云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终82号上诉人（原审被告）：朱红，女，1974年3月8日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：宋健，北京市隆安（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨庆，北京市隆安（昆明）律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：徐艺杰，女，1986年7月25日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张万华，云南义声律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：谢燕莱，云南义声律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：云南巨和房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市春城路**地块昆明市官渡区房产交易中心主楼****。法定代表人：胡云河，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，系该公司员工。代理权限：特别授权代理。原审第三人：昆明安泰房地产开发有限公司。住所地：云。住所地：云南省昆明市园博路**青云街道办事处办公楼**>法定代表人：胡云河，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，系该公司员工。代理权限：特别授权代理。原审第三人：胡云河，男，1971年10月22日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：杨永利，男，1958年12月15日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。代理权限：特别授权代理。上诉人朱红因与被上诉人徐艺杰、云南巨和房地产开发有限公司（以下简称巨和公司）、原审第三人昆明安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）、胡云河案外人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后依法组成合议庭，于2019年2月21日进行了法庭调查。上诉人朱红及其委托诉讼代理人宋健，被上诉人徐艺杰的委托诉讼代理人张万华、谢燕莱，被上诉人巨和公司、原审第三人安泰公司、胡云河的共同委托诉讼代理人杨永利到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。朱红上诉请求：1.撤销一审判决，改判准许执行昆明市巨和美术小区2栋902号房屋；2.本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.徐艺杰并未提供证据证实其与巨和公司签订了书面的商品房购销合同，巨和公司也不能提交商品房购销合同原件，只能说明巨和公司与徐艺杰之间并未签订书面商品房购销合同，一审法院仅以两被上诉人的陈述就武断认定两被上诉人已经签订书面购房合同，认定事实错误。2.徐艺杰在一审中仅提交了非经营款项往来款专业发票，并非不动产发票，更无银行转账凭证、银行流水印证购房款已经支付，一审认定徐艺杰已经支付购房款证据不足。3.徐艺杰2011年购买涉案房产时名下已有其他房产，系因限购政策无法办理房产证，未能办理房产证系由于其自身原因，即使在限购政策取消后，徐艺杰仍然有充足的时间办理产权过户登记，徐艺杰对于未办理房产过户手续存在明显的过错。4.一审判决适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条（以下简称查封扣押冻结规定）错误，该规定针对的是所有需要办理过户登记的财产，且施行于2005年1月1日，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议案件规定）第二十八条和二十九条，徐艺杰享有的民事权益无法排除执行。徐艺杰辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予以维持，上诉人的上诉请求及事实理由应予以驳回。理由：1.一审判决认定徐艺杰与巨和公司签订了商品房购销合同正确，徐艺杰在2011年与巨和公司签订了商品房购销合同，后巨和公司以限购为由，收走了合同。2.即使没有商品房购销合同，徐艺杰也提供了补充协议及交纳购房款的相应银行流水，补充协议包括了商品房购销合同的主要条款，应视为双方签订了商品房购销合同。3.一审庭审中徐艺杰补充提交了交纳购房款的银行转账凭证，朱红确认了银行流水的真实性，只是不确认款项的性质，一审判决认定徐艺杰已支付全部购房款正确。4.徐艺杰购买的房屋未办理过户登记，过错在于巨和公司，不在于徐艺杰。5.关于法律适用的问题，无论是依照《查封扣押冻结规定》第十七条，还是《执行异议和复议案件规定》第二十八、二十九条，徐艺杰享有的权利都足以排除朱红依据普通金钱债权申请的强制执行。