海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终74号上诉人（原审原告）：韩东，男，汉族，1966年8月26日出生，住海南省海口市。委托诉讼代理人：苏子营、唐月华，海南颂坡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三亚金广房地产开发有限公司，住所地三亚市天涯区光明路金海湾花园蝶谷**。法定代表人：王勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：林祖才，海南祥瑞律师事务所律师。原审第三人：北京京雄消防安全系统有限公司海南分公司，住所地海南省海口市海秀路**申鑫广场****。负责人：赵行。上诉人韩东因与被上诉人三亚金广房地产开发有限公司（以下简称金广公司）、原审第三人北京京雄消防安全系统有限公司海南分公司（以下简称京雄公司）商品房预约合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初6380号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。韩东上诉请求:1、撤销三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初6380号民事判决，将本案发回重审或改判金广公司退还韩东购房款39万元，并赔偿韩东经济损失（房屋差价）1545747元；2、本案一、二审案件受理费、保全费5000元、保全担保费3837元、鉴定费由金广公司负担。事实与理由:一、一审法院没有依当事人申请调取证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”为查清案件事实，韩东向一审法院申请责令金广公司提交三亚市月川新城区迎春路晴竹园小区住宅楼（1#楼、2#楼）消防部门的验收合格证、金广公司与京雄公司对晴竹园小区住宅楼（1#楼、2#楼）消防系统工程进行结算的书面材料、晴竹园小区的预售（销售）许可证、涉案房屋不动产权证等证据材料。一审法院没有调取上述材料，导致无法查清涉案工程竣工验收合格的具体时间及金广公司与京雄公司对涉案消防工程进行结算等重要事实。二、涉案消防工程款应为39万元。韩东在一审中提供的证据三《结算申请书》，金广公司对其真实性给予认可，说明京雄公司确实向金广公司提供了结算申请书。根据财政部、建设部印发的《建设工程价款结算暂行办法》（财建[2004]369号)第十四条规定：“建设项目竣工总结算在最后一个单项工程竣工结算审查确认后15天内汇总，送发包人后30天内审查完成。”及第十六条第一款规定：“发包人收到竣工结算报告及完整的结算资料后，在本办法规定或合同约定期限内，对结算报告及资料没有提出意见，则视同认可。根据确认的竣工结算报告，承包人向发包人申请支付工程竣工结算款。发包人应在收到申请后15天内支付结算款，到期没有支付的应承担违约责任”。金广公司与京雄公司约定工程价款为工程包干价39万元，即双方约定按照固定价结算工程价款，依据上述规定，金广公司视同认可京雄公司的结算申请，即认可京雄公司的结算金额。金广公司与京雄公司消防工程款应依法认定为39万元。三、京雄公司己向韩东代付39万元的购房款，即韩东己经向金广公司交购房款39万元。根据韩东与金广公司签订的《晴竹园认购协议书》、《晴竹园住宅楼（1#楼、2#楼）消防系统工程承包合同》、京雄公司于2010年9月1日向金广公司出具的《申请书》及附件（《晴竹园住宅楼（1#楼、2#楼）消防系统工程承包合同》、《晴竹园认购协议书》及结算书，该消防工程款已经转换成韩东的购房款。综上所述，一审判决认定事实错误，为维护韩东的合法权益，依法提起上诉。请二审法院依法撤销一审判决，将本案发回院重审或改判，支持韩东的上诉请求。金广公司辩称，1、韩东并未向金广公司支付任何款项，韩东请求金广公司退还购房款没有事实及法律依据。2、京雄公司并未在《晴竹园认购协议书》在确认，金广公司也已向京雄公司支付了工程款。综上，韩东的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回其上诉请求。京雄公司未作答辩。韩东向一审法院起诉请求：1、解除韩东与金广公司于2009年4月7日签订的《晴竹园认购协议书》；2、判令金广公司返还韩东购房款39万元及利息（利息参照中国人民银行发布的商业银行同期贷款利率计算，以378300元为本金，自2010年9月1日计至2012年8月31日，贷款利率为4.75%/年，利息为35711.52元；以39万元为本金，自2012年9月1日计至金广公司返还购房款39万元之日止，贷款利率为4.9%/年，暂计至2018年7月4日，利息为111570.99元，共计147282.51元），赔偿韩东房屋差价损失1546500元（最终以鉴定机构作出的鉴定意见为准）；3、本案诉讼费用、保全费5000元、诉讼财产保全责任保险费用3837元由金广公司承担。一审法院认定事实：韩东原为京雄公司的负责人。2008年12月12日，金广公司与京雄公司签订《晴竹园住宅楼（1#楼、2#楼）消防系统工程承包合同》，约定金广公司所开发的晴竹园住宅楼消防工程委托京雄公司全面施工，工程地点为三亚市迎春路二号，工程包干价为39万元，在工程竣工验收后一次性支付97%工程款，余款作为质保金，在工程竣工验收后满两年（即工程竣工验收后第730天）无工程质量问题时将质保金如数返还给京雄公司。2009年4月7日，韩东与金广公司签订《晴竹园认购协议书》，约定韩东认购金广公司开发的位于三亚市××区房，房屋总价为442122元；付款方式为以消防工程款作为购房款多退少补，即工程款少于购房款，韩东以现金补足，工程款多于购房款，金广公司按多出总额退给韩东；韩东须于金广公司通知要求的期限内携带认购协议、身份证等到金广公司指定的地点缴付房款并签署正式的《商品房买卖合同》。