湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初1785号原告：龚元，男，汉族，1987年5月12日出生，住湖南省澧县。原告：夏欢，女，汉族，1988年12月6日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：杨意丰，湖南工总律师事务所律师。被告：湖南利海房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区联丰路**利海世纪绿洲花园会所**。法定代表人：余悦瀚。委托诉讼代理人：李陈一璠，女，汉族，1993年1月8日出生，住湖南省益阳市赫山区，公司员工。原告龚元、夏欢诉被告湖南利海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨意丰，被告湖南利海房地产开发有限公司委托代理人李陈一璠均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告龚元、夏欢向本院提出以下诉讼请求：一、请求法院判令被告继续履行与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的交付经竣工验收合格房屋的义务；二、请求法院判令被告向原告支付逾期交付经规划验收合格房屋的违约金9712.44元；三、请求法院判令被告继续履行与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的将房屋权属登记需由被告提交的资料报产权登记机关备案的义务；四、请求法院判令被告向原告支付逾期履行办理房屋权属证书义务的违约金4856.22元；五、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告向本院申请撤回第一项诉讼请求，本院依法予以准许。事实与理由：原、被告双方签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于利海·世纪绿洲花园项目中的三期高层1幢22层2203号房产，购房总金额为人民币485622元;被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经消防验收合格、综合验收合格以及竣工验收合格且符合合同约定的商品房交付原告使用。因被告逾期交房，而原告要求继续履行合同的，被告应自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金上限为合同总房价款的2%。另外，被告还应在商品房交付使用之日起720日内，将办理权属证书需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，因被告原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，而原告不退房的，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房价款的1%。合同签订后，原告已按合同约定履行了付款义务，经原告多次催告之后，被告仍未依照合同约定对房屋进行验收，也未履行办理房屋权属证书等义务，已经严重违反合同约定。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告湖南利海房地产开发有限公司辩称，关于逾期交房违约金，已超过诉讼时效，同时应该先按合同约定的标准计算，并最高不超过合同总价款的2%。关于逾期办证，原告不认可被告交付了符合合同约定的房屋，故被告办证的条件尚未成就，即使按合同约定的起算逾期办证，也应该以交付房屋为准。经审理查明：原告与被告湖南利海房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告利海·米兰春天项目中三期高层1幢22层2203号，购房金额为485622元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条规定，被告应于2014年12月31日前依照规定将经竣工验收合格、符合合同约定的商品房交付原告使用。同时该合同第十条规定，逾期交付房屋超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。且该合同附件四《合同补充协议》第三条规定，出卖人逾期交房违约金上限为合同总房价款的2%。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第十七条规定，被告应于商品房交付后720日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告原因不能在规定期限内取得产权证书的，被告每逾期一日应按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的1%。被告至今未履行为原告到产权登记机关办理备案的义务。另查明，2016年1月19日，被告向原告邮寄了收楼通知书。2018年2月2日，涉案商品房经过消防验收合格。2018年4月19日，涉案商品房经竣工验收合格。2016年4月23日的【利海?米兰春天】物业费收费单上显示，被告同意以18891元违约金抵扣原告101.64个月的物业费用。以上事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、专项维修资金票据、契税票据、消防验收意见书、竣工验收备案表、【利海?米兰春天】物业费收费单，及当事人陈述等材料予以证明，并经质证，本院予以认定。本院认为，一、关于逾期交房违约金。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，被告应在2014年12月31日之前将竣工验收的房屋交付给原告，但案涉所涉房屋于2018年4月19日才竣工验收合格，被告没有在合同约定的时间内交付符合合同约定的商品房给原告，属于逾期交房，被告应该承担逾期交房违约责任。原告要求按照合同约定以已付房款日万分之一标准计算违约金。被告辩称原告主张逾期交房违约金部分已过诉讼时效，且双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》的第三条已经明确约定逾期交房违约金的上限为总房价款的2%。本院认为，双方在合同中对逾期交房违约金约定是以一定标准按日累计计算，因此原告获得的每日违约金均系独立债权，每日独立的违约金分别适用时效，逐日分别届满，故诉讼时效以原告向本院起诉之日即2019年1月24日开始中断。故原告主张逾期交房违约金的期间应该从2016年1月24日至2018年04月19日止，在这之前的违约金因超过诉讼时效，本院不予支持。关于逾期交房违约金上限，根据原、被告双方签订的附件四《合同补充协议》第三条规定，被告逾期交房违约金为合同总房价款的2%。原告认为该约定显失公平属于无效，本院认为补充协议系双方真实意思的表示，原告并未能举证证明该协议存在法定无效的情形，本院对原告的主张不予认可，对原告诉讼请求中逾期交房违约金超过总房价款2%的部分不予支持。综上，被告应该向原告支付逾期交房违约金9712.44元（485622元×2%=9712.44）。因被告已向原告支付了18891元违约金并用于抵扣物业费用，被告在判决所欠逾期交房违约金范围内已经支付完毕，故被告不再向原告支付违约金。二、关于要求被告继续履行将资料报产权登记机关备案的请求。现原告已经全部缴纳了购房款并已经办理了收房手续，被告也应该按照合同约定为原告办理所购房屋权属证书的相关手续，因被告至今尚未履行该义务，故本院对原告要求被告继续履行与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的将办理房屋权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案的义务的诉讼请求予以支持。三、关于逾期办证违约金。按照双方合同约定，被告应该按时（2014年12月31日前）交房给原告并在交房后720天内（即2016年12月20日前）将办理房屋权属登记需要提交的相关资料提交产权登记机关备案，现因被告自身原因导致逾期交房，且被告至今也未履行将相关资料提交产权登记机关备案的义务，应当承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十七条规定，因被告原因不能在规定期限内取得产权证书的，被告每逾期一日，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的1%，故本院对原告诉讼请求中逾期办证违约金超过其所购房屋总房款的1%的部分不予支持，被告应支付原告逾期办证违约金4856.22元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告湖南利海房地产开发有限公司继续履行将办理原告龚元、夏欢所购“利海.米兰春天”三期高层1幢22层2203号房屋权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案的义务；二、被告湖南利海房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内支付原告龚元、夏欢逾期办证违约金4856.22元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费164元，因适用简易程序减半收取82元，由被告湖南利海房地产开发有限公司承担。此款已由原告垫付，被告在履行上述给付义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  曹祥二〇一九年三月十七日法官助理孙颖书记员沈丽附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。