安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖13民终199号上诉人（原审被告）：孙波，男，1989年8月27日出生，汉族，住安徽省泗县玉兰**。委托诉讼代理人：武发支，安徽黄淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯章心（曾用名侯章鑫），男，1980年3月17日出生，汉族，住安徽省泗县。委托诉讼代理人：宋化友，安徽法理律师事务所律师。上诉人孙波因与被上诉人侯章心房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2018）皖1324民初3873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙波上诉请求：1、撤销一审判决第一项中自2018年6月21日起按照每天租金1438元计算至孙波让出房屋之日止的租金；2、撤销一审判决第二项；3、本案一二审诉讼费用由侯章心负担。事实和理由：一、侯章心不具备诉讼主体资格。按照房屋转租合同约定，出租方为范磊，而非侯章心，侯章心不是合同相对人，按合同约定，侯章心仅享有解除合同的权利，并不享有收取租金的权利。二、一审判决超出侯章心的诉讼请求。侯章心一审诉求是判令孙波支付2017年6月21日起至2018年6月20日间的房屋租金50万元，及2018年6月21日起至协议解除之日的租金，但一审法院判决的是自2018年6月21日起按每天租金1438元计算至孙波让出房屋之日止的租金，超出侯章心的一审诉求。三、一审判决孙波承担违约金和律师费无事实和法律依据。首先，孙波使用房屋不足一年，第二年还没有使用，一审按二年的房屋租金作为计算违约金的基数无依据；其次，侯章心一审提交的律师费票据无相应的支付款项手续，一审判决孙波支付律师费20000元无事实依据。侯章心辩称：一、涉案租赁房屋的所有权人是侯章心，孙波对此予以认可，一审也向范磊予以核实，范磊予以认可，侯章心完全具备本案原告的诉讼主体资格。二、对于租金、违约金、律师费的支付，一审是根据双方签订的房屋租赁协议、补充协议的约定判决孙波向侯章心履行上述义务，而上述协议均系双方自愿达成，不违反法律规定，且已被安徽省泗县人民法院另案判决及调解书予以确认。综上，孙波的上诉请求不能成立，应予驳回。侯章心向一审法院起诉请求：1、判令解除侯章心与孙波之间《房屋转租赁协议》；2、判令孙波向侯章心支付2017年6月21日起至2018年6月20日期间的房屋租金50万元，及2018年6月21日起至协议解除之日期间的租金（按协议约定的租金标准计算支付至房屋租赁协议解除之日止）；3、判令孙波自《房屋转租协议》解除之日起让出位于泗城镇汴河路28号泗州商厦201室房屋；4、判令孙波向侯章心支付违约金307500元整，律师代理费20000元；5、本案诉讼费由孙波负担。一审法院认定事实：侯章心系泗县汴河路**泗州商厦**房产的实际所有人。2015年9月6日，侯章心成立泗县易龙休闲娱乐有限公司，该公司在办理工商登记时以范磊为公司法定代表人注册登记，实际100%的持股人为侯章心，范磊只是代持股人。公司经营场所在泗县汴河路**泗州商厦**，该事实已经由安徽省泗县人民法院（2017）皖1324民初5954号民事判决书所确认。2017年6月21日，侯章心与孙波达成股权转让协议，并由范磊与孙波签订一份《易龙休闲娱乐有限公司股份转让协议》，同年6月26日又签订一份《休闲娱乐有限公司股份转让协议易龙补充合同》，双方约定侯章心将其实际持有的该公司100%的股权以450万元的价格转让给孙波。2017年6月21日，侯章心又以范磊的名义与孙波签订了一份《房屋转租赁协议》，侯章心将泗县汴河路28号泗州商厦201号房产以第一年50万元的租金租赁给孙波使用，租期为5年，自2017年6月21日至2022年6月20日；该协议约定：“房屋租金为第一年50万元整，第二年在第一年基础上增加5%，以后的年租金在上一年租金的基础上递增5%，合同签订时支付第一年租金50万元，以后每年的租金在每年租赁开始前三个月支付下年度租金；孙波逾期支付租金侯章心有权解除合同，且需支付下一年度的租金为违约金等约定”。合同签订后，孙波接手并使用该房屋。2018年1月9日，侯章心、孙波又签订了《泗县易龙休闲娱乐有限公司股份转让补充协议（二）》，该补充协议第五条约定：“乙方承诺严格按照上述协议之约定履行付款义务，如任何一期付款违约，甲方有权就乙方欠付的全部股权转让款及房租款向乙方主张清偿，乙方同意按照甲方要求提前清偿全部欠付股权转让款及房租款，且同意除承担上述协议约定的违约责任外，自愿承担甲方因向乙方主张权利而支出的各项费用，包括但不限于律师费、案件受理费、保全费、执行费等各项合理费用”。