贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初874号 原告:毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区翠西社区居民委员会办公楼。统一社会信用代码:915205020699157783。 法定代表人:黄荣，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人:聂杨俊(特别授权代理)，男，汉族，系该公司员工。 被告:李静，女，汉族，1982年9月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告与被告李静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序于2019年3月11日公开开庭进行审理，原告之委托诉讼代理人聂杨俊，被告李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币1009元，欠费明细如下:从2017年12月27日起至2018年7月31日，7个月零三天的物业服务费，每月109元(建筑面积91.09㎡×1.2元/月)合计为:776元，违约金233元，共计1009元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由:被告为草海大道翠西苑T4-1-4-3号房业主。我公司于2017年5月15日与毕节市天厦房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定住房物业费单价为每月每平方1.2元(建筑平方米为91.09平方米)，逾期未按时缴纳物业费按每日千分之三计违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2017年12月27日起至今没缴纳物业费，截止2018年7月31日，欠费月数7个月零三天，每月金额109元，据此，被告欠缴物业费776元，同时为减轻被告负担，违约金部分按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》二十九条规定的不超过百分之三十请求233元，多余部分原告自愿放弃。综上，各项请求金额合计1009元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。原告为维护其合法权利，因此诉至本院。 被告辩称，一、答辩人购买并居住使用的“翠西苑”前期物业合同以及与答辩人签订物业服务合同主体均是毕节市天和物业管理有限公司(下称“天和物管”)，根据合同相对性原理，答辩人与被告不具有合同关系，原告诉请答辩人支付物管费缺乏事实依据。 二、“翠西苑”至今尚未成立业委会，答辩人与天和物管的前期物业服务合同期限为四年，至今尚未到期。在与天和物管履行合同期间，双方并未解除和终止合同。天厦房地产开发公司与天和物业签订的服务合同中明确规定不能整体转让给第三方，在商品房交付购房业主居住及使用后，与天和物管签订前期物业服务合同的主体已然变为购房业主与天和物管。不管房开商是否在征得购房业主同意前提下重新与原告签订物业服务合同，其合同效力均不及于答辩人。且根据《贵州省物业管理条例》第五十五条规定:“前期物业服务合同期限内，物业服务企业在业主大会成立前依法行使合同解除权的，应当书面报告物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公示。物业服务企业应当自公示之日起给业主3个月的准备时间，但业主同意物业服务企业提前退出物业管理区域的除外。在前款规定的准备时间内，当事人应当继续履行合同。”第五十六条规定:“前期物业服务合同约定的期限尚未届满或者未约定期限的，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的物业服合同生效时，其权利义务终止。”第六十四条规定:“物业服务合同终止时，物业服务企业或者其他管理人应当自合同终止之日起15日内退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人继续提供服务的，业主可以不支付该期间物业服务费，符合本条例第七十二条第三款规定的除外。第七十一条规定:“物业服务合同期限内，当事人一方依法行使合同解除权的，应当以书面形式告知对方，并应当自告知之日起给对方3个月的准备时间，但双方当事人就准备时间另有约定的除外。双方当事人应当在前款规定的准备时间内继续履行合同。”答辩人对原告入住“翠西苑”并不知情，房开商及原告也未以书面形式告知“翠西苑”业主，包括答辩人在内的“翠西苑”业主得知原告入住后，均不同意，遂信访反映至七星关市西街道办事处及区、市两级的信访部门，并由区、市及市西办事处明确:在“翠西苑”未成立业委会之前，原告在未征得业主知情同意并书面告知房屋主管部门及所辖办事处的前提下，贸然进驻“翠西苑”，不合法，无权收取物业服务费，遂责令原告于2018年7月31日前退出“翠西苑”，由原物管企业——天和物管继续履职。因此，原告主张答辩人支付物管费缺乏法律依据，其诉请依法应予判决驳回。 本院经审理查明，2016年5月8日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天和物业管理有限公司签订《天厦·翠西苑（二期）前期物业管理服务合同》，合同约定，住房部分物业费按照1.2元/月·㎡标准收取，合同期限为四年。2017年，以毕节市天和物业管理有限公司为甲方，毕节市七星关翠西物业管理有限责任公司为乙方，毕节市天厦房地产开发有限公司为丙方，七星关市西办事处翠西社区居委会为丁方，甲乙丙丁四方签订《协议书》，协议书载明：甲方毕节市天和物业管理有限公司在提出退出天厦翠西苑物业服务管理工作后，丙方毕节市天厦房地产开发有限公司于2017年5月18日将天厦翠西苑物业服务管理工作委托毕节市七星关翠西物业管理有限责任公司进行前期物业管理。 另查明，2017年5月15日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市七星关翠西物业管理有限责任公司签订《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，合同约定，住房部分物业费按照1.2元/月·㎡标准收取，合同期限暂定2年。2018年7月31日，原告退出天厦翠西苑物业服务管理工作。 再查明，被告居住在毕节市××区××大道××房，房屋建筑面积为91.09平方米。2017年11月27日至2018年7月31日期间被告物管费未予缴纳。毕节市天厦房地产开发有限公司系天厦·翠西苑建设单位。 上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，毕节市天厦房地产开发有限公司作为天厦·翠西苑建设单位，在毕节市天和物业管理有限公司退出天厦翠西苑物业服务管理工作后，其于2017年5月15日与毕节市七星关翠西物业管理有限责任公司签订的《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，对被告具有法律上约束力。故被告应当按照《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》约定的1.2元/月·㎡的标准向原告缴纳物管费。经庭审查明，被告2017年12月27日至2018年7月31日物管费未予缴纳，经核算，被告应缴纳的物业费为1.2元/月·㎡×91.09平方米×12个月÷365天×216天=776.24元。对于原告要求被告支付776元物管费的请求，本院予以支持776元。 对于原告要求被告支付违约金的请求，因《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》未作约定，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李静于本判决生效之日立即支付原告毕节市七星关翠西物业管理有限责任公司物管费776元； 二、驳回原告毕节市七星关翠西物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元，由被告李静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇一九年三月十八日 书记员  邓 頔