广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初7583号原告：江醒云，女，1982年7月28日出生，汉族，户籍住址：广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：林志浩、叶燕灵，均系广东惠泰律师事务所律师。被告：张奔，男，1971年8月29日出生，汉族，户籍住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：刘厚顺、卢海兰，均系广东泰伦律师事务所律师。被告：惠州市稳坤房地产发展有限公司，住所地：惠阳区淡水镇人民四路锦新大厦**。法定代表人：范汉标。被告：范汉标，男，1961年3月5日出生，汉族，户籍住址：广东省惠州市惠阳区。被告：惠阳区稳坤实业有限公司，，住所地：惠阳区新圩南门街法定代表人：范汉标。原告江醒云诉被告张奔、惠州市稳坤房地产发展有限公司、范汉标、惠阳区稳坤实业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人林志浩、叶燕灵，被告张奔委托诉讼代理人卢海兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告江醒云向本院提出诉讼请求：一、依法判决立即停止对原告购买的位于惠州市惠阳区淡水伯公坳稳坤汇鑫花园B1幢14层001号（房产证号：11××93，面积107.86平方米，以下简称“涉案房产”）的强制执行，并解除对上述房产的查封；二、依法判决确认原告与被告惠州市稳坤房地产发展有限公司于2013年10月24日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认涉案房产归原告所有；三、依法判决被告惠州市稳坤房地产发展有限公司立即协助和配合原告办理涉案房产的产权过户登记；四、依法判决本案的案件受理费用由四被告承担。事实与理由：原告江醒云与被告惠州市稳坤房地产发展有限公司（以下简称“惠州稳坤公司”）于2013年10月24日签订《商品房买卖合同》，约定被告惠州稳坤公司将涉案房产出售给原告，房屋总价505000元，房屋在交付使用起180日内为原告办好产权证。原告在2013年10月24日签订《商品房买卖合同》当天已将房款首付款房屋总价的30%即155000元付给被告惠州市稳坤房地产发展有限公司。当日，被告将上述房屋的钥匙交给原告，涉案房屋正式交付原告占有使用。付清款后，原告一直催促被告办理房产证，但被告一直推拖未办理。被告曾带原告到银行办理按揭，后又称银行贷款收紧，要一定的时间才能放款。2014年3月2日，原告对涉案房屋进行装修，同年12月入住涉案房屋至今。2018年3月14日，因为被告惠州稳坤公司迟迟未为原告办理房产证，原告通过房产局查档得知被告惠州稳坤公司在2012年8月7日已经办理了房产证，且将该房屋办至被告惠州稳坤公司自己名下，2015年12月15日被被告张奔查封。2016年，被告张奔作为执行申请人向惠城区人民法院提出申请，要求对登记在被告惠州稳坤公司名下的被查封的上述涉案房产予以强制执行。2018年5月7日，原告向惠城区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2018年5月15日惠城区人民法院作出（2018）粤1302执异120号民事裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并明确告知可在裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。综上，原告认为：原告与被告惠州稳坤公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，被告惠州稳坤公司应当协助原告办理产权过户登记。同时，被告惠州稳坤公司在2017年8月7日已经将房产证办理在其自己名下，在收了原告房屋首付款后，仍可依照《商品房买卖合同》约定将涉案房产的房产证过户至原告名下，但其还制造可以申请银行按揭的假象，蒙蔽原告，未将房产证过户至原告名下，又因为借款纠纷致涉案房产被被告张奔查封。原告购买涉案房产在先，付清房屋首付款项后，实际占有使用房产至今，房产未过户的原因在于被告惠州稳坤公司。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第16条“被告将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被告保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”。第17条：“被告将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，也愿意将涉案房屋余款交付给法院处理。综上，依据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》304条、第305条、第307条、第312条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，原告特提起诉讼，恳请法院在查明事实的基础上，判如所请。被告张奔在庭审中辩称，1、被告一是基于与被告二、三、四的合法债权债务关系而查封了涉案房产，其查封均有事实和法律依据，现已进入法院执行的处置程序中；2、根据《广东民事审判会议纪要之规定》，原告诉请继续履行其与被告二、三、四之间的商品房买卖合同并办理不动产权证，但涉案房产因存在被告一与被告二、三、四合法债权债务被法院合法查封，那么原告对涉案房产的诉请因无法履行不应支持，因此原告的损失应请求被告二、三、四予以赔偿。