江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终5420号上诉人（原审原告）：蒋银歌，女，1984年12月13日出生，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：蔡建，江苏梦溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王威，江苏梦溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沭阳大唐房地产开发有限公司，住所地江苏省沭阳县大唐世家**。法定代表人：卓尧，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡峰，江苏铭云律师事务所律师。上诉人蒋银歌因与被上诉人沭阳大唐房地产开发有限公司（以下简称大唐公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初13602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋银歌上诉请求：撤销一审判决，改判支持蒋银歌一审全部诉讼请求。事实及理由：1.大唐公司在2018年2月12日未按照法定程序履行交付手续，蒋银歌领取钥匙的行为不能视为交付。即使认定为法律意义上的交付，该交付不能认定为有效交付，因为此时涉案房屋尚未取得竣工验收备案表。一审法院要求业主在接收房屋时必须对所购买的房屋作全面了解并认可是强人所难。直到目前，涉案小区的水电以及消防设施并没有安装到位，业主所使用的仍是临时用水用电，故逾期交房违约金不应计算至2018年2月12日。2.涉案房屋未取得竣工验收说明房屋质量存在瑕疵，不能及时办理产权证限制了蒋银歌对房屋的所有权能，存在权利瑕疵，所以大唐公司逾期交付房屋导致蒋银歌遭受的损失远大于租金损失。而且涉案合同系大唐公司提供的格式合同，逾期交房违约金条款亦是该公司单方、自愿制定，应当按照此约定履行，在诉讼时允许其调低违约金无疑是支持欺诈行为。根据法律规定只有双方未约定违约金数额，才可按照同地段同类房屋租金标准确定，因此大唐公司在一审单方委托房地产评估公司所做的租金评估报告不能适用于本案。故一审法院认定按照日万分之三的标准支付违约金不当。大唐公司二审辩称：1.虽然一审法院认定双方约定的交付条件为综合验收，蒋银歌涉案房屋通过综合验收之前接收房屋的行为视为同意变更合同交付条件，故大唐公司不应当承担蒋银歌收房之后的违约责任。2.大唐公司已经提供了证据证明双方约定的违约金过高，蒋银歌既未举证证明违约金的约定具有合理性，也未提供反证证明其损失，故一审法院调整违约金约定符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。蒋银歌向一审法院起诉请求：大唐公司向蒋银歌支付延期交房违约金暂计139610元（自2018年1月1日起计算至2018年8月20日，按已付房款日万分之十计算）。一审法院认定的事实：2016年7月22日，蒋银歌与大唐公司签订《商品房买卖合同》，约定蒋银歌购买大唐公司开发的大唐世家小区x幢x号房，价款为607800元。合同第八条约定交付时间为2017年12月30日，交付条件为该商品房经验收合格；第九条约定逾期交房的违约责任，若出卖人延期交房，则从第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之十的违约金。另外，蒋银歌与大唐公司在合同首页第二条约定，商品房必须通过综合验收，取得《竣工验收备案表》后方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，蒋银歌向大唐公司支付了购房款。2018年2月12日，蒋银歌与大唐公司办理房屋交接手续，大唐公司向蒋银歌交付房屋钥匙及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。另查明，沭阳县大唐世家小区13号楼于2017年10月23日取得单位工程质量竣工验收记录。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合约定的交付条件，大唐公司应否向蒋银歌承担房屋交付后的违约金；二、双方约定的违约金标准是否明显过高，应否予以调整。关于第一个争议焦点，蒋银歌与大唐公司之间的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。蒋银歌向大唐公司购买涉案房屋，且已经向大唐公司支付了全部购房款，履行主要合同义务，大唐公司作为出卖人，应如约将符合约定条件的房屋交付蒋银歌使用。关于商品房交付条件，《商品房买卖合同》首页第2条与主文的第八条约定不同，《商品房买卖合同》为制式合同，首页第2条为对主文第八条的补充约定，要求更为严格，大唐公司应按照以首页第2条补充约定的标准履行交付义务。由于涉案房屋目前尚未取得竣工验收备案表，并不符合交付条件。2018年2月12日，大唐公司将房屋交付蒋银歌使用，蒋银歌领取房屋钥匙。正常情况下，蒋银歌在接收房屋时应该对房屋现状进行了全面的了解并且认可，且是否取得竣工验收备案表并不影响蒋银歌的实际使用。