陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0116民初601号 原告(反诉被告)：西安市融发房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX5819。 法定代表人杨光，该公司董事长。 委托代理人：聂迁西，男，汉族，1959年5月24日出生，该公司法务，住西安市长安区。 委托代理人：石养卫，陕西平镜律师事务所律师。 被告(反诉原告)：陕西唐都兴辰汽车服务有限公司，住所地：西安市高新区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX6057。 法定代表人：赵金欣，系该公司董事长。 委托代理人：刘正道，男，汉族，1982年2月20日出生，该公司办公室主任，现住西安市碑林区。 委托代理人：韩小宏，陕西稼轩律师事务所律师。 原告(反诉被告)西安市融发房地产开发有限公司(以下简称融发公司)与被告(反诉原告)陕西唐都兴辰汽车服务有限公司（以下简称唐都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人聂迁西、石养卫到庭参加了诉讼，被告委托代理人刘正道、韩小宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)融发公司提出诉讼请求称：1、判令被告支付拖欠购房款5117563.2元；2、判令降低迟延办证违约金；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年8月22日原、被告签订团购协议，被告购买原告开发的融发沁园商业配套项目27号楼、28号楼共计2517平米，单价每平米16680元，总房价41983560元。2015年9月30日双方经协商就团购协议中约定的房屋买卖问题形成（2015）2号会议纪要，会议纪要约定双方盖章之日起5日内被告向原告支付房款3276712元；全部房产办理完，且天然气等相关配套设施完成后五个工作日，双方依据房产证登记的面积计算最终房款，原告向被告给付房产证和购房发票，被告一次性付清房款，双方确认被告支付3276712元后剩余房款为5117563.2元，违约金按照剩余购房款的2%计算支付。2015年3月原告向被告交付了房屋，现被告已经将全部房屋出租。2015年11月27日原告致函被告，要求被告提供签订商品房买卖合同购房人信息，签订商品房买卖合同，提供办证资料和缴纳契税、大修基金凭证。但被告仅仅提供了27号楼签订《商品房买卖合同》购房人的身份信息和办证资料，28号楼签订《商品房买卖合同》购房人信息和办证资料至今没有提供。2017年5月8日原告已经为被告办好27号楼房产证，原告多次致函被告提交28号楼签订具体商品房买卖合同的购房人信息和办证资料，签订《商品房买卖合同》，但被告故意拖欠不提供。原告认为被告行为是在恶意阻止付款条件成就，目的是在迟延支付房款，按照民法总则规定，应当视为付款条件已经成就，应当判令被告立即支付剩余房款。另外，27号楼被告认为原告迟延办证违约，要求按照剩余房款2%计算违约金。原告认为迟延办证违约金为剩余房款的2%确实太高，超过实际损失，应当依法降低，请求人民法院判归所请。 被告(反诉原告)辩称，原告歪曲事实，其并未有意拖欠原告房款，事实上因原告严重违约，至今尚未完成约定之义务，被告支付剩余房款的条件尚不具备，不存在拖欠房款的情形。被告不存在故意不提供28号楼购买人身份信息和办证资料、恶意阻止付款条件成就，原告所诉理由与事实不符，事实是双方未能就28号楼楼梯建造款和产权分割达成一致，且被答辩人擅自变更（2015）2号会议纪要约定，规避违约责任，导致28号楼《商品房买卖合同》无法签订。原告要求降低迟延办证违约金没有事实与法律依据。原告未按约交付房屋，至今没有消防通道、天然气等配套设施，且环境评价至今未办理。被告当时答应上下楼同用一个房产证，导致没有楼梯，无法上到二楼，至今天然气没有入户，也无配电室，为了保证房屋正常使用，被告自己付费购买及电缆线等设备。