北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终2228号上诉人（原审原告）：北京正鹏房地产开发有限公司，住所地北京市延庆县八达岭工业开发区康西路**。法定代表人：钟永添，董事长。委托诉讼代理人：郑欣，北京清律律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京诚通华亿房地产有限公司，住，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-203/div>法定代表人：宋成，经理。委托诉讼代理人：罗开怀，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京诚通嘉晟物业管理有限公司，住所地，住所地北京市大兴区团河路**院**楼**107iv>法定代表人：孙建伟，总经理。委托诉讼代理人：双秋涛，北京市一法律师事务所律师。上诉人北京正鹏房地产开发有限公司（以下简称正鹏公司）北京诚通华亿房地产有限公司（以下简称华亿公司）、北京诚通嘉晟物业管理有限公司（以下简称嘉晟公司）排除妨害纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初48420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正鹏公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持正鹏公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由华亿公司、嘉晟公司承担。事实和理由：1、根据《建设工程规划许可证》附图，小区东侧的主出入口、小区西侧的次出入口及相连道路均为项目的出入口及道路，正鹏公司作为项目的开发单位依法享有出入口及道路的通行、使用权。2、依据《关于新星花园的协议书》及补充协议2.3条的约定，正鹏公司享有项目东、西两个出入口及相连道路通行、使用权，一审法院判决正鹏公司及施工人员自出入口西侧进出、通行，侵害了正鹏公司的利益。华亿公司、嘉晟公司针对正鹏公司辩称，同上诉意见。华亿公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回正鹏公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由正鹏公司、嘉晟公司承担。事实和理由：1、华亿公司不应是被告，华亿公司没有授意嘉晟公司阻挠进出，协议书中的2.3条赋予正鹏公司权利写的是“无偿的”通行权，不是无条件的或无限制的通行权，权利不能割裂看，不能说这一权利是无对价的，没有无义务的权利，正鹏公司应以合同纠纷提起诉讼，主张合同违约，不能割裂开来，一审法院审理程序是错误的；一审法院判决书事实查明中认定华亿公司的人员参与冲突是错误的。一审法院判决超出了正鹏公司的诉讼请求，正鹏公司诉讼请求中没有提到不得妨碍正鹏公司施工人员进出通行。2、华亿公司不存在侵权事宜，嘉晟公司作为物业公司是正常履行职责，正鹏公司的土地处于华亿公司的土地包围之中，华亿公司正当聘请物业公司，正鹏公司及其施工人员出入应当办理出入手续，不办手续出入影响广大业主的人身财产安全和生活安宁，而且正鹏公司拥有的是改建权，而不是开发权，华亿公司对正鹏公司有使用权的土地也有开发权，正鹏公司不应当不接受嘉晟公司的物业管理。3、一审法院判决说理部分不符合事实且没有依据。根据物业管理条例，一个区域只能有一个物业公司，正鹏公司认可华亿公司聘请的物业公司的物业管理权，华亿公司没有义务派人在那么多地方职守，涉案大门在华亿公司土地上设置，嘉晟公司要求出入者办理通行手续是天经地义的事，一审法院的认为是错误的，小区业主有权从每个大门出入，且从西门出入更加方便，业主不从西门出入也是由于正鹏公司引发的，一审法院判决侵犯了业主利益，影响了业主安全。4、一审法院判决严重违反了权利、义务、责任一体化和均等化的基本原则，侵犯了所有业主人身和财产受保护、生活安宁的权利。假设存在相邻权，正鹏公司应尊重物业管理权，办出入手续，正鹏公司拒绝办出入手续，多次聚众冲击大门是无视法律的表现。正鹏公司及其施工人员没有限制的出入权严重影响小区业主的安全。5、一审法院判决适用法律错误，物权法第八十二条不能否认嘉晟公司设置西门并进行安保的权利，正鹏公司不办理出入手续违反了物权法第八十四条的规定。