吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)吉07民终2325号上诉人(原审被告)：扶余中合新农市场置业有限公司，住所地吉林省扶余市商贸城****楼**。法定代表人：谢铁民，系该公司经理。委托诉讼代理人：周海涛，吉林群兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凤久，吉林今典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛万山，男，1973年1月27日出生，汉族，个体工商户，现住吉林省扶余市。委托诉讼代理人:吴晓章，系吉林迅捷律师事务所律师。上诉人扶余中合新农市场置业有限公司（以下简称中合置业公司）因与被上诉人薛万山房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省扶余市人民法院（2018）吉0781民初3334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中合置业公司的委托诉讼代理人周海涛、陈凤久，被上诉人薛万山及其委托诉讼代理人吴晓章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中合置业公司上诉请求：撤销一审法院（2018）吉0781民初3334号民事判决，改判中合置业公司不承担违约责任。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.中合置业公司并没有违约。通过中合置业公司提供的证据显示，薛万山办理不了不动产登记证有多种原因，由于扶余市政府机构改革，房产局改为不动产中心后，整个市里停办各种不动产业务，导致2016年10月份起一直没有办理不动产业务。2.争议房屋2016年10月份之前可以办理产权证，办理完产权证取得物权凭证后，就可以办理分户的土地使用证。薛万山在2016年10月份之前应办未办房产证是其自身未申请，并非中合置业公司手续不全导致。一审庭审中，中合置业公司已列举证据，一审法院不予理睬，直接裁决是错误的。3.一审法院计算违约时间有误。中合置业公司与薛万山签订的合同明确约定，不动产登记证办理时间为“自交付房屋后360日内，超过时间承担违约责任”，关于“不能如期办理不动产证”的违约责任是合同第十五条约定的，关于“不动产使用权交付时间”是合同第八条约定的，薛万山主张的是“没有按期办理不动产登记证”的违约责任，合同对违约责任约定明确，即“房屋交付之日起360日内”，一审法院混淆了两个合同条款的约定，错误认定违约时间，按照交房时间计算违约金是错误的。二、一审法院认定事实错误。一审法院认定“由于中合置业公司手续不全，导致不能办理产权登记手续”，但经过核实，在扶余市政府不给薛万山办理产权证手续后，到给薛万山办理手续时，此间中合置业公司并未向政府部门申请办理过任何手续，亦未对原有手续进行变更，薛万山主张因中合置业公司手续不全，不能办理产权证照这一认定是错误的，政府称中合置业公司手续不全，但事实上中合置业公司未提供任何手续的情况下，政府相关部门也给予办理，政府的这一行为表明，一审法院认定事实是错误的。三、一审判决定案证据明显不足。一审法院仅凭薛万山陈述，并未了解薛万山实际情况，依据几份调查草率定案。中合置业公司提供充分证据支持其主张，争议双方签订的合同约定明确，交房时与每位业主均签订《交接单》，《交接单》清楚记载交房时间，中合置业公司还为业主开具了不动产发票，依据法律规定，不动产发票开具后即具备办理产权证条件，中合置业公司完全履行了合同义务，薛万山并未举出办理产权证是中合置业公司义务的证据，一审法院定案证据明显不足。请求二审法院在查清事实的基础上，依法予以公正判决。薛万山辩称，中合置业公司是否违约，扶余市国土资源局就“商贸城土地使用权证不能分割问题”于2017年9月1日作出《关于扶余商贸城全体业主信访事项答复意见书》，意见书载明“合置业公司应补交土地出让金，然后才能进行土地分割登记……”，中合置业公司是否违约答案清晰明了。中合置业公司诉称“办理不了不动产证原因有多种”，至少有中合置业公司没补交土地出让金的原因。当地政府机构改革导致该地区自2016年10月一直不能办理不动产业务更是错上加错。但薛万山有相反证据证实并非如此，自2016年11月之后就可以办理不动产业务，薛万山不能及时办理产权证是中合置业公司未依法履行责任造成的。关于违约金计算问题，涉案房屋自2013年11月1日始实际交付使用，并非商贸城所称验收合格竣工日，商贸城亦是按照2013年11月1日开始返房屋租金的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院本着实事求是的原则，依法维持一审判决。薛万山向一审法院起诉请求：1.中合置业公司支付薛万山违约金40553.59元；2.诉讼费由中合置业公司负担。