福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1070号 上诉人（原审被告）：厦门湾景旅馆有限公司，住所地福建省厦门明区龙头路**。 法定代表人：许彤，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐领航，福建作为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余晓萍，福建作为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市鼓浪屿房屋管理所，，住所地厦门市思明区鼓浪屿龙头路**** 代表人：邓承果，该所所长。 委托诉讼代理人：陈秀红，福建均融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄荷洁，福建均融律师事务所律师。 上诉人厦门湾景旅馆有限公司因与被上诉人厦门市鼓浪屿房屋管理所房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初5735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 厦门湾景旅馆有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一、厦门市鼓浪屿房管所并非诉争房屋管理人，不具备原告主体资格，一审法院未查明该事实，属认定事实不清，在厦门市鼓浪屿房管所未将提起诉讼的相关授权说明作为证据并经质证的情况下，法院未向厦门湾景旅馆有限公司做出说明径直认定厦门市鼓浪屿房管所的诉讼主体资格适格，属违反法定程序。根据判决书记载一审查明的事实可知：鼓浪屿管委会、厦门市思明区人民政府向鼓浪屿房管所、思明国有控股集团有限公司发出【2016】33号通知中载明：鼓浪屿管委会将鼓浪屿岛上的公有房产委托给鼓浪屿资产管理公司统一管理运营。且自2017年1月1日起，公房资产的经营管理又由鼓浪屿资产管理公司承接。可知，本案厦门市鼓浪屿房管所并非公房资产的管理人，其不具有本案诉讼主体资格。一审法院未查明该事实，径行认定厦门市鼓浪屿房管所具备主体资格，属于认定事实不清。厦门市鼓浪屿房管所提供的《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》（以下简称“说明”）未作为证据提交，亦未经过厦门湾景旅馆有限公司质证，厦门湾景旅馆有限公司无法确认该证据的真实性，不能作为认定厦门市鼓浪屿房管所具备主体资格的依据。即便该《说明》真实，《说明》中也并未明确厦门湾景旅馆有限公司可以其自己的名义提起本案诉讼。且《说明》中体现的仅是2018年5月25日以后的状态，并不能当然的溯及至厦门市鼓浪屿房管所2018年4月9日立案后至2018年5月25日之前的情况。二、厦门市鼓浪屿房管所收回涉诉的房屋不符合公共资源市场配置，厦门市鼓浪屿房管所据此要求解除合同、腾退房屋的请求无事实和法律依据，一审法院对讼争房屋位置、面积及评估报告等关键事实认定不清，致使判决结果错误。根据《厦门市市级公共资源市场配置规则》第九条第（五）、（七）款之规定，厦门湾景旅馆有限公司认为涉案房屋无法入场配置。厦门湾景旅馆有限公司在一审时向法庭提供了《“龙头商厦”拆迁协议书》、《房屋产籍调查表》等材料，从上述材料可知：（一）房产评估程序错误，业主未提供产权依据，或者非事实依据，造成评估结果与市场偏离较大；（二）龙头路11号属于私人业主所有，与本案厦门市鼓浪屿房管所毫无关系；（三）龙头路13号产权面积为161.48平方米，并非厦门市鼓浪屿房管所主张的171平方米；（四）因上述信息不清或错误，致使评估过程中对评估标的认识不清甚至评估错误对象，由此为依据作出的评估报告亦是错误的。换言之，涉案房屋并不具备入场配备的条件，厦门市鼓浪屿房管所以此为由要求解除与厦门湾景旅馆有限公司的租赁关系、腾退房屋，均无事实和法律依据。三、厦门湾景旅馆有限公司对本案诉争房屋享有优先承租权，厦门市鼓浪屿房管所是否让厦门湾景旅馆有限公司明确知悉租金调整具体情况，是否让厦门湾景旅馆有限公司真正享有优先承租权均是本案审理的关键，然而一审法院均未审查，属认定事实不清。厦门市鼓浪屿房管所倚仗地位优势，并未向厦门湾景旅馆有限公司送达或者以公示公告的形式告知租金的调整情况，而是蛮横地要求腾退房屋，提起本案合同解除之诉，明显没有给予厦门湾景旅馆有限公司行使优先承租权的机会。