河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终388号上诉人（原审原告）：郭秀田，男，1949年4月12日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：郭学申，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘西军，男，1949年7月28日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。被上诉人（原审被告）：刘鑫鑫，男，1987年11月24日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：魏红霞，河北刘文悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文悦，河北刘文悦律师事务所律师。上诉人郭秀田因与被上诉人刘西军、刘鑫鑫确认合同效力纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2017）冀1003民初5736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理，上诉人郭秀田的委托诉讼代理人郭学申、被上诉人刘西军、刘鑫鑫的委托诉讼代理人魏红霞到庭参加诉讼。上诉人郭秀田、被上诉人刘西军、刘鑫鑫及其委托诉讼代理人刘文悦未到庭。本案现已审理终结。郭秀田上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的两所宅基地买卖协议书无效；2、判令二被上诉人归还涉案617-××4宅基地，如不能归还，被上诉人因此获得利益应由上诉人享有，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院以2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》规定了农村宅基地使用权仅由本村集体组织成员享有，但本案适用1986年颁布的《中华人民共和国土地管理法》，1988年第一次修订《土地管理法》，该法没有农村宅基地使用权仅由本村集体组织成员享有的规定，故上诉人与被上诉人签订的《协议书》并不违反当时的法律、行政法规的强制性规定，不支持上诉人的诉讼请求。2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》由第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议决定作如下修改：一、第二条第四款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”二、将第四十三条第二款、第四十五条、第四十六条、第四十七条、第四十九条、第五十一条、第七十八条、第七十九条中的“征用”修改为“征收”。可见2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》中延续了之前《中华人民共和国土地管理法》农村宅基地使用权仅由本村集体组织成员享有的规定，1986年颁布的《中华人民共和国土地管理法》与之后的《中华人民共和国土地管理法》关于农村宅基地使用权仅由本村集体组织成员享有的规定是一致的，该规定并非是在2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》中新出现的。刘西军、刘鑫鑫辩称，1、上诉人郭秀田对本案诉争标的不享有法定物权权利，其基于所谓原告身份提起案涉诉讼，主体不适格。就该情节，原审庭审中，上诉人虽提供了地籍调查表，但依据我国土地管理法律法规规定，地籍调查表仅是申请土地确权登记时需要提供的必要书证材料，并非法定权属证明文件，仅此不能证实上诉人对案涉财产享有法定权利，且经核对，该地籍调查表所载明的标的信息，包括四至、长宽、用地面积等均与本案诉争标的信息不符，不能证实二者具有同一性。2、上诉人所诉称宅基地及地上房屋、林木已经以协议方式转让与被上诉人父子，相应转让费用被上诉人父子业已实际支付，并经房产管理部门依法办理产权登记，为被上诉人父子核发房屋所有权证书，依据我国物权法所规定“不动产物权的转让，经依法登记发生效力”及“房、地一体主义”的物权处分原则，被上诉人父子对诉争宅基地及地上房屋享有法定物权权利。3、被上诉人父子受让诉争宅基地及地上房屋后，一直居住使用至本案诉前的2017年3月1日，后经协商再行转让与案外人王猛，被上诉人父子现在已非诉争宅基地及地上房屋的实际使用人，且经原一审核实诉争宅基地及地上房屋因拆迁已被实际拆除，更不具备返还的现实性和可能性。4、本案所涉协议的签订时间为1997年6月，而当时所实施的1986年版土地管理法未有农村宅基地使用权仅由本村集体经济组织成员享有的限制性规定，甚至允许城镇非农业户口居民使用集体所有的土地建设住宅，1998年修订、2004年修正的现行土地管理法方删除了“城镇非农业户口居民建设住宅允许使用集体所有的土地”的规定，并增加第43条“村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地”的规定。