重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2019)渝0117民初760号原告：深圳市保利物业管理集团有限公司，住所地深圳市南山区高新园中区科技中三路**国人大厦******，统一社会信用代码91440300732071947T。法定代表人：曹元平，公司执行董事。委托诉讼代理人：向志威，重庆市合川区龙市法律服务所法律服务工作者。被告：中奥联合置业有限公司，住所，住所地重庆市合川区合阳城街道办事处洛阳溪街**4-4至4-7社会信用代码9150011755902437X8。法定代表人：潘亚文，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈林，女，1989年8月13日出生，汉族，该公司职工，住四川省三台县。原告深圳市保利物业管理集团有限公司与被告中奥联合置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市保利物业管理集团有限公司的委托诉讼代理人向志威、被告中奥联合置业有限公司的委托诉讼代理人陈林，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市保利物业管理集团有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付所欠位于重庆市合川区×房屋2017年1月至2018年12月期间的物业管理费，合计4133.76元，并自2019年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款资金占用损失至付清全款。事实和理由：2012年5月8日，原、被告签订《塔尔门中奥城物业管理服务合同》，约定由原告为位于重庆市合川区合阳城街道办事处的“塔耳门中奥城”提供物业服务，并按4元/㎡/月的标准收取物业服务费。2016年12月30日，原、被告签订《塔耳门中奥城物业管理服务合同费用支付及其他事项补充协议》，约定该楼盘相关物业买受人未在原告处办理接房手续的，原告有权要求被告支付自出售之日起至买受人在原告处办理接房手续之日止的物业服务费，再由被告向相应的物业买受人追偿。涉案位于重庆市合川区合阳城街道办事处×的房屋面积43.06㎡，属于前述《物业管理服务合同》所约定的原告方物业管理服务范围，至今未有业主向原告办理接房手续。被告中奥联合置业有限公司辩称，涉案房屋已经出售，房屋所有权已移转登记于买受人，故就该房屋物业管理服务费用，所有权移转登记后的部分，被告不应承担；移转登记前的部分，被告已经与原告达成协议，应依照该协议履行。原告方围绕其诉讼请求当庭举示了《塔耳门中奥城物业管理服务合同》、《塔耳门中奥城物业管理服务合同费用支付及其他事项补充协议》、催收函、照片、邮件查询单、水电费发票、（2017）渝0117民初7006号民事判决书；以上证据，经当庭质证，本院予以确认。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下事实：被告系重庆市合川区“塔耳门中奥城”商住楼项目开发建设单位。2012年5月8日，被告与原告签订《塔耳门中奥城物业管理服务合同》，选聘原告为“塔耳门中奥城”提供早期配合销售物业管理服务和前期物业管理服务，其中前期配合销售物业管理服务期限自合同签订之日起至物业首期正式交付业主使用之日止，在此期间由被告按照当月项目物业管理服务所有人员实发工资总额的20%支付早期介入服务费；前期物业管理服务期限为三年，自物业首期正式交付业主之日起算，在此期间由业主按照每月每平方米高层住宅物业1.8元、写字楼物业3元、商业物业4元的标准支付物业管理服务费。该合同第六章第十二条之4约定：“未售出或因甲方原因造成业主未接房的物业，物业管理公共服务费由开放商每月按照其建筑面积应缴纳费用的100%向乙方（即原告）交纳。”2016年12月30日，原、被告签订《塔耳门中奥城物业管理服务合同费用支付及其他事项补充协议》，就所有权登记在被告名下或虽登记在买受人名下但未实际交付买受人物业，其2016年12月31日前的商业物业管理服务费1110249元，由被告按照主合同（即前述《塔耳门中奥城物业管理服务合同》）约定标准的40%支付444099.6元，分别于2016年12月31日及2017年3月31日前支付222049.8元；就该部分物业自2017年1月1日之后的商业物业管理费用，由被告按月于次月10日前按照主合同约定标准的40%即1.6元/月/㎡的标准支付。就被告已经售出并实际交付买受人的商业物业，约定自交付之日起物业管理服务费由买受人按照主合同（即前述《塔耳门中奥城物业管理服务合同》）约定标准支付。该《补充协议》第四条约定，被告在出售商业物业时，应当告知买受人按照商业房买卖合同约定及时前往原告处共同办理接房手续，若买受人未向原告办理接房手续，按照所有权登记在被告名下或虽登记在买受人名下但未实际交付买受人的物业处理，被告承担相应的物业管理服务费后，有权向相关业主追偿。