江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏02民终5312号上诉人（原审原告）：史影,女，1962年6月2日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：戴雅静，江苏慎韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱冰湄，江苏慎韬律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：江阴五洲置业有限公司，住所地江阴市璜土镇澄路**。法定代表人：黄细兰，该公司总经理。上诉人史影与被上诉人江阴五洲置业有限公司（以下简称五洲公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2018）苏0281民初4335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史影向本院提出上诉请求：撤销原判，依法改判由被上诉人返还上诉人房款52万元及已付贷款20969.34元；承担利息损失46025.64元，总计590492.98元。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定上诉人已交房款总金额错误。一审认为上诉人只交付房款26万元，而实际上史影向五洲公司交付的总房款为52万元。上诉人史影先后两次各26万元总计52万元向五洲公司交付了房款，但一审仅认可并判决首付的26万元返还并由被上诉人承担自2014年12月15日起至2018年3月15日止的利息损失42837.3元，对于上诉人贷款26万元并交付给五洲公司的房款，一审判决竟然漏掉了，只确认了上诉人实际承担的还贷20969.34元（判决书定的是贷款本息与事实不符）。2、上诉人贷款的26万元，贷款方已在本案判决前起诉上诉人及被上诉人，要求上诉人承担贷款本金197200.31元、支付期内利息2744元、逾期罚息（以本金197200.31元为基数，自2018年5月22日起按中国人民银行同期同类同档次贷款利率上浮10%再加收50%确定并赔偿律师费22290元，被上诉人承担连带保证责任。上诉人作为房屋买卖合同的买受方，向出卖人即被上诉人五洲公司交付的52万元房款，尽管其中26万元是向贷款人贷款而来，但上诉人和贷款人之间的借贷法律关系并不能和本案上诉人与被上诉人之间的房产买卖法律关系混淆，虽然被上诉人是贷款关系中的保证人，但根据合同相对性原理，上诉人已经交付给被上诉人的贷款本金26万元的返还对象首先应当是买卖合同的买受人即上诉人，一审法院不应当遗漏判决返还上诉人贷款而来的26万元。因此，一审只判决被上诉人返还上诉人280969.34元及承担利息损失46025.64元是错误的。3、一审诉讼费用应由被上诉人全部承担，上诉人不应承担6280元。本案涉案房产的《商品房买卖合同》是因被上诉人无法取得涉案房屋所有权初始登记的条件才被解除，是属于被上诉人败诉，因此，被上诉人应承担全部诉讼费用。五洲公司未作答辩。史影向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除其与五洲公司之间的《商品房买卖合同》；2、判令五洲公司归还购房款52万元；3、判令五洲公司承担利息损失102288.9元（其中，首付26万元，自2014年12月15日起计算至2018年3月15日，利息为42837.3元；另26万元系贷款，自2015年3月5日起计算至2018年3月15日，为59451.6元）；4、判令五洲公司归还代收的税费等余款3498元；5、判令本案诉讼费由五洲公司承担。事实与理由：2014年12月15日，其和五洲公司签订《房屋买卖合同》，同日该合同在江阴市商品房买卖合同网上备案系统备案。约定五洲公司作为出卖人将位于江阴市璜土镇小湖村的暂定名为五洲国际广场二期3单元1102室（以下简称1102房屋）出卖其，涉案房屋建筑面积为18.19平方米，套内面积为11.76平方米，规划用途为商业、住宅用途；双方约定计价方式为28587.14元每平方米，总计价款为52万元；双方另约定合同签订时其支付26万元，余款26万元办理贷款；另约定交付期限为2014年12月31日前，商品房需经验收合格；五洲公司作为出卖人若逾期超过90天后逾期交房，其有权解除合同，五洲公司应当自买受人解除合同通知到达后30天内退还全部款项；另外约定出卖人应当在商品房交付使用后180天内办理权属登记；另补充协议约定逾期12个月后仍不能取得房屋所有权证书的，买受人有权要求退房。合同签订当日，其支付首付款26万元，五洲公司向其开具了首付26万元的发票；另26万元由其向中国工商银行股份有限公司江阴支行申请了个人购房贷款，贷款于2015年3月5日前支付给五洲公司，据此，其履行了全部付款义务，付清了全部合同款项52万元。2015年3月31日，五洲公司向其发放《交房通知书》，要求其办理交房手续，其依据通告办理了房产交接。但是交接后发现，五洲公司在交付房产时并未取得竣工验收合格手续，属于违法交付。2015年5月23曰，其向五洲公司交付办理房产税费等19098.1元，但是违法交付后12个月内，五洲公司并未将办理好的权属证书交给其；其多次和五洲公司沟通，均告知目前无法办理；其走访多个部门均无法解决权属证书的办理问题。其了解到，因涉案房产的土地规划有问题，故至今无法办理权属证书。其认为，根据约定，五洲公司并未按约定在2015年3月31日前交付符合约定的合格房产，其有权解除合同；另根据补充协议，因五洲公司责任，导致其无法取得权属证书，已经逾期超过12个月，故其有权解除合同。为维护自身合法权益，特诉至法院。一审法院认定事实：2014年12月15日，五洲公司为出卖人，史影为买受人，签订合同备案号为201412150019的《商品房买卖合同》一份，由后者向前者购买1102房屋，建筑面积18.19平方米，总房价为52万元。合同第六条约定，在本合同签订时支付26万元整，余款26万元办理贷款；第八条约定，出卖人应于2014年12月31日前，依照国家及地方人民政府的规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任为：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》的附件四《补充协议》第八条第二款约定，因出卖人责任而买受人不能在该商品房交付后240日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下规定处理：购房合同及本协议继续履行，每逾期一日，出卖人按已付房价的万分之一向买受人支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的0.5%。