湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再38号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区湖南涉外经济学院外教楼**。法定代表人：谢忠东，该公司董事长。委托诉讼代理人：桂伟，湖南麓谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈笑，湖南麓谷律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：谢俊，男，1987年11月30日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：何烈洲，湖南金州律师事务所律师。再审申请人湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司（以下简称瑞琪行公司）因与被申请人谢俊房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民终5534号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年7月18日作出（2018）湘民申629号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人瑞琪行公司的委托诉讼代理人桂伟，被申请人谢俊的委托诉讼代理人何烈洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞琪行公司申请再审称：一、二审判决认定计租日期错误，瑞琪行公司按照合同约定于2014年12月19日将商铺移交谢俊，谢俊一直占有、使用商铺，谢俊应当按照合同约定于2014年12月18日开始计租。二、二审判决瑞琪行公司退还谢俊履约保证金无事实及法律依据。谢俊在占有使用商铺长达22个月时间内没有缴纳租金，其自身已构成根本违约，瑞琪行公司有权解除合同，因此，瑞琪行公司无需退还履约保证金。三、瑞琪行公司承担装修损失无事实及法律依据且对瑞琪行公司显失公平。根据合同约定，合同期满或违约导致合同解除后，对于谢俊装修所进行的投入，按照“来装去留”原则，瑞琪行公司不给予任何补偿。况且，谢俊未提交足够证据证明其装修损失的具体情况，且其已经营商铺近两年，到合同约定的到期时间只剩四个月，二审判决认定3万元装修损失过分高于其所遭受的损失，应予调低。请求：一、撤销二审判决第三、四、六项；二、改判谢俊向瑞琪行公司支付商铺租金134072元、物业费625元及滞纳金（按照日万分之五的标准计算至全部租金及物业费付清之日止，暂计算至2017年1月10日为23197元）；三、本案原审诉讼费用由谢俊承担。谢俊辩称：一、瑞琪行公司的再审理由不成立，没有事实和法律依据，二审判决适用法律正确，认定事实正确。二、二审法院认定计算租金的起始时间是2016年7月28日，符合客观事实。三、二审法院认定瑞琪行公司需向谢俊支付装修损失3万元是根据合同违约条款以及装修损失的具体费用予以衡量，符合客观事实。请求维持二审判决。谢俊向一审法院起诉，请求：1、确认谢俊与瑞琪行公司于2014年12月18日签订的《商铺租赁合同》于2016年10月13日解除；2、瑞琪行公司向谢俊退还预交的租金36999元、履约保证金36999元，共计73998元；3、瑞琪行公司赔偿谢俊货物损失人民币50000元；4、瑞琪行公司赔偿谢俊装修损失人民币50000元；5、本案诉讼费用由瑞琪行公司承担。瑞琪行公司向一审法院反诉，请求：1、谢俊向瑞琪行公司支付租金134072元；2、谢俊向瑞琪行公司支付市场管理费625元；3、谢俊向瑞琪行公司支付滞纳金至租金及物业费实际支付完之日止（瑞琪行公司自愿将滞纳金调整为每日万分之五，暂计算至2017年1月10日为23197元）；4、诉讼费用全部由谢俊承担。一审法院认定：2014年12月18日，谢俊(乙方)与瑞琪行公司（甲方）就涉案商铺签订《商铺租赁合同》（天元涉外景园）一份，约定：“第一条、乙方自愿租赁甲方拥有合法经营管理权的位于长沙市文轩路579号天元涉外景园（推广名：天元?