山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终111号上诉人（原审原告）：山东省天大建设工程有限责任公司，住所地山东省济南市历城区二环东路**综合商务大楼。法定代表人：杨宏国，该公司总经理。委托诉讼代理人：董琳琳，山东贤关律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦琪，山东贤关律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡鹏燚，男，1994年9月24日出生，汉族，住山东省无棣县。委托诉讼代理人：胡宝青（胡鹏燚之父），住山东省无棣县。委托诉讼代理人：刘炳芹，山东正鉴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无棣港澳城置业有限公司，住所，住所地山东省无棣县城新区民生街**div>法定代表人：方彦，该公司总经理。上诉人山东省天大建设工程有限责任公司（以下简称天大公司）因与被上诉人胡鹏燚、无棣港澳城置业有限公司（以下简称港澳城公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省滨州市中级人民法院（2018）鲁16民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。天大公司委托诉讼代理人董琳琳、陈梦琪，胡鹏燚的委托诉讼代理人胡宝青、刘炳芹到庭参加诉讼。港澳城公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天大公司上诉请求，撤销一审判决，发回重审或改判支持天大公司的诉讼请求。事实与理由：一、胡鹏燚与港澳城公司之间可能存在的商品房买卖合同不具有合法性，未办理网签。二、胡鹏燚并未在查封前合法占有涉案房屋。港澳城公司尚欠巨额工程款，基于基本常理，涉案房产也不可能通过综合验收。涉案房屋不具备交付条件，也没有物业公司进行管理，原判决认定被上诉人查封前合法占有涉案房屋违背基本事实。三、胡鹏燚没有证据证明已交付全部房款。港澳城公司出具的收据不符合交付事实和交易常理。胡鹏燚实质是帮助港澳城公司转移资产逃避执行。四、天大公司对案涉房屋享有建设工程优先权，作为法定特殊物权，优先于抵押权和其他债权，胡鹏燚并未取得房屋的物权，也没有证据证明享有债权，不能对抗天大公司的优先权。五、一审审理程序严重违法。一审法院没有释明合同效力，胡鹏燚与港澳城公司之间的合同关系不必然有效；港澳城公司最大股东、法定代表人、执行董事、总经理方彦被刑事羁押，港澳城公司没有股东会决议，没有法定代表人签名，没有委托代理人，没有形成任何答辩的意思表示，答辩状的公章真实性无法核实，如何呈交法庭不清楚。胡鹏燚辩称，天大公司的上诉请求不能成立，胡鹏燚在涉案房产被查封之前与港澳城公司已签订合法有效的《商品房买卖合同》并网签备案，付清全部购房款并合法占有涉案房产。涉案房产为办理过户登记并非出于胡鹏燚的原因。胡鹏燚向港澳城公司交付房款时不知道案涉房屋被查封，即使在查封后交款也属善意。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审理程序合法，请求依法驳回天大公司的上诉请求。港澳城公司未作答辩。天大公司向一审法院提出诉讼请求：确认被告胡鹏燚不享有足以排除强制执行的民事权益，准许对无棣县港澳城小区第15B幢2单元1102号房屋采取强制执行措施。一审法院认定事实：原告为涉案房屋所在小区建设工程施工单位。因港澳城公司欠付工程款，原告诉至一审法院。2013年8月2日，原告与无棣县住房和城乡建设局、中国银行股份有限公司无棣支行、港澳城公司签订《预售款优先支付工程款监管协议》，共同确认原告就被告港澳城公司开发的港澳城15A、15B、15C项目享有《合同法》第二百八十六条规定的优先权。2013年8月5日，一审法院依据上述协议和原告与被告港澳城公司的调解协议，制作（2014）滨中民四初字第87号调解书，约定：一、原告山东省天大建设工程有限责任公司给被告无棣港澳城置业有限公司施工的工程15A#、15B#、15C#楼已经验收合格，并交付给被告无棣港澳城置业有限公司。