四川省蒲江县人民法院执 行 裁 定 书（2019）川0131执异5号异议人（案外人）：郑泽辉，男，1988年12月7日出生，汉族，住成都市高新区。申请执行人：成都农村商业银行股份有限公司蒲江寿安支行。住所地：成都市蒲江县寿安镇利民路**。负责人：邓鹏飞，行长。委托诉讼代理人：杜济功，男，系该支行员工。被执行人：郑朝辉，男，1963年2月28日出生，汉族，住成都市金牛区。被执行人：蔡兰，女，1984年10月13日出生，汉族，住成都市金牛区。被执行人：郑朝阳，男，1968年12月7日出生，汉族，住成都市金牛区。被执行人：成都盛典实业有限公司，，住所地：成都市金牛区法定代表人：郑朝辉。在本院执行成都农村商业银行股份有限公司蒲江寿安支行（以下简称农商行寿安支行）与郑朝辉、蔡兰、郑朝阳、成都盛典实业有限公司（以下简称盛典公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人郑泽辉于2019年3月5日向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人郑泽辉称，请求依法对金堂县三星镇棕榈湖路154号房屋（房权证号：金房权证监证字第×××**）在拍卖公告中将涉案房屋的租赁情况真实反映到拍卖公告中，保护异议人的租赁权。事实和理由：（2017）川0191民初11010号民事判决书确认郑朝辉、盛典公司向异议人借款355万元及利息未归还，双方于2016年1月15日签订房屋租赁协议，约定：1、异议人租赁郑朝辉名下位于金堂县三星镇棕榈湖路154、152、146、136号附202号房屋；2、租赁期限10年，从2016年1月15日至2016年1月14日止；3、因郑朝辉未归还本息，同意异议人在租赁期内不支付租金。异议人现系案涉拍卖房屋上的原有承租人。因异议人的租赁权先于申请执行人的担保物权产生，依据买卖不破租赁的原则，申请执行人申请拍卖案涉房屋损害异议人的租赁权。为保护异议人合法权益，提出前述请求。本院审查查明，2017年7月17日本院依申请作出（2017）川0131财保23号对被申请人郑朝辉单独所有的位于金堂县三星镇棕榈湖路154号（金房权证监证字第××**78号）的房产在507万元财产范围内予以查封的民事裁定书，并向金堂县不动产中心送达该份民事裁定书及（2017）川0131执保91号协助执行通知书。农商行寿安支行于2017年8月14日起诉要求郑朝辉、蔡兰、郑朝阳、盛典公司承担还款责任。本院于2017年10月9日作出（2017）川0131民初1145号民事判决：一、郑朝辉、蔡兰、郑朝阳于本判决生效之日起三十日内偿还农商行寿安支行借款本金3900000元并支付利息、罚息及复利（截止2017年7月30日的利息、罚息、复利共计522349.9元，之后的利息、罚息和复利按照合同约定的标准，从2017年7月31日起计算至借款付清之日止）；二、盛典公司对上述债务承担连带清偿责任；三、如郑朝辉、蔡兰、郑朝阳、盛典公司不履行上述债务，农商行寿安支行有权对郑朝辉设置抵押的位于四川省金堂县三星镇棕榈湖路154号【房权证号：金：金房权证监证字第×××**权证号：金房他证他权字第×××151号】商铺行使抵押权，即有权以上述抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿；四、驳回农商行寿安支行的其他诉讼请求。案件受理费21089元，由郑朝辉、蔡兰、郑朝阳、盛典公司负担。因四被执行人未履行生效法律文书确定的付款义务，农商行寿安支行申请强制执行。2018年7月4日本院立案，执行案号为(2018)川0131执654号。执行过程中，本院经过评估程序，作出拍卖案涉房产的（2018）川0131执654号执行裁定书。2019年1月7日本院发布涉案房产（一拍）的公告。确定于2019年2月11日10时至2019年2月12日10时止（延时的除外）在蒲江县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：https://sf.taobao.com/028/02,户名：蒲江县人民法院）进行公开拍卖活动，拍卖标的：四川省金堂县三星镇棕榈湖路154号9栋1层房产，建筑面积：408.16平方米，有租赁，租赁期为2016年1月15日起至2026年1月14日止，租金已于租房时一次性支付。