黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑12民终197号上诉人（一审被告）：王晶，女，1991年10月11日出生，汉族，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：李树森，黑龙江申平律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨鹏晔，男，2003年8月10日出生，汉族，学生，住哈尔滨市南岗区。法定代理人：杨某，女，1973年7月8日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：杨艺梅，黑龙江光明律师事务所律师。一审被告：王金刚，男，1981年4月6日出生，汉族，无固定职业，住绥化市北林区。一审被告：李丹丹，女，1991年5月18日出生，汉族，无职业，住绥化市北林区。一审被告：李磊，女，1985年3月14日出生，汉族，住绥化市北林区。上诉人王晶与被上诉人杨鹏晔、一审被告王金刚、李丹丹、李磊返还原物纠纷一案，不服绥化市北林区人民法院（2018）黑1202民初667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王晶上诉请求：请求撤销绥化市北林区人民法院（2018）黑1202民初667号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，上诉人系购买并已合法占有涉案房产，上诉人的占有权优先于被上诉人的债权。二、被上诉人自称的返还原物请求权消灭，其诉讼请求应予驳回。三、一审判决违反法定程序。杨鹏晔辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王金刚、李丹丹、李磊未答辩。杨鹏晔向一审法院提出诉讼请求：判令被告将绥化市盛世华庭D栋8号商服归还原告。一审法院认定事实：本案争议的房屋坐落于绥化市××林区盛世华庭D栋8号商服，面积267.62平方米，系黑龙江省天林房地产开发有限公司开发承建。被告王金刚（曾用名王涛）与被告李丹丹系夫妻关系，因被告王金刚与天林公司之间有债权、债务关系，天林公司将该商服抵顶给被告王金刚、李丹丹，用以偿还部分债务。2013年9月6日，被告李丹丹将此房卖给原告杨鹏晔，经协商一致并经黑龙江省天林房地产开发有限公司同意，将合同签订日期书写为天林公司与王金刚签订合同日期，即2009年11月30日，同时将该房名更至原告杨鹏晔名下。天林公司与原告杨鹏晔签订商品房销售合同1份，约定每平方米3800元，购房款计1016956元，实际价格为2600000元，由被告王金刚、李丹丹收取了原告杨鹏晔的全额房款2600000元，天林公司为原告出具了1016956元收据。天林公司、王金刚、李丹丹将该房交付原告占有、使用，原告缴纳了2013年-2014年度取暖期的供热费用。另查明，因王金刚在被告王晶处借款，王金刚用本案争议的坐落于绥化市××林区盛世华庭D栋8号商服提供担保，王金刚与王晶协商，由王晶与天林公司签订商品房买卖合同1份，日期写为2009年12月1日，约定每平方米1580元，合计价款422840元，由天林公司为王晶出具422840元收据1份。后因王金刚未按约定向王晶履行还款义务，王晶将原告占有、使用的8号商服的门锁撬开，占有该房并出租给王雪亮经营饭店。王雪亮于2016年5月14日将该房转租给被告李磊，由李磊与王晶签订房屋租赁合同，租期自2016年5月14日至2021年5月14日为5年，每年租金85000元。租金由王晶收取。2016年10月27日王雪亮将饭店经营设备以190000元的价格出兑给被告李磊，李磊占有该房至今。期间原告多次要求被告返还房屋未果。故原告诉至法院，要求被告返还房屋。一审法院认为，被告王金刚、李丹丹因其与黑龙江省天林房地产开发有限公司之间债权、债务关系，通过抵账方式取得了黑龙江省天林房地产开发有限公司开发的坐落于绥化市××林区盛世××小区××号商服所有权。2013年9月6日，原告杨鹏晔与被告李丹丹签订房屋买卖合同，约定王金刚、李丹丹将此房以2600000元的价格卖与原告，原告向王金刚、李丹丹缴纳了全额房款，经天林公司认可并与原告重新签订了商品房买卖合同，同时将房屋交付原告占有、使用，原告缴纳了当年的供热费，虽然合同体现的价格与实际不符，但成交价2600000元合理，因客观原因没有办理产权登记，原告尚未取得该房屋物权法规定的所有权，本着不诉不理的原则，本案不对其物权予以确认，但并不影响原告对该房屋拥有合法的占有、使用的权利。原告因此取得了非所有权人对物的占有。我国物权法规定非所有权人对物的占有，是指占有人对不动产或动产实际控制的事实状态。占有人可以是依法占有不动产或者动产，如基于合同关系等产生的占有，也可能是无权占有他人的不动产或者动产。但无论是依法或者依照合同约定产生的占有即有权占有，抑或是无权占有，均受到我国物权法律的规范与约束。