广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤02民终1819号上诉人（原审被告）：南雄市华瑞房地产开发有限公司，住所地：广东省南雄市雄州街道城市花园****门店。法定代表人：邝运坚，总经理。委托诉讼代理人：陈万钊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：房海群，广东粤北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾祥政，男，1952年10月20日出生，汉族，住广东省南雄市。委托诉讼代理人：张育华，广东众同信律师事务所律师。上诉人南雄市华瑞房地产开发有限公司（以下简称华瑞房地产公司）因与被上诉人曾祥政房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南雄市人民法院（2018）粤0282民初614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人华瑞房地产公司的委托诉讼代理人陈万钊、房海群，被上诉人曾祥政的委托诉讼代理人张育华到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。华瑞房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判华瑞房地产公司协助曾祥政办理产权证，办证费用按国家规定各自负担，驳回曾祥政的其他诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）华瑞房地产公司开发涉案房产项目有合法的土地使用手续，经过了竣工验收，产权清晰，也已经交给曾祥政使用多年。涉案商铺不存在土地使用手续不健全等不能办证的情况，而未能按时办理产权证的原因是曾祥政没有将应由其提供的相关办证材料及时交给华瑞房地产公司，导致华瑞房地产公司无法按时递交完整的办证资料。（二）双方签订的拆迁安置补偿协议约定，超出置换面积部分的办证费用由曾祥政负担，但是在提交办证资料时，曾祥政却不愿意承担任何费用，也不提供完税凭证，造成办证部门不受理。华瑞房地产公司已经履行了通知义务要求曾祥政及时提供相关资料，但曾祥政不予配合。因此，曾祥政应自行承担未能按时取得产权证的责任，而华瑞房地产公司在协助办证上并没有违约行为。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》错误，因为该解释在第一条已经明确规定了适用范围是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售、买受人支付价款的合同，而本案所涉合同是房屋拆迁安置补偿合同，一审法院不应适用上述司法解释。（二）华瑞房地产公司与曾祥政在房屋拆迁安置补偿协议中约定超出置换面积的部分视为曾祥政购买的部分，应由曾祥政承担相应的税费。由于曾祥政在办证时反悔不愿意承担相应税费导致未能及时办证，华瑞房地产公司不应当承担逾期办证的违约责任。退一步说，即使华瑞房地产公司应承担逾期办证的违约责任也应该以曾祥政实际缴纳的购房款作为计算违约金的基数，而一审法院以房屋价值作为计算违约金的基数没有任何依据。综上，华瑞房地产公司愿意协助履行办证义务，事实上华瑞房地产公司也一直在履行上述义务，但至今未能办理产权证的原因是比较复杂的，曾祥政也有相应的责任。只要曾祥政能够提供齐全的材料，华瑞房地产公司会依约尽快履行递交办证材料的义务，因此，华瑞房地产公司不应当承担逾期办证的违约责任。曾祥政辩称：一审法院认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，应当驳回华瑞房地产公司的上诉，维持原判。华瑞房地产公司称是因为曾祥政未提交办证材料和交纳费用造成逾期办证，虽然曾祥政的置换面积从43.6㎡增加到了48㎡，但到目前为止，曾祥政接收的文件中只陈述余下5000元在办证时交清的，即使有费用超出也不能够作为华瑞房地产公司逾期办证的理由。超出的面积只是有效的一部分，华瑞房地产公司应该要先办证，然后向有超出面积部分的业主追索办证的费用，不应影响整个房地产项目的办证进度。