因此原告存在严重违约行为。现提起反诉请求判令：1、请求被反诉人立即按约与反诉人签订28号楼10户《商品房买卖合同》及向反诉人交付全部房产证和购房发票，并承担违反【2015】2号会议纪要约定的违约金2968186.656元（以剩余房款月息2%从2015年10月16日至2018年3月16日共计29个月）；2、判令被反诉人支付外墙面材料款252912元；3、判令被反诉人支付人防工程款425162.88元；4、判令被反诉人承担楼梯建造款400000元；5、判令被反诉人交付27、28号楼房屋完整的竣工图纸、《房屋建筑工程竣工验收备案表》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等批准交付使用的文件；6、判令被反诉人将天然气管道安装到户，一户一表，并承担施工费用，办理并移交天然气开户、用气手续；7、判令被反诉人配合反诉人办理餐饮行业环评批复手续，提供办理环评审批所需资料，使反诉人能够正常办理环评手续；8、判令被反诉人向反诉人交接物业管理及手续，并解除《融发心园商用房前期物业服务协议》；9、判令被反诉人对27号、28号楼供水主管道进行改造，连接到自来水公司主管道，安装总阀门和总水表，由反诉人独立控制；10、本案诉讼费用全部由被反诉人承担。 经审理查明，2013年8月22日原、被告签订团购协议书，乙方（下同被告）购买甲方（下同原告）开发的位于西安市长安区XX路XX号XX园XX楼XX号楼、XX号楼XX幢，设计17套铺位，全部为商用建筑，共计2517平（以最终规划局审批及房地局实测为准），单价每平米16680元，总房价41983560元。其中27号楼为一层建筑，建筑面积879平方米;28号楼为2层建筑，建筑面积为1638平方米，最终产权证面积按规划审批的面积为准。结构27号楼为框架一层建筑，总高4.5米；28号楼为框架二层建筑，总高9米（以最高规划审批为准）。隔墙为空心砖。外墙面:外墙材料（甲方承担100元／平米，超出部分由乙方承担）供水系统入户，接入户内水表，一户一表，水管管材管件使用PPR管材。消防：按照消防规定设置必需的消防设施。网络及电视：每户预留电信网络宽带接口。燃气管道安装到户，一户一表，碰口费用由甲方承担，工程费由乙方承担。乙方按2517平米付款，每平米均价为16680元，总价款人民币41983560元。购房款分三次支付：1、本协议签订之日当日，乙方向甲方支付房款总额的50%，即20991780元；2、如甲方承担建设，自取得施工许可证之日起3个月内乙方向甲方支付减除建安成本后的房价总额的40%（具体金额以最终工程决算为准）。甲方取得房产证之日，按最终房管局测绘中心测绘的最终建筑面积2517平米按国家规定的浮动正负2%计算最终房款，双方结清面积差额房款。甲方应当在取得施工许可证之日起6个月内，依照相关规定，将具备下列条件的商品房整体向乙方交付。完整的竣工图纸一套，经验收合格及交付使用的批准文件。乙方配合甲方提供办理房产证所需资料并缴纳应承担的相关税费及完成项目竣工验收的前提下，甲方应在以上两个条件都具备之日起10个月内按照乙方要求为所有商品房办理房产证。 2015年9月30日双方就本案房屋逾期交房的赔偿问题及房款支付等事宜进行协商并达成（2015）2号会议纪要。双方约定：一、因甲方逾期向乙方交房13个月，甲方自愿向乙方减免房款360万元整。二、乙方向甲方累计借款920万元，以上借款自借款之日全部转为乙方向甲方支付的房款。三、本会议纪要经双方签字盖章后，五个工作日内乙方向甲方支付房款3276712元。四、全部房产证办理完成且天然气等相关配套设施完成后五个工作日内，双方依据房产证登记面积计算最终房款，甲方向乙方交付全部房产证及购房发票的同时，乙方一次性向甲方结清剩余房款。会上，甲乙双方就相关问题达成以下共识：一、乙方按约定支付房款3276712元整后，甲方在90日内完成天然气室外施工，负责将管网接口接到用户可以对接的室外处，室外的架空管、调压箱及室外施工的费用全部由甲方承担，乙方待甲方以上工程完成后，根据实际用气量及天然气公司相关规定前去天然气公司办理用气手续及缴纳相关费用。