同时孙波向侯章心出具一份承诺书，承诺2018年2月10日之前支付股权转让款20万元，但是到期没有支付，侯章心于2018年2月12日向安徽省泗县人民法院提起诉讼，孙波提出反诉，要求解除双方之间股权转让协议，该案在审理中双方达成调解协议，侯章心与孙波同意继续履行股权转让合同，孙波放弃反诉请求。孙波租赁侯章心房屋至2018年6月21日因故停业，但是未支付第一年度的租金50万元，也未按照合同约定在下一年度开始前三个月内支付下一年度的租金52.5万元，构成违约，侯章心为此向安徽省泗县人民法院提起诉讼。一审法院认为，侯章心系涉案房屋的权利人，其授意范磊与孙波签订《房屋转租赁合同》，不违法国家法律、法规强制性规定，且双方是在平等、自愿的基础上签订的，应为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。孙波在使用该房屋一年之久未支付租金，构成违约，侯章心要求孙波支付第一年（2017年6月21日至2018年6月20日）期间的租金50万元及2018年6月21日起至合同解除之日期间的租金符合法律规定，第二年应交的租金为52.5万元，平均每天租金1438元，第二年按照实际占用使用天数计算房屋租金；因双方在另案中均同意解除房屋租赁协议，并已另行作出判决，对侯章心要求解除合同的请求本案不再进行处理；因该协议双方同意解除，孙波应当自判决解除之日起合理期限内让出租赁的房屋；双方在协议中约定违约责任及计算方式，即按照应当支付的租金的30%计算违约金，因本案中孙波使用的房屋已于2018年6月21日停业，按照两年应交租金102.5万元为基数，适当调整为按照20%的比例计算违约金为20.5万元，孙波还应当支付侯章心方为实现债权产生的律师费2万元及诉讼费等费用。孙波抗辩理由没有事实及法律依据，不予采信。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、一百四十二条的规定,判决:一、孙波于判决生效后十日内支付侯章心第一年度租金50万元，并自2018年6月21日起，按照每天租金1438元计算至孙波让出房屋之日止的租金；二、孙波于判决生效后十日内支付侯章心违约金20.5万及律师费2万元；三、孙波于判决生效后五日之内让出泗县汴河路28号泗州商厦201号房屋。一审案件受理费6040元，由孙波负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。侯章心提交安徽省泗县人民法院（2018）皖1324民初4876号民事判决，以证明双方之间签订的房租转租协议已被安徽省泗县人民法院于2018年11月1日判决解除，支付租金的时间以该判决为依据。孙波认可该判决的真实性，承认该判决已生效。本院认证意见为：对该民事判决的真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院认定事实予以确认。另查明：双方签订的《房屋转租赁协议》第三条第二项约定“合同签订时乙方支付给甲方第一年的租金伍拾万元，以后每年的租金在每年租赁开始前三个月支付下一年度的租金。如乙方延迟交纳房租甲方有权解除本合同，且需支付下一年度的租金为违约金”。2018年11月1日，安徽省泗县人民法院于作出（2018）皖1324民初4876号民事判决，判决解除孙波与侯章心、范磊于2017年6月21日签订的房屋转租协议。本院认为，归纳双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、侯章心是否具备本案原告的诉讼主体资格；2、一审对房屋租金的处理是否超出侯章心的诉讼请求范围；3、一审对违约金及律师费的处理是否适当。(一）关于侯章心是否具备本案原告的诉讼主体资格的问题涉案房屋转租赁协议虽系范磊作为转租方与孙波作为承租方签订，但作为涉案租赁房产的所有权人侯章心也参与该协议的商谈，并在协议上签名。孙波对侯章心参与签订协议的事实予以认可。范磊证实侯章心是涉案租赁房产的所有权人，是侯章心与孙波事先商议的涉案房屋租赁具体事宜，其仅是侯章心、孙波议定的协议上签字，孙波应向侯章心交付房租。现有证据可以证明，侯章心与孙波、范磊一起商谈的涉案房屋租赁事宜，侯章心将涉案房屋租赁给孙波的事实。孙波虽上诉提出侯章心不是合同相对人，仅享有解除合同的权利，并不享有支付租金的权利的主张，因侯章心系涉案租赁房产的所有人，而转租人范磊也明确表示孙波应向侯章心支付房屋租金，结合孙波与侯章心签订的泗县易龙休闲娱乐有限公司股份转让补充协议中关于“孙波如违约不支付涉案房屋租金，侯章心有权就房屋租金向孙波主张权利”的约定，侯章心符合本案原告的诉讼主体资格，有向孙波主张房屋租金的权利。孙波的该项诉上诉主张不能成立，本院不予支持。（二）关于一审对房屋租金的处理是否超出侯章心的诉讼请求范围的问题侯章心对于房屋租金的诉求是请求判令孙波向其支付2017年6月21日至2018年6月20日期间房租租金50万元整及2018年6月21日起至协议解除之日期间的租金（按协议约定的租金标准计算支付至房屋转租赁协议解除之日止）。