广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2658号上诉人（原审被告）：黄友国，男，1980年7月3日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：陈汝璋，广东泽荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：寇海洋，男，1987年6月12日出生，汉族，住广东省四会市。被上诉人（原审原告）：梁倩莉，女，1990年11月10日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：张玉香，广东中元律师事务所律师。原审第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司(原中山市家家顺房地产经纪有限公司)，住所地广东省中山市**中山五路**汇智大厦****6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：张国库，该公司执行董事。上诉人黄友国因与被上诉人寇海洋、梁倩莉、原审第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初10895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄友国上诉请求：撤销一审判决第二项，并依法发回重审或改判黄友国无需向寇海洋、梁倩莉双倍返回定金共200000元。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。1.由于寇海洋、梁倩莉未依约支付相关房款，黄友国多次追问中介和买家如何付款，黄友国提出将签订相关补充协议作为办理递件过户的前提条件，买方和中介均清楚黄友国的该要求，该要求也是合理且必要的。后买卖双方通过微信聊天，就签订补充协议一事已达成一致，并草拟了补充协议，黄友国在微信中明确表示必须订立书面补充协议后才能办理相关过户手续，买家在微信中确认并同意签订该协议，即双方均确认必须签订书面补充协议。但双方最终未就变更支付方式一事达成一致，故仍应按原合同执行。退一步讲，无论支付方式是否变更，买家的付款义务均是先履行义务，其始终未履行，故黄友国行使先履行抗辩权不构成违约；2.一审判决未查明2017年5月22日上午8时40分买家和中介到达税务局前后时间段各方的沟通情况。黄友国一再强调5月22日必须先到乐有家公司签订补充协议再办理过户手续，但乐有家公司自行到国土局并催促黄友国办理过户。实际上截止5月22日上午11时50分中介和买方都未与黄友国沟通如何订立补充协议。买家一直一言不发，无法得知买家的真实意思。3.一审判决无视黄友国积极履约的行为。黄友国为了履约而抛弃刚出院的妻子从上海赶到中山，从未有悔约的意思。但遭到了中介和买家的谩骂和指责。事实上，只要签订补充协议，黄友国是乐意配合办理过户手续的。二、定金数额问题。黄友国只实收了5万元定金，中介监管的5万元定金是受买家指令监管的，自始至终没有付给黄友国，该5万元不能算作黄友国收到的定金。买家虽然实际支付了10万元，但支付对象不是黄友国，且定金合同为实践性合同，应按实际支付和实际收取金额为准，否则属于显失公平。剩余的5万实为监管资金，而非定金。且资金监管协议和买卖合同是中介的格式合同，排除了黄友国的主要权利，该部分条款应属无效。寇海洋、梁倩莉辩称，上诉理由没有事实依据，双方虽然在合同中约定首付款在同贷书出来三天后支付，但是由于黄友国没有将房产证原件托管给中介，黄友国要求将托管的5万元定金提取，寇海洋、梁倩莉不放心，因此三方约定在递件过户时再支付首期款。黄友国虽然有到中山准备配合办理过户手续，但在过户前，黄友国又要求签订补充协议，内容是贷款部分的款项要在协议签订后30天内支付，否则双倍赔偿，寇海洋、梁倩莉认为条件过于苛刻而不同意签订，并坚持贷款部分按原合同执行，即由银行放贷给黄友国。因此黄友国没有配合办理核税及过户手续。乐有家公司提交书面答辩意见称，乐有家公司在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在发生争议后积极协调，希望双方协调解决本案争议，但无结果。寇海洋、梁倩莉于2017年6月14日向一审法院起诉请求：黄友国向寇海洋、梁倩莉双倍返还购房定金200000元。一审诉讼中，寇海洋、梁倩莉增加一项诉求：解除双方基于中山市二手房买卖及居间服务合同、补充协议形成的房屋买卖合同关系。