北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终2439号上诉人（原审被告）：王妍，女，1963年3月4日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京欣洁物业管理有限公司，住所地北京市海淀区学清路**学知轩612（住宅）。法定代表人：李秀山，该公司总经理。委托诉讼代理人：于斌，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人王妍因与被上诉人北京欣洁物业管理有限公司（以下简称欣洁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初49272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王妍、被上诉人欣洁物业公司之委托诉讼代理人于斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王妍上诉请求：撤销一审判决第一项，改判王妍不支付物业费31285.7元。事实和理由：一审判决认定事实不清，欣洁物业公司对我提供的物业服务存在瑕疵，未按照合同约定完全履行义务；欣洁物业公司的维修行为使得我家房屋漏水越来越严重，给我造成损失；在欣洁物业公司没有赔偿我损失的情况下，我有权拒绝交纳物业费；在问题持续存在的情况下，几年时间内，欣洁物业公司未再履行维修义务；一审法院举证责任分配错误，应由欣洁物业公司举证证明其完全履行合同义务；另，2014年度物业费已过诉讼时效，不应支持。欣洁物业公司辩称，王妍自行搭建的违章建筑漏水，与物业无关。同意一审判决，请求二审法院维持原判。欣洁物业公司向一审法院起诉请求：1、请求王妍给付拖欠自2014年1月1日起至2017年12月7日的物业费31285.7元；2、请求王妍按拖欠物业费为基数，以每天3‰的标准承担违约金，自2014年4月起，至实际付清时止；3、诉讼费由王妍承担。一审法院认定事实：王妍系北京市海淀区XX街XX号XX座XX室的业主，房屋建筑面积222.27平方米。2008年12月30日，欣洁物业公司（乙方）与北京嘉海房地产开发有限责任公司（甲方）签订《物业服务合同》，甲方将位于北京市海淀区XX街XX号的XXXX公寓委托给乙方实行物业管理服务，乙方提供服务的受益人为XXXX公寓的全体业主和物业使用人，收费标准：公寓用房与地下仓储用房为每月每平米2.98元，底商为每月每平米5.5元，交费方式为按季交纳，业主或者物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起应当向乙方交纳滞纳金，滞纳金按照拖欠物业费数额的千分之三计算。欣洁物业公司为XXXX公寓实际提供物业服务至2017年12月7日。王妍未交纳2014年1月1日起至2017年12月7日的物业费。一审诉讼中，欣洁物业公司提供了物业服务合同、保洁合同、绿化服务合同、工程劳务承包合同、安保合同、照片等证据，证明向XXXX公寓小区提供了相应的物业服务，王妍对此不予认可。王妍提供了物业管理公约，照片、工程报价单、付款凭证、录音记录等，证明欣洁物业公司提供的物业服务不到位，未能对房屋漏雨问题予以彻底解决，虽然年年来修却一直没有修好，王妍自己出资进行了修缮。欣洁物业公司除物业管理公约外对真实性均不予认可，认为王妍修缮的是其家违建，并且漏水原因不明，其可另行解决。一审法院认为，欣洁物业公司作为小区的物业管理公司，提供了物业服务，王妍作为小区的业主享受了相应的物业服务，应当交纳相应的物业费。物业服务具有公共性、不间断、全方位的特点，不仅设施使用、服务内容不是针对某个业主，而且服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，业主不交纳物业费势必影响物业服务企业的正常运转及服务质量。因此，法院在衡量是否对某个业主应交纳的物业费进行减、免时，不能仅依据某个或者某些业主的主观评价，更多的应当是考虑全体业主的整体利益。并且，小区物业服务质量，除了在于物业公司尽心服务外，小区业主亦应做到自律，共同爱护家园。王妍主张的房屋漏水问题，现原因不明，其可另行解决。且欣洁物业公司已履行过维修义务，故不足以作为其拒绝交纳物业费的依据。故法院对欣洁物业公司要求王妍给付拖欠物业费的诉讼请求予以支持；对王妍的抗辩意见不予采信。对于违约金部分，王妍系因物业公司服务问题有争议未支付物业费，并非故意不支付费用，故对违约金主张，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、王妍于本判决生效后七日内向北京欣洁物业管理有限公司支付2014年1月1日起至2017年12月7日期间的物业服务费31285.7元；二、驳回北京欣洁物业管理有限公司其他诉讼请求。如果王妍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，王妍系北京市海淀区XX街XX号XX座XX室的业主，欣洁物业公司接受北京嘉海房地产开发有限责任公司委托，为XXXX公寓提供物业服务，符合相关法律规定。欣洁物业公司应当按照物业服务合同约定，提供相应的物业服务。王妍作为业主实际享受了欣洁物业公司提供的服务，理应交纳物业服务费用。根据双方诉辩，本案争议焦点有二：一是王妍主张欣洁物业公司主张的2014年物业费已过诉讼时效是否成立。二是欣洁物业公司是否未完全履行合同义务，王妍要求免交物业费的主张应否得到法院支持。对此，本院分别进行评析。一、关于王妍主张欣洁物业公司主张的2014年物业费已过诉讼时效是否成立问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”，经查，本案一审审理期间，王妍没有就欣洁物业公司主张的2014年物业费提出诉讼时效抗辩，也未再行提交证据予以证明，依据上述规定，王妍二审中提出的诉讼时效抗辩主张不能成立，本院不予支持。二、关于欣洁物业公司是否未完全履行合同义务，王妍要求免交物业费的主张应否得到法院支持问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，欣洁物业公司提交了物业服务合同、保洁合同、绿化服务合同、工程劳务承包合同、安保合同、照片等证据，证明其向XXXX公寓小区提供了相应的物业服务，欣洁物业公司已尽到了举证义务，王妍主张欣洁物业公司提供的服务存在瑕疵，应由王妍承担举证责任。本案中，王妍在房屋漏水报修后,欣洁物业公司对其房屋进行了修缮；王妍未能提供充分证据证明其房屋因欣洁物业公司修缮而漏水加重，本院对此不予认定；另，根据王妍提供的证据，不能确定王妍房屋漏水原因。根据现有证据不能得出物业服务存在质量问题的结论，不足以作为其拒交物业费的理由，应由王妍承担举证不能的不利后果。且，物业管理具有公共性特点，事关全体业主的公共利益。作为盈利性企业，物业公司的投入和服务效果关系密切。业主不按期交纳全部物业费用并持续多年，势必导致物业服务质量上的恶性循环，由此也会影响到全体业主的利益。故，本院对王妍所述欣洁物业公司未完全履行合同义务的意见不予采纳，对王妍要求免交物业费的主张不予支持。综上所述，王妍的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实及适用法律均无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费582元，由王妍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张军审判员  陈伟审判员  汤平二〇一九年三月二十二日法官助理詹浩法官助理陈大林法官助理朱龙臻书记员赵倬希书记员张薷芯书记员周玮