广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6697号上诉人（原审原告）：储召苏，男，1988年6月13日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。上诉人（原审原告）：李娜，女，1987年12月4日出生，汉族，住陕西省三原县。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：郭庆棠，广东金浓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市古镇古四经济发展有限责任公司，住所地广东省中山市古镇镇南兴路**，统一社会信用代码91442000282037214X。法定代表人：邓铭超，该公司董事长。委托诉讼代理人：高健洪，广东扬真律师事务所律师。上诉人储召苏、李娜因与被上诉人中山市古镇古四经济发展有限责任公司（以下简称古四公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院(2018)粤2072民初5157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人储召苏、李娜上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判古四公司向储召苏、李娜支付逾期办证的违约金（以房屋总价645679元为基数，自2016年9月1日起按每日万分之二点一的标准计算至储召苏、××广东省××房房地产权属证书之日止）暂计至2018年4月30日，违约金为81356元；2.维持一审判决第二项。事实和理由:一、一审法院在双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且已对逾期办证违约金的标准进行了明确约定的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将双方合同约定的逾期办证违约金的计算标准确定为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，严重损害了储召苏、李娜的合法权益，也明显适用法律错误。二、一审判决将古四公司应支付逾期办证违约金的计算时间截止至古四公司将办理房屋权属登记所需的资料提交至产权登记机关备案之日，没有法律依据。应按照双方当事人所签订的涉案合同约定的内容，将古四公司支付逾期办证违约金的截止时间确定为古四公司履行完办证义务时止。三、一审法院审理的陈淑玲诉古四公司商品房买卖合同纠纷一案［（2018）粤2072民初476号］的案情与本案相同，一审法院就该案所作的生效判决支持了陈淑玲关于按照合同约定的按每日万分之二点一的标准计付逾期办证违约金的诉求，计算的截止时间也是计算至古四公司将相关房产证交付给业主之日止。故一审法院在处理同类案件中，针对相同的事实情节，作出完全不同的判决，同案不同判，显失公平。被上诉人古四公司辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。二、虽然双方在合同中约定了具体的违约金计算方式，但该计算方式明显高于法律规定且买受人并没有实际的经济损失，一审法院将逾期办证违约金的计算标准调整为按银行同期同类贷款利率计算更为适当。储召苏、李娜向一审法院起诉请求：1.古四公司向储召苏、李娜交付广东省中山市古镇镇怡廷豪园3期24幢1301房的房地产权属证书；2.古四公司向储召苏、李娜支付迟延交付房屋权属证书的违约金81356元（以645679元为本金，自起诉之日起按每日万分之二点一计算至储召苏、李娜实际取得房地产权属证书之日止）。一审诉讼过程中，储召苏、李娜将诉讼请求变更为古四公司向储召苏、李娜交付广东省中山市古镇镇怡廷豪园3期24幢1301房的房地产权属证书，并支付迟延交付房屋权属证书的违约金81356元（以645679元为本金，自2016年9月1日起按每日万分之二点一计算至储召苏、李娜实际取得房地产权属证书之日止）。一审法院认定事实：2013年10月17日，储召苏、李娜与古四公司签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定储召苏、李娜向古四公司购买位于中山市××镇××大道侧××房的预售商品房，总价款645679元；古四公司应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付储召苏、李娜使用。合同签订当日，双方还签订一份《合同补充协议》，该补充协议第八条约定买受人委托出卖人协助办理房屋权属证书，应在签署本合同时缴交各项税费并在本合同项下商品房交付时，将办理房屋权属证书所需的全部资料一并交予出卖人，办妥委托代办手续，和出卖人签订实测面积确认协议，结清面积差价款；买受人未完整提供办证资料、税费、未确认实测面积并结清差价的，导致其产权证延迟办理的，出卖人不承担责任；房屋权属证书办妥后，买受人应在接到办理现房抵押登记手续通知之日起7日内，办理现房抵押登记所需全部手续，否则每逾期一日，买受人应按担保贷款总额的万分之二点一向出卖人承担违约金；由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起540个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金。第十七条约定本补充协议签订之前双方签署的其他文件（包括认购书、《房地产买卖合同》）中的约定与本补充协议有冲突的，以本补充协议为准。签订上述合同和补充协议后，储召苏、李娜通过支付首付及银行按揭支付了房款，古四公司已将商品房交付原告使用。按照合同约定古四公司应当在商品房交付使用后540个工作日内办理房屋权属证书交付储召苏、李娜。截至起诉之日，储召苏、李娜仍未收到房屋权属证书，储召苏、李娜遂提起本案诉讼，主张前述诉讼权利。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。储召苏、李娜与古四公司签订的商品房买卖合同及补充协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。根据合同约定，古四公司应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理房屋权属登记需由古四公司提供的资料到产权登记机关备案。由于古四公司未能在涉案商品房买卖合同约定的期限内为储召苏、李娜办理房屋权属证书，古四公司逾期办证已构成违约，应当承担相应的违约责任。对于古四公司提出因政府规划、设计的变更导致未能办理房屋权属证书，其并不存在过错及因储召苏、李娜迟延签署文件而导致不能办证的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于储召苏、李娜主张古四公司向其交付中山市古镇镇怡廷豪园3期24幢1301房的房屋权属证书的请求，因案涉房产的权属证书尚未进行办理，故对储召苏、李娜的该项诉讼请求，一审法院不予支持。至于储召苏、李娜主张古四公司支付违约金81356元，并从2016年9月1日起以645679元为基础按每日万分之二点一计算至取得商品房权属证书之日止。关于计算违约金的起止期间。双方在合同中约定，古四公司应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理房屋权属登记需由古四公司提供的资料到产权登记机关备案。