湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂民申699号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：巴东县群辉大酒店有限公司，住所地湖北省巴东县信陵镇西壤坡社区沿江大道**。法定代表人：谭大猛，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪长华，湖北协立律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：巴东县兴业房地产开发有限责任公司，住，住所地湖北省巴东县信陵镇巴山路/div>法定代表人：史祖全，该公司董事长兼总经理。再审申请人巴东县群辉大酒店有限公司（以下简称群辉酒店公司）因与被申请人巴东县兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（2018）鄂28民终945号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。群辉酒店公司申请再审称，（一）原判决对双方当事人签订的《商品房买卖合同》的效力认定错误。兴业房产公司交付给申请人的房屋非毛坯房，该房屋包含了设施设备及装修装潢。双方当事人协商以房屋毛坯价进行备案交易，符合事实，不存在少交税费损害国家利益的情形。原判决以上述合同签订的目的是办证时少缴国家相关税费进而损害国家利益为由，认定该合同无效是错误的。即使关于价格条款显著过低，也只是该部分条款无效，而非合同全部无效。（二）原判决判令解除双方当事人签订的《滨江花园三期B栋买卖合同》属于适用法律错误。1.在合同约定的解除条件成就后，享有解除权的一方当事人可以向对方发出解除合同的通知，也可以要求对方继续履行合同，但解除权人只能选择其一而行之。在解除条件成就后，解除权人要求对方继续履行合同，则意味着其用默示的方式放弃了约定解除权。本案中，兴业房产公司分别于2017年8月1日、8月2日向申请人发出函件，要求申请人继续履行合同，支付下欠购房款，该行为表明兴业房产公司以行动放弃约定解除权。现该公司以合同约定的解除条件成就为由主张解除双方签订的合同违背诚信原则，于法无据。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外……”兴业房产公司于2017年8月1日、8月2日发出函件，要求申请人在二函件达到之日履行付款义务于法无据。申请人于2017年8月14日向人民法院起诉主张解除合同亦违反法律规定。3.兴业房产公司以诉讼方式向申请人送达解除合同的通知不产生解除合同的法律效力。合同解除权属于私力救济，法律性质上为形成权，实现形成权不需要强制执行，也不需要向人民法院提出请求，人民法院无权干预，也无权主动作出解除合同的判决。且《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十六条规定对解除通知有异议的救济方式规定为“可以”请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，而非“必须”。（三）原判决判令申请人返还案涉酒店公寓（含设施设备及装潢）属于认定事实不清。兴业房产公司一审时并未提供设施设备及装潢部分的详细清单及明细，应承担举证不能的不利后果。事实上，案涉酒店公寓的设施设备系申请人从向蓉处租赁的；同时，申请人也投入了几十万对酒店添附了设施设备及装饰装修。原判决没有区分到底哪些设备及装潢需要返还，笼统要求申请人返还相关设施设备及装潢属于查明事实不清。（四）合同解除后，双方应互负返还义务，申请人交付的5万元购房款应一并判决返还给申请人。综上，群辉酒店公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定请求再审。本院经审查认为，（一）关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。根据原审查明的事实，双方当事人针对同一标的物湖北省巴东县信陵镇沿江路138号滨江花园三期B栋酒店公寓楼签订了两份买卖合同，即《滨江花园三期B栋买卖合同》和《商品房买卖合同》；前一合同约定房屋价款为838万元，而后一合同约定房屋价款为547.388万元，且《滨江花园三期B栋买卖合同》明确约定“双方的所有权利及义务均以本协议约定为准，《商品房买卖合同》仅用于办证使用。”群辉酒店公司申请再审认为《商品房买卖合同》中约定的价款为房屋毛胚价，不包含装修，不存在办证时逃避国家税费的情况。对此，本院认为，通常，因房屋买卖而办理房屋所有权转移登记手续时需要缴纳契税、印花税等国家税费。仅以应缴税费之一的契税为例：《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定，“契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额……”即契税计税依据只有成交价格，市场价格，价格差额三种形式；其中，房屋买卖的契税计税依据为成交价格。现行法律法规规定的房屋买卖契税计税依据没有区分毛坯房或装修房，统一以成交价作为计税依据，即使房屋买卖的标的物是装修房，也是以房屋总成交价为契税的计税依据。因房屋买卖办理房屋所有权转移登记手续时需要缴纳的其他税费也多有类似规定。因此，在双方当事人实际成交价为838万元的情况下，双方当事人另行签订以547.388万元为案涉房屋价款的《商品房买卖合同》用于备案登记客观上导致了少缴国家税费，进而损害国家利益的情况出现。