辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终110号上诉人（原审被告）：宋洋，男，1963年10月9日出生，满族，退休职员，现住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：申冬梅，女，汉族，1969年5月13日出生，住址同上。与上诉人宋洋系夫妻。被上诉人（原审原告）：抚顺市弘升物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区葛布路**。法定代表人：吉瑞杰，该公司经理。委托诉讼代理人：宋琦，该公司员工。上诉人宋洋因与被上诉人抚顺市弘升物业管理有限公司（以下简称弘升物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2018）辽0411民初2469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案并组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋洋及委托诉讼代理人申冬梅、被上诉人弘升物业公司的委托诉讼代理人宋琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋洋上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由弘升物业公司负担。事实和理由：一、本小区物业管理中存在的问题。1、安全和秩序存在问题。园区内经常有业主车辆被划，而监控设施长期损坏，被上诉人雇佣的保安老龄化、不能履行职责。2、园区公共用地被部分业主占用种菜，原本公共用地面积就小、绿地少，被占用后业主没有活动场所。被上诉人不予制止，严重失职。3、健身器材严重破损，楼道门门禁损坏，小区路面破损严重，被上诉人不予维修。4、高层电梯存在安全隐患，不能定期维护，经常有业主被困在内。5、物业收费没有审批，违法收费，违规使用维修基金，侵害业主权益。6、上诉人家墙体变形后裂缝、受潮长毛，曾多次告知物业，物业经理承诺给维修，达到业主满意后再交物业费，至今未解决。弘升物业公司辩称：一、被上诉人收取物业管理费用于弘泰花园小区公共秩序维护，环境卫生，公共部位和相关场地的维修、养护，配电、公共照明等设施、设备正常运行的管理。按时交纳物业服务费是每位业主的义务，上诉人不按时交纳物业费，将对园区物业管理工作造成严重影响，同时也侵犯了交费业主的切身利益。依据物业管理条例的相关规定，上诉人应交纳拖欠的物业费。二、1、被上诉人为弘泰花园小区提供了保安、保洁服务，有门禁保护小区的安全性、秩序性，保洁人员对小区卫生清扫、维护小区环境。上诉人称业主车辆被划被上诉人不清楚，如果有此情况应向派出所报案。2、上诉人在其管理范围内对弘泰花园小区的公共设施进行维修与维护。小区内治安好，不清楚所称多家被盗现象。3、被上诉人对电梯正常维修、维护，发现问题及时解决，每户都有电梯门禁卡。4、小区住户正常用水，没有发现上诉人所说的现象。三、房屋的质量问题一般不属于物业管理的范畴。上诉人家房屋的问题应由开发商维修解决。上诉人没有证据及理由免交物业费。弘升物业公司向一审法院起诉请求：1.判令宋洋交纳拖欠弘升物业公司物业费7254元；2.判令宋洋交纳所欠物业费的滞纳金；3.诉讼费由宋洋承担。一审法院查明：2007年9月6日，弘泰花园业主管理委员会与弘升物业公司签订了《委托物业管理协议书》，双方约定，弘泰花园业主管理委员会将弘泰花园居民小区委托给弘升物业公司管理，并接受弘泰花园业主管理委员会监督。2007年10月29日，弘泰花园业主管理委员会与弘升物业公司签订了《物业服务收费协议》，约定参照市物价局、房产管理局考核、评定结果，经双方协商，同意本住宅区物业服务费标准为0.6元每平方米每月（建筑面积），电梯费标准为0.4元每平方米每月。宋洋居住于该小区X号楼X单元X号，房屋建筑面积为112.01平方米。自2009年1月1日至2017年12月31日，9年合计拖欠物业管理费用7254元。经弘升物业公司多次催要并于2018年6月20日下发物业费催缴通知未果，故来院告诉，要求宋洋给付拖欠物业费用并承担本案的诉讼费用。一审法院所确认的上述事实，有当事人向一审法院提供的《委托物业管理协议书》、《物业服务收费协议》及双方陈述笔录等证据在案为凭，这些证据经一审法院审查，可作为定案依据。一审法院认为，弘升物业公司、宋洋双方签订物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应视为合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务，业主支付物业费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。本案中，弘升物业公司为小区提供了物业服务，宋洋作为该小区业主，事实上也享受了弘升物业公司提供的物业服务，理应支付物业费用。