广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初8755号原告：广州金美体育产业有限公司，住所地广州市南沙区美麓二街****。法定代表人：庄国金，总经理。委托诉讼代理人：邓旭东，系广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州体育职业技术学院，住，住所地广州市天河区长兴路**/div>法定代表人：黄德敏，院长。委托诉讼代理人：贾鹏程、赖友婷，均系广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州产权交易所，住所地，住所地广州市越秀区五羊新城寺右新马路****iv>法定代表人：刘晓鸿。委托诉讼代理人：林珊，系该司职员。原告广州金美体育产业有限公司（以下简称金美公司）与广州体育职业技术学院（以下简称广体学院）、广州产权交易所（以下简称广交所）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金美公司的委托诉讼代理人邓旭东，被告广体学院的委托诉讼代理人贾鹏程、赖友婷，被告广交所的委托诉讼代理人林珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金美公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还投标保证金421500元及利息，利息按银行同期贷款利率从2018年3月28日起计至清偿之日止。2.本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年8月9日，原告通过网络竞拍，取得广体学院位于广州市天河区沾益直街xx号综合训练楼（共四层）出租项目的中标权。2017年8月10日原告依约到广交所处与广体学院签订《成交确认书》，但广体学院没有依约一起在《成交确认书》盖章签字，原告在承租方处盖章签字后离开了。广交所承诺在广体学院盖章签字后将《成交确认书》交一份给原告，但时至今日，原告仍未收到《成交确认书》。根据《广州市天河区沾益直街xx号综合训练楼（共四层）出租项目网络多次报价须知》第五条第2点“承租方在与出租方、本所签署《成交确认书》及成交结果公示结束并没有收到第三方提出异议之日起10个—》二作日内应与出租方签订《广州市房屋租赁合同》……的规定，广交所应书面告知原告成交结果公示的情况并书面告知原告有没有收到第三方提出异议的情况。但时至今日，广交所仍未告知原告上述情况。虽然广交所未告知上述情况，但作为民营公司，时间就是金钱，等不起，拖不起，还是积极与广体学院沟通、协商，希望尽快接收租赁物以便马上开展工作。但在协商过程中，广交所电告原告，以广体学院函告原告未在规定时间签订合同为由，认为原告违约，吞并了原告投标保证金。后原告与广交所交涉要求广交所出示吞没投标保证金的依据，广交所在2018年1月3日发出《关于对没收保证金异议文件回复的函》，明确没收原告的投标保证金。原告认为：广交所从未将《成交确认书》交给原告，从未将成交结果公示的情况告知原告，从未将有没有收到第三方提出异议的情况告知原告，广交所没有履行其应尽的告知责任、义务，没有尽到沟通、协调的平台作用。广交所的懈怠不尽责、不作为是造成合同没有签定的原因。广体学院、广交所吞没保证金没有事实和法律根据，应当返还给原告。被告广体学院辩称：2017年5月12日，广交所受广体学院的委托，发布了关于通过公开市场方式（挂牌）出租广州市天河区沾益直街xx号综合训练楼（共四层）的公告，交易编号为GZIE0117GD1005113。公告对拟出租标的的租赁条件，如无免租期限、无配套设施等进行了说明，同时将《广州市房屋租赁合同》作为合同附件一并公示。