新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终225号上诉人（原审被告）：杨晓玲，女，1967年12月5日出生，汉族，无固定职业,住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：王洪举，新疆众望律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐恒兴汇业房地产经纪有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市新市区。法定代表人:余婷婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军锋，新疆多盟律师事务所律师。上诉人杨晓玲因与被上诉人乌鲁木齐恒兴汇业房地产经纪有限公司（以下简称恒兴汇业公司）居间合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2018）新0104民初7148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨晓玲的委托诉讼代理人王洪举，被上诉人恒兴汇业公司的委托诉讼代理人李军锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨晓玲上诉请求：1.撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2018）新0104民初7148号民事判决,驳回恒兴汇业公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由恒兴汇业公司负担。事实与理由：一审判决认定事实错误。我是让我妹妹杨坪霞利用便利帮我寻找众多买家，以便让我择优选择买家订立买卖合同，并没有授权杨坪霞代我签订合同。恒兴汇业公司提交的谈话录音中反映我只是与恒兴汇业公司谈论如果今后委托其买卖房屋做的简单交谈，并不意味着我和恒兴汇业公司就居间合同、定金合同、房屋买卖合同条款内容达成一致，谈话录音中反映的是我有居间合作的意图，但并未确认。杨坪霞代我签订合同必须经过我的授权，而恒兴汇业公司作为专业服务机构没有尽到应有的审慎义务。一审法院适用法律错误，引用的《民法通则》第六十五条已经被删除，现在适用的是《民法总则》第一百六十九条的规定。一审法院认为涉案房屋存在共有人，亦不影响居间合同的效力，显属错误。恒兴汇业公司作为居间方对涉案房屋权属状况及杨坪霞的订约权限负有调查及报告的义务，但恒兴汇业公司却向买卖双方隐瞒已经存在的重大订约风险，违反居间义务，严重损害双方利益，居间民事法律行为无效。恒兴汇业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨晓玲的上诉请求无事实及法律依据。杨晓玲所称只是委托杨坪霞寻找买家与事实不符，一审中，我公司已经提供了录音证据证明杨坪霞委托我公司签订合同，而且约定我公司要在2018年6月15日将房屋销售出去，否则丧失3,000元保证金。杨晓玲委托杨坪霞收取了案外人缴纳的房屋定金，也签订了合同，合同无法履行的原因是杨晓玲要求案外人承担来回机票。杨坪霞签订合同是经过杨晓玲授权的。杨晓玲所称房屋共有人与事实不符，房屋状况杨晓玲作为出卖人应当比我方更清楚。综上，请求二审法院依法维持原判，驳回杨晓玲的上诉请求。恒兴汇业公司向一审法院起诉请求：一、判令杨晓玲支付恒兴汇业公司居间服务佣金25,000元，退还恒兴汇业公司保证金3,000元；二、判令杨晓玲支付恒兴汇业公司律师费4,000元；三、本案诉讼费用由杨晓玲承担。一审法院认定事实：杨晓玲认可恒兴汇业公司提供的通话录音4份、（1998）新民初字第1800号民事判决书一份，杨晓玲身份证复印件、杨坪霞的身份证复印件的真实性，对上述证据的真实性、关联性、有效性予以认可。恒兴汇业公司提供的2018年1月15日《独家居间合同》一份、2018年1月15日收条一份、2018年3月21日《佣金确认合同》一份、2018年3月21日《房屋买卖定金合同》一份、2018年3月21日《房屋转让合同》一份、律师费发票一张可以相互印证，亦有恒兴汇业公司提供的录音资料佐证，对上述证据的真实性予以认可。恒兴汇业公司举证可以证实：2018年1月15日杨晓玲的妹妹杨坪霞代表杨晓玲与恒兴汇业公司签订《独家居间合同》，约定将位于新疆乌鲁木齐市沙依巴克区房屋委托恒兴汇业公司出售。居间期限自2018年1月15日至2018年6月15日止。合同第六条约定：恒兴汇业公司向杨晓玲支付保证金3,000元，恒兴汇业公司需于2018年6月15日之前将房屋出售，以签订房屋转让合同为准。签订合同当日，恒兴汇业公司向杨坪霞支付了售房保证金3,000元。2018年3月21日杨坪霞代表杨晓玲与恒兴汇业公司及买方签订了《房屋买卖定金合同书》、同日杨坪霞代表杨晓玲与买方签订了《房产转让合同书》。