文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终712号上诉人（原审原告）：丁贵敏，女，汉族，1996年3月28日出生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：毛华，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹佳，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆云铠商业管理有限公司,住所地：重庆市云阳县滨江大道**,统一社会信用代码：91500235305222886J。法定代表人:王列卡，系该公司的董事长。委托诉讼代理人：王若竹，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘兴旺，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人丁贵敏因与被上诉人重庆云铠商业管理有限公司（以下简称云铠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院（2018）渝0235民初3407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。丁贵敏上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判被上诉人赔偿上诉人因漏水造成的损失80350元；2、请求解除双方签订的《商铺租赁合同》，被上诉人退还上诉人履约保证金75000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：1、被上诉人单方面停止商场运营及物业服务，关闭公共区域供电照明及电梯运行，不清理商场垃圾等行为致使商铺停业时间远远超过48小时以上，且上诉人也履行了书面通知解除合同的行为，符合合同12.1.2条、13.1.2条约定的解除条款，双方签订的《商铺租赁合同》应当予以解除；2、城中城广场开铺率至今只有10%左右，根本达不到商场正式的开业条件，在商场作为运营主体未正常经营的情况下，双方订立的《商铺租赁合同》的基础尚未达到，单个商铺根本无法实现合同目的，符合《合同法》第九十四条规定的解除情形，合同应当依法予以解除；3、漏水问题是城中城广场普遍存在的严重的房屋质量问题，必须改变房屋结构才能彻底解决该问题，严重影响了上诉人的正常经营，致使不能达到上诉人承租商铺的使用目的，合同亦应当解除；4、一审法院在酌情考虑赔偿问题时，并未将装修期间因漏水导致店铺重新装修的损失及带来的经营损失等考虑在内，仅对延迟开业的人员工资损失及宣传单损失予以了酌情考虑，明显远远低于上诉人的实际损失，不足以弥补其损失。综上所述，一审法院认定事实错误，为维护合法权益，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。云铠公司辨称：1、2018年4月被上诉人员工罢工的原因是承租人拖欠租金，我方无力支付工人工资，且停电区域是公共区域，停电时间也未超过48小时，上诉人店铺供电是正常的，是可以正常经营的，亦符合《商铺租赁合同》第13.1.2条的免责条款；2、《商铺租赁合同》第6.3.2条约定了开业的日期，开铺率也早达到了80%以上，上诉人也一直营业，并不具备法定和约定的解除事由，租赁合同合法有效；3、漏水问题并非普遍存在，而且上诉人未提供证据证明是房屋质量问题导致，有可能是装修过程中存在的问题导致房屋漏水，且即使漏水也未影响上诉人正常的使用和营业，我方并不需承担漏水损失，但为了早日收到租金，我方并未对一审酌情认定的损失予以上诉。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原告丁贵敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告返还原告履约保证金75000元，赔偿原告商铺装修损失448994元，漏水造成员工工资损失36000元，其他损失1400元，合计：561394元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于云阳县XX街道XX大道**XXX广场商业商铺由重庆云嘉置业发展有限公司于2015年8月28日取得城中城广场竣工验收备案登记证，2015年9月2日取得不动产权证书。