辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽01民终4149号 上诉人（原审被告）：葛庆丰，男，1980年9月17日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：匡澜，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李娇阳，女，1979年10月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 被上诉人（原审原告）：李延和，男，1961年2月28日出生，汉族，住沈阳市铁**。 委托诉讼代理人：王嘉鑫，辽宁卓政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋微，辽宁卓政律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马璁，男，1983年12月6日出生，汉族，住沈阳市铁**。 上诉人葛庆丰因与被上诉人李娇阳、李延和、马璁案外人执行异议之诉一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初3082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 葛庆丰上诉请求：1.撤销原判，恢复对沈阳市铁西区肇工北街25-1号1-16-2房产的执行；2.本案一、二审诉讼费用及公告费均由被上诉人承担。事实及理由：原审判决认定事实错误，我方没有故意不收取李延和支付剩余首付款的理由和动机。一审法院关于李延和不安抗辩权的认定及对二手房销售流程存在认识错误，李延和没有支付全部购房款。 李延和辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。 马璁辩称：同意上诉人意见。 李延和向一审法院起诉请求：1.请求贵院不执行位于沈阳市铁西区肇工北街25-1号（1-16-2）号房屋；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年10月31日，一审法院立案受理原告马璁与被告葛庆丰、李娇阳民间借贷纠纷一案，同年11月10日，一审法院就该案作出（2017）辽0191民初5188号民事调解书：被告葛庆丰、李娇阳于2017年11月13日之前一次性给付原告马璁借款本金87万元，利息23万元；案件受理费12,500元，减半收取6250元，由被告葛庆丰、李娇阳自愿负担。 因葛庆丰、李娇阳未履行生效文书确定的义务，马璁于2018年1月3日向一审法院申请执行。该案执行过程中，一审法院于2018年1月16日作出（2018）辽0191执34号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人葛庆丰、李娇阳所有的银行存款人民币1,119,650元或查封相应价值的财产，并于同日查封了涉案房屋。 另查明，2018年4月3日，李延和作为案外人就一审法院查封涉案房屋提出案外人执行异议，要求中止执行涉案房屋，一审法院受理并审查后于2018年6月22日作出(2018)辽0191执异10号执行裁定书，驳回案外人李延和的异议。李延和于2018年7月4日向一审法院提起诉讼。 又查明，位于沈阳市铁**肇工北街**（1-16-2）的涉案房屋登记在被告葛庆丰、李娇阳名下，登记时间为2016年8月10日。 2016年10月25日，葛庆丰、李娇阳（卖方）与李延和（买方）在沈阳市铁西区宅丛房产信息服务处签订《房屋买卖合同》，约定葛庆丰、李娇阳将名下位于沈阳市铁西区肇工北街25-1号（1-16-2），建筑面积307.24m2的房屋以人民币200万元的价格卖给李延和，当日支付定金40万元，剩余房款140万元由买方贷款，另约定：先期买方支付卖方40万元做为定金及首付款，卖方同意买方提前入住，剩余首付款20万元于2017年5月1日前支付，房屋税费由卖方承担，其余事项双方协商解决，买方将意向金2万元转为中介费。 合同签订当日，李延和通过银行转账方式支付葛庆丰10万元、李娇阳30万元，葛庆丰向李延和出具40万元的收条。二被告将房屋交付李延和，李延和于2016年10月实际入住。 再查明，涉案房屋系葛庆丰、李娇阳以银行按揭贷款方式购买，有抵押权登记，抵押人为葛庆丰、李娇阳，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行，登记日期为2016年8月10日，主债权数额为154万元。 再查明，2017年10月24日，被告葛庆丰、李娇阳向原告李延和邮寄送达解除合同通知书，载明：鉴于李延和逾期支付房款超过十五日，现正式书面通知双方签订的《房屋买卖合同》予以解除，相关违约责任由李延和承担。 中介沈阳市铁西区宅丛房产信息服务处工作人员陈隆出庭证实：李延和与葛庆丰、李娇阳签订房屋买卖合同时，我当着双方的面给银行打电话，李延和办理银行贷款应该是没有问题的，李延和在2017年4月多次要求支付剩余购房首付款20万元，我于2017年4月10日给李娇阳发微信没回，打电话没接，后来也多次试图联系，但对方一直没有接电话，后来几方坐在一起就是十月份了，当时因为政策发生变化，李延和就贷不了那么多钱了，我们一起研究贷款还是全款问题，关于合同如何继续履行几方口头达成合意，最终定的以李延和外甥名义贷款，等征信办下来以后，找到卖方，卖方称买方违约，不同意继续履行。关于付款的期限问题，并没有具体约定。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，审查的焦点为案外人李延和就执行标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉案房屋能否继续执行的问题。本案中，首先，原告李延和与被告葛庆丰、李娇阳系在一审法院查封涉案房屋之前签订《房屋买卖合同》，且李延和已实际入住该房屋；其次，中介工作人员证实李延和一直主动履行合同，已按合同约定支付了首笔购房款，在支付第二笔房款时，因未能联系上葛庆丰、李娇阳，所以一直未能支付；李延和述称在未得到二被告回应的情况下，其基于不安履行抗辩权停止支付剩余首付款的意见，经查，根据房屋抵押权登记信息显示，二被告尚欠银行贷款150余万元，与李延和尚欠160万元购房款基本持平，所以在二被告未配合办理银行贷款和过户手续的情况下，李延和基于不安履行抗辩权停止支付剩余首付款的行为并无不当；且涉案房屋有银行贷款，在抵押权未消除的情况下，无法办理过户手续过错不在李延和，现李延和同意支付剩余全部购房款，继续履行合同，一审法院认为其享有的民事权益足以排除强制执行，故对其诉讼请求予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：不得执行位于沈阳市铁西区肇工北街25-1号1-16-2的房屋。一审法院(2018)辽0191执异10号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费22,800元，由被告马璁、葛庆丰、李娇阳负担。 二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：葛庆丰、李娇阳作为卖方与作为买方的李延和在沈阳市铁西区宅丛房产信息服务处签订合法有效的《房屋买卖合同》，该合同签订时间在一审法院查封涉案房屋之前，李延和亦在法院查封之前实际入住案涉房屋，故可以确定葛庆丰、李娇阳与李延和之间系真实的案涉房屋买卖合同关系。 李延和已按案涉《房屋买卖合同》的约定支付了首笔购房款，第二笔房款未能支付的原因为未能联系上葛庆丰、李娇阳，该节事实有中介单位工作人员的出庭证实，可以确认李延和一直主动履行合同义务。根据案涉房屋抵押权登记信息显示，葛庆丰、李娇阳尚欠银行贷款154万余元，与李延和尚欠的160万元案涉房屋购房款基本持平，所以李延和作为一名善意购房人在葛庆丰、李娇阳无法联系、不能配合办理银行贷款和过户手续的情况下，基于不安抗辩权的考虑停止支付剩余房款的行为不属于无故拖欠案涉购房余款；涉案房屋存在抵押贷款，在抵押权未涤除的情况下，无法办理过户手续的原因不在李延和一方，故一审法院对李延和的诉讼请求予以支持并无不当。 综上所述，上诉人葛庆丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由上诉人葛庆丰负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 鑫 审判员 吕长辉 审判员 丁广昱 二〇一九年三月十五日 法官助理姜博 书记员路柠檑 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。