江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终482号上诉人（原审原告）：仲某某，男，1965年12月10日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：徐俊，江苏江扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张某某，男，1961年8月11日出生，汉族，住江苏省扬州市。上诉人仲某某因与被上诉人张某某所有权确认纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2018）苏1002民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仲某某上诉请求：1.撤销扬州市广陵区人民法院（2018）苏1002民初409号民事判决,依法支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用等由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人已经实际交接了案涉房屋，上诉人一家早已经入住了案涉房屋，房屋买卖协议已经实际履行。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，上诉人与被上诉人之间签订的案涉房屋买卖协议虽归于无效，但是在合同归于无效后，应当分清双方的过错，依据法律规定对案涉房屋买卖协议无效后进行处理，一审法院仅仅认定合同无效明显不当。张某某答辩称，上诉人主张与被上诉人签订的房屋买卖协议已经得到实际履行不符合客观事实。被上诉人对于房屋买卖协议效力归于无效并无过错，一审证据能够证明上诉人陈述的不是客观事实。综上，请求二审法院维持一审判决。仲某某向一审法院起诉请求：1.确认扬州市广陵区X号（一楼）拆迁补偿款1329765元为仲某某所有；2.一审诉讼费、保全费由张某某承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织进行了证据交换和质证。一审无争议的事实是：2015年5月27日，仲某某与张某某、王玉花、张逸签订房屋出售协议，约定“甲方张某某及妻子、儿子均同意将X号、建筑面积约137平方米的房屋出售给乙方仲某某，成交价为人民币肆拾万元整。甲乙双方约定于2015年10月1日乙方付清房款，甲方必须于2015年10月1日前无条件搬出房屋、交出该房，无任何其他条件。若甲方之前有其他债权债务由甲方自行解决，与此房无任何关联。”该合同约定出售的是扬州市广陵区X号房屋一楼，二楼由张某某的哥哥张云德居住使用。2015年7月2日，张某某立据，“现有仲某某、刘勤夫妇所住广储门外街X号X栋X室所住私有商品房做抵押贷款给张某某所有，如逾期还不出，我愿将X号我现所住房子抵于他们，总抵价约四十余万。此据到2015年11月30日生效。”2017年7月6日，张云德向110报警，称有陌生人撬门，是与张某某一起放高利贷的人来找张某某，张某某已半年不在家。2017年7月27日，马长飞向110报警，接处警登记表记载，马长飞租住了张某某房子，而张某某于2015年就将房卖给了仲某某，建议走司法途径解决，马长飞、仲某某均同意。2017年8月14日接处警登记表记载，仲某某2015年购买了王玉花家（X）的房子，王玉花认为当时卖便宜了，双方引发纠纷，告知双方通过合法途径解决。2017年8月22日，张某某与扬州市广陵区人民政府文峰街道办事处就X一楼房屋签订房屋拆迁补偿协议书，约定拆迁安置补偿款金额为1329765元。同日，张云德与扬州市广陵区人民政府文峰街道办事处就X二楼房屋签订房屋拆迁补偿协议书，约定拆迁安置补偿款金额为1411063元。