湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终1200号上诉人（原审被告）：随州市曾都区天马服饰连锁专卖店，个体工商户，经营场所随州市烈山大道原五交化营业厅。经营者：邓克林，男，1959年3月21日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：宋继红，湖北天赋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：随州市五金交电化工公司，住所地随州市舜井大道中段**。法定代表人：代晓光，该公司总经理。委托诉讼代理人：高东菊，湖北五合律师事务所律师。原审被告：随州市炎黄旅行社有限公司，住，住所地随州市交通大道**/div>法定代表人：王明森，该公司执行董事。原审被告：湖北天力医药有限公司，住所地，住所地随州市烈山大道**iv>法定代表人：许屏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐长生，该公司法务人员。委托诉讼代理人：杨光泽，湖北季梁律师事务所律师。上诉人随州市曾都区天马服饰连锁专卖店（以下简称天马服饰专卖店）因与被上诉人随州市五金交电化工公司（以下简称五交化公司）、原审被告随州市炎黄旅行社有限公司（以下简称炎黄旅行社）、湖北天力医药有限公司（以下简称天力医药公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初1875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法适用普通程序，开庭进行了审理。上诉人天马服饰专卖店的委托诉讼代理人宋继红，被上诉人五交化公司的委托诉讼代理人高东菊，原审被告天力医药公司的委托诉讼代理人徐长生、杨光泽到庭参加诉讼。原审被告炎黄旅行社经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天马服饰专卖店上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回五交化公司的诉讼请求，判令五交化公司因违约给天马服饰专卖店造成的损失，本案诉讼费由五交化公司承担。事实与理由：1、一审认定炎黄旅行社将其承租的部分房屋转租给邓克林即天马服饰专卖店并判决天马服饰专卖店按95元/天支付房屋占用费错误。首先，五交化公司未起诉邓克林，一审判决亦未列邓克林为被告。其次，邓克林与天马服饰专卖店不是同一主体，邓克林与炎黄旅行社或天力医药公司签订的房屋租赁合同系其个人行为，未获得天马服饰专卖店的委托授权，天马服饰专卖店不应承担责任，应由邓克林承担责任。同时，五交化公司的砸门砸墙等行为给邓克林的经营造成了损失，其应承担赔偿责任。2、一审判决确认五交化公司与炎黄旅行社签订的《房屋租赁合同》已于2018年2月12日协商解除错误。一审已认定炎黄旅行社与天力医药公司于2014年10月10日签订的《合作经营协议》有效，该协议约定炎黄旅行社与五交化公司签订的《房屋租赁合同》中约定的权利义务由天力医药公司承继，故自2014年10月10日起五交化公司与炎黄旅行社之间的房屋租赁合同已经终止。后五交化公司直接接收天力医药公司自2014年10月10日至2017年底的涉案房屋租金，系对天力医药公司转租涉案房屋的认可，五交化公司只能与天力医药公司解除合同，五交化公司与炎黄旅行社2018年2月12日签订的解除租赁协议无效。3、一审判决确认天力医药公司与天马服饰专卖店签订的《房屋联合经营协议》无效及炎黄旅行社与天力医药公司将其承租房转让给天马服饰专卖店的行为无效错误。炎黄旅行社及天力医药公司自2013年12月1日就将涉案房屋转租给了邓克林，合同期至2018年11月30日，由邓克林交纳租金，并非转租给天马服饰专卖店。五交化公司亦知晓涉案房屋承租人系邓克林。五交化公司辩称：一、天马服饰专卖店是本案适格主体。天马服饰专卖店是有字号的个体工商户，其实际经营者是邓克林，五交化公司起诉天马服饰专卖店并注明经营者邓克林的信息正确，一审判决天马服饰专卖店承担责任符合法律规定。二、一审已查明因炎黄旅行社无力交纳租金，其主动要求解除合同，故一审判决双方协商解除了合同正确。五交化公司与炎黄旅行社租赁合同约定炎黄旅行社不得擅自转租；天马服饰专卖店从未向五交化公司交纳租金，五交化公司知晓涉案房屋被转租后已提出异议并要求天马服饰专卖店返还房屋遭拒绝。一审确认天力医药公司与天马服饰专卖店补签的《房屋租赁合同》无效符合法律规定。