原、被告均向本院提供了《重庆市房产面积测绘测算报告书》,云铠公司提供的制作时间是2015年9月6日，系重庆市国土资源和房屋勘测规划院云阳县土地房屋勘测所交给云铠公司；丁贵敏提供的时间是2015年8月21日，系从重庆市国土资源和房屋勘测规划院云阳县土地房屋勘测所复印而来。两份《重庆市房产面积测绘测算报告书》相同的部分是指XXX广场第X幢第X单元负一层至第X层商铺，套内面积为52894.595平方米。不同部分是：云铠公司提供的建筑面积是79648.06平方米，丁贵敏提供的建筑面积是79601.96平方米；云铠公司提供的《重庆市房产面积测绘测算报告书》上载明的户数为766户，丁贵敏提供的《重庆市房产面积测绘测算报告书》上载明的户数769户，相差3户。诉讼期间，本院主持双方当事人到XXX广场进行了现场查看，通过现场商铺与图纸对比，云铠公司对原规划的商铺位置进行了改动，即将通道（含消防通道、过道）改为商铺，将原商铺改为通道。重庆云嘉置业发展有限公司发行的《城中城广场一站式购物中心招商手册》涉及本案的“云阳首个大润发（15000㎡）旗舰超市档次规模前所未有”；大润发是一家台湾的大型连锁超市。2014年已在中国大陆地区成功开设268家综合性大型超市，营业额约918.55亿元居业界首位。在插图的最右下角以五号字体标注“意向图”；最后一页以最小字体标注“本资料中的所有图片、文字、数字仅供参考，非合同邀约，具体标准以政府有关部门最后批准文件、图例及买卖合同约定为准”。云铠公司（甲方）与丁贵敏（乙方）于2016年3月3日签订《商铺租赁合同》，合同约定：1、释义1.1出租人（甲方）：指重庆云铠商业管理有限公司，系根据中华人民共和国法律在重庆市注册成立并存续的经济组织，拥有《城中城广场》的合法出租权。1.4本合同：指甲乙双方订立的本《城中城广场》商铺租赁合同，包括合同正文、所有附件及双方修订本合同所订立的书面补充协议。1.7承租费：指出租人因出租应向承租人收取、承租人因承租应向出租人支付的商铺使用费，承租费包含商铺租金、推广费和物业管理费（其中物业管理费的收费主体为甲方委托的物业管理单位），但不包括乙方使用商铺发生的水、电、气、通讯等费用和按合同约定应当向甲方缴纳的其他费用。1.8承租面积：指按本合同附件A《铺位平面图》标注的承租人承租铺位的套内建筑面积，包括其中墙柱、墙身及甲方提供乙方使用之专用机电设备设施所占的面积（最终面积以实际测量为准）。1.11铺位（商铺）：指商场内可被出租用于进行商业零售经营及提供商业服务的某一（或些）部分，包括其附属设施设备在内。3.承租：甲方同意出租，乙方同意承租《城中城广场》第1层Ⅲ-1Ｆ-01、Ⅲ-1Ｆ-02号（暂定编号，仅作识别）铺位及其设施（见附件B《商铺交付确认书》），承租面积为套内建筑面积192.8平方米（该面积若有变化，以实际测量为准，铺位位置参见本合同附件A《铺位平面图》所示的特定部分，该平面图仅作识别示意用途）。4.承租期：4.1承租期自2016年5月1日起至2020年9月30日止。5.1.1承租费按套内建筑面积计价，双方约定承租费标准为：2016年3月5日至2016年5月31日不支付承租费。2016年6月1日至2017年5月31日，月承租费17949.70元，年承租费215396.20元；2017年6月1日至2018年5月31日，月承租费25121.80元，年承租费301462.10元；2018年6月1日至2019年5月31日，月承租费29305.60元，年承租费351667.20元。5.1.2承租费应按期足额缴纳，每6个月为一期。在2016年5月1日之前，乙方须足额缴纳首年租金87454.10元、运营管理费8676元及物业管理费11568元给甲方，共计承租费107698.10元给甲方，以后每期承租费须于当期首月首日之前10个工作日内足额缴纳。5.1.3，2016年3月5日至2016年4月30日止，甲方给予乙方55天装修期，在装修期内，乙方免缴承租费、运营管理费及物业管理费。但除渣费及其他能耗费自理。5.2.1乙方同意在承租期内，每月按独立安装的计量或流量或其他甲方出示的票据向甲方缴纳乙方实际使用的水、电、燃气、电话、闭路电视系统等甲方代收代支费用（包括能源损耗费和代理代办费）。所有因商场公用或共用管道、线路所发生的正常消耗或损耗的分摊应合理计取，所有代理代办费用的收取不违反国家有关规定。6.2.1乙方同意在承租期内，任何时候对铺位的使用均应满足双方对该铺位用途的如下约定：乙方经营范围为眼镜，经营品牌为路易迪奥，商铺店名为路易迪奥。