宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0205民初228号原告：中国农业银行股份有限公司石嘴山惠农支行，住所地:石嘴山市惠农区南大街**，统一社会信用代码:×××。负责人：王春叶，中国农业银行股份有限公司石嘴山惠农支行行长。委托诉讼代理人：丁少波，中国农业银行股份有限公司石嘴山惠农支行员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：张学军，中国农业银行股份有限公司石嘴山惠农支行员工。特别授权代理。被告：宁夏吉运开发建设（集团）有限公司，住，住所地：银川市北京中路**一社会信用代码×××。负责人：尤天彪，宁夏吉运开发建设（集团）有限公司董事长。委托诉讼代理人：徐晶，宁夏吉运开发建设（集团）有限公司员工。特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司石嘴山惠农支行(以下简称农行惠农支行)与被告宁夏吉运开发建设（集团）有限公司(以下简称吉运开发公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后,依法适用简易程序于2019年2月20日公开开庭进行了审理，原告农行惠农支行的委托诉讼代理人丁少波、张学军、被告吉运开发公司的委托诉讼代理人徐晶到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。农行惠农支行向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的《商品房（预）销售合同》有效，判决被告继续向原告履行《商品房（预）销售合同》约定的房屋交付义务；2、判令被告向原告支付迟延期间的违约金243022.4元（违约金暂算至2019年1月10日，计算方法：3115672元×0.5/10000元×1560天）及2019年1月10日至房屋实际交付日新产生的违约金；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年10月20日，农行惠农支行与吉运开发公司签订《商品房（预）销售合同》，农行惠农支行购买吉运开发公司开发的位于石嘴山市惠农区“吉运88城市花园”93号楼一层8轴至12轴的预售商品房，单价8000元/平方米，房屋面积为556.37平米，总价款4450960元。同时约定，吉运开发公司应于2014年9月30日向农行惠农支行交付房屋，如逾期未交付，则按照万分之0.5/天向农行惠农支行支付违约金。但至今吉运开发公司未按照约定交付房屋，农行惠农支行多次催促，吉运开发公司未履行合同义务。农行惠农支行现起诉要求判如所请。吉运开发公司辩称，对诉讼请求无异议，对事实理由中双方签订的商品房买卖合同予以认可，对已支付的购房款金额予以认可。因涉案房屋的具体交付日期无法确定，所以对第一项诉讼请求无法确定具体交付日期，如房屋达到交付使用条件，吉运开发公司愿意履行交付义务；对第二项诉讼请求也无异议，对支付的违约金数额应按照合同约定予以计算，对其数额也予以认可。农行惠农支行为证明其诉讼主张，提交了如下证据，吉运开发公司进行了质证：证据一、商品房买卖合同一份（留存复印件，原件核对后退回），证明：农行惠农支行与吉运开发公司签订了商品房买卖合同，农行惠农支行购买了吉运开发公司开发建设的位于吉运88城市花园93号楼1层8轴至12轴的商品房一套，支付了70％的房款3115672元，合同还约定了交付日期及违约条款等事宜。吉运开发公司对该证据无异议。证据二、付款凭证及销售发票（留存复印件，原件核对后退回），证明：农行惠农支行已向吉运开发公司按照合同约定支付了70％的房款3115672元。吉运开发公司对该证据无异议。证据三、催告函（农行惠农支行制作）六份，证明：农行惠农支行多次催促被告履行备案及交付义务。吉运开发公司对该证据无异议，但说明一点：商品房买卖合同第4页第二条中明示农行惠农支行所购买的房屋存在权利瑕疵，整栋楼1-10层均抵押给了其他公司，至今没有解押。所以农行惠农支行购买的房产至今没有备案，农行惠农支行当时是清楚的。吉运开发公司未提交证据。本院依职权在石嘴山市不动产登记事务中心调取的不动产抵押权登记信息两份，证明农行惠农支行购买的涉案房屋所在的93号楼一层全部办理了在建工程抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司石嘴山市分行的事实。农行惠农支行对该组证据无异议，同时也表示该行也去房产部门核实了，涉案房屋没有备案在长城（宁夏）资产经营有限公司名下。吉运开发公司对该组证据无异议，长城（宁夏）资产经营有限公司委托中行给吉运开发公司办理了贷款事宜，具体抵押在谁名下以房产部门的登记为准。