河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终1001号上诉人（原审被告）：杨恩波，男，1946年10月27日出生，回族，住沧州市新华区。上诉人（原审被告）：王秀珍，女，1946年9月15日出生，回族，住址同上。以上二上诉人委托诉讼代理人：王敏，河北腾讯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王燕忠（曾用名王彦忠），男，1976年5月7日出生，汉族，住黄骅市渤海西路市，现居住沧州市红阳小区5-1-301。原审被告：宋曙燕，女，1972年6月19日出生，住沧州市运河区。原审被告：杨京立，男，1970年9月10日出生，回族，住沧州市新华区。原审第三人：河北壹加贰房地产经纪有限公司，住所地:石家庄市桥**中山西路**华银大厦**。法定代表人：赵玉瀚，该公司经理。原审第三人：卢清文，男，1974年2月17日出生，汉族，住沧州市沧县。上诉人杨恩波、王秀珍因与被上诉人王燕忠、原审被告宋曙燕、杨京立、原审第三人河北壹加贰房地产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司）、卢清文买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2017）冀0902民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨恩波、王秀珍的上诉请求：撤销一审，并依法判决驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，判决结果错误。理由如下：1、本案诉争的房屋为杨京立的平房拆迁补偿所得，平房为杨京立出资建设，平房的所有权人为杨京立一人，虽然房产证上登记的名字为上诉人，但是上诉人并没有实际处分的权利。所以，上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议没有法律效力。一审法院对此事实没有进行调查，显然是错误的。2、上诉人只收到房屋定金2万元和房款18万元。除此之外，上诉人没有收到其他任何房款。被上诉人主张剩余18万元购房款付给了宋曙燕，即视为给付了上诉人，这是完全错误的。其一、上诉人与宋曙燕没有任何法律上的关联；其二、上诉人没有委托宋曙燕代收购房款；其三、宋曙燕是否收到该18万元，并无证据证实。民法通则第66条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的，被代理人不承担民事责任。上诉人并没有委托宋曙燕收款，故无论被上诉人是否给付宋曙燕18万元房款，对上诉人均不产生法律效力。3、宋曙燕是否收到18万元购房款，上诉人并不知道。一审法院适用民法通则第66条“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”是完全错误的。上诉人更无需证明被上诉人与宋曙燕存在串通损害其利益的行为。4、按照房屋买卖合同第5条第1款第3项的约定，被上诉人交清全部购房款后才能要求交付房屋，被上诉人至今未交清购房款，己经构成根本违约，上诉人无义务交付房屋，上诉人可以退还被上诉人交付的购房款。5、由于被上诉人不按合同履行，根本违约，上诉人早己通知被上诉人解除合同，退还被上诉人交付的购房款。被上诉人王燕忠辩称，1、我方认可买卖协议，理由是我、壹加贰公司沧州解放西路分公司、杨京立、王秀珍、宋曙燕、杨恩波都在协议上签字。2、就剩余18万购房款的问题，上诉人的上诉理由不正确，上诉人自认收到了总共房款38万元，有一审录音可以证实。3、上诉人所诉我方违约不是正确的，是上诉人迟迟不给我钥匙，上诉人违约在先。4、上诉人没有按照合同履行，我方坚持要回房子。王燕忠向一审法院起诉请求：依法判令被告向原告交付禧福荷堂D区3号2501号房屋钥匙，并依照《房屋买卖合同》约定履行房屋产权过户等义务；依法判令被告向原告返还过渡安置费18000元；本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年4月7日，原告王燕忠作为购房人（乙方）与作为售房人的被告杨恩波、王秀珍（甲方）、作为中介方的第三人壹加贰公司沧州解放西路分公司签订合同编号为（2011）HB-CZH-M-0001154的《房屋买卖合同》一份，合同主要约定：“第一条房屋基本情况：1、甲方自愿将坐落在泛海时代D区1号2501（单元待定）的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方，乙方通过实地看房已对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋的基本情况如下：房屋所有权人为杨恩波、房屋性质为私产、……使用性质为住宅、配套设施为以开发商为准、特殊情况为开发商交房如不按合同延期交房所产生的过渡补偿金赔偿金应全部由乙方所有。