黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑03民再2号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郭辉，男，1967年4月27日出生，汉族，牡丹江农村信用联社员工，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：夏东辉，黑龙江中天律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：虎林市天马房地产开发有限公司，住所地黑龙江省虎林市虎林镇幸福家园**楼。法定代表人：刘月亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘月有，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：雷辉，该公司法律顾问。一审原告、二审上诉人：郭敏，男，1958年10月7日出生，汉族，无职业，住黑龙江省虎林市。一审原告、二审上诉人：郭伟，男，1969年12月5日出生，汉族，无职业，住黑龙江省虎林市。共同委托诉讼代理人：夏东辉，黑龙江中天律师事务所律师。再审申请人郭辉因与被申请人虎林市天马房地产开发有限公司（以下简称天马房开公司），一审原告、二审上诉人郭敏、郭伟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2016）黑03民终891号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2018年5月30日作出（2018）黑民申346号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人郭辉，一审原告、二审上诉人郭敏、郭伟及三人共同委托诉讼代理人夏东辉，被申请人天马房开公司委托诉讼代理人刘月有、雷辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭辉申请再审称，（一）有新证据证明在拆迁协议书（复印件）中签名的何玉柱是天马房开公司的代理人，何玉柱以天马房开公司名义签订的协议书合法有效。虎林市建设局及房产局备案的工程建设项目报建表，案外人王玉霖、王丽涵与天马房开公司签订的协议中，天马房开公司签署代理人均为何玉柱。郭辉举示的协议书中有何玉柱的签名及天马房开公司项目专用章，且何玉柱在协议复印件中注明“原件以（已）收回，复印件为证”，因此，一审判决以复印件为由否定协议书的效力错误。（二）本案双方当事人共签订三份协议，第一份协议书约定对郭辉等人所有的171.4平方米房屋回迁至1号楼1单元201、202号房屋，面积分别为112.26平方米和106.58平方米，超出面积以动迁补偿费冲抵；另约定以1号楼20号和21号门市房作为车队搬迁损失补偿。第二份房屋拆迁补偿安置协议书对171.4平方米房屋安置进行了约定，仍然是1号楼1单元201号、202号房屋，面积仍是112.26平方米和106.58平方米，双方互不找差，该约定与协议书第一条以动迁补偿费冲抵完全一致。第三份购买商品房协议书约定郭辉购买天马房开公司3号（20号）、4号（21号）门市房，而该两户门市房在第一份协议书中已明确约定作为车队搬迁损失补偿，该协议约定郭辉购买此房不符常理。二审判决在无其他证据的情况下认定该协议是对第一份协议的补充和修改错误。请求撤销一、二审判决，改判支持郭辉等三人的诉讼请求。天马房开公司辩称，（一）2011年5月26日虎林市信恒拆迁有限责任公司、天马房开公司与郭辉、郭敏、郭伟、孙淑艳签订该小区统一格式且唯一在房产备案的房屋拆迁补偿安置协议书1份，该协议书清楚地注明4户平房回迁2户住宅，双方互不找差价，含搬家费、房租费及各项附属设施补偿款，这是双方拆迁关系中唯一有效且各项要件齐全的合法协议。（二）关于何玉柱身份问题，天马房开公司在一审中提交的项目施工单位鸡西市世成建筑工程有限公司营业执照证实其是该公司的法定代表人，其在报建表上联系人一栏签名只是为了施工单位推进项目联系方便。天马房开公司没有授权何玉柱为公司代理人，且所留联系电话是公司电话号码和法定代表人的手机号码。（三）关于王云霖和王丽涵两份协议的问题，天马房开公司在该案几次庭审中已多次重申协议虚假，（2014）虎民初字第29号、第31号民事调解书中二人放弃主张6户车库的诉讼请求，天马房开公司只给付3个有照车库和一个小面积无照车库。郭辉用假协议所证实的事实不能成立。