厦门湾景旅馆有限公司承租以来一直积极交纳租金、履行合同义务，亦表示愿意“带租招标”，若不中标，及时腾房。但厦门市鼓浪屿房管所至今罔顾厦门湾景旅馆有限公司行使优先承租权。四、在一审当事人之间权利义务、涉案租赁物具体情况并不清楚明确的情况下，一审法院适用简易程序，属于程序违法。综上，一审判决存在认定事实不清、程序违法、违背审判中立原则，依法应由二审法院裁定撤销原判决并发回原审法院重新审理。 厦门市鼓浪屿房管所辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。一、厦门市鼓浪屿房管所是适格主体，有权提起本案诉讼。《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》与厦鼓管〔2016]33号文件精神契合。根据文件精神及说明，鼓浪屿管委会作为委托主体，授权厦门市鼓浪屿房屋管理所作为具体履行主体，积极主动处理委托移交日（即2017年1月1日）之前已经形成的历史遗留问题（包括但不限于清理租户、清欠租金费用及处理其他遗留未处理事项等；如上述直管公房涉及诉讼的，由厦门市鼓浪屿房屋管理所提起诉讼、积极应诉等），待清退工作等遗留问题处理完成后，由厦门市鼓浪屿房屋管理所将上述直管公房的经营管理权正式移交给厦门市鼓浪屿资产管理有限公司进行管理。故厦门市鼓浪屿房管所是适格主体，有权提起本案诉讼。二、案涉龙头路11、13号房屋不存在“资料不全、弄虚作假”等不宜进入市场公共配置的情形，厦门湾景旅馆有限公司切莫为了上诉编造理由。案涉房屋由厦门湾景旅馆有限公司长期承租，房屋现状包括房屋产权、房屋坐落、租赁范围等，厦门湾景旅馆有限公司完全知悉，从未提出异议，双方就案涉房屋形成的房屋租赁合同关系一直持续到一审起诉时，故厦门湾景旅馆有限公司对于房产现状的上诉意见不能成立。况且双方对一审法院关于占有使用费的判项并未提出异议，故房产评估价格亦不构成本案的上诉理由。三、双方成立不定期租赁合同关系，厦门市鼓浪屿房管所有权主张解除合同，一审判决合理合法。1、根据合同法第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，不定期租赁合同关系中，当事人双方均有权随时主张解除合同。本案中，厦门市鼓浪屿房管所于2016年12月29日发出收房通知，预留腾房时间到2017年2月28日，已经给予足够的腾房时间。且本案一审判决也给予一个月的合理期间腾房，故一审判决合理合法。2、厦门市鼓浪屿房管所在《通知》中明确指出，按时主动腾房的承租人在公开招租中可以行使优先承租的权利，若不按时腾退房屋，由厦门市鼓浪屿房管所通过诉讼程序收回的，将丧失优先承租权。厦门湾景旅馆有限公司无视重要通知，故而再行主张优先承租权无依据。更何况，优先承租权的行使也是建立在公开招租程序同等条件的基础之上的，意即优先承租权的抗辩意见并不能对抗本案解除不定期租赁合同的诉讼主张。综上，恳请依法驳回上诉，维持一审判决。 厦门市鼓浪屿房管所向一审法院起诉,请求判令：1、解除厦门市鼓浪屿房管所与厦门湾景旅馆有限公司之间关于厦门市鼓浪屿龙头路11、13号房屋租赁合同关系；2、厦门湾景旅馆有限公司立即将厦门市鼓浪屿龙头路11、13号房屋腾空交还给厦门市鼓浪屿房管所；3、厦门湾景旅馆有限公司向厦门市鼓浪屿房管所支付房屋占有使用费（按79943元/月的标准，从2017年10月1日计至实际腾退之日止）。 一审法院认定事实：址于厦门市思明区鼓浪屿龙头路11、13号房屋（以下简称讼争房屋）系厦门市直管非住宅房屋，总建筑面积为171平方米。2013年5月30日，厦门市鼓浪屿房管所与厦门湾景旅馆有限公司就讼争房屋签订《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》，约定月租金为6419元，租赁期限为2013年6月1日至2014年5月31日。合同到期后，双方于2015年9月11日又就讼争房屋签订《鼓浪屿直管非住宅公房租赁补充协议》，约定将讼争房屋续租期为2014年6月1日至2015年12月31日，执行2014年度实收租金标准，租金按原合同方式缴交。由于厦门湾景旅馆有限公司承租后都是自主经营，故按照相关规定，可按合同约定的标准七折实缴租金。厦门湾景旅馆有限公司如约支付租金至2018年4月份。