本案中，古四公司已于2014年6月30日将案涉商品房交付给储召苏、李娜，故古四公司应当在2016年9月1日前为储召苏、李娜办理房屋权属证书，截至起诉之日，古四公司仍未将办理房屋权属登记所需的资料提交至产权登记机关备案，故违约金的计算期限应从2016年9月1日起计算至古四公司将办理房屋权属登记所需的资料提交至产权登记机关备案之日止。关于违约金的计算标准。双方虽在合同中约定按每日万分之二点一标准予以计算，但一审法院认为应调整为以购房款645679元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、古四公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向储召苏、李娜支付逾期办证的违约金（以房屋总价645679元为基础，自2016年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至古四公司将办理房屋权属登记所需的资料提交至产权登记机关备案之日止）；二、驳回储召苏、李娜其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费917元，由古四公司负担(该款储召苏、李娜已预交，由古四公司在支付上述款项时迳付储召苏、李娜)。二审期间，古四公司向本院提交了证据：签收表，拟证明储召苏、李娜已于2018年10月31日签收涉案房屋的不动产权证。储召苏、李娜向本院提交了涉案房屋的不动产权证书，拟证明涉案房屋已于2018年9月26日办证至其名下。经庭审质证，储召苏、李娜对古四公司提交的上述证据的真实性、合法性及关联性均确认。古四公司对储召苏、李娜提交的上述证据的真实性、合法性及关联性均确认。本院另查明：1.古四公司提交的签收表显示，储召苏、李娜已于2018年10月31日签收证号为粤（2018）中山市不动产权第0210305/0210306的不动产权证。2.储召苏、李娜提交的涉案房屋的不动产权证书显示涉案房屋已于2018年9月26日办证登记至储召苏、李娜的名下。本院对一审判决审理查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。双方对于一审法院判决古四公司支付逾期办证违约金的起算时间为2016年9月1日均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点有二：一是一审判决确定古四公司应支付的逾期办证违约金的截止时间是否正确；二是古四公司应支付的逾期办证违约金的计算标准应如何确定。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即一审判决确定古四公司应支付的逾期办证违约金的截止时间是否正确的问题。如前所述，双方对于古四公司应支付自2016年9月1日起算的逾期办证违约金均无异议，本院予以确认。本案中，双方签订的《合同补充协议》第八条已明确约定“由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起540个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金”。虽然买受人认为古四公司向其支付的逾期办证违约金应支付至古四公司向其交付涉案房屋的权属证书之日。但在产权登记机关将涉案房屋办证登记至买受人名下后，根据物权公示原则，买受人已为涉案房屋的产权人，其即取得涉案房屋的权属。至于买受人是否实际取得相关不动产权证书，并不影响买受人已成为涉案房屋产权人的事实。而古四公司作为开发商，其从产权登记机关领取业主购买房屋的产权证书后，应根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，及时通知业主领取产权证书，若古四公司违反诚实信用原则，不履行通知以及交付产权证书义务，给业主造成损失的，业主可主张古四公司承担违反此附随义务的违约责任，此与违反合同约定的关于产权登记的逾期办证主合同义务系属不同的违约责任。况且，在古四公司履行了通知义务后，业主前往古四公司领取产权证书的时间也实际不一，若将逾期办证违约金的支付期限截止为业主实际拿到产权证书之日，从而将业主自行前往古四公司领取产权证书的期限计算其中，也对作为开发商的古四公司不公，故综合以上分析，本院对买受人关于古四公司支付逾期办证违约金的截止时间为其实际拿到涉案房屋产权证书之日的主张不予支持。本院认定，根据双方的约定，古四公司应向买受人储召苏、李娜支付的逾期办证违约金的截止时间为2018年9月26日，即涉案房屋办证登记至储召苏、李娜名下之日。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于争议焦点二，古四公司应支付的逾期办证违约金的计算标准是多少的问题。本案中，因古四公司逾期办证的违约行为，储召苏、李娜未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，买受人因古四公司的违约受到的损失客观存在，古四公司应承担相应的违约责任。储召苏、李娜因古四公司逾期办证所遭受的具体损失虽然难以精确计算，但本案双方当事人所签订的购房合同补充协议已明确约定逾期办证违约金的标准为以购房价款为计算基数，按每日万分之二点一的标准计算。古四公司作为专业的房地产公司以及上述合同补充协议的签署方、合同文本的提供方，其应知晓双方约定的上述内容以及其法律后果。同时，虽然古四公司主张上述合同约定的逾期办证违约金计算标准过高，但其亦未能提供相关的证据佐证其该主张。根据诚实信用原则以及合同严守的原则，古四公司应按照上述合同约定的违约金计算标准向储召苏、李娜支付逾期办证违约金。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。因此，本院认定古四公司应向储召苏、李娜支付以购房款645679元为基数，从2016年9月1日至2018年9月26日按每日万分之二点一计算的逾期办证违约金102372元（645679元×0.00021元/日×755日）。对双方未上诉的部分，本院不作审查。综上所述，上诉人储召苏、李娜的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实及适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院(2018)粤2072民初5157号民事判决；二、被上诉人中山市古镇古四经济发展有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向上诉人储召苏、李娜支付逾期办证违约金102372元；三、驳回上诉人储召苏、李娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1834元，减半收取为917元（上诉人储召苏、李娜已预交），由上诉人储召苏、李娜负担117元，由被上诉人中山市古镇古四经济发展有限责任公司负担800元。二审案件受理费1834元（上诉人储召苏、李娜已预交），由上诉人储召苏、李娜负担234元，由被上诉人中山市古镇古四经济发展有限责任公司负担1600元。被上诉人中山市古镇古四经济发展有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向上诉人储召苏、李娜支付其应负担的上述一审及二审的案件受理费2400元。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  刘 通二〇一九年三月十三日书记员  李玉琴