延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终13号上诉人(原审第三人)：刘浩舶，男,1990年5月25日出生,汉族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：董惠淑，女，1955年10月27日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：裴勇虎，男，1960年11月20日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：延边罗京实业集团有限公司，住所地吉林省延吉市公园路**。法定代表人：罗今子，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文军，吉林鑫州律师事务所律师。上诉人刘浩舶因与被上诉人董惠淑、裴勇虎、延边罗京实业集团有限公司（以下简称“罗京公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院于2018年11月12日作出的（2018）吉2401民初6534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘浩舶的委托诉讼代理人高延波，被上诉人董惠淑、裴勇虎的委托诉讼代理人杨胜宪，被上诉人罗京公司的委托诉讼代理人王文军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘浩舶上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与事由：1.涉案房屋已于2016年2月5日由上诉人合法购买并签订商品房买卖合同，交纳全部房款，办理备案。董惠淑、裴勇虎于2018年3月29日与罗京公司签订商品房买卖合同，即在上诉人购买房屋二年后，罗京公司又将该房卖给董惠淑，明显属恶意出售，不应受法律保护。2.董惠淑、裴勇虎与延边恒基房地产开发有限公司签订的拆迁回迁协议并未约定回迁房屋的具体位置、房号，新建房屋与拆迁房位置不同，董惠淑、裴勇虎主张涉案的3003号房屋属于回迁房无事实依据和法律根据。董惠淑、裴勇虎辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。罗京公司答辩意见与一审一致。董惠淑、裴勇虎向一审法院起诉请求：1.判令被告开发的罗京帝景三层3003号房屋归二原告所有,并向二原告交付使用;2.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由:2016年3月4日,二原告(乙方)与被告(甲方)(原名延边恒基房地产开发有限公司)签订了“拆迁回迁协议书”。协议书约定:乙方将坐落在公园路50号董惠淑、裴勇虎的房屋,使用面积1274.40平方米(其中一层:407.12平方米;二层:494.2平方米;三层371.08平方米),由甲方拆除重建,建成后甲方按原来使用面积还给乙方,回迁面积与乙方原有的层数、面积数相同。甲方在合同中承诺:1.甲方保证新建工程竣工后按原有房屋面积、层数迁给乙方。2.由于新建工程的进身长,所以相应的开间就会缩短,这样就造成了回迁房屋的门脸减少。门脸宽度不得小于12米。甲方补偿给乙方地下车库3个与40平方米以上的小户型公寓3户,均阳面,楼层为9-12层。被告在动迁地开发的“罗京帝景”建成后,于2018年3月29日与二原告就三层门市房签订了商品房买卖合同,签订的房屋(房号3003)建筑面积为382.36平方米。合同签订后,房屋未交付使用。经查,被告回迁的3003房屋现实际面积为420.92平方米,房屋已于2016年2月5日备案在第三人刘浩舶名下。被告未按合同约定向二原告交付房屋，并将回迁房屋登记在第三人名下,侵害了原告的合法权益,被告已构成违约。现诉至法院,请求人民法院予以裁决。一审法院认定的事实：2016年3月4日,董惠淑、裴勇虎(乙方)与延边恒基房地产开发有限公司(甲方)签订拆迁回迁协议书。协议书约定:乙方将坐落在公园路50号董惠淑、裴勇虎的房屋,使用面积1274.40平方米(其中一层:407.12平方米;层:494.2平方米;三层:371.08平方米),由甲方拆除重建建成后甲方按原来使用面积还给乙方,回迁面积与乙方原有的层数、面积数相同。如新建筑面积大于或者小于原建筑面积时，双方可按新建工程建筑面积的价格进行补偿。当回迁给乙方新建面积大于原来的建筑面积时,新建增加面积部分价格按第一次开盘价50%计算乙方购买,甲方不得给乙方分摊公摊面积。如小于原来的建筑面积,小于部分的建筑面积,甲方按新建工程建筑面积销售价格补偿给乙方。甲方承诺:1.甲方保证新建工程竣工后按原有房屋面积、层数迁给乙方。2.由于新建工程的进身长,所以相应的开间就会缩短,这样就造成了回迁房屋的门脸减少。门脸宽度不得小于12米(新建房增加的面积以销售价的50%作为门脸缩小部分的补偿)。甲方补偿给乙方地下车库3个与40平方米以上的小户型公寓3户,均阳面,楼层为9-12层。