广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终134号上诉人（原审原告）：付玉田，女，1967年8月2日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：李洁媚，广东定海针（阳山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡志强，广东定海针（阳山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：谭宜亨，男，1968年2月18日出生，汉族，住广东省英德市。被上诉人（原审被告）：谭文锐，男，1990年5月28日出生，汉族，住广东省英德市。被上诉人（原审被告）：黄其昌，男，1965年9月15日出生，汉族，住广东省英德市。三被上诉人共同委托诉讼代理人：易忠平，广东安秉泰律师事务所律师。上诉人付玉田因与被上诉人谭宜亨、谭文锐、黄其昌房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初2357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。付玉田上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认《认购合同书》第八条第一句为格式合同无效条款；3、判令被上诉人立即返还不当得利13000元及利息暂计2178.93元（利息按人民银行同期贷款利率自2015年2月12日起直至付清之日止，暂计至2018年6月30日）；4、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人与被上诉人谭宜亨于2015年2月12日签订了《英德市××镇金沙河畔住宅商住楼房认购合同书》，该《认购合同书》是被上诉人提供的格式合同。该房子是全新未入住的新楼，上诉人以购买一手房的意愿与被上诉人签订《认购合同书》。依据相关法律规定，一手房办理产权的相关税费不过几千元，而二手房办理产权的相关税费却是比一手房的税费翻了几倍。《认购合同书》第八条是违反行业惯例加重了上诉人义务的格式条款。被上诉人从未提示告知，是合同法规定的无效格式条款。如果按照《房地产买卖合同》作二手房过户，契税应按《房地产买卖合同》第七条承担税费。但一审判决上诉人全部承担，此为判决认定事实错误。而且作为开发商这种行为是欺诈行为，既损害了上诉人的合法权益，也违反法律的规定。综上所述，一审法院对本案事实认定不清，判决错误，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。谭宜亨、谭文锐、黄其昌答辩称，上诉人与被上诉人均为完全民事行为能力人，双方在完全平等自愿的基础上所签订的《英德市××镇金沙河畔住宅商住楼房认购合同书》为真实意思表示，且房屋早已交付上诉人居住使用，房产权证早已办妥并交给上诉人，被上诉人已实际全部履行了房屋买卖合同的房屋交付使用和办理房产证的义务。税费负担经双方合同约定由一方全额承担符合我国合同法的意思自治原则，也是众所周知的交易习惯。因此一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。付玉田向一审法院起诉请求：1、判令谭宜亨、谭文锐、黄其昌立即返还不当得利13000元及利息暂计2178.93元（利息按人民银行同期贷款利率自2015年2月12日起直至付清为止，暂计至2018年6月30日）；2、诉讼费由谭宜亨、谭文锐、黄其昌负担。庭审期间，付玉田增加一项诉讼请求：请求确认《认购合同书》第八条第一句和最后一句为无效条款。一审法院认定事实：2015年2月12日，谭宜亨与付玉田签订《英德市××镇金沙河畔住宅商住楼房认购合同书》，约定：一、乙方（付玉田）向甲方（谭宜亨）认购位于英德市××镇金沙河畔住宅商住楼，销售××房，总款贰拾玖万肆仟叁佰元整。……四、甲方负责将水、电安装到门口。水电入户费贰仟元由乙方负责。……八、甲方负责办理房屋产权证手续，所需的费用契税及房管部门的规费由乙方负责。办理房屋产权证费用预收乙方壹万陆仟元，与认购房订金一同付清。契证面积按有关规定阳台折半办理，销售全额计算。签订认购书后，付玉田依约支付了购房款等相关款项（含预收的办证费15000元），谭宜亨随后将房屋交付给付玉田使用,并依约为付玉田办理了房屋产权证。2016年1月21日，付玉田办理了案涉房屋的抵押登记手续，将案涉房屋抵押给英德市农村信用合作联社。案涉房屋产权权属人为付玉田与谢国李共同共有。诉讼中，案涉房屋产权共有人谢国李向一审法院提出申请，放弃实体权利，不作为原告参与诉讼。谭宜亨向一审法院提供发票6张，证明为付玉田办理房产证共支出办证费及税费共16316.85元。庭审中，谭宜亨陈述涉案坐落于英德市连××镇浈××中路与××路交汇处的住宅楼在出售前登记在黄其昌名下，实际为谭宜亨、谭文锐、黄其昌共同共有。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点：一是双方签订的《认购合同书》以及《房地产买卖合同》的效力问题；二是谭宜亨、谭文锐、黄其昌预收的办理房屋产权证费用是否多收的问题。针对以上两个焦点问题，一审法院作如下认定：一、关于合同效力的问题，首先，涉案房产在出售前虽登记在黄其昌个人名下，但庭审中谭宜亨、谭文锐、黄其昌明确表示该房产为谭宜亨、谭文锐、黄其昌共同共有，谭宜亨、谭文锐、黄其昌均认可谭宜亨与付玉田签订的《认购合同书》及《房地产买卖合同》合法有效；其次，《认购合同书》的内容是双方当事人的真实意思表示，付玉田未举证证实在签订合同时谭宜亨存在通过欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益等合同无效的法定情形，因此认购合同书没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，且付玉田与谭宜亨均已依约履行义务。因此双方签订的《认购合同书》以及《房地产买卖合同》依法有效。二、关于办理房屋产权证费用的问题，按《认购合同书》第八条的约定，谭宜亨、谭文锐、黄其昌负责办理房屋产权证手续，所需的费用契税及房管部门的规费由付玉田负责，为此谭宜亨、谭文锐、黄其昌向付玉田预收办证费15000元，谭宜亨、谭文锐、黄其昌为办理涉案房产证支出税费及办证费共16316.85元，实际办证费用超过付玉田预交费用，付玉田请求谭宜亨、谭文锐、黄其昌返还剩余的办证费用无事实依据，一审法院不予支持。对于案涉房屋产权共有人谢国李明确表示不作为原告参加诉讼，一审法院予以认可。判决：驳回付玉田的全部诉讼请求。案件受理费89.74元，由付玉田负担。本院二审期间，上诉人提供如下证据：1、英德市房产管理中心连江口房产管理所出具的《关于连江口金沙河畔小区业主反映房屋问题的情况说明》及腾讯视频录像光盘，拟证明小区业主一直向有关部门反映涉案小区房屋面积差异的问题；2、土地登记资料查询结果，拟证明涉案小区是商业性质。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：被上诉人应否向上诉人退还预交的税费。上诉人要求被上诉人退还税费的理由是否成立，主要取决于该笔税费应当由谁承担。关于税费的承担问题，法律并无强制性规定由哪一方承担，买卖双方可以通过约定对税费的承担作出分配。本案中，双方在《认购合同书》第八条明确约定办理权属登记所需的税费由上诉人承担，意思表示清楚明确。另一方面，被上诉人为办理权属登记向主管机关缴纳的税费已经超过了上诉人预交的部分，并不存在不当得利。上诉人认为《认购合同书》第八条的约定无效，其提出的主要理由是上诉人在购房时认为涉案房屋是一手房，现主管机关按照二手房交易标准收取税费，加重了上诉人的义务。对于上诉人的该节上诉理由，本院认为，双方在《认购合同书》并未对交易房屋的性质和税费的收取标准作出约定，而上诉人也没有其他证据证明被上诉人对交易房屋的性质和税费的收取标准作出过承诺，故上诉人以此为由要求被上诉人退还税费，本院不予支持。综上所述，付玉田的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费179.48元，由付玉田负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一九年三月二十日书记员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。