四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川民再445号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谢嘉，男，1960年8月10日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：绵阳高诚房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区临园路西段**花园小区网球场附属用房。 法定代表人：刘高贵，董事长。 委托诉讼代理人：赵睿，四川迪泰（德阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐明春，四川迪泰（德阳）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：曹文明，男，1972年10月15日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李英，四川仁卓律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：四川不倒翁酒业有限公司，住所地四川省广元市苍溪县陵江镇武当工业集中发展区。 法定代表人：曹文明，总经理。 委托诉讼代理人：李英，四川仁卓律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘肖，女，1981年7月14日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都新曹实会展服务有限责任公司，住所地四川省成都市青羊区青华路****。 法定代表人：杨腊梅，总经理。 再审申请人谢嘉因与被申请人绵阳高诚房地产开发有限公司（以下简称高诚公司）、曹文明、四川不倒翁酒业有限公司（以下简称酒业公司）、刘肖、成都新曹实会展服务有限责任公司（以下简称会展公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省绵阳市中级人民法院（2017）川07民终1200号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年11月20日作出（2017）川民申3562号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人谢嘉、被申请人高诚公司委托诉讼代理人赵睿、唐明春、被申请人曹文明及被申请人酒业公司的委托诉讼代理人李英到庭参加诉讼，被申请人刘肖、会展公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 谢嘉申请再审请求：改判四川省三台县人民法院（2015）三民初字第1660号民事判决书第一项“驳回原告谢嘉诉讼请求”和四川省绵阳市中级人民法院（2017）川07民终ｌ200号民事判决书第一项“驳回上诉，维持原判”为对查封的曹文明、刘肖位于四川省绵阳市游仙区高诚尚峰1幢2层1号、房产备案号180222号的房产继续执行；被申请人承担诉讼费用。事实和理由：（一）一、二审判决适用法律确有错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定，申请再审改判。1.二审法院适用《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，认为应当由谢嘉承担举证证明责任错误，本案是执行异议之诉，应当适用《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，否则，对高诚公司执行异议的请求不予支持。2.一、二审法院适用《中华人民共和国物权法》第六条、第二十条规定，认为物权尚未转移到曹文明、刘肖名下，支持了高诚公司的执行异议主张，但在执行异议案件审理中，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条和二十九条的规定，谢嘉、刘肖与高诚公司签订了书面《商品房买卖合同》，合同载明为“一次性付款”及2013年9月30日已经交付房屋，因此，人民法院应当对查封的案涉房屋继续执行。（二）一、二审判决认定事实不清，缺乏证据证明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定，申请再审改判。1.