北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初2776号原告：北京电信建筑工程有限公司，住所地北京市海淀区茂林居**。法定代表人：戎愈敏，董事长。委托代理人：刘庆平，北京中勉律师事务所律师。委托代理人：李忠，男，1959年5月7日出生，汉族，北京电信建筑工程有限公司副经理。被告：北京中侨华商投资咨询中心，，住所地北京市西城区小马厂西里****楼（白云桥宾馆**法定代表人：王国修，总经理。委托代理人：张子美，北京子美律师事务所律师。原告北京电信建筑工程有限公司（以下简称电信公司）与被告北京中侨华商投资咨询中心（以下简称中侨中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告电信公司之委托代理人刘庆平、李忠，被告中侨中心之法定代表人王国修、委托代理人张子美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。电信公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2018年5月8日解除并判令被告立即将租赁的房屋腾空；2、判令被告立即支付2017年11月1日至2018年12月31日拖欠原告的房屋租金及实际使用费817120元；3、2019年1月1日以后被告继续占用房屋未腾退的，按照实际使用时间向原告支付使用费，标准按照合同主张；4、判令被告支付逾期付款的违约金747665元（2017年10月1日及2018年4月1日分两次付款，每次应付408560元，按千分之三计算每天的违约金为1225.68元。截止至2018年10月31日，第一笔逾期396天，第二笔逾期214天，合计610天）；5、判令被告支付赔偿金175000元。6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2016年11月18日签订了《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定被告承租原告授权出租的位于北京市西城区莲花池东路24号院配套楼三、四层建筑面积为1200平方米的房屋，租期为一年零两个月，自2017年11月1日至2018年12月31日，每年租金人民币七十万元整，租金总额为人民币817120元。按照合同第4条的约定被告应分两期向原告支付租金，即2017年10月1日前支付第一笔租金408560元，2018年4月1日前支付第二笔租金408560元。被告租赁房屋后虽经原告多次催要，被告至今未支付房租。原告于2018年3月21日正式向被告发出《催交房屋租金的通知》，要求被告立即支付拖欠的所有租金、违约金及赔偿金。被告于2018年3月29日给原告发来《关于电信24号院附属楼租赁合同履行问题的函》，在该函中被告以违约金引用条款不符和与本租赁合同没有任何法律关系的污水管道问题为借口对我公司进行了回复，但仍未支付租金、违约金及赔偿金。鉴于被告继续拖欠房租、违约金及赔偿金，故原告根据合同第10.6条的约定于2018年5月8日向被告发出了“解除《房屋租赁合同》的通知”，但被告至今既不交房租也不腾退租赁的房屋。综上所述，我们认为合同一经签订，双方应遵照执行，但被告的违约行为严重违反了法律规定和合同约定，给原告带来重大经济损失。故原告根据相关法律规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法保护我们的合法权益。中侨中心辩称，不同意原告的诉求，合同系无效合同，原告对房屋没有处置权。原告违反了合同约定的第一条、第四条、第八条，至今没有给被告提供出租房屋的主体资格，被告没有交付的客观事实是因为原告违背约定没有提供合法手续造成的，被告行使的不安抗辩权，因此应驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：2016年11月18日，电信公司（甲方，出租方）与中侨中心（乙方，承租方），约定甲方将北京市西城区（原宣武区）莲花池东路24号院配套楼三、四层房屋（面积1200平方米）出租给乙方，用于商业办公；租赁期限2017年11月1日起至2018年12月31日止（包括首尾两日），年租金70万元，租金总额为817120元；合同签订后五个工作日内向乙方一次性支付给甲方，交纳保证金5万元；合同第4.1条约定，租赁标的物的租金起租日开始，支付方式如下：每半年支付一次租金，支付时间为该半年的前一个月，具体的支付时间为：2017年10月1日前支付和2018年4月1日前支付，每次支付年租金的50%，每次支付金额为408560元。