江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0723民初733号 原告：连云港市跨世纪物业管理有限公司,住所地灌云县伊山镇东城水岸**。 法定代表人：叶希东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汤成明、程军，该公司员工。 被告:颜景林,男，1961年10月4日出生,汉族，住灌云县。 原告连云港市跨世纪物业管理有限公司（以下简称跨世纪物业公司）与被告颜景林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法由小额诉讼程序转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告跨世纪物业公司的委托诉讼代理人汤成明、程军，被告颜景林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告跨世纪物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即给付物业管理服务费1416元及违约金1717元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告负责君悦华庭小区物业管理服务工作。被告系该小区物业12号楼1单元201室的业主，其所有的物业面积为118.12㎡。被告从2016年7月1日至2018年6月29日共欠原告物业管理服务费1416元。后原告多次催要，被告至今未付。现原告诉至法院，请求判如所请。 被告颜景林辩称，不同意支付物业费，原因是物业管理不到位，卫生很差，楼道里有三四条狗，臭气熏天；楼道里停车太多，无法出入；楼道大门锁坏了，去物业报修，物业不管，后我家自己花钱换的锁。我家的东山头卫生也很脏，我的车被划找物业，物业不让调取监控。小区内道路泥洼，无人维修，小区经常停电、跳闸。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审查后予以确认并在卷佐证。 根据原被告诉辩意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告颜景林系君悦华庭小区12-1-201室业主，该房屋建筑面积为118.12㎡。原告根据《连云港市物业服务收费管理实施办法》按二级物业服务内容实行管理服务并收费，多层（无电梯）住宅物业服务费按每月每平方米0.45元收取。原告于2011年11月3日和被告签订前期物业管理服务协议及业主管理规约，该协议约定业主有按规定缴纳物业管理费等费用的义务，若不按约定缴纳物理管理费等有关费用的，物业公司按总额每天5‰收取违约金或滞纳金。被告该房屋于2011年11月3日交付使用。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，不违反法律、行政法规有关规定，真实有效，本院予以确认。原告跨世纪物业公司依据协议对君悦华庭小区实施物业管理服务后，有权依《物业管理服务协议》的约定向业主收取物业管理费。即被告颜景林作为君悦华庭小区业主，接受了物业管理服务，应及时交纳物业管理费。被告抗辩原告物业存在诸多问题，但当庭却不能提供充分证据予以证实其主张，且原告是根据连云港市物业服务收费管理的相关规定收取物业费，故本院对被告的该抗辩在本案中依法不予采纳，被告可依法另行主张权利。原告主张被告给付2016年7月1日至2018年6月29日共计2年的物业管理费1416元，本院对1275.70元（118.12x0.45x24个月）物业管理费依法予以支持，原告陈述物业管理费还包含按每月每平方收取0.05元的公共能耗费，本院认为首先原告在诉求中没有明确要主张公共能耗费，且也未提供相应证据证明，故对此部分本院不予认定，原告还主张被告支付违约金1717元，本院综合原告提供管理服务的实际情况、被告缴纳物业费的实际情况以及结合相关法律规定，认为原被告协议中虽然有违约金的相关约定，但原告主张的违约金数额过高，结合本案原被告陈述的具体情形本院酌情认定被告支付原告违约金140元较为适宜。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告颜景林于本判决生效后十日内向原告连云港市跨世纪物业管理有限公司支付2016年7月1日至2018年6月29日物业管理费1275.70元及违约金140元。 二、驳回原告连云港市跨世纪物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费30元，由原告连云港市跨世纪物业管理有限公司负担16元，由被告颜景林负担14元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强 制执行期限为二年。 （此页无正文） 审 判 员 杨晓东 二〇一九年三月二十九日 法官助理 毕 源 书 记 员 高 绵 法律条文及上诉须知附录 法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 （二）《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 （三）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。