广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤13民终529号 上诉人（原审原告）：陈潼君，女，汉族，1993年11月15日出生，住址：广东省汕头市濠江区， 委托代理人：孙育亮、白向娟，均系广东穗江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：惠州市获多利海岸物业发展有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水东华大道和白云路交汇处诚杰国际商业中心******铺**。 法定代表人：刘卓。 委托代理人：程一航、刘美霞，广东众礼杰律师事务所律师。 上诉人陈潼君与被上诉人惠州市获多利海岸物业发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初3560、4114号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 陈潼君上诉请求：1.维持惠阳区人民法院（2017）粤1303民初3560、4114号判决第一、二、四项；2.撤销惠阳区人民法院（2017）粤1303民初3560、4114号判决第三项；3.判令被上诉人在上诉人支付全部房款后5日内，代上诉人向惠阳区房产管理部门办理诚杰国际商业中心号房的房产证；4.判令被上诉人赔偿上诉人损失人民币500000元。本案一审、二审诉讼费、财产保全费等所有诉讼费用，均由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人商品房销售合同纠纷一案，惠州市惠阳区人民法院于2018年7月8日作出（2017）粤1303民初3560、4114号民事判决。认定非因上诉人原因造成涉案商品房未办理按揭付款手续，在存在有预告登记在案外人的情形下上诉人不可能办妥按揭手续。考虑到双方意愿，判决本案合同继续履行，被上诉人代上诉人向银行提交按揭贷款资料，但驳回上诉人要求被上诉人赔偿损失的请求，并由上诉人承担一半诉讼费。对此，上诉人认为一审法院认定部分事实不清，适用法律错误。一审第三项判决应予以撤销，并依法改判。具体事实与理由如下：一、一审判决认定非上诉人原因造成涉案商品房未办理按揭付款手续，在存在有预告登记在案外人的情形下上诉人是不可能办妥按揭手续是正确的。但把2016年10月30日界定为买受人办妥按揭付款手续的时间是错误的。（一）由于被上诉人的隐瞒、欺诈行为导致不能办理按揭贷款。1.上诉人与被上诉人在2016年10月10日签订的《商品房买卖合同》中明确约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。导致上诉人误认为涉案房屋产权清晰、无权利瑕疵、可办理按揭贷款和产权登记，陷入错误认识而与被上诉人签署了购房合同。2.在无法办理按揭贷款且多次交涉无果的情况下，上诉人于2017年11月3日经向惠阳区不动产登记中心查询得知，涉案商品房存在“预购商品房预告登记”，已于之前销售给了案外人黄雄。3.被上诉人确未告知也没有证据证明其在签订合同时已告知上诉人涉案商品房已销售给他人。4.在上诉人无奈之下起诉之后，一审审理过程中，被上诉人为了逃避法律责任，才于2017年12月办理注销了与案外人黄雄的预购登记。可见，在存在有预告登记在案外人的情形下，金融机构是根本不可能受理上诉人的按揭贷款申请的，就是由于被上诉人的隐瞒、欺诈行为，涉案商品房才未能办理按揭付款手续。涉案合同未能如约履行的原因在于被上诉人。（二）协议约定的2016年10月30日并非买受人办妥按揭付款手续的时限，一审法院认定错误。根据被上诉人与上诉人签署的《诚杰国际商业中心A幢商品房买卖合同之补充协议》第十五条约定“……如买受人原因导致未能办妥按揭付款的，买受人应更改付款方式于2016年10月30前将剩余楼款一次性支付至预售监管账户……”。可见，此条适用的前提是“买受人原因导致未能办妥按揭付款”。而如前所述，涉案商品房未能办妥按揭贷款，非因买受人原因。且2016年10月30日系双方约定的自筹资金一次性付款的期限，并非办妥按揭贷款的期限，故一审将办妥按揭付款手续的时间界定为2016年10月30日是错误的。二、一审判决认定被上诉人与案外人黄雄于2016年12月16日就“解除涉案房产买卖合同事宜达成一致的调解协议，本院依法出具（2016）粤1303民初3563号—3602号民事调解书”错误。