北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终2709号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京聚荣博海商贸有限公司，住所地北京市丰台区分钟寺**多脑河电子市场****。法定代表人：王帅，经理。委托诉讼代理人：于洪远，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：瀚逸酒店管理（上海）有限公司，住所地上，住所地上海市闵行区v>法定代表人：吴跃春，董事长。委托诉讼代理人：卜音英，上海中沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴云帆，上海中沃律师事务所律师。上诉人北京聚荣博海商贸有限公司（以下简称聚荣博海公司）因与被上诉人瀚逸酒店管理（上海）有限公司（以下简称瀚逸酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初18928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。聚荣博海公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判双方对合同无效承担同等责任，即前期投入和工程费用损失我公司仅应赔偿瀚逸酒店公司685300元；本案诉讼费、鉴定费由瀚逸酒店公司承担承担。事实及理由：1.房子在一直没鉴定，等房子拆了才鉴定的，用图纸鉴定。我们对鉴定有异议，因为用图纸鉴定我们不理解。东西不存在了，鉴定机构对其用图纸做鉴定没有提供法律依据。2.瀚逸酒店公司在租赁房屋时已经知悉涉案房屋没有产权证，合同中有明确标注；合同明确约定了解除合同条件和期限，瀚逸酒店公司怠于行使解除权导致损失扩大，从合同生效后6个月之后的损失应自己承担。我公司虽然知道没有产权证，但并不知晓建设工程规划许可证是否存在。本案双方对于合同无效应承担同等责任，瀚逸酒店公司自行扩大的损失应自行承担。瀚逸酒店公司辩称，同意一审判决，不同意聚荣博海公司的上诉请求和上诉意见。瀚逸酒店公司向一审法院起诉请求：1.判令解除聚荣博海公司、瀚逸酒店公司于2014年1月5日签订的“北京市丰台区分钟寺大街519号”《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2.判令聚荣博海公司返还瀚逸酒店公司房屋租金1469125元；3.判令聚荣博海公司返还瀚逸酒店公司房屋租赁保证金63000元；4.判令聚荣博海公司赔偿瀚逸酒店公司前期投入及工程费用1416855元；5.判令聚荣博海公司支付属于承租人的装修补偿、经营损失等拆迁安置利益（以法院依职权调取的结果为准）。聚荣博海公司向一审法院提出反诉请求：1.驳回瀚逸酒店公司的第二、三、四、五项诉讼请求；2.判令瀚逸酒店公司支付2016年房屋租金402412.5元（2016年1月6日至2016年7月5日）；3.诉讼费由瀚逸酒店公司负担。一审法院认定事实：2013年1月4日，出租方（甲方）新尚秀美公司与承租方（乙方）瀚逸酒店公司签订《房屋租赁合同》：约定：一、租赁标的座落、面积。甲方将其拥有的座落于北京市丰台区分钟寺大街519号出租给乙方，该房屋物业名称为新秀城，产权证号：无，建筑面积约1050平方米。房屋用途为商用。二、租赁房屋用途。乙方所租上述标的用于开办宾馆、餐饮娱乐等项目。三、租赁期限、交付、免租期及续租。1.租赁期限为九年，自2013年4月6日起至2022年4月5日止……四、租赁及支付期限。1.年租金为766500元（2元/平方米，63000元/月，以实际面积为准）。具体年租金如下：第一年2013年4月6日至2014年4月5日，半年租金38.325万元；第二年2014年4月6日至2015年4月5日，半年租金38.325万元；第三年2015年4月6日至2016年4月5日，半年租金38.325万元；第四年2016年4月6日至2017年4月5日，半年租金40.24125万元……支付时间为每半年的首月前5日。租赁支付方式为每半年支付一次。同日，新尚秀美公司（甲方）与瀚逸酒店公司（乙方）又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：第一条，装修期自2013年1月6日起至2013年4月5日止，装修期内免房租。第二条，乙方向甲方交纳租赁保证金6.3万元。租赁关系终止时，甲方交还房屋后五个工作日退还。第三，原合同第五-5条款中“如因缺少资料、证明而影响乙方手续办理，从而造成工程装修或开业的延迟，延期时间内乙方无需支付租金，且乙方损失由甲方负责补偿，如果造成乙方不能开业超过5个月，乙方有权终止本协议，并要求甲方应双倍赔偿乙方的一切损失（包括但不限于前期投入、工程费用等）。”