上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初52179号原告：谢荣德，男，1953年1月29日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：司龙山，上海马国云律师事务所律师。被告：秦国镇，男，1951年12月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：王妹琴，女，1953年2月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：秦国镇(系被告王妹琴前夫)，住同被告王妹琴。被告：秦岭，男，1977年12月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：秦国镇(系被告秦岭之父)，住同被告王妹琴。第三人：中国农业银行股份有限公司上海曲阳支行，住所地上海市虹口区曲阳路****。负责人：陈璐，行长。委托诉讼代理人：张锦飞，男。第三人：吴奉民，男，1957年2月19日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区莲溪路******。委托诉讼代理人：王秀珍(系第三人吴奉民前妻)，住上海市浦东新区。第三人：周冬华，男，1981年11月12日出生，汉族，住江苏省东台市南沈灶镇东刘村****。原告谢荣德与被告秦国镇、王妹琴、秦岭，第三人中国农业银行股份有限公司上海曲阳支行(以下简称农行曲阳支行)、吴奉民、周冬华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告谢荣德及其委托诉讼代理人司龙山，被告王妹琴、秦岭共同的委托诉讼代理人暨被告秦国镇，第三人吴奉民的委托诉讼代理人王秀珍，第三人周冬华到庭参加诉讼。第三人农行曲阳支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谢荣德向本院提出诉讼请求：1、原告同意代第三人吴奉民归还欠第三人农行曲阳支行的银行贷款，要求第三人农行曲阳支行协助解除设定在上海市浦东新区下南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)上的抵押；2、原告同意代第三人吴奉民归还第三人周冬华借款人民币(以下币种同)15万元，要求第三人周冬华协助解除设定在涉诉房屋上的抵押；3、判令三被告及第三人吴奉民在抵押涤除后协助将涉诉房屋过户至原告名下并交付；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：涉诉房屋系三被告于2003年动迁安置所得。2004年12月，原、被告就涉诉房屋达成买卖意向，原告以35万元的价格向三被告购买该房屋，三被告向原告出具售房承诺书，该承诺书对房屋坐落地址、总价、付款方式、转让过户时的手续费用的承担及违约事宜均作了约定。之后原告按约支付了25万元的房款，余款10万元待交房办理过户后再支付。后因被告秦国镇表示缺钱花，要求原告提前支付5万元，原告遂又向其支付了5万元，至此原告共向三被告支付房款30万元。2005年10月，涉诉房屋竣工，被告秦国镇将房屋及钥匙交付原告。2015年4月，第三人吴奉民起诉原告排除妨害，要求原告从涉诉房屋中搬离，此时原告才知晓被告秦国镇、王妹琴已于2006年10月将涉诉房屋一房二卖给了吴奉民。后经上海市第一中级人民法院作出终审判决，对吴奉民的诉讼请求未予支持。2015年12月，原告向法院起诉，要求确认原告与被告秦国镇、秦岭的房屋买卖有效，确认第三人吴奉民与被告秦国镇、王妹琴之间的房屋买卖合同系恶意串通而无效，2017年2月一审法院判决支持原告诉请。后被告上诉，同年7月，二审法院判决维持原判。之后吴奉民不服二审法院的终审判决，提起再审申请，上海市高级人民法院于2018年5月驳回吴奉民的再审申请。现原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求支持原告诉请。