陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕10民终115号 上诉人（原审被告）：李书生，男，汉族，退休干部，住洛南县。 被上诉人（原审原告）：赵苏连，男，汉族，居民，住洛南县。 上诉人李书生因与被上诉人赵苏连债务转移合同纠纷一案不服洛南县人民法院（2018）陕1021民初1302民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，李书生、赵苏连均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李书生上诉请求：1、依法撤销洛南县人民法院（2018）陕1021民初1302号民事判决，驳回赵苏连的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人赵苏连负担。 事实和理由：2017年12月1日，经被上诉人赵苏连介绍，上诉人将自己位于XX号XX村XX座XX层XX间砖木结构的独家小院出售给洛南县XX镇XX村冯某某，害怕冯某某反悔，被上诉人赵苏连向上诉人出具了担保书。内容为：“李书生和冯某某买卖房一事，双方过户产权证办好后，如冯某某反悔不买，李书生欠锦园售楼部十五万元，由我偿还。”由于被上诉人拿走了办理房屋过户的手续，导致房屋买卖手续无法进行，无奈之下，冯某某提出反悔退房，2018年9月13日，经法院调解，办理了退房手续。赵苏连应当承担担保责任。另外，上诉人在2018年5月2日的欠条中注明一是不付利息，二是待房屋出售后还款。现在房屋出售没有完成，条件没有成就，上诉人当然不还款。 赵苏连答辩称，被上诉人给上诉人出具了担保书属实，但是担保书明确写到“…..双方过户产权证办好后如冯某某不买，李欠售楼部十五万元由我偿还”由于上诉人的房产手续不符合登记发证条件，无法办证，被上诉人不承担担保责任，上诉人应当偿还被上诉人欠款。 赵苏连向一审法院起诉请求：1.判令被告偿还原告欠款14.3万元；2.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定，被告2015年1月5日给原告出具借条两张，被告在借条上载明向原告借款共计19.5万元,同时注明每月利息2%。同年3月份，原告与被告结算借款利息为5000元，共计被告欠原告本息20万元。因被告未能按期还款，经双方协商，被告同意将其2014年上半年从洛南县九天实业有限公司锦园售楼部已支付5万元购买的一套121.4平方米的商品住宅房（房屋总价款20万元）给原告抵债,并由原告介绍的李某某购买使用。同年3月16日，被告和原告（实际购房人李某某未到场）同售楼部负责人刘某某及杨连民见证下，签订了房屋买卖合同，被告将该房屋以相同价款20万元出售给李某某,合同还约定了乙方李某某与售楼部以后无经济纠纷等内容。李某某后将房款20万元直接给付原告，被告遂以此方式偿清了欠原告借款本息20万元的债务。李某某付款后，开始装修房屋并居住使用。 被告欠锦园售楼部的购房款15万元，售楼部仍向被告催款。2017年9月30日被告将其准备的7000元向锦园售楼部交款时，因故未能交付而交由原告代管，原告收款后给被告出具收条一张。因被告未能按还款计划给售楼部偿清购房款，锦园售楼部向房屋实际居住使用人李某某催要房款，与李某某发生纠纷，李某某即找原告。2018年5月2日，经原告、被告及锦园售楼部负责人刘丙杰协商处理有关纠纷，经三方协商由原告代被告先付清锦园售楼部被告购房欠款15万元，让李某某继续居住，当日被告给原告出具欠条一张，欠条上载明被告今欠到原告14.3万元，被告还注明此款不承担利息，待被告将房屋售出后一次性还与原告。原告按上述协商意见，于同年5月4日、5月18日由李某某经手给锦园售楼部分别支付了10万元、5万元，合计15万元，偿清了被告欠锦园售楼部的债务，锦园售楼部与李某某的纠纷据此化解，李某某后重新入住该房屋。 另查明，冯某某与被告于2017年12月1日签订了房屋买卖协议，被告将其位于洛南县XX村的砖木结构的两层十间房屋欲卖给冯某某，房屋价款55万元，原告以中证人名义在该合同上签名。当日原告还给被告出具了一份书面担保书，承诺李书生和冯某某买卖房一事，双方过户产权证办好后，如冯某某反悔不买，李书生欠锦园售楼部15万元，由原告偿还。被告与冯某某售房协议签订后，冯某某按协议约定将第一次付款5万元交付被告，之后并向税务机关交纳了相关税款。2018年1月5日，冯某某与被告到洛南县XX中心办理了房屋交易和产权确认书，后双方到洛南县不动产登记中心未能办理国有土地使用权变更登记。