云南省富民县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0124民初70号原告：富民县伦和郡园小区业主委员会，住所：云南省昆明市富民县大营街道办事处大营街富民县伦和郡园小区。负责人：杨宏，该小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：魏顺云，富民县永勤法律服务所法律工作者；特别授权代理。被告：昆明金爵物业管理有限公司，住所：云南省昆明市西山区福海乡平桥村**汇郦境园******商铺；统一社会信用代码：915301126765993163。法定代表人：卢虚白，该公司经理。委托诉讼代理人：刘冬华，黎阳法律服务所法律工作者；特别授权代理。原告富民县伦和郡园小区业主委员会与被告昆明金爵物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序于同年2月25日和3月7日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，原告的负责人和被告的法定代表人未到庭。本案现已审理终结。原告富民县伦和郡园小区业主委员会向本院提出的诉讼请求：1.判令被告按开发商移交给其的相关资产清单与原告办理完移交手续；2.判令被告赔偿原告修复：（1）门禁系统费用6，450元；（2）二次加压抽水电机费用3，600元；（3）消防水泵费用2，580元；（4）消防水带费用2，000元;（5）3幢一单元入户玻璃费用300元；3.退还业主交纳的楼道修复费4，150元；4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告方现有业主66名，于2010年6月30日分别与被告签订了《物业服务委托合同》，将原告小区物业管理相关事宜委托给被告方；合同签订后，前几年被告方还能基本按照合同约定履行好相关业务，但之后的4年中，被告多次违反合同约定，没有尽到相关业务，导致原告部分业主家中财物被盗，停放在小区内的车辆被损毁，下水道堆积外溢未疏通，消防栓损坏没有修复，进出小区门卫门禁系统损坏，进入楼道单元门损坏，红外线报警设施损坏，灭火器材遗失，小区门卫形同虚设等；导致大部分业主对被告管理非常不满意，多次找被告方要求处置整改，而被告只知每年收取相关的费用，对该尽的相关业务均未尽到。到2017年6月30日，经所有业主开会讨论后，与被告解除物业服务委托合同，并向相关部门申请成立了富民县伦和郡园小区业主委员会；其在与被告办理移交手续过程中，被告均未按当时开发商移交给被告的相关财产移交给原告。为此，原、被告多次到住建部门进行协调无果，依据双方签订的《物业服务委托合同》第三条、第七条、第十二条和第十八条的相关约定，被告已违反了双方签订的合同，理应对产生的后果承担责任；同时，被告应尽快将属于原告所有的财物修复完善、恢复到正常使用的状态交还给原告。2018年1月原告起诉，法院在审理过程中，认为原告的起诉请求不明确、具体，裁定驳回原告的起诉。同时，原告将小区物业管理又承包给富民欣欣物业管理公司，该公司进驻小区进行管理时，对原本损坏的门禁系统、消防栓等设施进行维修，共支付费用14，930元。原告为维护其合法权益，现特起诉，望支持原告的诉求。被告昆明金爵物业管理有限公司辩称，一是原告起诉的与本案的事实不相符，被告在物业管理期间已经尽到了相应的管理义务。被告与原告的所有业主签订了《物业管理委托合同书》，明确了由被告提供物业管理，并明确了管理的范围和相关事宜；被告在2016年6月30日进入小区，对这个小区的管理已经尽到相应的管理义务。相反，在被告管理服务期间，原告业主以各种理由不予交纳物业管理费，被告每年都要向法院起诉，大部分业主才交纳相应的物业管理费。因为大部分业主不予交纳物业管理费，同时，开发商一直未支付控制房屋的物业管理费，被告已于2017年4月12日通知所有业主，并在单元门口张贴相应的公示，被告将于2017年6月30日停止物业服务，撤离小区。同时，经住建局配合，开发商同意被告于2017年7月1日撤离了小区。被告撤离小区时已经通知了所有业主进行工作和物品的交接，而且，被告撤离小区时，小区内的所有物品和设施是完好无损的，并无任何损坏。所以，原告起诉的与本案的事实是不相符的。二是原告的起诉不符合我国《民事诉讼法》的相关规定，依法应当驳回。根据我国《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉必须符合下列条件，其中“（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；”从本案原告所起诉的第一个诉讼请求看，其要求的是判令被告按开发商移交的相关资产清单与原告办理完移交手续，被告看不出来其所需要移交的是什么资产？资产是多少？并不明确，这是不具有可执行性的，也不符合我国《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，依法应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。