文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初24319号原告：朱美欣，女，1993年10月4日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。委托代理人：曾碧莹、马艳华，均系广东古谷律师事务所律师。被告：富伟商业管理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花街道紫荆社区商报东路英龙商务大厦2019，统一社会信用代码91440300MA5ED2U9X4。法定代表人：王蕊，总经理。委托代理人：郑燕丽、区颖妍，分别系广东广信君达律师事务所律师、实习律师。原告朱美欣诉被告富伟商业管理（深圳）有限公司（下简称富伟公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱美欣的委托代理人马艳华，被告富伟公司的委托代理人郑燕丽、区颖妍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱美欣诉称：原告与被告在2018年7月10日签订《房屋租赁协议》，约定原告承租被告的广州市天河区华穗路406号之二35层自编3513房。在租赁期间，因该租赁物甲醛超标，导致原告及原告公司的员工都感觉头晕、咳嗽，更导致了原告公司的员工因办公场地甲醛超标而纷纷离职，对原告的公司造成了极大的不良影响。尽管被告在2018年8月6日提供了一次去除甲醛的服务，但仍未能让甲醛浓度达到国家安全标准，原告无法正常使用该租赁物。因此，《房屋租赁协议》因被告存在根本违约而导致合同目的无法实现。在多次沟通无果后，原告在2018年8月16日向被告发出《解除合同通知函》，被告在2018年8月24日向原告发来《关于〈解除合同通知函〉的复函》，确认已在2018年8月17日收到原告的《解除合同通知函》。另外，原告于2018年8月17日聘请了有资质的鉴定机构对租赁物的甲醛浓度进行检测。检测当天，原告已把此事明确告知被告的工作人员，但被告并没有指派人员来到现场。2018年8月28日，原告收到了《检测报告》，报告结果显示租赁物的甲醛浓度已超国家标准的一倍多，不宜居住及使用。原、被告双方在2018年8月31日办理了房屋交接手续。原告认为，被告作为出租方，最大的义务就是要交付合格、可供使用的租赁物给承租方，原告作为承租方因使用租赁物而支付相应的租金。现被告却交付了甲醛严重超标的租赁物给原告，原告无法正常使用该租赁物，被告的行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院判令：一、确认原、被告双方签订的《房屋租赁协议》在2018年8月17日已经解除；二、被告向原告返还2018年7月13日至2018年8月31日的租金33376元、租赁保证金62580元、水电周转金8344元及上述费用利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计付至付清之日止）；三、被告向原告支付违约金62580元；四、被告承担原告检测甲醛的费用2100元；五、被告承担原告因维权而产生的律师费用20000元；六、被告承担本案诉讼费用。被告富伟公司辩称：原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回。一、原告于2018年8月16日发出《解除合同通知函》单方要求解除合同没有事实及法律依据，依法不产生解除效力。本案租赁合同是由于原告单方违约，且于2018年8月31日坚持搬离租赁物而实际解除的，因此，双方的租赁合同解除时间应为原告搬离租赁物之日。二、原告要求返还租金、租赁保证金、水电周转金及利息没有事实及法律依据。原告于2018年7月11日从被告处接收租赁物，并实际占有使用至2018年8月31日，无论合同解除时间为何时或被告是否存在违约行为，原告均应对其实际占有使用租赁物而支付对价，即支付租金或占有使用费。退一步说，即使被告存在违约，被告也只需赔偿原告损失，并非返还租金。本案租赁合同是原告单方解除，根据《房屋租赁协议》第13条第1款的约定，原告该行为视为根本性违约，被告有权没收租赁保证金及水电周转金。