江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0102民初4600号 原告：熊昊，男，1984年7月4日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：万菊英（系熊昊的母亲），住江西省南昌市西湖区。 被告：付小艳，女，1972年10月1日，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：熊铁钢，江西华邦律师事务所律师，执业证号13601201610512604。 委托诉讼代理人：傅燕萍，江西华邦律师事务所律师，执业证号13601201211241994。 原告熊昊与被告付小艳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊昊的委托诉讼代理人万菊英及被告付小艳的委托诉讼代理人熊铁钢、傅燕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊昊向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金5600元（暂计至2018年7月10日）；2.没收被告押金5000元；3.被告支付更换热水器部分费用400元；4.被告支付租赁期间未支付的水费93元、电费227元、物业费390元；5.解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告将租赁房屋交还给原告；6.本案所有诉讼费由被告承担。庭审中，原告熊昊的委托诉讼代理人万菊英当庭将第一项诉讼请求变更为要求支付自2018年5月1日至2018年11月30日共计七个月的租金16800元，并增加诉讼请求：要求被告修复在租赁期间损坏的冰箱。事实与理由：2018年1月23日，原、被告签订房屋租赁合同，将位于南昌市红谷滩新区联泰香域中央13栋1单元605室的房屋出租给被告，合同约定租赁期间从2018年2月1日到2018年9月30日，每月1日前支付当月的租金。后因租赁房屋内的热水器无法正常使用，经维修人员检修确认无法维修只能更换新机，原、被告沟通协商确定共同出资更换新机，但没几天被告就反悔，要求原告全部承担热水器的更换费用，由此发生纠纷。2018年5月1日，原告以短信形式催促被告交付租金，但被告回复短信表示不会支付房租。被告拖欠租金至今，且拒绝搬出租赁房屋，故诉至法院提出以上诉请。 被告付小艳辩称，原告未履行租赁物的维修义务，明知热水器桶底烂掉而不予维修或更换，严重影响了被告的正常生活，构成违约，已于2018年4月20日与他人另行签订租赁合同并搬离了租赁房屋，原告亦于2018年5月7日报警要求解除合同，故与原告之间签订的租赁合同早已解除，原告要求承担租金及没收押金没有任何事实与法律依据。事实上，原告自始至终未更换热水器，其要求被告承担更换费用亦无事实与法律依据。愿意承担2018年2月1日到2018年4月20日发生的水费93元、电费227元、物业费195元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的《房屋租赁合同》、押金及租金转账明细、电费发票、微信聊天记录、短信记录、交接确认书，本院认定事实如下： 2018年1月23日，出租方熊昊（甲方）与承租方付小艳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于江西省南昌市红谷滩新区联泰香域中央13栋1单元605室LOFT公寓出租给乙方使用，面积50.16平方米，租赁期限为8个月，从2018年2月1日起至2018年9月30日止，租金2500元/月，押金5000元；签订本租赁合同时甲方已预收租金800元，租赁期内乙方每月需支付给甲方租金2400元，乙方于每月1日前以汇款方式交付租金；如无故推迟7天未按时交付租金视为退租，甲方有权收回房屋并没收押金；物业管理费由乙方按照物业管理公司的有关规定和收费标准支付；其他因使用该房屋所产生的有关费用由乙方负担，如水、电、宽带、有线电视等；乙方对承租的房屋的结构及室内装修设备，应负责保管，爱护使用，如因照管不周或使用不当造成损坏时，乙方负责修复或赔偿；签约当天乙方预付甲方租房押金和一个月的租金；……同日，付小艳向熊昊支付了押金5000元及一个月的租金2400元，共计7400元。