上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初20927号原告：上海中原物业顾问有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可，男。委托诉讼代理人：周洪恩，上海仁良律师事务所律师。被告：上海禾启房地产开发有限公司，注册地上海市青浦区。法定代表人：李强，董事长。委托诉讼代理人：庹惠铭，男。原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)诉被告上海禾启房地产开发有限公司(以下简称禾启公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托诉讼代理人张可可，被告禾启公司的委托诉讼代理人庹惠铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告佣金1,960,000元；2.判令被告支付原告逾期违约金(以1,960,000元为基数，自2018年1月1日起至实际支付之日止，按日千分之五的标准计算)。事实与理由：2017年7月，被告委托原告代理销售位于上海市青浦区青湖东路555弄的泰禾红桥项目，双方签订了《泰禾红桥项目分销代理合同》。代理期限为2017年7月10日至2017年8月31日。此后又多次续签，代理至2017年12月31日。合同期间原告积极寻找、推荐客户。在代理期间，尚有28套物业的佣金，被告未予支付。根据合同的约定，被告应当依约按期支付销售佣金，逾期支付的应当支付违约金。被告志房公司辩称，对于原告主张的28套房屋的佣金，其中8套房屋的佣金同意按照每套5万元支付。剩余20套房屋存在如下情况，2套房屋退房，3套房屋未提供客户确认书，3套房屋原告提供的确认书上施祺彪的签字是伪造的，7套房屋的客户确认单上没有客户经理的签字，2套房屋客户确认单的主体与买卖合同主体不一致，3套房屋的客户保护期届满，故被告认为上述20套房屋的佣金不应当支付。对于原告主张的违约金不认可。原告提供的结算材料不符合合同要求，导致款项无法确认。即便被告应当支付违约金，违约金的标准也过高，请求法院予以调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年7月起，原告(乙方)与被告(甲方)先后签订四份泰禾红桥项目分销代理合同。第一份合同约定：该项目位于青浦区青湖东路555弄；履行期限自2017年7月10日至2017年8月31日；代理期限内，凡乙方带领客户前往甲方销售场所了解物业相关情形或者实地察看物业的，甲方或甲方确认人(姓名：施祺彪，电话：XXXXX****XX)应当及时签署或盖章乙方提供的《客户确认书》，以此确认客户；委托期限届满后30个自然日内，经甲方确认的乙方客户继续有效，即已确认的客户与甲方成交的，甲方仍需按本合同约定支付乙方佣金。甲方确认乙方客户后，甲方不得再行确认该客户为其他销售代理人的客户，否则无论该客户是否通过乙方与甲方成交，均视为乙方代理成功。佣金标准：对于乙方代理成交的每一套单元，甲方均须向乙方支付该单元的代理销售佣金数额为每套5万元/套；代理成功标志：乙方客户与甲方(或开发商)正式签订房屋买卖合同，即乙方代理成功，乙方有权收取佣金、溢价奖励及现金奖等代理服务费用；如因乙方客户原因发生退房则佣金需返还甲方指定账户，合同期结束亦保有追索的权利。代理服务费支付时间及方式：代理服务费用的结算时间为每月10日或之前，乙方提供完整代理服务费结算资料，包含客户确认书、客户成交确认单及其他必要确客资料，并经甲方审核通过后，甲方应于60个自然日内支付乙方代理服务费至乙方指定账户。届时甲方须一次性支付乙方上个月的销售佣金、相应的佣金补足部分等款项；甲方需依约按期支付销售佣金、相应的佣金补足部分及溢价奖励、现金奖励等，逾期支付的，则按照逾期支付金额的每日千分之五向乙方另行支付逾期违约金。第二份合同约定，履行期限自2017年9月1日起至2017年9月30日止。佣金标准为，合同履行期限(30天)计一个考核周期。