吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉05民终213号 上诉人（原审原告）：通化乾坤医药生物科技有限责任公司，住所地通化市新胜北路**。 法定代表人：景雪野，经理。 委托诉讼代理人：焦祎薇，吉林阳光博舟（通化）律师 事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓龙，吉林阳光博舟（通化）律师 事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吉林浑江农村商业银行股份有限公司，住所，住所地白山市浑江区浑江大街**div> 法定代表人：马利，董事长。 委托诉讼代理人：徐云浩，吉林浩祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范柏江，吉林浩祥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：通化禾信医药咨询有限公司，住所地，住所地通化市新胜北路**iv> 法定代表人：冯俊博，总经理。 上诉人通化乾坤医药生物科技有限责任公司（以下简称乾坤医药公司）因与被上诉人吉林浑江农村商业银行股份有 限公司（以下简称浑江农村商业银行）、通化禾信医药咨询有限公司（以下简称禾信医药公司）确认合同效力纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院(2018)吉0502民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 乾坤医药公司上诉请求：1、依法撤销吉林省通化市东 昌区人民法院(2018)吉0502民初2174号民事判决书，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定截止庭审时，乾坤医药公司未支付禾信医药公司购房款。该事实认定错误，乾坤医药公司与禾信医药公司约定购房款通过抵押贷款的方式向禾信医药公司支付，后因该房屋被法院查封，无法办理按揭贷款手续。乾坤医药公司一直要求禾信医药公司办理解封手续，在得知房屋查封解除后，要求禾信医药公司配合办理房屋贷款及过户手续，禾信医药公司迟迟不予配合。乾坤医药公司于2018年5月31日在通化市不动产登记中心查询得知，禾信医药公司将2014年4月9日已出售给乾坤医药公司的房屋为案外人的贷款提供担保的事实，导致乾坤医药公司无法贷款的责任是禾信医药公司私自将房屋为案外人贷款担保的行为，而不是乾坤医药公司不付款。二、一审法院适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的项目。”《中华人民共和国商业银行法》第三十六条：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”之规定，浑江农村商业银行签订抵押合同，需要对抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属，依据《中华人民共和国商业银行法》的要求进行严格审查，在禾信医药公司与浑江农村商业银行签订《吉林省农村信用社人民币额度借款最高额抵押合同》时，需要到现场对抵押物的权属进行实地踏查，但浑江农村商业银行并未履行该严格审查的法定职责，其庭审时并未提供实地踏查的证据，在禾信医药公司与浑江农村商业银行签订合同时，乾坤医药公司早已占有该房屋，且房屋大门口公司名称也不是禾信医药公司的名称，证明浑江农村商业银行未依法进行严格审查，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条规定驳回乾坤医药公司的诉讼请求，适用法律错误。综上，乾坤医药公司为维护自身合法权益，依法提起上诉，望贵院依法裁判。 禾信医药公司二审辩称，乾坤医药公司与其签订房屋买 卖合同后没有给付购房款，禾信医药公司仍是该房屋的所有 权人，有权支配该产权；其与浑江农村商业银行签订的借款 抵押合同合法有效，乾坤医药公司上诉请求没有法律依据。 浑江农村商业银行二审辩称，一审法院以物权没有转移 而驳回乾坤医药公司的请求是正确的。理由如下：一、无论 导致房产没有过户的责任在谁，在没有依法变更登记前，乾 坤医药公司与禾信医药公司合同产生的效力，都是债权效力 而不是物权效力。物权认定应当以物权登记为准。乾坤医药 公司与禾信医药公司的债权效力只是一种相对权、对应权， 而不具有排他性，因此，其债权效力与浑江农村商业银行设定的抵押权无关，不应以乾坤医药公司和禾信医药公司之间 的债务纠纷而影响浑江农村商业银行抵押权。二、乾坤医药 公司主张一审法院适用法律错误，违反《物权法》和《商业 银行法》。其签订的抵押合同不违法，且以上条文属于管理 性强制法律，不属于效力性强制法律。以上法律条款都不影 响所签订合同的效力。乾坤医药公司所主张的法律条文适用 不正确。三、浑江农村商业银行在审查该抵押房屋时，尽到 了注意义务及审查义务。法彦：“买卖不破租赁”，在审查抵 押房屋时，无需要求该房屋不能出租、必须由所有权人使用 等问题，更无需审查背后所涉纠纷，且已经审查了该房屋登 记在禾信医药公司名下，并顺利办理了抵押登记，所享有的抵押权合情合法，乾坤医药公司的主张不成立。综上，希望二审法院驳回乾坤医药公司的诉请，维护经济秩序公平公正。 乾坤医药公司向一审法院起诉请求：1、请求判令禾信医药公司与浑江农村商业银行签订的《吉林省农村信用社人民币额度借款最高额抵押合同》无效。