广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终614号上诉人（原审被告）：黄美翠，女，1982年7月16日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区********之一201。公民身份号码:441************688。委托诉讼代理人：何紫妍，系广东金硕律师事务所律师。上诉人（原审原告）：江门良和物业服务有限公司，住所地:江门市蓬江区*****邑大学研究生楼三楼。法定代表人：邓健乐。委托诉讼代理人：叶虹，系广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡莉雅，系广东五邑律师事务所律师。上诉人黄美翠因与上诉人江门良和物业服务有限公司（以下简称良和公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初3076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。黄美翠上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项判项；2.本案的所有诉讼费用由良和公司承担。事实与理由：一审法院审查事实不清。1.2015年起至今黄美翠房屋多次出现水浸积水，原因是黄美翠房屋入户门口的公共下水道堵塞，故出现倒灌污水进黄美翠所居住的房屋的现象。此后，黄美翠曾多次向良和公司反映，良和公司同意对公共下水道进行整改并同意若持续出现水浸问题黄美翠可不予缴纳当年的物业管理费用。2.经黄美翠了解，与黄美翠同一户型同一楼层的其他住户同一时期也出现类似的污水倒灌至房屋的情况，该水浸现象为小区普遍情况，明显为小区的排水管道问题，而一审法院对此情况并无审查清楚。同时有该水浸现象的部分住户经良和公司在外墙对公共下水道加装管道整改后，污水倒灌情况得到改善，但良和公司并未对黄美翠房屋入户门口的公共下水道进行维护整改，致使黄美翠至今仍出现水浸积水现象。因此，黄美翠并非恶意拒交物管费，良和公司并未按照物管合同约定履行对公共下水道的维护义务，导致黄美翠房屋出现水浸积水现象，至今仍未整改，则按照双方其后达成的补充约定，黄美翠可不予缴纳物管费用。良和公司辩称，良和公司一直禁止所有业主改装房屋结构、厨房、地下室管道，因私自改造可能会导致下水管出现排水不畅的问题。本案的问题并非源于公共管道堵塞，若是公共管道堵塞不单只有黄美翠的房屋出现倒灌积水，与黄美翠同一栋楼的其他业主并未发生倒灌积水问题。积水问题的成因十分复杂，需要专业人员改造或者检修，而非单纯理解为从外面灌水即是公共管道堵塞。另外，良和公司从没有推卸配合检测，良和公司愿意配合专业人员检修黄美翠房屋内部问题。良和公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持良和公司全部诉讼请求；2.本案诉讼费由黄美翠承担。事实与理由：一、黄美翠依法应承担违约责任。1.双方形成物业服务合同关系，业主应受合同约束，履行合同义务。良和公司与开发商依法签订《前期物业服务合同》，该合同确定了良和公司享有物业管理收费权、对业主的违约违规行为处理权，其中包括有权要求业主支付违约金。良和公司受开发商委托对涉案小区提供物业服务，与绝大部分业主签订了《前期物业服务协议》，小区业主包括黄美翠均应受合同约束，支付滞纳金有合同依据。2.黄美翠恶意拒签《前期物业服务协议》，应视为已与良和公司签订合同，并接受合同违约条款约束。3.黄美翠房屋内部问题不应成为拒交物管费及承担违约责任的免责事由。黄美翠长期拖欠物管费属严重违约行为，应承担违约责任。二、良和公司不存在过错且完整履行合同义务，黄美翠违约行为不应得到支持。1.黄美翠家中积水与良和公司提供的物管服务无关，良和公司亦极力配合维修检查。2.良和公司多次催告签订物管合同，黄美翠不予理会。良和公司曾就拖欠物管费事宜提起诉讼，黄美翠承诺缴费，但撤诉后，又拒不缴费,存在恶意拖欠物管费情形。3.良和公司已全面履行合同义务，提供了优质物管服务，不存在任何过错，不应剥削良和公司合法权益。良和公司请求合法、合理，只为维持物业管理秩序，维护业主与物管公司长远、和谐的关系。破坏物业管理秩序，最终受害者还是业主本身。黄美翠辩称，不同意良和公司的上诉意见。