呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初102号原告：贺爱亭，女，1959年9月13日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：张秀芳，内蒙古文盛律师事务所律师。被告：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：周渭岐，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告贺爱亭与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺爱亭的委托诉讼代理人张秀芳、被告富恒公司的委托诉讼代理人刘银雪、王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺爱亭向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告逾期交房违约金29609元（暂计算至2018年11月1日）应计算至依法交房之日止；（2013年9月1日至2018年11月1日:87532元×6.55%÷365×1885天=29609元）2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年7月26日，被告以售后包租的方式与原告同时签订了《商品房买卖合同》、《委托经营合同书》。《商品房买卖合同》约定被告于2013年8月31日前交付房屋。但至今为止被告仍未交付房屋，被告的行为构成严重违约。故，为了维护原告的合法权益，特依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请贵院依法保护原告合法权益。被告富恒公司辩称，同意支付逾期交房违约金，但原告的计算方式错误，且被告只能支付自2016年1月3日之后的违约金，因之前的部分已经超过诉讼时效。具体理由如下：1、针对逾期交房的违约责任，原被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条已明确约定，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均具有约束力，故双方应当严格按照合同承担违约责任。2、逾期交房违约金属于一种债权请求权，根据法律规定应适用诉讼时效的规定。本案中，被告应于2013年8月31日前交房，逾期交房的违约金应自2013年9月1日开始计算。根据《民法总则》第188条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，本案的诉讼时效为3年，故从2016年1月3日至原告实际起诉之日即2019年1月3日属于人民法院保护的诉讼时效期间，为此，2016年1月3日之前的违约金已超过诉讼时效而不能支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告贺爱亭向本院提交了《商品房买卖合同》、被告富恒公司出具的收据、《委托经营合同书》、判决书，拟证明原告与被告签订了房屋买卖合同，并向被告支付了购房款，购买了被告开发的大盛魁商业街商铺，合同约定被告2013年8月31日前交付验收合格的房屋，但至今为止仍未交付房屋。该合同约定逾期交房，被告按日支付原告已付房款万分之一的违约金，因被告至今未交房，因此应支付违约金，但约定的违约金明显过低，因此我方请求调整按照银行同期贷款利率即6.4%计算违约金。合同约定的违约金明显过低，原告举证的委托经营合同可以看出损失为8%。即交房后按照8%支付租金，因此原告请求予以调高，而且其他原告上次起诉的民事判决书贵院也将违约金予以了调高，同案不应当不同判。被告富恒公司发表质证意见称，对证据1的真实性认可，证明问题1认可，证明问题2不予认可。对证据2的真实性认可，证明问题不认可。委托经营合同书不是原告逾期交房给被告造成损失的标准，且判决在本案并不适用。关于违约金，应严格按照合同约定执行，2016年1月3日前，逾期交房违约金已超时效。对此，本院认定，双方对上述证据的真实性无异议，故对该证据真实性，本院予以采信。根据《商品房买卖合同》、被告富恒公司出具的收据、《委托经营合同书》内容，可以证实，原告与被告签订了房屋买卖合同，并向被告支付了购房款，购买了被告开发的大盛魁商业街商铺，合同约定被告2013年8月31日前交付验收合格的房屋，若逾期交房，被告按日支付原告已付房款万分之一的违约金。针对判决书，可以为本案判决提供参考，针对其证明内容，本院结合全案综合予以考虑。2、被告富恒公司未向本院提交证据。综合有争议的证据和事实，本院查明：2013年7月26日，出卖人富恒公司与买受人贺爱亭签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买房屋为本合同第一条规定的项目中（席力图召东侧、大东街以南，暂定名大盛魁商业街）的第B区2248号商业房，初测面积7.74平方米，单价20352.97元，银行按揭付款70000元，房屋交付期限为2013年8月31日前。违约责任约定，出卖人未按期交付房屋的，逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限（2013年8月31日前）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的（比率不小于第一项中的比率）违约金。庭审中，被告富恒公司认可违约事实，但认为从2016年1月3日至原告实际起诉之日即2019年1月3日属于人民法院保护的诉讼时效期间，2016年1月3日之前的违约金已超过诉讼时效。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合同已经成立并生效，对双方具有拘束力，对此，本院予以确认。原告贺爱亭的部分诉讼请求没有超过诉讼时效，其全部诉讼请求应当得到支持，但违约数额应予以调整。理由如下：一、针对诉讼时效，本案涉案合同为《商品房买卖合同》，合同的主要内容为出卖人向买受人销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付对价并在约定的房屋交付日获得房屋的所有权或实际占有的状态。根据该合同第六条约定的意思表示，未能如期交付房屋的违约金是根据违约行为发生状况而持续计算的，即合同约定的交付房屋之日起至实际交付房屋之日止产生的违约金。该起始结束期限，是双方当事人在商品房买卖合同中所自愿确立的一个不动产占有、权属的转移期限，是连续的并不间断的由出卖人履行办理交付房屋和购房者享有获得不动产正常占有和权属能够登记转移的合同履行过程。现查明，本案所涉房屋一直未交付，违约状态一直持续至今，故被告富恒公司关于诉讼时效的抗辩，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。二、针对违约金的数额，双方合同第六条约定未按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但综合本市同类型案件的审理情况和房地产发展状况，该约定的违约金数额明显过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，应予以调高，本院支持按中国人民银行同期同类贷款年利率调整。因2013年9月1日至2018年11月1日期间，中国人民银行同期同类贷款年利率多次调整，按相应年利率计算，实际产生违约金总计为23533.4元。三、后续是否产生违约金与本案涉案房屋是否能够及时交付有关，现房屋是否继续无法交付尚不确定，实际损失也未产生，应待违约损失实际产生后，由当事人另行主张权利，在此，本院不做处理。综上，双方的商品房买卖合同真实、合法、有效，合同双方均应遵守约定。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告贺爱亭2013年9月1日至2018年11月1日期间逾期交房违约金23533.4元。二、驳回原告贺爱亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，由原告贺爱亭负担55元，被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高 明 二〇一九年三月十八日书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的额，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。