河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终2693号上诉人(原审原告）：冯香峰，男，1986年11月9日出生，汉族，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：朱安新，河南德高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州茗业房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇学府路南侧、轩辕路东侧林溪湾。法定代表人：王旭东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李黔、朱旭兵，河南久灵律师事务所律师。上诉人冯香峰因与被上诉人郑州茗业房地产开发有限公司（以下简称“茗业公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2018）豫0184民初8114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人冯香峰的委托代理人朱安新，被上诉人茗业公司的委托代理人李黔、朱旭兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯香峰上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项，改判支持上诉人诉请的逾期交房违约金；2、本案诉讼费用全由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人通知上诉人收房时，被上诉人交付的房屋不符合国家相关法律规定的合同约定，因此被上诉人房屋交付违约责任应承担至实际符合相关法律规定的合格日。被上诉人在未按照合同约定向上诉人发出交房通知的情况下，上诉人有权拒绝收房，被上诉人应当承担取得相关验收合同日前的违约责任。一审法院错误认定被上诉人发出交房通知即为违约责任终止之日是事实认识错误。综上，请求二审依法改判。被上诉人茗业公司辩称，其按照合同约定交付房屋不存在逾期交房行为。上诉人上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉。冯香峰向一审法院起诉请求：1、请求判令茗业公司支付冯香峰逾期交付验收合格房屋违约金5811.01元（违约金暂计算至2018年10月31日止，违约金支付至实际符合合同约定标准的验收合格之日止）。2、请求依法判令茗业公司承担冯香峰所购房屋（翰林华府小区）取得竣工备案前的物业费。3、请求依法判令茗业公司退还收取冯香峰的暖气初装费2800元及利息。4、本案诉讼费由茗业公司承担。一审法院认定事实：2016年9月17日，冯香峰（××）与郑州茗业房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001637584），合同约定:第三条××购买商品房的基本情况，××冯香峰购买的商品房位于新郑市××镇鸿鹄路西、中原工学院东翰林华府x幢x单元x层xx号房，建筑面积共94.06平方米；第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币5022.75元，总价款人民币472440元；第六条付款方式及期限约定，××按其它方式付款，约定金额102440元以现金支付，付款时间2016年9月17日，约定金额370000元以商业贷款支付等；第八条交付期限，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付××使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同及变更合同外，出卖人可据实予以延期，由于政策、法律法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或者根据实际情况另行确定；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之一的违约金。第十一条因××原因导致该房屋未能按照出卖人通知的期限交付，交付日期到达视为已经交付，出卖人已履行交付义务，出卖人不承担逾期交付责任，××自交付日期或视为交付日期起承担该房屋的毁损、灭失的风险责任及相应的物业管理费等各项费用。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……4，供暖设施：户内设施供暖管道铺设至入户门口处，管网随房屋同时交付，具体供暖时间以与供暖签署的供暖协议为准。合同补充协议：2、买卖双方的通信地址和联系方式以本合同所填写的为准，××保证填写的地址和联系方式准确无误，并可以随时接受信函或邮件。出卖人履行本合同约定的通知和告知义务时，可以选择以下任一方式进行送达，邮寄通知，邮件发出之日起满7日即视为送达（以邮局受理凭证为依据），视为出卖人已经履行本合同约定的通知和告知义务。公告告知，公告见报之日起视为出卖人已经履行本合同约定的通知和告知义务。2016年9月28日，冯香峰向郑州茗业房地产开发有限公司支付购房款102440元，2016年11月11日，冯香峰向郑州茗业房地产开发有限公司支付购房款370000元。2018年6月30日，涉案楼盘经过勘察、设计、施工、监理及建设等单位验收竣工。2018年6月30日9时53分6秒，郑州茗业房地产开发有限公司向冯香峰发出通知短信，内容为“尊敬的业主，翰林华府一期因“封土令”的实施，影响了项目工程进度，为让业主100%满意，项目决定交房日期延迟至2018年7月15日……等”。