江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民再147号再审申请人（原审被告）:陆静被申请人（原审原告）：徐州矿务集团有限公司法定代表人：冯兴振，董事长。委托诉讼代理人：刘凯宁。委托诉讼代理人：张宜群，再审申请人陆静因与被申请人徐州矿务集团有限公司（以下简称徐矿集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第3725号民事判决书，向本院申请再审。本院经审查后于2018年11月8日作出（2018）苏03民申572号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。再审申请人陆静、被申请人的委托诉讼代理人刘凯宁、张宜群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆静申请再审称，原审判决所依据的徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第4034号民事判决书及徐州市中级人民法院（2016）苏03民终934号民事判决书已被江苏省高级人民法院作出的（2018）苏民再33号民事判决书撤销，并认定被申请人未向申请人提供房屋验收合格证、消防合格证等属违约，应承担违约责任。因原审判决据以认定事实并判决申请人承担责任的裁判依据已经被依法撤销，故原审判决依法应予改判。徐矿集团再审辩称，原审判决书认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。申请人所称（2016）苏03民终934号判决书、（2014）泉民初字第4034号判决书以及（2018）苏民再33号判决书与本案没有关联性，故其再审请求应予驳回。徐矿集团向徐州市泉山区人民法院起诉请求：1.判令陆静支付2014年8月31日至2015年8月31日的租金284440元、利息15928元（自2014年9月6日计算至2015年9月6日）、违约金14222元，合计314590元；2.诉讼费用由陆静负担。徐州市泉山区人民法院原审查明：2012年8月10日，徐矿集团下属庞庄物业管理处与陆静签订协议书，约定陆静承租徐州市泉山区庞庄工人村和园四小区内幼儿园房屋及相应附属物用作幼儿教育。租赁期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止，三年租金共计853320元。陆静于协议书签订后5日内交纳第一年租金，第一年租期届满后5日内交纳第二年租金，第二年租期届满后5日内交纳第三年租金。如陆静逾期交纳租金，每逾期30天按年租金额5%的标准支付违约金。该协议书还对其他权利义务进行了约定。上述协议书签订后，陆静按约于2012年8月13日向徐矿集团下属庞庄物业管理处交纳了第一年度租金284440元。2014年9月26日，徐矿集团向徐州市泉山区人民法院起诉称，2013年9月5日前陆静应支付第二年租金，经多次催要，陆静均未支付，故诉请依法判令解除矿务集团与陆静签订的房屋租赁协议、判令陆静支付租金284440元、利息17066.40元（计算至2014年9月6日）及违约金14222元，合计315728.40元，并承担本案的诉讼费用。陆静在该案中辩称，经其多次催要，徐矿集团始终未按约向其提供房屋及消防验收合格手续，致使陆静未能实际经营幼儿园，无法实现合同目的，不应支付租金。陆静同时提起反诉，请求判令徐矿集团交付涉案租赁房屋的房屋验收合格证、消防验收合格证、房屋产权证、土地证等开办幼儿园所需证件，赔偿截至2014年年底的预期利息损失929883元、误工工资损失78633元，合计1008516元，并承担反诉费用。2015年12月11日，徐州市泉山区人民法院作出（2014）泉民初字第4034号民事判决，判决陆静向矿务集团支付租金284440元、利息17066.40元及违约金14222元，并驳回陆静的反诉请求。陆静向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院经审理后，于2016年6月20日作出（2016）苏03民终934号民事判决，驳回上诉，维持原判。在该案二审审理期间，徐矿集团就陆静拖欠的第三年房屋租金提起本次诉讼。徐州市泉山区人民法院原审认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，徐矿集团与陆静之间就协议书产生的权利义务关系已经徐州市中级人民法院（2016）苏03民终934号生效民事判决予以确认，本案应参照处理。故陆静应向徐矿集团支付2014年9月1日至2015年8月31日的租金284440元及相应利息和违约金。截至判决之日，徐矿集团所主张的利息及违约金之和未超过其实际遭受的利息损失数额，予以支持。据此，徐州市泉山区人民法院于2016年8月31日作出（2015）泉民初字第3725号原审判决，判令陆静于判决发生法律效力之日起十五日内向徐矿集团支付租金284440元、利息15928元、违约金14222元，合计314590元。因双方当事人均未提起上诉，原审判决已经发生法律效力。