江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0116民初4216号原告：南京市六合区人民政府冶山街道办事处岗陈社区村民委员会，住所地南京市六合区冶山街道岗陈村。法定代表人：徐君香，主任。委托诉讼代理人：陈国宣，该村委会副主任。被告：南京良源新型建材厂，住所地南京市六合区冶山街道岗陈社区塘面组。法定代表人：任良桂，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴庭祥，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡廷虎，江苏圣典律师事务所律师。原告南京市六合区人民政府冶山街道办事处岗陈社区村民委员会（以下简称岗陈村）与被告南京良源新型建材厂（以下简称良源建材厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岗陈村的诉讼代理人陈国宣、被告良源建材厂的法定代表人任良桂及其诉讼代理人吴庭祥和胡廷虎到庭参加诉讼。本案现已审结。岗陈村向本院提出诉讼请求：1、判令被告自2017年3月20日起至被告实际迁出之日止，按年租金4000元标准交付租金；2、判令被告退出租赁场地并自行拆除租赁期间添加的生产设施。事实与理由：2012年3月20日，原、被告签约租赁了原岗陈小学的教学用房及场地，租金4000元，此后被告依约给付了租金和房屋价款，现租期届满，被告未按约定交还租赁物，故起诉之。其中，被告自行添加的生产设施，应自行拆除；合同中约定部分房屋转让，但数量不明，应认定买卖关系不成立，原告愿意退还相应价款。良源建材厂辩称，⑴从协议第2条内容看，原告已将部分房屋一次性转让给被告，房屋以外的场地到期后由双方另行协商处理，被告逾期支付租金的行为属于民事自救，待双方最终达成协议后，被告愿意支付租金；⑵岗陈小学的房屋年久失修基本丧失了房屋功能，是被告为了实现房屋正常使用，花重金进行了修缮。原告要求被告拆除租赁期间的生产设施，缺乏法律依据；⑶被告认为双方所转让的部分房屋是指实际修缮并使用的12间房屋，双方约定是明确的。该房屋已经卖给被告，不好退，但场地可以退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：协议书第二条“小学内现有的部分房屋以5000元一次性转让给乙方”之部分房屋的范围，原告认为是指2间厨房，被告认为是指12间平房（教室）。本院经审理确认如下事实：2012年3月20日，岗陈村（又称甲方）与良源建材厂（又称乙方）签订一份协议书，约定甲方将原岗陈小学地块的约10亩左右场地出租给乙方使用，租期5年，至2017年3月19日止，年租金为4000元；小学内现有的部分房屋以5000元一次性转让给乙方（第二条）；前二项款项总计25000元，一次性支付给甲方；乙方进场后可自行布局，自备的一切物品均可自行带走，架设的电源、水源及场地整修、房屋维修等费用均由乙方自理（第五条），等等。协议期满后，岗陈村根据三资清理要求决议不再续订合同，并于2018年6月1日向良源建材厂送达了书面通知书。双方对此未能自行处理完毕，遂引发本案诉讼。另查明，岗陈村交付给良源建材厂的房屋，包括正对大门的平房12间（后墙有部分沉降）、西侧有2间厕所、东侧有2间平房（厨房，原有破损）。良源建材厂入驻后拆除了原厕所和厨房，无许可证新建了厕所、猪圈、钢架大棚、仓库、水泥场地、砂石路面、围墙、电增容等生产设施及建筑物，总计折算价值62.17万元，其中围墙、砂石路面、水泥场地等按80%折旧分别计8.4万元、1.832万元和17.88万元等；另对12间平房的破损部分进行了修缮，按70%新旧比折算价值总计9.968万元，其中铺设瓦屋面1.792万元、行道砖铺设0.42万元、地砖铺设1.246万元、内外粉刷3.731万元、吊顶1.078万元、更换门窗1.029万元、踢脚线0.07万元、零星修补0.602万元。本院认为，原、被告自愿达成的房屋及场地租赁协议书，合法有效，双方应严格履行合同；合同期满后，双方未能续订合同，被告应按时退还租赁物。针对案涉合同第二条之转让部分房屋的约定，从议价标准、现场变动（拆除）情况、维修费用自理约定等情形综合判断，“部分房屋”不是指12间平房（教室），而应是单独的2间平房（厨房）。被告根据租期长短、市场前景等因素，应合理确定和控制投资规模。被告在租赁期内对房屋进行修缮、装饰装修，原告长期不表示反对的视为同意。根据案涉合同第五条约定，被告整修场地、修缮房屋等费用应当自理，但考虑到修缮部分仍有残值且不宜拆除分离，故原告收回租赁房屋应给予适当补偿，其中涉及装饰装修费用如内外粉刷、吊顶、踢脚线等在租赁期满后依法不应予以补偿，此项费用包括瓦屋面、行道砖、门窗三项合计3.241万元；新建的围墙、砂石路面有利于维护和提升租赁房屋及场地的使用价值，但未办理相应建设许可手续，原、被告按各自过错分担相应损失，此项费用计5.116万元；被告为生产需要建设的钢架大棚、增容电、水泥场地等设施，在租赁结束后应予拆除。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条第（二）项规定，判决如下：一、南京良源新型建材厂于本判决生效后六十日内拆除自行建设的生产设施等，并将租赁房屋及场地退还给南京市六合区人民政府冶山街道办事处岗陈社区村民委员会；南京市六合区人民政府冶山街道办事处岗陈社区村民委员会在同一期限内向南京良源新型建材厂支付补偿款83570元。二、南京良源新型建材厂于本判决生效后六十日内向南京市六合区人民政府冶山街道办事处岗陈社区村民委员会支付2017年3月20日至租赁物实际交还之日止的占有使用费（按年租金4000元标准计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由南京市六合区人民政府冶山街道办事处岗陈社区村民委员会负担10元、南京良源新型建材厂负担40元；鉴定费15000元由南京良源新型建材厂预付，南京市六合区人民政府冶山街道办事处岗陈社区村民委员会负担其中1650元，于本判决生效后五日内直接给付南京良源新型建材厂。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  金 鑫人民陪审员  顾美萍人民陪审员  刘发华二〇一九年三月二十二日书 记 员  吕 倩自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。