广东省广州市天河区人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤0106执异284号案外人：广州市万晖房地产开发有限公司，住所地广州市经济技术开发区开发大道***号***室。法定代表人：陈文德委托代理人：饶硕，男，1984年4月29日出生。申请执行人：郑露华，女，1984年4月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区红胜街*号之十二***房。被执行人：杨峻，男，1981年11月27日出生，汉族，身份证住址广州市天河区茶山路***号***房。被执行人：杨樱，女，1973年11月13日出生，汉族，身份证住址广州市天河区五山路***号大院华农茶山区*栋***房。本院在执行申请执行人郑露华申请执行人杨峻、杨樱借款合同纠纷一案中，案外人广州市万晖房地产开发有限公司（以下简称万晖公司）提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。案外人万晖公司述称：1．请求撤销(2016)粤0106执4662号之五《执行裁定书》；2．停止对(2016)粤0106执4662号之五《执行裁定书》项下广州市天河区海乐路**号****房（以下称涉案房屋）办理产权过户登记相关手续；3．停止对拍卖涉案房屋所得价款进行分配、清偿，并将该款项返还竞买人；4．解除对涉案房屋的预查封措施。事实和理由：一、涉案房屋为案外人开发建设，产权初始登记在案外人名下，现仍为案外所有；(2016)粤0106执4662号之五《执行裁定书》项下执行标的并非被执行人可执行财产。依据2018年12月5日查询的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋权属人为案外人，并非被执行人杨峻、杨樱所有，不应作为执行标的进行拍卖。二、被执行人杨峻向案外人购买涉案房屋，基于杨峻存在违约情形解除买卖关系，杨峻因此丧失变更涉案房屋物权之债权请求权。案外人与杨峻于2013年8月20日签订了《广州市商房买卖合同》（预售）（编号：201308159662）。约定：杨峻购买案外人开发建设的涉案房屋，合同总价款为人民币5052190元；付款方式为首期房价款为人民币2532190元，余款人民币2520000元由杨峻申请办理按揭贷款。杨峻基于预售合同取得请求变更涉案房屋物权的债权请求权。合同签订后，杨峻支付了首期房价款2532190元，按揭款2520000元由中国工商银行股份有限公司广州天河支行（以下简称贷款银行)发放给案外人。贷款银行以杨峻未能按时还款为由向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求杨峻偿还各项欠款并由案外人承担连带责任，广州市天河区人民法院作出的(2017)粤0106民初6571号《民事判决书》，判决由案外人承担连带责任代杨峻向贷款银行各类款项。2018年9月30日，案外人代杨峻向贷款银行偿还款项合计人民币2774465.4元，其中借款本金人民币2213195.89元，利息及逾期利息人民币501686.51元，诉讼费人民币26270元、保全费人民币5000元，律师费28313元。案外人依据《广州市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第l条第(4)款约定向杨峻行使预售合同解除权并依据《广州市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第23条和《广州市商品房买卖合同》第29条约定的方式于2018年11月16日向杨峻寄发书面《解除合同通知书》，该《解除合同通知书》于2018年11月18日送达杨峻。预售合同业已解除。案外人认为，案外人解除预售合同的理由符合法律规定及合同约定，应当受到保护；而杨峻基于预售合同取得的债权请求权因预售合同之解除而消灭，不得再向案外人请求办理涉案房屋产权登记手续，失了取得物权的可能。三、针对涉案房屋的预告登记业已失效，预查封措施应当被解除。依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及《最高人民法院关于若干问题的解释（一）》第五条规定：买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。因此，涉案房屋的预告登记应于案外人与杨峻签订的预售合同解除后失效。依据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、结财产的规定》第十八条规定：“……第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除…”，预查封应当在预售合同解除后相应解除。综上所述，涉案房屋的产权一直归属案外人所有，且案外人与杨峻之间的预售合同已依法解除，杨峻对涉案房屋享有的物权变更请求权也已消灭，预查封措施所赖以存在的基础也就不复存在，拍卖涉案房屋更是无合法依据，拍卖涉案房屋所得价款不应进行分配、清偿，应当返还竞买人。因此请求贵院支持我方请求，以保障我方合法权益。申请执行人郑露华没有答辩。被执行人杨峻辩称：1.涉案房屋在2013年8月由我以正当程序向万晖公司购买，总价5052190元，己付首期款2532190元，余款在贷款银行办理了按揭。2.涉案房屋在2015年1月13日即被天河区法院以案号(2015)穗天法执字第277号之二的执行案件进行查封。