嘉晟公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回正鹏公司全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由正鹏公司、华亿公司承担。事实和理由：1、嘉晟公司行为属于正常的物业管理行为，没有阻拦正鹏公司通行，要求正鹏公司遵守通行管理的前提下通行，将办理通行手续的行为认为是阻拦属于错误，嘉晟公司维护的小区公共通行秩序，要求正鹏公司办理通行手续是正常的行为。2、正鹏公司与华亿公司的约定只能约束合同相对人，嘉晟公司不是合同一方，没有遵守合同约定的义务。3、物业管理权是所有权的延伸，是一种对世权，不以合同是否存在为前提，根据《最高法院的关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。4、别墅小区围绕正鹏公司土地周围一圈的业主已经入住，为了维护秩序，必须进行管理。5、只要正鹏公司和其他业主一样办理了通行手续，正鹏公司就能到达其地块，也能实现其相关权利。6、只要正鹏公司向其他业主一样遵守物业通行秩序，让所有进出小区人员在尽然有序的环境下通行，才能最大限度维护业主的合法权益。7、一审法院判决适用法律错误。物权法三十五条中的妨害是指非法的不正当的行为，嘉晟公司实施的是正常的管理行为，设立的大门是依据物业委托合同和业主公约，嘉晟公司有权施加，没有妨害行为，不存在排除妨碍问题；物权法第八十条适用错误，正鹏公司遵守物业管理条例才是有利生产，正鹏公司的诉讼请求是破坏、干扰生产，正鹏公司的自由通行权是对其他业主的不公平，正鹏公司及施工车辆进出小区，势必损害相应道路和公共设施，让小区业主为正鹏公司道路自由通行买单是不合理的；物权法第八十七条规定适用错误，要求正鹏公司遵守物业管理规定符合法律规定的提供必要便利的条件。正鹏公司针对华亿公司、嘉晟公司上诉辩称，同其上诉意见。正鹏公司向一审法院起诉请求：判令华亿公司和嘉晟公司排除妨碍，保证进入朝阳区东苇路三号正鹏公司享有使用权的土地入口打开，并不得阻止正鹏公司及委托的施工人员从上述土地的主、次入口进入土地进行施工。一审法院认定事实：1、2011年7月5日，华亿公司作为甲方与正鹏公司（乙方）签订了《关于新星花园的协议书》，确认华亿公司于2009年7月通过竞买的方式从北京市高级人民法院处获得新星花园二期、三期项目，正鹏公司于2009年和案外人新星亚太有限公司签订《存量房屋买卖合同》，取得了编号为X京房权证朝字第XXXX和766998号房屋所有权证，协议书2.3条约定，关于小区道路及出口事宜，华亿公司承诺一期与二期相连的现有公共道路及出入口在指界清晰的基础上由双方共同使用，正鹏公司（包括以后受让一期房屋的业主）享有永久无偿的通行使用权，华亿公司如需进行调整的，不得影响正鹏公司的通行使用权；3.1条约定，关于物业管理事宜，华亿公司进驻后，新星花园二期、三期的物业管理，在业主委员会成立前，暂由华亿公司委托的物业公司管理，一期由正鹏公司自行管理；3.2条约定，新星花园项目的出入口，由双方派驻保安进行共管。待二、三期的建设完成并交房投入使用后，由一期、二期、三期业主共同成立的业主委员会指定的物业公司统一管理。2、2011年8月8日，正鹏公司取得了坐落于朝阳区东苇路3号（F1-3）的土地使用权，使用权面积为3216.4平方米，地号为0，地号为053720100038000000号为京朝国用（2011出）第00341号。同日，正鹏公司取得了坐落于朝阳区东苇路3号的土地使用权，使用权面积为32156.2平方米，地号为0，地号为053720100038000000号为京朝国用（2011出）第00342号，共用宗地平面图显示，正鹏公司享有使用权的土地呈梯形，位于华亿公司享有权利的土地中间。3、2014年8月15日，正鹏公司（乙方）和华亿公司签订《〈关于新星花园协议书〉的补充协议》，乙方承诺在协议签订日之后45日内，将新星花园一期现有地上建筑全部拆除。为满足乙方市政接驳条件，甲方在市政施工时需占用甲乙双方之间道路乙方一侧路面，乙方同意甲方在市政规划和施工过程中，根据具体需要将一部分市政管线设置在乙方一侧路面执行，同时为了便于施工乙方同意甲方在施工期间另外占用乙方用地红线范围内9米的范围作为施工区域，占用时间至2014年11月30日止，施工之日甲方负责沿施工边界设置围挡并负责施工区域内的管理；甲方施工期间，应保证乙方施工等车辆进出乙方场地，给予乙方保留项目东南及南侧两个车辆出入口，甲方施工期满后，应将道路全部恢复至原先能够使用状态。本协议2.3条约定，乙方施工期间甲方积极配合乙方并确保施工路线出入口畅通。