文书内容广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初749号原告深圳市宝缤物业服务有限公司，住所地：深圳市宝安区**建安路与新圳路交汇处香缤广场**部分之八（办公场所），统一社会信用代码91440300778783843E。法定代表人康旭阳，该公司总经理。委托代理人任国华，广东深鹏律师事务所律师。被告周巧莲，女，汉族，1981年2月17日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，上列原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序（小额诉讼程序）公开开庭进行了审理，原告深圳市宝缤物业服务有限公司的委托代理人任国华，被告周巧莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告购买了位于深圳市龙岗区坪地街道坪西龙岭南路香林世纪华府小区3栋2单元1006号房，房产建筑面积为84.22平方米。2015年1月14日，原、被告双方签订《香林世纪华府?前期物业服务协议》，协议第七条约定：物业服务费为2.96元（人民币，下同）/平方米/月，本体维修金0.25元/平方米/月。自2017年11月开始,被告拒不支付物业服务费、本体维修金及水费。在原告起诉至法院后，被告经调解员通知才于2018年11月14日缴纳了其所拖欠的2018年11月之前的物业服务费、本体维修金及水费，但未支付拖欠费用产生的滞纳金。后又于2019年1月11日缴纳了2018年12月的物业服务费、本体维修金及水费，依然未支付拖欠费用产生的滞纳金。为维护合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认被告拖欠自2017年11月1日至2018年10月30日期间的物业服务费2991.48元、本体维修金252.66元、水费796.61元，共计4040元的事实；2、被告支付拖欠2017年11月至2018年12月期间物业服务费、本体维修金及水费的违约金，违约金以欠费金额为基数，按照每日1‰的标准，自2017年11月10日起计算至实际付清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告曾承诺减免物业服务费，但未兑现；二、被告已于2018年11月14日缴纳拖欠的费用，之前未缴费是因为房屋漏水，一直与原告沟通，期间维修三次，但均未修好；三、原告在2018年11月时以系统故障为由拒绝被告补交费用；四、原告未尽到物业服务的职责。经审理查明，涉案物业位于香林世纪华府3栋2单元1006号房，权利所有人系被告及案外人郑水珠，权利份额各为50%，该房产建筑面积为84.1平方米。2015年1月14日，被告与原深圳市香缤物业服务有限公司签订《香林世纪华府?前期物业服务协议》，双方就原深圳市香缤物业服务有限公司为涉案房产提供物业服务的相关事宜进行约定。协议第七条约定，涉案房产物业服务费缴纳标准为2.96元/平方米/月。第八条约定，物业服务费按月交纳，缴费时间为当月10日前。被告或物业使用人须按时前往被告所设立的本小区物业服务处财务室交费或以银行委托转账方式交纳。第十六条约定，被告或物业使用人未按时足额交纳物业服务费等相关费用的，每逾期一日，应按欠费额的千分之一向原告支付违约金。因原告代被告收付水、电费，若被告或物业使用人不能按原告规定时间支付每月水、电费时，原告有权按供水、供电部门同等标准收取滞纳金，并可采取停水、停电措施。第十九条约定，本协议期限自生效之日起算，自业主委员会代表全体业主与聘请的物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。根据深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局2008年发布的《深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知》的规定，自2008年1月1日起，“本体维修金”更名为“日常收取的物业专项维修资金”，涉案房产的物业专项维修资金缴纳标准为0.25元/平方米/月。2018年11月5日，深圳市市场监督管理局作出第21802302696号《变更（备案）通知书》，核准原深圳市香缤物业服务有限公司的名称变更为深圳市宝缤物业服务有限公司。另查明，被告自2017年11月起欠缴涉案房产的物业服务费、物业专项维修资金及水费，原告在庭审时确认被告已于2018年11月14日缴清2018年11月之前的全部欠费，又于2019年1月11日缴清2018年12月的全部欠费，但仍需支付2017年11月至2018年12月期间逾期支付上述款项的违约金。本院认为，原告作为物业服务及管理企业，一直对包括被告在内的香林世纪华府业主提供物业管理服务，至今该小区运转正常，据此可以确认原告基本履行了物业服务义务。在原告提供了物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用原则，向原告履行支付物业服务费的义务。原告作为物业服务企业，需要以收取的物业服务费保证小区物业服务的正常运行，故被告是否及时足额缴纳物业服务费影响小区内诸多业主的合法权益，只要原告按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，被告均应支付相应的物业服务费。原、被告于庭审时对被告已缴清2018年12月之前的物业服务费、物业专项维修资金及水费的情况无异议，本院对此予以确认。故，原告要求确认被告拖欠相关时间段相关费用的主张，没有事实依据，本院不予支持。关于违约金的问题。因被告拖欠涉案房产的物业服务费，故原告要求被告支付违约金，被告答辩提出抗辩意见。本院认为，首先，根据涉案物业服务协议的约定，被告应自行按时缴纳物业服务费；其次，被告无充分证据证明原告拒收物业服务费及未尽物业服务职责的情况，且涉案物业所在小区其他业主可正常缴费；再次，被告未提交原告承诺文件原件，且其中的相关承诺附有条件，即原告与涉案物业的业主签订新的物业服务合同，而根据庭审时原、被告确认的情况，新的物业服务合同尚未签订，故被告提出的承诺生效条件尚未成就；最后，被告客观上存在逾期缴费的事实，根据双方在涉案物业服务协议中的约定，被告需支付违约金，该款项具有对被告逾期付款行为的惩罚性质及督促被告日后按期缴纳费用的功能。因此，本院对被告的上述主张不予采纳，被告拖欠物业服务费，应按照约定支付违约金。因被告自2017年11月起欠缴物业服务费，于2018年11月14日缴清2018年11月之前的全部欠费，又于2019年1月11日缴清2018年12月的全部欠费，故本院确认违约金以当月欠缴费用总金额为基数，按照每日0.1%的标准，自当月11日起计算至欠费缴清之日止。经核算，违约金金额为613.4元（具体金额详见附表）。