天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终834号上诉人（原审被告）：中国光大银行股份有限公司天津开发区支行（原中国光大银行股份有限公司天津保税支行），住所地天津经济技术开发区泰达**底商106、206-1。主要负责人：翟哲，行长。委托诉讼代理人：王如源，天津明义律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：天津津融投资服务集团有限公司，住所地，住所地天津市和平区马场道**iv>法定代表人：郭金利，董事长。委托诉讼代理人：魏亮，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：刘志华，男，1933年7月7日出生，汉族，天津师范大学退休教师，住天津市南开区。委托诉讼代理人：赵杰，天津亚泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津开发区新发房地产开发有限公司，住所地天津，住所地天津市开发区翠园公寓**楼**>主要负责人：孙佩珍，经理。委托诉讼代理人：李绍家，天津日昇律师事务所律师。上诉人中国光大银行股份有限公司天津开发区支行（以下简称光大银行）、天津津融投资服务集团有限公司（以下简称津融投资公司）因与被上诉人刘志华、天津开发区新发房地产开发有限公司（以下简称新发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2018）津0104民初11856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月30日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人光大银行的委托诉讼代理人王如源、津融投资公司的委托诉讼代理人魏亮，被上诉人刘志华的委托诉讼代理人赵杰、新发公司的委托诉讼代理人李绍家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光大银行、津融投资公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回刘志华的一审诉讼请求；2.两审案件诉讼费由刘志华承担。事实和理由：一审法院认定事实有误，适用法律不当，光大银行、津融投资公司的上诉请求应予支持。刘志华、新发公司辩称，光大银行、津融投资公司的上诉请求应予驳回。刘志华向一审法院起诉请求：1.要求撤销被告光大银行在紫来花园B幢3层B3号房屋上所设定的抵押权；2.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：涉诉房屋位于南开区，系新发公司根据天津市危改计划开发建设的商品房。2000年11月24日，原告与新发公司签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告以512000元购买涉诉房屋，原告于2000年11月13日缴款360027元，于2000年11月24日缴款35506元，合同载明为一次性付款，已付清全款。因该房系由天津师范大学补贴购买，不足款项由被告新发公司与天津师范大学结算。合同约定交房日期为2001年4月30日前。2004年12月27日，被告光大银行与新发公司签订《借款合同》，合同约定借款金额为3000000元，期限自2004年12月31日至2005年7月22日止，借款用途为借新还旧。双方同时签订《抵押合同》，约定以新发公司所有的坐落南开区商品房（含涉诉房屋）总计面积2059.58平方米作为抵押担保物，并进行了抵押登记。因新发公司未如约履行还款义务，2005年8月16日，光大银行作为原告，在天津市第二中级人民法院（以下简称二中院）起诉新发公司，请求：判令新发公司向光大银行偿还借款本金3000000元及利息69541.52元（截止于2005年5月21日）；新发公司承担抵押担保责任；新发公司向光大银行支付聘请律师费78890元。二中院经审理作出（2005）二中保民初字第144号民事判决书（以下简称144号判决），判决：一、新发公司于判决生效后十日内偿还光大银行借款本金3000000元，并支付自2004年12月31日起至判决生效日止的利息，逾期利息按双方借款合同约定利率计付，逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定执行；二、新发公司于判决生效后十日内给付光大银行律师费78890元；三、上述款项如未按期给付，光大银行有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归新发公司所有，不足部分由新发公司继续清偿。因新发公司将涉诉房屋交付原告后，原告在办理产权手续过程中得知该房有抵押手续，故于2017年4月17日向二中院提起诉讼，请求：撤销144号判决第三项；确认光大银行与新发公司签订的抵押合同无效，撤销光大银行在紫来花园B幢3层B3号房屋上的抵押登记。二中院经审理作出（2017）津02民撤5号民事判决书（以下简称5号判决）。该判决认为：刘志华与新发公司签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效，予以确认。刘志华在合同签订后按照约定交付了全部房款，新发公司亦将房屋交付，刘志华有权要求新发公司为其办理房屋所有权证，刘志华对于买卖合同未办理备案登记不存在过错。因新发公司未办理初始登记，致使光大银行能够在2004年年底办理了在建工程抵押，将刘志华购买的且已实际入住的房屋作为新发公司的在建工程进行了抵押登记。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定可以看出，交付全部或者大部分款项的房屋买受人的权利优先于承包人对工程价款的优先受偿权，而承包人的优先受偿权又优先于抵押权。