新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终963号上诉人（原审被告）：张承源，男，1952年12月17日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：冯永旭，新疆星愿律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓琴，新疆星愿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶飞，男，1978年7月28日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：肖玲，高新区（新市区）丰泽法律服务所法律工作者。上诉人张承源因与被上诉人叶飞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2018）新0104民初9629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张承源及其委托诉讼代理人冯永旭、郭晓琴，被上诉人叶飞及其委托诉讼代理人肖玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。张承源上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回叶飞的诉讼请求；2.请求二审法院依法判决本案一、二审案件诉讼费、保全费、邮寄送达费均由叶飞承担。事实与理由:《购房协议》签订之后，叶飞并没有履行付款义务，其系强行搬入涉案房屋居住，一审法院草率将借款认定为购房款没有事实及法律依据。一审法院适用法律亦错误，叶飞没有履行付款义务，并且该房屋没有进行预告登记，也没有在房产部门备案，所以叶飞并未取得该房屋的所有权，也不应当取得房屋的拆迁款。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持我的上诉请求。叶飞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。叶飞向一审法院起诉请求：1.依法判令位于乌鲁木齐市新市区房屋的拆迁补偿款1063992元归叶飞所有；2.本案诉讼费由张承源承担。一审法院认定事实：2005年，张承源承建了乌鲁木齐满江有限责任公司住宅楼一栋。在2005年10-11月期间，张承源向叶飞父亲叶文明累计借款15万元。2005年12月20日，张承源（甲方）与叶飞（乙方）签订一份《购房协议》，约定甲方现有新建住宅集资楼1单元601出售给乙方，每套房面积119.2平方米，每平方米单价1325.50元；付款方式：至协议签字生效后，支付房款15万元，余款交钥匙时一次性付清；甲方负责给乙方办好房产证、土地证，费用由乙方自理；乙方若不能按时支付购房款，甲方有权收回该楼房，乙方所交房款只退70%；以上协议经双方签字后生效并具有法律效力。上述协议签订后，张承源向叶飞交付了房屋，叶飞居住使用房屋至今，没有办理房屋产权手续，现该房屋被划入政府拆迁范围并已拆除。一审审理期间，张承源提供了一份2007年9月20日叶飞父亲叶文明向张承源出具的收到16万元的收条，称已向叶文明还款，不存在以房抵债的情况，叶飞对收条真实性没有异议，但认为该笔款系叶文明替张承源垫付的壁挂炉和地暖的费用，并非偿还借款，同时叶飞提供了一份2006年4月9日张承源向叶飞父亲叶文明出具的支付壁挂炉款的借条，张承源不予认可，并称双方债权债务复杂。一审法院认为，叶飞、张承源于2005年12月20日签订的《购房协议》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该协议签订之前，张承源向叶飞父亲叶文明累计借款15万元，在叶飞、张承源签订的协议中明确载明“付款方式：至协议签字生效后，支付房款15万元，余款交钥匙时一次性付清”，因此以该借款抵作房款应为双方明确意思表示。双方在签订协议之后因壁挂炉和地暖费用垫付借款产生的债权与本案不具有关联性。在购房协议签订后，张承源向叶飞交付了涉案房屋，由叶飞一直居住使用房屋至拆迁。该房屋至今未办理产权证，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，叶飞对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因本案叶飞所购房屋物权已因拆迁而消灭，则叶飞已无法取得所购房屋的产权。张承源作为涉案房屋的出卖人，与政府拆迁部门签订的征收补偿协议书，合法有效。在一定意义上而言，张承源签订的征收补偿协议书中的合同权利即为其出卖给叶飞的房屋及土地使用权的对价。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，张承源在向叶飞已出售房屋的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至叶飞名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，叶飞可以选择主张所购房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款，现因张承源亦尚未实际领取拆迁补偿款，则叶飞请求确认本案位于乌鲁木齐市新市区房屋所对应的拆迁补偿款归其所有，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。张承源因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，遂判决：位于乌鲁木齐市新市区房屋的拆迁补偿款归叶飞享有。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。二审期间，张承源围绕其上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张承源提交：1.自治区公证处于2006年8月15日出具的公证书一份，用以证明联建房屋负一层、一层商铺和六楼住宅均为张承源所有，叶飞的父亲叶文明系满江公司的代理人，以及满江公司欠付工程款的事实；2.张洋于2005年9月29日出具的通知一份，用以证明叶文明系满江公司代表的事实；3.2005年9月1日形成的会议纪要一份，用以证明壁挂炉费用地暖费用应由满江公司负担的事实；4.结算单一组，用以证明叶飞在一审期间提交的借条，实际是张承源借支满江公司的工程款，并且该工程款结算单由满江公司代表叶文明签字确认的事实；5.租赁费用结算单据一组，用以证明债权债务关系有单独的核算，并已结清的事实；6.承诺书一份，用以证明叶文明没有实际卖出任何商铺的事实。叶飞质证认可公证书的真实性，但认为与本案无关，对于其它证据的真实性及与本案的关联性则均不予认可。本院对上述证据与本案的关联性将结合本案的其他事实证据综合予以认定。本院认为：叶飞与张承源于2005年12月20日签订的《购房协议》，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效。双方在《购房协议》中明确约定“至协议签字生效后，支付房款15万元，余款交钥匙时一次性付清”。鉴于双方存在先付款后入住的约定，即叶飞收取钥匙、入住房屋的前提是必须全额支付完毕购房款，而叶飞亦在《购房协议》签订之后，于2006年搬入涉案房屋居住使用至今。张承源上诉称叶飞未全额缴纳购房款，系强行搬入居住使用，因该陈述与叶飞居住使用涉案房屋的时间等客观事实相悖，且张承源未能举证证明其与叶飞之间存在变更《购房协议》交付条款的事实，以及叶飞强行入住并因此而行使相应权利的事实证据，故本院对其上诉理由不予采信。协议签订之后，张承源应当依约将涉案房屋过户至叶飞名下，现因政府拆迁政策的原因而导致涉案房屋所有权灭失，涉案房屋不具备办理过户的现实可能性，叶飞已无法取得所购房屋的产权。作为涉案房屋的出卖方，张承源与政府拆迁部门签订的征收补偿协议书中所确定的房屋对价即为房屋买卖合同所确定转让标的。买受人叶飞合同权利已由受让房屋所有权转变为受让房屋灭失后所对应的价款，在此情况下，买受人叶飞可根据实际情况选择与出卖人张承源解除合同，或者向出卖人主张购买房屋所有权所对应的拆迁补偿款。综上，张承源在二审期间提交的证据并不能否定双方所签购房协议的效力，亦不能证明涉案《购房协议》已被解除的事实。一审法院根据案件事实，在张承源未实际领取拆迁补偿款的情况下，认定叶飞请求确认涉案房屋所对应的拆迁补偿款归其所有，符合事实及法律规定，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14375.93元（张承源已预交），由张承源负担。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 谭建艳审判员 梁士辉二〇一九年三月十二日书记员 龙 茜