北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终1939号上诉人（原审原告、执行案外人）：郭桂香，女，1963年6月1日出生，住北京市平谷区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘丽华，女，1968年5月10日出生，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：周宝胜，北京市时雨律师事务所律师。原审第三人：北京嘉厚房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马坊工业园区****。法定代表人：郝明，总经理。委托诉讼代理人：冯梦旦，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人郭桂香因与被上诉人刘丽华、原审第三人北京嘉厚房地产开发有限公司（以下简称嘉厚公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市平谷区人民法院（2018）京0117民初10301号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭桂香，被上诉人刘丽华的委托诉讼代理人周宝胜，原审第三人嘉厚公司的委托诉讼代理人冯梦旦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭桂香上诉请求：撤销一审法院民事判决，改判支持郭桂香的一审诉讼请求。事实和理由：第一，本案事实认定错误。涉案房产登记在开发商名下，非登记在刘丽华名下，网签和登记不是一个概念。涉案房屋已经交付给郭桂香长达2年时间，一审法院未予认定。第二，本案适用法律错误。鉴于房屋登记在开发商名下，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定而非二十八条。根据《民法总则》第146条规定，刘丽华与嘉厚公司之间属于民间借贷关系，非房屋买卖关系。所以刘丽华因民间借贷而签订房屋买卖合同的行为无效。综上，请求二审法院判如所请。刘丽华辩称，不同意郭桂香的上诉请求和理由。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。本案不是郭桂香和开发商实际存在房屋买卖关系，是以抵债的形式取得房屋。基于该事实，郭桂香不是法律规定的买受人范畴。本案为执行异议之诉，执行异议申请人应提供其有对执行标的物享有所有权以及足以排除执行的相关权利，这也是本案的审理范围。至于刘丽华与嘉厚公司之间借款合同是否有效、合法不是本案的审查范围。郭桂香认为刘丽华和嘉厚公司存在恶意串通的事实是不存在的。刘丽华和嘉厚公司履行借款合同过程当中利润是合法的。未办理过户的过错在于郭桂香，签订合同后郭桂香是可以办理的但是没有办理网签，存在怠于行使权利的情形。办理网签事宜刘丽华没有过错，房屋没有被刘丽华实际掌握，是否有人实际居住刘丽华没有义务核实。2000万的借款刘丽华没有实际收回，刘丽华的损失也很大。不应以社会效果而影响判决，郭桂香是完全行为能力人，对自己的行为应该付责任。嘉厚公司述称，同意郭桂香的上诉请求和理由。同一审意见一致。郭桂香向一审法院提出诉讼请求：判令停止对北京市平谷区×××号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。一审法院认定事实如下：2015年6月27日，嘉厚公司作为借款人与出借人刘丽华签订《借款合同》。2015年6月29日，双方当事人向北京市公明公证处申请办理前述《借款合同》公证，北京市公明公证处于2015年6月29日作出（2015）京公明内经证字第530号公证书，确认：“自前面的《借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力”。2017年12月4日，北京市公明公证处作出（2017）京公明证执字第54号执行证书，主要内容：被执行人为嘉厚公司；执行标的为：1、借款本金：人民币2000万元。2、利息：2000万元×18%（年息）×应付息期限（自2017年4月30日起至被执行人清偿全部债务之日止）。3、违约金：2000万元×3‰（日）×逾期期限（2017年4月30日起至被执行人清偿全部债务之日止）。4、申请执行人为实现债权支出的公证费用、财产保全费用、律师代理费、执行费、差旅费等（均以实际发生数额计算）。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，上述执行标的2、3、4项总计不超过年利率24%等。后刘丽华持公证书、执行证书向一审法院申请强制执行。后刘丽华持公证书、执行证书向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院依法查封了嘉厚公司名下多处房屋，含本案所涉位于北京市平谷区×××号房屋（以下简称×号房屋），查封期限3年。