北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初1011号原告：刘雨，女，1982年11月27日出生，汉族，北京交通大学电子信息学院教师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：秦志宏（刘雨之夫），1980年8月20日出生，汉族，北京启创远景科技有限公司部门经理，住北京市海淀区。被告：北京金隅房地置业有限公司，住所地北京市丰台区长辛店镇杜家坎南路****。法定代表人：王新光，经理。委托诉讼代理人：刘晋卿，北京市建诚律师事务所律师。原告刘雨与被告北京金隅房地置业有限公司（以下简称金隅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘雨的委托诉讼代理人秦志宏、被告金隅公司的委托诉讼代理人刘晋卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雨向本院提出诉讼请求：1、要求被告对原告所购房屋的新风系统出风口风速进行整改，截止到整改合格并且符合入住条件时，被告按照合同第十二条第2款第1项的约定按已付款的每日万分之一给付自2018年11月1日起至2019年2月1日止的赔偿金；2、要求判令被告承担合同约定的各项保修条款外延长五年的质量保证；3、要求判令被告对承诺赠送的自行车库推迟交付承担违约赔偿责任，违约责任按照房屋迟延交付违约责任的一半支付违约金，即按每日万分之零点五，如果截至2019年6月31日还未交付，则赔偿原告50万元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告是金隅公司开发的楼盘西山甲一号住宅项目1号楼4层1单元402号房屋的买受人。金隅公司对西山甲一号项目存在虚假宣传，房屋质量、交付延期等诸多问题未得到完好解决等原因，上述房屋未达到双方签订的《北京市商品房预售合同》约定的交付条件，原告本拥有退房的权利，鉴于家里有三个老人生病急等房子住，现仅要求被告合理赔偿。一、关于房屋质量未达到交付条件的违约问题。根据建筑法第三十四条、建筑工程质量管理条例第三十五条、国务院办公厅《关于加强基础设施工程质量管理的通知》第八条的规定，西山甲一号工程监理单位是北京建拓工程管理有限公司，北京建拓工程管理有限公司独资股东是北京建都设计研究院有限责任公司，北京建都设计研究院有限责任公司的独资股东是金隅集团有限公司。自我监督不合规，加上赶工导致房屋质量不合格。小区业主们经与金隅公司沟通，金隅公司承诺对问题进行整改，但目前整改尚未完成（如新风系统出风口水泥裸露、销售时承诺的全部窗户安装电动遮光帘没有兑现、实际交付房屋的实木门为板材木门、部分公共部位和首层供暖管道及室内厨房燃气管外露等）就匆忙要求我方收方，我方于11月26日初步验房发现了新风系统、地面、墙、地面窗一系列影响我方正常使用的质量问题，并且和工程部人员销售人员一起确认记录在案，并且有邻居对房屋空气PM2.5和甲醛指标、房屋温度进行了检测，所有指标都没有达标，与样板间相比，电梯、门窗都存在缩水现象，房屋质量未达到收房的正常条件。金隅公司的销售人员也承认，房屋施工存在严重的赶工现象，从新风系统到供暖到基础施工都存在重大质量问题和安全隐患。为了避免过了一个月的退房违约期，金隅公司就让业主先收半成品的瑕疵房，进行区别整改，所以即使我起诉后12月份再去现场，房子仍然没有整改的迹象。二、有关金隅公司迟延交付违约问题：本次被通知收房的业主与金隅公司签署的合同约定，房屋于2018年10月31日前交付，并于交付前7日书面通知业主，但是，直至2018年10月30日，业主们才收到落款日期为2018年10月29日的延期交房通知。金隅公司的行为已构成违约。在发现很多问题并且没有整改到位的情况下，金隅公司匆忙于11月24日要求我方收房，我方初步验房发现了一系列影响正常使用的质量问题，未达到收房的正常条件，而且整改至今没有完成，已经超过约定的30天时间，达到合同约定的退房条件。三、有关格式化霸王条款的问题：金隅公司无视法律严肃性，在单方制定的制式合同中设置了大量不平等条约，剥夺了业主依法所应享有的合法权益，违反了公平、公正、公开的基本法律精神，针对金隅公司的格式化合同霸王条款，恳请法院予以甄别。比如金隅公司承诺赠送自行车库，现在延期赠送，并且不承诺一定赠送，存在欺诈行为。