文书内容广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初98号原告：惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头洗马湖路**华悦雅苑****。法定代表人：郭婉悦，该公司总经理。委托诉讼代理人：骆少文，广东铸铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉亮，广东铸铭律师事务所实习律师。被告：栾某，男，1993年出生，朝鲜族，户籍地：吉林省敦化市。第三人：交通银行股份有限公司惠州分行，经营场所：惠州市江北云山西路**交银大厦首层**。负责人：周土胜，该分行行长。委托诉讼代理人：邓某，男，该分行工作人员。原告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司与被告栾某、第三人交通银行股份有限公司惠州分行追偿权纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司的诉讼代理人骆少文、黄嘉亮到庭，被告栾某、第三人交通银行股份有限公司惠州分行的诉讼代理人邓某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告签订的商品房买卖合同（预售）{合同编号：大亚湾（20××）100××××}；2．被告向原告偿还原告在商品房买卖合同解除前为被告代为偿还的银行贷款本息共计37162.96元；3．被告向原告支付原告代为偿还的银行贷款的利息10782元（计算依据：按照《补充协议》第三条的约定以日千分之一的利率计算，利息暂计至2018年12月31日，共计10782元）；4．被告向原告支付逾期付款的违约金8万元（计算依据：按照商品房总价款的20%计算）；5．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月27日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》（预售）【合同编号：大亚湾（20××）100××××】及《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于惠州大亚湾澳头洗马湖5号的××雅苑××栋××号房，房屋总价款40万元。同年8月15日，被告及第三人交通银行股份有限公司惠州分行、原告签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定由交通银行惠州支行一次性向被告提供24万元的贷款，被告每月向该银行还款1000元，原告以保证人的身份对该债务进行担保。2017年2月开始，被告无故停止向交通银行惠州支行支付还款，致使原告承担保证责任代为偿还其相关欠款。截止2018年10月31日，原告替被告向交通银行惠州支行代偿所欠贷款本息共计33329.92元。期间，原告多次通过电话、邮寄《律师函》、《通知书》的方式敦促对方按合同约定向银行履行还款义务，被告仍拒不履行还款义务，亦无任何回复。根据原被告双方协商一致签订的《补充协议》第二条第三款的约定，买受人应按照贷款合同的约定按时支付贷款本息，若买受人未按时还款致使银行要求出卖人代为偿还的，买受人应在代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项，否则，每逾期一日，买受人应按代偿款千分之一的标准向出卖人支付违约金；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付购房总价20%作为违约金，并承担因解除合同发生的各项税费。以及根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被告未按期偿还贷款本息的行为明显构成违约，且被告的违约行为已致使原告无法实现双方签订的商品房买卖合同约定下取得购房款的合同目的，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告支付违约金的诉请具有事实及法律依据。综上所述，被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告栾某辩称，一、原告不能依据合同约定解除双方的《商品房买卖合同》。（一）案涉《补充协议》对被告与原告签订的《商品房买卖合同》不发生效力。（二）被告在房屋买卖关系中的义务就是按约定支付购房款，被告已经按《商品房买卖合同》约定完成了向原告支付购房款40万元的全部义务。（三）原告在诉状中将《补充协议》第二条第三款的约定作为解除双方《商品房买卖合同》的依据是错误的，不仅仅是因《补充协议》的效力问题，也是因其将双方的房屋买卖合同关系与其（担保人）代偿贷款后，对被告（债务人）产生的是追偿之债关系混为一谈。二、原告不能根据《合同法》94条法定解除双方的《商品房买卖合同》。三、原告处存有被告款项及被告应支付的违约金数额足以支付贷款，不存在被告欠付原告代偿款项的事实。贷款是2016年6月批下来的，原告出具的《律师函》中记载案涉《个人房产抵押贷款合同》是三方当事人于2016年8月15日签订的，晚于贷款发放日期。所以，没有证据证明原告在签订贷款合同时是担保人，被告对其是担保人根本不知情。被告在交首期款的当天（2015年11月26日）一并向原告交付契税、维修基金费用和政府代办费共计15396元。因房屋一直未交付，原告到现在也一直没有向有关部门缴纳，此款一直在原告手里，被告在知悉原告代偿贷款时，原告因未按约定交房产生的违约金已达12000多元。两笔款项足够支付代偿款金额。四、原告要求被告偿还其代偿款项的诉求与本案不是同一法律关系，应另案主张。本案是房屋买卖合同纠纷，二者属于不同的法律关系，应另诉。五、原告要求被告向其支付利息10782元及要求被告向其支付逾期付款的违约金8万元无法定及约定的依据，违约金约定过高。