重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终1044号上诉人（原审被告）：张玲，女，1987年6月14日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：肖川，重庆法缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：代小会，女，1986年4月19日出生，汉族，住重庆市武隆县。委托诉讼代理人：张松强，重庆龙行律师事务所律师。原审第三人：重庆汉驰房地产营销策划有限公司渝航分公司，住所地重庆市渝**汉渝路****1-16，统一社会信用代码91500112MA5U37N72J。负责人：周建国，经理。委托诉讼代理人：田祥容，女，1987年3月15日出生，汉族，住重庆市渝**，系公司员工。委托诉讼代理人：谢宾宾，男，1979年2月9日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区，系公司员工。上诉人张玲因与被上诉人代小会、原审第三人重庆汉驰房地产营销策划有限公司渝航分公司（以下简称汉驰渝航分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初7290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张玲的委托诉讼代理人肖川，被上诉人代小会及其委托诉讼代理人张松强，原审第三人汉驰渝航分公司的委托诉讼代理人田祥容、谢宾宾到庭参加了询问。本案现已审理终结。张玲上诉请求：撤销原审判决第三项，并改判驳回代小会的该项请求；一、二审诉讼费由代小会负担。主要事实和理由：一审法院对案件事实认定存在错误，与合同履行的客观事实不符；一审法院适用法律错误，导致出现错误判决。代小会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。汉驰渝航分公司述称，无意见。代小会向一审法院起诉请求：1.判令张玲与代小会解除《房屋买卖（转让）合同》；2.判令张玲双倍返还代小会支付的定金10万元；3.判令张玲赔偿代小会因购房产生各项损失暂计1万元，具体损失金额待评估后确定；4.本案诉讼费由张玲承担。本案诉讼过程中，代小会将第三项诉讼请求调整为要求张玲赔偿代小会直接装修费用损失19.53万元及预期可得利益损失31.7万元。一审法院认定事实：2017年3月19日，代小会作为买方（乙方），张玲作为卖方（甲方），重庆汉驰房地产营销策划有限公司作为经纪方（丙方）签订《房屋买卖（转让）合同》，房屋坐落渝北区，实际成交价62万元。产权过户、土地使用权过户的相关费用由乙方承担。乙方于2017年3月19日签署本合同同时且缴纳诚意金伍万元整于丙方。甲乙双方一致同意通过办理房地产转移登记、银行按揭的方式，并约定在甲方产权证办理下来之后办理产权过户或办理委托公证之时乙方支付首付款或房款壹拾贰万元整。暂由丙方保管70000元待物业全部手续办理完毕，各项事宜交接清楚后，由丙方与甲方结算，届时凭票据多退少补。若乙方是以按揭的方式购房的，则将乙方银行所贷款金额作为房款的一部分，乙方贷款暂定伍拾万元，此款由按揭银行一次性划入其指定甲方银行账户上，其它款项以现金支付，办理按揭的费用由乙方承担。因甲方原因（如：延迟交付《房地产权证》和相关证件资料或所交资料缺乏真实性、合法性或出售意向有所改变等甲方原因）导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记、或委托公证手续；甲方须双倍向返还定金于乙方或按房屋成交价格的10%作为违约金支付给乙方，如实际损失超过违约金的，据实赔偿；并赔偿丙方10000元佣金损失。因乙方原因（如：延迟交付预付房款、延迟交验证件资料、拖延办理权属抵押登记时间，或所交资料缺乏真实性、合法性或以该物业存在瑕疵为理由拒绝购买（除房屋因质量问题经整改后仍影响生命安全的外）或购买意向有所改变等乙方原因）导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记、或委托公证手续；已付定金将不再退还，或按房屋成交价格的10%作为违约金支付给乙方，如实际损失超过违约金的，据实赔偿；并赔偿丙方10000元佣金损失。甲乙双方均清楚该物业在《重庆市商品房买卖合同》状态下签署本合同，并自愿遵守本合同之所有条款，认可其法律效力。