双方一致同意该项目的物业由乙方管理。四、乙方按约定支付房款人民币3276712元并确定房屋所有权人名称后，甲方90日内为乙方办理完成所有房屋的房产证，同时乙方应全力配合办理。五、双方一致同意该姓名的物业由乙方管理。本会纪要签订之日起30日内，由甲方对该项目的用水进行改造，安装总阀门和总水表，该项目所有用水由乙方独立控制。以后由乙方按照自来水公司收费标准统一向物业公司缴纳水费。甲方须确保所有房屋的正常用水、排水、排污等相关配套不受影响。全部房产证办理完成后，乙方与甲方的物业公司（西安金阳物业服务有限公司）签订的原《融发心园商用房前期物业服务协议》解除并终止，甲乙双方办理物业交接手续，以上物业管理问题的实施必须要以房产证的办理为前提，如果影响房产证的办理，双方同意先进行房产证的办理工作。双方约定：任何乙方违反本会议纪要约定，须向对方按月赔偿剩余房款2%的违约金。2015年10月20日唐都公司向融发公司支付了3276712元。2015年3月13日原告将涉案的28号商业房屋全部交付给被告;2015年3月16日将涉案27号楼全部交付给被告。案涉27号楼经被告唐都公司授权办理在其法定代表人赵金欣名下，2016年2月24日原告与被告的法定代表人赵金欣签订了27号楼的《商品房买卖合同》，该合同第十五条关于产权登记第3项约定：按照2013年8月22日与唐都公司签订的团购协议及会议纪要（2015）2号会议纪要约定的时间执行。2017年5月31日将27号楼案涉房屋共计9套的分户产权证交付被告。案涉28号楼2017年2月23日办理了陕（2017）长安区XX号大证，但涉案的28号楼原告融发公司至今未给被告唐都公司签订合同，也未协助办理产权证书等。双方达成的会议纪要（2015）1号第六条约定：28号楼一层通往二层的八户均无楼梯，鉴于房屋结构和质量考虑，目前不加装楼梯，不预留楼梯口，在后期付款时将该项工程造价从房屋总价中扣除。 另查明，双方均同意按（2015）2号会议纪要履行合同义务。被告唐都公司目前下欠原告融发公司购房款5117563.2元。原告融发公司向被告唐都公司就27号楼案涉房屋迟延办证属实，但双方对迟延办证的违约时间存在争议，原告融发公司认为按总房款的千分之四来计算违约金且应从2016年3月23日（融发公司交付契税之日）起算至2017年5月8日（其已经履行办证义务），迟延办证时间为10个月零8天，且认为违约金约定过高，请求降低。而被告唐都公司认为违约金应按双方会议纪要约定第五条第二款按剩余购房款每月2%计（从2015年10月16日至2018年3月16日）共29个月。28号楼目前尚未签订《商品房买卖合同》，也未办理分户房产证书，但原告认为被告拒不提供购房人信息和相应的办证资料所致，而被告认为原告故意违约所致。庭审中，就被告唐都公司的反诉请求，双方一致确认：外墙面材料款一节，双方现场测量实际外墙面积为2064.52平米，同意融发公司按每平米100元计算支付被告唐都公司。对被告唐都公司人防工程款425162.88元，融发公司表示同意支付。融发公司同意交付唐都公司27号楼、28号楼房屋完整的竣工图纸、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《住宅适用说明书》、《住宅质量保证书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等批准交付适用的文件。对唐都公司反诉请求：请求融发公司承担其楼梯建造费400000元一节，融发公司认为双方该项约定超出规划局的实际规划，双方约定属于无效，违反法律规定的约定，而且反诉方并未实际改造，该费用未实际发生，因此其不承担该费用。关于要求其将天然气管道办理管道安装到户，一户一表，并承担施工费用，办理并移交天然气开户、用气手续一节，其认为（2015）2号会议纪要中双方共识第一条，唐都公司认为已经履行天然气安装义务，双方对天然气管道接送进行了变更，因此其不同意接到室内。关于融发公司配合唐都公司办理餐饮行业环评批复手续，提供办理环评审批所需资料，能够正常办理环评手续；融发公司认为环保第一次环评顺利通过，以后需要环评与其无关。