湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘05民终217号上诉人（原审被告）：王能，男，1986年2月10日出生，汉族，住邵阳市大祥区。被上诉人（原审原告）：长沙人人物业管理有限公司邵阳分公司，住所地邵阳市大祥区人大路南砂子坡**。法定代表人：湛俊，该分公司经理。委托诉讼代理人：刘伟雄，该公司员工。上诉人王能因与被上诉人长沙人人物业管理有限公司邵阳分公司（以下简称人人物业邵阳分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2018）湘0503民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王能上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由人人物业邵阳分公司负担。事实和理由：王能作为业主不是前期物业服务合同的签订主体，其与人人物业邵阳分公司签订的《物业管理服务协议》无效，人人物业邵阳分公司也没有提交证据证明其系长沙人人物业管理有限公司的分公司，且人人物业邵阳分公司于2015年11月18日撤离并终止物业服务，故人人物业邵阳分公司不是本案适格主体；人人物业邵阳分公司直接向法院起诉存在明显怠于行使权力的行为，且其已经将物业费交至业主管理委员会；人人物业邵阳分公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担赔偿责任。人人物业邵阳分公司辩称，长沙人人物业管理有限公司与房地产开发公司签订《前期物业管理委托协议》后，人人物业邵阳分公司又与王能签订了《物业管理服务协议》，人人物业邵阳分公司系长沙人人物业管理有限公司的分公司，故人人物业邵阳分公司是本案的适格主体；《物业管理服务协议》合法有效，物业公司自签订合同起至今已经按约提供了优质有效的物业管理服务，王能应缴纳物业管理费用；王能未交纳物业费，人人物业邵阳分公司经多次催缴后有权向法院起诉，王能不能以管理服务不到位为由拒缴。综上，请求驳回王能的上诉，维持原判。人人物业邵阳分公司一审向法院起诉请求：1、判令王能支付物业服务费5363元（计算至2018年9月，顺延照计）；2、判令王能支付滞纳金4022.75元（按月利率5%，计算至2018年9月，顺延照计）；3、判令王能承担本案诉讼费用。一审法院查明：2009年5月22日长沙人人物业管理有限公司与邵阳市威尔特房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托协议》，邵阳市威尔特房地产开发有限公司将其开发的邵阳市宝庆府邸·观园住宅小区委托长沙人人物业管理有限公司进行前期物业管理。王能系邵阳市宝庆府邸·观园住宅小区6栋1905号的业主，该房屋的建筑面积为143.97㎡。人人物业邵阳分公司于2011年3月7日与王能签订了《物业管理服务协议》，约定：由人人物业邵阳分公司对上述物业进行管理，住宅物业服务费为1.2元／㎡／月；王能交纳物业服务费的起始时间为2010年12月1日，费用交纳时间为每月8号至15号；如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，人人物业邵阳分公司有权要求王能补交费用，以及从逾期之日起每日按欠费总额的1%交纳滞纳金；人人物业邵阳分公司在履行本协议时的重大过失造成王能人身、财产损失的，将依法承担相应管理责任。自2016年3月以来，王能开始欠缴物业服务费，人人物业邵阳分公司先后多次向王能发出《催费通知单》，但王能仍未交纳。至2018年9月30日，王能共计欠付物业服务费5355.68元（143.97㎡×1.2元／㎡／月×31个月）。王能不同意原告的诉讼请求，其主张原告存在未尽到物业设施的管理、维护义务，物业服务不到位致小区多次被盗，私自移走小区树木侵害业主利益等问题，并提交了照片予以证实。一审法院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。邵阳市威尔特房地产开发有限公司将其开发的邵阳市宝庆府邸·观园住宅小区委托长沙人人物业管理有限公司进行前期物业管理，人人物业邵阳分公司系长沙人人物业管理有限公司的分公司，该分公司的管理处代表公司与王能签订了《物业管理服务协议》，由此产生的法律后果应由人人物业邵阳分公司负担，故人人物业邵阳分公司是本案适格主体。本案双方签订的《物业管理服务协议》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。人人物业邵阳分公司已按照合同履行了物业管理职责，王能作为该小区的业主接受了物业公司的物业服务，应当按照约定向物业公司支付相应的物业服务费，但王能在人人物业邵阳分公司多次书面催收后，仍未交纳物业服务费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，故人人物业邵阳分公司要求王能支付物业服务费的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。人人物业邵阳分公司在管理期间，虽然存在小区被盗、管道漏水及管理不到位等情形，但王能作为业主不能因此拒交物业服务费，因为人人物业邵阳分公司客观上提供了一定的服务，业主拒交物业费的主张不合理。无论业主还是物业服务人员，都应正确行使自身权利，适时履行自身义务，业主应当按照有效的物业管理合同履行付款义务。关于物业存在的问题，业主可寻求开发商、物业服务企业或者相关单位予以解决，且依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持”，而要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，与物业服务费纠纷并非同一法律关系，王能可另行诉讼主张权利。本案中，人人物业邵阳分公司确实存在物业服务不到位之处，致使双方关系不够融洽，导致王能未能及时缴纳物业服务费，双方对此均负有一定责任，因王能不属无故恶意拖欠物业服务费，故对人人物业邵阳分公司要求支付滞纳金的请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、王能在判决生效后10日内向长沙人人物业管理有限公司邵阳分公司支付物业服务费5355.68元（物业服务费计算至2018年9月30日止，顺延照计）。二、驳回长沙人人物业管理有限公司邵阳分公司的其他诉讼请求。二审中，当事人均没有提交新证据。本院经审查确认一审认定的事实及证据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议的焦点为：1、人人物业邵阳分公司是否具有诉讼主体资格；2、人人物业邵阳分公司直接向法院主张权利是否应得到支持；3、人人物业邵阳分公司是否存在未履行物业管理服务协议约定义务的行为，是否应当承担赔偿责任。邵阳市威尔特房地产开发有限公司作为建设单位与物业服务企业即长沙人人物业管理有限公司签订的《前期物业管理委托协议》合法有效，人人物业邵阳分公司系长沙人人物业管理有限公司的分公司，该分公司的管理处代表公司与王能签订了《物业管理服务协议》，《物业管理服务协议》亦合法有效，由此产生的法律后果应由人人物业邵阳分公司负担，故人人物业邵阳分公司是本案适格主体，具有诉讼主体资格。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。人人物业邵阳分公司在一审提交了多张照片证明其向王能多次发出《催费通知单》，在催收物业费未果后才向法院起诉，因此一审支持人人物业邵阳分公司的诉讼主张符合上述法律规定。王能主张人人物业邵阳分公司未履行相关维修、养护、管理、维护义务应当赔偿的问题，一审判决书对此已经详细阐述，王能可另行主张权利。人人物业邵阳分公司至今一直在王能居住的小区履行物业管理服务，王能关于人人物业邵阳分公司于2015年11月18日撤离并终止物业服务的上诉理由与客观事实不符。王能上诉主张其物业费已经交至业主管理委员会，但没有提供证据证明其已将物业费交至业主管理委员会，也没有提供证据证明其将物业费交给业主管理委员会得到了人人物业邵阳分公司的同意，故王能提出的该抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上，王能提出的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费25元，由上诉人王能负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾昭远审 判 员  刘劲松审 判 员  周丽红二〇一九年三月十一日代理书记员  陈晓芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。