广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终248号上诉人（一审原告）：冯思韵，女，1984年1月28日出生，汉族，身份证住址：广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：温根强、谢樑，均系广东安达信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：肇庆市海湾花城房产发展有限公司，住所地：广东省肇庆市端州区星湖大道**恒裕海湾自用综合楼****商场。法定代表人：黄瑞添。委托诉讼代理人：余其平，广东余黎张律师事务所律师。上诉人冯思韵因与被上诉人肇庆市海湾花城房产发展有限公司（以下简称海湾花城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省肇庆市端州区人民法院（2018）粤1202民初4060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯思韵上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判海湾花城公司支付逾期办证违约金及计算方式为以购房款总数643775元为基数，从2017年7月4日起按每日万分之一的计算标准，暂计至2018年7月15日为24205.94元；以后的违约金计至海湾花城公司办理房屋所有权证之日止；2.海湾花城公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：按照冯思韵与海湾花城公司签订的《商品房买卖合同》（预售），海湾花城公司应在2016年12月31日前向冯思韵交付符合条件的房屋，并在商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书。而冯思韵签订合同后已经依约向海湾花城公司支付了全部购房款及办理房产证的费用，但交楼期限届满至今，案涉商品房仍未竣工验收备案，海湾花城公司无法向冯思韵办理房屋所有权证书，海湾花城公司逾期办理房产证的行为已经构成违约，冯思韵有权要求海湾花城公司承担违约责任。海湾花城公司逾期办理房产证，严重损害了冯思韵的利益，导致冯思韵无法行使对房屋进行出租、转让、抵押、处分等权利。庭审时海湾花城公司也表示，竣工验收备案以及办理房屋证的时间根本无法确认，冯思韵要取得房产证可谓遥遥无期，而对于海湾花城公司该违约行为仅按固定的金额（己付房价款的1%）计算违约金，明显与海湾花城公司违约行为造成冯思韵的损失不成正比，对违约方根本起不到约束、惩罚作用。另外，对于冯思韵如逾期支付购房款，按《商品房买卖合同》（预售）约定，冯思韵则需要支付每日房价款万分之六的违约金。显然，合同就双方违约责任的约定也极不对等。因此，根据公平合理原则和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，海湾花城公司应当按照己付房价款每日万分之一向冯思韵支付逾期办理房产证的违约金。海湾花城公司辩称，一、《商品房买卖合同》（预售）是双方的真实意思表示，合同合法有效，任何一方不应擅自变更，双方应依约全面履行。二、双方以合同第二十条约定：“共同向房屋登记机构申办该房屋所有权转移登记。因出卖人的原因未能在交付之日起60日内取得房屋所有权证书的，双方同意按已付房价款的1%支付违约金。”冯思韵主张按日万分之一计算违约金没有事实和法律依据。三、涉案房屋已交付，冯思韵已装修入住，各项配套验收合格，未办证不影响房屋效用。四、涉案房屋未能办证主要是因拆迁户陈伟军等人不愿意拆迁，配套幼儿园未建成所致，并非因海湾花城公司造成，不应归责海湾花城公司。五、冯思韵诉请增加违约金没有事实根据，冯思韵没有证据证明其损失的存在，更没有证明其实际损失大于违约金的事实根据，冯思韵应承担举证不能的法律后果。六、双方以行动改变合同约定的交付条件，接受交房。请求驳回上诉，维持原判。冯思韵向一审法院起诉请求判令：1.海湾花城公司支付逾期交房违约金72102.8元（以购房款总数643775元为基数，从2017年1月1日起暂计至2018年7月15日，违约金按每日万分之二计算，即：643775元×560日×万分之二=72102.8元；以后的违约金计至海湾花城公司将符合合同约定交付条件的商品房交付给冯思韵之日止）。2.海湾花城公司支付逾期办证违约金32188.7元（以购房款总数643775元为基数，从2017年3月2日起暂计至2018年7月15日，违约金按每日万分之一计算，即：643775元×500日×万分之一=32188.7元；以后的违约金计至海湾花城公司办理房屋所有权证之日止）。3.海湾花城公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月2日，冯思韵与海湾花城公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定冯思韵购买海湾花城公司开发的位于端州区××区××路东侧人民北××住宅小区××房，建筑面积144.19平方米，总金额643775元。在《商品房买卖合同（预售）》中，冯思韵与海湾花城公司对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第三条“商品房基本情况”第4款约定，该商品房的房产测绘机构为肇庆市房屋测绘所，其预测建筑面积共144.19平方米……合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电交付时纳入城市供电网络并正式供电；燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信交付时线路敷设到户；有线电视交付时线路敷设到户；宽带网络交付时线路敷设到户；燃气、电话、有线电视、宽带网络需买受人自行办理开通手续；公共服务及其他配套设施（以建设规划许可为准）……3.