贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初9号原告：姜永模，男，1978年12月6日出生，苗族，住贵州省黎平县。被告：黎平县兴黎房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91522631709579451C。地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤街道清泉路93号二楼。法定代表人：肖贻见，男，1969年3月15日出生，汉族，住贵州省黎平县，该公司负责人。委托代理人：姜发永，男，1989年2月8日出生，汉族，住贵州省黎平县。系该公司职工。原告姜永模诉被告黎平县兴黎房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，原告姜永模于2019年1月4日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员吴晨独任审判，于2019年1月23日公开开庭进行了审理。原告姜永模，被告委托代理人姜发永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜永模向本院提出的诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，立即将办理商品房转移的相关文书交付给原告，并协助原告办理不动产权证；2、请求判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金53064.84元（从2016年1月3日至2019年1月3日止，共计1096天，违约金为：285957.00元×6.18%÷365天×1096天=53064.84元）；3、判令被告支付2019年1月3日至被告实际交付办理商品房转移登记相关文书止的违约金，其计算方式按照上述请求第2条计算；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2013年6月12日与黎平县兴黎房地产开发有限责任公司签定《商品房买卖合同》，合同编号2013-501，购买黎平县德凤街道北塔桥商住楼XXX号房，原告已支付被告购房款共计285957.00元，房屋办证及其他费用12947.00元。双方约定被告应在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交于原告使用，并于2015年12月31日前为原告办理房地产权属证书，原告督促其早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告方以种种原因拖延为原告办理房屋产权证书，原告多次联系被告方该项目负责人要求办理房屋产权书证，均未果。2017年原告曾递交起诉状至贵院，要求被告为原告办理商品房房屋所有权证。经贵院受理后，被告主动联系原告要求原告撤诉并承诺于2017年11月30日前为原告办好房产证，如逾期未办好房产证，被告愿按购房合同书之规定承担违约金。原告鉴于被告主动联系原告并写下承诺书，原告才答应撤诉。但原告撤诉后被告却仍未按承诺书约定履行义务。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务，被告交付房屋后，被告方应在规定时间内为原告办理房屋产权属证书，但由于被告的原因，原告未在约定期限内取得房屋权属证书。根据双方在合同的约定：“出卖人承诺于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方根据商品房买卖合同中第八章第二十二条第三款第二项约定：卖方按已付房价款的百分之零点二向买受人支付违约金53064.84元。”被告应当向原告支付违约金。为维护原告的合法权利，特诉请人民法院依法判决支持原告诉讼请求。被告黎平县兴黎房地产开发有限责任公司辩称：一、我公司一直按照双方签订的《商品房买卖合同书》履行合同义务，并且遵照合同第十一条约定的交付时间和条件将该商品房交付给原告使用。二、商品房转移登记的相关文书，请买受人根据相关规定及流程提出申请书，我公司将积极协助原告办理房屋产权转移登记。至于诉讼请求中，要求被告赔偿逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金的事实不成立，我公司没有违约行为：1、根据《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，房屋权属登记由权利人（买受人）提出申请。因此，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人，而且在双方所签定的购房合同中没有约定由开发商代为办理产权证。因此，开发商只有协助办理的义务。2、根据双方签订的《商品房买卖合同书》第八章房屋登记第二十二条第三条转移登记第（四）第1条规定“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”既然是双方共同办理，而且买受人没有委托我们房开公司去办理，故公司没有违约。3、房屋登记分为三个步骤：预告登记、初始登记、最后为转移登记。合同第二十二条第一条预告登记第1小点中规定“本商品房为预售商品房，双方约定由买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。所以无论是相关法律法规，还是双方签订的合同书，都是应该由买受人自己提出申请，由双方共同办理房屋所有权证。综上，我公司并没有违约，不应当承担违约金。请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，以维护我公司的合法权益。原告在举证期限内向本院提交以下六份证据：1、商品房买卖合同复印件，证明原告向被告购买房屋的事实；2、身份证复印件，证明原告的身份属实；3、银行流水复印件，证明原告按揭支付购房款的事实；4、黎平县商品房预售合同登记备案表复印件，证明原告向被告购买房屋的事实；5、北塔桥购房户所首付款及费用明细表复印件，证明原告向被告购买房屋支付费用的事实；6、承诺书复印件，证明被告向原告承诺办理房屋产权证书的事实。经庭审举证质证，被告对原告在举证期限内提交的六份证据表示没有异议，本院予以确认。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：2013年6月12日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发位于黎平县××桥商住楼××单元××房，建筑面积为120.15㎡，套内面积为106.2㎡，该商品房单价2380.00/㎡，房屋总价款285957.00元。合同第二十二条第三项约定：（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任。2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按当地银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付交付房价款0.2%的违约金。合同签订后，原告付清了所有房款及其他费用，但被告至今未向原告交付有关办理商品房转移登记的有关文书材料，原告亦未能取得房屋产权证，故原告遂向法院提起诉讼。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，理应承担违约责任。因此对原告请求被告继续履行合同，将办理商品房转移的相关文书交付给原告，并协助原告办理不动产权证的请求，本院予以支持。关于逾期交付转移登记相关文书违约金的问题，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记中约定：（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知日起30日内退还买受人已付款，并按照当地银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日，按日向买受人支付已交购房价款0.2%违约金。显然，本案双方当事人在合同中对逾期60日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为约定选择按第（1）项处理，即约定买受人有权退房，而没有选择第（2）项“买受人不退房”，即继续履行合同。但当本案发生了出卖人在60日之后至今仍未能向买受人交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任后,买受人没有按合同约定选择退房，而是起诉请求“判令被告承担违约金53064.84元，之后还存在违约行为的，按合同约定累计计算违约金”,因此该诉讼请求既不符合合同约定，也没有法律依据,故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告黎平县兴黎房地产开发有限责任公司继续履行与原告姜永模签订的《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的有关文书交付给原告，并协助原告办理不动产权证；二、驳回原告姜永模的其他诉讼请求。案件受理费1126.00元，减半收取563.00元，由被告黎平县兴黎房地产开发有限公司负担25.00元，原告姜永模负担538.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  吴晨二〇一九年三月十四日书记员  谭蕾