青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初409号原告：吴海燕，公民身份号码×××，女，汉族，1974年3月12日出生，现住西宁市。委托诉讼代理人：赵亚非，公民身份号码×××，男，汉族，1976年8月14日出生，系原告丈夫。?被告：庞玉英，公民身份号码×××，女，汉族，1949年12月10日出生，现住西宁市。委托诉讼代理人：王平，青海凡圣律师事务所律师。原告吴海燕诉被告庞玉英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告吴海燕的委托诉讼代理人赵亚非，被告庞玉英及其委托诉讼代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴海燕向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告将承租人吴海霞交付的2017年11月至2019年5月30日期间的13100元租金返还给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告原有位于西宁市××区住房，自2015年6月1日开始承租给承租人吴海霞，承租人按年依次交给被告庞玉英租金至2017年12月底。2017年10月被告将案涉房屋出售给原告，依据买卖不破租赁的原则，被告在出售案涉房屋后，就应该将承租人吴海霞支付的2017年11月份至2017年12月底的租金交给原告，被告应交而未交。2016年被告因租金纠纷起诉承租人吴海霞，确定吴海霞应交租金11925元（见西宁市中级人民法院〔2016〕青0**民终1409号），被告庞玉英向西宁城北区人民法院申请强制执行，法院收取了承租人的租金11925元。被告应该将出售案涉房屋后租金交还给原告，但被告既不将2017年11月11日至2019年5月30日期间的租金退还给承租人吴海霞，又不将案涉房屋租金交给原告，导致原告所有的案涉房屋收取租金受阻，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，依法提起讼诉讼，请求予以支持。被告庞玉英辩称，收取的租金是2017年11月至2019年5月30日期间的13100元，退还应当是2018年10月到2019年5月;涉案煤房是当时公司分配给被告的,该房屋没有产权;2017年10月被告将房屋卖给原告,到2018年10月判决生效煤房的产权是不确定的，如果退还租金应当是七个月的。原告为支持其诉讼请求,向本院提供以下证据:证据一、西宁市中级人民法院《民事判决书》一份，拟证明：主物转让从物煤房应当归原告所有，转移的时间应当是不动产登记的时间2017年10月；证据二、《房产证》复印件一份，拟证明：涉案房屋房产证的办理时间为2017年10月10日；证据三、《房屋租赁协议》复印件一份，拟证明：原告与吴海霞是租赁关系；证据四、《执行案款收据》及庞玉英《收条》复印件各一份，拟证明：被告在卖房以后收取吴海霞一年零七个月的房屋租金，从2018年1月1日到2019年5月30日每月700元，2016年1月1日到2017年12月30日每月600元，合计13100元；证据五、西宁市中级人民法院《民事调解书》复印件一份，拟证明：被告与吴海霞自愿达成房屋租赁协议。被告未提供证据。本院组织当事人进行了质证,被告质证认为，对于证据一、二的真实性无异议，2017年10月10日原告取得所有权，仅限于住房本身不包括煤房，煤房是附属设施，不能按照产权登记确定时间，应当按照法院判决的最终交付2018年9月底，退还租金以实际将煤房交付给原告之日起计算；对于证据三本身有异议，出租房与承租方是亲姊妹关系，租金远高于被告租给吴海霞的数额，不合常理。在我方合同没有解除的情况下签订的该份协议，我方不予认可；对于证据四、五予以认可。本院认为，被告对原告提供的证据一、二、四、五予以认可，无异议，上述证据符合证据的真实性、合法性和关联性，具有证明效力，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据以及已生效的法律文书，本院认定事实如下：2015年6月1日，吴海霞与庞玉英签订《房屋租赁合同》，约定庞玉英将登记在自己名下的位于西宁市城北区柴达木路216号（省九运公司家属院）7号楼1单元122室的配套8㎡煤房出租给吴海霞，月租金150元，租赁期限自2015年6月1日起至国家拆迁日止。合同履行过程中双方发生争议，庞玉英提起诉讼,经西宁市中级人民法院于2016年12月27日作出（2006）青01民终1409号民事调解书，调解达成协议：“双方签订的租赁协议继续履行，租金自2016年8月1日起调整为每月600元，自2018年1月1日起调整为每月700元。租赁期限终止日由‘国家拆迁日’变更为2019年5月30日，合同到期即应返还房屋，逾期返还，每月双倍支付租金；吴海霞给付庞玉英2016年6月至2017年12月租金共计10500元，即时履行。2018年1月1日到2019年5月30日的租金每月为700元，共计11900元，于2018年1月1日前一次性付清”。按该协议吴海霞于2016年12月27日给付庞玉英2016年6月至2017年12月租金10500元，庞玉英向其出具收条。2018年5月28日本院执行局将吴海霞2018年1月1日到2019年5月30日的租金11900元交付庞玉英。2017年10月10日，庞玉英将其所有的位于西宁市××区（建筑面积37.21㎡）房屋出售给了吴海霞之妹吴海燕，双方办理了青（2017）西宁市不动产权第XXXX号不动产权证书。