安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖16民终461号上诉人(原审被告)：崔嵬，男，1974年1月26日出生，汉族，住安徽省利辛县。被上诉人（原审原告）：利辛县金汇装饰城管理服务有限公司，住所地：安徽省利辛县城关镇淝河南路，统一社会信用代码：91341623598681276L。法定代表人：孙骏飞，经理。委托诉讼代理人：董秉玖，安徽智立律师事务所律师。上诉人崔巍因与被上诉人利辛县金汇装饰城管理服务有限公司（以下简称金汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院（2017）皖1623民初4709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭于2019年2月28日公开开庭进行了审理，上诉人崔巍，被上诉人金汇公司的委托诉讼代理人董秉玖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。崔巍上诉请求：1、要求撤销一审判决；依法改判或者发回重审；2、案件的诉讼费由金汇公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，一审认定上诉人与被上诉人之间租赁合同期限为2013年8月28日至2016年8月27日止，与客观事实不符。双方签订的合同第三条的内容为：“一、租赁期限甲乙双方约定房屋租赁期限三年，自年月日起至年月日止。二、租赁期限起算，以市场整体开业之日起算。”从上述内容得知，当时双方在签署合同时，双方均没有具体约定所谓的自2013年8月28日至2016年8月27日止。这一合同期限从上诉人提交的其他同样的租赁合同亦可证明。双方未就租赁期限进行约定，具体日期也没有与其他商户就租赁期限约定具体日期。而是将租赁期限全部约定为租赁期限起算以市场整体开业之日起计算。2、涉案房屋位于9号楼，该楼盘于2012年6月开工，2013年6月完工，2015年10月29日通过工程质量竣工验收。整个市场的10号楼更晚于9号楼的竣工时间。故双方签订的商铺租赁合同起租期必然应通过竣工验收和消防验收之日后即商场整体开业之日起计算租期三年。故租赁期限最早应从2015年10月29日开始计算。原审认定从2013年8月28日开始起算租赁期错误。按原审的说法，该楼盘在刚刚完工的情况下即具备使用同时市场以整体开业开始计算租期实属错误。二、原审认定事实的证据不足。1、上诉人与被上诉人及其他商户签署租赁合同时，将合同原件保留，交给上诉人及其他商户的合同均系复印件。被上诉人只是在合同复印上加盖阿拉伯数字的印章。被上诉人为达到胜诉目的，将合同原件第一页中第三条进行篡改，擅自填写具体年月日，被上诉人所提交租赁合同中关于租赁期限部分系被上诉人伪造而成，上诉人在原审当中提交其他商户与被上诉人所签合同相互印证，原审对此却不予审理，反而认为系上诉人放弃了对自身合同权利的保护，从而认定了被上诉人提交的经过其篡改的不具合法性与真实性的合同，显属不当。2、被上诉人在原审提交的视频资料及照片，其证明目的为金汇公司开业时间为2013年12月28日，自开业时间确定租赁合同起始时间。原审对此证据予以认定。但在查明事实部分原审又认定涉案合同的租赁期限自2013年8月28日至2016年8月27日止，原审对租赁期限认定自相矛盾。另外该视频资料系他人为招商而进行的一场商业活动，该商业活动与被上诉人无关。同时该商业活动的举行并不能必然证明商城此时系整体开业。退一步讲，假如该商业活动系被上诉人举办的，商城中的其他楼盘尚在建设当中。那么何谈整个商城就此整体开业了。3、上诉人在原审中提交的《利辛县建筑工程质量监督站工程质量竣工验收记录》予以欲证明涉案商铺的竣工验收时间。合同租赁期限应为商铺验收合格之日。但原审却认为上诉人没有提供具体的法律依据，从而对此证据不予认定。法律的适用特指拥有司法权的机关及其司法人员依照法定方式把法律规范应用于具体的案件活动中。根据上述规定，法律的适用系拥有司法权的机关及司法人员用于具体案件中而不是案件当事人把法律规范应用于案件活动中。