福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终18号 上诉人（原审被告）：庄德星，男，1956年6月28日出生，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：邱晓能，福建力衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱琳，福建力衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门都融实业有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区建港路29号海沧国际物流大厦2楼201室之一K0021。 法定代表人：YANYIBIN，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶勇，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高晓芳，北京大成（厦门）律师事务所律师。 原审第三人：林莺，女，1966年4月9日出生，汉族，福建省长乐市号。 上诉人庄德星因与被上诉人厦门都融实业有限公司（以下简称都融公司）及原审第三人林莺物权保护纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初8669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庄德星上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回都融公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认为，庄德星与鹭云升公司之间的《厂房租赁合同》对都融公司不具有约束力，该认定显然错误，进而导致判决错误，应予纠正，理由有四：一、案涉房产的拍卖成交时间及都融公司取得案涉房产所有权的时间，均在庄德星租赁案涉房产之后，根据买卖不破租赁的原则，在庄德星租赁期间，都融公司无权要求庄德星返还案涉房产。2013年11月10日，鹭云升公司与庄德星签订《声明书》与编号为2013-02的《厂房租赁合同》，以厂房租金抵债。都融公司拍卖成功是在2016年6月30日，取得产权证是2017年3月6日，可见庄德星的租赁权设立在先，都融公司的物权取得在后，不能对抗先前的租赁权。根据买卖不破租赁的原则，都融公司只能取代鹭云升公司的身份并继续履行租赁合同。二、鹭云升公司与庄德星之间设立的租赁权并未对抗兴业银行的抵押权。案涉房产原系鹭云升公司所有，2012年3月19日在案涉房产设立了抵押权，抵押权人为兴业银行厦门分行。2016年6月30日，都融公司通过司法拍卖竞拍成功，办理产权时间是2017年3月6日，都融公司通过司法拍卖缴纳拍卖款，抵押权人在拍卖款的范围内优先受偿。在鹭云升公司有多个债权人的情形下，在拍卖款已经优先受偿的情况下，兴业银行的抵押权已经实现并归于消灭，可见鹭云升公司与庄德星之间设立的租赁权并未对抗兴业银行的抵押权。本案都融公司通过司法拍卖的形式取得物权，物权的取得方式与买卖、继承、赠与没有本质的区别，司法拍卖并不必然取得抵押权人的优先抗辩权与在先权。更何况，优先权已经被抵押权人兴业银行厦门分行行使完毕。三、根据都融公司一审中提交的证据显示，当时其以4200万拍得涉案整个厂房。但案涉厂房估价为7000多万元。该数额差距来源于拍卖公告中的权利限制和瑕疵，存在包括庄德星的租约在内的多个租约，都融公司也是明知的，就应当为此承担后果。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款的规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”都融公司在竞买案涉房产时就明知本案租赁权法院没有剔除而竞拍，依据前述规定，视为都融公司已经放弃该权利，故其只能取代鹭云升公司的身份并继续履行租赁合同。四、单就赔偿租金标准而言，都融公司未对案涉房产的市场租金标准申请评估，也未提供有效证据证明案涉房产的租金标准。一审法院判令庄德星按每月4.8万元的标准支付占用费没有事实依据，应予纠正。 都融公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、庄德星对案涉厂房的占有不适用“买卖不破租赁”，属无权占有。庄德星主张的租赁合同签署于2013年11月10日，而案涉厂房原所有权人鹭云升公司与兴业银行厦门分行签署《最高额抵押合同》的时间为2012年3月6日，抵押登记时间为2012年3月19日，显然抵押权设立于庄德星主张的租赁合同签署之前。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。故庄德星主张的租赁关系不能对抗都融公司对案涉厂房享有的所有权，不能适用买卖不破租赁的相关规定，庄德星占用案涉厂房的行为属于无权占有。二、庄德星应当立即返还其非法占用的案涉厂房，支付非法占用期间的占用费并赔偿由此给都融公司带来的损失。根据上述法律规定，设立于抵押权之后的租赁不能对抗买受人，即庄德星主张的租赁合同不能约束都融公司，更不能对抗都融公司作为买受人对案涉厂房依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。