北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终4203号上诉人（原审被告）：北京伟特房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇焦各庄村村委会东南300米。法定代表人：唐昊涞，董事长。委托诉讼代理人：侯嘉林，男，北京伟特房地产开发有限公司销售经理。被上诉人（原审原告）：王晓璐，女，1988年10月24日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨淳（王晓璐之夫），1987年12月13日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：杨淳，男，1987年12月13日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：望天树资产管理（北京）有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：杨卫清，执行董事。委托诉讼代理人：李健强，男，望天树资产管理（北京）有限公司职员。被上诉人（原审被告）：望天树空间装饰（北京）有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：杨卫清，执行董事。委托诉讼代理人：赵平，男，望天树空间装饰（北京）有限公司销售经理。被上诉人（原审被告）：北京嗨楼科技有限公司，住所地北京市丰台区菜户营****（太平桥企业集中办公区）。法定代表人：杨永珍。上诉人北京伟特房地产开发有限公司（以下简称伟特公司）因与被上诉人杨淳、王晓璐、望天树空间装饰（北京）有限公司（以下简称望天树装饰公司）、望天树资产管理（北京）有限公司（以下简称望天树资产公司）、北京嗨楼科技有限公司（以下简称北京嗨楼公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初3986号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。伟特公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨淳、王晓璐要求伟特公司支付利息、违约金及返还团购费的诉讼请求。事实与理由：《合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。原审判决认定伟特公司与望天树资产公司、望天树装饰公司之间存在委托关系缺乏证据支持，不能成立。杨淳、王晓璐提供的所有协议上卖方或甲方均不是伟特公司，望天树资产公司或望天树装饰公司并不是以伟特公司的名义售房，伟特公司既没有出具委托书，也没有和杨淳、王晓璐签订过任何协议，更没有收到杨淳、王晓璐支付的任何款项，伟特公司没有获取任何利益。杨淳、王晓璐要求支付逾期退款利息是由于望天树公司逾期退款产生的法律责任，与伟特公司没有任何关系。因此一审法院要求伟特公司给付利息没有任何事实与法律依据。团购费是杨淳、王晓璐向北京嗨楼公司交纳的，伟特公司不知道有北京嗨楼公司，即使北京嗨楼公司与望天树公司有合作，与伟特公司也没有法律上的牵连，一审法院判决伟特公司退还团购费没有任何依据。综上，一审法院判决伟特公司承担责任严重突破了合同相对性原则，请求二审法院判如所请。杨淳、王晓璐答辩称，同意一审判决，不同意伟特公司的上诉请求，要求维持原判。望天树装饰公司答辩称，不同意原审判决但未上诉，同意伟特公司的上诉请求，团购费是北京嗨楼公司收取的，不应由望天树装饰公司退还。望天树资产公司答辩称，同望天树装饰公司的答辩意见。北京嗨楼公司未提交答辩意见。杨淳、王晓璐向一审法院提出诉讼请求：1.判令伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司、北京嗨楼公司支付自2017年7月1日至2017年11月20日止的房款利息18300.59元（以未付款金额为基数，按照年利率5%的利率计算）；2.伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司、北京嗨楼公司返还团购费6万元并支付利息（以6万元为基数，自2016年6月23日至实际退清团购费之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司、北京嗨楼公司支付违约金10万元；4.伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司、北京嗨楼公司支付律师费1万元；5.案件受理费和公告费由伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司、北京嗨楼公司负担。一审法院认定的事实如下：伟特公司与望天树资产公司自认双方达成一致由望天树资产公司销售伟特公司开发的项目名称为绿智汇园的×××房屋，该项目又称“新干线项目”。