湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初110号原告：马某，男，汉族，1988年3月14日出生，住长沙市芙蓉区。委托代理人：张宇，湖南楚文律师事务所律师。原告：何某，女，汉族，1987年12月26日出生，住长沙市岳麓区。委托代理人：张宇，湖南楚文律师事务所律师。被告：湖南利海房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区联丰路**利海世纪绿洲花园会所**。法定代表人：余悦瀚，董事。委托代理人：李某，女，汉族，1993年1月8日出生，住湖南省益阳市赫山区，系被告公司法务。原告马某、何某诉被告湖南利海房地产开发有限公司(以下简称利海公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张宇，被告湖南利海房地产开发有限公司委托代理人李某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马某、何某向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2014年12月31日至2018年5月31日期间的逾期交房违约金63555.51元，后续违约金按该标准计算至被告实际交付之日止；2、请求判令被告继续履行原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，并立即向原告交付合同约定条件的商品房；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告与原告签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于长沙市岳麓区含浦镇联丰路398号利海·世纪绿洲花园项目中三期A区高层房屋，购房金额为人民币510486元，并已经按照合同约定履行全部付款义务。按照合同规定，被告应于2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收且符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同规定，逾期交付房屋超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已经履行了付款义务，被告仍未按照合同约定条件的商品房交付给原告使用。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告利海公司辩称：1、根据合同约定，原告诉讼请求已经超过诉讼时效。2、关于违约金标准问题，原被告双方签订的合同系双方真实意思表示，应当以合同约定为准，违约金的本质是填平损失，格式合同是为了系列类似案件，因此本案中不存在约定明显过低的情况。同时关于违约金标准，原被告签订的补充协议中已经明确约定逾期交房违约金的标准上限为房屋总价款的2%。3、原告虽未收楼，但被告已经于2014年12月24日发送收楼通知书，并委托物业办理收楼手续，且该房屋已经竣工验收。经审理查明：原告与被告湖南利海房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告利海·世纪绿洲花园项目中A区高层房屋，购房金额为人民币510486元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。案涉《商品房买卖合同》第九条规定，被告应于2014年12月31日前依照规定将经竣工验收合格、符合合同约定的商品房交付原告使用。同时该合同第十条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。逾期交付房屋超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。且该合同附件四《合同补充协议》第三条规定，出卖人逾期交房违约金上限为合同总房价款的2%。另查明，原告至今未在被告处办理收房手续。2015年2月11日，涉案商品房经过消防验收合格。2018年4月19日，涉案商品房经竣工验收合格。上述事实，有原、被告的当庭陈述及经举证质证双方当事人无异议的长沙市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、专项维修资金等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，一、关于原告要求被告继续履行交房义务的诉求。“商品房经竣工验收合格”是双方合同中的约定的交付条件。本案涉案商品房已于2018年4月19日经竣工验收合格。因涉案房屋于2018年4月19日达到合同约定的经竣工验收合格的交付条件后，被告未按合同约定向原告履行交付义务，故本院对原告要求被告继续履行与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》，并交付符合合同约定条件的商品房的诉讼请求予以支持。二、关于逾期交房违约金。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，被告交房的时间应该为2014年12月31日前，但被告至今未向原告交付房屋。因被告未在约定的时间内向原告交付房屋，属于逾期交房，故被告应该承担逾期交房违约责任。对于逾期交房违约金的起止时间认定的问题。被告辩称原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效，且双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》的第三条已经明确约定逾期交房违约金的上限为总房价款的2%。本院认为，双方在合同中对逾期交房违约金约定是以一定标准按日累计计算，因此原告获得的每日违约金均系独立债权，每日独立的违约金分别适用诉讼时效，逐日分别届满，因原告已于2018年5月15日向本院主张权利，故本案诉讼时效在此时中断。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。故本案逾期交房违约金的起算时间应该从2015年5月15日开始。根据原、被告双方签订的附件四《合同补充协议》第三条规定，被告逾期交房违约金的上限为合同总房价款的2%。即由被告在合同总房价款2%的范围内承担逾期交房违约责任。本案原告主张被告向其支付暂计算至2018年5月31日止的逾期交房违约金，经本院核算按日万分之一标准计算的逾期交房违约金已超出合同总房价款的2%，故本院对原告所主张的逾期交房违约金超出2%部分不予支持。故被告应向原告支付逾期交房违约金为10209.72元（510486×2%=10209.72）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告湖南利海房地产开发有限公司自本判决生效之日起向原告马某、何某交付符合合同编号为XD1302992504的《长沙市商品房买卖合同》约定条件的商品房；二、被告湖南利海房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告马某、何某逾期交房违约金10209.72元；三、驳回原告马某、何某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1388.89元，适用简易程序减半收取694元，由被告湖南利海房地产开发有限公司承担。此款已由原告垫付，被告在履行上述给付义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭雄建二〇一九年三月二十二日书记员  陈 莎附适用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。