辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终4711号上诉人（原审被告）：王子锋，男，1991年10月9日出生，汉族，住辽宁省朝阳县.委托诉讼代理人：赵琳琳，辽宁北龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区奉天街**（Ｂ1-21-16）室。法定代表人：初赫勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆航，女，1971年9月2日出生，汉族，住沈阳市沈河区.上诉人王子锋与被上诉人辽宁中恒物业管理有限公司（以下简称“中恒物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院(2018)辽0111民初7234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王子锋上诉请求：1.请求判令撤销原审判决；2.依法改判驳回一审全部诉讼请求;3.请求判令一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审认定的事实不清。理由如下：（一）未查清物业的产权及服务内容、权利及义务：沈阳阳润汇房地产开发有限公司在新建物业未达到交付条件的情况下，开发商强制要求上诉人入住。当时，上诉人入住之后并没有与任何物业公司签订过物业服务合同。前期物业合同的服务对象为新建物业的配套建筑及设施设备,进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生等公共服务和公共秩序相关的活动的，不是专属于上诉人。一审中，被上诉人也承认其前期物业服务合同是与施官社区、建设单位签订的物业服务合同。被上诉人主张承担物业服务费的权利,应该向新建物业的配套建筑及设施设备的所有权人主张。新建物业的配套建筑及设施设备的所有权是公共产权,也就是因物的归属和利用而产生的民事关系的民事纠纷,就是《物权法》的调整范围,又依据《合同法》第一百二十三条的规定,其纠纷《物权法》第八章的共有规定:确认物业服务的合同的所有权人、权利及义务。新建物业的小区是建设中，其共有所有权人是开发商。（二）物业共有产权交付及所有权人变动：房屋交付给上诉人之前,新建物业的产权是开发商，其配套建筑及设施设的所有权人也是开发商。因此，只有开发商或受托人,有权招标、招聘物业的,否则都是法律、行政法规强制性规定的禁止行为，不受法律保护的。开发商把未达到交付条件的新建物业的配套建筑及设施设交付给上诉人的,是使用权,不是产权;待业主委员依法成立后，依法承接新建物业的配套建筑及设施设备后，上诉人才成为共同享有所有权人的之一。因此，业主委员会依法承接新建物业的配套建筑及设施设备的时间是上诉人从使用权人变成新建物业的配套建筑及设施设备的共有产权的共同享有所有权人之一，此后上诉人有权招标、招聘的决定权参与。但开发商将配套的消防设施不合格，煤气配套、绿化工程、道路工程及大门工程等新建物业的配套建筑及设施设备,未达到交付条件的情况下，擅自交付同时未向上诉人纰漏物业公司的情况,侵害了上诉人的合法权益。其交付行为是违反法律、行政法规强制性规定的禁止行为,不受法律保护,是法律无效的行为。因此，新建物业的配套建筑及设施设备的共同享有所有权人还是开发商。（三）服务企业承接物业及被上诉人的权利：被上诉人作为物业服务公司，承接新建物业配套建筑及设施设备,应对其进行查验承接。但被上诉人在明知开发商交付的未达到交付条件的情况下进行承接。其共同享有的所有权人就是开发商的情况下,被上诉人与开发商签订前期物业合同及履行，向上诉人主张的行为是违反法律、行政法规强制性规定的禁止行为,不受法律保护。其对上诉人没有法律约束力,签订双方自行解决,其主张对上诉人的根本无效。并在其进入至今，被上诉人未向上诉人公示前期物业合同的内容、物业费标准、服务标准、收费许可、物业承接等情况。上诉人认为，被上诉人侵害了上诉人的合法权益。（四）被上诉人承接后主张而产生的法律效力：被上诉人承接后,向上诉人主张的权利行为，已经严重违反了民法总则“民事主体从事民事活动，应当遵循公平、遵循诚信的原则，不得违反法律、违背公序良俗”的相关规定。其行为侵害了上诉人的合法权益,继续主张扰乱社会公共秩序、社会公共经济秩序的稳定，是违反法律、行政法规强制性规定的禁止行为,被上诉人的主张是不受法律保护的无效行为。（五）法律、行政法规,对共同享有所有权的规定：该纠纷就是民事的物权归属和利用而产生的民事关系的纠纷之一，就是《物权法》的共同享有所有权的归属和利用而产生的民事关系的纠纷。尤其《物权法》的第八章第九十四条、第九十六条、第九十八条和《合同法》第一百二十三条的规定,主张权利及承担义务。