四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终1364号 上诉人（原审原告）：姚旭，男，1983年3月4日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：方杰，四川舟楫律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：彭俊，女，1989年3月2日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：方杰，四川舟楫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川华熙龙禧投资有限公司。住所地：四川省成都市锦江区喜树街****。 法定代表人：郭波，董事长。 委托诉讼代理人：赵兴中，男，1988年11月9日出生，汉族，住重庆市渝**，系四川华熙龙禧投资有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：何亚男，女，1994年3月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系四川华熙龙禧投资有限公司工作人员。 上诉人姚旭、彭俊因与被上诉人四川华熙龙禧投资有限公司（以下简称华熙龙禧公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院(2018)川0104民初10872号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 姚旭、彭俊上诉请求：1.撤销原判，依法改判华熙龙禧公司支付姚旭、彭俊违约金11385.71元。2.本案上诉受理费由华熙龙禧公司承担。 事实和理由：一、一审法院案件事实认定不清。一审法院认可当事人双方签订的《商品房买卖合同（预售）》对双方均有法律约束力，双方应按合同全面履行合同义务。据此，华熙龙禧公司履行交付房屋的义务必须是符合合同约定的房屋，即应具备合同约定及法律规定的交付必备条件——需取得建筑工程竣工验收备案证明文件和建设工程竣工验收合格证明；否则不能交付和视为房屋交付。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用：未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《商品房销售管理办法》第四十条“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的”；《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。 华熙龙禧公司在一审庭审中提交的由自己组织的所谓的“五方验收合格证明”，事实上并没有建设行政主管部门的认可，一审法院却荒唐的认定华熙龙禧公司此时已经具备了合格的交房条件。以上法律依据姚旭、彭俊均在一审庭审中向法庭提出，并提供了华熙龙禧公司在建设行政主管部门备案的时间证明文件，一审法院却判定称姚旭、彭俊的主张不符合合同约定，也无相应的法律依据，不予支持。这一认定明显属于对事实认定不清，有意规避华熙龙禧公司责任。 二、一审法院法律适用错误。本案的主要争议焦点在于华熙龙禧公司第一次向姚旭、彭俊邮寄的《预收房通知书》是否能作为判断华熙龙禧公司所建的商品房已达到合同及法律、行政法规规定的交付条件。姚旭、彭俊认为房屋的交付条件不仅以双方签订的《商品房预售合同》的约定为准，其交付前提必须符合法律法规规定的条件，在不违反法律法规强制性规定的情况下，合同的约定才为有效约定。姚旭、彭俊认为消费者买房就是为了获得房屋的所有权，办理产权证的必要条件就是竣工验收合格，而国家认可的竣工验收合格的文件是竣工验收备案证，而非华熙龙禧公司的竣工验收报告，取得竣工验收备案证是交付竣工验收合格的房屋与办理产权证的证明和基础，如果华熙龙禧公司强调竣工验收合格就是自己组织的验收合格而非建设行政的证明文件，那么消费者不能获得房屋所有权的风险就会提高，商品房买卖合同则显失公平，无法达到合同目的。竣工验收合格的房屋必须要经过建设主管部门监督，不能仅仅是建筑工程主体质量合格，还应当包括消防、规划、人防等涉及公共安全的部分验收合格，本案涉案房屋取得建设行政部门的备案时间为2018年1月24日，故延期交付违约金应计算至备案之日。一审法院单纯的依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条的规定就本案作出判决明显属于对法律的适用错误。 华熙龙禧公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚、正确，案涉房屋取得工程竣工验收合格证明（工程竣工验收报告）、房屋面积测绘报告即具备交房条件，而非姚旭、彭俊所称的需获得建筑工程竣工验收备案证明文件。1、双方签订的《商品房买卖（预售）合同》第十五条及补充协议第九条约定，案涉房屋取得五方验收合格证明（工程竣工验收报告）、房屋面积测绘报告方可交付。2、姚旭、彭俊与华熙龙禧公司前述关于房屋交付条件的约定并未违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国建筑工程质量管理条例》第十六条第一款和第三款的法律行政法规的强制性规定，因此约定合法有效。