福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终420号 上诉人（原审原告)：黄水明，男，汉族，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：林联铨，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈友涛，福建天衡联合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：龙岩恒地房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市永定区。 法定代表人：陈汉福，总经理。 被上诉人（原审第三人）：陈汉福，男,汉族，住龙岩市永定区。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈梅珍，福建永宏律师事务所律师。 上诉人黄水明因与被上诉人龙岩恒地房地产开发有限公司（以下简称“恒地公司”）、陈汉福债权转让合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院（2018）闽0803民初1322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，上诉人黄水明的委托诉讼代理人林联铨，被上诉人恒地公司、陈汉福的委托诉讼代理人陈梅珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 黄水明上诉请求：1、改判恒地公司向黄水明支付以700万元为基数，自2015年5月16日起按年利率6%标准计至实际交房之日止的资金占用费；陈汉福对恒地公司的上述债务承担连带清偿责任。2、一、二审诉讼费用全部由恒地公司、陈汉福承担。事实与理由：原审判决认定恒地公司应在判决生效后一个月内向黄水明交付价值700万元的房产是正确的，但未支持黄水明要求恒地公司承担违约责任并由陈汉福承担连带责任的诉求是错误的，存在认定事实和适用法律错误的情形。（一）原审判决认为恒地公司未与黄水明签订购房合同，故恒地公司承担违约金的条件未成就，系认定事实不全并导致适用法律错误。1、认定事实方面，原审判决忽视了在购房合同签订前恒地公司所存在的违约行为，认定事实不全。依《债权债务转移协议》，从可能发生违约行为的时间区间看，恒地公司可能在以下区间发生违约行为：第一阶段是在《债权债务转移协议》签订日至购房合同签订日期间，第二阶段是在购房合同签订日至交房日期间，第三阶段是在房屋备案手续办结日与交房日期间。事实上，在2015年4月16日《股权转让协议》及《债权债务转移协议》签订后，恒地公司就存在拒绝与黄水明签订购房合同的事实，即其在第一阶段出现了违约行为，然而，原审判决并未认定恒地公司在该阶段的违约事实，而只关注第二及第三阶段可能的违约行为，并基于购房合同尚未签订而认定恒地公司承担违约金的条件未成就，明显认定事实不全。2、适用法律方面，原审判决因对恒地公司违约行为发生的区间认定不全，导致适用法律错误。如上所述，原审判决忽视了恒地公司在第一阶段的违约行为，而第一阶段的违约行为与第二和第三阶段的违约行为应适用的约定及法律规定并不相同。众所周知，违约金有法定违约金和约定违约金之分，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。换言之，在没有约定违约金，或虽有约定但未约定违约金数额或计算方法的情况下，守约方有权向违约方主张等于违约所造成实际损失的法定违约金。在本案中，依《债权债务转移协议》，恒地公司在第一阶段的违约责任属于虽有约定但未约定具体赔偿额的情形，应适用《债权债务转移协议》第七条约定和合同法第113条规定；恒地公司在第二和第三阶段的违约责任属于有约定具体赔偿额（700万元）的情形，应适用《债权债务转移协议》第九条第1款约定，包括逾期办理房屋买卖备案手续和逾期交房二种违约责任情形，但受合同法第114条的限制。是故，原审判决以签订购房合同作为恒地公司承担违约责任的前提，显然是混淆了恒地公司可能发生违约的不同时间区间（阶段），进而导致未认定恒地公司在购房合同签订前存在的违约行为，未正确适用《债权债务转移协议》第七条约定和合同法第113条规定，适用法律错误。（二）黄水明向恒地公司主张按年利率6%计算的资金占用费事实依据充分。1、在2015年4月16日《股权转让协议》签订后的第30日（2015年5月15日），即应视为黄水明因向陈汉福转让恒地公司7%股权而对陈汉福享有700万元到期债权。