北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终3616号上诉人（原审原告）：季永杰，男，1970年12月11日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邸坤鹏，北京市世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：付道锋，北京市世纪律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：马海燕，女，1970年12月26日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：丛玉国，北京市君邦律师事务所律师。原审第三人：张宝山，男，1955年10月2日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：丛玉国，北京市君邦律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，该公司职员。原审第三人：北京银行股份有限公司东大桥支行，营业场所北京市朝阳区东直门外大街22号楼东侧。负责人：魏睿峰，行长。委托诉讼代理人：沙莎，女，1974年1月1日出生，住北京市东城区。原审第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所，住所地北京市朝阳区朝外大街****div>法定代表人：左晖，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，北京中融信融资担保有限公司职员，住广东省深圳市南山区。上诉人季永杰、上诉人马海燕与原审第三人张宝山、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京银行股份有限公司东大桥支行（以下简称东大桥支行）、北京中融信融资担保有限公司（以下简称担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初6679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人季永杰及其委托诉讼代理人邸坤鹏、付道锋，上诉人马海燕及原审第三人张宝山之共同委托诉讼代丛玉国，原审第三人链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳，原审第三人东大桥支行之委托诉讼代理人沙莎到庭参加了诉讼。担保公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。季永杰上诉请求：请求撤销一审判决第四、五项，改判马海燕按照《补充协议》约定支付逾期履行违约金50万元，改判马海燕支付财产保全费12186元、房屋租金（4600元每月×2017年3月3日起至判决生效之日止）。事实与理由：1.在合同履行中马海燕采取要求提前一次性收取剩余全部款项、不配合办理网签手续、不配合办理解抵押手续等手段设置各种障碍，其目的就是为了实现解除合同的目的，明显恶意违约，一审法院判决的违约金仅5万元，不仅没有对马海燕进行任何的惩罚，甚至对季永杰的损失都没有进行任何实质性的补偿。2.一审中，马海燕并没有主张降低违约金，一审法院擅自降低违约金并酌定违约金为5万元，违反法律规定。3.马海燕的违约行为给季永杰造成的损失远高于5万元，而马海燕通过违约客观上获得了巨大的经济利益，一审判决有违公平、合理。马海燕辩称：季永杰明知有第三人利益的存在还和马海燕签订单方的合同，双方均存在过错。马海燕在一审中主张解除合同、双倍赔偿定金，并非季永杰所述的一审法院擅自调整违约金。张宝山陈述称：张宝山对案件事实不清楚，声明上的签字不是张宝山的亲笔签名。2006年7月24日同意出售的证明是不存在的。张宝山作为财产共有人对财产处分是不知情的，依据法律规定张宝山有权拒绝履行合同。链家公司陈述称：同意一审判决，认可季永杰陈述的事实，对于违约金不发表意见。东大桥支行陈述称：认可一审判决，同意按照一审判决执行。马海燕上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，不同意继续履行合同，改判双倍支付给季永杰定金10万元并承担链家服务费，或将本案发回重审；本案诉讼费用由季永杰承担。事实和理由：1.一审法院对朝阳区左家庄东里9号楼×号房屋（以下简称涉案房屋）权属定性错误。涉案房屋虽然是在马海燕与张宝山婚前购买，但实际出资人为张宝山，贷款亦是由张宝山支付的，而且有婚姻存续期间的还贷。2.一审中张宝山提出笔迹鉴定，法院委托鉴定机构进行鉴定，第一次被退回，第二次委托鉴定后，鉴定机构并没有跟张宝山联系，而且张宝山提出可以提供出在2016年7月3日之前的笔迹样本，但一审法院并没有继续鉴定，希望二审法院能继续委托鉴定机构对张宝山的笔迹进行鉴定。3.一审法院在采纳证据方面有失公允，只采纳了对季永杰有利的证据，没有采纳对马海燕有利的证据。4.季永杰在明知涉案房屋涉及到张宝山的情况下，仍与马海燕一人签订买卖合同，存在过错。