上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初25141号原告：梁留柱，男，1964年3月16日出生，汉族，户籍地上海市奉贤区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：汪洋，上海汇银律师事务所律师。被告：刘美珍，女，1960年5月14日出生，汉族，户籍地上海市，现住上海市。委托诉讼代理人：林勇，上海深度律师事务所律师。被告：蒋忠顺，男，1952年2月3日出生，汉族，住上海市。第三人：蒋文静，女，1986年7月12日，汉族，户籍地上海市扬州路****，现住上海市市光四村****。原告梁留柱与被告刘美珍、蒋忠顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经原告梁留柱申请，本院于2019年1月2日追加蒋文静为本案第三人，并公开开庭进行了审理。原告梁留柱及其委托诉讼代理人汪洋，被告刘美珍及其委托诉讼代理人李勇，被告蒋忠顺，第三人蒋文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁留柱向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《动迁房预售预购合同》合法有效，继续履行；2.两被告支付逾期交房违约金219,000元；3.被告腾空房屋并交付。诉讼中，原告明确诉讼请求为要求确认原告梁留柱与被告刘美珍签订的《动迁房预售预购合同》合法有效，撤回第二、第三项诉讼请求。事实和理由：原告与两被告于2017年1月19日经中介居间介绍签订了《动迁房预售预购合同》，约定被告刘美珍出售其所有的位于上海市松江区佘山北46A-03A地块13栋2D单元801室房屋(以下简称系争房屋)给原告，约定房屋总价1,060,640元，2017年1月19日首付730,000元，余款330,000元于产证公证后一次付清，同时约定出售方应当于签订合同后即将系争房屋腾空交付给原告，否则被告应当支付已付房价款总额0.1%作为违约金赔付给原告，原告与两被告对合同进行签章确认。原告于2017年1月19日按约支付首付款给被告刘美珍。2018年8月初,物业通知可以办理进户手续，但被告拒绝履行合同交房义务。原告只能起诉至法院作如上诉请。被告刘美珍辩称，被告刘美珍的小姐妹朱冬妹，以前是做中介的，认识了半年，朱东妹称可以帮被告刘美珍借钱，十分利，被告刘美珍就借了200,000元。借了没几个月，朱东妹让把钱还清，称可以让其他人一分利借款。被告刘美珍无力还款，朱东妹就提出用系争房屋套钱。朱东妹带被告刘美珍到美宇中介，当时有原告和原告的中介公司在场，朱东妹找了一个人冒充被告蒋忠顺。朱东妹现在已被抓了。原告支付的730,000元首付款，其中600,000元给了朱东妹，130,000元被中介拿走了。被告刘美珍不懂行情，完全是介绍人操作的，房价明显偏低，合同显失公平可以撤销。被告刘美珍不需要支付违约金，因为第三人蒋文静也是征收安置对象，对系争房屋也有权利。即便如原告所述房屋买卖合同有效，系争房屋也是被告刘美珍与第三人共有，买卖合同需要第三人的追认，属于效力待定。现愿意将钱退还给原告，不同意继续履行合同。被告蒋忠顺辩称，系争房屋系被告刘美珍的父母私房动迁，被告蒋忠顺的户口也不户口也不在里面，争房屋与被告蒋忠顺无关，离婚的时候也没有主张分被告刘美珍的动迁利益。被告蒋忠顺对被告刘美珍的出售行为也不知情，也从未与原告签订过房屋买卖合同。被告蒋忠顺与被告刘美珍长期分居，2017年10月离婚，本案诉讼与被告蒋忠顺无关。第三人蒋文静述称，系争房屋系动迁所得，第三人蒋文静系被安置对象，系争房屋应当为被告刘美珍与第三人蒋文静一人一半，第三人认为被告刘美珍会将第三人的名字登记在系争房屋上，后才发现只登记了被告刘美珍一人。第三人之后去动迁公司办理了订房单的变更手续。被告刘美珍无权单独处理系争房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘美珍与被告蒋忠顺原系夫妻关系，生育第三人蒋文静。