北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初1954号原告：张竹友，女，1982年1月7日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李赞祥，北京欣国律师事务所律师。被告：张锡乾，男，1988年11月13日出生，汉族，住北京市东城区。被告：于静美，女，1989年2月5日出生，汉族，住北京市大兴区。上述二被告委托诉讼代理人：王惠民，河北明杰律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，董事长。原告张竹友与被告张锡乾、于静美、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张竹友的委托诉讼代理人李赞祥，被告张锡乾、于静美的委托诉讼代理人王惠民到庭参加了诉讼。被告链家经纪公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张竹友向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法撤销如下条款：①撤销原告与被告张锡乾、于静美于2018年5月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十条第四项：“（四）如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务”。②撤销原告与被告张锡乾、于静美于2018年5月6日签订的《补充协议》（合同编号：100001671113）第二条第8项：“甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（小写）50000．00（大写）伍万元整作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金按照以下哪种方式支付：×甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。×乙方应于×（请约定具体时间或条件）以理房通支付的方式支付甲方。√如该房屋无户口的，乙方应于过户后去派出所查验无误后（请约定具体时间或条件）自行划转至甲方”；2、请求人民法院判令被告张锡乾、于静美支付剩余购房款5万元；3、诉讼费用承担由法院确定；4、请求法院依法确认：被告链家经纪公司违背与原告及被告张锡乾、于静美三方于2018年5月6日签订的《补充协议》第五条第一项：“在甲乙双方各自提供的证件等资料真实有效、并积极配合的前提下，丙方按照国家政策规定协助双方完成交易”，构成违约。事实和理由：一、原告向案外人高颖购买涉诉房屋的情况。2013年7月28日原告与案外人高颖签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同签订后，原告支付了89万元购房款，办理了北京市房山区良乡×里×号楼×单元×房屋过户手续，房屋已交付原告使用。原告与案外人高颖签订的《北京市存量房屋买卖合同》第九条（三）约定：“出卖人未按本合同第七条约定的时间向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续的，如因出卖人自身原因未如期将与该房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付人民币2000元的违约金；户口迁出逾期超过30日的，出卖人还应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。原告与案外人高颖签订房屋买卖合同的时间距今已有五年有余，在这段期间内，涉诉房屋内有案外人王林斌的户口，对原告没有造成任何损失及影响。合同签订后，高颖未告知原告涉诉房屋内有户口的情况。二、原告向被告出卖涉诉房屋情况。2018年5月6日，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“合同”），约定被告购买原告向案外人高颖购买的涉诉房屋。合同签订后，被告依约向原告支付购房款，原告按照合同约定为被告办理房屋过户手续并交付了房屋。之后，双方到派出所查询后才得知，涉诉房屋内还有原房主高颖的前夫王林斌的户口。原告得知该情况后，立即与原房主高颖取得联系，要求其将涉诉房屋内王林斌的户口立即迁出。原房主高颖答复称，她与案外人王林斌已经离婚，无权要求案外人王林斌迁出户口。之后原告又与王林斌取得联系，要求其迁出户口，王林斌称他已经回到农村居住，不能将城市户口迁往农村。为此，涉诉房屋内的户口无法迁出。三、原被告双方签订的两个协议中户口条款应予撤销的理由及法律依据。（1）户口条款属于重大误解。首先，原告向案外人高颖买房时，高颖没有告知原告涉案房屋内有户口，原告对涉案房屋内的户口情况并不知情。其次，原告与被告签订户口条款时，原告对涉案房屋有户口的情况并不知情，如果知情就一定会告知被告，或者妥善处理后再签订合同。在房屋交付后，原被告到派出所了解情况时，双方此时才了解到涉案房屋内有户口。