湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初676号 原告：长沙瑞兴物业管理有限公司，住所地长沙市开福区东风路**。 法定代表人：曾强，董事长。 委托诉讼代理人：陈洪波，湖南泓锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李华，湖南泓锐律师事务所律师。 被告：周丹，女，1987年2月19日出生，汉族，住长沙市开福区，现居住于长沙市望城区。 原告长沙瑞兴物业管理有限公司（以下简称“瑞兴物业公司”）诉被告周丹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月7日公开开庭进行了审理。原告瑞兴物业公司的委托诉讼代理人陈洪波、李华、被告周丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.周丹向瑞兴物业公司支付自2018年1月至2018年12月的物业服务费2482.40元；2.周丹按每日千分之二支付逾期付款违约金至交清全部物业服务费之日止，截止2019年1月9日应支付1330元；3.周丹承担本案诉讼费用及律师费（2000元）。事实与理由：周丹系瑞兴物业公司管理的金色阳光家园（一期）的业主。2015年4月7日，双方签订《金色阳光家园（一期）前期物业服务协议》，约定周丹作为长沙市望城区金星北路三段360号4栋（房屋建筑面积约118.21平方米）业主，接受瑞兴物业公司提供的物业服务。前期物业服务费由周丹按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，具体标准为：高层住宅2元/月/平方米；商业用房4元/月/平方米；；地下车位30元/月/个物业服务费每6个月预交一次，交纳费用时间为每6个月的第1个月上旬，周丹或者物业使用人应在约定交费时间内按时交费。周丹违反协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，瑞兴物业公司有权要求周丹支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，对于无正当原因欠交物业服务费，瑞兴物业公司有权暂停提供物业服务，并可向项目所在地人民法院起诉，周丹对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。逾期两个月后仍拒绝交纳的，瑞兴物业公司还可采取其他催交措施。逾期两个季度仍拒绝交纳的，瑞兴物业公司可向人民法院提起诉讼，由此发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由周丹负担。2014年9月15日，长沙市望城区物价局办公室批准金色阳光家园前期物业公共性服务收费标准为高层住宅1.6元/平方米/月，文件核定该批复自2014年10月1日起施行，试行期为一年，试行期满，自动废止。2016年4月6日，长沙市望城区物价局办公室批准金色阳光家园前期物业公共性服务收费标准为高层住宅1.75元/平方米/月。瑞兴物业公司自2017年11月22日起在小区公示栏、各单元门厅内采用张贴、广播等方式公示该收费标准，并于2018年1月1日起在金色阳光家园小区一期（1至7栋）执行。根据协议及物价局批文，瑞兴物业公司向周丹提供物业服务，周丹应自2014年10月1日起按1.6元/平方米/月，2018年1月1日起按1.75元/平方米/月向瑞兴物业公司交纳物业服务费，如周丹逾期付款则应按欠款金额每日千分之二的标准向瑞兴物业公司支付违约金。瑞兴物业公司通过书面通知、电话联系、上门催交等方式向周丹催收物业服务费均未果，故此成诉。 被告周丹辩称，瑞兴物业公司在民事起诉状中所述的事实及理由没有依据，本案不是周丹拒不按时交纳物业服务费，而是因为瑞兴物业公司没有按照前期物业服务协议履行义务，没有按照物业服务协议的规定提供相应的服务，瑞兴物业公司存在明显过错，已构成违约。具体情形如下：1、楼栋管家服务不到位；2、经营性收益运作不规范；3、公共秩序、安全维护不足；4、公共设施维护不到位；5、物业服务费调整价格没有经过“双过半”业主表决同意；6、周丹自2015年入住至2017年12月31日，每年均足额交纳物业服务费，是遵纪守法的合法公民，不是老赖，对服务质量好、真心为业主着想的物业服务公司，周丹主动提前一年交纳物业服务费，即使涨价也会交的心甘情愿。但是，瑞兴物业公司提供的服务一直未达到行业标准，且存在违约，对业主反映的问题一直不能解决，违反协议约定，周丹有权在瑞兴物业公司将周丹反映的问题解决前不予交纳物业服务费；7、律师费应当由瑞兴物业公司自行承担。综上所述，周丹迟延交纳物业服务费是因为瑞兴物业公司没有履行双方合同约定，明显未提供符合行业标准的服务，所以拒绝交纳物业服务费。