补充约定事宜：1、甲方承诺该房屋产权无纠纷无抵押无继承、无赠与，否则所产生的费用由甲方自行承担。2、甲方同意乙方以公积金按揭的形式购买该房屋。3、乙方保证甲方三个月之内全款收齐（注甲方产权证办理下来之后三个月）。4、乙方承诺公积金卡上余额在壹万陆仟元以上。5、甲方同意乙方提前进场装修该房屋。同日，张玲向代小会出具定金收条，载明收到购房定金伍万元整。2017年3月13日，案涉房屋的开发商重庆天江坤宸置业有限公司将房屋产权过户登记在张玲、张淋悦名下。2017年3月24日，张玲从开发商处领取了房屋产权证的原件。2017年3月27日，代小会在重庆隆鑫物业管理有限公司办理了装修申请，并缴纳了装修保证金2000元。除渣费578.88元。2017年3月29日，代小会从重庆隆鑫物业管理有限公司领取了案涉房屋的电卡、水卡、装修许可证，签收了装修服务协议和区域防火责任书。现房屋代小会已装修入住。代小会的丈夫与微信名小王的聊天记录显示：2017年3月24日，代小会丈夫：刚刚给你打电话，你没接，我想让你把房子的原始图纸拍个照片发给我，我去办装修，他们需要图纸。2017年3月25日，小王向代小会发送了房屋图纸。代小会丈夫：房产证是你老婆的名字吧，把她的号码给我好吗，物管要。小王：张玲，132××××****。2017年4月20日，代小会丈夫：王总，房子我准备装修了，那个线管、水管你还需要吗，如果不需要了我看能用的我就用，不能用的就把它处理了。小王：那个你个人安排，我只是建议处理好了来。这个你个人安排嘛，我这边目前和你们中介沟通过户的问题，因为涉及付款时间。代小会丈夫：昨天我也让我老婆找那个中介抓紧处理了。2017年5月4日，代小会丈夫：王总，你那边公证的事处理的么样了，办好了我们就可以去过户了，这样你也能早点拿到钱。2017年8月30日，代小会丈夫：你看好久有时间我们一起去把过户手续处理了，我们房子装修好了，不过户就开不了燃气，如果你没时间我们就等段时间，那就麻烦你老婆帮忙开一下就可以了。张玲对微信的真实性有异议，认为小王的身份无法核实。张玲于2016年已离婚。微信中小王也建议过户后再进行下一步的装修。据张玲称，其与代小会签订合同时，处于离婚状态，孩子的抚养权归前夫。案涉房屋上有孩子的名字，故需要进行公证。中介称此种情况必须办理公证，但公证一直未办理。代小会称：因双方签订《房屋买卖（转让）合同》时，张玲尚未取得案涉房屋的产权证，故约定在张玲从开发商处取得房屋产权证后，再去办理代小会与张玲之间的按揭贷款和过户手续。张玲称：与代小会协商《房屋买卖（转让）合同》的是张玲的前夫，张玲只是在合同中签名，但张玲也没有授权其前夫代其作任何决定。房屋产权证办理到张玲名下后，张玲通过其前夫通知了代小会该事实。且代小会作为购买人，有义务、有常识进行查询。中介方作为专业第三方，也应当进行查询。按合同约定代小会应当在2017年6月24日之前付清全款，但其在超过付款时间后，且在2018年8月14日张玲将房屋出卖给案外人后，仍进行装修，装修损失应当由其自行负担。汉驰渝航分公司称：双方约定是由张玲通知房屋产权证已办理的事实。其无权查询张玲取得房屋产权证的事实，张玲也没有通知房屋产权证已办理。故与代小会之间的按揭贷款无法办理。另查明：张玲与案外人王芳签订《重庆市商品房买卖合同》，并于2017年8月17日将渝北区房屋产权从张玲、张淋悦名下过户登记在王芳名下。一审法院依据代小会的申请，委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司对代小会向一审法院提出诉讼之间，即2018年3月16日案涉房屋的清水房价值和现房屋装修价值进行评估，该公司作出评估结论为：2018年3月16日案涉房屋清水房市场价值为93.70万元；2018年8月3日装修价值为19.53万元；评估总价为113.23万元。代小会支付了鉴定费13500元。张玲对鉴定结论中的装修价值没有异议，但对房屋清水房市场价值有异议，认为应当以2017年8月17日其将房屋过户给王芳时的时间节点作为鉴定节点，因此时代小会已知晓合同不能继续履行。一审法院认为，代小会与张玲所签订的《房屋买卖（转让）合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同。双方均应当按合同约定履行义务。对于代小会丈夫与微信名为小王的聊天记录，可以看出内容系征对房屋买卖，内容中也涉及了张玲，加之张玲陈述其是通过前夫与代小会进行协商，故对微信内容的真实性一审法院予以采信。