湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终291号上诉人（原审被告）：襄阳汉润水泥制品有限公司,住所地襄阳市襄州区古驿镇大营村。法定代表人：陈会洪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王小强，湖北真武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯正华，男，1970年4月24日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：李有功，襄阳市襄州区伙牌法律服务所法律工作者。上诉人襄阳汉润水泥制品有限公司因与被上诉人冯正华房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人襄阳汉润水泥制品有限公司的委托诉讼代理人王小强、被上诉人的委托诉讼代理人李有功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。襄阳汉润水泥制品有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判或发回重审；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。一、原告的诉讼主体资格问题。本案是合同纠纷，合同具有相对性，襄阳汉润水泥制品有限公司与张淑勤、李志超、肖大国三人签订合同，只应由该三人提起诉讼，只与上述三人有法律关系。且在租赁合同签订时，并无附着被上诉人等20人的委托书，故襄阳汉润水泥制品有限公司并不认可被上诉人等20人的任何权利，也无证据证实被上诉人等20人确实做了委托。争议房屋到底是不是他们20人的？委托是不是遗漏了其他人？委托书是不是后补的？都需要查实。二、押金问题。襄阳汉润水泥制品有限公司支付了1万元押金，未予以核减，也未在原审判决中予以表述。三、房屋所有权人问题。该房屋系襄州经济开发区办公用房，属于国有土地、国有资产性质，不能买卖，因此无法办理产权证。相关权利人为襄州经济开发区管委会，而不是被上诉人等20人。如果依照原审判决，等于变相将争议房屋确权给了被上诉人等20人。四、合同解除问题。合同第4条、第6条第2项，明确约定：由乙方提前一个月支付租金；若乙方违约，则合同终止。可见合同在2016年3月份已经自动终止了，双方已经事实解除了租赁合同。被上诉人明知房租未交，必然会索要房租，来襄阳汉润水泥制品有限公司查看，而公司在2016年末已经搬离，被上诉人不可能不知道。五、房屋现状问题。襄阳汉润水泥制品有限公司搬走后，房屋处于空置状态，原审法院并未实际现场查看，以确认房屋是否处于租赁状态，就匆忙判令腾出房屋，属于重要事实没查清。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护襄阳汉润水泥制品有限公司的合法权益。冯正华辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。冯正华向一审法院起诉请求：1、依法解除冯正华与襄阳汉润水泥制品有限公司于2015年10月1日签订的房屋租赁合同，并由襄阳汉润水泥制品有限公司腾退租赁房屋交付给冯正华；2、判令襄阳汉润水泥制品有限公司向冯正华支付自2016年4月起至2018年8月所租1间房屋租金11200元，以及襄阳汉润水泥制品有限公司将租赁房屋腾退给冯正华完毕之日止的房屋租金；3、本案诉讼费用由襄阳汉润水泥制品有限公司负担。一审法院认定事实：2015年9月，冯正华、刘勇成、张玉友等20人与张淑勤、李志超、肖大国签订了《授权委托书》，载明：冯正华、刘勇成、张玉友等20人自愿全权委托张淑勤、李志超、肖大国与襄阳汉润水泥制品有限公司签订房屋租赁合同事宜，双方签订的《房屋租赁合同》中约定的权利、义务等条款，委托人均予以承认并按约定履行。2015年10月1日，张淑勤、李志超、肖大国（甲方）与襄阳汉润水泥制品有限公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，载明：一、出租房屋共五层，位于襄阳市××大道北侧，西邻襄阳雅虎机电有限公司、东临襄阳元大粮油公司，属于襄州经济开发区管委会原办公用房。甲方没有办理土地证、产权证等手续。按照襄阳市规划，该房屋处于两改两迁区域，在租赁期内可能面临拆迁乙方在确认知晓以上情况，并自己处理由此带来的一切问题…；二、甲方自愿将上述房屋的二至五层（面积约670平方米，每层8间共32间）租赁给乙方作为办公、宿舍等；三、租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止共五年；四、租金按照76800元/半年（每间每月400元，月租金12800元），由乙方提前一个月支付。合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付六个月的租金和保证金1万元，共计86800元。以后每半年提前一个月，乙方将租金足额交给甲方，逾期一个月仍未交纳，甲方有权解除合同，租赁关系解除时，甲方不再退还保证金；五、甲方只提供房屋的出租不负责乙方的人身财产安全，乙方在经营过程中产生的经济、安全等费用甲方不负责任，乙方应按时交纳租金，逾期视为乙方违约……六、如乙方违约，则合同终止，乙方在该房屋上的改造、经营等投入归甲方所有，不退还保证金，因乙方违约造成甲方的一切损失由乙方承担…。《房屋租赁合同》签订后，冯正华将其所购买的1间房屋连同其他同事所购买的共计32间交付给襄阳汉润水泥制品有限公司使用，襄阳汉润水泥制品有限公司交纳租金至2016年3月，自2016年4月起未交纳，也未将所租赁的房屋腾退交还给冯正华等人。庭审中，襄阳汉润水泥制品有限公司陈述其于2016年12月底已经搬走并告知过冯正华等人，但未提交相关证据，亦未办理交接手续。同时查明，襄阳商贸城是从事汽车配件、自有房屋租赁等经营活动的全民所有制企业。