抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0402民初362号原告（反诉被告）张博涵，男，汉族，1982年1月20日出生，住抚顺市望花区。原告（反诉被告）陈婉梓，女，汉族，1981年4月24日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托代理人张博涵，男，汉族，1982年1月20日出生，住抚顺市望花区。被告（反诉原告）抚顺亚星国际置业有限公司，住所地：抚顺市新抚区裕民路**楼**楼****。法定代表人何建勇，该公司总经理。委托代理人鲍杰，系辽宁三君律师事务所律师。原告（反诉被告）张博涵、陈婉梓与被告（反诉原告）抚顺亚星国际置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员尤鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告张博涵、陈婉梓，被告抚顺亚星国际置业有限公司委托代理人鲍杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年7月19日，原告与被告签订了房屋买卖合同，购买了被告开发的抚顺市新抚区**路***国际社区商品房，建筑面积122.72平方米。总房款530000元整。原告向被告支付房屋首付款，其余部分办理按揭贷款。购房合同约定被告于2017年12月31日向原告交付取得单体建筑工程竣工验收合格的房屋。但直至2017年12月31日，被告却未能如约交付房屋。按照合同约定被告支付原告违约金每日按照总房款万分之一计算，截至2018年7月31日交房，被告违约共计210天，减去合同规定的30天宽限期，共180天违约金合计金额9540元整。二、2016年11月24日，原告与被告签订了（（地下车位有偿使用协议书，以车位总使用费用60000元购买了被告开发的***国际社区***号地下车位，车位使用协议约定被告于2017年12月31日交付该车位。但时至2017年12月31日，被告却未能如约交付，直至2018年7月31日才交付该车位。按照合同约定被告应付原告每日违约金为车位总使用费的千分之一，共计212天，12720元整。原告诉至人民法院请求人民法院依法判令被告支付原告房屋延期交付违约金9540元整（2018年1月31日至2018年8月1日，合计180天乘总房款53万元万分之一）；被告支付原告车位延期交付违约金12720元整；3、本案诉讼费、律师费、资料费、交通费、旅差费等由被告承担。被告辩称：要求依法驳回原告的诉讼请求。因为被告所承建的车位在2017年年底已经全部峻工，符合原、被告双方签订的《车位有偿使用协议书》第二条的约定，乙方知晓该车位处于建设中，该车位的交付条件以甲方交付时的实际状况为准，乙方承诺，对甲方实际交付的车位状况不持异议。也就是说，被告在履行双方协议中没有任何违约行为，对于车位的移交在双方签订的协议中第五条有约定，在乙方向甲方交付全部使用费，并向物业服务企业缴纳第一年车位管理服务费的管理前提下，甲方同意于2017年12月31日前由物业服务企业将车位现状交给乙方使用，乙方迟延支付第一年服务管理费的全部使用费或第一年车位服务管理费的，上述已向使用日期顺延，乙方应当于本协议约定的移交日期自行到物业服务企业办理移交手续，甲方不在另行通知。乙方逾期办理车位移交手续，视为甲方已于上述约定日期向已方移交车位，从上面论述可以看出，原告没有接受该车位是原告自行原因造成的，被告没有任何的违约行为，因为当时该楼盘已全部峻工，只是由于政府的原因有一些手续没有下来，但是并不影响车位的交付，原告没有接收该车位是因为没有入住该房屋，也就没有接收该车位的必要，不可能把车停在自己家。因此，原告均是接收房屋的同时或者之后才主动接收的该车位，被告不应当承担任何责任，况且原告晚接收车位自己并没有任何的损失，因此原告的诉讼缺乏事实和法律依据，依法应当驳回。反诉原告诉称：2016年7月19日，原、被告签订抚顺市商品房买卖合同，约定反诉被告购买反诉原告开发的位于抚顺市新抚区**路**-*号楼*单元****号房屋，面积为122.72平方米，总房价为53万元，反诉被告交首16万元，余款37万元办理按揭贷款。同一天双方又签订《合同补充协议》，约定反诉被告选择按揭付款方式的，按揭贷款应在合同签订后30日内全部支付到反诉原告的银行账户内，否则视为反诉被告违约，约定承担逾期付款每日千分之一的违约金。合同签订后，反诉被告按揭贷款37万元应当在2016年8月17日进到反诉原告的银行账户，但是直到2016年9月6日，该款项才进到反诉原告的银行账户内，显然反诉被告已经违约，应根据双方签订的协议承担违约责任。请求人民法院判令反诉被告支付反诉原告违约金7400元；反诉案件受理费由反诉被告负担。反诉被告辩称：违约金数额过高，被告选择的农行、建行办理贷款特别慢，我选择的交行办理贷款，因为楼未封顶，交行不给办理。而且因为办理人数过多，我一直在等。农行也说因为开发商手续不全，暂时办理不了。我认为贷款延期不是我的问题，因为开发商没有相关手续所以办不了。按照法律规定被告违约金额也过高，不受法律支持。经审理查明：2016年7月19日，原告张博涵、陈婉梓（乙方）与被告（甲方）签订《抚顺市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买被告所有的位于抚顺市新抚区**路**-*号楼*单元****号房屋（建筑面积122.72平方米、总价款530000元）。《合同》约定：“第六条付款方式及期限，买受人已付首付款16万元，余款37万元办理按揭贷款（详见补充协议）。第十一条交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房取得单体建筑工程竣工验收备案文件。第十二条出卖人逾期交房的违约责任：双方按照补充协议的相关约定执行”。合同补充协议的第三条第六款规定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。