贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终1298号上诉人（原审被告、反诉原告）：谭萍，女，汉族，1964年10月7日出生，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李康，男，汉族，1993年7月12日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：谭萍，系李康之母。被上诉人（原审原告、反诉被告）：詹春慧，女，汉族，1969年4月15日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：赵耀，贵州山一律师事务所律师。原审第三人：遵义市汇川区建投房地产开发有限公司，住所地:贵州省遵义市汇川区汇川大道汇川城投大厦**。法定代表人：唐洪卫。上诉人谭萍、李康因与被上诉人詹春慧以及原审第三人遵义市汇川区建投房地产开发有限公司（以下简称建投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2018）黔0303民初6214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谭萍、李康上诉请求：1.撤销原判，改判驳回詹春慧的一审诉讼请求；2.改判支持谭萍、李康的一审反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.根据法律规定，对不动产的处分，应当经共同共有人同意。谭萍与李春波系夫妻关系，二人对涉案房屋系共同共有，李春波处分涉案房屋应当经过谭萍的同意。2.证人刘某1与詹春慧有利害关系，其证人证言不应采信，因此本案并无证据证明上诉人认可《房屋转让协议》。由此可见，李春波与詹春慧签订《房屋转让协议》系无权处分行为，该协议应当认定为无效。3.一审判决违反程序。未诉而判，违反不告不理和保持中立的原则，詹春慧在民事诉状中第二项请求为“判令二被告按协议内容履行其协助原告办理正式的购房合同及过户事宜”，而后其又变更为“判令李春波与建投公司签订的《桃源小区团购认购协议书》中李春波的购房权利归詹春慧享有，并由谭萍、李康协助詹春慧与建投公司办理签订桃源小区2-1-14-2号房屋《商品房买卖合同》等手续”。一审本诉原定开庭时间为2018年2月2日，举证期限最迟应在2018年2月2日。詹春慧变更诉讼请求的时间在2018年2月2日之后，违反了法律规定。4.詹春慧与李春波签订《房屋转让协议》时，建投公司并未同意，该公司在开庭时表示同意变更协议相对人，明显存在行政干预。詹春慧辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。建投公司在二审中未发表意见。詹春慧向一审法院起诉请求：1.判令詹春慧与李春波签订的《房屋转让协议》有效；2.判令李春波与建投公司签订的《桃源小区团购认购协议书》中李春波的购房权利归詹春慧享有，并由谭萍、李康协助詹春慧与建投公司办理签订桃源小区2-1-14-2号房屋《商品房买卖合同》等手续；3.本案诉讼费由谭萍、李康承担。谭萍向一审法院提出反诉请求：1.判决李春波与詹春慧签订的《房屋转让协议》无效；2.判决詹春慧返还谭萍、李康编号1620的《桃源小区团购认购协议书》原件一份、售房收款收据和车位收款收据原件各一份；3.本案诉讼费用由詹春慧承担。一审法院认定事实：2016年5月23日，詹春慧（乙方）与李春波（甲方）签订《房屋转让协议》一份，双方约定：“经甲乙双方共同协商，甲方同意将汇川区桃源小区团购房，房号：2-1-14-2号房，车位号：A-负1-839转让给乙方詹春慧，转让费人民币：壹万伍仟元整（15000元），以后一切房屋费用由乙方负责（含房屋过户税费）。交房屋预付款壹拾万零柒仟零玖拾元整（107090元），车位费：伍万伍仟元整（55000元），共计房屋款，车位款，壹拾陆万贰仟零玖拾元（162090元）。甲方无偿配合协助乙方办理正式购房合同及过户事宜，如果过不了户甲方退给乙方首付全额房款及转让费。