2018年7月12日，郑州茗业房地产开发有限公司在《东方今报》A06版右下角刊登交房公告，公告内容“尊敬的翰林华府业主，承蒙您对本公司翰林华府项目的关心和支持，项目1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼已经符合交房条件，现定于2018年7月16日正式交房，交房周期为7个工作日，具体安排我们将通知每位业主，届时请您带上购房合同、购房发票和业主身份证前往“翰林华府”办理，因交房业主较多，具体交房事宜请致电0371-56009999咨询，如您未在规定的时间办理交付手续，则视为我公司已经履行交付义务，由此产生的不利后果将由您承担，特此公告。…郑州茗业房地产开发有限公司，2018年7月12日”。2018年7月13日10时31分18秒，郑州茗业房地产开发有限公司向冯香峰发出交房通知短信，内容为“尊敬的业主，项目一期将于2018年7月16日起正式交房，每天交付一栋楼（16日1号楼、17日2号楼、18日3号楼、19日5号楼、20日6号楼、21日7号楼），届时请你带上身份证原件及复印件、购房合同、购房发票、身份证与银行卡合并复印件（复印至一张A4纸，注明开户行）前往翰林华府项目办理交房手续，并预交一年物业费用，手续办理时间为上午9时-11时30分，下午2时30分-5时30分，请您严格按照规定时间办理，当天暂不办理装修手续……等”。同日，郑州茗业房地产开发有限公司按照冯香峰确认的通讯地址以顺丰快递方式邮寄《交房通知书》2016年9月16日，冯香峰向郑州龙轩物业管理服务有限公司支付暖气初装费2800元。另查明，郑州茗业房地产开发有限公司自2018年7月15日起就其延期交房的违约行为陆续对张红等业主进行了赔偿。以上事实，有冯香峰、茗业公司陈述，《商品房买卖合同》，销售不动产统一发票，《单位工程质量竣工验收记录》,《短信通知》,《交房通知书》，《邮寄单》等证据予以证明。一审法院认为，冯香峰、茗业公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。关于茗业公司是否存在逾期交房的问题。茗业公司辩称因“封土行动”原因，涉案房屋交房期限顺延后为2018年11月12日，其不存在逾期交房的违约行为。但从其向冯香峰发送的短信内容“交房日期延迟至2018年7月15日”及茗业公司自2018年7月15日起就同样事实向部分业主自愿达成的《延期交房协议书》并进行赔偿来看，对于茗业公司的该项抗辩，本院不予采信。茗业公司应按合同约定于2018年6月30日前将房屋交付给冯香峰，其未按合同约定履行义务，存在逾期交房的违约行为。关于茗业公司是否交付房屋的问题，首先要处理的是商品房竣工验收合格标准如何认定的问题。冯香峰认为竣工验收合格应当按照在建设主管部门办理项目竣工备案登记之日为准，但从相关的行政规章来看，竣工验收合格是备案的前提，未竣工验收合格将无法备案，故竣工备案并非工程竣工验收合格的前提，也不是工程竣工的唯一标准。本案中，勘察、设计、施工、监理及建设等单位共同出具了《单位工程质量竣工验收记录》，且载明了工程验收合格，能认定为工程竣工验收合格标志。工程验收合格后，茗业公司以邮寄信函、短信及在报纸发布公告的形式通知冯香峰于2018年7月17日收房，已履行了交房通知义务。冯香峰接到茗业公司的书面交房通知，无正当理由拒绝接收，书面交房通知确定的交付使用之日（2018年7月17日）应视为茗业公司的交付房屋日期。茗业公司自愿将交房日期延迟至2018年7月21日，是对其民事权利的自由处分，本院予以照准。关于冯香峰主张茗业公司赔偿其逾期交房违约金的问题。《商品房买卖合同》中明确约定了茗业公司应于2018年6月30日前将验收合格的商品房交付给冯香峰，而茗业公司却于2018年7月21日交付房屋，故茗业公司应按合同约定自2018年7月1日起至实际交付之日止按日向冯香峰支付已交付房价款万分之一的违约金。综上，茗业公司应就其逾期交房行为向冯香峰支付违约金992.12元。对于冯香峰主张超出部分的违约金，本院不予支持。关于冯香峰主张茗业公司承担涉案房屋竣工备案前物业费的诉讼请求。因冯香峰并未提交相应的证据证明其已实际交纳物业费及其具体数额，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于冯香峰主张茗业公司返还已交暖气初装费及利息的诉讼请求。冯香峰提交的证据显示收取其暖气初装费的主体为郑州龙轩物业管理服务有限公司，故，对该项诉讼请求，本院亦不支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下：一、被告郑州茗业房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付冯香峰违约金992.12元。二、驳回冯香峰的其它诉讼请求。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，涉案楼盘的勘察、设计、施工、监理及建设等单位共同出具了《单位工程质量竣工验收记录》，且载明了工程验收合格，可以认定为工程竣工验收合格的标志。后茗业公司通过邮寄信函、短信及在报纸上发布公告的形式通知上诉人冯香峰收房，履行了交房通知义务。原审法院依据茗业公司认可的交房日期计算逾期交房违约金并无不当。上诉人冯香峰的上诉请求因证据不力，依法不应支持。综上所述，冯香峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由冯香峰负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  任璐审判员  周蕾二〇一九年三月十九日书记员  高凯