辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终5200号上诉人（原审被告）：沈阳绿建物业服务有限公司沈北清水分公司，住所地沈阳市沈北新区蒲河路**。法定代表人：夏英海，该分公司经理。委托诉讼代理人：陆航，女，1971年9月2日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：赵显男，女，1985年11月15日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈威，男，1980年1月19日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：刘宏晔，辽宁途禹律师事务所律师。原审被告：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地，住所地沈阳市和平区和平北大街**iv>法定代表人：孙洪涛，该公司总经理。上诉人沈阳绿建物业服务有限公司沈北清水分公司（以下简称“绿建沈北清水分公司”）因与被上诉人陈威、原审被告沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2018）辽0113民初3679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。绿建沈北清水分公司上诉请求：1.撤销辽宁省沈阳市沈北新区人民法院（2018）辽0113民初3679号民事判决，依法改判；2.依法判令被上诉人承担本案一审、二审全部有关诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实和法律错误。上诉人沈阳绿建物业服务有限公司沈北清水分公司与被上诉人陈威签订的《场地租赁协议》应为合法有效：沈阳绿建物业服务有限公司通过公开招标接管沈北新区中央下放煤矿棚户区ABC区和二期AB区提供物业服务，并与该小区的开发建设单位签订了《前期物业服务合同》。合同第二章第二条第3点约定，物业公司对市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理包括自行车棚；合同第六章第十四条约定，物业公司应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项；上诉人对公共管理区域有管理处分的权利，且上诉人对车棚改造事项的作出业主也并未提出任何投诉和建议，故应认定对车棚改造事宜予以认可。《场地租赁协议》系双方真实意思表示，双方具备相应的民事行为能力，标的确定且不违反法律或社会公共利益，也不存在合同法中规定的合同无效的法定情形，故上诉人对一审法院认定《场地租赁协议》合同自始无效不予认可。二、一审法院在认定《场地租赁协议》无效的前提下又依据协议内约定的“一切手续均已办妥并合法有效”等内容判定上诉人承担主要过错，一审法院判决逻辑前后矛盾，在认定协议无效的前提下又认可协议约定的内容，故上诉人有理由认为一审认定事实不清。三、对于一审法院关于责任比例的划分有失公平公正。一审法院认定上诉人与被上诉人均有过错的前提下判定上诉人承担主要过错明显显失公平公正。《场地租赁协议》第十五条约定不可抗力是指不可预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于……政府行为等，被上诉人的车棚是由于政府的行政行为予以拆除，与被上诉人无关，上诉人认为不应承担任何责任。四、对于一审法院在认定被上诉人的损失数额和被上诉人扩大损失数额认定错误。被上诉人对于自己的损失提供的证据材料均为普通手写收据非正规发票对于非正规发票法院不应予以采纳；对于车棚内费装饰装修（例如橱柜、坐便、地板等家、地板等家庭装修诉人也不应予以赔偿。综上，一审法院认定事实不清，未查明案件事实，且适用法律错误，责任划分错误，故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。陈威辩称，同意一审判决。绿建公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，未发表意见。陈威向一审法院起诉请求：1、解除场地租赁协议；2、判令绿建沈北清水分公司返还租金5000元，并赔偿建车库费用共计184383元，总计189383元；3、由绿建沈北清水分公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月1日，陈威（作为乙方）与沈阳绿建物业服务有限公司下属沈阳绿建物业服务有限公司沈北棚改物业服务中心（作为甲方）签订了《场地租赁协议》，绿建沈北清水分公司将其提供物业服务的沈北新区中央下放煤矿棚户区内东北角场地即位于沈北新区辉山北大街148-14A35东北角原有车棚、公共用地部分出租给陈威，用于建造封闭电动车棚及看护房。该协议约定“甲方同意租给乙方辉山北大街148-14A35东北角场地约420平方米，作为乙方建设封闭自行车库用地。租金：首年伍仟元整，以后逐年洽谈，收回成本后按利润收取费用。租期：从2017年8月1日至2020年7月31日，租用期限为3年…第七条甲方权利义务2、协助各级行政管理机关违反有关规定的乙方进行监督、教育、整顿。3、应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常使用。第十四条声明及保证甲方2、甲方签署和履行本协议所需的一切手续均已办妥并合法有效。