广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初26273号原告：广州恒利添物业管理有限公司，住所地广州市越秀区麓苑路****自编之一。法定代表人：张红华，职务：总经理。委托诉讼代理人：马琪、黄赛，广东国鼎律师事务所律师。被告：陈忠勤，男，1961年9月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：陈文健，男，1991年8月30日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：天主教广州教区，住所，住所地广州市越秀区一德路旧都**（石室）div>法定代表人：甘俊邱，职务：主教。委托诉讼代理人：冯钜深、施楚婷，广东联合发展律师事务所律师。原告广州恒利添物业管理有限公司诉被告陈忠勤、陈文健、天主教广州教区物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄赛、被告天主教广州教区委托代理人冯钜深到庭，被告陈忠勤、陈文健经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：判令三被告连带支付物业管理费14256元、代缴水费121.23元，共计14377.23元及利息（自起诉之日起至实际支付之日止，按人民银行同期贷款利率计算）。事实及理由：原告是越秀区一德路184、186号一德花园的物业管理单位。被告陈忠勤、陈文健是父子关系，两人长期居住使用184号2013房，被告陈忠勤、陈文健自2002年1月起至今一直拖欠物业管理费并拒不缴纳原告代其缴纳的水费，原告多次追讨，但被告不予理会。被告天主教广州教区是涉诉房屋的产权人，应承担连带责任。被告陈忠勤、陈文健无答辩。被告天主教广州教区答辩称，我方不同意原告要求我方承担连带责任的诉讼请求，希望法庭驳回原告的诉讼请求。一、我方不是涉案物业的实际使用人，按照权利义务对等的原则，涉案物业是由被告一使用的，作为使用人依法应承担责任。我方只是涉案房屋的业主，只是收取租金，并未接受原告的物业服务，所以依法不存在承担缴纳物业费的责任。二、按合同相对性原则，我方不是物业服务合同的签订人，也未接受过物业服务，作为物业服务合同的相对人即被告一应交付物业管理费，与我方无关，所以原告申请追加我方参加诉讼，且要求我方对拖欠物业管理费承担连带责任的诉请无法律依据。经审理查明：被告天主教广州教区为广州市越秀区一德路****的产权人，建筑面积47.71平方米。2000年1月3日，案外人宋群宽、陈忠勤签署《一德花园业主（住户）手册》（内有业主公约），其中内容为：住户宋群宽、陈忠勤，住宅****，《业主（住户）公约》第五条、业主由收房之日起，就应按规定缴交物业管理服务费、房租、水电费等费用；第十六条、业主不按规定缴交应交的管理服务费、水电费等费用以及赔偿款、违约金的，处以每日应缴金额千分之三的滞纳金，无正当理由拒不缴交的，物业管理单位可以采取停水、停电、停气等多种有效措施催缴；本公约一式二份，业主一份、物业管理单位一份等。2001年9月28日，广州市广源实业总公司（为甲方）与广州恒利添实业有限公司（为乙方）签订《协议书》，内容为：乙方是由原广源工贸发展公司、广源物业管理公司、广源房地产中介代理公司，经广州市国资局批准改制，在广州市工商局注册登记成立的股份制公司。根据《公司法》及企业改制的相关规定，甲乙双方就企业改制后的责、权、利等事宜签订如下协议：一、甲方原委托交付乙方改制前所有的业务范围、经营项目、管理权限继续有效，并由乙方继续经营运作；二、甲方与乙方在改制前签订的合同、协议、约定等，仍由甲乙双方继续履行，并各自承担双方的责任义务；三、自2000年3月30日起（广州市国资局批出的核资日期）至乙方改制前的三个子公司的债权、债务等顺延由乙方全部承担；甲方与乙方对改制前的账目往来进行清算理顺，于10月30日以前完成；……四、甲方与乙方改制前三个子公司的合同、协议约定可以乙方的名称在2001年10月30日前重新签订，未完善的各项具体事宜，双方协商理顺后，签订相应的合同予以解决等。2002年4月12日，广州市越秀区物价局向原告核发了《广东省经营服务性收费许可证》及副本，准许原告收取一德花园物业管理综合服务费，有效期至2005年4月；其中，高层住宅1.60元/平方米，商铺18元/平方米，办公楼4元/平方米。