2017年7月31日，广交所又发布了《广州市天河区沾益直街xx号综合训练楼（共四层）出租项目网络多次报价须知》，该须知的第五条规定“承租方在与出租方、本所签署《成交确认书》；及成交结果公示结束并没有收到第三方提出异议之日起10个工作日内应与出租方签订《广州市房屋租赁合同》，并在签订《广州市房屋租赁合同》后按照约定支付首期租金和履约保证金等义务，否则其竞价保证金由本所扣除应由承租方支付的交易服务费后，余额作为因其违反本须知和《广州市房屋租赁合同》等有关文件、协议的违约金归出租方所有，该承租方不得有异议。如该竞价保证金不足以补偿因其行为而使本所和出租方遭受的损失时，其应按差额承担赔偿责任”。2017年8月9日，原告通过网络竞拍，中标了上址房屋的租赁权。同日，金美公司、广体学院、广交所三方签订了《成交确认书》。第三条确认“承租方承诺自签订本《成交确认书》及成交结果公示结束并没有收到第三方提出异议之日起10个工作日内与出租方签订《广州市房屋租赁合同》…，否则，愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任”。2017年9月22日，原告向广体学院递交《申请书》，向广体学院提出给予“一年免租期”之背离租赁条件及所附《广州市房屋租赁合同》实质性内容的要求。2017年10月19日，广体学院向原告送达《广州体育职业技术学院关于对广州金美体育产业有限公司申请书的复函》，答复原告不存在免租期。其后，广体学院多次与原告进行商谈，督促其签订租赁合同，但原告明确表示不满足其提出的要求则不与广体学院签订合同。广体学院于2017年11月2日向广交所发出《广州体育职业技术学院关于广州金美体育产业有限公司违约的函》，要求广交所依规处理后续事宜。广体学院认为，原告在中标后，应按规定的时间签订房屋租赁合同，逾期未签，已构成违约。由于其违约，致使拟出租房屋长期空置，造成广体学院重大财产损失，根据《广州市天河区沾益直街xx号综合训练楼（共四层）出租项目网络多次报价须知》、《成交确认书》的规定，金美公司交纳的竞价保证金在广交所扣除交易服务费后，余额应作为违约金归广体学院所有。故，请求法院依法审理，驳回金美公司的诉讼请求。被告广交所辩称：广交所受广体学院委托，通过公开市场方式出租广州市天河区沾益直街xx号综合训练楼（共四层）（交易编号：GZIE0117GD1005113），该项目于2017年5月12日发布了信息公告，公告内容主要包括承租方应当具备的资格条件、履约条件、交易方式以及附件《广州市房屋租赁合同》。其中履约条件明确规定“意向承租方如被确认为承租方，须接受并承诺按照出租方拟定的《广州市房屋租赁合同》版本签署租赁合同”。原告于2017年7月27日向广交所报名参与本项目，其中报名资料包括内容为承诺如金美公司被确认为项目承租方将按出租方拟定的《广州市房屋租赁合同》版本签署租赁合同的《承诺函》。2017年8月9日广交所组织了网络竞价活动，金美公司以首年每月租金268522元的最高报价被确认为该项目的承租方。金美公司、广体学院及广交所于2017年8月9日签暑《成交确认书》，鉴于广体学院公章无法外带，因此原告及广交所在《成交确认书》上签字盖章后，一式肆份《成交确认书》由广体学院带走盖章，并约定由广体学院将加盖公章后的《成交确认书》转交给金美公司，并交两份给广交所归档处理。广体学院确认《成交确认书》已转交给金美公司，广交所也已收到经三方签字盖章的《成交确认书》两份。其后，广交所按规定在广交所网站对该项目成交结果进行公示，成交结果公示于2017年9月1日结束并无第三方提出异议，广交所已将此公示结果电告广体学院。2017年11月2日广交所收到广体学院《广州体育职业技术学院关于广州金美体育产业有限公司违约的函》。函件称2017年9月22日，金美公司向广体学院递交《申请书》，提出十条要求，广体学院函复金美公司的函件《广州体育职业技术学院关于对广州金美体育产业有限公司申请书的复函》于2017年10月19日由金美公司负责人签收。广体学院称金美公司未按照《成交确认书》的要求在规定时间内签订广州市房屋租赁合同，且在双方商谈过程中明确表示不满足其提出的要求就不签合同，故金美公司视为违约。