北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终2057号上诉人（原审原告）：北京融金智强投资管理有限公司，住所地北京市东城区交林夹道**楼**地下室**（住宅楼）。诉讼代表人：高峰，北京融金智强投资管理有限公司清算组负责人。委托诉讼代理人：付学振，国浩律师（北京）事务所律师。被上诉人（原审被告）：王广中，男，汉族。被上诉人（原审被告）：北京中明国际物流有限公司，，住所地北京市顺义区龙湾屯镇府前街**诉讼代表人：张维嘉，北京中明国际物流有限公司清算组负责人。委托诉讼代理人：郭艳卿，女,该公司职工。上诉人北京融金智强投资管理有限公司因与被上诉人王广中、北京中明国际物流有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初15103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。北京融金智强投资管理有限公司（以下简称融金智强公司）上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持我公司原审的诉讼请求。事实和理由：双方签订商品房预售合同后，我公司依约交付了房屋，但王广中至今未给付购房款存在违约，我公司有权解除合同并要求王广中承担违约责任。王广中、北京中明国际物流有限公司（以下简称中明物流公司）辩称：同意原判，不同意融金智强公司的上诉请求。王广中的购房款由融金智强公司向中明物流公司的借款折抵，中明物流公司对借款折抵王广中的购房款不持异议，且王广中购买了五套房屋，其余三套已经法院生效判决确认购房款已经全部支付，故不存在未付购房款的情形，不同意融金智强公司的诉讼请求。融金智强公司向一审法院起诉请求：1、解除我公司与王广中于2008年12月8日签订的《商品房预售合同》；2、王广中向我公司支付违约金567744元。一审法院认定事实：2010年8月4日，王广中向原审法院起诉要求确认其与融金智强公司签署的3份《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y656837、Y656827、Y657651）有效，原审法院于2010年9月8日出具（2010）东民初字第07438、07439、07440号民事判决书确认上述合同有效，判决已发生法律效力。（2010）东民初字第07438号民事判决书认定以下事实：2008年12月8日，王广中（买受人）、融金智强公司（出卖人）签署了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y656837），《合同》中约定：预售许可证号为：京房售证字（2008）43号；房屋坐落为东城区某号房屋，房屋总价款为1817400元；自合同签订之日起30日内，由出卖人向东城房地产交易中心申请办理商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记；预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请；抵押权人北京国际信托有限公司（以下简称信托公司）于2008年3月出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，说明该公司同意1101号房屋在该公司解除抵押权后进行销售。同日，王广中向融金智强公司支付了购房款1817400元。（2010）东民初字第07439号民事判决书认定以下事实：2008年12月8日，王广中（买受人）、融金智强公司（出卖人）签署了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y656827），《合同》中约定：预售许可证号为：京房售证字（2008）43号；房屋坐落为东城区某号房屋，房屋总价款为1475400元；自合同签订之日起30日内，由出卖人向东城房地产交易中心申请办理商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记；预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请；抵押权人信托公司于2008年3月出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，说明该公司同意某号房屋在该公司解除抵押权后进行销售。同日，王广中向融金智强公司支付了购房款1475400元。（2010）东民初字第07440号民事判决书认定以下事实：2008年12月8日，王广中（买受人）、融金智强公司（出卖人）签署了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y657651），《合同》中约定：预售许可证号为：京房售证字（2008）43号；房屋坐落为东城区某号，房屋总价款为3264299元；自合同签订之日起30日内，由出卖人向东城房地产交易中心申请办理商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记；预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请；抵押权人信托公司于2008年3月出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，说明该公司同意1102号房屋在该公司解除抵押权后进行销售。