江西省庐山人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0491民初7号原告：九江甬九置业发展有限公司，住所地：九江市九龙街步红市场办公楼**，统一社会信用代码91360406556026484A。法定代表人：曾峰，总经理。委托诉讼代理人：林春秀，江西惟民律师事务所律师。被告：罗小平，女，1963年6月20日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。被告：宋易鸿，男，1964年4月15日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。被告：鹰潭市福神汽贸有限公司，住所地：江西省鹰潭市工业园区六路北端，统一社会信用代码91360600736354143Q。法定代表人：宋易鸿，执行董事兼总经理。原告九江甬九置业发展有限公司（以下简称甬九公司）诉被告罗小平、宋易鸿及鹰潭市福神汽贸有限公司（以下简称福神公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告甬九公司委托诉讼代理人林春秀到庭参加了诉讼，三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告甬九公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除2012年12月3日原告甬久公司与被告罗小平签订的《九江现代综合大市场营业性场地（农机农资一条街）租赁协议》及2013年5月20日签订的《补充协议》第二部分对原《九江现代综合大市场营业性场地（农机农资一条街）租赁协议》的补充；2、判令被告罗小平向原告支付租赁服务费813278.50元（租金自2018年2月15日起暂计算至2019年1月7日止，租金实际计算至合同解除之日），并承担违约金10万元；3、判令被告宋易鸿、福神公司对上述款项承担连带清偿责任；4、案件受理费由三被告负担。事实和理由：2012年12月3日,原告甬九公司与被告罗小平签订《委托经营管理合同》、《九江现代综合大市场营业性场地（农机农资一条街）租赁协议》（以下简称商铺租赁协议）、《九江现代综合大市场配套停车场（农资农机一条街）租赁协议》（以下简称停车场租赁协议），前述协议约定原告甬九公司将位于九江市农机大市场（即农机一条街）临港城大道83#、85#、86#三幢房屋一楼商铺租赁给被告罗小平从事营业活动，面积约4600㎡，租赁期限为3年，租赁服务费25元/月/㎡,每半年一付，并约定了相应违约责任等；配套停车场共8000㎡，亦约定了租赁期限、租金标准及支付方式等。2013年5月20日，原告甬九公司与被告罗小平签订《补充协议书》（以下简称补充协议1），补充增加了原告甬九公司将87#楼一楼商铺也租赁给被告罗小平使用，面积为1260.08㎡，租赁期限延至6年，另配套停车场的租赁期限、租赁标准及支付方式均做了相应修改，租赁费用修改后为每一个租赁年度支付一次。2014年4月22日，九江市中级人民法院就甬九公司与罗小平因租赁所发生的相关纠纷出具（2013）九中民一初字第79号民事调解书,调解书将租赁协议部分内容再次进行了相应修改，即:原租赁协议约定由甬九公司将位于九江市农机大市场（即农机一条街）临港城大道83#、85#、86#、87#四幢房屋一楼商铺租赁给罗小平从事营业活动，面积分别为1352.57㎡、1231.01㎡、1231.28㎡、1260、08㎡，改为将85#、86#、87#楼一楼商铺租赁给罗小平，面积分别为1231.01㎡、1231.28㎡、864.76㎡，总面积为3327.05㎡，同时调解书写明就罗小平租赁该面积在此后产生的租赁服务费用宋易鸿及福神公司同意承担连带清偿责任。另协议将配套停车场面积核减为6000㎡，租金的支付时间也进行了相应修改。鉴于双方已约定年租赁使用费为910572.68元，被告罗小平应提前一个月支付当年度租金，即2018年2月15日至2019年2月14日年度租金，被告罗小平应在2018年1月15日前向原告甬九公司支付，但被告罗小平未依约支付上述租金，原告甬九公司曾多次以口头或书面形式通知其支付租金无果。