北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终1643号上诉人（原审原告）：北京鑫天龙游泳池，住所地北京市通州区。投资人：王岐华，经理。委托诉讼代理人：乐祥立，北京京云律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘菊荣（王岐华之妻），女，1963年2月2日出生，北京鑫天龙游泳池经理，住北京市通州区。被上诉人：王官民，男，1963年2月22日出生，北京世纪宏博科贸有限公司经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张光云，北京市景春律师事务所律师。上诉人北京鑫天龙游泳池（以下简称鑫天龙游泳池）与被上诉人王官民房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人鑫天龙游泳池不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初3174号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人鑫天龙游泳池上诉请求：撤销一审判决，改判支持鑫天龙游泳池的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院没有依照职权追加养狗人作为本案的当事人参加诉讼，导致本案遗漏必要诉讼当事人。因王官民没有将土地房屋交付给鑫天龙游泳池，养狗之人占据土地房屋拒不腾退，导致涉案房屋至今尚未拆迁，大部分拆迁款没有发放。2.王官民没有履行交付土地房屋的义务，应该承担不利法律后果。王官民应当举证证明其将房屋土地交付给了我方，养狗之人实际上暗中受王官民委托或管理，拒不配合拆迁。在王官民未进行土地房屋交接的情况下，需要继续交纳租金，并完成腾退土地的义务。被上诉人王官民答辩称，同意一审判决，认可一审查明的事实。鑫天龙游泳池提到的双方在2013年8月28日签订的授权委托书中关于房屋场地的管理问题，委托书签订的目的是我方委托对方办理房屋的拆迁手续，在我方办理现场前对场地是有控制权的。后来我方在2013年9月份搬离之后，对场地已经没有了控制权，场地的控制权已经完全转移到了对方，双方的合同已经实际解除。鑫天龙游泳池向一审法院起诉请求：1.解除双方之间签订的土地租赁合同；2.王官民给付欠付租金60750元（从2014年1月只2017年1月）；3.王官民立即腾退土地，并给付从2017年1月至腾退之日的土地租赁费（按每月1687.5元计算）；4.王官民给付拖欠的电费8081元。一审法院认定事实：2001年1月1日，北京市通州区台湖镇田府村经济合作社（甲方）与天龙游泳池（乙方）签订《租赁土地合同书》（以下简称合同书），双方约定甲方向乙方提供土地22.3亩，乙方租赁甲方土地建设游泳池及配套设施和鱼塘（长188米、宽79米）；租赁期30年，自2001年1月1日至2031年1月1日；在合同期内，如遇国家征地，土地赔偿费归甲方所有，但由乙方投资的所有房屋及其它设备赔偿均归乙方所有。合同书还约定了其他内容。合同落款的乙方处为王岐华和尹军的签字，并未加盖天龙游泳池的印章。合同签订后，双方均依约履行。2002年7月30日，尹军与王岐华签订《退出投资协议》，主要内容为尹军、王岐华于2000年共同兴建位于台湖镇田家府村的“天龙游泳池”（暂定），现经二人协商，双方同意签订本协议：一、王岐华于2002年9月30日以前一次性支付尹军175000元。二、本协议签订后，王岐华若经营游泳池，出现一切后果与尹军无关。三、若王岐华在本协议规定日内，不能将款支付给尹军，王岐华按银行贷款利息支付给尹军滞纳金。四、在王岐华给尹军退出款时，把与田家府的租地协议（协议在王岐华手中）更改为王岐华一个人。五、本协议和与田家府大队的租地合同同样具备法律效力。2002年8月22日，鑫天龙游泳池依法成立，企业性质为个人独资企业，投资人为王岐华。2002年10月24日，鑫天龙游泳池（出租方）与王官民（承租方）签订《租赁合同》，双方约定租赁土地，4.5亩，用于兴建经营厂房，所建厂房的一切手续由出租方办理。租赁期限为20年，由2003年至2023年。每年元月1号开始交纳一年的租金，每年上交，不得延缓，按每亩2900元计算。出租方提供水、电，承租方按时交水电费。按国家电价、水价予以收费，并随国家规定价格涨降。承租方在交完承租费，在建筑时出现一切问题由出租方负完全责任。在承租期间，如国家集体占地，地上建筑物，地上物赔给一切损失费应给予承租方，与出租方没有任何关系。承租方如需提前解除合同，地上建筑物归出租方所有，出租方如需提前解除合同，按20年租金的70%赔偿给对方。赁期内只承担合同的土地租赁费，不负担农业税，其他税费自理。在租赁期内，租赁方转租，一切事项与出租方无关。如双方协商不成，可法院起诉。出租方处为王岐华签字并加盖鑫天龙游泳池公章，承租方处为王官民签字。