宁夏回族自治区银川市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）宁01执异52号 案外人：汤凯，男，1986年8月23日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人:汤学锋，男，1962年12月5日出生，汉族，宁夏派胜物业青铜峡分公司职工，住宁夏回族自治区青铜峡市(系案外人汤凯父亲）。 申请执行人：长城（宁夏）资产经营有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区修业路长信春天综合楼**。 法定代表人：雷军辉，该公司副总经理、执行董事。 委托诉讼代理人：蔺刚，宁夏宁人律师事务所律师。 被执行人：宁夏家园房地产开发有限公司。。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区和信商务中心**楼** 法定代表人：纳树德，该公司董事长。 被执行人：纳雪峰，男，1977年10月7日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司股东，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被执行人：马颖，女，1987年9月30日出生，回族，宁夏电视台职员，住址同上。 被执行人：纳树德，男，1945年7月7日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司董事长，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被执行人：贺金侠，女，1952年6月18日出生，回族，无固定职业，住址同上（系纳树德妻子）。 被执行人：纳雪梅，女，1973年3月27日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司股东，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被执行人：吴万宏，男，1973年6月2日出生，回族，宁夏回族自治区银川市西夏区检察院干部，住址同上（系纳雪梅丈夫）。 上述被执行人的委托诉讼代理人：纳雪山，男，1974年12月26日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 本院在执行长城（宁夏）资产经营有限公司（以下简称长城公司）与宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖借款合同纠纷一案过程中，案外人汤凯对本院拟评估、拍卖的位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年3月12日举行了听证会，案外人汤凯的委托诉讼代理人汤学锋，申请执行人长城公司的委托诉讼代理人蔺刚，被执行人家园公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖的委托诉讼代理人纳雪山参加了听证。现已审查终结。 案外人汤凯称，贵院受理的长城公司申请执行家园公司借款合同纠纷一案，拟对已售出的银川市××区房屋进行评估拍卖。涉案房屋系2015年5月由家园公司与倪泽军、陆淑红签订《房屋顶帐协议》顶帐给倪泽军、陆淑红，倪泽军、陆淑红又将该房屋顶帐给案外人，双方于2015年5月8日共同到家园公司办理了相关房屋变更缴款手续，案外人已全额缴清房屋总价款803589元。家园公司向案外人出具了住宅入伙汇签单，案外人办理了相关入住手续并缴纳了各项费用装修入住至今。案外人多次要求家园公司办理房屋过户手续，但家园公司以统一办理房产证为由拖延至今。案外人作为上述房屋的购买人，有权排除贵院对该房屋的执行。综上，特向贵院提出执行异议，请求中止对银川市金凤区西岸国际花园3-2-2202室房屋的执行。 申请执行人长城公司称，1.长城（宁夏）资产经营有限公司案涉房产依法享有合法的抵押权，且优先受偿于其他一般债权。2.根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，案涉房屋的产权证登记在家园公司名下，不动产所有权的取得以登记为生效要件，案外人并没有合法取得涉案房屋的所有权，对于案涉房屋享有的一般债权并不具有排除强制执行的民事权益。3.案外人所主张的以物抵顶而取得的物权期待权，需要提供债款转让凭证予以证明，对于所购商品房是否用于居住且名下无其他房产应当承担举证责任。4.根据《中华人民共和国担保权法》第四十九条规定， 本案被执行人家园公司系案涉房屋的房地产开发商，家园公司在明知案涉房屋上已经设立了抵押登记，但隐瞒事实又将抵押物出卖给第三人的行为，属于无效行为，严重损害了答辩人就到期债务实现抵押权的受偿。综上所述，请求依法驳回案外人的执行异议申请，维护申请执行人的合法权益。 被执行人家园公司称，案外人的陈述属实，请求法院依法裁决。 本院查明，长城（宁夏）资产经营有限公司与宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖借款合同纠纷一案，宁夏回族自治区银川市国安公证处于2018年6月16日作出（2018）宁银国安证字第1795号执行证书。后长城公司向本院申请强制执行，本院于2018年6月26日立案执行，并向被执行人发出执行通知书，责令被执行人向申请执行人长城公司履行还款义务。 2018年7月13日，本院作出(2018)宁01执353号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖的银行存款60122161元及利息(暂未计算)；二、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司未按期履行，则申请执行人有权对被执行人宁夏家园房地产开发有限公司提供西岸国际花园一期项目2#、3#、4#楼商品住房在建工程转现房后剩余抵押房屋面积5789.56平米，二期1号综合楼房产1-8层在建工程转现房后剩余抵押房屋面积4685.32平米，二期1号综合楼（原抵押物9-15层、18层）剩余在建工程转现房后剩余抵押房屋面积3809.62平米，以上共计14284.5平米的抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖的银行存款不足以偿还，不足部分则依法查封、扣押其相应价值的财产。2018年8月8日，本院在西岸国际花园小区张贴通知，告知西岸国际花园小区一期、二期住户，本院拟对被执行人家园公司抵押给申请执行人长城公司的房产进行评估、拍卖，凡从家园公司获得上述房产占有、使用权利者，自即日起20日内向本院提交书面执行异议申请书，逾期则视为放弃权利。后案外人汤凯向本院提出书面异议申请。 另查明，2013年6月3日，长城公司与中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行（以下简称农业银行）签订《委托贷款借款合同》，委托农业银行向家园公司发放委托贷款12000万元，农业银行根据上述合同与家园公司签订《委托贷款抵押合同》，家园公司以其开发建设的西岸国际花园一期国有土地使用权及在建工程和西岸国际花园二期国有土地使用权及在建工程（涉案西岸国际花园3-2-2202室房屋在抵押范围内），为家园公司在《委托贷款借款合同》项下的债务提供抵押担保。农业银行作为长城公司的委托代理人与家园公司办理了抵押登记。上述合同经宁夏回族自治区银川市国安公证处（2018）宁银国安证字第1795号执行证书确认。 还查明，2015年5月8日，家园公司向案外人汤凯出具了银川市金凤区西岸国际花园3－2－2202室房屋的住宅入伙汇签单，载明案外人已付清全额房款和物业储备金。同日案外人缴纳涉案房屋物业维修储备金、物业费、垃圾清运费、电梯费等费用，家园公司向案外人出具了相应金额的收据。 本院认为，长城公司与家园公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖借款合同纠纷一案，在执行过程中，案外人汤凯主张其通过顶帐取得被执行人家园公司名下位于银川市××区房屋，已支付全部房款并实际占有使用涉案房屋，请求依法中止对涉案房产的执行。经审查，案外人汤凯提供的西岸国际住宅入伙汇签单、缴纳物业维修储备金、物业费、垃圾清运费、电梯费收据，不足以证明其在涉案房屋抵押登记前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部房款、所购商品房系用于实际居住且案外人作为买受人其名下在银川市再无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的形式要件，其权利不能够排除执行。故案外人汤凯所提异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人汤凯的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  田少珍 审 判 员  乔 强 人民陪审员  马翠兰 二〇一九年三月二十八日 书 记 员  张丽媛 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。