河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终2345号上诉人(原审原告)：吕国强，男，汉族，1968年1月23日出生，住河南省舞阳县。上诉人(原审原告)：吕东哲，男，汉族，1994年8月8日出生，住河南省舞阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘忠辉，河南铭高律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：张泽，河南铭高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南正商龙湖置业有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇107国道西侧正商红河谷**楼********。法定代表人：别三江，总经理。委托诉讼代理人：张教法，男，1986年9月1日出生，汉族，住郑州市中原区，系该公司员工。上诉人吕国强、吕东哲因与被上诉人河南正商龙湖置业有限公司（以下简称正商置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2018）豫0184民初7551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕国强、吕东哲上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人关于学校的广告宣传内容构成要约，且在宣传广告中关于要约邀请的提示及《补充协议》的第十五条均属格式条款。其虚假宣传已经对涉案合同的成交及价格产生影响，被上诉人应当对上诉人信赖利益的损失承担违约责任。正商置业公司辩称，一审判决认定事实清楚。请求驳回上诉，维持原判。吕国强、吕东哲向一审法院起诉请求：1．请求依法判令被告赔偿原告损失100000元；2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月7日，新郑市人民政府向郑州市教育局发函，拟在新郑市××智慧城外国语学校（暂定名）引进郑州外国语学校（集团）托管，并按照郑州市教育局相关规定和要求，与郑州外国语学校（集团）签订合作协议，与郑州市外国语中学共同携手，将该学校打造成一流的特色教育示范学校。学校暂定名为新郑市××智慧城外国语学校，建成后纳入新郑市公办学校管理。郑州市教育局于2015年11月4日同意该函内容。2015年11月10日，新郑市教育体育局与郑州外国语学校就“新郑市××智慧城外国语学校”签订《合作办学协议书》，约定合作期限六年，自校务委员会成立之日起计算，合作期满经协商一致续签合作协议。合作期间的办公费用由正商置业公司承担（包含托管费用300万元／年、郑州外国语学校派专职人员的工资等）。郑州外国语学校推荐校长，选派副校长、教务主任、视导教师等管理人员前往学校任职，负责培训学校班主任教师、任课教师、管理团队及其他行政办公人员，负责学校与郑州外国语学校在教学安排、教学评价等方面进行统一管理，共享优质教学资源、优质师资队伍和优质教科研成果。2018年1月8日，新郑市教育体育局下发新教体［2018］3号文件《关于成立新郑市正商外国语中学、新郑市正商外国语小学两所学校的通知》，决定在龙湖镇正××智慧城小区××正××外国语中学（××中学）和新郑市正商外国语小学（公办小学）。2018年12月6日，郑州外国语中学回函正商置业公司，同意将新郑市正商外国语中学、新郑市正商外国语小学副牌分别确定为：“郑州外国语学校（集团）正商智慧城校区中学部、郑州外国语学校（集团）正商智慧城校区小学部”。2016年12月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及其补充合同（合同编号：16001740184），原告购买了被告开发的“正商●智慧城”项目位于新郑市××镇规划××北、××东××单元××号房屋（建筑面积88.39㎡，金额813008元），原告已经按合同约定履行了付款义务。目前该房已交付。原、被告在双方签订的补充合同15条约定：“对于合同的订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买受人均已知悉和认可，双方权利义务责任以合同及本补充协议约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、广告、宣传资料等所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人在售楼书、售楼广告中的资料、数据、房屋户型等以政府主管部门的批准文件为准，如有变化出卖人不另行通知”。被告方在前期广告宣传中主要有如下内容：“正商●智慧城贺：郑州外国语学校（公立）进驻正商智慧城”、“贺河南正商龙湖置业有限公司与郑州外国语学校成功签约”、“花园里的房子名校旁的家”、“正商●智慧城公园与河的‘新’生活”、“郑州外国语学校正商智慧城校区录取通知书亲爱的家长：您好。恭喜您的孩子即将获得重点名校郑州外国语学校（公立）的入学资格。根据《正商智慧城现行销售政策》首付2.6万买通透三房，即可获得郑州外国学校正商智慧城校区入学资格。报名地址：正商智慧城售楼部，报名费：3000元即享3％钜惠，报名方式：请持本通知书至售楼部参与抽奖活动，每天惊喜不断，大奖等你拿。特此通知”。正商置业公司在其纸质宣传页下方注明：“本资料仅为要约邀请，买卖双方权利义务以商品房买卖合同约定为准（资料中相关面积皆为估算；相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、形式、面积等可能有所不同；户型图中装饰、家具、电器等设备物品仅为示意，不属于交付内容及交付标准；本资料印刷于2015年10月18日等）”。正商置业公司还通过网络、电视、报纸等对涉案小区商品房的销售进行了推广和宣传。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问題的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，则应当承担违约责任。”因被告正商置业公司在其宣传广告中对正商●智慧城小区配套学校所作的说明和允诺不具体、不确定且明示为要约邀请，同时，原、被告所签商品房买卖合同中的购房价并未明显高过附近其他开发商出售房屋的合同价格，广告宣传内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定不产生重大影响，原告方亦未举证证明被告因涉案学校宣传而抬高房价致使原告遭受损失，也未能举证证明其损失金额，因此，被告对河南正商智慧城项目引进郑州外国语学校进行的宣传属于要约邀请，不属于虚假宣传，不构成要约，不属于原、被告所签订《商品房买卖合同》的内容。原告提供的证据不足以证明被告违约，故原告要求被告承担违约赔偿责任的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告吕东哲、吕国强的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告吕东哲、吕国强负担。本院二审期间，上诉人吕东哲、吕国强围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人……应视为要约。”本案中被上诉人在前期广告中宣传内容并未具体确定，且注明该宣传内容为要约邀请，上诉人也并未对因《商品房买卖合同》的订立而受到信赖利益的损失提供证据予以证明。故上诉人吕国强、吕东哲的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人吕国强、吕东哲负担。本判决为终审判决。审判长  张向军审判员  董忠智审判员  邵晓斐二〇一九年三月二十五日书记员  王阳涛