广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终2791号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区睿商商业广场管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘居委会人昌路**北滘商业广场1C003A商铺，统一社会信用代码9144060658830168XJ。法定代表人：范治威。上诉人（原审被告）：佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司，，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘居委会人昌路**北滘商业广场**商铺统一社会信用代码91440606684434968J。法定代表人：陈耀忠。两上诉人共同的委托诉讼代理人：王立新，北京市中银（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧志锟，男，1987年4月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被上诉人（原审原告）：欧志鹏，男，1991年5月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，两被上诉人共同的委托诉讼代理人：叶少桂，广东禅都律师事务所律师。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：周杜棋，广东禅都律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区睿商商业广场管理有限公司（以下简称“睿商商业广场公司”）、佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司（以下简称“睿商房地产公司”）与被上诉人欧志锟、欧志鹏因租赁合同纠纷一案,不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初9655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。睿商商业广场公司、睿商房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项及诉讼费负担部分；2.改判驳回欧志锟、欧志鹏的全部诉讼请求；3.本案一审、二审全部诉讼费用由欧志锟、欧志鹏承担。事实和理由：一、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“买卖不破租赁”的规定，认定涉案商铺产权人变更为欧志锟、欧志鹏之后，不影响租赁合同的效力，则同样应认定睿商房地产公司将已出租给佛山市苏宁电器公司有限公司（以下简称“苏宁电器公司”）的带租商铺出售给陈伟健、梁晓敏、陈伟豪（以下统称“原所有权人”)时，不影响原租赁合同的效力。原所有权人因购买涉案带租商铺而依法继承原《租赁合同》中原出租人的权利义务，与承租人之间依法形成租赁合同关系，一审法院对原租赁合同的法定继承这一重要基础法律事实未予认定，属于认定事实错误。由于睿商房地产公司就涉案商铺与苏宁电器公司签订《租赁合同》在先，而将涉案商铺出售给原所有权人在后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。因此，原所有权人作为买方，在受让涉案商铺所有权时，无论其同意与否，都应依法继承原出租人的权利义务，与承租人苏宁电器公司之间依法形成租赁合同关系。睿商房地产公司与苏宁电器公司签订的上述《租赁合同》，无论是名称还是内容，都是典型的《租赁合同》，一审法院在《租赁合同》在租赁物所有权变更为原所有权人后，应依法适用“买卖不破租赁”规定认定买方继承原租赁合同的情况下，未适用该规定不当。相反，一审法院把内容性质明显根本不属于租赁合同而实属承包经营合同的《北滘商业广场商铺委托经营合同》认定为租赁合同，把“买卖不破租赁”规定适用于承包经营合同，创造一个“买卖不破承包”的突破合同相对性原则的新规则，前后法律适用标准不一，自相矛盾。二、一审法院对原租赁合同的法定继承，原所有权人与苏宁电器公司已存在的租赁关系基础法律事实未予认定，导致对原所有权人与睿商商业广场公司、睿商房地产公司另行签订的《北滘商业广场商铺委托经营合同》的性质认识错误，进而陷于“一房二租”的事实认定错误和逻辑错误。（2016）粤0606民初12523号生效判决认定，在睿商房地产公司就涉案带租商铺与原所有权人签订《商品房买卖合同》，由原所有权人按现状购买涉案带租商铺，变更所有权之后，原所有权人并没有与苏宁电器公司重新签订租赁合同，而是委托睿商商业广场公司进行经营。由此证明，原所有权人与承租人苏宁电器公司之间的租赁合同关系，在其对涉案商铺享有所有权期间一直存续，从未解除。由于原所有权人已将涉案商铺出租给苏宁电器公司，因此在原所有权人与苏宁电器公司租赁合同关系存续期间，不可能将同一商铺再出租给睿商商业广场公司、睿商房地产公司。