山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终832号上诉人（原审被告）：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：曹萍萍，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐孝波，男，1987年9月23日出生，汉族，住山东省费县。委托诉讼代理人：房爱静，山东德康律师事务所律师。上诉人济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称东城帝华公司）因与被上诉人徐孝波房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初9653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。东城帝华公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.全部诉讼费由徐孝波承担。事实与理由：一、《补充协议》并非东城帝华公司的真实意思表示，一审判决不应将《补充协议》确定的违约金标准作为定案依据。东城帝华公司是一家正常经营且有楼盘在售的开发商企业，在业主围堵售楼处、严重影响其正常销售经营的情况下，已经遭受到了客观损失且如果不能尽快与业主达成妥协，势必会导致更大的经济损失，迫于这种现实压力，东城帝华公司与业主签订了畸高的违约金标准，即双方将之前经真实合意并经网签备案的商品房买卖合同中约定的违约金标准提高了十数倍之多，即便按照日常客观逻辑，也可以合理推断违约金条款的变更存在胁迫情形。本案中，业主先是通过群体性事件给政府和开发商施加压力，迫使东城帝华公司妥协，签署了严重加重己方责任的不平等条款，然后再以此不平等条款诉诸法律，寻求所谓的“公力救济”，从而获取过额的违约回报。一审判决在此情况下援引《补充协议书》并作为定案依据，反而相当于是鼓励法外救济，失去了法院判决的社会引导功能。二、本案中，在违约金约定畸高的情况下，一审判决应当对买受人的实际损失进行实体审查并酌情调整违约金。1、违约金适用“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，但一审判决以东城帝华公司主动调整违约金的计算方式，系对其违约后果的预期判断，最终未予调减。根据合同法第113条、第114条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条等相关规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。我国对违约金适用“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，守约方也不应通过违约金的约定获得合同法规定的实际损失（包括可期待利益）之外的额外收益。具体到本案，违约金的计算应从基于合同未正常履行，业主所损失的其应当获得的预期利益角度考虑，以东城帝华公司的逾期交房行为给业主造成的实际损失为基础进行计算。但一审法院忽视东城帝华公司签订补充协议变更违约金计算方式的客观背景，以东城帝华公司“自愿”在《补充协议书》中调整违约金的计算方式，系对其违约后果的预期判断，不违反法律、行政法规的强制性规定，进而支持了徐孝波主张的按已付房款日万分之三的比例承担逾期交房违约金的诉讼请求。东城帝华公司认为，合同法第113条、第114条就损害赔偿范围以及违约金调整作出的具体规定，其适用的前提是“合同相对方因违约所造成的损失”与“约定违约金”之间是否存在差异，并不受到当事人真实意思表示是否一致等情况的约束，并不是说，缔约双方只要认可违约金计算方式，不管违约金比例的约定多高，均无权再向人民法院申请调整，这也严重背离了合同法的立法本意。2、东城帝华公司已经提出了要求调减违约的抗辩事由并举证，一审判决应当实体审查东城帝华公司因逾期交房给徐孝波造成的实际损失。涉及逾期交房类似案件中，业主的损失应为不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权能，该利益的替代即房租损失。另参照济南市中级人民法院（2016）鲁01民终1170号民事裁定书一并在“中国裁判文书网”公示的济南市中级人民法院内函意见：（1）双方当事人签订的商品房买卖合同约定逾期交房每日按购房款总额的万分之三计算。业主请求开发商按合同约定支付逾期交房违约金，开发商以双方约定的违约金过高为由请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，本案应查明开发商因逾期交房给业主造成的实际损失，进而认定约定的违约金是否过高，如果过高可依法进行调整。