山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2018）晋0602民初2155号原告（反诉被告）：朔州市职工文化活动中心，住所地：朔州市朔城区开发路朔州市职工文化活动中心大楼。负责人：曹立勋，主任。委托诉讼代理人：凌兴旺，山西业盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵竹男，山西业盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：祁西，男，1964年11月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：王智鹏，上海天尚（朔州）律师事务所律师。原告朔州市职工文化活动中心与被告祁西房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朔州市职工文化活动中心委托诉讼代理人凌兴旺、赵竹男，被告祁西及委托诉讼代理人王智鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朔州市职工文化活动中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的房屋租金和物业管理费96666元；2.判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《关于舞厅租赁合同补充协议》，并判令被告立即返还占用原告的位于开发路朔州市职工文化活动中心大楼四楼的舞厅一间（约300平米）及401室、402室、403室、404室、405室、406室，以上合计7间房屋。事实与理由：2005年2月15日，朔州市煤矿职工文化活动中心与被告签订《房屋租赁合同》，约定朔州市文化活动中心将文化中心所属的四楼舞厅（约300平米）一间、靠舞厅门口处约40平米的房屋一间（406室）、舞厅北门处四楼走廊的约120平米房屋四间（401室、402室、403室、404室）、四楼正房约80平米（405室），合计约600平米的房屋租与被告经营。租期自2005年2月15日起至2012年2月15日止，租金为2万元每年。租金半年一付，付款时间为提前两个月支付每半年的租金。同时约定，被告是经营场所的第一安全消防责任人，对经营场所的治安消防工作全面负责。2009年1月1日，双方签订了《关于舞厅租赁合同补充》协议，决定在原合同的基础条款不变的情况下，延期7年，即合同有效期延长至2019年2月15日。朔州市人民政府（2017）第34次常务会议决定，将朔州市煤矿职工文化活动中心交与朔州市总工会作为朔州市职工文化活动中心，其机构和人员全部划转。现朔州市煤矿文化活动中心的全部权利义务由原告所承继。自2013年年底开始，被告便拒绝支付房屋租金，截至目前，经原告多次催要，被告仍拖欠原告租金96666元。被告拖欠租金的行为已构成根本违约，原告依据合同的约定和相关法律规定，有权解除合同，收回房屋。特向贵院提起诉讼，望判如所请。祁西辩称，原告起诉的内容与事实不符，于法无据，望人民法院驳回原告之诉求。1.原告诉求的物业管理费，不符合合同约定。原告与被告于2004年12月14日签订的《房屋租赁合同》中，第二条明确约定了租金、水费、电费，并没有关于物业管理费的任何约定，故原告向被告主张支付物业管理费，超出了双方合同约定的内容。2.被告从未拖欠原告房租，没有违约行为。原告诉称自2013年年底被告拒绝支付其房屋租金没有事实依据。首先，被告按照双方签订的合同，租金一直支付到2014年2月15日，之后原告并未向被告要过租金，原告对其怠于主张权利的行为应承担相应的责任。其次，被告没有违反本案《房屋租赁合同》中第二、第三条的约定（即租金付款方式的约定）；相反，是原告未遵守本合同第十一条约定，导致了被告所经营的舞厅因消防设施不合格被迫停业。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，是原告违约在先并且怠于主张其租金权利，被告没有完全支付租金只是行使法律赋予被告的顺序履行抗辩权。因行使顺序履行抗辩权拒绝履行合同义务的，不构成违约。3.