一审法院将原所有权人未与承租人解除租赁合同的情况下，另行与睿商商业广场公司、睿商房地产公司签订的《北滘商业广场商铺委托经营合同》认定为租赁合同，等同于认定原所有权人“一房二租”，在法律上是不被允许。在一份租赁合同已实际履行的情况下，另一份租赁合同必然履行不能，导致租赁合同的目的无法实现，出租人须向相对人承担违约责任。三、本案《北滘商业广场商铺委托经营合同》就其约定的权利和义务内容而言，完全符合承包经营合同的典型特征，而一审法院将《北滘商业广场商铺委托经营合同》认定为租赁合同，适用法律错误。（一）睿商商业广场公司、睿商房地产公司在一审诉讼过程中一直主张《北滘商业广场商铺委托经营合同》实质上为承包经营合同（属于带租商铺等商业经营性资产类承包经营合同），而从未主张过该合同为委托合同，也对该核心观点进行了充分详细论证，一审法院对于该观点未作任何回应，而以《北滘商业广场商铺委托经营合同》为委托合同这睿商商业广场公司、睿商房地产公司从未主张过的观点当作睿商商业广场公司、睿商房地产公司的辩解意见进行了分析不当。（二）承包人自主经营、自负盈亏、自担风险是承包经营合同的最典型或显著特征。案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》第三条约定“在合同有效期内，甲方不参与、不干涉商场经营管理。”第四条约定“委托经营有效期内，乙方自主经营管理商铺，并承担经营风险。委托方不参与商铺经营管理，不承担经营风险。商铺由乙方统一进行管理，乙方负责商场的经营、推广、治安、消防、卫生、水电、物业管理和商场维修，并相应承担上述各项的有关费用。”第七条、第八条约定了委托经营效益金的包干定额、支付方式、支付期限、支付条件等。以上完全符合承包经营合同的典型或显著特征，根本不符合租赁合同的特征。同时，从本案合同的形式来看，本案合同条款包括了委托经营的期限、内容、原则、报酬等事项，根据合同法关于租赁合同的条款规定，本案的委托经营合同与租赁合同的形式不符合，从合同条款的内容而言，合同不是仅约定房屋所有权转移给承租人使用并支付租金，而是约定的内容比较广泛，包括对商铺的装修、改造、经营推广、出租治安、保洁消防、物业管理、商场维修等内容，这些内容在正常的租赁合同中都是不具备的。因此,案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》是一份具备了特殊经济意义的承包经营合同。（三）案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》约定的授权委托，只是为了便于承包人履行承包经营合同，行使承包经营权，依法依约对外开展承包经营活动必要的依据。本案商铺承包经营关系只是原所有权人与睿商商业广场公司之间的内部关系，利用涉案商铺对外开展经营活动则是一种外部关系。由于睿商商业广场公司并非涉案商铺的所有权人，只是依据合同才对涉案商铺享有相应经营权的用益物权人。睿商商业广场公司为履行承包经营合同，开展承包经营活动，必须要有原所有权人的授权委托。四、睿商商业广场公司在法定合同解除条件已经成就的情况下，已经按照法律规定的程序，与原所有权人解除了案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》。虽然在2016年7月28日，睿商商业广场公司以原所有权人为被告、招商银行为第三人提起的委托合同纠纷之诉中，请求判令解除睿商商业广场公司与原所有权人签订的《北滘商业广场商铺委托经营合同》的诉讼请求被（2016）粤0606民初12523号民事判决予以驳回，但该判决驳回睿商商业广场公司要求解除合同的诉讼请求的理由是基于当时商铺没有因拍卖变更所有权人，并不存在合同目的无法实现的情况，解除合同的法定条件尚未具备。在（2016）粤0606民初12523号案判决之后，客观实际情况已经发生了根本性的变化。作为发包人的原所有权人因自身债务，导致作为承包经营合同标的物的涉案商铺被司法强制拍卖，所有权被强制转移给竞买人，发包人因失去了对承包经营合同标的物的所有权而导致合同无法继续履行，构成根本违约，致使承包人不能实现合同目的，作为承包人的睿商商业广场公司依法有权解除合同。鉴于原所有权人的违约行为原因，致使睿商商业广场公司不能实现合同目的，2018年4月26日，睿商商业广场公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，向陈伟健等原所有权人分别发出了《解除合同通知书》，通知明确自本通知书送达之日起,双方之间的《北滘商业广场商铺委托经营合同》即告解除终止。《解除合同通知书》已经于2018年4月29日分别送达给了陈伟健等原所有权人,根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“合同自通知到达对方时解除。”案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》已经被依法解除，不存在欧志锟、欧志鹏继承该合同及要求睿商商业广场公司、睿商房地产公司对其继续履行该合同问题。