浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终9953号 上诉人（原审被告、反诉原告）：章爱珍，女，1974年8月19日出生，汉族，住淳安县。 委托诉讼代理人：张承进，浙江千岛湖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王有红，男，1978年11月17日出生，汉族，住淳安县。 委托诉讼代理人：钱胜，浙江智贤律师事务所律师。 上诉人章爱珍因与王有红合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2018）浙0127民初6251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定：2015年5月5日，章爱珍与东庄村委会签订了房屋租赁合同，东庄村委会将位于的房屋出租给章爱珍，租赁期限15年，双方并对各自的权利义务进行了约定。该房屋**为东庄大酒店住所地，章爱珍为该酒店监事。该酒店经营范围为：服务：中式餐、住宿、棋牌、零售：日用百货。同年5月19日，王有红与章爱珍签订《餐厅承包协议》，约定将该酒店二楼餐厅转让给王有红经营，使用用途为餐饮、棋牌。转让期限为2015年8月1日至2021年7月30日。王有红向章爱珍缴纳15万元作为履约保证金，并约定该保证金在2018年7月30日退还5万元，其他在协议期满后15日内无息退还。承包款：第一年、第二年的承包款28万元（第一年的承包款扣除餐券后实际支付25万元，承包款中包含了3万元的餐券）……第三年以后每年的承包款在上一年基础上递增7%计算，第一年的承包款在2015年8月1日前支付50%，2016年2月1日前支付50%。第二年及以后承包款每年支付一次，遵循先付费后使用的原则……第五条：协议终止：（一）、……（二）、因乙方（王有红）原因中途终止协议的，必须提前三个月通知甲方（章爱珍），同时乙方承担5万元的违约金，已支付给甲方的保证金以及承包款经实际结算并清场后15日内退还给乙方。此后王有红按照协议约定支付租金至2016年1月31日，之后租金未缴纳亦未继续经营。 2015年12月30日，章爱珍向王有红退还履约保证金2万元；2016年2月1日退还1万元；5月13日退还15000元，6月29日退还5000元。 2016年10月18日，东庄大酒店与淳安锦祥标识工程有限公司（筹）签订房屋租赁合同，将该酒店内二楼206号房间出租给该公司使用，期限至2018年10月17日。 2016年12月29日，东庄大酒店作为甲方，与郑红旭签订房屋租赁合同，将位于该酒店内二楼211号房间出租给郑红旭使用，期限至2019年12月31日。 2017年6月22日，东庄大酒店与淳安千岛湖格帆文化创意有限公司签订房屋租赁合同，将该酒店内二楼207室出租给该公司作为办公室使用，期限至2018年5月31日。 2018年东庄大酒店与东庄村委会解除租赁合同，届时章爱珍将酒店属于其资产折抵租金移交给东庄村委会，仅剩一台橙色冰柜未移交，章爱珍表示该冰柜并非其所有。2018年9月20日，王有红诉至一审法院，请求判令：1.章爱珍退还王有红履约保证金50000元，并承担该款自2016年2月16日起至还清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息（暂算至2018年9月15日利息为7750元）；2.受理费由章爱珍承担。诉讼中王有红撤回对利息部分的诉讼。后章爱珍向一审法院提起反诉，请求判令：1.王有红支付章爱珍自2016年2月1日至2017年11月15日的承包金442383元（承包金492383元，扣除履约保证金5万元，所欠承包金442383元）；2.诉讼费由王有红承担。 一审法院认为，从章爱珍的反诉请求可以看出，其对于王有红提出的要求退还5万元履约保证金并无异议，因此对王有红的该项诉请予以支持。本案争议焦点为王有红是否仍继续承担2016年2月1日至2017年11月15日的承包金，理由如下： 一、王有红支付承包金至2016年1月31日，按照约定应于2016年2月1日支付另一半承包金125000元。但此后王有红非但未支付承包金，章爱珍反而于2015年12月30日便开始陆续退还王有红履约保证金5万元。但根据租赁合同约定该履约保证金退还时间是在2018年7月30日，章爱珍提前退还表示其同意与王有红解除租赁合同。如章爱珍不同意解除，同时又如章爱珍所说由王有红进行对外转租，在可能存在长时间无法转租的情形下，意味着王有红还需继续向章爱珍交纳房租，而章爱珍又说王有红家庭经济困难，可能面临无法继续交纳转租前的房租，而其所退还的履约保证金刚好可以折抵房租，在此情形下章爱珍仍退还履约保证金显然不符合常理。 二、自2016年10月18日，章爱珍陆续将案涉租赁物出租给其他个人或单位。如其未与王有红解除租赁合同，那么应由王有红进行转租，租金由王有红收取，而不是由章爱珍进行对外出租。 三、章爱珍在其提交的情况说明中陈述王有红在2017年11月15日，确实无法将餐厅转租的情况下向章爱珍提出解除合同，章爱珍也同意解除租赁合同，但是在解除时对租金未进行结算。王有红作为一个商人，在房屋租赁合同未解除仍需支付高额租金的情况下，任由租赁物空置近两年而不进行任何止损措施，且在空置近两年后再向出租方提出解除合同，这显然不符合常理。而章爱珍近两年时间未收取租金，且该约定明显不符合租赁合同先付费后使用的原则的情况下，在与王有红解除合同时对租金未进行结算亦不符合常理。