江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初186号原告：鹰潭家和实业有限公司，住所地：江西省鹰潭市月湖区**路以北、晨宇云轩小区以东，统一社会信用代码：91360600563837189F。法定代表人：许光锦，职务：董事长。委托代理人：陈丰旺，江西融冰律师事务所。被告：占国枢，男，1983年3月24日生，汉族，江西省月湖区人，住江西省鹰潭市月湖区。原告鹰潭家和实业有限公司（以下简称原告）与被告占国枢（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日受理后，依法适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理，原告鹰潭家和实业有限公司的委托代理人陈丰旺、被告占国枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告于2015年7月6日签订的《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号：YT2015005066），并判令被告配合原告办理注销合同备案等取消交易的手续；2、判令被告向原告支付违约金368639.4元；3、本案诉讼费由被告承担。2015年7月6日，被告与原告签订了《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号：YT2015005066，以下简称商品房买卖合同）及相应的补充协议，被告向原告购买了凯翔·新天地x栋x单元x室（以下简称“该房屋”），该房屋总价款为1843197元，商业贷款为1290000元。由于被告资金紧张，被告请求延期支付该房屋首付款553197元，并恳请原告先开具该房屋首付款发票，以便尽快办理首付款以外的购房款的揭贷款手续。按揭贷款发放后，被告未向鹰潭农商银行偿还该房屋任何按揭贷款，因原告对被告办理该房屋按揭贷款向鹰潭农商银行承担保证责任，该房屋每月的按揭贷款一直由原告代被告向鹰潭农商银行偿还。截止2019年1月9日，原告共代被告向鹰潭农商银行偿还按揭贷款333080.65元。但是，被告至今未支付尚欠原告的该房屋首付款553197元，且未偿还原告代其垫付的按揭贷款333080.65元。现由于被告拖欠原告该房屋首付款超过30日，且被告一直未向鹰潭农商银行偿还该房屋的任何按揭贷款，导致原告就被告拖欠鹰潭农商银行的按揭贷款承担了保证责任，被告已经严重违反了商品房买卖合同的约定。根据商品房买卖合同之补充协议第二条第2款、第4款及第九条第8款的约定，原告有权解除商品房买卖合同，并有权要求被告按照该房屋总价款的20%支付违约金。故原告起诉至人民法院，请求判如所请。被告占国枢答辩称，对原告起诉的事实没有意见，但是请求减免违约金。被告占国枢在本院指定期限内未提交证据材料。经审理查明，被告与原告于2015年7月6日签订了《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号：YT2015005066）及补充协议，商品房买卖合同约定被告向原告购买了凯翔·新天地x栋x单元x室，房屋总价款为1843197元，商业贷款1290000元；被告应在2015年7月6日前支付商品房首付款553197元，剩余1290000元通过办理贷款的方式支付。商品房买卖合同补充协议第二条第2款的约定：被告未按商品买卖合同及补充协议的约定付清到期款项，逾期在30日之内的，自逾期之日起直至被告付清应付款项之日止，被告应每日按商品房总价款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30日后，原告有权解除商品房买卖合同及补充协议，原告解除商品房买卖合同及补充协议的，被告应按补充协议第九条第8款承担违约责任；商品房买卖合同补充协议第二条第4款的约定：被告申请银行按揭或公积金贷款付款的，贷款发放后，被告未及时归还贷款或要求解除或终止贷款合同，导致原告需对被告按揭银行或公积金中心或担保公司承担担保责任的，原告有权不交付房屋给被告使用，有权不予办理房屋产权登记手续并无需承担任何责任，且原告有权解除商品房买卖合同及补充协议；商品房买卖合同补充协议第二条第6款约定：被告已知应依照商品房买卖合同及补充协议的约定按时支付各种应付款项，否则须承担相应责任，原告无需再以任何方式通知催缴；商品房买卖合同补充协议第九条第8款约定：原告依商品房买卖合同及补充协议的约定解除合同的，被告应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，并应无条件配合原告办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由被告承担，原告有权对房屋另行出售。商品房买卖合同及补充协议签订后，由于被告资金紧张，被告向原告请求延期支付商品房首付款553197元，并恳请原告先开具商品房首付款553197元的发票，以便先行办理剩余129万元购房款的按揭贷款手续。因被告与原告公司领导是朋友关系，原告同意了被告延期支付商品房首付款553197元的请求，并先就商品房首付款553197元向被告开具了发票，但被告实际并未向原告支付商品房首付款553197元，且双方对被告延期多久支付商品房首付款553197元未进行约定。