北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终4228号上诉人（原审被告）：朱志强，男，1985年1月5日出生，汉族，河南省安阳市文峰区村民，住河南省安阳市文峰区。上诉人（原审被告）：崔卫华，男，1966年12月16日出生，汉族，河南省安阳市北关区居民，住河南省安阳市北关区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：马迁，北京义贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁小彬，女，1970年11月13日出生，汉族，河南省安阳市文峰区居民，住河南省安阳市文峰区。被上诉人（原审原告）：张雪萍，女，1972年1月23日出生，汉族，河南省安阳市文峰区居民，住河南省安阳市文峰区。被上诉人（原审原告）：董眉，女，1971年12月4日出生，汉族，河南省安阳市北关区居民，住河南省安阳市北关区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈建新，北京和铭律师事务所律师。上诉人朱志强、崔卫华因与被上诉人梁小彬、张雪萍、董眉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初14190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱志强、崔卫华及其共同委托代理人马迁，被上诉人梁小彬及其与张雪萍、董眉之共同委托代理人陈建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱志强、崔卫华上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：1.一审判决在认定转租和转让事实上存在与法律关于转让与转租规定的构成要件相悖。被上诉人支付上诉人的是一次性受让费属于投资，并非租金。2.一审判决未审理2016年9月15日至2017年7月23日之间被上诉人的盈利，以转让无效进行追溯直接导致被上诉人无代价的获取对租赁物的使用收益的不公平结果。3.一审判决就涉案房屋内的设施设备的去向未审理查明，对涉案的设施设备的价值评估没有法律依据。如果是转租，涉案设施设备所有权、处置权应归上诉人所有，本案中被上诉人处置涉案设施设备的行为足以证明双方存在的转让而不是转租。即使转租合同无效，被上诉人无权处置上述设备。被上诉人没有任何证据证明涉案设施设备因遭到政府强制拆除导致设备被全部砸毁的证据。4.一审判决对原房东直接退还被上诉人押金的事实已经审理查明，但未对该押金进行扣减。5.被上诉人对受让涉案房屋履行了审查义务，对涉案受让房屋的性质、使用用途完全知晓。应承担相应的过错责任。梁小彬、张雪萍、董眉辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉意见。梁小彬、张雪萍、董眉向一审法院起诉请求：1．确认双方2016年9月15日签订的《股权转让协议》无效；2、判令朱志强、崔卫华共同返还梁小彬等人转让费1790000元，并给付自2018年4月起至实际给付之日止，以1790000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、诉讼费由朱志强、崔卫华负担。一审法院认定事实：朱志强与崔卫华系合伙关系。2013年10月1日，以朱志强名义从慕华处承租两栋公寓楼，为此朱志强与慕华签订一份《承包合同》，约定慕华将位于顺义区后沙峪镇铁匠营村北铁营花园小区内公寓用房188间出租给朱志强，租赁期限为2013年9月1日至2023年8月30日止，租赁用途为公寓、办公，2013年11月1日前为免租招租期，租金第一年为每间房每月400元，年租金总计902400元，第二年为每间房每月450元，年租金总计1015200元，第三年每间房每月500元，年租金总计1128000元，第五年至合同期满每间房每月550元，年租金总计1240800元，租金半年缴付一次，提前半个月缴付，押金5万元。2016年9月15日，朱志强、崔卫华（甲方）与梁小彬、张雪萍、董眉（乙方）签订《股份转让协议》，约定：甲方愿意将铁匠营谊家公寓1、2号楼转让给乙方????经协商一致，达成如下协议：2016年9月14日以前的债务、纠纷与乙方无关。本协议书生效后，乙方承担公寓的利润、风险及亏损。今后公寓的一切事宜均与甲方无关。本协议书经甲乙双方签字后生效。从2016年9月15日开始执行。日，梁小彬等人向朱志强方支付179万元，涉诉公寓亦于当日交付梁小彬等人。原朱志强方双方认可该179万元中包含部分租金。