上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初26697号原告：黄战红,女,1972年3月28日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告：深圳市金田房地产开发公司上海公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：黄汉清，执行董事。委托诉讼代理人：祁律成，上海望源律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行,住所地上海市长宁区延安西路**。法定代表人：王卫政，行长。委托诉讼代理人：陈姝姝，女。委托诉讼代理人：任意雯，女。原告黄战红与被告深圳市金田房地产开发公司上海公司(以下简称金田公司)、第三人中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行(以下简称工行长宁支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理，原由审判员邹巧弟独任审判，后依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐艳、被告委托诉讼代理人祁律成、第三人委托代理人陈姝姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行《上海市内销商品房出售合同》，将上海市闵行区XX路XX弄XX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)过户至原告名下;2、被告立即涤除上述房屋上的抵押登记手续，第三人配合办理相关手续。事实与理由：2001年3月10日,原、被告双方签订《上海市内销商品房出售合同》(以下简称出售合同),被告将涉案房屋出售给原告,约定房屋总价为342,090元(人民币，下同),原告向被告支付了首付款112,090元,剩余尾款230,000元以20年抵押贷款方式结清。同年6月15日,被告向原告交付了房屋。6月19日原告作为借款人,中国建设银行长宁支行作为贷款银行,被告作为保证人共同签订了《个人住房抵押合同》。抵押合同签订后,因涉案房屋中已存在抵押登记,故建设银行未发放贷款。为此原告多次联系被告,被告也向原告承诺会尽快注销抵押登记手续并配合原告办理产权变更手续,但一直未办理。后经法院诉讼，上海市长宁区人民法院于2005年9月23日作出(2005)长民三(民)初字第403号民事判决书,认定该抵押无效。然而被告仍迟迟未注销该房屋的抵押登记。2011年9月30日,河南省安阳市中级人民法院查封了涉案房屋,上海市第二中级人民法院于2015年8月11日轮候查封了涉案房屋。原告向上海市第二中级人民法院提起执行异议之诉。该案经上海市高级人民法院终审判决案外人对涉案房屋不得执行。该案诉讼期间,原告将涉案房屋的尾款支付至上海市高级人民法院代管款账户。另,原告在2014年4月向闵行区人民法院起诉要求确认出售合同有效,并要求被告继续履行合同,将涉案房屋过户至原告名下。但因该房屋中有其他案件的司法查封及抵押登记，原告要求产权过户的请求未被支持。针对上海市第二中级人民法院对涉案房屋的司法查封，被上海市高级人民法院判决要求不得涉案房屋进行执行，第三人工行长宁支行抵押权也被判决确认无效，被告现可以协助原告办理过户手续。被告金田公司辩称：被告的营业执照已于2005年被吊销，不能继续开展经营活动，无法继续履行合同配合原告办理过户手续。涉案合同的履行中，原告未能按时足额向被告支付购房款，且在2001年私自入住涉案房屋，原告存在明显的违约行为。在原告未对被告承担违约责任前，被告拒绝配合过户。不同意原告的诉讼请求。第三人工行长宁支行陈述：抵押的相关债权已全部实现，贷款本息已结清，同意配合办理涤除抵押登记手续。经审理查明，2001年2月25日，原告黄战红与被告金田公司签订《XX商品房认购书》，原告向被告订购上海市闵行区XX路XX弄XX号XXX室房屋，总价为342,090元。同日，原告向被告支付部分购房款112,090元，被告开具了相应的发票。2001年3月10日，原告黄战红作为买方(合同乙方)、被告金田公司作为卖方(合同甲方)，双方签订《上海市内销商品房出售合同》，合同约定，原告向被告购买XX路XX弄XX号XXX室房屋(即XX路XX弄XX区XX号XXX室)，总房价款为342,090元；原告已于2001年3月10日向被告支付房款112,090元，双方确认剩余房价款23万元以抵押贷款方式结清；被告在收到原告全部房价款之日起10天内，向原告交付房屋；本合同生效及原告付清全部房价款后，双方应向闵行区房地产交易中心办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证，因被告原因致使原告无法申领房地产权证的，被告应承担责任。合同对其他事项亦作了相应约定。2001年6月15日，原告支付了上述房屋的维修基金，接收了涉案房屋，并入住此房至今。2001年6月19日，原告作为借款人、建设银行上海市分行作为贷款银行，被告金田公司作为保证人，三方签订《个人住房抵押借款合同》，原告向该银行申请贷款23万元。该合同经上海市XX公证处公证。借款合同签订后，由于涉案房屋已存在第三人工行长宁支行为抵押权人的抵押登记，故该银行未发放23万元的贷款。之后，原、被告未办理上述房屋的产权过户手续。另查，1999年6月，金田公司与案外人魏某就涉案房屋签订《上海市内销商品房预售合同》。同月，魏某与第三人工行长宁支行签订《借款合同》、《抵押合同》，魏某以涉案房屋作为抵押物向工行长宁支行贷款26万元。双方办理了抵押登记手续。2005年，工行长宁支行向上海市长宁区人民法院提起诉讼，要求魏某清偿贷款本息，要求金田公司承担连带还款责任。该法院经审理发现金田公司为了获取银行贷款，与魏某签订了虚假的房屋预售合同，魏某与金田公司关于涉案房屋买卖是虚假购房行为，因此商品房预售合同无效，涉案房屋他项权登记亦无效。该法院遂于同年9月23日作出(2005)长民三(民)初字第403号判决书，判决：一、金田公司应于本判决生效之日起十日内，归还工行长宁支行借款本金人民币186,012.96元。