昆明铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2019）云71民终6号上诉人（原审被告）：张昆华，男，1959年5月20日出生，汉族，住昆明市盘龙区。上诉人（原审被告）：蒋燕，女，1959年8月1日出生，汉族，住昆明市盘龙区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李昊，云南民启律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：张业昕，女，1986年4月24日出生，汉族，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：饶曙辉，云南恒鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹爽昭，男，1957年1月25日出生，汉族，住昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：曹婧，女，1982年12月25日出生，汉族，住昆明市呈贡区，系曹爽昭女儿。委托诉讼代理人：尹其臻，云南格元律师事务所律师。上诉人张昆华、蒋燕、张业昕因与被上诉人曹爽昭房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初3268号民事判决，向昆明市中级人民法院提起上诉。昆明市中级人民法院审查后，认为不便行使管辖权，报请云南省高级人民法院指定管辖。云南省高级人民法院作出（2018）云民辖39号民事裁定书，指定我院审理本案。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人张昆华、蒋燕的委托诉讼代理人李昊，上诉人张业昕的委托诉讼代理人饶曙辉，被上诉人曹爽昭的委托诉讼代理人曹婧、尹其臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张昆华、蒋燕上诉请求：1．撤销呈贡区人民法院（2017）云0114民初3268号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．判令被上诉人承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实与理由：1．一审判决认定事实不完整。二上诉人与原审第三人不仅完成了签订《房屋买卖合同》、缴纳相关税款以及向房屋登记管理部门作出房屋转让备案登记等程序，而且还完成了涉案房屋的实际交付。第三人虽然目前还尚未取得涉案房屋的不动产权证书，但涉案房屋的所有权实际上已经完成转移给了第三人，被上诉人的恶意诉讼及查封行为已经给二上诉人造成了巨额经济损失。被上诉人虽然从云南俊发物业服务有限公司处取得了装修施工证明，但该证明系被上诉人通过欺骗行为取得，被上诉人并未对涉案房屋采取任何装修施工措施。2．一审判决对本案焦点问题的说理存在错误。本案《房屋转让预约协议》的合同性质应当被认定是预约而非一审判决认定的本约，即《房屋转让预约协议》不应当被认定为具有房屋买卖合同的效力。《房屋转让预约协议》第四条、第八条约定双方还要签署正式的房屋买卖合同，应当充分尊重当事人的约定。正是由于双方在前期商议时考虑到了从签约到最后实际履行约定存在一个较长且不可预测的时间间隔，在这个时间间隔当中可能会产生各种各样的变故，双方才会签订了一个以签订更为完善和明确的本约为目的的预约。二上诉人已经通过短消息通知和实际过户房屋的方式明确拒绝和被上诉人继续签订房屋买卖合同，事实上《房屋转让预约协议》已经无法履行。3．一审判决适用法律错误。一审判决由于对《房屋转让预约协议》的性质认定错误，所以错误地适用法律，最终错误地判令二上诉人继续履行《房屋转让预约协议》所约定的义务。《房屋转让预约协议》在法律上和事实上均已经不能履行，应判决二上诉人除承担违约责任外不再履行该协议。张业昕上诉请求：1．撤销呈贡区人民法院（2017）云0114民初3268号民事判决书，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．解除对上诉人房屋的查封、冻结；3．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决事实认定错误。一审判决认定原告已经接房并实际占有房屋错误，上诉人的证据足以证明上诉人已经支付全部购房款，办理了房屋所有权变更登记。2．一审认定继续履行《房屋转让预约协议》不存在事实上和法律上的障碍与事实不符，导致判决结果错误。上诉人签订的是正式的《房屋买卖合同》，经房屋登记管理部门作了房屋转让网签、备案登记，缴纳了购房税收、契税、印花税，涉案房屋所有权完全转移给了上诉人。