黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑04民终221号上诉人（一审原告）：佟振东，男，1969年12月30日出生，汉族，个体经营者，住黑龙江省鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：马建军，黑龙江怀安律师事务所律师。上诉人（一审被告）：鹤岗市玖鑫房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市东山区蔬园乡日新村。法定代表人：杨久虎，该公司经理。委托诉讼代理人：孟庆文，该公司实际控制人。委托诉讼代理人：王建国，该公司法律顾问。被上诉人（一审被告）：杨秀玲，女，1965年8月24日出生，汉族，鹤岗市石油公司退休工人，户籍所在地黑龙江省鹤岗市南山区，现住黑龙江省鹤岗市南山区。上诉人佟振东、鹤岗市玖鑫房地产开发有限公司（以下简称玖鑫公司）因与被上诉人杨秀玲合同纠纷一案，不服鹤岗市南山区人民法院（2018）黑0404民初831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月14日公开开庭审理了本案。上诉人佟振东及委托诉讼代理人马建军、玖鑫公司的委托诉讼代理人孟庆文，被上诉人杨秀玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佟振东上诉请求：1、依法撤销鹤岗市南山区人民法院作出的（2018）黑0404民初831号民事判决书，依法改判，判决被上诉人返还购房款370万元，给付入户费、物业费、垃圾清运费、补交的多年取暖费等合计159283元，二被上诉人对以上费用承担连带给付义务；2、被上诉人承担本案一审、二审诉讼支出费用。事实和理由：上诉人与被上诉人二手房屋买卖合同纠纷一案，已经鹤岗市南山区法院审理，下发了（2018）黑0404民初831号民事判决，上诉人对此判决不服，认为一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案中二手房买卖合同签署是在于占斌持有玖鑫公司出具的全权委托授权书的前提下签署的，授权书盖有玖鑫公司的公章和授权范围，而且还为上诉人变更了商品房认购协议书，房屋交接后玖鑫公司还收取了应当由开发单位收取的入户费、物业费、垃圾清运费、取暖费等，还将房屋钥匙及房屋交付给上诉人管理使用三年，玖鑫公司没有提出异议，但在南山区法院查封房屋时，因为二上诉人的否认行为，致使涉案房屋被执行，但至今没有证据证实于占斌所持授权书是伪造的、虚假的，应当视为玖鑫公司的行为，二、被上诉人应当承担上诉人不能取得交易房屋的责任，并承担连带责任。上诉人替杨秀玲承担代偿债务的所附条件是取得涉案房屋的所有权，如果这一条件不能成就，上诉人与杨秀玲的债权之间的债务转让行为也应当解除，上诉人也没有义务替杨秀玲还债务。本案是二手房买卖合同纠纷，上诉人与被上诉人之间通过于占斌行使授权行为、变更认购书行为、收取入户费等费用、交付房屋等，抵债房屋已经变更为商品房买卖合同关系，而不是债务纠纷，合同的标的是370万元，不是220万元，既然判决解除合同，就应当返还全额购房款370万元，如果按债务纠纷处理，属于适用法律错误，同时也增加了上诉人的诉累，无形中还蒸发了上诉人的150万元购房款，加重了上诉人的责任，本案应该将全部涉案款项一并处理，将转移的债务判决由二被上诉人负责返还，同时，判决二上诉人对全部款项给付承担连带给付义务，因为造成今天的诉讼，都是二被上诉人的过错行为引发，所以，应该由其承担全部责任。玖鑫公司辩称，他要求我们承担公司出具房屋买卖合同手续一事，我们玖鑫公司不予承担，因前期杨秀玲购买房屋合同，购房款没有交清，所以房屋买卖没有终止，所以她没有权利转让，我们不予承担责任；二、要求我们偿还所交的入户费159283元，此款我们没有收到，此笔款项由佟振东交给于占斌，我们没有收到，于占斌在我们公司没有职务，因后期因黑社会行为把我们强行抢夺公司的财产、公章等，现我们公司已经报案，鹤岗市公安局于2018年9月6日正式立案，此案正在进一步审理，暂时没有结果，我有立案通知书一份作为证言，所以我认为此笔款项应由佟振东向于占斌索要，与我方没有关系。