湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终4330号上诉人（原审被告，反诉原告）：刘兴旺，男，1978年5月23日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：龚智勇，湖南昌祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：湖南润天投资发展有限公司，住所地长沙市雨花区杉木冲东路**红星物流配送中心。法定代表人：周治河，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黎军，国浩律师（长沙）事务所律师。上诉人刘兴旺因与被上诉人湖南润天投资发展有限公司（以下简称润天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初2912号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘兴旺的上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决被上诉人返还上诉人被迫所交的租金和综合管理费547433元；3、判令被上诉人返还商业信誉保证金48660元及员工行为保证金3000元；4、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审认定事实错误，体现在认定红星灯世界（1-3楼）开业率在2012年10月19日对外营业时达到70%以上是错误的。二、原审认定被上诉人仅对上诉人限制购电，而不认定2016年4月29日以后完全断电的行为错误，断电后的租金，不应再计取。三、被上诉人不能证明开业率达到70%，因此，涉案门面不能计算租金和综合管理费。四、即使开业率达到了70%以上，被上诉人也始终未履行告知义务，即告知上诉人市场（1-3楼）开业率何时达到了70%以上，上诉人需要交纳租金。因此，一审判决上诉人支付迟延付租利息是错误的。被上诉人润天公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。润天公司的一审诉讼请求：1、判令刘兴旺限时搬离红星?润天(国际)灯饰广场一楼A112、A115、A125、A127号铺位；2、判令刘兴旺向润天公司支付自2015年2月24日起至实际搬离之日止的A112、A115、A125、A127号商铺租金及综合管理费（暂计算至2017年5月1日为613246.4元）及前述费用自应付之日起至实际付清之日止的违约金（计算至2017年5月1日止的违约金为252008元）；3、判令刘兴旺支付润天公司免租期租金和综合管理费（自2012年10月19日起至2013年3月18日止）共计124894元；4、判令刘兴旺承担本案所有的诉讼费用。刘兴旺的一审反诉请求：1、判令润天公司返还刘兴旺预交的租金和管理费580322元；2、判令润天公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2012年2月2日，润天公司（甲方）与刘兴旺（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：一、甲方提供位于红星?润天（国际）灯饰广场一楼A112、A115、A125、A127号，面积为324.4平方米的铺位给乙方经营。二、乙方租赁期从2012年2月2日起至2013年12月31日止，期满自动终止。场地租金为每月每平方米人民币15元，综合管理费每月每平方米人民币62元，合计每月应缴纳总费用为人民币24979元。租赁期两年内租金和综合管理费标准不作调整。综合管理费包括:⑴经营管理、后勤服务、防损、公共保洁等费用；⑵自动扶梯、客梯、货梯运行折旧等费用；⑶公用部分照明等费用。三、乙方须在签订本合同时缴纳六个月的租金和综合管理费，以后每月应缴纳总费用由乙方按每三个月一付的方式，在下三个月届至之前提前一个月向甲方财务部支付。四、乙方如逾期支付应缴纳总费用等款项，甲方有权要求乙方按其欠缴总额的日2‰向甲方支付违约金。逾期30天仍未缴纳的，视为乙方根本违约，甲方有权在追讨该欠款的同时，终止本合同，并有权将提供给乙方的场地收回另行出租。五、乙方在本合同签订时，应一次性向甲方财务部缴纳商业信誉保证金人民币48660元整。该保证金不计利息。合同期内由于商品质量投诉而发生先行赔付所产生保证金金额不足部分，乙方应在七天内补足。