七彩MALL）B区1栋1层F1014F1016号商铺，建筑面积为88.09平方米（本合同所指建筑面积最终以产权销售政府相关部门核定数据为准，本合同所指租金、市场管理费均按此建筑面积计算收取。第二条、租赁用途：乙方同意遵守甲方商业整体功能分区规划和市场统一管理，乙方租赁该商铺经营项目为男装、女装，经营品牌为新鑫速购。第三条、本合同有效期：自2014年12月18日起至2017年2月27日止（特殊情况，如开业日期延后，则本合同有效期的起始日顺延，终止日期不变）。第四条、本合同期限内，甲方同意给予乙方11个月免租优惠。即：2015年1月1日起至2015年4月30日止（免租4个月）；2016年1月1日起至2016年4月30日止（免租4个月）；2016年12月1日起至2017年2月27日止（免租3个月）。第五条、本合同期限内，乙方应依约按时主动缴纳该商铺的租金、市场管理费和水电费等。租金和市场管理费均按季度（3个月为一期）提前15天预交。第六条、商铺租金收取标准：1.第一年：140元/月/m2，12333元/月，每季度36999元；第二年：140元/月/m2，12333元/月，每季度36999元；第三年：154元/月/m2，13566元/月，每季度40698元。第七条、市场管理费收取标准：5元/月/m2，440元/月，1320元/季度。第八条、水电费参照国家规定和地方条例以及按照商业管理公司实际情况制定的相关标准收取。第九条、本合同签订时，乙方应预交首期3个月租金和市场管理费，租金36999元/季度，市场管理费1320元/季度，两项合计38319元。第十条、乙方应按时缴纳租金、市场管理费和水电费等各项费用，逾期乙方同意每天按欠费总额的千分之五加付滞纳金。第十一条、本合同签订时，乙方须缴纳相当于3个月起始标准租金之和的合同履约保证金36999元。第十二条、本合同期满，乙方无违约行为，缴清所遇应缴费用，合同到期并完好交还该商铺，甲方将所收合同履约保证金在30个工作日之内，不计利息退还乙方。乙方如有违约行为或因乙方原因导致甲方或他方产生经济损失，乙方同意从合同履约保证金中予以抵扣，抵扣不足部分，甲方保留向乙方追偿的权利……第二十五条、本合同期满或乙方违约等原因导致解除本合同，乙方撤场时对该商铺所投入的装修（商品物件除外）按照‘来丢去留’的原则，归甲方所有，甲方不给予乙方任何形式的补偿。第三十一条、甲方中途悔约，应于悔约之日起10个工作日内返还乙方交纳的36999元合同履约保证金，由甲方另支付36999元给乙方作为违约金，并赔偿乙方实际经济损失。第三十二条、因乙方违约等原因导致本合同提前解除，乙方在接到甲方书面通知7日内应办理撤场手续并恢复该商铺交付时原样，逾期甲方对乙方物品或商品不负任何安保责任，所有损失由乙方自行承担”。合同签订后，谢俊依约向瑞琪行公司支付了首期三个月的租金36999元及履约保证金36999元，瑞琪行公司亦依约将涉案门面交付给谢俊使用。2014年12月19日，谢俊即对涉案门面进行装修，装修期约二十天，装修完成后即开业经营，并将商铺名称取为奥尔黛丝。2015年4月29日，瑞琪行公司向涉案商场内各商户发出《关于开业相关问题致全体商户的函》一份，载明：“尊敬的各位商户：……鉴于部分商户对于天元七彩MALL‘五一节’举办开业庆典仪式提出了一些质疑。现公司正式进行回函。内容如下：1、五一开业庆典活动我司投入了巨大的人力、物力、财力，其目的是为了提高商场知名度，提升商场人气，促进商场整体繁荣。整个活动包括了前期的预热，当天丰富多彩的活动，后期持续的宣传推广。2、五一开业活动并不等于记租开始。具体起租日期请各位商户选出代表与我司在合情合理的范围内进行协商，协商结果将形成合同内容，具体条款将在与商户签订的补充协议中进行体现。3、有个商户在搞不清情况的状况下，造谣生事，以鼓动其他商户采取不理性的、过激的行为。这种行为是对整个商场、全体商户不负责任的行为，是对全体商户投资不负责任的体现……4、5月1日当天，全部商户请务必抓住商机，备足商品，并于上午9点前开始正常营业，积极开展相关促销活动。如有不配合甚至聚众闹事等行为的，我们将留取证据，其后期将不享受任何政策。如有造成严重后果行为的，我司将保留追究其法律责任的权利”。合同履行过程中，因涉案商场部分商户（包括谢俊）对开业日期及计付租金的起始时间产生争议，故未依约向瑞琪行公司缴纳租金。