重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初5828号原告:金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江**五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。法定代表人：夏绍飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：游黎敏，女，汉族,住重庆市南岸区永宁路******2-2，系该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：唐宏丽，女，汉族，住四，住四川省苍溪县漓江镇系该公司员工授权。被告：周凯，男，汉族，住重，住重庆市南岸区茶园新区div>原告金科物业服务集团有限公司（以下简称“金科物业公司”）诉被告周凯物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月13日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员周文秀独任审判，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告金科物业公司委托代理人游黎敏、唐宏丽，被告周凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科物业公司诉称，2012年1月19日，被告周凯与重庆金科房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市南岸区茶园新区同景路16号金科世界城8栋21-7的房屋一套。2013年11月27日，被告周凯正式接房入住。2011年9月21日，金科物业公司与重庆金科房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：由金科物业公司为重庆世界城小区提供物业管理服务；业主按月向金科物业公司缴纳物业服务费，逾期不交的，业主应按每日千分之三的标准向金科物业公司支付违约金。自小区建成至今，金科物业公司一直在为该小区提供物业管理服务。但被告周凯无故拖欠物业管理费。截至2018年12月31日，被告周凯共欠2015年8月1日至2018年12月31日期间共41个月的物业服务费6788.8元、2016年1月1日至2018年12月31日共36个月的公摊水电费97.7元及物业费违约金。为收回欠款为小区提供政策物业服务，金科物业公司遂起诉来院，请求判令被告周凯向原告金科物业公司支付2015年8月1日至2018年12月31日共计41个月物业服务费6788.8元、2016年1月1日至2018年12月31日共36个月的公摊水电费97.7元及物业费违约金（以当月已欠物业费金额为基数，从次月起至付清时止，按年利率12%计算），并承担本案的诉讼费用。原告金科物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、房屋登记信息查询证明、接房证明，拟证明刘晓艳系本案所涉房屋业主。2、资质证书、前期物业服务合同及备案证明，拟证明金科物业公司有权向被告刘晓艳收取物业服务费。3、各类工作记录，拟证明金科物业公司未小区提供了物业管理服务。4、催收物管费的函件及寄送凭证，拟证明金科物业公司主张债权的事实。5、公摊水电费发票、公共水电分摊明细，拟证明业主公摊水电费的形成情况。6、业主违章搭建报送相关政府机构的文件及寄送凭证，拟证明金科物业公司将业主违章搭建情况报送政府，履行了相应职责。被告周凯辩称，其拖欠物业费的金额、时间属实。其2014年5月入住，6月份左右房屋烟道贴砖炸裂；小区存在违章搭建；小区绿化、清洁及物管工作人员态度等都存在问题。要求减半收取物业费，不同意支付违约金。被告周凯未举示证据。经审理查明，2011年9月21日，“金科·世界城”小区建设单位重庆金科房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的原告金科物业公司签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对位于重庆市南岸区茶园新区同景路16号的“金科·世界城”小区实施前期物业管理；委托管理期限自2011年10月10日起至业主委员会与业主大会所聘的物业服务公司签订物业管理合同生效时止；高层住宅由业主按房屋建筑面积每月每平方米2元（含电梯费）向金科物业公司缴纳物业费；业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳违约金。《前期物业服务合同》还约定了物业管理服务要求和标准、双方权利义务、违约责任等事项。期间，原告与接房入住该小区的业主签订《临时管理规约》，该规约载明，该小区高层住宅前期物业服务费为每月每平方米2元；公摊水电费据实核算后由原告向业主公摊计收；每月物业费在该月的15日前由业主向原告缴纳。原告金科物业公司与重庆金科房地产开发有限公司签订上述《前期物业服务合同》后即进驻该小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、绿化维护、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告周凯系重庆市南岸区茶园新区同景路16号“金科·世界城”小区8幢21-7号房屋（高层住宅）业主，其房屋建筑面积为83.21平方米，每月应缴纳物业服务费166.42元。其拖欠原告金科物业公司2015年8月1日至2018年12月31日共计41个月的物业服务费6788.8元及2016年1月1日至2018年12月31日共36个月的公摊水电费为97.7元。2019年2月13日，原告金科物业公司以被告周凯拖欠其物业费、公摊水电费等为由起诉来院，提出如前所述之诉讼请求。另查明，“金科·世界城”小区至今未成立业主委员会。2014年4月16日，经工商行政管理部门核准，“重庆市金科物业服务有限公司”更名为“金科物业服务有限公司”。2015年7月8日，“金科物业服务有限公司”更名为“金科物业服务集团有限公司”。上述事实，有原、被告举证及陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，原告金科物业公司与“金科·世界城”小区建设单位重庆金科房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同属前期物业服务性质，对包括被告周凯在内的所有“金科·世界城”小区的业主具有约束力。被告周凯拖欠金科物业公司2015年8月至2018年12月期间的物业服务费6788.8元、2016年1月至2018年12月期间的公摊水电费97.7元，事实成立，被告应予支付，并按中国人民银行同期同类贷款利率承担给付原告逾期支付物业费违约金的法律责任。原告诉讼请求中超出部分，本院不予支持，应予驳回。被告周凯关于原告物业服务中对其房屋烟道贴砖炸裂、小区存在违章搭建及绿化、清洁和物管人员态度等问题未予解决，并以此要求减半缴纳物业费及拒绝支付违约金的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告周凯于本判决书生效之日起十日内给付原告金科物业服务集团有限公司2015年8月至2018年12月期间的物业费6788.8元及违约金（以被告周凯当月所欠物业费金额为基数，从欠付该金额的次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至该金额付清时止）；二、被告周凯于本判决书生效之日起十日内给付原告金科物业服务集团有限公司2016年1月至2018年12月期间的公摊水电费97.7元；三、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告周凯负担（此款已由原告金科物业服务集团有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  周文秀二〇一九年三月二十八日书记员  殷晓晓