重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终1318号上诉人（原审被告）：王显丽，女，汉族，1975年5月3日出生，住重庆市北碚区。被上诉人（原审原告）：重庆天祜物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区月兴村****，统一社会信用代码91500109660857552J。法定代表人：袁玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建国，男，汉族，1969年6月8日出生，该公司员工，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：蓝永全，男，汉族，1955年4月4日出生，该公司员工，住重庆市北碚区。上诉人王显丽因与被上诉人重庆天祜物业管理有限公司（以下简称“天祜公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院(2018)渝0109民初11075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王显丽、被上诉人天祜公司的委托诉讼代理人蓝永全、张建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王显丽上诉请求：1、撤销北碚区人民法院(2018)渝0109民初11075号民事判决中对公摊费、违约金的判决并依法予以改判；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人是重庆市北碚区云轩路9号先登6号快线小区1-12-1的业主。2017年被上诉人与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，上诉人对于合同中的约定内容根本不清楚，业主委员会也未通知上诉人。《重庆市物业服务收费管理办法》以及《关于贯彻有关问题的通知》（渝价[2015]68号）等文件均规定物业公司不得再另行约定公摊费。但是被上诉人与小区业主委员会签订合同时未经全体业主讨论决定，擅自与该小区业主委员会签订了物业服务合同，并将公摊水电费仍然进行了约定，直接损害了全体业主的利益。上诉人对于物业管理费并无异议，但对公摊费有异议，上诉人未按时交纳物业费不是上诉人的过错，系物业公司乱收费引起的，所以违约金也不应由上诉人承担。天祜公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回上诉人的上诉请求。理由如下：1、被上诉人是经营多年并具有合法资质的物业管理公司。2017年1月被上诉人与先登6号快线小区业主委员会签订的合同中合理约定了物管费的收费标准，并在小区公示栏张贴了一个月以上。上诉人以不知道合同内容为由拒绝交纳物业管理费和公摊费是无理要求；2、上诉人所提出的渝价[2015]68号通知是指开发建设单位在前期招聘物业公司时，所定的价格不得超过政府指导价，因而不允许物业管理重复收取公摊水电费，对于物业合同约定的小区公共区域物业收费是保护的，上诉人对该通知的理解是片面的。本案物业服务合同有效，上诉人所称的《办法》、通知及政策解读并没有禁止收取公摊费，而是计入物业服务管理费一并收取，实际上公摊费仍然由业主承担。天祜公司向一审法院起诉请求：1.判令王显丽向天祜公司支付物管费1574.15元、公摊费104.5元、违约金114.08元；2.本案诉讼费由王显丽承担。一审法院认定事实：王显丽是重庆市北碚区云轩路9号先登6号快线小区1-12-1的业主，该房屋的建筑面积为69.04平方米。2017年1月15日，天祜公司（乙方）与先登6号快线小区业主委员会（以下简称先登6号业委会、甲方）签订了《物业服务合同》，约定：乙方为先登6号小区提供物业管理服务电梯房3楼及以上的物业服务费标准为每月每平方米1.2元；小区公摊为每月每户10元；业主违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日1%的标准向乙方支付违约金……。从2017年3月至2018年9月，王显丽共计拖欠19个月的物业服务费1574.15元、公摊费104.5元。一审法院认为，天祜公司与先登6号业委会签订的《物业服务合同》，该合同的约定对该小区的全体业主均具有约束力，王显丽作为业主应当依照合同约定支付物业服务费及其他相关费用，故王显丽应当向天祜公司支付物业服务费1574.15元，《物业服务合同》中约定公摊费为每月每户10元，但天祜公司仅按照每月每户5.5元主张，是对其权利的处置，一审法院予以确认，王显丽应当向天祜公司支付公摊费104.5元，关于天祜公司主张的违约金，《物业服务合同》中约定的违约金利率过高，现天祜公司主动调整为按照日利率万分之三计算，符合法律规定，一审法院予以支持，故王显丽应当向天祜公司支付违约金114.08元。王显丽辩称依据《政策解读》，现不应收取公摊费，但该政策解读并非有权机关所作出，《重庆市物业服务收费管理办法》中并未规定不准收取公摊费，故王显丽仍然应当按照《物业服务合同》的约定支付相关费用，对王显丽的该抗辩意见，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第三十四条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：被告王显丽于本判决生效之日起五日内向原告重庆天祜物业管理有限公司支付物业服务费1574.15元、公摊费104.5元、违约金114.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告王显丽负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，2015年3月9日，重庆市政府办公厅印发了《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发[2015]36号，以下简称《办法》）。2015年3月23日，重庆市物价局重庆市国土资源和房屋管理局出台了《关于贯彻有关问题的通知》（渝价[2015]68号，以下简称《通知》）。其中，该通知第四条第二项规定物业服务收费实行“一费制”，应将物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用计入物业服务成本，物业服务合同不得另行约定电梯费和公摊水电费。2017年4月17日，重庆市国土房管局重庆市物价局出台了关于全面贯彻执行《重庆市物业服务收费管理办法》（渝国土房管[2017]309号）的通知及附件（《重庆市物业服务收费管理办法》政策解读），该通知规定：上述《办法》于2016年9月起，将试点范围扩大到主城区，2017年5月1日起在全市范围内实施。其中，政策解读第八条第二项解读内容为“物业服务合同当事双方应在合同中约定服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。物业服务实行一费制，《办法》实施后，物业服务合同不再另行约定电梯费和公摊费。”本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：上诉人王显丽是否应当向被上诉人天祜公司交纳公摊费并承担违约金。现结合案件事实及双方当事人的诉辩意见，评述如下：天祜公司与先登6号业委会签订的《物业服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，对天祜公司及先登6号小区的全体业主均具有法律约束力，双方均应依合同履行权利义务。王显丽作为该小区的业主享受了天祜公司提供的物业服务，有义务按照合同约定交纳物业服务费及其他相关费用。王显丽上诉认为，根据上述《办法》、通知及政策解读，天祜公司作为物业服务企业不应再收取公摊费，案涉《物业服务合同》对物业费的约定违反上述《办法》、通知及政策解读，属于乱收费。对此，本院认为，王显丽所依据的《办法》、通知及政策解读，均不属于法律、行政法规的强制性规定，故案涉《物业服务合同》中对公摊费的约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。王显丽所依据的《办法》中并没有明确禁止物业服务企业收取公摊费，通知以及政策解读亦没有规定禁止收取公摊费，只是规定实行“一费制”，将物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用计入物业服务成本，物业服务合同不再另行约定电梯费和公摊水电费，即是将电梯费、水电公摊费等费用计入物业服务成本从而采用“一费制”的方式收取。因此，王显丽依据上述《办法》、通知及政策解读拒绝交纳公摊费的理由，不能成立，本院不予支持。王显丽未按时交纳上述费用，构成违约，应支付违约金，王显丽关于不应承担违约金的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，王显丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王显丽负担。本判决为终审判决。审判长  陶旭东审判员  陈 娟审判员  唐 松二〇一九年三月二十五日法官助理郝晶晶书记员韩微