湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终185号上诉人（一审原告）：齐占良，男，1956年2月20日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：马湘良，湖南惟明律师事务所律师。上诉人（一审被告）：湘潭市新城置业发展有限公司，住所地湖南省湘潭市九华经开区江南大道**御湖国际****。法定代表人：谢铁文，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志伟，湖南湘孟律师事务所律师。上诉人齐占良与上诉人湘潭市新城置业发展有限公司（以下简称新城公司）商品房买卖合同纠纷一案，湖南省湘潭市雨湖区人民法院作出（2018）湘0302民初1902号民事判决，双方当事人均不服该判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人齐占良上诉请求：1、请求撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初1902号民事判决，并依法改判为支持齐占良的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由新城公司负担。事实和理由：1、一审判决审理程序违法，本案法律关系复杂，争议较大，未在三个月法定审理期限内结案；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第五条的立法本意是指商品房买卖合同成立只需具备《商品房销售管理办法》第十六条中的核心要件即可，并无需十三项内容全部齐备。本案中，双方当事人签订的《定向购买商品房认购协议》已经具备拟购房屋的基本状况、价款数额、支付方式、交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事项、违约责任等合同主要内容，该认购协议应视为商品房买卖合同；3、一审判决前后矛盾，既认定不符合商品房买卖合同解释的规定，又适用该解释处理本案。综上，根据《商品房买卖合同解释》第八条的规定，新城公司应当支付已付购房款的利息，并以一倍购房款为基数赔偿齐占良。上诉人新城公司以其书面上诉状的内容作为答辩意见。上诉人新城公司上诉请求：1、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初1902号民事判决第二项中利息部分81806.67元，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由齐占良承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，严重损害新城公司的合法权益。本案系齐占良违约导致合同未履行，不存在赔偿齐占良损失。新城公司与湘潭劳动教养管理所合作，定向开发新城雅园小区。齐占良于2012年11月8日在新城雅园1栋1单元认购两套房屋，分别为1601003、2101002（后正式编号为1605003、2105002）。双方签订了认购协议，协议约定齐占良每套房屋支付8万元认购款，新城公司取得房屋预售证后15日内齐占良应付清全部房款的99%，双方签订商品房买卖电子合同，房屋主体封顶齐占良付清全部房款。新城公司于2014年2月21日取得新城雅园小区的预售许可证。新城公司及时通知了齐占良，齐占良于2014年4月1日支付2101002房屋的房款11.6万元，双方于2014年4月8日签订商品房买卖电子合同，此房屋房款齐占良已支付完毕。但对涉案的1601003号房屋的房款，齐占良明知应付余下房款而不予支付。由此可知，完全是齐占良违约，应承担违约责任。一审判决新城公司承担违约责任于法无据。综上，请求二审查明事实，依法改判。上诉人齐占良答辩认为：新城公司一直处于违约状态，一房多卖，应当承担相应的违约责任。上诉人齐占良向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年11月8日签订的《定向购买商品房认购协议》；2、判令被告返还原告140000元购房款，并支付利息51205元（自2012年12月19日起计算至2018年6月18日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，后段时间的利息另行计算至支付完毕止）；3、判令被告赔偿原告140000元；4、判令本案诉讼费用及产生的其他费用由被告承担。