江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初6266号原告：南昌绿地商业管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷中大道**绿地中央广场A2写字楼4902，统一社会信用代码9136012506079894XU。法定代表人：薛迎杰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师，执业证号13101199910329243。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师，执业证号13101200510411191。被告：罗某，女，汉族，1974年5月30日生，住南昌市东湖区，系红谷滩新区渝香府餐厅个体户工商户经营者。被告：江西韩金成餐饮管理有限公司，住，住所地：南昌市西湖区洪城路**一社会信用代码91360100792803070M。法定代表人：张强，系该公司执行董事。原告南昌绿地商业管理有限公司（以下简称绿地公司）诉被告罗某、江西韩金成餐饮管理有限公司（以下简称韩金成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告绿地公司的委托诉讼代理人还航到庭参加诉讼。被告罗某、韩金成公司经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地公司诉称：2014年4月13日，原告与被告韩金成公司就南昌市红谷滩新区红谷滩中大道998号绿地中心购物广场之三层302号签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2014年5月19日至2019年9月18日，免租装修期为2014年5月19日至2014年9月18日；租金第一、二年为27157.5元/月，第三、四年为28787元/月，第五、六年为30514.2元/月，租金按季度支付，逾期支付按逾期款项的每日0.1%支付违约金；房屋租赁保证金为77274元，承租人承担物业管理费及出租人提供的pos机每月使用费400元/台，逾期支付按逾期款项的每日0.1%支付违约金。双方履行合同至2015年6月，原告与被告韩金成餐饮公司及罗某经营的红谷滩新区韩金成料理绿地中心店签订变更承租人合同，现欠付2015年7月1日至2018年5月31日的租金978214元，2015年5月1日至2018年6月30日的物业管理费436221元，2015年4月1日至2018年6月30日的pos机费用15600元，合计1430035元。原告多次催讨未果，故提起诉讼，请求判令1、被告罗某向原告支付2015年7月1日至2018年5月31日的租金978214元，2015年5月1日至2018年6月30日的物业管理费436221元，2015年4月1日至2018年6月30日的POS机费用15600元。合计1430035元。2、被告罗某就上述欠租金、物业管理费和pos机使用费，按逾期欠付款额的每日万分之五向原告支付逾期付款违约金(暂计算至2018年6月30日共计427406元)；3、被告罗某向原告补交免租装修期（2014年5月19日至2014年9月18日）的租金217260元；4、被告韩金成公司就被告罗某的上述第一、二、三项债务向原告承担连带清偿责任；5、两被告承担本案的全部诉讼费用。被告罗某未到庭，也未提交书面答辩状。被告韩金成公司未到庭，也未提交书面答辩状。经审理查明：坐落于南昌市红谷滩新区红谷中大道**绿地中央广场02商业（第**）的所有权人为上海绿地集团江西中江置业有限公司，诉争房屋位于该建筑3层302号。2013年12月11日，上海绿地集团江西中江置业有限公司（甲方）向原告（乙方）出具公司授权书，载明“乙方可以以自身名义对外签署南昌绿地中心的租赁、联营等收入合同，合同主体为乙方，授权书有效期自2013年12月11日至2033年12月10日止”。2014年4月25日，原告（出租人甲方）与被告韩金成公司（承租方乙方）签订《南昌绿地中心房屋租赁合同》，约定1、乙方承租坐落在南昌市红谷滩新区红谷中大道998号绿地中心购物广场之3层302号商业用房，乙方承诺经营“韩金成”品牌。2、租赁期限为2014年5月19日至2020年9月18日，房屋交付日为2014年9月19日。