广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终1952号上诉人（原审原告）：吴小群，女，1964年3月8日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：张秋楠，女，1969年5月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：米蕾，广东东方昆仑律师事务所律师。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：许玉祥，广东东方昆仑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东奥丽侬内衣集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：何炳祥。委托诉讼代理人：刘健萍，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文煜，广东实德（佛山）律师事务所律师。上诉人吴小群、张秋楠因与上诉人广东奥丽侬内衣集团有限公司（以下简称奥丽侬公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初18617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月3日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。吴小群、张秋楠上诉请求：1.依法改判一审判决第一项为奥丽侬公司向吴小群、张秋楠支付逾期交楼违约金（自2018年5月31日起计至奥丽侬公司满足交楼条件并实际交楼之日止）；2.撤销一审判决第二项；3.本案一审、二审诉讼费由奥丽侬公司承担。事实和理由：一审法院对交付条件的认定存在重大遗漏，事实认定不清，在案件事实未审查清楚的情况下对交付时间作出错误认定，对吴小群、张秋楠不公不当，依法应予纠正。一、一审法院并未对涉案商品房是否符合日常正常使用的关键事实进行审查，属事实认定不清。依据双方签订的《商品房买卖合同》第七条“交付期限”的约定，奥丽侬公司应于2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付吴小群、张秋楠使用。另依据《商品房买卖合同》第十二条“关于基础设施、公共配套建筑”的规定，与涉案商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套设施，如通讯、电等配套管线设施应于房屋交付时达到使用条件，也就是说，涉案商品房应达到永久通水通电以及通讯等正常使用条件。换言之，奥丽侬公司的交付要同时满足两个实质要件：1.商品房已办理竣工验收备案；2.商品房已具备房屋日常使用的必要配套设施设备。须知，商品房买卖合同中，购房人订立合同的最根本目的在于通过支付对价，获取能够满足日常使用需求的房屋。这其中不仅包括对房屋本身的完整性要求（如房屋户型、面积符合合同约定）、安全性要求（如房屋建设工程质量、住宅质量符合法定标准），也包括对保证房屋日常使用的必要配套设施设备的要求（如永久供水供电、通讯设施、电梯验收等）。缺少这些必要的配套设施，必定会给购房人的日常使用、生活带来严重不便，无法满足购房人在订约当时对履行合同的合理预期，从而影响了合同目的的有效实现。而本案一审中，吴小群、张秋楠虽多次提出涉案房屋除应满足竣工验收备案这一条件外，还应满足永久通水、通电、通邮、电梯验收等条件，但奥丽侬公司由始至终未正面回应，也没有提供任何证据证明涉案商品房可正常使用的配套设施已经完全具备。在此情况下，一审法院仅对奥丽侬公司于2018年11月2日办理竣工验收备案手续进行了审查，而未对涉案房屋是否已经达到日常正常使用条件的事实进行审查，导致满足交楼条件的时间认定存在偏差，属遗漏关键事实，应予以纠正。二、一审法院未对奥丽侬公司是否履行书面通知义务的关键事实进行审查，属事实认定不清，法律适用不当，应予纠正。通观我国关于商品房买卖方面的法律规定，可以看出法律法规对开发商应履行的书面通知义务进行了明确规定，如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《商品房买卖合同预售示范文本》第十一条以及双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定。换言之，无论是法律规定还是合同约定，在涉案商品房已办理竣工验收备案手续且符合正常使用的实质要件的情况下，奥丽侬公司还应该履行书面通知的形式要件义务，实质要件与形式要件同时具备时，才能视为奥丽侬公司的交付符合交付条件。本案中，姑且不论取得竣工验收备案是否意味着已达到交付条件，但书面通知这一交付义务，奥丽侬公司至今仍未履行。