之后上诉人更换了门锁、交纳了物管费，完成了实际交付并占有。原告的《房屋转让预约协议》在法律上无法对抗上诉人正式的《房屋买卖合同》。一审判决既认定上诉人张业昕对涉案房屋作了备案登记，又认定《房屋转让预约协议》不存在事实上和法律上的障碍，认定事实与评判相互矛盾，导致判决结果错误。3．继续履行预约的、非正式的《房屋转让预约协议》侵犯了上诉人的合法权益。上诉人的《房屋买卖合同》是合法有效的合同，同样受法律保护。一审判决只对一个“事实上和法律上”有障碍的合同判决继续履行，明显偏袒一方，严重损害了上诉人一方的合法权益，依法应予纠正。曹爽昭辩称：1．一审认定事实清楚。被上诉人张昆华、蒋燕恶意违约，与原审第三人张业昕串通损害答辩人的利益。张业昕系张昆华、蒋燕的女儿，不可能不知道房屋已出卖给答辩人的相关信息。从他们之间房屋交易的价值、付款情况可以看出他们的交易是不真实的，并没有实际发生。上诉人恶意违约的动机来源于2017年9月后昆明呈贡新区的房屋交易价格大幅上涨。双方2017年1月19日签署的交接清单明确记载了上诉人收到被上诉人支付的购房款后交付购房合同、房屋钥匙等情况，被上诉人亦是基于此事实才向物管部门申请装修许可证，由此也证明了被上诉人自2017年1月19日实际占有了诉争房屋。2．关于合同的履行，一审判决书已经阐述得非常清楚、明确，被上诉人完全赞同。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的相关内容，被上诉人认为，诉争房屋的所有权人现依然为上诉人张昆华；双方的合同是经过公证的合法有效的合同，被上诉人已经履行了主要的合同付款义务（达总房款的93%）；双方的合同成立在先；被上诉人已经合法有效实际占有了该房屋；上诉人与第三人之间的所谓交易行为系“恶意串通，损害第三人利益”的无效行为，他们之间所谓的合同备案是恶意办理登记的行为。据此，被上诉人请求驳回上诉，维持原判。曹爽昭向一审法院起诉请求：1．判令两被告继续履行与原告签订的《房屋转让预约协议》并签订《房屋买卖合同》及办理产权过户登记至原告名下的合同义务。一审审理过程中，原告撤回了签订房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院予以准许。2．判令两被告按照《房屋转让预约协议》约定向原告承担102,400元的违约金。3．判令本案的诉讼费、担保费用、保全费由两被告承担。一审法院认定事实：原告（乙方）与两被告（甲方）于2017年1月19日签订了《房屋转让预约协议》并经昆明市明诚公证处公证。该预约协议约定：两被告将其位于昆明市呈贡区金盾俊园A1地块1幢22层2203室房屋（面积129.63平方米）转让给原告，转让价款为512,000元，该转让价款系按套计价，并不包含办理相关产权变更手续时所应交纳的税、费。协议第四条约定：“双方协议一致，签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为以下第1项：1、甲方取得上述房屋的不动产权证书原件之日起三十个工作日内；……”。第六条第2款（甲方特别承诺）约定：“于本协议生效之日起，不得再就该房屋签署其他转让、租赁、抵押、担保等相关合同、文件……在办理完《协议书》公证之后，甲方将上述房产的《商品房购销合同》、《房屋所有权证》、购房发票、税票，以及一切与该房屋有关的票据、文件及合同都交由乙方保管”。第七条第一款约定：“本协议生效后，双方均应本着促成交易完成的目的、依法、全面履行，否则即构成违约，并应向守约方承担违约责任。1、于符合本协议第四条规定的条件时，甲方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，乙方有权选择：（1）要求甲方退赔所实际收取的全部转让款项，同时向乙方支付转让价款总款20%的违约金；（2）要求甲方继续履行本协议，将该房屋转让于乙方”。第八条约定：“本协议不作为双方申请上述房屋交易税费核缴、过户登记的依据，待符合本协议第四条规定的条件时，双方应另行签署正式的房屋买卖合同，并依据该合同申请办理税费核缴、过户登记相关手续。”原告于2017年1月19日通过银行转账向被告支付了472,000元的购房款。同日，被告张昆华与原告签署了一份交接清单，该清单约定：被告将商品房购销合同（房子）、车位购销合同一份、契税收据二张、配套费收据一张、维修基金收据一张、办理土地证费用收据一张、车位及房款收据四张、原装钥匙及门禁卡一套（门禁卡待领）、房屋（产）所有权证一本移交原告曹爽昭。两被告已经取得案涉房屋不动产权证书原件，但未按照合同约定履行与原告签订《房屋买卖合同》及履行过户登记的义务。两被告于2017年11月9日与第三人张业昕签订了《房屋买卖合同》并办理了公证，约定购房款为390,000元。