2016年12月29日厦门市鼓浪屿房管所向厦门湾景旅馆有限公司发送《通知》，告知厦门湾景旅馆有限公司应于2017年2月28日前自行将讼争房屋腾退给厦门市鼓浪屿房管所，讼争房屋收回后将按公共资源配置有关规定于2017年5月1日后进行公开招租，厦门湾景旅馆有限公司有优先承租的权利，若不按时腾退，则通过诉讼程序收回，厦门湾景旅馆有限公司丧失优先承租权的权利。厦门湾景旅馆有限公司收到该通知后于2017年3月8日以书面方式向厦门市鼓浪屿房管所提出异议。厦门市鼓浪屿房管所未予回复。 另查，2017年9月28日厦门市财政局发布厦鼓管（2017）59号《鼓浪屿管委会、厦门市财政局关于调整鼓浪屿直管非住宅用房租金标准的通知》，通知凡承租鼓浪屿房屋管理所和鼓浪屿资产管理有限公司管理的直管非住宅用房及住宅改非住宅用房地租金按市场评估标准调整，公开招租及合同期限未满的除外；经评审后确定的租金标准使用期限为该通知发布当月的次月至2018年12月31日，期限届满后视租赁市场变动情况再行调整；对直管非住宅（含店宅）用房由承租人自主经营的，经承租人申请核定后可按市场评估租金标准的70%缴交；直管非住宅用房承租人自主经营的，承租人在新一轮合同期未续签合同并要求退租，在规定期限内腾退有困难的，可给予3至6个月过渡期，过渡期内可按原租金标准收取租金，过渡期届满必须无条件腾退房屋；过渡期满未腾退的，依市场评估租金标准追缴过渡期的市场租金与原租金标准差额部分，并依法收回房屋。根据该通知所附《厦门市鼓浪屿直管非住宅用房市场评估租金表》，讼争房屋的月租金标准为79943元。 又查明，2016年4月13日，鼓浪屿管委会、厦门市思明区人民政府向鼓浪屿房管所、思明国有控股集团有限公司发出厦鼓管[2016]33号《厦门市鼓浪屿－万石山风景名胜区管理委员会厦门市思明区人民政府关于印发的通知》，载明：在保持直管公房权属关系不变的前提下，由鼓浪屿管委会将鼓浪屿岛上的公有房产委托给厦门思明国有控股集团有限公司出资设立的鼓浪屿资产管理公司统一管理运营，鼓浪屿房管所负责协调处理公房资产形成的历史遗留问题等。 2016年12月29日，鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产管理公司向鼓浪屿房管所直管公房承租户发出《关于鼓浪屿房管所直管公房经营管理权移交的通知》，内容如下：自2017年1月1日起，鼓浪屿房管所直管公房资产的经营管理由鼓浪屿资产管理公司承接，房屋租金或占用费由鼓浪屿资产管理公司收取并出具票据。 2018年5月25日，鼓浪屿管委会、鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产管理公司出具一份《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》，载明：根据厦鼓管[2016]33号文件精神，鼓浪屿管委会作为委托主体，授权鼓浪屿房管所作为具体履行主体，积极主动处理委托移交日（即2017年1月1日）之前已经形成的历史遗留问题（包括但不限于清理租户、清欠租金费用及处理其他遗留未处理事项等；如上述直管公房涉及诉讼的，由鼓浪屿房管所提取诉讼、积极应诉等），待清退工作等遗留问题处理完成后，由鼓浪屿房管所将相关直管公房的经营管理权正式移交给鼓浪屿资产管理公司进行管理。 另，一审法院于2018年4月19日向厦门湾景旅馆有限公司送达应诉材料。 一审法院认为，厦门市鼓浪屿房管所与厦门湾景旅馆有限公司就讼争房屋签订《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》、《鼓浪屿直管非住宅公房租赁补充协议》，系双方的真实意思有示，不违反法律法规，系合法有效的合同，应严格履行。依照我国合同法的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鼓浪屿房管所以提起诉讼的方式诉请解除双方之间的不定期租赁合同关系，并明确合同解除时间为本案起诉状送达厦门湾景旅馆有限公司之日即2018年4月19日，符合法律规定，一审法院予以支持。然厦门湾景旅馆有限公司不同意腾退，现厦门市鼓浪屿房管所要求厦门湾景旅馆有限公司腾退讼争房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。厦门湾景旅馆有限公司已按原双方租赁合同约定的租金标准支付租金至2018年4月份。鼓浪屿房管所诉请按照79943元/月的标准计付租金，依据不足，一审法院不予支持。