5.季永杰在支付5万元定金后并没有再继续履行合同，不符合善意取得的构成要件，法院应当向季永杰释明可以主张解除合同，但一审法院没有释明。季永杰辩称：1.一审法院从房屋产权取得时间和马海燕、张宝山婚姻登记的时间入手，结合马海燕在季永杰录音对话中关于房屋权属归属的主张，认定涉案房产并非是夫妻共同财产是正确的。2.一审法院在2018年4月3日的庭审中就张宝山需要提供笔迹样本进行了明确的告知，张宝山明确“我方无法提供同期笔迹样本”。在法院告知其不利风险后，张宝山明确“知道了，无异议”，因此，张宝山应对相应的不利后果承担责任，马海燕主张重新鉴定没有事实和法律依据。3.一审法院多次开庭，各方对各自证据均进行了充分的说明和解释。4.作为买受人，季永杰已经尽到了最大的善意履行合同，已经尽到了买受人的义务。5.马海燕恶意违约明显，其愿意赔偿双倍定金、愿意支付服务费的意愿，明显是基于房屋价格上涨，在利益驱动下采取的恶意行为。张宝山陈述称：同意马海燕的意见。鉴定机构没有和张宝山联系过。链家公司陈述称：房产为马海燕的个人财产，房本登记在马海燕名下，合同应该由马海燕个人签署，合同应当继续履行。张宝山之前也没有提出过不同意履行合同。东大桥支行陈述称：东大桥支行对出售房屋的情况不了解。担保公司述称：同意一审判决。季永杰向一审法院起诉请求：1.判令确认季永杰、马海燕、链家公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》等合法有效；2.判令马海燕继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》等，配合履行解押、网签、过户、交房的义务，将位于朝阳区左家庄东里9号楼×号房屋过户登记至季永杰名下；3.判令马海燕支付违约金（677万元×2016年10月1日起至判决生效之日止×日万分之五）；4.判令马海燕支付财产保全费12186元、房屋租金（4600元每月×自2017年3月3日起至判决生效之日止）。一审法院经审理查明：2016年7月3日，马海燕与季永杰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定马海燕出售朝阳区左家庄东里9号楼×号房屋给季永杰，房屋性质为商品房，抵押权人为东大桥支行，马海燕应于2016年10月1日前办理抵押注销手续。该房屋成交价格为420万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价257万元。季永杰向马海燕支付定金5万元，方式为直接支付给马海燕。马海燕应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。马海燕承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。同日，双方签订《补充协议》，约定季永杰于2016年7月3日将第一笔定金5万元以自行支付方式支付给马海燕，季永杰于办理该交易房产所有权转移登记手续前15个工作日内将第一笔首付款542万元以理房通托管支付马海燕。2016年8月11日，双方签订《变更协议书》，约定季永杰拟贷款金额由120万元变更为270万元，第一笔首付款由542万元变更为392万元。2016年7月3日，马海燕签署《关于配偶同意出售的承诺书》，其内容为本人谨在此郑重承诺本人出售的上述房产已征得本人配偶同意，并保证在签约后7个工作日内提交由本人配偶亲笔签字的《配偶同意出售证明》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。2016年7月3日，季永杰支付马海燕定金5万元。另查一，2007年8月3日，马海燕与北京市朝阳区房地产经营开发公司签订《商品房现房买卖合同》，约定马海燕购买北京市朝阳区左家庄东里9号楼×号房屋。2007年11月26日，上述房屋登记于马海燕名下。2007年12月20日，东大桥支行就上述房屋于办理了抵押登记，权利价值为1439257元。2011年9月27日，张宝山与马海燕登记结婚。另查二，2017年，张宝山于法院起诉季永杰、马海燕确认合同无效纠纷一案，其诉讼请求为要求确认季永杰、马海燕签订的上述房屋买卖合同无效。同年，张宝山自行撤回起诉。另查三，诉讼中，季永杰自行向法院提存672万元。一审庭审中，双方主要的争议：1.北京市朝阳区左家庄东里9号楼×号房屋产权性质。季永杰提供录音（其中……我这也属于后嫁到北京的，你要是十月份之前吧，那我自己这个就能做主，因为我们俩经济上，因为这是我婚前财产，经济上分着。结果没想，十月份以后呢，这个房贷是人家还的，所以现在这个夫妻共有财产，我自己还没有权处置了……），以此证明马海燕认可上述房屋为婚前财产。马海燕表示无法核实真实性，声音认可，但是不认可季永杰的证明目的。张宝山表示马海燕一直表示张宝山不同意出售，也没有在出售时电话告知张宝山。链家公司对上述录音不发表质证意见。链家公司提供《未婚证明》（其内容为本人婚姻状况不是未登记结婚、自离婚后，至今未再登记结婚、不是自其配偶去世后，至今未再登记结婚，本房屋归我一人所有，没有伴侣的钱。声明人马海燕2016年7月3日）。