湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终576号上诉人（原审被告）：甘正伟，男，1973年6月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：李晓飞，湖北三顾律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓秋宝，湖北三顾律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：襄阳市生态环境局（由原审原告襄阳市环境保护局变更而来）。法定代表人：蔡金海，该局局长。委托诉讼代理人：罗锋，湖北联帮律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃松，湖北联帮律师事务所律师。上诉人甘正伟因与被上诉人襄阳市生态环境局房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初5866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。甘正伟上诉请求：二审法院依法改判驳回诉讼请求或发还重审。事实和理由：一、一审对以下事实认定错误或者该事实并不存在：（一）原判决认定，约定甲方将自有的坐落在新华路××门面房××（××市环境保护局大门××左手第四间，商户编号分别为新华路9-8号和新华路9-9号，商户招牌为“百信电器超市公牛开关插座”、“襄阳百信日杂超市”、“汽车坐垫总汇”）出租给乙方使用。上诉人认为：首先，被上诉人没有向一审法院提交有效证据证实诉争房屋权属归被上诉人。一审期间被上诉人虽然向法院提交登记机关的登记状况，但该登记记载表明“已完成房改并进行销售”，不能显示该登记系涉案房屋的权属状况，也不能证明所登记内容的所有权归属。鉴于被上诉人不能证明诉争房屋的所有权人为被上诉人，故被上诉人主张租金和解除合同并收回房屋没有法律依据、事实依据。其次，2016年房屋租赁合同中并无襄阳市环境保护局大门面向新华路左手第四间，商户编号分别为新华路9-8号和新华路9-9号，商户招牌为“百信电器超市公牛开关插座”、“襄阳百信日杂超市”、“汽车坐垫总汇”的记载，被上诉人的诉讼请求也未予以明确“物”的具体指征。或者与一审法院判决不同。2016年房屋租赁合同根本未予界定“物”的内容，在本案中上诉人对“租赁物”也持有异议。一审法院在被上诉人未举证、未明确诉争物且上诉人持有异议情况下，将租赁物界定为襄阳市环境保护局大门面向新华路左手第四间，商户编号分别为新华路9-8号和新华路9-9号，商户招牌为“百信电器超市公牛开关插座”、“襄阳百信日杂超市”、“汽车坐垫总汇”，没有法律依据，也没有事实依据，没有公平保护上诉人合法抗辩权。二、一审法院在以下方面存在适用法律错误：（一）合同并未明确约定租赁物内容，且合同双方在合同解释方面存在根本性分歧，且被上诉人不能向一审法院提供证实诉争房屋权属内容的有效证据。鉴于本案案由是合同纠纷，而不是确权纠纷，故一审法院无权对被上诉人未要求、权属内容不明的房屋先予确认，再判决返还。应当按事实不清、权利不明为由驳回被上诉人的全部诉讼请求。（二）因为租赁物不明，上诉人认为该房屋租赁合同不成立，更谈不上生效、解除合同、合同责任。被上诉人无权依据合同约定向上诉人主张权利。只能依据事实关系，按不当得利主张权益。（三）上诉人对2016年租赁合同房屋的装修部分进行抗辩，故上诉人的抗辩权足以对抗被上诉人全部请求权，但一审法院未予处理。在未否定上诉人合法抗辩权情况下，又完全支持被上诉人的全部请求权，有悖公平和正义之精神。三、一审法院的判决结果超出了被上诉人诉讼请求内容，属于程序不当。综上所述，请求二审法院支持上诉人上诉请求。襄阳市生态环境局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。襄阳市环境保护局向一审法院起诉请求：1.确认襄阳市环境保护局、甘正伟之间的《房屋租赁合同》已于2017年12月31日终止；2.判令甘正伟将房屋腾退返还给襄阳市环境保护局，并自2018年1月1日起至房屋实际腾退返还之日止，按2500元/月的标准向襄阳市环境保护局支付房屋占用费，并按电1元/度、水3元/吨的标准支付水电费2582元；3.