湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘05民再4号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：湖南省豪雅君悦酒店有限公司，住所地邵东县宋家塘街道办事处衡宝路与景秀路交汇处。法定代表人：谢群阳，该公司经理。委托诉讼代理人：佘福明，湖南启航律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：姜佳其，男，1973年1月27日出生，汉族，居民，住邵东县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：邓邵荣，男，1970年2月5日出生，汉族，居民，住邵东县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：夏艳，女，1971年11月23日出生，汉族，居民，住邵东县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李辉，男，1999年11月8日出生，汉族，居民，住邵东县。委托诉讼代理人：李亮东（系李辉之父），住邵东县宋家塘街道办事处景秀路**。上述四位被申请人的委托诉讼代理人：朱玲，湖南白泉律师事务所律师。一审被告：谢群阳，男，1970年7月27日出生，汉族，居民，住，住邵东县/div>一审被告：蒋德朋，男，1968年9月14日出生，汉族，居民，住，住邵东县/div>一审被告：周裕盛，男，1977年5月13日出生，汉族，居民，住，住邵东县/div>一审被告：尹艳斌，男，1980年3月2日出生，汉族，居民，住，住邵东县/div>再审申请人湖南省豪雅君悦酒店有限公司（以下简称君悦酒店）与被申请人姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉以及一审被告蒋德朋、周裕盛、尹艳斌、谢群阳房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2017）湘05民终1746号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于二○一八年十一月二十六日作出（2018）湘民申1934号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。君悦酒店申请再审称，一、原审判决认定事实错误：1、原审错误的将一审被告蒋德朋、周裕盛、尹艳斌与君悦酒店混同为同一主体；2、原审错误的将君悦酒店与蒋德朋、周裕盛、尹艳斌的租赁行为未加区分；3、原审毫无根据的认定每层的租金相同，并错误认定了君悦酒店应交租金的数额；4、原审错误认定君悦酒店交纳租金的起始时间为2015年7月1日，而君悦酒店系2015年10月才租赁姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉的部分房屋。二、原审判决的主体内容违背了法律规定，判决解除姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉与君悦酒店的房屋租赁合同不符合法律规定。三、原审程序上有瑕疵。原审应当查明2-7楼出租的情况，原审认定每层的租金相同，实际上在该判决中已处分了案外人的利益，因此程序上存在瑕疵。请求：撤销一、二审判决中关于限君悦酒店腾出邵东县城衡宝路与景秀路交汇处的租赁房屋交付给姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉，并支付租金与违约金的部分，改判维持君悦酒店与姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉的租赁关系，并由君悦酒店按804000元减去房屋2-7层租金的标准交付租金。姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉均辩称，原一、二审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求维持原一、二审判决。尹艳斌述称，君悦酒店和尹艳斌没有关系，尹艳斌不应该承担责任。周裕盛、谢群阳、蒋德朋未陈述意见。姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉向一审法院起诉请求：1.解除姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉与蒋德朋、周裕盛、尹艳斌于2013年10月21日签订的《房屋租赁合同》；2.判令蒋德朋、周裕盛、尹艳斌、君悦酒店、谢群阳立即按现状退还承租的房屋；3.判令蒋德朋、周裕盛、尹艳斌、君悦酒店、谢群阳立即支付李亮东房屋租金718000元（房屋租金暂计至2017年5月30日，后期房租按983.56元/天另计至房屋交付之日止）及违约金272840元（违约金按月利率2%暂计至2017年5月30日，以后以实际欠付为基数按月利率2%计至付清日止）；4.