浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终4924号 上诉人（原审第三人）：高方定，男，1968年8月21日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：陆佩艳，上海汇业（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李健，上海汇业（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴兴德，男，1965年7月13日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：绳渑，浙江正清和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢银忠，浙江正清和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：加贝物流股份有限公司。住所地：浙江省宁波市北仑区庐山中路**。 法定代表人：贺拥军，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：严国平，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张永健，男，该公司员工。 原审第三人：叶锋，男，1987年12月27日出生，汉族，住河南省光山县。 原审第三人：刘燕群，女，1973年1月20日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 原审第三人：王纯强，男，1983年10月21日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 原审第三人：胡寒松，男，1974年12月29日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 上诉人高方定因与被上诉人吴兴德、被上诉人加贝物流股份有限公司（以下简称加贝公司）、原审第三人叶锋、原审第三人刘燕群、原审第三人王纯强、原审第三人胡寒松房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院（2018）浙0206民初7417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。 高方定上诉请求：撤销原判，改判驳回吴兴德提出的有关上诉人承担对相关房屋部分履行腾退归还的协助义务的诉讼请求，确认上诉人与加贝公司签订的《招商租赁合同》第四条第3款无效。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，草率下判，直接损害了上诉人的合法权益。上诉人作为原审第三人，也作为房屋次承租人，对其租赁关系状态提出的最核心意见是“不定期租赁”理念，并由此要求分担装修残值的请求和腾退前行使先履行抗辩权的法律理由。事实也确实如此，上诉人与加贝公司之间的房屋租赁届满前，吴兴德和加贝公司从未向上诉人明确表示涉案房屋是续租还是收回。加贝公司通知上诉人要求收回房屋时在租期届满之后，双方租赁合同期内的租期已经全部履行完毕，对期满后各方继续发生的事实上的租赁关系的法律性质，不能再完全套用原已经履行完毕的租赁合同中的条款。一审法院的事实认定混淆了吴兴德是向加贝公司还是向上诉人提出了到期后不再续租的意思表示，还混淆了到底是吴兴德向加贝公司表示到期后不再续租的时间发生在合同届满之前，还是其通知上诉人做好退场工作并移交租赁房屋的时间发生在合同届满之前。而事实上，租赁届满前，吴兴德只是向加贝公司表示不再续租，并未向上诉人表示不再续租，加贝公司也未向上诉人表示不再续租。还有，加贝公司通知上诉人退场的时间根据法庭调查明确发生在合同租赁届满后，也是不争的事实。一审法院认定事实存在混淆和遗漏，并据此推导出双方不存在“不定期租赁合同”这一结论，导致判决错误，损害了上诉人的合法权益。二、一审法院适用法律错误。在一审期间，上诉人作为独立第三人，向法院提出独立的诉讼请求，要求确认上诉人与加贝公司签订的《招商租赁合同》第四条第3款无效。案涉的房屋均为经营使用而租赁，所有的房屋装饰装修、设施设备均由上诉人置办，无论是从法律的公平原则角度还是从日常生活常理角度，上诉人都应当就装饰装修残值得到一定的份额。而《招商租赁合同》系由出租方加贝公司制作，并由其反复出具给本案其他四名第三人以及其他案外人，明显是一份格式合同。该合同第四条第3款直接排除了上诉人享有装饰装修补偿的正当财产权利。故上诉人主张依据合同法第三十九条、第四十条、第四十一条规定确认上述条款无效。但一审法院未以格式条款相关规定判决，适用法律严重错误。三、一审判决程序错误。