更何况到目前为止，华瑞房地产公司没有通知过曾祥政提交办证材料补交办证费用。曾祥政为了办证，不仅仅向南雄市人民政府、南雄市房管局、南雄市建设局，还向广东省人民政府和中央巡视组打电话投诉要求办证，曾祥政不可能不积极提交办证材料及补交相关费用。华瑞房地产公司的陈述完全不符合常理。南雄市人民法院已经生效的（2013）韶雄法民一初字第214号民事判决已经确认了相关的办证事实，认定华瑞房地产公司存在违约，该生效法律文书可以作为认定本案事实的依据。华瑞房地产公司的上诉意见与事实不符，应该予以驳回。曾祥政向一审法院起诉请求：1.判令华瑞房地产公司在30日内为曾祥政办理位于南雄市××大楼××号门店的不动产权证；2.华瑞房地产公司应赔偿曾祥政逾期办证违约金，违约金以房屋总价款352650元为基础，按2015年中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即7.125%从华瑞房地产公司违约时计至华瑞房地产公司履行合同义务办理不动产权证交付给曾祥政止；3.本案的诉讼费由华瑞房地产公司负担。一审法院查明：2010年11月21日，曾祥政与华瑞房地产公司签订《拆迁安置协议》，曾祥政以门店置换得到华瑞房地产公司承建的龙祥园XX栋XX号门店。其中，龙祥园A1栋1号门店根据（2013）韶雄法民一初字第214号民事判决书以每平方米7500元计，被拆迁的房屋造价为43.6㎡×7500元/㎡＝327000元，曾祥政、华瑞房地产公司双方于2013年9月23日签订《接收门店证明》，约定经建设局有关部门备案后360个工作日内办理好门店房产证，按每个月21.75个工作日推算，要在2015年2月10日前办理好房产证。曾祥政接收门店使用至今都因华瑞房地产公司不愿承担税费未办得房产证，该门店产权经该院到房管部门查询，是已办理初始登记确认了权属人为华瑞房地产公司。一审法院认为：曾祥政、华瑞房地产公司签订的《拆迁安置协议》是双方真实意思表示，且符合法律规定，合法有效，双方应按协议履行。本案中，华瑞房地产公司未按约定在期限内承担税费办理好房产证给曾祥政，存在违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”华瑞房地产公司应从2015年2月10日起以房款总额327000元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付利息，承担违约责任。因此，曾祥政诉求华瑞房地产公司办理好门店的不动产权证并承担违约责任，该院予以支持。华瑞房地产公司经该院传票传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证和抗辩的权利，不影响本案的审理。据此，一审法院依照《中国人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，于2018年7月24日作出（2018）粤0282民初614号民事判决：一、南雄市华瑞房地产开发有限公司应在判决生效三十日内协助办理好南雄市××大楼××号门店的不动产权证给曾祥政；二、南雄市华瑞房地产开发有限公司应承担房款总额327000元从2015年2月10日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至判决生效时的利息计付给曾祥政的违约责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由南雄市华瑞房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。华瑞房地产公司向本院提交以下证据：1.2014年1月16日的公告照片，拟证明华瑞房地产公司于2014年1月16日在涉案房产所在地贴出公告通知需要办证的业主提交有关材料，包括本人身份证明以及户主本人计划生育证明；2.2014年3月16日的公告照片，拟证明华瑞房地产公司于2014年3月16日再次贴出公告通知需要办证的业主提交有关材料，而且列明了需提交材料的拆迁户姓名，其中包括了曾祥政；3.