山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终1826号上诉人（原审被告）：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：曹萍萍，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋君，女，1979年1月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：房爱静，山东德康律师事务所律师。上诉人济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称东城帝华公司）因与被上诉人宋君商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初7326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。东城帝华公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.上诉费用由宋君承担。事实与理由：一、关于《补充协议》签订的背景。1、首先该补充协议在签订时系受到买受人胁迫情况下签订的，并没有真实表达自己的真实意思表示，本案买受人以及其他购房者多次通过拉横幅、寻找媒体曝光、围攻营销中心的行为，逼迫东城帝华公司签订的补充协议，应属于无效或者可撤销的协议。2、因买受人纠集或者参加几百名业主围攻东城帝华公司的营销中心以及在经十路等重要路段拉横幅的行为，本身给东城帝华公司在房屋销售方面带来沉重的负面影响，造成东城帝华公司房屋销量急剧下降。且给东城帝华公司在济南甚至其他省份和地区的房屋销售以及声誉带来较大影响，使东城帝华公司整个集团以及其他公司在生产经营方面限于困难。据此东城帝华公司迫于无奈，为了消除影响才与买受人签订的补充协议书，且被迫约定了高额的违约金，对此请求二审法院认定该协议无效，或者不能作为有效证据使用。二、关于补充协议约定高额违约金情况说明。1、补充协议书约定的违约金为：总房款的日万分之三，该违约金的约定同样是违背东城帝华公司的真实意思，且违约金如此之高非常罕见，东城帝华公司系专业从事地产开发的企业，了解正常房企销售合同约定违约金的数额或者比例，深切的明知该违约金会给房企带来多大的伤害。在正常情况下不可能存在如此高昂或者昂贵的约定，一切压力均来自于买受人以及其他业主的违法维权行为造成的。2、经了解，在济南周边的房企，在商品房买卖合同中约定的违约金均没有超过总房款的1%或者日万分之零点五。这种高昂的约定，违背了地产行业的惯例，且严重显示公平。且我国合同法以及最高院的司法解释的立法目的和精神限定违约金系补偿性质，东城帝华公司考察了争议房屋所在地区域的房屋租金价格，唐冶区域的租金价格，毛坯房同等面积的不超过千元每月。一审法院认定违约金按照日万分之三计算，明显违背了地产行业的惯例，明显存在显失公平，对东城帝华公司及其不公平，也违背了相关法律的立法目的和精神，对此肯请法院予以纠正。3、《补充协议》也对违约金支付时间做出了约定，一审法院判决支付到交房之日，也明显不合理。三、关于案件事实方面。1、双方存在商品房买卖合同，以及存在延期交房的问题，该事实东城帝华公司予以认可，因延期交房给买受人带来损失，东城帝华公司也深表歉意，现阶段东城帝华公司也正积极联系相关部门办理交房问题。据此请求二审法院在认定证据和事实方面对一审法院予以纠正，从公平合理的角度来对待本案，东城帝华公司面临的不是单一案件问题，涉及到几百个案件，如此高昂的违约金会给东城帝华公司造成极大经营困难，都有可能带来破产的危险。请求二审法院对违约金作出调整，化解矛盾。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。宋君辩称，一、本案中的补充协议是东城帝华公司与宋君双方在东城帝华公司一再违约、协商一致的情况下签订的，是双方的真实意思表示，不存在任何胁迫，所以本案中的补充协议是合法有效的，在补充协议中有关违约金的规定也是双方应遵守和履行的。二、在本案中东城帝华公司违约是事实，东城帝华公司应为自己的违约行为承担违约责任，违约责任是对不守约方的惩罚，它不以实际损失的发生为前提，补充协议中的违约金主要是体现了惩罚性同时兼具补偿性。东城帝华公司在已经存在逾期交房的情况下，再次签订补充协议，变更了交房时间，并重新约定了逾期不交房的违约金标准，系其对再次违约后果的预期判断，现东城帝华公司再次违约，违约金更多的体现了惩罚性，不应予以调低。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律证确，请二审法院维持一审判决。宋君向一审法院起诉请求：1.判令济南东城帝华房地产开发有限公司交付合同约定的房屋；2.判令济南东城帝华房地产开发有限公司支付逾期交房违约金55053.86元（自2017年10月31日至2018年8月16日）及自2018年8月16日起至交房之日止的违约金；3.本案的诉讼费用由济南东城帝华房地产开发有限公司承担。