原告不享有合同解除权，其解除租赁合同的诉求于法无据。《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，租赁合同中的解除权分为法定解除与约定解除，即只有在符合法律的条件或合同当中明确约定的情况下，合同才可以解除。而在本案中，原告朔州市职工文化活动中心并不存在法定解除及约定解除的情况。4.原告违约，应依法对被告承担违约责任。本案《房屋租赁合同》第十一条明确约定：被告在经营期间，消防设施维修、年检由原告负责。而在2013年6月，朔城区消防队因消防设施不合格责令被告所经营的舞厅停业整改，之后，原告依然拒绝履行合同义务，导致被告的舞厅被朔城区消防队查封停业至今，造成被告舞厅业务营业损失额高达2176448元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，原告违背诚实信用原则、先行违约的行为致使被告租赁合同的商业目的无法实现，原告应继续履行合同，并且应承担给被告所造成的舞厅业务营业损失。5.原告未尽修缮义务，依照法律规定应延长租期。本案租赁合同约定消防设施的维修由原告负责，而原告却未尽到修缮履行义务造成违约，导致被告舞厅停业长达66.5个月，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，原告应依照被告之要求延长租期，这也符合合同法立法目的及契约精神。综上所述，被告认为,原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法查明本案事实，正确适用法律，驳回原告的诉讼请求，同时请求人民法院支持被告的反诉请求，维护被告的合法权益。祁西向本院提起反诉请求：1.判令反诉被告赔偿因不作为造成停业66.5个月，舞厅业务营业损失额2179448元；2.判令反诉被告继续履行合同，原租赁合同从2013年7月停业至2019年2月15日期满共计66.5个月，反诉原告要求从起诉之日延续66.5个月的合同租期。事实及理由：?反诉原告于2005年2月15日及2009年1月1日经协商一致与朔州市职工文化活动中心分别签订了《房屋租赁合同》及《关于房屋租赁合同的补充》。根据合同第十一条规定：乙方在经营期间，涉及的应交税款、消防设施维修年检由反诉被告负责。2013年6月底，朔城区消防队因消防设施不合格责令停业整改，反诉被告拒绝履行合同义务，朔城区消防队于2013年9月3日正式将所有活动场所查封。查封后反诉原告与反诉被告多次交涉，反诉被告一直推诿不作为，造成舞厅停业至今，给反诉原告带来巨大的经济损失。反诉被告的这种行为属于严重的违约行为。关于租金方面，反诉原告从未拖欠房租，并按照合同支付到2014年2月15日，之后反诉被告一直未向反诉原告要过租金。反诉原告一直要求反诉被告解决消防停业问题未果。关于起诉状中的拒绝支付实为子虚乌有。基于以上事实，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。反诉被告单方面拒绝履行合同义务，并要求解除合同的行为不合法。反诉被告违背诚实信用原则，因反诉被告的先行违约行为致使租赁合同的商业目的无法实现。因此，反诉原告要求反诉被告承担违约责任并赔偿损失。由于反诉被告一直未解决消防隐患，给反诉原告造成了装修及各类设施损失，现反诉原告依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故反诉原告请求判令反诉被告继续履行合同义务符合法律规定。反诉原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，望人民法院依法支持反诉原告的全部诉讼请求。?朔州市职工文化活动中心辩称，一、对于祁西提出的所谓因不作为造成其停业66.5个月，损失为2179448元的反诉请求，因无事实及法律依据应当予以驳回。首先，根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定：“房租为一次性付清半年费用……付款时间为提前两个月支付每半年的租金”及第十二条第3款：“以下情况，甲方有权中止合同：……3、房租及其他费用拖欠一个月以上的，拒不支付的”约定，反诉原告应当依照合同约定履行支付租金的主要义务，但反诉原告至今未按照合同约定支付2014年至今的租金，其违反了合同根本义务，反诉被告当然有权依法解除《房屋租赁合同》，责令其返还涉案的房屋，并可不予补偿。