海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终636号上诉人（原审被告）：海口绿地鸿翔置业有限公司，住所地海南省海口市美兰区敬贤路廉租房******,统一社会信用代码：×××。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：郑杨，北京德和衡（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡景临，北京德和衡（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林松，男，1978年7月2日出生，汉族，住海南省文昌市。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：邝碧瑶，海南东方国信律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏金花，海南东方国信律师事务所实习律师。上诉人海口绿地鸿翔置业有限公司（以下简称绿地鸿翔公司）因与被上诉人林松房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初10723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人绿地鸿翔公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回林松的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由林松承担。事实和理由：一、绿地鸿翔公司所建涉案房屋在2017年12月14日向林松履行通知交付义务前，即2017年12月11日已由海口市建设工程质量安全监督站（以下简称市质监站）同意竣工验收，亦达到合同约定的交房条件，绿地鸿翔公司不存在逾期交房的违约行为，一审法院认定事实不清，应予撤销。一审判决书关于“绿地鸿翔公司通知交房时其尚未取得《建筑工程质量监督报告》，尚不具备交房条件......不能视为履行了通知交付义务”的认定错误。根据市质监站的《建筑工程质量监督报告》第3页中载明涉案6号楼的竣工验收时间为2017年12月11日，第6页关于工程竣工验收监督情况载明：“验收组结论：初装饰工程质量合格，同意验收。经我站监督，海口市灵××区地块项目初装饰工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收规定》等有关规定”可知，涉案房屋在2017年12月11日已由市质监站同意竣工验收，亦达到合同约定的交房条件，鉴于市质监站的单位内部行政盖章流程，市质监站在同意竣工验收五个工作日后，即2017年12月20日即出具盖章的文件。在2017年12月11日涉案房屋经市质监站竣工验收后，绿地鸿翔公司考虑涉案房屋已实际合格，并且省外客户须邮寄耽误时间问题，为了及时为业主办理交付手续，绿地鸿翔公司于2017年12月14日向林松通过邮递方式寄出交房通知书，为了确保业主前来收房时市质监站已出具盖章的报告，绿地鸿翔公司在通知书上还特别注明：请与置业顾问预约办理时间。以上事实可见，在绿地鸿翔公司2017年12月14日向林松邮寄交房通知书，涉案房产已达到交付标准，林松来琼收房时，涉案房屋亦已取得市质监站盖章的验收报告。故一审法院关于“虽然绿地鸿翔公司通知交房时其尚未取得《建筑工程质量监督报告》，尚不具备交房条件”的认定明显与事实不符。因林松自身的原因拖延不及时来交房，其责任由其自行承担。另外，关于交房通知书中提到的20号地块非合同约定的41号地块之事宜，海口市住房和城乡建设局已明确答复：该项目的地块问题，实质是同一地块。一审法院关于“地块与合同约定及《建筑工程质量监督报告》中载明的亦不符”明显错误。二、导致绿地鸿翔公司迟延取得《建筑工程质量监督报告》的政府政策变化、村民阻拦施工、市政配套污水工程未及时建设等免责事由客观存在，且系合同明文约定之免责事由，一审法院不予采纳明显错误，应予纠正。1.一审判决关于“单凭该证据不能体现出因政府政策变化而导致绿地鸿翔公司延期取得市质监站出具的《建筑工程质量监督报告》,故对该证据的关联性和证明效力均不予以采信”的认定与事实不符。绿地鸿翔公司一审提交的证据一和证据五同为市质监站出具的验收文件,但因出具时间不一样,其文件格式及程序均发生了重大变化。