（四）没有注明日期的协议书上加盖的公章和内容均与房产备案的协议不符，且4户平房是171平方米，回迁已经入户的两户住宅是218平方米，该小区的回迁比例是拆1还1，如果再给两套高达210平方米门市房则有悖公平和客观事实。郭伟、郭敏述称，同意郭辉的再审请求和理由。孙淑艳、郭伟、郭辉、郭敏向一审法院起诉请求：1．天马房开公司立即按回迁协议书的约定将虎林市虎林镇幸福家园1号楼20号、21号门市房予以交付，如不能交付按同类地段同等面积门市房的市场价格予以赔偿；2．天马房开公司赔偿逾期交付门市房的租金损失；3．天马房开公司承担本案诉讼费用。虎林市人民法院于2013年4月19日作出（2013）虎民初字第42号民事判决，驳回孙淑艳、郭伟、郭辉、郭敏的诉讼请求。孙淑艳、郭伟、郭辉、郭敏不服，向本院提出上诉。本院于2013年10月22日作出（2013）鸡民终字第360号民事裁定，一、撤销虎林市人民法院（2013）虎民初字第42号民事判决；二、发回虎林市人民法院重审。重审中，孙淑艳于2015年10月9日死亡。2015年11月30日，孙淑艳的8名子女（法定继承人）签订声明，放弃对孙淑艳、郭秀生（孙淑艳丈夫）的继承权，同意由郭伟继承。一审法院确认郭伟、郭辉、郭敏为本案原告。一审法院认定事实：2011年5月26日，郭伟、郭辉、郭敏及母亲孙淑艳与天马房开公司签订房屋拆迁补偿安置协议书，协议书中约定郭伟等三人及其母亲用四人所有的砖木结构建筑面积共计171.40㎡房屋（孙淑艳54.60㎡、郭辉34.20㎡、郭伟28㎡、郭敏54.60㎡）与天马房开公司进行房屋拆迁产权调换，调换为天马房开公司开发的幸福家园1号楼9单元201室、202室，建筑面积共计218.84㎡（112.26㎡、106.58㎡），双方协商互不找差价款。并约定上述款项含搬家费、房租费及各项附属设施补偿款。2011年5月31日，双方签订两份购买商品房协议书，约定天马房开公司将其开发的幸福家园3号、4号非住宅用房（建筑面积分别为105.06㎡）以每平方米4800元的价格出售给孙淑艳、郭伟、郭辉、郭敏。2012年12月26日，孙淑艳、郭伟、郭辉、郭敏诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。书证应当提供原件，或者提供与原件核对无异的复印件。同时当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，否则将承担举证不能的法律后果。本案中，双方对孙淑艳、郭伟、郭辉、郭敏与天马房开公司于2011年5月26日签订的房屋拆迁补偿安置协议书的真实性均无异议，郭伟、郭辉、郭敏虽向法庭提交双方另行约定的拆迁协议书，但因该协议书系复印件且天马房开公司不予认可，而郭伟等三人也不能对该证据的真实性及证明力进行补强，故依据证据优势原则，郭伟等三人现有证据不能形成完整的证据链条，不能对抗双方于2011年5月26日签订且在房屋征收部门备案的房屋拆迁补偿安置协议书。综上，郭伟等三人的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：驳回郭伟、郭辉、郭敏的诉讼请求。郭伟、郭辉、郭敏不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持郭伟等三人的诉讼请求。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。二审法院认为，第一份协议是孙淑艳、方敏（系郭伟妻子）与何玉柱以天马房开公司名义签订，加盖的公章是天马房开公司幸福家园项目专用章，无天马房开公司公章，亦未有拆迁承办单位公章，且无签订日期。该协议郭伟、郭辉、郭敏自述签订时间为2011年5月21日或22日，此份协议未在动迁主管部门备案。2011年5月26日双方签订正式的房屋拆迁补偿安置协议书，并在房产部门备案，该协议中对补偿问题进一步加以明确。2011年5月31日由郭辉代办分别以郭敏、郭志林（郭伟之子，1997年2月4日出生，未成年）名义签订两份低于市场价的购买商品房协议，且郭志林不是拆迁补偿中的相对人，而购买商品房协议未体现对三人拆迁补偿是无偿的，且天马房开公司无财务收款凭证证明是免收三人应交纳费用。从协议签订的时间和价格上看，签订拆迁补偿安置协议和购买商品房协议后应当是对双方存有争议的第一份协议的完善补充和修改，更明确双方权利义务关系。在房产部门备案的房屋拆迁补偿安置协议书已明确对房屋及附属设施进行说明，而且拆迁中所涉及的土地是天马房开公司通过挂牌出让的方式从政府土地部门获得的国有建设用地使用权，由此说明第一份协议对双方已不具有约束力。