希望法院就自行车库交付问题判令被告向原告支付每日总房款万分之一的赔偿，如果确认不能交付，则支付总房价百分之十的经济补偿。四、有关金隅公司虚假宣传欺诈销售违约问题：金隅公司在房屋销售过程中，存在严重的欺诈销售，部分典型举例：（1）在销售时设立的样板间和已交付的房屋无论是材料选用还是施工工艺都存在巨大差异；（2）门锁、大厅、过道、绿化、环境、装修材质、装修标准、隐瞒回迁户信息等行为。业主是收到金隅公司广告及宣传资料对预购房屋的先期展示和暗示影响后形成的购买行为。比如所有宣传写的设计单位是“CDG西迪国际设计机构”，现在房屋验收单子上设计单位写的是“清华大学”；（3）金隅公司在物业管理企业选聘方面，一开始宣传是金海燕公司，在未告知业主情况下，擅自采用协议方式改选物业管理企业（天岳公司）。综上，结果国家法律有关规定，我方认为金隅公司西山甲一号房屋无论是销售邀约、房屋质量、还是交付日期都存在重大问题，房屋目前也不具备交付条件，故我方诉至法院，请求判令金隅公司严格履行合同，交付质量合格的房屋和自行车库，并赔偿原告因此产生的各项损失。被告金隅公司辩称：原告的第一项诉讼请求，无事实和合同依据，请求予以驳回，理由如下：1、涉案商品房已满足交付条件，取得了规划验收和竣工验收等合格文件，符合法律法规规定和合同的规定，房屋不存在质量问题；2、我公司于2018年11月14日向原告送达了《入住结算通知书》，要求其于11月24日办理入住手续，确实存在延期交房的违约责任，我公司已经承诺业主按照合同约定承担此期间的违约责任，故对原告主张的计算期间，我们同意支付2018年11月1日至11月24日的违约金。原告未缴纳相关费用及办理入住手续，已构成违约。补充协议第三条第1项约定，因买受人未缴纳相关费用造成延期交付房屋的不视为逾期交房，同时约定，除地基和主体结构有质量问题外，买受人不得以房屋存在质量瑕疵为由拒绝接受房屋；3、原告提出的请求判令我公司对房屋进行整改并整改合格并符合入住条件，我公司认为该请求并不明确。即使按照原告的陈述，假如确实存在地板开裂等问题需要整改，也是属于保修范畴，但保修的前提是买受人已办理入住，完成交付。本案中，原告并未进行收房，也就不具备要求我公司履行维修义务的资格和条件；4、合同仅约定了我公司因不符合交付条件造成延期交房的才承担违约责任，并没有约定整改期间需要支付违约金。关于第二项诉讼请求，既没有法律依据，也没有合同依据，请求法院予以驳回。涉案房屋买卖合同是双方平等自愿达成的，且未违反法律强制性规定，是合法有效的，法院亦无权对合法有效的合同内容进行调整。关于第三项诉讼请求，1、本案案由为房屋买卖合同纠纷，双方虽然签订了《自行车车库使用协议》，约定由原告免费使用位于地下3层的自行车库，但该协议并非是商品房预售合同的一部分，而是作为独立的使用协议，该使用协议与商品房买卖合同是两个不同的合同，原告无权在本案中一并主张权利，如果有争议，应当另行起诉，退一步讲，即使该诉讼请求可以一并提出，原告的诉讼请求也没有事实和合同依据，应当予以驳回。原告并未进行收房，我公司当然有权拒绝向原告交付车库，因此，推迟交付的责任在原告，同时，协议中也并未约定相关延期交付的违约责任。综上我公司认为，原告提出的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月3日，刘雨（买受人）与金隅公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定刘雨购买坐落于北京市丰台区长辛店张郭庄地区（原丰台长辛店生态城一期（北区）B地块）47-01#商品住宅楼4层1单元-402房屋，房屋建筑面积144.93平方米，总价款9354183.93元。该合同第九条关于房屋交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3所列条件：1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。该合同第十条关于基础设施设备约定：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：具备220（±20）伏特，50赫兹的用电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但因买受人未办理燃气开通手续并承担相应开通费用的，出卖人不承担责任并视为达到交付条件……。