一审法院认定：2012年9月25日，被告新城公司与原告齐占良所在的单位原湘潭市劳动教养管理所签订了《定向开发商品房建设合同》，该合同约定“乙方（注：被告新城公司）同意部分商品房定向销售给甲方（注：原湘潭市劳动教养管理所）”，意即被告新城公司开发的新城雅园小区部分商品房定向销售给原湘潭市劳动教养管理所的干部职工，部分商品房面向社会销售。原、被告于2012年11月8日签订了《定向购买商品房认购协议》，该协议第一条约定了原告购买被告开发的位于九华大道新城雅园小区第1栋1单元1605003号商品房，面积122.49平方米，单价2750元每平方米，购房总价336,847.5元；该协议第二条约定：“乙方（注：即原告齐占良）自愿交纳认购金8万元整”；该协议第三条约定：“商品房建设至基础工程完成至正负零，乙方收到甲方（注：即被告新城公司）付款通知壹拾日内支付房款陆万元整。甲方取得房屋预售证乙方收到甲方交款通知15天内乙方付清全部房款的99%，甲乙双方签订商品房买卖电子合同，房屋主体封顶乙方付清全部房款”；该协议第四条约定：“乙方未按约定时间付款，超过规定付款期限7天本协议自动解除，已收房款甲方在一个月退还乙方，不计利息；在签订电子合同之前，乙方自愿放弃购房，乙方以书面申请通知甲方，甲方接到乙方申请后一个月内办理退款手续，不计利息”；该协议第五条约定：“乙方未按合同规定期限签订相关合同和支付房款的，每推迟15天，按未付房款的0.5%支付违约金给甲方，以此类推，最长不超过三个月，超过三个月合同自动解除，解除合同后甲方在30天内全额退还所交房款，不计利息”；该协议第六条约定：“交房时间为自签订认购协议之日起36个月房屋交付使用…”；该协议第七条约定：“乙方购房需要向银行和公积金申请贷款的，甲方协助办理”。原告于2012年11月8日签订《定向购买商品房认购协议》的当天向被告支付房款8万元，于2013年12月19日支付房款6万元。被告于2014年2月21日取得新城雅园小区的预售许可证。2017年9月30日，被告与黄素连签订《商品房买卖合同》，将案涉的新城雅园小区第1栋1单元1605003号房屋以501626元的价格卖给黄素连。另查明，原告齐占良的妻子张小琴在2012年11月8日还与被告签订了另一份《定向购买商品房认购协议》，原告齐占良与其妻张小琴除了购买案涉的新城雅园小区第1栋1单元1605003号房屋之外，还购买了2105002号房屋，原、被告于2014年4月1日签订了针对2105002号房屋的《商品房买卖合同》，原告已在2014年4月12日将2105002号房屋的房款全部支付完毕，被告于2016年6月21日将2105002号房屋的钥匙交给了原告。一审法院认为：原、被告签订的《定向购买商品房认购协议》系双方的真实意思表示，合法、有效，双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。原、被告双方均认可原告已经支付14万元房款、案涉房屋已在2017年由被告买予他人的事实，但本案原告认为自己同时购买两套房屋，全款支付存在困难，依据协议的约定，可以办理银行按揭贷款，但是被告没有履行协助义务，为原告办理银行按揭贷款，导致其没有完全支付购房款，现被告已将案涉房屋转卖给他人，被告存在一房多卖的违约行为；而本案被告则辩称，新城雅园小区具备办理银行按揭贷款的能力，被告将案涉房屋卖给他人系因原告不按时交纳房款，系原告违约，依据协议的约定，被告只需退还房款。因此，本案争议的焦点在于：一是，原、被告到底谁违约，是被告不履行协助义务帮助原告办理银行按揭贷款手续还是原告不按协议约定支付房款？二是，如果是被告不履行协助义务帮助原告办理银行按揭贷款手续，被告需要承担哪些违约责任？被告是否需要向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任？关于第一个争议焦点问题。原、被告双方均没有向该院提供能够证明对方违约的直接证据，对于谁违约的认定只能依据一般的推理进行判断。被告在庭审中陈述新城雅园小区可以办理银行按揭贷款，并称可以提供部分原湘潭市劳教所的业主办理银行按揭贷款的材料，但是被告并没有在该院限定的期限内向该院提供。逾期提供的材料虽可以反映新城雅园小区的部分业主在建设银行办理了按揭贷款，但是该部分办理了建设银行按揭贷款手续的业主并非原湘潭市劳教所的职工。由此可见，被告不协助作为原湘潭市劳教所的职工的原告办理银行按揭贷款手续的情况是可能存在的。