具体如下：证据五《海口市建设工程质量安全监督站文件》（海城质监综字[2016]178号）系与涉案房屋同一地块其他号楼的市质监站验收文件,出具的时间为2016年10月,该意见内容为:“海口市灵山西片区旧改项目A-41地块2#、3#、4#工程,建设规模:新建3栋地上......经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组......验收组结论为:该工程的施工质量合格,同意验收。经我站监督,该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。(注:建设单位必须按国家相关规定办理该工程规划、消防、环保等相关部门的验收手续);而证据一系市质监站于2017年12月20日就涉案房产出具的《监督报告》,该报告最后一页”五、工程竣工验收备案文件(监督站收集部门)初步核查表：1、工程施工许可证;2、建设工程施工图设计文件审查合格书；......11、规划部门出具的《规划核实意见书》；12、其他文件“、”六、监督结论及意见：根据我站对海口市灵山西片区旧改项目A-41号地块工程的监督情况,同意该工程初装饰工程竣工验收备案“。对比上述两份市质监站验收文件可知:市质监站在2016年10月份和2017年12月份的验收政策发生了变化，2016年10月市质监站均以单页的《施工质量监督的意见》作为验收文件,该意见无需经过规划部门验收,建设单位仅需在取得该意见之后分别办理规划、消防、环保等验收即可先做质检验收再做规划、消防环保等相关部门的验收手续，而在2017年8月后，市质监站不再出具上述文件,而是出具多页的《建筑工程质量监督报告》作为验收文件，明确先取得规划部门出具的《规划核实意见书》才办理质检验收,将规划验收提前至质检验收之前，上述证据链充分表明因政府政策变化而导致绿地鸿翔公司取得《建筑工程质量监督报告》的程序增加，时间延长，但一审法院对此认定事实不清,依法应予纠正。2.一审判决关于”即使在2017年6-9月确实存在村民阻拦施工的情形，亦不一定属于绿地鸿翔公司的免责事由。因为双方约定的拆动迁问题，应当属于商品房建设时土地权属及拆迁安置问题“的认定存在错误。首先，依据双方签订的合同附件七《补充协议》第二条第5款”若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间：(5)因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的“之规定，结合绿地鸿翔公司提交的证据：2018年7月10日，海口市美兰区房屋征收局出具的《情况说明》,明确表述为”灵山旧改A-41号地块施工过程中，自2017年6月份至9月份期间,因村民对征地拆迁存在争议前往施工现场阻扰施工，开发商多次向海口市美兰区灵山片区改造项目现场指挥部申请组织协调。经指挥部协调，到2017年9月份此问题基本解决“明确可知，村民对征地拆迁存在争议系阻扰施工的原因，除此之外，绿地鸿翔公司还提供了《关于A-41地块(20#地块)次9路及围墙保护性施工的申请》、海口市美兰区房屋征收局现场张贴的《通告》、项目监理单位的《关于灵山旧改A-41(20#)延期情况说明》和《监理日志》以及多张现场出警照片等证据形成完整的证据链，证明村民因对征地拆迁存在争议阻扰施工，导致工期延误及迟延交房。在证据充分事实清楚的情况下，一审判决却简单描述为”即使在2017年6-9月确实存在村民阻拦施工的情形，亦不一定属于绿地鸿翔公司的免责事由“,该认定与事实完全相悖,判决结果对绿地鸿翔公司不公平不公正。其次,涉案合同约定在2017年8月31日前交房,正是由于村民阻挠，2017年6月-9月耽误了3个月无法施工，经指挥部协调，到9月份基本解决村民拆迁纠纷问题后继续施工3个月，因此才于2017年12月份取得市质监站验收文件。如非村民拆迁纠纷影响了3个月的施工进度,绿地鸿翔公司已在合同约定的2017年8月31日前取得市质监站文件。另外，特别需要补充说明的一点是,绿地鸿翔公司已按政府规定合理合法合规全部履行完毕所有土地出让流程。村民阻扰施工，诉求对象是对政府提出某些诉求,非与绿地鸿翔公司有任何权益纠纷。该因素确为政府原因造成,非绿地鸿翔公司能提前预见或避免。故一审法院关于”因为双方约定的拆动迁问题，应当属于商品房建设时土地权属及拆迁安置问题“的认定错误，依法应予以纠正。综上1、2点，一审判决关于”再次，建设单位应当严格按照规划图纸、项目计划进行施工，即在项目已经竣工的情况下，即使验收时增加了规划部门的审核，对整个项目的验收都不会产生影响，因为质监部门的验收是对整个项目的验收，而不是部分验收；并不是如绿地鸿翔公司所述，因项目在验收时增加了规划部门的审核，绿地鸿翔公司不得不加急建设项目规划中本就设有的停车位，从而受到村民的阻碍，而无法按期通过项目验收，无法按期交房。