涉案房屋装修最后需经良和公司检查，即黄美翠对房屋进行装修良和公司是知情并同意的。积水现象同样发生在其他栋楼同类型的房屋中，部分业主的积水问题因良和公司为其栋楼的公共管道加装排管后得以解决，黄美翠希望良和公司在涉案房屋所在楼栋加装排管，履行良和公司的物管义务。良和公司向一审法院起诉请求：1.请求判决黄美翠立即支付2016年1月至2018年3月的物业管理费11804.94元；2.请求判决黄美翠立即支付滞纳金（以437.22元为基数，按每日千分之一计算，从2016年1月11日计算至清偿之日止）；3.全部诉讼费用由黄美翠承担。一审法院审理查明：良和公司具有三级物业服务资质，于2007年12月27日登记成立。2007年9月28日，良和公司受江门良骏兆业发展有限公司的委托，对绿茵豪苑高尔夫1号华府小区提供物业管理服务，合同期为3年，如在合同期内，业主委员会依法成立，则合同在业主委员会与物业公司签订物业服务合同生效后终止，如业主委员会尚未依法成立，则原合同期限自动延续一年。良和公司与黄美翠至今都未签订《前期物业服务协议》。良和公司（甲方）与绿茵豪苑高尔夫1号华府其余业主（乙方）签订的《前期物业服务协议》约定：由甲方履行该物业服务协议，对绿茵豪苑高尔夫1号华府小区提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序、房屋装饰装修管理等方面的物业服务，乙方为该小区××幢××房业主，建筑面积××平方米，每月物业服务费1.8元/平方米；乙方每三个月预交一次物业服务费，每次于每个预交周期的第一个月的10日前交纳；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并须从逾期之日起按每天2‰标准交纳滞纳金等条款。黄美翠为该小区11幢101房业主，房屋建筑面积242.9平方米，每月物业服务费1.8元/平方米，黄美翠2015年入住11幢101房，每月缴纳437.22元物管费，已缴纳完毕2015年全年物管费，从2016年1月开始没有缴纳物管费，共拖欠2016年1月至2018年3月的物管费11804.94元。良和公司于2017年12月18日上门张贴《关于催缴物业服务费用的函》于绿茵豪苑高尔夫1号华府11幢101房门前。良和公司庭审中确认其收费习惯是每月交纳当月物业服务费，如果业主当月付清当月的费用，均不会产生滞纳金。一审法院认为：原良和公司向小区住户收取物管费，本案是物业服务合同纠纷，良和公司多次向黄美翠催收物管费，黄美翠均拒绝缴纳，良和公司因此起诉，良和公司、黄美翠主体适格。关于黄美翠抗辩事先与良和公司约定可以拒交物管费的问题。黄美翠提交一张照片，照片中有一份合同的部分内容，黄美翠抗辩已与良和公司达成附加条款，如果黄美翠房屋出现积水情况，可以拒交物管费，良和公司对此予以否认。一审法院认为，首先黄美翠仅出示包括部分合同的照片，而没有提交合同原件，对于该合同是否真实存在，存有疑点；其次即使该合同是真实的，但该照片上的合同只有良和公司盖章，并没有黄美翠的签名，证明该合同并未经良和公司、黄美翠协商一致达成，合同上的附加条款也属无效。因此黄美翠提出该附加条款抗辩可以拒交物管费，该抗辩没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。关于黄美翠认为良和公司没有履行义务因此无需缴纳物管费的问题。黄美翠称由于良和公司没有尽到维护义务，因此无需缴纳物管费，一审法院认为，房屋出现积水有很多原因，有可能是房屋设计原因，有可能是房屋装修时管道安装不好，也可能是小区排水管道问题，黄美翠的房屋出现积水问题应先检查、鉴定，待查出积水原因后再向原业主、装修公司或物管公司追讨赔偿。房屋出现积水并不必然就是小区的排水管道问题，黄美翠对于其抗辩没有提交证据证明，一审法院不予支持。关于黄美翠是否应向良和公司缴纳物业服务费的问题。对此，一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，良和公司已经为涉案小区提供公共设施维护与管理、公共卫生清洁、垃圾清运、绿化维护、交通与车辆停放秩序管理、安全巡视与保卫等物业服务，黄美翠也已实际享受到相应服务，黄美翠作为业主应当依约交纳物业服务费。经一审法院询问，黄美翠对每月缴纳437.22元物管费的计算方式无异议，黄美翠应当向良和公司支付拖欠2016年1月至2018年3月的物业管理服务费11804.94元。