庄德星的占用行为无法律依据即为无权和非法占有，侵害了都融公司对案涉厂房享有的所有权，并且在都融公司通过函件形式告知并要求庄德星返还房屋时，庄德星仍拒不归还，并继续非法占用案涉厂房。根据《物权法》第三十四、三十五以及三十七条的规定，都融公司有权要求庄德星立即返还其非法占用的案涉厂房，并有权要求庄德星按照市场租金标准向都融公司支付其非法占用期间的占用费，同时都融公司有权要求庄德星赔偿因庄德星非法占用案涉厂房给都融公司造成的损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原审第三人林莺未作陈述。 都融公司向一审法院起诉请求：1.判令庄德星、林莺立即向都融公司返还占用的址于厦门市海沧区新阳开发区阳光西路198号之2号东侧第二层、第三层厂房；2.判令庄德星向都融公司支付占用该房屋的费用（按照市场租金标准每月68000元计算，自2016年7月11日起计至庄德星实际返还占用的房屋之日止）。 一审法院认定事实：2012年3月6日，鹭云升公司与兴业银行厦门分行签订了编号兴银厦同最抵字（2012）010号《最高额抵押合同》，鹭云升公司将其名下所有的位于福建省厦门市海沧区阳光西路198号一号厂房、二号厂房、生产综合楼（厦国土房证第00891573、00891572、00891571号）抵押给兴业银行厦门分行，作为兴业银行厦门分行给予其授信额度的担保。2012年3月19日，前述抵押物办理抵押登记。因鹭云升公司未能清偿债务，权利人兴业银行厦门分行依据生效的（2013）厦民初字第122号民事判决书，于2013年7月9日向厦门市中级人民法院申请执行对鹭云升公司、庄云生、徐丽影的债权，处置鹭云升公司提供的抵押物，并以所得优先受偿。厦门市中级人民法院立案受理了兴业银行厦门分行的申请执行案，案号为(2013)厦执行字第568号。 厦门市海沧区人民法院分别于2013年10月23日、2013年11月21日，厦门市中级人民法院于2013年12月19日，在厦门市拍卖行业协会拍卖中心及中国拍卖行业协会网络拍卖平台采用电子竞价与现场同步拍卖的方式，对鹭云升公司名下的位于厦门市海沧区阳光西路198号一号厂房、二号厂房、生产综合楼及二次供水系统、供电设备进行公开拍卖，但最终流拍。2016年1月28日至29日、2016年4月7日至8日、2016年6月29日至30日，厦门市中级人民法院采用在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖的形式，进行重新拍卖。在前述前5次的拍卖中，拍卖公告均未提及存在租约或注明尚未发现租约情况；在第6次拍卖的“标的物介绍”中，注明“存在多份租约合同情况，详细情况请咨询承办法官。买受人自行通过合法途径解决拍卖标的可能涉及的装修、租赁、标的物移交等方面的纠纷，由买受人自行判断处理”。2016年2月21日，庄德星以已向鹭云升公司承租讼争房产，而拍卖公告（拍卖标的调查情况表）未提及拍卖标的物上的租赁权瑕疵为由，向厦门市中级人民法院提出执行异议，要求厦门市中级人民法院在执行讼争房产时，保障其租赁权。2016年6月30日，都融公司以42400554元的最高价竞得。2016年7月14日，厦门市中级人民法院作出(2013)厦执行字第568号之一民事裁定，确认鹭云升公司名下的位于厦门市海沧区阳光西路198号一号厂房、二号厂房、生产综合楼及二次供水系统、供电设备的所有权及相应的其他权利归都融公司所有。2016年9月23日，都融公司向庄德星发出《告知函》，告知都融公司通过司法拍卖竞得讼争房产，要求庄德星在收到函件后五日内与都融公司联系协商重新订立租赁关系或腾空房屋。庄德星于2016年9月26日向都融公司致《答复函》，称“本人所租赁的厂房在你司竞买之前，按照‘买卖不破租赁’原则，你方应遵守原该租赁合同，不得违背”，拒绝都融公司的要求。2017年3月6日，都融公司取得讼争房产的不动产权证书。 一审另查明，2013年10月21日，经厦门市海沧区人民法院调解，鹭云升公司限于2013年10月26日前偿还庄德星借款本金310万元及利息。因鹭云升公司未能清偿债务，庄德星与鹭云升公司于2013年11月10日签订《声明书》与编号为2013-02的《厂房租赁合同》，约定鹭云升公司将讼争面积为4000平方米的房产出租给庄德星，租金单价为6元/平方米/月，月租金为24000元，年租金288000元，租赁期限自2013年11月10日起至2033年11月9日止，庄德星以鹭云升公司欠款中的200万元作为租金一次性支付给鹭云升公司，剩余8000元作为下一季度租金提前支付，以后庄德星应当按季度交纳租金。2014年10月25日，庄德星将讼争阳光西路198号之2号东侧第二层西单元1000平方米的厂房转租给林莺，租金单价为11元/平方米/月，月租金11000元。现讼争房产中东侧第二层西单元仍由林莺占有使用，其余房产则由庄德星占有。 一审法院认为，本案系物权保护纠纷。都融公司通过司法拍卖程序受让取得讼争房产，对自己享有所有权的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。庄德星通过向鹭云升公司承租占有讼争房产，并将讼争房产转租给林莺，其与林莺对讼争房产的占有是否合法，是否能够基于“买卖不破租赁”原则对抗都融公司的占有返还主张，系本案各方争议的焦点所在。