伟特公司于2016年9月25日获得《北京市商品房预售许可证》，项目座落于北京市顺义区南法信镇焦各庄村东。望天树资产公司与望天树装饰公司系关联公司，二公司共同预售绿智汇园项目房屋，采用望天树资产公司与购房者签订购房协议，望天树装饰公司负责进行精装修的方式，房款及装修款由望天树装饰公司收取。在销售过程中，望天树资产公司、望天树装饰公司与北京嗨楼公司合作销售，通过团购费抵房款方式由北京嗨楼公司收取了数额不等的团购费。杨淳、王晓璐系夫妻关系，二人于2016年6月20日与望天树资产公司签订《北京新干线》定购协议，购买北京新干线房源×××，面积64.39m2，总价1992870元。杨淳、王晓璐共计交纳房款1250204元。王晓璐于2016年6月23日与北京嗨楼公司签订《会员团购优惠服务说明书》，载明：北京嗨楼公司依托企业自身品牌、信用及相关资源，为您从开发商处争取到以下优惠条件购买意向楼盘，您也愿意成为北京嗨楼公司会员，享受为您提供的本次购房优惠服务。为此，本公司就您本次享有的购房优惠服务有关事宜说明如下：王晓璐，本公司为您争取的意向购买楼盘优惠为绿地??北京新干线，购房优惠服务费金额及支付方式6万元抵12万元。特别说明：1.只有您支付服务费成为本公司会员后方能享有本说明书项下的购房优惠服务。2.当您没有成功购房，或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系北京嗨楼公司，随时申请退还您已支付的服务费。3.当您在成功购房后，因任何原因取消购房，您需要向与您签订《商品房预售/销售买卖合同》的开发商申请由开发商开具《退房确认函》，请您持《退房确认函》随时申请退还您已支付的服务费。4.申请退还服务费将于办理退款手续后15个工作日内转账退还至原消费银行卡，办理退款无手续费用全额退还，北京嗨楼公司不承担退款期间所产生的利息费用以及任何第三方产生的相关责任……7.如因政策原因，导致该房屋无法签署《商品房预售/销售买卖合同》，北京嗨楼公司承诺在相关政策出台15个工作日内全额无息退还，同时不承担任何其他责任。杨淳、王晓璐支付了团购费6万元。杨淳、王晓璐于2017年8月22日起诉至一审法院后，杨淳、王晓璐与望天树资产公司、望天树装饰公司协议一致，于2017年9月21日签订《和解协议》，约定杨淳、王晓璐为甲方，望天树资产公司、望天树装饰公司为乙方。甲方于2016年6月20日与乙方签订《北京新干线定购协议》，购买北京新干线房源×××，面积64.39m2，总价1992870元。乙方代望天树资产公司、望天树装饰公司收取甲方款项：人民币1250204元房款，但因北京市出台房产限购政策，导致甲方不具有购房资格，依据《中华人民共和国民法》及双方约定，乙方应退还甲方已交纳款项。截至本协议签订之日，乙方已向甲方退款23万元，但尚有1020204元房款没有退还。经双方协商，达成以下共识：1.自签订协议起乙方于2017年9月25日退还甲方房款255051元；2.乙方于2017年10月11日前退还甲方房款255051元；3.乙方于2017年10月31日前退还甲方剩余房款255051元；4.乙方于2017年11月20日前退还甲方剩余房款255051元；5.甲方于2017年10月11日或之前收到上述第二笔款项人民币255051元退款之日起5个工作日内向顺义区人民法院申请撤回对乙方（及其他被告）已提起的诉讼。如甲方逾期未申请撤诉，剩余款项作为甲方应承担的违约金乙方将不予支付；6.乙方承诺甲方未退款金额给予补偿5%年化率，自2017年7月1日起至实际退款日止。如乙方分批退款，上述补偿期间亦分别计算，于最后一次退款时一并支付；7.若甲方按期撤诉后，乙方未按照本协议履行余下退款义务，乙方应于2017年11月30日前给予甲方人民币10万元作为违约金，同时甲方有权继续起诉乙方……甲方处有杨淳、王晓璐签字，乙方处有望天树资产公司、望天树装饰公司盖章。后望天树空间公司分别于2017年9月25日向杨淳、王晓璐退款255051元，于2017年10月10日退款255051元，于2017年10月30日退款5万元，于2017年11月17日退款205051元，于2017年11月24日退款255051元。2017年10月11日，杨淳、王晓璐撤回对望天树资产公司、望天树装饰公司的起诉。2018年3月14日，望天树资产公司、望天树装饰公司为杨淳、王晓璐出具《利息承诺书》，甲方为王晓璐、杨淳，乙方为望天树资产公司、望天树装饰公司……乙方收取甲方款项1250204元房款，现已全额退款至甲方，根据之前甲乙双方签订的和解协议，乙方需付款甲方利息18300.59元，现乙方承诺甲方于2018年3月31日前付清利息。甲方处有王晓璐、杨淳的签名，乙方有望天树资产公司、望天树装饰公司盖章。2018年3月14日，北京嗨楼公司为杨淳、王晓璐出具退款承诺书，载明：杨淳、王晓璐于2016年6月23日与乙方签订《会员团购优惠服务说明书》，购买北京新干线房源，缴纳团购费人民币60000元。