贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终1661号上诉人（原审被告、反诉原告）：李世琼，女，汉族，1967年7月1日出生，住贵州省遵义市汇川区。上诉人（原审被告）：任洪勇，男，汉族，1961年3月6日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李辅智，贵州承宣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨涛，贵州承宣律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭素平，女，汉族，1968年8月30日出生，住贵州省遵义市汇川区。上诉人李世琼因与被上诉人彭素平房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2018）黔0303民初5999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李世琼、任洪勇上诉请求：原判事实不清、证据不足，适用法律错误，请求二审法院查清事实发回重审或依法改判。理由：一、原判事实不清、证据不足，适用法律错误。1.上诉人任洪勇、李世琼与被上诉人彭素平双方系不定期租赁关系。根据2015年12月11日彭素平、李世琼所签《门面租赁合同》、同日李世琼向彭素平所出房租收据和2017年元月11日李世琼向彭素平所出房租收据，可佐证双方约定租期为一年。租期届满后，双方未续签合同，双方关系属不定期租赁合同。2.2017年元月11日所出具的《收条》“期满后自动续租”添附内容与2015年12月11日所出具的《收条》所载内容习惯不一致。2017年元月11日所出具的《收条》系彭素平将所载内容写好后交由李世琼签字并收回，但在李世琼签字确认《收条》内容时并无“期满后自动续租”字样，该字样系彭素平知晓涉案房屋被征占拆迁事实，出于为获取补偿的目的，在收回《收条》后自行添加。3.2017年12月李世琼已通知彭素平解除租赁关系，且彭素平亦未再向李世琼交付房屋租金，故双方租赁关系已于2017年12月解除。2017年12月12日之前，李世琼电话通知彭素平解除双方不定期租赁关系、收回房屋及烟草专卖证，并于2017年12月12日在涉案门面卷帘门上张贴通知并拍照，彭素平将该通知烧毁，任洪勇遂于2017年12月17日第二次在涉案门面卷帘门上张贴通知并拍照，此后彭素平未提出异议，故李世琼、彭素平之间已于2017年12月底解除租赁关系，彭素平亦未继续向李世琼交付2018年涉案门面租金及开门营业。4.关于房屋装饰装潢、构筑物及附属设施13项补偿费问题。庭审中对于房屋装饰装潢、构筑物及附属设施13项补偿费共计￥10908元，其中彭素平在补偿表中指出1.照明设备￥385元3.自来水设施￥2800元6.刮瓷￥738.98元7.墙纸￥652.40元13.不锈钢面盆均是属于自己￥150元14.换气扇￥80元等属于自己。但被上诉人彭素平并不能提供上述附属物属于自己的依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持……”之规定，本案租赁关系己于2017年12月解除，即使彭素平认为有部分系其装修，在双方租赁关系解除后亦归出租人李世琼、任洪勇所有，其无权要求补偿。原审判决5454元房屋装饰装潢、构筑物及附属设施补偿费由彭素平享有显属适用法律错误。5.虽然涉案门面的所有权于遵义市汇川区人民政府发布征收公告之后发生变动，但李世琼、任洪勇与征收单位于2018年4月2日签订《房屋征收与补偿安置协议》，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁……”之规定，任洪勇、李世琼系涉案门面所有权人，在征收单位未补偿前，李世琼、任洪勇对涉案门面系合法占有，有权获得涉案门面合法收入。故李世琼、任洪勇有权要求彭素平支付2018年1月1日至2018年4月2日期间的租金。因李世琼与彭素平之间租赁关系己于2017年12月解除，则涉案门面停产停业损失补偿、装饰装修补偿、搬家费均系李世琼、任洪勇所获补偿，与彭素平无关。彭素平在二审期间未作书面答辩。彭素平向一审法院起诉请求：一、判令李世琼、任洪勇所有的汇川区新舟路77号临街门面因征收产生的停产停业损失补偿37068.60元、装饰装修补偿款10908元、搬迁补助费4000元，合计51973.60元的债权归彭素平享有；二、本案诉讼费由李世琼、任洪勇承担。