合同第8.1条约定，甲方保证其为本合同签约人依法成立，依法存续，具备签订合同的主体资格，且在本合同有效期内，始终对标的物享有所有权或对外租赁经营的权利，甲方转让其对租赁标的物的所有权或租赁权的，应提前通知乙方并保证合同能够继续履行，且乙方在本合同项下的权利不受任何影响。第8.3条约定，根据乙方要求提供与本合同履行有关的真实、合法、完整、有效的资料和法律文件。第10.6条约定，租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，乙方已付的全部费用，包括未用的租金及相关费用，甲方有权不予退还，此外，乙方还应按终止租用时月租金额的3倍的标准向甲方支付赔偿金，该赔偿金不足以弥补给甲方造成损失的，乙方还赔偿甲方全部损失：（1）不按照约定支付租金达15日的；……。第13.5条约定，因乙方过错无正当理由逾期支付房屋租金、水、电费及供暖费等费用的，应按每日千分之三向甲方支付违约金，如经甲方书面通知后逾期30日仍未支付房屋租金、水电费用的，甲方有权经书面通知乙方后单方解除合同，乙方应承担因此对甲方造成的相应的经济损失，并按照本合同第10.6条的违约赔偿金数额向甲方赔偿。2018年3月21日，电信公司向中侨中心发送了催交租金的通知，催促中侨中心交纳本应于2017年10月1日前交纳的租金408560元，并要求中侨中心支付逾期违约金及赔偿金。中侨中心认可在2018年3月22日收到该通知。2018年3月22日，中侨中心给电信公司发送《关于敦促解决电信24号院污水管道问题的函》，内容为：我中心于2017年10月30日、12月30日两次致函贵公司，并三次派人赴贵公司洽谈，要求解决贵司违规在我方承租的北京市市政二公司院内，开挖污水管道及修建检查井，给我方造成严重经济损失问题，……。同日，中侨中心还向电信公司发送《关于电信24号院附属楼租赁合同履行问题的函》，内容为：贵我双方于2016年11月18日就电信24号院附属楼3、4层签订租赁合同，但在实际履行过程中，存在不少实质性问题，我方多次致函并附贵司商讨，现特在致函提出要求，解决或澄清问题。一、关于出租方提供资料的问题，合同8.2款约定合同租赁（出租方）应根据乙方要求提供与本合同履行有关的真实、合法、完整、有效的资料和法律文件。合同签订后，以及本标的物的前租赁合同履行期间我方多次书面形式要求贵司提供该房屋房产证复印件，并加盖与房产证名称一致的单位公章，提供该房屋使用用途证明，房屋产权证单位授权委托贵单位享有出租该房屋的法律文件，提供该房屋两年以内的房屋土地使用税证明，上述资料和法律文件，贵公司自我中心承租以来，始终未能提供过，这些材料均为有关部门索要。……。二、租金计算和支付，……，总租金应该是816667元，不知合同条款中的817120元如何而来。……，另外，合同4.1款约定每半年支付一次租金，每次支付年租金的50%，每次支付金额为408560元，半年租金应该是35万元，而不是408560元。三、有关合同履行的其他事项澄清。1、合同附件所列物质清单，已经与实际不符……。电信公司认可收到了两份函件，但电信公司表示污水井并非与承租房屋并非一个院落，与本案无关。2018年5月8日，电信公司向中侨中心发送《解除房屋租赁合同的通知》，以中侨中心经催告仍未交纳租金、违约金和赔偿金为由，通知中侨中心解除双方签订的《房屋租赁合同》、腾退房屋并支付租金、违约金及赔偿金。同日，该通知送达中侨中心。庭审中，中侨中心表示其确实没有向电信公司交纳租金，是因为电信公司没有提供涉案房屋的合法手续。中侨中心出示一份材料清单，清单内容为：一、产权单位中国电信集团北京市公司北京市丰台区莲花池东路24号院房产证复印件（注：该产权单位公章，并加盖骑缝章）；二、注明房管部门出具的房屋使用性质证明（商业、办公、住宅等）；三、提供中国电信集团北京市公司与电信公司的租赁合同或委托管理的法律手续；四、提供2015年至2016年的房地产使用税交纳情况报表。中侨中心表示，其在2017年4月5日将该清单交给了电信公司的李淑兰。电信公司表示，没有收到过中侨中心的索要产权证的申请，李淑兰确为电信公司的员工，但是否收到需要核实，且中侨中心经营网吧和旅馆，手续齐全，正常经营。庭审中，中侨中心表示其租赁涉案房屋用于经营网吧和旅馆，网吧和旅馆均已经办理了营业执照，之所以还向电信公司索要上述材料，是因为年报仍需提供，电信公司不提供，每年都是找中介公司把材料交上去。另查，2007年9月8日，电信公司（甲方，出租方）与中侨中心（乙方，承租方），约定甲方将北京市西城区（原宣武区）莲花池东路24号院配套楼三、四层房屋（面积1200平方米）出租给乙方，用于商业办公。