湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1121民初226号原告：赵贞山，男，汉族，住祁阳县。原告：王美丽，女，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人：文烜，湖南翼晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张福元，湖南翼晨律师事务所律师。被告：湖南省鸿腾建设工程有限公司，住所地永州市零陵区。法定代表人：唐仁斌，董事长。被告：周芃霖，男，汉族，居民，住祁阳县。委托诉讼代理人：雷举，祁阳县法律援助中心律师（特别代理）。原告赵贞山、王美丽与被告湖南省鸿腾建设工程有限公司（以下简称鸿腾公司）、周芃霖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐泽沛及其诉讼代理人文烜、张福元、被告周芃霖诉讼代理人雷举到庭参加诉讼，被告鸿腾公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵贞山、王美丽向本院提出诉讼请求：1、请求二被告立即为原告办理橄榄佳苑第1栋25层xxx号房的房屋所有权证登记手续。2、请求二被告共同向二原告支付逾期办理房屋所有权证登记手续的违约金，违约金按照已付购房款总额503722元（以下币种均为人民币）为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2017年10月18日计算至房屋所有权办妥之日止，暂计算至2018年11月8日为30542元。3、请求确认办理房屋所有权证登记过程中所涉增值税、房屋转让所得个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、水利建设专项收入等税费均由二被告共同承担。4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，2015年10月9日，二原告与被告鸿腾公司签订《祁阳县橄榄佳苑住宅小区房屋认订合同》，合同约定，二原告购买被告位于祁阳县浯溪镇银岭路与长虹路交会处西北角橄榄佳苑第1栋25层xxx号房屋，建筑面积为142.56平方米，住宅房总价款为496436元，架空层分摊费用为7286元，合计503722元。二原告依约向被告支付购房款，完成合同约定义务，而被告至今未按合同第12条约定办理权属登记。经二原告多次催促，被告拒不办理，并于2018年2月11日向二原告出具《缴纳税款通知书》，内容为：“认订的橄榄佳苑住宅房初始不动产权证已办理，......，请你到祁阳县国税局缴纳增值税税款24720.84元，交款后持国税发票到祁阳县地税局缴纳税款，税款缴清后请持发票到橄榄佳苑项目部办理不动产转证手续”。部分业主据此通知到地税局缴纳了税款，但开具的发票记载纳税人为被告周芃霖，而非纳税业主本人或他人，税种包括房屋转让所得个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、水利建设专项收入。被告至今没有为二原告办妥房屋所有权证，私自将纳税义务转嫁至原告，损害了原告的合法权益，违背了国家税收法令规定的税收固定性。二原告为支持其诉请，向本院提供了下列证据：1、《祁阳县橄榄佳苑住宅小区房屋认订合同》及交房联系单各1份，拟证明：（1）该认订合同第十二条约定办理权属登记的条件为房产交付使用后360个工作日内；（2）被告已于2017年1月23日实际交付房屋，至今未办理权属登记；2、收据6张，拟证明二原告已依约向被告付清了购房款，完成了合同约定的义务；3、缴纳税款通知书1份，拟证明：（1）被告未将二原告购买的房屋依约登记在二原告名下；（2）被告私自转嫁纳税义务，要求二原告缴纳税款的事实；4、《关于网友彭章龙留言调查回复的函》1份，拟证明税务征管部门并未向二原告下达过缴纳税款通知书，被告通知二原告缴纳税款无法律法规依据，系被告单方行为；5、《房地产权登记信息（独幢、层、套、间房屋）》1份，拟证明：（1）涉案房屋于2017年11月3日已办理房屋所有权证首次登记，2017年12月29日变更登记至被告周芃霖名下；（2）被告明知涉案房屋具备办理不动产权证条件，至今未将涉案房屋登记至原告名下；6、税收完税证明1份，拟证明涉案房屋个人所得税、水利建设专项收入、地方教育附加、土地增值税、印花税、教育费附加、城市维护建设税、增值税的纳税义务人为被告周芃霖；7、祁阳县人民政府【2016】26号专题会议纪要，拟证明二原告诉请的税费应由二被告承担。被告周芃霖辩称，1、二原告要求被告承担房屋办证的税款及费用，与合同约定不符，办证所需一切税费均由二原告自行承担。