逾期12个月后仍不能取得房屋所有权证书的，买受人有权要求退房。签定合同当日，史影向五洲公司已交付房款26万元。嗣后，史影作为借款人、抵押人，中国工商银行股份有限公司江阴公司（以下简称工行江阴公司）作为贷款人，签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定工行江阴公司根据史影的申请，向其发放个人购置商用房贷款26万元，用于购买1102房屋，期限为10年，按月等额本息还款法还款。2015年2月5日，工行江阴公司发放贷款26万元。2015年2月7日，五洲公司向史影开具编号为01041841的发票，价税金额合计260000元。2015年3月5日至2015年9月5日，史影共归还贷款七期，本息合计20969.34元；之后，由五洲公司在负责归还贷款。再查明：2015年5月23日，五洲公司向史影出具收据三张，内容分别为：兹收到史影现金交来人民币1637.1元，收款事由3-1102，代收维修基金；兹收到史影现金交来人民币830元，收款事由3-1102，印花税、配图及复印费、借款他项；兹收到史影现金交来人民币1030.95元，收款事由3-1102，房产证、土地证、交易手续费代办费。一审审理中，五洲公司明确，涉案房屋因他公司的原因，尚未具备办理房屋所有权登记的条件。以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房发票、《催告函》，以及当事人陈述等在卷予以佐证。一审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。对于史影主张因五洲公司逾期未办理房屋所有权登记而行使解除权的问题，一审法院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”上述法律规定可见，《解释》第十五条规定的情形方适用解除权行使期限的问题，第十九条规定的情形不适用解除权行使期限。本案中，五洲公司在法庭辩论终结时仍不具备取得涉案涉房屋的所有权初始登记条件，符合《解释》第十九条规定的情形，一审法院对五洲公司主张解除权适用除斥期间的意见不予采信，现史影行使解除权，符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。史影在签定《商品房买卖合同》，交付了购房款26万元，以贷款的方式交纳了房款26万元，并实际归还了贷款本息20969.34元。史影交付的26万元房款五洲公司应予返还，对于史影主张的该部分房款应按银行1年-5年贷款基准利率，自2014年12月15日起计算至2018年3月15日止的利息损失的主张，因《商品房买卖合同》不能履行系五洲公司过错所致，故一审法院对史影该主张予以采信，利息损失为42837.3元。对于另26万元贷款，史影也主张了该款自2015年3月5日起至2018年3月15日的利息，但史影实际承担了贷款本息20969.34元，故仅可主张该金额的利息损失，故一审法院也按银行1年-5年贷款基准利率，自2015年3月5日起计算至2018年3月15日止，利息为3188.34元。故五洲公司应返还史影已交房款、已付贷款280969.34元及承担截止2018年3月15日的利息损失46025.64元。对于史影要求五洲公司返还的代收维修基金、印花税、配图及复印费、房产证、土地证、交易手续费代办费等共计3498元，符合法律规定，五洲公司应予返还。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，作出判决：一、解除史影与五洲公司于2014年12月15日签订的合同备案号为201412150019的《商品房买卖合同》。二、五洲公司应返还史影房款、已付贷款280969.34元及承担截止2018年3月15日的利息损失46025.64元。三、五洲公司应返还史影代办、代收费用3498元。上述第二、第三项合计，五洲公司应给付史影330492.98元，应于判决发生法律效力之日起十日内履行。四、驳回史影的其余诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10040元、财产保全费3270元，合计13310元(史影已预交)，由史影负担6280元，由五洲公司负担7030元，五洲公司应负担部分于判决发生法律效力之日起十日内直接给付史影。二审查明事实与一审已查明事实一致。另二审中，史影向本院提交了无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初7955号民事判决书，该判决书判决主文为：一、史影应于本判决发生法律效力之日起10日内向中国工商银行股份有限公司江阴支行返还借款本金197200.31元；并支付期内欠息7394.29元、逾期罚息（自2018年10月6日起至实际给付之日止，以197200.31元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮11%再上浮50%计算）。二、史影应于本判决发生法律效力之日起10日内向中国工商银行股份有限公司江阴支行支付为本案支出的律师代理费14897元。三、对史影前述第一项债务，五洲公司承担连带清偿责任。案件受理费2317元、保全费1570元，合计3887元，由史影、五洲公司负担。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因五洲公司的原因，导致史影与五洲公司的房屋买卖合同被解除，故五洲公司应将史影支付的购房款返还给史影并应承担因房屋买卖合同解除而造成的损失。史影的52万元购房款中，26万元系其向银行的贷款，该笔贷款因未按期还贷，贷款人向法院提起诉讼，法院经审理后作出判决，史影应归还贷款本金197200.31元并承担相应的利息和罚息及其他费用，五洲公司对贷款本金承担连带清偿责任。由于该判决尚未履行完毕，尚无法确定在履行中五洲公司作为担保人承担连带清偿责任替史影归还的金额，故在本案中不宜就史影所欠银行的贷款数额直接判决由五洲公司向史影返还，史影可以待所欠银行贷款全部履行完毕后，就其归还的贷款及所承担的损失向五洲公司另行再主张赔偿。因此，一审法院对史影尚未还贷的款项不予处理，并无不当。此外，诉讼费用由败诉方承担。一审并未全部支持史影的诉讼请求，故一审判决史影承担部分诉讼费用，符合法律规定，并无不当。综上所述，史影的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人史影负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇一九年三月十八日书记员  徐冬晖