关于双方在庭审中提及的冰柜及啤酒，章爱珍并无证据证明系王有红所有。综上，章爱珍反诉王有红要求其支付租金缺乏事实与法律依据，对其反诉诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、章爱珍于判决生效之日起十五日内返还王有红履约保证金5万元；二、驳回章爱珍的反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由章爱珍负担；反诉案件受理费7936元，减半收取3968元，由章爱珍负担。 宣判后，章爱珍不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。王有红提出解除合同的日期应为2016年10月18日，全部移交的日期2017年11月15日。1.一审法院对双方解除合同的日期未明确认定，王有红所称2015年12月31日解除合同是没有任何依据的。2.从一审开庭调查的事实可以认定王有红提出解除合同的日期为2016年10月18日。在一审开庭时，王有红认可双方解除合同的手续系东庄大酒店将其房屋另行出租的日期，即2016年10月18日，东庄大酒店与淳安锦祥标识工程有限公司签订的房屋租赁合同。3.王有红承包的餐厅在2017年11月15日才移交给章爱珍，但王有红的冰柜和啤酒瓶至今没有搬走。 二、截至2017年11月15日，王有红所欠章爱珍的承包金338245.5元。1.根据双方签署的《餐厅承包协议》，第一年（2015年8月1日至2016年7月30日）的实际的承包金25万元，章爱珍的承包金已经支付了50％，自2016年2月1日至2016年7月30日六个月的租金125000元未支付，第二年（2016年8月1日至2017年7月30日）的租金28万元，自2016年8月1日至10月17日的租金59888元未支付。2016年2月1日至2016年10月17日的租金合计184888元。2.王有红将餐厅于2017年11月15日才移交给章爱珍，王有红应支付章爱珍占用餐厅自2016年10月17日至2017年11月15日的承包金306715【（2016年10月17日至2017年7月30日）租金219332元+（2017年8月1日至2017年11月15日）租金87383元】×50%即153357.5元。3.王有红应支付2016年2月1日至2017年11月15日的承包金338245.5元。扣除履约保证金50000元，王有红支付章爱珍承包金288245.5元。综上，请求判令：1.撤销一审判决，改判王有红支付章爱珍自2016年2月1日至2017年11月15日的承包金265302.50元（承包金315302.50元，扣除履约保证金50000元）。2.一审、二审的诉讼费由王有红承担。 王有红答辩称：一、一审法院认定事实清楚。章爱珍在上诉状中陈述王有红提出解除合同的日期为2016年10月18日，全部移交的日期为2017年11月15日，该陈述错误。第一，章爱珍在上诉状中的陈述与一审开庭时的陈述相互矛盾。一审时，章爱珍多次强调餐厅由王有红提出转包，但一直没有转包出去。到2017年11月15日，在王有红转包不出去的情况下，才开始接管餐厅，系完全否认在2017年11月15日之前对案涉餐厅有对外出租的事实。第二，如王有红提出解除合同的日期为2016年11月18日，而章爱珍恰巧在王有红一提出解除合同之时，就将房屋租赁给他人，完全不符合常理。第三，在一审开庭时，王有红并未认可双方解除合同手续系东庄大酒店将其房屋另行出租的日期，一审开庭时，王有红认可合同解除的时间为2015年12月31日，系章爱珍退还王有红两万元保证金的次日。章爱珍提出解除合同的时间应该是早于2015年12月30日。章爱珍于2015年12月30日退还履约保证金更意味着其是同意解除合同的，如果章爱珍未与王有红解除合同，章爱珍不可能陆续将5万元履约保证金退还给王有红，反而应要求王有红及时缴纳租金。第四，章爱珍提及的冰柜以及啤酒瓶并非王有红所有。 二、案涉合同在2015年12月31日即解除，故在2016年2月1日之后的租金与王有红无关。综上，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，章爱珍与王有红签订的案涉《餐厅承包协议》约定第一年的承包款在2015年8月1日前支付50%，2016年2月1日前支付50%。案涉协议还约定王有红缴纳150000元给章爱珍作为履约保证金，该保证金在2018年7月30日退还50000元，其他协议期满后15日内无息退还。但在王有红仅支付第一年50%承包款，尚未到支付另50%款项的日期前，章爱珍于2015年12月30日起开始陆续退还王有红本应依约于2018年7月30日退还的履约保证金50000元。章爱珍一审、二审期间认为其退还履约保证金是因为王有红家里经济困难并无证据证实，本院不予采信。因此，综合前述事实及本案实际情况，章爱珍认为王有红提出解除合同日期为2016年10月18日，全部移交日期的时间为2017年11月15日本院不予采信。章爱珍认为案涉房屋中王有红的冰柜及啤酒瓶至今尚未搬走，对此王有红认为冰柜及啤酒瓶并非其所有，章爱珍也无有效证据证实冰柜及啤酒瓶系王有红所有，故章爱珍的相关上诉理由不能成立。综上所述，章爱珍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5280元，由上诉人章爱珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一九年三月十八日 书记员 朱创威