海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2017）琼0108民初9685号   原告：克继敏，女，1987年6月19日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：徐晓影，海南上哲律师事务所律师。   被告：海南金坤佳源实业有限公司，住所地海口市美兰区海甸岛二东路厚土珊瑚湾******。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：朱建龙，总经理。   委托诉讼代理人：许后生，海南天皓律师事务所律师。   被告：叶斗彪，男，1963年2月7日出生，汉族，住上海市松江区。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：胡必磊，广东深天成（文昌）律师事务所律师。   原告克继敏与被告海南金坤佳源实业有限公司（以下简称金坤佳源公司）、叶斗彪房屋买卖及居间合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用简易程序，由审判员卞长杰独任审判。本案于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告克继敏的委托诉讼代理人徐晓影、被告金坤佳源公司的委托诉讼代理人许后生、被告叶斗彪的委托诉讼代理人胡必磊到庭参加诉讼。因当事人提出管辖权异议及案件承办人在办理本案期间被抽调参加执行攻坚，本案扣除审限14个月。本案现已审理终结。   原告克继敏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告克继敏与被告金坤佳源公司、叶斗彪签订的房屋买卖《定金协议》；2.判令被告叶斗彪支付原告克继敏违约金50000元；3.判令被告叶斗彪支付原告克继敏中介损失费20000元；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年9月4日，原告克继敏作为乙方，被告叶斗彪作为甲方，被告金坤佳源公司作为丙方，三方共同签订房屋买卖《定金协议》，约定，乙方预购甲方位于海口市××区房，建筑面积138.06平方米，甲乙双方共同委托丙方办理过户事宜，丙方代收乙方支付的购房定金5万元后给甲方，签订房屋买卖合同后，定金转为房价款，甲方收到丙方支付的定金后，向丙方开具收款收据；《定金协议》第三条约定，甲、乙双方于2017年9月26日前签订房屋买卖合同；第四条约定，甲、乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视作违约，如甲方违约，甲方应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额100%的违约金。协议签订当日，克继敏即向金坤佳源公司支付购房定金50000元，金坤佳源公司亦于同日将定金转入叶斗彪账户。叶斗彪同时向金坤佳源公司出具收到定金的收据。此后，克继敏及金坤佳源公司多次联系叶斗彪，要求其尽快与克继敏签订房屋买卖合同并办理房产过户手续。但叶斗彪不遵守约定，一再推脱，直到2017年9月26日（约定签订合同的最后期限），其也没有与克继敏签订房屋买卖合同。之后，克继敏与金坤佳源公司又联系叶斗彪，叶斗彪明确表示不签订房屋买卖合同。综上，叶斗彪的行为已违约，克继敏为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。   被告金坤佳源公司辩称，本案是叶斗彪违约所致，金坤佳源公司在《定金协议》的履行中不存在违约行为，不应承担违约责任。同时，由于叶斗彪已明确表示不再履行合同，故法院应依法判决解除《定金协议》。   被告叶斗彪辩称，一、原告克继敏与两被告于2017年9月10日确实签订了《定金协议》，根据该协议的内容可知，该协议虽然名为定金协议，实际上为房屋买卖合同的预约合同。三方是通过微信及邮件的方式签订的《定金协议》，签订的时间为2017年9月10日，因金坤佳源公司之前曾介绍过客户购买该套房产，其知晓叶斗彪的银行账户信息，在没有具体协商的情况下其向叶斗彪支付了50000元并发送《定金协议》，叶斗彪收到后表示同意出售房产便于2017年9月10日签订了《定金协议》。协议约定，双方于2017年9月26日前签订房屋买卖合同，该协议对于房屋交易只是进行了粗略的约定，并没有对交易相关细节进行明确的约定，且约定了在将来的某个时间前订立一个新的合同，以最终明确双方之间房屋买卖合同法律关系的具体内容。