北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终2640号上诉人（原审被告）：李秀荣，女，1960年3月19日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：曾京辉，北京平北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李颖，女，1984年2月9日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：邓少东，北京邓少东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张梦迪，女，2000年1月7日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：张艳玲（张梦迪之母），女，1979年6月16日出生，住北京市怀柔区。被上诉人（原审原告）：李梦轩，男，2001年2月4日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：张艳玲（李梦轩之母），女，1979年6月16日出生，住北京市怀柔区。上诉人李秀荣因与被上诉人李颖、张梦迪、李梦轩农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李秀荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李颖、张梦迪、李梦轩的诉讼请求；两审的诉讼费用由李颖、张梦迪、李梦轩负担。事实与理由：一、李秀荣购买李建峰在怀柔区北房镇北方村×号院房屋，是李建丰在世时就已经向人民法院明确认可放弃收回的住宅。该房屋不属于遗产，李颖、张梦迪、李梦轩均不能成为房屋买卖关系的主体，不具有一审原告的主体资格。二、根据本案具体案情，李秀荣已经根据招商引资政策落户北房村，，该村村委会已经同意将×号院的土地使用权授予李秀荣使用了，现在普遍存在的是村委会管理的有非农业户口的居民，虽然不是股份合作社成员，但属于村民成员的情况，所使用的农村宅基地也是合法的。李颖二审答辩称：同意一审判决，不同意李秀荣的上诉请求，驳回上诉，维持原判。李梦轩、张梦迪二审答辩称：同李颖的意见。同意一审判决，不同意李秀荣的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。李颖、张梦迪、李梦轩向一审法院起诉请求：1.判决1997年10月30日李建丰与李秀荣签订的《房屋买卖协议书》无效；2.判决李秀荣将位于北京市怀柔区北房镇北房村×号院内房屋及宅基地腾退给李颖、张梦迪、李梦轩；3.本案诉讼费由李秀荣承担。诉讼过程中，李颖、张梦迪、李梦轩变更诉讼请求为：1.判决李建丰与李秀荣于1997年10月30日签订的三份《房屋买卖协议书》均无效；2.本案诉讼费由李秀荣承担。一审法院认定事实：1997年10月30日，李建峰（李建丰，卖方）与李秀荣（买方）签订《买卖房屋协议书》（以下简称《协议书》）。约定，今有北房镇北房村村民李建峰与李秀荣就买卖房屋一事达成以下协议，一、李建峰将一处用地面积为230.64㎡，东至朱佩军、西至道、南至道、北至李广成，门牌号为×号的住房以30000元的价格卖给李秀荣居住。二、此房款一次性付清，李建峰收款后将集体土地建设用地使用证和住房一起交给李秀荣。三、李秀荣……如卖方违约，需用高出卖房2倍的价格（6万元）将此房买回。《协议书》结尾处李建峰、李秀荣签字按手印，中间人乔立军签字。同日，李建峰（李建丰，卖方）与李秀荣（买方）又签订《房屋买卖协议书》（以下简称《买卖协议书》），内容与《协议书》基本一致，仅删除了如卖方违约，需用高出卖房2倍的价格（6万元）将此房买回的条款。《买卖协议书》结尾处李建峰、李秀荣签字按手印，中间人乔立军签字按手印。后李建丰将涉案房屋及集体土地建设用地使用证交付李秀荣，李秀荣支付李建丰30000元购房款。1999年10月，李秀荣的户口迁入北京市，2000年7月，李建丰与李少连经法院判决离婚，判决及庭审笔录中均未涉及本案诉争房屋。2000年1月,李建丰与张艳玲生育一女张梦迪，2001年2月，李建丰与张艳玲生育一子李梦轩。2003年12月23日，李建丰与张艳玲登记结婚，2006年8月21日，李建丰与张艳玲经民政局协议离婚。2010年11月1日，李秀荣的户口由西城区西口袋胡同**迁入怀柔区**镇**村×号，户户口性质为非农业家庭户。015年2月，李建丰、李少连将李秀荣诉至北京市怀柔区人民法院，要求确认李建丰与李秀荣签订的买卖合同无效，并返还房屋。后李建丰于2015年3月30日撤回对李秀荣的起诉，称正在与李秀荣协商此事，李少连不同意撤回起诉，并要求追加李建丰为被告。2015年6月19日，北京市怀柔区人民法院出具（2015）怀民初字第01829号民事判决书，提出李少连应先对诉争房屋进行确权或析产，以证实其对该诉争房屋有部分、全部所有权或与其有利害关系。并驳回了李少连的诉讼请求。期间，李建丰在《买卖协议书》上手写增加了“以前协议作废（包括6万元），合同作废以本协议为准。”