贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）黔01民终603号上诉人（原审被告）：徐贵，男，1977年7月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区，贵州合敬律师事务所专职律师，被上诉人（原审原告）：周遵余，男，1972年11月20日出生，汉族，住贵州省毕节市，被上诉人（原审原告）：李厚云，女，1972年11月2日出生，汉族，住贵州省毕节市，以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢欣，贵州磷源律师事务所律师。上诉人徐贵因与被上诉人周遵余、李厚云房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初3516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐贵上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回二被上诉人的诉讼请求或发回一审法院重审；2、本案一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。从2014年3月18日起，二被上诉人陆续向上诉人借了很多次款，现已经生效法律文书确认的有60多万元，从2014年3月18日发生借款关系时起，二被上诉人将其名下的本案案涉房屋抵押（质押）给上诉人，双方虽签订案涉租赁合同，但目的是为了用租金抵扣借款利息，故该租赁协议才没有约定租金支付方式和期限，与正常的租赁合同有本质区别。上诉人占有案涉房屋的目的并不是租用，而是为了确保借款能够偿还，故本案房屋系民间借贷中的房屋抵押（质押）关系，而非租赁关系。二、一审适用法律错误，不动产也是可以质押的，对于质押双方当事人来说是合法的，只不过不能对抗第三人。周遵余、李厚云辩称，上诉人认为其与被上诉人之间无租赁合同关系不属实，2018年3月18日双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同即便没有约定付款方式，但也不代表上诉人主张的权利，一审认定事实清楚，请求依法维持原判，上诉人提起的公告和本案是没有法律关系的，而且公告是18年作出的，房屋已经实际交给上诉人。周遵余、李厚云向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付房屋租金18万元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月18日，被告徐贵作为甲方，二原告作为乙方，双方就位于贵阳市××区世纪城××单元××楼××号房屋的出租事宜签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定乙方将前述房屋出租给甲方，每月租金3,000元，租期从2014年3月18日起至2019年3月18日止，乙方于2014年3月18日将前述房屋交付给甲方使用，该合同第六条载明“乙方在还清甲方所有欠款本金及利息后，可以随时不再出租本合同的房屋给甲方使用，但要提前1个月通知甲方。”上述合同签订后，原告将上述房屋交付被告。在上述租赁合同签订当天，原、被告双方还就借款问题签订有两份借款协议（注：其中一份标题名称为《借款协议》，另一份标题名称为《借款合同》），两份借款协议的出借方即甲方均为本案被告徐贵，借款方乙方则均为本案二原告，其中《借款协议》约定的借款金额为30万元，每月按借款金额的4%支付利息，乙方用案涉房屋“作为还款保证抵押（质押）给甲方”，并保证六个月内还清本息，《借款合同》约定的借款金额则为34万元，每月按借款金额的2%支付利息，乙方将案涉房屋“作为抵押（质押）给甲方。”未约定还款期限。对于以上两份借款协议中的借款，原告表示当天只发生了一笔金额为30万元的借款，对于金额为34万元的借款，原告表示并无此笔借款发生，虽然当天写了金额为34万元的合同，但最终因扣除利息等最后实际只支付了30万元，而该款已由被告向法院申请了支付令并已进入执行程序，两张借款协议中约定的借款事实上就是一笔，金额30万元；被告则表示在当天发生了两笔借款，一笔金额为30万元，另一笔金额为34万元，30万元的借款其已向法院主张了权利，而34万元的这笔借款因其考虑到案涉房屋质押在其手中，权利有保证故尚未向法院主张权利。经查，在2014年1月18日借款协议签订当天，徐贵通过建设银行向李厚云银行账户转款30万元，双方对该笔款项的发生无争议；对于金额为34万元的借款，在一审法院限期被告提供当天发生两笔借款证据期间，被告徐贵未能提供证据证实在2014年1月18日，其分别向原告支付了金额为30万元及34万元的两笔款项。对于双方均认可的2014年1月18日发生的金额为30万元的借款，被告徐贵于2016年3月14日向一审法院以申请支付令方式提出了主张，一审法院根据其申请，于2016年3月23日发出了（2016）黔0115民督3号支付令，在该支付令中载明“申请人徐贵于2016年3月14日向本院申请支付令，称被申请人周遵余、李厚云于2014年1月18日、2014年8月24日、2014年8月28日、2014年9月7日、2014年9月16日、2014年11月28日共计向申请人借款人民币679,200元，借款到期后申请人经过多次催要未果，……”，经核实，在该支付令案件中，被告徐贵所主张的2014年1月18日的借款只有一笔，金额为30万元。