鉴于上述原因，广体学院要求广交所依据《广州市天河区沾益直街xx号综合训练楼（共四层）出租项目网络多次报价须知》（以下称“《须知》”）第五条“承租方在与出租方、本所签署《成交确认书》及成交结果公示结束并没有收到第三方提出异议之日起10个工作日内应与出租方签订《广州市房屋租赁合同》，并在签订《广州市房屋租赁合同》后按照约定支付首期租金和履约保证金等义务，否则其竞价保证金由本所扣除应由承租方支付的交易服务费后，余额作为因其违反本须知和《广州市房屋租赁合同》等有关文件、协议的违约金归出租方所有，该承租方不得有异议。”的规定处理后续事宜。广交所根据广体学院来函内容及《须知》的规定，按照《须知》第七条“承租方按照出租标的首年（按12个月计算）租金成交价格的5%向本所支付交易服务费。”约定的比例，在金美公司支付的交易保证金中扣除金美公司应支付给广交所的服务费，其后将交易保证金余额划付至广体学院指定账户。2017年12月19日，金美公司向广交所递交了关于对没收保证金提出异议的文件，2018年1月3日广交所根据广体学院《广州体育职业技术学院关于广州金美体育产业有限公司违约的函》及《须知》的规定向金美公司发出《关于对没收保证金异议文件回复的函》，说明没收保证金的相关事实及依据。2018年1月5日金美公司向广交所发来《申请函》，要求广交所组织广体学院进行三方座谈，2018年1月23日广交所向广体学院发出《关于转呈的函》将《申请函》转呈广体学院。2018年4月2日广体学院回复广交所《关于回复转呈的函》，函件表示“如需见面约谈，请将具体约谈事项列明，我方将酌情考虑是否同意见面”。广交所于2018年4月18日将函复结果以《关于广州市天河区沾益直街xx号综合训练楼（共四层）出租项目相关事宜的函》送达金美公司，并由金美公司负责人签收。广交所认为，成交公示结果已告知广体学院，根据广体学院《广州体育职业技术学院关于对广州金美体育产业有限公司申请书的复函》的内容显示，广体学院在竞价结果公示结束后有按《须知》规定督促金美公司与其签订《广州市房屋租赁合同》，金美公司事实上已知悉竞价结果公示结束后，其可以并应当与广体学院签署《广州市房屋租赁合同》。金美公司多次来函，广交所积极回复，并协调金美公司、广体学院之间沟通，将相关函件转呈、回复。不存在懈怠不尽责、不作为的事实。合同没有签订的原因在于金美公司在向广体学院发出的《申请书》中提出变更租赁条件及所附《广州市房屋租赁合同》实质性内容的要求，该要求违反了信息公告中履约条件“意向承租方如被确认为承租方，须接受并承诺按照出租方拟定的《广州市房屋租赁合同》版本签署租赁合同”，以及前述《须知》第五条的规定。构成违约，因此扣罚金美公司的保证金是有事实及法律依据的。广交所请求法院查明事实，依法对本案作出裁决，驳回金美公司各项诉求。经审理查明：广体学院委托广交所，通过公开市场方式（挂牌）出租广州市天河区沾益直街xx号综合训练楼（共四层），交易编号为GZIE0117GD1005113。公告显示，出租标的基本信息为：出租面积3513.06平方米，出租用途为体育训练、培训、教学（不得经营商业、餐饮、住宿、娱乐等用途），出租期限为五年，免租期限无，配套设施无等；意向承租方应在经营资格确认后的5个工作日内向本所交纳421500元的交易保证金。履约条件为意向承租方如被确认为承租方，须接受并承诺按照出租方拟定的《广州市房屋租赁合同》版本签署租赁合同；其他披露事项：1、标的租金不含物业管理费。2、出租方对出租标的按照现有质量、交付使用时的依附于出租标的的装修、装饰、出租标的结构状况和指定用途出租，并承诺出租标的不存在共有、抵押、查封情况。3、出租标的《广东省房地产权证》标示用途为综合训练馆，本次出租用途为体育训练、培训、教学（不得经营商业、餐饮、住宿、娱乐等用途）。如改变用途依法须经有关部门审批的，承租人应报有关部门批准。如未获得有关部门批准的，租赁合同自行解除。