湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1222民初91号 原告：沅陵县鸿志物业服务有限公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇望圣坡香榭丽都小区****办公室，统一社会信用代码：91431222MA4L307D09。 法定代表人：杜芝兰，该公司经理。 委托诉讼代理人：罗勇（特别授权），男，1975年7月3日出生，土家族，湖南省沅陵县人，公司职工。 委托诉讼代理人：佘文政（特别授权），男，1969年9月23日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民0。 被告：邓梅花，女，1970年10月6日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。 委托诉讼代理人：杨德龙（特别授权，系被告丈夫），男，1964年11月13日出生，居民。 原告沅陵县鸿志物业服务有限公司（以下简称鸿志物业公司）与被告邓梅花物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告鸿志物业公司的委托诉讼代理人罗勇、佘文政，被告邓梅花的委托诉讼代理人杨德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿志物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付2018年的物业服务费共计460元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月，怀化市万方房地产开发有限公司（以下简称万方公司）将其开发的兴业安居小区第8栋1单元303号住宅交付给买受人邓梅花，并选聘沅陵县鸿祥物业服务有限公司（以下简称鸿祥公司）对兴业安居小区的物业提供前期物业管理服务。2014年8月30日，邓梅花与鸿祥公司签订了《物业服务合同》，双方约定由鸿祥公司提供物业服务，邓梅花按每平方0.6元/月缴纳物业服务费。2016年12月万方公司与鸿祥公司解除聘用关系并重新选聘沅陵县鸿志物业服务有限公司（以下简称鸿志公司）对兴业安居小区的物业提供前期物业管理服务，双方于2016年12月30日签订沅陵县兴业安居小区前期《物业服务合同》，双方约定自2017年1月1日起至业主委员会成立之日止鸿志公司对兴业安居小区的物业提供前期物业管理服务，收费标准为0.6元/月平方米，业主应在每季度的第一个月5日前履行缴纳义务。随后，鸿志公司从鸿祥公司手中接管了兴业安居小区的物业服务项目，履行前期物业服务。在此期间，邓梅花欠460元（计算至2018年12月30日前）物业费未缴纳。为保护原告的合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院依法判令被告交纳拖欠的物业服务费。 被告邓梅花辩称：被告只与鸿祥物业公司签订物业服务合同，未与原告鸿志物业公司签订物业服务合同，不应支付给原告物业服务费,被告是回迁户，开发商答应免三年物业费，三年之后减半收取，且被告拒交物业服务费是因原告未按照物业服务合同上的约定履行服务义务，部分服务也未达到要求，被告没有完全履行物业服务合同，不能收取物业管理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提交的营业执照1份、法定代表人证明书1份、被告身份证1份、《沅陵县鸿祥物业服务有限公司物业服务合同1份、沅陵县兴业安居小区临时管理规约承诺书1份、业主（住户）家庭情况登记表1份、“兴业安居”项目一期交房通知书1份、湖南省物业服务收费管理办法1份、收款收据5份），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交的关于解除物业服务合同及终止物业服务的协议复印件1份，欲证明怀化万方房地产开发有限公司与沅陵县鸿祥物业服务有限公司于2016年12月31日解除《兴业安居小区前期服务合同》及终止兴业安居小区物业服务，并将业主装修押金移交给接管该小区物业服务的沅陵县鸿志物业服务有限公司。被告对该份证据提出异议，认为对该份证据不清楚。本院认为，该份证据系万方房地产开发有限公司与沅陵县鸿祥物业服务有限公司双方自愿签订的协议，来源合法，内容客观真实，与本案相关联，能证实本案的客观事实，本院予以采信。 