上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终9415号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海嘉燕企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：周海燕，总经理。委托诉讼代理人：邵佶，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海国际汽配贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：武治国，执行董事。委托诉讼代理人：龚健华，上海加宁律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：武治国，男，1953年12月1日生，汉族，住上海市嘉定区。上诉人上海嘉燕企业管理有限公司(以下简称“嘉燕公司”)因与被上诉人上海国际汽配贸易有限公司(以下简称“汽配公司”)、武治国委托合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初9901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉燕公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：嘉燕公司一审诉讼请求为确认《租赁协议书》无效，一审法院未向嘉燕公司释明《租赁协议书》是否有效，亦未征询嘉燕公司是否需要变更诉讼请求，即使嘉燕公司提交了《变更诉讼请求申请书》，一审法院也未采纳且直接驳回嘉燕公司的诉讼请求，程序上存在瑕疵。嘉燕公司与汽配公司之间的《租赁协议书》，出现情势变更情形，继续履行合同嘉燕公司显失公平。双方签订协议书之后，汽配公司将上海市嘉定区安亭镇嘉安公路3333弄国际汽配贸易中心(以下简称“汽配中心”)的市场经营、物业管理、保安、保洁等事项让渡给嘉燕公司，但2015年12月1日上海嘉定国际汽配贸易中心业主委员会(以下简称“汽配中心业委会”)与嘉燕公司签订《物业商业管理合同》，将汽配中心委托嘉燕公司进行物业管理，在此情况下，继续履行《租赁协议书》明显对嘉燕公司不公平，嘉燕公司请求确认双方之间的《租赁协议书》于2015年12月1日解除，汽配公司应返还协议解除之后嘉燕公司已支付的租金及押金。汽配公司作为开发商已经将商铺转让给小业主，其对汽配中心不再享有任何商业经营权利；2013年汽配中心业委会已经将汽配中心的物业管理及保安保洁权利转让给案外人上海安盾物业管理有限公司，故汽配公司不再具有转让物业管理以及保安保洁的权利。汽配公司辩称，不同意嘉燕公司的上诉请求。嘉燕公司提出变更诉讼请求是在一审法庭辩论终结后，不符合法律规定。嘉燕公司与汽配中心业委会签订物业管理合同不属于法律规定的情势变更情形，嘉燕公司继续履行双方之间的《租赁协议书》不会对嘉燕公司造成不公平或者不能实现合同目的，嘉燕公司以此为由要求解除合同没有依据。汽配公司与嘉燕公司之间的《租赁协议书》为双方真实意思表示，合法有效，汽配公司按照约定履行了转让义务，嘉燕公司却迟延履行支付义务，构成严重违约。请求驳回上诉，维持原判。武治国未作辩称。嘉燕公司向一审法院起诉请求：1.判令确认嘉燕公司与汽配公司签署的《租赁协议书》无效；2.判令汽配公司向嘉燕公司返还基于《租赁协议书》支付的租金人民币(以下币种均为人民币)595万元及按照同期银行贷款利率支付的利息402,644元(暂从2015年11月27日计至2017年4月30日止，以实际支付日为准)；3.判令汽配公司、武治国承担连带清偿责任。汽配公司向一审法院提起反诉请求：1.判令嘉燕公司支付经营权转让费7,807,500元；2.判令嘉燕公司支付违约金669,000元及至判决生效之日所应承担的违约金(一审庭审中明确为按照300万元，三年每次90日共270日，每日千分之一计算)。一审法院认定事实：一、2004年6月，汽配公司通过国有土地使用权出让方式取得位于嘉定区安亭镇嘉安公路南侧、吴塘河东侧地块，汽配公司在该地块上开发建造汽配中心，取得了上海市房地产权证，房屋性质为商业用房。