三、原告要求支付违约金、检测甲醛的费用、律师费等诉讼请求没有事实依据。被告不存在违约行为，无须承担赔偿上述费用的违约责任。退一步说，如果被告违约，双方的合同并没有约定被告需向原告支付一定金额的违约金，因此，根据相关法律规定，违约方向守约方支付的违约金或损失赔偿额度应与守约方的实际损失相当，因此，原告应举证证明其因被告违约而遭受的实际损失，但原告在本案中并没有举证证明。经审理查明：2018年7月10日，富伟公司（出租方/甲方）与朱美欣（承租方/乙方）签订《房屋租赁协议》，约定乙方租赁甲方位于广州市天河区华穗路406号之二35层自编3513单元（下简称案涉房屋）；乙方在签订本协议前已经实地查看并知悉租赁物业的现状、权属等相关情况，甲方于租赁物业提供一站式综合服务，包括大厦共享空间、多功能会议室、洽谈室、茶水间；租赁期限自2018年7月9日起至2019年7月8日止，其中2018年7月9日起至2018年7月13日为免租期；租赁物业用途为办公；2018年7月14日至2018年8月13日期间的月租金及服务费为20860元，2018年8月14日至2018年8月31日期间的月租金及服务费为12516元……；乙方须以先交租后使用的方式承租，租金及服务费按月支付，每月25日前【含当天，最后一天是法定节假日（不含周六日）顺延至节后第1天】，乙方应按上表约定将次月租金及服务费支付至甲方指定账号，该租金及服务费包含物业管理费；若乙方拖欠租金及服务费达到7日或其他费用累计达4867元未付清，甲方有权单方面解除本合同，没收租赁保证金、水电费周转金并要求乙方按首月租金及服务费标准赔偿免租期租金2980元及服务费和中介佣金18880元；乙方须于2018年7月9日前向甲方指定账户支付定金20860元，若乙方未按时支付定金，本合同视为未生效，甲方有权出租给第三方；乙方须于2018年7月10日前支付甲方租赁保证金、首月租金及服务费、水电费周转金、免租期物业管理费等共计92281元；乙方可在该项金额中扣除前款中已支付的定金，该定金抵作部分租赁保证金，若乙方未在约定期限内支付前述款项，则视乙方为根本性违约，甲方有权单方面收回物业，重新出租；首月租金及服务费20860元，租赁保证金62580元，水电费周转金8344元，免租期物业管理费497元；双方约定于2018年7月9日前办理租赁物业移交手续；若乙方在租赁期内单方解除本协议或拒不履行本协议，视为乙方根本违约，甲方有权没收租赁保证金、水电周转金，同时乙方应按本合同第五条第3款中标准向甲方支付免租期租金及服务费和中介佣金，有其他损失的，甲方可向乙方要求赔偿；若甲方不能履行本协议，甲方应双倍返还租赁保证金，乙方可向甲方要求损害赔偿等。2018年7月11日，富伟公司向朱美欣开具两份《收款收据》，分别确认收到租赁保证金62580元、水电费周转金8344元。另，朱美欣还向富伟公司支付了2018年7月14日至2018年8月31日的租金共33376元。2018年8月16日，朱美欣向富伟公司发出《解除合同通知函》，表示2018年7月10日，双方签订《房屋租赁协议》，租赁案涉房屋；富伟公司曾宣传“办公空间已除甲醛，可放心舒适办公”，但富伟公司隐瞒房屋甲醛含量严重超标的情况，导致朱美欣租赁房屋以来根本无法正常使用，租赁至今房屋一直处于通风消除甲醛状态，已逾一月；房屋甲醛超标严重影响了朱美欣的身体健康，也导致朱美欣所经营公司的员工大多离职，对朱美欣及其公司造成极大影响；朱美欣多次电话通知富伟公司对房屋进行整改，但是富伟公司怠于履行出租房职责；经过多次检测，朱美欣所租赁的物业甲醛含量仍然严重超标；现在朱美欣要求解除合同，特通知富伟公司合同解除，因富伟公司在房屋交付之日起已构成根本违约，朱美欣希望富伟公司在收到本函7日内退还朱美欣所支付的包括但不限于房屋按金、房租和水电周转金等合计104797元；否则朱美欣将委托律师起诉，届时富伟公司不但要退还前述金额，还将承担双倍返还租赁保证金、损害赔偿及其他违约责任。