江苏省常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0402民初3097号 原告：虞德喜，男，1962年10月27日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：陶力，江苏常元律师事务所律师。 被告：曹听忠，男，1954年8月4日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：张有志，北京大成（常州）律师事务所律师。 被告：范祥宝，女，1926年12月31日生，汉族，南京市人，住南京市鼓楼区。 被告：曹菊娣，女，1943年12月18日生，汉族，南京市人，住南京市浦口区。 被告：曹听福，男，1947年2月17日，汉族，上海市人，住上海市普陀区。 被告：曹风娣，女，1949年5月16日生，汉族，南京市人，住南京市玄武区。 以上四被告的共同委托诉讼代理人：曹全勤，概况如下。 被告：曹全勤，女，1950年10月6日生，汉族，南京市人，住南京市鼓楼区。 被告：曹听雪，男，1948年12月14日，汉族，南京市人，住南京市白下区。 被告：曹听兴，男，1952年1月8日，汉族，南京市人，住南京市鼓楼区。 被告：曹根南，男，1957年9月13日，汉族，南京市人，住南京市鼓楼区。 原告虞德喜诉被告曹听忠、范祥宝、曹菊娣、曹听福、曹风娣、曹全勤、曹听雪、曹听兴、曹根南物权确认纠纷一案，本院于2018年6月20日受理后，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告虞德喜及其委托诉讼代理人陶力、被告曹听忠及其委托诉讼代理人张有志、被告曹全勤（暨被告范祥宝、曹菊娣、曹听福、曹风娣的共同委托诉讼代理人）、被告曹听雪、曹听兴、曹根南到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告虞德喜向本院提出诉讼请求：确认常州市天宁区房屋拆迁补偿利益由虞德喜享有，曹听忠承担诉讼费。事实和理由：1998年10月7日，虞德喜与曹听忠签订售房协议，约定虞德喜以4.5万元的价格购买曹听忠所有的天宁区房屋，当时房屋产权登记在曹林大（已死亡）名下，宅基地使用权登记在曹听忠名下。为厘清房屋权属关系，虞德喜在签订协议后要求曹听忠出具了其兄妹及母亲对于该房屋的产权归属说明，明确周庄村43号房屋系曹听忠一人所有，有权对房屋处分。其后，曹听忠还向虞德喜出具了其兄妹、母亲确认的放弃遗产由曹听忠一人享有权利的说明书等文件。因曹听忠未能配合，房屋未办理过户。虞德喜在支付完购房款后一直使用房屋直至拆迁完毕，且在2000年左右进行了翻建，依法应取得房屋的拆迁补偿利益。 被告曹听忠辩称，1、售房协议的购买方为虞哲超，虞德喜系虞哲超的代理人，非涉案房屋的买受人，虞德喜非适格主体，应驳回其起诉；2、售房协议的标的物为农村宅基地上建造的私有房屋，虞德喜及虞哲超非同一集体经济组织成员，根据相关规定，售房协议违反了法律的禁止性、强制性规定，应为无效合同，涉案房屋所有权未转移，虞德喜对相关事实明知；3、不动产应以登记为准，房屋登记在曹林大名下，房屋未析产，宅基地登记在曹听忠名下，房屋物权不属于虞德喜，又因售房协议无效，虞德喜也不享有任何物权期待权，虞德喜不应享有拆迁利益；虞德喜对房屋性质、产权情况明知，应承担不利后果；因此，虞德喜请求确认涉案房屋拆迁补偿利益归其享有的主张于法无据，应予驳回；4、曹听忠不是拆迁款的发放人，至今未领取过拆迁补偿款，有关部门未明确曹听忠为拆迁补偿款的享有者，虞德喜在起诉天宁区建设局要求支付拆迁补偿款败诉的情况下起诉曹听忠毫无道理。 被告范祥宝、曹菊娣、曹听福、曹风娣、曹全勤、曹听雪、曹听兴、曹根南辩称，涉案房屋系曹林大所有，只是给曹听忠居住，未授权其出卖，曹听忠擅自出卖房屋剥夺了其他继承人的权利，现各继承人不同意，要求继承曹林大的遗产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 曹林大（1996年7月8日死亡）与范祥宝系夫妻关系，曹林大育有曹听忠、曹菊娣、曹听福、曹风娣、曹全勤、曹听雪、曹听兴、曹根南8名子女。坐落于本市天宁区房屋（以下简称涉案房屋）原登记所有权人为曹林大（常郊字第660485号），宅基地使用证登记户主为曹听忠。 1998年10月7日，曹听忠、张月华（共同作为出售方、甲方）与虞哲超（购买方、乙方，系虞德喜之女，由虞德喜代理）签订售房协议一份，约定：1、甲方同意将红梅乡东风村委周庄村43号住房全部出售给乙方，总价4.5万元；2、房屋买卖过户所需的一切税费由乙方承担；3、甲方必须配合乙方办理房屋买卖产权过户，甲方提供办理房屋交易过户所需的一切手续、证件，否则应赔偿乙方总房价100%的损失；4、此房屋出售协议经双方签字、证人作证后生效，如有反悔，应赔偿对方总房价100%的损失；5、甲、乙双方签订售房协议后，乙方需付甲方2万元，甲方向乙方出具收条，并由证人签字，待甲方向乙方提供出售房产权过户所需一切手续后，乙方付清剩余购房款；6、甲、乙双方房屋买卖成交后，今后如有权属争议，一律以房屋所有权证书为准。 