河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初9492号原告董皇学，男，1992年6月2日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托代理董世奇，男，1968年10月24日出生，汉族，住河南省上蔡县。与原告董皇学系父子关系。委托代理人王东兴，河南同立律师事务所律师。被告张继恒，男，1975年10月21日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告杨冬梅，女，1974年8月9日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。二被告委托代理人赵志远，河南燕小成律师事务所律师。原告董皇学与被告张继恒、杨冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董皇学的委托代理人王东兴，被告张继恒、杨冬梅的委托代理人赵志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董皇学诉称，2018年4月份，原、被告双方经过协商，达成房产买卖协议，于2018年4月28日双方签订了房产买卖合同，被告同意将自己拥有位于驿城区××与××路交叉口置地开来花园9号楼东四单元23层西户2312的房产及附属车位出售给原告。合同签订后，原告如约将首付款30万给付被告。根据房产买卖合同第六条第1项，被告应在收到30万元首付款后在2018年5月1号向原告交付完整有效的交付房产及附属设施；原告在被告逾期交房后多次催促被告，被告刚开始以各种理由推脱，后来电话拒接，数月联系不上，时至2018年8月下旬，被告被迫与原告联系，一直不提履行合同义务事宜，至今没有履行合同义务。明确后诉讼请求：判令解除双方签订的房屋买卖合同，返还30万元购房款，被告支付违约金276000元及其他损失131000元。被告张继恒、杨冬梅辩称，1、涉案的房屋买卖合同系被告张继恒在被告杨冬梅不知情的情况下所签订的，被告杨冬梅不同意处分，张继恒的行为构成无权处分，合同无效，合同约定的违约金条款属无效。2、被告张继恒收到了原告支付的购房款30万元，同意返还。经审理查明，2018年4月28日，原告董皇学（乙方）与被告张继恒（甲方）签订房产买卖合同一份，约定：“1、甲方拥有位于靖宇路与××路交叉口××地·××花园××单元××西××2312的房产，房屋所有权人为张继恒，房屋面积为141.87㎡，基本信息以《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记为准）。2、甲乙双方经协商一致，同意该房产的交易总价为：92万元，此价格包含该房产的相关配套设施有：地下车位（**），该车为票据号：0004700。3、甲、乙双方约定于甲方房产证下来后十天前办理该房产产权变更或过户相关手续。由甲方协助乙方办理该房产产权变更或过户等相关手续，其所有费用均由乙方承担。4、按揭贷款：甲、乙双方签订合同后，甲乙双方均应在年月日以前交齐按揭所需真实有效资料并到丙方指定银行办理相关贷款手续，乙方应在2018年4月28日以前将首付款人民币30万元打到银行指定账号,并配合办理网签，资金监管等手续，剩余房款人民币(大写）备注元整由银行放款之日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的金额少于本合同约定的贷款金额，差额部分乙方应当在首付房款交付时一次性补足。（最终首付款以成交价减去银行所批贷款金额为准，最终贷款年限以银行审批为准)。乙方必须在新产权证发证后3日内办理抵押手续。5、物业交接时间为2018年5月1号，甲方应向乙方完整有效的交付本合同所述房产及其他相关配套附属设施。6、甲方须保证该房产产权真实无争议，该房产的共有人对出售此房产无异议。若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷,由甲方负责解决并承担一切责任。如甲、乙任何一方违反本合同约定，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房产交易价格的30%作为违约金,同时支付丙方全额居间服务费。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。7、备注：①首付款30万元整与合同签订之日付给甲方；②甲方房产证下来后办理过户当天，乙方再付甲方10万元；③余款52万元由银行按揭给甲方”等条款，签订合同后，原告依约向被告张继恒交付首付款30万元，被告张继恒向原告出具收条一份，写明：“今收到董皇学首付购房款叁拾万元整，收款人：张继恒，2018.4.28号”。其后，被告张继恒未依约于2018年5月1日将诉争房屋交付给原告。2018年6月4日，诉争房屋产权证书办理至被告张继恒名下，证号为豫（2018）驻马店市不动产权证第0009345号。2018年9月13日，诉争房屋因被告另案纠纷被驻马店市驿城区人民法院查封。