6.3.1乙方同意，乙方应在2016年4月30日前完成装修工程及其它开业准备，并保证在2016年5月1日开始试营业。6.3.2正式营业2016年6月1日，以甲方正式开业通知书为准。甲方不计违约责任的最长延迟正式开业时间为所约定的日期的90开内，在试营业期间至正式开业期间内，甲方不收取承租费用，如出现本条款所诉情况，以补充条款另行约定。8.1乙方在承租期内应负责及保障甲方不用承担乙方承租铺位范围内的乙方及第三者的财产损失、人身伤亡及其所导致的一切开支及索赔、诉讼等一切法律责任。乙方应就装修及开业期间可能遇到的风险向国家核定的保险机构以自己的费用购买涵盖上述责任范围的保险。8.2乙方应以自己的费用向国家核定认可的保险机构就（或因）乙方承租铺位范围内所发生的任何第三者财产及人身伤亡责任等购买第三者责任险或公众责任险，保险期应不短于承租期，保单中应注明甲方为共同被保险人。9.1乙方必须在合同签订后三个工作日内向甲方缴纳履约保证金，金额75000.00元，该保证金数额应等同或不低于三个月承租费。承租费在不同年度或时段发生增减时，履约保证金数额亦作相应调整。鉴于履约保证金的担保性质和作用，乙方同意履约保证金自缴付之日至按本合同约定退还乙方之日不计任何利息。11.1.4甲方应对商场中央机电系统、扶梯、电梯及其它共用设备和公共场地及其附属设施妥善予以管理和维护。12.1本合同将因下述任一事件之发生而解除：12.1.1在承租期内，一方向另一方书面申请或请求，并经另一方书面确认和同意。12.1.2在承租期内，一方因出现本合同约定的违约行为致使本合同不能履行或不能完全履行或继续履行已无必要，并由另一方给予书面通知。12.2本合同将因下述任一事件之发生而终止12.2.1承租期届满。12.2.2在承租期内，因本合同约定的不可抗力事件出现而致使本合同无法或不能履行。13.1下述任一事件的发生构成甲方违约。13.1.2非因本合同约定的不可抗力事件、或本条第13.4款所列事件、或乙方原因，甲方在乙方承租期内之任意一个月内，连续不能提供或保障乙方以所承租铺位进行经营的基本条件致使乙方停业达48小时。13.1.3乙方无违约行为而甲方单方面解除合同。13.2下述任一事件的发生构成乙方违约13.2.1乙方示能按照本合同约定向甲方全额缴纳、或追补履约保证金或未能按甲方书面通知指定的期限前往甲方接收铺位、或未能按时足额缴纳承租费及其费用。13.2.3承租期内，乙方擅自关闭铺位停止营业累计达三日以上，或乙方多次违反商场统一营业时间经甲方提醒后仍未整改，或乙方未经甲方书面同意私自撤离商场。13.3一方因上述违约，违约方应向守约方承担如下责任。13.3.2甲方因本条第13.1.2款违约，应向乙方赔偿，赔偿的金额应以不少于乙方停业期间所应缴纳的承租费为标准计算，但最多不超过该标准计算金额的两倍。13.3.3甲方因本条第13.1.3款违约，应向乙方支付相当于履约保证金两倍金额的违约金。13.3.4乙方因本条第13.2款发生的一切违约，应向甲方就其所欠缴的任何部分支付按所欠缴金额每日万分之五计算的滞纳金或向甲方赔偿一切违约所发生的损失。此外，若乙方欠缴任何费用或违约后经甲方合理催告仍未能自行纠正，甲方则有权采取如下一项或多项救济措施：(1)甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，采取停止一切服务（包括并不限于中止承租铺位之水电及中央空调等的供应）的救济措施，直至乙方已经完全纠正其违约的行为。（2）解除合同并没收乙方已交的履约保证金作为违约金。甲方由此遭受的损失和发生的费用，甲方仍有权向乙方追偿。13.3.5甲方根据本合同采取上述违约救济措施期间导致乙方发生的损失由乙方自行承担，同时，在此情况下：如甲方采取违约救济措施并解除本合同后，乙方除赔偿损失外，还应在甲方限定的日期内自行拆除和搬走在承租铺位内的所有装修和物品，将承租铺位及其设施恢复原状交与甲方。14.1.1甲方接受乙方的承租费及其款项，不被视为甲方放弃追究乙方违反、不遵守、不履行本合同项下乙方责任与义务的权利。14.1.2乙方交付的承租费或其他款项不足本合同约定金额且甲方接受时，不视为甲方同意乙方少付承租费或其他款项，不影响甲方追索欠款的权利及根据本合同约定和法律法规规定的其他权利。14.1.3甲方未行使及延迟行使本合同项下的任何权利时，不视为甲方放弃该等权利。甲方对任何权利的放弃均且以甲方的书面表示为准。14.3本合同到期或因其他原因解除和终止时，与乙方支付欠款和违约赔偿损失的义务有关的条款继续生效。14.4本合同履行期间，如遇不可抗力事件致使本合同不能或无法继续履行，双方互不追究对方责任。