石家庄市裕华区人民法院执 行 裁 定 书(2019)冀0108执异35号案外人：河北中冶名润房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区育才街**中茂海悦写字楼****。法定代表人：高喜洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈博、张瑾（实习），北京友恒律师事务所律师。申请执行人：李辉，男，1978年1月13日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。被执行人：谢京，女，1972年11月25日出生，住河北省辛集市。本院在执行李辉与谢京房屋买卖合同纠纷一案中，案外人河北中冶名润房地产开发有限公司（以下简称：“中冶房产公司”）对裕华区塔南路76号中冶德贤名园10号住宅楼02单元1302号房屋的查封提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人中冶房产公司称：请求贵院解除对石家庄××区××住宅××单元××号房屋的查封。事实和理由：贵院在执行谢京案（2018）冀0108民初3923号判决时，查封了位于石家庄××区××住宅××单元××号房屋，该房屋的所有权为中冶房产公司所有，不属于谢京的个人财产，因此请求贵院解除对该房屋的查封。理由如下：一、案涉房屋并未登记在谢京名下，房屋的所有权人为中冶房产公司。2016年10月20日，中冶房产公司与谢京因购买案涉房屋签订了《石家庄市商品房买卖合同（预售）》及补充协议（合同编号：2016102023321731262）。目前该房屋并未登记在谢京名下，中冶房产公司也并未将该房屋交付给谢京，根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此案涉房屋的所有权人为中冶房产公司，谢京并非该房屋的所有权人。二、因谢京存在违约行为，按照合同约定中冶房产公司有权与谢京签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》及补充协议。中冶房产公司与谢京在签订案涉房屋买卖合同后，谢京向中冶房产公司支付了首付款449811元，办理了按揭贷款178万元。但中冶房产公司于2018年12月7日收到兴业银行的《催收函》，兴业银行称谢京自2018年5月16日起至2018年12月5日连续7次未按约定偿还银行按揭贷款，导致兴业银行要求中冶房产公司承担连带清偿担保责任，且已于2018年12月19日从中冶房产公司账户扣收20433.24元用于抵扣谢京未偿本金及利息。因此谢京预期偿还银行按揭贷款的行为给中冶房产公司造成了巨大的损失。按照合同约定，谢京应按期支付房款并偿还银行按揭贷款，否则中冶房产公司有权单方面解除该合同，中冶房产公司已于2019年1月2日向贵院起诉，要求解除合同，目前该案正在审理中。综上，案涉房屋的所有权归中冶房产公司，并非谢京名下的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；……”特申请贵院解除对该房屋的查封。申请执行人李辉辩称：一、石家庄市裕华区人民法院依法查封被执行人谢京名下案涉房产，并依据《判决书》依法执行的行为，符合法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，答辩人为了保障自身诉讼权利的实现，在与被执行人谢京解除房屋买卖合同的诉讼过程中采取了申请人民法院查封案涉房产的申请，请求法院依法查封谢京名下位于石家庄市××区××住宅楼××单元××房的申请，人民法院为了保证已发生法律效力的判决书的执行而在诉讼中作出的查封被执行人谢京名下的房产，是完全合法的。经过庭审，法院认定事实清楚，适用法律正确，石家庄市裕华区人民法院于2018年10月18日作出的（2018）冀0108民初3923号判决书，在该判决生效后，被执行人谢京没有履行判决内容，后答辩人李辉依法申请法院依据判决书内容，依法执行查封的案涉房产，有据可依，法院应当依法继续执行被执行人谢京名下案涉房产。二、被答辩人申请人民法院解除被执行人谢京名下房产的查封，于法无据，人民法院那应当依法驳回被答辩人执行异议申请。被答辩人称被执行人谢京名下的位于石家庄市××区××住宅楼××单元××房的所有权为被答辩人所有，不属于谢京个人财产是没有任何事实和法律依据的。1.本案被执行人谢京与被答辩人公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，且在石家庄市不动产中心也能查询到案涉房屋登记在谢京名下，案涉房屋的所有权应当归谢京所有，虽然被执行人目前尚未办理《不动产权证》，这只是行政管理行为的滞后性导致的，与谢京本身已经取得房屋所有权并不矛盾。