广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终23607号上诉人（原审被告）：深圳市好百福物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人：林贺，总经理。委托诉讼代理人：司南，广东深亚太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张定木，男，汉族，1963年3月11日出生，住址福建省惠安县。委托诉讼代理人：温亚楠，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌斌，广东华商律师事务所律师。上诉人深圳市好百福物业管理有限公司因与被上诉人张定木房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初14694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月30日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人深圳市好百福物业管理有限公司上诉请求：1、撤销（2018）粤0306民初14694号民事判决；2、判决上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》继续履行；3、判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；4、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院判决《租赁合同》无效、判令上诉人搬离租赁房屋是错误的；2、司法实践，不是简单的讨论法学理论，要参照、引用法律或司法解释的相关规定，更要结合现实情况的特殊性，法律是用来保护社会的安定和人民利益的，不能机械地套用相关脱离实际的条款，而不考虑事实情况。被上诉人张定木答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。1、涉案出租房屋未取得建设规划许可证，也未有其它报建手续，根据相关司法解释应属无效合同。该合同的履行并不因为履行时间的长短或者违法行为的普遍存在而否定其违法性；2、根据《民法通则》第六十一条、《合同法》第五十八条规定，房屋租赁合同被确认无效后，按照无效合同的处理原则，承租方应承兑房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，所以一审判决并无违反原则，况且一审起诉状第一条诉求中也有列明要求返还涉案房屋。被上诉人张定木一审诉讼请求：1、解除原被告双方签订2007年11月8日的《租赁合同》，被告立即向原告返还位于深圳市宝安区西乡街道黄麻布居委东区×巷×栋的房屋；2、被告赔偿原告租赁物主体结构损坏修补费用，暂定为人民币30,000元；3、被告自2018年7月1日起按每月人民币75,245元的标准支付房屋租金，直至其实际返还房屋之日止；4、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为确认原、被告于2007年11月8日签订的租赁合同因违反法律强制性规定而无效；原告当庭变更第3项诉讼请求为：判令被告自2018年10月1日起按每月人民币75,245元的标准支付房屋占用费，直至其实际返还房屋之日止，并撤回第2项诉讼请求。一审法院查明：2007年11月8日，原、被告双方签订一份《租赁合同》，合同约定:被告租赁原告位于深圳市宝安区西乡街道黄麻布居委东区×巷×栋，原告于2008年1月1日向被告交付该物业。该物业租赁期自2008年1月1日起至2022年12月31日止，共计15年。物业总面积6700平方米，经甲、乙双方协议决定，该物业每月租金总计为65,000元，租金每3年递增5%，其中，2017年1月1日至2019年12月31日期间，月租金75,245元。在合同期内，原告不得把该物业再租给第三者，不得影响被告对该物业的合法经营秩序，不得干扰被告的合法经营权。双方不得随意或单方终止合同，原被告双方任何一方如提前终止合同，须按照当时市场评估价格双倍赔偿另一方。（须按合同存续期租金的双倍赔偿另一方）合同签订后，原告将合同中约定的房屋交付给被告使用。原告称被告在未通知原告的情况下逐渐将涉案的房屋自行分租、转租给第三人使用，且被告疏于管理，各分租户自行私接电芯，电线头裸漏在外，严重堵塞消防通道等情况严重。原告为证明其主张，提交了物业现状照片、分租合同及政府部门整改通知。被告对物业现状照片不予认可，认为照片不能反映物业的真实情况且被告已经对有问题的部分进行了整改，对分租合同认可，但主张原告对被告的转账、分租行为是知晓且从未有异议，对政府部门整改通知认可，但只是个别分租户出现轻微的消防问题，被告不存在违约行为。庭审中，原告确认于2014年左右知道被告将涉案房屋分租、转租，原告称虽通过电话、短信等提出了异议但分租已成事实，无法纠正。另查，涉案出租的房屋“深圳市宝安区西乡街道黄麻布居委东区×巷×栋”无房产证，亦未取得建筑规划许可证。被告按季度向原告缴纳租金，每月租金75,245元，被告已交付租金至2018年9月份。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，涉案出租房屋未取得建筑规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告双方于2007年11月8日签订的《租赁合同》因违反法律的强制性规定应系无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告诉求被告返还深圳市宝安区西乡街道黄麻布居委东区×巷×栋的房屋，有事实和法律依据，法院予以支持。原告诉求被告按租金标准支付2018年10月1日以后的房屋使用费。被告应返还涉案“西乡街道黄麻布居委东区×巷×栋的房屋”，如被告未在2018年9月30日前返还，应支付原告9月30日之后的房屋使用费，被告每月向原告缴纳租金75,245元，现已支付至2018年9月份，原告诉求按每月75,245元的标准计算，自2018年10月1日起计至被告实际返还房屋止，符合法律规定，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、确认原告张定木、被告深圳市好百福物业管理有限公司于2007年11月8日签订的《租赁合同》无效；二、被告深圳市好百福物业管理有限公司应于判决生效之日起三十日内搬离并返还原告深圳市宝安区西乡街道黄麻布居委东区×巷×栋的房屋；三、被告深圳市好百福物业管理有限公司应支付原告张定木房屋占用费按每月人民币75,245元，自2018年10月1日起计至实际返还房屋之日止。若被告未在判决指定的时间内履行上述付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币275元，由被告深圳市好百福物业管理有限公司承担。本院经审理查明的事实与原审一致。另查明，原审判决判项第一项合同签订时间出现笔误，应为“2007年11月8日”，本院予以纠正。本院认为，当事人主张权利应提交相应的证据并符合法律规定。对于上诉人深圳市好百福物业管理有限公司的上诉意见，本院评判如下：1、关于法院的审理范围，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，依据该规定，原审法院在确认合同无效后作出上诉人深圳市好百福物业管理有限公司搬离并返还被上诉人张定木房屋的判决没有超出被上诉人张定木的诉讼请求范围；2、关于私房出租的合法性及合理性问题，最高人法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应当法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，根据该规定，上诉人深圳市好百福物业管理有限公司与被上诉人张定木签订的租赁合同不符合法律规定，应属无效。至于实际生活中私房出租现象普遍且没有社会危害性的理由不具正当性，上诉人深圳市好百福物业管理有限公司没有提交证据证明私房出租普遍，即使普遍亦属违法，应当纠正，不能成为上诉人深圳市好百福物业管理有限公司继续违法承租的理由，而法律将出租未取得相关许可证建设的房屋规定为违法就已经表明这样的租赁行为存在社会危害性；3、关于法院裁判的社会效果，法院的裁判不仅解决当事人之间的纠纷，更重要的作用是规范社会秩序，指引人们的行为方向，让人们自觉遵循法律及约束自己的行为，不仅不会导致社会混乱，而且只会有利于社会稳定。上诉人的上诉意见于理于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由上诉人深圳市好百福物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾瑞香审判员  袁劲秋审判员  黄国辉二〇一九年三月十三日书记员  袁旭君附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。