广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终67号上诉人（原审原告）：杨如花，女，1969年4月9日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。被上诉人（原审被告）：韶关市新展鹏物业服务有限公司。住所地：广东省韶关市武江区新建路**盈翠皇庭****。法定代表人：黄浩君，执行董事。委托诉讼代理人：廖聪恒，该公司经理。上诉人杨如花因与被上诉人韶关市新展鹏物业服务有限公司（以下简称新展鹏公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2018）粤0203民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨如花，被上诉人新展鹏公司的委托诉讼代理人廖聪恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨如花上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费由新展鹏公司承担。事实与理由：一、原判决认定杨如花、新展鹏公司双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法、有效错误。1.依据《物业管理条例》第二十一条、第二十六条规定，《前期物业服务合同》的双方当事人是建设单位与物业服务企业，《物业服务合同》双方当事人是业主委员会与物业服务企业。杨如花并不具备条件选聘新展鹏公司并签订所谓的《前期物业管理服务协议》合同主体资格。2.依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第六条、第十一条的规定，杨如花并非涉案小区开发建设单位，并不具有单独与新展鹏公司单独签订涉案小区《前期服业服务合同》该项民事权利的权利。3.新展鹏公司明知杨如花不具有与其签订前期物业服务合同的民事权利而诱使杨如花与新展鹏公司签订合同，属于新展鹏公司对杨如花主观故意实施的合同欺诈行为。依据合同法第五十二条规定，依法应当确认合同无效。4.根据《物业管理条例》第二十四条规定，《前期物业服务合同》民事法律行为除了需要具备一般成立要件，还需要具备特别成立要件，合同方能成立生效。没有证据证明新展鹏公司被涉案小区建设单位依法选聘进驻涉案小区。二、一审判决认定基本事实不清，缺乏证据证明。1.根据《物业承接查验办法》第十七条和《物业管理条例》第四十四条、第五十一条规定，杨如花用水收费与新展鹏公司没有关系，二次供水检测清洗应当由供水企业负责进行。2.根据《物业服务定价成本监审办法》第九条、第十一条和《物业服务费测算》(发改价格[2003]1864号)规定，物业服务收费可采用包干制或酬金制。原判决所谓《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》(粤价[1997]173号)第四条是指实行酬金制收费形式而非指实行包干制。《前期物业服务合同》收费均实行政府指导价的包干制而非实行酬金制。三、原审判决关于物业服务费缴纳问题的论述没有根据。韶关市××、韶关市住房和城乡建设局《关于印发物业服务收费管理实施细则的通知》第十三条规定，实行政府指导价的物业服务收费实行备案制度。纵观本案，新展鹏公司没有任何证据证明其可以向杨如花收取费用。四、根据《物业承接查验办法》第四十条和《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，新展鹏公司应当承担欺诈赔偿杨如花经济损失五百元。新展鹏公司答辩称，一、新展鹏公司与杨如花签订的《前期物业服务协议》合法有效。一审认定事实清楚，适用法律正确。杨如花提出的双方签订的物业服务协议不具有约束力的理由不成立。1.前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”2.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，开发商与物业服务企业签订前期物业服务合同具有法律依据。二、新展鹏公司对杨如花收取收业服务费及相关费用符合法律规定。1.双方在购房时已签订《前期物业服务协议》，明确了双方的责权。2.新展鹏公司就物业经营活动向行政主管部门进行了物业区域备案、《前期物业服务合同》备案。符合行政手续要求。3.新展鹏公司就收费标准已向物价部门报批，并在收费处进行了公示。三、新展鹏公司向杨如花收取水电公摊费符合相关规定，依据如下：1.《中华人民共和国物权法》第八十条规定建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。2.