本溪市明山区人民法院   民事判决书   （2017）辽0504民初2611号   原告（反诉被告）：本溪经济开发区金城房地产开发有限公司，住所地本溪市明山区高峪。   法定代表人：贾恒富，该公司经理。   委托诉讼代理人：李志强，该公司销售经理。   委托诉讼代理人：邴立峰，辽宁泓龙律师事务所律师。   被告（反诉原告）：徐清华，男，1964年02月29日出生，汉族，住本溪市。   原告（反诉被告）本溪经济开发区金城房地产开发有限公司（以下简称金城房地产）与被告（反诉原告）徐清华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金城房地产法定代表人贾恒富，委托诉讼代理人李志强、邴立峰，被告徐清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）金城房地产向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还借款人民币24万元，并自2012年11月6日起至给付之日止按人民银行同期贷款利率支付利息46383.14元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：时于2012年6月28日，被告与原告签订《内部预留意向书》，原告为被告预留坐落本溪市明山新峪街百合新城26号楼（新峪街65-10栋）3单元1楼1号房屋。2012年11月6日，被告书面承诺“在贷款未办理完前，提前办理进户手续，本人承诺积极配合金城房地产开发公司完成贷款手续”，但是，时至今日，被告仅仅交付房款计112295.3元。为此，原告曾经无数次地向被告催讨尚欠的房款，但始终无果。   被告(反诉原告)徐清华辩称，我要求办理贷款手续，说房价低经济适用房办理不了，一年后，原告又给我打电话，合同写的是3100元，承诺免两年物业费，我没敢签。我家是一楼，冬天没有阳光，夏天不敢开窗户，我多次找原告解决，但至今没有结果。我也要求反诉。   （反诉原告）被告徐清华向本院提出诉讼请求：判令被反诉人解除房屋购买《内部预留意向书》，返回购房款并赔偿违约损失116650元（后续损失将按实际追加请求），由被反诉人承担一切诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2012年6月28日签订了一份《内部预留意向书》（购买商品住房意向书），反诉人向被反诉人缴纳首付款112295.3元整并缴纳了相关费用，至今商品房购房人无法办理产权证，房屋质量存在严重问题且长期不能维修，存在严重违法违约行为并涉嫌诈骗，购房者存在不安心理行使不安抗辩权，群体上访于明山区政府、市政府、坚持主张退房退款，告知通过法律渠道解决，我们也向明山区人民法院起诉，我们是弱势群体没钱没人不予受理，根本不存在反诉人违约问题，恰好被反诉人起诉，反诉人依法维护购房者合法权益现提起反诉，请法庭依法审查受理。1、因被反诉人擅自更改政府批准的房屋建筑设计规划标准，致使建委对所有房屋验收不合格，导致被反诉人至今不能为反诉人按法律规定办理房屋产权证，是对购买商品住房者合法权益的严重侵害，是非常恶劣严重的违法违约行为。2、被反诉人向市人民政府申报立项的是经济适用安居住房，被上诉人私自改建为商品住房，将规定房屋建筑面积在99平以内擅自建为120平以上，且楼距和楼层均不符合国家住建部规定的标准，影响了购房人的采光、隐私、噪音、安全、通风。3、开发商所建筑的房屋不但是违规乱建且所有房屋都存在严重的质量和安全隐患，导致整个小区所有建筑房屋消防验收质量不合格，严重危害了住房人人身安全，也是一种恶劣的违法违约行为。4、我们依据内部预留意向书每平方米按商品房销售为3430元每平方米并要求按此标准交清全部房款,开发商却逼着我们签按照每平方米3100元,签订商品楼购楼合同,所买房屋不但办理不了房产权证还按实际购买价值,每平方米贬值了330元.遭到所有购房人的抗议,开发商拒绝收房屋余款并以不给办理房产证相要挟,根本不存在反诉人违约问题。5、开发商没有按购买房屋时，设计的版面规范样式和约定，为购房者在小区内建设整体绿化庭院标准，应建有绿化隔离带、凉亭、小区步行铺砖绿化道直接没栽一棵树，没铺一块砖，未按双方约定的标准进行施工建设。偷工减料抽缩建设资金导致小区和住房质量环境低劣，导致房屋实际价值贬值，这也是严重的违约行为。6、反诉人购买的是百××街号房屋，反诉人购买的房屋，入住后才发现整个房间全天候没有任何阳光，严重的侵害了反诉人的采光、通风、瞭望的基本权益，是被反诉人房屋质量存在严重问题和违约行为，强烈要求退房并赔偿一切损失7、根据中华人民共和国城市房屋地产开发经营管理条例第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；反诉人2012年11月4日正式入住，现已长达五年之久不能按国家法律规定办理产权证是一种严重违法违约行为，现根据该条例第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。