北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终2718号上诉人（原审被告）：闫纯，男，1978年10月23日出生。委托诉讼代理人：李庆军，北京市天坛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段文达，男，1973年3月23日出生。委托诉讼代理人：王世梅，北京市京典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈银兰（段文达之妻）。上诉人闫纯因与被上诉人段文达房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初5311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闫纯及其委托诉讼代理人李庆军，被上诉人段文达之委托诉讼代理人王世梅、陈银兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫纯上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回段文达的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.闫纯已经全额支付了段文达的房屋租金。一审法院认定上诉人违约的事实不清，定性错误。2.单方解除通知书内容无单方解除的任何意思表示，不具有确认合同终止解除的法律效力。一审法院确认《场地租赁合同》及《樱桃沟村X号院租赁补充协议》解除，属事实认定和定性错误。3.合同签订方是段文达及其妻子陈银兰，原审原告的诉讼主体有误，遗漏诉讼当事人。段文达辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。段文达向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《场地租赁合同》及《樱桃沟村X号院租赁补充协议》于2018年6月11日解除；2.判令闫纯支付违约金600000元；3.判令闫纯支付自2018年5月1日至2018年6月25日期间房租，共计10246.5元；4.判令闫纯20日内搬离北京市门头沟区妙峰山镇樱桃沟村X号房屋；5.判令闫纯迁走其使用涉案房屋地址办理的营业执照；6.诉讼费由闫纯承担。一审法院认定事实：段文达与闫纯于2014年4月28日签订《场地租赁合同》，约定：“出租方：段文达（以下简称甲方），承租方：闫纯（以下简称乙方）。一、场地范围：甲方将位于北京市门头沟区妙峰山镇樱桃沟村X号处的土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物（以下称本场地）等（整院）出租给乙方使用……；二、租赁期限：（一）租赁期限为23年，从2014年5月1日至2037年4月31日……；四、租金支付：（一）租金交纳采取按年支付，先支付后使用的方式，该场地租金按人民币陆万元（60000）/年计收……租金按年结算，于每年5月1日前支付……五、设施使用、维护：（一）乙方同意甲方父母居住于本院紧靠大门第一、第二两间北屋和西边拐角柴房，且三间房屋仅限两位老人生活使用，不可用于商业经营活动，直至老人离世，之后乙方收回三间房屋使用权……七、违约责任：（一）每年5月1日前，乙方必须根据双方核算确认的场地租金支付给甲方。乙方逾期30天未缴纳租金，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同。乙方需赔付甲方十倍年租金，甲方给予乙方20天搬离所有物品，如逾期10天不搬离物品的，由甲方自行处理，并不作任何补偿……”。2017年6月6日，双方签订《樱桃沟村X号院租赁补充协议》，约定：“出租方：段文达（以下简称甲方），承租方：闫纯（以下简称乙方）……本协议针对门头沟区妙峰山镇樱桃沟村X号院租赁合同，第五条第一款进行修订，达成如下协议：一、甲方同意供给乙方原高某、段某使用的三间房约50平方米，（院内平房东侧两间和拐角柴房）用于乙方经营之用。二、该房屋租金经双方商定为每年捌仟圆元整（人民币8000），租赁期间房租不递增。三、房屋租赁期到主合同到期为止，2037年4月30日止……七、本协议自签订日，十日内甲方搬离所有物品腾空房屋，乙方收回房屋使用权并支付租金……”。2018年5月4日至2018年6月11日期间，段文达之妻陈银兰多次与闫纯进行微信沟通，催促交纳2018年房屋租金，闫纯未交纳。2018年6月11日，段文达之妻陈银兰通过微信向闫纯发送单方面解除合同书，载明根据双方合同约定，乙方逾期30天未缴纳租金，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，限乙方20天搬离，如逾期10天未搬离的物品，由甲方自行处理，并不做任何补偿。2018年6月12日，闫纯将租金68000元转账给段文达，2018年6月14日段文达之妻陈银兰通过微信转账将68000元退还闫纯，但闫纯未接收，该款项已退回段文达之妻账户。段文达主张因闫纯逾期超过30天未缴纳2018年租金，根据双方合同约定，段文达有单方合同解除权，于2018年6月11日已向闫纯发送单方解除合同书，故双方合同已于2018年6月11日解除，并提交双方微信沟通记录予以证实。闫纯对双方微信沟通记录予以认可，并认可收到单方解除合同书，但辩称双方于2017年6月6日签订《樱桃沟村X号院租赁补充协议》，增加租赁三间房屋，当时双方已约定租金交纳时间变更为每年6月份一并交纳，提交微信记录予以证实并申请证人冯某出庭作证，该微信记录中仅显示了闫纯要求6月份交纳租金，没有双方协商一致的记录，证人冯某出庭作证时陈述，其与闫纯合作经营自段文达处租赁的房屋，2017年6月7日曾与段文达之妻协商增加租赁的三间房屋的费用，并约定之后每年租金都于6月份一并给付，但未约定具体日期，并于当天支付段文达房租60000元，段文达称双方并未协商约定变更租金交纳时间为6月份，《樱桃沟村X号院租赁补充协议》仅增加租赁三间房屋，租金支付时间等其他事项并未变更。因证人冯某陈述的双方协商时间与闫纯主张的协商变更时间、《樱桃沟村X号院租赁补充协议》签订时间均不符，且其系与闫纯合作经营涉案房屋并出资交纳租金，与闫纯及本案均有利害关系，故对其证人证言，法院不予采信。经法院释明，闫纯表示对于装饰装修损失，如判决合同解除，则另行主张。