北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初941号原告：北京永利多房地产有限公司，住所地北京市大兴区礼贤镇大礼路**，统一社会信用代码91110000600063419M。法定代表人：林辉勇，董事长。委托诉讼代理人：孙闻欣，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：宋晶晶，国浩律师（北京）事务所实习律师。被告：北京禧美颜美发有限公司，住所地北京市东城区安定门东大街****楼底商116、216，统一社会信用代码92110101MA00LWRU6K。法定代表人：刘玉梅，董事长。委托诉讼代理人：马丽娟，北京市汉威律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔祥鹏，北京市汉威律师事务所实习律师。被告：中汇鑫安（北京）国际投资管理有限公司，，住所地北京市朝阳区统一社会信用代码911101053067076903。法定代表人：刘文春，董事长。委托诉讼代理人：马丽娟，北京市汉威律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔祥鹏，北京市汉威律师事务所实习律师。原告北京永利多房地产有限公司（以下简称永利多公司）与被告北京禧美颜美发有限公司（以下简称禧美颜公司）、中汇鑫安（北京）国际投资管理有限公司（以下简称中汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告永利多公司的委托诉讼代理人孙闻欣，被告禧美颜公司、中汇公司的委托诉讼代理人马丽娟、孔祥鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永利多公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告禧美颜公司支付原告租金及占有使用费1040000元；2、要求被告禧美颜公司支付原告违约金330000元（按月租金110000元的三倍标准计算）；3、要求被告中汇公司对上述债务承担连带责任；4、被告承担诉讼费。事实和理由：2017年5月19日，原告（甲方）与被告禧美颜公司（乙方）签订《北京立骏（雍和）大厦房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区安定门东大街28号立骏雍和大厦1号楼底商116、216号，建筑面积共215.99平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告禧美颜公司使用，由其支付租金、物业费。租赁期限自2017年6月1日至2025年6月30日。租赁用途为办公。租金为9万元/月，物业管理费2万元/月。后原告依约将涉案房屋交付被告禧美颜公司使用，但被告禧美颜公司自2017年9月1日起未能按照约定日期支付各期租金（含物业费）。2018年5月30日，二被告共同向原告出具《还款承诺书》，承诺分四期支付拖欠租金。此后，二被告未履行《还款承诺书》承诺。2018年8月9日，原告向禧美颜公司送达解约通知书，通知其于2018年8月12日解除合同，2018年10月10日，原告收回涉案房屋，但原告考虑诉讼成本及计算方便，租金及使用费仅主张至2018年9月30日。根据双方签订的《房屋租赁合同》，被告禧美颜公司在承租期间未能按约定日期支付各期租金，已构成违约，应当支付违约金，被告中汇公司应当承担连带责任。因禧美颜公司至今未支付上述款项，为维护原告合法权益，故成此诉。被告禧美颜公司辩称：认可双方为房屋租赁合同关系。原告所述支付租金情况不属实，我方仅欠原告4万元。案外人李雷于2018年6月16日向原告会计洪秀虹支付了100万元，该款项系代我公司支付。2018年3月中汇公司将涉案房屋地下一层厨房餐厅部分转租予案外人北京雍和探厨餐饮管理有限公司（以下简称探厨公司）使用，探厨公司在使用房屋过程中起火，造成我公司停业15天并产生相应经营损失，2018年8月12日原告对我方进行了停水停电，2018年8月15日，我方搬离涉案房屋，基于断电和失火，禧美颜公司认为应适当减少租金。不同意支付违约金，即使支付也认为原告主张的违约金过高，应予酌减，且原告主张违约金的基数不应将物业费计算在内。另，二被告系合作关系，二被告作出的还款承诺均系对各自的债务作出，该承诺并未约定二被告互负连带责任，不同意中汇公司承担连带责任。