贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终235号上诉人（原审被告）：重庆市金灿房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区文明路**，统一社会信用代码915001182037954561。法定代表人：晏忠明，该公司经理。委托诉讼代理人：程生奎，重庆新源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:罗芸，女，汉族，1981年7月6日生，贵州省贵定县人，大学本科文化，教师，住贵州省贵定县，原审被告：重庆市金灿房地产开发有限公司贵定分公司，住所地贵定县城关镇河西堰路**，统一社会信用代码915227237952624843。负责人：罗琳，该公司经理。委托诉讼代理人：程生奎，重庆新源律师事务所律师。上诉人重庆市金灿房地产开发有限公司（以下简称金灿公司）因与被上诉人罗芸、原审被告重庆市金灿房地产开发有限公司贵定分公司（以下简称金灿公司贵定分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵定县人民法院(2018)黔2723民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。金灿公司上诉请求：1、撤销原判,将本案发回重审或改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决严重违反法定程序，一审法院违法剥夺了上诉人的辩论权利。被上诉人于2018年2月28日立案时的诉讼请求为确认案涉《商品房买卖合同》无效，在开庭结束后仍然如此。而一审法院直到2018年9月17日，才以微信信息的方式告之上诉人代理人，经一审法院释明后被上诉人将诉讼请求变更为请求解除案涉《商品房买卖合同》，此后没再开庭审理。上诉人于2018年9月18日书面EMS寄交《关于变更第一项诉讼请求为“请求法院判决解除原、被告订立的商品房买卖合同”的代理意见》，一审法院在判决中也没有丝毫提及与回应。一审法院的该行为严重违反法定程序，违法剥夺了上诉人辩论权利；二、原审适用法律错误。一审判决确认被上诉人于2016年12月10日开始知晓其对《商品房买卖合同》的解除权。而其于2018年2月28日，也就是14个月后方才向人民法院提起诉讼请求行使涉案《商品房买卖合同》解除权，超过了法律、司法解释规定的最长一年的除斥期间，合同解除权已经消灭。一审法院仅适用《合同法》第九十四条第(四)项进行判决是错误的，应当同时适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决解除权已消灭，进而驳回被上诉人的诉讼请求；三、原审认定事实错误。被上诉人对案涉房屋的装修，系其单方自主行为，与上诉人没有任何关系，依法应由其本人独自承担相应后果。而且，装修后也由被上诉人居住至今，装修效益也由其自己享受，与其他人无关。上诉人不应对被上诉人的装修行为及后果承担任何责任。再则，房屋装修残值因由承接该房屋的主体享有，于情于理应由其支付装修残值的相应对价。李俊文已经在占有物返还纠纷一案中请求被上诉人返还现由其装修和占有的房屋，并已由(2018)黔2713民初947号《民事判决书》判决上诉人向李俊文返还。据此，理所应当由被上诉人与李俊文就装修残值对价的支付问题进行协商解决，不应让上诉人承担。即使最终认定案涉合同应予解除，也应是判决生效时方才解除。被上诉人诉请的利息应从解除合同之日起给付，不应是自2018年9月21日起算。综上，一审判决严重违反法定程序，违法剥夺了上诉人的辩论权利，错误适用法律并错误认定事实，从而导致错误判决。请求二审法院撤销原判，发回重审或查清事实后依法改判。被上诉人罗芸与原审被告金灿公司贵定分公司二审未作书面答辩。原审原告罗芸向一审法院起诉请求：一、判决原、被告订立的《商品房买卖合同》无效；二、判决被告返还原告已付的房款268301.36元，并支付至2018年2月15日止的利息90151.83元，以后利息计算至被告实际返还全部购房款本息之日止；三、判决被告支付原告的装修损失100000元（以实际评估结果为准）；四、判决被告支付268301.36元的赔偿款；五、本案的鉴定、评估费、诉讼费由被告承担。本案在一审诉讼过程中，经一审法院释明，原告将其第一项诉讼请求变更为：判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：贵定县信雅苑商住楼系被告金灿公司贵定分公司开发的项目。2010年4月30日，原告罗芸与被告金灿公司贵定分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买信雅苑B3幢1层1号房，房屋建筑面积144.48平方米，每平方1841.09元，总价款266000元。签订合同当天，原告支付购房款206000元，2010年5月19日原告支付购房款35000元，2011年3月15日原告支付购房款27301.36元，原告共支付购房款268301.36元，购房款已全部付清。2011年3月15日，金灿公司贵定分公司将房屋交付原告使用。2011年5月，原告开始装修房屋，同年10月搬进该房居住至今。原告搬进房屋居住后，多次要求金灿公司贵定分公司将收款收据换成不动产买卖发票并办理房产证，但金灿公司贵定分公司一直未予办理。2016年12月10日，李俊文向原告发放《告知书》并告知原告：李红权、周平已于2009年2月12日向金灿公司购买了信雅苑B3幢1层1号房屋，经法院判决该房已经归李红权、周平所有，2015年5月7日法院裁定该房产已经登记在李俊文的名下，限原告七日内腾出房屋。李俊文向原告出示了房屋产权证。为此，原、被告双方发生纠纷，经协商无果，原告遂向一审法院提出如前诉讼请求。