（一）（2016）粤1303民初3563号—3602号案件涉嫌虚假诉讼，上诉人已向惠阳区人民法院反映要求处理。（二）即使不存在虚假诉讼情形，从一审法院调取的上述案件的庭审笔录以及被上诉人提交的民事调解书可以看出：庭审笔录记载的第一项和解事项“双方自愿解除40份合同”，并未在该批案件《调解书》中得到确认，可见，合同解除事项最终未在该案中达成和解。或者说，即使庭审笔录记载了“解除合同”事项，但对获多利公司和案外人黄雄并不具有强制执行力。该批案件调解结案后的事实是，案件调解结案一年多的时间，即使被欺诈的上诉人陈潼君等小业主的按揭贷款无法办理，被上诉人和黄雄都一直未办理合同解除手续，更未将涉案房产解除预告登记，调解书所确认的解除抵押和预告登记等所有和解事项并未履行。（三）另，被上诉人一审虽提交一份显示为案外人黄雄于2016年7月30日书写的《授权委托书》，拟证明“……双方于2016年7月30日解除合同……”。上诉人对该份授权委托书的真实性、合法性、关联性和证明力均不认可。黄雄未亲自到庭，授权委托书的书写人身份、书写时间和地点不明，不能确认是黄雄亲自并自愿书写，不能确认是否黄雄的真实意思表达，不排除被上诉人为本案制造证据的可能。且，至2016年12月黄雄与被上诉人成讼，未在调解书中确认合同解除事项以及截至2017年12月涉案房产仍预告登记给黄雄，可以印证黄雄与被上诉人之间的涉案房屋买卖合同截至2017年12月（本案上诉人起诉后）并未解除，一审认定错误。三、一审判决直接认定涉案合同有效是错误的。本案中，被上诉人在与上诉人签署《商品房买卖合同》时，隐瞒、欺诈上诉人，涉案合同完全符合《合同法》规定可以撤销的情形，本应当予以撤销。此点，同批的事实基本相同的粤（2017）1303民初3555-3559、3562-3570，3649-3651号民事判决也可印证。只是上诉人考虑到被上诉人已经向上诉人交付了房屋，为了避免双方损失的进一步扩大，上诉人同意继续履行合同，在本案中放弃追究合同效力问题，并不代表上诉人认可涉案合同合法有效，涉案合同仍是效力有瑕疵的合同。一审法院忽视被上诉人的欺诈行为和合同效力瑕疵问题，直接认定涉案合同合法有效是错误的。从法理上来讲，效力有瑕疵的合同也可继续履行，合同履行只是合同一方或双方暂时不通过法律途径追究合同效力问题，并不代表合同因履行就变得合法有效了，一审判决直接认定合同有效属逻辑错误。且会导致同一法院对事实相同的案件出现不同判决结果，导致社会公众对司法公正产生怀疑的尴尬局面。四、一审判决驳回上诉人要求“被上诉人在上诉人支付全部房款后5日内代上诉人向惠阳区房产管理部门办理涉案房屋房产证”的诉讼请求是错误的。上诉人该项诉讼请求的前提是“上诉人支付全部房款后5日内”，并不是直接要求被上诉人立即代为办理房产证。如果上诉人全部支付了房款，则被上诉人完全可以而且应当依照双方约定代为办理房产证。如果发生如一审法院所考虑的如未成功办理按揭的情形，则被上诉人完全可以不用履行代办手续。上诉人的此项请求，与前一项关于请求代为办理按揭贷款的请求是一致的，均是并列的被上诉人应当履行的合同义务，属程序性义务，完全可以而且应当在此案中一并得到解决。至于条件成就与否，完全不影响双方的任何实体性权益，而且支持上诉人的此项请求，并不会违反法律规定，也不会导致任何不利的法律后果或社会后果。如果不支持上诉人该项诉讼请求，留待另案主张，反而将导致司法资源的浪费，不利于矛盾纠纷的及时有效化解。五、一审判决以系预估费用等为由驳回上诉人要求被上诉人赔偿损失50万元的诉讼请求是错误的。如前所述，被上诉人欺骗上诉人，将已售与他人的房屋以几百万元的价款再售与上诉人，骗取上诉人几百万元购房款。在上诉人发现问题后，仍拒绝承认继续隐瞒，直至上诉人无奈之下起诉后仍百般抵赖，认为是上诉人的原因造成合法未能履行的现状，隐瞒、欺诈上述人长达1年之久。上诉人基于对被上诉人的信任，认为涉案房产无产权瑕疵，无债权债务，可以如期办理按揭贷款以及房产证，自合同签署以来，一直积极筹措款款以履行合同义务，产生了资金成本、交易成本。且在发现按揭贷款无法办理之后，多次找被上诉人交涉，产生了交通、通信、法律咨询费用以及误工损失。在被上诉人继续隐瞒且房管部门以上诉人非涉案房产登记的预购人为由拒绝上诉人查询房产登记信息万般无奈之下，又不得不聘请律师通过法律手段查询确认房产登记信息和诉讼维权，产生了律师费、保全费。虽然上诉人未能保存证据，但这些费用都是实实在在发生的费用，是上诉人的直接损失，并不是凭空捏造的，一审法院不考虑实际情况，认为是预估费用而不支持是错误的。