4、2017年1月6日，正鹏公司取得北京市规划委员会颁发的2017规朝建字0003号《建设工程规划许可证》，建设项目名称为1#住宅楼等8项（新星花园一期改建项目），建设位置为朝阳区东苇路，建设规模为31857.5平方米。许可证“其他”部分第4条规定，本项目与二三期新星花园业主共同使用小区道路、居住公共服务设施等。2017年7月3日，北京市发展和改革委员会与北京市住房和城乡建设委员会共同签发京发改（核）【2017】153号文件，同意正鹏公司继续开发建设新星花园一期改建项目。5、华亿公司（甲方）和嘉晟公司（乙方）签订《九章别墅前期物业委托服务合同》，将位于北京市朝阳区东苇路3号九章别墅项目委托嘉晟公司管理，项目基本情况部分写明项目占地39.5899万平方米，建筑面积91924平方米，区域四至分别为东至康营北路，南至东苇路，西至东苇路，北至首都机场高速辅路南侧绿地，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、制定物业服务工作计划并组织实施，管理相关工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、负责共有绿地、景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作包括对车辆停放进行管理；7、协助做好安全防范工作；8、消防服务；9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；10、按照法律、法规的有关约定对物业装饰装修提供服务；11、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；12、制订预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；13、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。物业服务期限自首户业主收房之日起至九章别墅业主委员会合法成立并签订新物业服务合同之日止。嘉晟公司自行制订了《九章别墅园区封闭式管理规定》及《九章项目秩序部操作流程》，对人员进出、车辆进出及施工设置了要求。6、法院现场勘验查明，朝阳区东苇路3号现有东门和西门可供出入，其中位于朝阳区绿化二大队正对面的西门处设有保安岗，门口处有两三名保安，从西门进入时受到阻拦；结合建设工程规划许可证附图确认，附图中C1区域为正鹏公司享有土地使用权的土地，位于规划地块中间，被华亿公司的项目包围，目前系空地，C1的东侧、北侧及西侧均建成别墅，南侧有项目正在施工；在规划范围南侧有一个临时的门，用于华亿公司南侧项目施工；自西门进入后，发现往东的规划道路北侧停有私家车，但尚未堵塞道路；在C1区西侧通往建成别墅的方向有道路，环绕C1区，最南侧安装有铁栅栏门，门口设有保安；在C1区东侧道路之南，也安装有铁栅栏门，门口设有保安；C1区东侧有绿植和简易墙体，将其与小区道路及华亿公司所建别墅隔离，从小区东门进入，无法到达C1区；小区东门距C1区东侧约300米左右，C1区东侧已经完成绿化及道路铺设，东门口设置有保安岗亭，有人值班，东门外为东苇路；C1区南侧围墙外堆放有建筑垃圾，为华亿公司南侧区域正在施工的项目临时占用。经询问，华亿公司称C1外围的28栋别墅目前已售出26栋，大约有一半的入住率，业主装修所用车辆、建材自西门进入，经C1西侧南门达到相关区域，东侧门是业主进出的通道。7、自2018年2月6日开始，双方因正鹏公司及施工人员欲进入C1区多次发生争执，2018年3月29日，在法院指定的现场勘验时间，双方又发生争执，正鹏公司提交的现场录像显示，华亿公司和嘉晟公司均有工作人员参与到冲突中来。2018年4月12日，正鹏公司方安排人员及车辆欲进入C1区时，遭遇嘉晟公司安保及其他人员的阻拦，双方再次发生冲突。法院于2018年9月27日再次现场勘验时，也遭遇嘉晟公司安保阻拦，随后在华亿公司和嘉晟公司工作人员及本案诉讼代理人的协调之下方才进入争议区域。一审法院判决认定:法人的合法民事权利应当得到保护。正鹏公司作为**域的土地使用权人，同时也是相关行政部门依法审批的开发建设方，有权对其享有权利的土地进行开发建设。华亿公司签订协议承诺“一期与二期相连的现有公共道路及出入口在指界清晰的基础上由华亿公司和正鹏公司共同使用，正鹏公司（包括以后受让一期房屋的业主）享有永久无偿的通行使用权，华亿公司如需进行调整的，不得影响正鹏公司的通行使用权”，审理中查明，公共道路及出入口自协议签订后并未改变，根据上述协议结合查明的事实，正鹏公司有权自现有出入口进入，并在现有道路通行，华亿公司对此有容忍的义务。