第十五条不可抗力本协议所称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火、地震暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等…”该协议签订后，陈威按协议约定于2017年8月1日向绿建公司支付了首年场地租金5000元，绿建沈北清水分公司将租赁土地交给了陈威使用。此后，2017年至2018年初，陈威组织人员建成封闭自行车库及看护房。2018年4月25日沈北新区清水台街道办事处下达拆除违章建筑通知书，责令限期内自行拆除违章建筑，陈威未能在规定期限内自行拆除，2018年5月8日，沈阳市沈北新区行政执法部门对陈威投建的封闭自行车库及看护房进行了强拆。在诉讼过程中，绿建沈北清水分公司提交了《前期物业服务合同》一份，该合同载明：“第二条、乙方在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：…市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括…自行车棚、停车场…。”陈威提交了针对轻钢结构、彩钢瓦等的施工合同、证人证言、收条等证据材料，以证明产生工程款46750元，提交了针对地梁、房子主体、房盖等的土建砖混工程承包合同、证人证言、收条等证据材料，以证明产生工程款40910元，还提交了针对管道铺设、建造管井、水泥地面、填坑材料等的砖混工程承包合同、证人证言、收条等证据材料，以证明产生工程款31100元，三项工程款共118760元。陈威提交了包工协议、证人证言、收条等证据材料，以证明装饰施工产生人工费15950元，在诉讼过程中，一审法院依法委托辽宁中盛联盟土地资产评估有限公司对封闭自行车库、看护房及室内附属物品的损失进行评估，因上述实物资产已拆除灭失，且双方当事人对封闭自行车库、看护房的面积、建筑材质等具体参数无法确认一致，故辽宁中盛联盟土地资产评估有限公司退评。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交证据进行质证的权利，绿建公司经合法传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。物业园区内的公用设施、公共用地，归属于全体业主共有。物业服务者擅自处分公用设施、公共绿地所获得的收益，归全体业主共有。结合本案，涉案封闭自行车库及看护房占用的土地为物业园区的公共用地，归该园区业主共同使用，绿建沈北清水分公司身为该园区的前期物业服务者，对公共区域理应维修、养护和管理，其未经业主或业委会依法授权或同意，对外出租涉案公共用地，该行为属无权处分，又其未经上述权利人的依法有效追认，故绿建沈北清水分公司与陈威签订的《场地租赁协议》无效。协议无效后，绿建沈北清水分公司因该无效合同取得的首年场地租金5000元，应当予以返还。同时，陈威主张解除该《场地租赁协议》的诉求因合同自始无效，一审法院不予支持。又从《场地租赁协议》关于绿建沈北清水分公司签署和履行本协议所需的一切手续均已办妥并合法有效等相关内容的约定可证，绿建沈北清水分公司未能提供合法手续的场地，致使封闭电动车棚及看护房因违建被拆除，绿建沈北清水分公司对此具有主要过错，应赔偿陈威实际发生的合理损失。陈威明知绿建沈北清水分公司为物业服务者，其租用的场地为园区公用设施、公共用地，而与其签订合同，对此也具有一定过错，结合本案实际，绿建沈北清水分公司应承担70%民事责任，陈威应承担30%民事责任为宜。绿建沈北清水分公司辨称所受损失系不可抗力造成，因不可抗力是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，绿建沈北清水分公司明知园区公共用地、公用设施归业主共同享有、使用，且明知其对园区公共用地、公用设施无权处分，未采取有效措施避免损失的发生，并不属于法律上的不可抗力，故绿建沈北清水分公司的上述抗辨意见一审法院不予采信。关于陈威主张的封闭自行车库、看护房的损失数额，因实物已拆除灭失，且双方当事人对封闭自行车库、看护房实物的面积、建筑材质等具体参数无法确认一致，已不具备司法评估鉴定的客观条件，一审法院不再另行委托评估鉴定机构重新进行评估鉴定。一审法院将考虑到封闭自行车库、看护房工程所用建材的新旧程度、市场价格、装饰程度、人工价格等多种因素，结合各方当事人提交的证据材料综合审查认定。陈威针对轻钢结构、彩钢瓦等施工支付工程款46750元，针对地梁、房子主体、房盖等土建砖混工程支付工程款40910元，针对管道铺设、建造管井、水泥地面、填坑材料等砖混工程支付工程款31100元，绿建沈北清水分公司虽提出异议，但未能提供充足证据推翻其主张，结合证人证言、收条等证据材料，一审法院对陈威上述工程施工支付的工程款予以认定。陈威针对看护房装饰装修支付的人工费15950元，绿建沈北清水分公司虽提出异议，但未能提供充足证据推翻其主张，结合证人证言、收条等证据材料，一审法院对陈威看护房装饰装修支付的人工费15950元予以认定。陈威主张看护房装饰材料款损失49673元，并提交了部分购货付款赁证，但其提供的证据材料不足以证明其实际损失数额。绿建沈北清水分公司虽对装饰材料款有异议，但未能提供充足证据证明。另绿建沈北清水分公司抗辩陈威过度选用豪华装饰材料装饰，造成装饰装修款损失过高，因看护房装饰无行业或约定标准。但结合看护房面积、使用年限、建造用途、装饰行业习惯等因素分析，看护房装饰材料款支出并非明显过高，一审法院予以确认。关于未自行拆除造成的损失扩大问题。