中华人民共和国 辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民终1573号 上诉人（原审被告)：姜秀梅，女，1963年10月22日出生，汉族，住大连市西岗区。 委托诉讼代理人：车奎，辽宁文柳山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘义胜，男，1993年9月2日出生，汉族，住大连市旅顺口区。 委托诉讼代理人：孙鹏，北京市盈科（大连）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大连爱家房地产经纪有限公司，住所地：大连市甘井子区中华西路******。统一社会信用代码：91210211683046955N。 法定代表人：郭传魁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李莉，女，1971年12月8日出生，蒙古族，该公司职员，住大连市中山区。 原审第三人：宋永敏，男，1956年3月17日出生，韩国国籍，住大连市西岗区。 委托诉讼代理人：车奎，辽宁文柳山律师事务所律师。 上诉人姜秀梅因与被上诉人刘义胜、大连爱家房地产经纪有限公司（以下简称“”爱家公司）、原审第三人宋永敏房屋买卖合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2018）辽民初字第1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜秀梅上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判驳回刘义胜要求双倍返还定金的诉讼请求和要求赔偿居间费损失的诉讼请求。事实和理由：一、案涉房屋为上诉人与第三人的夫妻共同财产，第三人并未在买卖合同上签字，并表示不同意出售房屋。一审判决依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条确认买卖合同有效，属于适用法律错误，本案应适用《婚姻法》及其相关司法解释。根据《婚姻法》第十七条的规定，夫妻对于共同财产有平等的处分权。而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”本案中，被上诉人仅支付了定金和对首付款进行了资金监管，且尚未实际支付给上诉人，剩余房款也未支付，最为重要的产权登记手续更是没有办理，房屋所有权、占有权仍属于上诉人夫妻共有。根据前述婚姻法的司法解释，在这种情况下，一审判决认定上诉人不能交付房屋构成违约是完全错误的。二、被上诉人刘义胜认为上诉人违约的理由并不成立，上诉人并未违约。双方合同约定：买卖双方在备齐所有过户及贷款手续后10日内，到办理权属转移的部门递交过户手续。被上诉人刘义胜据此认为，上诉人构成违约，诉请解除合同，并在庭审时表示也不再继续购买案涉房屋。事实上，被上诉人刘义胜并未出示充分证据证明，已经备齐了所有过户及贷款手续，就片面认定上诉人构成违约，进而提出解除合同。显然，构成违约的并不是上诉人。而且，如前所述，被上诉人刘义胜并未支付全部房款，房屋产权更未过户，在刘义胜起诉解除合同的情况下，上诉人不再继续履行合同，也并不构成违约。一审判决双倍返还定金并赔偿中介费损失是错误的。此外，根据买卖双方及居间方签订的合同，约定的定金仅为50000元，而非72446元，不应以72446元作为定金基数，判令双倍饭还。 刘义胜辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。一、本案并非上诉人主张“追回该房屋”的情形，不对应婚姻法相关法律、司法解释规定的情形，本案系房屋买卖合同纠纷，符合买卖合同司法解释第三条规定的情形，原审适用法律正确。二、上诉人违约事实明确。被上诉人刘义胜于2018年1月12日签约后，不但准备好了过户手续，且于2018年1月25日办理了首付款435000元的资金监管手续，后于2018年2月6日贷款审批通过，期间多次督促上诉人解除抵押登记办理过户手续，无果。上诉人应承担赔偿中介费和双倍返还定金责任。三、案涉定金明确在2018年1月25日签订《存量房交易购房资金监管协议》中约定为72466元，较2018年1月25日在前签订的《房地产买卖合同》中约定的定金50000元追加了22466元，被上诉人亦缴纳追加定金22466元，故本案定金数额认定为72466元无误。 爱家公司辩称，同意刘义胜的答辩意见。 宋永敏述称，同意上诉人的上诉意见。 