河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初55号原告（反诉被告）：安阳市益通物资有限责任公司，住所地安阳市文峰区安棉路中段。法定代表人：蔺起金，职务：经理。委托诉讼代理人：杨文君，河南洹蕴律师事务所律师。被告（反诉原告）：安阳市艾特优服饰有限责任公司，住所地安阳市文峰区昌泰路中段。法定代表人：宋雅楠，职务：经理。委托诉讼代理人：郭明伟，河南兴亚律师事务所律师。原告（反诉被告）安阳市益通物资有限责任公司（以下简称益通物资公司）与被告（反诉原告）安阳市艾特优服饰有限责任公司（以下简称艾特优公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年1月8日公开开庭进行了审理。原告益通物资公司委托诉讼代理人杨文君，被告艾特优公司委托诉讼代理人郭明伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告益通物资公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠房租22500元及违约金，违约金按中国人民银行同期贷款利率按日计算，从2018年4月1日起至被告付清之日止；2.判令原告与被告解除房屋租赁合同；3.判令被告立即将其租赁原告的房屋返还给原告并将房屋及院子恢复原状；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月31日，原、被告经过协商，就被告租赁原告的位于安阳市文峰区安棉路中段的房屋达成一致，双方签订了租房协议。合同约定：租期为三年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止，租金按年计算，每年租金为45000元，租金每半年一交；提前一个月预交下半年的租金，每年3月1日和9月1日为交付租金的最后期限。逾期交付租金，原告向被告收取逾期违约金；如果拖欠租金超过30日，视为承租方（被告）单方面解除合同并承担违约责任；在租赁期内，承租方（被告）如需装修房屋，需书面征得原告（出租方）的同意并签字盖章后方可进行改造，改造时不能破坏房屋的整体结构。合同签订后，原告按照合同的约定，将房屋交付给被告使用，被告向原告交付了2017年4月1日至2018年3月31日的房屋租金，到2018年3月1日，是被告向原告交付2018年4月至9月租金的最后期限，但经过原告多次向其催要，被告一直予以推诿，至今未付。并且被告在合同履行期间，违反合同的约定，未经原告同意，擅自对其承租的房屋进行破坏结构性改造，在院子中间打了一堵围墙。被告的种种行为已经违反了租赁合同的约定，严重侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，望判如所请，以维护原告的合法权益。被告艾特优公司辩称，被告不存在违约行为，原告应当退还被告剩余房租15000元，2017年12月份原告擅自解除租赁合同，责令被告搬出租赁房屋，被告于2018年1月22日搬迁完毕。由于原告的违约行为，原告应当向被告承担赔偿责任，原告的起诉没有事实法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。关于原告要求解除房屋租赁合同，双方实际早已解除，被告无异议。原告主张对院子恢复原状，与被告无关。反诉原告艾特优公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告益通物资公司返还租金15000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告合同违约损失15000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告搬迁费92205元；4.判令反诉被告支付新场地租金差额损失12500元；5.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年3月31日，反诉原被告签订房屋租赁合同一份，合同约定，反诉被告将位于安阳市文峰区安棉路中段的房屋出租给反诉原告，用于服装加工制作，租期三年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止，租金每年4.5万元，租金每半年一交，提前一个月预交下半年租金。合同签订后，反诉原告按约定支付了租金，将机器设备等进行运输安装。2017年9月，反诉原告支付下半年的租金后，反诉被告却突然通知反诉原告不再租赁，要求搬迁。反诉原告为了厂子能继续营业，即另外寻找场地，于2017年11月找到场地，租金每年5万元。由于反诉被告的违约行为，导致反诉原告无法正常经营，服装订单合同违约损失1.5万元，额外支出了搬迁费用92205元，另外租赁厂房，租金差额12500元，及应退还反诉人房租1.5万元，以上共计134705元，应当由反诉被告予以退还和赔偿。反诉原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，反诉被告的行为构成违约，应当依法赔偿反诉原告损失，为维护反诉原告合法权益，现根据法律规定，依法提起反诉，望判如所请。反诉被告益通物资公司辩称，被告的反诉请求没有法律和事实依据，依法应予以驳回。