湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘09民终1900号上诉人（原审被告）：益阳三农房地产开发有限公司，住所地益阳市资阳区。法定代表人：田跃龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺向明，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：刘蓉，女，1983年8月19日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区长春镇。委托诉讼代理人：何花，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人益阳三农房地产开发有限公司（以下简称三农房产公司）因与被上诉人刘蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服益阳市资阳区人民法院（2018）湘0902民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人三农房产公司委托诉讼代理人贺向明、被上诉人刘蓉委托诉讼代理人何花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三农房产公司上诉请求：1、驳回刘蓉要求支付违约金的诉讼请求；2、驳回刘蓉要求办理房屋不动产所有权证的诉讼请求；3、由刘蓉承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、刘蓉未提交何时收房这一关键证据，刘蓉作为一审原告应承担举证不能的后果。根据购房合同约定，三农房产公司办证的时间是从房屋交付刘蓉使用后60日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥房屋所有权证。由此可知，交付房屋的时间是确定办证时间的关键时间。而交付房屋给刘蓉使用取决于两个方面，一是三农房产公司的房屋竣工验收合格并符合合同交房条件才能向刘蓉交房，二是刘蓉及时收房。如果三农房产公司不能按时交房，则应承担逾期交房的违约责任，但办证的时间应相应顺延，如果刘蓉不及时收房，三农房产公司的办证时间也应该相应顺延。因此交付房屋的时间为关键时间，交房证据为关键证据。刘蓉不能提交交房的时间证据，就不能证明三农房产公司应从何时开始为刘蓉办理产权证的时间，也就不能证明三农房产公司何时违约，从何时起计算违约金。没有违约的具体时间，就不可能有违约的具体金额。2、即使有三农房产公司违约的具体时间，违约的时间也应从合同约定的土地使用权证办理到期后计算。国家主管部门对房屋产权证和土地使用权证的办理进行合并，不再分别办理，反过来可以讲办理房产证后提前一年办理了土地使用权证，所以违约时间至少应从交房760天后才能计算。3、即使三农房产公司违约，因刘蓉没有及时主张权利，其扩大的损失应该由刘蓉承担。4、即使三农房产公司违约，一审所判决的违约金过高，应酌情予以减少。三农房产公司没有及时办证，存在多方面原因，并且没有影响房屋的使用而给刘蓉造成实际损失，房价是大幅上涨的，也没有因没有产权证而让刘蓉不能出售而造成降价损失，按最高法院的司法解释，违约金不能超过实际损失的130%，但一审判决的违约金已接近房价的20%，由于市场不景气，开发时间长，财务成本高，基本没有利润，三农房产公司已面临破产境地，请求酌情减少违约金数额。5、刘蓉要求办理房屋不动产所有权证不符合合同约定。合同约定是先办初始登记再办理房屋产权证和土地使用权证，三农房产公司已经办理了初始登记，刘蓉要求三农房产公司办理不动产所有权证不符合合同约定。刘蓉答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、三农房产公司按照合同约定的时间交付房屋，刘蓉对此予以认可，三农房产公司并未提供实际交付时间和合同约定交付时间不一致的证据。2、房屋不动产权证与原房产证、土地使用权证仅是登记内容的政策调整，不影响三农房产公司按照合同约定为刘蓉办理房屋权属登记。3、三农房产公司的陈述自相矛盾。三农房产公司一方面提出根据政策调整不能为刘蓉办理土地使用权证，另一方面又提出一审判决的不动产权证与合同约定的房产证、土地使用权证内容不一致。按三农房产公司的陈述，其只需要为刘蓉办理初始登记，显然不符合合同约定，请求驳回上诉。刘蓉向一审法院起诉请求：1、由三农房产公司继续履行《益阳市商品房买卖合同》，10日内为刘蓉办妥房屋不动产所有权证；2、由三农房产公司向刘蓉支付延期办理房屋产权证的违约金至房屋不动产所有权证办妥之日止，暂计算至2018年6月5日为38076元；3、由三农房产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：刘蓉与三农房产公司于2011年10月5日签订《益阳市商品房买卖合同》，约定刘蓉购买三农房产公司坐落于资阳区长春工业园马良社区幸福里小区第12幢6单元3层6-302号房，房屋总价款为211536元；刘蓉应按约交纳购房款，三农房产公司应当在2012年4月30日前交付房屋；三农房产公司应当在商品房交付使用后60日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内为刘蓉办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办妥土地使用权证；如因三农房产公司的责任，致使刘蓉未能在约定期限内办理房屋登记手续，则三农房产公司自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止按月向刘蓉支付万分之一的违约金。合同签订后，刘蓉按约交纳了购房款，三农房产公司亦交付了房屋，但至今未为刘蓉办理不动产权证书。一审法院认为，刘蓉与三农房产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同义务。