湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终229号上诉人（原审被告）：宜昌市城市凯景大酒店有限公司。住所地：宜昌市夷陵区港虹路**。统一社会信用代码6142050683704T。法定代表人：赵春花，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗新琛，湖北三峡律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：翟志翔，湖北三峡律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审原告）：蒋丽宁，男，1983年1月12日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：潘勇，湖北七君律师事务所律师。特别授权代理。原审被告：张凯，男，1976年8月3日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：曹湘宇、湖北三峡律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：翟志翔，湖北三峡律师事务所律师。一般授权代理。原审被告：代洪涛，男，1975年9月1日出生，汉族，住宜昌市西陵区。上诉人宜昌市城市凯景大酒店有限公司（以下简称城市凯景酒店公司）因与被上诉人蒋丽宁、原审被告张凯、代洪涛房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院(2018）鄂0506民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城市凯景酒店公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判将城市凯景酒店公司已经支付的一个月押金24290元予以扣减，或发回重审；2.一审案件受理费承担金额错误应依法改判。事实与理由：城市凯景酒店公司在一审中曾要求扣除已经预缴的一个月押金24290元，但一审判决遗漏该事实，同时一审诉讼费应双方分担，一审法院判决全部由城市凯景酒店公司承担不当。蒋丽宁辩称：一审法院认定事实清楚，并未遗漏重要事实，应予以维持。一审庭审中，城市凯景酒店公司并未向法庭明确要求扣减房屋押金的问题，且没有出示证据，故不存在一审法院遗漏事实的问题，请求二审法院驳回上诉。张凯、代洪涛未向本院提交陈述意见。蒋丽宁向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方的房屋租赁合同，张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司立即腾退占用蒋丽宁的房屋。2.判令张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司立即向蒋丽宁支付拖欠的租金295126.8元（暂计至2018年2月28日）；并以拖欠的租金为基数，按照人民银行同期贷款基准利率向蒋丽宁支付自2018年3月1日起至付清拖欠租金之日止的利息。3.判令张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司向蒋丽宁支付违约金78887元（以拖欠租金为基数，按照年利率24%计算至2018年2月28日）。4.判令张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司按照合同约定的租金标准向蒋丽宁支付从2018年3月1日起至腾退房屋之日止期间的房屋占用费。5.案件受理费由张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司承担。一审法院认定事实：2012年10月30日，蒋丽宁及其他7名房屋出租人（刘浪、周洋、周长虹、秦姜艳、张发琼、蒋东、余彬）一起作为出租方与张凯、代洪涛（承租方）签订《商业用房租赁合同》一份，合同约定：1.出租方将位于宜昌市夷陵区港虹路8号1号楼，总建筑面积为6240.38㎡的商业用房整体出租给承租方使用；2.租赁期限为10年，即从2012年11月1日起至2022年10月31日止；3.计付租金起始日期为2013年4月1日，标准为第一、二年为每月25元/㎡，第三至七年为每月27元/㎡，第八至十年为每月30元/㎡；4.租金支付方式为先付后租，按季度支付；5.出租方同意承租方在租赁期内分租或转租承租房屋，分租或转租时应向物业报备。合同同时约定，承租方迟延支付租金，应向出租方支付每日1%的违约金，迟延支付时间达20日时，出租方有权单方解除合同，承租方无条件迁出承租房屋，并支付迟延时间的房租和违约金。前述《商业用房租赁合同》另附房屋平面图及租金明细表，其中租金明细表显示，蒋丽宁在该合同中出租房屋的面积为809.68㎡。合同签订后，包括蒋丽宁在内的8名房屋出租人依约将租赁房屋整体交付使用。2013年1月31日，张凯注册成立了城市凯景酒店公司，工商注册登记的公司性质为有限责任公司（自然人独资），营业场所为本案租赁房屋所在地宜昌市夷陵区港虹路8号，法定代表人为张凯。其后，城市凯景酒店公司使用租赁房屋开办城市凯景酒店，张凯负责酒店的经营管理。2016年5月1日，包括蒋丽宁在内的8名房屋出租人与张凯、代洪涛签订《房屋租赁合同调整协议书》一份，协议书中确定了房屋承租人拖欠租金的事实，约定将租金标准原核定的单价27元/㎡调整为21元/㎡，同时特别约定在签订协议书的当日由承租人向房屋出租人支付人民币50万元后，协议书成立生效。协议书签订后，张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司仍未依约按时交纳租金，蒋丽宁及其他7名房屋出租人（另案处理）均诉至法院。