吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉08民终257号 上诉人（原审被告）：镇赉县融达房地产经纪服务有限公司。 法定代表人：张磊，系经理。 委托诉讼代理人：武艳芬，吉林高军律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李春荣，女，1976年7月2日生，汉族，农民，现住镇赉县。 委托诉讼代理人：蒋福铭，吉林镜鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖建伟，男，1982年8月29日生，汉族，无业，现住镇赉县。 委托诉讼代理人：武莹莹，女，1984年3月18日生，无业。 上诉人镇赉县融达房地产经纪服务有限公司（以下简称融达房产经纪公司）因与被上诉人肖建伟、李春荣房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2018）吉0821民初1970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 融达房产经纪公司上诉请求：撤销一审民事判决；依法改判上诉人不承担给付李春荣定金及违约金的责任。事实和理由：2018年3月，李春荣、肖建伟及上诉人签订了《房屋买卖定金合同》，合同约定：李春荣向肖建伟交定金2万元，向上诉人交付首付款5万元，房屋交付时间为2018年7月1日，肖建伟应当配合李春荣完成贷款等相应的手续，上诉人于2018年6月22日将二被上诉人之间交易的房屋交纳了土地出让金、契税等各项费用，这些费用的垫付说明上诉人没有违约，由于肖建伟是从李井泉手中购买的李井泉回迁的房屋，因此在办里出让金交款时名称是李井泉，这一点肖建伟和李春荣是知晓的，办理房屋贷款及更名又必须补足土地出让金，在上诉人交纳完毕土地出让金等款项后，肖建伟也找到李井泉补办的各项手续，李春荣不配合办理贷款手续才导致贷款无法进行下去，李春荣的不积极配合是本案贷款无法领取的直接原因，也是本案纠纷产生的直接原因，庭审过程中肖建伟也承认其收到了李春荣交付的定金2万元，李春荣在起诉状中也认可其将定金2万元交付给了肖建伟，从庭审来看，李春荣未提供任何证据证明二被上诉人解除合同的原因是融达未能为李春荣办理贷款导致合同目的无法实现的，也不符合合同法九十四条规定的合同解除情形，因此一审法院认定事实错误，法律适用也是错误的。在一审中肖建伟提供证据证明李春荣不购买房屋，由此可见违约不是由于上诉人原因导致。 李春荣辩称，维持原判，驳回上诉。三方签订的合同是合法有效的，是三方当事人真实意思表示，被上诉人李春荣履行合同义务，交付首付款5万元，也交付定金2万元，有上诉人出具的收据，上诉人未履行合同义务，没有在约定的2018年7月1日将楼房交付给被上诉人李春荣，上诉人不交房的原因不是被上诉人李春荣不配合，而是上诉人应当首先垫付余下的购房款给被上诉人肖建伟，之后由被上诉人肖建伟和被上诉人李春荣及上诉人三方到银行办理贷款手续，上诉人没有垫付首付之外的购房款，被上诉人李春荣配合上诉人进行了银行贷款相关手续签订，但银行没有将贷款发放，所以出售人肖建伟没有的到全额楼款之前，没有将房屋交付给被上诉人李春荣，导致合同不能履行的原因在于上诉人，上诉人应承担过错责任。被上诉人李春荣请求维持原判，驳回上诉。 肖建伟辩称，2018年7月1日李春荣没有把全部楼款交给我，我们没有给李春荣交付房屋，我方不存在违约行为。 李春荣向一审法院起诉请求：1、要求解除三方签订的《房屋买卖定金合同》；2、要求被告肖建伟返还20000元定金，并承担违约金20000元；3、要求被告镇赉县融达房地产经济服务有限公司返还首付款5万元。合计请求金额9万元。 一审法院认定事实如下：2018年3月份李春荣与肖建伟、融达房产经纪公司之间签订《房屋买卖定金合同》，合同约定：李春荣向肖建伟交定金2万元，向融达房产经纪公司交首付5万元，交房时间为2018年7月1日，肖建伟应当配合李春荣完成贷款等相应手续，同上规定了违约情况。李春荣把定金2万元和首付5万元全都交给融达房产经纪公司，融达房产经纪公司为李春荣出具收据。但肖建伟在合同约定期限内不能将除首付款外的房款通过银行部门贷出来，导致李春荣无法在交房时取得全部售楼款。经三方协商，达不成一致意见。原告认为，三方签订的合同合法有效，二被告不履行义务，导致原告实现不了合同目的，至诉讼。确认以上事实有双方当事人陈述及《房屋买卖定金合同》、收据等证据证明，并在卷佐证。 一审法院认为，庭审中，原告李春荣变更诉讼请求要求被告融达房产经纪公司给付定金2万元，并赔偿违约金2万元，同时返还5万元首付款。《房屋买卖定金合同》经李春荣和肖建伟双方确认，系双方真实意思的表示，主体适格，内容合法，原、被告房屋买卖关系具有法律的约束力，融达房产经纪公司作为房屋买卖中介机构，就房屋买卖合同履行相关事项进行积极调查和据实报告的忠实居间义务，李春荣交付定金后，肖建伟始终同意出售该涉案房屋并不存在违约行为。导致合同不能履行的原因是融达房地产公司未能为李春荣办理贷款，又不同意为李春荣垫资购买肖建伟房屋，致使该《房屋买卖定金合同》的合同目的无法实现，融达房产经纪公司存在违约行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除情形。