第二条所有权保证条款：甲方保证对所出售的房屋具有完全的所有权、已经征得其他共有人的同意。并根据国家及本地区的相关政策能够上市交易，该项房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给乙方，并将该房屋实际交付给乙方使用。第三条成交价格：甲、乙双方协商后的实际成交价格为40万元，该房屋产权过户相关费用由乙方承担（该房屋产权过户费用的依据是指定评估机构对该房屋的评估价格），该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。第四条中介服务费：在签订本合同当时，乙方须向丙方交纳中介服务费人民币4000元。第五条购房款支付与房屋产权过户：1、由丙方协助办理过户手续和房款交接的付款约定：（1）在本合同签订的同时，甲方向丙方交付房屋产权证书，乙方向甲方交付定金人民币2万元，此后甲、乙双方准备办理房屋贷款、产权过户手续所需的全部资料，由丙方协助双方办理该项手续。（2）乙方支付其余房款的具体方式：定金2万元已交于甲方拿走，甲乙双方协商一致约定于此房款付款方式分三次，第一次定于2012年4月30日给甲方打首期房款18万元，第二次2012年5月30日之前打款18万元，剩余2万元待由甲方产权过户到乙方或乙方指定人名下当日再一次性付给甲方，甲方无条件再给乙方过户并提供相关证件，及签字事宜。待开放商通知下房证即日起甲方应保证在两个月之内过户到乙方或乙方指定人名下。过户所产生的甲方遗产税由甲方自行承担，与乙方无关。（3）待乙方交清全部购房款，而且该房屋过户手续及物业交接手续全部办理完毕，由丙方主持甲、乙双方验收、交接房屋，甲乙双方在房屋交接单上签字确认。……第六条合同权利义务：4、特殊约定：本合同第一条该基本情况由甲方提供，甲方应保证其真实有效，如有虚假不实承担违约责任。该房屋交房时间以开发商支付使用时间为准。如若甲方夫妻双方一方伤亡原因造成过户所产生的遗产税由甲方自己承担，与乙方无关。第七条违约责任：1、甲方违反本合同第二条的规定，无论新的房屋产权证书是否已经下发均应由甲方负责解决纠纷或争议，并向乙方支付本合同第三条约定成交价格的20%作为违约金，另外再赔偿给乙方及丙方造成的全部经济损失，乙方有权解除合同，要求甲方退还所收取的全部购房款，丙方所收中介费用不退。2、甲、乙双方保证对该房屋结构无拆改或拆改已得到相关管理部门的同意并持有合法、有效证件，若因此而影响办理过户手续，产生的一切后果及责任由责任方负责。……4、甲乙任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，或发生违反本条2、3款违约责任，均由违约方向本合同守约方支付本合同第三条确定的房屋实际成交价的12%作为违约金（违约金双方自行交接）。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。第八条免责条款：如因洪水、地震、地震和法律、政府、银行政策变化等不可抗力的原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第九条约定其它事宜：(1)开发商交付面积以实测面积为准，多出部分面积由乙方自行到开发商处交涉少于部分由甲方退于乙方（按成交价格退还）；（2）甲乙双方无论哪方违约由违约方承担丙方的中介费及相应的经纪损失；（3）该房屋以后无论升值与贬值双方不得违约，如有一方违约赔偿守约人10万元。第十条其他：……2、在由丙方协助办理过户手续的情况下，乙方取得新的房屋产权证书时本合同义务履行完毕。该合同甲方处有杨恩波、王秀珍按手印，乙方处有王燕忠的代理人卢清文书写的王彦忠、卢清文（代）并按手印，丙方处加盖有第三人壹加贰公司沧州解放西路分公司的合同专用章及经办人李俊红签名。2012年4月7日，杨恩波、王秀珍给卢清文出具收条一张，主要内容为：“今收到王彦忠（卢清文代理）交来购运河区泛海时代D区1号2501单元待定房屋定金￥20000（贰万元整）。”收款人处写有杨恩波、王秀珍名字并按有手印。2012年4月28日，杨恩波、王秀珍、宋曙燕出具收条一张，主要内容为：“今收到房款壹拾捌万元整”，收（少写一个“款”字）人处写有杨恩波、王秀珍、宋曙燕名字，其中宋曙燕名字上按有手印。2012年6月8日，宋曙燕给原告出具收条一张，主要内容为：“今收王燕忠购房款（泛海时代D区1号2501）壹拾伍万元整。”收款人处有宋曙燕名字并按有手印。