（2）认定损失时可参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准确定，必要时可依当事人申请进行评估。本案中徐孝波仅依补充协议约定主张违约金，但并未提供证据证明东城帝华公司逾期交房给其造成的实际损失，而东城帝华公司提出违约金过高的抗辩事由，且提供了多家房屋中介机构关于周边小区房屋租金标准的相关证据，充分证明日万分之三的违约金标准已经数倍于周边房屋的租金价格。退一步讲，一审判决认定“惩罚性违约金不以损失的实际发生为必要，且上述约定违约金标准并不超过合理范围，故本院对此不再予以调整”，该认定缺乏基本的事实依据，因为一审法院根本没有实质性审查徐孝波因为逾期交房而遭受的经济损失，即一审法院没有任何参照尺度或者认定标准确认其所谓的“合理范围”区间，更遑论约定违约金标准是否存在超过合理范围的情形了。3、本案系群诉案件，另案中一审法院基于案件审理需要，也自相关房屋中介机构调取了周边楼盘的租金标准。本案仅为群诉案件中的个案，随着其他群诉案件的审理，在东城帝华公司举证证明周边楼盘租金标准的基础上，一审法院基于案件审理需要，也依职权向唐冶街道辖区内的“齐鲁楼市”、“21世纪不动产”等房屋中介机构调取了周边楼盘（毛坯房）的租金标准，该租金标准明显低于补充协议约定的违约金标准。但在本案中，一审判决在没有实质性审查买受人实际损失的情况下，对东城帝华公司调整违约金的主张不予支持，明显超过了“弥补守约方利益损失”的限度，于法无依。三、本案开庭审理之后，东城帝华公司也以书面形式再次向买受人发送了入住通知书。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求法院依法改判或发回重审。徐孝波辩称，一、本案中的补充协议是东城帝华公司与徐孝波双方在东城帝华公司一再违约、协商一致的情况下签订的，是双方的真实意思表示，不存在任何胁迫，所以本案中的补充协议是合法有效的，在补充协议中有关违约金的规定也是双方应遵守和履行的。二、在本案中东城帝华公司违约是事实，东城帝华公司应为自己的违约行为承担违约责任，违约责任是对不守约方的惩罚，它不以实际损失的发生为前提，补充协议中的违约金主要是体现了惩罚性同时兼具补偿性。东城帝华公司在已经存在逾期交房的情况下，再次签订补充协议，变更了交房时间，并重新约定了逾期不交房的违约金标准，系其对再次违约后果的预期判断，现东城帝华公司再次违约，违约金更多的体现了惩罚性，不应予以调低。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律证确，请二审法院维持一审判决。徐孝波向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告交付合同约定的房屋、地下室（因被告已履行交房义务，原告当庭撤回该项诉讼请求）；2.判令被告支付原告逾期交房违约金（以628296元为基数，自2017年10月31日至2018年11月20日，按日万分之三计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告徐孝波（买受人）于2015年5月16日与被告东城帝华公司（出卖人）分别签订了合同编号为销售（字）201514800451、201514800600的《济南市商品房买卖合同》各一份，约定：买受人购买出卖人开发的位于济南市历城区唐冶新区土河以东、围子山路西侧、文苑路北侧的帝华鸿府（西区）的房屋，地下室，商品房预售许可证号为济建预许**。出卖人应在2016年10月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。上述合同签订后，原告徐孝波如约履行了付款义务。2016年11月15日，被告为原告出具增值税普通发票两份，载明原告所购商品房及储藏室（地下室）价（地下室：594574元、33722元。后因被告东城帝华公司未按合同约定向原告徐孝波交付房屋，经双方协商，于2016年11月9日签订《补充协议书》，约定：一、依据双方于2015年5月16日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201514800451、201514800600），买受人购买帝华鸿府西区，总房价款（包含地下室，不包含地下车位）人民币￥628296元。因帝华鸿府西区工程逾期竣工，出卖人未能按合同约定期限向买受人交付商品房，现双方协商，一致同意对上述合同中的交房期限予以延期，买受人同意出卖人于2017年10月30日向买受人交房。二、自2016年10月31日起至出卖人向买受人发出的交房通知书上载明的交房之日，至迟不超过2017年10月30日为止，出卖人以双方签订的编号为销售（字）201514800451、201514800600的《济南市商品房买卖合同》约定的总房款￥628296元为基数，按日万分之一点五向买受人支付违约金。