乙方在一个考核周期内成交6套(含)以内，甲方支付乙方分销佣金5万元/套，一个考核周期内成交7套-11套，甲方支付乙方分销佣金7万元/套，一个考核周期内成交12套(含)以上，甲方支付乙方分销佣金9万元/套，跳帕后前期成交的佣金补齐。合作期满后30个自然日内，有效客户成交不计入考核范围，甲方按照5万元/套结算佣金。第三份合同约定，履行期限自2017年10月1日起至2017年10月31日止；佣金标准为，合同履行期限内每个自然月计一个考核周期。乙方在一个考核周期内成交6套(含)以内，甲方支付乙方分销佣金5万元/套，一个考核周期内成交7套-11套，甲方支付乙方分销佣金7万元/套，一个考核周期内成交12套-16套，甲方支付乙方分销佣金9万元/套，一个考核周期内成交17套(含)以上，甲方支付乙方分销佣金10万元/套，跳帕后前期成交的佣金补齐。合作期满后30天内为有效客户保护期，考核周期内认购并在保护期内成交的视为乙方代理成功，计入考核范围跳帕。第四份合同约定，履行期限自2017年11月1日起至2017年12月31日止；佣金标准与第三份合同一致。第二、三、四份代理合同除履行期限以及佣金标准外，其余约定与原、被告双方2017年7月签订的第一份泰禾红桥项目分销代理合同一致。审理中，原告提交上海中远泰禾红桥项目7月份签约清单、9月份签约清单以及17年8月至18年4月签约清单各一份。上述清单上均有施祺彪签名。上述三份清单记载了原告在本案中主张佣金的28套房屋相关情况(原告主张其中第1至3套房屋对应双方第一份代理合同，第4至17套房屋对应双方第二份代理合同，第18至21套对应双方第三份代理合同，第22至28套对应双方第四份代理合同)：1.客户姓名洪清伟，物业地址青湖东路555弄27-601，佣金50,000元，认购日期2017年7月17日，签约日期2017年7月24日；2.客户姓名周量海，物业地址青湖东路555弄35-202，佣金50,000元，认购日期2017年8月12日，签约日期2017年8月12日；3.客户姓名沈静、沈永健、俞小萍，物业地址青湖东路555弄27-102，佣金50,000元，认购日期2017年8月24日，签约日期2017年8月31日；4.客户姓名鲍永曦，物业地址青湖东路555弄31-1801，佣金70,000元，认购日期2017年9月17日，签约日期2017年9月24日；5.客户姓名赵晓红，物业地址青湖东路555弄31-1301，佣金70,000元，认购日期2017年9月16日，签约日期2017年9月23日；6.客户姓名周丽、卢传伦，物业地址青湖东路555弄1-301，佣金70,000元，认购日期2017年9月16日，签约日期2017年9月24日；7.客户姓名卢小兵，物业地址青湖东路555弄26-101，佣金70,000元，认购日期2017年9月3日，签约日期2017年9月8日；8.客户姓名黄卫清，物业地址青湖东路555弄35-1801，佣金70,000元，认购日期2017年9月17日，签约日期2017年9月26日；9.客户姓名俞清，物业地址青湖东路555弄36-1704，佣金70,000元，认购日期2017年9月16日，签约日期2017年9月22日；10.客户姓名田小妮，物业地址青湖东路555弄36-1702，佣金50,000元，认购日期2017年9月16日，签约日期2017年10月13日；11.客户姓名高峰，物业地址青湖东路555弄26-802，佣金50,000元，认购日期2017年9月27日；12.客户姓名文武辉，物业地址青湖东路555弄31-1101，佣金50,000元，认购日期2017年9月24日；13.客户姓名国琪，物业地址青湖东路555弄26-302，佣金50,000元，认购日期2017年9月10日，签约日期2017年9月30日；14.客户姓名张静怡，物业地址青湖东路555弄27-101，佣金70,000元，认购日期2017年9月3日，签约日期2017年9月11日；15.客户姓名宋艳红，物业地址青湖东路555弄36-204，佣金50,000元；16.客户姓名徐程，物业地址青湖东路555弄36-402，佣金50,000元，认购日期2017年9月27日；17.