山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0211民初1396号原告：青岛天一集团樱珠山房地产开发有限公司，住所地：青岛市黄岛区隐珠街道办事处长城路商业街，统一社会信用代码91370211725550552T。法定代表人：王锡波，总经理。委托诉讼代理人：朱业华，山东汇正律师事务所律师。委托诉讼代理人：綦卫肖，山东汇正律师事务所律师。被告：陈秀群，男，1964年4月16日出生，汉族，住青岛市经济技术开发区。被告：丁常香，女，1964年5月6日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：范静，女，1988年9月1日出生，汉族，住青岛市黄岛区，系被告丁常香之女。委托诉讼代理人：刘海，山东金润通律师事务所律师。原告青岛天一集团樱珠山房地产开发有限公司与被告陈秀群、丁常香商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛天一集团樱珠山房地产开发有限公司之委托诉讼代理人綦卫肖，被告陈秀群、被告丁常香及其委托诉讼代理人范静、刘海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛天一集团樱珠山房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告双方2018年3月31日签订的《商品房预售合同》，并且判定乙方承担违约金128296.1元；2、判令被告偿还原告代付的银行贷款本息及诉讼费共计921403.64元，并且承担按日千分之一的违约金直至向原告支付清结，计至2019年2月28日为83847.73元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年3月31日签订《商品房预售合同》，被告购买原告开发的天一赫廷14栋1单元9层902户商品房，合同总价款为1282961元。2018年2月11日被告向原告交齐首付款392961元，剩余890000元向中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行（以下简称农业银行黄岛支行）申请按揭贷款，原告为被告的贷款提供阶段性连带保证责任。2018年5月21日农行黄岛支行将被告的按揭贷款发放到原告账户，但被告违反约定，未按期偿还银行贷款。2018年7月12日农行黄岛支行向法院提起诉讼，要求两被告偿还借款本金及利息、罚息、复利，并要求原告承担连带保证责任。经黄岛区人民法院开庭审理，以(2018)鲁0211民初9949号判决书判令两被告偿还农行黄岛支行借款本金89万元及利息（其中2018年11月16日之前的利息为19559.38元；2018年11月17日起至清偿之日的利息，以本金89万元为基数，按借款合同的约定计算），并承担诉讼费6367元。原告对此承担连带责任，并有权向两被告追偿。判决生效后，原告代两被告向农行黄岛支行偿还了借款本息、诉讼费共计921403.64元。原告代被告偿还债务后，书面通知被告偿还代付的款项，但被告至今仍未履行还款义务。根据《商品房预售合同》第七条、补充协议第三条之约定，甲方有权解除合同，并且乙方按照总房款的10%支付违约金128296.1元，同时支付甲方代其还款之日计至2019年2月28日止的日千分之一的违约金83847.73元。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：诉讼请求第二项变更为判令被告偿还原告代付的银行贷款本息及诉讼费共计921403.64元，并承担自2018年11月30日至实际清偿之日的违约金，以921403.64元为基数，按日千分之一计算。被告陈秀群辩称：所有财产都在被告丁常香处，被告陈秀群在外租房居住，且住了两次医院，现在因资金不够，第三次手术还未住院。银行曾经电话通知让被告还款，被告陈秀群借钱后在路上接到被告丁常香的信息，觉得没有必要去还款。事情发展到现在被告陈秀群也无能为力。被告丁常香辩称：原告的诉讼请求不明确，既主张被告房屋的所有权，又主张债权，自相矛盾，原、被告签订的房屋买卖合同已履行完毕，该涉案房屋的所有权归被告所有，原告在本案中只能主张追偿权，被告同意用该房作价抵押给原告用以偿还原告的债务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2018年3月31日，原告与两被告签订商品房预售合同一份，约定两被告购买原告开发的天一赫廷14栋1单元9层902户商品房，建筑面积105.42平方米，每平方米单价12170元，合同总价款为1282961元，2018年2月11日被告向原告交齐首付款392961元，剩余890000元向农行黄岛支行申请按揭贷款，原告为被告的贷款提供阶段性连带保证责任。第七条约定：被告若未按照本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过10天后，原告有权单方面解除合同，同时被告应按照总房款的10%向原告支付违约金。原告有权在被告已支付的房款中扣除被告应支付的违约金，剩余房款退还给被告。如被告已支付的房款不足以支付违约金的，原告有权追索。