广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初36146号原告（反诉被告）：杨慧中，男，汉族，1943年8月17日出生，身份证住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨洋（系原告儿子），男，汉族，1976年9月4日出生，身份证住址：广州市越秀区。被告（反诉原告）：广州群昌物业管理服务有限公司，住所地：广州市越秀区环市中路**天秀大厦****。法定代表人：罗利民，职务：总经理。委托代理人：游华民，该公司职员，通讯地址。原告（反诉被告、以下统称原告）杨慧中诉被告（反诉原告、以下统称被告）广州群昌物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨洋，被告的委托诉讼代理人游华民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告出示给原告通过拍卖所得的房产在未过户前所欠的22年（1997年1月-2018年5月）物业管理费363010.48元无效，被告立即恢复对原告房产的物业管理服务。事由与理由：经广州市白云区人民法院拍卖，原告购得广州市越秀区环市××房。过户后，原告即至被告处办理备案，被告的财务人员告知1205房欠交自02年起至今十多年的物管费，过几天后被告的物业经理告知1205室欠交自1997年1月起至今的物管费达363010.48元。当原告想了解为何欠费时间如此长和被告为何不采取措施催缴，但被告拒不配合告知且称不提供任何服务。由于涉案的房屋当时处于停水、停电、停空调状态，室内堆满垃圾、门锁被撬开。由于被告的行为难辩真伪，而且长达22年的物管费未交，被告没有通过法律途径解决，而是通过三停手段向业主施压，违反了物业管理条例。根据法律关于诉讼时效的规定，被告所谓的补交22年的物管费是无效的。而且原告过户后即补交涉案房屋欠付的水、电费用，总金额两百余元，可见被告长期对涉案房屋实施三停。因而，自原告过户之日至被告恢复对涉案房屋的物管费服务之日止，被告提供的物业服务仅有门卫服务和公共保洁服务，也只能按0.7元/每平方米的标准计费。综上，为维护原告的合法权益，遂提起本案诉讼。被告辩称并反诉称：一、依据《拍卖成交确认书》，涉案房产拖欠物业管理费、水电费等欠费由原告承担。《拍卖成交确认书》中明确标的房产可能存在拖欠物业管理费、水电费等欠费情况，因上述费用产生的风险由买受人即原告承担。二、涉案房产自1997年1月至2018年4月一直拖欠物业管理费（管理费、水电分摊费）共计363010.48元。三、根据民法总则三年诉讼时效的规定，原告应支付自2015年11月至2018年10月的物业管理费47671.13元。四、涉案房产的物业服务自原告清偿拖欠的物业管理费之日起恢复提供，物业管理费按现状标准收取。截止目前，原告仍未向被告缴纳上述拖欠的物业管理费。据此，被告提起反诉，请求判令：原告支付被告自2015年11月至2018年10月拖欠的物业管理费（管理费、水电费分摊部分）共计47671.13元。原告对反诉答辩称：一、反诉原告长达22年没有向欠缴费用的业主追缴费用，而是以停水停电的方式来逼迫我方支付，违反法律规定，且根据法律规定22年的费用超过相应的诉讼时效。二、由于涉案房屋一直是处于停水停电及停空调的状态，被告并未提供正常的服务，基于此我方作为买受人，我们认可在房屋过户之后被告提供了基本的物业服务，如安保及公共区域的卫生，所以希望协商解决，同意支付自过户之日起的费用。经审理查明：2017年3月28日，原告（买受人）与广东景晟拍卖有限公司（出卖人）签订《拍卖成交确认书》，约定：拍卖物名称为广州市越秀区环市××房，成交价为1074840元。委托法院对拍卖标的的竞买条件及情况说明为：1.本次拍卖标的物按现状不清场拍卖；3.标的物可能存在拖欠物业管理费、垃圾处理费和水电费等欠费情况，因上述费用产生的风险由买受人承担；6.竞买人应详细了解标的状况，如参与竞买即表示已清楚并认可标的现状，因此产生的一切风险和后果由买受人承担。