同日，王广中向融金智强公司支付了购房款3264299元。（2010）东民初字第07438、07439、07440号民事判决书均认定以下事实：2009年11月1日，王广中办理了入住房屋的相关手续，并实际使用至今。但融金智强公司一直未为王广中就上述房屋向东城房地产交易中心申请办理商品房预售合同登记备案手续。庭审中，对于未办理备案手续的原因，融金智强公司称因其在涉案商品房所属楼盘的销售初期，向信托公司做了在建工程的抵押贷款，约定每销售部分房屋须偿还部分贷款；因办理了备案手续后才视为已销售，为缓解公司资金紧张的状况，有部分房屋未办理备案手续，上述房屋即属未办理备案手续之列；约2009年8、9月份，融金智强公司已经还清了信托公司的贷款；但此时融金智强公司持有的京房售证字（2008）43号商品房预售许可证已经过期，已无法为王广中办理备案手续。对于该问题，王广中称签署《合同》时，融金智强公司的销售人员承诺备案手续由其办理，故王广中将办理备案所需要的相关手续交给融金智强公司；王广中知道融金智强公司将房屋解押的事项，但未要求融金智强公司办理备案手续，也不知道预售许可证过期之事。北京市第二中级人民法院于2011年立案受理，王广中与北京华达联行房地产经纪有限公司（以下简称华达联行公司）、融金智强公司案外人执行异议之诉三案。王广中向北京市第二中级人民法院提起诉讼要求确认北京市东城区某号房屋归王广中所有并解除对于上述房屋的查封，并停止执行。二中院于2011年12月20日出具(2011)二中民初字第7410、7411、7412号民事判决书停止对北京市东城区某号房屋的执行。(2011)二中民初字第7410号民事判决书认定以下事实：2008年12月8日，王广中与融金智强公司签订编号为Y656837的《预售合同》，约定：王广中购买融金智强公司开发的1101号房屋，建筑面积为60.58平方米，总价款为1817400元，首付款为145249元。对于房屋买卖及交付过程，王广中称：其同时向融金智强公司购房五套，除1101号房屋外，还有1102室及1107室及两套商铺，商铺与本案无关；其已交纳三套房的全部购房款，款项的来源是其任法定代表人的中明物流公司，该公司代其于2007年12月18日向融金智强公司支付了1200万元，付款后，融金智强公司出具了预测面积的收据，因没有实测面积及融金智强公司为减少和迟延向抵押方交纳解押款，所以未及时开具发票；2009年11月1日后，其已实际居住使用1101号房屋。为此，王广中提供融金智强公司提供的《收据》两张、《发票》一张、《交通银行进账单》一张、《交通银行北京分行补发入账证明书》一份、《付款情况说明》一份、《入住协议》、物业费及供暖费交费发票等作为证据。对此，华达联行公司不予认可，并称：收据不能证实真实付款情况，发票及入住均晚于法院查封，且王广中系融金智强公司董事，存在恶意串通的可能。融金智强公司认可王广中已交齐购房款，并称：因其缺少相应手续，房屋所在小区尚未办理大产权证；房屋所在小区整体存在逾期交房情况。为此，该公司提供收据及购房发票的记账联作为证据。其中，发票记账联后附有谢某书写的《说明》一份，记载有王广中向融金智强公司购买的5套房屋的房款均未支付。对此，华达联行公司称：收据本上存在号码连续但时间交叉的情况，不能作为付款的证明；发票记账联之后所附《说明》可以证明购房款并未支付，融金智强公司的认可无效。王广中不认可谢某书写的证明。(2011)二中民初字第7411号民事判决书认定以下事实：2008年12月8日，王广中与融金智强公司签订编号为Y657651的《预售合同》，约定：王广中购买融金智强公司开发的1102号房屋，建筑面积为108.81平方米，总价款为3264299元。对于房屋买卖及交付过程，王广中称：其同时向融金智强公司购房五套，除1102号房屋外，还有1101室及1107室及两套商铺，商铺与本案无关；其已交纳三套房的全部购房款，款项的来源是其任法定代表人的中明物流公司，该公司代其于2007年12月18日向融金智强公司支付了1200万元，付款后，融金智强公司出具了预测面积的收据，因没有实测面积及融金智强公司为减少和迟延向抵押方交纳解押款，所以未及时开具发票；2009年11月1日后，其已实际居住使用房屋。为此，王广中提供融金智强公司提供的《收据》两张、《发票》一张、《交通银行进账单》一张、《交通银行北京分行补发入账证明书》一份、《付款情况说明》一份、《入住协议》、物业费及供暖费交费发票等作为证据。对此，华达联行公司不予认可，并称：收据不能证实真实付款情况，发票及入住均晚于法院查封，且王广中系融金智强公司董事，存在恶意串通的可能。融金智强公司认可王广中已交齐购房款，并称：因其缺少相应手续，房屋所在小区尚未办理大产权证；房屋所在小区整体存在逾期交房情况。