河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终4168号上诉人（原审原告）：胡通洋，男，汉族，1988年2月3日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：常慧梅，河南九格律师事务所律师。委托诉讼代理人：董富强，河南九格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州玉安联合置业有限公司，住所郑州市**长江路南嵩山路亚星盛世星尚中心**楼****。法定代表人：高国安，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴雪，女，该公司员工。上诉人胡通洋因与被上诉人郑州玉安联合置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初12853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡通洋上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持胡通洋的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由郑州玉安联合置业有限公司承担。事实与理由：一、一审判决认为胡通洋的第一项诉讼请求不能成立，不予支持是错误的。1.胡通洋起诉状第一项诉讼请求直接摘抄自双方的商品房买卖合同，并没有要求郑州玉安联合置业有限公司“需负责办理由郑州自来水投资控股有限公司和国网河南省电力公司郑州供电公司铺设专用供水供电设施”。涉案小区由郑州玉安联合置业有限公司自建供水供电设施转供胡通洋，不符合双方合同的约定；2.案涉小区当前由郑州玉安联合置业有限公司自建供水供电设施进行转供，公共供水供电企业没有法律依据向胡通洋收费，当然只会根据合同约定直接向郑州玉安联合置业有限公司或其委托的代理人收取水电费。当事人间有合同约定的情况下，而与公共供水供电企业协议约定由郑州玉安联合置业有限公司自建供水供电设施进行转供，不能作为郑州玉安联合置业有限公司违约免责的理由；3.商品房买卖合同约定的是与商品房正常使用直接关系的基础设施和公共配套建筑的供给运行方式是市政直接供给，而不是仅仅约定水电气暖是否接通及水电气暖的来源；4.转供不是商品房买卖合同约定的市政直接供给的含义；5.郑州玉安联合置业有限公司未提交整个供水供电配套设施的验收文件，进一步证明涉案小区的水电不是市政直接供给；6.2018年12月16日涉案小区通暖气，仅是开庭时郑州玉安联合置业有限公司的预计，并没有证据证明。二、供暖设施至2018年供暖季仍未达到合同约定条件，且郑州玉安联合置业有限公司也未提供替代条件，应赔偿因此给胡通洋造成的损失。三、郑州玉安联合置业有限公司未在2016年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送登记机构，应依照约定按日向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。郑州玉安联合置业有限公司辩称：一、胡通洋要求郑州玉安联合置业有限公司实现水电直供的诉讼请求不能成立。涉案小区水电已实现直供，符合合同约定及相关法律规定。第一，涉案小区已于2017年12月30日接通市政用电，2018年7月18日接通市政自来水，水电来源均是自来水、电力公司，水电均是“一户一表”，郑州玉安联合置业有限公司及所委托物业公司并不具备发电能力、提供水源能力。第二，小区供电设施的管理模式与直供无关。2015年4月7日市人民政府发布的《郑州市人民政府关于印发郑州市新建住宅项目供电设施建设管理办法的通知》郑政[2015]17号文，文中第十二条规定，“新建住宅项目供电设施建成后,住宅项目,住宅项目建设单位可委托供电企业维护管理维护管理。”郑州市政府以此文件废止郑政[2011]35号文，明确认可了电力设施建设维护管理的两种模式，一种为供电公司管理维护，另一种为建设单位自行管理维护。符合政府许可的这两种供应方式均属“直供”。胡通洋按照已废止的郑政[2011]35号文套用“直供”概念是错误的，不能以管理模式否定“直供”事实。第三，涉案小区的水电符合合同约定，且符合政府文件规定，郑州市普遍存在此种水电设施维护管理模式，后期的运行、维护、抢修以及更新责任均由郑州玉安联合置业有限公司承担，并不损害胡通洋的权益。第四，涉案小区供水设施设备取得了城市公共企业出具的验收合格证明文件，电力配套设备取得了电力企业验收合格证明文件，符合合同约定。二、胡通洋未受损失，要求郑州玉安联合置业有限公司赔偿损失的诉讼请求不能成立。