《广东省物业管理条例》第四十九条物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。3.《韶关市物价局韶关市住房和城乡建设关于印发物业服务收费管理实施细则的通知》第十二条规定“住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明等共用设施设备产生的水电费可按约定的方式向全体业主(物业使用人)合理分摊。”综上所述，新展鹏公司对公摊水电费已按规定进行公示，分摊收取符合法律规定。四、杨如花提供的证据与本案不存在关联性，请求驳回杨如花的所有上诉请求。杨如花向一审法院起诉请求：一、判令新展鹏公司返还向杨如花擅自收取的二次生活水池清洁消毒费用5.55元，并计付利息0.02元及违约金0.17元，增加赔偿金额500元，小计506元；二、判令新展鹏公司返还向杨如花擅自收取的“清洁用水公摊费”总计84.8元，并计付利息2.345元及违约金2647.94元，增加赔偿金额500元，小计3235元；三、从判决生效之日起中止全部物业服务费的缴纳，直至新展鹏公司向杨如花付清全部赔偿费用;四、判令新展鹏公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：杨如花是韶关市武江区新华北路28号香槟小城4幢1802房的业主之一，该房屋属于杨如花与其丈夫黄耀荣、女儿黄梓欣(2005年3月23日出生)三人共同共有，黄耀荣、黄梓欣均向该院出具声明书，表示其于本案中不主张权利，所有权利由杨如花一人主张。新展鹏公司自2009年起开始至今在香槟小城提供物业服务。2009年6月17日，新展鹏公司作为甲方与黄耀荣、杨如花作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；甲方管理本物业采用包干制之物业管理承包方式，在确保为香槟小城提供符合本协议约定的物业管理服务的前提下，甲方以自负盈亏的方式进行物业管理财务运作。关于物业管理服务内容约定包括房屋共享设施设备及其运行的维护和管理（共享设施设备是指包括并不限于共享的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、有线电视电线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共享设施设备使用的房屋）；小区内沟、井、及化粪池清理、生活水池的清洁消毒。关于物业服务费用约定住宅（公寓除外）按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米RMB1.10元，由乙方每月1日（至7日）前缴交当月的管理费用；物业管理服务费用标准按市物价部门规定或批准的收费标准，结合本物业管理费用实际收支情况，参照物价涨跌幅度调整。关于违约责任约定甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。签订上述协议后，杨如花于2009年9月入住香槟小城并开始向新展鹏公司交纳物业服务费用。另查明，2018年之前，香槟小城二次供水水池的清洁消毒工作均由新展鹏公司自行完成。2018年3月27日，韶关市住房和城乡建设管理局下发《市住管局关于切实做好二次供水水池清洗消毒的通知》通知：“韶关市区各物业公司、二次供水设施管理单位：一、凡在2018年1月1日后尚未委托专业清洗公司（单位）进行公共饮用水水池（水箱）清洗消毒并取得有效水质检测报告的二次供水管理单位，应当在5月1日前完成年度第一次二次供水设施专业清洗消毒工作。二、二次供水设施清洗消毒应当委托专业清洗队伍使用专业清洗消毒药物进行，并由有资质的水质检测部门现场抽取水样检测，达到水质检测合格（非水质检测部门现场抽样不予认可）……。”2018年5月1日，新展鹏公司作为甲方与韶关市高锐工贸有限公司、韶关市自来水公司作为乙方签订《二次供水水池清洗消毒合同》，约定新展鹏公司将香槟小城二次供水水池交由乙方清洗消毒，总容积350立方；每年分别两次水池清洗消毒，两次清洗消毒检测总费用为8900元/年（含税）；预约洗清时间为每年的6月15日/12月15日；费用支付方式，每年分两次支付，清洗消毒完毕取得检测报告后一周内。2018年6月4日，新展鹏公司在香槟小城张贴《关于二次供水水池清洗费用分摊的公告》，要求香槟小城业主分摊生活水池清洗消毒检测费8900元/年。之后，新展鹏公司委托的第三方对香槟小城的二次供水水池进行了清洁消毒检测，新展鹏公司为此支付了4500元，并提供了发票予以佐证。2018年7月6日，杨如花向新展鹏公司交纳物业服务费，新展鹏公司向杨如花出具的《收费收据》显示其收取了杨如花生活水池清洗消毒费5.55元。新展鹏公司称该费用并非由所有业主进行分摊，仅由需要使用二次供水的业主分摊。杨如花、新展鹏公司确认清洁用水公摊费与物业服费用一并交纳。