湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终8号上诉人（原审被告）：刘迪，男，1966年4月17日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：刘浩，湖南唯平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：华容县国土资源局，住所地：湖南省华容县章华镇杏花村东路。法定代表人：李劲松，局长。委托诉讼代理人：庞剑波，湖南榕城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘道辉，男，1967年12月16日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：王腊春，华容县华民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘哲，女，1977年8月17日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。被上诉人（原审被告）：白义猛，男，1973年1月7日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。上诉人刘迪、华容县国土资源局（以下简称国土局）因与被上诉人刘道辉、刘哲、白义猛返还原物、房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省华容县人民法院（2017）湘0623民初1388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。刘迪上诉称，请求二审撤销一审判决，改判国土局给付刘迪门面水电初装入户费、水电安装、地面砖、卷闸门、屋顶补漏等费用共计7000元；对刘道辉的租金损失不予支持或判令各自的赔偿数额；被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、其在租赁门面前，交了集资款19000元；二、同类24个门面中，有23个都补偿了7000元；三、其改建的阳台应予处理；四、同类24个门面中，有23个未计算租金；五、刘迪并未使用门面，由刘迪承担租金损失没有理由。国土局辩称，刘迪的上诉理由不能成立，不应支持。刘道辉辩称，刘迪的上诉理由不能成立，不应支持。刘哲、白义猛辩称,对门面情况不知情，不应承担本案责任。国土局上诉称，请求二审撤销一审判决第二项，改判国土局不承担赔偿刘道辉门面租金损失的责任。事实和理由：国土局并未实际占用该门面，一审判决由其承担门面租金损失没有事实和法律依据；案件受理费共同负担亦明显不当。刘道辉辩称，国土局应承担本案相关责任，其上诉理由不能成立，不应支持。刘迪辩称，其不应承担赔偿刘道辉门面租金损失的责任。刘哲、白义猛辩称,对门面情况不知情，不应承担本案责任。刘道辉向一审法院起诉请求：1、被告将位于华容县章华镇迎宾北路原华容县棉麻纺织厂的第20号门面交付给原告；2、被告赔偿原告租赁损失20万元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1999年1月10日，华容县棉麻纺织厂与被告刘迪签订了一份门面租赁合同，约定将华容县棉麻纺织厂迎宾路段第四间门面租给刘迪，同时约定：一、租赁门面产权永远归华容县棉麻纺织厂所有，租赁期内刘迪拥有使用权和转租权；二、年限与租金：租期十年，自1999年1月10日起至2009年1月10日止。刘迪租赁期内不得随意改动建筑结构，除屋面渗漏补油由出租方负责外，其他维修由刘迪自理；合同期满后，华容县棉麻纺织厂无条件收回刘迪所租用的门面。刘迪在认定全部招租条件后，一次性付清了十年租金19000元。并在租赁门面后面自行找人扩建了厨房、厕所及二楼约3个平方米的阳台。租赁至2002年11月7日时，华容县棉麻纺织厂因破产还债，其上级主管部门华容县供销合作联社以华容县棉麻纺织厂所有已出租的位于华容县章华镇迎宾路的24间临街门店划拨给华容县棉花总公司以抵销债务，于2003年5月将房产证、国有土地使用权证移交。