福乐连锁超市有限公司（以下简称家福乐超市公司）与被上诉人临汾市尧铁物业服务有限责任公司（以下简称尧铁物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服临汾铁路运输法院（2018）晋7101民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人家福乐超市公司法定代表人段瑛，被上诉人尧铁物业公司委托诉讼代理人郭世勇、关力群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家福乐超市公司上诉请求为：一、改判被上诉人开具2012年至2017年租赁费发票，并赔偿2016年因未开具增值税发票无法抵扣税款造成的损失40700元；二、改判被上诉人赔偿配电柜移位、冷藏冰冻室外机移机损失6932.5元及承担本案上诉费。理由为：一、被上诉人应给上诉人开具发票并赔偿因税款无法抵扣给上诉人造成的损失。二、原审判决认定配电柜移位、冷藏冷冻室外机移机是上诉人为了经营需要支出的费用错误，该损失应由被上诉人承担。 尧铁物业公司答辩称：一、根据《发票管理办法》规定，被上诉人只能代开营业税发票，但上诉人并未到被上诉人处要求开具发票并提供发票信息，故造成的税款无法抵扣责任应由上诉人承担。二、配电柜移位等为原告自身经营需要，费用应由上诉人承担。 一审法院查明事实如下：2010年1月22日，临汾铁路房建公司（甲方，系尧铁物业公司的前身）与家福乐超市公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于临汾市平阳北街铁路高层一层及地下室出租给家福乐超市公司使用，使用面积为1950㎡，用作综合购物超市，租赁期限自2010年4月1日至2013年3月31日止，年租金为70万元。第八条约定，房屋设施押金五万元，由承租人承租前一次性付清，租期期满后房屋无质量问题及结清全部费用后退还。承租人在租房期间进行装饰装潢时不能随意变更房屋主体结构及设施。装修方案必须经出租人同意签认后，方可实施，费用由承租人全部自负。租赁合同期间，租赁房屋的主体结构及设施不得任意破坏，否则，按价全额赔偿；承租人对已做的装饰、装潢部分不得随意破坏、拆除，租用期满出租人对承租人已做的装饰、装潢不做任何补偿。第十六条约定，承租人在租房期间要认真学习消防防火知识，自备消防器材，符合消防部分的有关规定，并定期检查通过消防验收，确保正常使用。第十七条约定，出租人应向承租人提供该房屋的消防手续及固定资产类的消防设施设备。合同还对其它权利义务做出了约定。 合同签订后，出租方依约交付了案涉房屋，家福乐超市公司交付了保证金50000元，并在未经出租方同意签认的情况下，对案涉房屋进行了门面扩建，且未办理审批手续。 2013年4月1日，尧铁物业公司与家福乐超市公司第二次签订《房屋租赁合同》约定租赁期限从2013年4月1日至2016年3月31日，年租金为75万元。2016年7月，尧铁物业公司与家福乐超市公司第三次签订《房屋租赁合同》对案涉房屋进行了续租，租期从2016年7月1日至2019年6月30日，年租金77万元。合同第四条约定，租金的支付期限与方式：租赁期间每年5月30日前交纳下半年度租金，11月1日前交次年上半年租金，以此类推。第九条约定，出租房屋装修1.如果因承租人经营使用需要，在经出租人书面同意后可对租赁的房屋进行装修。但是，承租人的装修和改造不得改变租赁房屋的主体建筑结构。2.承租人装修及添加设备的费用由承租方自行解决，添附设备的产权属承租人所有。租赁期限届满，退还租赁的房屋时，承租人添附的设备能够拆除而不损坏原建筑结构的，承租人可以拆除。不能拆除的无偿归出租人所有。3.承租人对标的物进行装修改造时，需办理的消防等相关手续，由承租人自行办理并承担费用。合同第十二条约定，违约责任1.承租人未能按照约定支付租金的，每逾期一日向出租人支付逾期应付租金百分之一的延迟违约金。2.承租人违反本合同约定，给出租房及第三方造成损失的，由承租人承担全部责任并赔偿全部损失。家福乐超市公司至今未支付2017年7月1日至2018年6月30日的租金，尧铁物业公司起诉至我院，请求判如所请。 另查明，2003年8月22日，临汾市公安消防支队出具了对太原铁路分局临汾项目管理部新建高层住宅楼工程消防验收合格的意见，载明：你单位新建高层住宅楼工程经我支队验收，基本符合规范要求，同意投入使用，现提出如下意见和要求：1.拆除建筑西侧原游泳池看台，使建筑四周形成环形消防车通道；2.地下室前室通向楼梯间处增设乙级防火门；3.地下室电缆桥架、管道穿越前室处的空洞未封堵，要求采用不低于防火墙耐火极限的不燃材料进行封堵。