2017年11月11日第三人张业昕向房屋产权登记部门缴纳了购房税款18,571.43元、契税5,571.43元、印花税5元。两被告和第三人向房屋登记管理部门作了房屋转让备案登记并正在办理不动产登记证书。2017年11月23日原告向一审法院申请对案涉房屋进行财产保全，一审法院依法查封了案涉房屋。另查明，两被告系夫妻关系，第三人系两被告的女儿。2017年11月16日原告向案涉房屋的物管公司云南俊发物业服务有限公司申请办理了装修施工证明，云南俊发物业服务有限公司向原告出具了装修施工证明。一审法院认为，关于本案《房屋转让预约协议》的合同性质属于预约还是本约的问题，不能仅仅孤立地以当事人之间协议的名称或是约定为依据，而应综合审查相关协议约定的内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从而确定当事人之间的真实意思表示，并据此对诉争法律关系的性质作出界定。具体到本案，第一，双方签订的合同虽名为《房屋转让预约协议》，但双方在合同中就当事人名称、房屋基本情况、房屋的位置、价款、面积、税费、产权变更、违约责任等均进行了约定，该协议已具备房屋买卖合同成立的实质要件与必备条款，故该协议具有房屋买卖合同的效力。第二，双方在协议中提及的需后期签署房屋买卖合同的主要目的是在房产证下来后出于房屋产权过户的考虑，其目的并非是在前期协商的基础上进一步确定合同条款中不完善的部分或是重新确定各方权利义务。第三，本案属于二手房屋买卖关系，在签订协议书当日双方已开始实际履行协议，原告已经按照协议支付了绝大部分房屋价款，被告也将其持有的与案涉房屋相关的商品房购销合同、房屋（产）所有权证原件、相关票据、房屋原装钥匙等物品移交给了原告，原告已经接房并实际占有房屋。现房屋已办理不动产登记，该合同不存在事实上和法律上的障碍，具备可履行的条件。案涉协议内容不违背国家法律、法规的规定，协议约定的合同主体、标的、违约责任、价款、付款方式明确具体，各方当事人均已部分履行，在诉争合同无需审批等其他生效要件的情况下，从鼓励交易和维护交易安全的角度考虑，双方房屋买卖合同法律关系已成立并生效，应当认定诉争协议性质为房屋买卖合同本约。关于原告要求两被告继续履行《房屋转让预约协议》及办理产权登记至原告名下的合同义务的诉请问题，本案中，原告曹爽昭与两被告签订的《房屋转让预约协议》，系双方当事人自愿协商签订，内容不违反法律和行政法规，应为有效合同。原被告双方应当按照约定全面履行合同约定的义务。原告履行支付购房款义务后，两被告理应继续履行《房屋转让预约协议》并配合原告办理案涉房屋的产权转移变更登记，现案涉房屋不动产权登记证书原件被告已经拿到，履行产权过户的条件已经具备。且原被告双方并未对协议解除或终止达成一致意见。故原告按照协议约定，要求两被告继续履行《房屋转让预约协议》及办理产权登记至原告名下合同义务的诉请，不违反法律和合同约定，予以支持。第三人与被告之间达成的房屋买卖合同虽然不违反法律规定，但被告已经将案涉房屋的合同文本、契税以及钥匙等物品交付给原告占有和使用，原告业已办理了装修手续，原告实际上已经占有了案涉房屋，故对第三人提出的要求驳回原告要求被告继续履行协议并办理过户手续的辩解，因缺乏事实和法律依据，不予支持。对于被告无法履行合同导致的损失，第三人可按照相关法律规定向被告另行主张。对于原告要求被告承担102,400元违约金的诉请，一审法院认为，两被告在过户条件具备时未按《房屋转让预约协议》的约定履行办理房屋产权过户手续已经违约，原告要求被告承担违约责任的诉请，有事实和法律依据，予以支持。但原被告双方在合同中对于被告违约应承担何种违约责任并无明确约定，而且原告也未举证证明因被告违约导致的损失情况，故一审法院根据原被告双方合同履行情况以及被告的违约程度，依法酌情支持违约金20,000元。对于原告要求被告支付诉讼费、保全担保费、保全费的诉请，一审法院认为，诉讼费本案根据原告诉请胜诉情况依法予以全部支持。至于保全担保费和保全费，该两项费用双方并未在协议中进行约定，且并不属于本案必须发生的必要费用，对其不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告张昆华、蒋燕应继续履行与原告曹爽昭于2017年1月19日签订的《房屋转让预约协议》，并于本判决生效之日起三十日内将其名下位于昆明市呈贡区金盾俊园A1地块1幢22层2203室房屋的产权转移变更至原告曹爽昭名下；二、由被告张昆华、蒋燕于本判决生效后十日内向原告曹爽昭支付违约金20,000元；三、驳回原告曹爽昭的其他诉讼请求。案件受理费2,348元，由被告张昆华、蒋燕承担。二审中，上诉人和被上诉人均未提供证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。