湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终223号上诉人（原审原告）：宁玉莲，女，1973年11月25日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。上诉人（原审原告）：陈正春，男，1969年1月7日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张迪圣，株洲市芦淞区建宁法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：株洲顺億房地产开发有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设南路**胜马可商业广场**。法定代表人：刘顺德，董事长。委托诉讼代理人：李宇，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人宁玉莲、陈正春因与被上诉人株洲顺億房地产开发有限责任公司（以下简称顺億房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2018）湘0203民初1285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈正春，上诉人宁玉莲、陈正春共同委托诉讼代理人张迪圣，被上诉人顺億房产公司的委托诉讼代理人李宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁玉莲、陈正春上诉请求：1、请求判令被上诉人向上诉人支付维修基金利息8770.67元；2、请求判令被上诉人退还智能系统费及利息6488.4元；3、请求判令被上诉人承担案件受理费。事实和理由：1、维修基金如正常交至房产局专用账户是有增值的，被上诉人拖延近十年才上交房产局，是不合规不合理的。房产局在近十年后仍按原值收取维修基金不追讨增值，那就只能说只有原值才是原审判决所说的“属全体业主共同共有”，而增值部分并不共有，仍应归各业主所有。原审判决说增值部分也属共有，那为什么不交房产局专用账户？不交给房产局专用账户，岂不成被上诉人私有？归各业主所有不行，归被上诉人私有倒可以？上诉人走访房产局，房产局也明确挪用损失应通过民事诉讼解决。被上诉人挪用众业主的资金，自然是为了减轻贷款负担，所以，应以贷款利率赔付业主；2、在一审庭审中，被上诉人只是说了智能系统就是一楼大厅门禁，没有提供任何证据，连张照片也没有。上诉人不知道智能系统到底什么样。在既无举证也无质证的情况下，原审判决就予以认定。顺億房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。宁玉莲、陈正春向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付维修基金利息8770.67元；2、判令被告向原告退还预付契税减免的9640元，并支付利息5997元；3、判令被告向原告交清代收房产所有权证、土地使用权证的办证费用及智能系统费用发票；4、被告退还多收的房产所有权证办证费及利息8162.4元；5、被告退还多收的土地使用权证办证费及利息2660.24元；6、被告退还智能系统费6488.4元。一审法院认定事实：2007年12月3日，原告宁玉莲作为买受人与被告顺億房产公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定宁玉莲购买顺億房产公司位于芦淞区建设南路68号胜马可一楼172、173、174、175号四个商铺（以下简称涉案商铺），每个商铺房款总额为120500元。房款由宁玉莲于2007年12月3日支付首付款50000元，于2007年12月10日前支付34350元，尾款36150元于交房前支付。签订房屋买卖合同当日，顺億房产公司向原告出具《代收费用一览表》。合同签订后，宁玉莲按约交纳了购房款，并于2008年7月25日向顺億房产公司交纳了上述代收费，四个商铺的代收费共计为46892元(11723元×4个)。顺億房产公司代收后，于2008年交付房屋时安装了智能门禁系统；于2012年6月12日，代缴涉案商铺契税，每个商铺的计税金额为120500元，税率为4%，但实缴金额为2410元（即按2%代缴的）；于2012年6月13日，顺億房产公司代办了土地使用权证及房产证，并将两证移交给了原告，但没有将两证办证费用票据移交。经本院到国土部门和房产部门调查，顺億房产公司办理土地使用权证的费用为70元/个，办理房产证的费用为550元/个。2018年5月15日，顺億房产公司将涉案商铺的物业维修基金（3615元/个）代缴到涉案商铺的物业维修基金专用账户。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原告的诉讼请求是否已超诉讼时效？2、原告的各项诉讼请求是否应予支持？现分析如下：一、关于原告的诉讼请求是否已超诉讼时效的问题。根据民法总则和民法通则的相关规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。被告顺億房产公司于2008年3月5日向原告代收了涉案商铺的契税、办理两证等相关费用后，于2012年6月份缴纳了契税、办理了两证，虽将两证移交了给了原告，但未移交相关票据，且就涉案商铺的契税和两证的代缴代办情况没有向原告进行说明和告知，原告对契税的实缴金额和办理两证的费用等情况并不知情，即两证办理后原告并不必然知道自己的权益受到了损害，直至起诉前才知，故被告以商铺在2008年交付及两证在2012年已办理好为由，推测原告理应知道代缴代办契税和两证的实际情况，从而提出原告诉讼请求已超诉讼时效的抗辩意见不能成立，缺乏事实和法律依据，不予采信。二、关于原告的各项诉讼请求是否应予支持的问题。1、关于代收的契税缴纳情况。契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，应纳税额=计税依据（房屋成交价）×税率。