本案中，刘志华交付了全部款项并实际占有房屋，在刘志华的权利与光大银行的权利并存且发生冲突的情况下，依法应优先保护刘志华的权利。因此，对刘志华要求撤销144号判决第三项涉及到其购买房屋部分的请求应予支持。对于其提出撤销房屋上的抵押登记的请求，超出了第三人撤销之诉的审理范围，不予涉及。二中院据此作出5号判决，判决：撤销（2005）二中保民初字第144号民事判决第三项中涉及原告刘志华紫来花园B幢3层B3号房屋部分。该判决已发生效力。二中院5号判决认定：光大银行原名称为中国光大银行股份有限公司天津保税支行，2016年3月核准变更为现名称。2008年4月18日，中国光大银行股份有限公司天津分行（甲方）与案外人中国长城资产管理公司天津办事处（乙方）签订了《债权转让协议》，其中载明：甲乙双方经协商，就债权转让事宜签订协议如下：一、甲方将其对天津开发区新发房地产开发有限公司共计1笔债权转让给乙方，具体每笔贷款债权见本协议所附转让债权清单；二、如甲方曾与该债务人或其担保人达成过相关协议对前述债权进行变更或补充且未履行完毕，甲方在此类协议项下的权利也随之转让给乙方；三、甲方就前述债权从2007年12月31日之后回收的本息归乙方所有；四、自2008年4月25日起，乙方成为新的债权人，取代甲方的债权人地位；五、自债权转移之日起，与转让标的有关的全部从权利也同时由甲方转移至乙方。……2016年7月12日，中国光大银行股份有限公司天津分行出具《情况说明》，载明：中国光大银行股份有限公司天津保税支行为中国光大银行股份有限公司天津分行下辖分支机构，根据总行规定其经营职能和范围不包括不良资产的处置，不良资产的处置统由分行对外办理，因此中国光大银行股份有限公司天津保税支行与天津开发区新发房地产开发有限公司2004年12月27日签订的借款合同形成不良资产后，在2008年4月18日与中国长城资产管理公司天津办事处签订的该笔债权的《债权转让协议》由中国光大银行股份有限公司天津分行对外签订。2011年5月31日，案外人天津国际投资有限公司（甲方）与案外人天津市中环精模注塑有限公司（乙方）签订了《委托协议》，其中载明：鉴于1.2011年1月，中国长城资产管理公司天津办事处拟对外转让其对天津市广宏汽车贸易中心等11户企业的贷款债权，上述债权本金折合人民币5001.95万元，利息16306.27万元，本息合计21308.22万元；2.甲方有意委托乙方购买标的债权，乙方同意接受甲方委托。……双方同意，乙方接受甲方的委托，以乙方自己的名义，按照甲方同意的价格，向长城公司购买标的债权，……乙方受甲方委托，与长城公司签订购买标的债权的债权转让合同生效之日起，甲方即成为标的债权的实际权利人，……乙方履行完毕本协议所有相关义务后，甲方向乙方一次性支付劳务费用人民币20万元整。……2013年5月27日，《天津市人民政府关于组建天津津融投资服务集团有限公司的批复》载明：……同意组建天津津融投资服务集团有限公司，注册资本28.88亿元，列为市国资委直接监管企业，……2013年5月30日，《市国资委关于组建天津津融投资服务集团有限公司的通知》载明：……采取新设合并方式，由津投集团和国投集团合并组建天津津融投资服务集团有限公司，……市国资委代表市人民政府对津融集团依法履行出资人职责并实施直接监管。……庭审中，第三人依上述文件表示其系涉诉房屋现实际的抵押权人，光大银行表示，房管部门登记的抵押权人仍为光大银行。一审法院认为，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定及二中院5号判决可认定，原告已交付了全部款项并实际占有涉诉房屋，作为涉诉房屋的实际买受人，其对涉诉房屋享有的权利优先于光大银行对涉诉房屋享有的抵押权。现二中院作出的5号判决已依法撤销了光大银行对涉诉房屋的优先受偿权，光大银行设立在涉诉房屋上的抵押登记如不予撤销，则原告无法进行产权登记，该阻碍因素明显有悖于“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，故原告诉请撤销光大银行在涉诉房屋上的抵押登记，符合相关法律规定，予以支持。虽在房管部门的抵押登记中未变更实际抵押权人，但依据相关证据可知第三人为实际抵押权人，因此第三人有配合撤销涉诉房屋抵押权的义务。光大银行主张本案非民事案件的审理范围，无法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：本判决生效后三十日内，撤销被告中国光大银行股份有限公司天津开发区支行在天津市南开区房屋上的抵押登记，被告中国光大银行股份有限公司天津开发区支行、第三人天津津融投资服务集团有限公司予以协助。案件受理费80元，减半收取40元，由被告中国光大银行股份有限公司天津开发区支行负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。刘志华已交付了全部购房款项且实际占有涉诉房屋，作为涉诉房屋的实际买受人，其对涉诉房屋享有的权利优先于光大银行对涉诉房屋享有的抵押权，故刘志华关于撤销光大银行在涉诉房屋上的抵押登记的诉讼请求，符合相关法律规定，应予支持。津融投资公司作为实际抵押权人，有配合撤销涉诉房屋抵押权的义务。综上所述，光大银行、津融投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费共计80元，由上诉人中国光大银行股份有限公司天津开发区支行、天津津融投资服务集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘宝莉代理审判员  张玉洁代理审判员  尹 来二〇一九年三月二十日书 记 员  宋丽娜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……