河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终272号上诉人（原审被告）：承德琚源房地产开发有限公司，住所地河北省平泉市平泉镇八沟大街**。法定代表人：李颖，董事长。委托诉讼代理人：王一洁，河北山庄律师事务所律师。委托诉讼代理人：计永利，河北厚正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王占林，男，1959年9月2日出生，汉族，户籍地辽宁省建昌县,现住河北省平泉市。委托诉讼代理人：姜一凡，河北管文军律师事务所律师。上诉人承德琚源房地产开发有限公司（以下简称琚源公司）因与被上诉人王占林房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省平泉市人民法院（2018）冀0823民初3250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人琚源公司委托诉讼代理人王一洁、计永利，被上诉人王占林委托诉讼代理人姜一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。琚源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不承担给付违约金责任。事实和理由：一审法院适用法律错误，被上诉人主张违约金的条件不成立，按照合同约定上诉人不应承担违约责任。1.上诉人迟延交房是由于平泉市政府调整拆迁政策所致，依照合同约定，上诉人不承担违约责任。2016年3月11日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，合同第八条“交付期限”约定“出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用”，“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因政府法规政策调整所致的。本案中，根据平泉县政府县长办公会会议纪要记载，县政府多次专题研究涉案开发区域拆迁工作、调整拆迁措施，截至2016年4月，县政府还在对拆迁滞留户作出政策安排，但有些滞留户直到今天也没有完成拆迁。由于平泉市政府调整拆迁政策，导致拆迁不能按时完成，项目消防通道不达标，不能完成综合验收。上诉人延期交房是由于平泉市政府调整拆迁政策所致。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被上诉人主张违约金的条件不成立，一审法院判决上诉人承担违约金适用法律错误。2.被上诉人违约在先，依照合同约定，上诉人可以据实延期交房，不承担违约责任。2016年3月10日琚源公司和汪素红、王大至分别签订《商品房买卖合同》，每套房款202万元，于2016年3月11日和王占林签订《商品房买卖合同》，房款为203万元，三套商业房总房款为人民币607万元。在3月10日王占林两次转款总计350万元，3月11日汪素红转款20万元，3月24日分三笔给付217万元，至今尚欠20万元房款未予付清，被上诉人未能按照合同约定按时付清房款，违反合同约定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定“一次性付款，买受人于2016年3月10日前，付清房款2030000.00元。”第七条“买受人逾期付款的违约责任”第一款（1）项约定“逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”。第八条“交付期限”约定“出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用”，“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人未按照本合同第七条第一款（1）、（2）项约定履行义务的”。原审判决也认定“因2016年3月11日以后交付房款的数额双方存在异议，所以无法计算王占林逾期交付房款应承担违约金的数额”，也就是说，一审法院也认定王占林有违约行为，但却没有按照合同约定承担违约金。那么按照合同第八条的约定，买受人逾期付款但未承担违约金的，出卖人可以据实延期交房，并不承担违约责任。在二审庭审中，上诉人补充上诉意见：一、一审判决认定“被上诉人已经支付了全部购房款”属于认定事实错误。被上诉人提供的全额发票仅是证明被上诉人最终应该支付购房款数额的证据，而不能证明被上诉人已经付清了全部购房款，被上诉人尚欠20万元购房款未付，且逾期至今。二、被上诉人迟延付款，违约在先，上诉人依据合同约定以及合同法的规定，可以行使延期交房的抗辩权。三、上诉人迟延交房是因平泉市政府调整拆迁政策、未按期拆迁所致，过错不在上诉人，符合双方合同中出卖人免责条款的约定，不应由上诉人承担违约责任。1.上诉人不应承担违约责任。2.按照一审判决计算，目前上诉人需承担违约金60多万元，违约金严重过高，不符合法律法规的规定。四、一审法院对提起反诉的案件，适用简易程序合并审理，程序违法。王占林辩称,一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人迟延交房的行为不能适用合同第八条的约定而免责。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应当在2016年5月31日前将商品房交付被上诉人使用，上诉人向答辩人交付商品房的条件是“经验收合格”，上诉人可据实予以延期交房的原因是“因政府法规政策的调整”。上诉人认为其不能按时交房的原因是“平泉市政府调整拆迁政策，导致拆迁不能按时完成，项目消防通道不达标，不能完成综合验收”。