四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终12513号 上诉人（原审原告）:谢红琼，女，1982年12月2日出生，汉族，住四川省冕宁县。 上诉人（原审原告）：雷云涛，男，1981年12月29日出生，汉族，住四川省冕宁县。 委托诉讼代理人：谢红琼，女，系雷云涛妻子。 被上诉人（原审被告）：四川国栋建设集团有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市双流区公兴街道货运大道**物流大厦****（成都高新综合保税区双流园区）。 法定代表人：王春鸣，董事长。 委托诉讼代理人：周斌，男，系该公司员工。 上诉人雷云涛、谢红琼与被上诉人四川国栋建设集团有限公司（以下简称国栋公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初4997号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雷云涛、谢红琼上诉请求：一、撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初4997号民事判决，改判支持雷云涛、谢红琼的诉讼请求；二、一、二审案件受理费均由国栋公司承担。事实与理由：一、一审法院判决主动将双方约定的违约金的计算基数及计算期间进行调整不当，应依法予以撤销。根据双方签订的《购房合同补充协议》第5.1条之规定，双方对违约金的计算方式和计算期间进行了明确约定，一审法院在判决中主动将违约金的计算基数从万分之一调整至万分之零点五，将计算期间从2016年6月2日计算至雷云涛、谢红琼起诉之日，该调整行为严重违背了合同各方当事人的意愿，故一审法院的调整行为超出自由裁量权的范围，且未考虑以下相关因素。第一，违约金按总房款的万分之一按日计算的计算标准不能弥补雷云涛、谢红琼的基本损失，不属于约定过高的范畴，不应进行调整；第二，一审法院未考虑雷云涛、谢红琼租房支出损失。即便按照合同约定的违约金计算标准进行计算也无法弥补因国栋公司逾期交房导致雷云涛、谢红琼所支付的房屋租金损失；第三，一审法院未考虑案涉房屋的性质。国栋公司延迟两年交付房屋使得雷云涛、谢红琼房屋的使用年限减少，该笔损失也属于直接损失之一；第四，《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》均由国栋公司单方提供，故交房时间及违约金的计算方式应由国栋公司进行过综合考量，并属于其预期范围和承受范围内。综上所述，本案中违约金的计算方式及计算期间均是双方当事人的真实意思表示，一审法院不应进行调整，并且国栋公司的违约行为也并未因雷云涛、谢红琼的起诉而停止，一审法院将违约期间界定在2016年6月2日至雷云涛、谢红琼起诉之日不当，故请求二审法院依法予以纠正。 国栋公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确。国栋公司已按照合同约定对雷云涛、谢红琼进行了赔偿，故雷云涛、谢红琼的上诉请求不成立，应予驳回。 雷云涛、谢红琼向一审法院提出诉讼请求：1.雷云涛、谢红琼与国栋公司于2015年3月27日双方签订商品房买卖合同，总房款399471元，判令国栋公司向雷云涛、谢红琼立即交付位于东升街道广都大道316号“国栋•南园贰号”3栋2单元504号房屋壹套；2.判令国栋公司从2016年6月1日起至交付房屋时止，按照《购房合同补充协议》第5.1条约定，按39.95元／天向雷云涛、谢红琼支付违约金，暂计27925.05元（计算至2018年5月1日共计699天）；3.判令国栋公司从支付以上违约金后须下一月月初向雷云涛、谢红琼支付上一月相应违约金（每日总房款的万分之一，每月共计1200元）每月支付直至交房之日止；4.判令国栋公司从2016年6月1日起至交付房屋时止，赔偿雷云涛、谢红琼另外租房住宿的房租1500/月，暂计36000元（计算至2018年6月1日共计24个月）。 一审法院经过审理，确认事实如下：2015年3月27日，雷云涛、谢红琼（买受人）与国栋公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：GD20150327-1），约定：雷云涛、谢红琼购买国栋公司开发的位于双流区东升街道广都大道316号国栋南园贰号3幢2单元5层504号房屋，用途为：公寓，测绘建筑面积共90.62平方米，所购商品房总价款399471元；出卖人应当在2016年6月1日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：（1）……（2）详见补充协议。该商品房交付时应当符合第1、2、6项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收证。