贵州省铜仁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）黔06民终209号上诉人（原审原告）：陈光波，男，1988年9月27日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：肖天赐，贵州泽富律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明，贵州泽富律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区新华北路**。法定代表人：田宏顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢平，贵州乾锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱宁宁，贵州乾锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司，，住所地贵州省铜仁市碧江区金滩批发城法定代表人：史黔红，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨林军，贵州乾锦律师事务所律师。上诉人陈光波因与被上诉人贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司（以下简称南长城公司）、贵州南长城企业集团市场管理服务有限责任公司（以下简称南长城市场管理公司）排除妨害纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2018）黔0602民初2607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月14日开庭对本案进行了审理。上诉人陈光波的委托诉讼代理人肖天赐、被上诉人南长城公司的委托诉讼代理人朱宁宁、被上诉人南长城市场管理公司的委托诉讼代理人杨林军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈光波上诉请求：1．撤销原审判决，改判支持陈光波的诉讼请求；2．诉讼费由南长城公司、南长城市场管理公司承担。事实及理由：一、一审法院认定事实和适用法律错误。本案应属排除妨害纠纷，并非商品房买卖合同纠纷。陈光波已取得争议房产《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，物权已经设立。一审法院以南长城公司单方认为争议的两间厕所（男、女各一间）及通道并未系合同约定的销售范围为由，否认铜仁市人民政府颁发的《房屋所有权证》效力，不仅有失公允更不符合法律规定。同时，南长城市场管理公司在一审庭审中认可管理、经营争议房屋的事实，因此，本案是排除妨害纠纷。二、本案争议的两间厕所及通道属于南长城公司的销售范围。首先南长城公司认可出让420.71平方米房屋的事实。其次，陈光波《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积为420.71平方米，所附房地产平面图包含争议的两间厕所及通道。陈光波所持《商品房买卖合同》所附房屋平面图也包含两间厕所。三、争议的两间厕所不属于公共厕所。南长城公司所举《大A1二层门面布局图（服装区）》上并未标注争议的两间厕所为“公共厕所”，且该图既无制作时间、制作人，也不是规划图。故南长城公司辩称争议的两间厕所属于公共厕所，无证据佐证。四、一审法院在审理期间多次要求陈光波向不动产登记中心提出登记异议，有违公平公正的审理原则。南长城公司辩称：1．本案案由应是商品房买卖合同纠纷而非排除妨害纠纷。陈光波诉请“将少交付的位于金滩批发城大A1附楼约45平方米房屋立即交付给其使用”，而“交付房屋”的义务是商品房买卖合同中出卖人的特定义务，由此可见，陈光波虽然在起诉时将案由填写为“排除妨害纠纷”，但是其诉讼请求依据的是商品房买卖合同的法律关系。2．南长城公司已按《商品房买卖合同》约定，将位于金滩批发城大A1附楼二层1号房屋交付陈光波，不存在少交付45平方米的房屋。《商品房买卖合同》所附房屋平面图有陈光波的签字和捺印，平面图并不包括争议的两间厕所。因此，陈光波主张少交付45平方米的房屋与事实不符。3．不动产登记中心颁发的《房屋所有权证》与真实权利状态不符，登记有误。4．争议的两间厕所早在2005年8月建成并作为公共厕所使用，不存在南长城公司在出售后私自修建并占用的事实。南长城市场管理公司辩称：涉案两间厕所，系南长城公司于2005年8月建成并交由南长城市场管理公司管理使用，至今已长达13年之久，不存在私自修建和占用。陈光波向一审法院起诉请求：1．判令南长城公司、南长城市场管理公司将少交付的位于金滩批发城大A1附楼约45平方米房屋立即交付给陈光波使用；2．