江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣02民终123号上诉人（原审被告）：余少华，男，1987年2月9日出生，汉族，住江西省乐平市。委托诉讼代理人：余发清，男，1963年6月9日出生，汉族，住址同上。系余少华父亲。被上诉人（原审原告）：王素兰，女，1962年4月17日出生，汉族，住江西省乐平市。被上诉人（原审原告）：徐芬，女，1982年10月25日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：徐菁，女，1989年6月3日出生，汉族，住址同上。上述两被上诉人徐芬、徐菁共同委托诉讼代理人：王素兰，女，1962年4月17日出生，汉族，住址同上。系徐芬、徐菁母亲。上诉人余少华因与被上诉人王素兰、徐芬、徐菁租赁合同纠纷一案，不服乐平市人民法院（2018）赣0281民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人余少华委托诉讼代理人余发清，被上诉人王素兰及被上诉人徐芬、徐菁共同委托诉讼代理人王素兰参加了诉讼。本案现已审理终结。余少华上诉请求：1、请求人民法院依法撤销原审判决第一项并改判驳回三被上诉人诉讼请求；2、本案原审、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实和理由：原审判决上诉人支付三被上诉人房屋租金17500元事实不清，适用法律不当。理由如下：一、认定欠房屋租金17500元与事实不符，上诉人虽于2017年6月5日出具欠条欠2017年全年房租33000元，但如下事实证明上诉人不欠三被上诉人房租17500元。1、协助乐平市人民法院执行三被上诉人债务15500元。2、上诉人已支付三被上诉人现金3000元应抵扣房租，该3000元现金三被上诉人在原审中已认可，但原审判决未合理扣减。3、未租赁期限4个月应扣减租金11000元，上诉人于2017年9月即因三被上诉人单方违约强行关闭电闸而导致上诉人被迫提前搬离承租房屋，根据欠条约定应按实际月份交付房租，故2017年9月-12月共计4个月房租11000元应扣减，而三被上诉人实际在2017年8月即将上诉人承租的房屋出租给黄莉，上诉人与黄莉的微信聊天记录足以证明。以上应扣减的款项合计为29500元，按欠条租金额33000元计算，上诉人实欠租金3500元；二、本案租赁纠纷过错责任全部在三被上诉人。上诉人原本是完全履行房屋租赁合同的，在履行合同期间，因被上诉人王素兰的乐平市人民法院生效裁判债务未履行，上诉人配合法院协助执行，将应付房租15500元依法交至乐平市人民法院，被上诉人王素兰对此不满，即强行关闭电闸，阻止上诉人继续生产，已造成上诉人停产巨大经济损失。王素兰、徐芬、徐菁辩称，对方所说给了我方3000元与事实不符，本来2017年的房租是35000元，这也是合同规定的，但是对方硬说给了我2000元，所以我方就让对方支付了协助执行款15500元。另对方所述租给了黄莉，也不是事实，对方无证据证明；对方所述过错责任在于我方也不符合事实，原因是在对方拖欠房租，我方去交涉，对方还打了我，责任在于对方，且对方还有些东西没有搬走。王素兰、徐芬、徐菁向原审法院起诉请求：1、请求人民法院依法调解或判决被告支付原告租金和水电费计币50886.45元；2、请求人民法院依法调解或判决被告赔偿原告房屋维修等损失17490元；3、本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2013年12月23日，原告王素兰与其丈夫徐高亭为合同甲方，将坐落在本市人民路童家山地段房屋租与乙方即被告余少华经营的乐平市恒远服饰有限公司开办服装厂使用，合同约定租赁标的为两间店面一楼至四楼（4楼一半），租期为2014年1月1日起至2017年1月1日止，每年租金为43000元，此外合同还约定了租赁物交付的装修要求、续租、转租、租金支付等合同内容。合同签订后，被告用于自己经营的乐平市恒远服饰有限公司开办服装厂，至合同履行完毕，双方无争执。2016年12月31日，原告王素兰、徐芬、徐菁为合同甲方，与作为合同乙方的被告余少华签订一份租房合同，该合同约定租赁标的物为“乙方承租甲方位于童家山人民东路两间店面”，租期为2017年1月1日起至2019年12月31日止，并约定“乙方中途可退租（但必须提前2个月通知甲方），甲方不会进行干涉，但乙方必须付清所产生的房租和水电费”。同时合同约定租金及支付方式，第一年租金为35000元，第二年租金为37000元，第三年租金为39000元，房租一年一付，每年房租提前40天（每年11月20日）支付，水电费由乙方自理。此外合同还约定了中途退房、租赁物使用、转租等事宜。合同下方手写备注“三楼需在2017年1月底贴好地砖”。合同签订后，被告仍然用于自己经营的乐平市恒远服饰有限公司开办服装厂。另查明，2017年6月5日，被告余少华出具一份欠条给原告，内容为“欠徐芬、徐菁2017年全年房租叁万叁千元整，如提前搬出按实际月份交付房租、水电费。注：搬走前付清所欠房租。欠款人：恒远服饰余少华，2017年6月5日”。2017年6月9日，被告余少华因原告王素兰作为法院另案被执行人被要求协助执行，2017年7月31日，被告余少华向法院交纳协助执行款15500元。另查明，庭审中原告王素兰认可其一楼店面于2017年11月10日重新出租给他人，并认可被告余少华于2017年12月份将一楼店面的东西清空，被告仍有财物未从二、三、四楼全部搬走，占用原告租赁物该部分。