2、依《债权债务转移协议》，在2015年4月16日，黄水明依约应向恒地公司支付购房款700万元的债务转移给陈汉福，致恒地公司对黄水明的购房款债权（实际尚未产生）消灭，黄水明对陈汉福的股权转让债权（约定到期日为2015年5月15日）也同时消灭，故应视为黄水明最迟已于2015年5月15日向恒地公司支付购房款700万元。3、在黄水明已支付购房款的情况下，恒地公司却未在合理的时间内与黄水明签订购房合同，更未将价值700万元的房产备案登记到黄水明名下及办理交房手续。在此有必要强调的是，不论是从《债权债务转移协议》约定的内容看，还是从情理的角度看，抑或是从恒地公司与其他原股东签订购房合同的实际情况看，在签订《债权债务转移协议》时，恒地公司、陈汉福及黄水明对购房合同的签订时间是有明确预期的，绝不应该过于迟延，更不应超过2015年----实际上，三方签订《债权债务转移协议》时，是以相应的购房合同已经签订为前提的（如鉴于1的表述，第六条第1项的约定等），只不过在具体操作过程中脱节了，因此，在《债权债务转移协议》签订的同时就签订购房合同才是三方的真实意思表示。4、恒地公司与黄水明双方未签订购房合同的原因在于以陈汉川、陈汉福为实际控制人的恒地公司拒绝签订，黄水明作为购房合同的权利人，没有理由故意拖延签订购房合同，更不会拒绝签订购房合同。事实上，黄水明此前依《债权债务转移协议》提起的诉讼就足以表明其在积极主张自己的权利，不可能拖延或拒绝签订购房合同；另外，在前次诉讼中，恒地公司及陈汉福并未提出未签订购房合同是因黄水明拒签的抗辩，足见黄水明没有过错。5、因黄水明付款但未取得对价房产，故必然产生资金占用费；而就资金占用费而言，黄水明主张按700万元为基数，参照民间借贷既未约定借期内利率又未约定逾期利率之情形适用的利率标准，自2015年5月16日起按年利率6%标准计至实际交房之日止，既有相应的法律依据，也符合情理。如上，恒地公司拒绝与黄水明签订购房合同是违约行为，恒地公司在主观上有过错，恒地公司的违约行为造成了黄水明的损失，且恒地公司的违约行为和黄水明损失结果之间存在因果关系，因此，黄水明主张资金占用费的请求事实依据充分，应予支持；也唯有这样，才能彰显公平正义。（三）黄水明要求陈汉福对恒地公司的违约责任承担连带清偿责任也有依据。《债权债务转移协议》第九条第二款约定陈汉福对恒地公司“各项违约责任”提供连带保证，结合该协议的上下文表述，陈汉福无疑应对恒地公司应向黄水明支付的资金占用费承担连带清偿责任。值得强调的是，《债权债务转移协议》第六条第3项约定陈汉福不得以黄水明的任何过错为由拒绝履行该协议约定的义务，可见股权转让和债权债务转移是建立在实际控制人陈汉福对恒地公司相关责任承担连带保证责任基础上的，只有陈汉福对恒地公司的责任承担连带责任，才符合黄水明签订《债权债务转移协议》的本意。 恒地公司、陈汉福辩称，由于黄水明未选房，《购房合同》未签订，恒地公司支付违约金的条件并未成就，陈汉福也不存在承担连带责任。况且，无法进行房屋备案登记是历史遗留问题所致，并非恒地公司、陈汉福故意所为。因此，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，恳请二审法院依法判决：驳回上诉，维持原判。理由如下：黄水明主张恒地公司、陈汉福从2015年4月26日起按照银行同期同类贷款利率年6%标准支付违约金至实际交房日止并承担连带责任，没有依据。一、黄水明不按约定进行选房，合同标的物不明确，未签订《购房合同》的责任在于黄水明，恒地公司无过错。1、根据黄水明与恒地公司、陈汉福签订的《债权债务转移协议》约定：黄水明与恒地公司另行签订《购房合同》。黄水明作为向恒地公司购买价值700万元房屋的购房者，其必须主动到恒地公司进行选房，才能进一步确定合同标的物以及双方的合同权利义务。因此，黄水明主动选房确定合同标的物是签订《购房合同》的必备条件。2、根据（2015）永民初字第2714号《民事判决书》、（2016）闽08民终1106号《民事判决书》可以充分证实：黄水明在2015年12月4日向法院起诉请求支付股权转让款，并没有主张签订《购房合同》，由此说明，黄水明根本就不想购房，也没有主动到恒地公司进行选房。综上，恒地公司、陈汉福认为：黄水明作为购房权利人，应当主动到恒地公司进行选房，确定合同标的物是签订《购房合同》的必备条件。因此，黄水明应当对其已经选房承担举证责任。二、恒地公司、陈汉福不存在违约行为，黄水明请求支付违约金不符合约定，没有依据。