北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终2256号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京福缘花园商务酒店有限公司，住所地北京市海淀区福缘门****平房。法定代表人：王文海，总经理。委托诉讼代理人：周博瀚，男，北京福缘花园商务酒店有限公司员工。委托诉讼代理人：李炳杰，北京市逢时律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京达园宾馆，住，住所地北京市海淀区福缘门**/div>法定代表人：穆文刚，总经理。委托诉讼代理人：李树彬，北京市鼎业律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓晴，北京市鼎业律师事务所律师。上诉人北京福缘花园商务酒店有限公司（以下简称福缘花园公司）因与被上诉人北京达园宾馆房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初26798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人福缘花园公司之委托诉讼代理人周博瀚、李炳杰，被上诉人北京达园宾馆之委托诉讼代理人郑晓晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福缘花园公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，我公司认可欠付租金140万元，水电费、燃气费我公司不认可。我公司的反诉请求仍然坚持。折抵后对方应当支付我方90万元的损失或将本案发回重审。事实和理由：1、一审法院依据北京达园宾馆自制欠交租金清单及电表数据照片就认定我公司欠付费用，认定事实不清；2、一审法院认定合同中约定房屋租金押一付六，而我公司在实际支付中曾出现过每月支付的情况，现法院认定我公司没有足额支付房租，由此不予认可我公司享有优先承租权，属于认定事实不清；3、北京达园宾馆从未主张我公司在2016年11月之前欠付租金；4、双方合同第11条约定的优先承租权没有限定条件，北京达园宾馆没有给我公司优先承租权，而是直接将涉案房屋出租给第三人；5、北京达园宾馆在没有通知法院的情况下，强行将鉴定的标的物拆除，使得鉴定不能。北京达园宾馆辩称，我公司同意一审判决，不同意福缘花园公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。北京达园宾馆向一审法院起诉请求：1、判令福缘花园公司向我公司支付拖欠的租金1603225.8元，并按每日万分之五的标准承担自2016年7月18日起至实际支付之日止的滞纳金；2、判令福缘花园公司向我公司支付拖欠的燃气费及水电费666099.28元，并按每日万分之五的标准承担自2016年1月18日起至实际支付之日止的利息；3、本案诉讼费由福缘花园公司负担。福缘花园公司向一审法院反诉请求：1、请求法院判令北京达园宾馆赔偿我公司的装修损失230万元；2、本案反诉费用由北京达园宾馆负担。一审法院认定事实：北京达园宾馆与福缘花园公司对于福缘花园公司租赁北京达园宾馆房屋的事宜达成一致，并在福缘花园公司成立后双方补签了一份日期为2007年3月18日的《达园宾馆房屋租赁合同》。该份合同约定：北京达园宾馆（出租方，甲方）与福缘花园公司（承租方，乙方）签订《达园宾馆房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在宾馆院内的福缘楼（共计6289.07平方米）出租给乙方用于接待、会议和业务培训，租赁期限10年，自2007年3月18日起，至2017年3月18日收回。双方约定年租金420万元，按照押一付六的方式，即第一次缴纳一个月的租金作为押金，再交纳六个月的租金。第一次支付的时间为2007年7月18日起五个工作日内结清押金和六个月租金，此后乙方在每半年的最后五个工作日内，向甲方支付下半年的租金。