其次，反诉原告所述反诉被告一直未向其催要过租金，故不存在拒绝支付说法明显错误，根据合同约定，付租金的时间为提前两个月支付每半年的租金，到期后，反诉原告应按期主动缴纳房租，现反诉原告以反诉被告未向其催要租金为由抗辩不予支付租金的说法明显错误。第三、关于反诉原告所述被朔城区消防队查封无法正常营业，认为反诉被告不作为，应承担其停业66.5个月的营业损失额2179448元的诉求亦无事实依据及法律支持，应予以驳回。其一、根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条：“……乙方（祁西）应严格按照消防安全管理条例规范经营，乙方为消防安全治安第一责任人，负责所租房屋经营期间的消防安全责任”及《山西省消防条例》第十九条：“产权人将建筑物提供给他人使用管理的，应当明确其与使用人之间的消防安全责任和消防设施、器材的维护保养责任；未明确消防安全责任的，由产权人负责。产权人提供给他人使用的建筑物应当符合相应的消防安全要求。使用人改变建筑物使用性质的，应当符合相应的消防安全要求”的规定，反诉原告应对其所租房屋经营期间的消防承担责任。反诉被告将涉案房屋交由反诉原告使用时，是符合消防安全要求的，其后在经营过程中，因为系娱乐经营场所，消防安全未达到相应要求，被朔城区消防队查封，由其承担相应法律责任（朔州市职工文化活动中心整栋楼并未因为消防不合格被查封，大门可以自由出入，而且同期租给高步云的旺顺源宾馆并未被查封，正常营业至今）。其二、据代理人向现任负责人曹立勋了解，2013年，在“小南国爆炸案”发生后，全城严查娱乐经营场所的消防安全，并限制娱乐经营场所经营，朔城区消防队在时任朔城区郭书记的带领下，在朔州市职工文化中心现场召开了临时会议，决定对朔州市职工文化中心的几家租户（因营业时人数众多，存在重大安全隐患）包括祁西的舞厅予以查封，但并未把整栋楼予以查封，大门可以自由出入，反诉原告租赁的房屋因为政府行为被予以查封，反诉被告并无任何过错，也无任何不作为的情形，不存在所谓的赔偿问题。其三、在反诉原告的诉状中亦陈述，朔城区消防队将所有活动场所予以查封，并不是对整栋楼查封，反诉被告的大门始终可以自由出入，对经营场所的查封是因其自身消防不合格原因导致的，并不是因为整栋楼消防不合格的原因。其四、反诉原告主张因反诉被告不作为造成停业66.5个月的因果关系及损失额为2179448元，在案没有任何事实依据及法律支持，故应当予以驳回。二、反诉原告主张继续履行合同，延续66.5个月的合同租期无事实以及法律依据，该项诉求应当予以驳回。首先，前已述及，反诉原告至今未按照合同约定支付2014年至今的租金，其违反了合同根本义务，反诉被告当然有权依法解除《房屋租赁合同》，不存在继续履行合同的情形。其次，客观上，根据中华全国总工会《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）》（总工发【2016】21号）、山西省总工会关于转发《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）》的通知及山西省总工会《关于继续推进全省工人文化宫清理整改工作的通知》的要求，在2018年，朔州市职工文化中心划归市总工会后，不得进行盈利性经营，为维护公众利益，现因情势变更，反诉原告诉求延续66.5个月的合同租期客观上也不能实现的。故此，对于反诉原告的反诉请求应当予以驳回。对于当事人没有争议的事实与证据，本院予以确认。对于有争议的事实与证据，本院认定如下：1.依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。原告提交朔州市机构编制委员会办公室下发的《关于调整朔州市总工会所属事业单位机构编制的批复》，可以证实根据2017年11月27日市政府第34次常务会议有关精神，朔州市煤矿职工文化活动中心由市文化局成建制划归市总工会管理，更名为朔州市职工文化活动中心，其主要职责任务：以服务职工、服务社会、服务工运事业为宗旨，为广大职工和社会提供文化活动场所；组织开展职工文体活动。