五、从立法的目的分析，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”原则是为了保护承租人的利益，维护交易的稳定性，防止所有权发生变动的情况下，随意解除合同，从而对承租人造成损害。涉案商铺发生了两次所有权变更，但是在第一次所有权变更前，商铺已经存在租赁关系，两次所有权变更都不能打破租赁关系的持续性、稳定性等。从委托经营合同签订至今，睿商商业广场公司从来都不是承租人，从来没有占有使用过涉案商铺，不属于上述法律规定的保护对象，从签订合同至今，睿商商业广场公司一直承担亏损、贴补，牺牲局部利益换取整体利益，若法院认定涉案合同为租赁合同，并要求继续履行合同，则保护的是所有权人的利益，与上述立法目的相违。欧志锟、欧志鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。一、案涉57份《北滘商业广场商铺委托经营合同》虽名为委托经营合同但实质属于商铺租赁合同，依据“买卖不破租赁”的原则，欧志锟、欧志鹏通过司法拍卖方式依法取得涉案57套商铺的所有权后，有权要求睿商商业广场公司、睿商房地产公司按照《北滘商业广场商铺委托经营合同》的约定及时足额支付租金（经营效益金）。睿商商业广场公司、睿商房地产公司声称若案涉57份合同属于租赁合同，则涉案商铺属于“一屋二租”，其该辩解不成立。所谓“一屋二租”，是指出租人就同一租赁物订立了两份或以上有效的租赁合同，把该租赁物同时租赁给两个或以上承租人的行为。转租，是指承租人在租赁期间将其承租租赁物的部分或者全部再出租的行为，包括以联营、承包经营、委托经营和合作经营等名义，将承租租赁物交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的，均属于转租。就本案而言，原所有权人并不是把涉案57套商铺分别出租给两个或以上的承租人，而是把涉案57套商铺出租给睿商商业广场公司，并同意以睿商商业广场公司的名义进行转租。原所有权人是出租人，睿商商业广场公司是承租人，实际使用人是次承租人。由此可见，征得原所有权人同意的转租行为既符合法律的规定，亦与本案客观事实相符，本案不存在“一屋二租”的事实。二、案涉57份《北滘商业广场商铺委托经营合同》名为委托合同，实质属于商铺租赁合同。（一）案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》不具备委托合同的特征。根据合同法的相关规定，委托合同最显著的特征是受托人须以委托人的名义对外处理委托事务，因委托事务产生的法律责任由委托人承担。就本案而言，原所有权人与睿商管理公司、睿商商业广场公司签订的《北滘商业广场商铺委托经营合同》虽然名为委托经营合同，但合同约定睿商商业广场公司以自己的名义而非以原所有权人的名义对外处分涉案物业，并每季度向原所有权人支付固定的效益金，原所有权人不参与经营，不承担任何经营风险，上述条款与委托合同须以委托人的名义对外处理委托事务并不相符。（二）案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》约定内容符合租赁合同的法律特征。从案涉57份《北滘商业广场商铺委托经营合同》约定的内容来看，委托期限相当于租期，每季度固定支付明确效益金相当于定期支付租金，睿商商业广场公司以自己名义将涉案物业对外分租，独立承担经营风险，是典型的租赁合同特征。此外，合同第七条“……直至租期结束，相关税费由甲方（即原所有权人）承担”的约定，印证合同约定的是“租期”而不是委托期间。该约定进一步证明案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》名为委托经营合同，实质属于商铺租赁合同。（三）睿商商业广场公司、睿商房地产公司认为《北滘商业广场商铺委托经营合同》属于承包经营合同，是故意将租赁合同与物业管理服务合同两种不同法律关系混为一谈。根据睿商商业广场公司、睿商房地产公司在本案一审庭审中的陈述可以确认，睿商商业广场公司作为北滘商业广场的物业管理公司，其向位于北滘商业广场内的所有商铺（包括涉案57套商铺）提供物业管理服务，属于物业管理服务合同的范畴。而涉案57套商铺在睿商房地产公司销售给原所有权人时，已与睿商商业广场公司签订物业管理服务合同，物业管理服务合同上已明确注明商铺业主方需缴交物业管理费的金额及物业管理方提供物业管理服务的范畴，但物业管理费的支付由次承租人（即实际承租人）支付，而案涉57份《北滘商业广场商铺委托经营合同》只是对租金的确定，与物业管理服务合同实际内容及范畴是有所区别的。睿商商业广场公司以其不仅向实际承租人提供了涉案57套商铺的使用权，而且提供了安保、清洁等附加服务为由，主张案涉57份《北滘商业广场商铺委托经营合同》应当属于承包经营合同，实质是将其与实际承租人之间存在的租赁合同关系和物业管理服务合同关系混为一谈，以达到逃避继续履行合同约定义务的目的。睿商商业广场公司对实际承租人提供配套物业管理服务，并不影响案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》属于租赁合同的事实。（四）认定案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》属于租赁合同，亦符合商铺买卖的交易惯例。