被告到目前为止尚占用原告的房屋及场地，并且被告所说2017年9月原告要求其搬迁没有事实依据，被告是在2017年10月26日才交的下半年租金，如果在9月份原告让其搬迁，被告不可能在10月份交租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交租赁协议、租赁费收据、现场房屋照片、外来人员登记表，原告申请证人张某1出庭作证的证人证言，被告提交租赁协议、收据、销货清单、被告公司出具的证明、通话录音、租赁协议、王文生出具的证明、张某2斗出具的证明，被告申请证人张某2斗、李海芹出庭作证的证人证言，本院组织双方进行现场勘验的笔录、照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2017年3月31日，原告益通物资公司（甲方、出租方）与被告艾特优公司（乙方、承租方）签订租赁协议一份，约定：被告租赁原告位于安棉路中段甲方院内东楼一层、二层（楼梯、卫生间甲乙双方共用），租赁期限为三年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止；租金按年租金计算，每年租金45000元，租金交付方式为预交，乙方每半年向甲方交付租金一次，半年租金为22500元，乙方提前一个月预交下半年租金，每年3月1日和9月1日为乙方向甲方交付租金的最后期限；乙方逾期交付租金，甲方按日向乙方收取逾期违约金，违约金以半年租金为基数，以银行当期罚息为比率，按日计算违约金数额；乙方向甲方交付租赁资产抵押金1000元，合同期满终止财产交接无误后，甲方返还乙方租赁财产抵押金，房屋财产等其附属设施如有损坏、丢失或其他情形，按损坏程度或情形计价从抵押金中扣除，押金不足部分由乙方继续赔偿，直至全部赔偿完毕为止；甲方原则上不同意乙方对所承租的房屋进行装修改造，如乙方确需改造需书面征得甲方同意并签字盖章后方可进行改造，改造时不能破坏房屋的整体结构，所有装修、改造费用由乙方全部承担，甲方不做任何赔偿，对房屋结构造成破坏、漏水等，按损坏程度核价赔偿，并恢复原状。关于解除合同的约定：乙方解除合同或提前终止合同，甲方不对乙方进行任何赔偿，乙方解除合同或提前终止合同须提前90日以书面形式通知甲方，征得甲方书面同意并经甲方全权负责人签字认可后，合同予以解除或终止，如果甲方未能书面签字认可，乙方承担违约责任。甲方解除合同须提前90日以书面形式通知乙方并征得乙方书面同意后，合同予以解除，甲方不承担违约责任，如乙方未能书面签字认可，甲方承担违约责任。乙方拖欠甲方租金超过30日，视为乙方单方面解除合同并承担违约责任。原、被告签订租赁合同后，被告向原告支付租金并使用租赁房屋。原告提交收据，显示2017年6月2日被告支付原告2017年4月1日至9月30日期间的租金22500元，2017年10月26日被告支付原告2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金22500元。被告称其分别于2017年4月、9月向原告支付半年租金，原告没有给被告收据，原告现提交的收据是其内部记账，出具的时间晚。2.原告称被告于2017年夏天将南楼东侧一层的一个窗户改成了门，在院子中建了一堵墙，主张恢复原状，将墙拆除、门口恢复成窗户。被告称建墙及窗改门，是在签订租赁协议前原、被告口头达成约定并建设改造，原告知情且同意，建墙是为了分隔幼儿园与被告公司区域，原告亦在该楼三、四层办公、使用院子，建墙及改造均不是在短时间内完成的。被告公司的经理宋运生原租赁其他房屋经营幼儿园，宋运生系原告公司法定代表人宋雅楠的父亲；被告称院内的钢结构棚是宋运生在2009年经营幼儿园期间搭建，原告称是在被告租赁开办服装厂后建的，被告当车间用。3.被告艾特优公司从事服装、书包加工销售，其租赁原告房屋期间，涉案房屋内放置有机器设备、布料及成品。被告称2017年12月，原告公司负责人乔海滨口头通知要求被告公司搬迁，当时原告称国资委要用该办公楼，被告于2017年12月20日找到新的场地开始搬迁，于2018年1月22日搬清；提交2019年1月7日，被告公司经理宋运生与原告公司负责人乔海滨的电话通话录音，录音中宋运生问，那时让搬迁是谁的意思，乔海滨称是企业的意思。原告对此不予认可，称因环保问题、政府查处，被告不能正常生产，因国资委想使用该临街楼，故原告与被告商量搬迁事宜，但被告至今未搬清、移交房屋。被告提交2018年12月9日被告公司经理宋运生与原告公司副经理刘春平的电话录音，被告向原告提出赔偿的问题，双方协商无果。被告称其搬迁机器设备及物品共支付搬迁费92205元，提交14张个人出具的收条，日期从2017年12月31日至2018年2月4日；被告称因搬迁导致延误发货，其与他人之间的合同违约，支付违约金15000元，提交收款收据一张；被告称因重新寻找场地签订租赁合同，要求原告支付租金差额12500元，提交租赁协议一份；被告提交王文生出具的证明一份，称2018年1月22日艾特优公司搬迁完毕后，其于2018年2月1日到国安公司上班。被告申请证人张某2斗、李海芹出庭作证，张某2斗称其于2017年12月为艾特优公司搬迁仓库、布料、机器安装，搬到了柏庄，五、六个人大约搬了十多天，工钱一人一天230元—240元左右，集装箱车一天1000元。李海芹称其2017年12月份为宋运生找人搬迁服装厂，其找的工人其负责发工资，大约共计五、六万元。