交易双方不得就租赁合同的解除追究对方及广交所的责任等内容。并附有广体学院拟定的《广州市房屋租赁合同》。广州市天河区沾益直街xx号综合训练楼（共四层）出租项目网络多次报价须知，其中第五条成交签约明确约定：1.报价最高的意向承租方应与出租方、本所于竞价活动结束的次日（工作日）内签署《成交确认书》，否则其交纳的竞价保证金不予退回，由本所扣除其应付给本所的交易费用后，余额划付出租方，其不得有异议。如该竞价保证金不足以补偿因其行为而使本所和出租方遭受的损失时，其应按差额承担赔偿责任。出租方有权依法通过其他方式将该竞价标的再次出租，再次出租竟价标的所产生的费用及其成交差价由其承担赔偿责任。如竞价保证金不足以补偿因其行为而使本所和出租方遭受的损失（包括但不限于再次出租竞价标的所产生的费用及其成交差价）时，其应按差额承担赔偿责任。2.承租方在与出租方、本所签署《成交确认书》及成交结果公示结束并没有收到第三方提出异议之日起10个工作日内应与出租方签订《广州市房屋租赁合同》，并在签订《广州市房屋租赁合同》后按照约定履行支付首月租金和履约保证金等义务，否则其竞价保证金由本所扣除应由承租方支付的交易服务费后，余额作为因其违反本须知和《广州市房屋租赁合同》等有关文件、协议的违约金归出租方所有，该承租方不得有异议。如该竞价保证金不足以补偿因其行为而使本所和出租方遭受的损失时，其应按差额承担赔偿责任。出租方有权依法通过其他方式将该竞价标的再次出租，再次出租竞价标的所产生的费用及其成交差价由该承租方承担赔偿责任。如竞价保证金不足以补偿因该承租方的行为而使本所和出租方遭受的损失（包括但不限于再次出租竞价标的所产生的费用及其成交差价）时，该承租方应按差额承担赔偿责任。2017年6月6日，金美公司向广交所出具《承诺函》，表示：我方报名参加GZIE0117GD1005113广州市天河区沾益直街xx号综合训练楼（共四层）该出租项目，本意向承租方如被确认为承租方，承诺按照出租方拟定的《广州市房屋租赁合同》版本签署租赁合同，本意向承租方承诺无过往法律诉讼和纠纷。2017年8月9日，广体学院、金美公司、广交所三方签署《成交确认书》，载明：承祖方已认真审阅广交所提供的该项目所涉文件资料[包括但不限于《广交所交易项目网络多次报价实施办法》、《广州市天河区沾益直街xx号综合训练楼（共四层）出租项目网络多次报价须知》及其附件、出租方的身份证明、出租标的出租行为的批准文件、《行政事业单位国有资产项目信息公告申请书》等]，对该项目设定的交易须知和程序无异议。三方共同确认，在本次交易中承租方以首年每月租金268522元，并从第二年开始，每年租金在上一年度基础上递增5%承租出租标的，出租期限为五年，无免租期限。承租方承诺自签订本《成交确认书》及成交结果公示结束并没有收到第三方提出异议之日起10个工作日内与出租方签订《广州市房屋租赁合同》，并按《广州市房屋租赁合同》约定支付首月租金和履约保证金，同时按《广州市天河区沾益直街xx号综合训练楼（共四层）出租项目网络多次报价须知》的约定向广交所支付交易服务费。否则，愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任。本成交确认书壹式肆份，出租方和承租方各执壹份，广交所执贰份，均具同等法律效力。2017年8月24日，广交所在其网站对交易标的广州市天河区沾溢直街xx号综合训练楼（共四层）出租项目（编号G21E0117GD1005113）的成交结果信息进行公示。2017年9月22日，金美公司向广体学院出具《申请书》一份，表示：贵院的[G21E0117GD1005113广州市天河区沾溢直街xx号综合训练楼（共四层）]的挂牌项目由我司中标，现就有关问题反映并申请如下：1、本大楼没有一次消防验收，我司无法进行二次消防报装。2、该址没有独立的电房，只有临时用电，无永久用电。3、该址只有4立方米的消防水池，不符合国家标准。4、大楼四周没有四米消防通道。5、仅有的部分消防通道被停车场占用。