如果瑞兴物业公司能够按照合同约定解决相关问题，周丹马上会交纳所欠费用。2018年4月8日，周丹给瑞兴物业公司发了一份告知书，同时也将这份告知书送到了社区、街道。告知书中也提到，问题没有解决前，不认可瑞兴物业公司的涨价行为，也不交纳物业服务费及其他费用，其中引起的滞纳金及赔偿也不承担。告知书送达后，瑞兴物业公司也没有人来联系谈这个事情。 经审理查明：周丹系位于长沙市望城区金星北路三段360号金色阳光家园4栋业主，建筑面积118.21平方米。2013年4月5日，瑞兴物业公司与案涉小区的建设单位湖南金斗房地产开发有限公司签订《金色阳光家园（一期）前期物业管理服务委托合同》，约定由瑞兴物业公司提供前期物业服务。2015年4月7日，瑞兴物业公司与周丹签订《金色阳光家园（一期）前期物业服务协议》，约定物业服务区域前期物业服务费由周丹按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准为住宅2元/月/平方米（以物价部门审批为准）；合同期限自2015年4月7日起至业主委员会成立并与其选定的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；周丹违反协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，瑞兴物业公司有权要求其支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，对于无正当原因欠交物业服务费，瑞兴物业公司有权暂停提供物业服务，并可向项目所在地人民法院起诉。周丹对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。逾期两个月后仍拒绝交纳的，瑞兴物业公司还可采取其他催交措施。逾期两个季度仍拒绝交纳的，瑞兴物业公司可向人民法院提起诉讼，由此发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由周丹负担。 另查明，2014年9月15日，长沙市望城区物价局发布望物发[2014]26号《关于核定金色阳光家园小区前期物业服务收费标准的批复》，主要内容为：瑞兴物业公司管理的金色阳光家园小区的前期物业服务收费标准批复为高层住宅1.6元/平方米/月，本批复自2014年10月1日起试行，试行期一年，试行期满，本文自行废止。2016年4月6日，长沙市望城区物价局发布望物发[2016]6号《关于核定金色阳光家园小区前期物业服务收费标准的批复》，主要内容为：物业公司在试行收费期间不断提高服务质量，提升服务水平，完善小区设施设备，管理规范，荣获市、区物业服务示范项目、先进企业等荣誉，住户调查满意度高。根据湘价服[2010]76号《湖南省物业服务收费管理办法》、长价房[2011]48号及长价房[2014]80号文件的规定，参考前期物业中标价格，经集体研究，同意瑞兴物业公司管理的金色阳光家园小区物业服务收费作适当调整，高层住宅为1.75元/平方米/月。该批复作出后，瑞兴物业公司于2017年11月22日在案涉小区宣传栏张贴了书面通知，向全体小区业主通知上述批复内容并决定自2018年1月1日开始实施新的物业收费标准。同时在该通知中写明，为了还惠于一期业主，已交清前期所有物业服务费并在2018年3月31日前预交2018年全年物业服务费的业主，可在2018年期间继续享受物业服务费1.6元/平方米/月的折扣价格。张贴通知的同时，瑞兴物业公司还通过小区广播提示播报的方式向全体小区业主告知上述事项。但是，周丹并未预交2018年的物业服务费，经瑞兴物业公司通过书面、电话、上门等多种途径催告，仍拒不交纳。瑞兴物业公司多次催交未果，酿成纠纷。 再查明，瑞兴物业公司在案涉小区包括公共秩序协助管理、生活环境安全管理、基础设施维护管理等方面存在服务瑕疵。 上述事实，有瑞兴物业公司提交的资质等级证书、长沙市望城区物价局文件、《金色阳光家园（一期）前期物业管理服务协议》、《金色阳光家园（一期）前期物业管理服务委托合同》收房单、费用催交通知单、律师函及快递收据、委托代理合同及发票等，周丹提交的有关案涉小区公共管理的相关照片以及瑞兴物业公司、周丹的当庭陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告瑞兴物业公司与被告周丹签订《金色阳光家园（一期）前期物业管理服务协议》，已依法成立物业服务合同关系，瑞兴物业公司应当进行物业管理并提供物业服务，周丹应当依约支付物业服务费。本案中，双方争议的焦点为：一、物业服务费标准如何确定？二、瑞兴物业公司主张的违约金、律师费是否应当支持？ 