山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终822号 上诉人（原审被告）：青岛海诚达商务咨询有限公司，住所地:市**保定路****。 法定代表人：焦启航，职务总经理。 委托诉讼代理人：李守焕，山东铭旸律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛和扬物业管理有限公司，住所地山东省青岛，住所地山东省青岛市市**香港中路****户div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：王美清，职务总经理。 委托诉讼代理人：贾淑玉，山东海鲲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡冰佩，山东海鲲律师事务所实习律师。 原审被告：焦启航，男，1973年7月13日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：李守焕，山东铭旸律师事务所律师。 上诉人青岛海诚达商务咨询有限公司因与被上诉人青岛和扬物业管理有限公司、原审被告焦启航物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初2360号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人青岛海诚达商务咨询有限公司上诉请求：依法改判或发回重审。事实与理由：1.焦启航与上诉人是独立承担责任的民事主体。2.被上诉人起诉期间的物业费，上诉人不在争议涉及房屋办公。 被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。 原告向一审法院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业管理费32198.46元；２.被告支付原告电梯运行费5749.77元；３.被告支付原告二次供水费2299.86元；４.被告支付原告电费782.08元；５.被告支付原告维修基金费2299.85元；６.被告按照合同约定向原告承担逾期付款的滞纳金10000元直至缴清全部欠费之日止(截至2018年1月10日滞纳金为10000元,以上共计53330.02元)。７.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求第1项至第3项、第5项的计算时间自2016年10月15日至2018年1月10日；诉讼请求第4项计算时间自2016年11月1日至2018年1月10日；诉讼请求第6项滞纳金是以欠费为基数，按照日千分之五计算自2016年10月15日至2018年1月10日为42414.93元，但原告仅向被告主张1万元。事实与理由：按照原告与青岛市市南区五矿大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同》，由原告对五矿大厦进行物业管理。其中物业综合服务费5.6元/平方米/月，电梯运行费1元/平方米/月，二次供水费0.4元/平方米/月，以及其他有关费用。缴费时间为当月的15日前，延期交付的按其欠费数额每天加收滞纳金。被告焦启航系五矿大厦705、706业主，被告青岛海诚达商务咨询有限公司系实际使用人，自2016年11月份开始拖欠物业费至今。虽经原告多次催缴，被告却未予交纳。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： １.2014年11月2日，原告与青岛市市南区五矿大厦业主委员会签订《物业管理委托合同》。合同约定，由原告对青岛市市南区五矿大厦实行物业管理。该合同对委托服务事项、委托服务期限、双方权利义务、物业服务内容、物业服务费用等事项进行约定。其中委托管理期限自2014年11月2日起至2017年11月1日止；物业服务费为业主或物业使用人实际按建筑面积每月缴纳，其中物业综合服务费5.6元/平方米，电梯运行费1元/平方米，二次供水费0.4元/平方米，空调费0.35元/平方米以及其他有关费用。电费由原告代收代缴，按青岛市收费标准执行。业主或物业使用人应按月缴纳各项费用，逾期缴纳，原告可按其欠费数额每天加收5%滞纳金。 2017年11月10日，原告与青岛市市南区五矿大厦业主委员会签订《物业管理委托合同》。合同约定，委托服务期限自2017年11月1日起至2022年10月31日止，物业服务费等其他条款的约定与前合同一致。合同签订后，原告向青岛市市南区五矿大厦提供物业服务。 原告提交五矿大厦电梯等重点设施专项维修资金管理办法一份，证明原告有权依据该管理办法约定向被告收取电梯等重点设施的专项维修资金，业主或物业使用人每月按照每建筑面积平方米0.3元交存。 经质证，被告对原告提交的上述证据真实性及证明事项有异议，认为原告就涉及到物业的重大事项如物业费缴纳及增长递减须经过半数业主同意，原告仅出示与业委会的合同，不能证明业委会就物业费等其他费用如何缴纳等经全体业主同意。一审法院认为，被告对其反驳主张未提交足够充分的证据予以证明，原告提交的该份证据在无反证予以推翻其真实性的情况下，一审法院对上述证据的真实性予以认可。 ２.被告焦启航系青岛市市南区香港中路32号7层705户（建筑面积157.07平方米）和706户（建筑面积162.36平方米）的所有权人。