贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终255号上诉人（原审原告）：邓敏，女，1986年2月24日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。上诉人（原审原告）：曹长强，男，1983年6月10日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。二上诉人委托诉讼代理人：李振兴，贵州贵正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二上诉人委托诉讼代理人：张青龙，贵州贵正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司，住所地：安顺市西秀区龙青路与凤东路交叉口西北侧。法定代表人：王永和，该公司总经理。上诉人曹长强、邓敏因与被上诉人贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司（以下简称“东关村房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初3586号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年1月24日立案受理后依法组成合议庭，于2019年2月28日公开开庭审理了本案。上诉人曹长强、邓敏的委托诉讼代理人李振兴、张青龙、被上诉人东关村房开公司法定代表人王永和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹长强、邓敏上诉请求：1．改判东关村房开公司在一审判决基础上增加支付逾期办理房屋权属登记的违约金28330元。2.诉讼费由东关村房开公司负担。事实及理由：1．一审适用法律错误。双方所签合同约定了东关村房开公司逾期办理房屋权属登记违约金的计算方式，该计算方式符合法律及司法解释的规定，依法应予保护。2．一审法院涉嫌枉法裁判，判决没有法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，按照双方所签格式合同条款约定计算953天（2016年1月1日至2018年8月13日）逾期办证违约金为31850元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，本案属于“损失数额难以确定”的情形，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准4.35%上浮30%计算逾期办证违约损失为49345元。故本案双方约定的违约金不高于没有约定违约金或损失数额难以确定所计算的损失。3.一审将双方约定的违约金标准调低10倍，滥用司法裁量权。4．一审将“违约金”与“损失赔偿金”混为一谈，适用法律错误。本案逾期办证违约金属于单纯的债权性质义务，我方作为非违约方，不负损失举证责任。5．一审未查明房屋交付我方使用的事实，案涉房屋未经政府相关部门验收合格，无法办理权属登记证书，与上诉人及政府办证部门均无关，系东关村房开公司违约。6．一审法院在同一辖区、同一年内对同一性质、同一诉求的案件所作判决前后差别巨大。7．被上诉人违约，应承担所有案件诉讼费用，一审确定的诉讼费分担不公平。东关村房开公司二审答辩称：1．答辩人已按《商品房买卖合同》约定及时交付房屋，若仅因逾期办证事由令答辩人按约定支付违约金，显然有失公平，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合房屋已交付给上诉人使用的事实和本地的经济发展、物价、收入等实际情况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情支持上诉人逾期办证违约金3520元，适用法律正确。2．根据双方签订《商品房买卖合同》的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，一审确定的违约金起算时间正确。3．答辩人未能按期办理购房户的不动产登记手续，是因为2014年省政府150号令及省发改价格（2016）1709号文件不合理的收费标准所致，这些损失不应全由答辩人承受。曹长强、邓敏向一审法院提出诉讼请求：1.判令东关村房开公司将曹长强、邓敏购买的位于安顺市××××号商品房房屋所有权证书交付给曹长强、邓敏；2.判令东关村房开公司已付购房款总额333160元为基数，按日万分之一支付曹长强、邓敏从2016年1月1日起至2018年8月9日，逾期天数为952天，逾期办证违约金31716.8元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至东关村房开公司交付曹长强、邓敏房屋产权证之日；3.判令东关村房开公司负担本案诉讼费用。东关村房开公司一审辩称:东关村房开公司按售房合同准时交房，对业主没有造成损失，并对购房合同进行了网签备案登记。整个工程除电力安装未完成外，其他手续均已完成。因2014年省政府文件及省发改委收费标准，要东关村房开公司预先交纳914万元维护费后才能安装生活用电，东关村房开公司无力交纳高额维护费，影响工程全部竣工不能完成，办不了产权证。东关村房开公司已于2017年4月与贵州迈瑞安顺分公司签订电力施工合同，但工程直到现在没有完成，造成项目不能进行消防验收，鉴于前述原因，东关村房开公司不能给曹长强、邓敏办理产权证，责任不在东关村房开公司，如按合同约定承担逾期办证违约金，违约金明显太高，对东关村房开公司不公平。请求法院根据我公司实际履约情况调低或免除我方应承担的违约金比例。一审判决认定的事实：2014年12月21日，曹长强、邓敏与东关村房开公司签订《商品房买卖合同》，约定曹长强、邓敏购买东关村房开公司开发的位于安顺市西秀区龙青路与凤东路交叉口西北侧龙凤花园第B-2-7-4号房屋，所购商品房建筑面积为94.13㎡，套内建筑面积为74.47平方米，按套内建筑面积计算，房屋单价为每平方米4473.75元，总价为333160元。合同第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定，（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、面积差处理、商品房质量及保修、前期物业管理等内容进行了约定。合同签订后，曹长强、邓敏依约向东关村房开公司支付了购房款人民币333160元、代收费人民币17841元。该房屋于2015年12月30日交付。因东关村房开公司一直未将所购房屋的产权证办理并交付给曹长强、邓敏，致成诉讼。同时查明：东关村房开公司开发的“龙凤花园1-5栋”项目尚未办理现房备案，还不能办理产权登记。一审法院认为，曹长强、邓敏与东关村房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。东关村房开公司应当及时履行合同约定的义务。东关村房开公司未履行上述义务，已构成违约，依法应向曹长强、邓敏承担违约责任。