云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0502民初43号 原告(反诉被告):杨子香，女，1979年2月23日生，汉族，云南省隆阳区人，住隆阳区。 委托诉讼代理人：杨龙、翟雪燕，云南旦阳律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：保山市坤泰房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915305025577805695。 住所地：隆阳区永昌路中央名门小区9—D101号。 法定代表人：王笑一，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张健萍、李雪婷，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告(反诉被告)杨子香与被告（反诉原告）保山市坤泰房地产开发有限公司（以下称保山坤泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨子香及其委托诉讼代理人杨龙、翟雪燕，被告（反诉原告）保山坤泰公司的委托诉讼代理人张健萍、李雪婷等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)杨子香向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理不动产权证书；2、支付逾期办理不动产权证书违约金1888.64元；3、支付至2016年9月22日止的逾期交房违约金32295.74元；4、支付逾期交付车位违约金13440元；5、承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月30日，原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告按套计价向被告购买坤泰·驿路名门5-1-303号一套预售商品房，套内参考建筑面积83.37㎡，参考建筑面积103.32元,总价款377728元。原告除支付被告首期房价款77728元外，另向银行按揭贷款300000元支付给了被告。按合同约定，被告应于2015年12月31日前将检收合格的商品房交付原告，但该房屋直到2016年9月22日才验收交房，被告延迟交房已构成违约。按双方合同第九条约定，逾期交房30天内，被告按每天房价款总额的万分之五支付违约金，逾期交房在30天后，按已付款的0.03%支付违约金的规定，被告应支付原告逾期交房265天的违约金32295.74元；被告至今未替原告办理房地产证书，被告应替原告办理房地产证书，并按购房款总金额的00.5%支付逾期办证违约金1888.64元。被告逾期交付车位265天，按照车位转让协议，每天支付逾期交付车位1%的违约金过高，原告愿按购买车位总价款44800元的30%计算，由原告支付逾期交付车位违约金13440元。 被告（反诉原告）保山坤泰公司辩称，2010年9月2日，被告以出让方式依法取得土地使用权后用于开发商品房，因地类用途与规划建设内容有冲突，无法办理商品房不动产权登记手续，被告也在积极与相关部门协调变更土地性质事宜，但至今相关手续仍在办理中，致被告不能如期办证，系政府行为所致。双方签订《商品房预售合同》后，另签订了《合同补充协议》。在《商品房预售合同》第十二条中约定了如因政府或相关部门以及买受人的原因无法办证的，则出卖人不承担相关责任。根据此约定，应免除被告逾期办证违约金的责任。原告主张的逾期交房及违约金，按合同约定，房屋交付条件为“建设单位组织验收合格”，被告在公告交房之前，已经组织该项目的勘查、施工、设计、监理等单位进行验收，涉案房屋经验收为合格，已达到交房条件，原告也已接房，既便存在逾期交房的情况，逾期的时间也依法计算到原告实际接房之日，另在合同中约定了被告有60天的免责期限，应予扣减。原告主张被告逾期交房与客观事实不相符。原告主张逾期交付地下车位的情形不存在，并要求被告支付至2016年9月22日的逾期交付地下车位违约金，无法律依据。按照车位转让协议约定，车位交付系于交房后一周，被告在交付房屋的当天就办理了交付地下车位手续，原告提交的证据不能证明其主张。故原告主张逾期交房违约金、逾期办证违约金及逾期交付地下车位违约金的计算方式过高，虽然原告在起诉时按比例作了扣减，但仍高于违约金范畴，请求法院予以调整。 被告（反诉原告）保山坤泰公司向本院提出反诉请求：请求判令反诉被告支付自2016年10月31日起至2017年8月31日止的逾期接收房屋违约金15200元，并承担诉讼费用。