江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终106号上诉人（原审被告、反诉原告）：张晶晶。委托诉讼代理人：沈治民，江苏兴宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：淮安市鑫食代企业管理有限公司。法定代表人：朱兆英，该公司董事长。委托诉讼代理人：张青松，江苏泰耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞，江苏泰耀律师事务所实习律师。上诉人张晶晶因与被上诉人淮安市鑫食代企业管理有限公司（以下简称鑫食代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初3752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。张晶晶上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项、第二项；2、依法判决被上诉人返还保证金1000元；3、一、二审诉讼费由被上诉人鑫食代公司负担。事实和理由：1、承租期满后，上诉人已经将房屋内所有物品搬离商铺，商铺门未锁，上诉人未占有使用房屋；2、根据合同约定租赁到期后被上诉人有强制回收权；3、2018年1月11日，上诉人报警索要工资补贴时，被上诉人并没有说上诉人拒不搬出；4、2018年1月15日被上诉人报警时，上诉人发现被上诉人在原商铺玻璃门上张贴到期收回通知书，上诉人明确表示商铺内是遗弃的没有用的少量垃圾，被上诉人可自行清理，后来民警协调的也是工资补贴问题。鑫食代公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。鑫食代公司向一审法院提起诉讼请求：1、判令被告交还环球好食汇3-2-101、3-2-103、3-2-104室商铺；2、请求判令被告给付原告占有使用费34228.39元（暂计至2018年9月3日），后以74.9元每天计算至实际交还房屋之日，并支付物业费4119.39元（暂计至2018年9月3日）后以2.2元每平方米计算至实际交还房屋之日。张晶晶在答辩期内向一审法院提起反诉称：1、给付工资补贴费21600元；2、返还保证金1000元。一审法院认定事实：2014年3月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订环球好食汇商铺租赁管理合同，约定被告承租环球好食汇商铺3-2-101、3-2-103、3-2-104室，共3套，面积为124.83平方米，经营范围为饮料，租期为2014年5月28日至2017年5月27日，第一年租金为27338元，第二、三年免租，保证金1000元，租期届满7天内返还房屋。同日，双方签订补充协议，载明：双方友好协商，乙方在正式签约商铺租赁合同并一次性付清租金后，自开业月起，签订租赁面积达100平方米及以上客户补贴一名人员工资1800元，期限为12个月，于次月15日以现金或汇款方式给予乙方补贴。（只针对一层商铺租赁面积达到100平方米以上的食品批发商）。乙方约定开业后每月开门时间不低于25天，否则不享有甲方给予的人员工资补贴。合同签订后，原告遂交付房屋，被告向原告支付了第一年租金及1000元保证金。2018年1月11日，原告向被告发出租赁合同到期通知书，通知要求被告于2018年1月14日前交还房屋，当日，李广井报警称未得到返还的补贴租金，2018年1月15日，原告工作人员报警称与李广井因返租产生纠纷。一审法院认为，原被告所签租赁管理合同及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告应于租期届满7日内返还房屋，现被告未提供充分证据证明其实际履行了交还房屋的义务，故其应承担租期届满后的房屋占有使用费。一审庭审中，被告主张其在租期届满后已搬离租赁房屋、且原告已发通知要求自行收回房屋，其认为已交还房屋，一审法院认为，租期届满交还房屋是被告的法定义务，被告依法应履行交还手续，而非由原告自行收回，且被告亦未举证证明原告实际已自行收回房屋，故不能认定被告已交还房屋。一审法院确定按年租金27338元标准，自2017年12月31日起算，截至2018年9月3日金额为18401元，之后顺延计算至实际交还之日。关于原告主张的物业费问题，原告就此未提供充分证据，不予支持，其可待搜集证据后另行维权。关于工资补贴，被告反诉符合法律规定，予以支持，原告表示其不符合约定，未举证，不予支持。关于保证金1000元，由承租方交付保证金的目的应包含有约束承租方全面履行合同，现承租方逾期未交还房屋，故该保证金应在逾期交房占用费中扣除。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告张晶晶应于本判决生效之日起十日内，向原告淮安市鑫食代企业管理有限公司交还承租的环球好食汇商铺3-2-101、3-2-103、3-2-104室；二、被告张晶晶应于本判决生效之日起十日内，向原告淮安市鑫食代企业管理有限公司支付截至2018年9月3日的逾期交房占用费17401元，之后占用费按年租金27338元标准，算至被告实际交还房屋之日；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、反诉被告淮安市鑫食代企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张晶晶人员工资补贴21600元；五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取379元，由张晶晶负担204元，由淮安市鑫食代企业管理有限公司负担175元，反诉案件受理费183元，由淮安市鑫食代企业管理有限公司负担175元，由张晶晶负担8元。