买受人购买带有租约的商铺后再把商铺以委托经营的名义返租给开发商，开发商以自己的名义把商铺进行对外出租、经营、管理，并定期向买受人支付租金，是现行商铺买卖的交易惯例。上述行为既能避免因商铺长期待售、空置而造成开发商的损失，同时也能提高待售商铺的经济价值。另一方面，对买受人而言，购买带有租约的商铺可以缩短投资获利回报的间隔期，而把商铺返租给开发商进行对外出租、经营、管理，不仅省去自行管理商铺的成本负担，而且能够获得稳定的获利回报。本案中，原所有权人购买带租约的涉案物业后，再与睿商商业广场公司、睿商房地产公司订立案涉57份《北滘商业广场商铺委托经营合同》，以委托经营之名，行租赁（返租）之实，由承租人即睿商商业广场公司对涉案商铺进行分拆出租，以达到买受人与开发商双方共赢的目的。故此，认定案涉57份《北滘商业广场商铺委托经营合同》属于租赁合同，亦与商铺买卖的交易惯例相吻合。（五）佛山市中级人民法院出具的（2017）粤06执复240号执行裁定书中，认定陈伟健、梁晓敏、梁伟豪在委托经营合同中的收益为商铺所得租金，亦足以印证案涉57份《北滘商业广场商铺委托经营合同》名为委托合同，实质为租赁合同。三、买卖不破租赁的目的不仅仅只保护承租人的利益，该法律原则的确立最终目的在于维护租赁合同关系的稳定性，以及经济交易的持续性，而并非保护任一方当事人的利益。睿商商业广场公司声称其已与原所有权人解除案涉57份《北滘商业广场商铺委托经营合同》的主张，仅提供了其单方制作并向原所有权人寄发的函件，而并未能提供证据证明原所有权人已同意睿商商业广场公司解除合同。换而言之，睿商商业广场公司要求解除案涉57份《北滘商业广场商铺委托经营合同》的行为属于单方行为。根据合同法及相关法律法规的规定，合同当事人必须在符合合同约定或法定条件的前提下才能行使合同单方解除权。(2016）粤0606民初12523号民事判决已经明确认定，案涉57份《北滘商业广场商铺委托经营合同》没有约定解除条件。而睿商商业广场公司于2018年4月26日向原所有权人主张解除案涉57份《北滘商业广场商铺委托经营合同》理由仅仅为涉案57宗不动产以司法拍卖的方式发生了所有权的变更，所有权变更并不属于合同法规定的法定解除合同的情况。因此，睿商商业广场公司主张解除案涉57份《北滘商业广场商铺委托经营合同》的单方行为依法不具备法律效力。四、除涉案57间商铺外，北滘商业广场绝大部分商铺在出售时，睿商商业广场公司亦与商铺所有权人签订带有固定租金返还的《北滘商业广场商铺委托经营合同》，睿商商业广场公司、睿商房地产公司以各种理由否认《北滘商业广场商铺委托经营合同》属于租赁合同，且否认欧志锟、欧志鹏依法取得继承《北滘商业广场商铺委托经营合同》的权利义务，从而拒绝履行其依法应当履行义务达到拒绝或减少支付相应租金的目的,损害了欧志锟、欧志鹏的合法权益，不利于维护商铺买卖交易的稳定性，更与诚实信用原则相悖。欧志锟、欧志鹏向一审法院起诉请求：1.依法确认睿商商业广场公司、睿商房地产公司与原买受人陈伟健就位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会人昌路10号北滘商业广场31019号不动产签订的《北滘商业广场商铺委托经营合同》的法律关系属租赁合同关系性质，欧志锟、欧志鹏与睿商商业广场公司、睿商房地产公司均应承受该合同中的权利和义务；2.判令睿商商业广场公司、睿商房地产公司继续履行《北滘商业广场商铺委托经营合同》（尚未履行的标的金额为182961.78元）；3.判令睿商商业广场公司向欧志锟、欧志鹏支付上述商铺2017年10月29日至2018年4月30日期间的经营效益金25686.08元（其中2017年10月29日至2017年10月31日期间的为412.08元，2017年11月1日至2018年4月30日为25274元）；4.判令睿商商业广场公司向欧志锟、欧志鹏支付违约金（违约金以412.08元为基数按照年利率18%自2017年11月11日起计算至实际支付之日止，以12637元为基数按年利率18%自2018年2月11日起计算至实际支付之日止，暂计至2018年5月11日为599.64元）；其中第2、3、4项诉讼请求暂计至2018年5月11日合共209247.5元；5.判令睿商房地产公司对睿商商业广场公司的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由睿商商业广场公司、睿商房地产公司承担。一审法院认定事实：2011年1月18日，睿商房地产公司与苏宁电器公司（现更名为佛山市苏宁云商销售有限公司）签订《租赁合同》。合同约定：睿商房地产公司将佛山市顺德区北滘镇北滘居委会人昌路10号北滘商业广场三层31001-31025、31028-31056、31058、31059、31060的商铺共57间，建筑面积3230平方米出租给苏宁电器公司，租赁期限自2011年11月1日至2021年10月31日。合同还约定：由于（甲方）睿商房地产公司原因，致使该商铺因法院强制执行而被查封，（乙方）苏宁电器公司有权单方面解除合同。租赁合同签订后，睿商房地产公司将上述商铺交付苏宁电器公司使用。