高诚公司一审提交的两份证据中，绵阳市仲裁委员会（2014）绵仲裁字第259号仲裁调解书己被二审法院认定不能达到高诚公司享有足以排除强制执行的实体权利的证据效力；一审法院（2014）三执字第505-1号执行裁定，在本案执行异议之诉中无法作为证据使用。2.二审判决认定了二审开庭后高诚公司提交的四川省绵阳市游仙区房管局所谓房屋备案样式证据，未经庭审质证无效力，且也无任何证据作用。因此，高诚公司本应承担本案“足以排除强制执行的实体权利”之举证证明责任，却未举任何证据而胜诉。 高诚公司辩称，（一）关于曹文明、刘肖与高诚公司签订的《商品房买卖合同》的效力及房屋合同登记备案的性质问题。在一审法院对涉案房屋进行查封前，曹文明、刘肖与高诚公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。但在2014年10月14日，曹文明、刘肖因资金问题无力支付购房款，因而书面通知高诚公司要求解除合同，且绵阳市仲裁委员会就双方《商品房买卖合同》作出了（2014）绵仲裁字第259号仲裁调解书，解除了双方《商品房买卖合同》。因此，曹文明、刘肖与高诚公司签订的《商品房买卖合同》已被解除，不存在合同效力问题。其次，根据《商品房买卖合同》第二十八条约定，双方在房屋管理登记机关的备案是“合同备案”登记，而非《中华人民共和国物权法》所规定的房屋权属“预告登记”。即使按谢嘉理解，将该登记认定为“预告登记”，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，曹文明、刘肖因无力支付购房款，明确提出解除合同，高诚公司同意解除合同且双方合同解除已被(2014)绵仲裁字第259号仲裁调解书确认。曹文明、刘肖因《商品房买卖合同》取得的对涉案房屋的请求权已消灭，该登记当然失效。综上所述，曹文明、刘肖与高诚公司签订的《商品房买卖合同》已被解除，双方买卖关系已不存在，备案登记依法应予撤销。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定，即使在人民法院查封期间，高诚公司仍可依法解除与曹文明、刘肖签订的合同。而本案中，双方合同解除依法由绵阳市仲裁委员会进行确认，双方解除合同于法有据，人民法院依法应解除对案涉房屋的查封、扣押措施。（二）高诚公司对案涉房屋享有足以排除执行的权利。首先，案涉房屋所有权至今属高诚公司所有，不属曹文明、刘肖所有，高诚公司对涉案房屋享有所有权且不是谢嘉执行曹文明、刘肖案件的被执行人，当然可以排除人民法院对案涉房屋的执行。其次，即使高诚公司与曹文明、刘肖签订的《商品房买卖合同》没有解除，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定，作为房屋买受人要对登记在高诚公司名下的房屋享有权利，必须满足“(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”三个条件，而曹文明、刘肖对案涉房屋没有支付任何款项，显然对案涉房屋不享有任何权利。再次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第一款规定，人民法院要对被执行人购买的、所有权仍在第三人名下的财产进行查封、扣押，其前提条件是申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付。而本案高诚公司未取得1600余万元房款，人民法院要执行案涉房屋，则谢嘉必须向高诚公司支付l600余万元房款，而谢嘉至今未承诺向高诚公司支付l600余万元房款，在此情况下，人民法院无权对高诚公司名下的案涉房屋进行查封、冻结，更不得执行。（三）曹文明、刘肖是否履行《商品房买卖合同》约定义务，向高诚公司支付房款的问题。合同约定为“一次性付款”，并不表明款项已进行了支付。根据商品房买卖交易习惯及惯例，买卖双方均是在签订合同后再进行付款，是根据合同约定来履行付款义务，而不是“签了合同”就代表“已付了款”。其次，1600余万元的款项巨大，双方不可能不经过银行转账支付，经过法院查核，并未有任何人向高诚公司转账支付过1600余万元款项。同时，从事后情况可知曹文明、刘肖二人当时经济状况表明他们已无能力支付l600余万元款项。谢嘉认为高诚公司与曹文明、刘肖恶意串通隐瞒购房款已支付的事实，既无证据，也不符合常理。高诚公司人员在签订合同时与曹文明、刘肖并不相识，纯系买卖客户关系。若高诚公司已收取款项，没有任何理由帮助曹文明、刘肖隐瞒并卷入本案诉讼。综上所述，谢嘉的再审请求无事实和法律依据，一、二审判决正确，请求驳回谢嘉的全部再审请求。 曹文明、酒业公司口头答辩称，其虽与高诚公司签订了《商品房买卖合同》，但一直未付款，后来解除了合同。