中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终11520号上诉人(原审被告)：李佳桦，女，1979年1月14日生，住台湾地区台中市。被上诉人(原审原告)：上海保利佳房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏文伟，董事长。委托诉讼代理人：李牧，上海虹桥正瀚律师事务所律师。上诉人李佳桦因与被上诉人上海保利佳房地产开发有限公司(以下简称“保利佳公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李佳桦上诉请求：撤销一审判决，依法改判对保利佳公司的全部诉讼请求不予支持。事实和理由：上海工商网站登载的设立公司需提交的材料中包括自有或承租房屋的产权证明，但保利佳公司却拒不依据租赁合同交付房产证，致李佳桦在承租商铺后无法进行合法营业。另，商铺在使用中因为电力不足导致跳电且保利佳公司在2016年9月18日对商铺进行锁店，故保利佳公司违反合同约定义务在先，其无权提出解除租赁合同。依照合同约定，李佳桦是分别以前一个月营业额的10%作为基础交付租金和物业管理费的，李佳桦曾于2016年8月、9月依约向保利佳公司指定的账户转账汇款人民币(以下币种均为人民币)1,423元及1,633元，且保利佳公司于2016年9月18日锁店后，李佳桦无法营业，故一审法院关于租金及物业管理费的判决缺乏事实依据。被上诉人保利佳公司辩称，李佳桦未按约办理营业执照，且未按约支付POS机押金，故保利佳公司有理由要求解除双方之间的租赁合同。保利佳公司要求李佳桦返还租赁商铺，但李佳桦拒不返还，一审法院最终酌定的房屋占用费只有每月1,000元左右，已经非常低了。保利佳公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。保利佳公司向一审法院起诉请求判令：1、确认保利佳公司与李佳桦签订的编号为2015-37的《台北风情街商铺租赁合同》于2016年9月11日解除；2、李佳桦将位于上海市嘉定区白银路台北风情街第1层物业135单元(门牌号为白银路XXX弄XXX号XXX室)的房屋(以下简称“涉案商铺”)返还保利佳公司；3、李佳桦支付POS机租赁费1,566元；4、李佳桦支付自2016年9月19日起至房屋实际返还日止的房屋占用费(按照5元/天/平方米的标准计算，即1,359.5元/日)；5、李佳桦支付自2016年9月19日起至房屋实际返还日止的物业管理费(按照45元/月/平方米的标准计算，即407.85元/日)；6、李佳桦支付补偿金122,355元(按照3个月的租金确定，以月租金40,785元计算)。一审法院认定事实：保利佳公司为经营位于上海市嘉定区白银路的台北风情街多功能综合性商场项目，将涉案商铺出租给李佳桦用以“大汉窑”品牌经营。为此，保利佳公司、李佳桦于2016年3月18日签订《台北风情街商铺租赁合同》约定：租赁的涉案商铺面积为271.9平方米(建筑面积485.66平方米)。租赁期限：2016年4月1日至2021年5月31日止，其中装修免租期自2016年4月1日至2016年5月31日，装修免租期内，李佳桦无需支付租金，但需支付物业管理费等费用；计租期自2016年6月1日起至2021年5月31日止，共计5年。租金(营业额提成租金模式)：自2016年6月1日起至2021年5月31日止，月租金为商铺当月总营业额的10%，租金于次月15日前结算并于结算当月的第20日前支付。物业管理费：李佳桦应交纳每月营业额提成的10%作为物业管理费，物业管理费应于次月15日前结算并于结算当月的第20日前支付。另李佳桦租用保利佳公司POS机1台：P**机租金500元/月，按月支付(于每月的第5日前支付)，POS机租赁押金5,000元/台，应于项目开业前30日一次性支付。同时合同约定：租赁期内，李佳桦逾期交付租金、管理费、推广费、水、电、空调、燃气及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.2%交付滞纳金。逾期达30日，保利佳公司有权单方面解除合同，收回并要求李佳桦复原商铺，另保利佳公司有权没收李佳桦的租赁保证金和物业管理费保证金且李佳桦应承担租赁期内基本租金总和30%的违约金。李佳桦应于租赁期满或合同提前终止之日后7日内撤空返还租赁房屋，未依约返还的，每逾期一日，应当支付占有使用费及物业费等费用，并按日支付相当于月租金的0.5%作为违约金。