四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初201号 原告：康平，男，汉族，出生于1963年6月20日，住四川省南充市高坪区。 原告：何桂蓉，女，汉族，出生于1969年4月11日，住四川省南充市高坪区。 上列二原告共同委托诉讼代理人：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师（特别授权）。 上列二原告共同委托诉讼代理人：戴晓惠，四川兴恒平律师事务所律师（一般代理）。 被告：四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司，住所地：四川省南充市高坪区江东中路七段**香颂湾**第****。 法定代表人：邱永生，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：张海清，男，汉族，出生于1941年7月25日，住南充市顺庆区，（系公司员工） 原告康平、何桂蓉诉被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司(以下简称“杰烽房地产公司”)商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院院长熊营生担任审判长、与本院审判委员会专职委员李大骏及人民陪审员林勤组成合议庭公开开庭进行了审理。原告方委托诉讼代理人、被告的法定代表人、委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告康平、何桂蓉向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于四川省南充市高坪区江东大道香颂湾2区2幢1单元18层1801号商品房的权属转移登记；2、判令被告向原告支付2015年12月31日起至2016年3月31日期间的逾期办理房屋初始登记的违约金1431.99元；3、判令被告向原告支付2016年4月1日起至2019年1月7日期间的逾期办理房屋权属转移登记的违约金31849.97元，及2019年1月8日起至实际办证之日止，以已付购房款314723元为基数，按每日万分之一的标准计算逾期办理房屋权属转移登记的违约金；4、判令被告向原告返还收取的代办房屋权属证契税费3355.23元及利息；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年1月19日，原告与被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于南充市高坪区江东大道香颂湾2区第2幢18层1-1801号商品房，房屋总价款314723元；被告应在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的初始登记权属证明，如因被告的违约未能取得初始登记权属证明，被告应按每日万分之0.5支付违约金；原告一次性或分期付款的，被告应在2016年1月31日前办理房屋权属转移登记,原告按揭付款的，被告应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记。同时，原被告在交接房屋时口头约定由被告代原告办理产权登记，原告向被告支付相关契税费3355.23元。 合同签订后，原告按照合同约定支付了相应款项，履行了全部合同义务。但被告却未按照合同约定在2015年12月31日前取得初始登记权属证明，也未在2016年3月31日前为原告办理房屋权属转移登记，其行为已经构成违约，理应承担违约则。同时被告向原告收取了相关办证契税费理应退还原告并承担资金占用利息。为维护原告的合法权益，特根据《民事诉讼法》等相关规定提起诉讼，请求法院依法及时裁判。 被告杰烽房地产公司辩称：原告康平、何桂蓉购买我公司高坪江东中路七段“香颂湾”二区2幢1单元1801号商品房，其购房资金较齐，购房合同网签备案，已交房入住属实。预收原告的代办房产证契税3355.23元属实。我公司未给原告办理产权初始登记深表道歉，请求谅解。未给原告办理产权初始原因是资金断链，出现群体讨债，备案资料丢失，公司因欠债，房屋被抵押、查封及施工单位未移交资料、我公司相关人员解散，经办人的资料不愿意移交造成资料不全等。 经审理查明：1、2013年1月19日，原告康平、何桂蓉与被告杰烽房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：被告向原告出售其开发的位于南充市高坪区江东大道香颂湾2区第2幢第1单元18层1-1801号商品房，该商品房为预售商品房(商品房预售许可证号:（南高）房预售证第20130010号),商品房用途为住宅，房屋建筑面积为76.61平方米，套内建筑面积为61.905平方米，房屋单价为5083.97元/平方米（按照套内建筑面积计算），房屋总价款为314723元，其中，由原告支付首期购房款114723元，剩余200000元向银行借款支付，商品房交付的时间为2014年12月31日前。初始登记约定：出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列方式处理，买受人不退房，合同继续履行，出卖人逾期按日万分之0.5支付违约金。转移登记约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起（空白）日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：一次性或分期付款应在2016年1月31日前办理房屋权属转移登记，按揭付款应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记。