重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0102民初107号原告：重庆杰勋房地产开发有限公司，组织机构代码55904326-3，住所地重庆市涪陵区新妙镇群益路**办公综合楼**。法定代表人：张治国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王在强，重庆市涪陵区新妙法律服务所法律服务工作者。被告：叶德林，男，1973年8月26日出生，汉族，公司总经理，住重庆市涪陵区。被告：彭桂春，女，1978年10月13日出生，汉族，公司员工，住重庆市涪陵区。被告：罗文静，男，1987年9月7日出生，汉族，公司员工，住重庆市涪陵区。三被告之共同委托诉讼代理人：王成海，重庆山语律师事务所律师。原告重庆杰勋房地产开发有限公司诉被告叶德林、彭桂春、罗文静确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法适用简易程序，于当月22日公开开庭进行了审理。原告重庆杰勋房地产开发有限公司之委托诉讼代理人王在强(特别授权)，被告叶德林、彭桂春、罗文静及三被告之共同委托诉讼代理人王成海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆杰勋房地产开发有限公司诉称：2018年1月，我公司向被告方提出借款170万元，口头约定借期一年，月利率1.2%。当月30日，三被告为保证该债权能够得以实现，经与我公司协商同意，将借款合同签订为了房屋买卖合同。合同载明，我公司将自建的位于重庆市涪陵区新妙镇杰勋广场D区一、二层共1850平方米的房屋以低于市场价格近三倍的277.5万元卖与三被告，三被告在当月31日前支付首期房款170万元，剩余房款待办理完产权过户手续后一次性付清。合同还载明，我方可在12个月内违约要求解除合同，但应按月支付被告方违约金2.04万元。同日，叶德林又与我公司签订了租用范围包含上述房屋在内的房屋预租合同，并按该合同约定代原承租人重庆五登酒店有限公司(法定代表人为叶德林)预付了60万元租金。此后，我公司在未违约的情况下，仍于2018年3月至7月、10月每月向叶德林支付了2.04万元。2018年10月的款项虽被我方工作人员错误标记为了违约金，但此6笔款项实际均系我公司支付给三被告的借款利息。被告方向我公司购房后不可能又向我公司租赁该房，我们签订的房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，实为履行双方借款合同的担保，且建设涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，请求人民法院依法确认我们签订的房屋买卖合同无效。被告叶德林、彭桂春、罗文静辩称：原告所述不实，原告早已资不抵债，且彭桂春、罗文静与原告之法定代表人素不相识，我们不可能借款给原告，也从未与原告就借款事宜达成任何协议。我方是实实在在向原告购买房屋，双方早已多次磋商。2018年1月30日上午，原告方因差钱与叶德林协商签订了房屋预租合同，下午被告方见原告在低价销售房屋才与原告签订的房屋买卖合同，并非买后又租。房屋买卖合同签订后，双方已按合同约定实际履行，我方按约向原告支付了购房首款170万元，原告亦因未在合同约定期内完成房地产权过户而按月支付了我们每月2.04万元的违约金。叶德林代五登酒店公司预付的租金是应原告要求帮助其履行生效法律文书确定的义务，买卖合同签订后双方已口头约定在支付购房尾款时冲减。至于重庆房价，现在虽然较高，但2018年初我们买房时不高，下半年房价才出现飞涨，原告因资金紧张才低价销售房屋，不能以涨后的市场价格与合同价格对比。签订房屋买卖合同系我们双方的真实意思表示，不存在原告所称借款担保事实，建设工程规划许可证的有无也不影响该合同的效力，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年1月30日，原告与三被告签订了房屋买卖合同，约定将原告所有的原租赁给重庆五登酒店有限公司经营的(租期至2021年9月30日止，该酒店公司法定代表人系叶德林)位于重庆市涪陵区新妙镇杰勋广场**的一、二层1850平方米房屋以1500元/平方米的价格计277.5万元卖与三被告。