河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初2144号原告张炳峰，男，1988年8月10日出生，汉族，住河南省息县。委托代理人裴松岭、杨冬冬，河南三融律师事务所律师。被告郑州新芒果春天房地产有限公司，住所地郑州高新区长椿路****南配楼**。法定代表人毛富波,总经理。委托代理人贺璐璐，河南国基律师事务所律师。委托代理人姜思宇，河南国基律师事务所实习律师。原告张炳峰与被告郑州新芒果春天房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张炳峰委托代理人裴松岭、杨冬冬、被告郑州新芒果春天房地产有限公司委托代理人贺璐璐、姜思宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年1月20日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于高新技术产业开发区长椿路16号7幢1单元28层77号房屋，价款为644314元，被告于2016年12月31日前向原告交付房屋。该合同并对房屋交付时应满足的条件进行了约定。根据合同约定被告应于房屋交付后60日内，将办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州高新区房管局进行初始登记，被告在约定时限内未报送上述申请资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，应按日向原告支付总房款0.005%的违约金。双方签订合同时，被告承诺在房屋交付时将小区配套学校建设完成，并同时完成电力一户一表改造工程。合同签订后被告怠于履行合同义务，2016年12月31日房屋交付时，小区供水、供电、供暖、燃气等配套设施远未达到正常使用标准。被告直至2017年8月才实现小区接通市政居民用电，10月才接通市政燃气管道，但暖气工程至今未完工。被告在签订合同时承诺的配套学校及电力一户一表改造工程至今未开工建设。被告的行为已构成严重违约，使原告的合法权益受到重大损害。故请求判令：1、被告履行合同义务，完善暖气换热站及二次管网建设并向原告支付房屋瑕疵交付违约金5800元；2、被告履行合同义务，完成一户一表改造及配套学校建设，并向原告支付配套设施逾期交付赔偿金4000元；3、被告向原告支付逾期办理产权初始登记备案违约金10116元（自2017年3月1日暂计算至2018年1月8日，并继续计算至被告实际取得首次登记受理凭证之日）。被告辩称：1、被告已于2016年12月31日取得了郑州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书，足以说明被告交付的房屋不存在瑕疵。2、双方签订的合同未对电力一户一表和配套学校建设进行约定，也未约定相关违约金标准，故被告不存在违反合同约定的情形。电力基础设施已通过相关部门竣工验收，一户一表的实施责任主体是国家电力部门，学校建设需由国家相关部门规划建设，与被告的房屋建设无关，故请求驳回原告该诉讼请求。3、被告逾期办理初始登记的重要原因是因为郑州市不动产登记管理机关暂停办理初始登记业务，该政策变化属于不可抗力，并非被告恶意违约。故请求法院综合考虑本案的违约损失、合同履行程度、违约方过错程度、可得利益预见等因素，坚持以补偿为主、惩罚为辅的违约金性质原则，依法调低被告应支付的逾期办理产权初始登记的违约金计算标准。经审理查明：2015年1月20日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、买受人购买位于郑州高新技术产业开发区××单元××房屋××套，房屋价款644314元，买受人应当于2015年1月20日前支付购房款193314元，剩余451000元进行商业贷款，付款时间为2015年3月7日；2、买受人未按照本合同规定时间付款，逾期在90日以内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；3、出卖人应当于2016年12月31日前向买受人交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2016年12月31日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；2016年12月31日，燃气供应设施管道铺设到户，2016年12月31日取得燃气企业出具的验收合格证明文件；4、如果在规定日期内未达到使用条件，买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准。出卖人在6个月完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据。5、出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条和第八条的约定内容执行；出卖人应当在房屋交付使用后60日内，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%的违约金。出卖人在取得该房屋初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。庭审中被告称位于郑州高新技术产业开发区长椿路16号7、8幢楼已于2018年8月2日取得了首次登记受理凭证，9、10、12幢楼已于2018年8月3日取得了首次登记受理凭证，11幢楼已于2018年12月28日取得了首次登记受理凭证。原告对被告所述的上述取得首次登记受理凭证的时间予以认可。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同一份、身份证复印件一份、被告提交的郑州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书复印件、不动产登记受理凭证复印件各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有送电申请单、致尊敬的春天业主函照片打印件各一份，欲证明被告应赔偿其相关损失。因该证据并不能证明其证明目的，被告亦不认可，故对该证据本院不予采纳。被告提交有郑州市住房保障和房地产管理局通告一份，欲证明登记制度及程序发生客观变化，属于情势变更，其不存在违约。因该证据不能证明其证明目的，故对该证据本院不予采纳。被告提交有钥匙领取签收表一份，欲证明原告诉请的逾期办理产权初始登记违约金应从实际收房领取钥匙之日后的60天开始计算。因双方签订的合同中对于房屋交付时间作有明确约定，且原告认可被告已于2016年12月31日交付房屋，故该证据不能证明被告的证明目的，对该证据本院不予采纳。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当诚实信用的履行各自合同义务。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当于2016年12月31日交付房屋，并于商品房交付使用后60日（即2017年3月1日）内，将由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房管局，未在约定时限内报送或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款0.005%的违约金。本案中，被告未该合同约定期间履行上述约定义务，直至2018年8月2日才取得了不动产首次登记受理凭证，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。故被告应以本案争议房屋总价款644314元为基数，按总房款的日0.005%的标准向原告支付违约金，自2017年3月2日计算至2018年8月2日（共计519天）。经计算，该违约金数额为16719.9元（644314×519×0.005%），应由被告支付给原告。原告请求被告完善暖气换热站及二次管网建设、完成一户一表改造及配套学校建设，因双方合同中并未对此作出约定，故对原告该请求本院不予支持。原告请求被告支付房屋瑕疵交付违约金5800元、配套设施逾期交付赔偿金4000元，但其对该请求并未提交有效证据予以证明，且双方合同中并未对该违约金作出约定，故对其该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告郑州新芒果春天房地产有限公司于本判决生效后10日内，支付原告张炳峰违约金16719.9元。二、驳回原告张炳峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元,减半收取149元，由原告负担40元，由被告负担109元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇一九年三月十四日书记员 闫文红