涉案商铺每个的成交价为120500元，被告按税率4%，每个商铺代收契税4820元，4个商铺共代收契税19280元。根据本院到税务部门调取的涉案商铺的完税证可知每个商铺实缴契税为2410元（按税率2%交纳），被告称少交的2%部分契税系政府部门减免给其公司的，为此提交了株洲市人民政府市长办公会议纪要政纪发[2003]26号文件。一审法院认为，虽然该文件的优惠政策中有列明房产契税减半征收，但不足以证明减免的房屋契税系减免给被告顺億房产公司的，且根据法律规定，涉案商铺交纳契税的主体系作为买受人的原告而非卖方被告，即使减免也是减免给纳税人即原告的。因此，被告在代缴了2%税率的契税后，理应将另外减免的2%税率的契税2410元及时退还原告，故原告要求被告退还4个商铺的契税9640元（2410元×4个）的请求，合理有据，一审法院予以支持。至于利息，被告在代缴后无故占用契税而不退还，原告要求被告支付代缴后占用资金的利息的请求，予以支持，超出部分不能支持。经核，自2012年6月13日起按银行同期贷款利率计算至2018年7月25日的利息为3353.31元。2、关于代收的土地使用权证和房产证办证费问题。被告代收办证费用按土地使用权证480元/个、房产1××88元/个的标准收取。经查，2012年6月13日，被告代办了涉案商铺的两证，其中土地使用权证办理费用为70元/个、房产证办理费为550元/个。按照多退少补原则，被告理应将多交的部分费用退还给原告，四个商铺，被告应退还的土地使用权证费用为1640元（410元×4个），应退还的房产证费用为5032元（1258元×4个）。被告称办理土地使用权证和房产证系外包给第三方统一办理的，需要相关费用，但其又不能提供相关证据予以证实该主张，理应由其承担举证不能的法律后果。故原告要求被告退还多收的土地使用权证办理费1640元及房产证办理费5032元的请求成立，予以支持。至于利息，被告在代办土地使用权证和房产证后应退还多收部分的办证费用6672元（1640+5032），但其无故占用而不退还，故原告要求被告支付代办后占用资金的利息的请求，予以支持，超出部分不能支持。经核，自2012年6月14日起至2018年7月25日的利息为2319.64元。至于办理土地使用权证和房产证的费用票据问题，因被告已经代原告办好了土地使用权证和房产证，有无票据并不影响原告作为所有权人的权利行使，且本院亦查明涉案商铺的实际收缴费用情况，故原告无需再要求被告移交涉案商铺的土地使用权证和房产证的办证费票据。3、关于代收的维修基金问题。维修基金是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户。它是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。被告代收了涉案商铺的维修基金，并已缴纳至维修基金专项账户，虽然被告没有按时缴纳，但原告没有提交证据证明被告的迟延缴纳给其造成了损失，且维修基金缴纳后属于全体业主共同所有，原告个人无权提取和使用。故原告要求被告支付其维修基金利息8770.67元的请求，无事实和法律依据，不予支持。4、关于代收的智能系统费的问题。首先，该款被告已用于安装智能门禁系统，且该智能门禁系统已投入使用多年；其次，被告未能提交安装票据并不影响原告对智能门禁系统的使用，故原告要求被告退还代收的智能门禁系统费和智能系统发票的请求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：被告株洲顺億房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁玉莲、陈正春退还多收的位于芦淞区建设南路68号胜马可一楼172、173、174、175号四个商铺的契税9640元及利息3353.31元，合计人民币12993.31元；二、被告株洲顺億房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁玉莲、陈正春退还多收的位于芦淞区建设南路68号胜马可一楼172、173、174、175号四个商铺的土地使用权证和房屋产权证的办证费6672元及利息2319.64元，合计人民币8991.64元；三、驳回原告宁玉莲、陈正春的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币842元，减半收取421元（原告已垫付），由原告宁玉莲、陈正春负担199元，被告株洲顺億房地产开发有限公司负担222元。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审采信的证据和查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为：1、被上诉人顺億房产公司是否应支付维修基金利息？2、被上诉人顺億房产公司是否应退还智能系统费及利息？现分析如下：1、被上诉人顺億房产公司代收涉案商铺的维修基金后，虽然迟延缴纳至维修基金专项账户，但上诉人宁玉莲、陈正春没有提供证据证明该迟延缴纳行为给其造成了损失。维修基金是由全体业主缴纳，属全体业主共同所有，个人无权提取和使用。上诉人宁玉莲、陈正春上诉要求被上诉人顺億房产公司支付维修基金利息的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。2、上诉人宁玉莲、陈正春购买商铺时交纳的智能门禁系统费已用于安装智能门禁系统，该智能门禁系统已投入使用多年，上诉人宁玉莲、陈正春请求退还智能系统费及利息，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费181元，由上诉人宁玉莲、陈正春负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审 判 员 段郴雯审 判 员 陈卫中二〇一九年三月十五日法官助理 黄慧娟书 记 员 李瑞婷