故原告请求解除合同有事实与法律依据，本院予以支持。对被告要求延长租期的主张不予支持。2.原告提交朔州市公安消防支队出具的《朔州市公安消防支队建筑工程消防验收意见书》（朔）公消验2008第047号，内容为“朔州市影剧院群艺馆改造装修工程领导组：你单位的影剧院装修改造工程（工程总建筑面积6800㎡，地上**，建筑高度24m），经我支队验收在消防方面具备使用条件，并提出以下要求：一、对建筑消防设施应定期维护保养，保证完整有效并将保养维护情况每季度向公安消防部门报告一次。二、已验收的工程如有变更应向原审核机关申报审核。2008年12月18日”。拟证实案涉租赁房屋在交付时符合消防安全要求。本院认为，原告未提交按照消防部门要求对建筑消防设施定期维护保养,保证完整有效并将保养维护情况每季度向公安消防部门报告的相关证据；且根据被告提交的《房屋租赁合同》第十一条“消防设施维修、年检由甲方（原告朔州市职工文化活动中心）负责”；朔州市朔城区人民政府安全生产委员会办公室《关于朔州市煤矿职工文化活动中心存在重大火灾隐患的报告》（朔区安办函（2013）45号），内容为：“近日，朔城区在进行安全生产大检查大整治活动中，排查发现朔州市煤矿职工文化活动中心存在重大火灾隐患，朔州市公安消防支队城区大队现场依法对该单位采取停业整顿措施，要求限期整改。因朔州市煤矿职工文化活动心中隶属朔州市文化广电新闻出版局管理，又由其颁发《文化经营许可证》，为此，请求市安委会对朔州市煤矿职工文化活动中心存在重大火灾隐患进行挂牌督办，确保人民群众生命财产安全”；提交朔州市人民政府安全生产委员会《关于对市煤矿职工文化活动中心重大火灾隐患挂牌督办的通知》（朔安办字[2013]28号）文件，内容为：“近日，朔城区政府在开展安全大检查活动中排查发现朔州市煤矿职工文化活动中心存在重大火灾隐患，公安消防部门已责令该单位停业整顿，限期整改。请你局按照“谁主管、谁发证、谁负责”的原则，暂扣朔州市煤矿职工文化活动中心《文化经营许可证》，明确责任，督促落实整改措施，彻底解决存在的隐患问题，整改结束后经公安消防部门复查验收，报市安委办销号......”。综上，原告未予提供其按照主管部门要求对职工文化活动中心消防设施、设备进行整改、完善的相关证据。出租房屋的消防安全责任应由出租人负责，禁止出租不符合消防安全标准和要求的房屋，故本案原告对案涉房屋因消防安全问题被查封存在重大过错。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告没有提供其对出租房屋消防安全问题进行整改的相关证据、在被告不再支付租金后，履行原告作为出租人应尽的催收租金、请求解除合同、收回租赁房屋等防止损失扩大的义务的相关证据。故对原告主张拖欠房屋租金和物业管理费的请求，本院不予支持。3.被告向本院提出赔偿营业损失的反诉请求，因与本案不属同一法律关系，应予驳回。被告可另行提起诉讼。本院经审理认定事实如下：2004年12月14日，原告朔州市文化活动中心（甲方）与被告祁西（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定祁西租赁朔州市文化活动中心所属的四楼舞厅（约300㎡）一间、靠舞厅门口处约40㎡房屋一间、舞厅北门处四楼走廊的约120㎡房屋四间、四楼正房约80㎡的房屋一间、五楼正房约60㎡的房屋一间，大、小共8间合计约600㎡的房屋。租赁期限自2005年2月15日起至2012年2月15日为止，租期7年，租金2万元/年，水费1200元/年，预付电费1000元。房租为一次性付清半年费用。付款时间为提前两个月支付半年的租金。关于消防责任，双方约定：乙方为消防安全治安第一责任人，负责所租房屋经营期间的消防安全责任。乙方在经营期间，涉及的应交税款，消防设施维修、年检由甲方负责。并对双方其他权利义务等进行了约定。2009年1月1日，双方达成《关于舞厅租赁合同补充协议》，约定因按照市委市政府的统一安排，市文化活动中心于2008年元月至2009年1月期间进行内外装修，造成舞厅停业一年多，由于装修是漏水原因导致大部分设备损害，同时由于施工需要，需收回原租赁给乙方的后楼五楼正房作为消费水池间，经测算和评估损失总额，在原合同基础上延期7年（原合同期限截止2012年2月15日），从2012年2月15日延至2019年2月15日，作为对经营户的补偿，其他条款以原合同为准，维持原合同条款。