北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初1888号原告：杨家宝，男，1985年9月10日出生，汉族，中国通信建设北京工程局有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张党伟，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：师学娟，北京市京师律师事务所律师。被告：中铁恒丰置业有限公司，住所地北京市丰台区广安路****917。法定代表人：张世华，总经理。委托诉讼代理人：康义，男，1975年10月23日出生，满族，该公司副总经理，住北京市丰台区。第三人：北京西联万博商业管理有限责任公司，，住所地北京市丰台区广安路**法定代表人：杜骏。原告杨家宝与被告中铁恒丰置业有限公司（以下简称恒丰公司）、第三人北京西联万博商业管理有限责任公司（以下简称西联万博公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨家宝的委托诉讼代理人张党伟、师学娟，被告恒丰公司的委托诉讼代理人康义到庭参加诉讼。第三人西联万博公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。杨家宝向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF443680）；2、请求判令被告返还原告购房款1718502元并支付利息；3、请求法院判令被告、第三人共同返还原告杨家宝抵扣购房款的三年租金498920元并支付利息；4、请求法院判令被告、第三人共同向原告返还契税66522.66元、公共维修费8460元、税款34924.4元、印花税1108.71元、服务费、印花税票、登记费共1555元，合计112570元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付上述款项自2013年9月22日起至给付之日止的利息；5、请求法院判令被告支付逾期交房、未办理房屋权属登记的违约金665226元（以总房款2217422元为基数的30%支付违约金）；6、请求法院判令被告向原告支付经济损失1000000元；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月16日，杨家宝与恒丰公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF443680），约定由杨家宝购买该公司所有的位于北京市丰台区广安路1幢－2层2090号房屋，用途为商业用房。实测建筑面积为42.33平方米，其中套内面积为17.81平方米，共用部位与共用房屋分摊面积为24.52平方米。该商品房未设定抵押。总价款2217422元。出卖人应当在签署合同后60个工作日向买受人交付该商品房。合同约定了逾期交房责任。合同附件三关于抵押的相关约定为：无抵押。附件五约定了付款方式为一次性付款。当日，双方另签订了补充协议，约定将买受人购买的该商铺由恒丰公司委托给第三人西联万博公司经营管理，三年的租金合计498920元一次性抵扣购房款作为买受人交付给出卖人的首付款。上述房屋买卖合同和补充协议签订后，杨家宝依约向恒丰公司支付了购房款1718502元；另外，在补充协议中约定：由西联万博公司代为支付给恒丰公司该房屋三年的租金抵扣房款498920元，抵扣杨家宝的购房款。现恒丰公司仍未将房屋交给原告，没有为原告办理房屋产权证，原因是恒丰公司在将该房屋出卖给买受人之前已经将该房屋抵押，却向买受人隐瞒了该房屋已抵押的事实，致使该房屋被抵押权人行使抵押权，买受人至今无法获得该房屋，恒丰公司存在欺诈销售的严重过错，应当返还原告的全部购房款，并赔偿买受人经济损失。2016年5月10日，原告到北京市丰台区房管局房产交易大厅查询，得知该房屋于2013年6月9日被出卖人抵押给南昌银行股份有限公司赣州支行，被告办理产权过户的承诺无法实现，且该房屋还有被抵押权人另案拍卖的风险，致使原告无法实现自己的合同目的。时至今日，被告仍没有任何解决该房屋抵押问题及过户问题的态度。综上，为维护原告的合法权利，故诉至法院。恒丰公司辩称：一、被告不存在故意隐瞒抵押事实的情形。原告在签订买卖合同时，已知道该商品房抵押的事实，被告主观上也不存在故意隐瞒。且被告也一直在努力置换涉案房屋，但由于抵押权的因素，导致目前尚未解除。基于上述，被告并不存在销售时故意隐瞒房屋权利瑕疵的情形。原告以被告订立买卖合同时故意隐瞒房屋已抵押的事实为由，额外主张惩罚性赔偿责任，证据不足，不应被支持。二、原告作为大宗商品房的购买者，有义务了解所购买房产的相关重要信息，对涉案商品房权利状态具有必要审查义务。