合同第二条租赁期限约定，租赁期限十年，出租方从2007年9月20日起将出租房屋交付承租方使用至2017年10月31日收回（其中2007年9月20日至2007年10月31日为装修免租期，租金从2007年11月1日起计）。涉案房屋登记的产权单位为中国电信集团北京市电信公司。中国电信集团北京市电信公司2002年进行过更名，变更为中国网通集团北京市通信公司；2011年又变更为中国联通集团北京市通信有限公司。庭审中，电信公司出示其（乙方，承租方）与北京电信实业集团有限公司（甲方，出租方）签订的《出租房屋合同》，约定乙方承租甲方房屋建筑面积21687.18平方米用于对外经营，租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日，在合同附表中，出租地点第5项即为莲花池东路24号院甲1号。电信公司表示，北京电信实业集团有限公司已经被中国联通集团北京通信有限公司吸收合并了，北京电信实业集团有限公司已经注销了，2014年之前电信公司也有出租房屋的文件。中侨中心表示不清楚该份合同的真实性。双方均认可甲1号即为合同中的配套楼。本院认为，电信公司与华侨中心签订合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。华侨中心未按约支付租金，且已达到解除合同的条件，电信公司以此为由于2018年5月8日向华侨中心送达解除通知，符合双方合同约定，现电信公司要求确认双方合同于2018年5月8日解除，并要求华侨中心腾退房屋的请求，于法有据，本院予以支持。涉案合同期限内，华侨中心使用房屋但未交纳租金，现电信公司要求华侨中心支付2017年11月1日至2018年12月31日期间的租金及房屋使用费817120元的请求，理由正当，本院予以支持。双方合同解除后以及双方约定的合同期满后，华侨中心仍未向电信公司交还房屋，导致电信公司无法使用房屋，给电信公司造成损失，电信公司由此要求华侨中心支付2019年1月1日至腾退房屋之日期间的房屋使用费，并无不当，本院予以支持。关于电信公司主张的逾期付款违约金及违约赔偿金。本院认为，华侨中心逾期支付租金，确系违约，也由此导致合同解除，因此，华侨中心应当向电信公司支付违约金及赔偿金，但诉讼中华侨中心表示双方就此约定的标准过高，且电信公司并未就此举证证明其遭受的损失，因此，本院综合华侨中心的过错、合同履行程度，电信公司的损失等因素，对于电信公司主张的违约金及赔偿金，酌定予以支持。华侨中心虽表示电信公司未提供房屋的合法证明，但其认可经营的网吧及宾馆均已办理了营业执照，且华侨中心并未举证证明其因产权事宜受到相关行政部门的处罚，因此，对于华侨中心主张电信公司未提供合法产权证明的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。华侨中心提及的污水井事宜，并非因租赁涉案房屋所发生，对此本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告北京电信建筑工程有限公司与被告北京中侨华商投资咨询中心签订《房屋租赁合同》于2018年5月8日解除。二、自本判决生效之日起十五日内，被告北京中侨华商投资咨询中心将北京市西城区莲花池东路24号院配套楼三、四层房屋腾空，交还给原告北京电信建筑工程有限公司。三、自本判决生效之日起十五日内，被告北京中侨华商投资咨询中心给付原告北京电信建筑工程有限公司2017年11月1日至2018年12月31日期间的租金及使用费共计817120元。四、自本判决生效之日起十五日内，被告北京中侨华商投资咨询中心给付原告北京电信建筑工程有限公司2019年1月1日至实际腾退房屋之日期间的房屋使用费，按照每日1917.81元计算。五、自本判决生效之日起十五日内，被告北京中侨华商投资咨询中心给付原告北京电信建筑工程有限公司违约金（第一笔，以408560为基数，自2017年10月2日起算至实际支付之日止，按照同期人民银行贷款利率计算；第二笔，以408560为基数，自2018年4月2日起算至实际支付之日止，按照同期人民银行贷款利率计算）。六、驳回原告北京电信建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6861元，由原告北京电信建筑工程有限公司负担1210元（已交纳），由被告北京中侨华商投资咨询中心负担5651元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员 韩 涛二〇一九年三月二十五日书记员 张晓奕