杨晓玲未向恒兴汇业公司支付佣金、未向恒兴汇业公司返还保证金，故恒兴汇业公司诉至法院。一审法院认为，一、关于恒兴汇业公司与杨晓玲之间是否存在居间合同关系。一审法院认为居间合同可以由当事人之间直接订立，亦可通过代理人进行订立。本案杨晓玲在答辩状中自认“委托其妹妹杨坪霞照看涉案房屋，并帮忙寻找合适买家。”杨晓玲亦认可恒兴汇业公司提供的录音资料的真实性，该录音资料可以证实杨晓玲本人对于恒兴汇业公司为其提供居间服务是明知的。故一审法院认为，2018年1月15日的《独家居间合同》系杨晓玲妹妹杨坪霞代理被告于恒兴汇业公司签订的，该合同合法有效，恒兴汇业公司与杨晓玲之间居间合同关系成立。二、关于恒兴汇业公司要求杨晓玲支付服务佣金25,000元、退还保证金3,000元的诉讼请求。杨晓玲辩称恒兴汇业公司提供的录音资料无法反映杨晓玲委托其妹妹杨坪霞代为签订“名称和内容均明确”的合同或其他文件的授权内容。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式，即便恒兴汇业公司无法证实杨晓玲向其妹妹杨坪霞授权的具体内容，授权不明的责任亦不应该由恒兴汇业公司承担，杨晓玲作为被代理人仍应向恒兴汇业公司承担因代理行为产生的民事责任。杨晓玲抗辩其委托出售的房屋可能存在所有权争议，但未提供证据证明涉案房屋存在所有权争议。即便涉案房屋产权存在共有人，亦不影响居间合同的效力，居间合同本身并非处分房屋产权的合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。2018年3月21日恒兴汇业公司成功促成《房屋转让合同》的成立，房屋销售价格475,000元，符合居间合同的约定，亦符合电话录音中杨晓玲向恒兴汇业公司提出的到手价450,000元的要求，恒兴汇业公司已经完成了履行居间合同的义务，杨晓玲应支付恒兴汇业公司居间报酬。根据2018年3月21日的《佣金确认书》确认佣金金额为25,000元。故杨晓玲应向恒兴汇业公司支付佣金25,000元。根据双方签订的《独家居间合同书》中第六条的约定：恒兴汇业公司向杨晓玲支付保证金3,000元，杨晓玲需于2018年6月15日之前将房屋出售。恒兴汇业公司已按合同约定的期限完成了居间义务，故杨晓玲应当向恒兴汇业公司返还保证金3,000元。三、关于恒兴汇业公司要求杨晓玲支付律师费4,000元的诉讼请求。2018年3月21日在杨坪霞代表杨晓玲与恒兴汇业公司及买方签订《房屋买卖定金合同书》中明确约定：“如买卖任何一方拒不支付佣金或拒不履行买卖合同而引发诉讼，要居间方参与诉讼当中或以恒兴汇业公司身份追索佣金，居间方聘请律师产生的律师费等费用由对方承担。”故恒兴汇业公司向杨晓玲主张律师费符合合同约定，但恒兴汇业公司举证仅证明其支付了3,000元律师费，故对律师费支持的金额为3,000元。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定。判决：一、杨晓玲给付乌鲁木齐恒兴汇业房地产经纪有限公司居间服务佣金25,000元；二、杨晓玲返还乌鲁木齐恒兴汇业房地产经纪有限公司保证金3,000元；三、杨晓玲支付乌鲁木齐恒兴汇业房地产经纪有限公司律师费3,000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，杨晓玲认可其委托其妹妹案外人杨坪霞对涉案房屋寻找买主，即杨晓玲对涉案房屋有出卖的意图，并当庭自认涉案房屋买受人并非是其妹妹杨坪霞所找。杨晓玲的妹妹杨坪霞与恒兴汇业公司签订的《独家居间合同》、《佣金确认合同》及与房屋买受人签订的《房屋买卖定金合同》、《房屋转让合同》，并收取了恒兴汇业公司的保证金3,000元及房屋买受人交付的购房定金30,000元的行为，在恒兴汇业公司提交的录音证据中，可以证实杨晓玲对以上事实都是明知的，并没有表示反对或拒绝追认的意思表示。在针对本案涉案房屋过户的问题中，是因与房屋买受人未达成一致，致使房屋未能过户，恒兴汇业公司对此不存在过错。杨晓玲与恒兴汇业公司之间已经形成了居间合同关系，恒兴汇业公司作为居间人，已经为杨晓玲卖房行为提供了居间服务，按照约定找到了房屋买受人，恒兴汇业公司已经完成了居间服务义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据双方合同约定，杨晓玲应当向恒兴汇业公司支付居间服务佣金并退还保证金，并按照约定承担恒兴汇业公司实际支付的律师费。综上，杨晓玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费582.27元，由上诉人杨晓玲负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 董慧审判员肖炜审判员 徐     岚二〇一九年三月二十七日书记员 耿  颖  硕