湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终385号上诉人（原审被告）：郴州市中夏房地产开发有限公司。法定代表人：何卫宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：李大红，湖南宜林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王旭辉，男，1974年4月6日生，汉族，企业职工。委托诉讼代理人：谢春丽，湖南春鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈冬发，男，1959年10月7日生，汉族，个体工商户。委托诉讼代理人：黄福鋆，湖南浩然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省煤业集团资兴实业有限公司。法定代表人：周向志，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾嫒,湖南宇剑律师事务所律师。原审被告：何卫宁，男，1972年2月29日生，汉族，公司董事长。委托诉讼代理人：李大红，湖南宜林律师事务所律师。上诉人郴州市中夏房地产开发有限公司（以下简称中夏公司）因与被上诉人王旭辉、陈冬发、湖南省煤业集团资兴实业有限公司（以下简称资兴煤业公司）及原审被告何卫宁商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院(2018)湘1081民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中夏公司的委托诉讼代理人李大红、被上诉人王旭辉的委托诉讼代理人谢春丽、被上诉人陈冬发的委托诉讼代理人黄福鋆、被上诉人资兴煤业公司的委托诉讼代理人曾媛、原审被告何卫宁的委托诉讼代理人李大红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中夏公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，改判为驳回王旭辉对中夏公司的所有诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由王旭辉、陈冬发、资兴煤业公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。中夏公司没有收取王旭辉的商品房预收款，商品房预收款是陈冬发及其指派的人所收。收款收据上所盖的中夏公司财务印章也是陈冬发私自雕刻，中夏公司并未雕刻并使用该枚财务印章。本案项目是由陈冬发和资兴煤业公司实际开发、控制，项目土地也于2015年由资兴煤业公司下属公司摘牌。2017年3月15日的协议约定，认定2015年2月2日、2015年3月2日的协议继续有效。根据2015年2月2日的协议约定，王旭辉的购房款由资兴煤业公司垫付，而支付垫付款的时间为公司摘取土地使用权后一个月内。而约定的付息时间是该项目开发成功、出售房产50%时，该项目至今还未开工。二、本案的权利义务已转移至陈冬发和资兴煤业公司。2014年5月14日，资兴煤业公司、中夏公司、陈冬发三方就本案涉及的土地开发事宜达成了一致协议。该协议约定，将本项目有关的全部权利义务全部转让给陈冬发。该协议生效后，中夏公司不再承担任何责任。三.一审判决一方面认定本案的预售合同是无效合同，又认定由中夏公司承担年利率24%的利息不当。四、本案律师费不应支持。王旭辉辩称：一、王旭辉按照与中夏公司的合同约定将购房款交给了中夏公司，中夏公司出具了盖有公司财务印章的收据，一审判决认定中夏公司收取了王旭辉的购房款正确。至于中夏公司安排何人收取款项及款项用于何处，是中夏公司内部管理的问题，不能以此否定王旭辉交付房款的事实。中夏公司称收款收据上所盖的财务印章系陈冬发私自雕刻，但中夏公司在一审期间从未提出，且本案诉讼前双方已协商多次，中夏公司也一直未提出，更未向有关部门反映、举报。二、2017年3月15日的协议虽然有王旭辉和中夏公司的法定代表人签字，但并没有资兴煤业公司的法定代表人签字或加盖公章予以确认，该协议对资兴煤业公司的约定无效。中夏公司称由资兴煤业公司垫付返还购房款不能成立。三、中夏公司称返还购房款的义务已经转移到了资兴煤业公司，按照法律规定，合同权利义务的转移需经合同当事人一致协商同意，特别是义务的转移更需经权利人的同意，中夏公司无论是否与陈冬发及资兴煤业公司进行了权利义务转移的约定，均不能免除中夏公司向王旭辉履行义务。四、王旭辉关于支付利息和本案律师费的请求符合法律规定和双方协议的约定，中夏公司应当承担支付利息和律师费的违约责任。五、预购合同虽然无效，但此后双方签订的多个协议均是对解决该无效预购合同的处理约定，协议就中夏公司返还王旭辉购房款利息约定按原预购合同约定年利率24%的标准支付王旭辉利息。综上，一审判决中夏公司承担责任正确，请求二审法院予以维持。陈冬发辩称，中夏公司称没有收取王旭辉的购房款，购房款由陈冬发收取，与事实不符，也与中夏公司在一审中的陈述不一致。中夏公司认为2015年2月2日的协议有效错误，协议明确约定要各方签字才生效，但资兴煤业公司并没有在该协议书上签字或盖章，所以该协议是无效的。2018年3月2日的承诺书是何卫宁、陈冬发代表公司在承诺书上签字的，权利并没有转移给何卫宁、陈冬发。