同时，双方约定自2007年3月18日至7月18日为乙方装修期，甲方免收乙方租金。租赁期内发生的水、电、燃气等费用由乙方承担，按规定收费标准和实际发生数计算。上述合同第十一条约定：在租赁期内，任何一方如需提前解除合同，需提前3个月书面通知对方，并征得对方同意及就提前解除合同的损失补偿问题达成协议后办理。租赁期满后，如果甲方继续出租租赁物，乙方有优先租赁权。如果乙方要求继续租赁，须于本合同期满前3个月提前通知甲方。在合同对于违约责任的约定中包括：乙方未能按期足额支付租金，每逾期一天按所欠金额的万分之五支付滞纳金，逾期满十五天，甲方有权单方终止租赁合同，收回租赁物。双方签订上述租赁合同后，福缘花园公司使用了租赁房屋。2016年6月20日，北京达园宾馆向福缘花园公司发出《退租通知》，福缘花园公司认为其享有优先承租权，向北京达园宾馆回函认为北京达园宾馆已构成违约。双方经沟通协调无果，北京达园宾馆主张2017年3月18日租赁期满后，福缘花园公司退出了租赁房屋。福缘花园公司称其于租赁期满前就已腾退房屋，但未提供证据。本案审理中，北京达园宾馆就福缘花园公司拖欠的租金数额，向法院提交了福缘花园公司自2007年7月18日至2017年3月18日支付租金的清单，根据该清单，福缘花园公司没有足额支付2008年、2009年的租金。后于2010年补齐后，自2015年起，福缘花园公司又拖欠租金。北京达园宾馆按照福缘花园公司拖欠租金的数额折算为福缘花园公司自2016年11月1日起拖欠租金至2017年3月18日。福缘花园公司认为其拖欠的租金自2016年11月18日至2017年3月18日，但只提供了部分其缴纳租金后北京达园宾馆为其开具的发票。且根据其提交的发票，其在交纳租金时并没有履行六个月的租金一并支付的约定，经常是一次支付一个月的租金35万元。对于燃气费，北京达园宾馆提交了其支付燃气费的相关票据，并根据明细主张其中有3201.08元系替福缘花园公司垫付。福缘花园公司对此不予认可，但未提交相反证据。对于水费和电费，北京达园宾馆提交了收缴水费通知单及收缴电费通知单，证明福缘花园公司拖欠水费146255.2元、拖欠电费516643元。福缘花园公司对通知单的真实性不予认可，称也没有收到上述通知单。对于福缘花园公司主张的装修损失，在本案审理中，福缘花园公司向法院提出评估鉴定申请，申请对其租赁的房屋装修残值进行鉴定。法院委托北京筑标建设工程咨询有限公司进行鉴定。在鉴定过程中，因福缘花园公司对鉴定费的收取标准提出异议，经鉴定单位多次催促福缘花园公司缴费，福缘花园公司一直未予缴纳，故鉴定单位将鉴定退件。鉴定退回后，因北京达园宾馆已将福缘花园公司承租的房屋另行出租，原租赁期间福缘花园公司所进行的装修已被拆除，无法继续进行鉴定。福缘花园公司基于无法鉴定，对其装修损失酌情主张230万元，并提交了总计金额为5818559.49元的装修费用的发票、收据等。一审法院认为，北京达园宾馆与福缘花园公司所签订的《达园宾馆房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同自双方签字盖章时成立并生效，双方均应按照合同约定履行。现双方所签订的合同已经履行完毕，北京达园宾馆主张福缘花园公司拖欠租金及其他费用，而福缘花园公司主张系北京达园宾馆违约在先，并反诉要求北京达园宾馆赔偿其装修损失。本案争议焦点为北京达园宾馆主张的福缘花园公司拖欠的租金及相关费用的数额能否认定以及福缘花园公司主张的装修损失能否获得支持。而解决上述争议焦点首先要判断在合同履行中双方有无违反合同约定的行为。北京达园宾馆主张福缘花园公司拖欠租金及相关费用，福缘花园公司对拖欠租金的事实并未否认，而辩称因北京达园宾馆违反合同约定，不再续租给福缘花园公司在先，福缘花园公司之后才拖欠的房屋租金。结合法院查明之事实，福缘花园公司拖欠租金属实，而北京达园宾馆为计算方便，才将福缘花园公司拖欠的租金按照数额折算为自2016年11月1日之后。根据北京达园宾馆提供的租金支付清单，福缘花园公司在合同履行中拖欠租金的情况并非自2016年11月之后。