当日，原告向被告出具欠条一张，主要内容为：“经甲乙双方协商一致约定于2012年4月7日与河北省沧州壹加贰房地产经纪有限公司签订买卖合同协商于开发商处开槽之日付于宋曙燕叁万元整。”该欠条有宋曙燕、王燕忠、李俊红签字盖手印，现该欠条由原告持有。2017年3月9日开发商通知交付争议房屋，由于被告领取了争议房产的钥匙，原告索要未果。另查明，原泛海时代D区1号楼已更名为禧福荷堂D区3号楼。一审认为，被告关于“被拆迁的房屋实际所有权为被告杨京立所有，虽然房产证名字是杨恩波和王秀珍，但是争议房产是原平房拆迁所得，平房是杨京立出资修建，但是登记在其父母名下。被告杨恩波和王秀珍没有实际处分的权利”的辩论意见，经查，首先，在庭审中经询问，被告方不能就关于被拆迁的平房是杨京立出资修建提供相应的证据；其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”故被告杨恩波、王秀珍的该项辩论意见不予采纳。被告关于“杨恩波和王秀珍只收到了房屋定金2万元和房款18万元。剩余15万元被告杨恩波和王秀珍没有实际收到”的辩论意见，经查，首先，原告王燕忠与被告杨恩波、王秀珍、第三人河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州解放西路分公司就争议房产所签订的《房屋买卖合同》中，原告所留的联系方式中有卢清文的手机号码也有王燕忠的手机号码，被告所留的联系方式中为杨京立的手机号码及宋曙燕的手机号码；其次，被告杨恩波、王秀珍认可于2012年4月28日收到的18万元购房款，也是由宋曙燕接收并在收到条上按手印确认的；第三，合同中约定第二次交付购房款18万元的日期为2012年5月30日之前，但被告方未能提供至开发商通知交房之前，其就该18万元购房款的交付向原告方问询或追讨的证据。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。”被告杨恩波、王秀珍未提供证据证实，其在宋曙燕于2012年4月28日收取原告方交付的18万元购房款后，对宋曙燕代收购房款的行为有否认的表示，且被告未提供证据证实原告存在与宋曙燕串通损害其利益的行为，故被告的该项辩论意见不予采纳。被告关于“原告主张的返还过渡安置费18000元没有事实和法律依据”的辩论意见，经查，原告王燕忠与被告杨恩波、王秀珍、第三人壹加贰公司沧州解放西路分公司就争议房产所签订的《房屋买卖合同》第一条房屋基本情况第2项该房屋的基本情况中约定“特殊情况为开发商交房如不按合同延期交房所产生的过渡补偿金赔偿金应全部由乙方所有。”但被告对原告关于其已领取因开发商延期交房产生的过渡补偿金赔偿金的陈述不予认可，原告也未举证证实其所称被告领取的过渡安置费的起止时间及金额，故对原告的该项诉请不予支持。被告关于“原告主张的违约金10万元没有事实和法律依据”的辩论意见，经查，原告王燕忠与被告杨恩波、王秀珍、第三人河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州解放西路分公司就争议房产所签订的《房屋买卖合同》中第九条约定其它事宜第3项约定：“该房屋以后无论升值与贬值双方不得违约，如有一方违约赔偿守约人10万元。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告诉请判令被告给付其违约金，被告不予认可，原告应就其实际损失承担举证责任，由于原告在本案中未就其实际损失提供证据，故对其该项诉请不予支持。被告关于“因原告不按照合同履行，被告已经口头通知原告解除合同，被告可以按照合同约定给付原告违约金，按照买卖合同第五条第1款第3项的约定，原告交清全部购房款后才能要求交接房屋，因原告至今未付清全部购房款，故被告无义务交付房屋”的辩论意见，经查，原告王燕忠与被告杨恩波、王秀珍、第三人河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州解放西路分公司就争议房产所签订的《房屋买卖合同》第五条第1款中约定：“（2）乙方支付其余房款的具体方式：定金2万元已交于甲方拿走，甲乙双方协商一致约定于此房款付款方式分三次，第一次定于2012年4月30日给甲方打首期房款18万元，第二次2012年5月30日之前打款18万元，剩余2万元待由甲方产权过户到乙方或乙方指定人名下当日再一次性付给甲方，甲方无条件再给乙方过户并提供相关证件，及签字事宜。待开放商通知下房证即日起甲方应保证在两个月之内过户到乙方或乙方指定人名下。过户所产生的甲方遗产税由甲方自行承担，与乙方无关。（3）待乙方交清全部购房款，而且该房屋过户手续及物业交接手续全部办理完毕，由丙方主持甲、乙双方验收、交接房屋，甲乙双方在房屋交接单上签字确认。”