涉诉房屋早已满足上市交易条件，原告亦承诺具有在沪购房资格，并认可承担过户中产生的所有税费且将于产证变更至原告名下当日向三被告付清购房尾款5万元。被告秦国镇、王妹琴、秦岭共同辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、2004年12月30日被告秦国镇、秦岭出具的《承诺书》至今已经十几年，原告现主张过户早过了诉讼时效，且《承诺书》没有经过公证，也没有任何经办人的签名。按照《承诺书》约定，房屋过户应当在能办过户手续起的一个月内办结，但被告秦国镇曾于2006年4月份手机通知原告涉诉房屋可以办理小产证了，并希望能将该房产证直接办在原告名下，原告则回复一切按照《承诺书》约定的来办，之后便不再理睬秦国镇，被告秦国镇出于无奈，遂于同年9月将涉诉房屋小产证登记在自己及王妹琴二人名下。因《承诺书》约定在可以办理过户手续的一个月内要办结，但是原告故意拖延不办，被告方觉得原告真实意图并非购买涉诉房屋而是欺诈被告35万元，故被告于2008年5月8日向公安机关予以报案，但公安机关未对原告立案，而对吴奉民信用卡诈骗案予以立案。2、涉诉房屋是被告秦国镇、王妹琴唯一的养老之所，现由被告秦国镇及被告秦岭的朋友孙海龙夫妇居住，被告不会搬离。被告当初出具《承诺书》系因在外欠债，是债权人的律师顾卫提出让被告出售动迁房以还债。被告出具《承诺书》的时候涉诉房屋还没造好，但是分房协议书已经签署了。3、吴奉民欠周冬华15万元借款及第三人农行曲阳支行的贷款，并在涉诉房屋上设立了抵押，本着谁拿房子谁负责的原则，被告想要回涉诉房屋，故愿意代为归还吴奉民的欠款以涤除加在涉诉房屋上的抵押。第三人农行曲阳支行未到庭应诉，但向本院书面陈述称，吴奉民于2006年10月13日以涉诉房屋产权人的身份向该行申请按揭贷款37万元，借期从2006年10月13日至2021年10月12日止，并以涉诉房屋作为抵押，该行于同年11月7日向吴奉民发放了贷款。截止2019年2月13日，吴奉民尚欠该行借款本金339,490.94元，利息260,996.35元，合计600,487.29元。该行曾于2009年向虹口区人民法院起诉吴奉民并垫付了诉讼费3,268.14元。该行表示只要归还了涉诉房屋上的贷款本息及该行代吴奉民垫付的诉讼费用，该行愿意配合涤除加在涉诉房屋上的抵押。第三人吴奉民表示，在取得涉诉房屋产权证后确实曾向农行曲阳支行申请了37万的贷款并按期归还，但吴奉民于2007年7月坐牢，直至2015年1月2日刑满释放。被限制人身自由及出狱后均未继续归还银行贷款。第三人周冬华表示，收到15万元后愿意配合涤除涉诉房屋上的抵押。本院经审理认定事实如下：被告秦国镇与王妹琴原本为夫妻关系，后于2002年5月23日离婚。秦岭为秦国镇与王妹琴的儿子。2003年9月，被告秦国镇等人签订动迁安置协议，得到包括本案涉诉房屋在内的两套动迁安置房。因被告秦国镇欠案外人钱款无力偿还，秦国镇与秦岭于2004年12月30日共同出具《承诺书》载明，秦国镇与秦岭愿意将涉诉房屋出售给原告谢荣德用于还债，房屋总价35万元，因政策原因暂不能立即过户，待房屋可以办理过户手续一个月内无条件协助原告办结，同时约定谢荣德先付25万元，剩余款项10万元在过户时付清。之后，原告陆续向被告秦国镇支付房款共计30万元。涉诉房屋竣工后，被告秦国镇将涉诉房屋的钥匙交付给原告谢荣德，谢荣德将涉诉房屋装修后入住。另查明，2006年9月4日，涉诉房屋的产权登记于秦国镇和王妹琴名下。同年10月8日，被告秦国镇、王妹琴与第三人吴奉民就涉诉房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定两被告将涉诉房屋以46.50万元的价格出售给吴奉民，其中首付款9.50万元，余款37万元通过按揭贷款方式支付，未约定房屋交付时间，也未约定涉诉房屋的装修状况。同年10月13日，吴奉民与第三人农行曲阳支行签订《个人住房抵押借款合同》，由吴奉民向该行按揭贷款37万元，借款期限自2006年10月13日至2021年10月12日止。同日，吴奉民申请办理过户手续。同年10月30日，涉诉房屋产权由秦国镇、王妹琴变更登记至吴奉民名下，并由农行曲阳支行办理了抵押登记手续，抵押债权额为37万元。