湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民再21号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：长沙通驰包装有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区黎托乡潭阳村**杨洪私房。法定代表人：王志湘，该公司执行董事。委托诉讼代理人：任超宇，男，1987年5月20日出生，汉族，系该公司员工。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：仇卫国，男，1965年9月17日出生，汉族，住湖南省汨罗市。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：罗坤，男，1982年6月21日出生，汉族，住湖南省汨罗市。再审申请人长沙通驰包装有限责任公司（简称通驰包装公司）因与被申请人仇卫国、罗坤房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）湘06民终351号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2018年11月23日作出（2018）湘民申1621号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人通驰包装公司的委托诉讼代理人任超宇、被申请人仇卫国、罗坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通驰包装公司申请再审称，1、双方签订的《厂房租赁合同》对建厂的标准要求进行了明确约定，现被申请人所建厂房面积不符合合同约定，导致再审申请人租赁厂房的目的不能实现，被申请人构成了根本违约，同时在厂房设计、施工工程中，被申请人明知厂房的实际面积小于合同约定面积，但其仍然按照不符合合同约定的标准和规格进行建设，其以实际行为表明不履行主要债务，再审申请人可以直接行使合同解除权；2、再审申请人接收厂房钥匙并不等于接收厂房，也不等于同意变更合同履行，更没有放弃任何权利。二审认定被申请人不构成根本违约，属认定事实不清，适用法律错误。请求：撤销一、二审判决，改判支持再审申请人的诉讼请求。仇卫国、罗坤共同辩称，1、厂房建设过程中，通驰包装公司一直安排有人在场，对厂房实际建造面积是知情的；2、厂房面积并不是3200平方米，而有3600多平方米，与合同约定面积相差不大；3、因通驰包装公司另外租赁了厂房才导致本案合同无法履行，应当由其承担违约责任。请求维持二审判决。通驰包装公司向一审法院起诉请求：一、解除其与仇卫国、罗坤之间于2015年7月23日签订的租赁合同；二、仇卫国、罗坤双倍返还通驰包装公司交付的定金10万元；三、仇卫国、罗坤承担本案诉讼费用。仇卫国、罗坤向一审法院反诉请求：判令通驰包装公司继续履行厂房租赁合同；二、由通驰包装公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月23日，通驰包装公司与仇卫国、罗坤签订了一份《厂房租赁合同》，约定仇卫国、罗坤将红旗小区二十组租赁给通驰包装公司使用，面积约为5000平方米，使用期限自2015年7月24日至2021年12月31日止。前四个月为建厂期，免收租金，收租起点时间为2016年元月1日，年租金29万元。签订合同时由通驰包装公司向仇卫国、罗坤支付定金人民币十万元，仇卫国、罗坤须在2015年11月30日之前交付厂房，双方特别约定，厂房实际面积不小于4000平方米，如有一方违约，则赔偿对方违约金20万元。合同拟定后，仇卫国、罗坤及通驰包装公司委托人该公司员工任超宇在合同上签了名。同时，仇卫国、罗坤出据了一份内容为“今收到长沙通驰包装有限责任公司交来租厂房定金壹拾万元整，罗坤、仇卫国，2015年7月23日”的收据。仇卫国、罗坤收到通驰包装公司交付的10万元定金后于2015年11月28日将厂房建成后交付给通驰包装公司使用，但通驰包装公司发现厂房实际面积要小于4000平方米，双方产生纠纷。一审法院认为，通驰包装公司与仇卫国、罗坤签订的租赁合同系双方真实意思表示，对双方均有约束力。仇卫国、罗坤在收取了通驰包装公司交付的定金后按期交付了厂房。现通驰包装公司认为其未按合同约定提供不小于4000平方米的租赁物构成违约，要求解除合同双倍返还定金的主张，因未构成根本违约。故对通驰公司的主张不予支持，仇卫国、罗坤反诉要求通驰包装公司继续履行租赁合同并支付租金的主张，因该厂房现已由他人实际租赁使用，故其主张亦不予支持。