新建楼的南北长度不小于40米。3.甲方进行拆迁和工程施工时会给乙方造成菅业性损失,甲方回迁补偿120万元,从双方签字本协议之日支付60万元动迁补偿金的预付款,乙方搬迁之日交付另60万元。新建房屋工期为2年,竣工交付使用,如超过按每月8万元营业性损失补偿给乙方。2009年9月8日,董惠淑、裴勇虎(乙方)与延边恒基房地产开发有限公司(甲方)签订补充协议书,约定:经甲乙双方协商一致,就甲乙双方2006年3月4日签订的拆迁回迁协议书进行修改,此补充协议与原拆迁回迁协议书具备同等法律效力,并以补充协议为最后标准;三、将原协议书中甲方承诺部分的第3条修改为甲方进行拆迁和工程施工时给乙方造成营业性损失,甲方支付给乙方从2006年3月4日至2011年11月30日的补偿金总计240万元,扣除甲方已付给乙方的60万元,签订该补充协议之日甲方再支付180万元。乙方不再提出其他搬迁、临时、综合等补偿事宜。乙方在收到补偿金争取三日内搬迁完毕。签订协议之日乙方争取三日内将房屋产权证及土地证交付给甲方。如到2011年11月30日甲方未竣工交付使用,按每月8万元补偿支付给乙方。后延边恒基房地产开发有限公司更名为罗京公司。2016年2月5日,罗京公司与刘浩舶签订了3003号房屋的商品房买卖(预售)合同,并于同日在延吉市房产局办理了3003号房屋的商品房买卖合同登记备案,该房屋的建筑面积为420.92平方米。同日,刘浩舶自称其以孙丽英的名义在延边农村商业银行向罗京公司法人罗今子的秘书焦晶晶汇款230万元。罗京公司在原告动迁地开发的罗京帝景建成后,于2018年3月29日与董惠淑、裴勇虎签订商品房买卖合同,约定罗京公司将其开发的罗京帝景3单元3号、建筑面积382.36平方米的房屋即3003号房屋出售给董惠淑、裴勇虎,付款方式为回迁房。合同签订后,罗京公司未将涉案房屋交付给董惠淑、裴勇虎。一审法院认为：董惠淑、裴勇虎与罗京公司签订的拆迁回迁协议、补充协议系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效。董惠淑、裴勇虎已按上述协议约定履行了交付、搬离被拆迁房屋的义务,而作为开发单位的罗京公司也应该按照上述协议履行交付回迁安置房屋的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有杈调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持”之规定,涉案3003号房屋应该归董惠淑、裴勇虎所有。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第七条之规定,判决如下：被告延边罗京实业集团有限公司开发的位于延吉市公园路66号罗京帝景3单元3号、建筑面积420.92平方米的商业用房即3003号房屋归原告董惠淑、裴勇虎所有,被告延边罗京实业集团有限公司待3003号房屋经验收合格后立即向原告董惠淑裴勇虎进行交付。案件受理费16140元,减半收取8070元,由被告罗京集团负担。二审中，董惠淑、裴勇虎为证实自己的主张向本院提交房产测绘报告一份。证明涉案房屋的实际面积为382.26平方米。刘浩舶、罗京公司对此无异议，本院予以采信。本院经审理查明：2006年3月4日,董惠淑、裴勇虎(乙方)与延边恒基房地产开发有限公司(甲方)签订拆迁回迁协议书。其他认定事实与一审一致。另查明，涉案罗京帝景小区目前尚未办理竣工验收手续，本案争议3单元3号房屋的产权测绘面积为382.26平方米。本院认为：董惠淑、裴勇虎与罗京公司签订的拆迁回迁协议、补充协议系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效。董惠淑、裴勇虎已按上述协议约定履行了交付、搬离被拆迁房屋的义务,而作为开发单位的罗京公司也应该按照上述协议履行交付回迁安置房屋的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有杈调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持”之规定，拆迁人与被拆迁人之间基于产权调换签订的房屋回迁协议虽然较之一般的房屋买卖合同具有优先履行性，但双方之间尚不宜脱离合同关系的范畴直接确认房屋的物权归属。本案中，涉案房屋目前尚未交付给董惠淑、裴勇虎，董惠淑、裴勇虎直接要求确认涉案房屋物权归属，缺乏法律依据。一审将争议房屋物权直接判归董惠淑、裴勇虎所有有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初6532号民事判决；二、驳回董惠淑、裴勇虎的诉讼请求。一审案件受理费16140元，减半收取8070元，二审案件受理费16140元，合计24210元，由延边罗京实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  池东波审判员  朴美兰二〇一九年三月二十六日书记员  朴晟慧