2016年7月27日，瑞琪行公司、湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司联合向涉案商场各商户出具《告知函》一份，载明：“尊敬的天元七彩MALL各位商户：天元七彩MALL（下简称商场）运营至今已2年有余，为了商场的培育和发展，商场管理方在建设、招商、运营、物业、广告宣传、活动营销、公关等方面投入了巨大的人力、财力、物力。目前商场已经进入调商期，为了整个商场的良性发展，确保商场管理方持续投入能力，也为了更好的服务于广大商户，经商场管理方研究决定，2016年5月1日，按照合同约定收取租金。为确保整个商场利益体的良性、可持续发展，特请各位商户配合搞好租金收取事宜。谢谢合作!顺颂商祺！”2016年8月10日，长沙高新区麓谷街道人民调解委员会就涉案商场的租金收缴问题组织瑞琪行公司负责人、湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司负责人、涉案商场商户代表召开会议，并形成《关于协商解决天元七彩MALL租金收缴问（题）的会议纪要》一份，该会议纪要载明：“经过协商、讨论，双方基本达成一致的认识。会议决定如下事项：一、由麓谷街道司法所调解主持，商场所有商户按照顺序与商场管理方就租金问题进行单独一对一沟通，由麓谷街道司法所做见证，甲、乙双方签署补充协议并执行；二、如有商户不愿意就租金问题与商场管理方进行沟通，商场管理方将按照《商铺租赁合同》对该商户采取一系列相关措施；三、如有不同意协商调解，可依法诉讼，维护自身权益。”后谢俊仍未就租金缴付问题与瑞琪行公司达成一致意见。2016年9月5日，瑞琪行公司以谢俊未依约向其缴纳租金为由，向其出具《解除租赁合同通知书》一份，载明：“谢俊：……《商铺租赁合同》签订后，贵方并未按合同之约定缴纳房租，经我方多次催讨，贵方均拒不缴纳。贵方拖欠商铺租金的行为，已严重构成违约，给我方造成了重大经济损失。鉴于贵方上述的违约事实，我方依据《中华人民共和国合同法》之相关规定以及贵方与我方签订的《商铺租赁合同》之约定，我方依法行使合同解除权。现依法通知贵方：一、自本通知送达贵方之日起，贵我双方之间于2014年12月18日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：F1014F1016）正式解除。二、请贵方收到本通知后3日内（最迟在2016年9月8日前）搬出承租的商铺，撤出属于贵方的物品，并将商铺及其原附属设施、设备归还我方。逾期不搬离的，视为贵方放弃承租房屋内的物品的所有权，我方有权对其进行处置。由此产生的费用，我方保留向贵方追偿的权利。三、我方保留向贵方主张违约责任的权利，同时我方也保留继续向贵方主张贵方拖欠租金的追偿权等相关权利。四、若贵方未按照本通知要求在规定期限内腾出承租商铺，我方将通过包括但不限于诉讼等必要方式解决，并有权要求贵方承担我方相应损失”。2016年10月13日，瑞琪行公司将谢俊承租的涉案商铺内货物清走，并将涉案商铺大门强行上锁关闭。此后，谢俊未正式停止经营。现涉案商铺内的货物仍由瑞琪行公司保管。2016年10月24日，谢俊委托律师向瑞琪行公司发出《律师函》一份，载明：“委托人（谢俊）解除与贵司签订于2014年12月18日签订的《商铺租赁合同》；2、请贵司收到本函三日内退还委托人预交的租金36999元以及履约保证金36999元；3、请贵司收到本函三日内派人与委托人清点货物并予以退还，并承担货物的损失；4、由贵司承担委托人的店面装修损失；5、如果贵司在收到本函件之日起三日内未答复，也未退还预交租金、履约保证金以及各项损失，依据委托人的委托授权，本所将随时通过法律手段解决该纠纷，追究贵方相应的法律责任，以维护委托人的合法权益”。另认定：谢俊对涉案商铺的市场管理费已依约向瑞琪行公司缴纳至2016年8月31日。一审法院认为：谢俊与瑞琪行公司于2014年12月18日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、如何认定《商铺租赁合同》中约定的开业日期；2、双方诉讼请求应否支持。具体阐述如下：第一，关于开业日期的认定问题。