广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018)粤1973民初16838号原告：杨洪吉，男，汉族，1964年3月1日出生，住四川省泸州市纳溪区，被告：关亚婷，女，汉族，1974年10月1日出生，住陕西省宝鸡市金台区，原告杨洪吉诉被告关亚婷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法普通程序于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告杨洪吉到庭参加诉讼。被告关亚婷经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1.判决被告搬出东城三街十九号一楼，并按每月租金1800元的标准一次性付清2018年2月5日至搬离之日的房租（暂计至2018年9月5日租金为14400元）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年9月1日，原告与一手房东赖建华签订（樟木头镇东城三街十九号）出租房租赁合同，至今仍在合同期内，因租金价位偏低，被告一直强占，一直未与原告签订租赁合同，每月只交原告1400元（低于市场价600元），然而，由于被告强占心理，被告从2018年2月5日起再没向原告交付任何费用，原告向被告多次催要，被告始终不理不睬。被告关亚婷在答辩期内没有答辩。原告围绕其诉讼请求向本院依法提交了证据，被告没有提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年9月6日，杨洪吉作为租用方，与出租方赖建华、赖旭光签订《房屋租赁合同》，约定赖建华、赖旭光将其位于东莞市樟木头镇××街××、××楼整栋租给杨洪吉作转租经营使用，租期三年，即从2016年9月1日至2019年8月31日止，月租为前两年7000元，2018年9月1日至2019年8月30日租金为8000元，押金16000元，杨洪吉按时每月5日内将租金存入赖建华、赖旭光指定的银行账户内，杨洪吉拖欠租金累计达15天的，出租方可以终止合同收回房屋，在不影响出租方利益下，经出租方同意杨洪吉可将房屋转交他人管理。杨洪吉提交了关亚婷与案外人林宝签订的《房屋租赁合约》到庭，合约载明租期为2014年7月9日起至2015年9月30日，每月租金1400元，押金1400元，落款处有关亚婷签名及身份证号、手机号码。杨洪吉主张案涉房屋是林宝向一手房东租赁的，后来林宝找到一手房东说要把房屋转让给杨洪吉，转给杨洪吉后林宝与一手房东租期届满，杨洪吉重新与一手房东签订了案涉《房屋租赁合同》，林宝走的时候把林宝与关亚婷的租赁合约给了杨洪吉，当时林宝与关亚婷的合约在2015年9月30日届满后也没有与被告续签合约，杨洪吉觉得当时林宝与关亚婷约定的租金1400元太低，故其不想跟关亚婷签合同，但关亚婷从2014年7月9日开始就一直租赁着案涉房屋，在2018年1月前其一直都有向杨洪吉交租。杨洪吉称因关亚婷占有租赁物不肯搬迁，其曾两次报案，但派出所回复说此系经济纠纷不予立案。杨洪吉提交了《集体土地使用证》【东府集用（2016）1900190315508号】，显示土地座落东莞市樟木头镇××社区××街，土地使用权人系赖建华，使用权类型系批准拨用宅基地。该地块上建有案涉租赁物。杨洪吉提交了其与关亚婷从2017年4月19日至2018年6月2日期间的微信聊天记录、《房租、水、电费（专用）收据》，拟证明关亚婷每月有通过微信转账或现金的方式向杨洪吉交租，其有向关亚婷开具收据。其中，2018年4月21日杨洪吉询问关亚婷“老板娘，你们那个一楼，还租吗？还要继续租，就把这几个月房租给我吧，不租了，我就要租给别人了”，关亚婷回复“租的，过几天老头才回去东莞”；2018年5月6日杨洪吉询问关亚婷“老板娘，你们还有多久过来，你们都4个月房租了，在不交我就租给别人了”，关亚婷回复“不好意思，我们月底回东莞”；2018年6月2日杨洪吉询问关亚婷“那你先转两个月房租给我吧，就按1800吧”，关亚婷回复“你和我家老头说吧，电话139××******”。另查明，本院发函至东莞市自然资源局调查，东莞市自然资源局复函确认案涉集体地块地上房屋（东莞市樟木头镇××社区××街19号）没有办理建设工程规划许可证。杨洪吉庭审中称案涉租赁物没有房产证及建设工程规划许可证，关亚婷在2018年11月20日已经搬离案涉房屋，经本院释明，杨洪吉变更诉请为要求关亚婷按每月1800元的标准支付2018年2月5日至搬离之日的占用费。上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合约》、《集体土地使用证》、微信聊天记录、《房租、水、电费（专用）收据》以及本院庭审笔录中等附卷为证。本院认为，被告关亚婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及相关证据，视为放弃答辩、举证、质证及抗辩的权利，应承担不利的法律后果。原告提交的证据与庭审陈述均能相互印证，并无瑕疵，故本院对原告的证据予以采信。案外人林宝与关亚婷签订的《房屋租赁合约》约定租期自2014年7月9日至2015年9月30日，租金为每月1400元，原告主张到期后被告一直未搬离并与原告约定按照每月1400元继续租赁案涉房屋，但双方未签订书面租赁合同，被告从2018年2月5日开始就没有交纳租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”以及第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原告有权要求被告支付房屋占有使用费，至于占有使用费的标准，从原告陈述及林宝与关亚婷签订的《房屋租赁合约》约定的租金标准可知，双方一直系按每月1400元的标准履行，原告主张双方经协商后约定从2018年2月起调整为按每月1800元的标准支付，但未能提交证据证实其主张，故本院不予采纳。关于要求被告搬离案涉房屋的诉请，原告庭审确认被告已于2018年11月20日已搬离了案涉房屋，故占有使用费应计算至2018年11月20日止。综上，被告应向原告支付的房屋占有使用费为12600元（1400元/月×10个月）。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院缺席判决如下：一、限被告关亚婷自本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨洪吉支付2018年2月至11月期间的占有使用费12600元；二、驳回原告杨洪吉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费160元（原告杨洪吉已预交），由原告杨洪吉负担20元，由被告关亚婷负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判长  周淑君审判员  何健林审判员  崔丽君二〇一九年三月十五日书记员  吴珮君附相关法律法规条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。