云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初1421号原告付海，男，汉族，1977年11月6日生住曲靖市麒麟区。委托代理人唐佳丽，女，汉族，1953年3月13日生住曲靖市沾益县，系原告母亲。（特别授权）委托代理人黄惠敏，女，汉族，1964年1月5日生住曲靖市沾益县。系原告小姨。（特别授权）被告曲靖安厦房地产集团有限公司。法定代表人冯玉华，董事长。统一社会信用代码：91530300713459508C。地址：曲靖市翠峰路。委托代理人高丁，云南千仞律师事务所律师。（特别授权）原告付海诉被告曲靖安厦房地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，曲靖安厦房地产集团有限公司对本院作出的（2018）云0302民初2222号民事判决书不服提出上诉，曲靖市中级人民法院将本案发回重审。本院于2019年2月20日立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行审理，原告付海的委托代理人唐佳丽、黄惠敏，被告曲靖安厦房地产集团有限公司的委托代理人高丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年8月27日与被告签订《商品房购销合同》，合同备案登记号为QJ2013082713464，约定由原告购买被告建设坐落于曲靖市教场西路安厦十五城上东区项目的一套面积为109.052平方米的商品房，该房屋为第1-2幢第二单元第15层1504号房屋。原告于2013年8月27日以按揭方式向被告付清了房款，其中首付130088元、贷款支付303000元。后原告按被告要求向被告缴纳了契税、印花税、维修基金等各项办证费用和手续。被告于2015年11月1日向原告出具了契税、印花税、维修基金、购房发票等票据。至此，原告已经向被告提交完所有办理产权证的相关手续，根据合同约定，被告应在收到原告提交办证手续后180个工作日内向产权登记机关提交办证手续，但被告一直未履行办证义务，至今没有给原告办理不动产权证。诉请判令：1、被告立即向原告办理安厦十五城1-2幢2单元15层1504号房屋的不动产权证书；2、被告按其逾期办理前述房屋不动产权证的实际天数，以申请人所购房款为本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金赔偿申请人至实际办证之日止（从原告交清完契税、基础设施费、印花税等费用和材料之日起180个工作日开始，按照年利率7.125%计算，即自2016年7月19日起算至实际办证之日止）。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为，由被告向办理不动产权证的机构提交相应的办证材料。被告辩称：原告的主张不成立，原告的诉请没有诉的利益，没有诉讼的实践性和必要性，其要求被告立即办产权证超过了被告的权利范围，原告可以自己去不动产管理中心自行办理产权证，没有必要要求被告为其办理。原告的诉请不符合双方合同约定，根据《购销合同》第12条约定，被告只是代办，且代办前提是原告交齐全部材料，原告交齐材料后，被告代其向房管部门提交。合同约定是办理房产证，但是原告现在要求被告办理的是不动产权证，不符合合同约定。原告至今没有取得产证证书有客观原因，现在新制度要求两证合一，加大了被告办证的难度，这些情况是被告公司无法预料的，属于不可抗力。被告要求原告明确需要被告提交的办证材料是哪些。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：第一组：身份证复印件，用以证明原告的诉讼主体资格。第二组：被告工商信息登记表，用以证明被告主体资格。第三组：《商品房销售合同》，用以证明原告购房的事实。第四组：已交房款收据一份，用以证明原告已支付房款446081元。第五组：代收契税收据、代收维修基金收据各一份，用以证明原告已向被告缴纳了办理产权证的相关费用。经质证，被告对原告提交的第一、二组证据无异议。对第三组证据的真实性无异议，但认为该合同约定的是被告为原告办理房屋所有权证的事宜，不能作为原告要求被告办理不动产权证的依据，因客观条件已发生变更。对第四组证据的真实性无异议，但原告系以按揭方式支付房款，该证据不能证明原告已付清房款。对第五组证据的真实性无异议，认为该组证据恰好证实原告没有提交办证所需的全部材料。本院认为，原告所提交的上述证据客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告针对其答辩意见，向本院提交如下证据：第一组：法人代表证明书及身份证、营业执照，用以证明被告诉讼主体资格。