根据黄水明与恒地公司、陈汉福签订的《债权债务转移协议》第九条的约定，恒地公司承担违约责任的条件必须是自《购房合同》签订之日起一个月内办结房屋备案手续，但是这个条件并未成就。首先，黄水明未履行选房义务，合同标的物无法确定，导致《购房合同》无法签订，这是黄水明违约所致。其次，办理房屋备案手续的条件必须是签订《购房合同》，但是《购房合同》并未签订。因此，恒地公司不存在违约行为，黄水明要求恒地公司、陈汉福支付违约金的条件并未成就，恒地公司、陈汉福也不存在承担连带责任。三、无法进行房屋备案登记是历史遗留问题所致，并非恒地公司、陈汉福故意所为。1、原承包管理人黄勇管理期间存在水电安装工程款、消防安装工程款、混凝土款、钢材款、建筑工程款等未支付，陈汉福股权变更后，不仅承接了债务缠身的烂尾楼，还要应付接踵而来的诉讼案件，至今恒地公司与黄勇及相关施工单位、供货单位之间已经进行了数十起诉讼案件，纠纷依然未得到妥善解决。期间，恒地公司不但工地停工、楼房被法院查封保全，而且公司银行账户也被法院冻结，给恒地公司对涉案房屋顺利复工及经营管理均造成了重大障碍。2、由于公司的前股东兼原承包管理人黄勇（也是黄水明的隐名股东）拒不移交由其实际掌管的恒地公司的相关证件（包括公司五证、开发资质证书等重要证书的原件）、文书、印章、资料、财产，导致恒地公司申请涉案房屋备案登记证件不齐全。这一事实，有龙岩市永定区人民法院于2016年5月26日作出的（2015）永民初字第2713号《民事判决书》可证实。3、由于原承包管理人黄勇经营管理不善，导致涉案房屋（特别是3、5、6号楼）建设工程停工，后来一直处于烂尾楼状态至今未能竣工验收，导致住建局无法办理备案登记。从黄水明上诉请求的调整来看，属于变更诉讼请求。现黄水明主张的是要求恒地公司、陈汉福承担资金占用费，但资金占用费和违约金是不同的法律概念。黄水明在一审中并没有提出该诉请，现变更不符合程序。恒地公司、黄水明、陈汉福在2015年4月26日签订的《债权债务转移协议》体现黄水明的700万元的股权款转由陈汉福向恒地公司进行履行，黄水明向恒地公司主张购房债权。2015年4月26日《债权债务转移协议》签订之日起，黄水明对700万元的股权和资金不再享有权利，只有向恒地公司主张购房债权的权利，不存在资金占用的问题。且黄水明于2015年12月起诉，并没有主张购房债权，而是主张股权转让费，并且已经被驳回。《债权债务转移协议》被当时的审理法院认定为有效合同，债权债务已经抵销。黄水明的上诉请求不能成立，依法应当予以驳回。 黄水明向一审法院起诉请求：1.判令恒地公司与黄水明立即签订合同价值700万元的商品房买卖合同，并办理商品房预售合同备案登记。2.本案诉讼费用由恒地公司承担。诉讼过程中，黄水明向一审法院提出变更诉讼请求申请：1.判令恒地公司继续履行三方于2015年4月16日签订的《债权债务转移协议》，并向黄水明交付价值700万元的房产。2.判令恒地公司赔偿黄水明以700万为本金从2015年4月26日起至交付所有房屋之日止按年利率6%计算的违约金（暂计至2018年9月26日为1435000元）。3.判令陈汉福对上述诉讼请求承担连带责任。 一审法院经审理认定的事实：黄水明原系恒地公司股东之一，持有恒地公司7%的股权。2015年4月16日，黄水明与陈汉福签订《龙岩恒地房地产开发有限公司股权转让协议》，其中约定：1、黄水明同意将持有的恒地公司7%的股权以7000000元的价格转让给陈汉福，陈汉福同意按此价格及金额购买该股权；2、转让费7000000元应于股权转让协议签订之日起30内一次性付清。同日，黄水明与恒地公司、陈汉福签订《债权债务转移协议》，其中主要约定：1、黄水明与恒地公司另行签订《购房合同》，三方同意将购房合同项下的购房款债权与股权转让合同项下股权转让款相互抵消；2、恒地公司承诺自《购房合同》签订之日起一个月内办结房屋备案手续，否则支付黄水明违约金7000000元。3、陈汉福承诺，对购房合同项下义务提供连带保证责任。《股权转让协议》签订后，黄水明于2015年4月25日将所持恒地公司7%的股权变更至陈汉福名下，黄水明与恒地公司至今未签订《购房合同》。黄水明于2015年11月27日向永定区人民法院提起诉讼要求陈汉福支付股权转让款及恒地公司承担连带责任，永定区人民法院以（2015）永民初字第2714号民事判决书作出判决驳回黄水明的诉讼请求，龙岩市中级人民法院以（2016）闽08民终1106号民事判决书作出判决维持原判,二级法院判决书对以上事实均已作出认定。恒地公司目前开发的房地产项目是位于永定区高陂镇莲花工业园区的“恒地中央”楼盘，本案双方在庭审中已经确认恒地公司同意黄水明从该“恒地中央”楼盘未售房中选房，与其他股东选房条件一样，按照楼房中间层3600元/平方米的价格，每上一层加价50元，每降一层减价50元，选购总价7000000的房子。 