不不可抗力事件包括：自然灾害、战争、动乱或骚乱、罢工、示威、政府主管部门的行政行为以及其它一切非一方所能控制的突发事件、紧急事件或非涉及甲乙双方任何一方的疏忽或过错的人为事件等。14.5甲乙双方因履行本合同所发出的通知或其它函件均须采用书面形式，并以双方在本合同中列明的通讯联系地址或号码为正式传送地址。或一方发生名称、通讯联系地址（重庆市云阳县XXX大道XX雅苑X栋X-X）及代表人之变更时，变更方应及时书面通知另一方，在其通知前，相对方按本合同列明土土址发送的通知仍被认为有效。14.6本合同若有未尽事宜，经双方协商后以书面方式补充约定，补充约定与本合同具有同等法律效力。2016年2月29日重庆云铠商业管理有限公司收到丁贵敏商铺承租押金75000.00元。丁贵敏装修商铺后，经营品牌为路易迪奥，商铺店名为路易迪奥。因城中城商户联名向云铠公司提出书面建议书，2016年12月30日云铠公司作出书面工作回复函，就8个方面进行了回复函，其中6.关于漏水问题。对于漏水给大家带来的不便与损失我们深表歉意!针对商家反映漏水维护问题，我司一直非常重视。对突出个例，我司已从物业报事保修流程上已明确规定：出现商家反映漏水问题，24小时内查找原因，48小时内安排维修。对于漏水造成商家的装修或经营损失，我们一直安排专人在公平合理的基础上进行沟通、核实、处理，我们有损失核实赔付流程，请商家理解、支持。7.关于中央空调与能源费问题。现中央空调制热调试已完成，可正常使用。但前期制冷空调费用有商家仍未缴清，使得我司资金压力过大。在此我司希望尚未缴纳空调电费的商家主动结清欠费，我司将与各商家沟通确认后开启制热空调；同时，空调供热后，希望大家按时缴纳空调费用，避免出现因商家缴费不及时，我司被迫停止中央空调供应的局面。水电费我司实行代收代缴制度，按照国家规定标准+税费收取，经营水费为5.05元/吨，经营电费为0.95元/度，缴费期限不每月20日后至次月20日前。2017年3月30日重庆云铠商业管理有限公司以云铠（2017）1号会议纪要作出以下内容：时间：2017年3月29日下午15：00点；地；地点阳城中城广场营销中心二楼会议室；会议主题：云阳城中城广场项目一期开业商家协调会；会议主持：苏丹；参会人员：苏丹、李志强、费勤勇、邬小波、商家代表：罗马假日-贾文翔、袁建波，哈蒙班尼-乔兴江，GUC-王洁蓝，两个小朋友-向燕燕，炸鸡情侣-黄凤；会议记录：邬小波。2017年3月29日下午15：00点，重庆云铠商业管理有限公司总经理苏丹主持召开了城中城广场项目一期开业商家协调会，会上各商家代表纷纷发表意见，一致认为目前工程停滞、招商率及开铺率未达到招商入住承诺的80%开始计租，目前计租还不具备条件，从2017年5月1日起开始计租不合理，鉴于公司与商家的分歧，双方友好协商，达成如下统一意见：1、暂停原计收租金时间及政策；2、在招商开铺率达到75%时，次月开始计收租金；如果开铺率未能到达75%，则至少在2017年12月31日前免收租金；3、尊重合同约定，商家按时缴纳首期费用即享受以上优惠政策。同时，公司将跟进以下事项：1）在2017年4月17日前完善优惠政策的具体细节方案；2）按装修管理规定及时退返装修保证金；3）在2017年4月30日前落实商业美陈和导视。有部分承租户向云阳县政府网站、云阳县商务局反映，回复均以云铠纪（2017）1号会议纪要给予答复。2018年1月31日云铠公司张贴告示，内容为：尊敬的租赁户：云阳城中城广场自2016年5月商户入住以来，为培育市场，逐步提升商业氛围，除了签约时您已交纳的首期租金及管理费之外，我司一直未再向您收取租金及管理费。但上述免费政策已经难以持续，广场建设资金的本息归还、公司运行的各项费用支出，以及本广场公共区域的能耗费用、商业宣传推广活动、公共设施设备的维护、物业管理人员的工资和费用等等，均需依靠收回租金和管理费来维护。如若再不收取租金和管理费，必然导致城中城广场难以继续。现商铺入驻面积已达29279.4平方米，开铺率达75%以上，为更好地运营广场、改善服务品质和持续经营，我司已经向政府各级主管部门报备，决定进行租金和管理费的收取，具体通知如下：1、自2018年1月1日起按租赁合同约定收取租金和管理费，在此之前的应收租金和管理费作为我司给广大租赁户的优惠而全部免除；2、请您在接到我司的缴费通知单后3日内，到我司财务部缴纳本期应缴费用；若逾期，您将不能享受免费优惠，我司将依法全额催收。2018年2月10日云铠公司通过重庆市邮政速递物流公司云阳分公司向丁贵敏快递《承租费缴费通知单》，快递单显示收件人丁贵敏，地，地址：重庆市云阳县XX大道XX雅苑**X-X达结果：拒收退回。