案涉房屋已于2017年7月31日（盈都）经华熙龙禧公司组织设计、施工、勘探、监理等四单位完成工程竣工验收，并出具了《竣工验收报告》，且于2017年9月取得《房屋面积测绘成果报告》，达到了法律行政法规规定及合同约定的交付使用条件。故姚旭、彭俊提出一审法院事实认定错误的主张不能成立。二、一审法院适用法律正确，姚旭、彭俊的上诉理由不能成立。1、《商品房买卖（预售）合同》是双方的真实意思表示，且内容约定不违反法律、法规的强制性规定，双方均有义务按照合同约定各自的义务。2、华熙龙禧公司按照合同约定，向姚旭、彭俊发出《收房通知书》，通知其收房的时间为2017年10月27日、28日。此时案涉房屋已取得合同约定的五方验收合格证明（工程竣工验收报告）（取得时间：2017年7月31日）、房屋面积测绘报告（取得时间（2017年9月19日），达到了合同约定及法律行政法规规定的交房条件。姚旭、彭俊否认第一次收房通知书及合同约定的交房条件的效力没有事实和法律依据。3、一审法院认定案件事实正确，并基于认定的事实适用《合同法》的相关规定判定责任，其适用法律正确。 姚旭、彭俊向一审法院起诉请求：1.华熙龙禧公司支付逾期交房违约金11385.71元（以购房总价款为基数，从2017年8月30日起至2018年1月24日止按每日万分之一的标准计算）；2.华熙龙禧公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：2016年4月24日，姚旭、彭俊（买受人）与华熙龙禧公司（出卖人）签订《商品房买卖合同(预售)》，约定：姚旭、彭俊购买华熙龙禧公司开发的华熙艺术村悦都1幢1单元29层2902号房屋，总价款为774538元。第十五条“商品房交房条件”约定：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书，（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；第十八条“交付时间和手续”约定：（一）出卖人在2017年8月30日前向买受人交付该商品房，有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；……3.因政府及政府相关部门要求停工或天气、工程停水、停电等非出卖人原因导致工程停工的；第十九条“逾期交房责任”约定：（一）除不可抗力外，出卖人未按照合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，逾期在60日内的，在本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第三十六条“送达”约定：出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效，任何根据本合同发出的文件均采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信、媒体公告、电话、短信等任一有效方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起3日内通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应的法律责任。上述合同在房管部门进行了签约备案登记。合同签订后，姚旭、彭俊按合同约定履行了付款义务，但华熙龙禧公司未按约在2017年8月30日前交付房屋。 华熙龙禧公司于2017年7月取得案涉房屋的住宅工程质量分户验收结果表，于2017年7月31日取得华熙艺术村悦都的《工程竣工验收报告》，于2017年9月19日取得华熙艺术村悦都1-2号楼及地下室的《房屋面积测绘成果报告》。 2017年10月20日，华熙龙禧公司通过特快专递向姚旭、彭俊发出《收房通知书》及收房须知，通知姚旭、彭俊于2017年10月28日收房，邮寄单载明的收件人地址与合同记载的姚旭、彭俊的通讯地址一致。2017年11月20日，华熙龙禧公司再次向姚旭、彭俊发出《收房通知书》，通知其于2017年12月15日收房。2017年11月22日，姚旭、彭俊进行了收房。 原审法院认定以上事实，有当事人的身份信息材料、《商品房买卖合同(预售)》、商品房买卖合同摘要、付款凭证、房屋交接单、《关于盈都和悦都项目延期交房的告知函》、《工程竣工验收报告》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、住宅工程质量分户验收结果表、《收房通知书》、EMS快递单等证据以及当事人的陈述在案佐证。 原审法院认为，姚旭、彭俊与华熙龙禧公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，姚旭、彭俊按约履行了付款义务，但华熙龙禧公司未按约在2017年8月30日前交付房屋，存在违约行为，根据合同第十九条逾期交房责任约定，华熙龙禧公司应以全部房价款为基数，按每日万分之一的标准支付逾期交房违约金。原审法院下面针对案件审理过程中的几个争议焦点阐述如下： 关于房屋交付条件。合同第十五条约定，房屋取得工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书即具备交付条件。本案中，截止2017年9月19日，华熙龙禧公司已取得《工程竣工验收报告》、《房屋建筑面积测绘成果报告》及案涉房屋的住宅工程质量分户验收结果表等相关文件，即此时案涉房屋已具备合同约定的交付条件。 