福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1078号 上诉人（原审被告）：厦门市思明区鼓龙酒楼，住所地厦门市思明区龙头路**。 经营者：王金麟，男，1954年2月14日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴詹进，福建天翼律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市鼓浪屿房屋管理所，住所地厦门，住所地厦门市思明区鼓浪屿龙头路****> 负责人：邓承果，该所所长。 委托诉讼代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张惺艺，福建天衡联合律师事务所实习律师。 上诉人厦门市思明区鼓龙酒楼（以下简称鼓龙酒楼）与被上诉人厦门市鼓浪屿房屋管理所（以下简称鼓浪屿房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初12500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鼓龙酒楼上诉请求：撤销原判第一、二、三项，并依法改判驳回鼓浪屿房管所原审中的全部诉讼请求。事实和理由： 一、涉讼房屋的经营管理权已由厦门市鼓浪屿资产管理有限公司承接并享有，讼争合同项下收取租金及占用费的债权自2017年1月1日起转让该公司，鼓浪屿房管所无权提起本案诉讼，原判关于鼓浪屿房管所系适格原告的认定存在错误。 《关于鼓浪屿房管所直管公房经营管理权移交的通知》的内容证实：本案涉讼房屋在内的直管公房的经营管理权转归资产管理公司承接并享有，鼓浪屿房管所作为行政管理部门只负责对公房的日常行政管理和监督工作；基于经营管理权移交，租赁合同项下出租人享有收取租金和占用费的债权自2017年1月1日起转让给资产管理公司。依照我国合同法第七十九条、第八十条、第八十一条之规定，本案债权转让已生效，资产管理公司自2017年1月1日起取得合同项下租金和占用费之债权以及履约保证金担保权。因此鼓龙酒楼认为，鼓浪屿房管所不再是讼争公房的经营管理人，租赁合同项下的权利已被资产管理公司取得，鼓浪屿房管所无权提起本案诉讼，不是本案的适格原告。至于原判提及的《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》问题，鼓龙酒楼认为：首先、诉讼主体应当依照法律规定确定，如前所述涉讼房产的权属（经营管理权）已移交给资产管理公司，租赁合同项下的债权也已依法转让给资产管理公司，鼓浪屿房管所不再是经营管理人和债权人，无权提起本案诉讼，不是本案的适格原告；其次、上述说明中所述授权鼓浪屿房管所处理的范围是2017年1月1日以前已经形成的债权债务遗留问题，本案讼争的债权债务不属于该范围之内。因此鼓龙酒楼认为，原判根据上述《说明》确定鼓浪屿房管所是本案适格原告，明显缺乏事实和法律依据。二、原判判令鼓龙酒楼支付占用费，并判决没收鼓龙酒楼的履约保证金，缺乏事实根据且有悖相关法律规定。1、鼓龙酒楼不存在逾期腾退房屋的违约行为。 如前所述，根据2016年12月29日的通知，涉讼房屋的经营管理权自2017年1月1日起由资产管理公司承接，资产管理公司取代鼓浪屿房管所成为实际出租人。租期届满后，在资产管理公司尚未组织招标确定承租户前，鼓龙酒楼仍继续使用房屋并按原租赁合同约定支付租金，租金已付清至2018年11月15日，资产管理公司作为实际出租人未提出异议并接受租金，根据我国合同法第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，双方已建立不定期租赁关系，鼓龙酒楼不存在逾期腾退房屋的违约情形。2、原判既判决鼓龙酒楼支付占用费，同时又判决没收履约保证，有悖合同法的规定。 鼓浪屿房管所请求的房屋占用费实际为违约金，履约保证金实为履约定金。根据我国合同法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。显然，原判同时判决支付房屋占用费和没收履约保证金，有悖合同法的上述规定。另外，鼓龙酒楼已将截止2018年11月15日的租金付清给资产管理公司，原判判决鼓龙酒楼向鼓浪屿房管所支付自2018年5月16日以来的房屋占用费，明显存在错误。3、本案不存在没收履约保证金的情形，原判判决鼓浪屿房管所有权没收履约保证金，认定事实不清，缺乏充分依据。根据鼓浪屿房管所（丙方）与鼓龙酒楼（乙方）及盛百公司（甲方）三方共同签订的《租赁合同补充协议书》及《补充协议》第三条约定，足以表明：1）、鼓龙酒楼原支付的作为履行《合作经营合同》项下义务担保的租赁履约保证金，根据合同的约定予以退还，鼓龙酒楼对该合同的履行义务不再提供保证金担保。 2）、《租赁合同补充协议书》实为三方签订的合同权利义务转让协议，鼓龙酒楼是按照该协议的约定向鼓浪屿房管所支付履约保证金，该项保证金所担保的主债务为《补充协议》第六条所约定的义务。根据《租赁合同补充协议书》第六条约定，租期届满后出租人将组织对租赁房屋进行公开招标确定承租户，只有当鼓龙酒楼未参加竞租、未中标或中标未按期签署租赁合同的，出租人才有权没收鼓龙酒楼的履约保证金。