重庆市江津区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0116民初13560号 原告：李春梅，女，汉族，1970年1月17日出生，住所地重庆市江津区。 委托诉讼代理人：曹照军，重庆宇广律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：甘婷菊，重庆宇广律师事务所律师，一般代理。 被告：程必红，女，汉族，1975年9月12日出生，住所地重庆市江津区。 委托诉讼代理人：曹辉树，重庆市江津区龙华法律服务所法律工作者，一般代理。 被告：周开华，男，汉族，1963年7月16日出生，住所地重庆市江津区。 被告：冯洪芬，女，汉族，1965年7月22日出生，住所地重庆市江津区。 原告李春梅与被告程必红、周开华、冯洪芬案外人执行异议之诉一案，本院2018年11月20日受理后，依法组成由审判员吴昌华担任审判长和人民陪审员李英、康晓琴参加的合议庭，于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告李春梅的委托诉讼代理人曹照军、甘婷菊，被告程必红的委托诉讼代理人曹树辉到庭参加了诉讼，被告周开华、冯洪芬经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告李春梅向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对位于重庆市江津区德感街道东江路68号南华新居A9幢某房屋的强制执行，并解除查封扣押；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：因被告程必红与被告周开华、冯洪芬民间借贷纠纷一案进入执行程序，2018年9月14日江津区法院查封了涉案房屋，2018年10月15日裁定拍卖涉案房屋，2018年10月19日，原告对执行标的提出书面异议，同年11月1日，江津区法院作出（2018）渝0116民初141号执行异议裁定书，驳回原告的异议。事实上，2010年10月5日被告周开华与案外人王渊签订《重庆市江津区四面山森林资源管理局危旧房改造权属转让协议》后，王渊与原告、被告周开华于2011年3月18日签订《重庆市江津区四面山森林资源管理局危旧房改造权属再转让协议》，将涉案房屋转让给原告。协议签订后，原告于2013年11月21日接房并于2014年10月11日装修，装修完成后居住至今。期间，原告已支付购房款达到95%。原告购房后，多次要求被告周开华办理产权过户登记手续，其均答复现阶段不能办理。由于案涉房屋被法院查封前，原告已与周开华签订了合法有效的书面买卖合同，支付了95%的购房款并愿意将剩余房款交法院执行，合法占有房屋至今，且对未办理过户登记没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利。为此，特诉至法院，请求查清事实依法判决，以维护原告的合法权益。 被告程必红辩称：涉案房屋是危房改造项目，属于保障性住房，用于解决本单位的职工困难，不能够买卖转让，周开华将房屋资格转让给王渊，2011年3月18日周开华与王渊又将资格转让给原告，签订的两次协议均是无效的。即使周开华与王渊、原告签订的转让协议属于房屋买卖合同性质，但转让协议未载明转让房屋的房号及坐落地址，当时周开华未取得转让房屋的产权，转让协议也是无效的。因此，原告对执行标的提出的异议不能成立，应驳回其诉讼请求。 被告周开华、冯洪芬在举证期限内未向本院提交答辩意见和证据。 本院经审理认定事实如下：周开华系重庆市江津区四面山森林资源管理局（以下简称四面山森管局）职工。2010年10月5日，周开华与王渊签订《重庆市江津区四面山森林资源管理局危旧房改造工程房屋权属转让协议》，约定周开华将自己享有的四面山森管局危旧房改造房屋权利转让给王渊，并收取转让费40000元等内容。2011年3月18日，王渊、李春梅、周开华签订《重庆市江津区四面山森林资源管理局危旧房改造工程房屋权属再转让协议》，约定王渊经周开华同意，将四面山森管局在德感街道陡石村异地修建的危旧房改造房屋权利转让给李春梅，并收取转让费40000元等内容。两份协议签订时，协议所涉房屋尚未修建。2011年5月27日、2013年1月11日，四面山森管局分别收到购房款20000元、40000元。2013年11月21日，四面山森管局（甲方）、重庆市江津区睦邻房地产开发有限公司（乙方）、周开华（丙方）签订《重庆市江津区保障性住房（国有林场危旧房改造项目）购房合同》，该合同载明：“四面山森管局危旧房改造工程模式为房地产公司代建住房。丙方选定的代建房屋位于重庆市江津区德感街道篆山坪社区南华居民组江津区国有林场危旧房改造项目A组团9栋某号，土地性质为划拨。房屋总价款为127422.88元。2013年12月2日前，丙方向甲方支付95%的购房款，计人民币121051.73元等。”同日，四面山森管局出具收款凭证，载明收到周开华交来的危旧房改造房款41980.54元（房款36951.74元、大修基金5028.8元）；周开华向原告出具《说明》，载明：“关于2013年11月21日，在四面山农村商业银行周开华交的房款和大修基金41980.54元，大写肆万壹仟玖佰捌拾元伍角肆分。此款实属李春梅本人亲自交。因此指标房已于2010年10月5日已转让。