河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终716号上诉人（原审原告）：靳敬乾，男，1972年2月14日出生，汉族，住河北省固安县。委托诉讼代理人：谷贺东，固安县固安贺东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：固安县广苑房地产开发有限公司，住所地河北省固安县新中街北侧。法定代表人：韩广朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊丙辉，河北迎日律师事务所律师。上诉人靳敬乾因与被上诉人固安县广苑房地产开发有限公司（以下简称广苑地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初3985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。靳敬乾上诉请求：一、请求二审法院依法撤销固安县人民法院（2018）冀1022民初3985号民事判决书中第二项判决，查明事实后依法改判被上诉人履行办证义务。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定部分事实不清，审核证据不严，适用法律借误，判决结果不公。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，上诉人按合同约定履行了交纳房款等主要义务，而被上诉人却在履行该合同时存在明显违约行为，原审判决中只对被上诉人的延期办证违约金查明后作出了判决，却对要求被上诉人办理房产证的诉求予以驳回，实属不当。其一，合同中对产权登记的约定已经写明，但被上诉人在交付给上诉人房屋后90日内未到产权登记机关履行其涉案房屋的产权登记手续，构成严重违约，导致上诉人未依法在规定的90日内取得该房的产权证书；其二，上诉人在收房时，按约定向被上诉人交纳了公共维修基金、办证手续费、产权证工本费等办证所需费用，且被上诉人承诺收到上述费用后为上诉人办理房屋产权证书。此后，被上诉人却以各种借口拖延，未去房管部门办理相关手续，至今也未完成；其三，原审庭审中，上诉人已经提交了涉案房屋测绘平面图，证实测绘面积与合同约定的面积差问题，要求被上诉人尽快依法履行办证义务，但原审法院却未对此证据作出任何说明。广苑地产公司答辩称，靳敬乾的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。靳敬乾向一审法院起诉请求：1.判令被告履行双方签订的商品房买卖合同，按约为原告办理房屋产权证书。2.判令被告支付延期办证违约金5520元。3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告为买受人，被告为出卖人；买受人购买出卖人开发建设的河北省廊坊市固安县固安镇新源街裕隆公寓3号楼3单元501室房屋，房屋建筑面积128.39平方米；房屋总价款1104154元；付款方式为付首付款334154元，余款770000元办理银行按揭；房屋交付时间为2015年10月31日，交付条件为该商品房经验收合格；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1-3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3.因国家政策性原因或行政管理部门原因，造成的延期、出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告按期支付了全部购房款1104154元，2016年8月31日，原、被告双方签订了裕隆公寓二期业主收房双方履约单，履约单载明了合同总价、房屋实测前面积、公共维修基金数额、物业费数额、有线电视初装费数额、办证手续费数额等内容，双方一致同意房屋交收入住，原告并按履约单要求交纳了公共维修基金8987元、入住费3844元。2015年12月11日被告开发建设的房屋经固安县城乡规划局验收，基本符合规划要求，初始登记于2016年11月30日办理完结。一审法院认为，原、被告双方为商品房预售合同法律关系，所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行，在履行合同过程中，违反合同约定应当承担违约责任。原、被告约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1-3项处理：1.原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付的房价款退还给原告，并按已付房价款的0.5%赔偿原告损失。2.原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。3.因国家政策性原因或行政管理部门原因，造成的延期、被告不承担违约责任。2016年8月31日，原、被告双方签订了裕隆公寓二期业主收房双方履约单，被告在该日向原告交付了房屋，该房屋初始登记于2016年11月30日办理完结，被告未在商品房交付使用后90日内（从2016年9月1日至2016年11月30日，计91天），将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即完成对该房屋的初始登记，也未提供因国家政策性原因或行政管理部门原因，造成延期的证据材料，现原告不退房，被告依约应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金，支付违约金的数额为5520元（1104154×0.5%），对原告要求被告支付延期办证违约金5520元的诉讼请求，一审法院予以支持。现被告已将该房屋初始登记于2016年11月30日办理完结，即完成了合同所约定的将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告不是办理产权证书事宜的机关，故对原告要求被告为其办理房屋产权证书的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、被告固安县广苑房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后五日内支付原告靳敬乾延期办证违约金5520元。二、驳回原告靳敬乾的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于商品房买受人未在法定期限届满之日内取得房屋产权证书，出卖人依合同约定承担违约责任后，应否继续承担办理房屋产权证书的责任问题。一审法院认定广苑地产公司未在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，也未提供因国家政策性原因或行政管理部门原因造成延期的证据材料，广苑地产公司构成违约，并依照合同约定判决其向本案上诉人靳敬乾支付违约金5520元，上诉人、被上诉人均不持异议，本院予以确认。在商品房买卖活动中，关于商品房出卖人在办理房屋产权证书事项上的责任负担，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购房人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”；《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房地产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”依照上述行政法规、部门规章规定可知，办理房屋产权证书是依商品房所有人申请、房屋所在地房地产行政主管部门核发的行政事项，房地产开发企业或商品房出卖人在办理房屋产权证书事项上的责任负担主要有两项：一是在法定时间内向房屋所在地房地产行政主管部门报送办理房屋权属登记所需的资料，完成初始登记；二是协助商品房买受人申办房屋产权证书，代收公共维修基金、办证手续费、产权证工本费等办证所需费用，只是房地产开发企业履行协助办证义务的一项工作内容。本案中，涉案房地产初始登记已于2016年11月30日办理完结，房地产开发企业初始登记义务已经完成，上诉人请求判令广苑地产公司履行办证义务的诉讼请求，于法无据，应予驳回；广苑地产公司在上诉人申办房屋产权证书时应继续履行协助义务。关于上诉人主张涉案房屋测绘面积与合同约定面积存在出入，要求被上诉人按照测绘面积办理产权证书问题，本院认为该主张不属于本案二审审理范围，本院不予处理。综上所述，靳敬乾的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人靳敬乾负担。本判决为终审判决。审判长  马令梅审判员  张建民审判员  杨立军二〇一九年三月五日法官助理张世宗书记员陈杨