山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1082民初475号 原告：姜洪珍，女，1952年12月6日出生汉族，居民，住山东省荣成市。 原告：黄锡昌，男，1946年12月10日出生汉族，居民，住山东省荣成市。 以上二原告共同委托诉讼代理人:曲卫东，山东秦帅律师事务所律师。 被告：刘吉荣，女，1932年11月2日出生汉族，居民，住山东省荣成市。 委托诉讼代理人：黄宗麟，男，1964年1月23日出生汉族，居民，住山东省荣成市，系被告刘吉荣长子。 委托诉讼代理人：黄宗顺，男，1968年7月7日出生汉族，居民，住山东省荣成市，系被告刘吉荣三子。 原告姜洪珍、黄锡昌与被告刘吉荣确认合同有效纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜洪珍、黄锡昌共同委托诉讼代理人曲卫东，被告刘吉荣委托诉讼代理人黄宗麟、黄宗顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜洪珍、黄锡昌向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告之间房屋买卖合同合法有效，并确认位于荣成市间（土地证号为荣集建91字第143700**）归原告所有；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。被告拥有位于荣成市（土土地证号为荣集建91字第143700**，登记在被告丈夫黄夕宝名下，房屋面积150.3平方米。1996年原告与被告协商一致，被告将其所有的上述房屋以600元的价格出卖给原告，原告当场将购房款支付被告，同时被告将涉案房屋交付原告，并由原告一直占有使用至今。现因被告对房屋所有权产生争议，为维护原告合法权益，故诉至人民法院。 被告刘吉荣辩称，原、被告双方之间系房屋借用关系，并非房屋买卖。被告夫妇于1998年前后购买了本村黄永宗的民房，该房屋由于居住条件优于原老宅，且黄夕宝患有脑血栓疾病又时常发作，所以父母搬迁到新买的房屋居住生活。由于原告居住的房屋与被告的老房系前后邻居，故原告请求借用该房屋用于存放废旧物品。考虑到农村房屋长期无人管理使用容易发生坍塌损坏，所以交由原告管理使用至今。原告当时出于村邻考量付给数百元的房屋使用费，但双方没有形成书面协议，没有约定使用年限。2004年，黄夕宝病故。2009年，被告入住设在本村的寻山养老院。涉案房屋的集体土地使用证在原告手中不能证明双方房屋已经买卖。该权属证书系1991年发放，或者是因为被告搬家的时候落在原房屋被原告取得，或者是该证件存放在村委会被原告取得，并非原、被告双方直接交付。因此，原告持有被告的集体土地使用证不能证明原、被告双方就涉案房屋进行了买卖。被告所在的村庄数年前要进行棚户区改造，被告曾明确要求原告交还房屋。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的集体土地使用证，能够证明涉案房屋登记在被告丈夫黄夕宝名下，至于涉案房屋是否系买卖关系，本院结合其他证据综合认定。2.原告提供的视频资料系原告姜洪珍在被告刘吉荣的住所与被告刘吉荣本人进行交谈时由原告的亲人摄录。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定，录音证据的取得必须合法，即不得侵害他人合法权益，不得违反法律禁止性规定或严重违背公序良俗，该视频的形成过程及视频中反映的内容，能够排除侵害被告隐私权等合法权益的情形，亦不存在严重违背公序良俗的情形，能够确认该证据来源合法；结合该视频内容判断，录音内容清晰可辨，被告刘吉荣本人表达意思清晰，精神状态良好，能够排除被告是在受到威胁、恐吓、欺骗等情况下表述事实，亦能够排除被告刘吉荣是在自己精神不正常或者视力不清楚的情况下表述事实，能够确认该证据的真实性；该证据反映的事实与本案存在关联性，对查明本案事实具有关键作用。综上，本院对该证据予以采信。3.关于本案集体土地使用权证由原告占有保管的原因，被告称或者是在搬家时遗落而由原告取得或者是该证书交由村委会存放期间由原告取得，均未提供相关证据证明，结合原告提供的视频资料和集体土地建设用地使用证载明的土地使用者上方标注有“转夕昌”字样及原告持有该证书的时间，能够确认系被告刘吉荣因房屋买卖将涉案权属证书交付原告的事实。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘吉荣与案外人黄夕宝系夫妻关系，二人均为荣成市寻山镇金家村村民，二人在荣成市寻山镇金家村有一处集体土地建设用地，地上建有民房五间。1991年9月1日，荣成市土地管理局向案外人黄夕宝颁发了荣集建（91）字第14370010号集体土地建设用地使用证，证书记载该宗集体土地建设用地登记使用者为黄夕宝，地号为14370010，用地面积150.3平方米，用途为住宅，使用期限为长期。 原告姜洪珍、黄锡昌系荣成市寻山镇金家村村民，同时亦是被告刘吉荣的邻居。1996年，原告姜洪珍与被告刘吉荣达成口头房屋买卖协议，原告姜洪珍以600元的价格购买被告刘吉荣夫妇的涉案五间民房，被告刘吉荣亦同意接受，原告姜洪珍将600元购房款当场交付被告刘吉荣，被告刘吉荣将涉案民房的集体土地建设用地使用权证交付原告姜洪珍，同时将涉案五间房屋交付原告占有使用至今，双方未形成书面的房屋买卖协议。2004年，被告刘吉荣丈夫黄夕宝去世。期间，因涉案民房归属产生争议，原告刘吉荣及其亲人于2018年10月16日一起到被告刘吉荣在荣成市寻山养老院的住所协商涉案民房归属事宜，被告刘吉荣本人对涉案民房买卖及收到600元房价款并将涉案民房交付原告使用的事实均予以承认，并同时表示对涉案民房的相关争议不再参与，要求原告向被告刘吉荣的儿子协商解决。涉案民房所占用的集体土地建设用地登记使用权人尚未变更。 本院认为，合同系平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。结合本案证据，能够证明原告姜洪珍与被告刘吉荣之间存在口头的农村房屋买卖合同关系，本院予以确认。关于双方农村房屋买卖合同效力问题，本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案民房买卖系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背社会公序良俗，合同成立并生效，双方均因按约定全面履行各自义务。故原告请求确认涉案农村房屋买卖合同有效，本院予以支持。被告所称原、被告之间系房屋借用关系及合同形式不符合法律规定等抗辩意见，本院不予采纳。 关于原告要求确认涉案民房归原告所有的请求，本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，原告姜洪珍已经按约定向被告刘吉荣支付了相应的购房款，被告刘吉荣亦按约定将涉案民房交付原告占有使用至今，同时亦应协助原告办理不动产变更登记手续，即协助原告办理涉案集体土地建设用地使用权及地上房屋所有权的变更登记手续。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。原告应当依据其与被告之间农村房屋买卖的事实基础，由被告协助原告到不动产登记部门办理变更登记，以确定涉案房屋所有权，即涉案民房所有权及相应集体土地建设用地使用权的确认需要当事人向不动产登记部门申请解决，并非民事案件受理范围，本案不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条第（三）项规定，判决如下： 一、原告姜洪珍与被告刘吉荣之间关于位于荣成市寻山镇金家庄村土地土地证号为荣集建（91）字第14370010号集体土地建设用地上的5屋的口头房屋买卖合同有效。 二、驳回原告姜洪珍、黄锡昌其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告刘吉荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 高 升 二〇一九年三月十四日 书记员 吕俊杰