浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0108民初7030号 原告（反诉被告）：邵静玲，女，1973年6月14日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：戴佳飞，浙江六和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林位福，男，1963年11月1日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：童奇涛，浙江思源昆仑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：毛岳燕，女，1967年5月4日出生，汉族，住浙江省遂昌县。 委托诉讼代理人：柯荣明，浙江政法联律师事务所律师。 原告邵静玲诉被告林位福、毛岳燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，林位福、毛岳燕提起反诉，本院依法审查后予以受理，对本诉与反诉合并审理。本院于2017年11月29日立案受理林位福诉邵静玲房屋租赁合同纠纷一案（案号为（2017）浙0108民初7036号），该案与本案系同一房屋租赁合同纠纷，林位福在本案已提起反诉，故对该后立案案件以其他方式结案，其诉讼请求合并至本案处理，诉讼费用予以退回。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戴佳飞、被告毛岳燕及其委托诉讼代理人柯荣明、被告林位福委托诉讼代理人童奇涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 邵静玲向本院提出诉讼请求：1.两被告立即腾退并返还杭州市滨江区租赁房屋；2.两被告支付原告自2017年6月10日起至租赁房屋实际腾退之日止按每日每平方米2元的标准计算的房屋占有使用费；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：杭州伟业建筑工程检测有限公司依法享有杭州市滨江区租赁房屋的所有权，并依法交由原告使用。2007年5月30日，原告与袁洪德签订房屋租赁合同一份，约定，原告将杭州市滨江区房屋出租给袁洪德，租期10年，自2007年6月10日至2017年6月9日止，前5年租金为5万元，第6年租金调整为6.5万元。后袁洪德与林位福签订《旅馆转让协议》将其与邵静玲的房屋租赁合同的债权债务一并转让林位福，原告签字同意。后林位福与毛岳燕在租赁房屋中合作开办旅馆，共同实际占用租赁房屋。现租赁期限已经期满，林位福与毛岳燕应依约及时腾退并还返租赁房屋，但两被告拒不腾房，至今仍实际占用房屋。为维护原告合法权益，提起诉讼，望判如所请。 林位福辩称，原告没有涉案房屋的所有权及使用权，其要求答辩人退房自用是虚假陈述。原告自7月份开始断水断电，导致旅馆停业，造成答辩人经营损失100多万，原告实际控制房屋的使用，原告主张占有使用费，没有事实依据。答辩人交纳的5000元水电费押金尚未退还。原告的诉讼请求应当驳回。 毛岳燕辩称，原告并非房屋所有权人也无证据证明其转租权利的来源，无权要求被告腾退房屋。原告出租房屋系无权出租行为，其与林位福签订的房屋租赁合同存在着效力瑕疵，依法不受法律保护。林位福系从袁洪德处取得房屋的有权占有，原告无权要求被告腾退房屋。原告租赁权利缺失，无权要求被告支付占有使用费。原告的诉讼请求，没有请求权基础，应依法驳回。 林位福、毛岳燕向本院提出反诉请求：1.邵静玲与林位福续签房屋租赁合同十年；2.邵静玲停止侵害，恢复原状（装回水表、电表）；3.邵静玲赔偿因其拆除昌滨旅馆水表、电表造成停业的经济损失（按每月53000元，从2017年7月19日计算至判决之日）；4.邵静玲赔偿装修损失90万元；5.邵静玲支付违约金13万元及转让费26万元；6.本案诉讼费由邵静玲承担。事实和理由：涉案商铺是商用，有投资预期，合同明确约定有续租权，邵静玲不续签合同，构成根本违约。邵静玲停水停电构成侵权造成损失，应当赔偿。邵静玲需要提供房屋权属证书，否则要承担更大的赔偿责任。因为邵静玲没有房屋所有权，无法决定是否续签，需要承担民事赔偿责任。邵静玲陈述房屋收回自用是虚假，其在2017年上半年就开始同外界商谈要把房屋卖掉，因价格未谈好没卖，现房屋准备拆迁。 邵静玲对林位福、毛岳燕的反诉辩称，双方的房屋租赁合同约定租期十年，自2007年6月10日至2017年6月9日止，现已到期。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。被答辩人在答辩人不同意的情况下，强行要求再续租十年无理且违法。答辩人并无违约的情形，在租期届满后合法要求返还房屋，无需向被答辩人支付任何违约金。答辩人并未实施停水停电等侵权行为，被答辩人所谓的停止侵权、赔偿侵权损失或者是恢复原状毫无依据，且侵权法律关系与合同法律关系属于两种不同的法律关系，不应放在同一个案件处理。被答辩人的装修损失，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，未形成附和的装饰装修物，承租人可拆除带走，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时承租人请求补偿附合装饰装修费用的，不予支持。答辩人同意被答辩人将想带走的装修带走。被答辩人所陈述的转让费及停业损失，是其为自己所做的商业决策应承担的正常市场风险与答辩人无涉。请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林位福、毛岳燕对邵静玲提交的房屋所有权证、土地使用权证、门牌证、房屋租赁合同、旅馆转让协议真实性无异议，邵静玲对林位福提交的个体工商户营业执照、房屋租赁合同、旅馆转让协议、邵静玲住址、房产证原门牌号码的真实性无异议，邵静玲、林位福对毛岳燕提交的庭审笔录真实性无异议，故本院对上述证据真实性予以认可。