杨鹏晔与王金刚、李丹丹及天林公司关于争议房屋的处理方式不违反法律规定，符合民事权利处分自由的原则。因此，杨鹏晔对该争议房屋虽未办理房屋产权登记，但其对房屋的占有为合法占有。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。…。”王晶与王金刚之间存在债务关系，王金刚向王晶借款，虽然由天林公司与王晶签订了商品房买卖合同，但价格为422840元明显低于市场合理价格，所签订的商品房买卖合同，实为王金刚向王晶借贷而形成的担保关系，王金刚未按约定还款，并不能导致王晶对该房屋产生合法占有的权利。王晶关于该房屋对王金刚可享有债权、担保物权请求权，请求王金刚履行违约责任，但该项请求权不得损害合法占有人杨鹏晔的合法利益，其强行侵占占有人合法占有的房屋，应承担返还原物的法律责任。被告李磊基于租赁而占有争议房屋亦应与合法占有人重新达成协议。否则因腾退房屋而造成的损失，其有权向王晶另行主张。原告的诉讼请求有理，应予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：被告王晶、李磊于判决生效后三十日内向原告杨鹏晔返还坐落于绥化市××林区盛世××小区××号商服。案件受理费13953元，由被告王晶负担。二审中，上诉人王晶举示证据一：王金刚给上诉人出具的借条，借款金额110万元，意在证明上诉人与王金刚形成过借贷关系，借款时间是2012年11月18日，借款期限为2个月。证据二：上诉人与天林公司签订的商品房买卖合同（一审已经出示），意在证明该购楼时间是按照王金刚取得房屋权利时的时间书写的购楼时间，真实的购楼时间应在2013年末、2014年初，可以证明王金刚未按照原借款协议约定的还款时间偿还借款，又将其在天林公司享有的房屋权利转让给王晶，王晶又与天林公司签订商品房买卖合同。证据三：缴纳供热费及物业费收据，意在证明在2015年首次缴纳供热费是由王晶缴纳，并非是被上诉人缴纳。杨鹏晔质证认为，对于证据一因王金刚没有出庭，对借据的真实性不予认可。对于证据二上诉人出具的购房合同时间是在房产公司为被上诉人出具购房收据之后，被上诉人的购买时间是2009年11月30日，而上诉人购买时间是2009年12月1日。对于证据三真实性没有异议，从该缴票据可以看出上诉人的缴费时间是2015年，但被上诉人是在2013年开始缴费，且至今在物业公司保管的城市居民供热合同中的用热人是被上诉人的名字，王晶缴费并不是基于所有权人在缴费，是因其擅自侵占被上诉人的房产，并且私自出租使用，且上诉人出示的证据无法证明上诉人将借贷合同转为买卖合同的事实。本院认证认为，证据一因借款人没有出庭，上诉人没有提供其他交付借款凭证，本院对该证据待证明的问题不予采信。证据二商品房买卖合同中虽记载上诉人的购楼时间是2009年12月1日，但上诉人自称其实际购楼时间是2013年末、2014年初，该事实因被上诉人没有异议，本院予以采信。证据三载明上诉人向物业公司缴费时间是2015年，被上诉人对该证据无异议，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，第一、关于上诉人是否应返还案涉房屋的问题。王金刚向上诉人王晶借款，王晶与王金刚之间存在债务关系，王金刚未按约定还款，由天林公司与王晶签订的商品房买卖合同，实为王金刚向王晶借贷而形成的担保关系，且合同价款为422840元明显低于市场合理价格，显失公平。且王金刚在与王晶签订房屋买卖合同前，已经先与被上诉人签订房屋买卖合同，被上诉人按合同约定支付了全部价款，同时王金刚、李丹丹将房屋交付被上诉人使用，被上诉人缴纳了当年的供热费，上述事实可以证明被上诉人已经合法取得该争议房屋的所有权。因此王晶与王金刚双方签订的商品房买卖合同，并不能导致王晶对该房屋产生合法占有的权利。王晶关于该房屋对王金刚可享有债权、担保物权请求权，请求王金刚履行违约责任，因此上诉人占有该房屋不具有合法性，应予返还。第二、关于被上诉人主张上诉人返还占有房屋是否超过法定诉讼时效期间的问题，本案被上诉人与王金刚、李丹丹签订了房屋买卖合同并支付了合理对价，被上诉人已取得该争议房屋的所有权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，被上诉人主张上诉人返还占有房屋不适用诉讼时效的规定，本案没有超过诉讼时效期间。第三、关于上诉人提出一审法院在审理此案时没有向其送达起诉状、开庭传票等送达手续的问题。经查阅一审法院卷宗，一审法院己通过手机短信的形式向其送达开庭传票、起诉状及其他送达手续，符合法律规定，上诉人的上诉理由不成立。综上所述，王晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,953.00元，由上诉人王晶负担。本判决为终审判决。审判长  杨晓涵审判员  姜再民审判员  赵 明二〇一九年三月二十六日书记员  范杨阳