北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初11882号原告：李树华，男，1929年11月11日出生，汉族，北京北方车辆集团有限公司离休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李春香，女，1961年2月23日出生，汉族，北京北方车辆集团有限公司退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：常彩兵，北京市华泰律师事务所律师。被告：王殿申，男，1970年9月30日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：王社琴，女，1968年8月15日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。二被告共同委托诉讼代理人：王涛，北京安太律师事务所律师。原告李树华与被告王殿申、王社琴确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李树华及其委托诉讼代理人李春香、常彩兵，被告王殿申、被告王社琴及二被告共同委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李树华向本院提出诉讼请求：1.确认原告李树华与被告王殿申、王社琴于2012年8月21日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.判令二被告搬离位于北京市丰台区朱家坟三里1楼1门X号房屋；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是北京北方车辆集团有限公司六一八厂离休干部，因老伴去世，2006年再婚后与再婚配偶李桂芹居住在北京市丰台区朱家坟三里1楼1门X号，该房屋是原告唯一住房。2012年8月，李桂芹鼓动并操作购买北京市房山区城关街道福鼎广场三号楼三单元104号房屋，实际是长期租赁，没有产权，简单装修后我与李桂芹搬到该房居住，在此过程中李桂芹的熟人王殿申帮了一些忙，开车拉着李桂芹去看房，李桂芹说向王殿申借25万元，用于租赁房山区城关街道福鼎广场三号楼三单元104号房屋。原告搬走后，王殿申、王社琴就搬进了原告位于丰台区朱家坟三里1楼1门X号的房屋，并在此处挂牌经营招揽装修生意至今。2014年3月10日，原告与李桂芹协议离婚，离婚时剩余的18000元也给了李桂芹。2017年，原告因身体原因需要经常到丰台区朱家坟的厂医院就医，急需搬回朱家坟三里1楼1门X号居住，就找被告王殿申协商，要求被告将房屋腾退给原告，被告不同意，原告起诉排除妨害。诉讼过程中，被告提交《房屋买卖协议书》一份，上有原告的签名和手印，主张朱家坟三里1楼1门X号房屋已经卖给二被告了，法院以此驳回原告的诉求。原告认为，即使原被告之间签订了《房屋买卖协议书》，但朱家坟三里1楼1门X号房屋属于中央保密单位的福利性房屋，不允许上市交易，也没有依法登记领取权属证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，以及《合同法》第52条违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定，该协议书因违反了法律的强制性规定而无效。既然合同无效，原告作为涉案房屋的所有权人，当然有权要求被告搬离该房屋。协商不成，原告诉至法院。被告王殿申、王社琴辩称，2012年8月21日，原被告签订《房屋买卖协议书》，约定原告出卖丰台朱家坟云岗路三里1号楼1门X号给被告，建筑面积41平方米，使用面积35平方米，价款25万元。合同订立后，被告按约定支付了全款25万元，并入住X号。原被告之间于2012年8月21日签订的《房屋买卖协议》合法有效。原告作为完全民事行为能力人，于2012年8月21日与被告在平等、自愿、协商一致的情况下签订了《房屋买卖协议》，且被告已经实际入住该房屋，双方已经履行完毕。双方的民事行为符合法律的规定，不违反法律、行政法规的强制性规定。原告主张的依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定属于管理性规定，并非认定合同效力的强制性规定，对合同的效力没有影响。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012二中民终字第07940号判决书中查明：1998年，李树华自北方车辆公司处购买了位于北京市丰台区朱家坟三里1楼1门X号房屋，该房系北方车辆公司的福利性分房……经原审法院向北方车辆公司调查，该单位出具证明称：“李树华1998年购买北京市丰台区朱家坟三里1楼1门X号，该房归李树华所有”。2006年9月8日，李树华与李桂芹登记结婚，双方均系再婚。2012年8月21日，李树华、李桂琴（甲方）与王殿申、王社琴（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：“出卖人：李树华，李桂琴，（以上简称甲方），受买人：王殿申，王社琴，（以上简称乙方）。甲乙双方就房屋事项，经过友好协商，在平等，自愿，诚实守信的前提下打（达）成如下协议：第一条甲方是因把本房屋所卖款项在别处换买一处楼房，乙方已充分了解该房屋的具体状况，并自愿买卖该房屋，该房屋具体状况如下：（1）位落于北京市丰台区朱家坟云岗路三里一号楼一门X号建筑面积约为41平方米，套内建筑面积约为37平方米。（2）该房屋占用范围内土地使用权或房屋买卖发票一并转让，该房屋地（的）相关权益随该房屋一并转让。（3）出卖人还将附属于该房屋的阳台小房楼梯道等转让给买受人，其转让价格已包含在房屋的价款中，不在（再）另行支付价款。