关于良和公司要求黄美翠支付滞纳金是否应予支持的问题。良和公司和黄美翠没有签订《前期物业服务协议》，良和公司主张按每日千分之一计收滞纳金没有合同依据。考虑到黄美翠在2015年入住时有按时缴纳物管费，从2016年1月开始拒交物管费也是因为家中出现积水问题，心里感觉不愉快，从黄美翠在庭上表示只要以后再不出现积水问题就同意缴纳物管费可见，黄美翠并非恶意拖欠物管费，故对良和公司要求黄美翠支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条的规定，判决：一、黄美翠在本判决发生法律效力之日起十日内向良和公司支付2016年1月至2018年3月的物业服务费11804.94元；二、驳回良和公司的其他诉讼请求。如果黄美翠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费219元，减半收取109.5元，黄美翠负担。二审中，黄美翠未提交新证据。良和公司提交以下证据：1.良和公司服务内容节选，证明良和公司一直为业主提供全面、优质的物业服务，也定期向业主汇报物业服务工作，严格履行物业服务协议内容；2.（2016）粤0703民初3258号民事裁定书，证明良和公司曾因拖欠物管费问题于2016年提起诉讼，因黄美翠承诺按时缴纳，故撤回起诉。撤回起诉后，黄美翠欠费至今，属恶意欠费；3.（2016）粤0703民初3259号及（2016）粤0703民初3260号民事判决书，证明同样欠缴物业费的业主，其欠费行为被判决应承担违约责任，缴纳违约金，但黄美翠因拒绝签订《物业服务协议》而免于承担违约责任，显失公平，与立法原意相悖；4.《前期物业服务合同》补充协议，证明良和公司与开发商就业主逾期缴纳物管费的违约责任进行约定；5.装修管理告知手续一套（包括《装修管理协议》、《房屋交接单》、《业主手册》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》），证明良和公司就房屋装修管理问题与业主签订过《装修管理协议》，向业主送达过《业主手册》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等，明确禁止业主对房屋厨房、地下室、厕所、下水管道等进行改变、改装，亦告知业主房屋各部位的保修期及保修责任、后果等情况。此外，良和公司还于2019年3月1日向本院提交补充证据二份：6.蓬江区住建局信访登记表复印件一份；7.高尔夫1号小区给排水管道疏通记录表复印件一份。黄美翠对良和公司提供的上述1-5份证据不同意质证，认为不属于新证据。经本院审核，证据5装修管理告知手续中的《装修管理协议》和《房屋交接单》良和公司在一审期间已提交；证据1-5的其他证据均系一审期间能够提供而未提供的证据，加之黄美翠不同意质证，故本院不予采纳。对良和公司补充提交的证据6-7，因超过举证期限，且未经黄美翠质证，本院不予采纳。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。综合双方当事人的上诉及答辩意见，二审的争议焦点为：黄美翠是否应向良和公司支付物业管理费11804.94元及相应的滞纳金？关于黄美翠是否应向良和公司支付物业管理费11804.94元的问题。良和公司与黄美翠虽未签订书面物业服务合同，但良和公司已与开发商江门良骏兆业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，对黄美翠所居住的绿茵豪苑高尔夫1号华府小区提供物业服务，黄美翠作为小区业主之一，客观上也接受了良和公司的物业服务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上述《前期物业服务合同》对黄美翠具有约束力，且黄美翠已缴纳了2015年全年的物管费，表明其对双方建立物业服务合同法律关系的认可，故黄美翠在享受良和公司提供物业服务的同时，应当履行支付物业管理费的义务。关于黄美翠上诉认为良和公司未按照物管合同约定履行对公共下水道维护义务导致其房屋出现水浸等的意见。本院认为，首先，根据一审、二审法庭调查情况，黄美翠所居住房屋确存在遇大雨时水浸问题，但因双方未申请鉴定或共同确认，水浸具体原因尚未能确定，可能是公共排水管道堵塞的原因，但也可能是房屋户型结构缺陷、装修不当等其他原因，也可能是各种原因共同作用的结果。