上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终1890号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海半度文化艺术有限公司，住所地上海市浦东新区金高路********。法定代表人：林虹，经理。委托诉讼代理人：贺文毅，上海合呈律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海张江高科技园区开发股份有限公司，住所地中国，住所地中国（上海）自由贸易试验区龙东大道**>法定代表人：刘樱，总经理。委托诉讼代理人：罗玲，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴青，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人上海半度文化艺术有限公司（以下简称半度公司）因与被上诉人上海张江高科技园区开发股份有限公司（以下简称张江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初57414号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人半度公司的委托诉讼代理人贺文毅，被上诉人张江公司的委托诉讼代理人罗玲、吴青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。半度公司上诉请求：撤销原判第三、四、五、六项，依法改判为半度公司应付张江公司的租金与房屋占有使用费按照租赁合同约定标准的50%计算。事实与理由：（2016）沪0115民初69255号判决中，法院对半度公司应付管理用房1的租金调整为租赁合同约定租金标准的50%，判决后，租金调整的大部分原因依然存在，但张江公司从未向半度公司明确表示上述案件判决后即2017年10月8日起的租金应以何种标准执行，且张江公司起诉前亦从未发函要求半度公司支付租金，故后续租金未支付的责任在于张江公司。半度公司在一审中已提供证据证明系争房屋周边的施工情况，工地围栏部分遮挡半度公司经营的店招，仅留有一个进出口，对半度公司根据租赁合同约定使用系争房屋造成巨大影响，无法实现合同目的。而且张江公司未提供半度公司办理营业执照所需材料，其对租赁合同解除存在过错。被上诉人张江公司辩称，不同意上诉人半度公司的上诉请求。（2016）沪0115民初69255号案件审理中，张江公司已提供半度公司办理营业执照所需材料，在之后的一年时间内，半度公司也没有催告张江公司提供。张江公司在本案一审中再次向半度公司提供办理营业执照所需材料，半度公司拒绝接收。而且租赁合同约定办理证照是半度公司的义务，不是张江公司的义务，半度公司也没有提供证据证明张江公司存在拒绝配合其办理证照的情形。改建工程属于政府项目，改建过程中没有影响半度公司的正常经营以及出入。2017年10月8日后，张江公司不存在任何违约行为，半度公司应按照租赁合同约定的租金标准支付租金。因半度公司存在根本违约行为，其应当承担合同解除的责任。请求二审驳回上诉，维持原判。2018年8月，半度公司向一审法院起诉请求判令：1.解除半度公司、张江公司于2013年10月12日签署的《房屋租赁/预租合同》之有效部分；2.张江公司赔偿半度公司合同解除损失人民币554,256元；3.张江公司赔偿半度公司合同无效损失122,796元。一审审理中，张江公司提起反诉，请求判令：1.解除半度公司、张江公司于2013年10月12日签署的《房屋租赁/预租合同》之有效部分；2.半度公司将系争房屋恢复原状后返还张江公司；3.半度公司向张江公司支付自2017年10月8日至合同解除之日为止的房屋租金（2017年10月8日至2017年10月15日的租金标准为3.50元/天/平方米，2017年10月16日之后的租金标准为4元/天/平方米）；4.半度公司向张江公司支付自合同解除之日起至半度公司实际返还系争房屋之日为止的占用使用费（计算标准为1,172元/天X实际占用天数）；5.半度公司支付欠款的逾期付款利息，按欠款总额的日0.05%计算；6.半度公司支付解约违约金53,472.51元；7.半度公司拆除位于管理用房1西南面墙延伸出来的、西至西面墙突出的部分、东至河道的钢结构平台。