2013年2月1日，睿商房地产公司与陈伟健签订编号为0491的《北滘商业广场商铺认购书》，陈伟健认购睿商房地产公司位于佛山市顺德区北滘镇北滘居委会人昌路10号北滘商业广场三层31001-31025、31028-31056、31058、31059、31060的商铺共57间，该物业的建筑面积合计3385.13平方米。认购书明确告知陈伟健上述物业已出租给苏宁电器公司做经营家电及关联产品使用。2013年3月29日，睿商房地产公司与陈伟健，以及陈伟健指定的梁晓敏、陈伟豪分别就上述五十七套商铺签订《商品房买卖合同》，由陈伟健、梁晓敏、陈伟豪按现状购买上述商铺，其中31001号-31022号共22套商铺由陈伟健、梁晓敏持有，另外31023-31025、31028-31056、31058-31060号共35套商铺由陈伟健、陈伟豪持有。签订上述商品房买卖合同后，双方办理了涉案商铺的所有权变更手续，陈伟健、梁晓敏、陈伟豪三人均领取了房地产权证。变更上述涉案商铺所有权后，陈伟健、梁晓敏、陈伟豪并没有与苏宁电器公司重新签订租赁合同，而是委托睿商商业广场公司进行经营。2013年4月1日，陈伟健与睿商商业广场公司签订《北滘商业广场商铺委托经营合同》。合同约定：陈伟健委托睿商商业广场公司对位于佛山市顺德区北滘镇北滘居委会人昌路10号北滘商业广场三层31019号商铺进行经营；委托经营期限自2013年5月1日至2021年12月14日，睿商商业广场公司对物业出租时，对外出租的期限不得超出委托经营期限，如违反委托经营期限对外出租和提前收取租金，损害陈伟健利益的，陈伟健有权追究睿商商业广场公司的相关法律责任；在合同有效期内，陈伟健将物业全权委托睿商商业广场公司经营使用，且不参与、不干涉商场经营管理，委托权包括但不限于：……C.物业的经营收益权；D.物业的租赁权和转租权；……F.授权（乙方）睿商商业广场公司签订物业的租赁合同；委托经营期限内，睿商商业广场公司自主经营管理商铺，并承担经营风险；睿商商业广场公司自2016年5月1日起向陈伟健计付委托经营效益金，共返还委托经营效益金为284128元，按季返还，每季度返还陈伟健经营效益金12637元，于每季度第一个月的10日前支付返还上一季度的效益金，睿商商业广场公司未能按时支付效益金，应按逾期金额每天万分之五支付滞纳金。合同还约定：在委托经营期限内，若陈伟健单方终止合同，应提前三个月书面通知睿商商业广场公司，并向睿商商业广场公司支付剩余委托经营期间的所有效益金，并支付保底3个月租金作为违约金；在续租期间，若睿商商业广场公司单方终止续租合同，睿商商业广场公司应提前三个月知会陈伟健，并向陈伟健支付保底3个月租金作为违约金，睿商商业广场公司不需返还剩余期间的委托经营效益金；在委托经营期内，如（甲方）陈伟健将该物业转让他人，应先与该商铺新受让者说明，并要求该商铺的新受让者与（乙方）睿商商业广场公司重新签定与本合同内容与时间一致的新的委托经营管理合同，不得因此而中断该商铺的委托经营关系，若该商铺的产权变更造成该商铺委托经营关系的中断，（乙方）睿商商业广场公司有权要求（甲方）陈伟健赔偿相关损失。（丙方）睿商房地产公司同意甲乙双方关于委托期间返还效益金的约定，并对（乙方）睿商商业广场公司在履行委托经营效益金约定的义务承担连带责任。《北滘商业广场商铺委托经营合同》签订后，苏宁电器公司继续在上述涉案商铺中租赁经营。陈伟健、梁晓敏、陈伟豪因其自身债务问题，上述涉案商铺被佛山市禅城区人民法院于2015年4月9日查封，后债权人依生效法律文书向佛山市禅城区人民法院申请强制执行，佛山市禅城区人民法院委托一审法院代为执行，一审法院于2017年9月29日、10月28日在淘宝网司法拍卖（变卖）平台对包括上述商铺在内的57个商铺进行合并拍卖，由欧志锟、欧志鹏竞得57个商铺。一审法院于2017年11月23日作出（2015）佛顺法执字第8569号之二、（2015）佛顺法执字第2341号之三、（2015）佛顺法执字第12651号之四执行裁定书，裁定：“一、解除一审法院对登记在被执行人陈伟健名下的位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区人昌路10号北滘商业广场31001-31015、31019-31025、31028-31052、31058-31060号商铺、登记在被执行人梁晓敏名下的位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区人昌路10号北滘商业广场31016-31018商铺及佛山市禅城区人民法院对登记在被执行人陈伟豪名下的位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区人昌路10号北滘商业广场31053-31056商铺的查封；……三、上述房产的所有权转移给买受人欧志锟、欧志鹏所有，买受人应在收到本裁定书之日起五日内到相关管理机关办理过户手续。”该裁定于2017年12月1日送达给当事人签收。2017年11月29日，一审法院向佛山市顺德区不动产登记中心发出协助执行通知书，要求该中心协助办理上述商铺的解除查封、注销抵押权及办理所有权转移手续。欧志锟、欧志鹏于2018年5月20日取得了涉案商铺的《不动产权证书》（共同共有）。