黄美翠所提交的证据仅证明其房屋存在水浸问题，但尚不足以确认水浸的原因就是其房屋入户门口的公共下水道堵塞，良和公司未履行维护义务所致。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，黄美翠应承担举证不力的不利后果。此外，黄美翠上诉认为，水浸现象为小区普遍情况，明显为小区排水管问题，其他同一户型同一楼层住户亦存在与其相同的问题，在良和公司协助加装管道整改后，情况有所改善，但黄美翠没有提供充分证据予以证明，也应承担举证不力的不利后果。其次，根据良和公司与开发商、其他业主签订的《前期物业服务协议》约定，对排水管等公共设施的日常维护系良和公司物业服务范围，但良和公司提供的物业服务还包括小区环境卫生、绿化、公共秩序等的公共服务。良和公司所提供的物业服务涉及到小区其他业主的共同利益。物业管理费是维持物业公司正常运转的主要收入来源，如果某个业主不缴纳物业管理费显然将会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也有失公平。再次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，黄美翠如认为良和公司不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，但不能以其上诉理由对抗良和公司诉请交纳物业管理费的主张。综上，黄美翠上诉主张其可不支付物业管理费，依据不足，本院不予支持。一审法院认定黄美翠应向良和公司支付拖欠的物业管理服务费11804.94元正确，本院予以维持。关于黄美翠是否应向良和公司支付滞纳金的问题。良和公司上诉认为，根据《前期物业服务协议》，黄美翠支付滞纳金有合同依据；良和公司已全面履行合同义务，黄美翠存在恶意拖欠物业费的情形，应支付滞纳金。本院认为，首先，虽然黄美翠存在拒交物业费的事实，但其所反映的房屋水浸问题客观存在。黄美翠虽不能提供证据证实水浸问题就是公共排水管道堵塞的原因，但良和公司所举证据也不能证明不是公共排水管道堵塞的原因。根据一审、二审调查情况，对于黄美翠所反映问题，良和公司也确实予以了协助，但发生水浸的原因至今不能明确，这也是黄美翠至今拒交物业费的主要原因，就此点而言，不足以认定黄美翠存在恶意拒交物业费的情形。因公共排水管的堵塞问题不仅涉及黄美翠一人，也涉及其他业主的共同利益，作为提供物业服务的良和公司，应尽力协助黄美翠通过聘请专业机构、人员检测或其他途径、方法查找水浸原因并处理。但良和公司所提供的证据尚不足以证明已尽职。在此点上，良和公司所提供的物业服务存在一定瑕疵。其次，良和公司主张的滞纳金实质上是逾期付款违约金，其性质与物业管理费并不相同。虽然良和公司与开发商所签订的《前期物业服务协议》效力可以约束黄美翠，但因良和公司至今未与黄美翠签订正式的物业服务合同；一审中良和公司提供的《催促签约告知函》显示，良和公司于2018年3月5日才正式发函给黄美翠催促签约，该份证据并不能证明黄美翠对《前期物业服务协议》中有关滞纳金的约定并非当然知晓；《前期物业服务协议》中约定的滞纳金水平明显过高，即使按良和公司一审起诉时降低的标准，也明显偏高；良和公司在一审中提交了两份《关于催缴物业服务费用的函》仅载明了滞纳金数额，没有说明相应的协议条款依据及计算标准、计算过程。在此情况下，判定承担该滞纳金，对黄美翠而言难谓公平合理。一审法院基于当事人过错程度等，对于良和公司主张的本次拖欠物业费的滞纳金部分不予支持，并无明显失当之处，可予以维持。综上，良和公司上诉请求黄美翠支付滞纳金，依据不足，本院不予支持。同时，需要指出的是，物业服务过程中，物业公司应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地反馈和整改。业主也应对物业公司给予相应理解，应认识到及时交纳物业管理费是保障物业正常运转的前提条件。综上所述，黄美翠、良和公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费438元，由黄美翠承担219元（已交纳），由良和公司承担219元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇一九年三月十四日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华