事实与理由：2015年8月30日，反诉原告与反诉被告签订的《商品房购销合同》第十条约定：“反诉原告已按约定履行通知反诉被告的，反诉被告应于通知确定的期限内办理房屋交接手续，否则免除反诉原告责任，并至通知确定的交房期限届满之日起房屋毁损的风险由反诉被告承担，如反诉被告在反诉原告通知的期限内届满60日内，仍未办理房屋交接手续，反诉被告承担所购买房产的物业管理费和产生的其他费用等，并按每日50元违约金支付给反诉原告。”反诉原告的商品房竣工，及时组织该项目的勘查、施工、设计、监理等单位进行验收，房屋结论为合格，达到了双方在合同中约定的交付使用的接收条件，并于2016年2月27日和8月30日两次在《保山日报》发布交房公告，对反诉被告履行了告知义务，但反诉被告不按双方合同约定，在2016年8月31日前履行接收房屋义务，直到2017年9月1日才办理接收房屋交接手续，在此时间段，给反诉原告造成了空管房管理费用的损失。根据双方签订的合同第十条约定，反诉被告应承担违约责任，按每天50元计算，支付自2016年10月31日起至2017年8月31日止共304天逾期接收房屋违约金15200元。 原告针对被告反诉答辩称，反诉原告发布两次公告时，所建房屋并未验收合格，在此情形下，两次发布公告，系无效公告。本案涉案房屋系逾期验收合格，在此情形下，双方办理了交接手续，并接收房屋，表明反诉原告认可反诉被告的逾期接房，不存在反诉被告违约。反诉被告于2017年9月1日接收房屋，交纳物管费的起止时间为2016年2月28日，不存在所谓的空管房管费的损失。故反诉原告的反诉请求不成立。 原告针对本诉向本院提交了如下证据： 1、《商品房购销合同》、《补充协议》、《备案登记表》各一份，欲证实原、被告双方于2015年5月30日签订合同，约定2015年12月31日交房，并就逾期交房违约金、损失等达成一致，被告代办产权证登记手续，因被告原因无法办理产权登记，应按《补充协议》第七条承担违约责任。经质证，被告不持异议，但认为合同第十条约定，被告有60天免责期，原告逾期接房也有60天的免责期，另根据《补充协议》第七条对《商品房购销合同》第十二条补充的约定，说明被告有免责的情形。 2、购房款发票收据、按揭贷款材料、公共维修基金收据、契税收据、物业管理费收据各一份，计20页，欲证实原告履行了合同条款义务，并交纳了相应的契税、公共维修基金和物管费用。经质证，被告对真实性不持异议，但认为房屋交付条件应根据合同约定的“经建设单位组织验收合格为基准”，不应变相的截止到2016年9月22日。 3、（2017）云0502民初1703号民事判决书、（2017）云05民终3号民事判决书、（2017）云民申1106号民事裁定书各一份，欲证实本案涉案房屋于2016年9月22日才竣工验收合格，达到交房条件，被告逾期交房的事实在已生效的判决书和裁定书中进行了确认。经质证，被告对关联性持有异议，认为本案不属于最高人民法院的指导性案例，对本案不具有指导性作用。 4、地下车位使用权转让协议、车位收款凭证各一份，及（2016）云0502民初5460号民事判决书及（2017）云05民终640号民事判决书各一份，欲证实被告收取了原告车位款44800元，以及就被告逾期交付车位的同类案件事实在该生效法律文书中进行了确认，并对逾期交付车位的同类型案件诉请作了判决。经质证，被告不持异议，但认为原告主张的车位违约金过高，应予扣减，且计算至2016年9月22日无法律依据。 本院认为，原告提交证据1能够证实原告与被告购买了坤泰·驿路名门5幢1单元3层303号商品房，双方就房屋面积、价款、交房时间以及各方违约责任进行了约定，并办理了该房屋的备案登记，本院予以采信。证据2系原告除向被告支付首付款外，另向银行贷款交付给被告，以及原告按约定，向被告交纳了公共维修基金，为办理房地产证书交纳了相关契税和物业管理费等费用，本院予以采信。证据3中的（2017）云0502民初1703号民事判决书、（2017）云05民终3号民事判决书，系本院和二审法院在审理本案被告与案外人就同类型案件所做事实认定，其中在已生效的（2017）云05民终3号民事判决书中，确认了被告逾期交房时间为2016年9月22日，（2017）云民申1106号民事裁定书系被告不服二审法院判决，向云南省高级人民法院申请再审后所作驳回被告申请的生效民事裁定书，本院对（2017）云05民终3号民事判决书和（2017）云民申1106号民事裁定书应直接采用。证据4系双方就地下车位签订的使用权转让协议及就同类型案件由本院和二审法院对涉及逾期交付房屋和逾期交付车位认定的事实，本案直接使用。 