山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁08民终614号 上诉人（原审原告）：弘义家园业主委员会，住所地济宁市任城区共青团路**弘义家园**楼**。 负责人：吴春贤，主任。 委托诉讼代理人：夏宝池，山东德亿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：济宁市正大物业管理有限公司，，住所地济宁市任城区环城北路**统一社会信用代码91370800765782980J。 法定代表人：艾华新，总经理。 委托诉讼代理人：刘凯，山东恒正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴军，山东恒正律师事务所律师。 上诉人弘义家园业主委员会因与被上诉人济宁市正大物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院(2018)鲁0811民初12792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 弘义家园业主委员会上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2018）鲁0811民初12792号民事判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。二、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。围绕本案事实和诉讼主张及争议焦点，一审法院已经查明的事实，应当认定的事实，一审法院没有认定。即使认定的部分，也严重存在错误。相反，不应当认定的反而加以认定，严重不依事实为根据。1、一审法院有意错误地认定本案所涉地块范围。本来土地批复、规划图等手续，批准的包括涉案综合楼在内的一个红线范围的地块，一审法院有意回避，一个完整的规划土地地块名称，即健身广场东片区B1地块，规划的就是一个小区。而一审法院把B1地块关键的字删去，始终不写，东片区是哪里？有意把综合楼割裂出去。而事实是一个红线范围内，所有公共设施设备都是一体的，能割裂出去吗？2、健身广场东片区B1地块的弘义家园业主大会召开业主委员会成立，在政府主管部门指导监督下，已经依法成立并备案。一审法院应当认定的该部分不加以认定。它是本案关键的基本事实，应当认定，而一审法院不加以认定，严重错误。3、健身广场东片区B1地块的所有公共设施设备，济宁土地储备中心都已移交给上诉人所选聘的山东济宁鸿瑞物业管理有限公司。一审法院认定只移交了1-5号楼的，与事实不符，健身广场东片区B1地块公共设施的规划、设计、建设是一体的，所有管线、消防供水设施设备、地、地下车库、地下配电设施都是不可分割的交时已经全部移交，包括综合楼在内。4、一审法院错误地将综合楼的个别业主与被上诉人签订物业服务合同，说成是综合楼召开业主会议，同意被上诉人进行物业管理。一审法院把个别现象，认定为综合楼业主的行为，完全错误。综合楼的部分业主参加了弘义家园的业主大会，不接受被上诉人的不合法管理，完全能够说明和推翻一审的该说法。再者，综合楼是健身广场东片区B1地块的一部分，被上诉人也没有权利再进行物业服务。因为一个不可分割的红线范围只能有一个合法的物业公司来统一管理。5、健身广场东片区B1地块的建设单位按照法律规定，已向弘义家园业主委员会及物业服务企业移交了应当移交的部分相关资料，特别是移交了物业管理等公共用房，是一个物业管理区域的材料。且该B1地块的弘义家园业主委员会，已经任城区城市管理局物业主管部门的确定，进行备案。该事实，大量证据已经充分说明和证实，该B1地块政府主管部门已经确认是一个物业管理区域，对此也有2018年12月26日任城区城市管理局、仙营街道办事处和2018年10月22日秦庄社区出具的证据加以证实，一审法院应当认定而不认定，综合楼就在B1地块的一个物业管理区域，它符合《山东省物业管理条例》第八条的规定。6、上诉人是健身广场东片区B1地块业主的业主委员会，是代表该B1地块的广大业主，一审法院认为是代表1-5号楼的业主是错误的。综合楼是B1地块的不可分割的一部分，现在业主委员会的组成已经包括了综合楼在内的全部业主，相应综合楼的业主代表也参加了弘义家园业主代表大会，有业主代表签到表和开会影像资料为证。二、一审法院认定法律关系错误，适用法律错误。本案是物业管理侵权纠纷，被上诉人与综合楼的个别业主签订物业服务合同是否成立，是否合法有效，不是本案处理的范围，是否有效不影响本案侵权事实的认定，适用合同法更是不靠谱的事，属适用法律错误。三、一审法院没有对被上诉人的物业管理是否合法进行分析认定，是错误的。一审法院引用了大量的物业管理的有关规定，但就是没有对照被上诉人的行为，是否符合这些规定，被上诉人对综合楼的物业管理是否合法，是否符合这些规定。显然，被上诉人对综合楼的物业服务，是没有任何事实根据和法律依据的。