山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终2910号上诉人（原审被告、反诉原告）：金日光，男，1972年12月28日出生，朝鲜族，住山东省即墨市。上诉人（原审被告、反诉原告）：威海济州岛酒店有限公司，住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路**-8。法定代表人：金中元，执行董事。二上诉人之共同委托诉讼代理人：崔玉今，山东中立达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王大勇，男，1982年11月29日出生，汉族，住山东省乳山市城区。委托诉讼代理人：王源源，山东隆润律师事务所律师。上诉人金日光、威海济州岛酒店有限公司（以下简称济州岛酒店）因与被上诉人王大勇房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院(2018)鲁1092民初1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金日光、济州岛酒店上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判支持金日光、济州岛酒店的诉讼请求，驳回王大勇的诉讼请求；王大勇负担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.济州岛酒店不是威海市青岛中路85－8号房屋（以下简称案涉房屋）租赁合同的相对方，济州岛酒店与王大勇之间不存在租赁合同关系，一审判决济州岛酒店承担共同偿还责任缺乏法律依据；2.案涉租赁合同无法继续履行的原因在王大勇，金日光不能继续租赁的原因在案涉房屋抵押权的实现，一审认定不能继续经营的责任不能归于王大勇系适用法律错误。由于中信银行实现对案涉房屋的抵押权，原租赁合同自威海市环翠区人民法院作出执行裁定之日已解除。王大勇在出租房屋时并未书面告知金日光案涉房屋已抵押，系王大勇违约，应当对金日光的损失承担赔偿责任。案涉房屋依法变卖后新产权人威海市德盛房地产开发有限公司（以下简称德盛房地产）已明确表示不受原租赁合同约束，拒绝继续履行原房屋租赁合同，如要承租案涉房屋必须签订新的房屋租赁合同。一审判决认定德盛房地产同意继续履行原合同系认定事实错误。王大勇提交的证据6可证实威海市环翠区人民法院明确告知金日光必须和新房主签订租赁合同。王大勇和金日光的合同已解除，王大勇的违约责任已经存在。原租赁合同解除四个月后，德盛房地产于2018年3月与金日光取得联系，由于德盛房地产拒绝解决历史遗留问题（房屋电梯、暖气等问题）导致双方未能达成一致意见进而没有签订新的租赁合同，而历史遗留问题系王大勇造成；3.依据担保法解释第66条规定，银行实现抵押权后，租赁合同对受让人不具有约束力，金日光和德盛房地产能否签订新的房屋租赁合同，系两个新的合同主体的商事交易，双方均不受原合同约束。环翠区人民法院执行局也明确告知金日光，如要继续租用必须和新房主签订租赁合同，否则20日内搬出案涉房屋。金日光有权在权衡利弊得失之后做出相应的选择；4.根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，由于王大勇违约导致金日光无法继续经营酒店，王大勇应对金日光的损失进行赔偿。一审认定王大勇违约在先，但未认定王大勇承担违约责任显然矛盾；5.租赁合同的解除根本原因在于银行实现了抵押权，王大勇的违约行为是既成事实。王大勇基于诉讼风险的不确定性为自己购买的财产保险责任险支付的保险费用7500元等同于担保费，不属于必然发生的损失，不属于法定的诉讼费用范畴，一审认定金日光承担该费用，缺乏法律依据，系适用法律错误。王大勇答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。工商登记显示济州岛酒店系一人独资公司，股东为金日光。金日光承租案涉房屋由济州岛酒店使用，其作为案涉房屋的实际使用人与出租人达成了加入债务的契约，济州岛酒店与作为租赁合同承租人的股东构成并存的债务承担关系，应共同承担支付租金的义务。金日光与济州岛酒店是基于自身原因未能与德盛房地产达成续租协议，系主观不愿而非客观不能，在威海市环翠区人民法院作出执行裁定书之前济州岛酒店已经停止使用旅馆业经营所必须的达因系统，并在威海经区公安机关备案。一审法院对德盛房地产负责人做的笔录可证实，即便德盛房地产降低租金，金日光也拒绝继续履行合同。金日光及济州岛酒店因自身经营不善导致不能继续履行租赁合同，金日光无视该原因将风险转嫁至王大勇身上，借此减少自身损失有违诚信原则，其无法继续经营的责任不能归责于王大勇，要求王大勇赔偿损失无事实依据。