北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终2981号上诉人（原审被告）：北京北方文华汽车贸易有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高井村**。法定代表人：陈文杰，董事长。委托诉讼代理人：龚某，男，1991年8月8日出生，北京北方文华汽车贸易有限公司市场部总监，住北京市通州区漷县。被上诉人（原审原告）：陈志敏，男，1984年11月12日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：张瑜，男，1989年10月5日出生，住北京市通州区。以上二被上诉人之共同委托诉讼代理人：田润苏，北京市京都律师事务所律师。以上二被上诉人之共同委托诉讼代理人：孙春晓，北京市京都律师事务所律师。上诉人北京北方文华汽车贸易有限公司（以下简称文华公司）因与被上诉人陈志敏、张瑜租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初35753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文华公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.追究因张瑜、陈志敏申请财产保全所导致文华公司的经营损失；3.追究因张瑜、陈志敏不能履行合同条款导致文华公司的经济损失；4.财产保全费由张瑜、陈志敏承担；5.一、二审诉讼费用全部由张瑜、陈志敏承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。在双方签订《房屋及土地租赁合同》（以下简称《合同》）及《补充协议》后，文华公司了解到根据《通州区新增产业的禁止和限制目录》规定，文华公司不能通过正常手续办理使用租赁物开办4S店所需要的营业执照、环保备案、环评等手续，因此文华公司口头告知张瑜、陈志敏放弃承租租赁物。涉案租赁物的处置权并未转移至文华公司。本院审理中，文华公司撤回上述第2、3项上诉请求。陈志敏、张瑜辩称：同意一审判决。陈志敏、张瑜向一审法院起诉请求：1.请求法院确认陈志敏、张瑜与文华公司签订的《合同》及相关《补充协议》于2018年7月30日解除；2.文华公司向陈志敏、张瑜支付租赁费5827054.08元；3.文华公司向陈志敏、张瑜支付滞纳金17481.16元。一审法院认定事实如下：2018年4月3日，陈志敏、张瑜（甲方）与文华公司（乙方）代理人龚某、曹某签订《定金协议》，约定甲方将坐落于北京市通州区宋庄镇六合桥西的工业厂房出租给乙方，租金为2.7元/天/平方米。同日，陈志敏、张瑜向文华公司交付了涉案房屋钥匙。2018年5月7日，陈志敏、张瑜（甲方）与文华公司（乙方）签订《合同》。《合同》约定甲方将坐落于北京市通州区宋庄镇六合村西，建筑物性质为工业厂房，建筑面积20172.8平方米的房屋出租给乙方。租赁期限自2018年4月3日起至2033年7月14日止，共计15年。租赁物的免租期自2018年4月3日起至2018年7月14日止，共计103天。甲方于2018年4月3日前将租赁物交付于乙方。《合同》第一条约定：“……5、甲方负责为乙方办理4S店所需营业执照、环评、环保备案（自本协议签订后45日内办理完毕，乙方按照环保政策要求装修及相关环保设备安装），自乙方装修完毕后30个工作日内（如因政策原因时间顺延），甲方保证乙方环保验收通过，保证乙方开业前营业执照及环评环保手续完整，所需费用由乙方负担……如甲方未能办理上述等相关手续，乙方有权解除合同。”第四条约定：“本租赁合同现有合法手续的建筑面积20172.8平方米的租金为2.7元/平方米/天……”第五条约定：“房屋租金的支付1、房租为6个月支付一次，押金160万元。首次房租及押金支付分为两次，即本合同签订后5个工作日内乙方支付给甲方房屋押金160万元，房屋租金540万元，共计700万元……”“3、乙方应如期向甲方支付租金，如乙方未按时交纳租金，需向甲方支付滞纳金，如乙方逾期60日甲方有权解除合同并追缴欠款；滞纳金计算方式为拖欠天数*当期欠缴租金总额的3‰……”第十三条：“……2、乙方无故延迟交租金超过60天，甲方有权提前解除本合同。在甲方以传真或信函等书面方式通知到达乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止……”此外，《合同》还约定了其他内容。2018年4月4日，陈志敏、张瑜收到文华公司支付的款项500000元。2018年5月25日，陈志敏、张瑜收到文华公司支付的款项100000元。2018年5月24日，陈志敏、张瑜与文华公司签订《补充协议》，约定：“因乙方周转困难，未能按时支付甲方租金。甲方不能给乙方办理所有手续。在乙方首次租金付清后，顺延30个工作日办理环评备案等相关手续……乙方5月25日付款人民币贰佰万元，其余在5月31日前付清。如乙方未能按时付款，所有违约责任由乙方承担。”《定金协议》签订后，陈志敏、张瑜于2018年4月3日向文华公司交付了房屋，文华公司向陈志敏、张瑜付款600000元后再未支付其他款项。2018年7月27日，陈志敏、张瑜给文华公司发出解约通知，内容为：“合同约定……首次租金及押金共计700万元，不晚于2018年5月14日前支付。……我方已按合同约定积极履行了合同义务，已向你方交付所租房屋、土地。但你方未按合同约定向我方缴纳租金……构成根本违约，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，我方向你方发送本通知，正式函告你方：我方与你方于2018年5月7日签订的《房屋及土地租赁合同》及相关《补充协议》自本通知送达你方之日起解除。”2018年7月30日，文华公司收到该解约通知。一审庭审过程中，文华公司认可收到该解约通知。对于《合同》及《补充协议》的解除时间为2018年7月30日无异议。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。陈志敏、张瑜与文华公司系自愿签订《合同》及《补充协议》不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定内容履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。