北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初26097号原告：北京建工物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区安慧北里逸园**楼。法定代表人：苏大勇，董事长。委托诉讼代理人：李雪萌，男，北京建工物业服务有限公司职员。委托诉讼代理人：卢兰君，女，北京建工物业服务有限公司职员。被告：秦为群，男，1971年6月20日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。原告北京建工物业服务有限公司（以下简称原告）与被告秦为群（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李雪萌、卢兰君，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业管理费20052.47元、逾期付款违约金500元，以上共计20552.47元。事实和理由：我公司为朝阳区百子湾小区的物业管理方，被告为朝阳区百子湾家园105号楼10层2单元1001号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，其拖欠我方2008年11月26日至2017年11月25日的物业费共计20052.47元，经我方多次催缴未果，故诉至法院。被告辩称，原告作为涉案房屋所在小区的物业管理方，未能尽职尽责，服务水平未达到其收费标准。2007年夏天涉案房屋客厅南窗多次漏雨，我一再请求原告解决，虽然原告答应了但从未派人处理，导致南窗下部的大理石贴面、木质踢脚线多次泡水、开裂和鼓起，，地板变形2008年我被迫自费更换全部南窗并与原告协商赔偿，原告一直不予回应。2010年，在全体业主的反对下，原告被迫降低物业费，但物业服务仍然没有改进，物业管理混乱、维修不及时，卫生环境差，生活垃圾、建筑垃圾无人及时清理，车辆随意停放，还多次发生入户盗窃事件。2011年原告以未交物业费为由禁止我使用自己的地下产权车位，2018年又以先缴清2011年至2017年车位管理费为由禁止我使用前述车位，造成我5万余元的经济损失。此外，原告擅自将小区内原有绿地改为收费停车场，将原小区内配套的停车楼改为商业出租房等，不断侵害广大业主权利，在我方多次要求下，原告拒绝提供小区物业各项收支情况，故不同意支付原告主张的物业费用。本院经审理认定的事实如下：2004年4月16日，北京建工集团有限责任公司房地产开发经营部与北京合佳物业管理有限责任公司（以下简称合佳物业公司）签订了《百子湾1号院住宅小区物业管理委托合同》，约定由合佳物业公司为百子湾1号院住宅小区提供前期物业管理服务。同年，被告购买了涉案房屋并于2006年11月24日办理了房屋交付手续，房屋交付通知单显示涉案房屋实测面积135.94平方米。2011年2月9日，涉案房屋从开发商名下变更登记至被告名下，涉案房屋登记建筑面积与前述实测面积一致。涉案房屋交付当天，原告与合佳物业公司签订了《前期物业服务协议》，《前期物业服务协议》约定物业费收费标准为1.503元/月??平方米，其中包括物业管理费0.55元/平方米??月、水泵运行维护费0.1元/平方米??月、电梯运行维护费0.663元/平方米??月、消防设施设备日常运行维护费0.1元/平方米??月、安全防范设施设备日常运行维护费0.04元/平方米??月、代收代缴电梯检测费0.024元/平方米??月、代收代缴避雷检测费0.026元/平方米??月，此外每年还收取30元的生活垃圾清运费。2008年9月27日，合佳物业公司名称变更为本案原告。2009年4月28日，北京建工集团有限责任公司与原告重新签订了《北京市前期物业服务合同》，确认原告为涉案房屋所在小区的前期物业服务企业。《北京市前期物业服务合同》第二条约定原告的物业服务范围包括：1、制定物业服务工作计划并负责组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定物业服务的有关制度。2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括房屋承重结构、房屋主体结构、户外墙面、屋面、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、电梯间、水泵房、电表间、电梯机房、管道井。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、安防监控设施、避雷设施、露天停车场、共用设施设备用房、物业管理用房、公益性文体设施等。4、公共绿地、景观的养护。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。10、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、临时规约的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。11、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。12、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。13、物业档案资料管理。《北京市前期物业服务合同》第九条约定，乙方（即原告）应当与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。《北京市前期物业服务合同》第十七条第8款约定，属于开发商保修的业主自有物业，业主提出修理申请的，原告应当给予协助，并对施工现场提出管理要求。被告主张前述物业服务合同与其无关。庭审中，原告主张被告欠缴2008年11月26日至2017年11月25日的物业费共计20052.47元。就前述欠费期间的收费标准问题，原告表示截止2010年11月25日前的收费标准为1.503元/平方米??月，此后的收费标准为1.303元/平方米??月，生活垃圾清运费不包括在前述收费标准内。被告则表示物业收费标准一直不明确。被告主张原告未依约提供物业服务，并提交了涉案房屋内部照片、小区内垃圾桶照片、停车楼照片证明其在答辩意见中主张的事实。被告还向本院提交了一段与原告工作人员交涉的录音，证明原告无正当理由拒绝被告使用其产权车位。另，原告向本院提交大量照片，证明其向被告书面催缴物业费的事实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告作为前期物业服务企业，其与建设单位签订的前期物业服务合同及与被告签订的《前期物业服务协议》不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力，双方应依约全面履行各自合同义务。就涉案房屋的物业收费标准，有《前期物业服务协议》为证，本院采信；原告自降2010年11月25日之后的物业费收费标准，不违反法律规定及合同约定，本院不持异议。就被告欠付物业费的期间和数额，被告并未明确提出异议，本院依据双方合同审查后，对原告主张的欠费期间及欠费数额予以采信。就被告在答辩意见中所称涉案房屋窗户漏水所致损失问题，根据前述前期物业服务合同的约定，原告的物业服务范围限于公共部位，被告房屋内窗户漏水问题属于商品房买卖合同关系的调整范围，原告仅负有协助义务，被告据此拒交物业费用没有合同和法律依据，本院不予采信；就被告所称地下车位问题，根据前述合同，，地下车位的使用属于双方另行约定权利义务的事项故被告据此拒交物业费用，亦没有合同依据；就被告所称其他原告存在的物业服务不符合合同约定的事实，由于被告提交的相关照片并非欠费期间内拍摄，不能证明欠费期间内原告存在物业服务不符合合同约定的事实，故被告应当足额交纳原告主张的欠费期间的物业服务费用。就原告主张的违约金，由于没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告秦为群于本判决生效后十日内支付原告北京建工物业服务有限公司物业管理费二万零五十二元四角七分；二、驳回原告北京建工物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，由原告北京建工物业服务有限公司负担8元（已交纳），由被告秦为群负担306元（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  任征远人民陪审员  郝继忠人民陪审员  邢卫东二〇一九年三月二十八日法官 助理  郝 卓书 记 员  吴 丹