一审法院认定事实：任洪勇、李世琼系夫妻关系，二人于1990年1月13日登记结婚。位于遵义市汇川区新舟路********门面系1999年8月任洪勇向贵州省遵义市化工厂购买所得，产权登记在任洪勇名下。2015年12月11日，彭素平与李世琼签订《门面租赁合同》，约定彭素平向李世琼租赁前述门面，租赁期限为2015年12月11日至2016年12月10日，租金标准为1500元/月，双方还约定了违约责任和其他权利义务。后李世琼将涉案门面交付彭素平使用。前述合同期满后，双方未再签订书面租赁合同，但2017年1月11日，彭素平向李世琼支付2017年1月至12月的房租18000元。李世琼向彭素平出具收条，载明：“今收到彭素平交来2017年元月至12月房租，共计18000元（壹万捌仟元整）。期满后自动续租”，该收条落款收款人处有李世琼签名。2017年1月13日，遵义市汇川区人民政府发布《关于国有土地上房屋征收决定的公告》，决定征收汇川区2017年新舟四区城市棚户区改造项目规划红线图范围内土地（涉案门面位于征收范围内）。2018年4月2日，任洪勇与征收部门遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心以及委托实施单位遵义市汇川区洗马路街道办事处就涉案门面征收补偿事宜签订《遵义市汇川区2017年新舟四区城市棚户区改造项目房屋征收与补偿安置协议（商业、货币补偿）》（以下简称《安置协议》），该《安置协议》明确补偿方式为货币补偿，其中房屋装饰装潢、构筑物及附属设施补偿费10908元，搬迁补助费4000元，停产停业损失37065.60元。房屋装饰装潢、构筑物及附属设施补偿费10908元中包含项目和金额分别为：1.照明设施385元；2.电表500元；3.自来水设施2800元；4.地砖1833.60元；5.瓷砖墙裙7487.80元；6.刮瓷738.98元；7.墙纸652.40元；8.钢条防盗窗150元；9.瓷砖灶台5**.80元；10、橱柜504元；11.吊柜1032元；12.蹲便器150元；13.不锈钢面盆150元；14.换气扇80元；15.铝合金卷帘门616.50元。以上款项均未支付。庭审中，彭素平称前述房屋装饰装潢、构筑物及附属设施补偿费中的第1.3.6.7.13.14项系自己装修，但并未提供相关证据予以佐证，任洪勇、李世琼仅认可其中第7项系彭素平装修，其余的均不认可。后因双方当事人就安置补偿款的归属未能达成一致意见，彭素平提起本案诉讼。另查明，2010年10月23日，任洪勇以涉案门面作为营业场所，办理了个体工商户营业执照，字号为“汇川区晓品便利店”。由于彭素平一并使用了汇川区新舟路29号35幢1层3号和4号门面（向案外人租赁所得）用于经营小吃，彭素平于2017年2月20日以4号门面为营业场所办理了个体工商户营业执照，字号为“汇川区素平小吃店”，两间门面共同的广告牌载明“意妹大方手撕豆腐”。庭审中，李世琼称2017年1月11日的收条上的“期满后自动续租”是彭素平自行添加，其并未同意期满自动续租。任洪勇亦认可其知晓涉案门面由李世琼出租给彭素平的事实。李世琼、任洪勇还提供了照片两张，显示的内容为任洪勇在涉案门面卷帘门上张贴给彭素平的通知，通知内容主要为告知彭素平其所租用任洪勇的涉案门面已经于2017年12月10日到期，故要求彭素平于2017年12月20日返还门面，该通知落款为2017年12月12日。彭素平称并未签收该通知，不予认可。一审法院认为，关于任洪勇的诉讼主体问题，虽然涉案租赁合同任洪勇并未签字，但任洪勇与李世琼系夫妻关系，在李世琼将二人的夫妻共同财产出租时，任洪勇应当知晓，但并未提出异议，视为其对涉案租赁合同的认可，且从二人庭审中提供的照片（张贴的通知）来看，任洪勇实际上对其作为出租人的身份予以认可，据此，足以认定任洪勇和李世琼均是涉案租赁合同的相对人，彭素平有权向任洪勇提起本案诉讼。关于涉案征收补偿款权属的问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”虽然该行政法规规定了应当对被征收人即房屋所有权人进行补偿，但并未排除被征收房产利害关系人的相关权利，也不能据此当然认定涉案补偿款一律归被征收人享有。涉案补偿款权利人的确定，应当根据本案实际情况、当事人之间的约定，结合涉案《安置协议》的相关内容具体分析认定。