广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终113号上诉人（原审原告）：蒋建锋，男，汉族，1996年5月27日出生，住广东省东莞市莞城区，委托诉讼代理人：李娟娟，广东启盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖金辉，广东启盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市皇马郦宫房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市东城街道岗贝星河传说新天地**楼**。法定代表人：吴劲帆，该公司经理。委托诉讼代理人：李远桃，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏雪贤，广东佑德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市东城房地产开发公司。。住所地：广东省东莞市东城街道市政综合楼**法定代表人：叶勇，该公司经理。委托诉讼代理人：刘庭光，男，汉族，1982年10月2日出生，住广东省东莞市东城区，该公司副经理。被上诉人（原审被告）：东莞市峰景投资有限公司。。住所地：广东省东莞市东城街道岗贝御景大厦**A1703法定代表人：刘健华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周佐武，男，汉族，1985年7月28日出生，住广东省广州市天河区，该公司员工。委托诉讼代理人：张吉繁，广东名道律师事务所律师。上诉人蒋建锋因与被上诉人东莞市皇马郦宫房地产开发有限公司（以下简称皇马骊宫公司）、东莞市东城房地产开发公司（以下简称东城房地产公司）、东莞市峰景投资有限公司（以下简称峰景公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初9228号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋建锋上诉请求：一、撤销原审判决，改判皇马骊宫公司、东城房地产公司、峰景公司继续履行《皇马骊宫商品房认购书》；二、一审、二审的全部诉讼费用由皇马骊宫公司、东城房地产公司、峰景公司承担。事实和理由：一、案涉《皇马郦宫商品房认购书》应当认定为房屋买卖合同，一审法院认为不符合《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，是对部分合同事实认定不清和对法律条款的理解偏差导致的法律适用错误。案涉《皇马郦宫商品房认购书》明确约定了主体、标的房屋信息、付款方式、付款期限、违约责任及房屋的交付标准等房屋买卖合同的主要条款，且明确约定了蒋建锋有支付购房款的义务，皇马骊宫公司有交付房屋的义务。《认购书》完全符合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二条规定的认定为房屋买卖合同的条件和标准，应当认定为房屋买卖合同。且《皇马郦宫商品房认购书》亦满足《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的十三款主要内容中的九款规定，已经具备了商品房买卖合同的主要内容。且前述十三款规定是选择使用，并非缺少其中一条就导致房屋买卖合同不成立，一审法院对此认定不清。二、《皇马郦宫商品房认购书》是各方当事人在意思自治的前提下自愿签订，是一份合法有效的合同，其法律后果是各方均应按约定全面履行，蒋建锋基于合法有效的合同约定主张权利有法律依据，且是意思自治的表现。至于后续是否需要进一步磋商相关条款，是各方另行增加或变更的合同条款，不影响《皇马郦宫商品房认购书》的效力和履行。三、一审法院驳回蒋建锋继续履行《皇马郦宫商品房认购书》的诉求错误。一审法院已经认定《皇马郦宫商品房认购书》是合法有效合同，案涉房屋已经建成，同小区的其他栋在一审过程中已经在销售，皇马骊宫公司、东城房地产公司、峰景公司具备继续履行《皇马郦宫商品房认购书》的能力和条件，皇马骊宫公司、东城房地产公司、峰景公司应当按照约定全面履行自己的义务。皇马骊宫公司辩称，一、无论是根据法律规定还是双方签署的《皇马郦宫商品房认购书》第四条第十点，一审法院将涉案的《皇马郦宫商品房认购书》的性质认定为商品房预约合同而非商品房买卖合同，法律适用正确。二、蒋建锋在一审庭审中将其继续履行的诉讼请求明确为签订商品房买卖合同及按约定交付涉案房屋，可见，根据蒋建锋的诉请也佐证涉案认购书的性质是商品房预约合同，一审法院对涉案认购书的性质认定正确。三、皇马骊宫公司已经不是建设主体，故无法继续履行认购书的约定，与认购人签订商品房买卖合同，无权且无法向蒋建锋交付涉案房屋。蒋建锋要求继续履行合同的诉求应予驳回，蒋建锋有权向皇马骊宫公司提起损失赔偿的诉请。综上，请求依法驳回蒋建锋的上诉请求。东城房地产公司辩称，一、涉案的《皇马郦宫商品房认购书》对涉案的商品房的位置、面积及总价等内容进行约定，但对房产交付的时间、交付的条件等未明确约定，不符合商品房买卖合同必须具备的主要内容。同时，根据涉案《皇马郦宫商品房认购书》中第四条第六点及第四条第十点的约定，可见《皇马郦宫商品房认购书》在性质上不是正式的商品房买卖合同，原审法院认定涉案认购书为预约合同合法有据。二、虽然原审法院认定《皇马郦宫商品房认购书》有效，但《皇马郦宫商品房认购书》签约的主体是蒋建锋与皇马郦宫公司，蒋建锋诉请继续履行认购书，但皇马郦宫公司已经明确无法履行，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定及《皇马郦宫商品房认购书》第四条第六点的约定，蒋建锋可追究皇马郦宫公司的违约责任，要求退回购房款或主张赔偿。原审法院判决驳回蒋建锋继续履行的诉求有事实和法律依据。请求二审法院依法维持原判。峰景公司辩称，一审法院认定涉案《皇马郦宫商品房认购书》的性质为商品房预约合同认定正确，一审判决事实清楚，合法有据，请求二审法院驳回蒋建锋的上诉。蒋建锋向一审法院起诉请求：一、皇马骊宫公司、东城房地产公司、峰景公司继续履行《皇马郦宫商品房认购书》；二、皇马骊宫公司、东城房地产公司、峰景公司承担本案全部诉讼费用。一审法院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，参照《商品房销售管理办法》第十六条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回蒋建锋的诉讼请求。本一审受理费31432.66元、保全费5000元，由蒋建锋负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初9228号民事判决书。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对蒋建锋上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合蒋建锋的上诉理由及皇马骊宫公司、东城房地产公司、峰景公司的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点在于：案涉《皇马郦宫商品房认购书》的性质如何认定。首先，预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。判断当事人之间订立的合同系本约合同还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果双方当事人存在将来订立本约的意思表示，应当尊重当事人的意思表示。蒋建锋与皇马郦宫公司于2015年12月11日签订的《皇马郦宫商品房认购书》约定在2016年6月30日前签订正式商品房买卖合同。由此可见，《皇马郦宫商品房认购书》的目的是将来订立正式商品房买卖合同。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条第一款规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房的基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《皇马郦宫商品房认购书》虽然对当事人的姓名或名称，商品房的基本情况、总价款、付款方式、违约责任等作了约定，但并未对《商品房销售管理办法》第十六条第二款第（五）、（六）、（七）、（八）、（十）等规定的事项进行了约定，《皇马郦宫商品房认购书》不符合商品房买卖合同的要求。故原审法院认定《皇马郦宫商品房认购书》为预约合同，并无不当。蒋建锋以《皇马郦宫商品房认购书》为商品房买卖合同为由要求皇马骊宫公司、东城房地产公司、峰景公司履行《皇马骊宫商品房认购书》没有依据，原审法院驳回其诉求并无不当，本院依法予以维持。至于蒋建锋因《皇马骊宫商品房认购书》不能履行所遭受的损失，其可另循法律途径解决。综上所述，上诉人蒋建锋的上诉请求不成立，本院予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31432.66元，由上诉人蒋建锋负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  谢佳阳审判员  伍小冰二〇一九年三月二十日书记员  陈雪玲附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。