北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终1715号上诉人（原审被告）：卢小荣，女，1967年9月21日出生。被上诉人（原审原告）：何奥军，男，1983年9月19日出生。被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司法务。原审第三人：卢达，男，1986年9月19日出生。上诉人卢小荣因与被上诉人何奥军、被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）以及原审第三人卢达房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初5105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢小荣上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回何奥军要求我赔偿房屋差价损失和给付居间服务费的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.房屋买卖合同签订过程中何奥军和链家公司存在欺诈行为，房屋成交价格仅为市场价格的80%；二者串通骗我过户，遭到房屋共有人反对，导致不能交易，房屋不能出售的责任不在我，我不应该承担赔偿责任；2.一审判决赔偿的依据是房屋的挂网价，不是房屋的真实价格；我提出终止合同后，房价上涨不大，远不到100万元，一审判决的赔偿金额过高；3.何奥军多次借虚假信息、亲情等试图影响法庭判断。何奥军辩称，合同签订过程中，不存在我欺诈卢小荣的行为，房屋成交价格是市场价格；相对于我的损失来讲100万元算少了；同意一审判决，不同意卢小荣的上诉意见。链家公司未到庭发表意见。卢达未到庭发表意见。何奥军向一审法院起诉请求：1.判令卢小荣继续履行合同义务，并协助办理房屋产权过户手续；2.赔偿我因此支出的律师费用损失20000元；3.承担本案诉讼费。2018年9月何奥军变更诉讼请求为：1.解除与卢小荣签订的房屋买卖合同；2.卢小荣支付房屋差价3041900元；3.卢小荣支付居间费用和保障服务费43926元；4.卢小荣支付律师代理费2万元；5.双倍返还定金4万元。一审法院认定事实：1.2016年1月24日，出卖人卢小荣、买受人何奥军、居间方链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》，约定卢小荣将坐落于房山区××12号楼2-602号房屋（以下简称涉案房屋）出售给何奥军，总价款169.6万元，自合同签订之日起90日内办理房屋权属转移登记手续；2.何奥军于合同签订当日给付了卢小荣定金2万元；3.2016年4月，北京市海淀区人民法院受理了耿楚瑶诉卢小荣、何奥军确认合同无效纠纷一案，经审理驳回了耿楚瑶的诉讼请求，该判决已生效；4.2016年4月，卢小荣向一审法院提出管辖权异议，经法院审查，驳回了卢小荣的请求，后卢小荣提起上诉，本院审查后驳回了卢小荣的上诉；5.2016年7月，卢小荣以耿楚瑶已在北京市海淀区人民法院提起相关诉讼为由申请中止审理本案，2016年8月16日本案中止诉讼，2018年5月18日本案恢复审理；6.2016年5月6日，卢小荣将涉案房屋设定了抵押权，抵押权人为卢达（卢小荣叔叔之子）。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，卢小荣与何奥军通过链家公司签订的《房屋买卖合同》和卢小荣、何奥军、链家公司三方签订的《补充协议》依法成立并有效，具有法律约束力，各方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除；现何奥军要求解除合同，卢小荣表示同意，法院准予；卢小荣在收取了2万元定金后，以种种理由不再配合何奥军及链家公司办理相关手续，根据合同约定已构成根本违约，应当承担相应的违约责任；因房价处于上涨态势，卢小荣的违约导致了何奥军购房成本的增加，因此卢小荣除承担违约责任外，还应当赔偿何奥军因房价上涨带来的损失；对卢小荣的做法，何奥军应该意识到按合同约定的价格履行已成不能，故何奥军应采取适当措施防止损失扩大，否则无权就扩大的损失要求对方赔偿；关于何奥军提出的差价损失，属于扩大损失的范畴，法院参照合同的履行程度、违约情形出现的背景和此后一段时间内房价的市场行情等因素酌情确定该差价数额为100万元，由卢小荣赔偿给何奥军；合同约定了在一方出现根本违约情形时，居间服务费用由违约方直接赔付给守约方，故法院对何奥军要求卢小荣支付居间服务费用共4.3926万元予以支持；何奥军要求的律师代理费2万元，缺乏相关法律依据，法院不予支持；何奥军主张差价损失，属于选择适用了违约赔偿，不应再适用定金罚则，故何奥军要求双倍返还定金于法无据，法院不予支持；链家公司经法院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法缺席判决。