广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初18165号原告：中山城市建设集团有限公司，住所地广东省中山市**兴政路**中环广场****，统一社会信用代码914420006730611586。法定代表人：陶仕飞，总经理。委托诉讼代理人：曾幻希，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏健，广东卓而立律师事务所律师助理。被告：中山市三月文化传播有限公司，住所地广东省中山市石岐区孙文西路**首层，统一社会信用代码91442000050681916D。法定代表人：李欣华，执行董事。原告中山城市建设集团有限公司（以下简称城建公司）与被告中山市三月文化传播有限公司（以下简称三月公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城建公司委托诉讼代理人曾幻希到庭参加诉讼，被告三月公司经本院公告传唤，公告期限届满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城建公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的租赁合同，被告按现状将租赁物返还原告；2.被告向原告支付占用费122440.5元；3.被告向原告支付违约金36732.15元；4.原告没收被告已支付的保证金15970.5元。诉讼中，原告撤回第1项诉讼请求中的租赁物返还；变更第2项诉讼请求为：被告向原告支付占用使用费139298.25元。原告变更第3项诉讼请求为：被告向原告支付违约金41789.48元（按照被告实际拖欠占有使用费的30%计算）。事实与理由：2013年9月16日，原告与被告签订了租赁合同，约定原告将位于中山市××区××路××、××层出租给被告作商业用途，合同约定租赁期限为2013年5月1日至2016年4月30日，每月租金为5323.5元，租赁期间被告须在每个月的第十日前支付当月租金。被告于2013年9月16日向原告支付了保证金15970.5元，2016年10月，原告向被告收取10月份租金时，被告不予支付，此后经原告多次催促被告支付租金，被告仍不支付租金。直至2018年8月31日，被告仍占用上述物业且拒绝支付物业占用费。经原告统计，被告仍拖欠23个月的物业占用费共计122440.5元。根据合同第八项第（三）条：“乙方逾期交付租金给甲方的，每逾期一日，须按逾期未交付的租金的百分之二交付违约金给甲方”，被告应向原告支付的违约金数额已超过法律规定的“造成实际损失数额的30%”，现原告根据相关法律法规，要求被告按损失租金的百分之三十向原告支付违约金41789.48元。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故原告为保障自己的合法权益，特提起诉讼。被告三月公司在法定期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.2013年9月16日，原中山市公建集团有限公司（甲方）和三月公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将坐落在中山市石岐区孙文西路28号二、三层物业出租给乙方仅作商业使用；出租面积394.38平方米；租赁期限三年，即自2013年5月1日起至2016年4月30日止；月租金为5323.5元，由乙方在每月第十日前支付，付款方式为转账；乙方应向甲方缴纳三个月租金总额15970.5元的物业租赁保证金，在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方退还租赁保证金本金；租赁期间，乙方逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的或拖欠房租累计2个月或以上的，甲方有权解除合同，收回租赁物业；任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家、省、市物业租赁管理有关规定的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，属乙方违约的，甲方有权提前收回物业使用权，且甲方有权按租赁剩余期内租金总额的30%且不少于保证金向乙方收取违约金；合同期满后，乙方必须无条件退回物业，除乙方自行添置的可移动物品外，一切嵌装在物业结构或墙体内的设备和装修一律不得掀起，且甲方不予补偿；乙方逾期退房的每日支付月租金总额10%违约金；合同期满或因乙方违约解除本合同三天内，乙方应当依约向甲方退回物业，逾期二个月没有退回的，视为乙方已经放弃原物业内的物品，甲方有权强制收回物业并处理乙方在物业内的任何物品并无须作任何补偿。合同还约定了其他内容。合同签订后，三月公司支付保证金15970.5元，原中山市公建集团有限公司向三月公司交付租赁物。合同到期后，双方未续签租赁合同，城建公司称三月公司于2016年10月份开始拖欠租金。2.城建公司提交2008年6月中山市城区公房管理所制作的直管公房（非住宅）房屋移交明细表拟证明其对出租房屋享有所有权的事实，中山市城区公房管理所、中山市公建物业投资管理有限公司在该表盖章，涉案房屋在该移交明细表名单中。3.2012年7月13日，中山市公建物业投资管理有限公司更名为中山市公建集团有限公司。2013年12月21日，中山市公建集团有限公司更名为中山城建集团有限公司。2015年2月13日，中山城建集团有限公司更名为中山城市建设集团有限公司即原告。4.2018年12月6日，双方签订物业交接书，三月公司将涉案物业交还城建公司。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原中山市公建集团有限公司与三月公司签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行。原中山市公建集团有限公司已经依法变更为城建公司，其权利义务由城建公司承受。房屋租赁合同期满后，双方没有续签租赁合同，但三月公司仍继续使用涉案房屋，城建公司也继续收取三月公司的租金及相关费用，故双方之间租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。城建公司主张三月公司从2016年10月开始拖欠租金，三月公司未到庭抗辩，亦未提交证据证明，故本院采信城建公司陈述，确认三月公司长期拖欠租金的违约事实。对于不定期租赁，当事人依法可以随时解除合同，且三月公司逾期不支付租金，其行为亦构成违约，根据合同约定，城建公司亦有权解除合同。现城建公司主张解除双方的不定期租赁合同关系，理据充分，本院予以支持。根据三月公司于2018年12月6日交还涉案物业的事实，三月公司应向城建公司支付2016年10月至2018年12月5日的租金139269.63元（5323.5元/月×26个月＋5323.5元÷31×5天）。关于保证金的问题。根据涉案租赁合同的补充条款中约定：“乙方把物业退回甲方前……乙方无违约行为方可退回保证金15970.5元”本案中，三月公司未按约支付租金，城建公司要求收取的租赁保证金15970.5元不予退还，符合双方的合同约定，本院予以支持。关于违约金，根据合同约定“甲方有权按租赁剩余期内租金总额的30%且不少于保证金向乙方收取违约金”，因本院已经认定双方之间形成不定期租赁合同关系，故城建公司主张的违约金不符合上述合同约定，本院不予支持。三月公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，并承担相应的诉讼风险。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中山城市建设集团有限公司与被告中山市三月文化传播有限公司之间的不定期租赁合同关系；二、原告中山城市建设集团有限公司已收取被告中山市三月文化传播有限公司的租赁保证金15970.5元不予退还；三、被告中山市三月文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山城市建设集团有限公司支付租金139269.63元；四、驳回原告中山城市建设集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3802元（原告已预交），由被告负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  陈明玉人民陪审员  刘爱诗二〇一九年三月十四日书 记 员  孙婉霞石丽娜