另外，欧志锟、欧志鹏与睿商商业广场公司、睿商房地产公司曾就涉案商铺经营效益金的支付问题以《律师函》方式进行交涉。另外，睿商商业广场公司与佛山市苏宁云商销售有限公司（以下简称“苏宁云商公司”）于2016年5月14日签订《租赁合同2011补充协议二》。该协议约定：苏宁云商公司将部分承租的商铺退回睿商商业广场公司，相应减少承租的面积，退租面积为726.5平方米，并且变更租金价格及费用承担。此协议所约定的退租面积涉及31001-31015商铺面积为437.07平方米。上述被苏宁云商公司退租的商铺已被睿商商业广场公司重新招商出租。2016年7月28日，睿商商业广场公司以陈伟健、梁晓敏、陈伟豪为被告，以招商银行股份有限公司佛山财富支行为第三人提起委托合同纠纷之诉，请求判令：解除睿商商业广场公司分别与陈伟健、梁晓敏、陈伟豪于2013年4月1日签订的57份《北滘广场商铺委托经营合同》；陈伟健、梁晓敏、陈伟豪赔偿按解除合同年度租金、管理费标准的三个月租金314650.35元及承担本案诉讼费。一审法院依法作出（2016）粤0606民初12523号民事判决书，判决：驳回睿商商业广场公司的全部诉讼请求。睿商商业广场公司不服判决，向本院提起上诉，因睿商商业广场公司没有在规定期限内预交案件上诉费，本院作出（2017）粤06民终1204号民事裁定书，裁定按睿商商业广场公司自动撤回上诉处理。2018年4月25日，睿商商业广场公司向陈伟健、梁晓敏、陈伟豪发出《解除合同通知书》，并以特快专递方式寄达给三人。又查，一审法院于2016年12月7日就招商银行股份有限公司佛山财富支行与陈伟健、梁晓敏、陈伟豪、睿商商业广场公司、睿商房地产公司因抵押权纠纷一案作出（2016）粤0606民初9225号民事判决书，判决：“一、睿商商业广场公司应于判决发生法律效力之日起七日向招商银行股份有限公司佛山财富支行返还2016年5月1日至2016年10月31日期间的效益金共计1575002元；二、睿商房地产公司对睿商商业广场公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回招商银行股份有限公司佛山财富支行的其他诉讼请求……。”该法律文书已发生法律效力，且睿商商业广场公司已向招商银行股份有限公司佛山财富支行支付了效益金。一审法院于2018年1月30日就招商银行股份有限公司佛山财富支行与睿商商业广场公司、睿商房地产公司因抵押权纠纷一案作出（2017）粤0606民初16347号民事判决书，判决：“一、睿商商业广场公司应于判决发生法律效力之日起七日向招商银行股份有限公司佛山财富支行返还2016年11月1日至2017年10月28日期间的效益金共计3124324.62元；二、睿商房地产公司对睿商商业广场公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回招商银行股份有限公司佛山财富支行的其他诉讼请求……。”上述法律文书发生法律效力后，睿商商业广场公司、睿商房地产公司已履行法律文书确定的给付义务。一审法院认为，关于陈伟健与睿商商业广场公司、睿商房地产公司签订的《北滘商业广场商铺委托经营合同》合同性质的认定问题。根据查明事实，双方签订的合同有如下约定内容，受托方即睿商商业广场公司以自己名义从事商铺经营、管理、租赁，陈伟健不参与商铺经营管理，不承担经营风险，睿商商业广场公司对外出租期限不得超出委托经营期限，由睿商商业广场公司向陈伟健支付固定委托经营效益金，直至租期结束，相关税费由陈伟健承担；在委托经营期限期间，若陈伟健单方终止合同，应提前三个月书面通知睿商商业广场公司，并向睿商商业广场公司支付剩余委托经营期间的所有效益金，并支付保底3个月租金作为违约金；在续租期间，若睿商商业广场公司单方终止续租合同，睿商商业广场公司应提前三个月知会陈伟健，并向陈伟健支付保底3个月租金作为违约金，睿商商业广场公司不需返还剩余期间的委托经营效益金；陈伟健将该物业转让他人，应先与该商铺新受让者说明，并要求该商铺的新受让者与睿商商业广场公司重新签定与本合同内容与时间一致的新的委托经营管理合同，不得因此而中断该商铺的委托经营关系，若该商铺的产权变更造成该商铺委托经营关系的中断，睿商商业广场公司有权要求陈伟健赔偿相关损失。因此，上述合同与委托合同有关受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人，委托人或者受托人可以随时解除委托合同等法律特征不符，而与租赁合同有关出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同的法律特征相符，故上述《北滘商业广场商铺委托经营合同》名为委托合同，实为租赁合同。欧志锟、欧志鹏的该点主张有理，一审法院予以支持；睿商商业广场公司、睿商房地产公司辩解意见理由不充分，一审法院不予采纳。关于涉案商铺产权人变更为欧志锟、欧志鹏后，欧志锟、欧志鹏能否要求睿商商业广场公司、睿商房地产公司向其继续履行《北滘商业广场商铺委托经营合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。