四川省井研县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1124民初174号 原告：乐山市万事兴物业有限公司，住所地乐山市中心城区泌水院商业步行街**，统一社会信用代码：91511100749610863E。 法定代表人：王胜，总经理。 委托诉讼代理人：陈杰，女，住四川省井研县，公司员工。 被告：程海波，男，1983年11月28日出生，汉族，村民，住四川省井研县。 被告：邓丽琼，女，1984年8月18日出生，汉族，村民，住住四川省井研县。 原告乐山市万事兴物业有限公司（以下简称万事兴物业公司）与被告程海波、邓丽琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万事兴物业公司的委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼，被告程海波、邓丽琼经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐山市万事兴物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告给付原告2017年7月9日前各项物业管理服务费用6316.00元；2．请求依法判令被告给付原告欠缴的“物业管理服务费”违约金（计算至2018年2月28日）1894.00元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告从2011年11月起开始为被告服务，对被告的欠费行为，原告每年都在小区范围内多次公告和上门催收。为了更好的收取物业管理服务费，2015年11月29日，井研县盛世融城小区成立业主委员会，代表全体业主与原告签订了《井研县盛世融城小区物业服务合同》（以下简称“合同”），该合同第九条约定：本物业管理区域物业收费实行包干制形式；第十条物管服务费和本合同规定的相关费用的交纳，业主、使用人员负连带交纳责任，物业管理费不包含停车管理服务费，不包含业主专有部分内的其他服务费。第十二条物业管理费从2017年1月1日起提价0.10元/㎡/月；第十三条空置房屋的物业服务费人交房批次之日起全额交纳；第十五条卫生费，即生活垃圾清运费，按6.00元/户/月，同交物业管理服务费时一并缴纳；第十六条：收费办法1、物业管理服务费和其他应收费用的交纳，实现预收制（先交费后享受）；第十八条乙方责任和义务4、对欠费者，有权限期交纳。对逾期不交纳者，有权在本小区内公布相关业主名单。2016年7月，原告委托律师进行了书面催缴，但仍有少数业主未按时按催缴的时限缴费。2017年7月9日，应该小区业委会的要求终止了2015年11月29日原告与小区业主委员会签订的合同，交小区业委会自行管理，对2017年7月9日前被告所欠费用，由原告自行收取。为了维护原告的合法利益，请求法院依法判决。 被告程海波、邓丽琼未到庭参加诉讼，也未发表答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告程海波、邓丽琼系井研县研城镇迎宾大道**盛世融城小区********房屋产权人，房屋产权面积116.92㎡，系电梯房。原告对该小区提供物业服务。2011年10月30日被告同乐山市万事兴物业有限公司签订《前期物业服务协议》，约定乐山市万事兴物业有限公司受乐山盛世房地产开发有限公司的全权委托（业委会成立之前），担任【盛世·融城】商住小区的前期物业管理服务工作，对【盛世·融城】商住小区实施规范化、专业化和一体化的物业服务管理。物业服务费按业主产权面积计算，电梯公寓按0.80元/㎡/月计算，商铺按0.70元/㎡/月计算，多层住宅按0.50元/㎡/月计算，公设均摊运行费按18元/户/月，生活垃圾清运费按6.00元/户/月。 2015年11月29日，盛世融城小区选举产生井研县盛世融城小区业主委员会，同日，业委会与原告签订《井研县盛世融城小区物业服务合同》，约定盛世融城小区业委会选聘原告为该小区提供物业管理，服务内容为物业共有部位的维修、养护管理、物业共用设施设备的日常运行维修养护、物业共用部位和相关场地清洁卫生服务、公共绿地养护服务等。物业服务费按业主产权面积计算，从每批次交房之日起，多层住宅、电梯底层住宅按0.50元/㎡/月计算，门市商铺按0.70元/㎡/月计算，电梯住宅从二楼起按0.80元/㎡/月计算。从2017年1月1日起物业服务费普提0.10元/㎡/月。生活垃圾清运费按6.00元/户/月。二次供水设备增压电费5元/户/月。对历欠的物业管理服务费，即从2012年9月1日起，分批次在业委会成立后的60日内全额交清，否则对拖欠的物业管理服务费每日加收1‰的违约金。