3、2014年5月19日至2014年9月18日为装修期，装修期内乙方不需要支付租金、物业管理费以及宣传推广费；租金第一、二年为27157.5元/月，第三、四年为28787元/月，第五、六年为30514.2元/月，租金按季度支付，逾期支付按逾期款项的每日0.1%支付违约金；4、物业管理费由乙方承担，每季度物业管理费为34438.5元，逾期支付按逾期款项的每日0.1%支付违约金；5、乙方使用甲方提供的pos机，每月使用费为400元/台，逾期支付按逾期款项的每日0.1%支付违约金；6、乙方须向甲方交付房屋租赁保证金77274元；7、若乙方违反合同规定，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金以及租赁保证金不予退还，且甲方有权向乙方索取装修期内免交的房屋租金、物业管理费以及宣传推广费。合同签订后，原告交付租赁物，被告韩金成公司收到租赁物后按合同约定交付履约保证金77274元并交付租金、物业管理费以及pos机使用费，其中pos机费用交付至2015年3月31日，物业费交付至2015年4月30日，租金交付至2015年6月30日，此后未再交付。2015年7月2日经协商，原告（甲方）与被告韩金成公司（乙方）及红谷滩新区韩金成料理绿地中心店（丙方）签订一份《租赁合同》三方协议，约定自2015年6月10日开始乙方在原合同的权利义务由丙方全部承担，承租人由乙方变更为丙方后，乙方同意对丙方在租赁合同期间拖欠租金、物业费、共用事业费及违约产生的一切损失承担连带责任，原合同中乙方已缴纳的保证金等租赁关系解除后退还给丙方。此后由红谷滩新区韩金成料理绿地中心店作为承租人履行租赁合同，但中心店使用诉争店铺后未交付租金、物业费等，并于2018年2月28日搬离诉争商铺，双方终止租赁合同的履行。截至被告退场，拖欠原告2015年7月1日至2016年12月31日期间租金488835元（27157.5元/月*18个月）、2017年1月1日至2017年12月31日期间租金345444元（28787元/月*12个月）、2018年1月1日至2018年2月28日期间租金57574元（28787元/月*2个月），拖欠原告2015年5月1日至2017年12月31日期间物业费367344元（11479.5元/月*32个月）、2018年1月1日至2018年2月28日期间物业费22959元（11479.5元/月*2个月），拖欠原告2015年4月1日至2017年12月31日期间pos机费用13200元（400元/月*33个月）、2018年1月1日至2018年2月28日期间pos机费用800元(400元/月*2个月)。另查，红谷滩新区韩金成料理绿地中心店系个体企业，被告罗某系该店经营者，2016年11月18日罗某将该店字号变更为红谷滩新区渝香府餐厅。再查，原告在提起本案诉讼的同时，另案起诉诉争房屋隔壁303号房屋的承租人张某（与罗某原系夫妻关系）等,在（2018）赣0102民初第6270号该案判决书中，确认了原告于2018年11月23日就韩金成、阿一、炉鱼三家品牌租赁合同与张某在庭外签订了补充协议的事实，其中第三条约定“商户经营品牌渝香府于2018年2月28日撤场，并于2018年3月1日正式解除协议，2017年12月31日经营期内合同相关费用全部按总价3折优惠后缴清，2018年1月1日至2018年2月28日经营期内合同内租金总价按8折优惠后缴清、其他相关费用按双方签订合同条款缴清”；第四条约定“甲方同意将乙方所缴纳的渝香府品牌租赁保证金77274元、质量保证金2000元、装修押金38637元、pos押金1200元，合计119111元无息退还乙方。”庭后，罗某陈述渝香府餐厅实际由张引经营，认可原告与张某签订的上述补充协议。根据补充协议约定，原租赁合同中被告所欠租金、物业费等折扣后，被告罗某拖欠原告2015年7月1日至2017年12月31日期间租金250283元（（488835元+345444元）*0.3）、2018年1月1日至2018年2月28日期间租金46059元（57574元*0.8），共计296342元；拖欠原告2015年5月1日至2017年12月31日期间物业费110203元（367344元*0.3）、2018年1月1日至2018年2月28日期间物业费22959元，共计133162元；拖欠原告2015年4月1日至2017年12月31日期间pos机费用3960元（13200元*0.3）、2018年1月1日至2018年2月28日期间pos机费用800元，共计4760元。抵扣原告应返还被告119111元保证金等，被告罗某应付原告315153元。