合同约定，三被告应在2018年1月31日前支付首期房款170万元，剩余房款待原告办完产权过户手续后一次性付清。合同第五条第1款还约定，应在合同签订之日起30日内完善产权过户登记手续；第2款约定，如原告在12个月内违约，要求被告解除合同，则应按月支付被告违约金2.04万元并在12个月内退还被告购房款170万元，超过12个月双方不得解除合同。当日，叶德林还以个人名义与原告签订有房屋租赁合同，约定原告将其重庆市涪陵区新妙镇杰勋广场D区一至六层的房屋预租给叶德林，租赁期间为2021年10月1日至2032年6月30日，待叶德林代五登酒店公司提前支付2018年10月1日至2021年9月30日的60万元租金后生效。当日，叶德林先代五登酒店公司预付了前述租金，后又支付了原告名为“购房款”的170万元。2018年3月1日，原告方向叶德林转款2.04万元，转款凭据备注为“还款”。此后，叶德林多次催促原告方按月支付违约金。原告方分别于2018年4月1日、5月4日、6月3日、7月9日以及10月4日向叶德林各转款2.04万元（其中，10月4日转款凭据备注为“违约金”）。2019年1月3日，原告诉至本院。本院审理后经释明，原告将诉讼请求确定为由人民法院认定涉案房屋买卖合同不成立。本院所确认的上述事实，有原、被告双方在庭审中的陈述笔录及原告方向本院提交的《重庆市房屋买卖合同》、银行交易记录、《房屋租赁合同》，被告方向本院提交的收条、微信聊天记录、转款凭据等书面材料在卷佐证，这些证据材料已经本院开庭审理质证和审查，可以采信。本院认为，买卖合同的根本目的在于使买受人获得标的物的所有权，出卖人获得相应的价款，获得标的物所有权是买受人签订买卖合同的合理期待。但本案原、被告2018年1月30日签订的房屋买卖合同却在约定了30日内过户并付清余款的情况下，还约定原告可在12个月内违约要求解除合同，且只退还第一次购房款170万元并按月支付违约金2.04万元，对余款100余万元是否退还未作安排，对被告之一的叶德林代五登酒店公司预付的60万元巨额租金是否抵扣房款也未在买卖合同中提及。上述约定，明显不符合房屋买卖合同关系的法律特征。同时，合同并未约定未按时办理产权过户须支付违约金，但原告却在距合同签订之日仅过29天，30日的产权过户时限尚未届满也未向被告提出解除合同的情况下，仍于3月1日向叶德林“还款”2.04万元。此后，原告又连续多次按月向叶德林转去2.04万元等额款项。原告的这些履行行为，完全不符合房屋买卖交易习惯。相反，前述合同约定和履行行为却与原告所称该房屋买卖合同系原告向被告方借款170万元(借期一年即12个月，月利率1.2%即月息2.04万元)的还款担保事实的通常做法相吻合，该事实客观存在具有高度盖然性。由此可以认定，原、被告于2018年1月30日签订的房屋买卖合同买卖房屋的约定本身是原、被告之间的虚假意思表示，所隐藏的真实目的是以该房屋担保原告向被告所借170万元、借期一年、月利率为1.2%的债务履行。被告所付170万元“购房款”实为支付给原告的借款，原告支付的“还款”或“违约金”等6笔等额款项实为按月支付给被告的借款利息。意思表示真实，是民事法律行为有效的前提。原、被告以虚假的意思表示订立房屋买卖合同，违背了诚实信用原则，属非法订立合同，依法应认定该合同不成立，在原、被告之间不产生房屋买卖合同法律关系。但该买卖合同隐藏的借款担保行为，根据《民法总则》第一百四十六条第二款之规定，若不存在违反法律、行政法规的强制性规定情形，仍可肯定其在原、被告之间的法律效力，被告方可据此依法另行主张其相关权利。至于建设工程规划许可证，因涉案房屋买卖系现房销售而非预售，是否取得该证只是决定买受人能否取得合法权利凭证的依据，只是物权变动的结果条件而非原因条件，对引起物权变动的原因即债权合同的成立及效力并不产生直接影响。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款及《中华人民共和国合同法》第六条、第二十五条之规定，判决如下：原告重庆杰勋房地产开发有限公司与被告叶德林、彭桂春、罗文静于2018年1月30签订的房屋买卖合同不成立。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告叶德林、彭桂春、罗文静共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 袁兴海二〇一九年三月五日法官助理 唐裕馨书 记 员 吴 睿