云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0502民初48号 原告:吕志坤，男，1988年6月2日生，汉族，曲靖市富源县人，住富源县。 委托诉讼代理人：杨龙、翟雪燕，云南旦阳律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：保山市坤泰房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915305025577805695。 住所地：隆阳区永昌路中央名门小区9—D101号。 法定代表人：王笑一，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张健萍、李雪婷，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告吕志坤与被告保山市坤泰房地产开发有限公司（以下称保山坤泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕志坤的委托诉讼代理人杨龙、翟雪燕，被告保山坤泰公司的委托诉讼代理人张健萍、李雪婷等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理不动产权证书；2、支付逾期办理不动产权证书违约金1710.82元；3、支付至2016年9月22日止的逾期交房违约金29252.52元；4、承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月27日，原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告按套计价向被告购买坤泰·驿路名门14-1-1102号一套预售商品房，套内参考建筑面积93.78㎡，总价款342164元。原告除支付被告首期房价款112164元外，另向银行按揭贷款230000元支付给了被告。按合同约定，被告应于2015年12月31日前将检收合格的商品房交付原告，但该房屋直到2016年9月22日才交房，被告延迟交房已构成违约。按双方合同第九条约定，逾期交房30天内，被告按每天171元支付违约金，逾期交房在30天后，按已付款的0.03%乘以逾期天数支付违约金的规定，应支付原告逾期交房265天的违约金29252.52元；被告至今未替原告办理房地产证书，被告应替原告办理房地产证书，并按购房款总金额的00.5%支付逾期办证违约金1710.82元。 被告保山坤泰公司辩称，2010年9月2日，被告以出让方式依法取得土地使用权后用于开发商品房，因地类用途与规划建设内容有冲突，无法办理商品房不动产权登记手续，被告也在积极与相关部门协调变更土地性质事宜，但至今相关手续仍在办理中，致被告不能如期办证，系政府行为所致。双方签订《商品房预售合同》后，另签订了《合同补充协议》。在《商品房预售合同》第十二条中约定了如因政府或相关部门以及买受人的原因无法办证的，则出卖人不承担相关责任。根据此约定，应免除被告逾期办证违约金的责任。原告主张的逾期交房及违约金，按合同约定，房屋交付条件为“建设单位组织验收合格”，被告在公告交房之前，已经组织该项目的勘查、施工、设计、监理等单位进行验收，涉案房屋经验收为合格，已达到交房条件，原告也已实际接房，既便存在逾期交房的情况，逾期的时间也依法计算到原告实际接房之日，另在合同中约定了被告有60天的免责期限，应予扣减。原告主张被告逾期交房与客观事实不相符。原告主张的逾期交房、逾期办证违约金过高，应予调整。 原告就其主张向本院提交了如下证据： 1、《商品房购销合同》、《补充协议》、《备案登记表》各一份，欲证实原、被告双方于2015年9月27日签订合同，约定2015年12月31日交房，就逾期交房违约金、损失等达成一致，被告代办产权证登记手续，因被告原因无法办理产权登记，应按《补充协议》第七条承担违约责任。经质证，被告不持异议，但认为合同第十条约定，被告有60天免责期，原告逾期接房也有60天的免责期，另根据《补充协议》第七条对《商品房购销合同》第十二条补充的约定，说明被告有免责的情形。 2、购房款发票收据、按揭贷款材料、公共维修基金收据、契税收据、物业管理费收据各一份，计24页，欲证实原告于2016年3月30日交清了房价款及相关费用，已履行合同义务，被告应在2016年9月22日交房之日起90日内向产权机关申请办理产权登记，否则，被告构成违约，应承担违约责任。经质证，被告对真实性不持异议，但认为房屋交付条件应根据合同约定的“经建设单位组织验收合格为基准”，而不应变相的截止到2016年9月22日。 3、（2017）云0502民初1703号民事判决书、（2017）云05民终3号民事判决书、（2017）云民申1106号民事裁定书各1份，欲证实本案涉案房屋于2016年9月22日才竣工验收合格，达到交房条件，被告逾期交房的事实在已生效的判决书和裁定书中进行了确认。经质证，被告对关联性持有异议，认为本案件不属于最高人民法院的指导性案例，对本案不具有指导性作用。 本院认为，原告提交证据1能够证实原告与被告购买了坤泰·驿路名门14幢1单元11层1102号商品房，双方就房屋面积、价款、交房时间以及各方违约责任进行了约定，并办理了该房屋的备案登记，本院予以采信。证据2系原告除向被告支付首付款外，另向中国工商银行按揭借款交付给被告，以及原告按约定，另向被告交纳了公共维修基金，为办理房地产证书交纳了相关契税和物业管理费等费用，本院予以采信。