广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤01执复147号 复议申请人（异议人）：李娜。 申请执行人：高来穗。 被执行人：朱冬连。 复议申请人李娜不服广东省广州市海珠区人民法院（以下简称海珠法院）（2018）粤0105执异415号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 海珠法院经审查查明：关于高来穗诉朱冬连、广州市源美之都美容美体连锁有限公司东山颜如玉分公司、广州市源美之都美容美体连锁有限公司财产损害赔偿纠纷一案，在诉讼保全过程中，海珠法院于2015年7月7日查封了朱冬连所有的位于广州市番禺区×××房。2016年8月16日，海珠法院作出（2015）穗海法民二初字第2081号民事判决书判决：朱冬连向高来穗归还529.2万元并支付利息。判后，朱冬连不服上诉，广州市中级人民法院于2017年1月24日作出（2016）粤01民终18000号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决书于2017年2月22日发生法律效力。2017年3月6日，因朱冬连并未主动履行义务，高来穗向海珠法院申请强制执行，海珠法院以（2017）粤0105执1279号立案执行。执行过程中，海珠法院依法对上述房屋采取评估措施，经评估，该房屋的评估价值为105.86万元，评估单价为16040元/平方米。2017年10月20日，海珠法院作出（2017）粤0105执1279号执行裁定书裁定拍卖上述房屋。 海珠法院另查，2015年5月1日，朱冬连向袁利刚出具委托书，委托其在2015年5月1日至2015年12月1日期间，全权代理办理×××一切事情，包括房屋出租、收取租金、出售、收取房款、抵押等。2015年6月1日，袁利刚（出租方、甲方）与李娜（承租方、乙方）签订《房屋租房合同》，约定：承租房屋地址为×××，租赁期共20年，自2015年6月1日起至2035年5月31日止，房屋租金每月为2000元，合计48万元，乙方应当于签订合同后一个月内一次性支付；等。2015年7月6日，李娜通过中国工商银行向袁利刚转账480000元。 因上述房屋已于2009年1月4日抵押给广州市农村信用合作联社番禺信用社，海珠法院已发函调查朱冬连的贷款清偿情况。2018年6月12日，广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行函复海珠法院称：截止至2018年6月11日，上述房屋的担保债权尚欠本息共计16997.2元，并主张优先受偿权。2018年6月15日，因李娜向海珠法院主张租赁权及优先购买权，海珠法院遂发出（2017）粤0105执1279号通知书，以上述房屋在负担长期租赁权的情况下，可能会严重影响其成交价格或者导致流拍，从而影响担保物权的实现为由除去李娜的租赁权。2018年7月7日，海珠法院继续查封了上述房屋，查封期限至2021年7月6日。 2018年11月28日，广州农村商业银行股份有限公司番禺支行出具《还清证明》，记载：我行于2008年12月9日向借款人朱冬连发放借款240000元整，该笔借款以朱冬连名下位于×××做抵押，并签订了合同，借款人朱冬连已于2018年11月23日将上述借款的本息全部还清。2018年12月14日，李娜遂提出以上执行异议。 审查过程中，李娜表示其在签订合同之前已经入住两三个月了，是给父母养老租的，合同签订之后，水电费及物管费全都是其缴纳的，当时转账汇款的480000元是父母给的，现有4到5人在涉案房屋居住。 李娜为证明其已占有使用涉案房屋另提交了以下证据：1、2015年4月至2018年12月期间的电费缴费记录；2、2018年3月至2018年12月期间的管理费、水费、排污费等发票3张。 经向房管部门查询：×××的权属人为朱冬连，占有份额为全部，建筑面积为66平方米，用途为住宅。 海珠法院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者以其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。”本案中，李娜主张对涉案房屋享有租赁权，其性质为实体权利没有争议。但是，买卖虽然不破租赁，租赁亦不能排除买卖，即租赁权不能阻止本案的执行拍卖。同时，其虽可在拍卖成交后依租赁合同向买受人主张继续承租使用涉案房屋，但是并不能排除涉案房屋过户交付至买受人，李娜在本案所主张的实体权利，并不属于前述司法解释规定的足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，故本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。本案在拍卖过程中以通知书形式除去李娜所主张的租赁权，故该执行行为是否适当是本案的争议焦点，对此，海珠法院评析如下： 一、关于李娜认为本案以通知书形式除去租赁权没有法律依据的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条关于“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议……”的规定，涉案通知书对是否保障李娜所主张的租赁权已作出认定与处理，该通知书的处理结果对李娜的实体权益已产生实质性影响，属于海珠法院作出的具体执行行为，且该通知书亦明确告知提出异议的权利与期限。因此，海珠法院以通知书形式除去李娜的租赁权并无不当。 二、关于除去李娜的租赁权是否合法的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”据此规定，在法院查封之前，承租人必须已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用拍卖标的物，其异议请求才能成立。