关于房屋装饰装潢、构筑物及附属设施补偿费，因双方当事人未对该部分费用事先约定，在彭素平实际经营过程中遇政府征收，涉案门面的装饰装潢、构筑物及附属设施转变为货币补偿，故彭素平和李世琼、任洪勇各自应当享有的装饰、装潢补偿款，应当根据谁出资，谁获益的原则来确定。彭素平与李世琼、任洪勇双方均未提供证据证明其对涉案房屋进行了装饰、装潢，但彭素平已在涉案门面中实际经营两年从事餐饮行业，从常理分析，彭素平对涉案门面进行装修具有高度可能性，根据彭素平与李世琼、任洪勇双方的证据，无法区分双方各自出资的部分，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，酌定涉案装饰装潢、构筑物及附属设施补偿费10908元，由彭素平享有50%，即5454元。关于停产停业损失和搬迁补助费，根据《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》第三条之规定，彭素平系征收公告发布前涉案门面的实际经营者，在签订《安置协议》时，彭素平也办理了相关营业执照。更重要的是，征收人已将涉案门面的停产停业损失进行了核算并在《安置协议》中予以体现，也就是说，征收人已经确认涉案门面符合支付停产停业损失的情形。由于实际经营者系彭素平，任洪勇和李世琼作为出租人，其出租行为本身并不属于停产停业损失所规定的“经营”行为，故《安置协议》中约定的停产停业补偿费37065.60元应由彭素平享有。搬迁补助费4000元因系对房屋实际使用人搬离该房屋所补偿的相关费用，显然该费用也应由彭素平享有。对于李世琼提出的反诉请求，即要求彭素平支付4500元租金问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，遵义市汇川区人民政府于2017年1月13日发布涉案征收公告时，涉案门面的所有权已经发生变动，即从此时起，该门面所有权人不再是李世琼、任洪勇，李世琼、任洪勇已经不再是涉案合同的相对人。因此，李世琼反诉请求彭素平支付2018年1月1日至2018年4月2日期间的租金于法无据，不予支持。据此判决：一、任洪勇与遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心、遵义市汇川区洗马路街道办事处于2018年4月2日签订的《遵义市汇川区2017年新舟四区城市棚户区改造项目房屋征收与补偿安置协议（商业、货币补偿）》项下的房屋装饰装潢、构筑物及附属设施补偿费中的5454元、停产停业损失补偿37065.06元、搬迁补助费4000元由彭素平享有；二、驳回彭素平的其余诉讼请求和李世琼的全部反诉请求。案件受理费550元（已减半收取），由彭素平负担50元，由任洪勇、李世琼负担500元；反诉案件受理费25元（已减半收取），由李世琼负担。本院二审期间，双方均未提交新证据，二审中彭素平主张其对涉案门面换了照明设施、空开、电线、水表、墙纸、刮瓷，其余是李世琼、任洪勇之前装修的。李世琼、任洪勇认可彭素平贴了墙纸、安了换气扇。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：1.双方于2015年12月11日签订的《门面租赁合同》是否已于2017年12月底解除；2.涉案门面的装饰装潢、构筑物及附属设施补偿费应归谁所有；3.涉案门面的搬家费应归谁所有；4.涉案门面停产停业的损失补偿费应归谁所有；5.彭素平是否应支付李世琼、任洪勇2018年1-3月的租金。针对本案第一个争议焦点，本院认为，2015年12月11日，彭素平与李世琼签订《门面租赁合同》，约定彭素平向李世琼租赁涉案门面，租赁期限为2015年12月11日至2016年12月10日。前述合同期满后，双方虽未再签订《门面租赁合同》，但彭素平仍在继续使用该涉案门面，并按此前双方约定的租金标准于2017年1月11日向李世琼支付了2017年1月至12月的房租18000元。李世琼向彭素平出具的收条中载明：“今收到彭素平交来2017年元月至12月房租，共计18000元（壹万捌仟元整）。期满后自动续租”，该收条收款人处系李世琼签名。由此可见，双方签订的合同期满后虽没有再签订《门面租赁合同》，但在第二次收取租金的收条中载明期满后自动续租，且双方一直按此前签订的《门面租赁合同》继续履行。虽然李世琼、任洪勇主张双方关系属不定期租赁，2017年1月11日收条上“期满后自动续租”的内容是彭素平在李世琼签字后自行添加的，其于2017年12月12日前电话通知彭素平解除租赁关系，并于同日在涉案门面门上张贴通知，双方租赁关系已解除。