关于交房时间。根据查明的事实，华熙龙禧公司于2017年10月20日通过特快专递向姚旭、彭俊发出《收房通知书》，通知其于2017年10月28日收房，且专递送达的地址与合同中记载的通讯地址一致。原审法院认为，华熙龙禧公司的送达方式符合合同第三十六条的规定，应当视为送达。因案涉房屋在通知载明的收房时间前已经具备交付条件，姚旭、彭俊未按通知时间收房不影响原审法院对华熙龙禧公司已履行房屋交付义务的认定。故案涉房屋的交付时间应认定为房屋具备交付条件后第一次通知的收房时间即2017年10月28日。 关于是否存在延期交房的免责事由。案件审理中，华熙龙禧公司提出因政府部门进行大气污染整治、环保督察导致停工造成逾期交房不构成违约，且应当折抵逾期交房时间的主张。对此原审法院认为，该辩解缺乏事实和法律依据，且也不属于合同第十九条约定的免除其逾期交房责任之范围，故原审法院对华熙龙禧公司的此项辩称理由不予采纳。 综上所述，华熙龙禧公司的逾期交房行为已构成违约，违约金应以总房价774538元为基数，按合同约定的每日万分之一的支付标准从合同约定的交付期限届满次日起计算至实际交付之日止（即从2017年8月31日计算至2017年10月28日），故华熙龙禧公司应向姚旭、彭俊支付逾期交房违约金为4569.77元。姚旭、彭俊多主张的部分，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、华熙龙禧公司应于判决发生法律效力之日起十日内向姚旭、彭俊支付逾期交房违约金4569.77元；二、驳回姚旭、彭俊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取43元，由华熙龙禧公司负担25元，由姚旭、彭俊负担18元。 在二审过程中，双方当事人没有提交新证据。二审审理查明事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人姚旭、彭俊的上诉请求与被上诉人华熙龙禧公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：案涉房屋的交付条件应当认定为五方主体竣工验收合格还是竣工验收备案手续完成。现就上述争议焦点的认定论述如下。 本院认为：姚旭、彭俊与华熙龙禧公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，合同约定的房屋交付时间应为2017年8月30日，但华熙龙禧公司迟延交付，应当承担相应的违约责任。在本案二审中，双方争议的关键问题在于竣工验收备案是否应该作为交付的条件。对此本院做如下认定： 首先，案涉房屋的交付应当符合合同约定的交付条件。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十五条第（一）款中约定的交付条件为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书”。故约定的交付条件应具备“建设工程竣工验收合格证明”和“商品房已取得房屋面积实测报告书”，并未包括姚旭、彭俊主张的竣工验收合格后的备案文件。故华熙龙禧公司已按照合同约定，达到了合同约定的房屋交付条件。 其次，案涉房屋的交付应当符合法定的交付条件。本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”；《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《建设工程质量管理条例》第三条规定“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”；第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”；《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述规定可知，“竣工验收合格”和“竣工验收备案”并非同一概念和行为，法律和行政法规仅规定建设工程经“竣工验收合格”方可交付使用，而未规定经“竣工验收备案”方可交付使用。 本案中，案涉房屋已于2017年7月取得《住宅工程质量分户验收结果表》，2017年9月取得《房屋面积测绘成果报告》，截止2017年9月19日取得《工程竣工验收报告》、《房屋建筑面积测绘成果报告》且华熙龙禧公司已按照合同约定的通讯地址在2017年10月20日通过特快专递向姚旭、彭俊发出《收房通知书》，因此，华熙龙禧公司交付的案涉房屋并未违反关于“建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用”的法律规定，但华熙龙禧公司在2017年9月方取得《房屋面积测绘成果报告》、在2017年10月20日发出收房通知，实际交房时间为2017年10月28日，迟于合同约定的交付时间，原审法院确定2017年10月28日为房屋交付日期正确，本院予以确认。姚旭、彭俊的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费85元，由上诉人姚旭、彭俊负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一九年三月二十二日 书记员 龙春光