本案中，李娜已于2015年6月1日与朱冬连的委托代理人袁利刚签订了房屋租赁合同，并于2015年7月6日向袁利刚支付了租金480000元，时间上先于海珠法院对涉案房屋的查封。至于占有使用的问题，房屋租赁合同并未约定交付使用时间，虽然李娜陈述其在签订合同前已入住两三个月，并为此提交了水电费、管理费缴费凭证予以证明，但该证据并不足以证明其已在法院查封之前占有使用涉案房屋，因此，对李娜的陈述意见，海珠法院不予采纳，对其提出的要求保障租赁权及优先购买权的异议请求，海珠法院不予支持。虽然涉案房屋的抵押贷款已全部清偿，涉案通知书作出的处理意见所依据的事实已发生变化，但处理结果并无不当，海珠法院予以确认。 据此，海珠法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人李娜提出的执行异议。 李娜向本院申请复议称：一审裁定查明事实不清，适用法律错误，对李娜明显不公。具体理由如下：一、海珠法院以通知方式除去李娜租赁权的依据不足，理应纠正。现涉案房屋贷款已经全部还清，贷款人广州农村商业银行股份有限公司番禺支行已经出具了贷款还清证明，涉案房屋已经不存在担保物权或其他优先受偿权，海珠法院以不具强制力的《通知书》除去异议人的租赁权没有事实和法律依据。这不但违背立法本意，且除去租赁权将严重损害李娜的合法权益。裁定书不但不予纠正，反而认为处理结果恰当，且裁定书亦没有查明李娜的具体居住事实就除去李娜的租赁权，该处理方式对李娜明显不公。李娜在收到通知后不服，提出异议，异议材料却被海珠法院退回。二、李娜是涉案房屋的合法承租人，且已支付租赁费，居住事实清楚。李娜租赁合同的签订及付款履行均在法院查封之前，李娜的合法权益理应受法律保护。2015年6月1日，李娜与朱冬连签订了《房屋租房合同》，合同约定朱冬连将×××出租给李娜，租期自2015年6月1日至2035年5月31日止，还约定了押金、违约责任等相关条款。合同签订之后，李娜根据约定一次性将20年租金支付给了出租人，朱冬连也依约交付了房屋给李娜使用至今。上述合同的签订是由朱冬连的代理人完成的，该租赁合同的签订履行均在法院查封涉案房产之前，是合法有效的租赁合同，应受法律保护。李娜也向海珠法院提供了有关居住的证据，但海珠法院仅以不足以证明为由而不予采纳，过于草率。三、李娜请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产于法有据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2015〕10号第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。按照其他省份法院就类似情况的处理的规定，李娜对涉案房屋享有的租赁权可以对抗申请执行人。在处理该类似纠纷时可以参照外省法院的处理规定，这样才能公正、公平。四、涉案房屋若要拍卖，应保护、保留李娜的租赁权、优先购买权，而不应当除去李娜的租赁权。租赁权是基于租赁合同产生，但其目的在于使用，最终形式表现为承租人对租赁物的占有、使用和支配。对于房屋租赁，我国法律还确立了“买卖不破租赁”“承租人优先购买”等规则，这是对租赁权物权化的肯定。如果承租人的租赁权在法院查封之前形成，那么成立在先的租赁权就应该优先于法院的查封效力，租赁人就房屋的占有使用主张合法的租赁权利，法院应予保护。本案中，如果法院必须拍卖涉案房产，请求保留李娜的租赁权，在处置租赁物时对租赁关系予以披露，保障李娜在法院公开处置租赁物过程中的知情权和参与竞价权。据此，李娜申请复议请求：撤销(2017)粤0105执1279号《通知书》及(2018)粤0105执异415号执行裁定书；裁定支持李娜的异议请求，即在执行中确认并保留李娜的租赁权，保障李娜继续使用涉案房屋至租赁期限届满、保障李娜的优先购买权，依法维护李娜合法的居住使用权益。 对海珠法院查明的事实，本院经审查予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”2018年6月15日，海珠法院作出通知书除去李娜的租赁权，并于2018年6月29日向李娜送达。此时，涉案房屋上设有广州农村商业银行股份有限公司番禺支行的抵押权。李娜的租赁权设立在后，为保障在先的担保物权的实现，海珠法院适用上述条款的规定，通知除去李娜的租赁权符合法律规定。李娜主张应以裁定的形式除去租赁权无法律依据，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”执行中，仅在租赁合同成立于查封之前，承租人在查封前已实际占有使用被执行的不动产的情形下，承租人的租赁权才可对抗第三人。李娜主张其在2015年6月1日前两三个月已入住涉案房屋，至今已居住逾三年。在如此长的时间段里，个人的日常工作生活可与该居住地产生千丝万缕的联系，李娜应可举出大量事实和证据证明其在涉案房屋居住生活的事实。但其提交的证据并不足以证明其在查封前已占有使用涉案房屋并居住至今。海珠法院根据各方当事人的意见、所提交的证据，对李娜要求保障其租赁权及优先购买权等异议请求不予支持合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。海珠法院驳回李娜的执行异议并无不当，本院予以维持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回李娜的复议申请，维持广东省广州市海珠区人民法院(2018)粤0105执异415号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  张蕾蕾 审判员  李小明 审判员  叶洁靖 二〇一九年三月二十一日 书记员  孙 帅