福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终1710号 上诉人（原审原告）：福建省建新建筑公司，住所地福建省福州市西洪路**，统一社会信用代码9135000015814184XP。 法定代表人：黄一伟，总经理。 委托诉讼代理人：黄洪潮、倪晶晶，公司职员。 上诉人（原审被告）：陆毅仁，男，1979年9月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人福建省建新建筑公司（以下简称“建新公司”）因与上诉人陆毅仁房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初3126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人建新公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或直接改判支持建新公司的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由陆毅仁承担。事实和理由：一审法院关于陆毅仁在2017年7月至9月应缴纳的租金金额的认定是错误的，双方因租金协商未达成一致意见，故建新公司通知陆毅仁2017年7月至9月租金暂时按照每月4500元标准缴纳，待双方就围挡期间租金减免事宜协商一致后，再予以补足。一审法院却将其认定为建新公司在庭审中自认系其通知陆毅仁2017年7月至9月三月租金按照4500元缴纳，并认为建新公司无权再行主张，严重影响了建新公司的合法权益，因此一审法院对该事实认定是有误。 陆毅仁辩称，在道路改造期间，双方有多次函件沟通，建新公司多次通知答辩人预缴。双方已协商将该期间的租金标准调整为4500元，不存在另行补交的问题，综上，请求驳回建新公司的上诉请求。 上诉人陆毅仁上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判2016年11月至2017年4月的房租标准为原房租缴纳标准的30%，2017年5月至10月的房租标准为4500元/月，并将合同延期至2019年9月10日；2.一审、二审诉讼费用由建新公司负担。事实与理由：一、一审法院认定西洪路328号一层店面围挡期从2016年11月下旬至2017年5月中旬,并依此判定围挡期间按原约定租金的50%收取,但是合同约定的是道路周边环境改造期间减免房租,西洪路道路改造除围挡期外,从2017年5月下旬至2017年11月中旬还在进行绿化带施工、道路路面硬化等施工作业,对陆毅仁店面经营仍然存在严重影响。根据道路施工方宏峰集团(福建)有限公司出具的证明,西洪路二环路口至凤凰剧场路段的改造期为12个月,而一审法院仅认定6个月的道路改造期是明显的误判,造成应当减免的费用没有减免。二、一审庭审中建新公司承认其通知陆毅仁2017年7-9月按照4500元/月标准进行缴纳,该通知表示建新公司确认道路改造期间(非围挡期)对陆毅仁的店面经营也存在影响。参考该标准,道路改造期间(非围挡期)也应按此标准进行判决。另外在道路改造期间,围挡期对店面经营影响远大于非围挡期,非围挡期4500元/月的标准约为58%,而围挡期一审法院按照50%的标准判决,明显偏袒建新公司。三、一审法院仅对建新公司诉求的2017年1至9月房租进行判决,无视陆毅仁在建新公司要求下先于缴纳的其他月份房租及合同中的延长条款,给陆毅仁的合法权益带来极大损失。 建新公司辩称，2016年10-12月的租金，不属于本案审理范围。答辩人一审仅仅诉请17年1-9月的租金，陆毅仁一审中并未提出反诉。关于租金的缴纳标准，因为道路改造的影响，以及缴纳减免的程度，均应由陆毅仁提交营业流水等予以证明，但其并未提交。 建新公司向一审法院起诉请求：1．判令陆毅仁偿付店面租金56129.56元；2．判令陆毅仁承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年10月21日，建新公司和陆毅仁签订《西洪路328号一层第二间店面租赁合同》（合同编号：建新租20150911-2）一份，该合同约定：1．陆毅仁承租位于鼓楼区西洪路328号一层第二间店面，建筑面积31平方米，租赁期限三年，从2015年9月11日至2018年9月10日止，租金按月结算，陆毅仁必须于每月15日前缴纳本月租金。2．租金从2015年9月11日起算，第一年每月租金为人民币6956元，第二年每月租金为人民币7651.6元，第三年每月租金为人民币8416.76元。同时，陆毅仁须向建新公司缴纳人民币20868元作为履约保证金。3．如遇道路周边环境改造及其他影响正常经营的情况，可适当减免该期间的月租金，并按影响周期顺延该租赁合同期限，顺延期间按影响当年租金标准缴纳租金。该合同还约定了违约责任等事项。西洪路改造工程于2016年11月开工建设。2017年8月4日，建新公司向陆毅仁发出《西洪路328号一层第二间店面租金催收函》称，根据合同约定和宏峰集团（福建）有限公司《关于围挡时间确认的回复函》内容，西洪路328号A座一层8间店面围挡时间跨度为6个月（自2016年11月下旬至2017年5月中旬），该期间适当减免租金等问题尚在协商中，陆毅仁未支付的2017年1月-6月的租金支付可暂时搁置，待协商一致后再行处理，但陆毅仁应按合同约定从2017年7月11日起支付租金，陆毅仁应于8月15日前付清所欠全额租金。