6、根据附后的《广州市房屋租赁合同》第三条，“租期起算日为租赁合同签订且生效之日”即是合同签订时可约定生效日。请给我们一年的免租期，这样利于双方开展相关工作，最终实现共赢！2017年10月10日，广体学院对金美公司的申请书复函，表示：贵司发来关于沾益直街xx号综合训练楼项目的申请书已收悉，现就相关问题回复如下：一、综合训练楼有消防验收，否则无法办理房地产权证；二、大楼日常用电可以保障综合训练楼基本运作；三、大楼消防水池符合国家标准；四、大楼四周消防通道有四米；五、大院空地可划分符合要求的消防通道；六、根据广交所、我院及贵司三方签订的成交确认书，应于公示期结束后的十个工作日内签订《广州市房屋租赁合同》、根据《广州市房屋租赁合同》第三条规定，租期起算日为租赁合同签订且生效之日，即应为十个工作日后签订合同的当天为租期起算日，不存在免租期等内容。该复函于2017年10月19日，被金美公司法定代表人庄国金签收。2017年11月2日，广体学院向广交所出具《广体学院关于金美公司违约的函》，表示：我院[G21E0117GD1005113]广州市天河区沾益直街xx号综合训练楼（共四层）物业于2017年8月9日进行了公开交易，由金美公司以每月268522元中标。根据我方、贵所与金美公司签订的成交确认书，应于中标结束公示后十个工作日内签订房屋租赁合同，公示结束日为9月1日，签订合同时间应为9月18日。金美公司于9月22日向我院发出申请书，提出十条要求。学院正式复函并于10月19日交金美公司负责人签收。由于金美公司未按照成交确认书在规定时间内签订广州市房屋租赁合同，且在双方商谈过程中明确表示不满足其提出的要求就不签订合同，故可视为金美公司违约，我院拟不再与其签订房屋租赁合同，后续由贵所依规处理。庭审中，金美公司表示中标后其与广体学院协商租赁合同事宜，双方在过程中金美公司将租赁物的瑕疵通过书面、口头形式告知广体学院，另一方面等广交所通知何时签订合同。根据招标文件的规定，签订合同要必须满足三个条件，签订成交确认书，至今金美公司没有收到成交确认书。当时中标后金美公司到广交所办公室等广体学院一起盖章确认，但金美公司等待了一个多小时后广体学院仍未到，广交所要求金美公司先盖章等广体学院盖章后再给金美公司，但至今金美公司仍未收到。第二条件是成交结果公示结束，广交所从未告知公示所需时间、开始及结束公示时间，金美公司均不清楚且未收到任何成交结果公示结束的通知。也未收到通知在第三方提出异议之日起10个工作日后签订租赁合同。有无第三方对竞拍过程提出异议金美公司不清楚，广交所也从未告知过金美公司。签订租赁合同的三个条件缺一不可，现广体学院、广交所在没收保证金上没有满足任一条件。所以广交所没收保证金的函件没有事实及法律依据，没有尽到交易所尽责沟通协调的平台作用。在金美公司与广体学院沟通过程中，就收到了广交所要求没收保证金的函，金美公司收到通知后两次到广交所处交涉要求说明理由，广交所也通知了广体学院，广体学院也发函称可以协商，所以没有签订房屋租赁合同的责任不在金美公司。广体学院回应称：2017年8月9日成交后，三方签订了成交确认书，只是当时广体学院的盖章无法带出学院，所以就将确认书带回，其后广体学院也将加盖公章的确认书交给了金美公司和广交所。按照招标文件规定，签订确认书后10个工作日内要签订租赁合同。但在签订确认书后，因为金美公司认为租赁物存在实用中的问题，提出了超出招标文件所规定的条件而与广体学院磋商。按照招标文件，广体学院无权对金美公司合同的实质性条件进行磋商，否则会对广体学院问责。其中一年免租期明显超出了招标的条款，所以广体学院没有同意。金美公司称不满足成交确认书的条件不符合事实。签订确认书一个多月后，金美公司向广体学院提交申请书，提出多项超出原招标文件实质性条款的条款，广体学院不同意。因此出复函，合同最终没有签订并非金美公司所述没有签订确认书，而是由于金美公司的原因致使合同未签订。金美公司向广体学院提出申请书的时间已远远超过招标文件所规定的签订合同的期间。