截止2013年8月5日，被告无棣港澳城置业有限公司尚拖欠原告山东省天大建设工程有限责任公司工程款2480万元，双方对该事实均无异议；二、被告无棣港澳城置业有限公司于2013年8月30日前向原告山东省天大建设工程有限责任公司支付工程款1000万元，于2013年9月30日前向原告山东省天大建设工程有限责任公司支付工程余款1480万元；若被告无棣港澳城置业有限公司不能按期偿还先到期的1000万元工程款，则原告山东省天大建设工程有限责任公司可就其余工程款1480万元一并申请强制执行，被告无棣港澳城置业有限公司不得以1480万元工程款约定的还款期限未到为由提出抗辩；三、本案诉讼费减半后收取101430元、财产保全费5000元，合计106430元，由被告无棣港澳城置业有限公司负担。该费用原告山东省天大建设工程有限责任公司已预交，被告无棣港澳城置业有限公司于2013年8月30日前将该费用一次性直接支付给原告山东省天大建设工程有限责任公司。因港澳城公司未能如期履行上述调解书确定的义务，天大公司向一审法院申请强制执行。2014年1月8日，一审法院作出（2013）滨中执字第304号裁定书，查封涉案房屋，查封期限2014年1月8日至2016年1月8日。胡鹏燚于2018年3月5日对涉案房屋提出执行异议。一审法院于2018年3月19日，作出（2018）鲁16执异20号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。原告天大公司对裁定不服，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，2014年1月7日，胡鹏燚与港澳城公司签订书面《商品房买卖合同》，约定港澳城公司将其开发的港澳城小区第15B幢2单元1102号房屋及储藏室出售给胡鹏燚，房屋价款为318003元。同日，港澳城公司为胡鹏燚出具了318003元购房款收据，天然气开口费2460元收据，胡鹏燚同时向港澳城公司缴纳电费187元、物业费953元、大暖平衡阀260元、垃圾清理费300元，港澳城公司分别为其开具了收据。2014年1月7日，被告胡鹏燚与港澳城公司签订房屋交接书，办理了房屋交接手续，胡鹏燚接收涉案房屋，装修后并已入住。涉案房屋是2011年无棣县科技局团购房屋之一，胡鹏燚开始以其父亲胡宝青名义购买涉案房屋，后将购买人变更为自己。胡鹏燚2011年6月22日交纳首付款50000元存入港澳城公司财务人员杜延波账户，第二次房款50000元和天然气开口费2460元于2011年10月10日存入无棣县科技局会计吴风普账户转交。2014年1月7日，胡鹏燚的父亲胡宝青代其第三次交纳房款218003元，通过中国银行现金缴款、存款的方式存入港澳城公司工作人员邓团会账户。2017年11月5日，一审法院委托山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司就港澳城三期26套住宅及17套商业房地产市场价值进行评估，涉案房屋不在评估对象内，原告是比照15C-2-1102号房屋总价主张涉案房屋总价为448500元。诉讼中，被告胡鹏燚称涉案房屋已经进行网签，没有提供证据证实。原告提交责令被告胡鹏燚提交2011年与港澳城公司签订的合同和调取港澳城公司法定代表人方彦2013年9月至2014年1月30日的账户明细。一审法院认为，本案争议的焦点为被告胡鹏燚对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，依据原告与无棣县住房和城乡建设局、中国银行股份有限公司无棣支行、港澳城公司签订的《预售款优先支付工程款监管协议》及一审法院（2013）滨中民四初字第87号民事调解书，原告就被告港澳城公司开发的港澳城15A、15B、15C项目享有《合同法》第二百八十六条规定的优先权，事实清楚，证据充分。但就涉案港澳城小区第15B幢2单元1102号房屋，胡鹏燚与港澳城公司签订了书面的《商品房买卖合同》并进行了交接，胡鹏燚交纳了全部购房款，港澳城公司为胡鹏燚出具了收款收据，亦事实清楚，证据充分。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。依据上述规定，在作为普通消费者的胡鹏燚就涉案房屋与港澳城公司签订书面房屋买卖合同并交付全部购房款的情况下，原告天大公司所享有的工程价款优先权不能对抗房屋买受人胡鹏燚，原告天大公司以其对涉案房屋享有建设工程价款优先权为由，要求继续执行涉案房屋，法律依据不足。其次，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”但是，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，被告胡鹏燚与港澳城公司签订《商品房买卖合同》的日期为2014年1月7日，一审法院查封日期为2014年1月8日，该《商品房买卖合同》的签订时间在一审法院查封涉案房产之前。