被告保山坤泰公司针对本诉向本院提交如下证据： 1、国有建设用地使用权出让合同、保山市建设项目规划设计条件计24页，欲证实2010年9月2日，被告依法取得土地使用权，并向保山市规划建设管理委员会提交了规划审批手续后，在建筑规划中审批可兼容配套商业、市政、公共服务用房使用权性质。经质证，原告不持异议，但认为开工时间、竣工时间以及建设规划许可证时间与被告开发房地产时间不相符，规划审批可兼容配套商业、市政、公共服务用房使用性质，系被告曲解了该配套商业服务用房的意思，小区内仅限于超市、农贸市场等公共设施，建筑使用性质明确表明为住宅和公寓，被告违规建盖商铺，导致无法验收、办证，过错在被告，被告应承担责任。 2、坤泰驿路名门项目土地性质变更请示、保山市国土资源局收文批阅、保山市人民政府办公室文件审批单计3页，欲证实本案涉诉房屋无法办理房产证，系因地类用途与规划建设内容有冲突，系政府行为所致。被告积极与相关部门申请，就土地性质变更事宜正在办理中，被告不存在过错。经质证，原告持有异议，认为该材料显示被告2018年1月23日筹备向相关部门办证，该时间已逾期，且无任何部门公章，属被告单方制作。 3、公告交房报纸2份，欲证实被告于2016年2月27日和2016年8月30日，两次在《保山日报》发布交房公告，被告按合同约定，履行了告知义务。经质证，原告持有异议，认为案涉房地产验收合格的时间为2016年9月22日，被告发布公告的时间为2016年2月27日和8月30日，在该时间段，被告尚未验收合格就公告接房，系无效公告。 4、坤泰中央名门交房屋装修钥匙流程表16份、小区物业服务合同16份。欲证实原告与被告就案涉房屋交接手续，被告交付房屋的时间。经质证，原告对其真实性不持异议，但认为系被告为掩盖逾期验收，在未验收合格之下，就通知业主办理手续，交物管费用，该16户住户保留返还多交物业管理费的权利。 本院认为，被告提交的证据1，能够证实被告经出让方式取得国有土地使用权用于开发商品房，本院予以采信。证据2只能证实被告开发的商品房建成后，因地类用途与规划建设有冲突，被告向相关部门申请，要求变更地类用途，对其真实性，本院予以采信。证据3系被告对所建商品房在未经相关部门组织验收合格的情形下登报公告，通知业主限期接房，该组证据与原告提交证据3中（2017）云05民终3号民事判决书认定的2016年9月22日为验收合格交房日不相符合，本院不予采信。被告提交的证据4所涉16户业主接收房屋的材料中，无原告接收房屋记录，本案不作证据使用。 反诉原告保山坤泰公司针对反诉主张提交了如下证据： 1、公告交房报纸二份，欲证实反诉原告于2016年2月27日和2016年8月30日，两次在《保山日报》发布交房公告，履行了合同中约定的交房告知义务。经质证，反诉被告持有异议，认为合同约定的交房日期为2015年12月31日，反诉原告登报的时间为2016年2月27日和2016年8月30日，而房屋验收合格时间2016年9月22日，反诉原告存在虚假公告情形，不符合法定公告条件，且公告形式单一，不具体，无法达到受送达人知悉效果，系无效公告。 2、客户钥匙、物品签收单、中央名门小区前期物业服务合同各一份，欲证实反诉被告经多次通知后，才于2017年8月31日办理了接收房屋手续，根据合同约定，反诉被告应承担逾期接收房屋的违约责任。经质证，反诉被告对证明目的持有异议，认为正好证明了反诉原告无法如期交付房屋，反诉被告虽逾期接收房屋，但已交清之前的所有费用，不存在违约。 本院认为，反诉原告提交的证据1与其在本诉中提交的证据3系同一证据，该证据与（2017）云05民终3号民事判决书认定的2016年9月22日为验收合格交房日不相符合，本院不予采信。证据2能够证实反诉被告于2017年8月31日接收了房屋，对其真实性本院予以采信。 反诉被告针对反诉未提交证据。 综合以上证据的分析认定，本院确认如下法律事实: 被告保山坤泰公司以出让方式取得位于隆阳区住宅用地的使用权，国有土地使用权证号为：隆国用（2010）第03658号，被告用于开发商品房，项目名称为坤泰·驿路名门，商品房预售许可证号为：预许保字（2014-22）号。