陕西省定边县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0825民初441号 原告白某，男，汉族.  委托代理人李某某，系陕西省定边县XX层法律服务工作者。 被告王某某，男，汉族.  被告钟某某，男，汉族. 原告白某诉被告王某某、钟某某租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭于2019年2月27日公开开庭进行了审理。原告白某及其委托代理人李培玉，被告王某某、钟某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称，农历2016年3月8日，原告与二被告协商，二被告自愿将位于定边县XX镇XX道XX层楼房共八间房屋，共计1800平米，以及后院一处租给原告，并且签订了《租房合同》。此后原告开始装修租赁房，待到农历2016年4月8日左右，二被告与邻家因道路问题发生纠纷，导致合同约定的由被告提供的南大门道路阻断。为了能使合同顺利履行，原告与二被告多次协商解决道路阻断问题，但始终没有结果，后经安边派出所处理也无结果，这种状况一直持续到2017年元旦前，就此原告告知二被告：如果再发生此事，原告有权解除合同，还要二被告承担经济损失，对此签订补充合同，二被告坚决不同意。所以至今原告承租的房屋门不能安装，更不能开展经营活动，由此给原告造成巨大经济损失。综上，二被告不能依约修好道路，又不能保证邻家再不干涉影响道路畅通，致使合同目的不能实现，现起诉，主张1、依法判决解除原告与二被告签订的《租房合同》；2、依法判决二被告赔偿因违约应承担违约金86000元；3、因二被告违约给原告造成实际经济损失由二被告承担（待价格评定）；4、本案诉讼费由被告承担。 庭审中，原告陈述：本案合同已经履行了，合同签订时就已经履行了，截止今天原告只支付了二被告租赁费20000元，处于装修阶段，装修的只剩下房间的28间门，但是门已经买回来了。道路阻挡发生在2016年5月14日左右（农历四月初八），道路阻挡排除是在2016年6月25日之前。第二次道路阻挡是在2016年6月25日之前，道路阻挡排除是在2016年10月份左右。之后再没有道路被阻挡的事情。 原告向法庭提交了以下证据： 第一组证据：房屋租赁合同一份。 证明目的：证明原、被告于2016年3月8日签订的租房合同，系房屋租赁合同关系，被告没有按照合同第二条的第1项的约定未能排除通往南大门的道路阻断，导致合同无法履行。被告未能履行合同约定，已经形成违约行为，应当承担违约责任和实际经济损失。  原告申请证人韩某某、李某某出庭作证。  证人韩某某陈述如下：  证人韩某某，男，汉族，1993年XX月XX日出生，住定边县XX镇XX村，农民，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX.  在原、被告签订租房合同时，证人、原告和薛双宇准备一起租被告的房屋，后来（具体时间记不清了）证人退出了，所以原告与被告签订合同时，证人在场。合同约定是路通、水通、电通，后来只有水和电通了，但是合同签订日的后半年（具体时间记不清了）路不通了，路被佘某某挖断2回，经安边派出所调解，派出所让铲车把路推平了（第一次中午挖断，下午填平；第二次是晚上挖断，两三天后填平；XX路XX路有一个多月，具体多长时间记不清了），现在这条道路补平了。我就证明这么多问题。  证人李某某陈述如下：  证人李某某，男，汉族，1957年XX月XX日出生，住定边县XX乡XX村XX组，个体工商户，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX.  2017年（大致时间记不清了）原告因其租房的道路与被告发生纠纷，请我与其他2人出面调解。地点在安边的一个饭店，证人的调解意见是被告给原告少收半年房租，合同继续履行。调解过后两三个月，原告过来说路又走不成了，再让说和一下。证人又到被告处说和，被告说已经和佘某某说好了，不存在阻挡。2018年原告又找我让说和，但是没有结果。