北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终2842号上诉人（原审被告）：苏建宁，男，1949年4月28日出生，，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：季振法，北京泽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙家铸，北京泽达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘士超，男，1985年10月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：梁小伟，女，1985年12月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴媚，北京尚勤律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘尚发，北京尚勤律师事务所律师。上诉人苏建宁与被上诉人刘士超、梁小伟房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人苏建宁不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初22116号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘士超上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判苏建宁不承担违约金。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。刘士超和梁小伟截止目前仅支付购房款223万，尚余1万元购房款未支付。刘士超所述关于1万元款项方式存在矛盾，且没有证据证明，因此，刘士超和梁小伟存在违约，一审法院并未予以认定。二、2014年4月15日的协议是苏建宁在被胁迫下签订的，违背了真实意愿，应当无效，一审法院即使没有认定无效，也应当将刘士超未支付的购房款在判决相应的款项中扣除。三、本案是刘士超和梁小伟违约在先，没有履行完付款义务，无权要求苏建宁承担其他合同义务。被上诉人刘士超、梁小伟答辩称，同意一审判决，不同意苏建宁的上诉意见。一、刘士超、梁小伟已经支付了所有的房款，苏建宁已经亲自签名确认。二、苏建宁由于家庭原因导致被债主追债与我们无关。三、苏建宁背信弃义已经给我们造成了巨大损失，一审法院酌情予以照顾，减轻了其违约金。刘士超、梁小伟向一审法院起诉请求：1.判令苏建宁赔偿因其未能按时房屋交割产生的违约金11700元；2.判令苏建宁按照已付房款113万元的千分之五支付自2014年5月1日起十日内逾期迁移户口的违约金5650元；3.判令苏建宁按照已付房款日万分之五的标准支付自2014年5月11日起至2014年6月5日期间的逾期迁移户口的违约金14125元；4.判令苏建宁按照已付房款日万分之五的标准支付自2014年6月6日起至户口实际迁出之日止的逾期迁移户口的违约金；5.判令苏建宁按照2014年4月15日三方签署的《协议书》的约定承担违约责任，赔偿478000元。一审法院认定事实：2013年11月12日，刘士超、梁小伟作为买受人，苏建宁作为出卖人，双方经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）一份，约定由刘士超、梁小伟购买苏建宁坐落于北京市朝阳区XX北里X号院XX号楼X层X单元XX号的房屋（以下简称涉案房屋），该房屋建筑面积81.65平方米，成交价格为234万元，买受人可以在签订合同的同时支付定金5万元，定金直接支付给出卖人。合同第六条约定，出卖人应当在领取全部房款当天将该房屋交付给买受人，交付时应当由双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品，双方在相关物品清单上签字，同时应移交房屋房门钥匙。合同第七条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间分别处理：逾期十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，买受人有权退房。买受人未按照附件五约定时间付款的，按照逾期时间分别处理：逾期十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。