该《补充协议》第十一条“违约责任”第一条约定，被告未按照约定期限支付前述物业2016年12月31日前的物业管理服务费用，则应向原告全额支付该期间物业管理服务费用1110249元；未按照约定期限支付前述物业2017年1月1日之后的物业管理服务费用，则应就所有前述物业按照主合同约定标准即4元/月/㎡支付物业管理服务费。除上述约定外，该《补充协议》并就被告所应向原告支付的其他款项的性质、数额和期限进行了约定。2018年5月，经原告诉请，本院以（2017）渝0117民初7006号民事判决，判令被告限期支付原告该《补充协议》所约定的除2017年1月1日以后的商业物业管理服务费之外其他各项欠款，但被告至今未履行该生效判决。虽经原告书面催收，被告亦未按照该《补充协议》约定就登记在被告名下或虽登记在买受人名下但未实际交付买受人的物业，向原告按月支付2017年1月1日以后的商业物业管理服务费。涉案位于重庆市合川区合阳城街道办事处×的房屋性质为商业物业，面积43.06㎡，并属于前述《物业管理服务合同》所约定的原告方物业管理服务范围。法庭审理过程中，被告方并未举示证据证明该房屋已经售出并已移转登记所有权于买受人，亦未举示证据证明其已向该买受人实际交付房屋，也未举示证据证明原、被告之间就涉案房屋2019年之前的物业管理服务费用，存在除前述《前期物业管理服务合同》及其补充协议之外的其他特别约定。本院认为，民事主体之间依法订立的民事合同具有法律效力，合同一方当事人依据合法成立并生效的民事合同所享有的民事权利依法受法律保护。原、被告签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为被告所开发建设的“塔耳门中奥城”项目提供早期介入服务和前期物业管理服务，并明确约定就未售出或因被告原因造成业主未接房的物业，相关物业管理公共服务费由被告根据该物业建筑面积按照合同约定标准全额缴纳。其后原、被告再次签订《补充协议》，就登记在被告名下或虽登记在买受人名下但未实际交付买受人的物业，分阶段就前述物业2016年12月31日之前及2017年1月1月之后物业管理服务费用的承担主体、计算标准、付款期限及逾期付款的违约责任等进行了明确约定。前述《前期物业管理服务协议》及其《补充协议》，系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，依法具有法律效力。其中签订在后的《补充协议》，作为签订在前的《前期物业管理服务协议》的组成部分，具有优先适用的法律效力。现原告已按照约定履行了为“塔耳门中奥城”提供物业管理服务的合同义务，即有权要求被告按照双方《前期物业管理服务协议》及其补充协议的约定承担对待给付的合同义务。法庭审理过程中，被告方并未举示证据证明该房屋已经售出并已移转登记所有权于买受人，亦未举示证据证明其已向该买受人实际交付房屋，也未举示原、被告双方就该房屋物业服务相关费用存在前述《前期物业管理服务合同》及其《补充协议》之外的其他特别约定，其依法应当承担举证不能的不利后果，该房屋仍应视作属于依据双方约定应由被告承担物业管理服务费用支付义务的物业范围。故原告有权要求被告按照双方约定标准按月于次月10日前支付该房屋物业管理服务费。但被告至今未予支付，构成履行迟延，依法应当按照双方合同约定的标准承担相应的违约责任。根据双方前述《补充协议》，被告逾期支付相关物业2017年1月1日以后的物业管理服务费用，则应当按照双方主合同约定标准即4月/月/㎡全额支付物业管理费，故本院对原告方提出的要求被告支付涉案房屋2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务4133.76元（4元/月/㎡×43.06㎡×24月）的诉讼请求予以支持。根据原、被告双方合同约定，被告按照双方主合同约定标准全额支付物业管理服务费已属于就其逾期付款违约行为所承担的违约责任范畴，原告于此之外增加请求按中国人民银行同期同类贷款利息支付资金占用损失，属于双重请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告中奥联合置业有限公司于判决生效后十日内支付原告深圳市保利物业管理集团有限公司所欠涉案位于重庆市合川区合阳城街道办事处×房屋2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务相关费用合计4133.76元；二、驳回原告深圳市保利物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告中奥联合置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  黄永宏二〇一九年三月二十日法官助理黄治淮书记员尹秀红