湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终295号上诉人（原审被告）：湖北诚威置业有限公司。住所地：湖北省孝感市黄陂西路**。统一社会信用代码：914209005798718910。法定代表人：熊立进，该公司总经理。委托诉讼代理人：李国清，该公司员工。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：夏一峰，北京大成（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：向琴，女，1979年11月10日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：胡青，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：代为起诉，承认、放弃、变更诉讼请求，答辩，申请回避，调查提交证据，调解、和解，签收法律文书，申请执行。委托诉讼代理人：黄河，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：代为起诉，承认、放弃、变更诉讼请求，答辩，申请回避，调查提交证据，调解、和解，签收法律文书，申请执行。上诉人湖北诚威置业有限公司（以下简称诚威置业）因与被上诉人向琴商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2018）鄂0902民初3342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。诚威置业上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销（2018）鄂0902民初3342号民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回向琴的全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由向琴承担。事实及理由：2018年10月17日，诚威置业与向琴因商品房预约合同纠纷向法院提起诉讼，一审法院予以受理并于2018年11月26日作出（2018）鄂0902民初3342号民事判决，判令诚威置业与向琴于2018年1月16日和18日签订的《世纪城定购协议书》有效；诚威置业于判决生效后七日内与向琴签订两套涉案商品房的《商品房买卖合同》，并将该两套商品房交付给向琴使用；诚威置业于双方签订《商品房买卖合同》后九十日内为向琴办理上述商品房的不动产权证书；本案诉讼费8553元，由诚威置业负担。诚威置业认为一审法院在审理本案过程当中存在认定事实不清、证据不足，适用法律错误等诸多不当行为，具体如下：一、在对于诚威置业与向琴所签订的《世纪城定购协议书》效力认定上，一审法院存在适用法律错误的情形。依据《商品房销售管理办法》的规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。同时，商品房现售，应当符合以下条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。同时，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。而商品房预售，则应当取得商品房预售许可证。由此可见，无论是商品房现售还是预售，都应当将商品房具备现售或预售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。因此，一审法院认为“已经取得房地产证书，而没有取得预售许可证明的商品房当然可以买卖，合同当然有效”的观点明显是错误的。本案当中，诚威置业并未办理任何商品房现售及预售的相关手续及备案。无论是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，还是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《商品房销售管理办法》的规定。诚威置业与向琴签订《世纪城定购协议书》都违反法律法规强制性规定，因此双方签订的合同是无效的。二、一审法院存在着认定事实不清，涉及在本案关键事实认定上存在主观臆断的行为。诚威置业在一审时曾抗辩并未实际收到购房款并提交了相关证据，在向琴支付所谓“购房款”后，短短数分钟内“购房款”即通过十笔支付至案外人“武汉鑫博瑞汽车服务有限公司”、又通过十笔支付至案外人“武汉市常青保洁有限责任公司”的账户。同时，诚威置业在庭审中也提出《世纪城定购协议书》的签订及购房款收取过程可能存在着向琴与案外人恶意串通等情形。但一审法院对于诚威置业就此所提出的证据、答辩意见、质证意见，均未向相关案外人及第三方作任何调查即下定论，未作任何的调查即不予采信，无视诚威置业的利益。一审法院在事实认定上存在大量主观臆测，认定事实不清。三、一审法院判决诚威置业为向琴办理涉案房屋的不动产权证书于法无据。因诚威置业与向琴签署的《世纪城定购协议书》系无效合同，因此诚威置业并无义务为向琴办理不动产权证书。另一方面，任何商品房在出卖人出卖房屋之后，均应当由买受人凭借着其个人身份证明文件、商品房买卖合同等材料由本人前往相关行政主管机关办理权属登记，出卖人并无权利代替买受人办理。综上所述，鉴于一审判决存在多处事实的认定和法律适用的错误，为了维护诚威置业的合法权益，请求二审法院在查清事实后，支持诚威置业的各项上诉请求。