广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初25302号原告：邝桂梅，女，1979年5月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：李毅骅，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁宇斌，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码91440605055345436N。法定代表人：童绍洪。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区大沥镇体育西路**宝盈广场**A段**01，统一社会信用代码914406055863181620。法定代表人：童绍洪。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区西南街健力宝南路**第**（1）-（2）轴，统一社会信用代码91440607730468078B。法定代表人：童绍洪。三被告的共同委托诉讼代理人：卢辉，广东禅都（三水）律师事务所律师。原告邝桂梅与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月11日立案后，依法适用简易程序于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告邝桂梅的委托诉讼代理人李毅骅、梁宇斌、三被告的共同委托诉讼代理人卢辉到庭参加了庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间不计入审限期限。本案现已审理终结。原告邝桂梅向本院明确诉讼请求：1.确认原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》中第二条第二款中甲方赠送给乙方使用期限2033年12月26日至2042年1月31日部分无效，被告宝盈大沥分公司应当退还37038.55元给原告；2.立即解除原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》；3.解除原告与被告悦心公司签订的《委托经营合同》；4.被告宝盈大沥分公司偿还因合同解除未返还部分的出让金42065.08元；5.被告宝盈大沥分公司偿还原告已交纳的物业管理按金3000元；6.被告宝盈公司对被告宝盈大沥分公司的还款责任承担连带责任；7.本案诉讼费全部由三被告承担。事实和理由：原告与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》约定被告宝盈大沥分公司将项目编号为超市街区57V号商铺（以下简称涉案商铺）的使用权出让给乙方，截止日期为2033年12月25日止，另外被告宝盈大沥分公司再赠送一定的使用期限给原告，赠送的使用期限至2042年1月31日止。同时合同约定，在出让期限内（含赠送期限），原告同意被告宝盈大沥分公司或被告宝盈大沥分公司所委托的专业的物业管理公司对该项目进行专项的、统一的管理与服务，在对外经营期间实行统一的管理模式。原告根据合同约定再与被告悦心公司签订《委托经营管理合同》，将该物业的使用权和经营权在约定的期限内委托给被告悦心公司进行经营管理，由被告悦心公司向原告支付委托经营收益。一、原告日前才发现被告宝盈大沥分公司并无权与原告订立《物业使用权出让合同》，因为被告宝盈大沥分公司对该物业所附着的土地并无所有权，同时亦并非是属于通过国有土地出让的方式获得使用权，被告宝盈大沥分公司仅为通过租赁方式取得使用权，因此被告宝盈大沥分公司无权与原告签订《物业使用权出让合同》，被告宝盈大沥分公司的行为导致《物业使用权出让合同》目的根本不能实现，属于法定解除条件，应当予以解除。二、被告宝盈大沥分公司与原告签订《物业使用权出让合同》时，约定了将该物业委托给被告宝盈大沥分公司或被告宝盈大沥分公司所委托的专业物业管理公司进行经营管理，被告宝盈大沥分公司并承诺按月支付委托经营收益给原告。在被告宝盈大沥分公司进行广告宣传时，公开宣传“原《天河城》运营团队运营管理”、“稳赚投资、带租约发售”。原告是在其宣传误导下，才与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》并按合同约定支付相关款项。但被告宝盈大沥分公司在实际履行合同过程中，委托了被告悦心公司进行经营管理，并由被告悦心公司与原告签订《委托经营管理合同》。原告认为该物业是否由宣传中的原《天河城》运营团队运营管理会对原告决定是否与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》有重大影响，被告宝盈大沥分公司的行为属于欺诈，原告是在被告宝盈大沥分公司的欺诈行为下才作出意思表示，被告宝盈大沥分公司没有按照其宣传时，委托原《天河城》运营团队运营管理，原告如果不是因为被告宝盈大沥分公司宣传中由原《天河城》运营团队运营管理，是不会和被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》，被告宝盈大沥分公司其行为构成根本违约，应当解除《物业使用权出让合同》。三、在被告宝盈大沥分公司与原告签订《物业使用权出让合同》时，一直隐瞒该物业是出租给原告的真实情况，以物业使用权转让为宣传，但实际上物业使用权是不能转让的，原告也是在签订了《物业使用权出让合同》及《委托经营管理合同》，且经过了一段时间后，收到的发票中显示“租金”字眼，才知道该物业是属于出租的情况，原告是受到被告宝盈大沥分公司的欺诈，误认为是物业使用权转让的情况才签订《物业使用权出让合同》，因此该《物业使用权出让合同》应予解除。四、被告宝盈大沥分公司与原告签订的《物业使用权出让合同》在本质上属于租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，租赁期限不得超过二十年。超过部分的，超出部分无效，因此应当判令原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》中2033年12月26日至2042年1月31日部分无效，无效部分金额应退还原告。