一审法院同时认定：一、《商业用房租赁合同》履行过程中，包括蒋丽宁在内的8名房屋出租人已经收取的房屋租金中，部分租金系通过张凯的个人银行账户支付的，还有部分款项系通过城市凯景酒店公司财务人员邹远丽的个人银行账户支付的，还有部分系案外其他人代为支付的。案件审理过程中，包括蒋丽宁在内的8名房屋出租人与张凯、城市凯景酒店公司就欠付租金的数额进行了对账，并共同签订《对账确认单》。《对账确认单》载明：1.截止2016年底，欠付蒋东、蒋丽宁租金171993元；2.2017年至2018年1月8日共向蒋东、蒋丽宁支付租金341000元；3.2018年1月8日以后至今未支付租金。其后，双方在9月7日庭审中确认，蒋东、蒋丽宁系兄弟，前述《对账确认单》中载明的数额，双方各占一半份额。庭审后，包括蒋丽宁在内的8名房屋出租人向一审法院出具《情况说明》，表示同意按照《房屋租赁合同调整协议书》调整后的租金标准即每月21元/㎡计算欠付的租金。二、《商业用房租赁合同》履行过程中，城市凯景酒店公司将涉案房屋的一楼部分门面予以转租。因拖欠租金，包括蒋丽宁在内的8名房屋出租人于2018年4月至7月期间，先后向该部分次承租人代收房租共计93892元。案件审理过程中，包括蒋丽宁在内的8名房屋出租人出具《情况说明》，一致同意前述代收的房租93892元从周洋（另案处理）应收取的租金、房屋占用费、违约金等款项中予以扣减。三、2015年2月15日，城市凯景酒店公司办理工商变更登记，公司的出资人、法定代表人由张凯变更登记为张萍（系张凯之姐）。2015年6月12月，城市凯景酒店公司再次办理工商变更登记，公司的出资人由被告张萍变更登记为张萍、粟海东、李雨亮、张新涛。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。蒋丽宁及其他7名房屋出租人与张凯、代洪涛于2012年10月30日签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。本案争议的焦点主要有三个方面：一是本案《商业用房租赁合同》产生的合同责任由谁承担的问题；二是拖欠租金的行为是否构成根本违约，本案租赁合同是否还有继续履行的可能；三是违约金的承担问题。一审法院分别评述如下：一、本案《商业用房租赁合同》签订后，张凯以该租赁房屋为营业场所注册成立了城市凯景酒店公司，公司使用该租赁房屋开办经营城市凯景酒店至今。合同履行过程中，张凯及城市凯景酒店公司陆续向包括蒋丽宁在内的8名房屋出租人交纳租金，并在案件审理过程中与8名房屋出租人一起进行了对账。结合以上一系列事实，一审法院认定，张凯、代洪涛在公司成立前，以自己名义与8名房屋出租人签订了《商业用房租赁合同》，系租赁房屋的签约承租人；城市凯景酒店公司在成立后实际使用租赁房屋开办经营城市凯景酒店至今，系租赁房屋的实际使用人。首先，张凯、代洪涛作为承租人在合同及合同调整协议书上签字，就应该依约履行合同义务。合同实际履行过程中，张凯多次以个人名义交纳了租金，并在不再担任公司法定代表人后仍然继续履行了部分交纳租金的义务，包括蒋丽宁在内的8名房屋出租人现要求张凯、代洪涛作为签约承租人承担合同义务，基于合同相对性原则，该项诉讼请求理由成立，一审法院予以支持。其次，城市凯景酒店公司在使用租赁房屋期间将部分一楼门面进行转租用以收取租金，并用公司会计的账户向房屋出租人交纳了部分房屋租金，并在本案审理过程中与房屋出租人对拖欠的租金进行对账，鉴于城市凯景酒店公司前述实际履行租赁合同义务的行为，结合房屋出租人对城市凯景酒店公司交纳的部分租金均予以受领之事实，可判定凯景酒店公司作为诉争房屋的实际使用人与房屋出租人对本案租赁合同产生的合同债务达成债务加入的合意，该债务加入合意系当事人真实的意思表示，未违反法律禁止性规定，亦未损害他人合法权益，依法成立并生效，且城市凯景酒店公司在庭审中亦表示愿意承担支付拖欠租金的义务，包括蒋丽宁在内的8名房屋出租人现要求城市凯景酒店公司对租赁合同产生的债务承担连带责任的诉讼请求，理由成立，予以支持。张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司辩称张凯、代洪涛系公司员工，张凯交纳租金是履行职务行为，应由公司承担合同义务，为此，其提交了张凯的劳动合同书、银行交易流水、单位职工参加社保申报表证据，一审法院认为，银行交易流水仅能证明张凯用个人账户支付租金的事实，其并未提供公司向张凯支付款项用于交纳租金的相关证据，其提供的前述证据并不能证明代洪涛系公司员工，也不足以证明张凯在不再担任公司法定人后继续用其个人账户交纳租金系履行职务行为。故该项辩称理由不能成立，一审法院不予采信。二、房屋租赁合同是指房屋出租人将租赁房屋交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。本案《商业用房租赁合同》履行过程中，张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司自2015年起即没有按合同约定的先付后用方式及时足额的交纳租金。案件审理过程中，双方确认截止2016年底欠付蒋丽宁租金85996.5元，2017年至2018年1月共向蒋丽宁支付租金170500元，2018年1月至今未支付租金。依双方确认调整后的租金标准每月21元/㎡计算，截止2018年2月28日，张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司拖欠蒋丽宁的租金数额达153542.42元（85996.5元+809.68㎡×21元/㎡×14个月-170500元）。综上，张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司在合同履行过程中存在长期拖欠租金的事实，致使蒋丽宁通过出租房屋收取租金获取利益的合同目的不能实现，已经构成根本违约。张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司辩称拖欠租金属实但未构成根本违约，不同意解除合同。