曾祥政的《广东省房地产权登记申请书》复印件，拟证明华瑞房地产公司于2012年3月15日曾帮曾祥政向登记机关提交过办证资料，但因缺少生育证明所以被退回来了；4.华瑞房地产公司关于未参与一审庭审的说明，拟证明一审未应诉的原因；5.涉案房产所在龙祥园A1栋的《竣工验收备案表》，拟证明涉案房产所在龙祥园A1栋于2013年12月31日完成竣工验收备案。曾祥政向本院提交以下证据：1.南雄市住房和城乡规划建设局于2018年4月19日作出的《关于马百胜等人信访问题的答复意见》，拟证明不存在华瑞房地产公司所述不能办证的问题，在答复意见已经写明华瑞房地产公司表示在2018年5月10日前会准备好相关的办证资料；2.南雄市阳光公益协会组织机构代码证网上查询结果，拟证明华瑞房地产公司提供的张贴公告的相片是虚假的，其公告落款时间是2014年3月，但相片中显示的公益箱是由南雄市阳光公益协会设立的，而南雄市阳光公益协会是在2015年2月6日才成立，不可能在2014年就放置公益箱在华瑞房地产公司张贴公告处。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曾祥政对华瑞房地产公司提交的证据质证称：对证据1、2的真实性、合法性、关联性有异议，两份公告是由华瑞房地产公司自行制作的，无法确认贴在哪里，也无法确定张贴的时间，不能作为证据来使用。且其中一张照片显示公告的时间是2014年3月份，但是照片中的小孩身穿短袖，明显不符合常理。照片中显示的公益箱也是由2015年成立的南雄市阳光公益协会放置的，根本不可能出现在2014年张贴公告时；对证据3的真实性、合法性没有异议，该证据恰好说明曾祥政履行了配合提交办证材料的义务，至于华瑞房地产公司提交了办证材料给相关部门后为什么没有办到证，华瑞房地产公司应该要提交相关部门的回复或者不予办证的情况说明，而华瑞房地产公司并未能提供相关材料，足以证明是华瑞房地产公司的责任导致至今未能办证；对于证据4的情况说明，华瑞房地产公司说明是由于其工作人员的原因导致未到一审法院进行应诉，该过错就应当由华瑞房地产公司自身去承担，而且曾祥政多年来一直向不同的部门投诉、控诉，华瑞房地产公司不可能不知晓，而且华瑞房地产公司也多次到相关部门接受调处；对证据5没有异议。华瑞房地产公司对曾祥政提交的证据质证称：对证据1的真实性没有异议，但对证明目的有异议，实际上在答复意见也说明双方是对税费承担问题没有达成一致意见所以至今未能办理房产证；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到曾祥政的证明目的。二审中，华瑞房地产公司于2018年12月21日向本院申请调取叶际庭、廖德兰、吴道秋、卢国强、吴小红、赖迟生、郭世喜等七人的不动产登记资料，拟证明曾祥政没有办理房地产权证的原因是曾祥政没有交齐相关办证资料，而叶际庭、廖德兰、吴道秋、卢国强、吴小红、赖迟生、郭世喜等七人在收到华瑞房地产公司补交资料的公告通知后及时补交了有关办证资料就都办理了房地产权证。本院依华瑞房地产公司的申请向南雄市不动产登记中心调取了叶际庭、廖德兰、吴道秋、卢国强、吴小红、赖迟生、郭世喜等七人的《不动产登记资料查询结果证明》，显示叶际庭、廖德兰、吴道秋、卢国强、吴小红、赖迟生、郭世喜等七人位于龙勾巷西侧龙祥园XX幢的房屋分别于2015年7月28日、2015年9月23日办理了不动产登记。曾祥政对于华瑞房地产公司申请调取的证据质证称：叶际庭、廖德兰、吴道秋、卢国强、吴小红、赖迟生、郭世喜等七人的《不动产登记资料查询结果证明》与本案无关，不能证明华瑞房地产公司有通知曾祥政补交办证资料，华瑞房地产公司提交的公告照片明显作假。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：对于华瑞房地产公司提交的公告照片，系华瑞房地产公司单方面制作，在曾祥政不予认可且无其他证据佐证的情况下，本院难以确认其真实性，亦难以确认其证明目的。对于华瑞房地产公司提交的曾祥政的《广东省房地产权登记申请书》，考虑到华瑞房地产公司提交的《广东省房地产权登记申请书》没有登记机关的接收证明，不能证明华瑞房地产公司曾于2012年3月15日向登记机关提交过曾祥政房屋的办证资料，且根据本案查明情况涉案门店所在龙祥园A1栋于2013年12月31日才完成竣工验收备案，华瑞房地产公司不可能在2013年12月31日之前向登记机关提交过曾祥政房屋的办证资料，本院不予确认该证据的真实性及证明目的。