根据融达房产经纪公司为李春荣出具的收据显示，融达房产经纪公司收取李春荣定金2万元，首付款5万元。李春荣要求融达房产经纪公司双倍返还定金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，融达房产经纪公司应予双倍返还定金，同时返还李春荣购房首付款。李春荣未要求肖建伟承担违约责任，且肖建伟始终同意出售该房屋，并表示收到全部购楼款后同意交付该房屋。所以肖建伟并不存在违约行为，不承担退还定金责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除李春荣、肖建伟、镇赉县融达房地产经纪服务有限公司三方签订的《房屋买卖定金合同》。二、镇赉县融达房地产经纪服务有限公司于本判决生效后，立即给付李春荣定金20000元，赔偿违约金20000元，返还50000元购房款。三、肖建伟不承担责任。案件受理费1025元，已减半收取，由镇赉县融达房地产经纪服务有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人出示2018年6月22日中国农业银行股份有限公司金额为9928元的缴款书（收据四张）。证明三方签订房屋买卖定金合同后上诉人履行了中介公司应履行的义务，即为办理贷款、交付各项税金，而缴纳土地出让金是办理房屋贷款必备手续，由此可以证明上诉人没有违约行为。本案争议的房屋目前登记在李井泉名下，因为是肖建伟购买李井泉回迁房屋，该房屋没有登记在肖建伟名下。李春荣质证后对证据有异议，认为这组证据在一审两次开庭，上诉人未向法庭提供，这份证据和被上诉人李春荣之间无关，这份证据是本案的出卖人肖建伟在购房时与他的出卖人李井泉之间的法律关系，这一法律关系不能同被上诉人李春荣发生联系，所以即使是上诉人履行了义务，也不对被上诉人李春荣产生法律依据。肖建伟对证据没有异议。评议认为，证据不具有关联性，不予采信。上诉人出示2018年6月26日税收完税证明，金额是506.41元，证明上诉人为被上诉人李春荣的房屋贷款办理了各项手续，上诉人与被上诉人肖建伟都没有违约行为，是被上诉人李春荣不配合办理贷款，才导致贷款无法办理，所以导致被上诉人李春荣无法将剩余房款交付给被上诉人肖建伟，是被上诉人李春荣违约，李春荣并没有按照房屋买卖定金合同履行。李春荣质证后对证据有异议，认为这个证据是本案被上诉人和他的上家李井泉之间的法律关系，这上面土地完税缴纳人是李井泉，不是肖建伟，所以这笔钱与李春荣无关。肖建伟质证后有异议，认为土地出让金及卖方产生的所有费用都在合同中体现，由李春荣承担。被上诉人肖建伟是从李井泉手中购买的李井泉回迁房屋，因此在办理出让金交款时名称是李井泉，这一点被上诉人肖建伟和李春荣是知晓的。评议认为，该证据不具有关联性，不予采信。李春荣出示银行贷款的客户基本信息情况。贷款人李春荣没有在2018年7月1日将贷款办下来，证明被上诉人李春荣协助上诉人中介服务公司进行了银行贷款的相关手续签订，但上诉人一方没有将这笔贷款办下来，所以过错不在于李春荣，在于上诉人。上诉人质证后，认为这份证据上载明建立信贷关系时间是2018年7月10日，对证据真实性无异议，对证明问题有异议，从证明上看，没有发放贷款是与银行无关，并不是说被上诉人李春荣积极办理了贷款，这份证据说明2018年6月26日至2018年7月10日之间李春荣不积极配合办理贷款手续，才导致贷款无法发放，证明可以看出未发放审批流程，表示未办理，这足以与一审中被上诉人肖建伟提供的录音相吻合，证明其不购买房屋，是被上诉人李春荣违约行为导致无法履行。肖建伟质证后，没有异议。评议认为，证据不具有客观性，不予采信。 二审认定的事实与一审一致。 本院认为，李春荣与肖建伟通过融达房产经纪公司签订《房屋买卖定金合同》，该合同系真实意思表示，且不违反法律强制性、禁止性规定，成立并生效。在李春荣交付房屋定金20000元及首付款50000元之后，在约定的时间内，因融达房地产公司没有为李春荣办理贷款，也没有为李春荣垫资购买肖建伟房屋，融达房地产公司的行为构成违约。致使李春荣和肖建伟未能最终完成房屋买卖行为，合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；...（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”故李春荣要求解除签订的《房屋买卖定金合同》的诉讼请求应予支持。因融达房产经纪公司收取李春荣的房屋定金2万元，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因融达房产经纪公司不履行约定，故李春荣要求融达房产经纪公司双倍返还定金40000元，并返还房屋首付款50000元的请求应予支持。上诉人融达房产经纪公司举不出足够相应的证据来证实自己的上诉主张，故对其上诉请求不予支持。 综上所述，融达房产经纪公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙金芹 审判员  李春晓 审判员  杨剑虹 二〇一九年三月二十七日 书记员  李 妍