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签订的《场地租赁合同》及《樱桃沟村X号院租赁补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。根据合同约定，闫纯应于每年5月1日前交纳租金，闫纯辩称双方于2017年6月6日签订《樱桃沟村X号院租赁补充协议》增加租赁三间房屋，当时约定变更为每年6月份一并支付租金，应举证证明双方协商一致变更合同约定的租金支付时间，但其提交的证据不足以证实双方协商一致变更租金给付时间为6月份，故法院对其答辩意见不予采信。经段文达催告，闫纯逾期超过30天未交纳租金，根据合同约定，段文达有单方解除权，因段文达已于2018年6月11日通过微信向闫纯发送单方解除合同通知书，故双方签订的《场地租赁合同》及《樱桃沟村X号院租赁补充协议》已于2018年6月11日解除，故对段文达主张确认双方签订的《场地租赁合同》及《樱桃沟村X号院租赁补充协议》已于2018年6月11日解除的诉讼请求，法院予以支持。对于段文达主张的2018年5月1日至2018年6月25日期间的租金，其中2018年5月1日至2018年6月10日期间的租金，法院根据合同约定的租金标准核算为7638元，该期间租金闫纯应给付，但因闫纯已于2018年6月12日交纳2018年5月1日至2019年4月30日的租金68000元，故法院不予支持；对于2018年6月11日至2018年6月25日期间的租金，因合同已于2018年6月11日解除，故法院不予支持。对于段文达主张的违约金，因系闫纯违约导致合同解除，根据双方合同约定闫纯应支付违约金，但双方合同约定的标准过高，段文达亦未提供证据证明其实际经济损失，法院依法予以调整，包括迟延给付租金期间的损失及合同解除后占有使用房屋产生的损失：对于迟延给付租金期间的损失，法院按同期贷款利率的四倍予以支持，酌定为1361元；对于合同解除后因占有使用房屋产生的损失，法院按双方约定的年租金标准上浮30%予以支持，上浮30%后日租金为242元。对于闫纯已支付的租金68000元，扣除2018年5月1日至2018年6月10日期间的租金7638元后剩余60362元，因段文达同意以违约金进行抵扣，故法院支持的违约金在60362元内进行抵扣，如违约金不足60362元，剩余部分由段文达返还闫纯，如违约金超出60362元，超出部分由闫纯给付段文达。对于段文达主张闫纯搬离北京市门头沟区妙峰山镇樱桃沟村X号房屋的诉讼请求，因合同已解除，法院予以支持。对于段文达主张闫纯迁走其使用涉案房屋地址办理的营业执照的诉讼请求，不属于民事案件受理范围，法院不予处理。对于装饰装修损失，经法院释明，闫纯表示另行主张，法院对此不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认段文达与闫纯双方签订的《场地租赁合同》及《樱桃沟村X号院租赁补充协议》已于2018年6月11日解除。二、闫纯于本判决生效之日起二十日内搬离北京市门头沟区妙峰山镇樱桃沟村X号房屋。三、闫纯于本判决生效之日起二十日内给付段文达违约金，包括迟延给付租金期间损失1361元及按日租金242元计算自2018年6月11日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，该违约金数额自60362元中予以抵扣，如违约金不足60362元，剩余部分由段文达返还闫纯，如违约金超出60362元，超出部分由闫纯给付段文达。四、驳回段文达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。另查，双方就租金交纳时间存在争议，段文达之妻陈银兰多次催促闫纯交纳租金，2018年6月10日（周日），闫纯向段文达发送信息：“周一、周二给信儿”。对方回答：“嗯嗯，行”，段文达于次日通过微信向闫纯发送单方解除合同通知书，闫纯于2018年6月12日（周二），向段文达转账支付租金68000元。本院认为，要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销，要约不得撤销。双方签订的《场地租赁合同》及《樱桃沟村X号院租赁补充协议》系段文达、闫纯的真实意思表示，租赁期限超出二十年部分无效，其他部分不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。根据合同约定，闫纯应于每年5月1日前交纳租金，闫纯辩称双方于2017年6月6日签订补充协议增加租赁三间房屋，当时约定变更为每年6月份一并支付租金，应举证证明双方协商一致变更合同约定的租金支付时间，但其提交的证据不足以证实双方协商一致变更租金给付时间为6月份，故本院对其答辩意见不予采信。经段文达催告，闫纯逾期超过30天未交纳租金，根据合同约定，段文达享有单方解除权。但根据双方微信往来记录，段文达在6月10日表示同意再给闫纯两天宽限期，即同意闫纯在6月12日前履行支付租金的义务，故段文达于2018年6月11日即发送解除通知，不发生解除合同的法律后果。闫纯在6月12日向段文达支付了租金，双方合同应继续履行。段文达起诉要求确认双方签订的合同于2018年6月11日解除，并要求闫纯支付租金、腾退房屋、迁走营业执照，无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实错误，本院予以纠正。由于闫纯迟延支付租金，故应当向段文达支付违约金，一审法院酌定违约金数额为1361元，并无不当，本院予以确认。综上所述，闫纯的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十九条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初5311号民事判决；二、闫纯于本判决生效后七日内支付段文达违约金一千三百六十一元；三、驳回段文达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4951元，由段文达负担4940元（已交纳），由闫纯负担11元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费860元，由段文达负担838元（于本判决生效之日起七日内交纳），由闫纯负担22元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 赵 蕾审判员 刘国俊审判员 刘 磊二〇一九年三月二十五日法官助理黄旭宁书记员罗娇杨