三、原审适用法律错误。原审认为《中华人民共和国建筑法》第六十一条系管理性强制性规定，而非效力性强制性适用法律错误。依据（2016）最高法民再13号民事判决书认为，《中华人民共和国建筑法》第61条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”系强制性规定，即竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程竣工验收后始具备交付使用的条件，故原审适用法律错误。四、上诉人的损失依法应得到赔偿。在租赁期内被上诉人将上诉人承租的商铺室内装修砸毁，拆除，应承担相应的侵权赔偿责任，原审法院没有处理。明显不当，请二审法院在查明事实的基础上依法改判或发回重审。被上诉人金汇公司辩称，一、关于合同租赁期限，2013年4月20日上诉人与被上诉人签订金汇装饰城商铺租赁合同，上诉人将位于金汇国际市城**楼**0130-0137共八间商铺租赁给上诉人，租赁期限为36个月。自2013年8月28日起至2016年8月27日止，免收租金。上诉人于2013年4月25日交纳运营水电保证金8000元并开始使用商铺，用于经营大自然品牌地板。三年免租优惠政策到期后，部分商户提出合同起始时间应从金汇国际装饰城整体开业之日起计算，为确保市场正常经营，经协商被上诉人同意延长租期四个月。2016年12月28日金汇国际装饰城商铺免租期全部到期，从2017年1月1日起绝大部分商户都开始续签合同交纳租金。二、关于上诉人租赁八间商铺使用情况，上诉人租赁的商铺位于9号楼0130-0137号共八间，2013年5月12日，上诉人出资购买0131号商铺，被上诉人将0130、0132、0133、0134、0135号五间商铺出售给其他业主。剩下的0136、0137号商铺三年免租优惠政策到期后，上诉人将0134、0135号商铺退还给购房业主。上诉人与购房业主业主签订租赁协议，承租了0130、0132、0133并从2017年1月1日起向购房业主支付租金，但却继续占用0136、0137号商铺，不续签合同，也不支付租金。被上诉人多次催告，上诉人均不理会，2017年4月8日被上诉人将0136、0137号商铺出售给梦天门业商户毛成昌，上诉人得知情况后，不但不退房，而且开始装修房屋，继续强占两间商铺。三、关于上诉人提出租赁期限时间应从竣工验收之日起计算的问题。此理由没有任何法律依据，工程何时通过竣工验收并不影响租赁合同的效力。租赁合同关于租赁期限的约定并不受工程是否通过竣工验收的制约，租赁期限遵循意思自治原则，由当事人自由约定。没有任何法律规定出租房屋起始时间应从房屋通过竣工验收之日起计算。综上，上诉人想通过不续签合同达到不交或少交租金的目的。但得知租赁物已经出售给别人，影响其店面使用面积后又百般阻挠，故意编造事实和理由，就免租期限，起始时间挑起纷争，上诉人提出的请求和理由没有明显事实依据，不符合法律依据或常理，上诉人承租的0130、0132、0133号商铺免租时间到期后，其又与购房业主签订租赁合同，并从2017年1月1日起支付房租。上诉人在一审中申请证人夏某也证实自己已享受三年免租期。也于2017年1月1日起支付房租，同时上诉人也主动将0134、0135号商铺退还给购房业主。唯独认为0136、0137号商铺不到期显然自相矛盾，不符常理，上诉人认为免租期限起始时间应从金汇国际装饰城整体开业之日计算，但对2013年12月28日开业时间又不认可。按此逻辑上诉人永远不要交租金，一直占用0136、0137商铺。上诉人认为免租期限起止时间应从竣工验收之日起计算更是强词夺理，无理取闹。上诉人拒不退还所租赁的商铺及不支付租金的行为构成违约。依法应当承担相应的违约责任。因此一审法院就双方争议的合同租赁免租期限起始时间已经查清，本案事实清楚，程序合法，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。金汇公司一审向法院起请求：1.被告赔偿给原告财产损失等共计23.77万元；2.被告负担本案诉讼费用。崔巍向一审法院反诉请求：1.