以上事实，有房屋出售协议、张某某出具的协议、接处警登记表、房屋拆迁补偿协议书、当事人陈述等证据附卷证实。一审中双方当事人争议的焦点：仲某某要求确认扬州市广陵区X号（一楼）拆迁补偿款1329765元为其所有的诉讼请求是否应予支持？仲某某提供的证据有：1.房屋拆迁补偿协议书2份，用以证明X号一楼以张某某、二楼以张云德为被拆迁人；2.韩元英、张某某的常住人口登记卡，用以证明拆迁时韩元英、张某某均非农业户口，张某某户籍迁入**的具体时间为2017年9月8日；3.房屋出售协议及张某某出具的协议，用以证明在2015年5月27日仲某某、张某某签订房屋出售协议，约定张某某将涉案房屋出售给仲某某，并于2015年7月2日由张某某以协议对房屋出售协议补充；4.电费缴费卡、缴费发票，用以证明仲某某于2017年初即实际入住涉案房屋，双方已就涉案房屋实际交接，履行了房屋买卖协议；5.2017年8月4日接处警登记表，用以证明张某某已实际交付涉案房屋，张某某妻子王玉花认为房屋卖便宜了，与仲某某发生纠纷；6.张某某出具的借据、欠条6张，用以证明张某某向仲某某借款192500元，构成张某某以房抵债的部分购房款；7.房地产抵押合同、民间借贷合同、不动产登记申请书、建行账户明细，用以证明仲某某于2015年7月向占正芳借款200000元，该款交付给张某某使用，构成张某某以房抵债的部分购房款；8.房屋交易备案登记申请书、房地产抵押合同、借款合同、农村商业银行账户明细，用以证明仲某某于2016年10月向包世和借款250000元，其中200000元偿还占正芳借款，其余50000元部分作为借贷费用开支，余款交付给张某某，构成张某某以房抵债的部分购房款；9.房屋交易备案申请书、房地产抵押合同、借款合同、农行卡交易明细，用以证明仲某某于2017年6月再次以自己的自有住房抵押借款为偿还向包世和借款，现仲某某已无力还款解除抵押；10.视频及证人谭某证言，用以证明涉案房屋已由仲某某及家人正常居住使用，张某某于2017年8月11日在涉案房屋内做客，双方交谈融洽，并未就房屋买卖有异议；11.扬州融易投资管理有限公司出具的证明，用以证明仲某某通过该公司中介向占正芳抵押借款200000元，张某某也在借款合同、借条上签字；12.扬州融易投资管理有限公司员工施红艳出具的收条，用以证明2015年7月6日收到仲某某服务费、保证金、快证费16000元，该费用为抵押借款的融资成本，应由张某某承担。张某某对仲某某提供的第1项证据的真实性无异议，但认为拆迁补偿协议上的被拆迁人仅仅是家庭房屋所有权的代表人，并非房屋所有人，当房屋进行转让时就应当以房屋的所有权人或共有权人对外签署。张某某对仲某某提供的第2项证据的真实性无异议，但认为张某某的迁入时间是1991年11月19日而非仲某某陈述的时间，仲某某陈述的时间是不同派出所之间的迁入时间，且该证据进一步证明户主为韩元英，是房屋的所有权人。张某某对仲某某提供的第3项证据的真实性无异议，但认为该协议违反国家强制性规定，属于无效协议，该房屋是张某某全家从其舅舅手中购买，其舅舅为当地村民，至于张某某购买其舅舅的房产是否合法应属于另一个法律关系，该房屋的集体土地性质没有发生改变，仲某某作为城市户籍的人无权购买农村集体土地房屋，是有明确法律规定的，不能因为张某某的身份属城镇户口购买集体土地房屋就得出仲某某购买的合法性；该协议恰恰证明了购房协议是无效的没有履行，因为购房协议签订的时间5月27日，协议出具时间是7月2日，如果购房协议合法生效的话，张某某不会再在7月2日协议中将该房屋抵押给仲某某，且协议出具的背景是张某某确实希望通过房屋抵押向仲某某借款，但是仲某某没有给一分钱给张某某，所以这份协议无任何实际意义及价值。张某某对仲某某提供的第4项证据的真实性无异议，但认为是仲某某强行进入涉案房屋私自缴费所形成的，不能证明其入住房屋的合法性，仲某某、张某某就入住房屋发生过多次纠纷，均以报警处理，是仲某某趁张某某不在涉案房屋居住之机强行进入，双方目前没有任何房屋交付的依据。