福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1086号 上诉人（原审被告）：泉州市安溪县福连房地产开发有限公司，住所地：福建省安溪县湖头镇河滨东路。 法定代表人：许良伟，任公司总经理。 委托诉讼代理人：陈战英，福建安荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温爱红，福建安荣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泉州市烟草公司安溪分公司，住所地：福建省安溪县城厢镇永安路（火车站正对面）。 负责人：黄龙，任公司经理。 委托诉讼代理人：张玉琴，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴俊猛，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 上诉人泉州市安溪县福连房地产开发有限公司（以下简称福连房地产）与被上诉人泉州市烟草公司安溪分公司(以下简称安溪烟草)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2018）闽0524民初5115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 福连房地产上诉请求：判决驳回安溪烟草的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定福连房地产于2016年10月15日才交房，与事实不符。根据《商品房买卖合同》的约定，福连房地产应于2013年12月30日前交房。福连房地产于2015年1月8日通过电话通知小区所有业主办理交房手续，福连房地产提供的其他业主交纳公共维修基金和物业费发票足以证明湖头商贸中心于2015年1月8日就符合交房条件并通知交房。可是一审法院没有客观认定，而是根据安溪烟草提供的一份不知出处、也没有证据原件质证的所谓《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》就认定案涉房屋在2016年9月2日消防才复查合格，该认定缺乏依据，不能成立。其实，安溪烟草为了达到拖延支付尚欠15%购房款的目的故意迟迟不来办理交房手续，故无权要求福连房地产承担违约责任，福连房地产享有后履行抗辩权或者同时履行抗辩权的权利。二、一审法院认定可以据实顺延交房的天数为218天是错误的。对于合理延期日数，不应当只计算合同签订时至通知交房中可以顺延的天数，而应当根据公平原则，按照安溪县规划建设局许可开工的时间（2012年6月20日）起算。对于开发商来说，合同约定可据实延期的期限应当从整个小区的建设考虑，而不是局限于每一个购房者个人，且所有商品房买卖合同是统一格式合同，统一交房时间，出售商品房时福连房地产不能计算实际延期天数。整个小区的交房时间都是约定2013年12月30日。交房时间应当顺延585天，一审法院认定218天是不妥的。三、一审法院对于安溪烟草擅自改变设计图纸、拆除承重墙、自行设计内部结构、擅自更改消防通道等行为没有给以客观认定，安溪烟草应对此承担违约责任。由于安溪烟草的侵权行为导致福连房地产无法完成房屋验收工作、无法及时办理产权的初始登记，显然，安溪烟草负有严重过错责任，无权请求福连房地产先行承担违约责任，福连房地产享有后履行抗辩权或者同时履行抗辩权的权利。四、一审判决福连房地产按照按日万分之二的标准支付逾期交房违约金，显失公平，数额偏高，依法应当给予调整。根据《商品房买卖合同》的约定，业主逾期付款的违约金是按未付款的日万分之一，而开发商逾期交房违约金却约定为日万分之二。本案已付购房款人民币831210元，按照日万分之二、每月以30日计算，违约金每月高达人民币4987元，这远远超过因逾期交房造成的租金实际损失。根据合同的相对性、平等性，福连房地产认为将双方的违约责任相比较，安溪烟草地的付款义务应当先于福连房地产的交房、办证义务，正常情况下是先付款后交房、办证，可见付款的违约责任更大。所以说，合同约定逾期交房的违约金偏高，依法应当给予调整，一审法院没有调整，违反公平合理的原则，依法应当改判。五、通知交房时间是2015年1月8日，安溪烟草起诉时间是2018年10月8日，依据民法总则关于诉讼时间的规定，本案已经超过三年的法定诉讼时效期间，安溪烟草的起诉不受法律保护，依法应当判决驳回安溪烟草的诉讼请求。 安溪烟草答辩称，一、上诉人通知交房时，尚不具备交房条件，一审法院认定于2016年10月15日交房，事实清楚。福连房地产自始至终都未能提供符合交房条件包括消防验收合格在内的证明材料，其提交的《建设工程竣工验收消防备案复意见书》虽是复印件，但因持有人是福连房地产，福连房地产客观上无法提供原件，那么该主张就应当得到采纳。作为国有企业，其根本不可能存在故意拖延支付15%购房款而不交房的情况，相反是因为福连房地产从未催收过15%的购房款。福连房地产以未按合同约定支付第二笔15%购房款作为逾期交房、逾期办证的抗辩事由不能成立。二、要求顺延交房天数585天没有事实依据。双方当事人签订合同的日期是2012年12月17日，合同约定的交房日期是2013年12月30日，合同签订之前及约定交房日期之后的天气情况与本案无关联，不能作为顺延理由。