浙江省义乌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0782执异36号 案外人何彦彦，女，1982年11月3日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 案外人张灿阳，男，1983年9月11日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 两案外人共同委托代理人赵敬，浙江森泽律师事务所律师。 申请执行人陈洋，男，1990年3月8日出生，汉族，住义乌市。 被执行人金国法，男，1972年4月29日出生，汉族，住义乌市。 被执行人陈玲娟，女，1971年5月20日出生，汉族，住义乌市。 在本院执行申请执行人陈洋与被执行人金国法、陈玲娟民间借贷纠纷一案过程中，案外人何彦彦、张灿阳于2019年1月14日对执行义乌市金城一区××幢××室的房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人何彦彦、张灿阳称，案外人何彦彦、张灿阳系夫妻关系，被执行人金国法、陈玲娟原系夫妻关系。2013年9月份，经居间中介方义乌凯越房地产营销策划有限公司（现名称为“义乌凯越不动产经纪有限公司”）介绍，两案外人与被执行人陈玲娟、金国法就买卖位于义乌市××区××室房地产进行协商。2013年9月29日，案外人何彦彦与被执行人陈玲娟、居间中介方义乌凯越房地产营销策划有限公司签订了《房屋买卖合同》一份，约定陈玲娟将其所有的位于义乌市××区××室房屋及附属设施××号车库一个作价195万元转让给何彦彦，交付时期为2014年1月1日之前，在陈玲娟办理出一手证7日内，须配合何彦彦办理相关过户手续。之后，案外人依约将房屋转让款支付给陈玲娟，房屋于2014年1月1日交付给案外人，由案外人一家四口使用至今。《房屋买卖合同》签订后，双方至物业公司办理了房屋转让备案登记手续及物业更名手续；陈玲娟于2013年10月16日在《义乌商报》上就上述房屋已转让给案外人做出了“声明”。2014年8月底，被执行人办理出了上述房屋的第一手产权证，并将土地使用权证、房屋所有权证交付给案外人。之后，被执行人陈玲娟、金国法一直以房屋系成本价房，不能办理过户手续为由，没有协助案外人办理完成过户手续。因此，上述房屋至今一直没有过户至案外人名下。案外人何彦彦与被执行人陈玲娟签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，系合法有效的。案外人早于2013年9月29日向被执行人陈玲娟、金国法购买上述房屋，案外人按合同约定支付了185万元转让款（剩余10万元转让款按合同约定在办理房产证过户当天支付，案外人也愿意将剩余10万元转让款按照人民法院的要求交付执行），并且房屋于2014年1月1日交付给案外人后，由案外人一家使用至今，房屋实际已归案外人所有，并且该房屋也是案外人的唯一住房，房屋至今未能过户非因案外人原因造成。现请求法院停止对登记在金国法、陈玲娟名下位于义乌市××区××室房地产的强制执行，并解除对该房地产的查封。 本院查明，原告陈洋与被告金国法、陈玲娟民间借贷纠纷一案，于2017年8月1日向本院提起诉讼。2017年8月16日，本院作出（2017）浙0782民初13541号民事裁定，查封被告金国法、陈玲娟共有的坐落于义乌市××区××室房屋【房屋所有权证号：义乌房权证后宅字第××号、义乌房权证后宅字第××号，土地使用权证：义乌国用（2014）第××号】一套。2017年10月23日，本院作出（2017）浙0782民初13541号民事判决：一、被告金国法、陈玲娟于本判决生效后十日内归还原告陈洋借款人民币30万元并支付利息（从2017年6月15日起按照月利率2%计算至实际履行完毕之日止）；二、驳回原告陈洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6070元，由原告陈洋负担57元，由被告金国法、陈玲娟负担6013元。保全费2110元，由被告金国法、陈玲娟负担。判决生效后两被告未履行，原告于2018年9月13日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。 案外人何彦彦、张灿阳提供结婚证、结婚登记审查处理表、离婚登记审理处理表、《房屋买卖合同》、佣金确认单、中国银行结算业务申请书、承诺书、义乌商报、成本价房交付合同、义乌市天然气有限公司出具的客户信息各一份，收条两份。上述材料显示，案外人何彦彦、张灿阳系夫妻关系。被执行人金国法、陈玲娟于2007年4月24日登记结婚，于2017年6月30日登记离婚。