五、被告悦心公司仅返还项目编号为超市街区57V号商铺租金49404.37元，因此被告悦心公司并无按照《委托经营管理合同》约定向原告支付经营收益，已严重违约。被告悦心公司是被告宝盈大沥分公司指定的物业管理公司，且被告悦心公司法定代表人童绍洪同时也是被告宝盈大沥分公司和被告悦心公司的法定代表人，因此被告悦心公司没有按照《委托经营管理合同》的约定向原告支付经营收益也属于被告宝盈大沥分公司的违约行为。六、被告宝盈大沥分公司是被告悦心公司的分支机构，《中华人民共和国公司法》第十四条第1款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”因此被告悦心公司应当对被告宝盈大沥分公司应当承担的责任承担连带责任。三被告共同辩称，一、原告与被告宝盈大沥分公司所签订的《物业使用权出让合同》是双方真实意思表示，合法有效，原告主张解除出让合同没有法律依据。案涉物业所属项目已分别取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》等，由此可见，案涉物业已符合出租及交付使用条件，《物业使用权出让合同》合法有效。原告认为被告对出租物业未取得相应产权，没有办理合法的销售审批手续，违反法律、行政法规的强制性规定无事实与法律依据。同时，被告已将出让的建筑面积统一交付给第三方经营，已履行相应的义务，原告也开始收受该出让面积的固定收益，被告悦心公司也按合同约定足额向原告支付了四年零六个月的租金。因此，被告不存在违约行为，原告主张《物业使用权出让合同》目的不能实现没有事实依据，不符合法定的解除条件，被告暂不需要向原告返还3000元的物业管理按金。二、原告主张赠送的期限无效并要求退还部分出让金没有法律依据。涉案的《物业使用权出让合同》中包含两个法律关系及两个期限，一个是租赁关系，为有偿使用期限；另一个是赠与关系，为无偿使用期限。原告将被告无偿交付使用的期限计算至有偿使用的出让期限内，属于对事实的认识错误。被告有偿将物业使用权出让给原告使用的期限为20年，将物业使用权无偿交付给原告使用的期限至2042年1月31日止。本案中，原告所支付的物业使用权出让金额仅仅是有偿的物业使用权出让金额，并不包含物业使用权出让期限届满后至2042年1月31日的物业使用权费用。综上，被告宝盈分公司已将符合出租条件的物业交付予原告使用并收益，双方所签订的《物业使用权出让合同》已经成立并且生效，原告诉请《物业使用权出让合同》部分无效并解除合同有效部分，要求返还物业使用权出让金及管理费等是完全没有事实与法律依据。故此，请求法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。三、被告悦心公司认为原告解除委托经营合同没有事实与法律依据。悦心公司在履行委托经营合同期间没有出现约定解除的情形出现，委托经营期限仍没有届满，委托经营是由包括原告方在内上千位承租人共同委托悦心公司统一经营、统一招商、统一宣传、统一推广。涉讼商铺已经由悦心公司按照委托经营合同出租给第三方使用，因此，若解除委托经营合同有可能会给第三方造成不必要的损失。根据委托经营合同约定，从第六年开始原告方的收益为实际经营租户所缴付的租金，因此悦心公司并不存在严重违约，不符合解除合同的条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告出示的宣传资料制作人不明，本院对其形式的真实性予以确认，对其证明力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2010年10月29日，案外人佛山市南海区大沥镇凤池村西边股份经济合作社（甲方）与被告宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组土名为“庙后”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2013年12月25日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将宝盈国际广场项目编号为超市街区57V号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为7.48平方米，使用权性质为商业。出让期限从合同签订之日起至2033年12月25日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年1月1日起享有受让商铺的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金128508元及物业管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金金额无息退还。宝盈国际广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方委托的物业管理公司进行专项、统一的管理和服务。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方所选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；统一管理经营期限内，甲方免收乙方的物业管理费、水电费。双方并约定其他权利义务。该合同附有涉案商铺所在位置平面图。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺自2014年1月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。委托经营收益自该物业交付次日起计。从2014年1月1日起，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益。委托经营期间第一年至第三年的固定年收益每月金额为857元，第四年至第五年固定年收益每月金额为1071元。第六年起的收益为实际经营用户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税；等等。同日，被告宝盈大沥分公司出具收据，确认收到原告支付物业管理按金3000元。