综合张昆华、蒋燕、张业昕的上诉理由和曹爽昭的答辩意见，本院认为，二审中当事人争议的焦点问题有二：一是张昆华、蒋燕与曹爽昭之间签订的《房屋转让预约协议》应否认定为房屋买卖合同；二是该协议应否继续履行。首先，《房屋转让预约协议》是否应认定为房屋买卖合同，应从协议的内容、性质进行全面的考察。从本案双方签订的《房屋转让预约协议》内容看，约定的标的物特定、具体，房屋价款与履行方式、期限、违约责任等确定，合同内容已明确，买卖权利义务关系清楚，具备房屋买卖合同成立的主要条款，具有可履行性，曹爽昭按协议交纳了大部分购房款，张昆华与曹爽昭办理了房屋交接，双方对此予以认可，故不宜认定《房屋转让预约协议》为预约合同，而应认定该协议系双方就案涉房屋买卖的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，协议合法有效并具备房屋买卖合同的性质。故上诉人张昆华、蒋燕、张业昕认为《房屋转让预约协议》为预约合同，非买卖合同本约的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，《房屋转让预约协议》是签约双方当事人的真实意思表示，且不违背有关法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力，应当认真遵守和切实履行。曹爽昭履行支付购房款义务后，张昆华、蒋燕本应继续履行协议约定，配合曹爽昭办理房屋产权变更登记事宜，但张昆华、蒋燕却违反合同约定，将案涉房屋又卖给了上诉人张业昕。张昆华、蒋燕的行为构成违约，应承担相应的违约责任。《房屋转让预约协议》第七条违约责任第1项规定，甲方违约时，乙方有权选择要求甲方退款并承担房屋转让价款总款20%的违约金或要求甲方继续履行本协议，将房屋转让于乙方。曹爽昭起诉时，对以上两项违约责任一并提出了诉讼请求。结合一审中曹爽昭要求张昆华、蒋燕继续履行合同却未明示放弃或撤回违约金项诉求的情况，二审开庭时，法官进行了释明，曹爽昭明确请求本院判决张昆华、蒋燕继续履行《房屋转让预约协议》，将房屋过户至其名下，并当庭表示不再要求张昆华、蒋燕承担按房屋转让价款20%计算出的违约金102,400元。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案中，张昆华、蒋燕和其女张业虽然签订了《房屋买卖合同》，交纳了相关税款并作了房屋转让备案登记，但尚未办理房屋所有权变更登记，房屋即被法院查封。现案涉房屋的所有权人仍为张昆华。根据案涉房屋尚未办理所有权变更登记，《房屋转让预约协议》的签订、履行早于《房屋买卖合同》，曹爽昭系合法占有案涉房屋以及《房屋转让预约协议》中违约责任的约定等情况，本院认为，一审法院认定《房屋转让预约协议》具备履行条件，判决张昆华、蒋燕继续履行协议，将案涉房屋产权变更至曹爽昭名下并无不当。三上诉人关于案涉房屋的所有权已经转移给张业昕，以及张业昕关于张昆华、蒋燕已与其办理了房屋所有权变更登记，《房屋转让预约协议》已经无法履行的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金的问题，如前所述，根据《房屋转让预约协议》第七条违约责任第1项的约定，继续履行合同和支付违约金为选择性条款，守约方只能择一主张。同时，结合《房屋转让预约协议》的其他条款分析，协议对违约责任的约定是明确的。一审法院关于“原被告双方在合同中对于被告违约应承担何种违约责任并无明确约定”的表述有误，对违约金的判决不当，本院予以纠正。因二审庭审中，曹爽昭亦当庭表示不再要求张昆华、蒋燕承担违约金，故对一审法院支付违约金2万元的判项，本院不再支持。对于本案涉及的其他问题，因当事人未提出上诉，且未涉及法律、行政法规强制性规定的内容，视为当事人服从原审判决，本院依法不予审查。综上所述，上诉人张昆华、蒋燕、张业昕的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初3268号民事判决第一项即被告张昆华、蒋燕应继续履行与曹爽昭于2017年1月19日签订的《房屋转让预约协议》，并于本判决生效之日起三十日内将其名下位于昆明市呈贡区金盾俊园A1地块1幢22层2203室房屋的产权转移变更至曹爽昭名下；二、撤销昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初3268号民事判决第二项、第三项即由被告张昆华、蒋燕于本判决生效后十日内向原告曹爽昭支付违约金20,000元、驳回原告曹爽昭的其他诉讼请求；三、驳回曹爽昭的其他诉讼请求。一审案件受理费2,348元，由张昆华、蒋燕负担；二审案件受理费2,348元，由张昆华、蒋燕负担1,348元，张业昕负担1,000元。本判决为终审判决。审判长  艾年玉审判员  李 宴审判员  王 佳二〇一九年三月二十九日书记员  穆升福