文书内容广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初151号原告：梁培深，男，1990年8月7日出生，汉族，身份证登记住址肇庆市端州区。委托诉讼代理人：肖叶英、温嘉敏，广东明瑛律师事务所律师。被告：肇庆市星奥投资发展有限公司，住所地肇庆市端州区西江北路星湖奥园悉尼区****商铺，统一社会信用代码91441202661477201T。法定代表人：蒲俊锦，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯敏华，该公司员工。原告梁培深诉被告肇庆市星奥投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于同年1月28日公开开庭进行了审理，原告梁培深的委托诉讼代理人肖叶英、温嘉敏到庭参加诉讼，被告肇庆市星奥投资发展有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁培深向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年10月16日签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》；2.判令被告立即向原告返还购房款人民币3400000元及利息641681.83元（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准暂计至2018年12月31日止，其中1410000元的利息从2014年5月30日起计算，200000元从2014年6月5日起计算，550000元从2014年6月7日起计算，360000元从2014年8月29日起计算，880000元从2017年10月16日起计算，剩余利息从2019年1月1日起计算至被告付清之日止）；3.判令被告立即向原告梁培深赔偿人民币3400000元;4.判令被告立即向原告梁培深赔偿装修损失人民币176710.3元；5.本案诉讼费用由被告承担。以上合计暂为7618392.13元。事实和理由：原告父亲梁志明、母亲陈秀娟与原告约定共同购买商铺并登记在原告名下以用作家庭营业使用。2014年5月30日，原告与被告签订《【星湖奥园】C组团商铺预订登记书》，双方就原告购为肇庆市xx区xx路xx园x区xx商铺首层05之四号商铺的价格等条款进行了约定，登记书签订后，原告父母出资陆续支付了购房款人民币2160000元给被告。原告父母、原告于2014年6月10日正式签订《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》，就购买涉案商铺的条款等进行了详细的约定，其中购房价款为3600000元，面积为120平方米。合同签订后，原告父母出资于2014年8月29日再次支付购房款人民币360000元给被告。但被告未能在约定的交付期限交付涉案商铺。直至2017年10月，因被告延迟交房，原告父母与被告达成合意，由被告向原告支付违约金人民币200000元作为补偿，该笔款项在买受方应支付的涉案商铺的购房款总价中予以抵扣。因购房价款的变更及商铺面积有所调整，原告与被告于2017年10月16日重新签订《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》，就购买涉案商铺的条款重新进行了详细的约定。原告父母于当日向被告支付购房尾款人民币880000元，至此，涉案商铺的购房款已付清。2017年10月25日，被告将涉案商铺交付给原告使用，原告父母办理了验收交接手续。涉案商铺交付使用后，原告即对商铺进行了装修，共花费装修商铺的费用人民币176710.3元，登记在原告父亲梁志明名下的端州区梁志明皮肤诊所在涉案商铺所在地址办理了营业执照登记并开始营业。2018年12月，被告告知原告父母，涉案商铺的编号从之五已变更为之四，即详细地址为肇庆市xx区xx路xx园x区xx商铺。被告在涉案商铺交付使用后至今一直拖延办理产权登记至原告名下的手续。后经原告了解，才得知被告在将涉案商铺出售给原告后，未征得原告的同意亦未告知原告就将涉案商铺抵押给了银行，且被告已因资不抵债，无理清偿银行贷款涤除抵押权而向人民法院递交了破产申请，造成了原告无法取得涉案商铺的物权，商品房买卖合同的目的无法实现，原告也因此损失了装修商铺的费用人民币176710.3元。原告认为，原告与被告之间的商品房买卖合同关系真实有效，原告全面履行支付购房款义务后，被告理应依约为原告办理不动产过户登记手续，但被告在收取了全部购房款后，未征得原告同意亦未告知原告就将涉案商铺抵押给了银行，其行为已构成严重违约，损害了原告的经济利益，理应承担返还购房款及支付利息、赔偿装修损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告肇庆市星奥投资发展有限公司没有到庭参加诉讼，但庭审后派员到庭陈述以下意见：被告不同意解除合同。按照双方在2017年10月25日签订的协议书表明，原告知道被告未办理产权证，原告也愿意先接收房屋进行装修，也就是说按照双方2017年10月16日签订的合同第十五条约定，如果卖方责任，应该按照该条款的第三点在不退房的情况下，出卖人应当在商品房交付使用360日内将办理权属登记房屋交相关办证机关，且按约定支付违约金不超过已付房款的0.3%。原告已经经营使用一段时间，所以其主张的损失没有依据。由于现在被告申请破产中，原告要求被告赔付一倍购房款，被告也没有能力支付。假如按照法律规定要解除合同，就按照法律规定解除，且按照法律规定赔偿原告损失。对原告所主张的装修费用没有办法核实。本院经审理认定事实如下：被告开发的坐落在xx区xx路东侧“十字坜”xx园x区xx栋一、二层商铺2层于2014年1月15日经肇庆市住房和城乡建设局审核符合预售条件，肇庆市住房和城乡建设局核发了《广东省肇庆市商品房预售许可证》，准予预售。2014年5月30日，原告以预订价3600000元向被告认购肇庆市xx区xx路xx园x区xx商铺，双方就此签订了《【星湖奥园】C组团商铺预订登记书》。2017年10月16日，原告作为买受人与被告作为出卖人就购买上述商铺签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、交接、关于产权登记的约定等进行了约定。其中《商品房买卖合同》第三条“买受人所购买商品房的基本情况”约定，买受人购买的商品房为肇庆市xx区xx路xx园x区xx商铺……套内建筑面积120.6平方米……《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”约定，该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算……总金额为人民币3400000元。《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定，买受人在签订本合同时一次性付清。