安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终221号上诉人（原审被告）：芜湖瑞丰置业有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区。法定代表人：叶盛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：茅红星，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：董泽民，安徽纬纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桂玉兰，女，1979年6月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。委托诉讼代理人：刘朝晖，安徽深蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁先华，安徽深蓝律师事务所实习律师。上诉人芜湖瑞丰置业有限公司（以下简称瑞丰公司）因与被上诉人桂玉兰商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市三山区人民法院（2018）皖0208民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞丰公司上诉请求：1.撤销安徽省芜湖市三山区人民法院（2018）皖0208民初1864号民事判决第一项，改判逾期购房款违约金以购房面积为基数，自2018年1月11日起至2018年8月8日止按照同地段租金上浮30%标准计算；2.本案一、二审诉讼费由桂玉兰承担。事实和理由：一、瑞丰公司与桂玉兰签订的《商品房买卖合同》约定的违约金标准过高，应予调整。一审判决以“结合合同履行情况及当事人逾期利益等因素考虑”对合同中约定的已付房款日万分之三的计算标准予以支持，缺乏事实基础，亦有失公允。其一，瑞丰公司逾期交房给桂玉兰造成的仅是租金损失，并不产生其他损失，合同中约定的违约金明显高于桂玉兰所购买的商品房按市场价格出租的收益，对于约定的违约金过分高于造成的损失的，瑞丰公司可以请求人民法院予以适当减少。其二，瑞丰公司延期交房事出有因，主观上无违约过错。案涉合同签订后，因政府交付土地和水、电基础设施等未能按期到位，导致开工及施工严重滞后，工程验收被迫迟延。瑞丰公司在约定期限内未能交付商品房事出有因，非瑞丰公司故意拖延。二、一审判决瑞丰公司支付逾期交房违约金至实际交房之日违背合同约定，不能成立。瑞丰公司向桂玉兰发送的《交房通知书》载明的交付日期为2018年8月8日，案涉商品房涉及的建设工程已于2018年8月8日前通过竣工验收，工程经竣工验收后即具备交付使用条件。在通知确定的交房时间桂玉兰不予办理交接手续的，逾期交房后果应由桂玉兰承担，逾期交房违约金应计算至《交房通知书》载明的日期。一审判决依据《安徽省新建住宅小区综合查验办法》认定房屋经综合查验合格方可交付使用属于适用法律不当，该办法适用范围为住宅小区，案涉房屋为营业性用房，非住宅小区。桂玉兰辩称，一、瑞丰公司主张依据租金标准来调低违约金数额，依法不能成立。瑞丰公司逾期交房的行为已经构成违约，应严格按照既定的合同约定向桂玉兰支付违约金。二、违约责任是无过错责任，无论违约方有无过错都应承担违约责任，其法定的免责事由仅是发生了不可抗力，但本案中没有不可抗力的事实发生。瑞丰公司作为开发商，应当预见不能交付房屋的各种商业风险，由于瑞丰公司自身工程建设问题，导致房屋不能按时按约交付，其应承担违约责任。三、因瑞丰公司至今未向桂玉兰交付其所购买的房屋，因此逾期交房违约金应计算至瑞丰公司向桂玉兰实际交房之日止。桂玉兰向一审法院起诉请求：1.瑞丰公司支付逾期交房违约金（自2018年1月11日起按照已付房款的日万分之三计算至具备交房条件并实际交房之日止）；2.瑞丰公司支付逾期提供办理房屋房地产权证的全部材料的违约金（自2018年4月1日起按照已付房款的日万分之一计算至瑞丰公司提供办理房屋房地产权证的全部材料之日止）；3.判令瑞丰公司向桂玉兰支付实现债权的律师费用4125元；4.瑞丰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月6日，桂玉兰（买受人）与瑞丰公司（出卖人）签订了3份《商品房买卖合同》及补充协议，向瑞丰公司购买该公司开发的位于本市三山区峨桥瑞丰茶业交易博览城34#楼104、303、309室，设计用途为商业。