因此，双方签订的有关户口条款，是原告在重大误解的情况下签订的，应予撤销。（2）有关违约金条款属于显失公平。根据双方签订协议的约定，涉案房屋内有户口，原告没有将其迁出，原告须按日向被告支付房屋总价款万分之五的违约金，并继续履行将户口迁出的义务，并且被告有权扣留原告5万元购房款。原告与案外人签订房屋买卖合同，距今已有五年有余，涉诉房屋内王林斌的户口，对原告的生活没有任何影响，没有造成原告任何损失。今后对被告也不会造成任何经济损失及影响，被告户口仍可迁入涉诉房屋。因此，依照合同约定，原告按日向被告支付房屋总价款万分之五的违约金，并被扣留5万元购房款，明显不公平。因此，有关户口违约金条款显失公平，应予撤销。根据《合同法》第五十四条第一款：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”因此，原告认为原告与被告于2018年5月6日签订的《合同》第十条第四款、《补充协议》第二条第8项应予撤销。以上条款撤销后，归于无效，因此，被告应向原告支付剩余购房款5万元。综上，原告为维护自己的合法权益，特请求法院支持原告的诉讼请求。张锡乾、于静美辩称，三方签订的合同都是真实意思的表示，不存在显失公平欺诈威胁这种情形，应当是合法有效的。既然签订了合同，原被告双方都应全面彻底的履行，应当驳回原告的诉讼请求。链家经纪公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对张竹友提交的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、交易方留存信息表、居间服务合同、房屋交易保障服务合同、常住人口信息查询打印表，张锡乾、于静美无异议，本院予以确认并在卷佐证。对张竹友提交的其与高颖所签《存量房屋买卖合同》,虽张锡乾、于静美无法确认真伪性，但本院对该证据的真实性予以确认。本院认定事实如下：2018年5月6日，原告张竹友（出卖人）与被告张锡乾、于静美（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，被告张锡乾、于静美购买原告位于房山区良乡×里×号楼×层×-×房屋，房屋成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰装修和配套设施设备等作价为366000元，合计价款为1866000元。合同同时对房屋权属情况及使用情况、成交方式、房屋的交付、违约责任、税费等进行了约定。该合同第十条关于户籍迁出第（四）项约定如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，原告与被告张锡乾、于静美、链家经纪公司三方签订《补充协议》。协议对成交价格、税费的负担、违约责任等进行了约定。同时，该协议第二条关于房屋交易具体事宜的约定第8项约定：户口迁出保证金，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（小写）50000．00（大写）伍万元整作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金按照以下哪种方式支付：……。同日，三方还签订了居间服务合同。合同签订后，原、被告均按合同约定履行各自义务，上述房屋已办理产权过户手续。后得知，上述房屋内有案外人王林斌的户籍未迁出。被告张锡乾、于静美即留存房款5万元未给付原告。2018年11月13日，原告诉至本院。另查明，就上述涉案房屋，2013年7月28日，原告（买受人）与高颖（出卖人）签订《存量房屋买卖合同》，该房屋买卖合同第二条房屋权属情况第（七）项载明该房屋内的户口为下列选项中第2种情形：1、该房屋内无户口；2、该房屋内有户口。截止至2018年10月19日，本案涉诉房屋中尚有王林斌户籍。本院认为，根据法律规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。本案中，在原告与高颖所签房屋买卖合同中，已载明涉案房屋内有户口，原告对涉案房屋内有户口是知情的，现原告以其与被告张锡乾、于静美所签房屋买卖合同及补充协议中关于户口条款存在重大误解，关于违约金条款显失公平，要求予以撤销，证据不足，本院不予支持。因涉案房屋有户口未迁出，被告张锡乾、于静美依据补充协议约定留存房款5万元未给付原告，理由正当，故原告要求被告张锡乾、于静美给付房款5万元的诉讼请求，本院也不予支持。本案法律关系为房屋买卖合同纠纷，原告与被告链家经纪公司系居间合同关系，故原告要求确认被告链家经纪公司构成违约，本院亦不予支持。被告张锡乾、于静美的辩解理由，理由正当，本院予以采信。被告链家经纪公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，应视为其自愿放弃民事诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回张竹友的诉讼请求。案件受理费525元，由张竹友负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  王保新二〇一九年三月十八日书记员  许静然