客户姓名王菊，物业地址青湖东路555弄29-1103，佣金50,000元；18.客户姓名张柯，物业地址青湖东路555弄31-1501，佣金50,000元，认购日期2017年10月5日；19.客户姓名邱越，物业地址青湖东路555弄14-101，佣金50,000元，认购日期2017年10月27日；20.客户姓名施蔚，物业地址青湖东路555弄26-402，佣金50,000元，认购日期2017年10月14日；21.客户姓名孔驰，物业地址青湖东路555弄26-102，佣金50,000元，认购日期2017年10月29日；22.客户姓名傅瑜，物业地址青湖东路555弄35-701，佣金50,000元，认购日期2017年11月27日；23.客户姓名李洋，物业地址青湖东路555弄35-501，佣金50,000元，认购日期2017年11月18日，签约日期2017年11月18日；24.客户姓名葛晓芳，物业地址青湖东路555弄21-801，佣金50,000元，认购日期2017年11月14日；25.客户姓名陈卫，物业地址青湖东路555弄35-1002，佣金50,000元，认购日期2017年12月20日，签约日期2017年12月27日；26.客户姓名张菲，物业地址青湖东路555弄13-202，佣金50,000元，认购日期2017年12月29日，签约日期2017年12月29日；27.客户姓名杨新国，物业地址青湖东路555弄26-601，佣金50,000元，认购日期2017年12月17日，签约日期2017年12月27日；28.客户姓名邵明伟，物业地址青湖东路555弄35-1301，佣金50,000元，认购日期2017年12月22日，签约日期2017年12月22日。被告对于上述清单的真实性、合法性不认可，认为签约清单是原告制作，带看客户信息确认过程中被告员工审核不严，原告存在代签、无法证明不同主体亲属关系以及造假等行为。但被告确认上述清单上施祺彪的签字是其本人所签。被告认为清单涉及的房屋中第15、17套房屋已经退房，第7、26、28套房屋未提供客户确认书，第1、2、3套房屋原告提供的确认书上施祺彪的签字是伪造的，第4、5、6、8、9、25、27套房屋的客户确认单上没有客户经理的签字，第14、16套房屋客户确认单的主体与买卖合同主体不一致，第12、18、24套房屋的客户保护期届满，据此被告主张上述20套房屋的佣金不应当支付。同时，被告主张第17套房屋应当对应第一份合同，第23、24套房屋应当对应第三份合同。原告确认第13、21套房屋已经退房，但这两套房屋已经签订了认购书，认购书具有合同的性质，被告应当支付必要的费用。关于未提供客户确认书、确认书上施祺彪签字系伪造以及确认书上没有客户经理签字的情况，原告认为施祺彪已经在上述签约清单上签字对客户归属进行了确认。关于被告超出客户保护期的抗辩，原告认为合同约定委托期限届满后30日内为保护期，但本次代理的整个合同期限是一直持续的直至2018年5月。关于客户确认书主体与买卖合同主体不一致，原告称第6套房屋客户确认书上的主体与签约主体张静怡应当是夫妻关系，出售合同中张静怡的电话与客户确认书中记载的电话是一致的。第15套房屋的两个主体确实不一致，主体之间的关系需要核实。另查明，客户姓名记载为朱先生的泰禾红桥客户确实书上客户手机号记载为XXXXXXXXXXX。张静怡于2017年9月11日签订的上海市商品房出售合同中记载的张静怡的联系电话为XXXXXXX****。又查明，被告分别于2017年9月24日、10月1日、10月24日以泰禾红桥客户确认书的形式确认了文武辉、张柯、葛晓芳作为原告客户的身份，并分别于2017年11月6日、12月17日、12月13日与文武辉、张柯、葛晓芳签订上海市商品房出售合同。原告主张佣金所对应的28套房屋中，最后一套签订上海市商品房出售合同的日期为2017年的12月29日。审理中，原告撤回客户为宋艳红、徐程以及王菊的三套房屋佣金的诉请。原告将客户为文武辉的房屋佣金主张调整为5万元，并将双方第二份合同对应的剩余10套房屋的佣金标准调整为每套7万元。综上，原告调整诉请为：1.判令被告支付原告佣金1,450,000元；2.