同时，根据福缘花园公司提供的其交纳租金后北京达园宾馆开具的发票，福缘花园公司多次支付租金时并未按照双方约定的每次支付半年的租金，而是只支付一个月的租金。由此可见，福缘花园公司在合同履行过程中，没有按照合同约定及时、足额支付房屋租金，违反了租赁合同中承租方的主要义务。双方在租赁合同中约定了合同到期后如果北京达园宾馆继续出租租赁物，福缘花园公司有优先承租权。但上述合同条款并不意味着北京达园宾馆在合同到期后应无条件地将房屋继续出租给福缘花园公司。如上所述，福缘花园公司在合同履行过程中，未及时、足额支付房屋租金，违反了合同中的约定，已经构成了违约。虽北京达园宾馆未就福缘花园公司的违约行为提出解除合同，但基于福缘花园公司的违约行为，北京达园宾馆在合同到期后不再将房屋继续出租给福缘花园公司并无不当。福缘花园公司反诉主张北京达园宾馆赔偿其装修损失，因其违约导致的北京达园宾馆不再继续与其签订租赁合同的不利后果应由其自行负担。故法院对福缘花园公司的反诉请求，不予支持。对于北京达园宾馆主张的福缘花园公司拖欠的租金及相关费用的数额能否认定的问题，北京达园宾馆已经提供了相关清单和缴费通知书，福缘花园公司对此不予认可，应由福缘花园公司提供北京达园宾馆开具的发票逐一核实其所缴纳的房屋租金。同时，福缘花园公司应提供其已经交纳了相关费用的票据以反驳北京达园宾馆的上述主张。但福缘花园公司在本案审理中并未提供其支付租金的全部发票，亦未提供其交纳水、电、燃气等费用的票据作为证据。根据举证责任分配规则，应由负有履行义务的一方即福缘花园公司承担不利后果。故法院对于北京达园宾馆主张的房屋租金数额及相关费用的数额予以认定。对于北京达园宾馆主张的迟延支付租金的滞纳金，因各笔租金拖欠的起算日期不同，北京达园宾馆自行按照最晚的起算时间计算，法院不持异议。但因北京达园宾馆在福缘花园公司在合同履行中迟延支付租金时并未及时主张权利，故法院对于滞纳金的起算时间从双方合同到期日起算。福缘花园公司称在合同到期前就已腾退房屋，没有证据佐证。北京达园宾馆按照拖欠房屋租金的滞纳金标准计算福缘花园公司迟延交纳其他费用的利息，没有合同依据，法院对北京达园宾馆的该部分诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、北京福缘花园商务酒店有限公司于本判决生效后七日内向北京达园宾馆支付房屋租金一百六十万三千二百二十五元八角，并按每日万分之五的标准支付上述款项的滞纳金，自二Ｏ一七年三月十九日起，至判决给付之日止。二、北京福缘花园商务酒店有限公司于本判决生效后七日内向北京达园宾馆支付水费十四万六千二百五十五元二角、电费五十一万六千六百四十三元、燃气费三千二百零一元零八分。三、驳回北京达园宾馆其他诉讼请求。四、驳回北京福缘花园商务酒店有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现双方所签订的合同已经履行完毕，福缘花园公司也于合同届满后返还租赁物，但福缘花园公司并未足额支付租赁期间的租金及相关费用，故福缘花园公司应当交纳支付相应费用及滞纳金。福缘花园公司虽上诉主张仅欠付租金140万元且不拖欠水电、燃气费，但针对北京达园宾馆的主张，未能提供己方交纳租金和相关费用的证据，故本院对其主张不予采信。关于福缘花园公司主张的优先承租权问题，虽双方合同中有优先承租权的约定，但并不意味着北京达园宾馆在合同到期后应无条件地将房屋继续出租给福缘花园公司，福缘花园公司的主张缺乏法律依据。此外福缘花园公司主张北京达园宾馆赔偿其装修损失亦缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，福缘花园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25077元，由北京福缘花园商务酒店有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘秋燕审判员 朱文君二〇一九年三月二十二日法官助理田心书记员 侯顺淼