上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终475号上诉人（原审原告）：陈会榜，男，1982年8月16日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。上诉人（原审原告）：陈爱萍，女，1972年12月22日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：苏士中，上海汉盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海晨晗资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区川宏路**。法定代表人：严昕，执行董事。委托诉讼代理人：孟锋，上海韩明志律师事务所律师。上诉人陈会榜、陈爱萍因与被上诉人上海晨晗资产管理有限公司（以下简称晨晗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初52346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人陈会榜、陈爱萍上诉请求：撤销一审判决，改判支持其原审诉请。事实和理由：被上诉人逾期支付租金超过90天，上诉人享有解除合同的权利；消防和住房查封问题均系被上诉人单方原因造成；一审没有查明合同履行情况，适用法律错误。被上诉人晨晗公司辩称，涉讼房屋无法正常使用，不符合租赁目的，故其未依约支付租金；房屋消防管道不符合管理规定，现政府正在对此进行改造，故其认为一审判决正确，要求维持原判。陈会榜、陈爱萍诉至一审法院，请求判令：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，晨晗公司在房屋租赁合同被解除后30天内将上海市浦东新区XX路XX号XX幢乙单元101、201、301、401室房屋返还陈会榜、陈爱萍；2.晨晗公司支付拖欠的租金57,453.7元（暂计算自2018年1月25日至2018年8月25日），支付至房屋返还之日止；3.晨晗公司支付拖欠租金的违约金4,393.45元（自2018年1月25日至2018年8月25日），按照以第2项诉讼请求的金额为基数按每日万分之五计算至判决生效之日止）；4.晨晗公司支付5个月免租期的租金共计37,965元；5.本案诉讼费用由晨晗公司承担。一审法院认定事实：2015年8月10日，陈会榜、陈爱萍（出租方、甲方）与晨晗公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋（房屋权属为工业用房）合计建筑面积416.07平方米出租给乙方，乙方可根据实际经营需要对房屋进行招商转租，甲方对此不持异议。租赁期限为15年，自免租期满次日起算，自双方签订《房屋交接书》之日起的6个月为免租期，即甲方免除乙方该6个月的租金。月租金7,593元，三年内不变，自第四年起，每年在上一年基础上上调5%。合同生效后的15日内，乙方向甲方预付一个月租金的保证金及首期两个月租金，共计22,779元。首期租金期满后，租金由乙方每月25日之前向甲方支付，以转账方式支付至甲方指定的银行账号，逐月支付。甲方明确了解该房屋可能用于各项经营用途，包括不限于将该房屋用于工业、酒店、配套及商场等。甲方保证租赁期内对乙方进行的房屋改造、装修应予以最大程度的配合。乙方保证根据经营需要对房屋进行改造、装修，设计、装修和政府规费等费用由乙方承担。合同8.4（3）约定，乙方逾期支付租金连续达90天（含）以上的,甲方可书面通知乙方解除合同。9.2条约定本合同如提前终止、解除或租赁期限届满时，甲方有权要求乙方于合同终止后的30天内将承租物业返还甲方，30天为拆除期，甲方免收租金。9.3条约定乙方不按甲方要求返还而继续占用房屋的，自占用之日起当按月租金的2倍向甲方支付违约金。10.1约定乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按应付租金的万分之五向甲方支付违约金。原审另认定，签约当日，双方签署了《房屋交接书》。晨晗公司向陈会榜、陈爱萍支付了保证金及首两个月租金共计22,779元。嗣后，晨晗公司对系争房屋所在的整幢楼进行装修、环境整治，改建成酒店公寓并对外经营。2018年1月，上海市浦东新区川沙新镇消防安全委员会及川沙经济园区有限公司向晨晗公司送达告知书，以“未经许可擅自改变土地用途、改变房屋使用性质、没有相关资质的非法经营场所，且存在重大火灾隐患、治安安全隐患和生态环境安全等隐患”为由，要求晨晗公司在2018年1月28日以前自行清退租客，关闭停业。晨晗公司于2018年4月26日签收了陈会榜、陈爱萍署期2018年4月12日的《解除房屋租赁合同通知书》。因晨晗公司未支付2018年1月10日起的租金，陈会榜、陈爱萍诉讼至法院。后晨晗公司于2018年6月27日转账支付了46,727.32元，晨晗公司称包含2018年1月10日至7月9日的6个月租金45,558元及滞纳金1,169.32元；于2018年8月27日向陈会榜、陈爱萍转账支付了15,356.85元，晨晗公司称包含2018年7月10日起至9月9日的租金15,186元及滞纳金。一审法院认为：双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人具有约束力。按合同约定，晨晗公司应于每月25日前支付月租金。后晨晗公司因被相关部门勒令停业后，基于其合同无法继续履行的担忧而停付租金，虽此举并无合同依据和法律依据，晨晗公司也未就此与陈会榜、陈爱萍沟通、协商，但于情理可予理解，且晨晗公司之后又向陈会榜、陈爱萍支付了租金。而就合同法规定的承担违约责任的几种方式而言，若合同可以继续履行，违约方也有诚意履行，为维护合同的稳定性应优先考虑予以继续履行。晨晗公司为将整幢楼打造成酒店公寓投入了较高成本，且系向不同的小业主承租，若只有少数业主要求解除合同而大多数业主仍继续履行合同，将势必导致晨晗公司租赁目的无法实现而不得不解除与所有业主的租赁合同，有损各方的利益。因此，在目前合同尚能继续履行的前提下，对于陈会榜、陈爱萍的解除合同，法院不予支持，陈会榜、陈爱萍基于合同解除而提出的解除后果处理的诉讼请求，亦难以支持。陈会榜、陈爱萍称晨晗公司于2018年6月支付的46,727.32元系赔偿陈会榜、陈爱萍6个月免租期的损失，缺乏法律依据，法院难以采纳，应当认定为系晨晗公司向陈会榜、陈爱萍支付的6个月租金及逾期付款违约金。对于晨晗公司逾期支付租金的违约金，以日万分之五计付符合合同约定。经法院核算，晨晗公司两次支付的总额超过了2018年1月10日至9月9日租金及逾期支付违约金的总额，故对陈会榜、陈爱萍主张的逾期付款违约金不再支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款之规定,于二〇一八年九月二十九日判决：驳回陈会榜、陈爱萍的全部诉讼请求。案件受理费609元，减半收取计304.50元，由晨晗公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方签订的租赁合同于法无悖，双方均应恪守。合同载明出租方明确了解该房屋可能用于各项经营用途，包括不限于将该房屋用于工业、酒店、配套及商场等。因此，本院认为，陈会榜、陈爱萍对于在合同履行过程中，晨晗公司经营酒店公寓而被相关部门勒令停业应有一定的预见。本院注意到，晨晗公司已于一审期间付清至2018年9月9日的欠租及违约金。综合前述情形，本院认为，考虑晨晗公司之投入、双方合同之约定、租金支付等情形，原审判决并无不妥。综上所述，陈会榜、陈爱萍关于撤销一审判决，改判支持其原审诉请的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币609元，由上诉人陈会榜、陈爱萍负担。本判决为终审判决。审判长  庞闻淙审判员  刘 佳审判员  蒋辉霞二〇一九年三月十四日书记员  郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。