北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终2796号上诉人（原审被告）：北京九州汇通科技有限公司，住所地北京市通州区漷县镇东黄垡村委会北500米。法定代表人：曹玉杰，总经理。委托诉讼代理人：孙亚东，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐琪，男，1956年5月30日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：徐璐莹（徐琪之女），1982年12月2日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人北京九州汇通科技有限公司（以下简称九州公司）因与被上诉人徐琪租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初2404民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人九州公司之委托诉讼代理人孙亚东、被上诉人徐琪之委托诉讼代理人徐璐莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九州公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐琪的全部诉讼请求。事实和理由：1.合同约定内容不违反法律规定，房屋面积指的是看护房，看护房面积符合2014年国土资源管理部门出具的标准，水电是为了租户种植大棚的需要而设立。2.诉争大棚形状及所有物状态不适合居住，并且在交付时大棚内部只有土地，没有顶，三面有墙。3.诉争大棚所占用的土地是九州公司与北京市通州区东黄垡村民委员会（以下简称东黄垡村委会）经过协议确定的，合法有效，并且东黄垡村委会同意土地流转，九州公司不是出租或转租土地，建设设施及用地是合法的，而且东黄垡村委会也同意将设施进行流转再出租。4.徐琪所租赁的大棚之所以被拆迁，过错在于其私搭乱建。5.一审法院认定租期过长属于认定事实不清，根据相关法律规定，承租期在二十年内，是符合要求的，承租期过长并不能说明大棚的用途被改变，本案不应依据合同法的规定进行认定。6.转租土地在九州公司与东黄垡村委会签订的承包合同项下，属于待流转状态，并且本案中诉争大棚的出租不属于转租大棚及土地，在签合同时，土地和大棚是一体的，是不可分的。九州公司在2008年响应通州区漷县镇招商引资号召,依法与东黄垡村委会签订土地租赁合同,租用了该村的土地,并在租用的土地上建设了用于种植蔬菜的大棚。建成的蔬菜大棚地面为土,棚顶仅有用于支撑塑料薄膜的架子,部分大棚外侧面有用于存放种植工具的小房,园区内为方便种植大棚浇水,同时建设了供水设施和供电设备。大棚建成后,九州公司依据合同及东黄垡村委会的规定,将种植大棚出租给徐琪,并签订租期为12年的租赁合同,租赁费由徐琪一次性交纳,租赁合同条款明确约定大棚属于种植园,大棚内的土地用于种植。该租赁合同及交付出租的大棚足以证明九州公司并未改变承租土地的性质。通州区漷县镇张贴于被强拆大棚上的通知并未认定九州公司建设的大棚及园区属于违法建设园区,并未确认九州公司改变了承租园区土地性质。出租的大棚之所以被强拆,根据一审法院调取的图片、视频等强拆资料,系因承租人违反租赁合同约定,在大棚内私搭乱建,才导致被漷县镇政府强拆。园区内现存其他承租人未改建、未被强拆的大棚证明，九州公司出租的大棚合法,并未改变土地或大棚的用途。一审法院仅依据不知是谁印刷的小广告、合同租期太长、租金一次交纳、建设仅有架子无顶、漏天的大棚就是符合居住条件的大棚等强词夺理、似是而非的理由及无效证据,推定九州公司改变土地用途,进而判决合同无效,返还徐琪租金。该判决违反《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定的人法院审理民事案件,必须以事实为根据、以法律为准绳的基本原则。该判决严重损害了九州公司合法权益,请求二审法院依法纠正。徐琪辩称，不同意九州公司的上诉请求，理由是：1.九州公司与东黄垡村委会签订的土地租赁合同中第五条第三、四项明确约定九州公司所租赁的土地，其用途是种植；另外第四项明确约定，九州公司使用租赁土地应在合理合法的范围内自主经营。在土地租赁合同中，并未涉及九州公司所述再流转、转租或其他将土地性质改变的约定。九州公司在将涉案大棚及土地转租或出售给徐琪时已经改变土地性质，且违背了其与东黄垡村委会所签订的土地租赁合同的约定。2.漷县镇政府通告第三条明确，未按照审批备案的种植用途及建设标准建设的建筑物、构筑物或其他设施均视为违法建设依法予以拆除。该通告认定九州公司出售给徐琪的大棚、房屋及土地并未经过审批，一审庭审期间，九州公司针对其大棚项目及大棚项目内的房屋，并没有取得相应机构的审批和备案，导致了大棚被拆除。3.徐琪在购买大棚之前，收到了九州公司的宣传彩页，有房屋、生活设施，明确了益农家园的形式，因此九州公司营销过程中存在欺诈，宣传资料显示其擅自改变土地用途。4.合同第一条双方明确约定含房屋面积、大棚面积和道路、公摊面积，其中并没有明确是看护房的面积。