江西省南昌市青云谱区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0104民初245号 原告：江西万科益达物业服务有限公司，住所地：江西省南昌市高新开发区火炬大街**泰豪商务大厦****东侧，统一社会信用代码：9136000075114235XG。 法定代表人：王洪虎，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘丽霞，女，1978年8月4日生，汉族，系该公司员工，住南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：余宁，男，1983年4月4日生，汉族，系该公司员工，住江西省南昌市高新开发区。 被告：廖宁，女，1984年9月27日生，汉族，南昌市人，交易员，住江西省南昌市西湖区。 告：姜锋，男，1984年11月4日生，汉族，南昌市人，设计师，住同上。 原告江西万科益达物业服务有限公司（以下简称“万科益达公司”）与被告姜锋、廖宁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法由审判员郭起莲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科益达公司的委托诉讼代理人刘丽霞、余宁，被告姜锋、廖宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万科益达公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付物业服务费及违约金共计12757.42元（含2014年1月1日至2018年6月30日物业服务费11080.32元；2014年1月1日至2018年6月30日迟延支付违约金1677.1元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为南昌万科润园47栋住宅楼三单元1101室业主。2010年9月25日，原告与江西万科青云置业有限公司签订《前期物业服务合同》，由原告为万科润园小区提供物业服务。万科润园小区高层物业服务费为1.95元/平方米/月，业主应按季交纳，逾期交纳的应向原告支付违约金。被告自2014年1月开始便未按约支付物业服务费，原告多次催收未果，故起诉至法院。 被告姜锋、廖宁辩称：原告说的多次书面催收未果我不认可，我是2018年才收到物业公司的催收单，因为之前都是在维修，通知我们交付，我们去验房的时候发现有四处漏雨，补好了通知我去验房时还有漏，前后共修补了3-4次。物业费当时也跟工作人员协商说好房子什么时候修好我就什么时候交物业费，到现在为止我都没有拿到房子的钥匙，像这种情况物业费应该可以减免70%，因为这么久我也一直没有入住。 经本院审理查明，2012年7月24日，以案外人江西万科青云置业有限公司为甲方、被告姜锋、廖宁为乙方，双方签订了一份《南昌市商品房买卖合同》，约定由被告姜锋、廖宁购买江西万科青云置业有限公司开发的万科润园47号楼住宅楼三单元1101室，面积为118.38平方米；出卖人应当在2013年12月30日前将具备经分期综合验收合格的房屋交付给被告姜锋、廖宁；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人同意在业主委员会未正式聘任物业服务机构之前，由出卖人选聘的物业服务公司负责物业服务；在开发商委托管理期间，买受人同意按1.95元/平方米/月交纳物业服务费。该合同附件四第七条约定，出卖人的通知送达后，除非有合法的理由，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按时交付；房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。被告姜锋、廖宁在该买卖合同上签字捺印。合同签订后，江西万科青云置业有限公司于2013年12月30日邮寄通知被告姜锋、廖宁收房，被告姜锋、廖宁庭审时称该房多处漏水故未收房；该公司又分别于2014年1月17日、2015年6月4日、2016年6月16日向被告姜锋、廖宁邮寄《房屋交付催告函》，二被告均未办理入住手续。 另查明，以案外人江西万科青云置业有限公司为甲方，原告万科益达公司为乙方，双方签订一份《前期物业服务合同》，约定由原告万科益达公司对位于南昌市青云谱区青云谱路墨香街279号万科润园住宅及部分商业进行物业管理；期限自2010年9月15日至2015年12月31日止；收费为西区多层电梯洋房1.95元/月/平方米；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳；购买毛坯房的物业买受人自房屋交付之日起一年内未装修入住使用的，自房屋交付之日起一年内按50%交纳物业服务费。合同另约定物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月5日前交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的2‰支付违约金。被告姜锋、廖宁因房屋漏水问题一直未收房，亦未交纳物业服务费。2018年5月6日，原告万科益达公司向被告姜锋、廖宁发出物业费律师函，载明自2014年1月起姜锋、廖宁尚有物业服务费11080.32元、违约金1677.1元未交纳。 又查明，经二被告庭审中申请，由本院责令原告万科益达公司提交本案涉诉房屋的维修记录显示，被告姜锋、廖宁于2015年7月14日、7月24日、12月31日及2016年3月21日、4月8日分别以餐厅漏水、墙面裂缝、消防通道渗水、厨房窗户旁墙面恢复、客厅地面裂缝多为由报修；万科益达公司2018年10月与二被告沟通，二被告要求赔偿未交付期间物业管理费，万科益达公司答应补偿1年物业费，二被告表示不同意拒交付。 上述事实，有南昌市商品房买卖合同、万科润园前期物业服务合同、姜锋、廖宁欠费明细、律师函、快递单五张、未办理交付手续业主情况登记表及原、被告的当庭陈述在案佐证。 本院认为：被告姜锋、廖宁所在的小区开发商与原告签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且未违反我国法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，被告姜锋、廖宁作为该小区的业主，应当按照该合同中约定的物业费收费标准向原告支付物业费。被告姜锋、廖宁虽未办理入住手续，但其与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2013年12月30日前将具备经分期综合验收合格的房屋交付给被告姜锋、廖宁，现开发商已邮寄交付通知书给二被告，二被告称其未收房系因房屋漏水，但未提供任何的证据证明该主张，而原告万科益达公司提供的房屋维修记录亦系2015年7月开始，依据双方合同约定，出卖人的通知送达后，除非有合法的理由，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按时交付；房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。开发商已于2013年12月30日向二被告邮寄交付通知书，即本案涉诉房屋应自2013年12月30日视为开发商已交付，二被告亦应按照合同约定交纳物业管理费，但万科益达公司庭审后提交的材料明确表示同意补偿二被告一年的物业管理费，本院予以确认。被告姜锋、廖宁作为万科润园小区47栋三单元1101号房的业主，其房屋建筑面积为118.38m2，应按照约定1.95元/m2/月向万科益达公司支付物业管理费，万科益达公司主张2014年1月1日至2018年6月30日的物业管理费11080.32元，扣减一年的物业管理费后，被告姜锋、廖宁还应向万科益达公司交纳物业管理费8310.24元（11080.32元-692.52元×4）。至于万科益达公司主张的违约金1677.1元，二被告未交纳物业费的部分原因系因房屋漏水反复维修，主观上并无过错，对原告该项主张本院不予支持。被告姜锋、廖宁认为房屋漏水导致其损失，其可按照合同约定与开发商另行协商解决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告姜锋、廖宁于本判决生效之日起七日内支付原告江西万科益达物业服务有限公司2014年1月1日至2018年6月30日期间的物业管理费人民币8310.24元。 二、驳回原告江西万科益达物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费119元，减半收取59元，由被告姜锋、廖宁承担，退回江西万科益达物业服务有限公司受理费60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中 审判员  郭起莲 二〇一九年三月二十五日 书记员  舒斯梅