成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初8323号 原告（反诉被告）：任曦，女，汉族，1965年7月8日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：林涛，男，系任曦配偶，特别授权。 委托诉讼代理人：邱文锋，四川恒和信律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：成都丁香花商务酒店管理有限责任公司，住所地成都市武侯区科华北路**。 法定代表人：丁燕，系该公司执行董事兼总经理。 原告（反诉被告）任曦与被告（反诉原告）成都丁香花商务酒店管理有限责任公司（以下简称丁香花酒店）房屋租赁合同本反诉纠纷，本院于2018年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任曦的委托诉讼代理人邱文锋、林涛，被告（反诉原告）丁香花酒店的法定代表人丁燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 任曦向本院提出诉讼请求：1.丁香花酒店依据双方签订的房屋租赁合同向任曦支付自2013年7月至2018年4月少付的租金14124元；2.丁香花酒店支付任曦违约金1648元；3.丁香花酒店按合同支付违约金30058元；4.丁香花酒店归还任曦支付的装修款8400元。 事实和理由：任曦与丁香花酒店于2011年6月11日签订租期12年的房屋租赁合同，约定任曦将位于建设北路三段26号银玺国际XXX号房屋出租给丁香花酒店，每月租金1400元。但在合同执行过程中，丁香花酒店自2013年8月开始仅按1200元/月支付租金给任曦，为此任曦多次与丁香花酒店法定代表人丁燕交涉，丁燕承诺待酒店度过困难期后补齐少付的租金。自合同签订至今，丁香花酒店应付租金115232元，实付租金101108元，少付租金14124元。后丁香花酒店未履行其补齐租金的承诺，任曦于2018年6月下旬通知丁香花酒店法定代表人丁燕将于2018年7月25日收回房屋，丁燕亦表示同意。后任曦于2018年7月25日到银玺国际办理收房手续时，丁香花酒店将房内的电视、机顶盒、电热水器等更换成损坏的，浴室淋浴器花洒也被拆走。任曦为维护其自身权益诉至法院。 丁香花酒店辩称，1.我方足额支付租金，不存在违约行为，2013年根据市场调整租金，与业主方沟通并取得对方认可；且任曦主张的违约金标准过高；2.任曦从未与我交涉过，其起诉经过了诉讼时效；3.退房时将家电都送与任曦，且可以正常使用；4.任曦在合同中对装修款予以认可，其不应退还装修款。 丁香花酒店向本院提出反诉请求：任曦赔偿丁香花酒店因其无故提前终止合同造成丁香花酒店实际投入的损失47000元及5000元营业损失，扣除业主8400元的装修费，共计43600元。 事实与理由：2018年7月，业主任曦无故提前终止合同，根据房屋租赁合同第六条违约责任第一款的规定，任曦承担丁香花酒店装修费47000元、营业收入损失5000元，扣除业主的装修费8400元，上述共计43600元。 任曦辩称，丁香花酒店存在长期违约行为，双方在沟通时，系由丁香花酒店提出的退房，其主张不能成立；8400元装修费系缓交的6个月租金，不能扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年6月11日，任曦（出租人、甲方）与丁香花酒店（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市建设北路三段26号银玺国际XXX号、建筑面积31.25平方米的房屋出租给乙方，用作乙方的经营场所；承租期12年，自2011年6月11日起至2023年6月1日止，月租金1400元，租赁期间每三年递增8%、9%、10%，直至合约期满；支付方式为季付，支付时间为每季最后一月的26日前提前支付下季度房租。甲方不得在合同履行过程中无故终止本合同或违约，否则将承担乙方实际投入损失以及5000元营业损失；为保证甲方利益，乙方不得在合同履行过程中无故终止本合同或违约，否则支付甲方一个月房租作为违约金，并且房间内乙方投入的所有设施设备全部作为赔偿归甲方所有；乙方应准时支付甲方租金，逾期7日（银行工作日）以后，乙方按每日千分之三支付违约金。合同手写部分载明：已收装修款（抵6个月房租），免租期两个月，首次房租自2012年2月1日起开始支付。 