江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终8186号上诉人（原审被告）：邓传美，女，I960年9月19曰生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。上诉人（原审被告）：谢松，男，1983年11月20日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。上诉人（原审被告）：谢晴，女，1986年4月20日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。上诉人（原审被告）：柳圣英，女，1931年3月15日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。上诉人邓传美、谢晴、柳圣英共同委托诉讼代理人：谢松，自然情况如上。被上诉人（原审原告）：喻明理，男，1969年11月23曰生，汉族，住黑龙江省嫩江县。委托诉讼代理人：周永，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。关于上诉人邓传美、谢松、谢晴、柳圣英与被上诉人喻明理房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院作出的（2018）苏0303民初3417号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邓传美、谢松、谢晴、柳圣英上诉请求：1、撤销原判，发回重审。2、被上诉人承担案件诉讼费用。事实和理由：1、一审法院遗漏诉讼主体，涉案房产是共有财产，共有人包括四上诉人、已经去世的谢立军和案外人谢知璇、陈秋妹。一审法院应当将案外人列为当事人而没列，遗漏了诉讼主体。2、一审法院适用法律错误。涉案房产为共有房产，谢立军、邓传美签订房屋买卖合同时，未征得谢松、谢晴、谢知璇、陈秋妹的同意，应为无效合同。一审法院认定房屋买卖合同成立有效是错误的。3、房屋是6个人共同所有，根据物权法规定处理共有财产时应征得其他共有人同意，但本案中谢立军、邓传美出售房屋时没有征得其他4人同意，买卖合同无效。4、根据当时的拆迁政策，每户每人获得房屋补偿面积为40平方，加上每户额外补偿40平方，这样计算上诉人当时6口人每人获得46平方，谢知璇、陈秋妹两人面积为92平方，谢松、谢晴为92平方，谢立军、邓传美为92平方，若是房产为按份共有，谢立军、邓传美份额只占到百分之33，根据物权法规定按份共有人出售房屋时应征得超过百分之50的份额共有人同意，谢立军、邓传美签订的买卖合同依然无效。5、谢松与前妻陈秋妹在2011年离婚，婚生小孩谢知璇与陈秋妹生活，此时陈秋妹与谢知璇已不是家庭成员，谢立军无权处分此2人财产。6、谢知璇属于未成年人，在不是为了其利益情况下任何人都无权处置小孩财产。谢立军出售房产行为无效。7、房屋登记在谢立军名下，或者由其签订拆迁补偿协议，他仅仅是家庭的代理，房屋并不是他一人所有。喻明理答辩称：1、一审法院认定事实清楚适用法律正确，程序合法，请二审法院依法驳回上诉维持原判。2、虽然上诉人列出了上诉人为原审被告，但仅有一位上诉人在上诉状中签字，因此只能认定一人上诉，其余人对判决是认可的。没有提出上诉。3、由于本案是协助办理过户手续，而不是继承案件，因此不存在上诉状中陈述的漏列主体问题。4、谢立军与拆迁办签订的拆迁补偿协议已经实际履行，因此是合法有效的。在被上诉人购买涉案房屋时见到了该拆迁协议，完全有理由相信该拆迁协议的真实性，也相信谢立军对该房产具有处置权。结合产权证的颁发登记在谢立军与邓传美的名下，根据物权法的规定，谢立军处置的房产是合法有效的。喻明理向一审法院起诉请求：判令邓传美、谢松、谢晴、柳圣英协助办理徐州市云龙区大龙湖惠民花园惠民紫荆园13-6-201室及地下室13号楼6单元102房屋过户手续。一审法院认定事实：2007年4月26日，谢立军（甲方）与喻明理（乙方）签订《协议书》一份，约定：一、甲方谢立军售于乙方喻明理徐州惠民花园居住楼A13-6-201室。建筑面积67㎡，售价计：壹拾贰万伍仟元整。包括地下室及地下室新安装的防盗门，上房手续及钥匙等；二、付款方式，乙方喻明理一次性付清购房款壹拾贰万伍仟元整，由乙方付用所购房办证及过户手续一切费用；三、双方签字后协议生效，甲乙双方如有一方违约，按协议由违约的一方负一切责任。（备注：所有购房款加倍赔偿）。2007年8月20日，谢立军向喻明理出具收条一份，注明收售房款125000元。喻明理称谢立军于2007年4月26日将涉案房屋钥匙交予其，此后谢立军的朋友一直在该房居住，喻明理于2009年收回房屋后出租给他人。一审法院另查明，2007年3月12日，谢立军与徐州市云龙区人民政府潘塘街道办事处签订《徐州市新城区房屋拆迁安置补偿协议》一份，约定安置给被拆迁人谢立军包括案涉房屋在内共计五套惠民花园房屋。现涉案房屋已具备办理产权登记条件，并于2017年7月31日登记在邓传美、谢立军名下（共同共有），所在楼号名称改为惠民花园惠民紫荆园13号楼，相应房屋及地下室的房号分别为6-201室和6--102室，不动产权证书号分别为：苏（2017）徐州市不动产权第00xxxxx号和苏（2017）徐州市不动产权第00xxxxx号。