正式水、电、暖未及时接通系因不可归责于郑州玉安联合置业有限公司的不可抗力因素所致，且郑州玉安联合置业有限公司提供了替代性条件，替代水电价格低于市政收费标准，正式水电价格与市政收费标准一致，胡通洋的权益未受影响。胡通洋小区水、电、暖未能在约定时限内开通，系因变电站未修建、道路未修建、管道未敷设等市政配套设施未到位导致，而这些因素都是郑州玉安联合置业有限公司不能预见、不能避免、不能克服的因素，构成不可抗力，是合同免责的正当理由。水电暖在正式接通前，交房时郑州玉安联合置业有限公司提供了替代水电，并未给胡通洋造成损失，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，出卖人在6个月完善期内逾期未达到使用条件所承担的违约责任是给胡通洋造成的直接经济损失，且胡通洋需对直接经济损失提供法定有效证据。胡通洋应承担举证不能的法律责任。涉案小区于2018年12月16日正式通暖，一审时郑州玉安联合置业有限公司提供了郑州市供热总公司用户供热工程并网供热通知单，其中载明：“验收合格，同意并网。”胡通洋进行了质证，承认通暖。涉案小区在交房时小区内的供暖管道就已经敷设到位，郑州玉安联合置业有限公司不是暖气的提供方，胡通洋的取暖需求可以通过用电取暖实现。郑政文[2016]166号、郑政办文[2017]4号文为政府为推进散煤治理工作给予市民的政策补贴，胡通洋通过空调发票及照片来主张采暖装置补贴，并无关联性。不论是用电取暖还是使用集中供暖取暖，都应当自行承担取暖费用。三、胡通洋要求郑州玉安联合置业有限公司承担逾期报送初始登记材料违约责任的诉讼请求不能成立。报送不等同于受理，受理前的报送行为均符合合同约定，郑州玉安联合置业有限公司已于2016年2月25日将需要由企业报送的初始登记资料报送房管局，整个小区除保障房3号楼外在同一时间进行报送，5、7、8号楼受到各不可抗力及情势变更因素影响导致受理时间较长，但报送不等同于受理，郑州玉安联合置业有限公司不存在违约行为。房产证基本办理完毕，报送与胡通洋权益之间无任何关联和影响。郑州玉安联合置业有限公司的合同义务为报送初始登记资料。报送资料不齐或因报送资料不齐未被房管局受理都不属于违约行为。从房地产商会河南省房地产商会文件（豫房商【2018】14号）、郑州玉安联合置业有限公司证人证言及生活经验可知，商品房的买卖行为及合同约定均有房管局严格限制与要求，并非严格意义上的“意思自治”，因房屋交付后60日时限很短，约定为报送资料而非受理就是从办证程序流程事实考虑，体现公平原则，不至于过分加重出卖人的义务。整个初始登记从报送到受理到最后出证流程需要4-6个月时间，如将60日时限理解为受理，显然与实际情况不符，是不可能完成的合同义务，则订立合同的基础就显失公平，则根据《合同法》第54条的规定，将出现此合同条款因显示公平可撤销的情形。《商品房买卖合同》文本关于产权初始登记的约定在后期经房管局要求已经改为“出卖人应当在房屋交付使用后180日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。”此修改行为也印证了报送不等同于受理。根据一审法院在房管局核实到的事实，勘验现场为初始登记受理前的最后一个环节，在预约勘验现场前，必须将初始登记的资料报送至房管局。郑州玉安联合置业有限公司的工作人员在2016年3月8日申请预约现场勘验，充分证明了郑州玉安联合置业有限公司此前就已经履行了向房管局报送初始登记资料的义务，且涉案小区为一个整体，郑州玉安联合置业有限公司不可能区别报送，5、7、8号楼只是因为房管局测绘系统出现无法录入的问题在报送后无法像1、2、4、6号楼一样按照正常进度出具测绘报告及进行现场勘验。在调查取证进行核实时，在信息技术与市场分析科也确实核实到房管局在2016年4月-8月期间进行过系统升级，系统无法录入。5、7、8号楼的受理进展又因房管局与不动产登记中心机构变动、流程变动、工作增加一再受到影响。但以上情况发生在郑州玉安联合置业有限公司报送资料后，正式受理前，郑州玉安联合置业有限公司无违约行为。综上，一审法院认定事实准确无误，判决结果于法有据，请求驳回上诉，维持原判。胡通洋向一审法院起诉请求：1.判令郑州玉安联合置业有限公司提供的商品房基础设施、公共配套建筑限期达到以下使用条件：供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件；供配电设施运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件；供暖设施运行方式为市政管网集中供暖，供热系统的设计与安装经城市集中供热企业审核验收、出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议；2.