福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1164号 上诉人（原审原告）：厦门市特房筼筜开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区展鸿路**特房波特曼财富中心裙楼**C/D/E/**。 法定代表人：罗永祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑晋，福建天衡联合（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲梦，福建天衡联合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈棼生，男，1968年2月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人厦门市特房筼筜开发有限公司（以下简称特房筼筜公司）因与被上诉人陈棼生房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初15897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 特房筼筜公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持特房筼筜公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决以高度可能性为由认定讼争房屋租赁关系来源于拆迁安置，并据此认定双方权利义务缺乏事实依据，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条的规定。1.陈棼生一审主张讼争房屋系拆迁安置性质的公房，但并未提交证据予以证明，且现有证据无法证明其主张，其应承担举证不能的不利后果。2.一审判决认定目前证据难以准确查实福建省粮油食品厦门进出口公司（以下简称省粮油厦门公司）与特房筼筜公司谁是拆迁安置义务人，在案客观证据并无法直接证明从陈奕集被安置到讼争房屋时特房筼筜公司便是出租人，故一审判决已确认现有证据无法证明特房筼筜公司系拆迁安置义务人。二、特房筼筜公司作为国家出资企业，系经营性企业法人，对讼争房屋享有的经营自主权及其他合法权益应受法律保护。特房筼筜公司不具有社会保障属性，且讼争房屋亦非具有社会保障性质的公房，一审判决参照公房租赁标准认定租金缺乏依据。三、讼争房屋系特房筼筜公司的合法财产，特房筼筜公司与陈棼生的房屋租赁关系建立在租赁合同基础上，是平等民事主体之间的民事法律关系，应适用合同法的规定。租赁合同约定租赁期限至2017年8月31日，特房筼筜公司在租赁期限届满前向陈棼生发函告知若其有意续租可登陆相应网站查看，但陈棼生在租赁期限届满后未依合同约定申请续租，故特房筼筜公司在租赁期限届满且未签订新的租赁合同的情况下，有权要求陈棼生返还房屋并按市场价支付相应的房屋占有使用费。 陈棼生辩称，其父亲陈奕集生前是福建省粮油食品厦门进出口公司的职工，其家原来在福建省粮油食品厦门进出口公司宿舍。当时福建省粮油食品厦门进出口公司宿舍所在的土地要征用建设滨北工商银行大厦，其一家就被拆迁安置到槟榔东里110号201室。该房屋属于单位的福利房。 特房筼筜公司向一审法院起诉请求：1.陈棼生向特房筼筜公司返还槟榔东区110号201室房屋；2.陈棼生向特房筼筜公司支付房屋占有使用费（按同地段同类型房屋租金市场价2000元/月计算，自2017年9月1日计至陈棼生实际交还房屋之日止）。 一审法院认定事实：厦门市思明区槟榔东区110号201单元房屋（以下简称讼争房屋）于上世纪八十年代由特房筼筜公司开发建成，迄今未办理产权初始登记。1987年起，陈奕集（陈棼生的父亲，原为福建省粮油食品厦门进出口公司职工）承租居住于讼争房屋，租金参照公房标准支付。2012年9月1日，陈棼生以已故父亲陈奕集的名义与特房筼筜公司签订一份《住宅租赁合同》，约定房屋租金依据《厦门市公有住房租金标准》核定，租赁期限自2012年9月1日至2017年8月31日，月租金165.11元。