三、天马服饰专卖店认为五交化公司自2014年10月10日起就接收了天力医药公司的租金，系对天力公司转租涉案房屋的认可错误。天力医药公司没有提供证据证明五交化公司曾向其出具收据，五交化公司提交证据证明其向炎黄旅行社收取了租金。四、天马服饰专卖店系涉案房屋的实际占有人，其在五交化公司与炎黄旅行社租赁合同解除后，在五交化公司多次要求返还房屋时拒不返还，其应当向五交化公司支付房屋占用费。五、天马服饰专卖店上诉是为了拖延向五交化公司交付房屋的时间。天力医药公司述称：同意天马服饰专卖店的上诉意见。一审认定事实错误，适用法律错误。炎黄旅行社不是本案适格当事人，天力医药公司未与炎黄旅行社签订合同，而是与王进签订的租赁合同，然后天力医药公司与邓克林签订转租合同。天力医药公司自合同签订后，即将四年租金交给五交化公司，证实五交化公司认可王进的转租行为。一审认定天马服饰专卖店与天力医药公司签订的合同无效错误。五交化公司收取了天力医药公司的租金，等同于收取了天马服饰专卖店的租金。五交化公司向一审法院起诉请求：1、确认我公司与炎黄旅行社于2013年11月5日签订的《房屋租赁合同书》已于2018年2月12日解除；2、确认炎黄旅行社与天力医药公司之间的房屋租赁合同无效；3、确认天力医药公司与天马服饰专卖店之间的房屋租赁合同无效；4、判令天马服饰专卖店、炎黄旅行社、天力医药公司共同向五交化公司返还天马服饰专卖店占有属五交化公司所有的位于随州市××山大道（××）原五交化营业厅第一层自南向北的第2间门面房；5、判令天马服饰专卖店、炎黄旅行社、天力医药公司按每天95元的标准赔偿五交化公司租金损失（具体赔偿数额自2018年1月31日起计算至返还房屋时止）；6、本案的全部诉讼费用由天马服饰专卖店、炎黄旅行社、天力医药公司承担。一审法院认定事实：位于随州市××山大道（××）原五交化营业厅第一层自南向北的第2间门面房的所有权人为五交化公司，建筑面积757平方米，土地使用权面积433.355平方米。炎黄旅行社的公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），成立于2002年8月30日，原企业名称为随州市炎黄旅行社有限公司，原法定代表人为王进，2015年12月21日法定代表人由王进变更为王明森。2013年11月5日，五交化公司（甲方）与炎黄旅行社（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：乙方租用甲方所有的位于随州市××山大道（××）原五交化营业厅，用于经营；期限5年（自2014年2月1日至2019年1月31日止）；第1年租金140000元，以后每年递增2％，乙方在合同期内未经甲方同意不得将承租的房屋擅自转租、转借或者搞所谓的联营，确需转租、转借，必须经甲方同意后，先解除合同，再由甲方与第三方签订协议。合同签订后，五交化公司将其约定的出租房交付于炎黄旅行社使用，炎黄旅行社按合同约定向五交化公司支付了第一年的租金。2013年12月1日，炎黄旅行社分别将其承租的一楼南数第1、2间房转租给李爱华和邓克林，并签订了《房屋合作经营协议书》，约定合作经营期间为2013年12月1日至2018年11月30日。2014年10月10日，时任炎黄旅行社的法定代表人王进（称甲方）与天力医药公司的法定代表人许屏（称乙方）签订《合作经营协议》，主要内容为：甲方将其租赁五交化公司的8间2层店铺的租赁经营权自2015年2月1日至2019年1月31日转于乙方，乙方一次性支付甲方利润100万元并提供中脉健康产品2套；应付五交化公司房租73万元，甲方支付14万元，剩余59万元由乙方直接支付给五交化公司；由于甲方已将一楼部分门面与其他合作人签有经营协议，甲方应配合第三人向乙方交付房租；原甲方与五交化公司签订的《房屋租赁合同》约定的权利义务由乙方承继。该协议签订后，天力医药公司即行经营。2015年2月9日和5月27日，天力医药公司法定代表人许屏经转账向五交化公司会计黄青松支付当年租金143000元，2016年1月19日又以上述方式支付了2016年度房租金146000元；2017年1月17日，天力医药公司向五交化公司支付房租金149000元至2018年1月31日止。2016年7月25日，天力医药公司（甲方）与邓克林（乙方）补签了《房屋联合经营协议》，主要内容为：甲方将其租用的原五交化营业厅由南至北第2间门面房给乙方，双方联合经营，乙方于每季度末前一日支付甲方利润8750元（实为租金，每天约95元），期限自2013年12月1日至2018年11月30日止。