河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终641号上诉人（原审原告）：汝艳秋，女，1978年1月9日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市宝山区。委托诉讼代理人：崔伟强，河北天源通和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：固安县金海房地产开发有限公司。住所地：河北省廊坊市固安县牛驼镇牛驼四村。法定代表人：裴志国，总经理。委托诉讼代理人：赵俊明，公司法务。上诉人汝艳秋因与被上诉人固安县金海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初3005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汝艳秋委托代理人崔伟强、被上诉人固安县金海房地产开发有限公司委托代理人赵俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汝艳秋上诉请求：一、依法撤销原审判决第一项关于利息部分，改判由被上诉人按照同期银行贷款利率按照一审判决确定的日期开始支付利息；二、撤销原审判决第二项，改判被上诉人多退还房屋面积误差超出3%（6.0682平方米）一倍房款71100.07元；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实自相矛盾，法律推理错误，认定事实严重错误。（一）原审法院认定，被上诉人由于固安县人民政府天际线要求，从而为了美化城市景观，维护公共利益，对涉案房屋所在小区进行变更调整。并同时认定，被上诉人没有提供政府变更规划涉及减少房屋面积证据。但其按照推理认定为上述涉案房屋因政府设计变更造成面积减少，以上认定事实严重错误，并自相矛盾。（二）原审法院认定，被上诉人对设计变更予以公告，上诉人没有提出异议从而认可的认定更为错误。二、原审判决适用法律错误。（一）原审判决认为被上诉人所谓的设计变更属于不可抗力为适用法律错误。（二）原审判决第一项按照存款利率支付利息，为适用法律错误。固安县金海房地产开发有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，被答辩人就本案的上诉请求及其主张的事实、理由均不能成立。一、从其上诉请求来看，我公司不同意被答辩人改判贷款利息的主张。我公司认为该存款利息，一审判决充分考虑到了本案中被答辩人所购房屋面积减少不是我公司造成且我公司无过错的情形，故该判决并无不当。二、从事实和证据来看，被答辩人的主张是偏颇的、不客观的。三、本案涉及的住宅小区规划变更或者微调行为应该认定为政府要求和主导下的政府行为，属于不可抗力因素。汝艳秋向一审法院起诉请求：一、判令被告退还原告房价款178777.67元(实际面积比约定面积少9.19方米，被告多收取购房款107677.67元，另应多退还超出3%面积6.0682平方米的一倍房款71100.07元，共计应退还178777.74元)；二、判令被告以107677.67元为基数，按照同期银行贷款利率向原告支付自2016年5月6日至实际给付之日止的利息；三、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月6日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告为买受人，被告为出卖人；原告购买了被告开发建设的位于新源西街北侧、永康路西侧“金海太阳公园住宅小区二期”第0010幢02单元22层2201号的房屋；该商品房建筑面积为104.06平方米，每平米11716.83元，总价款1219253元，付款方式为交首付款369253元，按揭贷款850000元。同时，合同约定商品房交付后，房屋产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积误差，双方不解除合同的，应当签补充协议。合同签订后，原告如约向被告全额支付了购房款1219253元并履行了其他合同义务。近期，被告向原告送达了“太阳公园二期收房费用明细”等手续，该明细中记载原告购买的上述房屋合同面积为104.06平方米、办证面积为94.87平方米，面积误差为9.19平方米等内容。因房屋面积误差部分房价款的返还及有关损失等问题，原、被告双方协商未果成讼。另查明，被告因美化城市景观按政府要求将道路扩宽，因天际线等问题将原设计楼层降低，造成实际建筑面积比与原告签订的合同约定面积减少，为此被告开发建设的固安县金海太阳公园小区二期重新进行了规划调整，获得了相关行政部门的审批，被告在该小区内进行了该规划调整的变更公示，原告对此未提出异议。另据被告向本院提交的资料显示，被告开发建设的位于金海太阳公园住宅小区二期第0010幢、第0011幢、第0014幢部分楼房按政府要求重新调整规划后的商品房约定房屋产权登记面积小于合同登记面积（面积误差比绝对值超出3%），共涉及140名购房户，被告已将其中87名购房户的面积差额款按照减少平米数和当时购买单价据实结算返还完毕，还有9名购房户也按上述标准已达成返款协议，另14名购房户正在协商之中，剩余30名购房户到本院提起诉讼。