为此，该公司提供收据及购房发票的记账联作为证据。其中，发票记账联后附有谢某书写的《说明》一份，记载有王广中向融金智强公司购买的5套房屋的房款均未支付。对此，华达联行公司称：收据本上存在号码连续但时间交叉的情况，不能作为付款的证明；发票记账联之后所附《说明》可以证明购房款并未支付，融金智强公司的认可无效。王广中不认可谢某书写的证明。(2011)二中民初字第7412号民事判决书认定以下事实：2008年12月8日，王广中与融金智强公司签订编号为Y656827的《预售合同》，约定：王广中购买融金智强公司开发的1107号房屋，建筑面积为49.18平方米，总价款为1475400元，首付款为117939元。对于房屋买卖及交付过程，王广中称：其同时向融金智强公司购房五套，除1107号房屋外，还有1101室及1102室及两套商铺，商铺与本案无关；其已交纳三套房的全部购房款，款项的来源是其任法定代表人的中明物流公司，该公司代其于2007年12月18日向融金智强公司支付了1200万元，付款后，融金智强公司出具了预测面积的收据，因没有实测面积及融金智强公司为减少和迟延向抵押方交纳解押款，所以未及时开具发票；2009年11月1日后，其已实际居住使用房屋。为此，王广中提供融金智强公司提供的《收据》两张、《发票》一张、《交通银行进账单》一张、《交通银行北京分行补发入账证明书》一份、《付款情况说明》一份、《入住协议》、物业费及供暖费交费发票等作为证据。对此，华达联行公司不予认可，并称：收据不能证实真实付款情况，发票及入住均晚于法院查封，且王广中系融金智强公司董事，存在恶意串通的可能。融金智强公司认可王广中已交齐购房款，并称：因其缺少相应手续，房屋所在小区尚未办理大产权证；房屋所在小区整体存在逾期交房情况。为此，该公司提供收据及购房发票的记账联作为证据。其中，发票记账联后附有谢某书写的《说明》一份，记载有王广中向融金智强公司购买的5套房屋的房款均未支付。对此，华达联行公司称：收据本上存在号码连续但时间交叉的情况，不能作为付款的证明；发票记账联之后所附《说明》可以证明购房款并未支付，融金智强公司的认可无效。王广中不认可谢某书写的证明。(2011)二中民初字第7410、7411、7412号民事判决书认为：王广中与融金智强公司签订的《预售合同》合法有效。该合同使王广中与融金智强公司间形成债的法律关系。在合同履行中，双方未能完成标的物的权属转移手续，房屋的所有权尚未发生转移。现王广中仅依据合同迳行主张确认其对房屋享有所有权，缺乏法律依据，对于其所提确认房屋归其所有的请诉讼求，不予支持。王广中作为房屋的买受人，于法院查封之前即已支付了全部价款，并实际居住使用了房屋。虽华达联行公司对此不予认可，但根据在案证据，王广中虽系融金智强公司的董事，但其担任法定代表人的中明国际公司出具的情况说明认可曾代王广中向融金智强公司支付房屋的购房款，且该笔款项有银行进账单等证据予以证实。融金智强公司认可王广中的付款情况，据此，可以确认王广中已在法院查封前实际支付了全部购房款。融金智强公司记账凭证中的《说明》系其公司账目处理问题，且该公司就此房款的支付问题并未提出异议，故不能因此否认房款已支付。对于入住情况，根据《入住协议》及法院现场勘查的结果，可以证明王广中已实际居住使用房屋。对于其与融金智强公司未办理产权过户手续的原因，根据融金智强公司的陈述，可以证实房屋未能办理产权过户手续的责任在于融金智强公司。故此，王广中要求停止对房屋执行措施的诉讼请求，理由充分，予以支持。华达联行公司的抗辩意见缺乏事实及法律依据，亦不予支持。华达联行公司不服上述二中院判决，上诉至北京市高级人民法院。北京高院于2012年5月4日出具（2012）高民终字第672、673、677号民事判决书驳回上诉，维持原判。北京高院认为：依查明的事实，王广中与融金智强公司签订的《预售合同》真实有效。在王广中办理房屋产权过户登记前，执行法院于2009年1月20日对房屋进行了查封。关于已付购房款和房屋占有的问题，王广中提交的证据可以证明在执行法院采取查封措施前，其确已实际支付了全部购房款，并已实际占有房屋。关于未能办理产权过户的问题，依现有证据，融金智强公司系因自身原因未能办理房屋的房屋产权过户登记，这是王广中作为买受人所无法控制和克服的，由此造成的不利后果不应由王广中承担。另查，2008年12月8日，王广中与融金智强公司签订编号为Y656854的《商品房预售合同》，约定：王广中购买融金智强公司开发的本市东城区某号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为101.51平方米，总价款为2290224元。关于付款方式的约定为一次性付款，王广中应于2008年8月8日前向融金智强公司交纳该房屋预测房价款227316元（含定金2万元）。预测房价款的余款金额2062908元于×年×月×日前全部付清。如因王广中原因，致使无法在约定时间内交清全部房款，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之日次日起至实际支付应付款之日止，王广中按日计算向融金智强公司支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内支付，合同继续履行。