湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终309号上诉人（一审原告）：庞跃飞，汉族，女，1952年3月27日出生，住湖南省韶山市。上诉人（一审原告）：庞建村，女，汉族，1977年12月23日出生，住湖南省韶山市。上诉人（一审原告）：庞春明，男，汉族，1981年4月3日出生，住湖南省韶山市。三上诉人共同委托诉讼代理人：周亮，湖南典明律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：庞连四，男，汉族，1955年5月28日出生，住湖南省韶山市。被上诉人（一审第三人）：成跃兵，男，1965年6月1日出生，汉族，住湖南省韶山市。委托诉讼代理人：刘雪辉，韶山市韶峰法律服务所法律工作者。上诉人庞跃飞、庞春明、庞建村因与被上诉人庞连四、成跃兵确认合同无效纠纷一案，不服湖南省韶山市人民法院（2018）湘0382民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案受理后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。庞跃飞、庞春明、庞建村上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.庞景新并未将案涉房屋出卖给庞连四，而仅是将案涉房屋交付给庞连四使用，双方并不存在买卖关系。2.《关于用房屋基地与山林地兑换一事》第二条明确约定为“一次性付款后转让给乙方使用”，故双方约定的是使用权进行转让，而非所有权。一审判决将房屋所有权和使用权混为一谈，认定两被上诉人之间存在买卖关系，与客观事实不符，而且现有的证据亦无法证明庞连四购买了案涉房屋。3.案涉房屋为土砖房，上诉人并未用于居住，在租给庞连四使用前一直租给别人用于养殖。庞连四与上诉人系亲戚关系，故一直未收取庞连四的租金，庞连四在使用过程中对案涉房屋进行修理、修缮均符合常理。二、一审判决适用法律错误。庞连四未到庭参加诉讼，也未提交任何证据证明其与庞景新之间存在房屋买卖关系，如果确实存在买卖关系，双方应签订相应的协议，但本案却没有。因此，本案的证据不能证明庞连四已经购买了房屋。庞连四将案涉房屋转让给他人属于无权处分，也未取得权利人的追认，转让行为无效。成跃兵辩称，一、案涉房屋的集体土地使用权证已经被收回、作废，不具有任何法律效力。因此，三上诉人不是案涉房屋的权利人，无权要求返还相关的拆迁补偿费。二、现有证据足以证明庞连四与庞景新以及成跃兵与庞连四之间均系房屋买卖关系，成跃兵已经合法取得案涉房屋的所有权。三、三上诉人主张将案涉房屋租赁给庞连四使用既与客观事实不符，也无证据证实。庞连四未作答辩。庞跃飞、庞春明、庞建村向一审法院起诉请求：1、请求依法确认被告庞连四与第三人成跃兵签订的《关于用房屋基地与山林地兑换一事》第二条、第三条无效；2、依法判令被告与第三人连带返还房屋拆迁补偿费106570元。3、由被告、第三人承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：庞景新（已故）与庞景胜（已故）系堂兄弟关系。庞景胜去世后，庞景胜妻子与被告庞连四结为夫妻，原告庞跃飞与庞景新系夫妻关系，原告庞春明、庞建村系庞景新子女。原告庞跃飞、庞春明，被告庞连四、第三人成跃兵系同组村民，被告庞连四家原住韶山市如意乡杨佳村（现清溪镇杨荣村）下烈马村民组三间“村庄化”房屋。三原告认为2000年左右被告庞连四租用其家房屋（即案涉房屋）用于养牛。被告庞连四在使用案涉房屋期间对其进行了修缮、改建。