河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1624民初2678号原告：淮安创徽房地产营销策划有限公司，住所地：淮安市经济开发区安澜北路**总部经济园区**楼**，统一社会信用代码：91320891MAINOP5K3L。法定代表人：王年峰，执行董事。委托诉讼代理人：周明忠，安徽淮都（颍东）律师事务所分所律师，执业证号：1312201710323496。被告：沈丘中玉源实业有限公司，住所，住所地：沈丘县玉文化产业园**社会信用代码：91411624082250555G。法定代表人：范交通，执行董事。委托诉讼代理人：孙海峰，河南恪信律师事务所律师。执业证号：14116200810295632。原告淮安创徽房地产营销策划有限公司诉被告沈丘中玉源实业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告淮安创徽房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人周明忠，被告沈丘中玉源实业有限公司的委托诉讼代理人孙海峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告淮安创徽房地产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除合同，且被告给付原告销售代理佣金1954901.4元，并赔偿欠付佣金的20%的违约金390980.02元，总计2345881.6元；2、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年11月20日续签了《房地产代理销售合同》，独家代理销售被告在沈丘兴建的玉文化产业园项目（又名玉博城），合同期限为6个月（2017.11.20-2018.5.20）。合同约定的佣金结算方式为：原告按照成交价的8%向被告收取销售佣金。合同期限内原告完成销售金额513万元，应结销售佣金410400元。同日，双方还签订了一份《合同补充协议书》，约定截止2017年11月20日，被告合计欠原告未结销售佣金1174916元。补充协议还约定，原告替被告催收客户欠款，被告按照回款金额的30%向原告支付佣金。被告确认委托给原告的客户总欠款为3573920元，至主合同终止时，被告财务李玲玲发送给原告的微信电脑截屏显示，委托原告催收的客户尚欠款为154万元，可知原告替被告催收回欠款2033920元，应得佣金610176元。同时双方还口头约定原告招商，招商佣金每平方米10元，原告共替被告招商916.94平方米，应得佣金9169.4元。2017年11月20日至2018年5月20日，在沈丘房地产管理中心办理的商品房网签备案合同共14份，合同金额为748.3万元，原告应得销售佣金598640元，被告尚欠原告各项佣金总额为1954901.4元，违约金为390980.2元，以上总计为2345881.6元。被告沈丘中玉源实业有限公司辩称：1、原告诉请支付的销售佣金金额与事实不符，且原告履行合同义务不符合约定，被告有权拒付销售佣金。首先根据双方订立的代理销售合同和补充协议约定，原告负责收回其代理销售期间产生的购房客户首付款是其应尽的合同义务，经双方结算，截止到2017年1月20日之前，原告代理销售期间共产生3573920元首付款欠款未收回，被告欠原告未结销售佣金1174916元未支付，被告按照原告收回欠款额的30%支付其上述未结销售佣金。原告要求按照收回欠款额的30%另行支付回款佣金，与合同约定不符。其次原告依据法院调取的商品房网签备案名单计算销售佣金与事实不符，该名单中的前12套商铺不属于原告计收佣金范围。根据被告统计，原告在代理期间，仅销售出二套商铺，销售金额为104万元，依据合同约定应得销售佣金为7.488万元，而非原告诉请金额。第三、根据合同约定，原告有义务在每次收到被告支付的销售佣金7日内开具发票，在整个代理销售期间，被告已经向原告支付6570134元的销售佣金，但原告仅开具了2100000元的销售佣金发票，尚有4470134元的销售佣金发票未开具，造成被告不能将该部分支出计入销售成本（经营成本），导致被告不能就该支出部分核减企业所得税。另外在合同期间，因原告未按照约定收回客户欠款，造成被告应得首付款至今不能收回，因此在被答辩人全面履行合同约定义务之前，被告有权拒付下余销售佣金。2、原告未能按照合同约定完成销售任务和收回欠款，被告有权以原告承担的罚款抵消销售佣金。