此补充协议与原合同合并使用方为有效。2013年6月，因消防问题，被告停止经营。2013年7月11日，朔州市朔城区人民政府安全生产委员会办公室出具《关于朔州市煤矿职工文化活动中心存在重大火灾隐患的报告》（朔区安办函（2013）45号），因在进行安全生产大检查大整治活动中，排查发现朔州市煤矿职工文化活动中心存在重大火灾隐患，朔州市公安消防支队城区大队现场依法对该单位采取停业整顿措施，要求限期整改。因朔州市煤矿职工文化活动中心隶属朔州市文化广电新闻出版局管理，又由其颁发《文化经营许可证》。故朔州市朔城区人民政府安全生产委员会办公室请求市安委会对朔州市煤矿职工文化活动中心存在重大火灾隐患进行挂牌督办，确保人民群众生命财产安全。2013年7月18日，朔州市人民政府安全生产委员会出具《关于对市煤矿职工文化活动中心重大火灾隐患挂牌督办的通知》（朔安办字[2013]28号），要求市文广新局、市消防支队按照“谁主管、谁发证、谁负责”的原则，暂扣朔州市煤矿职工文化活动中心《文化经营许可证》，明确责任，督促落实整改措施，彻底解决存在的隐患问题，整改结束后经公安消防部门复查验收，报市安委办销号。2017年12月29日，朔州市机构编制委员会办公室(?https:?/??/?www.qichacha.com?/?firm_34e20e0ad9c8a0.html""https:?/??/?www.qichacha.com?/?_blank?)出具《关于调整朔州市总工会所属事业单位机构编制的批复》，对朔州市总工会所属事业单位机构编制进行了调整，根据2017年11月27日市政府第34次常务会议有关精神，朔州市煤矿职工文化活动中心由市文化局成建制划归市总工会管理，更名为朔州市职工文化活动中心，其主要职责任务：以服务职工、服务社会、服务工运事业为宗旨，为广大职工和社会提供文化活动场所；组织开展职工文体活动。原告根据上述政策精神，要求被告腾退返还租赁房屋，支付拖欠房屋租赁费及物业管理费。被告认为因原告不作为导致舞厅停业66.5个月，要求延续合同租期并赔偿损失2179448元。双方协商未果，原告诉至本院。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》、《关于舞厅租赁合同补充协议》因发生双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致合同目的不能实现，原告继续出租房屋有违国家政策精神，故原告请求解除《房屋租赁合同》、《关于舞厅租赁合同补充协议》有事实与法律依据，本院予以支持。案涉租赁房屋在2013年6月因消防安全问题被查封，是原被告租赁合同没有继续履行的起因，对此，原告对案涉房屋因消防安全问题被查封存在重大过错；原告没有采取措施防止损失的扩大，对其要求被告支付拖欠房屋租金和物业管理费96666元的诉讼请求，本院不予支持。被告向本院提出赔偿营业损失的反诉请求，因与本案不属同一法律关系，应予驳回。被告可另行提起诉讼。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告朔州市职工文化活动中心与被告祁西于2004年12月14日签订的《房屋租赁合同》及2009年1月1日签订的《关于舞厅租赁合同补充协议》；二、被告祁西于本判决生效后二十日内腾退返还朔州市职工文化活动中心大楼开发路朔州市职工文化活动中心大楼四楼的舞厅一间（约300平米）及401室、402室、403室、404室、405室、406室，以上合计7间房屋;三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告的反诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2217元，由原、被告各负担一半；反诉案件受理费12118元，免于收取。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审 判 长 董玉晶人民陪审员 田万玲人民陪审员 张冬梅 二〇一九年三月二十一日书 记 员 段 瑜