吴兴德原诉讼请求是要求加贝公司腾退房屋，第一次庭审中吴兴德在被审判员要求明确诉讼请求时表示，除房号有变动外，其余不变。但一审判决书中吴兴德的诉讼请求则变成了要求第三人负腾退归还的协助义务。从上诉人无需直接承担义务，到一审判决上诉人承担具体的民事义务。吴兴德变更诉讼请求后，依照民诉法的相关规定，上诉人应当得到相应的答辩期间。一审法院未征求上诉人是否放弃答辩期，也未给予上诉人任何答辩权利，却在立案后15天内匆忙安排开庭宣判，审判程序严重违法。 吴兴德辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求和理由不符合法律规定。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 加贝公司辩称，加贝公司已将涉案房屋交还给吴兴德，目前的纠纷发生于吴兴德与上诉人之间，与加贝公司无关，加贝公司不应当承担责任。 吴兴德向一审法院起诉请求：判令加贝公司立即将位于宁波市北仑区小港街道渡口路128号8幢（1）、10幢4-1及3-1、130.132号1幢、2幢（1）中的第三人胡寒松承租的部分房屋腾退并归还给吴兴德，并支付自2017年8月15日起至实际腾退之日止按每年489454元（加贝公司和第三人租赁合同约定的租金）为基准计算的房屋占有使用费。一审期间吴兴德增加诉讼请求，要求相关第三人负腾退归还的协助义务。 高方定向一审法院提出独立诉讼请求：1.确认第三人与加贝公司签订的《招商租赁合同》中第四条第3款无效；2.加贝公司与第三人按公平原则分担装饰装修残值损失约30万元（如实际评估残值高于30万元，则按实际评估值进行变更）；3.吴兴德与加贝公司就上述第2项诉请承担共同责任。 一审法院审理认定：2009年5月1日，浙江大生医药有限公司与加贝公司签订租赁合同，约定将位于小港街道渡口路128号建筑物面积约6068平方米场地及房屋出租给加贝公司，租期自2017年7月14日止，租金为每年120万元，合同届满后如未续租，给予加贝公司30天免租退场期。此后，浙江大生医药有限公司分立，原公司资产全部划归宁波北仑启宏投资有限公司，原租房协议由该公司承继。2014年3月20日，该公司将涉案房产在内的相关房地产整体转让给吴兴德，与承租人签订的合同由吴兴德承继。吴兴德于2014年7月取得房地产权证。前述合同届满后，吴兴德和加贝公司于2017年7月5日重新签订租赁合同，明确除小港街道渡口路128号8幢（1）、9幢（1）、10幢4-1及3-1、130.132号1幢、2幢（1）以及148弄2幢（1）的房屋不再出租外，其他房屋及场地继续租赁给加贝公司。上述不再出租的房屋租期届满后，吴兴德于2017年7月7日向加贝公司发出收房通知，要求加贝公司在接到通知一个月内清空房屋。此后，吴兴德除收回9幢（1）、148弄2幢（1）以及130.132号1幢、2幢（1）中移动公司承租的房屋外，其他房屋均未收回，实际由次承租人即本案的第三人占有使用。 一审法院审理另认定：加贝公司承租后，又将部分房屋转租给本案原审第三人等，双方签订的最后一期《招商租赁合同》约定的租期均早于加贝公司的承租到期日（2017年7月14日），其中高方定的租期至2017年6月9日到期，叶锋、刘燕群、王纯强的租期均至2017年6月14日到期，胡寒松的租期至2017年6月30日到期，上述原审第三人的年租金共计489454元。《招商租赁合同》中均对租赁房屋的装修问题作了约定，其中第四条第3款约定：租赁期内乙方（即原审第三人）不得以任何名义或任何形式进行租赁房屋装修、固定投入等产权的转让；租赁期满，除合同规定可拆除外，其余无偿归甲方（即加贝公司）所有。另第八条第6款规定：租赁期满或提前终止时，乙方无权要求甲方赔偿或补偿因装修租赁房屋而发生的任何费用、支出或乙方的搬迁费用。 因轨道交通2号线建设需要，上述出租房屋将被列入征收范围，吴兴德即通知加贝公司上述房屋到期后不再续租，要求加贝公司负责收回。2017年6月21日，加贝公司向原审第三人送达书面通知，明确合同到期后不再续租，要求各原审第三人接到通知后做好退场工作并移交租赁房屋。但原审第三人希望加贝公司或吴兴德给予一定的房屋装修等补偿才予腾退，协商未果，现房屋仍由原审第三人占有使用，未交纳合同到期后的使用费。2018年2月7日，宁波市北仑区人民政府发布征收决定公告，现案涉房屋处于征收实施中。 一审法院审理认为：本案相关房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。根据我国合同法第一百二十一条规定：当事人一方因原审第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和原审第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，由于原审第三人作为次承租人实际占有并拒绝腾退交房的原因，致加贝公司未能在租期届满后将其承租房屋返还吴兴德，造成违约，现吴兴德基于双方的合同关系，要求加贝公司腾退归还房屋，实际占有的原审第三人负腾退归还的协助义务，并由加贝公司支付相应房屋占有使用费，上述诉请合法有据，一审法院予以支持。