《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2018年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的同期银行按揭贷款利率向买受人支付违约金，计付时间自合同规定的取得房地产权属证书期限届满次日开始计算，违约金总额不超过已付房款的0.3%。合同签订后，原告通其父亲梁志明、母亲陈秀娟账户刷卡或转账向被告支付了房款3400000元，其中2014年5月30日支付1410000元；2014年6月5日支付200000元；2014年6月7日支付550000元；2014年8月29日支付360000元；2017年10月16日支付880000元。2017年10月25日，被告向原告交付商铺，之后原告对商铺进行装修，原告父亲梁志明以该商铺地址作为经营场所于2018年6月28日登记开办个体工商户“端州区梁志明皮肤诊所”经营至今。原告因被告一直未为其办理产权登记手续，遂于2019年1月4日诉至本院。诉讼中，原、被告确认原告购买的商品房在《商品房买卖合同》约定为肇庆市xx区xx路xx园x区xx之五，现变更为肇庆市xx区xx路xx园x区xx之四，商铺的套内面积、建筑面积与《商品房买卖合同》约定的一致。又查明：位于肇庆市××北路东侧××区（××～××）及地下室工程于2017年2月28日办理竣工验收备案。根据肇庆市不动产登记中心2019年1月28日出具的《不动产登记资料查询结果证明》所载，坐落肇庆市xx区xx路xx园x区xx商铺之四的权利人为肇庆市星奥投资发展有限公司，房屋建筑面积126.56平方米，房屋套内面积120.6平方米；坐落肇庆市xx区xx路xx园x区xx商铺之五的权利人为肇庆市星奥投资发展有限公司，房屋建筑面积116.01平方米，房屋套内面积110.55平方米；上述两商铺均在2017年1月13日设置了在建工程抵押，权利人为广州农村商业银行股份有限公司肇庆分行，抵押期限为2017年1月12日至2017年10月12日。另查明：中国人民银行公布的金融机构人民币一年至五年（含五年）期基准年利率2012年7月6日至2014年11月21日为6.4%，2014年11月22日至2015年2月28日为6%，2015年3月1日至2015年5月10日为5.75%，2015年5月11日至2015年6月27日为5.5%，2015年6月28日至2015年8月25日为5.4%，2015年8月26日至2015年10月23日为5%，2015年10月24日至今为4.75%。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2017年10月16日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应依约全面履行各自的义务。原告在签订合同后已依约向被告支付了全部购房款3400000元，但被告却未经原告同意对案涉商铺设置了在建工程抵押，至今仍未能涂销抵押，以致原告无法办理案涉商铺的权属登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……”的规定，原告请求解除合同，返还购房款3400000元及利息，赔偿一倍房款3400000元，合理合法，本院予以支持。至于利息的计算，原告请求按中国人民银行同期一至五年（含五年）期贷款利率的标准分别从各笔房款付款之日起计算利息（详见附件《利息计算表》，暂计至2018年12月31日利息为641681.83元）符合法律规定且计算无误，本院应予确认。自2019年1月1日起，利息以3400000元为本金，按年利率4.75%计至本院指定债务履行日届满时止。关于原告主张装修损失的诉讼请求，如上所述，本院已经支持原告赔偿一倍房款的请求，该赔偿已弥补了造成原告的损失，故原告再主张被告偿装修损失于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）（八）（九）项及第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、解除原告梁培深与被告肇庆市星奥投资发展有限公司于2017年10月16日签订的《商品房买卖合同》。二、被告肇庆市星奥投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁培深返还购房款3400000元及支付利息641681.83元（上述利息已计至2018年12月31日，自2019年1月1日起，利息以3400000元为本金，按年利率4.75%计至本院指定债务履行日届满时止。)。三、被告肇庆市星奥投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日向原告梁培深赔偿3400000元。四、驳回原告梁培深的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币32564元（原告已预交），由原告梁培深负担755元，被告肇庆市星奥投资发展有限公司负担31809元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄卓贤二〇一九年三月二十六日书记员  卢诗瀚附件《利息计算表》            本金金额1410000元                  起止时间              天数（天）              利率              利息（元）                  2014-5-30至2014-11-21              176              6.4%              44117.33                  2014-11-22至2015-2-28              99              6.0%              23265                  2015-3-1至2015-5-10              71              5.75%              15989.79                  2015-5-11至2015-6-27              48              5.50%              10340                  2015-6-28至2015-8-25              59              5.25%              12131.87                  2015-8-26至2015-10-23              59              5.0              11554.17                  2015-10-24至2018-12-31              