在本案当中有部分承租人居住的房屋就是九州公司建造的。合同已经明确了使用性质是居住。5.九州公司在合同中约定了水、电、物业费，从通常情况来理解，物业费是居住生活所产生的物业管理费用。从双方的合同行为来看，已经把本案所涉标的物定性为居住生活用途，不仅仅是种植。6.关于公摊问题，通常情况下，在楼房建筑中才涉及公摊，种植、养殖园区内不涉及公摊，九州公司在与东黄垡村委会签订合同时认可了土地性质，其隐瞒上述事实，导致徐琪签订合同。另外，徐琪租赁涉案大棚和房屋后，并未私搭乱建，房屋保持出售时的状态，但房屋也被拆除了。徐琪向一审法院起诉请求：1.判令徐琪、九州公司解除2016年9月24日签订的承包租赁合同；2.判令九州公司退还徐琪2017年9月30日至2028年9月29日的租金106000元，退还徐琪物业费2500元，共计108500元；3.诉讼费由九州公司承担。一审法院认定事实：2016年9月24日，徐琪（乙方）与九州公司（甲方）签订《承包租赁合同》，约定：经甲乙双方友好协商，在平等自愿的原则下，甲方将位于北京通州漷大路东侧农业生态园内的某一块土地使用权承租给乙方用于种植，双方就上述土地及地上物承租事宜达成如下协议并订立合同：该户占地420平方米（含房屋面积、大棚面积和道路公摊），单元号为G7，该户种植园（统称大棚）租赁年限自合同签订日至2028年9月30日；双方同意上述土地及地上物租赁金额为116000元，一次付清，甲方在2016年9月30日前向乙方交付土地及地上物使用权。甲方物业管理人对其使用土地的地上物业具有管理权；甲方有权按合同约定书收取乙方的各项费用（水、电、物业等），按合同约定为乙方提供有偿服务；保证乙方在承租期内，水、电、路正常使用；乙方有按期向甲方缴纳各项费用的义务（水、电、物业费等）；甲方负责管理园区的公共设施，负责园区的公共电力、水利设施维护，道路的维护。物业费每户每年人民币2400元（一季度一付）。电费按1元每度计算，种植用水费每户每月20元。双方还对其他事项进行了约定。合同签当日，徐琪向九州公司交纳租金116000元，九州公司向徐琪交付了大棚。2017年3月19日，徐琪向九州公司交纳管理费2500元（包括电费500元）。2017年7月29日，北京市通州区漷县镇人民政府在涉案生态园内张贴《漷县镇人民政府关于种植大棚地内禁止违法建设的通告》，载明：…在现状农业用地（包括耕地、园地、林地、牧草地及其它农用地）内建设的种植大棚，必须经区级农业主管部门审批或备案后方能建设，建设必须依照所审批、备案的种植用途及建设标准进行建设，不允许私自改变土地种植用途及建设标准；凡未按照审批、备案的种植用途及建设标准建设的建筑物、构筑物或其他设施均视为违法建设，将依法予以拆除…。2017年8月13日，九州公司所建涉案生态园内部分大棚及设施因违法建设被北京市通州区漷县镇人民政府拆除，因园内基础设施被破坏，徐琪的大棚自此无法使用。一审法院经查，涉案项目所在地土地性质为农业用地，九州公司建设并用于出租的涉案大棚未有相关审批手续。一审庭审中，徐琪称系通过九州公司的宣传和销售人员得知涉案项目，并称签合同前曾去涉案生态园内参观符合居住条件的样板房，并被九州公司的人员告知可在大棚内盖房并居住，但徐琪称其租赁大棚后尚未建设房屋等建筑物，大棚亦被拆除。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。关于徐琪与九州公司签订的《承包租赁合同》的效力问题，经审查，该院认为上述《承包租赁合同》应属无效，理由如下：第一，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。本案中，徐琪与九州公司签订的《承包租赁合同》租赁期限较长，双方约定的支付租金方式为一次性给付不符合一般租赁租金的交付方式，双方约定占地面积包括房屋面积和道路公摊、收费项目有水费、电费、物业费，表明双方签订的合同名为经营农业，实则休闲居住，改变了土地的用途。本案并非单一案件，九州公司将涉案生态园内多个大棚出租他人，人数众多，在其他相关案件中，其他承租人将印有“精品农家院、平房小院”字样和图片的宣传页作为证据提交，并主张此为九州公司所作宣传，该院认为九州公司的相关宣传以及合同约定的交付标准均显示涉案项目超出农业种植大棚的交付条件，符合房屋居住条件。徐琪与九州公司签订的《承包租赁合同》，实际上改变了土地的用途，违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。第二，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，九州公司在涉案农业用地上建设符合居住条件的大棚并用于出租，改变了土地用途，但未有农用地转用审批手续，也未有经相关农业管理部门审批或备案的证据，故其建设的大棚违反法律法规的规定。综上，徐琪与九州公司签订的《承包租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。本案中，徐琪向九州公司交纳了租金，因九州公司已于合同签订当日即2016年9月24日将涉案大棚交付给徐琪，徐琪虽为未在涉案大棚内建设房屋或其他建筑物，但自交付之日起已实际占有和控制大棚，故九州公司返还给徐琪的租金应按照徐琪实际占用的时间根据其交纳的租金数额予以酌减，徐琪要求被告返还租金106000元，该院予以确认。