但因北京市出台房产限购政策，导致不具有购房资格，现承诺客户于2018年3月31日前退还60000元团购费用。”客户签字处有杨淳、王晓璐的签字，北京嗨楼公司也在该承诺书上盖章。望天树资产公司、望天树装饰公司称伟特公司允许其销售房屋，售出房屋后，其将房款支付给伟特公司，由伟特公司与购房人签订正式购房合同、办理网签手续等，二公司实际是代伟特公司收取房款，按照上述销售方式已经促成二三十套房屋签订了购房合同并办理网签手续，本案杨淳、王晓璐因北京3.26新政无法继续购买房屋，故未办理网签手续，二公司未将收取的房款支付给伟特公司。北京嗨楼公司与望天树资产公司、望天树装饰公司合作销售并未签订书面合同，口头约定团购费作为销售利润直接归北京嗨楼公司所有，望天树资产公司、望天树装饰公司不收取团购费。在销售房屋时，北京嗨楼公司会将团购费和抵扣房款金额从房屋总款中加出来。对此伟特公司表示不清楚具体操作方式，杨淳、王晓璐对望天树资产公司、望天树装饰公司、伟特公司陈述不予认可，表示伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司、北京嗨楼公司均为一式，应共同承担责任。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案北京嗨楼公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。望天树资产公司、望天树装饰公司收取了杨淳、王晓璐房款、装修款并承诺支付利息18300.59元，杨淳、王晓璐对此无异议，一审法院予以确认。根据双方当事人陈述及提交的证据可以查明，伟特公司系“北京新干线”项目（绿智汇园）的开发企业，其将涉诉房屋委托望天树资产公司、望天树装饰公司进行销售，双方已经形成委托合同关系，望天树资产公司、望天树装饰公司销售房屋的行为及法律后果应由伟特公司承担，故对于杨淳、王晓璐要求伟特公司共同承担利息的诉讼请求，一审法院予以支持。北京嗨楼公司与王晓璐签订团购协议，约定未能购买楼盘可退还团购费，现杨淳、王晓璐已经无法继续购买涉诉房屋并办理了退款手续，北京嗨楼公司应按照协议约定将团购费退还杨淳、王晓璐。北京嗨楼公司与望天树资产公司、望天树装饰公司系合作关系，北京嗨楼公司与杨淳、王晓璐的约定亦同时约束于望天树资产公司和望天树装饰公司，故二公司亦应对退还团购费承担连带责任。经查，本案团购费具有抵扣房款性质，应属于房款的一部分，伟特公司作为销售涉诉房屋的委托方，对于杨淳、王晓璐交付给北京嗨楼公司的6万元亦具有退还责任。《会员团购优惠服务说明书》约定了因政策原因导致房屋无法签署《商品房预售/销售买卖合同》，北京嗨楼公司承诺在相关政策出台15个工作日内全额无息退还团购费，故杨淳、王晓璐要求支付自2017年4月11日起至全部退还团购费之日止的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，不违反双方约定及法律规定，一审法院予以支持，对于2016年6月23日至2017年4月10日期间的利息，一审法院不予支持。对于团购费利息，望天树资产公司、望天树装饰公司、伟特公司均有共同给付义务。对于杨淳、王晓璐主张的违约金10万元，双方在和解协议中约定若杨淳、王晓路按期撤诉，望天树资产公司、望天树装饰公司未按协议继续履行退款义务应给付违约金10万元，杨淳、王晓璐依约撤诉，望天树资产公司、望天树装饰公司确实存在后续款项逾期给付的事实，但考虑到本案退款等后续事宜系因房屋政策调整造成无法继续履行合同，属于不可归责一方当事人原因导致，且望天树资产公司、望天树装饰公司违约情形较为轻微，并已对杨淳、王晓璐的损失以利息方式予以补偿，故一审法院根据杨淳、王晓璐的实际损失情况，对于杨淳、王晓璐主张的违约金依法予以调整。就该笔违约金，伟特公司与望天树资产公司、望天树装饰公司一并承担给付责任。杨淳、王晓璐主张的律师费无合同及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司共同给付杨淳、王晓璐房款利息一万八千三百元五角九分，于判决生效后七日内执行；二、伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司、北京嗨楼公司共同退还杨淳、王晓璐团购费六万元，并支付利息（以六万元为基数，自二〇一七年四月十一日起计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），于判决生效后七日内执行；三、伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司共同给付杨淳、王晓璐违约金二万元，于判决生效后七日内执行；四、驳回杨淳、王晓璐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，望天树资产公司申请孙晓赫作为证人出庭。