其他答辩意见与王旭辉的答辩意见一致。资兴煤业公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，应予维持。二、中夏公司称资兴煤业公司系涉案项目的实际开发人及本案的权利义务均转移至资兴煤业公司与事实不符。2015年2月2日的协议及会议纪要没有资兴煤业公司的人员签字或盖章，该协议对资兴煤业公司不生效。何卫宁述称，与中夏公司的上诉意见一致。王旭辉向一审法院起诉请求：1.判令何卫宁、陈冬发、中夏公司返王旭辉购房款本金260000元及利息187200元，合计447200元；2.判令何卫宁、陈冬发、中夏公司按年利率24%给付王旭辉从立案之日始算至给付本金之日止的利息；3.判令何卫宁、陈冬发、中夏公司承担王旭辉因本案诉讼所支出的律师代理费178880元；4.案件受理费、保全费、保全担保费由何卫宁、陈冬发、中夏公司承担。一审法院认定事实：2012年12月27日，王旭辉与中夏公司签订《“盛世公馆”预购合同》，合同约定：王旭辉购买中夏公司开发的盛世公馆住房一套，房号1104号，房屋面积52平方米，总房价265720元，付款方式为签订本合同之日预付款260000元，开盘时如买受人不愿购买本合同约定物业的，出卖人一次性返还所交房款，并按24%的年回报率返还投资利润，如项目未能如期开盘，对于不愿意购买预订物业的，出卖人最迟不晚于2013年12月30日返还房款和利息。合同签订当日，王旭辉按约交付购房款260000元，中夏公司向王旭辉出具加盖财务专用章的收款收据。但至今，中夏公司未取得“盛世公馆”项目的土地使用权，致王旭辉购房目的无法实现，经多次协商退款事宜未果。2015年2月2日，王旭辉等购房户作为甲方，中夏公司、何卫宁、陈冬发作为乙方，资兴煤业公司作为丙方，三方签订协议书，协议书约定王旭辉等人的购房本金由资兴煤业公司以中夏公司在该项目的前期投入资金垫付，如乙方违约引起诉讼，则应承担诉讼费用和律师代理费。王旭辉等购房户及何卫宁、陈冬发在该协议上签字，资兴煤业公司未在该协议上签字盖章。2015年3月2日何卫宁、陈冬发向王旭辉等购房户作出书面承诺，内容为：对购房资金本息的偿还同意按原协议履行，并在2015年3月30日前提出清偿方案，如不能提出清偿方案，则按2015年2月2日的协议书履行。2017年11月28日，王旭辉提起诉讼，请求法院判如所请。一审法院认为，本案焦点之一是王旭辉与中夏公司签订的《“盛世公馆”预购合同》的法律效力问题。本案中，王旭辉与中夏公司签订合同之后,中夏公司至今未取得涉案项目的土地使用权，也未取得涉案项目的商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，王旭辉与中夏公司签订的《“盛世公馆”预购合同》为无效合同。本案焦点之二是中夏公司是否应退还王旭辉购房款，是否应当承担利息、律师代理费用及保全费、保全担保费。合同无效或者被撤销之后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，王旭辉与中夏公司签订《“盛世公馆”预购合同》后，王旭辉向中夏公司交付购房款260000元，因该合同为无效合同，中夏公司收受王旭辉的购房款260000元应当予以返还。关于利息，依据涉案商品房预购合同约定，王旭辉购房目的不能实现时，中夏公司应按年利率24%支付利息，该利息约定不违反法律规定，利息计算期间从合同约定逾期付款日2014年1月1日计算至与2017年11月27日止，利息为244400元（本金260000元×年利率24%÷12个月×47月），王旭辉自愿放弃部分利息，诉请中夏公司此期间支付利息187200元，系对自身权利的处理，予以支持，中夏公司还应对2017年11月28日之后的利息按照年利率24%计算支付至购房款付清之日为止。关于律师代理费用，由于王旭辉与中夏公司、何卫宁、陈冬发于2015年2月2签订的协议书对律师费有约定，且王旭辉提供了合同和正式发票，故依据王旭辉的正式发票予以支持律师代理费为9212元，对超出该部分的不予支持。关于保全费,因王旭辉并未提交其交纳保全费的票据,故不予支持。关于保全担保费，由于该费用系王旭辉为申请财产保全提供担保应支出的相关费用，且对该费用的负担，双方无明确约定，亦无法律规定，故对王旭辉诉讼请保全担保费，不予支持。本案焦点之三是何卫宁、陈冬发是否承担共同清偿责任。本案中，涉案合同当事人为王旭辉与中夏公司，根据合同相对性原则，承担义务主体是中夏公司。中夏公司收取王旭辉购房款，当合同不能实现时，王旭辉所交的房款应由中夏公司承担返还责任，理由一是何卫宁作为中夏公司的法定代表人，代表中夏公司与相关购房户协商退款事宜，系行使职务行为；二是2015年3月2日，何卫宁、陈冬发向王旭辉等购房户作出书面承诺，其承诺内容也是按原协议履行偿还责任，并非何卫宁、陈冬发承诺对中夏公司的债务承担连带保证责任，故王旭辉诉请何卫宁、陈冬发承担共同偿还责任，不予支持。本案焦点之四是资兴煤业公司是否承担责任。本案中，因王旭辉等购房户与中夏公司、何卫宁、陈冬发于2015年2月2日签订的协议书虽丙方是资兴煤业公司，但并没有资兴煤业公司的签字或盖章，2015年3月2日何卫宁、陈冬发出具承诺书亦没有资兴煤业公司的签字或盖章，2017年3月15日的会议纪要虽有资兴煤业公司的员工张扬珠、廖国良签名，但并没有资兴煤业公司的法定代表人签字或盖章，亦没有资兴煤业公司委托该两员工处理该事宜的证据，故2015年2月2日的协议书、2015年3月2日的承诺书及2017年3月15的会议纪要均对资兴煤业公司没有法律约束力。