广东省潮州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤51执异2号 案外人：陈惠李，男，1967年11月3日出生，汉族，住广东省潮安区，公民身份证号码列440*************17。 案外人：张惠双，女，1979年7月22日出生，汉族，住广东省潮安区，公民身份证号码列445*************6X。 申请执行人：郑锡春，男，1966年11月3日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区，公民身份证号码列440*************10。 委托代理人：蔡潮光，广东凤州律师事务所律师。 被执行人：潮州市鸿桦房地产开发有限公司，住所地广东省潮州市潮州大道泰安路中段（云梯村委会山后），统一社会信用代码列914451006964130648。 法定代表人：章广芝，该公司执行董事。 被执行人：章广芝，男，汉族，1972年11月8日出生，住广省潮州市湘桥区，公民身份号码列440*************30。 被执行人：陈湘屏，女，汉族，1972年6月22日出生，住广东省潮州市湘桥区，公民身份号码列440*************22。 以上三被执行人的共同委托代理人：章文燕，潮州市鸿桦房地产开发有限公司员工。 以上三被执行人的共同委托代理人：谢妙娴，潮州市鸿桦房地产开发有限公司员工。 本院立案执行申请执行人郑锡春与被执行人潮州市鸿桦房地产开发有限公司（以下简称鸿桦公司）、章广芝、陈湘屏民间借贷纠纷一案，案外人陈惠李、张惠双对本院（2018）粤51民初2号民事裁定书查封被执行人鸿桦公司位于潮州市潮枫路云梯路段蓝玥湾家园4幢3梯906号房产（以下简称案涉房产）提出异议。本院组成合议庭审查，并于2019年3月1日开庭听证，案外人陈惠李、张惠双、申请执行人郑锡春的委托代理人蔡潮光、被执行人鸿桦公司、章广芝、陈湘屏的委托代理人章文燕、谢妙娴出庭参加听证。现已审查终结。 案外人陈惠李、张惠双诉称，请求解除本院（2018）粤51民初2号民事裁定书对案涉房产的查封。事实与理由是：案外人于2016年7月3日与鸿桦公司签订《认购书》，认购案涉房产，建筑面积133.28平方米，成交价838065元，并于当日一次性付清房款全款838065元，鸿桦公司向案外人出具收款收据。2018年初，案外人要求鸿桦公司办理房屋产权确认登记时，才得知案外人所购买的房产被潮州市中级人民法院查封。案外人认为购买案涉房产在法院查封之前，已签订了合法有效的房产交易合同《认购书》，已履行完成购房手续且付清全款，案外人根据《合同法》和《物权法》的规定，通过市场交易，对价支付，有偿、合法地获得房产所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人的购房情况均符合以上规定：1、案外人已于2016年7月3日与鸿桦公司签订《认购书》，购买鸿桦公司名下的商品房；2、案外人在2016年7月3日已付清所认购房产的房款全款，全面地履行了合同义务；3、案外人购买商品房系用于居住使用且无其他用于居住的房屋。因此案涉房产事实上已是案外人所有，并非鸿桦公司的财产，不能成为鸿桦公司对外负债的被执行对象，法院保全该房产无法实现保障案件当事人债权的目的，因此对该房产的保全并无法律意义，应撤销查封裁定并解除查封。 案外人提供如下证据：1、陈惠李和张惠双的身份证（复印件，各1份）、结婚证（复印件，1份），拟证明案外人的主体资格；2、认购书、“蓝玥湾家园”认购须知（复印件，各1份），拟证明案外人于2016年7月3日，在法院查封之前与鸿桦公司签订合法有效的房产交易合同；3、潮安区不动产登记中心出具的编号列CX20190221115的不动产登记信息查询结果（原件，1份），拟证明案外人购买的房产系用于居住且无其他用于居住的房屋；4、编号0008643收款收据（复印件，1份）、拟证明案外人已付清所购房产的房款。