三、即使法院判决解除原被告之间的买卖合同，被告应返还的购房款金额应是1718502元，而非2217422元。原告向被告实际支付的购房款仅为1718502元，其余498920元是该商铺三年的租金，是原告占有房屋期间所获得的收益，在合同解除后，该收益应由被告享有，不应再返还给原告。原告以2217422元为基数主张利息也无法律及事实依据。四、被告不应向原告返还税款、服务费、登记费、公共维修费、印花税费及上述费用的利息。上述费用并非被告收取，原告提交的证据也加以印证。故上述费用及相应利息不应由被告返还。五、即使法院判决解除原被告之间的买卖合同，原告主张的赔偿金额也过高，应当进行调整。根据法律规定，惩罚性赔偿责任是为制裁存有恶意乃至欺诈的违约方而加重其违约责任的一种特别形式，主要适用于买受人为普通消费者购买居住性用房的情形。本案中原告购买的标的物为商业地产，且已实际占有多年并获得租金收益。因此，本案并非一般消费者购买的居住性房屋，属于投资经营行为，不应适用惩罚性赔偿责任。综上，恳请法院在查明事实、综合证据的基础上依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，杨家宝提交了《北京市商品房现房买卖合同（合同编号：XF443680）》、补充协议、购房款发票及公共维修费、服务费、登记费、税票等及北京市国土资源局丰台分局查询结果等证据材料；恒丰公司提交了补充协议、房屋所有权证书及南昌银行出具的定期存款存单、进账单、情况说明等证据材料。本院组织当事人对上述材料进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月16日，出卖人恒丰公司与买受人杨家宝签订《北京市商品房现房买卖合同（合同编号：XF443680）》，合同约定：第一条，出卖人以出让方式取得坐落于丰台区广外大街马连道西客站南广场地下车库及商业地块的国有土地使用权。第二条，买受人购买的商品房现已取得房屋所有权证，证号为：X京房权证丰字第XXXX号，填发单位为：丰台区房屋管理局。第三条，房屋坐落为：丰台区广安路1幢－2层2090。该商品房的用途为商业用房。第四条，该商品房未设定抵押。该房屋建筑面积为42.33平方米，其中套内建筑面积为17.81平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为24.52平方米。该商品房按照建筑面积计算，总价款为人民币2217422元。合同中交付条件约定：出卖人应当在签署合同之日后60个工作日内向买受人交付该商品房。合同约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、供暖费。合同第十八条约定：商品房交付使用后，双方同意按照下列第3种方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。买受人未能在商品房交付之日起180工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起5日内向买受人支付。同日，双方另行签订《补充协议》（甲方：恒丰公司，乙方：杨家宝），约定：双方就买受人购买的北京西站南广场地下车库及商业项目B2层2090号建筑面积42.33平方米商铺的有关事宜，达成并签订补充协议：1、为保证项目的统一运营管理，乙方同意甲方将北京西站南广场地下车库及商业项目及其后期的商业和物业全部委托给西联万博公司进行统一的运营管理。2、为保证乙方的投资利益，甲方同意乙方在购买项目商铺、签订购房合同时，将该商铺的叁年租赁权、经营管理权和收益权全部委托给西联万博公司，由西联万博公司对其商铺进行招商招租和经营管理。4、乙方同意将叁年的投资总回报22.5%，合计498920元，在购房总付款时由甲方从首付款中一次性抵扣，作为代西联万博公司支付给乙方的三年租金，西联万博公司不再另行支付租金给乙方。5、甲乙双方明确知晓，甲方在首付款中代西联万博公司抵扣了三年租金后，买受人最终所需支付的购房总价款为合同总价款77.5%，即实付总房款1718502元。6、甲乙双方同意，甲方按销售合同总价款金额给乙方开具销售发票。7、乙方购买商铺和出租商铺所涉及的税费均由乙方承担，由甲方或西联万博公司代扣代缴。上述房屋买卖合同及补充协议签订后，杨家宝自2013年9月7日至9月16日期间先后向恒丰公司支付了购房款共计1718502元（其中含定金50000元），2013年9月17日，杨家宝向北京合力创展房地产经纪有限公司交纳服务费、登记费、印花税费共计1555元；2013年9月22日向西联万博公司支付公共维修费8466元、代收印花税1108.71元、代收契税66522.66元，2014年1月7日向西联万博公司交纳税金34924.4元，以上合计112576.77元。