上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终2892号上诉人（原审被告）：上海市外高桥保税区新发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区杨高北路**。法定代表人：张浩，董事长。委托诉讼代理人：陈金城，北京市君泽君（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海冉鑫贸易有限公司第一分公司，住所，住所地中国）自由贸易试验区加枫路1层前部位。负责人：刘敏锦，经理。委托诉讼代理人：黄莹，上海市德尚律师事务所律师。上诉人上海市外高桥保税区新发展有限公司（以下简称“外高桥公司”）因与被上诉人上海冉鑫贸易有限公司第一分公司（以下简称“冉鑫分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初70304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人外高桥公司上诉请求：撤销一审判决主文第一、二项，改判驳回被上诉人的相应诉讼请求。事实和理由：上诉人为了顺应自贸区大力发展金融业的产业规划要求，才决定终止与被上诉人间的租约，并非违约；虽然并无政策文件明确规定禁止将物业出租给非金融机构，或者指令业主应以提前终止租约、更换租户的方式促进金融业发展，但自贸区的长远规划已经确定，上诉人应当积极响应；上诉人在通知解约的同时，给被上诉人提供了另外三处场地作为搬迁选项，可见上诉人已经竭力弥补了被上诉人的损失，故上诉人不应再承担违约责任；被上诉人的设施设备至今仍在上诉人的仓库中保管，被上诉人可自行领回，一审在未进行现场查看、清点，也未进行估价的情况下，判令上诉人赔偿人民币40,000元（以下币种均为人民币），缺乏依据，也没有考虑到折旧因素；上诉人实际已在2014年12月7日收回房屋，租约应在当日解除，故即便上诉人需付违约金，也只需计算至该日期；当初上诉人通知被上诉人搬离，但被上诉人拒绝，上诉人遂采取了停电停水措施，被上诉人停业后，上诉人再进去清场，清场时被上诉人无人在场，双方也没有签订过书面的终止协议或交接文件；每天350元的违约金标准畸高，大大超出租金标准，显然不合理，当初是为了督促双方守约才制定如此高标准的违约金的，但纠纷实际发生后，法院应予以调整。被上诉人冉鑫分公司辩称，事实上周边的咖啡馆都在正常经营，不可能唯独禁止被上诉人的面包店经营，故上诉人所称“政策变化”并不存在，上诉人只是为自身违约寻找借口；被上诉人最初是向仲裁机构申请仲裁并要求继续履约，仲裁机构基于履约已无现实可能，所以裁决驳回被上诉人的请求，故被上诉人在本案中以仲裁裁决之日作为违约金的计算截止日期；设施设备客观上均系上诉人搬走，但被上诉人并不清楚存放地点，且存放日久必然导致电气设备不堪使用，对被上诉人而言已无利用价值，故被上诉人选择折价赔偿；被上诉人主张的赔偿金额本身并不大，一审判决又作了大幅调减，显然已充分考虑到了折旧等因素，因该部诉请金额不高，没有必要再投入昂贵的估价成本，故被上诉人接受一审判决结果；每天350元的违约金，这是签约时上诉人单方制定的，而被上诉人为店铺经营也投入了大量成本，结果却只实际使用了一年，损失巨大，本案违约金并非过高；上诉人提供备选场地时，态度蛮横，欲强令被上诉人接受，但被上诉人不愿接受、亦不同意在未获得充分赔偿的情况下解约，此后上诉人就停水停电，被上诉人被迫向仲裁机构申请仲裁以维护自身权益，但仲裁庭立案才一两天，上诉人就派人来强行接管房屋、搬走设备；综上，一审判决正确，请求二审维持原判。冉鑫分公司诉至一审法院，请求判令：1.外高桥公司支付违约金106,400元（以每日350元为标准自2014年12月1日起计算至2015年9月21日止）；2.外高桥公司赔偿设备损失94,400元；3.外高桥公司赔偿装潢损失1元。一审法院认定事实：2013年2月18日，冉鑫分公司（乙方）与外高桥公司（甲方）签订《XX路XX号1层东南部位房屋租赁合同》，约定租期自2013年2月18日至2019年5月31日，租金为每平方米每年365元，合计年租金为7,300元。甲方应于本合同生效后，于2013年2月18日前按照双方约定的交接程序，将本合同第一条约定的房屋及配套设施交付乙方，……。合同第9.3条约定，构成违约的一方，应向另一方支付违约金。