后宋君于向一审法院递交变更诉讼请求申请书，将第一项诉讼请求变更为：判令济南东城帝华房地产开发有限公司即向原告交付符合合同约定的房屋、地下室及车位。一审法院认定事实：2015年5月31日，宋君与济南东城帝华房地产开发有限公司商品房买卖合同一份【合同编号：XXXX】，约定宋君购买由济南东城帝华房地产开发有限公司开发的位于济南市历城区某商品房住房一套，建筑面积128.18平方米，房屋价款590653元；第八条规定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备分期综合验收备案证明并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同年7月9日，双方再次签订商品房买卖合同一份【合同编号：XXXX】，预定宋君购买济南东城帝华房地产开发有限公司开发的位于济南市历城区XXXX号楼XXXX单元XXXX号储藏室一个，建筑面积16.86平方米，房屋价款42150元；合同第八条及第十一条约定内容与住宅合同约定内容一致。2016年6月28日，双方签订地下车位使用权转让协议一份，约定宋君购买的地下车位位于济南东城帝华房地产开发有限公司开发的帝华鸿府（西区），车位编号为：XXXX。该地下车位的使用费为55000元（大写：伍万伍仟元整）。但在协议中并未对车位交付时间进行约定。宋君在上述合同签订后交付了全部房款（含储藏室、车位）。2016年11月3日，双方签订补充协议书，约定因济南东城帝华房地产开发有限公司未能按合同约定期限向宋君交付商品房，双方经协商同意交房期限延期至2017年10月30日。同时双方约定，自2016年10月31日起至济南东城帝华房地产开发有限公司向宋君发出的交房通知书所载明的交房之日，至迟不超过2017年10月30日止，以总房款632803元为基数，按日万分之一点五支付违约金；如交房时间再次延期，自2017年10月31日起至交房发出的交房通知书上的交房日期止，以总房款632803元为基数，按日万分之三支付违约金。2018年6月22日涉案房屋所在单元楼通过分期综合配套验收。2018年7月20日，济南东城帝华房地产开发有限公司向宋君发出帝华·鸿府入住通知书，通知业主在2018年7月25日下午进行收房、验房，同时明确规定业主需要带齐如下材料：1.业主产权人及共有人身份证及复印件2张，户口本原件及复印件2张，购房合同原件及复印件，购房补充协议，购房收据或发票原件及复印件，银行贷款合同原件及复印件，近半年的房贷还款流水，入住通知书原件；2.业主免冠一寸或二寸照片2张。另查明，济南东城帝华房地产开发有限公司在验房收房中要求业主将补充协议书予以交回作为验房收房的前提条件。庭审中，济南东城帝华房地产开发有限公司提供济南市规划局建设工程竣工规划核实合格证附表证明涉案车位并未通过综合配套验收，仅取得规划核实合格证。一审法院认为，本案立案时确定的案由是房屋买卖合同纠纷，经审理查明，本案系宋君依据商品房买卖合同针对开发商济南东城帝华房地产开发有限公司提出的诉讼，其诉讼请求为判令济南东城帝华房地产开发有限公司履行合同义务。故此，一审法院依法将本案案由变更为商品房买卖合同纠纷。宋君与济南东城帝华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议、地下车位使用权转让协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。济南东城帝华房地产开发有限公司主张双方之间的补充协议显失公平，但自补充协议签订之日至今已近两年，且其已部分履行补充协议，其现在主张该补充协议显失公平与其之前的履行行为相违背，亦已超出法律规定的期限。经查，补充协议书约定的内容并未超出法律、行政法规的强制性规定，只因逾期交房时间过长造成相对数额较大，且其系济南东城帝华房地产开发有限公司自身造成的，与协议相对方无关。同时，济南东城帝华房地产开发有限公司亦未能举证证实该协议内容达到显失公平的情形，故一审法院对其抗辩不予支持。据此，双方当事人应全面履行合同义务，未能履行或未能全面履行的，应按照合同约定承担相应的法律责任。宋君已按照合同约定履行了缴纳购房款（含车位使用费）的义务，济南东城帝华房地产开发有限公司亦已出具回款单、收据证实宋君购得涉案房屋及车位，且上述房屋（含储藏室）及车位明确、具体，具有可识别性、区分性。现涉案房屋已通过分期综合配套验收已经成就且济南东城帝华房地产开发有限公司已向宋君发出入住通知书，这足以证明涉案房屋符合交付条件。同时，与涉案房屋具有附属性质的储藏室、车位，依据分期综合配套验收之规定，同时为方便业主之生活，亦应包括在交付范畴内。济南东城帝华房地产开发有限公司主张涉案车位尚未通过分期综合配套验收，不具备交付条件。虽涉案车位并未与涉案房屋一并通过分期综合配套验收，但庭审中济南东城帝华房地产开发有限公司提供的证据证实涉案车位所在建筑已于2018年9月14日取得济南市规划局建设工程竣工规划核实合格证，即涉案车位所在建筑已进入综合配套验收程序，已具备交付条件，故一审法院对其该项抗辩不予支持。济南东城帝华房地产开发有限公司在涉案房屋（含储藏室、车位）已符合交付条件的情况下，未及时向宋君交付涉案房屋（含储藏室、车位），这有违合同约定及法律规定。