关于交接物业管理及手续一节，融发公司不同意解除《融发心园商用房前期物业服务协议》，其根据国务院颁布的物业管理条例第33条认为一个社区只能由一个物业来管理，不能出现两个以上的物业公司来管理，因此双方约定移交物业管理的约定无效，不同意移交。关于唐都公司反诉融发公司对27号楼、28号楼供水主管道进行改造，连接到自来水公司主管道，安装总阀门和总水表一节，该项请求其认为移交物业管理约定违法，因此其不同意移交，也不同意该项请求。被告唐都公司认为，其主张的违约金包含迟延办证违约金和天然气未入户的违约金及物业管理未移交给其的违约金、用水改造的违约金、购房发票的交付的违约金、办理环评手续的违约金等等。庭审中，双方分歧较大，致调解无果。 上述事实，有双方当事人陈述、商品房团购协议书、（2015）2号会议纪要、不动产权证书、交房通知单、工作联系单、公证书、房地产测量报告、27和28幢房价款明细、融发账务往来明细、双方对账房款差异说明、银行转账支票存根、会议纪要【2015】1号、电子邮件、商品房买卖合同、不动产权证书领取登记表、赵金欣声明一份及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，双方签订的商品房团购协议书、【2015】1号会议纪要、（2015）2号会议纪要、商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，其大多数条款内容并不违反法律、法规之规定，应属有效合同，但双方约定的部分条款无效，不影响合同其余条款内容的效力。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。融发公司请求唐都公司支付购房款5117563.2元一节，虽然唐都公司承认下欠5117563.2元购房款的事实，但双方达成的（2015）2号会议纪要中约定全部房产证办理完成且天然气等相关配套设施完成后五个工作日内，甲方（融发公司）向乙方（唐都公司）交付全部房产证及购房发票的同时，乙方一次性向甲方结清剩余房款。因此该项主张应当在融发公司协助唐都公司办理完成案涉27号、28号楼的所有房产证后五个工作日内，由唐都公司一次性支付剩余购房款。唐都公司反诉融发公司支付外墙面材料款一节，经双方现场测量实际外墙面积为2064.52平米，双方一致同意融发公司按每平米100元计算支付唐都公司，合计206452元，依法予以支持。对唐都公司主张人防工程款425162.88元，融发公司表示同意支付，依法予以支持。关于唐都公司请求融发公司交付27号楼、28号楼房屋完整的竣工图纸、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《住宅适用说明书》、《住宅质量保证书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》批准交付适用的文件一节，融发公司表示同意交付，因此该项主张依法予以支持。唐都公司反诉请求融发公司承担其楼梯建造费40万元一节，因双方该项约定超出规划局的实际规划，该项约定违反法律规定应属无效，但双方在会议纪要会纪（2015）1号第六条约定：28号楼一层通往二层的八户均无楼梯，鉴于房屋结构和质量考虑，目前不加装楼梯，不预留楼梯口，在后期付款时将该项工程造价从房屋总价中扣除。现该项费用并未实际发生，因此融发公司应从房屋总价款中扣减相应款项，但唐都公司的该项主张系预估，因此酌情认定24万元为宜。唐都公司反诉请求融发公司将天然气管道办理管道安装到户，一户一表，并承担施工费用，办理并移交天然气开户、用气手续一节，因双方于2015年3月办理了所有房屋的交付手续，且根据双方形成的（2015）2号会议纪要中双方共识第一条，融发公司已经履行天然气室外施工，将官网接口到用户可对接的室外处的安装义务，该条约定应视为双方对之前天然气管道安装接送条款的变更，因此该项反诉请求依法不予支持。关于唐都公司请求融发公司配合办理餐饮行业环评批复手续，提供办理环评审批所需资料，能够正常办理环评手续一节，因融发公司已履行第一次环评手续并以顺利通过，以后需要环评与融发公司无关。