2018年1月下旬，当五交化公司催促炎黄旅行社续交第五年租金时，炎黄旅行社以资金困难难以履行合同为由，要求终止原合同。2018年2月12日，五交化公司与炎黄旅行社签订《解除租赁合同协议》。2018年3月10日，五交化公司将其与炎黄旅行社签订的《解除租赁合同协议》送达于天力医药公司，同时书面通知：“各租户，由于炎黄旅行社承租我公司营业厅房屋（租金）于2018年元月20日到期，现已逾期，按合同规定已违约。我公司多次催促炎黄旅行社缴纳房租金，炎黄旅行社没有按时交纳下一年度的租金。经双方协商，炎黄旅行社提出终止原合同，将所承租房交还我公司管理。请各租户于4月1日前搬出，如不执行此通知造成的一切损失由各租户自行承担。”天力医药公司收到后既未提出异议，也未交房。为此，五交化公司于2018年5月11日诉至法院。一审法院认为，一、关于五交化公司是与炎黄旅行社签订的《房屋租赁合同书》，还是与王进签订的《房屋租赁合同书》问题。法院认为，2013年11月5日，五交化公司与炎黄旅行社签订《房屋租赁合同书》中承租方（乙方）为炎黄旅行社，王进作为炎黄旅行社的法定代表人在该合同上签名是职务行为。故天力医药公司辩称五交化公司是与王进签订《房屋租赁合同书》的事实不成立，不予采信。二、关于五交化公司与炎黄旅行社于2013年11月5日签订的《房屋租赁合同书》是否已于2018年2月12日解除的问题。法院认为，五交化公司与炎黄旅行社在履行合同过程中，炎黄旅行社以无力交纳下年度租金为由要求解除合同，经双方协商于2018年2月12日签订了《解除租赁合同协议》，该协议符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（二）项的规定，合法有效。故根据双方在合同中的约定，五交化公司与炎黄旅行社于2013年11月5日签订的《房屋租赁合同》已于2018年2月12日解除。三、关于炎黄旅行社与天力医药公司之间的《房屋合作经营协议》及天力医药公司与天马服饰专卖店之间的《房屋合作经营协议》效力问题。法院认为，五交化公司与炎黄旅行社在合同中明确约定不得转租、转借或者搞所谓的联营，炎黄旅行社应当依法遵守该约定。炎黄旅行社违反合同约定将其承租房以合作经营的名义转租给天力医药公司的行为属违约，故炎黄旅行社与天力医药公司之间的《房屋合作经营协议》依法应属无效。但五交化公司应当知晓炎黄旅行社在承租其房屋期间已将承租房屋转租给天力医药公司，且其后又陆续收取了天力医药公司支付的房租金，应视为五交化公司对炎黄旅行社将其承租房转租给天力医药公司的默认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”因五交化公司未与天力医药公司签订书面合同，2018年2月12日，炎黄旅行社以资金困难不能交纳租金为由与五交化公司自愿签订《解除租赁合同协议》，随后，五交化公司将该协议及“通知”送达于天力医药公司，天力医药公司在合理期限内未提出异议。因天力医药公司与炎黄旅行社签订的《房屋合作经营协议》所基于的主合同系五交化公司与炎黄旅行社间的《房屋租赁合同书》，现主合同已解除，天力医药公司未提出异议，故解除合同的事由、条件成就。四、关于炎黄旅行社或天力医药公司与天马服饰专卖店之间签订的《房屋合作经营协议》的效力问题。对此，五交化公司不知晓炎黄旅行社和天力医药公司在租用房屋期间将部分房屋又转租给天马服饰专卖店的事实，天马服饰专卖店也从未向五交化公司支付过房租金，故炎黄旅行社和天力医药公司将其承租房以合作经营方式转让给天马服饰专卖店的行为应属无效。五、关于租金损失（房屋占用费）问题。因五交化公司与炎黄旅行社于2013年11月5日签订的《房屋租赁合同》已经于2018年2月12日解除，鉴于天马服饰专卖店实际占用诉争房屋，故其应按与天力医药公司“联合经营”期间约定的“租金”向五交化公司支付房屋占用费至实际交房日止。六、关于租赁房屋腾退交付问题。五交化公司与炎黄旅行社之间的《房屋租赁合同》已解除，而实际占用五交化公司房屋的系天马服饰专卖店。故五交化公司诉请炎黄旅行社和天力医药公司返还承租房的事实和理由不成立。诉争出租房屋应由天马服饰专卖店径行腾退交付于五交化公司。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第二百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款规定，判决：一、随州市五金交电化工公司与随州市炎黄旅行社有限公司于2013年11月5日签订的《房屋租赁合同》已于2018年2月12日解除；二、湖北天力医药有限公司与随州市曾都区天马服饰连锁专卖店于2016年7月25日补签的《房屋联合经营协议》无效；三、随州市曾都区天马服饰连锁专卖店于判决生效之日起十五日内将位于随州市××山大道（××）原五交化营业厅第一层自南向北第2间门面房径行返还于随州市五金交电化工公司；四、随州市曾都区天马服饰连锁专卖店按每天95元的标准支付随州市五金交电化工公司房屋占用费（自2018年2月1日起至实际返还房屋时止）；驳回随州市五金交电化工公司的其他诉讼请求。