且，由于被上诉人的恶意欺诈行为，给上诉人造成了巨大的经济和精神上的损失，一审判决不赔偿上诉人任何损失是显失公平的。只有判决被上诉人赔偿上述人相关损失，才能有效地制裁和遏制被上诉人欺诈等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护上诉人的合法权益，进而促进社会诚信制度的确立。六、一审判决上诉人承担一半的诉讼费用是错误的。本案诉讼的原因是由被上诉人不诚信经营行为引发的。合同的履行过程和本案一审查明的事实证明，如果上诉人不采取起诉手段，被上诉人也不可能采取补救措施。因此，即使被上诉人在上诉人起诉之后涂销抵押权，回赎涉案的房屋，使得本案合同达到可以继续履行的条件，本案上诉人预交的诉讼费和保全费也应当全部由被上诉人完全负担。否则，将出现被上诉人不诚信经营却不用承担任何法律责任和经济成本，上诉人放弃追究被上诉人的责任积极促成合同履行却反而要承担诉讼成本的尴尬局面，无助于社会诚信，有损法制权威。综上所述，上诉人认为，原审判决部分事实认定不清，适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，上诉人请求贵院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 惠州市获多利海岸物业发展有限公司答辩称：第一、“《民事上诉状》二、一审判决认定被上诉人与案外人黄雄于2016年12月16日就解除涉案房产买卖合同事宜达成一致的调解协议，本院依法出具（2016）粤1303民初3563号-3602号民事调解书错误。”该上诉理由没有事实及法律依据，《授权委托书》及人民法院的生效调解书可以充分印证原审法院对事实查明是有理有据，符合案件的客观事实。1．2015年8月18日，答辩人获多利公司曾与案外人黄雄签署《广东省商品房买卖合同》，将涉案房屋预售给黄雄，并将该预售房屋进行了“预购商品房预告登记”、“预购商品房抵押权预告登记”。由于黄雄资金周转困难，提出解除房屋买卖合同，答辩人获多利公司与黄雄于2016年7月30日解除前述预售合同，案外人黄雄并书面授权由答辩人处分或转售之前预售的40套商品房，其中包括涉案的房屋。2．2016年12月21日，惠阳区人民法院就获多利公司诉黄雄及第三人曹江信用社商品房预售合同纠纷案作出（2016）粤1303民初3563号—3602号《民事调解书》，三方就预售合同解除后关于解除“预购商品房预告登记”、“预购商品房抵押权预告登记”等事宜达成了和解，主要内容为：被告黄雄应在该调解书生效后六个月内，配合原告惠州市获多利海岸物业发展有限公司及第三人高州市农村信用合作联社曹江信用社办理按揭贷款合同项下40宗商品房的相关回购事宜，并在解除40宗“商品房抵押权预告登记”后三日内，配合原告到惠州市××区房产管理部门办理解除商品房预售登记备案手续。以上原判决认定的事实有《授权委托书》及惠阳区人民法院《民事调解书》予以互相证明，形成完整的证据链，清楚地反映案件的客观事实，证据确凿。第二、“《民事上诉状》三、一审判决直接认定涉案合同有效是错误的。”答辩人的上述上诉意见是与事实严重不符，被答辩人出尔反尔，随意变更诉讼请求，明显滥用诉讼权利，浪费诉讼资源。此外，按照生效法律文书、惠州市中级人民法院（2018）粤13民终5758号、5771号、5772号《民事判决书》：“被上诉人（获多利公司）对涉案房产是享有处分权，被上诉人向上诉人（万利强、王常美、王诗灵）售房不构成一房二卖。且一审诉讼期间，合同已具备继续履行条件。因此，一审仅以被上诉人诉前未及时办理相应的解除预告登记手续这一瑕疵即认定被上诉人在签订合同时构成欺诈并撤销合同属于适用法律错误。第三、“《民事上诉状》六、一审判决上诉人承担一半的诉讼费用是错误的。”被答辩人的上述意见没有法律依据。诉讼费用原则上由败诉人承担，是因为在通常情况下，是由于败诉人的过错才导致了纠纷的发生，导致了诉讼的进行，所以，因诉讼而产生的各种费用应由他来承担。但是，有些诉讼的结果当事人并非全败或全胜，往往各有胜负，因而诉讼费用需要分担。还有些案件，败诉人在实体上并无过错，在这种情况下，得考虑诉讼费用要由在实体上有过错的一方当事人负担。本案中，答辩人认为原审判决诉讼费用的承担符合审判实践的原则及习惯做法，并无不当。