郭桂香作为案外人曾向一审法院提出执行异议申请，要求解除对涉案房屋的查封措施。一审法院作出执行裁定书，驳回了郭桂香的执行异议。郭桂香在法定期间内向一审法院提起本案诉讼。郭桂香向一审法院提出执行异议申请过程中称，涉案房屋系其通过中介从张某处购买，郭桂香已通过银行转账的方式支付全部购房款并已入住，张某系从开发商处抵顶获得涉案房屋。郭桂香提交了嘉厚公司（甲方）、北京思创蓝石建设有限公司（乙方，以下简称思创蓝石公司）、潍坊久源金属材料有限公司（丙方，以下简称潍坊久源公司）签订的《房屋抵付债务合同》。该合同约定，鉴于乙丙双方签订了《债务转移合同》，根据《债务转移合同》约定，乙方应当向丙方偿还受让的债务人民币2199635元；甲乙丙三方针对还款事宜达成一致意见：甲方以其开发的北京市平谷区马坊镇炫城国际项目×××号房替乙方抵付《债务转移合同》中乙方所欠丙方全部债务，人民币2199635元，房屋价款高于乙方所欠丙方该款项的部分，丙方补足差额；甲丙双方同意丙方于本协议签署之日起5日内将上述房屋按套内建筑面积单价与甲方签订《商品房预售合同》，×××#房款总额为545864元等内容。该合同落款处有上述三家公司的盖章，但未有落款时间。2014年10月8日，潍坊久源公司出具的《公司声明》载明，因该公司原因需要将“炫城国际×××号房”转让给张某，并张某签署预售合同；张某亦同意购买“炫城国际×××号房”，若转让上述房屋则以不低于预售合同约定的房屋价格进行出售。2017年3月18日，郭桂香（乙方）与林某（丙方）签订《协议》，约定甲方张某委托丙方出售名下北京市平谷区炫城国际×××号房产住宅，丙方秉承甲方意愿与乙方郭桂香达成如下协议，该房屋房号×××号，面积约为59.67平方米，房屋总价款680000（元）整，购房定金60000（元），甲方承诺在该合同签订之日起10日内，无条件配合乙方做产权名字变更手续，甲方承诺该交易房屋费用结清，丙方协助完成等。2017年3月18日，郭桂香通过中国邮政储蓄银行向林某个人账户实时到账汇款60000元。2017年3月21日，郭桂香通过中国建设银行向程某个人账户汇款620000元。郭桂香称系张某让其向程某转账。郭桂香作为买受人与嘉厚公司作为出卖人签订了一份日期为2017年3月21日的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），但未办理网签备案。合同中约定郭桂香所购房屋的房号、建筑面积、单价、总价款545864元、交房时间为2014年12月30日。合同中另约定：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为北京银行股份有限公司平谷支行，抵押登记部门为北京市国土资源局平谷分局，抵押登记日期为2012年5月15日等。上述商品房预售合同附件三为北京银行股份有限公司平谷支行出具的同意抵押房屋办理商品房预售许可的证明。嘉厚公司为郭桂香出具了日期为2017年3月21日的收据，载明：今收到郭桂香（×××#）交来工程款抵房款，金额545316元。郭桂香提交的张某出具的《声明》显示，原买受人张某于2014年10月8日与嘉厚炫城国际售楼处签署《北京市商品房预售买卖合同》，购买的思创时代中心×××号房由于个人原因，现更名为郭桂香等内容。该声明下另注：本人已知晓此房屋暂时不能网签，具体网签时间待开发商通知。上有郭桂香盖章、捺印。郭桂香提交的2017年3月22日《思创时代中心客户变更申请表》显示，张某因个人原因申请将×××号房更名为郭桂香。另查一，自2015年起，嘉厚公司作为出卖人与买受人刘丽华分别于2015年10月27日、2016年6月28日、2017年3月2日签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定刘丽华购买嘉厚公司开发建设的北京市平谷区马坊镇马坊大街×××号楼内66套房屋，其中包括涉案房屋。刘丽华认可其与嘉厚公司之间多次签订房屋买卖合同，多次办理网签备案手续，但双方之间并不是房屋买卖合同关系，而是以签订房屋买卖合同的形式为嘉厚公司向刘丽华的借款提供担保。另查二，涉案房屋的网签人为刘丽华，第一次网签时间为2015年6月27日。另查三，嘉厚公司已于2014年11月14日取得涉案房屋的所有权初始登记，不动产权证书号为X京房权证平字第XXXX号。一审法院认为，案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，郭桂香主张其作为买受人对涉案房屋享有权利，并提出异议以及要求排除执行需同时符合上述四项条件。具体到本案，郭桂香提供的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。其一，郭桂香称涉案房屋系其通过中介从张某处购买，张某系从开发商处抵顶获得涉案房屋，在完成涉案房屋法定登记手续之前，郭桂香基于以房抵债关系受让涉案房屋并不优先于其他一般债权。