湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2018)湘1081民初1035号原告珠海中珠物业管理服务有限公司，住所地珠海市拱北迎宾南路**中珠大厦**.法定代表人游和良，该公司董事长。原告珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司，住所地湖，住所地湖南省资兴市东江开发区依波茵花园A—10v>负责人黄秀坚，该公司经理。两原告委托诉讼代理人雷北翔，广东生龙律师事务所律师，特别授权。被告宋联钦，男，1940年4月23日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人袁莉芳，湖南奋斗者律师事务所律师，特别授权。被告资兴市联创地产开发有限公司，住所地湖，住所地湖南省资兴市东江街道鲤鱼江西路社区沿江北路（水岸豪庭**）v>法定代表人刘晓鸿，该公司执行董事。委托诉讼代理人谭春立，湖南春立律师事务所律师，特别授权。原告珠海中珠物业管理服务有限公司、珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司与被告宋联钦、资兴市联创地产开发有限公司(以下简称“联创公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月20日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人雷北翔与被告宋联钦及其委托诉讼代理人袁莉芳，被告联创公司的委托诉讼代理人谭春立均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海中珠物业管理服务有限公司、珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告宋联钦、联创公司支付给两原告物业服务费803025.97元（即该物业服务费从2015年1月1日起暂计至2018年5月31日止，后期该物业服务费按合同约定的缴费标准继续计算），2.本案受理费由两被告承担。事实与理由：2012年2月2日，原告珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司与被告联创公司签订《水岸豪庭前期物业服务委托合同》；2015年10月12日，原告珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司与被告联创公司签订《水岸豪庭前期服务委托合同补充协议》，约定水岸豪庭房产已竣工但未出售、未出租的，物业费按60%的标准收取，该协议2015年1月1日生效。因被告联创公司的股东股权转让，被告联创公司将住宅117套、商铺34间、车库107间、杂房92间、B1、B2、B4栋停车位，室外停车位9个等房产抵付给被告宋联钦，为被告宋联钦股权转让的对价款40000000元。现该批房产尚欠原告2015年1月1日至2018年5月31日的物业费803025.97元，由于两被告对抵付房产的所有权、土地使用权存在争议，故请求二被告支付该物业费。被告宋联钦辩称:1.被告宋联钦与原告珠海中珠物管理服务有限公司及其分公司之间没有签订任何形式的物业服务合同，所以在本案中被告宋联钦不是适格的被告主体。2.本案所诉争的物业费是因被告联创公司恶意违约所导致，故物业费也应由被告联创公司自行承担支付责任。3.本案被告宋联钦已就少部分移交给业主的房产已经交纳了物业费，故而被告宋联钦不存在欠款事实。4.水岸豪庭小区号称高档小区，但是原告的物业服务非常差，众多业主怨声载道,没有尽到物业服务管理的职责。综上，请求法院驳回两原告对被告宋联钦的诉讼请求。被告联创公司辩称:原告珠海中珠物管理服务有限公司及其分公司诉称的物业早已交付给了被告宋联钦，被告宋联钦享有对这些物业的占有、使用、收益和处置权，被告联创公司无权支配这些物业。两原告要求被告联创公司支付物业管理费，缺乏事实依据和法律依据。综上，请求法院驳回两原告对被告联创公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议部分，当事人质证及本院认定如下：一、原告提交的证据3“居委会证明”，拟证明原告从2015年1月至今一直为两被告进行物业服务；原告提交的证据4“联创公司股权转让调解协议书”，拟证明两被告就公司股份转让的事实以及收到联创公司相应的房产事实。被告宋联钦对证据3三性无异议，但对证明方向有异议，认为不能证明两原告与被告宋联钦有物业服务合同关系；对证据4认为资料不完整，房产确认表的真实性、合法性关联性无异议，对证明方向有异议，不能证明被告宋联钦收到了被告联创公司的这些房产，不能证明房产已交付。被告联创公司对证据3亦有异议，认为居委会不是监督交付房产的义务单位，不能证明什么时候交付房产；对证据4认为资料不完整，该证据可以证明联创公司与宋联钦对前期所开发的房产进行了分割和处理，是合作自行销售。本院认为，原告的证据3、4，对真实性予以确认，对两被告的质证意见不予认可。二、被告宋联钦提交的证据证据10“购房协议书”，证据11“业主交纳费用的收据”，拟证明其中有17套为股权转让之前已交定金，被告宋联钦为了履行合约不得不将没有验收的房子交给业主使用，该批业主已向物业公司缴纳物业费。两原告对证据10、证据11，认为未提交原件，对真实性不予认可。本院认为，经庭审已查属实，故对其真实性予以确认。三、被告联创公司提交的证据6“房产确认表”以及证据7“房产确认清单”等，拟证明抵付房产已移交被告宋联钦。被告宋联钦对证据6、7，认为被告宋联钦只收到46套房产。本院认为，两被告于2015年3月9日为涉案房屋办理了房屋预告登记，故对证据6、7的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2009年12月28日，被告宋联钦与案外人刘晓鸿共同出资成立联创公司，被告宋联钦持股51%，案外人刘晓鸿持股49%。公司成立后即开发湖南省资兴市鲤鱼江“水岸豪庭”房地产项目。2012年2月2日，原告珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司与被告联创公司签订《[水岸豪庭]前期物业服务委托合同》，约定委托期限2012年7月1日至2015年6月30日，高层住宅物业费1.42元／平方米×月，多层住宅物业费0.8元／平方米×月，商业物业费2元／平方米×月。