此后，汽配公司陆续将汽配中心商铺对外出售给业主。2009年开始，汽配公司陆续与汽配中心多数业主签订了《房屋租赁合同》，租期5年，合同约定业主同意由汽配公司统一对外招商，将房屋转租或分租给第三方合法经营使用。之后，汽配公司对汽配中心进行了统一招商运营，并承担了汽配中心的物业管理和保安保洁等方面的费用支出。2012年，因汽配公司经营困难、拖延支付租金，部分业主相继诉至法院，要求汽配公司返还房屋、支付房屋使用费、违约金等，之后法院作出判决判令汽配公司返还房屋并支付房屋使用费、违约金等。2013年10月起，嘉燕公司与汽配中心部分业主签订租赁合同，由嘉燕公司租赁该部分业主的商铺。2014年起，上海市嘉定区人民法院及上海市徐汇区人民法院向嘉燕公司发出协助执行通知书，委托嘉燕公司对被执行人在汽配中心的商铺进行管理。目前，汽配中心466套商铺中，嘉燕公司取得375套商铺经营权，其余商铺为业主自行经营。二、2014年8月27日，嘉燕公司(乙方)与汽配公司(甲方)签订《租赁协议书》一份，约定：乙方已经就汽配中心的房屋租赁使用事宜与各房屋权利人订立了房屋租赁合同，并招商着手市场经营，甲方将汽配中心的市场管理、物业管理、保安、保洁等交付乙方，盈亏与甲方无关，乙方每年向甲方支付相应费用；协议履行期5年，自2014年8月27日起至2019年8月27日止；乙方每年付给甲方的租金不包括中间未开发用地，甲方可以提供给乙方使用，但乙方不能搭建临时建筑只能用于停车，同时甲方在中间地块开发时提前三个月通知乙方，并需提供政府行政许可相关文件，乙方必须无条件归还甲方；乙方每年向甲方交付市场管理租赁费用300万元，第一年另押165万元即465万元，自第3年起每年递增5%，每年必须提前2个月支付，如到期未按时支付，延期应承担违约金，即每超1日，按承租金300万元总额千分之一计算，最长日期不得超过3个月，如到期尚未支付，乙方自行放弃租赁协议，履行一切权利，其原所付的押金165万元作为违约金甲方不予退还；如乙方出现拖欠，甲方单方有权终止协议，收回市场管理责能，甲方同意乙方在支付的押金中转出65万元作为第2年的租赁费；协议书约定了其他权利义务。同日，嘉燕公司(乙方)与汽配公司(甲方)又签订了2份补充协议，分别约定：因甲方与市场内几户投资较大的经营户有协议规定，故乙方向甲方承诺，以上几户的网吧、浴室、幼儿园本市场内不得开设第二家，以上几户的出租房、住房、停车位乙方不得收取任何费用(水电除外)，所涉及的物业维修等乙方应无偿解决；26号办公室、两座桥面、西方吴塘河边厂房、仓库、空地，甲方保留暂不出租，乙方不得收取任何费用(水电费除外)、幼儿园的房屋及围栏内的活动场地，乙方不得收取任何费用(水电费除外)；甲方同意乙方先付250万元，余款50万元，乙方承诺延期30天支付，如逾期不付，乙方连前支付的租金250万元及押金165万元全额作为违约赔偿，甲方终止租赁协议等。当日，汽配公司向嘉燕公司出具收据，注明收到押金100万元、预收款65万元，合计165万元；嘉燕公司另支付了250万元租金。嘉燕公司开始对汽配中心进行经营管理。此后，嘉燕公司又陆续向汽配公司付款，至2016年1月18日，嘉燕公司共支付汽配公司595万元(双方确认100万元为押金)，其中130万元为嘉燕公司转账付至武治国个人账户中。三、2011年11月，汽配中心业委会与上海安盾物业管理有限公司签订物业服务合同，汽配中心业委会委托上海安盾物业管理有限公司对汽配中心进行物业管理，期限自2013年11月至2015年11月。2013年11月，汽配中心业委会与嘉燕公司签订合作协议(讨论稿)，约定：嘉燕公司提供汽配中心业委会办公费用、办公室及基本办公设施；汽配中心内停车场、广告位等，汽配中心业委会委托嘉燕公司管理；汽配中心业委会在2013年12月前积极与业主沟通，争取汇总200套房源交由嘉燕公司，并做好全体业主的代表工作，真实、快速传达嘉燕公司与业主的意愿建议等。2015年12月、2017年1月，嘉燕公司与汽配中心业委会分别签订商业物业管理合同，约定汽配中心业委会将汽配中心委托嘉燕公司实行物业管理，期限自2015年12月至2019年12月。