现宋君要求济南东城帝华房地产开发有限公司交付涉案房屋（含车位）符合法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一款之规定，一审法院予以支持。关于逾期交房违约金的问题。依据双方在商品房买卖合同及补充协议的约定，如交房时间再次延期，自2017年10月31日起至交房发出的交房通知书上的交房日期止，以总房款632803元为基数，按日万分之三支付违约金。济南东城帝华房地产开发有限公司直至2018年7月20日才向宋君发出帝华·鸿府入住通知书，入住通知书载明的交房时间为2018年7月25日，且直至诉讼并未向宋君交付涉案房屋及车位，这已违反双方约定，依法应承担相应的违约责任。宋君主张济南东城帝华房地产开发有限公司应依约定支付自2017年10月31日起至房屋实际交付之日止的违约金，虽双方在补充协议中约定的逾期交房违约金计算至交房通知书上的交房日期止，但济南东城帝华房地产开发有限公司逾期交房的行为具有连贯性，且济南东城帝华房地产开发有限公司无证据证实宋君所主张连续计算违约金的方式未超出法定标准，故一审法院依法予以支持。据此，济南东城帝华房地产开发有限公司应支付的逾期交房违约金为54846.02元（以632803元为基数，按日万分之三，自2017年10月31日起至2018年8月16日，2018年8月17日至房屋实际交付之日止的违约金，计算方法同上），原告宋君诉讼请求中符合法律规定，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。综上，判决：一、限被告济南东城帝华房地产开发有限公司于判决生效后15日内向原告宋君交付位于济南市唐冶新区XXXX号住房、XXXX号储藏室及XXXX号车位；二、限被告济南东城帝华房地产开发有限公司于判决生效后15日内向原告宋君支付逾期交房违约金54846.02元（自2017年10月31日至2018年8月16日，以632803元为基数，按日万分之三计算；2018年8月16日至房屋实际交付之日止的违约金计算方法同上）；三、驳回原告宋君的其他诉讼请求。案件受理费588元，由被告济南东城帝华房地产开发有限公司负担585元，由原告宋君负担3元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东城帝华公司二审中提供邮寄底联、查询回单、入住会签单、住宅收楼确认书各一份，欲证明邮寄底联载明文件内容为“交房通知书”，宋君于2018年11月22日签收该通知，2018年11月26日双方办理完毕房屋交付手续，完成交房义务。宋君质证称，对该证据真实性无异议。本院二审查明，东城帝华公司、宋君均同意逾期交房违约金计算至2018年11月26日止。上述事实由东城帝华公司提交的邮寄底联、查询回单、入住会签单、住宅收楼确认书以及调查笔录、当事人陈述等在案为凭。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议问题为东城帝华公司要求调整涉案逾期交房违约金标准的主张能否成立。宋君与东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，宋君依约履行了付款义务，但东城帝华公司未能在约定期限内向宋君交付房屋，其行为构成逾期交房违约。在此情况下，双方于2016年11月3日签订《补偿协议》，约定将上述合同约定的交房期限延期至2017年10月30日，此期间逾期交房违约金按照日万分之一点五计算，若交房时间再次延期，之后的逾期交房违约金按日万分之三计算。上述《补充协议》系东城帝华公司在已经构成逾期交房违约的情况下与宋君经自愿协商后签订，双方在《补充协议》中对交房期限及违约金所作的相应调整，系其对违约后果的预期判断，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东城帝华公司主张《补充协议》系其受胁迫下签订，但其提交的证据并不足以证明该主张成立，本院对此不予采信。双方约定延期后的交房时间最晚不得超过2017年10月30日，否则将按照日万分之三的标准支付违约金，该违约金明显具有惩罚性，目的在于确保合同债务得以履行。但东城帝华公司在《补充协议》签订后，仍未在约定的最晚期限内履行交房义务，其行为构成严重违约，理应承担相应违约责任。一审据此依照《补充协议》约定的违约金标准判处东城帝华公司承担相应违约责任，并无不当。东城帝华公司要求调整违约金标准的上诉理由并无事实和法律依据，本院不予采信。另，一审判决第二项判处东城帝华公司支付宋君逾期交房违约金（以总房款632803元为基数，自2018年8月16日至房屋实际交付之日止，按日万分之三计算），根据二审查明的事实，该“房屋实际交付之日”应为2018年11月26日，该判决结果本身并无不当，本院予以维持。综上所述，东城帝华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1176元，由上诉人济南东城帝华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  黄宏伟审判员  李 静二〇一九年三月二十八日书记员  李在利