安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖11民终634号上诉人（原审被告）：胡文超,男,1963年9月15日出生，汉族,住江苏省南京市。委托诉讼代理人：许焕，江苏君劭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司,住安徽省滁州市来安县。负责人：李明军，该分公司总经理。委托诉讼代理人：金宗兵，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨娟，女，该公司员工。上诉人胡文超因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司（以下简称雅居乐来安分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院作出的（2018）皖1122民初2855号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。胡文超上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雅居乐来安分公司的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：雅居乐来安分公司未完全履行物业的相关维修、养护、管理义务：未尽到维修户外墙面的义务；未尽到维修公共设施的义务；未尽到维护景观湖的义务；未尽到协调解决入户水压不足、电表开户的义务。雅居乐公司未履行物业费的书面催缴程序。雅居乐来安分公司答辩称，双方签订的物业服务协议合法有效。其提供了物业服务，胡文超应当支付物业费。其履行了催收物业费的程序。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。雅居乐来安分公司向一审法院起诉请求：判令胡文超支付2016年1月1日至2018年6月30日的物业服务费15592.50元（3元/月·平方米×173.25平方米×30个月）、公共能耗分摊费3118.50元、滞纳金7928.33元（按日5‰计算）。一审法院认定事实：胡文超是来安县汊河镇“南京湾雅居乐花园”小区低密度住宅区D19—101房屋所有人，房屋面积173.26平方米。2014年6月7日，雅居乐来安分公司与胡文超、邓莉签订一份《前期物业服务协议》，对物业服务的内容及标准、物业服务费用、双方权利义务、违约责任等进行了约定。其中物业服务费用及违约责任约定，低密度住宅的物业服务费按3元/月·平方米收取，并按0.6元/月·平方米预收公摊能耗周转金，物业服务费按半年交纳，采取银行代收方式收取，扣费时间为公历每月15日，逾期交纳的，自逾期之日起按应付物业服务费每日5‰交纳违约金。协议签订后，雅居乐公司向胡文超、邓莉提供了物业服务，但胡文超、邓莉自2016年1月1日起未按约定交纳物业服务费，也未预付公摊能耗周转金。一审另查明，雅居乐来安分公司是雅居乐雅生活服务股份有限公司的分公司，雅居乐雅生活服务股份有限公司具有物业服务企业一级资质证书。来安县发展和改革委员会于2015年6月19日对案涉小区物业服务费标准以来发改价费（2015）143号文件通过《关于南京湾·雅居乐花园低密度住宅（别墅）前期物业服务收费标准备案的批复》（来发改价费﹝2015﹞143号），同意前期物业综合服务费按3元/月·平方米收取。案涉住宅小区至今未成立业主大会和业主委员会。经该院释明，雅居乐来安分公司不要求追加邓莉为本案被告，并放弃邓莉可能承担的民事责任。一审法院认为，胡文超、邓莉与雅居乐来安分公司签订的《前期物业服务协议》是当事人的真实意思表示，不违反相关的法律和政策，当属有效。雅居乐来安分公司向胡文超等提供了物业服务，胡文超未按约定支付相应的物业服务费用，构成违约，应承担继续履行、支付违约金的违约责任。胡文超自2016年1月1日起未缴纳物业服务费，故对雅居乐来安分公司要求胡文超缴纳自2016年1月1日至2018年6月30日物业服务费15592.50元的诉请予以支持。胡文超要求雅居乐来安分公司减少收取物业服务费，但雅居乐来安分公司不同意，胡文超提交的有关证据不能证明雅居乐来安分公司的服务质量不符合合同约定，也不能证明雅居乐来安分公司未按合同约定的服务项目提供物业服务；且根据《前期物业服务协议》约定，雅居乐来安分公司不履行相关义务的，业主有权要求雅居乐来安分公司限期履行，造成损失的，业主有权要求赔偿，故对胡文超的该主张不予采信。胡文超辩称，低密度住宅区未与周围高层住宅区隔离开，应降低收费标准，因胡文超未提供证据证明双方在签订《前期物业服务协议》时对此进行了约定，故对其辩解不予采信。关于违约金，《前期物业服务协议》约定，“物业服务费按半年交纳”，采取银行代收方式收取，“扣费时间为公历每月15日”，可见，双方对物业服务费缴纳时间约定不明，违约金的计算时间应自雅居乐来安分公司催缴物业服务费的宽限期满后起算。