四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1623民初2078号 原告：谭万春，男，1952年5月9日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：陈敦富，邻水县义正法律服务所法律工作者。 被告：冯胜德，男，1975年12月23日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：徐建明，四川信和信律师事务所律师。 原告谭万春与被告冯胜德合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案，依法适用普通程序，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告谭万春及其诉讼代理人陈敦富，被告冯胜德及其诉讼代理人徐建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭万春向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告赔偿原告因违约造成的财产损失共计372152元（详见卷内施工违约损失赔偿计算表）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年5月14日签订《建房协议》，后又签订《补充合同》。约定原告将高滩镇街上原四间危、旧住房交给被告改建成七层楼房；被告按原告原房屋面积（以双方丈量为准）在新建房屋中归还；拆建过渡期原告租房费用10000元／年，由被告承担；改建手续由原告负责，被告协调关系并承担相关费用；建房过程中的安全由被告全部负责；第一层门市宽度每间少20公分作为通道使用等。在房屋改建过程中，被告擅自变更合同约定，第一层门市宽度每间少20公分后，却并未作通道，而是利用邻居杨乾明的楼梯直接上第三楼，导致原告没有楼梯上二楼，还得在门市内另建楼梯间上楼，造成原告一楼门市使用面积损失。被告至今未按约定向原告支付10000元／年的建房过渡期租房费用。被告在施工中损坏原告的不锈钢茶盅、吊式电扇、打气泵、三轮车等财物，没有赔偿。原告谭万春起诉来院。 被告冯胜德辩称，原、被告于2015年5月14日签订《建房协议》，后又签订《补充合同》属实，但被告在履行合同过程中没有在第一层门市宽度中留出20厘米，而是在该建筑外另修楼梯上楼，为谭万春、杨乾明、杜兴友三家共用，案涉改建房屋施工谭万春全程参与，不存在被告有违约行为。房屋改建期间的过渡费被告已支付，被告在施工过程中没有损坏原告的财物。综上所述，原告的请求均不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告谭万春在邻水县高滩镇镇北街3组有两层砖混结构非成套住宅一处（建筑面积：240平方米）。原、被告于2015年5月14日签订《建房协议》，协议约定：经甲（谭万春）乙（冯胜德）双方共同协商，甲方将高滩镇街上原四间旧房交给乙方改建成七层楼房。1.甲方原房屋地下层、一层、二层现有面积归还甲方，剩余面积由乙方自行处理；2.甲方提出在二层要2套套房，3楼一套套房，超出原拆房面积按1200元／平方米补给承建方（注明：3套住房互不补差价。另租房款10000元由冯胜德承担。冯胜德。2016.7.19）；3、甲方如购买套房按售房同等价每平米少300元；4.拆房面积按甲乙双方丈量为准；5.第一层门市宽度每间少20ＣＭ作为通道使用；6.甲方负责办理改建手续，费用由乙方承担，乙方负责协调关系；7.修建过程中安全由乙方全部负责；8.此合同一式两份，经甲乙双方签字生效。甲方：谭万春（签名并盖指印）、谭钦池（谭万春之子，签名并盖指印）。乙方：冯胜德（签名并盖指印）。2015.5.14。”。2016年7月11日，谭钦池与被告冯胜德签订《补充合同》：“2.后面占用菜地，按原定面积不变增加土地，约200平方，由乙方（冯胜德）补套房100平方以上，不另补差价；3.甲方（谭钦池）负责协调周边关系及土地的界址；4.在设计图纸以外的公用面积，乙方不准私自使用，甲方无权干涉；5.本合同经甲乙双方签字有效，如有违约由违约方承担全部经济责任；6.一楼小二层同时浇灌，费用由甲方按成本计算，支付乙方。甲方：谭钦池（签名）。乙方：冯胜德（签名并盖指印）。2016.7.11。”。同日，被告冯胜德向谭钦池出具收条：“今收到谭钦池交来小二楼工程补偿钱40000元（大写肆万元正），以后小二层互不补差价。收款人：冯胜德。2016.7.11。”。另外，被告冯胜德还与杜兴友、杨乾明达成了旧房改建协议，三家旧房整体改建，2016年8月19日，冯胜德与杨乾明、谭万春、杜兴友签订《建房协议》：“1.经甲（杨乾明、谭万春、杜兴友）、乙（冯胜德）双方共同商议，将甲方3家的危房交给乙方承建6+1标准房，约3千5百平方，保证原面积还给甲方；2.交房时间为二年，从2016年8月至2018年7月，按期交房，如不按期交房由甲方自建；3.甲方必须负责周边和四界的协调；4.安全责任由乙方负责；5.违约责任，单方违约，按国家的规定执行。