对于宋洋以房屋内墙体有裂缝、窗户漏风、被盗等一系列问题为由拒交物业服务费一节，对属于弘升物业公司服务范围内的，宋洋可向弘升物业公司要求承担责任，而不能以此为由拒交物业服务费。宋洋拖欠物业服务费达9年，现弘升物业公司主张2009年1月1日至2017年12月31日的物业费，根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。故弘升物业公司的该项主张不违反法律规定，即宋洋应向弘升物业公司交纳的物业服务费为7254元。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，弘升物业公司作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，判决：宋洋于本判决生效后立即给付抚顺市弘升物业管理有限公司拖欠物业费（2009年1月1日至2017年12月31日，9年）合计7254元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已减半收取）25元，由宋洋负担。二审期间，宋洋提交以下证据：证据1.照片一张，用以证明保安不巡查、未尽保安职责，小区门禁无人看管；证据2.照片一张，用以证明监控设施损坏；证据3.照片一张，用以证明占用公共用地；证据4.照片四张，用以证明路面破损；证据5.照片两张，用以证明擅自停电、停电梯；证据6.文字照片三张，用以证明《委托物业管理协议书》中第一条至第六条都没有做到；证据7.文字照片四张，用以证明未得到物价局审批擅自涨物业费；证据8.文字照片三张，用以证明伪造业主签字，动用维修基金；证据9.照片两张，用以证明墙体受潮长毛，物业承诺给予维修。证据10.视频光盘，证明，用以证明保安不巡查，未尽保安职责；门禁全部损坏；监控设施损坏，不维修；保安老龄化，保安人员不符合安保人员标准，没有任何资质；健身器材损坏严重，不进行维修；常年路面破损严重，没有进行过维修；电梯经常性故障，没有进行定期维修，经常会出现下滑或电梯停止运行的情况。弘升物业公司质证意见：对证据的证明内容有异议。小区保安是正常履行职责，不存在上诉人所说的情况；门禁卡所有业主都在正常使用，有损坏的情况，弘升物业公司也及时去维修了；占用公共绿地不属实，夏天的时候我们员工还在打扫，绿地有砖头是在维修期间堆放的；监控也是在正常使用，坏了的时候也及时维修了；健身器材损坏的情况，我们在与相关部门住建局联系维修，正在筹划中；我们小区的地面是平整的，但是长期有车辆碾压，我们小区的物业费每平方米只有6角；电梯每年都经过质检部门检查，如果没有年检是不允许使用的；关于房屋漏水的问题，我们在2017年对小区的屋面进行了整体维修；车辆受损的事情，应该向公安机关报案，监控可能是有不能调取的情况，车辆受损的时候，监控可能坏了；停电、停电梯的情况是不属实的，只是通知缴费的理由，实际没有停电、停电梯；对于视频内容，电梯有故障是偶尔发生的；物业费是6角钱，增加了2角的电梯费，有物价局的批准；对于伪造业主签字的证据，与本案无关。弘升物业公司未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，弘泰花园居民小区存在路面不平整、大部分住宅楼单元门门禁损坏、部分监控录像没有监控画面等问题。上述事实有上诉人提交的证据在卷佐证。本院认为，弘泰花园业主委员会与弘升物业公司签订了《委托物业管理协议书》，并已实际履行，该协议书对业主和弘升物业公司均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自应尽的义务。物业服务合同是双务有偿合同。物业公司应当按照合同约定对房屋共用部位、公共设施设备进行维护、修缮与管理，保持小区内设施完好，绿化环境优美。业主在享有物业服务权利的同时，亦应履行支付物业服务费义务。弘升物业公司对弘泰花园居民小区提供了物业服务和管理行为，但上诉人提交的证据证明弘升物业公司对监控设备、公共设施管护等多个方面存在一定服务瑕疵，其并未完全履行《委托物业管理协议书》约定的义务，一审法院判令业主宋洋承担全部物业费不当，本院予以纠正。根据现有证据和法院查明的事实，本院酌定宋洋承担所欠物业费用7254元的70%，即5077.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2018）辽0411民初2469号民事判决；二、宋洋于本判决生效后十日内给付抚顺市弘升物业管理有限公司2009年1月1日至2017年12月31日物业费5077.8元；三、驳回抚顺市弘升物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（已减半收取）25元，由抚顺市弘升物业管理有限公司负担10元，由宋洋负担15元；二审案件受理费50元，由被上诉人抚顺市弘升物业管理有限公司负担15元，由上诉人宋洋负担35元。本判决为终审判决。审判长 张帆审判员王向军审判员郭爽二〇一九年三月二十七日书记员 罗      晓      姝