被告刘美珍与被告蒋忠顺于2017年10月14日离婚。2015年10月29日，被告刘美珍(签约乙方)与案外人上海市杨浦区住房保障和房屋管理局(签约甲方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，约定乙方承租的扬州路XXX弄XXX-XXX号房屋被征收，房屋性质为公房；乙方符合居住困难户的补偿条件，居困人员共8人，刘美珍、蒋文静……；乙方选择3套房屋产权调换，其中佘山北46A-03地块13栋2D单元801室房屋，建筑面积66.29平方米，房屋优惠总价549,465.55元，预计交房日期2018年3月31日。2015年11月16日的《订房回执》显示系争房屋购房人为被告刘美珍。2017年1月19日，原告梁留柱(签约乙方)、被告刘美珍(签约甲方)签订《动迁房预售预购合同》一份，载明甲方一家分得一套动迁安置房，甲方将系争房屋出售给乙方，甲、乙在上海美宇房地产经纪有限公司的主持下达成房屋买卖协议，房屋总价1,060,640元，乙方签订房屋买卖合同即2017年1月19日前向甲方支付636,384元作为首付款(含定金)，同年1月19日前支付第二笔购房款318,192元，留尾款106,064.08元，待房屋产权交易过户时交付给甲方，甲乙双方于签订房屋买卖合同《动迁房预售预购合同》后甲方将房屋腾空交付给乙方，在交易限制期满后，甲乙双方共同到松江区房地产交易中心办理产权变更登记过户手续，完成房屋过户手续的当日，乙方将尾款交付给甲方，甲方签署相应的收据给乙方。甲方保证在今后办理房屋产权证时，只报送刘美珍一个人的材料，产权证上只写刘美珍一个人的名字，不得增加其他任何人的名字，也不得将上述一个人的名字变更为其他人的名字，如果甲方在做房屋产权证(进行房屋产权初始确认登记)时加上其他任何人的名字，或者将上述一个人的名字替换为其他人的名字，导致房屋有刘美珍之外的共有产权人，影响到房屋转让合同的效力的或者影响到房屋顺利过户，甲方作为过错方将承担全部的违约责任。分别按照以下情况处理：如果乙方愿意继续履行合同接受房屋，甲方保证在房屋的交易限制期满后，将房屋按约及时过户给乙方，对房屋其它共有权利人造成的损失，全部由刘美珍承担；给乙方造成的直接损失(即为解决此问题发出的直接成本；如交通费、查档费、咨询费、律师服务费等)，甲方按照违约时房屋市场价的150%赔付给乙方；甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三方不能对房屋主张任何的权利。若甲方隐瞒其对房屋不具有完全处分权的事实，如房屋有甲方之外的共有权人而未征得共有权人的同意，或者在出售给乙方之前己设定抵押，或者已出租而承租人有优先购买权等，导致在房屋交易限制期满后不能过户给乙方的，须按照可以过户时房屋市场价的150%赔偿给乙方；乙方按时足额支付购房款。每逾期一日，向甲方刘美珍赔偿应付款项的0.1%作为逾期违约金。如无正当理由，甲方未及时将房屋交付给乙方，则每逾期一日，支付乙方己付购房款总额的0.1%作为违约金赔付给乙方。在甲乙双方签订合同之后，甲方应在动拆迁公司通知报送材料申办房产证后的第一时间向动拆迁公司报送申办房产证的材料。如果甲方在动拆迁公司发出通知一个半月后仍未报送做房产证的材料，视为甲方故意拖延申办房产证，则甲方构成违约，每拖延一日，向乙方赔偿购房款总额的0.1%作为违约金；如在过渡期内即买卖合同履行期间，一方语言或者行为上明示将不进行买卖合同，即因房屋价格的显著大幅上涨或是下跌，或者其他任何非不可抗力的原因而提出取消交易，构成逾期违约。逾期违约的一方按照当时房屋可以过户时房屋市场价的150%赔付给另一方，且守约方有权根据有关法律和合同向上海市杨浦区法院提起民事诉讼。交易限制期满后，房屋过户到乙方或者乙方指定的人(如乙方子女或者父母)名下，属于乙方自家内部事务，甲方不得干涉。或乙方要求过户到自己指定名下，甲方须予以无偿配合办理过户手续，若甲方拒绝配合，视同违约，甲方按照可以过户时房屋市场价的150%作为违约金赔偿给乙方。