关于交接物业管理及手续一节，因双方该项约定物业管理服务合同属另一法律关系，因此该项反诉主张，本院依法不予处理。关于唐都公司反诉融发公司对27号楼、28号楼供水主管道进行改造，连接到自来水公司主管道，安装总阀门和总水表一节，因房屋已经交付多年，因此该项反诉主张依法不予支持。关于唐都公司反诉融发公司支付违约金一节，因融发公司认可案涉27号楼迟延办证时间为10个月零8天，且案涉28号楼至今未签订商品房买卖合同及未协助融发公司办理房产证也构成违约，双方约定违约金按剩余购房款月2%标准计算，因此唐都公司该项主张，依法酌情认定1535268元为宜。唐都公司反诉融发公司给其出具购房发票一节，因双方约定融发公司应当给唐都公司出具购房发票，因此唐都公司该项主张依法予以支持。根据《中国人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条之规定，判决如下： 一、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）西安市融发房地产开发有限公司与被告（反诉原告）陕西唐都兴辰汽车服务有限公司签订位于西安市长安区郭杜樱花一路1号融发沁园商业配套项目商业楼案涉28号楼全部房屋的《商品房买卖合同》并出具案涉28号楼的全部购房发票。 二、原告（反诉被告）西安市融发房地产开发有限公司在收到被告（反诉原告）陕西唐都兴辰汽车服务有限公司提供办理位于西安市长安区郭杜樱花一路1号融发沁园商业配套项目商业楼案涉28号楼的房产证所需全部身份信息资料后十日内配合被告（反诉原告）陕西唐都兴辰汽车服务有限公司办理案涉28号楼全部房屋的房产证。 三、本判决生效后十日内原告（反诉被告）西安市融发房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）陕西唐都兴辰汽车服务有限公司外墙面材料款206452元、人防工程款425162.88元。 四、于本判决生效后十日内原告（反诉被告）西安市融发房地产开发有限公司交付被告（反诉原告）陕西唐都兴辰汽车服务有限公司位于西安市长安区XX路XX园XX楼XX号楼、XX号楼房屋完整的竣工图纸、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《住宅适用说明书》、《住宅质量保证书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》文件资料。 五、于本判决书生效十日内原告（反诉被告）西安市融发房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）陕西唐都兴辰汽车服务有限公司迟延办证违约金1535268元。 六、原告（反诉被告）西安市融发房地产开发有限公司在给被告（反诉原告）陕西唐都兴辰汽车服务有限公司协助办理完成位于西安市长安区郭杜樱花一路1号融发沁园商业配套项目商业楼27号楼、28号楼的全部案涉房屋的房产证书后5个工作日内，由被告（反诉原告）陕西唐都兴辰汽车服务有限公司一次性支付原告（反诉被告）西安市融发房地产开发有限公司的剩余购房款5117563.2元（但应当扣减楼梯建造款24万元）。 七、驳回原告（反诉被告）西安市融发房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 八、驳回被告（反诉原告）陕西唐都兴辰汽车服务有限公司的其余反诉请求。 本诉诉讼费47623元，原告（反诉被告）融发公司已预交，由融发公司承担37623元，被告（反诉原告）唐都公司承担10000元。反诉费19585元，被告(反诉原告)唐都公司已预交，由原告（反诉被告）融发承担15000元,被告（反诉原告）唐都公司承担4585元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 马 越  人民陪审员 杨更利  人民陪审员 高永社  二〇一九 年 三 月 二十一 日 书 记 员 马建伟      15