惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1391民初2230号原告：沈汉南，男，汉族，1994年7月6日出生，住广东省惠东县，委托代理人：曾胜，广东信惠律师事务所律师。委托代理人：丘斌华，广东信惠律师事务所律师。被告：李小春，男，汉族，1973年7月21日出生，住重庆市云阳县，被告：汪直菊，女，汉族，1974年7月18日出生，住重庆市云阳县，第三人：惠州市骐隆房地产有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水尧岗下刘吴别样城****楼****铺。法定代表人：彭晓萍。原告沈汉南诉被告李小春、汪直菊、第三人惠州市骐隆房地产有限公司（以下简称骐隆房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年7月17日立案受理后，依法由审判员徐黎担任审判长，与审判员曾日华、邓赛花组成合议庭，于2018年12月26日公开开庭进行了审理，原告沈汉南的委托代理人曾胜、丘斌华、第三人骐隆房地产公司的法定代理人彭晓萍到庭参加了诉讼，被告李小春、汪直菊经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告沈汉南诉称：被告一与被告二系夫妻关系，其为了处分共有财产，在第三人惠州市骐降房地产有限公司的居间下与原告签订了《房地产买卖合同》。在2017年7月30日，由被告二代理被告一与原告签订了《房地产买卖合同》。由于涉案房产登记于被告一名下，被告一后又与原告补签了《房地产买卖合同》一份。合同中约定：被告一、二将共同所有的位于惠州市××时尚岛花园××单元××房产（房产预售合同备案登记号：HW201412222；预告登记号为：粤房地预登惠州字第××号）出售给原告。合同签订后，原告于当天分两次向被告二的账户打款2.5万元，并通过微信转账l万元。后应被告一的要求原告分别在2017年8月17日向被告二账户打款15万元，2018年1月4日打款4.5万元，2018年1月11日打款2万元，2018年1月16日打款5000元。以上合计，原告共向俩被告支付了25.5万元的房款。被告收受部分房款后亦将与开发商签订的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、见证书等原件交于原告收执。在合同签订后，原告一直要求俩被告履行合同义务，共同前往银行办理提前还款手续及办理房产过户手续等，可俩被告一直推托。到了2018年2月，连原告的电话也不接听，故意逃避履行合同义务。原告只好向贵院申请了诉前财产保全，通过贵院的保全，原告才发现涉案房产已经被其他法院查封，原告与被告签订的《房地产买卖合同》已不可能再继续履行。故原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2、俩被告连带退还原告已支付房款25.5万元及向原告支付违约金（违约金以每日千分之一计算，以25.5万元为本金自2018年1月17日起计至还清之日止）；3、本案诉讼费用由俩被告承担。原告向法院提交了结婚证复印件、房地产买卖合同复印件、付款凭证复印件、情况说明、账户交易明细清单及身份证复印件、个人账户交易明细清单等主要证据，拟证明其诉称的事实。被告李小春、汪直菊未到庭，未向法庭提交书面的答辩状及证据。第三人骐隆房地产公司对原告的诉讼请求没有意见，但未向法庭提交证据副本。经审理查明：被告李小春与被告汪直菊系夫妻关系，两被告于2006年11月28日登记结婚，原告沈汉南作为买方2017年7月30日、被告汪直菊作为卖方、第三人骐隆房地产公司作为经纪方签订了《房地产买卖合同》，合同约定：一、买卖房地产情况，买方同意购买卖方拥有的座落在大亚湾时尚花园15栋一单元3101号房，建筑面积为109.65平方米，上述物业的售价为650000元。二、付款方式，买方交纳定金100000元给卖方，买方缴纳定金，且三方均签署本合同后，本合同才生效。本合同生效之日起，卖方须将该物业的合法有效证件交予经纪方收执，用于办理房地产转让过户手续（以经纪方出具收件收据为准）。买卖双方同意以一次性付款方式付款，双方约定在房地产交易中心缴交税费当日，支付人民币400000元给卖方。三、赎契，买方出资赎契，卖方必须于合同签署三天内，不可撤销经纪方指定人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管，并全力协助经济方或经纪方指定人员办理赎契手续，同时签署公证委托书、委托经纪方或经纪方指定人员代办提前还款及取回产权资料，交易过户等相关手续，直至完成上述事项为止，不得中途撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从银行取回产权资料，否则视为严重违约。四、违约责任：1、买卖任何一方认为对方违约，应立即书面通知经纪方。2、如买方未能履行本合同约定的义务，给予买方7个工作日宽限履行义务。买方从宽限期届满之日起如买方仍未履行合同义务，每逾期一天，应按合同总价款的千分之一向卖方支付违约金，逾期10天仍未履行合同义务，卖方有权单方解除合同，买方已付定金归卖方，卖方已收取买方的房款（扣除买方未履行合同义务所产生的全部费用）应于解除合同当天退回给买方，而卖方有权再将该物业转让予其他任何人，卖方不可向买方进一步追究责任或要求任何赔偿。3、如卖方未能履行本合同约定的义务，给予卖方7个工作日宽限履行义务。