2009年2月12日，金灿公司贵定分公司与李红权签订《协议》，协议约定，金灿公司贵定分公司向李红权借款1200000元，双方签订《商品房买卖合同》，以李红权购买金灿公司贵定分公司信雅苑B3幢12套房屋的形式作为借款抵押担保，借款期限三个月，到期后，金灿公司贵定分公司归还李红权借款1200000元，双方共同办理《商品房买卖合同》撤销事宜，李红权将《商品房买卖合同》和收款收据原件退还原告，如金灿公司贵定分公司未按时如数还款，则该房屋所有权归李红权所有。同日，金灿公司贵定分公司与李红权、周平签订了《商品房买卖合同》，同时金灿公司贵定分公司向李红权、周平出具了2912716.8元的购房款收据，并在贵定县房管部门办理了商品房预售合同备案登记，但未办理抵押登记。2012年2月13日，李红权通过信用联社和工商银行向金灿公司贵定公司汇款960000元，同年6月至8月期间，金灿公司贵定分公司分期向李红权账户汇款共228000元，尚欠732000元。2012年12月，金灿公司贵定分公司找李红权协商，请求还清借款并支付合理利息后解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还其出具的2912716.8元的购房款收据，遭李红权拒绝后向一审法院提起诉讼，金灿公司贵定分公司请求：一、撤销与李红权、周平签订的《商品房买卖合同》；二、归还李红权借款682000元；三、诉讼费由李红权承担。一审法院经审理认为，金灿公司贵定分公司没有在约定的期限内还款，已经违约，其行使撤销权已过法定除斥期间，遂于2013年4月24日作出（2010）贵民二初字第107号民事判决，驳回金灿公司、金灿公司贵定分公司的诉讼请求。金灿公司不服提出上诉，贵州省黔南州中级人民法院于2013年12月12日作出（2013）黔南民商终字第130号民事判决，驳回金灿公司的上诉请求，维持原判。之后，李俊文与李红权因借款发生纠纷，2013年4月24日贵阳市南明区人法院作出（2012）南明执字第1585-4号执行裁定，裁定将被执行人周平、李红权所有的位于贵州省贵定县城关镇河西堰路77号信雅苑B3幢第1-6层1#、2#共计十二套房屋作价457.8万元，交付申请执行人李俊文以抵偿周平、李红权应履行的全部债务，所有权自交付时起转移给申请人李俊文。作出裁定后，贵阳市南明区人法院向贵定县住房征收和房地产管理局下达协助执行通知书，要求将信雅苑B3幢第1-6层1#、2#共计十二套房屋过户给李俊文。贵定县住房征收和房地产管理局于2015年7月7日为李俊文办理了信雅苑B3幢第1-6层1#、2#共计十二套房屋产权证书，其中包括原告购买的B3幢1层1号房（产权证号为201500969号）。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。虽然原告在与金灿公司贵定分公司签订《商品房买卖合同》之前金灿公司贵定分公司已经与李红权、周平签订《商品房买卖合同》并办理商品房预售合同登记备案，但金灿公司贵定分公司与李红权、周平签订《商品房买卖合同》的本意是作为借款合同的担保，并无将房屋出售给李红权、周平之意。金灿公司贵定分公司与原告签订《商品房买卖合同》时有出售房屋给原告的真实意思，因此，金灿公司贵定分公司与原告签订《商品房买卖合同》系双方的真是意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。原告依约向金灿公司贵定分公司交纳了全部购房款，金灿公司贵定分公司亦依约将房屋交付原告装修居住。但金灿公司贵定分公司在与原告签订《商品房买卖合同》的时候，隐瞒了与李红权、周平签订《商品房买卖合同》并办理商品房预售合同登记备案这一事实，致使合同权利存在瑕疵，金灿公司贵定分公司的行为违反了民法的诚实信用原则，导致原告订立合同的目的不能实现，其行为构成违约。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除合同，予以支持。原告与金灿公司贵定分公司在《商品房买卖合同》第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。现因金灿公司贵定分公司与他人发生债权债务纠纷，导致原告不能办理房屋产权登记，金灿公司贵定分公司应当承担相应的民事责任。由于金灿公司贵定分公司与李红权、周平就本案争议的房屋也签订了《商品房买卖合同》，且法院的生效判决已经认定金灿公司贵定分公司与李红权、周平签订的《商品房买卖合同》为有效合同。李红权因与李俊文有经济纠纷，李俊文通过司法程序取得了本案诉争房屋的所有权并办理了产权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，原告请求判令被告返还已付购房款268301.36元、支付装修损失106969.49元、支付赔偿款268301.36元，予以支持。关于利息问题，上述司法解释已明确规定应支付利息，但未规定利率和起算利息的时间，原、被告亦未在合同中对此进行约定，故原告请求支付从2011年3月16日起按照年利率4.9%计算至2018年2月15日止的利息90151.83元，不予支持。利息应当按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算，从解除合同之日起给付至该购房款付清之日止。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。金灿公司贵定分公司系金灿公司的分公司，金灿公司贵定分公司实施的民事法律行为所产生的民事责任应当由金灿公司承担。关于诉讼时效问题。被告主张原告的请求已超诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，法律另有规定的，依照其规定。原告收到李俊文腾房《告知书》的时间是2016年12月10日，即原告知道自己的权利受到损害的时间是2016年12月10日，原告向一审法院提起诉讼的时间是2018年2月28日，没有超过诉讼时效。