双方租赁合同约定，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。金日光对财产保全责任保险的保险费的上诉意见无事实及法律依据。王大勇向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议；2.金日光、济州岛酒店支付房屋租赁费1213000元及违约金368480元，并承担律师费损失86759元，诉讼责任保全责任保险费7500元；3.本案诉讼费、保全费由金日光、济州岛酒店承担。金日光、济州岛酒店反诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同和补充协议；2.王大勇返还履约保证金100000元；3.王大勇承担违约责任，赔偿金日光装修损失1500000元；4.王大勇赔偿搭建消防通道损失60000元；5.王大勇支付律师费用60000元；6.王大勇承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：王大勇原系案涉房屋的所有权人，该房屋于2014年1月前办理了多次抵押登记。2014年2月16日，王大勇与郑文哲签订房屋租赁合同，王大勇为出租方（甲方）、郑文哲为承租方（乙方），合同约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁自2014年1月1日至2022年12月31日；甲方提供8个月的装修期，装修期包含在租赁期内但不计算租金；租金前3年每年800000元，自2017年起租金每年递增60000元；为确保合同的顺利履行，自合同签订之日起乙方交付甲方100000元履约保证金，合同期满或解除后，如乙方不欠租金、各项费用、返还甲方所有物品及不存在其他违约行为的情况下，该担保金一次性不计息返还乙方。合同还约定了费用承担、财产管理及转租、装修及合同解除等内容。2014年4月20日，王大勇（甲方）与郑文哲（乙方）就前述房屋租赁合同签订补充协议，变更了房屋租赁合同的解除条件，并约定了违约责任，其中第2项内容为“因第三方长胜贸易主张该房屋的使用权导致乙方装修施工停工，自2014年3月27日下午至签订本协议之日乙方已实际停工20日，甲方同意免除乙方第三年房租20万元，以此做为赔偿乙方因停工而产生的损失”；第3项内容为“因银行实现抵押权造成乙方无法经营，租赁合同解除，甲方应赔偿乙方折旧后的装修损失。合同解除后，已付租金按实际天数多退少补”。前述租赁合同及补充协议签订后，王大勇将案涉房屋交付承租人使用。2015年12月25日，王大勇（出租方、甲方）与金日光（承租方、乙方）签订“补充协议（二）”一份，该协议中双方明确郑文哲系受金日光委托签订了前述房屋租赁合同、补充协议，案涉房屋由金日光实际使用，金日光为实际承租方。双方约定：1.乙方于2015年12月31日前付清拖欠的房租454427元，该数额是在原租金的基础上扣除开通自来水、2014年4月2日补充协议中约定的20万装修损失、甲方在乙方酒店住宿费并包含了乙方应承担的开通暖气的费用。……2.自来水问题。3.电梯权属及使用。4.608房屋及地下室的使用。5.暖气问题，甲方负责在2016年8月15日前办理完毕暖气开通手续，承担开通费用，乙方须积极配合并承担1万元费用……6.装修停工损失，2014年4月2日签订的补充协议约定甲方同意免除乙方第三年房租20万元，本协议签订五日内乙方应向甲方出具详细的损失清单并签字盖章确认，在甲方向第三方追偿时乙方提供与此相关的配合，否则乙方承担因此造成的损失。7.后院厨房。8.装修保证金。9.履约保证金，乙方于2014年2月16日向甲方交付了履约担保金10万元……等等内容。在前述房屋租赁合同及二份补充协议的履行过程中，金日光委托案外人对案涉房屋进行装修改造、加装消防通道，并在此基础上开办了“威海济州岛酒店有限公司”，该公司为自然人独资有限责任公司，金日光系独资股东。因案涉房屋的抵押权人实现抵押权，威海市环翠区人民法院做出（2017）鲁1002执414号之二执行裁定，裁定将案涉房屋转移登记至买受人德盛房地产名下，房产所有权归该公司所有。该裁定于2017年11月8日生效。2018年3月案涉房屋所有权人变更登记为德盛房地产。一审另查明，王大勇委托律师代理本案诉讼业务，委托代理合同约定支付律师服务费86759元；王大勇并申请对金日光、济州岛酒店的财产进行保全，由永诚财产保险股份有限公司威海中心支公司提供诉讼财产保全责任保险，王大勇支付保险费7500元。金日光委托律师代理本案诉讼业务，委托代理合同约定支付代理费60000元。一审诉讼中，双方有争议的事实是：1.王大勇主张金日光及济州岛公司应共同支付案涉房屋租赁费1213000元，包括2017年860000元、2018年1月至2月的153000元及两次补充协议中所约定的抵顶装修停工损失的200000元。