六、原告未按合同约定日期2017年6月30日前交房，按合同第十二条约定，现被告要求原告继续履行合同，向原告交房，且向被告支付自2017年6月3日起至2019年3月13日按日计算全部房价款万分之一的违约金24840元。开发商还说每平加2000元，交房的时候带精装修，钱也加了，一并都按总房款一起收了都在总房款里面。开发商信誉恶劣已经不值得信任了，所以被告要求开发商归还装修款，等交房以后被告自行装修。被告一并请求原告归还被告契税、维修基金费用和政府代办费，共计15396无，被告自己去交。第三人交通银行股份有限公司惠州分行陈述称，一、原告将交通银行股份有限公司惠州分行列为第三人，属程序不合法，根据合同相对性的原则，第三人并非合同主体，而且本案事实清楚，不存在需要第三人参与查明案件事实等事由。二、第三人扣划原告瑞鑫公司保证金账户款项有事实和法律依据，2016年6月8日，原告瑞鑫公司、栾某、第三人签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定借款人未能依约还本付息，第三人有权扣划保证人保证金。三、第三人对栾某名下涉案房产享有抵押优先受偿权，栾某以其名下位于惠州市××头××房产提供抵押担保，并办理了预告抵押登记，领取了编号为粤房地预登惠州字第××号权利证书。截止2019年2月21日，栾某仍拖欠第三人贷款本金210000元、利息1809.7元、复利12.14元。上述抵押合法有效，第三人对涉案抵押房产在处置时享有优先受偿权。四、原告瑞鑫公司要求解除买卖合同没有事实和法律依据，买卖合同是瑞鑫公司、第三人、栾某签订个人房产抵押贷款合同的依据，一旦买卖合同被解除，个人房产抵押贷款合同将处于不得不解除的尴尬处境，不利于解决问题。五、第三人在本案中并无任何过错，不承担本案的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月23日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：被告购买原告开发的惠州大亚湾澳头洗马湖路5号××雅苑××栋××号房，该房建筑面积××平方米，总房款为400000元；被告应当于2016年6月23日前付清总房款的40%计160000元，余款240000元向银行办理按揭贷款予以支付；被告如逾期付款，按照附件十一的约定执行；原告应当在2017年6月30日前交付房屋；附件十一约定：被告应按照贷款合同的约定按时支付贷款本息，若被告未按时还款致使银行要求出卖人承担保证责任的，原告有权按以下方式处理：原告代为偿还的，被告应在原告代偿之日起7日内偿还原告代偿款项，否则，每逾期一日，被告应按代偿款千分之一的标准向原告支付违约金；逾期超过30日的，或因被告未能按期还款导致贷款银行解除借款合同并要求原告承担连带保证责任的，出卖人有权解除合同，被告应向原告支付购房总价20%作为违约金，并承担因解除合同发生的各项税费。合同解除后，原告有权在被告已付房款中扣除代付款、违约金及相关税费，将剩余房款（不计利息）退回被告，如被告已付房款不足以支付上述款项的，则被告还应予以补足；等等。2015年11月13日，被告向原告支付购房定金30000元，2015年11月26日，被告向原告支付首期款130000元、维修基金2629元、政府代办费767元、契税12000元。2016年6月8日，被告作为借款人与第三人作为贷款人、原告作为保证人签订一份《个人房产抵押贷款合同》，约定被告向第三人贷款24万元用于支付涉案房产购房余款，保证人为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。该24万元发放后，因被告逾期偿还贷款，2017年2月28日至2018年12月28日，原告被第三人扣划37162.96元（每次扣款金额及日期详见利息计算表）。2018年5月3日，原告向被告发出《律师函》，要求被告偿还贷款本息。因被告未予偿还，2018年7月13日，原告向被告发出《解除商品房预售合同告知函》。原告向本院起诉，提出如上诉请。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告、被告、第三人签订《个人房产抵押贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。原、被告双方应当按照合同的约定履行相应的义务。关于是否解除《商品房买卖合同》的问题。首先，被告的合同义务是按约定支付购房款，被告采取按揭贷款的方式向原告支付了全部购房款，其支付购房款的合同义务已全部履行；其次，原告提供的合同附件补充协议将断供导致原告承担保证责任作为原告可以解除合同的事由，实际扩大了原告的权利，限制了被告的权利，依法应认定为无效条款；最后，被告与原告之间的《商品房买卖合同》与被告与银行、原告之间的《个人购房按揭贷款合同》是两个不同的法律关系，因被告断供导致原告承担保证责任后，原告依法应享有的是对被告的追偿权，可要求被告返还代偿的房款本息及赔偿原告由此产生的损失，本案系追偿权纠纷案件，故原告以被告断供为由要求解除《商品房买卖合同》及要求被告支付逾期付款违约金，本院不予支持。关于返还代偿的房款本息的问题。提供保证的担保人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，因被告断供导致原告承担了保证责任，原告于2017年2月28日至2018年12月28日被第三人扣划37162.96元，该款原告有权向被告追偿，原告要求被告偿还37162.96元，有事实及法律依据，本院予以支持。