富伟公司于2018年8月24日向朱美欣发出《关于的复函》，表示富伟公司于2018年8月17日收到朱美欣发出的《解除合同通知函》；富伟公司一向十分重视合作方的建议，并尽可能满足合作方的合理要求；2018年8月3日，富伟公司收到了朱美欣反映称租赁物业内甲醛超标的诉求，尽管在交付租赁物业前富伟公司已经完成除甲醛工作，但为了消除朱美欣疑虑，让朱美欣安心办公，富伟公司又联系了专业的环保公司于2018年8月6日对租赁物业进行除甲醛处理，并叮嘱朱美欣要保持大门敞开多通风、打开空调，光触媒才能发挥最大作用，达到去甲醛的效果，但是，朱美欣并未履行该协助配合义务，长期关闭大门办公，致使租赁物业长期处于封闭状态；2018年8月17日，朱美欣反映已自行聘请专业评估机构对租赁物业进行室内空气质量检测，为了妥善解决朱美欣诉求，富伟公司多次请朱美欣提供该检测报告，但朱美欣至今未提供，而是径直向富伟公司发送《解除合同通知函》，声称富伟公司已构成根本违约；对此，富伟公司认为朱美欣解除租赁协议等行为并不合理，缺乏事实与法律依据，富伟公司不同意并要求朱美欣继续履行租赁协议；富伟公司的意见及建议如下：一、富伟公司向朱美欣交付的租赁物业并未存在朱美欣声称的甲醛含量严重超标的情形，朱美欣提出解除租赁协议没有事实依据；二、退一步，如富伟公司交付朱美欣租赁物业时甲醛超标，该瑕疵可以采取措施使甲醛含量降至合格标准，甲醛超标并不符合法定解除合同的情形；三、请朱美欣遵照环保公司的建议，保持大门敞开通风状态，发挥光触媒消除甲醛的作用；四、由朱美欣与富伟公司共同协商一致委托第三方检测机构对租赁物业的甲醛含量进行检测，以查明是否存在甲醛超标以及甲醛超标的原因，协商妥善解决此事等。2018年8月29日，朱美欣委托律师事务所通过EMS方式向富伟公司邮寄送达《律师函》，表示朱美欣与富伟公司在2018年7月10日签订《房屋租赁协议》，承租案涉房屋；在租赁期间，因该租赁物存在甲醛超标导致委托方无法正常使用租赁物，尽管富伟公司在8月6日提供了一次去除甲醛的服务，但仍未能让甲醛浓度达到国家安全标准，所以，该《房屋租赁协议》因富伟公司存在根本违约行为而导致合同目的无法实现；……另外，朱美欣于2018年8月17日确是聘请了有资质的鉴定机构进行检测租赁物的甲醛浓度，检测当天，朱美欣已把此事明确告知富伟公司的工作人员，但富伟公司并没有指派人员来到现场；2018年8月28日朱美欣收到了《检测报告》，报告结果显示，租赁物的甲醛已超国家标准的一倍多，不宜居住及使用；该《检测报告》现随本函件一并寄至富伟公司，请富伟公司知悉；朱美欣的代理律师认为，租赁物存在甲醛超标情况，已危及承租人的安全或者健康的，承租人有随时解除合同的权利；根据《中华人民共和国合同法》相关规定及富伟公司明确表示已收到朱美欣《解除合同通知函》的当天（即2018年8月17日），朱美欣与富伟公司所签订的《房屋租赁协议》已解除；因该协议已被解除，朱美欣并不需要继续履行支付租金的义务（朱美欣的租金已支付至2018年8月31日）；为了避免双方的损失扩大，现郑重告知富伟公司：1、请富伟公司指派工作人员在2018年8月31日上午10点到案涉房屋，办理房屋交接手续，朱美欣将会按《物业交接确认书》把钥匙和空调遥控器归还至富伟公司；2、请富伟公司指派工作人员在双方交接完毕后，配合朱美欣办理搬迁手续，包括但不限于出具物业放行条等义务；3、若富伟公司没有配合朱美欣办理上述两点，则视为富伟公司怠于处理纠纷，由此产生的扩大损失由富伟公司承担；4、双方办理交接手续后，并不代表守约方放弃追究违约方的违约责任；双方仍有异议未决的，可向人民法院提起诉讼解决等。现朱美欣以富伟公司存在根本违约行为导致合同目的无法实现为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，朱美欣与富伟公司均确认富伟公司于2018年7月11日将案涉房屋交付给朱美欣使用，交付时为带装修不带家具的空房；双方在2018年8月31日办理案涉房屋的交接手续，朱美欣将案涉房屋交还给富伟公司。另，富伟公司确认案涉房屋是新装修好后隔一段时间才出租给朱美欣使用。朱美欣主张虽然富伟公司在2018年8月6日提供了一次去除甲醛的服务，但仍未能使案涉房屋的甲醛含量达到国家安全标准，案涉房屋的甲醛超标无法正常使用，富伟公司存在根本违约行为导致合同目的无法实现。为予证明，朱美欣提交了深圳中检联检测有限公司于2018年8月27日出具的《检测报告》（编号：EJ1808C234）及现场检测的视频录像作为证据。