四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终51号 上诉人（原审被告）：潘纪华，男，汉族，1977年10月28日出生，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：韩晓洁，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：岳池瑶池物业管理有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇翔凤大道****楼**。 法定代表人：郑露苹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周保前，四川天吉律师事务所律师。 上诉人潘纪华因与被上诉人岳池瑶池物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2018）川1621民初1843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘纪华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判潘纪华不承担支付租赁期间剩余租金29668元及资金占用利息、租赁期间未付物业服务费5826元及资金占用利息，逾期租金29857.51元、物业服务费2112.6元及资金占用利息的义务；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院程序错误，一审法院应当对租赁合同法律关系及物业服务合同法律关系所涉及的诉讼请求予以分别立案。2.一审判决事实认定不清。一审法院并未在庭审中依法查明岳池瑶池物业管理有限公司是否已向潘纪华提供物业服务，是否按《物业服务合同》的相关约定完全履行合同义务，但却支持岳池瑶池物业管理有限公司的诉讼请求，判决潘纪华向岳池瑶池物业管理有限公司支付物业服务费;潘纪华未以涉案房屋在签订租赁合同前未取得权属证书及未经过消防验收为由，请求认定租赁合同为无效合同,一审法院曲解潘纪华的上诉意图。3.一审法院适用法律错误。岳池瑶池物业管理有限公司在一审庭审中认为，岳池瑶池物业管理有限公司已向潘纪华提供了物业服务，要求潘纪华支付物业服务费，根据谁主张谁举证原则，应由岳池瑶池物业管理有限公司承担举证责任，而不是由潘纪华承担举证责任。 岳池瑶池物业管理有限公司辩称，一审法院将房屋租赁合同法律关系及物业服务合同法律关系所涉及的诉讼请求一并立案、一并审理是基于双方签订的租赁合同对房屋租赁以及物业服务均在合同中作出约定，若一审法院有不当之处也仅仅是案由的确定存在不当，并不存在程序错误。潘纪华与岳池瑶池物业管理有限公司在《岳池亿联建材家居五金城物业管理服务协议》第八条第二项约定“乙方不得以任何理由拒付物业管理服务费用”，在此情况下潘纪华若不支付物业管理服务费用，有且只能有证据证明岳池瑶池物业管理有限公司没有提供服务的情况下才能得到支持，而潘纪华并未提供证据予以证明。该公司作为有几百户商户入住的专业市场，不可能不向包括潘纪华在内的商户提供物业管理以及物业服务。案涉商铺由岳池瑶池物业管理有限公司交付给潘纪华装修后一直正常使用，故潘纪华所称租赁合同的期限顺延到2018年既没有合同约定也没有法律规定。综上，潘纪华不向岳池瑶池物业管理有限公司缴纳租金，不按时交还租赁商铺，不向岳池瑶池物业管理有限公司缴纳物业管理服务费用，是属于潘纪华不诚实不守信的行为，故请求驳回上诉，维持原判。 岳池瑶池物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.潘纪华立即将租赁商铺交还给岳池瑶池物业管理有限公司，并从2018年4月26日起按462元/天的租金标准向岳池瑶池物业管理有限公司支付逾期交还商铺期间的租金，至潘纪华交还租赁商铺之日止；2.潘纪华向岳池瑶池物业管理有限公司支付合同期内的房屋租金40132元，并判令潘纪华从2016年4月26日起每年按未付租金40132元的6%向岳池瑶池物业管理有限公司支付逾期付款的违约金，至付清为止；3.潘纪华向岳池瑶池物业管理有限公司支付合同期内的物业服务费5826元，并从2018年4月26日起按32元/天的物业服务费标准向岳池瑶池物业管理有限公司支付逾期交还商铺期间的物业服务费，至潘纪华交还租赁商铺之日止。 