因原、被告在涉案物业服务协议中并未对逾期缴纳物业专项维修资金的违约金进行约定，故原告要求被告支付逾期缴纳物业专项维修资金的违约金的主张，本院不予支持。因在涉案物业服务协议中双方约定原告代被告收付水、电费，若被告不能按原告规定时间支付每月水、电费时，原告有权按供水、供电部门同等标准收取滞纳金。但在本案中，原告未举证证明其代被告垫付水、电费的情况及供水、供电部门收取滞纳金的情况，故被告的该项主张没有事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周巧莲自本判决生效之日起五日内向原告深圳市宝缤物业服务有限公司支付2017年11月至2018年12月逾期缴纳物业服务费的违约金613.4元；二、驳回原告深圳市宝缤物业服务有限公司的其他诉讼请求。以上付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告周巧莲负担。本判决为终审判决。审判员  肖薇薇二〇一九年三月二十二日书记员  刘 莹附表            月份              建筑面积（平方米）              物业服务费缴纳标准（元/平方米/月）              物业服务费（元/月）              计收违约金的标准（日）              违约金起止期间，计算至每月应付款项付清之日止              逾期支付物业服务费的违约金（元）                  2017年11月              84.1              2.96              248.94              0.1%              2017.11.11-2018.11.14即369天              91.86                  2017年12月              84.1              2.96              248.94              0.1%              2017.12.11-2018.11.14即339天              84.39                  2018年1月              84.1              2.96              248.94              0.1%              2018.1.11-2018.11.14即308天              76.67                  2018年2月              84.1              2.96              248.94              0.1%              2018.2.11-2018.11.14即277天              68.96                  2018年3月              84.1              2.96              248.94              0.1%              2018.3.11-2018.11.14即249天              61.99                  2018年4月              84.1              2.96              248.94              0.1%              2018.4.11-2018.11.14即218天              54.27                  2018年5月              84.1              2.96              248.94              0.1%              2018.5.11-2018.11.14即188天              46.80                  2018年6月              84.1              2.96              248.94              0.1%              2018.6.11-2018.11.14即157天              39.08                  2018年7月              84.1              2.96              248.94              0.1%              2018.7.11-2018.11.14即127天              31.62                  2018年8月              84.1              2.96              248.94              0.1%              2018.8.11-2018.11.14即96天              23.90                  2018年9月              84.1              2.96              248.94              0.1%              2018.9.11-2018.11.14即65天              16.18                  2018年10月              84.1              2.96              248.94              0.1%              2018.10.11-2018.11.14即35天              8.71                  2018年11月              84.1              2.96              248.94              0.1%              2018.11.11-2018.11.14即4天              1.00                  2018年12月              84.1              2.96              248.94              0.1%              2018.12.11-2019.1.11即32天              7.97                  合  计                                                                                    613.4