河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终873号上诉人（原审被告、案外人）：魏建林，男，汉族，1962年9月7日出生，住南阳市淅川县。委托诉讼代理人：赵朴，河南博音律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告、申请执行人）马俊娟，女，汉族，1987年5月28日出生，住河南省林州市。委托诉讼代理人：王勇，河南金色世纪律师事务所律师，特别授权。第三人（原审第三人、被执行人）河南省锦寓置业有限公司。法定代表人葛明森，任总经理职务。委托诉讼代理人：葛少普，系公司员工。上诉人魏建林因与被上诉人马俊娟、第三人河南省锦寓置业有限公司（以下简称锦寓公司）执行异议之诉纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2018）豫1302民初6313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人魏建林的委托诉讼代理人赵朴，被上诉人马俊娟的委托诉讼代理人王勇，第三人锦寓公司的委托诉讼代理人葛少普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏建林上诉请求：1、依法撤销（2018）豫1302民初6313号民事判决书，2、依法改判驳回马俊娟的诉讼请求。判令不得执行都市春天8号楼3204室房屋，或发回重审。3、马俊娟承担本案诉讼费。事实和理由：一、原审事实部分认定错误。2009年7月24日，马玉琴购买了涉诉房屋，并支付了全部购房款99万元。后马玉琴将房屋岀售给魏建林后，向锦寓公司提出更名申请，锦寓公司将购房人更名为魏建林，合同日期依然还是原马玉琴购买日期，即2009年7月24日这当然属于经购房合同对锦寓公司的同意，将马玉琴在该合同中的权利义务转移给魏建林，魏建林享有马玉琴的权利，并承担了后续付款义务。根据合同法第八十八条规定，当事人一方经对方同意可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。原审称无法查明其受让的真实性和受让时间，属于事实认定错误，《都市春天认购协议》经过锦寓公司同意更名、经向上诉人交付房屋，魏建林也一直交纳着后续费用，足以证实其真实性，魏建林享有马玉琴享有的作为原购房人的权利，包括交纳全部购房款、购房日期所享有的权利。魏建林受让的时间不影响事实的认定，而且通过庭审中，上诉人举证涉案房屋交付给魏建林的时间为2012年1月16日，早于法院查封。二、原审适用法律错误。1、魏建林在南阳市中心城区无其他用于居住的房屋，原审以魏建林在淅川县有房屋居住，便认定不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”无依据，其缩小性适用法律严重损害了无过错购房人的合法权益。2、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条与第二十八条，根据最高院相关判决书及裁定书，两个法条属于特别条款和普通条款的关系，并非以被执行人是房地产开发企业为区分标准，本案既适用于二十八条也适用于二十九条。原庭审中，魏建林主张本案适用并符合二十八条的规定提交了证据证实在查封前，魏建林已经合法占有了涉诉房屋原判决对该部分没有审查，对是否符合二十八条的规定，只字未提。属于法律适用错误。根据《执行异议和复议案件规定》二十八条，魏建林在查封前就支付了全部购房款并占有了该房屋，不能办理房产证显然不是魏建林的原因，众所周知，能否办理房产证在于开发商所建的房屋是否符合法定的条件。魏建林享有物权期待权足以排除查封。根据《执行异议和复议案件规定》二十九条，魏建林在南阳市辖区没有用于居住的房屋，魏建林作为消费者，享有消费者特殊的物权期待权，足以排除查封。原审事实部分认定错误，法律适用错误，魏建林作为善意的购房人，购买涉诉房屋，不但支付了全部购房款近十年也一直交纳物业费等各种费用，却因马俊娟与第三人锦寓公司的债务纠纷，房子被执行，还要承担案件诉讼费，原审判决既不合法也不公平，请求贵院能够依法支持上诉人的上诉请求。马俊娟辩称，一、一审判决适用最高人民法院执行异议和复议规定第二十九条完全正确。魏建林在上诉状中也认可《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条是一般条款和特殊条款的关系，因本案马俊娟申请强制执行的“都市春天”8号楼3204房登记在被执行人锦寓公司的名下，而锦寓公司是房地产开发企业，因此，本案适用该规定第二十九条完全正确。根据该规定第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对照上述规定，魏建林上诉理由也不能证明符合不予执行的条件。