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条进一步规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，如果房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，或者房屋在出租前已被人民法院依法查封的，人民法院不予支持承租人关于房屋受让人继续履行原租赁合同的请求。本案中，讼争房产原所有权人鹭云升公司于2012年3月6日将讼争房产作为向兴业银行厦门分行贷款的抵押物之一，并于2012年3月19日办理了抵押登记。2013年11月10日，庄德星与鹭云升公司签订编号为2013-02的《厂房租赁合同》，即讼争房产的租赁权成立于该房产抵押权设立之后，故在讼争房产抵押权实现后，该租赁权应予涤除，讼争房产上的租赁合同对于买受人不具有约束力，不具备“买卖不破租赁”原则适用的情形。故庄德星继续占有讼争房产并无法律依据，在此基础上次承租人林莺对其中东侧第二层西单元房产的占有亦属于无权占有。因此，都融公司作为讼争房产的所有权人，有权要求讼争房产的占有人庄德星及东侧第二层西单元房产的实际使用人林莺停止侵占并返还讼争房产。庄德星、林莺拒绝返还讼争房产的抗辩理由没有法律依据，不能成立，不予支持。至于庄德星占有讼争房产期间使用费的起算点及标准。虽然都融公司于2016年6月30日竞得讼争房产，厦门市中级人民法院也在2016年7月14日裁定确认讼争房产自裁定送达都融公司时起归都融公司所有，但都融公司直至2016年9月23日才向庄德星发出《告知函》，要求庄德星在收件后5日内重新订立租赁关系或腾空房屋。自此，庄德星负有向都融公司交付讼争房产的义务。考虑到应给予庄德星合理腾房期限，故酌定庄德星应在2016年10月31日前腾房交还讼争房产。庄德星在此合理期限届满后未交还讼争房产，已侵犯了都融公司的房屋所有权，应自2016年11月1日始向都融公司赔偿讼争房产使用费。都融公司主张按17元/平方米/月的标准计算占有使用费，由于都融公司未申请对讼争房产使用费进行司法评估，鉴于庄德星以6元/平方米/月的租金标准向鹭云升公司租赁讼争房产，并于2014年10月25日以11元/平方米/月的租金标准将讼争房产中东侧第二层西单元转租给林莺，酌定占有使用费计算标准为12元/平方米/月，本案讼争房产共计4000平方米，故每月占有使用费48000元。综上所述，都融公司关于交还占用房产及支付占用费用的诉讼请求应予支持，但占用费用的起算点及计算标准应予调整。第三人林莺经合法传唤，未到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、庄德星、林莺于判决发生法律效力之日起三十日内将址于福建省厦门市海沧区新阳开发区阳光西路198号之2号东侧第二层西单元房产交还给厦门都融实业有限公司；庄德星于本判决发生法律效力之日起三十日内将址于福建省厦门市海沧区新阳开发区阳光西路198号之2号东侧第二层、第三层房产中除东侧第二层西单元以外的房产交还给厦门都融实业有限公司；二、庄德星于判决发生法律效力之日起三十日内向厦门都融实业有限公司支付占用上述房产期间的费用（按照每月48000元的标准，自2016年11月1日起计至实际交房之日止）；三、驳回厦门都融实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3020元，由庄德星负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 经审理查明，各方当事人对一审查明的事实均未提出异议，本院予以确认。但庄德星认为一审判决遗漏其在2016年2月提出执行异议，本案应当通过执行异议处理，目前执行异议尚未有结果。都融公司则认为，庄德星在2016年2月提出执行异议，但2016年2月之后的第五次拍卖公告里没有体现存在租赁或其他权利瑕疵，说明法院没有认定存在真实的租赁关系。 本院认为，根据查明的事实，兴业银行厦门分行在讼争房产设立的抵押权登记时间为2012年3月19日，而庄德星与鹭云升公司签订厂房租赁合同的时间为2013年11月10日。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，抵押人鹭云升公司将其已抵押的财产出租给庄德星，抵押权实现后，该租赁合同对受让人都融公司不具有约束力。庄德星以“买卖不破租赁”为由要求都融公司继续履行原租赁合同，缺乏法律依据，一审法院判令庄德星、林莺向都融公司返还讼争房产，并无不当。关于占有使用费的标准，因各方当事人均未申请司法评估，结合庄德星的承租价格、承租期限及其转租价格等因素，一审酌定的占有使用费标准并无明显不当，都融公司亦未提出异议，庄德星认为一审酌定的占有使用费标准缺乏依据，但未能提供相应证据加以证明，本院不予采纳。 综上所述，庄德星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3020元，由庄德星负担。 本判决为终审判决。 审判长  颜映红 审判员  胡林蓉 审判员  章 毅 二〇一九年三月十八日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。