梁小彬等人称是截止到2016年12月31日的租金，2017年1月1日以后的租金，梁小彬等人按照朱志强方的指示直接付给了慕华，付到了2017年6月30日，共计55万元。朱志强方称包含的租金是2016年9月15日至2016年12月14日的租金282000元，之后因为朱志强方撤出了，所以后续租金由梁小彬等人直接向慕华支付。2017年7月22日，北京市顺义区后沙峪镇人民政府下发并张贴《限期拆除决定书》，主要内容为：相对人高振全，案由违法建设，高振全在北京市顺义区后沙峪镇铁匠营村铁兴西街东侧（铁回路以南）建设的砖混结构房屋，经测量总建筑面积约29111．88平方米，未依法取得乡村建设规划许可证。违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款之规定，属违法建设。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，责令你（单位）于2017年7月23日18时0分之前自行拆除违法建设，恢复原地貌，并接受复查。逾期未拆除，本镇政府将依法组织拆除。后涉诉房屋被政府全部拆除。梁小彬等人称其是2017年7月撤走的，当月23日政府拆除了楼顶，主体还在，2017年11月完全拆除。朱志强方表示听说是2017年10月底、11月初拆除的。梁小彬等人以其诉称事实向法院提起诉讼，并在诉讼中申请了财产保全。审理中，梁小彬等人称签订股份转让协议时朱志强方表示其对涉诉公寓享有股权，转让后就能经营，没有说是租金、押金、装修费、设备设施费用，其购买的股权实际是承租权和经营权，不是物品；签订股权转让协议时慕华未在场，未与慕华签订过协议，2017年3、4月根据朱志强方的指示梁小彬等人向慕华交纳租金，当时慕华表示其不知道转让一事，也不承认原朱志强方之间的转让，不管是谁交租金，都是代朱志强方交付；朱志强方答辩时所列的物品清单中，在房屋交付时空调、抽油烟机、灭火器、防盗网均只有70喝0台（个），电视只有l台，全自动饮用水净化设备在使用期间有安装，但在2017年7月房屋拆除前安装的厂家已将设备拆走，卷帘门只有十几个，楼道穿衣镜只有10个，第23项中没有电饼烙，其他物品情况认可无异议，双方没有签交接单，房屋拆除时包括上述物品在内的所有设备设施梁小彬等人均未搬走，都砸在里面了；对于梁小彬等人占有使用期间的费用同意从已交租金中抵扣，超付部分不要求在本案中处理。为此，朱志强方提交照片17张，并表示其中拆后照片于2018年5月拍摄，拆前的照片于2017年7月之前陆续拍摄。对于该照片，梁小彬等人对其中未拆前的部分室内和涉诉房屋外景的照片认可，其他照片无法确认；朱志强方另表示签订股份转让协议时双方约定的是转让公寓，包括装修和设备设施，且已全部交付，整体转让价179万元，租金和押金可以明确，其他没有细分；在转给梁小彬等人之前，朱志强方已向慕华告知公寓转让事宜，并告知租金以后由梁小彬等人直接付给慕华，并且将朱志强方与慕华的合同原件也交给了梁小彬等人，慕华对此是认可且同意的，慕华与梁小彬等人也见过面；涉诉合同应是有效的，朱志强方没有从中赚取差价，如是转租，梁小彬等人应将租金交付朱志强方，梁小彬等人与慕华履行的就是朱志强方与慕华之间的合同。经法院向顺义区后沙峪地区办事处铁匠营村村民委员会调查核实，该村委会表示涉诉房屋所在土地为集体土地建设用地，没有土地证，村里将地租给了高振全，是与高振全为法定代表人的公司签订的合同，当时地上有几栋别墅，后高振全在此新建房屋，经营公寓，涉及群租，且是违法建筑，2017年疏解整治活动中被政府拆除，拆除前政府张贴过通知，拆的时候租户已经搬走。该村委会提供了2007年3月3日与北京顺通港国际仓储有限公司签订的《合作协议》复印件一份。经法院向慕华调查核实，慕华表示涉诉场地是其从北京顺通港国际仓储有限公司处承租，高振全系该公司股东，其承租时场地上是彩钢板棚子，后其独立出资在该棚子里建了两栋砖混结构的二层楼，并进行简装，后将两栋楼租赁给石金刚经营公寓，公寓内可移动物品都由石金刚添置，石金刚经营一年多后称将所有事物交给朱志强负责，石金刚还是股东，其与朱志强重新签订租赁协议，约定不允许整体转租，可以更换股东，原石金刚交纳的5万元押金就转为朱志强的押金；2017年6月20日，政府开会要求公寓停业，会后开始清理人员，7月贴封条，2017年8月拆除涉诉房屋，房屋拆除时家具家电是否搬走不清楚，听说只处理了值钱的；整体转让事宜朱志强未向慕华告知，对转让费不清楚，梁小彬等人也未说过，他们身份是小股东还是管理员其不清楚，政府开会后梁小彬等人拿着转让协议来找慕华时才得知朱志强整体转让，慕华与朱志强的租赁关系并没有终止和解除，慕华不认可朱志强的转让行为；租金是按照与朱志强的合同约定半年交一次，朱志强交付租金至2017年8月30日，差一个月因房屋被拆未再收取，房租有朱志强交的，有崔卫华交的，也有管理员交的，但其都是与朱志强沟通，租金不管谁交最终都是代表朱志强。