没有证据证明中夏公司的相关债务已转移至资兴煤业公司。故中夏公司、何卫宁、陈冬发辩称的由资兴煤业公司履行义务的答辩意见，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州市中夏房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，退还原告王旭辉购房款260000元、利息187200元（2014年1月1日至2017年11月27日止的利息），合计447200元；二、被告郴州市中夏房地产开发有限公司按年利率24%支付原告王旭辉自2017年11月28日至本案购房款本金260000元履行完毕止的相应利息；三、被告郴州市中夏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王旭辉律师代理费9212元；四、驳回原告王旭辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10061元，由被告郴州市中夏房地产开发有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中夏公司提交了一组证据：中国银行转账支票存根、中国银行转账支票、纳税申报表各一份，拟证明案涉财务公章与中夏公司的公章是不一致的，中夏公司没有使用过案涉财务公章，中夏公司亦没有收到过案涉款项，案涉款项没有打入中夏公司账户，收款人不是中夏公司的员工。王旭辉质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，宜章县中夏房地产开发有限公司是中夏公司的前身，王旭辉是到中夏公司在郴州的办事处签订的合同、缴纳的购房款。陈冬发质证认为，上述证据均不是新证据，对真实性、合法性、关联性均有异议。中夏公司在一审中已经认可收款收据的真实性，上述证据不能证明案涉财务公章与中夏公司的财务公章不一致，中夏公司认为财务公章不一致也没有申请鉴定或向相关部门举报。资兴煤业公司质证认为，与王旭辉、陈冬发的质证意见一致，另补充，中夏公司在一审庭审中及后面两份协议中均认可收到了购房款。本院认证认为，上述证据不是新证据，且在一审中中夏公司认可了收款收据的真实性，故本院对中夏公司提交的上述证据均不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、王旭辉的购房利息是否应予支持，其购房款及利息应由谁承担返还责任；二、中夏公司是否应承担王旭辉在本案的律师代理费。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因中夏公司在本案纠纷起诉前尚未取得商品房预售许可证明，王旭辉与中夏公司签订的《“盛世公馆”预购合同》无效，中夏公司应承担本案主要责任，王旭辉在签订涉案房屋预购合同前没有审查中夏公司预售商品房是否符合预售条件，应承担本案次要责任。王旭辉的购房款虽然打入了案外人全庚花的账户，但中夏公司在一审中认可盖有中夏公司财务专用章的收款收据的真实性，且王旭辉是依据其与中夏公司签订的《“盛世公馆”预购合同》的约定支付的涉案购房款，在2015年2月2日王旭辉等购房户与何卫宁、陈冬发签订的《协议书》以及何卫宁、陈冬发于2018年3月2日向王旭辉等购房户出具的《承诺书》中均提及了涉案购房款的退还和利息支付问题，上述证据形成了完整的证据链证实涉案购房款系由中夏公司收取，中夏公司称涉案商品房购房款未打入中夏公司的账户与事实不符，本院不予采信。《“盛世公馆”预购合同》签订后，王旭辉等购房户与中夏公司于2015年2月2日就利息的支付进行了协商并签订了《协议书》，王旭辉等购房户与何卫宁、陈冬发均在《协议书》上签字，虽然资兴煤业公司没有在该协议书上签字，对资兴煤业公司没有约束力，但是对王旭辉等购房户与中夏公司具有约束力；2018年3月2日，何卫宁、陈冬发又向王旭辉等购房户出具了《承诺书》；上述《协议书》和《承诺书》中，中夏公司均确认与承诺王旭辉等购房户的购房款利息按年利率24%的标准支付。涉案购房款利息作为损失，中夏公司应承担主要赔偿责任。涉案购房款一审起诉前的利息为244400元，一审法院判决中夏公司赔偿王旭辉的利息损失187200元正确；因中夏公司收到王旭辉的购房款后，长期无法交房，给王旭辉造成了较大的损失，一审法院判决一审起诉后的涉案购房款利息由中夏公司按年利率24%的标准赔偿并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二。2015年2月2日，王旭辉等购房户作为甲方与中夏公司等人作为乙方签订的协议书约定：如乙方违约引起诉讼，则应承担律师代理费。现王旭辉提供了律师代理费的票据9212元，因此，一审判决由中夏公司承担王旭辉的该律师代理费并无不当。综上，中夏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8146元，由上诉人郴州市中夏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨爱华审判员  陈新德审判员  王梅英二〇一九年三月十四日法官助理袁浩飞书记员梁艺附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。