情况属实。”同日，四面山森管局向周开华发出接房通知，周开华书面委托李春梅接房。2018年8月1日，涉案房屋产权登记至周开华名下。 庭审中，原告举示房屋装修合同、支付装修款《收条》、中山格力专卖收据、电费发票、物业公司《证明》等证据，证明其于2014年10月11日开始装修案涉房屋，装修完成后入住，期间相关物业费用由其支付，系实际业主。原告还陈述其一直催促周开华办理过户登记，但周开华答复说他未取得房产证而不能办理。被告程必红对原告举示的前述证据质证认为，对证据的真实性无异议，原告居住案涉房屋属实，但相关物业费用是以周开华的名义交纳，不能证明是原告交纳的；原告仅仅是使用该房屋，产权人系周开华；物业公司不能证明原告就是业主。原告称已代周开华向四面山森管局交纳了95%的房款（含周开华应享受的相关补助款），并愿意将剩余房款交付执行，被告冯洪芬对原告交纳房款情况无异议。 另查明，本院在办理程必红申请执行周开华、冯洪芬民间借贷纠纷一案中，于2018年9月14日查封了位于重庆市江津区德感街道东江路68号南华新居A9幢某房屋即案涉房屋，并于2018年10月15日裁定拍卖该房屋。 本院认为，周开华与王渊签订的《重庆市江津区四面山森林资源管理局危旧房改造工程房屋权属转让协议》，按照其所使用词句的文义、合同的目的并结合实际履行情况，性质属于房屋买卖合同。根据周开华、王渊及原告签订的《重庆市江津区四面山森林资源管理局危旧房改造工程房屋权属再转让协议》的内容可知，经周开华同意，王渊已将其在《重庆市江津区四面山森林资源管理局危旧房改造工程房屋权属转让协议》中的权利义务概况转移给了原告，则案涉房屋买卖主体的双方最终变更为原告与周开华。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条是金钱债权执行中，不动产买受人就该不动产享有的权利在何种情况下能够排除执行的规定。本案中，第一，原告与周开华就案涉房屋于2011年3月18日签订的买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。被告抗辩涉案房屋系保障性住房，且签订转让协议时没有房号及坐落地址，周开华也未取得产权，因而转让无效的理由不能成立，本院不予采纳，因为：1、法律并不禁止案涉房屋进行转让。2、两份转让协议虽然没有约定转让房屋的房号及坐落地址，但根据该两份协议及《重庆市江津区保障性住房（国有林场危旧房改造项目）购房合同》的内容，能够确定周开华转让的房屋即为案涉房屋。3、根据相关司法解释规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不因此导致买卖合同无效。第二，庭审中原告举示的房屋装修合同、支付装修款《收条》、中山格力专卖收据、电费发票、《证明》等证据，足以证明原告系周开华委托其接房后实际占有使用涉案房屋，且被告程必红对上述证据及原告居住在涉案房屋无异议。第三，依据《重庆市江津区四面山森林资源管理局危旧房改造工程房屋权属转让协议》《重庆市江津区四面山森林资源管理局危旧房改造工程房屋权属再转让协议》，原告于2011年3月18日向案外人王渊支付房屋权属转让费40000元，于2011年5月27日、2013年1月11日、2013年11月21日代周开华分别向四面山森管局支付20000元房款、40000元房款、36951.74元房款及5028.8元大修基金，加上周开华应享受的相关补助款，支付房款已达95%，被告程必红对此无异议，意味着原告按约支付了周开华大部分房款；同时，原告表示愿意将剩余房款交付执行。第四，涉案房屋虽于2013年11月21日即交付原告占有，但2018年8月1日才登记至周开华名下，且并无证据证明原告知道该事实，故原告陈述其一直催促周开华办理案涉房屋过户登记，而周开华答复说他未取得房产证而不能办理符合常理。本院在办理程必红申请执行周开华、冯洪芬民间借贷纠纷一案中，于2018年9月14日查封涉案房屋，此时距周开华取得案涉房屋产权登记仅一月余，在此期间，若周开华未将其已取得案涉房屋产权登记的事实告知原告，原告便无法及时催促其办理过户登记。因此，案涉房屋在本院查封前未办理过户登记的原因不能归责于原告。 综上所述，原告的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的全部情形，其对争议房屋享有足以排除法院强制执行的权利。原告的诉讼请求中，请求立即停止对案涉房屋的强制执行，是请求排除对案涉房屋执行之意，本院予以支持，但请求解除对案涉房屋的查封扣押不属于执行异议之诉的裁判对象，在本案中不予支持。被告周开华、冯洪芬经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃抗辩，本院依法进行缺席判决。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 不得执行位于重庆市江津区德感街道东江路68号南华新居A9幢某房屋。 驳回原告李春梅的其他诉讼请求。 案件受理费2300元，由被告周开华、冯洪芬负担，限本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  吴昌华 人民陪审员  李 英 人民陪审员  康晓琴 二〇一九年三月二十一日 书 记 员  朱 凤