《承租费缴费通知单》内容为：请贵铺于2018年2月9日前。携带通知单至我司财务部缴纳该期费用，逾期不缴，我司将按照合同约定计收万分之五的滞纳金，并采取相应的必要措施。商铺名称：路易迪奥；缴费5个月，2018年1月1日至2018年5月31日；承租面积192.8㎡，租金101991.2元，管理费23668元，合计125609.2元。2018年4月12日，因云铠公司拖欠物业人员工资，导致物业管理人员停止公共区域的供电、保洁等物业服务。后经云铠公司协调处理后恢复。庭审中，丁贵敏认可至今未给付云铠公司合同约定的租金。2016年5月31日丁贵敏向云铠公司书面提出《损失赔偿函》，提出丁贵敏在装修过程中多次漏水和多次变更开业日期导致其遭受严重损失，具体损失如下：一、2016年4月6日和2012年5月20日两次漏水造成直接损失96920元。其中1、天花板35960元；2、墙纸9360元；3、涂料墙漆26400元；4.强弱电39600元；5.消防18000元。二、原定2016年6月1日试营业，由于漏水和变更开业日期造成误工损失57050元，其中1、招聘员工工资损失36000元（6人×2000元/人×3个月）；2、装修折旧摊销21050元。三、错过销售旺季造成销售利润损失和已发放宣传单不按期开业信誉（6-9月）共计20万元。总计损失353900元。云铠公司工作人员李志强批注：“函件已收悉。但对诉求的合理性以及所主张的金额，我司将汇同开发施工方进行核实”。一审法院认为，云铠公司通过重庆云嘉置业发展有限公司出具授权委托书，取得了云阳城中城广场商铺的经营权、管理、收益权，故云铠公司与丁贵敏于2016年3月3日签订《商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，故《商铺租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。至于丁贵敏提出云铠公司出租的是未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，法院认为云铠公司出租的是按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，只是对房屋内部构造进行了相应改动，不影响《商铺租赁合同》效力。本案争执的焦点：1、《城中城广场一站式购物中心招商手册》是要约邀请或者是要约？一审法院认为《城中城广场一站式购物中心招商手册》是要约邀请而不是要约。是针对不特定的多数人发出的以吸引或邀请相对方发出租赁商铺的要约邀请，并不是要约。要约邀请不形成合同关系，故大润发（15000㎡）旗舰超市不引进对云铠公司不构成合同的违约行为。2、丁贵敏解除合同是否符合合同约定或法律规定？云铠公司起诉时要求解除原、被告双方签署的《商铺租赁合同》(合同编号：YK-ZL-2016-0002)及《路易迪奥补充协议》，后又撤回此项诉讼请求，此系云铠公司对其诉讼权利的放弃，予以准许。后丁贵敏起诉要求解除原、被告双方签署的《商铺租赁合同》。丁贵敏起诉解除原、被告双方签署的《商铺租赁合同》的理由是：云铠公司违反了《商铺租赁合同》第12.1.2条、13.1.2条的规定。法院认为丁贵敏起诉解除原、被告双方签署的《商铺租赁合同》理由不能成立。1、关于2018年4月8日因云铠公司无法按时支付物管工资，导致物管罢工信访，造成未提供物业服务、停止公共区域照明、停止电梯运行、存在垃圾无人清理、无人为商铺充值电卡商铺无法经营等情况，但并不会导致丁贵敏停业，只能说对丁贵敏的正常营运有一定的影响，不符合《商铺租赁合同》第13.1.2条的规定。2、《商铺租赁合同》第12.1.2条规定，在承租期内，一方因出现本合同约定的违约行为致使本合同不能履行或不能完全履行或继续履行已无必要，并由另一方给予书面通知，丁贵敏也不符合此条的相关约定，故丁贵敏起诉要求解除原、被告双方签署的《商铺租赁合同》的诉讼请求，不予支持。丁贵敏要求云铠公司退还保证金首期缴纳房屋租金费用的诉讼请求，因系丁贵敏承租云铠公司商铺的前提条件，在合同未解除以前，不具备退还的条件，故不予支持。3、丁贵敏要求云铠公司要求赔偿损失是否符合法律规定？对丁贵敏的商铺漏水的问题，云铠公司是知道的，也有录像佐证，只是对其主张的损失金额持不同意见，2016年5月31日丁贵敏向云铠公司书面提出有《损失赔偿函》，因是丁贵敏单方制作的，也没有其他证据佐证，丁贵敏也不申请进行鉴定，考虑丁贵敏确有损失的存在，也避免再次诉讼，酌情考虑赔偿16000元。