广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6452号上诉人（原审原告）：中山远洋物业服务有限公司，住所地广东省中山市**兴文路**远洋城万象花园199卡之一，统一社会信用代码914420006650282439。法定代表人：武文勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁文英，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘静莉，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：朱宇洁，女，1974年4月28日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**。上诉人中山远洋物业服务有限公司（以下简称远洋物业公司）因与被上诉人朱宇洁物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初1078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人远洋物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判朱宇洁立即向远洋物业公司支付物业服务费4918.34元及违约金（物业管理费从2014年2月起按每月129.43元暂计至2017年3月；违约金从2014年2月6日按每日万分之八暂计至实际支付之日）。事实与理由：一、一审判决酌定朱宇洁按合同约定的60%交纳物业费裁量失衡，没有事实及法律依据。远洋物业公司与朱宇洁存在前期物业服务合同关系，远洋物业公司的职责是对涉案物业的公共部位、公共设施进行日常管理和维护，无论商铺人流量大小，远洋物业公司按月投入的人力成本和费用支出都不会减少，不能因此降低物业服务费的收费标准。而且，一审法院将收费标准调整为合同约定的60%，即每月每平方米2.1元，已远低于小区其他住宅的物业服务费标准，显失公平。二、一审法院认定事实错误。一审法院认定“涉案商铺门前的道路不通将影响车辆通行及来往人流”不符合事实，从附件“百度路线截图”可以看到，商铺门前道路是可以正常通行的，只是小区红线外的市政道路未能正常通行，并未影响商铺的基本使用功能。三、一审判决适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条之规定，远洋物业公司已经按照物业服务合同约定，在小区原有配套基础上为小区提供日常维修养护、保安保洁、资料管理、三防等服务，已全面履行合同义务，市政道路并非小区配套设施，也并非因远洋物业公司原因造成未正常通行，一审法院因此判决降低物业服务费收费标准于法无依，于理无据。四、关于违约金问题，朱宇洁违反合同约定拒不交纳物业服务费，应按合同约定支付违约金，违约金计算标准远洋物业公司自动调整为按每日万分之八计算。被上诉人朱宇洁辩称，一、朱宇洁未能收楼，无需支付物业费及违约金。远洋地产（中山）开发有限公司（以下简称远洋地产公司）在销售涉案商铺时向朱宇洁宣传涉案商铺面临通向远洋大信商业中心主入口，交通便利，位置优越，正是看中这一点朱宇洁才购买涉案商铺。在双方签订《中山市商品房买卖合同》后，朱宇洁已按合同约定全额支付购房款，履行合同义务。但朱宇洁在收到远洋地产公司的收楼通知书前去收楼时发现涉案商铺门前的道路被围闭，无法通行。朱宇洁就该问题多次与远洋地产公司沟通均未得到回复。涉案商铺是商业用途，在道路不通的情况下根本无法正常使用。涉案商铺未达到交楼条件，无法收楼。根据朱宇洁与远洋地产公司签订的《中山市前期物业服务合同》约定，在物业交付使用前，物业服务费由远洋地产公司交纳，因此在朱宇洁未能收楼的情况下，无需向远洋物业公司支付物业费。二、本案一审诉讼时间是2017年3月，按当时法律对诉讼时效的规定，远洋物业公司只能向朱宇洁主张支付2年的物业费。远洋物业公司于2017年1月13日向一审法院提出诉讼请求：朱宇洁向远洋物业公司支付物业物业管理费4141.76元及违约金1540.73元（物业管理费按每月129.43元从2014年2月1日暂计至2016年9月30日；违约金按银行同期利率每日万分之八的标准从2014年2月1日暂计至2016年9月30日，以实际执行时所欠物业管理费及违约金为准）。一审庭审中，远洋物业公司明确诉讼请求：涉案物业的建筑面积为36.98平方米，物业管理费按每月每平方米3.5元从2014年2月1日计算至2017年3月31日共38个月为4878.44元；违约金按合同约定的每日千分之三的标准计算。一审法院认定事实：2012年9月27日，涉案物业的开发商远洋地产公司（出卖人）与朱宇洁（买受人）签订中山市商品房买卖合同，合同约定朱宇洁购买中山市东区兴文路101号远洋城天祺花园3卡商铺[土地证号为国（2015）易21003**，房产证号为**××36，建筑面积为36.98平方米]；该商品房的用途为商业。