北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）京03民终2141号 上诉人（原审第三人）：吴军，男，1968年1月31日出生，住北京市朝阳区。 被上诉人（原审原告）：北京首开亿方物业服务有限公司（原名称北京亿万物业管理有限责任公司），住所地北京市海淀区苏州街**亿方大厦****。 法定代表人：倪平，董事长。 委托诉讼代理人：崔力明，北京市安园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常哲嘉，北京市安园律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京市华丰物业经营有限公司，住所地，住所地北京市海淀区双榆树青年公寓后配**iv> 法定代表人：詹明苏，总经理。 委托诉讼代理人：李镇刚，男，北京市华丰物业经营有限公司职员。 上诉人吴军因与被上诉人北京首开亿方物业服务有限公司（以下简称亿方公司）、北京市华丰物业经营有限公司（以下简称华丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初28135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴军上诉请求：1．依法撤销一审判决；2．本案全部诉讼费用由华丰公司、亿方公司承担。事实和理由：吴军于2010年始与华丰公司续签涉案房屋租赁合同并装修使用至今。后发现诉争房屋实际产权人为北京工业大学计算机学院、北京农学院、北京医学高等专科学校、北京联合大学。此证据吴军已经提交一审法院，但一审判决对此未予提及。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案无证据证实亿方公司就诉争房屋进行出租的行为，在事前取得诉争房屋所有权人的授权或于事后得到追认。故此，亿方公司出租诉争房屋的行为系无权处分。该公司与华丰公司间及华丰公司与吴军间租赁合同应属无效。亿方公司也无权主张涉案房屋之腾退和占用费用。再者诉争房屋系吴军在租赁使用期限之中，华丰公司诉吴军腾退房屋，一审法院认为吴军装饰装修投入赔偿问题应该合理解决，但此案吴军作为第三人不能提出反诉。房屋不是亿方公司的，亿方公司不能替产权人主张权利，请求法官调查亿方公司是否对房屋有处置权。在产权人已经明确要求追缴房屋权益的情况下，本案应该延期审理或者停止审理。 亿方公司辩称，同意一审判决，不同意吴军的上诉请求。亿方公司提交的两份判决书中，另案也涉及到本案的涉诉房屋产权问题，经调查涉案房屋的地下产权在产权中心并没有明确的确权。吴军的上诉理由不成立，请求维持一审判决。 华丰公司辩称，涉诉房屋是亿方公司委托华丰公司管理的，房屋的产权情况华丰公司不清楚。 亿方公司向一审法院起诉请求：1．华丰公司和吴军腾退其租赁的位于北京市朝阳区安华西里一区×号楼地下负一层615平米的房屋，交付给亿方公司；2．华丰公司和吴军连带支付亿方公司2015年12月31日至2017年12月31日的房屋占用费10．8万元，这是按照双方合同当中的租金标准计算的。 一审法院认定事实：2011年5月，北京城市开发集团有限责任公司出具委托书一份，主要内容为位于北京市朝阳区安华西里一区×号楼、×号楼、×号楼、×号楼，朝阳区安贞西里二区×号楼、×号楼，是由我公司1989年开发建设项目，1991年3月起地下室委托亿方公司进行物业管理和经营。2013年12月30日，亿方公司作为甲方与乙方华丰公司签订一份房屋租赁合同，主要内容为甲方将坐落在朝阳区安华西里一区×号楼地下负一615平米房屋，租赁给乙方作居住使用。租赁期为伍年。自2014年1月1日至2018年12月31日。租金标准为5．4万元一年。租金的交纳每叁个月为壹期。每租赁年度分肆期向甲方缴付租金，乙方应在每期开始前10日内向甲方缴付下期租金。第一期租金的缴纳时间为2014年1月1日。乙方于2014年1月1日合同签订时向甲方缴纳抵押金13500元及第一期的租金。其他费用如：燃气费、水费、电费、供暖费、小区设施费等，由乙方向有关部门另行缴纳。租赁期内乙方只有房屋的使用权，乙方必须严格按租赁合同规定使用房屋，不得擅自转租、转借。甲方在乙方正常合法使用房屋的情况下，不得将房屋收回或转租给第三方。如遇政府对地下空间使用进行限制，致使合同无法继续履行，甲方有权终止合同并收回房产使用权，乙方无条件将房产归还甲方。甲乙双方互不承担任何经济责任。如遇产权单位拆迁或政策性因素，乙方需无条件服从甲方安排，甲乙双方互不承担任何经济责任。2015年11月17日，安贞街道办事处向北京市华丰经营有限公司发布关于清理整顿安贞地区普通地下室的函，该函件主要内容为：安贞街道办事处多次对贵单位所属的普通地下室进行安全检查，针对存在的安全隐患责令限期整改，从复查的情况看，贵单位所属（安华西里一区×、×、×号楼；安贞西里三区×号楼；安贞西里四区×、×号楼）的普通地下室仍存在严重的安全隐患，请贵单位领导高度重视，对存在安全隐患的普通地下室立即进行清理整顿和关停（限期：2015年12月31日前清理完毕）。