判令蒋德朋、周裕盛、尹艳斌、君悦酒店、谢群阳立即支付姜佳其房屋租金442000元（房屋租金暂计至2017年5月30日，后期房租按605.48元/天另计至房屋交付之日止）及违约金167960元（违约金按月利率2%暂计至2017年5月30日，以后以实际欠付为基数按月利率2%计至付清日止）；5.判令蒋德朋、周裕盛、尹艳斌、君悦酒店、谢群阳立即支付邓邵荣、夏艳房屋租金448000元（房屋租金暂计至2017年5月30日，后期房租按613.70元/天另计至房屋交付之日止）及违约金170240元（违约金按月利率2%暂计至2017年5月30日，以后以实际欠付为基数按月利率2%计至付清日止）。一审法院查明，邓邵荣与夏艳系夫妻关系，姜佳其、邓邵荣、李辉在邵东县城衡宝路与景秀路交汇处的房屋相邻。2013年10月21日，姜佳其、邓邵荣、李亮东将该处房屋13层整体出租给蒋德朋、周裕盛、尹艳斌并签订了《房屋租赁合同》，约定：…….1、该房屋租期共二十年，自2014年6月1日起至2034年5月30日；2、乙方（承租方）向甲方（出租方）租赁该房屋作为酒店与合法经营项目，乙方有权在租赁期内招租；3、……首年房租从2014年6月1日开始计算，此后乙方每年定于公历5月1日前向甲方一次性付次年租金……乙方如逾期二十日未付租金，甲方有权单方面中止合同，并有权向乙方索要800元/日的违约金。同时约定，前5年度每年租金合计804000元，其中姜佳其221000元，邓邵荣224000元，李辉359000元。合同签订后，因蒋德朋、周裕盛、尹艳斌未及时支付租金，2015年5月6日，姜佳其、邓邵荣、李亮东与蒋德朋、周裕盛、尹艳斌签订了《协议书》，约定：“乙方（租赁方）同意在2015年6月10日前付清甲方2014年6月1日至2015年5月30日的房屋租金，2015年6月1日至2016年5月30日的房屋租金延期2个月，即2015年7月1日前付清，逾期没有付清的话，甲方（出租方）将终止2013年10月21日与乙方签订的房屋租赁合同……”，协议签订后，蒋德朋、周裕盛、尹艳斌交清了2014年6月1日至2015年5月30日的房租。因2015年6月1日以后的房租未交，酿成纠纷。另查明：君悦酒店成立于2015年11月20日，登记的股东为周裕盛、谢群阳，公，公司住所地为邵东县宋家塘办事处衡宝路与景秀路交汇处姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉出租的房屋，君悦酒店实际占用该处房屋1层及8-13层。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。蒋德朋、周裕盛、尹艳斌与姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉签订的《房屋租赁合同》及其后的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应当遵照合同约定履行。姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉将房屋交付给了蒋德朋、周裕盛、尹艳斌，蒋德朋、周裕盛、尹艳斌理应按约向姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉交付租金。蒋德朋、周裕盛、尹艳斌从2015年6月1日开始欠付租金，在重新约定交付租金时间后仍未交纳，已超过协议约定的交付租金时间2年多，致使姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉不能实现合同目的，姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉要求解除合同并收取房屋占用期间的租金，应予支持。周裕盛作为君悦酒店的股东，在公司成立之前以自己的名义签订租赁合同，租赁房屋用于酒店经营，合同相对人要求酒店承担合同责任，应予准许，君悦酒店称房屋1层的一部分及2-7层没有使用，从租赁房屋的外观照片看，2-7层均挂了其他单位的招牌，蒋德朋、周裕盛、尹艳斌也没有提交证据证明全部租赁房屋归君悦酒店使用或由君悦酒店收取租金，对租赁房屋的2-7层租金仍应由原租赁人承担。对租赁房屋的1层部分房屋，姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉补充提交了租赁合同，租赁方系君悦酒店，用途为开火锅店，与租赁房屋的外观照片相符，因此，君悦酒店应当承担1层及8-13层的房屋租金，房屋租金可按楼层平均折算。谢群阳系君悦酒店的法定代表人，其个人与姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉不存在租赁关系，姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉要求谢群阳支付租赁费，不予支持。姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉与蒋德朋、周裕盛、尹艳斌约定逾期交付房租应按800元/日计算违约金，其违约金约定过高，姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉自愿以未付租金为基数按月利率2%计算违约金，对蒋德朋、周裕盛、尹艳斌、君悦酒店并无不利，应予准许，姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉与蒋德朋、周裕盛、尹艳斌约定2015年6月1日至2016年5月30日的房租延期2个月缴纳，其逾期缴纳房租的违约金应顺延2个月计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：（一）解除姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉与蒋德朋、周裕盛、尹艳斌于2013年10月21日签订的《房屋租赁合同》，限蒋德朋、周裕盛、尹艳斌、君悦酒店于判决生效后10日内腾出邵东县城衡宝路与景秀路交汇处的租赁房屋交付给姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉；（二）蒋德朋、周裕盛、尹艳斌支付姜佳其房屋租金204000元，违约金73440元；君悦酒店支付姜佳其房屋租金238000元，违约金85680元（房租计算至2017年5月30日，后期房租蒋德朋、周裕盛、尹艳斌按每天279.45元、君悦酒店按每天326.03元计算至房屋交付日止；违约金按月利率2%计算从2015年7月1日计算至2017年5月30日，以后以实际欠付房租为基数按月利率2%计算至付清日止）；（三）蒋德朋、周裕盛、尹艳斌支付邓邵荣、夏艳房屋租金206770元，违约金74437.20元；君悦酒店支付邓邵荣、夏艳房屋租金241230元，违约金86842.80元（房租计算至2017年5月30日，后期房租蒋德朋、周裕盛、尹艳斌按每天283.25元、君悦酒店按每天330.45元计算至房屋交付日止；违约金按月利率2%计算从2015年7月1日计算至2017年5月30日，以后以实际欠付房租为基数按月利率2%计算至付清日止）；（四）蒋德朋、周裕盛、尹艳斌支付李辉房屋租金331384元，违约金119298.20元；君悦酒店支付邓邵荣、夏艳房屋租金386616元，违约金139181.80元（房租计算至2017年5月30日，后期房租蒋德朋、周裕盛、尹艳斌按每天453.95元、君悦酒店按每天529.61元计算至房屋交付日止；违约金按月利率2%计算从2015年7月1日计算至2017年5月30日，以后以实际欠付房租为基数按月利率2%计算至付清日止）；（五）上述应付款项限判决生效后十五日内支付，具体计算详见附表；（六）驳回姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉要求谢群阳支付房屋租赁费及承担违约金的诉讼请求。一审案件受理费24553元，由姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉承担355.90元，蒋德朋、周裕盛、尹艳斌承担11167.90元，君悦酒店承担13029.20元。君悦酒店不服一审判决，上诉请求：撤销原判关于限君悦酒店腾出邵东县城衡宝路与景秀路交汇处的租赁房屋交付给姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉并支付租金与违约金部分，改判维持君悦酒店与姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉的租赁关系，并由君悦酒店按804000元减去涉案房屋2-7层租金的标准支付租金。二审经审查确认一审认定的事实及证据。本院二审认为，姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉与蒋德朋、周裕盛、尹艳斌签订房屋租赁合同，将本案涉案房屋予以出租，并对房屋租金、支付期限、方式等合同权利义务进行了约定和补充约定，其中租金支付方式为按年度支付，第二年房屋租金（2015年6月1日至2016年5月30日）延期2个月即2015年7月1日前付清。该房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定该房屋租赁合同合法有效正确。君悦酒店成立于2015年11月20日，登记的股东为周裕盛、谢群阳，实际占有本案涉案房屋1层及8-13层经营至今。君悦酒店上诉称2015年10月其与姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉达成口头协议，承租本案涉案房屋1层一部分及8-13层，租金按姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉租给蒋德朋、周裕盛、尹艳斌的租金总额减去1层一部分及2-7层的租金的余额计算，但没有提供相关证据予以证实，且姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉不予认可，故对君悦酒店的上述上诉理由，不予采信。在没有充分证据证实君悦酒店所占有本案涉案房屋1层及8-13层的合法来源的情况下，原审根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，综合考虑上述涉案房屋占有、使用、收益情况，认定周裕盛作为君悦酒店的股东，在公司成立之前以自己的名义签订租赁合同，租赁房屋用于酒店经营，并判决君悦酒店承担合同责任，并无不当。