理由：（1）二原告系联合建房的认订方，原、被告签订的房屋认订合同受《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》调整，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定；（2）原、被告签订的房屋认订合同也约定被告为原告代办产权登记所产生的税费由原告支付，该约定系双方当事人真实意思表示；（3）因原、被告系联合建房性质，按《中华人民共和国民法总则》规定双方是合伙关系，被告基于认订合同取得办理房屋产权的代理期限，办理产权登记所产生的税费应由被代理人即二原告承担。2、合同履行过程中，被告不存在延期办理不动产登记，如有延期，均因二原告未按约缴纳办证税费造成。被告周芃霖为支持其辩称，向本院提供了下列证据予以证明：1、2014年1月30日祁阳县橄榄佳苑住宅小区建设与开发投资承建合同、2014年11月26日祁阳县橄榄佳苑住宅小区建设与开发项目投资承建补充合同各1份，拟证明：（1）祁阳县橄榄佳苑住宅小区系公安民警联合建房，而非商品房开发性质；（2）合同的甲方为祁阳县公安民警联合体建房委员会，乙方为周湘祁、湖南省鸿腾建设工程有限公司。甲方需求822套及相应车位，乙方剩余房产192套及相应车位，讼争的房屋属于这192套中；2、2017年11月13日祁阳县橄榄佳苑结算审核报告1份，拟证明：（1）祁阳县橄榄佳苑小区实际住房810套，集资建房户621户，承建方189套，计算出的房屋均价2707.07元/平方米；（2）各原告业主的房屋价格均价没有超过2707.07/平方米加应缴税费。合同约定原告承担税费符合合同签订的目的，也系双方当事人的真实意思表示；3、2015年10月9日原、被告双方签订的《祁阳县橄榄佳苑住宅房屋认订合同》，拟证明：（1）合同系双方自愿签订；（2）合同性质为联合建房，并非商品房买卖合同；（3）合同约定办理产权登记的一切税费由原告自行承担；（4）因二原告没有及时缴纳相应税费，导致没有办理过户登记，系二原告违约；4、房屋不动产权证书1份，拟证明二原告购买的祁阳县橄榄佳苑住宅小区1栋25xxx号房于2018年1月2日办理了不动产权证书，登记在周芃霖名下；5、联合建房房价计算说明，拟证明：（1）房价没有偏高；（2）合同的单价超出联建单价部分大部分小于应缴税费；（3）税费应当由原告承担，否则显失公平。被告鸿腾公司未提出答辩意见，亦未向本院提供证据。被告鸿腾公司未到庭参加诉讼，视为其放弃质证。另本院根据原告的申请向祁阳县不动产登记中心和祁阳县税务局分别调取了祁阳县公安民警联合建房业主名单、祁阳县橄榄佳苑部分业主缴纳税款明细。本院组织当事人进行了质证，被告周芃霖对二原告提供的证据2、7没有异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：二原告提供的证据1、5、6、7，被告周芃霖对该4组证据的三性均无异议，只是对二原告的证明目的有异议，应确认为有效证据；二原告提供的证据3、4，被告周芃霖对该2组证据的关联性提出异议，本院认为，该2组证据与本案相关联，应确认为有效证据；被告周芃霖提供的证据1、3、4，二原告对该3组证据的三性均无异议，只是对证明目的有异议，应确认为有效证据；被告周芃霖提供的证据2，二原告对该证据的关联性提出异议，本院认为该份证据与本案有关联，应确认为有效证据；被告周芃霖提供的证据5，二原告对该证据的三性均提出异议，该证据系被告单方计算结果，没有其他证据予以佐证，应不予采信。对本院调取的2组证据，二原告没有异议，被告周芃霖对祁阳县公安民警联合建房业主名单没有异议，对祁阳县橄榄佳苑部分业主缴纳税款明细的关联性提出异议，认为办证应缴纳的税款应由二原告缴纳。对原、被告无异议的祁阳县公安民警联合建房业主名单应确认为有效证据，对祁阳县橄榄佳苑部分业主缴纳税款明细与本案有关联，应确认为有效证据。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案事实如下：祁阳县橄榄佳苑住宅小区系祁阳县公安局民警联合建房。2014年1月29日，被告鸿腾公司与被告周芃霖父亲周湘祁中标祁阳县橄榄佳苑住宅小区的建设与开发项目。次日，祁阳县公安局工会委员会（甲方）与鸿腾公司、周湘祁（乙方）签订了祁阳县橄榄佳苑住宅小区建设与开发项目投资承建合同。合同第一条第三款约定：“1、甲方需求住宅822套，面积为141179.3平方米，车位711个，车位分摊建筑面积28077.44平方米；2、......；3、乙方开发的内容为剩余部分房产，仅限住宅192套、面积为30114.53平方米，地下车位130个、面积为5133.71平方米，商铺3层、面积15522.78平方米，地上车库2138.55平方米，由乙方自行处理，并承担所有手续的办理和规费、税收的缴纳，但不单方面承担因甲方或共同过错引发的行政处罚。甲方对乙方开发与销售房地产不承担任何经济与法律责任。合同第五条第四款约定：本项目采用固定单价包干的总承包方式，固定单价每平方米1885元，设计总建筑面积为222956.17平方米，承包总价款为420272380.45元。