2016年1月，亿方公司作为甲方同乙方华丰公司签订租赁合同解除协议，约定甲乙双方于2013年12月30日签订的房屋租赁合同，租赁房屋位于北京市朝阳区安华西里一区×号楼负一，房屋总面积615平米。由于2015年11月17日安贞街道办事处下发关于清理整顿安贞地区普通地下室的函，要求对地下室清理整顿和关停，致使合同无法继续履行。经双方协商一致，终止原房屋租赁合同，就上述房屋租赁合同租赁期计至2015年12月31日，之后，尚未履行的合同内容终止执行。乙方应于2016年6月30日前按照现状返还租赁房屋及附属物品、设施设备等。返还前，乙方会同甲方对租赁房屋的设施设备、物品及水电使用等情况进行验收，乙方承担返还租赁房屋之日前的房租、水费、电费、供暖费等一切费用。乙方不按时退租，甲方有权强行收回租赁房屋并进行清理，由此产生的一切损失和责任由乙方负责。 案件审理过程中，吴军提出自己进行了承租场所的装饰装修，应当获得赔偿，该院向各方释明腾退过程中及腾退后应保持现场装饰装修原状，直至吴军同华丰公司就装饰装修赔偿问题的纠纷处理完毕。 一审法院认为：亿方公司同华丰公司签订的房屋租赁合同及租赁合同解除协议是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定严格履行自己的义务。华丰公司已经在解除协议中承诺2016年6月30日前腾退，至今仍未将租赁场地清空交付亿方公司，理应继续承担腾退义务。吴军作为租赁场地现在的实际使用人，也应当承担这一义务，他与华丰公司的租赁合同关系随着华丰公司同亿方公司租赁关系的解除也已经结束。关于房屋占用费问题，双方在解除租赁合同的协议中明确了租赁合同的租期计算至2015年12月31日为止。此后直至涉案房屋腾退返还前的占有费应当由华丰公司负担。亿方公司按照租赁合同约定的租金标准计算占用费并无不妥，该院予以确认。根据此标准，华丰公司应付2016年1月1日至2017年12月31日的占用费为10．8万元。就吴军的连带责任问题，吴军作为房屋的实际使用人，亿方公司要求其承担使用费的连带责任并无不妥。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、华丰公司、吴军于判决生效之日起十五日内腾退北京市朝阳区安华西里一区×号楼地下负一层六百一十五平米的房屋，交付亿方公司。二、华丰公司、吴军于判决生效之日起七日内连带支付亿方公司二○一六年一月一日至二○一七年十二月三十一日止的房屋占用费十万八千元。三、驳回亿方公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴军提交了如下证据：律师函，证明实际产权登记人已经向其提出权益，亿方公司无权处置产权。亿方公司发表质证意见为，对律师函的真实性认可，证明目的不认可。无法证明产权人是谁，亿方公司有证据证明涉诉房屋的产权人是开发商。华丰公司发表质证意见为，对该份证据不清楚。亿方公司提交了如下证据：二审判决书一份，证明涉诉房屋的产权经过法院的终审判决认定房屋的地下产权属于开发商。吴军发表质证意见为，亿方公司提供的二审判决书是错误的判决，那个案子中一审法院的调查是违法的。华丰公司发表质证意见为，对该份证据，听从二审法院的判决。本院认证如下：对双方当事人二审提交的两份证据的真实性予以确认，但均不能证明各自的证明目的。 本院另查：北京亿方物业管理有限责任公司于2018年12月14日经工商部门核准，名称变更为北京首开亿方物业服务有限公司。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方的诉辩主张及案件查明的事实，本案二审期间的争议焦点在于吴军是否应承担腾房及支付占用费的义务。 本案中，出租人亿方公司与承租人华丰公司于2016年1月协商解除房屋租赁合同，承租人华丰公司与次承租人吴军之间的转租合同亦不能继续履行，华丰公司与吴军应及时将房屋腾退交还给亿方公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。次承租人吴军逾期腾退房屋给出租人亿方公司造成损失，亿方公司有权要求其支付逾期腾房占有使用费。故一审法院判决吴军腾退房屋并支付房屋占用费，并无不当。 吴军上诉主张亿方公司并非房屋产权人、无权主张权益，但本案为合同纠纷案件，亿方公司主张权益系基于其房屋出租人的身份，一审法院判决华丰公司与吴军承担责任，亦系基于其房屋承租人和次承租人的身份，根据合同相对性原则，吴军应承担其按照租赁合同应承担的相应义务，故对吴军该上诉意见，本院不予采纳。 本案系因房屋租赁合同解除引发的纠纷，次承租人吴军要求承租人或出租人赔偿装饰装修损失，与租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不构成反诉，吴军可另行提起诉讼。 综上所述，吴军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2460元，由吴军负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李春香 审 判 员 沈 放 审 判 员 贾 旭 二〇一九年三月二十二日 法官助理 熊 静 法官助理 何 平 书 记 员 陈 玥