因此该《定金协议》应属于预约合同，在该预约合同约定的签约期限到期后，未能签订房屋买卖合同，在得到克继敏明确不再购买房屋的答复后，叶斗彪已经将定金如数退还给了克继敏。二、克继敏与叶斗彪未能签订正式的房屋买卖合同不能归责于叶斗彪，叶斗彪已经返还了定金，其不应承担定金罚则或合同约定的违约责任。2017年9月10日签订《定金协议》后，双方一直未能就房屋买卖的相关细节以及具体的操作问题进行沟通协商，克继敏也未曾向叶斗彪出示过任何房屋买卖合同的范本，或者可操作的执行文本。在双方谈及物业费的问题上，因为涉案房屋的物业管理公司由原来的海南大学物业变更为社会物业管理公司，物业费用的缴纳存在分段收取，即不同主体收取的问题，经过叶斗彪核实，原海大物业的物业费缴纳需要待年底海大清理结算后才统一收取，克继敏以及金坤佳源公司要求叶斗彪让海南大学开具盖有公章的“该房屋所有物业费已经全部结清”的虚假证明，显然属于不合理，双方对此没有统一意见。2017年9月22日，叶斗彪被告知涉案的待出售房屋的房门被撬门且锁被换，且不知道是谁所为，房门被撬的原因可能性比较多，警方的分析为不排除其他纠纷存在的可能性，房间内还存放有叶斗彪价值数万元的物品，可能涉及刑事案件。为查明相关事实，出于对房产交易的稳妥考虑叶斗彪选择了报警，希望警方可以尽快查实相关案情。克继敏在得知报警后就直接要求叶斗彪明确是否要继续出售，并明确提出要求在9月26日之前进行交易，但是对于交易细节只字不提，对交易前的磋商也只字不提，只是无理的要求直接办理手续，叶斗彪对于不经磋商就要求办理手续的要求显然无法认可，在交易的具体过程以及签订合同的内容都没有明确的情况下当然不能选择直接交易，故一直到2017年9月26日，双方最终也未能签订房屋买卖合同。另在发生房门被撬事件后，叶斗彪主张交房日期定为2018年元月份，届时房门被撬的相关事实应该可以查清，关于物业费的清理工作根据海南大学物业负责人的预计年底可以清算完毕，但是克继敏主观地认为叶斗彪要涨价出售房产，在叶斗彪再三明确表示不会提出涨价要求的情况下，克继敏要求增加30万元的定金，变更定金合同的主要内容，并称如果叶斗彪不同意增加30万元的定金，就是不愿意将房产卖给她，就要求叶斗彪承担5万元的违约金，届时还要带孩子去叶斗彪所在单位闹事。叶斗彪无奈地表示，如果克继敏愿意继续购买，就协商具体的合同事宜，如果不愿意购买，可以给予适当补偿，以息事宁人。但克继敏以及金坤佳源公司一直实施拖延，拒不洽谈合同细节，不与叶斗彪磋商，微信不回复，电话不接，一直拖延到实际签约时间届满。上述事实均证实，叶斗彪没有违约的事实，双方未能于2017年9月26日前签订房屋买卖合同系双方未能就房屋买卖的具体内容协商一致，叶斗彪在售房不成的情况下也已如数退还了50000元定金，不应再承担任何违约责任。三、克继敏主张中介费损失没有事实及法律依据。根据《定金协议》的约定，支付居间服务费（中介费）的条件是双方达成交易，且中介费的支付方为克继敏，支付时间为房产过户的前一日。而本案事实是双方最终未签订正式的房屋买卖合同，并没有达成交易，更不存在房屋过户。因此，根本就不存在要支付中介费20000元的事实。同时，克继敏主张由叶斗彪承担20000元的中介费损失，就必须证明叶斗彪违约。如前所述，房屋买卖合同未能最终签订的原因在于克继敏不与叶斗彪磋商交易的具体事宜和恶意拖延，叶斗彪并没有违约的事实存在。另，克继敏主张的20000元损失是否实际支付也不清楚。因此，克继敏主张中介费损失无事实及法律依据。综上，叶斗彪没有违反定金协议的约定，房屋买卖合同未能签订的原因并非在于叶斗彪，由于克继敏已经明确表示不再购买该房屋，叶斗彪已如数退还了定金，克继敏主张解除定金协议叶斗彪无异议，但对克继敏主张的违约金以及中介费诉请，应当依法予以驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人提交的证据和庭审陈述，经审查，本院确认以下案件事实：   2017年9月4日，原告克继敏作为乙方，被告叶斗彪作为甲方，被告金坤佳源公司作为丙方，三方共同签订房屋买卖《定金协议》，协议主要内容为：乙方预购甲方位于海口市××区房，房屋建筑面积138.06平方米，房屋成交价格128万元，甲乙双方共同委托丙方办理过户事宜，丙方代收乙方支付的购房定金50000元后给甲方，签订房屋买卖合同后，定金转为房价款，甲方收到丙方支付的定金后，向丙方开具收款收据；甲乙双方于2017年9月26日前签订房屋买卖合同；如一方不依约签订正式房屋买卖合同，则作违约处理；如甲方违约，甲方应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额100%的违约金，如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付的定金视作违约金；甲方收到定金后，甲方应按照丙方要求，准备房产有关所有材料交给丙方，乙方开始与甲方或其委托人签订房屋买卖合同，乙方支付甲方购房首付款60万元（含定金50000元）；待甲乙双方办理相关过户手续，乙方取得海口市政府服务中心受理通知书当日，乙方支付剩余尾款68万元；该售价为甲方净收价；甲方收到乙方的购房全款后，甲方交付房屋给乙方；房屋办理转移登记前的物业管理费由甲方承担，转移登记后的物业管理费由乙方承担；甲乙双方达成交易，居间服务费全额由乙方支付，如因甲方或乙方违约，导致没有达成交易，受赔偿方支付丙方居间服务费20000元。