一审法院认定事实：2014年3月9日，岳池瑶池物业管理有限公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）潘纪华签订《岳池亿联建材家居五金城商铺租赁合同》，约定乙方向甲方租赁岳池亿联建材家居五金城1号楼1130、1131、1132、1143、1144、1145号共6间商铺，建筑面积合计251.43㎡，主营“王者”品牌陶瓷，租赁期限为36个月，从2014年10月22日起至2017年10月21日止，若亿联五金城正式开业日与租赁起始日不一致的，以正式开业日为租赁起始日，租赁终止日相应顺延，租赁期内租金共计259476元，考虑到乙方初期经营成本和共同培育市场因素，甲方免收乙方24个月租金后，乙方实际应付甲方租金86492元，于2014年3月9日前支付租金43246元，余款在亿联五金城正式开业之日起12个月内付清。乙方应于2014年3月9日前向甲方一次性交纳经营保证金7000元。乙方所租赁商铺的物业服务费按照建筑面积计交2元/㎡/月，乙方共租赁商铺251.43㎡，合计503元/月，乙方应按季度向甲方交纳，在当季第一月的3号前交纳，逾期按每日万分之五收取滞纳金，考虑到乙方初期经营成本和共同培育市场因素，甲方免收乙方两年的商铺物业服务费，自第三年1月1日起商铺物业服务费根据前款约定收取。乙方在进场装修前应向甲方交纳装修保证金2514元。乙方迟延交纳商铺租金、物业服务费的，每延迟一日按应交款的1%支付滞纳金。租赁期满或本合同终止、解除后，乙方应在甲方规定的期间内交还租赁物业，如逾期不交还，甲方有权收回该租赁物业，自由处置物业内所有物品并拆除原有装修等，所产生的费用由乙方承担，同时，甲方有权按合同项下日租赁费、物业服务费的2倍向乙方收取租金和物业服务费，至乙方交还租赁商铺为止。合同签订当日，潘纪华按约定向岳池瑶池物业管理有限公司交纳租金43246元、经营保证金7000元。2014年10月28日，潘纪华接收租赁商铺后进行装修。2014年11月3日，潘纪华在“商户商铺（场地）基础设施登记表”上签字，确认了租赁商铺及基础设施移交登记情况，当天，双方签订了《消防安全装修责任书》和《岳池亿联建材家居五金城物业管理服务协议》及附件《岳池亿联建材家居五金城商户管理规约》《营业员管理规定》《岳池亿联建材家居五金城区域防火责任书》，同时，潘纪华向岳池瑶池物业管理有限公司交纳了装修保证金2514元、装修施工许可证押金100元、单相电表电卡押金850元。2014年11月28日，亿联五金城正式开业。2015年4月25日，亿联五金城二期开业。潘纪华租赁商铺属于亿联五金城范围，主营“王者”品牌陶瓷。案涉商铺租金余款及物业服务费付款期限届满后，岳池瑶池物业管理有限公司向潘纪华催收，潘纪华未予给付。商铺租赁期满后，潘纪华未续租，也未向岳池瑶池物业管理有限公司交还租赁商铺，岳池瑶池物业管理有限公司经过催收未果，遂起诉至一审法院，请求依法判决。 另查明，岳池瑶池物业管理有限公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为物业管理服务、出租商业用房、销售日用百货、五金家具及室内装饰材料、办公设备、汽车摩托车零配件、农用机械、化工原料等。案涉租赁商铺系案外人祝建华、祝家俊、陈艮、孙建明、丁小容、王明财、罗小华、曾涛、曾宇航等人买受取得。为打造岳池亿联建材家居五金城高端专业市场品牌，统一规划业态布局和运营模式，商铺买受人在2013年11月14日至12月8日期间与岳池瑶池物业管理有限公司签订《岳池亿联建材家居五金城商铺委托租赁合同》，委托该公司统一出租并实行专业化、一体化物业管理，委托租赁期限10年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止。案涉商铺分别于2014年11月7日竣工验收合格，2015年12月11日消防验收合格，2017年年底前取得不动产权属证书。案件在审理期间，潘纪华于2018年9月3日向岳池瑶池物业管理有限公司交还了案涉商铺。庭审中，岳池瑶池物业管理有限公司不再请求潘纪华交还案涉商铺，将诉讼请求第一项变更为判令潘纪华支付逾期交还商铺期间的租金58212元（逾期时间从2018年4月26日起至2018年9月2日止，共计126天，每天租金标准为231元，双倍按462元计算）、第三项变更为判令潘纪华支付合同期内的物业服务费5826元、逾期交还商铺物业服务费4032元（逾期天数126天，物业费标准每天16.70元，双倍按32元计算）。