河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫14民终5039号上诉人(原审第三人)：盖静波，男，回族，1963年9月10日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：郑慧、付华鹏(实习)，河南和悦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：翟方峰，男，汉族，1980年1月18日出生，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：王存伟，河南京港律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：商丘市长江置业有限公司。法定代表人：吴问军，该公司经理。委托诉讼代理人：周红伟，男，1975年11月2日，汉族，住河南省商丘市。上诉人盖静波因与被上诉人翟方峰、商丘市长江置业有限公司(以下简称长江置业公司)确认合同效力纠纷一案，不服宁陵县人民法院（2018）豫1423民初110号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人盖静波的委托诉讼代理人郑慧、付华鹏,被上诉人长江置业公司的委托诉讼代理人周红伟,被上诉人翟方峰的委托代理人王存伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盖静波上诉请求：一、依法撤销原判，驳回被上诉人翟方峰的诉讼请求;二、依法确认上诉人与被上诉人长江置业公司签订的《商品房买卖合同》有效;三、本案的诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、原审存在认定事实错误的问题。1、一审法院认定上诉人与被上诉人长江置业公司签订的《商品房买卖合同》系借款的担保是错误的，理由是，长江置业公司之所以将案涉房屋备案到盖静波名下，是因为长江置业公司无钱归还所欠盖静波的借款，故以房抵债，将85套房屋以每平米2200元的价格卖给了盖静波。一审法院在没有任何证据的情况下，仅凭长江置业公司出具的支付给盖静波之外的转款凭证，就直接认定长江置业公司与盖静波在签订以房抵债协议之后，向盖静波支付了利息是错误的。一审法院认定房屋已经被翟方峰合法占用是错误的。本案的交房行为，是在宁陵县政府的干预下进行的，交房时电梯都没有安装完毕，本不具备居住的条件，但因长江置业公司已经将房屋备案到盖静波名下，翟方峰强行进行入住的，在没有进行竣工验收的情况下，哪里来的合法交付及合法占有。3、盖静波与长江置业公司之间不存在恶意串通的问题。借款到期后，盖静波要求长江置业公司归还借款时，因无力归还借款，关康提出：长江置业公司在商丘市鑫银投资信息咨询有限公司借款时用巴黎春天小区100多套房屋作扺押(商品房买卖合同)，现本息我已付清，因还欠鑫银投资信息咨询有限公司400万元违约金抵押手续被扣，我已与鑫银公司商量好：交给该公司150万元就可将备案合同要回，你准备好150万元交给鑫银公司把备案合同拿回，就可以将备案到商丘市鑫银投资信息咨询有限公司集资户名下的房屋出卖给盖静波折抵借款。盖静波因为拿不出这么多钱，就找朋友杜伟帮忙，并与杜伟一起又在关康的办公室见关康，关康又将此情况向杜伟陈述，说明该房无其它纠葛，这样杜伟替关康支付150万元交给鑫银公司，从鑫银公司拿出商品房买卖合同后交给关康。关康安排其售楼处工作人员在宁陵巴黎春天售楼处，将其中的无争议的85套房屋依照程序，给盖静波办理了相关手续，签订商品房买卖合同，依法在宁陵房管局备案到上诉人及其指定的人员名下。盖静波与长江置业公司达成以房抵债后，才将房屋备案登记在盖静波名下的，盖静波与长江置业公司之间无恶意串通行为，长江置业公司也没有提供证据证明盖静波与长江置业公司存在恶意串通行为，一审法院在对是否构成恶意串通没有进行任何认定，就判决确认合同无效的判决结果不具有合法性。原审认定翟方峰无法备案的原因是因为盖静波与长江置业公司之间存在借款关系而导致的理由太过牵强。备案登记使合同债权具有了准物权的性质，是一种典型的债权物权化。一审判决存在适用法律错误的问题。在房屋产权没有登记在长江置业公司名下时直接判决房屋归翟方峰所有是错误的，涉案房屋因没有办理竣工验收手续，房屋管理部门尚没有将房屋登记在长江置业公司名下，即使被翟方峰与长江置业公司之间的买卖合同有效，双方之间成立的也仅是债权关系，翟方峰只能要求长江置业公司在房屋产权部门为长江置业公司办理完毕所有权登记手续后，履行合同义务协助办理过户手续，这是商品房开发过程中最基本的常识性问题，法院无权依据《合同法》，直接判决涉案房屋归翟方峰所有。