黑龙江省安达市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1281民初2994号原告：杨凤海，男，1970年4月8日出生，汉族，住安达市。被告：叶丽玲，女，1981年5月28日出生，汉族，住安达市。被告：安达锦江世纪房地产开发有限公司，住所地安达市兴安街2委（北横三道街）。法定代表人：王长明，职务经理。原告杨凤海与被告叶丽玲、安达锦江世纪房地产开发有限公司（以下简称“锦江公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理后，于2018年12月14日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年2月28日、3月11日再次公开开庭审理了本案。第一次、第三次庭审时原告杨凤海到庭参加诉讼，被告叶丽玲、锦江公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次庭审时原告杨凤海、被告叶丽玲到庭参加诉讼，被告锦江公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨凤海向本院提出诉讼请求：1．要求叶丽玲、锦江公司继续履行房屋买卖合同，并协助办理过户手续，过户费由叶丽玲、锦江公司负担；2．要求判令叶丽玲、锦江公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，杨凤海将诉讼请求变更为：1.要求解除与锦江公司之间签订的《锦江世纪城车库预定合约》；2.要求叶丽玲、锦江公司返还购房款94,410.00元。事实和理由：杨凤海于2018年5月1日在锦江公司与项目部负责人叶丽玲签订房屋买卖合同一份，约定叶丽玲、锦江公司将位于安达市锦江世纪城四期1栋04门车库，建筑面积为20.98平方米车库出售给杨凤海，上述房屋的交易价格为94,410.00元。房屋于签订合同时交付给杨凤海使用，杨凤海于签订合同当日以现金方式将全部购房价款一次性付清，付款方式为现金支付。杨凤海付款后，叶丽玲、锦江公司为杨凤海出具收据一份，杨凤海多次要求叶丽玲、锦江公司协同办理房屋过户手续，其以各种理由拒绝，杨凤海诉至法院，要求法院支持其诉讼请求。叶丽玲辩称，对款项94,410.00元金额无异议，但是签订该份合同是代表锦江公司，该行为是公司行为，而非其与杨凤海之间的个人行为。而且该笔款项是锦江公司四期项目部与杨凤海之间的工程款，该车库预定合约是为了担保该笔工程款履行而签订的。锦江公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据质证。杨凤海提交证据：锦江世纪城车库预定合约一份、收据一份、物业说明一份，证实杨凤海购买了案涉车库，并支付了购房款。叶丽玲对上述证据无异议；锦江公司未到庭发表质证意见，但上述证据内容真实，形式合法，本院对上述证据予以确认。叶丽玲提交证据：房地产合作开发协议一份，证实锦江公司锦江四期项目部与杨凤海签订的协议是公司行为。杨凤海对该份证据无异议，锦江公司未到庭发表质证意见，但上述证据内容真实，形式合法，本院对该份证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月1日，杨凤海（乙方）与锦江公司（甲方）下设的锦江公司锦江四期项目部签订了《锦江世纪城车库预定合约》一份，合同约定：杨凤海预定甲方开发建设的“锦江世纪城”项目四期1栋04门车库（建筑面积20.98平方米），车库4,500.00元/平方米，车库总价款94,410.00元；该车库预定的建筑面积为该建筑实物的估算面积，最终以安达市房产测绘单位的测绘报告面积为准（建筑面积），房价多退少补；房款所涉及的税费，由乙方在办理产权及相关手续时向政府相关部门交清；本预定合约在签署认购书或政府部门拟定之《商品房买卖合同书》后即行失效作废，并由甲方收回。合同上有叶丽玲的签名（系由林建伟代写，庭审时叶丽玲承认该签名系林建伟经过其同意而代为书写的），并加盖了“安达锦江世纪房地产开发有限公司锦江四期项目部”的公章。