湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0408民初1406号原告：田赛男，女。原告：蒋高翔，男。委托诉讼代理人：王丹平、冯雄凤，湖南德巍律师事务所律师。被告：衡阳龙江房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市石鼓区湘江北路**。委托诉讼代表人：衡阳龙江房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：李明新，男。第三人：湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司，住所地：湖，住所地：湖南省衡阳县西渡镇清江中路**>法定代表人：谢罡，该公司董事长。原告田赛男、蒋高翔与被告衡阳龙江房地产开发有限公司（以下简称龙江公司）、第三人湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田赛男、蒋高翔及其委托诉讼代理人王丹平，被告龙江公司的委托诉讼代理人李明新到庭参加诉讼。第三人农商银行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田赛男、蒋高翔提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效；2.被告龙江公司为原告办理衡阳市石鼓区中山北路98号龙江明珠BCE栋310-2（建筑面积约1006.9平方米）房产的不动产权证书；3.确认被告将衡阳市石鼓区中山北路98号龙江明珠BCE栋310（建筑面积约1006.9平方米）向第三人抵押的行为无效；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，被告系龙江明珠BCE栋的开发商。2011年7月29日，原告向被告缴纳了200000元的购房定金。2011年9月4日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告以单价每平方米6000元的价格购买衡阳市石鼓区中山北路98号龙江明珠BCE栋310-2（建筑面积约1006.9平方米）房产，总价款6041400元。被告应在交房后一年内为原告办理产权登记。合同签订后，原告陆续支付了大部分房款，被告于2011年底将房屋交付给原告占用、使用。原告收房后，于2012年5月在该房屋内开办潘多拉咖啡厅。2013年11月，原告将该房屋租赁给王雪斌经营尚品咖啡厅，并于2013年12月18日办理了房屋租赁登记备案证明。合同签订后，被告未按照合同约定为原告办理房屋产权登记，原告多次催促被告，被告以种种理由搪塞。2014年5月，原告交齐了全部房款，再次催促被告办证。2014年7月，原告到产权部门查询发现被告为他人借款提供担保，私下将出售给原告并交付给原告的房屋抵押给第三人。原告认为，原告与被告签订的购房合同已经实际履行，原告已付清全部房款并占有使用房屋多年，被告将房屋出售给原告，又将房屋抵押给第三人，该抵押行为应认定为无效。原告为维护其合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。被告龙江公司辩称，被告一直未查到原告的商品房买卖合同，无法确定买卖合同的真实性以及付款的真实性、关联性，涉案商品房买卖交易不符合交易习惯，原告分多次超额付款，未结算就交房，原告付款的情况不能体现支付房屋价款的基本情况，原告主张的合同有效缺乏事实依据。原告诉请2011年底开始实际占有、使用、出租涉案房屋，原告的行为不具有合法性，不能认为占有、使用、出租以及支付购房款就取得了准物权。被告开发的龙江明珠3楼房共计3100平方米，本案诉请的只是该房屋的一部分（1006.9平方米），第三人农商银行已申报了破产债权，请求抵押有效，要求优先受偿，经过了债权会核实，也经过贵院作出了裁定，对第三人农商银行享有的抵押债权予以确认，发生了法律效力。本案原告主张的第二项诉讼请求不能对抗第三人农商银行的抵押权。本案房屋买卖合同没有网签，合同的编号应该在封面，但本案的商品房买卖合同的编号没有备案。第三人农商银行未予陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的商品房买卖合同，证明原告与被告龙江公司于2011年9月签订了商品房买卖合同，以6004140元的价格购买了石鼓区中山北路98号龙江明珠BCE栋310-2房。被告龙江公司对该证据的真实性、合法性均有异议，辩称该合同没有签订合同的落款日期，合同没有加盖合口印（封边没有盖章），该合同是没有网签和备案的，被告龙江公司一直未找到该合同，被告龙江公司的全体债务人均知情。