合同签订后，双方均依约履行。鑫天龙游泳池向王官民提供了土地，王官民在所租赁的土地上修建了房屋并按照约定向王岐华支付租金，并在承租土地上进行腻子粉的生产等经营活动。自2006年起，双方协商一致将租金标准调整为每年每亩4500元。2013年1月15日，王官民将2013至2014年度租金支付给鑫天龙游泳池，其后未再支付过租金。为加快通州文化旅游区和通州新城建设进程，该案所涉土地面临拆迁。2013年8月28日，王官民（委托人，甲方）与王岐华（受委托人，乙方）签订《授权委托书》一份，约定：为建设北京通州文化旅游区，因北京鑫天龙游泳池建设工程需要，根据相关法律、政策规定，甲、乙双方根据《文化旅游区征地拆迁补偿实施方案》在平等、自愿，协商一致的基础上，将甲方房屋测绘、清登、调查、拆迁补偿等事宜，委托乙方协调办理，甲、乙两方达成如下协议：……二、甲方在委托乙方办理房屋拆迁过程中，乙方有权规定甲方在政府规定拆迁范围时间内腾空，乙方要求甲方不能私自拆除房屋、附属物，即门窗和水电设施……四、甲方委托乙方协助拆迁补偿工作，甲乙方自签订授权委托书之日起生效，截止2014年1月1日。2014年1月1日乙方不能提供甲方房屋所有附属、材料、房屋证明，协议解除。五、甲方与乙方达成授权委托书生效之日起甲方房屋管理如发生火灾、房屋倒塌、房屋损坏、自然灾害等一切事情均由甲方自行管理，乙方不能参与管理。六、甲乙双方签字、盖章之日起生效，双方应共同遵守，甲方房屋拆迁补偿费应按政府发放有关补偿条例为准，补偿款拨到乙方，乙方无条件三天之内全部拨到甲方账号，如有乙方违约造成损失者，必须负责赔偿。2013年10月18日，北京市土地整理储备中心通州区分中心（甲方）、北京通州房地产开发有限责任公司（甲方）与鑫天龙游泳池（乙方）签订集体土地非住宅搬迁补偿协议。被搬迁房屋为坐落于台湖镇田家府村的房屋，占地面积14293.27平方米，正式房屋面积4438.98平方米（即鑫天龙游泳池2001年自北京市通州区台湖镇田府村经济合作社租赁的地块，其转租给王官民的土地亦包括在内）。搬迁补偿协议约定搬迁人应支付被搬迁人土地及地上物、各项搬迁补助费、各项搬家奖励费等全部搬迁补偿款总额共计10693663元，并约定乙方自本协议签订之日起10日内腾空房屋，交付房屋的标准为：土地及地上物现状。乙方的生产设施设备由乙方自行拆除、搬离并腾空房屋达到拆除标准，但已经评估的资产归搬迁人所有，不得将其拆除、毁损。搬迁人已经实际支付被搬迁人补偿款400万元。该案审理过程中，经王官民申请该院依法调取了涉案房屋的搬迁档案，其中包括集体土地非住宅搬迁补偿协议、估价结果通知单、搬迁测绘成果图等材料，双方均一致认可搬迁测绘图中1-7号房屋为王官民承租后所建。该案中鑫天龙游泳池要求王官民交纳自2014年1月起至实际腾退之日止的土地租赁费。而王官民辩称2013年8月28日其和王岐华签订完《授权委托书》后一周左右即着手搬离承租土地，于2013年9月中下旬彻底搬完，并告知了出租人鑫天龙游泳池一方，故2014年之后的土地租赁费无从产生，不应交纳。鑫天龙游泳池否认王官民告知搬离一事，并称王官民自2006年起已将自己承租的4.5亩土地转租他人经营养狗，现场由养狗之人占用至今。而王官民否认转租一事，称承租土地一直由自己占有使用至2013年9月搬离时。同时，王官民称即便核实现场有人占用，也与己方无关。为证实上述己方主张，鑫天龙游泳池向法庭提交视频及照片三张，显示院落空置，可见狗笼两个，另显示鑫天龙游泳池将催收租金及电费通知于张贴在院落大门上。王官民对上述证据真实性认可，但认为拍摄时间无法确认，无法证实鑫天龙游泳池的证明目的。王官民向法庭提交北京市通州区台湖镇田家府村民委员会出具的《证明》一份，显示：“王官民2002年10月份从王岐华手中租用4.5亩土地，2003年他在该土地上建房开办北京世纪宏博科贸有限公司。因为该处土地上的房屋要拆迁，王官民办的公司于2013年9月底才搬离该厂房。”鑫天龙游泳池质证称证明中加盖的村委会公章没问题，但认为村委会的陈述内容不客观。该院询问鑫天龙游泳池是否要求追加其所称的养狗之人为本案当事人参加诉讼，承担腾退义务，鑫天龙游泳池回复不追加。另查，王官民于2018年4月以租赁合同纠纷为由，将鑫天龙游泳池起诉至该院，要求判令鑫天龙游泳池支付拆迁补偿款共计1071616元。一审法院认为：民事主体的财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。2001年1月1日，北京市通州区台湖镇田府村经济合作社与天龙游泳池签订租赁合同，因天龙游泳池当时尚未成立，因此承租主体应为合同乙方落款处签名的王岐华和尹军。北京市通州区台湖镇田府村经济合作社将该村22.3亩土地租赁给王岐华、尹军，租赁期30年，自2001年1月1日至2031年1月1日。根据合同法相关规定，因租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效，因此该租赁合同中超过20年租赁期限的部分无效。