合同第十条第（三）项约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2013年11月12日，刘士超、梁小伟与苏建宁及我爱我家公司另签订《补充协议》一份，约定因标的房屋处于抵押中，苏建宁无力自行还清债务，刘士超、梁小伟同意在签署本协议后在苏建宁办理完央产房申请表单位盖章后网签当天且在2013年11月30日前同时与苏建宁到朝阳区房屋管理局代苏建宁提前还款110万元，刘士超、梁小伟代苏建宁向抵押权人支付的还款额作为交易房屋的部分房款。该补充协议第六条约定，双方友好协商于过户当日去物业办理物业交验手续，苏建宁于产权过户登记后7日内将上述标的房屋交于刘士超、梁小伟使用，苏建宁将标的房屋内客厅电视、冰箱、洗衣机、电脑、双人床带走，其余物品无偿赠与刘士超、梁小伟使用。该《补充协议》第七条约定，本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。2013年11月29日，刘士超、梁小伟、苏建宁及我爱我家公司另签订《补充协议》一份，约定刘士超、梁小伟和苏建宁同意于2013年11月29日在我爱我家公司网签，苏建宁于2013年12月3日办理完解押手续，三方在2013年12月3日在建委撤销此网签，我爱我家公司最晚于2013年12月5日协助双方在建委完成网签；因原、苏建宁及我爱我家公司任何一方违约，违约方承担违约责任，已产生的交易资金自2013年12月6日起10个工作日内全部退回。同日，三方另签订《补充协议》一份，约定经三方同意，刘士超、梁小伟多付首付款3万元，共计首付款113万元，贷款121万元，贷款为商贷（多付的首付款3万元定于网签后10天内付清）。2013年11月12日，苏建宁向刘士、梁小伟出具定金收据，载明收到刘士超、梁小伟购买涉案房屋的定金5万元整。2013年11月29日，刘士超、梁小伟与苏建宁签署“二手房首付款确认函”，苏建宁确认收到刘士超、梁小伟首付款113万元整（含定金）。苏建宁认为刘士超、梁小伟仅向其支付了107万元首付款，尚余1万元未付，且该确认函存在重大瑕疵。经查，该确认函上半部分由苏建宁签字的内容中存在苏建宁收到买方“苏建宁”交予首付款113万元的表述。刘士超、梁小伟称此处系笔误，是我爱我家公司打印时出现的错误。刘士超、梁小伟提交其在中国工商银行尾号为6122的账户和尾号为6968的账户交易明细，显示其在2013年11月29日向苏建宁中国工商银行尾号为8937的账户转账107万元。刘士超、梁小伟同时称剩余的1万元系以现金方式给付的苏建宁，刘士超在当天向其尾号为6968的账户内存入多笔现金存款，当天因为苏建宁催促付款，所以将部分ATM机未能识别的现金凑出1万元给付了苏建宁。苏建宁对刘士超、梁小伟该证据的证明目的不认可。2014年4月15日，苏建宁作为甲方，刘士超、梁小伟作为乙方，我爱我家公司作为丙方，三方签订《协议书》一份，内容为：“为保证房屋正常交易过户，避免再次出现其他问题造成各方损失，现由甲方苏建宁，乙方刘士超、梁小伟，丙方我爱我家中介公司共同签署以下协议：1、对于甲方苏建宁和乙方刘士超、梁小伟进行交易的位于北京市朝阳区XX北里X号院XX号楼X层X单元XX号的房屋，甲方应提供所有合法有效的证件，而经丙方我爱我家公司核实确认后，该房屋权属清晰，无任何纠纷问题，可以进行正常交易过户。如果过户之后，再次出现因与甲方有关的经济纠纷或房屋的权属问题等，对乙方造成房屋使用上或者人身等方面的影响时，由甲方苏建宁承担责任，并按乙方购买房屋所支付的总价款的20%向乙方刘士超、梁小伟进行赔付。丙方作为服务中介应予以协调并提供证明服务。2、由于前期交易过程中出现的种种问题，经三方协商，最终确定甲方苏建宁向乙方刘士超、梁小伟支付赔偿金壹万元整，并承诺房屋内所有家电器具等归乙方所有（以丙方拍摄照片为准）；丙方我爱我家中介公司向乙方刘士超、梁小伟支付赔偿金叁仟元整，加之乙方先前垫付的评估费壹仟玖佰元整，共计肆仟玖佰元整。以上赔偿费用，甲方苏建宁和丙方我爱我家保证，在甲方收到银行放贷款项当天向乙方刘士超、梁小伟支付。如果甲方苏建宁到期末予支付或擅自搬走屋内家电器具，则视为甲方违约，由甲方按乙方购买房屋所支付的总价款的20%向乙方刘士超、梁小伟进行赔付；如果丙方到期未予支付，则丙方退还乙方刘士超、梁小伟所向丙方缴纳的全部服务费用。（如因甲方未支付丙方贰万元服务费则，乙方同丙方共同追究甲方责任。）”。该协议书下方有苏建宁、刘士超、梁小伟及我爱我家公司兰迷栓签字。涉案房屋于2014年4月21日转移登记至刘士超、梁小伟名下。刘士超、梁小伟所申请的贷款121万元于2014年6月6日付至苏建宁账户。对有争议的证据和事实，该院认定如下：一、关于涉案房屋的交割问题。刘士超、梁小伟称苏建宁在2014年6月8日将涉案房屋的钥匙交给我爱我家公司，我爱我家公司在2014年8月13日将钥匙交给刘士超、梁小伟，苏建宁在此环节存在违约。苏建宁称其在2014年6月6日收到尾款后将钥匙交给我爱我家公司。刘士超、梁小伟针对其陈述提交：1.