宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院执 行 裁 定 书                                                                                    （2019）宁02执异15号案外人：王立国，男，1962年3月1日出生，回族，住大武口区。委托诉讼代理人：杨兆云，宁夏致和律师事务所律师。特别授权代理。申请执行人：长城（宁夏）资产经营有限公司。住所地:银川市兴庆区。法定代表人：雷军辉，长城（宁夏）资产经营有限公司总经理。被执行人：宁夏复兴市场经营管理有限公司。住所地：石嘴山市大武口区。法定代表人：潘占荣，宁夏复兴市场经营管理有限公司董事长。被执行人：石嘴山市华欣房地产开发有限公司。住所地：石嘴山市大武口区。法定代表人：刘美兰，石嘴山市华欣房地产开发有限公司董事长。被执行人：刘美兰，女，1967年3月17日出生，汉族，住石嘴山市大武口区。被执行人：潘占荣，男，1968年6月21日出生，汉族，住石嘴山市大武口区。被执行人：潘琪琛，女，1992年8月27日出生，汉族，住石嘴山市大武口区。在本院执行申请执行人长城（宁夏）资产经营有限公司与被执行人宁夏复兴市场经营管理有限公司、石嘴山市华欣房地产开发有限公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛委托贷款合同纠纷一案中，案外人王立国对本院查封执行被执行人石嘴山市华欣房地产开发有限公司名下位于大武口区XXX号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人王立国异议请求：解除对石嘴山市大武口区XXX号房产的查封，终止对该房屋的执行。事实和理由：2013年10月30日，石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司与石嘴山市华欣房地产开发有限公司签订《土地、房屋置换合同》，约定：石嘴山市华欣房地产开发有限公司购买该公司位于人民路市场1253.7平方米土地及附属设施，并以石嘴山市华欣房地产开发有限公司开发的XXX号房屋进行置换，因石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司将置换的房屋无偿转让给了案外人，故当日由案外人与石嘴山市华欣房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。上述合同签订后，石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司依约将涉案土地及附着物交于石嘴山市华欣房地产开发有限公司拆除和建设，并于2013年11月1日将案涉土地办理变更登记至宁夏复兴市场经营管理有限公司名下。同日，案外人在支付了XXX号房屋的物业储备金、物业费、垃圾清运费后，石嘴山市华欣房地产开发有限公司将涉案房屋交付案外人居住使用至今。2013年12月2日，宁夏复兴市场经营管理有限公司为案外人开具了土地转让发票，案外人据此也缴纳了土地转让营业税。2014年3月4日，石嘴山市华欣房地产开发有限公司又为案外人出具了XXX号房屋房款的收据（1585000元整）。2014年，案外人将涉案房屋租赁给杨国安使用至2018年6月27日，现该房屋由案外人张进军、拓金荣承租使用。综上所述，案外人在涉案房屋在各被执行人设定抵押之前，就已经通过置换的方式购买取得了房屋所有权，并将房屋出租使用至今。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，案外人提出执行异议申请，请求停止对涉案房屋的执行。本院查明，本院在执行申请执行人长城（宁夏）资产经营有限公司与被执行人宁夏复兴市场经营管理有限公司、石嘴山市华欣房地产开发有限公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛委托贷款合同纠纷一案中，于2018年10月8日作出（2018）宁02执260号执行裁定书，冻结、扣划被执行人宁夏复兴市场经营管理有限公司、石嘴山市华欣房地产开发有限公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛在金融机构等单位的存款或扣留、提取被执行人的收入29580142.94元（含执行申请费96883元），或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产，据此于2018年12月10日依法查封了被执行人石嘴山市华欣房地产开发有限公司名下位于大武口区XXX号房产。另查明，2013年10月30日，石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司与石嘴山市华欣房地产开发有限公司、宁夏复兴市场经营管理有限公司签订《土地、房屋置换合同》，将其名下位于××区西的一块面积1253.7平方米的商业用地的使用权，连同该土地上的农贸市场、附属设施及其他地上附着物随土地使用权以5014800元的价格一并转让给石嘴山市华欣房地产开发有限公司，宁夏复兴市场经营管理有限公司在该合同上盖章。石嘴山市华欣房地产开发有限公司以其开发的XXX号（面积为317平方米）营业房、XXX号（面积为195平方米）营业房，房屋总价为4949500元予以置换，房屋面积最终以确权面积为准，房款多退少补。同日，就置换的上述XXX号房屋，因石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司股东会决议同意将置换的房屋无偿转让给案外人王立国，故由王立国与石嘴山市华欣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，对上述置换的房屋予以确认。2013年11月1日，案外人王立国支付物业储备金、物业费和垃圾清运费等相关费用，办理了房屋交接手续。2013年12月2日，案外人缴纳土地转让税108127.86元。2014年3月4日，石嘴山市华欣房地产开发有限公司为王立国出具收到XXX号房屋1585000元房款的收据。王立国接房后，于2014年10月8日将XXX号房屋出租给XXX使用。因租金支付问题，案外人王立国于2016年将杨国安诉至大武口区人民法院，经审理法院判决解除了王立国与杨国安签订的房屋租赁合同，并判决杨国安返还王立国位于大武口区XXX号房屋，另支付王立国租金75894元。现该房屋出租给了张进军使用。本院认为，依据查明的上述事实，本院查封的大武口区XXX号房产系石嘴山市兴旺达棉麻日杂有限公司经股东会决议无偿转让给案外人王立国的拆迁安置房屋，且经案外人2013年10月30日通过与石嘴山市华欣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》予以确认，现已实际占有使用至今。而本院查封该房产是2018年12月10日，发生在案外人与石嘴山市华欣房地产开发有限公司、宁夏复兴市场经营管理有限公司签订《土地、房屋置换合同》、《商品房买卖合同》并占有使用之后。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但无证据证明案外人对此负有过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对涉案房屋享有能够排除执行的权益，因此，案外人王立国的异议理由成立，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于石嘴山市大武口区XXX号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。                                                                       审   判  长     赵斌                                                                     审   判  员     王正栋                                                                     审   判  员     王丽琼                                                                         二〇一九年三月二十六日                                                                        书   记  员     马作霞        附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条  执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。