内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内07民终59号上诉人（原审原告）：刘辉，男，1977年5月25日出生，汉族，住内蒙古自治区满洲里市。被上诉人（原审被告）：满洲里明贵房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。法定代表人：查俊，董事长。委托诉讼代理人：周欢，江西国风律师事务所律师。上诉人刘辉因与被上诉人满洲里明贵房地产开发有限公司（以下简称明贵房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2018）内0781民初991号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查、询问当事人，本案现已审理终结。刘辉上诉请求：撤销一审判决，改判明贵房产公司给付刘辉逾期办理房屋权属证书违约金9940元；一、二审诉讼费用由明贵房产公司承担。事实与理由：1.2015年7月30日明贵房产公司将房屋交付给刘辉使用前未将房屋竣工验收的所有手续报送相关部门备案，直到2016年12月13日才将相关材料报送房产部门，2017年3月才验收备案，并非如一审判决认定的系满洲里市建设工程质量监督站工作流程繁琐所致；2.根据双方签订的《委托办理权属登记协议书》第三条约定的270日起算时间，应从刘辉向明贵房产公司缴纳税费、一切文件之日起计算270日，即应从2015年7月30日起计算270日。明贵房产公司违约，应当承担违约责任。《商品房买卖合同》系明贵房产公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》的规定，对格式合同条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，请求二审法院依法改判。明贵房产公司辩称，双方约定的270天起算时间是向明贵房产公司递交资料的时间，而不是约定270天办证的时间，刘辉理解270天为办证逾期，与双方的约定不符。刘辉并没有任何经济损失，明贵房产公司按约定的时间将完整的资料交给不动产登记中心，大约三个月左右已办结全部证书。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。刘辉向一审法院起诉请求：1.判令明贵房产公司向刘辉支付逾期办理满洲里市XX广场XX公园X室房屋权属证书违约金9940元（20元/天×497天=9940元，自2016年4月28日起至2017年9月7日止）；2、诉讼费由明贵房产公司承担。一审法院认定事实：明贵房产公司系具有房地产开发建设资质的有限公司。2014年8月9日，刘辉与明贵房产公司签订《商品房买卖合同》，约定刘辉购买明贵房产公司开发的位于满洲里XX广场XX公园X室房屋一套，房屋建筑面积93.58平方米，价款230000元。合同约定房屋交付时间为2015年7月30日，实际交付时间为2015年7月30日。刘辉于2014年8月9日向明贵房产公司交付首付款70000元，剩余160000元在明贵房产公司处办理按揭贷款，期限为十年，贷款尚未还清。同时双方签订《委托办理权属登记协议书》（即附录三）一份，约定刘辉委托明贵房产公司代办该房屋《房屋所有权证》与《国有土地所有权证》的相关事宜。附录三第三项约定"乙方自愿同意甲方在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记材料送交满洲里市产权交易登记中心，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门"。《商品房买卖合同》第十二条第3款约定"甲方未按《委托办理权属登记协议书》约定履行的，每逾期一天，甲方应向乙方支付贰拾元的违约金"。2015年7月30日刘辉将办理《房屋所有权证》与《国有土地所有权证》所需的税费及文件交付给明贵房产公司。明贵房产公司在2014年9月30日向满洲里市建设工程质量监督站申请验收，2016年12月13日审查通过。2017年3月13日取得竣工验收备案表。被告于2017年6月19日将办理涉案房屋权属登记手续的相关材料送交满洲里市产权交易登记中心。2017年9月8日房屋权属证书办理完毕。一审法院认为，刘辉与明贵房产公司在平等自愿基础上订立《房屋买卖合同》与《委托办理权属登记协议书》约定合法有效，双方对于合同约定互负权利与义务。首先，刘辉主张根据协议书附录三的约定，明贵房产公司逾期办证，则应按照合同约定以每天20元向刘辉支付逾期办证违约金，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条第一项之规定"由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限"，本案中，刘辉与明贵房产公司在合同中关于270天的约定属于当事人有特殊约定的情形。同时根据附录三第三项与第二款约定"三、乙方自愿同意甲方在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记材料送交满洲里市产权交易登记中心，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：1...2按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》所必须的一切文件（如身份证、户口簿、婚姻证明、有关的凭证等）"，270天的约定应理解为：明贵房产公司自办理涉案房屋权属登记证明的一切文件与手续齐全之日起270日内将文件与手续移交满洲里市产权交易登记中心。由于明贵房产公司在2014年9月30日向满洲里市建设工程质量监督站申请验收，但由于满洲里市建设工程质量监督站工作流程繁琐，直到2016年12月13日才取得审查通过，而刘辉接收房屋后，并未反映房屋存在质量问题，故应自2017年3月13日明贵房产公司取得房屋竣工验收备案表的次日开始计算270天。明贵房产公司在约定期限已将涉案房屋权属证书办理完毕，不存在违约行为，刘辉存在主观理解偏差。根据2016年5月3日满洲里市人民政府《关于实施不动产统一登记的公告》与2018年6月4日满洲里市国土局出具的《关于你院调查问题的答复》以及《施工技术资料审查意见书》内容，满洲里市自2016年5月19日起实施不动产统一登记，依照国家统一规定，需按要求提供规范的新格式询问笔录与不动产登记申请表，故双方于2017年6月签署了上述材料，明贵房产公司于2017年6月19日将上述材料送交不动产登记部门，明贵房产公司并无主观拖延责任，故对刘辉自交齐材料之日起270天内要求明贵房产公司为其办理涉案房屋权属登记证明的主张，不予支持。此外，由于刘辉在明贵房产公司处办理按揭贷款尚未还清，涉案房屋不动产权证书仍处于抵押状态，刘辉也无证据证明其遭受的实际经济损失。判决：一、驳回刘辉的诉讼请求；二、案件受理费50元，由刘辉负担。本院审理期间，双方均未提交新证据，本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，明贵房产公司与刘辉双方签订的《房屋买卖合同》与《委托办理权属登记协议书》关于权属登记的相关内容约定,属于双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方签订的《委托办理权属登记协议书》第三条约定"三、乙方自愿同意甲方在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记材料送交满洲里市产权交易登记中心，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》所必须的一切文件（如身份证、户口簿、婚姻证明、有关的凭证等）"，应理解为明贵房产公司自办理涉案房屋权属登记证明的一切文件与手续齐全之日起270日内将文件与手续移交产权交易登记中心。一审法院认定涉案房屋于2016年12月13日通过满洲里市建设工程质量监督站的审查通过，应自2017年3月13日明贵房产公司取得房屋竣工验收备案表的次日开始计算270天，明贵房产公司不存在违约行为，判决驳回刘辉要求明贵房产公司支付逾期办理涉案房屋及车库权属证书违约金的诉讼请求正确，本院予以确认。刘辉认为双方签订的《委托办理权属登记协议书》第三条的约定内容，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，应理解为从刘辉向明贵房产公司交纳税费和一切文件的2015年7月30日起计算270日的办证时间，即应当从2016年6月22日起至涉案房屋办理权属证书办理完毕止的逾期办证违约金的上诉理由，不符合双方的约定，依法不能成立。综上，刘辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘辉负担。本判决为终审判决。审判长  王宝珍审判员  傅玺发审判员  王子学二〇一九年三月二十五日书记员  姜 楠附：本案判决所依据的相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。