听证之后，案外人张惠双补充提供如下证据：5、中国建设银行出具的2016年6月1日至2016年8月30日的张惠双名下中国建设银行个人活期账户交易明细（原件，1份）、中国工商银行张惠双名下存款存折历史清单（复印件，3份），拟证明案外人已付清所购房产的房款；6、中国建设银行2016年7月1日存款回执单（复印件，1份），拟证明向第三人陈金彪支付案涉房产的定金。 经本院调查，第三人陈金彪称，其承包蓝玥湾家园项目打桩工程，鸿桦公司因拖欠其工程款900多元，将蓝玥湾家园的2套房产抵偿给陈金彪，以清偿部分拖欠的工程款。2016年，陈金彪将其中1套房产，即案涉房产转让给案外人，由案外人与鸿桦公司签订认购书；案外人先向陈金彪支付定金38000元，剩余购房款由案外人分次付还陈金彪，由鸿桦公司向案外人出具购房款的收款收据。陈金彪就上述陈述提供如下证据：钻孔桩工程承包合同（复印件，1份），拟证明陈金彪承包鸿桦公司蓝玥湾家园项目打桩工程。案外人承认陈金彪陈述内容。 申请执行人郑锡春辩称，案外人异议所依据的事实理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，其权利不能够排除执行，请法院驳回其异议请求。理由如下：一、案外人不能提供在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，案外人提供的《认购书》第3.2条约定“乙方须于签署本认购书本日内一次性付款，并签订《商品房买卖合同》”，第5.1条约定“乙方须于上述第三条约定的期限内，亲临售楼处,并携带此认购书、定金收据及身份证（如乙方是企业或其他组织须携带营业执照、机构登记证、法定代表人或负责人身份证、公章）原件及签订所需资料与款项，到甲方处交付应付楼款，并与甲方签订《商品房买卖合同》。办理银行按揭借款的申请手续”；《认购须知》第三.1条约定“认购客户须在约定的时间内凭潮州市鸿桦房地产开发有限公司财务开具的收款凭证，到蓝玥湾家园销售中心签署《商品房买卖合同》，如逾期，则视为自动放弃认购权，无须另行通知，潮州市鸿桦房地产开发有限公司有权对所认购单位另行处置，所付认购金不予退回”。可见，《认购书》不能等同于《商品房买卖合同》。二、案外人不能提供合法有效的付款凭证，既没有转账凭证也没有开发商开具的发票，其提供的《收款收据》没有加盖开发商的公章，并且注明“内部使用，不作发票”，因此，案外人提供的《收款收据》不能证明申请人“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。三、申请人提供的《不动产登记信息查询结果》只能证明案外人在潮安区没有不动产登记信息，不能证明案外人“名下无其他用于居住的房屋”，因为现实生活存在大量的自建房或者小产权房没有进行产权登记的情形，也不排除案外人在潮安区之外存在不动产登记信息。申请执行人提供如下证据：铭牌号“0906”房产的打印图片（原件，1份），拟证明案涉房产没有装修，也没有人居住。 被执行人鸿桦公司、章广芝、陈湘屏认同案外人的异议请求、事实和理由。被执行人提供如下证据：编号列440520201410310101建筑工程施工许可证、编号列440520201410310201建筑工程施工许可证、编号列建字第445101201500009号建设工程规划许可证、地字第**建设用地规划许可证、潮府国用（2013）第02805号国有土地使用权证、编号列潮建预[2015]列009号广东省潮州市商品房预售许可证、编号列潮建预[2015]列011号广东省潮州市商品房预售许可证（复印件，各1份），拟证明鸿桦公司开发建设蓝玥湾家园项目。 经审查，对本案证据认定如下：对案外人提供证据1的真实性予以确认；对证据3，申请执行人虽不认同其真实性，但未能提供相反证据，本院予以采信；对证据2、4、5、6，是否采信详见本院认为部分。对申请执行人提供的证据，因无其他证据佐证图片中的房产为案涉房产，本院不予采信。对被执行人提供的证据的真实性予以确认。 本院查明，2018年1月18日，本院立案审理郑锡春与鸿桦公司、章广芝、陈湘屏民间借贷纠纷一案，因郑锡春申请保全，于同月26日作出（2018）粤51民初2号民事裁定书，查封包含案涉房产在内的鸿桦公司所有的位于家园××房屋、商铺共137宗房产。