第二组：《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、土地证、《竣工验收备案表》，用以证明被告开发的涉案商品房手续合法，证照齐全。第三组：《房屋首次备案应该提交的材料》清单、授权委托书，用以证明被告已经履行合同义务，没有违约的事实。第四组：通告一份，用以证明曲靖市从2016年11月24日开始办理不动产权登记。第五组：房屋首次备案受理通知一份，用以证明被告已向房管部门提交相关材料，但房管部门现在才给被告方收据。经质证，原告对被告提交的第一组证据无异议。第二组证据没有原件，对其真实性不予认可，且《竣工验收备案证》显示该项目于2018年4月9日才竣工验收，证明系由于被告自身原因导致原告房屋的产权证无法及时办理。第三组证据中的《房屋首次备案应当提交的材料》没有印章，不予认可；对《授权委托书》三性均不予认可，原告在缴纳契税时已经签署授权委托书。第四组证据真实、合法，但与本案无关，国家并没有出台文件称不可办证。第五组证据真实性无异议，但不能证明被告已向相关部门提交办证材料。本院认为，被告所提交的第一、二、四组证据客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信；第三组证据只是提交资料清单及授权委托书范本，该证据并不能证明被告是否履行合同以及合同的履行情况，本院不予采信；第五组证据来源合法真实，能证实曲靖市房地产交易中心于2019年3月12日收取被告提交的资料，并受理被告的房屋首次备案申请，不能证实被告作为房地产开发商已完全履行向不动产权证的办理机构（不动产登记中心）提交材料的义务。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年8月27日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于曲靖市教场西路安厦十五城·上东区房屋，房屋套内面积为109.05平方米，购房总金额为433088元整，付款方式为部分首付（130088元）＋按揭贷款（303000元）支付；被告应于2014年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的发改商品房交付给原告；房屋交付后，被告通知原告提供相关资料，房屋所有权证登记手续由被告代办，原告须向被告提供办理房屋所有权登记手续所需的全部文件、资料（包括但不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证、本人身份证复印件、授权委托书等），并交纳办理房屋所有权证所需的相关费用；被告在收到原告提交的上述文件、资料后一百八十个工作日内，将其提交登记机关，办理房屋所有权证；国有土地使用权证由被告代办，原告需取得房屋所有权证后，向被告提供所需的全部文件资料（包括但不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证、本人身份证复印件、授权委托书等）并交纳办理国有土地使用权证所需的相关费用，国有土地使用权证办理完毕后，由被告把国有土地使用权证交付给原告；其他约定。2015年11月1日，原告向被告交纳相关费用后，被告将上述房屋交付给原告，并向原告出具购房发票（金额为446081元），及商品房维修基金收款专用收据（金额为8922元）、办理房产证代收代缴专用收据（金额为6861元），原告至今未收到上述房屋的不动产权证书。另查明，曲靖市人民政府于2016年11月15日发出《曲靖市人民政府关于曲靖实施不动产统一登记有关事项的通告》，内容为自2016年11月24日，曲靖市实施不动产统一登记，各类不动产登记业务统一由曲靖市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原登记机构不再办理登记业务。2019年3月12日，曲靖市房地产交易中心向被告出具房屋首次备案受理通知书，确认被告“提交资料符合申请备案类别，并给予收件备案”。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方均应按照合同约定严格履行义务。原告付海与被告曲靖安厦房地产集团有限公司自愿签订《商品房购销合同》，该合同未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点为：1、被告是否仍有义务向房屋产权办证机构提交办证所需材料；2、本案中是否存在不可抗力因素以及不可抗力是否导致合同不能履行；3、被告是否存在违约行为以及应当承担何种违约责任。一、关于被告是否仍有义务向房屋产权办证机构提交办证所需材料。