上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初17987号原告：蔡兰英，女，1958年3月6日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：梁成双，上海申京律师事务所律师。委托诉讼代理人：何亚军，上海申京律师事务所律师。被告：张建江，男，1974年11月19日出生，汉族，户籍地湖北省。原告蔡兰英与被告张建江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡兰英及其委托诉讼代理人梁成双、被告张建江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡兰英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《上海市租赁合同》；2、判令被告返还房屋；3、判令被告支付违约金人民币(以下币种相同)20,000元；4、本案诉讼费用及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2014年11月2日，原、被告双方签订《上海市租赁合同》(以下简称租赁合同)。合同约定，原告将位于上海市浦东新区东南新村XXX号XXX室房屋出租给被告使用，月租金2,250元,租赁期限为6年，自2014年12月8日至2020年12月7日止。另约定，被告方不得将承租的房屋转租分租。后原告按约履行交房义务。2018年11月，原告得知被告未经原告同意将系争房屋转租给第三人，被告行为严重影响原告的合法权益，故诉至法院，望判如诉请。被告张建江辩称，被告并无违约行为，不同意原告的全部诉请。第一，被告并未转租第三方。被告是做房产中介的，与哥哥一起开设了房产中介公司，系争房屋的住客刘洋原是被告中介公司的员工也是被告的朋友，自2016年起即居住在系争房屋内，被告与刘洋之间并未签订过租赁合同。第二，原、被告对被告有权转租作出了约定。原告对被告从事房产中介的工作是明知的，也是原告自行找到被告，并在被告的中介公司就系争房屋签订了为期6年的租赁合同。补充条款原只有(1)(2)两条，因原告提出6年里被告转租的租金可能上涨，故增加了(3)“乙方(被告)出租作合同凭证，如3年后租金超过20%，甲方(原告)上浮10%”的约定。租赁合同签订后被告对系争房屋进行了装修，装修完毕原告丈夫曾查看房屋并询问被告有无租出去和租金多少。原告还曾两次陪同被告及刘洋，并提供产权证为刘洋办理居住证。第三，2018年12月，原告提出儿子结婚要提前收回系争房屋，双方曾在被告的中介公司进行过协商；原告报警后双方也曾进行过协商，被告提出因装修投资4-5万元，如需提前还房原告应补足3.7万元，原告只愿补7,000元，故协商未果。综上所述，被告并无违约行为，原告无权要求解除合同，请求驳回原告的全部诉请。针对被告上述答辩意见，原告表示：1、补充条款(3)约定的是6年租赁期限内租金上涨，并非同意被告转租的意思；2、原告确曾两次陪同被告办理居住证，但并不知晓实际是为刘洋办理居住证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。上海市浦东新区东南新村XXX号XXX室房屋登记于案外人曹某某(原告之夫)名下。2014年11月2日，原告(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)签订《上海市租赁合同》，合同约定：甲方将其合法拥有的坐落于上海市浦东新区东南新村XXX号XXX室房屋租赁给乙方使用，房屋租赁期6年，自2014年12月8日起至2020年12月7日止；月租金2,250元，租金以现金方式支付，首期付3月，另付2,250元押金以后每3月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变；未经甲方同意在租赁期内，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复；甲方可提供的设备空调1只；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，若双方意见未达成一致，则按照违约处理，违约方则向对方支付违约金5万元，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金等。双方在补充条款中另约定：(1)甲方同意乙方装修，装修费由乙方承担……；(2)乙方装修完毕甲方登记现有装修及家具家电，合同到期后归甲方所有；(3)乙方出租作合同凭证，如三年后租金超过20%甲方上浮10%。补充条款均系手写。另查明，租赁合同签订后被告对系争房屋进行了装修，原告曾至装修后的房屋查看。租赁期间，被告按约向原告支付租金，但本人并未居住于系争房屋，由案外人刘洋实际居住并办理了居住证。系争房屋的租赁合同办理了登记备案。双方有争议的事实：1、原告提供了110事件单登记表及刘洋的居住证信息，以证明被告未经原告允许将系争房屋擅自转租给刘洋，原告曾就此事报警。被告解释刘洋是其朋友，并非转租；租赁合同经过备案登记且原告提供了产权证为刘洋办理居住证，对刘洋居住在系争房屋内为明知，且从未提出异议。2、原告提供了租赁合同红联(出租方联)，以证明没有补充条款中(3)的约定，认为被告存在欺诈，补充条款(3)是事后添加的；被告解释租赁合同签订后，红联、黄联一并交付原告，并应原告上涨租金的要求在白联和黄联中增加了补充条款(3)的约定。因原告认为被告擅自转租违反租赁合同约定，要求解除租赁合同、返还房屋，双方协商不成，以致引发本案诉讼。以上事实，由原告提供的《上海市租赁合同》、上海市房地产权证、户口簿、110事件单登记表、刘洋的居住证信息等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告之间签订的《上海市租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。本案争议焦点在于原告认为被告存在转租房屋的行为并据此要求解除双方租赁合同的理由是否成立。首先，原告提供的证据虽能证明被告将系争房屋提供给他人使用，但未提供转租合同、租金支付凭据等证据，仅凭原告提供的报警记录及居住证信息，尚不足以证明被告存在转租之事实。其次，原告主张租赁合同红联(出租方联)与白联(承租方联)不一致，白联中补充条款(3)“乙方出租作合同凭证，如三年后租金超过20%甲方上浮10%”系被告自行添加。本院注意到，原告提交本院的起诉状附证据《上海市租赁合同》中确有补充条款(3)的约定，在庭审中原告确认起诉状附证据是原告处黄联(居间方联)的复印件，且黄联、红联原件均在原告处，由此可见，黄联及白联均有补充条款(3)的约定，故原告对该条系明知，原告主张被告自行添加的意见，本院不予采纳。再次，即便被告确如原告所言存在转租行为，结合双方租赁合同约定的租期6年、原告交付空调1只、被告负责装修、合同期满装修归原告等内容，以及原告配合办理刘洋居住证的行为，本院有理由相信，原告对被告承租系争房屋的用途以及可能转租他人应为明知且许可；对原告主张误解为被告而非刘洋办理居住证的意见，显然不符合常理，本院实难采信。综上所述，现原告以被告未经许可转租房屋为由要求解除合同、返还房屋、支付违约金的主张，不符合合同约定且于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款以及《最高人民法院的解释》第十六条规定，判决如下：驳回原告蔡兰英的全部诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告蔡兰英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇一九年三月二十五日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。五、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。