同月31日，本院向潮州市房地产交易所送达（2018）粤51执保3号协助执行通知书和（2018）粤51民初2号民事裁定书，完成查封登记。2018年5月30日，本院作出（2018）粤51民初2号民事判决书，判令：一、章广芝、陈湘屏应于该判决发生法律效力之日起十日内共同付还郑锡春借款人民币1亿元及该款计至2017年10月31日止的利息人民币86654725.75元；二、章广芝、陈湘屏应于该判决发生法律效力之日起十日内共同付还郑锡春借款人民币1亿元的逾期利息（自2017年11月1日起至该判决确定还款之日止，按年24%利率计付）；三、潮州市鸿桦房地产开发有限公司对上述第一项、二项判决中的给付内容承担连带清偿的责任。鸿桦公司、章广芝、陈湘屏不服上述判决，上诉至广东省高级人民法院。2018年11月13日，广东省高级人民法院作出（2018）粤民终1639号之一民事裁定书，准许鸿桦公司、章广芝、陈湘屏撤回上诉。尔后，因申请执行人申请，本院立案执行申请执行人郑锡春与被执行人鸿桦公司、章广芝、陈湘屏民间借贷纠纷一案，案号列（2019）粤51执3号，上述保全措施自动转为（2019）粤51执3号案的查封措施。 另查明，根据案外人提供的证据材料，鸿桦公司向案外人出具收款收据的内容为“今收到陈惠李人民币捌拾叁万捌仟零陆拾伍元（838065），摘由蓝玥湾家园4幢3梯906号房房款”。2016年7月1日，张惠双向陈金彪银行账户存入38000元，同月4日、9日，张惠双经中国建设银行账户向陈金彪分别转账65万元、3万元。 再查明，案外人及其未成年家属名下无其他用于居住的房产，案涉房产为住宅。 本院认为，根据案外人的异议请求，本案的争议焦点是案外人是否对案涉房产享有排除执行的民事权益。 根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第三十条规定，“因合法建造、拆除房产等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，鸿桦公司因开发建设案涉房产而享有案涉房产的所有权，鸿桦公司未依生效法律文书履行义务，本院对该房产的查封符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。买受人只有提供证据证明其异议请求符合上述规定，才能对房产享有排除执行的民事权益。本案中，案外人提供收款收据、中国建设银行个人活期账户交易明细和中国工商银行存款存折历史清单用于证明已付清案涉房产的购房款，在异议申请和开庭听证时也均主张已一次性向鸿桦公司支付购房款，但在听证后补充调查中却承认是分次向第三人陈金彪支付购房款，前后陈述不一致，而且交易明细和存折历史清单的记载内容也未能对收款收据予以佐证。另外，关于案外人经第三人陈金彪间接购买案涉房产的事实，未有证据证明陈金彪与鸿桦公司存在合法有效的以房抵债关系这一基础事实，2016年7月1日、4日、9日的资金存转记录也没有明确存转资金用途，本院对该事实不予确认，因此本院对案外人主张付清购房款的证据不予采信。案外人提供认购书和“蓝玥湾家园”认购须知用于证明其在法院查封之前与鸿桦公司签订合法有效的房产交易合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中未有证据证明鸿桦公司已收受案涉房产的购房款，案外人提供认购书缺乏认定为商品房买卖合同的要件，因此本院对案外人主张与鸿桦公司签订合法有效房产交易合同的证据不予采信。 综上，案外人欠缺证据证明对案涉房产享有排除执行的民事权益，其异议请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人陈惠李、张惠双的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈景存 审 判 员  刘创丰 代理审判员  林书焕 二〇一九年三月十四日 书 记 员  李楚珍