根据原、被告双方签订的《商品房购销合同》之约定，原告购买房屋的所有权证及土地使用证均由被告代为办理，并明确约定被告应于原告交清相关费用及提交相关材料后一百八十个工作日内将相关材料提交登记机关，原告已于2015年11月1日接房，交清维修基金、契税、产权登记费等相关办证费用,被告即应按照合同约定（自2015年11月1日起180个工作日内，即在2016年7月19日前）履行代为办理房屋所有权证及土地使用权证的义务。根据双方合同约定:被告的义务系为原告代为办理房屋所有权证和土地使用权证，虽在合同的履行过程中由于不动产登记政策的变更，我市自2016年11月24日起统一办理不动产登记，即不再办理房屋所有权证及土地使用权证，而是两证合一为办理不动产登记证；但原告购买的房屋系被告开发建设，不管是2016年11月24日前的房屋所有权证和土地使用权证的办理，还是之后的不动产登记证的办理，都必须待被告（该房屋的开发商）提交如建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表、土地房屋测绘报告、竣工平面图等相关材料（且上述材料均是由被告持有），并完善被告作为房地产开发商应完备的手续后，原告才能向办证机构申请办理权属证书。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，双方签订《商品房购销合同》时均清楚并认可“被告作为房地产开发商向房屋产权登记机关提交办证所需的相关材料”系被告应履行的合同义务。综上，被告作为房地产开发商向房屋产权登记机关提交其开发出售楼盘的规划许可证等相关材料的义务并不因产权证办理政策的变化而免除，被告仍有义务向不动产登记证的办理机构提交办证所需的相关材料。二、关于本案中是否存在不可抗力因素以及不可抗力是否导致合同不能履行。我国于2015年3月1日起实施《不动产登记暂行条例》，我市于2016年11月15日发文，通知曲靖市自2016年11月24日起统一办理不动产登记业务，在此期间，办证工作出现暂停、延缓实属正常，确实属于被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。但自2016年11月24日起，我市已正常开展房屋的不动产权登记工作。此时原告已办理完接房、交清相关税费及办证费用，被告虽不能再按合同约定代为办理房屋所有权证及土地使用权证，但被告仍应及时向不动产登记机构提交办理不动产权登记证所需的相关材料。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”之规定，本案诉争的合同在履行过程中虽曾出现不可抗力，但在不可抗力消除后，被告仍可继续履行部分合同义务，及时向不动产登记机构提交办理该楼盘的不动产权登记的相关材料。三、关于被告是否存在违约行为以及应当承担何种违约责任。根据原、被告双方签订的《商品房购销合同》之约定，被告应于2016年7月19日前（2015年11月1日+180个工作日）将办证所需材料提交登记机关并代为办理房屋产权证相关事宜；但被告并未举证证明其在上述时间内已按合同约定向办证机关提交材料并代为申请办证。后由于出现不可抗力，本院认为可将被告的履约期限延至2016年11月24日，即自2016年11月24日曲靖市统一办理不动产登记业务起，不可抗力因素消除时，被告便应及时履行其合同义务，向不动产权登记证的办理机构提交办证所需的相关材料。现被告的迟延履行行为已构成违约，应承担违约责任。对于被告应承担的违约责任，由于原、被告双方签订的《商品房购销合同》对此未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告诉请的违约金，本院支持自2016年11月25日起以购房款总额446081元为本金，按年利率7.125%计算支付；被告的义务为向不动产登记证的办理机构提交办证所需材料，在其按要求提交完整的办证所需材料后，不动产登记证的具体办理系办证机构的工作，具体所需时间并非被告可控制，故违约金计算的截止时间本院确定为被告向不动产登记证办理机构提交办证所需相关材料之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向办证机关提交办理涉诉房屋（安厦十五城·上东区第1-2幢第2单元第15单元1504号）不动产权证书所需的材料。二、被告曲靖安厦房地产集团有限公司支付原告付海自2016年11月25日起至被告履行上述义务之日止违约金，违约金计算方式为：以购房款总额446081元为本金，年利率为7.125%计算。案件受理费100元（原告已预交），由被告曲靖安厦房地产集团有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  高 飞人民陪审员  许祥英人民陪审员  袁忠林二〇一九年三月二十八日书 记 员  晏梅芳