湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终785号上诉人(原审被告)：郴州汇龙置业有限公司。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邝永锋，男，1977年3月13日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：刘秋芬，女，1976年8月28日出生，汉族。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）因与被上诉人邝永锋、刘秋芬商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初4327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇龙公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：根据一审判决，邝永锋、刘秋芬的一审诉讼请求为要求汇龙公司协助办理产权证，而汇龙公司的答辩意见是邝永锋、刘秋芬未付清购房款，根据合同约定，汇龙公司有权拒绝协助为其办理房屋过户手续。但一审判决并未对邝永锋、刘秋芬是否付清购房款这一事实进行实体审理，也没有对汇龙公司的答辩理由是否应当得到支持进行评价。事实上邝永锋、刘秋芬确实存在未付清房款的情况，根据双方签订的《商品房买卖合同》的相关规定，在邝永锋、刘秋芬未付清购房款之前，汇龙公司有权拒绝为其办理产权登记。邝永锋、刘秋芬答辩称，一审法院认定事实清楚。邝永锋、刘秋芬完全按照合同约定支付了购房款，不存在没有付清购房款的事实；对于超过原合同有争议的面积部分，没有在购房合同红线范围内，多出来的面积是赠送面积。邝永锋、刘秋芬向一审法院起诉请求：1.判令汇龙公司立即向邝永锋、刘秋芬提供办理不动产权证相关材料并协助邝永锋、刘秋芬办妥产权登记，判令因汇龙公司不协助邝永锋、刘秋芬办理产权登记，造成邝永锋、刘秋芬无法办理不动产权证违约金2310.4元（该违约金暂计2018年7月13日，以后另行计算至协助邝永锋、刘秋芬办妥不动产权证止）；2.本案诉讼费用由汇龙公司负担。一审法院认定事实：1.2013年1月3日，邝永锋、刘秋芬（买受人）与汇龙公司（出卖人）签订编号为201202931106的《郴州市商品房买卖合同》。合同约定邝永锋、刘秋芬购买汇龙公司开发的位于郴州市青年大道南侧“汇龙·万宝国际城”项目中的第X栋X层X号房，建筑面积123.02平方米，每平方米4925.43元，总房款为605,926元。汇龙公司在2014年12月30日前交付房屋。该合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第3项处理：3.详见附件四：合同补充协议”。在附件四《合同补充协议》第五条中第1款，对该条的约定为“双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。”合同签订后，邝永锋、刘秋芬依约向汇龙公司支付了购房款605,926元，汇龙公司于2014年12月30日将房屋交付邝永锋、刘秋芬使用。2.因汇龙公司存在违规建设行为，擅自将A1-A7、B2-B6（共计12栋）每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改为房间。郴州市城乡规划局2016年9月12日对汇龙公司作出郴规罚字[2016]14号行政处罚决定书，对汇龙公司予以罚款。3.“汇龙·万宝国际城”项目部分商品房不动产首次登记已经办理完毕，其中A2栋于2018年4月19日办理完毕，A3、B2栋于2018年5月24日办理完毕，A1、A5、A6、A7、B3、B4、B5、B6栋于2018年6月12日办理完毕，A4栋于2018年6月29日办理完毕。4.邝永锋、刘秋芬曾经就汇龙公司逾期办理不动产首次登记违约金向一审法院提起诉讼，一审法院已作出判决。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效。根据案件事实，汇龙公司没有按照合同约定的期限在房屋交付使用后90日内完成该商品房的初始登记，也没有在540日内向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记。本案的焦点为：汇龙公司是否应协助邝永锋、刘秋芬办理不动产转移登记，并承担未协助邝永锋、刘秋芬办理不动产转移登记的违约金。邝永锋、刘秋芬要求汇龙公司提供办理不动产权证相关材料并协助其办妥产权登记，汇龙公司认为已经完成案涉房屋的不动产首次登记，应当驳回邝永锋、刘秋芬该项诉请。一审法院认为：汇龙公司已经办理案涉房屋的首次登记，只是尚未办理转移到邝永锋、刘秋芬名下的转移登记。庭审中，邝永锋、刘秋芬明确该项诉请为要求汇龙公司提供办理不动产权证相关材料并协助邝永锋、刘秋芬办妥不动产转移登记，并支付未协助办理不动产转移登记的违约金。按照合同补充协议第五条“出卖人应当向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记”，办妥产权登记应当不仅包括登记在开发商名下的首次登记，还包括登记在业主名下的转移登记，完成了登记在业主名下的转移登记才能是办妥产权登记。故对邝永锋、刘秋芬要求汇龙公司协助办妥不动产转移登记的该项诉请，符合双方的约定，不违反法律规定，予以支持。邝永锋、刘秋芬要求汇龙公司支付逾期办理不动产首次登记违约金，法院已作出判决。现邝永锋、刘秋芬要求汇龙公司支付未协助办理不动产转移登记违约金，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：“一、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告邝永锋、刘秋芬办理邝永锋、刘秋芬购买的位于郴州市青年大道南侧“汇龙·万宝国际城”项目中的第X栋X层X号商品房的不动产转移登记；二、驳回原告邝永锋、刘秋芬的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取65元，由原告邝永锋、刘秋芬负担25元，被告郴州汇龙置业有限公司负担40元；反诉案件受理费减半收取计787元，由被告郴州汇龙置业有限公司负担。”二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致外，另查明，一审中，汇龙公司对邝永锋、刘秋芬提起了反诉，要求邝永锋、刘秋芬支付房屋面积差额款69,695元（4925.43元/平方米×14.15平方米）及其相应利息1270.8元。2018年12月7日，汇龙公司以“维护稳定，逐步与业主协商处理房屋超面积等相关事宜”为由申请撤回反诉。本院认为，本案的争议焦点是：汇龙公司是否有权拒绝协助办理涉案房屋的不动产权证。汇龙公司与邝永锋、刘秋芬签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。邝永锋、刘秋芬按照合同的约定向汇龙公司支付了购房款605,926元，汇龙公司亦于2014年12月30日将涉案房屋交付给了邝永锋、刘秋芬，双方均履行了合同的主要义务。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条以及合同附件四《合同补充协议》第五条第一项的约定，汇龙公司应当在2014年12月30日交房之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由汇龙公司提供的相关材料并协助邝永锋、刘秋芬办理产权登记。涉案房屋已于2018年6月12日办理了不动产首次登记，具备了办理涉案房屋的不动产权证书的条件，故汇龙公司应按照约定向产权登记机关提交涉案房屋的相关材料，并协助邝永锋、刘秋芬办理房屋产权登记。汇龙公司提出邝永锋、刘秋芬未付清购房款，是指涉案房屋原来的镂空阳台未计算到合同约定的房屋面积，后镂空部分因加建楼板、墙体改为房间，计算至涉案房屋面积，造成实际面积与合同约定面积有增加，双方当事人对增加部分面积的房款应由谁承担存在争议，汇龙公司在本案的一审诉讼中对此提起了反诉，后又撤回了起诉。增加面积的房款由谁承担系合同约定范围之外的事项，双方当事人应另行协商处理，汇龙公司以邝永锋、刘秋芬未支付涉案房屋增加面积的房款为由拒绝为邝永锋、刘秋芬办理涉案房屋的不动产权证，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人汇龙公司的上诉请求不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人郴州汇龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴兰馨审判员  杨爱华审判员  陈新德二〇一九年三月一日法官助理肖露华书记员张丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。