合同期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止。合同同时对服务内容约定了相应的质量标准。自2012年11月起，被告程海波、邓丽琼开始拖欠物业管理服务费，至2017年7月一直未按时支付物业管理服务费。 本案在审理过程中，原告乐山市万事兴物业有限公司自愿放弃要求被告给付生活垃圾清运费、公设均摊运行费、二次供水设备增压电费三项费用的诉讼请求，要求被告给付原告2017年7月9日止的物业管理服务费5338元及违约金1601元。 另查明：原告万事兴物业公司于2003年3月28日成立，经营范围为：物业管理、停车服务、楼宇清洁。2017年7月9日，原告与盛世融城业委会终止物业服务合同，并于同日撤离该小区。 2012年11月1日至2016年12月31日，被告欠原告物业管理服务费：116.92㎡×0.80元/月×50个月=4676.80元；2017年1月1日至2017年7月9日，被告欠原告物业管理服务费：116.92㎡×0.90元/月×6个月+116.92㎡×0.90元/月÷30天×9天＝662.94元。2017年7月9日止，被告欠原告物业管理服务费共计5339.74元。 以上事实有原告万事兴物业公司的营业执照、资质证明、《盛世·融城前期物业服务协议》、《井研县盛世融城小区物业服务合同》、《交费通知》、《2017年交费通知》、《物业管理服务费催收通知》、井研县房地产管理所出具的《证明》、《房屋信息摘要》予以证明，被告程海波、邓丽琼未对原告提交的证据材料发表质证意见。本院对原告提交的证据材料予以采信并对以上事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1.原告要求被告支付2017年7月9日止的拖欠的物业管理服务费5338.00元,是否有事实依据和法律依据；2.原告主张被告支付违约金是否有事实依据和法律依据。 一、关于原告要求被告支付2017年7月9日前所欠的物业管理服务费5338.00元是否有事实依据和法律依据的问题。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案被告程海波、邓丽琼系盛世融城小区业主，原告在该小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，双方均应履行各自的义务。原告万事兴物业公司按协议约定提供了物业服务，被告程海波、邓丽琼作为业主也应当按照协议约定向万事兴物业公司交纳物业管理服务费。因此原告主张被告程海波、邓丽琼缴纳拖欠的物业管理服务费有事实依据和法律依据予以支撑。被告程海波、邓丽琼实际拖欠的物业管理服务费5339.74元，原告要求被告缴纳5338.00元，未超出实际拖欠的金额，本院予以支持。 二、关于原告对违约金的主张。物业管理服务费的支付是业主所负担的主要合同义务，也是其接受物业服务企业所提供服务的基础。由于被告无正当理由拖欠物业管理服务费，故被告应承担违约责任。盛世融城业委会代表业主与原告签订的《井研县盛世融城小区物业服务合同》第二十一条约定，逾期缴纳物业管理服务费则按拖欠物业管理服务费的金额每日加收1‰违约金。被告程海波、邓丽琼无正当理由拖欠物业管理服务费，原告有权要求被告按协议约定支付违约金。原告主张违约金不按协议约定以被告拖欠的时间每日计收，而按被告总欠费金额的30%收取违约金，该标准低于双方约定的违约金标准，系原告对其权利的处分，且被告也未要求本院调整违约金，故原告的违约金计算不违反法律规定，本院予以支持。综上，被告应支付的违约金为5338.00元×30%＝1601.40元。原告主张的违约金为1601.00元，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告程海波、邓丽琼于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市万事兴物业有限公司2017年7月9日止的物业管理服务费5338.00元； 二、被告程海波、邓丽琼于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市万事兴物业有限公司违约金1601.00元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由程海波、邓丽琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 刘 勇 二〇一九年三月十一日 书记员 夏瑞俊 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。