金美公司作为中标人不可能中标后长达一个月时间对合同能否签订不管不问，在公示10个工作日内若无人提出异议就视为成功。合同最终没有签订的原因在于金美公司。对于消防问题，因为案涉房屋本身用途是训练，取得训练房产证的前提是需符合消防、安保建设，否则无法取得产权证书。现金美公司提出的消防问题与基础的消防没有关联。另，对于出租物的标的现状，在招标挂牌项目公示中已作出详细说明。广交所回应称：关于成交确认书送达问题，同意广体学院的意见。关于成交结果公示结束时间，成交结果已进行了公示，所有公示广交所都会在网上公布，任何人可查询到公示的起始及结束时间，上面有清楚列明。关于广交所是否有通知金美公司公示结束后没有人提出异议的问题，因为金美公司与广体学院之间签署合同，广交所并不会组织双方到现场签署合同，都是双方签订好后将盖章好的合同交给广交所备案，合同签署的过程是金美公司与广体学院协调的。公示期结束后无人提出异议的事实，广交所已在公示期结束后电话告知广体学院，因此广体学院也在接到通知后联系过金美公司签署合同，金美公司事实上已知道了公示期已结束且没有第三方对公示结果有提出异议的事实，也知道双方之间已可以签署租赁合同的事实。之所以最终没有签署租赁合同是因为金美公司事实上提出了一些与原公告出来的租赁条件不符合、实质上改变了租赁条件的其他条件所导致。按照广交所的信息公告履约条件部分，广交所在公告时明确意向承租方如被确认为承租方需接受并承诺按照出租方拟定的广州市房屋租赁合同版本签署租赁合同。金美公司当时参与项目报名时所提交的报名材料的承诺函也明确承诺了成交后会按照租赁合同版本签署。因此，金美公司事后要更改租赁合同的条款不合理。本院认为：金美公司通过广交所竞拍取得广体学院位于广州市天河区沾益直街xx号综合训练楼（共四层）出租项目后，理应按照该出租项目网络多次报价须知及《承诺函》的相关规定、承诺，签署《成交确认书》及按照广体学院拟定的《广州市房屋租赁合同》版本签署租赁合同。本案中，金美公司与广体学院至今未签署广体学院拟定的《广州市房屋租赁合同》。金美公司表示其未收到广体学院、广交所签署的《成交确认书》，亦未获知第三方的异议期已满可以签订租赁合同的情况下，被没收421500元投标保证金。按常理，在广体学院拟定的《广州市房屋租赁合同》已在竞拍前公示的情况下，金美公司作为竞买人，已提前获悉了合同内容，不存在对于《广州市房屋租赁合同》条款存有异议的情形。广交所已于2017年8月24日在其网站对案涉交易标的成交信息进行公示，金美公司理应获悉。在公示异议期满后后，金美公司亦应及时、主动与广体学院、广交所联系，签署该合同。而本案中，金美公司未有任何证据证明其在公示异议期满后曾与广体学院联系，要求按照广体学院拟定的《广州市房屋租赁合同》签约，而广体学院拒不与其签订。从2017年9月22日金美公司向广体学院出具《申请书》，以及2017年10月10日广体学院对此复函的情况来看，显然双方对租赁标的的状况出现争议，金美公司提出了一年免租期这一明显超出了招标条款的无理条件。同时，亦可以看出，金美公司与广体学院之间的信息沟通是畅通的。广体学院于2017年11月2日向广交所出具《广体学院关于金美公司违约的函》，距离广交所于2017年8月24日对案涉交易标的公示有两个多月，在此期间，金美公司有充足的时间与广体学院签署租赁合同。故，金美公司表示其未获知广体学院、广交所已签署《成交确认书》、第三方异议期是否已满，显然有违常理，本院不予采信。综上，金美公司主张广体学院、广交所返还投标保证金及利息理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州金美体育产业有限公司的诉讼请求。本案受理费7620元，由原告广州金美体育产业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 煜人民陪审员  吴春礼人民陪审员  胡雪军二〇一九年三月十二日书 记 员  余颖蓉梁惠妹