有争议的，（一）原告出示证据：2、《物业服务委托合同》复印件1份，欲证明原告于2010年6月30日与被告分别签订了为期三年的物业管理合同，在合同履行期间，被告没有按照合同约定履行好相关的义务，违反了合同的约定。被告对该证据的三性认可，但不认可其证明目的，在合同期间已经按照合同约定履行好了相关的管理义务。本院对此证据审查，对其证据的三性予以采信。3、移交清单和郡园部分移交清单复印件各1份合计7页，欲证明当时的开发商已经将相关小区的财产移交给了被告，具体移交的相关财物就以移交清单上面所载明的为准，现在原告要求被告将上述财产移交给原告，也就是诉求第一项的移交内容。被告对该组证据的三性不认可，原告只提交了相应的复印件，没有原件予以核对，是不能确定其三性的。本院对此组证据审查，其无相应的证据佐证，对其证据的三性不予采信。4、收据复印件3张、发票复印件1张和《伦和郡园楼道修复费情况》复印件1份，欲证明被告在物业管理合同履行期间违规收取部分业主的停车费及楼道修复费的事实。被告对该组证据即16和17页的收据和发票的真实性认可，确实收过停车占用费，但这跟本案没有关系；对该组证据即18页的《伦和郡园楼道修复费情况》的三性不认可，被告确实收过楼道修复费3，625元，并不是4，150元，对于我方所收取的楼道修复费，我方一直是愿意退还给相应的业主的。本院对此组证据审查，对收据复印件3张和发票复印件1张的关联性不予采信，对《伦和郡园楼道修复费情况》复印件1份的证明目的不予认同，认可被告承认的“确实收过楼道修复费3，625元。”5、照片复印件20张，欲证明被告在履行物业管理合同过程当中给原告的相关财产造成的损失（没有进行修复）的事实。被告对该组证据的真实性认可，但对其证据的合法性和关联性不认可；照片只能反映一个小区的状况，并不能反映出是被告管理期间所造成的相应损害，从原告所提交的证据来看，这些照片没有拍摄时间，也没有拍摄人员，并不能证明是被告在管理期间所造成的损失这个证明目的；被告是2017年7月1日就已经撤离了这个小区，到现在为止已经是一年多的时间，原告所说的这些损坏是否是在被告管理期间所损害的，从照片上并不能反映出这个相应的事实。本院对此组证据审查，该组证据，原告于2018年1月11日向本院起诉，其在本院立案受理的（2018）云0124民初76号原告富民县伦和郡园小区业主委员会与被告昆明金爵物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案中就已经出示过，且当时本院承办该案的法官和书记员及当事人双方一起还到现场进行过勘查，对此组证据的三性予以采信。6、《车辆损伤情况说明》、《情况说明》、《被盗情况说明》和《关于昆明金爵物业管理有限公司富民分公司乱收费行为的情况说明》复印件各1份及照片复印件2张，原件在上一个案子里面，欲证明被告在履行合同期间未尽到相关的责任，给部分业主造成了财产损失，以及被告对下水道没有进行疏通，原告出资修复的。被告对该组证据的三性不认可，这些情况说明都是小区业主以及业主委员会自己所出具的，实际上其并不属于证人证言的范围，这些情况说明只能作为一种陈述，不符合证据的形式要件，其证明目的均不能予以证实。本院对此组证据审查，对其能与本案的其他证据相互印证的，予以采信。7、《伦和郡园小区业主要求金爵物业管理公司恢复小区公共区域设备情况》原件1份，欲证明被告在履行合同管理过程中，给小区公共设施设备造成损毁，需具体恢复的明细情况。被告对该证据的三性不认可，只是原告的一个自我陈述。本院对此证据审查，对其能与本案的其他证据相互印证的，予以采信。8、《情况说明》复印件和原件各1份、报价单复印件1份、收据复印件和原件各2张、发票1张，以及补充《物业管理委托合同》原件和营业执照复印件各1份，欲证明富民欣欣物业管理有限公司进驻原告小区进行管理后，对原有损坏的门禁系统、消防设施等进行修复及所产生的相关费用；以及证明该小区的物管已经交由富民欣欣物业管理有限公司管理。被告对该组证据三性均不认可，原告起诉的费用每一项都无法对应，这个与本案是不具有关联性的。本院对此组证据审查，发票人工费4，580元（即主要是二次加压水泵维修费，也就是所谓的二次加压抽水电机费用3，600元），二次加压水泵损坏，这在（2018）云0124民初76号原告富民县伦和郡园小区业主委员会与被告昆明金爵物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案中并未提及、涉及，除发票1张4，580元外，对其他能相互印证，及其能与本案的其他证据相互印证的予以采信。（二）被告出示证据：1、《物业服务委托合同》复印件1份，欲证明被告与业主签订《物业服务委托合同》，约定物业管理的范围、服务事项等情况。原告对该证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，根据合同约定，被告没有按照约定管理好，才存在解除合同。本院对此证据审查，对其证据的三性予以采信。