事实上，到目前为止鼓浪屿房管所或资产管理公司均没有对房屋进行招租，鼓龙酒楼不存在不履行上述义务的情形，原判关于没收履约保证金的判决明显缺乏充分依据。同时，鼓龙酒楼认为鉴于鼓浪屿房管所已将租赁债权转让给资产管理公司，履约保证金应由资产管理公司与鼓龙酒楼另行处理。 鼓浪屿房管所辩称，一审判定事实认定清楚，适用法律正确，应予以维持，对方提出上诉是恶意拖延时间，迟延履行法律义务，不应支持。 鼓浪屿房管所向一审法院提出诉讼请求：1.鼓龙酒楼立即将厦门市鼓浪屿龙头路104号至106号房屋返还给鼓浪屿房管所；2.鼓龙酒楼向鼓浪屿房管所支付房屋占有使用费（按每日16397.7元的标准，自2018年5月16日起计至房屋实际返还之日止，同意鼓龙酒楼已缴交的997526.4元从中予以抵扣）；3.鼓龙酒楼已经支付的履约保证金498763.2元不予返还。 一审法院认定事实：2015年5月21日，厦商公司（甲方）与鼓龙酒楼（乙方）签订了一份编号为xswc201505003的《合作经营合同》，约定甲方将龙头路104号至106号房屋（建筑面积约为404.56平方米）提供给乙方使用，房屋用途为商业，乙方使用该房屋经营鼓龙酒楼；合作经营期限自2015年5月16日起至2018年5月15日止，合作经营期满合同即行终止，乙方承诺合同期满立即进行清退物业归甲方；首次租金498763.2元于合同签订时付清，之后每三个月为一期，于每期开始前提前10日缴清；乙方应在本合同签订时向甲方支付履约保证金498763.2元。合同第十三条约定乙方应在本合同合作经营期满、合同终止（无论何种原因而终止）或解除之日起三日内将合作经营场地恢复原状并腾退交还甲方，逾期不恢复原状或不腾退、不交还合作经营场地的，甲方有权不予退还乙方的履约保证金。合同第十六条约定合作经营期满或合同终止、解除后，乙方应如期将合作经营场地恢复原状并腾退交还甲方；若乙方逾期恢复原状或腾退交还，则甲方除有权按本合同第十三条、第十四条、第十五条等相关条款执行外，每逾期一日乙方还应向甲方加付原日场地租金的3倍的房屋占有使用费。 2015年10月30日，厦商公司、盛百公司与鼓龙酒楼签订了一份编号为xswc201505003-01的《三方协议》，约定自2015年11月16日起，原合同场地提供方由厦商公司变更为盛百公司，厦商公司将原合同项下的权利转让给盛百公司，除该协议另有约定外，原合同其他条款不变。2016年7月14日，盛百公司（甲方）、鼓浪屿房管所（丙方）与鼓龙酒楼（乙方）签订了一份《租赁合同补充协议书》，约定自2016年7月1日起，前述《合作经营合同》项下甲方的权利义务和责任转移至丙方，除本协议另有约定外，由丙方作为出租人直接向乙方出租该房屋，由丙方行使出租人权利；自2016年7月1日起，乙方按166254.4元/月的租金标准向丙方支付租金，并于本协议签署之日向丙方支付履约保证金498763.2元，原缴纳给甲方的租赁履约保证金由甲方向乙方退回。该补充协议书第六条约定租赁期满，丙方可以组织对租赁房屋进行公开招标确定承租户，乙方也可参加租赁房屋的承租投标，在同等条件下可以享有优先承租权，但应按招投标的规定缴纳相应的竞租保证金。如乙方未参加竞租，或参加竞租但未中标的，或者虽中标但未按期签署租赁合同的，乙方应于《合作经营合同》期满后三日内腾空房屋并向丙方移交。如乙方未及时移交房产的，丙方有权没收乙方的竞租保证金及履约保证金，乙方还应按原日租金3倍之标准向丙方支付房屋占用费，直至房产移交时为止。 前述协议签订后，鼓龙酒楼使用讼争房屋至今，并已依约向鼓浪屿房管所支付了498763.2元履约保证金。2018年4月23日，鼓龙酒楼签收了鼓浪屿房管所发出的一份编号为20180109的《通知》，该通知载明讼争房屋租赁期限届满后不再继续出租。租赁期限届满后，双方未再就讼争房屋续签租赁合同，鼓龙酒楼仍按原租金标准陆续向鼓浪屿资产公司转账支付了合计997526.4元。 另查明，2016年12月29日，鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产公司向鼓浪屿房管所直管公房承租户发出一份《关于鼓浪屿房管所直管公房经营管理权移交的通知》，载明：根据鼓浪屿管委会、思明区人民政府《鼓浪屿公有房产委托管理运营工作方案》精神，鼓浪屿房管所直管公房的经营管理权移交给鼓浪屿资产公司，鼓浪屿房管所负责日常监督，自2017年1月1日起，鼓浪屿房管所直管公房资产的经营管理由鼓浪屿资产公司承接，房屋租金或占用费由鼓浪屿资产公司收取并出具票据。2018年5月25日，厦门市鼓浪屿-万石山风景名胜区管理委员会、鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产公司出具一份《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》，载明：根据厦鼓管[2016]33号文件精神，鼓浪屿管委会作为委托主体，授权鼓浪屿房管所作为具体履行主体，积极主动处理委托移交日（即2017年1月1日）之前已经形成的历史遗留问题（包括但不限于清理租户、清欠租金费用及处理其他遗留未处理事项等；如上述直管公房涉及诉讼的，由鼓浪屿房管所提起诉讼、积极应诉等），待清退工作等遗留问题处理完成后，由鼓浪屿房管所将相关直管公房的经营管理权正式移交给鼓浪屿资产管理公司进行管理。 