虽然谢俊在庭审中称《商铺租赁合同》中约定的“开业日期”是指整个涉案商场的开业日期，因瑞琪行公司未兑现其在招租广告中承诺的在涉案商场入驻家润多超市、潇湘影院、花之林人文茶馆的承诺，导致整个涉案商场未能达到开业条件，但从双方提交的《商铺租赁合同》内容来看，该合同中既未明确约定开业日期是指整个涉案商场的开业日期还是谢俊所承租的涉案商铺的开业日期，亦未就涉案商场是否入驻家润多超市、潇湘影院、花之林人文茶馆的承诺作出明确约定，且其他商家是否入驻及能否入驻涉案商场纯粹系一种市场行为，并非瑞琪行公司单方所能左右，况且谢俊已在装修完涉案商铺后正常开业经营，瑞琪行公司亦于2015年5月1日举行了开业庆典，故对谢俊的上述意见不予采信。谢俊理应依据合同约定向瑞琪行公司缴纳相应的租金及市场管理费。第二，关于双方的诉请应否支持的问题。首先，关于谢俊的诉讼请求。对谢俊要求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2016年10月13日解除的诉请，因瑞琪行公司已于2016年10月13日将涉案商铺内的货物清空并将涉案商铺大门上锁，致使涉案商铺自此未再经营，且谢俊亦未依约向瑞琪行公司缴纳相应的租金及市场管理费，双方的合同已通过各自的行为事实上解除，故对谢俊的该项诉请予以支持。对谢俊要求瑞琪行公司退还其预交的租金36999元及履约保证金36999元的诉请。本案中，瑞琪行公司已依约将涉案商铺交付谢俊使用，谢俊亦已正式开业经营，且双方在《商铺租赁合同》中明确约定了免租期及租金及市场管理费的交付时间、标准，谢俊理应依据合同约定向瑞琪行公司缴纳相应的租金及市场管理费。同时，根据《商铺租赁合同》中第十二条的约定：“本合同期满，乙方（谢俊）无违约行为，缴清所遇应缴费用，合同到期并完好交还该商铺，甲方（瑞琪行公司）将所收合同履约保证金在30个工作日之内，不计利息退还乙方。乙方如有违约行为或因乙方原因导致甲方或他方产生经济损失，乙方同意从合同履约保证金中予以抵扣，抵扣不足部分，甲方保留向乙方追偿的权利。”本案中，谢俊未依约支付租金的行为明显构成违约，瑞琪行公司有权根据合同约定从谢俊预交的租金及履约保证金中扣除其欠付的租金及市场管理费，故对于谢俊的该项诉请不予支持。关于谢俊要求瑞琪行公司赔偿其货物损失的诉请。因谢俊未提供相应的证据证明其货物的具体损失情况，且瑞琪行公司亦同意将其清空的货物返还给谢俊，故对谢俊要求瑞琪行公司赔偿其货物损失的主张不予支持。关于谢俊主张的装修损失问题，虽然谢俊在合同履行过程中存在拖欠租金及市场管理费的违约行为，但上述行为系因双方对开业日期及计算租金的起始日期产生争议而引起，且《商铺租赁合同》的解除系瑞琪行公司在双方协商计算租金的起始日期期间单方强行关闭涉案商铺所引起，瑞琪行公司亦存在违约情形，故对谢俊要求瑞琪行公司支付其装修损失的请求，理由正当，予以支持。但谢俊并未提交足够的证据证明其装修损失的具体情况，且其经营涉案商铺已近两年，一审法院结合涉案商铺的实际装修情况及实际经营时间，对其装修损失酌情认定为3000元。其次，关于瑞琪行公司的各项反诉请求。关于瑞琪行公司要求谢俊支付租金及市场管理费的请求。本案中，瑞琪行公司已将涉案商铺实际交付谢俊经营使用，且涉案商场亦已正式开业，谢俊理应依据合同约定向瑞琪行公司缴纳相应的租金及市场管理费。虽然双方对起租日期存在争议，但瑞琪行公司已在2016年7月27日向涉案商场各商户发出的《告知函》中明确要求各商户自2016年5月1日按合同约定支付租金，且自谢俊实际经营涉案商铺之日起至2016年5月1日止已达15个月之久，显然，谢俊已就涉案商铺享受了占有、使用并因此产生的收益的权利，根据法的权利义务相一致原则，谢俊在享受权利同时理应向瑞琪行公司履行支付租金及市场管理费的义务。但对于租金的起付时间，因瑞琪行公司2016年7月27日发出的《告知函》中已明确载明为2016年5月1日，故谢俊应向瑞琪行公司支付2016年5月1日起至《商铺租赁合同》解除前一日即2016年10月12日止的租金，具体为：即36999元/季度÷3个月×5个月+36999元/季度÷3个月÷30天×12天=66598.2元。对于市场管理费，因谢俊已实际缴纳至2016年8月31日，故对2016年9月1日至2016年10月12日的市场管理费，仍应依合同约定支付给瑞琪行公司，具体为：440元/月×1月+440元/月÷30天×12天=616元。