重庆市永川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0118民初2655号 原告：陈炼，男，1965年2月25日出生，汉族，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：魏娜、韩蕊，均为北京大成(重庆)律师事务所律师。 被告：范涛，男，1967年2月14日出生，汉族，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：王虹，重庆石松律师事务所律师。 原告陈炼与被告范涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈炼的委托诉讼代理人魏娜、韩蕊、被告范涛及其委托诉讼代理人王虹到庭参加诉讼。本案曾因关联案件再审中止审理，现已审理终结。 原告陈炼向本院提出诉讼请求：1、判令被告范涛向其支付违约金5万元；2、判令被告范涛向其支付逾期交房租金损失104533.33元。事实和理由：2011年6月1日，原告陈炼与被告范涛签订《门面买卖协议》一份，约定被告范涛将位于永川区泸州街166号(公交商厦)壹幢103#、104#、105#、106#（房地产权证：永川市房地产权证永合字第**04572号、0104571号）、坐落于永川区三江路昌州市场**A段商住楼****、34#、35#、36#（房地产权证：永川市房地证2006字第H23792号）、、坐落于永川区三江路昌州市场**A段（房地产权证：永川市房地产权证永合字第**的门面以总价260万元出卖给原告陈炼。双方约定：2011年10月30日前原告陈炼支付房款100万元，同时被告范涛将前述房屋的房地产权证原件给原告陈炼，原告陈炼收到房地产权证后，被告范涛应当配合原告陈炼办理产权过户手续；2016年12月30日前，被告范涛将永川区三江路昌州市场二期A段的门面交付给原告陈炼。协议签订后，原告陈炼依约支付了房屋价款，但被告范涛拒不配合办理位于永川区三江路昌州市场二期A段门面的产权过户手续，也未将该房屋交付原告陈炼。后经诉讼，重庆市第五中级人民法院于2017年12月10日作出（2017）渝05民终5903号民事判决书，判决被告范涛将永川区三江路昌州市场二期A段门面房屋交付给原告陈炼，并协助原告陈炼办理前述房屋的权属转移登记手续。2018年2月2日，经原告陈炼申请执行，被告范涛才将房屋交付。 被告范涛辩称：在合同履行过程中，原告陈炼未全面履行房屋买卖协议，对退还涉案房屋产权证及未出具85万元欠条的原因没有做出说明，事实上，双方已经在合同履行过程中已经解除了涉案房屋的买卖合同；原告陈炼退还涉案房屋产权证给被告范涛后也没有出具85万元欠条，双方没有做出新的约定，被告范涛就将涉案房屋抵押给了银行贷款，导致涉案房屋无法进行买卖；原告陈炼明知涉案房屋为被告范涛与杨利琼夫妻共同财产，被告范涛无权出卖，原告陈炼并非善意第三人，原告陈炼也未要求杨利琼签字认可，原告陈炼有明显过错，是导致合同没能履行原因之一，故被告范涛不构成违约。由于原告陈炼有过错导致房屋买卖虽被法院判决交付，但拖延的时间是由于原告陈炼的过错导致，原告2017年12月6日才提存了房款85万元，而在2018年2月2日就接手了该房屋，原告请求赔偿租金损失的理由不成立。 本院经审理查明认定事实如下： 被告范涛与杨利琼系夫妻关系。2011年6月1日，原告陈炼(乙方)与被告范涛（甲方）签订《门面买卖协议》约定：甲方将自有门面约450平方米出售给乙方，门面分别位于永川区泸州街166号（公交商厦）壹幢103#、104#、105#、106#（房地产权证：永川市房地产权证永合字第**04572号、0104571号）、永川区三江路昌州市场三期A段商住楼1幢33#、34#、35#、36#（房地产权证：永川市房地证2006字第H23792号）、永川区三江路昌州市场二期A段（房地产权证：永川市房地产权证永合字第**12430号）；门面总价款260万元整；双方签订本协议时，乙方付定金50万元给甲方，甲方出具收条；在2011年10月30日前，乙方付现金100万元给甲方，甲方收到现金应出具收条给乙方，同时甲方将4个门面的房屋产权证书交给乙方，乙方出具房屋产权证书收条并向甲方出具余款欠条；甲方交105#、106#、1幢33#、34#、35#、36#门面给乙方时，乙方付25万元给甲方，余款85万元乙方出欠条一张给甲方，在交付永川区三江路昌州市场二期A段时，乙方才付此款；乙方收到房屋产权证书后，甲方应配合乙方办理过户手续；永川区三江路昌州市场二期A段由甲方作网吧经营，经营时间最长不超过5年（即2016年12月30日前），经营期间乙方不收甲方门面租金，甲方将此门面交付乙方时，乙方付余款85万元给甲方；甲方应保证此协议约定的4个房产证没有抵押，且所有权属甲方所有，否则甲方应承担违约责任，违约金为5万元。《门面买卖协议》签订次日，原告陈炼给付被告范涛50万元。此后，原告陈炼于2011年9月9日、2011年10月28日、2012年3月18日分别支付被告范涛50万元、50万元、25万元。2011年10月28日，被告范涛将《门面买卖协议》中的4份房屋产权证书交给原告陈炼后，陈炼又将本案房屋的产权证书还给被告范涛，且未向被告范涛出具欠条。