被告中汇公司辩称：我方意见与禧美颜公司意见相同，不同意承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京市东城区安定门东大街28号1号楼系原告所有。原告（甲方）与被告禧美颜公司（乙方）曾签订《北京立骏（雍和）大厦房屋租赁合同》，约定禧美颜公司承租原告位于北京市东城区安定门东大街28号立骏（雍和）大厦1号楼的底商116、216号，建筑面积215.99平米房屋用于办公。租赁期限自2017年6月1日至2025年6月30日，乙方享有两个月免租期，免租期物业管理费由乙方承担，甲方代收有关物业管理费。第一次免租期自2017年6月1日至2017年6月30日，物业费2万元；第二次免租期自2018年6月1日至2018年6月30日，物业费2万元。租赁期间物业费每月2万元，月租金9万元，支付方式为预付。乙方应于合同签订之日向甲方交纳相当于两个月租金的租赁保证金，乙方未交清全部应付的租金和其他应付款项，保证金除用于抵扣合同约定或相关规定内乙方承担的费用外，剩余部分退还乙方。乙方逾期支付租金及其他应付费用的，应按日向甲方另行支付拖欠应付费用0.3%的逾期违约金。若乙方欠交租金及相关应付费用超过一个月，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按月租金的三倍支付违约金；给守约方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失，还应当赔偿损失与违约金的差额部分。乙方欠交租金及相关应付费用超过30日，甲方有权在书面通知乙方解除合同之日起停止乙方使用租赁房屋内的相关设施（如水、电、空调等）。因乙方违约导致甲方解除合同，自甲方发出书面解除通知之日起5日后，甲方有权自行进入租赁房屋，租赁房屋内的所有乙方（含乙方/乙方员工）物品皆视为抛弃，甲方可自行对该些物品进行处置并将租赁房屋腾空出售/租或自行使用。租赁期间，乙方需事先征得甲方书面同意，方可将该房屋转租于第三方，且不得分割转租。租赁期内，乙方如须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方或物业公司提交装修、改建施工图纸及设计方案，经甲方或物业公司书面同意并取得政府有关主管部门批准后方可进行施工。合同签订后，原告将涉案房屋交付禧美颜公司使用。禧美颜公司向原告交纳租赁保证金22万元。另查，被告中汇公司与原告亦曾签订房屋租赁合同，租赁原告东城区安定门东大街28号立骏（雍和）大厦1号楼地下一层及地上一层，建筑面积共7374平方米的房屋，租赁期限自2017年7月1日至2025年6月30日。2018年5月30日，二被告因拖欠租金，向原告出具《还款承诺书》，载明依据中汇公司与原告签订的房屋租赁合同及禧美颜公司与原告签订的房屋租赁合同，二被告所拖欠原告房租（租期从2018年1月1日至2018年7月31日）共计8805501元，二被告已构成严重违约，二被告承诺对2018年1月1日至2018年7月31日期间拖欠租金8805501元分四期支付原告。第一期为2018年6月15日前支付200万元……第四期为2018年7月30日前支付2456245元。二被告在承诺期内未支付上述款项的，视同二被告违约，并承担《房屋租赁合同》中的相应违约责任及由此引起的一切后果。此后，二被告并未按承诺书约定履行义务。2018年8月9日，原告向禧美颜公司发出解除房屋租赁合同及收回房屋的函，载明自2018年8月12日解除与禧美颜公司签订房屋租赁合同；2018年8月12日起停止禧美颜公司使用租赁房屋内的水、电、燃气；2018年8月15日原告收回涉案房屋，并要求中汇公司于该日前搬离。禧美颜公司认可收到该解约通知书，并于2018年10月10日搬离涉案房屋。关于禧美颜公司拖欠租金一节，禧美颜公司提交其于2018年8月13日支付30万元租金的付款凭证。原告予以认可。禧美颜公司提交2018年6月16日，案外人李雷向原告会计洪秀虹汇款100万元的转账记录及李雷的证人证言，载明洪秀虹是北京永利多房地产有限公司的会计，2018年6月16日我向洪秀虹转账支付的100万元，此款项用途是代北京禧美颜美发有限公司支付北京永利多房地产有限公司房租100万元。李雷未出庭作证，原告不予认可，表示该笔款项系李雷代中汇公司支付的租金，且原告已向中汇公司开具发票。原告提交中汇公司向原告支付租金及物业费的付款凭证及二被告向原告领取发票的登记表，登记表显示，自2017年7月1日至2018年6月28期间，中汇公司向原告领取发票金额为937.5万元，禧美颜公司领取发票金额为24万元。中汇公司付款凭证显示2018年6月28日前，中汇公司共支付租金937.5元（含2018年6月16日李雷向洪秀虹转账支付的100万元）。