东关村房开公司提出“因2014年省政府文件及省发改委收费标准，要东关村房开公司预先交纳914万元维护费后才能安装生活用电，东关村房开公司无力交纳高额维护费，影响工程全部竣工不能完成，办不了产权证，东关村房开公司不能给曹长强、邓敏办理产权证，责任不在东关村房开公司”的辩称意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”之规定，故对东关村房开公司该辩称意见不予采纳。本案中，双方在合同中约定的办证时间为2015年12月31日前，根据合同约定违约金应从2016年1月1日起开始计算支付。在审理过程中，东关村房开公司认为该违约金约定过高并要求调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续客观存在，曹长强、邓敏未举证证明因为东关村房开公司的违约行为给其造成的损失及损失的数额。根据公平与诚实信用原则、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，结合房屋已交付给曹长强、邓敏使用的事实和本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决东关村房开公司支付曹长强、邓敏自2016年1月1日起至2018年8月13日（即起诉之日）止的逾期办证违约金3520元。之后的逾期办证违约金曹长强、邓敏可向东关村房开公司另行主张。曹长强、邓敏诉请东关村房开公司为其办理所购房屋的不动产权证书。因东关村房开公司开发建设的“龙凤花园1-5栋”项目的房屋尚未申请办理商品房现房备案，目前达不到办理不动产权证书条件，故曹长强、邓敏现要求东关村房开公司办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求，暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，曹长强、邓敏可另行向东关村房开公司主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：1.由贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付曹长强、邓敏从2016年1月1日起至2018年8月13日止的逾期办证违约金人民币3520元；2.驳回曹长强、邓敏的其他诉讼请求。本案受理费642元，减半收取321元，由曹长强、邓敏承担271元，由贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司承担50元（此款曹长强、邓敏已预交，由东关村房开公司在本判决生效后十日内直接支付给曹长强、邓敏，曹长强、邓敏不再向一审法院退取）。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：1．上诉人提交的贵州电网有限责任公司安顺供电局城区分局公告，拟证明东关村房开公司未安装案涉房屋所在小区的电力设施，导致房产证无法办理。东关村房开公司对该证据的真实性无异议，但认为达不到其证明目的。本院认为，东关村房开公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信。2．贵州都市网关于案涉小区的火灾报道，拟证明案涉小区没有规范电力的使用，导致火灾，影响了业主的正常生活。东关村房开公司对该证据的真实性无异议，但认为达不到其证明目的。本院认为，东关村房开公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信。3．（2018）黔0402民初2156号、2288号民事判决书，拟证明2018年安顺市西秀区人民法院作出了违约金按照合同约定计算的判决，本案应当按照相关判例作相同处理。东关村房开公司对该证据的真实性不清楚，但认为上述两份判决违约金比较高，以此为参照判决违约金其无法承受，且之后安顺市西秀区人民法院也不再如此处理。经审查，上述两案中，被告未向法院提出调低违约金的请求，法院依法不作审查。上述两份证据对本案不具有拘束力。二审查明：双方所签订的《商品房买卖合同》第二章商品房基本状况第二条销售依据约定：……预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为商房预字第2014029号。第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续第十一条第（二）项约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1．该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十二条第（一）项约定：……2、供电：交付时达到使用条件。第十四条第（一）项约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。其他事实与一审认定的事实一致。本案二审争议焦点归纳为：1．一审判决对逾期办证违约金的计算是否正确；2．一审判决确定的诉讼费分担是否公平。本院认为：案涉房屋所在小区配套电力设施未安装，竣工验收未完成，自然无法办理房屋产权登记，东关村房开公司在该状态下，向上诉人移交房屋，违反了合同约定，存在过错。上诉人接收房屋时如认真查验合同约定的验收交接资料及相关事项，本可以发现案涉房屋不具备办理房屋产权登记的条件，但其怠于查验，并放弃拒绝接收的权利，视为对瑕疵交付的认可，故上诉人同样存在过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是关于房开商单方过错的违约金承担，而本案双方当事人均具有过错，应当根据各自的过错程度承担相应的责任。一审在对逾期办证违约金的论述上虽存在瑕疵，但结合双方的过错程度及本案实际，一审判决酌定的违约金数额并无不当。案涉房屋目前虽不具备房屋产权登记的条件，但本案是因为东关村房开公司未完善案涉房屋所在小区的配套电力设施安装，无法完成竣工验收备案，造成的房屋产权登记无法办理，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，东关村房开公司在承担违约金的同时，仍应继续完善电力设施安装，完成竣工验收备案，直至向上诉人交付房屋产权登记。针对一审确定的诉讼费承担是否公平的问题，鉴于东关村房开公司在实际交房后，长期未及时完善房屋居住条件及办理相关竣工验收手续，使案涉房屋至今不具备办理商品房权属证书的条件，对争议的发生有不可推卸的责任，本院依法明确一审案件诉讼费由东关村房开公司负担。上诉人该上诉理由成立，本院依法予以支持。二审期间，东关村房开公司自愿承担一二审诉讼费，系其真实意思表示，本院依法予以确认。综上，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律存在瑕疵，本院依法纠正后予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费642元，减半收取321元，二审案件受理费642元，共计963元，由贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  卜吉康审判员  李德江审判员  宋 颂二〇一九年三月二十九日法官助理黎奉琼书记员李倩（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。