湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂02民终69号上诉人（一审原告）：曹庭凯，男，1982年9月10日出生，汉族，住大冶市。被上诉人（一审被告）：黄石市正宏房地产开发有限公司，住所地黄石市湖滨大道**。法定代表人：刘正德，系公司经理。委托诉讼代理人：宋光杰，广东普罗米修（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡金琦，广东普罗米修（武汉）律师事务所律师。上诉人曹庭凯因与被上诉人黄石市正宏房地产开发有限公司（以下简称正宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市大冶市人民法院（2018）鄂0281民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曹庭凯上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判；二、本案一、二审案件受理费由正宏公司负担。事实与理由：一、2018年5月29日，正宏公司只是向其发出了交房通知，但并未出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件，买受人有权拒绝收房。一审判决认定正宏公司于该日期符合交房条件，违约金计算至该日期有误；二、双方合同中已经约定了违约金的计算方式，而一审判决将租金作为计算违约金的标准属于适用法律错误；三、一审案件受理费绝大部分由其负担错误。正宏公司答辩称：一、2018年5月29日，涉案房屋已经达到了收房条件。根据合同约定《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件都是交房时一并交付给业主的，所以不存在没有该两份证明文件的情形；二、双方当事人约定的违约金过高，一审判决适当调减，并参考租金标准并无不当；三、案件受理费依据法律规定决定。曹庭凯向一审法院提出诉讼请求如下：：1、判令正宏公司继续履行合同，按约定交付经验收合格的房屋；2、判令正宏公司承担逾期交房违约金（从2017年12月31日起至实际交房之日止，按已交房价款的日万分之十计算）。一审法院认定事实：2018年1月7日，曹庭凯与正宏公司签订商品房买卖合同，约定曹庭凯购买正宏公司开发的位于大冶市金湖大道西侧“金湖星城”项目第8幢1单元11201号商品房一套，建筑面积161.46㎡，合同第八条约定交房期限为2017年12月30日前，交房条件为该商品房经验收合格。同时约定遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房期限：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，1、逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的。合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之十的违约金；2、出卖人逾期不超过60日（含60日）交房视为出卖人如期交房。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人电话或者媒体通知、信息发布30日后，买受人未及时办理交付手续的，视同出卖人已按时交房，由此产生的一切风险由买受人自行承担，出卖人不承担逾期交房违约责任。第十四条约定交房时，水电设施、园内道路、小区绿化、天然气到位；水、电、有线电视、天然气自交房之日起十五日内接通，买受人自行到有关部门申请开通。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、按照本合同第九条逾期交房违约责任处理；2、如因不可抗力及有关部门原因导致上述设施未达到使用条件出卖人不负责。……合同签订后，曹庭凯依约支付了全部购房款825000元。2016年12月2日，大冶市人民防空办公室作出大冶市金湖大道西侧莲花路以东“金湖星城”项目防空地下室建设证明书。2017年9月30日，大冶市环境保护局作出冶环审函[2017]312号《关于黄石市正宏房地产开发有限公司金湖星城项目竣工环境保护验收意见》，同意通过建设项目环保基础设施竣工验收。2018年2月9日，正宏公司组织勘察、设计、施工、工程监理等单位对该楼盘进行了竣工验收，结论均为“验收合格”。2018年2月28日，正宏公司在《今日大冶》报纸上刊登交房公告，通知业主分批办理商品房交接手续。但曹庭凯以正宏公司不能出示商品房验收合格的证明文件、该楼盘中消防出入口、大门、侧门、围墙等配套设施仍处于施工状态，以及未向买受人书面说明无法按期交房的原因等为由拒绝收房。2018年3月21日，大冶市城市管理局作出“金湖星城”项目城市建设工程竣工项目绿化面积验收。2018年4月10日，黄石市公安消防支队作出黄公消验字[2018]第0039号《建设工程消防验收意见书》，综合评定金湖星城1-11号楼建设工程消防复验收合格。2018年5月22日，正宏公司取得规划部门对“金湖星城”项目建设工程竣工验收规划条件核实证明。2018年5月29日，正宏公司再次登报通知未收房的业主收房。为证明合同约定的逾期交房违约损失赔偿额计算标准（按日向买受人支付已交付房价款的万分之十的违约金）过高，正宏公司于2018年6月14日申请对大冶市金湖大道西侧莲花路以东“金湖星城”同期同地段同类房屋租金标准进行评估。法院依法定程序移送院司法鉴定科，司法鉴定科委托湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司进行评估，该公司于2018年7月29日作出永信行估房字（2018）第00124号房地产估价报告，结论为大冶市金湖大道西侧莲花路以东“金湖星城”能正常投入使用的成套住宅，租赁期限为一年，在价值时点2018年1月1日的月租金为15.4元/㎡。法院于2018年8月15日收到报告书，后组织双方当事人进行了质证，正宏公司对该报告书真实性、合法性、关联性均无异议；曹庭凯对该报告书真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，逾期交付使用房屋才参照同期同地段同类房屋租金标准确定。本案商品房买卖合同中已明确约定违约损失赔偿额计算方法，不应以房屋租金标准确定违约损失。