湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终1439号上诉人（原审被告）：武汉东湖科技创业农庄有限公司，住所地武汉市江夏区东湖新技术开发区庙山小区。法定代表人：吴迪，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷建新，公司员工，男，畲族，1984年9月18日出生，住福建省霞浦县，被上诉人（原审原告）：邹汉鸣，男，1955年8月21日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：张超，湖北山河律师事务所律师。上诉人武汉东湖科技创业农庄有限公司（以下简称东湖农庄公司）因与被上诉人邹汉鸣商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初8540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。东湖农庄公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判东湖农庄公司按房屋总价款日万分之一的标准支付截至2017年11月10日的逾期交房违约金，二审案件受理费由邹汉鸣承担。事实与理由：1.根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条，对房屋的转移占有视为房屋交付使用。邹汉鸣于2017年11月10日已对房屋进行装修，因此东湖农庄公司的违约行为应截止房屋转移占有日即2017年11月10日。2.案涉房屋周边300平米以上的房屋租金约8000元每月，东湖农庄公司转移占有之日起邹汉鸣已不存在实际损失双方约定的违约金已占总房价近三分之一，明显过高。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条，请人民法院予以调整。邹汉鸣辩称，东湖农庄公司改变了房屋容积率，获得了巨大利益，而邹汉鸣购买的房屋价值因此受到很大影响。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。邹汉鸣向一审法院起诉请求：1.判令东湖农庄公司立即将符合约定交房标准的商品房交付给邹汉鸣。2.判令东湖农庄公司依据《违约赔偿协议书》第三条按照日万分之二的标准向邹汉鸣支付逾期交房违约金，直至其实际交付日止（自2014年6月30日开始暂计算至2018年10月30日，为933970元）。3.判令东湖农庄公司按照同期银行贷款利率支付违约金利息损失，直至实际支付之日止（暂计算至2018年10月30日，为193元）4.本案诉讼费由东湖农庄公司承担。一审法院查明，2013年11月30日，邹汉鸣（买受人）与东湖农庄公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的武汉市江夏区经济开发区江夏大道东丰泽苑三期第A1-1-8幢/单元1-2层2号商品房，建筑面积共285.34平方米，总价款295万元。合同第九条交房期限及条件：出卖人应当在2014年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5.供电……6.给水……。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十一条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十二条交接：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第二十二条：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（见附件六）。第二十三条：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内、空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。双方同时签订附件六《合同补充协议》，对前述合同作出修改和补充如下：四、关于基础设施、公共配套建筑的交付及推迟交付（补充合同第九、十、十一条）5、出卖人在本合同第九条约定交房期限前取得武汉市城市开发管理办公室颁布的《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，即达到本合同第九条约定的交付条件。……7、买受人应当按照出卖人书面《交付通知书》中约定的交付时间办理收房手续。如果买受人未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点。十、关于补充协议的效力（补充合同第二十三条）20、补充协议与合同正文内容冲突时，根据法律效力规则，以后补充条款为准。合同及补充协议签订后，邹汉鸣按约支付了全部购房款。2014年6月30日，东湖农庄公司未能将符合合同约定标准的房屋交付给邹汉鸣。2017年3月20日，邹汉鸣（乙方，买受人）委托王瑾与东湖农庄公司（甲方，出卖人）签订《违约赔偿协议书》：鉴于1.甲、乙双方共同签订了《武汉市商品房买卖合同》，乙方购买甲方开发的商品房（以下简称“房屋”），乙方已向甲方支付房款。2.甲方应于买卖合同第九条约定的交房日期前向乙方交付商品房。3.因甲方原因造成该房屋至今未竣工，甲方未能按买卖合同约定期限向乙方交付房屋。现甲乙双方经友好协商，就逾期交房赔偿事宜达成以下协议，以兹双方共同执行。一、甲方保证在2018年1月31日前完成工程竣工验收备案手续，并在取得工程竣工验收备案证后一周内将符合买卖合同约定标准的商品房交付乙方，2018年1月31日前符合交房标准的可以提前交房，违约金计算至交房之日止。二、甲方同意自买卖合同第九条约定的交房日起至甲方按本协议书第一条约定交付房屋之日止，按日以乙方已支付的全部房款的万分之一的标准向乙方支付违约金。该违约金在甲方实际交付房屋之日起40日内（最晚不超过3月12日）支付给乙方。三、甲方违反本协议第一条或第二条的任何约定，乙方如选择不解除买卖合同的，则甲方应自买卖合同第九条约定的交房日起至实际交付之日，按日以乙方已支付的全部房款的万分之二的标准向乙方支付违约金，该违约金应于实际交付房屋之日支付给乙方，逾期按同期银行贷款利率支付利息损失。四、甲方同意，乙方如在甲方完成工程竣工验收备案手续之前选择入住房屋的，不视为甲方已按买卖合同约定交付房屋，甲方仍应履行本协议第一条和第二条的约定……。2017年11月10日，邹汉鸣签署《房屋交接书》：“业主姓名：邹汉鸣，房号：A1-1-8-2，地址：丰泽苑******团海悦天地，于2017年11月10日办理收房手续（包括入户钥匙七把，车库门钥匙套）”，另书写“别墅的维修还没有完成，另外约时间双方检查”。