上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初84466号原告：葛自尊，男，1988年3月13日生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市普陀区。委托诉讼代理人：孙志帅，上海红辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀鹏，上海红辉律师事务所律师。被告：姜萍，女，1962年10月11日生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市杨浦区。被告：缪丽丽，女，1983年12月23日，户籍地江苏省阜宁县公兴镇工业街**，现住上海市浦东新区金钻路******。委托诉讼代理人：苏万东，上海市震旦律师事务所律师。原告葛自尊诉被告姜萍、缪丽丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月14日、2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告葛自尊及其委托诉讼代理人李秀鹏、孙志帅、被告姜萍、被告缪丽丽的委托诉讼代理人苏万东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛自尊向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告于2013年1月16日签订的《动迁房预售预购合同》解除；2.请求判令被告缪丽丽迁出、搬离金钻路XXX弄XXX号XXX室。事实与理由：原告与被告姜萍系母子关系。在原告14岁时，原告父母离婚，原告归父亲抚养，但原告户口户口一直在母亲即被告姜萍处。13年1月16日，被告姜萍在原告不知情的情况下与被告缪丽丽签订《动迁房预售预购合同》，并在没有原告的授权下，替原告当场签了姓名，约定被告缪丽丽以86万元购买原告与被告姜萍共有的上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)。原告在成年后未与被告姜萍一起生活，原告曾经误入歧途，导致被司法机关处理。被告姜萍对原告一直声称系争房屋系长期出租给他人。近日，在原告要求被告姜萍出售系争房屋时，被告姜萍迫于无奈才告知实情。原告从未见过被告缪丽丽，亦未在《动迁房预售预购合同》上签字，至今没有收到过被告缪丽丽任何房款，原告在得知真相后也拒绝追认。此外，原告葛自尊当时比较顽劣，家里事情不管，对于2009年动迁，其并不知情。为了维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求贵院判如所请。被告姜萍辩称，其卖系争房屋时，原告葛自尊确实不知道。那时候，原告葛自尊被抓了，就是其一人当场签字，并未带回家去签字。其和被告缪丽丽说过原告葛自尊不知道。因原告葛自尊不学好，其不敢告诉原告葛自尊，一直瞒着原告葛自尊，说是出租出去了。直至2018年夏天，原告葛自尊整天问其系争房屋，实在瞒不住了，其才告诉他出售的事实。被告缪丽丽辩称，不同意原告的所有诉讼请求。两被告及原告签订《动迁房预售预购合同》，没有任何违背法律规定及合同约定的行为，纵观原告及被告姜萍申请办理系争房屋不动产权证行为及本案诉讼行为可以得出，具有明显违约行为的是原告和被告姜萍。基于被告缪丽丽无任何违约行为，原告及被告姜萍不享有合同解除权。同时，在签订《动迁房预售预购合同》时，当时被告姜萍说原告葛自尊在上学，表示把《动迁房预售预购合同》带回家让原告葛自尊签字。《动迁房预售预购合同》上“葛自尊”的字迹与订房回单上的“葛自尊”的字迹一样，肉眼可以辨别，被告缪丽丽足以相信是原告葛自尊本人所签，今天被告姜萍当庭说是她代签的，当时被告缪丽丽并不知道。从法律上来说，被告姜萍的代签行为符合表现代理，《动迁房预售预购合同》成立。此外，原告葛自尊从2015年释放四年来一直在外租房。按照通常做法，结婚是大事，宁可毁约收房，而2016年原告葛自尊结婚也未将系争房屋收回来，该事实不可信。所以，原告葛自尊在2015年释放时候或结婚时就知道系争房屋已经出售的事实。关于上海市杨浦区河间路XXX弄XXX号XXX室房屋和系争房屋为什么相差18个月办理产权证，原告葛自尊与被告姜萍说法不同。所以，原告葛自尊早已知道系争房屋出售被告缪丽丽的事实。本院经审理认定事实如下：2009年7月17日，案外人上海市土地储备中心、上海市杨浦区土地发展中心与被告姜萍签订一份《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)》，系争房屋来源惠民路XXX弄XXX号房屋的动迁补偿安置。