2015年8月30日，原告与被告签订了一期《商品房购销合同》和《补充协议》，合同约定：原告购买的商品房为5幢第1单元3层303号套房，合同编号为：坤泰·驿路名门（2015）年（5-1-303），房屋参考套内建筑面积83.37㎡（含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积价格），参考建筑面积103.32㎡，价款总额377728元；原告于2015年8月30日支付被告首付款77728元，余款300000元，于2015年9月6日由原告办理银行按揭手续；甲方（被告）于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付乙方（原告）；乙方如未按本合同约定付款，乙方自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天房款总额万分之五向甲方支付违约金，合同继续履行，如乙方逾期30天后仍未付清全部房款，则甲方有权解除本合同，并由乙方向甲方支付合同总价款10%的违约金，本合同所涉及的房屋，甲方有权另行处理；甲方如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天房款总额万分之五向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金,合同继续履行；如遇相关政策法规调整或市政工程重大变更，不可抗力因素等，造成甲方交房延迟的，交房时间相应顺延，甲方可免除逾期交房的相关经济责任和法律责任；商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或书面通知、电话通知形式通知乙方办理交接手续，交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；按合同约定时间，甲方未能按期交房，逾期60天内，免除甲方相关责任，逾期60天后，按每日50元违约金支付给乙方；如乙方在甲方通知的期限满60日内，仍未办理房屋交接手续，乙方承担所购房地产的物业管理费和产生的其他费用等，并按每日50元违约金支付给甲方；甲方按国家规定程序为乙方办理该套房屋产权登记手续，乙方须向甲方提供完整有效的办理产权登记所需资料并承担办证涉及的税金、维修基金和产生的所有费用；另在《补充协议》第七条约定：“在办理好房屋所有权证后，出卖人将根据该商品房所涉及的土地使用权大证是否便于分割和所在小区的开发程试及时将有关办证资料交国土部门备案和办证。如因出卖人的原因无法办证的，则出卖人向买受人按总房款的00.5%支付违约金；若因政府或相关部门以及买受人等非出卖人原因所造成的无法办证的，则出卖人不承担相关责任”。商品房购销合同及补充协议签订后，2015年9月17日，被告对该合同办理了备案登记。原告于2015年9月17日支付被告首付款77728元，另于2015年10月23日向住房公积金管理中心按揭贷款300000元交付给了被告。双方合同约定的2015年12月31日前交房期限到后，在被告承建的该商品房未经竣工验收之下，被告分别于2016年2月27日和2016年8月30日两次登报公告，通知业主限期接收房屋。2016年9月22日，被告承建的该房屋经正式验收合格，符合交房条件。原告于2017年8月31日接收了房屋。双方另于2015年9月14日签订地下车位使用权转让协议，约定原告以44800元向被告购买C区C046号地下车位一个，于签署本转让协议当日支付，被告在一期交楼后一周，即2016年1月7日将车位交付给原告；如原告支付转让总价款不超过7天（含7天）的，每逾期一天日，向被告支付转让总款1%的逾期违约金；被告未按时交付地下车位，每逾期一天，支付收取转让价款1%的逾期违约金。原告以被告逾期交房265天为由，要求被告办理所购商品房的产权证书，支付逾期办理不动产权证书违约金1888.64元，支付至2016年9月22日止的逾期交房违约金32295.74元，按购买车位款总金额的30%支付逾期交付车位违约金13440元。被告以原告延期至2017年8月31日才接收房屋提起反诉，要求原告按每天50元支付自2016年10月31日起至2017年8月31日止共304天的逾期接收房屋违约金15200元。另查明，被告承建的商品房于2016年9月22日经验收合格后，未采取过任何方式通知原告接收房屋。 本院认为，原告与被告签订该商品房购销合同前，被告依法取得了用地使用权，并办理了商品房预售许可证，原告与被告签订的合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，应合法有效，双方应继续履行合同中约定的义务，被告交付原告房屋后，至今未办理给原告该房屋的权利证书，原告要求被告履行办理房地产权利证书义务的请求成立，本院予以支持。 原告主张的逾期交房违约金，被告承建的商品房未按合同约定的2015年12月31日前竣工验收，就分别于2016年2月27日和2016年8月30日两次公告登报，通知业主接收房屋，在二审法院已生效的（2017）云05民终3号民事判决书中，就该登报行为“不符合交房的法定条件”已作了事实认定，并在该判决书中确认了被告的房屋“于2016年9月22日竣工，经同日验收质量为合格，至此，案涉房屋符合交付条件”。