并为此在一审提交了两份平泉市的政府会议纪要。被上诉人认为上诉人在一审提交的两份政府会议纪要不能达到其证明目的，2015年4月23日的县长办公会议纪要与本案无关，2016年4月27日的县长办公会议纪要仅能证明该区域仍存在个别留滞拆迁户，政府要依法处理，不属于“政府法规政策”事项，并未对拆迁政策进行任何调整。上诉人提到的“消防通道不达标，不能完成综合验收”没有任何证据证实。二、上诉人有关被上诉人逾期付款的说法以及被上诉人违约在先，上诉人可据此免责的主张，没有事实和法律依据。被上诉人签订购房合同当天，就与上诉人商定，过一段时间便将全款付清。上诉人在签订合同时是同意的。直至2016年3月24日被上诉人将购房款付清，上诉人当时未提出异议，在收到款项后，将购房发票交给了被上诉人。《商品房买卖合同》第七条约定了被上诉人的逾期付款违约责任，但上诉人自始至终从未要求被上诉人承担过。上诉人怠于行使自己权利的后果应由其自己承担，不应将此作为其迟延交房违约责任的免责原因。即使被上诉人应当承担预期付款的违约责任，其后果也不应当是上诉人可以随意的迟延交房至今。被上诉人迟延13天付清全款，并未给上诉人造成损失，上诉人如果按照合同第八条约定“据实”延期，可以在2016年5月30日的交付时间基础上延期13天，而不是延期至今。《商品房买卖合同》是上诉人提供的格式合同。合同中有关提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的条款，应认定为无效条款，对相应条款的解释也应不利于合同提供方。王占林向一审法院起诉请求：1.依法判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，向原告交付商品房，并办理产权登记手续；2.判令被告向原告支付违约金，计算方式为每日支付总房款的万分之一，从2016年5月31日起算，至实际交付房屋之日止（截至2018年8月30日共计166663.00元）;3.判令被告向原告支付租金损失赔偿金300000.00元；4.本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月11日，以被告承德琚源房地产开发公司为出卖人，以原告王占林为买受人签订商品房买卖合同，合同编号为201503304号。合同第三条约定：买受人王占林购买出卖人琚源公司开发的“琚源公馆”项目第SW5-W30号商业房，建筑层数为地上二层，建筑面积共186.74平方米；合同第四条和六条约定：按套计算，买受人于2016年3月11日付清房款2030000.00元；合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；合同第八条约定：出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将该商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人；如遇因政府法规政策调整所致及买受人未按约定期限履行付款义务的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限交付该商品房，逾期不超过30日，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2018年8月下旬，被告琚源公司通知原告可以交房，原告家人去接受房屋时，被告琚源公司工作人员称原告及其家人购买的三套房屋尚差购房款20万元，拒绝交付房屋。另查明，2016年3月10日，原告王占林女儿王大至和妻子汪素红分别与琚源公司签订商品房买卖合同，购买琚源公司的SW5-W32号和SW4-W07号商业房，购房款均为2020000.00元。被告琚源公司拒绝交付房屋后，汪素红、王大至、王占林三人同时起诉，本院分别以（2018）冀0823民初3248号案件、（2018）冀0823民初3249号案件、（2018）冀0823民初3250号案件受理。结合汪素红、王大至、王占林的诉讼请求及琚源公司辩解，双方的总体意见如下：汪素红、王大至、王占林称：2016年3月10日交付房款350万元，至3月24日，三套商业房的房款合计607万已经全部付清，琚源公司出具了三套房屋的不动产发票。琚源公司辩称：至2016年3月24日，共交付房款587万元。汪素红的房款于2016年3月10日付清；王大至的房款尚欠20万元，并在王大至起诉的3249号案件中提出反诉，以未按时交付房款为由要求解除合同；王占林房款至3月24日才付清。一审法院认为，依法成立的合同，对合同双方当事人具有法律约束力。本案中，双方在自愿、平等的基础上签订商品房买卖合同，合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务，行使权利。虽然双方对2016年3月10日以后的付款数额及时间有异议，但2016年3月24日以后，琚源公司没再收到王占林或其家人交付的房款。既然琚源公司在王大至起诉的3249号案件中提出反诉，可以认定至2016年3月24日，原告王占林的203万购房款已经付清。因2016年3月11日以后交付房款的数额双方存在异议，所以，无法计算原告王占林逾期交付房款应负担违约金的数额，将被告琚源公司交付房屋的时间顺延13天较为合理，即交付房屋时间为2016年6月12日。原告王占林在交清全部房屋价款后，被告琚源公司应按照约定将原告所购买房屋交付原告，被告未能按照约定交付房屋，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。被告琚源公司代理人称原告没有依据的要求给付违约金和租金而使原告不能接收房屋的辩解，于理不通、于法相悖。