直至2018年7月31日天河法院以二拍的形式成交将其执行拍卖成功，期间此房屋一直处于查封状态，产权并未发生任何转移与变更。3．关于贷款银行与杨峻、万晖公司金融借款合同纠纷一案，本人并未收到判决书，并且贷款银行也并未对本人申请法院执行，因此并未参与涉案房屋拍卖的分配。4．关于万晖公司提出与本人的解除合同通知函，本人并没有收到，也无签收记录，而且所谓的通知函是在2018年l1月16日发出。另外，本人所欠贷款银行的按揭款，万晖公司是基于担保责任偿还的，而且偿还时间是2018年9月30日，当时房屋已经在2018年7月31日在本人名下被强制执行拍卖成功了，所以并不存在后面的万晖公司与本人单方面解除合同—事。本人认为，涉案房屋从被查封到执行拍卖成功，产权都属于本人名下，并未发生任何转移与变更。房屋的执行拍卖成功时间发生在万晖公司支付担保款和寄送解除合同之前，所以执行拍卖成功时，万晖公司并未与本人行使任何担保责任，也未寄送单方面解除合同文件，属于合法行为。当然，本人所欠银行之按揭款，万晖公司后面给与担保偿还，本人愿意与万晖公司私下商谈。本院查明：郑露华申请执行杨樱、杨峻民间借贷纠纷一案，本院作出的[2015]穗天法金民初字第3710号民事调解书已发生法律效力。依上述调解书，杨峻、杨樱应清偿郑露华借款本金6497500元及还款利息（自2015年5月8日起至实际清偿之日止，以借款本金6497500元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍计付）。因被执行人没有履行生效法律文书确定的义务，郑露华向本院申请执行，本院于2016年4月27日以（2016）粤0106执4662号案立案执行。2015年1月13日，本院以（2015）穗天法执字第277号之二执行裁定和协助执行通知书查封了预购人为杨峻的涉案房屋，2017年1月10日继续查封。另查，案外人是涉案房屋的开发商，领取了涉案房屋的不动产权证【权证号码：120545603号】。2013年8月20日，案外人与被执行人杨峻签订了《广州市商品房买卖合同》（合同书编号：201308159662），约定被执行人杨峻向案外人购买涉案房屋，总价款5052190元，付款方式为银行按揭分期付款。首期房款2532190元在本预售合同网上签订之日支付，剩余房款2520000元须于2013年8月20日前申请办理银行按揭手续。合同签订后，杨峻向案外人支付了全部的购房款（其中2520000元房款杨峻向贷款银行办理了按揭，已支付给案外人）。因杨峻没有按月向银行支付按揭款，贷款银行向本院起诉杨峻和案外人万晖公司，本院于2017年9月27日作出的(2017)粤0106民初6571号民事判决，判决杨峻向贷款银行支行偿还贷款本金2213195.89元及利息；案外人承担连带责任，其承责后，有权向杨峻追偿。2018年9月30日，案外人主动代杨峻向贷款银行偿还款项合计人民币2774465.4元（其中借款本金人民币2213195.89元，利息及逾期利息人民币501686.51元，诉讼费人民币26270元、保全费人民币5000元，律师费28313元）。同年10月11日，贷款银行出具《结清证明》。同年11月16日，案外人向杨峻邮寄《解除合同通知函》。涉案房屋预告登记的权利人为杨峻，但案外人与杨峻一直未办理涉案房屋的产权过户手续。2017年6月13日，本院向万晖公司发出《协助调查函》，要求其协助调查一下事项：一、你司与杨峻就涉案房屋所签预购合同的履行情况？二、涉案房屋是否已确权至杨峻名下？三、本院拟对涉案房屋进行拍卖处理，你司的意见及具体理由？以上调查事项请予协助，并于5个工作日内将调查结果函复本院。逾期未函复的，本院亦将依法对上述房产作拍卖处理，由此造成的法律后果由你司自行承担。万晖公司在限期内未函复本院。2017年8月31日，本院作出（2016）粤0106执4662号之四执行裁定，拍卖涉案房屋，当天在涉案房屋张贴公告。涉案房屋经公开拍卖由冯鹤以4247608元竞得且已交齐全部款项。2018年9月19日，本院作出（2016）粤0106执4662号之五执行裁定和协助执行通知，解除对涉案房屋的查封，将涉案房屋归买受人冯鹤所有。注销了涉案房屋的预告登记及他项权利证明。本院认为：案外人与杨峻签订《广州市商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给杨峻并已办理预告登记，且杨峻已按合同约定向案外人付清全部房款。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。因此，对于被执行人购买已办理了预告登记的房屋，人民法院可以对该房屋进行预查封。本院查封涉案房屋并无不当。杨峻没有履行判决确定的义务，本院拍卖其预购的房屋，已向万晖公司发出协助调查函，告知逾期未函复的，本院亦将依法对上述房产作拍卖处理，由此造成的法律后果由其自行承担。杨峻违约没有按期向银行偿还按揭贷款，杨峻承担了担保责任，代杨峻偿还了银行借款，这属于另一法律关系，案外人应另行向杨峻主张权利。案外人称其已向杨峻发出解除合同函，要求解除与杨峻签订的商品房买卖合同，但其解除权是在本院拍卖涉案房屋之后提出，故案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回案外人广州市万晖房地产开发有限公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  谢静音人民陪审员  廖凤如人民陪审员  叶曼玲二〇一九年三月八日书 记 员  黄雪媚彭惠敏