2014年2月22日，被告宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉案商铺物业使用权出让金128508元。另查明一，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证。2014年5月15日，宝盈广场A区规划竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。另查明二，被告宝盈大沥分公司和悦心公司均于2018年12月20日收到本案起诉状及应诉材料。对于租金收益支付情况，原告确认：悦心公司已按合同约定标准支付了2014年1月至2018年6月的租金收益。2018年7月、8月各付租金收益421.97元；2018年9月已付租金收益107.1元；2018年10月已付租金收益160.65元，合计支付租金收益49404.37元，2018年11月、12月份租金收益尚未支付。对于商铺现状，被告宝盈大沥分公司确认涉案商铺打通后统一交付，没有独立间墙和独立空间，现已交由第三方经营。本院认为，原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”三被告已提供证据证明涉案商铺所在宝盈国际广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定被告将涉案商铺出租给原告的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告解除合同的请求。《委托经营管理合同》约定“被告宝盈大沥分公司逾期支付委托经营收益超过6个月的，原告有权解除合同”，至2018年12月21日，被告悦心公司未按时足额支付租金收益已超过6个月，原告有权单方解除合同。悦心公司虽于2018年12月20日收到本案应诉材料，但其时原告尚未有解除权，故本院确认《委托经营管理合同》于本案辩论终结日即2019年1月24日解除。关于解除《物业使用权出让合同》，原告签订合同目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益。而《委托经营管理合同》解除后，被告悦心公司应将涉案商铺返还予原告，但涉案商铺无法以独立商铺形式返还原告，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用，原告在解除《委托经营管理合同》后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于本案辩论终结日即2019年1月24日解除。但原告主张被告存在虚假宣传、欺诈等行为均没有依据，本院不予采纳。合同解除，宝盈大沥分公司应返还尚未履行的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予原告。《物业使用权出让合同》所约定的使用权出让期限从2013年12月25日至2033年12月25日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日的使用权期限，即租赁期限为10265天。原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价。故被告宝盈大沥分公司应退回无效部分的物业使用权出让金37056.37元{[10265天-7305天(20年天数)]÷10265×128508元},原告诉请37038.55元系其权利处分，本院予以照准。《物业使用权出让合同》虽解除，但原告应支付从涉案商铺交付日即2014年1月1日至合同解除2019年1月14日共1840天的使用权对价予宝盈大沥分公司，经核算合同约定的物业使用权出让金总额128508元分摊至实际租赁期限的单价乘以原告承诺支付使用权对价及享有商铺收益的期间，原告应支付的款项为23035.04元（1840天÷10265天×128508元）。宝盈大沥分公司应返还剩余使用权出让金68416.59元（128508元-37056.37元-23035.04元）及物业管理按金3000元予原告。原告请求返还42065.08元系其权利处分，本院予以照准。故被告宝盈大沥分公司应向原告返还物业使用权出让金79103.63元及物业管理按金3000元。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司本案债务承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认邝桂梅与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年12月25日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、确认邝桂梅与佛山市悦心物业管理有限公司于2013年12月25日签订的《委托经营管理合同》于2019年1月14日解除；三、确认邝桂梅与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年12月25日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年1月14日解除；四、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金79103.63元及物业管理按金3000元予邝桂梅。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4001.04元，减半收取计2000.52元（原告已预交），由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担1393.73元，由佛山市悦心物业管理有限公司负担606.79元。三被告负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内分别向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告预交的2000.52元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周 桂 颜二〇一九年三月二十九日书记员 孙王成欣