林位福提交的110接处警综合记录单、查询说明系杭州市公安局滨江区分局西兴派出所出具，用户信息查询系杭州高新（滨江）水务有限公司加盖公章，证明系加盖滨江区西兴街道消防安全管理办公室及杭州高新开发区（滨江）管委会政府办公室的公章，故本院对该证据真实性予以认可。林位福提交的换（拆）表任务单无杭州高新（滨江）水务有限公司公章，提交的照片无法确认拍摄时间等信息，旅馆装修清单、实际营业额账本数据系林位福单方制作，光盘及录音资料整理无法确认录音对象身份，且邵静玲对上述证据真实性有异议，故本院对上述证据不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年5月30日，邵静玲（出租方、甲方）与袁洪德（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定邵静玲将杭州市滨江区房屋出租给袁洪德作为营业用房，房屋面积约300平方米；租期10年，自2007年6月10日至2017年6月9日止；该房屋的年租金为50000元，每年的6月10日一次支付年租金，第6年开始每年租金调整为65000元；乙方在协议签订时支付5000元保证金，作为违约责任及房屋的保证金，如乙方在承租期内违约或在承租结束时未恢复主体原状，则所需的费用在此保证金中扣除；乙方对出租房屋进行重大改造应征得甲方同意；乙方可以将承租房屋转租，转租期限到期日应在本合同租赁期间届满前；租赁期满，乙方可以优先承租出租房屋；在租赁期间或者租赁期满，甲方转让出租房屋的，乙方在同等条件下享有优先购买权；若租赁房屋遇到政府拆迁时，甲方应赔偿乙方，价按政府赔偿给甲方的实际装修费用，并将未到期租金退给乙方等内容。 之后，袁洪德（甲方）与林位福（乙方）签订《旅馆转让协议》，协议约定，甲方将坐落于杭州市滨江区昌滨旅馆，转让予乙方；总转让价为26万元（包括房租费在内），分三期付清；旅馆现承租坐落杭州市滨江区的租赁权，由甲方转让与乙方，并由甲方负责出租人与乙方办理续租，与乙方另行换立租约等。邵静玲在协议中签名，确认同意出租方与甲方租房协议转让给本协议的乙方，今后与乙方发生业务关系。之后，林位福与毛岳燕在涉案租赁房屋中合伙经营旅馆，共同实际占用房屋至今。 2017年7月18日，高新水务公司对涉案租赁房屋的水表拆除。 租赁期限届满后，邵静玲表示不再出租房屋，因林位福、毛岳燕拒绝腾退房屋而引起本案纠纷。另查明，涉案房屋所有权人系杭州伟业建筑工程检测有限公司，杭州伟业建筑工程检测有限公司明确邵静玲对涉案房屋有转租权，租赁权限为2007年5月10日至2022年5月9日。 本院认为，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。邵静玲与袁洪德签订的房屋租赁合同约定，转租期限到期日应在本合同租赁期间届满前。林位福与袁洪德签订的旅馆转让协议约定，袁洪德将旅馆现承租房屋的租赁权转让与林位福。邵静玲在该协议明确，其与袁洪德的租房协议转让给林位福，今后与林位福发生业务关系。至此，邵静玲与林位福成立房屋租赁合同关系，其租赁期限至原租赁合同期限，即2017年6月9日止。合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现涉案房屋租赁合同期限届满，林位福作为承租人应当返还租赁物，邵静玲要求林位福腾退并返还房屋的诉讼请求，合理合法，予以支持。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。林位福作为承租人应在房屋租赁合同期限届满后返还租赁物，其未返还租赁物，应承担赔偿损失违约责任，邵静玲的租赁期限至2022年5月9日止，其要求林位福承担至2022年5月9日之前逾期腾房的占有使用费，予以支持。邵静玲要求按每日每平方米2元的标准计算占有使用费，但未提供相关依据，不予支持，故本院参照原租赁合同约定年租金65000元计算占有使用费。毛岳燕系与林位福在涉案租赁房屋中合伙经营旅馆，共同占有涉案房屋，其享有权利的同时应承担相应的义务，故对邵静玲要求毛岳燕与林位福共同承担责任，予以支持。 合同法规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，一方不得将自己的意志强加给另一方。在邵静玲明确不再续签房屋租赁合同的情况下，且无证据证明邵静玲将房屋另行出租或出让他人，林位福、毛岳燕要求邵静玲与林位福续签房屋租赁合同并主张侵犯其优先出租权与优先受让权，于法无据，不予支持。涉案房屋的水表系高新水务公司在房屋租赁合同期限届满后拆除，林位福、毛岳燕要求邵静玲停止侵害、恢复原状及赔偿停业损失，于法无据，不予支持。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。林位福、毛岳燕要求邵静玲赔偿装修损失，于法无据，不予支持。林位福、毛岳燕未举证证明邵静玲存在违约情形，故对其要求邵静玲支付违约金和转让费，于法无据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、林位福、毛岳燕于本判决生效之日起十日内立即腾退并返还邵静玲位于杭州市滨江区房屋； 二、林位福、毛岳燕于本判决生效之日起五日内支付邵静玲自2017年6月10日起至实际腾退房屋之日的房屋占用使用费（按照年租金65000元标准支付）； 三、驳回邵静玲的其他诉讼请求； 四、驳回林位福、毛岳燕的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6259元，由邵静玲负担3901元，由林位福、毛岳燕负担2358元。反诉案件受理费12124元，由林位福、毛岳燕负担（当事人须在案件生效之日起7日内向法院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  季隽虹 审 判 员  蔡智群 人民陪审员  李 瑜 二〇一九年三月二十日 代书 记员  冯佳睿