原告甬九公司认为，被告罗小平未按双方约定履行租金支付义务，已构成严重违约，原告有权解除租赁合同，并要求被告罗小平承担违约责任。原告与被告罗小平签订的租赁协议及与被告宋易鸿、福神公司签订的民事调解协议合法有效，被告宋易鸿、福神公司应当承担连带责任，故诉至法院，请求判如所请。诉讼过程中，原告甬久公司变更诉讼请求为：1、判令被告罗小平向原告支付2018年2月15日至2019年2月14日期间的租赁服务费915072.60元；2、判令被告宋易鸿、福神公司对上述款项承担连带清偿责任；3、诉讼费用由三被告承担。三被告均未到庭答辩。原告甬九公司为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：第一组证据1、原告的营业执照复印件，法定代表人身份证明，2、被告罗小平身份证复印件，被告福神公司工商登记信息，用以证明原、被告是本案适格的诉讼主体。第二组证据3、原、被告2012年12月3日签订的商铺租协议，4、《委托经营管理合同》，5、原、被告2013年5月20日签订的《补充协议》，6、九江市中级人民法院（2013）九中民一初字第79号民事调解书，用以证明双方签订协议内容以及被告宋易鸿、福神公司承担担保责任的事实。第三组证据7、庐山人民法院（2017）赣0491民初125号民事判决书，8、九江市中级人民法院（2018）赣04民终1327号民事判决书。用以证明双方的租赁合同关系以及三被告曾经因拖欠租金被原告向法庭提起诉讼的事实。三被告未到庭发表质证意见，亦未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：被告罗小平为在九江现代综合大市场内建立“九江农机农资大市场（一条街）”，以便从事农机产品及配套设备设施销售经营，欲购买原告甬九公司开发建设的九江现代综合大市场临港城大道87#楼一楼商铺及四楼单身公寓，同时租赁84#、85#、86#楼的一楼商铺及相应的配套停车场。2012年12月3日，双方签订协议书、商铺租赁协议、停车场租赁协议、委托经营管理合同各一份。其中，协议书涉及房屋买卖，不予赘述，其他协议或合同内容为：一、商铺租赁协议主要约定：1、租赁物概况及用途：①租赁营业性场地位于九江现代综合大市场内九江市农机大市场（即农机一条街），临港城大道84#、85#、86#楼一楼全部商铺，建筑面积约为4600㎡（实际计租面积以确权证书或相关产权证明资料为准）；②从2013年11月1日开始按建筑面积计算支付实际租费；③罗小平保证2013年12月前将所有营业性场地全部招商（招商率100%）并入驻开业，如招商率未达到85%，则甬九公司有权单方面解除合同并收回全部租赁营业性场地，所收押、租金不予退回。2、租赁期限：租赁营业性场地期限为3年，自2013年11月1日开始计算至2016年10月31日止，期满如需续租，应提前90日以书面方式向甬九公司提出申请，经双方协商同意后，重新签订新的租赁协议。3、租赁押金：①租赁押金为300000元，于协议签订后3日内一次性支付，否则协议不发生效力；②租赁押金在协议履行完毕后，若罗小平没有违约行为，则甬九公司全额不计息退还押金；③租赁期内，如罗小平要求提前解除协议或出现协议约定的其他违约行为，租赁押金不予退还。4、租赁服务费标准及交付：①租赁服务费为25元/月/㎡；②租赁服务费每半年一付，先付后用，即罗小平应于2013年3月底前支付半年租费，2013年9月底支付半年租费，以此类推。5、租赁场地交付交接：租赁营业性场地于2013年5月底之前交付使用。6、逾期支付租金的违约责任：逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，应根据所欠付租金按5%/日支付违约金。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。