河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终4402号上诉人(原审被告):万娟，女，1984年10月16日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：白无瑕，河南豫和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李亚楠，女，1987年4月30日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：孙有付，河南尚天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李怀民，男，1950年5月29日出生，汉族，住河南省郑州市金水区，系李亚楠父亲。上诉人万娟因与被上诉人李亚楠合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初19906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万娟上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初19906号民事判决书，发回重审或改判驳回李亚楠的诉讼请求；2、本案的诉讼费用全部由李亚楠承担。事实和理由：一、本案中万娟与李亚楠之间的协议应属无效。1、万娟与李亚楠共同供职于黄河勘测规划设计有限公司，2011年该公司决定对职工旧房改造供职工购房时，发布的相关文件上均明确规定一个家庭只允许购买一套住房，禁止同一员工重复购买公司的福利房屋。万娟一审时提交了相关的证据，李亚楠亦未否认，但是一审法院却未对该部分证据作任何认定。万娟与李亚楠诉争的房屋具有单位的福利性质，在选择和购买方面均存在限制，万娟与李亚楠签订的《黄河勘测规划设计有限公司沙门职工方旧房改造小区购房权及其产权转让协议》损害集体和第三人即黄河勘测规划设计有限公司其他员工的购买和选择房屋的权利，该合同应属无效。2、诉争房屋现并未建成，也未实际发放，万娟并未实际接收房屋，未颁发房产权属证明，万娟未实现对房屋的所有权。黄河勘测规划设计有限公司对员工购买房屋后须在公司供职15年也做出了明确规定，万娟是否能够取得房屋的所有权还存在不确定性。一审法院针对一份内容无法履行的无效合同，要求万娟承担违约责任，于法不符，于理不合。二、万娟无违约行为。虽然该协议无效，万娟仍然配合李亚楠与黄河勘测规划设计有限公司履行选房、选择户型等程序性手续，期间李亚楠外出无法联络，在一审庭审中李亚楠也予以承认，但万娟并未拒绝履行协议内容。万娟无违约行为，与李亚楠之间的协议无法履行的原因不能归因于万娟。三、万娟针对向李亚楠支付23万元购房款的判决内容无异议，但是一审法院判决违约金过高，要求万娟承担的购房损失款没有事实和法律依据，且诉讼费承担对万娟不合理。一审法院要求万娟向李亚楠支付10万元购房损失款说理性不强，判决内容完全没有任何事实和法律依据。判决万娟承担的违约金远超出法律规定。一审案件受理费用基本全部由万娟承担于理不合。被上诉人李亚楠辩称，一、双方签订的转让合同系双方真实意思表示，不存在任何效力瑕疵，合法有效。万娟所在单位并未规定禁止转让房产，且住房分配办法仅约束公司内部员工，并非法律强制性规定，并非法定的确认合同无效的情形。李亚楠在万娟无力支付购房款即将丧失购房资格时，替万娟预交23万元购房款，才使得万娟能够享受分房资格，继续获得购房权。现万娟已经明确拒绝履行合同义务，依法应当退还李亚楠为其缴纳的购房款23万元并承担违约责任、赔偿损失。二、万娟拒不履行合同约定的义务，明确拒绝李亚楠依合同约定享有的选房权，万娟自行选房，并明确拒绝将房屋购房权及其产权转让给李亚楠，证据充分，万娟确已构成违约。根据住房分配办法，员工可以挑选沙门小区的现房或者河美恬园的期房。李亚楠依据协议约定享有挑房权，然而万娟自行挑房，已经构成违约。李亚楠一审提供的录音证据证明万娟明确拒绝转让房屋产权给李亚楠。其行为已经构成根本违约，一审李亚楠要求解除合同、承担违约责任并赔偿损失，万娟就退还购房款23万元部分无异议，进一步证明万娟违约行为的存在。三、一审判决万娟支付违约金10万元、房损失款10万元，并无不当。万娟挑选的河美恬园的房屋将获利200万元以上，双方约定的违约金数额10万元不超过实际损失的30%，而是远远低于实际损失。四、本案诉讼费承担部分因一审判决中文字上存在笔误，一审法院已经裁定补正。李亚楠向一审法院起诉请求：1、判令解除李亚楠、万娟于2014年12月15日签订的购房权及其产权转让协议；2、万娟归还李亚楠房屋购房款23万元，违约金10万元；3、万娟赔偿李亚楠购房损失80万元；4、诉讼费用由万娟承担。