2、原告提交的《兴业安居小区前期物业服务合同》复印件1份，欲证明2016年12月30日怀化万方房地产开发有限公司与沅陵县鸿志物业服务有限公司已就兴业安居小区前期物业管理服务签订了《前期物业服务合同》，约定了服务期限、范围和收费标准。被告对该份证据提出异议，认为对该份证据不清楚。本院认为，该证据系建设单位万方房地产与原告鸿志物业公司签订，双方意思表示真实，合法有效，对该证据本院予以采信。 3、原告提交的催收物业费通知单复印件2份，欲证明2017年7月和2018年12月沅陵县鸿志物业服务有限公司已向兴业安居小区未交纳物业费的业主下达催交物业费的书面通知。被告对该组证据提出异议，原告没有进行书面催交物业费，只在其充电的时说不交纳物业费就不进行充电。本院认为，被告的质证与事实及法律规定不符，对该证据本院予以采信。 4、原告提交的退出兴业安居小区物业服务的报告及联系函复印件3份，欲证明沅陵县鸿志物业服务有限公司已就退出兴业安居小区物业服务向物业管理部门所属社区居委会以及建设单位提交了书面的报告和联系函，并于2018年12月30日中止兴业安居小区的物业服务并保留追讨物业费的权利。被告对该份证据提出异议，被告对报告及联系函不清楚，原告当时撤出小区只张贴了公告，没有办理交接。本院认为，该组证据系单位书证，被告的质证意见缺乏相关证据进行佐证，对该组证据本院予以采信。 5、被告提交的照片原件7份，欲证明沅陵县兴业安居小区物业服务公司的服务没有到位，小区存在安全隐患。原告提出该组照片拍摄地点无法确认且不能证明被告邓梅花的待证事实，但庭后原告提交质证意见补充，表示对该组照片的真实性、合法性、关联性没有异议，但对第四张照片证明因鸿志物业公司的原因造成兴业安居小区存在安全隐患提出异议，认为自来水的安装地点是自来水公司按照建设规划许可确认的，而不是物业公司所能决定的，即被告所说自来水与电表安装在一起存在安全隐患不是物业公司造成的，且自来水水管出现问题是在2018年12月30日后，即不是在原告入驻期间出现的问题。本院认为，通过实地走访,查实原告服务期间,在护栏等公共部位的维护等方面存在一定的瑕疵，且庭后原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，对该组证据证明沅陵县兴业安居小区物业服务公司的服务没有到位的待证事实予以采信。对被告提出是因原告的原因而造成兴业安居小区安全隐患的待证事实本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告鸿志物业公司系自然人投资或控股有限责任公司，成立于2016年2月26日，经营范围：物业管理与服务，房屋、水电维修，室内外装修与装饰，日用杂品销售，家政服务，酒店管理。注册资本伍拾万元整。2014年期间，万方房地产公司将其开发的兴业安居小区第8栋1单元303号住宅交付给买受人邓梅花，并选聘鸿祥物业公司对兴业安居小区的物业提供前期物业管理服务。2014年8月30日，沅陵县鸿祥物业服务有限公司（甲方）与被告邓梅花（乙方）签订《物业服务合同》及办理了物业管理等相关手续，《物业服务合同》中第二条物业服务项目、收费标准及办法约定房屋物业服务收费项目及办法：1、房屋物业服务项目及标准：①住宅建筑面积，每平方0.6元/月；乙方每月应缴纳物业管理费67元/月（小写：67元/月）。2016年12月31日，万方房地产公司与鸿祥物业公司签订《关于解除物业服务合同及终止物业服务的协议》：“甲方：怀化万方房地产开发有限公司（以下简称甲方）乙方：沅陵县鸿祥物业服务有限公司（以下简称乙方）甲、乙双方本着平等、自愿协商一致的原则，就解除2015年5月20日签订的《沅陵县兴业安居小区前期物业服务合同》及终止兴业安居小区物业服工作的相关事宜，达成如下协议：一、解除《沅陵县兴业安居小区前期物业服务合同》及终止兴业安居小区物业服工作的具体时间为2016年12月31日。二、乙方按照相关规定移交前期物业管理的相关业主资料及预收费用：业主装修押金：81798.00元；具体业主名单见附表｝给后期接管兴业安居小区物业管理工作的企业，沅陵县鸿志物业服务有限公司，由沅陵县鸿志物业服务有限公司负责退还业主的装修押金并做好其他相关费用的结算工作。三、甲方按照原合同内容与沅陵县鸿志物业服务有限公司重新签订合同。