贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终263号上诉人（原审被告）：毛红毅，女，1979年1月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘茂，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201811041479。委托诉讼代理人：赵远庆，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201410482708。被上诉人（原审原告）：贵州军益物业有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路**。法定代表人：田碧贵。委托诉讼代理人：张续枫，贵州云纳律师事务所律师，执业证号：15201201410158720。委托诉讼代理人：杜雪，贵州云纳律师事务所实习律师。上诉人毛红毅因与被上诉人贵州军益物业有限公司（以下简称“军益公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初8380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛红毅上诉请求：1、撤销原判，依法发回重审或依法改判。2、一、二诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审关于诉讼时效的认定错误。被上诉人与开发商签订的《物业管理委托合同》期限为5年，从2010年6月4日至2015年6月3日到期，第一次物业服务合同到期之后，业主并未与其重新签订《物业管理服务合同》，因此前一个物业服务期间的诉讼时效即使按连续期间计算，也已经过诉讼时效。2、本案中，被上诉人在2010年6月与开发商签订《物业管理委托合同》，半年后，擅自提高物业管理费，未经与大部分业主进行协商，也未进行公示，且其物价许可证有效期仅只有一年，其行为既是违约，也不符合法律规定。3、一审中，上诉人出具了大量证明被上诉人在服务过程中存在严重瑕疵的证据，证明其自身先存在违约行为，上诉人是行使其不安抗辩权才拒交物业费。被上诉人没有完全履行其服务义务，上诉人也不应当全额承担物业费本金。军益公司辩称：1、2015年上诉人与被上诉人已经续签了一年合同。2、我们公司是根据收费许可证进行收费的。3、上诉人提交的大量证明我们公司存在严重瑕疵的证据是临时性的，证据不客观，因此被上诉人不存在违约行为。军益公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付鸿宇世纪南山C栋1单元4楼4号房的物业管理费17062.7元、水费142.8元；2、判令被告支付违约金5118.81元；3、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告贵州军益物业有限公司分别于2010年1月8日、6月4日与贵阳南明区鸿宇房地产开发有限公司（以下简称鸿宇房开公司）签订《前期物业管理服务协议》及《物业管理委托合同》，为贵阳南明区鸿宇开地产开发有限公司建设的“鸿宇世纪南山小区”，提供物业管理服务，委托服务期限暂定五年。经物价部门核准，原告对“鸿宇世纪南山小区”住宅物业管理服务费标准为每平方米建筑面积1.6元。被告毛红毅系该小区一期C栋1单元4层4号房的业主，房屋建筑面积为136.97平方米，用途为住宅。因被告自2012年1月1日起未向原告缴纳物业管理费，原告将被告诉至法院，提出如前诉请。庭审中，被告陈述原告仍在“鸿宇世纪南山小区”进行物业管理，但其提供的物业管理服务存在诸多问题，其对此提交了有关照片、鸿宇世纪南山小区业主委员会于2018年8月8日出具的《关于反映南明区南厂路494号世纪南山小区管理混乱的情况报告》、《业主手册》并申请小区业主委员会成员禄某作为证人出庭作证，其中《关于反映南明区南厂路494号世纪南山小区管理混乱的情况报告》载明该小区存在消防设施缺失、供水设施不配套、停车场管理混乱、供电设施不健全、违章建筑圈占公共部分绿化地、配套监控设施缺位等情况。《业主手册》中含原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，双方在协议中对房屋外观、设备运行、公用部位、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、公共秩序管理等方面的物业管理服务质量进行了约定。证人禄某陈述物业公司存在消防封闭、下水道被堵、安全保卫不严等现象。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。原告与鸿宇房开公司签订《前期物业管理服务协议》、《物业管理委托合同》，对鸿宇房开公司开发的“鸿宇世纪南山小区”提供相应的物业服务，被告作为小区内房屋的业主，接受了相应的物业管理服务，应当承担支付物业服务费的义务。