贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初245号原告：谢庆峰，男，1993年12月25日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：徐业值，男，贵州洲联合（黎平）律师事务所律师，执业证号：15226201810072117。委托诉讼代理人：杨武坤，男，贵州洲联合（黎平）律师事务所实习律师。被告：贵州东昇集团东昇房地产开发股份有限公司。统一社会信用代码：91522600709569894U。地址：贵州省凯里市市府东路2号1栋1楼商1号。法定代表人：唐征东，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭双雄，男，贵州杉乡律师事务所律师。执业证号：15226201710202019。原告谢庆峰诉被告贵州东昇集团东昇房地产开发股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧波独任审判，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告谢庆峰及其委托诉讼代理人徐业值、杨武坤，被告委托诉讼代理人彭双雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢庆峰向本院提出的诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结交付原告；2、付商品房转移登记相关文书的违约金305218元（1378275元总价×0.0618%年息＝85177元/年，85177元/年×3年＝255532元，每月违约金为7098元/月，7098元/月×7月＝49686元，合计305218元）；3、判决被告继续履行后期办理转移登记违约金，从2018年12月31日计算至被告实际将商品房转移登记有关文书办结交付到原告时止，计算标准参照上述第2条；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年12月17日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县西门桥头老酒厂东昇豪庭2单元第9层：2-9-3住宅和2单元第1层：1-12铺面房，该合同约定商品房面积为156.31平方米，房屋单价2680元/平方米，房屋总价418911.00元，铺面房51.03平方米，单价为18800元/平方米，价款为959364元，两份合同均约定被告应当于2015年5月1日前将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任及法律后果。《商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定向被告支付了全部房款，房屋维修和水电开户等费用也已全部交清，并约定由被告代为办理产权证。合同签订以来，被告无故不履行合同约定的义务，由被告代原告完成的商品房产权转移登记的办证义务被告没有完成，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把商品房转移登记的相关文书交付给原告。因此，被告应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律严肃性，维护原告的合法权益，请求立案审理，支持原告的诉求。原告在举证期限内向本院提交以下5份证据：1、身份证复印件，证明原告主体资格；2、《商品房买卖合同》，证明合同签订时间、履约时间及违约责任；3、交款及进账凭证，证明原告按时履行合同按时交款；4、补充协议，证明房产实际面积；5、商品房预售合同备案表，证明预售合同登记备案。被告贵州东昇集团东昇房地产开发股份有限公司辩称：首先，《商品房买卖合同》附件八补充协议第六条的约定已经变更了《商品房买卖合同》第二十二条的约定，故应当以补充协议的约定为准。其次，被答辩人未积极协助办理房地产权证，答辩人已经将房地产权证办结并交付给被答辩人，答辩人不应当承担任何赔偿责任。之前有部分业主以该理由起诉过被告，已有二审判决认定被告的上述行为不构成违约，不应当承担违约责任。故请求法院依法驳回原告全部诉讼请求并由原告承担本案诉讼费。被告在举证期限内向本院提交以下5份证据：1、被告营业执照复印件，证明被告作为适合的诉讼主体；2、《商品房买卖合同》，证明根据《商品房买卖合同》附件八补充协议第六条对《商品房买卖合同》第二十二条作出新的约定，原告应当依照补充协议约定办理房地产权属证主张权利、履行义务；3、授权委托书，证明原告直到2019年1月11日才委托被告办理房地产权属证书，因原告未及时按照《商品房买卖合同》附件八补充协议第六条第五款之规定向被告提交办理上述手续需要的证明文件，被告不存在任何延期行为；4、不动产权证书复印件及领取签字表，证明原告诉请商品房已经于2019年3月5日获取不动产权证，被告已经完成合同义务，不应当履行违约责任；5、黔东南州中级人民法院（2018）黔26民终1151号及（2018）黔26民终301号民事判决书，证明被告按照《商品房买卖合同》附件八补充协议第六条履行自身义务，不存在任何违约行为。本院经审理认定如下事实：原告分别于2014年5月19日、2014年12月17日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县西门桥头老酒厂东昇豪庭2单元第1层：1-12铺面房和2单元第9层：2-9-3商品房，2016年7月21日签订《补充协议》约定该铺面房51.03平方米，单价为18800元/平方米，价款为959364元，商品房面积为156.31平方米，房屋单价2680元/平方米，房屋总价418911.00元。《商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定向被告支付了全部房款。合同第22条约定被告承诺于2016年5月1日前取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过30日内不办理交付的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.5%的违约金。庭审中原、被告均认可原告已领取铺面和房屋钥匙，但至今被告未取得商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。因此原告认为被告已经违反双方签订合同的约定，要求被告承担违约责任，遂起诉至法院。另查明：原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件八补充协议第六条约定：“六、双方同意本合同第二十二条补充如下：1.出卖人应当在商品房交付使用后540天内，向产权登记机关为买受人办妥房地产权属证书。……。2.双方同意以交房日之次日为办理产权登记期限的起算日。3.出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用五年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房。4.如果买受人未按本合同约定向出卖人支会（付）该商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无须协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何责任。……。”又查明：2019年3月5日被告已将商品房《房屋所有权证》办理并交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：“出卖人承诺于2016年5月1日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”《商品房买卖合同》附件八补充协议第六条约定：“六、双方同意本合同第二十二条补充如下：1.出卖人应当在商品房交付使用后540天内，向产权登记机关为买受人办妥房地产权属证书。……。2.双方同意以交房日之次日为办理产权登记期限的起算日。3.出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用五年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房。4.如果买受人未按本合同约定向出卖人支会（付）该商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无须协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何责任。……。”根据上述双方的约定，对于商品房转移登记事项，双方在《商品房买卖合同》附件八补充协议第六条的约定已经变更了《商品房买卖合同》第二十二条的约定，故应当以补充协议的约定为准。补充协议约定由出卖人为买受人办妥房地产权属证书，被告负有为原告办妥房地产权属证书的义务，不再负有将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。而原告仍然依据《商品房买卖合同》第二十二条的约定诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金，与双方变更后的补充协议约定的内容不符，因此原告的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告谢庆峰与被告贵州东昇集团东昇房地产开发股份有限公司于2014年5月19日、2014年12月17日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、驳回原告谢庆峰的其他诉讼请求。案件受理费5878元，减半收取2939元，由原告谢庆峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 欧 波二〇一九年三月二十五日书记员 周媛媛