2007年，被告庞连四欲在第三人成跃兵家山林地上建新房，便通过本组村民庞某某与第三人成跃兵协商，用自己的三间房屋地基与第三人成跃兵家的山林地兑换一块地基，并将案涉房屋作价卖给第三人成跃兵，第三人成跃兵表示同意。2007年3月15日，被告庞连四（甲方）与乙方苏建明（苏国）、汤友华（因第三人成跃兵当时在广东，委托二人作为其代表）签订了《关于房屋基地与山林地兑换一事》的协议，该协议除甲、乙双方签字外还有时任村民组组长庞运先签名。该协议约定：“第二条：甲方同意将村庄化北边的五间瓦屋，以每间300元作价结付乙方，共计人民币壹仟伍佰元整，一次性付款后转让给乙方使用”，“第三条：靠北边作价转让给乙方的五间房屋和所拆除的三间前面都以滴水沟为准。留作行人道用地”以及其他条款。后第三人成跃兵一直用购买所得的案涉房屋养羊。2017年11月28日，韶山市房屋征收和征地拆迁事务所（甲方）经权属调查后与成跃兵（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，其中第三人成跃兵从被告庞连四处购买所得的案涉房屋又经第三人成跃兵改造，改造后的案涉房屋被认定为130.17m2，征收补偿款金额为106570元。另查明，庞景新于2002年5月去世。三原告知晓庞景新将案涉房屋给被告庞连四使用，也知晓2007年被告庞连四将案涉房屋转卖给第三人成跃兵，但至案涉房屋被征收前一直未主张权利、未提出异议，一方面基于庞连四与三原告有亲戚关系，加之当时案涉房屋属于土砖危房，价值不大、利用价值不高，没有深究，另一方面基于农村建房是大事，也不愿意找麻烦。时至2017年案涉房屋被征收，三原告与被告及第三人就案涉房屋多次进行协商未果，于2018年1月18日诉至本院。该院第一次开庭审理后，案涉房屋已被有关部门拆除。一审法院认为，本案以返还原物纠纷立案受理，但至法庭辩论结束前，原告诉请返还的案涉房屋因征收，已被有关部门拆除，原物已经灭失，返还原物已无可能，原告当庭变更诉讼请求为请求确认《关于用房屋基地与山林地兑换一事》的协议第二条、第三条无效及由被告与第三人连带返还案涉房屋拆迁补偿费，故依照《民事案件案由规定》的有关规定，本案应以确认合同无效纠纷为结案案由。本案的争议焦点为：一、被告庞连四约2000年后实际占有、使用案涉房屋的行为是基于租赁关系还是买卖关系？二、被告庞连四与第三人成跃兵签订的《关于房屋基地与山林地兑换一事》的协议第二条、第三条是否合法、有效？三、被告庞连四与第三人成跃兵是否需要连带返还案涉房屋征收补偿费106570元？对此，该院分述如下：一、关于被告庞连四约2000年后实际占有、使用案涉房屋的行为是基于租赁关系还是买卖关系的问题。三原告主张被告庞连四是租赁案涉房屋，但三原告未向该院提交能证明庞景新将案涉房屋租赁给被告庞连四的证据，无法证明庞景新与被告庞连四之间存在租赁关系，应承担举证不能的不利后果，该院对三原告的该主张不予支持。第三人成跃兵主张被告庞连四是购得案涉房屋，并提供了相关的证人证言及调查笔录，虽相关证人及被调查对象均非庞景新与被告庞连四买卖案涉房屋的当事各方，但该院考虑证人是在2007年被告庞连四与第三人成跃兵兑换地基并将案涉房屋作价1500元卖给成跃兵时，听被告庞连四说作价1500元太少了，他从庞景新处购买该房屋时花了3800元的情况，再结合原告庞跃飞、庞春明居住在本村民组，知晓案涉房屋先是由庞连四占有、使用，2007年后转由成跃兵占有、使用，且他们在使用的过程中分别对案涉房屋进行了修缮和改建，原告在长达十多年的时间里未提出过异议、主张过权利的事实，认为三原告的行为有违常理，故该院对证人证言予以采信，对第三人成跃兵关于被告庞连四是从庞景新处购得案涉房屋的主张予以支持。二、关于被告庞连四与第三人成跃兵签订的《关于房屋基地与山林地兑换一事》的协议第二、三条是否合法、有效的问题。