被上诉人是在没有任何合法手续、没有经过任何程序、没有经政府主管部门批准的情况下，实施的无权管理、侵权管理。被上诉人的物业管理侵权行为，严重侵害了弘义家园广大业主的利益；给广大业主的生活带来不便和不利；侵害了原告弘义家园业主委员会的统一管理权。被上诉人严重侵权的事实不可置疑，足以认定。 济宁市正大物业管理有限公司辩称，一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人弘义家园业主委员会围绕案件事实、法律适用、答辩人管理的合法性三个方面展开上诉理由。答辩人认为，所提出的上诉理由无视案件事实和法律规定，均不能成立。一、案件事实部分。1、案争的物业服务区域分属不同地块、不同土地证，公共设施相互独立，建设时间、验收时间、交付上房时间、用途、物业管理人员均不同。2013年5月3日，经济宁市人民政府批复，济宁市土地储备中心将位于共青路以东、仙营路以南、洸河路以北的土地协议出让给济宁市土地储备中心用于拆迁安置。2013年7月3日，济宁市土地储备中心作为建设单位对全民健身广场东片区1、2、3号多层住宅楼竣工工程质量进行了验收。2015年12月3日对全民健身广场东片区4、5号商住楼工程质量进行验收。上诉人成立的时间是2014年12月4日，上诉人的物业区域范围限于全民健身广场东片区1、2、3号多层住宅楼土地和4、5号商住楼，对应的土地使用权面积为11527平方米，使用权取得时间是2014年3月17日，证号为济宁市人民政府颁发的济宁国用2014第08110065号，用途为城镇住宅用地。2016年7月19日济宁市土地储备中心对济宁市健身广场东片区综合楼进行验收，2016年3月11日，济宁市健身广场东片区综合楼召开业主会议，同意由答辩人进行物业管理，后业主及租赁户与答辩人签订了物业服务合同。答辩人在一审中提供的2014年3月17日济宁市人民政府颁发的济宁国用2014第08110066号健身广场东片区综合楼土地使用权证书，证明土地使用权取得时间是2014年3月17日，用途为商务金融用地，使用权面积15050平方米。被上诉人的物业区域与答辩人管理的物业区域分属不同区域，分属两个土地使用权证，相互独立。济宁市城市建设档案馆出具的《建筑工程施工许可证》证号为370801201411060101，建设工程名称为健身广场东片区B1地块综合楼，建筑规模为29645.61平方米，合同开工日期为2014年3月19日，合同竣工日期为2015年9月18日。证明健身广场东片区综合楼施工时间、竣工时间均晚于全民健身广场东片区1、2、3号多层住宅楼土地和4、5号商住楼；2016年6月3日济宁市公安消防支队济公消验字【2016】第0055号《建设工程消防验收意见书》，对健身广场东片区第三标段综合楼综合评定为该建设工程消防验收合格。2017年7月24日济宁中山公用水务有限公司出具的《供用水业务受理表》、济宁亿维科贸有限公司交纳电费的增值税发票及证明各一份；济宁健身广场东片区B1地块综合楼区域照片、2015年11月24日由济宁市规划局作出的健身广场东片区B1地块综合楼周边景观方案设计图。能够相互印证证实，综合楼与弘义家园系分批建设的不同业态物业、建设时间不同、验收时间不同、上房时间不同、规划用途不同、配套设施相互独立。2014年12月4日，被上诉人弘义家园业主委员会成立时，健身广场东片区综合楼还没有建成，更谈不上业主入驻，综合楼业主也就不可能参加被上诉人弘义家园业主委员会的设立。国务院《物业管理条例》第九条规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《山东省物业管理条例》第八条规定物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。根据以上法律规定，物业管理区域的划分，是行政部门的职责，遵循的原则是方便管理，具备分割使用条件的，可以划分为不同的物业管理区域。被上诉人称所有公共设施都是一体的、所有公共设施、设备都移交给了山东济宁鸿瑞物业管理有限公司、向弘义家园业主委员会移交了物业管理公共用房，均与事实不符。答辩人所管理的健身广场东片区综合楼用电、用水独立开户，综合楼有独立的消防设施并单独进行了消防验收，综合楼未建成前弘义家园业委会就已经成立，不能代表综合楼业主的利益；在综合楼片区内，有独立的物业管理用房，从未占用过弘义家园的物业用房。反而是被上诉人无事生非，于2017年4月就在综合楼地下通道处设置障碍，阻碍业主使用地下车位，侵犯综合业主的合法权益，其行为已经令综合楼业主气愤不已，并提起了维权诉讼。二、本案的法律适用问题。1、物业管理权是业主权利的体现。业主即可以自行管理，也可以聘用物业公司管理。《物业管理条例》第六条规定房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务的权利：《山东省物业管理条例》第二条规定物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。