同时，福连房地产在签订案涉合同的时候，已经知道湖头镇政府河滨路要进行改造，可以推定其已经预见湖头镇河滨路道路改造工程会对本合同的履行产生影响，其仍约定交房日期2013年12月30日，因此，此事由不应作为工程延期的事由。一审法院认定可据实延期交房天数为218天，认定事实错误，即便要延期也仅能延期48天。三、福连房地产称是因为安溪烟草原因导致无法完成房屋验收、办理初始登记纯属无稽之谈。福连房地产没有任何证据证明无法及时办理产权的初始登记是由于安溪烟草造成的。相反的，根据双方签订的《商品房预售合同》以及法律规定，福连房地产负有协助办证的义务，但福连房地产至今未办理房屋所有权初始登记，也未将办理权属登记需由福连房地产提供的资料交付安溪烟草，该行为已构成严重违约，致使不能办理不动产权证，应当承担违约责任。一审法院将“协助办证”狭义的理解为代为办证与事实和法律不符合。同时，一审法院以福连房地产可行使后履行抗辩权，认定办证的期限可以相应顺延，认定事实错误。安溪烟草要求开票交款，是福连房地产怠于行使权利，非安溪烟草不履行支付义务。四、双方约定的违约金标准是双方真实意思表示，不违反法律规定，也不存在过高的情形，依法依约都不应当调整。五、福连房地产通知交房时尚未符合交房条件，直至2016年10月16日才实际交房，本案起诉尚未超过诉讼时效，应当予以支持。 安溪烟草向一审法院起诉请求：1.福连房地产支付安溪烟草逾期交房违约金169401元（违约金自逾期之日起计算至实际交房之日止，按已付房款的0.02%/天标准计算）；2.福连房地产立即协助安溪烟草办理址在安溪县湖头商贸中心B3幢1单元44号商品房的不动产权证；3.福连房地产支付安溪烟草逾期办证违约金（逾期办证违约金按已付房款831210元的0.001%/天标准从2015年9月20日起至实际办理不动产权证之日止）；4.由福连房地产承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年12月17日，福连房地产作为出卖人与安溪烟草作为买受人签订《合同》（合同编号：MF-2007-01-NO.0395032）一份。合同约定：安溪烟草向福连房地产购买址在安溪县湖头镇河滨东路湖头商贸中心第B3幢1层44号房，商品房用途为店铺，建筑面积70.71平方米，每平方米14,694元，总价款1,039,013元。其中合同第六条约定：……买受人按下列第2种方式按期付款：……2、分期付款：2012年12月22日前支付全部购房款的80%，计（人民币）零千零百陆拾玖万玖千柒百玖拾叁元整，本条款如逾期，合同自动解除；2013年12月30日前支付全部购房款的15%，计（人民币）零千零百壹拾叁万壹千贰百壹拾壹元整，本条款日期以实际交房日期为准，即交房后10日之内支付全部购房款的15%；……本房产《房屋产权证》办理完整时支付剩余购房款金额，计人民币肆万叁仟柒佰叁拾柒元整。……合同第八条约定：出卖人应当于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用……4.……如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、地方政策性规定或政府行为导致工程延期；3、中、大暴雨及六级以上台风、停水、停电《以政府相关部门提供资料为准》造成无法施工。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1……；2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。该合同同时对讼争房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，安溪烟草于2012年12月20日依约将第一期购房款831210元支付给福连房地产，并由福连房地产出具发票给安溪烟草收执。涉案房产所在楼盘，经安溪县公安消防大队于2016年9月2日消防复查合格，并为此出具安公消竣复字（2016）第0013号建设工程竣工验收消防备案复查意见书。一审庭审中，安溪烟草自认于2016年10月15日实际占有使用涉案房产，但经双方确认，安溪烟草至今尚未依合同约定支付第二期应支付的购房款的15%，福连房地产至今也未就涉案房产办理房屋所有权初始预登记。 另查，1.安溪烟草系福建省烟草公司泉州公司的下设分公司。福建省烟草公司泉州公司向一审法院书面声明本案的诉讼权益由安溪烟草承受。2.福连房地产在开发建设涉案房屋所在楼盘的过程中，因湖头镇河滨东路工程进行基建，工程施工路段道路被封闭8个月即自2012年11月动工至2013年6月完工。3.双方签订《商品房买卖合同》后，安溪2012年12月起发生中雨以上天气2日（分别为12月27日、12月30日）；2013年发生中雨以上天气46日（分别为2月5日、2月26日、3月21日、3月26日、3月28日、4月4-5日、4月9日、4月25日、5月1日、5月11日、5月16日、5月19日、5月21-22日、5月28日、5月30日、6月3-4日、6月10-12日、6月15日、6月23日、7月7日、7月13-14日、7月16日、7月19-20日、8月14日、8月22-24日、8月26日、8月29-30日、9月14日、9月22-23日、11月3-4日、11月24日、12月15-17日）；2014年发生中雨以上天气36日（分别为2月5日、2月8-9日、3月2日、4月7-8日、4月26日、4月30日、5月5日、5月9日、5月12日、5月15日、5月18日、5月23日、5月27日、6月2日、6月5-6日、6月15-16日、6月18日、6月21日、6月23-24日、7月23-24日、8月3日、8月7-8日、8月12日、8月16-17日、8月19日、10月2日、11月28日、12月4日）；4.2013年9月22日至23日受19号台风“天兔”影响，7级阵风天气1天。 