刘蓉按约支付了购房款，但三农房产公司未按约办理不动产权证书，已明显构成违约。三农房产公司应继续履行合同，为刘蓉办理不动产权证书，并应支付刘蓉违约金。故对刘蓉要求三农房产公司办理不动产权证书并支付违约金的诉讼请求，予以支持。刘蓉主张违约金的计算方式是以房屋总价款为基数，按日万分之一计算，该计算方式在损失的合理范围之内，符合法律规定和合同约定，故对三农房产公司提出的刘蓉起诉的违约金过高的答辩意见，不予采纳。三农房产公司提出刘蓉发现三农房产公司逾期办证后，没有及时主张权利，导致损失扩大，扩大的损失应由刘蓉自行承担的抗辩理由，无事实和法律依据，不予采纳。刘蓉主张交房时间以合同约定的交房时间为准，不违反法律规定和合同约定，亦未损害三农房产公司合法权利，故对三农房产公司提出的刘蓉的主张缺乏交房证据的答辩意见，亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院二审中，三农房产公司向本院提交了以下4份书证：证据1、商品房建筑面积测绘委托协议书及勘测成果表，拟证明逾期办证不是由于三农房产公司的原因，而是相关主管部门工作不力所致。证据2、建设工程竣工验收备案表，拟证明2013年9月6日房屋才验收合格，三农房产公司虽然交付房屋的时间不符合合同约定，但不属于办证违约。证据3、市政府通告，拟证明房屋已不能办理土地使用权证，三农房产公司无法履行原协议。证据4、初始登记资料或产权证，拟证明有的房屋已改变登记权利人，办证需要时间；有的房屋房产证已办，但无法办理土地使用权证，系相关部门的原因，三农房产公司没有过错。刘蓉质证认为：1、三农房产公司提供的4份书证全部是复印件，没有原件，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，达不到上诉人的证明目的。2、三农房产公司已经按照合同约定交付了房屋，刘蓉予以认可，三农房产公司委托有关部门进行房屋面积测绘和初始登记等工作与三农房产公司逾期为刘蓉办理房屋产权证、土地使用权证没有必然联系，不能因此免除三农房产公司因逾期办证而应承担的违约责任。本院认为，三农房产公司提交的4份书证虽然能证明涉案房屋竣工验收、测绘面积、办理初始登记以及益阳市中心城区自2016年6月25日起实施不动产统一登记的情况，但达不到三农房产公司不承担逾期办证的违约责任的证明目的。对一审认定的刘蓉与三农房产公司签订商品房买卖合同及三农房产公司至今未为刘蓉办理房屋不动产权证的事实，双方不持异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点一是三农房产公司是否应当向刘蓉支付逾期办证违约金；二是违约金应按何种标准计算；三是三农房产公司是否应当为刘蓉办理房屋不动产权证。关于焦点一，刘蓉与三农房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对当事人具有法律约束力，双方应当全面履行各自的义务。合同约定了诉争房屋交付、办理初始登记以及买受人取得诉争房屋所有权证、土地使用权证的期间，该约定合法有效。依据约定，三农房产公司应于2012年4月30日前交付房屋，于2012年6月30日前完成初始登记，于2013年6月30日前办妥诉争房屋的所有权证，并在2014年6月30日前办好土地使用权证。三农房产公司提交的《建设工程竣工验收备案表》证实本案诉争房屋于2013年9月6日才竣工验收合格，三农房产公司逾期交房，三农房产公司对此予以承认；同时，该房屋于2014年4月29日才完成初始登记，迄今为止未办理房屋产权证和土地使用权证，三农房产公司违反合同约定逾期办证构成违约。刘蓉虽未主张三农房产公司承担逾期交房的违约责任，但对其要求三农房产公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求，提供了《商品房买卖合同》、收款收据等证据，充分证明三农房产公司逾期办证的违约事实；三农房产公司二审提交的书证不能支持其抗辩主张，三农房产公司关于刘蓉因未提交实际交房时间的有关证据因而其诉讼请求不能成立的理由，本院不予采纳。一审法院认定三农房产公司逾期办理并交付房屋产权证书构成违约并无不当。关于焦点二，双方在合同中约定，如因出卖人原因未办理产权证书，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金，该约定符合法律规定。刘蓉已按照合同约定将购房款211536元全部支付给三农房产公司，三农房产公司怠于履行办理产权证书义务，一审法院按照合同约定以购房款211536元为基准，按日万分之一的标准，从2013年7月1日起计算违约金，并无不当。刘蓉以合同约定的交房日期主张权利，符合合同约定。三农房产公司作为专业的房地产开发企业，应当在签订合同之前就已经充分考虑房屋建筑施工、政策法律规定等多种因素，对于交房时间、办证时间的确定作了审慎细致的考量，三农房产公司应当严格遵守合同约定，依据合同约定承担逾期办证违约责任。三农房产公司未提供相应证据证实约定违约金过分高于购房者实际损失，其涉案违约金过高的上诉理由不能成立。关于焦点三，刘蓉与三农房产公司签订的《商品房买卖合同》虽然约定三农房产公司负有办理房屋所有权证、土地使用权证的义务，但是根据《不动产登记暂行条例》和《关于益阳市中心城区实施不动产统一登记的通告》规定，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，将原房屋所有权证、土地使用权证合二为一，统一办理房屋不动产权证书，三农房产公司应当依据新的登记政策为刘蓉办理房屋不动产权证。综上所述，三农房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费752元由三农房产公司负担。本判决为终审判决。审判长  薛谷雨审判员  夏立群审判员  刘文煜二〇一九年三月一日法官助理胡啸书记员李凤姣