刘义胜向一审法院起诉请求：1.解除原告与二被告于2018年1月12日签订的房地产买卖合同；2.被告姜秀梅双倍赔偿原告定金共计144932元；3.被告姜秀梅赔偿原告居间费损失10000元。 一审法院认定事实：2018年1月12日，原、被告三方签订《房地产买卖合同》，内容为：原告与被告姜秀梅通过被告爱家公司出售及购买位于大连市房屋，建筑面积为60.91平方米，价格为767465元（其中首付400000元，贷款367465元）；定金50000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款；被告姜秀梅须向被告爱家公司支付中介费5000元；被告姜秀梅在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放在被告爱家公司处，并在十日内备齐过户文件交于居间方；原告在签署本合同后十日内，将过户及贷款文件交于居间方；原告、被告姜秀梅承诺，在双方备齐所有过户及代款手续后十日内，到大连市不动产登记中心递交过户手续；违约责任：如原告未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给被告姜秀梅作为违约赔偿，被告姜秀梅有权再将该房屋转让于任何人；如被告姜秀梅未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则被告姜秀梅须双倍返还定金给原告。另，三方对其他权利义务作出了约定。合同签订当日，原告向被告爱家公司交纳了定金50000元、中介费10000元。2018年1月25日，原告向被告爱家公司补充交纳定金22466元。被告爱家公司经原告同意，将定金50000元支付给被告姜秀梅。 2018年1月25日，原告与被告姜秀梅在中国建设银行办理了存量房交易购房资金监管，监管协议内容为，原告购买被告姜秀梅所有的坐落于高新园区敬贤街29-3-6的房屋，成交价格767466元，其中：定金72466元，首付款507466元，按揭贷款260000元，应监管资金435000元，已监管资金435000元。 另查，被告姜秀梅与第三人宋永敏于2009年3月27日登记结婚，案涉房产系二人夫妻共同财产，于2015年4月21日登记在被告姜秀梅名下。 一审法院认为，案涉房屋登记在被告姜秀梅名下，系被告姜秀梅、第三人宋永敏的夫妻共同财产。虽然《房地产买卖合同》中并无第三人宋永敏的签名，且第三人宋永敏对被告姜秀梅出卖案涉房屋的行为亦不予追认，但该《房屋买卖合同》系原告与二被告的真实意思表示，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，被告姜秀梅、第三人宋永敏以被告姜秀梅无权处分夫妻共同财产为由，主张《房屋买卖合同》无效的理由不能成立，不予支持。依据该规定，因被告姜秀梅未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，原告要求被告姜秀梅承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，予以支持。 关于原告要求被告姜秀梅双倍返还定金的主张，因二被告均认可原告支付定金72466元，其中支付给被告姜秀梅50000元，由被告爱家公司保管22466元，因被告爱家公司愿意将其保管的定金返还给原告，故本院认定被告姜秀梅返还原告122466元，被告爱家公司返还原告22466元。 关于原告要求被告姜秀梅赔偿居间费损失，虽合同中未约定原告需支付居间费，但二被告均认可原告依约交付了10000元居间费，故一审法院支持原告的该项诉讼请求。 综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决：一、解除原告刘义胜与被告姜秀梅、大连爱家房地产经纪有限公司于2018年1月12日签订的《房地产买卖合同》；二、被告姜秀梅于判决生效之日起十日内返还原告刘义胜122466元；三、被告大连爱家房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还原告刘义胜22466元；四、被告姜秀梅于判决生效之日起十日内赔偿原告刘义胜居间费损失10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3399元，由被告姜秀梅负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据，且对一审已经认定的事实均没有异议，本院对一审认定的事实予以确认。