吉林省双辽市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0382民初2842号 原告：薛秀梅，女，1972年7月4日出生，汉族，住双辽市。 委托诉讼代理人：殷明，1966年4月7日出生，汉族，住双辽市。 被告：王桂江，男，1968年10月7日出生，汉族，住双辽市。 委托诉讼代理人：周秀明，男，1969年5月5日出生，汉族，住双辽市。 被告：杨小峰，男，1963年4月8日出生，满族，住吉林省长春市。 被告：双辽市天益房地产有限公司，住所地双辽市。 法定代表人：刘闯，经理。 原告薛秀梅与被告王桂江、杨小峰、双辽市天益房地产有限公司（以下简称天益公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告薛秀梅的委托诉讼代理人殷明、被告王桂江的委托诉讼代理人周秀明到庭参加诉讼，被告杨小峰，天益公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 薛秀梅向本院提出诉讼请求：1.确认双辽市金鼎花园小区A区6号楼B单元5层01室，为天益公司抵押给薛秀梅用于偿还借款的房屋，不为王桂江所有，并立即回复（2017）吉0382614号执行裁定书对双辽市金鼎花园小区6号楼B单元5层01室执行。事实和理由：双辽市金鼎花园小区6号楼B单元5层01室是天益公司开发，杨小峰承建的房产，原被告争议的房屋是该房产之一，杨小峰在承建该房产是从薛秀梅等人手中借款，借款到期后，均未偿还，便用房产抵押欲抵付借款，所以被告王桂江与天益公司不存在真实的房屋买卖合同关系。另外按王桂江说法有认购书和收据，王桂江2013年1月8日签订的认购书和购房款，原告薛秀梅于2012年6月9日签订的认购书早于被告王桂江7个月，如果说归所有也不该归王桂江所有，应该归薛秀梅所有。再者天益公司还有杨小峰与原告薛秀梅，提供吉林省四平市中级人民法院（2015）四民二重字第11号判决和其他起诉和未起诉的房产纠纷状况均与本案相同。 王桂江辩称，案外人李福在双辽市辽南街浴北委5组和双辽市辽南街浴北委6组由两处房屋，《房屋所有权证》编号为16703号和13918号，建筑面积53平方米，后来此房被天益公司动迁拆除。根据《房屋拆迁产权调换协议》的规定，天益公司原址回迁安置54平方米住宅楼。在2010年8月6日，经答辩人与李福协商，李福将此楼转让给答辩人，因此不存在借款到期不能偿还用该房屋抵押的事实。答辩人购买了李福的楼票后，答辩人感觉面积太小，因为在《产权调换协议书》中约定可以要超出房屋安置面积的楼房，于是找到天益公司协商，协商的结果是答辩人在天益公司购买房屋，房屋面积大致130-140平方米其中54平方米价款用答辩人购买的楼票抵顶，剩余面积按每平方米2200.00元计算，因当时天益公司欠王桂江妻子钱，于是应交款从公司欠左春莹款项中扣除，同时以六万元价格出售给左春莹地下车款一个。答辩人与天益公司协商后，到2013年1月8日房地产开发有限公司给答辩人开具了认购书和票据。到2013年4月19日房屋交付后，答辩人又交付了住宅与专项维修资金，这样答辩人开始装修和入住该房屋至今。答辩人在人民法院查封之前已经签订二楼合法有效的书面和合同，并已合法占有该不动产和已支付全部价款。虽然此房屋至今没有办理房照，但并不是答辩人的过错，因整个小区的住户都没给办。原告起诉中称，2012年6月9日与天益公司签订认购书。但原告也承认借款到期后不能偿还用楼房抵押开具的认购书，并不是真实的买卖，因此原告不是权利人，执行的标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告的起诉没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，护答辩人的合法权益。 杨小峰、天益公司未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了和质证。对当事人无异议的证据，物业和供热票据13张，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.四平市中级人民法院的听证询问笔录（复印件），本院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，因该复印件未与原件核对，本院无法确认其真实性。另，即使证据复印件与原件核对后，二者内容一致，刘闯在听证询问笔录中陈述也属于当事人陈述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”同时，薛秀梅未提供证据证明，有生效的法律文书对刘闯的陈述予以采信，故本院对上述证据不予采信。2.