一审法院认为：曹庭凯与正宏公司之间的商品房买卖合同，系双方自愿订立，是双方的真实意思表示，该合同有效。双方应按合同约定自觉、全面履行各自义务。现曹庭凯要求正宏公司继续履行合同约定的交房义务，法院应予支持。本案双方争议焦点：1、正宏公司是否构成逾期交房？如逾期，计算违约金的起止点是何时？2、正宏公司是否存在不可抗力免责事由？如存在，可延期天数是多少？3、双方约定的逾期交房违约金按已交房价款日万分之十计算标准是否过高?如过高，应如何调整？一、关于正宏公司是否构成逾期交房问题。双方约定出卖人应于2017年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人，出卖人逾期不超过60日（含60日）交房视为出卖人如期交房；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的。合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付违约金。根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，建设、勘察、设计、施工、监理单位依法对建设工程质量负责。由建设单位自行组织验收。竣工验收应当取得消防、规划、环保等部门出具的认可文件，这是城乡规划、消防、环保等法律强制性要求，开发商交付房屋时，应当取得上述合格证明文件。本案正宏公司于2018年2月28日登报通知交房时不符合合同约定的“该商品房经验收合格”的交房条件，曹庭凯有权拒绝收房，正宏公司构成逾期交房。但正宏公司就该金湖星城项目于2016年12月2日通过了防空验收，2017年9月30日通过环保基础设施竣工验收，2018年2月9日竣工验收合格，2018年3月21日绿化验收合格，2018年4月10日消防复验收合格，2018年5月22日取得竣工验收规划条件核实证明，该小区基础和公共配套设施均已到位，达到了“该商品房经验收合格”的交房条件。同年5月29日，正宏公司再次登报通知未收房的业主收房。鉴于双方于2018年1月7日签订合同，故计算逾期交房违约金的起止时间为自2018年1月7日起至2018年5月29日止。二、关于正宏公司是否存在因不可抗力延迟交房的事由。双方约定遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房期限。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害（如台风、地震、地震、冰雹等）、政府行为（如征收、征用等）、社会异常事件（如罢工、骚乱等）三个方面。不可抗力是法定免责事由，具有强制性，不以告知为生效要件。但正宏公司主张的政府行为系有关部门正常履行行政管理行为，不属于不可抗力，不能免责。正宏公司主张的雨雪天气造成停工，因并非多年不遇的自然灾害，而是可以预见的自然现象，亦不属于不可抗力，不能免责。故正宏公司要求延期至少218天交房的辩解意见，本院不予采纳。三、关于逾期交房的违约金计算标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。第十七条规定商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案双方约定的逾期交房违约金按已交房价款日万分之十的标准计算，经评估大冶市金湖大道西侧莲花路以东“金湖星城”能正常投入使用的成套住宅，租赁期限为一年，在价值时点2018年1月1日的月租金为15.4元/㎡，故双方约定的逾期交房违约金标准明显过高，应以不超过曹庭凯实际损失的百分之三十为标准确定损失额。结合本案中正宏公司在合同约定的逾期60日内组织了竣工验收并通知收房，并积极配合有关部门进行专项验收，但由于绿化、消防、规划等专项验收未及时到位导致延迟交房，非正宏公司自身主观原因造成，且曹庭凯亦未能举证证明延迟交付给其造成的实际损失，而按同期同地段同类房屋租金标准计算的损失赔偿额为逾期交房的法定损失，故对逾期交房违约金计算标准法院确定为同期同地段同类房屋租金的130%。综上，正宏公司应向曹庭凯支付逾期交房违约金15300元（161.46㎡×15.4元/㎡÷30×142×130%）。曹庭凯主张的逾期交房违约金超出部分，法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、正宏公司于判决生效之日起三日内向曹庭凯履行合同约定的交房义务；二、正宏公司应于本判决生效之日起三日内向曹庭凯支付逾期交房违约金15300元；三、驳回曹庭凯的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，正宏公司作为开发商，向业主交付的房屋只要达到经验收合格的标准，就可以视为交付质量合格的房屋。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件虽属于房屋竣工交付时的必备文件，但正宏公司亦向法庭说明该两份证明文件是在业主收房时一并交付，并且，是否有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》本身对房屋质量不产生影响，同时曹庭凯也没有证据证实正宏公司就诉争房屋未办理《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件，故其认为正宏公司未办理该两项证明文件，其房屋不具备交房条件的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院计算违约金至2018年5月29日并无不当。双方合同当中虽然已经约定了违约金的计算方式，但日万分之十的违约金标准过高，一审法院依据当事人的申请，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，参考同期同地段同类房屋租金标准上浮30%确认曹庭凯应获赔的违约金，符合本地的实际情况，也符合法律规定，并无不当。一、二审案件受理费，由法院依据法律规定决定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2808元，由黄石市正宏房地产开发有限公司负担2000元，由曹庭凯负担808元；二审案件受理费985元，由曹庭凯负担。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二〇一九年三月二十八日法官助理段佳书记员田梦