修改为“鉴于甲方缺少合同的部分附件，因此甲方承诺并保证按规定时间内办理乙方宾馆正常经营所需的消防、卫生、环保、特营等证照。待办理完毕后，乙方承担五万元人民币费用，超额费用由甲方自行承担；如因缺少资料、证明而影响乙方手续办理，从而造成工程装修或开业的迟延，延期时间内乙方无需支付租金，且乙方损失由甲方负责补偿，如果造成乙方不能开业超过5个月，乙方有权终止本协议，并要求甲方返还乙方已付租金，并赔偿乙方的一切损失（包括但不限于前期投入、工程费用等）。乙方在租赁使用期内，如因缺少甲方应提供给乙方的合同附件中的资料、证明或因甲方物业建筑规范、消防规范等问题而受到相关部门处罚罚金的，甲方同意负责处理保证乙方正常经营，并承担罚金；如乙方被处罚停业的，则甲方同意免收乙方停业期间的租金，并按照停业天数顺延乙方的租赁期限。”该补充协议还对其他内容作了约定。2014年1月5日，新尚秀美公司（甲方）、瀚逸酒店公司（乙方）和聚荣博海公司（丙方）签订《协议书》，约定：甲方将其与乙方之间签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》及其他相关合同中的一切权利义务转移给丙方。自2014年1月6日开始，房租由乙方直接支付给丙方，之前的租金已经结清。丙方同意减免乙方一个月租金，从2015年上半年租金扣除。乙方已支付给甲方的押金6.3万元，由甲方退给乙方，乙方收到退回的押金后再汇给丙方作为押金。庭审中，瀚逸酒店公司称新尚秀美公司未退还其押金，其公司也未向聚荣博海公司交纳押金。2014年1月5日，聚荣博海公司与瀚逸酒店公司重新签订《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》，内容同新秀美公司与瀚逸酒店公司签订的一致。双方均认可租金已支付至2016年1月5日。2016年5月16日，聚荣博海公司将涉案房屋上锁。同月30日，瀚逸酒店公司向成寿寺派出所申报分钟寺店于2016年4月19日因拆迁停止营业。2017年10月，涉案房屋被拆，双方未进行交接。瀚逸酒店公司称自4月19日涉案房屋被断水断电无法营业，并提交客人签署的退房确认书为证。聚荣博海公司不认可停水停电，并称5月16日之后瀚逸酒店公司搬走屋内贵重物品，瀚逸酒店公司不予认可，聚荣博海公司亦未提交相应的证据。在审理过程中，瀚逸酒店公司申请对涉案房屋的装修进行造价鉴定，法院委托北京中新国地工程咨询有限公司进行鉴定。鉴定中，瀚逸酒店公司提交用于施工的图纸，聚荣博海公司予以认可。北京中新国地工程咨询有限公司出具的鉴定意见为：2016年4月19日的装修现值为1416214.18元（单独列出部分305038.85元）；2016年5月16日的装修现值为1395692.43元（单独列出部分300618.66元）；2018年2月12日的装修现值为984188.69元（单独列出部分211984.73元）。单独列出部分（造价）：1.消防工程140000元、2.户外广告22600元、3.弱电（网关）11000元、4.热泵94000元、5.空调（65台）121530元、6.空调铜管29800元、7.监控14076元、8.运营办公设备（MOTO、AP等无线）19180元、9.净水器、管线机8250元，合计460436元。鉴定特别说明：1.由于本鉴定项目的现场已不存在，我单位人员无法进行现场踏勘及测量，故本鉴定意见书的工程量依据法院提供的双方质证过的图纸进行计算。2.由于消防工程、户外广告、弱电（网关）、热泵、空调（65台）、空调铜管、监控、运营办公设备（MOTO、AP等无线）、净水器、管线机等项目在图纸中无相关信息，暂按瀚逸酒店公司提供的合同及发票进行汇总，故我司单独列出。瀚逸酒店公司认可按照1416214.18元计算。聚荣博海公司认为房屋中贵重物品如空调、电视等已被瀚逸酒店公司搬离。鉴定报告中的基础日应确定为2018年2月12日，比较接近房屋被拆除日期。关于单独列出部分，瀚逸酒店公司提交以下证据：1.消防工程，提交《消防工程合同》和发票。合同载明，瀚逸酒店公司将消防工程发包北京瑞泰安建设工程有限公司，工程地点为北京市丰台区分钟寺519号。工程合同造价14万元。发票金额为133000元。质保金7000元未付；2.户外广告，提交《户外广告制作及安装工程合同》和发票。合同载明，瀚逸酒店公司将分钟寺店户外广告及安装工程发包给北京艺拓时代展示有限公司。合同金额22600元。发票金额22600元，实付21470元，质保金1130元未付；3.弱电（网关）。提交发票一张，金额11000元；4.热泵，提交《热泵采购合同》和发票。合同载明，瀚逸酒店公司从北京天成开顺太阳能环保设备有限公司采购热泵，总价94000元。合同签订时间2013年4月29日，约定同年5月15日完工。发票金额为94000元；5.空调（65台），提交《空调采购协议》和发票。协议载明，瀚逸酒店公司从北京盛世欣兴格力贸易有限公司采购空调，合同总价121530元，交货地点为分钟寺519号。发票金额121530元；6.