一审法院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》审理本案，存在适用法律错误的问题，盖静波与长江置业公司是在借款到期后，才达成的以房抵债协议，并非在借款时将涉案房屋作为担保物的。盖静波与长江置业公司之间签订的合同，不存在任何违反法律、行政法规之处，应依法给予确认合同有效翟方峰辩称，一、被答辩人的上诉理由“一审法院认定事实错误的问题”这种说法不成立，一审法院认定事实正确。1、一审法院认定被答辩人与长江置业公司，签订的《商品房买卖合同》系借款的担保正确。《商品房买卖合同》本身并不显示被答辩人说的将借贷款转为购房款，被答辩人认为已经转换的唯一证据就是2017年8月出具的保证书。2、从主体能力其看，保证书并没有法定代表人吴问军的签字只是股东关康签字并加盖了公司的印章，代表不了公司承诺将借款转化为购房款，从借款的主体看，该款是股东关康个人而为之，而非长江置业公司是借款人；从关联性上看，保证书里85套房并没有指出是哪85套房，与本案中起诉的没有关联性；从保证书具体的内容看，即使本案与保证书中85套房相关联，那么85套房的买卖合同也应当交给工作组，被答辩人认为买卖合同不再具备相应的买卖行为；从时间节点看，保证书中所说的门面房交付给盖静波、邓东风的时间点尚未到，时间点到后才可以主张相应权利，而一审审判时时间点并未到；从附条件的合同看，保证书是附条件的保证，长江置业公司与关康意在用商品房门面置换偿还借款，买卖合同不再具备效力的前提下保证书才产生保证效益；从签订时间上看直到2017年8月份，该保证书才出具，如果产生效力，也是此时才产生效力，以前无效力，这之前并没有将民间借贷款转化为购房款。2、原审法院认为房屋已经为答辩人合法占有正确。被答辩人认为交房行为是政府干预的结果没有证据。涉案的巴黎小区业主早已入住，有的已经居住多年，有水电费等交费凭证已经证明。竣工验收与占有不存在必然先后关系，没有法律作出相关强制性规定，为什么就是不合法，民法中法无禁止即可为，实践中的巴黎小区已经交付使用多年，其他小区类似情况比比皆是。3、被答辩人与长江置业公司之间是否存在恶意串通的问题不影响二者所签订的《商品房买卖合同》因意思表示虚假而无效。4、一审法院认定答辩人的《商品房买卖合同》不能备案的原因是因为被答辩人与长江置业公司之间《商品房买卖合同》已经备案而导致的与事实相符。同一房屋，不能备案两次。而被答辩人与长江置业公司之间真实关系是民间借贷。5、房屋的备案登记只是行政管理的一种手段，不能产生物权的效力。二、一审判决适用法律正确。1、在房屋产权没有登记在长江置业公司名下时判决房屋归答辩人所有并无不妥。办理竣工验收手续并不是所有权变更登记的必须条件，在建工程司法拍卖的裁定中往往直接将所有权裁定为价高的拍买者。2、一审法院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干问题的规定》和依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一、二款审理本案适用法律正确。三、一审法院确认被答辩人与长江置业公司签订的《商品房买卖合同》无效正确。被答辩人的合同虽经备案，但备案仅是行政手段，不产生物权效力。长江置业公司辩称，请求法院依法判决。翟方峰向一审法院诉讼请求：1、确认长江置业公司和盖静波签订的商品房买卖合同无效；2、确认翟方峰与长江置业公司签订的商品房买卖合同为有效合同，确认翟方峰为该合同中约定的巴黎春天小区第******住宅房的房屋所有权人；3、判令盖静波协助长江置业公司撤销编号为NL2014-BLCT0716的商品房买卖合同备案登记；判令长江置业公司为翟方峰办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助翟方峰办理完成巴黎春天小区第5幢2单元102号房屋所有权转移登记，将所有权登记到翟方峰名下；4、诉讼费用由长江置业公司承担。一审法院认定事实：长江置业公司在宁陵县人民路北侧、××北路东侧开发建设巴黎春天小区。翟方峰于2013年1月26日向长江置业公司交纳购房款60000元,2013年2月1日交纳70000元，2013年2月19日交纳40000元，2013年3月14日交纳83700元，以上共计253700元。