对被告的辩解主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告罗芸与被告重庆市金灿房地产开发有限公司贵定分公司于2010年4月30日签订的《商品房买卖合同》；二、被告重庆市金灿房地产开发有限公司在判决生效后十日内退还原告罗芸购房款贰拾陆万捌仟叁佰零壹圆叁角陆分（268301.36元），并从2018年9月25日开始按中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算利息支付原告至购房款付清之日止；三、被告重庆市金灿房地产开发有限公司在判决生效后十日内赔偿原告罗芸房屋装修损失壹拾万陆仟玖佰陆拾玖圆肆角玖分（106969.49）；四、被告重庆市金灿房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付原告罗芸赔偿款贰拾陆万捌仟叁佰零壹圆叁角陆分（268301.36元）；五、驳回原告罗芸的其余诉讼请求。如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11022元，评估费3500元，由被告重庆市金灿房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新的证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合双方诉辩请求，归纳本案的争议焦点主要是：一、上诉人金灿公司主张一审法院剥夺其辩论权的理由是否成立；二、上诉人金灿公司主张被上诉人提出解除合同已过除斥期间的理由是否成立；三、装修费的承担主体和购房款利息起算时间点如何认定。本院认为：本案双方当事人对双方签订的《商品房买卖合同》的真实性及一审认定该合同合法有效均无异议，本院予以确认。关于争议焦点一。经一审法院释明后，被上诉人变更其第一项诉讼请求为解除合同，一审法院将被上诉人变更诉讼请求的情况告知了上诉人金灿公司，并让其对此发表意见。上诉人金灿公司的委托诉讼代理人向一审法院提交了《关于变更第一项诉讼请求为“请求法院判决解除原、被告订立的商品房买卖合同”的代理意见》。故，上诉人金灿公司主张一审剥夺其辩论权的理由与事实不符，本院不予采信。关于争议焦点二。关于合同的法定解除，指合同生效后，没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。对此，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”本案中，因上诉人金灿公司在与被上诉人签订《商品房买卖合同》前，已经与案外人签订了《商品房买卖合同》并办理了预告登记，且上诉人金灿公司在与被上诉人签约时并未如实告知该情况，导致涉案房屋现已经登记在案外人名下，上诉人金灿公司显然已经无法继续履行交付房屋的义务，其根本违约行为致使不能实现合同目的。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，被上诉人诉请解除合同，于法有据，一审判决予以支持，并无不当。二审中，上诉人金灿公司主张本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二项之规定，认定合同解除权已经消灭，并判决驳回被上诉人的诉讼请求。本院对此认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条是针对出现《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务”的情形时，对另一方当事人的催告权利及解除权行使的合理期限进行明确和限制，该条并未针对《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的出现其他情形导致合同解除的行使解除权的期限进行明确和限制。本案中，因上诉人金灿公司的根本违约行为致使不能实现合同目的，不属于经催告仍可继续履行合同的情形，故本案不适用前述法律规定的“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的情形。此外，上诉人金灿公司也并未提供证据证实其主张符合《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”规定的情形，故上诉人金灿公司主张合同解除权消灭的理由不成立，本院不予支持。此外，对于被上诉人提出赔偿损失的诉讼请求，适用诉讼时效的规定，一审认定被上诉人赔偿损失的主张未超过诉讼时效正确，本院予以确认。关于争议焦点三。本案因上诉人金灿公司的根本违约行为导致合同目的无法实现，被上诉人的装修损失属于因上诉人违约行为导致的直接损失，并且已经有资质的评估机构进行了评估，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，一审判决上诉人金灿公司赔偿被上诉人的装修损失于法有据，并无不当。案外人并不是买卖合同的相对人，故上诉人金灿公司主张应由案外人对此承担责任的理由不成立，本院不予支持。上诉人金灿公司承担赔偿责任后，若认为案外人取得了装修残值的不当得利，上诉人金灿公司可另案主张权利。至于利息的起算点问题，由于法律只规定了应给付利息，但是起算时间没有明确，从公平的角度，理应从收到购房款之日起算，但是一审法院从2018年9月21日起算，被上诉人对此并没有提出上诉，视为对其权利的处分，本院予以确认。上诉人金灿公司主张应从判决生效之日起算利息的理由不充分，本院不予支持。综上，上诉人金灿公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，应予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11022元，由上诉人重庆市金灿房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李家荣审判员  王天才审判员  王 锦二〇一九年三月二十五日书记员  杨 墨