北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终3333号上诉人（原审被告）：北京新通致远房地产开发有限公司，住所地北京市通州区群芳中一街**。法定代表人:刘志刚，总经理。委托诉讼代理人:张艳华，女，1974年11月6日出生，北京新通致远房地产开发有限公司法务。委托诉讼代理人:朱佳雨，女，1993年3月14日出生，北京新通致远房地产开发有限公司法务。被上诉人（原审原告）：李强，男，1981年1月22日出生。委托诉讼代理人:李丽丽，北京市天正律师事务所律师。上诉人北京新通致远房地产开发有限公司（以下简称新通致远公司）因与被上诉人李强商品房销售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2018)京0112民初34324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年02月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新通致远公司上诉请求：1.撤销一审判决中要求新通致远公司承担的物业费1483.27元、供暖费4120.2元、租金损失25000元，改判驳回李强的上述诉讼请求；2.依法判决一审诉讼费用由新通致远公司、李强按比例承担；3.依法判决二审诉讼费用由李强承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.李强关于其直至2016年10月才收到了由新通致远公司提供的《处理方案》等陈述未提供相应证据，法院认定事实缺少依据，新通致远公司一审提交相应证据证明其曾于2016年4月向李强提交了维修方案。2.北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称建研院鉴定中心）出具的《（2017）建鉴字第30号鉴定建议修复意见》（以下简称《建议修复意见》）载明：我中心所提出的方案为建议性方案之一，因此修复方案不局限于本方案，但应综合考虑各方案的经济效益，采用安全可行与经济适用的修复方案。由此可知，维修方案存在一定差异是正常、合理的。3.《司法鉴定意见书》第4.1条第2款载明：原被告双方均认可客厅外窗井南墙、东卧室南墙漏水的事实等内容。4.一审法院就物业费等费用酌情确定的时间过长，时间及租金损失的确定均缺少依据。事实上，李强向物业公司报修后，新通致远公司积极组织总包单位、物业公司一同前往北京市通州区×号房屋（以下简称涉案房屋）查看并商讨解决方案，且先后多次发函催告，但李强始终拒绝配合维修，依据双方合同约定，由于买受人原因造成维修延误而导致损失扩大，相关损失应由买受人自行承担。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定事实错误，在此基础上适用相关法律作出判决，属于适用法律不当，判决结果有失公允，应当依法撤销并改判驳回李强的部分诉讼请求。李强辩称：一审判决认定事实清楚，不同意新通致远公司的上诉请求和理由。李强2015年办理入住发现涉案房屋存在质量问题后及时告知物业公司，但新通致远公司始终没有实际解决问题的行动和诚意。李强现在都尚未入住涉案房屋。李强向一审法院起诉请求：1.新通致远公司赔偿李强房屋修复费35915元、物业费1483.27元、供暖费4120.2元、租房费103200元、鉴定费38000元，以上共计182718.47元；2.本案诉讼费由新通致远公司承担。一审法院认定事实：2015年10月19日，李强作为买受人与新通致远公司作为出卖人签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定由李强购买涉案房屋，房屋总价款为367675元，房屋实测建筑面积为137.34平方米。合同第十五条“住宅保修责任”约定：“（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。”合同附件九补充协议第三条就“房屋交付”约定如下：“……（三）买受人不得以房屋设计、工程质量、装饰或设备的现状存在瑕疵为理由拒绝接收商品房。买受人查验商品房后，出卖人对买受人提出的合理的整改意见应进行维修，但不承担逾期交房的违约责任。出卖人按照在商品房交付时提供给买受人的《房屋质量保证书》中的内容履行保修义务……（六）出卖人履行维修义务时，买受人应该尽力配合维修，由于买受人原因造成维修延误而导致损失扩大，相关损失由买受人自行承担……（七）本合同签署前，买受人已实地查看该房屋，出卖人已就该房屋实际状况及该项目配套的设备、设施、环境现状作了充分、完全的介绍与说明。买受人对此知悉无误并对房屋、房屋附属设施、设备（包括但不限于燃气、供水、排水、暖气等配套设备及其设施）及房屋所在小区现状、房屋周边环境进行了实地查看，确认该房屋现状完全符合买受人的要求并认可此现状。