广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初23429号原告（执行案外人）：佛山市莱福利房地产开发有限公司，住所佛山市三水区大塘镇连滘村委会“矮岗”（土名）北苑**楼。统一社会信用代码91440607055391459Q。法定代表人：黄斌。委托诉讼代理人：游镇涛，广东信孚律师事务所律师。被告（申请执行人）：许知安，男，汉族，1979年9月2日出生，住佛山市禅城区，委托诉讼代理人：黄书华、黎洁燕，均系广东通建律师事务所律师。被告（被执行人）：吕少珍，女，汉族，1979年9月10日出生，住广东省佛山市禅城区，原告佛山市莱福利房地产开发有限公司（下称莱福利公司）诉被告许知安、吕少珍案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月6日立案受理。本案依法适用普通程序，由本院审判员陈超担任审判长，与人民陪审员陈桂好、黄沛雄组成合议庭。本案于2019年3月20日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人游镇涛，被告许知安委托诉讼代理人黄书华、黎洁燕到庭参加诉讼。被告吕少珍经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行佛山市三水区大塘镇玉塘路1号莱福花园1座1103房（下称1103房）并解除对该房产的查封；2.确认1103房所有权归原告所有。事实和理由：原告与吕少珍签订《商品房买卖合同》（预售）及相关补充协议、附属文件，约定原告将1103房预售给吕少珍，约定房款中的27万元由吕少珍申请按揭贷款支付。双方签订的补充协议约定，原告为吕少珍贷款提供担保，如吕少珍未履行还款义务构成违约，原告承担担保责任后，有权采用解除合同等方式，并向吕少珍追偿相应费用。合同签订后，因吕少珍未按借款合同约定履行还本付息义务，被佛山市三水区农村信用合作联社大塘信用社（下称大塘信用社）诉至佛山市三水区人民法院（下称三水区法院），原告于2018年7月20日主动承担了担保责任，后大塘信用社申请撤诉。因吕少珍违约导致原告承担担保责任，原告向三水区法院提起诉讼。三水区法院已作出（2018）粤0607民初4341号民事判决书，解除原告与吕少珍的商品房买卖合同关系。原告向法院提出执行异议，但被（2018）粤0604执异299号执行裁定书驳回。原告不服该裁定，认为：1103房是原告开发建设的商品房，并取得由佛山市国土城建和水务局盖章确认的《首次登记确权清单》，原告是1103房的所有权人；商品房预告登记是一项债权请求权，预告登记权利人并非所有权人，依照相关法律规定，原告与吕少珍的房产合同解除后，预告登记已失效。综上，原告对1103房享有足以排除强制执行的民事权益，为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告许知安辩称：1103房的所有权应为被告吕少珍享有。吕少珍与原告签订的房屋买卖合同已经生效且已经履行，吕少珍已经支付了首付款和银行按揭，所有购房款已经支付给了原告。根据物权法的规定，预告登记已经完成，购房款已经全部支付，则1103房的所有权在预告登记失效以前是属于吕少珍的。吕少珍只是对大塘信用社负有债务，原告即便履行了担保义务，也不构成1103房预告登记失效。被告吕少珍未到庭应诉，亦无提交书面答辩意见。诉讼中，原告围绕其主张事由提交了证据，被告对证据真实性均无异议，经本院审核无误，对原告证据真实性均予采信，但原告提交的证据4，与本案所涉事实不存在关联性。被告无证据提交。本院所出示的依职权调取的证据，双方均无异议，本院予以采信。案经庭审，本院查明如下事实：许知安诉吕少珍民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）粤0604民初5276号民事调解书后，吕少珍未按调解书所载履行金钱给付义务，案件进入执行阶段，执行案号：（2018）粤0604执4961号。执行过程中，本院作出（2018）粤0604执4961号之一执行裁定书，裁定拍卖吕少珍购买的1103房。莱福利公司作为案外人向本院书面提出异议，经审查，本院作出（2018）粤0604执异299号执行裁定书，驳回莱福利公司的异议请求。因不服该裁定，莱福利公司在法定期限内提起本案诉讼。另查明一：莱福利公司系涉案1103房开发商。佛山市三水区国土城建和水务局已就包括1103房在内的佛山市三水区大塘镇玉塘路1号莱福花园1座、2座建筑物及国有建设用地使用权出具《首次登记确权清单》。2016年7月22日，1103房办理了预告登记，预告权利人为吕少珍，不动产登记证明号：粤（2016）佛三不动产证明第0014909号。（2018）粤0604民初5276号案诉讼期间，本院于2018年4月19日依法查封了1103房。另查明二：三水区法院2018年11月22日对莱福利公司诉吕少珍房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）粤0607民初4341号民事判决书，查明如下事实：“2016年6月16日，原、被告签订编号为20160616014405的《商品房买卖合同》以及相关补充协议和附属文件，约定原告将位于佛山市三水区大塘镇玉塘路1号莱福花园1座1103房出售给被告，房屋总价款为人民币345151元。被告自本预售合同网上签订之日起7日内向原告支付首期款人民币75151元，剩余购房款人民币270000元由被告向银行申请按揭贷款支付。