金日光称王大勇未按约定于2016年8月开通案涉房屋的供暖致使其2017年1月至3月无法经营，应扣除该部分的租金；2017年5月金日光委托案外人李明经营济州岛酒店，李明同意承担租金，李明经营期间的租金不应由金日光支付；2018年11月8日案涉房屋所有权已发生变动，王大勇无权主张之后的租金；两次补充协议所约定的以200000元租金抵顶装修停工损失的事实不可撤销。2.金日光及济州岛酒店主张在租赁案涉房屋过程中进行了装修及加设消防通道，因案涉房屋所有权变动导致租赁合同无法继续履行，反诉要求王大勇赔偿装修折旧损失1500000元及消防通道费用60000元。王大勇称案涉房屋所有权变动后，德盛房地产公司同意金日光及济州岛酒店按原租赁合同约定的条件继续租赁案涉房屋，金日光主动停止酒店经营并放弃以同等条件租赁案涉房屋，无权要求赔偿装修及消防通道损失。经一审法院调查，案涉房屋经威海市环翠区人民法院裁定变动所有权后，金日光及济州岛酒店未立即腾出案涉房屋，2018年1月15日法院执行人员通知金日光可与德盛房地产公司协商租赁事宜。金日光与德盛房地产公司协商过程中，德盛房地产同意金日光以年租金700000元的标准继续租赁案涉房屋，因金日光不同意而未能达成新的租赁合同。之后，金日光及济州岛酒店腾出案涉房屋。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。承租人应当按照约定支付租金。案涉房屋租赁合同及补充协议均为有效合同，当事人双方均应遵照约定履行。在合同履行过程中案涉房屋发生所有权变动，且双方当事人均要求解除案涉租赁合同及补充协议，一审法院予以照准。王大勇提起的本诉部分的争议焦点为：一、金日光应付的租金及违约金、赔偿损失数额？二、济州岛酒店应否承担共同偿还责任？一、关于租金。根据双方当事人的陈述，案涉房屋2016年度之前的租金已结清，即使金日光未按约定交付装修停工损失清单并配合王大勇向第三方追偿，但双方就以200000元租金抵顶装修停工损失已达成一致并实际履行，王大勇要求金日光支付该部分租金，一审法院不予支持。案涉房屋所有权于2017年11月8日发生变动，王大勇无权主张该日期之后的租金。金日光应支付2017年1月1日至2017年11月7日期间案涉房屋的租金，其中2017年1月至3月系采暖季节，王大勇未按约定提前完成开通供暖，势必影响金日光的经营，金日光要求减免该期间的租金中的合理部分，予以支持；2017年5月，金日光委托案外人李明经营济州岛酒店，并约定由李明承担租赁费，该约定不能羁束王大勇，本案诉讼过程中一审法院组织三方协商，亦未能达成一致，则金日光仍应支付相应租金。案涉合同约定的100000元履约保证金由王大勇持有，金日光要求返还不当，可以直接抵减100000元租金。综合考量，一审法院酌定金日光应当支付王大勇的案涉房屋租金数额为560000元（860000/365*312-100000-75123.29）。关于违约金。按租赁合同的约定，金日光应于2016年10月1日前支付2017年度的租金，金日光未按约定期限支付构成违约，但案涉租赁合同实际履行过程中王大勇明显存在不当之处，应认定王大勇违约在先，比较双方在案涉合同履行过程中违约程度、违约后果，一审法院对王大勇因金日光逾期支付租金而要求金日光支付违约金的请求，不予支持。关于律师服务费、保全责任保险费损失。金日光拖欠租金，王大勇提起本案诉讼，王大勇因诉讼需要而负担的律师服务费中的合理部分，金日光应当赔偿，一审法院对数额酌定为31000元。保全责任保险费7500元，金日光应当赔偿。二、关于济州岛酒店应否承担共同偿还责任。济州岛酒店系金日光一人独资开办的有限责任公司，案涉房屋实际由济州岛酒店使用，因此济州岛酒店对金日光所欠租金及因此产生的间接损失应当承担共同偿还的责任。王大勇要求济州岛酒店对金日光应当支付的租金、赔偿律师服务费及保全责任保险费损失承担共同偿还责任，予以支持。金日光、济州岛酒店提起的反诉部分的争议焦点为：是否因出租人王大勇违约导致案涉租赁合同解除？最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持；但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。案涉房屋租赁过程中，经王大勇同意，金日光投入资金进行装饰装修、安装消防通道，租赁期未满而解除合同，形成了一定数额的装饰装修残值损失。双方当事人在2014年4月20日的补充协议中虽约定因银行实现抵押权造成承租方无法经营，租赁合同解除，出租方应赔偿承租方折旧后的装修损失。但根据一审法院查明的情况，案涉房屋发生所有权变动后，房屋受让人德盛房地产同意与金日光继续履行原租赁合同，并将房屋租金降低至每年700000元的水平，金日光、济州岛酒店基于自身原因未能与德盛房地产达成续租，其无法继续经营的责任不能归于王大勇。