湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1103民初4552号原告：文辉，男，汉族，1974年4月20日出生，住湖南省东安县。原告：谢庆艳，女，汉族，1974年11月12日出生，住湖南省东安县。原告文辉、谢庆艳的共同委托诉讼代理人：蒋小英，系湖南济人律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来房产公司）。住所地：永州市冷水滩区育才路朝阳小区。法定代表人：李良树，公司执行董事。被告：长沙市三江投资有限公司（以下简称长沙三江投资公司）。住所地：长沙市雨花区芙蓉中路三段**新芙蓉三都佳苑****。法定代表人：周红军，该公司执行董事兼总经理。被告：刘登勋，男，1952年10月23日出生，汉族，住永州，住永州市冷水滩区iv>被告：张红华，男，汉族，1960年2月29日出生，住湖南，住湖南省东安县iv>被告：胡卫红，女，汉族，1972年9月13日出生，住永州，住永州市冷水滩区iv>被告：唐景辉，男，汉族，1964年8月25日出生，住永州，住永州市冷水滩区iv>原告龙向葵、熊忠高诉被告永州广利来房地产有限公司、长沙市三江投资有限公司、刘登勋、张红华、胡卫红、唐景辉商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年11月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告文辉，原告文辉、谢庆艳的共同委托诉讼代理人蒋小英到庭参与诉讼，被告广利来房产公司、长沙三江投资公司、刘登勋、张红华、胡卫红、唐景辉经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参与诉讼，本案现已审理完毕。原告文辉、谢庆艳向本院提出诉讼请求：一、依法判决上述六被告共同为原告办理新中国服装批发城二层2146号所购商铺不动产权证，并在本案判决生效后60日内交付给原告；二、依法判决六被告共同承担延期办理和交付不动产权证违约金4000元。三、本案全部诉讼费用由六被告共同承担。事实与理由：2005年被告广利来公司以竞标方式取得了广源商贸城61150平方米的土地使用权，其中包括广源购物中心用地2761平方米。为了顺利完成开发，被告刘登勋经被告广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”，专门用于广源购物中心项目的开发（包括签订商品房买卖合同）。广源购物中心新中国服装批发城从负一层至第三层建成后，2012年9月8日，被告广利来公司、刘登勋等正式开盘并委托被告长沙三江公司卖铺。2014年12月13日被告永州广利来公司作为出卖方、长沙三江公司作为被告广利来公司的代理人，用“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部”的公章与原告签订了《商铺购买合同》。合同约定把位于永州市冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城二层2146号、建筑面积为17.33平方米，总价款为200000元的商铺出售给原告。合同签订后原告按合同约定于当日已全部交清了购房款，并由长沙三江公司开具了收款收据。2015年3月30日双方以委托经营方式把商铺租赁给永州市三江商业管理有限公司完成商铺交付。永州市冷水滩区人民法院在审理(2016)湘1103民初2356号商品房销售合同纠纷等案中查明：被告广利来公司在2009年7月就将冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城产权登记在刘登勋、刘先永、钱松林等三人亲属（即刘舜等12位自然人）名下，2013年9月14日房产所有权人（即刘舜等12人）通过公证，授权刘登勋处理房产，为购买人办理相关手续。现由于刘舜等12人以该商铺作抵押，办理了抵押贷款，加之被告长沙三江公司与被告刘登勋纠纷未处理清楚，原告购房后，被告方至今未给原告办理不动产权证。根据《商铺购买合同》第11条约定，被告应当支付违约金。综上，为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。被告永州广利来房地产有限公司、长沙市三江投资有限公司、刘登勋、张红华、胡卫红、唐景辉经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告没有答辩，没有提交相关证据，本院视为其放弃答辩、举证和质证的权利原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法核对了证据原件，对原告提交的证据的真实性依法予以采信，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2005年广利来公司以竞标方式取得了广源商贸城61150平方米的土地使用权，将其中的广源购物中心用地2761平方米，转让给刘登勋、刘永先、钱松林等三人按照统一规划设计进行开发。为方便刘登勋等三人在开发中进材料，刘登勋经广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。广源购物中心项目部开发完成后，2009年7月将房屋产权和土地使用权分别登记在刘登勋、刘永先、钱松林等三人亲属（即李爱华、刘芳、石卫清等12位自然人）名下。2011年1月3日刘登勋回购了被告李爱华、刘芳、石卫清等12人的房产，但未办理产权变更登记。