海城市人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0381民初5796号原告：秦晓丽，女，1962年7月18日生，汉族，个体，住辽宁省锦州市太和区。委托诉讼代理人：郭永旭，辽宁翰林律师事务所律师。被告：海城市响堂管理区鑫冠寄卖行，住所地辽宁省海城市响堂管理区荒岭村在水一方**楼******。经营者：黄丹凤，系个体工商户。被告：王冠，男，1986年10月25日生，汉族，住辽宁省海城市。被告：王忠田，男，1960年6月8日生，满族，住辽宁省海城市。被告海城市响堂管理区鑫冠寄卖行、王冠、王忠田的共同委托代理人：徐欣，辽宁图远律师事务所律师。第三人：海城实华置业有限公司，住所，住所地海城市响堂管理区箭楼委div>法定代表人：蔚厚义，系该公司总经理。委托代理人：郭士忱，该公司职员。原告秦晓丽诉被告海城市响堂管理区鑫冠寄卖行、王冠、王忠田返还原物纠纷一案，本院于2018年9月12日受理后，依法组成合议庭，于2018年11月22日第一次公开开庭审理本案，原告秦晓丽及其委托代理人郭永旭、被告王忠田及被告海城市响堂管理区鑫冠寄卖行、王冠的共同委托代理人徐欣到庭参加诉讼。后本院于2018年12月3日依职权追加第三人海城实华置业有限公司参加诉讼。本院于2018年12月6日、2019年1月8日、2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告秦晓丽及其委托代理人郭永旭、被告海城市响堂管理区鑫冠寄卖行的经营者黄丹凤、被告王忠田及被告海城市响堂管理区鑫冠寄卖行、王冠、王忠田的共同委托代理人徐欣、第三人海城实华置业有限公司的委托代理人郭士忱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦晓丽诉称：原告与被告王忠田原存在借贷关系。因被告王忠田无力还款，原告与被告王忠田于2015年8月10日签订一份“还款（抵账）协议”。协议约定：被告王忠田将其所有的坐落于海城市响堂管理区荒岭子村在水一方1-1号楼2号门市房（面积106平方米，注：该门市房号已变更）、1-1号楼1号门市房（面积215.76平方米，注：该门市房号已变更）作价170万，抵顶给原告。因该两处房产均未取得房产证，故协议签订后，被告王忠田便协助原告在房产销售部门签署了房屋预售合同，以确定房屋权利人为原告。因该房屋当时有被告王忠田放置的杂物，被告王忠田表示将杂物清理完毕后立即将房屋钥匙交付给原告。然而，被告王忠田清理完毕后，未经原告准许，与被告王冠夫妻签订了房屋租赁协议。被告王冠妻子黄丹凤用此房屋注册为“海城市响堂管理区鑫冠寄卖行”，二人对外经营业务，直至今日。原告认为，被告王冠及海城市响堂管理区鑫冠寄卖行承租原告的房屋，未确认房屋权利人的身份，便同被告王忠田订立租赁合同，存在严重过失，不属于善意承租人；被告王忠田恶意隐瞒原告，从中进行营利行为，三人严重侵犯原告的合法权益。现原告请求被告王冠及海城市响堂管理区鑫冠寄卖行腾让该房屋，并由三被告连带给付租赁费用。故诉至法院，请求判令：1.被告返还并腾让其侵占原告的坐落于海城市响堂管理区荒岭子村在水一方1-1号楼1号门市房、1-1号楼2号门市房；2.三被告自2015年8月6日起至腾出完毕之日止，按当地租赁费标准，连带给付租赁费用；3.诉讼费用被告承担。在审理过程中，原告秦晓丽当庭表示放弃要求被告给付租赁费的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：1.原告秦晓丽与被告王忠田于2004年5月27日至2012年12月3日之间的现金明细一份及汇款凭证若干：拟证明原告秦晓丽多次借钱给被告王忠田，累计800余万元。