综上两点，应驳回原告所有诉讼请求。被告惠州市稳坤房地产发展有限公司、范汉标、惠阳区稳坤实业有限公司未作答辩，亦未到庭参加诉讼。查明的案件事实经审理查明，2013年10月24日，原告与被告惠州市稳坤房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由买受人（即本案原告）购买出让人（即本案被告惠州市稳坤房地产发展有限公司）开发的位于惠州市××区淡水××坳××花园××层××房；房屋建筑面积为107.86平方米，总金额为505000元；付款方式为签订本合同时已付全部房款的30%，即人民币155000元整，余款350000元由银行提供按揭付款；出卖人应当在2013年11月31日前将经分期综合验收合格的商品房交付给受让人；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，原告向被告惠州市稳坤房地产发展有限公司支付购房首期款155000元，被告惠州市稳坤房地产发展有限公司向原告出具了收款收据。2014年3月8日和3月16日，原告与惠州市稳坤物业管理有限公司分别签订《前期物业服务协议》和《房屋装饰装修管理服务协议》。根据原告提交的装修清运费收款收据、《居民用户管道燃气供用气合同》、惠阳光能管道燃气通气点火记录表、水电费缴费通知单、水电费收款收据等显示，原告已实际入住案涉房屋，但案涉房屋一直未变更登记至原告名下。另查明，2015年12月9日，被告张奔（另案申请人）因与被告惠州市稳坤房地产发展有限公司、范汉标、惠阳区稳坤实业有限公司发生借贷纠纷向本院提出诉前财产保全申请，本院根据被告张奔的申请，同日，作出（2015）惠城法仲保字第237号民事裁定书，依法对登记在被告惠州市稳坤房地产发展有限公司名下含上述房屋在内的房产进行查封。后该案经本院主持调解，双方达成一致调解协议。但三被告未按调解协议履行相应偿付义务。被告张奔向本院申请强制执行，该案件尚在执行过程中。又查明，根据《不动产登记结果》显示，案涉房产于2013年11月15日办理了抵押登记，抵押人为被告惠州市稳坤房地产发展有限公司，抵押权人为曹丹花。再查明，本院依法向被告惠州市稳坤房地产发展有限公司、范汉标、惠阳区稳坤实业有限公司公告送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等材料。裁判的理由和结果本院认为，原告与被告惠州市稳坤房地产发展有限公司于2013年10月24日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原告主张确认该《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。被告张奔（另案申请人）因与被告惠州市稳坤房地产发展有限公司、范汉标、惠阳区稳坤实业有限公司发生债务纠纷，于2015年12月9日向本院提出诉前财产保全申请，本院根据被告张奔的申请，依法查封了被告惠州市稳坤房地产发展有限公司名下的案涉房屋，而案涉房屋已由原告于2013年10月24日以505000元的价格受让，并与被告惠州市稳坤房地产发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，但原告在受让案涉房屋后仅支付了首期款，其是否有权排除被告张奔申请对案涉房屋的强制性执行？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，虽原告在被告张奔申请查封前已与被告惠州市稳坤房地产发展有限公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，并已支付首期款，但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，由于双方至今未办理该房屋的权属变更登记，案涉房屋的物权并未发生变动，原告依据其与被告惠州市稳坤房地产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》，仅享有要求被告惠州市稳坤房地产发展有限公司协助其办理房屋变更登记手续的普通债权请求权，而不能直接获得房屋所有权，该权利并不能排除被告张奔申请对案涉房屋的强制性执行，且原告至今仅支付首期购房款155000元，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，故，原告主张确认案涉房屋归其所有、停止对该房屋的强制执行及解除查封的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因案涉房屋已由被告惠州市稳坤房地产发展有限公司为担保债务设立了抵押登记，在案涉房屋抵押权未完成注销登记的情况下，该案涉房屋并不具备办理转移登记手续的条件。故，原告主张被告惠州市稳坤房地产发展有限公司协助其办理案涉房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。被告惠州市稳坤房地产发展有限公司、范汉标、惠阳区稳坤实业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，缺席判决如下：一、确认原告江醒云与被告惠州市稳坤房地产发展有限公司于2013年10月24日签订的《商品房买卖合同》有效。二、驳回原告江醒云的其他诉讼请求。案件受理费300元（原告已预交），由原告江醒云负担200元，被告惠州市稳坤房地产发展有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  张淦如审 判 员  赵顺喜人民陪审员  曾国斌二〇一九年三月十四日法官助理钟妙容书记员张磊