广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初84号原告：江门富港实业有限公司，住所地：广东省开平市长沙街道办事处开平大道********。法定代表人：陈勇南。委托诉讼代理人：黄国炎，系广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何火日，系广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：严敏婷，女，1987年7月11日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：关伟均，系广东维盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴绮慈，系广东维盛律师事务所律师。被告：冯亨华，男，1987年8月26日出生，汉族，住广东省开平市。原告江门富港实业有限公司与被告严敏婷、冯亨华商品房预售合同、追偿权纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，同年2月27日公开开庭进行了审理。原告江门富港实业有限公司的委托诉讼代理人黄国炎、被告严敏婷的委托诉讼代理人关伟均、被告冯亨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江门富港实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告于2014年5月14日签订的《广东省商品房买卖合同》及《本合同补充协议》；2、判令两被告向原告支付由原告代两被告向中国工商银行股份有限公司开平支行偿还的按揭贷款本息431069.41元；3、两被告向原告支付违约金129919元；4、两被告向原告支付律师费20000元；5、本案的全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年5月21日，原告与两被告签订《广东省商品房买卖合同》（编号：0124919，以下简称“《买卖合同》”）及《本合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”），将位于开平市××办事处××大道××房（下称“该房屋”）出售给两被告。该房屋的交易金额为646595元，被告支付购房首期款196595元，剩余房款450000元由两被告向银行办理按揭支付。2015年2月12日，两被告与中国工商银行股份有限公司开平支行（以下简称“开平工商银行”）签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A房字工商行开平支行2015年267号），两被告向开平工商银行办理借款450000元用于支付购房款，原告为两被告的借款提供阶段性保证。因两被告未能按时还款，开平工商银行提起民事诉讼，经开平市人民法院审理作出（2018）粤0783民初2551号民事判决，判令被告偿还全部借款及利息、原告对被告的债务承担连带清偿责任。2018年11月19日，原告代两被告向开平工商银行还清前述债务。根据《补充协议》第四条第6款第（2）项约定，原告有权解除与被告签订的《买卖合同》及《补充协议》，原告在扣除代偿款、违约金、律师费后将房款余额退换给被告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关规定，原告特向你院提起起诉，恳请你院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告严敏婷、冯亨华辩称，一、本案案由应当是追偿权纠纷，并非商品房销售合同纠纷。本案是原告代被告向中国工商银行股份有限公司开平支行偿还贷款，原告向被告追偿引起的纠纷，并非是被告与原告之间因商品房买卖引起的纠纷。根据贵院作出（2018）粤0783民初2551号民事判决书，判决：四、被告江门富港实业有限公司承担担保责任后有权向被告严敏婷、冯亨华追偿。因此本案案由应当是追偿权纠纷，并非商品房销售合同纠纷。二、原告诉请解除《广东省商品房买卖合同》及《本合同补充协议》，是没有任何事实根据和法律依据，应不予支持。1、如前所述、本案不属于商品房销售合同纠纷，原告无权、无依据主张解除《广东省商品房买卖合同》及《本合同补充协议》。2、被告向原告购买坐落于开平市××办事处××大道××房的房屋，已向原告付清全部购房款，被告不存在拖欠原告的购房款。3、被告向中国工商银行股份有限公司开平支行贷款，向原告支付购房款；原告为被告在中国工商银行股份有限公司开平支行贷款提供担保，被告是不清楚、不知情，是原告与中国工商银行股份有限公司开平支行之间存在的合作关系，贵院审理（2018）粤0783民初2551号案，中国工商银行股份有限公司开平支行提供《按揭贷款业务合作协议》，被告才知道原告为所有购房客户在中国工商银行股份有限公司开平支行按揭贷款的客户提供担保；因此，原告为购房客户提供担保，完全基于原告与中国工商银行股份有限公司开平支行之间的合作关系，并非基于被告与原告之间的购房关系。4、被告与原告签订《广东省商品房买卖合同》及《本合同补充协议》，均为格式合同，根据《合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款不予以说明”；《合同法解释（二）》第六条规定：“‘提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称’采取合理的方式。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”据此，原告提供《本合同补充协议》的格式条款，未按《合同法》第三十九条第一款的规定和《合同法解释（二）》第六条的规定，采取合理方式向被告提请注意，也没有向被告作出说明；因此，原告违反《合同法》第三十九条一款的规定和《合同法解除（二）》第六条的规定；根据《合同法解释（二）》第十条的规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。因此，原告主张解除合同的格式条款是无效。故原告请求解除《广东省商品房买卖合同》及《本合同补偿协议》，是没有任何事实根据和法律依据，应不予支持。三、原告主张违约金129919元，是没有任何事实根据和法律依据，应不予支持。1、被告与原告之间不存在违约，被告的违约是相对于按揭贷款银行，且（2018）粤0783民初2551号判决被告承担罚息；原告无权、无依据向原告主张违约金；2、原告代被告偿还银行贷款本息，只能按中国人民银行同期贷款利率请求被告支付占用款项期间的利息。四、原告代被告向按揭银行偿还本息，聘请律师代理提起本案诉讼，是原告的行为；因此，原告自己聘请律师支付律师费20000元，向被告主张是没有任何事实根据和法律依据，应不予支持。综合上述，原告只能向被告主张代被告向按揭银行偿还借款本息431069.41元，及代偿还后按中国人民银行同期贷款利率请求被告支付占用款项期间的利息。