2014年8月11日，被告范涛与第三人邮政银行签订《个人最高额抵押合同》，向第三人邮政银行贷款180万元，并以本案房屋及被告范涛名下另二套住宅作为抵押物办理了抵押登记，抵押权设定日期为2014年8月11日至2022年8月11日。2016年12月22日，原告陈炼向被告范涛发出催告函，要求被告范涛交付本案房屋并办理本案房屋的过户手续。被告范涛收到该催告函后拒绝交付本案房屋并办理过户手续，原告陈炼起诉要求被告范涛、杨利琼立即将坐落于重庆市永川区三江路昌州市场二期A段房屋交付给原告陈炼；要求被告范涛、杨利琼立即协助原告陈炼办理重庆市永川区三江路昌州市场二期A段房屋权属转移登记手续。第三人邮政银行表示不同意本案房屋过户给原告陈炼。本院于2017年6月1日，作出（2017）渝0118民初2002号民事判决书，判决驳回原告陈炼的全部诉讼请求。 原告陈炼遂上诉至重庆市第五中级人民法院，二审查明，原告陈炼代被告范涛清偿原审第三人邮政银行的剩余贷款以涤除抵押权，第三人邮政银行同意原告陈炼向其提存购房款85万元，扣除被告范涛的借款本息后，余款转付被告范涛。2017年12月6日，原告陈炼向第三人邮政银行提存欠付被告范涛的购房款85万元。2017年12月10日，重庆市第五中级人民法院作出(2017)渝05民终5903号民事判决书，判决：一、撤销重庆市永川区人民法院（2017）渝0118民初2002号民事判决书；二、范涛于判决生效后十日内将坐落于重庆市永川区三江路昌州市场二期Ａ段（房地产权证：永川市房地产权证永合字第**12430号）门面房屋交付给陈炼；三、范涛于判决生效后六十日内协助陈炼办理重庆市永川区三江路昌州市场二期Ａ段（房地产权证：永川市房地产权证永合字第**12430号）门面房屋权属转移登记手续。 2018年7月10日，重庆市高级人民法院受理被告范涛、杨利琼的再审申请，作出(2018)渝民申479号民事裁定书，裁定：一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。再审中，重庆市高级人民法院主要对当事人的争议焦点即《门面买卖协议》签订后，范涛、陈炼是否解除了涉案房屋（门面）的买卖合同进行了审理，诉讼中范涛举示了《收条》、《门面买卖协议》、《申明》、《重庆市房屋买卖合同》，拟佐证其主张。经审理重庆市高级人民法院认为被告范涛、杨利琼关于涉案房屋（门面）的买卖合同已经解除的主张缺少证据证明，遂于2018年11月23日作出（2018）渝民再247号民事判决书，判决：维持重庆市第五中级人民法院（2017）渝05民终5903号民事判决书。 本案庭审被告范涛举示了《申明》，拟证明一共四套门面，另外三套的价值为175万元，本案所涉门面是85万元，原告陈炼质证对该证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。 庭审中，双方一致认可合同签订时原告陈炼交付了50万元定金给范涛，按照双方合同约定，2011年10月30日前原告陈炼付现金100万元给范涛，范涛收到现金后出具收条给陈炼，同时将4个门面的房产证原件交给陈炼，陈炼收到房产证时出具收条给范涛，并出具欠条。陈炼2011年9月9日和2011年10月28日先后支付了50万元，2012年3月18日范涛将另外3个门面交付给陈炼时，陈炼支付了25万元给范涛，此时，陈炼就应出具85万元的欠条给范涛，在范涛将涉案门面交付陈炼时，陈炼才付款。另双方一致认可逾期交房租金损失按照每月4000元计算。 庭审中，原告陈炼陈述被告范涛应当于2016年12月30日交付房屋，但实际至2018年2月2日才交付，故其要求被告范涛支付从2016年12月31日起至2018年2月2日实际交付房屋期间的逾期交房租金损失。 庭后，被告范涛提交答辩意见称原告陈炼主张的违约金过高，且原告陈炼对损失的发生也有过错，若法院不支持其免责抗辩，则要求适当减少违约金。 本院认为，原、被告双方在履行房屋买卖合同中发生争议，经过一审、二审、再审，对于原、被告是否解除案涉房屋(门面)买卖合同的问题，（2018）渝民再247号民事判决书已明确被告范涛、杨利琼关于涉案房屋（门面）的买卖合同已经解除的主张缺少证据证明，故原、被告双方均应当按照买卖合同约定履行各自的权利义务，按照双方合同约定被告范涛应当于2016年12月30日向原告陈炼交付房屋，故对原告要求从2016年12月30日开始计算房屋租金的请求本院予以支持，酌情支持13个月的逾期交房租金损失52000元（4000元×13个月）。对于原告陈炼要求的违约金5万元，因原告陈炼已主张实际损失，且该实际损失金额高于违约金，故本院对原告陈炼主张违约金的请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定判决如下： 由被告范涛在本判决生效后三日内支付原告陈炼逾期交房租金损失52000元。 案件受理费3390元，减半收取1695元，由被告范涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  魏兴梅 2019年3月4日 书记员   何珺