杨如花主张其自2009年9月1日至2018年7月31日，每月平均交纳清洁用水公摊费用0.5元，合计交纳84.8元。新展鹏公司对此不予认可，认为清洁用水公摊费按水表抄表数分摊计算，并提供了杨如花所在房屋自2015年1月至2018年8月清洁用水公摊费用明细表，该明细表显示该项费用金额从0.15元至1.44元不等，合计费用为22.65元。杨如花对该明细表不持异议。再查明，香槟小城于2015年5月1日成立业主委员会，业主委员会成立后未与新展鹏公司或其他物业服务企业签订物业服务合同。杨如花系香槟小城业主委员会主任，自新展鹏公司在小区张贴《关于二次供水水池清洗费用分摊的公告》后，香槟小城业主委员会以口头及书面向新展鹏公司提出质疑，新展鹏公司对此亦作了相应的书面回复。2018年7月3日，香槟小城业主委员会就二次供水水池清洗消毒、检测费用及小区电动车智能充电桩的收费标准向韶关市武江区发展和改革局去函咨询。2018年7月9日，韶关市武江区发展和改革局复函：根据《广东省定价目录（2018年版）》的规定，二次供水水池清洗、消毒和检查费用以及小区电动车智能充电桩收费未列入政府定价项目范围，实行市场调节价管理，收费标准由服务企业与受益单位或受益用户协商确定。另外，杨如花就二次供水水池清洗消毒费用公摊、清洁用水公摊、充电桩收费问题向韶关市武江区信访办发去信访件，韶关市武江区发展和改革局收到该转批的信访件后于2018年7月25日对此作出了书面回复。杨如花、新展鹏公司双方还曾在政府相关部门的主持下进行调解，但未能达成一致意见，杨如花遂提起本案诉讼。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。杨如花、新展鹏公司双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法、有效，依法成立的合同受法律保护。且香槟小城成立业主委员会后未与其他物业服务企业签订物业服务合同，《前期物业管理服务协议》对杨如花、新展鹏公司双方仍有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《前期物业管理服务协议》的约定，新展鹏公司提供的物业管理服务内容包括生活水池的清洁消毒，新展鹏公司在2018年之前均按照协议约定自行安排人员对二次供水水池进行清洁消毒，并承担相应的成本。2018年3月，韶关市住房和城乡建设管理局要求韶关市区各物业公司应当委托专业清洗队伍使用专业清洗消毒药物对二次供水设施进行清洗消毒，并由有资质的水质检测部门现场收取水样检测，达到水质检测合格。此时，新展鹏公司若仍然自行对二次供水水池进行清洗消毒已经不能达到新政策的要求，不得不委托专业的第三方进行清洗消毒，这样一来必然产生相应的费用，增加相应的服务成本。因杨如花、新展鹏公司双方签订《前期物业管理服务协议》是在2009年，至今已有9年，签订协议时双方均未能对新政策有合理的预见，而现在新政策又客观上导致相应费用的增加，考虑到新展鹏公司聘请专业清洗队伍对二次供水水池进行清洗消毒有利于保障包括杨如花在内的业主的饮用水安全，而新展鹏公司此后亦无需自行安排人员对二次供水水池进行清洗消毒，该院根据公平原则，确定香槟小城二次供水水池洗清消毒费用由需要使用二次供水的业主与新展鹏公司平均分担，故新展鹏公司应当向杨如花退还二次供水水池清洗消毒费2.775元。新展鹏公司向杨如花收取二次供水水池清洗消毒费并未违反《前期物业管理服务协议》，故对于杨如花要求新展鹏公司支付违约金、增加赔偿金额的诉讼请求，该院不予支持。对于杨如花要求新展鹏公司支付利息的诉请，因杨如花于2018年7月6日向新展鹏公司交纳该项费用，故新展鹏公司应向杨如花支付从2018年7月6日起以2.775元按中国人民银行同期贷款利率计付至退还之日止的利息。至于清洁用水公摊费问题。清洁用水系新展鹏公司对香槟小城走廊通道、楼梯间等公共部位环境清洁而产生的用水，虽然对上述公共部位进行清洁系新展鹏公司的义务，但对于因此产生的水费，杨如花、新展鹏公司并未在《前期物业管理服务协议》明确约定由谁承担。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”及参照《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价[1997]173号）第四条：“住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住（用）户合理分摊”的规定，杨如花作为走廊通道、楼梯间等公共部位的共有人，即杨如花系享受新展鹏公司进行清洁服务的受益人，且该项清洁用水公摊费是实付实摊，新展鹏公司亦进行了相应的公示。故杨如花要求新展鹏公司返还清洁用水公摊费84.8元并支付相应利息、违约金，增加赔偿金额的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。