张宝山认可上述签名为马海燕所签，但是不清楚“本房屋归我一人所有，没有伴侣的钱”书写情况。马海燕认可上述证明签名为其所签，但是“本房屋归我一人所有，没有伴侣的钱”不是其书写。季永杰对上述证据予以认可，其认为上述房屋为马海燕个人所有。张宝山提供结婚证、银行明细，以此证明张宝山婚前为上述房屋出资，后进行共同还贷。季永杰认为上述房屋购置于张宝山与马海燕登记结婚之前，所以是马海燕个人所有，银行明细显示为马海燕个人，所以与张宝山无关。链家公司对上述证据真实性予以认可。马海燕称上述房屋是张宝山出资，双方之后共同还贷。2.《配偶（共有权人）同意出售证明》问题。季永杰提供了上述《配偶（共有权人）同意出售证明》（其内容为本人张宝山系房屋出售人马海燕的配偶，现本人声明本人与马海燕共有的房屋位于朝阳区左家庄东里9号楼401，且本人同意马海燕出售上述房屋。声明人张宝山2016年7月3日），以此证明张宝山同意出售房屋。马海燕表示上述张宝山签名不是张宝山签名。张宝山否认上述证明上的签名为其本人所签。经法院释明后，张宝山申请笔迹鉴定，后法院委托北京长城司法鉴定所进行相关鉴定。2018年5月4日，该司法所出具《终止鉴定告知书》，根据发现鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的规定，因为鉴定样本不充分、不完整，且无法补充，所以决定终止本次鉴定工作。诉讼中，链家公司工作人员高某、王某、朱某均出庭作证陈述涉案房屋交易经过及《配偶（共有权人）同意出售证明》情况，其中高某、王某称其于2016年7月24日去马海燕家中找张宝山签署《配偶（共有权人）同意出售证明》，因为比较晚了，张宝山在楼上休息了，所以是马海燕去楼上找张宝山签署的。季永杰、链家公司对上述证人证言均予以认可，张宝山、马海燕对上述证人证言均不予认可。3.季永杰损失问题。季永杰提供租房合同、汇款凭证，以此证明其租房损失问题。张宝山、马海燕表示此与本案无关。一审法院认为：本案争议主要在于北京市朝阳区左家庄东里9号楼×号房屋产权性质及后续交易问题。关于涉案房屋产权性质一节，2007年8月，马海燕贷款购置上述房屋并登记于其个人名下，2011年9月，马海燕与张宝山登记结婚，现马海燕、张宝山均主张上述房屋为夫妻共同财产，考虑到季永杰提供的录音、《未婚证明》的相关内容、张宝山提供的证据等因素，法院对马海燕、张宝山该抗辩意见不予采纳。关于《配偶（共有权人）同意出售证明》一节，马海燕、张宝山均否认张宝山签署上述证明，经法院释明后进行笔迹鉴定，但鉴定被终止。即使假设张宝山签字不真实，考虑到房屋产权情况、证人出庭陈述的上述证明签署过程、马海燕签署的相关文件等因素，法院认为季永杰在本次交易中应属善意。综合以上两点，2016年7月3日季永杰与马海燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、2016年8月11日签订的《变更协议书》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。关于解押、网签、过户、交房一节，季永杰该部分诉讼请求合法有据，法院对此均予以支持，同时季永杰应该将剩余购房款支付马海燕；关于违约金及财产保全费12186元、房屋租金一节，此两部分存在重合，财产保全费也是为诉讼发生的实际支出，考虑到涉案合同履行情况、违约情况、马海燕的抗辩意见等因素，法院酌情确定马海燕支付季永杰违约金5万元。综上，一审法院判决：一、季永杰与马海燕于二〇一六年七月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，于二〇一六年八月十一日签订的《变更协议书》有效；二、季永杰与马海燕继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》，马海燕于判决生效后十五日内办理完毕北京市朝阳区左家庄东里9号楼×号房屋之解抵押手续，于判决生效后二十日内配合季永杰办理完毕上述房屋之网签手续，于判决生效后三十日内将北京市朝阳区左家庄东里9号楼×号房屋腾空交付给季永杰，于判决生效后三十日内将上述房屋转移登记至季永杰名下；三、季永杰于判决生效后三十日内将购房款六百七十二万元支付给马海燕；四、马海燕于判决生效后三十日内支付季永杰违约金五万元；五、驳回季永杰的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。季永杰向本院提交2016年9月至2019年3月期间季永杰的银行对账单、网银转账回单，证明目的为，马海燕未按合同约定履行交付房屋的义务，导致季永杰只能租房居住，给季永杰造成了租金损失。马海燕、张宝山对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。链家公司对该证据的真实性、关联性、证明目的均予以认可。东大桥支行对上述证据不发表质证意见。另查，马海燕（甲方）与季永杰（乙方）、链家公司（丙方）于2016年7月3日签订的《补充协议》第四条约定：“1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。……”第五条约定：“……3.