2、公告原件和复印件各1份及照片复印件4张，欲证明被告已经撤离小区，并告知相关事宜。原告对该组证据的真实性无异议，但认为，被告和原告解除相关的物业合同时是粘贴过公告，管理的照片也是事实，证明观点不予认同，公告粘贴后，被告应该与原告办理移交手续，被告并没有办理。本院对此证据审查，对其证据的三性予以采信。3、照片复印件10张，欲证明被告在管理期间已经尽到了管理义务。原告对该组证据的真实性无异议，被告管理原告小区前些年是修补和管理的，但后来就没有管理到位，没有尽到相应的义务。本院对此组证据审查，对其证据的三性予以采信，但其并不能足以证明其证明目的。本院经庭审确认以下法律事实：原告现有业主66名，于2010年6月30日分别与被告签订了《物业服务委托合同》，将原告小区物业管理委托给被告。合同签订后，被告进驻原告小区进行物业服务，前些年，原告业主与被告之间相安无事。但在被告撤离小区前的一段时间里，原告业主指责，被告违反合同约定，没有尽到管理义务，部分业主家中财物被盗，停放在小区内的车辆被损坏，下水道堆积外溢不疏通，消防栓损坏不修复，进出小区门禁系统损坏，进入楼道单元门损坏，红外线报警设施损坏，灭火器材遗失，小区门卫形同虚设等；2017年6月30日，原告小区业主开会同意与被告解除《物业服务委托合同》，后原告小区业主并向有关部门申请成立了富民县伦和郡园小区业主委员会。被告指责，原告业主以各种理由不予交纳物管费等；被告并于2017年4月12日在小区单元门口张贴公告通知业主，其将于2017年6月30日停止物业服务，撤离小区；2017年7月1日被告撤离了小区。原、被告双方在办理移交手续中，双方就相关财产移交曾到住建部门协商，但无果；原告并要求被告应尽快将小区损坏的原告所有的财物修复完善、恢复到正常使用状态交还给原告，但也一直无果。另查明，被告在其管理服务原告小区期间，向原告业主收过楼道修复费3，625元。为此，2018年1月11日，原告依据双方签订的《物业服务委托合同》第三条、第七条、第十二条和第十八条的约定起诉，本院立案受理并经审理后，裁定驳回原告的起诉。2018年7月1日，原告与富民欣欣物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，后该公司进驻原告小区进行物业管理，对原有被告管理服务原告小区损坏的门禁系统、消防栓和单元玻璃门等设备设施进行维修合计支付11，340元（扣除4，580元）的维修费用。原告为维护其合法权益，现再次起诉，望支持原告的诉求。本院认为，本案中，首先，针对原告请判令被告按开发商移交给其的相关资产清单与原告办理完移交手续的诉求，原告就此并未提供确凿的相应证据予以证实等，故对原告的此诉求不予支持。其次，本案原、被告本应按双方所签订的《物业服务委托合同》始终全面履行其义务，但在被告撤离小区前的一段时间里，原告的部分业主以各种理由拖欠物管费；被告也未尽到约定的管理职责，原告小区消防栓、大门门禁系统和楼道单元门等损坏，不进行维修、养护、管理和维护；原告业主与被告双方相互指责，最终闹到解除《物业服务委托合同》。为此，原、被告双方在办理移交手续中，原告曾要求被告应尽快将小区损坏的原告所有的财物修复完善、恢复到正常使用状态交还给原告，但一直无果。在此，被告本应在2017年7月1日撤离了小区前，就此与原告协商妥善移交处理，否则，也应固定相应的证据等。现被告在诉讼中所提供的证据并不能推翻原告所主张的事实或以致待证事实真伪不明；原告在诉讼中所提供的证据，经审查并结合相关事实，确信“富民欣欣物业管理有限公司进驻原告小区进行物业管理，对原有被告管理服务原告小区损坏的门禁系统、消防栓和单元玻璃门等设备设施进行维修合计支付11，340元（扣除4580元）的维修费用”的存在具有高度可能性，应当认定该事实存在。故对原告请判令被告赔偿其修复费用合计14，930元的诉求，可依法支持原告请判令被告赔偿其修复费用合计11，330元（扣除二次加压抽水电机费用3，600元）。第三，对原告请判令被告退还其业主交纳的楼道修复费4，150元的诉求，仅可依法支持原告请判令被告退还其业主交纳的楼道修复费3，625元的诉求。综上，原告的诉求依法应得到支持，为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、限被告昆明金爵物业管理有限公司于本判决生效之日起30日内赔偿原告富民县伦和郡园小区业主委员会修复其小区门禁系统、消防栓和单元玻璃门等费用合计11，330元；二、限被告昆明金爵物业管理有限公司于本判决生效之日起30日内退还原告富民县伦和郡园小区业主委员会业主交纳的楼道修复费3，625元；三、驳回原告富民县伦和郡园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费277元（原告已预交），减半收取计138.5元，由被告昆明金爵物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  王健华二〇一九年三月十九日书记员  刘红梅