文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0154民初8579号原告：祁和权、袁祖辉等77户农村土地承包经营户，住重庆市开州区（77户农村土地承包经营户诉讼代表详见附件）。诉讼代表人：祁和权，男，汉族，1962年10月2日出生，住重庆市开州区。诉讼代表人：袁祖辉，男，汉族，1965年9月1日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人唐永新，重庆市开州区法律援助中心律师。被告：重庆南丰农业开发有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道百成社区开州步行街**，统一社会信用代码91500234305010592C。法定代表人：朱开清，该公司总经理。委托诉讼代理人傅世举（特别授权），男，汉族，1957年10月8日出生，住重庆市开州区。原告祁和权、袁祖辉等77户农村土地承包经营户与被告重庆南丰农业开发有限公司土地租赁合同纠纷一案，原告于2018年10月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告77户农村土地承包经营户的诉讼代表人祁和权、袁祖辉及其委托诉讼代理人唐永新、被告重庆南丰农业开发有限公司的委托诉讼代理人傅世举均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告77户农村土地承包经营户向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即支付下欠原告方77户2018年度以前的土地租金共计224669元及违约金（2017年度的租金从2016年12月1日起按欠付金额的日5%计算至付清款项之日止，下欠2018年度的租金从2017年12月1日起按欠付金额的日5%计算至付清款项之日止）；2、请求法院判令被告从2018年度起于每年的12月1日前支付下一年度的土地租金；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告方与被告于2014年11月18日签订《农村土地承包经营权出租合同》，合同约定厚坝镇石龙村11社200户农村土地承包经营户将土地出租给被告，出租期限为12年，土地出租价款不论土地优劣、地理、地理位置均按照每亩每年500元计算生效后30天内被告一次性支付第一年度的出租价款，以后每年的12月1日前支付下一年度的出租价款，若被告不按期支付出租价款的，每延迟一天，按应付费用的5%承担违约金。合同签订后，原告方将土地交付给被告，被告支付了2014年12月1日至2015年11月30日和2015年12月1日至2016年11月30日的土地租赁费，从2016年12月1日起至今的土地租赁费用没有支付。原告方的土地承包经营权证复印件在签订合同时移交给被告。土地出租经过村民小组、村委会、镇农业中心同意并备案的。原、被告双方签订出租合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，应当受到法律保护。合同签订后原告方将涉案的土地全部交付给被告，被告已将土地占有使用至今，但被告从2016年12月1日起至今的土地租赁费用没有支付，已经违反合同的约定，对于租金的计算是依据合同约定的承包经营权证上记载的面积计算的，计价方式每亩每年500元是双方自愿协商达成一致的，被告方以实际使用土地面积少于承包经营权证上记载的面积为由要求减少租金的理由不能成立。出租土地是以当时的实物现状出租且被告在签订合同前实地查看了出租土地，不论实际使用面积与承包证上面积是否有误差均不影响合同的计价方式和标准。土地监测报告面积与原、被告的租赁面积不具有关联性，被告租赁土地后是否完全使用由被告自行决定，被告没有对租赁的土地开发使用，仍应当支付土地租金。由于被告延迟支付租金已构成违约，违约金的计算标准在出租合同中已明确约定。对于后期被告承租的土地应按合同约定的时间按时支付租金，被告违约造成原告方向法院起诉，由此产生的诉讼费用应该由被告承担。被告辩称，原告方陈述的签订合同的时间、合同约定出租期限、合同约定的租金情况属实。土地已经按照合同全部交付了的，被告按期交付了两年的租金，2016年12月1日之后的租金均没有支付也是事实。具体的土地承包经营户以租金领取表为准。合同上约定土地承包经营权证要交给被告核实，但原告方一直没有提交，所以土地面积无法核实。被告在使用过程中发现实际面积没有证上载明的面积多，2017年开始怀疑土地面积不符，2018年4月得到确认。按照合同各个农村土地承包经营户（包括10组、11组、12组）的土地是563.84亩，但实际只有277.3亩。本案主体不适格，合同是以村、组为主体，本案的诉讼代表没有行使诉讼权利的法律依据，即使作为代表人，也不能代表所有的承包户。合同签订后双方当事人都应该按合同履行自己的义务，被告在不知晓土地面积的情况下已经支付了两年的土地租赁费用，而原告方没有按照合同约定将使用权证交付给被告，造成土地面积至今都不能明确。被告要求原告方出示土地证以查明土地的具体使用面积并不是拒付租金，被告不存在违约和过错。被告认为违约金过高，要求法庭予以调整，被告认可违约金一次性按违约金额的10%计算。被告通过有关部门查询实际使用的土地面积只有277.3亩，被告认为合同存在重大误解，显失公平，请求法院驳回原告方的诉讼请求。经审理查明，2014年11月18日，甲方厚坝镇石龙村11社200户农村土地承包经营户（出租方）与乙方重庆南丰农业开发有限公司（承租方）签订《农村土地承包经营权出租合同》，合同约定“一、标的基本情况及用途甲方将其承包的位于开县厚坝镇石龙村11社的农村承包经营地约228.617亩土地（详见附件1《土地基本情况表及签约表》）出租给乙方从事农业开发生产经营。二、出租期限土地承包经营权出租期限为12年，自2014年12月1日起至2026年11月30日止。租赁期满后，乙方需续租的，在同等条件下有优先承租权。三、出租价款至支付方式1、甲乙双方约定土地实际面积按照甲方《农村土地承包经营权证》登记记载的面积为准。2、土地出租价款不论土地优劣、地理、地理位置均按照每亩每年500元元）计算租金。四、支付时间本合同生效后30天内，乙方向甲方一次性支付第一年度的出租价款；以后每年12月1日前，乙方向甲方支付下一年度的出租价款。五、土地交付方式及时间1、甲方应在2014年11月30日将土地交付乙方使用，甲方应在约定的交付时间内对土地上现有的农作物、果树、苗木等作相应处理，土地上现有的农作物乙方不另行补偿。逾期没有清理的视为甲方放弃，乙方有权自行处置。2、本合同签订时甲方应将《农村土地承包经营权证》交由乙方保存保管，乙方向甲方出具收取《农村土地承包经营权证》的收条，本合同期限届满后乙方将《农村土地承包经营权证》退还给甲方……十、违约责任1、乙方不按期支付出租价款的，每延迟壹天，按应付费用的5%承担违约金……”。合同中，甲方签约代表人修兴福、袁祖祥、陈云富等进行签字确认，乙方加盖重庆南丰农业开发有限公司印章，且法定代表人朱开清签字确认，另加盖开县厚坝镇农业服务中心、开县厚坝镇石龙村民委员会及开县厚坝镇石龙村第十一村民小组的印章。合同签订后，原告方按照合同约定于2014年11月30日将土地按照《农村土地承包经营权证》记载的面积实际交付给被告，同时租赁土地经过开县厚坝镇农业服务中心、开县厚坝镇石龙村民委员会及开县厚坝镇石龙村第十一村民小组同意并备案。被告在租赁的土地上进行农业种植，并按照合同约定向原告方支付了2014年12月1日至2015年11月30日以及2015年12月1日至2016年11月30日的土地租赁费用，原告方在农村土地承包经营款领取表上进行签字确认。2016年12月1日以后，被告未再支付土地租赁费用。对于农村土地承包经营户的具体户数，双方均认可按照农村土地承包经营款领取表为准。以上事实有原、被告的当庭陈述、原、被告的身份信息复印件、农村土地承包经营权出租合同、原告方的农村土地承包经营权证复印件、农村土地承包经营款领取表复印件、农业服务中心档案查询证明等证据在卷予以佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力可以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当遵守合同的约定，履行自己的义务。本案原告方作为出租方与作为承租方的被告签订《农村土地承包经营权出租合同》，并且原告方有代表人在合同上签字，被告重庆南丰农业开发有限公司的法定代表人在合同上签字并加盖公司印章，同时原告方所在的开县厚坝镇石龙村第十一村民小组、开县厚坝镇石龙村民委员会及开县厚坝镇农业服务中心均在合同上加盖了印章，故双方订立合同成立。原、被告具有完全民事行为能力，在签订租赁合同过程中应尽到必要的注意义务，对交易风险应有一定的预判能力，双方均是经过慎重考虑后才签订该合同的，该合同是双方当事人的真实意思表示。原、被告签订的《农村土地承包经营权出租合同》符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条关于租赁合同的规定，具备租赁合同的相关特征，且该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同中没有法律所规定的合同无效情形，该合同依法应确定为有效并受法律保护，双方当事人对合同义务均应恪守履行。合同签订后，原告方已依照合同约定将土地交给被告使用，被告亦依照约定按时支付了两年的租赁费用，但2016年12月1日开始至今被告未再按照合同约定支付土地的租赁费用，而被告目前仍在对租赁的土地进行使用，被告应当按照合同约定支付土地租金。关于本案争议的土地实际面积的问题，原、被告签订的《农村土地承包经营权出租合同》中明确约定“甲乙双方约定土地实际面积按照甲方《农村土地承包经营权证》登记记载的面积为准”，且被告认可各个农村土地承包经营户按照合同约定已将土地全部进行交付，同时被告按照农村土地承包经营款领取表给付的土地租赁费用也是按照合同的约定进行的，被告辩称实际使用的土地面积少于土地承包经营权证记载的面积，但其仅提供重庆市开州区厚坝镇青坪村、石龙村扶贫产业基地调查报告予以证明。本院认为，该调查报告的调查对象主要为村社干部或业主指定的造林区域，并不能客观真实的反映本案原、被告之间出租土地的实际面积情况，此外被告并未提供其他证据予以佐证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告应承担举证不力的法律后果，故本案被告应按照原告各农村土地承包经营户提供的农村土地承包经营权证记载的土地面积计算土地租赁费用。合同中明确约定“土地出租价款不论土地优劣、地理、地理位置均按照每亩每年500元元）计算租金”。因此，原告方要求被告立即支付按照农村土地承包经营权证记载面积计算的2018年12月1日以前的租金224669元的主张，符合法律规定，本院依法予以支持。对原告祁和权、袁祖辉等77户农村土地承包经营户的具体租金金额详见附件。关于原告主张被告按照合同约定支付违约金。本案中原、被告签订的《农村土地承包经营权出租合同》中约定“乙方不按期支付出租价款的，每延迟壹天，按应付费用的5%承担违约金”，被告因迟延支付租金已经构成违约，所以本院对原告主张被告支付违约金予以支持。