被告辩称《物业管理委托合同》已于2015年6月3日到期，原告诉请已过诉请时效，但合同到期后，原告仍在为“鸿宇世纪南山小区”提供物业管理服务，原、被告双方已形成事实上的物业服务关系，鉴于物业管理服务具有连续性，诉讼时效期间应自原告最后一期物业服务费履行届满之日起计算三年，故本案尚未超过诉讼时效，被告拒不支付物业服务费的理由不成立。现原告按照物价局核定的收费标准每平方米建筑面积1.6元向被告收取物业管理费，不违反法律规定，被告房屋建筑面积为136.97平方米，其所欠2012年1月1日起至2018年6月30日共78个月的物业管理费应为17093.86元，但原告主张被告应支付的物业管理费为17062.7元，从其自愿。鉴于原告在开展物业管理服务过程中存在瑕疵，故对原告主张的违约金不予支持。原告未向法院提供其为被告代付142.8元水费的依据，故对原告主张的水费亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、毛红毅于本判决生效之日起十日内支付贵州军益物业有限公司物业服务费17062.7元；二、驳回贵州军益物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元，减半收取179元，由毛红毅承担。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。经审理查明，被上诉人与贵阳市南明区鸿宇房地产开发有限公司于2010年1月8日签订的《前期物业管理委托合同》约定的物业费收费标准为1.5元/月/平方米，双方于2010年6月4日签订的《物业管理委托合同》约定的物业费收费标准为1.5元/月/平方米。上诉人与被上诉人于2011年2月21日签订的《前期物业管理服务协议》约定，上诉人需要在被上诉人发出物业管理费付款通知单之十五日内缴纳，物业费收费标准以物价部门核定制定标准为准。贵阳市物价局于2011年3月4日向被上诉人下发《贵州省经营服务性收费许可证》，载明批准的涉案小区物业费收费标准为住宅1.6元/月/平方米。二审审理中，被上诉人明确诉请上诉人支付物业费的期间为2012年1月1日至2018年6月30日。上诉人明确其不交物业费是行使先履行抗辩权。经审理查明的其余事实与原判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为对交付物业管理费请求权的抗辩。由于小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案上诉人已经作为整体接受了的物业服务，就不能以其该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。并且，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。同时，涉案合同也未作出相应约定。并且，因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权与先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。故上诉人应当依约交纳物业费。故对上诉人所持被上诉人违约在先、其行使先履行抗辩权的理由，本院不予采纳。关于物业费的标准，虽然被上诉人与贵阳市南明区鸿宇房地产开发有限公司于2010年1月8日、2010年6月4日签订的《前期物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》均约定的物业费收费标准为1.5元/月/平方米，但上诉人与被上诉人于2011年2月21日签订的《前期物业管理服务协议》约定物业费收费标准以物价部门核定制定标准为准，故2011年2月21日《前期物业管理服务协议》变更了之前相关合同关于物业费的约定，成为上诉人支付物业费的标准来源。而贵阳市物价局向被上诉人下发《贵州省经营服务性收费许可证》载明批准的涉案小区物业费收费标准为住宅1.6元/月/平方米，故被上诉人主张按照1.6元/月/平方米收取物业费符合与上诉人之间约定，依法应予支持。故对上诉人所持物业费应按1.5元/月/平方米收取的理由，本院不予采纳。关于本案诉讼时效，上诉人主张收取物业费的期间为2012年1月1日至2018年6月30日,且双方2011年2月21日签订的《前期物业管理服务协议》约定了上诉人交纳物业费的期限为被上诉人发出物业管理费付款通知单之十五日内，该约定属于附条件的履行期限约定，上诉人应举证证明所附条件已成就，现上诉人未提交证据证明被上诉人向其发出物业管理费付款通知单，故应承担举证不能的不利后果。本院对上诉人所持部分物业费诉讼时效届满的理由不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取358元，由上诉人毛红毅负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年三月五日书记员 武雨璇