湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)湘04民终1797号上诉人（原审被告）：衡阳市汇方置业投资有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区环城南路**。法定代表人：谢恒生，该公司董事长。委托诉讼代理人：李曾军，湖南天戈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王铁钢，男被上诉人（原审原告）：陈发娟，女二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗冬，湖南南舫律师事务所律师。上诉人衡阳市汇方置业投资有限公司（以下简称汇方置业公司）因与被上诉人王铁钢、陈发娟商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2017）湘0406民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汇方置业公司上诉请求:1.撤销一审判决第一至三项，改判汇方置业公司支付10000元给王铁钢、陈发娟；2.判令王铁钢、陈发娟承担本案相应的诉讼费用。事实与理由：没有任何一部法律法规规定房屋必须取得《工程竣工验收备案表》方可交付使用，建设部在建办法函[2003]542号中明确回复：商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用。案涉《商品房买卖合同》中并未将“综合验收合格”作为房屋的交付条件，所以只要该房屋经建设、设计、施工、监理四方验收合格，即具备法定交付条件，就可以进行交付。对此，王铁钢、陈发娟在一审中已承认收到汇方置业公司于2017年9月1日向其发送的收房通知，所以，汇方置业公司自2017年9月1日起就不应再承担迟延交房的违约责任。一审判决违约金过高，汇方置业公司并非恶意违约，未给王铁钢、陈发娟造成实际经济损失，在迟延事实发生后，积极地想办法履行合同，且已将钥匙实际交付王铁钢、陈发娟，故请求二审法院根据相关规定，依法合理降低违约金。王铁钢、陈发娟辩称，一审判决正确，请求二审予以维持。王铁钢、陈发娟向一审法院起诉请求：1.汇方置业公司继续履行合同，并限期无条件交付房屋合法手续；2.汇方置业公司因延迟交房向其支付违约金51301元（暂计算2016年10月31日至2017年10月31日的违约金，其中2017年7月10日至2017年10月31日期间双倍计算违约金，实际计算至汇方置业公司交付房屋合法手续之日止）；3.汇方置业公司依约补偿其九个月的物业管理费1800元；4.诉讼费由王铁钢、陈发娟负担。一审法院认定事实：2015年10月24日，汇方置业公司（出卖人）与王铁钢、陈发娟（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：买受人购买的商品房位于衡阳市雁峰区，建筑面积139.31平方米，总价540016元；交付条件为出卖人应当在2016年5月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人；出卖人逾期交房的，如逾期不超过30日（自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止），出卖人按日向买受人支付己交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付己交房价款万分之二的违约金。合同签订后，王铁钢、陈发娟按约支付了全部的购房款。2016年6月22日，汇方置业公司向云沙诗意二期全体业主出具了一份《承诺函》，表明由于去冬今春雨季持续时间较长等原因，未能在合同约定的2016年5月31日前交房，就延期交房，汇方置业公司承诺云沙诗意二期交房时间延期最迟不超过2016年12月31日，力争在2016年10月31日交房，为表示诚意，给予免交九个月物业管理费作补偿；若2016年12月31日仍未达到交房条件，汇方置业公司愿自2016年10月31日起至取得综合验收许可证止，按总房款万分之二一天以现金形式作为补偿，此承诺函无需仲裁可直接向法院起诉。2017年5月31日，汇方置业公司再次就延期交房的有关事宜向云沙诗意二期全体业主作出承诺，对其之前向业主公示的承诺函具备法律效力，予以认可；交房时间延期至2017年7月10日，交房条件为水、电、气、电梯、消防通，四方验收签字，道路通车，保证交付商品房质量、安全等，2017年底，小区园林园建，主大门等其他设施全部完成；若2017年7月10日仍未达到交房条件，愿意按《商品房买卖合同》延期交房约定双倍补偿违约金。另查明，汇方置业公司于2017年8月20日向王铁钢、陈发娟发出交房通知书，通知王铁钢、陈发娟于2017年9月1日起收房。2017年8月25日，云沙诗意二期本案房屋所在楼栋，取得了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收，综合验收结论为合格。一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案的争议焦点是：1.本案中的房屋是否符合交付条件；2.王铁钢、陈发娟主张的违约金是否过高，应否予以调整。该院分析如下：1.本案房屋是否符合交付条件。案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。按照合同约定，汇方置业公司应将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付王铁钢、陈发娟，对于何种批准文件双方并未明确，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（一）项的规定，当事人对质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，建筑工程应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。故该院认定，汇方置业公司在交付房屋时应将取得竣工验收备案手续的文件交付王铁钢、陈发娟。现汇方置业公司无证据证明其取得了竣工验收备案手续，不符合交付条件。汇方置业公司辩称其通过了五方验收，具备交付条件。该院认为，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，是否符合交付条件应以取得竣工验收备案作为评判的标准，故对汇方置业公司该辩称意见，不予采纳。2.王铁钢、陈发娟主张的违约金是否过高，是否予以调整。案涉《商品房买卖合同》中约定了逾期交房的违约责任，按照合同约定，汇方置业公司在2016年5月31日前未交房即构成违约，应支付相应的违约金。因汇方置业公司逾期交房，其单方承诺如在2016年12月31日仍未达到交房条件，自愿自2016年10月31日起至取得综合验收许可证止按总房款万分之二一天以现金形式作为补偿。