“的认定与事实不符，依法应予以纠正。3.一审判决关于”污水处理工程早于上述合同签订前立项施工，绿地鸿翔公司在与林松签订房屋买卖合同时理应已充分考虑该工程施工问题，并及时作出应变处理，且绿地鸿翔公司没有举证证明该污水处理工程与涉案房屋项目有关。“的认定存在错误。绿地鸿翔公司一审时提交的证据十二《海口市灵山片区市政、防涝排涝及水环境专项规划专家评审意见》、证据十三《关于污水站的政府处理请示报告》均可以证明该污水处理工程与涉案房屋项目有关。由于政府未对灵山镇市政配套污水处理站及时建设，绿地鸿翔公司于2015年12月4日向海口市政府请示，请求相关部门加快推进灵山镇连接桂林洋污水处理厂的污水排放管网工程建设，后经市政府领导于2015年12月24日圈阅，同意该污水工程于2016年4月开工，2017年2月完工，要求市水务局加快推进项目前期及建设工作。正是由于政府领导批示表示2017年2月市政配套完工，因此绿地鸿翔公司才于2016年11月13日与业主签订购房合同，并约定2017年8月31日交房，但是考虑到政府配套施工过程中的不确定性，开发商也在合同附件七《补充协议》第二条第5款明确约定，因项目的市政配套设施原因造成延迟的,出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间”,林松对此也是签字认可的。可见，虽绿地鸿翔公司已充分考虑到市政配套工程的问题并作出了事先约定，但该市政工程是否如期完成并非绿地鸿翔公司能够预期和确认，一审法院关于“绿地鸿翔公司提供的上述证据均不能证明其提出的这些问题系不可预见、不可避免和不可克服的，不能证明这些情形符合双方补充协议中约定的延期交房免责事由”与事实不符。三、一审法院对绿地鸿翔公司提出的调查取证申请、简易程序转普通程序申请未准许，程序错误，导致查明事实不清。1.一审法院对绿地鸿翔公司提出的调查取证申请未准许，程序错误，导致查明事实不清。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定，本案一审中开发商曾向法院提出调查取证申请，要求调查因动拆迁原因影响开发商施工问题，该调查事项与本案审理有重要关系，一审不予准许该调查取证申请的做法，不仅在实质上违反了法定程序，也导致案件基本事实认定错误。因此，一审法院未调取政府动拆迁原因影响施工等法律事实，审理程序存在明显不当之处。2.一审法院用简易程序审理本案程序错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十三条规定，本案一审过程中，由于涉及政府拆迁等问题，本案案情涉及面较广，案情较为复杂，明显不应适用简易程序，绿地鸿翔公司向法院提出转为普通程序审理本案，但一审法院未予采纳。因此，鉴于本案的复杂案情，采用简易程序审理明显不符合法律规定。综上所述，一审判决查明事实不清，程序错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持绿地鸿翔公司的上诉请求。被上诉人林松辩称，一、绿地鸿翔公司逾期交房，违约事实清楚，应当承担逾期交房的违约责任。根据林松与绿地鸿翔公司签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定，房屋交付期限为2017年8月31日前，该商品房需经市质监站验收合格，并取得验收文件；如遇不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条明确了交接条件，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件及有关资料，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。”直至林松一审起诉之日，绿地鸿翔公司未向林松出示任何可以证明涉案房屋达到交付使用条件的证明文件。根据绿地鸿翔公司一审提供的证据材料，绿地鸿翔公司于2017年12月20日才取得《建筑工程质量监督报告》，但其在2017年12月14日就向林松邮寄送达了《交房通知书》，取得验收合格文件后也未曾再履行通知交付义务，也未曾向林松出示任何验收合格文件，绿地鸿翔公司在上诉理由中，已由市质监站同意竣工验收的表述就存在明显的问题，可见存在明显的违约行为,但绿地鸿翔公司一直以交房通知书没有填写时间及具体交房时间与置业顾问预约作为没有违约的理由，这些恰恰说明了绿地鸿翔公司存在明显的违约行为，却一直想办法欺瞒业主，掩盖其违约行为。