福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初170号 原告：张玉华，女，1976年10月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：永泰友信房地产开发有限公司，住所地永泰县葛岭镇赤壁村******。 法定代表人：杨则序，董事长。 委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李森，福建拓维律师事务所律师。 原告张玉华与被告永泰友信房地产开发有限公司（以下简称“友信公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉华、被告友信公司委托诉讼代理人李森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉华向本院提出诉讼请求：1.判令友信公司向张玉华支付自2018年3月30日起至2018年9月26日止，每日按已付房价款676529元的0.1%违约金122452元；2.本案诉讼费用由友信公司承担。 事实与理由：2017年3月29日，友信公司与张玉华签订了合同编码为20140290044的《商品房买卖合同》，购买定名为“XXXXX岸二期”X号楼XXXX室商品房。根据该合同的约定，友信公司应在《商品房买卖合同》签订之日起365天内，向张玉华提供办理权属登记的资料。但友信公司于2018年9月27日才通知业主到福州万科总部签约中心（台江区振武路63号万科金域中央商业1号楼2层）领取办理产权的资料。根据友信公司与张玉华签订的《商品房买卖合同》第十四条第[2]款第2项约定，张玉华不退房，友信公司自逾期之日起每日按张玉华已付款676529元的0.1%，向张玉华支付违约金，友信公司逾期181天，应付违约金122452元。友信公司与张玉华签定的合同共48页，合同条款均为格式条款，且在订立合同时未与张玉华协商，故应适用《中华人民共和国合同法》第三十九条至四十一条的法律规定。《商品房买卖合同》第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻和免除本合同约定应由出卖人承担的责任。”依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第十条规定，友信公司在本合同（附件六）中所增加减轻或免除本合同第十四条应由友信公司承担责任的约定的条款都是无效的。根据《城市房地产开发经营管理条例》有关规定购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，但友信公司预先拟订的《商品房买卖合同》改为应在交房使用后365天内办理产权登记的格式条款虽与此相违背，已成为与张玉华签约的现实。友信公司必须依照《商品房买卖合同》第十四条的约定，向张玉华支付违约金。友信公司对交付使用的楼盘应及时取得永泰县住建部门出具的规划竣工报备审核意见书及永泰县国土资源局出具的土地检查核验合格意见书，申请办理总确权登记，确保在交房使用后365天内为张玉华提供办理权属登记资料，以便张玉华办理名下的商品房产权证。友信公司拖延张玉华申请办理房产证时间超过国家规定时间456天，超过合同约定时间181天，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，从友信公司与张玉华签订合同至2018年9月26日，友信公司从未通知张玉华发生不可抗力的情形，并在合理期限内提供证明，所以友信公司应依法承担违约责任。 友信公司辩称，1.《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照《商品房买卖合同》主张权利、履行义务。友信公司在签订《商品房买卖合同》前已尽到充分的说明提示义务，张玉华在签字前已仔细核对、确认合同及补充协议各条款，均充分理解并无异议，商品房买卖合同及其补充协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订。因此，《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照《商品房买卖合同》主张权利、履行义务。根据合同附件六《合同补充协议》第二十条“本合同的补充协议为本合同不可分割的组成部分，若与本合同正文内容约定不一致时，按此补充协议的约定执行”的约定，在补充协议与主合同对同一事项均有约定情况下，应按照补充协议约定履行。因此，如张玉华认为友信公司存在逾期办理产权违约行为，双方应依据合同附件六《合同补充协议》第十条第3款第2项“出卖人应当于该商品房或车位交付使用后365天内办理所有权初始登记，若因出卖人未在上述时间内办理完毕所有权初始登记而致使买受人不能取得房屋或车位权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同，但因项目分期开发原因导致买受人未能在本合同约定的时间办理土地权属证书的，出卖人不承担违约责任”的约定，认定友信公司承担逾期办理产权的违约金标准。张玉华依据《商品房买卖合同》第十四条要求友信公司支付逾期办理产权违约金，显然与合同及补充协议约定不符。