新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终249号上诉人（原审原告）：白新银，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：张晓红，天阳（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市九天河房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代表人：潘利力，该公司总经理。委托诉讼代理人：马兰，新疆四至律师事务所律师。上诉人白新银与被上诉人乌鲁木齐市九天河房地产开发有限公司（以下简称九天河房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2018）新0104民初8469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人白新银的委托诉讼代理人张晓红、被上诉人九天河房地产公司的委托诉讼代理人马兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白新银上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持我提出的诉讼请求。事实与理由：我是以所在单位团购的方式购买涉案房屋，我与九天河房地产公司已经形成了商品房买卖合同关系，涉案房屋未办理产权证书是无需举证的事实，关于未能办理权属证书的损失计算方式，有关的司法解释也有明确的规定，故提出上诉。被上诉人九天河房地产公司答辩称：涉案房屋所涉及的项目实际是我公司与乌鲁木齐市环境保护局的代建项目，白新银交给我公司的房款是我公司与九天河房地产公司约定的代收房款关系，我公司系与乌鲁木齐市环境保护局达成的购房协议，我公司与白新银没有合同关系，白新银不是合同的签订人，不是适格的当事人。由于乌鲁木齐市环境保护局没有履行其义务，致使无法办理土地使用权证及房屋产权证等相关手续，我公司在乌鲁木齐市环境保护局的要求下已经将房屋交付，但后续工作我公司根本无法开展，该责任应由乌鲁木齐市环境保护局承担。白新银向一审法院起诉请求：1.判令九天河房地产公司赔偿白新银未能取得房屋所有权证书的损失13.68万元（自2015年7月1日至2018年6月30日按年利率7.8%计算）；2.本案诉讼费由九天河房地产公司承担。一审法院认定事实：九天河房地产公司（甲方）以挂牌方式取得位于本市新市区土地使用权拟开发建设高层住宅项目，乌鲁木齐市环境保护局（乙方）为购买九天河房地产公司所建住宅，双方于2012年9月29日签订协议书。该协议书的内容为：一、基本情况：位于乌鲁木齐市新市区土地总面积为16754.95平方米，按挂牌宗地规划设计条件容积率≤2.5，拟建住宅面积16754.95平方米。市政府办公厅根据《2012年乌鲁木齐市规划和土地管理领导小组第6次和第7次会议纪要》精神，下发了《关于调整市国土资源局申请挂牌的2011-C-012号宗地规划控制指标的批复》（乌政办[2012]518号）决定：依法按程序将时环境监测中心站位于北艺公园街2090平方米的办公用地调整为市政设施用地，无偿交付市土地储备中心，作为立体停车库用地使用。市环保局职工住房可在市环保局监测执法用房北侧2011-C-012号房地产开发项目中通过调增指标解决，规划容积率由≤2.5调整为≤5.0，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，建筑高度由18层（60米）调整为24层（80米）。规划总建筑面积33510平方米，新增16508平方米住宅建筑面积。二、甲方将严格依照乌政办[2012]518号《关于调整市国土资源局申请挂牌的2011-C-012号宗地规划控制指标的批复》要求进行项目开发建设。三、乙方购买住宅264套，价格为4500元/平方米（每户平均面积约为120平方米）；户型以乙方书面确认的户型为主（最终产权面积以产权产籍部门核准的面积为准），并作为本协议的附件。四、付款方式：1、本协议签订时，乙方向甲方提供乙方购房人员名单作为本协议附件，甲方按乙方团购人员名单向购房人员收取购房款的40%，乙方购房人员于本协议签订后15日内支付给甲方，甲方收到上述款项后按实际交款名单保留相应的房源，未交款的房源甲方有权自行处置；2、甲方取得《商品房预售许可证》后10个工作日内与乙方已交房款人员签订正式《商品房买卖合同》，乙方已交房款人员按《商品房买卖合同》约定的方式向甲方支付剩余房款。五、待项目竣工验收合格备案后，甲方按照国家规定期限对符合办理房产证、土地证的购房人员办理产权证书，办理产权证书所需费用由乙方购房人员自行承担。六、本协议签订后，乙方不能按约定日期支付购房款，超过15天的乙方应按团购总额的30%向甲方支付违约金，逾期超过30天的甲方有权解除本协议。七、甲方不能按时交房，按照《商品房预售合同》中的约定承担违约责任。八、不可抗力：因不可抗力因素或非甲方原因导致本协议无法履行时，甲、乙双方可以解除本协议并免责。2012年10月、2013年11月及2014年8月，九天河房地产公司向白新银出具三份房款收据，金额合计为58.5万元。白新银于2015年入住房屋。一审法院认为，相关司法解释的规定为，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另外还有规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。白新银所属单位团购九天河房地产公司开发的商品房，白新银与九天河房地产公司之间并未签订商品房买卖合同，而白新银已交纳购房款且房屋已入住。自房屋交付使用之日起90日规定的期限届满至今，已逾三年，白新银仍未能取得房屋权属证书。白新银以此主张九天河房地产公司承担违约责任，但未提供由于九天河房地产公司的原因导致房屋权属证书未办理的相应证据，且未办理房屋权属证书造成的白新银损失也无相应证据证明，并不适用司法解释规定的损失数额难以确定的可以参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。白新银的诉讼请求不能成立，法院不予支持。一审法院判决如下：驳回白新银主张乌鲁木齐市九天河房地产开发有限公司赔偿未能取得房屋所有权证书的损失13.68万元的诉讼请求。本院二审期间，白新银提交2017年2月11日九天河房地产公司向乌鲁木齐市环保局出示的一份公函，证明九天河房地产公司未缴纳土地出让金的原因，涉案房屋并不是代建而是团购。被上诉人九天河房地产公司质证称该证据可以证明乌鲁木齐市环保局没有履行协议书中约定的义务。本院认为，白新银提交的该证据没有证明涉案房屋未缴纳土地出让金的原因问题，本院对白新银提交的该证据不予采信。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为：根据本案查明的事实，九天河房地产公司以挂牌方式取得位于本市新市区土地使用权拟开发建设高层住宅项目，乌鲁木齐市环境保护局为购买九天河房地产公司所建住宅，双方于2012年9月29日签订协议书，在协议书的第五条约定：待项目竣工验收合格备案后，九天河房地产公司按照国家规定期限对符合办理房产证、土地证的购房人员办理产权证书，办理产权证书所需费用由乌鲁木齐市环境保护局购房人员自行承担。乌鲁木齐市环境保护局在与九天河房地产公司签订购房协议时，对办理涉案房屋的房产证、土地证的条件进行了明确的约定，白新银以九天河房地产公司逾期办理房屋权属证书为由要求赔偿损失的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，白新银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3036元（白新银已预交），由白新银负担。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 谭建艳审判员 柳 燕二〇一九年三月二十一日书记员 马 婷