上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初651号原告：陈天宪，男，1970年11月26日生，汉族，户籍所在地福建省。委托诉讼代理人：刁钰萍，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海昂然农产品发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郑建武，董事长。委托诉讼代理人：郑建勇。委托诉讼代理人：韩霜。原告陈天宪与被告上海昂然农产品发展有限公司(以下简称“昂然公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月22日公开开庭进行了审理。原告陈天宪及其委托代理人刁钰萍、被告昂然公司的委托诉讼代理人郑建勇、韩霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈天宪向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年3月28日就上海国际食品城市场(上海市松江区沪松公路XXX号)内营业房S3区-C18号(以下简称“系争商铺”)及其相关配套用房27-301室(以下简称“系争住宅”)签订的两份《委托协议书》于2017年10月16日解除；2、判令被告向原告支付上述房屋2017年1月1日至2017年10月15日的租金；3、判令被告向原告支付利息(以第二项诉请的金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年9月1日起计算至实际履行之日止)；4、判令被告赔偿原告提前解约违约金39,875元。事实和理由：2015年3月28日，原、被告签订两份《委托协议书》，约定原告将系争商铺及系争住宅全权委托被告代为招商、经营管理，系争商铺委托期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止，系争住宅委托期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止；被告于每年9月1日前向原告支付当年度租金，租金价格为被告市场内统一租金价格的86%；统一租金价格为单个营业房及相关配套用房的租金、管理费及卫生费总和。然被告未按约于2017年9月1日前向原告支付租金。系争商铺属于小通道商铺，2017年小通道商铺租金为63,800元/年、管理费为8,000元/年、系争住宅租金为24,000元/年、管理费为1,200元/年。故诉请2中，系争商铺2017年1月1日至2017年10月15日的租金计算方式为：(63,800元/12个月×10.5个月+8,000元/12个月×10.5个月)×86%；系争住宅2017年1月1日至2017年10月15日的租金计算方式为：(24,000元/12个月×10.5个月+1,200元/12个月×10.5个月)×86%。另外，上海种子繁育中心是系争商铺及住宅的权利人，其将系争商铺及住宅出租给被告。2015年3月28日，原告从被告处购买上述房屋的使用权，同时又将上述房屋出租给被告。因上海国际食品城用地违规，被政府关闭，致使原、被告之间的房屋使用权买卖合同及房屋租赁合同均无法实现合同目的，故原、被告于2017年10月16日办理了系争商铺的交接手续。此外，依据《委托协议书》第七条的约定，被告应赔偿提前解约违约金，金额相当于剩余期限租金金额。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至本院，望判如所请。被告昂然公司辩称：1、确认两份委托协议书于2017年10月16日解除，但被告没有主动解除协议书，协议无法继续履行是因为政府整治行为，被告不存在违约；2、对原告第二项诉讼请求中主张的租金计算方式、计算标准无异议，但对计算时间段有异议，被告仅同意支付自2017年1月1日至2017年6月30日的租金，因为被告将系争商铺及住宅出租给次承租人，次承租人向被告支付的租金均计算至2017年6月30日；3、不同意支付利息，付款延迟因为政府整治行为，并非被告原因导某，如果法院认定被告要支付利息，则对于原告主张的利息计算标准无异议，但对计算基数及时间段有异议，应从开庭之日即2019年2月22日起算；4、不同意支付违约金，被告并未提前解除《委托协议书》，不存在违约事实，合同无法继续履行系政府整治行为导某，属于不可抗力，原告之前也没有发过解除通知，2017年10月16日双方办理房屋交接手续也是在法院主持下进行，如果法院认定被告需要支付违约金，则原告主张的违约金标准过高，具体由法院认定。本院经审理认定事实如下，2015年3月28日，原告作为乙方、被告作为甲方，签订《委托协议书》两份，约定乙方将系争商铺及系争住宅全权委托甲方代为招商、经营管理，其中商铺委托期限自2015年6月1日至2018年5月31日，住宅委托期限自2015年6月1日至2017年5月31日。委托协议书第5条约定，甲方于每年的9月1日前向乙方支付系争商铺及系争住宅当年度的租金，租金价格为甲方市场内统一租金价格(单个营业房及相关配套用房的租金、管理费及卫生费的总和)的86%。第7条约定，甲、乙双方若有一方在委托期限内提前解除本委托协议的，须约定在自然年度末(即12月31日)，且需向守约方赔偿相当于剩余期限租金金额的违约金。赔偿租金的计算方式为：剩余期限年数乘以当年度租金标准。《委托协议书》另对其它事宜作了约定。另查明，系争商铺及住宅位于松江区沪松公路XXX号地块，该地块登记使用权人为上海种子繁育中心，上述房屋的建造取得了相关的建设工程规划许可和建筑工程施工许可。2017年7月11日，上海市松江区规划和土地管理局向上海种子繁育中心、上海种业(集团)有限公司作出松规土(2017)302号《关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函》，该函载明：沪松公路XXX号地块批准用途为农业服务，土地权属为国有划拨。