四平市中级人民法院的（2015）四民二重字第11号判决书，经查明天益公司不服该判决向吉林省高级人民法院提起上诉，吉林省高级人民法院以（2016）吉民终203号判决，驳回上诉，维持原判。其后天益公司不服吉林省高级人民法院的判决向最高人民法院申请再审，被依法驳回。故本院对生效判决认定的事实予以采信。薛秀梅认为四平市中级人民法院的（2015）四民二重字第11号判决，已经将金鼎花园A区6号楼B单元501室判给她了，但该判决的表述是“在其提供担保财产的价值范围内承担还款责任”，故本院对其主张不予采信。3.产权调换协议、协议书，4.承诺书，本院认为，证据3、4形成证据链条，相互佐证，能够证明待证事实。5.认购书、发票、维修基金票据，薛秀梅质证称：“张英兰和左春莹有债务关系，左春莹是刘闯的妻子，张英兰伪造的天益房地产的公章，张英兰私自出具的手续，张英兰因伪造公文受到刑事处罚。我认为收款收据和认购书是假的，杨小峰和刘闯可以证实。对维修资金票据我不能说真假”，本院认为，薛秀梅称张英兰伪造了天益公司的公章，但未提供证据予以证明，另经查明，左春莹的丈夫是本案被告王桂江，此与薛秀梅的陈述不符，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，本院对薛秀梅质证意见不予采信。而王桂江出示的认购书、发票、维修基金票据，三者相互印证，形成了证据链条，同时产权调换协议、协议书、承诺书也进一步佐证上述证据，故本院对认购书、发票、维修基金票据予以采信。 经查明，判决生效后，根据薛秀梅的申请，本院立案执行，案号为（2017）吉0382执614号。该案在执行过程中，本院依法作出（2017）吉0382执614号裁定书，对本案涉及的房屋予以查封。案外人王桂江提出异议后，本院于2018年9月19日作出（2018）吉0382执异37号执行裁定书，中止（2017）吉0382执64号执行裁定书对双辽市金鼎花园小区A区6号楼B单元5层01室的执行。薛秀梅于2018年10月22日收到该执行裁定书，于2018年11月6日向本院提起申请人执行异议之诉。 本案的争议焦点为：原告的诉讼请求有无事实依据，应否予以支持。 本院认为，首先、吉林省高级人民法院作出的（2016）吉民终203号判决已经对天益公司的行为性质进行了认定：“本案中的担保属于一种非典型的担保，即当事人通过签订买卖合同作为民间借贷的担保”，故薛秀梅要求“确认双辽市金鼎花园小区A区6号楼B单元5层01室，为天益公司抵押给薛秀梅用于偿还借款的房屋。”已经被生效的判决认定，故本院对该项诉讼请求不予支持。同时，该生效判决也将天益公司出具认购书和收据的行为定性为一种非典型担保，而非买卖合同。 其次，天益公司与案外人李福签订房屋拆迁调换协议，天益公司同意为李福调换建筑面积54平方米的回迁安置房。2010年8月6日李福将其向天益公司索要建筑面积为54平方米的回迁安置房的权利转让给本案被告王桂江。2018年12月29日天益公司出具承诺书：同意王桂江在天益公司购买的住宅楼（以具体办理为准）价格为每平方米2200元。房屋面积大致130-140平方米，其中有54平方米为预定回迁安置房建筑面积，剩余面按2200元/㎡计算，应交购楼款从天益公司所欠左春莹款项中扣除，同时以六万元价格出售给左春莹地下车位一个，应交款从天益公司所欠左春莹款项中扣除，多退少补。其后王桂江与天益公司于2013年1月8日签订金鼎花园住认购书明确了购买房屋的位置，当日天益公司出具购楼款收据。据此，可知天益公司与王桂江就房屋买卖合同的主要条款达成合意，买卖合同成立，又因该合同不违反法律、法规的禁止性规定，故买卖合同成立。同时从承诺书、购楼款收据，吉林省住宅专项维修资金专用票据、物业费收据、供热费票据可知，王桂江已经全额交付了购楼款且自2013年起就实际占有了涉案房屋。另鉴于双辽市金鼎花园小区均未办理过户登记的事实，可以认定，王桂江对未办理过户手续没有主观过错。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，王桂江享有的物权期待权能够排除执行。 综上所述，在裁定书查封涉案房屋之前，王桂江与天益公司签订了书面合同，合法占有了涉案房屋，支付了全部价款，且非因王桂江自身的原因未办理过户登记。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，判决如下： 驳回原告薛秀梅的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告薛秀梅负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审 判 长  张 伟 审 判 员  刘晓楠 人民陪审员  张宇博 二〇一九年三月八日 书 记 员  张志强