湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终53号上诉人（原审被告）：十堰华田房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区二堰街办擂鼓台。法定代表人：王正平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张启群，湖北瑞泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马吉会，男，汉族，1979年7月21日出生，住湖北省十堰市郧阳区。委托诉讼代理人：屈晓鸿，湖北郧阳律师事务所律师。上诉人十堰华田房地产开发有限公司（以下简称“华田公司”）因与被上诉人马吉会商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初4877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，经阅卷、询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人华田公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回陈龙的诉讼请求；二、案件诉讼费由被上诉人承担。其理由如下：一、一审判决“将东汽热暖管道对接入户”于事实不符，于合同无据。1、《商品房预售合同》第九条第3款第8项约定的是“热水、暖气”，非“东汽热暖”，上诉人亦没有做过类似的广告和承诺。2、“东汽热暖”现已停止使用，由京能热电统一供暖，东汽热暖管道已经事实不存在，原审判决实际履行不能。目前，上诉人已依约将热水、暖气管道对接入户。综上，原审判决“将东汽热暖开通对接入户”于事实不符，于合同无据。二、上诉人延期交房，存在合同约定的免责情形，原审判决上诉人承担延期交房违约责任错误。上诉人未能在2016年12月30日按期交房系非上诉人的原因，而是规划部门及市政道路配套延迟所致，根据上诉人、被上诉人双方签订的《商品房预售合同》第十条第2款之约定，上诉人可据实予以延期，并不承担违约责任。《商品房预售合同》第十条第2款明确约定：“但遇到下列特殊原因出卖人（上诉人）可据实予以延期，并不承担违约责任；（1）遭遇不可抗力的；（2）因规划、土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发期延缓，出卖人在30内告知买受人。告知方式可采用电话、短信、邮寄方式”。上诉人开发的“御景苑小区”于2014年4月开工，2016年6月主体完工，水、电、电梯等配套设施亦陆续在2016年12月前完工，小区内已具备入住条件，但因相邻小区“道和天下”的规划标高问题致使连接上诉人开发的小区间的市政道路太和路至今未完成，导致小区道路、绿化、排污等无法完成，从而造成上诉人开发的小区不能进行竣工验收。上诉人己按合同约定履行了告知义务，按合同约定上诉人不承担违约责任。原审判决上诉人承担违约责任支付违约金违背了双方在合同中的免责约定。三、层高不符合约定，没有造成被上诉人的损失，原审判决损失赔偿错误。上诉人与被上诉人双方签订预售合同时，涉案房屋主体已完工，房屋层高已固定为2.8米。层高不符合合同约定系华田公司缔约过失。涉案房屋层高2.8米，非被上诉人诉称的2.7米。2.8米的层高符合住宅规范的要求，层高2.8米或层高3.0米对房屋的功能性使用无实质性损伤。原审认为层高3.0米降为2.8米对房屋的使用价值和舒适度有影响，与事实不符。马吉会向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付房屋，并将东汽热暖开通并对接入户；2.被告支付原告未按约定条件交房违约金20239.07元（自2016年12月30日暂计算至2017年10月31日，11月1日至房屋交付或者办妥竣工验收备案手续之日的违约金按照每日66.36元的标准支付）；3.判令被告支付原告逾期未办理房产证违约金3317.88元；4.被告赔偿原告因房屋层高不符合合同约定的损失6635.76元；5、诉讼费由华田公司承担。一审法院认定：马吉会领取了“御景苑”的广告宣传单，该宣传单含“东汽热暖好配套”内容。2016年1月23日，马吉会和华田公司签订《商品房预售合同》。合同约定：华田公司将位于二堰街办擂鼓台巷12号3幢2单元2-9-2号房屋以331788元的价格（以产权登记面积为准，单价不变，实行多退少补，据实结算房款）卖给马吉会，预测建筑面积77.16平方米，房屋层高为3米。关于交房条件和时间，合同约定，出卖人应当在2016年12月30日前，在买受人付清房款及相关费用后将已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续的商品房交付买受人使用，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，逾期交付不超过30日，自本合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行的，合同继续履行；但遇到下列特殊原因（除双方协商同意解除合同或变更合同外），出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。该处约定的特殊原因包括：遭遇不可抗力；因规划、土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发期延缓，出卖人在30日内告知买受人。合同中关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任造成买收人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。