原告对此均不予认可，对被告搬走机器设备、服装没有异议，但称被告直到2018年夏天仍在搬东西，提交该院落物业门卫处的外来人员登记表一份，并申请证人张某1出庭作证，称2018年6月29日被告公司仍派人拉旧空调。4.本院于2019年1月10日组织原、被告双方对租赁房屋进行现场勘验。涉案租赁房屋位于本市文峰区安棉路中段路西原告公司院落内，系一栋四层临街楼，位于院落东侧；从该临街楼下方北侧大门处进入院落，北侧为一排平房，现部分由原告公司占有使用，西面为一排二层楼房，现由安阳市国资委使用，南侧为三层楼房；沿该院落大门南侧墙面向西延伸再向南折拐，现建有一道围墙，围墙北侧留有门口安装铁门，西侧的围墙为断头墙，该围墙将临街东楼与院落中的其他区域分隔。从北侧围墙铁门处进入，院内堆有废弃杂物，院内南侧搭建有简易彩钢棚，该临街东楼第1、2层原为被告租赁使用，现房屋空置，房间内遗留有桌椅、小床等杂物，房门均处于敞开状态、未锁闭；院内南侧楼房与该临街东楼相邻，南楼东侧一层处现开有门口，系由窗户改建为门口，沿该门口进入南楼一层屋内，可见堆有废弃布料杂物。该临街东楼的北侧留有门口楼梯，可通往该楼三、四层，该楼三、四层仍由原告占有使用。东楼一层朝东一侧有多扇卷闸门，原告称被告有卷闸门的钥匙，被告生产经营时，便于拉运货物，被告未将该钥匙移交原告；被告称其没有卷闸门的钥匙，东楼2层房屋内的桌椅均是原告的物品，涉案房屋内遗留的其他物品被告均不要了。本案原、被告签订的租赁协议约定的租赁物范围，未包含该院内南楼。该院落内南、北、西侧房屋外墙为彩色涂料，原为被告公司经理宋运生开办幼儿园使用。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2017年3月31日，被告艾特优公司与原告益通物资公司签订租赁协议，被告租赁原告院落内的临街东楼1、2层作为被告公司厂房，约定租期3年，年租金45000元。现虽双方约定的租赁合同期限未到，但被告已实际搬出涉案租赁房屋，原告要求解除原被告之间的房屋租赁合同，被告亦同意解除，本院予以确认。关于原、被告租赁合同解除的原因，被告称2017年12月原告公司负责人乔海滨说国资委要用该办公楼，口头通知要求被告公司搬迁，被告于2017年12月20日找到新的场地开始搬迁；原告称因环保问题、政府查处，被告不能正常生产，因国资委想使用该临街楼，故原告与被告商量搬迁事宜，被告同意并开始搬迁机器设备、服装等；由此可见，对于解除租赁协议，被告进行搬迁，双方是在沟通达成一致意见后进行的，被告亦从2017年12月底开始搬迁，被告房租已支付至2018年3月31日，故原告要求被告支付所欠房租22500元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告返还租赁房屋，被告同意返还并称已搬清，经现场勘验，被告租赁房屋为空置状态，被告亦明确表示屋内所遗留物品、杂物均不要，二层房屋内的桌椅原本就是原告所有，本院确认涉案房屋被告已返还，原告可对其所有的房屋直接行使权利。原告主张被告将房屋、院子恢复原状，要求被告拆除围墙、将南楼东侧一层门口恢复为窗户；本案原、被告签订的租赁协议约定的租赁范围为东楼一层、二层，南楼并不是本案租赁协议约定的租赁物，故涉及南楼门口恢复为窗户的主张，本案不做处理；被告称其建造围墙是经原、被告协商后在签订租赁协议前建设，且原告亦在该院落及东楼三、四层办公，原告称被告擅自建设，本院不予采信，且该院落中围墙的建设并不属于双方合同约定的对房屋进行破坏结构性改造，故原告要求被告予以拆除，本院不予支持，原告可自行对其房屋、院落行使权利。被告提出反诉请求要求原告退还租金15000元，根据被告提交的证据，被告开始搬迁亦持续至2018年2月初，被告租金支付至2018年3月31日，但经现场勘验，被告在租赁房屋及院落内仍遗留、堆砌有各种废弃物品，被告在搬迁房屋时未将涉案房屋及院内腾空并打扫清理干净，且2018年6月，被告仍派人去拉废旧物品，故被告要求原告退还租金，本院不予支持。被告要求原告赔偿被告因延误发货造成的损失15000元，提交收款收据一张，原告对此不予认可，该证据不足，本院不予采信。被告主张原告支付搬迁费92205元，提交个人出具的收据14张，原告不予认可；被告搬迁花费是其解除租赁协议的必要支出，并非原告造成的损失，且至本院现场勘验时，被告仍遗留有杂物未清理干净，在被告已搬离的情况下，原告势必要清理涉案房屋，并付出相应的费用及精力，故本院确认被告自行承担其搬迁费用，原告自行承担清理房间的费用。被告要求原告支付新场地租金差额损失12500元，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告安阳市益通物资有限责任公司与被告安阳市艾特优服饰有限责任公司于2017年3月31日签订的房屋租赁合同解除；二、驳回原告安阳市益通物资有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告安阳市艾特优服饰有限责任公司的反诉请求。案件受理费362元，减半收取181元，由原告安阳市益通物资有限责任公司负担；反诉案件受理费1497元，由被告安阳市艾特优服饰有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员  孙莉莉二〇一九年三月二十九日代理书记员  于 婧