既然房屋已经转移占有，根据合同约定，大唐公司不应再向蒋银歌承担交付使用之后的违约责任，蒋银歌主张2018年2月13日之后的违约金无事实及法律依据，依法不予支持。关于双方约定的违约金是否过高，应否予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。大唐公司辩解约定违约金过高，并出示大唐世家小区房屋租金的评估报告，证明该地段租金单价为1388元/月，要求予以调整。经一审法院了解，该地段房屋平均租金与评估报告中租金标准基本相符。一审法院认为合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，补偿性乃其主要属性。因此，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。本案中，蒋银歌与大唐公司约定逾期交房违约金为日万分之十，大唐公司认为违约金约定过分高于造成的损失，并提供了同地段房屋租金评估报告予以证明，蒋银歌既未就违约金约定具有合理性提供反证，也未就逾期交房造成的实际损失提供证据加以证明。一审法院参照该小区同地段租金、兼顾合同履行情况、当事人主观过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌定大唐公司按日万分之三向蒋银歌承担逾期交房的违约责任。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、沭阳大唐房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内支付蒋银歌逾期交房违约金7658.28元（以607800元为基数，从2018年1月1日起按日万分之三计算至2018年2月12日计42天）；二、驳回蒋银歌的其他诉讼请求。案件受理费3092元，减半收取计1546元，由蒋银歌负担1521元，沭阳大唐房地产开发有限公司负担25元。二审中，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，蒋银歌向本院提供以下证据：1.案外人李瑶2018年10月28日拍摄的涉案小区13号楼负一层负二层手机视频及照片7张。2.蒋银歌丈夫于2018年11月9日拍摄的视频及涉案房屋照片15张，主要内容为涉案房屋客厅存在多处裂痕，存在严重质量问题。3.沭阳县建筑工程质量监督站2018年12月13日出具关于涉案房屋的情况说明，内容为涉案房屋经该单位现场查看发现客厅、卧室楼地面出现现浇板裂缝问题且该单位已要求建设单位会同施工单位进行维修处理。4.房屋租赁合同四份，内容为蒋银歌租赁学府花苑25号楼4单元402室房屋及学府花苑34号楼6号车库，租期为两年（2018年1月10日至2020年1月10日），每年租金分别为12300元（房屋）、5500元（车库）。证据1、2、3旨在证明涉案房屋存在严重质量问题，影响业主使用，大唐公司的交房行为不构成有效交付。证据4旨在证明蒋银歌的损失。大唐公司质证认为：证据1无法证明大唐公司所交付的房屋导致业主无法正常使用，该视频及照片系在业主接收房屋之后所拍摄，也说明业主在收房时未对小区现状进行了解，其在验房表上签字的行为视为对小区现状的认可。证据2、3与本案没有关联性，如房屋存在质量问题，蒋银歌可要求维修。证据4请法院依法审查。本院认证意见：证据1、2、3仅能证明涉案房屋存在一定的质量问题，但不能证明大唐公司的交房行为不构成有效交付。证据4不能证明蒋银歌的损失高于合同约定和一审酌定的金额。本院认为，买受人明知或应知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，仍然接受房屋，买受人要求出卖人承担迟延交付责任的，不予支持。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，给买受人造成其他损失的，应予赔偿。本案中，双方在合同中约定大唐公司交付房屋时需取得竣工验收备案表，虽然大唐公司向蒋银歌交付涉案房屋时涉案房屋尚未取得该竣工验收备案表，但蒋银歌仍领取了涉案房屋钥匙并在《业主入房验房表》《业主交房确认签收表》上签字即蒋银歌实际接收了涉案房屋，现蒋银歌要求大唐公司承担收房之后的逾期交房违约金，不应支持。如蒋银歌认为涉案房屋不符合双方约定的交付条件给其造成了其他损失，其可另案向大唐公司主张赔偿责任。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。本案中，大唐公司主张双方约定的违约金过高并请求调整，在一审中提供了涉案小区租金的评估报告以证明约定的违约金过高，蒋银歌在一审未提供证据，在二审提供的证据又不能证明其损失高于一审法院酌定的金额，故对一审法院酌定大唐公司按照日万分之三的标准支付违约金，本院予以维持。综上所述，蒋银歌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3092元，由上诉人蒋银歌负担。本判决为终审判决。审 判 长 程黎明审 判 员 万 焱审 判 员 王冬冬二〇一九年三月二十二日法官助理 段 娜书 记 员 袁 满