谢嘉认为曹文明、刘肖与高诚公司存在恶意串通，仅是单方猜想，没有证据，一、二审判决正确。 谢嘉向一审法院起诉请求：确认曹文明、刘肖购买高诚公司位于四川省绵阳市游仙区高诚尚峰ｌ幢2层1号房产（该商品房备案号为××号）的事实成立，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；确认曹文明、刘肖购买高诚公司位于四川省绵阳市游仙区高诚尚峰ｌ幢2层1号房产（该商品房备案号为××号）的房款已一次性支付。 一审法院认定事实：2014年7月11日，谢嘉诉曹文明、刘肖、酒业公司、会展公司民间借贷纠纷一案，在一审法院主持下达成了调解协议，一审法院于同日作出了（2014）三民初字第4266号民事调解书，该调解书双方达成的协议内容为：由曹文明向谢嘉返还借款5400000元，此款分别定于2014年7月18日之前给付1900000元、2014年7月22日之前给付1200000元、余款于2014年7月31日之前付清；若曹文明逾期履行前款还款义务，则由刘肖、酒业公司、会展公司承担连带担保责任。 其后，曹文明并未按（2014）三民初字第4266号民事调解书确定的义务履行还款义务，谢嘉向一审法院申请强制执行，一审法院于2014年7月28日依法对曹文明、刘肖签约购买的位于四川省绵阳市游仙区高诚尚峰1幢2层1号1190.82㎡商业用房进行了查封（该商业用房备案号为180222号）。 曹文明、刘肖于2014年7月14日与高诚公司签订《商品房买卖合同》约定曹文明、刘肖所购买房产套内面积为1190.82㎡房产总价款为16703610元、付款方式为一次性付款、未约定违约金计算方式、争议解决方式为提交绵阳市仲裁委员会仲裁。 2014年10月8日，高诚公司向一审法院提出执行异议，一审法院在执行审查中经查询银行未发现曹文明、刘肖向高诚公司转账付款记录。2014年10月20日，高诚公司向绵阳市仲裁委员会申请解除与曹文明、刘肖签订的《商品房买卖合同》，经绵阳市仲裁委员会调解，双方同意解除签订的《商品房买卖合同》，同日绵阳市仲裁委员会作出（2014）绵仲裁字第259号仲裁调解书，解除了高诚公司与曹文明、刘肖于2014年7月14日签订的《商品房买卖合同》。高诚公司与曹文明、刘肖均未向绵阳市仲裁委员会说明双方签订的《商品房买卖合同》中的案涉房产已被一审法院查封。2015年4月14日，一审法院作出（2014）三执字第505-1号执行裁定书，该裁定书裁定：高诚公司的异议成立，中止对四川省绵阳市游仙区高诚尚峰1栋2楼商铺的执行。谢嘉在领取了（2014）三执字第505-1号执行裁定书后遂以前述请求诉至一审法院。一审法院在审理中，谢嘉申请赵冬琼作为本案被告参加诉讼。 一审法院认为：原、被告双方经庭审质证主要争议的焦点是签订了《商品房买卖合同》并进行备案登记是否等同于预购商品房预告登记、法院对《商品房买卖合同》中涉案房产的预查封是否具有当然否定仲裁解除涉案合同之裁决效力，仲裁裁决是否存在当事人恶意串通而规避执行损害其他债权人利益之情形。其一，曹文明、刘肖与高诚公司签订的《商品房买卖合同》是为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记失效。本案中，曹文明、刘肖与高诚公司签订的《商品房买卖合同》仅仅进行了合同登记备案，未进行物权法所确定的物权预告登记，故不具有排斥涉案房产物权变动的效力。其二，曹文明、刘肖与高诚公司签订的《商品房买卖合同》在解除前当然合法有效，一审法院对该合同所涉及的房产进行的预查封亦符合法律规定，但该《商品房买卖合同》的履行与否不会因一审法院预查封而改变，双方在一审法院预查封后按合同约定的纠纷解决方式向仲裁机构申请解除《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，并未违反法律的强制性规定，况且一方不履行合同，另一方也可以请求解除并要求承担缔约损失，法院更不可能在双方自愿明确表示不履行合同并解除后判令其必须履行，故一审法院对《商品房买卖合同》中的涉案房产进行的预查封并不当然否定（2014）绵仲裁字第259号调解书解除该《商品房买卖合同》的效力。其三，高诚公司明知一审法院对案涉房产进行了预查封并已向一审法院提出了异议，高诚公司作为申请人与曹文明、刘肖到绵阳市仲裁委员会自愿解除双方签订的《商品房买卖合同》，且双方均未向该仲裁机构说明《商品房买卖合同》中的案涉房产已被一审法院预查封，尤其是曹文明、刘肖与高诚公司所签订的《商品房买卖合同》金额高达1600多万元而未给付任何购房款、连购房定金也未预付，这与常理和交易习惯不符，所以无法完全排除曹文明、刘尚与高诚公司存在串通可能，当然这仅仅是一种推断；因为一审法院在采取查封措施后的2014年10月8日，高诚公司向一审法院提出执行异议后，经查证未发现曹文明、刘肖向高诚公司因签订《商品房买卖合同》后存在转账付款记录，一审法院在无证据证明曹文明、刘肖已一次性给付房款的情况下，不可能确认曹文明、刘肖已一次性全额给付了涉案房产之房款，何况谢嘉也未提供证据证明曹文明、刘肖已一次性给付了房款，谢嘉更未提供曹文明、刘肖为规避债务与高诚公司之间恶意串通的相关证据。