河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终4312号上诉人（原审原告）：侯亚丽。委托诉讼代理人：董富强，河南九格律师事务所律师。委托诉讼代理人：常慧梅，河南九格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州玉安联合置业有限公司。法定代表人：高国安，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴雪，女，1991年2月19日出生，汉族，住郑州市中原区，该公司员工。上诉人侯亚丽因与被上诉人郑州玉安联合置业有限公司（以下简称“玉安联合置业”）房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初12353号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年1月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人侯亚丽委托的诉讼代理人常慧梅、被上诉人玉安联合置业委托的诉讼代理人吴雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯亚丽上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初12353号民事判决，改判支持侯亚丽的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由玉安联合置业承担。事实与理由：一、一审判决认为侯亚丽的第一项诉讼请求不能成立，不予支持是错误的。1.侯亚丽起诉状第一项诉讼请求直接摘抄自双方的商品房买卖合同，并没有要求玉安联合置业“需负责办理由郑州自来水投资控股有限公司和国网河南省电力公司郑州供电公司铺设专用供水供电设施”。涉案小区由玉安联合置业自建供水供电设施转供侯亚丽，不符合双方合同的约定；2.案涉小区当前由玉安联合置业自建供水供电设施进行转供，公共供水供电企业没有法律依据向侯亚丽收费，当然只会根据合同约定直接向玉安联合置业或其委托的代理人收取水电费。当事人间有合同约定的情况下，而与公共供水供电企业协议约定由玉安联合置业自建供水供电设施进行转供，不能作为玉安联合置业违约免责的理由；3.商品房买卖合同约定的是与商品房正常使用直接关系的基础设施和公共配套建筑的供给运行方式是市政直接供给，而不是仅仅约定水电气暖是否接通及水电气暖的来源；4.转供不是商品房买卖合同约定的市政直接供给的含义；5.玉安联合置业未提交整个供水供电配套设施的验收文件，进一步证明涉案小区的水电不是市政直接供给；6.2018年12月16日涉案小区通暖气，仅是开庭时玉安联合置业的预计，并没有证据证明。二、供暖设施至2018年供暖季仍未达到合同约定条件，且玉安联合置业也未提供替代条件，应赔偿因此给侯亚丽造成的损失。三、玉安联合置业未在2016年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送登记机构，应依照约定按日向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。玉安联合置业辩称：一、侯亚丽要求玉安联合置业实现水电直供的诉讼请求不能成立。涉案小区水电已实现直供，符合合同约定及相关法律规定。第一，涉案小区已于2017年12月30日接通市政用电，2018年7月18日接通市政自来水，水电来源均是自来水、电力公司，水电均是“一户一表”，玉安联合置业及所委托物业公司并不具备发电能力、提供水源能力。第二，小区供电设施的管理模式与直供无关。2015年4月7日市人民政府发布的《郑州市人民政府关于印发郑州市新建住宅项目供电设施建设管理办法的通知》郑政[2015]17号文，文中第十二条规定，“新建住宅项目供电设施建成后,住宅项目建设单位可委托供电企业维护管理,也可自行维护管理。”郑州市政府以此文件废止郑政[2011]35号文，明确认可了电力设施建设维护管理的两种模式，一种为供电公司管理维护，另一种为建设单位自行管理维护。符合政府许可的这两种供应方式均属“直供”。侯亚丽按照已废止的郑政[2011]35号文套用“直供”概念是错误的，不能以管理模式否定“直供”事实。第三，涉案小区的水电因符合合同约定且因符合政府文件规定，郑州市普遍存在此种水电设施维护管理模式，后期的运行、维护、抢修以及更新责任均由玉安联合置业承担，并不损害侯亚丽的权益。针对涉案小区的水电供应形式，此前郑州市两级法院已有大量生效判决认定为“直供”，法院应考虑司法统一及裁判的连锁效应，考虑到裁判对社会稳定的影响。