2009年9月3日、2010年8月24日，金广公司分别向京雄公司付款10万元、30万元。2010年9月1日，京雄公司向金广公司书面申请结算，金广公司未作回复。2018年5月18日，韩东委托海南卫伦律师事务所出具律师函，函告金广公司应当在收函之日起7日内与韩东联系并签署《商品房买卖合同》，金广公司未回复。另查，涉案消防工程已经于2010年经竣工验收合格，涉案701房已经于2011年完成初始登记，登记在金广公司名下（产权证号：三土房（2011）字第XXXX号）。一审法院认为，韩东与金广公司签订的《晴竹园认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《晴竹园认购协议书》经查已经得到京雄公司的确认，付款方式的约定不影响协议的效力，金广公司主张该协议无效的事由不成立，不予采纳。该协议约定了当事人基本情况、房屋基本状况、价款、付款方式等内容，未约定房屋交付使用条件及日期、面积差异处理、装饰和设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等内容，房屋至今尚未交付使用，故该认购协议书不具备原建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，该认购协议书应认定为商品房预约合同。涉案房屋的产权已于2011年完成初始登记至金广公司名下，此时已经具备签订《房屋买卖合同》的条件，金广公司理应及时与韩东签订《房屋买卖合同》，但直到2018年5月18日韩东通过卫伦律师事务所向金广公司出具律师函，函告金广公司应当在收函之日起7日内与韩东联系并签署《商品房买卖合同》后，金广公司仍未与韩东签订《房屋买卖合同》，韩东因此请求解除《晴竹园认购协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，应予支持。双方在《晴竹园认购协议书》中约定以消防工程款作为购房款多退少补，根据韩东提供的证据，消防工程款来源于金广公司与京雄公司签订的《晴竹园住宅楼（1#楼、2#楼）消防系统工程承包合同》，而现有证据无法证明金广公司与京雄公司已经对该消防系统工程进行了结算，以及充抵的工程款是否存在多退少补的问题。韩东并无证据证明已经实际支付了购房款39万元，韩东请求金广公司退还39万元购房款及利息，没有事实根据，不予支持。因《晴竹园认购协议书》系商品房预约合同，无证据证明韩东已经实际支付购房款39万元，双方至今没有签订正式的《商品房买卖合同》，双方债权债务关系没有明确，韩东请求金广公司赔偿房屋差价损失，没有法律依据，不予支持。韩东请求金广公司支付保全费、保全担保费，因该两项费用不属于本案诉讼必须产生的费用，也不是因对方违约而产生的必然损失，因此，对韩东的该两项诉讼，不予支持。金广公司主张已向京雄公司支付工程款40万元，但提供的两张共计40万元的转账凭证显示的转账日期是在京雄公司向其申请结算前，不符合常理，该两张转账凭证与本案的关联性不予确认，金广公司的该项主张，不予采信。金广公司主张双方在协议中约定应在2009年4月8日前签订《商品房买卖合同》，韩东在起诉前一直没有向金广公司主张权利，故韩东的诉求超过诉讼时效期限。一审法院认为，本案韩东请求解除《晴竹园认购协议书》，行使的是解除权，不适用诉讼时效的规定，金广公司主张诉讼时效问题没有法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、原建设部《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除韩东与金广公司于2009年4月7日签订的《晴竹园认购协议书》；二、驳回韩东的其他诉讼请求。本案诉讼费23887元（韩东已预缴），由韩东负担。二审中，本案当事人没有提交新证据。本院经审理查明：对一审法院查明的事实，予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：韩东请求金广公司返还购房款39万元及赔偿房屋差价损失1545747元是否有事实及法律依据。2008年12月12日，金广公司与京雄公司签订《晴竹园住宅楼（1#楼、2#楼）消防系统工程承包合同》约定，本工程包干价为39万元，在工程竣工验收后一次性支付97%工程款，余款作为质保金，在工程竣工验收后满两年（即工程竣工验收后第730天）无工程质量问题时将质保金如数返还给京雄公司。金广公司分别于2009年9月3日、2010年8月24日向京雄公司付款10万元、30万元，转款凭证上分别载明用途为消防工程款、工程款。韩东虽主张金广公司向京雄公司支付的40万元并非消防工程款而是其代付的税款，但未提供相应证据，且亦未能证明金广公司与京雄公司还存在其他经济关系，应承担举证不能责任。韩东与金广公司于2009年4月7日签订的《晴竹园认购协议书》虽约定房屋总价442122元以消防工程款作为购房款多退少补，但韩东未提供金广公司欠付京雄公司消防工程款的证据，且韩东对其未向金广公司支付过购房款没有异议。因此，韩东主张金广公司返还购房款39万元及赔偿房屋差价损失1545747元没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，上诉人韩东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23887元（韩东已预缴），由韩东负担。本判决为终审判决。审 判 长 付春燕审 判 员 尹合欢审 判 员 李新建 二〇一九年三月二十八日法官助理 吴家莹书 记 员 吴妍妍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。