向琴辩称，一、本案一审判决事实认定清楚，证据充分，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，依法应驳回诚威置业的上诉，维持原判。二、一审认定向琴与诚威置业签订的《世纪城定购协议书》合法有效，符合客观事实，适用法律正确，符合我国合同法的规定。1.《世纪城定购协议书》是双方真实意思的表示，依法成立并生效。一审中，向琴提交了与诚威置业签订的书面《世纪城定购协议书》，协议双方均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，该协议书经双方协商达成，由诚威置业提供，第一条明确约定“甲乙双方在正式签订《商品房买卖合同》前，经友好协商，自愿签订本协议”，该协议书对诉争房屋具体情况约定清楚明确。协议书最终由诚威置业盖章，并由诚威置业的法定代表人兼股东熊立进和诚威置业的监事兼股东刘敦怀二人签名，且该协议书并非法律、行政法规规定的应当办理批准、登记等手续生效的合同。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四条“合同自由原则”、第三十二条、第四十四条之规定，本案《世纪城定购协议书》是双方真实意思的表示，自愿订立，经双方签字或者盖章时成立并生效，一审认定其合法有效符合法律规定。2.一审认定《世纪城定购协议书》为商品房买卖合同合法有据。向琴与诚威置业自愿签订的《世纪城定购协议书》对涉案买卖房屋的双方当事人、房屋具体位置、面积、单价、总房价、付款方式、签订正式《商品房买卖合同》等有关商品房买卖的主要内容，符合我国《商品房销售管理办法》第十六条之规定，且向琴作为买受人已按协议书约定将全部购房款转账支付至诚威置业指定账户，诚威置业按照约定收受了买受人支付的全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，一审认定《世纪城定购协议书》为商品房买卖合同依据充分。《世纪城定购协议书》并非商品房预售合同，诚威置业上诉称“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”不符合本案合同性质，上述法律依据错误。3.《世纪城定购协议书》未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于合同无效的法定情形。一审已查明涉案红光银都世纪城8号楼C、D座经相关主管部门验收，并出具了《工程竣工验收备案证明书》，楼盘取得了不动产权总证，根据我国《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条的规定，本案《世纪城定购协议书》为商品房买卖合同，诉争房屋在一审开庭前已经取得房地产权属证书，依法可以转让，一审认定《世纪城定购协议书》合法有效依据充分，《世纪城定购协议书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于合同无效的法定情形。三、向琴已按《世纪城定购协议书》的约定，将全部购房款转账支付至诚威置业指定的账户，诚威置业已收到向琴转账支付的全部购房款。向琴提交的付款电子回单的收款人为诚威置业，并由诚威置业出具了《湖北诚威置业有限公司收款收据》，收款收据加盖了诚威置业财务专用章，并由诚威置业财会主管和财务经办人签名，足以证明向琴已按约定将全部购房款转账支付给诚威置业，诚威置业公司账户已收受相应的购房款，向琴付款义务已完成。诚威置业上诉称将“购房款”支付至案外人的行为与向琴无关。诚威置业作为公司法人，应对其再次转账或付款行为自行承担法律责任，诚威置业并未将向琴支付的购房款返还或退还给向琴，其未实际收到购房款的一审答辩和二审上诉理由，与客观事实不符，毫无证据支持和法律依据。四、基于《世纪城定购协议书》合法有效，向琴已按约支付全部购房款，诚威置业应当全面履行自己的义务，为便于办理商品房买卖备案和权属证书，诚威置业应当按照《世纪城定购协议书》与向琴就案涉的房屋签订正式的《商品房买卖合同》。同时，根据《商品房销售管理办法》第三十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，诚威置业作为房地产开发企业和出卖人，应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，以保障和协助向琴作为商品房买受人在商品房买卖合同起订之日起90日取得房屋权属证书。一审判令诚威置业为向琴办理涉案商品房的不动产权权属证书，系诚威置业作为商品房出卖人应履行的法律义务，合法有据，并无不当。综上，向琴认为，本案一审判决事实认定清楚，证据充分，适用法律正确，诚威置业上诉理由无事实根据、法律依据和证据支持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，依法应驳回诚威置业上诉，维持原判。向琴一审诉讼请求：1.判令确认向琴与诚威置业签订的两份《世纪城定购协议书》有效；2.判令诚威置业与向琴就位于孝感市红光银都世纪城8号楼C单元1703号（现房号为1710号）和1303号（现房号1310号）两套商品房签订书面的《商品房买卖合同》；3.判令诚威置业立即将上述两套房屋交付给向琴，并为向琴办理该两套房屋的权属证书；4.判令由诚威置业承担本案案件受理费、财产保全费。一审经审理查明，2018年1月16日和18日,向琴与诚威置业签订了两份《世纪城定购协议书》，约定诚威置业将其开发建设的位于孝感市××号红光银都世纪城的两套商品房出售给向琴，该两份定购协议书除商品房的房号不同外，其他内容均相同，该两份协议书中与本案有关联的内容有：1.