北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终2391号上诉人（原审被告）：田加力，女，1974年4月13日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曹飞（田加力之夫），住同田加力。被上诉人（原审原告）：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街**。法定代表人：常金海，总经理。委托诉讼代理人：王文彩，女，该公司职工。上诉人田加力因与被上诉人北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称中实公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初58460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田加力之委托诉讼代理人曹飞、被上诉人中实公司之委托诉讼代理人王文彩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。田加力上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回中实公司的诉讼请求。事实和理由：中实公司从2014年8月撤场后从未向田加力主张过权利。催缴物业费告知单没有有效证明，是单方捏造的。中实公司提出于2016年7月起诉过田加力也是空口无凭。一审法院对田加力关于诉讼时效的抗辩不予采信，是适用法律错误，本案已过诉讼时效。中实公司辩称，同意一审判决，不同意田加力的上诉请求和理由。一审中提交了连续催缴的证据。中实公司向一审法院起诉请求：1.请求判令田加力给付2014年1月1日至2014年8月28日的物业服务费人民币3533.43元及逾期支付滞纳金353.34元。共计3886.77元；2.本案诉讼费由田加力承担。一审法院认定事实：田加力系海淀区X号楼X层X单元房屋的业主，该房屋面积275.97平方米。2006年8月9日，甲方X小区业主大会（授权代表：北京市海淀区X业主委员会，以下简称X业委会）与乙方中实公司签订《物业管理服务委托合同》，约定由中实公司为X小区提供物业管理服务。物业管理费采取酬金制，物业费由业主（或交费义务人）按1.62元/建筑平方米·月的标准，每三个月向物业公司交纳一次。首次计费日期2006年8月1日至2006年10月31日，交费日期为2006年8月1日至2006年8月31日。逾期未交，物业公司可按应缴物业管理费总额3‰的比例加收滞纳金。第二个收费期之前1个月为交纳期，逾期未交的，物业公司可按应缴物业管理费总额3‰的比例加收滞纳金。依此类推。委托管理期限为自签约之日起至2008年7月31日止。本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业服务费用。2015年，X业委会与中实公司因物业服务合同产生纠纷诉至法院，法院于2015年11月4日作出（2015）海民初字第10571号民事判决书，该判决书中认定：X业委会与中实公司于2006年8月9日签订的《物业管理服务委托合同》，约定的委托管理期限为自签约之日起至2008年7月31日止；此后，双方虽未签订书面合同，但中实公司继续为该小区提供物业服务，X小区业主亦接受服务，则双方自2008年8月1日起至2014年8月28日期间存在事实上的物业服务合同关系。后X业委会提出上诉，北京市第一中级人民法院于2016年1月28日作出（2016）京01民终575号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审判决书认定：依2014年9月3日《关于收缴物业费的公告》，2014年8月28日之前的欠费由中实公司清缴。中实公司与田加力未签订书面的物业服务合同。庭审中，中实公司主张田加力尚未交纳2014年1月1日至2014年8月28日的物业费；田加力表示上述期间交费了，但未提交已交纳上述期间物业费的证据。田加力提出，中实公司没有按约定履行服务义务，1、没有对漏雨房屋进行维修；2、保安服务不到位，小区多次发生盗窃案，自家花园栅栏被损坏，两块马石被盗构成违约，要求赔偿6000元。田加力提供了于2014年11月拍摄的房屋漏雨照片相佐证。中实公司对照片不予认可，认为即便是有漏水的情况也和物业公司无关。关于诉讼时效一节。田加力提出从2014年8月至今已经超过4年，诉讼请求已超过诉讼时效。中实公司表示撤场的前三个月贴过了公告，而且有催费单插在业主的门缝里，在2016年7月份起诉过对方，并提供2014年9月3日向X业主发布的《关于收缴物业费的公告》及分别于2015年11月30日、2016年11月27日、2017年11月23日向22-4业主催缴物业费的告知单。田加力称，从没有见过任何催缴的记录。一审法院认为，中实公司与田加力虽未签订物业服务合同，但中实公司是受X业委会的委托，为X小区提供物业服务，田加力作为该小区业主，享受了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，中实公司与X业委会签订的《物业管理服务委托合同》，对业主均具有约束力。上述合同到期后，中实公司亦在事实上继续为X小区提供物业服务。根据已生效的法律文书，业主所欠缴的2014年8月28日之前的物业费应向中实公司交纳。田加力作为X小区业主，负有向中实公司支付物业费之义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。中实公司主张田加力尚未交纳2014年1月1日至2014年8月28日的物业费，由于田加力负有证明自己已交纳上述期间物业费的举证责任，但其未提交相应证据相佐证，故法院认定田加力未交纳上述期间的物业费。田加力虽主张中实公司服务不到位，没有按约定履行服务义务，首先田加力应证明房屋漏雨与中实公司服务之间存在因果关系，其次田加力因未提供中实公司服务未达标的证据，故对田加力的相关抗辩意见，法院不予采纳。这里必须指出，物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司和业主之间的关系应当是长期的共赢关系，而不是短期的对抗关系，物业公司作为服务的提供方，是改进物业服务质量、提高物业服务水平的关键一方，物业公司应当重视业主反映的问题，认真研究对策，切实提高物业服务水平。中实公司主张的滞纳金，因田加力对物业服务有异议所致，并非恶意欠缴，故法院不予支持。关于诉讼时效一节。田加力提出中实公司诉讼请求已超过诉讼时效。根据中实公司所提交证据可以证明其公司的诉讼请求未超过诉讼时效，有事实和法律依据，法院予以支持；对田加力的抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、田加力于判决生效后七日内向北京中实杰肯道夫物业管理有限公司给付自2014年1月1日至2014年8月28日期间物业费3533.43元；二、驳回北京中实杰肯道夫物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点是中实公司的起诉是否超过法定的诉讼时效期间。诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，在该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度，其目的在于促使权利人行使权利，稳定法律秩序和维护交易安全。物业服务具有一定的持续性，在诉讼时效期间上不宜过于苛刻。本案中中实公司提交了催缴物业费告知单等证据证明其曾向田加力主张物业费，虽然田加力称其未见过催缴物业费告知单，但中实公司对其权利的主张，并不以必须送达到田加力为有效要件，只要中实公司能证明其公司曾持续主张过权利，就不应认定其怠于行使权利导致诉讼时效过期。据此，田加力关于中实公司的起诉超过法定的诉讼时效期间的主张，本院不予采信。综上所述，田加力之上诉理由不成立，应予驳回，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由田加力负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈立新审判员  汤 平审判员  赵小军二〇一九年三月二十日法官助理任可娜书记员苏杭