2017年5月27日、2017年9月27日，特房筼筜公司先后向陈棼生发出书面通知要求腾空交还讼争房屋。陈棼生主张讼争房屋系其父亲单位福利房的拆迁安置房不愿腾退，并陆续向有关行政部门反映问题。截至本案法庭辩论终结，陈棼生支付租金至2017年12月底。 另查明，证人伍某、郑某原系省粮油厦门公司职工，其中伍某1977年入职，郑某1985年入职。1987年1月，省粮油厦门公司向特房筼筜公司购买槟榔东里120号601室房屋，其后将该房屋以公房标准出租给伍某居住使用。1995年房改期间，省粮油厦门公司将该房屋出售给伍某，该房屋遂过户至伍某名下。省粮油厦门公司于2000年前后改制为私营企业。 本案一审庭审中，证人伍某陈述：其是陈棼生父亲陈奕集、陈坤明父亲陈天乞的同事。其1977年到省粮油厦门公司参加工作至1999年下岗，工作地点是现滨北工商银行大厦所在地方。这个地方原是仓库，其和陈天乞都是仓库管理员。其与陈奕集、陈天乞都住在东渡的职工宿舍。宿舍没有门牌号，有家庭的一人一套，面积大概四五十平米。宿舍就在仓库边上，走路就三分钟。1986年仓库和宿舍被拆迁要建设工商银行大厦和外贸大楼，其就被安置到槟榔东里120号601室。当时每个月房租3元多，交给省粮油厦门公司，其现在还保存着房租收据和租赁合同。1995年房改时其向省粮油厦门公司买了这套房屋。当时是省粮油厦门公司通知其要不要买，其同意买，先交了定金一万元，总房款是两万八千多元。大概过一年左右其拿到产权证，是省粮油厦门公司办好交给其的。当时在滨北的宿舍一共住有二十来户职工，被拆迁后有的被安置到槟榔，有的被安置到莲花。陈奕集和陈天乞被拆迁后也是安置到槟榔居住，他们住在其隔壁栋，陈天乞住一楼，陈奕集住二楼。省粮油厦门公司1999年改制，其下岗后就没再关心公司的情况。陈奕集、陈天乞住的槟榔的房屋跟其买下的槟榔东里120号601室的性质是一样的，其不清楚他们后来有没有买下安置房屋。下岗后大家各走各路讨生活，也很少相互走动。 证人郑某陈述：其及其父亲与陈坤明父亲陈天乞、陈棼生父亲陈奕集是省粮油厦门公司的同事。其父亲与陈天乞当时都是省粮油公司下属包装厂的职工，其父亲退休后其于1985年补员进入省粮油厦门公司工作。其当时居住在东渡包装厂的宿舍，与陈棼生一家和陈坤明一家是邻居。宿舍位于现外贸大厦所在地块，原是省粮油厦门公司下属包装厂的产业。当时外贸大厦所在地块是一个加工厂，其就住在仓库工厂内的集体宿舍里。一间宿舍大概20多平方，职工有分到一间也有分到两间的。省粮油厦门公司是省外贸集团下属公司，主管单位是省经贸委。1986年省外贸集团要建外贸大厦，选址在上述地址。省外贸集团召集了下属十几家在厦企业，要求有钱出钱、有地出地。省粮油厦门公司就提供了上述土地。外贸大厦建成后省外贸集团分给省粮油厦门公司第8至第10层办公楼。其与邻居被拆迁后被安置到槟榔和莲花等地，安置房源是省粮油厦门公司向筼筜开发公司与东区开发公司购买的，一开始以出租的方式安置给其居住，在房改前其一家都是向省粮油厦门公司交租金。一九九零年代厦门第一批房改时，省粮油厦门公司通知其一家可以购买安置房屋，其一家就购买了思明区观远里6号201室房屋。陈天乞、陈奕集居住的房屋都是当时省粮油厦门公司向特房筼筜公司以及东区开发公司购买的用于安置现外贸大厦地址上原省粮油厦门公司下属包装厂职工宿舍住户的安置房。至于陈天乞、陈奕集为何没有在房改时购买上述房屋，按常理应该是因为家庭经济原因而选择不购买但继续租住。1999年省粮油厦门公司改制打包出售给私人，整个过程十分复杂。现在要再去找改制前的资料十分困难。讼争房屋是省粮油厦门公司的，产权不属于特房筼筜公司。特房筼筜公司只是讼争房屋的开发商。至于讼争房屋产权证为何没有办理，这是由于省粮油厦门公司改制后管理混乱，没有人再愿意管这些事。陈坤明及陈棼生是有权继续按公房的标准承租他们现在住的房屋的。否则特房筼筜公司怎么可能把房屋出租给不是自己员工的人长达三十年？ 