2、合同签订后，原告于2013年4月18日向被告支付首期购房款64723元、于2013年12月9日向被告支付首期购房款50000元，剩余购房款由原告向银行按揭贷款200000元于2014年11月10日支付给被告，被告分别于2013年4月18日、2013年12月9日、2014年11月10日向原告出具了金额分别为64723元、10000元、40000元、200000元的销售不动产统一发票。 还查明，2015年1月。原告从被告处领取了案涉商品房钥匙，被告已将房屋交付原告使用。应被告要求，原告于2015年1月16日另行支付被告代办房产证、土地使用权证的契税费用3147.23元、印花税10元、工本费198元，共计3355.23元，被告出具了收据一张。因被告一直未到南充市住房和城乡建设局办理案涉香颂湾2区项目的竣工验收备案等原因，导致案涉商品房至今未进行初始登记和办理房屋权属转移登记，原告至今未取得案涉商品房的产权证书。 在庭审过程中，经本院释明，原告撤回了第一项诉讼请求，本院口头裁定，准予原告撤回判令被告立即为原告办理位于四川省南充市高坪区江东大道香颂湾2区2幢1单元18层1801号商品房的权属转移登记的诉讼请求。 上述事实有证据及庭审笔录在卷佐证，足以证实。 本院认为：原被告双方签订的《商品房买卖》合同的效力问题。 原告康平、何桂蓉与被告杰烽房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体及他人的利益，双方的合同关系依法成立且合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 关于原告要求被告承担未办理初始登记的违约责任问题。 原、被告双方签订了《商品房买卖合同》后，原告全面履行了合同义务，付清了购房款，被告未按照合同约定的时间对原告所购买商品房所在楼栋进行初始登记，取得权属证明，构成违约，依法应当承担违约责任。至应当依据合同约定为原告办理产权转移登记时，初始登记尚未完成，据此，初始登记的违约金计算至约定办理转移登记时止，即初始登记违约金从2015年12月31日起以原告所交房款314723元为基数按日万分之0.5计算违约金至2016年3月31日止的违约金为1416.25元。 关于原告要求被告承担逾期办理商品房权属转移登记的违约责任问题。 该案原告系按揭贷款购房，依据合同约定，被告应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记，但由于被告未办理初始登记的原因致使原告所购房屋无法办理转移登记，被告构成违约，依法应当承担违约责任。虽然原、被告并未在《商品房买卖合同》中未约定逾期办理转移登记的违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，违约金应当计算，由于我国金融市场利率华改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，导致适用该条丧失参照依据，但从基本价值功能看，商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，在没有完成办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。据此，原告要求被告按日万分之一的标准计算逾期办证的违约金的请求，较为合理，本院予以支持。 关于被告是否应当返还收取的代办商品房房屋产权证、土地使用权属证契税费及支付资金占用利息的问题。 本院认为，原、被告双方在交接房屋时口头约定由被告代原告办理产权登记，原告向被告支付相关费用。该约定系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方事实上形成合法、有效的委托合同关系。原告已按约向被告支付了相关费用，被告应当按约为原告办理案涉商品房权属转移登记。因被告未按约为原告办理案涉商品房权属转移登记，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或受托人可以随时解除委托合同”之规定，原告有权解除与被告的委托合同关系并要求被告返还上述费用，由其在办证时自行向相关部门缴纳，故本院对原告提出的要求被告返还代收的办证费用的请求，本院予以支持。关于原告要求被告给付代收办证费用的资金占用利息的问题，因原、被告双方对此并未约定，法律也无明文规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第四百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款之规定，判决如下： 一、由被告四川杰峰伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告康平、何桂蓉支付2015年12月31日起至2016年3月31日期间的逾期办理房屋初始登记的违约金1416.25元。 二、由被告四川杰峰伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告康平、何桂蓉支付2016年4月1日起至2019年1月7日期间的逾期办理房屋权属转移登记的违约金31849.97元，并从2019年1月8日起以已付房款314723元为基数按每日万分之一的标准计算逾期办理房屋转移登记的违约金至具备办证条件之日止。 三、由被告四川杰峰伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告康平、何桂蓉返还收取的代办房屋权属证的契税费用3355.23元。 四、驳回原告康平、何桂蓉的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费716元，由被告四川杰峰伟业房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  熊营生 审 判 员  李大骏 人民陪审员  林 勤 二〇一九年三月七日 书 记 员  钟 嫒