上述发票二被告均已领取。二被告对其真实性予以认可，但表示登记表显示的发票金额与中汇公司实际支付金额不符，故不能证明2018年6月16日李雷支付的100万元为替中汇公司支付。对此，原告表示发票登记表记录的系2018年6月28日前开具的发票，2018年6月29日，中汇公司又支付了50万元，禧美颜公司仅支付租金（含物业费）54万元。另，禧美颜公司为证明其损失情况，提交禧美颜公司装修涉案房屋的装修合同、工程确认单及支付凭证等证据。经质证，原告对其真实性关联性均不认可。禧美颜公司提交其向物业公司交纳装修押金1万元的收据，证明其装修系经过物业公司同意，原告亦不认可，表示被告未装修涉案房屋未经过原告书面同意，且被告装修对原告没有利用价值，原告不同意利用，亦不同意给予适当补偿。经询，禧美颜公司表示不对其装修残值损失提起反诉。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。原告与被告禧美颜公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，因禧美颜公司拖欠租金，原告向其发出解约通知书，通知其自2018年8月12日解除合同，禧美颜公司于2018年10月10日腾退涉案房屋，其实际使用涉案房屋期间的租金及使用费应予支付，故原告要求禧美颜公司支付2018年9月30日之前拖欠租金及使用费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于2018年6月16日案外人李雷向原告支付的100万元，根据相关证据，原告于2017年7月1日至2018年6月28日向中汇公司开具发票金额与中汇公司2018年6月28日前付款及代付款凭证金额加李雷于2016年6月16日支付款项之和相一致，二被告虽称该笔款项系李雷代禧美颜公司支付，但禧美颜公司提供的李雷证人证言原告不予认可，且李雷未出庭作证，根据现有证据，无法认定该笔款项系代禧美颜公司支付租金，禧美颜公司称该笔款项系替其支付的意见，缺乏依据，本院不予采信，综上所述，本院认定，禧美颜公司已向原告支付租金（含物业费）为54万元。另，禧美颜公司向原告支付押金22万元，应予抵扣。承租人经出租人同意的装饰装修，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。鉴于原告虽不认可被告装修系经其同意，但鉴于合同约定，禧美颜公司装修经原告或物业公司同意均可，禧美颜公司装修前向物业公司交纳了装修押金，且原告一直未提出异议，故本院认定禧美颜公司装修涉案房屋原告不持异议。但禧美颜公司拖欠租金系违约，经询原告不同意利用禧美颜公司的装修亦不同意给予适当补偿，故禧美颜公司主张以此装修损失抵扣租金的意见，本院不予采信。禧美颜公司称因失火及原告断电要求适当减少租金的意见，亦缺乏依据，本院不予采信。合同约定，禧美颜公司逾期支付租金超过20日，原告可书面通知其解除合同，禧美颜公司应向原告按月租金的三倍支付违约金，故原告要求禧美颜公司支付违约金的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。禧美颜公司认为违约金过高，要求法院予以酌减，本院将根据合同履行情况、被告违约行为并综合考虑原告实际损失等因素，按照公平原则及诚实信用原则依法予以酌定。关于原告要求二被告承担连带责任的诉讼请求，鉴于二被告虽共同向原告出具还款承诺书，但该承诺书约定若二被告不能按承诺书履行，应承担《房屋租赁合同》中的相应违约责任及由此引起的一切后果，鉴于原告与二被告分别签订了房屋租赁合同，系两个独立合同关系，原告要求中汇公司与禧美颜公司承担连带责任，依据不足，原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下一、被告北京禧美颜美发有限公司于本判决生效后七日内向原告北京永利多房地产有限公司支付租金820000元（押金22万元已予以抵扣）；二、被告北京禧美颜美发有限公司于本判决生效后七日内向原告北京永利多房地产有限公司支付违约金110000元；三、驳回原告北京永利多房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8565元，由原告北京永利多房地产有限负担2751元（已交纳），由被告北京禧美颜美发有限公司负担5814元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓彤二〇一九年三月二十二日书记员  李 晔