湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终187号上诉人（原审被告）：兰树萍，男，1964年2月25日出生，汉族，住江西省萍乡市湘**。委托诉讼代理人：段爱明，女，1969年11月11日出生，汉族，住江西省萍乡市湘**。被上诉人（原审原告）：麻建良，男，1984年4月28日出生，苗族，住湖南省花垣县。委托诉讼代理人：周辛，湖南东方阳光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张阳明，女，1989年10月27日出生，汉族，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：周辛，湖南东方阳光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2218。法定代表人：袁李，总经理。上诉人兰树萍因与被上诉人麻建良、张阳明、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初3564号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人兰树萍上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判为继续履行合同；2、撤销一审判决第二项，改判为在合同继续之前新环境公司退还5万元定金给上诉人。事实及理由：一、一审法院对本案合同当事人认定不清，判决是前后矛盾。一审法院先在其判决书第一项中认定本案合同的当事人为麻建良、兰树萍、新环境公司，不包括张阳明；然后在其判决书第二项认定张阳明是本合同当事人，与麻建良一同收取本合同定金。本纠纷产生的根本原因就是张阳明是否应为本案房屋买卖合同当事人。本案中麻建良、新环境公司从未如实告知上诉人本合同房屋产权情况，依据涉案房屋房产证载明，麻建良婚前购买了本合同房产，是婚前个人财产，张阳明不是该房屋的登记权利人，因此其不应是本合同当事人，且在房屋买卖合同中也明确否定了该房产是共有产权。至于张阳明声称婚后与麻建良共同偿还涉案房屋部分贷款，形成了部分房产产权共有，外人无人知晓，房产证上没有体现，上诉人有理由不理会张阳明同意麻建良出卖涉案房屋之类的声明，有理由认为张阳明不是本案合同当事人。既然张阳明不是房屋买卖合同当事人，其就无权收取相应房款，如张阳明收取上诉人垫付的赎楼款，合同相对方就应向上诉人提供相应担保，上诉人就此提出的不安抗辩合乎合同法第68、69条情形，不构成违约。二、上诉人一直在积极履行合同，协商合同履行事宜，是麻建良拒绝履行合同，导致合同无法履行。本合同自2016年11月6日成立当天，上诉人积极履行合同，支付定金5万元及中介费14338元，当上诉人发现合同重大瑕疵时，只能与新环境公司联系，因新环境公司不作为，上诉人无法与麻建良直接联系，故采用了合适的方式来避免自身损失。在获得麻建良的微信联系方式后，上诉人多次与其沟通，提出了具体方案，并约其见面商谈，麻建良拒绝见面，也未向上诉人提供支付第二笔42万元购房款的相应银行账户。麻建良自称一审起诉之前三次来长沙，但从未与上诉人见面，也未就合同履行之事与上诉人、新环境公司沟通，因此，本案合同未继续履行的根本原因是麻建良拒绝履行合同。三、新环境应当退还定金给上诉人。上诉人不熟悉长沙购房流程及相关事宜，新环境公司及其工作人员并未尽到诚信、勤勉义务，未努力促成合同的顺利履行，其应当对本纠纷的后果承担主要责任。因此，在麻建良未就继续履行合同做出相应行动前，新环境公司基于对上诉人的合同义务，应当先退还定金5万元给上诉人。综上，请求贵院撤销一审法院判决的第一项、第二项，切实维护上诉人的合法权益。被上诉人麻建良、张阳明辩称，1、被上诉人在房屋买卖合同中，麻建良是依照中介和一般交易习惯向中介与上诉人披露自己已婚，这种披露不会对交易产生任何不良影响；2、在被上诉人看来，该房屋就是夫妻共同财产，对共同财产进行重大处理，应当由双方共同同意，3、在三方房屋买卖合同中已明确体现卖方人为两人，上诉人以其异于常人的危机感认定房屋买卖合同中出现张阳明的名字是对上诉人的一种欺诈；4、上诉人与被上诉人之间一直有微信联系，同时因为当时被上诉人两人都在北京工作，所以一直是用通讯手段进行联络；5、房屋买卖合同不存在欺诈与胁迫，也没有法定无效的事由，上诉人没有依照合同约定，在规定时间内履行其付款义务，还百般狡辩，已构成实质性违约。综上，一审法院判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人新环境公司在二审中未予答辩。被上诉人麻建良、张阳明向一审法院起诉请求：1、判令解除麻建良、张阳明与兰树萍、新环境公司签订的《房屋买卖合同》；2、判令兰树萍赔偿定金50000元（由新环境公司保管）及其他各项损失30000元；3、由兰树萍、新环境公司支付本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年10月6日，麻建良购买了长沙市雨花区劳动东路820号恒大绿洲小区9-10栋2105房，麻建良、张阳明于2014年1月28日登记结婚，婚后麻建良、张阳明共同偿还上述房产的贷款，2015年5月21日，上述房产进行了登记，麻建良取得房屋所有权证，登记的房屋所有权人为麻建良，单独所有。2016年11月6日，麻建良（甲方、出售方）与兰树萍（乙方、买受方）、新环境公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于长沙市雨花区劳动东路820号恒大绿洲小区9-10栋2105房出售给乙方，该房屋总售价9668888元，全额支付给甲方，付款方式为购房定金+购房款（含政府货币补贴款项）+交房尾款；乙方于2016年11月6日支付甲方购房定金50000元，定金由丙方托管待交房时支付给甲方；乙方于2016年12月10日之前，乙方银行审批通过、甲方解除抵押、产权过户手续办理之时支付甲方购房首付款420000元，乙方于2016年12月31日之前，产权过户手续办理之时支付甲方购房款486888元，交房时乙方支付甲方交房尾款10000元；签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费9669元，乙方应支付丙方居间服务费14338元，丙方有权在已收定金及购房款中直接扣取应得居间服务费；合同一方未按本合同约定履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金；因产权人张阳明未到场签约，代理人麻建良承诺产权人已悉知并授权此合同的全部条款，代理人麻建良自愿承担无限担保责任。