另查明，原告主张被告余少华欠其四楼2015年下半年租金2000元，2016年全年租金4000元，主张被告余少华欠其2018年2-4楼半年租金8500元，原告对涉及该部分租赁关系主张双方存在口头协议，未提供其他证据。原告主张被告余少华承担水电费1386.45元，未提供被告余少华租赁期间专属于被告租赁使用区域的水电费发票。此外原告主张被告在租赁期间，严重损毁了原告房屋的门、吊机、座便池、暖风机等物品，导致原告维修花费17490元的事实，并为此提交了销货清单、收款收据。原审法院认为，本案争议焦点在于：1、原、被告存在的租赁关系中租赁物范围；2、被告欠原告租金具体金额；3、水电费可否认定；4、维修费可否认定及被告是否应该承担。针对第一个焦点，1、双方2013年12月23日租房合同第一条明确约定租赁物为两间店面一楼至4楼（4楼一半）；2、2016年12月31日租房合同第一条约定租赁物为两间店面，但合同下方备注记载“三楼需在2017年1月底贴好地砖”；3、被告余少华自第一份租房合同开始，租赁原告房屋用途一直为开办服装厂，至第二份合同时仍然为开办服装厂，前后一直使用原租房合同租赁物范围；4、原告未能举证证明就租赁物2-4楼原、被告存在其他租赁合同关系；5、原告未能举证证明被告对租赁物2-4楼另行交纳了租金。综上可以认定原、被告租赁物为“两间店面一楼至4楼（4楼一半）。”针对第二个焦点，1、租房合同约定2017年租金为35000元；2017年6月5日被告出具的租金欠条金额为33000元，但该欠条内容约定“如提前搬出按实际月份交付房租、水电费”，由此可以看出双方2017年6月5日确定当年房租最多为33000元；3、原告认可其一楼店面于2017年11月10日重新出租给他人，并认可被告余少华于2017年12月份将一楼店面的东西清空，被告仍有财物未从二、三、四楼全部搬走，占用原告租赁物该部分，但被告占用二、三、四楼的使用费（2018年1月1日至今）原告未提交证据；4、被告已经以协助执行的方式支付2017年房租15500元。综上可以认定被告欠原告房租为17500元。针对第三个焦点，被告承租部分在水电使用方面独立于原告房屋其他部分计算，应提交水电部门交费发票或缴费通知，但原告仅提交收款单位为乐平赣东北新星事业总公司低压三相动力安装工程发票，因此对原告主张的水电费部分不予认定。针对第四个焦点，尚不论维修费票据真伪，根据合同法关于租赁合同的规定，在出租人和承租人未约定的情况下，租赁物正常损耗责任与租赁物维修义务都在出租人，只有承租人未正当使用租赁物的情况下，才承担赔偿责任，因此被告承担租赁物维修损失的前提是未正当使用，而原告并未就被告存在不正当使用予以举证，因此原告该主张不予支持。综上，原、被告之间存在有效的房屋租赁关系，双方应按照合同约定享有合同权利和履行合同义务，被告使用租赁物，应当按约定支付原告租金。至于被告仍然占有使用租赁物2-4楼部分的问题，原告虽未有证据证明占有使用的具体费用，也未提出清空租赁物的诉讼请求，但鉴于双方租赁合同已实际解除，被告应尽早清空租赁物，避免引发新的诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：1、被告余少华于本判决生效后十日内一次性支付原告王素兰、徐芬、徐菁房屋租金17500元；2、驳回原告王素兰、徐芬、徐菁其他诉讼请求。本案受理费1509元，因适用简易程序审理减半收取754.5元，由原告负担500元，由被告负担254.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期满的第二日起二年内，向法院申请强制执行。二审中，上诉人余少华，被上诉人王素兰、徐芬、徐菁均无新证据提交。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，结合诉辩意见，本案所涉上诉人余少华是否应支付被上诉人王素兰、徐芬、徐菁相应租赁费用的问题是当事人在二审中的争议焦点。在上诉人、被上诉人形成房屋租赁关系中，双方均应按所签订的租赁合同全面履行各自义务并遵循诚实信用原则。依据双方2016年12月31日签订的《租房合同》，上诉人需提前40天交付2017年度的房屋租金，但上诉人并未依约履行其义务，其行为已构成违约，由此被上诉人诉请向其支付租金依法应予支持。至于具体租金数额，上诉人主张其已支付了被上诉人现金3000元及应扣减4个月的房租，但其对此并未有直接有效的证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，该主张本院不予支持。而结合上诉人出具欠条确定的2017年租金数额33000元和代为协助执行交纳的15500元及虽然被上诉人认可其在2017年11月将涉案房屋一楼店面另租他人，但上诉人至本案二审审理时仍有一些财物未从被上诉人处搬走的因素考虑，原审确定上诉人欠付被上诉人租金17500元并无不妥，应予维持；至于上诉人上诉陈述引起本案租赁纠纷的过错责任全部在被上诉人，因如上所述，上诉人并未按约履行交付租金的义务，被上诉人依法向其诉请租金具有事实与法律依据，并未有过错和不当之处，故对上诉人的上述陈述不予采信。综上，上诉人余少华的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费237.5元，由上诉人余少华负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳国审判员  刘亮常审判员  周寿林二〇一九年三月十四日书记员  袁治中