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据审理查明情况，梁小彬等人与朱志强方签订《股份转让协议》，并未经慕华确认，且慕华亦表示对此不知情且不同意，收取租金均是与朱志强洽商，故梁小彬等人与朱志强方之间实为转租，而非权利义务整体转让。涉诉房屋建造未取得相关合法审批手续，经有关部门认定属于违法建设，故关于该房屋达成的租赁协议均属无效，涉诉《股份转让协议》实质为转租协议，亦应属无效。故对于梁小彬等人该项请求，一审法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。梁小彬等人向朱志强方支付转让费179万元，梁小彬等人表示该转让费中含朱志强方已支付慕华的租金，截止到2016年12月31日之前的租金已付，并表示对于其占有使用期间的费用同意从已付租金中抵扣，超付部分不要求在本案中处理，对此一审法院不持异议，并从该转让费中将2016年12月31日之前的占有使用费对应金额予以扣除。关于朱志强方主张的转让费含有朱志强方就涉诉房屋的装修投入等，因梁小彬等人签订涉诉转让协议后对涉诉租赁物确有利用，故一审法院参考慕华与朱志强方之间的合同租赁期限，就梁小彬等人使用期间所对应的装修资金投入占比酌情予以扣减，同时结合双方确认的室内设施设备的物品清单情况以及政府限期拆除通知后，梁小彬等人亦应及时止损，故对该部分物品价值一审法院亦予以酌情扣减。对于梁小彬等人使用期间，一审法院结合双方陈述、政府限期拆除通知以及审理查明的情况，确定为2016年9月15日至2017年7月23日。一审判决如下：一、确认梁小彬、张雪萍、董眉与朱志强、崔卫华于二〇一六年九月十五日签订的《股权转让协议》无效；二、朱志强、崔卫华于本判决生效之日起七日内退还梁小彬、张雪萍、董眉转让费一百零九万元；三、驳回梁小彬、张雪萍、董眉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱志强、崔卫华提交证据一、涉案公寓平面图;证据二、租住人员情况表及房租情况表；证据三、邮件截屏；证据四、收据；上述四份证据用以证明梁小彬、张雪萍、董眉与朱志强、崔卫华之间不存在转租关系，梁小彬、张雪萍、董眉因出租涉案公寓获得大额收益。证据五、银行交易明细付款截屏，用以证明朱志强、崔卫华从他人处受让时也支付了相应的价款。梁小彬、张雪萍、董眉对朱志强、崔卫华提供的证据均认为不属新证据，且一至四形式上真实性不予认可，认为系其自行制作或发出的邮件，无法判断真实性；认可证据五形式上的真实性，但不认可证明目的。本院认为，上述证据均与本案待证事实不具有直接关联性，故对证明目的均不予确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院对此予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”以上述法律规范为基础，关于本案，重点说明以下两个问题。其一，关于合同的性质及效力问题。本案中，朱志强等人与梁小彬等人虽然签订的协议名称为股份转让协议，然其所涉及的标的物及内容均与股份之本质含义无关，双方之间所涉及只是房屋的租赁事宜。至于上述行为是一次性权利义务的概括转让还是转租行为，需要结合其实际履行情况予以确定。依照查明的事实，朱志强从案外人慕华处承租涉诉房屋，后未经慕华同意，朱志强又与梁小彬等人签订了所谓的股份转让协议，然慕华表示其收取租金亦是与朱志强进行沟通，故此可以认定，朱志强等人与梁小彬等人之间所形成的是转租合同法律关系。关于合同的效力，依照上述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，因涉诉房屋并未取得建设工程规划许可证，故就该标的物所达成的租赁协议及转租协议均为无效。一审法院对此的认定并无不当。其二，关于合同无效后的后果处理。合同无效之后，应当以双方的互相返还为基本原则，无法返还时则考虑折价补偿或赔偿损失。本案中，一审法院结合双方陈述、政府限期拆除通知及查明的情况，进而确定的梁小彬等人使用涉诉房屋的期间并无不妥。在此基础上，应当明确梁小彬应为其占有使用涉诉标的物期间支付一定的费用。此外，朱志强等人所主张的装修以及物品损失情况，一审法院结合使用情况和梁小彬等人的止损义务履行情况，已经进行了酌减，故在此基础上所确定的朱志强等人应当返还的费用并无不当。综上所述，朱志强、崔卫华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14610元，由朱志强、崔卫华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  孙京审判员  蒋巍审判员  周易二〇一九年三月二十九日法官助理史智军法官助理胡实书记员刘怡然