2009年，农行曲阳支行以吴奉民不按合同约定的期限归还按揭贷款为由起诉至法院，案号为(2009)虹民二(商)初字第836号。虹口区人民法院于2009年8月7日出具民事判决书，判决被告吴奉民返还借款并支付利息、罚息，吴奉民不履行付款义务的，农行曲阳支行可以与吴奉民协议，以涉诉房屋折价，或者向法院申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。判决生效后，农行曲阳支行申请了强制执行。因谢荣德实际居住在涉诉房屋，涉诉房屋未被拍卖。农行曲阳支行确认截止2019年2月13日，吴奉民尚欠该行借款本金339,490.94元，利息260,996.35元，合计600,487.29元。2015年4月，吴奉民起诉要求谢荣德、案外人谢丰年搬离涉诉房屋，案号为(2015)浦民一(民)初字第12943号。一审法院判决支持了吴奉民的诉讼请求。谢荣德、谢丰年不服一审判决，提起上诉，案号为(2015)沪一中民二(民)终字第2548号。上海市第一中级人民法院经审理于2015年10月8日作出撤销上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第12943号民事判决并驳回吴奉民的诉讼请求的终审判决。2015年7月，吴奉民以涉诉房屋为抵押向第三人周冬华借款15万元，周冬华在涉诉房屋上设置了抵押权，担保的债权金额为15万元。2015年12月，原告谢荣德起诉被告秦国镇、秦岭、王妹琴、吴奉民、第三人周冬华、农行曲阳支行，案号为(2015)浦民一(民)初字第44944号，要求：1、确认吴奉民与秦国镇、王妹琴之间的房屋买卖合同无效；2、要求吴奉民涤除设在涉诉房屋上的抵押，并将该房屋产权恢复登记在被告秦国镇、王妹琴名下；3、要求被告秦国镇、王妹琴协助将涉诉房屋产权过户至原告名下。2017年2月27日，本院作出一审判决：1、确认吴奉民与秦国镇、王妹琴之间就涉诉房屋签订的房屋买卖合同无效；2、驳回谢荣德其余的诉讼请求。吴奉民不服一审判决，并提出上诉，上海市第一中级人民法院于2017年7月14日作出维持一审判决的终审判决。之后吴奉民向上海市高级人民法院申请再审，上海市高级人民法院于2018年5月作出驳回吴奉民再审申请的裁定。吴奉民又于2018年7月10日向上海市人民检察院第一分院申请抗诉，同年9月29日上海市人民检察院第一分院出具不支持监督申请决定书，对吴奉民的抗诉申请不予受理。再查明，2015年9月，秦国镇、王妹琴以吴奉民未履行2015年8月的《承诺书》为由，申请了仲裁，要求吴奉民支付购买本案涉诉房屋欠付的购房款32万元、装修补偿款18万元、并支付补偿款15万元，案号为(2015)沪仲案字第1416号。同时，秦国镇、王妹琴申请了进行财产保全，法院于2015年11月出具裁定书将涉诉房屋查封。在仲裁案件审理过程中，秦国镇、王妹琴称，吴奉民以秦国镇欠谢荣德30万元，谢荣德已委托他向秦国镇讨债为由，要求秦国镇、王妹琴将涉诉房屋低价出售给吴奉民；秦国镇、王妹琴无奈与吴奉民签订了买卖合同，当时吴奉民要求做低房价，承诺补偿15万元房款并补偿18万元装潢款；37万元银行贷款发放到位后，吴奉民又要求将钱款转给案外人陈某某，否则谢荣德不肯交出涉诉房屋；秦国镇、王妹琴按要求将钱款给了陈某某，但是吴奉民没有将该钱款用于解决秦国镇与谢荣德之间的债务；2015年8月6日，吴奉民出具《承诺书》，同意支付购房款32万元，装修补偿款18万元、并支付补偿款15万元。吴奉民认可相关承诺，同意支付上述钱款，但要求在涉诉房屋出售后支付。上海仲裁委员会于2016年1月18日出具裁决书，支持了秦国镇、王妹琴的仲裁请求。谢荣德于2018年11月15日向上海市第一中级人民法院申请不予执行该仲裁裁决，该院于同年12月11日作出(2018)沪01执异185号不执行上海仲裁委员会(2015)沪仲案字第1416号仲裁裁定的执行裁定书。涉诉房屋在2015年开始改为由秦国镇等人控制。