李佳桦未按约支付租金、物业管理费或其他应缴费用，在催款后5个工作日仍未支付的，保利佳公司有权提前解除合同并收回租赁房屋，李佳桦应承担该年度月平均租金三倍的违约金并赔偿损失。合同另约定：李佳桦承诺在2016年5月31日前完成中国大陆地区工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证及其他经营相关应办理证照的办理手续并提交保利佳公司备案，如未能在约定时间内办理完毕则视为李佳桦违约，保利佳公司有权选择是否履行本合同，不同意履行的，有权单方面解除合同。合同签订后，保利佳公司将涉案商铺交于李佳桦，但李佳桦未能在2016年5月31日前完成中国大陆地区工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证及其他经营相关证照的办理，涉案商铺也一直未开业经营，其间因李佳桦未能缴纳POS机租赁押金，保利佳公司也未向李佳桦交付POS机。为此，保利佳公司发出交费通知并于2016年6月12日向李佳桦发出《律师函》，要求李佳桦付款，但李佳桦未能支付。2016年8月29日，保利佳公司出具《关于解除与李佳桦〈台北风情街商铺租赁合同〉的通知》，称：因李佳桦未能支付POS机租赁押金且未能完成工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证及其他经营相关证照的办理，故自李佳桦收到该通知之日起双方间的《台北风情街商铺租赁合同》解除，李佳桦应在7日内恢复商铺原状、返还并结清相关费用、承担违约责任、赔偿损失。李佳桦于2016年9月11日签收该通知但未能返还涉案商铺，之后双方经协商无法达成一致。期间，李佳桦曾以涉案商铺内物品丢失向警方报案，后双方均将涉案商铺上锁，目前涉案商铺内仍存放有李佳桦物品。2017年1月12日，保利佳公司诉至一审法院。一审法院认为：1、关于《台北风情街商铺租赁合同》。该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。在合同履行中，保利佳公司依约履行了合同义务，但李佳桦未能支付POS机租赁押金且未能完成工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证及其他经营相关证照办理的行为均不符合同的约定，根据合同约定，保利佳公司可据此解除租赁合同，故保利佳公司主张合同解除的诉请法院予以支持，解除日期以保利佳公司解除合同通知送达李佳桦之日即2016年9月11日确定。合同解除后，李佳桦应将涉案商铺返还保利佳公司，但李佳桦至今未能将涉案商铺返还保利佳公司，对此应承担返还之责。2、关于POS机租赁费。合同约定的POS机租赁费为500元/月，但由于保利佳公司未向李佳桦交付POS机，故保利佳公司要求李佳桦支付POS机租赁费1,566元无事实依据，法院不予支持。3、关于房屋占用费及占用期间的物业管理费、水电费。根据合同约定：李佳桦应于合同提前终止之日后7日内撤空返还租赁房屋，未依约返还的，每逾期一日，应支付占用期间的使用费，并支付占用期间的物业管理费、公共事业费等使用商铺所产生的一切费用。本案合同于2016年9月11日解除，而李佳桦未能在合同解除后7日内将涉案商铺及时返还保利佳公司(至今仍存放有物品，未能返还)，故李佳桦应按约承担自2016年9月19日起至涉案商铺实际返还日止的房屋占用费及占用期间的物业管理费，但本案保利佳公司向李佳桦主张合同解除之后，在涉案商铺内仍存放有李佳桦物品的情况下，以防止物品丢失为由将涉案商铺上锁，该行为客观上对李佳桦搬离物品、返还涉案商铺造成了一定障碍，因此，对保利佳公司主张的房屋占用费及占用期间的物业管理费应予以调整，法院综合案件实际情况酌定李佳桦应支付保利佳公司自2016年9月19日起至判决生效之日止的房屋占用费及物业管理费共计18,000元，并承担判决生效之日次日起至涉案商铺实际返还之日止的房屋占用费及物业管理费(其中房屋占用费以1.5元/日/平方米计算，即407.85元/日；物业管理费以15元/月/平方米计算，即135.95元/日)。4、关于违约金(补偿金)。本案合同解除系李佳桦违约所致，李佳桦所谓因保利佳公司未及时提供商铺产证使李佳桦无法办理相关证照及涉案商铺电路存在问题而致未能正常经营之辩称,因无相关合同约定且无相应证据，法院对此不予采信，故李佳桦应按约承担相应违约责任。