文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终163号上诉人（原审原告）：汪雪莉，女，汉族，生于1967年12月2日，住重庆市江**。委托诉讼代理人：郑朝兵，重庆超祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘新，男，1964年3月16日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人（原审被告）：秦太平，女，1963年11月30日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：魏洪明，重庆君之合律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏来，重庆君之合律师事务所律师。上诉人汪雪莉因与被上诉人刘新、秦太平共有纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2018）渝0101民初569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日受理后，依法组成合议庭于2019年1月25日对本案进行了公开开庭审理。上诉人汪雪莉的委托诉讼代理人郑朝兵、被上诉人刘新、秦太平的委托诉讼代理人魏洪明、魏来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪雪莉上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、判令被上诉人向其支付分摊共有建筑面积和分摊共有设备设施价款及截止2017年12月31日的价款本息7871.42元；3、判令被上诉人支付其从2018年1月1日起至付清之日的资金利息；4、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定房屋面积分摊属于不动产变更登记，这一认定将不动产登记过程中的房屋面积测绘和计算与不动产登记错误地混淆为同一概念，该认定没有法律依据；房屋公用建筑面积分摊是确定房屋面积必须的要素和环节，与房屋确权行为并非同一法律概念，一审将房屋面积测绘这一技术行为等同于房地产管理行政机关的行政确权行为，是错误的。二、一审判决对于汪雪莉所诉案件性质认定错误，驳回汪雪莉的诉讼请求于法无据；将房屋面积测绘的性质错误认定为行政行为，将技术层面的行为混同于房屋确权行政行为，并适用《物权法》等对不动产物权登记的规定来界定房屋面积测绘属于行政法调整范畴，进而认定汪雪莉所诉不属于民法调整范围，系对案件定性错误，裁判于法无据。被上诉人辩称，一、我方取得共有面积和共有设备的共有权是基于购买房屋的专有部分依法取得，生效裁判已确认我方取得财产权利与上诉人购买财产没有关系；二、上诉人通过公开竞买的方式购买包含本案争议的破产财产，并不导致我方丧失了对于共有部分的权利；三、上诉人购买共有面积和设备是与案外人之间的一个买卖行为，而根据法律规定，案外人对于建筑物的共有部分本身没有处分权；四、物权优于债权，我方购买了专有部分的房屋，对本案争议的共有部分依法享有的是物权，上诉人从案外人处购买享有的是债权，应向案外人主张权利；五、上诉人在上诉状中罗列的事实和理由与上诉人在一审中的诉讼请求是没有关联的。综上，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。汪雪莉向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告按持有房屋产权面积分摊（机房、第二层大厅、二层梯间、垃圾道）共用建筑面积支付取得价款和分摊电梯、高低压控制屏、发电机、变压器共有设施设备取得价款及截止2017年12月31日期间同期人民银行贷款利率计算资金占用费共计7871.42元；2．判令被告以应分摊取得价款为基数从2018年1月1日起按人民银行同期同类贷款利率计算资金占用费至付清之日止；3．