2016年3月，汽配中心业委会以汽配公司、嘉燕公司为被告向法院提起诉讼，认为汽配公司将属于全体业主共有的市场经营管理权和市场公共绿化及其他共用部分一并转让给嘉燕公司，侵犯了全体业主的利益，故要求确认2014年8月27日签订的《租赁协议书》无效，汽配公司将从嘉燕公司处收取的不当得利交还给汽配中心业委会等。法院经审理后判决驳回了汽配中心业委会的诉请。汽配中心业委会上诉至上海市第二中级人民法院，上海市第二中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。一审审理中，汽配公司认为汽配中心前后共有二期开发，目前第二期尚在开发中；嘉燕公司在与汽配中心业委会签订商业物业管理合同后仍按《租赁协议书》向汽配公司支付转让费用，表明《租赁协议书》是双方真实意思表示，不存在误解。嘉燕公司则认为汽配公司逾期未开发故丧失了汽配中心未开发用地的建设用地使用权；汽配公司没有《租赁协议书》约定的被转让的权利，故汽配公司构成无权处分。一审法院认为，汽配公司通过出让方式取得汽配中心所在地块的国有土地使用权后开发建造了汽配中心，在汽配中心前期招商中投入而进行了市场管理等商业经营行为，故汽配公司对汽配中心享有商业经营权利。该权利是基于汽配公司作为汽配中心的开发商而来，并不因其将汽配中心商铺出售给各业主而失去。嘉燕公司与汽配公司签订的《租赁协议书》，系汽配公司将其原有的对汽配中心的市场管理、物业管理以及保安保洁等事项以合同形式让渡给嘉燕公司的合同，实际即汽配公司将其在汽配中心的商业经营权利转让给嘉燕公司，该行为是合同双方意思自治的行为，并未侵犯汽配中心各业主的利益，合法有效。嘉燕公司是通过签订《租赁协议书》并向汽配公司支付转让费用取得汽配中心的商业经营权利，故嘉燕公司认为汽配公司无转让市场管理、物业管理以及保安保洁等事项的权利而起诉要求确认《租赁协议书》无效，缺乏法律依据，法院不予支持。嘉燕公司依据合同无效主张汽配公司向其返还已付款项并支付相应利息损失及要求武治国承担连带责任的诉请，也缺乏法律依据，法院也不予支持。因嘉燕公司未按《租赁协议书》履行，故汽配公司反诉要求嘉燕公司按协议书支付转让费用合法有据，予以支持。经计算，除嘉燕公司已付押金100万元及转让费用495万元外，至2017年8月嘉燕公司尚应支付汽配公司转让费用为7,507,500元。对于汽配公司主张的逾期付款违约金(按照300万元，三年每次90日共270日，按每日千分之一计算)，《租赁协议书》明确作了约定，结合嘉燕公司实际付款情况，汽配公司所主张的金额在合理范围内，法院也予以支持。判决：一、上海嘉燕企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海国际汽配贸易有限公司至2017年8月的转让费用7,507,500元；二、上海嘉燕企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海国际汽配贸易有限公司逾期付款违约金81万元；三、驳回上海嘉燕企业管理有限公司的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，嘉燕公司与汽配公司于2014年8月27日签订的《租赁协议书》，系汽配公司将汽配中心的市场管理、物业管理以及保安保洁等事项让渡给嘉燕公司，实际即汽配公司将其在汽配中心的商业经营权利转让给嘉燕公司，该合同系双方真实意思表示，合法有效。嘉燕公司要求确认《租赁协议书》无效，依据不足；其基于合同无效要求汽配公司返还已付款项及支付相应利息、并要求武治国承担连带责任，理由不能成立。嘉燕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币127,404元，由上诉人上海嘉燕企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  彭 浩审判员  王 伟二〇一九年三月二十六日书记员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……