2007年4月30日，广州市广源实业总公司（为甲方）与原告（为乙方）签订《物业管理委托合同》，内容为：甲方将广州市越秀区一德东路一德花园，建筑面积79354.94平方米，委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2007年4月30日起；此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同等。合同未对物业管理服务费标准、缴费时间、逾期缴费滞纳金等事项作约定。2016年8月26日，被告天主教广州教区（甲方）与被告陈文健（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定承租涉诉2013房屋，租赁期限从2016年7月1日至2018年6月30日；租赁期内，乙方所产生的水电费、煤气费、电话费、上网费、有线电视费、物业管理费等全部由乙方自行承担等。原告就其相关主张还提交了广州恒利添实业有限公司作出的《情况说明》予以证明，其中内容为：涉讼的一德花园是广州市广源实业总公司建设开发的，该公司于1999年8月9日将一德花园委托广州市广源物业管理公司实行物业管理。2000年广州市广源物业管理公司与另外两家公司改制重组，登记设立我司广州恒利添实业有限公司。根据2001年9月28日签订的《协议书》，原告自2000年3月30日起承接原广州市广源物业管理公司受托实施的一德花园物业管理工作。后因物业管理行业的资质要求，我司于2002年1月作为股东登记设立本案原告广州恒利添物业管理有限公司。自2002年1月原告成立后，已实际接手涉讼一德花园的物业管理工作。鉴于上述客观情况，我司确认自2002年1月起，就涉讼一德花园物业管理服务，我司作为物业管理方的一切权利义务，由本案原告顺延实际承担和享有。特此说明。庭审中，原告表示曾向被告口头催缴费用，此外代缴水费发票暂无法找到。原告于2018年7月9日提起本案诉讼。本院认为，原告与广州市广源实业总公司签订的上述《物业管理委托合同》，接受该公司委托，对涉讼一德花园小区提供物业管理服务，符合《物业管理条例》中关于前期物业管理的规定。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与原告签订的《物业管理委托合同》，对小区全体业主具有约束力。上述合同签订前，涉诉小区原由广源物业管理公司提供物业服务，该公司后经改制为广州恒利添实业有限公司，现广州恒利添实业有限公司确认涉诉小区一直由原告提供物业服务，对此，本院予以认可。其中根据原告提供证据显示，涉诉房屋原由宋群宽、陈忠勤使用，后于2016年7月1日由被告陈文健承租使用。被告陈忠勤、陈文健作为涉诉房屋的使用人，享受了原告提供的物业管理服务，应向原告交纳相应的物业管理服务费。此外，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。现原告要求被告天主教广州教区承担连带责任，本院予以准许。至于原告主张的代缴水费，并未提供相应证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下：一、被告陈忠勤应于本判决生效之日起十日内，向原告广州恒利添物业管理有限公司支付自2002年1月1日至2016年6月30日止的物业管理费（按每月每平方米1.6元标准计算）及利息（以上述金额为基数，从2018年7月9日至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、被告陈文健应于本判决生效之日起十日内，向原告广州恒利添物业管理有限公司支付自2016年7月1日至2018年6月30日止的物业管理费（按每月每平方米1.6元标准计算）及利息（以上述金额为基数，从2018年7月9日至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、被告天主教广州教区对第一、二项判决内容承担连带清偿责任。四、驳回原告广州恒利添物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费79.7元，由原告广州恒利添物业管理有限公司负担39.85元，由被告陈忠勤、陈文健、天主教广州教区共同负担39.85元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  黄旭俐人民陪审员  张雪琼二〇一九年三月七日书 记 员  陈佳璇