对于以郭志林名义签订的购买商品房协议，因郭志林签订合同时未成年与动迁安置补偿无任何关系，应属另一法律关系，本案不予审查。综上所述，郭伟、郭敏、郭辉的上诉请求无证据支持，其上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审判决：驳回上诉，维持原判。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：郭辉提交证据一、工程建设项目报建表1份，旨在证实何玉柱在该项目表中签字，具有代理人身份，是天马房开公司工作人员，其与郭辉所签的第一份协议书（复印件）有效。证据二、王丽涵、王云霖与天马房开公司签订的协议书各1份，旨在证实何玉柱是天马房开公司的工作人员，具有代理人身份，其与郭辉所签的第一份协议书（复印件）有效；天马房开公司项目专用章是其用于拆迁安置的专用印章之一，第一份协议书（复印件）上加盖的天马房开公司项目专用章有效。经质证，天马房开公司对证据一真实性无异议，但认为该份证据无法达到欲证目的。何玉柱是该项目施工单位鸡西市世成建筑工程有限公司的法定代表人，其在报建表上签名只是为了施工单位推进项目联系方便，天马房开公司没有授权其作为公司的代理人，另根据天马房开公司提交的证据可以证实该项目还有拆迁单位虎林市信恒拆迁有限责任公司和施工单位鸡西市世成建筑工程有限公司，何玉柱是施工单位的负责人，并不是开发单位天马房开公司的负责人。对证据二真实性、合法性、关联性均有异议。认为该协议书与争议的协议书复印件中的项目专用章不一致，该协议中公章都没有“幸福家园”四个字，争议的协议书复印件上公章有“幸福家园”四个字；当时正式拆迁合同必须有拆迁单位虎林市信恒拆迁有限责任公司的公章和天马房开公司的行政公章以及拆迁户的签名方为有效。王云霖和王丽涵的两份协议虚假，（2014）虎民初字第29号、第31号民事调解书中二人放弃主张6户车库，天马房开公司只给付3个有照车库和一个小面积无照车库，如果协议真实，王丽涵、王云霖6个车库不可能3个车库就调解结案，另该案审理时虎林市房地产管理处在2013年1月8日向法院出具证明，王丽涵是单方持复印件交给该处存档，因此，郭辉用假协议来证明待证事实不能成立。天马公司提交（2014）虎民初字第29号、第31号民事调解书及2013年1月8日虎林市房地产管理处出具的说明复印件各1份，旨在证实郭辉当庭提交的王云霖和王丽涵两份协议不属实。经质证，郭辉、郭敏、郭伟对调解书真实性无异议，对证明目的有异议，认为调解书对本案事实未予确认，不能证明天马房开公司欲证目的；虎林市房地产管理处证明为复印件，没有制作人签字，证明内容中体现没有在该处办理手续，与天马房开公司陈述该处有存档的事实相互矛盾，故对该证据不予认可。本院认证意见：天马房开公司对郭辉提交的证据一真实性无异议，且该证据与一审法院对天马房开公司副经理孙登民的询问笔录及两份商品房买卖合同能够相互佐证证明欲证目的，本院予以采信；天马房开公司对证据二有异议，且该协议中公章没有“幸福家园”四个字，与协议书复印件上公章不一致，对本案焦点问题不具证明力，本院不予采信。天马房开公司提交的证据对两份协议的真实合法性不具有证明作用，本院不予采信。本院再审查明，2011年5月下旬，孙淑艳、郭伟、郭辉、郭敏与天马房开公司签订拆迁协议书（现存复印件），约定天马房开公司将其开发的虎林市虎林镇幸福家园1号楼1单元201室（112.26平方米）、202室（106.58平方米）回迁给孙淑艳、郭伟、郭辉、郭敏。天马房开公司以1号楼门市房20号、21号（各105.06平方米，现为3号、4号）作为车队拆迁损失补偿给孙淑艳等四人，竣工日期为2011年10月末，如不能交工按国家政策进行补偿。后何玉柱将协议书原件收回，并在复件上注明“原件以（已）收回，复印件为证”，并捺印。2011年5月26日双方签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定孙淑艳、郭伟、郭辉、郭敏用其所有的砖木结构建筑面积共计171.40平方米房屋（孙淑艳54.60平方米、郭辉34.20平方米、郭伟28平方米、郭敏54.60平方米）与天马房开公司进行房屋拆迁产权调换，调换为天马房开公司开发的幸福家园1号楼9单元201室、202室建筑面积共计218.84平方米（112.26平方米、106.58平方米），双方协商互不找差价款。并且约定上述款项含搬家费、房租费及各项附属设施补偿款。