以上事实，由经庭审质证确认的原告提供的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《承诺书》、收条、沪房地浦字(2006)第066440号《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、《个人住房抵押借款合同》、物业公司出具的《证明》、《接警登记表》、(2015)沪一中民二(民)终字第2548号民事判决书、(2017)沪01民终4720号民事判决书、(2015)浦民一(民)初字第44944号民事判决书、上海市高级人民法院(2017)沪民申2558号民事裁定书、上海仲裁委员会(2015)沪仲案字第1416号裁决书、上海市第一中级人民法院(2018)沪01执异185号执行裁定书、上海市不动产登记簿、上海市人民检察院第一分院沪检一分民(行)监[2018]XXXXXXXXXXX号不支持监督申请决定书，三被告提供的相关动迁证明、户口簿复印件户口簿复印件、小区双乐物业管理有限公司锦华新苑管理处出具的第二批进户办证通知及有线电视安装费发票、维修基金交款通知及收款凭证、物业费发票、电力公司发票、上海市公安局案(事)件接报回执单，第三人吴奉民提供的上海市人民检察院第一分院沪检一分民行受[2018]340号民事监督案件受理通知书及原、被告、第三人的庭审陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。无效的合同自始没有法律约束力。《承诺书》系被告秦国镇、秦岭真实意思表示，并未违反法律法规相关规定，应属合法有效。《承诺书》签订后，原告已按约向三被告支付了绝大多数房款，完成了己方义务，而三被告在收取原告支付的房款后将涉诉房屋交付原告使用，亦完成了合同的主要义务，显然《承诺书》已切实得到履行。第三人吴奉民与被告秦国镇、王妹琴之间就涉诉房屋签订的房屋买卖合同无效的事实已为法院生效判决所认定，故涉诉房屋产权理应恢复登记至被告秦国镇、王妹琴名下。而第三人吴奉民因涉诉房屋向第三人农行曲阳支行所贷的37万元贷款理应由其归还；吴奉民所欠第三人周冬华的15万元债务也应由吴奉民归还。现原告谢荣德表示为顺利将涉诉房屋过户至己方名下而愿意代吴奉民归还欠周冬华和农行曲阳支行的欠款以涤除抵押，于法不悖，本院予以认可，原告代吴奉民归还的上述欠款转化为其对吴奉民的债权，可向吴奉民另行主张。第三人农行曲阳支行主张本案中一并处理其为吴奉民所垫付的虹口法院的诉讼费用，因该费用非本案处理范围，农行曲阳支行可通过向虹口法院申请执行予以解决，本案不作处理。第三人农行曲阳支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第五十九条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告谢荣德代第三人吴奉民归还欠第三人中国农业银行股份有限公司上海曲阳支行的银行贷款(截止2019年2月13日，借款本金339,490.94元，利息260,996.35元，合计600,487.29元，具体金额以还款之日银行出具的材料为准)，第三人中国农业银行股份有限公司上海曲阳支行于收到贷款本息后十日内协助解除设定在上海市浦东新区下南路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押；二、原告谢荣德代第三人吴奉民归还第三人周冬华借款15万元，第三人周冬华于收到该款后十日内协助解除设定在上海市浦东新区下南路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押；三、被告秦国镇、秦岭、王妹琴及第三人吴奉民在上述房屋抵押涤除后十日内协助将该房屋过户至原告谢荣德名下并交付，原告谢荣德于产证变更至其名下当日支付被告秦国镇、秦岭、王妹琴购房尾款5万元(过户产生的相应税费由原告谢荣德承担)。案件受理费6,550元，减半收取计3,275元，由被告秦国镇、秦岭、王妹琴负担1,637.50元，由第三人吴奉民负担1,637.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  左翠莲二〇一九年三月二十六日书记员  万春丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。