一审庭审中，张江公司表示不要求半度公司将房屋恢复原状。一审法院认定事实：2013年10月12日，张江公司（出租方、甲方）与半度公司（承租方、乙方）就上海市浦东新区XX路XX号XX公园的管理用房1和临时建筑2的房屋及其设施签订《房屋租赁/预租合同》（合同编号：YK13102-257）。该合同第2.3条约定，双方确认的租赁/预租房屋面积如下：管理用房1约133.60平方米，临时用房2约230平方米，合同面积将以实测面积为准，具体位置参见本合同附件一平面图中所示的特定部分。第3.1条约定，乙方只可将租赁/预租房屋用于张江技术创新园区诺贝尔湖绿地景观提升用途，开设泥盆记和半兮品牌，并不得作为其他用途使用……乙方如需要改变房屋用途的，应当书面征得甲方同意，其中应当依法获得政府审批的，乙方负责报有关部门批准，甲方配合办理相关手续。第4.1条约定，甲方将于2013年10月16日前，且在乙方按本合同约定支付履约保证金及其他费用后，向乙方交付租赁/预租房屋。乙方需在甲方或甲方委托的物业管理单位交付租赁/预租房屋的同时签署接收租赁/预租房屋的有关凭证。乙方签署接收租赁/预租房屋的有关凭证即视为甲方已按照本合同约定完整、适当地履行了本合同项下租赁/预租房屋的交付义务。第4.2条约定，若非因甲方过错造成甲方不能按照约定交付租赁/预租房屋的，乙方同意给予甲方30日的延展期，延展期内甲方不承担违约责任，但租赁起始日自动调整为甲方实际交房之日，租期仍保持不变，截止日期亦相应顺延；如延展期届满甲方仍未能交付租赁房屋的，则乙方有权选择书面通知甲方解除本合同，甲方应向乙方支付相当于履约保证金金额的赔偿金。第6.1条约定，乙方承租租赁/预租房屋的租赁期自2013年10月16日起至2018年10月15日止。第7.1条约定，甲方同意向乙方提供的免租期为2013年10月16日起至2014年4月15日；2014年10月16日起至2015年4月15日；2015年10月16日起至2016年4月15日。第8.1条约定，管理用房1：2013年10月16日至2014年10月15日地面基准租金1.80元/天/平方米，月租金7,314.60元；2014年10月16日至2015年10月15日地面基准租金2.50元/天/平方米，月租金10,159.17元；2015年10月16日至2016年10月15日地面基准租金3元/天/平方米，月租金12,191元；2016年10月16日至2017年10月15日地面基准租金3.50元/天/平方米，月租金14,222.83元；2017年10月16日至2018年10月15日地面基准租金4元/天/平方米，月租金16,254.67元。临时用房2：2013年10月16日至2014年10月15日月租金5,201.25元（地面面积140（地面面积140平方米，地面基准租金0方米,地下面积90平,地下面积90平方米，地下室基准租金0方米）；2014年10月16日至2015年10月15日月租金6,691.67元（地面基准租金1（地面基准租金1方米，地下室基准租金，地下室基准租金0方米）；2015年10月16日至2016年10月15日月租金7,756.25元（地面基准租金1（地面基准租金1方米，地下室基准租金，地下室基准租金0方米）；2016年10月16日至2017年10月15日月租金8,820.83元（地面基准租金1（地面基准租金1方米，地下室基准租金，地下室基准租金0方米）；2017年10月16日至2018年10月15日月租金9,885.42元（地面基准租金2（地面基准租金2元/天/平方米，地下室基准租金0方米）。第9.4.1条约定，租金按三个月支付一次，乙方须在租赁期内的每三个月的第一个月的第10日前向甲方支付该三个月的租金。首期租金的支付除外，乙方支付首期租金应按第9.4.2条的约定履行。第9.4.2条约定，乙方须在2013年10月16日前支付自2014年4月16日起至2014年7月15日止的租金37,547.55元作为首期租金。第10.1条约定，双方约定，履约保证金按同期3个月的租金计算，各期履约保证金应支付的金额和时间见8.1条。第10.2条约定，若乙方逾期未足额支付上述履约保证金超过10日的，则甲方可视为乙方放弃承租租赁/预租房屋，甲方有权按本合同第18条约定经书面通知后解除本合同，并租与第三方。第12.6条约定，除非本合同另有约定，乙方返还租赁/预租房屋时，甲方对乙方的装修添附不做任何形式的补偿。