根据合同约定，原告应在2018年2月10日前完成20套的商铺销售义务，未完成该销售任务的每套罚款1万元，超额完成每套奖励2万元，同时，原告还保证在2018年2月10日收回欠款80%以上，否则原告同意扣除其20万元的销售佣金作为处罚。由于原告未能在约定的时间内完成上述任务，依据合同约定计算应承担处罚38万元。据此被告有权根据合同法第九十九条的规定，以原告应承担的罚款抵消未结销售佣金。3、被告不存在违约行为，原告要求支付违约金和支付欠付利息的诉请不能支持。根据销售合同，双方没有关于欠付佣金赔偿20%违约金和支付欠款利息的约定，原告的此项诉请没有事实和法律依据，同时根据合同约定，原告有负责收回客户欠款的义务，由于被告按照约定收回全部欠款，被告有权行使合同法第六十七条规定的先履行抗辩权，其拒绝支付下余销售佣金的行为不构成违约，原告无权要求支付违约金。原告为证明自己的主张，提供以下证据：1、原告的营业执照、法人身份复印件、被告工商登记信息，证明原告、被告主体适格；2、原、被告双方续签的《房地产代理销售协议》及合同补充协议书，证明目的：1、原告在合同期内受被告委托独家代理销售被告开发的沈丘玉文化产业园，以获取佣金的事实；被告截止2017年11月20日尚欠原告销售佣金1174916元；3、被告委托原告催收欠款3573920元，并同意支付30%佣金的事实。3、合同期限内原告销售完成客户名单及销售金额，原告交给被告的每月结算佣金明细表，证明目的：证明合同期限内原告完成销售总额513万元及按照合同应得佣金41.04元事实，以及经原告催收金额及应得佣金的事实。4、原告与被告财务负责人聊天截屏，证明经原告催收，被告委托原告催收的客户欠款减少1540000元的事实。被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：一、1、房地产代理销售协议及合同补充协议书，证明目的：证明原告代理销售被告开发的玉文化产业园商铺的事实，合同约定，原告在代理期间负有收回购房客户欠款和开具发票的义务。原告应在合同期内完成20套以上的商铺销售义务，否则被告有权扣除销售佣金的10%不再支付，原告还应按每套1万元的标准支付罚款。2、证明双方经过结算后签订补充协议，其目的是为了解决此前一流的应收客户欠款和应付销售佣金问题，并约定以原告收回欠款的30%支付未结销售佣金。同时约定如果原告催收欠款达不到80%以上，被告有权扣除原告20万销售佣金。补充协议不涉及除此之外的其他事项，原告要求另行支付回款佣金与合同目的不符。二、商品房网签备案名单中购房客户的房款收据、银联刷卡票据、增值税发票、税收交款收据、商品房订购合同书、首付款还款协议、购房意向书、商品房买卖合同、销售佣金结算明细表。证明目的：商品房网签备案名单中除关振彩、郝月丽购买的7号楼20号、08号商铺符合计收销售佣金条件外，其余12套商铺均不应计收销售佣金。三、销售佣金支付凭证（含网上银行转账回单、收据）、代理销售佣金发票。证明目的：在代理销售期间，被告共向原告支付销售佣金6570134元，其中自2017年11月20日至2018年5月20日的代理销售期间，被告共向原告支付新销售佣金和未结销售佣金638000元，根据合同，原告应向被告开具等额的销售佣金发票，但其仅向被告开具2100000元，尚有金额为4470143元的发票没有开具。在原告全部履行开具发票义务之前，被告有权拒绝支付下余销售佣金。四、房款收据、首付款还款协议、销售佣金结算明细表，证明目的：1、原告在合同期内催收欠款金额为1824320元，仅占其应收欠款额的51%，未达到补充协议约定的80%，说明原告履行义务不符合约定，被告有权拒付未结销售佣金，并有权扣除原告20万元销售佣金。2、原告此前已将3573920元客户欠款对应的销售佣金收取，原告再收取该3573920元回款佣金没有依据。经审理查明：2017年11月20日，原告淮安创徽房地产营销策划有限公司与被告中玉源实业有限公司签订房地产代理销售合同，被告指定原告为被告在沈丘兴建的玉文化产业园项目的独家销售代理，该项目为商铺（具体位置为项目一期2#、7#楼），销售面积共计6645平方米。合同期限为6个月，自2017年11月20日至2018年5月20日。合同的主要内容为：原告代理销售沈丘玉文化产业园项目的佣金为在不低于销售价目表的价格时，销售的2#商铺按照最终成交价格的8%计收佣金，销售的7#商铺及玉文化园内剩余的其他未销售的商铺按照最终成交价格的8%计收佣金，销售佣金均为含税价。被告支付代理佣金方式：1、按揭房，被告在正式销售合同签订并获得首付款，且客户在银行面签完成后，方视为原告对该销售合同中指定房地产的代销责任完成，被告应在当月5日前支付给乙方销售佣金的90%,原告在收到代理佣金后7日内开具发票。