合同约定，三套房屋购买金额分别为562914元、148716元、141648元，合计853278元；买受人应在2017年3月21日前付清首付款，余款在2017年3月28日前办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部材料；出卖人应在2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；买受人同意给予出卖人10日的交房宽展期限（自约定交房期限第二日起算），交房宽展期满后，若出卖人六十日内仍未能交房，买受人选择合同继续履行的，出卖人应自宽展期届满之日第二日起至出卖人《交房通知书》中载明的交房日期止，按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。出卖人应在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，如出卖人不能按期提交材料，影响了买受人办理房屋所有权证的，超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之一的违约金；如果一方违约，导致另一方通过仲裁、诉讼维权时，违约方应承担守约方因此支出的维权费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。桂玉兰于2017年1月7日支付了首付款，2017年4月9日与安徽繁昌农村商业银行股份有限公司峨桥支行签订了个人购房担保借款合同，瑞丰公司在保证人一栏签章。2017年5月9日，安徽繁昌农村商业银行峨桥支行将购房款42万元转账至瑞丰公司账户。至此，桂玉兰已付清全部购房款853278元。瑞丰公司于2018年8月7日向桂玉兰发出交房通知，通知桂玉兰同年8月8日起办理房屋交付及进场手续。桂玉兰因瑞丰公司未能提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《综合查验备案证》和办理初始登记等，认为尚未达到房屋交付条件和办理房地产权证的条件，拒绝收房。双方因违约金事宜协商未果，遂成诉。一审另查明：1.桂玉兰购买的峨桥瑞丰茶业交易博览城34#楼于2018年9月27日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.瑞丰公司于2018年11月9日向一审法院提交《综合查验备案证》，备案时间为2018年10月10日，一审法院于2018年11月12日告知桂玉兰，瑞丰公司于同日短信通知桂玉兰收房，桂玉兰称前往收房时因违约金问题与瑞丰公司未能达成一致，瑞丰公司拒绝交房，一审法院向瑞丰公司核实情况时，瑞丰公司称桂玉兰逾期办理按揭贷款手续构成违约，瑞丰公司可以拒绝办理交房手续，案涉房屋至今未办理交付手续；3.桂玉兰于2018年9月10日与安徽深蓝律师事务所签订委托代理合同，委托该律师事务所律师代理诉讼，合同约定一审律师代理费2750元，二审（如果存在）律师代理费1375元。同年9月11日，桂玉兰向安徽深蓝律师事务所支付2750元。一审法院认为，桂玉兰与瑞丰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方应根据诚实信用原则履行上述合同。案件审理过程中存在以下争议焦点：一、买受人桂玉兰是否有逾期付款的行为；二、瑞丰公司是否逾期交房，违约金如何计算；三、瑞丰公司是否有逾期提供办理房地产权证的全部材料的行为，是否应当承担违约金；四、桂玉兰实现债权的费用如何认定。以下逐项评析：关于争议焦点一，瑞丰公司虽主张桂玉兰逾期付款，但双方签订商品房买卖合同的时间为2017年4月6日，而合同中约定的首付款及按揭贷款的支付时间分别为2017年3月21日和2017年3月28日，均早于合同签订时间，不符合常理，桂玉兰亦不可能在尚未签订房屋买卖合同的情况下即与银行签订借款合同。故双方合同中关于付款时间的约定视为未作约定，且桂玉兰已付清了全部购房款，瑞丰公司关于桂玉兰逾期付款的辩解，不予采纳。关于争议焦点二，瑞丰公司于2018年8月7日通知交房时，尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《综合查验备案证》。根据《安徽省新建住宅小区综合查验办法》，房屋经综合查验合格方可交付使用。桂玉兰据此拒绝收房，符合规定。