山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民终8582号 上诉人（原审被告）：许秀芬，女。 委托诉讼代理人：李德茂，系许秀芬之夫，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：高云峰，山东梨城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任广聪，男。 委托诉讼代理人：王秀娜，山东恒日律师事务所律师。 原审第三人：任平，女。 原审第三人：姜风臻，男。 原审第三人：张丽华，女。 以上两原审第三人共同委托诉讼代理人：左永波，莱西恒峰法律服务所法律工作者。 上诉人许秀芬因与被上诉人任广聪，原审第三人任平、姜风臻、张丽华房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院(2017)鲁0285民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人许秀芬以及委托诉讼代理人胡昌兆、高云峰，被上诉人任广聪的委托诉讼代理人王秀娜，原审第三人姜风臻、张丽华的委托诉讼代理人左永波到庭参加了诉讼，原审第三人任平经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 上诉人许秀芬上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回任广聪的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由任广聪承担。事实及理由：一、任广聪不具有诉讼主体资格。一审庭审中，许秀芬要求任广聪提交涉案房屋的房产证，以证明其诉讼主体资格，任广聪没有提交。一审法院依据其提交的房产证复印件认定产权登记人为任广聪不当。事实是2012年10月8号，该房产在许秀芬完全不知情的情况下已经过户登记为姜风臻、张丽华名下。自2012年10月8日时始，涉案房屋的所有权均转移为姜风臻、张丽华所有，该不动产的占有、使用、收益、处分也一并转移为姜风臻、张丽华。所以，任广聪不具备诉讼诉讼资格。二、根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，许秀芬已经全面履行了租赁合同的全部义务，姜风臻、张丽华应当继续履行原租赁合同项下的义务。三、本案房屋租赁是正常的商业行为，系双方真实意思的表示，根本不存在显失公平。1、本案中，双方当事人都是平等的民事主体，双方从1995年开始，第三人任平代为任广聪多次签订租赁合同，每次都是真实意思的表达，一方以优惠的价格出租房屋，提前十多年获得租金的使用价值，另一方提前付出十多年的房租，获得了较长时间的房屋使用权，是双方当事人互利互惠自主自愿的行为。租赁期间许秀芬一直严格按照双方的合同履行己方的义务，没有任何违约及过错，任广聪单方提出变更双方合同的请求，不符合事实及法律规定。2、许秀芬多年稳定承租涉案房屋并及时交纳租金，首先就是最大的诚信。一审法院以任广聪和任平不在莱西居住，且第三人任平在没有正当理由拒不到庭的情况下，认为任广聪、任平对莱西房屋租赁价格没有正确的认识，是主观臆断，是错误的。3、2010年4月签订的租赁合同是对2007年4月签订合同的修正和补充。2007年的租赁价格明显低于2010年，长期租赁和短期租赁是不一样的的价格，按年交付房租和一次性交付12年的房租价格也是不一样的。因此，一审法院以《山东省价格认证结论书》(青菜西价认字[2014]28号)对房屋2010年的价格认证，单纯从价格方面作为判断订立合同时显失公平的依据是错误的。四、一审程序违法，超越诉请范围审理案件，剥夺了许秀芬的诉讼权利。l、原判在第五页第7行认定：“被告一次性交纳12年全部租金126000元，中间并无租金调整约定，与社会对商铺租赁价值不断上涨的市场预期和实际情况不符，双方基于合同的客观利益明显失衡，违反公平原则。”一审的这一认定偏离诉请，不属于法院的审查范围。任广聪一审主张的是在签订合同时，趁任平急于用钱之危签订了显失公平的合同，其要求变更，并非因合同签订之后出现社会环境变更而要求变更合同，两者是不同性质的主张。即使存在这一客观情况，任广聪也应对此有预见性，属于风险自担范围。一审超过诉请作出这一评判，不符合司法原则，程序违法。2、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第73条规定：对可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。本案中，双方于2010年4月1日签订的租赁合同，在2013年的10月份，任广聪才提起合同变更之诉，已超2012年6月11日前应提出变更之诉的期限，故此，一审以任广聪已经主张权利不过时效的判定与法不符，程序违法，应予纠正。五、任广聪的诉讼行为，不排除有诉讼欺诈之嫌。 对事实的补充：1、许秀芬从1995年租赁任广聪的房屋开始，在相当长的时间内，租赁店铺所在的街道一直处于无人管理的状态，街面状况很差，经营效益也极低，并且所租店面周边有常年空租的。鉴于这种状况，出租方在每次租期不到的情况下，就提前找上诉人签订租赁合同，收取下期租金。