河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫12民终458号上诉人（原审被告）：灵宝市利民华莲超市，住所地为灵宝市车站路与函谷路交汇口。经营者：李卫泽，男，汉族，1964年8月5日生,住河南省灵宝市。委托诉讼代理人：赵建烈，河南蓝剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：杨妍志，河南蓝剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：河南燕子山生态旅游开发有限责任公司，住所地灵宝市川口乡川口林场院内。法定代表人：包有民，该公司董事长。委托诉讼代理人：马志强，河南华灵律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人灵宝市利民华莲超市（以下简称“华莲超市”）与被上诉人河南燕子山生态旅游开发有限责任公司（以下简称“燕子山公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省灵宝市人民法院（2018）豫1282民初2475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华莲超市上诉请求：1、撤销河南省灵宝市人民法院（2018）豫1282民初2475号民事判决第二项、第三项，改判上诉人不予支付被上诉人2016年10月1日至2017年9月30日期间剩余未付的租金33300元及2017年10月1日至2018年1月31日期间的租赁费133332元。2、改判上诉人已实际支付占用被上诉人2017年10月1日至2018年9月30日房屋期间费用，不再支付上诉人于2018年2月1日至2018年5月30日期间占用房屋的费用及之后每月租金33333元。3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人于2015年11月24日已向被上诉人交清2年租赁费。虽然不是合同约定的每年40万元，两年80万元，但应以实际给上诉人开具收据为依据，给上诉人所开的收据写的清楚“今收到利民华莲超市李卫泽交来2015年10月1日至2017年9月30日场地租赁费用（二楼房租）人民币肆拾万元整，交款人：李卫泽，会计XXX，收款人：鲍艳”。由于租赁前双方有约定，用被上诉人欠上诉人及朋友欠款抵顶合同约定租赁费，每年40万元，两年80万元，2015年因被上诉人急用现款，才同意交现款40万元抵顶两年租金，这合情合理。所以上诉人不欠被上诉人2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金33300元，2017年10月1日至2018年1月31日期间租赁费133332元更是不欠，因上诉人已于2016年借给被上诉人现款中可以扣除。二、上诉人也不欠被上诉人2018年2月1日至2018年5月30日占用房屋期间的费用即每月33333元。2016年-2018年间，被上诉人向上诉人借款，上诉人多次给被上诉人账户及被上诉人妻子账户打款40多万元，已实际抵顶占用被上诉人房屋2017年10月1日至2018年9月30日的租金。故，上诉人不欠被上诉人2018年9月30日之前占用房屋任何费用。燕子山公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。上诉人华莲超市与被上诉人燕子山公司之间的《租赁合同》是双方租赁关系的权利与义务的基础，租赁合同第六条明确约定每年租金为40万元。燕子山公司的财务人员开具的收取租金的《收据》仅是对上诉人交付租金数额的一种记录凭证，对合同关系仅仅属于辅助作用，作为财务人员没有权利和资格改变双方当事人对合同内容的约定。在合同约定价款与收据出现不一致时，租赁合同确定的双方权利义务的法律效力要高于一方当事人的工作人员不慎出错的《收据》。燕子山公司的原始记账凭据经法庭核实，上诉人所缴纳的租金记载为“收到利民超市2015年10月1日-2016年9月30日房租”，可以印证给上诉人出具的收据系笔误，与实际情况不符，不应作为认定租赁合同价款的依据。从上诉人在2016年12月份到2017年之间多次预交房租累计达到36.67万元来看，不但不存在燕子山公司预收房租的情况，也不存在燕子山公司向上诉人进行借款的情况。从上诉人交款时间和次数也能印证，双方的租赁价格是每年40万元。