买卖合同约定与现状不符的，以房屋现状为准。”合同另就其他事项进行了约定。上述合同签订后，李强交纳了相应购房款。2015年11月5日，李强办理涉案房屋的入住手续，并交纳物业管理费1483.27元（2015年11月5日至2016年11月4日）、供暖费4120.2元（2015年至2016年度）。李强收房后即通过物业公司向新通致远公司提出房屋存在质量问题，新通致远公司表示同意维修。新通致远公司曾向李强出具《×小区×户室内验房问题处理方案》（以下简称《处理方案》），就李强所反映质量问题出具维修方案如下：“一、工艺流程基层处理→抹水泥腻子→养护→抹底层腻子→抹面层腻子。二、操作要求（一）基层处理：首先应对混凝土基层的浮灰污物进行清理，对于天棚表面凹凸不平整的部位要剔凿平整，对于粘结在混凝土表面的废旧模板和铁钉等杂物要清除干净，并对混凝土表面的水泥棱（一般是模板的接缝处）进行打磨。（二）抹水泥腻子：用腻子刮板将水泥腻子直接批抹在混凝土基层上。该层主要起粘结和找平作用，其厚度应控制在1～5mm。（三）养护：水泥腻子批抹完成后，应有3～5天的养护时间，期间可适量进行湿水养护。（四）抹底层腻子：用腻子刮板将双飞粉腻子均匀批抹在水泥腻子上。该层主要起找平作用，其厚度应控制在1～2mm。（五）抹面层腻子：用腻子刮板将面层双飞粉腻子均匀批抹在底层双飞粉腻子上。该层主要起装饰作用，其厚度应控制在1mm左右。三、质量标准（一）主控项目：1、天棚批腻粉刷所用材料的品种和性能应符合设计及国家规范、标准的要求。2、粉刷层与混凝土基体之间及各粉刷层之间必须粘结牢固，粉刷层应无掉皮、脱层、空鼓、面层应无裂缝。（二）一般项目：1、天棚批腻粉刷工程的表面质量应符合下列规定：（1）普通抹灰：表面应光滑、洁净、平整、纹路均匀一致，阴阳角线条应顺直、清晰。（2）高级抹灰：表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹，阴阳角线条应平直方正、清晰美观。本工程地面为地暖管混凝土保护层，裂缝产生的原因一般为两大类，1、伸缩裂缝，2、温度裂缝，以及有伸缩和温度共同产生的裂缝。一、修补方法预拌式干粉聚合物抗裂砂浆，主要用于地暖管混凝土填充层裂缝的外观修复。1、主要材料：聚合物抗裂砂浆、水（一般自来水就可以）2、主要工具：配料桶、电动搅拌器（少量可手工搅拌）、铁锹、抹灰刀、板刷3、施工步骤：（1）基面要求及处理：若表面有砂浆块、涂料等附着物，应完全去除。（2）清洗地面，确保地面洁净，且充分湿润，但不得有明水（3）配料：预拌式干粉聚合物抗裂砂浆，按干料：水=1：0.30-0.35（重量比）搅拌均匀，不得有结块。配置好的干粉聚合物砂浆必须在1小时内用完。（4）批刮：先用抹灰刀均匀刮涂于裂缝表面，涂层厚度不大于5mm，再用板刷刷掉浆（5）养护：完工24小时后洒水养护，应避免直射阳光和雨水淋湿等，一般完工3天后行人和正常施工。”李强对上述维修方案不认可，双方协商未果。2016年12月13日，李强以房屋买卖合同纠纷为由将新通致远公司诉至法院。在该案审理过程中，李强申请就涉案房屋是否存在质量问题，以及如果存在质量问题就修复方案进行鉴定。2017年6月6日，建研院鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，载明：1、涉案房屋客厅局部地暖管外露且地暖管存在接头，不符合国家相关标准规范的规定。2、涉案房屋客厅外窗井南墙、东卧室南墙发生过漏水情况，墙体存在渗漏水痕迹。3、涉案房屋东卧室南墙、客厅与东卧室共用墙体、西卧室北墙垂直度偏差不符合国家相关标准规范的规定。4、涉案房屋东卧室南墙下部、客厅部分墙体下部存在抹灰层、腻子层控股、脱落的情况，不符合国家相关标准规范的规定。5、涉案房屋东卧室东墙与西墙南、北两侧所测水平距离存在16mm的偏差，西卧室东墙与西墙南、北两侧所测水平距离存在23mm的偏差。6、涉案房屋层高符合图纸设计要求。2017年6月6日，建研院鉴定中心出具《建议修复意见》，载明：我中心根据现场勘验情况及鉴定意见经研究给出如下修复建议：一、、地暖管修复方案1、修复范围：客厅外露地暖管。2、建议修复方案：预先打压观察接头处是否存在渗漏情况，如其他位置存在渗漏情况，则重新铺设地暖管；如该接头处存在渗漏情况，则更换接头；如不存在渗漏情况，将接头位置两侧剔凿一定宽度并清理干净然后用柔性保温材料对该位置进行填充即可。二、客厅外窗井南墙、东卧室南墙渗漏水情况修复方案。1、修复范围：客厅外窗井南墙、东卧室南墙。2、建议修复方案：对上述位置窗台及外墙防水进行检查，对存在质量问题的地方按原设计进行修复即可。三、墙体垂直度偏差修复方案。1、修复范围：东卧室南墙、客厅东墙、西卧室北墙。2、建议修复方案如下：①剔凿：将上述墙体腻子层及抹灰层剔凿干净。