贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终1323号上诉人（原审原告）：冯前茂，男，1983年出生，汉族，住贵州省绥阳县。上诉人（原审原告）：程琴，女，1990年出生，汉族，住贵州省仁怀市。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈超亮，贵州石达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：仁怀文兴房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市仁怀市中枢街道陵园社区文兴综合楼。法定代表人：汪启平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张辉，贵州名城（仁怀）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兴德，贵州名城（仁怀）律师事务所律师。上诉人程琴、冯前茂因与被上诉人仁怀文兴房地产开发有限公司（以下简称文兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2018）黔0382民初7313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。程琴、冯前茂上诉请求：请求查清案件事实予以改判或者发回重审。事实与理由:上诉人与被上诉人因商品房买卖行为形成了合同关系，在商品房买卖合同第二十二条明确规定：被上诉人应当于2017年4月30日前取得商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，而直到上诉人向人民法院提起诉讼之日止，被上诉人仍未将该初始登记等文书交付上诉人，被上诉人的行为己经构成违约。但是，上诉人认为，一审法院在对本案作出裁判时，将违约金比例进行调整的裁判有失偏颇，显失公平,应当按照合同约定的比例承担违约责任；二、关于违约期间的截止日期，一审法院将其认定为上诉人与被上诉人签订授权委托书时止，上诉人认为应当计算至被上诉人将产权转移文书交付至上诉人为止。综上所述，请求二审人民法院依法准确适用法律，予以改判或者发回重审文兴公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。冯前茂、程琴向一审法院起诉请求：判令文兴公司支付冯前茂、程琴逾期交付办理商品房转移登记有关文件的违约金21476元。诉讼过程中，冯前茂、程琴增加因前述主张的违约金计算至起诉之日止，现增加要求文兴公司支付冯前茂、程琴自起诉之日起按约定支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。一审法院认定事实：2015年1月23日，冯前茂、程琴与文兴公司签订《商品房买卖合同》一份，约定冯前茂、程琴购买文兴公司开发的位于仁怀市盐津街道办事处城南社区文兴盛世龙城第2幢2单元3层2-3-4号房屋，该商品房总价款394053元。合同第二十二条约定，文兴公司承诺于2017年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给冯前茂、程琴，文兴公司不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，文兴公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，文兴公司仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列方式处理：①冯前茂、程琴有权退房，冯前茂、程琴退房的，文兴公司应当自收到退房通知之日起30日内退还冯前茂、程琴已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；②冯前茂、程琴不退房的，文兴公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向冯前茂、程琴支付已付房价款万分之一的违约金。双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的方式办理商品房转移登记。合同签订后，冯前茂、程琴按约定向文兴公司支付了购房款394053元，文兴公司将本合同项下的房屋交付给冯前茂、程琴，但未按合同约定的2017年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给冯前茂、程琴。2018年5月29日，文兴公司取得该商品房的初始登记。但未将办理商品房转移登记的有关文书交付给冯前茂、程琴，2018年7月12日，冯前茂、程琴向文兴公司出具委托书，委托文兴公司到仁怀市不动产登记中心办理该商品房的不动产登记。现冯前茂、程琴以文兴公司未按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付冯前茂、程琴为由提起诉讼。一审法院认为，冯前茂、程琴与文兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人具有法律约束力。合同签订后，冯前茂、程琴依约履行了支付购房款的义务，但文兴公司未按约定期限取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给冯前茂、程琴，属违约，应当承担违约责任；文兴公司以办理不动产登记机构职权变更影响登记，不应承担违约责任的辩解，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任的规定，该辩解不成立，不予采信；现冯前茂、程琴接受了文兴公司交付的房屋，以行为表明不退房，故冯前茂、程琴主张文兴公司支付逾期交付转移登记文件违约金的诉讼请求，予以支持。文兴公司在取得商品房初始登记后，虽然其提供的证据不足以证明已将办理商品房转移登记的文件交付冯前茂、程琴，但根据冯前茂、程琴已委托文兴公司办理不动产登记的事实，可视为冯前茂、程琴已于2018年7月12日收到转移登记相关文件，故逾期时间自2017年5月1日起计算至2018年7月12日止为437日。现文兴公司以冯前茂、程琴主张的违约金计算标准过高，请求予以酌减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决的规定，违约金作为一种违约救济措施，其功能主要是弥补守约方损失，更具有补偿性。本案中，文兴公司对逾期完成房屋初始登记不存在主观故意，继续按合同约定履行将导致显失公平；冯前茂、程琴在支付房屋价款后，文兴公司已实际履行交付房屋义务，且冯前茂、程琴未向一审法院提交证据证明其因文兴公司未按期完成房屋初始登记所遭受的实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持的规定，文兴公司要求调减违约金的理由，一审法院予以采纳。一审法院酌定调减违约金按已付购房款日万分之零点二，则文兴公司应当支付冯前茂、程琴违约金3444.02元（394053元×0.2÷10000×437天），对冯前茂、程琴主张超出的部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、仁怀文兴房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付冯前茂、程琴逾期交付商品房转移登记文件的违约金3444.02元；二、驳回冯前茂、程琴的其余诉讼请求。如果仁怀文兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元（已减半收取），由冯前茂、程琴承担68元，仁怀文兴房地产开发有限公司负担100元。本院在二审中经公开开庭进行审理，各方对一审法院认定的事实无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：1、违约金是否应当进行调整。2、违约责任承担的期间。关于第一个问题。双方签订《商品房买卖合同》，各方应严格依约履行，因出卖人未履行义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，文兴房开公司对逾期完成房屋初始登记不存在主观故意，继续按合同约定履行将导致显失公平，且购房人在支付房屋价款后，文兴公司已实际履行交付房屋义务，且上诉人也未向原审法院提交证据证明其因文兴公司违约所遭受的实际损失。一审法院根据本案情况酌定调减违约金正确，符合法律和司法解释的规定。关于第二个问题，因双方签订买卖合同后，在合同履行的过程中，为办理有关证件，买房人委托房开商进行办证，双方在形成委托关系后，双方之间的权利义务进行了调整，房开商是在买房人的配合下，接受委托为所售房屋办理证件，而不是向本院的买受人即上诉人交付办理商品房转移登记有关文件，因此，房开商应当积极履行义务，并将证件在合理时间内交付买受人。当然，在办证过程中，需要双方的进一步协调、合作与配合。因房开商是无偿接受委托，继续再让房开商承担违约责任，显然不当，一审法院将违约责任承担的时间截点算至委托的时间，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费336元，由上诉人程琴、冯前茂负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  何 容审判员  刘娟娟审判员  娄 强二〇一九年三月二十五日法官助理窦川书记员吴明英