出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，4.该商品房经验收合格交付，验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（单体竣工验收报告），即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收。补充协议中约定：本合同载明的交付期限是该商品房交付的最迟日期，出卖人可选择在此时间前（含当日）的任一时间内交付该商品房，具体的交付日期以出卖人发出中山远洋城商品房交付通知书的规定的时间为准。若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交流期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用。此后，该商品房的风险已转移给买受人，该商品房的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修（若有）的耗损、破损及灭失等均与出卖人无关，由买受人自行负责。后远洋地产公司与远洋物业公司签订前期物业服务合同，约定由远洋物业公司对远洋地产公司开发建设的中山远洋城B2区物业进行前期物业管理。2012年9月27日，远洋物业公司与朱宇洁签订前期物业服务协议书，约定由远洋物业公司对天祺花园提供前期物业管理服务；商铺的物业管理费按建筑面积每月每平方米3.5元收取；物业管理费的缴纳时间为每月5日；业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三缴纳滞纳金；服务内容包括：房屋建筑共用部位、公共区域建筑的维修养护和管理，共用设施设备和相关场地的维修养护、运行及管理，生活服务设施的维修养护和管理，绿化与建筑小品的维修养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，安全防范工作，资料管理。按照前期物业服务协议的约定涉案物业每月的物业管理费应为129.43元（36.98平方米×3.5元/平方米/月），远洋物业公司主张朱宇洁拖欠2014年2月1日至2017年3月31日共38个月的物业管理费4918.34元（129.43元/月×38个月）。远洋物业公司经多次催讨无果，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。另查，远洋地产公司曾于2013年12月20日向朱宇洁寄发中山远洋城商品房交付通知书，该通知书载明涉案物业的收楼时间为2013年12月23日至2013年12月28日，若朱宇洁未按上述期限办理入住手续，即视为房屋已如期交付使用，从收费清单上注明的起计日期开始计算物业管理费等相关费用及房屋保修期。庭审中，朱宇洁否认收到该通知书，但确认远洋物业公司曾打电话通知其前往收楼，朱宇洁之所以没有前往远洋物业公司处接收商铺，是因为商铺门前道路不通，不具备商铺的使用功能。又查，涉案商铺所在的天祺花园于2014年4月4日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。再查，据另案当事人提交的现场照片，经远洋物业公司确认，商铺外的大体情况为：商铺外有市政道路没有开通，仍在围闭施工，商铺外部呈骑楼式，骑楼下有公共通道，可行人及通摩托车，骑楼外还有约一米宽的沥青道路，再往外则全是市政道路围闭施工，并呈“断头路”状态，晚上也没有亮路灯。另外，参考2017年2月26日《中山日报》刊登的《五条“断头路”年内将打通》文章，文中提及涉案商铺门外的道路恒逸路：“恒逸路工程项目原于2015年8月进场施工，已完成总工程的20%。在施工过程中发现，该道路北侧现状两条雨、污水管道远洋地产铺设的管道存在标高不符、管道质量差、无基础、严重淤塞现象需重新铺设。但原项目未包括该部分工程，导致恒逸路道路工程未能按原计划正常实施。目前已完成工程调整手续，已进场施工，计划今年9月前通车”。诉讼中，远洋物业公司与朱宇洁有和解意愿，向一审法院申请三个月庭外和解期限，但期限届满，双方并未达成一致意见。本案为物业服务合同纠纷。朱宇洁与远洋地产公司签订的中山市商品房买卖合同、补充协议以及远洋物业公司与朱宇洁签订的前期物业服务协议书均是各方当事人真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制行规定，合同合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，全面履行各自的义务。关于本案涉及的交付问题。中山市商品房买卖合同以及补充协议已对交付有明确的约定，根据合同约定，远洋地产公司应当在2014年4月30日前将符合合同约定的商铺交付给朱宇洁。涉案商铺所在的天祺花园在2014年4月4日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，一审法院认定在2014年4月4日之时涉案商铺才符合交付的条件。