四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终254号 上诉人（原审原告）：高志海，男，生于1972年1月1日，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：高先成（系上诉人高志海之父），住住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：余雁，武胜县沿口法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：四川瑞鼎房地产开发有限公司，住所地四川省邻水县鼎屏镇古邻大道******。 法定代表人：王恩波，董事长。 委托诉讼代理人：徐建民，四川信和信律师事务所律师，特别授权。 上诉人高志海因与被上诉人四川瑞鼎房地产开发有限公司（以下简称瑞鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2018）川1622民初3911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高志海及其委托诉讼代理人高先成、余雁、被上诉人瑞鼎公司的委托诉讼代理人徐建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高志海上诉请求：1．撤销原判，改判瑞鼎公司承担违约责任，并向高志海支付违约金35,430元；2．本案所有诉讼费用由瑞鼎公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。瑞鼎公司提供的2016年4月25日的房产证，无办证日期，无土地使用权证，瑞鼎公司未提供为高志海办理的合法有效的房屋所有权证；二、2017年已办理不动产权证，瑞鼎公司至今没有将产权证办下来，完全系瑞鼎公司的责任，违约依然存在；三、一审法院适用法律错误，判决不公。高志海的联系电话自2012年1月19日至今都在使用，高志海及其父亲均多次主动找瑞鼎公司，且家中一直有人居住，一审法院认定高志海无法联系错误。不动产登记条例实施细则规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记。一审法院却以须本人到场，而高志海电话不能接通，致瑞鼎公司不能及时通知高志海，而认定瑞鼎公司不存在违约行为，系适用法律错误。 瑞鼎公司辩称，高志海的上诉请求一直未主张办证；关于土地使用权证问题，武胜县不动产登记中心向开发商进行了公示，两证合一办理为不动产登记证，在小区也进行了公示；案涉小区上千户，未办证的都进行了说明，大部分都已经办理了不动产权证；高志海预留的电话，瑞鼎公司一直联系不上，按照不动产登记条例，本人或者代理人去都要进行验证；一审中，瑞鼎公司也愿意与高志海一起去办证，瑞鼎公司并没有违约行为，请求驳回上诉，维持原判。 高志海向一审法院起诉请求：判令瑞鼎公司以407,248元为基数从2016年6月1日起按中国人民银行逾期贷款利率向高志海支付违约金；从2016年6月1日起到2018年6月1日止按4.35%的年利率支付违约金35,430元，从2018年6月2日至交付不动产权证书时止另计利息。 一审法院认定事实：2012年8月7日，高志海与瑞鼎公司签订《商品房买卖合同》，约定高志海购买瑞鼎公司开发的武胜县沿口镇瑞鼎嘉城第5幢第12层2号住房一套，预测建筑面积110.35平方米，价格按建筑面积计算3,751.7元/平方米，总价款414,000元。《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2014年6月1日前向买受人交付该商品房；第二十条第2款第1项约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由出卖人支付买受人已付款千分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。2014年6月1日，瑞鼎公司将房屋交付给高志海，2016年4月25日为高志海办理了房屋所有权证，后因不动产权证管理中心换证（两证合一）的原因不再办理国有土地使用权证，且办理不动产权证时，要求房主本人必须到场并提供身份证原件，瑞鼎公司通过高志海签订合同时所留电话号码一直不能联系到高志海，致高志海的不动产权证一直未能办理，小区大部分购房户已经办理并领取了不动产权证。高志海之父多次前去物管处索要不动产权证未果，于2018年11月16日起诉要求瑞鼎公司承担违约责任。 一审法院认为，高志海与瑞鼎公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，予以确认。双方当事人均应按照该合同的约定，如实的履行自己的义务，高志海按合同约定向瑞鼎公司交付了购房款，瑞鼎公司也已按合同中约定的时间向高志海交付商品房。双方这一行为是一种守约行为，予以确认。双方《商品房买卖合同》中明确约定，瑞鼎公司受高志海委托应当在商品房交付之日起730日内为高志海办妥房屋所有权证书，通过庭审查明的事实可以看出，瑞鼎公司已于2016年6月1日前即2016年4月25日为高志海办理了房屋所有权证，其办证时间在730日内，瑞鼎公司未违反合同约定。后因不动产证管理中心要求换证（两证合一）的原因致不能再为高志海办理国有土地使用权证，因为不动产登记中心要求购房户本人必须到场并提供身份证原件才能办理不动产权证，而高志海在签订合同时所留电话号码确一直不能接通，至瑞鼎公司不能及时通知到高志海所致，故瑞鼎公司不存在违约的行为。综上所述，瑞鼎公司不构成违约，不应承担违约责任，因此高志海要求瑞鼎公司承担未按期交付不动产权证的违约金不符合合同约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告高志海的诉讼请求。案件受理费736元，减半收取368元，由原告高志海负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高志海向本院举示了以下证据：1．不动产登记查询结果通知书，拟证明瑞鼎公司提交的房产证是虚假的，瑞鼎公司未在约定期限内为高志海办理房屋所有权证书，已构成违约；2．手机号码资料，拟证明高志海的手机号码启用时间是2010年6月3日，瑞鼎公司无法联系高志海的理由不成立。瑞鼎公司质证认为，1．对不动产登记查询结果通知书无异议，仅证明未办理不动产权证书，但并不能证明未办理房屋所有权证书；2．手机号码资料不能达到其证明目的，商品房买卖合同上登记的手机号码是137……，该电话无法接通。本院认证认为，1．不动产登记查询结果通知书系武胜县不动产登记中心出具，本院对该证据的真实性予以认可，但该证据并不能证明瑞鼎公司提供的房屋所有权证书是伪造的；2．手机号码资料仅证明了高志海名下的138……号码从2010年6月3日入网至今，而商品房买卖合同登记的号码为137……，二者并不同一，该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。瑞鼎公司向本院举示了武胜县国土资源局关于我县不动产登记改革和不动产权证书办理情况说明和武胜县不动产中心关于瑞鼎嘉城住宅小区办理不动产产权的情况说明，拟证明是政策原因导致延期办证和涉及两证合一办理不动产权证书，而不办理土地使用权证书。高志海质证认为，该两份证据无原件，对三性不予认可。本院认证认为，该证据虽系复印件，但有已生效的本院（2018）川16民终570号民事判决书认定的事实予以佐证，本院予以采信。 本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：瑞鼎公司是否存在逾期办证的违约行为。高志海与瑞鼎公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。虽然《商品房买卖合同》约定如因瑞鼎公司的责任，高志海未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，瑞鼎公司应承担相应违约责任，但是瑞鼎公司于2014年6月1日向高志海交付了案涉房屋后于2016年4月25日为高志海办理了房屋所有权证，其办证时间在交房后730日内，且施行两证合一而要求换证的政策性原因以及申办不动产权证需要本人或其代理人完善相关手续等原因，致使案涉房屋的房屋所有权证书至今未交付给高志海，并非合同约定的因瑞鼎公司的责任导致高志海至今未取得案涉房屋的不动产权证书，故一审判决认定瑞鼎公司没有违反合同约定，不应承担逾期办证违约责任，并无不当。二审庭审中，瑞鼎公司亦表示只要高志海本人到不动产权登记中心完善相关手续，瑞鼎公司将积极协助高志海办理不动产权证书。为此，高志海的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，高志海的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由高志海负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 成 审判员 张登贵 审判员 罗乔军 二〇一九年三月二十一日 法官助理唐敏 书记员程静平 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。