自2004年始，上海种业(集团)有限公司(上海种子繁育中心的上级公司)与天问发展有限公司(后更名为上海昂然农产品发展有限公司)签订多项《房地产租赁合同书》，未经相关部门批准，出租该划拨土地。现该地块已建成上海国际食品城，用于商业经营和人员居住。上述行为违反了相关法律规定，现要求立即暂停出租上述地块，收回该地块实际使用权，同时停止该地块内的商业运营，恢复约定用途使用该地块等。审理中，原、被告一致确认：1、系争商铺及住宅是由上海种子繁育中心出租给被告，再由原告于2015年3月28日从被告处购买了上述房屋的使用权，与此同时，原告将房屋出租给被告；2、因合同无法继续履行，双方于2017年10月16日办理了系争商铺及住宅的交接手续；3、双方于本案诉讼前均未发送过解除合同的通知。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。关于委托协议书无法继续履行的原因，原告向法庭陈述系政府整治行为导某，2017年上半年政府要求对郊县大型市场转型升级，2017年7月松江区规划和土地管理局以违规用地为由关闭了上海国际食品城(松江区沪松公路XXX号)，收回了土地使用权，其认为系争商铺及住宅的使用权是原告从被告处购得，现该土地使用权被收回，导某合同目的无法实现，是被告违约，故要求根据委托协议书第七条约定向被告主张违约金。对此，被告向法庭陈述2017年7月松江区规划和土地管理局确实以违规用地发了函，此系政府整治行为，该地块内的商业运营因此被停止，并由政府砌了围墙，但不影响进出。本院认为，原、被告签订的《委托协议书》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。现原、被告一致认可两份委托协议书于2017年10月16日解除，对此，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院认为，庭审中双方一致确认双方于两份委托协议书解除当天办理了系争商铺及住宅交接手续，即2017年10月16日，故被告应支付原告合同解除前租赁期间段内的租金，现原告自愿将系争商铺及住宅的租金计算截止时间主张至2017年10月15日，于法不悖，本院予以准许，且被告对原告陈述的租金计算方式亦无异议，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持，但法庭注意到，原告主张的系争商铺租金时间段(2017年1月1日至2017年10月15日)应为9.5个月，而非原告陈述的10.5个月，故本院对此予以调整，经计算，被告应支付原告的租金金额为66,040.83元。关于被告辩称其与次承租人的租金均结算至2017年6月30日故对于原告的租金也应计算至该日的意见，本院认为，被告与次承租人的租金结算至何时与本案无关，对该项辩称意见本院不予采纳。关于原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院认为，依据《委托协议书》的约定，被告应当于2017年9月1日前向原告支付2017年度的租金，现被告逾期支付，应向原告承担迟延支付租金的利息，同时利息的计算基数为应付而未付的租金66,040.83元，且被告对原告主张的利息计算标准无异议，故原告该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但利息起算时间应从逾期之日起算，故本院依法调整为2017年9月2日。关于被告辩称付款迟延系政府整治行为导某故不应当支付利息的意见，本院认为，合同具有相对性，不管迟延付款行为的原因是否是案外人导某，被告均应向原告承担迟延支付租金的利息。关于被告辩称利息从2019年2月22日起算的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告要求支付提前解约违约金的诉讼请求，本院认为，根据委托协议书第7条约定，甲、乙双方若有一方在委托期限内提前解除本委托协议的，须约定在自然年度末(即12月31日)，且需向守约方赔偿相当于剩余期限租金金额的违约金，本案中原被告均确认委托协议书的解除是由于政府整治行为导某协议无法继续履行，且被告并无主动要求提前解除委托协议的意思表示，故根据双方的约定，原告主张被告支付提前解约违约金的条件不成就，故对原告该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告陈天宪与被告上海昂然农产品发展有限公司于2015年3月28日就上海国际食品城市场(上海市松江区沪松公路XXX号)内营业房S3区-C18号及其相关配套用房27-301室签订的两份《委托协议书》于2017年10月16日解除；二、被告上海昂然农产品发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈天宪租金66,040.83元；三、被告上海昂然农产品发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈天宪利息(以66,040.83元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年9月2日起计算至实际支付之日止)；四、驳回原告陈天宪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,418元，减半收取1,209元，由原告陈天宪负担455元(已付)，由被告上海昂然农产品发展有限公司负担754元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  魏婷婷二〇一九年三月十九日书记员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。