四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初701号 原告：四川省佑庭英联华物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区商业场街**。 法定代表人：徐永强。 委托诉讼代理人：李晓庆，女，汉族，1987年7月25日出生，住四川省平昌县。系该公司员工，特别授权代理人。 被告：成都泓昌嘉泰房地产有限公司。住所地：四川省成都市高新区芳草街**。 法定代表人：陆辉。 委托诉讼代理人：原英龙，男，汉族，1964年3月4日出生，住成都市高新区。系该公司员工，特别授权代理人。 原告四川省佑庭英联华物业管理有限公司（以下简称佑庭公司）与被告成都泓昌嘉泰房地产有限公司（以下简称泓昌公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李晓庆、法定代表人徐永强到庭参加诉讼，被告泓昌公司的委托诉讼代理人原英龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佑庭公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业服务费394115.1元；2、被告支付原告违约金251131.18元；3、解除2015年1月20日签订《“领悦国际中心”项目售楼处物业服务合同》；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年1月20日签订《“领悦国际中心”项目售楼处物业服务合同》。依据该合同和被告要求，原告于2015年1月23日出两名秩序维护队员入驻“领悦国际中心售楼处”，进行物业服务。被告按合同每月应支付物业服务费。从2015年1月23日起至2018年8月24日止，原告的物业服务仍在按合同继续服务。其间也催促过物业服务费，均未支付，根据《“领悦国际中心”项目售楼处物业服务合同》第六章第二十条约定“甲方不得无故拖欠乙方物业服务费用，甲方因其自身原因逾期支付费用的，甲方从逾期之日起，按应付费用总额的1‰每天向乙方支付违约金”，故诉至法院。 被告泓昌公司辩称：1、被告提供的双方于2015年签订的《“领悦国际中心”项目售楼处物业服务合同》及合同内容达成的一致意见，双方原本的意思表示是等该售楼部投入使用后正式签订该份合同并实际履行，但由于领悦国际项目在修建过程中，存在种种问题，导致该项目已于2015年停工，因此双方约定需要提供物业服务的领悦国际中心项目售楼部实际并未投入使用，合同也未生效，被告在未使用该售楼部的情况下，当然也不需要相应的物业服务，但是鉴于被告当时在售楼部有存放的物品，被告也考虑到工程复工的可能性，故同意由原告提供前期部分物业服务，即派2名秩序维护队员对售楼部进行安保服务，双方就安保费用再行协商，这也是为什么原告2015年8月6日向被告致函中体现出双方签订合同的事实。被告于2015年下半年搬运走售楼部的物品后，也不再需要原告提供相应的安保服务，但是因为被告当时资金周转困难，确实拖欠了原告的安保服务费，因此原告也占据了该售楼部拒绝向被告移交。2016年6月本着友好协商的目的，被告同意按之前拟定的文本签订了《“领悦国际中心”项目售楼处物业服务合同》，承诺如果后续需要物业服务的话，依旧委托原告，并且被告同意在原告已经没有提供安保服务的情况下，将原告的安保费用结算至2016年5月31日。因此，原告主张于2015年1月20日签订的《“领悦国际中心”项目售楼处物业服务合同》实际盖章时间为2016年6月，并且该份合同并未履行，虽然原告因为被告没有给付费用，拒绝移交售楼处，但是并不代表原告在2016年5月31日提供了相应的安保服务，事实上原告是找了一个社会闲散人员在其中驻扎生活，这一情况在原告最终向被告移交售楼处的时候是可以予以核实的。综上所述，原告所提供的证据只能证明2015年1月23日—2016年5月31日派遣两名秩序维护队员对售楼部进行了安保服务，并且鉴于2016年6月签订的《“领悦国际中心”项目售楼处物业服务合同》并未实际履行，因此原告还应对这两名秩序维护队员提供服务内容、人工工资等进行证明，因此，被告认为原告主张2015年至2018年8月24日止的物业服务费394115.1元是没有事实依据的。2、关于违约金费用，在双方合同并未履行的情况下，应当视为原告并未约定违约金，即使需要参照该合同的约定，该合同第20条明确约定了甲方（即被告）因其自身原因逾期支付费用的，甲方从逾期之日起按应付费用的1%每天向乙方支付违约金，甲方因乙方原因（包括但不限于未提供合法等额有效的发票、甲方向乙方服务提出整改意见未能整改）延迟支付的，甲方不承担任何责任。因此在原告没有向被告诉开具相应发票的情况下，被告延迟支付的不应当承担所谓的违约责任，即使是被告应付原告的费用如上所述，也只是两名维持秩序的队员在2015年1月23日—2016年5月31日之间的安保费用，不应当包含原告未提供的服务费用。