对于华瑞房地产公司提交的涉案房产所在龙祥园A1栋的《竣工验收备案表》的真实性以及曾祥政提交的《关于马百胜等人信访问题的答复意见》的真实性，本院予以确认。对于曾祥政提交的其他证据以及华瑞房地产公司申请法院调取的证据的关联性，本院不予确认。对一审法院查明认定的事实，（2013）韶雄法民一初字第214号民事判决并没有认定涉案龙祥园XX栋XX号门店以7500元/㎡计算房屋造价。曾祥政被拆迁房屋造价为327000元（43.6㎡×7500元/㎡）系曾祥政单方面的主张，并没有在双方签订的《拆迁安置协议》中进行约定，一审法院查明认定上述事实缺乏依据，本院不予确认。对一审法院查明认定的其他事实，本院予以确认。本院另查明，2010年11月21日，华瑞房地产公司（甲方）与曾祥政（乙方）签订《拆迁安置协议》中约定曾祥政以被拆迁门店（43.6㎡）置换华瑞房地产公司龙祥园XX栋XX号门店（48㎡），超出面积5㎡，曾祥政按照8000元/㎡的价格向华瑞房地产公司购买。《拆迁安置协议》第五条约定：“新房屋办理房屋产权证、土地使用证，乙方原已办证的只收证件工本费；超出面积部分及需要更名及无办理土地使用证、房产证的按规定收费，费用由乙方负担。协议签定时乙方需将房产证、土地使用证交于甲方。（注：乙方有完整用水证、用电证，水电办证由甲方负责，费用由甲方负责）”第六条约定：“甲方在新建龙祥园A1栋大楼验收后180个工作日之内办理房屋产权证、土地使用证交乙方。”2013年9月23日，曾祥政签署《接受门店证明》：“本人拆迁回迁安置同意接受龙祥园A1栋1号门店面积：47.02㎡，超出面积3.42㎡×8000元＝27360元，此房办理房产、土地证由建设局部门验收备案后360个工作日办好。”本院再查明，南雄市人民法院在林瑶、林婷诉马百胜、华瑞房地产公司（2013）韶雄法民一初字第214号侵权责任纠纷一案（以下简称214号案）中查明，2001年10月，马百胜、林瑶、曾祥政、曾祥政、谢崇新等人共同出资，由马百胜出面投标，以2320000元购得原南雄商业局五金公司红峰商场，该商场包括大街铺面8间、进龙勾巷铺面1间、仓库1间（仓库占地253.84㎡，仓库建筑面积187.6㎡）。因仓库只能从马百胜购得的铺面出入，林瑶、曾祥政、曾祥政、谢崇新等共同出资人同意仓库由马百胜临时使用，办理产权登记时也只登记在马百胜一人名下。2010年5月26日，马百胜在未征得其他共有人的同意下，擅自与华瑞房地产公司签订拆迁安置协议，拆迁补偿的房产包括马百胜个人所有的房产及与林瑶、曾祥政、曾祥政、谢崇新等人共有的仓库在内，该协议安置补偿对象只是马百胜，未涉及其他共有人。协议签订后，仓库随即被拆除。林瑶、林婷于2013年8月8日以马百胜的行为导致其享有仓库12.5%份额灭失提起214号案，要求马百胜、华瑞房地产公司予以赔偿。在214号案中，南雄市人民法院另查明，南雄市人民政府于2010年8月11日公布的“南雄市城镇国有土地基准地价标准”，被拆除的仓库地段位于光明西路，其商业用地价格区间为7100元/㎡。南雄市人民法院在214号案中认为，因被拆除仓库已灭失无法进行价格评估，结合南雄市城镇国有土地基准地价标准，原仓库使用性质、结构及南雄市车库销售的市场价格，酌定华瑞房地产公司按照7500元/㎡的价格标准对林瑶、林婷享有的仓库份额进行补偿。214号案民事判决现已发生法律效力。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，针对本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：华瑞房地产公司应否承担逾期办证违约责任。本案中，华瑞房地产公司与曾祥政于2010年11月21日签订的《拆迁安置协议》是双方真实意思表示，并无违反法律规定，应属合法有效。双方均应按照协议履行各自义务。双方对于一审法院认定华瑞房地产公司应在2015年2月10日之前办好涉案门店的房地产权证给曾祥政均未提出异议，而根据本案查明情况，龙祥园XX栋XX号门店的房地产权证至今未办好给曾祥政。