四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川17民终22号上诉人（原审原告）：刘志超，男，汉族，住四川省万源市太平镇。委托诉讼代理人（特别授权）：鲜再仁，四川凡高律师事务所律师。上诉人（原审被告）：四川蓉垚房地产有限公司。住所地：四川省成都市武侯区菊乐路**3—1—1。法定代表人：曾波，董事长。委托诉讼代理人：张碧刚，四川法鑫律师事务所律师。上诉人刘志超、四川蓉垚房地产有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服万源市人民法院（2018）川1781民初1314号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘志超的委托诉讼代理人鲜再仁，上诉人四川蓉垚房地产有限公司的委托诉讼代理人张碧刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘志超提出上诉请求：撤销原判第二条，依法改判被告向其支付逾期办理不动产证的违约金【自2014年12月19日起，以调换房屋总价480100元为基数，按中国人民银行银发（2003）251号关于金融机构计收逾期贷款利息的利率标准计算利息至不动产证办理完毕之日止，计算至2018年4月29日为：480100×（4.75%年÷12月×130%=0.51458333%）×40月=98820.58元】；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审诉讼中四川蓉垚房地产有限公司并未请求法院调整违约金，一审法院主动调整违约金没有事实和法律依据。同时，上诉人请求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条计算违约金，并未主张按照20%计算违约金。该解释规定只要具备法定情形，即可按其标准主张。一审法院未释明即将上诉人主张违约金的标准进行变更。开发商逾期办证侵犯的是买受人或被拆迁人对房产的充分利用的权利和利益，即利用房产融资、再投资的权利和利益，是一种可得利益，是法律明确保护和支持的。2、一审适用法律错误。房屋拆迁安置补偿法律关系，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》调整范畴，该解释是处理房屋拆迁安置补偿纠纷的特别法，本案应当优先适用。四川蓉垚房地产有限公司提出上诉请求：撤销原判，改判驳回黄开英要求其支付违约金的诉讼请求，一、二审诉讼费由刘志超承担。事实及理由：1、一审认定上诉人四川蓉垚房地产有限公司应当为被上诉人刘志超办理权属证书并支付其违约金不当。上诉人四川蓉垚房地产有限公司交付产权安置房屋后刘志超不仅没有损失反而还有较为稳定的收益。2、双方之间是房屋拆迁安置补偿合同法律关系，而不是商品房买卖合同法律关系。3、双方在房屋拆迁安置补偿协议中未约定办证的具体时间，且办证的一些因数是无法控制的，责任不能全部归咎于四川蓉垚房地产有限公司。4、一审法院认定的违约金标准与案涉项目中商品房买卖合同约定的违约金标准不一致。四川蓉垚房地产有限公司针对刘志超的上诉请求及理由答辩称，上诉人刘志超请求参照适用商品房买卖合同纠纷的相关司法解释错误。商品房买卖合同需要几个要件，本案是房屋拆迁，适用的法律不一样。上诉人刘志超请求按照商品房买卖合同纠纷的相关司法解释计算违约金于法无据，合同约定了违法责任，但是违约包括交付安置房屋和办证，一审调整违约金没有法律依据。刘志超针对四川蓉垚房地产有限公司的上诉请求及理由答辩称，双方之间属于拆迁，上诉人四川蓉垚房地产有限公司以已经交付房屋，不存在损失为由免除责任不成立。损失是对房产充分利用可得利益的损失，逾期办证应当承担责任。四川蓉垚房地产有限公司作为开发商具有办理产权证的义务，其提出的不可抗力的理由不成立，已经有部分房屋办理了产权证，不属于法定的不可抗力。双方对违约有约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》也有明确规定。综上，该公司的上诉理由不能成立。刘志超向一审法院提出的诉讼请求：1、判令被告为原告办理产权调换房屋的不动产证；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产证的违约金【自2014年12月19日起，以调换房屋总价480100元为基数，按中国人民银行银发（2003）251号关于逾期还款利率标准计算利息至不动产证办理完毕之日止计算至2018年4月29日为480100×（4.75%年÷12月×130%=0.51458333%）×40月=98820.58元】；3、判令被告承担诉讼费。一审法院认定的事实：2010年，按照万源市建设总体规划的要求，经万源市发改委、万源市规划和建设局、万源市国土资源局、万源市城镇房屋拆迁管理办公室审查批准，经万源市人民政府会议研究决定，拟对万源市中心广场二期建设工程规划红线范围内的房屋及其附属物进行拆迁。经市拆迁办和被告配合工作，2010年11月19日，原、被告双方签订了《万源市中心广场二期建设工程房屋拆迁安置补偿协议》，约定：“一、乙方被拆迁房屋基本情况。乙方被拆迁房屋坐落于万源市太平镇红旗路38号，占地面积24.005平方米。该房屋《房屋所有权证》号为万源房权证太平镇字第**81号；《土地使用权证》号为万国用字第010209007号。二、经甲、乙双方同意被拆迁房屋安置补偿方式实行产权调换：1、产权调换安置房屋地点：万源市中心广场1—8号门市，具体位置及户型件附表4。2、产权调换安置房屋面积24.005平方米……。