空调铜管，提交发票，收款人北京盛世欣兴格力贸易有限公司，金额29800元；7.监控，提交《监控设备及安装工程合同》和发票。合同载明，瀚逸酒店公司将分钟寺店监控工程发包给天津雍达科技有限公司，合同金额14076元。发票金额13372元，质保金704元无发票；8.运营办公设备（MOTO、AP等无线），提交《摩托罗拉无线终端设备供货框架协议》和发票。协议记载，摩托罗拉（中国）有限公司授权杭州雷立信息技术有限公司为瀚逸酒店公司旗下所有门店供应设备。发票金额为19180元；9.净水器、管线机，提交《易佰净水器合同》和发票。合同载明，易佰连锁旅店有限公司从上海品亮环保科技公司采购中央净水器和管线机。合同签订时间为2012年6月13日。发票金额为8250元。另查，涉案房屋位于北京市丰台区分钟寺村，无产权证，未取得建设工程规划许可证。经法院向分钟寺村民委员会调查，涉案房屋因无规划手续，分钟寺村于2017年以违建为由拆除房屋，与拆迁无关。一审法院认为，涉案房屋无产权证且未取得建设工程规划许可证，故瀚逸酒店公司与聚荣博海公司签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》应属无效。在合同无效后，除合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力外，其余条款不再具有效力。瀚逸酒店公司依据合同主张返还租金的理由，不能成立。聚荣博海公司要求瀚逸酒店公司按合同约定支付租金的反诉请求同样不能成立。但瀚逸酒店公司使用房屋，仍应支付相应的房屋占有使用费。聚荣博海公司可以另案解决。关于租赁保证金，依据新尚秀美公司、瀚逸酒店公司和聚荣博海公司签订《协议书》约定，由新尚秀美公司退还给瀚逸酒店公司。现瀚逸酒店公司向聚荣博海公司主张租赁保证金，无事实依据，法院不予支持。关于瀚逸酒店公司诉请的损失。虽然涉案房屋在鉴定之前已经拆除，但双方对装修的事实和图纸均认可。鉴定机构依据图纸得出的评估结论具有参照价值。涉案房屋被锁之后，聚荣博海公司主张瀚逸酒店公司搬离部分物品，但未提交相应的证据。截止涉案房屋被拆，双方也未进行交接。故瀚逸酒店公司主张存在除装修之外的其他损失，理由充足，法院予以采信。该部分损失体现在鉴定意见书中的单独列出部分。瀚逸酒店公司就此部分损失均提交了相应的证据，其中消防工程、户外广告、热泵、空调、空调铜管和监控，均能证实上述财产投入分钟寺店，但弱电（网关）、运营办公设备、净水器、管线机的证据不足以证实与本案的关联性，该部分法院无法认定。涉案房屋于2016年5月16日被锁，造成瀚逸酒店公司自当天起无法使用房屋。故法院认定应当以2016年5月16日作为评估基准日。综上，参照鉴定意见书，瀚逸酒店公司的损失共计1370601.49元。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。聚荣博海公司作为出租方，明知房屋无产权和规划手续，仍对外出租房屋，且向承租方瀚逸酒店公司承诺房屋状况不影响租赁用途，可以办理经营所需证照，故聚荣博海公司应当对合同无效承担主要责任。瀚逸酒店公司作为商事主体，在交易时未尽到应有的审查义务，故瀚逸酒店公司对合同无效应当承担次要责任。综上所述，聚荣博海公司承担瀚逸酒店公司损失的80%，瀚逸酒店公司自担20%。关于瀚逸酒店公司诉求的拆迁安置利益，无事实依据，法院不予支持。判决：一、北京聚荣博海商贸有限公司在判决生效后十日内赔偿瀚逸酒店管理（上海）有限公司前期投入和工程费用的损失共计1096481.19元；二、驳回瀚逸酒店管理（上海）有限公司的其他诉讼请求；三、驳回北京聚荣博海商贸有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，涉案房屋无产权证且未取得建设工程规划许可证，故瀚逸酒店公司与聚荣博海公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》应属无效。聚荣博海公司认可瀚逸酒店公司的损失共计1370601.49元，但上诉主张双方应对合同无效承担同等责任。因聚荣博海公司作为出租方，明知房屋无产权和规划手续，仍对外出租房屋，且向承租方瀚逸酒店公司承诺房屋状况不影响租赁用途，可以办理经营所需证照，故聚荣博海公司应当对合同无效承担主要责任。瀚逸酒店公司作为商事主体，在交易时未尽到应有的审查义务，故瀚逸酒店公司对合同无效应当承担次要责任。一审法院认定聚荣博海公司承担瀚逸酒店公司损失的80%，瀚逸酒店公司自担20%，并无不妥。聚荣博海公司的上诉请求，依据不足。综上，聚荣博海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35797元，由北京聚荣博海商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  赵胤晨审判员  肖荣远审判员  刁久豹二〇一九年三月二十日书记员  云 姣