云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初351号 原告：李莹莹，女，1993年12月15日出生，汉族，住红河州弥勒市。 委托诉讼代理人：周剑宏，云南海泰廌合律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：刘庭波，云南海泰廌合律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际****商铺**。 法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：方馨悦，系该公司员工。代理权限：特别授权。 原告李莹莹与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李莹莹的委托诉讼代理人周剑宏、刘庭波，被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人方馨悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李莹莹向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告双方于2016年8月16日签署的《委托投资经营合同》；2.判令被告向原告支付2018年9月1日起至2019年8月31日的房屋租金共计人民币15885元；自2018年9月13日起以欠付租金为基数按每日0.5‰向原告支付逾期违约金直至被告付清全部租金为止（暂计算至2018年12月28日的违约金为人民币840元）；3.请求依法判令被告严格按照原、被告双方签署的《委托投资经营合同》每年如期向原告支付2019年9月1日至2028年8月31日的房屋租金，如逾期支付，应赔偿每日0.5‰的逾期违约金；4.本案案件受理费、保全费、保全担保费等费用由被告承担。事实和理由：2016年8月16日，原告与被告签署了《商品房购销合同》，合同编号为10003432。被告将其建设的位于弥勒县交汇处“吉成?骊都”第1幢第16层1-1611号房屋出售给原告。该房屋的建筑面积为37.74平方米，单价为7014.89元每平方米，房屋总价款为人民币264742元。购房合同签订后，原告依约支付了全部购房款。为支持被告的经营计划，2016年8月16日，原、被告双方又签署了一份《委托投资经营合同》，约定原告将该房屋交由被告投资经营，期限为12年，即自2016年9月1日至2028年8月31日。第一年至第三年被告每年按照该房屋总价款的6%即人民币15885元向原告支付房屋租金(投资收益);第四年至第六年被告每年按照该房屋总价款的8%即人民币21179元向原告支付房屋租金(投资收益);第七年至第九年被告每年按照该房屋总价款的10%即人民币26474元向原告支付房屋租金(投资收益)；第十年至第十二年被告每年按照该房屋总价款的12%即人民币31769元向原告支付房屋租金(投资收益)。其中，《委托投资经营合同》第六条第二款约定了房屋租金的支付期限，即第一年的房屋租金被告应当在原告将房屋交付其使用之日起7个工作日内一次性向原告支付，剩余年限的房屋租金按年支付(当上年租金到期后的7个工作日内，被告应当将当年的房屋租金向原告一次性支付完毕)。同时，《委托投资经营合同》第九条第四款还约定，被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定的租金的0.5‰向原告支付违约金。但《委托投资经营合同》签订后，被告仅向原告支付过两年的租金，之后的租金经原告多次索要，被告不但没有支付，还以无力支付为由，意图毁约，并明确表示不会再按原《委托投资经营合同》履行付租义务。现该房屋已由被告出租给了第三方骊都国际大酒店管理公司用于经营酒店业务，而被告在向酒店经营方收租。综上，原告认为，原、被告双方签署的《委托投资经营合同》并未违反我国现行法律的任何强制性或禁止性规定，该合同真实、合法、有效，被告应依约履行合同义务。被告明确拒不履行合同义务又将该房屋出租给第三方经营并收取租金的行为，已严重违反了《委托投资经营合同》的约定，侵害了原告的正当合法权益。据此，为维护自身的合法权益，原告特依据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规的规定向法院提起诉讼。 被告云南吉成投资有限责任公司辩称，1.原告诉讼请求的第三项未到付款期，租赁期尚未届满，租金只应该计算到2019年3月15日止，对原告的第三项诉讼请求应予驳回；因公司持续亏损，无力再继续支付租金，要求解除合同。2.对原告诉状上的房子购买的时间、签署委托投资经营合同的时间以及合同约定的事项，租金、租金的计算方式以及欠付租金的时间均予以认可，但对欠付租金的具体金额不认可，需要再核实。3.认为违约金的计算方式太高，要求按中国人民银行同期贷款利率来计算违约金。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交原告身份证复印件、被告的企业信用信息公示报告、《商品房购销合同》、云(2018)弥勒市不动产权第0006764号《不动产权证书》、《委托投资经营合同》、律师函、公证书、邮寄签收单、被告委托弥勒海馥物业管理公司向原告等业主发送的信息打印件各1份，欲证明1.2016年8月16日，原告向被告购买“吉成·骊都”第1幢第16层1-1611号房屋，原告系本案房屋的权利人。2.2016年8月16日，原告将该房屋委托被告经营并就委托经营事项进行约定的事实；被告仅支付了两年租金后就未再支付租金，构成违约。3.被告不再履行与原告签署的《委托投资合同》，其行为已构成预期违约的事实。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。被告未向本院提交证据材料。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告无异议，该证据能证明原告主张的事实，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2016年8月16日，原告李莹莹与被告云南吉成投资有限责任公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买暂定名称为“吉成﹒骊都”的商品房中第1幢第16层1-1611号房，房屋建筑面积37.74平方米，每平方米价格7014.89元，房屋总价为264742元。同日，原告与被告签订《委托投资经营合同》，约定原告将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即2016年9月1日至2028年8月31日；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金标准为：第一年至第三年按原告购买委托房产总金额的6%，即租金为15885元／年；第四年至第六年按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为21179元／年；第七年至第九年按原告购买委托房产总金额的10%，即租金为26474元／年；第十年至第十二年按原告购买委托房产总金额的12%，即租金为31769元／年。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约支付了被告全部购房款，并取得了该套房屋的不动产权证。被告按约支付了原告自2016年9月1日起至2018年8月31日止的租金。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按委托投资经营合同的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 一、关于租金的计算。本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的6%每三年递增2%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，现被告未按合同约定的期限支付原告自2018年9月1日起至2019年8月31日止的租金，已构成违约。被告虽不认可欠付原告2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金具体数额，但其亦未提供证据证明已向原告支付了该租赁期间的房屋租金，应承担举证不能的法律后果。故原告要求被告支付自2018年9月1日起至2019年8月31日止的房屋租金15885元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，被告未按合同约定支付租金，应结合违约情况，按委托投资合同约定的标准计算支付因违约所产生的违约金。综上所述，被告应向原告支付自2018年9月13日起至2018年12月28日止的违约金为833.96元（15885元×0.0005×105天）。原告主张逾期每日按0.5‰支付截至2018年12月28日的违约金840元属于计算错误。原告主张2018至2019年度的违约金计算至租金付清之日止的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于是否应解除合同的问题。被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行二年，租金未进行过调整。其次，涉案房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予采纳。 四、针对原告的第三项诉讼请求是否应予驳回的问题。原、被告双方签订的《委托投资经营合同》中约定“第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清”，现原告要求被告按合同约定每年如期向原告支付2019年9月1日至2028年8月31日的房屋租金，如逾期支付，应赔偿每日0.5‰的逾期违约金的诉讼请求，因履行期限尚未届至，故被告辩解原告的该项诉讼请求未到支付期限，应予驳回的主张成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、被告云南吉成投资有限责任公司与原告李莹莹于2016年8月16日签订的《委托投资经营合同》继续履行。 二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告李莹莹自2018年9月1日起至2019年8月30日止的房屋租金15885元及截至2018年12月28日的违约金833.96元，合计16718.96元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2018年12月29日起至上述租金付清之日止的违约金。 三、驳回原告李莹莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费218元，减半收取计109元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  张利琼 二〇一九年三月二十九日 书记员  赵 亮