以上法律均明确规定了，综合楼业主对物业的管理权分为自治管理和选聘物业服务企业管理的方式。2、综合楼业主自行管理了综合楼物业，其他人无权干涉。综合楼业主和承租使用人自2016年8月入驻综合楼以来，陆续与答辩人签订了《物业服务合同》，现答辩人为18位业主提供物业服务，涉及综合楼25层楼的面积（共计26层）。以下业主为产权人或承租人。山东任城融鑫发展有限公司（1-4层）、中煤财产保险股份有限公司山东分公司（5层）、平安银行股份有限公司上海分行（5层）、山东恒正律师事务所（6层）、济宁正信信息科技有限公司（7层）、烟台天池投资有限公司（8层）、利宝保险有限公司山东分公司（8层）、山东圣润纺织有限公司（9层）、济宁市优学仕教育科技有限公司（10层）、民生人寿保险股份有限公司济宁中心支公司（11层）、济宁市水利工程施工公司（12-14层）、济宁市南四湖水利管理局（15-16层）、山东嘉宁健康咨询服务有限公司（16层）、山东鹏程路桥集团有限公司（16-17层）、平安普惠投资咨询有限公司济宁金宇路分公司（19层）、亿维数字技术股份有限公司（20-22层）、山东济梁房地产开发有限公司（23-24层）、山东圣大建设集团有限公司一分公司（25-26层），2019年1月7日以上业主召开了健身广场东片区综合楼业主会议，作出的决议内容为：1、认可与答辩人签订的《物业服务合同》，全体业主没有委托山东济宁鸿瑞物业管理有限公司（以下简称鸿瑞物业）提供过服务，没有参与上诉人过弘义家园业主委员会的选举、成立，没有委托上诉人弘义家园业主委员会选聘鸿瑞物业为综合楼提供物业服务。综合楼物业为写字楼办公，与弘义家园物业分属不同类型，且区域独立、设施独立，综合楼全体业主愿意继续委托答辩人为综合楼提供物业服务。合同到期后，综合楼全体业主也可以选择自主管理，上诉人无权干涉综合楼业主对物业享有的权利，无权代为确定物业服务企业。2、为排除上诉人弘义家园业主委员会及个别人员对综合楼业主地下车位使用权的妨碍，并要求侵权人赔偿损失；全体业主同意通过诉讼解决以上纠纷，以达到排除妨碍，赔偿损失的目的。3、其他未尽事宜另行开会解决。以上物业管理服务合同的签订和业主会议的召开均是业主行使物业管理权的体现，这是《物权法》第七十六条赋予的权利：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人赋予的权利，权利来源明晰、合法，一审法院认定业主享有自我管理的权利，被上诉人无权干涉，是对法律的准确适用。被上诉人所谓的适用法律错误，言词毫无道理。三、物业管理的合法性。答辩人与健身广场综合楼业主订立了物业服务合同，是业主授权管理物业的合法主体。上诉人称无权管理、侵权管理，这种说法没有任何法律依据。答辩人接受业主委托对业主自己的财产进行管理怎么会是无权管理，上诉人难以自圆其说。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，答辩人系经过济宁健身广场东片区B1地块综合楼全体业主合法选聘的物业服务公司，上诉人无权干涉健身广场综合楼业主行使管理权，诉请被上诉人撤离属无理请求。请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 弘义家园业主委员会向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告停止和撤离对弘义家园业主委员会综合楼（即弘义家园6号楼）的物业管理，停止其对原告共同管理权的非法侵害；弘义家园综合楼业主、物业由原告统一管理；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年5月3日，济宁市人民政府下发了济宁市人民政府关于济宁市土地储备中心用地的批复，将位于共青团路以东、仙营路以南、洸河路以北的土地协议出让给济宁市土地储备中心用于拆迁安置。2013年7月3日，济宁市土地储备中心作为建设单位对全民健身广场东片区1、2、3号多层住宅楼竣工工程质量进行了验收。2015年12月3日对健身广场东片区4、5号商住楼进行验收，2016年7月19日对济宁市健身广场东片区第三标段（综合楼）进行验收。2013年8月16日，济宁市土地储备中心与案外人山东济宁鸿瑞物业管理有限公司签订了前期物业服务合同，2014年4月26日，济宁市土地储备中心、山东圣大建设集团健身广场项目部、济宁利民建筑公司、山东济宁鸿瑞物业管理有限公司签订了移交协议，将健身广场东片区1-5#楼及室外附属配套工程的管理移交山东济宁鸿瑞物业管理有限公司。2016年3月11日，济宁市健身广场东片区综合楼召开业主会议，同意由济宁市正大物业管理有限公司进行管理，后业主及租赁户与被告济宁市正大物业管理有限公司签订了物业服务合同。 一审法院认为，《物业管理条例》第八条规定,物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。