依前述认定，陈伟健与睿商商业广场公司、睿商房地产公司签订的《北滘商业广场商铺委托经营合同》实为租赁合同。根据上述法律规定，现涉案商铺权属人由陈伟健变更为欧志锟、欧志鹏，且权属变更发生在原约定的租赁期间即委托经营期限内，原权属人与睿商商业广场公司、睿商房地产公司签订的《北滘商业广场商铺委托经营合同》对新权属人即欧志锟、欧志鹏具有法律效力，起始时间应自权属变更之日即2017年12月1日，欧志锟、欧志鹏作为新权属人及出租人有权要求睿商商业广场公司、睿商房地产公司继续履行与涉案商铺有关的《北滘商业广场商铺委托经营合同》，故欧志锟、欧志鹏的该点主张有理，一审法院予以支持。有关睿商商业广场公司应向欧志锟、欧志鹏支付委托经营效益金及违约金的计算问题。依前述认定，涉案合同实为租赁合同，故合同中约定的委托经营效益金实为租赁回报。另外，结合一审法院作出的（2015）佛顺法执字第8569号之二、（2015）佛顺法执字第2341号之三、（2015）佛顺法执字第12651号之四执行裁定书及（2016）粤0606民初9225号民事判决书、（2017）粤0606民初16347号民事判决书认定的事实，有关效益金即租赁回报应自2016年5月1日起顺数三个月视为一季度，第四个月的10日前应支付上一季度的效益金，因案涉商铺的所有权人自2017年12月1日起发生变动，结合欧志锟、欧志鹏的主张，故本案的效益金计算期间为2017年12月1日至2018年4月30日，应为21153.24元（12637元/季度×62天/92天+12637元/季度×1季度）。根据《北滘商业广场商铺委托经营合同》的约定，应于每季度第一个月的10日前支付返还上一季度的效益金，逾期支付按每日万分之五计付滞纳金，结合欧志锟、欧志鹏的主张，有关违约金应折合按年利率18%计算，根据一审法院认定的支付时间，违约金的计算方法如下，以2017年12月1日至2018年1月31日的效益金8516.24元（12637元/季度×62天/92天）为本金，从2018年2月11日起至欠款给付之日止，按年利率18%计算。欧志锟、欧志鹏主张超出部分，理由不充分，一审法院不予支持。因《北滘商业广场商铺委托经营合同》约定：睿商房地产公司同意关于委托期间返还效益金的约定，并对睿商商业广场公司在履行委托经营效益金约定的义务承担连带清偿责任，故欧志锟、欧志鹏主张睿商房地产公司对睿商商业广场公司返还效益金和支付违约金的义务承担连带清偿责任的请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认欧志锟、欧志鹏与睿商商业广场公司之间就位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会人昌路10号北滘商业广场31019号铺位建立租赁合同关系，欧志锟、欧志鹏自2017年12月1日起享有和承担陈伟健在与睿商商业广场公司、睿商房地产公司于2013年4月1日就上述铺位签订的《北滘商业广场商铺委托经营合同》中的合同权利义务；二、睿商商业广场公司、睿商房地产公司应与欧志锟、欧志鹏继续履行于2013年4月1日就位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会人昌路10号北滘商业广场31019号铺位签订的《北滘商业广场商铺委托经营合同》；三、睿商商业广场公司应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向欧志锟、欧志鹏支付2017年12月1日至2018年4月30日期间的效益金21153.24元及违约金（违约金计算方法：以8516.24元为本金，从2018年2月11日起至欠款给付之日止，按年利率18%计算）；四、睿商房地产公司对睿商商业广场公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回欧志锟、欧志鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2219.36元，财产保全费1566.23元，两项合计3785.59元（欧志锟、欧志鹏已预交），由欧志锟、欧志鹏共同负担76.59元，由睿商商业广场公司、睿商房地产公司共同负担3709元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：1.案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》的性质；2.欧志锟、欧志鹏要求睿商商业广场公司、睿商房地产公司继续履行案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》应否支持；3.一审法院关于睿商商业广场公司、睿商房地产公司应支付的效益金及违约金责任认定是否合理。关于第一个争议焦点。