关于焦点一，根据自2010年7月实施的《湖南省物业服务收费管理办法》第七条“住宅的公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费，实行政府指导价”、第十条“业主大会成立前未通过招投标方式确定的住宅前期物业服务收费标准由当地价格主管部门在当地公布的住宅物业服务分项目分等级指导价内核定。鼓励建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业服务企业，以招投标方式选择前期物业服务企业的由当地价格主管部门审核物业服务收费资格”的规定，前期物业服务收费，实行政府指导价，由当地价格主管部门依法核定。本案中，长沙市望城区物价局作为案涉小区所在区域价格主管部门，依法行使案涉小区物业服务收费标准的核定职权。经查明，长沙市望城区物价局在2016年根据实际情况，对于案涉小区物业收费标准自试行期的1.6元/平方米/月核定为1.75元/平方米/月作出明确批复，且没有超过物业服务合同约定的范围。该价格确定后，瑞兴物业公司通过多种途径向小区业主进行告知，并采取延迟实施、给予一定优惠等一系列措施推行，履行了合同义务，案涉小区业主应当遵照执行。因此，本院确定案涉小区高层住宅物业服务收费标准为1.75元/平方米/月，自2018年1月1日开始执行。经核算，2018年的物业服务费为2482元（118.21平方米×1.75元/月/平方米×12个月、四舍五入取整）。 周丹称瑞兴物业公司没有经过“双过半”业主表决同意即上涨物业服务收费标准且瑞兴物业公司提供的物业服务不符合合同约定，因此拒绝交纳物业服务费用。本院认为，首先，瑞兴物业公司并未擅自提高物业收费标准，也不存在违反合同约定、未经业主同意“上涨”物业服务收费标准的违约行为。双方达成的前期物业服务合同以及开发商与瑞兴物业公司达成的前期物业委托管理合同确定的高层住宅物业服务收费标准均为2元/平方米/月，该标准一直未发生变化。其次，案涉小区并未成立业主大会，仍处于前期物业服务阶段，物业服务收费实行政府指导价，周丹所称的需要“双过半”业主表决同意于法无据。而且，经由价格主管部门批复的1.75元/平方米/月，也不是在1.6元/平方米/月的基础上通过“上涨”的方式确定的，而是由价格主管部门根据物业小区的实际情况，为了促进物业小区的发展与成熟作出的决策。再者，即使瑞兴物业公司在案涉小区物业服务方面确有瑕疵亟待改进，也非周丹拒绝交纳物业服务费的正当事由。物业服务费是物业公司提供服务的经济基础，也是物业公司与业主签订物业服务合同的原始动力，业主拒绝交纳物业服务费，将直接导致整个小区的物业服务陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。业主认为物业公司提供的服务不符合约定的，可以通过成立业主大会另行选择物业服务机构或与物业公司进行其他合理方式的沟通，要求物业公司提高物业服务水平与质量，而并非拒绝交纳物业服务费。最后，根据瑞兴物业公司提交的2018年物业服务收费情况来看，多数业主已经按照1.75元/平方米/月的标准（包括折抵优惠）交纳了物业服务费。因此，本院对周丹的上述抗辩意见，不予采纳。 关于焦点二，瑞兴物业公司提供的物业服务确有瑕疵，且在调整物业服务收费标准、推行正式收费标准的过程中，存在与业主沟通不积极、态度不诚恳、解释不详细等问题，导致与部分业主产生矛盾，最终成诉。虽然双方约定了逾期交纳物业服务费用的违约责任，但周丹欠交物业服务费事出有因，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业服务企业提供更高效、高质的管理和服务，本院对瑞兴物业公司主张由周丹支付违约金的诉讼请求，不予支持。双方在合同中对逾期交纳物业服务费引发诉讼应承担律师费作出约定，本案确系周丹拒不交纳物业服务费所起，瑞兴物业公司与湖南泓锐律师事务所签订《委托代理合同》，湖南泓锐律师事务所委派律师陈洪波、李华出庭参加了诉讼，应当由周丹承担部分律师费。综合本案具体情况，瑞兴物业公司主张的律师费2000元，相较案涉标的明显过高，本院酌定支持律师费300元由周丹负担，其余部分由瑞兴物业公司自行负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告周丹于本判决生效后十日内支付原告长沙瑞兴物业管理有限公司2018年应交物业服务费2482元； 二、被告周丹于本判决生效后十日内支付原告长沙瑞兴物业管理有限公司因本案支出的律师费300元； 三、驳回原告长沙瑞兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由原告长沙瑞兴物业管理有限公司、被告周丹各负担12.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  殷兵兵 二〇一九年三月二十七日 代理书记员  袁子怡 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。