2、由资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。6、该商品房达到质检验收合格即可交付。 同日，雷云涛、谢红琼（乙方）与国栋公司（甲方）签订《购房合同补充协议》（协议编号：GDB20150327-1），约定：逾期交房的违约责任及处理:购房合同中的约定的交房日期，是最终的交房日期，除甲乙双方另行约定和不可抗力外，甲方未按照约定的期限和条件向乙方交付该商品房，甲方须向乙方承担逾期交房的违约责任。自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方须按日计算向乙方支付收到乙方总房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同继续履行。若本补充协议与《商品房买卖合同》内容不一致，以本补充协议约定的内容为准，补充协议未约定以合同约定为准。 合同签订后，雷云涛、谢红琼向国栋公司支付购房款399471元。 一审法院另查明，雷云涛、谢红琼购买的房屋属国栋公司开发的“国栋•南园贰号”楼盘，现处于修建状态，尚未完工，尚未办理竣工验收手续。 一审法院认为，雷云涛、谢红琼与国栋公司签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点在于：1、涉案房屋能否交付并办理不动产权证书；2、国栋公司是否违约及是否应承担逾期交房违约责任；3、雷云涛、谢红琼诉请的违约金标准是否过高的问题。4、国栋公司是否应当赔偿因未按时交房造成雷云涛、谢红琼在外租房的损失。一审法院根据所查明的案件事实，综合评判如下： 关于涉案房屋能否交付并办理不动产权证书的问题。雷云涛、谢红琼购买的商品房现尚未办理竣工验收手续，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，雷云涛、谢红琼购买的商品房目前不具备交付条件，对雷云涛、谢红琼主张国栋公司立即向其交付涉案房屋的诉讼请求，一审法院在本案中不予支持。 关于国栋公司是否违约及是否应承担逾期交房违约责任的问题。《购房合同补充协议》约定“购房合同中的约定的交房日期，是最终的交房日期，除雷云涛、谢红琼与国栋公司双方另行约定和不可抗力外，国栋公司未按照约定的期限和条件向雷云涛、谢红琼交付该商品房，国栋公司须向雷云涛、谢红琼承担逾期交房的违约责任。自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，国栋公司须按日计算向雷云涛、谢红琼支付收到雷云涛、谢红琼总房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向雷云涛、谢红琼支付违约金。合同继续履行”。国栋公司应于2016年6月1日前向雷云涛、谢红琼交付该商品房，国栋公司未在上述约定的期限内交房已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。国栋公司辩称系因承建方成都市第四建筑工程公司单方解除合同并停止施工造成，逾期交房的过错不在国栋公司，国栋公司应免责。对此一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本案国栋公司应当向雷云涛、谢红琼承担违约责任。故国栋公司的上述辩称意见不成立，一审法院不予采信。 关于雷云涛、谢红琼诉请的违约金标准是否过高的问题。雷云涛、谢红琼主张2016年6月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金按总房款的每日万分之一计算，一审法院认为，国栋公司逾期交房事实清楚，按照合同约定，国栋公司应承担违约责任。按照雷云涛、谢红琼与国栋公司双方合同约定，国栋公司应于2016年6月1日前向雷云涛、谢红琼交付该商品房，故逾期交房违约金的计算时间应自2016年6月2日起算，现因涉案房屋尚未交付，故在本案中逾期交房违约金计算至雷云涛、谢红琼起诉之日止较为适宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因此，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。而雷云涛、谢红琼并未提交充分有效的证据证明其损失的大小，一审法院结合雷云涛、谢红琼的实际损失及本案实际，兼顾合同履行情况、国栋公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定2016年6月2日至2018年5月2日期间的逾期交房违约金违约金数额为13962元。 