被告焦启航是被告青岛海诚达商务咨询有限公司的法定代表人。 ３.原告称被告青岛海诚达商务咨询有限公司自2011年9月起即为涉案房屋的实际使用人，并提交物业综合服务费、水电费发票一宗予以证明；该被告对原告提交的物业综合服务费、水电费发票一宗真实性无异议，但对证明事项有异议，反驳称自2016年1月已经搬离了该房屋，并提交了被告焦启航与案外人签订的租赁合同，证明该被告从2016年初就不是该房屋的使用人。经质证，原告对被告提交的该份租赁合同的真实性与证明事项均不予认可，认为被告提交的合同显示的租赁期限自2013年11月12日至2015年11月11日，该份证据无法证明被告青岛海诚达商务咨询有限公司于2016年初已经搬离涉案房屋，实际情况为该被告自2011年9月至今一直在使用涉案房屋，物业费也由该被告一直缴纳至2016年9月份，且至今涉案房屋仍由该被告使用。一审法院认为，被告不否认原告提交物业综合服务费、水电费发票一宗的真实性，一审法院对该宗证据的真实性予以采信。 ４.自2016年10月至2018年1月两被告未向原告缴纳物业管理费32198.46元、电梯运行费5749.77元，二次供水费2299.86元、电梯等重要设施专项维修基金2299.85元；原告为两被告代缴2016年11月至2018年1月电费782.08元。 一审法院认为，在无相反证据证明青岛市市南区五矿大厦业主委员会（以下简称“五矿大厦业主委员会”）无权与原告即物业公司签署物业管理委托合同的情况下，本案五矿大厦业主委员会与原告所签订的《物业管理委托合同》意思表示真实、内容合法有效。物业管理公司、小区的所有业主及物业使用人均应按上述合同约定的事项履行相应的义务。 被告青岛海诚达商务咨询有限公司在本案中是否应承担责任？综合以往物业费的缴纳情况、当事人所处的具体地位及诚实信用原则等因素，结合证据规则及证据的证明效力程度等，一审法院认为被告对其反驳主张提交的证据不足够推翻原告的诉请主张，故一审法院对被告青岛海诚达商务咨询有限公司的抗辩主张及依据不予采纳。被告焦启航作为涉案房屋的业主（即所有权人）、被告青岛海诚达商务咨询有限公司作为涉案房屋的使用人，负有按约定向原告缴纳物业费等费用的义务；任一被告履行缴纳义务后，可向另一方追偿。 两被告应按照合同约定缴纳物业费等费用，未按约缴纳，已构成违约，应支付相应的滞纳金。但原告未能提交证据证明就缴纳日期作出约定，且就费用的缴纳向被告进行了通知和催缴，因此无法确定被告逾期缴纳的具体日期，一审法院对原告要求支付滞纳金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条规定，判决：一、被告焦启航、被告青岛海诚达商务咨询有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告自2016年10月至2018年1月的物业管理费32198.46元、电梯运行费5749.77元、二次供水费2299.86元、电梯等重要设施专项维修基金2299.85元；二、被告焦启航、被告青岛海诚达商务咨询有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告为被告代缴的2016年11月至2018年1月电费782.08元；三、驳回原告青岛和扬物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1133元，由原告负担213元，被告焦启航、被告青岛海诚达商务咨询有限公司负担920元。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，当事人双方对上诉人是否应当承担物业费有争议。原审被告焦启航是涉案房屋的业主（即所有权人），被上诉人是争议涉及房屋的物业管理人，双方是物业服务合同项下的权利人与义务人。被上诉人为焦启航提供物业服务，焦启航负有按约定向被上诉人缴纳物业费等费用的义务。各方当事人对焦启航作为业主应当负担物业费无争议，上诉人青岛海诚达商务咨询有限公司是涉案房屋的使用人，与被上诉人无合同关系，无被上诉人主张的物业服务合同项下支付物业费的义务。 综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，判令上诉人支付物业费不妥，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 变更青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初2360号民事判决为： 一、原审被告焦启航于本判决生效之日起10日内支付被上诉人自2016年10月至2018年1月的物业管理费32198.46元、电梯运行费5749.77元、二次供水费2299.86元、电梯等重要设施专项维修基金2299.85元； 二、原审被告焦启航于本判决生效之日起10日内支付上诉人为被上诉人代缴的2016年11月至2018年1月电费782.08元； 三、驳回被上诉人青岛和扬物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费1133元，由被上诉人负担213元，原审被告焦启航负担920元。二审案件受理费1133元，由被上诉人负担213元，原审被告焦启航负担920元。 本判决为终审判决。 审判长  栾桂玲 审判员  唐明光 审判员  卞冬冬 二〇一九年三月二十一日 法官助理 费晓宇 书记员 隋欣孜