胡鹏燚已支付全部购房款。港澳城公司为胡鹏燚出具了收款收据，认可收到了全部购房款。胡鹏燚与港澳城公司签订《房屋交接书》的时间为2014年1月7日，应当认定在2014年1月8日查封之前胡鹏燚接收了涉案房产，自接收之日起已合法占有该不动产。涉案房屋在胡鹏燚购买交付后便被查封，非因胡鹏燚自身原因未办理过户登记。关于天大公司提出的涉案房屋买卖合同未办理网签手续的问题，由于《商品房买卖合同》的登记备案系行政管理规制的方式，并非合同生效的前提条件，且天大公司并未能就其主张的胡鹏燚与港澳城公司的合同签订及购房款支付行为不真实提交任何确实有效的反驳证据，在胡鹏燚于一审法院查封前已合法实际占有案涉房屋的情况下，天大公司亦未能提交任何确实有效的证据证实系胡鹏燚自身的原因导致未能办理过户登记，故天大公司提出的该诉由并不能排除作为买受人的胡鹏燚的合法权益，胡鹏燚对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，天大公司的主张不成立，一审法院不予支持。天天公司申请责令被告胡鹏燚提交2011年与港澳城公司签订合同问题，被告胡鹏燚不认可2011年与港澳城公司签订书面合同。关于申请调取港澳城公司法定代表人方彦2013年9月至2014年1月30日的账户明细问题，由于被告胡鹏燚提供的交款账户均不是港澳城公司法定代表人方彦，因此对该申请不予准许。综上所述，天大公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回山东省天大建设工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费6070元，由原告山东省天大建设工程有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。天大公司提交山东省滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602刑初354号刑事判决书一份，用以证明港澳城公司最大股东、执行董事、法定代表人方彦于2017年11月6日被刑事拘留，12月11日被逮捕，没有参与本案诉讼，没有委托代理人，没有召开股东会，没有作出诉讼行为，进一步证明本案中港澳城公司的答辩意见不具有合法性、客观真实性，不能作为认定案件事实的根据，一审判决根据该答辩意见认定港澳城公司交付房屋、收到房款的事实，应当撤销，重新认定。胡鹏燚质证称，天大公司提供的该判决并非终审判决，也不能证明天大公司的主张，法定代表人是否羁押并不必然影响公司对外出具相关意见，且港澳城公司收款人或者经办人在一审时仍在港澳城公司工作，港澳城公司出具的答辩状及相关证明具有客观真实性。本院认为，港澳城公司在一审中提交了加盖其公章的答辩状，一审判决并非仅根据港澳城公司答辩状认定港澳城公司交付房屋、收取房款的事实，天大公司在二审中提供的刑事判决书不足以推翻一审判决的相关认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为一审判决认定胡鹏燚就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益是否正确。从本案现有证据看：1．胡鹏燚提供的商品房买卖合同能够证明其与港澳城公司在案涉房屋被查封前签订了合法有效的房屋买卖合同；2．胡鹏燚提供的房款收据、现金交款单等证据结合港澳城公司、无棣县科技局出具的证明及答辩状，能够证明胡鹏燚早在案涉房屋查封前已向港澳城公司交纳了首付款，后交纳了全部购房款。3．胡鹏燚提供的燃气开口费、垃圾清理费、装修保证金、电费收据等证据，能够证明该房屋也已实际交付胡鹏燚入住。天大公司虽对胡鹏燚主张的相关事实有异议，但未提供充分反驳证据。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定胡鹏燚就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。综上所述，天大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6070元，由山东省天大建设工程有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李永生审判员  毕中兴审判员  丁国红二〇一九年三月二十七日书记员  李亚宁