判令南长城公司、南长城市场管理公司连带赔偿陈光波自2016年10月4日至2018年8月4日期间占用房屋的损失48009元，占用损失按照每年25560元计算至实际交房之日止；3．本案的诉讼费用由南长城公司、南长城市场管理公司承担。一审法院认定事实：2016年4月28日，南长城公司与陈光波签订《商品房买卖合同》，将其开发的位于铜仁市××区南长城金滩商城金滩批发城大A1附楼二层1号房出售陈光波。合同约定：房屋建筑面积为420.71，套内面积为399.67平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为21.04；房屋单价每平方米5200元，总价为2187692元；交房时间2016年5月30日；陈光波付清所有款项后与南长城市场管理公司办理租金转付手续。双方还对面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限等进行了约定。合同签订后，陈光波支付了全部房款。2016年6月1日，南长城公司向南长城市场管理公司发出《交房通知》，通知载明：“金滩批发城大A1附楼二层1号房陈光波业主，合同号2016270，建筑面积为420.71平方米（其中套内面积399.67平方米，分摊面积21.04平方米），合同约定交房时间2016年5月30日，购房款、办证费用已交清，请市场管理公司办理租金转付手续。”2016年9月8日，房管部门颁发了该房屋的产权证书。陈光波以“南长城公司少交付了45平方米的房屋，且该45平方米的房屋即为争议的两间厕所”为由，主张南长城公司及南长城市场管理公司占有使用该两间厕所及过道已构成侵权，诉请南长城公司及南长城市场管理公司排除妨碍、交付两间厕所，并赔偿房屋占用损失。一审法院认为，陈光波主张案由为排除妨害纠纷，南长城公司与陈光波签订《商品房买卖合同》之后，陈光波虽然已经取得了房屋产权证，但南长城公司表示争议的两间厕所不是合同约定的销售范围，即陈光波所主张的两间厕所不属于买卖标的，不属于交付对象。因此，本案陈光波应以房屋买卖合同纠纷起诉，解决陈光波因签订和履行《商品房买卖合同》而应获得的房屋权利，经法院释明，陈光波坚持己见，拒绝以房屋买卖合同纠纷主张权利。现陈光波直接提起排除妨害的诉请，无事实及法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，对陈光波的诉讼请求，不予支持。一审法院据此判决：驳回陈光波的诉讼请求。案件受理费已减半收取500元，由陈光波负担。本院认为，陈光波的诉讼请求是要求南长城公司、南长城市场管理公司立即交付约45平方米房屋，其所依据的事实及理由是双方之间存在《商品房买卖合同》，争议的两间厕所在陈光波已取得的《房屋所有权证》标明的四至范围内，因而争议的两间厕所应属于陈光波所有，现南长城公司、南长城市场管理公司继续占有使用争议的两间厕所已构成侵权。根据陈光波陈述的事实及理由，其主张的是物权法律关系，即请求停止南长城公司和南长城市场管理公司对两间厕所的继续占用和使用。而南长城公司辩称争议的两间厕所为公共厕所，并不包含在双方《商品房买卖合同》中，该两间厕所一直由南长城公司管理使用，至于《房屋所有权证》，系登记机关未按双方买卖合同约定进行的登记，因此属于错误登记。二审庭审中，经询问陈光波，其认可在签订房屋买卖合同时，已实地查看过所购房屋，知道争议的两间厕所为公共厕所，所购买的是门面房。因此，陈光波与南长城公司争议的焦点为商品房买卖合同约定的房屋是否包含争议的两间厕所，此应属于商品房买卖合同纠纷，陈光波应当依据买卖合同及双方履行合同的情况主张权利。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“在诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致的……法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定，一审法院在查明双方当事人法律关系后，告知陈光波按商品房买卖合同纠纷主张权利并无不当。但是，在一审法院行使释明权后，陈光波并未变更请求权基础，仍继续按物权法律关系主张权利。对此一审法院应当裁定驳回陈光波的起诉，不应对本案作出实体判决。综上所述，一审法院对本案作出实体判决错误，二审应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院》第三十五条规定，裁定如下：一、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2018）黔0602民初2607号民事判决；二、驳回陈光波的起诉。一审案件受理费减半收取500元，二审预收案件受理费1000元，均退还陈光波。本裁定为终审裁定。审判长  唐正洪审判员  田 芳审判员  熊亚飞二〇一九年三月十四日书记员  石 黎