二审审理中，双方当事人均未提供新的证据。二审经审理除确认一审查明的事实外，另查明，双方于2014年3月12日签订的《环球好食汇商铺租赁管理合同》第8.1条约定，除甲方（鑫食代公司）同意乙方（张晶晶）续租外，乙方应在本合同租期届满或以任何方式结束本合同的七天内返还该房屋…。8.2条约定甲、乙双方在超过8.1条规定的期限后，乙方将被视为是自动放弃租赁场所内的装修、设施、设备的产权或使用权，包括所有被视为乙方的设备和物品，甲方有权作出处理，乙方或第三方不得提出异议…。2018年1月11日,被上诉人鑫食代公司在租赁房屋张贴租赁合同到期通知书，内容为：请在2018年1月14日将租赁房屋交还给鑫食代公司。如乙方逾期未搬离或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，鑫食代公司有权自行收回房屋并清理，清理时不会保管你的任何剩余物品，所有物品将作为废品处理…。后双方未履行房屋交接手续。上诉人一审时主张租期虽然从2014年5月28日开始,但鑫食代公司于2015年3月才将房屋交付上诉人。上诉人提供的一审出庭证人王凤元证明其于2015年3月到店铺上班，生意不太好，每天正常经营。鑫食代公司质证认为生意不好不可能每天正常经营。上诉人一审时提交2015年4月首次交纳电费的收据，证明其是2015年3月才拿到房子。被上诉人鑫食代公司质证认为该收据不能证明交房时间。二审审理中，经本院到租赁房屋现场堪查，涉案租赁房屋共四间，有两间已经被马萍百货批发于年前租赁，其余两间空关。上诉人质证认为房子由被上诉人收回并出租了。鑫食代公司质证认为，现在鑫食代公司已经不对外租房，房子都被业主收回了。马萍租的两间应该是一审判决后租的。本院认为，双方签订的《环球好食汇商铺租赁管理合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，双方均应按合同履行各自的义务。根据合同约定，张晶晶应在本合同租期届满七天内返还房屋，否则视为张晶晶自动放弃租赁屋内的设备和物品。2018年1月11日,被上诉人鑫食代公司在租赁房屋张贴租赁合同到期通知书，告知张晶晶租赁屋内所有物品作废品处理。同一天，上诉人报警称鑫食代公司拒付返还租金，且双方并未履行交接手续，表明双方为交接房屋产生了矛盾。鑫食代公司张贴租赁合同到期通知书，可以认定租赁到期后，上诉人已经没有继续租赁的意思表示，只是没有按约定在七日内履行交房手续，但在此情况下，鑫食代公司不应放任房屋空置，导致损失扩大。对扩大的损失不应由上诉人承担。作为专门从事商业地产经营业务的公司，在上诉人已经用行为明确不再承租的情况下，应当及时采取诉讼等方式维护权益。但其在明知上诉人不再续约时，怠于行使权利义务，故本院酌情确定张晶晶给付六个月的房屋占用费（2018年1月1日—2018年6月30日）。关于租赁起始时间，《环球好食汇商铺租赁管理合同》约定的时间是从2014年5月28日—2017年5月27日，后双方签订补充协议延期至2017年12月31日。上诉人主张起始时间为2015年3月，但其提供的出庭证人系其亲戚，因与上诉人有厉害关系，该证人证言不能作为证据使用，提供的2015年4月首次交纳电费的收据，因被上诉人鑫食代公司对真实性不予认可，上诉人亦未进一步提供不交电费就不能进场的证据证明，故其主张2015年3月才拿到租赁房屋无事实依据，本院不予支持。双方的租赁期限应该从2014年5月28日—2017年12月31日。关于保证金。上诉人交付保证金的目的是保证全面履行合同，现上诉人逾期未按合同约定在七日内交还房屋，租赁房屋被鑫食代公司强制收回，故该保证金不予退还。综上，一审判决认定事实正确，但适用法律不当，导致判决有误，应予纠正。上诉人上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二项）之规定，判决如下：一、维持淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初3752号民事判决第三、四、五项；二、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初3752号民事判决第一、二项；三、环球好食汇商铺3-2-101、3-2-103、3-2-104室于2018年6月30日已交付给淮安市鑫食代企业管理有限公司；四、淮安市鑫食代企业管理有限公司交还承租的上诉人张晶晶于本判决生效之日起十五日内一次性给付被上诉人淮安市鑫食代企业管理有限公司逾其交房占用费（27338元/12）*6=13669元（从2018年1月1日-2018年6月30日）；一审本诉案件受理费379元，由张晶晶负担204元，淮安市鑫食代企业管理有限公司负担175元；一审反诉案件受理费183元，由淮安市鑫食代企业管理有限公司负担175元，由张晶晶负担8元。二审案件受理费235元，由上诉人张晶晶负担50元，被上诉人淮安市鑫食代企业管理有限公司负担185元。本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  蒋其举审判员  孙 洁二〇一九年三月二十九日书记员  唐小捷