判令被告支付原告逾期违约金(以1,450,000元为基数，自2018年3月10日起至实际支付之日止，按日千分之五的标准计算)。本院认为，原、被告双方签订的四份泰禾红桥项目项目分销代理合同系双方当事人的真实意思表示，双方应当秉着诚实信用的原则，履行自身义务。被告同意向原告支付8套房屋的佣金，本院予以确认。关于佣金的标准本院在下文中一并论述。现被告认为原告所主张的剩余17套房屋不应当支付佣金。关于13套被告认为客户确认书存在问题的房屋(包括未提供客户确认书、确认书上施祺彪签字系伪造以及确认书上没有客户经理签字的情况)，被告已经确认了原告所提供的三张签约清单上施祺彪的签字确系其本人所签，而施祺彪正是双方合同所确定的被告的确认人，即便原告所提供的客户确认书存在问题，但施祺彪在签约清单上的签字应当视作被告对于客户来源于原告的确认。同时被告否认相关客户来源于原告，但并未就客户来源提供记录及相关的证据，综上被告认为13套房屋因客户确认书存在问题而不应当支付佣金的主张，本院不予采信。关于客户确认书及出售合同主体不一致的房屋，根据查明的事实张静怡所签出售合同上记载的手机号码与客户名字为朱先生的客户确认书中记载的客户手机号码一致，本院认为手机号码一致可以证明两者之间具有关联性，此外施祺彪所签字确认的签约清单上确认的客户名字亦是张静怡，故原告据此主张该套房屋的佣金并无不当，本院予以支持。关于被告超出客户保护期的抗辩，本院认为被告并未否认文武辉、张柯、葛晓芳经均系原告介绍的客户以及上述客户均已经与被告签订了出售合同，按照合同的约定原告针对上述三套房屋已经代理成功，被告应当支付相应的佣金。被告主张超出客户保护期不应支付佣金，本院认为即便签订出售合同的时间超过被告主张的保护期，但因为双方之间的代理关系处于延续阶段，上述客户签订出售合同的时间仍然处于双方代理关系期间。同时根据代理合同的约定被告确认原告客户后，不得再行确认该客户为其他销售代理人的客户，且本案中被告亦未提供证据证明上述三套房屋的客户来源为其他销售代理人或被告自行销售的客户，故被告主张其不应支付佣金的主张，本院不予采信。关于佣金标准，如前所述经本院认定被告应当向原告支付25套房屋的佣金，其中15套房屋的佣金原告系按照50,000元每套主张，本院予以确认。剩余10套房屋原告认为是针对双方之间第二个代理合同期间的，被告对此次并未提出异议，根据该合同关于佣金标准的约定，现原告按照70,000元每天标准主张该10套房屋的佣金，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上被告应当向原告支付的佣金总额为1,450,000元。关于逾期违约金的起算日期，鉴于原告主张佣金所对应房屋中最晚一套的签订日期为2017年12月29日，现原告主张逾期违约金的起算时间为2018年3月10日，符合双方合同的约定，本院予以确认。关于逾期违约金的标准，被告认为按照日千分之五的标准计算违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素考虑，对于违约金的标准本院酌情调整为日万分之五的标准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海禾启房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付佣金1,450,000元；二、被告上海禾启房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付逾期违约金(以1,450,000元为本金，自2018年3月10日起至实际支付之日止，按日万分之五的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,850元，因适用简易程序，减半收取计8,925元，由被告上海禾启房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴怡聂二〇一九年三月二十日书记员  王 宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。