②抹底层砂浆：抹1:3水泥砂浆，每层厚度5～7mm，应分层分遍抹平，并用大杠刮平找直，木抹子搓毛。③抹面层砂浆：抹1:2.5水泥砂浆，抹时先薄薄地刮一层灰使其与底灰粘牢，紧跟抹第二道灰，用铁抹子溜光压实。待表面无明水后，用刷子蘸水轻刷一遍。④刮腻子、打磨：使用腻子，分三遍涂刷。每一遍用刮板横向满刮，干燥后用砂纸打磨。打磨完成后应控制好平整度。然后进行后续的施工工序。四、墙体下部存在抹灰层、腻子层空鼓、脱落的修复方案。1、修复范围：涉案房屋东卧室南墙、客厅部分下部墙体。2、建议修复方案：参考“三、墙体垂直度偏差修复方案”，基层表面要清理干净，坑洼地方应填补，避免空鼓情况。五、房间墙体水平距离偏差修复方案。1、修复范围：东卧室、西卧室的东墙与西墙。2、建议修复方案：参考“三、墙体垂直度偏差修复方案”，通过抹灰层和腻子层来找补偏差。上述工程施工完毕后，应按中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50201-2001）的相关要求进行验收。后因李强就上述修复方案提出异议，建研院鉴定中心于2017年8月24日出具《鉴定说明函》，载明：1、现场勘验时原被告双方均认可客厅外窗井南墙、东卧室南墙渗漏水的事实。因法院委托内容为质量问题鉴定，故针对漏水部分只说明了漏水是不符合国家相关标准规范的要求。至于原告提出的找到漏水点再修复属于渗漏水原因的鉴定，不在本次鉴定范围内，且开发商表示会对上述位置进行维修，故建议让开发商自行排查漏水点或再次委托相关机构进行鉴定。2、现场对墙体垂直度偏差检测是以装修层为检测基准，而非结构面。另混凝土构件在现场浇筑过程中会存在一定的尺寸偏差，尺寸偏差属于工程质量验收的一般项目,如混凝土构件未出现影响房屋使用性或安全性的迹象，一般建议通过装修来调整结构尺寸偏差。李强支付了鉴定费3万元。2018年3月14日，李强申请就上述修复方案所涉工程造价进行鉴定。2018年7月11日，北京双圆工程咨询监理有限公司（以下简称双圆公司）出具《造价鉴定意见书》，载明：1、“修复意见”参考造价19811元。2、客厅地暖拆除新做参考价8603元。3、下沉庭院地面防水新做参考价7501元。此后，李强对上述造价结论提出异议，双圆公司于2018年9月18日出具《工程造价鉴定复议意见书》，载明因李强所提出的疑义在建研院鉴定中心出具的《建议修复意见》、《鉴定说明函》中均未具体体现，该公司无法计量，故对其出具的《造价鉴定意见书》不作调整。李强支付了鉴定费8000元。后李强撤诉。本案审理过程中，李强称其提出涉案房屋存在质量问题后，新通致远公司直至2016年10月才向其出具了《处理方案》，但其认为该《处理方案》不能完全修复现有房屋质量问题，故不同意该维修方案，双方协商未果。李强称因其一直无法对涉案房屋进行装修入住，由此产生了另行租赁房屋的损失，并就此提交了多份房屋租赁合同及租金收据予以佐证。经法院询问，李强称涉案房屋在2015年至2016年的租金价格为每月4300元，并提交了链家网等房地产中介公司的网站信息予以佐证。新通致远公司对此不予认可，称其在李强提出房屋质量问题后积极协调物业公司、施工方进行维修，但李强均拒绝配合，故其自2015年12月起多次向李强发函催告，但李强未予协助。新通致远公司就此提交了告知函、EMS快递单、施工方与其来往函件、物业公司出具的现场处理记录单等予以佐证，李强对此不予认可，称未收到相关告知函。一审法院认为，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照合同法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。李强与新通致远公司就购买涉案房屋签订了《买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。新通致远公司向李强交付的商品房存在质量问题，新通致远公司现同意支付除客厅地暖拆除新做费用以外的其他维修费用，法院不持异议。对于客厅地暖拆除新做费用，按照鉴定结论的记载，该部分费用是否发生取决于预先打压观察地暖管接头处是否存在渗漏情况，如其他位置存在渗漏情况，则需重新铺设地暖管，否则，并不会产生该笔费用，故法院对此暂不予支持，李强可待该笔费用实际发生后另行诉讼主张。本案争议焦点是李强要求新通致远公司承担其他损失应否支持的问题，就此，法院具体分析如下：就李强主张的物业费、供暖费、租房费损失，该部分费用系因李强未实际入住而产生。