巨和公司、安泰公司和胡云河统一发表意见认为：一审认定事实清楚，同意徐艺杰的答辩意见，请求维持原判。朱红将巨和公司列为被上诉人没有事实及法律依据，巨和公司不应承担诉讼费用。徐艺杰向一审法院起诉请求：1.判令确认其为昆明市盘龙区龙庆路南亚未来城巨和美术小区****商品房的所有权人。2.停止对昆明市盘龙区龙庆路南亚未来城巨和美术小区2栋902号商品房的强制执行，并解除查封。3.诉讼费由朱红承担。一审判决认定事实：2011年1月26日徐艺杰支付552436元给巨和公司，作为购买巨和美术小区2栋902号的房款，巨和公司向徐艺杰开具巨和美术小区预收房款的发票。2011年5月17日，徐艺杰（乙方）与巨和公司（甲方）签订《补充协议》约定，甲方采取在昆明当地媒体上首次刊登接房公告之日起15日内，乙方付清全部房款、配套费等费用的方式购买巨和美术小区住宅，乙方同意待限购政策到期取消具备办理所购房屋的产权登记手续后90个工作日内，为乙方或乙方指定的人员办理产权证…。2012年12月6日徐艺杰开始交纳物业管理等费用，并于2012年12月对房屋进行装修，对涉案房屋合法占有。徐艺杰主张认购时签过购房合同，因需要备案登记，被巨和公司收走便一直未交还，巨和公司对该事实无异议。因安泰公司欠朱红债务，经朱红申请一审法院于2016年1月29日作出（2016）云01民初3号民事裁定书，查封、扣押、冻结安泰公司、巨和公司价值16515010元的财产。2016年3月2日一审法院作出（2016）云01执保90号协助执行通知书，请昆明市房屋交易产权管理处协助执行以下事项：查封巨和公司名下位于盘龙区云山社区刘家营股份合作社巨和美术小区的预售房22套房产（详见附后房产查封清单）包括涉案房屋。朱红依据（2016）云01民初3号民事调解书向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年3月7日作出（2017）云01执267号执行裁定书，对被执行人安泰公司、巨和公司价值16406033.6元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。后徐艺杰提出案外人执行异议。一审法院于2018年4月2日作出（2017）云01执异405号执行裁定，驳回案外人徐艺杰的异议请求。一审法院认为，徐艺杰与巨和公司签订《补充协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，协议有效。徐艺杰称其与巨和公司签订购房合同后，因需办理备案手续，购房合同交给巨和公司并一直未退还。对此事实，巨和公司亦认可。且该理由与购房交易惯例相符，故对该事实予以确认。徐艺杰在支付全部购房款552436元后，巨和公司开具了相应的发票载明了所收款项性质。且结合涉案房屋面积62.79平方米，及徐艺杰向巨和公司支付的购买款，购房价款符合当时的市场行情。朱红辩称徐艺杰与巨和公司可能存在其他法律关系，但未提交相应证据，应认定徐艺杰与巨和公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。根据《查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中徐艺杰与巨和公司之间形成的房屋买卖合同关系系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。徐艺杰于2011年已全额支付诉争房屋价款，并于2012年12月对房屋合法占有，2016年3月2日涉案房屋因巨和公司所欠债务被法院查封，致使无法办理过户手续，属于对未办理产权过户手续不存在过错的情形。故徐艺杰对涉案房屋具备物权期待权的性质，其权利应当受到法律保护。徐艺杰的执行异议理由成立。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：“一、确认昆明市巨和美术小区2栋902号房屋归原告徐艺杰所有；二、停止对昆明市巨和美术小区2栋902号房屋的执行。本案受理费人民币9324元，由被告朱红负担。”二审中，经征询各方对一审判决认定事实的意见，上诉人朱红提出：1.对一审判决认定的“2011年1月26日徐艺杰支付552436元给巨和公司”有异议，虽然被上诉人提供了巨和公司开具的非经营款项往来发票，但没有提交相应转款凭证，徐艺杰并未支付全部购房款项。补充协议中约定双方要签订正式的书面合同，正式合同应签订于补充协议签订时间之后。在此之前将款项全部支付不符合常理。2.徐艺杰和巨和公司均不能提交书面商品房购销合同，如果签订过合同不可能在补充协议中再约定双方还要签订商品房购销合同，故应认定商品房购销合同没有签订过。徐艺杰对于一审判决认定事实无异议，但提出应当补充认定涉案房产系徐艺杰唯一住房。巨和公司、安泰公司和胡云河对于一审判决认定的事实无异议。各方在二审中均无新证据提交。对于各方均无异议的一审判决认定事实，本院予以确认。二审中补充查明，2018年8月24日，昆明市不动产信息档案管理中心出具《查询无结果通知书》，证实徐艺杰在昆明市主城五区及三个国家开发（度假）区范围内无住房登记信息。