杨凤海于当日交纳了全部购房款，锦江公司锦江四期项目部给杨凤海出具收据一份，并加盖了“安达锦江世纪房地产开发有限公司锦江四期项目部财务专用章”。锦江公司四期项目部给杨凤海出具物业说明一份，内容为“今有锦江四期1-4门业主杨凤海，上物业办理入住手续，请配合办理”，但锦江公司在签署预定合约后未与杨凤海签订房屋买卖合同，也未向其交付房屋，杨凤海诉至法院，要求解除与锦江公司签订的《锦江世纪城车库预定合约》，并要求叶丽玲、锦江公司返还购房款94,410.00元。另查明，锦江公司（甲方）与叶丽玲（乙方）于2013年7月11日签订《房地产合作开发协议》一份，协议第三条约定：双方合作开发锦江世纪城B地块房地产项目，土地出让、施工许可等开发前期手续，并承担相关费用，乙方分期支付甲方27,000,000.00元作为甲方前期工作的补偿与收益，乙方负责合作项目的开发建设与商品房销售（含车位、车库），并独立完整享有合作项目销售的全部收益。协议第六条约定：为保障乙方独立开发与经营，双方决定由甲方授权成立独立项目部，项目部人员由乙方自行确定。甲方根据乙方要求，为乙方刻制项目部印章，开设银行专用账户。在合作期间，根据乙方的实际需要和要求，甲方提供公司公章、合同专用章、财务专用章、营业执照、组织机构代码证、房地产开发资质证、税务登记证等证照手续。提供销售商品房所需要的加盖公司公章的商品房买卖合同文本、税务发票等。本院认为，本案争议的第一个焦点是杨凤海与锦江公司锦江四期项目部之间签订的《锦江世纪城车库预定合约》的性质及承担责任的主体。锦江公司授权叶丽玲成立锦江四期项目部，授权其对外出售房屋，并给叶丽玲提供了项目部的印章。叶丽玲成立项目部后以锦江公司名义与杨凤海签订了《锦江世纪城车库预定合约》，并加盖了锦江公司锦江四期项目部的公章，因锦江公司锦江四期项目部不具有独立的法人资格，作为锦江公司的下设部门之一，其对外签订合同的行为产生的法律后果应由锦江公司承担。双方之间签订的车库预定合约中仅对车库的位置、面积、价格作出约定，但未明确约定车库交付使用条件及日期、办理产权登记、违约责任等事宜，双方就买卖合同的诸多条款未达成一致意见，而且从合同中“预定合约在签署认购书或政府部门拟定之《商品房买卖合同书》后即行失效作废，并由甲方收回”内容可以看出，双方有意在将来订立一个新的合同。杨凤海虽已交纳全部购房款，但不论从合同的名称还是合同的内容上看，双方仅存在预约合同关系，该车库约定合约属于预约合同。本案争议的第二个焦点是应否解除双方签订的《锦江世纪城车库预定合约》及应否返还购房款94,410.00元。锦江公司与杨凤海签订合同后，双方应按照合同约定履行各自的合同义务，但锦江公司拒绝与杨凤海继续履行预约合同的义务，庭审时叶丽玲也明确表示不能配合杨凤海继续履行该预约合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故杨凤海要求解除与锦江公司签订的车库约定合约，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故锦江公司应返还杨凤海已交付的购房款94,410.00元。杨凤海要求叶丽玲返还购房款的请求，于法无据，本院不予支持。叶丽玲辩称该合同实际是为担保其与杨凤海之间的工程款94,410.00元，但叶丽玲未提交相应证据证实，杨凤海对此不予认可，认为其交付的是现金，而且杨凤海提交的收据上也写明收款方式是现金，故本院对叶丽玲的辩解理由不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除杨凤海与安达锦江世纪房地产开发有限公司签订的《锦江世纪城车库预定合约》；二、安达锦江世纪房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还杨凤海已交纳的购房款94,410.00元；三、驳回杨凤海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,160.00元，由安达锦江世纪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  申丽影人民陪审员  王 靓人民陪审员  王之慧二〇一九年三月二十五日书 记 员  杨 海