河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0403民初914号原告：王绍儒，男，1965年3月4日出生，汉族，平顶山市运管局职工，住平顶山市卫**。原告：朱红，女，1968年8月22日出生，汉族，住平顶山市卫**。委托诉讼代理人：王绍儒，男，1965年3月4日出生，汉族，住平顶山市卫**师范路**院**楼**。公民身份号码：4104031965********。系原告朱红丈夫。被告：豫森地产集团有限公司，住所地平顶山市卫**矿工路中段长途汽车站对面川海大厦**南。统一社会信用代码：91410400670078325C。法定代表人：王广林，董事长。委托诉讼代理人：陈芳刚，河南坤鹰律师事务所律师。原告王绍儒、朱红与被告豫森地产集团有限公司（以下简称“豫森公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王绍儒并作为原告朱红的委托诉讼代理人，被告豫森公司的委托诉讼代理人陈芳刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王绍儒、朱红向本院提出诉讼请求：1.被告收取原告“诚意金”的行为违反国家法规政策，要求被告按年息4%支付2010年10月至2016年5月期间占用原告资金的利息人民币31991.50元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月，原告看到了被告推销楼盘的广告页。通过和被告营销人员接触，2010年9月30日在豫森?时代新城展示中心向被告缴纳了十四万余元的款项，签订了“豫森?时代新城认购书”。按照当时被告营销人员的话，第二年就可以拿到住房，最迟也不会过完2012年。因为当时“豫森?时代新城”未建楼房的地基均已经打好，工地施工看着也是热火朝天。按工期推算原告相信了被告营销人员的话。2012年被告营销人员的话没有兑现，直到2016年6月原告与被告的子公司“平顶山市绿城房地产开发有限公司”签订了商品房买卖合同；于2017年8月按交房短信通知接收了住房。及至最近，原告收到的住房因被告的子公司没有严格按合同履约致使原告不能按计划入住，原告在查阅有关资料时，查询到豫森?时代新城8号楼取得预售许可证(平房预售证第【2016】061号)的发证时间为2016年5月23日。《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条五项二款明确规定：未取得商品房预售许可证，不得有任何预售行为，不得向预购人收取任何预订性质的费用。第三十九条房地产开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的，由房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下的罚款。预售行为给××造成损失的，依法承担赔偿责任。2010年4月13日，住房和城乡建设部为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号）要求，印发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》建房[2010]53号文件，该文件第一项1款明确规定：“加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向××收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”被告作为房地产行业内的知名企业，无视国家法规规定，其行为的目的就是占用收取的这十四万余元的款项，长期用于经营活动。被告在没有预售许可证的情况下，收取原告款项的行为，形成了占用原告资金的既成事实，给原告造成了相应的经济损失，应承担赔偿责任。原告查询了2010年至2016年金融机构五年期的存、贷款利率，自2010年10月至2016年5月，五年零八个月时间。据此，要求被告按年息4%支付赔偿金31991.5元。被告的违规占用行为已经严重损害原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。豫森公司辩称，原告诉请没有法律依据。原告没有证据证明被告接受他的所谓的预售款，在庭审中原告称湛河法院审理的原告诉绿城公司的案件，绿城公司的代理人认可认购书，这与本案无关，因为主体就不同，本案被告是豫森公司。原告的诉请超越了诉讼时效，用原告自己讲的2010年接受原告的预付款，距今日已经长达9年之久，远远超出了法定的3年诉讼时效，所以法院无法支持其诉讼请求。