为此，请求贵院查明事实，驳回原告诉求解除合同、支付违约金、律师费的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，在本院认为部分再行分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月21日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及《本合同补充协议》，约定由被告以银行按揭付款方式购买原告的坐落于开平市××办事处××大道××房房屋一间，建筑面积为127.46平方米，每平方米5072.92元，总价款为646595元。其中首期楼款196595元，余下450000元办理按揭贷款。《本合同补充协议》第四条付款方式第8点规定，买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任；（1）若贷款银行就抵押物行使优先受偿权而未能使其债权得到足额清偿，出卖人就债权不足清偿部分承担保证责任而向贷款银行支付相关款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用）的，买受人应在出卖人向贷款银行支付上述款项之日起三天内将上述款项支付给出卖人，买受人逾期支付的，每逾期一天应按上述款项金额的万分之八计付违约金给出卖人。（2）若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与没收入之间的买卖合同；出卖人选择向买受人追偿代付款项的，买受人在收到出卖人通知7日内将向出卖人支付全部代付款项、罚息、利息及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、罚款、相关税费等），利息从出卖人将代付款项支付给贷款银行之日起按同期银行流动资金贷款利率计付至买受人付清出卖人代付款项之日止。出卖人选择解除与买受人之间的买卖合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除买卖合同，买受人应该按商品房总房价款的20%支付违约金给出卖人，同时出卖人有权将该房屋另行出售，而无须经得买受人同意。2015年5月21日，被告支付购买涉案房屋的首期款196595元给原告。2016年6月30日，被告与中国工商银行股份有限公司开平支行签订《个人购房借款/担保合同》，借款45万元。同年7月16日，原告按合同约定发放了贷款45万元给被告。后因被告未按期偿还贷款本息，中国工商银行股份有限公司开平支行诉至本院，2018年9月18日，本院作出（2018）粤0783民初2551号民事判决，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司开平支行与被告严敏婷、冯亨华签订编号为A：房字工商行开平支行2015年267号《个人购房借款/担保合同》；二、被告严敏婷、冯亨华应在本判决发生法律效力之日起十日内清还借款本金413501.94元，截至2018年5月21日止的利息7301.60元，本息合计420803.54元及从2018年5月22日起至贷款实际还清之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利以本金413501.94元为基数，按照合同约定的贷款利率计算）给原告中国工商银行股份有限公司开平支行；三、被告严敏婷、冯亨华应在本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费19000.00元给原告中国工商银行股份有限公司开平支行；四、被告江门富港实业有限公司对上述第二判项的债务承担连带清偿责任，被告江门富港实业有限公司承担担保责任后有权向被告严敏婷、冯亨华追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。2018年11月19、20日，原告代被告向中国工商银行股份有限公司开平支行偿还借款本息等共431069.41元。2018年12月12日，原告与广东诚挚（广州）律师事务所签订了《民事委托合同》。协议约定，广东诚挚（广州）律师事务所指派何火日、黄国炎律师作为原告与被告严敏婷、冯亨华商品房买卖合同纠纷一案的代理人，原告应支付代理费人民币20000元给广东诚挚（广州）律师事务所。2019年1月4日，原告向广东诚挚（广州）律师事务所支付了代理本案的律师费20000元。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷、追偿权纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《本合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。被告未按期向中国工商银行股份有限公司开平支行偿还借款本息，致原告依该支行的请求履行担保责任并代付借款本息等共431069.41元，现原告依《本合同补充协议》第四条第8点的约定请求被告支付代付款431069.41元、违约金、律师费20000元以及请求解除其与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《本合同补充协议》理据充分，本院予以支持。关于双方约定的违约金计算标准是否存在过高和应否调整的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，原告代被告支付借款本息等431069.41元的损失主要体现在该款项支付后的利息损失，且原告代付的时间至今期间不长，显然双方约定的违约金过高。本院以实际损失为基础，综合考虑被告的违约行为、过错程度等因素，酌情对双方约定的违约金予以调整，被告应承担的违约金为按房价的10%计算，即646595元×10%=64659.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告江门富港实业有限公司与被告严敏婷、冯亨华于2015年5月21日签订的《广东省商品房买卖合同》及《本合同补充协议》；二、被告严敏婷、冯亨华在本判决生效后十日内支付代偿款431069.41元给原告江门富港实业有限公司；三、被告严敏婷、冯亨华在本判决生效后十日内支付违约金64659.5元原告江门富港实业有限公司；四、被告严敏婷、冯亨华在本判决生效后十日内支付律师费20000元给原告江门富港实业有限公司；五、驳回原告江门富港实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5132元（已由原告江门富港实业有限公司预交），由被告严敏婷、冯亨华负担。原告江门富港实业有限公司预交的受理费5132元，由本院予以退回。被告严敏婷、冯亨华应向本院补缴受理费5132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄安民二〇一九年三月二十七日书记员  陈绮琪