2010年3月11日，家福乐超市公司铁路店与贾红春签订《工程施工合同》，约定：贾红春对家福乐超市公司铁路店就消防喷淋、排烟、报警、消火栓、疏散指示、应急照明等进行施工，工程期限为2010年3月1日至2010年9月30日，该工程的施工费用为326600元。具体施工明细为：自动喷淋系统改造78200元、消防控制系统改造85600元、消火栓系统改造36800元、防排烟系统改造56800元、消防疏散指示系统53200元、更换防火门16000元。2010年8月16日，家福乐超市公司与忻州市平乐消防工程有限公司临汾分公司签订《铁路店消防排烟系统安装合同》，约定：由忻州市平乐消防工程有限公司临汾分公司对家福乐超市公司铁路店消防排烟系统进行安装，费用为34000元。2011年10月8日，家福乐超市公司与太原市百盛消防器材有限公司临汾分公司签订《消防工程合同书》，约定对家福乐超市公司平阳北街铁路店地下室消防自动喷淋改造，工程费用为50000元。 再查明，2011年尧铁物业公司向家福乐超市公司开具了70万元的房屋租赁费发票一张。至今，案涉房屋里尚有家福乐超市公司的中央空调、冷藏柜、监控、红外、音响、LED显示屏、照明灯具、配电电线电缆、冷库等设备。 一审法院认为，尧铁物业公司与家福乐超市公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。依法成立的合同，双方当事人应当按照合同全面履行各自的义务。依照租赁合同约定，家福乐超市公司应当提前支付半年期的租金，承租人不支付或不按约定支付租金达一个月以上的，出租人有权解除合同。现尧铁物业公司要求解除合同，家福乐超市公司亦表示同意，故该院对尧铁物业公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，家福乐超市公司应将租赁房屋腾空。2017年7月1日至2018年6月30日期间，家福乐超市公司应当按照合同约定支付租金77万元。尧铁物业公司要求家福乐超市公司支付违约金，合同约定每逾期一日向出租人支付逾期应付租金的百分之一的延迟违约金，家福乐超市公司声称计算标准过高，故该院酌情确定按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。其中2017年下半年的租金385000元，应于2017年5月30日之前支付，2018年上半年的租金385000元，应于2017年11月1日前支付，逾期未付，按该院确定的上述标准，计算至2018年7月10日共计30145元。 一审法院确定的争议焦点为：一、家福乐超市公司进行的消防工程费用负担问题；二、尧铁物业公司未给家福乐超市公司开具发票造成的后果该如何处理；三、家福乐超市公司门面扩建费用负担问题；四、配电柜移位与冷藏室外机移机的损失负担问题。 关于第一个争议焦点：该院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条规定，本案中，案涉房屋已经通过了公安机关消防机构验收。双方签订租赁合同后，家福乐超市公司向出租方出具了《临汾铁路高层施工方案报告》，载明“根据太原铁路局临汾铁路房建公司2010年1月21日房屋租赁合同第一号，经过我家福乐超市公司对租赁房屋现场实地考察，现对高层一层及地下室进行改造装修，需贵公司安排相关部门及人员给予配合。”此请示报告中有关于消火栓移位及烟感、喷淋拆装事项，并没有对费用承担的明确表述。尧铁物业公司庭审中自认出租时的地下室消防设施不完备，同意承担34000元的消防工程费用。家福乐超市公司对地下室的排烟及自动喷淋系统进行了施工花费84000元，更换防火门花费16000元。因此关于承担费用的金额，结合家福乐超市公司提供的相关合同、支付凭证、发票等相关证据，该院认定尧铁物业公司向家福乐超市公司支付100000元。 关于第二个争议焦点：对家福乐超市公司要求尧铁物业公司开具2012年至2017年发票的诉求，该院认为，开具发票是出租人作为经营者的法定义务。根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条第（一）项规定，应当开具而未开具发票的，由税务机关责令改正或予以处罚。尧铁物业公司未开具发票的行为违反了我国税收法规。依据上述规定,对家福乐超市公司提出开具发票的反诉请求应由税务机关处理，而非通过民事诉讼的途径解决。 关于第三个争议焦点：该院认为，家福乐超市公司是为了扩大自己的经营面积进行的扩建，根据2010年的《房屋租赁合同》第8条规定：“承租人在租房期间进行装饰装潢时不能随意变更房屋主体结构及设施。装修方案必须经出租人同意签认后，方可实施，费用由承租人全部自负。”家福乐超市公司虽表示对案涉房屋进行扩建时曾取得出租方同意，但对此说法并未提交证据予以证明，故对该答辩意见，不予采纳。