工程完工时，本工程最终结算款为工程量变更及计价+1885元/平方米×实际竣工面积。”同年11月26日，祁阳县公安局工会委员会与鸿腾公司、周湘祁又签订了补充合同。合同第十二条约定：“剩余房子、商铺等销售按政府有关规定的税费和其他一切费用由乙方自行负责，甲方配合乙方办理相关手续。”2015年10月9日，二原告（乙方）与被告周芃霖（甲方）签订了房屋认订合同，二原告认订了橄榄佳苑住宅小区1栋25xxx号房。合同第十二条约定：“甲方应当在相关房产交付使用后360个工作日内办理权属登记，由甲方提供资料产权登记机关备案，甲方为乙方代办产权登记所产生的税、费由乙方支付。鉴于该房屋系公安民警联合建房，此次认订价格为原建房户成本与垫付资金成本的总成本价。如非原公安民警联合建房户，如政府相关部门有要求区别原公安民警联建户缴纳的税、费，均由乙方另行承担。”合同签订后，原二告按约定支付了购房款。橄榄佳苑项目部向二原告下发了缴纳税款通知书，要二原告到祁阳县税务局缴纳税款后再办理不动产转证手续。因二原告认为该税种、税款系由被告缴纳，故不动产转证手续一直未予办理。另查明，1、从祁阳县公安民警联合建房业主名单显示，橄榄佳苑住宅小区1栋25xxx号房建房户系被告周芃霖；2、橄榄佳苑住宅小区1栋25xxx号房已于2018年1月2日办理了所有权为周芃霖的不动产权证书；3、依照税收相关法律法规规定，二原告诉请的税款系由被告周芃霖承担；4、湖南省鸿腾建设工程有限公司祁阳县橄榄佳苑项目部公章系被告周芃霖在外雕刻的，该项目部没有在工商部门注册登记；5、二原告办理产权登记需缴纳增值税23543.66元、土地增值税28252.4元、个人所得税11771.83元、城市建设税1177.18元、教育费附加税1177.18元。本院认为，二原告与被告周芃霖签订的《祁阳县橄榄佳苑住宅小区房屋认订合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。从该认订合同来看，二原告是购买被告周芃霖个人的房屋。理由：1、该认订合同卖方系祁阳县公安民警联合建设委员会，卖方签名系周芃霖个人签名；2、虽然二原告与被告周芃霖在签订认订合同时，周芃霖未取得该认订房屋的所有权，但事后取得所有权，实际上就是被告周芃霖将该房屋转卖给二原告。故对二原告诉称与被告周芃霖签订的《祁阳县橄榄佳苑住宅小区房屋认订合同》系商品房买卖及对被告周芃霖辩称二原告系联合建房的观点，本院均不予支持。同时根据认订合同第十二条约定，办理权属登记系被告周芃霖的义务，故对二原告诉请要求被告周芃霖为二原告办理房屋所权登记手续的诉请，本院予以支持。二原告同时诉请要求被告鸿腾公司、周芃霖承担办证过程中所涉的增值税、房屋转让个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、水利建设专项收入及给付逾期办理房屋所有权登记手续违约金。经查，1、被告鸿腾公司不是《祁阳县橄榄佳苑住宅小区房屋认订合同》的当事人，且湖南省鸿腾建设工程有限公司祁阳县橄榄佳苑项目部不是鸿腾公司分支机构，故被告鸿腾公司应不承担原告办证的税费。对二原告要求被告鸿腾公司办理争执房屋所有权证登记手续及承担办证税费的诉请，本院不予支持；2、二原告与被告周芃霖签订的《祁阳县橄榄佳苑住宅小区房屋认订合同》第十二条约定了被告周芃霖为二原告代办产权登记所产生的税、费应由二原告承担，该约定系双方当事人真实意思表示，故二原告办理产权过户过程中所产生税费应由原告承担。根据税收法律规定，二原告办理产权过户手续需缴纳的税费为增值税、个人所得税、城市建设税、教育费附加（含地方教育附加）。对二原告诉请的土地增值税，因税收法律规定该项税款由卖方周芃霖承担，且不是二原告办证需缴纳的税款，该项税款应由被告周芃霖承担。故对二原告请求被告周芃霖承担办证过程中所涉土地增值税，本院予以支持。对二原告诉请被告周芃霖承担逾期办理房屋所有权登记手续的违约金。经查，原、被告双方均有违约行为，且认订合同对逾期办理房屋所有权登记手续并未约定违约责任，故对二原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周芃霖在本判决生效后30日内为原告赵贞山、王美丽办理橄榄佳苑1栋25xxx号房屋所有权证登记手续；二、办理原告赵贞山、王美丽房屋所有权证的土地增值税由被告周芃霖承担；三、驳回原告赵贞山、王美丽的其他诉讼请求。案件受理费2012元，二原告承担15xxx元，被告周芃霖承担5xxx元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  陈飞燕人民陪审员  李秋萍人民陪审员  刘婕妤二〇一九年三月二十九日书 记 员  陈 程附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。