贵州省从江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2633民初13号 原告：高群，女，1935年8月16日出生，汉族，小学文化，住所贵州省从江县。 委托诉讼代理人：匡晓玲（高群之女），住所贵州省从江县。 委托诉讼代理人：杨绍先，贵州智晓律师事务所律师。 被告：匡益祥，男，1958年12月28日出生，回族，初中文化，无业，住所贵州省从江县。系原告高群儿子。 被告：韦福召，男，1989年10月20日出生，苗族，初中文化，农民，住所贵州省从江县翠里乡，现住从江县老城区。 委托诉讼代理人：白锋，从江县法律援助中心法律工作者。 原告高群与被告匡益祥、韦福召返还原物纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。上列诉讼参与人除高群未到庭外，其余诉讼参与人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高群向本院提出诉讼请求：1.判决确认二被告签订的购房协议书无效；2.被告韦福召搬出涉案房屋，二被告返还原告位于从江县丙妹镇古榕广场农行宿舍二楼的房屋；3.要求二被告退还原告房屋产权证书；4.诉讼费由二被告承担。事实与理由：位于从江县丙妹镇古榕广场农行宿舍**的房屋系原告所有，因为年事已高将涉案房屋交由匡益祥进行日常管理（并没有委托对外出售），被告匡益祥向原告称“自己将房屋对外出租”，所以原告一直以为该房屋是出租给被告韦福召。2018年年底，因为老城区改造事宜政府统计时，原告才知道2014年7月30日被告匡益祥已将房屋出售给被告韦福召了，但并未办理变更登记，现原告认为涉案房屋系原告的合法财产，被告匡益祥无权将房屋出售给韦福召，故原告提起诉讼。 匡益祥辩称，我与被告韦福召之间的房屋转让事实存在，我没有有异议，但确实没有经过原告同意，所以对原告的起诉我同意。 韦福召辩称，1.根据《合同法》的规定，合同是合法有效的，虽然合同是由原告的儿子匡益祥所签的，但是匡益祥持有的房屋的证件及钥匙，原告与匡益祥是母子关系，所以我们有理由相信是原告出售的，被告付定金给匡益祥的时候原告也是在场的，原告是完全同意并清楚匡益祥代签合同的，所以合同是依法成立并且有效的，鉴于原告和匡益祥的母子关系及匡益祥移交的各种手续证件，我们有理由相信是高群授权匡益祥办理售房事宜，根据《合同法》第六十条及《民法通则》第六十六条及七十七条，能够证明售房是原告的意思表示。2.原告的诉讼请求没有事实和法律依据，因为原告已经将房屋出售给被告，并且移交了所有的房产证件，并且陪同被告去缴纳税费，只是事后反悔，说母亲不同意签字，依据《物权法》第十五条的规定，即使匡益祥事后反悔，没有协助被告办理过户手续，并不能证明房屋没有转给被告。3.原告的诉讼请求早已超过诉讼时效，原告请求退房的权利超过了一年应该丧失了。综上所述，请求法院驳回原告的起诉。 对双方提供的证据，经庭审质证，对于双方没有异议的证据，即原告提供的不动产登记资料查询结果证明、2014年7月30日签订的《购房协议书》和被告韦福召提供的收条两张、房产证、契约证、准入许可证、发票及税收缴款书，本院予以确认，并在卷作证。对原告有异议的证据作如下分析、认定：被告提供的2014年5月12日签订的《购房协议书》，经质证，原告提出该协议书上的签字不是其本人签名，该协议损害了国家和原告的利益。本院认为，作为原告儿子的被告匡益祥认可是自己签字，故该份证据真实性本院予以确认。 本院依据确认的证据和双方当事人庭审陈述，认定如下案件事实：案涉房屋系原告高群所有，位于从江县丙妹镇古榕广场农行宿舍**，匡益祥系高群二儿子。2014年4月，匡益祥与被告韦福召父亲韦香来协商案涉房屋转让问题，达成一致意见后，4月11日，韦香来支付购房押金10000元给匡益祥。2014年5月12日匡益祥以其母高群名义与韦福召签定《购房协议》，协议上“高群”的名字系匡益祥所写，约定房屋价款为78000元，当天韦香来又支付70000元购房款给匡益祥。嗣后于2014年7月30日匡益祥与韦福召又签定了一份《购房协议》，约定房屋价款为124800元，该份才是双方协商房屋实际价款的协议。 另查明，高群是由其孩子轮流扶养，2014年期间高群跟随匡益祥生活。在签订《购房协议书》后，匡益祥已将房屋房产证、契约证、准入许可证交给被告韦福召，韦福召于2014年6月11日到税务机关以售房款132408.63元为基数交纳了印花税、契税2052.33元，但至今尚未办理房屋产权过户手续。2018年从江县人民政府决定对老街进行棚户区改造，案涉房屋在改造拆迁范围内。在原告及其儿子匡益祥要求被告退房遭拒绝而向本院提起诉讼后，原告之子匡益祥还两次与被告韦福召及其父亲韦香来协商，要求被告在之前双方协商房屋转让款124800元的基础上补够200000元，而被告只愿意再补20000元，因此双方两次协商未果。 本院认为，匡益祥将作为母亲的原告高群房屋转让给被告韦福召的代理行为是否有效和匡益祥与被告韦福召于2014年7月30日签订的购房协议书是否存在无效情形，是本案的争议焦点。首先，虽然韦福召未能提供证据证明自己与匡益祥之间将案涉房屋进行转让系原告高群委托匡益祥为之，但在双方协商和签订房屋转让协议当年，原告高群是随作为儿子的被告匡益祥赡养、生活，且年事已高（79岁），匡益祥将作为母亲的原告高群房屋与被告韦福召签订房屋转让协议，也符合常理，韦福召及其父亲韦香来也完全有理由相信匡益祥有此代理权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”规定，故被告匡益祥该代理行为有效；其次，二被告之间签订的购房协议书是否存在无效情形问题。在双方签订房屋转让协议书后匡益祥也将房产证、契约证、准入许可证交给韦福召，并陪同韦福召到税务部门缴纳办理房屋产权过户手续需缴的税费，韦福召进住该房至今已有四年时间之久。虽然至今产权过户手续未能办理,但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，二被告于2014年7月30日签订的《购房协议书》符合上述法律规定，合法有效。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，二被告签订的购房协议书亦未存在上述合同无效情形；再次，原告提起本案诉讼后至开庭之前，原告之子的被告匡益祥还两次与被告韦福召及其父亲韦香来协商，均要求父子二人在124800元购房款基础上补够200000元，显然，原告提起本案诉讼的实际目的是要求被告韦福召增加购房款。故应维护社会市场公平交易行为、秩序和遵循诚实信用原则，促进社会诚信和社会和谐。 综上所述，二被告签订的该《房屋买卖协议书》合法有效，双方应当继续履行。原告主张以被告匡益祥未经其同意擅自转让房屋给韦福召系无权处分，理由不成立，也于生活常理不符，本院不予采信。故原告提出本案诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回高群全部诉讼请求。 案件受理费60元，减半收取30元，由高群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  梁作义 二〇一九年三月二十五日 法官助理胡蓉 书记员陈世雪（代）