规划车位、车库达到停车标准……规划车位、车库未达到上述约定条件的，60日内予以完善，否则承担逾期交付责任。合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.80的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条“房屋登记”约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。（三）因买受人的原因……合同签订后，冯思韵分别于2016年4月2日、2016年7月1日支付了首期房款193775元、房款余款450000元。2017年5月5日，冯思韵在《海湾花城收楼确认书》中签名确认收到房屋钥匙。同日，冯思韵向海湾花城公司支付办理权属登记费及印花税85元。此后，冯思韵因海湾花城公司未能在合同约定的期限内交付标的房屋及办理房产证遂诉至一审法院。另查明：2017年9月19日，海湾花城公司开发的人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢工程经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格并出具《建筑工程竣工验收报告》。诉讼中，海湾花城公司确认人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢尚未办理建设工程竣工验收备案手续。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。冯思韵与海湾花城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。关于逾期交楼违约金的诉讼请求。根据合同第十一条第（一）款约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。本案中，案涉商品房虽然未具备合同约定的交付条件，但冯思韵已于2017年5月5日签署《海湾花城收楼确认书》并领取了房屋钥匙，双方以实际行为改变了合同约定的交付条件，因此冯思韵于2017年5月5日已经收楼，逾期交楼的时间应从2017年1月1日起计至2017年5月5日。根据合同第十二条约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。海湾花城公司依约应向冯思韵支付逾期交楼违约金8047.19元（计算方法：643775元×0.1‰×125天)。冯思韵主张违约金约定过低请求调增至全部房价款日万分之二，因冯思韵并未举证证明该违约金低于已造成的实际损失，故其调整违约金的请求理据不足，一审法院不予支持。关于逾期办理房产证违约金的诉讼请求。冯思韵于收楼当日（2017年5月5日）向海湾花城公司支付了办理权属登记费，视为冯思韵委托海湾花城公司办理案涉商品房的房屋所有权登记事宜。根据合同第二十条第（二）款约定，买受人应在商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。按此约定，海湾花城公司需在2017年7月3日前为冯思韵办理房产证，海湾花城公司至今仍未能为冯思韵办理房产证已构成违约，应依约向冯思韵支付违约金6437.75元（计算方法：643775元×1%=6437.75元）。冯思韵认为约定的逾期办证违约金过低请求调整至按已付房款日万分之一计算，因冯思韵并未举证证明该违约金低于已造成的损失，故其调整违约金的请求理据不足，一审法院不予支持。综上所述，冯思韵关于逾期交楼、逾期办证违约金的诉讼请求其合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、海湾花城公司应在该判决发生法律效力之日起七日内向冯思韵支付逾期交楼违约金8047.19元。二、海湾花城公司应在该判决发生法律效力之日起七日内向冯思韵支付逾期办证违约金6437.75元。三、驳回冯思韵的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1193元，由冯思韵负担1027元，海湾花城公司负担166元。二审期间双方均没有提交新的证据。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按约履行。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：逾期办理房产证违约金标准应否调整。案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条“房屋登记”约定：“……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……”根据上述约定，海湾花城公司依约为冯思韵办理房屋权属登记是其必须履行的合同义务。案涉房屋已于2017年5月5日实际交付，但海湾花城公司至今并未能为冯思韵办理房屋权属登记已违反合同约定，海湾花城公司应承担相应的违约责任。而合同的上述约定明确了逾期办证违约金的计算方式，双方应按照该约定计算违约金。冯思韵上诉认为海湾花城公司逾期未办理房产证，导致冯思韵无法行使房屋的相关权利，严重损害了冯思韵的利益，按合同约定以固定价款赔付违约金明显不当，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，应对违约金的计算标准进行调高，但冯思韵在本案中并无证据证实其因逾期办证而导致的实际损失，按合同约定计算逾期办证违约金并不存在过低的情况，故本院对其该主张不予采信。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，冯思韵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费244元，由冯思韵负担。本判决为终审判决。审判长 唐 强审判员 张秀丽审判员 陈卓杰二〇一九年三月二十八日法官助理梁展晴书记员何连平