长江置业公司为翟方峰出具了购房款收据，并与翟方峰签订了《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：翟方峰选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第3幢1单元201号房，建筑面积118平方米，共计253700元。双方约定于2013年12月31日前交付房屋。商品房竣工后，长江置业公司于2013年12月31日将涉案的商品房交付翟方峰，但长江置业公司至今没有为翟方峰办理房屋所有权转移登记，致使翟方峰未能取得房屋所有权证。另查明，长江置业公司不给翟方峰办理相关手续和房屋所有权登记，是因自2010年至2014年长江置业公司和关康向盖静波等人多次借款。后长江置业公司不能归还借款，2014年12月24日长江置业公司与盖静波就涉案房屋签订了房屋买卖合同，该合同经宁陵房管部门备案，但长江置业公司和关康为盖静波等人出具的借据未收回，且在备案后长江置业公司及关康仍支付了部分利息。一审法院认为，本案的争议焦点为:1、翟方峰与长江置业公司所签订的合同及长江置业公司与盖静波所签订的合同是否为房屋买卖合同的真实意思表示；2、翟方峰的主张是否已经超过诉讼时效；3、长江置业公司与翟方峰是否存在民间借贷关系，民间借贷的款项是否已经转化为购房款；4、翟方峰与长江置业公司所签的房屋买卖合同是否为有效合同，盖静波与长江置业公司所签的房屋买卖合同是否为有效合同；5、翟方峰要求盖静波协助长江置业公司撤销双方之间的买卖合同是否符合法律规定；6、翟方峰的诉讼请求是否应当予以支持。关于翟方峰与长江置业公司所签订的合同及长江置业公司与盖静波所签订的合同是否为房屋买卖合同的真实意思表示，是否为有效合同的问题。本院认为，翟方峰为生活居住与长江置业公司签订《商品房买卖合同》，具有真实的购房意思表示，该合同符合《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的成立要件，且合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和第三人的利益，应当为有效合同。庭审过程中，翟方峰举证长江置业公司出具的收款收据，可以证明其已实际履行支付全部购房款的义务。本案盖静波与长江置业公司订立《商品房买卖合同》的目的是为盖静波的债权担保，没有支付对价获得房屋产权的意思表示，长江置业公司也没有向其交付房屋，双方之间不属于购房行为，虽经行政管理部门备案，但该备案是国家对开发商出售商品房的一种行政管理行为，该备案并非产权证明，亦不能产生商品房买卖合同的物权效力。同时，结合盖静波提交的保证书及长江置业公司的当庭陈述，可以确认长江置业公司与盖静波订立合同的目的仅是为担保借款，不具备买卖房屋的意思表示，故盖静波与长江置业公司之间真实的法律关系为民间借贷和担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，故盖静波与长江置业公司之间的法律关系可依照基础法律关系另行主张。关于翟方峰的主张是否已经超过诉讼时效的问题。翟方峰与被告订立合同后，翟方峰支付购房款，长江置业公司于2013年12月31日交付房屋，合同约定的双方主要义务已经履行，故盖静波辩称翟方峰的主张超过诉讼时效的理由不能成立，不予支持。关于长江置业公司与盖静波是否存在民间借贷关系，民间借贷的款项是否已经转化为购房款,翟方峰要求盖静波协助长江置业公司撤销合同备案是否符合法律规定，翟方峰的诉讼请求是否应得到支持的问题。本院认为，意思表示真实是确认合同有效的必备要件，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案翟方峰支付全部购房款，长江置业公司交付房屋，商品房买卖合同已经履行，翟方峰与长江置业公司之间为购房的真实意思表示而签订商品房买卖合同，故翟方峰要求确认翟方峰与长江置业公司签订的商品房买卖合同为有效合同，确认翟方峰为该合同中约定的巴黎春天小区第3幢1单元201号住宅房的房屋所有权人的诉讼请求于法有据，予以支持。长江置业公司与盖静波签订的商品房买卖合同虽然办理了预售商品房合同备案，依照《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，对合同效力不产生直接影响，而预告登记是双方合意之下申请的，故第三人与被告之间的合同备案行为并非是物权法中规定的预告登记，不产生对抗效力。