一审法院认定事实：一、李亚楠提交《黄河勘测规划设计有限公司沙门职工方旧房改造小区购房权及其产权转让协议》一份，显示：出让人：万娟（甲方），受让人：李亚楠（乙方），因甲方资金短缺，故由乙方全额支付购房款项。甲方将所购沙门小区的房屋及配套设施转让为乙方所有。甲乙双方达成如下协议：1、甲方自愿将自己所享有的“沙门小区的产权”转让给乙方。甲方保证并承诺自己有权转让该房屋，房屋共有人及其继承人均同意将该房屋让给乙方并不提出本协议以外其他要求，否则由此引起的对乙方造成的一切经济损失由甲方负责，乙方并有权向甲方追偿；4、因各种原因导致乙方不再认可此协议或不再缴纳后续认购款时，按照黄河勘测规划设计有限公司相关规定，甲方必须将黄河勘测设计有限公司返还的“沙门小区房屋认购款”返还乙方；5、自房屋建成并“甲方取得该房屋产权的相关证件”起，当乙方要求办理该房屋产权过户手续时，甲方必须无条件配合办理，房屋产权过户时产生的一切费用均由乙方承担；8、本协议的房屋转让行为是“甲方永久性将沙门小区所购房屋的产权转让给乙方”，不管产权过户和房价如何变化，甲乙双方均应信守本协议，永不后悔。9、上述房屋转让过程中，甲乙双方在交房、付款、办理该房屋产权相关证件及房屋过户手续中，如甲方未按上述协议执行，甲方支付乙方10万元整作为违约金，该违约金不因行政干涉而免除。如乙方未按上述协议执行，则乙方再支付甲方10万元整作为违约金，该违约金不因行政干涉而免除。10、该协议自甲方、乙方签字生效后立即生效。自上述沙门小区房屋办理成乙方名字的相关产权证件，本协议自动失效。末尾乙方处有李亚楠签字捺手印、甲方处有万娟签字捺手印，日期：2014年12月15日。二、李亚楠提交黄河设计公司危旧房改造分房委员会办公室发布的《关于已参加交款排队非拆迁户挑房的通知》一份、河美恬园（二宿舍）八号楼已挑选房屋名单一份，以证明万娟于2018年4月选房，选取房源为河美恬园（二宿舍）八号楼。万娟称其所选房屋经过李亚楠认可，但因黄河设计公司的强制规定，万娟名额下的房屋资格即将被取消，合同内容履行不能。三、李亚楠提交收款收据三份，分别于2012年3月23日预缴房款6万元；2013年10月15日预缴房款6万元；2014年12月16日预缴房款9万元。李亚楠、万娟双方均认可李亚楠替万娟支付房屋购房款共计23万元。一审法院认为：李亚楠、万娟签订的《黄河勘测规划设计有限公司沙门职工方旧房改造小区购房权及其产权转让协议》，系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。因万娟以公司强制规定一人只能购买一套公司房产为由，未履行该合同，李亚楠请求解除李亚楠、万娟签订的《黄河勘测规划设计有限公司沙门职工方旧房改造小区购房权及其产权转让协议》的诉讼请求，该院予以支持。协议约定一方违约需向另一方支付10万元违约金，对李亚楠要求万娟支付10万元违约金的诉讼请求该院予以支持。故李亚楠请求万娟向其支付23万元房屋购房款的诉讼请求该院予以认可。李亚楠要求万娟赔偿其购房损失款的部分，该院酌定万娟赔偿李亚楠购房损失款10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除李亚楠和万娟签订的《黄河勘测规划设计有限公司沙门职工方旧房改造小区购房权及其产权转让协议》；二、万娟支付李亚楠房屋购房款23万元、违约金10万元、购房损失款10万元；三、驳回李亚楠的其他诉讼请求。案件受理费14970元、保全费3420元，由万娟负担16000元，李亚楠负担2390元。本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。本院认为，李亚楠与万娟签订的《黄河勘测规划设计有限公司沙门职工方旧房改造小区购房权及其产权转让协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性禁止规定，转让协议合法有效。万娟上诉称转让协议无效无法律依据。万娟明确表示不再履行该协议，万娟构成根本违约。《黄河勘测规划设计有限公司沙门职工方旧房改造小区购房权及其产权转让协议》解除后，万娟作为违约方应当向李亚楠支付约定违约金并赔偿损失。综合转让房屋的增值因素及违约程度，一审法院判令万娟向李亚楠支付违约金10万元、购房损失10万元并无不当。综上，上诉人万娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人万娟负担。本判决为终审判决。审判长  石红振审判员  马常有审判员  李文兵二〇一九年三月十九日书记员  朱 娆