至于杨如花要求中止支付全部物业服务费的缴纳问题。如前所述，杨如花、新展鹏公司签订《前期物业管理服务协议》合法、有效，对双方均具有法律约束力。新展鹏公司并未因本案纠纷停止为杨如花提供物业服务，故新展鹏公司依法享有按协议约定收取相关服务费用的权利，杨如花作为业主，亦应当依约向新展鹏公司支付物业服务费用，故对于杨如花的该项诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、韶关市新展鹏物业服务有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还二次供水水池清洗消毒费2.775元及利息（利息计算方式：从2018年7月6日起以2.775元按中国人民银行同期贷款利率计付至退还之日止）给杨如花；二、驳回杨如花的其他诉讼请求。本院二审查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对杨如花的上诉意见，对本案争议焦点分述并评析如下：一、关于杨如花与新展鹏公司签订的《前期物业管理服务协议》的效力问题。新展鹏公司依据香槟小城建设单位委托，对香槟小城小区物业提供有偿管理服务。杨如花作为香槟小城小区4幢1802房业主，与新展鹏公司签订《前期物业管理服务协议》，杨如花如果认为自己在签订《前期物业管理服务协议》时新展鹏公司故意实施合同欺诈，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”和第五十五条第一款：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”的规定，杨如花可以依法在规定的除斥期间内行使撤销权，请求人民法院予以撤销《前期物业管理服务协议》，也可以要求对《前期物业管理服务协议》进行变更。鉴于杨如花在法律规定的除斥期间内没有行使撤销权，现撤销权已经消灭。杨如花与新展鹏公司就香槟小城小区物业管理服务签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效并受法律保护。鉴于香槟小城成立业主委员会后未另聘物业服务企业，也未与新展鹏公司重新签订物业服务合同，新展鹏公司仍继续对香槟小城小区提供物业管理服务，业主事实上亦接受了物业服务，故本院认定杨如花与新展鹏公司签订的《前期物业管理服务协议》继续有效，双方仍应当按照协议的约定全面履行自己的义务。杨如花诉称其不具备签订《前期物业管理服务协议》合同主体资格没有法律依据，本院不予采信。二、关于杨如花请求新展鹏公司返还收取的二次供水水池清洗消毒费用及利息、违约金、增加赔偿金应否支持的问题。如上所述，杨如花与新展鹏公司签订的《前期物业管理服务协议》有效，双方应当按照协议的约定全面履行自己的义务。2018年3月，韶关市住房和城乡建设管理局发出《市住管局关于切实做好二次供水水池清洗消毒的通知》后，杨如花所在香槟小城小区的二次供水设施清洗消毒改为委托专业清洗队伍使用专业清洗消毒药物进行。对于因此而产生的清洗消毒费用承担问题，杨如花与新展鹏公司在《前期物业管理服务协议》中无明确约定。鉴于香槟小城小区实行二次供水设施清洗消毒由专业清洗队伍使用专业清洗消毒药物进行，一方面免除新展鹏公司相应义务，减少了该项服务成本；另一方面杨如花等香槟小城小区使用二次供水的业主饮用水安全更加有保障，是受益人。因此，根据公平原则，对于增加的该项费用由香槟小城小区需要使用二次供水的业主与新展鹏公司双方共同分担较为合理。杨如花主张该笔费用应由新展鹏公司一方承担没有依据。本院对杨如花请求新展鹏公司全额返还二次供水水池清洗消毒费用及利息、违约金、增加赔偿金的请求不予支持。三、关于杨如花请求新展鹏公司返还收取的清洁用水公摊费及利息、违约金、增加赔偿金应否支持的问题。杨如花所诉的清洁用水公摊费是新展鹏公司在履行对香槟小城小区走廊通道、楼梯间等公共部位日常保洁而产生的用水费用，根据《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》第四条：“住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住（用）户合理分摊”的规定，杨如花所在的住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水费，属于该大楼住（用）户合理分摊的范畴。且在韶关市××、韶关市建设局《转发广东省物价局、广东省建设厅关于贯彻实施国家发展改革委、建设部综上所述，杨如花的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨如花负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一九年三月二十六日书记员  沈燕山