第13.1条约定，本合同期满或解除或提前终止时，乙方应按本合同附件二以及附件三约定的交付（返还）标准将租赁/预租房屋恢复至交付时原状并经甲方或甲方委托的物业管理单位书面确认后归还甲方……在甲方要求乙方交还租赁房屋的期限届满前，乙方仍应支付租金。超过甲方指定的交还时间乙方仍未交还租赁房屋的，自甲方指定的交还期限届满之日起，每迟延1日，乙方应承担当期日租金2倍的使用费。第16.11条约定，乙方应当自行办理关于经营所需具备的所有批文（包括但不限于营业执照、批准证书或许可证等），租赁/预租期首日起，无论乙方是否已取得在该房屋合法经营的各类许可证，均不影响乙方在本合同项下的付款义务。第18.2条中约定，乙方未征得甲方同意改变租赁/预租房屋用途的、乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过30天的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签订后，张江公司于2014年4月起陆续交付了合同约定的房屋，半度公司在管理用房1西南面墙延伸出来的、西至西面墙突出的部分、东至河道处自行搭建了钢结构平台。后双方就合同履行发生纠纷，张江公司于2016年10月8日起诉至法院，案号为（2016）沪0115民初69255号。该案中查明如下事实：管理用房1于2012年2月28日取得建设工程规划许可证；2015年11月18日取得建设工程竣工验收备案证书；《建设工程竣工验收备案工程明细表》载明，管理用房1地上二层，面积为146.50平方米；临时建筑2无建设规划许可手续。在该案中涉及临时建筑2的合同因涉及无效，法院对涉案房屋的装修工程造价进行鉴定评估，并根据双方的过错确定了损失的分担。对于管理用房1，半度公司曾于2016年发函要求张江公司协助其办理相关证照，提供包括房屋所有权证或租赁协议在内的七份材料。张江公司在该案中以提交证据的形式提供了建设工程竣工验收备案证书、建设工程规划许可证、总平面图，并表示因半度公司不履行支付租金义务，其不同意配合协助，对此半度公司表示希望继续承租管理用房1。该案最终作出如下判决：1.张江公司与半度公司就上海市浦东新区XX路XX号XX公园临时建筑2建立的租赁关系无效；2.半度公司于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区XX路XX号XX公园临时建筑2腾空后返还张江公司；3.半度公司于判决生效之日起三十日内支付张江公司自2014年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，其中自2014年8月1日起至2017年7月31日止的房屋使用费为94,770.43元，自2017年8月1日起至实际返还之日止的房屋使用费按每日112.58元的标准支付；4.半度公司于判决生效之日起十日内支付张江公司自2014年4月8日起至2017年10月7日止的租金144,375.75元;5.张江公司于判决生效之日起十日内赔偿半度公司装修损失81,800元；6.驳回张江公司的其他诉讼请求。判决后，半度公司继续占有使用管理用房1但并未支付2017年10月8日起的租金、物业管理费等费用。2017年10月11日，上海市张江高科技园区管理委员会向张江公司发送关于核准XX景观绿化改建工程项目的批复，同意张江公司在张江西北片区地块进行项目建设，项目四至范围：东至松涛路、西至碧波路、南至祖冲之路、北至春晓路。该地块用地面积约为40,704平方米。上海市绿化和市容管理局于2018年5月10日对上述工程核发《上海市园林绿化工程开工备案》，载明合同开工日期为2018年4月30日。工程开工后，半度公司所承租的房屋被工地围栏围住，仅留有供行人进出的通道。一审庭审中，张江公司表示早在前案诉讼中半度公司就已经存在擅自变更房屋用途用作民宿的情况，故2017年9月12日，上海XX有限公司XX公园管理处曾向半度公司发送一份关于整改房屋使用用途的告知书，要求其整改。为证明其所述张江公司提交了上海市闸北公证处出具（2018）沪闸证经字第892号、893号、895号、896号公证书，证明在XX、XX民宿、XX和XX上，可以搜索到“艺宿-意未”的民宿入住信息。