辽宁省大连市中级人民法院   民事判决书   （2019）辽02民终1254号   上诉人(原审被告)：李守森，男，汉族，1980年3月20日出生。   被上诉人(原审原告)：大连宏安物业管理有限公司。住所地：大连市金普新区站前街道金泉路********。   法定代表人：王宝新，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：季绍维，男，汉族，1964年3月9日出生。   上诉人李守森因与被上诉人大连宏安物业管理有限公司（以下简称宏安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2018）辽0213民初5578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   李守森上诉请求：撤销一审判决，依法改判减免物业费，按应缴纳物业费的20%-30%进行缴纳，不予支持滞纳金。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。没有到小区现场实地勘察，武断作出判断上诉人应该缴纳物业费用，对上诉人不公平。《物业服务协议》是双务合同，被上诉人应当依约全面履行服务义务。上诉人已提交证据证明被上诉人在消防、安保、环境卫生、维修、违章建筑等方面违反了《物业服务协议》。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，瑕疵履行质量不符合约定的，应当减少价款，所以被上诉人应当减免物业费用。上诉人现在生活费用为零，至今没有使用。   被上诉人宏安物业公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。因为上诉人等少数业主不交物业费，损害了大部分已缴纳物业费业主的利益，上诉人应当缴纳物业费。   宏安物业公司向一审法院起诉请求：判令李守森给付拖欠的物业费3240元，滞纳金1166元，合计4406元，诉讼费用由李守森承担。   一审法院认定事实：宏安物业公司是大连市金州区宝林凤凰城小区的物业服务公司，李守森为该小区3#1-13-3号，建筑面积85．43平方米房屋的业主。2014年8月17日，双方当事人签订《前期物业服务协议》，约定由宏安物业公司为案涉小区提供物业服务，收费标准为每平方米1.58元／月，逾期按0.3％每日缴纳滞纳金。合同签订后，李守森缴纳了部分物业费，对于2016年8月16日至2018年8月15日的物业费3240元，李守森以案涉房屋没有竣工验收、物业服务存在问题、李守森行使不安抗辩权等原因为由没有缴纳，并提供了小区图片、小区录像资料、公安机关立案通知书和立案证明、《辽宁省物业管理条例》网页截图图片以及辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司的承诺书等证据以证明其主张。   一审法院认为，合同当事人应按照合同约定履行合同义务，本案中，宏安物业公司与李守森签订《前期物业服务协议》，协议内容未违反法律规定，对该协议应予以确认；根据协议内容，宏安物业公司为李守森提供物业服务，李守森应按照协议约定向宏安物业公司缴纳物业费，对于李守森不缴纳物业费的理由，一审法院认为，李守森作为该小区业主，已经享受了宏安物业公司提供的服务，理应支付费用，李守森陈述宏安物业公司物业服务存在瑕疵，但其行为不构成重大缺陷或违约，由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各类问题，业主可向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但业主不能以此作为拒交物业费的理由和依据。另外，对于《辽宁省物业管理条例》的规定，该条例仅适用于物业管理及其监督管理的活动，是行政部门进行行政管理的行政法规，且李守森没有提供建设单位将未经验收合格的物业配套建筑和设施设备交付买受人的相关证据，案涉小区的建设单位辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司的承诺书也与当事人双方签订的协议没有直接关联。因此李守森以此拒交物业费依据不足。故对宏安物业公司要求李守森支付拖欠的物业费3240元的诉讼请求，予以支持，对李守森的答辩意见不予采信。关于滞纳金，因滞纳金实为李守森未能按时缴纳物业费给宏安物业公司带来的利息损失，宏安物业公司主张的滞纳金收取标准过高，应予以调整，李守森应按照中国人民银行同期流动资金利率标准支付自宏安物业公司主张权利之日，即2018年9月20日始至判决确定的给付之日止的滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条之规定，判决如下：一、被告李守森自判决生效之日起十日内给付原告大连宏安物业管理有限公司2016年8月16日至2018年8月15日的物业服务费3240元，并按照中国人民银行同期流动资金利率标准支付自2018年9月20日始至本判决确定的给付之日止的滞纳金；二、驳回原告大连宏安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元由被告李守森负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了业主许娜家被盗的受案回执，用以证明宏安物业公司物业服务存在瑕疵，监管不力，未尽安保义务；通知书两份，用以证明业主没有受到过好的物业服务，入住半年仍没有水，临时水是在楼下水管往上抬。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宏安物业公司质证称，对受案回执真实性没有异议，但是对业主许娜的身份未能确认。对物业公司所发通知真实性无异议，认为系履行正常通知义务。对辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司所发通知认为与其无关。据此，本院对前述证据认证意见如下：鉴于宏安物业公司对受案回执及物业公司的通知真实性无异议，对前述证据的真实性本院予以确认。但许娜是否为案涉小区业主存疑，且即使为案涉小区业主，与李守森及宏安物业公司的物业服务纠纷亦无关联，故不予采信。案涉物业管理服务协议并未约定小区自来水供水为宏安物业公司义务，故对其关联性不予采信。对辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司所发通知因与本案无关，故对关联性不予采信。   经查，一审法院已查明的其他事实，本院予以确认。   本院认为，当事人对于双方之间存在的物业服务合同关系没有异议，二审的争议焦点问题是被上诉人作为提供物业服务一方，是否按照合同约定履行的物业服务义务是否存在瑕疵，上诉人主张减免物业费的主张应否得到支持，上诉人主张滞纳金不予支付是否应当支持。   关于上诉人李守森主张宏安公司未履行《前期物业服务协议》的部分义务一节，本院认为，因上诉人对其所提交的照片，提交的照片仅能证明案涉小区物业服务确实存在有待提高之处，但尚不足以构成减免物业费的重大瑕疵，不足以作为有效证据证明其待证事实。自来水通水等问题确系商品房买卖合同项下的合同义务，不应作为本案物业服务合同义务的抗辩理由。关于小区内其他业主家中被盗一事，未有证据证明与上诉人具有直接关联性，或给上诉人造成损失足以抵扣其主张减免的物业费数额，所以上诉人二审所主张的减免物业费理由不成立。即使宏安物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，上诉人李守森等业主也可以根据物业服务合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至提议终止合同并选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。当然，被上诉人宏安公司也应虚心听取上诉人李守森等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。另，关于上诉人主张自己始终未入住而不承担物业费一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。所以在上诉人所主张被上诉人未按照合同约定以及相关规定提供服务的证据不足的情况下，但以其自己未入住、未享受服务为由减免物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于滞纳金一节，案涉前期物业合同中对滞纳金有约定，一审法院对该部分已予以调整，本院不再进行调整。   综上所述，李守森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费30元，由上诉人李守森负担。   本判决为终审判决。   审判长 于长浩   审判员 崔耀天   审判员 王 迪     二〇一九年三月二十七日   书记员 张 宁