该份承诺是汇方置业公司在逾期交房后向王铁钢、陈发娟作出，系其真实意思的表示，对汇方置业公司具有法律约束力，该院予以认可。且违约金兼具赔偿性和惩罚性双重性质，现汇方置业公司又以违约金过高请求法院予以调整，有违诚实信用原则，该院不予采纳。对于汇方置业公司2017年5月31日承诺的双倍补偿违约金，该双倍违约金承诺是建立在汇方置业公司未完成四方验收、水、电等设施未完成的基础上，现四方验收已经合格，双倍违约金产生的条件不成就，在汇方置业公司未提供竣工验收备案手续的情况下，该院对该段期间的违约金按总房款万分之二一天计算。本案违约金的计算，以王铁钢、陈发娟己支付的购房款540016元为基数，按日万分之二的标准，每逾期一天的违约金为108元。汇方置业公司的违约期间从2016年10月31日起至2018年4月15日止，共531天，故汇方置业公司应向王铁钢、陈发娟支付此段期间的违约金57348元（108元/天×531天），2018年4月16日后的违约金，按108元/天的标准计算至房屋实际通过竣工验收备案之日止。王铁钢、陈发娟主张物业管理费1800元，汇方置业公司表示认可，该院予以支持。因汇方置业公司违约，王铁钢、陈发娟要求继续履行合同符合法律规定，该院予以支持，对于王铁钢、陈发娟要求汇方置业公司交付房屋合法手续，该院考虑到汇方置业公司的实际情况，由汇方置业公司在2018年11月1日前将通过竣工验收备案资料交付王铁钢、陈发娟。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第一款第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，判决：一、王铁钢、陈发娟与汇方置业公司继续履行于2015年11月25日签订的《商品房买卖合同》，汇方置业公司在2018年11月1日前将通过竣工验收备案资料交付王铁钢、陈发娟；二、汇方置业公司在本判决生效之日起十日内支付王铁钢、陈发娟逾期交房违约金57348元（2018年4月16日之后逾期交房违约金，按每天108元的标准计算至房屋通过竣工验收备案之日止）；三、汇方置业公司在本判决生效之日起十日内补偿王铁钢、陈发娟物业管理费1800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1128元，由汇方置业公司负担。本院二审期间，汇方置业公司以违约金过高为由，主张按租金损失计算逾期交房违约金，并申请对案涉房屋所在楼盘在2016年6月1日至2017年8月31日期间的毛坯房的平均租金委托评估，王铁钢、陈发娟亦同意评估。经评估，案涉房屋所在楼盘2016年6月1日至2017年8月31日期间的毛坯房的平均租金为5.14元/㎡。评估报告作出后，本院组织双方进行了质证，双方均对评估报告的真实性无异议，王铁钢、陈发娟虽对评估价格提出异议，但未能提供足以推翻该评估价格的证据，故本院对王铁钢、陈发娟的评估价格异议依法不予采信。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点：1.汇方置业公司有无义务向王铁钢、陈发娟提供房屋合法手续；2.王铁钢、陈发娟主张的逾期交房违约金是否过高，应否予以调整。关于房屋合法手续的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，汇方置业公司应将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付王铁钢、陈发娟，故汇方置业公司在交房时，应向王铁钢、陈发娟提供房屋合法建造且质量合格的相关证明文件。本案王铁钢、陈发娟要求汇方置业公司提供房屋合法手续，符合双方的约定，于法有据。但因双方均未能证实汇方置业公司已通过竣工验收备案，且该备案行为涉及行政机关的具体行政行为，如果径直判令汇方置业公司提交，将导致履行不能，又不便于强制执行。因此，一审判令汇方置业公司交付竣工验收备案资料不妥，应予纠正。但案涉房屋已通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收，汇方置业公司应将该五方验收资料向王铁钢、陈发娟提供。关于逾期交房违约金的问题。案涉《商品房买卖合同》约定交房时间为2016年5月31日前，故应从2016年6月1日起计算逾期交房违约金为宜。汇方置业公司通知王铁钢、陈发娟于2017年9月1日收房，此时案涉房屋已经五方验收合格，符合交房条件。汇方置业公司主张本案逾期交房违约金计算至2017年9月1日，于法有据，应予采纳。王铁钢、陈发娟同意汇方置业公司委托评估的案涉房屋毛坯房平均租金为5.14元/㎡，远低于合同约定按已付购房款的日万分之二计算出的违约金，汇方置业公司主张参照房屋租金标准对约定逾期交房违约金进行调减，符合相关法律及司法解释的规定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，可认定逾期交房违约金为上述租金标准的130%。经核算，本案逾期交房违约金为13963元[5.14元/㎡×139.31㎡×15个月（2016年6月1日至2017年9月1日）×130%]。至于一审判令汇方置业公司补偿物业管理费1800元的问题，该费用的补偿源于汇方置业公司在《商品房买卖合同》之外的单方承诺函，系汇方置业公司的真实意思表示，合法有效，汇方置业公司应受该承诺的约束，且汇方置业公司在上诉事由中对此亦未明确提出异议，故本院对一审的该项判决，依法予以维持。综上，因二审中出现新证据，一审判决主文中的相关判项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2017）湘0406民初1619号民事判决第三项；二、变更湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2017）湘0406民初1619号民事判决第一项为：衡阳市汇方置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向王铁钢、陈发娟提供案涉房屋的建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收资料；三、变更湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2017）湘0406民初1619号民事判决第二项为：衡阳市汇方置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向王铁钢、陈发娟支付逾期交房违约金13963元；四、驳回王铁钢、陈发娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1128元，二审案件受理费984元，合计2112元，由衡阳市汇方置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 何闰英审 判 员 张 健二〇一九年三月二十七日法官助理 张华清书 记 员 谢倩茜