一审法院认为，潘纪华与岳池瑶池物业管理有限公司签订的《岳池亿联建材家居五金城商铺租赁合同》《岳池亿联建材家居五金城物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。潘纪华于2014年10月28日接收案涉商铺后，应当按照约定支付租金和物业服务费，并在合同期满后交还租赁商铺，否则构成违约，应当承担违约责任。岳池瑶池物业管理有限公司对包括案涉商铺在内的岳池亿联建材家居五金城商铺统一出租并实行专业化、一体化物业管理，经过了商铺产权人委托授权，且潘纪华与岳池瑶池物业管理有限公司已经按照合同约定履行了一定的合同义务。案涉商铺虽然在签订合同时未取得权属证书和经过消防验收，具有一定的违法情节，但在租赁期间取得了不动产权属证书，并经过消防验收合格，违法情节已经消失，同时，潘纪华没有向提供证据证明其因为消防验收等原因影响租赁经营，因此，岳池瑶池物业管理有限公司辩称租赁合同无效及按照消防验收时间顺延租赁期限的理由不成立，不予支持。岳池瑶池物业管理有限公司自愿请求以2015年4月25日亿联五金城二期开业时间为双方租赁合同起始时间，符合租赁合同“正式开业日与租赁起始日不一致的，以正式开业日为租赁起始日”的约定，同时，该时间迟于潘纪华实际接收商铺的时间，有利于潘纪华，予以确认。因此，认定2015年4月25日至2018年4月25日为商铺实际租赁期间，租赁期满后，潘纪华未续租，也未及时向岳池瑶池物业管理有限公司交还租赁商铺。根据合同约定，商铺租赁期间，潘纪华应当在“正式开业之日起12个月内”向岳池瑶池物业管理有限公司交纳租金43246元，“自第三年1月1日起”以503元/月标准“按季度”向岳池瑶池物业管理有限公司交纳物业服务费全年共计6036元。岳池瑶池物业管理有限公司诉讼请求支付合同期内的租金40132元、物业管理费5826元，未超出合同范围，租金及物业服务费不足部分视为岳池瑶池物业管理有限公司自愿放弃其权益，予以支持。案件在审理期间，双方于2018年9月3日自愿交还了案涉商铺，予以确认。潘纪华交还商铺后，岳池瑶池物业管理有限公司不再请求潘纪华交还案涉商铺，予以准许。因此，2018年4月26日至2018年9月3日为商铺逾期交还时间，实际逾期时间共计130天，岳池瑶池物业管理有限公司诉讼请求按照126天计算逾期时间，未超出合同范围，不足部分视为岳池瑶池物业管理有限公司自愿放弃其权益，予以支持，确认本案逾期租金29857.51元（年租金86492元÷365天×126天），逾期交还商铺物业服务费2112.60元（503元÷30天×126天）。由于潘纪华没有按照约定向岳池瑶池物业管理有限公司交纳租金和物业服务费及交还租赁商铺，构成违约，应当承担违约责任。关于违约责任，根据合同约定，有租赁期间物业服务费“逾期按每日万分之五收取滞纳金”、“乙方迟延交纳商铺租金、物业服务费的，每延迟一日按应交款的1%支付滞纳金”约定，有逾期不交还商铺“甲方有权按合同项下日租赁费、物业服务费的2倍向乙方收取租金和物业服务费，至乙方交还租赁商铺为止”约定，该违约责任关于违约金计算标准的约定高于民间借贷法定的最高标准，有违市场交易公平合理原则，予以适当调整。潘纪华按照租赁期间和逾期时间分别计算违约金，其计算结果也将超出合理范围。考虑案涉商铺具体情况，结合岳池瑶池物业管理有限公司对租赁期间按照年利率6%计算逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，决定违约金按照年利率6%的标准计算，按照合同约定的履行期限分别起算至付清之日。岳池瑶池物业管理有限公司没有提供证据证明潘纪华违法装修和经营情形，在租赁合同终止后，岳池瑶池物业管理有限公司应当退还被告交纳的装修保证金、装修施工许可证押金、单相电表电卡押金及经营保证金，因此，潘纪华对此辩称理由成立，予以支持。为方便计算，该费用10464元（2514元+100元+850元+7000元）直接冲抵租赁期间的未付租金，冲抵后租赁期间剩余租金为29668元（40132元-10464元），租金冲抵前后违约金分别计算。潘纪华辩称由于后期消防占用造成营业收入减少以及岳池瑶池物业管理有限公司没有提供物业服务，由于没有提供相关证据，不予支持。租赁合同与物业服务合同虽然分属不同法律关系，但在本案中合同双方均为一体且相互关联，决定一并审理。