福建省顺昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0721民初202号 原告：顺昌县顺居物业管理有限公司，住所地福建省顺昌县双溪街道和勤华阳路****，统一社会信用代码913507210843427797。 法定代表人：赖观生，总经理。 被告：郑康微，男，1987年6月4日出生，汉族，铁路工人，住福建省顺昌县。 原告顺昌县顺居物业管理有限公司（以下简称顺居物业公司）与被告郑康微物业服务合同纠纷一案，本院于2019年01月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺居物业公司的法定代表人赖观生，被告郑康微均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顺居物业公司向本院提出诉讼请求：郑康微缴纳拖欠2016年7月-2018年12月期间的物业费1962.43元及2017年7月至2018年6月的公摊电费及公共维修材料费200.2元。事实和理由：2013年12月26日，顺居物业公司与建设单位福建典鼎置业有限公司（以下简称典鼎置业公司）签订《西岗小区铁路限价房前期物业服务委托合同》，典鼎置业公司将西岗小区铁路限价房物业委托顺居物业公司。根据委托合同约定，郑康微作为西岗小区铁路限价房******房产的买受人，于2015年7月21日在《铁路限价商品房临时管理公约》的“承诺人”处签字，同意由顺居物业公司对该小区进行物业管理。顺居物业公司依约进行了管理，郑康微原先也按约定每月缴纳物业费67.67元及公摊费，但自2016年7月至今，郑康微拒付物业费及公摊费。为此，顺居物业公司诉至法院。 郑康微辩称，对拖欠物业费的期间及公摊电费的金额无异议，但其认为物业费应当在整改后再交纳，理由：一、物业公司未及时履行物业服务，如：小区内草坪、树木未修剪；电子门损坏未维修；架空层墙体被破坏，物业没有制止，也未修复；化粪池堵塞，臭气熏天，物业也不管；窗台渗水导致窗套腐烂，物业答应协调，却至今未解决；消防设施未检验，存在安全隐患；19幢10楼弱电井臭味熏天。二、物业公司未出示其在小区公共场所经营广告的收入。 本院经审理认定事实如下：2013年12月26日，典鼎置业公司与顺居物业公司签订了一份《西岗小区铁路限价房前期物业服务委托合同》。该合同约定：物业名称为西岗小区铁路限价房小区；在物业管理区域内，顺居物业公司依合同提供相应的服务并接受业主监督，并提供的前期物业管理服务：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理，装修装饰管理服务，物业管理资料管理。物业服务收费收取包干制，业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅暂定0.7元/月·平方米，商业物业1.5元/月·平方米，物业服务费高层住宅不含电梯维修保养、年检及电费，高层住宅、多层住宅不含二次供水加压电费、小区公共照明用电、用水等公共共用费用；物业相关费用按月缴纳，业主应于每月12-25日履行交纳义务，逾期缴纳，每日收取应交总额千分之三违约金；物业管理公共去去内的水、电费、电梯维修费等由业主分摊。2015年7月21日，郑康微，郑康微作为顺昌县双溪街道西岗小区铁路限价房**楼**住宅的买受人，限价商品房临时管理公约》上签名，承诺遵守该临时管理公约。 顺居物业公司为西岗小区铁路限价房提供物业服务后，郑康微向顺居物业公司支付物业服务费至2016年6月份，从2016年7月起未支付物业费，累计结欠2016年7月至2018年12月的物业费1962.43元、2017年7月至2018年6月的公摊电费及公共材料维修费200.2元。 另查明，西岗小区铁路限价房19号楼1003室住宅面积为96.78平方米，每月物业费为67.75元（96.78平方米×0.7元/月·平方米）。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，典鼎置业公司与顺居物业公司签订的《西岗小区铁路限价房前期物业服务委托合同》，对郑康微具有约束力。顺居物业公司为西岗小区铁路限价房提供物业管理服务，郑康微作为该小区业主，应按照《西岗小区铁路限价房前期物业服务委托合同》约定的收费标准和交纳期限（每月12-25日）支付物业服务费用及水电公摊费等费用。郑康微未按期支付，构成违约。郑康微对结欠的公摊电费、公共维修材料费200.2元无异议，顺居物业公司主张郑康微2016年7月至2018年12月的物业费用1962.43元，亦未超出合同约定的物业费标准，故本院对顺居物业公司的诉讼请求予以支持。 郑康微抗辩认为顺居物业公司未及时履行物业服务，而顺居物业公司提供的相关照片可以证实其对小区业主反映的小区公共设施设备损坏等相关问题进行维修、养护。因物业公司提供服务具有长期性、持续性，实施物业服务必然存在运营成本的支出，该支出有赖于小区全体业主及时按约支付物业费。业主以物业服务企业存在服务瑕疵、未公示经营性收支为由拒交物业费，缺乏法律依据。故郑康微的抗辩意见，本院不予采纳。如业主认为物业服务企业未按约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下： 郑康微应于本判决生效之日起十日内支付顺昌县顺居物业管理有限公司2016年7月至2018年12月的物业服务费1962.43元及2017年7月至2018年6月公摊电费及公共维修材料费200.2元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由郑康微负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  余舟欢 二〇一九年三月二十五日 书记员  廖雅虹 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日计算。