另外，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中盖静波借款给长江置业公司和关康，其不具备购买房屋的真实意思，盖静波辩称借款转化为购房款，仅提交一份关康签名，盖有长江置业公司印章的保证书，但该保证书的出具人系长江置业公司股东关康，且长江置业公司的当庭陈述与该证明不一致，而盖静波未能证明借款已经转换为涉案房屋的购房款，同时，盖静波与长江置业公司签订商品房买卖合同后，关康对借款支付了部分利息，可以进一步说明借款并未转化为购房款，而盖静波提交的2017年8月25日关康出具的保证书仅是对借款不能偿还的约定，并不显示将借款转换为购房款，同时盖静波与长江置业公司约定撤销85套房屋的买卖合同，在规定的时间内将其他门面房用于清偿借款的约定，可以确认盖静波并没有购买涉案房屋的意思表示，其签订购房合同的目的仅是担保借款。盖静波辩称其与长江置业公司签订商品房买卖合同后关康支付的利息是2013年的借款利息，与2014年12月份达成以物抵债协议无关，但盖静波并未提交证据，其应承担举证不能的法律后果。长江置业公司与盖静波仅构成民间借贷法律关系，双方签订的房屋买卖合同系虚假意思表示，其真实意思是担保借款，故翟方峰诉请确认长江置业公司和盖静波签订商品房买卖合同无效的诉讼请求于法有据，予以支持；翟方峰与长江置业公司之间签订的合同为有效合同，翟方峰已经履行了支付购房款的义务，长江置业公司亦履行了交付房屋的义务，故翟方峰诉请盖静波协助长江置业有限公司撤销编号为NL2014-BLCT0708的商品房买卖合同备案登记，且要求长江置业公司为翟方峰办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助翟方峰办理完成巴黎春天小区第3幢1单元201号房屋所有权转移登记，将所有权登记到翟方峰名下的诉讼请求于法有据，予以支持。综上，翟方峰为居住生活，与长江置业公司签订的合同为有效合同，翟方峰为担保借款与长江置业公司订立房屋买卖合同，应当依照真实意思确定法律关系，其合同备案行为系行政管理手段，不具备物权法中预告登记的效力，故该备案的合同不能对抗实际购房人的权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项之规定，判决：一、翟方峰与商丘市长江置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；翟方；翟方峰为该合同中约定的位于宁陵县城××镇××路东侧“××春天”小区××单元××号住宅房的房屋所有权人；告商丘市长江置业有限公司与第三人盖静波签订的《商品房买卖合同》无效；三、第三人盖静波协助被告商丘市长江置业有限公司办理撤销编号为NL2014-BLCT0708的《商品房买卖合同》备案登记；四、被告商丘市长江置业有限公司在具备办理房产证条件时协助翟方峰办理完成房屋所有权转移登记，将该房屋的所有权登记在翟方峰名下。一审案件受理费100元，由被告商丘市长江置业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，涉案房屋系长江置业公司开发建设，虽然未登记在长江置业公司名下，但不影响其原始取得享有物权。翟方峰为生活居住购买涉案房屋，履行了合同主要义务。长江置业公司出具了购房款收据并签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实买卖房屋的意思表示，合法有效。长江置业公司亦实际交付了房屋，一审据此认定翟方峰合法占有房屋并确认其为房屋所有权人，并无不当。2014年12月24日长江置业公司与盖静波就涉案房屋签订了房屋买卖合同，虽名为《商品房买卖合同》，实为债权担保合同，没有通过支付对价获得该房屋的意思表示，双方当事人不具有房屋买卖合意，不产生商品房买卖合同的效力，基于当事人非真实意思所签订的合同，一审认定其无效亦无不当。商品房买卖合同备案属于行政管理手段，不产生物权效力，不能对抗被上诉人翟方峰的合法购买行为，一审法院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》审理本案，适用法律亦无不当。综上所述，盖静波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由盖静波负担。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  周克风审判员  宁传正二〇一九年三月二十九日法官助理崔乐书记员韩璐