河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终2252号上诉人（原审被告）：遵化市燕山果菜批发市场有限公司，住所地：遵化市北二环东路。法定代表人：米宏臣，该公司经理。委托诉讼代理人：梁艳会，男，1971年3月9日生，汉族，该公司副总经理，现住河北省遵化市娘娘庄乡何庄子村唐井道****。委托诉讼代理人：刘玉莲，河北京遵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：詹艳侠，女，1952年11月11日出生，满族，，现住遵化市委托诉讼代理人：蔡雨君，河北吴秀萍律师事务所律师。上诉人遵化市燕山果菜批发市场有限公司因与被上诉人詹艳侠合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2018）冀0281民初5101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2008年5月22日，甲方（出卖人）燕山果菜批发市场与乙方（买受人）詹艳侠签订商铺买卖合同，购买位于燕山果菜批发市场百菜批发广场地下层水产区66号商铺，商铺销售面积24.5084平方米，其中建筑面积12.9096平方米，公共部位分摊面积11.5988平方米，商铺总价款为110280元。2008年7月7日，甲方詹艳侠与乙方燕山果菜批发市场签订商铺委托租赁管理协议，第一条：委托租赁管理商铺的位置、面积：商铺百菜批发广场地下层66号，商铺产权面积24.5084平方米，使用面积12.9096平方米。第三条：委托租赁管理期限：委托租赁管理期限为七年，即2008年6月30日起至2015年6月29日止。（如租赁期限内甲方要求终止协议自行经营，此协议有效期最短三年，即第四年开始甲方可自行经营，必须符合乙方市场整体规划）。第四条：委托租金价格、付款方式、收益回报。1.委托租赁期间租金收益归甲方，甲方委托价格0.6元/平方米/天（产权面积）。2.付款方式：第一年付全年款，金额为2683元。第二年起至合同结束日为每半年一付；下批次付款提前一个月支付。乙方负责随时支付现金或将款项打入甲方固定账户及卡号。3.收益回报：0.6元/平方米/天为收益回报基数；第二年起在此基数基础上递增20%。2009年11月14日，詹艳侠向燕山果菜批发市场交纳测绘费49元、房产交易费123元、契税2206元、确权费550元、维修基金2206元，共计5134元。被告燕山果菜批发市场向原告詹艳侠发放了2008年8月至2012年8月的租金，詹艳侠第一年租金为2683元，第二年租金为6785元，扣除办证费用5134元，实际支付4334元。其后年租金均为6785元。2017年6月18日，甲方燕山果菜批发市场与乙方遵化市阳光燕山学校签订三份房屋租赁协议，一份租用房屋两栋，坐落于燕山果菜批发市场南侧，**（原百菜批发市场），租期自2017年9月1日至2018年8月31日。一份租用楼房三栋，西楼（原百菜批发市场），租期自2018年9月1日至2019年8月31日。一份租用楼房四栋，西楼（原百菜批发市场），租期自2019年9月1日至2020年8月31日。庭审中，双方当事人对下列事实发生争议：1.原告商铺的价值；2.被告应否支付原告占用期间的损失。针对争议焦点，原告詹艳侠主张：被告仅支付原告4年租金，其余时间均由被告占有、收益，现在返还商铺不存在可能性，应由被告按照评估报告的价值回购商铺，并要求被告按照租赁合同约定的租金价格每年递增20%赔偿占用期间的损失。针对争议焦点，被告燕山果菜批发市场主张：不认可评估报告的价值，原告的商铺在委托被告对外租赁4年后收回自行经营，要求被告支付占用期间的费用没有依据。2013年9月份到2016年9月份燕山果菜批发市场整个楼都是闲置状态。原、被告双方协商本院委托利信价格评估（唐山）有限公司对商铺价值进行评估，估价结果：商铺单价8860元/平方米，总价21.71万元。原告开支鉴定费3000元。燕山果菜批发市场申请鉴定人利信价格评估（唐山）有限公司的鉴定人员杨刚、吴宪明出庭接受质询，杨刚、吴宪明于2018年12月27日下午到庭接受质询，对被告的质询进行答复。一审法院认为：原告詹艳侠向被告燕山果菜批发市场购买了位于百菜批发市场地下层66号，现该商铺所在的楼被被告燕山果菜批发市场整体租赁给遵化市燕山阳光学校，无法交付原告，根据合同法的规定双方可以采取其他措施，现双方均同意由被告燕山果菜批发市场进行回购，但双方就商铺的价值发生争议。经双方同意，本院委托利信价格评估（唐山）有限公司对商铺价值进行鉴定，现价为21.71万元。被告对该鉴定报告不予认可，认为评估人员不是注册房地产估价师无权从事房地产估价活动，且报告没有附可比实例的照片、位置和交易信息。庭审中，被告自己认可涉案商铺并非房屋，且根据鉴定报告后附的价格评估机构执业登记证书，执业范围：从事各类商品、货物、财产（包括动产、不动产、灭失财产、无形财产、整体和组合资产等）、各类服务收费项目的价值评估，杨刚及吴宪明的职业资格证使用说明：本证为从事价格鉴证评估工作的从业资格证书，持有人具有对纪检监察、刑事、民事、经济、行政案件及社会经济活动中涉及的各种扣押、追缴、没收及纠纷财务（包括土地、房地产、工程造价与审价、在建工程与装修；罚没物、拍卖物、应税物；整体资产、经营性和事故损失、各种灾害损失、成本测定；机动车、海洋、船舶、知识产权、股权债券、商标、商誉；文物艺术品；矿产资源资产、森林资源资产、苗圃）的价格进行鉴证、评估、咨询的资格。