后原告于2018年9月20日以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，一、诉讼中，原告提交与张继恒微信聊天记录截屏打印件一组以及通话记录截屏打印件一组，原告用以证明签订合同支付首付款后，被告张继恒迟迟不履行合同义务，后拒绝接听原告电话。二、庭审中，原告明确其他损失包含租房损失1万元，为支付购房款对外借款30万元的利息，利息是月息2分，每月支付6000元，截止到开庭之日止共计4.8万元，支付的车旅费、住宿费用及就餐费15000元，为本次诉讼支付的律师费用3万元，本案的保全费及保函费用8000元，购买该房屋为做婚房使用，未如期使用该房屋造成的精神损失2万元。共计131000元。并提供借据两份证明损失情况，被告质证称，两份借据显示借款人为董世奇，与本案的合同当事人董皇学不是同一人，另外两张借据的金额为35万元，与合同的30万元首付款数额不符，另外，资金往来没有其他证据佐证，不能证明其真实性，与本案也不具有关联性。原告质辩称，董世奇系董皇学的父亲，也是本案代理人，其花费也属于合理范围。借据的金额35万元是除了首付30万元以外，其余是为了将来过户准备，董世奇借款的行为也是为了孩子董皇学婚房首付，其损失，被告承担合情合理。三、诉讼中，被告提交2018年11月1日驻马店市驿城区档案馆出具的证明一份以及户口本，用以证明被告张继恒与被告杨冬梅于1999年8月26日办理结婚登记，被告杨冬梅与张继恒系夫妻关系。同时主张涉案房屋购买于夫妻关系存续期间，系夫妻共同财产，被告张继恒无权处分。原告质辩称，被告杨冬梅应对本次房屋买卖合同是知情的，被告张继恒应当对该房产具有表见代理的处分权，其买卖行为应当视为其配偶的授权，应承担相应的责任。被告质辩称，原告不能举证证明被告杨冬梅知情，依据合同的相对性原则，被告杨冬梅不应承担相应的法律责任，且依据最高院的司法解释，本案也不符合夫妻共同债务的情形。四、庭审中，被告以违约金约定过高为由申请核减。上述事实，有原告提交的房产买卖合同、收条等证据，被告提交的证明等证据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告董皇学与被告张继恒签订房产买卖合同一份，约定由原告购买被告所有的房屋一套，原告董皇学与被告张继恒之间系房屋买卖合同关系。关于该合同的效力，本案中，被告杨冬梅以诉争房屋系夫妻共同财产且其对被告张继恒处分房产不知情、不同意为由主张被告张继恒无权处分诉争房屋，并主张诉争买卖合同无效。法律规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故原告董皇学与被告张继恒之间系房屋买卖合同关系并无法律规定的无效情形，应为有效合同。合同履行过程中，诉争房屋因被告张继恒另案纠纷被驻马店市驿城区人民法院查封，本案中，在共有人杨冬梅拒绝出卖诉争房屋且诉争房屋被法院依法查封的情况下，被告张继恒已不能依约交付诉争房屋并转移房屋所有权，致使合同无法继续履行，构成根本违约。法律规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故原告请求解除的原告董皇学与被告张继恒签订房产买卖合同，于法有据，本院予以支持。法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，双方合同约定：“如甲、乙任何一方违反本合同约定，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房产交易价格的30%作为违约金”，现原告请求被告返还购房款30万元并支付违约金，于法有据，本院应予支持。关于违约金，经计算，合同约定违约金为276000元，庭审中，被告以违约金约定过高为由申请核减违约金。经考量合同履行情况、被告违约程度，以及原告所主张受损失情况等综合因素，被告张继恒应支付违约金以6万元为宜，原告请求超出该数额的部分，本院不予支持。又因本院已考量原告所受实际损失支持被告向原告支付违约金，故原告另行请求被告赔偿损失，本院不予支持。关于原告以夫妻共同债务为由请求二被告共同承担上述责任。诉争房屋系二被告夫妻关系存续期间购买，应系夫妻共同财产。本案中，被告张继恒以个人名义与原告签订房产买卖合同，首付购房款也由被告张继恒收取。法律规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”，诉讼中，被告杨冬梅明确表示对被告张继恒处分房屋的行为不知情且不追认，原告也未能提交被告杨冬梅知情等相关证据，故原告请求被告杨冬梅对被告张继恒的上述债务承担共同支付责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告董皇学与被告张继恒于2018年4月28日签订的房产买卖合同。二、限被告张继恒于本判决生效后十日内向原告董皇学返还购房款30万元并支付违约金6万元。三、驳回原告董皇学的其他诉讼请求。如当事人未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15560元，保全费5000元，合计20560元，由原告董皇学负担8260元，由被告张继恒负担12300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 张伟光审判员 周 岩二〇一九年三月二十六日书记员 亓 茹