北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终2282号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘丽，女，1981年7月16日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：齐晓明（兼刘丽委托诉讼代理人），男，1953年10月22日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵雁，女，1973年10月30日出生。上诉人刘丽、齐晓明因与被上诉人赵雁房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初16712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘丽、齐晓明上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赵雁的诉讼请求、支持刘丽、齐晓明的反诉请求或发回重审。事实和理由：1.原审法院认定事实错误，只能是先搬离涉案房屋，后才能交接。2.开锁费用应当由赵雁承担。3.赵雁所列欠款清单中，1624元是空调机加制冷剂和维护费用，其余仅税费一笔64元和一笔4元，赵雁已经同意将这3笔抹了。赵雁辩称，刘丽、齐晓明共欠4笔租金，分别是6560元、1624元、2164元和4164元，只有另外两笔64元和4元我同意不要了。刘丽、齐晓明欠这么多钱，没有结算就要搬家。换锁是在法院联系不上刘丽、齐晓明时，法院建议上门换锁，警察让我先垫付840元费用，让法官处理。不存在精神损失，不同意刘丽、齐晓明的反诉请求。赵雁向一审法院起诉请求：1.确认赵雁与刘丽、齐晓明于2013年6月24日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年6月23日解除；2.刘丽、齐晓明支付赵雁拖欠的房租1624元；3.刘丽、齐晓明立即腾退租赁房屋，将完整的房屋返还赵雁；4.刘丽、齐晓明支付赵雁2018年6月23日后至实际搬离之日止的房租（按每月15000元计算）；5.刘丽、齐晓明支付赵雁开锁、换锁服务费840元；6.诉讼费由刘丽、齐晓明负担。刘丽、齐晓明向一审法院反诉请求：1.赵雁向刘丽、齐晓明赔礼道歉，在小区内清除恶劣影响；2.赵雁赔偿刘丽、齐晓明经济及精神损失费共计50000元。一审法院认定事实：2013年6月24日，赵雁与刘丽签订《房屋租赁合同》，赵雁将其所有的涉案房屋（毛坯房）出租给刘丽使用；租赁期限从2013年6月24日至2023年6月23日；租金标准和支付方式：前两年的支付租金为每月4800元，第三年的租金为每月5280元，第四年的租金为每月5808元，第五年的租金为每月6388元，从第六年开始，月租金双方另行商议，如达不成协议，合同终止，租金按季度支付；租房押金4800元；双方在合同中还约定了其他相关事项。合同签订后，刘丽和齐晓明共同使用涉案房屋用于居住和办公，按照双方约定向赵雁支付了押金4800元，齐晓明按季度通过转账方式向赵雁支付房租。2018年6月，因双方对涉案房屋第六年度的租金标准未协商一致，双方同意根据约定解除合同，但对具体腾退时间及腾退前占用房屋费用的计算标准未协商一致。2018年7月30日，齐晓明租用车辆搬离涉案房屋个人物品时遭涉案房屋所在小区物业公司阻止，物业公司通知赵雁后，赵雁要求物业阻止齐晓明搬家，后齐晓明将个人物品搬回涉案房屋。2018年7月31日，赵雁到涉案房屋与齐晓明清算租金、交接房屋时遭齐晓明拒绝（拒绝开门），赵雁报警后，齐晓明仍拒绝配合。2018年8月31日，赵雁诉至法院。2018年10月25日，赵雁经法院批准到涉案房屋核实屋内是否有人居住，齐晓明在屋内拒绝开门，赵雁委托开锁服务将涉案房屋房门打开，后赵雁与齐晓明发生口角，赵雁报警后，北京市公安局昌平分局沙河派出所出警调解未果，齐晓明仍占用涉案房屋，双方未办理清算租金、交接房屋手续，赵雁将涉案房屋门锁恢复，将恢复后的房门钥匙交付齐晓明，并支付840元开锁、换锁服务费。在本案审理过程中，经双方核对，双方同意押金4800元折抵2018年3月24日至2018年6月23日期间租金，齐晓明认可因疏忽拖欠赵雁2016年6月24日至2016年9月23日期间租金1624元。一审法院认为，赵雁与刘丽签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，齐晓明虽未在合同文本上签字，但实际使用涉案房屋，且赵雁认可与其亦存在租赁关系，故法院确定齐晓明与刘丽为涉案房屋的共同承租人，该租赁合同未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。