云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1538号上诉人（原审被告）：安宁博欣房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915301815718545595U。住所：云南省昆明市安宁市太平街道政府办公楼**。法定代表人：周明华，执行董事。委托诉讼代理人：吴静园，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：徐解来，男，汉族，1950年9月20日出生，现住云南省昆明市西山区。被上诉人（原审原告）：王翠华，女，汉族，1951年9月24日出生，现住云南省昆明市西山区。被上诉人（原审原告）：徐宗民，男，汉族，1981年6月27日出生，现住云南省昆明市西山区。上诉人安宁博欣房地产开发有限公司（以下简称“博欣公司”）因与被上诉人徐解来、王翠华、徐宗民商品房预售合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初2486号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年1月29日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人博欣公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，并依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、三被上诉人起诉支付违约金条件不成就，根据双方签订的合同补充协议第七条规定，被上诉人除交付全部房款项外，还应当履行交付住宅专项维修基金、契税等费用，在被上诉人未足额支付前述全部款项前，被上诉人无权要求上诉人交付房屋，且上诉人不承担逾期交房的违约责任。二、被上诉人诉请违约金过高，高于造成的具体损失的30%，且被上诉人未举证证明其具体的损失，违约金缺乏基本的事实和法律依据。另，被上诉人已就本案涉及合同多次诉请违约金，所要求支付的违约金已经达到已支付房款的48%，获取了远超过违约损失的不当利息，严重违反违约金的补偿性原则。三、被上诉人要求支付违约金将会导致上诉人承担过重的违约责任，导致楼盘无法施工复工，无法实现被上诉人要求继续交房的合同目的。综上，二审法院依法改判。被上诉人徐解来、王翠华、徐宗民答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告的诉讼请求：1、请求判令被告继续履行2014年6月27日签订的《商品房购销合同》；2、请求判令被告支付从2017年6月1日起到2018年8月31日止延期交房的违约金78224元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理确认事实如下：2014年6月27日原告徐解来、王翠华、徐宗民与被告博欣公司签订合同《商品房购销合同》及补充协议（备案合同登记号为AN2014071504687）各一份。双方在《商品房购销合同》中约定：三原告以一次性付款的方式向被告购买坐落于安宁市天籁郡小区.揽翠庭（1期）36栋住宅楼第4层401号的商品房一套，房屋总价为人民币342905元，被告于2015年12月31日前，将验收合格的该商品房交付给原告。双方并就逾期付款、交房的违约责任及产权登记等内容进行了约定。合同签订当日，三原告向被告支付了购房款人民币342905元，因被告未按合同约定的期限向原告履行交房义务，三原告诉讼来院，2016年11月23日，本院以（2016）云0181民初1176号民事判决书判决：一、原、被告双方继续履行《商品房购销合同》；二、被告博欣公司支付三原告从2016年1月1日起至2016年5月31日止延期交房的违约金22417元。该判决生效后，因被告未履行交房义务，2017年6月5日，三原告又诉讼来院，2017年6月28日，本院以（2017）云0181民初1525号民事判决书判决：被告博欣公司支付三原告从2016年6月1日起至2017年5月31日止延期交房的违约金62579元。因被告仍未履行交房义务，原告遂诉讼来院，要求被告继续履行2014年6月27日双方签订的《商品房购销合同》，并支付2017年6月1日起到2018年8月31日止延期交房的违约金78224元。一审法院认为，三原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同履行义务。关于本案争议的第一个焦点，原告是否应当先履行交付维修基金等费用的义务被告才应当履行交付房屋的义务？买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人的主要义务是支付购房款，出卖人的主要义务是交付标的物，在原、被告双方签订的《商品房购销合同》中已明确了原、被告双方各自的权利及义务，原告并已按约付清了购房款，虽然补充协议中双方约定原告还应支付住宅专项维修资金及契税等费用，否则无权要求被告交付房屋，但根据《商品房购销合同》第七条的约定，被告应于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付给原告，庭审中，被告已明确因政府政策调整的原因及缺乏周转资金，无法履行交房义务，故被告根本不具备交房条件，且原告应支付的住宅专项维修资金及契税的具体金额应当是基于被告交房后才能确定的义务，故本院对被告的该抗辩主张不予支持。关于本案争议的第二个焦点，原告方主张的违约金是否过高？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，本案中，原、被告双方已约定被告逾期交房，按原告已付款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。双方约定的违约金属因违约方违约给守约方造成的经济损失，其性质主要是具有补偿性，而非惩罚性，其目的是为了弥补守约方因违约方的违约行为给其造成的实际经济损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，现被告并未提交证据证实原告主张的违约金已经超过被告违约给原告造成损失的30%，故被告逾期交房，已对原告构成违约，其应当按照双方约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法向原告支付违约金。从2017年6月1日起计算至2018年8月31日止，被告逾期交房457天，违约金为78353（342905×0.05%×457天），对于原告主张的违约金78224元，一审法院予以支持。关于原告要求被告提出的继续履行合同的诉讼请求，一审法院（2016）云0181民初1176号已经支持，依照“一事不再理”的原则，一审法院在本案中不再重复支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决：一、由被告博欣公司于判决生效后十日内支付原告徐解来、王翠华、徐宗民自2017年6月1日起至2017年5月31日止逾期交房的违约金人民币78224元；二、原告徐解来、王翠华、徐宗民的其他诉讼请求不予支持。二审期间，双方当事人对一审认定事实均无异议，且均未提交新证据。经二审审理查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：本案违约金应如何确定？本院认为：上诉人博欣公司与三被上诉人签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定诚信履行合同义务。第一，上诉人博欣公司未在双方约定的交付期限内交付符合质量标准的房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任，其虽主张三被上诉人未支付住宅专项维修基金、契税等费用，因此不承担违约责任。本院认为，住宅专项维修基金系为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金，是根据国家法律规定而设定的专项维修基金。契税是国家在房屋权属发生转移时，向取得房屋所有权的单位和个人收取的一种税费。上述费用需在交付房屋、办理产权转移时支付，上诉人无权收取上述费用，且未履行产权转移登记，因此上诉人博欣公司以三被上诉人未支付住宅专项维修基金、契税等费用而抗辩不承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。第二，关于违约金的给付标准。本案中，上诉人博欣公司主张违约金过高，违反违约金的补偿原则。考虑本市房地产企业的现状、开发商的违约情形以及给业主方造成实际损失等情况，一审法院认定违约金标准过高，本院酌情调整按日0.005%计算违约金为7835.4元（342905×0.005%×457天）。综上，上诉人博欣公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院依法予以改判。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、撤销云南省安宁市人民法院8）云0181民初2486号民事判决；二、由上诉人安宁博欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人徐解来、王翠华、徐宗民自2017年6月1日起至2018年8月31日止的违约金7835.4元；三、驳回被上诉人徐解来、王翠华、徐宗民的其他诉讼请求；四、驳回安宁博欣房地产开发有限公司的其他上诉请求。本案一审案件受理费878元（已减半），二审案件受理费1756元，以上共计2634元，由上诉人安宁博欣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李宏智审判员  李 鸿审判员  符圆圆二〇一九年三月二十六日法官助理李德江书记员王希辰