谢嘉申请赵冬琼作为本案被告参加诉讼，因赵冬琼与本案当事人之间争议的事实无法律上的因果关系，不予准许。 综上，曹文明、刘肖与高诚公司签订的《商品房买卖合同》中之案涉房产未办理法律所规定的排斥物权效力的预告登记，涉案房产所有权至今一直归高诚公司所有，一审法院采取的预查封措施，不具有对涉案房产所有权的保全性质。曹文明、刘肖与高诚公司解除《商品房买卖合同》系双方意思自治的表示并经绵阳市仲裁委员会出具调解书予以确认，（2014）绵仲裁字第259号仲裁调解书亦未经依法撤销，从而导致一审法院失去预查封对象，何况谢嘉未提供证据证实曹文明、刘肖已一次性给付了案涉房产的房款，故谢嘉的诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回原告谢嘉的诉讼请求。一审案件受理费100元，由谢嘉负担。 谢嘉不服一审判决，上诉请求：1.撤销四川省三台县人民法院（2015）三民初字第1660号民事判决。2.确认被上诉人曹文明、刘肖购买被上诉人高诚公司位于四川省绵阳市游仙区高诚尚峰1幢2层1号房产备案号180222号的《商品房买卖合同》合法有效并确认曹文明、刘肖已一次性支付完毕案涉房产的购房款；3.由被上诉人承担诉讼费。 二审法院认定事实与一审法院查明的事实一致。另，四川省绵阳市游仙区房管局给一审法院出具的《协助查询动产、不动产登记通知书》显示，曹文明、刘肖于2014年7月14日签约购买了案涉房产，备案号为180222号。 二审法院认为，根据当事人的诉辩理由，本案争议焦点有以下几点： 一是案涉绵阳市仲裁委员会作出的仲裁调解书能否排除执行。曹文明为购买位于四川省绵阳市游仙区高诚尚峰1幢2层1号1190.82㎡商业用房与高诚公司签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示并未违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。从《商品房买卖合同》中“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第一种方式解决：1.提交绵阳市仲裁委员会仲裁”的约定内容看，高诚公司采取申请仲裁的方式解决《商品房买卖合同》中的相关争议并无不当，但高诚公司向绵阳市仲裁委员会申请解除与曹文明、刘肖签订的《商品房买卖合同》的时间为2014年10月20日，而一审法院对曹文明、刘肖签约购买的位于四川省绵阳市游仙区高诚尚峰1幢2层1号1190.82㎡商业用房进行查封（该商业用房备案号为180222号）的时间为2014年7月28日，即一审法院的查封时间在先，绵阳市仲裁委员会的调解时间在后，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”规定，案涉绵阳仲裁委员会作出的仲裁调解书不能排除执行。 二、案涉《商品房买卖合同》能否排除执行。上诉人谢嘉以其在四川省绵阳市游仙区房管局提取的《商品房买卖合同》中载明曹文明、刘肖为一次性付款购房，且高诚公司为曹文明、刘肖办理了商品房预售合同登记备案为由，提出高诚公司关于曹文明、刘肖未付款的陈述与事实不符，不能排除执行主张。二审认为，虽然《商品房买卖合同》显示案涉商品房的付款方式为一次性付款，且四川省绵阳市游仙区房管局给一审法院出具的《协助查询动产、不动产登记通知书》显示，曹文明、刘肖于2014年7月14日签约购买了案涉房产，备案号为180222,但依照《中华人民共和物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”规定，案涉房产仅进行商品房预售合同登记而未进行不动产物权登记，不发生物权转移效力，加之上诉人谢嘉提交的《商品房买卖合同》上也没有加盖房管登记部门已进行确认备案的印章，同时上诉人谢嘉亦未提交曹文明、刘肖已支付了案涉房产全部或部分购房款的依据，故对被上诉人高诚公司关于其与被上诉人曹文明、刘肖就案涉房产只进行了网签，且未到房管部门进行备案的主张予以采信。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，对上诉人谢嘉关于曹文明、刘肖购买高诚公司的案涉房产的房款已一次性支付的主张不予支持，上诉人谢嘉关于案涉《商品房买卖合同》及取得的备案号已足以证明曹文明、刘肖就案涉房产的对价已支付完毕的主张不予采信。