2.在房屋达到约定交付条件后，友信公司按约定书面通知张玉华办理交房手续，但张玉华拖延至2017年6月3日才办理收房手续。根据合同附件六补充协议第十条第3款第2项“出卖人应当于该商品房或车位交付使用后365天内办理所有权初始登记”的约定，友信公司履行房屋产权办理义务的期间为2017年6月4日至2018年6月3日。3.友信公司已于2018年9月20日履行完毕房屋产权办理义务，张玉华没有因迟延办理取得房屋权属证书遭受损失。友信公司于2018年9月20日完成XXXXX岸X期项目5号楼、12号楼等房屋首次登记后向张玉华寄送了《商品房产权办理告知函》，通知张玉华依约办理产权，张玉华接到友信公司办理产权通知后，也向友信公司领取了办理权属登记所需的资料。友信公司已于2018年9月20日履行完毕房屋产权办理义务。同时，张玉华没有提供证据证明其实际损失，事实上张玉华也没有实际损失，因此张玉华要求友信公司按照购房款日千分之一标准支付违约金没有事实依据且超出其实际损失，也不应支持。在张玉华没有证据证明其实际损失的情况下，其主张的违约金按购房款0.1%的标准也过高，也应根据张玉华没有实际损失的情况予以调低。综上所述，《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，合法有效。友信公司履行房屋产权办理义务的期间为2017年6月4日至2018年6月3日。且友信公司已于2018年9月20日履行完毕房屋产权办理义务，张玉华也没有提供证据证明其实际损失，因此张玉华要求友信公司按照购房款日千分之一标准支付违约金没有事实依据，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2017年3月29日，原告张玉华与被告友信公司签订一份《商品房买卖合同》及相关附件，合同约定：张玉华向友信公司购买位于永泰县XXXX村XXXXX岸X期第X号楼XX层XXXX单元号房，建筑面积为83.12平方米，其中，套内建筑面积66.83平方米，公共部位共有分摊建筑面积16.29平方米，每平方米8139.18元，总价为676529元；签约当日张玉华应支付276529元作为首期购房款（含定金），余款400000元向银行办理按揭贷款。其中，《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定，“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理1.按逾期时间，分别处理。（1）......（2）逾期超过10日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.关于逾期付款的违约责任按合同附件六补充协议执行”。第八条交付条件与期限约定，“出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用，等等”。第十四条关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]，约定，“[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1％向买受人支付违约金”。第二十二条约定，“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，等等”。 2017年3月29日，张玉华与友信公司在签订《商品房买卖合同》的同时又签订附件六《合同补充协议》，《合同补充协议》特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特别提示买受人在签订合同前，详细阅读并充分理解合同及相关补充协议、附件等合同全部内容。本补充协议由买卖人双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制出卖人责任、限制买受人权利的条款，已通过现场公示说明的方式特别提醒买受人注意，且出卖人已按买受人要求做了合理说明，买受人充分理解并接受。《合同补充协议》第六条关于银行按揭及逾期付款违约责任的约定，其中第四款逾期付款的违约责任约定，“买受人若未按照上述约定时间点以一次性、分期或者按揭贷款方式付清房屋价款的，自约定的应付款期限届满之次日起，逾期在10日之内（含10日）买受人除应当按合同约定向出卖人支付房屋全部价款外还应当按日向出卖人支付该笔逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过10日，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，等等”。第十条第2款约定，“买受人选择按揭贷款付款方式且自行办理产权的，买受人承诺应当在所购商品房总登手续办理完成后三个月内办理完毕房屋产权登记所有手续,若买受人未在上述时间内办理完毕所购商品房产权登记手续的，自出卖人书面通知发出之日起每日向出卖人承担2000元的违约金，直至买受人向房屋登记部门办理完毕商品房产权登记手续”。