2015年10月12日，原告珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司与被告联创公司签订《水岸豪庭前期服务委托合同补充协议》，约定水岸豪庭房产已竣工但未出售、未出租的，物业费原告按60%标准收取，该协议2015年1月生效。在开发该项目的过程中，被告宋联钦与案外人刘晓鸿产生矛盾，引发纠纷。2014年11月5日，案外人刘晓鸿向资兴市人民法院提起公司解散之诉，诉讼期间，资兴市委、政府指示政府、市房产局、市法院、市重点工程办、市法制办等部门负责人组织被告宋联钦、案外人刘晓鸿调解，于2015年1月13日签订了《联创公司股权转让调解协议书》。协议的主要内容：出让方宋联钦持联创公司51%的股权作价人民币51424000元自愿出让给刘晓鸿，收购方刘晓鸿愿意以人民币51424000元收购出让方宋联钦的51%的股份，其中收购方付现款11424000元，另40000000元，由收购方刘晓鸿购买被告联创公司117套等房产交给被告宋联钦，并由案外人刘晓鸿将购买房款交给被告联创公司的方式抵付,被告联创公司将抵付房产预售登记至被告宋联钦名下。2015年1月16日，被告宋联钦与被告联创公司、案外人刘晓鸿签订《联创公司股权转让款抵付给宋联钦房产确认表》，约定抵付房产为住宅117套、商铺34间、车库107间、杂房92间、B1、B2、B4栋停车位，室外停车位9个。双方签订《调解书》后，由被告宋联钦向房产登记部门申请，被告联创公司配合，双方于2015年3月9日为涉案房屋办理了房屋预告登记。2015年4月2日，被告宋联钦将其在被告联创公司51%的股权变更至案外人刘晓鸿的名下，并将该公司法定代表人由被告宋联钦亦变更为案外人刘晓鸿。本案诉争的物业费为上述房产2015年1月1日至2018年5月31日止的管理费用。另查明：1.两原告所起诉的物业费803025.97元，经原告核对请求减去B16-2-201、B2-1301、B19-2-1101业主所交的费用3037元，尚欠物业费为799988.97元（其中2015年1月1日至2015年3月9日费用为41263.29元，2015年3月10日至2018年5月31日费用为758725.68元）；2.被告宋联钦于2017年12月30日交原告物业费20000元。本院认为：本案焦点为物业费承担主体及是否按60%计算。一、被告联创公司开发“水岸豪庭”房地产项目时，与原告珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司签订了《水岸豪庭前期物业服务委托合同》、《水岸豪庭前期服务委托合同补充协议》，该合同和协议合法有效。因被告联创公司股东被告宋联钦与案外人刘晓鸿产生矛盾，双方达成协议，由案外人刘晓鸿收购被告宋联钦股权并支付被告宋联钦对价款，其中收购款40000000元，采用由案外人刘晓鸿购买被告联创公司117套等房产交给被告宋联钦，并由案外人刘晓鸿将购买房款交给被告联创公司的方式抵付。两被告于2015年3月9日为涉案房屋办理了房屋预告登记。所以，2015年3月9日前的物业费，应由被告联创公司承担，2015年3月10日至2018年5月31日止的物业费，应由被告宋联钦承担。至于两被告是否按《联创公司股权转让调解协议书》内容相互履行了其他义务，本案不作处理，当事人可协商亦可诉讼处理。二、被告联创公司与原告珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司签订了《水岸豪庭前期物业服务委托合同》、《水岸豪庭前期服务委托合同补充协议》，约定水岸豪庭房产已竣工但未出售、未出租的，物业费原告按60%标准收取。故2015年3月9日前的物业费，被告联创公司应按60%标准支付两原告，即支付24757.97元（41263.29元×60%）。2015年3月10日至2018年5月31日的物业费，虽两原告与被告宋联钦未签订物业服务合同，但抵付给被告宋联钦的房产，其目的是被告宋联钦卖出收回股权转让款，且抵付的房产，两原告仍是批量管理，并没有增加两原告的工作量和物业费用费用，依公平原则，参照前期的物业管理合同和协议内容，被告宋联钦支付原告的物业管理费应按60%标准计算，即支付455235.41元（758725.68元×60%），减去被告宋联钦已支付的物业费20000元，尚欠435235.41元。三、原告诉请的2018年6月1日之后的物业费，因该批房产将来出售给业主后，原告将直接收取业主的物业费，故本院无法确认其具体费用，现就已查明部分本院先行判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告资兴市联创地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告珠海中珠物业管理服务有限公司、珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司物业费24757.97元（时间从2015年1月1日至2015年3月9日止）；二、被告宋联钦于本判决生效之日起三十日内支付原告珠海中珠物业管理服务有限公司、珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司物业费435235.41元（时间从2015年3月10日至2018年5月31日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11830元，由原告珠海中珠物业管理服务有限公司、珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司负担3583元，由被告资兴市联创地产开发有限公司负担419元，由被告宋联钦负担7828元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  黄 荣人民陪审员  赖仁忠人民陪审员  冯细槐二〇一九年三月二十八日书 记 员  徐 莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就部分先行判决。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。