还查明，讼争房屋在2016年1月1日至2018年12月31日期间的租金标准经评估为89669元/月。 一审法院认为，在案的《合作经营合同》、《三方协议》及《租赁合同补充协议书》，均系相关当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，均属有效合同，合同各方应依约履行。鼓浪屿房管所在2017年1月1日前即已作为讼争房屋的出租人，与鼓龙酒楼实际履行有关讼争房屋租赁的权利义务，因此根据《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》的相关内容，鼓浪屿房管所系本案适格原告。 讼争《合作经营合同》约定的租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，鼓龙酒楼在2018年4月23日也已收到鼓浪屿房管所不再续租的意思表示，其在合同期满后所支付的997526.4元也未经鼓浪屿房管所确认系租金，因此双方的租赁关系已于2018年5月15日因合同期满而终止。鼓龙酒楼抗辩认为双方在租赁期满后形成不定期租赁关系的意见，法院不予采信。综上所述，因讼争合同已经终止，鼓龙酒楼理应将讼争房屋腾退交还给鼓浪屿房管所，并支付自2018年5月16日起至实际腾退之日止的占用费。 鼓龙酒楼虽然是根据《租赁合同补充协议书》的约定向鼓浪屿房管所支付履约保证金，但双方仍应按讼争《合作经营合同》的约定履行权利义务，鼓龙酒楼在租赁期满后未及时腾退房屋，鼓浪屿房管所有权按照讼争《合作经营合同》第十三条的约定，没收鼓龙酒楼已经支付的履约保证金。 关于占用费标准，双方虽有约定占用费按原租金标准的三倍计算，但鼓浪屿房管所已因鼓楼酒楼逾期腾房没收其支付的履约保证金，不宜再基于该违约事实要求支付原租金标准三倍的占用费，鼓浪屿房管所也未举证证明没收履约保证金不足以弥补其因逾期腾房而造成的实际损失，且讼争合同约定的租金标准也已高于经评估的租金标准。因此，对鼓龙酒楼要求调整占用费标准的抗辩意见，法院予以采信，酌定占用费按原租金标准支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市思明区鼓龙酒楼于判决生效之日起十日内将厦门市思明区龙头路104号至106号房屋腾退给厦门市鼓浪屿房屋管理所；二、厦门市思明区鼓龙酒楼于判决生效之日起十日内向厦门市鼓浪屿房屋管理所支付使用费（按166254.4元/月的标准，自2018年5月16日起计至实际腾退上述房屋之日止，已支付的997526.4元从中予以抵扣）；三、厦门市鼓浪屿房屋管理所有权不予返还厦门市思明区鼓龙酒楼已支付的履约保证金498763.2元；四、驳回厦门市鼓浪屿房屋管理所的其他诉讼请求。 二审审理期间，对于一审判决查明的事实，除鼓龙酒楼认为其支付的997526.4元性质为租金外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，关于鼓浪屿房管所诉讼主体适格问题，厦鼓管[2016]33号通知载明：厦门市鼓浪屿房屋管理所负责协调处理公房资产形成的历史遗留问题等，因此，鼓浪屿管委会、鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产管理公司于2018年5月28日出具的《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》并不违背厦鼓管[2016]33号通知。鼓龙酒楼上诉对厦门市鼓浪屿房屋管理所的主体资格提出异议，不能成立。2016年7月14日，鼓浪屿房管所与鼓龙酒楼签订了《租赁合同补充协议》，租赁期限届满前，鼓浪屿房管所向鼓龙酒楼发出不再续租的《通知》，故一审法院据此认定双方的租赁关系于2018年5月15日因合同期满而终止并无不当，此后鼓龙酒楼继续占有使用讼争房屋缺乏依据，鼓龙酒楼依法负有支付占有使用讼争房屋期间占用费之义务，其关于不存在逾期腾退房屋的违约行为的上诉主张缺乏依据，本院不予采信，由于《租赁合同补充协议》明确约定《合作经营合同》项下甲方的权利义务和责任转移至鼓浪屿房管所，故一审法院认定双方仍应按讼争《合作经营合同》的约定履行权利义务并无不当，因鼓龙酒楼在租赁期满后未及时腾退房屋，一审法院认定鼓浪屿房管所有权按照讼争《合作经营合同》第十三条的约定，据此判决鼓浪屿房管所没收鼓龙酒楼已经支付的履约保证金正确，本院予以维持。 综上，鼓龙酒楼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费7152元，由鼓龙酒楼承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （刘文珍） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年三月二十九日 代书记员（ 肖子 发） 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。