.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2018）内04民终6196号上诉人（原审原告）：李志军，男，1965年10月17日出生，汉族，居民，住宁城县。被上诉人（原审被告）：王治明，男，1982年12月2日出生，汉族，居民，住宁城县，现羁押于赤峰市监狱。原审第三人：甄淑琴，女，1962年5月1日出生，汉族，居民，住宁城县。上诉人李志军与被上诉人王治明、原审第三人甄淑琴所有权确认纠纷一案，不服宁城县人民法院（2017）内0429民初6389号民事判决,向本院提起上诉，本院作出（2018）内04民终989号民事裁定书，撤销了（2017）内0429民初6389号民事判决，将本案发回宁城县人民法院重审，后宁城县人民法院对本案作出（2018）内0429民初3165号民事判决。上诉人李志军不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日受理后依法组成合议庭通过阅卷等方式，书面审理了本案，本案现已审理终结。李志军上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决书；2、请求二审法院确认上诉人对宁城县天义镇安达新世纪13号楼1单元3楼西户房屋具有所有权。事实与理由：1、上诉人于2016年8月19日于王治明签订购房协议，并留有王治明的收据，后上诉人一直在涉案房屋内居住。王治明提交的解除协议系虚假证据，但一审法院予以认定，存在错误。2、王治明与甄淑琴为未婚女婿及丈母娘关系，二人在本案中恶意串通，共同损害上诉人的利益。3、本案一审判决的内容与（2018）内04民终989号民事裁定书的内容不符，存在错误。李志军向一审法院提出诉讼请求：1、要求将位于××县西户面积为97平方米的楼房确权归原告所有；2、王治明协助李志军办理房屋产权登记。王治明、甄淑琴辩称：李志军起诉无法律依据，且与事实不符，应予驳回。一审法院认定事实：1、2015年12月28日，甄淑琴与赤峰安达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买赤峰安达房地产开发有限公司开发的××县房，该房屋建筑面积为97.07平方米，每平方米3860元，总价款37.4613万元，甄淑琴交付房屋首付款12.4613万元，其余25万元房款按银行相关规定进行银行贷款支付。2015年12月29日，房屋登记机构为涉案楼房办理房屋权属登记，根据甄淑琴提供的《内蒙古房地产权属登记簿》记载，登记权利人为甄淑琴。2、2017年10月17日，甄淑琴与债权人中国建设银行股份有限公司宁城支行申请涉案房屋抵押登记并办理他项权利证书，他项权利证号为42072170046740，抵押债权数额25万元。2017年11月9日，债权人中国建设银行股份有限公司宁城支行申请预购商品房抵押权预告登记，取得（2017）宁城县不动产证明第0005057号《不动产登记证明》，确认抵押担保债权数额为25万元，债务履行期限为2017年10月9日至2029年10月9日。3、2016年5月28日，甄淑琴与王治明签订房屋买卖协议，约定将甄淑琴购买的涉案房屋以40万元的价款卖给王治明，王治明先支付20万元房款，余款20万元在办理完产权登记后再行给付，交付尾款的截止期限为2016年11月30日。双方还约定装修款10万元不在40万元房款之内，若王治明到期不能付清尾欠房款，则甄淑琴有权收回涉案房屋。4、2016年8月19日，李志军、王治明双方签订房屋买卖协议，约定王治明将涉案房屋以40万元的价款转卖给李志军，李志军以王治明拖欠的施工款抵顶一部分房款后，又给付王治明现金24万元，尾欠王治明房款5万元，王治明为李志军出具24万元收据一枚，但收据的落款时间为2016年7月16日，签约后王治明将涉案房屋交付给李志军。李志军与王治明签订买卖协议后，王治明提供一份盖有安达新世纪印章的空白房屋转让合同和一份盖有赤峰安达房地产开发有限公司印章的空白收据，李志军与王治明分别在该空白合同上签名，将楼房钥匙交给李志军，并让李志军下午去安达新世纪售楼处办理手续，李志军把楼房防盗门锁换掉后，下午去售楼处办理手续时发现购房手续是假的，随即报警称被骗。