本案诉讼费由甘正伟承担。一审法院认定事实：2016年6月20日，襄阳市环境保护局（甲方）与甘正伟（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将自有的坐落在新华路××门面房屋××（××市环境保护局大门××左手第四间，商户编号分别为新华路9-8号和新华路9－9号，商户招牌为“百信电器超市公牛开关插座”、“襄阳百信日杂超市”、“汽车坐垫总汇”）出租给乙方使用，租赁期限为2016年7月1日起至2017年12月31日止，月租金为2500元，按年交方式付款，由乙方一次性交纳给甲方。水电费按表计量缴纳，电1元/度，水2.65元/吨。甘正伟交纳了2017年度房租水电费。2018年襄阳市环境保护局、甘正伟未签订《房屋租赁合同》，但甘正伟仍在此处经营。2018年3月14日，襄阳市环境保护局给甘正伟送达清退房屋通知书，内容为：“你与我局签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月31日到期，请你2018年4月15日之前将房屋腾退给我局。”甘正伟未腾退租赁房屋，为此，引起诉讼。一审法院认为，襄阳市环境保护局与甘正伟于2016年6月20日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。截止2017年12月31日，该房屋租赁期间届满，双方未续签合同，甘正伟继续租赁该房屋，襄阳市环境保护局没有提出异议，该房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，襄阳市环境保护局有权随时解除该合同。2018年3月14日，襄阳市环境保护局给甘正伟送达了清退房屋通知书，表达了解除合同的意思表示，该房屋租赁合同于当日解除，甘正伟应当返还租赁房屋。现甘正伟拒不返还租赁房屋而继续占有使用，应当支付自2018年1月1日起的占有使用费。该占有使用费参照2017年度房屋租金的标准2500元/月进行确定，电1元/度、水2.65元/吨标准支付至甘正伟腾退房屋时止。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告甘正伟于本判决生效之日起三十日内返还原告襄阳市环境保护局位于襄阳市樊城区新华路9号租赁的房屋（襄阳市环境保护局大门面向新华路左手第四间，商户编号分别为新华路9-8号和新华路9－9号，商户招牌为“百信电器超市公牛开关插座”、“襄阳百信日杂超市”、“汽车坐垫总汇”）。二、被告甘正伟于本判决生效之日起十日内支付原告襄阳市环境保护局自2018年1月1日起按2500元/月、电1元/度、水2.65元/吨支付房屋占用费及水电费至腾退房屋时止。三、驳回原告襄阳市环境保护局的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费342元，减半收取171元，由甘正伟负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明：襄阳市环境保护局已变更为襄阳市生态环境局。襄阳市环境保护局与甘正伟签订的房屋租赁合同约定，襄阳市环境保护局将自有的坐落在新华路××号的门面房屋出租给甘正伟使用，房屋租赁合同没有约定甘正伟租赁房屋的间数和位置。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，襄阳市环境保护局与甘正伟签订的房屋租赁合同有效。房屋租赁合同约定的租赁期间于2017年12月31日届满，此后，甘正伟继续使用租赁的房屋，襄阳市环境保护局没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2018年3月14日，襄阳市环境保护局向甘正伟送达清退房屋通知书，通知甘正伟于2018年4月15日之前将房屋腾退给襄阳市环境保护局。从该通知书的内容来看，该通知书是襄阳市环境保护局在解除房屋租赁合同之前提前1个月向甘正伟发出的解除房屋租赁合同的通知。襄阳市环境保护局与甘正伟解除房屋租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人的规定。