广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终541号 上诉人(原审被告)：阳家玉，男，1956年3月7日出生，汉族，住。 上诉人(原审被告)：阳小姑，女，1963年4月25日出生，汉族，住。 被上诉人(原审原告)：桂林联朋物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市中山中路****铺面，统一社会信用代码：91450300589845654Y。 法定代表人：陈龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐蕾，该公司员工。 上诉人阳家玉、上诉人阳小姑因与被上诉人桂林联朋物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2018）桂0303民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阳家玉、上诉人阳小姑的委托诉讼代理人阳家玉，被上诉人桂林联朋物业服务有限责任公司的法定代表人陈龙及委托诉讼代理人唐蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人阳家玉、上诉人阳小姑上诉请求：1、撤销桂林市叠彩区人民法院(2018)桂0303民初1359号民事判决，依法驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、业主委员会与桂林联朋物业服务有限责任公司签订的《物业服务委托合同》无效，对上诉人不具有法律约束力。l、桂湖小区业主委员会成员（李勇、赵广一、黄少辉、兰勋、骆国佑）并非由桂湖小区业主大会选举产生，小区业主委员会成立是不合法的，没有代表全体业主对外签订物业服务合同的权利。2、桂林联朋物业服务有限责任公司并非桂湖小区业主大会依法选聘的物业服务企业。桂湖小区自建区以来从未召开过业主大会，故桂林联朋物业服务有限责任公司选聘程序不合法。二、一审法院认定桂湖小区业主委员会是经政府部门批复合法成立的，事实认定错误。这是事实认定错误，没有任何法律依据的，根据《物权法》规定，业主委员会及其成员由业主大会选举产生，政府部门只能进行备案登记，无权作出是否成立的批复。三、一审法院认定桂林联朋物业服务有限责任公司进驻该小区提供物业服务管理至2018年1月31日，事实认定错误。1、桂湖小区业主的水电费代收服务由桂林市鸿运物业服务有限公司代为收取，并非由联朋物业服务管理。2、桂湖小区的环境卫生一直由叠彩区环境卫生管理站或其委托的物业公司打扫并负责清运，并非由联朋物业服务管理。四、被上诉人恶意诉讼滥用诉讼资源，由于被上诉人违法进驻桂湖小区被业主赶走，明知广大业主拒绝服务，采取化整为零的方法进行诉讼，对上诉人以及40余户业主进行恶意诉讼，造成业主拒交物业费的假象。五、物业服务企业拒绝退出、移交物业，无权请求业主支付物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 被上诉人桂林联朋物业服务有限责任公司辩称，一、业委会的成立，已经在叠彩区房管局备案，是受法律保护的，如果上诉人方认为不合法，应该向法院提起诉讼，这个和本案无关。二、根据合同第六章第二条约定，“合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方可以应甲方的要求暂时（最多不超过一个月）继续由甲方提供物业服务，业主或使用人应继续缴纳相应的物业服务费用。”被上诉人根据合同延期服务了一个月，社区的通知证明了这一点。三、关于服务期限的问题，根据合同我们的服务期限是5年，被上诉人在小区的服务证据链是贯通的。四、被上诉人从2013年2月6日至2018年1月31日一直不间断的催费，不存在超过诉讼时效的说法。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，并判决支付被上诉人2013年2月6日至2018年1月31日期间的物业服务费。 被上诉人桂林联朋物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付从2013年2月6日至2018年1月31日拖欠的物业管理费2423元；2.本案所有诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年11月30日，原告作为乙方与桂湖小区业主委员会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：“原告对位于桂林市叠彩区的物业实行管理；合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止；物业费单价（月）：住宅物业费按建筑面积0.5元/月/㎡；物业管理服务费缴纳时间为该收费月的15日前，超过此时段为逾期；乙方按照下列约定，实现量化管理：（一）基本要求：……3、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。