则，金日光反诉要求王大勇赔偿装饰装修、消防通道残值损失及律师费损失，不予支持。综上所述，王大勇诉讼请求的合理部分，一审法院予以支持；金日光、济州岛酒店反诉请求的不合理部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条规定，判决：一、解除案涉房屋租赁合同及相应补充协议；二、金日光、威海济州岛酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付王大勇租金560000元，并赔偿王大勇律师服务费损失31000元、保全责任保险费损失7500元；三、驳回王大勇的其他诉讼请求；四、驳回金日光、威海济州岛酒店有限公司解除案涉房屋租赁合同及补充协议之外的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为9941元、保全费5000元，由王大勇负担6391元，金日光、济州岛酒店负担8550元；反诉案件受理费减半收取为10140元，由金日光、济州岛酒店负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。另查明，一审法院对德盛房地产公司经理刘钧利进行调查，其陈述原本金日光打算继续租赁案涉房屋，但其以经营困难为由要求降低租金，德盛房地产公司同意按每年70万元的标准计算租赁费，而金日光只肯出价50万元导致双方未能协商一致。双方另就金日光的装修物品进行协商作价，但协商未果，装修物资已经由金日光拉走了。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，王大勇分别和郑文哲、金日光签订补充协议和补充协议二，载明案涉房屋的实际承租人为金日光，合同另对相关费用和损失问题进行了约定，上述协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自的合同义务。金日光、济州岛酒店主张案涉房屋因案外人行使债权而导致产权发生变更，进而济州岛酒店无法继续经营，但从上述协议的内容看，王大勇和郑文哲在签订补充协议时已经对案涉房屋的抵押情况知晓，补充协议二也载明金日光为实际的承租人，故其应当对补充协议的内容知情，故金日光和济州岛酒店可以预见案涉房屋可能被实现抵押权以及相应的法律后果，其不能仅以案涉房屋存在抵押为由主张王大勇的违约责任。金日光、济州岛酒店另主张酒店无法继续经营的原因在于王大勇，但从双方的租赁合同履行情况看，在2017年年初至同年11月执行裁定生效前，金日光便未再支付租金，而此时金日光、济州岛酒店并不存在拒付租金的法定或约定事由，故应认定金日光拒付租金违约在先。补充协议中约定“因银行实现抵押权造成乙方无法经营，租赁合同解除，甲方应赔偿乙方折旧后装修损失。合同解除后，已付租金按实际天数多退少补”，从该约定内容看，王大勇赔偿装修损失的前提为实现抵押权而造成金日光、济州岛酒店无法经营，但从一审法院对德盛房地产公司的调查情况看，在德盛房地产公司已经调低相应租金标准的情况下，金日光要求更低的租金标准，导致双方未能达成一致意见。德盛房地产公司并非本案利害关系人，其工作人员的陈述具有可信性，金日光、济州岛酒店虽然主张未能签订租赁合同的原因在于德盛房地产公司，但对此未能提供证据证实，也无法反驳德盛房地产公司工作人员的证言，无法认定济州岛酒店没有继续经营系因案涉房屋物权变动所致，即金日光、济州岛酒店具备签订租赁合同继续经营的客观条件，其要求王大勇赔偿装修损失的约定前提尚不成就，且德盛房地产公司的工作人员也陈述金日光、济州岛酒店的相关物资已经由其拉走处分，故金日光、济州岛酒店反诉要求王大勇承担相应违约责任和损失赔偿责任无事实及法律依据。此外，金日光、济州岛酒店主张德盛房地产公司不同意解决案涉房屋电梯、暖气历史遗留问题，但上述问题已在补充协议二中予以体现，属于客观问题具备解决条件，金日光、济州岛酒店未举证证明上述问题因客观因素无法处理，故上述问题即便属实，也不足以成为无法继续经营的合理事由。另，金日光系案涉租赁合同的相对方，但济州岛酒店系案涉房屋的实际使用者，在金日光和济州岛酒店无法就二者之间的法律关系予以举证证实的情况下，一审判令济州岛酒店承担租赁费并无不当，至于该费用应当如何分担，非本案审理范围，金日光和济州岛酒店可另行解决。综上所述，金日光、济州岛酒店的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10495元，由金日光、威海济州岛酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑华章审判员  蒋 涛审判员  张燕妮二〇一九年三月二十书记员  李冬菊