一套位于8号楼C单元1703号，一套位于8号楼C单元1303号(注：现房号变更为1710号和1310号)；2.两套商品房的建筑面积均为127.24平方米；3.两套商品房的单价均为3800元/平方米，房款总价均为483512元；4.向琴须在签订定购协议书5日内支付总房款(含定金)；5.向琴逾期办理《商品房买卖合同》或私自将认购房号转让他人，诚威置业有权单方面解除本协议，同时诚威置业有权将所定房号另行出售，定金不予退还；6.向琴需在指定日期内与诚威置业签订《商品房买卖合同》，本协议书自动失效；7.此定购协议书项下的房款必须进入公司指定账户方视为有效，开户行为建行孝感交通路支行，本协议自签订之日起正式生效。向琴、诚威置业的经手人刘敦怀、诚威置业的法定代表人熊立进均在协议书上签字，并盖有诚威置业公司印章。协议书签订后，向琴于2018年1月16日和18日通过其开户的中国建设银行向诚威置业指定的建行孝感交通路支行分别将购房款汇款483512元和483512元，诚威置业于2018年1月16日和18日向向琴出具了两份收款收据。但诚威置业至今未与向琴签订《商品房买卖合同》、交付涉案商品房、办理商品房登记备案手续和房屋权属证书，以致成诉。另查明，2018年4月19日，孝感市城乡建设委员会对红光银都世纪城8号楼C、D座验收后出具了《工程竣工验收备案证明书》，2018年7月15日，孝感市孝南区发改委出具了《湖北省固定资产投资项目备案证》，孝感市不动产管理局为涉案房屋办理了证号：鄂(2018)孝感市不动产权第0008035号的不动产权总证。一审法院认为，商品房买卖认购、订购、定购、预订等协议是指商品房买卖双方当事人在签署预售契约或现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房认购、订购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。向琴与诚威置业签订的虽然是商品房定购协议书，但双方就涉案房产的坐落、面积、单价、房款、付款方式等均有约定，且向琴已按期付清了房款，根据上述规定，一审法院认定该定购协议为商品房买卖合同。关于双方签订的《世纪城定购协议书》的效力问题，一审法院认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项的规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但该处的权属证书并不要求一定是房地产证书，对已竣工和未竣工的房屋，其转让要求是不一样的，已竣工的房屋转让应该有房地产证书；未竣工的房屋，只要有预售许可证明就行，就符合第三十八条第(六)项的规定要求，可以进行转让，故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；也就是说商品房买卖合同有效的最低条件是要取得商品房预售许可证明，如果已经取得房地产证书，而没有取得预售许可证明的商品房当然可以买卖，合同当然有效。本案中，向琴与诚威置业在签订《世纪城定购协议书》时，虽然诚威置业没有取得商品房预售许可证明和房地产证书，但在起诉前诚威置业已经取得了商品房产权总证，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条第一款，在一审法庭辩论终结前办理批准手续的，应该认定合同有效。综上，一审法院认定双方签订的《世纪城定购协议书》有效，诚威置业抗辩称合同无效，没有事实和法律依据，一审法院未予采信。关于诚威置业抗辩称未收到购房款的问题，一审法院认为，向琴所提交的银行转账，诚威置业出具的收款收据，已经足以证明向琴已按协议书的约定交付了购房款，诚威置业收到购房款后向他人汇款，是诚威置业自己的行为，与本案无关，诚威置业据此抗辩称未收到购房款的理由不能成立，一审法院未予采信。根据《世纪城定购协议书》的约定“向琴逾期办理《商品房买卖合同》或私自将购房款转让他人，诚威置业有权单方面解除本协议，并将所定房号另行出售，定金不予退还；向琴需在指定日期内与诚威置业签订《商品房买卖合同》，本协议书自动失效”。以上是双方签订正式《商品房买卖合同》的条款，按照定购协议书的约定向琴支付了全部房款后，诚威置业有义务与向琴签订《商品房买卖合同》，诚威置业却没有提交证据证明其已书面或者电话约定向琴签订合同，经向琴多次催促后，诚威置业至今未与向琴签订《商品房买卖合同》，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，诚威置业应当承担继续履行的违约责任。因此，向琴请求双方签订《商品房买卖合同》，一审法院予以支持。因涉案商品房现已竣工验收，并取得房地产证书，已经具备履行交付房屋及分户办证的条件，故向琴请求由诚威置业向向琴交付商品房、办理权属登记，一审法院依法予以支持。诚威置业其他的抗辩理由，因无事实和法律依据，一审法院均未予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、向琴与诚威置业于2018年1月16日和18日签订的两份《世纪城定购协议书》有效。二、诚威置业于判决生效后七日内与向琴签订两套涉案商品房的《商品房买卖合同》，并将该两套商品房交付给向琴使用。两套商品房均位于孝感市××号红光银都世纪城(一套为8号楼C单元1703号,现房号为1710号,一套为8号楼C单元1303号,现房号为1310号)。三诚威置业于双方签订《商品房买卖合同》后九十日内为向琴办理上述两套商品房的不动产权证书。一审案件诉讼费8553元，由诚威置业负担。