为查明徐艺杰支付款项的情况，本院二审中要求巨和公司提交了其保存的公司财务账册，查明在原始账册中装订有徐艺杰2011年1月26日支付涉案2-902号房屋购房款、购房配套费的财务凭证及所附刷卡凭证（已不能看清具体内容），其后本院又根据徐艺杰的申请，依职权到中国银联股份有限公司云南分公司调取了徐艺杰之母刘芬于2011年1月20日支付购房款项的支付凭证，证实该两笔款项进入了巨和公司账户。刘芬也到庭对于签订合同和支付款项的情况做了说明。对于该部分款项支付的证据，徐艺杰和巨和公司无异议，认为可以证实徐艺杰已经支付了全部购房款。朱红对于巨和公司收取款项的事实无异议，但认为仅从款项走向不能说明款项的性质，不能排除该款项为借款的可能性。本院认为，结合巨和公司财务账册中保留的财务凭证，收取款项和开具发票的情况，应当确认徐艺杰已经就涉案房屋支付了全部购房款，朱红认为该款项性质为借款，但没有提供证据予以证实，其主张不能成立。至于朱红提出的徐艺杰与巨和公司之间没有签订合法有效书面合同的问题，本院将结合双方争议的焦点问题综合评述。综合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：徐艺杰就涉案2-902号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，关于朱红上诉提出的一审判决适用法律错误的问题，《查封扣押冻结规定》第十七条与《执行异议和复议案件规定》第二十八条、二十九条均规定了执行异议中相关房产是否能够排除强制执行的审查标准，均为现行有效的司法解释，其规定内容并无冲突之处，一审法院适用《查封扣押冻结规定》第十七条并无不当。但鉴于《查封扣押冻结规定》第十七条适用的对象为所有需要办理过户登记的财产，范围更加广泛，《执行异议和复议案件规定》第二十八条、二十九条均针对的是不动产买卖的情况，更切合本案的情况，故就本案而言，应当适用《执行异议和复议案件规定》判断涉案房产是否能够排除强制执行。涉案房屋属巨和公司开发的商品房。房屋用途为居住，目前仍登记在巨和公司名下，徐艺杰并未取得房产所有权权属证书，其作为购买商品房的消费者，是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据《执行异议和复议案件规定》第二十九条的相关条件判断。《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据本案查明的事实，徐艺杰在2011年1月20日支付了购买涉案房屋的款项且目前在其名下只有一套住房，故其就涉案房屋享有的权利符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋和已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的法定要求。关于徐艺杰和巨和公司是否签订过合法有效的书面买卖合同的问题，本院认为，《执行异议和复议案件规定》是人民法院处理执行异议和复议案件的司法解释，主要适用于执行程序中，虽然《执行异议和复议案件规定》第二十九条有实质性审查的因素，可以在执行异议之诉案件中参照适用，但就其规定而言，更多的还是考虑执行异议审查中的效率因素，故在执行异议之诉案件中，应参照该规定对于当事人之间的法律关系进行实体审查，但应当着重探究徐艺杰和巨和公司是否形成了买卖涉案房屋的一致意思表示，徐艺杰就涉案房产享有何种实体权利，该权利是否能够排除强制执行。在本案中，徐艺杰对于购买涉案房屋的过程做了符合情理的陈述，提供了与巨和公司签订的《补充协议》，补充协议条文中虽然没有明确表述双方签订书面商品房买卖合同的具体时间，但补充协议针对涉案房屋约定了支付房款、交房办证及违约责任等相关内容，双方就涉案房屋形成买卖关系的意思表示清楚，巨和公司收取了相应款项，其后交付了涉案房屋，徐艺杰实际装修入住，应当认定双方就买卖涉案房屋达成了一致的意思表示，双方形成了买卖合同关系并已经实际履行，徐艺杰针对涉案房屋享有的权利，可以对抗朱红享有的普通金钱债权，一审判决停止对涉案房屋的强制执行并无不当，朱红的该项上诉请求不能成立，本院予以驳回。关于徐艺杰是否为涉案房屋所有权人的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。案涉房产登记在巨和公司名下，徐艺杰依照认购协议享有的是要求巨和公司办理房产过户登记，协助完成产权变更登记的合同权利，并不能对于案涉房产享有所有权，故其请求确认其为房屋所有权人的主张没有事实和法律依据，一审判决认定徐艺杰为涉案房屋所有权人系适用法律错误，应当予以纠正。综上，一审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初906号民事判决第二项，即“停止对昆明市巨和美术小区2栋902号房屋的执行”；二、撤销云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初906号民事判决第一项，即“确认昆明市巨和美术小区2栋902号房屋归原告徐艺杰所有”；三、驳回徐艺杰其他诉讼请求。一审案件受理费人民币9324元，由朱红负担7000元，徐艺杰负担2324元；二审案件受理费人民币9324元，由朱红负担7000元，徐艺杰负担2324元。本判决为终审判决。审判长 赵 锐审判员 王 健审判员 刘亚东二〇一九年三月二十九日法官助理赵思远书记员许萍萍