2011年5月31日双方签订两份购买商品房协议书，约定天马房开公司将其开发的幸福家园3号、4号非住宅用房（建筑面积分别为105.06平方米）以每平方米4800元的价格出售给郭敏、郭志林（郭伟之子）。协议第二条约定：“乙方（分别为郭敏和郭志林）于2011年5月30日（郭敏）、2011年5月31日（郭志林）按上表所列款项付给甲方（天马房开公司）504288元。天马房开公司已将两户住宅交付，但拒绝给付两个门市房，孙淑艳等四人诉至虎林市人民法院。再审中，郭辉、郭伟、郭敏申请撤回一审中要求天马房开公司赔偿20万元租金损失的诉讼请求。2019年1月3日，郭辉申请财产保全，要求对天马房开公司开发的虎林市虎林镇幸福家园小区1号楼0单元103号（房籍号：1017057600014001800101070）和104号（房籍号：1017057600014001800101071）门市房予以查封，孙秀梅以其位于黑龙江省××区××小区××、房××、面积为114.77㎡住宅（房屋所有权证号为：牡房权证东安区字第**）1套提供担保。本院于2019年1月4日作出（2019）黑03民再2号民事裁定：一、查封虎林市天马房地产开发有限公司开发的虎林市虎林镇幸福家园1号楼0单元103号、104号门市房；二、查封孙秀梅所有的位于黑龙江省牡丹江市东安区金乔花苑小区1幢8层040802号住宅（牡房房权证东安区字第**）套。查封期限三年，自2019年1月4日起至2022年1月3日止。裁定书送达后，天马房开公司不服，向本院提出复议申请。本院于2019年1月15日作出（2019）黑03民再2号之一民事裁定，驳回天马房开公司的复议请求。本院再审认为，本案争议焦点是孙淑艳、郭伟、郭辉、郭敏与天马房开公司形成的拆迁安置协议真实内容是什么，是否合法有效；天马房开公司是否履行了安置义务；郭伟、郭辉、郭敏的诉讼请求应否支持。何玉柱在拆迁协议书（复印件）上备注“原件以（已）收回复印件为证”内容及何玉柱签名、手印系原件，虽然加盖的是天马房开公司幸福家园项目专用章，但一审法院对天马房开公司副经理孙登民的询问笔录证实何玉柱是天马房开公司前期动迁负责人；郭辉再审期间举示的工程建设项目报建表中报建单位加盖天马房开公司公章，基建管理负责人系何玉柱签名；且本案所涉两份购买商品房协议加盖天马房开公司的公章，经办人签名亦是何玉柱。因此，足以认定何玉柱对郭辉等人实施的安置行为是代表天马房开公司，天马房开公司虽对此否认，但未能做出合理解释，且未提供充分的反驳证据。双方达成的拆迁安置协议的真实内容应是安置两户住宅和两户门市房，该约定系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应予确认有效。两份购买商品房协议书与拆迁协议书（复印件）能够相互佐证双方真实的拆迁协议内容包括两户门市房。两份购买商品房协议书签订时间是2011年5月31日，而两份协议书第二条约定的付款时间是2011年5月30日和2011年5月31日，事实上郭辉等人未实际支付款项，说明两份购买商品房协议书实质是双方为履行拆迁内容另行约定的安置方式，即以买卖合同的形式履行安置协议。天马房开公司抗辩购买商品房协议书与案涉房屋拆迁安置无关联、仅是纯粹的买卖合同，且协议签订后购房人一直未付房款的理由不成立。郭辉等三人关于两份购买商品房协议书是为便于办理门市房房照所签的理由符合双方约定及常理，本院予以采纳。因此，天马房开公司应按双方真实的拆迁协议履行交付2户门市房的义务。再审时，郭辉、郭敏、郭伟撤回一审中要求天马房开公司赔偿20万元租金损失的诉讼请求属于对自己权利的处分，本院予以准许。因孙淑艳去世，其权利由郭伟继承，故天马房开公司应将20号、21号门市房（现为3号、4号）门市房交付给郭辉、郭敏、郭伟。如交付不能，按同类地段门市房的市场价格予以赔偿。综上所述，郭辉的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2016）黑03民终891号民事判决及黑龙江省虎林市人民法院（2014）虎民初字第30号民事判决；二、虎林市天马房地产开发有限公司于本判决生效后三日内将虎林市虎林镇幸福家园1号楼20号、21号门市房（现为3号、4号）交付给郭辉、郭敏、郭伟；如交付不能，按同类地段门市房的市场价格予以赔偿。一审案件受理费100元，保全费5000元；二审案件受理费100元；再审保全费5000元，合计10200元，由虎林市天马房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周德艳审判员  于广江审判员  吴淑霞二〇一九年三月二十二日书记员  陈锴霖书记员  马绪菲