宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初58号原告：游晓明，男，1969年11月5日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：杨涛，宁夏宁人律师事务所律师。被告：宁夏隆盛房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区宝湖东路**金茂大厦****。法定代表人：魏海鹰，该公司总经理。委托诉讼代理人：辛加辉，宁夏天盛律师事务所律师。原告游晓明与被告宁夏隆盛房地产开发有限公司（以下简称隆盛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告游晓明及委托诉讼代理人杨涛，被告隆盛房地产公司的委托诉讼代理人辛加辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告游晓明向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2.被告为原告办理涉案房屋产权证；3.被告向原告支付因未按期办理产权证所产生的违约金73160.15元（以房款总额243099元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算，自2014年12月26日暂计算至2018年12月24日，并继续主张原告实际取得房屋产权证之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年，原、被告协商由原告购买被告开发的位于新华东街650号隆鑫苑XXX号楼XXX座公寓XXX室至XXX室，共13套公寓。为此，原告分别于2012年9月28日、2012年10月10日、2012年10月19日以转账汇款的方式向被告共支付13套房屋购房首付款1608134元，其中1003室首付款120842元。2013年5月9日，原告向被告补交购房首付款共175000元，其中1003室补交首付款5000元。2013年6月12日，原、被告补签了《银川市商品房买卖合同》一份，约定，原告购买被告开发的位于银川市兴庆区新华东街650号隆鑫苑XXX号楼XXX座公寓XXX室房屋，商品房单价为4600元/㎡，建筑面积51.27㎡，合同总价款235842元。同时，合同还约定被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要被告提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。2013年6月7日，原告与中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定以商业按揭贷款方式支付13套房屋剩余购房款136万元。2013年6月25日，中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行向被告发放了136万元贷款，其中1003室发放贷款110000元。2014年9月15日，原告向被告缴纳了办理13套房屋产权证的费用101721元。2014年9月16日，被告将涉案房屋交付原告使用，原告于当日根据被告交付13套公寓实际面积向被告补交购房款94346元，其中XXX室补交面积差额购房款7257元。至此，原告共向被告支付了243099元购房款。但被告至今也未给原告办理房屋产权证书。原告多次找被告协商无果，故起诉至法院。被告隆盛房地产公司辩称，被告对原告主张确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效的诉请无异议。购房款全额交清。由于被告将涉案房屋土地抵押给银行，被告未能清偿抵押贷款导致无法为原告办理房屋权属证书。现被告无法清偿银行贷款，故无法确定何时能够为原告办理房屋权属证书。对原告诉请的违约金，其主张的是逾期办证的违约金，不是逾期交房的违约金，被告依照合同约定将涉案房屋交给原告使用，故被告不存在违约，另，原告诉请已过诉讼时效。故请求法院依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2012年，原、被告协商由原告购买被告开发的位于新华东街650号隆鑫苑XXX号楼XXX座公寓XXX室至XXX室，共13套公寓。原告通过转账形式向被告支付了13套房屋首付款。2013年6月7日，原告与中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定以商业按揭贷款方式支付13套房屋剩余购房款136万元，贷款年利率8.515%。2013年6月25日，中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行向被告发放了136万元贷款，至此，原告13套房屋购房款全部付清。2013年6月12日，原、被告补签《银川市商品房买卖合同》一份，约定，“出卖人：宁夏隆盛房地产开发有限公司，买受人：游晓明；建筑面积51.27平方米，房屋单价每平方米4600元，房屋总价款235842元；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为农行银川兴庆支行，抵押登记部门为国土资源局，抵押登记日期为2012年11月28日，抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定；出卖人应当于2014年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起＿日内退还全部已付款，并按全部已付款的＿向买受人支付违约金；2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之＿的违约金。”2014年9月15日，原告向被告指定的银川市金茂港管理有限公司缴纳13套房屋办理房屋产权证费用共计101721元。同年9月16日，原告补交13套房屋面积差款94346元。XXX室共计支付购房款243099元。后被告依约向原告交付房屋，但至今未办理房屋产权手续，故原告起诉至法院，请求依法判如所请。另查明，因原告所购买的坐落于银川市兴庆区新华东街650号隆鑫苑XXX号楼XXX座13室房屋无在建工程抵押情况，但隆鑫苑A1号楼其他房屋土地存在在建抵押情况。因此，隆鑫苑A1号楼整体无法办理初始登记。只有整体无在建抵押的情况或抵押解除才能办理初始登记。初始登记办理后，各买受人才能办理房屋权属证书。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同已依法成立并生效，故对原告要求确认原、被告于2013年6月12日签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号：银隆盛售2013第029号）合法有效的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告为其办理房屋产权证的诉讼请求，因涉案房屋所在土地已抵押给银行，无法办理房屋产权登记手续，原告的该项诉讼请求目前实际履行不能，故本院暂不予支持。待上述障碍排除后，原告可另行主张。关于违约金：原、被告约定房屋于2014年12月31日前交付，并于商品房交付使用后90日内将办理产权登记需要的资料报产权登记部门备案并取得《初始登记证》。虽然双方对违约金未进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应当承担违约责任，并按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本院参照原告购买13套房屋贷款利率，年利率8.515%计算。关于违约金起算点：原告主张房屋于2014年9月16日交付，并提交了办理13套房屋产权证费用收据。从常理来说，只有房屋交付才能办理房屋产权证书；其次，房屋交付是出卖人的合同义务，交接凭证是合同履行凭证，故被告辩称无交接凭证显然不符合交易习惯。综上，本院有理由相信被告存有交接凭证而拒不提交，故本院以原告主张的交付日期2014年9月16日为房屋交付时间。原告主张自2014年12月26日起计算违约金，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”原告已实际占有房屋，且办理了预告登记，实际已取得了房屋，具备物权性质，故办理产权证书的请求权，不适用诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告宁夏隆盛房地产开发有限公司自2014年12月16日起至本判决生效之日止按房屋总价243099元年利率8.515%向原告支付逾期办证违约金；三、驳回原告游晓明的其他诉讼请求。案件受理费1630元，减半收取815元，由被告宁夏隆盛房地产开发有限公司负担。如果被告宁夏隆盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 路建军二〇一九年三月二十日法官助理 薛 盟书 记 员 刘 婷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。