一审法院认定事实：2017年2月，寇海洋、梁倩莉（买方）签订中山市二手房买卖及居间买卖合同（以下简称二手房买卖居间合同）、二手房买卖合同补充协议及资金托管协议等合同文件后，由乐有家公司（居间方）将前述合同文件正本邮寄给黄友国（卖方），黄友国签名确认后再邮寄给乐有家公司，乐有家公司签章后填上签订日期“2017年2月27日”。二手房买卖居间合同约定：买卖双方交易的房地产位于中山市西区××家园××房，房地产证号/不动产权证号为0113003534；该房产转让总价款为968000元；房产交易定金100000元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金60000元，合同签订后5个工作日内再向卖方支付定金40000元；买卖双方一致同意将定金支付给居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户上后，即视为卖方本人已收讫；买方意向贷款金额为830000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2017年3月10日之前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后3个工作日内补足；本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；买方须于取得银行贷款批复函之日起3个工作日内支付首期款（不含定金）38000元至买卖双方约定的银行监管账户；在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房产证原件（产权无抵押、无查封）之日起五个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管;买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务，须于领取房地产证时将其交予居间方送至按揭银行，并于收到相关部门的通知后的两个工作日内办理抵押登记手续，否则视为买方违约；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行合同超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。二手房买卖居间合同还约定了其他内容。二手房买卖合同补充协议约定：本次买卖双方实际成交价为973000元，主合同中签订金额为968000元，差额部分为5000元，买方承诺在支付卖方首期款时，将此差额部分金额一次补齐。资金托管协议则约定买卖双方同意以POS机刷卡方式将100000元定金，其中包括交房保证金5000元交由居间方免息托管。签署前述合同文件前后，寇海洋、梁倩莉于2017年2月22日、3月6日，分别支付定金60000元、40000元，合共100000元，交由乐有家公司监管。后寇海洋按照约定期限向中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称中国建设银行中山分行）申请按揭贷款，该行于2017年4月25日发出贷款通知书，同意在寇海洋办妥过户、抵押登记手续并补足购房余款的情况下发放金额为770000元的贷款。因双方就款项支付、订立补充条款事宜发生纠纷，寇海洋、梁倩莉委托律师向黄友国发函催告黄友国协助办理核税及递件过户手续未果，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审中，买卖双方确认：黄友国未将涉案房屋房地产权证原件交由乐有家公司托管；乐有家公司经寇海洋、梁倩莉同意已将定金中的50000元支付给了黄友国；双方商定变更首期款支付时间为办理递件手续当天。黄友国表示，未能将房产证原件交给乐有家公司，是因其不信任乐有家公司，乐有家公司员工也认可黄友国该做法；其基于资金安全保障考虑提出就首期款支付方式的变更需要签订补充协议，并向乐有家公司明确表示签订补充协议后才同意办理过户手续；黄友国未于2017年5月22日协助寇海洋、梁倩莉办理递件过户手续，是因双方未签订补充协议，但寇海洋、梁倩莉与黄友国及乐有家公司均没有一致约定签订补充协议后才能办理过户手续。一审另查明：寇海洋、梁倩莉与黄友国及乐有家公司员工骆明学、尹应霞等人的微信聊天记录显示：2017年5月16日，骆明学询问寇海洋、梁倩莉及黄友国能否协商时间办理过户手续，经协商后，梁倩莉于2017年5月18日下午3时40分询问黄友国“黄先生，下周一能安排回来吗？