第十条第3款第2项约定，“出卖人应当于该商品房或车位交付使用后365日内办理所有权初始预登记，若因出卖人未在上述时间内办理完毕所有权初始预登记而致使买受人不能取得房屋或车位权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同，但因项目分期开发原因导致买受人未能在本合同约定的时间办理土地使用权属证书的，出卖人不承担违约责任”。第二十条约定，“本合同的补充协议为本合同不可分割的组成部分，若与本合同正文内容约定不一致的，按此补充协议的约定执行”。第二十一条约定，“本合同补充协议是合同双方当事人在签字前已仔细核对、确认本合同及本补充协议各条款，均充分理解并无异议，经双方签字盖章之日起生效”。 2017年3月26日、3月29日，张玉华按照合同约定分两次向友信公司支付首期购房款共计人民币276529元，又于2017年5月27日通过银行按揭贷款的方式支付了其余购房款人民币40万元，友信公司亦向张玉华出具了相应金额的购房发票。后友信公司向张玉华寄送一份《福州万科城商品房交付通知书》，并于2017年6月3日向张玉华交付了案涉房屋，双方办理了交接手续。2018年9月20日，永泰县不动产登记和交易中心向友信公司发出《开发项目首次登记证明》[闽（2018）永泰县总第0004号]，案涉房屋通过首次登记。后友信公司向张玉华寄送一份《商品房产权办理告知函》，张玉华于2018年9月28日向友信公司签收领取了《永泰县房屋（购买商品房）登记申请表》原件、《福州市房屋分层分户图》等在内的办理权属登记所需资料。现张玉华以因友信公司的原因，致使其未能在《商品房买卖合同》签订之日起365天内取得房屋权属证书为由诉至本院，提出友信公司构成违约，应支付逾期办证违约金122452元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张玉华与友信公司于2017年3月29日签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，友信公司于2017年6月3日向张玉华交付了案涉房屋，按照约定友信公司应于2018年6月3日前办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付给张玉华，但友信公司未能在交房后365日内履行上述合同义务，造成张玉华不能在上述时间内取得房屋权属证书，友信公司构成违约，应当按照约定支付给张玉华逾期办理房屋产权证违约金。但张玉华诉请违约金应从签订案涉《商品房买卖合同》之日起365日的次日即2018年3月30日起开始计算逾期天数，无法律事实依据，本院不予支持。本院确认逾期的天数从逾期之日即2018年6月4日起计算至张玉华领取办理权属登记所需资料之日即2018年9月28日止，总计为117天。关于友信公司应当按照日千分之一还是按照日万分之一的标准计付办理产权初始登记违约金的问题。案涉《合同补充协议》第二十条约定，“本合同的补充协议为本合同不可分割的组成部分，若与本合同正文内容约定不一致的，按此补充协议的约定执行”。第二十一条的约定亦明确了合同双方当事人在签字前已仔细核对，确认本补充协议各条款，均充分理解并无异议，经双方签字盖章之日生效。故，案涉《商品房买卖合同》第十四条虽然约定了出卖人应当自逾期之日起每日按买受人已付款的千分之一向买受人支付逾期办证违约金，但基于双方在案涉《合同补充协议》中对此又进行了约定，且明确了补充协议的约定与合同正文内容的约定不一致时，按补充协议的约定执行。因此，友信公司逾期办理所有权初始预登记的违约责任应适用案涉《合同补充协议》第十条第3款第2项“若因出卖人未在上述时间内办理完毕所有权初始预登记而致使买受人不能取得房屋或车位权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定。张玉华提出案涉《合同补充协议》第十条第2款、第3款中对按揭贷款方式、买卖双方逾期办理产权违约责任的约定显失公平，且该约定内容违背主合同《商品房买卖合同》第二十二条的约定，本院不予采纳。 综上所述，友信公司未按照合同约定的期限办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付给张玉华，构成违约，应当按照逾期天数（117天）每天按张玉华已付购房款676529元的万分之一向张玉华支付违约金共计7915元（676529元X117天X0.01％四舍五入后取整）。张玉华诉请违约金金额超过本院认定金额的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、永泰友信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张玉华支付违约金7915元； 二、驳回张玉华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2749元，减半收取计1374.5元，由张玉华负担1285.6元，永泰友信房地产开发有限公司负担88.9元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  郑建迟 二〇一九年三月二十二日 法官助理李霞 书记员  连焰金 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -12-