乙方必须合法经营，如价格欺诈造成消费者投诉，除按价格承诺责任赔偿外，甲方可处以每次1000－5000元人民币的罚款；情节严重或屡次重犯，甲方有权解除合同并收回商铺，并全部扣除商业信誉保证金。六、乙方申请续约应在租赁期限届满前两个月提出书面申请，经甲方同意后，甲乙双方对有关租赁事项另行订立新的《租赁合同》。乙方在租赁期限届满后不再续约的，须提前两个月书面知会甲方，否则，乙方须以当月应缴纳总费用的两倍金额赔偿甲方。合同期满终止或因其他原因合同提前终止，乙方须在合同终止后三天内撤离全部商品与物品，逾期撤离时，甲方有权将乙方滞留在甲方广场内所有商品及财产进行封存，所需场地占用费、保管费依据应缴纳总费用标准按逾期天数的两倍计算，由乙方承担。乙方一个月仍未按规定办理撤场的，视同乙方自动放弃权利，甲方有权对封存物品自行处置，由此造成的一切后果与损失由乙方承担。七、乙方有严重违反本合同或本合同附件的，甲方可提前终止合同，同时乙方应承担相应的违约责任。八、在本合同期内，乙方因经营等原因需提前终止合同的，乙方应提前两个月书面通知甲方。经甲方同意，两个月后乙方方可撤柜、停业，同时乙方向甲方支付年应缴纳总费用10%的违约金；未经甲方同意，乙方擅自退场的，甲方可向乙方追诉年应缴纳总费用30%的违约金，且乙方信誉保证金不予退还。乙方合同期内申请退场，须全额返还免租期应缴费用总额。合同对其他事项还进行了约定。当日，润天公司（甲方）与刘兴旺（乙方）签订了《补充协议》，约定：一、乙方免租金伍个月，免租起止时间自正式开业之日起计算。二、其它补充条款：1、甲乙双方签订的《租赁合同》期限为五年。2、合同期内，自第三年起每年租金涨幅不超过15%。3、甲方同意乙方商业信誉保证金在合同终止后三个工作日内一次性退还（不计利息）。4、甲方不统一收银。5、开业率（1-3楼）达到70%以上，开始计算乙方租金。三、本补充协议是对《租赁合同》的补充，与《租赁合同》具有同等的法律效力。上述合同签订后，润天公司向刘兴旺交付了红星?润天（国际）灯饰广场A112、A115、A125、A127号商铺。刘兴旺也向润天公司交纳了租金和综合管理费合计547433元及商业信誉保证金48660元。现租赁期限已届满，刘兴旺未向润天公司返还涉案商铺并支付后续的租金和综合管理费。润天公司多次催收未果，遂于2017年5月16日起诉至一审法院，请求依法裁决。另查明，1、2012年10月19日，红星?润天（国际）灯饰广场对外正式营业。2、2013年5月10日，长沙市公安消防支队发放《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，认定红星?润天（国际）灯饰广场在投入使用和营业前消防安全检查合格。3、润天公司曾以刘兴旺欠付租金和综合管理费为由向刘兴旺提起诉讼，后因其他原因撤回了起诉。4、刘兴旺提供了一组电费收据拟证明润天公司以刘兴旺未交纳租金和综合管理费为由拒绝为刘兴旺购电，刘兴旺最后一次购电是2016年4月8日，购电金额为200元。润天公司对此予以否认。5、租赁期间，润天公司同意免除刘兴旺2014年度第四季度的租金和综合管理费。6、租赁期间，润天公司收取刘兴旺员工行为保证金3000元。7、润天公司公司老总欧阳因购灯欠付刘兴旺货款17773.8元。润天公司不同意以租金和综合管理费抵扣该笔款项。本案经一审法院主持调解，双方当事人未能达成协议。一审法院认为，润天公司与刘兴旺签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。润天公司将A112、A115、A125、A127号商铺出租给刘兴旺使用，刘兴旺理应向润天公司支付租金和综合管理费。双方约定商场开业率（1-3楼）达到70%以上开始计算租金。润天公司已提供了相关证据证明涉案商场在2012年10月19日对外营业时达到了70%以上的开业率。故刘兴旺支付的租金和综合管理费应从2012年10月19日起计算。因双方约定的租赁期至2017年10月18日届满，刘兴旺在租赁期届满后仍继续使用涉案商铺，润天公司对此亦未提出异议，双方形成不定期租赁关系。现刘兴旺未按约支付润天公司涉案商铺的租金和综合管理费，已构成违约，应向润天公司承担相应的违约责任。润天公司要求刘兴旺搬离红星?润天（国际）灯饰广场一楼A112、A115、A125、A127号商铺,符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。