由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、1993年，原万县市农业局在白岩路9号申请建设2号综合楼，万县市计划委员会、建设委员会进行基本建设项目审批，其《基本建设项目开工审批表》载明的设计总规模7509.5平方米[其中：宿舍1572.77平方米、办公室404.01平方米、地下室393.86平方米＋202.69平方米（在设计图上，地下室同时标明为人防工程）、业务用房4936.17平方米]，总投资407.4万元。1996年12月，原万县市农业局申请补办建设工程选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，占地面积189.9平方米，高11层，建设规模1951.43平方米，仅办理一至四层的房屋产权证。后，蜀东商贸公司破产清算后，又补办土地使用手续，完善产权登记。房屋建成后，蜀东商贸公司取得2号综合楼的房屋产权，开设蜀东宾馆。二、蜀东商贸公司于1996年12月10日向万县市龙宝区农村合作基金会（下称龙宝基金会）借款，用蜀东宾馆的部分财产作抵押，因未按约定偿还，经人民法院判决并强制执行，将抵押物即蜀东宾馆第十楼419.52平方米（评估价96.896万元）过户给龙宝基金会抵债。后，龙宝基金会将该资产移交给万州农商行处置。2010年1月14日，牟一军通过公开交易购买万州区白岩路X号房地产，取得蜀东宾馆第X楼房屋的所有权，建筑面积419.52平方米。1999年4月9日，一审法院根据万县市商业银行二马路支行（后更名为万州商业银行）申请，裁定将蜀东商贸公司在万州区白岩路X号蜀东宾馆第X楼房屋419.52平方米抵债，产权过户登记给万县市商业银行二马路支行。后，万州商业银行又取得蜀东宾馆第XX楼房屋419.52平方米的产权。万州商业银行分别将第X层房屋出售给汪雪莉（后转让）、第XX层出售给旷明昌。1999年8月17日，一审法院根据建设银行云阳县支行申请，裁定将蜀东商贸公司在万州区白岩路X号蜀东宾馆第XX楼419.52平方米、第XX楼房屋419.52平方米产权过户登记给建设银行云阳县支行。后，建设银行云阳县支行将该信贷资产剥离给中国信达资产管理公司重庆办事处（下称信达资产公司），信达资产公司将该两层房屋及蜀东宾馆的锅炉、电梯、洗衣机、烘干机、脱水机、程控电话、中央空调各一台/套组成资产债权包，委托重庆集成拍卖有限公司公司于2003年12月18日整体公开拍卖，张勇购买。在拍卖成交确认书中约定“本标的为不良债权，竞买人办理竞买登记手续即视为充分理解受让不良资产债权风险已经存在和可能存在的瑕疵，拍卖人以标的现状进行拍卖，拍卖一旦成交，不因标的瑕疵或可能存在的瑕疵承担任何责任。”2003年12月24日，信达资产公司通知蜀东商贸公司破产清算组，以对蜀东商贸公司拥有债权为由，要求破产清算组向张勇履行还款义务及办理抵债资产交接手续。张勇未举证证明蜀东商贸公司破产清算组已将上述除房屋以外的财产移交。1999年9月21日，一审法院根据殷名诚申请裁定将蜀东商贸公司在万州区白岩路9号蜀东宾馆第14楼房屋419.52平方米抵债，产权过户登记给殷名诚、肖世全、程斌等人。各产权人接收房屋后，通过不同形式的产权确认登记，在各业主之间的现状为：余华拥有万州区白岩路XX号二层商业用房房地产权证，建筑面积28.63平方米；陈思霓拥有万州区白岩路XX号XXX号商业用房房地产权证，建筑面积24.9平方米；冯毅拥有万州区白岩路XX号XXX号商业用房房地产权证，建筑面积42.51平方米；刘新、秦太平拥有万州区白岩路XX号部分商业用房房地产权证，建筑面积37.91平方米；袁和花白岩路XX号XXX商业用房房地产权证，建筑面积33.5平方米；旷明昌、旷贤春共有万州区白岩路XX号第X层商业用房房地产权证，建筑面积419.52平方米；牟一军拥有万州区白岩路X号第XX层商业用房房地产权证，建筑面积419.52平方米；周扬琼、张勇拥有万州区白岩路X号部分第XX层商业用房房地产权证，建筑面积419.52平方米、及白岩路X号部分第XX层商业用房房地产权证，建筑面积419.52平方米、及白岩路XX号第XX层商业用房房地产权证，建筑面积411.45平方米；殷名诚、肖世全、程斌白岩路X号第XX层商业用房房地产权证，建筑面积419.52平方米。