广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终229号上诉人（原审原告）：四会市江谷碧桂园房地产开发有限公司，住所广东省四会市江谷镇石岗庙**（政府大院内）。法定代表人：杨文杰。委托诉讼代理人：范其霖、魏超洲，均为该公司员工。被上诉人（原审被告）：郝文军，男，1981年5月10日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人四会市江谷碧桂园房地产开发有限公司（以下简称江谷碧桂园公司）因与被上诉人郝文军商品房预售合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院(2018)粤1284民初2329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人江谷碧桂园公司的委托诉讼代理人范其霖、魏超洲到庭参加诉讼，被上诉人郝文军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江谷碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判郝文军按照合同约定的违约金条款向江谷碧桂园公司支付因其违约而导致合同解除的违约金共计人民币204366.2元（1021831元×20%=204366.2元）;2.本案一、二审诉讼费用全部由郝文军承担。事实和理由：一、郝文军因其逾期付款导致合同解除，在此期间江谷碧桂园公司无法回笼涉案房屋的全部资金，且因商业市场不确定性，合同解除后江谷碧桂园公司亦需支付额外费用及耗费更多时间成本处置涉案房屋。根据郝文军与江谷碧桂园公司已签署的《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定，郝文军应按照约定向江谷碧桂园公司承担违约金共计人民币204366.2元。一审法院以“合同约定为格式条款”、“涉案房屋按照市场行情有一定涨幅”等原因，仅判定郝文军承担40069元的违约金，忽视了江谷碧桂园公司造成损失的事实，属于认定事实不清。理由如下：1.一审判决忽略了因郝文军逾期支付首期款项，导致未满足银行按揭放款的审批要求，最终未能办理按揭贷款的事实。因郝文军逾期支付首期款项进而影响了银行对其还款能力、诚信状况、违约风险等判断，最终导致银行的按揭贷款710000元未能发放。一审判决中郝文军提出的“至于是什么时候房款的，原被告却是支配不了的”理由不成立。因此，责任在于郝文军，不利后果应由其承担；2.一审法院忽略了郝文军的违约事实，逾期支付的按揭贷款仅适用年利率6%来计算逾期期间给江谷碧桂园公司造成的成本算式，未起到惩戒违约人及保障守约人合法权益的效果。一审法院认为对于首期款逾期部分按照双方约定的日利率万分之三计算违约金。而按揭贷款的逾期系因郝文军自身导致，郝文军应按不低于首期款逾期违约标准向江谷碧桂园公司承担违约责任，但一审仅以年利率6%计算违约金，未能有效保障江谷碧桂园公司合法权益，且与双方签署的合同约定不符；3.一审法院判决书中提及“涉案房屋价格未下降，且按照市场行情有一定涨幅”的表述与事实并不一致，因市场行情下降导致江谷碧桂园公司的损失应由郝文军承担。根据商品房交易信息统计，今年8月份至10月份，肇庆城区住宅类商品房的成交均价一直为下跌趋势。随着国家对房地产行业的管控趋严，江谷碧桂园公司需耗费更多人力物力处置涉案房产。在郝文军未对该损失举证确定的情况下，其应继续按合同约定向江谷碧桂园公司支付违约金。4.一审判决支持的40069元违约金不足以弥补江谷碧桂园公司因郝文军违约及合同解除而导致的损失，且郝文军并未就要求减少违约金的事实及理由进行举证，其应继续按合同约定向江谷碧桂园公司支付违约金2043666.2元。江谷碧桂园公司的损失包括但不限于：（1）逾期付款时的资金占用成本；（2）江谷碧桂园公司为维护权利过程中而产生的各项费用；（3）合同解除后江谷碧桂园公司为再次处置房产而产生的各项费用；（4）因市场下行而产生的不可预知的各项损失费用等。综上，在郝文军未能提供证据证明合同约定的违约金已超出“超过造成的损失30%”的标准时，其应继续按双方签署的《补充协议》第四条规定向江谷碧桂园公司支付违约金即人民币204366.2元（1021831×20%）。二、案涉纠纷系因郝文军违约行为导致，因此给江谷碧桂园公司造成的损失，包括但不限于本案一审及二审的诉讼费，均应由郝文军承担。案涉纠纷系因郝文军逾期付款导致合同解除，根据双方签署的《补充协议》第十七条第一款规定，本案一、二审诉讼费应均由郝文军承担。一审判决对诉讼费的承担分配比例并未起到惩戒郝文军的违约行为及弥补江谷碧桂园公司损失的效果，且与双方约定的不一致。综上所述，郝文军应承担违约责任，应继续按照合同约定向江谷碧桂园公司支付违约金204366.2元及承担全部诉讼费，请求二审法院予以改判。江谷碧桂园公司向一审法院起诉请求判令：1.请求判令解除江谷碧桂园公司与郝文军签订的商品房买卖合同；2.请求判令郝文军支付违约金204366.2元；3.请求法院协助解除江谷碧桂园公司与郝文军签订的商品房买卖合同（网签）；4.本案的诉讼费用由郝文军承担。一审法院认定事实：2018年2月5日，江谷碧桂园公司（出卖人）与郝文军（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号为2018021056），约定江谷碧桂园公司向郝文军出售四会市东城街道黄岗居委会上元大道5号碧桂园翡翠郡花园13栋1205号房屋。