我老公沟通过能延迟一天出发，麻烦你尽量配合”，黄友国于18日下午5时17分回复“我周日晚上赶到中山”且告知各方“请各位将款项、手续提前准备好，争取一上午办完所有手续”，骆明学当即回复“那周一（即2017年5月22日）早上9点到”以及“中山市地税局”；2017年5月19日下午5时49分，黄友国询问钱款是否准备好并表示“过户当天支付业主首期款，签字前5.5万定金没给的+3.8万，过户前转，6万签字后转”，尹应霞表示寇海洋、梁倩莉已准备好款项以及告知黄友国交房保证金5000元需交房后再支付，黄友国再次询问过户当天其实收金额148000元是否理解正确，尹应霞予以确认；2017年5月19日下午9时57分，骆明学表示黄友国基于资金安全保障提出签订补充协议，后直至2017年5月20日买卖双方就此协商且均提出相应版本的补充协议，但未达成一致意见；2017年5月21日上午，黄友国提出“请各位今天务必完成协议确认，明天三方签字后启动程序办理，另办理过户后需买主给我打张欠条”，表示欠条必须出具，可注明待银行贷款到账后欠条自动失效，寇海洋、梁倩莉未予明确表示同意；2017年5月22日下午3时22分，黄友国表示“鉴于买方未按合同约定履行付款义务已构成事实上违约，并未按卖方合理要求配合补充协议签定以保障卖方之合法权益，现明确告知原合同及相关补充协议不再生效……”。黄友国与乐有家公司尹应霞的微信聊天记录显示：2017年5月21日下午12时18分，黄友国询问“明早先去哪？是不是应该先去你们公司？还没谈好，还办啥后面的手续呢？”，尹应霞回复“我到时候打那个补充协议带过去给你们签”，黄友国表示欠条必须出具并询问欠条及补充协议是否已沟通好；2017年5月22日上午11时50分，尹应霞回复“不是都沟通好了，按你的要求在办理吗？实际上我们跟客户都在配合你”，黄友国称“我反复强调一定要打欠条、签补充协议，你们老是避重就轻”，尹应霞回复“也按你的要求，说服客户打给你”以及“一直都没有说不打欠条给你”，告知黄友国可到乐有家公司商讨如何解除合同以及已帮黄友国争取可当天下午一点前到地税局办理手续，后黄友国表示寇海洋、梁倩莉已构成事实违约应交给法律处理。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。寇海洋、梁倩莉与黄友国及案外人乐有家公司签订的二手房买卖居间合同、二手房买卖合同补充协议、补充协议均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效，双方当事人均应恪守履行。现寇海洋、梁倩莉提出解除与黄友国之间的房屋买卖合同关系，黄友国对此亦无异议，一审法院对此予以确认。从已查明的事实可知，寇海洋、梁倩莉与黄友国均确认商定于办理递件过户手续当天支付首期款、贷款差额，双方没有明确约定以有关款项支付签订补充协议、欠条作为办理递件过户手续的前提条件，且签订有关补充协议、欠条与否亦不影响二手房买卖居间合同的继续履行。同时，寇海洋、梁倩莉与黄友国及乐有家公司之间的微信聊天记录反映，梁倩莉询问能否“下周一”即2017年5月22日办理递件过户手续时，黄友国回复“周日晚上赶到中山”并要求各方准备好款项及手续、争取一上午办理完全部手续，黄友国的前述回复应理解为黄友国同意于2017年5月22日上午办理递件过户手续以及首期款、贷款差额款支付方式变更为递件当天支付。由于黄友国在前述约定时间没有前往有关部门办理递件过户手续，也没有就首期款、贷款差额支付时间提出异议或要求再次变更，故而客观上导致寇海洋、梁倩莉无法履行支付首期款、贷款差额款的付款义务，过错在于黄友国。在寇海洋、梁倩莉与黄友国已对首期款、贷款差额款支付方式一致确认变更后，黄友国又以寇海洋、梁倩莉未依原合同约定的贷款通知书出具三日内支付首期款、贷款差额款为由要求单方解除房屋买卖合同关系的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案因黄友国违约导致房屋买卖合同关系解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”现寇海洋、梁倩莉主张黄友国双倍返还定金200000元，符合前述法律规定，一审法院予以支持。由于寇海洋、梁倩莉支付的定金有50000元尚托管于乐有家公司，该50000元定金应由乐有家公司直接向寇海洋、梁倩莉返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除寇海洋、梁倩莉与黄友国基于2017年2月27日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同、二手房买卖合同补充协议、补充协议所形成的房屋买卖合同关系；二、黄友国于一审判决发生法律效力之日起七日内向寇海洋、梁倩莉双倍返还定金200000元（其中50000元应由中山市乐有家房地产经纪有限公司向寇海洋、梁倩莉返还）。