第四，涉案小区供水设施设备取得了城市公共企业出具的验收合格证明文件，电力配套设备取得了电力企业验收合格证明文件，证明文件均系法院调取证据，符合合同约定。二、侯亚丽未受损失，要求玉安联合置业赔偿损失的诉讼请求不能成立。正式水、电、暖未及时接通系因不可规则于玉安联合置业的不可抗力因素所致，且玉安联合置业提供了替代性条件，替代水电价格低于市政收费标准，正式水电价格与市政收费标准一致，侯亚丽的权益未受影响。侯亚丽小区水、电、暖未能在约定时限内开通，系因变电站未修建、道路未修建、管道未敷设等市政配套设施未到位导致，而这些因素都是玉安联合置业不能遇见、不能避免、不能克服的因素，构成不可抗力，是合同免责的正当理由。水电暖在正式接通前，交房时玉安联合置业提供了替代水电，并未给侯亚丽造成损失，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，出卖人在6个月完善期内逾期未达到使用条件所承担的违约责任是给侯亚丽造成的直接经济损失，且侯亚丽需对直接经济损失提供法定有效证据。侯亚丽应承担举证不能的法律责任。涉案小区于2018年12月16日正式通暖，一审时玉安联合置业提供了郑州市供热总公司用户供热工程并网供热通知单，其中载明：“验收合格，同意并网。”侯亚丽进行了质证，承认通暖。涉案小区在交房时小区内的供暖管道就已经敷设到位，玉安联合置业不是暖气的提供方，侯亚丽的取暖需求可以通过用电取暖实现。郑政文[2016]166号、郑政办文[2017]4号文为政府为推进散煤治理工作给予市民的政策补贴，侯亚丽通过空调发票及照片来主张采暖装置补贴，并无关联性。不论是用电取暖还是使用集中供暖取暖，都应当自行承担取暖费用。三、侯亚丽要求玉安联合置业承担逾期报送初始登记材料违约责任的诉讼请求不能成立。报送不等同于受理，受理前的报送行为均符合合同约定，玉安联合置业已于2016年2月25日将需要由企业报送的初始登记资料报送房管局，整个小区除保障房3号楼外在同一时间进行报送，5、7、8号楼受到各不可抗力及情势变更因素影响导致受理时间较长，但报送不等同于受理，玉安联合置业不存在违约行为。房产证基本办理完毕，报送与侯亚丽权益之间无任何关联和影响。玉安联合置业的合同义务为报送初始登记资料。报送资料不齐或因报送资料不齐未被房管局受理都不属于违约行为。从房地产商会河南省房地产商会文件（豫房商【2018】14号）、玉安联合置业证人证言及生活经验可知，商品房的买卖行为及合同约定均有房管局严格限制与要求，并非严格意义上的“意思自治”，因房屋交付后60日时限很短，约定为报送资料而非受理就是从办证程序流程事实考虑，体现公平原则，不至于过分加重出卖人的义务。整个初始登记从报送到受理到最后出证流程需要4-6个月时间，如将60日时限理解为受理，显然与实际情况不符，是不可能完成的合同义务，则订立合同的基础就显失公平，则根据《合同法》第54条的规定，将出现此合同条款因显示公平可撤销的情形。《商品房买卖合同》文本关于产权初始登记的约定在后期经房管局要求已经改为“出卖人应当在房屋交付使用后180日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。”此修改行为也印证了报送不等同于受理。根据一审法院在房管局核实到的事实，勘验现场为初始登记受理前的最后一个环节，在预约勘验现场前，必须将初始登记的资料报送至房管局。玉安联合置业的工作人员在2016年3月8日申请预约现场勘验，充分证明了玉安联合置业此前就已经履行了向房管局报送初始登记资料的义务，且涉案小区为一个整体，玉安联合置业不可能区别报送，5、7、8号楼只是因为房管局测绘系统出现无法录入的问题在报送后无法像1、2、4、6号楼一样按照正常进度出具测绘报告及进行现场勘验。在调查取证进行核实时，在信息技术与市场分析科也确实核实到房管局在2016年4月-8月期间进行过系统升级，系统无法录入。5、7、8号楼的受理进展又因房管局与不动产登记中心机构变动、流程变动、工作增加一再受到影响。但以上情况发生在玉安联合置业报送资料后，正式受理前，玉安联合置业无违约行为。综上，一审法院认定事实准确无误，判决结果于法有据，充分彰显司法的公平正义及良好的法律和社会效果，且因此案焦点水、电、暖直供、初始登记报送问题均系房地产行业的共性敏感问题，判决结果将在郑州乃至全省地产行业产生巨大的社会效应，侯亚丽的诉求缺乏合同与法律依据，侯亚丽的权益并未受到损害，一审判决结果系经审委会慎重讨论确定，请求贵院考虑以上答辩意见，依法驳回侯亚丽的上诉请求，维持原判。侯亚丽向一审法院起诉请求：1.