远洋地产公司虽在2013年12月20日已向朱宇洁寄发交付通知书，但从严格意义上来说，此时涉案商铺尚未具备交付的条件。事实上，朱宇洁知晓可以接收涉案商铺，但其已商铺门前道路尚未开通为由拒绝接收，缺乏合同依据，即朱宇洁不得以此理由拒绝接收涉案商铺。由于朱宇洁知晓涉案商铺可交付但拒绝接收，加之远洋地产公司于2014年4月4日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，综上，一审法院认为，涉案商铺已视为交付给朱宇洁，但物业管理费应自2014年4月5日起开始计算。关于物业管理费的标准问题。一方面，涉案物业为一楼商铺，商铺的一般用途是商业经营，商业经营中人流量大小是一个重大的影响因素，涉案商铺门前的道路不通将影响车辆通行及来往人流，故门前道路是否能够正常通行影响业主对商铺的基本使用功能。虽然施工的道路属于市政道路，建设主体不是远洋物业公司，但并不能因此免除其在物业服务范围内的应尽义务。另一方面，结合实际来看，前期物业服务协议中对服务的内容有明确详细的约定，商铺门前道路不通势必影响远洋物业公司物业服务工作的开展，即远洋物业公司不具备客观条件全面履行自身的物业管理职责。结合本案的实际案情，一审法院酌定朱宇洁应交纳合同约定物业服务费的60%，即朱宇洁每月应交纳的物业服务费为77.66元（129.43元×60%），即朱宇洁应交纳的2014年4月5日至2017年3月31日的物业管理费为2785.41元（77.66元/月÷30日×26日+77.66元/月×35个月=2785.41元）。关于违约金问题。本案中，朱宇洁确未实际使用涉案商铺，商铺门前道路不通亦属事实，一审法院已通过自由裁量的形式对物业服务费进行了调整，故对于远洋物业公司主张的违约金部分，一审法院不予支持。综上所述，远洋物业公司诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、朱宇洁于判决发生法律效力之日起七日内向远洋物业公司支付2014年4月5日至2017年3月31日期间的物业服务费2785.41元；二、驳回远洋物业公司的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（远洋物业公司已预交），由远洋物业公司负担10元，朱宇洁负担15元（朱宇洁负担部分于判决发生法律效力之日起七日内迳付远洋物业公司）。本院二审期间，远洋物业公司提交百度地图截图一张，拟证明涉案商铺所在小区目前已经实现三通，即路通、煤气通、水通。朱宇洁二审期间未向本院提交新证据，亦未对上述证据发表质证意见。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”朱宇洁作为涉案商铺的业主，远洋地产公司与远洋物业公司签订的前期物业服务合同对朱宇洁和远洋物业公司均具有约束力，双方均应恪守履行各自的义务。故本案二审争议的焦点为:一、对朱宇洁欠付的物业服务费起止时间及收费标准是否应予调整；二、朱宇洁是否需要向远洋物业公司支付违约金。关于争议焦点一。涉案商铺所在的天祺花园在2014年4月4日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，即涉案商铺于2014年4月4日开始才具备交付的条件，此前虽远洋地产公司在2013年12月20日已向朱宇洁发出收楼通知，但朱宇洁有权拒绝收楼。但在2014年4月4日之后，朱宇洁知晓可以接收涉案商铺，但仍以商铺门前道路未开通为由拒绝收楼，缺乏合同依据，不应支持。故一审认定涉案商铺物业管理费从2014年4月5日起计算至2017年3月并无不当，本院予以维持。对于物业费的计算标准问题，本案中，涉案物业为商铺，其基本使用功能是用于商业经营，而人流量的大小是影响商铺经营的重要因素。涉案商铺门前道路不通将对人流量造成影响，从而影响商铺的正常使用功能。而且，道路不通必然会对商铺门前的卫生、车辆等的管理造成影响，导致远洋物业公司无法全面提供完善的物业服务。虽然施工的道路属于市政道路，建设主体并非远洋物业公司，但不能据此免除远洋物业公司在其物业服务范围内应尽的义务。综合本案实际情况，一审法院酌定对远洋物业公司主张的物业服务费减少40%并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，由于朱宇洁一直未办理收楼手续，并未实际使用涉案商铺，且远洋物业公司提供的物业服务也确实存在道路不通、路灯不亮、车辆停放秩序管理不周等影响商铺正常经营的管理瑕疵，一审法院综合本案实际情况对违约金未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人远洋物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人中山远洋物业服务有限公司已预交），由上诉人中山远洋物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年三月二十五日书记员  郑 蕙