我爱我家公司经纪人兰迷栓出具的证言，内容为交付房屋时苏建宁未出现，只委派其儿子在2014年6月8日将钥匙交给我爱我家公司，2014年8月13日，我爱我家公司将钥匙交给刘士超、梁小伟，期间联系卖方苏建宁未接电话，相关事宜在交割清单附件中说明。2.兰迷栓2014年8月13日签字的“房屋交割附件”，内容为原房主苏建宁在收到购房人银行批贷房款后，多次与其联系的情况下，一直未出现与购房人刘士超、梁小伟进行物业交割，涉及房屋水、电、气及通讯费用不予协助明晰，而交易房屋下的原有人员户口也均不迁出，且签订协议中承诺的赔偿款壹万元不予支付，并将房屋内所有物品全部搬空；现将电表中所余度数摘抄，燃气数字以燃气公司的缴费单为准，经物业人员检查，水表已坏，其显示余额为假，之后将换新表，数字清零，如涉及电话通讯费用，由原房主苏建宁自行承担。3.兰迷栓在2014年6月8日与苏建宁的通话录音，内容为当天我爱我家公司和刘士超、梁小伟到涉案房屋进行物业交割，但房屋内的东西都被搬走了。苏建宁称双方在2014年6月8日未完成房屋交割是因为其称水表内有8000多元的余额，刘士超、梁小伟不认可水表内有钱，双方因此产生争议，刘士超、梁小伟拒绝接收钥匙，其将钥匙交给我爱我家公司就走了。苏建宁亦提交上述“房屋交割附件”，兰迷栓在下方注明：当时物业交验时水表有字，大约8000多元。刘士超、梁小伟认可物业交验时水表内确实有字，但是到涉案房屋的物业公司不认可水表内有钱。苏建宁同时提交2014年4月15日的“协议书”一份，下方有兰迷栓2016年1月15日书写并签名的一行内容：“甲方当时着急拿尾款情况下签此合同”，苏建宁另提交兰迷栓在2016年12月24日签字的“情况说明”一份，内容为2014年4月15日签订协议书的背景是卖方一直被高利贷债主困扰，这些人全程陪同卖方，给其造成很大压力，卖方想尽快拿到卖房款还债，买方据此强迫卖方签订上述协议书，如果卖方不签此协议书，买方将不配合办理房屋买卖交易，不支付房款，苏建宁违背自己真实意思签订此协议。诉讼中，刘士超、梁小伟亦申请兰迷栓出庭作证，以证实其所提交的证据的真实性。苏建宁对兰迷栓的证言不认可，认为其没有客观解释签署两份内容不同的证人证言的真实情况。出庭作证过程中，兰迷栓认可其在苏建宁所持2014年4月15日协议书下方所书写的内容，认可2016年12月24日的“情况说明”上的名字是其所签，但不认可内容。经该院询问，兰迷栓称2014年4月15日协议书中所约定的苏建宁应赔偿刘士超、梁小伟的1万元未实际给付，在交房时将水电、燃气等折抵了。刘士超、梁小伟另提交照片若干，以证明双方在2014年4月15日签署协议书时涉案房屋内的家电情况以及苏建宁未按该协议书履行将家电留下。苏建宁认为该照片看不出拍摄时间，对其关联性不认可。刘士超、梁小伟另称涉案房屋过户后，仍出现有赌场的人员及其他债主或法院因苏建宁其他经济纠纷到涉案房屋找苏建宁的情况，但其对此未举证。二、关于苏建宁户口迁出的问题。经查，截至该案一审法庭辩论结束，苏建宁及其子女、外孙女的户籍仍在涉案房屋内未迁出。诉讼中，刘士超、梁小伟提交2016年5月23日与苏建宁在派出所的对话录音、2016年6月3日与苏建宁的电话录音、2016年6月5日刘士超、梁小伟给苏建宁发短信的截图等证据，证明其在2016年5月与苏建宁协商迁出户口问题，苏建宁先是表示同意迁出户口，之后又表示不同意，但其一直与苏建宁沟通该问题。苏建宁对该证据的真实性均不认可。经询，刘士超、梁小伟称苏建宁户口未迁出，导致其换房成本增加，因苏建宁一家五口的户口均未迁出，影响其出售房屋，随着房价上涨，从而导致其购买其他房屋的成本增加。苏建宁提交其单位中铁十六局集团电气化工程有限公司2018年1月11日出具的证明一份，内容为苏建宁等人的落户事宜正在办理中，待中铁十六局棚改办办妥后苏建宁等人的户口将落入朝阳区金盏乡皮村北巷幸福家园。苏建宁同时称其户口无法迁出是国家政策问题，不属于其违约，对于户口问题何时能解决，苏建宁表示不清楚，其单位也无法答复。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。该案刘士超、梁小伟、苏建宁之间签订的房屋买卖合同及其补充协议以及2014年4月15日的《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的有关规定，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于涉案房屋的交割时间问题，双方在房屋买卖合同及补充协议中有过多处约定，现刘士超、梁小伟认为苏建宁未按照房屋买卖合同第六条约定即领取全部房款当天将房屋交付刘士超、梁小伟，苏建宁称其在领取全部购房款当天已经将涉案房屋的钥匙交予我爱我家公司，根据刘士超、梁小伟提交的我爱我家公司工作人员兰迷栓的证言，可以认定苏建宁在2014年6月8日将房屋钥匙交予我爱我家公司，故苏建宁存在逾期交房的问题，构成违约，刘士超、梁小伟要求其支付合同约定的违约金，该院予以支持，但刘士超、梁小伟主张的期间有误，该院予以调整。