张某某对仲某某提供的第5项证据的真实性无异议，但认为王玉花并非房屋所有人，不管王玉花在现场说了什么，对房屋买卖的定性没有任何影响。张某某对仲某某提供的第6项证据的真实性无异议，但认为已陆续归还。张某某对仲某某提供的第7、8、9项证据的真实性无异议，但认为与张某某没有关系，仲某某将房屋抵押给他人进行借款，没有将任何款项汇给张某某，张某某也未收到过仲某某任何款项。张某某对仲某某提供的第10项证据，认为视频的拍摄时间和仲某某非法入住的时间均是在2017年6、7月份，此时已在进行拆迁动员，张某某向拆迁部门了解到拆迁的权利主体仍是张某某，拆迁部门不可能与仲某某商谈拆迁事宜，张某某认为尽管仲某某暂时非法入住涉案房屋，但对张某某的根本利益未造成实际侵害，故仲某某、张某某之间交谈语气平和；仲某某未合法入住，构成了侵权，不能因为侵权时间的持续，非法行为就能转化为合法行为。张某某对仲某某提供的第11项证据，认为不符合证据的形式要件，该公司不具备出具有关事实的资质，且即使是真实的，也说明张某某已经还清了所有借款，故与本案没有关联性。张某某对仲某某提供的第12项证据的真实性有异议，且认为与张某某没有关联性。张某某提供的证据有：1.七里河综合环境整治杨庄组分户情况公示（复印件），用以证明该房屋系韩元英、张云德、张某某共有，只有一处宅基地；2.协议，用以证明张某某四兄弟姐妹在基层街道组织下为解决家庭纠纷达成协议，涉案房屋系韩元英与四子女共有；3.声明函（复印件）两份，用以证明张月芳、张月珍作为共有权人并未同意张某某转让房屋；4.2017年7月6日接处警登记表（复印件），记载2017年7月6日文峰杨庄48号有陌生人撬门，张某某的兄长张云德报警，用以证明仲某某非法入住时间是2017年7月；5.2017年7月27日接处警登记表（复印件），记载张某某将房屋出租给马长飞，2017年7月27日马长飞与仲某某发生纠纷，用以证明仲某某非法入住时间是2017年7月；6.收条4份，用以证明仲某某、张某某之间发生过经济往来，张某某在偿还借款后，有的借据、欠条收回销毁，没有收回的部分，由仲某某向张某某出具收条；7.房屋拆除交接单（复印件），用以证明张某某仍系房屋拆迁主体。仲某某对张某某提供的第1项证据无异议，但认为根据派出所户籍证明，张某某于1991年11月19日由外地迁入本市，并没有载明迁入涉案房屋，户籍迁入文峰村的具体时间为2017年9月8日，如果张某某早就是文峰村户籍，没有必要重新办理户籍登记。仲某某对张某某提供的第2项证据的真实性无异议，认为该协议签订于2006年，而韩梅英2012年亡故，张某某兄妹已另有约定涉案房屋楼下张某某所有，楼上张云德所有，现张云德已领取涉案房屋楼上拆迁补偿款，张某某的两个姐姐至今未提异议及分割要求，本案中张云德也未对张某某出售涉案房屋提出任何异议；2015年仲某某、张某某签订房屋出售协议时，仲某某已经尽到审查的义务，涉案房屋为张某某全家占有使用，张某某并未向仲某某出示该协议，根据物权法及司法解释相关规定，仲某某是善意受让人，支付了合理对价，尽到审查的合同义务，即便张某某无权处分涉案房屋，原所有人只能向无处分权人请求赔偿损失。仲某某对张某某提供的第3项证据，认为并不能证明声明人系涉案房屋共有权人，也不能证明张某某将涉案房屋出售的非法性，根据物权法规定即使共同共有，个别所有人的出售行为并不因未征得其他共有人同意无效或非法。仲某某对张某某提供的第4项证据，认为不能达到张某某的证明目的，接处警登记表上没有关于仲某某的任何信息记录，不能证明仲某某非法入住，恰能证明张某某不居住在该涉案房屋，该房至少半年前已经实际转移占有。仲某某对张某某提供的第5项证据，认为不能达到张某某的证明目的，恰能证明公安机关经过调查，张某某于2015年将房屋卖给仲某某，张某某将涉案房屋出租给马长飞完全是以出租为名，利用马长飞制造纠纷，就像张某某利用妻子出面制造纠纷一样。