但该合同约定的违约金为每日按照应付金额的5%计算过高，综合本案案情，本院酌情认定违约金按下欠租金总金额的10%进行支付。对于2018年12月1日以后的土地租金问题，原、被告签订的《农村土地承包经营权出租合同》中明确约定“本合同生效后30天内，乙方向甲方一次性支付第一年度的出租价款；以后每年12月1日前，乙方向甲方支付下一年度的出租价款”。因该合同系双方的真实意思表示，对双方均有约束力；并且该合同至今并未予以撤销或被宣告无效。对原告方要求被告从2018年度起于每年的12月1日前给付下一年度的租金的诉讼请求，因2018年12月1日前应给付2019年的租金，且条件已经成熟，对其中2019年度的土地租金（即2018年12月1日前应支付的）予以支持；对其他后续租金问题，因暂不具备给付条件，本案中不作调整，双方可另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆南丰农业开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付下欠原告祁和权、袁祖辉等77户农村土地承包经营户2018年12月1日以前的租金共计224669元，并按下欠租金总金额的10%支付违约金（各农村土地承包经营户的具体金额及违约金详见附件）。二、被告重庆南丰农业开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告祁和权、袁祖辉等77户农村土地承包经营户2019年度的土地租金合计112334.5元（详见附件）。三、驳回原告的其他诉讼请求。若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理6692元，减半收取3346元，由被告重庆南丰农业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员  李 华二〇一九年三月一日法官助理  丁兰兰书 记 员  冉 超开州区厚坝镇石龙村11组农村土地承包经营户土地租金及违约金金额                                                                                                                                                  编号              承包经营户代表              公民身份号码              土地面积（亩）              年租赁费单价（元/亩）              下欠租赁费总额（元）              违约金（元）              2019年度租金（元）                                1              祁和华              512222195403171511              3.222              500              3222              322.2              1611                                2              钱值兴              512222196309101538              3.7              500              3700              370              1850                                3              祁和武              512222196612171512              2.22              500              2220              222              1110                                4              祁和富              51222219630201153X              2.404              500              2404              240.4              1202                                5              袁祖财              512222195705271518              4.76              500              4760              476              2380                                6              钱良春              512222194801211510              3.82              500              3820              382              1910                                7              祁家灿              51222219730117151X              2.38              500              2380              238              1190                                8              杜之年              51222219490109151X              2.89              500              2890              289              1445                                9              祁家俊              512222196403051514              2.7              500              2700              270              1350                                10              袁祖辉              512222196509011510              2.784              500              2784              278.4              1392                                11              钱直军              512222196705181517              3.698              500              3698              369.8              1849                                12              陈云富              512222195308171513              2.894              500              2894              289.4              1447                                13              胡定冬              512222195111151543              3.375              500              3375              337.5              1687.5                                14              祁美才              512222197302171511              2.646              500              2646              264.6              1323                                15              祁炳中              512222194209281579              2.619              500              2619              261.9              1309.5                                16              陈云华              512222195108221512              4.003              500              4003              400.3              2001.5                                17              李宏培              512222193908171526              1.275              500              1275              127.5              637.5                                18              杜子春              512222196806051519              1.237              500              1237              123.7              618.5                                19              李家才              512222196311071518              3.91              500              3910              391              1955                                20              祁和仲              512222194706081519              1.775              500              1775              177.5              887.5                                21              祁社中              512222193705251518              2.475              500              2475              247.5              1237.5                                22              