福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0421民初101号 原告：李力翔，男，1952年11月18日出生，汉族，住福建省明溪县。 原告：李元秀，女，1954年12月18日出生，汉族，住福建省明溪县。 委托诉讼代理人：李力翔，男，1952年11月18日出生，汉族，住福建省明溪县。系原告李元秀丈夫。 被告：福建省旭城房产开发有限公司，住所地福建省明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾****栋。统一社会信用代码：91350421597898393W。 法定代表人：邱连，公司总经理。 原告李力翔、李元秀与被告福建省旭城房产开发有限公司（以下简称旭城房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李力翔到庭参加诉讼，被告旭城房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李力翔、李元秀向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付给二原告逾期办理商品房权属证书的违约金57863元（从2015年4月9日起计至2018年12月20日），上述办证违约金以购房款279060元为基数按一年期银行借款利率4.35%的130%计算。2.判令被告再支付原告逾期办理商品房权属证书的违约金从2018年12月20日之日起计至被告提供给原告涉诉房屋办理权属证书所需全部资料之日止，以购房款279060元为基数按一年期银行借款利率4.35%的130%计算。三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原、被告双方于2013年3月17日签订商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买位于明溪县原木碗厂地块限价商品房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。上述司法解释也明确规定出卖人的原因致使买受人不能办理房屋权属证书的，应承担违约责任。该条第二款同时规定合同没有约定约定金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原、被告所签订的商品房合同第十四条约定逾期办证违约金为零，即双方没有约定违约金也没有约定计算方法，按上述司法解释逾期办证违约金应按同期银行逾期贷款利息标准计算违约金。原告于2015年1月4日办理交房，被告应从2015年4月4日起承担支付违约金的责任至被告提供给二原告全部办证资料止。 旭城房产公司未作答辩。 李力翔、李元秀围绕诉讼请求，向本院提交如下证据： 1.《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告向旭城房产公司买房及合同对双方权利、义务进行了约定的事实； 2.销售不动产统一发票复印件，证明原告向旭城房产公司支付购房款的事实； 3.房屋交接单、物业管理服务协议、物业公司收据复印件，证明旭城房产公司于2015年4月22日将讼争房屋交付的事实。 对原告提供的证据，本院分析认证如下：被告未到庭参加诉讼，又未提出书面异议并提交证据，视为被告放弃举证和质证的权利。原告提供的证据，内容真实，来源合法，且与本案有关联，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年3月17日，李力翔、李元秀与旭城房产公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定李力翔、李元秀向旭城房产公司购买位于明溪县原木碗厂地块限价商品房3单元303号单元房一套，房屋总价款为279060元，其中合同第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人向买受人支付的违约金为零，该合同由旭城房产公司提供，签约过程旭城房产公司未对李力翔、李元秀作特别说明。合同签订后，李力翔、李元秀按约定向旭城房产公司支付了全部购房款。李力翔、李元秀于2015年4月22日领取了所购房屋的钥匙并进行了结算。因李力翔、李元秀至今未取得房屋权属证书从而引起本案诉讼。 本院认为：李力翔、李元秀与旭城房产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。旭城房产公司于2015年4月22日将讼争房屋交付李力翔、李元秀后，旭城房产公司未能及时办理初始登记，致使李力翔、李元秀在商品房交付之日起90日内未取得房屋所有权证书，构成违约。案涉《商品房买卖合同》第十四条关于旭城房产公司逾期办证支付零违约金的约定，系提供格式条款一方旭城房产公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，且该条款未明确告知对方，故该格式条款无效。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，违约一方当事人应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人也可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。因此，违约金除法律特别规定以外，系基于当事人约定产生，案涉《商品房买卖合同》第十四条零违约金条款无效后，当事人并未重新约定违约金，违约一方旭城房产公司应承担赔偿损失等违约责任，李力翔、李元秀起诉请求支付违约金并无合同依据，该请求系对违约责任形式理解不同，本质仍是主张违约责任，本院以其主张违约损失赔偿看待。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。关于违约损失问题，庭审中李力翔、李元秀明确为购房款的同期银行利息损失，故本院以已付实际购房款总额279060元为本金，以中国人民银行同期贷款基准利率年利率4.35%为标准，计算因逾期办证造成李力翔、李元秀的损失，从原告主张的2015年7月22日起算至被告办理房屋初始登记之日止。初始登记之后，双方负有互相配合、协助、通知的义务，故初始登记至取得房屋权属证书之日的违约金可待违约事实发生后根据违约的具体情况另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、福建省旭城房产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向李力翔、李元秀支付从2015年7月22日起至2019年1月15日止的逾期办证违约损失42171元； 二、福建省旭城房产开发有限公司还应向李力翔、李元秀支付逾期办证违约损失（按已付购房款总额279060元为基数，自2019年1月16日起至福建省旭城房产开发有限公司办妥房屋所有权初始登记手续之日止以年利率4.35%计算）； 三、驳回李力翔、李元秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1247元，减半收取623.5元，由李力翔、李元秀负担169.5元，福建省旭城房产开发有限公司负担454元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  黄炳发 二〇一九年三月二十一日 书记员  肖燕梅 附：本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -1- -2-