一审法院仅对奥丽侬公司2018年11月2日办理竣工验收备案手续进行了审查，却对奥丽侬公司是否已经履行书面通知义务的关键事实置之不理，属事实认定不清，应予以纠正。综上，吴小群、张秋楠认为依照双方的合同约定以及国家和地方人民政府的有关规定，在实质要件和形式要件同时具备的情况下，奥丽侬公司的交付才能算是满足了交付条件。一审法院仅留意到实质要件中的第一点“取得竣工验收备案”，而忽略了另外的关键要件，并将吴小群、张秋楠追索逾期交楼违约金的时间限制在2018年11月2日，属错误认定，应依法予以纠正。奥丽侬公司辩称，一、奥丽侬公司不存在逾期交房的违约行为。双方对涉案商品房已另行约定了装修交楼标准，对交付标准进行了变更，奥丽侬公司进行装修的时间必定是在涉案商品房（毛坯房）建成后的合理期限内，即涉案商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付期限，奥丽侬公司不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。另外根据《商品房买卖合同》第7条第2款第2项的约定“乙方未按合同约定足额按期付款的，甲方可相应顺延交楼期限”，即吴小群、张秋楠逾期申请银行贷款、逾期付清剩余房价款的违约行为，除应向奥丽侬公司支付违约金之外，奥丽侬公司可相应顺延交楼期限。详细答辩意见详见上诉意见。二、涉案商品房已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，已办理竣工验收备案，已具备合同约定的配套设施设备。根据《商品房买卖合同》的约定，奥丽侬公司向吴小群、张秋楠交付的涉案商品房是毛坯房，是不带装修的，合同第十二条“关于基础设施、公共配套”约定，通讯、电等管线设施是要具备报装条件，而不是在交付的时候就可以直接使用；而且根据合同约定，即使这些设施未达到使用条件，奥丽侬公司的责任是“协商相关单位解决存在的问题”，而不是吴小群、张秋楠可以拒绝收楼。况且，根据奥丽侬公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中显示，涉案商品房验收备案需要提交的文件包括市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等资料，已足以证实涉案房屋的相应配套基础设施已经相关部门验收合格并备案，包括电梯、燃气等设施均已验收并备案。因此，奥丽侬公司认为一审判决“未对涉案商品房是否符合日常正常使用的关键事实进行审查”是错误的，涉案商品房已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件[同时已符合《新某商务大厦户内装修改造协议》（以下简称装修协议）约定的装修标准]，已办理竣工验收备案，已具备合同约定的配套设施设备。三、奥丽侬公司已通知吴小群、张秋楠办理交付手续。《商品房买卖合同补充协议》第三条约定，奥丽侬公司可以以电话或短信方式通知买受人办理交付手续，如买受人未收到通知的，买受人应主动联系出卖人并且前往项目物业服务中心办妥交付手续。可见，通知收楼不是一定要“书面”的，吴小群、张秋楠应主动联系奥丽侬公司办理收楼手续。而且，奥丽侬公司在一审庭审前和之后均以电话、邮件等方式通知吴小群、张秋楠收楼。再者，奥丽侬公司在一审庭审中已向吴小群、张秋楠出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证实涉案房屋已具备交付条件，这也是再次通知吴小群、张秋楠收楼的方式。因此，吴小群、张秋楠认为奥丽侬公司未履行通知交楼义务的主张没有事实依据。综上，吴小群、张秋楠的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。奥丽侬公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回吴小群、张秋楠的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由吴小群、张秋楠承担。事实和理由：一、奥丽侬公司与吴小群、张秋楠对涉案商品房另行约定了装修交楼标准，已对交付标准进行变更，奥丽侬公司进行装修的时间必定是在涉案商品房（毛坯房）建成后的合理期限内，即涉案商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付期限，奥丽侬公司不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》约定奥丽侬公司于2018年5月30日交付的商品房是毛坯房，是不包括商品房的装饰装修。而奥丽侬公司于2018年5月21日已申报联合验收并通过各部门的合格验收。但涉案商品房在2018年5月30日建成后只是毛坯房并未进行装修，仍不能交付给各业主入住使用。