一审法院认定事实：2013年8月3日，薛万山与中合置业公司签订一份《商品房买卖合同书》，薛万山在中合置业公司处购买一套位于扶余市三岔河镇扶余商贸城第4栋36号商企房屋，房屋总价款330510.13元。薛万山向中合置业公司交付了房屋总价款。合同约定：“出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金”，合同约定自2013年11月1日交付房屋，房屋产权登记手续于2018年3月可以办理。一审法院认为,薛万山与中合置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同，双方应依约恪守履行。现涉案房屋已由中合置业公司实际交付薛万山，截止到2018年2月28日止，薛万山尚不能办理涉案房屋的不动产权属登记手续，按照合同第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从（自）规定交付期限的第二天起（至）实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金”，中合置业公司应按合同约定期限向产权登记部门提交相关资料进行备案，从而使涉案房屋具备申请办理权属证书的条件，这是中合置业公司作为出卖人应尽的协助义务。导致薛万山不能办理涉案房屋土地权属变更登记的原因系中合置业公司未在合同约定期限内履行协助义务，违约事实客观存在，中合置业公司应按合同约定向薛万山承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，双方当事人已经在合同中约定了因违约产生的损失赔偿金额计算方法和标准，薛万山请求按约定标准并按中合置业公司实际违约期限计算违约赔偿数额，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款规定，判决：扶余中合新农市场置业有限公司于本判决生效后十日内给付薛万山违约金40289.18元（1219天×330510.13元×1‱）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，由扶余中合新农市场置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院查明事实：2013年8月3日，薛万山与中合置业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：薛万山购买中合置业公司开发的位于扶余市三岔河镇“扶余商贸城”商企房屋第4栋36号房，房屋总价款330510.13元。约定交房时间为2013年11月1日。薛万山向中合置业公司交付了房屋全部价款。双方就办理房屋权属登记的时间及方式达成如下约定：“出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。”该房屋已于2013年11月1日实际交付。现案涉房屋五证齐全，2018年3月起可以办理房屋产权登记手续。本院认为，中合置业公司与薛万山签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行合同义务。现案涉房屋已由中合置业公司实际交付给薛万山，而且直至2018年3月案涉房屋才可以办理不动产权属登记手续。《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。”按照上述约定，中合置业公司应当在交付房屋后约定的360日内向产权登记部门提交相关资料进行备案，从而使案涉房屋具备申请办理权属登记的条件，这是中合置业公司作为出卖人应尽的协助义务。2017年9月1日，扶余市国土资源局针对薛万山等商贸城业主反映商贸城土地使用权证不能办理分割问题作出《关于扶余商贸城全体业主信访事项答复意见书》，该意见书认定中合置业公司“应补交土地出让金，然后才能进行土地分割登记”。据此导致薛万山等买受人不能办理案涉房屋土地权属变更登记的原因系中合置业公司没有在合同约定期限内履行协助义务，故一审判决认定中合置业公司构成违约的事实客观存在。虽然从2018年3月起案涉房屋可以办理产权登记手续，但是这属于政府行政调整范畴，不能作为免除中合置业公司违约责任的法定理由。因此，按照双方合同约定，中合置业公司应对其违约行为承担相应的法律责任。关于中合置业公司应当承担的违约赔偿数额,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。”本案中，双方当事人已经在合同中约定了因违约产生损失赔偿金额的计算方法和标准，中合置业公司对此亦未提出异议，故一审判决依据该约定标准并按照中合置业公司的实际违约期限，计算应由中合置业公司承担的违约赔偿数额并无不当。中合置业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费406元，由扶余中合新农市场置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  邵国政二〇一九年三月二十九日书记员  梁婷婷