的条款，手写更改处李建丰签字按手印。2017年3月22日，李少连将李建丰诉至怀柔法院，要求判决涉案北房村×号院内房屋属于其与李建丰的夫妻共同财产，其二人各占50%的份额。李建丰对李少连的诉讼请求不予认可。2017年4月21日，李建丰于该案诉讼中死亡。2017年5月24日及2017年6月1日，法院依法通知李颖、张梦迪、李梦轩参加诉讼，其三人均表示参加诉讼并要求法院依法判决。2017年6月26日，法院征求李秀荣是否参加本案诉讼，其表示不参加本案诉讼，如涉及其权利，另案主张。2017年8月28日，北京市怀柔区人民法院做出（2017）京0116民初2243号民事判决书，提出可以认定李少连在2000年与李建丰离婚时已经知道且认可双方处分了涉案房屋的事实。涉案房屋已在李少连与李建丰婚姻关系存续期间进行了处分，且现有证据不足以证明涉案房屋属于“一方以尚有夫妻共同财产未处理为由请求人民法院分割的情况”。因此，李少连以夫妻共同财产为由，请求法院确认其对房屋享有份额的诉讼请求，法院难以支持。驳回了李少连的诉讼请求。后因返还房屋问题产生争议，2018年1月8日，李颖持诉称理由诉至法院，案件审理过程中，法院依法通知张梦迪、李梦轩参加诉讼，其二人表示参加诉讼。李秀荣持答辩意见，不同意李颖、张梦迪、李梦轩的诉讼请求。诉讼中，法院组织双方当事人进行现场勘察。经查，位于北京市怀柔区**镇**村×号院内现有**四间，东厢房三间，西厢房四间，南房二间（含门道一间）。另查明，1、诉讼中，李秀荣申请对涉案北房村×号院内房屋及区位补偿价进行评估，后撤回了评估申请。2、据法院向程红梅核实，其丈夫李智强系李秀荣之弟，李秀荣购买了李建丰的涉案北房村×号房屋后，程红梅想购买，因为没有过户，房主还是李建丰，所以想找李建丰签合同，但后期因为没有钱，所以没有买成，也没有给李建丰和李秀荣购房款，现在也不主张权利。李颖、张梦迪、李梦轩及李秀荣对程红梅的表述表示认可，并认可现在的卖方为李建丰，买方为李秀荣，李建丰仅收到过一次购房款30000元。一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。集体土地属于农民集体所有，由村民委员会或村集体经济组织负责管理，宅基地使用权是村民或集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，争议房屋的转让行为，不仅仅涉及房屋的买卖，还涉及到农村宅基地使用权的转移，李秀荣虽辩称其在北房村享有选举权和被选举权，但其自购买涉案北房村×号房屋至今系非农业户口，亦非北房村本村集体经济组织成员，无权享有北房村的宅基地使用权，故该买卖房屋协议为无效协议，自行为开始起即不具有法律约束力。因李建丰已经死亡，现李颖、张梦迪、李梦轩作为李建丰的法定继承人要求确认该买卖协议书无效的请求合理，法院予以支持。另，对于李建丰与李秀荣签订的几份协议书的效力问题，因李颖、张梦迪、李梦轩及李秀荣均认可有李建丰手写内容的《买卖协议书》的真实性，根据李建丰在该协议上的手写条款可以认定，之前其与李秀荣的关于涉案北房村×号房屋的相关协议均作废，故法院确认李建丰与李秀荣最终签订的房屋买卖协议为有李建丰手写内容的《买卖协议书》，其他包括《协议书》在内的相关协议均已作废，故李颖、张梦迪、李梦轩要求确认另外的《协议书》等协议无效的请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决：一、李建丰与李秀荣于1997年10月30日签订的有李建丰手写内容的《房屋买卖协议书》无效；二、驳回李颖、张梦迪、李梦轩的其他诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人当庭陈述、《协议书》、《买卖协议书》、户口本、死亡证明、判决书等证据在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。根据本案现已查明的事实，李秀荣购买涉案北房村×号房屋时系非农业户口，亦非北房村本村集体经济组织成员，无权享有北房村的宅基地使用权。依照土地管理法的相关规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，涉案房屋所依附的土地为北房村集体所有的土地，故李建丰将该集体所有的土地及其地上房屋转让给非本集体经济组织成员李秀荣的交易行为违反上述法律规定，应属无效，该买卖房屋协议自开始起即不具有法律约束力，为无效协议。一审法院认定双方签订的《房屋买卖协议书》无效于法有据，本院予以确认。李秀荣的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，李秀荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费×元，由李秀荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  全奕颖审判员  江 惠审判员  闫 慧二〇一九年三月十八日法官助理林家诚书记员李峥