瑞丰公司应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金的标准，一审法院结合合同履行情况及当事人的预期利益等因素考虑，对合同中约定的已付房款日万分之三的计算标准予以支持。逾期交房违约金从双方约定的交房宽展期届满次日（2018年1月11日）起算。一审法院虽于2018年11月12日告知桂玉兰可以收房，瑞丰公司亦通知桂玉兰收房，但双方在交付房屋过程中，瑞丰公司以桂玉兰逾期付款构成违约为由拒绝交房，导致未能及时交付。瑞丰公司对该事实亦予以认可。故逾期交房违约金应计算至瑞丰公司实际交房之日止。关于争议焦点三，双方签订的合同中明确约定办理房地产权证的全部材料应在商品房交付使用后90日内提供，现案涉房屋尚未实际交付使用，桂玉兰主张瑞丰公司承担逾期提供材料的违约责任的诉讼请求尚不满足条件，不予支持。待瑞丰公司实际交付房屋后，如超过90日内未能提供办理房地产权证的全部材料，桂玉兰可根据实际情况另案主张相应的违约金。关于争议焦点四，因瑞丰公司逾期交房行为致桂玉兰诉至法院，产生相应的律师代理费用，根据合同约定，瑞丰公司应当向桂玉兰支付其实现债权费用。桂玉兰主张实现债权律师费4125元，但桂玉兰实际支出律师代理费2750元，其实际支出的律师费不违反律师代理民事诉讼的相关规定，故对桂玉兰的该项诉讼请求，予以支持2750元。判决：一、瑞丰公司于判决生效后十日内给付桂玉兰逾期交房违约金（以853278元为基数，自2018年1月11日起至房屋实际交付之日止按日万分之三计算）；二、瑞丰公司于判决生效后十日内给付桂玉兰实现债权的律师费用2750元；三、驳回桂玉兰的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计903元，由桂玉兰负担225元，瑞丰公司负担678元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是双方约定的违约金是否合理以及应否调整的问题。我国合同法上的违约金是以补偿性为主、惩罚性为辅。违约金的本质是对因违约而受损失的当事人予以补偿，在约定的违约金一般高于造成的损失的情况下有限度地体现惩罚性，但如果约定的违约金过分高于造成的损失的，则允许法院在经当事人请求后依职权予以调整。本案中，瑞丰公司上诉称双方合同中约定的违约金明显高于桂玉兰所购买的商品房按市场价格出租的收益，对于约定的违约金过分高于造成的损失的，应予适当减少。瑞丰公司在一审中提交了芜湖平永泰资产评估有限公司出具的峨桥瑞丰国际茶博城资产评估报告以佐证合同约定的违约金过分高于造成的损失，该评估报告虽系瑞丰公司单方委托作出，但其结合瑞丰公司与其他大部分购房户自愿达成的赔偿协议所协商确定的违约金数额，对认定案涉双方约定的违约金是否过分高于实际损失，具有充分的参考作用。桂玉兰虽辩称其因瑞丰公司的违约行为而产生的损失不止于租金收益，但桂玉兰并没有进一步举证证明其实际损失的涵盖范围、具体数额以及违约金的合理性，故对桂玉兰的前述辩称意见，本院不予采纳。本院结合多种因素综合进行考量，包括合同的履行情况、预期利益、当事人的过错程度以及同类纠纷的处理等，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金计算标准调整确定为已付房款的日万分之二点四。现因瑞丰公司至今仍未将涉案房屋交付给桂玉兰，瑞丰公司对一审法院查明的其拒绝交房的事实亦无异议，故违约金应计算至瑞丰公司实际交房之日止。瑞丰公司主张逾期交房违约金计算至《交房通知书》载明的日期，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，瑞丰公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市三山区人民法院（2018）皖0208民初1864号民事判决第二项；二、撤销安徽省芜湖市三山区人民法院（2018）皖0208民初1864号民事判决第一项、第三项；三、芜湖瑞丰置业有限公司于本判决生效后十日内给付桂玉兰逾期交房违约金（以853278元为基数，自2018年1月11日起至房屋实际交付之日止按日万分之二点四计算）；四、驳回桂玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1355元，由芜湖瑞丰置业有限公司负担1084元，桂玉兰负担271元。本判决为终审判决。审判长 沈 武审判员 吴丽群审判员 汪 智二〇一九年三月十九日法官助理宋喜萍书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;……