判令玉安联合置业提供的商品房基础设施、公共配套建筑限期达到以下使用条件：供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件；供配电设施运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件；供暖设施运行方式为市政管网集中供暖，供热系统的设计与安装经城市集中供热企业审核验收、出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议；2.判令玉安联合置业赔偿因商品房基础设施逾期未达到合同约定条件给侯亚丽造成的经济损失和因迟延提供房屋权属登记资料的违约金共计9765.41元；3.本案的全部诉讼费用由玉安联合置业承担。一审法院认定的事实：2014年12月18日，侯亚丽与玉安联合置业签订一份商品房买卖合同（含合同补充协议），约定侯亚丽购买玉安联合置业开发的位于郑州市二七区××、××、××北××小区内成套商品住宅一套，玉安联合置业承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水设施在2015年12月31日达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件；供配电设施在2015年12月31日达到使用条件，运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件；供暖设施在2016年11月15日达到管道铺设到户，运行方式为市政管网集中供暖，使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。如果在规定日期内未达到使用条件，侯亚丽同意玉安联合置业提供替代条件，使用费用按地域行业标准由侯亚丽承担直至满足本合同约定的交付配套标准；玉安联合置业在6个月完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给侯亚丽造成的直接经济损失，侯亚丽应对直接经济损失提供法定有效证据。玉安联合置业应当在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。玉安联合置业在约定时限内未报送上述申报资料的，按日向侯亚丽支付总房款的万分之0.5的违约金等。合同签订后，侯亚丽依约支付了全部房款，玉安联合置业亦按照合同约定在交房期限内将房屋交付给侯亚丽使用。交付房屋时涉案房屋所在小区水、电、暖气未接入市政管网，使用临时水、电，供暖管道铺设到户后未开通。涉案玉瑞园小区于2018年7月18日正式通自来水。2017年12月7日，国网河南省电力公司郑州供电公司对玉瑞园小区出具竣工验收合格的检查意见单，随后该小区正式通市政电。2018年12月16日，玉瑞园小区正式通暖。该小区水、电费用均由物业代收代缴。2015年12月31日，玉瑞园小区1、2、4、5、6、7、8号楼取得郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案。玉安联合置业将玉瑞园小区七栋楼需要其提供的初始登记资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局开始办理初始登记的其他相关材料。在进行资料录入时，因该局系统限制，仅将1、2、4、6号四栋楼进行录入后于2016年3月8日预约了勘验现场登记，5、7、8号三栋楼被搁置。由于个别业主未按合同约定及时交存维修基金，郑州市物业维修基金管理中心在2016年4月25日和5月6日出具了1、2、4、6号四栋楼初始登记受理必需的商品房屋产权初始登记环节交存维修基金证明。2016年5月3日和5月20日，郑州市房地产管理局出具了编号为2016309343和2016369117的商品房初始登记受理凭证，领证日期分别为2016年5月10日和2016年5月27日。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告：“…我市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施‘停旧发新’。即：房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。我局自8月20日起，继续办理房屋交易和产权管理业务，停止办理各类房屋登记业务。…2016年8月19日前，我局已经受理的房屋交易和登记业务，我局将继续办理完毕，按原模式发放房屋权属证书或证明。…”。郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理书郑国土联会纪〔2017〕1号会议纪要载明：对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往不动产登记中心申请办理首次登记。玉安联合置业在郑州市住房保障和房地产管理局发布通告后,按照不动产首次登记流程要求办理了5、7、8栋楼的首次登记，于2017年2月27日取得郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）。2017年6月12日、6月14日领取不动产登记受理凭证，陆续办理了其他相关手续。以上事实有商品房买卖合同、情况说明等证据，经庭审质证，予以确认。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。侯亚丽、玉安联合置业签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。关于侯亚丽要求判令玉安联合置业提供的商品房基础设施、公共配套建筑限期达到使用条件的诉讼请求，因双方在商品房买卖合同中未明确约定玉安联合置业需负责办理由郑州自来水投资控股有限公司和国网河南省电力公司郑州供电公司铺设专用供水供电设施，并由上述公司直接收取水电费用，侯亚丽主张的缴费方式不仅需要侯亚丽、玉安联合置业双方的协商，亦涉及负责供水供电相关机构的接收确认，同时，涉案玉瑞园小区的供水已由郑州自来水投资控股有限公司于2018年7月18日开通，供电已由国网河南省电力公司郑州供电公司于2017年12月7日出具“竣工验收合格”的检查意见单后正式开通市政用电，供暖已由郑州市热力总公司于2018年12月16日开通，水电暖均已达到合同约定的正常使用条件，故侯亚丽的该项请求不能成立，不予支持。关于侯亚丽要求玉安联合置业承担供电、供水、供暖在未达到约定使用条件前的违约金及损失的诉讼请求，因侯亚丽提交的证据不力，不予支持。关于侯亚丽要求玉安联合置业承担因未按约定报送房屋权属初始登记资料违约金的诉讼请求，根据一审法院调取的证据及核实的相关情况，玉安联合置业工作人员已于2016年3月8日办理了1、2、4、6号四栋楼预约勘验现场登记，5、7、8号三栋楼因房管部门系统录入限制问题被搁置，而办理预约勘验现场登记的前提是玉安联合置业已提前提交初始登记资料并录入系统，玉安联合置业经办人员到庭进行的陈述与核实的情况能够相互印证，可以证明玉安联合置业已在约定的期限内进行了报送，故侯亚丽的该项请求不能成立，不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回侯亚丽的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由侯亚丽负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，侯亚丽与玉安联合置业签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。侯亚丽要求玉安联合置业为其办理市政直接供水、供电、供暖，即将涉案房屋的水、电、暖直接接入市政管网，但双方签订的合同仅约定了市政直接供水、供配电等，而未约定玉安联合置业应将涉案房屋的水、电、暖直接接入市政管网，且将涉案房屋的水、电、暖直接接入市政管网并与买受人直接进行结算需要相关供水、供电、供暖等单位与买受人达成合意、签订合同，故，侯亚丽的该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。双方合同约定，供水、供电等基础设施在规定日期内未达到使用条件，双方同意出卖人在6个月完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据。侯亚丽请求判令玉安联合置业赔偿因商品房基础设施逾期未达到合同约定条件给其造成的经济损失，但侯亚丽未提交证据证明其有直接经济损失，一审判决不予支持其该项请求，有合同依据。一审法院调取的证据及核实的相关情况显示，玉安联合置业已于2016年3月8日办理了1、2、4、6号四栋楼的预约勘验现场登记，5、7、8号三栋楼因房管部门系统录入限制问题被搁置，证明玉安联合置业已在约定的期限内进行了报送，故一审判决不支持侯亚丽关于玉安联合置业赔偿迟延提供房屋权属登记资料违约金的请求并无不当。综上所述，侯亚丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人侯亚丽负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 钟晓奇审判员 季士方二〇一九年三月十二日书记员 闫记坤