证据3中的（2017）云0502民初1703号民事判决书、（2017）云05民终3号民事判决书，系本院和二审法院在审理本案被告与案外人就同类型案件所作事实认定，其中在保山市中级人民法院已生效的（2017）云05民终3号民事判决书中，确认了被告逾期交房时间为2016年9月22日，（2017）云民申1106号民事裁定书系被告不服二审法院判决，向云南省高级人民法院申请再审后所作驳回被告申请的生效民事裁定书，本院对（2017）云05民终3号民事判决书和（2017）云民申1106号民事裁定书应直接采用。 被告保山坤泰公司向本院提交如下证据： 1、国有建设用地使用权出让合同、保山市建设项目规划设计条件计24页，欲证实2010年9月2日，被告依法取得土地使用权，并向保山市规划建设管理委员会提交了规划审批手续后，在建筑规划中审批可兼容配套商业、市政、公共服务用房使用权性质。经质证，原告不持异议，但认为开工时间、竣工时间以及建设规划许可证时间与被告开发房地产时间不相符，规划审批可兼容配套商业、市政、公共服务用房使用性质，系被告曲解了该配套商业服务用房的意思，小区内仅限于超市、农贸市场等公共设施，建筑使用性质明确表明为住宅和公寓，被告违规建盖商铺，导致无法验收、办证，过错在被告，被告应承担责任。 2、坤泰驿路名门项目土地性质变更请示、保山市国土资源局收文批阅、保山市人民政府办公室文件审批单计3页，欲证实本案涉诉房屋无法办理房产证，系因地类用途与规划建设内容有冲突，系政府行为所致。被告积极与相关部门申请，就土地性质变更事宜正在办理中，被告不存在过错。经质证，原告持有异议，认为该材料显示被告2018年1月23日筹备向相关部门办证，该时间已逾期，且无任何部门公章，属被告单方制作。 3、公告交房报纸2份，欲证实被告于2016年2月27日和2016年8月30日，两次在《保山日报》发布交房公告，被告按合同约定，履行了告知义务。经质证，原告持有异议，认为案涉房地产验收合格的时间为2016年9月22日，被告发布公告的时间为2016年2月27日和8月30日，在该时间段，被告尚未验收合格就公告接房，系无效公告。 4、坤泰中央名门交房屋装修钥匙流程表16份、小区物业服务合同16份。欲证实原告与被告就案涉房屋交接手续，被告交付房屋的时间。经质证，原告对其真实性不持异议，但认为系被告为掩盖逾期验收，在未验收合格之下，就通知业主办理手续，交物管费用，该16户住户保留返还多交物业管理费的权利。 本院认为，被告提交的证据1，能够证实被告经出让方式取得国有土地使用权用于开发商品房，本院予以采信。证据2只能证实被告开发的商品房建成后，因地类用途与规划建设有冲突，被告向相关部门申请，要求变更地类用途，对其真实性，本院予以采信。证据3系被告对所建商品房在未经相关部门组织验收合格的情形下，被告登报公告，通知业主限期接房，该组证据在原告提交证据3中（2017）云05民终3号民事判决书认定的2016年9月22日为验收合格交房日不相符合，本案不作证据使用。被告提交的证据4所涉16户业主接房的材料中，其中原告于2016年3月30日签字接收了房屋，本院予以采信。 综合以上证据的分析认定，本院确认如下法律事实: 被告保山坤泰公司以出让方式取得位于隆阳区住宅用地的使用权，国有土地使用权证号为：隆国用（2010）第03658号，被告用于开发商品房，项目名称为坤泰·驿路名门，商品房预售许可证号为：预许保字（2014-22）号。2015年9月27日，原告与被告签订了一期《商品房购销合同》和《补充协议》，合同约定：原告购买的商品房为14幢第1单元11层1102号套房，合同编号为：坤泰·驿路名门（2015）年（14-1-1102），房屋参考套内建筑面积93.78㎡（含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积价格），价款总额342164元；原告于2015年9月27日支付被告首付款112164元，余款230000元，由原告向中国工商银行按揭贷款支付；甲方（被告）于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合约定的该商品房交付乙方（原告）；乙方如未按本合同约定付款，乙方自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天171元向甲方支付违约金，合同继续履行，如乙方逾期30天后仍未付清全部房款，则甲方有权解除本合同，并由乙方向甲方支付合同总价款10%的违约金，本合同所涉及的房屋，甲方有权另行处理；甲方如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天171元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金,合同继续履行；如遇相关政策法规调整或市政工程重大变更，不可抗力因素等，造成甲方交房延迟的，交房时间相应顺延，甲方可免除逾期交房的相关经济责任和法律责任；商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或书面通知、电话通知形式通知乙方办理交接手续，交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；按合同约定时间，甲方未能按期交房，逾期60天内，免除甲方相关责任，逾期60天后，按每日50元违约金支付给乙方；如乙方在甲方通知的期限满60日内，仍未办理房屋交接手续，乙方承担所购房地产的物业管理费和产生的其他费用等，并按每日50元违约金支付给甲方；甲方按国家规定程序为乙方办理该套房屋产权登记手续，乙方须向甲方提供完整有效的办理产权登记所需资料并承担办证涉及的税金、维修基金和产生的所有费用。