而就涉案商品房的装饰装修问题，双方已另行签订了装修协议。涉案商品房在2018年5月30日建成后只是毛坯房仍不能入住使用，毛坯房建成后奥丽侬公司仍应按照装修协议的约定对涉案商品房进行装饰装修，装修公司承诺完成装饰装修的期限为270日。也就是说奥丽侬公司将符合双方约定的已装修的商品房交付给吴小群、张秋楠使用的交付日期应该在毛坯房承诺建成的2018年5月30日之后的第270日。因此，双方签订的装修协议视为双方对房屋交付使用时间的约定进行了变更，交付使用的时间已不是《商品房买卖合同》约定的2018年5月30日，奥丽侬公司进行装修必定是在涉案商品房（毛坯房）建成的2018年5月30日之后的合理期限内进行，即涉案商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付期限，一审法院认为双方的装饰装修合同为另一法律关系，不予采纳奥丽侬公司提出的装修期间抗辩主张，属于事实认定不清，适用法律错误，装修协议的签订已对房屋交付使用时间的约定进行了变更，因此奥丽侬公司不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任，故应依法撤销一审判决，改判驳回吴小群、张秋楠的全部诉讼请求。二、即使奥丽侬公司存在违约行为，吴小群、张秋楠未按《商品房买卖合同》约定的日期向奥丽侬公司支付首期房价款及向贷款机构申请贷款支付剩余房价款，应按《商品房买卖合同》第6条1（1）的约定逾期90日之内，吴小群、张秋楠按日向奥丽侬公司支付逾期应付款万分之二的违约金[合同约定吴小群、张秋楠应于2017年5月10日前支付首期房价款443272元（含定金30000元），剩余房价款440000元应于2017年5月10日前申请贷款。吴小群、张秋楠于2017年5月5日支付了首期款70000元，2017年5月22日支付了343272元，且吴小群、张秋楠实际申请贷款时间为2017年7月6日，吴小群、张秋楠已逾期支付首期款以及逾期申请贷款，即应支付违约金=逾期支付的首期款343272元×逾期日数12日×0.02%+剩余房价款440000元×逾期日数57日×0.02%=5839.85元]。该部分违约金应在奥丽侬公司应向吴小群、张秋楠支付的违约金中抵扣。另外，根据《商品房买卖合同》第7条第2款第2项的约定“乙方未按合同约定足额按期付款的，甲方可相应顺延交楼期限”，即吴小群、张秋楠逾期申请银行贷款、逾期付清剩余房价款的违约行为，除应向奥丽侬公司支付违约金之外，奥丽侬公司可相应顺延交楼期限。吴小群、张秋楠辩称，对于奥丽侬公司提出应以装修完成时间作为交付时间以及吴小群、张秋楠支付剩余房价款的时间已逾期、将银行签订贷款合同时间认定为业主申请贷款时间的意见，吴小群、张秋楠的答辩意见同一审观点一致，也认同一审判决的认定。吴小群、张秋楠向一审法院起诉请求：1.奥丽侬公司向吴小群、张秋楠支付逾期交楼违约金[以吴小群、张秋楠已支付房价款883272元为本金，按照每日万分之三的标准进行计算。自2018年5月31日起计至奥丽侬公司满足交楼条件并实际交楼之日止，现暂计至2018年9月10日（合计102天）违约金为27028.1元]；2.本案全部诉讼费用由奥丽侬公司承担。一审法院认定事实：2017年5月3日，奥丽侬公司出具收据，确认收取吴小群、张秋楠定金30000元。2017年5月5日，奥丽侬公司出具收据，确认收取吴小群、张秋楠首期款70000元。2017年5月22日，吴小群、张秋楠与奥丽侬公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定吴小群、张秋楠向奥丽侬公司购买位于佛山市南海区“新某商务大厦”项目443物业；价款883272元；吴小群、张秋楠应当于2017年5月10日前支付首期房价款443272元，余款440000元须于2017年5月10日前向（贷款机构）申请贷款支付；奥丽侬公司应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第2种条件（2.该商品房已办理竣工验收备案），并符合合同约定的商品房交付吴小群、张秋楠使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，奥丽侬公司可据实予以延期：……2.吴小群、张秋楠未按合同约定足额按期付款的，奥丽侬公司可相应顺延交楼期限，由此造成的损失由吴小群、张秋楠承担；奥丽侬公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付吴小群、张秋楠使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过90日后……吴小群、张秋楠要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，奥丽侬公司按日向吴小群、张秋楠支付已交付房价款万分之三的违约金；如吴小群、张秋楠未付清应付款或违约金，则交付使用日期顺延至款项付清后，相应风险由吴小群、张秋楠承担；等等。