上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初57500号原告：周祺，男，1984年2月22日生，汉族，住贵州省六盘水市。委托诉讼代理人：朱增凯，上海摘要律师事务所律师。被告：上海磐石餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：魏永斌。原告周祺与被告上海磐石餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱增凯及被告法定代表人魏永斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周祺向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租金人民币(以下币种相同)131,265元、押金87,510元、进场费110,000元、食品保证金2万元，合计348,775元；2、判令被告赔偿原告花费的中介费17,500元、装修设计损失32,000元、律师费损失35,000元；3、判令被告支付违约金217,510元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年3月15日签订《租赁合同书》一份，合同约定原告向被告租赁上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX楼XXX号铺面(建筑面积为137平方米，以下简称系争房屋)。合同签订后，原告按约支付了各项费用合计348,775元，并另行支付了中介费35,000元(后中介退还17,500元)。但被告始终未向原告交付系争房屋，故原告诉至法院，诉请如前。被告上海磐石餐饮管理有限公司辩称，其确与原告签订了租赁合同，其是二房东，有转租权利；租赁合同签订后，根据合同约定原告要提供装修图纸，但原告没有提供，故其未将系争房屋交付给原告；另外，因系争房屋的房屋性质发生变化，大房东至今未将系争房屋交付给被告，故无法交付给原告；合同第二十七条约定的各项保证金仅指履行保证金，食品保证金是合同到期返还的，进场费是不退还的，其只认可违约的情况下相当于两个月租金的押金作为违约金。本院经审理认定事实如下：2018年3月15日，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)，双方签订《租赁合同书》一份，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2018年3月16日起至2023年3月15日止，为期5年，起租日自2018年6月15日起计算；月租金为43,755元，租金支付方式为押贰付叁，先付后用，在签订本租赁协议时，乙方应交齐所有费用，包括但不限于租赁金、押金、食品保证金等费用；押金由甲方无息保管至租赁期满，甲方有权在该等保证金内扣除乙方应付而未付甲方之任何款项及任何因乙方不遵守或不履行本合同条款之任何部分而引致所遭受任何费用支出、损失或损害；为使内部装修工程能顺利进行，乙方应在本合同签订后一周内向甲方提交装修进程计划，并妥善安排工程前后的工作。为确保装修的进程不对甲方和其它客商、顾客等造成不良影响，乙方应向甲方或甲方指定之管理部门交付施工保证金为50,000元，装修施工结束后，经由甲方或甲方之管理部门扣除施工期间相关费用并经检验合格后无息予以退还；乙方须向甲方规定时间表2018年5月18日前完成装修；乙方须于签订本合同时交付予甲方各项保证金，作为乙方履行合同所有条款之部分保证。合同第二十七条约定了违约责任：27.1如一方违反本合同中任何规定而致使另一方利益遭受损失，另一方(1)有权在违约行为发生后以书面形式通知违约方要求其予以纠正，再通知后三十(30)日内违约履行不能得到纠正的情况下有权解除并终止本合同，或者(2)有权在违约行为无法纠正的情况下立即解除并终止本合同。如因违约方违反本合同致使守约方发生任何费用支付、责任或损失，违约方应就此对守约方进行赔偿，并保证守约方的利益不受损害。27.2甲、乙双方如有违反本合同任何一条款项之规定者，则其中一方均可向另一方提出书面通告及有权单方面终止本合约。如乙方违约，甲方有权没收乙方交付之各项保证金，并追讨乙方违约而引致之一切损失。如甲方违约，乙方有权收回所交之各项保证金并由甲方承担同等数量之违约金，并追讨甲方违约而引致之一切损失。合同最后约定附加条款为：1、租金每两年半递增5%；2、食品保证金20,000元；3、进场费11万元；4、甲方给乙方提供免费车位一个。2018年3月18日，原告向被告支付了租金131,265元、押金87,510元、进场费110,000元、食品保证金2万元，合计348,775元。之后，被告未将系争房屋交付给原告。庭审中，原告向法庭举证了其与被告签订的《终止协议》，内容为：甲方(即被告)与乙方(即原告)终止原签署的合同，自协议签署日起，甲方承诺十个工作日以内无息退还乙方支付所有款项(退款金额348,775元)，乙方在收到甲方全额退款后，承诺不再追索甲方任何违约责任及经济补偿；如甲方到期未能退还乙方所有款项，乙方有权参照主合同追索违约金。上述《终止协议》落款处由原告签名及被告盖章，被告对其盖章的真实性提出异议，但经本院释明，其未向法庭申请公章鉴定。另，原告还举证了中介费、律师费、设计费等收据、合同等，拟证明其花费中介费17,500元、装修设计费32,000元、律师费35,000元；被告对设计费不予认可，其余无异议。本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现被告未按约交付房屋，构成违约，双方通过签订《终止协议》的方式解除合同，本院可予确认双方合同解除。合同解除后，被告应将已收取的租金、押金、进场费、食品保证金返还给原告。同时，《租赁合同书》第二十七条约定了一定数额的违约金作为合同解除的违约责任，原告主张违约金包括押金、食品保证金、进场费，被告则主张违约金仅限押金，对此，本院认为，《租赁合同书》中除以押金的方式约定了履约保证金外，还约定了施工保证金、食品保证金，而根据第二十七条条文表述“各项保证金”，如对此仅理解为履行保证金，则完全不必在“保证金”之前加“各项”，且食品保证金亦在合同签订后与押金同日交付给被告，故对第二十七条条文中表述的“各项保证金”应包括食品保证金，但原告主张的“进场费”合同中对此并未约定为保证金性质，故“各项保证金”中不应包括“进场费”。由此，对原告诉请被告承担的违约金，根据合同约定及本院上述理由阐述，应认定为原告已支付的押金及食品保证金总计107,510元。至于原告诉请的中介费、设计费、律师费等其他损失，本院认为，违约金本身即为对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，现原告主张的损失并未超过违约金，本院既已支持了违约金，不再支持其余损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海磐石餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周祺租金、押金、进场费、食品保证金共计348,775元；二、被告上海磐石餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周祺违约金107,510元；三、驳回原告周祺的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,307元，由原告周祺负担2,163元，被告上海磐石餐饮管理有限公司负担8,144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 箐人民陪审员  田有娣人民陪审员  梅丽华二〇一九年三月二十二日书 记 员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。