被执行人购买案涉房屋时已经向被答辩人支付了首付款449811元，同时也在银行办理了按揭贷款，每月按时向银行偿还月供，此时案涉房屋的所有权应当归被执行人谢京所有；如被执行人谢京不能按时偿还按揭贷款，被答辩人代替被执行人偿还月供的行为，也是被答辩人对被执行人取得一种债权，不能与房屋的所有权混为一谈。另外，被执行人谢京有权自行出售该房屋的权利，出售所得款可以用来清偿被答辩人借款，因此，案涉房屋仍然归被执行人谢京所有。2.被答辩人称在2018年12月19日兴业银行从其公司账户扣收20433.24元，并没有提供相应的票据资料，法院不应当采信。3.石家庄市裕华区人民法院出具的（2018）冀0108民初3923号判决书中认可了被执行人谢京与答辩人李辉的房屋买卖合同合法、有效，依法判决答辩人与被执行人房屋买卖合同解除，判决内容的本意是确认了被执行人谢京作为房屋所有权人处分自身财产的行为合法、有效，只是因为在合同履行的过程中违约于答辩人的行为，导致合同解除，判决被执行人依法退还答辩人购房款和支付相应的违约金。综上，石家庄市裕华区人民法院依法查封被执行人谢京名下位于石家庄市××区××住宅楼××单元××房符合事实和法律依据，不应当解除查封。请求法院依法驳回被答辩人的异议，依法继续执行答辩人申请执行的内容。本院查明：石家庄市裕华区人民法院于2018年10月18日作出（2018）冀0108民初3923号民事判决书，该判决书判决：“一、解除原告李辉与被告谢京20**年2月10日签订的《房屋买卖合同》。二、被告谢京于本判决生效之日起三十日内返还原告李辉购房款45万元，并支付违约金47万元。”在诉讼过程中李辉申请了保全，石家庄市裕华区人民法院于2018年9月20日作出（2018）冀0108民初3923号民事裁定书，并以该案号的协助执行通知书轮候查封了该房产。在此之前李辉曾对谢京提起诉讼，并在该案中查封了案涉房产，后李辉撤诉。李辉于2019年1月21日向本院申请执行。另查明，2016年10月20日中冶房产公司与谢京签订《石家庄市商品房买卖合同》，载明房屋座落为裕华区塔南路××住宅××单元1302，预测建筑面积为123.12平方米，套内建筑面积为93.75平方米，分摊共有建筑面积29.37平方米，房屋总价款为2229811元，首付款为449811元，余款1780000采取商业贷款支付。该合同还约定了商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与不动产登记等事项。并且在《预售商品房合同备案书》中载明备案日期为2016年10月27日。中冶房产公司提交了标明为诉讼费的2019年1月2日河北省非税收入一般缴款书复印机件一份，标明为保全费的2019年2月18日河北省非税收入一般缴款书一份。再查明，2019年3月22日经向石家庄市房产交易中心查询案涉房屋备案在谢京名下，且存在三次查封，查封的单位均是石家庄市裕华区人民法院，案号分别为（2018）冀0108民初2780号、（2018）冀0108民初3923号、（2019）冀0108民初1113号。其中（2019）冀0108民初1113号查封的案涉房屋为中冶房产公司诉谢京、崔少辉商品房预售合同纠纷一案中的查封。另外中冶房产公司对（2018）冀0108民初3923号民事案件的执行提出异议申请，且该次查封目前为轮候查封。以上事实有民事判决书、裁定书、协助执行通知书、《石家庄市商品房买卖合同》、《预售商品房合同备案书》、执行通知书等证据在卷佐证。本院认为，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”该通知第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。预查封期间届满之日，人民法院未办理预查封手续的，预查封的效力消失。”谢京购买了中冶房产公司的案涉房屋，故石家庄市裕华区人民法院有权查封备案在谢京名下的案涉房产。虽然中冶房产公司向裕华区人民法院提起诉讼，但是并未提供发生法律效力的裁判文书，来支持其异议请求，因此中冶房产公司的异议申请不能成立。依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回河北中冶名润房地产开发有限公司的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向石家庄市裕华区人民法院提起诉讼。审判长  韩志国审判员  张巧莲审判员  孔丽华二〇一九年三月二十七日书记员  樊耀泽