反观原告，原告及其妻子均系原湘潭市劳教所的普通工作人员，一般情况下，同时购买两套商品房均支付全款对于普通工薪阶层而言，较为困难，能够选择按揭贷款的话，一般情况下均会选择按揭贷款买房。如果真如被告所辩称的，原告已经放弃购买，正常情况下，原告在2013年底支付了14万元房款之后，早应依据协议的约定向被告提出退款的请求，但是原告并没有提出退款的请求。因此，该院对原告陈述的自己准备按照《定向购买商品房认购协议》的约定办理银行按揭贷款，但被告不予协助，导致没有完全支付购房款的意见予以采纳。关于第二个争议焦点问题。被告已于2017年9月30日将案涉房屋出售给案外人黄素连，《定向购买商品房认购协议》已经没有再履行的可能，故该院对原告诉请要求解除《定向购买商品房认购协议》、返还已付的14万元购房款的主张予以支持。原告认为，其依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定，可以主张已付房款一倍的赔偿责任。但被告则辩称，《定向购买商品房认购协议》不能被认定商品房买卖合同，其主张已付房款一倍的赔偿责任并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定的情形。该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的十三项主要内容，而《定向购买商品房认购协议》至少没有约定“面积差异的处理方式”等主要内容，因此，《定向购买商品房认购协议》不能被认定商品房买卖合同，原告诉请要求被告承担已付房款一倍的赔偿责任的主张并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定的情形。故该院对原告提出的第三项诉讼请求不予支持。在被告不履行协助义务帮助原告办理银行按揭贷款手续的情况下，虽然该院不支持原告诉请的要求被告承担已付房款一倍的赔偿责任的主张，但是被告应当承担适当的违约责任。《定向购买商品房认购协议》对于被告不履行协助义务帮助原告办理银行按揭贷款手续的情形没有约定明确的违约责任，该院结合案涉房屋溢价出售的情况、被告自2013年12月19日起占有原告支付的14万元的情况，酌定被告按照月利率1%的标准向原告承担违约金的方式较为适宜。故该院对原告提出的诉讼请求部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：一、解除原告齐占良与被告湘潭市新城置业发展有限公司于2012年11月8日签订的《定向购买商品房认购协议》；二、被告湘潭市新城置业发展有限公司在本判决生效后十日内向原告齐占良返还购房款140,000元并支付利息（按照月利率1%的标准，自2013年12月19日起计算至返还完毕之日止，截至2018年11月1日的利息为81806.67元）；三、驳回原告齐占良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6268元，减半收取3134元，财产保全费2270元，合计5404元，由被告湘潭市新城置业发展有限公司负担3619元，由原告齐占良负担1785元。二审诉讼期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，一审判决查明的基本事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为：根据双方当事人各自提出的上诉理由及答辩意见，本案争议焦点问题如下：一、双方当事人于2012年11月8日签订的《定向购买商品房认购协议》可否认定为商品房买卖合同？合同的性质和类型应当根据合同双方当事人所设立权利义务的内容进行确定。本案中，新城公司与齐占良于2012年11月8日签订的《定向购买商品房认购协议》就当事人名称、商品房基本情况、拟购房屋的位置、面积、价格；购房款分批支付期限、产权证明的办理、交房期限、违约责任等均进行了约定，该协议已经具备了商品房买卖合同所必备的主要条款，且新城公司已取得了项目的商品房预售许可证，并在前述协议签订后收受了齐占良14万元的购房款，故根据《商品房买卖合同解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，前述认购协议应认定为商品房买卖合同。