一审法院认为，黄水明与陈汉福签订的《龙岩恒地房地产开发有限公司股权转让协议》，及黄水明与陈汉福、恒地公司签订的《债权债务转移协议》，均系当事人真实意思表示，合法有效且具备履行效力，协议各方均应恪守履行。该二份协议的签订达到了黄水明向恒地公司购买房屋的7000000元债务,和黄水明持有的恒地公司的7％股权以7000000元价格转让给陈汉福的债权合意抵销的目的，陈汉福不再向黄水明支付7000000元股权转让款，黄水明也无需再向恒地公司支付购房款。陈汉福在《债权债务转移协议》承诺自愿受让该转移的购房债务，恒地公司在该协议中第九条亦承诺：至购房合同签订之日起一个月内办结房屋备案手续，否则支付违约金7000000元。虽然黄水明与恒地公司并未实际签订《购房合同》，但股权转让债务已经转变为购房债务，该购房债务已得到签订协议的三方认可，并对房屋的备案作了约定，可以认定黄水明与恒地公司已经形成购房合意，对该购房债务的约定是有效的且必须履行的。据此，7000000元购房款应当由陈汉福直接向恒地公司支付，是否实际支付系恒地公司与陈汉福之间的另一法律关系，恒地公司只需向黄水明交付所购7000000元价值房屋。鉴于庭审中恒地公司一方已经表示同意向黄水明交付商品房，恒地公司应当向黄水明交付“恒地中央”楼盘尚未出售他人的具备交付条件的商品房，并按照双方约定的房屋单价每平方米3600元计算房款。《债权债务转移协议》第九条约定：“甲方承诺：自《购房合同》签订之日起一个月内办结房屋备案手续，否则支付乙方违约金700万。丙方承诺：对甲方（指恒地公司）履行《购房合同》项下义务提供连带责任保证，保证期间至房屋交付后二年，保证范围包括各项违约责任以及上述甲方承诺未及时办结房屋备案手续的违约金700万元。”房屋备案需要提交书面购房合同，上述协议约定恒地公司应当在《购房合同》签订之日起一个月内办结房屋备案手续，否则需要承担违约金，但至今恒地公司与黄水明未签订《购房合同》，恒地公司支付违约金的条件并不成就，因此，黄水明主张恒地公司支付违约金和要求陈汉福承担连带责任的请求，一审法院不予支持。陈汉福经一审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第四十五条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、恒地公司继续履行三方于2015年4月16日签订的《债权债务转移协议》，并于本判决生效后一个月内向黄水明交付位于“恒地中央”楼盘尚未出售他人的价值7000000元的房产（单价按楼房中间层3600元/平方米的价格，每上一层加价50元，每降一层减价50元）；二、驳回黄水明的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费70845元，由恒地公司负担60800元，由黄水明负担10045元。 二审经审理查明，各方均对一审认定的事实无异议，本院予以确认。 二审期间，各方均未向本院提供新证据。 根据双方当事人的诉辩以及在庭审中的陈述，本案双方的争议焦点是：被上诉人恒地公司向上诉人黄水明支付违约金的条件是否已经成就？如果已经成就，陈汉福是否应当要承担连带责任？对此，本院分析认定如下： 本院认为，本案三方当事人在《债权债务转移协议》第九条约定：“甲方（恒地公司）承诺：至购房合同签订之日起一个月内办结房屋备案手续，否则支付违约金7000000元。丙方承诺：对甲方履行《购房合同》项下义务提供连带保证责任…”办结房屋备案登记需要提交书面购房合同，而签订《购房合同》应先行选择确定需购买的房屋。上述协议约定被上诉人恒地公司应当在《购房合同》签订之日起一个月内办结房屋备案手续，否则需要承担违约金。但上诉人至今未与被上诉人恒地公司确定需购买的房屋，也未签订书面《购房合同》。故，黄水明上诉主张恒地公司支付违约金的条件尚未成就，其上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，黄水明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17715.00元，由上诉人黄水明负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  张煌忠 审判员  范文祥 审判员  陈水柏 二〇一九年三月二十六日 法官助理张婷婷 书记员吴姗姗 -10- -11-