审理中，雅居乐来安分公司虽提交了“物业服务费催缴函”、“律师函”及中国邮政的快递单，但不能证明胡文超确已收到相关函件，雅居乐来安分公司未提供证据证明其向胡文超催缴物业服务费的具体时间，故违约金应自起诉之日起计算。《前期物业服务协议》约定违约金按日5‰计算明显过高，应予降低，酌定按月利率20‰计算。关于公共能耗分摊费，该费用应按实际发生的相关费用分摊收取，虽然双方约定雅居乐来安分公司按0.6元/月·平方米“预收公共能耗周转金”，但雅居乐来安分公司未提供证据证明自2016年1月1日至2018年6月30日胡文超户应分摊公共能耗费的具体金额，故对其该项诉讼请求不予支持，雅居乐来安分公司可另行主张。雅居乐来安分公司不要求追加邓莉为本案被告，并放弃邓莉可能承担的民事责任，是其对自身民事权益的处分，不损害他人权益，该院不予干涉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条之规定，判决：一、被告胡文超于本判决生效后五日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司2016年1月1日至2018年6月30日的物业服务费15592.50元，并以所欠物业服务费为基数，自2018年10月8日起按月利率20‰计算违约金；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司其他诉讼请求。案件受理费466元，减半收取233元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司负担97元，被告胡文超负担136元。二审中，胡文超为证明其上诉主张，举证了照片一组，证明其房屋外墙及围墙存在墙体脱落的情况；小区景观湖干涸、路面木板开裂、小区路灯不开、大门无人值守、垃圾随意堆放的情形，雅居乐来安分公司服务不到位，其有权拒交、少交物业费。雅居乐来安分公司质证认为，对证明目的不认可，拍摄时间无法确定，别墅外墙维修不是物业服务范围，其已联系开发商报修。根据胡文超的举证和雅居乐来安分公司的质证，本院对胡文超二审所举证据认证如下：该组照片客观反映了拍摄当时的情形，对其真实性予以确认；根据双方合同约定，胡文超认为雅居乐来安分公司服务履行不到位，应要求其限期履行，对此胡文超缺乏相应证据证明，对其证明目的本院不予确认。双方当事人提交的其他证据与一审相同，相对方质证意见同一审。二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点是：胡文超在本案中应当如何承担物业费用。本院认为，胡文超、邓莉与雅居乐来安分公司签订的《前期物业服务协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。胡文超上诉主张，雅居乐来安分公司未尽到维修户外墙面、维修公共设施、维护景观湖的义务；未尽到协调解决入户水压不足、电表开户的义务。本院审查认为，入户水压不足、电表开户不属于雅居乐来安分公司服务范围，雅居乐来安分公司应在职责范围内协调相关单位进行处理；根据《前期物业服务协议》，业主认为雅居乐来安分公司服务履行不到位的，应要求雅居乐来安分公司限期履行，给予物业服务公司整改的期限，胡文超在本案中直接主张减少费用，不符合双方约定，对胡文超不承担物业费的上诉请求本院不予支持，对雅居乐来安分公司主张的物业费滞纳金本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持安徽省来安县人民法院（2018）皖1122民初2855号民事判决第二项，即“驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司其他诉讼请求”；二、变更安徽省来安县人民法院（2018）皖1122民初2855号民事判决第一项即“被告胡文超于本判决生效后五日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司2016年1月1日至2018年6月30日的物业服务费15592.50元，并以所欠物业服务费为基数，自2018年10月8日起按月利率20‰计算违约金”，为“被告胡文超于本判决生效后五日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司2016年1月1日至2018年6月30日的物业服务费15592.50元”。一审案件受理费466元，减半收取233元，由上诉人胡文超负担133元，由被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司负担100元。二审案件受理费466元，由上诉人胡文超负担416元，由被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  陶继航审判员  邓见阁审判员  王 铖二〇一九年三月十八日书记员  姚 远附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。