甲乙双方达成的其他约定：关于房屋租约的约定：出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权。交易房屋的租赁期限至2016年12月31日止；就房屋租金，甲乙双方一致同意作出如下约定：该交易房产租金为10000元每月，2016年12月31日之前的租金归甲方所有，费用由甲方负担！”本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据查明的事实及当事人诉辩意见，本案的争议焦点有二：一是季永杰与马海燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》是否应继续履行；二是马海燕是否存在违约行为，以及如其存在违约行为应如何承担违约责任。关于争议焦点一，马海燕与季永杰于2016年7月3日签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，以及双方于2016年8月11日签订的《变更协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。诉讼中，马海燕、张宝山主张涉案房屋系其二人的夫妻共同财产，根据查明的事实，马海燕于2007年8月3日与北京市朝阳区房地产经营开发公司签订《商品房现房买卖合同》，购买涉案房屋，同年11月26日，涉案房屋登记在马海燕名下，马海燕与张宝山于2011年9月27日登记结婚，马海燕、张宝山未就其提出的涉案房屋系夫妻共同财产的主张提供相应证据予以证实，一审法院结合涉案房屋的购买时间、马海燕和张宝山登记结婚情况以及季永杰提供的录音、链家公司提供的《未婚证明》以及张宝山提供的证据等相关事实，对马海燕、张宝山的上述主张未予采纳并无不当。关于《配偶（共有权人）同意出售证明》是否系张宝山签署的问题。马海燕表示上述签名不是张宝山所签，张宝山亦否认上述证明上的签名系其本人所签，经法院释明后，张宝山申请笔迹鉴定，后法院委托的鉴定机构因鉴定样本不充分、不完整，且无法补充，所以终止鉴定工作。本院认为，马海燕在履行房屋买卖合同过程中向季永杰出具了上述证明，链家公司工作人员出庭作证证明曾去马海燕家中找张宝山签署证明，并由马海燕去找张宝山所签署，马海燕、张宝山虽否认上述证明为张宝山签名，但未就其主张提供充分有效证据予以证实。且不论该证明上张宝山的签字是否真实，根据本案中涉案房屋的产权情况、证人陈述的该证明的签署过程，季永杰作为买受人，已经尽到了其应尽的注意义务，故季永杰在涉案交易中应属善意。综上，一审法院认定《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》均属合法有效，并无不当，双方均应依诚实信用原则按照合同约定履行各自的义务。关于争议焦点二，马海燕与季永杰签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及《变更协议书》后，季永杰依约履行了合同义务，马海燕拒绝履行房屋买卖合同，未按约定履行抵押注销及交付房屋等义务，构成违约，应当向季永杰承担相应违约责任。一审法院判决双方继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》，对季永杰主张的办理解押、网签、过户等手续及交付房屋的诉讼请求予以支持，合法有据。关于季永杰主张马海燕向其支付违约金、财产保全费及房屋租金。马海燕的违约行为给季永杰造成相应房屋租金损失，因财产保全而支付的保险费用亦系因诉讼产生的实际支出，本院综合考虑涉案合同的履行情况、马海燕的违约情节及过错程度、季永杰的实际损失等因素，一并酌情确定马海燕支付季永杰违约金15万元。一审法院判决马海燕支付季永杰的违约金数额过低，本院予以纠正。担保公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，季永杰的上诉请求部分成立，本院对合理部分的上诉请求予以支持，其他上诉请求，缺乏依据，本院不予支持；马海燕的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初6679号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初6679号民事判决第四项、第五项；三、马海燕于本判决生效后三十日内支付季永杰违约金十五万元；四、驳回季永杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件保全费5000元，由马海燕负担（于本判决生效后7日内交纳）。一审案件受理费61882元，由季永杰负担2029元（已交纳），由马海燕负担59853元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费68973元，由季永杰负担7759元（已交纳）；由马海燕负担61214元（已交纳59890元，余款于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何灵灵审 判 员 邢 军审 判 员 陈 静二〇一九年三月二十九日法官助理 冯 妍书 记 员 李安康