三原告主张被告庞连四与第三人成跃兵2007年签订的协议第二、三条无效，理由是被告庞连四是租赁案涉房屋，对其只有使用权，没有所有权，因此无权处分案涉房屋，且案涉房屋权证现仍在庞景新名下。该院认为，如上述第一点中所述，被告庞连四是从庞景新处购得案涉房屋，虽案涉房屋权证现仍在庞景新名下，但在2000年时对于农村同一集体经济组织成员之间的房屋买卖，国家法律、法规并未要求以过户登记作为所有权转移的必要条件，因此被告庞连四对购得的案涉房屋有权处分，其与第三人成跃兵签订的协议第二、三条系双方当事人真实意思表示，且不违反法律或社会公共利益，是合法、有效的，对三原告的该主张该院不予支持。三、关于被告庞连四与第三人成跃兵是否需要连带返还案涉房屋征收补偿费106570元的问题。因被告庞连四与第三人成跃兵签订的《关于房屋基地与山林地兑换一事》的协议第二条、第三条合法、有效，第三人成跃兵对案涉房屋拥有所有权，其有权享有案涉房屋征收补偿款，对三原告主张由被告庞连四和第三人成跃兵连带返还案涉房屋拆迁补偿费106570元，该院不予支持。被告庞连四经该院依法传唤未到庭，视为放弃其相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告庞跃飞、庞春明、庞建村的全部诉讼请求。本案受理费2631元，由原告庞跃飞、庞春明、庞建村共同负担。本院二审期间，成跃兵向本院提交了如下证据：证据1庞跃飞房屋产权登记信息，证据2韶山市建房用地许可证、宗地图，证据1和证据2拟证明庞跃飞已经建新房并办理了相关权证；证据3集体土地使用权许可证，拟证明案涉房屋的集体土地使用权证被收回，三上诉人不是案涉房屋的权利人；证据4庞群英、庞昌信录音，拟证明房屋买卖的客观事实。庞跃飞、庞春明、庞建村质证意见为：对证据1、证据2、证据3的真实性均无异议，但均不能达到证明目的。证据4三性均有异议，证人应当出庭作证接受法庭询问。本院认证意见：证据1、证据2、证据3真实性本院予以认可，但证据1、证据2与本案无关，证据3不能达到证明目的，故本院均不予采信。证据4因证人无正当理由未出庭，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：庞连四在转让案涉房屋时是否取得案涉房屋所有权。三上诉人主张庞连四一直是租赁案涉房屋，未取得案涉房屋所有权，无权转让房屋。但三上诉人未提交庞景新将案涉房屋租赁给庞连四的证据，比如租赁合同、收取租金的凭证或者证人证言，无法证明庞景新与庞连四之间存在租赁关系，应承担举证不能的不利后果。成跃兵主张庞连四已购得案涉房屋，并申请了庞群英、苏建明、汤友华三位证人出庭作证，三位证人的证言均证实庞连四在2000年左右向庞景新购买了案涉房屋，并且对于房屋购买价格陈述大概一致。另外，三上诉人明知庞连四修缮和改建案涉房屋未提出异议；2007年，庞连四将案涉房屋转让给成跃兵，由成跃兵占有、使用，并且成跃兵对案涉房屋进行了改建，对此，三上诉人亦未提出过异议和主张过权利。如果庞连四是租赁案涉房屋，三上诉人对于庞连四和成跃兵改建房屋、庞连四将案涉房屋转让给成跃兵均未提出异议和主张权利就明显与常理不符。一审判决结合三位证人的证言及三上诉人长期未主张权利的事实，认定庞连四已从庞景新处购得案涉房屋并无不当，本院予以维持。综上所述，庞跃飞、庞春明、庞建村的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2431元，由庞跃飞、庞春明、庞建村负担。本判决为终审判决。审判长 郑 红审判员 戴 伟审判员 周智湘二〇一九年三月二十九日法官助理胡东海书记员汤健艺附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。