一审法院认为，在案证据表明讼争房屋系对陈奕集一家原租住的省粮油厦门公司职工宿舍的拆迁安置房屋这一事实具有高度可能性，陈奕集一家长达三十年居住讼争房屋高度可能是接受拆迁人租赁型安置的结果，但以目前证据难以准确查实省粮油厦门公司和特房筼筜公司谁是拆迁安置义务人。若双方关于从陈奕集被安置到讼争房屋时特房筼筜公司便是出租人的陈述属实，那么特房筼筜公司系拆迁安置义务人有高度盖然性，否则无法解释其为何长达三十年未办理讼争房屋产权初始登记且将讼争房屋以公房标准出租给非其职工的陈奕集一家居住。但由于在案客观证据并无法直接证明从陈奕集被安置到讼争房屋时特房筼筜公司便是出租人，存在双方对上述情况共同认识错误的可能。另一种可能的事实是：拆迁安置义务人为省粮油厦门公司，基于某种现已未知的原因（例如省粮油厦门公司向特房筼筜公司购买讼争房屋用于安置陈奕集，但款项未结清），特房筼筜公司于后者改制后（或者是其他时点）接手讼争房屋成为出租人。然而，无论客观事实属于上述哪一种情况，都无法改变讼争房屋拆迁安置房的属性，陈奕集一家对讼争房屋享有的公房性质承租权具有保障居住权的功能。另一方面，特房筼筜公司关于其对讼争房屋享有完整的所有权这一主张并不为在案证据所支持，如上所述现有证据反而表明讼争房屋附着拆迁安置义务负担，讼争房屋所有权属于省粮油厦门公司抑或特房筼筜公司仅就讼争房屋对省粮油厦门公司享有某种债权具有较大可能性。在陈奕集一家明确的居住权与特房筼筜公司存疑的财产性权利交汇于讼争房屋之上并发生冲突时，应优先保护前者。综上，一审法院认定双方之间的房屋租赁关系来源于拆迁安置，应参照公房租赁标准认定双方权利义务。除非陈棼生自愿放弃承租，或存在转租、转借、空置等居住需求消失情形，抑或发生恶意欠租等特定事由，一般不解除租赁关系。在陈棼生仍有居住需求和意愿且不存在上述特定事由的情况下，特房筼筜公司无权解除租赁关系收回房屋，对特房筼筜公司第一项诉讼请求不予支持。双方租赁关系继续存续，陈棼生应依约支付租金。特房筼筜公司基于合同解除而主张房屋占用费于法无据，但出于减轻当事人讼累的考虑，一审法院在其第二项诉讼请求金额范围内判令陈棼生按照合同约定标准支付租金。考虑到存在政府调整公有住宅租金的可能，租金暂计至本判决作出当月。判决作出后特房筼筜公司与陈棼生的法律关系已明确，建议双方尽快就讼争房屋订立书面租赁合同，保障自身合法权益。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、陈棼生于本判决生效之日起十日内向厦门市特房筼筜开发有限公司支付租金1651.1元（按每月165.11元的标准，自2018年1月1日起计算至2018年10月31日止）；二、驳回厦门市特房筼筜开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由特房筼筜公司负担。 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，证人伍某、郑某作证陈述省粮油厦门公司的职工宿舍因拆迁，包括陈奕集、伍某、郑某在内的职工被安置至槟榔、莲花等地，先以出租方式安置，后进行房改，可出资购买。特房筼筜公司、陈棼生均确认陈奕集一家1987年起向特房筼筜公司承租讼争房屋，在案证据显示特房筼筜公司按照公有住房租金标准向陈棼生收取租金。综合本案证据，可认定陈棼生基于拆迁安置取得讼争房屋的承租权。本案无证据表明陈棼生存在转借、转租房屋或房屋闲置的情形，亦无证据表明陈棼生或其同住家庭成员有其他房源可供搬迁。鉴于陈棼生承租讼争房屋系源于拆迁安置，为保障承租人的基本生存权，一审判决对特房筼筜公司请求陈棼生返还讼争房屋未予支持并认定陈棼生按照合同约定标准支付租金并无不当。 综上所述，特房筼筜公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由厦门市特房筼筜开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 陈 璟 二〇一九年三月二十一日 代书记员 黄亚君 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 --