2009年8月6日，被告姜萍(被拆迁户)以及原告葛自尊、被告姜萍(购买人)与案外人上海怡清房地产经纪有限公司签《订定房回单》，明确系争房屋和上海市杨浦区河间路XXX弄XXX号XXX室房屋的购买人为原告葛自尊、被告姜萍。在购买人签字盖章一栏，被告姜萍签名，原告葛自尊签名加盖印章，从肉眼初步认别，被告姜萍签名和原告葛自尊的签名笔迹相似，对此，被告姜萍陈述是其为原告葛自尊代签。2012年9月25日，案外人上海怡清房地产经纪有限公司向被告姜萍和原告葛自尊出具一份《进户通知》，请于2012年10月6日办理系争房屋的入住手续。2013年1月16日，原告葛自尊、被告姜萍(甲方、出卖方)与被告缪丽丽(乙方、买受人)签订一份《动迁房预售预购合同》。在该合同中，第一条约定，2013年1月16日，甲方葛自尊、姜萍与买方签订《动迁房预售预购合同》，约定将甲方出售乙方的系争房屋，房屋总价86万元。第二条约定，乙方签订《动迁房预售预购合同》，2013年1月16日前向甲方支付30万元作为首付款(含定金)，双方签订本合同后于2013年2月28日前，乙方支付第二笔购房款30万元，于2013年3月31日前乙方支付第三笔房款13万元，待甲方产权证办出后交给乙方当日，乙方支付第四笔房款5万元，留尾款8万元，待房屋产权交易过户时交付给甲方。甲方双方于签订《动迁房预售预购合同》后甲方将房屋腾空交付乙方，在交易限制期满后，甲乙双方共同到浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)手续，完成房屋过户手续的当日，乙方将尾款8万元交付甲方。第十三条第二款约定，在该房屋交易限制期满后一个月之内甲方将该房屋过户给乙方，且每逾期一日，甲方按照当时可以过户时该房屋市场价的0.1%计算逾期违约金给乙方。在合同结尾处，甲方葛自尊、姜萍签名处，有“姜萍·葛自尊·钱坚敏”字迹。同日，在《动迁房预售预购合同》签订时，被告姜萍向被告缪丽丽提供了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)》、《订定房回单》、《进户通知》、被告姜萍身份证以及户口户口本复印件。户口本显示，葛自尊是被告姜萍之子。2013年1月16日，被告缪丽丽向被告姜萍支付购房款30万元。2013年1月16日，被告姜萍、钱坚敏与被告缪丽丽签订《房屋交接书》，明确双方于当天交接了系争房屋。2013年1月29日，上海市公安局虹口分局作出行政处罚决定书，对犯有吸毒的葛自尊处以行政拘留14日。2013年1月30日，上海市公安局虹口分局作出强制隔离戒毒决定书，对违法行为人葛自尊强制隔离戒毒二年(自2013年2月12日至2015年2月11日)。2013年2月28日，被告缪丽丽向被告姜萍支付购房款30万元。2013年4月2日，被告缪丽丽向被告姜萍支付购房款13万元。2014年7月15日，被告姜萍出具一份《房款收条》，确认收到被告缪丽丽支付的购房款2万元。在《房款收条》上注明，因房东姜萍、葛自尊急用钱，故买方缪丽丽提前支付房款2万元，余下3万元房款待此房屋产证办理出来后再支付。2015年，为办理系争房屋产权需要，被告姜萍不仅向被告缪丽丽提供了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)》、《订定房回单》、《进户通知》原件，而且提供了婚姻登记档案证明书、自愿离婚协议书。2016年5月25日，被告姜萍出具一份《房款收条》，确认收到被告缪丽丽支付的购房款2万元。在《房款收条》上注明，因房东姜萍、葛自尊急用钱，故买方缪丽丽提前支付房款2万元，余下1万元房款待房东办好此房屋产证办理出来后再支付。2017年1月，原告葛自尊和被告姜萍申请办理了上海市杨浦区河间路XXX弄XXX号XXX室的产权证。2018年8月31日，系争房屋权利人登记在原告葛自尊和被告姜萍名下。原告葛自尊和被告姜萍对系争房屋按份共有：原告葛自尊(90%)、被告姜萍(10%)。庭审中，证人钱坚敏证实，被告姜萍是在现场代为葛自尊签名的。其签名的时候，葛自尊的名字已经签好了。另查，被告姜萍自述，其收到的房价款，一部分借给邻居了，一部分用于装修上海市杨浦区河间路XXX弄XXX号XXX室，一部分用于还债。再查，在动迁前，惠民路XXX弄XXX号房屋由被告姜萍和其奶奶居住，动迁后，被告姜萍在外租房居住。在2013年左右，被告姜萍开始居住在上海市杨浦区河间路XXX弄XXX号XXX室。在2015年2月强制隔离戒毒时间届满后，原告葛自尊在被告姜萍的帮助下租房居住在上海市杨浦区河间路555弄附近。在2016年2月14日，原告葛自尊在外租房结婚。直至庭审，原告葛自尊一直租房居住。