二、停车场租赁协议主要约定：1、甬九公司将九江现代综合大市场以西、港城大道以北、临长江二桥桥下、沿码头岸线边所建设的生态停车场划出宽约60ｍ配套停车场地（面积暂定8000㎡，具体以实际交付面积为准）租赁给罗小平，铁路线除外；2、租赁押金100000元，于协议签订后3日内一次性支付；3、租赁服务费前3年为4元/月/㎡，第4年（2016年11月1日）开始为5元/月/㎡，只限于自购87#楼一楼农机配套的2000㎡，届时按实际交付场地建筑面积核定租赁服务费数额；4、租赁服务费每半年一付，先付后用，即应于每年5月1日前支付当年租费，以此类推，首笔租赁服务费应于2013年5月1日前交付；5、配套停车场地交付时间为2013年5月底之前，租赁时间与商铺租赁协议的约定一致。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。三、委托经营管理合同主要约定：1、委托经营管理权限：委托经营管理期间，罗小平拥有托管房屋所有权，甬九公司拥有托管房屋经营管理权。2、委托经营管理期限：①委托经营管理期限为10年，自九江现代综合大市场正式开业之日起计算（其中正式开业前试营业3个月，罗小平同意给予免租），合同期满后，甬九公司在同等条件下对托管房屋拥有继续委托经营管理的优先权；②九江现代综合大市场应于2013年11月1日前正式开业，如届时未能按期开业，则委托经营期仍从上述日期开始起算。3、委托经营管理收益与分配：①委托经营管理期内前3年免收租金并交予甬九公司自主经营，经营风险及亏损由甬九公司自行承担，相关收益亦归甬九公司所有；②委托经营管理期内第4至第10年，托管房屋租金收入归罗小平所有，但罗小平应按实际租金收入的20%向甬九公司结算并支付佣金，即实际租金收入的80%归罗小平所有，20%为甬九公司应得佣金；③租金半年一付，甬九公司应将代收的租金于每个租赁年度的第6个月月底之前向罗小平支付（扣除相应佣金后）。4、若一方违约导致合同不能履行或不能按期全部履行，则违约方需按以下方式向守约方支付违约金，违约金计算方法：单价（25元/月/㎡）×托管房屋建筑面积×剩余未履行完毕的合同期限。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。上述协议或合同履行过程中，双方于2013年5月20日签订补充协议1，该协议分为四个部分：第一部分是对涉及房屋买卖的协议书进行补充：罗小平减少购买87#楼一楼商铺400㎡，售房价格按11000元/㎡计算。第二部分是对商铺租赁协议的补充：1、房屋编号原为84#、85#、86#楼，84#楼为笔误，应为83#楼。2、因罗小平购买87#楼一楼商铺时已享受前三年租金返还并抵扣房价的优惠，故罗小平根据协议向甬九公司交付租赁服务费用的场地范围应同时包括罗小平所购买87#一楼商铺面积，履行期限、交租标准等其他内容均按协议相关内容执行。协议履行期限届满后，租金收入按委托经营管理合同的约定原则执行，即罗小平应按实际租金收入的20%向甬九公司指定的九江现代综合大市场经营管理公司支付应得佣金。3、协议履行期限延长至6年，自2013年12月1日起计算至2019年11月30日止，租金标准不变（25元/月/㎡）。甬九公司同意在原免租期限范围内，再给予罗小平6个月免租期，但该免租期间安排在协议期限届满前6个月，即罗小平自2019年6月1日至同年11月30日可免交租金。4、租赁服务费按先租后用原则执行，全部租赁场地暂按总面积5074.94㎡计算（83#楼面积为1352.57㎡、85#楼面积1231.01㎡、86#楼面积1231.28㎡、87#楼面积1260.08㎡，最终面积以产权登记为准并多退少补）。5、租赁服务费支付方式：①2013年7月1日至2013年12月1日为免租期；②本补充协议签订后3日内罗小平应支付首笔半年租赁服务费761241元（原协议约定支付时间为2013年3月底前）；③2014年5月1日前支付后半年租赁服务费，前三年租赁服务费用每半个租赁年度一付，以此类推；④为便于统一管理，后三年租赁服务费用改为每个租赁年度一付，支付时间按上述时段以此类推。6、甬九公司同意招商考核时间适当延长，但罗小平保证在2014年6月底前完成83#、85#、86#、87#四幢全部租赁经营场地面积85%以上的招商任务。第三部分是对停车场租赁协议的补充：1、罗小平自用配套停车场约2000㎡，其相应租赁期限按10年执行，即自2013年6月1日起至2023年5月30日止。2、罗小平自用配套停车场2000㎡，其相应的租赁服务费标准为前3年4元/月/㎡、第4至第10年5元/月/㎡。