.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终1203号上诉人（原审原告）张远阳，男，1987年4月13日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人张天才，男，汉族，居民，住赤峰市。被上诉人（原审被告）赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区桥西大街联合楼。法定代表人邹本生，董事长。委托诉讼代理人安峰，男，1983年9月4日出生，公民身份号码×××，汉族，赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司员工，住内蒙古自治区赤峰市松山区英金路南段东侧水暖**楼****。被上诉人（原审被告）赤峰丹峰特种水泥有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区小八里铺（白水泥厂院内）。法定代表人韩国瑞，董事长。原审被告赤峰安麒建筑工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区广场路东侧商贸小区综合楼。法定代表人李文阁，总经理。委托诉讼代理人周素芬，女，1973年5月16日出生，公民身份号码×××，蒙古族，赤峰安麒建筑工程有限责任公司副总经理，住内蒙古自治区赤峰市松山区振兴东里**楼**。上诉人张远阳因与被上诉人赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司，原审被告赤峰安麒建筑工程有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2018）内0402民初7497号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张远阳上诉请求：撤销原判，判令赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司在一定期限内将张远阳所购房屋的产权转移登记在张远阳名下，足额支付迟延办证违约金。事实和理由：一审判决适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，根据该解释规定，赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司应在一定期限内为张远阳办理房屋所有权证书，并自2015年1月1日起向张远阳支付逾期办理房地产权属证书的违约金。赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司答辩服判。赤峰丹峰特种水泥有限责任公司答辩服判。赤峰安麒建筑工程有限责任公司陈述称其不应承担任何责任。张远阳向一审法院起诉请求：依法判令赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司、赤峰安麒建筑工程有限责任公司立即履行为张远阳办理房屋所有权登记义务；判令赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司、赤峰安麒建筑工程有限责任公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金30000元。一审法院认定事实：2009年9月29日，张远阳与赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司双方签订《商品房合同》，约定峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司将位于赤峰市××区原白水泥厂院内奥年居住宅楼2号楼1单元402号房屋出售给张远阳，用途为住宅，属砖混结构，建筑面积76.68平方米，单价1734元/平方米，总价款133000元。合同签订后，张远阳向赤峰丹峰特种水泥有限责任公司交纳购房款133000元，赤峰丹峰特种水泥有限责任公司为张远阳出具收据三枚。庭审中，赤峰丹峰特种水泥有限责任公司的法定代表人韩国瑞认可其公司实际收取了张远阳购房款133000元。涉案房屋已交付。另查明，2013年9月12日，张远阳将赤峰丹峰特种水泥有限责任公司、赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰安麒建筑工程有限责任公司诉至该院，在诉讼中双方达成和解。2013年12月3日，张远阳与赤峰丹峰特种水泥有限责任公司、赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司签订和解协议，该协议第七条约定，因赤峰丹峰特种水泥有限责任公司未在2014年4月30日前将办理权属登记需赤峰丹峰特种水泥有限责任公司、赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司双方提供的全部资料报产权登记机关备案，导致张远阳不能取得房地产权属证书的，赤峰丹峰特种水泥有限责任公司赔偿张远阳10000元违约金。2014年6月26日，张远阳向该院提起诉讼，请求判令赤峰丹峰特种水泥有限责任公司、赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司履行《和解协议》并支付违约金10000元。该院于2014年9月10日作出（2014）红民初字第2396号民事判决书，判决赤峰丹峰特种水泥有限责任公司于判决生效后十日内支付张远阳违约金10000元。赤峰丹峰特种水泥有限责任公司不服该判决提起上诉，赤峰市中级人民法院于2014年12月15日（2014）赤民一终字第1879号民事判决书，该判决驳回赤峰丹峰特种水泥有限责任公司的上诉，维持原判。又查明，涉案房屋奥年居2#楼于2009年8月竣工，并于2009年8月28日通过五方主体验收，取得建设工程竣工验收证明书，其工程质量评定等级及验收结论：工程质量评定为合格，通过验收。还查明，赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司系涉案房屋的开发单位，赤峰丹峰特种水泥有限责任公司、赤峰安麒建筑工程有限责任公司系建筑施工单位。一审法院认为，张远阳与赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司签订的《商品房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，在商品房预售合同中，买受人负有支付合同全部价款的义务，出卖人负有转移涉案房屋所有权归买受人的义务，根据物权公示原则，出卖人应积极履行办理涉案房屋初始登记的义务并协助买受人办理房屋所有权登记。参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“...房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”之规定，因赤峰丹峰特种水泥有限责任公司实际收取了涉案房屋的购房款，且在庭审中认可其负责推进涉案房屋办证后续事宜，故涉案房屋待具备办理涉案房屋所有权登记条件时，赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司应履行协助张远阳办理涉案房屋所有权登记的义务。关于张远阳主张赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司、赤峰安麒建筑工程有限责任公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，以实现民法公平原则的要求，违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，这是商品交换等价原则的要求在法律上的反映，是合同正义的内容。从实际损失上讲，张远阳在未取得房屋所有权登记的情形下，丧失的是向其他人转移涉案房屋的权利，该种权利是一种待定行使的权利，同时，根据房地产市场交易现状，房屋具有一定的保值和升值特性，张远阳也未提供相应证据证明因逾期办理所有权登记所遭受的损失。涉案房屋系存在多方面问题的建设项目，自通过五方主体验收合格后，迟迟不能办理房屋所有权登记，历时较长，期间该小区业主多次到信访部门求助，各级政府和部门多次组织协调，取得一定进展，近日，赤峰丹峰特种水泥有限责任公司也在积极解决涉案房屋办证问题。本案的诉讼目的主要是解决办证问题，支持高额的违约金不利于矛盾的化解，可能使问题更加复杂化。鉴于张远阳已经起诉要求过支付违约金，并已得到支持，从公平正义角度，故对张远阳主张的支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照上述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司待具备办理涉案房屋所有权登记条件时，协助张远阳将坐落于赤峰市××区原白水泥厂院内奥年居住宅楼2号楼1单元402号房屋转移登记至张远阳名下；二、驳回张远阳的其他诉讼请求。本院审理查明的事实与原判认定一致，本院予以确认。本院认为，张远阳与赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司签订的《商品房合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效,受法律保护。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“...房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”之规定，赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司应积极履行协助张远阳办理涉案房屋所有权登记的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，由于赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司的原因，致使张远阳所购买的案涉房屋至今不能取得房屋权属证书，赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司的行为已构成违约，应承担违约责任。因双方口头协议未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，故应当根据上述司法解释的规定对张远阳承担违约责任。综上，原判适用法律欠当，张远阳的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销赤峰市红山区人民法院（2018）内0402民初7497号民事判决；二、赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司于本判决生效后三十日内，协助张远阳办理坐落于赤峰市××区原白水泥厂院内奥年居住宅楼2号楼1单元402号房屋的产权登记；三、赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司于本判决生效后三十日内向张远阳支付自2015年1月1日起至2018年11月23日止的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照张远阳已付购房款133000元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30%的标准计付，但不超过张远阳诉讼请求的数额30000元）；四、驳回张远阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 徐书文审判员 崔明明审判员 苏力德 二0一九年三月二十八日书记员 刘亚楠