河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0823民初328号原告：河南省龙润置业有限公司，住所地：河南省武陟县产业集聚区，统一社会信用代码：914108235610402729。法定代表人：古国强，董事长。委托诉讼代理人：陈平顺，河南国昌律师事务所律师。被告：夏新中，男，1970年6月17日出生，汉族，住河南省武陟县。被告：秦玉玲，女，1969年11月29日出生，汉族，住河南省武陟县。二被告共同委托诉讼代理人：夏梦圆，女，1997年12月4日出生，汉族，住河南省武陟县，系二被告女儿。二被告共同委托诉讼代理人：夏水英，女，1964年10月12日出生，汉族，住河南省武陟县，系二被告姐姐。原告河南省龙润置业有限公司（以下简称龙润置业）与被告夏新中、秦玉玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙润置业的委托诉讼代理人陈平顺、被告夏新中、秦玉玲的委托诉讼代理人夏梦圆、夏水英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙润置业向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的LRZY1120301号商品房买卖合同；2、判令被告配合原告解除商品房买卖合同登记备案手续；3、被告赔偿原告违约金10674.64元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年2月25日，原被告双方签订了LRZY1120301号商品房买卖合同，被告购买原告开发建设的武陟县龙润湾小区11号楼2单元301室商品房一套，总价款494095元，被告首付款154095元。2013年5月7日，原被告于中国银行股份有限公司武陟支行签订了个人一手住房贷款合同，被告按揭贷款340000元，还款期240个月，每月等额还款本息2611.07元，原告承担房屋抵押登记前的阶段性担保责任。被告偿还了一年多的按揭贷款，后来不再还款。贷款银行从2014年12月开始扣划原告保证金，截止2018年10月29日，累计扣划原告保证金106746.41元。因被告下落不明，以后还会继续拖欠还款，使银行继续扣划原告的保证金。被告的行为违反了商品房买卖合同第七条、贷款合同第六条、第十六条、贷款合同附件的相关约定，严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼。被告夏新中、秦玉玲辩称，对于逾期偿还贷款的事实无异议，但被告不想与原告解除房屋买卖合同关系，还想继续供房。根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：本案原被告双方签订的商品房买卖合同应否解除，原告所起诉的各项请求依据是否充分。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月25日，原告龙润置业（出卖人）与被告夏新中（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：LRZY1120301号），约定被告购买原告的位于武陟县木××大道南段东侧××座××单元××层××号房屋，合同约定的建筑面积为126.95平方米，房屋总价款4894095元，其中首付款154095元，余款340000元办理银行按揭贷款。另约定，××如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。《合同补充协议》第三条约定，根据合同第六条约定，××采用贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，××对银行的违约视同对本合同的违约。《合同补充协议》第3.1条约定，××未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从出卖人账户扣划保证金的，××应在出卖人保证金被扣划后10日内全额偿还出卖人，并按出卖人被扣划保证金总额的10%向出卖人支付违约金；同时自出卖人保证金被扣划之日起，至××还清出卖人全部保证金之日止，××按出卖人被扣划保证金总额日千分之二向出卖人支付欠款期间的利息。《商品房买卖合同》签订后，被告夏新中向原告支付首付款154095元。2013年5月7日，中国银行股份有限公司武陟支行与被告夏新中及原告龙润置业（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定中国银行股份有限公司武陟支行向被告夏新中发放贷款340000元，贷款期限240个月，还款方式为月等额本息还款方式。另约定，原告对被告的债务承担阶段性连带责任保证，如借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。合同签订后，中国银行股份有限公司武陟支行向夏新中发放了贷款。之后，夏新中开始按月履行偿还贷款本息，自2014年12月起逾期还款。2014年12月至2019年1月，中国银行股份有限公司武陟支行扣划原告保证金共计113671.78元。另查明，1、截至起诉之日，原告尚未交房,涉案房产亦未办理产权登记。2、夏新中与秦玉玲系夫妻关系。3、涉案房产于2017年10月24日被焦作市山阳区人民法院查封。以上事实有原告提供的被告夏新中、秦玉玲身份证及结婚证复印件，《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、特种转账传票、临时存欠凭证、贷款还款回单、存款交易明细对账单及当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，原告龙润置业与被告夏新中签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZY1111803），系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，本院予以确认，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。关于涉案合同应否解除及责任承担问题。根据《合同补充协议》第三条约定，××采用贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，××对银行的违约视同对本合同的违约。龙润置业在承担按揭贷款担保期内，夏新中、秦玉玲延期缴纳按揭本息，致使银行从龙润置业账户多次扣款，而且经庭审查明，被告自2014年开始经济紧张，无力偿还欠款，涉案房产也因欠款被查封，本院可以认定被告夏新中违反合同约定，致使原告无法取得剩余购房款，已无法实现合同目的。且因涉案房屋尚未办理产权转移登记，并未完成交付义务，合同尚未履行完毕，权利义务并未终止，故原告可以行使解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故，合同解除后，二被告还应协助龙润置业办理解除合同备案登记手续。关于原告主张的违约金问题，因原告主张的违约金系依据《合同补充协议》第3.1条约定，而经本院审核，该条款的约定并非系解除合同的违约责任条款，不适用于本案，故本院对于原告的该项诉请，依法不予支持。关于涉案房产被查封是否影响本案问题。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，因涉案房产尚未办理房屋所有权登记，故法院对涉案房产实施的系预查封行为。涉案商品房在预查封时尚不为夏新中、秦玉玲所有，二被告仅享有将来可能取得该房屋所有权之期待权，该期待权利属于债权，其权利的实现应以双方当事人对《商品房买卖合同》的正常履行为前提。因此，法院进行的预查封并不能影响龙润置业解除权的行使。同时，龙润置业对夏新中的房贷承担阶段性连带保证责任，由于被告拖延还款，导致龙润置业持续承担还贷保证责任后，获取房屋对价的合同目的无法实现，如合同未能解除，涉讼商品房又将为法院强制执行所处置，对龙润置业而言显失公平。再者，即使合同解除，根据合同解除后的恢复原状等法律后果，夏新中、秦玉玲仍享有因支付价款而形成的对龙润置业的债权，该债权亦可用于清偿查封法院的执行案件。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定判决如下：一、解除原告武陟县龙润置业有限公司与被告夏新中签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LRZY1120301号）；二、被告夏新中、秦玉玲应于本判决生效后十日内协助原告武陟县龙润置业有限公司办理解除《商品房买卖合同》登记备案手续；三、驳回原告武陟县龙润置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 田 敏二〇一九年三月十三日书记员 成斐斐