上诉人签收的燕子山公司发给其的《关于要求返还原租赁场地及处理相关事宜的通知》中，要求上诉人支付租赁费，返还租赁场地，上诉人未提异议，进一步证实双方之间的租赁期限和年租金40万元的事实。燕子山公司向一审法院起诉请求：1、判令华莲超市立即搬出并返还我位于灵宝市车站路与函××处××燕子山××星商务旅游大厦××层；2、判令华莲超市支付拖欠我2016年度房租费用10万元以及滞纳金3万元；3、判决华莲超市支付实际占用房屋期间的费用266667元（自2017年10月起暂计算至2018年5月30日，以后仍参照原租赁合同租金标准计算至房屋交还之日）水、电费等费用据实结算；4、本案诉讼费用由华莲超市承担。一审法院认定事实：2015年10月1日，燕子山公司与华莲超市签订租赁合同，双方约定燕子山公司将位于灵宝市车站路与函××处××燕子山××星商务旅游大厦××层整层出租给华莲超市，租赁期限为2015年10月1日至2017年9月30日，租金（不含水电、通讯、空调、物业等费用）每年40万元人民币。华莲超市需自合同签订当日内，一次性交纳租赁费40万元，第二年的租赁费在前一年租期到期前，每年9月1日前交纳，逾期不交，华莲超市需按每天100元向燕子山公司交纳滞纳金。逾期一个月，燕子山公司无条件将华莲超市清退出场。合同到期后，双方未能就续租事宜达成一致意见或任意一方不再同意延续合同的，本合同自动终止。合同签订后，华莲超市于2015年11月24日向燕子山公司交纳租金40万元，燕子山公司给华莲超市出具收据一张，主要内容为今收到利民华莲超市李卫泽交来2015年10月1日-2017年9月30日场地租赁费用（二楼房租）40万元。2016年12月31日至2017年10月16日华莲超市分别通过现金、转租债权抵顶房租共计36.67万元。2017年9月30日房屋租赁合同到期，燕子山公司于2017年12月30日向华莲超市送达《关于要求返还原租赁场地及处理相关事宜的通知》一份，要求华莲超市在2018年1月31日前搬出租赁房屋，华莲超市于2018年1月2日收到该通知，至今华莲超市仍占有使用该租赁房屋，引发诉讼。审理中，双方意见分歧较大，致使调解不能成立。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按合同约定全面履行合同义务。燕子山公司、华莲超市双方签订的租赁合同是双方平等协商后的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。关于双方提交的收据显示2015年度至2017年度租赁费40万元，认定华莲超市交纳的是一年房租还是两年房租的问题。本案中，华莲超市按合同约定支付燕子山公司租赁费40万元，燕子山公司认为收条出具2015年至2017年租赁费40万元有瑕疵，华莲超市实际交纳的是2015年度至2016年度一年租赁费；华莲超市认为该40万元收据证明交纳的是2015年度至2017年度两年的租赁费，虽与合同约定两年租赁费不符，但剩余40万元租赁费通过案外人与燕子山公司之间的债权已经抵顶。经庭审查明，华莲超市提交韩红波、王克建、张亚丽的证言以及银行账单不足以证明双方债权抵顶一年40万的房租以及华莲超市交纳了2018年部分房租的事实。另外根据燕子山公司提交的2016年10月1日至2017年9月30日的收据及转账凭证可以看出，如果华莲超市交纳的是2015年至2017年两年房租，2017年9月30日以后的房租，华莲超市在2016年11月份就开始交缴不符合常理。综上，2015年11月24日燕子山公司提交的收据中虽显示2015年度至2017年度租赁费40万元，但华莲超市实际交纳的是2015年度至2016年度一年的租赁费40万元。华莲超市截止2017年10月16日交纳了租赁费36.67万元，燕子山公司予以认可，可以认定华莲超市交纳了2016年10月1日至2017年9月30日期间的部分租赁费，剩余租赁费33300元，华莲超市应当交纳。租赁合同在2017年9月30日到期后，双方不置可否，原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁合同。因燕子山公司于2017年12月30日向华莲超市送达关于要求返还原租赁场地及处理相关事宜的通知，要求解除合同,同时要求华莲超市应在2018年1月31日之前搬出租赁房屋。燕子山公司通知华莲超市要求解除合同，华莲超市亦未对该通知提出异议，该通知到达华莲超市时双方签订的租赁合同解除。