综上所述，一审法院对何奥军诉讼请求中的合理部分予以支持，对卢小荣不同意支付房屋差价和居间服务费用、只返还2万元定金及利息的辩解不予采纳。判决：一、解除何奥军与卢小荣于二〇一六年一月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、何奥军、卢小荣、北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、卢小荣于判决生效后十日内赔偿何奥军房屋差价损失一百万元；三、卢小荣于判决生效后十日内返还何奥军定金二万元、给付何奥军居间服务费用四万三千九百二十六元，合计六万三千九百二十六元；四、驳回何奥军的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，卢小荣提交同签订合同时小区房屋成交价网页打印件，欲证明其知悉当时的市场价格，之所以签订的合同价格低于市场价格，是因为何奥军和链家公司承诺将涉案房屋通过过户变成满五唯一的房屋后少向国家缴纳的税钱给其。何奥军称打印件上的数据不具有参考性，合同价格不低于市场价格，没有过卢小荣所述承诺。卢小荣另提交2016年3月的B区相近面积房屋成交价网页打印件，欲证明一审法院确定的100万元的赔偿金数额过高。何奥军称真实性认可，证明目的不认可，其损失不能用三年前的价格来判断。本院审理中，经询，卢小荣称其系根据何奥军和链家公司特别迫切的要签合同的行为来判断二者是串通的。关于房屋买卖合同签订和履行情况，卢小荣称其因有卖房偿还300多万元借款的想法，就将涉案房屋挂在链家公司和其他中介出售，挂的价格是满五不唯一180万元，链家公司的一个店长张志强打电话说有人要买房，不看房就要签合同；其问为何不看房，他们说就想要这个房子，不用看了，中介说让再降一降价，通过将房屋过户给孩子变成满五唯一，买房人将少交给国家的30多万元的税钱给其，其觉得这样能挣到200万元；其让将这个写到合同里，中介说都是合同格式，不能写，让其放心；过完年后，办理过户的过程中，其问这样操作买房人到底要能给多少钱，中介回复说就是合同中约定的169.6万元，没有其他的钱，其要求实现当时的承诺，他们说就是169.6万元，如果不变成满五唯一何奥军就买不起；其称何奥军买不起与其无关，其要跟着市场走，相似面积的房屋就卖到了196万元，其还要花5万元过户给孩子，觉得合同没法儿往下进行了。何奥军称当时卢小荣称女儿着急出国要花钱才降价出售的；是先签的合同后看的房；当时快过年了，其想赶紧把房子买了好回家过年。卢小荣另称其早在2016年2月即已告知何奥军因他们的欺诈行为合同终止，不再履行，何奥军应该采取措施，避免损失扩大，但何奥军仍坚持诉讼而不去购买其他房屋。关于涉案房屋的市场价格，2018年6月27日，经一审法院询问，双方协商确认涉案房屋当时的市场价格为每平方米3万元。经查，涉案房屋建筑面积为157.93平方米。本院另查明，《补充协议》第四条违约责任中约定，甲方出现根本违约情形之一的，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。卢小荣称何奥军和链家公司串通对其进行欺诈，曾对其承诺将房屋变成满五唯一后少缴纳给国家的税款给其，但何奥军对此不予认可，经本院询问卢小荣其所述作出串通行为判断的依据不足以让人信服，且其提供的房屋成交信息打印件等现有证据亦不足以证明其该项主张，故卢小荣该项诉讼主张，依据不足，本院难以采信。房屋买卖合同以及补充协议均系卢小荣签署，其应依约履行合同义务。卢小荣所述合同终止、不继续履行合同的理由不成立，其应承担违约责任，赔偿何奥军因此造成的损失。关于赔偿数额，对于卢小荣所述何奥军坚持起诉继续履行合同，扩大损失的问题，本院认为，何奥军作为守约方有权选择继续履行合同还是解除合同并赔偿损失，卢小荣所述判断何奥军损失的时间，依据不足，本院不予采纳。综合考虑合同履行情况、抵押情况、本案诉讼情况以及纠纷发生后一段时间内房价的市场行情等因素，本院认为，一审法院在考虑何奥军扩大损失的因素后酌情确定房屋差价损失为100万元，并无不当。关于居间服务费的问题，《补充协议》中明确约定甲方根本违约的，丙方收取的乙方费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。本案中，卢小荣的行为构成根本违约，一审法院判决其给付何奥军居间服务费，有合同依据，本院予以维持。综上所述，卢小荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14195元，由卢小荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王艳芳审判员  蒋春燕审判员  陈 妍二〇一九年三月二十五日法官助理刘佳书记员程飞