因涉案大棚违建部分已被拆除，九州公司收取的物业费，因徐琪已实际占用大棚，故该院对于其要返还物业费的请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条之规定，判决：一、徐琪与北京九州汇通科技有限公司签订的《承包租赁合同》无效；二、北京九州汇通科技有限公司于判决生效之日起15日内返还徐琪租金106000元；三、驳回徐琪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。九州公司提交以下新证据：2019年2月28日拍摄的涉案大棚的照片9张，用以证明如没有私搭乱建的大棚，就不会被政府拆除，照片中的大棚已经交付给了承租人，其中有租户承租了一整个棚，其承租用于种植，所以没有被强拆。徐琪对九州公司提交的新证据发表质证意见称：真实性无法确认，关联性不予认可，证明目的不予认可。照片与本案无关，从时间上，九州公司在一审期间就应当提交，按照证据规则，该证据不属于二审新证据。涉案大棚被拆迁的原因是九州公司没有审批手续，而不是私搭乱建。一审法院曾经到漷县镇政府去调取相应证据，没有调取到九州公司的任何审批手续，其经营行为及建设行为都没有经过审批。徐琪未向本院递交新的证据。经庭审质证，本院认为，九州公司提交的照片所显示内容与其证明目的之间缺乏关联性，本院对其证明目的不予确认。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外;在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据当事人的诉辩意见,本案二审的争议焦点为：一、诉争《承包租赁合同》的法律效力认定；二、九州公司是否应退还徐琪租金。关于诉争《承包租赁合同》的法律效力认定问题。第一，根据相关法律规定，在现状农业用地内建设的大棚，必须经区级农业主管部门审批或备案后方能建设。本案中，九州公司与东黄垡村委会签订的《土地租赁合同》中约定土地用途系种植，但九州公司并未按照该合同约定实际使用土地，而是在地上修建大棚设施，按照相关规定其应当办理审批备案手续。九州公司虽上诉主张诉争大棚建设取得了所有审批备案手续，但并未提交充分有效证据予以证明，故本院对其主张不予采信。关于九州公司主张依据农业部《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》，大棚使用的土地属于设施农用地范围，设施农用地不需要向政府批准备案。本院认为，根据该通知要求，建设大棚所用土地确属设施农用地，但设施农用地的确定应当首先由经营者按照规定程序和要求进行申报，符合规定要求的，需由县级政府批复同意后方能使用。九州公司关于大棚建设所使用的设施农用地不需要向政府批准备案的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一审法院依据查明事实及相关法律法规规定，认定本案诉争大棚未有相关审批手续并无不当，本院予以确认。第二，关于诉争《承包租赁合同》是否实际改变了土地用途的问题。首先，从诉争《承包租赁合同》条文表述看，双方约定占地面积包括房屋面积和道路公摊、收费项目有水费、电费、物业费，租金支付方式与一般农业经营性租赁合同不同，且合同约定的交付条件超出了农业大棚用于种植所需的条件，表明双方签订的合同名为经营农业，实则休闲居住，改变了土地的用途。其次，在九州公司作为被告的多起诉讼中，多名承租人提供了相同的宣传彩页，彩页中显示“精品农家院、平房小院”的字样和图片，上述宣传表明涉案项目已经超出农业种植大棚的交付条件，符合房屋居住条件。故一审法院据此认定徐琪与九州公司签订《承包租赁合同》实际上改变了土地的用途，违反了国家法律法规的强制性规定应属无效，具备相应的法律和事实依据，本院予以确认。九州公司关于诉争合同不违反法律规定，诉争大棚交付时并不适合居住等上诉意见不能成立，本院不予支持。综合上述分析，因九州公司在涉案农业用地上建设符合居住条件的大棚并用于出租，改变了土地用途，且未提供相关审批手续，故一审法院认定其建设的大棚违反法律法规的规定，并据此确认徐琪与九州公司签订的《承包租赁合同》无效，具有相应的事实和法律依据，本院予以确认。九州公司关于诉争合同合法有效的上诉意见缺乏有效证据予以佐证，本院不予支持。关于九州公司是否应退还徐琪租金的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如上所述，徐琪与九州公司签订的《承包租赁合同》无效，徐琪为此支付的相应租金，九州公司应当予以返还。一审法院依据徐琪交纳的租金及使用期限，判令九州公司返还相应的租金金额符合法律规定，本院予以确认。综上所述，九州公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2420元，由北京九州汇通科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 侯 军审判员 尚晓茜审判员 田 璐二〇一九年三月十八日法官助理汤和云书记员郑海兴书记员徐曼