2、请求判令解除浑江农村商业银行在通化市经济开发区江北治安村，房屋产权号：吉通字第G006818号、吉通字第G006819号【吉(2017)通化市不动产证明第0008042号】的抵押权。 一审法院认定事实：2014年4月29日，原告与被告禾 信医药公司签订《房屋买卖合同》，约定禾信医药公司将坐落在通化市经济开发区江北治安村房屋（产权登记号为： G006818号、G006819号）出售给原告，房屋价款为人民币 1500万元，付款方式为原告用所购房屋在银行抵押贷款后分 三次向被告禾信医药公司支付全部房款。合同签订后，被告 禾信医药公司向原告交付了房屋。截止庭审时，原告未支付 房款。2017年12月20日，通化市长诚汽车贸易有限公司向 被告浑江农村商业银行借款900万元，并于当日签订了《吉 林省农村信用社人民币额度借款合同》。被告禾信医药公司 用坐落在通化医药高新技术产业开发区、面积为土地3342.75平方米／建筑面积4980.52平方米不动产（该不动 产被告于2014午4月29日出售给原告）作为抵押物，为借 款提供最高额抵押担保，并在产权部门办理了抵押登记。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条： “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发 生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告虽与被告禾信医药公司签订了房屋买卖合同，并占有使用涉案房屋，但未在产权部门办理产权变更登记。双方产生的法律关系系债权债务关系。双方未办理房屋产权变更登记，虽不影响合同效力，但其只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力。物权的本质是支配权、绝对权、对世权，物权变动必须在公示之后才能发生对世的效果，不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，原告未与被告禾信医药公司办理房屋产权变更登记，其不发生物权变更的效力，该房屋的所有权人仍为被告禾信医药公司。被告浑江农村商业银行对涉案房屋在产权部门已办理了抵押登记，对涉案房屋已依法享有了担保物权。故原告请求判令被告禾信医药公司与浑江农村商业银行签订的《吉林省农村信用社人民币额度借款最高额抵押合同》无效、判令解除被告浑江农村商业银行在通化市经济开发区江北治安村，房屋产权号：吉通字第G006818号、吉通字第G006819号[吉(2017)通化市不动产证明第0008042号]的抵押权的主张，不予支持。判决：驳回原告乾坤医药公司的诉讼请求。一审案件受理费37400.00元（减半收取），由原告乾坤医药公司负担。 二审中，各方当事人对禾信医药公司与浑江农村商业银 行之间签订的借款抵押合同是否合法有效以及是否予以解除问题产生争议，本院评判如下： 乾坤医药公司主张，禾信医药公司与浑江农村商业银行 之间签订的借款抵押合同无效，禾信医药公司将房屋作为抵押物之前，已将该房屋出售给乾坤医药公司，其抵押担保行为损害了乾坤医药公司的合法权益，应予解除。 禾信医药公司主张，抵押房屋的产权属于禾信医药公司，借款抵押合同合法有效，不应予以解除。 浑江农村商业银行主张，禾信医药公司系抵押物的所有权人，签订合同时已履行了对抵押物审查的义务，借款抵押合同合法有效，不应予以撤销。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不 动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效 力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法 属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”乾坤医药公司与禾信医药公司签订房屋买卖合同后，未按照合同约定 交付购房款，虽然一直占有使用该房屋，但因其对该房屋未 在产权部门办理产权变更登记，该房屋的所有权人仍为禾信 医药公司，双方之间仍系债权债务关系。《中华人民共和国担保法》第三十四条规定：“下列财产可以抵押：（一）抵押 人所有的房屋和其他地上定着物；……”。本案中，浑江农村商业银行与禾信医药公司签订借款抵押合同时，虽然该抵押房屋由乾坤医药公司使用，但该房屋的所有权仍登记在禾信医药公司名下，浑江农村商业银行对登记在禾信医药公司名下的房屋办理抵押登记的行为，并不违反法律的相关规定，乾坤医药公司未提供充分证据证明借款抵押合同存在法律规定的无效情形，故应认定浑江农村商业银行与禾信医药公司签订的借款抵押合同合法有效，不应予以解除。 二审查明事实与一审查明事实一致。 综上，乾坤医药公司的上诉请求不能成立，应予驳回； 一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定， 判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费74800元，由上诉人通化乾坤医药生物科技有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 凤 审判员 黄智慧 审判员 孙忠武 二〇一九年三月二十八日 书记员 刘姝男