一审法院认为，本案涉案房产交房日期的确定。综合证据分析，福连房地产虽主张涉案房产已于2015年1月8日符合交房条件且已通知安溪烟草交房，而安溪烟草为拖延交付第二期购房款才导致迟迟未能履行交房，但福连房地产所提供的证据并无法证明其主张，综合安公消竣复字（2016）第0013号建设工程竣工验收消防备案复查意见书记载“……经我大队竣工验收消防备案检查为不合格……你单位于2016年8月29日申请复查……该工程竣工验收消防复查合格，同意该工程恢复使用……2016年9月2日”，显然安溪烟草自认涉案房产至2016年10月15日才实际交房，较为合理。故涉案房产的交房时间宜认定为2016年10月15日。对福连房地产主张涉案房产的交房时间应认定为2015年1月8日的意见，于法无据，不予采纳。福连房地产是否存在顺延交房的情形。安溪烟草与福连房地产签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。根据《合同》第八条约定，出现政府行为导致工程延期或发生中、大暴雨及六级以上台风、停水、停电（以政府相关部门提供资料为准）造成无法施工的，出卖人可据实予以延期交房。显然合同约定的交房时间是一个相对时间，实际的交房时间应根据交房前发生可顺延因素予以调整，顺延交房期间又再次发生顺延事由，依约应当予以顺延。故根据《合同》第八条约定，并结合安溪县湖头镇人民政府出具的《证明》，福连房地产及安溪烟草于2012年12月17日签订合同，截至2013年6月30日因市政配套工程可顺延196天（期间出现的中雨以上、台风等天气不予重复扣除）；2013年7月1日至约定的交房期限2013年12月30日期间，因出现中雨以上、台风等天气可顺延22天（期间出现的重复日期不予扣除）。即在合同签订后至合同约定交房时间2013年12月30日期间合计可以顺延交房218天，顺延至2014年8月5日前交房。在2013年12月31日至2014年8月5日顺延交房期间，因出现中雨以上天气（27天）可顺延27天，顺延至2014年9月1日前交房。在2014年8月5日至2014年9月1日，因出现中雨以上天气（6天）可顺延6天，顺延至2014年9月7日前交房。即福连房地产经过多次合理的顺延可在2014年9月7日前交房。安溪烟草主张福连房地产提供的安溪县气象局出具的《气象证明》不能证明其没有施工，不足以成为其延期交房的事由且合同签订日前与约定交房日期后的天气情况与本案无关，以及认为湖头镇政府对河滨路的改造早于合同的签订时间，施工对合同履行的影响是在福连房地产的预期范围内，故不能作为因政府行为导致延期的事由的意见，于法不符，不予采纳。故综合上述分析，福连房地产可顺延交付涉案房产的时间为2014年9月7日，而本案涉案房产直至2016年10月15日才交房，显然已超过合同关于交房时间的约定，其行为已构成违约，福连房地产理应按合同约定承担逾期交房的违约责任，即支付安溪烟草逾期交房违约金。根据《合同》约定，安溪烟草应支付第二期购房款系在福连房地产实际交房后10日内，故福连房地产对此辩解系安溪烟草未交付第二期购房款，违约在先，其有权主张不予交房或相应顺延交房，故安溪烟草为此主张应支付逾期交房违约金，缺乏依据，不能成立，于法不符，不予采纳。至于安溪烟草至今未能支付第二期购房款，系另一法律关系，福连房地产可另案主张（福连房地产也已在庭审中明确将另案诉讼）。关于福连房地产是否应协助安溪烟草办理涉案房产的权属证书。根据《合同》约定，因双方当事人并未签订书面委托，福连房地产的义务仅为在商品房交付使用后60日内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给安溪烟草，福连房地产并无代为办理权属证书之义务。故安溪烟草诉求福连房地产协助办理权属证书，于法不符，不予支持。福连房地产辩称已履行协助办证的义务，因其未提交相应证据予以佐证，且一审庭审中承认至今尚未就涉案房产办理房屋所有权初始预登记，故其辩称理由不能成立，不予采纳。关于福连房地产是否应支付给安溪烟草逾期办证违约金。根据《合同》第十四条约定，福连房地产在2016年10月15日交付涉案房产后至今尚未办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，导致安溪烟草未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，福连房地产本应承担相应的违约责任，但依据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第19条规定，由于安溪烟草未能按合同约定支付第二期购房款（即全部购房款的15%），福连房地产可行使后履行抗辩权，其办证的期限可以相应顺延，故安溪烟草在未能履行支付第二期购房款的前提下，要求福连房地产支付逾期办证违约金，明显于法不符，不予支持。