安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终1972号上诉人（原审被告）：暴彦桥。委托诉讼代理人：徐伟峰，上海建纬（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：班定义。委托诉讼代理人：张还尹，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冀骥，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。上诉人暴彦桥因与被上诉人班定义返还原物纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初5109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。暴彦桥上诉请求：1、请求二审撤销原判，改判驳回班定义的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由班定义负担。事实与理由：一、班定义对涉案房屋不享有所有权，无权要求暴彦桥返还房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条：人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。本案中，涉案房屋在拍卖之前，执行法院未依法通知上诉人参加拍卖，属程序违法，其拍卖行为应为无效。因此，班定义依法不享有涉案房屋所有权，其无权要求暴彦桥返还涉案房屋。二、暴彦桥租赁期限自2015年12月25日起一直持续至今，租赁时间早于涉案房屋查封之日。暴彦桥于2015年12月25日与涉案房屋所有权人王玉霞签订《房屋租赁合同》（下称合同一），约定王玉霞将涉案房屋出租给暴彦桥，租赁期限一年。合同签订后，暴彦桥即开始履行合同义务支付租金。同时，为经营需要，暴彦桥于2016年1月15日在合肥市瑶海区市场监督管理局办理个体工商户营业执照，并将该租赁合同在合肥市瑶海区市场监督管理局备案。因此，暴彦桥自2015年12月25日起即开始承租涉案房屋并实际使用至今。在合同履行过程中，因涉案房屋周边进行合肥市大改造，为便于与政府统一沟通，涉案房屋所有权人王玉霞委托安徽金正投资管理有限公司对涉案房屋进行管理，并由金正公司与暴彦桥在2016年7月1日重新签订《房屋租赁合同》（下称合同二）。根据《合同法》第402条规定，承租人在签订合同时，知道所有权人与受托方存在委托代理关系的，则该合同直接约束所有权人和承租人。即合同二的签订主体虽然不是房屋所有权人，但合同二直接约束房屋所有权人即王玉霞与暴彦桥，且合同二的租赁范围包括涉案房屋。因此，合同二应当视为是合同一的延续。双方之间仅存在一个租赁关系，且该租赁关系自2015年12月25日起成立一直延续至今。而一审法院以签订主体变更为由认定暴彦桥与金正公司形成一个新的租赁关系，显然属事实认定不清且适用法律错误。综上，班定义对涉案房屋不享有所有权，且暴彦桥承租期限早于涉案房屋被查封之日（2016年6月6日）。因此，班定义无权要求暴彦桥返还房屋。班定义二审辩称：请求二审维持原判，驳回上诉。班定义向一审法院起诉请求：1、请求判令暴彦桥腾空合肥市瑶海区站前路金兴苑小区1号楼008室房屋，并将该房屋返还给班定义；2、暴彦桥自2018年1月24日起向班定义支付房屋占有使用费至实际迁出之日止（按照200元/平方米/月的标准，暂计算至2018年5月24日为26688元）；3、暴彦桥承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月15日，暴彦桥与王玉霞签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：由暴彦桥承租王玉霞所有的位于合肥市瑶海区站前路金兴苑小区1#楼007、008室门面，租赁面积66.65平方米。租期一年，自2016年1月10日至2017年1月9日，暴彦桥租赁该门面用途为商业，经营范围为日用百货。租金为16万元/年，每半年结算一次，暴彦桥应于合同签订当日支付王玉霞履约保证金2万元和前半年租金8万元。合同签订后，暴彦桥即进入所承租的房屋经营超市。2016年7月1日，暴彦桥为扩大经营，又与安徽金正投资管理有限公司（以下简称金正公司）重新签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：金正公司将位于合肥市瑶海区站前路金兴苑时代商场1#楼A001、A002、B001、B002、B003室的房屋租赁给暴彦桥，出租租赁面积总计550平方米，其中A001、A002约250平方米，B001、B002、B003约300平方米。租赁期共5年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止，其中2016年7月1日至2017年8月1日为免租装修期。租赁用途为商业，经营范围或类别为A001、A002餐饮、便利店，B001、B002、B003网吧。租金A001、A002前三年每月为5万元，后两年每月为55000元；B001、B002、B003前三年每月39000元，后两年每月为42900元。2016年6月6日，王玉霞所有的合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室房屋被广东省深圳市福田区人民法院查封。2018年1月4日，深圳市福田区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台对合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室房进行拍卖，竞买公告载明拍卖物现与006、008房产打通使用，用于经营超市，恢复原状的风险及费用由买受人承担，法院不负责清场交付。2018年1月5日，班定义竞得该房屋，深圳市福田区人民法院作出（2017）粤0304执20802号之二执行裁定书，裁定：解除对王玉霞名下位于合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室房屋的查封；位于合肥市站前路金兴苑小区**楼**房屋由班定义所有，成交价格为667867.2元。2018年1月24日，班定义办理了房屋所有权变更登记，产权证号为皖（2018）合不动产权第0032424号，房屋建筑面积为33.36平方米。