2006年8月28日，襄阳商贸城通过湖北东风拍卖公司组织的竞拍活动拍得襄州区公路段所有的位于襄阳市襄州区316国道钻石大道6198平方米的地产及地面附着物，并签订了《关于办理房地产过户手续等有关事宜的协议》。2013年12月10日，襄阳商贸城又将该房屋分割按间出售给冯正华1间房屋，并签订了《房屋买卖合同》。同时，襄阳商贸城于2018年8月6日出具证明一份，载明：兹有本单位为化解到期债务，并报请上级主管部门批准，将本单位公开竞争买得的位于襄阳市××区钻石大道北侧房屋分割按间出售给刘勇成等20位同志。一审法院认为，冯正华等人委托张淑勤、李志超、肖大国与被告襄阳汉润水泥制品有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人之间的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效协议，双方应当按照协议履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人。因此，张淑勤、李志超、肖大国作为受托人按照委托人冯正华等人的要求与襄阳汉润水泥制品有限公司签订《房屋租赁合同》，该合同应当约束冯正华与襄阳汉润水泥制品有限公司。襄阳汉润水泥制品有限公司在订立合同时应当知道该房屋的权属状况以及冯正华等人与张淑勤、李志超、肖大国之间的委托代理关系，其关于冯正华主体不适格的抗辩意见没有事实及法律依据，不予采信。涉案房屋由襄州公路段转让给襄阳商贸城，襄阳商贸城又分割转让其中1间给冯正华，有《关于办理房地产过户手续等有关事宜的协议》、《房屋买卖合同》为证，该房屋虽未办理产权登记手续，但并不妨碍冯正华将该房屋出租，且该房屋已经实际交付给了襄阳汉润水泥制品有限公司使用，故襄阳汉润水泥制品有限公司辩称该房屋没有办理产权登记，冯正华不享有权利的理由不能成立。根据双方所订立的《房屋租赁合同》第四条约定：“乙方逾期一月未交纳房租，甲方有权解除合同”，现襄阳汉润水泥制品有限公司认可自2016年4月起未交纳房租，已经构成违约，因此，冯正华主张解除合同的请求符合合同约定，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条解除权的行使的规定，该合同应当自襄阳汉润水泥制品有限公司收到起诉状副本之日即2018年10月22日解除。该租赁合同解除后，襄阳汉润水泥制品有限公司应当在合理的期限内将房屋腾退并交付给冯正华。襄阳汉润水泥制品有限公司在诉讼中称其于2016年12月底已经搬离租赁房屋并告知冯正华等人，未提供相关证据证实，亦未提供双方办理房屋交接的手续，因此其请求不应再支付租金的理由不能成立，不予支持。冯正华依照《房屋租赁合同》的约定，主张襄阳汉润水泥制品有限公司按400元/间/月的标准支付自2016年4月起至房屋腾退完毕之日止1间房屋租金的请求，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认冯正华委托张淑勤、李志超、肖大国与襄阳汉润水泥制品有限公司于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月22日予以解除；襄阳汉润水泥制品有限公司于本判决生效之日起十五日内将所租赁冯正华的1间房屋腾退交付给冯正华；二、襄阳汉润水泥制品有限公司于本判决生效之日起十五日内按照400元/间/月的标准向冯正华支付自2016年4月1日起至租赁房屋腾退完毕之日止1间房屋的租金；三、驳回冯正华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取为40元，由襄阳汉润水泥制品有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。二审庭审中，襄阳汉润水泥制品有限公司自认诉争房屋至今仍处于上锁状态，钥匙仍由其持有而未予交还，本院对该节事实予以确认。本院认为，诉争房屋系冯正华从襄阳商贸城购买所得，且已交付襄阳汉润水泥制品有限公司使用，该公司以冯正华未办理产权登记手续为由主张其无权出租该房屋，理由不能成立，本院不予支持。张淑琴、李志超、肖大国受冯正华的委托，以自己名义与襄阳汉润水泥制品有限公司就诉争房屋的租赁事宜订立了书面合同并履行了交付房屋的义务。襄阳汉润水泥制品有限公司未按照合同的约定支付房屋租金，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条关于“受托人以自己名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”之规定，冯正华作为委托人可以根据受托人张淑琴、李志超、肖大国与第三人襄阳汉润水泥制品有限公司订立的房屋租赁合同向该公司主张权利。襄阳汉润水泥制品有限公司以其对冯正华与张淑琴、李志超、肖大国之间的代理关系不知情为由主张冯正华诉讼主体不适格，于法无据，本院不予支持。因张淑琴、李志超、肖大国与襄阳汉润水泥制品有限公司订立的房屋租赁合同明确约定了该公司应提前一个月足额支付半年租金，逾期一个月仍未支付，出租人有权解除合同，不再退还一万元保证金。故襄阳汉润水泥制品有限公司主张将上述保证金予以核减，无事实依据，本院不予支持。一审法院支持冯正华依据合同约定行使解除权的诉讼请求，认定上述房屋租赁合同自襄阳汉润水泥制品有限公司收到起诉状副本之日起解除并判决该公司支付拖欠的租金直至房屋腾退完毕，在实体处理上无明显不当，本院予以维持。襄阳汉润水泥制品有限公司以其拖欠租金的行为构成违约为由，主张房屋租赁合同已于2016年3月自动终止，不应再继续支付租金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，襄阳汉润水泥制品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由襄阳汉润水泥制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年三月十九日书记员  徐丽莉