一审法院据此判决：1、驳回通驰包装公司的诉讼请求；2、驳回罗坤、仇卫国的诉讼请求。案件受理费4300元，反诉诉讼费838元，由通驰包装公司承担4300元，仇卫国、罗坤承担838元。通驰包装公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判由仇卫国、罗坤共同返还通驰包装公司双倍定金20万元或将本案发回重审；2、由仇卫国、罗坤承担全部诉讼费用。本院二审法院查明，经通驰包装公司介绍，2016年1月5日仇卫国、罗坤与案外人周杰运签订了租赁合同，已实际将通驰包装公司原租赁的厂房出租给周杰运，自2016年3月1日起收取租金，租赁期限5年。仇卫国、罗坤陈述与周杰运签订的租赁合同，年租金为24万元，但因不符合环境保护要求，工厂可能今年会强制关停。本院二审法院认为，关于仇卫国、罗坤是否构成根本违约及是否有权解除合同的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。《厂房租赁合同》虽约定厂房实际面积不小于4000m2，但通驰包装公司并无证据证明在仇卫国、罗坤提供的厂房面积小于4000m2时，不能实现租赁的目的；其次，即使仇卫国、罗坤提供的厂房面积小于4000m2，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，也应催告仇卫国、罗坤采取补救措施，但通驰包装公司并无证据证明在合同履行过程中要求过出租方采取过补救措施，使厂房面积达到4000m2时，仇卫国、罗坤予以拒绝；再者，厂房建成后，通驰包装公司接受了厂房钥匙，应视为其在面积小于合同约定的面积时仍同意履行合同。故综合以上三点，可以认定仇卫国、罗坤并未构成根本违约，通驰包装公司不具备解除合同的法定理由。另外，因双方当事人签订的《厂房租赁合同》已经实际解除，租赁场所也已经实际由案外人在使用，再对通驰包装公司要求解除合同的诉讼请求进行判决已无实际意义，故一审法院对通驰包装公司要求解除合同的诉讼请求和对仇卫国、罗坤要求继续履行合同的诉讼请求均予以驳回，并无不当。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由长沙通驰包装有限责任公司负担。本院再审查明，通驰包装公司与仇卫国、罗坤签订租赁合同后仇卫国、罗坤盖厂房期间，通驰包装公司法定代表人王志湘的父亲王润平到过在建厂房现场，没有对厂房面积提出异议。仇卫国、罗坤在一审法院反诉时，有一项诉求为“请求判令反诉原告支付反诉被告租金75000元”。其他事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为，通驰包装公司与仇卫国、罗坤签订的《厂房租赁合同》对通驰包装公司和仇卫国、罗坤均具有法律效力，双方应当按照该合同的约定履行义务。仇卫国、罗坤未严格按照《厂房租赁合同》建厂房，所建厂房面积小于合同约定面积4000平方米，仇卫国、罗坤存在违约行为；通驰包装公司在有人在施工现场的情况下，应当明知厂房建设现状，但并未提出异议，接收厂房钥匙后，也未催告仇卫国、罗坤采取补救措施，而是直接解除合同，通驰包装公司的行为已构成根本违约。虽然仇卫国、罗坤所建厂房面积偏小，存在违约行为，但通驰包装公司并没有证据证明所建厂房不能实现其租赁目的，故仇卫国、罗坤并未构成根本违约。在双方均存在过错的情况下，仇卫国、罗坤应当将收取的10万元定金返还给通驰包装公司。对于仇卫国、罗坤因合同解除所造成的3个月租金72500元（29万元/年÷12×3)损失，应由通驰包装公司承担。综上所述，本院二审判决驳回双方的诉讼请求不当，应依法改判。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销本院（2018）湘06民终351号及湖南省汨罗市人民法院（2017）湘0681民初1354号民事判决；二、仇卫国、罗坤返还长沙通驰包装有限责任公司定金10万元；长沙通驰包装有限责任公司赔偿仇卫国、罗坤租金损72500元；相抵后，由仇卫国、罗坤返还长沙通驰包装有限责任公司27500元；以上金钱给付内容限本判决生效后10日内履行;三、驳回长沙通驰包装有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，反诉诉讼费838元，由通驰包装公司承担4300元，仇卫国、罗坤承担838元；二审案件受理费4300元，由长沙通驰包装有限责任公司承担3000元，仇卫国、罗坤承担1300元。本判决为终审判决。审判长 刘 霁审判员 万久恩审判员 李峥嵘二〇一九年三月二十五日书记员 夏明宇