湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终420号上诉人（原审被告）：卞葵香，女，1974年4月18日出生，汉族，住湖南省临澧县。委托诉讼代理人：卞兆津，男，1964年3月20日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。系卞葵香兄长，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：余孟常，男，1967年5月2日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。现住荷塘区。上诉人卞葵香与被上诉人余孟常房屋买卖合同纠纷一案，本案系卞葵香不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2018）湘0202民初1748号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2019年2月22日上诉人卞葵香及其委托代理人卞兆津，被上诉人余孟常均到本院接受了询问。本案现已审理终结。上诉人卞葵香请求：1、撤销一审判决书，并依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、请求判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人及案外人等四方于2018年6月4日签订的《房屋买卖合同》事实上并未生效，但一审法院错误的认定为合法有效；二、即使假定房屋买卖合同有效，也是被上诉人违约在先，导致上诉人解除合同，上诉人不应承担违约责任。被上诉人余孟常答辩称，合同经双方签字已经生效了，我方没有违约，对方不卖房子给我就是违约，我认可还要交5万元，但应该是中介通知我交，我交给中介，一审判决合法正确，请求维持原判。余孟常向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告赔偿总房价10%的违约金56300元；2、请求法院判令被告赔偿原告因买此房将定期存折转为活期的利息损失24000元。一审法院认定事实：2018年6月4日，原告（乙方、买受方）与被告（甲方、出售方）在荷塘区新环境中介服务三一歌雅郡店（丙方）、株洲新环境房地产经纪有限公司（丁方）签订房屋买卖合同，约定：“第一条房屋状况：1、甲方自愿将坐落于株洲市荷塘区东环北路288号三一歌雅郡16栋1006房的房屋出售给乙方，该房屋权证为10××87，建筑面积为78.88平方米……第二条：房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式，甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币伍拾陆万叁仟元整（563000元），双方约定付款方式为：购房定金+购房款+交房尾款，乙方于2018年6月4日支付甲方购房定金人民币贰万元（20000元）……第四条甲方的义务：甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，并已取得共有权人同意出售和签订本合同……由此而引起的一切法律及经济责任由甲方全部承担……第六条其他约定：如房屋产权人未到场，代理人承诺产权人已知悉并同意此合同的全部条款，且已获得产权人和共有人书面授权签订本合同，因代理人违反上述承诺，导致合同被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，并由代理人向买受人赔偿总房价的10%的违约金。……第七条违约责任：……如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价的10%的违约金。第九条其他约定：甲方自行还贷，乙方需在甲方还贷之前追加定金五万元托管与丙方……”2018年6月4日，被告向原告出具定金收条，证明收到原告购房定金20000元。原、被告双方并于当日签订涉案房屋《交房确认书》。2018年7月初，被告以短信及电话的形式告知原告涉案房屋不予出售。现原告认为，被告属于个人原因造成单方面违约，导致合同无法履行，应依据合同约定赔偿原告总房价的10%的损失，请求判如所请。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告于2018年6月4日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，原、被告双方应当按照合同的约定，全面履行各自的义务。原告依约向被告支付了购房定金后，被告于2018年7月初向原告提出解除合同，导致合同不能履行，系被告单方面违约，依据双方在合同的约定：“如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价的10%的违约金。”，该约定内容不违反法律规定，故对原告要求被告支付总房价的10%的违约金即56300元的诉讼请求，原审依法予以支持。被告辩称该涉案房屋属夫妻共同财产，夫妻双方意见不一致，共有权人的授权委托书有瑕疵，根据合同约定：“如房屋产权人未到场，代理人承诺产权人已知悉并同意此合同的全部条款，且已获得产权人和共有人书面授权签订本合同，因代理人违反上述承诺，导致合同被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，并由代理人向买受人赔偿总房价的10%的违约金。”故对被告该辩称，原审不予认定。被告辩称被告不予出售该房屋是因为原告没有依约追加50000元定金，根据合同约定：“甲方自行还贷，乙方需在甲方还贷之前追加定金五万元托管与丙方”，但双方对被告（甲方）何时还贷、原告（乙方）何时需追加定金并未约定具体时间，且被告当庭承认未曾向原告要求追加定金，故对被告该辩称，原审不予认定。被告辩称卖房的本意系用于治病，现已从他处筹钱治病无需卖房，系被告自身原因，根据诚实信用原则，被告违反诚信，没有恪守合同约定，系先行违约，应承担违约赔偿的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告卞葵香于本判决生效后十日内赔偿原告余孟常人民币56300元。本案案件受理费1808元，减半收取计904元，由被告卞葵香负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：1、《房屋买卖合同》是否合法有效？2、涉案合同履行过程中，双方还是一方存在违约行为？是否应承担违约责任？现分析如下：2018年6月4日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，双方应当按照合同的约定，全面履行各自的义务。上诉人以株洲新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境经纪公司）和上诉人的丈夫没有签名为由主张《房屋买卖合同》未生效的理由，与法院查明的新环境经纪公司工作人员韩麟在合同上的签名及上诉人卞葵香丈夫郑先绪出具的《委托书》的事实相悖，也与《房屋买卖合同》“第四条甲方的义务：甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，并已取得共有权人同意出售和签订本合同……由此而引起的一切法律及经济责任由甲方全部承担……第六条其他约定：如房屋产权人未到场，代理人承诺产权人已知悉并同意此合同的全部条款，且已获得产权人和共有人书面授权签订本合同，因代理人违反上述承诺，导致合同被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，并由代理人向买受人赔偿总房价的10%的违约金。”的规定不符。上诉人的该上诉理由不能成立，一审法院认定《房屋买卖合同》为合法有效是正确的，本院也予以确认。二、上诉人认为被上诉人不予出售该房屋是因为原告没有依约追加50000元定金违约在先，导致上诉人解除合同，上诉人不应承担违约责任的问题。原审认为根据合同约定：“甲方自行还贷，乙方需在甲方还贷之前追加定金五万元托管与丙方”，但双方对卞葵香（甲方）何时还贷、余孟常（乙方）何时需追加定金并未约定具体时间，且卞葵香当庭承认未曾向余孟常要求追加定金，故对卞葵香该理由，原审不予支持是正确的本院也予以确认。综上所述，上诉人卞葵香的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当、应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1208元，由上诉人卞葵香负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢飞虎审 判 员 段郴雯审 判 员 曹 阳二〇一九年三月二十六日法官助理 李 艳书 记 员 王 琳