3、由甲方补给乙方房屋财产权调换差价款合计43707元……。三、过渡期限为18个月（从本协议签订之日算起）……。四、待乙方获得安置房屋之后，由甲方重新给乙方按有关规定办理房屋和土地使用权属证件，凡小于或等于原被拆迁房屋档案记载面积的，办理新建安置房屋产权证、土地使用权证的税费不由乙方承担……。第八条、违约责任：本协议经甲乙双方或其委托代理人签字即产生法律效力。甲乙双方应自觉履行，不得反悔。凡单方违约，由违约方向对方支付本协议总价款20%的违约金并承担因此给对方造成的直接损失。”同日，双方在被拆迁房屋产权调换结算单上予以签字确认。被拆迁房屋产权调换结算单载明原告被拆迁房屋价值为523807元，产权调换安置房屋价值为480100元，由甲方补给乙方43707元。2014年9月18日，原告向被告缴纳了户头费、电卡费及办证费共计3448.5元，被告将涉案房屋交付给原告使用，交房时双方对房屋的房号予以了变更，变更为中心广场1-10-2号。至今，被告一直未为原告办理房屋产权证，原告遂起诉来院。一审法院认为，原告刘志超与被告四川蓉垚房地产有限公司签订的《万源市中心广场二期建设工程房屋拆迁安置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务，否则将承担违约责任。按照合同约定，原告按合同约定搬出了被拆迁房屋，缴纳了相关费用，被告应当为原告按有关规定办理房屋和土地使用权属证件，因此，原告要求被告为其办理房屋不动产权证书的请求，予以支持。被告在签订合同后未及时为原告办理产权证，应承担违约责任，因此，原告要求被告支付违约金的请求，应予以支持。原、被告在《房屋安置补偿协议》中约定违约责任为支付本协议总价款20%的违约金并承担因此给对方造成的直接损失，原告未提供因被告逾期办证其所遭受直接损失的证据，因此原告的直接损失数额无法确定。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，被告依约向原告支付了房屋产权调换差价，交付了案涉房屋，履行了部分义务,未构成根本性违约，一审法院酌情确定按协议总价款1%确定违约金，即被告应向原告支付违约金为4801元（480100元X1%），原告要求按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》计算违约金的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决：一、被告四川蓉垚房地产有限公司于本判决生效后三十日内为原告刘志超办理中心广场1-10-2号不动产权属证书；二、被告四川蓉垚房地产有限公司在本判决生效后三十日内向原告刘志超支付逾期办理不动产证的违约金4801元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，须按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2270元，减半收取为1135元，由被告四川蓉垚房地产有限公司承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人刘志超提交了两份不动产权证书（复印件），拟证实案涉项目的部分房屋已办理了不动产权证书，已具备办证条件。本院组织当事人进行了证据交换与质证。上诉人四川蓉垚房地产有限公司质证认为，对该证据的真实性无异议，但与本案没有关联性。本院认定当事人对该证据的真实性无异议，且与本案具有关联性，对该证据予以采信。二审查明，四川蓉垚房地产有限公司在一审答辩中称：本案违约金过高，其计算方式及标准均不应当高于商品房买受人所获得的违约金。二审查明的其他案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，上诉人刘志超与上诉人四川蓉垚房地产有限公司签订的《万源市中心广场二期建设工程房屋拆迁安置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。刘志超缴纳了相关费用，四川蓉垚房地产有限公司未按协议约定及时为黄开英办理房屋和土地权证，应当承担违约责任。四川蓉垚房地产有限公司主张刘志超没有损失，双方在补偿协议中未约定办证时间以及未办证的责任不全在该公司的上诉理由于法无据，本院不予支持。本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷而不是商品房买卖合同纠纷，双方在协议中明确约定违约金按协议总价款的20%计付。四川蓉垚房地产有限公司在一审答辩中提出违约金过高，不应当高于商品房买受人所获得的违约金的抗辩，该抗辩意见显然包含请求法院调减违约金的意思表示。在刘志超未提供因逾期办证其所遭受直接损失的证据，其直接损失数额无法确定的情况下，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，综合本案实际情况，酌情确定违约金比例及金额并无不当。刘志超主张一审法院适用法律错误，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》的上诉理由，不能成立。综上所述，上诉人刘志超与上诉人四川蓉垚房地产有限公司的上诉请求均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2270元，由上诉人刘志超负担1135元，由上诉人四川蓉垚房地产有限公司负担1135元。本判决为终审判决。审判长  段添天审判员  刘全明审判员  侯必明二〇一九年三月五日书记员  杜琼瑶