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、被告重庆云铠商业管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告丁贵敏漏水损失16000元。二、驳回原告丁贵敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9414元，由原告丁贵敏负担9000元，被告重庆云铠商业管理有限公司负担414元。二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交新证据，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》第13.1.2条约定：“非因本合同约定的不可抗力事件、或本条第13.4款所列事件、或乙方原因，甲方在乙方承租期内之任何一个月内，连续不能提供或保障乙方以所承租商铺位进行经营的基本条件致使乙方停业达48小时”。2018年4月8日因云铠公司无法按时支付物管工资，导致物管罢工信访，致使城中城广场出现了停止公共区域照明、停止电梯运行等情形，对上诉人正常的经营必然产生一定影响，但是上诉人的商铺供电是正常的，不能提供或者保障承租商铺进行经营的基本条件尚未成就，不符合《商铺租赁合同》第13.1.2条的规定；双方签订的《商铺租赁合同》第12.1.2条约定：“在承租期内，一方因出现本合同约定的违约行为致使本合同不能履行或不能完全履行或继续履行已无必要，并由另一方给予书面通知”，云铠公司停止公共区域照明、停止电梯运行等行为对上诉人的正常经营有一定影响，但尚未达到合同不能履行或不能完全履行或继续履行已无必要的程度，不符合《商铺租赁合同》第12.1.2条的规定；因此上诉人以符合《商铺租赁合同》第13.1.2条、第12.1.2条的约定主张解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人诉称城中城广场作为运营主体，在整体开铺率未达到75%时，上诉人承租单个商铺所依托的商场整体未达到开业条件，单个商铺根本无法实现合同目的，《商铺租赁合同》应当予以解除。本院认为该主张不符合合同约定也无相关法律法规的规定，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人诉称大部分商铺漏水，云铠公司作为出租方，有保障出租房屋正常使用的义务，致使合同目的不能实现，《商铺租赁合同》应当解除。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，上诉人主张城中城广场大部分商铺漏水，但未举示相关证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，且上诉人商铺漏水的程度也未达到不能使用商铺的目的，不符合《合同法》第九十四条不能实现合同目的的情形，因此上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。在《商铺租赁合同》未解除的情况下，上诉人要求被上诉人退还履约保证金75000元的条件尚未成就，因此上诉人要求被上诉人退还履约保证金75000元的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人向被上诉人诉讼主张因店铺漏水导致店铺重新装修的损失及带来的经营损失、延迟开业的人员工资损失及宣传单损失，并向被上诉人书面提出《损失赔偿函》，被上诉人工作人员李志强批注：“函件已收悉。但对诉求的合理性以及所主张的金额，我司将汇同开发施工方进行核实”。本院认为，《损失赔偿函》系上诉人单方制作，从回函内容上看被上诉人并未确认损失赔偿额，在上诉人未申请鉴定损失赔偿额，也无其他证据予以佐证其损失赔偿额的情况下，一审法院根据损失的大小、损失发生的原因等因素酌情认定损失赔偿额为16000元并无不当，上诉人要求云铠公司赔偿因漏水造成的损失80350元的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人丁贵敏的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3407元，由上诉人丁贵敏负担。本判决为终审判决。审判长  刘丽苹审判员  程 杨审判员  李迪云二〇一九年三月二十二日书记员  张 翅