二、绿地鸿翔公司辩称涉案房屋交付延期有政策影响、村民阻拦施工、市政配套污水工程未及时建设等免责事由，不符合事实，没有法律依据。首先，政策是指国家政权机关、政党组织和其他社会政治集团为了实现自己所代表的阶级、阶层的利益与意志，以权威形式标准化地规定在一定的历史时期内，应该达到的奋斗目标、遵循的行动原则、完成的明确任务、实行的工作方式、采取的一般步骤和具体措施。绿地鸿翔公司作为房地产开发公司，理应对设计房地产行业的相关政府政策、法律法规熟悉了解，在签订商品房买卖合同之前，应当预测到施工建设过程中存在的风险和问题。绿地鸿翔公司辩称市质监站验收合格的程序发生变化属于政府政策原因，尚且不说其证据是否能证明这一点，即使能够说明该验收合格文件程序发生变化，也不是政府政策性行为，只是其内部办理文件的程序性变化，因而不能构成补充协议中约定的因政府政策变化或遵守政府法令原因。况且，绿地鸿翔公司提供的证据，完全不能证明政府政策发生了变化，绿地鸿翔公司不存在因政府政策变化产生的免责事由。其次，绿地鸿翔公司辩称因动拆迁问题，影响工程进度，构成免责事由。但其证据并不能构成完整的证据链证明这一主张。动拆迁问题应该是出现在工程尚未开工前，在主体工程已经完工的情况下辩称有动拆迁问题显然不能令人信服。而且绿地鸿翔公司辩称2017年6月至9月因存在动拆迁问题导致工程停工，自2017年6月起算，距离交房时间已经只剩两个月的时间，即使像绿地鸿翔公司所说9月复工，到12月20日完成竣工验收也已经过了四个月的时间，所以上述理由明显都是绿地鸿翔公司为了逃避违约责任而找的借口。另则，作为商品房开发商，理应清楚工程完工后，开发商理应预留一定的时间办理验收合格手续，但在2017年6月份尚在施工，明显存在拖延行为。最后，关于灵山污水处理站问题，绿地鸿翔公司提供的该组证据全部没有原件，没有公章，无法认定该部分证据的真实性。综上，绿地鸿翔公司辩解因市质监站办理验收合格文件的程序发生变化，增加了规划部门意见，导致办事时间延长；涉案地块因政府拆迁问题，引发农民阻扰施工，导致停工进而影响办理质监站验收手续等等都是在为自己的违约行为找借口，绿地鸿翔公司应当承担逾期交付房屋的违约金，请依法驳回绿地鸿翔公司的所有上诉请求。林松向一审法院起诉请求：1.判令绿地鸿翔公司向林松支付自2017年9月1日起至工程竣工验收备案证取得之日即2018年4月18日止的逾期交房违约金（暂计至林松收到交房通知书之日即2017年12月14日，以房屋总价款为基数，按每日万分之五计算，共计32176元）；2.判令绿地鸿翔公司支付本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月13日，林松（买受人）与绿地鸿翔公司（出卖人）签订一份《海口市商品房买卖合同》（合同编号：L00260403），约定:出卖人以出让方式取得位于海口市灵山镇A-41号地块土地使用权；出卖人经批准，在该地块上投资建设商品房项目暂定名为海南绿地城A-41号地块；买受人所购商品房为上述项目中6#住宅楼（幢）1单元（单元）9（层）904（房号）;该商品房合同约定建筑面积共80.51平方米，按建筑面积计价，每平方米7612.38元，总金额612873元；付款方式为买受人应于2016年11月17日支付房款122873元，第二期房款人民币490000元，买受人应当自本合同签署之日起90日内，即2017年2月17日前完成公积金贷款审批手续，并向出卖人支付相应房款。合同第八条约定:出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。3.该商品房经市质监站验收合格，并取得验收文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的。2.买受人未按本合同约定向甲方支付购房款或未履行合同约定的其他义务的。合同第九条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日3日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起7日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接；在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的证明文件及有关资料，并签署交接单。