华瑞房地产公司辩称未能按时办理产权证的原因是曾祥政没有及时提供相关办证材料给华瑞房地产公司，导致华瑞房地产公司无法按时递交完整的办证资料，但华瑞房地产公司并未能提供充分证据证明其主张。华瑞房地产公司称曾于2014年1月16日、2014年3月16日张贴公告通知包括曾祥政在内的部分业主补交办证材料，但华瑞房地产公司仅提供其单方面制作的公告照片，本院难以采信。至于华瑞房地产公司称因曾祥政不愿意承担超出置换面积部分的办证费用导致未能办证的主张，由于华瑞房地产公司并未提交证据证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”的规定，本院亦不予支持。因此，由于华瑞房地产公司违反约定未按时办理涉案龙祥园XX栋XX号门店的产权证，且未能提供充分证据证明非因其原因造成违约，曾祥政要求华瑞房地产公司为其办理涉案龙祥园A1栋1号门店的不动产权证并承担违约责任，有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当。对于违约金计算标准，虽然本案双方签订的是《拆迁安置协议》，但涉案龙祥园XX栋XX号门店属于华瑞房地产公司开发的商品房性质的房屋，只不过曾祥政系以产权置换的方式抵充部分房屋购买对价，因此，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，由于双方在《拆迁安置协议》及《接收门店证明》中没有约定逾期办证违约金的计算标准，本案逾期办证违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。考虑到双方签订的《拆迁安置协议》约定，曾祥政系以8000元/㎡的对价购买涉案门店超出置换面积部分，现曾祥政仅主张按照7500元/㎡的价格乘以其被拆迁门店面积43.6㎡作为其已付购房款总额来计算逾期办证违约金并未超出合理范围，因此，一审法院支持曾祥政的主张以327000元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算本案逾期办证违约金并无不当。至于违约金计算期限，曾祥政主张从华瑞房地产公司违约之日起计至华瑞房地产公司履行合同义务办理不动产权证交付给曾祥政止。但是，曾祥政在2015年2月10日合同约定的办证义务履行期限届满时即已知道华瑞房地产公司存在逾期办证的违约行为，曾祥政应当及时按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，要求华瑞房地产公司在合理期限内继续履行办证义务并承担逾期办证的违约责任。但曾祥政却怠于行使权利直至2018年4月27日才提起本案诉讼主张权利，导致其损失一直在不断扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，本院对其未采取适当措施扩大的损失部分不予支持。综合考虑本案实际情况，参照中国人民银行同期逾期贷款利率以及本地经济发展水平，本院酌情确定华瑞房地产公司在继续履行办证义务的同时向曾祥政支付逾期办证违约金60000元。综上所述，华瑞房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南雄市人民法院（2018）粤0282民初614号民事判决第一项；二、撤销南雄市人民法院（2018）粤0282民初614号民事判决第三项；三、变更南雄市人民法院（2018）粤0282民初614号民事判决第二项为：南雄市华瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向曾祥政支付违约金60000元；四、驳回曾祥政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费275元，由曾祥政负担。二审案件受理费550元，由南雄市华瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  神玉嫦审判员  黄颖红审判员  梁晓芳二〇一九年三月十八日法官助理杨瑜书记员陈灿