贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终1543号上诉人（原审原告）:黄立元，男，1957年6月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人（原审被告）：王蕊，男，1978年1月24日出生，苗族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。上诉人黄立元与被上诉人王蕊房屋租赁合同纠纷一案不服贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。黄立元上诉请求：1、撤销贵阳市铁路运输法院（2018）黔8601民初873号民事判决书，改判支持黄立元一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人王蕊承担。事实及理由：一、本案事实认定错误。1、根据双方《房屋租赁合同》备注第5条明确用于商业用途，即办理午托辅导班，上诉人也反复询问出租房屋能否商用，中介都是说可商可住，明显上诉人表明了需要办理营业执照的情形。一审判决称上诉人对租赁房屋是明知非商用没有相应依据。2、本案首先违约的是王蕊而非黄立元。黄立元申请营业执照、被上诉人不能提供租赁房屋商用的依据后，黄立元在与王蕊协商完善的过程中，因王蕊无能力完善才能提出退房，一审认为是黄立元主动提出解约不符合事实。二审补充提交的：2018年11月6日上午9:08的微信聊天记录截图，可看出在本案中是王蕊首先提出违约解除合同，黄立元则是被迫。二、本案适用法律错误。1、一审判决称双方当事人2018年8月29日签订的《房屋租赁合同》有效，但针对合同解除后的返还、违约金赔偿、损失赔偿等主张，一审又以合同法96条“通知解除”和《最高法关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律问题的解释》第9条“无效合同”判决本案，两个法律依据所规定的法律状态、法律后果完全不同，一审判决适用法律混乱。2、本案违约方是王蕊，率先提出解除合同的也是王蕊，一审认定系上诉人在履约过程中未提前1个月通知解除从而违约没有依据。3、一审法官对上诉人黄立元一审的举证没有结合全案综合认定。4、一审在认定合同有效后又以无效合同条款认定防护栏“属于未形成附和的装修物”，存在矛盾，未认识到防护栏拆除后便失去使用价值的事实。5、王蕊的换锁行为导致一卡通无法使用，黄立元制作的广告上留存的地址也消亡，故以上损失皆应由王蕊承担。被上诉人王蕊既未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。黄立元向一审法院起诉请求：1.判令解除黄立元与王蕊双方2018年8月29日签订的《房屋租赁合同》；2.判令王蕊返还黄立元的租房押金2500元及三个月（2018年9月9日至2018年12月8日）租金7500元；3.判令王蕊赔偿黄立元违约金5000元；4.判令王蕊赔偿黄立元为出租屋安装的安全网2200元、广告制作费330元及办理社区一卡通用费40元；5.案件诉讼费由王蕊承担。一审法院查明事实：王蕊委托贵阳荣城房地产经纪有限公司第一分公司于2018年8月29日与黄立元签订《房屋租赁合同》约定：甲方（王蕊）自愿将位于贵阳市万科悦城4栋1单元11楼3号的房屋出租给乙方（黄立元）；租赁期限从2018年9月9日到2020年9月8日止；每月租金人民币2500元，每三个月支付一次，乙方需提前10天支付给甲方，乙方在签订本合同时一次性支付3个月租金7500元及押金2500元给甲方；租期满后，如无违约责任发生并结清相关费用，押金由甲方一次性退还给乙方；甲、乙双方如提前解除合同，需提前一个月通知对方，否则视为违约；乙方要求自费在窗户阳台装铁丝防护栏，到期后乙方自行拆除；乙方要在三个卧内的窗户做防护网，需要每个窗户打四个洞以便牢固安装，合同期满时乙方自行拆走，会在窗户栏上留下小洞，甲方对此表示同意。合同签订后，黄立元通过微信转账形式于同年8月30日将3个月租金7500元及押金2500元支付给王蕊。黄立元随后办理社区一卡通，在涉案房屋安装了防护栏。后因黄立元在涉案房屋开办委托辅导班的营业执照未能办理，黄立元遂于同年10月28日搬离涉案房屋，并与王蕊于同年11月8日协商解除合同事宜。双方协商未果，王蕊于同年11月8日至14日期间将涉案房屋门锁更换。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。黄立元、王蕊于2018年8月29日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，王蕊、黄立元双方应当按照合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，鉴于黄立元已于2018年10月28日搬离涉案房屋，且于同年11月8日通过微信聊天告知王蕊，同时要求王蕊退还剩余租期的租金及押金，王蕊已于当日对黄立元解除合同意思表示的行为予以回复，应当认定黄立元、王蕊于2018年8月29日签订的《房屋租赁合同》已于2018年11月8日解除。