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由谢嘉负担。 再审期间，高诚公司提交2014年10月16日《仲裁申请书》和2014年10月14日《解除合同通知》各一份，拟证明曹文明未支付购房款项，高诚公司与曹文明、刘肖之间签订的《商品房买卖合同》已解除。谢嘉质证意见为，对《仲裁申请书》无异议，对《解除合同通知》的形成时间有异议。曹文明、酒业公司质证意见为，对高诚公司提交的《仲裁申请书》和《解除合同通知》无异议。 本院的认证意见为，高诚公司所提交的《仲裁申请书》《解除合同通知》，涉及高诚公司与曹文明、刘肖之间对其签订的《商品房买卖合同》的履行情况，本院依法予以采信。 再审期间，再审申请人、被申请人对经一、二审庭审质证、认证的证据和案件事实无异议，本院依法予以确认。 本院再审认为，本案的争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》的效力及是否实际履行完毕。2.高诚公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于案涉《商品房买卖合同》的效力及是否实际履行完毕的问题。曹文明为购买位于四川省绵阳市游仙区高诚尚峰1幢2层1号1190.82㎡商业用房与高诚公司签订了《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。虽然《商品房买卖合同》约定案涉商品房的付款方式为一次性付款，且四川省绵阳市游仙区房管局向一审法院出具的《协助查询动产、不动产登记通知书》显示，曹文明、刘肖于2014年7月14日签约购买了案涉房产，备案号为180222,但依照《中华人民共和物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”规定，案涉房产仅进行商品房预售合同登记而未进行不动产物权登记，不发生物权转移效力，加之谢嘉提交的《商品房买卖合同》上也没有加盖房管登记部门已进行确认备案的印章，同时谢嘉亦未提交曹文明、刘肖已支付了案涉房产全部或部分购房款的依据，故对谢嘉关于案涉《商品房买卖合同》已实际履行的主张不予支持。 关于高诚公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。对于执行异议之诉,应根据异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断,从而确定异议人的权利是否能够排除强制执行。由于本案是申请执行人执行异议之诉,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定,高诚公司应当就其对本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中,高诚公司提供《商品房买卖合同》《仲裁申请书》《解除合同通知》等证据,结合一审法院在执行审查中经查询银行未发现曹文明、刘肖向高诚公司转账付款记录的事实，能够证明涉案房产仍登记在高诚公司名下,高诚公司已经完成了前述法律规定的举证责任。为了保证交易安全,对于物权的变动,必须坚持物权的公示公信原则。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”的规定,由于涉案房产仍登记在高诚公司名下,根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”规定,本案应以不动产权属证书确定物权归属,认定高诚公司对涉案房产享有物权。物权是对于物进行直接支配的权利,具有优先权和物上请求权的效力。因此,二审不予支持谢嘉的主张并无不当,本院予以维持。 谢嘉再审请求对查封的曹文明、刘肖位于四川省绵阳市游仙区高诚尚峰1幢2层1号、商品房备案号180222号的房产继续执行，超出原审诉讼请求，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理”规定，本院不予审理。 综上所述,谢嘉的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定,判决如下: 维持四川省绵阳市中级人民法院（2017）川07民终1200号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  王学东 审判员  肖黔蜀 审判员  李燕玲 二〇一九年三月二十五日 书记员  卢 佳