2018年4月19日，东湖农庄公司取得案涉房屋的《工程竣工验收备案证明书》（编号：08-18-0152）。后双方因逾期收房违约金赔偿事宜协商未果，邹汉鸣遂诉至一审法院。一审法院认为，邹汉鸣与东湖农庄公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依据合同约定全面履行义务。双方争议焦点为房屋交付时间及逾期交房违约金标准。合同约定交房时间为2014年6月30日前，但当时东湖农庄公司并未完成合同第九条第4款约定的“商品房项目竣工交付使用相关手续”，直至2018年4月19日取得案涉房屋的工程竣工验收备案证明书，才达到双方补充协议第四条第5款约定的房屋交付条件。2017年3月20日，双方就房屋交付时间及违约金事宜签订《违约赔偿协议书》，对案涉房屋竣工验收备案手续办理、违约金支付时间及标准等进行了详细约定，将原合同约定的逾期交房违约金标准提高了一倍，且第四条明确约定如邹汉鸣在工程竣工验收备案手续完成之前入住房屋不视为东湖农庄公司已按合同约定交付房屋。东湖农庄公司对于上述加重己方违约责任的内容及违反后果应当具备明确的认知，在协议上签章即表示对协议内容完全认可和接受。东湖农庄公司与王瑾共同签署该协议书时并未对其身份及邹汉鸣委托王瑾的权限提出异议，亦表明其对邹汉鸣授权王瑾签署该协议书的行为知悉且认可。现其辩称王瑾与该协议书无关而主张协议书对邹汉鸣无约束力，明显与事实不符，不予采纳，确认《违约赔偿协议书》合法有效，对邹汉鸣与东湖农庄公司均具有法律约束力。因东湖农庄公司未能在该协议书约定的时间内交房，现邹汉鸣依据协议书第三条标准主张逾期交房违约金和逾期支付违约金的利息损失，符合双方约定和法律规定，予以支持。关于逾期交房违约金计算期间，虽然邹汉鸣于2017年11月10日签署《房屋交接书》并实际入住该房屋，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，邹汉鸣实际接收房屋的行为并不能免除双方在合同及《违约赔偿协议书》中明确约定的东湖农庄公司应达到房屋交付标准即取得房屋竣工验收备案证明书的义务。现东湖农庄公司辩称应以实际交房时间计算逾期交房违约金，不符合《违约赔偿协议书》第四条之约定，故对其该项辩称意见，不予采纳。一审法院认定逾期交房违约金应当自合同约定交房日次日起即2014年7月1日计算至案涉房屋取得工程竣工验收备案证明书之日即2018年4月19日。该房屋虽已达到法定和约定的交付标准，邹汉鸣也已实际接收并入住案涉房屋，但东湖农庄公司尚未按照合同第十二条的约定全面履行交付义务，故其仍应按约定向邹汉鸣提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、由武汉东湖科技创业农庄有限公司于本判决生效之日起十日内向邹汉鸣提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二、由武汉东湖科技创业农庄有限公司于本判决生效之日起十日内向邹汉鸣支付逾期交房违约金818920元（以2950000元为基数，按日万分之二标准自2014年7月1日计算至2018年4月19日）。三、由武汉东湖科技创业农庄有限公司于本判决生效之日起十日内向邹汉鸣支付逾期交房违约金的利息损失（以818920元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准自2018年4月20日计算至债务实际清偿完毕之日止）。四、驳回邹汉鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13142元，减半收取6571元，由邹汉鸣负担4000元，由武汉东湖科技创业农庄有限公司负担2571元。二审中，双方当事人均提交了新证据。东湖农庄公司提交了网上下载的周边同类房屋租金情况资料，证明案涉房屋周边同类房屋月租金是6000-8000元。邹汉鸣提交了网上下载的周边同类房屋租金情况资料，证明案涉房屋周边同类房屋月租金是21000元。东湖农庄公司、邹汉鸣对对方提交的网上资料均不予认可。本院认为，上述网上资料涉及的房屋与案涉房屋在品质上无可比性，与本案无关联性，本院均不予认定。经审理查明，一审判决认定的事实属实,本院予以确认。本案争议的焦点是，东湖农庄公司应支付的逾期交房违约金如何计算。本院认为，东湖农庄公司上诉主张逾期交房违约金应计算截止到实际交房之日，但实际交房时东湖农庄公司未完成案涉商品房项目竣工交付使用相关手续，不符合合同约定的交房条件，直至2018年4月19日取得案涉房屋的工程竣工验收备案证明书时才达到约定的房屋交付条件，且双方在《违约赔偿协议书》中明确约定“在工程竣工验收备案手续完成之前入住房屋不视为东湖农庄公司已按合同约定交付房屋”，故实际交房之日至2018年4月19日期间，东湖农庄公司仍构成违约，应支付逾期交房违约金，一审判决对逾期交房违约金自合同约定交房日次日起计算至2018年4月19日是正确的。东湖农庄公司上诉主张逾期交房违约金应按合同约定的标准即按照房屋总价款日万分之一的标准计算，但在东湖农庄公司逾期不能交房、双方发生争议后，经双方协商自愿就房屋交付时间及违约金事宜签订了《违约赔偿协议书》，对逾期交房违约金计算标准重新进行了约定，该约定不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，故一审判决按此约定标准计算逾期交房违约金亦正确。东湖农庄公司称双方约定的违约金超过了房屋租金损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”规定，应予减少。但一方面，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”规定，按照房屋租金标准确定违约金数额的前提是合同没有约定违约金数额计算方法，而双方签订的《违约赔偿协议书》对逾期交房违约金计算标准进行了明确约定，且是在违约事实已然发生、东湖农庄公司对于加重己方违约责任予以认可的情况下，双方协商一致的结果，东湖农庄公司再请求减少违约金不符合诚信原则，且东湖农庄公司并无充足的证据证明双方约定的违约金过高。综上，上诉人东湖农庄公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11989元，由武汉东湖科技创业农庄有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李斌成审判员  安林锋审判员  骆朝辉二〇一九年三月二十八日法官助理杜文书记员杜文