标的物有查封有抵押。（特别注意：1、该标的其余未标明的瑕疵不在本院承担范围，请各竞买人自行了解；2、优先购买权人参加竞买的，应于2019年2月1日前向本院提交合法有效的证明，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权；3、本院不负责清场、不负责交接。）......起拍价：272.923万元，保证金：27万元，增价幅度：1万元......涉案房产一拍因无人竞买流拍。2月15日本院再次对涉案房产发布（二拍）拍卖公告，确定于2019年3月3日10时至2019年3月4日10时止（延时的除外）拍卖，标的物名称、位置、瑕疵情况同一拍公告一致，对拍卖标的起拍价变更为：218.3384万元，保证金：21万元，增价幅度：1万元......2019年2月25日农商行寿安支行就本院带租拍卖公告提出书面异议，28日以拍卖公告已被撤回为由提交书面撤回异议申请，本院作出（2019）川0131执异4号执行裁定：准许农商行寿安支行撤回异议申请。同时，农商行寿安支行向执行部门请求暂缓拍卖。3月18日本院再次对涉案房产发布（二拍）拍卖公告，确定于2019年4月3日10时至2019年4月4日10时止（延时的除外）拍卖，标的物名称、位置、拍卖标的起拍价、保证金、增价幅度与2月15日二拍公告一致，瑕疵情况变更为标的物有抵押有查封，优先购买权人郑泽辉。另查明，2015年2月10日郑朝辉与杨洪均就案涉房产签订房屋租赁合同，约定租期3年，从2015年7月1日起至2018年6月30日止，租金80元／㎡，半年支付19584元......。同年8月21日，农商行寿安支行与郑朝辉、蔡兰、郑朝阳签订《最高额授信合同》、《个人贷款授信合同》。同日农商行寿安支行与郑朝辉签订《最高额抵押合同》，以郑朝辉所有的涉案房产作抵押担保。因涉案房产出租在前，同月24日农商行寿安支行与郑朝辉、蔡兰、杨洪均签订四方协议，对各方权利义务进行约定。25日农商行寿安支行与郑朝辉对涉案房产进行抵押登记。再查明，2018年1月30日四川省成都高新技术产业开发区人民法院作出（2017）川0191民初11010号民事调解书，协议主要内容为：一、郑朝辉、盛典公司于2018年4月30日前一次性支付郑泽辉本金3550000元及截止2018年1月30日的利息450000元；二、案件受理费20016元及保全费5000元由郑朝辉、盛典公司承担，定于2018年4月30日前一次性支付给郑泽辉；三、郑泽辉自愿放弃其他诉讼请求。案外人提起执行异议至本案裁定作出之日，案外人尚未提交其在对案涉房产评估前占有、使用案涉房产的相关证据。上述事实有民事判决书、民事调解书、涉案房产他项权证、执行裁定书、拍卖公告、房屋租赁合同、四方协议等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：案外人郑泽辉与被执行人郑朝辉之间的租赁关系是否合法有效以及是否能够对抗抵押权。本案被执行人郑朝辉，为涉案房产所有权人，本院有权执行该房产。案外人对涉案房产主张租赁权，是基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，本质是阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议。本案涉案房产在2015年8月25日办理抵押登记，贷款时另有承租人杨洪均。案外人主张其租赁权先于申请执行人的担保物权产生，依据买卖不破租赁的原则，申请执行人申请拍卖案涉房屋损害异议人的租赁权的事实，与查明事实明显不符。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”的规定，异议人要求在拍卖公告中标注带租拍卖等保护其租赁权的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回异议人郑泽辉的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  范春晓审 判 员  王国忠人民陪审员  陈仕俊二〇一九年三月十八日书 记 员  唐 鹏