案件受理费500元，由随州市炎黄旅行社有限公司、湖北天力医药有限公司共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经依法核实确认的事实和一审认定的事实一致。本院认为，关于天马服饰专卖店是否是本案适格主体问题。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”。本案中，天马服饰专卖店提供的营业执照上载明其类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营者为邓克林，故五交化公司起诉天马服饰专卖店恰当，一审判决天马服饰专卖店承担责任符合法律规定。天马服饰专卖店认为其不应承担责任的上诉理由不能成立，不予支持。关于五交化公司与炎黄旅行社签订的《房屋租赁合同书》是否解除的问题。2013年11月5日，五交化公司与炎黄旅行社签订《房屋租赁合同书》。2018年2月12日，炎黄旅行社以资金困难不能交纳房屋租金为由与五交化公司自愿签订《解除租赁合同协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”五交化公司与炎黄旅行社在合同期限未满之前协商一致解除合同，符合法律规定，解除有效。天马服饰专卖店上诉称五交化公司收取了天力医药公司多年房屋租金，二者之间形成租赁关系，五交化公司只能和天力医药公司解除合同。根据合同相对性原则，五交化公司系与炎黄旅行社签订的房屋租赁合同，其与合同相对方炎黄旅行社签订解除租赁合同协议于法有据，故天马服饰专卖店认为五交化公司与炎黄旅行社签订的《解除租赁合同协议》应属无效的上诉理由于法无据，不予支持。关于炎黄旅行社与天力医药公司签订的《房屋合作经营协议》效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因天力医药公司于2015年—2017年连续三年时间均通过转账方式向五交化公司支付每年的房屋租金，五交化公司知道或应当知道炎黄旅行社将房屋转租给天力医药公司，但五交化公司未提出异议，应视为五交化公司对炎黄旅行社转租行为的默许，故炎黄旅行社与天力医药公司之间签订的《房屋合作经营协议》为有效合同。因五交化公司与炎黄旅行社签订的《房屋租赁合同书》于2018年2月12日已解除，炎黄旅行社因此丧失租赁权，炎黄旅行社与天力医药公司之间签订的《房屋合作经营协议》在《房屋租赁合同书》解除后无法履行，应当随之解除，故炎黄旅行社与天力医药公司之间签订的《房屋合作经营协议》亦于2018年2月12日解除。关于天力医药公司与天马服饰专卖店签订的《房屋联合经营协议》效力问题。经查，炎黄旅行社和天力医药公司在承租涉案房屋期间又将部分房屋转租给天马服饰专卖店，五交化公司对该事实并不知晓，天马服饰专卖店亦未举证证实其向五交化公司支付过房屋租金，故一审确认天力医药公司与天马服饰专卖店于2016年7月25日补签的《房屋联合经营协议》无效正确，天马服饰专卖店认为该协议有效的上诉理由不能成立，不予支持。关于天马服饰专卖店是否应支付五交化公司房屋占用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，天马服饰专卖店作为涉案房屋的实际占有人，应当向五交化公司支付房屋占用费。因天马服饰专卖店已向天力医药公司交纳涉案房屋租金至2018年1月31日止，故一审法院判决天马服饰专卖店自2018年2月1日起按每天95元的标准向五交化公司支付房屋占用费符合法律规定，天马服饰专卖店上诉称其不应交纳房屋占用费的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，天马服饰专卖店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费406元，由随州市曾都区天马服饰连锁专卖店负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊利审判员  周 鑫审判员  张 欢二〇一九年三月一日书记员  朱玉玲