该合同第十一条第一款关于交付时间约定：出卖人应当于2018年10月31日前向买受人交付该商品房。该合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同附件八是关于保修范围、保修期限和保修责任的约定，保修期自房屋交付之日起计算。同日，双方签订《补充协议》，该协议第三条房屋交付约定，双方一致同意将本合同第十一条第（二）款、（三）款1、2项变更为：1、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前，向买受人发出书面的《入住结算通知书》，书面通知买受人办理交房、结算的时间、地点以及、地点以及应当携带的证件该商品房交付日期前，向买受人发出了书面《入住结算通知书》，买受人未按《入住结算通知书》规定的日期办理结算入住手续的，即视为出卖人已按合同约定的交付期限进行了交付，与该商品房有关的风险责任及所发生的费用自该交付期限届满之日起随之转移至买受人，买受人办理房屋交接手续前，需付清全部购房款、物业服务费、公共维修基金、办理其所购房屋权属登记所需的所有税费及预售合同约定的违约金（如有）等，并签订供暖协议、缴纳供暖费。如买受人未付清上述款项或未签订供暖协议并缴纳供暖费，则出卖人有权拒绝为其办理房屋交接手续，并相应顺延交付房屋且不视为出卖人逾期交房，且此顺延并不免除买受人应承担之逾期付款的违约责任……买受人与物业服务企业在共同查验房屋时，对于房屋验收单上列明的各项应逐一核验，对于现场发现的质量问题应对现状予以据实记录并签字确认，出卖人承诺按《住宅质量保修书》或本合同保修条款的相关约定予以及时报修和维修，买受人同意不以存在质量瑕疵为由拒绝接受房屋（地基和主（地基和主体结构有质量问题的除外人拒绝在房屋查验单上签字确认或拒绝接受房屋的，则视同出卖人将房屋按约定交付给买受人，由此引发的责任和费用（包括但不先于物业服务费、供暖费等）风险均由买受人自行承担……第八条特别约定第（八）款约定，出卖人与买受人的权利义务及责任均以合同及本协议的约定为准，凡在合同及本协议签订之前出卖人或买受人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、户型图、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定出卖人与买受人权利义务及责任的依据。……出卖人展示的示范单位功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不作为交房标准或合同的样品……。同日，双方签订《自行车库使用协议》，约定金隅公司将位于西山甲一号项目47地块1号楼1单元402号商品房楼下地下3层的自行车库318号交付刘雨自愿使用，在交付楼上商品房时，同时交付自行车库。上述《商品房预售合同》、《补充协议》、《自行车库使用协议》签订后，刘雨依约支付购房款9354183.93元。2018年10月29日，金隅公司向刘雨发出《温馨通知》，告知刘雨预计交房时间为2018年11月底，具体交房日期以《入住结算通知书》为准，并承诺不能按期交房的有关事宜按《北京市商品房预售合同》的约定处理。2018年11月14日，金隅公司向刘雨送达《入住结算通知书》，通知刘雨于2018年11月24日携带全部办理入住手续的资料和相关款项办理结算、入住等手续。2018年11月26日，刘雨对涉案房屋进行查验，认为房屋存在诸多质量问题，要求金隅公司先行整改，未办理入住结算手续。针对刘雨在庭审中提出的房屋质量问题，本院于2019年2月26日组织双方到涉案房屋进行勘验。金隅公司相关工作人员亦到场对刘雨提出的门、窗、瓷砖、吊顶、新风系统等存在的问题确认维修方案。截止至2019年3月15日第二次庭审前，金隅公司对刘雨提出的各项问题除新风系统有争议外，已完成修复。关于新风系统，勘验时金隅公司派负责新风系统工作人员现场对房屋各个新风系统出风口风速进行测量，测量值均不低于0.07m/s。刘雨认为风速过小，不符合国家标准，经网上公式计算后的风速是2-6m/s，故要求金隅公司整改，金隅公司认为新风系统已符合设计标准，因入住率问题，风速没有调大，表示同意和原告去现场开大风速重新测量。关于交付条件，刘雨称2018年11月24日金隅公司交付房屋时使用的是临水临电，燃气没有接通，不具备交付条件，正式供电在2019年1月，金隅公司称交付房屋时供水正常，供电使用的是施工用电，符合供电要求，并于2019年春节前接通正式用电，燃气已接通，但需要业主持合同去燃气公司开通。