综上，燕子山公司要求华莲超市搬出并返还租赁房屋的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。华莲超市亦应支付2017年10月1日至2018年1月31日期间的租赁费133332元。燕子山公司要求华莲超市支付逾期交纳租赁费的滞纳金，根据合同约定，2016年度的房租应在当年9月1日前交纳，虽华莲超市未按合同约定交缴租赁费，原告也未明确反对，亦未依照约定在华莲超市逾期交缴租赁费一个月后要求华莲超市退场，故视为双方默认对合同约定的租赁费交纳时间的改变。故燕子山公司要求华莲超市按照合同约定支付滞纳金，理由不当，不予支持。燕子山公司、华莲超市双方的合同解除，华莲超市应在2018年1月31日之前搬出租赁房屋。自2018年1月31日之后，华莲超市继续占用该房屋的行为已构成侵权，燕子山公司要求华莲超市按照约定的租赁费每年40万元支付从2018年2月1日至交还房屋期间的占用费，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、华莲超市经营者李卫泽于本判决生效后十日内搬离灵宝市车站路与函××处××燕子山××星商务旅游大厦××层，并将上述房屋返还给燕子山公司；二、华莲超市经营者李卫泽于本判决生效后十日内支付燕子山公司2016年10月1日至2017年9月30日期间剩余未付的租赁费33300元；2017年10月1日至2018年1月31日期间的租赁费133332元；三、华莲超市经营者李卫泽于本判决生效后十日内支付燕子山公司从2018年2月1日至2018年5月30日期间占用房屋期间费用133332元（之后租金仍按每月33333元支付至房屋交还之日）；四、驳回燕子山公司的其他诉讼请求。案件受理费7250元，由燕子山公司负担1320元，华莲超市经营者李卫泽负担5930元。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为:本案争议焦点为两年租金是否交付。本案双方签订的租赁合同约定租金每年40万，2015年10月1日-2017年9月30日两年租金应为80万元，按照燕子山公司给华莲超市出具收据载明“今收到利民华莲超市李卫泽交来2015年10月1日-2017年9月30日场地租赁费用（二楼房租）40万元”，并未注明已交清两年租金，因此不能依据收据认定上诉人华莲超市交付了两年的租金。上诉人华莲超市主张场地租赁前双方有约定，用被上诉人欠上诉人及朋友欠款抵顶合同约定租赁费，收据才写明交现款40万元抵顶两年租金，上诉人两年租金已结清，亦不欠占用被上诉人2017年10月1日至2018年9月30日的房屋租金。上诉人华莲超市一审提交韩红波、王克建、张亚丽的证言，欲证明朋友的款项抵顶租赁费，但韩红波、王克建、张亚丽未到庭，证据形式不合法，一审未予采信，并无不当。上诉人提出2016年-2018年期间被上诉人向上诉人借款，上诉人多次给被上诉人账户及被上诉人妻子账户打款，因上诉人与被上诉人之间系承租人与出租人的关系，仅有向被上诉人的打款记录，并无借款手续，不能证明被上诉人向上诉人借款。再看燕子山公司提交的2016年10月1日至2017年9月30日的收据及转账凭证，若华莲超市交纳的是2015年至2017年两年房租，2017年9月30日以后的房租，华莲超市在2016年11月份就开始交纳不符合常理。关于2016年12月31日、2017年3月29日的收据载明的“交来房租预交款80000元、10000元”，按照收据载明时间应理解为交来2016年10月1日-2017年9月30日房租预交款80000元、10000元，上诉人提出预交的是2017年10月1日-2018年9月30日的租金的理由不能成立。故，2015年11月24日燕子山公司提交的收据中虽显示2015年度至2017年度租赁费40万元，但华莲超市实际交纳的应是2015年度至2016年度一年的租赁费40万元。截止2017年10月16日上诉人交纳了租赁费36.67万元，应为上诉人交纳了2016年10月1日至2017年9月30日期间的部分租赁费。综上，上诉人灵宝市利民华莲超市的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人灵宝市利民华莲超市负担。本判决为终审判决。审判长  王保奇审判员  郭旭飞审判员  李 剑二〇一九年三月二十五日法官助理杨超书记员王伟