麻建良代张阳明在合同的甲方处签名。上述合同签订后，2016年11月6日，兰树萍向麻建良支付了定金50000元，麻建良于当日向兰树萍出具了定金收条，并将定金托管于新环境公司。新环境公司从中收取麻建良、张阳明的居间服务费9669元，并向麻建良、张阳明出具了收款收据。同日，兰树萍向新环境公司支付了居间服务费14338元。2016年11月30日，兰树萍向新环境公司发出《申请解约书》，载明：2016年11月6日签订了房屋买卖合同，新环境公司提供不实信息，未尽到审查义务和责任，合同上产权人张阳明不是该房屋的产权人，兰树萍认为风险不可控制，特申请解约并要求退回定金50000元和佣金14338元。新环境公司于2016年12月2日收到了上述《申请解约书》，并于当日送达了麻建良、张阳明。张阳明于2016年12月4日出具《声明书》，载明：张阳明的配偶麻建良在新环境地产签署了一份房屋买卖合同，合同编号为XHJS0172340，作为房屋产权共有人，声明张阳明已知悉合同条款，并且同意出售长沙市雨花区劳动东路820号恒大绿洲小区9-10栋2105此房屋。麻建良、张阳明向新环境公司邮寄送达了上述《声明书》，并通过新环境公司向兰树萍送达。2017年1月6日，麻建良向兰树萍发出《解约通知函》，载明：2016年11月6日三方签订了房屋买卖合同，自2016年11月24日开始，兰树萍以各种借口主张解除合同，并于2016年12月3日，明确告知麻建良、张阳明不会继续履行合同义务，现距离合同约定应付购房首付款的时间已逾期半个月，兰树萍仍未履行付款义务，麻建良、张阳明认为兰树萍已构成根本违约，决定解除与兰树萍于2016年11月6日签订的房屋买卖合同。麻建良、张阳明于2017年6月12日向该院提起诉讼，请求判如所请。一审法院认为，涉案房产为麻建良婚前购买，房屋产权登记在麻建良名下，麻建良将涉案房产出售给兰树萍，并代张阳明在《房屋买卖合同》上签名。兰树萍在支付50000元定金后，以新环境提供不实信息，合同上产权人张阳明不是该房屋的产权人为由，单方面要求解除《房屋买卖合同》，张阳明在收到兰树萍的《申请解约书》后，声明同意了麻建良出售房屋的行为，故麻建良与兰树萍、新环境签订的《房屋买卖合同》于2016年11月6日生效。由于兰树萍明确不再履行合同义务，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定的“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，麻建良、张阳明可以解除合同，故上述《房屋买卖合同》自兰树萍、新环境收到麻建良、张阳明起诉状时即2017年6月23日解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，兰树萍无权要求返还定金，故该50000元定金应属麻建良、张阳明所有。麻建良、张阳明与新环境公司之间的居间服务费问题由双方另行解决。麻建良、张阳明还主张其他各项损失30000元，虽提供了房屋租赁合同作为证据，但该证据不能证明其主张，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（二）项、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、麻建良与兰树萍、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订的《房屋买卖合同》于2017年6月23日解除；二、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司应于本判决生效后7日内将托管的定金50000元支付给麻建良、张阳明；三、驳回麻建良、张阳明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1800元，因适用简易程序减半收取900元，由麻建良、张阳明共同负担335元，兰树萍负担565元。二审中，上诉人兰树萍向本院提交其与新环境公司李卓、被上诉人麻建良的微信聊天记录，拟证明新环境公司和麻建良不诚信，藐视法律。被上诉人麻建良、张阳明发表如下质证意见：对该证据“三性”均有异议，1、内容是微信记录打印的照片，无法确认对方的身份和内容的真实性；2、与本案无关，房屋买卖合同已经解除，被上诉人对该房屋有合法完全的处置权。本院经审查认为，因无其他证据佐证，对微信交流的相关人员身份不能核实，且不能直接达到上诉人的证明目的，故不予认定。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人兰树萍与被上诉人麻建良、新环境公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照该协议书约定全面履行各自义务。张阳明虽未在合同上签字，但其后追认了该合同，故该合同对张阳明发生法律效力。上诉人提出一审判决认定合同主体不清的上诉理由不能成立，本院不予支持。在合同履行过程中，上诉人兰树萍明确表示不再履行合同义务，根据合同法的相关规定，被上诉人麻建良、张阳明可以解除合同，故一审判决确认该合同自上诉人兰树萍、被上诉人新环境收到一审起诉状时即2017年6月23日解除，并无不当。因上诉人不履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，上诉人无权要求返还定金。上诉人提出麻建良拒绝履行合同，导致该合同无法履行的上诉意见，因证据不足，而不予支持。上诉人在一审中并未提起反诉，其两项上诉请求系二审中过程中提出的新请求，且无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人兰树萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费565元，由上诉人兰树萍负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  熊 伟二〇一九年三月二十一日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。