李家金              512222194903021531              3.91              500              3910              391              1955                                23              李德银              512222196507061514              2.556              500              2556              255.6              1278                                24              钱德生              512222197801151574              2.475              500              2475              247.5              1237.5                                25              祁和迪              51222219630722151X              2.69              500              2690              269              1345                                26              祁美春              512222194501081515              2.36              500              2360              236              1180                                27              赵清桂              512222197810051583              3.82              500              3820              382              1910                                28              陈立菊              512222196408151522              2.12              500              2120              212              1060                                29              杜之元              51222219620819152X              3.069              500              3069              306.9              1534.5                                30              郑伟              512222197212101536              0.97              500              970              97              485                                31              赵志桂              512222194311121520              5.79              500              5790              579              2895                                32              李德春              512222197203201535              2.058              500              2058              205.8              1029                                33              曾贻翠              512222194912141527              0.955              500              955              95.5              477.5                                34              何宗碧              512222195403021521              3.06              500              3060              306              1530                                35              祁和权              512222196210021538              3.558              500              3558              355.8              1779                                36              余学诗              512222194610171536              4.73              500              4730              473              2365                                37              祁和爱              512222197104201513              1.9              500              1900              190              950                                38              赵家清              512222196910121521              1.66              500              1660              166              830                                39              杜子翠              512222196305301524              3.98              500              3980              398              1990                                40              谈发桂              512222195608181529              4.568              500              4568              456.8              2284                                41              杜之桂              512222195403021548              4.02              500              4020              402              2010                                42              张道万              512222196604191513              4.65              500              4650              465              2325                                43              唐国福              51222219631112152X              2.764              500              2764              276.4              1382                                44              梁经莲              512222197907091581              1.841              500              1841              184.1              920.5                                45              祁华中              512222194410231514              2.373              500              2373              237.3              1186.5                                46              桂一军              512222195406161511              3.88              500              3880              388              1940                                47              祁家全              512222196708081511              2.89              500              2890              289              1445                                48              杜之涛              512222196811201518              4.11              500              4110              411              2055                                49              李家祥              512222196805241513              1.89              500              1890              189              945                                50              张龙美              512222195611041527              