北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初53702号原告:北京三园物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区甜水园东里**楼。法定代表人：王晓莉，总经理。委托诉讼代理人：张丑俊，北京市九洲律师事务所律师。被告：北京京棉纺织集团有限责任公司，，住所地北京市朝阳区八里庄东里**法定代表人：尹荣宝，董事长。委托诉讼代理人：翟炜，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛晟南，女，1988年12月14日出生，汉族，北京京棉纺织集团有限责任公司职员。原告北京三园物业管理有限公司（以下简称原告）与被告北京京棉纺织集团有限责任公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张丑俊、被告之委托诉讼代理人翟炜、薛晟南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求被告支付2006年12月1日至2017年11月30日期间的物业费79211．29元；2．要求被告支付利息16418．78元；3．诉讼费用由被告负担。事实及理由：1992年4月20日，原告前身北京纺织住宅小区管理所与北京第三棉纺织厂签订《协议书》，约定：北京第三棉纺织厂委托原告对其位于北京市朝阳区道家园小区建筑面积共计739．36平方米的10套住宅进行物业管理服务。如果北京第三棉纺织厂将上述房屋产权转让时，应会同承受产权单位与原告签订新的物业服务协议。如将房换给非被告单位人员居住时，该房托管费仍由被告支付。交费办法为每年12月25日前交付当年12月至次年11月份费用。上述收费标准为现定收费标准，今后将按国家政策规定及物价调整系数作相应调整。2010年2月8日，北京第三棉纺织厂注销登记，其债权债务由被告承继。北京纺织住宅小区管理所的权利义务依法由原告承继，原告自签订协议至今一直为涉案房屋提供物业管理服务。被告未缴纳2006年12月1日至2017年11月30日期间的物业费。经多次催要无果，故原告诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与被告没有签订物业服务合同。涉案8套房屋中的6-2-301、7-7-201已经上市交易变更为商品房，其他涉案房屋亦都在职工名下，没有任何房屋产权人是被告。且原告的诉请超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：1992年4月20日，甲方北京第三棉纺织厂与乙方北京纺织住宅小区管理所签订《协议书》，约定：甲方在纺织道家园小区投资建设分得住宅10套，计建筑面积739．36平方米，按集资协议，委托乙方统一代管。房产权、分配权归甲方所有，将房屋设备的管理全权委托乙方。根据本市公房维修规定及其标准，负责管理、检查、维修、配电、供暖。甲方不得干预。今后如甲方将产权转让时，应会同承受产权单位与乙方直接签订本协议书。住户在今后需换房时，须持甲方同意证明，到乙方按规定办理换房手续，如将房换给非甲方单位人员居住时，该房代管费用仍由甲方承付。小区内一切公配设施及空地，均属乙方管辖所有。甲方按期向乙方交付综合代管劳务费用。包干使用于管理房屋维修；配电、供暖及其设备的大修、更新等，不得拖欠。交费标准：每年每建筑平方米贰拾捌元肆角。每年甲方在12月25日前交付当年12月至次年11月份费用。第一次甲方以支票方式交付，以后按银行帐户以无承付划拨乙方。现定取费标准，今后将随国家政策规定及物价调整系数作相应调整，并补齐差额。2006年12月22日，北京三园物业管理中心更名为原告。2010年1月18日，被告出具承诺函，内容为：被告是1997年8月15日由北京第一棉纺织厂、北京第二棉纺织厂、北京第三棉纺织厂（简称京棉一、二、三厂）实行重组后改制而成的北京纺织控股有限责任公司出资设立的全资子企业。被告组建后，统一对外经营，原京棉一、二、三厂的经营活动全部终止，债权债务全部由被告承继，原企业在职及离、退休职工全部由被告接收管理。庭审中，原告还提交了以下证据：1．住宅明细表，证明《协议书》中包含的涉案房屋的具体门牌号及面积，该明细表是《协议书》的附件。2．律师函及快递详情单，证明原告以书面形式向被告催收过物业费。被告对该证据的真实性认可，但称已过诉讼时效。3．证明，证明北京市纺织建设承发包公司房管所的权利义务转移给原告。被告对该证据的真实性认可，但称:“北京市纺织建设承发包公司一直存续，后更名为北京方宏置业有限责任公司，与原告是不同的公司，即便存在权利义务概括转移，亦未经我方同意，转移无效。”4．欠费统计表，证明被告自2007年至2017年11月30日期间欠费金额。被告对该证据的真实性不认可，并称未约定利息。