二、被告金田公司应于本判决生效之日起十日内，归还工行长宁支行利息人民币14,733.80元，以及自2003年6月30日起至本息付清之日止的逾期利息。此后，工行长宁支付的贷款本息已全部收回。但工行长宁支行作为抵押权人就涉案房屋的抵押登记至今未注销。再查，2002年，河南省安阳市中级人民法院受理A股份有限公司作为原告、金田公司作为被告的借款合同纠纷，于2002年8月18日作出(2002)安经初字第31号民事判决书，判决要求金田公司应在判决生效后十日内偿还A股份有限公司借款本金223万元及利息。该法院就此案的执行过程中，于2011年9月30日查封了金田公司名下的涉案房屋。2014年4月，原告向本院提起诉讼，要求确认其与金田公司签订的出售合同有效，要求金田公司继续履行合同办理过户手续。本院经审理发现涉案房屋存在司法查封，遂于2014年9月3日作出(2014)闵民五(民)初字第753号民事判决书，判决：一、原告黄战红与被告深圳市金田房地产开发公司上海公司于2001年3月10日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XXX室房屋而签订的《上海市内销商品房出售合同》有效；二、驳回原告黄战红其余诉讼请求。2014年8月19日，河南省安阳市中级人民法院委托上海市第二中级人民法院处置涉案房屋，并依法解决就处置该标的物所产生的异议纠纷及相关事宜。上海市第二中级人民法院于2015年8月11日轮候查封了涉案房屋，限制文件编号为(2002)沪二中执第81号。原告黄战红向上海市第二中级人民法院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封措施。该法院于2015年6月18日作出(2015)沪二中执异字第50号执行裁定书，裁定驳回黄战红的异议。黄战红不服此裁定，遂向上海市第二中级人民法院提起执行异议之诉，要求停止对涉案房屋的执行，并确认涉案房屋为其所有。该法院经审理后作出(2015)沪二中民二(民)初字第42号民事判决书，驳回了黄战红的诉讼请求。黄战红不服上述判决，提起上诉。上海市高级人民法院受理此案的上诉后进行了审理，于2017年10月24日作出(2016)沪民终359号民事判决书，判决：一、撤销上海市第二中级人民法院(2015)沪二中民二(民)初字第42号民事判决；二、对于河南省安阳市中级人民法院(2002)安经初字第31号民事判决，不得执行上海市XX路XXX号XX区XX号XXX室房屋；三、驳回黄战红请求确认上海市XX路XXX号XX区XX号XXX室房屋归其所有的诉讼请求。在该案的审理过程中，黄战红将应付金田公司的剩余购房款23万元支付至了上海市高级人民法院的代管款账户。现原告以诉称理由诉至本院。以上事实，由原告提供的不动产登记簿、XX商品房认购书、商品房出售合同、个人住房抵押借款合同公证书、发票、23万元的工商银行汇款凭证、公共维修基金发票、物业管理费发票、其他权利登记申请书、金田公司与魏某签订的商品房预售合同、魏某与工行长宁支行签订的住房商业性借款合同、本院(2014)闵民五(民)初字第753号民事判决书、长宁区人民法院(2005)长民三(民)初字第403号民事判决书、上海市高级人民法院(2016)沪民终359号民事判决书、民事裁定书、不动产登记簿等及被告提供的工商档案、行政处罚决定，以及双方当事人的当庭陈述所证实。本院认为，原、被告双方签订《上海市内销商品房出售合同》系双方真实意思表示，真实有效，双方均应按约履行。被告关于其已被吊销营业执照，无法继续履行合同的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。被告被吊销营业执照是因为其未能及时申报工商年检，但公司主体尚未注销，被告可以通过整改等措施向工商管理部门申请恢复公司的正常经营。营业执照被吊销不能成为被告拒绝履行合同的借口。被告未能及时继续履行合同的根本原因是被告通过涉案房屋虚假买卖形式套取了工行长宁支行的贷款，办理了涉案房屋的抵押，导致原告申请的银行贷款未能发放，直至因被告的债务纠纷而致使涉案房屋被司法查封。被告关于原告未按期支付购房款，存在违约行为的抗辩意见，本院认为双方约定剩余23万元购房款由原告通过银行贷款方式支付，并且被告也配合原告办理了贷款手续，然而因被告在此之前通过虚假买卖方式已办理了涉案房屋的抵押登记手续，导致原告无法获得银行贷款。原告未能按期付款的责任在于被告金田公司。况且，在无法联系到被告金田公司的情况下，原告已将剩余购房款支付至上海市高级人民法院代管款账户。被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。第三人在审理过程中明确表示，抵押权所涉及的借款本息已经结清，愿意配合办理抵押权涤除手续。对此，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，现判决如下：一、原告黄战红与被告深圳市金田房地产开发公司上海公司就上海市闵行区XX路XX弄XX号XXX室房屋签订的《上海市内销商品房出售合同》继续履行；二、第三人中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行于本判决生效之日起五日内办理注销上海市闵行区XX路XX弄XX号XXX室(即XX路XX弄XX区XX号XXX室)房屋抵押登记手续；三、被告深圳市金田房地产开发公司上海公司于本判决生效之日起十日内协助原告黄战红办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XXX室房屋产权过户手续，将上述房屋产权变更登记至原告黄战红名下。在办理产权过户过程中所应缴纳的税费由原告黄战红与被告深圳市金田房地产开发公司上海公司按国家规定各自负担。案件受理费6,650元，财产保全费2,270元，合计8,920元，由被告深圳市金田房地产开发公司上海公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟人民陪审员  石定伟人民陪审员  邓红霞二〇一九年三月二十八日书 记 员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。