四、本协议到县房产局办理备案手续后，甲乙双方必须及时结算清楚上述相关费用。 2016年12月30日，万方房地产公司与被告鸿志物业公司签订《沅陵县兴业安居小区前期物业服务合同》，由鸿志物业公司对沅陵县兴业安居小区提供物业管理服务，《沅陵县兴业安居小区前期物业服务合同》第三章服务费用第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按照沅陵县物价局及房产局核定的标准收费，目前暂执行如下标准：多层住宅：0.60元/月.平方米。第九章其他事项第三十条：本合同期限自2017年1月1日起至业主委员会成立之日止。2018年12月30日，鸿志物业公司撤出兴业安居小区，终止了物业管理服务。被告邓梅花系兴业安居小区第8栋1单元303号房业主，建筑面积:64㎡，经原告催收被告邓梅花一直未付物业服务费。截至2018年12月30日，被告邓梅花尚欠2018年1月至12月十二个月的物业服务费460元。 另查明，从2017年1月1日原告鸿志物业公司入驻直至2018年12月30日鸿志物业公司撤出兴业安居小区，该小区未成立业主委员会。原告在提供物业管理服务期间,对兴业安居小区的护栏等公共部位的维护管理等方面存在一定的不足。 本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，建设单位万方房地产公司与鸿祥物业公司签订《关于解除物业服务合同及终止物业服务的协议》后，该小区未成立业主委员会且未签订物业服务合同，万方房地产公司与被告鸿志物业公司签订《沅陵县兴业安居小区前期物业服务合同》，符合上述规定，合法有效，对兴业安居小区全体业主具有约束力，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。原告鸿志物业公司作为该小区的物业服务企业,为小区提供物业管理服务,应认定双方形成了事实物业服务关系，被告仍应参照《沅陵县兴业安居小区前期物业服务合同》的约定支付物业服务费，故对被告称其只与鸿祥物业公司签订物业服务合同，未与原告鸿志物业公司签订物业服务合同，不应支付给原告物业服务费的辩解意见，本院不予采纳。被告邓梅花辩称原告提供的物业服务质量存在问题及开发商答应免三年物业费，三年之后减半收取物业服务费，但被告邓梅花现有的证据不足以证明原告鸿志物业公司长期存在物业服务质量问题进而影响到小区的正常运转，亦未提供证据证明该小区能免三年物业费，三年之后减半收取，应承担举证不能的不利法律后果，且物业服务具有持续服务的特性,业主欠缴物业服务费不仅影响物业公共服务设施的维护、保安保洁的劳务费,也事关全体业主的利益,故对被告邓梅花的上述辩解意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。原告鸿志物业公司按照合同约定履行物业服务，并对被告邓梅花所欠物业服务费进行了书面催收，被告邓梅花未能按约交纳物业费用，应承担相应的违约责任。被告提交的照片显示原告的服务没有到位，且根据本院实地走访,查实原告服务期间,在护栏等公共部位的维护方面存在一定瑕疵,给业主的正常生活带来不便,但物业服务具有全天候、不间断的特性，物业服务出现瑕疵在所难免，为避免双方矛盾扩大，造成恶性循环，应适当酌减一部分物业费,本院依据原告服务期间的服务状况,确定酌减40%。故对原告要求被告邓梅花支付2018年1月1日至2018年12月30日的物业服务费共计64㎡×0.60元/月.平方米×12个月×60%＝276元的请求，本院予以支持。 综上所述，原、被告之间存在物业服务合同关系，被告逾期未交纳物业服务费的行为已构成违约，应承担补交物业服务费的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 限被告邓梅花在本判决生效之日起三日内向原告沅陵县鸿志物业服务有限公司支付2018年1月至2018年12月的物业服务费276元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，原告沅陵县鸿志物业服务有限公司负担10元，被告邓梅花负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  张玉环 二〇一九年三月二十日 书记员  周 晴 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。