5．收款凭证、发票、进账单、自行制作的收款明细，证明原告催缴过物业费。被告称原告未列明具体房间号，无法核实哪些房屋已缴费。被告提交了关于北京市纺织建设承发包公司分立改制的通知，证明北京市纺织建设承发包公司后变更为北京方宏置业有限责任公司，此公司一直存续，与原告系两个不同的公司。原告对该证据的真实性不清楚，但称:“实际情况确实如此，1997年改制前原告是北京市纺织建设承发包公司的下属单位，是有独立法人资格的国有企业，改制后三园物业管理中心变成了民营企业。”另查，截至2015年12月14日调取的房产信息显示：1、北京市朝阳区道家园7号楼2单元3层302号房屋登记在王XX名下，建筑面积50．54平方米，该房屋系1999年北京第三棉纺织厂以成本价售予王XX。2、北京市朝阳区道家园7号楼8单元3层301号房屋登记在齐X名下，建筑面积50．54平方米，该房屋系2000年北京第三棉纺织厂以成本价售予齐X。3、北京市朝阳区道家园7号楼1单元7层701号房屋登记在印XX名下，建筑面积61．86平方米，该房屋系1999年北京第三棉纺织厂以成本价售予印XX。4、北京市朝阳区道家园7号楼6单元4层402号房屋登记在周X名下，建筑面积62．65平方米，该房屋系1999年北京第三棉纺织厂以成本价售予周X。5、北京市朝阳区道家园7号楼7单元4层401号房屋登记在周XX名下，建筑面积63．89平方米，该房屋系1999年北京第三棉纺织厂以成本价售予周XX。6、北京市朝阳区道家园7号楼8单元302号房屋登记在齐X名下，建筑面积62．65平方米，该房屋系2000年北京第三棉纺织厂以成本价售予齐X。7、北京市朝阳区道家园6号楼2单元3层301号房屋登记在栾XX名下，建筑面积62．65平方米，该房屋系1999年北京第三棉纺织厂以成本价售予栾XX。2009年4月20日，栾XX将该房屋出售。8、北京市朝阳区道家园7号楼7单元201号房屋登记在常X名下，建筑面积62．39平方米，该房屋系1994年北京第三棉纺织厂以成本价售予常X。2012年11月30日，常X将该房屋出售。本院认为：合法的债权受法律保护。虽然被告抗辩其未与原告签订物业合同，但根据双方提供的证据可知，涉案房屋除6-2-301和7-7-201房屋已上市交易，变成商品房，其余房屋性质均为房改房。根据北京市建设委员会发布京建物[2006]30号《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》：《北京市物业服务收费管理办法(试行)》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居(康居)购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。被告未提交证据证明其与购房职工另有约定或已经向职工以其他形式支付了物业费补贴，被告作为房改房的售房单位北京第三棉纺织厂的权利义务承受人，应当按照规定承担相应的物业服务费用缴纳义务。现原告作为北京纺织住宅小区管理所及北京纺织建设承发包公司房管所的权利义务承受人，为北京市朝阳区道家园小区涉案房屋的物业管理单位为该小区提供物业服务，被告亦认可1998年至2007年期间的物业服务单位为北京纺织建设承发包公司，且未与原告签订过解除协议，故原告有权要求被告支付物业费。另，被告抗辩原告的诉请已超过诉讼时效，但因原告提供的物业服务系持续性服务，且本案中无充分证据表明物业公司怠于行使权利，故本院对被告的该项抗辩理由不予采纳。现双方提交的涉案房屋产权信息查询时间截至2015年12月前。故本院扣除涉案8套房屋中6-2-301和7-7-201房屋上市交易后的物业费，对原告要求被告支付涉案8套房屋2006年12月1日至2015年11月30日期间的物业费28498．05元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。关于原告主张的利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京京棉纺织集团有限责任公司于本判决生效后七日之内给付原告北京三园物业管理有限公司涉案8套房屋2006年12月1日至2015年11月30日期间的物业费28498．05元；二、驳回原告北京三园物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1908元，由原告北京三园物业管理有限公司负担1278元（其中954元已交纳；剩余324元，原告于本判决生效后七日内交至本院），由被告北京京棉纺织集团有限责任公司负担630元（于本判决生效后七日内交纳至本院）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 赵 娜审判员 王 楠审判员 任征远二〇一九年三月十四日书记员 张小鸥