依据一,《合同法》第一百二十三条规定：其他法律对合同另有规定的,依照其规定;依据二,《物权法》的第八章共有的第九十四条、第九十六条、第九十八条的共有人的所有权、权利及义务的确认依据。《物权法》第九十八条规定:由共有人承担,对共有物的管理费以及其他负担。其原则:有约定,按照约定;没有约定或约定不明确的,按份共有人按照其份额分担,共同共有人共同负担。依其规定,开发商交付的新建物业的配套建筑及设施设备,达到交付条件之前的物业费,由开发商全部负担;依法交付达到交付条件的新建物业的配套建筑及设施设备时，与其他共有人一起共同负担。《物权法》相关规定与辽宁省物业条例的四十四条相关规定、沈政办发(2012)83号令的精神是一致的;开发商将未达到交付条件的新建物业的公共配套建筑及设施设备交付上诉人时,物业费负担人是开发商;依法交付达到交付条件的新建物业的配套建筑及设施设备时,与共有人一起共同按份负担。（六）上诉人接受产权及履行义务的情况：上诉人按商品房购房合同的通知书约定，接受房屋及并预付一年物业费;但未达到交付条件的新建物业的配套建筑及设施设备,交付给上诉人的使用权，不是共同享有所有权;上诉人对其违法交付行为及后续被上诉人的主张的行为,向开发商、物业协商及相关政府部门请求协调、向民心网投诉及咨询。上诉人依据《物权法》、《民法总则》的相关规定,已尽力履行自己的义务至今，上诉人不存在违约行为，上诉人完全是以善意出发来继续履行合同。因此，上诉人的主张与政府的精神一致,符合《物权法》的规定。二、一审判决适用的法律错误，不符合民事诉讼法基本原则的精神。一审判决中，法官认定上诉人以房屋及配套建筑设备设施未验收合格问题主张，但上诉人提交的书面答辩状是按共有产权:新建物业的配套建筑及配套设施的交付是未达交付条件而进行论述。一审判决结果是判决书上陈述的与事实不符的主张而判决的法律效果。（一）根据《物权法》、《辽宁省物业管理条例》法律条款的相关规定，沈政办发（2012）83号令的精神、按沈阳市政府55令规定取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》为止的精神的规定，达到交付条件的新建物业配套建筑及设施设备交付给上诉人之前,产生的物业费承担义务人是开发商，被上诉人的主张是法律、行政法规强制性的禁止行为,不受法律保护的无效行为。（二）根据政府有关主管行政部门在民心网的答复中已明确说明：被上诉人的主张是《物权法》相关强制性规定的禁止行为,对法律无效的行为。根据民心网答复:沈政办发(2012)83号、辽宁省人大常委78号公告的《辽宁省物业条例》、沈阳市人大常委3号公告的2019年起执行的《沈阳市物业条例》,关于《未达到交付条件的新建物业的配套建筑及配套设施设备交付而产生的物业费由开发商承担。》的立法本意一致。从沈政办发(2012)83号文件的下发以后,地,地方政府立法法精神与《物权法》的规定一致。根据苏家屯区城乡建设管理局的民心网答复：证明长提湾小区的交付是未达到交付条件的新建物业配套建筑及设施设备的交付行为，是违反法律、行政法规强制性的规定的禁止行为,其公共产权的所有权继续开发商的产权；苏家屯区小区办的答复：证明长提湾物业将达到交付条件的新建物业的配套建筑及设施设备交付给上诉人之前,原所有权人继续负担产生的物业费;物业费按辽宁省物业管理条例四十四条中的规定:开发商继续负担。沈阳市房产局的答复:沈政办发（2012）83号文件有效性,答复日期为2017年4月27日;被上诉人签订、履行前期物业合同时，也继续有效。（三）上诉人认为，一审法院未按《物权法》的相关规定、《民法总则》第一章的相关规定、《中华人民共和国民事诉讼法》的总则的相关规定、最高法院法释（（2001）33号）《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定与物业服务的物业费关联的法律、法规的相关规定，对双方举证的证据辨别及评判，未查清案件的事实的真实性、合理性、分清是非;未查清新建物业的配套建筑及配套设施的所有权人及承担义务人而采纳法律无效的被上诉人诉讼主张为证据,判决的法律效果。综上所述，上诉人认为一审法院认定的事实不清，适用的法律错误，请求二审法院查清案件事实，依法作出公正的判决，以维护上诉人的合法权益，稳定社会和经济秩序的正常。中恒物业公司辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。中恒物业公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告给付原告2016年12月15日至2018年12月31日期间的物业费3569元、滞纳金156.96元，共计3725.96元；二、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:被告系长堤湾小区3#1-26-2号房屋业主，房屋面积为76.49平方米，入住时建设单位与玫瑰物业签订前期物业服务合同，后玫瑰物业撤离长堤湾小区，2016年12月15日原告入住长堤湾小区并提供物业服务，2017年3月14日，原告通过招投标方式中标长堤湾（一期）前期物业，并与建设单位签订前期物业服务合同，在合同中约定物业管理服务期限自2016年12月15日起，同时于2017年3月24日与长堤湾小区所在社区施官社区居民委员会签订长堤湾物业服务合同，在合同中约定服务期限从2016年12月15日起至2019年12月15日止。