2、一次性付款房，被告在正式销售合同签订并获得全部房款后，方视为原告对该销售合同中指定房地产的代销责任完成，被告应在当月5日前支付给乙方销售佣金的90%,原告在收到代理佣金后7日内开具发票。3、特别约定，被告需在年底前完成20套以上的销售，达不到指标的，本合同生效后至年底前（2018年2月10日前）销售佣金的10%被告不再支付，达到指标的，被告于2018年2月15日前支付原告剩余10%的销售佣金。（另：若原告未完成20套，未完成套数罚款1万元/套，超额完成，超额完成套数奖励2万元/套）。同日，原、被告双方就应收客户首付款欠款及被告所欠原告销售佣金就原合同签订了合同补充协议书，该补充合同的主要内容为：1、截止到2017年11月20日，原告代理销售期间产生的购房客户首付欠款共计3573920元。2、被告截止到2017年11月20日共计欠原告未结销售佣金1174916元。3、被告同意于2017年11月20日原告每月催收2017年11月20日前原告代理销售期间产生的购房客户首付款回款额的30%支付给原告销售佣金。4、原告应于每月2号前以报表形式递交实收欠款报表及30%的应结佣金金额于被告财务部核准，被告在每月5日前将30%的应结佣金金额以现金的形式或银行转账入原告提供的账号。5、原告保证在2018年2月10日前催收总欠款的80%以上，如未达到80%原告同意被告扣除20万销售佣金作为处罚。合同签订后，原告方开始按照合同履行义务，2017年11月20日至2018年5月20日，原告网签2套，金额为1040000万，应得佣金83200元。2017年11月20日至2018年5月20日，原告共替被告催收以前欠款1824321元。2017年12月5日，被告向原告支付销售佣金100000元，2018年2月4日，支付100000元，2018年2月4日支付150000元，2018年3月21日支付288000元，共计638000元。该合同到期后，原、被告因结算合同期内的债务问题发生分歧，后原告提起诉讼。本院认为：原告淮安创徽房地产营销策划有限公司与被告沈丘中玉源实业有限公司签订的商品房委托代理销售合同系双方的真实意思表示，并不违反相关法律规定，为有效合同，双方均应按照协议履行合同，双方未按照合同的约定履行义务，应承担相应的违约责任。本案中，双方争议的一个主要焦点是双方签订的应收客户首付款欠款及被告所欠原告销售佣金的补充协议中对2017年11月20日原告每月催收2017年11月20日前原告代理销售期间产生的购房客户首付款回款额的30%支付给原告乙方销售佣金的理解问题，原告认为该回款额的30%系新产生的销售佣金，被告认为该补充协议目的是处理以前应收客户首付款欠款及偿还被告欠款所签订的协议，该回款额的30%是用于偿还原告欠款，并不产生新的销售佣金，因为购房客户首付款欠款中，原告已经按照协议进行提成了销售佣金，不可能产生双份的销售佣金。本院认为，结合原、被告双方以前的协议内容及其交易习惯，该补充协议实质上是一个催收购房客户首付款欠款及偿还欠款协议，回款额的30%应为还款计划，因为双方以前所签订的销售协议中，销售佣金只是8%（含税价），30%的销售佣金明显超出常理，且该购房款欠款并非新销售款，故原告要求按照30%提取销售佣金的请求本院不予支持。关于原、被告签订房地产代理销售合同后，原告的网签佣金问题，原告方未能举证证明自己网签销售房屋的数量，且被告只承认原告只销售网签两套房屋，故本院对于被告认可的两套房屋予以认定。由于原告未能按照协议履行2018年2月10日前催收总欠款的80%以上合同义务，应按照协议承担20万元的违约责任，综上被告共应支付原告420116元（1174916元+83200元-638000元-200000元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十五条的规定，判决如下：一、被告沈丘中玉源实业有限公司偿还原告淮安创徽房地产营销策划有限公司款420116元，限于本判决生效十日内履行完毕；二、驳回原告的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25567元，由被告沈丘中玉源实业有限公司负担7602元，原告淮安创徽房地产营销策划有限公司承担17965元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  黄国平人民陪审员  陈心东人民陪审员  齐 伟二〇一九年三月二十日书 记 员  马丽君