原告向被告开具了商品房首付款553197元的发票后，被告与鹰潭农村商业银行股份有限公司及原告于2015年8月28日签订了按揭贷款金额为129万元的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：［2015］鹰农商行个购借字第30990009号），约定被告向鹰潭农村商业银行股份有限公司贷款129万元，贷款期限为20年，被告应在每月21日之前偿还当月借款本息；对于被告上述129万元贷款，原告向鹰潭农村商业银行股份有限公司承担担保保证责任。但贷款发放后，因被告资金紧张及原告就被告上述129万元贷款向鹰潭农村商业银行股份有限公司承担担保保证责任，为避免出现逾期还款的情形，影响原告的信用，被告每月的按揭贷款一直由原告代为偿还，被告未向鹰潭农村商业银行股份有限公司偿还任何按揭贷款。截止2017年7月21日，原告通过向被告还款账户支付归还按揭贷款所需款项的形式代被告向鹰潭农村商业银行股份有限公司偿还了按揭贷款本息191034.05元。2018年7月开始，原告多次向被告催收拖欠的商品房首付款553197元及原告代为偿还的按揭贷款本息191034.05元，但是被告仍以资金紧张为由拖欠原告商品房首付款553197元及原告代为偿还的按揭贷款本息191034.05元。因此，自2017年8月份起，原告停止向被告还款账户支付归还按揭贷款所需的款项，后鹰潭农村商业银行股份有限公司在向被告催收无果的情况下，便要求原告对被告所欠的按揭贷款承担保证责任，原告分别于2017年12月24日、2018年4月26日、2018年6月22日、2018年9月27日、2018年11月30日、2018年12月25日先后6次为被告拖欠的按揭贷款本息合计143764.16元向鹰潭农商银行承担了担保责任。另查明，由于被告一直拖欠原告本案房屋的首付款及原告代为垫付的按揭贷款，原告未将本案房屋交付给被告，本案房屋仍由原告占有和控制，且未办理房屋不动产权转移登记。以上事实，有原告代理人当庭陈述，被告占国枢的当庭陈述，原告提交的《鹰潭市商品房买卖合同》及补充协议、付款清单、《个人购房借款/担保合同》、鹰潭农商银行现存业务回单、鹰潭鸿信贸易有限公司出具的证明及转账查询记录、江西省博道投资有限公司出具的证明及转账查询记录、周忠生出具的证明及转账电子回单、鹰潭农村商业银行转账电子回单、鹰潭农商银行贷款本金利息收回凭证、鹰潭农商银行《担保人履行责任通知书》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》及补充协议、是各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务。《鹰潭市商品房买卖合同》签订后，被告由于资金紧张请求延期支付首付款553197元，并请求原告先开具购房款发票，被告在未向原告支付553197元首付款的情况下，先行办理了剩余129万元购房款的按揭贷款手续。因原被告双方对延期多久支付553197元首付款没有约定，根据合同法第六十二条第（四）项“对债权债务履行期限约定不明的，债权人有权随时主张”的规定，原告有权随时要求被告支付553197元首付款。原告于2018年7月开始向被告催收被告拖欠的553197元首付款，被告应在原告催收后合理期限内向原告支付该553197元首付款，但被告未在原告催收后合理期限内支付，至今一直拖欠原告首付款553197元，被告拖欠553197元首付款超过30日，已经严重违反商品房买卖合同及补充协议的约定。被告在获得按揭贷款后，未按期向鹰潭农村商业银行股份有限公司偿还按揭贷款，本案房屋的按揭贷款一直由原告代被告偿还，原告代为偿还后向被告进行了催收，被告应在原告催收后合理期限内偿还原告代为垫付的按揭贷款；但被告未在原告催收后合理期限内向原告偿还其代为垫付的按揭贷款191034.05元，拖欠原告代其垫付的按揭贷款超过30日，且导致原告对自2018年8月起被告拖欠鹰潭农村商业银行股份有限公司的按揭贷款143764.16元向鹰潭农村商业银行股份有限公司承担了担保责任，截止2018年12月25日，被告共拖欠原告按揭贷款334798.21元。被告上述行为已经严重违反商品房买卖合同及补充协议的约定，双方约定解除合同的条件已成就，故原告要求解除与被告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号:YT2015005066）及补充协议，及被告应配合原告办理注销合同备案等取消交易的手续，并按商品房总价款的20%支付违约金的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告鹰潭家和实业有限公司与被告占国枢于2015年7月6日签订的《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号:YT2015005066）及补充协议。二、被告占国枢应配合原告鹰潭家和实业有限公司办理《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号:YT2015005066）撤销备案等取消交易的手续；三、被告占国枢自本判决生效之日起七日内，向原告鹰潭家和实业有限公司支付违约金人民币368639.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费计人民币7030元，减半收取3515元，由被告占国枢承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  陆卫华二〇一九年三月五日书记员  胡 佳