以上两项费用合计为66598.2元+616元=67214.2元,核减谢俊向瑞琪行公司预交的租金36999元及履约保证金36999元，还剩余36999元+36999元-67214.2元=6783.8元。关于滞纳金，鉴于瑞琪行公司在合同履行过程中亦存在违约行为，故对于瑞琪行公司的该项主张不予支持。一审法院判决：一、依法确认谢俊与瑞琪行公司于2014年12月18日签订的《商铺租赁合同》于2016年10月13日解除；二、限瑞琪行公司于本判决生效之日起十日内退还谢俊款项6783.8元；三、限瑞琪行公司于本判决生效之日起十日内支付谢俊装修损失3000元；四、驳回谢俊的其他诉讼请求；五、驳回瑞琪行公司的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费3780元，由谢俊负担1780元，瑞琪行公司负担2000元；反诉案件受理费1729元，由谢俊负担1500元，瑞琪行公司负担229元。谢俊不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决并依法改判。瑞琪行公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第二、第三、第五项；依法改判谢俊向瑞琪行公司支付租金134072元（从2014年12月18日起计算租金）；依法改判谢俊向瑞琪行公司支付管理费和租金滞纳金23197元（暂计算至2017年1月10日，应计算至实际支付之日），由谢俊承担本案一切诉讼费用。二审中，谢俊主张一审法院认定的事实中“2016年9月5日，瑞琪行公司以谢俊未依约向其缴纳租金为由，向其出具《解除租赁合同通知书》一份”不属实，谢俊没有收到该函件。对此事实，瑞琪行公司不能提供直接证据证明，但表示有电话录音可以证明瑞琪行公司曾通知谢俊去拿货物。二审法院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为：第一、关于租金起算日期问题。案涉合同签订后的第二天即2014年12月19日谢俊即取得了门面的使用权，之后装修、营业。双方在合同中虽没有明确写明待大型超市、茶馆入驻后方算开业的承诺，但从2015年4月29日瑞琪行公司向涉案商场各商户发出《关于开业相关问题致全体商户的函》中可知，本案的租金不应该从签订合同之日起计算，瑞琪行公司在该函中也表明2015年5月1日开业活动并不等于计租的开始。故谢俊应付租金不能从涉案合同签订之日的2014年12月18日起计算，也不能从2015年5月1日的开业庆典活动之日起计算。2016年7月27日，瑞琪行公司、湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司联合向涉案商场各商户出具《告知函》一份，单方决定：从2016年5月1日起按照合同约定收取租金。由于各商户不同意租金的起算时间，同年8月10日，长沙高新区麓谷街道人民调解委员会就涉案商场和租金收缴问题组织瑞琪行公司负责人、湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司负责人、涉案商场商户代表召开会议，该会最终并未就租金的问题达成一致意见，综合案涉合同的签订、谢俊实际使用商铺情况以及瑞琪行公司几次公开的函件，认为案涉商铺的租金起算时间以从2016年7月28日开始起算为宜。第二、由于瑞琪行公司没有充分的证据证明其于2016年9月5日向谢俊送达了《解除租赁合同通知书》且谢俊对此事实持有异议，故对该事实不予认定。瑞琪行公司于2016年10月13日将谢俊承租的案涉商铺内货物清走，并将案涉商铺大门强行上锁关闭，此后，谢俊未再正式经营，故谢俊应支付的租金只应计算至2016年10月12日止。即谢俊应支付的租金为30424元（2016年7月28日至2016年10月12日止，12333元/月×2个月+12333元/月÷30天×14天=30424元）。对于市场管理费，因谢俊已实际缴纳至2016年8月31日，故对2016年9月1日起至2016年10月12日的市场管理费仍应依合同约定支付给瑞琪行公司616元（440元/月×1个月+440元/月÷30天×12天=616元）。以上费用合计为31040元（租金30424元+市场管理费616元）。