逾期超过60日后，融金智强公司有权解除合同。2009年11月1日，王广中办理了入住涉案房屋的相关手续，并实际使用至今。但融金智强公司一直未为王广中就涉案房屋向东城房地产交易中心申请办理商品房预售合同登记备案手续。诉讼中，融金智强公司主张王广中未按约定支付上述房屋购房款，故要求解除合同。就此问题，王广中主张其从融金智强公司处同时购买5套房屋，中明物流公司曾向融金智强公司提供借款1200万元，经协商，融金智强公司同意将上述1200万元作为王广中购买五套房屋的购房款处置。就此主张，王广中提供了2007年中明物流公司向融金智强公司汇款1200万元的财务票据、2008年12月融金智强公司出具的同意将1200万元作为王广中购房款处置的回复以及其为王广中开具的支付购房款的发票。同时，王广中提出就另外三套房屋的购房款，已有生效判决确认购房款已经全部付清，而该三套房屋的购房款与涉案房屋购房款支付系同一付款行为。融金智强公司对王广中的陈述不予认可，其表示中明物流公司已将债权转让给承德市双滦区凯立德机电销售公司，并且该公司曾起诉要求融金智强公司偿还借款，法院已出具调解书并已进入执行程序。同时，融金智强公司对（2010）东民初字第07438、07439、07440号民事判决书，(2011)二中民初字第7410、7411、7412号民事判决书，（2012）高民终字第672、673、677号民事判决书均提出异议，认为上述生效判决无法证明王广中支付了全部房款，是伪证。当时融金智强公司出庭的不是公司的法定代表人，而是王广中制作的伪证。因当时融金智强公司的法定代表人失去人身自由，无法出庭打官司，也没有钱委托代理人，上述生效判决融金智强公司均没有申诉。因王广中负责管理公司，所以发票是王广中出具的，不代表融金智强公司。且融金智强公司还曾主张上述三套房屋是单独付款，并非王广中所主张的同一付款行为，但融金智强公司未就此主张提供证据。就融金智强公司上述意见，王广中表示上述法院出具的调解书涉及的债权是1000万元，是为了保护融金智强公司权益进行的虚假诉讼，与1200万债权无关，且该调解书已经终止执行。另，在本案诉讼中，中明物流公司曾在北京市顺义区人民法院提出强制清算申请，后该公司召开股东会，形成股东会决议，撤消了上述申请，并成立清算组对公司进行注销清算，聘请张维喜为清算组组长。清算组第二次会议全体股东一致同意王广中使用公司1200万元从融金智强公司处购买含涉案房屋在内的5套房屋。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，融金智强公司与王广中签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应严格遵守。现融金智强公司主张王广中未按合同约定支付购房款，故要求解除合同。就此问题，王广中主张其同时购买了5套房屋，并以中明物流公司借款进行折抵的方式支付了购房款。就此主张，王广中提供了相关证据予以佐证。同时，已生效法律文书已确认另外3套房屋的购房款已然全额支付。融金智强公司虽对此予以否认，亦曾提出上述3套房屋存在另一付款行为，但并未就其主张提供证据。关于王广中以中明物流公司的债权折抵购房款的效力问题，根据中明物流公司清算组会议记录，全体股东对此并不持异议。且该问题亦属于公司股东间的权利纠纷，与融金智强公司与王广中之间的合同关系不属同一法律关系。亦应指出的是，融金智强公司与王广中签订的《商品房预售合同》中，对于除首付款外的剩余购房款的支付时间未做明确约定，融金智强公司以王广中未按约定支付购房款为由要求解除合同，亦无相关合同依据。融金智强公司的相关诉讼请求，法院无法予以支持。据此，原审法院判决如下：驳回北京融金智强投资管理有限公司的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据查明的事实，融金智强公司与王广中就涉案房屋签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点系王广中的购房款是否给付。就此问题，王广中主张其同时向融金智强公司购买了5套房屋，并以中明物流公司对融金智强公司的借款折抵了上述5套房屋的购房款，中明物流公司对此亦予认可。融金智强公司对此虽予以否认，但并未就此提交证据予以证明。且人民法院已生效判决就其中3套房屋确认购房款已经全部给付，而该涉案房屋与上述3套房屋系同一付款行为，故融金智强公司主张王广中未给付涉案房屋的购房款缺乏依据。退一步讲，双方在合同中并未约定除首付款外剩余购房款的具体给付时间，故融金智强公司以王广中未支付购房款存在违约为由上诉要求解除合同缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25120元，由北京融金智强投资管理有限公司负担（已交纳8627元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈雨菡审判员  刘丽杰审判员  王 佳二〇一九年三月二十六日书记员  辛明厚