海南省琼海市人民法院民事判决书（2019）琼9002民初546号原告：胡爱霞，女，1969年3月28日出生，汉族，住新疆阿勒泰市富贵小区**楼****。委托诉讼代理人：杨效华，男，1941年12月27日出生，汉族，现住海，现住海南省琼海市嘉积镇银海路北侧**天和丽景小区****霞的父亲。被告：海南中晨房地产开发有限公司，住所地：琼海市嘉积镇银海路中晨·丽景水岸小区****。法定代表人：彭文良，总经理。委托诉讼代理人：王宁，海南法立信（琼海）律师事务所律师。原告胡爱霞与被告海南中晨房地产开发有限公司（以下简称中晨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨效华，被告的委托诉讼代理人王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照购房合同第十五条约定支付违约金47817元；2、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2012年2月22日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇银海路北侧19号中晨丽景水岸A幢1202室。合同第十五条对于出卖人办理房屋权属证书和土地使用权证均有期限约定，但因被告长期挪用原告的契税款和房屋维修基金而造成合同违约，一拖长达7年之久（原告等业主曾于2018年集体投诉至琼海市信访局），截止至2018年11月17日才办妥房屋产权证书。因此，被告应按购房合同第十五条约定支付逾期办证违约金。违约金计算方式为：自2015年12月4日至2018年11月16日为违约时间共计1079天，以总房款443166元按每日万分之一计算，被告应向原告支付逾期办证违约金为47817元。据此，原告特向法院提起诉讼，请求处理。被告辩称，1、原告诉请支付逾期办证违约金，该违约金属于债权请求权，依法应适用诉讼时效制度。《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，被告已于2012年7月1日将涉案房屋交付原告，按双方签订的《商品房买卖合同》约定被告逾期办证违约金的诉讼时效应从2014年8月20日起计算，至2017年8月20日诉讼时效期间届满，而原告于2019年2月22日始向法院提起诉讼要求被告支付逾期办证违约金，且未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，所以原告主张支付逾期办证违约金的请求已超过法定的三年诉讼时效期间。二、被告不应承担逾期办证的违约责任。因实施不动产统一登记，琼海市住房保障和房产管理局已于2016年4月26日发布通告，全面停止受理房屋登记业务。之后被告已无法为原告办理房屋所有权证书，双方合同中约定办理房屋所有权证书的目的已不能实现，被告只能协助原告按照不动产权证书办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。该情况的出现系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。因此，被告不应承担逾期办证的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月22日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于琼海市银海路北侧19号中晨˙丽景水岸Ａ幢12层1202房，建筑面积86.61平方米，房总款为443166元；原告采取一次性付款方式，即于签订合同时一次性付清房款。合同第八条、第十五条关于房屋交付期限和产权登记方面约定，被告（出卖人）应当在2012年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告（买受人）使用；出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同第十六条约定，买受人委托出卖人代缴相关税款。合同签订后，原告依约向被告支付了全额房款443166元。2012年8月20日，被告与原告办理了交接房手续交房给原告使用，同时原告向被告缴交了代办房屋产权证的相关税费。2016年5月5日,被告代原告向房管部门缴纳了房屋维修资金5196.6元；2015年12月23日及2016年1月4日，被告代原告分别向琼海市地方税务局缴纳了房屋交易契税221.58元、4210.08元，而被告直至2018年11月13日才办好不动产权证交付原告。原告为维护合法权益，遂向本院提起诉讼，请求支持其如前所述之诉请。另查明，琼海市不动产登记中心于2015年11月6日挂牌成立，2016年4月28日正式受理办理不动产权登记业务。2016年4月26日琼海市住房保障与房产管理局发出关于停止受理房屋登记业务的通告，通告自2016年4月25日起该局全面停止受理房屋登记业务，请办理房屋登记业务的群众到琼海市国土资源局不动产登中心办理。本院认为,原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应予遵守和履行。本案的争议焦点是：一、原告诉请被告支付逾期办证违约金应否支持；二、原告的上述诉讼主张是否超过诉讼时效。一、关于原告诉请被告支付逾期办证违约金应否支持的问题。合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书......。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。根据以上查明的事实，被告已于2012年8月20日交房给原告使用，并且收取了原告办证的各项税费，被告按照合同约定应当在房屋交付之日起720日内即2014年8月11日前为原告办理房屋权属证书，但被告直至不动产登记制度实施之后的2018年11月13日才办妥不动产权证。被告确实存在逾期办证的违约行为，其应承担向原告支付违约金的违约责任。被告提出其不能在约定的期限内为原告办证是因实施不动产统一登记，需重新组织材料另行向政府相关部门申请办理，系国家政策调整所致，被告没有违约，不应承担逾期办证的违约责任的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。二、原告诉请被告支付逾期办证违约金的主张是否超过诉讼时效。如前所述，被告逾期办证的行为已构成违约，其应承担向原告支付违约金的责任。对此，被告抗辩原告的诉讼主张已超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告对其主张的被告逾期办理产权证的违约责任应当在法律规定的三年诉讼时效期间内主张，且应从被告出现违约之日起即从2014年8月12日起计算。双方约定出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。被告逾期办理产权证，其逾期办证的违约金每天都发生，属于连续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，应从人民法院审查立案之日起，向既往的时间计算三年，这三年内发生的违约金没有超过诉讼时效。本案中，原告于2019年2月22日始向本院起诉主张权利，并且未能举证证明诉讼时效曾经发生中止、中断情形，故其请求被告支付2016年2月22日之前的违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持，但2016年2月23日至2019年2月22日期间产生的违约金,未超过诉讼时效期间，依法应予保护。被告已于2018年11月13日为原告办理出涉案房屋的不动产权证，故原告计算逾期办证违约金的截止时间应为2018年11月12日，被告应承担2016年2月23日至2018年11月12日期间产生的违约金共计44006元（443166元×0.0001×993天）。被告依法应当支付逾期办证违约金44006元给原告，原告主张违约金超出上述的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告海南中晨房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告胡爱霞支付逾期办证的违约金人民币44006元。二、驳回原告胡爱霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币498元，由原告胡爱霞负担40元，被告海南中晨房地产开发有限公司负担458元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 陈宏友 二〇一九年三月十五日法官助理 李昌琴                                                                                                                     书记员     王 彬 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算......。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。