贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初1473号原告：陈贵川，男，汉族，1987年3月6日生，住四川身岳池县石垭镇大邑山村****，现住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：邓木林，男，汉族，1980年1月5日生，住贵州省贵阳市白云区，系米兰春天居民委员会推荐的公民代理人，代理权限：一般代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天**营销中心。法定代表人：余悦瀚。委托诉讼代理人：冉兴，1990年8月19日生，汉族，住贵州省威宁县，系该公司员工，代理权限：一般代理。原告陈贵川诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈贵川及其委托诉讼代理人邓木林、被告合纵置业公司委托诉讼代理人冉兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按商品房买卖合同约定将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。2、判令被告向原告支付由于延期交付办理商品房转移登记的有关文书暂计至2018年11月30日335天产生的违约金20792.27元，实际计算至被告向原告交付商品房转移登记文书之日止。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年11月23日，原告购买了被告位于贵阳市××××号利海米兰春天三期第63栋16层1号商品房，并到房管局办理了备案登记。双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告应于2017年12月30日前向原告交付办理该商品房所有权转移登记的有关文书，至今被告仍未交付，被告将商品房卖与原告就应当按照《商品房买卖合同》履行，被告的行为已违反双方签订《商品房买卖合同》的约定，构成违约，应向原告承担违约责任。现原告为了维护自己的合法权益，根据我国法律的规定特向贵院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告辩称，1、根据双方签订的商品房买卖合同第二十二条关于初始登记的约定以及补充协议第十一条关于房屋登记第6项的规定，转移登记文书的起算日期应当从实际交房日期开始计算，即自原告购买的房屋实际交付房屋之日即2017年6月19日开始计算，并未满24个月的期限，被告不存在逾期交付房屋转移登记文书的行为，被告并未违约，不应当承担违约责任。2、补充协议的约定是有效且明确的，补充协议对原、被告双方是公平的，不存在免除或加重对方责任，也没有排除对方主要权利不属于格式条款。即便被告存在违约，累计计算违约金也不应超出总房款的百分之一。本院经审理认定事实如下：2016年11月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市××××号利海米兰春天三期63栋16层1号商品房。该合同第二十二条第三款（一）约定：出卖人承诺于2017年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付买受人；同时该条款（二）约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。上述《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告向被告支付了购房款，但由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，未在约定期限向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权登记。上述事实，有当事人的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、备案登记表、购房款收据、收楼确认书、商品房使用说明书、商品房质量保证书等证据在卷佐证，并经庭审核实、质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告合纵公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原告作为房屋的买受人，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务；被告作为房屋的出卖人，负有按期取得商品房所有权初始登记并向原告提供商品房转移登记有关文书的义务。关于被告未向原告提供商品房转移登记有关文书是否存在违约的问题。附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续”，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，本案原告主张的亦是被告逾期未提供商品房转移登记有关文件的违约责任；关于被告应取得并向原告提供该商品房所有权初始登记有关文书的期限，前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（一）明确约定为2017年12月30日前，该时间结点是明确的、具体的，不受实际交房时间及其他因素的影响而变化；被告至今尚未具备取得商品房所有权初始登记的条件，未向原告提供商品房转移登记有关文书，构成违约，应承担违约责任。关于被告提出的被告不存在违约的辩解意见，不符合合同的约定，本院不予采纳。关于补充合同对违约金的限定是否约束了前面主合同中关于违约金计算的问题，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；结合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即违约金按日应以原告已付购房款111845元的0.01%为标准，自2017年12月31日起计算，截止至被告实际交付商品房转移登记为止。被告逾期提供商品房转移登记的有关文书的天数从2017年12月30日起计算至被告实际交付转移登记为止，本院从其自愿。至于原告主张被告立即向原告交付商品房转移登记文书，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，本院支持由被告在取得商品房所有权初始登记后向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈贵川支付违约金（以原告已付购房款111845元为基数，自2017年12月31日起至被告贵阳合纵置业有限公司向原告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止按每日万分之一计算）；二、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记后向原告陈贵川交付办理商品房转移登记的有关文书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币320元，减半收取人民币160元（原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏民二〇一九年三月二十九日书记员  魏琴