大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初599号原告：福佳物业管理有限公司，住所地大连市西岗区山庄北二街**，统一社会信用代码：91210203726004086B。法定代表人：门文妍，系该公司经理。委托诉讼代理人：贾士潭，系辽宁阳光律师事务所律师。被告：王俊德，男，1963年6月8日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告福佳物业管理有限公司与被告王俊德物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因双方争议较大，案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾士潭及被告王俊德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付2015年1月1日至2016年12月31日物业费、电梯费合计1,718元。2、被告支付上述物业费逾期交费滞纳金2,171.02元（暂计算至2017年2月28日）；以上1、2项金额总计为3,889元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年5月16日，原告与大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会签订《府佳名都物业管理委托合同》，约定府佳名都小区委托原告进行物业管理。委托合同第六章第二十七条约定物业管理服务费：住宅房屋为建筑面积每月每平方米0.5元，电梯费二层以上每月每人4元，收取时间为每双月5日前，业主、使用人逾期交纳物业服务费等费用，从逾期之日起，按照应缴金额的3‰按日交纳滞纳金。2016年4月2日，原告与大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会续签《府佳名都物业管理委托合同》。被告购买府佳名都小区XX号房屋，建筑面积127.16平方米。被告欠交2015年1月1日至2016年12月31日期间物业费1,718元。截至2017年2月28日该笔费用产生2,171.02元滞纳金。经原告多次催交，被告置之不理，严重违反物业管理委托合同，故原告诉至法院，请求依法判决。被告王俊德辩称，对房屋面积没有异议，对于物业费标准有异议，被告认为物业费应包含电梯费，电梯费不应另收。不存在原告在诉状中写的多次催缴这个情况，没接过原告催要电话，也没有物业人员上门催收，也没有书面材料。起诉状中写的签订物业服务协议，这个协议被告没有见到过，也没有签署过。这个小区的业主委员会如何选举的，被告没有参加过，业主委员会也没有找过被告开会协商物业的问题，所以业主委员会和物业签署的协议被告不认可，同时法律规定物业公司与业主签订的物业服务协议才有效，和被告都没有签署物业服务协议，被告怎么知道有什么内容，所以在法律方面应该是不成立的。被告住在3楼，被告平时都不坐电梯，一是考虑到要等电梯，其次也希望锻炼走楼梯，为什么不交电梯费，因为之前被告和物业已经说明了理由，物业经理也同意的。其二被告和物业也阐明了，说过这个3层被告不坐电梯，把这个停了，他说302坐电梯，必须缴，这是绑架方式，而且可以刷卡坐电梯，完全可以分开管理，向物业提出这种管理方式但其不采纳。此外，电梯使用了才产生电费和电梯的维修损耗，何况被告的物业管理条约有规定物业费已经包含了很多内容，其中就包含了电梯的维护保养，物业另行收费是乱收费。被告需要看物业有无收费许可。原告提出的滞纳金，法律条款没有依据。原告在小区服务时没有很好的履行职责，在服务管理存在失职，具体表现：1、小区卫生脏乱差、装修垃圾还在堆积；2、原告对绿地养护严重失职，小区前两年有草坪，后物业没有再去维护，夏天杂草丛生，冬天漏地面；3、私搭乱建，被告多次和物业协商，物业管理不到位，置之不理，严重影响被告的居住环境。居民业主建菜园，多处绿地都改成菜园，物业也没有制止和管理；4、小区安全有问题，被告和物业提过多少次，北面是死角，要装监控，造成安全问题，被告家放在门前的苹果都丢了，物业对被告的诉求置之不理。当时规划小区有北门，没建是因为后面是大连玻璃厂，后来该地段已经开辟了市政道路，但是小区一直不开北门，导致出行不便；5、2003年到现在将近15年，小区道路从来没有维修，路面出现洼坑塌陷的地方，原告都用水泥糊上，过几天大车一压，就又变成坑。还有维修基金为什么不使用，被告墙面破损、透寒，物业说贴一个本板在室内，因为考虑到有污染，所以被告不同意。没有办法被告花了4,000多元自己做的外墙保温。物业在2014、2015年给12号楼整体做了保温，物业说12号楼家80%都透寒，被告认为是无稽之谈，后来被告听说是因为有一个官员或和物业有利益关系，被告认为物业应给被告做适当的补偿；6、物业费从来没有公示过，没有监控。对于被告的辩称意见原告辩称，第一，关于被告提到的电梯费的问题，根据双方签订的前期物业管理协议和原告与业主委员会签订的物业管理委托合同，电梯费和物业费是单独计算和收取的，不存在物业费包含电梯费的问题。第二，原告有证据表明每年都通过邮件的方式向被告催收物业费用。第三，案涉小区已经于2011年成立了业主委员会，物业公司与业主委员会签订了物业委托协议，如果被告对业主委员会的成立、选举有异议，有权依法主张他的权利。业主委员会在2016年又同原告续签了物业委托合同，足以说明业主委员会和大部分业主对于原告的物业服务是满意和支持的。第四，被告所主张的3楼不缴纳电梯费的理由不成立，不符合双方合同约定及大连市政局的相关规定。第五，原告所主张的滞纳金是基于被告没有按照合同约定支付物业费用所产生的违约损失，符合合同法的约定，应当得到法律的支持。