河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫13民终467号 上诉人（原审被告）:姜晓莉，女，回族，1974年9月21日生，住南阳市宛城区。 委托诉讼代理人：张团团，河南雷雨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:南阳高新区尚美国际家居，住所地南阳市高新区人民路与信臣路交叉口西100米。 经营人：陈磊，男，汉族，1985年8月25日生，身份证号：4113031985********。 委托诉讼代理人：张瑞体，河南豫宛律师事务所律师。 上诉人姜晓莉因与上诉人南阳高新区尚美国际家居租赁合同纠纷一案，不服河南省卧龙区人民法院（2018）豫1303民初5675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年2月12日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜晓莉上诉请求：依法改判原审判决第一项为上诉人支付被上诉人租金9.582万元，改判原审判决第二项为上诉人不承担房屋扩大部分的损失，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2017年9月2日，上诉人将电卡交给被上诉人并经过清算，上诉人共下欠被上诉人房租9万多元，一审认定下欠数额12万多元错误。租赁场地的管理控制权已于2017年9月2日正式转交给被上诉人，原审判决上诉人返还商铺属认定事实不清。未能及时腾空的根本原因在被上诉人不允许拉走家具，由此产生的扩大损失，被上诉人无权向上诉人主张。 南阳××新区尚美国际家居辩称，按照商场规定，租赁方如需撤场，需向出租方递交撤场申请并对租金结算后，租赁方可以撤场，而被答辩人并未按照答辩人的要求将滞留在租赁场地的家具搬走，坚持以家具抵偿所欠租金，且被答辩人无证据证实将电卡交于答辩人。如按照被答辩人所称2017年9月2日已将电卡交于答辩人，则被答辩人尚欠答辩人租赁费13万余元。答辩人曾多次与被答辩人沟通，要求其交纳租金或撤离场地并处置租赁场地内的家具，但被答辩人一直怠于履行，被答辩人的物品一直占据答辩人场地，影响答辩人另行出具该场地，答辩人的损失应由被答辩人承担。 南阳××新区尚美国际家居向一审法院起诉请求：1、判令姜晓莉返还租赁商铺;2、判令姜晓莉支付拖欠南阳××新区尚美国际家居的租金227424元及滞纳金;3、诉讼费、保全费由姜晓莉承担。 一审法院认定事实：2015年10月1日，南阳××新区尚美国际家居、姜晓莉签订《尚美国际家居招商合同》，约定：“南阳××新区尚美国际家居将位于信臣路与××交叉口向西100米尚美国际家居一楼西区经营面积271平方米提供给姜晓莉经营，商铺使用费按12元／月／㎡收取，物业及经营管理费按27元／月／㎡收取，每月共计10569元，每季度共计31707元。双方采取先交费后使用，按季度应于本合同签订后三日内交清当季度费用，后续费用必须在每季度费用到期前十天缴清下季度费用，如逾期未缴清者，需每日按需缴纳费用的1％缴纳滞纳金。其他事项约定：承租方必须在协议终止当天将其货物全部撤离出商场清理完原使用的场地，将投入改建营业面及店内所有不能移动的设施设备一并完好无损的交给出租方，出租方不做任何补偿。否则合同期满后十五日，可视为应交付房屋场地内及设施使用权自动转移归属出租方。承租方同意出租方将存放在应交付房屋场地内的物品聘请有资质的物价部门作价变现并收回房屋场地，变现金额抵偿拖欠的经营费、管理费等相关费用，不足部分出租方仍有权主张，余额归承租方。合同协议自2015年10月1日起至2016年9月30日止。”根据南阳××新区尚美国际家居提交的收据显示以及姜晓莉当庭认可，优惠后每季度租金为28194元。租赁期限届满后，姜晓莉仍继续租用上述场地，姜晓莉对此事予以认可，双方未签订书面合同，但租金仍按照此前合同约定支付。截止到2017年8月8日，姜晓莉共缴纳租金82710元。姜晓莉于2017年8月8日撤出租赁场地，撤场之前仍欠南阳××新区尚美国际家居124046元租金。 一审法院认为，南阳××新区尚美国际家居、姜晓莉双方签订的《商铺摊位合作经营协议书》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议书于2016年9月30日到期后，双方未签订书面租赁合同，但双方实际履行了租赁义务，根据合同法相关规定，租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故本案中南阳××新区尚美国际家居、姜晓莉之间构成不定期租赁合同。双方可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，承租方享有随时解除合同的权利。根据合同法相关规定，租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故南阳××新区尚美国际家居请求姜晓莉返还租赁商铺的请求，予以支持。合同解除后，姜晓莉应当足额支付租金，故对于2017年8月8日之前所欠房租共计124046元，予以支持。对于房屋闲置造成的损失：2017年8月8日，姜晓莉通知南阳××新区尚美国际家居解除合同，该不定期合同于当日已解除。