湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0302民初3728号原告：贺建国，男，1982年11月9日出生，汉族，现住湘潭市雨湖区。被告：钟利，女，1962年12月23日出生，汉族住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：谢静（系被告钟利之女），女，1986年8月23日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被告：罗湘琼，女，1948年11月28日出生，汉族，现住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：袁娜（系被告罗湘琼之女），女，1981年9月19日出生，汉族，现住湘潭市雨湖区。原告贺建国与被告钟利、罗湘琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案，依法适用普通程序，于2019年2月27日公开开庭进行了审理。原告贺建国、被告钟利委托诉讼代理人谢静、被告罗湘琼及其委托诉讼代理人袁娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺建国向本院提出诉讼请求：1．判令被告解除《房屋买卖合同》；2．判令被告返还原告支付的定金5000元人民币及利息；3．判令被告支付原告房产成交价百分之十违约金12800元人民币及中介费2000元整；4．判令被告承担本案全部（受理、诉讼、执行）费用。事实和理由：原告经中介介绍于2018年6月21日购买了钟利位于湘潭市雨湖区云塘街道建设北路28号（实为283号）附12号0201012号房屋，面积48.96平方米，约定价格为128000元整。由于当时只有房产证，国土证没过户，合同约定待办理不动产证之后再过户给原告。原告当天晚上支付了定金5000元整，合同对违约责任和合同解除等进行了约定。被告未按约定履行合同，而是一房多卖，已经将此房高价卖出过户给他人。被告的行为严重损害了他人的合法利益。综上所述，被告将已经出售给原告的房屋再次高价转让并过户给第三人，是合同诈骗罪，其行为具有民事欺诈性质，属于典型的一房二卖，应当承担违约的民事责任，还应追究刑事责任。为了维护原告的合法权利，请求法院查明事实，判决支持原告的诉讼请求。被告钟利辩称：将房屋买卖的事项委托给罗湘琼办理，具体细节不清楚，答辩意见与罗湘琼一致。被告罗湘琼辩称：钟利因生意繁忙，委托我处理房屋。经爱家房产公司中介推介贺建国想购买此房，联系了中介，后经中介联系约定房屋买卖价格为128000元，之后中介公司的黎某微信转账的2800元给我女儿。2018年8月24日，三方约定到国土局办理房屋过户手续，贺建国要求先过户再给余款，经国土局工作人员提醒，要求贺建国将余款放置国土局资金监管账户后再办理房屋过户手续，而贺建国不同意，坚持要先过户再给余款。因双方在房屋余款交付及过户办理上存在较大的分歧，且按原告的要求交易存在很大的风险，交易就没有进行下去。当天合同就此解除，我女儿就将2800元退还给中介黎某，黎某也将房屋钥匙退还给我们。经审理查明，本院确定以下法律事实：位于雨湖区云塘街道建设北路283号附12号0201012号房屋登记在钟利名下，罗湘琼受钟利委托代为出售该房屋。通过爱家房产中介介绍，2018年6月21日，罗湘琼（甲方）与贺建国（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定“第一条乙方同意购买甲方拥有的坐落在湘潭市雨湖区云塘街道建设北路283号附12号0201012号房屋，建筑面积为48.96平方米。第二条上述房产交易价格：成交价格为128000元整……。第三条付款时间与办法：甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（定金）人民币伍仟元整给甲方，余款人民币壹拾贰万叁仟元整于产权分割公证当日交付给甲方。”当天贺建国通过微信转账的方式支付5000元给案外人即中介公司黎某，黎某通过微信转账的方式支付2800元给罗湘琼女儿袁娜。2018年8月24日下午，双方及中介公司黎某公赴湘潭市国土局办理产权变更手续。贺建国要求在办理产权过户登记后才交付余款，因考虑风险，钟利要求贺建国先交付余款或转账至国土局资金监管账户后再办理产权过户登记。因双方在余款的交付上存在较大的分歧，房屋买卖交易失败。当天下午，罗湘琼的女儿袁娜将中介公司黎某微信转账的2800元退还给黎某。中介公司黎某将房屋钥匙亦退还给了袁娜。后原、被告因此次房屋买卖问题产生纠纷，经派出所调解后仍未协商一致，故原告贺建国诉至本院。以上事实有原告提交的《房屋买卖合同》、微信转账记录及收条，两被告提交的房屋产权证明、委托书、短信记录、微信聊天及转账记录，原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案被告罗湘琼受钟利委托代为出售房屋，贺建国与代理人罗湘琼签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且合同内容并没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。根据庭审双方的陈述及本案证据来看，双方在签订《房屋买卖合同》时，仅约定一次性付款方式付款，但并未对涉案房屋过户交付、先后履行顺序、履行期限等合同主要条款作出约定，合同签订后也未就未约定的内容进一步达成补充协议，导致合同履行不能，不可归咎于双方，双方互不负违约责任。在合同目的不能实现的情况下，被告作出解除合同的意思表示，委托罗湘琼女儿袁娜当场退还已收取的2800元，并收回了中介公司退还的房屋钥匙。原告贺建国在当场及在派出所协调时知晓上述事项后并未在规定的时间内提出异议，房屋买卖合同自通知到达原告贺建国时解除。故原告贺建国主张解除《房屋买卖合同》及要求被告支付违约金及中介费的诉讼请求本院不予支持。原告贺建国主张已支付5000元的定金，虽提交被告罗湘琼出具的收条，但收条上“贺建国”字样有明显的添加痕迹，该证据有瑕疵，且本院结合原被告双方的转账记录及当庭陈述，认定被告罗湘琼女儿袁娜代为收取了中介公司黎某支付的2800元，并非收取了原告5000元。交易失败的当天下午4时，两被告委托袁娜通过原来资金来源交付的方式向中介退还2800元，符合日常生活的交易流程和往来对象的相对性。故原告贺建国主张两被告返还5000元定金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条第一款、第六十一条、第九十四条第四项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告贺建国的全部诉讼请求。本案受理费300元，由原告贺建国负担150元，被告钟利负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  肖伟民审 判 员  陈放明人民陪审员  刘运秋二〇一九年三月十八日法官助理李椰聪书记员李椰聪（兼）法律条文附后：《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。