综上所述，安溪烟草与福连房地产之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，安溪烟草依约于2012年12月20日交付了全部购房款的80%即831210元，而福连房地产经合理顺延可至2014年9月7日进行交房，但其直至2016年10月15日才予以交付，根据《合同》第八条约定，其逾期交房已超过90日，由于安溪烟草选择继续履行合同，故福连房地产应依约承担逾期交房的民事责任，即支付给安溪烟草逾期交房违约金。鉴于安溪烟草于2018年10月8日（《中华人民共和国民法总则》施行后）才向一审法院提起诉讼要求福连房地产支付逾期交房违约金，其中在2015年10月8日之前产生的逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，依法不予保护，但2015年10月9日之后产生的逾期交房违约金并未超过诉讼时效期间，故福连房地产应承担按合同约定支付给安溪烟草自2015年10月9日起至2016年10月15日止的逾期交房违约金（即831210元×0.02%/天×373天=62008.27元）。安溪烟草对此的合理诉求部分，予以支持；福连房地产公司辩解本案安溪烟草起诉逾期交房违约金超过诉讼时效期间，部分符合法律规定，予以采纳，但辩称安溪烟草主张应按日万分之二的标准支付逾期交房违约金，显失公平，应予调整的意见，于法不符，不予采纳。其次，关于安溪烟草诉求福连房地产应协助安溪烟草办理涉案房产的不动产权证（即代为办理权属证书），于法无据，不予保护。双方可另行协商。第三，关于安溪烟草主张福连房地产应支付逾期办证违约金问题。因安溪烟草未能依约支付第二期购房款，福连房地产对此享有后履行抗辩权或同时履行抗辩权，故安溪烟草在未交清第二期购房款时无权予以主张该违约金，对此，安溪烟草可在依约交清购房款，且能够实际确定福连房地产逾期违约情形时，另案主张，故对该诉求，同样不予保护。至于福连房地产辩解安溪烟草擅自改变设计图纸、拆除承重墙等行为，导致福连房地产无法完成房屋验收、无法办理产权的初始预登记及逾期支付购房款已构成违约的问题，系另一法律关系，福连房地产可另案主张。据此，安溪烟草诉求合法有据的部分，予以支持；福连房地产辩解中符合法律规定的部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，同时参照《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第19条规定，判决：一、泉州市安溪县福连房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给泉州市烟草公司安溪分公司逾期交房违约金62008.27元；二、驳回泉州市烟草公司安溪分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3870元，由泉州市烟草公司安溪分公司负担2370元，由泉州市安溪县福连房地产开发有限公司负担1500元，应于判决生效五日内缴纳；泉州市烟草公司安溪分公司多交的1500元应予退还。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，认定如下：安溪烟草二审提供《通知函》、顺丰速运电子回执单仅能证实其在二审上诉期间主动向福连房地产要求付清余款，该证据与本案处理无关，本院不予采纳。二审期间，本院就一审证据《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》【安公消竣复字（2016）第0013号复印件】向安溪县公安消防大队核查，安溪县公安消防大队确认复印件内容属实。一审查明事实清楚，予以确认。 本院认为,安溪烟草与福连房地产签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。根据合同约定，福连房地产于2012年12月17日签订合同至约定交房期限2013年12月30日期间，因合同约定的天气原因影响施工的可相应顺延交房天数。福连房地产要求从开工之日起计算可顺延天数，缺乏事实和法律依据，不予支持。福连房地产主张案涉楼盘于2015年1月8日就符合交房条件并通知交房，但其对该项主张未能提供证据予以证实，不予采纳。安溪烟草自认于2016年10月15日已实际接收案涉房屋，故一审认定逾期交房的违约责任应计算至2016年10月15日正确。福连房地产提出安溪烟草15%的购房款未付可以作为不交房的抗辩理由，没有合同依据，不能成立。双方当事人约定按日计算逾期交房违约金且计算标准合理合法，福连房地产上诉主张本案起诉超过诉讼时效期间及违约金过高于法无据，不予支持。关于协助办证及逾期办证违约金的问题，安溪烟草对此未提出上诉，本院二审不予审查。 综上所述，福连房地产的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1350元，由泉州市安溪县福连房地产开发有限公司负担（多预交的2520元予以退回）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年三月二十八日 法官助理杨凌珊 书记员康雯娟 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。