四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终258号 上诉人（原审被告）:蒋远东，男，1977年11月30日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：张海军，四川众城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖龙琼，女，1967年4月19日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：王瀚，男，1967年1月25日出生，汉族，住四川省中江县。系原告肖龙琼之夫。 原审被告：中江县南华镇鸭天下全宴坊，住所地四川省中江县南华镇凯西路（爱丁堡105-125门面）。 经营者：李刚。 上诉人蒋远东因与被上诉人肖龙琼，原审被告中江县南华镇鸭天下全宴坊（以下简称鸭天下全宴坊）租赁合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院（2018）川0623民初3858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人蒋远东的委托诉讼代理人张海军，被上诉人肖龙琼及其委托诉讼代理人王瀚及原审被告鸭天下全宴坊的经营者李刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋远东上诉请求：1.撤销原审判决，依法驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.案涉合同已于2017年10月18日由被上诉人签字确认解除，并且被上诉人已经收取我多支付的租金补偿。被上诉人在我明确告知将解除合同的情况下仍收取租金补偿并且签字认可，应当认为其已经作出了同意解除合同的意思表示。因此涉案租赁合同已经解除，无需再判决解除。2.一审判决我支付租金损失缺乏事实和法律依据。如前所述，租赁合同已于2017年8月中旬协商解除，并且我多支付了一个月租金对被上诉人进行补偿，被上诉人在此时并未拒绝而是欣然接受并签字认可。另外，2018年1月双方签订了委托书，该委托书上明确记载在我们将烟道和墙恢复原状后不再承担责任。被上诉人的行为足以认定为同意解除租赁合同，故不存在租金损失问题。3.鸭天下全宴坊不应当承担责任。本案中鸭天下全宴坊不是适格主体。案涉租赁合同中缔约双方明确写明是我和被上诉人，鸭天下全宴坊仅在租赁合同尾页盖有印章，仅凭印章不能证明其为合同当事人，故不应当承担赔偿责任。 被上诉人肖龙琼答辩称，案涉租赁合同约定的租赁期间是五年，前三年承租人都是按时付清了租金，第四年到2017年11月，上诉人告诉我们不租房屋了，租金也没有支付，给我们补偿了一个月租金。我们要求他们将房屋恢复原状，但上诉人一直不予理睬。后来双方补签了一个拆除烟道的协议，但是他们没有恢复原状，仅仅只是拆除了烟道。2019年9月涉案合同才到期，因此上诉人应当继续支付租金，房屋租赁期限届满前解除合同就应当支付租金损失。租赁合同上盖有鸭天下全宴坊的印章，而且其也是房屋的实际使用者，因此应当承担责任。 肖龙琼向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2.判决被告为原告恢复门面原状，包括拆除被告所建的墙、阁楼和厕所，平整地面，安装玻璃弹簧门等；3.判决被告赔偿原告2017年10月18日至2018年11月17日的房屋租金损失费16250元，后续损失费按年租金15000元计至被告完成恢复门面原状为止。 一审法院认定事实如下：2014年9月18日前，原告肖龙琼将其所有的位于中江县南华镇一环路南段160号附11号门面房出租，用于经营餐饮业，被告蒋远东在《房屋租赁合同》上签字确认，并盖有被告鸭天下全宴坊的公章。被告蒋远东按照合同约定向原告按期支付了2014年9月18日至2017年9月17日的租金。2017年11月，被告蒋远东向原告另行支付了一个月的租金作为其提前解除合同的补偿。 关于案涉《房屋租赁合同》的承租人问题。一审法院认为，原告主张案涉《房屋租赁合同》的承租人系二被告，并为证明其主张向一审法院提交了《房屋租赁合同》，被告蒋远东辩称案涉《房屋租赁合同》的承租人系被告蒋远东，被告蒋远东系被告鸭天下全宴坊的出资人之一，其承租案涉房屋，并以其作为出资。一审法院认为，蒋远东虽对原告提供的《房屋租赁合同》有异议，但并未提供反驳证据予以证明，故对该证据予以采信，该《房屋租赁合同》中的承租人处有被告蒋远东签字，并盖有被告鸭天下全宴坊的印章，故对被告蒋远东的抗辩意见不予采信，应当认定案涉《房屋租赁合同》的承租人系二被告。 关于案涉《房屋租赁合同》的解除时间。一审法院认为，被告蒋远东辩称，该《房屋租赁合同》已于2017年9月解除，为证明该主张其向一审法院提供了2018年1月18日的《委托书》一份。