共计壹拾柒万柒仟零玖拾元整（177090元）。”同日，詹春慧将转让费15000元支付给了李春波。2016年5月24日，李春波（乙方）与建投公司（甲方）签订了《桃源小区团购认购协议书》，该协议约定，由乙方购买甲方开发的遵义市汇川区红河北路桃源小区2栋1单元14层2号住房，双方约定建筑面积约139.44平方米，单价2560元/平方米，总房款为356966元。双方还对签订该协议时应支付的房屋认购金、购买车位应支付的价款（55000元）、车位号、以及签订《商品房买卖合同》的期限、交房时间等相关权利义务进行了约定。该协议落款乙方处有李春波的签字捺印。当日，詹春慧以李春波的名义向建投公司支付了购房款107090元以及车位款55000元。同时李春波将《桃源小区团购认购协议书》、售房收款收据、车位收款收据的原件交付给詹春慧。2017年11月6日，遵义市汇川区总工会下达《汇川区桃源小区协调服务小组关于桃源小区干部职工团购住房缴纳余款的通知》。詹春慧催促李春波履行双方《房屋转让协议》的义务，协助办理购房人的更名手续，即直接由詹春慧与建投公司签订《商品房买卖合同》，双方未能协商一致，产生本案讼争。庭审中，詹春慧提供录音光盘，谭萍在录音中认可在双方签订合同时其在场并收取詹春慧支付的15000元转让费。谭萍、李康对此录音证据予以认可，但称詹春慧当时也承诺，若谭萍、李春波要自行购买该房屋，则只需退还詹春慧15000元。詹春慧还申请证人刘某2和刘某3出庭作证，刘某2证实经其介绍，促成了李春波与詹春慧关于涉案房屋的交易，李春波曾告诉证人刘某2，处分该房屋的相关权利是和自己的妻子儿子商量过的。证人刘某3出庭证实其于2016年5月23日与詹春慧一同前往与李春波、谭萍签订转让协议，签订协议时，詹春慧和李春波还承诺以后绝不会反悔。次日，该四人还一同前往选房。谭萍认可一同签署协议和选房的事实，但坚称其没有同意出售购房资格，当初选房是迫于无奈，且也不清楚选什么房。另查明，李春波之母张淑兰已先于其死亡，其父李洪良明确表示放弃对本案所涉房屋相关权利的继承权。李康系李春波与谭萍生育的唯一子女。一审法院认为，关于涉案《房屋转让协议》的效力，该协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力强制性规定，应属有效合同。该《房屋转让协议》的标的主要涉及购房资格，其本质上是一种交易机会，可界定为广义上的夫妻共同财产权益，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，李春波与詹春慧订立涉案《房屋转让协议》，是设定双方权利义务的负担行为，不论对于涉案购房资格李春波是否享有完整的处分权，都不影响该《房屋转让协议》的效力。另外，涉案房屋相关购房政策中的相关规定显然不属于法律、行政法规中的效力强制性规定，不能据此宣告涉案合同无效。因此，詹春慧主张确认该《房屋转让协议》有效的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。谭萍、李康反诉请求宣告该《房屋转让协议》无效，并要求詹春慧返还认购协议书原件、收据原件等的主张，于法无据，不予支持。涉案《房屋转让协议》中，双方当事人对各自的权利义务进行了明确约定，该合同实为以购买涉案房屋和车位的交易机会的标的的买卖合同和借名合同，其中，李春波的主要合同义务是将该交易机会让与给詹春慧，允许詹春慧以其名义订立合同、交纳相关款项、办理产权登记，且期间须配合办理相关手续直至将产权登记过户给詹春慧，詹春慧的主要合同义务为向李春波支付相应的对价，承担相应税费。不论从合同的内容出发，还是从双方实际履行的情况来看，涉案房屋和车位的实际认购人为詹春慧，而非李春波。由此可知，正是因为双方订立合同时客观条件所限，詹春慧无法以自己的名义购买涉案房屋和车位，双方才约定以借名的方式进行交易。因此，当李春波拒绝履行借名合同的义务，以自己的名义与建投公司签订正式的《商品房买卖合同》时，其行为已经构成违约。由于双方的内部借名合同不得对抗建投公司，詹春慧有权要求李春波协助办理相关手续，在取得建投公司同意的情况下，将原来以李春波名义订立的《桃源小区团购认购协议书》项下的权利义务概括转移给詹春慧。