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，诉讼保全费1520元，合共5820元（寇海洋、梁倩莉已预交），由黄友国负担（黄友国于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付寇海洋、梁倩莉）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院另认定：一、一审期间黄友国提供的证据四买家、卖家微信聊天记录（寇海洋、梁倩莉确认该证据的真实性）显示:1.2017年5月20日上午10时29分，梁倩莉说“…现在委托已经做出来了，周一（2017年5月22日）可以正常办理”；黄友国回复“唉，早说嘛”、“媳妇手术都不能回去陪”；梁倩莉说“…后来才知道您又改成周一过来”。2.2017年5月21日下午5时39分黄友国说“我提的这些要求（签补充协议和打欠条）是就事论事，站在法律角度合理规避风险”；梁倩莉回复“理解，我们给个几万块中介费也是为了规避风险而已”……黄友国问“您为什么不愿打欠条呢？”,梁倩莉回复“打欠条这种有法律保障吗”、“我也同意骆小姐说的配合签补充协议了”、“只要我们这边按补充协议规定时间办抵押就行，如果最终没能贷款就在多少天内给您结清余款”、“所以我就说我也配合您签补充协议了”。随后，梁倩莉于同日下午6时52分发送了一份由自己草拟的补充协议照片。二、一审期间黄友国提供的证据六梁倩莉草拟的补充协议的主要内容是办理按揭贷款的抵押事宜以及因买方原因导致银行不放款如何处理等问题，并不涉及首期款、贷款差额的支付方式和过户时间。一审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，综合各方意见，本院就焦点问题分析如下。焦点一，涉案交易中何方违约。黄友国认为双方未就首期款和贷款差额的付款方式变更达成一致意见，仍应依照涉案合同约定，即寇海洋、梁倩莉应当于取得同贷书之日（2017年4月25日）起3个工作日内（即4月28日前）支付，但其未履行该付款义务属违约。但是根据一审查明的事实，从2017年4月28日到5月19日之间，黄友国并未就买家逾期付款违约一事主张权利，且双方于2017年5月19日就首期款和贷款差额的支付期限已达成新的约定，即过户当天2017年5月22日支付。由此得知黄友国放弃追究买家的违约行为，并继续履行合同。另，对于寇海洋、梁倩莉主张因黄友国未按约于2017年5月22日受领相关款项并办理过户手续构成违约，黄友国辩称双方已同意将签订相关书面补充协议作为办理过户手续的前提条件，且买家负有先行付款的先履行义务，但买家至今未向其支付除了5万元定金之外的款项，故黄友国行使先履行抗辩权不构成违约。本院认为，首先，根据买卖双方的微信聊天记录，梁倩莉仅是同意配合签补充协议，未明确同意将签订补充协议作为办理过户递件手续的前提条件；其次，从梁倩莉草拟的补充协议内容来看，因双方已就过户当天支付首期款和贷款差额达成一致，故梁倩莉草拟的补充协议考虑的是过户递件后的问题，亦可说明其同意签订补充协议的意思表示并不包括将补充协议的签订作为办理过户的前提条件；最后，根据双方新的付款约定，即“过户当天签字前由买家支付卖家3.8万元，同时中介将托管剩余的定金5万元转给卖家；签字后买家再支付贷款差额6万元。”虽然黄友国的配合过户义务在后，买家支付3.8万元以及中介划转5万元的义务在前，但是买家义务的履行有赖于黄友国的积极受领，但是过户当天黄友国未依约前往国土局履行受领义务，故黄友国构成违约，对其抗辩理由本院不予支持。关于焦点二，定金数额的问题。首先，黄友国上诉主张涉案合同中的定金托管条款以及资金托管协议是乐有家公司提供的格式合同，排除了黄友国的主要权利应属无效。本院认为，涉案合同虽是由乐有家提供的格式合同，但是买卖双方可以对其进行磋商变更，黄友国作为完全民事行为能力人，在签订涉案合同和资金托管协议时理应知晓定相应的法律后果。且案涉的定金托管条款并未造成买卖双方的权利失衡，故属有效。其次，依据涉案合同第三条“买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户上后，即视为卖方本人已收讫”之约定，寇海洋、梁倩莉已将10万元定金转入相应账户，应视为黄友国收到了10万元定金。黄友国上诉称其只收了5万元定金，定金合同为实践性合同，应按实际支付和实际收取金额为准，剩余的5万实为监管资金，而非定金等，明显理据不足，本院不予支持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人黄友国的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（上诉人黄友国已预交），由上诉人黄友国负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年三月二十九日书记员  郑 蕙