杨秀玲辩称，我方认为，实际当时我与佟振东的房子抹账300万元，达成协议，佟振东替我偿还150万元的债务，同时我当时欠佟振东150万元，合计房屋抵账是300万元，当时我是在电脑上打的票据，我往外卖不好卖，我给打了370万元的协议。玖鑫公司上诉请求：一、撤销（2018）黑0404民初831号民事判决书第三项；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人因与被上诉人杨秀玲有债务关系，双方协商用房屋抵押，双方约定该房屋总价格为人民币600万元，因面积扩大，致使该房屋价格达到人民币800万元，被上诉人尚欠600万元未支付。该房屋只是双方有买卖协议，但未最后成交。被上诉人杨秀玲没有取得该房屋所有权。其对外转卖行为无效。被上诉人佟振东与被上诉人杨秀玲的买卖关系与上诉人无关；二、被上诉人佟振东提到交给上诉人物业费等159283.00元，这笔款上诉人没有收到，当时上诉人单位正在公安局审查期间，上诉人单位停止对外工作。案外人于占斌私刻公章做假的授权委托书与被上诉人佟振东变更房屋认购书及收取费用是其个人违法行为。此案公安局已经立案调查，应在公安机关刑事案件处理后再进行审理。佟振东辩称，我方认为上诉人玖鑫公司的上诉主张不能成立，玖鑫公司与杨秀玲之间已签署了商品房认购协议书并且加盖了玖鑫公司公章等印鉴，为上诉人佟振东办理了相关的入户手续，而且交纳了相关的管理费用、物业费和垃圾清理费，补交了多年的取暖费，以上费用都由开发单位按照相关规定进行收取，符合商品房买卖的商业惯例，办理时间是在2015年，玖鑫公司从来没有提出过异议，佟振东管理使用房屋三年多，玖鑫公司对上述行为是认可的。杨秀玲与佟振东之间以370万元价格抵偿债务行为也是在于占斌持有玖鑫公司盖有公章的授权委托书情况下办理的抵账过户手续，至于其上述所说的与杨秀玲之间的其他债务与本案无关，应另行主张权利，玖鑫公司向公安机关报案时间为2018年9月6日，在此之前，佟振东与杨秀玲之间抵账行为已完成三年之久，其主张与佟振东和杨秀玲无关，并且按其陈述已经超过诉讼时效，公安机关是否对于占斌立案和审查，审查的具体事由不清，玖鑫公司主张不能成立，上诉人佟振东上诉状主张的权利应当支持。杨秀玲辩称，我方认为我买房实际是600万元，我交了4540538元，合同文件都有，鹤岗市玖鑫房地产开发有限公司向我借950万元，950万元是给我打的借据，给我开了33套房源签的是商品房合同作为借款的抵押，收据、合同都有，给我出具的补充协议，这33套房源与本案中的争议房屋无关。佟振东向一审法院起诉请求：一、要求依法解除原告与被告之间的房屋买卖合同，被告给付购房款370万元，返还入户费、物业费、垃圾清运费、取暖费等合计159283元，二被告承担连带给付义务；二、被告承担诉讼支出费用。一审法院认定事实：杨秀玲因欠佟振东220万元，经协商，双方达成协议，于2015年7月29日签订二手房屋买卖合同，杨秀玲将坐落在鹤岗市玖鑫家园楼盘的五号楼与十号楼中间广场位置的一栋四层独楼以370万元的价格抵偿给佟振东，除抵偿以上220万元欠款外，佟振东再行替杨秀玲偿还150万元债务，佟振东向9名债权人出具了借条。双方找到当时持有玖鑫公司委托书的于站斌（于占斌）办理房屋变更登记，三方同意后，在商品房认购协议书首部乙方（认购人）处将“杨秀玲”直接变更为“佟振东”，并加盖“鹤岗市玖鑫房地产开发有限公司富利小区”公章；该协议书尾部“杨秀玲”直接变更为“佟振东”。原告随后缴纳了入户费、物业费、垃圾清运费、补交了多年的取暖费等费用共计159283元。2017年10月20日鹤岗市南山区人民法院将该涉诉楼房查封，执行薛晓春等与杨秀玲之间已经生效的民事判决。