河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0681民初1013号原告刘婷，女，1986年7月17日出生，汉族，住涿州市双塔区。委托代理人凌华，涿州市清华法律服务所法律工作者。被告涿州市联合房地产开发有限公司。地址涿州市双塔区范阳西路**。统一社会信用代码91130681667715290E法定代表人韩联合，该公司总经理。委托代理人张杰武，河北博典律师事务所律师。被告北京东方鼎石科技发展有限公司。地。地址北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街**－2839一社会信用代码91110111335465870A法定代表人赵林英，该公司董事长。委托代理人李飞，该公司职员。原告刘婷诉被告涿州市联合房地产开发有限公司、被告北京东方鼎石科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2019年2月19日起诉至涿州市人民法院。本院受理后，依法由审判员李健独任审判，适用简易程序公开开庭审理了本案。原告刘婷的委托代理人凌华、被告涿州市联合房地产开发有限公司的委托代理人张杰武、被告北京东方鼎石科技发展有限公司的委托代理人李飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘婷诉称，2017年4月7日原告与被告涿州市联合开发有限公司就被告开发的金域中央1栋1单元1704号房屋签订房屋买卖协议，原告向被告支付购房款499971元及手续费44元，并交纳中介服务费4万元，共计540015元，被告为原告出具收款凭证。后经原告多方查询得知，被告上述商品房迄今并未取得商品房预售许可证等法律文件，该项目存在违法；被告与原告签订合同之初即存在隐瞒事实真相、恶意欺诈之行为。综上所述，被告方就上述交易房屋签订合同之行为违背我国强制性法律规定，合同应当认定无效。一、请求依法确认原、被告双方于2017年4月7日签订的《商品房买卖协议》、《金域中央项目团购优惠告知书》无效；二、依法判令被告方立即返还原告方购房款人民币499971元、中介服务费40000元、手续费44元，以上共计540015元；三、请求依法判令被告方以400862元为基数，自2017年4月7日起，按中国人民银行同期贷款利率给付利息至上述款项全部付清之日止。被告涿州市联合房地产开发有限公司辩称：我公司同意返还原告主张的房屋首付款，认可原告陈述的事实及理由，但不同意支付利息。被告北京东方鼎石科技发展有限公司辩称：我方不同意退还原告主张的中介服务费及利息。1、我方已经履行了义务，且为此支付了大量成本。我方与原告是委托代理关系，是在原告确定购买涉案房屋后，委托我方就房屋价格与开发商进行洽谈。原告与联合公司于2017年4月4日签订《金域中央认购单》，约定原告以单价每平米20758.06元、总价1838541元购买涉案房屋，后原告于2017年4月7日参加我方组织的活动，委托我方就房屋价格与联合公司进行洽谈，此时原告早已认购涉案房屋，因此足以证明我方的义务并非是促成原告与联合公司签订房屋买卖协议。我方接受原告委托后积极履行义务，最终将房屋价格为原告争取为18629.01元每平米、总价1649971元，使原告得到将近19万元的优惠。我方履行了义务、提供了全程服务，不论原告与联合公司的商品房买卖协议是否有效，都不能否认我方提供了服务的事实。2、团购优惠告知书明确约定不予退费；3、即使合同无效，无效合同的后果也应是双方返还，原告也应就我方提供的服务进行折价补偿。经审理查明，2017年4月4日，原告刘婷与被告涿州市联合房地产开发有限公司就被告开发的“金域中央”项目签订《金域中央认购订单》一份，约定购买被告开发的“金域中央”1号楼1单元1704室住房一套，房屋建筑面积88.57平方米，单价20758.06元，房屋总价款1838541元；2017年4月7日，原告与被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订“金域中央”项目团购优惠告知书一份，约定原告于2017年4月7日自愿参加“金域中央”项目的团购活动，缴纳4万元洽商中介服务费，购买“金域中央”一号楼一单元1704室房源，总房款优惠8万元，北京东方鼎石科技发展有限公司作为此次团购活动主办方，代表原告与此项目开发商就本次活动优惠事宜进行谈判洽商，收取中介服务费，该费用不抵扣房款。2017年4月7日，原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订《商品房买卖协议》一份，协议编号0662号，该协议约定，原告购买被告开发的“金域中央”项目一号楼一单元1704号房，商品房单价为每平方米18629.01元，总价款为1649971元，该协议还约定了其他内容。2017年4月7日，原告向被告北京东方鼎石科技发展有限公司交纳中介服务费40000元，被告北京东方鼎石科技发展有限公司为其出具了收款收据；向被告涿州市联合房地产开发有限公司交纳购房首付款499971元、手续费44元，被告涿州市联合房地产开发有限公司向原告出具了销售不动产专用收据及收款收据。另查明，至本案原告提起诉讼，被告涿州市联合房地产开发有限公司尚未取得与原告所购买房屋相关的商品房预售许可证，原告起诉来院。上述事实，被告及二被告的庭审陈述、原告提供的商品房买卖协议、原告与第二被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订的“金域中央”团购优惠告知书一份、被告涿州市联合房地产开发有限公司于2017年4月4日、2017年4月7日向原告出具的收款收据两份、第二被告北京东方鼎石科技发展有限公司于2017年4月7日收取原告中介服务费的收款收据一份；被告北京东方鼎石科技发展有限公司提供的原告与第一被告“金域中央”认购定单一份等证据在案佐证，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，合同的签订，不得违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。本案中至原告起诉时被告仍未取得商品房预售许可证明，涉案《商品房买卖协议》的签订违反了法律的强制性规定，故本案所涉的《商品房买卖协议》应认定为无效合同；被告在尚未取得商品房预售许可证的情况下，擅自对外销售房屋，其行为明显违反法律规定，存在过错；原告作为买受人请求返还已付购房款及支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持；其中原告诉讼请求第三项要求被告以400862元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年4月7日起计算利息至该款项全部付清之日止，对此本院不持异议。本案原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订商品房买卖协议并交纳首付款，双方为商品房买卖合同关系；原告与被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订“金域中央”项目团购优惠告知书所形成的法律关系和原告与第一被告之间的商品房买卖合同关系并非同一性质法律关系，原告请求确认与第二被告北京东方鼎石科技发展有限公司所签订的“金域中央”项目团购优惠告知书无效并要求其返还中介费的诉讼请求不属本案审理范围，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下；一、确认原告刘婷与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2017年4月7日签订的《商品房买卖协议》无效（协议编号0662）。二、被告涿州市联合房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告刘婷返还购房首付款499971元并支付利息（利息计算以400862元为基数，自2017年4月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至购房首付款400862元给付完毕之日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9200元，由原告刘婷负担682元，被告涿州市联合房地产开发有限公司负担8518元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员 李 健二〇一九年三月二十日书记员 李凤丽