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，被告蒋远东虽主张案涉《房屋租赁合同》已于2017年9月解除，但其提供的《委托书》并不能证明被告已于2017年9月通知原告提前解除合同，故对该证据一审法院不予采信。且二被告拖欠原告2017年10月18日至今的租金，致使合同目的不能实现，故原告有权据此要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。鉴于双方未在诉前就合同是否解除协商一致，且双方签订的《房屋租赁合同》中也未明确约定提前解除合同的条件，故本案以原告起诉时间即2018年11月12日作为原告与二被告解除《房屋租赁合同》的时间点。 关于二被告是否应当为原告恢复门面原状，拆除被告所建的墙、阁楼和厕所，平整地面，安装玻璃弹簧门的问题。一审法院认为，原告主张二被告承租案涉门面改变门面结构，现二被告提前解除案涉《房屋租赁合同》应当为原告恢复原状，以便原告另行出租。原告为证明其主张，向一审法院提交了《商品房买卖合同》以证明房屋原状的情况，且《房屋租赁合同》中明确约定承租人不得改变租赁房屋的原有结构，如有违反，出租人有权要求承租人承担恢复原状的赔偿责任。被告蒋远东辩称，原告提供的《房屋租赁合同》中明确约定，在合同期满后，承租人有权撤走其出资购买安装的设备，但撤走的设备特指机器设备如机械设备、空调和家具、座椅、床、办公设备，其他装修设施不包括在内，不得拆除和损坏。故原告要求二被告恢复原状的主张不符合合同约定和法律规定，不应得到支持。一审法院认为，《房屋租赁合同》中虽约定承租人不得改变租赁房屋的原有结构，但在二被告承租案涉门面房装修并使用至2017年8月期间，原告并未就改变案涉门面房的原有结构向二被告提出异议，故应认定原告对二被告改变案涉门面房的原有结构无异议，且《房屋租赁合同》中明确约定承租人在合同期满后，有权撤走其出资购买安装的设备，但撤走的设备特指机器设备如机械设备、空调和家具、座椅、床、办公设备，其他装修设施不包括在内，不得拆除和损坏。故对被告蒋远东的抗辩意见予以采信，原告现主张二被告为其恢复门面原状不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。 关于原告主张二被告赔偿其2017年10月18日至2018年11月17日的房屋租金损失费及后续损失费是否应当得到支持的问题。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》于2018年11月12日解除，故2017年10月18日至2018年11月12日的租金应当由二被告按约向原告支付，即20944.17元[19098元（《房屋租赁合同》中约定的2017年9月18日至2018年9月17日的年租金）÷12个月×11个月+20626元（《房屋租赁合同》中约定的2018年9月18日至2019年9月17日的年租金）÷12个月×2个月]。但因原告主张被告按照一年15000元的标准向其支付租金，应视为原告对自己民事权利的处分，一审法院依法予以确认。故2017年10月18日至2018年11月12日的租金应为：16250元（15000元÷12个月×13个月）。而原告要求二被告向其支付的恢复门面房原状之前的租金损失，因其要求恢复门面原状的诉讼请求未得到一审法院支持，故主张相应损失即缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与二被告自愿协商签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与二被告应当按照合同约定履行合同义务。现因二被告逾期不支付租金，构成违约。原告主张要求法院判决解除合同符合法律规定，一审法院依法予以支持。二被告应当向原告支付租金损失共计16250元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告肖龙琼与被告蒋远东、中江县南华镇鸭天下全宴坊签订的租期为2014年9月18日至2019年9月17日的《房屋租赁合同》；二、被告蒋远东、中江县南华镇鸭天下全宴坊于本判决生效之日起十五日内赔偿原告肖龙琼因《房屋租赁合同》被解除而造成的租金损失共计16250.00元；三、驳回原告肖龙琼的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院另查明，2009年，蒋远东与肖龙琼等中江县一环路南段爱丁堡商业区160号附7号、9号、11号业主签订房屋租赁合同，承租上述业主的房屋用于商业经营。2014年该合同到期后，双方续签《房屋租赁合同》，约定租期为2014年9月18日至2019年9月17日。2017年底蒋远东提出解除合同，并支付了一个月租金作为补偿，但因双方对解除合同的后续事宜未达成一致意见，肖龙琼遂起诉至法院。 