依法请求法院判令被上诉人承担违约造成的一切经济损失并解除房屋购买意向书。综上，被上诉人违反国家建筑法律规定和商品房销售管理法规，严重侵害消费者合法权益且涉及受害者较多，为维护当事人合法权益。请求人民法院依据事实和国家法律的明确规定，并到现场勘查验证帮助反诉人追回实际损失，判决驳回原告起诉的同时，依法判决支持反诉人的请求。   (反诉被告)原告金城房地产辩称，不同意反诉人的反诉请求，理由是1、反诉人偷换概念，双方签订的是内部预留意向书，商品房预留意向书和内部预留意向书是两个概念，签订协议后，预留房即反诉人居住房屋的所有权不是反诉人的，而是被反诉人，双方未建立商品房买卖合同关系。本案中各反诉人未交付所有的住房款，所以房子不是各反诉人的，反诉人只缴纳了预留金，在房款未缴纳全部房款时，产权并非是反诉人的，所以要求赔偿损失是没有法律依据的。按照预留协议，乙方在接到协议后三日内与甲方签订协议，双方未签订商品房合同，故效力是不成立的，签订商品房买卖合同的前提是交清全款，未交款开发商有权收回房子。故反诉人的主张是不成立的，不同意反诉人的反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据有：承诺书，内部预留意向书，进户联系单，交款凭证，本价发（2012）82号物价局文件，混凝土抗压强度检测报告，建筑工程施工许可证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设用地批准书，经济适用房预售许可证，消防工程检测报告；被告提交的证据有：内部预留意向书，交款凭证，照片，百合新城宣传广告，与建委工作人员录音，与原告工作人员录音，本溪市对新湖俪城超限价的处理意见，商品房销售许可证和预售许可证的样本，与消防指挥中心指挥长的录音，证人徐希平的证言，日照视听资料。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月28日，原告金城房地产（甲方）与被告徐清华（乙方）签订内部预留意向书，内容为：乙方向甲方申请请求甲方为乙方预留甲方开发建设的本溪市××区号房屋；房屋建筑面积105平方米（实际交付面积为102.71平方米），双方商定预留房单价为3430元/平方米，房屋总价为360150元（实际金额为352295.3元），按揭付款：乙方向甲方首付预留金110150元；预留房屋交房时间预计为2012年10月31日；被告于同日向原告交纳首付款112295.3元。2012年11月6日，被告徐清华为原告金城房地产出具承诺书，内容为：本人贷款购买百合新城小区26#（65-10）栋3-1-1号房屋，在贷款办理完前，提前办理进户手续，本人承诺积极配合金城房地产开发公司完成贷款手续，确保开发公司资金回笼，如不配合，出卖方有权收回该房屋；同日，被告办理了该房屋入住手续，之后实际入住至今。现原告以被告未交纳购房余款为由，来院提出本案诉讼。庭审中，被告不同意原告诉讼请求，并提出反诉，要求解除内部预留意向书，返回购房款并赔偿采光损失4200元，房屋差价损失34550元，由原告承担诉讼费用。   另查，被告所购房屋系经济适用房，原告于2014年5月5日取得本溪市经济适用房预售许可证，该房至今未办理产权证书。   本院认为，原、被告之间签订的内部预留意向书约定的内容相当于房屋预售合同，虽然原告事后取得预售许可证，但可以认定有效。被告于2012年11月6日办理入住至今未交付购房余款理应向原告交纳，但由于内部预留意向书并未约定交纳余款的时间，故应在该房屋具备办理房屋所有权登记时由被告向原告交纳余款。而解除合同不利于交易稳定和本溪市房地产现状，故本案不适合解除内部预留意向书。关于被告反诉请求赔偿损失一节，因被告所提的请求不属于反诉审理范围，被告可以待证据充分时另行主张权利，本案不予审理和确认。至于，原告主张给付购房余款利息一节，因双方并未约定交付时间，故该请求本院不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条之规定，判决如下：   一、被告徐清华在其购买的坐落于明山区合峪街百合新城26#（65-10）楼3-1-1房屋具备办理房屋所有权登记条件时向原告本溪经济开发区金城房地产开发有限公司交纳购房余款二十四万元；   如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   二、驳回原告本溪经济开发区金城房地产开发有限公司其他诉讼请求；   三、驳回被告徐清华的反诉请求。   案件受理费五千六百元，由原告本溪经济开发区金城房地产开发有限公司负担；反诉费二千二百四十元，由被告徐清华负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。   审 判 长 付 东   人民陪审员 唐宏宇   人民陪审员 刘 悦     二〇一九年三月二十五日   书 记 员 苑银娜   附：本判决所依据的法律条款   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。