如有需要，在过渡期内乙方可以转售房屋，甲方不得禁止或者限制。如乙方在房屋交易限制期满之前转售房屋，甲方在交易限制期满后将房屋无偿过户给新的买受人，过户时所需交易税费由新的买受人承担，甲方无偿配合乙方和新的买受人签订买卖合同：即《动迁房预售预购合同》并办理有关手续，不得因其配合行为以任何名义向乙方收取任何的费用；房屋交易限制期满后(可以过户时)，甲乙双方共同到房地产交易中心办理过户手续，需另行签订上海市房地局的《上海市房地产买卖合同》示范文本。合同补充条款约定：交房交钥匙(不得超过1个月)付第二笔款项。2017年1月19日首付730,000元，余款330,000元见产证公证后一次性付清。合同下方另有署名“蒋忠顺”的签名。2017年1月19日，原告梁留柱转账支付被告刘美珍730,000元。被告刘美珍出具《收款收据》一份，载明收到系争房屋部分购房款730,000元。同日，原告梁留柱向案外人薛娇凤转账支付140,000元。案外人薛娇凤出具《收条》，载明收到系争房屋补差14万元，如交易不成，如数退还。见证人金某某。2018年4月27日的《订房回执》载明，系争房屋购房人变更为被告刘美珍与第三人蒋文静。2018年8月15日，原告委托律师向被告刘美珍发出《律师函》，要求被告刘美珍履行合同，配合办理进户手续等。上述信函被退回。另查明，系争房屋权利人为案外人上海浩江房产有限公司，被告刘美珍认可系争房屋已办理了进户手续，尚未办理小产证。诉讼中，证人金某某出庭作证，证人陈述，证人系星尊中介的员工，系争房屋系证人居间介绍的，房源是美宇房产提供的，证人和美宇房产系朋友关系，星尊中介公司在浦东曹路，原告是小区的居民找到星尊中介公司。带原告看房时，房屋还在建，因为这个地段价格比较便宜，大概在16,000元每平方米左右，原告也表示满意。之后约了美宇房产的人商谈，当时原告两个人，被告刘美珍和号称是刘美珍丈夫的人，还有和刘美珍一起来的一个女的。被告刘美珍提供了结婚证、户口簿，订房单上的名字是被告刘美珍一个人，中介也让被告刘美珍的老公签了字，所有证件和信息都是齐的。一开始的方案是首付款630,000元，房东要求首付730,000元。签订合同后就等交房。房屋可以进户后，证人联系被告刘美珍，一开始联系不上，过了半个月联系到了，被告刘美珍称女儿不同意卖了。证人收取了原告20,000元中介费，没有向被告刘美珍收取中介费，美宇房产有无收取中介费，证人不清楚。证人也不认识朱东妹。2018年8月份，证人和美宇房产的人一起上门，美宇房产的人和被告比较熟，觉得被告刘美珍的老公与当天到场的人不像，到底是不是证人不清楚。诉讼中，原告陈述，一开始谈的时候系争房屋是120万元，当时合同价是106万元，原告也提出了这个问题，金某某表示和原告无关的，被告刘美珍和薛娇凤有其它经济往来，让原告将140,000元直接给薛娇凤，如交易不成，如数退还。被告刘美珍陈述，系争房屋开价120万元，被告刘美珍到手价106万元，其余都是中介费，原告付的第一笔73万元，被告刘美珍只拿到60万元，其余13万元转给了薛凤娇，薛娇凤认识朱东妹，后来朱东妹就坐牢了。本院认为，原告梁留柱与被告刘美珍签订的《动迁房预售预购合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效。被告刘美珍系有完全民事行为能力的成年人，应当对自己的行为承担相应的法律责任，其辩称合同显示公平，并无依据，本院不予采信。据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：原告梁留柱与被告刘美珍签订的《动迁房预售预购合同》有效。案件受理费40元(已减半收取)，由被告刘美珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  龚立琼二〇一九年三月二十八日书记员  史晨璐附：相关法律条文《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。