2012年6月16日刘登勋将回购的房产卖给了被告三江公司。2013年9月14日房产所有权人（即李爱华、刘芳、石卫清等12位自然人）通过公证，授权刘登勋处理房产，为购买人办理相关手续。被告三江公司在广利来公司未授权的情况下，以广利来公司为开发商，三江公司为投资商进行了大量的广告宣传。2014年12月13日三江公司以广利来公司（甲方）的名义与原告（乙方）签订了《商铺购买合同》约定：甲方将坐落在冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城二层2146号商铺，建筑面积17.33平方米，以每平方米11540.68元，总价款200000元出售给原告；交房时间为2015年3月30日。合同第十条约定：甲方在交房之日起365个工作日内，代乙方办理好房屋所有权证和土地使用证，乙方承担相关的税费，维修基金等，由甲方代收代缴，逾期甲方按乙方已付房款每日万分之二支付违约金。合同第十一条约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该房地产总价款万分之二的违约金，同时要求继续履行合同或解除合同等等。在《商铺购买合同》上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。由于三江公司未付清所购商铺款项，2016年4月8日被告刘登勋与被告三江公司解除了商铺出售协议，对已出售商铺，由三江公司出资、刘登勋负责办理相关产权证。另查明，《商铺购买合同》签订后，原告按约定支付了购房款200000元，但未缴纳房屋维修资金及办证的相关税、费。2015年5月22日,刘登勋、张红华、胡卫红、唐景辉将原告所购商铺进行了银行贷款抵押登记。本院认为，一、关于广利来公司是否应在本案中承担责任问题。本案中《商铺购买合同》中出卖方为被告广利来公司，合同上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。而“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”系刘登勋经广利来公司同意制作，广利来公司因对该公章管理不善，导致《商铺购买合同》中加盖此章，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效”之规定，原告有理由相信涉案合同系广利来公司与其签订，三江公司的行为已构成表见代理，故被告广利来公司应对逾期办理不动产权证产生违约金承担相应责任。但本案中，2009年7月，广利来公司已将其所开发的涉案房屋产权和土地使用权分别登记在李爱华、刘芳、石卫清等12位自然人名下，故原告诉请要求广利来公司为其办理房屋所有权证和土地使用权证已实际履行不能，本院不予支持。其要求广利来公司承担逾期办证违约金于法有据，本院予以支持；二、关于被告三江公司、刘登勋、张红华、胡卫红、唐景辉在本案中承担何种责任问题。本案中涉及商铺的所有人是被告张红华、胡卫红、唐景辉，被告刘登勋是实际控制人和受托人。由于物权未发生变更，实际出售人被告三江公司在出售该商铺时，未依法取得商铺的所有权，也不是委托代理人，因此对于出售商铺后办理不动产权证书，应由被告三江公司承担，被告刘登勋、张红华、胡卫红、唐景辉有协助义务；三、违约金的计算及承担问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告三江公司、广利来公司在原告交足税、费后，应及时为原告办理不动产产权证书。由于原告所购商铺处于银行抵押之中，被告的抵押行为损害了原告的利益，是严重的违约行为。但由于商铺在委托经营中，未给原告造成实际损失，同时原告亦未缴纳办证的相关税、费，亦存在违约。充分考虑双方当事人在《商铺购买合同》中第十条、第十一条对违约金的约定，依据公平与诚信原则，违约金的计算应按已付款200000元的2%支付违约金为200000元×2%=4000元；四、被告周红军虽然在《商铺购买合同》上签名，但其代表的是公司行为，由此所产生的后果应由被告三江公司承担。综上所述，原告的诉讼请求，部分符合法律规定，部分能够成立，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条,《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告长沙市三江投资有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告文辉、谢庆艳办理好坐落在永州市冷水滩区潇湘大道广源购物中心新中国服装批发城二层2146号商铺不动产权证书书，被告刘登勋、张红华、胡卫红、唐景辉予以协助办证，办证税费由原告文辉、谢庆艳承担；二、被告长沙市三江投资有限公司、被告永州广利来房地产有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告文辉、谢庆艳支付违约金4000元；三、驳回原告文辉、谢庆艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费250元，公告费560元，总计810元，由被告长沙市三江投资有限公司、被告永州广利来房地产有限公司、原告文辉、谢庆艳各负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期间为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 长  黄登飞人民陪审员  彭 松人民陪审员  秦小卫二〇一九年三月二十日代理书记员  林星河