被告关于其未收到原告交付的应于2012年5月30日的购房款的辩论意见如前所述不能成立，剩余2万元购房款给付日期根据该约定，为被告方产权过户到原告或者原告指定人名下当日，双方未能按照约定在开放商通知下房证即日起两个月之内办理过户手续，是由于被告未予配合，因此，被告关于原告未能交清全部购房款因此其无义务交付争议房产的辩论意见不予采纳。被告关于“房屋面积比买卖合同上实际多出5平方米，所有的差价为被告交纳。”经查，原告王燕忠与被告杨恩波、王秀珍、第三人河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州解放西路分公司就争议房产所签订的《房屋买卖合同》第九条约定“其它事宜：(1)开发商交付面积以实测面积为准，多出部分面积由乙方自行到开发商处交涉少于部分由甲方退于乙方（按成交价格退还）”，被告提交2017年3月9日收据和《协议书》及收房费用通知单主张垫付的面积差房款等共计43490元，原告对此予以认可，表示可于被告杨恩波、王秀珍交房同时给付被告杨恩波、王秀珍上述垫付款，对此予以确认。原告王燕忠与被告杨恩波、王秀珍、第三人壹加贰公司沧州解放西路分公司就争议房产所签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行合同义务。被告杨京立、宋曙燕的名字虽然出现在原告王燕忠与被告杨恩波、王秀珍、第三人壹加贰公司沧州解放西路分公司就争议房产所签订的《房屋买卖合同》上，但经第三人壹加贰公司沧州解放西路分公司庭后核实，该合同底部四个名字（杨京立、宋曙燕、卢清文、王彦忠）为该公司员工书写，写这四个联系方式只是为了各方联系方便，被告杨京立、宋曙燕不是争议房产的所有人也不是在就争议房产所签订的《房屋买卖合同》中应承担交付及配合义务的主体。被告杨京立、宋曙燕经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，遂判决：一、被告杨恩波、王秀珍、第三人河北壹加贰房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内协助原告王燕忠办理沧州市新华区禧福荷堂D区3号楼2501号（原泛海时代D区1号楼2501号）的房屋过户事宜。二、原告王燕忠于沧州市新华区禧福荷堂D区3号楼2501号房产过户至其名下当日交付被告杨恩波、王秀珍剩余购房款2万元及被告杨恩波、王秀珍垫付的面积差房款等共计43490元。三、被告杨恩波、王秀珍在原告王燕忠交清全部购房款且办理完毕物业交接手续当日，在第三人河北壹加贰房地产经纪有限公司主持下向原告交付沧州市新华区禧福荷堂D区3号楼2501号（原泛海时代D区1号楼2501号）房产一套。四、驳回原告王燕忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，保全费5000元，共计9020元，由原告王燕忠承担1000元，由被告杨恩波、王秀珍承担8020元。本院审理过程中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉被拆迁的房屋登记系上诉人所有，上诉人与被上诉人就该被拆迁的安置房达成的房屋买卖合同亦载明了上诉人杨恩波、王秀珍的签字及手印，上诉人主张被拆迁的平房是其子杨京立出资修建及其没有实际处分的权利，没有事实基础和法律依据，本院不予采信。关于上诉人主张其只收到售房款定金2万元和房款18万元，并没有收到另外18万元房款的问题，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同载明了其子杨京立及宋曙燕的联系方式；二上诉人在认可收到18万元购房款（2012年4月28日）的收条亦载明由宋曙燕接收，由收到条为证，即上诉人认可宋曙燕代收购房款的行为。2012年6月8日，宋曙燕收到被上诉人购房款15万元,同时被上诉人向宋曙燕出具了约定在开发商开槽当日付另3万元的欠条，由收条、欠条可以证实。一审根据《中华人民共和国民法民法通则》第六十六条，认定宋曙燕在2010年4月28日之后收被上诉人购房款的行为视为上诉人同意，并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张被上诉人构成根本违约及解除房屋买卖合同，没有事实基础和法律依据，本院不予支持。综上所述，杨恩波、王秀珍的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4020元，由上诉人杨恩波、王秀珍负担。本判决为终审判决。审判长  胡希荣审判员  齐桂苓审判员  王兰英二〇一九年三月十九日书记员  刘书慧