买受人购买的商品房为商品房住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。买受人拒绝交接的，出卖人应在备齐上述证明文件及有关材料后再另行通知买受人办理交房手续。双方对于出卖人逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。另外，该合同附件七补充协议第二条约定：......5、若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间：（1）因不可抗力或意外事件，包括但不限于导致该房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等的禁令、市政规划基础设施和配套要求更改、非典等重大流行性疾病等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况；（2）因政府政策变化或为遵守政府法令；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的；（4）因政府报批时间超过政府已公布的办事时限而导致延误交房的；（5）因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的；（6）军用设施规划及其施工的影响。第九条中约定：买受人同意，出卖人就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限。上述合同签订后，林松按约定向绿地鸿翔公司支付了购房款，绿地鸿翔公司分别于2016年12月10日、2017年8月24日为林松出具了金额为122873、490000元的发票。2017年12月14日，绿地鸿翔公司通过邮寄方式向林松送达了《绿地海南绿地城项目交房通知书》，载明：林松所购买的绿地城项目20#地块××楼房屋可办理房屋交付手续，请林松与置业顾问预约办理时间，并罗列办理入住手续须带齐的资料及相关款项等等。该通知未写明具体办理交房手续的时间。林松认为绿地鸿翔公司当时并不具备交房条件，未按通知要求与绿地鸿翔公司办理交房手续，绿地鸿翔公司之后亦未再通知林松办理交房手续。2018年4月29日，林松、绿地鸿翔公司签署《海南绿地城房屋交接书》，双方办理了交房手续，绿地鸿翔公司将房屋交付给林松。另查，2017年12月20日，经市质监站验收合格，绿地鸿翔公司取得《建筑工程质量监督报告》。该报告中涉案项目地块为“海口市灵山西片区旧改项目A-41地块”。2018年4月18日，经海口市住房和城乡建设局备案，绿地鸿翔公司取得《海口市建设工程竣工验收备案表》。绿地鸿翔公司向一审法院提交了《市质监站文件--市质监站关于海口市灵山西片区旧改项目A-41地块2#、3#商铺、4#商住楼工程施工质量监督的意见》，欲证明海口质监站办理验收合格文件的程序发生变化，现增加了规划部门意见，导致办事时限延长。该文件系市质监站于2016年10月31日出具的，主要内容确认“海口市灵山西片区旧改项目A-41地块2#、3#商铺、4#商住楼工程，建设规模：新建3栋地上2-7层（部分8层），总建筑面积：12461.77m2，经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组，对施工单位完成设计和合同约定的初装饰工程质量进行了竣工验收，验收组结论为：该工程的施工质量合格，同意验收。”单凭该证据不能体现出因政府政策变化而导致绿地鸿翔公司延期取得市质监站的《建筑工程质量监督报告》，故一审法院对该证据的关联性和证明效力均不予采信。绿地鸿翔公司还向一审法院提交了《海口市美兰区房屋征收局情况说明》、《关于A-41地块（20#地块）次9路及围墙保护性施工的申请》、《海口市美兰区房屋征收局通告》、现场照片、项目监理单位《关于灵山旧改A-41（20#）地）地块延期情况说明》及《监理日志》口市国土资源局《关于注销国有土地使用证通告》、《关于污水站的政府处理请示报告》以及海口市灵山片区市政、防涝排涝及水环境专项规划专家评审意见等证据材料，欲证明涉案地块因政府拆迁问题，引发农民工阻挠施工，导致停工且因无法办理规划手续，且市政配套设施至今未完成造成迟延。一审法院认为，首先，绿地鸿翔公司提供的上述证据中，仅《海口市美兰区房屋征收局情况说明》及其单方作出《关于A-41地块（20#地块）次9路及围墙保护性施工的申请》、项目监理单位《关于灵山旧改A-41（20#）地）地块延期情况说明》及《监理日志》为原件他证据均为复印件，一审法院对这些证据的真实性无法确认。