三、2000年8月1日，重庆市云阳县人民法院裁定宣告蜀东商贸公司破产还债；2005年12月20日，该院裁定终结蜀东商贸公司破产还债程序。2003年9月5日，蜀东商贸公司破产清算组委托重庆渝都资产评估有限公司对蜀东宾馆部分实物资产进行评估，出具[渝都资评（2003）第138号]评估报告书，对蜀东宾馆的房屋、构筑物及其它辅助设备、共用机械设备、室内机器设备、存货及在用低值易耗品进行价值评估，共用设备有电梯、中央空调、火灾控制器、配套电机等，在评估基准日的资产价值进行了估价。其中涉及双方讼争的蜀东宾馆屋顶花园（砖木结构，面积350.09平方米）、停车场、天桥、第一楼机房、第二层大厅、二层梯间、二层外走廊、垃圾道及附属设施电梯、配电控制屏、发电机组、变压器、水泵均进行了价值评估，二层外走廊价格为0。原、被告双方认可蜀东宾馆屋顶花园在标的物移交后被拆除，现已不存在；停车场是负一层机房的屋顶；天桥是负一层机房屋顶与白岩路街道连接通道。蜀东商贸公司破产清算组委托重庆诚信拍卖有限公司对蜀东宾馆部分实物资产予以拍卖，其标的物清单为：标的一、机房建筑面积241.5平方米、负一层地下商场建筑面积419.52平方米、一层大厅建筑面积139.52平方米、一层梯间建筑面积51.55平方米、一层外走廊建筑面积16.82平方米、一层货梯及垃圾道建筑面积4.51平方米、七层客房建筑面积419.52平方米、二层经营用房建筑面积419.52平方米，包括地下机房及部分地下商场屋顶上的停车场使用权；标的二、机器设备、室内设施设备、构筑物及其它辅助设备、低值易耗品。在破产财产补充说明中记明“标的物均按蜀东宾馆破产资产评估报告书载明的物品为准，低值易耗品以现状为准”等内容。2003年10月9日，汪雪莉通过竞拍购买了蜀东商贸公司在万州区白岩路65号的破产财产，标的一价款100万元、标的二价款400万元，总价款500万元成交，与重庆诚信拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，约定《拍卖须知》、《拍卖标的物清单》、《特别说明》与本确认书具有同等法律效力。2004年9月8日，蜀东商贸公司破产清算组与汪雪莉签订《蜀东宾馆部分破产财产移交协议》，约定：一、对负一层地下商场、第一层大厅及外走廊、临街梯间、货梯及垃圾道、二层经营用房、七层客房、机房屋顶停车场进行移交，具体面积以房产证为准；二、机器设备、室内机械和设施设备、构筑物及其它辅助设备、低值易耗品，汪雪莉认可评估报告中罗列的资产数量，作现状移交；三、破产财产补充说明中明确的机械设备：电梯、配电屏、发电机组、变压器、供水、供气、供电管路、中央空调及所有配套工具均能正常使用，同时现场作为数量及产权移交。2006年1月8日，重庆市云阳县人民法院通知重庆市万州区房地产管理局，将蜀东商贸公司抵押给建设银行万州分行的蜀东宾馆底层机房241.51平方米、抵押给天城信用社的蜀东宾馆七楼419.51平方米房屋过户登记给资产买受人汪雪莉。办理房地产权转移登记时，在重庆市万州区房地产管理局的要求下，汪雪莉承诺：“所购买的蜀东宾馆破产财产，保证不改变人行过道的使用功能，保持人行道的畅通，大厅的梯道保持与上楼梯梯道宽度一致。”2006年7月5日，被告汪雪莉分别获得万州区白岩路65号第1层商业用房房地产权证[301房地证2006字第xxxxx1号]，建筑面积241.5平方米；白岩路65号第一层商业用房房地产权证[301房地证2006字第xxxxx3号]，建筑面积419.52平方米；白岩路65号第2层商业用房原建筑面积419.52平方米，汪雪莉将门面产权转移登记给袁和花、刘新、秦太平、冯毅后，余242.4平方米，经重新测量后办理房地产权证，建筑面积为241.88平方米（备注：非住宅，含自有共用面积47.99平方米）；白岩路XX号第X层商业用房房地产权证，建筑面积419.52平方米。同时，汪雪莉还通过购买取得白岩路XX号第X层、第X层、第X层、第X层商业用房房地产权。