综上所述，签订涉案合同前后，答辩人一直在积极地履行合同，合同履行不存在任何障碍，且在一审法庭辩论终结前完成案外人预告登记解除手续的，涉案房屋也交付完毕；涉案合同完全可以继续履行，被答辩人购房目的可以实现。被答辩人上诉请求目的明显违背诚实信用及公平原则，有悖于政府房地产调控政策的实施，滥用诉讼权利，浪费诉讼资源。为了维护房地产市场的正常交易秩序及促进社会诚信制度的确立，尊重合同约定及维护交易安全，请求贵院依法驳回上诉，维持原判决。 陈潼君向一审法院起诉请求：一、判令被告在判决生效之日起5日内办理诚杰国际商业中心号房的解除与案外人的抵押登记手续；二、判令被告在判决生效之日起10日内，办理诚杰国际商业中心A幢50层20号房的注销与案外人的商品房预告登记手续、撤销商品房买卖合同备案和网签手续。三、判令被告在判决生效之日起15日内，代原告向银行提交号房按揭贷款申请资料，并分别于银行受理当日和回复按揭贷款审批结果当日向原告转交书面的银行受理凭证和按揭贷款办理结果；四、判令被告在原告支付全部房款后5日内，代原告向惠阳区房产管理部门办理诚杰国际商业中心A幢50层20号房的房产证；五、判令被告赔偿原告损失人民币50万元；六、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：陈潼君、获多利公司于2016年10月10日签署《商品房买卖合同（现售）》（含附件）以及《“诚杰国际商业中心”A幢〈商品房买卖合同〉之补充协议》，约定陈潼君以总价款2445300元购买获多利公司开发的位于惠州市××区淡水东华大道和白云路交汇处诚杰国际商业中心号房，付款方式及期限为双方签订合同当日付清首付款1225300元（含定金），剩余房款人民币1220000元通过银行按揭方式支付。补充协议第一条约定：“若买受人签署《商品房买卖合同》后其银行按揭申请不为银行接受，应当按期全额付款；买受人拒不支付的，则出卖人有权对买受人作违约处理，出卖人可单方面解除合同并有权没收购房定金，其它已交的税费不予退还”；第七条约定：“买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用”；第十五条约定：“如买受人按揭付款的，应由出卖人代理。买受人保证按照出卖人和按揭银行的要求及时签署、提供相关文件，如买受人原因导致未能办妥按揭付款的，买受人应更改付款方式于2016年10月30日前将剩余楼款一次性支付至预售款监控账户。否则，买受人应按《商品房买卖合同》第七条承担违约责任”。上述合同及协议签订后，被告陈潼君分别于2016年9月6日、2016年9月13日、2016年10月10日支付定金10万元、685300元、440000元合计购房款1225300元，另支付维修基金6531元和办理银行按揭费用3920元。原告陈潼君在审庭时申请撤回第一、二项诉讼请求，经审查该申请符合法律规定，本院予以准许。庭审时陈潼君也表示愿意继续履行涉案商品房买卖合同。经本院主持调解未果。另查明，获多利公司曾与案外人黄雄签订《广东省商品房买卖合同》约定由黄雄购买涉案房产，在2016年12月16日获多利公司与案外人黄雄在本院的主持下就解除涉案房产买卖合同及合同解除后的房屋涂销抵押登记及解除房屋预售登记等事宜达成一致的调解协议，本院依法出具（2016）粤1303民初3563号-3602号民事调解书。获多利公司于2017年10月12日办理注销涉案房产抵押权预告登记；于2017年12月4日办理注销涉案房产的预购登记。又查明，获多利公司已于2016年11月17日将涉案房产交付给陈潼君。 一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被告所签订的涉案《商品房买卖合同（现售）》（含附件）以及《“诚杰国际商业中心”A幢〈商品房买卖合同〉之补充协议》，是双方真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，应为有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应按照约定全面履行义务。获多利公司诉请继续履行其与陈潼君所签订《商品房买卖合同（现售）》（含附件）以及《“诚杰国际商业中心”A幢〈商品房买卖合同〉之补充协议》，且庭审时陈潼君也表示继续履行涉案合同，因此获多利公司与陈潼君应继续履行涉案《商品房买卖合同（现售）》（含附件）以及《“诚杰国际商业中心”A幢〈商品房买卖合同〉之补充协议》的内容。