常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初689号原告：中国工商银行股份有限公司常州钟楼支行，住常州市钟楼区水杉路御源林城商铺**。负责人：时成，该支行行长。委托诉讼代理人：吴昊，江苏常誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴剑，江苏常誉律师事务所律师。被告：方玉娥，女，汉族，1959年11月17日生，住常，住常州市div>被告：余洁，男，汉族，1958年12月11日生，住常，住常州市div>被告：常州凯悦房地产有限公司，住所地常州市钟楼区怀德中路**。诉讼代表人：常州凯悦房地产有限公司管理人（清算组）。委托诉讼代理人：祁栋，该公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：董平，该公司管理人工作人员。原告中国工商银行股份有限公司常州钟楼支行（以下简称工商银行）与被告方玉娥、余洁、常州凯悦房地产有限公司（以下简称凯悦公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴剑、被告凯悦公司委托诉讼代理人祁栋、被告方玉娥、余洁委托诉讼代理人董筱华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求：一、被告方玉娥、余洁立即偿还借款本金975282.07元、利息118027.56元，合计1093309.63元（利息暂计算至2018年11月21日），以及自2018年11月22日起按照合同约定继续支付利息至实际还清之日止；二、被告凯悦公司对上述债务承担连带责任；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告方玉娥、余洁向原告申请个人购房贷款，并与原告签订了《个人购房借款/担保合同》（以下简称借款合同）等，并约定了还款日期、借款利率等。凯悦公司作为保证人对上述债务承担连带保证责任。原告依约于2014年1月17日发放了110万元贷款。现被告未按期还款，已严重违反合同约定。被告凯悦公司作为保证人，应承担相应的保证责任。被告方玉娥、余洁辩称，本案工商银行与凯悦公司均存在过错，我没拿到房子，应当归还我还贷款8个月的钱。被告凯悦公司辩称，本案并不存在真实的商品房买卖合同关系，被告方玉娥、余洁未支付首付款，贷款也由凯悦公司支付。经审理查明，2014年1月6日，方玉娥作为借款人、余洁作为共同借款人、凯悦公司作为保证人与原告工商银行签订借款合同一份，向原告申请贷款110万元用于购买凯悦中心6幢丙单元1301室房产，贷款期限为15年，贷款利率执行浮动利率，即按照中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率执行。款项的支付方式为受托支付，借款人同意并授权原告将全部贷款直接划至凯悦公司账户。还款方式为按月等额本息，还款期数180期，借款人未按期归还贷款本息的，构成违约。若借款人未按约定期限还款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按照合同约定的利率基础上加收30%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，原告有权宣布合同项下的贷款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并有权要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。贷款人未实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。凯悦公司作为保证人在保证人处盖章，承诺对案涉贷款提供阶段性连带责任保证，即抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证之日止；或抵押权预告登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。抵押担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等。被告方玉娥、余洁在借款人、共同借款人处签字，被告凯悦公司在保证人处盖章。上述协议签订后，并未办理抵押登记手续。2014年1月17日，原告根据被告方玉娥委托，向凯悦公司发放贷款110万元。上述贷款发放后，至2018年11月21日，方玉娥的还款账户累计拖欠28期本息贷款，计本金975282.07元、利息118027.56元，合计1093309.63元未清偿。原告遂诉至本院，要求判如所请。再查明，2016年7月1日，本院作出（2016）苏0404民破1民事裁定书，裁定受理了凯悦公司破产清算一案。上述事实，由借款合同、借款凭证、个人贷款委托支付协议、欠款明细、（2016）苏0404民破1民事裁定书及当事人庭审陈述等证据予以证明。案件审理中，被告方玉娥、余洁陈述，本案买房是零首付，且不用还贷款，后来凯悦公司通知我退房，说有人要买，我就申请了退房，2014年11月10日审批下来了，我就认为房子和我没有关系了。被告凯悦公司、方玉娥确认其支付的购房贷款金额总计76904元。工商银行确认，截止2016年7月1日，被告方玉娥、余洁拖欠贷款本金982708.94元，利息0元未清偿。自2018年7月1日至2018年11月21日，工商银行共划扣方玉娥存款15433.58元用于归还本案欠款，其中归还本金部分7426.87元。本案的争议焦点为：1、案涉商品房买卖合同的效力如何确定？2、案涉借款合同的效力如何确定？本院认为，关于争议焦点1，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。虽然，凯悦公司与方玉娥、余洁签订了商品房买卖合同，双方作出了买卖商品房的意思表示；但是，双方签订上述合同的真实目的在于为凯悦公司套取银行资金。同时，从案涉借款由凯悦公司实际使用、凯悦公司为方玉娥、余洁代为归还银行贷款的行为来看，凯悦公司与方玉娥、余洁是故意作出虚伪表示，相互通谋，通过签订商品房买卖合同来为凯悦公司融资。因此，凯悦公司与方玉娥、余洁以虚假意思表示签订商品房买卖合同的行为无效，案涉商品房买卖合同应属无效合同。关于争议焦点2，行为人、相对人不得以伪装行为无效对抗善意第三人。凯悦公司为了融资目的与方玉娥、余洁恶意串通签订商品房买卖合同，并以方玉娥、余洁的名义向工商银行申请贷款。对此，凯悦公司或方玉娥、余洁并未提供证据证明将上述情况告知了工商银行或者工商银行系知道或者应当知道，在此情形下，工商银行是善意第三人。故而凯悦公司与方玉娥、余洁不能以其签订商品房买卖合同行为的无效对抗方玉娥、余洁与工商银行签订借款合同的行为，案涉借款合同应为有效合同。现因方玉娥、余洁未能按期归还贷款本息，工商银行有权宣布合同提前到期，要求方玉娥、余洁偿还结欠的借款本金并支付相应利息。因凯悦公司为方玉娥、余洁的上述借款合同提供了阶段性担保，自应按合同约定承担相应的连带保证责任。本院于2016年7月1日裁定受理了凯悦公司破产清算一案，被告方玉娥、余洁截止2016年7月1日计本金982708.94元未清偿，故本院确认截止2016年7月1日，工商银行对凯悦公司享有982708.94元的债权。因工商银行又继续划扣方玉娥的部分款项用于归还欠款，相应金额应予扣除，故本院确认截止2018年11月21日，工商银行享有对凯悦公司贷款本金975282.07元的债权。因案涉商品房买卖合同无效，故对于被告方玉娥、余洁支付的贷款本息合计76904元，应由凯悦公司返还，为减轻当事人诉累，本院对此一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告方玉娥、余洁于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司常州钟楼支行贷款本金975282.07元、利息118027.56元，合计1093309.63元（利息暂计算至2018年11月21日）；并按照借款合同约定继续负担自2018年11月22日起至实际付清之日止的利息；二、确认被告常州凯悦房地产有限公司对上述债务在本金975282.07元的范围内承担连带清偿责任；三、确认被告常州凯悦房地产有限公司返还方玉娥、余洁76904元。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司常州钟楼支行其他诉讼请求。本案案件受理费14640元（原告已预交），由被告方玉娥、余洁负担7320元、由被告常州凯悦房地产有限公司负担7320元（原告同意其预交诉讼费中由被告负担部分，由被告直接向其支付，本院不再退还），被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接交付原告中国工商银行股份有限公司常州钟楼支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。(此页无正文)审 判 长  马胜强人民陪审员  王志刚人民陪审员  戴晓燕二〇一九年三月十一日书 记 员  韦若冰