另，根据一审已经质证的证据和当事人庭审陈述，本院二审补充查明：案涉《房地产买卖合同》第一条关于房屋是否抵押的描述中，双方当事人勾选了“是”；其他约定中第④项约定“由于卖方办理银行还款及解押手续，房证原件在卖方手中，居间方只留复印件作为买方审贷使用”。案涉房屋于2018年6月25日解除抵押。 本院认为，合同的效力是法律对当事人合意的评价结果，而合同的履行是当事人对合同约定内容的执行，合同效力判断是合同履行合法与否的前提依据，二者是不同阶段、不同层面的法律概念。本案中，姜秀梅提出“案涉房屋为姜秀梅与宋永敏的夫妻共同财产，宋永敏并未在买卖合同上签字，并表示不同意出售房屋”，该意见表明其无权独自决定出售案涉房屋，也就是说，姜秀梅认为其与刘义胜签订案涉《房地产买卖合同》系无权处分、合同无效，显然该意见涉及的法律问题是合同效力问题，而姜秀梅随之而提出的“被上诉人仅支付了定金和对首付款进行了资金监管，且尚未实际支付给上诉人，剩余房款也未支付，最为重要的产权登记手续更是没有办理，房屋所有权、占有权仍属于上诉人夫妻共有。在这种情况下，上诉人不能交付房屋不构成违约”的抗辩意见涉及的则是约定内容的实际履行情况，属于合同履行范畴。根据前述论述，姜秀梅的这两个意见不能在同一阶段、同一层面同时进行讨论，应当先审查合同的效力，而后才涉及能否履行以及谁构成违约的问题。本案为房屋买卖合同纠纷，对于姜秀梅所称的无权处分、合同效力如何的问题，一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条有关无权处分合同效力的规定来裁判本案合同效力，在适用法律上并无不妥，即便是适用有关婚姻法及其司法解释关于夫妻共同财产的处理，本案也是适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，而不是适用涉及合同履行后标的物能否返还的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条的规定，更何况，案涉房屋尚未交付，根本谈不上宋永敏主张追回该房屋的问题，因此，上诉人关于一审法律适用的上诉意见不成立。由此可见，虽然案涉《房地产买卖合同》上没有该房屋共有人宋永敏的签字，但产权证书上登记权利人为姜秀梅，即便共有人宋永敏不同意，刘义胜也有理由相信姜秀梅出卖案涉房屋系其夫妻共同意思表示，不论是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，还是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，案涉《房地产买卖合同》也都属于有效合同。 既然案涉《房地产买卖合同》有效，那么，双方当事人就应当按照合同的约定履行各自的义务，不履行或履行不当则应承担违约责任。根据《房地产买卖合同》的约定可知，案涉房屋在缔约时处于抵押状态，双方在合同中又没有约定以购房款偿还银行贷款，且明确约定了偿还银行贷款解除抵押的义务人为出卖人姜秀梅，因此，履行房屋解除抵押在先，而履行“备齐所有过户及贷款手续，办理权属转移”在后。通过已经查明的事实可知，自双方办理完毕资金监管至刘义胜提起本案诉讼这一期间姜秀梅一直未将案涉房屋上的抵押解除，在姜秀梅不履行先义务的情况下，其无权要求刘义胜履行后义务。也正是因为姜秀梅不履行房屋解除抵押义务才导致案涉合同无法继续履行，一审认定姜秀梅违约并无不当，并据此判决双倍返还定金和依据合同约定赔偿中介费也是正确的。 至于定金的数额一节，本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。本案中，案涉《房地产买卖合同》虽然约定了定金为五万元，但在2018年1月25日姜秀梅与刘义胜办理购房款资金监管时，双方在《存量房交易购房资金监管协议》中约定定金为7.2466万元，即双方已经协商变更了定金数额，且刘义胜依约另行补交了定金2.2466万元，居间方也实际接收了该部分定金，根据前述法律规定及司法解释，一审认定案涉房屋买卖中的定金数额为7.2466万元正确。 综上所述，姜秀梅的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3399元（上诉人姜秀梅已预交），由上诉人姜秀梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  丁大勇 审判员  任 娲 审判员  阁成宝 二〇一九年三月二十九日 书记员  任建芳