后华容县棉花总公司进行改制，并成立了托管组，对华容县棉花总公司的资产进行处置。因本案的24间门店需办理土地使用权证，华容县工商企业改革领导小组以华改办（2004）1号文件确定，本案所涉24间门店处置后，由华容县国土资源局负责门店的移交，之后华容县国土资源局与华容县棉花总公司托管组签订协议约定，华容县国土资源局从华容县棉花总公司资产处置中提取现金10万元作为门店移交时所需费用。2004年3月6日，受华容县棉花总公司托管组的委托，岳阳市民心拍卖有限公司发出拍卖公告，对华容县棉花总公司所有的位于桥西路、解放路、东正街荷花市场、迎宾路、文艺路的门面及其他资产进行委托拍卖，其中迎宾路门面整体处置估价为450000元。2004年3月29日，刘道辉以720000元的价格竞得迎宾路门面24间并签订成交确认书，于2004年4月1日付款720000元，同时刘道辉在2004年3月6日华容县棉花总公司拍卖资产移交情况说明上签名确认该说明，其中内容有“迎宾路门面移交时间为2009年10月，县国土局承诺到期移交给买受人”。2004年8月10日，12月7日，刘道辉分别办理了华房权城关镇字第××号房产证及华国用（2004）第2002**国有土地使用权证，取得了24间门面房屋的所有权和国有土地的使用权。2004年12月8日，华容县国土资源局对刘道辉出具承诺书，承诺收取县棉花总公司100000元现金后，县棉花总公司与现门面业主合同到期日，将门面交付给刘道辉，如不能按期交付使用，愿依法承担赔偿责任，赔偿标准按有关法律法规办理；交付时所发生的有关费用，概由国土局承担。至2009年1月10日，华容县棉麻纺织厂与刘迪签订的租赁合同到期。刘道辉与华容县国土资源局共同收回门面遭拒绝，刘道辉以国土局出具的承诺书为依据向国土局要求交付门面。2016年3月22日，国土局经刘道辉同意，由刘道辉作为原告起诉刘迪、白义猛、刘哲、第三人国土局返还原物纠纷，诉讼过程中，原告撤诉。本案在审理过程中，原告申请对诉争门面自2009年1月至2017年12月止的门面租金价格进行评估，本院依法委托华容县价格认证中心对本案诉争门面从2009年1月至2017年12月房屋租金进行了价格认定。华容县价格认证中心于2018年2月11日作出关于华容县章华镇北路原纱厂一间门面租赁价格的认定结论书，认定结论为：“确认在认定基准日刘迪占有的位于华容县章华镇城北路原纱厂的一间门面自2009年1月至2017年12月的租赁价格为人民币122000元”。2017年12月18日，被告刘迪以不服被告国土局，第三人刘道辉国有土地使用登记纠纷一案向本院提起行政诉讼，请求撤销国土局为刘道辉办理的本案诉争门面房屋华国用（2004）第260273号国有土地使用权证并将土地使用权登记到刘迪名下。因该案的审理与本案有一定关联，本案须以该案的审理结果为依据，故本院作出（2017）湘0623民初1388号民事裁定书，裁定本案中止审理。2018年4月3日，本院驳回刘迪的起诉。2018年8月17日，岳阳市中级人民法院作出（2018）湘06行终98号行政裁定书，驳回刘迪的起诉。本案恢复审理。刘迪租赁门面现由刘迪安排白义猛、刘哲在经营使用，至今未搬出。一审法院认为，本案所涉租赁物是不动产房屋，该房屋所有权原属华容县棉麻纺织厂，由刘迪与华容县棉麻纺织厂签订租赁合同，租期十年，并约定双方权利义务，双方形成租赁法律关系。后因华容县棉麻纺织厂破产，由其上级主管部门华容县供销合作联社决定将该房产抵债转让给华容县棉花总公司，华容县棉花总公司获得该房屋的所有权。2004年3月6日，华容县棉花总公司以拍卖的形式将该房产予以拍卖，并由被告国土局履行出卖人的义务。本案刘道辉以720000元价格竞得，并办理了房屋所有权证和国有土地使用权证，取得了房屋的所有权。依据租赁合同的约定，租期至2009年1月10日届满，被告刘迪租赁期满需将房屋返还所有权人，租赁期满后原告及被告华容县国土资源局通知承租人要求返还租赁物，但被告刘迪超出租赁期限将房屋继续安排白义猛、刘哲非法占用使用该房屋，违反了合同的约定。被告国土局作为原告竞拍门面的出卖人及交付人，理应在租赁合同到期后，及时将门面收回交付原告，而被告国土局在收取棉花总公司资产处置中提取100000元后未收回门面并给刘道辉，虽国土局负有交付义务，但因门面一直实际由刘迪安排白义猛、刘哲使用。