再没有要证明的了。 二被告辩称，一、被告不同意解除合同。原被告签订合同是在自愿平等协商的基础上达成的，并且约定明确。被告按照合同的约定履行了交房等义务，而原告违反合同的约定，未按期支付相应的租金。二、本案中，被告并没有任何违约行为，故不承担违约责任。1.被告所陈述的矛盾是因为原告所引起的，是原告的车从邻居家的麻地上通过而发生的纠纷，其责任在于原告；2.原告殴打邻居后，所引发的赔偿都是由被告垫付的，原告还没有给被告偿还。三、被告没有违约行为，故不存在给原告赔偿经济损失。本案合同已经履行了，合同签订时就已经履行了，截止今天原告只支付了二被告租赁费20000元。道路被阻挡的时间是2016年6月25日，道路被阻挡排除时间是2016年6月29日。 二被告向法庭提交以下证据： 第一组证据：租房合同一份。 证明目的：证明原、被告于2016年农历3月8日签订的租房合同有效。 第二组证据：照片两张。 证明目的：被告给原告所租赁的房屋前、后门道路均是畅通的；即使房屋后门道路被阻，前门道路也可以使用，不影响原告的装修。 第三组证据：安边派出所出具的行政处罚决定书一份。（复印件)  证明目的：原告和佘某某因麻地道路问题发生打架，安边派出所出具行政处罚决定书，道路被阻是由于原告所导致的。 第四组证据：道路土地出让合同。（复议件）  证明目的：2016年6月25日因原告引发道路被阻，2016年6月29日被告与佘某某达成协议，道路畅通。  经庭审质证，二被告对原告所举的第一组证据质证如下：对租房合同真实有效性无异议，对证明目的有异议，道路阻断的原因是因为原告自己驾驶的车辆没有从道路上行驶，而从邻家佘某某的麻地通过从而引发道路被阻断。2016年6月25日原告与邻家佘某某发生纠纷，道路被阻，被告同年6月29日与佘某某达成道路土地出让合同，因而没有给原告造成损失，道路一直畅通。被告没有造成违约，不承担违约责任和经济损失。  二被告对证人韩某某的证言有异议，被告租房以前并不认识证人，租房以后才认识，不是朋友关系。道路被阻时间不属实，原告与佘某某发生矛盾后才阻断，且只阻断了一次，不是两次。  二被告对证人李某某的证言部分有异议，2017年3、4月份证人找被告说和的问题就是道路硬化(原来的道路是土路和砖混合的，2017年6月左右应原告要求增加一层沥青渣)问题。该证人没有给被告说阻挡问题。  原告对证人韩某某的证言无异议。  原告对证人李某某的证言部分有异议。异议部分为证人所述栽树是在2018年发生的，不是2017年，2017年3、4月份只是道路硬化（2017年9月至10月被告增加一层沥青渣）问题；原告找证人说和的是让被告尽快去硬化道路，不是道路阻挡问题。 原告对被告所举对第一、二、三组证据无异议，对第四组证据，真实性无异议，证明目的有异议，本案所争议的道路就是被告所购买的土地。 本院对原、被告所举证据及证人的证言作如下认定： 对原告所举第一组证据，真实性予以采信，对其证明目的，二被告质证意见成立，本院不予采信。对证人证言，二被告有异议，且无其它证据佐证，在本案中不作认定。 对被告所举第一、二、三、四组证据，予以采信。 本院根据当事人陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实：  原告白某（合同乙方）与被告王某某、钟某某（合同甲方）于农历2016年3月8日签订租房合同一份，合同约定：经甲乙双方协商，甲方在XX镇XX道XX房XX层楼房，总面积为1800㎡及后院一处租给乙方旅馆、餐饮、修理之用，双方达成以下协议：一、租赁期间及价格：1、从古历2016年3月8日至古历2026年3月8日止。2、每年租赁费为86000元。3、付款方式为：每年古历3月8日之前交清当年的租金（以收款收据为主）；本合同签订后甲方给乙方免除第一年的租金。二、甲方责任：1、甲方负责打一口五十米深的水井，电、院落南大门及通往南大门的道路设施。2、租赁期间内需房屋开发租赁即止。甲方承担乙方的装修损失，再在一年内承担50%的损失。2年内承担30%损失，3年内承担20%损失。三、乙方责任：1、乙方负责在租赁期间水、电等费用；负责改装、装修费。