湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初366号原告:谌志远，男，1976年4月26日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陶剑锋，湖南正强律师事务所律师。被告：长沙天实房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区天顶街道枫林三路**麓景裕园******，统一社会信用代码：91430104081393263E。法定代表人：魏连瀛，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱敏，湖南大鲲律师事务所律师。原告谌志远与被告长沙天实房地产开发有限公司（以下简称“天实公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陶剑锋、被告的委托诉讼代理人邱敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谌志远向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金44298元（按房款每日万分之二的标准，自2018年6月1日起算，暂计算至2018年11月30日，最终违约金按上述标准计算至被告向原告交付符合合同约定的房屋之日止）；2、判令被告继续履行合同，立即向原告交付符合合同约定的房屋；3、判令被告承担本案的诉讼费用（案件受理费、保全费等）。事实与理由：原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买“天祥?水晶湾”项目房屋。原告依照合同约定向被告支付了购房全款1216986元。依据合同约定,被告应于2018年5月31日前将已经竣工验收备案并满足合同约定其他条件的房屋交付原告使用。时至今日，被告仍未向原告交付符合约定条件的房屋。被告逾期交房构成违约，应承担合同约定的违约责任，即被告应按日向原告支付全部已付房款万分之二的违约金。基于被告严重违约的事实，为维护原告合法权益，依法诉至人民法院，请求判如所请。被告天实公司辩称：1、根据原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定，被告虽逾期交房，被告于2018年11月27日完成交房义务，原告亦已实际收房。2、合同中关于逾期交房违约金的约定明显过高，应予适当减少。3、被告在建设过程中一直积极满足业主提出的各项要求，为向业主提供符合设计规范、安全规范的房屋而付出了大量的时间、精力以及金钱。综上所述，被告不否认存在逾期交房的行为，但也是为了满足业主的要求，给业主提供更好的住宅环境，且合同约定的违约金明显过高，恳请法庭在原告实际损失的基础上，综合考虑各方面因素，适当减少违约金数额。本院经审理认定事实如下：2016年4月18日，原告谌志远与被告天实公司签订了《长沙市商品房买卖合同》并于当日原告向被告预付了购房款，合同约定原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区梅溪湖Ｇ-04地块天祥·水晶湾住宅第1幢1803号房屋，房屋总价款为1216986元。合同第七条约定：（一）出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足附件三中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第八条约定：（一）该商品房达到第七条约定的交付条件后，出卖人应书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及、地点以及应当携带的证件验收交接时，出卖人应当出示满足第七条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第九条处理。（二）查验房屋，买受人应在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。如买受人在出卖人正式通知（广告、电话或书面通知）后，未领取交房通知书或领取交房通知书后未按时办理房屋交接手续，则视为买受人按合同交房时间接房，同时开始计算房屋保修期，买受人承担合同交房时间后的物业管理费用、房屋的毁损及灭失的风险。合同第九条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之二的违约金。附件五《补充协议》第五条约定：出卖人关于本合同第七条约定交房期限前取得《竣工验收备案表》，即达到本合同约定的交付手续。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2018年11月26日，被告天实公司通过EMS向原告邮寄《天祥?水晶湾入伙通知书》至“长沙市岳麓区梅溪湖街道合能璞丽8-3006”。通知原告于2018年11月27日前往“长沙市岳麓区梅溪湖环湖路868号天祥水晶湾住宅楼1号栋01号商铺”办理入伙手续。被告于2018年11月27日在潇湘晨报上发出交房公告。原告于2018年12月12日办理了收房手续。另查明，2018年11月22日，涉案房屋所在1号栋经竣工验收合格。2018年11月27日，涉案房屋所在1号栋办妥竣工验收备案手续。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《中信银行个人借款合同》、湖南湘江新区管理委员会党政综合部《关于天祥水晶湾项目业主信访问题的回复》等证据，被告提交并经庭审质证的《工程竣工验收备案表》、EMS快递单、《天祥水晶湾入伙通知书》、《潇湘晨报天祥水晶湾交房公告》、《天祥水晶湾项目住宅备忘录》、《关于天实梅溪湖项目住宅商铺改造通道的承诺》、《长沙市新建商品房预售资金监管协议书—补充协议》、《天祥水晶湾住宅楼信访事宜协调会议纪要》、民事判决书、《天实梅溪湖住宅楼物品签收单》等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、涉案房屋何时达到交付条件的问题。对此，本院认为，商品房交付应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定。原、被告双方所签订的商品房买卖合同约定：出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已经竣工验收备案并满足附件三中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。附件五《补充协议》第五条约定：出卖人关于本合同第七条约定交房期限前取得《竣工验收备案表》，即达到本合同约定的交付手续。本案中，被告于2018年11月27日办理完毕竣工验收备案手续，同日在潇湘晨报上发出交房公告。故本院认为涉案房屋在2018年11月27日达到了合同约定的交付使用的条件。二、关于违约金的计算问题。原告已经履行了交付房款的义务，但本案涉案房屋直至2018年11月27日才达到交付使用的条件，被告存在违约行为，应当承担支付逾期交房违约金的责任。对原告要求被告按照合同约定每日按已付房价款万分之二的标准自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止支付违约金的诉请，被告提出该违约金过高，请求予以调整。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据本案的实际，综合考虑原告已实际收房及因被告的违约行为可能造成的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告向原告支付从2018年6月1日起至涉案房屋达到合同约定交付条件之日止（2018年11月27日）的违约金为21784.05元。对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求，被告已于2018年11月27通知原告收房，原告也于2018年12月12日办理了收房手续。因此，本院对原告的此项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限被告长沙天实房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告谌志远支付违约金21784.05元；二、驳回原告谌志远的其他诉讼请求。如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取907元，由被告长沙天实房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谌晓宇人民陪审员  黄伏兰人民陪审员  李曼玲二〇一九年三月二十七日法官助理蔡瑛书记员田露附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。