张江公司认为，半度公司在多家网站上将系争房屋用作民宿用途，半度公司不仅正常经营，且违反了合同约定的房屋用途。半度公司则表示，四份公证书无法证明半度公司将系争房屋用于民宿经营，且网站上的留言信息也无法看出是由谁上传。另在诉讼过程中，张江公司曾当庭提交如下材料给半度公司：1.建设工程规划许可证及附件；2.建设工程竣工验收备案证书及附件；3.管理用房1的平面图；4.卫生局关于竣工验收的审核意见。以上材料均为复印件并已加盖公章。半度公司表示，由于半度公司已提出解除合同，合同也已过履行期限，因此拒绝接收。一审法院认为，半度公司、张江公司之间签订的《房屋租赁/预租合同》中管理用房1的部分有建设规划审批手续，内容不违反法律规定，应为有效，而临时建筑2因无规划许可手续，双方就该房屋的租赁关系应属无效。关于无效部分，半度公司主张的软装损失法院已在前案处理中作出说明，现半度公司再次提出上述损失，因软装部分并未形成附合，张江公司也不同意利用，故其要求张江公司赔偿该部分损失的主张缺乏法律和事实依据，法院不予支持。关于有效部分，双方的争议焦点在于合同解除的责任和过错承担。半度公司认为其具有单方解除权的理由有二，其一，张江公司未配合办理证照，其二，张江公司进行改建施工行为严重影响半度公司经营。张江公司则认为自己已尽到配合义务，合同解除系半度公司未缴纳租金并擅自改变房屋用途所致。对此法院认为，就协助办证义务双方并未将此作为合同义务予以明确，张江公司的协助义务仅是基于诚信原则在其可能范围内进行积极配合，从合同后续履行情况来看，张江公司已经将相关材料在前案中予以提交，此后半度公司未再就配合办证提出过进一步的要求，现半度公司在诉讼中将此作为依据，难以采信。对于半度公司在审理过程中补充提出的因管理用房1不符合上海市公园管理条例的规定，致合同目的不达的理由，因其从未在合同履行过程中提出，亦难以采信。至于施工对半度公司经营的影响，一方面施工行为并非张江公司单方行为而系政府规划，属正常经营风险，另一方面施工行为虽对系争房屋周边环境有一定影响，但并未造成系争房屋与外界隔绝的后果，因此半度公司以此为由要求解除合同，不予准许。反观本案半度公司在合同履行过程中从未支付租金、物业管理费等费用，其行为显属不当，张江公司据此要求解除合同符合法律规定，法院予以支持，现张江公司要求解除合同并认为解除合同日为半度公司收到反诉状之日，与法不悖，予以准许。双方合同应于2018年9月6日解除。因合同解除的责任和过错在半度公司而非张江公司，因此半度公司主张张江公司赔偿合同解除后的装修损失于法无据，不予支持。合同解除后，半度公司应将房屋返还给张江公司，并根据合同第13.1条的约定，将自行搭建的西南面墙延伸出来的、西至西面墙突出的部分、东至河道的钢结构平台（具体方位以双方签字确认的照片为准）予以拆除，关于租金及占有使用费，鉴于2018年4月30日张江公司进行施工后确实对半度公司的经营造成了一定影响，因此2018年4月30日至2018年9月6日的租金及占有使用费标准均酌情调整为每日3.20元/天/平方米，综上，半度公司应当支付张江公司租金共计179,902元。占有使用费，考虑到半度公司的实际使用情况等事实，法院将占有使用费的租金标准调整为每日146.50平方米X3.20元/天/平方米即每日468.80元。关于逾期支付租金的利息损失，法院酌情认定半度公司应承担的逾期付款利息为11,200元。根据合同第18.2.6条的约定，半度公司应当支付解约违约金，鉴于半度公司要求法院调整，法院结合本案实际情况并兼顾公平原则，将违约金调整为10,000元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，于二○一八年十一月二十日作出判决：一、上海半度文化艺术有限公司与上海张江高科技园区开发股份有限公司于2013年10月12日签订的《房屋租赁/预租合同》项下有关上海市浦东新区XX路XX号XX公园管理用房1的租赁关系于2018年9月6日解除；二、上海半度文化艺术有限公司应于判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区XX路XX号XX公园管理用房1返还上海张江高科技园区开发股份有限公司；三、上海半度文化艺术有限公司应于判决生效之日起十日内向上海张江高科技园区开发股份有限公司支付2017年10月8日至2018年9月6日的租金179,902元；四、上海半度文化艺