该商品房属预售，约定套内建筑面积为94.17平方米，每平方米套内建筑面积单价为10850.92元，总价款为1021831元整。付款方式为首期款加银行按揭付款，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的10.52%给出卖人，即107465元；买受人必须在2018年3月5日前，付该商品房总房价款的10%给出卖人，即102183元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2018年4月5日前，付该商品房总房价款的10%给出卖人，即102183元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2018年5月,5日前，付该商品房总房价款的69.48%（银行按揭款项）给出卖人，即71万元整。详见本合同附件十一《补充协议》。购房合同附件十一“合同补充协议”第四条关于逾期付款责任约定：买受人逾期付款的违约责任，以本条约定为准。1、逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人不解除的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的20%。郝文军在2018年1月28日交购房定金2万元及预付款5万元，2018年2月5日签订《商品房买卖合同》时支付了37465元，郝文军合共向江谷碧桂园公司支付了房款107465元，至今仍未按合同约定支付2018年3月5日、4月5日到期的应付第二、三期房款204366元和2018年5月5日到期的银行按揭款710000元。郝文军于2018年2月5日与江谷碧桂园公司签订上述《商品房买卖合同》后，已就该《商品房买卖合同》办理了商品房预售合同网签登记备案手续。经向江谷碧桂园公司了解，涉案房屋所在楼盘的房屋仍在售卖中，房价没下降，且按照市场行情有一定的涨幅。庭审结束后，郝文军到访该院，请求申述诉讼意见，本院为此制作了询问笔录。郝文军称：我已经支付房款十万多元，我确实没有按期支付，现在江谷碧桂园公司要求解除合同，我同意，但我认为江谷碧桂园公司主张的违约金过高。我购房的时候是有诚意买的，但发现银行按揭贷款不好放款，故延迟了支付购房款。我觉得购房合同是江谷碧桂园公司提供的格式合同，关于违约金条款是格式条款，我认为违约金约定过高。当认购的时候，江谷碧桂园公司方需要我方交20000元定金，如果到时候不签购房合同的话，我交付的20000元就不能退了。因为购房合同是江谷碧桂园公司统一的格式合同，对全体购房者都是统一的，所以当时我的购房合同江谷碧桂园公司是不好更改，我只是逾期约20万元未支付，但是不能赔偿过高违约金，况且按照现时楼价，也没有对江谷碧桂园公司造成损失。我认为赔偿20000元定金和首期差额部分从合同约定需要交付的日期至解除合同之日的期间按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金较为合适。至于银行按揭贷款的71万元，江谷碧桂园公司认为逾期的，我认为是没有逾期的，因为江谷碧桂园公司是同意以银行按揭的形式去支付的，至于银行是什么时候放款的，原江谷碧桂园公司与我却是支配不了的。因此，是不能认为我方逾期支付的71万元。另外，我愿意协助江谷碧桂园公司解除所签订的商品房买卖合同的网签手续。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。江谷碧桂园公司、郝文军签订的《商品房买卖合同》及其附件，双方意思表示真实，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应当按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。审理中，江谷碧桂园公司主张解除该合同，郝文军于庭后到庭表示同意，江谷碧桂园公司、郝文军解除合同未涉及社会公共利益和第三人的合法权益，该院予以认可。本案的争议焦点为：郝文军应否向江谷碧桂园公司支付违约金及支付违约金的数额。关于郝文军是否存在违约的问题。郝文军未支付2018年3月5日、4月5日到期的购房款204366元，违反了合同约定，确实构成违约，应承担违约责任。关于郝文军应否支付违约金及支付违约金的数额的问题。郝文军未能依约支付剩余的购房款已构成违约，应承担违约责任。故江谷碧桂园公司要求支付违约金的请求，该院予以支持。但江谷碧桂园公司、郝文军签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金系以累计应付款的20%作为违约金数额。而该累计应付款为该商品房的总房价款。该院认为，此约定系江谷碧桂园公司提供的格式条款，对于以分期付款方式支付购房款的郝文军，在分期付款的过程中出现逾期付款的违约行为时，江谷碧桂园公司以商品房总价款为基数来计算违约金，明显加重了郝文军的责任。为此，该院对江谷碧桂园公司要求按累计应付款的20%支付违约金的请求不予支持。诉讼中，郝文军以江谷碧桂园公司提出江谷碧桂园公司主张的违约金过高，要求该院予以调减，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，结合双方订立《商品房买卖合同》目的看，江谷碧桂园公司与郝文军之间关于逾期付款违约金的约定是为防止郝文军怠于履行其合同义务，敦促其及时履行交付购房款，并非想以此获利，况且该院也查明“涉案房屋所在楼盘的房屋仍在售卖中，房价没下降，且按照市场行情有一定的涨幅”。