同时也说明许秀芬从很低的租赁使用价值多年坚持，一直诚信履行至今。是任广聪单方不诚信，意图变更履行了多年的租赁合同。2、任广聪与第三人姜风臻、张丽华之间的房屋买卖合同的成交价款，证实该涉租4间房屋的购房总价为441720元，平均每间房屋售价为110430元，从该房屋的本身价值来看，也说明任广聪所主张的高额租金不合理，不应调整。综上，一审认定事实不清，判案依据不足，适用法律错误，程序违法。请二审法院查明事实，依法改判。 任广聪答辩称，许秀芬之上诉理由不成立，应依法驳回上诉，维持原判。1、关于诉讼主体资格问题。任广聪与许秀芬是基于涉案房屋租赁合同而产生的租赁法律关系，根据合同的相对性，任广聪作为房屋的所有人，以自己的名义主张撤销、变更合同权利合法有据，诉讼主体资格并无错误。房屋所有权变化，不否定或解除原合法有效的租赁关系，但并不代表原房屋所有人丧失基于原租赁合同所享有的相应权利。况且，原审第三人庭审过程中明确主张同意任广聪通过诉讼主张相关权利并承受合同撤销、变更的相关后果。2、涉案租赁合同显失公平。任广聪将房屋交与任平使用，但并未授权其代理签订超长、超低价的房屋租赁合同。任广聪在签订合同时有义务审查并获取有效的授权委托手续，而涉案六份合同均在不到期的情况下，重复签订，期限数次延长，并且租赁价格仅相当于市场租赁价格的六分之一，完全超低于正常合理的市场租赁行情及增涨预期，可以判断签订合同时双方客观利益就明显失衡。所以，在任广聪完全不知情的情况下，许秀芬利用任平急需用钱、不在本地、不了解市场行情的情况，任广聪不知晓并未经征求其同意以超低价与任平签订的合同违背任广聪真实意思，显失公平。3、任广聪诉讼请求不超时效。《合同法》第55条规定，撤销权行使以当事人知道或应当知道撤销事由之日起计算，任广聪于2012年3月准备处理房产时，才知道房屋被出租及占用，遂提出所有权确认纠纷之诉[(2012)西民初字第1400号]，要求许秀芬腾退房屋。但诉讼过程中，许秀芬才提交涉案六份任广聪完全不知情的租赁合同，对于该合同，因为任平一直不出庭，真实性也无法确定，一审法院直到2013年6月才以任广聪之请求应以先解决合同效力为由裁定驳回任广聪之诉。2013年11月7日，任广聪遂向一审法院提出合同变更诉讼。因此，任广聪自知道权利被侵害之日起，并未超过撤销时效。综上，许秀芬上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审第三人姜风臻、张丽华陈述：一审判决正确，请求依法维持原判。 原审第三人任平未到庭陈述。 任广聪向一审法院提出诉讼请求：撤销任广聪与许秀芬的合同或变更许秀芬与第三人任平于2010年4月9日签订的房屋租赁合同，由许秀芬自2010年4月1日起每年支付任广聪房租费60000元；诉讼费由许秀芬负担。 原审查明：任广聪系第三人任平之父，任广聪常年居住在吉林省。1995年，任广聪购得位于莱西市间，房产证号为西房私字第××，产权登记人为任广聪。2012年3月，任广聪委托其子前往山东处置其房产时，发现任广聪之女任平已将涉案房屋出租给许秀芬，未经任广聪同意与许秀芬签订了三份租赁合同，分别为：2005年2月6号，第三人任平（甲方）与许秀芬（乙方）签订租房合同，主要内容：甲方将外贸大厦南门市房北第1间和第3间租给乙方使用，每年房租为12000元整，租赁期限为2005年4月1日至2008年4月1日；两间房总租金为36000元，租期为3年整。2007年4月1日，甲方任平与乙方许秀芬签订租房合同，主要内容：甲方将外贸大厦南路东北数第1间和第3间门市房租给乙方，租赁期限为2007年4月1日至2017年4月1日；两间房总租金为8.6万元，租期为10年整。2010年4月9日，甲方任平与乙方许秀芬签订租房合同，主要内容：甲方将外贸大厦南路东北数第二间、第三间门市房租给乙方使用，每间面积约为26平方米，房子属于甲方父亲，由甲方代理，租期自2010年4月1日至2022年4月1日止，租金总额总计为12.6万一次性交清。 任广聪于2012年5月15日向一审法院提起诉讼，要求许秀芬立即归还任广聪位于莱西市间，并赔偿任广聪经济损失10000元。一审法院审理后作出(2012)西民初字第1400号民事裁定书，认为任广聪之女第三人任平将任广聪所有的涉案房屋租赁给许秀芬，并签订了房屋租赁合同，合同双方也按照合同约定履行了各自的权利义务。根据合同的相对性原则，其应当先行起诉解决租赁合同的效力问题。任广聪直接起诉许秀芬要求许秀芬归还房屋并赔偿经济损失的诉讼请求无事实及法律依据，对其起诉应当予以驳回，故裁定驳回任广聪的起诉。任广聪遂向一审法院起诉，要求变更许秀芬与第三人任平签订的租赁合同中关于租赁费的约定。 另查明，根据任广聪提供的《山东省价格认证结论书》（青莱西价认字[2014]28号），位于莱西市任广聪的北数第二、第三间门面房（现为德茂时尚内衣店），每间建筑面积27平方米，该房屋于2010年3月的价格为：每间年租金贰万陆仟元整（26000元/年.间）。 再查明，任广聪于2012年10月8日将诉争房屋转卖给第三人张丽华、姜风臻，现二人同意房屋所有权变更后的房屋租赁合同权利由任广聪在本诉中主张。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方权利和义务。