一审基于孙波未支付侯章心房屋租金的事实，判决孙波向侯章心支付2017年6月21日至2018年6月20日期间房屋租金50万元正确，但对于之后租金的处理时却判决孙波支付从2018年6月21日起按每天租金1438元计算至孙波让出房屋之日止的租金，显然超出侯章心的诉讼请求。由于安徽省泗县人民法院于2018年11月1日作出（2018）皖1324民初4876号民事判决，判决解除孙波与侯章心、范磊于2017年6月21日签订的房屋转租协议。现该判决已生效，按照侯章心的一审诉求，孙波在向侯章心支付第一年房屋租金50万元的同时，仅需向侯章心支付从2018年6月21日起至2018年11月1日合同解除之日共133天的房屋租金191254元（按照双方合同中约定的第二年房屋租金52.5万元，以日租金为1438元计算，133天的房屋租金为191254元）。一审判决超出侯章心的诉讼请求，本院予以纠正。侯章心可就双方合同解除后孙波仍占用房屋产生的房屋租金另行主张。（三）关于一审对违约金及律师费的处理是否适当的问题孙波与侯章心、范磊在签订房屋转租协议时对迟延交付租金作出违约惩罚的约定，孙波在租赁房屋后未履行交付房屋租金的义务，构成违约，理应向侯章心支付违约金。由于房屋转租赁协议中约定未按期交纳租金构成违约需支付下一年度的租金为违约金，该约定的违约金明显大于侯章心实际损失，一审根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情予以减少正确，但一审按二年应交租金102.5万元为基数，按20%的比例予以调整不当，本院予以纠正。由于孙波在第一年租房期间就违约未支付房屋租金，侯章心知晓并未及时提起诉讼解决，本次诉讼中侯章心也未提交因孙波违约给其造成的实际损失数额的依据。对于孙波应承担的违约金的数额，本院根据侯章心提供的证据，结合合同的履行情况，双方当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，认为违约金可按双方约定第一年房屋租金50万元基数，按30%的比例计算即为15万元。孙波提出一审按二年房屋租金为基数计算违约金数额无依据的主张成立，本院予以支持。对于孙波应否承担律师费的问题，因孙波与侯章心在泗县易龙休闲娱乐有限公司股份转让补充协议（二）中明确约定，孙波因未履行给付侯章心涉案房屋租金义务而与侯章心产生纠纷，孙波自愿承担侯章心为主张权利产生的律师费等费用。本案中孙波未按约支付侯章心房屋租金，侯章心提起诉讼，诉讼中委托律师参与诉讼，支出律师费20000元，有安徽省增值税普通发票予以证明，一审期间侯章心的委托诉讼代理人参与一审诉讼，履行代理义务，侯章心为本次诉讼支出的律师代理费用20000元理应由孙波负担。孙波上诉提出孙波支付20000元律师费无依据的主张不能成立，一审裁判孙波向侯章心支付产生的律师费20000元证据充分，本院予以维持。综上所述，孙波的上诉请求中关于房租租金的支付期限及违约金基数认定错误的主张成立外，其他上诉主张均不成立，予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，但对侯章心主张的房屋租金数额及违约金数额的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省泗县人民法院（2018）皖1324民初3873号民事判决第三项，即“孙波于判决生效后五日内让出泗县汴河路28号泗州商厦201号房屋”；二、变更安徽省泗县人民法院（2018）皖1324民初3873号民事判决第一项，即“孙波于判决生效后十日内支付侯章心第一年度租金50万元，并自2018年6月21日起，按照每天租金1438元计算至孙波让出房屋之日止的租金；”为“孙波于判决生效后十日内支付侯章心第一年度租金50万元，并支付自2018年6月21日起至2018年11月1日合同解除之日共133天的房屋租金191254元”；三、变更安徽省泗县人民法院（2018）皖1324民初3873号民事判决第二项，即“孙波于本判决生效后十日内支付侯章心违约金20.5万元及律师费2万元；”为“孙波于本判决生效后十日内支付侯章心违约金15万元及律师费2万元”；四、驳回侯章心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12080元，减半收取6040元，由上诉人孙波负担4892元，被上诉人侯章心负担1148元，二审案件受理费7911元，由上诉人孙波负担7279元，被上诉人侯章心负担632元。本判决为终审判决。审判长  魏鸿超审判员  姚 强审判员  许劲松二〇一九年三月二十一日法官助理高潮书记员余倩男附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。