2.被告王忠田于2013年10月31日给原告秦晓丽出具的借条一份：拟证明经原告秦晓丽与被告王忠田于2013年10月31日结算后，被告王忠田尚欠原告秦晓丽人民币350万元。3.海城实华置业有限公司与鞍山第七建筑公司于2013年10月10日签订的协议书一份：拟证明被告王忠田因在海城实华置业有限公司承包工程，从该公司获得顶账房。4.原告秦晓丽与被告王忠田于2015年8月10日签订的还款（顶账）协议一份：拟证明被告王忠田将海城实华置业有限公司抵顶给王忠田的位于海城市响堂管理区荒岭村“在水一方”1-1号楼1号门市房、2号门市房作价170万元抵顶给原告秦晓丽。5.商品房购销契约书两份、房屋预售交款收据两份：拟证明海城市实华置业有限公司、原告秦晓丽、被告王忠田三方经相互抹账抵顶后，原告秦晓丽取得了诉争房屋的所有权。6.照片三张：拟证明被告海城市响堂管理区鑫冠寄卖行、王冠在占用诉争的房屋。7.辽宁省锦州市太和区人民法院（2018）辽0711民初1844号民事判决书、庭审笔录一份：拟证明原告秦晓丽与其前夫王忠满离婚时未将其对王忠田的债权作为夫妻共同财产进行分割，其是本诉讼的适格主体。8.辽宁省锦州市太和区人民法院（2017）辽0711民初356号民事判决书、辽宁省锦州市中级人民法院（2017）辽07民终2491号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2018）辽民申4469号民事裁定书及秦晓丽与海城实华置业间的借款合同：拟证明原告秦晓丽与海城实华置业有限公司存在与本案无关的债权债务关系。被告海城市响堂管理区鑫冠寄卖行、王冠辩称：被告王冠、海城市响堂管理区鑫冠寄卖行借用房屋时，房屋没有任何产权登记。王忠田有承租房屋的钥匙，被告王冠及海城市响堂管理区鑫冠寄卖行有理由相信房屋系由被告王忠田处置，故不同意腾让房屋。被告王忠田辩称：因原被告间380万元的借款事实不成立，故原告秦晓丽起诉所依据的顶账协议应属无效协议，被告不同意按照顶账协议履行；本案所涉房屋原告因其自身原因导致其既没有取得房屋所有权，也没有取得房屋的实际占有，该以房抵债协议应系无效，请求法庭依法判令驳回原告诉讼请求。被告海城市响堂管理区鑫冠寄卖行、王冠、王忠田为支持其答辩意见，向法庭提交了如下证据：1.日期为2014年1月3日的海城实华置业有限公司售楼记账底单及证人王某的证言：拟证明1-1号楼2号门市房的实际所有权人为案外人王某，被告王忠田无处置权。2.原告秦晓丽与海城实华置业有限公司间的借款合同：拟证明王忠田从海城实华置业有限公司取走400万。第三人海城实华置业有限公司称：原被告所诉争房屋系由我公司承建；因被告王忠田和案外人王某在我公司承建工程，其中1号门市房顶给王忠田，2号门市房顶给王某；后王忠田和王某将门市房转让给原告秦晓丽，是出售还是顶账我公司不知情，但销售合同等手续的办理都是由王忠田一人经手；我公司将诉争房屋顶给王忠田和王某的时候是现房，所以当时房门钥匙就直接交给了被告王忠田；诉争房屋所在的楼盘小区都已能够办理房屋产权登记，因原告未交纳房屋维修基金进行备案，现诉争房屋的产权仍登记在我公司名下。第三人海城实华置业有限公司为支持其陈述，向法庭提交了如下证据：1.顶账收据三份、房屋预定交款收据两份：拟证明该公司承建的海城市“在水一方”小区1-1号楼1号门市房抵顶给被告王忠田；1-1号楼2号门市房抵顶给案外人王某。2.开发建设资质证明六份：拟证明海城实华置业有限公司具备用地、施工、建设、销售商品房等资质。本院依职权调取的证据如下：1.