2.82              500              2820              282              1410                                51              祁和军              512222196412261556              3.227              500              3227              322.7              1613.5                                52              祁家平              512222197404091539              3.09              500              3090              309              1545                                53              余武才              512222196804061510              2.2              500              2200              220              1100                                54              沈依碧              512222197204201529              3.735              500              3735              373.5              1867.5                                55              祁路中              512222195005271517              3.392              500              3392              339.2              1696                                56              吴兴翠              512222195002151528              3.705              500              3705              370.5              1852.5                                57              祁家容              512222197401041528              2.532              500              2532              253.2              1266                                58              袁祖祥              512222197007251519              2.72              500              2720              272              1360                                59              陈云祥              512222196707301519              1.01              500              1010              101              505                                60              袁其秀              51222219490310170X              2.788              500              2788              278.8              1394                                61              祁爱中              512222195612061511              3.697              500              3697              369.7              1848.5                                62              祁杰中              512222194412061512              4.91              500              4910              491              2455                                63              祁家斌              512222197201101514              0.859              500              859              85.9              429.5                                64              余长江              512222196909261519              1.762              500              1762              176.2              881                                65              祁和玉              512222194403071524              2.548              500              2548              254.8              1274                                66              吴大英              512222194703061520              3.884              500              3884              388.4              1942                                67              赵定国              442525196508176492              6.321              500              6321              632.1              3160.5                                68              刘大元              512222196505101543              2.754              500              2754              275.4              1377                                69              祁和文              512222196706201516              2.126              500              2126              212.6              1063                                70              王学美              512222197211251428              2.9              500              2900              290              1450                                71              钱值春              512222196809051514              0.837              500              837              83.7              418.5                                72              祁夏中              512222195404151512              3.06              500              3060              306              1530                                73              祁秀中              512222193306211519              2.545              500              2545              254.5              1272.5                                74              修兴福              512222195009041516              2.73              500              2730              273              1365                                75              祁成中              512222195207221518              2.43              500              2430              243              1215                                76              祁志中              512222194911041516              2.31              500              2310              231              1155                                77              祁家华              512222196910031534              2.343              500              2343              234.3              1171.5                                合计金额              224669              22466.9              112334.5