浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0603民初11209号 原告：马会圣，男，1986年2月13日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市柯桥区。 原告：刘莉，女，1988年8月10日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市柯桥区。 上述两原告共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：王定高，浙江金柯桥律师事务所律师。 被告：叶彩琴，女，1961年7月14日出生，汉族，户籍所在地玉环市。 被告：孔母才，男，1962年9月16日出生，汉族，户籍所在地浙江省玉环市。 原告马会圣、刘莉与被告叶彩琴、孔母才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，后因被告叶彩琴、孔母才需公告送达，本案依法转为普通程序，并于2019年3月4日公开开庭进行了审理。审理期间，原告马会圣、刘莉申请对被告叶彩琴、孔母才采取财产保全措施，本院依法予以准许。原告马会圣、刘莉及其委托诉讼代理人王定高到庭参加诉讼，被告叶彩琴、孔母才经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马会圣、刘莉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2018年7月16日签署的《房屋买卖合同书》；2、判决被告双倍返还原告定金91.2万元（有效定金本数45.6万元），并返还有效定金之外的购房款19.4万元，两项合计金额110.6万元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年7月16日，原、被告间签订《房屋买卖合同书》一份，约定被告将坐落于华舍街道原著小区西苑6幢0504室的房屋出卖给原告，成交价为228万元。后原告按约支付被告购房款定金65万元，双方并约定由被告来解押。然而，被告的房屋已抵押给债权人郎华蓉，且因被告无力解决抵押问题，导致房屋无法过户，合同目的无法实现。据此，原告要求解除原《房屋买卖合同书》并双倍返还定金。鉴于法律规定20%以内适用定金法则，故在名义定金65万中，仅就45.6万元范围内主张双倍返还，剩余19.4万元则仅主张单倍返还。（原告已完成价值10万元左右的装修，该部分之赔偿，原告特地声明保留权利）。现原告为维护自身合法权益，向法院呈讼。 被告叶彩琴、孔母才未作辩称。 原告马会圣、刘莉围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月16日，甲方叶彩琴、孔母才与乙方马会圣、刘莉签署《房屋买卖合同书》一份，约定甲方将坐落于绍兴市柯桥区华舍街道原著小区西苑6幢0504室，建筑面积为131.8平方米的房屋以人民币228万元的价格出卖给乙方。乙方自该合同签订之日向甲方支付定金人民币65万元，在该合同签订之后甲方需在60日内将房屋所有权证解押，经甲乙双方协商确定该房屋在2018年10月1日之前过户，过户当日将首付款100万（含定金）交付给甲方，在本合同履行期间，甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理交易相关手续者，均视为违约，由违约方按照总购房款的20%向对方支付违约金，该合同还对其他事项进行了约定。同日，马会圣、刘莉支付叶彩琴购房定金65万元。后叶彩琴、孔母才未按约在签订之后60日内将房屋所有权证解押，亦未在2018年10月1日之前将案涉房屋过户给马会圣、刘莉。马会圣、刘莉遂于2018年10月18日向叶彩琴、孔母才邮寄《律师函》一份，要求叶彩琴、孔母才接函后三日内办理完解押手续，并配合马会圣、刘莉过户，若仍不履约，将依法解除《房屋买卖合同书》。马会圣、刘莉后又于2018年10月31日向叶彩琴、孔母才邮寄《律师函》一份，主要内容为，叶彩琴、孔母才未在规定时间内完成解押，且经催告无效，因合同目的无法实现，现依法解除2018年7月16日签订的《房屋买卖合同书》，并要求返还双倍定金，合计为110.6万元，同时保留对房屋的装修损失10万余元的赔偿权利。该《律师函》后因无法送达，于2018年11月8日退回。 同时查明，华舍街道原著小区西苑6幢0504室现登记在叶彩琴名下，该房屋已办理抵押登记，抵押权人为郎华蓉，债权数额为200万元，债务履行时间为2018年5月15日至2019年5月14日止，债务人为叶彩琴、孔母才。 以上事实，由原告提供的《房屋买卖合同书》、不动产登记信息查询记录、产权证复印件、银行客户回单、定金收据、《律师函》、快递凭证及当事人在诉讼中的陈述等证据予以证明。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告马会圣、刘莉与被告叶彩琴、孔母才于2018年7月16日签订的《房屋买卖合同书》系当事人的真实意思表示，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”故本案合同内容除定金条款超过主合同标的额20%部分无效外，其他内容未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。本案双方当事人争议的焦点问题主要是：（1）被告在合同履行中有否违约行为？原告以此为由请求解除合同应否予以准许？（2）合同解除后的法律后果应如何处理？现分述如下： 关于焦点一，本院认为，本案原告要求解除合同的理由成立，本院应予支持。理由在于：本案原告行使合同解除权符合法律规定。从原告要求解除合同的诉讼理由来看，其行使的是法定解除权，所谓法定解除，是指合同解除的条件由法律直接规定。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案原告已按约交付给被告定金65万元，然被告未按约将房屋所有权证解押，亦未将案涉房屋过户给原告，且后经原告催告亦无效，这是向原告明确表示不履行合同主要义务，是一种公然违约行为，事实清楚，证据确凿，本院予以认定，现原告作为守约方起诉要求解除合同，符合上述法条第二项规定的法定解除条件，理由正当，本院应予支持。 关于焦点二，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”该法第九十八条又规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案双方当事人在合同中既约定定金又约定违约金，现原告选择定金条款，并主张按主合同标的额20%部分定金双倍返还，符合《合同法》第一百一十五条、第一百一十六条之规定，同时，对于超过主合同标的额20%部分定金作为购房款要求返还，亦合法有据，故原告据此要求被告双倍返还定金91.2万元、购房款19.4万元，理由正当，本院应予支持。被告未到庭应诉，不影响本院根据查明的事实作出处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告马会圣、刘莉与被告叶彩琴、孔母才于2018年7月16日签订的《房屋买卖合同书》； 二、被告叶彩琴、孔母才应返还原告马会圣、刘莉购房定金、购房款合计1106000元，款限于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14754元，财产保全申请费5000元，合计19754元，由被告叶彩琴、孔母才负担，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  叶新祥 人民陪审员  马学凯 人民陪审员  朱先淼 二〇一九年三月十二日 书 记 员  骆俊斌 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国担保法》 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。