其次，即使在2017年6-9月确实存在村民阻挠施工的情形，亦不一定属于绿地鸿翔公司的免责事由。因为双方约定的拆动迁问题，应当属于商品房建设时土地权属及拆迁安置问题。再次，建设单位应当严格按照规划图纸、项目计划进行施工，即在项目已经竣工的情况下，即使验收时增加了规划部门的审核，对整个项目的验收都不会产生影响，因为质监部门的验收是对整个项目的验收，而不是部分验收；并不是如绿地鸿翔公司所述，因项目在验收时增加了规划部门的审核，绿地鸿翔公司不得不加急建设项目规划中本就设有的停车位，从而受到村民的阻碍，而无法按期通过项目验收，无法按期交房。最后，污水处理工程早于上述合同签订前立项施工，绿地鸿翔公司在与林松签订房屋买卖合同时理应已充分考虑该工程施工问题，并及时作出应变处理，且绿地鸿翔公司没有举证证明该污水处理工程与涉案房屋项目有关。综上，绿地鸿翔公司提供的上述证据均不能证明其提出的这些问题系不可预见、不可避免和不可克服的，不能证明这些情形符合双方补充协议中约定的延期交房免责事由。故对于上述证据的关联性和证明内容，一审法院亦不予采信。一审法院认为，一、关于绿地鸿翔公司是否存在违约行为的问题。林松与绿地鸿翔公司签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同订立后，林松已付清房款，履行了付款义务。该合同明确约定，绿地鸿翔公司应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经市质监站验收合格，并取得验收文件的商品房交付给林松。绿地鸿翔公司于2017年12月20日取得市质监站的《建筑工程质量监督报告》，但其于2017年12月14日就向林松邮寄送达了《绿地海南绿地城项目交房通知书》，该通知书中书写的交房地块为20#地块，未注明具体交房时间。可见，绿地鸿翔公司通知交房时其尚未取得《建筑工程质量监督报告》，尚不具备合同约定的交房条件，地，地块与合同约定及《建筑工程质量监督报告》中载明的亦不符能视为履行了通知交付义务。绿地鸿翔公司在取得《建筑工程质量监督报告》之后，未再通知林松收房，未履行房屋交付通知义务，直到2018年4月29日双方办理交房手续。故自2017年9月1日起至2018年4月29日止，绿地鸿翔公司存在逾期交房的违约行为。二、关于绿地鸿翔公司陈述的免责事由是否成立的问题。绿地鸿翔公司作为房地产开发公司，理应对涉及房地产行业的相关政府政策、法律法规熟悉了解，在签订商品房买卖合同之前，应当能预测到商品房施工建设过程存在的风险和问题。如前所述，绿地鸿翔公司提供的证据不能证明其存在《海口市商品房买卖合同》第八条约定的不可抗力及附件七补充协议第二条第5项予以延期的情形，故绿地鸿翔公司提出的免责事由不成立，一审法院不予采纳。三、违约金的计算问题。如前所述，绿地鸿翔公司自2017年9月1日至2018年4月29日期间存在逾期交房的违约行为。林松仅主张计算到绿地鸿翔公司取得《海口市建设工程竣工验收备案表》之日即2018年4月18日，共230日，系对自己权利的处分，一审法院予以支持。根据合同约定，绿地鸿翔公司逾期在90日之内，每日按已付房价款的万分之三支付违约金，逾期超过90日后，每日按已付房价款万分之五支付违约金。按照上述计算方式，绿地鸿翔公司应当向林松支付逾期交房违约金为59448.68元（612873元×3?×90天+612873元×5?×140天）。林松主张的超出部分，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、绿地鸿翔公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内，向林松支付逾期交房违约金59448.68元。二、驳回林松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费781元（林松已预付），由林松负担122.24元，绿地鸿翔公司负担658.76元。二审期间，林松未向本院提供新证据。绿地鸿翔公司向本院提供证据如下：1.《关于灵山镇海榆大道改造-国防光缆迁改工程预算的审核意见》、2.《关于完成国防通讯光缆入地工作的函》、3.《关于确认国防光缆线路迁改工程进度的函》，共同证明因国防军用设施施工影响海榆中线大道施工，进而影响涉案工程建设。经质证，林松发表意见如下：绿地鸿翔公司提供证据并非新证据，而且也没有原件，不予质证。本院认证如下：绿地鸿翔公司提供的证据均系复印件，无法与原件相核对，且国防光缆迁改工程的立项施工时间发生于双方签订合同前，无法支持绿地鸿翔公司所主张的证明目的，故对上述证据，本院不予采纳。