买方从宽限期届满之日起如卖方仍未履行合同义务，每逾期一天，应按合同总价款的千分之一向买方支付违约金，逾期10天仍未履行合同义务，买方有权单方解除合同，卖方应双倍返还定金给买方，并承担卖方未能履行合同义务所产生的全部费用，已收取买方的款项应于解除合同当天退回给买方，买方不可进一步要求卖方做任何赔偿或迫使卖方履行本合同。4、卖方出资赎契后，因买方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于买方违约，则买方应向卖方支付等额于总楼价20%的违约金。5、买方全额出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则违约方须返还已付的楼款，并向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。双方共同出资赎契后，因一方违约导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则违约方须返还已付的楼款，并向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。被告李小春代被告汪直菊在上述合同上签名。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订当日，原告沈汉南向被告李小春支付购房款35000元，于2017年8月17日支付150000元，于2018年1月4日支付45000元，于2018年1月11日支付20000元，于2018年1月16日支付5000元，以上合计，原告共向被告李小支付购房款255000元。合同签订后，原告一直要求被告履行合同义务，共同前往银行办理提前还款及办理房产过户手续等，但被告一直不予配合。至2018年2月，原告已联系不上被告，遂起诉到本院，提出上述诉讼请求。另查：位于惠州市××时尚岛花园××单元××房是被告汪直菊所购买，预售合同备案登记号为HW201412222，预告登记证明书号为粤房地预登惠州字第××号。该房已被广东省禅城区人民法院依法查封，但尚未办理转移过户登记至被告汪直菊名下。再查：本案在审理过程中，本院依据原告的申请，作出（2018）粤1391民初2230号民事裁定书，依法查封了被告汪直菊购买的位于惠州市××时尚岛花园××单元××房（预售合同备案登记号：HW201412222，预告登记证明书号：粤房地预登惠州字第××号，建筑面积109.65平方米），查封财产价值以人民币450000元为限。查封期限为三年。该查封属轮候查封。以上事实，有原告的庭审陈述，原告提交的结婚证复印件、房地产买卖合同复印件、付款凭证复印件、情况说明、账户交易明细清单及身份证复印件、个人账户交易明细清单等证据，经庭审核实，足以认定。本院认为：原告沈汉南与被告汪直菊签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。原告已按合同约定支付部分购房款255000元，但被告汪直菊未按合同约定与原告一起到前往银行办理提前还款手续及办理房产过户手续等，被告汪直菊已构成违约。被告李小春与被告汪直菊是夫妻关系，且位于惠州市××时尚岛花园××单元××房是双方夫妻关系存续期间所购买，在没有明确约定财产归属的情况下，该房屋应认定为夫妻共同财产，被告李小春与被告汪直菊应共同对原告承担相应责任。故原告提出解除《房地产买卖合同》并由两被告返还已付购房款255000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的认定问题。原、被告在《房地产买卖合同》中明确约定“……，从宽限期届满之日起如卖方仍未履行合同义务，每逾期一天，应按合同总价款的千分之一向原告支付违约金，逾期10天仍未履行合同义务，买方有权单方解除合同，卖方应双倍返还定金给原告，……”，根据该合同约定，若原告主张解除合同的，则被告应当向原告双倍返定金。故原告请求两被告按合同总价款每日千分之一的标准向其支付违约金，无事实依据，本院不予支持。但按合同约定，解除合同后，被告应向原告双倍返定金，因原告向被告支付的定金为100000元，则两被告应双倍返还原告定金200000元。被告李小春、汪直菊未到庭，视为放弃相关权利并承担不利后果，且不影响本案的审理，本院依法可缺席判决。若被告李小春、汪直菊有证据证实已经清还全部或部分购房款及违约金的，可另循法律途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈汉南、被告汪直菊及第三人惠州市骐隆房地产有限公司于2017年7月30日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：0000028）。二、被告李小春、汪直菊自本判决发生法律效力之日起10日内向原告沈汉南返还购房款255000元。三、被告李小春、汪直菊自本判决发生法律效力之日起10日内向原告沈汉南双倍返还购房定金200000元。四、驳回原告沈汉南的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5125元，保全费2770元，由被告李小春、汪直菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 徐 黎审判员 邓赛花审判员 曾日华二〇一九年三月十一日法官助理钟宇蓝书记员邹晓婷