罗某于2018年12月10日通过银行账户转给原告200000元，转账用途注明“罗某付绿地房租款”，余款115153元至今未付。上述事实有原、被告当庭陈述及原告出示的红谷滩新区字第1001089132号产权证、2013年12月11日公司授权书、2014年4月13日房屋租赁合同、2015年7月2日三方协议、红谷滩新区韩金成料理绿地中心店工商材料等主要证据予以证实，另合议庭调取了（2018）赣0102民初第6270号案件开庭笔录及判决书、2018年11月23日补充协议及2018年12月10日转款凭证。（2018）赣0102民初第6270号判决书已发生法律效力。本院认为：原告与被告韩金成公司签订的《南昌绿地中心房屋租赁合同》、原告与韩金成公司、红谷滩新区韩金成料理绿地中心店所签订的《租赁合同三方协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，均合法有效。另原告与张某签订的《补充协议》中涉及本案权利义务的条款，罗某事后表示认可该协议内容并支付租金200000元，故作为双方对债权债务的重新确认，不违反法律规定，对当事人具有拘束力。根据三方协议的约定，红谷滩新区韩金成料理绿地中心店成为本案涉诉租赁物的承租人，因该店系个体工商户，被告罗某作为该店的经营者，应依法承担该店的全部债务。结合本案查明的事实，针对原告的四项诉讼主张，作出认定如下：1、关于原告主张租金、物业费、pos机使用费欠款金额。被告在承租期间拖欠原告2015年7月1日至2018年2月28日租金891853元、2015年5月1日至2018年2月28日的物业管理费390303元、2015年4月1日至2018年2月28日的POS机费用14000元，事实清楚。审理中，原告在庭外与被告签订了协议，对双方解除合同及被告搬离事实重新予以了确认并表示在原欠租金基础上分段折扣，同时返还被告已交保证金等款项共计119111元，系其个人处分权利，不违反法律规定，该意思表示视为其放弃原诉讼主张。据此扣抵，截止2018年2月28日被告搬离，被告罗某应付原告租金、物业费、pos机使用费各项款共计315153元，扣减罗某已付20万元，实际尚欠115153元，被告罗某应当予以给付。2、关于原告要求逾期付款违约金以及补交免租期间租金的主张。因原告在补充协议中重新确认了债权内容，没有关于违约方向守约方支付违约金、赔偿损失和补交免租期间租金的条款，应视为守约当事人放弃了该项权利，故原告该两项诉请，本院不予支持。3、关于原告要求韩金成公司对上述款项承担连带清偿义务的诉请。根据《租赁合同三方协议》的约定，被告韩金成公司同意对罗某开办的中心店在租赁房屋期间拖欠的租金、物业管理费、公用事业费和违约金等损失承担连带保证责任。现补充协议中虽重新确认了债权金额，但事实上减轻了被告罗某的付款义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第一款关于“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。”的规定，被告韩金成公司虽未在补充协议上签字，仍应对被告罗某减轻后的上述债务承担保证责任，故原告主张要求被告韩金成公司对上述款项承担连带清偿义务的诉请，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第五十四条、第五十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗某于本判决生效后五日内向原告南昌绿地商业管理有限公司支付拖欠截止2018年2月28日的租金、物业费、pos机使用费共计115153元。二、被告江西韩金成餐饮管理有限公司对上述给付款项承担连带偿还义务。三、驳回原告南昌绿地商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌绿地商业管理有限公司预交的案件受理费23400元，由原告承担20797元，由被告罗某承担2603元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长 熊 娟人民陪审员 朱 凯人民陪审员 张晓茜二〇一九年三月十三日书 记 员 武雪妮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三十条保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。