合同中对违约责任的承担方式有多种约定，包括没收租赁保证金及基本租金总和30%的违约金等，保利佳公司诉请中以租金总和30%的主张违约责任且已在诉请中予以调整为按照3个月的租金确定违约金(租金以5元/日/平方米即40,785元/月确定)，法院认为以3个月的租金标准作为违约金的计算标准尚属合理，但保利佳公司以5元/日/平方米计算月租金过高，法院酌情调整为以1.5元/日/平方米计算(即12,235.5元/月)，由此李佳桦应承担违约金的数额为36,706.5元。一审法院据此判决：一、保利佳公司与李佳桦间签订的关于上海市嘉定区白银路台北风情街第1层物业135单元(门牌号为白银路XXX弄XXX号XXX室)房屋的《台北风情街商铺租赁合同》于2016年9月11日解除；二、李佳桦应于判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区白银路台北风情街第1层物业135单元(门牌号为白银路XXX弄XXX号XXX室)的房屋返还保利佳公司；三、李佳桦应于判决生效之日起十日内支付保利佳公司房屋占用费及物业管理费共计18,000元；四、李佳桦应于判决生效之日起十日内支付保利佳公司自判决生效之日次日起至上述房屋实际返还之日止的房屋占用费(按照407.85元/日计算)；五、李佳桦应于判决生效之日起十日内支付保利佳公司自判决生效之日次日起至上述房屋实际返还之日止的物业管理费(按照135.95元/日计算)；六、李佳桦应于判决生效之日起十日内支付保利佳公司违约金(补偿金)36,706.5元；七、保利佳公司的其他诉讼请求不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。李佳桦提交的上诉状后附有：1、公司设立登记提交材料目录及李佳桦于2016年11月6日发给保利佳公司关于索要房产证及办理营业登记各项配合资料的函，证明设立公司需要提供的材料中包括产权证复印件，但保利佳公司拒不提供；2、李佳桦于2016年8月29日、9月3日致保利佳公司有关申请恢复电力的函及保利佳公司于2016年9月1日的回函，证明涉案商铺供电不足。保利佳公司称，上述材料均不属于新证据，且李佳桦未提供上述证据的原件，保利佳公司对证据的真实性无法发表意见。对上述证据1表示，工商网站刊登的办理营业执照所需材料不能证明李佳桦曾要求保利佳公司提供产证复印件，且其现提供的函件的落款日期是2016年11月6日，在此之前，保利佳公司已经以李佳桦未能按约办理营业执照等为由要求解除合同，根据双方之间租赁合同的约定，李佳桦应在2016年5月31日之前完成营业执照等证照的办理手续，但李佳桦在此之前从未要求保利佳公司配合提供产证复印件，而该商场其他商户都办出了营业执照，保利佳公司没有理由不配合李佳桦；对上述证据2表示，保利佳公司于2016年9月1日的回函中明确告知李佳桦，电容量是根据经营业态提前由工程部核算后设定，无法单独为商户扩容，李佳桦不应经营规定以外的项目以免造成用电不便。故涉案商铺不存在供电不足的情况。本院认为，保利佳公司以李佳桦未能按约完成营业执照等证照的办理手续为由主张解除双方之间的合同。李佳桦则称，保利佳公司拒绝配合提供涉案商铺的产权证复印件。根据双方之间的商铺租赁合同的记载，李佳桦应在2016年5月31日之前完成相关证照的办理手续，否则，保利佳公司有权单方面解除合同。根据已查明之事实及当事人提供的相关证据，李佳桦未能举证证明其在合同约定的办理证照截止时间之前曾向保利佳公司主张提供产证复印件，故李佳桦以保利佳公司拒绝配合协助为由主张系保利佳公司违约缺乏事实及合同依据。保利佳公司有权行使约定解除权。因李佳桦未能在合同解除后交还涉案商铺，客观上影响了保利佳公司对涉案商铺行使物权权能，李佳桦应支付相应的对价。就合同解除后的房屋占用费及物业管理费的认定，一审法院综合案件实际情况酌定李佳桦应支付保利佳公司自2016年9月19日起至判决生效之日止的房屋占用费及物业管理费的金额已充分考虑了李佳桦的利益，李佳桦再对此提出异议，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,778元，由上诉人李佳桦负担。本判决为终审判决。审判长  邬海蓉审判员  成 皿审判员  王晓梅二〇一九年三月二十九日书记员  任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……