河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终2481号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路**。法定代表人：王超斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李冬菊，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：樊精英，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：付某，男，1989年1月5日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：李伟，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：杨光，大沧海律师事务所郑州分所实习律师。上诉人河南台兴房产有限公司因与被上诉人付某房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院(2018)豫0103民初11894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人河南台兴房产有限公司的委托诉讼代理人李冬菊、樊精英，被上诉人付自雪的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南台兴房产有限公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2.判令本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人系2013年8月23日签订《商品房买卖合同》，合同约定被上诉人房款660758元应在2013年8月23日和2013年9月23日交纳，然被上诉人实际交纳时间为2013年8月23日和2014年3月17日，逾期付款时间共计175天，依照《商品房买卖合同》第七条之规定，被上诉人逾期支付购房款，被上诉人应按日向上诉人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，违约金额为4025元。二、上诉人未能依照商品房买卖合同如期交房，系市政因环境污染严重，要求包括上诉人在内的所有建设工地停止土石方及室外作业造成的工程延期，应予免责。三、一审法院判令上诉人承担逾期基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约责任，与实际情况不符，应据实认定。商品房买卖合同第十四条规定，燃气供应设施应于2015年10月31日达到正常使用。上诉人于2015年11月16日与郑州华润燃气股份有限公司签订《居民用户管道燃气设施配套合同》，并于2016年1月13日支付全额工程款，由此证明，2016年1月13日上诉人已经依照合同履行燃气供应业务，后因市政原因，燃气未能及时供应，并非是上诉人怠于履行义务。《商品房买卖合同》第十四条规定，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用。上诉人按时与郑州德润市政工程有限公司签订《供热工程施工合同》，并于2015年6月23日支付全额工程款，由此证明，上诉人已经在合同规定期限内履行暖气供应业务，后因市政原因暖气未能及时供应，并非是上诉人怠于履行义务。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》之规定，郑州市每年冬季供热期限仅为4个月，即使因供暖未能达到合同约定，判定上诉人承担违约责任，违约期限也应以此供暖期限为计算标准。因此，计算逾期办理基础设施和公共配套设施违约金应综合考虑事实及客观情况，据实计算。另外，被上诉人逾期支付房款175天，公共基础设施和公共配套设施达到使用时间也应相应顺延。四、2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》取消了“产权初始登记”事项，不动产权利登记流程也发生很大变化，《房屋买卖合同》相应条款随之失效，一审法院判令上诉人承担逾期办理权属证书的违约责任，缺乏合同依据、法律依据，应依法予以改判。双方签订的《商品房买卖合同》，在不动产登记程序变革且取消“产权初始登记事项”后，合同第十五条、附件四第六条等条款应随之失效，双方当事人应依据新的不动产登记政策，就该《商品房买卖合同》原条款规定义务在新不动产登记程序中如何延续对应一事，达成新的补充协议。《商品房买卖合同》第十五条、附件四第六条规定的是，上诉人应于合同规定期限内将需由上诉人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而不是一审判决所认定的“办理权属证书”。该两项义务是截然不同的概念。2016年7月18日上诉人已经完成竣工验收，并及时将春江家园竣工验收备案表报送郑州市住房保障和房地产管理局。新的不动产登记流程发生很大变化，原来只需要报送一次材料便可出具初始登记证明，而现在，几近相同的材料需按次分别报送房管局不同管理部门，按流程依次独立办理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第117条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。不动产登记的变革恰巧发生在上诉人履行合同义务期限内，应属不可抗力，应予免责。另外，被上诉人逾期支付房款，交房日期相应顺延，则办理房屋产权登记证书时间也应相应顺延，被上诉人逾期付款时间共计175天，则办理房屋产权登记证书时间也应自2015年12月31日向后顺延175天。付某辩称：一、一审法院认定上诉人违约的事实清楚，证据充分，上诉人未按照房屋买卖合同的约定按时交付房屋，办理产权证书，提供达到使用条件的基础设施和公共配套设施。截至目前，仍未办理产权证、供暖等设施至今未达到正常使用条件。