本次评估的机构及人员均具有对商铺价格进行评估的资质，故该鉴定报告本院予以采信。被告燕山果菜批发市场应给付原告詹艳侠商铺款21.71万元，鉴定费3000元。双方就百菜批发市场地下层66号2012年8月-2016年间由谁对外租赁收取租金产生纠纷。原告主张要求被告支付占用期间的损失，但未能提交证据证明由被告占有，故对原告的主张本院不予支持。被告燕山果菜批发市场认可2017年-2018年确将涉案商铺所在的楼租赁给遵化市燕山阳光学校，故其应当支付原告2年的占用费用，根据原告已经领取的4年租金可以认定，除第一年外的租金均为6785元，故被告应支付原告占用费13570元。原告要求返还测绘费、房产交易费、契税、确权费、维修基金，于法无据，本院不予支持。遂判决：一、被告遵化市燕山果菜批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告詹艳侠商铺款217100元，百菜批发市场地下层66号商铺归被告遵化市燕山果菜批发市场有限公司所有；二、被告遵化市燕山果菜批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告詹艳侠给付2017年至2018年的占用费13570元；三、被告遵化市燕山果菜批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告詹艳侠鉴定费3000元；四、驳回原告詹艳侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5543元，由被告遵化市燕山果菜批发市场有限公司负担4760元，由原告詹艳侠负担783元。判后，遵化市燕山果菜批发市场有限公司不服上述判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、利信估价鉴唐字[2018]第1048号估价报告没有任何法律效力，评估人员杨刚、吴宪明并非注册房地产估价师，所签署的估价报告是无效的。估价报告应由注册房地产估价师进行估价、签署估价报告，并应附有注册房地产估价师的资格证书，但通过对评估人员杨刚、吴宪明当庭询问，其二人均不是注册的房地产估价师，估价报告中附的证书为北京价格评估评估师协会颁发的从业资格证书，并且以印章代替签名。按照《注册房地产估价师管理办法》第36条的规定，所签署的估价报告无效。评估人员杨刚、吴宪明均未取得价格评估人员执业资格，不得从事估价业务。涉案的估价报告选用市场比较法进行评估，但报告中并未附可比实例，不符合《房地产估价规范》的要求。利信估价鉴唐字[2018]第1048号估价报告结果明显高于周边商铺的市场价格，不具有公信力。2、一审法院判决上诉人给付被上诉人2017年至2018年2年的占地费用无事实依据。上诉人是在2017年6月18日与遵化市燕山阳光学校签订的《租赁协议》，即使按照一审法院认定的上诉人占用被上诉人的商铺出租给燕山阳光学校，也应当按《租赁协议》中的租赁期限，租金价格、租赁面积等内容，合理计算被上诉人的商铺面积应得的租金，故一审法院判决上诉人给付被上诉人2017年至2018年2年的占地费13570元是错误的。3、被上诉人支付鉴定费及上诉人支付的评估人员出庭的交通费均应由评估机构返还。综上，一审法院认定事实错误，证据采信错误，适用法律错误，请二审法院依法改判。被上诉人詹艳侠答辩称：1.关于鉴定报告问题，一审鉴定报告是经法院依法指定的，符合法律程序，鉴定人员符合鉴定资格，也在鉴定范围之内，两个鉴定人员也参加了质证，鉴定报告合法有效，鉴定结果应予支持。2.关于损失赔偿问题，上诉人与被上诉人在2018年签订的商铺租赁管理协议，但上诉人未经被上诉人允许，就将被上诉人的商铺私下租赁给燕山学校，而且租金据为己有，被上诉人多次找上诉人要求协商结果，但上诉人均答复要房没房，要钱没钱。上诉人将被上诉人所有的商铺租赁给燕山学校的时间是2016年，燕山学校已经建成并对外经营招收学生。我方商铺紧邻遵化一中，当地地价在几年中高速上涨，因为被上诉人的商铺已经建为学校，商铺没有返还可能，所以才要求按房屋的实际价值赔偿损失，而且在上诉人与被上诉人的租赁管理协议也明确约定上诉人不得私自处置被上诉人财产，如果违约将承担违约及赔偿责任。综上，一审判决符合法律规定，适用法律正确，应予维持。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为：关于鉴定报告，因利信价格评估（唐山）有限公司系由法院依法委托的鉴定机构，其出具的利信估价鉴唐字[2018]第1048号估价报告符合法律程，合法有效，对该鉴定报告结论书应予采信。上诉人主张重新鉴定的申请本院不予准许。上诉人主张一审法院判令其给付被上诉人2017年至2018年2年的占地费用无事实依据，因涉案商铺的所有人是被上诉人，上诉人将被上诉人的商铺出租给燕山阳光学校没有与被上诉人协商，也未经被上诉人同意，故上诉人与燕山阳光学校签订的《租赁协议》中约定的租金数额不应适用被上诉人，一审法院按每年6785元计算两年占用费13570元并无不妥。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4805元，由遵化市燕山果菜批发市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高贺莉审判员 李建波审判员 徐万启 二0一九年三月二十七日书记员 王 玫