但由于双方就解约事项未达成一致，姜晓莉沙发等物品一直存放在租赁场所，未及时清理，占用房屋场地。虽双方租赁合同约定出租方有留置权，南阳××新区尚美国际家居并未主张行使，双方也未达成一致意见，导致该场所南阳××新区尚美国际家居一直无法对外出租，对此姜晓莉应承担主要过错。南阳××新区尚美国际家居在姜晓莉明确告知解除合同的情况下，未采取适当措施防止损失扩大，作为出租人亦对出租房屋负有管理、注意、止损义务、其应明知商铺长达一年处于空置状态，放任涉案房屋长期空置，导致损失扩大，在没有人交房租的情况下，应及时从发挥物的效用上考虑重新处置，采取合理措施防止损失扩大，却放任损失发生，怠于对物权的行使，使租赁物不能发挥应有的使用价值，实属不当，应付次要过错责任。对此，酌定由对2017年8月8日起至支付南阳××新区尚美国际家居起诉时2018年8月的房屋闲置期间的房租共计12个月，即112776元，姜晓莉承担70%的房屋闲置费用，即78943元。姜晓莉在南阳××新区尚美国际家居处货物，南阳××新区尚美国际家居未主张行使留置权，姜晓莉应及时将其货物全部撤离出商场清理完原使用的场地，将投入场地及原有设备一并完好无损的交给出租方，逾期未清理完毕应承担相应的法律责任。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款之规定，一审判决：一、限本判决生效十日内，姜晓莉支付南阳××新区尚美国际家居租金124046元；二、限本判决生效十日内，姜晓莉赔偿南阳××新区尚美国际家居房屋闲置期间的费用78943元；三、限本判决生效三十日内，姜晓莉将南阳××新区尚美国际家居租赁场所内存放货物搬走，清空场地。逾期未搬走按照参照原租赁合同每月9398元赔偿房屋占用费；四、驳回南阳××新区尚美国际家居的其他诉讼请求。案件受理费4711元，由姜晓莉承担。 依据双方当事人上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点为：本案拖欠的租赁费应如何认定？造成租赁场地未能清空的原因是什么？该损失应由谁承担？ 二审中，上诉人提交如下证据：证据一、山东凯迪威家具有限公司总部证明和电费票据，已证明2017年9月1日上诉人已停止经营；证据二、证人惠某出庭证言一份，以证明上诉人主动腾空房屋被拒绝，且被上诉人2016年12月调整店铺布局，影响上诉人经营；证据三、2017年3月22日被上诉人出具的通知一份，以证明截止2017年6月30日上诉方尚欠租金92454元。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对上诉人提交的证据认证如下：被上诉人对上诉人提交的证据一的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以认定。证据二证人证言与一审证人丁某证言“货物当时都在那留着，没有清场拉完”及上诉人一审庭审陈述“8月份没有撤属实…说的留下的东西抵房租了，核算留下的东西价值9万多…后面就没有说过这个事情了”相悖，本院对该证人证言的真实性不予认定。证据三系阶段性催收房租通知，本院将结合其他证据予以综合认证。 本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立并生效的合同对各方当事人具有法律约束力。当事人均应当遵循平等自愿、诚实信用原则，正确行使约定的权利、及时履行约定的义务，否则将承担相应的法律责任。结合本案，双方2015年10月1日所签《商铺摊位合作经营协议书》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，合同真实有效，该合同到期后双方未另行签订合同，应视为双方按照该合同继续履行。上诉人主张其履行合同至2017年9月1日，被上诉人一审时认可租金应支付至2017年8月8日，一审法院按照被上诉人主张的日期并按双方实际认可履行的优惠后每季度租金为28194元计算租金总额，并扣减上诉人已交纳的费用后，认定上诉人尚欠被上诉人租金124046元，经本院核对，一审判决数额计算正确且根据案情实际免除了上诉人依合同约定应承担的逾期支付租金部分的滞纳金，本院予以确认。上诉人关于一审认定欠付租金数额错误的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。上诉人在与被上诉人就滞留在经营场地内家具折价抵偿欠付房租未果的情况下，放任其滞留家具长期占用被上诉人的经营场地致使被上诉人租赁费损失扩大，其行为有违诚实信用原则，明显不当且违反双方合同约定，一审认定其具有主要过错，并酌定由其承担扩大损失部分70%的赔偿责任，于法有据且处理适当，本院予以确认。上诉人诉称其搬离时收到被上诉人的阻拦，致使其售卖的沙发等家具滞留被上诉人场地，其对滞留行为无过错，不应承担逾期搬离占用场地的租赁费损失，因其提交的证人证言具有可变性，且与上诉人一审辩解意见及一审证人证言不符，故本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。 综上所述，姜晓莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由上诉人姜晓莉负担。 本判决为终审判决。 审判长  王干祥 审判员  王 勇 审判员  牛永权 二〇一九年三月二十五日 法官助理赵琳 书记员郭璐