本案二审期间，诚威置业为证明其上诉主张向本院提交了一份证据，向琴向本院提交了两份证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。诚威置业提交的证据如下：请帖两份。拟证明：十五名业主之间存在亲属关系，同时证明向琴在向诚威置业转账后，与诚威置业原工作人员恶意串通，将转账的购房款转回至向琴的关联方。向琴提交的证据如下：证据一：红光银都世纪城8#楼C、D栋销控表。拟证明：十五名业主购买涉案房屋已经诚威置业法定代表人及股东确认，而且十五名业主的购房款已入账。证据二：诚威置业工商信息表。拟证明：余建华是诚威置业的原法定代表人，熊立进与刘敦怀是公司高管和股东。现变更为熊立进是公司法定代表人，刘敦怀是监事。向琴对诚威置业提交的证据质证认为，对请柬的真实性、关联性均有异议：1.该请柬的来源无法核实，真实性无法查明；2.婚宴请柬与本案商品房买卖行为无关，请柬仅涉及一家三口人，与十五名业主无关；3.相应的购房款并未退还或返还给十五名业主。诚威置业对向琴提交的证据质证认为，对证据一的真实性有异议，因为该证据为复印件，其真实性无法确认；对证明目的有异议，该证据不能证明向琴与诚威置业的员工不存在恶意串通，反而该证据若系真实，则可证明向琴与诚威置业员工恶意串通，否则该销控表不会流出至买受人处。对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据与本案商品房买卖合同纠纷无关。本院认证认为，诚威置业提交的请柬上载明的人员非本案当事人，且与本案无关联性，故对该份证据，本院不予采信。向琴提交的证据一与向琴一审提交的证据五（建设银行电子回执、诚威置业收款收据）相印证，故对该证据本院予以采信；证据二系诚威置业工商登记信息，本院对其真实性予以确认。经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。按照本案双方当事人在二审的诉辩意见，本案二审诉争的焦点问题是：诚威置业与向琴签订的《世纪城定购协议书》是否有效；向琴是否履行了案涉购房款的支付义务；诚威置业应否承担为向琴办理案涉房屋的不动产权证书的责任。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定,本院围绕前述诉争的焦点问题进行评述。本院认为：1.诚威置业系具有房地产开发资质的企业，其与向琴于2018年1月16和18日签订的两份《世纪城定购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、违约责任以及商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，上述定购协议应当认定为商品房买卖合同，本案也应当按照《民事案件案由》的规定确定为商品房销售合同纠纷。虽然前述案涉定购协议在签订之时，诚威置业未取得案涉房屋的商品房预售许可证明、不动产权证书，致使案涉定购协议的效力处于待定状态，但孝感市城乡建设委员会于2018年4月19日对红光银都世纪城8号楼C、D座验收后出具了《工程竣工验收备案证明书》；孝感市孝南区发改委于2018年7月15日出具了《湖北省固定资产投资项目备案证》；孝感市不动产管理局于本案一审判决前为红光银都世纪城项目办理了不动产权总证，案涉房屋已属于诚威置业名下能够转让的合法财产且具备交付条件，故案涉定购协议的效力从待定状态转为有效，诚威置业应当遵循诚实信用的原则，履行案涉定购协议约定的义务，向向琴交付案涉房屋。2.向琴一审提交的《中国建设银行网上银行电子回执》及诚威置业出具的《收款收据》，均证明向琴按照《世纪城定购协议书》约定向诚威置业指定账户支付了购房款，至于诚威置业收到购房款后转汇给他人，是其自由处分财产的行为，本院对诚威置业关于未实际收到购房款的相关主张不予支持。3.按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，办理不动产权属登记的义务主体是商品房的购买人，诚威置业仅负有协助商品房购买人办理不动产权属登记的义务。一审法院在向琴未提交证据证明其委托诚威置业办理不动产权属登记并支付了相关费用的情况下，直接判决诚威置业为向琴办理不动产权证书不当，本院依法予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理欠妥，本院依法予以纠正。诚威置业的上诉理由本院不予采信，其上诉请求依法予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院（2018）鄂0902民初3342号民事判决的第一、二项，即：一、向琴与湖北诚威置业有限公司于2018年1月16日和18日签订的两份《世纪城定购协议书》有效。二、湖北诚威置业有限公司于本判决生效后七日内与向琴签订两套涉案商品房的《商品房买卖合同》，并将该两套商品房交付给向琴使用。两套商品房均位于孝感市黄陂西路111号红光银都世纪城(一套为8号楼C单元1703号,现房号为1710号,一套为8号楼C单元1303号,现房号为1310号)。二、变更湖北省孝感市孝南区人民法院（2018）鄂0902民初3342号民事判决的第三项为湖北诚威置业有限公司于双方签订《商品房买卖合同》后九十日内协助向琴办理上述两套商品房的不动产权证书。三、驳回向琴的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。二审案件受理费8553元，由上诉人湖北诚威置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 铮审判员 汪书力审判员 胡 红二〇一九年三月二十五日书记员 董艳乐