以上事实，由原告葛自尊提供的《动迁房预售预购合同》、产权证、行政处罚决定书、强制隔离戒毒决定书、证人证言、由被告缪丽丽提供的《动迁房预售预购合同》、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)》、《定房回单》、《进户通知》、《房屋交接书》、姜萍身份证、户口户口本复印件、登记档案证明书、银行业务回单、房款收条等以及原告葛自尊、被告姜萍、被告缪丽丽陈述等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于：第一，被告姜萍的为原告葛自尊代签行为，是否构成表见代理？第二，原告葛自尊对于被告姜萍代其出售系争房屋的事实是否知情并推定其同意？关于第一个争议焦点，当被告姜萍与被告缪丽丽签订《动迁房预售预购合同》时，其当场代为原告葛自尊签名仅是在其表明其与原告葛自尊是母子关系、又未能提供原告葛自尊的授权委托书情形下，因此，该情形尚不足以构成使“相对人有理由相信其有代理权”的情形，故被告姜萍的代签行为并不构成表见代理。关于第二个争议焦点，第一，原告葛自尊于2013年对动迁事实应当知情。尽管原告葛自尊自称其当时对2009年动迁事实不知情，但基于其母亲被告姜萍在动迁前居住在被动迁的房屋内、动迁后在外租房居住的变化，原告葛自尊可以单就通过被告姜萍居住地的变化了解到动迁事实的发生。所以，在动迁发生并持续到2013年三年有余，原告葛自尊应当知道动迁相关事实。第二，被告姜萍没有向原告葛自尊隐瞒其出售系争房屋的必要性。其一，原告葛自尊与被告姜萍系母子关系；其二，2015年原告葛自尊释放后，被告姜萍在自己居住地附近为原告葛自尊租房，说明原告葛自尊与被告姜萍关系正常。其三，被告姜萍对其收到的购房款支出正常。其四，根据上海市商品房价格的变化趋势来看，从2013年到2015年上半年，系争房屋的市场价格变化不大，被告姜萍于2013年出售系争房屋几无损失。第三，上海市公安局虹口分局作出行政处罚决定书的时间是2013年1月29日，被告姜萍代原告葛自尊签订《动迁房预售预购合同》的时间是2013年1月16日，故当时原告葛自尊尚未被拘留，有获知其母亲被告姜萍出售系争房屋的可能性。第四，在2015年2月原告葛自尊释放后解决居住问题时，被告姜萍未能将系争房屋让原告葛自尊居住却帮助原告葛自尊租房居住，原告葛自尊肯定会追问系争房屋的现状，被告姜萍亦会以实情相告。第四，退一步说，在2015年2月原告葛自尊释放后解决居住问题时，即使原告葛自尊之前不知道出售系争房屋的事实、被告姜萍亦未能告诉原告葛自尊系争房屋已经出售的实情，那么，在2016年2月原告葛自尊结婚解决婚房时，明知自己有房子，原告葛自尊不在自己房子里结婚将房子继续出租却另行租房结婚，于常理不合。能够解释的通的情形就是原告葛自尊知道并认可被告姜萍出售系争房屋的事实。第五，再退一步，既使在2017年1月原告葛自尊和被告姜萍申请办理了上海市杨浦区河间路XXX弄XXX号XXX室的产权证前原告葛自尊不知道被告姜萍出售系争房屋的事实，那么在办理上海市杨浦区河间路XXX弄XXX号XXX室产权证的时候，原告葛自尊应当向被告姜萍追问为什么不办理系争房屋的产权证，也应了解到系争房屋出售的事实。第六，被告姜萍在2016年5月还要求原告葛自尊支付购房款，一定程度上也说明此时其出售系争房屋的事情得到了原告葛自尊的认可。综上，从2013年1月出售系争房屋到2018年9月起诉，在长达5年多的时间内，结合上述几个关键时间节点发生的事实，本院推定原告葛自尊早已知情被告姜萍代为其出售系争房屋的事实且长时间持续处于“不作否认表示”状态，应视其同意被告姜萍代理其出售系争房屋，进而被告姜萍、原告葛自尊与被告缪丽丽签订的《动迁房预售预购合同》成立并有效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在本案中，在被告姜萍代原告葛自尊签名的行为发生后，原告葛自尊的行为符合《民法通则》第66条第1款规定的“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的情形，进而被告姜萍、原告葛自尊与被告缪丽丽签订的《动迁房预售预购合同》成立并有效。此外，原告葛自尊未能提供其他证据证明其享有的法定解除权或约定解除权。综上，对于原告葛自尊的所有诉讼请求，证据不足以佐证其事实，本院难以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告葛自尊的全部诉讼请求。案件受理费12,400元，减半计6,200元，由原告葛自尊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王保林二〇一九年三月十八日书记员  秦 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。