其中，《检测报告》显示，对案涉房屋室内空气的采样日期为2018年8月17日，检测日期为2018年8月17日至2018年8月27日，前台、办公区、经理室、洽谈室的检测点的甲醛的检测结果分别为0.24mg/m3、0.22mg/m3、0.25mg/m3、0.24mg/m3，大于《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）规定的应小于或等于0.10mg/m3的标准。富伟公司对上述证据的真实性不予确认，认为朱美欣自行委托检测公司进行检测一事并未提前通知富伟公司，该报告是在富伟公司不知情、未在现场参与监督的情况下进行检测所得；虽然朱美欣提供了视频录像，但该视频录像并未对检测过程进行完整拍摄，无法知道检测过程是否存在违规操作，该报告未附有检测公司的检测资质，无法确认朱美欣单方聘请的检测公司是否具备检测甲醛的资质及报告出具数额的对外公信力；案涉房屋不带家具交付，朱美欣单方进行检测时房屋内有其自带办公家具及设备，根据生活常理，该家具及设备含有甲醛等有害气体，朱美欣的检测环境未排除家具设备的影响，由此作出的检测报告不可作为定案依据。朱美欣则认为其仅自带少量家具（前台柜1个、办公桌2张、办公椅12张、经理办公桌1张、洽谈室的沙发1套3张）进入案涉房屋，且上述家具均是旧家具，不可能导致甲醛超标问题。富伟公司主张朱美欣单方解除合同没有事实和法律依据，其未同意朱美欣单方解除合同的要求，其接到朱美欣反映甲醛超标的问题后，及时安排专业机构进行除甲醛工作，并建议由双方共同协商委托检测机构对案涉房屋的室内空气进行检测查明是否存在甲醛超标及超标致因以妥善解决争议，但朱美欣坚持要单方解除合同；朱美欣单方解除合同且搬出案涉房屋后，富伟公司委托有资质的检测机构在案涉房屋空置的状态下对案涉房屋的室内空气进行检测，检测结果并未发现甲醛含量超标，因此，如果朱美欣提交的《检测报告》为真实，超标的甲醛正是来源于朱美欣自带的家具。为予证明，富伟公司提交了广东利诚检测技术有限公司于2018年11月9日出具的《检测报告》（编号：LC-DH182191）作为证据。该《检测报告》显示，对案涉房屋室内空气的采样日期为2018年11月1日，分析时间为2018年11月2日至2018年11月5日，财务室1#、经理室2#、开放办公区3#、开放办公区4#的检测点位的甲醛的检测结果分别为0.0276mg/m3、0.0454mg/m3、0.0344mg/m3、0.0365mg/m3，小于《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）规定的应小于或等于0.10mg/m3的标准；另，该《检测报告》还显示除了开放办公区3#外，其余各检测点位的氨含量均超过《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）规定的0.20mg/m3的标准。朱美欣对上述证据的真实性予以确认，但认为《检测报告》的时间是2018年11月9日，富伟公司交付案涉房屋的时间是2018年7月11日，朱美欣发现问题是在2018年8月初，与该报告作出的时间间隔4个月，不排除富伟公司在该期间进行多次消除甲醛的处理，因此，该报告中甲醛标准不能作为富伟公司于2018年7月交付案涉房屋时的甲醛情况。朱美欣与富伟公司均确认朱美欣取得2018年8月27日出具的《检测报告》后只是口头告知富伟公司案涉房屋的甲醛检测含量超标，但并未将该报告提供给富伟公司；朱美欣直至于2018年8月29日向富伟公司发出《律师函》时才将《检测报告》一并邮寄给富伟公司。富伟公司表示其在收到上述《律师函》及《检测报告》后，向朱美欣作出了复函，提出协商解决争议的建议，但双方最终未协商一致；朱美欣坚持要在2018年8月31日搬离案涉房屋，富伟公司迫于无奈才允许朱美欣搬走。朱美欣主张富伟公司承担其检测甲醛的费用2100元、因维权而产生的律师费20000元，并提交了《委托代理合同》及发票2张。富伟公司认为上述证据是朱美欣与第三方形成，真实性由法院依法认定，但认为朱美欣单方违法解约，其自行委托进行检测及委托律师所支付的费用应由其自行承担。本院认为：富伟公司与朱美欣签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。富伟公司作为出租人应将符合法定及约定使用条件的案涉房屋交付给朱美欣使用，朱美欣作为承租人应按约定支付租金等款项。