根据淅川县房屋产权登记办公室《房屋所有权存根》，魏建林在淅川县××街道××社区××组有住宅合计1546.9平方米。对此，马俊娟并不否认，但在上诉状中辩解其在南阳市城区没有用于居住的房屋所以就不应当适用第二十九条的规定。该辩解不能成立，因为最高院的该规定明确为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。本案中，首先，魏建林购买该房屋明显不是用于居住，因为被查封的8号楼3204室从来就没有人居住，该房房门被人用刀砍的有口子，长期无人管理，根据一审法院执行局的要求，在公证部门的全程录像公证下已经更换了该房的门锁和钥匙，并被贴上法院执行局的封条，从马俊娟所称的购买时间到房门锁被法院执行局更换并贴封条长达9年时间，魏建林从来没有在此居住也没有提出过异议；其次，魏建林名下有其他用于居住的房屋，因为最高院的规定是“名下无其他用于居住的房屋”，并没有特别说明必须是在本城区内名下无其他用于居住的房屋，况且淅川县属于南阳市辖区，魏建林既不在南阳市区生活、工作，也不在南阳市区做生意，即使购房时真实的，因魏建林购房显然不是消费需求，当然不符合第二十九条的规定。二、现有证据足以证明魏建林不是8号楼3204室的真实购房人。1、根据一审时魏建林提供的证据显示，2009年8月2日与锦寓公司签订认购书的是魏建林，但收款收据显示实际付款人是马玉琴。即使如魏建林辩称其是从马玉琴手中购买，但其并未提供购房款交付的证据，也不能证明其是从马玉琴手中购买还是直接从锦寓公司处购买。2、根据南阳市中级人民法院（2013）南民三终字第01151号《民事判决书》，马玉琴与华文海系夫妻关系，马玉琴利用华文海因重婚罪被羁押期间与本案被答辩人签订房产租赁合同，将马玉琴夫妻共同财产淅川县门面房出租给魏建林，华文海以马玉琴与魏建林勾结损害其利益为由向人民法院起诉。而本案涉及的房产也发生在梅玉琴与华文海婚姻财产纠纷期间。3、根据南阳市宛都公证处对8号楼3204房换锁时的照片显示，该房间内存放的都是马玉琴的物品，也足以证明该房产的实际所有人并不是魏建林，而是马玉琴。综上，魏建林不是本案争议房产的真实购买人，且其不符合最高院执行异议复议规定第二十九条规定的法定条件。一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当依法予以维持。锦寓公司的答辩意见同魏建林的上诉意见。马俊娟向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销（2018）豫1302执异261号《执行裁定书》，判决准予对河南省锦寓置业有限公司位于南阳市××（××）都市春天8号楼3204室房产的执行；2、诉讼费由魏建林承担。一审法院认定事实：2009年7月24日，魏建林和锦寓公司签订《都市春天认购书》，其中约定，第三人锦寓公司将其开发的位于都市春天小区8号楼3204室的房屋出售给魏建林，房屋总价款994761元。但是由锦寓公司出具的购房款收据四张合计1050000元上显示交款人是马玉琴，且银行转账凭证六份合计800000元的转款人也是马玉琴。该房产在房产管理部门一直没有备案。在王予南诉锦寓公司民间借贷纠纷一案中，本院于2012年5月18日作出（2012）宛民商初字第1122号民事裁定书，将锦寓公司名下“都市春天”包括8号楼3204号商品房在内的房产予以查封。在马俊娟诉锦寓公司房屋买卖合同一案中，本院于2013年10月21日作出（2013）宛民初字第2336号民事裁定书，查封了涉案房产。以上查封在南阳市房地产管理局办理了查封登记，规定任何人非经本院同意不得对此房产擅自转让、买卖、处置。2014年5月30日，本院作出（2013）宛民初字第2336号民事调解书，确定锦寓公司于2014年7月31日前给付马俊娟3500000元及利息、违约金。调解书生效后，锦寓公司没有如期履行义务，马俊娟申请强制执行。在执行过程中，2015年10月12日本院作出（2014）宛法执字第550-1号民事裁定，内容：续查封被执行人河南锦寓置业有限公司位于南阳市××）都市春天3号楼2603、2401，4号楼2601，8号楼3201、3204、3004、2904七套房产。2018年8月16日，针对本院对“都市春天”8号楼3204号商品房的执行，被告魏建林向本院提出执行异议，一审法院于2018年8月28日作出（2018）豫1302执异261号执行裁定书，裁定：中止对河南省锦寓置业有限公司位于南阳市××（××）都市春天8号楼3204室房产的执行。另查明，魏建林名下在南阳市××街道××社区××组有居住房屋。