分户产权证的办理在交房后18个月内办理完毕。合同中关于热水、暖气的约定为：热水、暖气管道入户，户内业主自理；愿意使用住户达到80%时开通。合同附件说明：出卖人在销售过程中所涉及的有关该产品及所在楼宇的各类广告宣传资料（含楼书、各类宣传单）、沙盘模型、户型模型各类数据、设计效果图等，其所示内容仅供买受人参考，买卖双方之间的一切权利义务最终以出卖人与买受人签订的本合同中的相关约定及十堰市规划局及设计部门验收的标准和图纸为准，买受人经出卖人提示并认同出卖人展示的样板房（户型模型）功能仅为空间布局上的装修、装饰和家具的摆放指引，不能理解为交房标准或合同的样品。合同签订后，马吉会按约支付了全部房款。马吉会所购房屋设计层高为3米,实际层高是2.8米。华田公司于2017年7月8日将房屋交付马吉会。一审法院认为：根据双方的诉辩意见及法庭调查，本案的争议焦点归结为：一、华田公司未按期交付房屋是否应承担违约责任，以及违约责任内容；二、华田公司是否应提供东汽热暖；三、层高与合同约定不一致是否构成违约，以及违约责任内容；四、华田公司是否应承担逾期未办理产权证违约金。关于争议焦点一的问题。政府规划变更不属于合同法规定可以免责的不可抗力，华田公司逾期交房构成违约，应当承担违约责任。房屋已经交付，马吉会请求华田公司交付房屋不予支持；华田公司逾期交房，按日万分之二的标准支付逾期交房违约金过高，本院支持以购房款为本金，从2016年12月31日起至2017年7月8日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算利息。关于争议焦点二的问题。马吉会和华田公司签订的买卖合同，合同相对人是华田公司，华田公司应承担出卖人的相应义务。住宅是否提供热暖或热暖供应方式对商品房买卖合同的订立和房屋价格有重大影响，马吉会提供的广告宣传单上“东汽热暖好配套”的内容具体确定，而且双方在合同中约定有“热水、暖气管道入户”内容，即便华田公司未将“东汽热暖”载入合同，也应将提供东汽热暖作为合同内容，马吉会主张将东汽热暖管道对接入户应予支持，但是否开通应根据合同约定的“愿意使用住户达到80%时开通”条件是否成就来确定。关于争议焦点三的问题。合同中关于商品房基本情况的条款由出卖人填写，买受人对房屋具体设计情况并不知悉，合同签订后该条款即属于合同组成部分，对双方有约束力。华田公司拟交付的房屋层高不符合合同约定，该行为构成违约，应当承担违约责任。虽然涉案房屋实际层高符合相关建筑规范要求，但与合同约定不一致，也与马吉会对房屋的使用预期存在较大差别。考虑到房屋层高的降低对房屋的使用价值及舒适度均存在一定影响，并进而影响到房屋的实际价值，华田公司应当赔偿马吉会相应的损失。根据建筑面积计算房屋价款是房地产交易中常见的计算方式，与层高不同，单位面积的房屋价值不仅包含使用空间的价值，还包括土地分摊的价值。同时，在符合建筑规范要求的前提下，房屋价值与层高之间并不具有数量上的对应关系。鉴于双方对房屋层高差价的处理方式未作约定，也无相应的法律规定，结合层高差值及对房屋使用功能的影响程度，本着公平和诚实信用的原则，本院酌定按房屋实际价值的2%计算层高损失，原告请求华田公司赔偿6635.76元本院予以支持。关于争议焦点四的问题。合同约定分户产权证应在交房后18个月内办理完毕，2017年7月8日交房至起诉日不足18个月，马吉会要求华田公司支付逾期未办理产权证违约金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、被告十堰华田房地产开发有限公司于判决生效后六十日内将东汽热暖管道对接入户至原告马吉会位于十堰市茅箭区二堰街办擂鼓台巷12号“华田尚林苑”3幢2-9-2号房；二、被告十堰华田房地产开发有限公司向原告马吉会支付逾期交房违约金（以购房款331788元为本金，从2016年12月31日起至2017年7月8日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算利息）；三、被告十堰华田房地产开发有限公司赔偿原告马吉会层高不符合约定的损失6635.76元；四、驳回原告马吉会的其他诉讼请求。以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费555元，减半收取277.5元，由被告十堰华田房地产开发有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。双方在合同中约定“热水、暖气管道入户”，且陈龙持有的广告宣传单上“东汽热暖好配套”的内容具体确定，是否有东汽热暖配套，将对于购房人是否购房产生重大影响，故该广告构成合同的一部分。《商品房预售合同》附件三关于广告的约定违反了司法解释的规定，该约定无效。华田公司应履行合同的约定，将东汽热暖管道对接入户。虽然按照合同签订后的政策规定，东汽热电厂已停止供暖，但已有新的企业取代东汽热电厂统一向全市供暖。一审判决第一项“将东汽热暖管道对接入户”，其本意为将供暖企业的热暖管道对接入户；合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。因小区道路、绿化、排污无法施工，导致未能验收，不是华田公司的免责事由。故一审法院判决上诉人承担延期交房违约责任并无不当；房屋层高的降低对房屋的使用价值及舒适度均存在一定影响，一审判决华田公司酌情支付层高不够的违约金并无不当。综上，上诉人华田公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费555元，由十堰华田房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一九年三月二十七日法官助理徐恩田书记员李大旭