5、2016年8月26日，王治明与甄淑琴签订协议书，协议解除双方的房屋买卖协议，甄淑琴将收取王治明的20万元房款退还给王治明并约定房屋归甄淑琴所有，王治明当日为甄淑琴出具收到退还房款20万元的收据。6、2016年9月2日，李志军、王治明签订协议书，约定因李志军无法交清涉案楼房款，协议解除李志军、王治明之间房屋买卖协议，王治明退还给李志军已支付的24万元房款。7、李志军与甄淑琴现共同占有涉案楼房。2016年12月24日，甄淑琴到涉案楼房敲门，李志军没有开门，甄淑琴报警，公安人员赶现场后李志军还是不开门，公安人员随即强行破锁打开房门，此后李志军与甄淑琴共同占有居住涉案房屋至今。2016年12月27日，公安机关将李志军原来持有的涉案楼房钥匙交还给李志军。一审法院认为，（一）关于涉案楼房的物权问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”，该法第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理”。甄淑琴提供的《内蒙古房地产权属登记簿》记载，涉案房屋权利人为甄淑琴，登记房地产权属证号41072151516263，登记日期2015年12月29日，据此可以确定，甄淑琴对涉案房屋享有物权，王治明王治明及李志军李志军对涉案房屋均不享有物权，李志军关于将涉案楼房确权归李志军所有的诉讼请求不能成立。（二）涉案楼房已经设定担保物权，并依法登记预告，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。甄淑琴提供的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》证明，甄淑琴购买涉案楼房，在支付楼房首付款124613元后，余款25万元以涉案楼房作抵押贷款支付。2017年10月17日，借贷双方申请抵押登记并办理他项权利证书，他项权利证号为42072170046740，抵押债权数额25万元。2017年11月9日，债权人中国建设银行股份有限公司宁城支行申请预购商品房抵押权预告登记，取得（2017）宁城县不动产证明第0005057号《不动产登记证明》，确认抵押担保债权数额为25万元，债务履行期限为2017年10月9日至2029年10月9日。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。甄淑琴当庭确认，其与王治明签约处分涉案楼房时，没有通知抵押权人。（三）王治明王治明与甄淑琴签订房屋买卖协议，但王治明不能根据买卖协议取得涉案房屋的物权，更无权以涉案楼房实物抵债。1、王治明王治明与甄淑琴签订的买卖协议虽然合法有效，但双方并未依法办理所有权转移登记，而且涉案楼房已经设定抵押权并办理抵押权预告登记，双方的签约行为不发生物权转移的法律效力，王治明王治明依法未取得涉案楼房所有权。2、王治明与甄淑琴之间的买卖合同已经解除，认定双方解除协议无效、强制该合同双方继续履行合同义务，均没有法律依据。王治明与甄淑琴于2016年8月26日协议解除买卖协议，对此双方在开庭审理过程中明确表示认可，该合同双方当事人均认可转让协议已经解除，不再履行该协议中的义务，该合同以外的其他民事主体，无权请求该合同当事人履行该协议中的义务，无法通过强制手段使涉案不动产物权转移至王治明名下以便由王治明协助李志军办理所有权转移登记。（四）王治明与李志军签订的房屋买卖协议合法有效，但已实际上不能继续履行，只能由王治明承担履行不能的违约责任。1、王治明王治明已经履行不能。在王治明与李志军未解除房屋买卖协议的情况下，可以通过两个买卖合同的相继履行，将涉案不动产物权渐次转移至李志军名下。现王治明已经与上手卖家即甄淑琴协议解除协议，其已经无法从法律上取得涉案不动产物权，更不可能协助将涉案不动产物权转移给李志军。