另在《补充协议》第七条约定：“在办理好房屋所有权证后，出卖人将根据该商品房所涉及的土地使用权大证是否便于分割和所在小区的开发程度及时将有关办证资料交国土部门备案和办证。如因出卖人的原因无法办证的，则出卖人向买受人按总房款的00.5%支付违约金；若因政府或相关部门以及买受人等非出卖人原因所造成的无法办证的，则出卖人不承担相关责任”。商品房购销合同及补充协议签订后，2015年10月17日，被告对该合同办理了备案登记。原告于2015年10月15日支付给了被告首付款112164元，另于2015年11月20日向中国工商银行按揭贷款230000元交付给了被告。在被告承建的该商品房未竣工验收之下，于2016年2月27日和8月30日两次发布公告，要求原告接收房屋。原告于2016年3月30日接收了房屋。2016年9月22日，被告承建的该房屋经正式验收合格，符合交房条件。原告以被告逾期交房265天为由，要求被告办理所购商品房的产权证书，支付逾期办理不动产权证书违约金1710.82元，支付至2016年9月22日止的逾期交房违约金29252.52元。 本院认为，原告与被告签订该商品房购销合同前，被告依法取得了用地使用权，并办理了商品房预售许可证，原告与被告签订的合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，应合法有效，双方应继续履行合同中约定的义务，被告交付原告房屋后，至今未办理给原告该房屋的权利证书，原告要求被告履行办理房地产权利证书义务的请求成立，本院予以支持。原告主张逾期交房违约金，被告承建的商品房未按合同约定于2015年12月31日前竣工验收，就分别于2016年2月27日和8月30日两次公告登报，通知业主接收房屋，在二审法院已生效的（2017）云05民终3号民事判决书中，就该登报行为“不符合交房的法定条件”已作了事实认定，并在该判决书中确认了被告的房屋“于2016年9月22日竣工，经同日验收质量为合格，至此，案涉房屋符合交付条件”。另双方在合同中约定“如遇相关政策法规调整或市政工程重大变更，不可抗力因素等，造成甲方交房延迟的，交房时间相应顺延，甲方可免除逾期交房的相关经济责任和法律责任”之条款，在二审法院已生效的（2017）云05民终3号民事判决书中，对“市政工程施工不属于被告方的免责范围”作了事实认定。本案被告延期交房的事实与二审法院已生效的（2017）云05民终3号民事判决中认定的被告延期交房、违约属同类型案件，故本案被告存在延期交房的事实，应承担违约责任。鉴于原告实际于2016年3月30日接收了商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定,计算被告延期交房违约的终止时间，应计算至原告接收房屋日终止。故被告实际延期交房的违约金计算时间，应从双方合同约定2015年12月31日交房日届满次日起计算，即自2016年1月1日起至2016年3月30日止，共89天，原告主张计算至2016年9月22日止，不符合本案实际，本院不予支持。按照双方合同约定“逾期交房30天内，每天171元支付违约金，逾期30天后，按已付款的0.03%乘以逾期天数支付违约金”规定，被告应承担的逾期交房违约金为11276.30元（30天×174元+59天×342164元×0.03%），其余部分本院不予支持。原告主张逾期办证违约金，在双方签订的《补充协议》第八条约定“如因出卖人的原因无法办证的，则出卖人向买受人按总房款的00.5%支付违约金。”原告在交付被告办理房地产证书的相关费用后，被告至今未办理给原告房地产证书，系被告违反双方的约定，被告应承担违约责任。由于双方在起草补充协议时，对该条的违约金比例印刷为“00.5%”，是0.5%还是0.05%，在小数点的定位上不符合百分比表述，如理解为0.05%，则违约金仅为171.08元,不符合常理，应理解为0.5%较合理。故被告应支付原告逾期办证违约金1710.82元(342164元×0.5%)。原告的该请求成立，本院予以支持。被告辩称无法办理房地产权证书，系因地类用途与规划建设内容有冲突所致，责任在被告一方，与原告无关。被告主张的逾期交房、逾期办证违约金过高，的该答辩主张无证据证实，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内，按双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定，替原告吕志坤办理14-1-1102号房地产的权利证书。 二、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告吕志坤逾期办理房地产权利证书违约金1710.82元。 三、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告吕志坤逾期交房违约金11276.30元元。 三、驳回原告吕志坤的其他诉讼请求。 本案案件受理费567元，减半征收283.50元，由原告吕志坤负担165.50元，被告保山市坤泰房地产开发有限公司负担118元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨会元 二〇一九年三月二十五日 书记员  李婷婷