……（二）公共事务管理：求助处理：1、业主/用户咨询、有效投诉及时回复；2、业主/用户报修及时处理；业主/用户求助及时帮助；（三）房屋管理：1、对房屋共用部分进行日常管理。及时养护，保养记录齐全；……（五）车辆、公共秩序维护：1、小区24小时值勤，小区主出口24小时护卫值勤，有值勤巡逻签到记录；2、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；……第二十五条乙方权利义务：……（十二）乙方每月负责抄水电表并收取费用；本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方可以应甲方的要求暂时（最多不超过壹个月)继续为甲方提供物业服务，业主（或使用人）应继续交纳相应的物业服务费用。”合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理至2018年1月31日。被告房号为叠彩区桂湖小区铁佛路14栋2-4-1号，建筑面积为80.94平方米。因被告未向原告交纳2013年2月6日至2018年1月31日的物业管理服务费，原告遂诉至一审法院，提出上述诉讼请求。2011年11月9日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《桂湖小区成立业主委员会的批复》（叠土字【2011】9号），内容为告知桂湖小区全体业主，小区选举出业主委员会主任、副主任、委员，现准予备案。主任：李勇，副主任：赵广一，委员：黄少辉、兰勋、骆国佑，任期3年，时间从2011年5月25日起算。2014年5月桂湖小区业主委员会成员任期届满后，该小区一直未选举出新的业主委员会成员。2017年10月28日，原告在被告的房屋门上张贴《桂湖小区催费通知》，向被告催收2013年2月6日至2017年10月31日的物业费。该小区的水电费是由业主交到桂林市机床厂下属的桂林市鸿运物业服务有限公司代缴。桂林市叠彩区环境卫生管理站于2018年8月2日出具证明，内容为：“位于桂林市叠彩区的桂湖小区，2016年3月28日以前小区卫生一直由叠彩区环境卫生站负责，并指派环卫工人负责打扫，做好清扫工作。自2016年3月28日以后单位实行市场化运作，将桂湖小区卫生统一外包湖南省株洲宏达物业管理有限公司桂林分公司承包。根据承包合同规定，桂林市叠彩区环境卫生管理站指派湖南省株洲宏达物业管理有限公司桂林分公司清扫桂湖小区清运住户生活垃圾、收取卫生费，由物业公司上缴至叠彩区环境卫生管理站”。经一审法院核实，桂林市叠彩区环境卫生管理站实际清扫了该小区的硬化道路、清运住户生活垃圾，但未清扫小区的楼道卫生。该小区不是每栋楼的单元门都安有门禁。被告认为该小区的小门岗亭无人看守，原告表示该岗亭是流动岗，没有安排固定人员值守。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告的主体是否适格；2、原告的起诉是否已过诉讼时效；3、桂湖小区业主委员会与原告于2012年11月30日签订的《物业服务委托合同》是否有效，对被告是否具有约束力；4、原告是否按合同约定履行了物业服务；5、原告要求被告支付物业费是否成立。关于争议焦点一的问题。被告认为原告从2015年起将该小区的物业服务发包给小区保安谢德全承包，因此原告不是本案适格主体，一审法院认为，被告提供的电话、视频录音是单一证据，没有其他证据相佐证，不能证明原告将该小区的物业发包给谢德全承包的事实，被告应承担举证不能的法律后果，因此对被告的该项辩解，一审法院不予采信。原告是本案的适格主体。关于争议焦点二的问题。原告主张本案应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案未过诉讼时效。一审法院认为，物业服务费实质是债务纠纷，在物业服务合同中明确约定每月交清当月物业费的支付方式，虽然在同一合同项下，但属定期给付债务而非分期给付债务，即是继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，各期债务履行期限届满后，均为独立债务。故本案不应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，而应审查物业公司起诉时是否已超过法律规定的诉讼时效。现原告张贴催收通知的时间为2017年10月28日，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则实施前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，民法总则施行时间是2017年10月1日，根据《物业服务委托合同》的约定，物业费每月交纳一次，交纳时间为该收费月的15日前，即2015年9月的物业费最迟应在2017年9月14日之前主张，原告认为其在之前对被告进行了催收，但未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果。