但李世琼、任洪勇未提供充分证据证明其主张，并要求彭素平支付2018年1月至3月租金。故李世琼、任洪勇上诉主张双方签订的租赁合同已于2017年12月底解除的理由不充分，本院不予采信。针对本案第二个争议焦点，本院认为，因双方当事人对该部分费用未事先约定，在彭素平实际经营过程中因政府征收，涉案门面的装饰装潢、构筑物及附属设施转变为货币补偿。庭审中双方均认可对涉案门面各自进行了部分装饰装潢，故彭素平和李世琼、任洪勇各自应当享有的装饰、装潢补偿款，应当根据谁出资，谁获益的原则来确定。因彭素平与李世琼、任洪勇双方均未提供证据证明其对涉案房屋进行装饰、装潢的出资情况，无法区分双方各自出资的价值，鉴于彭素平在庭审中认可对涉案门面的装饰、装潢自己只进行了局部改造。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，酌定涉案装饰装潢、构筑物及附属设施补偿费10908元，由彭素平享有25%，即2727元。原审由彭素平和任洪勇、李世琼各享有50%，即5454元不当，本院予以纠正。针对本案第三个争议焦点，本院认为，搬迁补助费系对房屋实际使用人搬离该房屋所补偿的相关费用，故一审认定该费用由彭素平享有并无不当，本院予以确认。任洪勇、李世琼上诉主张涉案房屋的搬家费应归其所有的理由不充分，本院不予采信。针对本案第四个争议焦点，本院认为，涉案门面在征收前一直由彭素平实际经营，且彭素平办理了相关营业执照。遵义市汇川区洗马路街道办事处根据《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》第三条“被征收房屋符合以下条件的，应当给予停产停业损失补偿（一）被征收房屋是合法建筑，房屋权属证书登记的用途为非住宅的；（二）被征收人提供合法、有效的营业执照、税务登记证的；（三）房屋征收公告发布前持续经营的；（四）因征收房屋造成停产停业损失的”之规定给予停产停业损失符合相关规定。由于涉案门面系任洪勇、李世琼的合法财产，而实际经营者系彭素平，征收涉案门面时双方签订的《门面租赁合同》尚未解除。故《安置协议》中约定的停产停业补偿费37065.60元由彭素平与任洪勇、李世琼各自享有50%，即18532.80元较为恰当。原判认定涉案门面停产停业损失全部归彭素平所有不当，本院予以纠正。针对本案第五个争议焦点，本院认为，因双方在收条中载明“期满后自动续租”，双方合同期满至任洪勇与征收部门签订《遵义市汇川区2017年新舟四区城市棚户区改造项目房屋征收与补偿安置协议（商业、货币补偿）》前，该涉案门面一直由彭素平占有使用。任洪勇与征收部门签订征收协议的时间为2018年4月2日，因此，双方解除《门面租赁合同》的时间应认定为2018年4月2日。任洪勇、李世琼要求彭素平支付2018年1月－3月的租金4500元的理由充分，应予以支持。原判不予支持不当，本院予以纠正。综上所述，任洪勇、李世琼的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实不清，判决不当，应予改判。为此，依照国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国物权法》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2018）黔0303民初5999号民事判决；二、任洪勇与遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心、遵义市汇川区洗马路街道办事处于2018年4月2日签订的《遵义市汇川区2017年新舟四区城市棚户区改造项目房屋征收与补偿安置协议（商业、货币补偿）》项下的房屋装饰装潢、构筑物及附属设施补偿费中的2727元、停产停业损失补偿18532.80元、搬迁补助费4000元，共计25259.80元由彭素平享有；三、彭素平于本判决生效后十日内支付李世琼20**年1月1日至2018年4月2日的租金4500元；四、驳回彭素平的其余诉讼请求，驳回李世琼、任洪勇其余反诉请求。一审案件受理费550元，反诉案件受理费25元，二审案件受理费1100元，共计1675元。由彭素平负担800元，由任洪勇、李世琼负担875元。本判决为终审判决。审判长  易大刚审判员  周亚琼审判员  李宗洪二〇一九年三月二十八日法官助理马琇峰书记员杨静