判令郑州玉安联合置业有限公司赔偿因商品房基础设施逾期未达到合同约定条件给胡通洋造成的经济损失和因迟延提供房屋权属登记资料的违约金共计8556.39元；3.本案的全部诉讼费用由郑州玉安联合置业有限公司承担。一审法院认定的事实：2013年12月2日，胡通洋、郑州玉安联合置业有限公司签订了《商品房买卖合同》（含合同附件），双方主要约定：胡通洋购买郑州玉安联合置业有限公司开发的位于郑州市二七区××、××、××北××小区××单元××号成套商品住宅一套，总房款575168元。郑州玉安联合置业有限公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同约定内容已完成；前期物业管理已经落实的商品房交付胡通洋使用。郑州玉安联合置业有限公司承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水设施，2015年12月31日达到使用条件。供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件；供配电设施，2015年12月31日达到使用条件。供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件；供配电设施，2015年12月31日达到使用条件。运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件；供暖设施，2016年11月15日达到管道铺设到户。运行方式为市政管网集中供暖。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。如果在规定日期内未达到使用条件，胡通洋同意郑州玉安联合置业有限公司提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准。郑州玉安联合置业有限公司在6个月完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给胡通洋造成的直接经济损失，胡通洋应对直接经济损失提供法定有效证据。郑州玉安联合置业有限公司应当在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。郑州玉安联合置业有限公司在约定时限内未报送上述申报资料的，按日向胡通洋支付总房款的万分之0.5的违约金。郑州玉安联合置业有限公司取得该商品房初始登记后，由胡通洋自行申请办理房屋所有权转移登记。胡通洋应当在合同约定的房屋交付使用日期前自行将首期房屋专项维修资金直接存入房屋专项维修资金专户。双方还对其它相关事项进行了约定。上述房屋买卖合同签订后，胡通洋支付了全部房款。郑州玉安联合置业有限公司按照合同约定的交房时间将涉案房屋交付给胡通洋。交付房屋时涉案房屋所在小区水、电、暖气未接入市政管网，使用临时水、电，供暖管道铺设到户后并未开通。2017年12月7日，国网河南省电力公司郑州供电公司对玉瑞园小区出具“竣工验收合格”的受电工程中间检查意见单，随后该小区正式通市政电。2018年7月18日正式通自来水。2018年12月16日，玉瑞园小区正式通暖。该小区水、电费用均由物业代收代缴。2015年12月31日，涉案的玉瑞园小区1、2、4、5、6、7、8号楼取得郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案。郑州玉安联合置业有限公司将该七栋楼需要由其提供的初始登记资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局开始办理初始登记的其他相关材料。在进行资料录入时，因该局系统限制，仅将1、2、4、6号四栋楼进行录入，后于2016年3月8日预约了勘验现场登记，5、7、8号三栋楼被搁置。由于个别业主未按合同约定及时交存维修基金，郑州市物业维修基金管理中心在2016年4月25日和5月6日出具了1、2、4、6号四栋楼初始登记受理必需的商品房屋产权初始登记环节交存维修基金证明。2016年5月3日和5月20日，郑州市房地产管理局出具了编号为2016309343和2016369117的商品房初始登记业务受理凭证，领证日期分别为2016年5月10日和2016年5月27日。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告：“因房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。我局自8月20日起，继续办理房屋交易和产权管理业务，停止办理各类房屋登记业务，包括房屋所有权初始登记业务等。