安徽省芜湖经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0291民初451号原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地芜湖市左岸生活社区****楼**，统一社会信用代码91340200738919160M。法定代表人：郑福华，总经理。委托诉讼代理人：王璐，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟昀，安徽国伦律师事务所律师。被告：王磊，男，1982年4月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市。被告：汪谋珍，女，1958年3月14日出生，汉族，住芜湖经济技术开发区。安徽伟星物业管理有限公司与被告王磊、汪谋珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告安徽伟星物业管理有限公司的委托诉讼代理人王璐到庭参加了诉讼，被告王磊、汪谋珍经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。安徽伟星物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2012年1月1日至2017年12月31日的物业费5620元；2.判令被告向原告支付违约之日起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金（按照年利率10%计算，截止至2018年1月1日为1860元）,合计7480元。3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告系物业服务企业与业主关系，被告购买了凤凰城小区香柏轩2-2-102房屋,被告与原告在业主委员会成立之前签订了《前期物业管理服务协议》。2012年小区业主委员会成立，原、被告之间的物业服务关系由业主委员会和原告之间签订的物业服务合同调整，业主委员会分别于2013年、2015年1月、2015年12月与原告签订《物业服务合同》。《前期物业管理服务协议》约定被告须每半年第一个月预交半年物业费，交纳标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.58元；后四份《物业服务合同》均约定，被告须在每年1月1日至15日预交1年的物业费，物业费按建筑面积每月每平方米交纳标准为2013年为0.7元；2015年、2016年为0.82元。上述合同均约定，若被告逾期不交纳物业费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议生效后，原告按照双方协议及合同的约定履行物业服务的各项义务，但是，2012年1月1日至2017年12月31日的物业费被告却至今仍未交纳。期间原告曾多次要求被告交纳，被告却置之不理。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法做出公正判决。王磊、汪谋珍未到庭应诉，也未提交答辩意见。经本院审理查明，被告王磊、汪谋珍系芜湖经济技术开发区凤凰城香柏轩2-2-102房屋业主，该房屋建筑面积为105.47㎡。自2012年起，凤凰城业主委员会与安徽伟星物业管理有限公司签订《物业管理委托服务合同》，约定由原告提供物业服务，被告每年1月1日至1月15日预交1年的物业费用，物业费按业主的物业建筑面积乘以固定费率得出，逾期未交则自逾期之日起按3‰每日标准承担违约责任。被告所有的房屋2012年度的物业费收费标准为0.58元/月㎡；2013年度、2014年度的收费标准为0.7元/月㎡；2015年度、2016年度、2017年度的收费标准为0.82元/月㎡。合同签订后，原告按约履行了物业服务，但被告未缴纳2012年1月1日至2017年12月31日的物业费。经计算，该部分物业费为5619.4元，其中2012年度欠费734元（0.58元/月㎡×12月×105.47㎡）、2013年度欠费886元（0.7元/月㎡×12月×105.47㎡）、2014年度欠费886元、2015年度欠费1037.8元（0.82元/月㎡×12月×105.47㎡）、2016年度欠费1037.8元、2017年度欠费1037.8元。原告催要物业费未果，故提起诉讼。上述事实有本院调取的芜湖市凤凰城香柏轩2-2-102房屋房地产权登记信息，原告提交的2012年度、2013年度、2015年度、2016年度、2017年度的五份《物业管理委托服务合同》及原告的陈述等证据在卷予以证实。本院认为，案涉《物业管理委托服务合同》系凤凰城业主委员会与原告的真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，本院予以确认。依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释，物业服务公司与业主委员会签订的物业服务合同对业主具有拘束力，原告有权依照合同约定向被告收取物业费并要求被告承担逾期交纳物业费的违约金。根据合同约定，业主交纳物业费的时间为每年的1月1日至1月15日，逾期交纳应按每日3‰加收违约金。原告主张按年利率10%计收违约金，系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以确认。王磊、汪谋珍共计欠缴物业费5619.4元，原告要求被告支付物业费5620元，对超出本院核算的0.6元部分，本院不予支持。原告要求被告支付逾期交款违约金，符合合同约定，本院予以支持。2012年度的违约金以当年欠缴的物业费734元为基数，自2012年1月16日开始计算，之后年度的违约金以此类推。截至2019年1月15日，被告应支付的违约金为2422.4元。（734元×10%/年×7年+886元×10%×6年+886元×10%/年×5年+1037.8元×10%/年×4年+1037.8元×10%×3年+1037.8元×10%×2年）。2019年1月16日之后的违约金以5619.4元为基数，按年利率10%继续计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王磊、汪谋珍自收到本判决之日10日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司物业费5619.4元；二、被告王磊、汪谋珍自收到本判决之日起10日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司违约金2422.4元。2019年1月16日至实际付清物业费之日的违约金，以5619.4元为基数，按年利率10%另行计算。三、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告王磊、汪谋珍承担。本判决为终审判决。审判员  蒋卫斌二〇一九年三月十二日书记员  冯争利附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。