其二，郭桂香与嘉厚公司于2017年3月21日签订《北京市商品房预售合同》，且嘉厚公司已于2014年11月14日取得涉案房屋的所有权初始登记，即具备办理转移登记的条件，但涉案房屋一直未过户登记到郭桂香名下，郭桂香亦未举证证明其已积极向嘉厚公司主张权利，应认定其对涉案房屋未办理过户登记存在一定过错。其三，刘丽华已于2015年6月27日办理涉案房屋的网签备案，郭桂香在购买涉案房屋之前，应对涉案房屋是否存在他人权利障碍给予足够的重视，但其并未尽注意义务，应对此承担相应责任。郭桂香要求停止对涉案房屋的强制执行，并解除对房屋查封的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回郭桂香的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综合本案各方的诉辩意见及相关法律规定，本院认为本案的争议焦点为：一、郭桂香主张从张某处购买涉案房屋产生的权利是否优先于陈丽华的债权，是否符合上述执行异议规定第二十八条第（三）项的情形；二、郭桂香未办理网签、过户登记是否是基于其自身原因造成的；三、本案执行依据的公证文书是否存在无效的情形。关于争议焦点一，郭桂香上诉认为其购买房屋并非基于抵扣货款，而是向张某实际支付钱款取得涉案房屋，属于合法的购房人，所以享有排除执行的民事权利。对此本院认为，首先，张某是否与嘉厚公司存在真实债务关系并未经过诉讼确认，张某亦未取得涉案房屋的所有权证。故即使郭桂香与张某之间存在买卖房屋的合意，因张某并未取得房屋所有权，所以双方不存在处分买卖涉案房屋的基础；其次，郭桂香实际系与嘉厚公司签订的房屋预售合同，但郭桂香并未按合同约定将房款支付嘉厚公司，而是主张将大部分房款转账支付给张某。郭桂香的该支付行为并不符合执行异议规定第二十八条第（三）项的情形；最后，基于张某并未合法获得房屋所有权，郭桂香向张某支付款项的行为并不足以获得涉案房屋的所有权或物权期待权，无法排除刘明华的债权执行。如郭桂香认为其与张某、嘉厚公司存在其他债权债务关系，可以另行解决。关于争议焦点二，郭桂香上诉认为嘉厚公司未按约定为其办理网签及房屋过户是嘉厚公司的过错，郭桂香多次要求嘉厚公司办理房屋网签及过户但嘉厚公司未予办理。对此本院认为，涉案房屋2014年11月14日已经取得房屋所有权初始登记，具备办理转移登记的条件。但双方未办理网签备案手续，亦未向不动产登记部门申请办理涉案房屋过户登记。郭桂香虽主张均是嘉厚公司的过错导致，但郭桂香并未提交证据证明其已经积极向嘉厚公司主张过权利。故本院认为郭桂香作为《商品房预售合同》的签订方，未尽到审慎的注意义务，消极行使权利，对于涉案房屋一直未过户登记到己方名下，具有一定的过错。且在刘丽华已于2015年6月27日办理涉案房屋的网签备案的情况下，郭桂香仍于2017年就涉案房屋签订房屋预售合同，并向张某支付款项，存在对涉案房屋是否存在其他权利未尽到应有的注意，亦具有一定过错。且2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），此后郭桂香不再具备购买涉案房屋的资格，涉案房屋已无法办理过户登记到郭桂香名下。关于争议焦点三，郭桂香上诉认为作为执行依据的借款合同借款利率高出法定标准，所以属于无效的合同，因此执行依据的文书是无效的，本案房屋不应该被执行。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。另，《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》第二十四条规定，有下列情形之一，债权人、利害关系人可以就公证债权文书涉及的民事权利义务争议直接向有管辖权的人民法院提起诉讼：（一）公证债权文书载明的民事权利义务关系与事实不符；（二）经公证的债权文书具有法律规定的无效、可撤销等情形。…利害关系人提起诉讼，不影响人民法院对公证债权文书的执行。利害关系人提供充分、有效的担保，请求停止相应处分措施的，人民法院可以准许；债权人提供充分有效的担保，请求继续执行的，应当继续执行。本案中，刘丽华与嘉华公司签订《借款合同》经公证机关公证已经具有了强制执行力效力，一审法院据此对于嘉厚公司予以强制执行，并无不当。依据上述法律规定，郭桂香作为案外人仅有权在其对于执行标的享有足以排除强制执行的权益的情况下提出执行异议，故其主张执行依据的执行文书无效不属于法院执行异议之诉的审查范围，其应当依照法律规定另行主张权利，鉴于郭桂香并未提交充分证据证明本次执行依据的执行文书应属无效或已被撤销。故本院对其该项上诉理由不予采信。综上所述，郭桂香的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由郭桂香负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  杜丽霞二〇一九年三月十五日法官助理  程惠炳书 记 员  刘 鸽