同日，奥丽侬公司出具收据，确认收取吴小群、张秋楠首期款343272元。同日，吴小群、张秋楠与奥丽侬公司签订装修协议，约定吴小群、张秋楠同意奥丽侬公司或委托相关单位按照附件一《[新某商务大厦]豪华装修交楼标准》方案统一进行施工；如因实施上述改造施工导致房屋交付标准与合同及其补充协议约定的交付标准、设施设备标准出现差异，吴小群、张秋楠同意以本协议约定或实际交付时状态为准，不得以此为由拒绝办理房屋交付手续；等等。吴小群、张秋楠确认另行向奥丽侬公司支付50000元。2017年7月6日，广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行（以下简称盐步农商行）与吴小群、张秋楠签订《个人借款合同》。同日，盐步农商行向吴小群、张秋楠发放贷款440000元，款项划入奥丽侬公司账户。2018年11月2日，涉案楼宇经竣工验收备案。一审法院认为：吴小群、张秋楠、奥丽侬公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。吴小群、张秋楠购买涉案（毛坯）房屋，并将房屋交由奥丽侬公司装修，其后的装饰装修合同关系为另一法律关系，奥丽侬公司以装修期间抗辩认为未至买卖合同约定交付期限，及吴小群、张秋楠认为奥丽侬公司应在买卖合同约定期限内交付装修完毕的房屋的主张一审法院均不予采纳，一审法院以买卖合同约定及相应的履行情况判定奥丽侬公司是否存在逾期交房的行为。至于奥丽侬公司对房屋装修期间是否合理、有否造成吴小群、张秋楠损失，吴小群、张秋楠可另行主张权利。合同约定奥丽侬公司应于2018年5月30日前交付经竣工验收备案的房屋，涉案楼宇于2018年11月2日经竣工验收备案，就此奥丽侬公司存在逾期。虽合同约定吴小群、张秋楠应于2017年5月10日支付首期款，但双方至2017年5月22日才签订合同，吴小群、张秋楠亦于同日支付余下首期款，合同中亦并未有对该逾期责任的约定，奥丽侬公司认为吴小群、张秋楠逾期支付首期款的主张一审法院不予采纳。合同约定部分房款以贷款方式支付，金融机构对借款申请审核、放款必然存在一定的办理期间，双方于2017年5月22日签订合同，贷款于2017年7月6日发放，期间合理，无证据反映吴小群、张秋楠存在拖延或不恰当履行付款义务的行为，奥丽侬公司以吴小群、张秋楠贷款逾期抗辩的主张一审法院不予采纳。综上，依合同约定，奥丽侬公司应以已付房价款883272元从2018年5月31日起至2018年11月2日止（共156日）按日万分之三计付违约金41337.13元予吴小群、张秋楠，吴小群、张秋楠请求超出部分一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、奥丽侬公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金41337.13元予吴小群、张秋楠；二、驳回吴小群、张秋楠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取237.85元、财产保全费290.28元，合共528.13，由奥丽侬公司负担。奥丽侬公司负担的份额应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予吴小群、张秋楠，一审法院不另收退。二审中，吴小群、张秋楠未向本院提交新证据，奥丽侬公司向本院提交了如下四组新证据：证据（一）交楼通知书、EMS快递单、EMS快递退件，拟证明奥丽侬公司已于2018年12月26日向吴小群、张秋楠发出交楼通知书，通知其于2019年1月5-7日前来办理收楼手续，但该邮件被退回；证据（二）《自来水业务申请表》《供用水协议》《增值税专用发票》（2018年3月18日-2018年4月26日、2018年4月26日-2018年5月26日、2018年5月26日-2018年6月26日），拟证明奥丽侬公司于2017年2月24日向南海大沥水务有限公司申请为涉案房屋即新某ITI国际物业报装DN100商业水表，并于2017年3月6日与水务公司达成供用水协议；大沥水务公司于2018年3月18日起计算水费，拟证明涉案房屋从2018年3月18日起开始供水；证据（三）《供电方案协议（10kv及以上）》《增值税专用发票》（2017年12月、2018年1月、2018年2月、2018年3月），拟证明奥丽侬公司与广东电网有限责任公司佛山南海供电局大沥供电所达成供电协议，大沥供电所为涉案房屋即新某ITI国际物业供电，并于2017年12月起向奥丽侬公司收取电费；证据（四）装修现场照片，拟证明涉案房屋需要进行二次整改、二次消防整改，相应的装修时间较长，交楼时间需要顺延到二次整改完毕。