在履行合同的过程中，因承租方未按照约定支付2015年6月1日之后的租金，逾期时间较长，导致出租人获得租金的合同目的不能实现，原审按照《中华人民共和国合同法》的相关规定及租赁合同约定判决解除合同、支付租金和违约金，并无不当。因君悦酒店未实际使用本案涉案房屋2-7层，在各方未对涉案房屋2-7层和1层、8-13层的租金分别进行约定的情况下，原审综合考虑1层门面及8-13层整体使用的情况，对君悦酒店所实际使用的房屋的租金参照房屋租金总额按楼层平均折算，亦并无不当。综上所述，君悦酒店的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13029元，由君悦酒店负担。再审期间，依职权对李平花、罗海燕、安凡、曾立夫进行了调查，并制作了调查笔录，组织当事人进行了质证。该调查笔录来源合法，内容客观真实，且与本案处理具有关联性，予以认定。再审查明，2017年9月，李平花与君悦酒店签订《租赁合同》，李平花以年租金120000元承租了房屋第1层的一部分经营“重庆烤肉自助火锅城”，租赁合同每年签订，李平花向君悦酒店交了两年租金240000元和押金10000元。2014年10月，罗海燕与尹艳斌签订《房屋租赁合同》，罗海燕承租房屋的第2层经营“东方爱婴”幼教中心，约定租期10年，首年房租为135000元，罗海燕向尹艳斌交了租房定金100000元和楼梯口装修费5000元，因尹艳斌没有按合同约定将整栋房屋的消防等验收合格，尹艳斌也没有再找过罗海燕，之后罗海燕没有支付租金。2018年3月，安凡与君悦酒店签订了《租赁合同》，安凡承租房屋的第5层经营“悦都休闲会所”，租金为80000元/年，安凡向君悦酒店交了一年租金80000元和押金10000元。2017年6月，曾立夫从君悦酒店处承租案涉房屋的第6层，双方没有签订书面租赁合同，双方约定租金70000元/年。再审查明的其他事实与原审认定的事实一致，予以确认。本院再审认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人再审争议的焦点是：一、君悦酒店是否应当承担支付租金、违约金及腾房的义务；二、君悦酒店应当如何支付第1层、8-13层房屋的租金及相应的违约金。关于君悦酒店是否应当承担支付租金、违约金及腾房的义务的问题。君悦酒店成立后一直占用房屋经营至今，是房屋的实际承租人。君悦酒店上诉及申请再审均主张2015年10月其与姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉达成口头协议，承租房屋1层的一部分及8-13层，租金按姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉租给蒋德朋、周裕盛、尹艳斌的租金总额减去1层一部分及2-7层租金的余额计算，姜佳其、邓邵荣、夏艳、李辉对此不予认可，而君悦酒店没有提供任何证据予以证明，本院不予采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。本案中，周裕盛与谢群阳合伙开设了君悦酒店后，君悦酒店占用房屋第1层的一部分和8-13层经营酒店，并以其名义对外出租第1层的其余部分和2-7层的部分房屋。按照权利义务一致的原则，君悦酒店实际享有合同权利，同时应履行合同的义务。原审综合考虑房屋占有、使用、收益情况，认定周裕盛作为君悦酒店的股东，在公司成立之前以自己的名义签订租赁合同，租赁房屋用于酒店经营，并据此判决君悦酒店承担支付租金、违约金及腾房的合同责任，既符合客观实际，亦符合法律规定。关于君悦酒店应当如何支付租金的问题。因蒋德朋、周裕盛、尹艳斌在原审中没有提交证据证明全部租赁房屋归君悦酒店使用或由君悦酒店收取租金，原审判令蒋德朋、周裕盛、尹艳斌承担房屋2-7层的租金和相应的违约金。从实际情况来看，房屋现在的第1层火锅店、第5层、第6层的租金均是由君悦酒店收取或受益，鉴于本案其他当事人未针对原判决的该项处理申请再审，再审对此不予处理。君悦酒店主张应按房屋的租金总额804000元减去2-7层租金确定其应承担的租金数额。君悦酒店在一、二审提交的四份租赁合同（第1层的5间门面、第2层房屋、第3层房屋、第7层的一部分房屋的租赁合同）无法确定2-7层房屋的租金，按照君悦酒店主张的租金计算方式，君悦酒店应承担的租金亦无法确定，君悦酒店亦未提交其他证据证明其应承担的租金数额。姜佳其、邓邵荣、李辉与蒋德朋、周裕盛、尹艳斌于2013年10月21日签订的《房屋租赁合同》对房屋各楼层的租金没有分别作出约定。在君悦酒店没有提交证据证明其应承担租金具体数额的情况下，原审判决君悦酒店按楼层平均折算房屋租金总额方式承担1层门面及8-13层房屋的租金恰当。综上所述，君悦酒店的再审请求不能成立；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持湖南省邵阳市中级人民法院（2017）湘05民终1746号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 李铁英审 判 员 宁少军审 判 员 何 芳二〇一九年三月二十五日法官助理 曾 维书 记 员 王优生附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。……