核减谢俊已向瑞琪行公司预交的租金以及履约保证金，瑞琪行公司还应返还谢俊42958元（36999元+36999元-31040元=42958元）。关于谢俊要求瑞琪行公司赔偿其货物损失的诉讼请求，因谢俊未能提供相应的证据证明其货物受损的情况，且瑞琪行公司明确表示同意将其货物退还给谢俊，故对谢俊要求瑞琪行公司赔偿其货物损失的请求不予支持。关于谢俊主张商铺装修损失的问题，由于案涉合同约定商铺为毛坯房交付，谢俊是在进场装修后才进入商铺进行经营。故原审在谢俊未对商铺装修费用投入申请鉴定的前提下酌情认定其装修损失并无不妥，但一审法院对一个面积达88.09㎡的商铺酌定装修损失金额3000元数额明显过低，予以酌情调整为30000元。第三、关于瑞琪行公司的反诉请求。如前所述，租金与市场管理费已经计算，关于滞纳金鉴于瑞琪行公司在履行合同过程中存在违约行为，不予支持。二审法院判决：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初7652号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初7652号民事判决第四项、第五项；三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初7652号民事判决第二项为限瑞琪行公司于本判决生效之日起十日内退还谢俊款项42958元；四、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初7652号民事判决第三项为限瑞琪行公司于本判决生效之日起十日内支付谢俊装修损失30000元；五、驳回谢俊的其他诉讼请求；六、驳回瑞琪行公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费3780元，反诉案件受理费1729元，共计5509元，由谢俊负担1509元，瑞琪行公司负担4000元。二审案件受理费5509元，由谢俊负担1509元，瑞琪行公司负担4000元。再审查明的事实与二审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：关于租金起算日期问题。涉案《商铺租赁合同》约定了瑞琪行公司给予谢俊11个月免租优惠，但未明确具体的租金起算日期。《商铺租赁合同》签订后的第二天即2014年12月19日，谢俊即取得门面的使用权，随后对门面进行装修、营业。2015年4月29日，瑞琪行公司向涉案商场各商户发出《关于开业相关问题致全体商户的函》，瑞琪行公司在该函中明确表示2015年5月1日开业活动并不等于计租的开始。故谢俊应付租金不能从2015年5月1日的开业庆典活动之日起计算。2016年7月27日，瑞琪行公司、湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司联合向涉案商场各商户出具《告知函》一份，单方决定从2016年5月1日起按照合同约定收取租金，但各商户并不同意，双方代表随后召开会议就租金计收时间进行协商，但并未达成一致意见。综合涉案合同的签订、谢俊实际经营使用商铺情况、瑞琪行公司公函内容以及双方代表沟通协调情况，二审判决酌情判定涉案商铺的租金起算时间从2016年7月28日开始起算并无不当，本院依法予以维持。关于瑞琪行公司应否退还谢俊履约保证金的问题。如前所述，由于涉案《商铺租赁合同》未明确具体的租金起算日期，双方随后就此引发争议且一直未达成协议，因此，认定谢俊违反《商铺租赁合同》的相关约定依据不足，瑞琪行公司再审主张其无需退还履约保证金的理由不能成立。关于涉案商铺装修损失如何认定的问题，由于涉案《商铺租赁合同》约定商铺为毛坯房交付，谢俊是在进场装修后才进入商铺进行经营，再结合商铺面积大小以及瑞琪行公司强行将谢俊商铺内货物清走而二审法院未支持谢俊关于货物损失赔偿的诉请等案件事实，二审法院酌定商铺装修损失为30000元并无明显不当，本院依法予以维持。综上所述，瑞琪行公司的再审申请缺乏事实和法律依据，依法不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：维持长沙市中级人民法院（2017）湘01民终5534号民事判决。本判决为终审判决。审判长  涂晓晖审判员  刘前进审判员  欧阳卓二〇一九年三月四日书记员  陶止戈