湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初1811号原告：欧建平，男，1968年7月16日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：郑红伟，湖南湘天律师事务所律师。被告：湖南快乐成长文华艺术传媒有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道联络村大洞组吴玉婷私宅**。法定代表人：陈朕，总经理。原告欧建平与被告湖南快乐成长文华艺术传媒有限公司（以下简称文华公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧建平的委托诉讼代理人郑红伟到庭参加诉讼，被告文华公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告欧建平向本院提出如下诉讼请求：一、判令解除房屋租赁合同；二、判令被告支付违约金4000元；三、判令被告按每月4000元支付自2018年11月1日起至被告实际腾房之日的租金，截止起诉之日为12000元；四、判令被告支付拖欠的物业费1640元，并以235元每月的物业费为标准，自2019年3月1日起计算至被告实际腾房之日止；五、判令被告支付恢复房屋结构的费用20000元（具体金额以鉴定为准）；六、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月12日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告以每月4000元的价格将汇源大厦1606房出租给被告。被告自2018年8月1日实际使用该房屋，在租赁期间未经原告同意擅自敲拆墙体改变房屋结构，并拖欠若干租金、物业费、水电费。被告文华公司未到庭，未进行答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告文华公司未到庭应诉，视为对自身诉讼权利的放弃。经本院认证，原告提交的房屋租赁合同、银行对账单、物业费缴费通知单的真实性、关联性无瑕疵，本院予以确认。经审理查明：2018年7月12日，欧建平作为甲方（出租方），文华公司作为乙方（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于汇源大厦1606号房屋（建筑面积130平方米）出租给乙方用于办公，租赁期限自2018年8月1日起至2023年7月31日止。房屋租金为每月4000元，含使用家电、家具、设备、设施，租金每月支付。签订合同当天支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用。为保证乙方合理使用房屋及配套设施，乙方向甲方交纳押金4000元。合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分如数返还乙方。如乙方违约或单方提前解除合同，甲方有权没收押金。租赁期间，乙方承担水费、电费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、电话费、宽带费。租赁期内，甲乙双方共同保障该房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修和承担赔偿责任。乙方如有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的；2、欠缴各项费用的金额相当于半个月房屋租金的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致设备设施损坏并拒不赔偿。因乙方违约而导致合同终止的，甲方有权不经乙方同意单方面收回房屋，乙方须无条件立即迁出，房屋内留置的一切物品乙方在两日内自行处置，否则视为弃物。案外人兰珍其代欧建平在甲方一栏签字，文华公司在乙方一栏盖章确认。合同签订后，文华公司的法定代表人陈联通过银行转账向案外人兰珍其支付12000元。2018年12月，观澜湖物业及汇源大厦管理处出具一份缴费通知单，注明：请1606号业主于2018年12月31日前缴纳2018年8月1日起至2018年12月31日止的物业管理费共计1172.45元。庭审中，原告方向本院陈述，文华公司于2018年8月1日起实际使用涉诉房屋，仅支付租金12000元。2018年11月1日之后的租金未支付。原告方另已收到文华公司交付的押金4000元。物业费为每月235元，自被告使用涉诉房屋之日起从未支付物业费。另外，原告向被告交付房屋时，该房屋已经装修。被告租赁期间未经原告同意擅自拆改墙体，改变房屋结构，并拒绝恢复原状。房屋目前仍由被告占有。本院认为，《房屋租赁合同》系原告欧建平与被告文华公司的真实意思表示，其关于房屋租金、租赁期限、各项费用的承担、双方的权利义务及违约事项的条款不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的内容，本院予以认可。被告自2018年11月1日起未再支付房屋租金，构成根本违约，已达到合同约定的解除条件，原告有权解除《房屋租赁合同》。涉诉房屋现仍在被告的占有之下，合同解除后，被告应搬离涉诉房屋。且被告在腾房前须向原告支付自2018年11月1日起至实际腾房之日止的租金（房屋租金每月4000元）。关于物业费。《房屋租赁合同》明确约定被告文华公司在房屋租赁期间承担物业费。被告文华公司自2018年8月1日起使用涉诉房屋至2019年3月1日止，须缴纳物业费1640元，并以每月235元为标准继续支付后续物业费至被告实际腾房之日止。关于违约责任。被告文华公司自2018年11月1日起拖欠物业费且擅自拆改房屋墙体，构成根本违约，给原告造成了实际损失。被告文华公司须承担违约责任。《房屋租赁合同》约定如被告违约，则原告有权没收押金4000元。鉴于被告文华公司截至2019年3月1日止实际拖欠的租金已达16000元，且被告擅自拆改房屋墙体后的维修恢复费用，违约金4000元并未过高，本院予以支持。关于恢复房屋结构的费用。原告主张该项费用20000元系其向装修公司了解后的预估价格，未提交证据予以支持，亦未向本院申请鉴定。故对此项费用，本院酌情确定为10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告欧建平与被告湖南快乐成长文华艺术传媒有限公司于签订的《房屋租赁合同》；二、被告湖南快乐成长文华艺术传媒有限公司向原告欧建平支付违约金4000元（该笔款项抵扣原告欧建平预收的押金4000元）；三、被告湖南快乐成长文华艺术传媒有限公司于本判决生效后十日内，按每月4000元的标准向原告欧建平支付自2018年11月1日起至实际腾房之日止的租金；四、被告湖南快乐成长文华艺术传媒有限公司于于本判决生效后十日内缴纳物业费1640元，并以每月235元为标准继续支付自2019年3月1日起至实际腾房之日止的后续物业费；五、被告湖南快乐成长文华艺术传媒有限公司于本判决生效后十日内向原告欧建平支付恢复房屋结构的费用10000元；六、驳回原告欧建平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费738元，减半收取369元，由被告湖南快乐成长文华艺术传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭星二〇一九年三月十五日书记员  陈检附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。