被告刘迪、白义猛、刘哲应将刘道辉所购买的原华容县棉麻纺织厂的第20号门面返还给刘道辉。对于原告要求被告支付占用期间的房屋租金的诉讼请求，本院认为，该门面一直由被告刘迪安排白义猛、刘哲非法占有、使用、收益，应当由刘迪、白义猛、刘哲共同承担原告的租金损失122000元。国土局向刘道辉出具的承诺书载明如未按期交付诉争房屋，愿意承担赔偿责任及交付时所发生的所有费用。故被告国土局应对原告刘道辉租金损失122000元与被告刘迪、白义猛、刘哲承担共同赔偿责任。刘道辉通过拍卖公司竞拍取得房屋的所有权，合法有据，形式上有拍卖公告，同时委托人对标的物实行整体拍卖，作为部分标的物的承租人不得对整体标的物主张优先购买权，故被告刘迪主张优先购买权的抗辩理由不成立，本院不予采纳。依据租赁合同的约定，合同期满后，出租人无条件收回刘迪所租赁的门面，被告刘迪未提供其在租赁期内进行了应由出租方维修屋面，渗漏补油的费用支出，刘迪虽改扩建了租赁房屋的厨房、厕所、阳台，未能证明其改扩建厨房、厕所、阳台具有合法性和正当性，故本院对被告刘迪要求获得补偿的辩解意见不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘迪、白义猛、刘哲于本判决书生效后十日内返还占用原告刘道辉所有的位于华容县章华镇迎宾中路的原华容县棉麻纺织厂第四间门面（现第20号门面）；二、被告华容县国土资源局、刘迪、白义猛、刘哲于本判决书生效后十日内共同赔偿原告刘道辉自2009年1月至2017年12月门面租金损失122000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，由被告华容县国土资源管理局、刘迪、白义猛、刘哲共同负担。上诉人刘迪在本院二审中提供了以下证据：刘道辉就本案同类门面起诉周莉的判决书。以证实刘道辉起诉周莉一案的判决中未承担租金损失，而本案一审判决承担了租金损失。国土局及刘道辉、刘哲、白义猛对上述证据的真实性均无异议。本院二审对一审法院所查明的事实予以确认。针对双方当事人在本院二审中争议的焦点问题，本院评析如下：一、刘道辉通过拍卖公司竞拍取得诉争房屋的所有权，并办理了房屋所有权证和国有土地使用权证，是涉案房屋合法的所有权人。刘道辉要求收回诉争房屋及赔偿房屋租金损失的诉讼请求合法有据，依法应得到支持。二、刘迪上诉称，其在租赁门面前，交了集资款19000元，实质上是刘迪一次性交付了门面十年的租金19000元，一审法院对此事实认定并无不妥。依据租赁合同的约定，刘迪租期至2009年1月10日届满，刘迪理应在租赁期满后将涉案房屋返还所有权人刘道辉，但刘迪在租赁期满后仍将房屋继续安排白义猛、刘哲占用使用，违反了合同的约定。刘迪、白义猛、刘哲有义务将诉争房屋返还给刘道辉。三、刘迪租赁期满后将房屋继续安排白义猛、刘哲占用、使用该房屋至今，且并未交纳分文租金，客观上造成了刘道辉的租金损失，理应承担赔偿刘道辉租金损失的责任。至于刘道辉就同类门面起诉他人的案件中，是否得到了租金损失，其不是本案的判决依据，且其他门面的占用、使用时间亦不相同，刘迪以其他门面未收租金而认为本案门面亦不应收取租金的理由不能成立。四、国土局向刘道辉出具的承诺书载明如未按期交付诉争房屋，愿意承担赔偿责任及交付时所发生的所有费用。基于该承诺，一审判决国土局对本案刘道辉租金损失122000元与刘迪、白义猛、刘哲共同承担赔偿责任并无不妥。但因国土局并非涉案房屋的实际占有、使用人，如其在本案中承担了赔偿租金损失的责任，可向涉案房屋的实际占有、使用人另行主张相关权利。五、至于刘迪上诉主张应由国土局给付门面水电初装入户费、水电安装、地面砖、卷闸门、屋顶补漏等费用7000元；以及刘迪主张的扩建了租赁房屋的厨房、厕所、阳台等添附物的补偿问题，刘迪亦可另行主张相关权利。综上所述，刘迪、国土局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5480元，由刘迪和华容县国土资源局各负担2740元。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇一九年三月二十六日书记员  荣晴瑶