关于苏建宁违反2014年4月15日协议书约定的问题，通过刘士超、梁小伟提交的证人证言及录音资料，可以认定苏建宁未按照该协议书约定将房屋内所有家电器具留给刘士超、梁小伟，故应当认定苏建宁构成违约，但鉴于双方约定的违约金过分高于其实际损失，该院根据刘士超、梁小伟的实际损失，兼顾双方合同履行情况、当事人的过错程度以及苏建宁违约情形，根据公平原则和诚实信用原则酌情判处。关于户口迁出问题，根据查明的事实，苏建宁及家人的户籍截至该案一审法庭辩论终结一直未从涉案房屋内迁出，苏建宁以户口问题属于国家政策问题进行抗辩，于法无据，该院不予采信。但考虑该案的实际情况，同时鉴于双方针对户口未迁出问题约定的违约金过分高于原告的实际损失，该院根据刘士超、梁小伟的实际损失，兼顾双方合同履行情况、当事人的过错程度以及苏建宁违约情形，根据公平原则和诚实信用原则酌情判处该项违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、苏建宁支付刘士超、梁小伟逾期交房违约金二千三百四十元；二、苏建宁支付刘士超、梁小伟因其未按双方二〇一四年四月十五日签订的《协议书》约定内容履行而发生的违约金二万元；三、苏建宁向刘士超、梁小伟支付逾期迁出户口违约金一万九千七百七十五元，并向刘士超、梁小伟支付以购房款二百三十四万元为基数，按照日十万分之一计算的自二〇一四年六月六日起至苏建宁将位于北京市朝阳区XX北里X号院XX号楼X层X单元XX号的房屋内的现有人员户籍全部迁出之日止的违约金；四、驳回刘士超、梁小伟的其他诉讼请求。双方在二审期间未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案中，双方争议的焦点为苏建宁是否应当按照2014年4月15日签订的《协议书》承担违约责任。《协议书》系苏建宁与刘士超、梁小伟及我爱我家公司平等自愿协商签订，不违反法律的强制性规定，各方均应当按照协议的内容履行己方的义务。根据《协议书》中记载的内容，苏建宁承诺房屋内所有家电器具等归属于刘士超和梁小伟，但苏建宁在腾退房屋时将室内所有物品全部搬空，违反了《协议书》的内容，应当向刘士超和梁小伟承担违约责任。一审法院根据刘士超、梁小伟的实际损失，兼顾双方合同履行情况、当事人的过错程度以及苏建宁违约情形，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金2万元并无不当。苏建宁主张协议书系刘士超和梁小伟在明知其有高利贷债主追债的情况下，利用其着急卖房还债的心理，乘人之危迫使苏建宁违反自己的真实意思签订协议，因此协议内容应当无效。根据法律规定，苏建宁若认为刘士超、梁小伟乘人之危胁迫其签订《协议书》，可自协议书签订后一年内向法院起诉请求撤销协议书的内容。且苏建宁提供的载有兰迷栓书写并签字“甲方当时着急拿尾款情况下签此合同”，系对当时情况的真实反映，并不能证明刘士超和梁小伟胁迫苏建宁签订此协议书。因此，本院对苏建宁的该项主张，不予采信。苏建宁主张刘士超和梁小伟支付首付款112万元，尚欠1万元至今没有支付，因二人未足额支付首付款的行为严重违约，应当承担违约责任。现双方均确认首付款113万元包括定金5万元与第二次的支付款项。关于第二次支付款项，苏建宁主张仅收到银行107万元，刘士超、梁小伟主张通过银行转账支付107万元，剩余1万元以现金方式支付，苏建宁对此不予认可，主张该行为不符合常理。本院认为，苏建宁作为完全民事行为能力人，其在2013年11月29日与刘士超、梁小伟签订的“二手房首付款确认函”，该函中明确载明了苏建宁收到了首付款113万元，且自刘士超、梁小伟交付首付款至今已经有5年多的时间，苏建宁若认为二人没有足额交纳首付款，应向二人进行主张。苏建宁辩称去银行查账的时候才发现少了1万元，但记不清什么时间查的账，因双方均确认交纳首付款的地点为银行营业厅，故本院对苏建宁的该项辩解不予采信，对其未足额收到首付款，刘士超、梁小伟违约的主张，本院不予采纳。苏建宁主张刘士超、梁小伟严重违约，无权向其主张违约责任，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，苏建宁的上诉请求不能成立，应当驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人苏建宁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  谷绍勇审判员  王 朔审判员  张岚岚二〇一九年三月十一日法官助理王苗苗法官助理魏举书记员刘爽