经庭审质证，本院认为，原告提供的该证据来源合法、内容真实，与本案待证事实相关联，可以证明原、被告之间存在房屋买卖关系，本院依法予以采信。2.原告提供的付款凭证，证明原告已支付被告龙江公司6490000元。被告对该证据有异议，辩称原告主张的付款情况不符合交易习惯、不符合常理，合同约定实际交付实际是2012年1月，原告在2012年1月之前的付款金额只有920000元，同时，原告存在超额付款、多次付款，款项均没有结算，且并不是每一笔付款都有收据，在未结算的情况下就实际交房。这些付款记录中有680000元的工程款抵作房款，该方式不符合支付房款的交易习惯。同时，原告的付款是付给了占敏，未付给被告龙江公司，这些款项中，经过被告公司核查920000元的付款是清楚的，其他款项不清楚。原告以工程款抵做房款，属于以房抵债。经庭审质证，本院认为，原告提供的购房款缴纳明细表及付款凭证，该组证据中注明“购房款”的票据本院依法予以确认，其余代付款项的票据，原告未提供其他证据予以佐证，不能单独证明均系原告的购房款，对该部分票据、证明等证据本院不予评价。3.原告提供的业主临时管理规约、小区消防、治安安全责任书，证明被告于2011年底向原告交付了合同约定的房屋。被告对该证据的三性有异议，辩称不能达到原告的证明目的。2013年1月，第三人对涉案房屋进行了评估并与第三人办理了抵押登记，在办理抵押登记之前进行了评估，但原告未进驻该房屋，故原告对于交付的时间是不清楚的。经庭审质证，本院认为，原告提供的业主临时管理规约、小区消防、小区安全责任书系签约双方真实签名，来源合法，与本案待证事实相关联，本院依法予以采信。4.原告提供的印鉴卡、营业执照及装饰合同，房屋租赁合同及房屋等级备案证明，门面租赁合同，水电费凭证，证明（1）原告在房屋交付后利用该房屋成立了潘多拉咖啡厅；（2）原告于2013年11月将中山北路98号龙江明珠BCE栋310-2房屋租赁给王雪斌；（3）因王雪斌经营不善，原告于2016年将该房屋租赁给刘名桥；（4）原告一直在出租使用中山北路98号龙江明珠BCE栋310-2号房。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性有异议，辩称原告实际占有、使用、出租不具有合法性，不能说明原告占有了该房屋就享有了物权。经庭审质证，本院认为，原告提供的上述证据来源、形式合法，内容客观真实，且经行政部门核实，系当事人的真实签名，与本案待证事实相关联，本院依法予以采信。根据原、被告各方的诉辩及提供的证据，本院确认以下事实：原告田赛男与蒋高翔系夫妻关系。2011年7月29日，原告蒋高翔向被告支付200000元购房定金欲购买被告所有的坐落于衡阳市石鼓区中山北路98号龙江明珠310室。2011年9月，原告田塞男（买受人）与被告龙江公司（出卖人）签订了《衡阳市商品房买卖合同》，与涉案相关的合同约定：买受人购买的商品房位于衡阳市石鼓区湘江北路98号龙江明珠BCE栋310-2。该商品房的用途为：商业服务，属框剪结构，层高为4.5米，建筑层数地上17层，地下1层。，地下**台是无阳台。该套商品房合同的建筑面积共1006.90平方米，其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积141.62平方米。该商品房按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6000元，总金额陆佰零肆万壹仟肆佰元整。并约定出卖人应当在2011年9月20前，依照国家和地方人民政府的有关规定，按现房交付，买受人在签订合同前已实地考察确认商铺的位置、分割状况、且均不持任何异议。2012年1月18日，原告蒋高翔支付被告200000元购房款；同年4月1日，原告蒋高翔支付被告购房款500000元；2012年4月25日，经被告龙江公司时任法定代表人证明，原告蒋高翔以其在被告龙江公司应收的工程款680000元抵扣龙江明珠CE栋310号门面的购房款。同年5月14日，原告蒋高翔分别支付被告龙江公司购房款92000元、99000元、99000元、200000元；同年6月4日，原告蒋高翔支付被告龙江公司购房款500000元；同年9月3日，原告蒋高翔支付被告龙江公司购房款410000元。2014年4月21日，原告蒋高翔支付被告龙江公司时任法定代表人占敏购房款1300000元，上述款项合计4080000元。2012年1月20日，原告田赛男与案外人长沙市和又顺物业管理有限公司衡阳分公司龙江明珠管理处，就原告购买的衡阳市石鼓区湘江北路98号龙江明珠BCE栋310-2门铺的物业服务事项签订了《业主临时管理规约》。2012年5月24日，原告蒋高翔与案外人胡超签订了装饰工程设计合同，对潘多拉咖啡厅工程进行了装饰设计。