违约金按日计算，方法如下：A.日违约金为350元；B.违约天数=自违约事实发生之日起至纠正违约事实完毕之日止所历天数；C.违约金金额=日违约金╳违约天数。第11条约定，本合同在履行过程中发生的一切争议，由双方协商解决。协商不成，双方同意由上海市仲裁委员会进行仲裁解决。第13.5条约定，在租赁期内，乙方由于特殊原因需要变更或终止合同，必需提前90天书面通知另一方，并在征得另一方同意后，方可变更或终止合同。一方给对方造成损失的应予赔偿，依法免除责任的除外，……。租赁合同还约定了其他事项。租赁合同签订后，双方均按约履行租赁合同。自2014年3月起，双方就涉案房屋规划用途调整事宜进行磋商，但未能达成一致。2014年9月29日，外高桥公司向冉鑫分公司发函，要求冉鑫分公司于2014年11月30日完成涉案房屋的清场手续，搬离设备、设施等所有物品。2014年10月7日冉鑫分公司向外高桥公司回函，称外高桥公司要求属无理要求，冉鑫分公司不予认可。2014年11月25日，外高桥公司向冉鑫分公司发函称将于2014年12月1日起对XX路XX号物业停止电力、水等设施的供应，催请冉鑫分公司最晚不迟于2014年11月30日前完成涉案房屋的清场手续。此后，因冉鑫分公司仍继续使用涉案房屋，外高桥公司于2014年12月1日对涉案房屋进行了停水停电措施，并自行对涉案租赁房屋实施了清场。2014年12月5日，冉鑫分公司向上海仲裁委员会提交仲裁申请书，要求对涉案东南部位房屋租赁合同及XX路XX号一层前部位租赁合同的纠纷进行仲裁，外高桥公司则对涉案东南部位房屋租赁合同的管辖提出异议。仲裁庭于2015年9月21日作出仲裁裁决，外高桥公司对涉案东南部位房屋管辖异议成立，不予支持冉鑫分公司就XX路XX号一层前部位要求继续履行合同、恢复原状并支付违约金等仲裁请求。2016年6月7日，冉鑫分公司委托律师向外高桥公司发出律师函，要求外高桥公司在接函后10日内赔偿对冉鑫分公司造成的损失。一审中，外高桥公司称其为协商解决涉案房屋租赁事宜，曾提供三处房屋即新康一号楼底楼、科技楼底楼、全家退租区域作为替代方案，冉鑫分公司称确有该三处房屋作为替代方案，但其并未同意。一审中，冉鑫分公司表示双方租赁合同应于仲裁裁决之日即2015年9月21日解除，外高桥公司则认为合同应于清场之日即2014年12月7日解除。一审法院认为：双方签订的《XX路XX号1层东南部位房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应为真实有效，双方当事人均应恪守。现外高桥公司在租赁合同期内，未与冉鑫分公司协商一致，即单方面拒绝履行合同，并对涉案房屋进行了停水停电措施乃至强行对冉鑫分公司进行了清场，其行为已构成对双方租赁合同的严重违反，外高桥公司辩称其单方面解除合同是政策因素导致，但并未提供明确依据，对该项抗辩法院不予采纳，故外高桥公司应当承担相应的违约责任。因本案系外高桥公司违约，外高桥公司并无解除理由，故冉鑫分公司关于租赁合同于2015年9月21日解除的意见更为合理，法院予以采纳。外高桥公司关于租赁合同于2014年12月7日解除的意见缺乏依据，法院不予采纳。对违约责任，冉鑫分公司要求外高桥公司按照合同约定以每日350元为标准支付自2014年12月1日起至仲裁裁决之日即2015年9月21日止的违约金，外高桥公司则辩称每日350元的违约金标准过高，高于冉鑫分公司的实际损失，且违约金计算截止日期应为实际清场之日即2014年12月7日，另外冉鑫分公司扩大了违约天数，应当自行承担部分违约金。法院认为，对违约金计算标准，法院综合考虑冉鑫分公司实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，认为该标准仍属合理，故确认违约金计算标准为每天350元；对违约金计算截止日期，外高桥公司辩称应计算至2014年12月7日，然此时外高桥公司违约行为仍有被纠正之可能，及至2015年9月21日仲裁裁决不予支持冉鑫分公司要求继续履行XX路XX号一层前部位租赁合同之请求时，涉案房屋租赁合同作为XX路XX号一层前部位租赁合同之关联合同，事实上已无继续履行之可能，故冉鑫分公司要求计算截止至2015年9月21日，于法有据；对外高桥公司辩称冉鑫分公司扩大了违约天数，应自行承担部分损失的意见，外高桥公司并未提供相应证据，法院不予采纳。