有鉴于此，本案所涉协议并未违反当时法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。郭秀田向一审法院起诉请求：1、判令原告与二被告之间的两所宅基地买卖《协议书》无效；2、判令二被告立即归还原告所有的位于廊坊市广阳区的宗地号为617-××4的宅基地，用地面积409.2㎡。建筑占地144.6㎡（详见证据：村庄地籍调查表）。如因拆迁等事由导致不能归还的，被告因此获得的利益应当由原告享有；3、判令二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1997年6月4日，原告（卖方）郭秀田与被告（买方）刘西军、刘鑫鑫，中证人梁某、刘某签订《协议书》，约定，“原郭秀田宅基地两所以八万元价格卖给刘西军、刘鑫鑫（宅基包括主配房8间，院内树木，院后、院东郭秀田所栽树木，院后院东原郭秀田所垫庄基）。刘西军一所西至杨建新，东至刘鑫鑫，长21.2米，南至胡同，北至道，宽22.3米。刘鑫鑫一所西至刘西军，东至坑，长16米，南至胡同，北至道，宽22.3米。经三方协议，郭秀田将房宅基手续转给刘西军、刘鑫鑫后，宅基款一次付清。此协议达成后及时生效，三方将永不反悔，以此为证。”同日，廊坊市安次区南尖塔镇南尖塔村村民委员会在协议书中盖章予以确认。协议签订后，二被告给付八万元房款，原告将涉案宅基地及房屋交付二被告占有使用，之后二被告将涉案房屋转让给案外人，涉案房屋已拆迁。现原告以二被告非南尖塔村村民为由主张协议无效。一审法院认为，2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》虽规定了农村宅基地使用权仅由本村集体组织成员享有。但该法自1999年1月1日起施行。双方签订的《协议书》为1997年6月4日签订，该协议不受2004年颁布的《中华人民共和国土地管理法》规范和调整，而应当适用1986年颁布，1988年第一次修订的《土地管理法》，该法没有农村宅基地使用权仅由本村集体组织成员享有的规定，故原被告签订的《协议书》并不违反当时的法律、行政法规的强制性规定。庭审中，双方均承认协议书的签字为本人所签，为本人真实的意愿，故双方签订协议的意思表示真实，协议合法有效。原告主张协议无效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则法》第3条的规定，判决：驳回原告郭秀田的诉讼请求。案件受理费1000元由原告承担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院经审理查明事实属实，本院予以确认。本院认为,1997年6月4日，郭秀田（卖方）与刘西军、刘鑫鑫（买方），在中证人梁某、刘某见证下签订《协议书》，后双方按照协议约定履行，依据“法不溯及既往”的基本法治原则，应依据当时的法律法规，审查双方房屋买卖协议是否违反法律法规的禁止性规定，同时依据“房地一体”原则，确定所涉宅基地使用权的归属。经审查，双方房屋买卖协议订立时，没有农村房屋在何种情况下禁止买卖的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》（1986年）第四十一条规定，“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设用土地的标准支付补偿费和安置补助费”，1988年修改《中华人民共和国土地管理法》时，保留了该规定，1998年修改《中华人民共和国土地管理法》(自1999年1月1日起施行)时，删除了该规定，上述法律规定说明，在此时期，城镇非农业户口居民，可以取得农村宅基地使用权进行住宅建造，亦未对通过买卖农村房屋进而取得宅基地使用权进行限制。1999年5月6日国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。国土资源部2004年11月2日发布《关于加强农村宅基地管理的意见》，规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，规定“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买房基地、农村住宅或小产权房”。上述政策和规定，均在郭秀田（卖方）与刘西军、刘鑫鑫订立履行房屋买卖协议之后发布实施，不能作为认定该房屋买卖协议效力的依据；且签订协议时，廊坊市安次区南尖塔镇南尖塔村村民委员会在协议书中盖章予以证实，1997年8月6日刘西军向南尖塔镇人民政府村镇建设办公室缴纳房屋所有权证及地基调查费，1997年8月7日刘鑫鑫缴纳房屋所有权证费，后刘西军、刘鑫鑫分别取得房屋所有权证书，上述房屋所有权证书是对刘西军、刘鑫鑫购房协议效力的确认，也是对刘西军、刘鑫鑫享有该房屋所有权及宅基地使用权的确认，上诉人郭秀田在该房屋及其院落等出售近20多年后，起诉主张房屋买卖协议无效，无事实和法律依据，且有违诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，郭秀田的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人郭秀田负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 柴秋芬审判员 李成佳二〇一九年三月二十八日法官助理杨莉书记员宋超