另外，双方在合同中约定“如遇相关政策法规调整或市政工程重大变更，不可抗力因素等，造成甲方交房延迟的，交房时间相应顺延，甲方可免除逾期交房的相关经济责任和法律责任”之条款，在二审法院已生效的（2017）云05民终3号民事判决书中，对“市政工程施工不属于被告方的免责范围”作了事实认定。本案被告延期交房的事实与二审法院已生效的（2017）云05民终3号民事判决中认定的被告延期交房、违约属同类型案件，故本案被告存在延期交房的事实，应承担违约责任。 被告实际延期交房的违约金计算时间，原告主张从双方合同约定2015年12月31日交房日届满次日即自2016年1月1日起计算至2016年9月22日止，共265天，符合本案的实际，按照双方合同约定“逾期交房30天内，每天按房款总额万分之五支付违约金，逾期30天后，按已付款的0.03%乘以逾期天数支付违约金”的规定，被告应承担的逾期交房违约金为32295.74元（30天×377728元×5/万+235天×377728元×0.03%），原告的该请求成立,本院予以支持。 原告主张逾期办证违约金，在双方签订的《补充协议》第七条约定“如因出卖人的原因无法办证的，则出卖人向买受人按总房款的00.5%支付违约金。”原告在交付被告办理房地产证书的相关费用后，被告至今未办理给原告房地产证书，系被告违反双方的约定，被告应承担违约责任。双方约定的违约金比例“00.5%”不符合百分比的表述，如理解为0.05%，则违约金仅为188.64元,不符合常理，应理解为0.5%较合理。故被告应支付原告逾期办证违约金1888.64元(377728元×0.5%)。原告的该请求成立，本院予以支持。 原告主张逾期交付车位违约金，在双方签订的地下车位使用权转让协议中，约定“被告未按时交付地下车位，每逾期一天，支付收取转让价款1%的逾期违约金”。逾期交付地下车位的违约时间，理应按合同约定的2016年1月7日起算至2016年9月22日止，但根据双方约定的比例，其违约金金额超过购买车位价款的2倍，原告要求按已付车位价款44800元的30%比例支付13440元，本院予以支持。 被告辩称无法办理房地产权证书，系因地类用途与规划建设内容有冲突而无法办理，属被告的行为所致，与原告无关。被告辩称在公告交房之前，已组织该项目的勘查、施工、设计、监理等单位进行验收，涉案房屋经验收为合格，已达到交房条件，应扣除60天的免责期限等均与事实不相符合，并提出原告主张的逾期交房违约金、逾期办理不动产证书违约金、逾期交付地下车位违约金过高，应予调整，对此，被告无证据证实，本院不予采纳。 被告反诉原告逾期接收房屋违约金主张。双方在合同中虽约定逾期接收房屋应承担违约责任之条款。但就本案而言，第一，反诉原告未按合同约定的2015年12月31日前交房，存在逾期交房事实；其次，反诉原告在未按合同约定的交房时间交付房屋情形之下，于2016年2月27日和8月30日两次公告，通知业主接收房屋，在已生效的（2017）云05民终3号民事判决书中，对该行为确认为“不符合交房的法定条件”；第三，2016年9月22日，反诉原告在对争议商品房的竣工并验收合格进行补证后，反诉原告再未采取过任何方式，通知尚未接收房屋的业主接收房屋。故造成延期接收房屋的时间无限期延长，实属反诉原告采取消极态度来对抗反诉被告所致，故被告的反诉主张不成立，本院不予支持。原告的反诉答辩理由成立，本院予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，按《商品房购销合同》第十二条约定，替原告杨子香办理5-1-303号房地产的权利证书。 二、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨子香逾期交房违约金32295.74元。 三、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨子香逾期办理房地产权属证书违约金1888.64元。 四、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨子香逾期交付地下车位违约金13440元。 五、驳回被告保山市坤泰房地产开发有限公司的反诉请求。 本案本诉案件受理费1083元，反诉案件受理费180元,合计1263元,减半征收631.50元，由被告保山市坤泰房地产开发有限公司负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨会元 二〇一九年三月二十五日 书记员  李婷婷