一审法院还查明，谢立军和邓传美系夫妻关系。2017年8月7日，谢立军去世，其家庭成员包括：妻子邓传美、儿子谢松、女儿谢晴、母亲柳圣英。该案邓传美、谢松、谢晴、柳圣英与另外购买谢立军拆迁安置补偿协议范围内房屋的郁云龙及赵静、吴松因购房产生纠纷，郁云龙和赵静、吴松分别于2017年12月21日和2018年6月13日向一审法院提起诉讼，要求邓传美、谢松、谢晴、柳圣英协助办理相应房屋过户手续。对郁云龙起诉的案件，一审法院在审理查明事实的基础上，作出（2017）苏0303民初6662号民事判决，依法支持了郁云龙的诉讼请求。赵静、吴松起诉的案件现正在审理中。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。喻明理与谢立军签订的《协议书》是合同当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，自双方在协议书中签字时合同成立，双方明确约定双方签字后协议生效，故该协议书对合同双方当事人已产生法律约束力。对于邓传美、谢松、谢晴、柳圣英所称卖房时未经其他家庭成员同意，协议书上卖房人只有谢立军一人签字，协议内容违法，应属无效的抗辩意见，一审法院认为：首先，案涉房屋系拆迁安置房，房屋的拆迁安置补偿协议中载明的被拆迁人为谢立军，拆迁协议应是拆迁单位对被拆迁房屋权属情况进行调查后所签订，拆迁安置协议上只有谢立军一人签字，喻明理有理由相信涉案房屋的所有权人为谢立军，进而与其签订房屋买卖协议书,喻明理签订涉案协议书的行为并无瑕疵；其次，根据物权公示原则，涉案房屋于2017年7月31日登记在邓传美、谢立军名下，应依法认定此二人系涉案房屋的所有权人，谢立军处分房产的行为无需经谢松、谢晴、柳圣英的同意；其三，谢立军去世前已经对涉案房产作出处分，邓传美、谢松、谢晴、柳圣英作为谢立军的合法继承人，不仅继承谢立军的财产权利，亦应承担谢立军的合同义务，故涉案协议书对邓传美、谢松、谢晴、柳圣英产生法律约束力，邓传美、谢松、谢晴、柳圣英应按合同约定履行本应由谢立军承担的合同义务；其四，谢立军与喻明理订立本案协议书至涉案房屋办理产权登记之时已逾十年，且涉案房屋长期被他人占用，在邓传美明知谢立军分得五套拆迁安置房的情况下，并无证据证明邓传美在此期间对谢立军处分该拆迁安置房范围内的房产提出过异议或向房屋占有人主张过权利，应视为邓传美同意谢立军对该房产的处分行为，邓传美在诉讼中提出异议有违诚信原则，不应采纳。综上所述，邓传美、谢松、谢晴、柳圣英所提抗辩意见无事实及法律依据，一审法院依法不予采纳。喻明理订立该案协议书的目的是取得涉案房屋的所有权，即取得涉案房屋的所有权登记，双方协议书中虽未明确约定办理产权过户登记的时间、条件，但喻明理已经依约支付了购房款，而涉案房屋产权登记条件已成就，且喻明理依法可以要求合同相对人随时履行合同义务，故其要求邓传美、谢松、谢晴、柳圣英协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：邓传美、谢松、谢晴、柳圣英于判决生效之日起十日内协助喻明理将坐落在徐州市云龙区惠民花园惠民紫荆园13号楼6单元201室的房屋〔不动产权证书号为：苏（2017）徐州市不动产权第00xxxxx号〕及102室地下室〔不动产权证书号为：苏（2017）徐州市不动产权第00xxxxx号〕办理产权过户登记至喻明理名下，过户登记产生的税、费由喻明理承担。案件受理费100元减半收取为50元、保全费2020元，合计2070元，由邓传美、谢松、谢晴、柳圣英负担。上诉人二审期间提供证据：拆迁房屋调查结算表复印件一份以及柳集村一组拆迁户家庭人员组成复印件一份，以证明涉案房屋是全家共同获得的补偿房屋。被上诉人质证认为，1、证据是复印件，对其真实性不予认可。2、证据不属于新证据，已经超出了举证期限。3、调查表并否认不了已经在物权部门进行登记的产权证，应以不动产登记证为依据。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则，合法的房屋买卖受法律保护。本案中，喻明理与谢立军签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思的表示，内容也未违法法律、行政法规的强制性规定，故该协议对双方均有约束力。上诉人主张涉案房产为共有房产，谢立军签订房屋买卖合同时未征得谢松、谢晴、谢知璇、陈秋妹的同意，应为无效合同，本院认为，协议书上虽然没有其他家庭成员的签名，但谢立军与邓传美、谢松、谢晴、谢知璇、陈秋妹系家庭关系，喻明理早已支付了购房款并实际取得涉案房屋多年，上诉人称其对房屋买卖不知情有悖常理。加之上诉人并未提供其对房屋买卖表示反对的任何证据，其二审中提供的证据也不能推翻涉案房屋买卖协议的效力，故本院对于上诉人该观点不予采信，不应据此认定涉案房屋买卖协议应认定为无效。上诉人关于一审法院遗漏应参与诉讼的主体的主张无法律依据，故本院不予支持。综上，上诉人邓传美、谢松、谢晴、柳圣英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人邓传美、谢松、谢晴、柳圣英负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇一九年三月一日书记员  张恒一