但厦门湾景旅馆有限公司需按4493元/月向鼓浪屿房管所支付合同解除后的房屋占用费，至实际腾退讼争房屋之日止。厦门湾景旅馆有限公司辩称其享有优先承租权，故要求带租竞标，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市鼓浪屿房屋管理所与厦门湾景旅馆有限公司就厦门市鼓浪屿龙头路11、13号房屋租赁合同关系于2018年4月19日解除；二、厦门湾景旅馆有限公司应于本判决生效之日起三十日内将厦门市鼓浪屿龙头路11、13号房屋腾退给厦门市鼓浪屿房屋管理所；三、厦门湾景旅馆有限公司应按4493元/月向厦门市鼓浪屿房屋管理所支付2018年5月1日至实际腾退之日止的占用费；四、驳回厦门市鼓浪屿房屋管理所其他诉讼请求。本案案件受理费3648元，厦门市鼓浪屿房屋管理所负担3417元，厦门湾景旅馆有限公司负担231元。 二审中，厦门湾景旅馆有限公司提交以下证据：厦门市鼓浪屿龙头路11号、13号房屋使用情况实拍视频、照片；注；注册地址为厦门市鼓浪屿龙头路**3号的企业信息，两份证据拟证明:1.厦门市鼓浪屿龙头路11号、13号实际使用人并非厦门湾景旅馆有限公司；2.厦门湾景旅馆有限公司实际租用房屋系厦门市鼓浪屿龙头路17号；3.因鼓浪屿特殊的地理位置及历史遗留问题，致使该区域房屋界限不明，产权混乱，并申请法院现场勘验，进一步核查明确厦门湾景旅馆有限公司的实际位置。厦门市鼓浪屿房屋管理所质证认为：对两份证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，本案讼争租赁物明确具体，双方当事人在租赁期间均无异议，所谓的注册地址与本案无关联。 双方当事人对一审法院认定的事实，除厦门湾景旅馆有限公司认为其并未实际使用厦门市鼓浪屿龙头路11号、13号房屋外，其余事实没有异议。本院对双方无异议的事实予以确认。 本院认为，厦鼓管[2016]33号通知载明：厦门市鼓浪屿房屋管理所负责协调处理公房资产形成的历史遗留问题等，因此，鼓浪屿管委会、鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产管理公司于2018年5月28日出具的《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》并不违背厦鼓管[2016]33号通知。厦门湾景旅馆有限公司上诉对厦门市鼓浪屿房屋管理所的主体资格提出异议，不能成立。2013年5月30日、2015年9月11日，厦门市鼓浪屿房屋管理所分别与厦门湾景旅馆有限公司签订了《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》、《鼓浪屿直管非住宅公房租赁补充协议》，租赁期满后，双方未再续签租赁合同。根据合同法第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，厦门市鼓浪屿房屋管理所可随时终止租赁协议。厦门湾景旅馆有限公司上诉主张根据2016年12月29日厦门市鼓浪屿房屋管理所向其发出的通知，其享有对讼争房屋的优先承租权问题，但根据该通知内容，则是厦门湾景旅馆有限公司须于2017年2月28日前自行将房屋腾空归还厦门市鼓浪屿房屋管理所，在公开招租中有优先承租的权利；厦门湾景旅馆有限公司若不按时腾退房屋，厦门市鼓浪屿房屋管理所将通过诉讼程序收回，厦门湾景旅馆有限公司丧失优先承租的权利。厦门湾景旅馆有限公司上诉主张一审遗漏认定其享有对租赁房屋的优先承租权的理由，不符合事实。在签订案涉租赁协议后，厦门湾景旅馆有限公司按时缴纳租金，未提出任何异议，现其主张实际出租使用的并非案涉房屋，缺乏充分的事实依据。关于厦门湾景旅馆有限公司请求进行现场勘验的申请，则已超过法律规定的举证期限，且不影响本案主要事实的认定，故不予准许。一审中，厦门湾景旅馆有限公司未对一审法院适用简易程序提出异议，本案一审适用简易程序并无不当。 综上所述，厦门湾景旅馆有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由厦门湾景旅馆有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 陈 璟 二〇一九年三月十四日 代书记员 黄亚君 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。