3月22日，被告与原告一同到洛南县XX中心，咨询有关房屋交易手续事宜，被告将其国有土地使用证一本、房屋交易产权确认书一份、纳税事项办结通知单一份、不动产登记中心证明一份交给该中心工作人员杨玉凡审查。4月3日，原告将上述材料从杨玉凡处拿走，被告后向原告催要，原告未能返还被告。被告和冯某某之间的房屋买卖发生纠纷后，冯某某7月份起诉要求处理，该纠纷经本院9月份调解，当事人均同意解除已签订的房屋买卖协议，并由冯某某退还被告已支付的购房款部分。 原告现找被告催要欠款，被告以自己房屋未能交易成功，原告应对此承担责任，双方就还款问题发生纠纷，难以协商解决，原告遂起诉要求处理。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告曾发生的借款债务纠纷，经双方同人协商后，被告同意以资抵债，由原告介绍的购房人李某某将被告已支付部分房款购买的房屋以与欠原告债务相同的金额购买后，房款交付原告,双方以此方式偿清了被告欠原告的债务。但因被告后未能按还款计划给售楼部付清其购房欠款15万元，售楼部违反原购房合同上的有关约定，擅自向李某某催款，致李某某与售楼部发生纠纷。在此情形下，原告与被告及代表债权人的售楼部负责人协商达成一致意见，由原告代被告付清被告欠售楼部房款，以便李某某重新入住使用该房，同时被告给原告出具欠条一张，载明欠款金额等内容。原告在被告出具欠条之后，已按三方协商意见将被告所欠售楼部房款15万元付清。原告付清被告在售楼部的债务后，要求被告按其出具的欠条还款，与被告发生纠纷，该纠纷是因债务转移合同生效后的履行而发生的争议，故本案案由按债务转移合同纠纷确定。被告与原告经债权人同意，转移债务达成的上述口头协议合法有效，予以认定，原告现以与被告及债权人售楼部负责人协商解决纠纷时被告给原告出具的欠条及约定起诉要求被告还款，被告应当根据其给原告出具的欠条内容及原协商意见，给原告付清欠条载明的欠款。被告辩称，该欠条注明待被告房屋出售后一次性还清,原告现起诉不符合条件,因欠条出具时，被告与冯某某的购房交易尚在进行中，欠条中的售房即指双方此次售房，但双方在7月份发生纠纷后,经本院调解处理,被告与冯某某均同意解除原购房协议，故原告现起诉向被告主张权利，符合起诉条件，且与民事法律行为附条件附期限的有关规定并不矛盾，考虑双方纠纷的情形，被告给付原告欠款期限可适当予以宽延。被告在答辩中提出，1、原告从洛南县XX中心领走其国有土地使用证等材料造成其损失，要求原告赔偿其利息和税费损失106357元；2、原告应按照担保书约定，承担违约担保责任，赔付被告15万元。被告上述请求与本案不属同一法律关系，被告在诉讼中亦未提起反诉，故本院不予合并审理，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条之规定，判决： 限被告李书生在本判决发生法律效力后60日内偿还原告赵苏连欠款14.3万元。 双方当事人二审中均没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，李书生的房屋土地使用权为划拨土地，基于现行政策暂无法办理过户手续。冯某某要求退房引起诉讼，经法院调解双方解除了房屋买卖协议。 本院认为，双方当事人对李书生欠赵苏连14.3万元的款项的事实不持异议，本院予以确认。本院二审争议的焦点是：1、赵苏连在2017年12月1日给李书生出具担保的条件是否具备；2、李书生是否应当支付赵苏连14.3万元的欠款。 关于焦点1、双方担保书约定的内容为：“李书生和冯某某买卖房一事，双方过户产权证办好后，如冯某某反悔不买，李书生欠锦园售楼部十五万元，有我偿还”。本案中，李书生与冯某某房屋买卖没有交易成功的原因，并不是冯某某主观上反悔，而是李书生的房屋在现行政策条件下无法办理过户，经法院调解双方解除了协议。所以赵苏连承担担保责任的条件并不具备。李书生上诉提出其基于赵苏连应当承担的担保责任而不偿还赵苏连欠款的理由不能成立。 关于焦点2、2018年5月2日李书生给赵苏连出具了14.3万元欠条一张，约定在李书生将其房屋出售给冯某某后，一次性付清。但是，由于李书生与冯某某的房屋交易因双方意志以外的原因而失败，在情形下，李书生有权请求支付欠款。李书生认为不具备支付14.3万元欠款的条件的理由不能成立。 综上，李书生的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3160元，由上诉人李书生承担。 本判决为终审判决。 审判长  尤永刚 审判员  卢洛军 审判员  文改云 二〇一九年三月二十一日  法官助理 刘庆华  书记员  査瑶怡