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审另查明，海口市美兰区房屋征收局于2018年7月10日出具《情况说明》，载明灵山旧改A-41号地块施工过程中，自2017年6月份至9月份期间，因村民对征地拆迁存在争议前往施工现场阻挠施工，开发商多次向海口市美兰区灵山片区改造项目现场指挥部申请组织协调。经指挥部协调，到2017年9月份此问题基本解决。本院认为，林松与绿地鸿翔公司于2016年11月13日签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方合同约定绿地鸿翔公司应当于2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经市质监站验收合格，并取得验收文件的商品房交付林松使用。同时约定在双方进行验收交接时，绿地鸿翔公司应当向林松出示上述证明文件及有关资料，若交付商品房时不出示或出示不齐全，林松有权拒绝交接，林松拒绝交接的，绿地鸿翔公司应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知林松办理交房手续。合同签订后，林松依约向绿地鸿翔公司支付了购房款612873元，而绿地鸿翔公司虽于2017年12月14日向林松邮寄了《绿地海南绿地城项目交房通知书》，但市质监站出具《建筑工程质量监督报告》的时间是2017年12月20日。绿地鸿翔公司发通知时尚未取得该验收文件，不具备合同约定的交付条件，其通知行为不能视为绿地鸿翔公司已履行交房义务。而在取得该验收文件后，绿地鸿翔公司未再另行通知林松办理交房手续，直至2018年4月29日，双方办理房屋交接手续，绿地鸿翔公司才将房屋交付给林松，存在逾期交房的事实，应承担相应的违约责任。绿地鸿翔公司抗辩是政府政策变化、市政工程建设及林松自身原因导致逾期交房，但未能提供充分证据加以证明，故对此抗辩意见，本院不予采纳。同时绿地鸿翔公司抗辩2017年6月至9月村民阻挠施工影响3个月的施工进度，应予以顺延交房期限。因村民对征地拆迁存在争议前往施工现场进行阻挠，并非绿地鸿翔公司自身过错导致该阻挠事件的发生，该阻挠事件存在影响施工进度的事实，确属合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对此抗辩意见，本院予以采纳。据此，绿地鸿翔公司自2017年9月1日起存在逾期交房的违约行为，林松主张计算至绿地鸿翔公司取得《海口市建设工程竣工验收备案表》之日即2018年4月18日予以准许，扣减3个月的免责事由期，共计140天，按照合同约定的违约金计算方法，绿地鸿翔公司逾期交房在90日之内，每逾期一天，按林松已付房价款的万分之三支付违约金；逾期超过90日后，绿地鸿翔公司按逾期日数向林松支付已付房价款万分之五支付违约金。故绿地鸿翔公司应向林松支付逾期交房违约金为31869.40元（612873元×3?×90天+612873元×5?×50天=31869.40元），未超出合同关于违约责任以该房屋合同总价10%为限的约定。林松主张违约金超出部分，本院不予支持。综上所述，绿地鸿翔公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销海南省海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初10723号民事判决第二项；二、变更海南省海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初10723号民事判决第一项为：海口绿地鸿翔置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向林松支付逾期交房违约金31869.40元；三、驳回林松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费781元，由海口绿地鸿翔置业有限公司负担294.54元,林松负担486.46元。二审案件受理费1286.22元，由海口绿地鸿翔置业有限公司负担589.07元，林松负担697.15元;海口绿地鸿翔置业有限公司已预交二审案件受理费1562元，退回972.93元。本判决为终审判决。审判长 范 晨审判员 杨 曦审判员 王春芬 二〇一九年三月十五日书记员 黄杰梅速录员 符雪梅附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。