现被告以房屋及配套建筑设施设备未验收合格及原告根本未与业主建立物业服务合同关系，无权向被告收取物业服务费用为由拒绝缴纳2016年12月15日至2018年12月31日期间物业费3569元，故原告诉至法院。一审法院认为，原告与建设单位签订的前期物业管理服务合同没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案中，原告经招投标等合法手续入住被告所在小区并提供物业服务，被告应依照合同约定交纳物业费，现被告拒绝交纳物业费的行为已构成违约，故对原告的主张一审法院予以支持。关于被告主张房屋及配套建筑设施设备未验收合格的问题，不属本案审理范围，被告可向建设单位另行主张权利。关于被告主张原告接收未经验收的物业应属违法行为的问题，原告接收物业行为是否属违法行为，被告可向相关机构举报，不属本案审理范围。关于原告主张提供物业服务时间系从2016年12月15日开始的问题，虽原告于2017年3月14日通过招投标方式中标长堤湾（一期）前期物业，并与建设单位签订前期物业服务合同，于2017年3月24日与长堤湾小区所在社区施官社区居民委员会签订长堤湾物业服务合同，但在庭审中提供证据证明其在2016年12月15日已入住长堤湾小区并提供物业服务，故一审法院按此时间计算物业服务费。关于原告主张滞纳金的问题，因该合同系格式条款，该约定加重了业主的负担，且原告在服务中存在瑕疵，故对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，判决如下：一、被告王子锋给付原告辽宁中恒物业管理有限公司从2016年12月15日起至2018年12月31日止物业费3569元，此款于本判决生效后十日内一次性给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了证据1照片，证明2016年入住时小区状况。证据2.入住通知书（打印照片），证明开发商声称案涉小区已经验收合格，欺骗购买人办理进驻手续。被上诉人中恒物业公司发表质证意见称，对证据1的真实性、关联性均有异议，上诉人入住期间我公司未在小区服务。对证据2的真实性、关联性均有异议，照片是今年照的，不能证明入住时的情况。开发商和我方是两个主体，与我方无关。针对上述证据本院结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被上诉人中恒物业公司经过招投标手续合法进驻涉诉园区进行物业服务，并与沈阳润汇房地产开发有限公司签订《长堤湾前期物业服务合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。双方均应依约履行。上诉人作为园区业主，享受了物业服务，即应按照合同约定交纳物业费。被上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。故一审法院判决上诉人履行交纳物业费的义务并无不当，本院予以支持。关于上诉人提出其并非本案义务主体，其与被上诉人未签订物业服务合同，开发商在没有达到入住条件的情况下，强制其入住，交付行为违法，新建物业的配套建筑及设施设备的共同享有所有权人是开发商，应由沈阳润汇房地产开发有限公司向被上诉人支付物业费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，中恒物业公司与沈阳润汇房地产开发有限公司签订的《长堤湾前期物业服务合同》合法有效，该合同对包括上诉人在内的小区全体业主均具有约束力，上诉人以其并未与被上诉人签订物业服务合同，其并非合同义务主体作为拒交物业费的理由不成立，本院不予支持。经庭审调查可知，上诉人已于2015年7月实际入住，并实际享受了物业服务，至于上诉人提出的房屋交付时未达到交付条件等问题，应向开发商主张，不应以此拒绝交纳物业费。故对其该项上诉请求，本院不予支持。一审适用法律并无不当，上诉人认为一审适用法律错误，本院不予支持。综上所述，上诉人王子锋上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王子锋负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一九年三月十八日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。