前述司法解释条款并未规定商品房的认购、订购、预订等协议必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部十三项内容方能认定为商品房买卖合同，故一审判决有关前述认购协议“至少没有约定‘面积差异的处理方式’等主要内容，因此，《定向购买商品房认购协议》不能被认定商品房买卖合同”的认定属适用法律不准确，认定有误。齐占良关于该认购协议应为商品房买卖合同的上诉理由成立，本院予以采纳。二、双方当事人各自违约行为及责任的认定。双方当事人签订的《定向购买商品房认购协议》第七条约定，乙方（即齐占良）购房需要向银行和公积金申请贷款的，甲方（即新城公司）协助办理。双方对于在申办银行或公积金贷款过程中各自需承担的具体义务没有进行约定，但根据目前房地产市场的交易习惯可以确定，购房贷款的相关手续应由出卖人与购房者双方配合办理，即购房者提交办理购房贷款手续的必备资料并交纳相关费用，由出卖人代为向银行或公积金管理机构申请贷款和办理相关手续。在本案中，齐占良没有提交证据证明其对于未付购房款选择了向银行或公积金管理机构申请贷款支付的付款方式，也没有证据证明其向新城公司提交了办理购房贷款手续的必备资料并交纳了相关费用。在此情况下，新城公司并无就其已履行协助义务举证的必要。与此同时，贷款最终能否办理成功，取决于银行及公积金管理机构的信贷政策、购房者个人资信状况等多个方面的因素，新城公司的协助义务并非获得贷款的唯一因素，因此一审判决认定新城公司不予协助办理购房贷款手续并将其作为齐占良未完全支付购房款的原因没有事实依据，本院对此不予确认。新城公司关于齐占良存在未完全支付购房款的违约行为的上诉理由成立，本院予以采纳。如前所述，双方当事人签订的认购协议实质是商品房买卖合同，且合法有效。虽然双方在认购协议约定如齐占良未按约付款达到一定时间则认购协议自动解除，但该约定以一方当事人的违约行为作为合同解除的条件，并不符合《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，该条款规定的“附解除条件的合同”中的“条件”应为与合同自身的内容以及合同的履行行为无关的将来不确定性客观事实。因此，齐占良未按约交付购房款并不能如双方约定的导致认购协议自动解除，新城公司本可依法向其主张违约责任，要求继续履行直至通知解除合同，但新城公司在未与齐占良解除合同的情况下，将合同标的房屋另卖他人，是导致合同现无法履行、合同目的无法实现的直接原因，新城公司为此理应承担违约责任。《商品房买卖合同解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该条款中关于买受人可以“请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，系针对房价涨速过快、涨幅较大情形下房地产开发商在较短时间内一房数卖谋取不法利益的行为而做出的惩罚性赔偿规定，以防止房地产开发商前述违约行为的成本过低、造成在客观上鼓励违约行为的后果。因此，应当综合考虑本案具体案情，对新城公司应承担的违约责任加以认定。虽然新城公司在未与齐占良解除合同的情况下，将合同标的房屋另卖他人，但齐占良亦存在未能按约支付全部购房款的违约行为，且新城公司将房屋另卖他人的行为发生在2017年9月，并非短时间内的一房多卖，因此，新城公司的行为有别于《商品房买卖合同解释》第八条规定的情形，齐占良依据该条款规定要求新城公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决鉴于新城公司溢价将房屋另卖他人且长期占有齐占良已支付购房款的情况，确定新城公司按照月利率1%的标准向齐占良承担违约金符合前述司法解释的规定，也并没有超出齐占良诉讼请求的整体范围，并无不当。新城公司关于本案系齐占良违约导致合同未履行，不存在赔偿齐占良损失的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决审理程序合法，虽在对相关司法解释的理解上出现偏差，导致在对本案认购合同的性质以及齐占良违约行为的认定上有误，但其最后处理结果正确，可予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4945元，由上诉人齐占良负担3100元，上诉人湘潭市新城置业发展有限公司负担1845元。双方当事人各自向本院预缴的二审受理费中超出部分由本院退还。本判决为终审判决。审判长 罗 亮审判员 蔡 涛审判员 章业尧二〇一九年三月十五日法官助理杨晟书记员何杏