一审法院认为，原、被告所签订的“商品房买卖合同”系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，在履行合同过程中，违反合同约定应当承担违约责任。在从事民事活动过程中，应当遵循公平原则，合理确定各自的权利和义务。原、被告在合同中约定的房屋面积为104.06平方米，实际办证登记面积为94.87平方米，与合同约定的面积差为9.19平方米。被告主张造成房屋面积减少的原因是因按政府要求，美化城市景观，维护公共利益，对住宅小区的规划设计进行了变更调整，虽未提供政府要求变更规划设计减少房屋面积的证据，但被告所建设的房屋面积减少，势必造成其开发利益减损，其主张商品房面积减少的原因符合行业惯例，更加客观真实，本院应予采信。同时被告亦将变更后的情况在小区内进行了公示，该公示应视为对原告的通知，且在公示后原告未提出异议，亦应视为原告对规划变更的认可。原告主张不知晓其所购买的楼房变更了规划且变更规划公示早于与被告签订合同日期，因变更规划设计有相应的政府审批流程，变更规划日期早于合同签订日期符合常理。另，被告开发建设的位于金海太阳公园住宅小区二期第0010幢、第0011幢、第0014幢楼房商品房约定房屋产权登记面积小于合同登记面积（面积误差比绝对值超出3%），共涉及140名购房户，已有87名购房户的面积差额款返还完毕（按照减少平米数和当时购买单价据实结算）,9名购房户已达成返款协议，另14名购房户正在协商之中，亦能显示大多数购房户对变更规划公示的知晓。综上，原告购买的房屋面积的减少并非被告主观故意造成，系被告不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，被告应免除房屋面积误差超出3%部分双倍返还责任，故对原告提出要求法院判令被告向其多退还房屋面积误差超出3%部分的（6.0682平方米）一倍房款71100.07元的诉求，本院不予支持。被告应返还原告购房款107677.67元（11716.83元×9.19平方米），并应按中国人民银行同期同类存款利率支付利息，从原告实际向被告缴纳购房款之日即2016年5月17日（贷款转入借款人账号之日）起至被告实际履行之日止。判决：一、被告固安县金海房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性返还原告汝艳秋购房款107677.67元，并按中国人民银行同期同类存款利率支付自2016年5月17日起至实际履行之日止的利息。二、驳回原告汝艳秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1938元，由原告汝艳秋负担771元，由被告固安县金海房地产开发有限公司负担1167元。限于本判决发生法律效力后五日内向本院交纳。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案双方的争议焦点共有两个。第一个争议焦点为，被上诉人固安县金海房地产开发有限公司出售房屋的实际面积与合同约定的面积不符，上诉人汝艳秋诉请双倍退还超出3%面积部分房款，一审法院对此未予支持是否于法有据。第二个争议焦点为，一审判令被上诉人固安县金海房地产开发有限公司退还多收取的购房款，并按中国人民银行同期同类存款利率计算利息是否合理。关于双方争议的第一个焦点问题，本院认为，从本案双方当事人于一审中提交的相关证据及一审法院依被上诉人申请向当地政府规划部门调取的相关规划变更登记资料等证据来看，虽不能直接证实被上诉人固安县金海房地产开发有限公司变更涉案房屋所在小区总体规划系基于当地政府的强制要求所为，但结合被上诉人固安县金海房地产开发有限公司陈述及其作为房地产开发企业追求企业运营利润最大化的常理来看，涉案房屋所在小区经规划变更后部分楼层变低、建筑面积减少导致其经营利益受损的事实并非被上诉人固安县金海房地产开发有限公司所愿，因此原审法院依据相关证据及行业惯例等常识认定涉案房屋所在小区变更规划的内因系固安县金海房地产开发有限公司为维护公共利益、美化城市景观的需要而按政府要求进行的行为。而该政府要求系被上诉人不能避免并不能克服的客观情况，故应免除被上诉人固安县金海房地产开发有限公司因该因素导致的涉案小区房屋收房时面积误差超出3%部分的双倍返还责任，因此原审法院判令返还减少面积相应款项驳回上诉人汝艳秋双倍返还的请求并无不当，本院予以维护。关于双方争议的第二个焦点问题，本院认为，在双方签订的涉案房屋商品房买卖合同上，关于接收房屋面积误差比绝对值超过3%时，买房人不退房，返还相应面积购房款时利息如何计算，合同没有明确约定，但从合同第五条中对于面积误差比绝对值超过3%时，买房人有权退房及退房时出卖人应将买受人已付款予以退还并按银行同期活期存款利率支付利息的约定来看，一审法院综合考量本案不可抗力的客观因素后，判处被上诉人固安县金海房地产开发有限公司在上诉人汝艳秋不退房的情况下，对于面积差超出3%的部分房款予以返还并按银行同期活期存款利率支付利息，该裁判考虑了买房人的合法权益，符合公平原则。上诉人汝艳秋该上诉主张没有合同依据，故本院难以支持。综上所述，汝艳秋的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1578元，由上诉人汝艳秋负担。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  韩静威审判员  赵志勇二〇一九年三月十一日法官助理刘远鸥书记员徐世玄