原告在庭审发言中涉及到行政法规的处罚，可我国行政处罚法规定的是违法行为2年以后发现的不再进行处罚，说明行政处罚的时效是两年，因此原告所讲的预付款的问题距今9年，超过了期间。综上，原告的主张没有事实根据，原告的诉请严重超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，有原告提交的商品房买卖合同、银行交易凭证、收据及发票，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的豫森时代新城认购书及收据（复印件），原告称该组证据原件在与绿城公司签订购房合同的时候豫森时代新城售楼部收取了原件，被告质证表示该组证据系复印件，不予认可和质证。经审查，该组证据虽系复印件，但与被告质证表示无异议的商品房买卖合同、银行交易凭证、收据及发票可以相互印证，能够形成证据链条，且该组证据在原告与平顶山市绿城房地产开发有限公司（以下简称“绿城公司”）之间因房屋买卖合同纠纷在平顶山市湛河区人民法院审理后作出的（2018）豫0411民初2808号民事判决中已经确认，原告亦陈述了提交复印件的理由，根据逻辑推理和日常生活经验判断，该组证据可以确认采信。2.原告提交的平顶山新闻网新闻（纸质复印件）、《中华人民共和国城市房地产管理法》法律规定（部分节选打印）、《河南省城市房地产开发经营管理条例》（打印）、住建部建房【2010】**文件（打印）、大河客户端消息及猛犸新闻、东方今报新闻（纸质复印件），经审查，其中部分法规规章等文件不属于证据范畴，而属于法律适用问题，依法应由人民法院根据案件事实决定适用与否；新闻报道等文章属于舆论监督与社会时事，未见显示与原告主张的事实理由之间存在关联性，不符合证据规则法律规定，不予确认采信。根据当事人依法提交并进行质证的证据，结合法庭调查与法庭辩论的情况，本院认定案件事实如下：2010年9月30日，原告朱红、王绍儒与被告豫森公司签订“豫森?时代新城认购书”一份，主要内容有：朱红、王绍儒认购豫森公司开发的位于平顶山市××神××大道西段豫森?时代新城项目8幢1单元1002号房屋一套，单价为3441.17元/平方米，总价款为467139元，付款方式为银行按揭方式付款，首期支付购房总价款的30%（含购房定金，同时还应该包含商业贷款万位数以下余额）；自签订本认购书时，朱红、王绍儒向豫森公司支付认购定金141139元；认购人同意在接到出卖人信函通知之日起7日内，与出卖人签订《商品房买卖合同》；本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止，本认购书终止后，认购定金应当抵作商品房价款。原、被告双方分别签字摁指印或签章。豫森公司于2010年9月22日向朱红出具“收据”一份，内容为：今收到朱红交来诚意金8#-1-1002人民币50000元整。豫森公司于2010年9月30日向朱红出具“收据”一份，内容为：今收到朱红交来诚意金8#-1002人民币91139元整。该二份“收据”均加盖有豫森公司印章。另，2016年6月8日，朱红、王绍儒（××）与绿城公司（出卖人）签订“商品房买卖合同”一份，合同备案编号为第410400201606080087号，主要内容有：××购买出卖人以出让方式取得的位于平顶山市××路与城乡路交叉口西北角土地使用权的地块上建设的豫森时代新城项目8幢1单元1002号房屋一套，该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为平房预售证第（2016）061号，单价为3441.17元/平方米，总价款为465487元，付款方式为按揭贷款，首付款为265487元，剩余款项200000元于2016年7月5日前按揭贷款支付，以及其他内容。朱红、王绍儒与绿城公司分别签字摁指印或盖章。2016年6月5日，朱红、王绍儒通过银行划款转账方式支付124348元。2016年7月29日，绿地公司向王绍儒出具房地产开发住宅发票一份，金额为465487元。庭审中，王绍儒称“购房合同中显示首付款265487元，其中就有预付款14万余元和2016年6月5日交纳的购房尾款124348元，这两项就是首付款，剩余的20万元是公积金贷款。”“剩余的现金有12万多是签合同的时候交的，签完合同、交完房款有房款总收据。”再，本院当庭告知豫森公司于庭后10日内提交其持有的关于豫森时代新城项目的有关资料，如存在项目转让或者共同开发等情况，一并提交有关资料，如其持有而未提交，应承担举证不能的法律后果。豫森公司未提交，称“没有证据，没有文件。但是说明一点豫森公司与绿城公司是两个不同的法人，绿城公司刚成立的时候，豫森公司是他的独资投资人，后来豫森公司退出更换股东。