3、罗小平自用配套以外的其他停车场面积部分，相应租赁期限按6年执行，即自2013年6月1日起至2019年5月30日止。4、罗小平自用配套以外的其他停车场面积部分，相应租金标准为前3年4元/月/㎡、第4至第6年5元/月/㎡。5、停车场总面积暂按8000㎡计算（如实际交付面积有差异，则按实结算多退少补）。甬九公司同意罗小平于本补充协议签订后3日内支付首笔半年租金192000元（原租赁协议支付租金时间为2013年5月1日前），2013年10月1日前支付后半年租金，以后每半个租赁年度一付，以此类推。为便于统一管理，自第4个租赁年度开始，租金改为每个租赁年度一付，支付时间按上述时段以此类推。第四部分为其他事项：对商铺租赁协议和停车场租赁协议，如其中一份协议被提前解除，则另一份协议均同时提前解除并不再履行，但应保留罗小平自用的配套停车场2000㎡面积按原租赁协议履行。补充协议1签订后，罗小平向甬九公司陆续支付购房款、场地租赁服务费用及租赁押金等款项共计6030601元。2013年11月18日，甬九公司以罗小平所付款未达到合同约定的金额等事由向九江市中级人民法院提起诉讼，请求解除协议书、商铺租赁协议、停车场租赁协议、委托经营管理合同及补充协议1，并要求罗小平支付违约金1000000元。对此，罗小平以甬九公司在合同履行过程中存在欺诈等理由提起反诉，请求确认上述五份合同或协议合法有效，提出甬九公司交付合同约定的房屋、商铺、停车场，并支付违约金500000元、预付购房款利息219653.07元，延期交付租赁房屋、商铺、停车场违约金130117.39元等反诉请求。诉讼过程中，宋易鸿、福神公司作为第三人参加诉讼。该案经九江市中级人民法院主持调解，各方于2014年4月22日达成调解协议。九江市中级人民法院根据调解协议制作的（2013）九中民一初字第79号民事调解书的主要内容为：1、各方当事人一致同意，补充协议书1约定由罗小平减少购买的400㎡位置是位于九江现代综合大市场87#楼一楼商铺的东面，罗小平购买的一楼商铺中间及西面共计860.08㎡仍按8000元/㎡标准支付，但罗小平应向甬九公司一次性支付400000元补偿款。2、各方在签收调解书的5日内，对87#楼一楼860.08㎡商铺、四楼800㎡单身公寓分别签订商品房预售合同，并办理备案登记手续，罗小平自购上述一楼商铺在相关租赁合同履行6年期内不得转让。3、商铺租赁协议约定由罗小平租赁九江现代综合大市场租赁场地变更为85#、86#楼一楼商铺及87#楼一楼未购买的400㎡，83#楼一楼商铺及配套停车场2000㎡不再租赁；6年租赁期限从2014年4月19日起开始计算，自2014年8月16日起计算租金（租赁期限届满前6个月的免租期继续有效）；罗小平自购的87#楼一楼860.08㎡的商铺租期、免租期以及租金标准等以补充协议1为准。4、对商铺租赁协议约定的招商范围及招商率问题，甬九公司不再作任何要求；宋易鸿、福神公司同意对罗小平承租的85#、86#、87#楼一层商铺的租金等费用交纳向甬九公司承担连带清偿责任。5、配套停车场租赁面积核减为6000㎡，对其中2000㎡面积从2013年7月1日起算租金，另外的4000㎡从2014年8月16日起计算租金。6、调解协议未涉及事项，仍按协议书、商铺租赁协议、停车场租赁协议、委托经营管理合同及补充协议1内容履行；甬九公司确认罗小平共支付款项为6030601元（含宋易鸿代付959000元、福神公司代付4118360元），此前双方应收应付往来款，于签订商品房预售合同之日进行清算，多退少补（双方于2014年4月22日对附件一即《对账单》、附件二即《租赁合同履行情况一览表》签字确认无异，附于调解书后），所涉及购买房屋、租赁场地的交付时间为签订调解协议后二日内。7、上述调解协议的内容，各方当事人均同意于2014年4月22日在调解协议上签字后生效。上述调解协议履行过程中，甬九公司与罗小平又发生分歧，双方遂于2015年6月10日签订补充协议2,主要约定:1、截止2015年6月8日，罗小平仍欠甬九公司配套停车场租赁使用费212266元，甬九公司同意罗小平在交纳50000元配套停车场的租赁使用费后，解除停车场租赁协议，该50000元租赁使用费于本补充协议签订后5日内支付。