徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初1788号原告：徐州铜山农村商业银行股份有限公司，住所地徐州市铜山区黄上路**。法定代表人：骆新超，该行董事长。委托诉讼代理人：陈建伟，该行职工。被告：魏广立，男，1975年12月6日出生，汉族，住徐州市沛县。被告：吴秀芳，女，1974年7月9日出生，汉族，住徐州市沛县。系被告魏广立之妻。被告：徐州市中信置业有限公司，住所地徐州市贾汪区夏桥办事处桃花岛。法定代表人：丁兆斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁文志，该公司员工。原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司（以下简称铜山农商行）诉被告魏广立、吴秀芳、徐州市中信置业有限公司（以下简称中信公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铜山农商行的委托诉讼代理人陈建伟到庭参加诉讼，被告魏广立、吴秀芳、中信公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铜山农商行向本院提出诉讼请求：1、判令被告魏广立支付贷款本金243046.71元和利息7990.04元（本金利息计算至2019年2月21日）及至实际履行完毕之日的利息（含罚息、复利）；2、判令被告吴秀芳、中信公司对上述债务承担连带清偿责任；3、原告就康桥花园15-1-402室房产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、案件受理费等实现债权的费用由被告承担。事实与理由：原告铜山农商行下属营业部与被告魏广立、吴秀芳、中信公司在2017年6月14日，签订合同编号为（919）农商房借字【2017】第05095号《徐州铜山农村商业银行股份有限公司个人房产按揭借款合同》，借款期限自2017年6月14日至2037年6月12日止，借款金额25万元，年利率为4.9%，逾期利息上浮30%，逾期、挪用则收取罚息、复利。为保证合同履行，中信公司为该笔贷款承担连带责任担保，又与被告被告魏广立、吴秀芳签订徐州市不动产抵押合同，合同签订后，原告依据合同约定发放贷款，但被告未按约定偿还本息，现诉至法院，请求依法判决。被告魏广立、吴秀芳未到庭亦未提交书面答辩意见。被告中信公司书面辩称：涉案以房抵押贷款合同，纯属当事人之间的债权债务纠纷，中信公司只承担特定范围内的连带民事责任。原告虽然强令被告在合同保证人（开发商）处签章，但保证范围仅限于开发商签发的购房合同的业务情形，保证的时间段为阶段性保证，仅限于办理贷款程序，开发商只对购房业务承担责任，开发商的“保证人”不承担任何民事责任，开发商也从未获取过涉案合同的原件，证明开发商不需要履行合同，不承担还贷的保证责任；根据担保法规定，任何单位和个人不得强令企业为他人提供担保，因此原告让被告为个人贷款担保，承担连带责任，显然是违法的，应由双方签约人各自承担。经审理查明：康桥花园房产由被告中信公司开发，位于徐州市贾汪区境内。2017年6月14日，原告与被告魏广立、吴秀芳、中信公司签订了《徐州铜山农村商业银行股份有限公司个人房产按揭借款合同》，合同约定：“借款人魏广立、共同借款人吴秀芳，贷款金额为人民币25万元，用于购买坐落于康桥花园15-1-402房屋，建筑面积89.21平方米，购房总价款为363977元，购房合同号为JW0036754；贷款期限为240个月，贷款利率为4.9%；借款人授权贷款人将贷款分1次划入中信公司账户；借款按固定日期还本付息，每个公历月的20日及借款到期日为还款日；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定的利率的基础上加收30%；借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；涉及二人以上共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。借款人自愿以康桥花园15-1-402房屋为本次借款提供抵押担保，贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。如贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿时，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按合同约定的其他方式处理，双方未能就抵押权实现达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。贷款人在处分抵押物过程中产生的实现债权的费用，应当从拍卖或者变卖价款中优先扣除。贷款保证人中信公司，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，按揭房产的开发商承担保证责任为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，仅在合同约定的正式的抵押登记手续已经办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的情况下，保证人才免除保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。保证人不按本合同约定履行保证责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在徐州铜山农村商业银行股份有限公司及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。同日，原告与被告魏广立、吴秀芳与签订《徐州市不动产抵押合同》，合同约定：抵押人魏广立、吴秀芳愿意以其位于徐州市贾汪区的合法房地产抵押给铜山农商行营业部，抵押的方式为一般抵押，被担保的主债权数额为250000元，债务履行期限为2017年6月14日至2037年6月12日止；双方同时就该房屋办理了编号为苏（2017）贾汪区不动产证明第0004531号房屋预告登记，预告登记权利人为铜山农商行营业部，义务人为魏广立、吴秀芳，预告登记类型为预购商品房抵押权预告登记，债权数额为25万元。2017年6月22日，铜山农商行营业部向被告魏广立发放贷款25万元。自2018年7月起被告违约，截至2019年2月21日，被告魏广立欠借款本金243046.71元、利息7990.04元。另查明，借款人、保证人、抵押人指定本合同载明的通讯地址为对账单、催收通知书、诉讼法律文书的指定送达地址，如通讯地址发生变更的，应于30日内书面告知贷款人，并重新签订《指定送达地址协议书》，未重新签订《指定送达地址协议书》的，仍以本合同确定的地址为送达地址，催收通知书、诉讼法律文书寄送到该地址的即视为送达，借款人、保证人、抵押人未实际接收的后果由其自行承担；借款人魏广立、吴秀芳提供徐州市沛县魏庙镇张慎庄121号为送达地址，原告未收到被告魏广立、吴秀芳关于送达地址变更的通知。以上事实，有原告提供的《个人房产按揭借款合同》、《徐州市不动产抵押合同》、预告登记证明书、江苏农信核心业务系统查询文件、借款借据以及原告的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的《个人房产按揭借款合同》及《徐州市不动产抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面履行各自义务。合同签订后，原告依约向被告魏广立发放了贷款，而被告魏广立未按约定按期偿还贷款本息，构成违约，应承担相应的违约责任。现原告主张被告魏广立偿还剩余贷款本金243046.71元和利息7990.04元（本金利息计算至2019年2月21日）合法有据，本院予以支持；被告吴秀芳作为共同借款人应与被告魏广立共同承担还款责任。被告中信公司作为保证人，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，仅在合同约定的正式的抵押登记手续已经办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的情况下，阶段性连带责任保证人才免除保证责任。而免责情形直至原告起诉仍未实现，故被告中信公司不应承担保证责任的意见本院不予采纳。保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。关于抵押，原被告就涉案抵押房地产仅办理了预告登记手续，抵押预告登记作为临时性登记行为，不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，因涉案不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，不产生优先受偿的效力，故原告主张就抵押房地产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。三被告拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关民事诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告魏广立、吴秀芳于本判决生效后十日内偿还原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司借款本金243046.71元、利息7990.04元（本金利息计算至2019年2月21日，自2019年2月22日起至实际还清贷款之日的利息、罚息按借款合同约定计算）；二、被告徐州市中信置业有限公司对上述给付义务承担连带责任，其清偿后有权向被告魏广立、吴秀芳进行追偿；三、驳回原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5049元，减半收取2524.5元，保全费1770元，由三被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审判员  徐金侠二〇一九年三月二十六日书记员  刘瀚哲