三、若交房时间再次延迟，自2017年10月31日起至出卖人向买受人发出交房通知书上载明的交房之日止，出卖人以总房款628296元为基数，按日万分之三向买受人支付违约金。四、……出卖人与买受人于2015年5月16日签订的编号为销售（字）201514800451、201514800600的《济南市商品房买卖合同》第九条中关于违约金的约定作废，最终赔偿违约金计算方式及金额以本次签订的补充协议书为准。……七、本协议履行过程中若发生争议，任何一方均可向出卖人所在地人民法院提起诉讼。《补充协议书》签订后，被告东城帝华公司依据补充协议书约定按总房款的日万分之一点五的标准向原告支付了2017年10月31日之前的违约金。补充协议约定的交房日期届至后，被告仍未能履行交房义务，原告要求交房并支付违约金未果，为此引起诉讼。另查明，至本案一审法庭辩论终结前，被告东城帝华公司已取得2号楼《分期竣工综合验收备案证明》，并已向原告邮寄交付了交房通知书，通知书载明的收房日期为2018年11月20日，原告徐孝波于2018年11月23日完成收房。一审法院认为，原告徐孝波与被告东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但东城帝华公司未能在约定期限内向原告交付房屋，其行为构成逾期交房违约。在此情况下，双方签订了《补充协议书》，该《补充协议书》系东城帝华公司在已经构成逾期交房违约的情况下与原告经自愿协商后签订，双方在《补充协议书》中对交房期限及违约金所作的相应调整，系其对违约后果的预期判断，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东城帝华公司主张《补充协议书》系其受胁迫下签订，并无事实依据，一审法院不予采信。协议书中关于违约金的约定具有惩罚性，目的在于确保合同债务得以履行。但东城帝华公司在《补充协议书》签订后，仍未在约定的最晚期限内履行交房义务，其行为构成严重违约，理应承担相应违约责任。鉴于惩罚性违约金不以损失的实际发生为必要，且上述约定违约金标准并不超过合理范围，故一审法院对此不再予以调整。东城帝华公司以上述约定违约金标准过高为由要求酌情调整违约金，理由欠当，一审法院不予采信。故对于原告主张按照补充协议书约定要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，判决：限被告济南东城帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告徐孝波逾期交房违约金72568元（以总房款628296元为基数，自2017年10月31日起至2018年11月20日止，按日万分之三计算）。如果未按判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费715元，由被告济南东城帝华房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议问题为东城帝华公司要求调整涉案逾期交房违约金标准的主张能否成立。徐孝波与东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，徐孝波依约履行了付款义务，但东城帝华公司未能在约定期限内向徐孝波交付房屋，其行为构成逾期交房违约。在此情况下，双方于2016年11月9日签订《补偿协议》，约定将上述合同约定的交房期限延期至2017年10月30日，此期间逾期交房违约金按照日万分之一点五计算，若交房时间再次延期，之后的逾期交房违约金按日万分之三计算。上述《补充协议》系东城帝华公司在已经构成逾期交房违约的情况下与徐孝波经自愿协商后签订，双方在《补充协议》中对交房期限及违约金所作的相应调整，系其对违约后果的预期判断，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东城帝华公司主张《补充协议》系其受胁迫下签订，但其提交的证据并不足以证明该主张成立，本院对此不予采信。双方约定延期后的交房时间最晚不得超过2017年10月30日，否则将按照日万分之三的标准支付违约金，该违约金明显具有惩罚性，目的在于确保合同债务得以履行。但东城帝华公司在《补充协议》签订后，仍未在约定的最晚期限内履行交房义务，其行为构成严重违约，理应承担相应违约责任。一审据此依照《补充协议》约定的违约金标准判处东城帝华公司承担相应违约责任，并无不当。东城帝华公司要求调整违约金标准的上诉理由并无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，东城帝华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1430元，由上诉人济南东城帝华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  黄宏伟审判员  李 静二〇一九年三月七日书记员  朱俞颖