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”对家福乐超市公司要求尧铁物业公司负担扩建门面的费用，不予支持。 关于第四个争议焦点：该院认为，家福乐超市公司所进行的配电柜移位、冷藏冷冻库室外机移机是其为了自身经营需要，且按双方合同的约定，费用由承租人自负。故对家福乐超市公司主张的此笔费用，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款等法律规定，判决如下：一、解除临汾市尧铁物业服务有限责任公司与临汾市家福乐连锁超市有限公司于2016年7月签订的《房屋租赁合同》，临汾市家福乐连锁超市有限公司于本判决生效之日起二十日内将租赁房屋腾空返还临汾市尧铁物业服务有限责任公司。二、临汾市家福乐连锁超市有限公司支付临汾市尧铁物业服务有限责任公司2017年7月1日至2018年6月30日的租金770000元，于本判决生效后十日内付清。三、临汾市家福乐连锁超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付临汾市尧铁物业服务有限责任公司违约金30145元。四、临汾市尧铁物业服务有限责任公司返还临汾市家福乐连锁超市有限公司保证金50000元，于本判决生效后十日内付清。五、临汾市尧铁物业服务有限责任公司支付临汾市家福乐连锁超市有限公司因消防工程改造产生的费用100000元，于本判决生效后十日内付清。六、驳回临汾市尧铁物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。七、驳回临汾市家福乐连锁超市有限公司的其他反诉请求。 本院二审指定举证期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 结合庭审查明的事实及家福乐超市公司提出的上诉请求，本院认为： 一、关于家福乐超市公司要求尧铁物业公司开具租赁费发票并赔偿2016年因未开具增值税专用发票导致税款无法抵扣造成损失的问题。本院认为，出租人收到租赁费后应当依法开具发票，这是出租人的法定义务，无论合同中是否明确约定，承租人均有权利要求出租人根据交付的租赁费出具发票。在本案二审期间，本院要求双方当事人一起前往当地税务部门咨询能否补开发票及确定如果不能补开导致税款无法抵扣的损失数额、计算方法和依据，经税务部门回复并双方一致认可以下内容：一、2016年之前的发票已经无法开具；二、家福乐超市公司已经在税务部门办理税务注销手续，故即使尧铁物业公司补开2016年的增值税专用发票也无法完成税款抵扣2.2427万元。因客观上已无法补开2016年之前的发票，尧铁物业公司应当补开2016年租赁费发票并承担家福乐超市公司应抵扣的税款损失2.2427万元。双方当事人均同意按照上述数额确定税款抵扣损失，本院对上诉人家福乐超市公司要求被上诉人尧铁物业公司补开2016年发票和承担该年度抵扣税款损失的上诉请求予以支持。一审法院对家福乐超市公司的该项反诉请求处理不当，本院予以纠正。 二、关于上诉人家福乐超市公司提出的配电柜移位等费用的问题。本院认为，双方于2010年签订的《房屋租赁合同》第十九条等合同条款约定：“承租人在经营过程中，若需用电设施增容，由承租人自行解决，供电设施增容设备资产归承租人所有，合同期满后，由承租人自行处置，出租人给予配合”，配电柜移位等是因上诉人自身经营过程需要，产生的费用理应由上诉人承担。对家福乐超市公司该上诉请求，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，但关于家福乐超市公司要求尧铁物业公司开具租赁费发票并赔偿因2016年未开具增值税专用发票导致税款无法抵扣造成损失的反诉请求处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第(二)项之规定，判决如下： 一、维持临汾铁路运输法院（2018）晋7101民初8号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项； 二、变更临汾铁路运输法院（2018）晋7101民初8号民事判决第七项为：临汾市尧铁物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内向临汾市家福乐连锁超市有限公司出具2016年租赁费发票并支付应抵扣的税款损失人民币二万二千四百二十七元；驳回临汾市家福乐连锁超市有限公司其它反诉、上诉请求。 一审案件受理费按一审判决书负担。二审案件受理费991元由上诉人临汾市家福乐连锁超市有限公司负担592元（已交纳），由被上诉人临汾市尧铁物业服务有限责任公司负担399元。 本判决为终审判决。 审判长 张 军 审判员 荣育宏 审判员 郭文清 二〇一九年三月二十六日 书记员 杨 帆