河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1302民初7125号原告：李福建，男，汉族，1972年7月2日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：李德海，河南子午律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：河南豪盛商贸有限公司。法定代表人：陈兰，任总经理。住所地：南阳市人民路鸿德购物公园**。统一社会信用代码：91411300783406807R。委托诉讼代理人：范国涛，男，1980年10月18日出生，户籍所在地：河南省新野县，任河南豪盛商贸有限公司经理。代理权限：特别授权。原告李福建与被告河南豪盛商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李福建的委托诉讼代理人李德海、被告河南豪盛商贸有限公司的委托诉讼代理人范国涛到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告李福建向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告河南豪盛商贸有限公司支付原告自2017年6月以后至今的租金，月租金为1800元；2、按合同约定承担违约责任支付违约金；3、依法判令被告履行合同义务，按照产权面积分割并打好地钉交付原告；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与南阳鸿德房地产有限公司签订购房协议，购买南阳市人民路与中州路交叉口东北区域鸿德购物公园1033号商品房。2007年2月6日原告又与被告河南豪盛商贸有限公司（原南阳鸿德购物公园商业管理有限公司）签订租赁协议，租期期限为2007年2月6日到2019年2月5日，房租每月1800元。自2017年6月后被告一直拖欠房租，原告与被告多次协商未果。为维护原告合法权益现诉至法院。被告辩称：欠原告租金属实，但现在公司资金困难，也在积极想办法筹措资金，希望原告谅解公司难处，给一定的期限支付所欠租金。经审理查明：2007年6月17日，原告李福建（甲方）与河南鸿德购物公园商业管理有限公司（乙方）签订鸿德购物公园商铺租赁协议书，合同编号为ZL1000261。协议约定的主要内容：第一条、甲方为鸿德购物公园**首层**商铺的产权所有人，自愿将该商铺租赁给乙方统一规划、装修和经营。第二条、租赁期限为12年，自2007年2月6日起，至2019年2月5日止。第三条、乙方每年支付22282.2元（大写：贰万贰仟贰佰捌拾贰元贰角）租金费用给甲方，折合每月1856.9元（大写：壹仟捌佰伍拾陆元玖角）。第四条、租金费用按自然月支付，自鸿德购物公园A区首层开业之日起开始计算，乙方每月20日前将上月度租金费用存入乙方指定银行甲方的账户。第八条、商铺租赁期间，甲方享有收取本协议约定的租金费用的权利，乙方应按约定将如上租金费用支付甲方。本协议签署后，乙方如不按期支付甲方租金，每逾期一天，加收乙方滞纳金支付给甲方，滞纳金计算标准为逾期支付租金的万分之贰。第九条、本协议有效期内，甲方无权将该商铺租赁给第三方或将商铺使用权收回…。第十一条、本协议期满提前12个月，双方协商本协议是否续签。如双方约定本协议不再续签，则乙方应于本协议期满后将商铺按照产权证分割并安装隔断交还甲方。协议签订后，原、被告双方按照约定履行了合同义务，截止到2018年11月，被告欠原告14个月租金未支付。另查明：河南鸿德购物公园商业管理有限公司于2012年6月4日变更为河南豪盛商贸有限公司。以上事实，有原告举证的租赁（返租）协议书、企业信用信息公示报告等证据、被告举证的欠租明细表以及双方当事人的陈述等证据予以证实，上述证据已在庭审中向双方当事人出示或宣读，经双方当事人质证并记录在卷，应予认定。本院认为，原告李福建与河南鸿德购物公园商业管理有限公司之间签订的《鸿德购物公园商铺租赁协议书》，约定由租赁方统一规划、装修和经营，并按照约定每月向原告支付租金，该约定系双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规强制性规定，为有效协议。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告河南豪盛商贸有限公司作为河南鸿德购物公园商业管理有限公司权利的继受者，应当按照合同约定全面履行合同义务，拒不支付租金属违约行为。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方在协议中虽约定为滞纳金，但实际为违约金，且不违背法律规定，因此，被告应当按照约定支付拖欠的租金及违约金。关于原告主张将争议商铺隔断交付的请求，本院认为，根据的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据上述规定，能够确定，在同一楼层的每位商铺购买者，均是该楼层的共有人，并且根据占有的不同面积，构成按份共有。原告是众多购买商铺者其中之一，所购买的商铺面积是整个楼层面积中的一部分，且涉案的商铺呈现开放性，其不具备构造和使用上的独立性，不具备专有特征。强制性的隔断分割，不利于发挥物的整体效能，也损害物的价值利用功能，不符合司法裁判的价值追求。因此，原告的该项请求不具有合法性及合理性。再者，《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该条规定的第七项是关于共有和共同管理权利的规定，据此规定，是否分割，应当由业主共同决定。综上所述，原告关于要求被告支付租金及违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于租金的数额，原告起诉要求被告支付自欠租之日起至2018年11月共14个月租金计25996.6元，被告对此无异议。为减轻当事人诉累，维护原告合法权益，本院将2018年12月和2019年1月租金一并处理，故被告欠原告租金从欠租之日起至2019年1月，共计16个月，每月为1856.9元，应支付租金总额为29710.4元。因双方约定租金系按自然月计算，且当月租金下个月支付，故违约金应以月租金为基数，分别自逾期之日起按未付租金金额的日万分之二计付至付清之日止。关于隔断交付的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、限被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内，支付原告李福建租金人民币29710.4元，并以月租金为基数，分别自逾期之日起按日万分之二计付违约金至付清之日止。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元，由被告河南豪盛商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  吴红军二〇一九年三月一日书记员  杨顺超