襄阳市环境保护局与甘正伟之间的房屋租赁合同于2018年4月15日解除。一审法院认为房屋租赁合同于2018年3月14日解除有误，本院予以纠正。襄阳市环境保护局与甘正伟签订的房屋租赁合同约定，襄阳市环境保护局将自有的坐落在新华路××号的门面房屋出租给甘正伟使用，房屋租赁合同没有约定甘正伟租赁房屋的间数和位置，从房屋租赁合同的实际履行情况来看，甘正伟租赁的房屋为1间，该房屋坐落在新华路××号，该房屋系襄阳市环境保护局大门面向新华路左手第四间房屋，商户编号分别为新华路9-8号、新华路9－9号，商户招牌为“百信电器超市公牛开关插座”、“襄阳百信日杂超市”、“汽车坐垫总汇”，结合房屋租赁合同对租赁的房屋的约定和房屋租赁合同的实际履行情况，可以确定甘正伟租赁的房屋为坐落在新华路××、××市环境保护局大门××左手第四间房屋，商户编号分别为新华路9-8号、新华路9－9号，商户招牌为“百信电器超市公牛开关插座”、“襄阳百信日杂超市”、“汽车坐垫总汇”。一审判决对甘正伟租赁的房屋的间数和位置的认定并无不当。一审判决甘正伟向襄阳市环境保护局返还房屋，支付房屋占用费及水电费，符合法律规定。一审中，襄阳市环境保护局已提交房屋所有权证、办证档案资料，证实襄阳市环境保护局对其出租给甘正伟的房屋享有所有权。一审庭审中，襄阳市环境保护局已对其出租给甘正伟的房屋的间数和位置予以明确。一审庭审中，襄阳市环境保护局提交照片证明甘正伟经营的店面为“百信电器超市公牛开关插座”、“襄阳百信日杂超市”、“汽车坐垫总汇”，甘正伟对该证据的真实性没有异议。二审中，甘正伟认可上述店面系其使用。甘正伟上诉提出，被上诉人没有向一审法院提交有效证据证实诉争房屋权属归被上诉人，被上诉人主张租金和解除合同并收回房屋没有法律依据、事实依据，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。甘正伟上诉提出，房屋租赁合同未予界定物的内容，被上诉人的诉讼请求也未予以明确物的具体指征，上诉人对租赁物也持有异议，一审法院在被上诉人未举证、未明确诉争物且上诉人持有异议情况下，将租赁物界定为襄阳市环境保护局大门面向新华路左手第四间，商户编号分别为新华路9-8号和新华路9－9号，商户招牌为“百信电器超市公牛开关插座”、“襄阳百信日杂超市”、“汽车坐垫总汇”，没有法律依据，也没有事实依据，没有公平保护上诉人合法抗辩权，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。甘正伟上诉提出，合同并未明确约定租赁物内容，且合同双方在合同解释方面存在根本性分歧，且被上诉人不能向一审法院提供证实诉争房屋权属内容的有效证据，故一审法院无权对被上诉人未要求、权属内容不明的房屋先予确认，再判决返还，应当按事实不清、权利不明为由驳回被上诉人的全部诉讼请求，因为租赁物不明，上诉人认为该房屋租赁合同不成立，更谈不上生效、解除合同、合同责任，被上诉人无权依据合同约定向上诉人主张权利，只能依据事实关系，按不当得利主张权益，该上诉理由没有法律依据，本院不予采纳。因襄阳市环境保护局解除与甘正伟签订的房屋租赁合同符合法律规定，故甘正伟向襄阳市环境保护局主张房屋的装修赔偿没有法律依据。甘正伟上诉提出，上诉人对2016年租赁合同房屋的装修部分进行抗辩，故上诉人的抗辩权足以对抗被上诉人全部请求权，但一审法院未予处理，在未否定上诉人合法抗辩权情况下，又完全支持被上诉人的全部请求权，有悖公平和正义之精神，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决结果并未超出襄阳市环境保护局的诉讼请求。甘正伟上诉提出，一审法院的判决结果超出了被上诉人诉讼请求内容，属于程序不当，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。襄阳市环境保护局已变更为襄阳市生态环境局，襄阳市环境保护局的民事权利依法由襄阳市生态环境局享有。对甘正伟的上诉请求，本院不予支持。综上所述，甘正伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费342元，由上诉人甘正伟负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年三月二十九日书记员  康宁艺