本院认为，孙晓赫在一审中曾作为望天树二公司代理人参与诉讼，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十八条“证人不得旁听法庭审理”的规定，故对其证言本院不予采纳。本院依法补充查明如下事实：望天树资产公司、望天树装饰公司在一审庭审中称，伟特公司口头委托其销售房屋，其是按照房款价格向客户收取房款后，扣除装修费用后按照建委备案的价格支付给伟特公司房款。其是通过装修来赚钱。其会和每个客户谈装修费用，如果客户不同意其装修，其就不会介绍这个客户。北京嗨楼公司是和其合作的销售公司，北京嗨楼公司通过介绍客源收取团购费的方式，把收取的团购费作为收益，团购费所谓抵扣房款是促销手段，实际抵不了房款，北京嗨楼公司在与客户洽谈时就会把房屋价格抬高，把团购费及相抵的房款数额要出来。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为伟特公司是否应当承担相应付款责任。伟特公司系“北京新干线”项目（绿智汇园）的开发商，根据伟特公司与望天树资产公司在一审中的自认，伟特公司委托望天树资产公司销售“北京新干线”项目房屋，故伟特公司与望天树资产公司之间成立委托合同关系。在房屋买卖中，购房人与销售者订立房屋买卖合同的合同目的是取得房屋的所有权，其关注的重点通常为销售者是否为房屋所有权人、是否有权销售房屋、房屋上是否有抵押等情况。鉴于“北京新干线”项目的开发商为伟特公司、伟特公司取得了商品房预售许可证、伟特公司与望天树资产公司之间存在委托合同关系，购房人在与望天树资产公司签订定购协议时，有理由相信伟特公司受定购协议的约束。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，伟特公司应当受涉案定购协议的约束，望天树资产公司销售房屋的行为及法律后果应由伟特公司承担。在购房人受北京购房政策影响而不能购买房屋时，伟特公司应当承担向购房人退还购房款的义务。望天树资产公司是否实际将购房人的购房款转给伟特公司，不影响伟特公司依法承担退还购房款的义务。望天树资产公司、望天树装饰公司实际收取了购房人的房款和装修款，且未将上述款项支付给伟特公司，并在购房人因政策原因不能购买房屋时以自己名义与购房人签订《和解协议》承诺退还房款，现其未能按照协议约定按期退还房款，存在逾期退还房款的违约情形，其应当依约承担逾期退还房款利息及支付违约金的责任。一审法院判令望天树资产公司、望天树装饰公司承担支付逾期退还房款利息及违约金的责任并无不当，且望天树资产公司、望天树装饰公司并未就此提起上诉，故本院对此予以确认。伟特公司作为房屋销售的委托人，依法亦应承担逾期退还购房款利息及违约金的责任。关于团购费，购房人与北京嗨楼公司签订的《购房优惠服务说明书》虽将团购费记载为“服务费”，但该说明书并未载明该笔“服务费”所对应的服务，而从该说明书的其他条款看，该笔费用能够抵扣房款，且在购房人因任何原因放弃购房时，购房人均能够要求退还该笔款项，而不论北京嗨楼公司是否提供了“服务”，由此可知，该笔团购费具有房款的性质。望天树资产公司、望天树装饰公司主张团购费实际是北京嗨楼公司因介绍房源而收取的费用，实际上抵扣不了房款。对此本院认为，根据当事人的陈述可知，伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司、北京嗨楼公司基于商业利益考量而建立了较为复杂的商业合作关系，在房屋销售的过程中，通过房款、装修款、团购费等各种名义从购房人处收取了款项，并从中获得各自收益。但从购房人的角度看，购房人无从知道上述四个公司之间复杂的商业合作模式，亦不关心上述四公司在收取其款项后如何分配收益，其订立房屋买卖合同的目的是取得房屋的所有权，作为对价其愿意支付相应的房款，在无法对购房人支付的款项予以清晰界定的情况下，购房人有理由相信其支付的款项均为房款的一部分。故本院认定涉案团购费属于购房人支付房款的一部分。现购房人因政策原因无法继续购买房屋并办理了退款手续，北京嗨楼公司应按照协议约定将团购费退还购房人。望天树资产公司、望天树装饰公司与北京嗨楼公司系合作关系，且其亦未将团购费实际支付给伟特公司，故望天树资产公司、望天树装饰公司应与北京嗨楼公司共同承担退还团购费的责任。一审法院判令望天树资产公司、望天树装饰公司、北京嗨楼公司共同承担退还团购费及利息的责任并无不当，且望天树资产公司、望天树装饰公司、北京嗨楼公司均未就此提起上诉，故本院对此予以确认。团购费属购房人支付房款的一部分，未超出伟特公司委托望天树资产公司销售房屋的授权范围，伟特公司作为委托人，依法亦应承担退还团购费及利息的责任。综上所述，伟特公司的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4066元，由北京伟特房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇一九年三月二十二日法官助理  程惠炳法官助理  张 弛书 记 员  刘 鸽书 记 员  高 明