一审法院2017年8月2日作出（2017）渝0101民初1308号民事判决，判决确认：“确认重庆市万州区白岩路65号原蜀东宾馆第一楼机房（约60平方米）、第二层大厅、二层梯间、垃圾道为原告牟一军、周扬琼、张勇、旷明昌、旷贤春、殷名诚、肖世全、程斌、袁和花、刘新、秦太平、陈思霓、余华、冯毅与被告汪雪莉共有；二、确认重庆市万州区白岩路65号原蜀东宾馆附属设施电梯、配电房内的高低压控制屏、发电机、变压器为原告牟一军、周扬琼、张勇、旷明昌、旷贤春、殷名诚、肖世全、程斌、袁和花、刘新、秦太平、陈思霓、余华、冯毅与被告汪雪莉共有”。汪雪莉不服上诉，2017年9月20日，重庆市第二中级人民法院作出（2017）渝02民终2009号民事判决，维持（2017）渝0101民初1308号民事判决。一审法院认为，原告的请求是基于已生效判决确认拍卖财产中包括其他业主应当共有的部分，共有房屋的面积分摊是本案的基础，面积分摊属不动产变更登记，而根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”建设部颁布的《房产登记办法》第十三条“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请登记的，应当由共有人共同申请。”原告以民事诉讼方式对共有房屋面积的分摊，违反上述法律、法规，本院不予调整；原告其余请求是在房屋面积分摊后，按分摊面积比例获得房屋分摊面积的对价及设施设备的对价，本案不能调整面积分摊，故原告的其余请求均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条的规定，判决：1、驳回原告汪雪莉要求被告刘新、秦太平按持有房屋产权面积分摊（机房、第二层大厅、二层梯间、垃圾道）共用建筑面积支付取得价款和分摊电梯、高低压控制屏、发电机、变压器共有设备取得价款及载止2017年12月31日期间同期人民银行贷款利率计算资金占用费共计7871.42元的诉讼请求；2、驳回原告汪雪莉要求被告刘新、秦太平以分摊取得价款为基数从2018年1月1日起按人民银行贷款利率计算资金占用费至付清之日止的诉讼请求。案件受理费50元，由原告汪雪莉负担。本院二审期间，双方当事人均无新的证据提交。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人汪雪莉诉讼请求的实质是要求建筑物的现有其他业主分摊其在竞拍购买破产财产时就建筑物共有面积和附属设施设备支付的对价，即所谓的购置成本。本院认为其诉讼请求缺乏法律依据，不能得到支持。具体理由如下：一、从汪雪莉竞拍购买破产时的整个过程情况分析，就被列入拍卖标的物清单的破产财产中涉及建筑物的共有部分及附属的设施设备，对买受人而言可能存在的权利瑕疵，汪雪莉有清楚的认知，汪雪莉是在充分了解情况的基础上仍然决定参与竞买；二、虽然对于破产财产的公开拍卖和竞买，在成交后的双方之间形成的法律关系本质上仍然是一种买卖法律关系，但拍卖标的物非出于标的物所有权人的自愿，拍卖机关仅是就标的物现状拍卖，并且拍卖是公开竞买，买受人可以当场查验标的物的各种瑕疵，故出卖人无须再对买受人承担一般买卖法律关系中的质量和权利瑕疵担保责任，自交付时起，买卖标的物的风险负担由买受人承担；三、物权优于债权，包括刘新、秦太平在内的其他建筑物业主均是通过受让的合法途径取得相应建筑物专有部分的所有权，根据《中华人民共和国物权法》关于建筑物区分所有权的规定，对建筑物区分所有权中业主专有部分以外的共有部分，刘新、秦太平等其他业主依法享有共有和共同管理的权利；四、人民法院生效裁判确定了全体业主共有权所及于的范围，包括汪雪莉支付对价所竞买的部分，虽对汪雪莉似有不公，但如前所述，拍卖标的物的权利瑕疵风险和相应不利法律后果应由汪雪莉自行承担，汪雪莉欲将此风险负担转嫁其他业主缺乏法律依据。综上，上诉人汪雪莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审事实认定清楚，审判程序合法，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人汪雪莉负担。本判决为终审判决。审判长  杨继伟审判员  柯 言审判员  黄文革二〇一九年三月二十日书记员  魏椿林