根据双方签订的《商品房买卖合同（现售）》（含附件）以及《“诚杰国际商业中心”A幢〈商品房买卖合同〉之补充协议》之约定“剩余房款人民币1220000元通过银行按揭方式支付”、“如买受人按揭付款的，应由出卖人代理”等，因此获多利公司有义务代陈潼君向银行提交相关按揭贷款申请资料。虽然《“诚杰国际商业中心”A幢〈商品房买卖合同〉之补充协议》第十五条约定“如买受人按揭付款的，应由出卖人代理。买受人保证按照出卖人和按揭银行的要求及时签署、提供相关文件，如买受人原因导致未能办妥按揭付款的，买受人应更改付款方式于2016年10月30日前将剩余楼款一次性支付至预售款监控账户。否则，买受人应按《商品房买卖合同》第七条承担违约责任”，在本案中原被告均未提交证据证实未办理按揭付款手续是买受人陈潼君造成的，且涉案房产是于2017年10月12日注销涉案房产抵押权预告登记；于2017年12月4日注销涉案房产的预购登记，在存在有预告登记在案外人的情形下买受人不可能在协议约定的2016年10月30日前办妥按揭付款手续，现涉案房产已注销预购登记，因此陈潼君诉请获多利公司代其向银行提交相关的按揭贷款申请资料理由充分，本院予以支持，但是鉴于是否按揭成功还未知，陈潼君诉请获多利公司在陈潼君支付全部房款后5日内代陈潼君向惠阳区房产管理局办理涉案房产的房产证的条件未成就，可在条件成就后再另案主张。至于陈潼君第五项诉请获多利公司赔偿原告损失50万元问题，陈潼君庭审时主张赔偿损失五十万元是认为本案是因获多利公司不诚信引起的，而该损失包含沟通及维权的费用含律师费、保全费，都是预估费用，但陈潼君未提交充足证据证实，因此该诉请不符合合同约定、理由不充分，本院不予支持。获多利公司主张陈潼君支付违约金是因为陈潼君违反补充协议第七条之约定，根据上述所析，在本案中原被告均未提交证据证实未办理按揭付款手续是陈潼君买受人造成的，且涉案房产是于2017年10月12日注销涉案房产抵押权预告登记；于2017年12月4日注销涉案房产的预购登记，在存在有预告登记在案外人的情形下买受人不可能在协议约定的2016年10月30日前办妥按揭付款手续，获多利公司有义务代陈潼君向银行提交相关的按揭贷款申请资料，因此获多利公司请求陈潼君支付违约金证据不足、理由不充分，本院不予支持，应予驳回该诉请。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、陈潼君、惠州市获多利海岸物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内继续履行双方于2016年10月10日所签订的《商品房买卖合同（现售）》（含附件）以及《“诚杰国际商业中心”A幢〈商品房买卖合同〉之补充协议》。二、惠州市获多利海岸物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内代陈潼君向银行提交相关的按揭贷款申请资料（具体申请资料以按揭银行要求为准）。三、驳回陈潼君的其他诉讼请求。四、驳回惠州市获多利海岸物业发展有限公司的其他诉讼请求。3560号案受理费27036元、保全费5000元、4114号案受理费17976元，由陈潼君、惠州市获多利海岸物业发展有限公司各负担25006元（陈潼君已预交3560号案受理费27036元、保全费5000元、惠州市获多利海岸物业发展有限公司已预交4114号案受理费17976元）。 本院二审期间，双方当事人未向本院提交新证据，一审法院认定的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，上诉人要求被上诉人赔偿损失500000元，但上诉人并未提供证据证明其估算的该损失金额，且现双方均同意继续履行合同，上诉人要求赔偿其损失500000元，理据不足，本院不予支持。对于上诉人主张被上诉人应在上诉人支付全部购房款后5日内代为办理涉案房产的房产证，因本案在一审期间办理涉案房产证的条件尚未成就，一审法院认为在条件成就时上诉人可另行主张权利并无不当，被上诉人应对涉案房产办证事宜积极配合，履行办证义务。 综上所述，上诉人陈潼君的上诉意见不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理8800元，由上诉人陈潼君负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭志文 审判员  于海砚 审判员  胡 江 二〇一九年三月一日 法官助理周莎 书记员黄慧