《房屋租赁合同》签订后，任曦按约向丁香花酒店交付了案涉房屋，因该房屋系清水房，丁香花酒店接收后对该房屋进行了装修。后双方在履行过程中发生纠纷，经协商后双方一致同意提前解除合同，并于2018年7月25日办理了相应交接手续。丁香花酒店确认退房时未对房屋进行整理，也未将该房屋内的设施设备搬离。丁香花酒店并当庭确认其系赠送给任曦。 《房屋租赁合同》履行期间，丁香花酒店向任曦支付了自2012年2月至2018年7月期间的租金，其中，丁香花酒店按照每季度3600元的标准向任曦支付了2013年8月至2014年7月期间的租金，按照每季度3888元的标准向任曦支付2014年8月至2018年7月期间的租金。丁香花酒店主张自2013年8月1日经与各业主沟通，对40平方米以下的房屋租金降为1200元/月，租金每三年按8%递增。丁香花酒店确认其与任曦通过电话确认了前述租金调整方案，双方并未签订书面的协议。任曦对此不予认可，表示其知晓前述租金调整方案，但只同意暂时少付，并不同意对租金标准进行调整，任曦同时确认期间其未通过书面方式向丁香花酒店催收要求补齐相应租金。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：原被告身份信息、房屋租赁合同、房屋产权证、交接手续、银行交易流水等。 本院认为，任曦与丁香花酒店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。针对任曦主张丁香花酒店支付自2013年7月至2018年4月少付的租金，丁香花酒店辩解其与任曦对租金标准进行了调整，不存在少付，对此，本院经审查后认为，《房屋租赁合同》已对租金标准进行了明确约定，丁香花酒店提交的其与其他业主就租金标准调整签订的补充协议不能达到其前述主张，且其主张的已通过电话与任曦进行了确认亦未得到任曦的认可，故丁香花酒店应承担举证不力的不利后果，故本院对其该项辩解意见依法不予采信，丁香花酒店应按《房屋租赁合同》的约定向任曦补齐相应租金。依据任曦提交的相应计算清单，2013年7月至2018年4月期间应补齐的租金数额为12936元，本院对此予以确认。针对丁香花酒店辩称任曦的主张已过诉讼时效，本院经审查后认为，丁香花酒店虽然自2013年7月26日即存在逾期支付部分租金的行为，但因双方在《房屋租赁合同》中约定租金系按季支付，且该期间内丁香花酒店亦一直在向任曦支付租金，故其诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算，鉴于双方于2018年7月25日才协议提前解除合同，故任曦的该项主张并未经过诉讼时效，本院对丁香花公司的该项辩解意见依法不予采信。针对任曦主张要求丁香花酒店支付因无故提前终止合同的违约金1648元，本院经审查后认为，双方在庭审中已确认系经协商而提前解除合同，故其该项主张于法无据，本院依法不予支持。针对任曦主张要求丁香花酒店支付逾期支付租金的违约金，本院经审查后认为，因任曦已当庭确认其同意丁香花酒店暂付少付部分租金，故其该项主张于法无据，本院依法不予支持。针对任曦主张要求丁香花酒店返还其装修款8400元，本院经审查后认为，双方已在《房屋租赁合同》中明确约定已收装修款抵六个月房租，故其该项主张于法无据，本院依法不予支持。针对丁香花酒店反诉主张要求任曦赔偿其无故提前终止合同的投入损失及营业损失，本院经审查后认为，双方在庭审中已确认系经协商而提前解除合同，且就案涉房屋的装修投入丁香花酒店也当庭确认系在房屋交接时赠送给任曦，故其该项主张于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）成都丁香花商务酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）任曦支付租金12936元； 二、驳回原告（反诉被告）任曦的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）成都丁香花商务酒店管理有限责任公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1156元，减半收取计578元，由任曦承担428元，成都丁香花商务酒店管理有限责任公司承担150元；反诉案件受理费890元，减半收取计445元，由成都丁香花商务酒店管理有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  符荣华 二〇一九年三月二十八日 书记员  石 灵