法院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，双方对于涉案房屋存在质量问题并应由新通致远公司保修不存在争议，争议焦点在于李强拒绝按照新通致远公司所提供《处理方案》进行维修是否妥当，就此，法院认为，其一，按照李强的陈述，其直至2016年10月才收到了由新通致远公司提供的《处理方案》，新通致远公司未能提供充分证据证明在此之前曾向李强提供了切实可行的维修方案，故李强此前因房屋存在质量问题未装修入住符合情理；其二，比较鉴定机构出具的建议维修方案与《处理方案》可知，新通致远公司所提供的维修方案与鉴定机构建议的维修方案尚且存在差别，新通致远公司出具的《处理方案》未就客厅地暖管外露等给出解决方案；其三，按照鉴定结论的记载，鉴定机构所提供的维修方案未就查找房屋漏水原因作出处理，新通致远公司出具的《处理方案》亦未就上述问题给出解决方案，就具体原因，根据鉴定机构的答复，相应鉴定超出该次鉴定范围，需另行委托鉴定，但对于普通购房人而言，其并不具备对此作出正确判断的专业技术、资质与能力，其认为原有维修方案存在遗漏和瑕疵并拒绝依此维修符合常情常理。综上，法院认为李强拒绝按新通致远公司提供的维修方案进行维修的行为在合理期限内并未构成不当扩大损失，但在双方发生争议并协商未果后，李强亦可通过先行垫付相关费用自行修复的方式止损，但李强未采取该措施，故法院根据上述分析，综合考虑因修复原有质量问题可能导致装修周期延长的因素，酌情支持李强要求支付第一年物业费、供暖费与部分租金的请求。对于鉴定费，法院根据上述分析酌情确定由新通致远公司负担3万元，其余由李强自行负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，一审法院判决：一、北京新通致远房地产开发有限公司赔偿李强房屋修复费用27312元、物业费1483.27元、供暖费4120.2元、租金损失25000元、鉴定费30000元，以上共计87915.47元，于判决生效之日起三十日内执行清；二、驳回李强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照合同法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。李强与新通致远公司就购买涉案房屋签订了《买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行合同义务。新通致远公司向李强交付的商品房存在质量问题，新通致远公司一审中同意支付除客厅地暖拆除新做费用以外的其他维修费用，本院亦不持异议。新通致远公司上诉主张其在2016年4月向李强送达了关于维修工作的告知函，对此李强予以否认，且即使该告知函是真实的，从告知函内容来看，属于新通致远公司在与李强协商沟通中作出的关于解决质量问题的过程性文件，通篇内容未包含关于解决涉案房屋质量问题的实质性修补方案以及可行性实施方案。故一审法院综合考虑李强于2016年10月才收到新通致远公司的《处理方案》的情形，认定李强因房屋存在质量问题在2016年10月之前未装修入住符合情理，并无不当。新通致远公司上诉主张根据建研院鉴定中心出具的《建议修复意见》所载“我中心所提出的方案为建议性方案之一，因此修复方案不局限于本方案，但应综合考虑各方案的经济效益，采用安全可行与经济适用的修复方案”，故其提出的《处理方案》与《建议修复意见》所载修复方案存在一定差别是正常、合理的。对此本院认为，新通致远公司作为专门从事房地产开发的企业，对于其所建造的房屋负有质量瑕疵担保责任，且相对于一般人而言具有更高的专业修补判断能力，因此，在新通致远公司未能举证证明其提出的《处理方案》能够妥善修复涉案房屋所存在质量问题的前提下，主张其所提出的《处理方案》与《建议修复意见》所载修复方案存在差别是正常、合理的上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。关于新通致远公司上诉主张其在李强向物业公司报修后，积极组织总包单位、物业公司一同前往涉案房屋查看并商讨解决方案，并先后多次发函催告，李强始终拒绝配合维修。对此，新通致远公司未能充分举证证明其曾就涉案房屋所存在质量问题提出可行的、合理的修复方案，亦未能举证证明李强存在无理由拒绝配合维修等情况，故新通致远公司该项上诉意见，本院不予采信。由于李强主张的物业费、供暖费、租房费损失系因其未实际入住而产生，一审法院综合考虑双方原因与损失的因果关系等因素，酌情判决新通致远公司赔偿李强一年期的物业费、供暖费以及其因客观无法入住而导致的合理期间的房屋租金损失，并无不妥，本院予以维持。关于新通致远公司上诉主张一审法院判决其赔偿李强上述费用缺乏依据，因其未能充分举证证明，故新通致远公司该项上诉主张，证据不足，本院不予采信。综上所述，新通致远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费565元，由北京新通致远房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  玄明虎审判员  陈 静审判员  何灵灵二〇一九年三月十一日法官助理李君书记员李蕊