关于国栋公司是否应当赔偿因未按时交房造成雷云涛、谢红琼在外租房的损失的问题，一审法院认为，双方合同约定“除雷云涛、谢红琼与国栋公司双方另行约定和不可抗力外，国栋公司未按照约定的期限和条件向雷云涛、谢红琼交付该商品房，国栋公司须向雷云涛、谢红琼承担逾期交房的违约责任。自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，国栋公司须按日计算向雷云涛、谢红琼支付收到雷云涛、谢红琼总房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向雷云涛、谢红琼支付违约金。合同继续履行”，一审法院结合雷云涛、谢红琼的实际损失及本案实际，兼顾合同履行情况、国栋公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定2016年6月2日至2018年5月2日期间的逾期交房违约金违约金数额为13962元。而雷云涛、谢红琼并未提交充分有效的证据证明其损失已超过了一审法院酌定的违约金数额，故一审法院在本案中不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、国栋公司于判决生效之日起十日内向雷云涛、谢红琼支付2016年6月2日至2018年5月2日期间的逾期交房违约金13962元；二、驳回雷云涛、谢红琼的其他诉讼请求。一审案件受理费699元，由国栋公司负担。 二审中，双方当事人均对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 二审中，雷云涛、谢红琼提交了以下新证据： 一、个人房屋信息查询表，拟证明谢红琼除案涉房屋外在成都范围内无其他房产；国栋公司对该证据的真实性无异议，本院予以确认； 二、棠湖塔桥幼儿园专用票据及成都市盐道街中学外语学校的增值税专用发票，拟证明谢红琼、雷云涛的子女在成都就读，因国栋公司逾期交房，导致其子女户口不能迁移至成都地区，谢红琼因此多缴纳学费；国栋公司对该组证据的真实性无异议，本院予以确认； 三、《房屋租赁合同》及租金收据、物管费收据，拟证明因国栋公司未按期交房，谢红琼另行在租赁东升街道时代锦城房屋1套，国栋公司对该组证据的真实性无异议，本院予以确认。 二审中，国栋公司举示了国栋公司与周浩签订的《国栋.南园贰号商品房买卖合同购房合同补充协议（二）》，拟证明国栋公司与其他购房人已达成协议，约定逾期交房违约金按每日万分之零点五计算。谢红琼、雷云涛对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院对该证据的真实性予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一审对逾期交房违约金的调整是否适当。国栋公司与谢红琼、雷云涛在《购房合同补充协议》中约定每日按已付款万分之一的标准计算逾期交房违约金，一审因谢红琼、雷云涛未在一审中证明其实际损失而对违约金进行了调减。二审中，谢红琼、雷云涛举示了个人房屋信息表、《房屋租赁合同》及收据等证据，国栋公司对谢红琼、雷云涛所举证据的真实性未提出异议，本院认为，上述证据能够形成证据锁链，证明谢红琼在成都地区除案涉房屋外无其他房屋以及其在国栋公司逾期交房后因子女在成都地区就读而另行在案涉房屋附近租赁房屋的事实，从《房屋租赁合同》及收据来看，谢红琼、雷云涛支付的房屋租金并不低于根据《购房合同补充协议》约定所计算的违约金。因此，二审出现的新证据能够证明违约金并未高于谢红琼、雷云涛因逾期交房而产生损失，故不宜对逾期交房违约金进行调整，本院对此予以纠正。关于逾期交房违约金的计算期限，谢红琼、雷云涛诉请交付房屋并主张逾期交房违约金计算至实际交房之日止，但因案涉房屋现尚未竣工验收，不能确认房屋之后是否能达到交付条件以及双方之后是否会因此而解除合同，故本院将逾期交房违约金计算至判决生效之日止。 综上，谢红琼、雷云涛的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初4997号民事判决第二项，即“驳回雷云涛、谢红琼的其他诉讼请求”； 二、变更成都市双流区人民法院（2018）川0116民初4997号民事判决第一项，即“四川国栋建设集团有限公司于判决生效之日起十日内向雷云涛、谢红琼支付2016年6月2日至2018年5月2日期间的逾期交房违约金”为“四川国栋建设集团有限公司于判决生效之日起十日内向雷云涛、谢红琼支付逾期交房违约金（违约金计算方式为：以399471元为本金，按每日万分之一的标准自2016年6月2日计算至判决生效之日止”； 三、驳回雷云涛、谢红琼的其他诉讼请求。 二审案件受理费1049元（雷云涛、谢红琼已预交），由雷云涛、谢红琼负担756元，由四川国栋建设集团有限公司负担293元。 本判决为终审判决。 审判长 王 果 审判员 曾光勇 审判员 赵 韬 二〇一九年三月四日 书记员 罗 菲