从合同的履行情况来看，代小会按合同的约定向张玲支付了房屋定金，已履行了合同约定的义务。按二手房买卖的流程，双方应当进行银行按揭贷款的面签。但开发商尚未将房屋产权办理到张玲、张淋悦名下，故应当在房屋产权证办理后再进行下一步流程是合理的。从常理来看，代小会与汉驰渝航分公司是无权到房屋产权登记机关查询张玲的房屋产权状况的。如张玲不履行通知义务，代小会和汉驰渝航分公司就不会知道何时开始进行下一步流程。现张玲并无证据证明其在领取了房屋产权证后通知了代小会和汉驰渝航分公司。故即使双方合同中有“乙方保证甲方三个月之内全款收齐（注甲方产权证办理下来之后三个月）”的规定，也不能因此认定代小会应当在2017年6月24日前付清全款，以此来认定其存在逾期付款的违约行为。加之张玲从未向代小会发出解除双方《房屋买卖（转让）合同》的通知，在双方合同未作任何处理的情况下，将案涉房屋另售案外第三人，造成其与代小会的《房屋买卖（转让）合同》无法继续履行，构成根本违约。对于代小会要求解除双方之间的《房屋买卖（转让）合同》的请求一审法院予以支持。张玲作为违约方，应当退还代小会定金5万元并按鉴定结论赔偿代小会房屋的差价损失31.7万元。对于张玲提出的鉴定的时间节点问题，其将房屋出售案外人并不是代小会必然应当知晓的事实，加之其作为违约方，并无合同解除权，一审法院依照代小会的申请将鉴定时间节点确定在代小会向一审法院提起诉讼之日并无不当。对张玲要求重新鉴定的申请一审法院不予支持。对于代小会的接房装修行为，双方在合同中明确约定“甲方同意乙方提前进场装修该房屋”，从常理看如无张玲的配合代小会也不可能在物管公司办理装修手续，微信聊天记录中也显示张玲方向代小会提供了装修图纸。故代小会的装修行为得到了张玲的认可。现张玲应当赔偿代小会装修损失19.53万元。对于代小会其余的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院判决：“一、解除原告代小会与被告张玲于2017年3月19日签订的《房屋买卖（转让）合同》；二、被告张玲在本判决生效后立即退还原告代小会定金50000元；三、被告张玲在本判决生效后立即赔偿原告代小会房屋差价损失31.7万元；四、被告张玲在本判决生效后立即赔偿原告代小会装修损失19.53万元；五、驳回原告代小会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10000元，鉴定费13500元，共计23500元，由被告张玲负担。”二审中，各方均未举示新的证据。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，关于张玲是否存在违约行为的问题。首先，双方签订合同后，代小会按合同约定向张玲支付了购房定金，履行了合同约定的该笔付款义务。由于开发商尚未将房屋产权办理到张玲、张淋悦名下，按照一般交易规则，之后的交易流程只能在房屋产权证办妥后方能继续进行。然而，张玲在领取房屋产权证后并未通知代小会和汉驰渝航分公司，使得代小会无法按约履行之后的付款义务。其次，在买卖双方未对合同是否继续履行作出明确表意的情况下，张玲将案涉房屋另售案外第三人，造成其与代小会的买卖合同无法继续履行，一审法院据此认定张玲的该行为构成根本违约并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”同时，双方签订的《房屋买卖（转让）合同》第六条违约责任第四款约定：“因甲方原因（如：延迟交付《房地产权证》和相关证件资料或所交资料缺乏真实性、合法性或出售意向有所改变等甲方原因）导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记、或委托公证手续；甲方须双倍向返还定金于乙方或按房屋成交价格的10%作为违约金支付给乙方，如实际损失超过违约金的，据实赔偿……”因此，代小会可以据实要求张玲赔偿损失。代小会主张的房屋差价损失有司法评估意见为证，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。对于张玲在二审中提出的司法鉴定申请，因缺乏事实依据，本院依法不予准许。至于张玲在二审中提出的其余诸项异议，因与庭审查明的事实不符，本院依法不予支持。综上所述，张玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由张玲负担。本判决为终审判决。审判长  陈娅梅审判员  赵文建审判员  李 颖二〇一九年三月十一日法官助理刘莉书记员陈宇