第六，案涉小区是老旧小区，2000年开始建设，物业费的标准一直保持在每平方米每个月0.5元，这个标准非常的低，能够维持物业公司基本的运行及对小区的基础、基本的维护都很难，确实没有过多的费用用于整体的改造，包括对整栋楼体透寒的改造，由于是老旧的小区，受当时条件的限制及相关规定的限制，当时并没有做整体的外墙保温，出现透寒的现象很正常。物业公司头几年确实对12号楼做了改造，但是一栋楼的改造需要支出的费用是几十万，就目前的物业费标准，每年收取的物业费及提取的维修费的相关费用根本不足以大面积进行整个楼的外墙改造。这两年来，物业公司为了解决部分业主严重的透寒问题，对部分同意在室内加装保温措施的业主进行了透寒的改造。对于被告所提出的安全问题、北门的规划问题等相关问题物业会进一步跟业主委员会相互沟通，因为这不单单是一个业主的问题，也不能解决单一的业主的要求，但是无论被告所主张的问题是否存在，都不应该影响被告按照约定支付物业费。经审理查明，原告原名称为大连富佳物业管理有限公司，于2018年5月17日更名为福佳物业管理有限公司。2010年大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《府佳名都物业管理委托合同》，约定甲方将位于大连市甘井子区的府佳名都小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限为5年，自2011年5月16日起至2016年5月15日止；物业费收费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元收取，电梯费自二层以上按每月每人4元收取，收取时间为每双月5日前；业主、使用人逾期交纳物业费等费用，从逾期之日起，按照应缴金额的3‰按日交纳滞纳金。该合同同时还约定了原、被告的其他相关权利及义务。2016年4月2日，大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）续签《府佳名都物业管理委托合同》，约定甲方将位于大连市甘井子区的府佳名都小区继续委托乙方实行物业管理，委托管理期限为5年，自2016年5月16日起至2021年5月15日止。合同中关于物业收费标准、收取时间、滞纳金等内容同原委托合同一致。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。另查，被告王俊德系辽宁省大连市甘井子区芳馨园XX号房屋的业主，该房屋建筑面积127.16平方米。被告自2015年1月1日至2016年12月31日没有交纳物业费、电梯费，拖欠物业费、电梯费合计1,718元（0.5元/月/平×127.16平×24个月+4元×2人×24个月）。被告提供了照片，显示案涉小区道路破损未维修、垃圾随处堆放、绿化遭到破坏或维护不到位而枯死等情况。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本院认为，原告系大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会依法选聘的物业服务企业，双方签订的《府佳名都物业管理委托合同》对小区全体业主具有约束力。原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费、电梯费。对于被告辩称原告与被告没有法定和事实上的物业服务关系，原告提供的《前期物业服务合同》对被告不产生法律上的约束力一节，因理由不充分，不予支持。关于被告辩称，其平时不坐电梯无需支付电梯费以及原告经理曾经承诺免收电梯费的意见，被告未提供证据证明双方就免收电梯费达成一致意见，且原告也不予认可，故被告的该项辩称缺乏依据，本院不予采纳。根据原告提供的《府佳名都物业管理委托合同》，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米0.5元，电梯费自二层以上按每月每人4元。现被告应当按约交纳拖欠的物业服务费、电梯费。关于被告辩称原告对小区缺乏管理，未尽到应尽的服务义务，小区的绿化、保洁、安保、设施设备维修、房屋维修等原告均存在疏于管理或不作为一节，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。关于被告辩称原告的财务未进行公示的问题，被告可以请求物业服务企业就物业管理服务费收支情况进行公布，但不能以此为由拒交物业费。关于被告称房屋透寒、发霉长毛，物业没有进行维修，被告因此拒交物业费的意见，本院认为，房屋透寒长毛与房屋结构等因素有较大关系，并非原告的物业服务所直接造成的，被告因此拒交物业费没有事实和法律依据。但从庭审调查情况看，该小区的12号楼在2014年由物业公司进行了外墙保温，而其他楼未享受到此服务。考虑到物业公司对12号楼以外的楼房未及时进行物业服务范围内的维护、被告家的实际情况以及物业费标准仅为0.5元/月/平，本院酌定被告按照拖欠物业费的九折向原告支付物业费较为适宜，即本案被告应交纳物业费1,373元（0.5元/月/平×127.16平×24个月×90%）、电梯费192元。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王俊德于本判决发生法律效力之日起十日内向原告福佳物业管理有限公司支付拖欠的自2015年1月1日至2016年12月31日止的物业服务费1,373元、电梯费192元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告福佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预付），由被告负担。被告负担的部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  李晓男人民陪审员  赵 洋人民陪审员  王景华二〇一九年三月二十八日书 记 员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。