甘肃省清水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0521民初79号 原告：刘志昌，男，1984年6月7日出生，住甘肃省清水县。 委托诉讼代理人:谭少涛，海南同玺律师事务所律师。 被告：抚州宇通房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市南丰县南丰大道，现住所地清水县轩辕大道与学府路交汇处南苑豪庭售房部。 法定代表人：魏国芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：戴襄宝、马长义，天水都茂律师事务所律师。 原告刘志昌与被告抚州宇通房地产开发有限公司（以下简称宇通房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志昌及其委托诉讼代理人谭少涛，被告宇通房地产公司委托诉讼代理人戴襄宝、马长义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘志昌向本院提出诉讼请求：1.判令宇通房地产公司继续履行与刘志昌于2015年9月30日签订的《商品房买卖合同》；2.判令宇通房地产公司向原告支付逾期违约金107527.56元（以已付房价款291798元为基数按已交房款日万分之五为标准，自2017年1月1日起暂计算至2019年1月7日止，实际应计算至宇通房地产公司实际交房之日止）；3.本案诉讼费由宇通房地产公司承担。事实和理由：2015年9月30日，刘志昌与宇通房地产公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定，刘志昌购买宇通房地产公司预售的位于清水县永清镇轩辕大道与学府路交汇处南苑豪庭小区某某号住房一套，建筑面积为98.15平方米，每平方米4235.48元，总房款为415712元，付款方式为：开盘时交付207856元整，封顶时交付至70%，所在楼层内墙砌好时交付至95%，交房时房款及商品房买卖合同补充协议中核定的各项税费全部付清。合同约定宇通房地产公司应在2016年12月31日前，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付刘志昌使用。如逾期交房，根据《商品房买卖合同》约定，刘志昌有权要求宇通房地产公司赔偿每日按已付购房款的万分之五支付逾期交房违约金。合同签订后，刘志昌于2015年9月30日、2016年2月1日分三次共交付房款291798元。2016年6月，刘志昌到其购买的楼盘发现，宇通房地产公司施工进度严重滞后，存在不能按期交房、合同目的不能实现的风险，基于不安抗辩权，刘志昌为防止损失继续扩大，未支付余款。宇通房地产公司未按期交房的行为，造成刘志昌大量资金被占用、住房需求无法满足、装修房屋成本增加，多次协商时误工误时等重大损失，以及承担聘请律师诉讼等费用成本。现刘志昌为维护其合法权利，诉至法院，请求依法判处。 宇通房地产公司辩称，该公司同意刘志昌要求继续履行商品房买卖合同的诉讼请求，但刘志昌应先按合同约定交清房款，现刘志昌未交清房款严重违约，无权要求宇通房地产公司交付房屋、支付违约金。刘志昌没有证据证明宇通房地产公司经营状况严重恶化，出现丧失履约能力的情况，亦未按照法律规定的程序履行通知义务，行使不安抗辩权不当，故应驳回刘志昌的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对对方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下： 刘志昌提交的证据：《商品房买卖合同》复印件1份，证明双方约定交房时间和违约金的计算方式。宇通房地产公司对该合同的真实性认可，以刘志昌违约为由对证明目的不认可；该组证据形式完备，来源合法、内容真实，与案件事实有关联性，予以采信；2.收据复印件1份，证明已交房款291798元。宇通房地产公司认可收据的真实性，不认可其证明目的；3.天水广播电视台新闻报道截图，证明2017年11月6日，宇通房地产公司没有交房，构成违约事实，宇通房地产公司自认未交房是因为资金周转出现问题。宇通房地产公司认为该证据系复印件，取得方式和来源难以认定，且与本案没有关联性，亦未经公证，故不予认可。该组证据应结合全案，综合认定。 宇通房地产公司提交的证据：房地产估价报告复印件1份，证明2017年1月1日至2017年8月1日同等地段同类房屋的租金为72.72元/平方米/年。刘志昌认为该评估报告与本案不具有关联性，时间上并不完全涵盖，且仅是其损失之一，不能涵盖全部损失，其损失还包括学区房无法落实，子女无法入学，搬迁装修成本增大，租赁不能替代入住房屋为由不认可。该鉴定报告有效期为一年，随着时间推移及市场状况发生变化，估价对象也会发生相应变化，该鉴定报告已超出有效期，故不予采信。 经当事人陈述、举证、质证，本院认证，确认本案事实为：2015年9月30日，刘志昌与宇通房地产公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定，刘志昌购买宇通房地产公司预售的位于清水县永清镇轩辕大道与学府路交汇处南苑豪庭小区某某号住房一套，建筑面积为98.15平方米，每平方米4235.48元，总房款为415712元，付款方式为：开盘时交付207856元整，封顶时交付至70%，所在楼层内墙砌好时交付至95%，交房时房款及商品房买卖合同补充协议中核定的各项税费全部付清。合同约定宇通房地产公司应在2016年12月31日前，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付刘志昌使用。至今，刘志昌已交付房款291798元，下欠房款123914元。刘志昌以宇通房地产公司不能按期交房为由未支付剩余房款，宇通房地产公司亦未按照合同约定给刘志昌履行交房义务，现刘志昌主张继续履行合同，宇通房地产公司同意。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，刘志昌与宇通房地产公司签订的商品房买卖合同依法成立且生效，刘志昌应依约履行付款义务。现刘志昌已交付房款291798元，主张其未交清下欠房款123914元系行驶不安抗辩权。根据法律规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。刘志昌提供的证据不足以证明宇通房地产公司存在上述法律规定的情形，其行使不安抗辩权不当，违约在先，故对其主张宇通房地产公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求不予支持。现刘志昌请求继续履行合同，宇通房地产公司同意，故对刘志昌要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。 刘志昌与宇通房地产公司互负履约义务，按照合同约定刘志昌应先交清房款。按照法律规定有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。宇通房地产公司在刘志昌未按期交付下欠房款情况下，有权拒绝履行按期交房义务，为一次性化解矛盾纠纷，刘志昌应及时向宇通房地产公司交清下欠房款123914元，宇通房地产公司应在刘志昌交清下欠房款三十日内交付房屋，刘志昌交清下欠房款后，宇通房地产公司若不能按期履行交房义务，将承担违约责任。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、刘志昌与抚州宇通房地产开发有限公司于2015年9月30日签订的《商品房买卖合同》继续履行，刘志昌应向抚州宇通房地产开发有限公司交清下欠房款123914元； 二、抚州宇通房地产开发有限公司应在刘志昌交清房款三十日内交付刘志昌南苑豪庭小区某某号房屋； 三、驳回刘志昌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2450元，减半收取计1225元，由刘志昌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 鲁智荣 二〇一九年三月二十六日 法官助理 李永芳 书 记 员 王高强