吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉07民终2308号上诉人(原审被告)：扶余中合新农市场置业有限公司，住所地扶余商贸城****楼**。法定代表人：谢铁民，系该公司经理。委托诉讼代理人：周海涛，吉林群兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凤久，吉林今典律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：任克来，男，1954年7月10日生，汉族，个体，现住扶余市。委托诉讼代理人：吴晓章，吉林迅捷律师事务所律师。上诉人扶余中合新农市场置业有限公司因与被上诉人任克来房屋买卖合同纠纷一案，不服扶余市人民法院（2018）吉0781民初3351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人扶余中合新农市场置业有限公司委托诉讼代理人周海涛、陈凤久，被上诉人任克来的委托诉讼代理人吴晓章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中合置业公司上诉请求：撤销一审法院（2018）吉0781民初3351号民事判决，改判中合置业公司不承担违约责任。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.本案中，中合置业公司并没有违约，经过中合置业公司提供的证据显示，任克来办理不了不动产登记证，有多种原因，第一是由于扶余市政府机构改革房产局改为不动产中心后，整个市里停办各种不动产业务导致自2016年10月份起一直没有办理不动产业务。2.本案争议的房屋在2016年10月份之前是可以办理产权证的，办理完产权证，取得物权凭证后，就可以办理分户的土地使用证。本案任克来在2016年10月份之前没有办理房地产证照，是自身没有申请，并不是中合置业公司手续问题。在一审庭审中，中合置业公司已经举出了在此之前办理产权证的证据，一审法院不给理睬直接裁决。3.一审法院计算的违约时间均是错误的。中合置业公司和任克来签订的合同明确约定，不动产登记证的办理时间是自交付房屋后360日内，超过的时间承担违约责任。本案中，一审法院却是按照任克来主张按合同约定的交付时间。本案中关于不动产证的违约责任是合同第十五条约定的，关于不动产使用权的交付时间是合同第八条约定的。一审法院混淆了两个合同条款的约定，错误地认定违约时间，按照合同约定交房时间计算是错误的。按照合同约定，任克来主张的是没有按期办理不动产登记证的违约责任，该条款对于违约责任约定非常明确，即房屋交付之日起360日内，因此，一审法院认定事实明显不清并存在错误。二、一审法院认定事实错误。本案中，一审法院认定是由于中合置业公司的手续不全不能办理产权登记手续明显是错误的。经过核实，在扶余市政府不给任克来办理手续后，到给任克来办理手续时，在此期间中合置业公司并没有向政府部门办理过任何的手续，也没有对原有手续的进行变更，也就是任克来主张系中合置业公司的手续不全办理不了产权证照这一认定是错误的，不给办理是政府说中合置业公司手续不全，但是事实上中合置业公司没有提供任何手续后，政府的相关部门又给办理了，因此说一审法院认定事实错误。三、一审判决定案证据明显不足。本案中，一审法院只凭借任克来的陈述，并未了解任克来的实际情况，凭借几份调查就草率定案，明显属于证据不足，反而是中合置业公司有充足的证据能够证实自己的主张。首先是中合置业公司与任克来签订了合同，合同约定的非常明确，并且中合置业公司举出了每个客户交房时间的交接单据，该单据能够清楚地反映交房的时间，能够清楚地反映一审法院定案证据明显不足。另外，本案中中合置业公司举出给任克来开具的不动产发票，依据法律规定，不动产发票开具后就可以办理产权证，中合置业公司的义务已经履行完毕，是否办理不在中合置业公司。任克来并没有举出办理产权证是中合置业公司义务的相应证据。因此说一审法院定案证据明显不足。任克来辩称，关于本案中合置业公司是否违约，在一审已经查明，扶余市国土资源局于2017年9月1日答复任克来“商贸城土地使用权证不能分割问题”作出的《关于扶余商贸城全体业主信访事项答复意见书》，该意见书认定中合置业公司“应补交土地出让金，然后才能进行土地分割登记……”，那么中合置业公司是否违约答案清晰明了。至于中合置业公司诉称的办理不了不动产证原因有多种，那么至少有该公司没能补交土地出让金的原因。至于说当地市政府机构改革导致该地区自2016年10月一直不能办理不动产业务更是错上加错，任克来有相反证据可以证实并非如此，而是自2016年11月之后就可以办理不动产业务。至于违约金计算问题，实际涉案房屋自2013年11月1日起就已经实际交付使用，任克来有证据证明并非该商贸城验收合格竣工日为交付日，而且商贸城也是按照2013年11月1日开始计算返房屋租金的。综上，一审判决没有任何问题，二审法院应当本着实事求是的原则依法驳回中合置业公司上诉请求，维持一审判决。任克来向原审法院起诉请求：中合置业公司给付违约金为41394.57元。