嘉晟公司的职权范围问题。嘉晟公司作为前期物业服务企业，在委托人享有完全权利的范围内，依照与委托人的合同行使职权。本案中，嘉晟公司对进出口派人进行值守，虽称系为了保护业主利益，但上述抗辩意见该院难以采纳。1、管理权的来源问题。嘉晟公司系受华亿公司委托而管理，故其管理权限和范围仅能及于华亿公司有完全权利的区域，本案中，就一期二期规划道路及出入口问题，华亿公司已与正鹏公司达成协议，嘉晟公司自当遵守而无权超越；2、管理的必要性问题。物业公司以维护现有业主合法权益为由，拒绝正鹏公司进入的理由不能成立。根据查明的事实和现场勘验的结果，华亿公司开发建设的C1西侧、北侧及东侧的别墅目前处于一个相对封闭的区域，西侧道路及东侧道路均有铁栅栏门及安保，物业公司派人在此值守，足以保障华亿公司开发建设区域及小区现有业主的安全、车辆通行等。物业公司所谓由正鹏公司依照其自行规定申请办理相关通行手续的意见也缺乏依据，双方并没有相应的合同约定，嘉晟公司的上述要求也缺乏法律依据，其结果，必然是双方再次因出入口的使用问题发生争执，而上述情形，并不利于小区环境的和谐安定，也不符合业主利益，故该院对嘉晟公司上述抗辩意见不予采纳。根据正鹏公司提交的录像、报警记录等证据及双方陈述，该院可以认定正鹏公司在欲通过西侧大门及规划道路进入C1区域时遭到华亿公司和嘉晟公司的阻拦。从勘验的情况看，通过西门及规划道路进入为目前正鹏公司人员及施工车辆到达C1区的唯一路径，嘉晟公司及华亿公司在西门入口处阻拦进入人员及车辆，将导致正鹏公司无法到达C1区，从而无法实现其相关权利。华亿公司和嘉晟公司上述行为对正鹏公司行使权利构成妨碍，正鹏公司现诉请要求判令华亿公司和嘉晟公司排除妨碍有事实及法律依据。关于合理使用问题。根据查明的事实，正鹏公司工作人员及施工车辆已由西门进入为宜。1、足以保障正鹏公司的开发建设；2、东门入口处已经完成绿化及地砖铺设等工作，且此出入口多为别墅区业主私家车进出通道，如果允许正鹏公司自此进入，将给现有业主造成一定的影响。判决：华亿公司房地产有限公司和北京诚通嘉晟物业管理有限公司排除妨碍，不得阻止北京正鹏房地产开发有限公司及其委托的施工人员自新星花园一期与二期相连的现有公共道路及出入口西侧门（以现状为准）进出、通行。各方当事人在本院审理期间均未提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，排除妨害纠纷是指因为物受到他人的妨碍而引发以排除这种妨碍为目的的纠纷，当物权的行使受到现实或者可能的妨害时，物权人可以要求排除妨害。现有证据表明，，正鹏公司是**域的土地使用权人，相关行政部门依法审批的开发建设方，有权对享有权利的土地进行开发建设。根据正鹏公司、华亿公司签订的协议书中对有关通行问题进行的约定，结合正鹏公司对其享有权利的土地依法进行开发建设的事实，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在正鹏公司、华亿公司目前提供的证据不能证明上述约定对其双方不具有约束力的情形下，一审法院根据公共道路及出入口自上述协议签订后并未改变的事实，判决华亿公司不得阻止正鹏公司及其委托的施工人员自新星花园一期与二期相连的现有公共道路及出入口西侧门（以现状为准）进出、通行的处理意见并无不妥，故本院对正鹏公司有关“正鹏公司享有项目东、西两个出入口及相连道路通行、使用权，一审法院判决正鹏公司及施工人员自出入口西侧进出、通行，侵害了正鹏公司的利益”、华亿公司有关“应判决驳回正鹏公司诉讼请求”的上诉理由和请求不予采纳。嘉晟公司是华亿公司委托的前期物业管理企业，依照上述民事诉讼法司法解释的规定，在嘉晟公司目前提供的证据不能证明正鹏公司排除妨害请求权不成立的情形下，本院对嘉晟公司有关“应改判驳回正鹏公司全部诉讼请求或发回重审”的上诉理由和请求亦不予采纳。综上所述，正鹏公司、华亿公司、嘉晟公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京正鹏房地产开发有限公司负担23.34元（已交纳），由北京诚通华亿房地产有限公司负担23.33元（已交纳），由北京诚通嘉晟物业管理有限公司负担23.33元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张印龙审判员  林存义审判员  赵 霞二〇一九年三月十八日法官助理高玉珠法官助理潘园园书记员卢园园