2016年8月19日前，已经受理的房屋交易和登记业务，将继续办理完毕，按原模式发放房屋权属证书或证明。”通告发布后,按照由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往不动产登记中心申请办理首次登记的流程要求，郑州玉安联合置业有限公司于2017年2月27日取得5、7、8号三栋楼的郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表），2017年6月12日、6月14日领取不动产登记受理凭证，并陆续办理了其他相关手续。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。胡通洋、郑州玉安联合置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。关于胡通洋要求郑州玉安联合置业有限公司提供的商品房基础设施、公共配套建筑限期达到使用条件的诉讼请求，因双方在商品房买卖合同中未明确约定郑州玉安联合置业有限公司需负责办理由郑州自来水投资控股有限公司和国网河南省电力公司郑州供电公司铺设专用供水供电设施，并由上述公司直接收取水电费用，胡通洋主张的缴费方式不仅需要双方的协商，亦涉及负责供水供电相关机构的接收确认，同时，涉案玉瑞园小区的供水已由郑州自来水投资控股有限公司于2018年7月18日开通，供电已由国网河南省电力公司郑州供电公司于2017年12月7日出具“竣工验收合格”的检查意见单后正式开通市政用电，供暖已由郑州市热力总公司于2018年12月16日开通，水电暖均已达到合同约定的正常使用条件，故胡通洋的该项请求不能成立，不予支持。关于胡通洋要求郑州玉安联合置业有限公司承担供电、供水、供暖在未达到约定使用条件前的违约金及损失的诉讼请求，因胡通洋提供的证据不力，不予支持。关于胡通洋要求郑州玉安联合置业有限公司承担因未按约定报送房屋权属初始登记资料违约金的诉讼请求，根据该院调取的证据及核实的相关情况，郑州玉安联合置业有限公司工作人员已于2016年3月8日办理了1、2、4、6号四栋楼预约勘验现场登记，5、7、8号三栋楼因房管部门系统录入限制问题被搁置，而办理预约勘验现场登记的前提是郑州玉安联合置业有限公司已提前提交初始登记资料并录入系统，郑州玉安联合置业有限公司经办人员到庭进行的陈述与核实的情况能够相互印证，可以证明郑州玉安联合置业有限公司已在约定的期限内进行了报送，故胡通洋的该项请求不能成立，不予支持。一审法院经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告胡通洋的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告胡通洋负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，胡通洋、郑州玉安联合置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。胡通洋要求郑州玉安联合置业有限公司为其办理市政直接供水、供电、供暖，即将涉案房屋的水、电、暖直接接入市政管网，但双方签订的合同仅约定了市政直接供水、供配电等，而未约定郑州玉安联合置业有限公司应将涉案房屋的水、电、暖直接接入市政管网，且将涉案房屋的水、电、暖直接接入市政管网并与买受人直接进行结算需要相关供水、供电、供暖等单位与买受人达成合意、签订合同，故，胡通洋的该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。双方合同约定，供水、供电等基础设施在规定日期内未达到使用条件，双方同意出卖人在6个月内完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据。胡通洋请求判令郑州玉安联合置业有限公司赔偿因商品房基础设施逾期未达到合同约定条件给其造成的经济损失，但胡通洋未提交证据证明其有直接经济损失，一审判决不予支持其该项请求，有合同依据。一审法院调取的证据及核实的相关情况显示，郑州玉安联合置业有限公司已于2016年3月8日办理了1、2、4、6号四栋楼的预约勘验现场登记，5、7、8号三栋楼因房管部门系统录入限制问题被搁置，证明郑州玉安联合置业有限公司已在约定的期限内进行了报送，故一审判决不支持胡通洋关于郑州玉安联合置业有限公司赔偿迟延提供房屋权属登记资料违约金的请求并无不当。综上所述，胡通洋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡通洋负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年三月十五日书记员  王云霞