因此原告诉请的2013年2月6日至2015年9月的物业费已经超过两年的诉讼时效，2015年10月1日起的物业费未过诉讼时效，一审法院予以认可。关于争议焦点三的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与桂湖小区业主委员会自愿签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。该合同对本案被告具有法律约束力，被告应当按该物业服务委托合同的约定，履行其业主的义务。被告辩解桂湖小区业主委员会不是民意选举产生的，该《物业服务委托合同》是少数人的行为，不能代表业主的真实意愿，对业主没有约束力。一审法院认为，桂湖小区业主委员会的成立经过桂林市叠彩区土地房产工作局的审查并批复同意，符合法律、法规关于业主委员会成立的规定，被告对其辩解没有证据证明，一审法院不予采信。被告认为该《物业服务委托合同》合同期限为5年，但业主委员会成员的任期为3年，合同期限超过任期，不符合法律规定。一审法院认为，该合同是业主委员会在任期内与原告经过平等协商签订的，法律、法规对物业服务合同的期限没有强制性规定，且原告进驻小区后提供物业管理服务是事实，因此该合同期限一审法院予以认可。关于争议焦点四的问题。全面履行物业管理服务义务。经查该小区物业服务存在如下瑕疵：1、合同约定“原告每月负责抄水电表并收取费用”，但该小区的水电费实际是由业主交到桂林市鸿运物业服务有限公司代缴；2、桂林市叠彩区环境卫生管理站出具的证明证实该小区的道路清洁卫生工作不是原告做的；3、该小区的小门原告没有安排固定人员值守，且该小区不是每栋楼单元门均安有门禁，存在一定的安全隐患。关于争议焦点五的问题。根据《物业服务委托合同》的约定：“本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方可以应甲方的要求暂时（最多不超过1个月)继续为甲方提供物业服务，业主应继续交纳相应的物业服务费用”，本案中，原物业管理合同期限届满后，无论有无续签合同，事实上小区业主仍在接受原告的物业管理服务。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，本案原告将催交物业费的通知已张贴于被告的房屋门上，证明原告已经进行了书面催收，业主应向原告支付物业费。被告辩解原告履行物业合同没有尽到合同的义务，被告不应支付物业费，一审法院认为，原告的物业服务存在瑕疵是事实，但不能构成对原告追索物业服务费的抗辩，亦非属法定或约定违约救济手段。因原告提供的物业服务存在瑕疵，一审法院根据现有证据并综合考量小区物业服务质量，酌定被告按欠缴物业管理服务费总额的80%缴纳物业管理服务费。被告住房的建筑面积为80.94平方米，按照合同约定的多层楼物业费每月每平方米0.5元计算，2015年10月1日至2018年1月31日应为1133.16元，按欠缴物业管理服务费总额的80%计算，被告向原告缴纳2015年10月1日至2018年1月31日物业管理服务费为906.53元，故对原告要求被告支付物业费2423元的诉讼请求，合理部分一审法院予以支持。依据法律规定，判决：一、被告阳家玉、阳小姑支付原告桂林联朋物业服务有限责任公司2015年10月1日至2018年1月31日的物业服务费906.53元；二、驳回原告桂林联朋物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告桂林联朋物业服务有限责任公司已预交），由被告阳家玉、阳小姑负担，另25元由一审法院退还给原告桂林联朋物业服务有限责任公司。 本院二审期间，上诉人虽然对一审查明事实提出异议，但未提交证据反驳，对其异议本院依法不予采信。被上诉人提交2013年12月24日、2014年11月28日、2015年12月11日、2016年12月15日、2017年7月19日及2017年12月10日催费通知复印件，证实其一直在小区服务。上诉人对被上诉人提交新证据的真实性、合法性、与本案关联性均不予认可，认为被上诉人提交的证据系复印件，没有提供原件核实，上诉人不予认可。由于被上诉人提交的证据形式不符合法律规定，故本院依法不予采信。综上，一审查明事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人应否支付被上诉人2015年10月1日至2018年1月31日期间的物业管理费。首先，本案涉及的《物业服务委托合同》系被上诉人与桂湖小区业主委员会依法签订的，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同。上诉人主张签订《物业服务委托合同》的小区业主委员会并非经业主大会合法选举产生，但未能提供充分证据证实。经一审查明，桂湖小区业主委员会的成立经过桂林市叠彩区土地房产工作局的审查并批复同意，符合法律、法规的规定，而且本案《物业服务委托合同》也未经任何法律程序认定无效，故对上诉人的主张，一审法院不予采信，本院亦不予支持。