《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该条法律规定了合同无效的法定情形，具备上述情形的，合同全部无效，而非部分无效。因案涉《商品房买卖合同》具备《合同法》第五十二条第二项规定的合同无效的情形，原判决据此判令该合同无效有事实和法律依据。（二）关于兴业房产公司的合同解除权问题。1.兴业房产公司有权行使约定解除权。案涉《滨江花园三期B栋买卖合同》合法有效。双方当事人对此无异议。该合同第八条约定，“乙方（群辉酒店公司）违约的，甲方（兴业房产公司）有权单方解除本合同……”原判决认定群辉酒店公司未按期支付购房款，构成违约。群辉酒店公司申请再审时对此未提出异议，视为对原判决认定其存在违约行为的认可。故，根据上述合同条款的约定，兴业房产公司享有约定解除权。《合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该条法律规定，在合同解除条件成就时，解除权人可以选择解除合同，也可以选择要求合同相对方继续履行，二者择一行使。但此处的“择一行使”是指合同当事人不能同时行使要求解除合同和继续履行合同的权利。根据案涉合同的约定，群辉酒店公司应在“合同备案后15日内”支付购房余款，即群辉酒店公司应在2016年12月26日至2017年1月10日之间支付全部购房款。至兴业房产公司发出《催款函》，群辉酒店公司逾期支付购房款已达半年有余。兴业房产公司于2017年8月1日发出《催款函》，要求群辉公司继续履行合同。但在兴业房产公司选择继续履行合同，要求群辉酒店公司支付下欠购房款的情况下，群辉酒店公司仍未支付款项，违约状态并未消除。在此情形下，兴业房产公司先选择继续履行合同的行为并不意味着其后在双方合同继续履行且群辉酒店公司仍有违约行为的情况下，该公司放弃行使约定解除权。因此，在群辉酒店公司违约状态持续的情况下，兴业房产公司有权依据案涉合同第八条的约定要求解除合同，且兴业房产公司并未同时行使解除合同和要求相对人继续履行合同的权利。2.关于解除权的行使方式。《合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”我国法律规定，合同解除权的形式要件即行使方式为通知，生效方式为到达主义，法律并没有禁止以诉讼方式通知相对方解除合同。且本案系因兴业房产公司起诉要求解除合同而进入诉讼程序，不存在群辉酒店公司申请再审提出的“人民法院依职权作出解除合同判决”的问题。3.群辉酒店公司提出应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的问题。该条司法解释规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外……”因该条司法解释的适用前提是当事人根据《合同法》第九十四条关于法定解除权的规定行使解除权。本案中，兴业房产公司行使的是约定解除权，故该条司法解释不能适用于本案。（三）关于原判决判令群辉酒店公司返还酒店公寓设施设备及装潢是否合法的问题。双方当事人签订的《滨江花园三期B栋买卖合同》约定，“甲方（兴业房产公司）将房屋内外设施设备（包括电梯、楼顶通道等）交付乙方（群辉酒店公司），并保证能正常使用……乙方（群辉酒店公司）违约的，甲方（兴业房产公司）有权单方解除本合同，并收回该房屋和室内所有设施设备（包括装潢）……”合同签订后，兴业房产公司将滨江花园三期B栋酒店公寓交付给群辉酒店公司，群辉酒店公司开办了“巴东县群辉大酒店有限公司”，开始对外营业。直至兴业房产公司起诉，群辉酒店公司一直未对上述合同有关兴业房产公司交付“房屋内外设施设备（包括电梯、楼顶通道等）”的条款提出异议，也未主张兴业房产公司未依上述约定交付案涉房屋及内外设施设备（包括电梯、楼顶通道等），且其在再审申请书中陈述兴业房产公司向其交付的房屋“非毛坯房”“该房屋包含了设施设备及装修装潢”，故应认定兴业房产公司向群辉酒店公司交付的标的物即为案涉房屋及内外设施设备、装修装潢。因此，在双方合同已被解除的情况下，根据《合同法》第九十七条有关合同解除法律后果的规定，群辉酒店公司应返还兴业房产公司向其交付的案涉房屋及内外设施设备、装修装潢。同时，兴业房产公司系依据合同解除条款行使解除权，案涉合同已经解除，故根据案涉合同解除条款中有关“乙方违约的，甲方有权单方解除本合同，并收回该房屋和室内所有设施设备（包括装潢），若双方任何一方违约，则违约方按总房款的5%付给守约方违约金”之约定，原判决判令群辉酒店公司向兴业房产公司返还案涉房屋及设施设备、装潢有事实依据，符合双方约定。至于群辉酒店公司提出该公司租赁向蓉的设施设备问题与本案无关。（四）关于群辉酒店公司支付的5万元购房款应否返还给群辉酒店公司的问题。本案系兴业房产公司起诉，其诉讼请求为要求解除双方签订的《滨江花园三期B栋买卖合同》和《商品房买卖合同》，并要求群辉酒店公司立即腾退并返还案涉房屋（含设施设备及装潢），支付总房款5%的违约金和相关占有使用费。群辉酒店公司并未提起反诉，其有关返还5万元购房款的主张不在本案诉讼请求范围内。原判决围绕兴业房产公司的诉讼请求审理并作出判决并无不当。综上，群辉酒店公司主张的再审事由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回巴东县群辉大酒店有限公司的再审申请。审判长  龚璟审判员  彭静审判员  周杏二〇一九年三月二十二日法官助理胡静书记员唐斐