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，本院对奥丽侬公司提交新证据的真实性予以确认，但能否证明其主张，本院将在后文结合案件事实进行论述。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人吴小群、张秋楠与上诉人奥丽侬公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.奥丽侬公司是否应承担逾期交房的违约责任；2.吴小群、张秋楠是否承担逾期付款的违约责任。关于奥丽侬公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。奥丽侬公司上诉主张根据双方签订的装修协议可知，双方对交付标准作出变更，涉案商品房交付时间应以装修完成时间为准，故奥丽侬公司不存在逾期交房的情况，不应承担逾期交房违约责任。而吴小群、张秋楠上诉主张涉案商品房除应办理竣工验收备案手续且符合正常使用的情况下，奥丽侬公司还应履行书面通知的义务，故奥丽侬公司应承担逾期交房违约责任。本院认为，判定奥丽侬公司是否应承担逾期交房违约责任主要从以下几个方面进行考虑：首先，双方关于交房条件的约定。经查，吴小群、张秋楠和奥丽侬公司签订《商品房买卖合同》第七条约定“奥丽侬公司应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案，并符合合同约定的商品房交付吴小群、张秋楠使用”，而双方之后签订的装修协议约定吴小群、张秋楠同意奥丽侬公司或委托相关单位同意按照附件一《[新某商务大厦]豪华装修交楼标准》方案统一进行施工，亦即奥丽侬公司亦承担涉案房屋的装修工程义务，但豪装房的交付时间并无明确约定。至此，依据合同约定双方就涉案房屋的交付有两次：一次是经竣工验收备案的毛坯房；一次是豪装房。但需要注意的是，前者的交付实为买方对涉案房屋的检验，房屋并未实际交付；而后者的交付方为真实的交付。其次，奥丽侬公司是否存在违约情形。2018年5月30日为毛坯房的约定交付日，而涉案房屋的实际竣工验收备案日为2018年11月2日，奥丽侬公司确实存在逾期交付涉案毛坯房给买方检验的行为，已构成违约。第三，原审判决是否适当。经核查，涉案房屋的竣工验收备案日为本案一审开庭的前三日，奥丽侬公司虽在一审庭审时并未提交任何证据证实其已履行通知收楼义务，确有不妥，但考虑到涉案毛坯房进行装修亦应给予合理期限，双方对房屋的最终交付时间尚未形成合意，故此一审法院认定计付逾期交楼违约金的截止日2018年11月2日并非检验日，亦非最终交付日，实为暂计。为便捷诉讼，切实解决纠纷，对于2018年11月2日之后的逾期交楼违约金吴小群、张秋楠可另诉。关于吴小群、张秋楠是否应承担逾期付款的违约责任问题。奥丽侬公司上诉主张即使奥丽侬公司存在违约行为，吴小群、张秋楠未按涉案合同约定的日期向奥丽侬公司支付首期房款以及向贷款机构申请贷款，其应向奥丽侬公司支付相应违约金，该部分违约金应与逾期交楼违约金相抵扣。经核查，由于奥丽侬公司在本案中并未提起反诉主张吴小群、张秋楠支付违约金以及将该违约金与逾期交楼违约金相抵扣，因此，该部分违约金问题并非本案审理范围，本院对此不作处理，并对奥丽侬公司的该上诉主张不予支持。奥丽侬公司上诉主张根据《商品房买卖合同》第7条第2款第2项关于“乙方未按合同约定足额按期付款的，甲方可相应顺延交楼期限”的约定，吴小群、张秋楠逾期申请银行贷款、逾期付清剩余房款的违约行为，奥丽侬公司可相应顺延交楼期限。经核查，上述合同条款约定的是吴小群、张秋楠存在逾期付款违约行为时奥丽侬公司可顺延交楼期限。虽然涉案合同约定吴小群、张秋楠应于2017年5月10日前支付首期款，但该合同系于2017年5月22日签订，现吴小群、张秋楠在合同签订之日已足额支付首期款，应视为双方已通过实际行为变更了合同约定的首期款支付的最后期限，至此吴小群、张秋楠不存在逾期支付首期款的行为。同时，涉案合同仅约定吴小群、张秋楠向贷款机构申请贷款的时间，并未约定吴小群、张秋楠支付剩余房款的期限，现有证据不能证明吴小群、张秋楠未在合理期限内支付剩余房款。据此，奥丽侬公司上诉主张依据上述合同条款的约定来顺延交楼期限，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。吴小群、张秋楠、奥丽侬公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费938.15元，由上诉人吴小群、张秋楠负担104.72元，上诉人广东奥丽侬内衣集团有限公司负担833.43元。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  潘伟丹二〇一九年三月二十七日法官助理邱雪碧书记员许佩珊