关于黄立元要求王蕊返还租房押金2500元及三个月租金7500元以及要求王蕊支付违约金5000元的主张，首先，因黄立元、王蕊双方签订的《房屋租赁合同》约定提前解除合同需提前一个月通知对方，否则视为违约，现黄立元行使合同解除权并未提前一个月通知王蕊，故应当视为黄立元违约；其次，即便如黄立元所述，解除合同系因王蕊不予配合提供相关材料，而导致黄立元开办委托辅导班的营业执照未能办理，但从双方所签订的合同中并未有关于王蕊保证黄立元能在涉案房屋开办委托辅导班并配合其办理营业执照的合同义务。同时，从双方的聊天记录看，黄立元对租赁房屋为住宅性质是明知的，而王蕊也明确表示其愿意提供购房合同及其身份证复印件配合黄立元办理营业执照，黄立元要求王蕊将住宅改变为营业性用房、由所在地居民委员会或业主委员或出具同意改变住宅性质的要求不符合合同约定，也难免强人所难。故原告上述诉请，无事实及法律依据，一审不予支持。对于黄立元要求王蕊支付黄立元为涉案房屋安装的安全网2200元、广告制作费330元及办理社区一卡通用费40元的主张，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，《房屋租赁合同》约定由乙方自费在窗户阳台安装铁丝防护栏，防护栏属于未形成附和的装修物，原告可自行拆除，不应计算为原告损失；广告制作费及办理社区一卡通用费属于原告租用涉案房屋产生的正常支出。故上述费用，一审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、解除黄立元与王蕊于2018年8月29日签订的房屋租赁合同；二、驳回黄立元的其他诉讼请求。案件受理费240元，减半收取计120元，由黄立元负担。本院二审期间黄立元向本院提交了2018年11月6日上午9:08微信聊天记录截图一张，拟证明王蕊一审的陈述不是事实，王蕊在合同没有解除的情况下把锁换了，是王蕊先违约的。王蕊未到庭对此发表质证意见。经二审查明事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人双方具有约束力。黄立元与王蕊2018年8月29日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同履行义务。关于是否解除的问题，本院认为，本案当事人双方对合同解除并无异议，且一审依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款认定双方合同于2018年11月8日解除并无不当本院予以维持。根据双方租赁合同备注第4条：“乙方要求自费在窗户阳台装铁丝防护栏，到期后，乙方自动拆除”之约定，防护栏应属于未形成附和的装修物，黄立元可自行拆除，一审依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的租赁合同无效的情形来处理防护栏费用的承担问题属于适用法律错误，本院予以纠正，但一审判令防护栏由黄立元自行拆除的处理结果并无不当，本院予以维持。另，广告费及办理社区一卡通费属于黄立元租用涉案房屋产生的正常支出，其二审也未有其他证据证明该笔费用应由王蕊负担，故本院对其这一上诉请求不予支持。因涉案房屋的住宅性用房性质是客观存在的事实，黄立元对其自身合同目的无法实现的后果存在过错，对合同解除存在过错，且没有双方合同约定的违约责任承担约定条件的存在，故对黄立元诉请的违约金本院不予支持。另关于押金是否退还的问题，双方租赁合同第十条明确约定了押金返还的条件，现未满足双方租赁合同约定的押金返还条件，黄立元也未举证有其他押金应予以返还的情形，故本院对黄立元要求返还押金的上诉请求不予支持。因涉案房屋在合同签订后已实际交付给黄立元使用，故黄立元要求返还2018年9月9日至2018年12月8日的租金没有依据。但王蕊在2018年11月8日至14日期间已将涉案房屋门锁更换，且双方合同于2018年11月8日已经解除，黄立元实际丧失涉案房屋的使用权，又根据租赁合同备注第5条“乙方承租该房屋作委托辅导班……，甲方对此表示同意”的约定，王蕊对黄立元将房屋用于办委托辅导班的用途是明知的，其不能配合黄立元办理相关手续，对黄立元合同目的无法实现及合同解除也存在过错，王蕊对其将涉案房屋上锁后的租金应予以返还。故王蕊应将黄立元预交的2018年11月8日至2018年12月8日的租金2500元予以返还。综上，上诉人黄立元的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼法证据若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初873号民事判决书第一项；二、撤销贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初873号民事判决书第二项；三、王蕊于本判决生效之日起五日内向黄立元返还黄立元预交的2018年11月8日至2018年12月8日的租金人民币2500元；四、驳回黄立元其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费120元，由黄立元负担88元，王蕊负担32元；二审案件受理费240元由上诉人黄立元负担176元，被上诉人王蕊负担64元。本判决为终审判决。审判长 吴杨审判员刘佳审判员 庞     敏二〇一九年三月二十五日法官助理盛美书记员彭至涛