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其也用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照该规定，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须全部具备，缺一不可。本案中，魏建林称从马玉琴处受让涉案房屋，但缴纳购房款的收据和银行转账凭证全部是马玉琴的名字，无法查明其受让的真实性和受让时间；且其名下还有其他可供其居住的房屋。因此，魏建林购买涉案房屋的情形并不具备上述第二十九条所规定的三个条件，因此，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告主张撤销（2018）豫1302执异261号《执行裁定书》，判决准予对第三人河南省锦寓置业有限公司位于南阳市××（××）都市春天8号楼3204室房产的执行理由成立，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：准予对第三人河南省锦寓置业有限公司位于南阳市××（××）都市春天8号楼3204室房地产的强制执行。本案受理费13747元，由魏建林负担。本院二审期间，马俊娟提交了两组证据证据。1、南阳市中级人民法院判决书，这份民事判决书证明魏建林和马玉琴所称的房产买卖是马玉琴和前夫婚姻买卖期间产生的，并且马玉琴和华文海在淅川县出租给魏建林，华文海出狱后要求和魏建林解除合同，从这里可以看出马玉琴和魏建林不是房屋买卖，而是房产转移。2、三张照片，马玉琴是金正珠宝行的前老板，现在那房子里边放的东西还是金正珠宝行的。证明这是马玉琴的房产，不是魏建林的。如果是魏建林的房产不会还放着马玉琴的东西。本院组织当事人进行了证据交换和质证。魏建林质证，对判决书真实性无异议，对证明方向和关联性有异议，该判决书与本案没有关联，不能说明马玉琴就是被上诉人所称的实际购房人，该判决中根本没有提到本案涉诉的房产，被上诉人所称没有任何依据。这几个照片对其合法性有异议，根据证据规则，证据来源应当合法，两张照片是马俊娟非法闯入魏建林处取得的照片不能作为证据适用。2屋中存放何种东西不能说明是马玉琴的，存放何人财物是本案上诉人的权利。3、用于居住并非实际居住，用于居住的意思是指该房屋不是商铺，该房屋是商品房，能够居住，所以对方说法没有依据。第三人锦寓公司的质证意见同魏建林的质证意见。结合双方质证意见，本院对上述证据不予采信。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案系申请执行人提起的执行异议之诉纠纷。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其也用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，2009年7月24日马玉琴购买了涉诉房屋，并支付了全部购房款99万元。后马玉琴将房屋岀售给魏建林，并向锦寓公司提出更名申请，锦寓公司将购房人更名为魏建林，锦寓公司2012年1月16日向魏建林交付房屋，魏建林也一直交纳着后续物业、水电、生活垃圾等费用。马俊娟诉锦寓公司房屋买卖合同一案中，一审法院于2013年10月21日作出（2013）宛民初字第2336号民事裁定书，查封了涉案房产。涉案房屋交付早于执行法院查封房屋的时间。魏建林在人民法院查封前已合法占有该不动产，并支付了全部房价款，无证据证明因其个人原因未办理过户登记，符合《执行异议和复议案件规定》司法解释第二十八条的规定，魏建林应当享有物权期待权的保护条件，享有足以排除强制执行的民事权益。另参照《执行异议和复议案件规定》二十九条第二款规定，即“所购商品房系用于居住且买受人名下无其也用于居住的房屋”；魏建林购买涉案房产系居住性房屋，且其在南阳市城区无其他用于居住的房屋，“无其他用于居住的房屋”是指买受人在涉案房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。本案中原审查明魏建林在淅川县境内有登记房屋，与涉案房屋不在同一地点，不违反上述法律规定。应予支持。原审认定魏建林不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”不当，应予纠正。综上所述，魏建林的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第三百零七条、第三百一十三条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初6313号民事判决；二、驳回马俊娟的诉讼请求。二审案件受理费13747元，由马俊娟负担。本判决为终审判决。审判长  王玉斌审判员  李郧钦审判员  陈德林二〇一九年三月二十日书记员  牛志烨