宁夏回族自治区银川市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）宁01执异92号 案外人：丁保军，男，1978年2月17日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区贺兰县德胜园区。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区修业路长信春天综合楼**。 法定代表人：沈小明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔺刚、尚凯，宁夏宁人律师事务所律师。 被执行人：宁夏家园房地产开发有限公司。。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区和信商务中心**楼** 法定代表人：纳树德，该公司董事长。 被执行人：纳雪峰，男，1977年10月7日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司股东，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被执行人：马颖，女，1987年9月30日出生，回族，宁夏电视台职员，住址同上。 被执行人：纳树德，男，1945年7月7日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司董事长，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被执行人：贺金侠，女，1952年6月18日出生，回族，无固定职业，住址同上（系纳树德妻子）。 被执行人：纳雪梅，女，1973年3月27日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司股东，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被执行人：吴万宏，男，1973年6月2日出生，回族，西夏区检察院干部，住址同上（系纳雪梅丈夫）。 被执行人：纳雪山，男，1974年12月26日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被执行人：王小玲，女，1978年4月17日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被执行人：纳雪涛，男，1979年10月17日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 上述被执行人的委托诉讼代理人：纳雪山，男，1974年12月26日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司职工，住宁夏银川市兴庆区。 本院在执行中国长城资产管理股份有限公司（以下简称长城资产公司）与被执行人宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛金融借款合同纠纷一案过程中，案外人丁保军对本院执行宁夏家园房地产开发有限公司家园.小时代5-1604室房屋的行为不服提出异议，请求法院中止执行程序。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年3月13日举行了听证。案外人丁保军、申请执行人长城公司的委托诉讼代理人蔺刚和尚凯、被执行人家园公司的委托诉讼代理人纳雪山到庭参加了听证。现已审查终结。 案外人丁保军称，2017年3月1日，案外人丁保军与家园公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，家园公司将家园.小时代5-1604室房屋出售给案外人，面积117.3平方米，每平方米4300元，房屋总价504390元。当日，案外人一次性交清购房款504390元，并交付物业储备金、装修垃圾清运费后，家园公司将钥匙交给案外人装修于2018年4月2日入住，期间还交纳了物业费等房屋占有使用必须的费用。案外人与家园公司签订的合同及补充协议是双方真实的意思表示，为有效买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，贵院查封家园.小时代5-1604室损害了案外人的合法权益，请贵院解除查封并中止执行。 申请执行人中国长城资产管理股份有限公司称：1.申请执行人长城资产公司对涉案房屋享有合法抵押权，案外人丁保军未尽到购买人合理审查义务。2.案外人没有提交房款转账凭证，其房屋是以顶账方式取得，请求贵院驳回案外人丁保军的异议请求。 被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛称案外人丁保军陈述的事实及理由均属实。 本院查明，中国长城资产管理股份有限公司与宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛金融借款合同纠纷一案，宁夏回族自治区银川市国安公证处作出（2015）宁银国安证字第2839号《具有强制执行效力的债权文书公证书》及（2018）宁银国安证字第1793号执行证书，申请执行标的：1.请求法院裁决被申请执行人宁夏家园房地产开发有限公司向申请人长城资产公司偿还借款本金2097.525万元；2.请求法院裁决被申请执行人宁夏家园房地产开发有限公司向申请人长城资产公司支付自2017年11月17日起至2018年5月13日的逾期利息233.3496万元，以上合计2330.8746万元。3.请求法院裁决被申请执行人宁夏家园房地产开发有限公司向申请人长城资产公司承担以借款本金2097.525万元为基数，按22.5%利率，计算逾期利息自2018年5月14日直至还清全部本金之日止；4.请求法院依法评估拍卖、变卖《抵押合同》〔编号：中长资（宁）合字（2015）0033-4号〕中宁夏家园房地产开发有限公司提供的“家园.小时代”项目5号住宅楼在建工程剩余抵押房屋面积6404.78平米，所得价款优先偿还上述债务；5.请求法院裁决被申请执行人纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛对上述债务承担连带保证责任；6.本案执行过程中为实现债权产生的执行费、公告费、评估费、拍卖费、变卖费、资产处置费、税金、房产过户费由被申请执行人承担。 上述公证债权文书作出后，经中国长城资产管理股份有限公司申请，本院于2018年8月5日立案执行。 在执行过程中，本院于2018年8月8日作出（2018）宁01执456号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛的银行存款23399455元及利息（暂未计算）；二、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押其相应价值的财产。2018年9月12日，本院在“家园.小时代”小区张贴公告：本院受理的中国长城资产管理股份有限公司与被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛公证债权文书一案，依据已发生法律效力的宁夏回族自治区银川市国安公证处（2018）宁银国安证字第1793号《执行证书》，现本院拟对被执行人宁夏家园房地产开发有限公司提供抵押的“家园.小时代”项目5号住宅楼在建工程剩余抵押房屋面积6404.78平米（具体房屋见附表）进入评估、拍卖程序。鉴于上述情况，为保障各方当事人的合法权益，维护司法权威，便于本院执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，现公告如下：限自本公告发布之日起十个工作日内，你（公司）需迁出财产并搬离上述房屋（有合法租赁关系需向本院提交租赁合同、已交租金凭据等材料），逾期未搬离，本院将强制搬离并迁出财物或者依法对上述房屋进行实物查封，由此产生的不利法律后果，由你（公司）自行承担（附抵押物清单，具体房号为：3201-3204、3102、3001-3004、2901、2903、2801-2803、2702-2704、2601-2603、2501-2503、2401-2403、2301-2303、2202、2203、2101-2104、2001-2003、1902、1903、1801-1804、1703、1602-1604、1501-1503、1402、1403、1301-1303、1202、1203、1102、1103、1002、1003、903、503、402、102共66套房屋）。为此，案外人丁保军向本院提出书面异议。 另查明，申请执行人从宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司受让家园公司的债权3000万元。2015年11月6日，相关三方签订《债权转让协议》。同年11月12日，家园公司以其享有“家园.小时代”项目国有土地使用权26667平方米及部分地上在建工程（5号住宅楼）13236.48平方米为《债权转让协议》项下的全部债务提供抵押担保。 还查明，2017年3月1日，案外人丁保军与宁夏家园房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议，约定将家园.小时代第5幢1（单元）1604号房（即5-1604室、5-1-1604号、5号楼1604室）出售给案外人丁保军，实测产权登记建筑面积117.3平方米，单价4300元，总计504390元。当日，家园公司出具丁保军交5-1-1604号购房款504390元、物业储备金5921元的收据各一张；银川英泽物业服务有限责任公司出具收到电梯费900元、物业费1689元、装修垃圾清运费587元、公共电费50元的收据各一张。 本院认为，长城公司与家园公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，案外人丁保军提出家园.小时代5-1604室房屋是其从家园公司购买，其占有使用涉案房屋能够排除执行，要求法院停止执行，并提交了《银川市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、收据。经审查，案外人丁保军提交的上述证据，不足以证实其购买了案涉房屋，且案涉房屋登记在被执行人家园公司名下，本院的执行行为符合法律规定，案外人丁保军的主张不能排除执行，故其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人丁保军的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  田少珍 审 判 员  乔 强 人民陪审员  马翠兰 二〇一九年三月二十八日 书 记 员  赵 晨 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。