佟振东提出异议，鹤岗市南山区人民法院于2017年11月3日作出（2017）黑0404执异2号执行裁定书，驳回佟振东的异议请求，现该裁定书已经发生法律效力。另查明，佟振东出具借条的9名债权人除孙养珺外均未能到庭作出意思表示，而孙养珺明确表示债的转移已经完成，不同意再次将债转移给杨秀玲，仍然向佟振东主张权利。一审法院认为，佟振东与杨秀玲2015年7月29日签订的二手房屋买卖合同，因鹤岗市南山区人民法院基于已经生效的民事判决进入执行程序，并且驳回了佟振东的案外人执行异议请求，而导致该房屋买卖合同目的无法实现，佟振东请求解除该合同的主张依法应予支持；杨秀玲对尚欠佟振东220万元无异议，故合同解除后杨秀玲理应偿还欠款220万元；佟振东请求玖鑫公司应对220万元欠款负连带清偿的主张于法无据，不应支持；佟振东向杨秀玲的9名债权人出具150万元的借据，该9名债权人均同意债的转移，故债的转移已经完成，在债权人未到庭作出意思表示以及不同意将债务转移给杨秀玲的情况下，佟振东请求仍由杨秀玲偿还该150万元债务的主张不能支持，但佟振东履行完还款义务后可以向杨秀玲主张权利；佟振东向玖鑫公司缴纳的入户费、物业费、垃圾清运费以及补缴的取暖费等费用，虽然玖鑫公司抗辩于占斌所持委托书是假的，但未能提供证据证明其主张，故玖鑫公司的抗辩理由不能成立，玖鑫公司应当返还佟振东缴纳的159283元各项费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第五十八条、第八十四条、第九十四条、第九十八条、第二百零六条规定，判决：一、解除佟振东与杨秀玲2015年7月29日签订的二手房屋买卖合同；二、杨秀玲于本判决生效后15日内一次性给付佟振东借款220万元；三、鹤岗市玖鑫房地产开发有限公司于本判决生效后15日内一次性给付佟振东已缴纳的各项费用159283元；二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。庭审中，上诉人玖鑫公司当庭提交公安局兴安分局受理信访事项告知书一份，证明于占斌与玖鑫公司无关，该证据经双方举质证后，本院审查意见认为该证据与本案无关。本院认为，被上诉人杨秀玲将其与上诉人玖鑫公司签订的商品房买卖合同中坐落在鹤岗市南山区玖鑫家园楼盘五号楼和十号楼中间广场位置的一栋四层独楼（楼上三层、地下**）与上诉人佟振东达成以房顶债协议，系当事人双方真实意思表示，合法有效。在该协议中，被上诉人杨秀玲欠付孙养珺等九人的债务150.00万元及欠付上诉人佟振东的借款220.00万元（合计370.00万元）以其在上诉人玖鑫公司购买的楼房抵顶借款，同时将其个人所负债务150.00万元转移给上诉人佟振东，上诉人佟振东亦分别为孙养珺等九人出具了借据，债务转移成立。被上诉人杨秀玲另因欠付他人债务被鹤岗市南山区人民法院将其涉案抵账楼房查封并执行，上诉人佟振东实际已无法取得抵账楼房，佟振东与杨秀玲之间达成的抵账协议部分不能履行，被上诉人杨秀玲应偿还上诉人佟振东220.00万元；上诉人佟振东与上诉人玖鑫公司将买房人杨秀玲更名为佟振东后达成的商品房买卖合同已无法继续履行，应予解除，上诉人玖鑫公司应将收取佟振东缴纳的入户费、物业费、垃圾清运费、取暖费等159，283.00元予以返还。上诉人佟振东转移承担的150.00万元债务，可待此债权债务现实确认后向被上诉人杨秀玲追偿。上诉人佟振东上诉请求不成立，不予支持；上诉人玖鑫公司上诉主张佟振东与杨秀玲房屋买卖关系与本公司无关，并提出本公司因案外人私刻本公司印章，出具虚假委托书等理由，系该公司内部管理事宜，不能以此作为抗辩理由，上诉人玖鑫公司上诉请求及理由不成立，不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费23,000.66元，上诉人佟振东承担19，515.00元，上诉人鹤岗市玖鑫房地产开发有限公司承担3,485.66元。本判决为终审判决。审判长  郭培君审判员  任兢鹤审判员  韩锡艳二〇一九年三月二十九日书记员  赵 宸