合同补充条款第三条约定：原告提供贷款担保时被告的义务：自银行发放贷款之日起至房产证办理完毕之日止，如被告未按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致原告承担保证责任，代被告向银行偿还已到期的贷款本息及罚息的，被告应在原告向其发出缴款通知书后十日内将原告代其向银行偿还的全部款项支付给原告，并从原告代其还款之日起，按每日千分之一的标准向原告支付违约金。如被告在接到原告发出的缴款通知书十日内，未向原告支付代其向银行偿还的全部款项及违约金，则原告有权解除双方签订的商品房预售合同及相关附件。原告有权另行销售该房屋，该房屋出售后，原告扣除代被告偿还款项和被告违约金，将剩余已付款项无息退还被告。2018年5月5日，农业银行黄岛支行与两被告、原告签订个人购房担保借款合同，约定两被告向农业银行黄岛支行贷款89万元用于购买案涉房屋，借款期限180个月，原告作为阶段性保证人，自借款发放之日至借款人取得房地产权属证书并办妥以两被告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为两被告的债务承担连带保证责任。由于借款合同履行期间，两被告未按约定履行还款义务，2018年7月13日，农业银行黄岛支行向本院提起诉讼，要求两被告偿还借款本息，原告承担连带清偿责任。本院于2018年11月19日作出(2018)鲁0211民初9949号判决书，判令两被告偿还农业银行黄岛支行借款本金89万元及利息（其中2018年11月16日之前的利息为19559.38元；2018年11月17日起至清偿之日的利息，以本金89万元为基数，按借款合同的约定计算），并承担诉讼费6367元。原告对此承担连带责任，并有权向两被告追偿。判决生效后，2018年11月29日，原告代两被告向农业银行黄岛支行偿还了借款本息915036.64元、诉讼费6367元，共计921403.64元。2018年12月5日，原告向两被告邮寄了解除合同通知，载明原告已经代两被告偿还贷款本金、利息及相关费用，共计921403.64元，要求两被告接到通知后10日内到原告处交纳上述费用，逾期未还，双方签订的商品房预售合同在收到本通知之日起第十一日予以解除，由此发生的后果由两被告承担。被告陈秀群于2018年12月6日收到，被告丁常香于2018年12月11日收到，但两被告并未向原告支付相关款项。另，两被告已经缴纳房屋维修基金14220.86元。目前涉案房屋尚未交付。现原告主张根据补充条款第三条的约定，被告在接到原告发出的缴款通知书十日内，未向原告支付代其向银行偿还的全部款项及违约金，则原告有权解除双方签订的商品房预售合同，并同意扣除被告应偿还的款项等，将剩余购房款返还给被告，同时原告还要求被告按照合同第七条的约定支付总房款10%的违约金128296.10元，并承担以原告代被告清偿的款项921403.64元为基数，按日千分之一计算至付清之日为止的违约金。被告丁常香认为，合同第七条约定的是在被告未按时付款的情况下应支付的违约金，但是被告已经按照约定支付了全部购房款，因此不应当支付原告违约金；补充条款第三条的约定实际是在购房合同完成后，被告不按时还款所约定的违约责任，与购房合同没有直接关联，是关于追偿权的约定，原告在双方签订合同时没有进行特别提示，被告对该约定不熟悉，不应适用本条款。本院认为，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。两被告不按照借款合同的约定履行还款义务，导致原告承担连带保证责任偿还了两被告所欠的农业银行黄岛支行的借款本金和利息。按照原、被告签订的商品房销售合同的约定，两被告接到原告的通知后应当十日内偿还原告所偿还的借款本金和利息，但是两被告仍未按照约定履行义务，因此原告可以按照约定解除合同。现原告于2018年12月5日通知两被告解除合同，被告陈秀群于2018年12月6日收到，被告丁常香于2018年12月11日收到，因此双方之间的商品房预售合同于2018年12月22日解除。两被告已经按照约定支付了涉案房屋的全部房款，故原告主张按照商品房预售合同第七条的约定主张违约金没有事实依据，本院依法不予支持。补充条款第三条约定，被告应当从原告代还款之日，即2018年11月29日起，按日千分之一的标准支付违约金，支付至合同解除之日，即2018年12月22日。故，违约金应为21192.28元（921403.64元×23天×1‰）。合同解除后，原告应当返还两被告支付的购房款1282961元和房屋维修基金14220.86元，但应当扣除原告代两被告向农业银行黄岛支行偿还的921403.64元以及被告应当支付的违约金21192.28元，故原告还应返还两被告354585.94元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告青岛天一集团樱珠山房地产开发有限公司与被告陈秀群、丁常香签订的商品房预售合同。二、原告青岛天一集团樱珠山房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还被告陈秀群、丁常香购房款354585.94元。三、驳回原告青岛天一集团樱珠山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17501元，减半收取8751元，由原告青岛天一集团樱珠山房地产开发有限公司负担2138元，由被告陈秀群、丁常香负担6613元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  张美灵二〇一九年三月二十五日书记员  董萃萃