西联万博公司、北京合力创展房地产经纪有限公司对上述所交费用均出具了公司盖章的收据。庭审中，双方确认通过办理签订补充协议，涉案房屋直接租给第三人西联万博公司，杨家宝主张因未顺利获得使用房屋并获得产权，被告有欺诈行为，故主张赔偿经济损失1000000元。恒丰公司辩解杨家宝对此未有证据证明其所受损失，且主张数额过高。本案标的物为商业地产，认为杨家宝已实际占有多年并获得租金收益。并据此辩称应仅返还杨家宝实付总房款1718502元，其余498920元为杨家宝购买房屋后获得的租金收益，不应返还。经查，涉案房屋抵押登记日期为2013年6月9日。经庭审询问，恒丰公司确认涉案房屋抵押登记尚未注销，同意杨家宝解除涉案买卖合同的主张，并提交南昌银行股份有限公司赣州分行向江西省高级人民法院出具的《关于不同意置换抵押物的情况说明》，主要内容为：被告恒丰公司提出置换抵押物变更担保方式的请求，经原告南昌银行股份有限公司赣州分行研究讨论，……不同意被告恒丰公司上述请求。本院认为：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。杨家宝与恒丰公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF443680）系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同签订后，杨家宝依约支付了购房款，履行了自己应尽的责任和义务。房屋买卖合同中已约定了涉案房屋无抵押，但恒丰公司实际在签订买卖合同前即已将涉案房屋设定抵押且抵押至今尚未解除，导致现已严重超出办理产权登记的期限，至今仍未能履行，致使杨家宝的合同目的落空。恒丰公司虽辩解杨家宝签订合同时知晓涉案房屋抵押事宜，但未提供证据予以佐证，本院不予采信。现杨家宝要求解除双方所签的房屋买卖合同，恒丰公司亦同意解除，本院对此不持异议。故恒丰公司应将杨家宝实际支付的购房款1718502元予以返还，并按中国人民银行同期贷款利率计算相应利息。故本院对杨家宝要求返还购房款及支付利息的诉讼请求本院予以支持。关于杨家宝主张赔偿经济损失1000000元，杨家宝未提供相关证据佐证其所受损失，但本院综合恒丰公司故意隐瞒的过错、违约的过错程度、履行利益损失等酌定财产损失为550000元。关于杨家宝主张逾期交房、未办理房屋过户登记的违约金665226元，根据双方签订的补充协议，双方均认可将涉案房屋交由西联万博公司出租，三年的房租折抵房屋补偿款，故恒丰公司依补充协议将涉案房屋交付给西联万博公司的行为显然系依授权交付房屋的行为，故杨家宝主张关于逾期交房的违约金无事实依据，本院不予支持；因杨家宝主张解除合同，故其主张因逾期办理房屋权属登记造成违约金的主张不符合房屋买卖合同第十八条约定的适用情形，本院不予支持。对杨家宝主张返还抵扣房款的三年租金及利息，虽系基于买卖合同合法获取的收益，但属于其与第三人之间租赁合同的范畴，不属于本案审理范围，杨家宝可另案主张其房屋交付后的收益，故本院对此不予支持。关于杨家宝要求恒丰公司、西联万博公司共同返还公共维修费、税费、登记费、契税等费用，鉴于以上费用系案外第三人及本案第三人西联万博公司所收，因该费用并非恒丰公司收取，恒丰公司对此亦不认可且无相应法律依据，杨家宝对此可另案主张，故对杨家宝该项诉求不予支持。第三人西联万博公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和对证据进行质证的权利，本院依现有证据依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百五十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除杨家宝与中铁恒丰置业有限公司签订的《北京市商品房现房买卖合同（合同编号：XF443680）》。二、中铁恒丰置业有限公司于本判决生效后七日内向杨家宝返还购房款1718502元及利息（利息计算自二〇一三年九月十六日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）。三、中铁恒丰置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿杨家宝经济损失550000元。四、驳回杨家宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19380元，由杨家宝负担5893元（已交纳）；由中铁恒丰置业有限公司负担12474元（于本判决生效后七日内给付杨家宝）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  文军丽二〇一九年三月二十七日书记员  杨彤瑶