关于豫森时代新城的开发，原先是豫森公司投资开发，后来移交给绿城公司开发，但是什么时候转换的我不清楚。”庭审中，王绍儒称“豫森时代新城认购书及收据原件在与绿城公司签订购房合同的时候豫森时代新城售楼部收取了原件”“2017年8月份交房，但是没有按照合同约定的时间交付。”“原告诉请的要求的是预付款14万余元的利息，不是被告称的定金。被告收取的是预付款，不是定金，而且该行为是欺骗行为，当时被告没有预售许可证，限制了原告购买房屋的选择权。”“绿城公司是豫森公司的子公司，两个公司之间有关联。”明确表示诉讼请求第一项依据为“河南省城市房地产开发经营管理条例第三十九条的规定，按照的原告预交的购房款14余万计算的利息。诚意金就是购房全款的30%预付款。合同没有约定。要求计算到2016年5月是因为绿城公司在2016年拿到的预售许可证，因此我计算到了2016年。”豫森公司称“事实是绿城公司出售给原告豫森时代新城。”关于诉讼时效问题，王绍儒称“关于购买房屋的过程是很漫长的过程，原告是在2010年预付款，2017年8月21日收到住房，这期间是连续的时间，不存在超过时效。原告交付被告预付款，原告是拿着与被告签订的认购书与收据与绿城公司签订的购房合同，绿城公司是认可该认购书的。被告说的时效问题，原告并没有超过诉讼时效。关于被告的行政处罚行为现在距离交房时间也没有超过2年时间。”本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，二原告与被告签订关于商品房的认购书，是在平等自愿协商一致基础上订立的，根据其中的具体内容来看，应属于商品房预售合同。但是，二原告后又与绿城公司关于同一项目同一房屋签订商品房买卖合同，并以其向豫森公司预付款充作部分购房首付款，其在庭审中陈述了豫森公司与绿城公司之间关于该项目的关系，豫森公司亦陈述了其与绿城公司之间关于该项目的关系，且双方陈述的内容并无巨大差异。可知二原告在知晓豫森公司与绿城公司之间关于该项目的关系后，认可由绿城公司继受其与豫森公司之间认购书约定的权利义务，其中向豫森公司预收款项也由绿城公司作为收到首付款处理。因此可知，在经原、被告及绿城公司三方协商后以实际行为完成了涉案项目房屋合同权利义务的转移受让，被告的合同权利与义务已均由绿城公司概括承受，现二原告以商品房预售不合法为由向被告主张请求属于诉讼主体错误，应予驳回。同时，原、被告之间的认购书明确约定“认购人同意在接到出卖人信函通知之日起7日内，与出卖人签订《商品房买卖合同》；本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止，本认购书终止后，认购定金应当抵作商品房价款。”因其后原、被告及绿城公司之间以实际行为完成了合同权利义务的转移受让，根据二原告后与绿城公司关于涉案项目房屋签订的商品房买卖合同来看，该项目房屋取得商品房预售许可证的时间为2016年。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”在二原告与被告订立认购书时，被告虽尚未取得商品房预售许可证，但因其后原、被告及绿城公司之间已以实际行为完成了合同权利义务的转移受让，且二原告与绿城公司签订商品房买卖合同时已经取得了预售许可证，故可以认定该商品房预售合同性质的认购书有效。根据原、被告之间的认购书的约定，“认购人同意在接到出卖人信函通知之日起7日内，与出卖人签订《商品房买卖合同》”，二原告未提供证据证明被告或绿城公司存在违反约定的行为，即与其签订商品房买卖合同的时间超出了约定的信函通知后7日，因此，不能认定被告或绿城公司存在逾期签订商品房买卖合同的违约行为。且根据认购书的约定，“双方签订《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止，本认购书终止后，认购定金应当抵作商品房价款。”二原告所预付款项已经实际抵作商品房价款，该认购书应当依照约定自行终止。故二原告现仍以该认购书为据以被告未取得商品房预售许可证为由要求被告承担法律责任，不应当支持，亦应予以驳回。综上所述，原告王绍儒、朱红的诉讼请求，无事实根据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：驳回原告王绍儒、朱红的诉讼请求。案件受理费600元，由原告王绍儒、朱红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  赵烈贞审 判 员  张武杰人民陪审员  冯雪丽二〇一九年三月十四日书 记 员  朱小炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。