加贝公司履行后，可另行向原审第三人主张相关权利。在合同约定租期届满前，吴兴德已明确表示到期后不再续租，加贝公司亦通知了原审第三人做好退场工作并移交租赁房屋，但原审第三人在到期后借故继续占有，该占有行为并无合同根据和法律依据，一审法院对原审第三人主张的双方在到期后构成不定期租赁关系的意见不予采纳。 关于本案原审第三人主张其与加贝公司签订的《招商租赁合同》中第四条第3款装修成果处置约定无效问题，一审法院认为，双方在合同中就相关租赁物装修问题的约定，并未违反法律法规的强制性规定，原审第三人主张相关约定无效，理由不足，一审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；但当事人另有约定的除外。而根据双方在《招商租赁合同》中的相关约定，原审第三人亦无权在合同期满后获得补偿。高方定在本案中提出的相关独立诉请，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：一、加贝物流股份有限公司应于判决生效之日起十日内将位于宁波市北仑区小港街道渡口路128号8幢（1）、10幢4-1及3-1以及130.132号1幢、2幢（1）中的原审第三人胡寒松占用部分的房屋腾退并归还给吴兴德，高方定、叶锋、刘燕群、王纯强、胡寒松对各自占用的房屋负腾退归还的协助义务；二、加贝物流股份有限公司应于判决生效之日起十日内按年租金489454元的标准支付吴兴德自2017年8月15日起至实际腾退之日止相应的房屋占有使用费（暂计至2018年11月15日止的费用为611817.50元）；三、驳回高方定的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费9998元，减半收取4999元，由加贝物流股份有限公司负担；一审原审第三人独立请求权受理费2900元，由高方定负担。 本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与一审判决载明的认定事实一致，予以确认。 本院认为：二审期间双方当事人争议的焦点是高方定与加贝公司签订的《招商租赁合同》第四条第3款是否有效，以及高方定是否应当腾退诉争房屋。 关于《招商租赁合同》第四条第3款是否有效。一方面，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定，未形成附合的装饰物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。即租赁合同履行期间届满或者解除时承租人可以拆除的是“未形成附合的装饰装修物”。该规定与诉争《招商租赁合同》中约定的“租赁期满后，（装饰装修物）除合同规定可拆除外，其余无偿归甲方（加贝公司）所有”的内容相当，说明《招商租赁合同》第四条第3款约定的内容与司法解释规定相符，故其内容显属有效。另一方面，诉争合同虽约定了（装饰装修物）除合同规定可以拆除外，其余无偿归加贝公司所有，但对承租房屋具体的装饰装修方案和资金投入由高方定自行决定，高方定可以决定投入的装饰装修资金与其承租年限相适应，以期自身利益最大化，故前述合同条款并未免除加贝公司的责任而加重高方定的责任和排除高方定的主要权利。因此，一审法院认定《招商租赁合同》第四条第3款有效，并无不当。高方定以该条款直接排除了其享有装饰装修补偿的正当财产权利为由，主张依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条规定确认上述条款无效，理由不能成立，本院不予支持。 关于高方定应否腾退房屋。房屋租赁合同履行期限届满后，承租人应当将房屋返还给出租人，实际占有房屋的次承租人负有腾房义务。次承租人的腾房义务不应其与承租人之间形成新的不定期租赁合同而免除，况且不定期租赁合同的特点是任何一方当事人均可以随时解除租赁合同。因此，高方定以其就诉争房屋在租赁期限届满后另形成不定期租赁合同为由，主张其无需腾退诉争房屋，缺乏事实和法律依据，理由不能成立，本院不予支持。 另外，经审查，原审原告吴兴德在一审庭审期间已经明确要求原审第三人高方定承担腾退房屋的协助义务，之后高方定也发表了意见。一审法院虽未另行指定答辩期，但一审审判程序不存在严重违反法定程序的情形，不影响二审维持其判决结果。 综上，上诉人的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人高方定负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 晖 审 判 员  孙长虎 审 判 员  樊瑞娟 二〇一九年三月十五日 代书记员  姜黎娜