通过案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》内容进行分析，该合同约定原所有权人委托睿商商业广场公司对涉案商铺进行经营，睿商商业广场公司负责商铺的经营、推广、治安、消防、卫生、水电、物业管理和商场维修事务等，但合同另行约定原所有权人不承担经营风险，无需向睿商商业广场公司支付委托费用，而由睿商商业广场公司向原所有权人支付租赁回报；睿商商业广场公司每季度向原所有权人支付固定效益金，逾期支付承担滞纳金违约责任；原所有权人单方终止合同，应提前三个月书面通知睿商商业广场公司，并向睿商商业广场公司支付剩余委托经营期间的所有效益金，并支付保底3个月租金作为违约金等核心条款更符合租赁合同有关出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同的法律特征。故此，一审法院认定案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》名为委托合同,实为租赁合同依据充分，睿商商业广场公司、睿商房地产公司上诉主张该为委托合同或承包经营合同，并要求以此法律关系作为其责任承担之依据理据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点。案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》履行期限内，所有权发生变更，由欧志锟、欧志鹏通过司法拍卖方式取得，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”涉案商铺原设立的权利义务，对欧志锟、欧志鹏具有约束力。同样，在案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》尚未解除的情况下，欧志锟、欧志鹏亦有权要求睿商商业广场公司、睿商房地产公司继续履行该合同。睿商商业广场公司、睿商房地产公司提出其已于2018年4月底向原所有权人寄发解除函，案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》已解除，欧志锟、欧志鹏不予认可，认为其参与司法拍卖受让涉案商铺，对该合同的权利义务予以追认，睿商商业广场公司、睿商房地产公司仍应继续履行该合同约定的支付效益金之义务，无权解除合同。对此本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”睿商商业广场公司、睿商房地产公司与原所有权人签订的《北滘商业广场商铺委托经营合同》中，并未约定在经营期限其可单方行使合同解除权的条件，仅约定发生不可抗力致使合同无法继续履行才自动解除。且对于合同经营期限内，可能存在原所有权人将涉案商铺转让他人的问题，睿商商业广场公司、睿商房地产公司亦在合同中明确要求原所有权人转让涉案商铺时，应确保新的受让者与其签订与原合同内容一致的新的委托经营合同，即其在涉案商铺所有权人发生变更时对原合同权利义务予以追认。睿商商业广场公司、睿商房地产公司本案中并无证据证明案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》履行期间内，出现法定解除的情形，或在欧志锟、欧志鹏取得涉案商铺之前，其已与原所有权人协商解除该合同。故此，睿商商业广场公司、睿商房地产公司于2018年4月底向原所有权人发函解除案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》并不发生解除合同之法律效力。综上论析，一审法院认定睿商商业广场公司、睿商房地产公司应继续履行案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》正确合法，睿商商业广场公司、睿商房地产公司主张该合同已解除，不应再向欧志锟、欧志鹏履行相应的义务理据不足，本院不予支持。关于第三个争议焦点。基于本院上述论析，欧志锟、欧志鹏取得涉案商铺的所有权后，要求睿商商业广场公司按照该合同的约定支付委托经营效益金合法有据。依据该合同的约定，结合涉案商铺所有权发生变更的时间点以及欧志锟、欧志鹏的诉讼主张，一审法院最终确定睿商商业广场公司应支付2017年12月1日至2018年4月30日期间效益金的总额计算正确。对于睿商商业广场公司应否支付违约金问题，根据案涉《北滘商业广场商铺委托经营合同》的约定，睿商商业广场公司应于每季度第一个月的10日前支付返还上一季度的效益金，逾期支付按每日万分之五计付滞纳金。睿商商业广场公司经欧志锟、欧志鹏发函通知后，逾期未支付效益金，理应承担逾期付款之违约责任，一审法院依据合同的约定及本案具体情况，判令睿商商业广场公司按照年利率18%的标准支付违约金合法有据，本院予以维持。睿商房地产公司自愿在《北滘商业广场商铺委托经营合同》中对睿商商业广场公司在履行委托经营效益金约定的义务承担连带清偿责任，欧志锟、欧志鹏要求睿商房地产公司对睿商商业广场公司返还效益金和支付违约金的义务承担连带清偿责任合理合法，本院亦予维持。综上所述，睿商商业广场公司、睿商房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4438.72元，由上诉人佛山市顺德区睿商商业广场管理有限公司、佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张雪洁审判员  翁丰好审判员  李 虹二〇一九年三月二十六日法官助理金玲子书记员何智峰