协议签订当日，克继敏即向金坤佳源公司法定代表人朱建龙支付购房定金50000元，金坤佳源公司亦于同日将定金转入叶斗彪账户，叶斗彪于同日出具收到克继敏购房定金的收据。此后，叶斗彪以涉案房屋的房门被撬被换锁、房产所在小区更换了物业管理公司及叶斗彪本人不在海南是属于签订《定金协议》时未能预见的客观情况为由，一直不与克继敏签订房屋买卖合同，在此期间，克继敏及金坤佳源公司工作人员多次与叶斗彪沟通协调，要求其尽快与克继敏签订房屋买卖合同并办理房产过户手续，但直到《定金协议》约定的最后签约期限（2017年9月26日），仍未果。2017年10月1日，叶斗彪将购房定金50000元退还至金坤佳源公司法定代表人朱建龙银行账户，同日，朱建龙将该50000元定金退予克继敏。2017年11月15日，原告克继敏提起本案诉讼，诉讼中，克继敏确认其并未向金坤佳源公司支付中介费。庭审中，克继敏、叶斗彪、金坤佳源公司均确认解除三方于2017年9月4日签订的《定金协议》。   上述事实有原告克继敏提交的《定金协议》、海口农商银行业务回单、金坤佳源公司出具的《收据》、叶斗彪出具的《收据》、中国银行交易流水明细清单；有被告叶斗彪提交的《定金协议》、微信聊天记录、通话录音；被告金坤佳源公司未提交证据；另有当事人的庭审陈述笔录等在案为凭。上述证据经庭审质证和本院审查，可以作为认定事实的相关依据。   本院认为，克继敏、叶斗彪、金坤佳源公司于2017年9月4日签订的《定金协议》系三方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议依法成立并生效，对当事人具有法律约束力。叶斗彪在签订《定金协议》及收取定金后，拒绝按《定金协议》约定与克继敏签订房屋买卖合同构成违约，其应承担相应的违约责任。叶斗彪关于涉案房屋的房门被撬被换锁、房产所在小区更换了物业管理公司及本人不在海南属于签订《定金协议》时未能预见的客观情况，其未按《定金协议》约定与克继敏签订房屋买卖合同并不构成违约的辩解意见无事实和法律依据，本院不予采纳。诉讼中，对于克继敏、叶斗彪、金坤佳源公司均确认解除三方于2017年9月4日签订的《定金协议》的意见，本院照准。本案系叶斗彪收受克继敏定金后违约不签订房屋买卖合同，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”规定，结合三方在《定金协议》中的约定，叶斗彪应向克继敏双倍返还定金100000元，扣减叶斗彪已实际退还克继敏的50000元定金，本院确认叶斗彪还应向克继敏退还定金50000元。关于中介费损失问题。从查明的事实可知，克继敏并未向金坤佳源公司实际支付中介费，且本案适用定金罚则后，赔偿的定金也足以弥补克继敏主张的20000元中介费损失，故对于克继敏要求叶斗彪向其赔偿20000元中介费的主张，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、解除原告克继敏与被告海南金坤佳源实业有限公司、叶斗彪于2017年9月4日签订的《定金协议》；   二、被告叶斗彪须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告克继敏支付违约定金50000元；   三、驳回原告克继敏的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费因适用简易程序减半计收775元（原告克继敏已预交），由原告克继敏负担220元，由被告叶斗彪负担555元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 卞长杰     二〇一九年三月二十日   书记员 蒙 婷   附：相关法律及司法解释   《中华人民共和国民法总则》   第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉   若干问题的解释》   第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。