但庞玉英未将该房屋附属从物即配套8㎡煤房交付吴海燕，吴海燕因此以庞玉英为被告提起诉讼。经2018年5月2日本院（2018）青0105民初889号一审民事判决书、2018年9月13日西宁市中级人民法院（2018）青01民终1035号二审民事判决书确认：该诉争配套8㎡煤房属于庞玉英与吴海燕交易房产西宁市城北区柴达木路216号7号楼1单元122室的附属从物，应当与交易房产整体归属于吴海燕。2018年吴海霞向本院提出民事诉讼，请求判令被告庞玉英退还原告给付的租金13100元。2018年12月20日本院作出（2018）青0105民初3829号民事判决书，判决认为：吴海霞作为承租人，已预付截止2019年5月30日的租金给转让人庞玉英，其可以以预付以上租金为由对抗受让人（即新出租人）吴海燕，而在此情况下房屋受让人吴海燕有权向房屋转让人庞玉英主张权利，要求其返还预付租金。基于此，本案原告吴海霞作为原《房屋租赁合同》的承租人无权向被告主张权利，无权提起本次诉讼。判决：驳回吴海霞的诉讼请求。其后，原告吴海燕向本院提起本案诉讼。根据双方的诉辩主张及举证、质证，归纳争议焦点为：一、原告主张的涉案煤房租金应从2017年10月10日计算还是应从2018年10月计算；二、被告庞玉英收取吴海霞交付的2017年11月至2019年5月30日租金13100元是否应给付原告。关于原告主张的租金应从何时起计算问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。原告吴海燕于2017年10月10日取得青（2017）西宁市不动产权第XXXX号不动产权证书，即成为西宁市柴达木路******不动产权利人，从而对该不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”的规定，主物的所有权转移，从物的所有权随之转移。原、被告对涉案煤房的所有权转移未另有约定。据此，涉案煤房属于原、被告交易房产的附属从物，符合交易习惯，应当与交易房产整体归属于原告。原告主张的租金应从其取得不动产权证书的2017年10月10日起计算。关于被告庞玉英收取吴海霞预付的2017年11月至2019年5月30日租金13100元是否应给付原告的问题。本院认为，为维护租赁关系的稳定，法律规定了“买卖不破租赁”的原则，即在租赁合同的有效期内，出租人将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有权人有效，承租人的权利不因租赁物所有权的转移而消灭或者受到妨碍。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。即租赁物所有权发生变动后，原出租人与承租人订立的租赁合同仍然具有法律约束力，承租人继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务，而原出租人的权利义务则由租赁物的新所有权人承继。“买卖不破租赁”规则旨在保障租赁关系的安定性，法律对承租人的保护不仅体现在允许其继续租赁，而且体现在允许租赁条件保持不变，承租人因此能以预先支付租金为由对抗受让人的租金请求权，租赁物所有权变动不会给承租人造成额外负担。承租人与房屋受让人应继续履行原租赁合同，设定在租赁物上的租赁合同仍然存在，承租人与受让人无须另行订立租赁合同，受让人直接继承原出租人的权利义务，受原租赁合同的约束，即租赁房屋所有权变动的后果是发生租赁合同项下出租人债权债务的概括转让。所以租赁物在租赁期间发生所有权变动的，承租人的权利义务不受影响，承租人得以预付租金为由对抗受让人的租金请求权，受让人行使救济的对象只限于转让人。吴海霞作为承租人，已预付截止2019年5月30日的租金给转让人庞玉英，其可以以预付以上租金为由对抗受让人（即新出租人）吴海燕，而在此情况下房屋受让人吴海燕有权向房屋转让人庞玉英主张权利，要求其返还预付租金。据此，被告庞玉英收取吴海霞预付的2017年11月至2019年5月30日租金13100元应当给付原告吴海燕。综上所述，原告吴海燕的诉讼请求，本院予以支持。被告庞玉英抗辩退还租金应当自2018年11月起计算七个月的主张,不符合法律规定和生效民事判决书已确认的事实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(?http:?/??/?law.lawtime.cn?/?lifadongtai?/?22130.html?)、第九十三条第一款第五项、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零四条、第一百零五条规定，判决如下：被告庞玉英于本判决生效后十日内给付原告吴海燕房屋租金13100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费128元，减半收取64元，由被告庞玉英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 古海洪 二○一九年三月二十日书记员 罗菖琴附：适用的法律和司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百一十五条主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。第一百零四条人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。