2002年7月，王岐华与尹军签订《退出投资协议》，尹军退出了合作经营，后王岐华于2002年8月注册成立了鑫天龙游泳池。2002年10月24日，鑫天龙游泳池与王官民签订《租赁合同》，约定鑫天龙游泳池将租赁土地4.5亩出租给王官民，租赁期限为20年，由2003年至2023年。根据合同法的相关规定，鑫天龙游泳池的转租期限不得超过其与北京市通州区台湖镇田府村经济合作社的租赁期限（租赁期限截至2021年1月1日），因此鑫天龙游泳池与王官民的租赁期限不应超过2021年1月1日，超过的部分无效。因涉案承租场地及房屋因通州文化旅游区项目建设被征占，在前期清登、测绘及评估基础上，鑫天龙游泳池与搬迁人土储通州区分中心及通开公司签订了搬迁补偿协议，由此导致双方的租赁合同无法继续履行，鑫天龙游泳池在此情况下要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于鑫天龙游泳池要求王官民腾退4.5亩土地的诉讼请求。王官民否认其占用承租土地，称2013年9月底已经搬离。鑫天龙游泳池并不否认王官民未占用承租土地的事实，只是主张现场有养狗之人占用，而养狗之人是王官民的次承租人，但其并未提供相应证据予以证实，王官民表示即便现场有人占用也与己无关。同时，结合本案查明内容，王官民与王岐华签订《授权委托书》系2013年8月28日，而2013年10月18日，鑫天龙游泳池即与搬迁人签订了搬迁补偿协议，王官民2013年9月底搬离的说法符合常理，并且能够得到北京市通州区台湖镇田家府村民委员会出具《证明》的佐证。在此情形下，该院无法认定王官民实际占有承租土地。而鑫天龙游泳池不要求追加其所称的养狗之人参加诉讼承担腾退义务，故，该院对鑫天龙游泳池要求王官民腾退土地的诉讼请求不予支持。关于鑫天龙游泳池要求王官民支付2014年至实际腾退之日止的土地租赁费的诉讼请求。该案双方之间签订的《租赁协议》因面临拆迁而无法履行，系因不可归责于双方的事由导致合同目的无法实现，双方可依据合同法相关规定解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。王官民称2013年9月底搬离时曾通知鑫天龙游泳池，而鑫天龙游泳池予以否认。但结合该案查明事实，在拆迁前，王官民委托王岐华从事自己所承租4.5亩土地上的评估、测绘、签约事宜，最终王岐华确实以鑫天龙游泳池的名义就包含王官民承租土地在内的全部土地与搬迁人签订了协议，鑫天龙游泳池对王官民承租土地在拆迁期间享有一定的掌控权利，其对王官民搬离的事实应当知情。故双方《租赁合同》应于2013年9月底解除，对鑫天龙游泳池要求被告王官民支付2014年至今的土地租赁费的诉求，该院不予支持。关于鑫天龙游泳池要求王官民支付拖欠水电费的诉讼请求，因无证据证实王官民仍实际占用本案涉诉土地，故鑫天龙游泳池的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，判决：一、解除北京鑫天龙游泳池与王官民签订的《租赁合同》；二、驳回北京鑫天龙游泳池的其他诉讼请求。双方在二审期间未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：涉案承租土地及房屋因已被通州区文化旅游区项目建设征占，鑫天龙游泳池与王官民的租赁合同已经无法继续履行。一审法院认定双方合同已经解除，并无不当，本院予以确认。双方在庭审中均确认王官民已经搬离了涉案场地，但关于搬离的时间和搬离后场地的情况存在争议。王官民主张其于2013年9月底搬离，场地的控制和管理权已经移交给鑫天龙游泳池，鑫天龙游泳池不认可，主张王官民虽然已经搬离场地，但搬离的时间不清楚且双方未进行交接，场地仍然处于王官民的控制范围内。根据本案查明的事实，王岐华与王官民就涉案场地及房屋事项签订《授权委托书》，约定王岐华有权规定王官民在政府规定的拆迁范围时间内腾空。在该授权书签订后，鑫天龙游泳池即与搬迁人签订搬迁补偿协议，因此，本院对鑫天龙游泳池的上述主张不予采纳，对王官民主张搬离场地时间予以采信。鑫天龙游泳池仍主张王官民腾退场地及房屋没有法律依据，本院不予支持。至于鑫天龙游泳池主张的现场地由养狗人控制，而养狗人是受王官民的管理，未向法院提交相应的证据，故本院对其该项上诉理由，不予采纳。因鑫天龙游泳池与王官民签订的《租赁协议》已经无法履行，2013年9月底，王官民搬离场地，鑫天龙游泳池对场地具有相应的控制权，因此，其对于王官民搬离的情况应当知道。一审法院认定双方租赁合同已经于2013年9月底解除，并无不当。综上所述，鑫天龙游泳池的上诉请求不能成立，本院应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费970元，由上诉人北京鑫天龙游泳池负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  谷绍勇审判员  王 朔审判员  张岚岚二〇一九年三月二十八日法官助理王苗苗法官助理魏举书记员邸硕