2、涉案两个买卖协议互相独立存在，根据合同相对性原理，李志军与王治明签订的买卖协议，对王治明具有约束力，但对甄淑琴没有法律上的约束力，李志军不享有王治明与甄淑琴之间买卖协议的权利，李志军可以请求判决王治明继续履行王治明与李志军之间的买卖协议，但不能请求判决王治明或者甄淑琴继续履行王治明与甄淑琴之间的买卖协议，由于王治明与甄淑琴解除协议，王治明始终未取得也不可能取得涉案不动产物权，所以判决王治明协助李志军办理房屋产权登记没有事实和法律根据，事实上也无法完成。（五）从现有证据判断，李志军李志军与王治明王治明之间的买卖协议已经协议解除。李志军起初否定2016年9月2日解除协议中的签名为其本人所签，公安机关通过笔迹鉴定确定该签名确为李志军本人签名。诉讼过程中李志军提供证据证明其于签约日在热水幼儿园施工，但在签名真实的情况下，仅以该事实作为根据，显然无法否定2016年9月2日解除协议的效力，（六）不能通过签订解除协议的先后顺序确定涉案解除协议的效力。王治明与甄淑琴于2016年8月26日解除协议，李志军与王治明于2016年9月2日协议解除协议，先行解除与上手卖家的买卖协议收回房款，然后再解除与下手买家的买卖协议并退还房款，并不违反日常交易习惯及相关法律规定。（七）李志军李志军从王治明王治明处取得涉案楼房占有权，但不构成善意取得，不能依善意取得制度取得物权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条针对不动产或者动产物权的取得做出特别规定，符合该条规定的三项条件时，可以认定无权处分人处分不动产或者动产，受让人依法取得物权，但本案李志军显然不具备上述规定中的三项条件，即未办理不动产所有权转移登记，依法不能依善意取得制度取得涉案不动产物权。（八）王治明始终坚持与李志军之间的买卖协议已于2016年9月2日解除，但是否已将收取的24万元房款退还给李志军不能确定。综上，李志军请求确认涉案不动产物权归其所有，判令王治明协助办理涉案不动产房屋产权登记没有事实和法律依据，其诉讼请求均不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告李志军的诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，李志军的一审诉讼请求为“1、要求将位于××县西户面积为97平方米的楼房确权归原告所有；2、王治明协助李志军办理房屋产权登记。”故本案的争议焦点为涉案房屋的实际所有权人是谁？王治明是否有能力协助李志军办理涉案房屋的产权登记？首先，涉案房屋的《内蒙古房地产权属登记簿》上记载的的权利人为原审第三人甄淑琴，登记房地产权属证号为41072151516263，登记日期为2015年12月29日，故根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，涉案房屋的实际所有权人为甄淑琴，王治明及李志军均非涉案房屋的所有权人，故李志军要求确认涉案房屋归自己所有，本院不予支持。其次，因王治明并非涉案房屋的所有权人，也没有得到房屋所有权人甄淑琴的相关授权，故其没有权利处分涉案房屋，故李志军要求王治明协助其办理涉案房屋的产权登记，本院亦不与支持。最后，王治明与李志军之间签订了房屋买卖合同，双方约定李志军以王治明拖欠的施工款抵顶一部分房款后，李志军再给付王治明24万元购房款，同时王治明为李志军出具了24万元的收据一枚。李志军虽主张2016年9月2日解除协议中的签名非本人所签，但经司法鉴定确认该签名为李志军本人所签，对此李志军没有提交有效证据否定该解除协议的效力，本院对该解除协议的真实性予以确认。现王治明主张自己与李志军之间的房屋买卖协议已经解除，但王治明是否已将是否24万元的购房款实际退还给李志军，本院无法确定，对此李志军可待证据充足后另行起诉主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李志军负担。本判决为终审判决。审 判 长 王旭文审 判 员 孙晓东审 判 员 张欢欢 二0一九年三月八日法官助理 魏 乐书 记 员 常 诚