因涉案租赁物为商铺，依法必须经过公安消防机构验收合格后才能投入使用，润天公司延迟取得合格证对刘兴旺的经营活动确实会产生一定的影响，另刘兴旺经营期间润天公司存在限制刘兴旺购电的情况，对刘兴旺的经营活动也会产生影响，故原、刘兴旺双方在履行合同中均存在违约的事实。根据双方履约情况，一审法院酌情确定在消防验收合格前涉案商铺的租金和综合管理费按合同约定标准的70%收取，消防验收合格后涉案商铺的租金和综合管理费按合同约定标准的90%收取。刘兴旺已付的商业信誉保证金48660元和员工行为保证金3000元应当从欠付的租金和综合管理费中予以抵扣。故一审法院认定刘兴旺应支付润天公司截至起诉日即2017年5月16日拖欠的租金和综合管理费448684.4元（润天公司主张的租金24978.8元／月×70%÷30日×53日+24978.8元／月×90%×45月+24978.8元／月×90%÷30日×7日-刘兴旺已付的租金和综合管理费547433元-商业信誉保证金48660元-员工行为保证金3000元），后续租金和综合管理费按照22480.92元／月的标准从2017年5月17日起计算至刘兴旺实际搬离涉案商铺之日止。对润天公司主张超出部分，一审法院不予支持。润天公司要求刘兴旺支付因欠付租金和综合管理费所产生的违约金，一审法院予以支持，但违约金应以未付的租金和综合管理费为基数按照日万分之三的标准从2017年5月16日起计算至租金和综合管理费实际付清之日止。对润天公司主张超出部分，一审法院不予支持。润天公司要求刘兴旺支付免租期的租金和综合管理费124894元，不符合法律规定，一审法院不予支持。刘兴旺反诉要求润天公司返还其预交的租金和综合管理费580322元，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘兴旺应于本判决生效之日起30日内搬离红星?润天（国际）灯饰广场一楼A112、A115、A125、A127号商铺；二、刘兴旺应于本判决生效之日起10日内支付湖南润天投资发展有限公司租金和综合管理费（租金和综合管理费计算至2017年5月16日为448684.4元，后续租金和综合管理费按照22480.92元／月的标准从2017年5月17日起计算至刘兴旺实际搬离涉案商铺之日止）；三、刘兴旺应于本判决生效之日起10日内支付原告湖南润天投资发展有限公司违约金（以未付的租金和综合管理费为基数，按照日万分之三的标准，从2017年5月16日起计算至租金和综合管理费实际付清之日止）；四、驳回湖南润天投资发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回刘兴旺的反诉请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13701元，保全费5000元，反诉费4802元，公告费260元，合计23763元，由刘兴旺负担。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，润天公司与刘兴旺签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且无法定无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。根据合同约定，商场开业率（1-3楼）达到70%以上开始计算租金。润天公司为证明涉案商场在2012年10月19日对外营业时达到了70%以上的开业率提供了登报情况、统计说明以及82份出租合同等证据予以证明；同时，刘兴旺除按合同约定预交了六个月租金和综合管理费外，还另行交纳了其余部分时间段的租金和综合管理费，刘兴旺的该行为表明，其亦知晓并认可租金起算的条件即70%以上开业率已成就，刘兴旺提出润天公司曾以其未交租金及综合管理费为由对涉案门面限制购电，对此刘兴旺未提供充分证据予以证明；润天公司已将涉案商铺交付给刘兴旺使用，交纳租金是刘兴旺的主要义务，在润天公司多次催交与提醒的情况下，刘兴旺仍欠交租金及管理费，故一审认定刘兴旺应支付相应租金及综合管理费，且应承担未及时支付上述款项的违约金，并无不当。综上，刘兴旺的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14230元，由上诉人刘兴旺负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年三月二十日书记员 刘峙宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。