为此，一审法院在8月9日、9月7日两次庭审后均要求张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司积极筹措资金、履行给付拖欠租金的义务，以利于合同继续履行，但张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司并未支付此前欠付的租金，亦未就欠付的租金提出具体的履行计划和解决方案，无继续履行合同的诚意。综上，蒋丽宁现起诉要求解除《商业用房租赁合同》的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，应予以支持。《商业用房租赁合同》解除后，张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司应当立即将其承租的蒋丽宁8**.68㎡房屋予以腾退、返还，支付截止2018年2月28日已欠付的租金153542.42元，并自2018年3月1日起至实际腾退之日止按照月租金21元/㎡的标准支付房屋占用费。三、本案中，张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司长期拖欠租金构成违约，理应承担相应的违约责任。《商业用房租赁合同》中约定，承租人迟延支付租金的，应向出租人支付每日1%的违约金，蒋丽宁现要求张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司以拖欠的租金为基数，按照年24%的标准计算违约金至2018年2月28日，其已经对合同约定的违约金标准进行了调整，一审法院认为《商业用房租赁合同》中约定的违约金标准明显过高，根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及蒋丽宁可能获得的预期利益等综合因素，酌定张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司应以拖欠的租金153542.42元为基数，自2018年3月1日起按照年利率6%的标准支付违约金至租金付清之日止。张凯、代洪涛辩称房屋出租人私自向一楼转租户收取租金也存在违约行为，不应支付违约金，一审法院认为，在张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司长期拖欠租金的情形下，房屋出租人为避免损失的扩大，向次承租人收取租金系维护自身权益的合理救济措施，不构成违约，故该项辩称理由不能成立，不予采信。关于包括蒋丽宁在内的8名房屋出租人先后向部分一楼次承租人代收的租金93892元，因前述房屋出租人在案件审理过程中出具《情况说明》，一致同意代收的房租93892元从房屋出租人周洋（另案处理）应收取的款项中扣减，一审法院予以确认。经一审法院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除蒋丽宁与张凯、代洪涛于2012年10月30日签订的《商业用房租赁合同》。张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司于判决生效后10日内将位于宜昌市夷陵区港虹路8号1号楼面积为809.68㎡的房屋腾退并返还给蒋丽宁。二、张凯、代洪涛于本判决生效后10日内支付蒋丽宁截止2018年2月28日所欠租金153542.42元；自2018年3月1日至实际腾退房屋之日止按照月租金21元/㎡的标准支付房屋占用费（面积809.68㎡）；并以欠付租金153542.42元为基数，自2018年3月1日起至所欠租金实际付清之日止按年利率6%的标准支付违约金。城市凯景酒店公司对前述给付义务承担连带清偿责任。三、驳回蒋丽宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6910元，由张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司共同负担。应由张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司负担而已由蒋丽宁预交的诉讼费用，由张凯、代洪涛、城市凯景酒店公司在履行判决确定的给付义务时一并转付给蒋丽宁。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中经本院释明，蒋丽宁选择由城市凯景酒店公司承担合同责任。本院认为，1.城市凯景酒店公司上诉认为其已经向蒋丽宁缴纳押金24290元，但并未提交证据证实该事实的存在，故本院对其该项上诉请求不予支持。2.《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。案涉房屋租赁合同虽由张凯、代洪涛签订，但在凯景酒店公司成立之后，该公司已经实际享有合同权利，并履行了合同义务（通过公司财务人员支付租金），双方发生纠纷时，对于承担责任的主体，蒋丽宁有权在张凯、代洪涛和城市凯景酒店公司之间进行选择，且二者只能选择其一。根据本院释明，蒋丽宁选择由城市凯景酒店公司承担责任，本院予以尊重，城市凯景酒店公司应当承担支付租金及相应违约金的义务。一审法院判令张凯、代洪涛承担合同责任虽有不当，但在一审判决作出后二人并未提起上诉，故本院对二人责任不再进行调整。另外，根据《诉讼费用交纳办法》第四十三条的规定，城市凯景酒店公司所述一审诉讼费用分担问题不属二审应审查的范围，本院不予审查。综上所述，城市凯景酒店公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但实体处理结果可以维持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费408元，由宜昌市城市凯景大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春晖审判员  张晓燕审判员  闫玲玲二〇一九年三月四日书记员  朱晓冬