（4）甲方买到房屋后，乙方负责装修到底。第二条甲方保证该房屋没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，如本房屋发生拆迁动迁回迁，房屋产权登记手续等，甲方应于全力协同乙方办理。第三条计价方式与价款。按双方约定价钱付款，总金额人民币二十五万整，房价款的支付方式为：一次性付清。第四条甲乙双方定于，甲方新房装修完毕后正式交付房屋。第五条甲乙双方确定，虽然房屋所有权证未做记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方，双方签订协议后，不得就房屋买卖方面产生其他法律纠纷。第六条该房屋毁损风险自房屋正式交付之日起转移该（给）乙方。第七条该房屋正式交付后，水电燃气有线电视通讯等相关费用由乙方结清。第八条甲乙双方在履行本合同中若发生争执，应协商解决，若甲方要回出售给乙方的房屋，乙方住30年以后，甲方返回乙方24万元人民币。第九条本合同一式两份，其中甲方留执一份，乙方留执一份，均具相等的法律效力。第十条本合同由甲乙双方签订之日起生效”。落款甲方签字处有李桂芹、李树华的签名及手印，乙方签字处有王殿申、王社琴的签名及手印，签订日期写明为2012年8月21日。2014年3月10日，李树华与李桂芹离婚。2015年11月3日，李树华将李桂芹诉至本院，要求判令位于北京市房山区城关街道福鼎广场三号楼三单元104号房屋的居住使用权归李树华一人所有。2016年4月28日，本院出具（2015）丰民初字第23723号民事判决书，判决驳回李树华的诉讼请求。判决后，李树华、李桂芹均未上诉，该案已经生效。诉讼中，李树华提交北京北方车辆集团有限公司物业服务公司证明，载明：“根据国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局下发的国管房改【2003】165号《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》第八条的规定，因我单位属于保密单位，我单位的已购公房不允许上市出售，我单位已在央产房交易中心做过相关备案。北京市丰台区朱家坟三里1楼1门X号房屋购买人为我单位离休职工李树华，该房屋根据政策法规规定不得上市出售。”李树华提交2015年10月12日的“手写证明”一份，载明：“2012年8月21日，李桂芹代618厂离休职工李树华用李树华的房子抵押，借走我王殿举人民币贰拾伍万元正（整），去房山城关福鼎广场买楼。特此证明，王殿举，2015.10月13号”。王殿申认可上述“手写证明”落款处“王殿举”系其书写，但手印并非其所按，并表示因其对证明内容不认可，系李树华让帮忙并承诺不会拿到法院做证明，所以签了假名字。李树华申请对上述“手写证明”上的手印进行鉴定。2019年2月26日，北京法源司法科学证据鉴定中心出具审查意见，载明：“检材2015年10月12日证明材料中“王殿举“签名处指纹捺印不完整，纹线不清晰，我中心认为不具备指纹的鉴定条件”。双方对该审查意见均无异议。另，王殿申提交银行回单，证明其交纳了25万，直接作为李树华在福鼎广场以租代买的房款给了福鼎公司。李树华对此事予以认可；提交1998年付款通知单、1998年收款收据、2010年住房分配证，证明李树华将涉案房屋发票一并交付给王殿申。庭审中，李树华主张，首先，依据《城市房地产管理法》第三十八条，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。依据《合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规强制性规定的合同是无效合同。本案中，涉诉房屋属中央保密单位的福利性房屋，不允许上市交易，也没有取得房屋所有权证，因此李树华与王殿申、王社琴签订的《房屋买卖协议书》应为无效合同。其次，李树华不认识字，耳朵也听不清，签订协议时不了解协议的内容，双方签订的《房屋买卖协议书》不是李树华真实意思表示。故，李树华要求确认双方于2012年8月21日签订的《房屋买卖协议书》无效，并要求王殿申、王社琴搬离诉争房屋。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。现原告起诉要求确认双方于2012年8月21日签订的《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求，本院从以下几方面考虑：第一，《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让，但该规定属于行政管理性质，并不属于最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》司法解释（二）第十四条规定中的效力性强制性规定，原告以此主张双方协议无效，依据不足，本院不予支持。第二，原告认可2012年8月21日的《房屋买卖协议书》中“李树华”的签名系其本人所签，其未提供证据证明该签名不是其真实意思表示，且即使一方意思表示不真实也并不必然导致合同无效的法律后果，涉案合同是否无效还应看是否符合法定的合同无效情形，现原告未提交证据证明涉案合同符合我国合同法规定的合同无效情形，故原告以不是其真实意思表示而主张合同无效的诉讼请求，本院不予支持。原告要求二被告搬离涉诉房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告李树华的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告李树华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  郭丽丽人民陪审员  张卫彬人民陪审员  张江超二〇一九年三月二十八日书 记 员  刘 博