金隅公司主张2018年11月24日已符合合同约定的交付条件，提交：1、北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划核验（验收）意见（制作日期2018年10月19日），载明丰台区长辛店镇张郭庄村建设的47-01#商品住宅楼经核验符合《建设用地规划许可证》：（2015规（丰）地字00）地字**工程规划许可证》：（2016规（丰）建字0014号）批准的内容，同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》；2、工程竣工验收备案表，载明47-01#商品住宅楼备案日期为2018年11月14日。刘雨对上述证据真实性均无异议。关于逾期交房的违约责任，刘雨认为涉案房屋未整改合格之前，金隅公司未达到交付条件，故主张违约金自2018年11月1日计算至2019年2月1日。金隅公司同意2018年11月1日至11月24日期间按照合同约定的违约金计算标准向刘雨支付违约金，但认为2018年11月24日之后房屋已符合交付条件，刘雨拒绝收房，不应再支付违约金。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人双方均应依约全面履行合同义务。金隅公司于2018年11月24日通知刘雨办理房屋入住结算手续，该日期已晚于合同约定的交付日期，金隅公司已构成迟延交房，对2018年11月1日至11月24日期间的违约责任，金隅公司同意按照合同约定承担相应违约责任，本院不持异议。刘雨主张2018年11月24日之后的逾期交房违约金，主要依据是1、2018年11月24日交付时供水、供电、燃气未达到合同约定交付条件，2、房屋质量存在瑕疵。关于水、电、燃气，金隅公司认可办理入住时供电使用的是施工用电，刘雨并未就金隅公司供电、供水、燃气不符合交付条件进一步举证，故其以该理由认为金隅公司不具备交付条件，本院不予采信。关于房屋质量问题，经勘验，涉案房屋装修确实存在一些问题，但房屋装修并非合同约定的交付时必须达到的交付条件，且双方补充协议明确约定：买受人与物业服务企业在共同查验房屋时，对于房屋验收单上列明的各项应逐一核验，对于现场发现的质量问题应对现状予以据实记录并签字确认，出卖人承诺按《住宅质量保修书》或本合同保修条款的相关约定予以及时报修和维修，买受人同意不以存在质量瑕疵为由拒绝接受房屋（地基和主体结构（地基和主体结构有质量问题的除外在房屋查验单上签字确认或拒绝接受房屋的，则视同出卖人将房屋按约定交付给买受人，由此引发的责任和费用（包括但不先于物业服务费、供暖费等）风险均由买受人自行承担。故刘雨以房屋质量存在瑕疵为由拒绝接受房屋进而要求金隅公司承担此期间的违约责任，无事实及法律依据，本院亦不予采信。故对刘雨要求金隅公司承担2018年11月24日至2019年2月1日期间的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于新风系统的整改，经现场勘验，新风系统能够正常使用，双方争议的是风速的大小问题，而刘雨在庭审中并未就涉案房屋现新风系统风速不符合国家标准充分举证，其所提出的整改要求亦无明确可执行标准，对此本院认为刘雨可在入住涉案房屋后在保修期内与新风系统售后沟通风速问题，该项请求不便在本案中处理。另，双方所签商品房预售合同的附件对房屋交付后的各项设备设施保修期已做明确约定，刘雨要求延长质保期的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。双方所签《自行车库使用协议》并未约定逾期交付违约责任，刘雨主张按照商品房预售合同的违约责任的50%计算违约金，亦于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告北京金隅房地置业有限公司于本判决生效后七日内向原告刘雨支付2018年11月1日至2018年11月24日期间的逾期交房违约金22450元。二、驳回刘雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4821元，由刘雨负担4636元（已交纳），由北京金隅房地置业有限公司负担185元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 卢晓芳二〇一九年三月二十五日书记员代 彬