2013年9月29日，案外人何彦彦（乙方）与被执行人陈玲娟（甲方）及其委托代理人张伟民、义乌凯越房地产营销策划有限公司（丙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方同意将坐落于义乌市金城高尔夫国际寓所××幢××室的房屋（附属设施车库号275）转让给乙方。甲、乙双方确认该房屋的成交价格为人民币195万元（包括装修及附属配套设施）。2013年9月29日乙方支付甲方购房定金5万元，甲方出具收款凭条。2013年10月15日之前甲、乙双方与物业办理物业更名手续，更名当天，乙方支付甲方购房款180万元，甲方出具收款凭条。甲、乙双方办理房产证过户当天，乙方支付甲方购房款10万元。在甲方办理出一手证7日内，须配合乙方办理相关过户手续。甲方于2014年1月1日前向乙方交付该房屋并协助办理该房屋交接手续等内容。同日，案外人何彦彦（买受方）与义乌凯越房地产营销策划有限公司（居间方）签订佣金确认单一份，载明买受方经居间方服务签订涉案房屋的买卖合同，买受方确认支付居间方人民币19500元作为中介服务费。同日，被执行人陈玲娟的委托代理人张伟民出具收条一份，载明收到何彦彦支付涉案房产的购房定金5万元。2013年10月12日，案外人张灿阳支付张伟民购房款180万元并由张伟民出具收条。同日，义乌凯越房地产营销策划有限公司出具承诺书一份，载明本公司愿意在金城高尔夫一期××幢××室第一手证做出后，在过户资料齐全且客户房东愿意的情况下，第一时间内配合客户房东过户。2013年10月16日，被执行人陈玲娟在义乌商报上发表声明，载明其将义乌市金城高尔夫一期××幢××室物业已转让给张灿阳。2013年12月30日，义乌市后宅街道办事处与被执行人陈玲娟签订《后宅街道金城高尔夫成本价房交付合同》一份，将涉案房产交付给陈玲娟。2017年1月19日，案外人何彦彦在义乌市天然气有限公司对涉案房产开通天然气。案外人何彦彦、张灿阳同时提供陈玲娟出具的情况说明一份，证明被执行人陈玲娟、金国法于2013年9月29日将涉案房屋转让给案外人，且案外人已按约支付购房款的事实；提供国家企业信用信息公示系统工商信息打印件一份，证明中介方义乌凯越房地产营销策划有限公司的基本信息；提供浙江万邦物业管理有限公司情况说明、国家企业信用信息公示系统工商信息打印件、供用气合同各一份、收款收据六份、2015年6月21日开始至2016年7月22日期间案外人何彦彦通过支付宝支付电费记录的页面打印件十三份、照片打印件五张，证明涉案房屋于2014年1月1日就已经交付给案外人并由案外人使用至今的事实；提供义房委办〔2015〕2号文件“关于西景园等成本价住房办理转移登记的请示”一份，证明涉案房屋系成本价房，必须在交付合同满五年后才能办理转让过户登记的事实；提供房屋所有权证、土地使用权证、不动产信息查询记录各一份，证明涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证早已交付给案外人，且案外人没有其他房屋的事实。 本院认为，案外人何彦彦、张灿阳对登记在被执行人金国法、陈玲娟名下的坐落于义乌市××区××室房产主张所有权，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行判断。本案案外人何彦彦与被执行人陈玲娟在本院查封前已签订房屋买卖合同、支付185万元购房款并实际占有使用，案外人已将剩余购房款10万元交至本院指定账户。涉案房产未能过户的原因系为成本价住房，需交付合同满五年后方可转让。但根据案外人提供的义乌市住房委员会办公室于2015年4月20日做出的《关于西景园等成本价住房办理转移登记的请示》（义房委办[2015]2号）可知，金城一区成本价住房原交付合同中未明确进入市场交易的有关规定期限，建议该项目成本价住房参照东洲小区成本价住房和江南小区人才房交付合同满五年后方可转让的规定执行。即涉案房产在交付合同满五年方可转让执行的规定系在案外人何彦彦与被执行人陈玲娟签订房屋买卖合同后作出，故涉案房产非因案外人自身原因未能办理过户。综上，案外人的异议理由成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 一、案外人何彦彦、张灿阳的异议成立。 二、解除对坐落于义乌市金城一区××幢××室房产【房屋所有权证号：义乌房权证后宅字第××号、义乌房权证后宅字第××号，土地使用权证：义乌国用（2014）第××号】的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘苏英 审 判 员  邹欣荣 人民陪审员  陈明亮 二〇一九年三月一日 书 记 员  王 蓓