原告王占林要求被告琚源公司交付房屋、支付违约金，本院应予支持。原告要求被告协助办理产权登记手续的主张，是合同约定的被告琚源公司应尽义务，本院应予支持。原告要求赔偿租金损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，保护正常的交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决：一、被告承德琚源房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，向原告王占林交付“琚源公馆”项目第SW5-W30号商业房，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、被告承德琚源房地产开发有限公司于交付房屋后三日内向原告王占林支付延期交房违约金，自2016年6月13日至“琚源公馆”项目第SW5-W30号商业房实际交付之日止，按2030000.00元日处万分之一计算。三、驳回原告王占林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人提交如下证据：证据一：证于某军关某梅出庭证言。欲证明被上诉人尚欠20万元房款未交。证据二：证据8，2011年6月2日平泉县双桥小学北综合开发项目合作框架协议书；证据9，2012年5月10日平泉县双桥小学北区域综合开发项目补充协议书；证据10，2015年3月27日平泉县房屋征收办公室证明；证据11，国有土地使用证6份（总计34.516亩）；证据12，2017年9月30日、2017年10月27日、2018年8月9日我公司给平泉市政府的关于请求市政府解决回迁楼消防通道及通行道路问题的报告；证据13，2018年6月13日平泉县房屋征收办公室“琚源公馆”项目土地使用证明。上述证据欲证明上诉人迟延交房是因平泉市政府调整拆迁政策、未按期拆迁所致，过错不在上诉人。证据三：河北省建设工程竣工验收备案证明书2份。欲证明涉诉工程已达到验收标准，已通过验收，对违约金计算标准没有异议，起算时间应从竣工验收开始计算。证据四：建设工程施工总承包补充协议。欲证于某军具有出售房屋的代表资格。被上诉人质证意见为：证据一，证人证言不属实，且与上诉人存在利害关系，且上诉人说他们会面临刑事责任。证据二，上诉人没有在举证期限内提交，且不属于二审新证据，上诉人在一审阶段没有提交新证据，所以被上诉人不予质证。证据三，合同是上诉人提供的，合同约定的违约金不高。涉案三套房屋在2015年5月份施工10月份竣工，在2016年签订合同时是现房，约定的是5月30日交房，上诉人什么时候达到验收，上诉人是有经验的，不能以2018年完成验收作为抗辩理由。上诉人应承担违约责任且违约金额不高。证据四，不予质证。二审庭审后，上诉人提交收据和记账凭证各一张，收据上记载用琚源公馆23、30、32号底商抵顶工程款5870000元，收款人于某军、于清贺；记账凭证记载应收账款王占林200000元。被上诉人质证意见为：收据记载于某军所在的承德金地来建筑安装工程有限公司第一项目部收到琚源房地产公司工程款587万元，只能证实是这两个公司之间的账目往来，不能证实被上诉人尚欠琚源公司20万元。关于记账凭证，也不能证实被上诉人尚欠20万元，因为是上诉人单方制作的记账凭证。被上诉人的确将现金一笔34万元一笔3万元分别交给上诉人的财务人员。至于上诉人如何做账，被上诉人并不清楚。经审查，本院认为，上述证据不属于一审庭审结束后新发现的证据，不符合二审新证据的规定，本院不予审查。一审判决认定的事实有相应的证据予以佐证，依法予以确认。本院认为，上诉人琚源公司与被上诉人王占林签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行义务，行使权利。上诉人琚源公司作为专业的房地产开发公司，应具有预见房屋拆迁中存在问题的能力，且其在与被上诉人签订合同时对房屋交付时间的约定是综合考量的结果，上诉人提出迟延交房是政府调整拆迁政策所致，上诉人不承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人琚源公司认可至2016年3月24日，共交付房款587万元，且上诉人琚源公司在王大至起诉的（2018）冀0823民初3249号案件中提出反诉，能够认定至2016年3月24日被上诉人王占林的203万购房款已经付清。双方对2016年3月11日以后交付房款的数额及时间存在争议，且被上诉人王占林比合同约定时间晚13天付清购房款，一审法院据此认定被上诉人王占林承担违约责任的方式为上诉人琚源公司交付房屋的时间顺延13天，将交付房屋时间确定为2016年6月12日并无不当。被上诉人王占林在交清全部房屋价款后，上诉人琚源公司未按照约定交付房屋，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。涉诉合同是上诉人琚源公司提供的格式合同，合同中“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定并不是双方协商的条款，且在一审期间，上诉人琚源公司并未对违约金约定提出异议，亦未提交证明违约金过高的证据，上诉人琚源公司关于违约金严重过高，不符合法律法规的主张本院不予支持。综上所述，承德琚源房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8288.00元，由上诉人承德琚源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周亚秋审判员  任志成审判员  应春明二〇一九年三月二十九日书记员  赵萌萌