2012年6月，原告蒋高翔在涉案房屋内经营潘多拉咖啡厅并办理了个体工商户营业执照、餐饮服务许可证。2013年1月2日，原告蒋高翔与案外人长沙市和又顺物业管理有限公司衡阳分公司龙江明珠管理处签订了《小区消防、治安安全责任书》。2013年12月，原告将该房屋出租给案外人王雪斌使用。2016年1月，原告又将该房屋出租给案外人刘名桥使用。原、被告一直未办理产权变更手续，因原告蒋高翔与被告有其他经济往来，故双方未对涉案购房款是否履行完毕进行结算，被告亦未向原告出具房屋销售发票。另查明，2012年6月1日，被告龙江公司办理了房产证。2013年1月22日，案外人曾文胜向第三人贷款15000000元。被告龙江公司以涉案房产为案外人曾文胜提供抵押担保，并与第三人的分支机构湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司樟木支行（原衡阳县农村信用社合作联社樟木信用社）办理了抵押登记手续。之后，第三人向案外人曾文胜发放了贷款15000000元。2017年9月11日，衡阳县人民法院作出（2014）蒸民二初字第183号民事判决书，查明被告龙江公司与第三人农商银行签订的《最高额抵押合同》，已约定被告龙江公司对案外人曾文胜所借的贷款15000000元承担担保责任，第三人农商银行对衡房他证石鼓区字第080419**房屋他项权证所涉房产享有优先受偿权。被告龙江公司破产后，第三人向被告龙江公司破产管理人申报了债权。2016年9月5日，本院裁定确认第三人农商银行对被告龙江公司享有的债权数额为16773900元，债权性质为优先受偿权。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告田赛男与被告龙江公司签订的涉案编号为GF-2000-0171《衡阳市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且原告蒋高翔、田赛男已向被告龙江公司支付了部分购房款，被告亦实际将衡阳市石鼓区中山北路98号龙江明珠BCE栋310-2的房产交付给原告，双方之间商品房买卖行为，未违反法律、行政法规的强制性规定，故原告诉请确认原、被告签订的《衡阳市商品房买卖合同》合法有效，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于原告诉请被告龙江公司为原告办理衡阳市石鼓区中山北路98号龙江明珠BCE栋310-2号房产不动产权证书的问题，因原告与被告龙江公司签订涉案商品房买卖合同后未及时办理网签、销售备案及财务登记，被告龙江公司亦将涉案房产为案外人曾文胜提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。且被告龙江公司已申请破产，涉案房产已作为破产债权予以确认，被告龙江公司已不具备为原告办理房产不动产权证书的现实条件。本院亦向原告释明是否变更诉讼请求，原告主张继续履行涉案合同，不愿变更涉案诉讼请求，对此原告有权另行主张权利，故原告诉请被告龙江公司为原告办理衡阳市石鼓区中山北路98号龙江明珠BCE栋310-2号房产的不动产权证书，本院依法不予支持。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，原告虽购买了涉案房产，但未办理产权变更登记，不发生物权变动的法律效力。现被告已将涉案房产为案外人曾文胜提供抵押担保，并与第三人农商银行的分支机构湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司樟木支行办理了抵押登记手续，原告未向本院提供有效的证据证明第三人非善意取得该担保物权，故第三人所享有的担保物权应受法律保护。故原告诉请确认被告将衡阳市石鼓区中山北路98号的龙江明珠CE栋310房向第三人农商银行提供抵押担保的行为无效，缺乏事实及法律依据，本院依法应不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告田赛男、蒋高翔与被告衡阳龙江房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告田赛男、蒋高翔的其他诉讼请求。本案受理费54090元，由原告田赛男、蒋高翔负担36060元，由被告衡阳龙江房地产开发有限公司负担18030元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  易 晖审 判 员  付 平人民陪审员  范召富二〇一九年三月十日法官助理谷江波书记员赵湘斌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。