河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1302民初7584号原告：马璐瑶，女，汉族，1996年3月23日出生，住邓州市。原告：马璐莹，女，汉族，1997年8月11日出生，住址同上。委托代理人：马璐瑶，信息同上。系马璐莹之姐。委托代理权限为：特别授权。被告：河南豪盛商贸有限公司。住所地：南阳市人民路鸿德购物公园**。法定代表人：陈兰，任执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91411300783406807R。委托诉讼代理人：范国涛，男，汉族，1980年10月18日出生，住新野县。特别授权。原告马璐瑶、马璐莹与被告河南豪盛商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马璐瑶及马璐莹的委托诉讼代理人马璐瑶，被告河南豪盛商贸有限公司的委托诉讼代理人范国涛到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告马璐瑶、马璐莹向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告河南豪盛商贸有限公司支付原告2017年8月以后至今的租金，共计13个月，月租金2637.1元，并自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至租金付清之日止；按合同约定支付滞纳金；2、解除合同，按照产权面积安装隔断交付原告；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：二原告为马正云、张小丽的婚生子女。2006年7月29日，原告父亲马正云与被告签订了商品房买卖合同，约定马正云购买被告开发的位于南阳市人民路东侧的鸿德购物公园A区1层0032号房产（后变更房号为××号）。2010年5月5日，经邓州市人民法院作出（2010）邓法民调字第632号民事调解书，原告父亲张小丽、马正云离婚，约定该房归二原告所有。2010年5月10日，被告将租赁协议、收款收据、大修基金等票据和《鸿德购物公园商铺租赁协议书》的原马正云的名字均变更为二被告。租赁协议约定：租赁期限十年，自2007年2月6日至2019年2月6日，每月租金2637.1元；本协议期满前12个月，双方协商协议是否续签。如双方约定不再续签，则乙方应于本协议期满后将商铺按产权证分割并安装隔断交还甲方。现合同即将期满，双方未就续签达成一致，且被告支付租金至2018年9月，但期间其累计拖欠13个月的租金未付，相当于租金已支付至2017年8月。为维护原告合法权益，诉至法院。被告辩称，欠原告租金属实，具体数额需要与财务部门核实。现公司资金困难，也在积极想办法筹措资金，希望与原告调解解决。关于原告要求按照产权面积安装隔断的诉请，目前被告的现状不具备分割的条件。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了邓州市人民法院民事调解书、协助执行通知书、租赁协议书、银行转账凭证、收款收据等证据。上述证据具备证据三性，被告亦无异议，能够证明本案待证事实,故对原告提供的证据本院予以确认。被告未提交证据。本院根据上述确认的证据及当事人的陈述，对本案事实认定如下：2010年5月10日，原告马璐瑶、马璐莹（甲方）与河南鸿德购物公园商业管理有限公司（乙方）签订租赁协议书，协议约定的主要内容：第一条、甲方为鸿德购物公园**首层**商铺的产权所有人，自愿将该商铺租赁给乙方统一规划、装修和经营。第二条、租赁期限约为10年，自2007年2月6日起至2019年2月5日止。第三条、乙方每年支付31645.5元费用给甲方，折合每月2637.1元。第四条、租金费用按自然月支付，自甲方交清房款及其他相关费用之日起开始计算，乙方每月20日前将上月度租金存入乙方指定银行甲方的账户。第八条、商铺租赁期间，甲方享有收取本协议约定的租金费用权利，乙方应按约定将上述租金费用支付甲方。乙方如不按期支付甲方租金，每逾期一天，加收乙方滞纳金支付给甲方，滞纳金计算标准为逾期支付租金的万分之贰。第十一条、本协议期满前12个月，双方协商本协议是否续签。第十二条、在以下情况下，本协议自动终止：1、本协议期满后，双方约定本协议不再续签的；2、因不可抗力，乙方长期无法继续行使使用权的。协议签订后，原被告双方按照约定履行了合同义务，被告断断续续支付原告租金至2018年9月，截止租赁合同于2019年2月5日期限届满，被告欠原告租金18个月，每月2637.1元,共计47467.8元未支付。另查明，2012年6月4日河南鸿德购物公园商业管理有限公司经工商部门变更登记为河南豪盛商贸有限公司。本院认为，原告马璐瑶、马璐莹与鸿德购物公园商业管理有限公司之间签订的租赁（返租）协议书，系双方真实意思表示，约定由租赁方统一招商、经营、管理，并按照约定每月向原告支付租金，该内容不违反法律法规强制性规定，为有效协议。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告河南豪盛商贸有限公司作为河南鸿德购物公园商业管理有限公司权利的继受者，应当按照合同约定全面履行合同义务，拒不支付租金属违约行为。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方在协议中虽约定为滞纳金，但实际为违约金，且不违背法律规定，因此，被告应当按照约定支付拖欠的租金及违约金。关于租赁合同是否应当解除问题，因被告未按合同约定及时支付租金，经催要仍未履行合同义务，导致合同目的不能实现，原告有权要求解除合同。双方在签订租赁合同时约定了解除条件，一是协议期满双方协商不再续签，二是因不可抗力一方无法继续行使使用权的。基于双方在订立合同时对合同的解除有特别约定，现租赁合同期限已经届满，合同自然解除，双方是否续签本院应尊重双方的合意。关于原告主张将争议商铺隔断交付的请求，本院认为，根据的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据上述规定，能够确定，在同一楼层的每位商铺购买者，均是该楼层的共有人，并且根据占有的不同面积，构成按份共有。原告是众多购买商铺者其中之一，所购买的商铺面积是整个楼层面积中的一部分，且涉案的商铺呈现开放性，其不具备构造和使用上的独立性，不具备专有特征。强制性的隔断分割，不利于发挥物的整体效能，也损害物的价值利用功能，不符合司法裁判的价值追求。因此，原告的该项请求不具有合法性及合理性。再者，《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该条规定的第七项是关于共有和共同管理权利的规定，据此规定，是否分割，应当由业主共同决定，不属于人民法院处理范围。综上所述，原告关于要求被告支付租金及违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于租金的数额为减轻当事人诉累，维护原告合法权益，本院将租金计算至2019年1月，每月租金2637.1元，共计欠付18个月，应支付租金总额47467.8元，因双方约定租金系按自然月计算，且当月租金下个月支付，故违约金应以月租金为基数，分别自逾期之日起按未付租金金额的日万分之二计付至付清之日止。关于隔断交付的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、限被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内，支付原告租金马璐瑶、马璐莹人民币47467.8元，并以月租金为基数，分别自逾期之日起按未付租金金额的日万分之二计付违约金至付清之日止。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费493元，由被告河南豪盛商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 陈 琪二〇一九年三月四日书记员 唐亦垠