同年10月9日，曹听忠、张月华出具房产过户全权委托书，载明：“此有常州东风村委周庄村43号房主曹听忠现在居有本村二层楼房及平房各1间，总占地面积105平方米，按本土地使用证为准，由于本人长期在外工作，因此有关房屋过户手续不能及时办理，现将委托买主虞德喜先生全权办理过户房产一切手续事宜为准，特此声明。” 同年10月10日，曹听忠书写产权归属说明书，载明：“常州东风村委周庄村43号房产权于1976年由现房主曹听忠建造，占地面积约105平方米，建有二层楼房，混凝土结构楼房1座，中间有约7米天井，朝南建有8架屋混凝土结构平房1座，现经其父母子女商量决定该房屋所有产权均归曹听忠1人所拥有，其他子女并不参与分配或占有该房屋的任何部分（包括室内物品等），关于出租、翻修、转让或买卖等事项均有其本人负责处理决定，其父母子女不参与干涉和阻挠，为此特立此据声明并签字为凭。”该说明书落款处有范祥宝印章、曹听福、曹听兴、曹听雪、曹根楠、曹菊娣姓名。曹听忠并向虞德喜提供了申请继承房产声明书、房屋继承权申报书、放弃继承房屋权利书，载明范祥宝、曹听福、曹听兴、曹听雪、曹根楠、曹菊娣作为曹林大的继承人，放弃对涉案房屋的继承权，由曹听忠一人继承。 同年10月11日，曹听忠出具收款凭证，认可收到虞德喜购房款共计4.5万元。此后，曹听忠将涉案房屋交付给虞德喜居住使用。 2017年4月22日，虞德喜与常州市天宁区建设局（以下简称建设局）签订编号为2017-201-12-011号的《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，约定建设局应付虞德喜补偿款，虞德喜腾空房屋并交曹听忠继承该房屋合法有效手续后付款。后虞德喜将涉案房屋交由建设局实施拆除。 2017年5月27日，常州市天宁区人民政府发布常天征[2017]9号国有土地上房屋征收决定，对金三角片区（东风村地块）棚户区改造项目征收范围内的房屋实施征收，同日发布公告。涉案房屋在征收范围内。 因房屋拆除后未能领取到补偿款，虞德喜于2017年11月27日诉至本院，请求判令：建设局履行《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，立即支付拆迁补偿款1145080元及利息。本院于2018年5月23日作出（2017）苏0402行初61号行政判决书，撤销编号为2017-201-12-011号的《国有土地上房屋征收与补偿协议书》。现虞德喜再诉至本院，提出前列诉讼请求。审理中，本院依职权追加曹林大的继承人范祥宝、曹菊娣、曹听福、曹风娣、曹全勤、曹听雪、曹听兴、曹根南作为被告共同参加诉讼。 审理中，曹听忠陈述，产权归属说明书由其书写，其余名字由谁所签不清楚，放弃继承房屋权利书亦由其填写，由相关人员带到单位盖章，以便虞德喜办手续，两份文件中范祥宝的印章均系其经本人同意后加盖。其余各被告均否认产权归属说明书、放弃继承房屋权利书系本人签字。各方当事人对涉案房屋交付虞德喜使用直至拆除均无异议。 本院认为，虽然售房协议载明的购买方为虞德喜之女虞哲超，但其后的收款凭证、房产过户全权委托书等材料记载房屋的买受方均为虞德喜，涉案房屋交付后一直由虞德喜及其家人居住使用，且虞哲超对虞德喜作为本案原告主张权利未持异议，故可以认定虞德喜系涉案房屋的实际买受人，其作为原告主体适格。 双方签订售房协议，系当事人的意思表示真实。虽然虞德喜在签约时非涉案房屋所在地集体经济组织成员，根据我国法律、行政法规规定，农村宅基地上房屋不得向非同一集体经济组织成员转让。但从公共利益层面来看，涉案房屋所在土地在转让后已被收归国有，原宅基地及使用权人的性质发生转变。虞德喜合法占有并实际居住使用涉案房屋，村集体利益并未受到损害。双方之间的售房协议应认定为有效。 涉案房屋宅基地登记使用权人为曹听忠，房屋由曹听忠交付给虞德喜，且曹听忠向虞德喜提供了产权归属说明书、放弃继承房屋权利书等书面材料。双方的交易至今已达二十年之久，各被告在房屋转让后从未提出异议，直至得知房屋拆迁时方主张权利，虞德喜有理由相信各被告知道或应当知道涉案房屋转让的事实，从尊重历史、照顾现实的角度来说，对双方的交易行为应当予以尊重。双方虽未就涉案房屋办理产权变更登记手续，但多年来涉案房屋一直由虞德喜居住、使用，并进行了改、扩建等添附行为，现涉案房屋因被拆除而灭失，相关拆迁补偿利益应由虞德喜享有。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下： 原常州市天宁区房屋的拆迁补偿利益由虞德喜享有。 案件受理费11800元，由曹听忠、范祥宝、曹菊娣、曹听福、曹风娣、曹全勤、曹听雪、曹听兴、曹根南负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  储 丽 人民陪审员  陈建一 人民陪审员  张小凤 二〇一九年三月十二日 法官 助理  张为可 书 记 员  贺 娴