其次，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释〉》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上诉人作为涉案小区业主，小区业委会与被上诉人签订的《物业服务委托合同》对其具有法律约束力，上诉人应依照合同履行业主义务，被上诉人亦应按照合同履行其物业服务企业义务。被上诉人向上诉人主张物业服务费依据的是物业服务合同，其提交的证据亦证实其签订物业合同后一直在桂湖小区提供物业服务直至2018年1月31日退场。上诉人主张被上诉人在2014年底就撤离小区不再为小区提供物业服务，仅提供电话录音予以佐证，证人亦未出庭作证，其证据不符合关于证人证言的法律规定，故上诉人对其主张未能提供充分证据予以证实，一审法院不予采信依据充分，本院亦不予支持。被上诉人书面催交物业费等费用的事实，有其提供的张贴催交物业费等费用的照片为证，一审判决上诉人支付诉讼时效期间的物业服务费，依据充分，本院依法予以维持。但是，依据涉案《物业服务委托合同》第二章“委托服务事项”中的约定，被上诉人服务事项有：1、房屋建筑共用部位的维护、养护和管理，包括房屋主体承重结构部位、楼梯间、走廊通道、户外墙面、天面、楼顶等；2、物业共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，包括低压配电房、供排水系统、通排风系统、消防系统、监控系统、公共照明系统、绿地、路灯等公益性文体设施和共用设施设备使用房屋等；3、共用设施和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井等；4、公用绿化花木、整理好小区大门的花园与管理；5、附属配套建筑、设施和相关场地的维护、养护和管理；6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位清结卫生的监督；7、交通与停放秩序的管理；8、维护公共秩序，包括安全秩序、巡视、流动执勤等安防工作；9、组织开展小区文化娱乐活动等。双方对服务质量亦有明确的约定：被上诉人实行量化管理，包括完善的质量管理、财务管理、档案管理等制度；设有服务接待中心，有完整的保修、维修和回访记录；每季度就物业收支情况与业主委员会做一次沟通交流；每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；每天巡查一次楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期养护等。结合被上诉人举证及庭审调查，被上诉人在涉案小区仅聘请三名保安及一名保洁员，负责小区大门的保安及小区公共部位的清洁，对于物业合同约定的其他服务事项，未提供证据证明已全面履行，亦未提供证据证明其对物业服务质量达到约定的依据，故被上诉人未按物业合同约定全面履行义务，其要求业主按合同约定全额支付物业服务费依据不足，本院酌定上诉人按欠缴物业管理服务费总额的60％缴纳物业管理服务费。最后，关于上诉人主张桂湖小区120多户业主曾于2014年7月要求被上诉人撤出桂湖小区，被上诉人拒绝退出小区，故被上诉人无权请求上诉人缴纳物业费的问题，本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”以及第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”2014年7月，涉案《物业服务委托合同》尚在合同期限内，故不存在上述法律规定物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，物业服务企业拒绝退出的情形，小区业主亦从未召开业主大会作出解聘物业服务企业的决定，故上诉人以此为由拒绝缴纳物业费没有法律依据，本院亦不予支持。 综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律准确，实体判决不妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2018）桂0303民初1359号民事判决； 二、上诉人阳小姑、阳家玉支付被上诉人桂林联朋物业服务有限责任公司2015年10月1日至2018年1月31日的物业服务费679.90元； 三、驳回被上诉人桂林联朋物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费25元（被上诉人桂林联朋物业服务有限责任公司已预交），二审案件受理费50元（上诉人阳小姑、阳家玉已预交），由上诉人阳小姑、阳家玉负担50元，被上诉人桂林联朋物业服务有限责任公司负担25元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  周 霞 审判员  潘文华 二〇一九年三月二十七日 书记员  粟建玉