上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初1161号原告：上海泽翔房地产开发有限公司。法定代表人：郭朝官，董事长。委托诉讼代理人：郭会梅，女，上海泽翔房地产开发有限公司工作。委托诉讼代理人：黄娇娇，女，上海泽翔房地产开发有限公司工作。被告：刘禹。被告：成微。两被告共同委托诉讼代理人：卢少静，上海木诚木律师事务所律师。原告上海泽翔房地产开发有限公司（以下简称泽翔公司）诉被告刘禹、成微房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序于2019年1月23日、2月22日公开开庭进行了审理。原告泽翔公司的委托诉讼代理人郭会梅、黄娇娇、被告刘禹、成微及其委托诉讼代理人卢少静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泽翔公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签署的《上海市商品房预售合同》解除；2、被告支付逾期付款违约金自2018年9月7日始至起诉日止，按未付款的日万分之五计算；3、被告支付解除合同违约金546,287.40元；4、被告撤销网签。事实和理由：原、被告于2018年7月8日签订了《上海市商品房预售合同》，原告将位于上海市奉贤区金碧路XXX弄XXX号10层1002室房屋出售给被告。房屋总价款为2,731,437元。合同签订后，被告仅按合同约定支付了首付款1,361,437元，剩余房款1,370,000元应于预售合同签署后60日内支付，但被告未按约定时间付款。原告认为被告逾期付款，严重违约，要求解除合同，被告承担违约责任，遂涉讼。被告刘禹、成微共同辩称，同意解除合同也愿意办理网签撤销手续，但是不同意承担任何违约责任。被告并非有意拖欠尾款，而是在2018年9月底的时候原告工作人员去交易中心查资格才知道被告没有购房资格。事实上，原、被告在2017年9月就签订了购房合同，但原告一直没带被告去查资格，两被告提供了社保缴纳记录，原告确认被告有资格后，重新又签订了合同。被告知晓自己被限购后，多次找原告调解，因此不构成违约。退一步讲被告即使在交易过程中有过失需要承担责任，违约金也过高，希望结合原告的过错和损失来调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（《上海市商品房预售合同》、催款函、微信聊天记录、社保记录），本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据：谈话录音，本院难以采纳；重要事项报告、退房协议，鉴于没有被告签章，本院难以确认其真实性。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2018年7月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上海市商品房预售合同》约定，被告购买原告坐落于上海市奉贤区金碧路XXX弄XXX号10层1002室房屋。总房价款为2,731,437元。合同第七条约定：乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过10天后，甲方有权选择单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。关于付款约定，乙方于2018年7月8日前与甲方签约，支付总房款49.84%（含定金）计1,361,437元，剩余房款1,370,000元由乙方于签订本合同后7日内办理完毕全部贷款申请手续，并于60天内前将全部剩余房款放款至甲方账户。双方确认乙方未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的视为乙方自身责任，乙方将以现金或其他方式在上述期限内付清购房款，否则视为乙方逾期付款，应按本合同第七条承担逾期付款违约责任。合同第二十条约定“按合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。”还查明，原、被告曾经签订过预售合同，后双方撤销合同，重新签订了涉案合同，并办理了网签手续。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告无法在合同约定的时间支付房款，原告有按合同约定解除合同的权利。被告辩称，虽然由于被告限购导致合同无法履行，但也因为原告没有积极履行帮助被告清查限购的义务，本院认为被告对其是否限购在签订合同前也负有审慎的审查义务，现由于被告原因导致合同无法履行，被告应承担违约责任，原、被告双方对于合同解除达成一致，本院确认原、被告双方合同于2019年1月5日，被告收到诉状副本之日解除。合同解除后，原告将购房款返还被告。被告逾期付款，原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，本院予以支持，上述费用计算至解除日止，鉴于被告违约后十日内原告即具有解除权，原告至2019年1月才解除合同，故对于上述费用本院酌情计算至合同约定解除条件成就之日的前一日。鉴于被告违约导致合同解除，对于原告要求被告支付违约金的请求，本院予以支持，但考虑被告违约恶意程度及对原告所造成损失程度等因素，本院酌情调整违约金金额。被告辩称适用合同第二十条约定，逾期付款违约金与解除合同违约金不能并用。但合同约定适用条件为合同解除前已经支付的违约金，本案合同解除前被告未支付任何违约金，故对此辩解本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决如下：一、确认原告上海泽翔房地产开发有限公司与被告刘禹、成微于2018年7月8日签订的《上海市商品房预售合同》（编号201800184678）于2019年1月5日解除；二、原告上海泽翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告刘禹、成微购房款1,361,437元；三、被告刘禹、成微于本判决生效之日起十日内支付原告上海泽翔房地产开发有限公司逾期付款违约金6,850元；四、被告刘禹、成微于本判决生效之日起十日内支付原告上海泽翔房地产开发有限公司解除合同违约金100,000元；五、被告刘禹、成微于本判决生效之日起十日内协助原告上海泽翔房地产开发有限公司办理网上备案撤销手续；六、驳回原告上海泽翔房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,694，减半收取计4,847元，由被告刘禹、成微负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 慧二〇一九年三月二十八日书记员 陈婉青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。