2018年4月6日，案涉租赁房屋内的热水器出现故障。2018年4月8日，付小艳的女儿微信告知熊昊热水器坏了，后经熊昊联系的维修人员上门检修，发现热水器内胆坏了，需返厂换新机。但双方在更换新机的品牌型号及费用的承担上达不成一致意见，由此产生纠纷。2018年4月19日，付小艳报警求助派出所出面协调上述纠纷，后经民警协调，熊昊答应双方自行协商处理。2018年5月1日，熊昊以短信形式向付小艳催收2018年5月份的租金，付小艳以熊昊未履行热水器的维修换新义务拒绝按约支付租金。 另查明，熊昊代为支付了租赁期间的电费227元。2018年11月16日，熊昊的母亲万菊英与付小艳的丈夫朱璟对案涉租赁房屋进行了交接，双方在交接确认书上签名，该交接确认书对冰箱的状态记载为“不能制冷（尚在启动，不完全制冷）”。 庭审中，付小艳陈述其于2018年4月20日与他人另行签订租赁合同并已实际搬离案涉租赁房屋，并提交了与他人签订的租赁合同作为证据。另付小艳陈述分别在2018年4月19日、2018年5月21日均提出解除合同，但未提供相应证据证明。熊昊主张案涉房屋的热水器内胆损坏系付小艳使用不当造成以及案涉房屋中的冰箱亦损坏，但未提供相应证据证明。 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告虽因案涉纠纷曾报警求助派出所出面协调处理，但被告并未举证证明其双方已达成解除协议，案涉租赁房屋虽出现热水器故障，但尚不构成合同解除的条件，故对被告提出案涉合同在诉前已解除的抗辩意见，本院不予采纳。但因案涉合同已期满且案涉房屋已由被告实际返还给原告，故对原告要求解除案涉租赁合同的诉请予以支持。熊昊将涉案房屋交付被告使用后，付小艳应依约支付租金。在案涉租赁房屋出现热水器故障后被告虽另行与他人签订了租赁合同，但在2018年11月16日前被告并未将案涉房屋返还给原告或被告已实际搬离案涉租赁房屋并已通知到原告，被告亦未代为维修，故自2018年5月1日至实际交还房屋之日2018年11月16日期间的租金，被告仍负有按约定的标准支付的义务，被告尚应支付的租金为15920元（2400元/月÷30天×199天），故对原告要求被告支付租金超出15920元的部分不予支持。虽然双方合同约定“因照管不周或使用不当造成损坏时，乙方负责修复或赔偿”，但熊昊并未提交证据证明案涉房屋的热水器内胆损坏的原因系付小艳一方使用不当造成，故热水器的维修义务依法应由出租人熊昊履行，维修费用由出租人承担，故对原告要求被告支付更换热水器费用400元的诉请不予支持。在出租人熊昊未履行维修义务影响承租人付小艳使用的情况下，付小艳拒绝支付租金的行为不构成合同约定的没收押金的情形，故对原告要求没收押金5000元的诉请不予支持。为避免造成诉累，该押金5000元可抵扣部分租金，原告亦同意进行抵扣，故抵扣后被告仍需支付10920元租金（15920元-5000元）。因原告仅提交了垫付电费227元的发票，未提交垫付水费93元、物业费390元的发票凭证，但被告自愿承担2018年2月1日到2018年4月20日发生的水费93元、电费227元、物业费195元，故对原告要求被告支付水费93元、电费227元的诉请予以支持，对其要求被告支付物业费中超出195元之外的部分不予支持。因原告未提交证据证明案涉房屋中的冰箱已损坏的事实，故对原告要求被告修复损坏的冰箱的诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告熊昊与被告付小艳之间的《房屋租赁合同》； 二、被告付小艳于本判决生效之日起十日内向原告熊昊支付租金10920元； 三、被告付小艳于本判决生效之日起十日内向原告熊昊支付水费93元、电费227元、物业费195元； 四、驳回原告熊昊的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费430元（原告熊昊已预交），原告熊昊负担98元，被告付小艳负担332元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  廖如荣 人民陪审员  高 红 人民陪审员  李家湧 二〇一九年三月十一日 书 记 员  曾青青 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。