综上所述，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条等规定，判决：一、潘纪华在本判决生效后三日内向岳池瑶池物业管理有限公司支付租赁期间剩余租金29668元及自2018年9月4日起至付清之日按照年利率6%计算资金占用期间的利息，支付自2016年4月26日起至2018年9月3日以租赁期间未付租金40132元为基数按照年利率6%计算资金占用期间的利息；二、潘纪华在本判决生效后三日内向岳池瑶池物业管理有限公司支付租赁期间未付物业服务费5826元及按照年利率6%计算资金占用期间的利息（其中，1509元自2017年4月29日起计算至2017年7月28日，3018元自2017年7月29日起计算至2017年10月28日,4527元自2017年10月29日计算至2018年1月28日，5826元自2018年1月29日起计算至付清之日）；三、潘纪华在本判决生效后三日内向岳池瑶池物业管理有限公司支付逾期租金29857.51元、逾期交还商铺物业服务费2112.60元，并自2018年9月4日起至付清之日按照年利率6%计算支付资金占用期间的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1196元，由潘纪华负担。 本院二审期间，岳池瑶池物业管理有限公司提交了以下证据：1.《竣工验收报告》一份，拟证明案涉商铺所在1号楼的竣工验收日期为2015年2月6日，而非潘纪华主张的2016年12月4日，且早于商铺租赁期实际起算时间即2015年4月25日。潘纪华质证后，对该份证据的真实性不予认可，认为该份报告系开发商内部验收报告而并非建委出具，不具有对外效力。2.“岳池瑶池物业管理有限公司员工花名册”、“用户水电气缴费清单”“规模以上服务业企业”标牌各一份，拟证明岳池瑶池物业管理有限公司是拥有保安、保洁、管理人员的具有一定规模的公司，具备提供物业服务的资格和能力，并为潘纪华提供了代缴电费等物业服务。潘纪华质证后认为，对该组证据的真实性不予认可，岳池瑶池物业管理有限公司是否是优秀企业与其是否履行合同以及是否按照合同约定履行没有任何关联性，员工花名册系该公司自行制作，水电气缴费清单看不出岳池瑶池物业管理有限公司有为潘纪华代缴电费的事实，且物业服务合同中并没有约定有代缴电费的内容，故该组证据与本案没有关联性。对以上证据，本院将结合当事人陈述和全案证据予以综合认定。 本院二审查明：潘纪华在一审答辩中主张案涉商铺在竣工验收及消防验收合同备案之前，未达到安全使用状态，其所签订的租赁合同、租赁期应当顺延至2018年12月10日，未主张因案涉商铺在签订租赁合同前未取得权属证书及未经过消防验收而应认定为无效合同。二审中，潘纪华主张应视案涉房屋不动产权证上记载的竣工时间即2015年12月4日为案涉商铺达到安全使用状态的时间，并应从该时间顺延租期；后变更该主张为应以该时间推定为开发商交付案涉商铺给出租方的时间，出租方此时才享有案涉房屋的处置权，并应从该时间顺延租期，同时放弃因未达到安全使用状态而应顺延租期的主张。二审查明的其他事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，因租赁费和物业服务费均为双方签订的《岳池亿联建材家居五金城商铺租赁合同》约定的潘纪华应缴费用项目，故一审法院在本案中一并审理并无不当，潘纪华主张租赁费用和租金分属不同法律关系，一审法院未分别立案系程序错误的上诉理由，本院不予采纳。 潘纪华于2014年10月28日接收案涉商铺后进行装修，2015年4月25日亿联五金城二期开业，一审法院根据双方合同的约定及有利于潘纪华的原则，认定2015年4月25日至2018年4月25日为商铺实际租赁期间并无不当，潘纪华主张应推定案涉房屋不动产权证上记载的竣工时间为开发商交付案涉商铺给出租方的时间并应从该时间顺延租期的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 岳池瑶池物业管理有限公司作为物业服务提供方，应为业主提供相应的物业服务；潘纪华作为接受物业服务的业主，应该向物业公司缴纳物业相关费用。本案二审中，岳池瑶池物业管理有限公司提供了就案涉商铺履行了物业服务的相关证据，潘纪华无相反证据予以推翻。故一审法院认定潘纪华应向岳池瑶池物业管理有限公司支付相关物业服务费并无不妥，潘纪华的该项上诉主张不能成立，本院不予采纳。 综上所述，潘纪华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1196元，由上诉人潘纪华负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋丽 审判员  陈萱 审判员  张波 二〇一九年三月四日 法官助理董兴林 书记员田玲