甲方：杨乾明（签名并盖指印）、谭万春（签名并盖指印）、杜兴友（签名并盖指印）。乙方：冯胜德（签名并盖指印）。2016年8月19日。”。2017年10月23日，陈良成向谭万春出具收条：“今收到谭万春3间房的增加阳台板面工时费5199元，大写伍仟壹佰玖拾玖元整。收款人：陈良成。2017年10月23日。”。2016年12月1日，冯胜德与周素容（谭万春之妻）签订《房屋买卖合同》，周素容购买冯胜德位于邻水县高滩镇汉渝街77号祥和花苑2单元2层房屋（建筑面积：70平方米），房屋价款80000元；一次性付款方式：在2016年12月1日缴付购房款人民币70000元，在2017年1月1日前缴付购房款10000元。周素容于2016年12月1日向冯胜德支付购房款70000元，于2017年1月2日支付购房款10000元。旧房改建工程从2015年5月开始拆除旧房，2015年7月开始在谭万春、杨乾明、杜兴友原址上改建房屋，三家共用通道在建筑左侧外另建，该通道楼梯从一楼不通过一楼小二楼直接上二楼，三楼则从建筑内留出共用通道，三楼以上楼层接三楼共用通道并从建筑右侧开设楼梯间作上下楼用；谭万春还建房内设楼梯间，该楼梯间从一楼经过小二楼可上二楼，由谭万春自用。2017年年底整个改建工程竣工。2017年年底，被告冯胜德将三间门市交付给原告谭万春。其余房屋因原、被告履行合同发生争议冯胜德未交付房屋。 杨乾明、杜兴友共同于2018年11月13日出具修建情况说明：杨乾明、杜兴友与冯胜德修建房屋增加部分的情况说明。1.小二楼超高楼使用材料计算费用和人工工资；2.阳台增加工程修建完后算帐为准；3.二楼空堂面积按实际面积结算冲抵住房面积；4、卷闸门由冯胜德补每平方65.00元，大写陆拾伍元给拆迁户。杨乾明（签名并盖指印）、杜兴友（签名并盖指印）。2018年11月13日。 2018年11月14日，谭万春邀请高滩镇石马河村村民屈建明、廖海江对冯胜德修建谭万春房屋实有面积进行丈量：谭万春三个门市宽13.05米，进深18.23米，建筑面积237.9平方米，其中室内楼梯间宽3.77米，进深3.7米，建筑面积13.95平方米。 没有证据证实冯胜德向谭万春支付旧房改建过渡费。 冯胜德拆房改建中打烂谭万春开茶馆用不锈钢茶盅若干、茶具五套，吊式电扇一把，放置电动三轮车（旧）一辆、打气泵一个属实。 本院于2018年12月21日向冯胜德发出通知，要求提供案涉改建大楼设计图、施工图、户型图、门市图、地下层图等资料，冯胜德拒不提供。 以上事实，有谭万春原房房产证及占地建房审批档案材料，原告身份证复印件、被告户籍证明，建房协议二份、补充合同，原告方测量房屋建筑面积示意图，收款收据，改建房现场照片，房屋买卖合同，杨乾明、杜兴友出具修建情况说明，周素容与改建房施工现场管理员包安贤电话通话音频资料，本院现场照片和现场示意图等证据支持，以及原、被告的当庭陈述在案佐证。 本院认为，原告谭万春位于邻水县高滩镇镇北街3组两层砖混结构非成套住宅房屋（建筑面积：240平方米），其建房占用邻水县高滩镇镇北居委会3组村镇建设用地90平方米，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”规定，原、被告签订在谭万春位于邻水县高滩镇镇北街3组两层砖混结构非成套住宅房屋原址上合作改建房屋违反了农村集体土地上建房只能在本农村集体内部交易，禁止本农村集体组织成员以外人员进行交易的法律禁止性规定。且原、被告于2015年5月14日签订《建房协议》，原告谭万春之子谭钦池与被告冯胜德于2016年7月11日签订《补充合同》，杨乾明、谭万春、杜兴友与冯胜德于2016年8月19日签订《建房协议》，因被告冯胜德无建筑企业资质，根据《中华人民共和国建筑法》第二十六条“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用企业的资质证书、营业执照，以本企业的名言承揽工程。”规定，被告冯胜德系个人，无建筑企业资质相关等级，其与原告谭万春、谭钦池、杨乾明、杜兴友签订的建房合同违反法律禁止性规定。综上所述，原、被告签订的以上合同均无效。原告谭万春向被告冯胜德主张因违约造成的财产损失无法律依据，本院不予支持。原告谭万春称被告冯胜德在改建房屋旧房拆除过程中损坏了其开茶馆所用的不锈钢茶盅、茶具、吊扇、打气泵、电动三轮车等物品，要求被告冯胜德赔偿，因原告谭万春未提供被损坏物品的数额、新旧程度、损坏情况的依据，本院按农村开茶馆的一般规模，酌情认定原告谭万春被损坏物品经济损失为1500元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下： 一、由被告冯胜德赔偿原告谭万春房屋改建过程中损坏物品经济损失1500元； 二、驳回原告谭万春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6882元，由原告谭万春负担2500元，被告冯胜德负担4382元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  张 波 人民陪审员  陈永志 人民陪审员  邓必全 二〇一九年三月十五日 书 记 员  贺 菊