综上，对冉鑫分公司要求外高桥公司按照合同约定以每日350元为标准支付自2014年12月1日起至2015年9月21日止的违约金的诉请，法院予以支持。对冉鑫分公司要求外高桥公司赔偿设备损失94,400元的诉请，法院认为，外高桥公司在合同期内自行对涉案房屋进行了清场，搬离了冉鑫分公司的相关设备致使冉鑫分公司无法使用，且冉鑫分公司明确表示设备因时间长久已经报废，对其已无继续使用之价值，故外高桥公司应当赔偿其设备损失，法院综合考虑设备用途、使用年限及折旧等相关因素，酌情确定外高桥公司赔偿冉鑫分公司设备损失40,000元。对冉鑫分公司主张外高桥公司赔偿其装修损失1元的诉请，法院认为，冉鑫分公司现有证据能够证明其确对涉案房屋进行了装修，故对该项诉请，法院亦予以支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定,于二〇一八年十二月六日判决：一、外高桥公司于判决生效之日起十日内赔偿冉鑫分公司违约金（以每日350元的标准，自2014年12月1日起计算至2015年9月21日止）；二、外高桥公司于判决生效之日起十日内赔偿冉鑫分公司设备损失40,000元；三、外高桥公司于判决生效之日起十日内赔偿冉鑫分公司装修损失1元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,921元，减半收取计2,460.50元，由外高桥公司负担。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，上海仲裁委员会在（2015）沪仲案字第0146号裁决书中认定：“根据现有证据显示，因外高桥公司的调整行为而致冉鑫分公司经营不能。故租约履行不能的责任，仲裁庭认为应归于外高桥公司。……。冉鑫分公司要求继续履行，外高桥公司以规划调整之由抗辩，我们并不赞同，即使是规划要求，也应双方协调。然而仲裁庭注意到租约指向的租赁之物从2014年12月已由案外人租赁使用，冉鑫分公司意欲恢复原状，存在事实上的不能，……我们理解冉鑫分公司的不满，对外高桥公司的做法亦不赞同，……然而从合规与可能出发，我们认为继续履行并不是一个好办法，也存在现实的困难，……故仲裁庭对冉鑫分公司的继续履行和恢复原状之请求，虽表示理解与同情，但无法予以支持。”以上事实有经一审庭审质证的（2015）沪仲案字第0146号裁决书为证，应予认定。本院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。本案中，上诉人外高桥公司与被上诉人冉鑫分公司订立的租赁合同合法有效，双方应尊重契约、诚信履约。然上诉人单方面提出解约，且在被上诉人明确拒绝解约的情况下，又擅自单方面收回租赁标的，此等行为显属根本违约，应当承担违约责任。虽然上诉人在提出解约的同时给被上诉人提供若干备选租赁场地，但此等行为并不能改变上诉人构成违约的法律事实。上诉人以“顺应产业规划”作为解约理由，但上诉人亦自认并无任何政策文件明确排斥被上诉人承租经营的行业，据此上诉人单方解约之行为缺乏法律及合同依据，应属违约。上诉人于2014年12月7日单方收回租赁标的时，被上诉人已向仲裁机构诉请继续履约，而双方从未就租约终止事宜签订过书面文件，应当认为，双方在上述时点并未就解约形成合意。被上诉人以仲裁机构裁决认定租约无法继续履行之日作为本案中的违约金的计算截止日期，合理有据。至于违约金的标准，本院认为，违约金具有惩罚性和补偿性双重属性，本案讼争双方约定的违约金虽明显高于租金标准，但考虑到被上诉人承租后必然需要支出一定的装饰装修、购置设备等费用，而上诉人在租期实际履行尚不及三分之一时即单方面收回房屋，应当认为，被上诉人现主张的违约金数额并不存在明显高于实际损失的情形。一审判决支持被上诉人的该项诉请，于法有据，并无不当，本院依法应予维持。关于设备损失费，一审酌情判令上诉人赔偿40,000元，在现有证据条件下亦具有相对合理性，本院予以认可。综上所述，上诉人外高桥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,158元，由上诉人上海市外高桥保税区新发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  刘 佳审判员  蒋辉霞二〇一九年三月二十八日书记员  郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……