文华公司未在约定时间内给付陈志敏、张瑜房屋租赁费，已经违约，且该违约行为符合双方《合同》约定的解除条件。故陈志敏、张瑜请求法院确认双方《合同》及《补充协议》于2018年7月30日解除的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，具体的解除时间，双方均认可为2018年7月30日，一审法院不持异议。关于庭审过程中，文华公司认为陈志敏、张瑜因未能给己方办理相关《合同》约定手续，亦存在违约行为，一审法院认为，双方在《补充协议》中已经明确写明，“因乙方资金周转困难，未能按时支付甲方租金。甲方不能给乙方办理所有手续。”即陈志敏、张瑜未能给文华公司办理全部手续的原因在于文华公司自身资金紧张所致，即文华公司先行违约。故对于文华公司认为陈志敏、张瑜违约的主张，一审法院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案《合同》和《补充协议》解除后，陈志敏、张瑜要求文华公司支付自2018年4月3日至2018年7月30日的租金，文华公司主张2018年4月3日至2018年7月14日为免租期，且文华公司虽2018年4月3日收到了陈志敏、张瑜交付的房屋钥匙，但是后期为方便陈志敏、张瑜办理相关手续，又将钥匙交回了陈志敏、张瑜手中，所以主张房屋没有交付。一审法院认为，2018年4月3日，陈志敏、张瑜已将房屋钥匙交至文华公司处，系房屋已经交付，房屋的处置权已经转移。虽然2018年4月3日因需陈志敏、张瑜协助办理手续将钥匙交回了陈志敏、张瑜手中，但是该房屋的处置权并未发生转移，故对于文华公司认为房屋没有交付的主张，一审法院不予采纳。即一审法院认定，2018年4月3日至2018年7月30日期间，文华公司占有使用涉案房屋。文华公司应支付2018年7月15日至2018年7月30日16天的租金，双方没有争议，该部分的租金金额应为871465元。关于2018年4月3日至2018年7月14日《合同》约定免租期的租金，陈志敏、张瑜认为双方约定的免租期系附条件的赠与，条件是合同正常履行，文华公司给付后面的租金，在3个月内，文华公司违约，所以免租期不应该实现，其应该支付免租期的租金，文华公司对这种说法不予认可。一审法院认为，关于合同解除时，免租期如何处置，双方没有进行约定，但合同解除系因文华公司严重违约，双方合同仅履行了119天，如103天均为免租期，文华公司不支付任何租金，对守约方陈志敏、张瑜显失公平。故对于文华公司要求免租期内不应支付租金的主张，一审法院不予采纳。但双方没有约定关于合同解除后免租期内租金按照合同约定支付的条款，故陈志敏、张瑜要求全额支付免租期内租金没有合同依据及法律依据，文华公司应支付的103天免租期内租金一审法院综合合同约定的租赁期限、实际履行情况、当事人过错程度等因素酌定为4000000元，过高部分，证据不足，一审法院不予支持。由于文华公司已经支付了600000元租金，一审法院认为文华公司应继续支付陈志敏、张瑜的租金数额为4271465元。关于陈志敏、张瑜主张的滞纳金的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院于2018年12月作出判决：一、确认陈志敏、张瑜与文华公司2018年5月7日签订的《合同》、2018年5月24日签订的《补充协议》均于2018年7月30日解除；二、文华公司给付陈志敏、张瑜房屋租金4271465元。三、文华公司给付陈志敏、张瑜滞纳金17481.16元。以上第二、三项，均于判决生效之日起七日内给付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，文华公司向本院提交北京市通州区人民政府办公室文件[通政办发（2015）33号]及规划图，用以证明涉案的土地上不得建设4S店，且涉案土地位于通州新城区域，属于限制的范围内。陈志敏、张瑜对上述证据的真实性认可，关联性和证明目的不认可，认为根据上述证据及双方签订合同的第一条第五项、第五条第四项，目前没有证据证明陈志敏、张瑜办不下来相应的环评备案，因为文华公司拒绝缴纳房租导致本案发生，缴纳房租的义务发生在陈志敏、张瑜为文华公司办理环评手续之前。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合全案案情及当事人诉辩称意见，本案的二审争议焦点为文华公司是否违约，文华公司是否使用了涉案场地。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据已查明的事实，文华公司并未按照《合同》及《补充协议》约定按期足额交付租金及押金。文华公司以陈志敏、张瑜不能办理4S店所需要的营业执照、环保备案、环评等手续为由，主张陈志敏、张瑜存在违约，文华公司未交付租金事出有因不构成违约。但在双方有关支付租金的微信聊天记录中，文华公司从未以上述事由向陈志敏、张瑜抗辩过租金支付事宜。此外，双方签订《补充协议》已经明确写明陈志敏、张瑜未给文华公司办理所有手续系因文华公司资金周转困难，未能按时支付租金所致，故文华公司主张的上述理由不能成立，并不能免除其支付租金的合同义务，一审法院据此认定文华公司违约，依据充分，本院不持异议。文华公司主张其曾口头告知陈志敏、张瑜解除合同，但未举证予以证明，且陈志敏、张瑜对此不予认可，故本院对此不予采信。关于文华公司是否使用涉案场地的问题，陈志敏、张瑜已经按照《定金协议》及《合同》约定于2018年4月3日将房屋钥匙交至文华公司，该房屋的处置权已经转移，即文华公司在2018年4月3日已经开始享有涉案房屋的处置权。虽然文华公司后续因需陈志敏、张瑜协助办理手续等事项而将钥匙交回陈志敏、张瑜手中，但上述行为均得到文华公司的允许，亦属于文华公司处置房屋权利范围内的行为，涉案房屋的处置权未因上述行为而发生转移，故文华公司主张其未使用涉案房屋，其不应当支付相应租金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，文华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41112元，由北京北方文华汽车贸易有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 鲁 南审判员 张玉娜审判员 石 煜二〇一九年三月一日法官助理姜君法官助理温迪书记员左爽