肖龙琼与蒋远东签订的房屋租赁合同第2条约定租期为五年，自2014年9月18日起至2019年9月17日止；第3条约定，2014年9月18日至2015年9月17日租金为15160元，后面租金每年递增，2017年9月18日至2018年9月17日租金为19098元，2018年9月18日至2019年9月17日租金为20626元；第5.3条约定，承租人不得改变租赁房屋的原有结构，如有违反，出租人有权要求承租人承担恢复原状的赔偿责任；第8.4条约定，在本协议有效期内，双方共同遵守，不得违约，如有任何一方违反其约定，由违约方按照合同约定的半年租金赔偿给对方。该合同尾部甲方处有肖龙琼签字，乙方处有蒋远东签字并盖有鸭天下全宴坊印章。 2018年1月18日，中江县一环路南段爱丁堡商业区160号附7号、9号、11号业主（甲方）与鸭天下全宴坊（乙方）签订了《委托书》，该《委托书》载明“因甲方为了门面为中江县一环路南段爱丁堡商业区160号附7号、9号、11号业主能方便使用和出租，特委托乙方帮助撤除此三间门面的一扇墙和油烟管道。撤除费用由乙方负责，但此工作完成后乙方不再承担其他任何责任和义务。”《委托书》尾部有肖龙琼丈夫王瀚等人签字。 一审庭审中被上诉人自述“8月份被告没有明确说不租房屋，到了11月份15、16号才明确告知我方他们不租了。被告方说他们没有用房屋，就只给我们补了一个月的租金。我们要求被告方恢复原状，他们只拆除了墙和烟道。” 二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。 关于鸭天下全宴坊是否系租赁合同承租人的问题。本院认为，《房屋租赁合同》承租人处加盖有鸭天下全宴坊印章，涉案房屋也由鸭天下全宴坊用于经营，因此可以认定蒋远东与鸭天下全宴坊共同承租涉案房屋。对于蒋远东辩称鸭天下全宴坊非合同相对人的意见，本院不予支持。 关于《房屋租赁合同》的解除时间。本院认为，被上诉人在一审庭审中自述，承租人于2017年11月份明确告知其不再承租房屋。另外，双方于2018年1月18日签订了《委托书》，该《委托书》上虽未有解除租赁合同的明文记载，但该《委托书》上有“业主能方便使用和出租”的表述，若未解除合同，则不存在业主使用和另行出租涉案房屋的问题。故可以确定双方已于2017年11月份协商租赁合同解除事宜，并且最迟于2018年1月18日解除了租赁合同。一审法院认为双方未在诉前就合同是否解除协商一致，并判决合同于原审原告起诉之日起解除不当，本院予以纠正。 关于损失问题。本院认为，根据《房屋租赁合同》第2条约定，租赁期限至2019年9月17日届满，现承租人在租赁期限届满前提出解除合同，属违约行为。双方解除租赁合同后并未就解除合同的法律责任达成一致意见，虽然蒋远东向被上诉人另行支付了一个月的租金作为提前解除合同的补偿，但是该补偿行为并未得到被上诉人的认可。因此，根据双方签订的《房屋租赁合同》第8.4条约定，违约方应当向对方赔偿合同约定的半年租金。同时，根据《房屋租赁合同》第5.3条约定，承租人不得改变租赁房屋的原有结构，承租人为了其经营方便，将涉案房屋增添有厕所、阁楼等设施，现其提出解除合同并且不按出租人要求恢复原状致使发生纠纷。虽然双方于2018年1月18日达成了委托协议，约定由承租人拆除墙和烟道，但从其2017年11月提出解除合同至2018年1月双方达成拆除墙和烟道的意见，给被上诉人造成了近三个月的房屋闲置，并且合同的解除时间临近春节，房屋不易出租，导致被上诉人另行出租房屋需要花费更多的时间。因此，承租人应当承担房屋闲置的部分损失。但被上诉人在蒋远东提出解除合同并未按合同约定恢复原状的情况下，其亦未采取积极措施将涉案房屋恢复到适合另行出租的状态，以减少闲置损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，被上诉人对损失的扩大负有一定责任，应当自行承担部分损失。综上，本院酌情认定承租人应当向出租人支付10000元的赔偿金。此外，本案中鸭天下全宴坊虽未提起上诉，但其与蒋远东共同承租涉案房屋，系承担连带责任的当事人，其承担的责任不应当超过蒋远东应当承担的责任，因此，本院对其一并进行调整，即与蒋远东共同向被上诉人支付赔偿金10000元。 关于恢复原状。本院认为，双方于2018年1月18日签订的《委托书》中明确约定，出租人委托承租人帮助拆除租赁房屋的墙和烟道，并且完成该工作后承租人不再承担其他任何责任和义务。现上诉人已完成约定的烟道和墙拆除工作，因此被上诉人要求承租人继续承担恢复原状的责任于法无据，本院不予支持。 综上所述，蒋远东的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省中江县人民法院（2018）川0623民初3858号民事判决； 二、蒋远东、中江县南华镇鸭天下全宴坊于本判决生效之日起十五日内向肖龙琼支付赔偿金10000元； 三、驳回肖龙琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费397元，减半收取198.5元，由肖龙琼负担95.37元，蒋远东、中江县南华镇鸭天下全宴坊负担103.13元；二审案件受理费793元，由肖龙琼负担317元，蒋远东、中江县南华镇鸭天下全宴坊负担476元。 本判决为终审判决。 审判长 周 畅 审判员 陈洪斌 审判员 陈书娟 二〇一九年三月二十六日 法官助理杨婧乎 书记员吕筱瑜