庭审中，被告表示案涉房屋已进入执行拍卖程序，房屋并非以贴封条方式查封，而是交由其保管的。一审法院认为，本案争议的焦点在于如何认定原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》的性质。庭审中，被告提出双方签订的房屋租赁合同中所涉的房屋，事实上是因双方之间的债务而由原告质押给其的质物，因此原告诉请所依赖的该租赁合同不能证实双方之间存在租赁合同关系。一审法院认为，首先，质押是担保的一种方式，而对于质押的质物，则仅针对动产或汇票、支票、股票等权利，房屋作为不动产不能作为质押物而是可以作为抵押物，被告所述的案涉房屋为原告质押给其作为债务的担保在概念上即存在错误，此外，若以房屋作为抵押物，则根据物权法的规定，是以不转移财产的占有为前提的，而本案中，案涉房屋在双方签订租赁合同后，原告已将其交付被告占有使用，因此双方之间也非抵押合同关系；其次，该《房屋租赁合同》为双方自愿签订，合同上对于租金、租期、房屋的交付及归还等主要权利义务均进行了明确约定，且被告亦对该合同的真实性无异议，同时原告亦按合同约定将租赁物即案涉房屋交付被告占用使用，无论是从合同的形式要件还是实际要件来看，均与租赁合同相符，虽然该租赁合同第六条约定原告在还清被告所有欠款本金及利息后，可以随时不再出租本合同的房屋给甲方使用，但条款中并未体现出被告可以不支付租金或者用租金冲抵原告所欠被告债务的意思表示，故被告提出的双方之间不存在租赁合同关系的意见不予采信。根据庭审查明的事实，在原告向被告交付案涉房屋后，未支付过房屋租金，按照双方合同约定的月租金标准计算，从2014年3月18日至2018年10月23日，共产生租金3,000元/月×4年7个月零6天=165,600元，同时，因该房屋目前仍掌握在被告手中且该房屋已处于执行拍卖阶段，则在拍卖交付他人前仍由被告占有使用，则该房屋仍继续产生租金，此阶段预计需1个半月左右，原告诉请被告支付18万元的租金则系从2014年3月18日计算至2019年3月17日共计60个月，结合本案的实际情况，对于原告诉请被告支付的租金金额，一审法院酌情按4年零9个月计算支持，即171,000元。被告提出该租金应冲抵双方2014年1月18日发生的金额为34万元的到期债务，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”的规定，当事人如若行使债的抵销权，首先要以双方互负债务为前提，因被告在一审法院规定限期内未提供证据证实该债务实际发生，故对于被告所提出的冲抵意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告徐贵于本判决生效之日起三日内，支付原告周遵余、李厚云欠付租金171,000元；二、驳回原告周遵余、李厚云的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,900元减半收取1,950元（原告预交1,950元），由被告徐贵负担1,900元，原告周遵余、李厚云负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中上诉人提交了公告（复印件）一份，主要内容为一审法院在执行支付令案件过程中于2018年8月责令周遵余家搬出本案案涉房屋，拟证明2018年8月以后房屋就不能住人，上诉人并未住在案涉房屋里面，本案合同实为质押关系，而非租赁合同关系。被上诉人经质证，认为：该证据不是原件，且和本案无关，针对的是双方的另外一个法律关系，而且公告是2018年8月发出来的，是在一审开庭前就有的，不属于新证据。对于上诉人二审提交的证据，因该证据并非二审审理中形成以及上诉人因客观原因无法提交的证据，且与本案无关联性，故本院对该证据不予确认。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；出租方按约提供了租赁物，有权要求承租方按约支付租金。本案中，上诉人与被上诉人于2014年1月18日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。案涉租赁合同签订后，被上诉人作为出租人已按合同约定将案涉租赁房屋交付上诉人使用，上诉人作为承租人应按约支付租金。上诉人上诉主张被上诉人在借款协议中已将案涉房屋抵押(质押）给上诉人。对此，根据法律规定，抵押系不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。质押仅适用于动产及权利，房屋作为不动产不适用于质押。故本院对上诉人该上诉主张不予采信。上诉人还主张因被上诉人要求用租金抵扣借款利息，故才签订案涉租赁合同。对此，上诉人并未提交证据予以证明租金用于抵扣利息，案涉租赁合同亦并未有租金抵扣利息的约定，且被上诉人对此主张亦不予认可，故本院对上诉人该项上诉主张亦不予采信。综上所述，徐贵的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3720元，由徐贵负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年三月二十日书记员 王凤霞