本院对农行惠农支行提交及本院依职权调取证据的认证意见：一、农行惠农支行提交的证据，吉运开发公司均无异议，本院均予以采信；二、因本院依职权调取的证据农行惠农支行与吉运开发公司均无异议，且该证据系石嘴山市不动产登记事务中心出具并加盖印章，故本院对该证据予以采信。本院经审查认定事实如下：2013年10月20日，农行惠农支行与吉运开发公司签订《商品房买卖合同》，约定：吉运开发公司将其开发的位于石嘴山市惠农区“吉运88城市花园”93号楼一层8轴至12轴出售给农行惠农支行，单价8000元/平方米，房屋面积为556.37平米（面积最终以测绘面积为准），总价款4450960元；合同生效后30个工作日内支付70%的房款，农行惠农支行取得房产证、土地证后的30个工作日内根据实测面积支付剩余房款；该商品房交付时应当符合室内水电暖要全部接通、第二条所权利瑕疵已消灭、室内装饰装修及设备标准达到附件二的标准；吉运开发公司应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案表的商品房交付给农行惠农支行使用，迟延交付按照已收价款的万分之0.5/天向农行惠农支行支付违约金。同时，合同第二条列明该商品房存在权利瑕疵：其占用范围内的土地使用权已设定抵押，抵押人为长城（宁夏）资产经营有限公司，抵押登记部门为石嘴山市国土资源管理局惠农分局，抵押登记日期为2013年6月19日；已设定在建工程抵押，抵押权人为1-10层抵押长城（宁夏）资产经营有限公司，抵押登记部门为石嘴山市房屋产权产籍管理所惠农区办事处，抵押登记日期为2013年6月19日。合同签订后，农行惠农支行于2013年10月30日向吉运开发公司支付了70％的房款3115672元。后吉运开发公司未按约定的交付时间交付该商品房，农行惠农支行催告其办理备案及继续履行合同，吉运开发公司至今未履行合同义务。同时查明，案涉房屋现抵押在中国银行股份有限公司石嘴山市分行名下，并已办理了在建工程抵押登记手续，案涉房屋现未取得建筑工程竣工验收备案表，且未达到双方约定及国家规定的交付条件。本院认为，农行惠农支行与吉运开发公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。但案涉房屋未取得建筑工程竣工验收备案，且抵押在中国银行股份有限公司石嘴山市分行名下，未达到双方约定及国家规定的交付条件，同时，经本院当庭向农行惠农支行示明前述事实后，农行惠农支行亦拒绝变更诉讼请求，故对农行惠农支行要求吉运开发公司履行《商品房（预）销售合同》约定的房屋交付义务的诉请，本院不予支持。由于吉运开发公司未按照合同约定于2014年9月30日前交付房屋，其行为构成违约，故对农行惠农支行要求吉运开发公司支付迟延期间的违约金243022.4元（违约金计算至2019年1月10日，计算方法：3115672元×0.5/10000元×1560天）的诉请，本院予以支持，2019年1月11日至房屋实际交付日新产生的违约金，待实际发生后另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、原告中国农业银行股份有限公司石嘴山惠农支行与被告宁夏吉运开发建设（集团）有限公司签订的《商品房（预）销售合同》合法有效；二、被告宁夏吉运开发建设（集团）有限公司于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司石嘴山惠农支行支付违约金243022.4元(违约金计算至2019年1月10日）；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司石嘴山惠农支行要求被告宁夏吉运开发建设（集团）有限公司履行《商品房（预）销售合同》约定的房屋交付义务的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22176元（减半实收），由原告中国农业银行股份有限公司石嘴山惠农支行负担21028元，由被告宁夏吉运开发建设（集团）有限公司负担1148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期届满后七日内凭本判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。如本判决生效后，一方当事人拒不履行，另一方当事人应在履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员 韩子婧二○一九年三月十四日书记员 杨海燕附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。