二、关于原审法院认为不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，是导致上诉人逾期办证的原因。进而按照公平原则，将被上诉人主张的逾期办证违约金予以酌减，免除了上诉人40%的违约责任。被上诉人对此项认定和判决虽然没有上诉，但不予认可。房屋买卖合同约定办理产权证书的时间是2015年12月31日前，而《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》规定，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见实施时间在后，不能作为上诉人迟延办证的理由。不动产登记管理部门的职责变化和产权初始登记政策的发生变化，并不能导致双方签订的《商品房买卖合同》相关条款失效，并且客观上从被上诉人起诉至今，上诉人仍未能办理产权证书。付某向一审法院起诉请求：1、依法判令河南台兴房产有限公司向付某支付逾期交房违约金1982元、逾期办理权属证书违约金13651元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金935元，以上共计16568元；2、本案的诉讼费用由被告承担。河南台兴房产有限公司向一审法院提起反诉请求：1.判令付某向河南台兴房产有限公司支付逾期交房款违约金4025元（计算截止日为：2014年3月17日）；2.本案诉讼费用由付自雪承担。一审法院认定事实：2013年8月23日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南7号楼1单元7层703号房屋一套，建筑面积86.6平方米，房屋总价款：660758元。其中约定金额：200758元付款方式为现金，约定付款时间是2013年8月23日；另外460000元，付款方式为商业贷款，付款时间为2013年9月23日；出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。原告要求继续履行合同的，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，原告于2013年8月23日向被告交纳购房款200758元，2014年3月17日，又支付460000元。2016年6月22日，被告将涉案房屋交付原告，现原告认为被告逾期交房，要求被告支付延迟交房违约金。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。另该房屋买卖合同第十四条约定，供水设施、供配件设施、燃气供应设备均应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2015年12月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元/㎡/月赔付；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。原被告双方在庭审中均认可暖气至今未达到使用条件。同时合同还约定了办理产权登记的相应事宜，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条，出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。至今被告仍未办下来房屋权属初始登记。原告要求被告承担违约赔偿责任。另查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求,由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记,并使用统一的簿册、证书,规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责,组建登记机构,配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构,负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作,并接受上级不动产登记主管部门的指导监督,行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期,过渡期满后,按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。又查明，被告应于2015年10月31日前向原告交房，被告实际交房日期为2016年6月22日，逾期交房时间从2015年10月31日起至2016年6月22日共计235日。原告的房款660758元应在2013年8月23日和2013年9月23日交纳。原告房款的实际交纳时间为2013年8月23日和2014年3月17日，共计逾期付款时间为175天，按照合同约定商品房交付期限相应顺延175天，顺延后的逾期交房时间为60天，按照合同约定的被告按日向原告支付已交房价款万分之0.5计算违约金，逾期交房的违约金为1982元。一审法院认为：原、被告就房屋买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋权属初始登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。本案中，原告向被告付清全部房款后，被告应按合同约定于2015年10月31日前向原告交付所购房屋，而被告延迟至2016年6月22日才将涉案房屋交付给原告，逾期天数为235天，违反了合同约定的交房义务，应按合同约定向原告支付自2015年10月31日起至2016年6月22日的逾期交房违约金。因原告逾期付款时间为175天，被告要求相应的顺延交房期限，顺延后被告仍应向原告支付逾期交房违约金1982元，对于原告该项诉讼请求，该院支持。关于房屋的基础设施和公共配套设施约定的能够正常运行的期限是2015年10月31日，至2018年12月13日开庭之日，仍未供暖，被告并未完全履行合同义务，对此原告主张从2015年10月31日到2018年10月29日止计算违约金，共计36个月，共935元，该院予以支持。