重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终325号上诉人（原审被告）：朱兵，男，1995年9月10日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：李理，重庆聚焦律师事务所律师，有特别授权。委托诉讼代理人：龙从河，重庆赤甲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：奉节县天佑房地产开发有限公司，住所地重庆市奉节县朱衣镇胡家社区**,统一社会信用代码915002360788373292。法定代表人：艾泽兵，董事长。委托诉讼代理人：张涛，男，1986年10月26日，该公司员工，住重庆市渝**，有特别授权。委托诉讼代理人：瞿嘉希，重庆融策律师事务所律师。上诉人朱兵因与被上诉人奉节县天佑房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服奉节县人民法院（2018）渝0236民初4587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱兵上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，支持其一审诉讼请求；2、上诉费及相关费用由被上诉人承担。事实和理由如下：1、一审法院计算违约时间错误。被上诉人取得备案登记证后，没有尽到通知义务，上诉人知晓备案登记证之前，被上诉人一直违约。2、被上诉人不仅延迟交房，导致上诉人因此造成的租金、出售、孩子入学等各种损失，且房屋质量不合格，导致上诉人现在也不能正常使用，一审法院认为上诉人没有实际损失理由不能成立。3、一审认为违约金过高，进行调整错误。上诉人请求的违约金远低于实际损失，双方约定的违约金是自愿、平等基础上签订，没有违反任何法律法规强制性规定。奉节县天佑房地产开发有限公司答辩称，一审认定事实清楚，我方没有违约，且质量没有问题，已经验收合格，上诉人并没有损失，一审判决正确，请求维持。朱兵向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金23609元（以房屋总价款按每日万分之一的标准，计算至符合交付条件之日为止，算至2018年7月31日）；2、诉讼费由被告承担。一审法院确认事实：2015年9月12日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告位于重庆市奉节县XX街道XX社区XXXXXXXX期商业XX幢X-X-XX的商服用房一套，房屋建筑面积57.38平方米，房屋总价款874411元，房屋销售形式为预售商品房。合同第七条约定：“交房期限及交付条件：......2、属预售商品房的，甲方(被告奉节县天佑房地产开发有限公司)应当在2017年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告朱兵）使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》......”。合同第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在360日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行......”。该合同签订后原告按照合同约定支付了相应价款。后原、被告签订了房屋交接书，交接书约定双方确认自2017年10月25日起，该房屋由被告交付给原告。2017年11月29日，被告奉节县天佑房地产开发有限公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力，原、被告均应按合同的约定全面履行自己的义务。按照原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，被告应于2017年10月31日前交付房屋，并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案中，原告主张其至今仍未实际接房，但原、被告签订了房屋交接书，交接书约定双方确认自2017年10月25日起，该房屋由被告交付给原告，交接书有原告方的签字确认，故对原告主张其至今尚未接房，本院不予认可，本案房屋的交接时间应为2017年10月31日。被告虽在2017年10月25日向原告交付了房屋，但被告在2017年11月29日才取得建设行政主管部门颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，违反了双方关于交房条件的合同约定，应属违约。对被告主张原告自愿接房，被告的交付合法有效，无违约行为的抗辩理由，本院审查后认为，建设行政主管部门颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是证明商品房验收合格的依据。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，备案登记合格并取得《备案登记证》是交付的法定条件，故对被告的抗辩本院不予采信。违约期间的问题，从合同约定交房日的次日起，即2017年11月1日起计算至被告取得《备案登记证》符合法定交房条件的前一日2017年11月28日止，应为28天。违约金计算标准上，本院考虑被告虽然逾期取得《备案登记证》，存在过错，但被告在约定的交付日前已实际将房屋交付给原告使用，并签订《房屋交接书》，实现了合同目的，且原告未举示证据证明被告未在约定的期限内取得《备案登记证》给其造成了实际损失。现被告请求对违约金进行调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因此，本院综合上述情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对违约金予以调减为按已付房款为基数，按日万分之零点一的标准计算为：874411元×万分之零点一/日×28天＝244.84元。同时，双方在合同中虽约定解决纠纷的方式为申请重庆仲裁委员会仲裁，但双方均自愿选择以诉讼的方式解决纠纷，本院依法予以审理。综上所述，为保护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告奉节县天佑房地产开发有限公司于判决生效后二十日内给付原告朱兵交房违约金244.84元；二、驳回原告朱兵的其他诉讼请求。案件受理费390元，减半收取195元，由被告奉节县天佑房地产开发有限公司负担。二审中双方均没有新证据向本院提供，对一审法院认定事实本院予以确认。本院认为，双方在《重庆市商品房买卖合同》第八条中约定了交房条件为甲方（被上诉人）应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。被上诉人在约定的交房时间到达时没有取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，不能出示该证，一审法院认定从约定交房时间起，被上诉人违约正确。但被上诉人取得该证后，已经达到了合同中约定的交房条件，一审确认违约时间截止到其取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证为止，并无不当。双方合同中并没有约定被上诉人有通知上诉人自己取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记的义务，且是否通知并不能否认被上诉人已经达到了交房条件，因此，上诉人称违约时间应当从其知晓有该证之日计算违约金的上诉理由不成立。上诉人称因被上诉人没有取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，给其造成了出租、出售、子女入学等各方面的损失，但没有举出相关证据，其上诉理由并不成立。上诉人还称房屋质量有问题，被上诉人的房屋经过了验收，上诉人没有证据证明其房屋有质量问题，且上诉人是按照交房迟延的违约金主张房屋质量造成损失，上诉人的该上诉理由不能成立。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金予以调整，并无不当。上诉人认为不应当调整违约金的理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费390元，由上诉人朱兵负担。本判决为终审判决。审判长  李迪云审判员  程 杨审判员  刘丽苹二〇一九年三月十一日书记员  张 翅