詹春慧即据此提出诉讼请求，要求谭萍、李康履行该义务，完成相应权利义务关系的变更。另外，虽然谭萍未在涉案《房屋转让协议》上签字，但根据证人证言和录音证据，谭萍实际知晓《房屋转让协议》，并且收取了詹春慧支付的转让款，还一同前往选房，其虽未在该协议中签字，但其已经通过默示的方式（行为）对该协议予以认可，该《房屋转让协议》对谭萍同样具有约束力，谭萍辩称“当初选房是迫于无奈，且也不清楚选什么房”，明显与常理不符，其以未经其同意为由拒绝履行合同义务的理由不能成立。谭萍、李康还辩称詹春慧曾经承诺可以退还转让费15000元的方式将购房资格交还给谭萍夫妇，但未能提供证据证明，对其抗辩，一审法院亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，合同权利义务要完成概括转让，须经相对人同意。本案中，作为涉案《桃源小区团购认购协议书》相对人的本案建投公司当庭表示对将合同相对人变更为詹春慧不持异议，对于詹春慧主张将《桃源小区团购认购协议书》的权利义务概括转移给詹春慧的请求，一审法院予以支持。至于詹春慧与建投公司能否基于《桃源小区团购认购协议书》磋商一致订立正式合同以及如何商定正式合同的条款，不是本案审理的范围，本案不予置评。詹春慧请求判令谭萍、李康协助詹春慧与建投公司办理签订桃源小区2-1-14-2号房屋《商品房买卖合同》等手续的主张，一审法院不予支持。综上所述，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。詹春慧依约履行了支付对价的合同义务，李春波、谭萍应当履行合同义务，完成《桃源小区团购认购协议书》合同项下权利义务的概括转让。需要特别说明的是，本案系形成之诉，本判决生效后，合同权利义务即已完成概括转让，詹春慧即成为《桃源小区团购认购协议书》的相对人，由詹春慧直接行使对建投公司的合同权利，向建投公司履行合同义务，无需谭萍、李康协助到建投公司处办理相关手续。为此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、确认詹春慧与李春波于2016年5月23日签订的《房屋转让协议》有效；二、将李春波与遵义市汇川区建投房地产开发有限公司于2016年5月24日签订的《桃源小区团购认购协议书》项下的合同权利义务概括转让给詹春慧；三、驳回詹春慧的其余诉讼请求和谭萍、李康的全部反诉请求。案件受理费9360元，由詹春慧负担60元，由谭萍、李康负担9300元，反诉案件受理费30元（已依法减半收取），由谭萍、李康负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于谭萍、李康认为李春波与詹春慧签订《房屋转让协议》时，李春波无权处分夫妻共有财产，因此该协议无效的主张，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，谭萍、李康的该主张于法无据，本院不予支持。从本案查明事实来看，谭萍收取15000元转让费以及一同前往选房的行为应当视为其对《房屋转让协议》的认可。因此，李春波在《房屋转让协议》中的处分行为有效，谭萍、李康作为李春波的继承人，亦受该协议的约束，一审法院判决谭萍、李康继续履行合同义务并无不当，本院予以支持。关于谭萍、李康认为一审判决未诉而判，违反不告不理和保持中立的原则，因一审法院针对詹春慧诉讼请求第二项的判决理由己作阐述，本院予以确认。关于谭萍、李康认为詹春慧在一审变更诉讼请求的时间在举证期限届满之后提出违反了法律规定，系本案一审法院第一次一审期间的程序问题，现本案已进入发回重审后第二次二审,该问题已不存在。关于谭萍、李康所持詹春慧同意退还房屋以及本案存在行政干预的主张，因无证据证明，本院不予支持。综上所述，谭萍、李康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9420元，由谭萍、李康负担。本判决为终审判决。审判长  蔡一雷审判员  刘娟娟审判员  喻 茜二〇一九年三月二十八日书记员  黎雪梅