结合本案查明的江谷碧桂园公司因郝文军逾期付款的实际损失为未能及时收回资金和进行再投资的事实，以及郝文军已付的款项107465元的事实；该院认为，郝文军应赔偿予江谷碧桂园公司的违约金作如下计算：郝文军未支付2018年3月5日、4月5日到期的购房款从逾期日计算至郝文军表示同意解除日（2018年10月26日）逾期235日和204日，利率按每日万分之三计算，为102183元×0.0003×（235+204）日=13458元；对于2018年5月5日应付的71万元，因该款是双方约定通过申请银行按揭贷款支付的，郝文军延迟支付首期足额房款，客观上导致了银行贷款手续的进一步办理，延迟的期限相对为174日，理论上造成了江谷碧桂园公司资金相应地延期回笼，延迟期间确会造成江谷碧桂园公司用款的成本损失，损失按71万元银行按揭贷款额为基数，酌定（结合当前银行按揭贷款上浮后的利率酌定）按年利率6%计算为710000元×0.06×174日/365=20308元，该院认为此计算数额基本符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定的精神。郝文军的赔偿意见为赔偿20000元定金和首期差额部分从合同约定需要交付的日期至解除合同之日的期间按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，即为定金2万元+102183元×4.35%×235日÷365日+102183元×4.35%×204日÷365日+710000元×4.35%×174日÷365日=20000元+2862元+2484元+14723元=40069元，郝文军意见的赔偿数额在其双方合同约定的违约金范围之内，应予采纳，赔偿款按40069元确定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，郝文军已付江谷碧桂园公司购房款，在扣除郝文军应支付给江谷碧桂园公司的违约金后江谷碧桂园公司应返还给郝文军；郝文军协助江谷碧桂园公司解除签订的商品房买卖合同网签手续及预告登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、解除江谷碧桂园公司与郝文军签订的编号为2018021056号的《商品房买卖合同》。二、郝文军在该判决发生法律效力之日起十日内支付违约金40069元给江谷碧桂园公司（郝文军支付的违约金可在江谷碧桂园公司应返还的郝文军款项中直接抵扣）。三、郝文军协助江谷碧桂园公司解除签订的商品房买卖合同网签手续及预告登记手续。四、驳回江谷碧桂园公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费2183元，由江谷碧桂园公司负担1782元、郝文军负担401元。本院二审期间，江谷碧桂园公司提供如下新证据：商品房统计信息表。本院组织当事人进行了证据交换和质证，郝文军未到庭参与，视为放弃质证权利。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于江谷碧桂园公司提供的证据，因该证据为肇庆城区的商品房信息，不能代表四会市的房价浮动情况且显示浮动大小不是很大，另与一审上诉人陈述意见相互矛盾，故对于该证据本院不予采纳。本院认为，本案商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：郝文军应向江谷碧桂园公司支付违约金数额的认定问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，郝文军应按合同约定支付2018年3月5日、4月5日到期的应付第二、三期房款204366元和2018年5月5日到期的银行按揭款710000元，但郝文军至今未履行该义务已构成违约，应向江谷碧桂园公司承担违约责任。郝文军、江谷碧桂园公司在一审诉讼过程中中均同意解除合同。而关于郝文军应向江谷碧桂园公司支付违约金数额问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，虽然双方订立的《商品房买卖合同》中约定违约金为总房价款的20%，但江谷碧桂园公司对其实际损失未能提供充分证据予以证明，且在一审中确认案涉房屋存在一定涨幅的情形，此外，本案查明郝文军已付款项107465元且并非恶意违约，一审法院结合当事人的实际损失，兼顾合同履行过程中违约方的过错程度，根据公平和诚实信用的原则，认定双方签订的合同约定的违约金过高，酌定违约金按如下计算：郝文军未支付2018年3月5日、4月3日的购房款从逾期日计算至郝文军表示同意解除日（2018年10月26日）；对于2018年5月5日应付的71万元银行按揭贷款额，以该款额为基数，按年利率6%计算违约金，其并无不当，本院予以维持。江谷碧桂园上诉主张应当按照合同约定的总房价款的20%计付违约金，理据不足，本院不予采纳。综上所述，四会市江谷碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4366元，由上诉人四会市江谷碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 桑审判员 梁碧媛审判员 梁达明二〇一九年三月二十六日法官助理肖荣健书记员吴兰芳