借款合同、抵押物明细、抵押权证、情况说明：拟证明本案诉争的两处房产，即海城市“在水一方”小区1-1号楼1号门市房、1-1号楼2号门市房均处于抵押状态。2.王某的证言：拟证明其对原被告诉争的2号门市房不在本案主张权利。上列证据，均经当庭举证、质证。综合审查原、被告及第三人的陈述及上列证据，结合原、被告质证意见，本院认定案件事实如下：被告王忠田因与原告秦晓丽有债务关系，于2015年8月10日签订一份还款（顶账）协议，双方确定被告王忠田欠与原告秦晓丽人民币380万，并在协议第一款中约定“乙方，即被告王忠田将所有的坐落于海城市响堂管理区荒岭子村在水一方1-1号楼2号（面积106平方米）门市房、1-1号楼1号（面积215.76平方米）门市房，作价170万元（每平方米5312元），顶给甲方，即原告秦晓丽”。另查，本案中诉争房屋的开发建设单位为第三人海城实华置业有限公司。因拖欠工程款，故第三人将海城市响堂管理区荒岭子村在水一方1-1号楼1号门市房（面积为106.08平方米）抵顶给被告王忠田；将诉争的1-1号楼2号门市房（面积为215.76平方米）抵顶给被告王忠田的亲属，即案外人王某。该两处房屋抵顶后，海城实华置业有限公司即将房屋钥匙交付给被告王忠田。被告王忠田与原告秦晓丽在签订还款（顶账）协议之前，双方已到海城市实华置业有限公司将诉争的两处门市房的房屋预售合同和房屋预定交款收据均更名到原告秦晓丽名下。但诉争的房屋被告王忠田未交付给原告秦晓丽。再查，第三人海城实华置业有限公司在将诉争的两处门市房抵顶给被告王忠田及案外人王某之前，已将该两处门市房于2012年7月10日抵押给其债权人辽宁容大典当有限责任公司，并于2012年7月12日办理了抵押登记，至今该两处房产仍未办理解除抵押手续。又查，被告王冠及其妻子黄丹凤从被告王忠田处借用在水一方1-1号楼1号门市房，现在该门市房经营海城市响堂管理区鑫冠寄卖行。上述事实有原告提供的原告秦晓丽与被告王忠田间于2013年10月31日的借据一张、海城实华置业有限公司与鞍山第七建筑公司间的协议书、还款（顶账）协议、商品房购销契约书、房屋预售交款收据、照片；被告提供的海城实华置业有限公司售楼记账底单及证人王某的证言；第三人提供的顶账收据三份、房屋预定交款收据、建设资质证明；本院依职权调取的借款合同、抵押物明细、抵押权证、情况说明在卷证实。经庭审质证及本院审查，所证事实足资认证，本院予以采信。其余证据因与本案无关联性，本院不作为定案依据。本院认为，返还原物请求权是指物权人要求无权占有人返还其占有的物的请求权，也就是说，请求权人应对他人占有的物享有所有权。本案中，虽诉争房屋的预售合同和预交款收据已变更到原告秦晓丽名下，并且原告秦晓丽与被告王忠田亦达成以物抵债的顶账协议。但被告王忠田现拒绝履行该顶账协议，诉争的房屋也未实际交付给原告秦晓丽，且该房屋又处于第三人海城实华置业有限公司对外债务的抵押登记状态，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，原告秦晓丽尚未取得诉争房屋的所有权。原告提交的证据也并非诉争房屋所有权的凭证；根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告的主张缺乏事实及法律依据，故对其诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告秦晓丽的诉讼请求。案件受理费20100元由原告秦晓丽承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  张林城人民陪审员  张梅祥人民陪审员  周家奇二〇一九年三月八日书 记 员  于若男