双方对租金缴纳情况无法协商一致，本案纠纷由此产生。另查，位于福州市鼓楼区西洪路******、二层的产权人即为建新公司。 一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，依法受到我国法律的保护，订立合同的双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。本案中，原、陆毅仁均在《店面租赁合同》上签名盖章，系双方当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。建新公司已将租赁店面交付给陆毅仁使用，陆毅仁未能缴清租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。关于本案诉请，建新公司诉请陆毅仁拖欠从2017年1月至9月的租金人民币56129.56元，陆毅仁对该欠缴租金金额无异议，但对起因事由有异议。根据建新公司于2017年8月4日的函件内容来看，西洪路328号A座一层8间店面的围挡时间跨度为6个月（自2016年11月下旬至2017年5月中旬），陆毅仁对此亦无异议，对此予以确认。根据上述查明事实和证据材料来看，2017年1月份至5月20日止的这段期间内，陆毅仁承租店面的经营状况确受西洪路道路改造工程的影响，根据合同约定，该段期间的租金应当适当予以减免，综合考虑道路改造的具体情形、影响等方面因素，酌定陆毅仁承租店面被围挡期间的租金应调整为按照约定月租金的50%计收，6月份租金应当按照合同约定缴纳，建新公司于庭审中自认系其通知陆毅仁7月至9月三个月租金按4500元缴纳，该三个月租金的差额建新公司无权再行主张，即陆毅仁应缴租金金额为：7651.6元×4个月×50%＋（7651.6元×1/3×50%＋7651.6元×2/3）＋7651.6元=29331.14元，故建新公司诉请租金金额中的相应金额，予以支持，超过部分不予支持。关于陆毅仁辩称延长合同期限等意见，可另行主张。 一审法院判决：一、陆毅仁于判决生效之日起十日内向建新公司支付租金共计人民币29331.14元；二、驳回建新公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取601.5元，由建新公司负担287.5元，陆毅仁负担314元。 当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。 二审中，上诉人陆毅仁提交宏峰集团（福建）有限公司出具的道路施工证明，证明围档期时间。上诉人建新公司对该证明资料的关联性有异议。经审查，该证明资料证明的证明对象与本案并无关联，本院不予采纳。 根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：讼争《租赁合同》合法有效，陆毅仁作为承租人应依约缴纳租金。关于围挡期间租金下调标准问题，因道路围挡确实给店面经营所造成的影响较大，故陆毅仁要求下调至原租金的30%，合情合理，本院予以支持，2017年1月-2017年5月20日期间的租金应为7651.6元/月×4个月×30%+7651.6元×30%×2/3=10712.2元。关于2017年5月下旬至2017年9月之间的租金应否减免的问题，因该期间西洪路改造尚未完毕，客观上其店面经营仍然会受到一定的影响，故该期间租金应予下调，本院酌定该期间租金下调为50%，具体金额为：7651.6/月×1/3个月×50%+7651.6/月×3个月×50%+8416.76元/月×1个月×50%=16948.29元。陆毅仁已按4500元/月的标准向建新公司缴纳了2017年7-9月的租金共计13500元，该款项应在应付租金中予以扣除。另对于2017年7-9月每月已缴的4500元是否是双方协商的最终租金缴纳标准问题，上诉人建新公司不认可该金额系双方协商的最终标准，而且本案亦无证据证明双方已达成此合意，故本院认定该金额只是预缴金额。综上所述，陆毅仁尚欠2017年1-9月租金合计为10712.2元+16948.29元-13500元=14160.49元。 此外，关于租期应否延长的问题，因陆毅仁在一审期间并未就此提起反诉，故该问题不属于本案审理范围，双方可另行依法解决。 综上，一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初3126号民事判决； 二、陆毅仁应于本判决生效之日起十日内向福建省建新建筑公司支付租金14160.49元； 三、驳回福建省建新建筑公司的一审其它诉讼请求。 二审案件受理费1231元，由建新公司承担900元，陆毅仁承担331元。一审案件受理费615.5元，双方亦按此比例负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈光卓 审判员  薛闳引 审判员  王燕燕 二〇一九年三月二十八日 法官助理赖钟炜 书记员郭峥