班定义在取得涉案房屋所有权后，即与暴彦桥协商房屋交接事宜，但因暴彦桥拒绝搬离，故班定义诉至一审法院。一审另查明：合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室房屋原登记在王玉霞名下，王玉霞系金正公司的法定代表人。暴彦桥承租的合肥市站前路金兴苑时代商场1#A001、A002即包含班定义所购买的合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室房屋。一审认为：班定义所购买的合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室房屋于2016年6月6日被深圳市福田区人民法院查封，暴彦桥与王玉霞的第一次租赁关系虽发生在2015年12月25日，但该合同明确约定租赁期限仅为1年，从2016年1月10日至2017年1月9日，租赁合同到期后，原租赁关系即已经解除，即使暴彦桥继续租赁涉案房屋，也应转为不定期租赁，双方均有权随时要求解除合同。2016年7月1日，暴彦桥与金正公司签订了新的《房屋租赁合同》，并实际扩大了租赁面积，延长了租赁期限，也变更了出租人,故暴彦桥与王玉霞签订的《房屋租赁合同》应视为已经解除。现租赁关系应依据金正公司与暴彦桥签订的合同履行。而新的租赁关系形成于2016年7月1日，系在深圳市福田区人民法院查封之后，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求受让人继续履行原合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已被人民法院查封的除外。本案中，因暴彦桥承租房屋在深圳市福田区人民法院查封之后，暴彦桥作为承租人无权要求继续履行原租赁合同。而班定义通过司法竞拍购买了涉案房屋并依法办理了所有权登记，对涉案房屋依法享有物权，故班定义要求暴彦桥腾空并返还合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于班定义要求暴彦桥自2018年1月24日起按200元/月/平方米的标准支付房屋占用费至实际迁出之日的诉讼请求，班定义于2018年1月24日登记为涉案房屋的所有权人后，依法对涉案房屋享有收益的权益。暴彦桥作为房屋使用人，依法应当向房屋受让人班定义支付房屋占用费用，暴彦桥已经向金正公司支付的租金与班定义无关，其可另行向金正公司主张。关于房屋占有使用费的标准，根据暴彦桥与金正公司签订的《房屋租赁合同》约定的标准A001、A002约250平方米前三年租金为每月5万元核算，租金支付标准应为200元/月/平方米，对班定义的主张予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、暴彦桥于判决生效之日起三十日内腾空并搬离班定义位于合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室[不动产权证号：皖（2018）合不动产权第0032424号]房屋,并将该房屋返还班定义；二、暴彦桥于判决生效之日起十日内支付班定义自2018年1月24日至2018年5月24日的房屋占用费26688元,之后的房屋占用费自2018年5月24日起按200元/月/平方米、建筑面积33.36平方米的标准支付至实际搬离之日止。案件受理费470元，减半收取235元，由暴彦桥负担。二审期间，双方均未提供新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：2018年1月4日，深圳市福田区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖案涉的合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室房屋，后班定义竞得该房屋。深圳市福田区人民法院作出（2017）粤0304执20802号之二执行裁定：“位于合肥市站前路金兴苑小区1号楼008室房屋由班定义所有”。2018年1月24日，班定义办理了该房屋所有权变更登记手续。故一审认定班定义为案涉房屋的所有权人，并无不当。案涉的合肥市瑶海区站前路金兴苑小区1号楼007室、008室房屋的原所有权人为王玉霞，王玉霞系安徽金正投资管理有限公司的法定代表人。2015年12月15日，暴彦桥与王玉霞签订《房屋租赁合同》约定：“由暴彦桥承租王玉霞所有的位于合肥市瑶海区站前路金兴苑小区1#楼007、008室门面，租期自2016年1月10日至2017年1月9日”。2016年7月1日，暴彦桥与安徽金正投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》约定：“暴彦桥承租金正公司位于合肥市瑶海区站前路金兴苑时代商场1#楼A001、A002、B001、B002、B003室的房屋，租赁期限为自2016年9月1日起至2021年8月31日”。经查，金兴苑时代商场1#楼A001、A002室房屋并无对应的产权证，但包含案涉合肥市站前路金兴苑小区1号楼007室、008室房屋。因此，暴彦桥与安徽金正投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》变更了出租人，扩大了租赁面积，且延长了租赁期限，故一审认定暴彦桥与王玉霞签订的《房屋租赁合同》因此而解除，暴彦桥应依据其与安徽金正投资管理有限公司签订的租赁合同履行，符合证据呈现的事实状态。鉴于暴彦桥与安徽金正投资管理有限公司签订租赁合同发生在2016年6月6日广东省深圳市福田区人民法院对案涉房屋查封之后，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求受让人继续履行原合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已被人民法院查封的除外”之规定，一审支持班定义要求暴彦桥返还案涉房屋的诉讼请求，并无不当。至于暴彦桥的损失，可根据合同相对性原则另行主张。综上所述，暴彦桥的上诉理由，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费470元，由上诉人暴彦桥负担。本判决为终审判决。审判长  张洁审判员  钱岚审判员  程镜二〇一九年三月二十九日书记员  崔阳附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。