《山东省物业管理条例》第五条规定，省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。设区的市、县（市、区）人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。第九条规定，建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。 第十条规定,物业管理区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。根据以上规定，物业管理区域的划分由房地产开发主管部门、建设行政主管部门管理，本案原告为济宁市健身广场东片区1-5#楼的业主委员会，其未提交县（市、区）人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门将案涉济宁市健身广场东片区综合楼与其管理的区域纳入一个物业管理区域的登记手续。原告只能代表健身广场东片区1-5#楼的业主主张权利。济宁市健身广场东片区综合楼的业主与济宁市正大物业管理有限公司签订了物业服务合同系济宁市健身广场东片区综合楼业主的意思表示。原告弘义家园业主委员会要求判令被告济宁市正大物业管理有限公司停止和撤离对弘义家园业主委员会综合楼（即弘义家园6号楼）的物业管理，停止其对原告共同管理权的非法侵害；弘义家园综合楼业主、物业由原告统一管理的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告弘义家园业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告弘义家园业主委员会负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中弘义家园业主委员会提交2018年12月26日任城区人民政府仙营街道办事处济宁市任城区城市管理局出具的证明一份，证据证明健身广场东片区B1地块包含本案所争议的综合楼，为一个物业管理区域，该物业管理区域已经合法成立了业主委员会，划分了B1地块为一个物业管理区域，只能承认一个业主大会，主管部门并确认了上诉人为合法的备案的弘义家园业主委员会，进而证明被上诉人是没有任何的合法手续的。被上诉人济宁市正大物业管理有限公司对证据的真实性和证明目的均提出异议，按照民事诉讼法的规定，由单位出具证明材料应加盖公章并由负责人签字认可，该证明材料中没有负责人的签字认可，也无法核对公章的真实性，即使公章属实，该证据也不具有证明的效力。按照物业管理条例第九条的规定，物业管理区域的划分具体办法由省、自治区、直辖市制定，山东省物业管理条例规定省人民政府建设主管部门负责全省物业管理工作，设区的市人民政府房地产管理部门或者建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督部门，城管执法等有关部门按照各自职责做好和物业管理有关的工作，按照行政法规和地方规章的规定，仙营街道办事处和任城区城市管理局都不是享有物业管理权的部门，不是行政主管部门无权对物业区域的划分进行确定，也不能够确定健身广场东片区B1地块就是一个不可分割的物业管理区域，事实上B1地块是分批建设，分期上房，用途不同，物业管理设施相互独立的存在多个物业管理区域，该证据不具有证明力。本院经审查认为，该证据内容为涉案区域应当划分为一个物业管理区域，不能证明物业主管部门已将涉案区域划分为一个物业管理区域。 本院认为，《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《山东省物业管理条例》第八条规定：“物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”第九条规定：“建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。”从以上法律法规来看，关于物业管理区域的划分，应由物业主管部门进行划分登记，属于物业管理主管部门的职责范围，不属于民事诉讼的审理范围。上诉人提交的济宁市任城区人民政府仙营街道办事处、济宁市任城区城市管理局出具的证明内容为应当划分为一个登记区域，不能证明物业管理主管部门已对涉案区域划分一个物业管理区域。上诉人主张涉案区域已经划分为一个物业管理区域，证据不足，本院不予支持。在上诉人未举证证明涉案物业管理区域划分的情况下，上诉人主张被上诉人侵害其共同管理权，并要求统一管理，证据不足，本院不予支持。 综上所述，弘义家园业主委员会的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人弘义家园业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  李连芳 审判员  扈 琳 审判员  张思平 二〇一九年三月二十日 书记员  刘 蕊