关于办理产权登记，双方约定的办证期限是2015年12月31日前，但至开庭之日，被告仍没有将材料准备齐全，对此原告主张从2015年12月31日到2018年10月29日计算违约金，共计1033天13651元。但2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记期间，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，导致被告逾期办理产权登记应当予以酌情考虑，按照公平原则适当予以酌减赔偿8191元为宜。原告逾期付款构成违约，因其诉讼请求超过法定诉讼时效，故该院对被告反诉要求原告支付逾期付款违约金的反诉请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百八十八条第一款之规定，判决：一、被告(反诉原告)河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）付某支付逾期交房违约金1982元，逾期基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金935元，逾期办理权属证书违约金8191元，共计11108元；二、驳回原告（反诉被告）付某的其他诉讼请求。三、驳回被告(反诉原告)河南台兴房产有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费214元，反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：证据一、春江家园钥匙交接表，证明上诉人于2016年5月31日统一交房。证据二、二七区京广路街道办事处出具的春江家园项目停工证明，证明上诉人因政府治理大气污染和国庆阅兵要求分别于2014年、2015年、2016年停工120天，共计360天，应予免责。证据三、最高法[2018]1号通知，证明依法平等保护企业家合法权益，切实纠正企业家冤错案件。被上诉人质证称，证据一、证据二，不属于二审新证据，上诉人从一审到二审关于逾期交房、逾期办证和公共配套不达标，在不断增加变换所谓的违约理由，现提出所谓2014年、2015年、2016年国庆大阅兵的理由不能成立。证据三不属于证据。被上诉人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。河南台兴房产有限公司与付自雪签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于付某逾期支付房款的问题。根据双方《商品房买卖合同》第七条的约定，买受人逾期付款应向出卖人支付违约金。河南台兴房产有限公司于2018年12月向一审法院提起反诉，称因付某逾期175天支付房款，要求付某支付逾期付款违约金。付某辩称该反诉请求已超过三年期的诉讼时效。一审法院以河南台兴房产有限公司的反诉请求已经超过诉讼时效为由，对河南台兴房产有限公司的反诉请求不予支持并无不当。但一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十八条第一款有误，本院予以纠正，应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款。关于逾期交房问题，河南台兴房产有限公司主张系因市政要求建设工地停止土石方及室外作业造成的工程延期，主张免责，该主张理由不充分。因付某逾期支付房款，河南台兴房产有限公司依照合同约定有顺延交房的权利。一审法院扣除顺延交房的相应期限后，对付某要求河南台兴房产有限公司支付逾期交房违约金的主张予以部分支持并无不当。关于逾期基础设施和公共配套设施未达到使用条件的问题，是河南台兴房产有限公司在开发建设工程项目过程中以及与付某签订《商品房买卖合同》过程中需要考虑的因素之一，该因素在其可预见的范围之内，不应归属于基础设施和公共配套设施未达到使用条件的合理原因。河南台兴房产有限公司称因市政原因导致暖气、燃气未能及时供应，主张该公司不应承担违约责任的理由不能成立。《商品房买卖合同》第十四条约定，供水设施、燃气供应设备2015年10月31日达到正常使用的条件，2015年12月31日供暖设施达到正常使用的条件。但直至一审开庭时仍未供暖。一审法院认定河南台兴房产有限公司违约，判令该公司向付某支付违约金数额正确，应予维持。关于逾期办理房屋权属证书违约金的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条“产权登记的约定”对涉案房屋的产权初始登记及违约责任进行了约定。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记。不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对河南台兴房产有限公司办理权属登记的周期会产生一定影响，该情形变化应当予以考虑，但并不因此导致双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条等约定的失效，河南台兴房产有限公司应当根据政策变化继续履行其合同义务。一审鉴于前述现实情况出现的变化，对河南台兴房产有限公司应承担的逾期办理产权登记违约金予以酌减并无不当，应予维持。河南台兴房产有限公司关于此项违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。二审中上诉人提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，河南台兴房产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费214元，由上诉人河南台兴房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇一九年三月一日书记员  王佳佳