3、因为合同未生效，当然我们就认为合同也未履行，我们认为合同是无效的合同，如果法庭认为这是一个有效的合同，我们也希望能够解除这个合同。4、由于对方诉讼无理提出的诉讼，因此诉讼费用应当由对方承担。 经审理查明：2015年1月20日，泓昌公司（甲方）与佑庭公司（乙方）签订《“领悦国际中心”项目售楼处物业服务合同》，约定：甲、乙双方经过友好协商，就甲方委托乙方对领悦国际中心项目售楼处实际专业化、一体化的物业服务事宜订立本合同，以兹共同遵守。物业名称：领悦国际中心售楼处。座落位置：成都市金融总部商务区8号地块，占地面积约2700㎡，建筑面积约730㎡。服务内容：清洁服务，秩序维护服务、水吧服务。本合同期限自2015年1月23日起至物业交付业主止，终止时间由甲方书面通知为准，甲方终止合同应以书面形式提前1个月通知乙方。未经通知，乙方不得擅自离场。甲方应按时支付乙方的物业服务费。甲方每月向乙方支付物业服务费人民币44400元，其中各岗位人员要求及费用如下表：物业中心：项目经理1人，开票合价6188元；客服部：吧员2人，开票合价7312元；秩序维护：领班1人，开票合价4870元，白班2人，开票合价9104元，夜班1人，开票合价4552元；环境维护：领班1人，开票合价3570元，保洁员2人，开票合价6904元，优惠后合计42800元，总物业服务费用待售楼部正式投入使用后，由甲乙双方共同协商人员配置，并视具体情况核定实际发生费用，另行确定支付金额。上述费用按月支付，乙方每月5日前与甲方确定上月应付费用金额，待双方确认后，乙方应将其开具的合法等额有效的发票送达甲方，甲方收到发票后于每月12日前支付上月物业服务费用。甲方不得无故拖欠乙方物业服务费用，甲方因其自身原因逾期支付费用的，甲方从逾期之日起，按应付费用总额的1‰每天向乙方支付违约金。甲方因乙方原因（包括但不限于乙方未提供合法等额有效的发票、甲方对乙方服务提出整改意见未能整改等）延迟支付的，甲方不承担任何责任。该服务合同附件2为公共秩序维护服务—范围与服务标准，工作范围：售楼部及公共秩序的维护、服务和形象展示。工作内容：门岗：负责对进出人员、车辆的引导、对来客、来访者热情接待；安全巡查：售楼部内外部公共区域的巡查、重点区域、时段的巡逻；行为规范：按物业服务中仪容仪表要求及用语规范执行；员工形象：按规定着装、服装整洁、仪表端正，遵守工作纪律、注重自身形象，严格遵守甲方规定，文明待人；消防安全：熟悉售楼部情况、熟悉业务知识，定期巡检。 2015年1月23日，佑庭公司向泓昌公司发出《关于泓昌嘉泰售楼部前期物业管理的确认函》，载明因贵公司《前期物业管理》合同正在确认流程，现因售楼部特殊情况急需两名维护队员进行安保服务，我公司从2015年1月23日起即派驻2名秩序维护队员对泓昌嘉泰售楼部进行安保服务。泓昌公司工作人员廖先迪在该确认函上签字确认。 2015年8月6日，佑庭公司向泓昌公司发出《关于泓昌嘉泰售楼部前期物业管理的确认函》，载明：我公司于2015年1月23日起至今派驻2名秩序维护队员对售楼部进行安保服务，因贵公司至今未与我公司签订《前期物业服务合同》，服务费也没有支付，特请贵公司确认。泓昌公司工作人员廖先迪在该确认函上签字确认。 2016年5月31日，佑庭公司向泓昌公司发出《关于泓昌嘉泰售楼部前期物业管理的确认函》，载明：根据贵公司与我公司签订的《前期物业服务合同》要求，我公司于2015年1月23日至2016年5月31日派驻2名秩序维护队员对泓昌嘉泰售楼部进行安保服务。特请贵公司确认。泓昌公司工作人员廖先迪在该确认函上签字确认。 2016年6月14日，佑庭公司向泓昌公司发送《资料签收表》，载明：文件资料名称：《“领悦国际中心”项目售楼处物业服务合同》、《关于泓昌嘉泰售楼部前期物业管理的确认函》、《关于泓昌嘉泰售楼部前期物业管理的确认函》、《关于[领悦国际中心]2015年1月23日至2016年5月31日秩序维护费用结算报告》、《请款报告》，泓昌公司工作人员廖先迪在《资料签收表》上签字确认已收到上述资料。 2017年6月19日，泓昌公司向佑庭公司发送《关于售楼部交接工作及暂停合同的函》，载明：贵公司于2015年1月20日与我公司签订领悦国际中心售楼处物业服务合同，由于公司进行重大重组，该项目售楼处施工已于2015年2月暂停，且至今未完工和交付，售楼处现场也从未布置启用，故物业服务合同约定提供的清洁服务、水吧服务工作等均未开始，秩序维护服务也未正常进行。2016年10月上旬，我公司发现贵公司擅自安排人员在售楼处未完工的工地现场生活居住，堆放大量杂物、卫生状况堪忧，且存在重大安全隐患，故多次要求贵公司立即将居住人员全部搬离、杂物清运干净、卫生打扫后将售楼处的钥匙全部移交给我公司，物业服务合同的后续履行、结算、和支付等，待我公司完成本次重组后由贵我双方另行协商、妥善解决，但贵公司拖延至今仍未执行。为此，我公司再次书面通知请贵公司收到此函一周内按上述要求全面彻底执行，否则由此造成的一切后果由贵公司承担责任。泓昌公司的法定代表人陆辉、工程副总原英龙、总经理黄成勇在该函上签字。 