1165              4.75%              216738.5                  合计              1677                            334136.66                  本金金额200000元                  起止时间              天数（天）              利率              利息（元）                  2014-6-5至2014-11-21              170              6.4%              6044.44                  2014-11-22至2015-2-28              99              6.0%              3300                  2015-3-1至2015-5-10              71              5.75%              2268                  2015-5-11至2015-6-27              48              5.50%              1466.67                  2015-6-28至2015-8-25              59              5.25%              1720.83                  2015-8-26至2015-10-23              59              5.0              1638.89                  2015-10-24至2018-12-31              1165              4.75%              30743                  合计              1671                            47181.89                  本金金额550000元                  起止时间              天数（天）              利率              利息（元）                  2014-6-7至2014-11-21              168              6.4%              16426.67                  2014-11-22至2015-2-28              99              6.0%              9075                  2015-3-1至2015-5-10              71              5.75%              6237.15                  2015-5-11至2015-6-27              48              5.50%              4033.33                  2015-6-28至2015-8-25              59              5.25%              4732.29                  2015-8-26至2015-10-23              59              5.0              4506.94                  2015-10-24至2018-12-31              1165              4.75%              84543.4                  合计              1669                            129554.78                  本金金额360000元                  起止时间              天数（天）              利率              利息（元）                  2014-8-29至2014-11-21              85              6.4%              5440                  2014-11-22至2015-2-28              99              6.0%              5940                  2015-3-1至2015-5-10              71              5.75%              4082.5                  2015-5-11至2015-6-27              48              5.50%              2640                  2015-6-28至2015-8-25              59              5.25%              3097.5                  2015-8-26至2015-10-23              59              5.0              2950                  2015-10-24至2018-12-31              1165              4.75%              55337.5                  合计              1586                            79487.5                  本金金额880000                  起止时间              天数（天）              利率              利息（元）                  2017-10-16至2018-12-31              442              4.75%              51321      1、计算公式：利息：本金×(利率×倍率/360天）×天数2、利息标准：中国人民银行同期同类贷款利率（一至五年）3、以上本金合计为：1410000元+200000元+550000元+360000元+880000元=3400000元4、利息合计（暂计至2018年12月31日):334136.66元+47181.89元+129554.78元+79487.5元+51321元=641681.83元