成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初9828号 原告：章三明，男，1971年9月6日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：邓熙妍，四川拓越律师事务所律师。 被告：肖庆春，男，1973年7月18日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：黄海坤，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梅怡悦，四川恒和信律师事务所律师。 原告章三明与被告肖庆春房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。原告章三明及其委托诉讼代理人邓熙妍、被告肖庆春的委托诉讼代理人黄海坤、梅怡悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 章三明向本院提出诉讼请求：1.肖庆春限期与章三明办理房屋产权过户交易，中国银行武侯支行予以协助；2.确认章三明于2017年5月3日支付的9万元自动转为购房款；3.判令肖庆春按合同支付违约金5万元，以此折抵房款5万元；4.判令肖庆春赔偿因迟延过户而给章三明造成的预期直接经济损失8万元，以此折抵房款8万元。诉讼过程中，章三明变更诉讼请求：1.解除双方签订的《房产买卖合同》；2.肖庆春返还19万元购房款；3.肖庆春支付80万元违约金（按照房屋市场差价支付违约金，截止到2019年1月17日止）。事实和理由：肖庆春委托徐佳与章三明于2017年4月4日签订《房产买卖合同》，约定肖庆春将其所有的位于成都市双流区西南航空港希望路×号房屋（以下简称“案涉房屋”）出卖给章三明。合同约定了房屋价款、支付方式及违约责任等。合同签订后，章三明按约向肖庆春支付了定金10万元，并应肖庆春要求，再次支付了9万元。合同签订后，章三明积极履行合同义务，但肖庆春却多次违约，拖延结清银行贷款，并在明知房屋已经出售给章三明的情况下，将房屋抵押给案外人，导致房屋无法过户。肖庆春的违约导致合同已无法继续履行，应当承担违约责任。为维护其合法权益，故诉至法院。 肖庆春辩称，1.同意解除双方的房产买卖合同，同意返还购房定金10万元，另外9万元是民间借贷，章三明应另案起诉。2.即使肖庆春违约，关于违约金的计算时间，应当算至2017年8月31日，因为2017年8月31日是应当过户但是并未过户的时间。3.房屋价差也应当算至2017年8月31日，且目前房屋价差并没有章三明所称的80万元之多。即使章三明存在损失，也是其自身将损失扩大。4.违约金标准过高，请求法院予以调整。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：肖庆春作为甲方出卖方委托徐佳作为丙方与章三明作为乙方买受方于2017年4月4日签订了《房产买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，建筑面积138.04平方米，房屋价款110万元，含装修及家具家电。合同第三条付款方式约定：1.签订合同时付定金10万元；2.2017年办理房产过户交易递件成功时支付23万元；3.余款77万元由乙方按揭抵押贷款后由银行直接支付给丙方指定账户。第六条：甲方、丙方承诺：保证房、地产权证书、授权委托书以及其他资料真实、合法、有效，丙方有权代理甲方出卖上述房屋，如因此导致合同无效或不能履行的，由甲方、丙方承担乙方全部损失并承担违约责任。第七条:甲方必须于2017年8月31日前结清本房屋的银行按揭贷款，与乙方办理房屋过户交易。乙方收到全部房款后10日内必须结清该房屋的所有水电气及物业管理费并与乙方办理物业交接手续。第九条：本合同经双方签字并于乙方支付定金后生效，双方应自觉遵守，如有违约除依照定金法则承担责任外，还需向守约方另外支付违约金5万元（如因乙方原因按揭未通过，乙方放弃购此房，甲方退还乙方定金10万元）。补充：甲方负责处理好水电防水、墙面、地砖地板、厨房卫浴等基础装修，如乙方有特殊要求，在装修过程中自行添加即可，甲方必须协助乙方。合同签订当日，章三明向徐佳支付10万元定金，徐佳出具收条载明其收到该定金。2017年5月3日，章三明再次通过银行转账向肖庆春转款支付9万元。 另查明，案涉房屋存在按揭贷款抵押，抵押权人中国银行股份有限公司成都武侯支行，约定抵押期限从2016年7月22日至2036年7月22日止。同时，肖庆春将案涉房屋抵押给了案外人，抵押期限从2017年10月11日至2018年1月10日，权利价值60万元。 经询价，案涉房屋在2017年9月的单价约为1.26万元。 上述事实，有当事人的身份信息、房产买卖合同、公证书、收条、房屋信息查询记录、微信记录、转账凭证及双方当事人的当庭一致陈述等，本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。对于双方提出的其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。 本院认为，肖庆春与章三明于2017年4月4日签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。庭审中，肖庆春与章三明一致同意解除上述合同，本院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定予以确认。合同签订后，章三明按照合同的约定向肖庆春支付了购房款10万元，双方没有异议，本院予以确认，同时，章三明通过银行转账的方式向肖庆春支付了9万元，肖庆春辩称系民间借贷，结合双方的熟识程度、签订房产买卖合同的时间及微信聊天记录，本院认为，章三明与肖庆春没有借款的合意，应当认定为支付的购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施…”，故章三明要求肖庆春返还19万元，理由正当，符合法律规定，应予以支持。 关于章三明要求肖庆春支付80万元违约金（按照房屋市场差价支付违约金，截止到2019年1月17日止）是否得到支持问题。本院认为，第一，肖庆春未按照合同的约定办理银行结清手续、过户手续并将案涉房屋再次抵押，导致合同不能继续履行，构成违约。双方签订的《房产买卖合同》约定了违约的承担方式，即“本合同经双方签字并于乙方支付定金后生效，双方应自觉遵守，如有违约除依照定金法则承担责任外，还需向守约方另外支付违约金5万元”。第二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加…”，本案中，章三明认为双方约定的违约金低于造成的损失故主张支付违约金80万元（按照房屋市场差价支付违约金，截止到2019年1月17日止）。第三，双方签订的合同第七条约定“甲方必须于2017年8月31日前结清本房屋的银行按揭贷款，与乙方办理房屋过户交易”，本案中，章三明与肖庆春沟通后直至2017年8月31日仍未按照约定办理完毕房产转移登记，其应当在合理的期限内及时防止损失的进一步扩大，合理的期限应当在2017年9月为限。经询价，案涉房屋在2017年9月的单价约为1.26万元。第四，章三明主张的违约金应当以损失为基础，而截止2017年9月房屋的价差为63.9304万元（1.26万元×138.04㎡-110万元），故本院以上述价差为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素并考虑章三明可能产生的租房损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持章三明主张的违约金180000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》二十九条之规定，判决如下： 一、被告肖庆春与原告章三明于2017年4月4日签订的《房产买卖合同》于2019年1月17日解除； 二、被告肖庆春于本判决生效之日起五日内返还原告章三明购房款19万元； 三、被告肖庆春于本判决生效之日起五日内支付原告章三明违约金18万元； 四、驳回原告章三明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13700元，诉讼保全费5000元，由被告肖庆春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 磊 人民陪审员  彭秀清 人民陪审员  张 建 二〇一九年三月二十一日 书 记 员  黄小琴