等等。2017年6月30日，广州市白云区人民法院作出（2016）粤0111执1456号《执行裁定书》，裁定：一、广州市越秀区环市××房房产的所有权及相应的其他权利归买受人杨慧中所有。该房产的财产权自本裁定送达买受人杨慧中时起转移。二、买受人杨慧中可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2018年5月29日，广州市国土资源和规划委员会核发编号为粤（2018）广州市不动产权第00223373号《不动产权证书》，载明：坐落越秀区环市××房的权利人为原告，房屋（建筑面积）99.52平方米，用途为办公等。此外，被告为证明涉案房屋长期拖欠管理费、分摊水电费等向本院提交了1997年1月至2018年10月期间的管理费、水电分摊费等明细清单。原告对于上述证据均无异议。庭审中，被告称由于涉案房屋当年是在香港公开发售，原业主购买后发生断供，所以在开发商移交给被告的业主信息中并没有详细信息，无法找到业主，所以未能向原业主追缴欠付费用。原告曾到过被告公司要求办理房屋交接等手续。本院认为：原告通过参加司法拍卖竞得涉案房屋并办理了涉案房屋的不动产权属证书，原告是涉案房屋的合法所有权人。根据原告参与竞买并签订的《拍卖成交确认书》的约定，原告对于涉案物业存在欠付物业管理费等潜在风险是清楚并愿意承担相应的法律责任。因此，原告对于竞得的涉案物业欠付物业管理费等负担应予承受，被告有权向原告主张欠付的物业管理费以及公摊水电费用。但据被告举证及陈述，涉案物业自1997年起即未缴纳相应费用，现无证据显示被告曾积极主张债权。因此，原告关于被告部分诉请已过诉讼时效的抗辩，理据得当，本院予以采纳。根据广州市白云区人民法院发出的（2016）粤0111执1456号《执行裁定书》，涉案房屋的产权自2017年6月30日起即应属原告所有。那么，自该日倒推两年即自2015年7月1日起的物业管理费用应由原告负担，被告反诉仅主张自2015年11日起计算，属于被告主动处分自己的权利，本院予以准许。至于该物业收费的标准的问题，被告在涉案大楼提供物业服务，理应对涉案物业的所有权状况进行充分的调查了解。在涉案物业已由原告竞得且告知被告该所有权移转的情况下，被告应及时协助原告理顺该房产的相关债务情况并完善对涉案房屋的信息登记、提供相应的服务。至于双方就涉案房产积欠费用的支付问题可循法律途径解决。即使如被告所称因涉案物业长期空置，为安全起见对涉案物业进行停水、停电处理，那么在原告要求被告配合开门的情况下，被告已然缺乏继续对涉案物业停水、停电处理。被告此举既不利于双方纠纷的解决，亦非履行物业管理方提供服务时应尽之义务。因此，原告据此要求减低物业服务费标准，合情合理，本院酌定前述物业管理费按70%的标准收取，即原告应付的2015年11月1日至2018年10月30日应付物业管理费为895×12×70%=7518元。至于被告反诉要求原告支付的同期分摊水、电费用，由于涉案物业长期空置未曾使用，且被告在实际管理过程中对涉案物业实施了停水、停电的处理，那么被告据此要求涉案物业继续分摊水、电费用缺乏依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下：一、原告杨慧中应自本判决书发生法律效力之日起十日内一次性向被告广州市群昌物业管理服务有限公司支付自2015年11月1日起至2018年10月30日止的物业管理费、水电分摊费7518元。二、驳回原告杨慧中的诉讼请求。三、驳回被告广州市群昌物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费6745.20元由原告杨慧中、被告广州市群昌物业管理服务有限公司各负担3372.60元，反诉受理费减半收取499.64元由原告杨慧中负担79元，由被告广州市群昌物业管理服务有限公司负担420.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 长  程秀建人民陪审员  陈遂莞人民陪审员  周跃新二〇一九年三月二十一日书 记 员  陈佳璇