黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终409号上诉人(原审被告)：郇志臣，男，1972年7月2日出生，汉族，无业，住大庆市。被上诉人(原审原告)：大庆顺峰物业管理有限公司，住所地大庆市高新区金鹰国际写字楼**。法定代表人：常艳芳，该公司经理。委托诉讼代理人：刘喜敏，女，汉族，1983年5月9日出生，该公司员工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：于婷婷，女，汉族，1991年6月21日出生，该公司法务，住黑龙江省大庆市萨尔图区。上诉人郇志臣因与被上诉人大庆顺峰物业管理有限公司（以下简称顺峰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2018）黑0691民初2842号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郇志臣，被上诉人大庆顺峰物业管理有限公司委托诉讼代理人刘喜敏、于婷婷到庭参加了法庭调查。本案现已审理终结。上诉人郇志臣上诉请求：1.撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2018）黑0691民初2842号民事判决；2.确认顺峰物业公司一级物业费标准违反法律强制性规定，依法发回重审或改判；3.由顺峰物业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.顺峰物业公司一级物业收费标准和水木华庭前期物业服务合同不合法。前期物业服务合同并非上诉人本人签订，物业收费标准未达到《大庆市住宅物业服务分等收费标准》，一审法院对业务公司服务的瑕疵位于认定。2.顺峰物业公司存在阻挠业委会成立、对公共区域缺乏秩序维护、未开通可视对讲系统、未安排24小时保安巡逻，车位管理混乱、消防系统保障不到位、公共区域卫生不达标等问题，儿童被抢劫等安全问题已被暴露，甚至存在与业主的冲突。3.一审法院未调查核实相关情节，未做现场勘查，证据审查不全面。4.物业服务存在瑕疵，业主应当依法享有减免物业费的权利。被上诉人顺峰物业公司答辩称，被上诉人系物业服务企业，立志于服务好各位业主，在服务过程中出现的问题，欢迎各位业主直接提出，这也能更加促进物业的服务质量。在本案中，上诉人提出的问题，并不是其不缴纳物业费的理由，物业费是取之于民用之于民的，如果各位业主有意见就不缴纳物业费，将导致恶性循环，最终也将导致生活环境的破坏。对于公共区域秩序维护以及弱电系统、监控、消防系统都达到物业服务标准，均经过城管局物业管理办检查合格，并未下达整改通知；公共区域卫生为八小时巡逻制度，发现垃圾及时清理。在服务过程中，被上诉人对于业主提出的问题，属于自己职权范围内的，已经积极整改，对不属于自己职权范围内的也积极与相关部门沟通。故上诉人应积极配合缴纳物业的相关费用，请二审法院驳回上诉，维持原判。顺峰物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告拖欠的2014-2017年物业管理费5910.00元及滞纳金；2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：顺峰物业公司为大庆市水木华庭小区提供物业服务，郇志臣是该小区9-1612号房屋业主，自述因对物业服务不满意，拖欠2014年9月15日至2017年9月14日期间物业费5910.00元未交纳。一审法院认为，原告为被告所居住小区提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，应各自履行义务享有权利。被告接受了原告提供的物业服务，应交纳相应的物业服务费，原告要求被告交纳物业服务费的请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告所反映原告在提供物业服务过程中存在诸多问题，也是物业管理中存在的普遍问题。这些问题的解决需要业主与物业公司及时沟通、共同努力来解决，不是单靠物业公司自身努力就能解决的问题。物业服务费是物业公司维持运转，提供服务的保障，被告长期拒交物业费，势必会造成物业公司运营困难，最终损害包括被告在内广大业主的利益，被告拒交物业费的理由不能成立，对其请求本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告郇志臣于本判决生效之日起七日内支付原告大庆顺峰物业管理有限公司2014年9月15日至2017年9月14日期间物业服务费5910.00元。案件受理费25.00元（已减半），由被告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郇志臣提供光盘一张，拟证明被上诉人的物业服务从2018年10月份到现在物业服务没有改善。顺峰物业公司质证称，上诉人提供的证据拍摄时间为2018年，上诉人起诉的为2014年至2017年的物业费，上诉人提供的照片与本案无关，不能反映出2014年至2017年的状况。该证据与本案物业费诉争期间缺乏关联性，本院不予采纳。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议焦点为：大庆市合生房地产开发有限公司和大庆顺峰物业管理有限公司签订的《水木华庭项目前期物业服务合同》对郇志臣是否有约束力，郇志臣以物业服务质量不合格为由拒绝交纳物业费应否得到支持，关于《水木华庭项目前期物业服务合同》对业主约束力的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大庆市合生房地产开发有限公司和大庆顺峰物业管理有限公司签订的《水木华庭项目前期物业服务合同》，对作为涉案小区业主的郇志臣具有法律效力，其以非合同当事人为由拒绝缴纳物业费的上诉理由，本院不予支持。关于能否以物业服务质量不合格为由拒绝缴纳物业费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，郇志臣提供的照片系2018年形成，不能证明2017年及以前的情形，同时该组照片亦不足以证明大庆顺峰物业管理有限公司达不到一级物业服务标准，该组证据无法证明其存在拒绝缴纳物业费的正当理由，故郇志臣以物业服务质量不合格为由拒绝缴纳物业费，本院不予支持。综上所述，上诉人郇志臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郇志臣负担。本判决为终审判决。审判长  程雪飞审判员  王 刚审判员  李军志二〇一九年三月二十日法官助理曹力伟书记员赵健附：法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；