一审法院认定事实：2013年5月23日任克来与中合置业公司签订商品房买卖合同书一份，任克来在中合置业公司处购买位于扶余市三岔河镇扶余商贸城商企一处，为第7栋10号房，房屋总价款337364元。任克来向中合置业公司交付了房屋总价款。该购房协议约定出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。该房屋买卖合同约定2013年11月1日交付，房屋产权登记手续于2018年3月可以办理一审法院认为，任克来与中合置业公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同，双方应依约恪守履行。现涉案房屋已由中合置业公司实际交付任克来，截止到2018年2月28日止任克来尚不能办理涉案房屋的不动产权属登记手续，按照双方合同第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。”中合置业公司应当在交付房屋后在约定的期限内向产权登记部门提交相关资料进行备案，从而使涉案房屋具备申请办理权属证书的条件，这是中合置业公司作为出卖人应尽的协助义务。本案导致任克来不能办理涉案房屋土地权属变更登记的原因系中合置业公司没有在合同约定期限内履行协助义务，违约事实客观存在，中合置业公司应按照合同约定向任克来承担违约责任。关于中合置业公司应承担的违约赔偿数额，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。”本案任克来与中合置业公司已经在合同中约定了因违约产生的损失赔偿金额的计算方法和标准，任克来与中合置业公司该项约定不违反法律强制性规定，违约天数及标准应按双方约定计算。任克来请求中合置业公司支付违约金合法部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决：中合置业公司于本判决生效后五日内给付任克来任克来违约金人民币41124.67元（1219天×337364元×11‱）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费417元，由中合置业公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院查明事实：2013年5月23日，任克来与中合置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：任克来购买中合置业公司开发的位于扶余市三岔河镇“扶余商贸城”商企房屋第7栋10号房，面积79.02平方米，房屋总价款337364元。约定交房时间为2013年11月1日。任克来向中合置业公司交付了全部价款。关于办理房屋权属登记的约定：出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。该房屋已经于2013年11月1日实际交付。现案涉房屋五证齐全，2018年3月起可以办理房屋产权证书。本院认为，中合置业公司与任克来签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行合同义务。现案涉房屋已由中合置业公司实际交付给任克来，而且直至2018年3月案涉房屋才可以办理不动产权属登记手续。《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。”按照上述约定，中合置业公司应当在交付房屋后约定的360日内向产权登记部门提交相关资料进行备案，从而使案涉房屋具备申请办理权属证书的条件，这是中合置业公司作为出卖人应尽的协助义务。2017年9月1日，扶余市国土资源局针对任克来等商贸城业主反映商贸城土地使用权证不能办理分割问题作出了《关于扶余商贸城全体业主信访事项答复意见书》，该意见书认定中合置业公司“应补交土地出让金，然后才能进行土地分割登记”。据此事实，导致任克来等买受人不能办理案涉房屋土地权属变更登记的原因系中合置业公司没有在合同约定期限内履行协助义务，故一审判决认定中合置业公司构成违约的事实客观存在。虽然从2018年3月起案涉房屋可以办理产权登记手续，但是这属于政府行政调整范畴，不能作为免除中合置业公司违约责任的法定理由。因此，按照双方合同约定，中合置业公司应对其违约行为承担相应的法律责任。关于中合置业公司应当承担的违约赔偿数额，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。”本案中，双方当事人已经在合同中约定了因违约产生的损失赔偿金额的计算方法和标准，中合置业公司对此亦未提出异议，故原审判决依据该约定标准并按照中合置业公司的实际违约期限，计算所得的应由中合置业公司承担的违约赔偿数额并无不当。中合置业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费417元，由上诉人扶余中合新农市场置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  于福桐审判员  邰伟莉审判员  邵国政二〇一九年三月二十九日书记员  梁婷婷