占用资金应支付占用期间利息，利息应以每次扣款金额为基数，自扣款之日起按年利率6%计算至付清之日止，截止庭审之日，应付利息总额为2261.32元，之后的利息以37162.96元为基数，自庭审之次日起按年利率6%计算至付清之日止，原告诉求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，判决如下：一、被告栾某自本判决发生法律效力之日起10日内向原告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司偿还2017年2月28日至2018年12月28日代付的贷款本息37162.96元及利息（截止2019年3月13日的利息为2261.32元，2019年3月14日以后的利息以37162.96元为计算基数，自2019年3月14日起按年利率6%计算至付清之日止）；二、驳回原告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由原告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司负担3290元，由被告栾某负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  周勇二〇一九年三月十五日书记员  陈婷利息计算表            扣款日期              扣款金额              庭审日期              日期差              利息                  2017-2-28              2007.88              2019-3-13              743              245.2364                  2017-3-28              2004.34              2019-3-13              715              235.5786                  2017-7-31              1988.07              2019-3-13              590              192.8156                  2017-8-30              1983.74              2019-3-13              560              182.6128                  2017-9-28              1978.6              2019-3-13              531              172.7074                  2017-10-27              1973.87              2019-3-13              502              162.8848                  2017-11-29              1970.39              2019-3-13              469              151.909                  2018-1-30              1950.77              2019-3-13              407              130.5145                  2018-2-27              1956.64              2019-3-13              379              121.9014                  2018-3-28              1952.74              2019-3-13              350              112.3494                  2018-4-27              1948.02              2019-3-13              320              102.4712                  2018-5-29              1944.54              2019-3-13              288              92.05932                  2018-6-27              1939.41              2019-3-13              259              82.57104                  2018-7-30              1936.32              2019-3-13              226              71.93561                  2018-9-29              3871.6              2019-3-13              165              105.0105                  2018-10-29              1922.99              2019-3-13              135              42.67457                  2018-11-30              1919.08              2019-3-13              103              32.49292                  2018-12-28              1913.96              2019-3-13              75              23.59677                  总额              37162.96                            总额              2261.322