在相关部门下达拆除违章建筑通知书后，陈威未能在规定期限内自行拆除，造成封闭自行车库、看护房被强拆，陈威对因此造成的损失扩大部分应自行承担责任，与绿建沈北清水分公司无关。关于损失扩大的具体数额，绿建沈北清水分公司未能提供充足证据证明造成陈威扩大损失部分的明细、数额等事实，又陈威未自行拆除造成建筑、装饰材料灭失无法评估核价，只能结合建筑装饰材料的可重复利用程度、新旧程度、二手市场价格、数额、拆除费用等情况，综合评价酌定。经了解，封闭自行车库、看护房未自行拆除造成扩大损失项主要为可重复利用的轻钢结构、彩钢瓦及部分看护房装饰材料、房盖用料等。参考轻钢结构、彩钢瓦及部分看护房装饰材料的新旧程度、二手市场价格、数额、拆除费用，结合市场行情，一审法院酌定轻钢结构、彩钢瓦及看护房装饰材料扩大损失为原价值数额96423元（46750元+49673元）的20%，该扩大损失部分即19284.6元应由陈威自行承担。其它如地梁、房子主体、房盖、管道管井、水泥地面等土建砖混工程设施因系建筑本身部分或附属，单独拆除严重影响价值或可重复利用率极低，且上述设施为包工包料，综合拆除费用冲抵，无法形成扩大损失，不再单独核算。另装饰人工费与未自行拆除的扩大损失部分无关联，不再核算。如上所述，陈威主张的封闭自行车库、看护房损失，在扣除其自行承担的未自行拆除造成的扩大损失即19284.6元后，应由绿建沈北清水分公司按民事责任比例即70%赔偿，经核算，陈威主张的封闭自行车库、看护房的损失115568.9元【(46750元+40910元+31100元+49673元+15950元-19284.6元）*70%】。关于绿建沈北清水分公司与绿建公司的责任承担问题，绿建沈北清水分公司为非法人单位，故绿建公司应当对绿建沈北清水分公司所负债务承担共同偿还的民事责任。一审法院判决：一、沈阳绿建物业服务有限公司、沈阳绿建物业服务有限公司沈北清水分公司于本判决发生法律效力后十日内返还陈威场地租金5000元。二、沈阳绿建物业服务有限公司、沈阳绿建物业服务有限公司沈北清水分公司于本判决发生法律效力后十日内给付陈威封闭自行车库、看护房损失款115568.9元。如果绿建公司、绿建沈北清水分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回陈威的其它诉讼请求。案件受理费4088元，由沈阳绿建物业服务有限公司、沈阳绿建物业服务有限公司沈北清水分公司共同承担2712元，陈威承担1376元。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证，绿建沈北清水分公司提交新证据：合作意向书一份（复印件），证明：被上诉人知道案涉租赁协议，案涉协议是有效的。陈威发表质证意见称：该证据属于复印件，与我方无关。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定和第二款规定，有关共有和共同管理权的其他重大事项由业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动，处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。本案中，封闭自行车库及看护房占用的土地为物业园区的公共用地，为园区共有部分，归该园区业主共同使用。绿建沈北清水分公司身为该园区的前期物业服务者，未经业主或业委会依法授权或同意，对外出租涉案公共用地，该行为属无权处分，事后也未取得全体业主或业委会的追认。故一审法院认定绿建沈北清水分公司与陈威签订的《场地租赁协议》无效，本院予以认可。关于一审法院责任比例划分认定的问题。绿建沈北清水分公司对于涉案共有部分的处分系无权处分，同时在签订案涉《场地租赁协议》时，绿建沈北清水分公司存在过错，致使陈威遭受了信赖利益损失，应承担缔约过失责任。同时陈威明知绿建沈北清水分公司为物业服务者，其租用的场地为园区公用设施、公共用地，而与其签订合同，对此也具有一定过错，一审法院根据案件事实确定的绿建沈北清水分公司应承担70%民事责任，陈威应承担30%民事责任的责任认定标准，本院认为并无不当，应予支持。关于绿建沈北清水分公司所提的不可抗力的抗辩，不可抗力是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，绿建沈北清水分公司明知园区公共用地、公用设施归业主共同共有，且明知其行为系无权处分，未采取有效措施避免损失的发生，此并不属于法律上的不可抗力，故对此抗辩，本院不予采纳。关于上诉人主张一审法院认定被上诉人损失数额和被上诉人扩大损失数额认定错误的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”一审中，陈威已经提供证据材料证明自己的损失，若绿建沈北清水分公司对陈威所提供的证据材料存有异议，应提供证据予以反驳。但二审中绿建沈北清水分公司并未提供相关证据，故应承担举证不利的法律后果。故本院对一审法院关于损失数额及扩大损失数额的认定予以维持。综上所述，沈阳绿建物业服务有限公司沈北清水分公司的上诉请求不成立，一审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4088元，由上诉人沈阳绿建物业服务有限公司沈北清水分公司负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  王虹审判员  单立二〇一九年三月二十日法官助理勾雪峰书记员薛彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。