仲某某对张某某提供的第6项证据，认为与本案没有关联性，张某某除了以房抵债清偿了对仲某某夫妻的部分债务外，还有其他债务没有清偿；其中收到家电的收条恰能证明张某某在交付房屋时，将房屋内的部分家电折价15220元抵偿对扣冲仲某某的部分其他债务。仲某某对张某某提供的第7项证据无异议，但认为不能达到张某某仍然是涉案房屋所有权人的证明目的。一审法院认为，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织和村民委员会经营、管理，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，仲某某作为城镇居民，其购买农村集体土地上房屋的行为，违反了法律和有关规定，故双方签订的房屋买卖协议应属无效。且对农村集体土地上的房屋进行拆迁，拆迁补偿款不仅仅是对房屋价值的评估，亦包括宅基地使用权的价值，故对仲某某要求确认扬州市广陵区X号（一楼）拆迁补偿款1329765元为其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：驳回仲某某的诉讼请求。一审案件受理费16768元、保全费5000元，合计21768元，由仲某某负担（已交）。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审判决认定的基本事实无出入，本院予以确认。因双方当事人调解意向不一，遂导致本案调解未果。二审中双方当事人争议焦点为:上诉人请求确认扬州市广陵区X号（一楼）拆迁补偿款1329765元属其所有是否有事实和法律依据?本院认为，鉴于案涉房屋属于宅基地上的房屋，同时，案涉房屋买卖实际上是处分了宅基地，损害了集体经济组织的利益，为法律明确禁止。农村宅基地一般只能分配给本村村民，城镇居民不得在农村购置宅基地，本案中，仲某某用城镇户口身份购买农村宅基地房屋违反了法律禁止性规定，买卖协议应当认定为无效合同。一审法院藉此认定双方之间买卖合同无效并无不当，本院予以维持。上诉人的一审诉讼请求为请求确认案涉房屋拆迁房款归其所有，其是对房屋所有权主张的物权请求权的转化形式，实质上仍是物权请求权，而非债权请求权。综合双方当事人在一审提交的证据可知，上诉人与被上诉对买卖协议是否履行均提出了相反主张且提供了相应的证据证明，由此,双方当事人对涉案房屋买卖合同是否实际履行包括房屋对价是否给付、房屋是否交付等基本事实均存在争议。上诉人在双方当事人对合同是否履行基本事实存在严重分歧的情况下，提供的证据尚不足以证明涉案房屋拆迁房款归其所有，故一审法院判决驳回其诉讼请求不违反法律规定，本院予以维持。对于上诉人主张的在房屋买卖协议被认定为无效之后，特别是在案涉房屋被拆迁的情况下应当结合双方的过错对房屋拆迁款进行合理分割的上诉理由。本院认为，本案上诉人上诉请求为买卖合同确认无效后，基于合同履行产生的财产返还和损失赔偿等，上诉人此项主张的内容是基于债权请求权而非物权请求权，本案不予理涉。考虑到因双方之间买卖合同无效且案涉房屋性质使得上诉人无法获得房屋所有权，同时，本案案涉房屋已经被拆迁，被上诉人已经与广陵区人民政府文峰街道办事处签订了拆迁补偿协议，获取了拆迁补偿款，且拆迁利益远远高于案涉房屋2015年双方协议转让的价格。对于拆迁利益的分配及相关赔偿问题，双方可以就上述问题协商处理或者另行诉讼解决。综上所述，上诉人仲某某的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16768元，由上诉人仲某某负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王小川审判员  祁若冰审判员  方 俊二〇一九年三月二十六日书记员  沈 起