本案中，双方租赁合同未对第六年度租金标准进行约定，在合同履行过程中，双方同意在无法对租金标准协商一致的情况下解除合同，对此法院不持异议，法院确定赵雁与刘丽、齐晓明于2013年6月24日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年6月23日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因在本案审理过程中，经双方确定，刘丽、齐晓明未足额支付赵雁涉案房屋2016年6月24日至2016年9月23日期间租金，拖欠金额为1624元，法院对此不持异议。鉴于刘丽、齐晓明同意尽快腾退涉案房屋，法院亦不持异议，但对于刘丽、齐晓明在合同解除后占用涉案房屋的费用，因刘丽、齐晓明在双方对解除合同协商一致后，并未积极腾退涉案房屋，继续占用涉案房屋给赵雁实际造成损失，故对于赵雁要求刘丽、齐晓明支付占有使用费的诉讼请求，理由正当，法院酌情参考双方合同中2018年度租金标准确定占有使用费。关于赵雁要求刘丽、齐晓明负担2018年10月25日产生的开锁、换锁费用840元一节，刘丽、齐晓明在双方约定解除租赁合同后，有义务配合赵雁办理租金结算、交接房屋等相关手续，但齐晓明占用涉案房屋（拒绝开门），赵雁采取自力救济方式开锁后，齐晓明仍拒绝接受民警调解交接涉案房屋，故赵雁支出的开锁、换锁费用系因齐晓明过错所致，故对于该费用，齐晓明应当负担。关于刘丽、齐晓明反诉要求赵雁赔礼道歉、支付经济精神损失费一节，赵雁在与齐晓明、刘丽沟通合同解除后续事宜时并无不当行为，赵雁在自己无法及时到达涉案房屋现场的情况下委托涉案房屋所在物业公司协助暂缓齐晓明在未办理涉案房屋退租手续前搬离并无不妥，故对于刘丽、齐晓明的反诉请求，法院不予支持。综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认赵雁与刘丽、齐晓明于2013年6月24日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年6月23日解除；二、刘丽、齐晓明于本判决生效后七日内给付赵雁未付房租1624元；三、刘丽、齐晓明于本判决生效后十日内腾退北京市昌平区29号楼-1至3层2901号房屋；四、刘丽、齐晓明于腾退房屋后三日内给付赵雁房屋占有使用费（按照每日213元标准，从2018年6月24日开始计算至实际腾退之日止）；五、刘丽、齐晓明于于本判决生效后七日内给付赵雁开锁、换锁服务费840元；六、驳回赵雁的其他诉讼请求；七、驳回刘丽、齐晓明的反诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。2018年6月，因对涉案房屋第六年度的租金标准未协商一致，双方同意解除合同，一审法院确定《北京市房屋租赁合同》于2018年6月23日解除正确，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵雁起诉要求刘丽、齐晓明腾退涉案房屋，刘丽、齐晓明亦同意腾退涉案房屋，一审法院判决支持赵雁该诉讼请求正确，本院予以确认。因双方在一审中认可刘丽、齐晓明尚拖欠赵雁2016年6月24日至9月23日租金1624元，一审法院判决刘丽、齐晓明支付赵雁上述拖欠的租金正确，本院予以确认。刘丽、齐晓明有关1624元是空调机加制冷剂及维护费用的主张，没有事实根据，本院不予采信。在未进行结算交接的情况下，刘丽、齐晓明欲搬离涉案房屋，且长期拒绝配合结算交接，继续占用涉案房屋，给赵雁造成租金损失，故刘丽、齐晓明应支付赵雁自2018年6月24日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，一审法院判决刘丽、齐晓明按照每日213元的标准支付赵雁上述期间的占有使用费，并无不当，本院予以确认。赵雁因开锁、换锁花费的840元是在齐晓明拒绝结算交接情况下发生的，一审法院判决刘丽、齐晓明支付赵雁该费用正确，本院予以确认。刘丽、齐晓明反诉要求赵雁赔礼道歉、支付经济精神损失费，没有事实根据，一审法院判决驳回刘丽、齐晓明的反诉请求正确，本院予以确认。综上所述，刘丽、齐晓明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由刘丽、齐晓明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王茂刚审判员  柳适思审判员  范 磊二〇一九年三月二十二日法官助理张宏宇书记员刘芳芳