术有限公司应于判决生效之日起十日内向上海张江高科技园区开发股份有限公司支付自2018年9月7日起至上海半度文化艺术有限公司（一审误写为上海张江高科技园区开发股份有限公司）实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按每日468.80元的标准计算）；五、上海半度文化艺术有限公司应于判决生效之日起十日内向上海张江高科技园区开发股份有限公司支付逾期付款利息11,200元；六、上海半度文化艺术有限公司应于判决生效之日起十日内向上海张江高科技园区开发股份有限公司支付解约违约金10,000元；七、上海半度文化艺术有限公司应于判决生效之日起十五日内拆除上海市浦东新区XX路XX号XX公园管理用房1西南面墙延伸出来的、西至西面墙突出的部分、东至河道的钢结构平台；八、驳回上海半度文化艺术有限公司的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,667元，由上海半度文化艺术有限公司承担；反诉案件受理费2,558元，由上海半度文化艺术有限公司承担2,020元，上海张江高科技园区开发股份有限公司承担538元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，在生效的（2016）沪0115民初69255号判决中，法院认定根据系争房屋的实际交付、使用情况以及张江公司未协助半度公司办理证照等事实，酌定半度公司承担约定应付租金的50%。本院认为，上诉人半度公司与被上诉人张江公司签订的《房屋租赁/预租合同》关于系争房屋的部分合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，本案双方产生争议并涉诉，现双方对租赁合同解除均无异议，所争执者为合同解除的责任归属。半度公司认为张江公司未向其提供办理营业执照所需材料，而且张江公司在张江西北片区地块进行项目建设导致系争房屋被工地围栏围住，影响半度公司经营，无法实现合同目的，张江公司对此存在责任。张江公司认为前案（2016）沪0115民初69255号中，其已尽到配合半度公司办理营业执照的义务，而半度公司不支付租金以及擅自改变系争房屋用途的行为构成根本违约，应承担合同解除的责任。对此，本院认为，合同双方应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，因此，即便本案双方签订的租赁合同未作约定，根据法律规定以及诚实信用原则，张江公司亦负有配合半度公司办理营业执照的义务。在（2016）沪0115民初69255号案件中，张江公司以提交证据的形式提供了建设工程竣工验收备案证书、建设工程规划许可证、总平面图，嗣后，未有证据显示存在半度公司要求张江公司进一步提供办理营业执照所需材料而张江公司予以拒绝的情形。甚至在本案一审中，张江公司再次向半度公司提供建设工程竣工验收备案证书等材料，半度公司予以拒绝。因此，半度公司主张张江公司未配合其办理营业执照，不能成立。至于项目建设对半度公司使用系争房屋的影响，从一审中本案双方提供的证据可知，项目建设搭建围栏并未造成系争房屋与外界隔绝的后果，对半度公司正常经营的影响相当有限，半度公司据此主张无法实现合同目的，缺乏依据，不予采信。虽然（2016）沪0115民初69255号认定张江公司存在未尽合同义务的情形而酌定半度公司就系争房屋承担合同约定租金标准的50%，但嗣后张江公司纠正其不当行为，但半度公司却未能支付2017年10月8日起的租金，即便2018年4月起项目建设对半度公司的正常经营存在影响，半度公司亦无权拒绝支付全额租金。因此，半度公司不支付2017年10月8日起的租金，明显构成违约，张江公司有权解除合同，半度公司应当承担合同解除的责任。一审法院对租赁合同解除后果的处理并无不当，本院予以确认。综上，上诉人半度公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,984元，由上诉人上海半度文化艺术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  潘俊秀审判员  翟从海二〇一九年三月二十五日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……