2、租赁期到期后，其装修部分不得拆除和破坏；装修部分包括门窗、地板、楼梯、楼梯扶手、隔断、顶棚等。3、租赁期间因故不能经营需转租，需经甲方同意后方可转租。四、违约责任：本合同一经签字，极（即）具法律效力，双方必须共同遵守，如单方违约，承担年租金100%的违约金。五、未尽事宜，双方协商解决，若达成新的协议，本合同同样极（即）具法律效力。六、本合同一式三份，甲乙双方各执一份；从签字之日起生效。租赁合同签订后，二被告向原告交付了房屋，原告接受并进行装修。庭审中，原、被告当庭确认原告支付二被告房屋租赁费20000元。  本院查明，2016年6月25日上午11时30分左右，在XX镇XX村XX宾馆（涉本案标的）背后麻地佘某某因白某（本案原告）道路问题发生矛盾，2016年6月29日佘某某、屈金民（甲方）与王某某、钟某某（本案被告）达成土地出让合同，合同约定：经甲、乙双方协商，甲方自愿将自己的土地给乙方永久性使用（作路）南北路，东西宽6米，南北以地为标准。甲方不得以任何理由借口干涉乙方及乙方宾馆的车辆，行人的出行，经中介人说合乙方给甲方12000元，作为土地补偿费。双方从签字之日起生效，永不反悔，如有反悔，造成一切后果将有（由）违约方承担。此合同一式两份，甲乙双方各执一份。备注：1.道路在甲方建筑之前维持现状。2.道路甲方在建筑之前，南北路，南边拐弯处向西放大路约2米。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付出租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告王某某、钟某某与原告白某签订《租房合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按照约定履行自己的义务。合同签订后，被告王某某、钟某某将案涉房屋交付原告白某使用，原告白某亦支付了租金20000元。该合同履行期间，2016年原、被告因租赁房屋的后门出路问题发生争议（前门的道路一直畅通），后二被告将该出路问题予以排除，当事人争议的道路已经畅通。综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：案涉租赁合同应当继续履行还是应当解除；如果解除，应当在什么条件下解除。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看出，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担的首选方式。但是本院庭前以及庭审过程中，经调解，原、被告依然无法达成继续履行合同的意见，原告白某起诉解除合同，被告王某某、钟某某坚持履行合同。本院受理同起案件（2019）陕0825民初442号原告王某某、钟某某诉被告白某租赁合同纠纷一案，原告王某某、钟某某起诉主张依法判决原、被告所签订的《租房合同》有效；请求依法判决被告继续履行合同，并支付所欠原告房屋租赁费152000元。合同履行过程中，双方争议逾加突出，故案涉合同客观上不宜继续履行，双方订立的合同目的已不能实现，从平衡双方当事人目前利益受损状况来看，该合同宜解除。原告主张的租赁合同因道路阻挡致使合同不能实现，要求二被告承担违约责任，无事实依据或法律依据，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告王某某、钟某某与原告白某于农历2016年3月8日签订的《租房合同》予以解除。  二、原告白某于本判决生效后十日内（按照原、被告签订的《租房合同》第三项第2款约定）返还被告王某某、钟某某位于定边县XX镇XX道XX层楼房（共八间房屋）。  三、驳回原告白某的其他诉讼请求。 案件受理费1950元，由原告白某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  （此页无正文） 审 判 长 沈效飞 人民陪审员 陈培秀 人民陪审员 周 华  二〇一九年三月十一日 书 记 员 王 森