另双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第四款约定，原告为被告的购房按揭贷款提供担保，被告未向申请贷款的机构履行相应的还款义务，导致原告作为担保责任人承担担保责任的，或被告拖欠月供款达到三期的，均视为被告违约，原告承担担保责任后有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告支付以房屋价款20%计算的违约金，同时原告有权在被告已经支付的部分购房款中直接扣除违约金，以及扣减原告代被告向贷款机构支付的贷款本息、滞纳金及其他费用（包括律师费、诉讼费等），剩余部分不计息退回被告。2016年7月6日，被告与佛山市三水区农村信用合作联社大塘信用社（以下简称大塘信用社）签订一份编号为10020169913373994的《个人购房抵押借款合同》（以下简称借款合同），借款合同约定：被告向大塘信用社借款人民币270000元，用于购买佛山市三水区大塘镇玉塘路1号莱福花园1座1103房。2016年9月13日，大塘信用社与原告签订了《楼宇按揭合作协议》，约定大塘信用社为原告开发的“莱福花园”楼宇的购房者提供按揭贷款支持，原告对购房者与大塘信用社所签订的借款合同项下，购房者未还的贷款本息以及银行实现债权的费用承担连带责任保证。借款合同签订后，大塘信用社依约向被告发放了贷款人民币270000元。此后由于被告未及时履行还本付息义务，大塘信用社于2018年6月29日将原、被告诉至佛山市三水区人民法院，佛山市三水区人民法院以（2018）粤0607民初3774号案件立案受理。原告在该案诉讼期间主动向大塘信用社承担担保责任，代被告向大塘信用社支付了案涉房屋的贷款本息175086.99元及该案诉讼费3288元，合计178374.99元。”判令：确认莱福利公司与吕少珍于2016年6月16日签订的编号为20160616014405的《商品房买卖合同》于2018年8月10日解除；吕少珍在判决指定期限内向莱福利公司腾退1103号房，并将该房屋交还莱福利公司；吕少珍在判决指定期限内协助莱福利公司到房地产管理部门办理1103号房的全部合同解除手续，并承担相关费用等。吕少珍不服该判决上诉至佛山市中级人民法院，因未缴纳上诉费，佛山市中级人民法院作出（2019）粤06民终757号民事裁定书，裁定按吕少珍自动撤回上诉处理。后莱福利公司向三水区法院申请强制执行，执行案号：（2019）粤0607执1115号。本院认为：莱福利公司作为（2018）粤0604执4961号案案外人，因不服（2018）粤0604执异299号执行裁定书在法定期限内提起诉讼，本案为案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，莱福利公司应就其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”1103房系由莱福利公司开发建设，包括涉案1103房在内的莱福花园1座、2座建筑物所有权也经相关行政部门确认权属，而1103房至本院对该房产采取查封措施时仅作权利预告登记，但预告登记权利所产生的并非所有权效力，其本质仍属于债权，故本院对莱福利公司提出的确权诉求，依法予以支持。虽1103房曾登记预告权利人为吕少珍，但（2018）粤0607民初4341号民事判决书已然判决确认莱福利公司与吕少珍于2016年6月16日签订的编号为20160616014405的《商品房买卖合同》于2018年8月10日解除，该判决也已生效，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”及《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，吕少珍对1103房已不享有预告登记权利。如前所述，莱福利公司对1103房享有所有权，而1103房预告登记权利也已失效，故莱福利公司对1103房的权益得以排除强制执行。对莱福利公司要求停止执行的诉求，本院依法予以支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第一款规定，（2018）粤0604执异299号执行裁定书依法失效。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、三百一十二条第一项之规定，缺席判决如下：一、不得执行佛山市三水区大塘镇玉塘路1号莱福花园1座1103房；二、确认佛山市三水区大塘镇玉塘路1号莱福花园1座1103房为原告佛山市莱福利房地产开发有限公司所有。本案适用普通程序，案件受理费6477元由被告吕少珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈 超人民陪审员  陈桂好人民陪审员  黄沛雄二〇一九年三月二十一日书 记 员  卢俐桦附本案证据清单原告提交如下证据：1.广东省商品房买卖合同及补充协议。2.首次登记确权清单。3.中国建设银行网上银行电子回单、收款证明、（2018）粤0607民初3774号民事裁定书、（2018）粤0607民初4341号受理案件通知书及民事判决书、（2019）粤06民终757号民事裁定书。4.（2017）粤0605执异403号执行裁定书及生效证明、（2018）粤0605执异113号执行裁定书及生效证明。5.（2018）粤0604执异299号民事裁定书及送达回执。6.（2019）粤0607执1115号受理执行案件通知书。本院依职权出示如下证据：（2018）粤0604民初5276号民事调解书及生效证明、涉案1103房不动产登记预告信息查询结果、（2018）粤0604执4961号之一执行裁定书。