双方认可佑庭公司与泓昌公司于2019年1月14日签订《移交清单接手》，载明：2019年1月14日下午2点四川省佑庭英联华物业管理有限公司将成都泓昌嘉泰房地产开发有限公司售楼部移交成都泓昌嘉泰房地产开发有限公司接手人。泓昌公司接手人：原英龙，佑庭公司：李晓庆。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、《“领悦国际中心”项目售楼处物业服务合同》、《关于泓昌嘉泰售楼部前期物业管理的确认函》三份、《资料签收表》、《关于售楼部交接工作及暂停合同的函》、《移交清单接手》等证据予以证明。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，原、被告双方自愿在《“领悦国际中心”项目售楼处物业服务合同》上盖章，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同自双方当事人签字或者盖章时合同成立，自成立时生效，对泓昌公司辩称该合同泓昌公司法定代表人未签字，合同未生效的辩解意见，本院不予采纳。现佑庭公司主张解除双方签订的《“领悦国际中心”项目售楼处物业服务合同》，泓昌公司同意解除，故对佑庭公司主张解除案涉合同的诉讼请求，本院予以支持。对佑庭公司主张泓昌公司支付2015年1月23日至2018年8月24日的物业费394115.1元的诉讼请求，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，案涉合同签订后，因“领悦国际中心”项目售楼处未实际投入使用，但售楼部尚有物品堆放，双方在实际履行中对物业服务合同进行了变更，泓昌公司同意由佑庭公司提供前期部分物业服务，即由佑庭公司提供2名秩序维护队员对售楼部进行安保服务。泓昌公司工作人员在《关于泓昌嘉泰售楼部前期物业管理的确认函》进行签字确认，表明泓昌公司认可佑庭公司于2015年1月23日至2016年5月31日派驻2名秩序维护队员对售楼部进行安保服务，按照双方合同约定，泓昌公司应向佑庭公司支付2015年1月23日至2016年5月31日的服务费为：4552元/人×2人×16个月+4552元/人×2人×9天÷30天/月）=148395.2元。佑庭公司主张泓昌公司支付从2016年6月1日起至2018年8月24日的物业服务费，应提供证据证明，佑庭公司提供的2017年9月4日现场照片、短信并不能证明其提供了秩序维护的物业服务，故对佑庭公司主张泓昌公司支付从2016年6月1日起至2018年8月24日的物业服务费，本院不予支持。 对佑庭公司主张泓昌公司支付违约金的诉讼请求，本院认为，泓昌公司迟延履行支付服务费的义务已构成违约，按照《“领悦国际中心”项目售楼处物业服务合同》的约定，泓昌公司应向佑庭公司支付违约金。佑庭公司主张按合同约定从逾期之日起每日按应付费用总额的1‰支付违约金，明显高于其所受损失，本院综合考虑原告的损失、被告的过错程度，兼顾公平原则，酌情调整为从逾期之日起以当月应付的服务费为基数按每日0.3‰的标准计算至佑庭公司主张的2018年8月24日为48607元。对泓昌公司辩称佑庭公司未开具相应发票，泓昌公司延迟支付，不应当承担违约责任，本院认为，佑庭公司提供发票的义务并非合同主要义务，与泓昌公司支付物业服务费的义务不构成对待给付，泓昌公司应按照约定的时间支付款项，泓昌公司不能以未提供发票为由延迟支付款项，其延迟支付款项，应当按合同约定承担违约责任，支付违约金，故对泓昌公司的该辩解意见，本院不予采纳。对泓昌公司辩称按2015年1月23日至2016年5月31日期间的服务费承担违约责任，本院予以采纳。对诉讼费的负担问题，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”之规定，诉讼费5126元，由佑庭公司负担3561元，由泓昌公司负担1565元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除成都泓昌嘉泰房地产有限公司与四川省佑庭英联华物业管理有限公司签订的《“领悦国际中心”项目售楼处物业服务合同》； 二、成都泓昌嘉泰房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向四川省佑庭英联华物业管理有限公司支付物业服务费148395.2元； 三、成都泓昌嘉泰房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向四川省佑庭英联华物业管理有限公司支付违约金48607元； 四、驳回四川省佑庭英联华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5126元，由成都泓昌嘉泰房地产有限公司负担1565元，由四川省佑庭英联华物业管理有限公司3561元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李荣芳 二〇一九年三月二十二日 书记员  陈龙乔