本院再审中，再审申请人陆静提供徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第4034号民事判决书、本院（2016）苏03民终934号民事判决书及江苏省高级人民法院（2018）苏民再33号民事判决书，证明本案原审参照裁判的判决书已被江苏省高级人民法院改判的事实，以及被申请人徐矿集团一直未向陆静提供涉案房屋竣工验收及消防验收合格证书属于违约行为。徐矿集团对上述判决书真实性未提出异议，但认为被改判的判决涉及的是双方争议的第二年房屋租金，而本案涉及的是第三年房屋租金，此外2014年7月份，陆静实际已将幼儿园转租案外人于小焦，并获得了比房租更高的收益，故两案并不存在关联性，不应影响本案判决结果。矿物集团提供（2014）泉民初字第4034号案卷中主审法官对案外人唐亚和于小焦的询问笔录一份，记载案外人唐亚和于小焦陈述2014年7月7日从陆静手中接手幼儿园后，未能办理审批手续系因人数并未达标，而非缺少相关验收手续。提供该卷中主审法官记事一份，记载原审法官经向泉山区教育局幼教科负责人核实，陆静所经营幼儿园被勒令停止办园系因学生家长与幼儿园发生纠纷投诉，且陈述未收到过陆静幼儿园的注册申请。证明第三年租期中，陆静转租幼儿园，价格为288000元，同时证明陆静从来没有向泉山区教育局申请办理幼儿园注册登记。陆静对上述证据真实性无异议，认为其未向教育局申请办学许可证，主要是因为对方没有提供涉案房屋相关验收手续，陆静曾去教育局咨询过办理注册登记所需的证件材料，消防验收和房屋验收手续以及房产证都是必须的，但经多次索要，徐工集团直到合同结束都没有提供这些手续。此外，案外人应支付陆静的转让费和房租都没有给，还在诉讼中。上述法律文书及证据材料，因双方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认，并结合裁判说理对其证明力一并予以分析。除原审查明事实外，本院再审查明：陆静因对本院作出的（2016）苏03民终934号民事判决不服，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院经审查后，依法裁定对该案进行提审。2018年5月15日，江苏省高级人民法院经再审审理后，作出（2018）苏民再33号民事终审判决，认定徐矿集团在涉案合同履行中存在违约情形，并据此扣减第二年50%的房屋租金。该判决查明，陆静在承租涉案房屋后，一直未在教育主管部门办理幼儿园注册登记，2013年12月3日徐州市泉山区文化教育体育局以其无证办园为由，要求其立即停止办园。根据《江苏省学前教育机构登记注册办法》的规定，凡在江苏省范围内举办各类学前教育机构，均应进行登记注册，其中第四条第6项规定，应当提交卫生行政部门提供的卫生保健合格证明、公安消防部门提供的消防安全证明、建筑部门提供的房屋安全合格意见书。涉案房屋于2013年12月2日办理了竣工验收，2013年12月26日通过建设工程消防验收，2014年8月8日办理竣工备案登记。本案再审庭审中，双方当事人共同确认，直至2015年8月31日案涉房屋租赁合同期限届满时止，徐矿集团未向陆静提供涉案房屋竣工验收及消防验收等手续。本院再审认为，双方当事人争议的焦点在于徐矿集团在租期内未向陆静提供房屋竣工验收合格证明及消防验收合格证明是否构成违约。第一，徐矿集团在案涉合同履行中，存在违约行为。根据双方协议内容，陆静租赁涉案房屋的用途是开办幼儿教育，故其合同目的是明确的。依照《江苏省学前教育机构登记注册办法》第四条第6项规定，凡在江苏省范围内举办各类学前教育机构，均应进行登记注册，注册时应当提交提交卫生行政部门提供的卫生保健合格证明、公安消防部门提供的消防安全证明、建筑部门提供的房屋安全合格意见书等手续。涉案租赁协议第一条第三款约定，矿务集团有权提供房屋合格验收报告及消防合格验收报告。作为出租方的徐矿集团，涉案房屋的竣工验收、消防验收等手续应由其办理和掌握，提供上述验收合格证明文件，应是其履行交付房屋的附随义务。因此，徐矿集团在办理涉案房屋竣工验收、消防验收等手续后，一直未向陆静提供，导致陆静不能办理幼儿园注册登记，无法实现合法开办幼儿园的合同目的，显然属于违约行为，应承担相应的违约责任。第二，关于徐矿集团主张的房屋租金、利息、违约金问题。虽然徐矿集团存在违约行为，但陆静与徐矿集团签订协议时对涉案房屋的客观情况是知晓并认可的，且亦实际开办幼儿园进行了一定的经营活动，故其应支付徐矿集团部分房屋租金。综合考虑徐矿集团的违约情形及陆静的经营情况，本院酌定陆静按照合同约定标准的50%即142220元支付租金。徐矿集团主张的利息及违约金于法无据，本院不予支持。综上，陆静的部分再审申请理由符合法律规定，应予支持。原审判决认定部分事实不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：一、撤销徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第3725号民事判决；二、陆静于本判决生效之日起十五日内支付徐州矿务集团有限公司租金142220元；三、驳回徐州矿务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6020元，二审案件受理费6019元，共计12039元，由徐州矿务集团有限公司负担6019.5元，陆静负担6019.5元。本判决为终审判决。审判长  马伯亚审判员  徐作云审判员  杜有刚二〇一九年三月××日法官助理刘洁书记员马莎莎