任广聪将诉争房屋在2012年10月8日转卖给第三人张丽华、姜风臻，但物权的变更不影响任广聪与许秀芬之间租赁合同的效力，任广聪有权以自己的名义对任广聪、许秀芬之间的租赁合同效力提出主张；对房屋所有权变更后的租赁合同效力，现房屋所有人张丽华、姜风臻可以自2012年10月8日起另行向许秀芬主张房屋租赁合同权利。任广聪在原审期间未主张撤销合同，现在主张撤销合同已超过法定期间，一审法院不予支持；且任广聪在原审期间没有对合同效力提出质疑，应视为其对第三人任平将房屋租赁给许秀芬这一行为的认可。因此，本案争议的焦点是，许秀芬与第三人签订的租赁合同中关于租金的约定是否显失公平？本案任广聪、第三人任平均不在莱西居住，对莱西商铺房屋租赁的价格没有正确的认知，许秀芬系莱西市民，应当对诉争房屋市场租赁价格有清楚的认知。诉争房屋于2010年的租赁价格经鉴定为每间年租金贰万陆仟元整（26000元/年.间），略低于附近商铺实际租赁价格。第三人任平与许秀芬签订租赁合同，将任广聪所有的两间房屋以每间年租金5250元的价格出租给许秀芬，明显低于市场的价格，亦低于双方于2005年签订的商铺每年每间租赁价格，并且双方于2010年签订的租赁合同期限长达12年，许秀芬一次性交纳12年全部租金126000元，中间并无租金调整约定，与社会对商铺租金价值不断上涨的市场预期和实际情况完全不符，双方基于合同的客观利益明显失衡，违反公平原则。综上，任广聪要求变更第三人任平与许秀芬之间关于租赁费的约定，理由正当，一审法院应予支持。结合莱西市房屋租赁及涉案房屋周边同类房屋租价，根据《山东省价格认证结论书》（青莱西价认字[2014]28号），涉案房屋每间的租赁价格为26000元/年，因此第三人任平出租给许秀芬的两间房屋年租金应为52000元，许秀芬自2010年4月1日起应每年支付任广聪房租费52000元。因任广聪对第三人任平收取的租赁费予以认可，故许秀芬已缴纳给第三人的租赁费126000元，应从其应缴纳给任广聪的租赁费中予以扣除。按每年365天计算可抵顶885天，即自2010年4月1日至2012年9月6日。许秀芬应支付任广聪剩余期限即自2012年9月7日起至2012年10月7日止按每年租金52000元计算的房屋租赁费4333.33元。任广聪于2012年3月在得知涉案房屋被第三人出租后即主张权利，故许秀芬主张称任广聪之诉已过诉讼时效，证据不足，一审法院不予支持。许秀芬申请调取任广聪与第三人姜风臻、张丽华交易记录，与本案无关，一审法院依法不予准许。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二项、第二百二十九条的规定，判决：一、变更许秀芬与第三人任平租房合同关于租金的约定，许秀芬按每年租金52000元向任广聪支付房屋租赁费；二、许秀芬于判决生效之日起十日内支付任广聪自2012年9月7日起至2012年10月7日止按每年租金52000元计算的房屋租赁费4333.33元。案件受理费1300元、速递费120元，共计1420元，由许秀芬负担。 二审查明，本案一审中，许秀芬提交的录音证据显示，任平是经任广聪授权将涉案房屋出租，任广聪知道任平与他人签订租赁合同事宜，并认可收取租金事宜。任广聪对该录音证据不予认可，且认为与本案无关。在本院另案吴言英上诉案中，经本院释明权利，任广聪对该证据未申请司法鉴定，依法应承担不利的后果。因此，本院对该录音证据予以采纳。二审查明的其他事实与原审一致。 本院认为，原审第三人任平代表任广聪与许秀芬签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，原审认定双方合同的有效期限得当，符合有关法律规定，对双方当事人具有约束力。任广聪在原审中要求撤销或变更上述租赁协议，属于对该租赁合同的进一步确认，故，该协议所产生的法律后果应由任广聪承担。 《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款第（一）项规定：“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。”本案一审中，许秀芬提交的交的任广聪与另外四间房屋承租人吴言英的丈夫录音证据显示，任平是经任广聪授权将涉案房屋出租，任广聪知道任平与他人签订租赁合同事宜，认可收到涉案房屋的租金，应视为其在涉案房屋签订租赁合同时已经知道该房屋租赁价格，其于2013年11月7日才向人民法院起诉要求撤销涉案房屋租赁合同，已经超过一年的除斥期间，本院不予支持。一审判决认定任广聪的起诉没有超过法定期限不当，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，上诉人不同意变更原有租赁合同，任广聪要求变更双方的租赁协议没有法律依据。 综上，原审认定事实及适用法律错误，本院应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销山东省莱西市人民法院(2017)鲁0285民初465号民事判决； 二、驳回任广聪的诉讼请求。 一审案件受理费1300元、速递费120元，共计1420元，二审案件受理费1300元，均由任广聪负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇一九年三月二十六日 书记员  韩明玉 书记员  张 旭