2、罗小平向甬九公司交纳的100000元配套停车场的押金用于直接冲抵85#、86#、87#楼一楼商铺的租金，如罗小平按本补充协议第1条交付50000元租赁使用费，并解除停车场租赁协议后，双方就停车场租赁协议的权利义务全部终结，即甬九公司不得再要求罗小平支付配套停车场的其他租赁使用费，罗小平不得要求甬九公司退还配套停车场的押金。3、如罗小平未按本补充协议第1条的约定支付50000元租赁使用费，则停车场租赁协议不解除并继续履行，甬九公司有权立即向九江市中级人民法院申请对（2013）九中民一初字第79号民事调解书全部给付内容强制执行。4、本补充协议未约定事项仍按商铺租赁协议、委托经营管理合同、补充协议1及九江市中级人民法院（2013）九中民一初字第79号民事调解书的相关内容执行。5、本补充协议签订后，如罗小平未按商铺租赁协议、委托经营管理合同、补充协议1及九江市中级人民法院（2013）九中民一初字第79号民事调解书的相关内容履行义务，则罗小平应向甬九公司按本补充协议第一条确定的数额将162266元配套停车租赁使用费补足。补充协议2签订后，罗小平向甬九公司支付了50000元配套停车场的租赁服务费，并陆续支付了承租商铺和自购商铺截止至2017年2月15日前的全部租赁服务费和佣金。2017年5月4日，甬九公司以罗小平未按相关协议约定于2017年1月15日前支付2017年2月16日至2018年2月15日期间的租赁服务费为由，向本院提起诉讼。案件经本院审理，于2018年3月9日作出（2017）赣0491民初125号民事判决书，该判决书第一项判令罗小平于判决生效后十日内向九江甬九置业发展有限公司支付商铺租赁服务费和佣金910572.6元，宋易鸿、鹰潭市福神汽贸有限公司对该款承担连带清偿责任。罗小平不服该判决，向江西省九江市中级人民法院提起上诉，2018年9月18日，江西省九江市中级人民法院作出（2018）赣04民终1327号民事判决书，维持了（2017）赣0491民初125号民事判决书判决第一项内容。上述案件诉讼过程中及终结后，被告罗小平均未按双方约定支付2018年2月15日至2019年2月14日期间的租赁服务费，故原告甬久公司再次诉至法院，请求判如所请。本院认为：原告甬九公司与被告罗小平签订的商铺租赁协议、委托经营管理合同、补充协议1、补充协议2及九江市中级人民法院（2013）九中民一初字第79号民事调解书中的调解协议，均系各方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。已经发生法律效力的本院（2017）赣0491民初125号民事判决书、九江市中级人民法院（2018）赣04民终1327号民事判决书对被告罗小平租赁房屋的面积、租金标准、每年应付租金金额以及佣金数额均进行了司法确认，自2018年2月15日至2019年2月14日期间，被告罗小平应向原告甬九公司支付租赁服务费和佣金为910572.6元[（2462.29㎡+400㎡）×25元/月/㎡×12个月+864.76㎡×25元/月/㎡×12个月×20%]。原告甬九公司诉请被告罗小平支付自2018年2月15日至2019年2月14日的租赁服务费和佣金910572.6元，并由被告宋易鸿、福神公司对该款项承担连带清偿责任理据充足，本院予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗小平于本判决生效之日起十日内向原告九江甬九置业发展有限公司支付2018年2月15日至2019年2月14日期间的商铺租赁服务费和佣金910572.6元；二、被告宋易鸿、鹰潭市福神汽贸有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告九江甬九置业发展有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12951元，由原告九江甬九置业发展有限公司承担51元，被告罗小平、宋易鸿、鹰潭市福神汽贸有限公司共同承担12900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长 周 和 良审判员 卢 清 生审判员 欧阳中学二〇一九年三月十四日书记员 夏  鸿