后原告（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）签订合同补充协议一份，约定“第一条：关于按揭贷款付款的补充约定，乙方选择按揭付款方式的，乙方应于本合同签订之日起付清首付款，剩余房款向甲方指定的银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余房款于本合同签订后30日内全部支付至甲方的银行账户。因乙方原因导致按揭贷款未能在上述期限内到达甲方银行账户的，均视为乙方逾期付款，乙方应承担逾期付款的违约责任；第二条：关于逾期付款的补充约定，若乙方未按约定时间期限付清房款，在接到甲方通知后，逾期超过五个工作日的，乙方向甲方支付所购房屋未付款金额每日千分之一的违约金；乙方选择按揭贷款付款方式的，如按揭贷款未能在协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条约定承担逾期付款的违约责任”。原告按照协议预定交付了首付款16万元，余款37万元办理了贷款。2016年9月6日原告贷款转入被告账户。2016年11月24日原告张博涵（乙方）与被告抚顺亚星国际置业有限公司（甲方）签订《地下停车位有偿使用协议书》，协议约定：“鉴于乙方有车位使用需求，甲方同意乙方有偿使用本协议项下甲方开发的***国际社区一期*区***号地下车位，乙方应支付相应的费用并按要求使用该车位；第二条该车位状况乙方知晓该车位及其所在房屋处于建设中，该车位的交付条件以甲方交付时的实际状况为准，乙方承诺对甲方交付的车位状况（包括但不限于面积、位置等）不持异议；第四条使用费及车位管理服务费1.该车在总使用期内的使用费用总额为人民币陆万元，该使用费不因该车位面积等任何因素的变化予以调整。除该使用费外，乙方需另向甲方委托的物业管理公司缴纳车位管理服务费，收费标准见物业服务企业的规定。2.交付期限及方式。乙方应于本协议签订之日一次性向甲方全额交付全部使用费人民币陆万元，并于该车位移交前向物业服务企业缴纳第一年的车位管理服务费人民币玖佰陆拾元，以后车位管理服务费乙方按照物业服务企业的相关规定向物业服务企业缴纳；第五条车位的移交在乙方向甲方支付全部使用费并向物业服务企业缴纳第一年车位管理费的前提下，甲方同意于2017年12月31日前，由物业服务企业将该车位现状交予乙方使用。乙方延迟支付全部使用费或第一年车位管理服务费的，上述移交日期相应顺延。乙方应当于本协议约定的移交日期自行到物业服务企业办理移交手续，甲方不再另行通知；乙方逾期办理车位移交手续的视为甲方已于上述约定日期向乙方移交该车位，乙方应予该视为移交之日起自行承担与该车位有关的风险责任，并自该视为移交之日起承担该车位的管理服务费；第十条1.甲方责任在乙方完全履行本协议义务的情况下，甲方逾期交付该车位的，每日应当承担该车位使用费总额千分之一的违约金，逾期达30日，乙方有权解除本协议。”2016年11月24日原告张博涵向被告支付车位使用费6万元。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、抵押担保合同书、抚顺市公积金个人贷款付款凭证、协议书、《地下停车位有偿使用协议书》、车位服务申请表、车位使用费收据、车位服务费收据及原、被告的陈述等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告自愿签订地下停车位有偿使用协议书，是双方真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原告已经按照协议约定交纳车位有偿使用费，并且在收到被告通知后办理车位入住手续并支付了车位服务费，虽原告支付车位服务费的时间晚于协议约定的车位交付时间，但该项费用迟延交付的原因不可归责于原告，被告未按协议约定时间交付车位，属违约，应承担逾期交付车位的违约责任。关于违约金的数额一节，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，协议约定的违约金数额过高。根据本案的实际损失情况以及协议的履行情况等，依照公平原则，本院以原告已交纳车位使用费但未能使用期间的同期中国人民银行贷款利率为标准计算利息为违约金数额。对于原告提出房屋违约金一节，合同约定被告应于2017年12月31日将符合合同约定的房屋交付原告，而被告于2018年7月31日才通知原告可以办理房屋的入住手续，按照合同约定被告应承担宽展期30日后至取得“单体建筑工程竣工验收备案文件”之日的违约责任。关于原告主张被告给付延交房违约金一节，依照该合同约定，标准为所购房屋总价款530000元×0.01%×逾期天数180天，原告主张违约金9540元，符合上述合同约定，本院予以支持；对于反诉原告提出的诉讼请求，反诉被告在第一时间办理公积金贷款，在贷款过程中，反诉被告不存在违约行为，不应承担违约责任，故对于反诉原告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告抚顺亚星国际置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张博涵、陈婉梓延迟交房违约金9540元；二、被告抚顺亚星国际置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张博涵、陈婉梓自2018年1月1日起至2018年7月31日止期间的，以60000.00元为基数以中国人民银行同期贷款利率为标准计算的利息数额；三、驳回反诉原告抚顺亚星国际置业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费217.00元，本院减半收取108.00元，由被告抚顺亚星国际置业有限公司负担。此款原告已预交，被告随欠款一并给付原告。反诉案件受理费25元，由反诉原告抚顺亚星国际置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员  尤 鹏二〇一九年三月十五日代书记员  郎玉婉