但根据已查明的事实可知，富伟公司于2018年7月11日将案涉房屋交付给朱美欣使用后，由于朱美欣主张案涉房屋存在甲醛含量超标问题而要求搬离案涉房屋，故朱美欣与富伟公司于2018年8月31日办理了案涉房屋的交接手续，《房屋租赁协议》已实际解除。对于《房屋租赁协议》解除的法律责任问题。根据朱美欣提供的2018年8月27日的《检测报告》显示，案涉房屋确实存在甲醛含量超标的问题，虽然富伟公司主张该《检测报告》是朱美欣单方面委托检测机构进行检测，富伟公司对该检测结果不予确认，但富伟公司对该检测结果未提供证据予以反驳，其依法应自行承担举证不能的法律责任；而且，根据富伟公司提交的2018年11月9日的《检测报告》可见，虽然案涉房屋在2018年11月9日的甲醛含量达标，但氨的含量仍超标。综上，结合富伟公司确认的案涉房屋为新装修后出租给朱美欣使用的事实，本院对朱美欣主张的在其使用过程中案涉房屋存在甲醛含量超标问题的陈述予以采信。由于案涉房屋存在甲醛含量超标的问题，该问题确实影响朱美欣在租赁期间正常使用案涉房屋。但根据《房屋租赁协议》显示，朱美欣在签订协议前已经实地查看并知悉租赁物业的现状，而甲醛含量超标的问题可以采取去甲醛措施予以解决，且根据双方当事人确认的事实可知，富伟公司确实亦曾对案涉房屋采取了去甲醛措施。但是，朱美欣在未进行甲醛含量检测的情况下迳行于2018年8月16日向富伟公司发出《解除合同通知函》要求解除《房屋租赁协议》；富伟公司于2018年8月24日向朱美欣发出复函提出处理意见及建议，要求与朱美欣共同委托检测机构进行检测，但朱美欣自行委托检测机构进行检测，且在取得2018年8月27日的《检测报告》后，朱美欣并未与富伟公司协商解决，而是直接于2018年8月29日向富伟公司发出《律师函》，要求富伟公司于2018年8月31日办理案涉房屋的交接手续。综上，本院认为，富伟公司作为出租人未提供符合使用条件的案涉房屋给朱美欣使用，应承担相应的法律责任；而朱美欣在未经检测机构检测的情况下迳行要求解除合同，富伟公司复函要求共同委托检测机构进行检测，但朱美欣在取得2018年8月27日的《检测报告》后坚持要求富伟公司于2018年8月31日办理案涉房屋的交接手续，上述行为亦并非诚信履行《房屋租赁协议》的行为。因此，朱美欣、富伟公司对《房屋租赁协议》的解除均应承担责任。朱美欣于2018年8月16日向富伟公司发出《解除合同通知函》的行为不发生法律效力，其要求确认《房屋租赁协议》于2018年8月17日已解除的请求缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”据上规定，由于朱美欣、富伟公司对《房屋租赁协议》的解除均应承担责任，现朱美欣要求富伟公司返还租赁保证金62580元、水电周转金8344元的诉讼请求合法有据，本院予以支持；但朱美欣要求富伟公司返还2018年7月13日至8月31日的租金33376元并支付上述各项费用利息的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。同上分析，朱美欣要求富伟公司支付违约金62580元的诉讼请求亦缺乏依据，本院不予支持。另，由于《房屋租赁协议》因双方责任而解除，朱美欣支付的检测甲醛费用2100元、律师费用20000元均应由其自行承担，其要求富伟公司承担上述费用的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、被告富伟商业管理（深圳）有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱美欣返还租赁保证金62580元、水电周转金8344元；二、驳回原告朱美欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4080元，由原告朱美欣负担2507元、被告富伟商业管理（深圳）有限公司负担1573元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  吴旭英人民陪审员  曹效清二〇一九年三月十一日书 记 员  何靖文罗小玲黄谱兰            本判决书于2019年   月   日送达