山东省栖霞市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0686民初530号原告：张玉华，女，汉族，1968年5月25日出生，住栖霞市。委托诉讼代理人：孙元兵，山东晨之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕寅萍，山东晨之光律师事务所律师。被告：栖霞保信置业有限公司，住所地栖霞经济开发区江苏路北，统一社会信用代码91370686MA3D1PMR98。法定代表人：余昕，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王宝军，山东君腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘岩，山东君腾律师事务所律师。原告张玉华与被告栖霞保信置业有限公司（以下简称保信公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉华的委托诉讼代理人吕寅萍、被告保信公司的委托诉讼代理人刘岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉华向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期办证违约金28605.66元（以总房款257941元为基数，自2015年12月25日起至2019年1月6日止，按照日万分之一计算）。并自2019年1月7日起至原告取得不动产权属证书之日止，以257941元为基数，按照日利率万分之一计算支付原告违约金；2.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2013年11月26日,原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于栖霞市华安国际田园风光35号楼3单元2层201号房屋一套。2014年12月30日被告将涉案房屋交付给原告，原告合计交纳购房款为257941元。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但因被告并未履行合同义务，未将办理权属登记的资料备案，使原告未在规定期限内取得房屋产权证书，被告的上述行为已构成违约。依照《商品房买卖合同补充协议》约定，被告应以原告已支付购房款为基数，按照日利率万分之一计算至原告取得不动产权证书之日止向原告支付违约金。原告多次向被告主张权利均被推诿拒绝，致原告诉至法院。诉讼过程中，原告对其诉讼请求进行明确：⒈被告支付逾期办证违约金28605.66元（以总房款257941元为基数，自2015年12月23日至2019年1月6日止按照日利率万分之一计算）；⒉要求被告支付自2019年1月7日起至原告取得不动产权属证书之日止的违约金（以总房款257941元为基数按照日利率万分之一计算）；⒊诉讼费由被告承担。栖霞保信置业有限公司辩称，原告诉请与事实不符，原、被告签订的商品房买卖合同中并没有关于逾期办证违约条款的约定，因此原告主张逾期办证违约金显然没有事实根据。商品房买卖合同补充协议第13条中约定，申请办理登记备案是原、被告双方共同的责任，而本案原告仅以被告未履行登记备案为由主张违约金明显与合同约定不相符合，从而也是不公正的，因此相关诉讼请求依法不应得到法庭的支持，因此请法庭驳回原告的诉讼请求。被告认为，原告的诉请事由距今已超出民法总则规定的诉讼时效，因此其诉讼请求依法不应得到支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：⒈商品房买卖合同及补充协议，证明原、被告存在商品房买卖合同关系且在合同当中原被告双方均对交房时间、产权登记约定的时间以及违约责任进行了约定。其中也可证实被告向原告交付房屋的实际时间为2014年12月30日；⒉收据，证明原告向被告支付房款及补充房屋差价的事实；⒊2019年1月3日栖霞市国土资源局出具的信访事项处理意见书，其中明确载明：经查，华安国际现代城小区建设方栖霞保信置业有限公司已取得建设手续，但因33栋住宅楼（其中包含原告所居住的35号楼）未按规定提交完整的竣工验收资料，从而无法办理不动产业务。被告对原告提交的证据质证称，对于证据1真实性无异议，但是证明的内容有异议，从合同第十五条和补充协议第十三条的约定当中能够证实，原告至今没取得房屋权属证书是由于原、被告没有履行申请登记备案义务所造成的，因此原告单纯要求被告为此承担违约责任显然与事实不符。证据2无异议。关于证据3，该处理意见书是栖霞市国土局针对信访人而出具的处理意见，该意见书当中的内容与原被告商品房买卖合同第15条的约定不存在冲突，因此被告认为，该意见书与本案被告无关。对原告提交的上述证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告保信公司在位于同三高速中桥出口编号为栖国用（2010）第281562号土地上开发建设商品房，小区名称为“华安国际田园风光”。2013年11月26日,原、被告双方签订了合同编号为栖房预许字2012第02号第1294号的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发地块上的第35幢(建筑号35号)3单元2层东（35-3-201）号房产，按建筑面积计算，每平方米单价3489元，总金额256162元。第八条约定出卖人应当于2014年12月31日前，将具备该商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第十条的规定处理。原、被告双方签订的附件四《商品房买卖合同》补充协议第十条约定：若因出卖人的责任，未能在约定的期限内提交备案资料，出卖人应按买受人已支付房款的万分之一向买受人支付日违约金。原、被告在《商品房买卖合同》第二十四条对合同登记备案予以约定，并在附件四《商品房买卖合同》补充协议对第二十四条作出了进一步约定。合同签订后，原告通过向被告支付购房定金、房款首期款、补交面积差价款等方式将全部房款257941元支付给被告。被告于2014年12月30日将涉案房屋交付给原告。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及购房补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，自成立时生效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。在原告已支付全部房款的情况下，被告应当按照合同约定协助原告办理房地产权属登记，取得房地产权属证书。根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内（即2015年12月28日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。基于上述约定，被告应对其已经履行上述义务及具体日期承担举证责任。但庭审中被告并未提供相关证据予以证明，而涉案的房产至本案法庭辩论终结前尚未办理初始登记。因此，被告未按合同约定履行义务，应承担逾期办证的违约责任。根据合同约定，原告自2015年12月29日起即应当知道因被告的逾期办证违约行为，其权利已受到侵害，故原告要求被告承担逾期办证违约责任的诉讼时效，应当自其知道权利受侵害之日起计算。庭审中原告没有举证证实存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告关于诉讼时效的抗辩主张部分成立。按原告起诉之日2019年1月25日计算，原告诉求的2016年1月26日之前的逾期办证违约金因已过诉讼时效，本院不予支持。按双方关于逾期办证违约责任的约定及原告的诉求，被告应承担自2016年1月26日起至2019年1月6日止的违约金，即：257941元×1076日×1?＝27754.45元。关于原告诉求的被告承担从2019年1月7日起至办理出不动产权属证书之日的违约金，本院认为，原告能否办理出不动产权属证书，需以被告完成房产初始登记达到办理产权证条件后并及时以合理方式通知原告，而原告需收到通知后及时不延误的在合理期间内办理房产登记为条件，不动产权属证书办理过程中双方均负有履行义务，此期间是否会发生违约行为存在不可预见性。故原告的该项诉讼请求因存在不确定性，本院不予支持，原告可另行主张。被告辩称原告未履行《商品房买卖合同》补充协议第十三条的共同登记备案义务，因该第十三条是针对《商品房买卖合同》第二十四条的修改，涉及的是关于商品房买卖合同的备案约定，其与本案诉争的房屋权属登记备案无实际关联，对原告的逾期办理房屋所有权登记的主张不具有对抗性，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告栖霞保信置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张玉华自2016年1月26日起至2019年1月6日止的逾期办证违约金27754.45元。二、驳回原告张玉华的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费257.57元，由被告栖霞保信置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王培洪二〇一九年三月二十一日书记员  牟 蕾