判令金汇公司继续履行其与崔嵬之间的金汇装饰城9号楼商铺租赁合同；2.判令金汇公司赔偿崔嵬经济损失10万元；3.本案诉讼费用由金汇公司承担。一审法院认定事实：2012年8月31日，利辛县金汇置业有限公司将其投资开发的利辛县金汇国际装饰城项目的所有可经营性的商铺，委托本案原告金汇公司经营管理，委托期限自2012年8月31日至2018年12月31日。2013年4月20日，金汇公司、崔嵬作为甲乙双方签订“金汇装饰城店铺租赁合同”，约定金汇公司将金汇国际装饰城9#楼0130-0137号商铺出租给崔嵬经营大自然地板使用，建筑面积413.4平方米，计8间，房屋租赁期36月，自2013年8月28日起至2016年8月27日止，租金免交。崔嵬于2013年4月25日向金汇公司交纳营运水电保证金8000元。2013年12月28日，金汇国际装饰城举行了开业仪式。2016年8月27日合同期限届满，金汇公司延长免租期4个月。上述8间商铺中，崔嵬之妻邵桂荣与利辛县金汇置业有限公司签订商品房买卖合同，于2013年5月12日购买了其中的0131号商铺；0130、0132、0133、0134、0135号5间商铺则被利辛县金汇置业有限公司出售给其他业主，其中0130、0132、0133号商铺由邵桂荣承租并于2017年1月1日起向购房业主支付租金，0134、0135号商铺则已退还其他业主；0136、0137号2间商铺，即本案涉案商铺未售出，仍由利辛县大自然地板旗舰店经营使用，未续租也未交纳租金。现金汇公司起诉来院，案经本院主持调解，双方未能达成一致。另查明，金汇国际装饰城9#楼2012年6月开工，2013年6月完成，2015年10月29日通过工程质量竣工验收。一审法院认为：本案争议焦点在于金汇公司与崔嵬之间商铺租赁合同中免租租赁期限的起止时间，金汇公司主张自2013年4月25日至2016年12月28日，崔嵬主张从市场整体开业起算，最早只能从房屋竣工验收时间2015年10月29日开始，目前仍在免租期限内。经审查，本院对金汇公司的主张予以采信，其理由：1.金汇公司持有合同原件，在证明效力上优于崔嵬所持合同复印件；2.在崔嵬同一合同租赁的8间商铺中，开发商出售给他人的商铺已自2017年1月1日起收取房租，没有理由未出售的商铺就需要继续免租；3.即便按崔嵬主张的从市场整体开业起算，金汇国际装饰城已于2013年12月28日开业，至2016年12月28日免租租赁期限也已届满。关于涉案商铺所在楼房未经竣工验收即已投入使用，如前所述系违反建筑管理法律的管理性强制规定的行为，不影响涉案合同的效力，崔嵬要求从竣工验收后开始计算免租期限未提供依据，一审法院不予支持。崔嵬在合同期满后，未按约定返还房屋，具有过错，应当承担违约责任，金汇公司诉请崔嵬将其所租赁的金汇国际装饰城9＃楼0136、0137号商铺腾空并退还给金汇公司，予以支持。金汇公司主张崔嵬赔偿经济损失10万元，但仅提供了自行制作的租赁价格表作为租金损失的依据，而未经依法评估，证据不足，一审法院不予支持。崔嵬反诉要求金汇公司继续履行商铺租赁合同，无事实和法律依据，不予支持。崔嵬要求金汇公司赔偿因损坏财物引起的经济损失10万元，经审查，与本案不是同一法律关系，应由利辛县大自然地板旗舰店作为原告另案进行诉讼。综上，依据《中华人民共和国合法法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一．崔嵬于判决生效之日起十日内将利辛县金汇国际装饰城9#楼0136、0137号商铺腾退给利辛县金汇装饰城管理服务有限公司；二．驳回利辛县金汇装饰城管理服务有限公司的其他诉讼请求；三．驳回崔嵬的反诉诉讼请求。本案本诉受理费1150元，反诉受理费1150元，合计2300元，由利辛县金汇装饰城管理服务有限公司承担1100元，崔嵬承担1200元。二审中，各方当事人所举证据与原审相同，相对方的质证意见亦同一审，一审法院对证据的采纳正确，本院依法予以确认，本院查明的事实同一审。另查明，金汇公司于2017年7月14日金汇公司组织相关人员到涉案房屋0136/0137号房屋内砸坏物品，经安徽精诚工程造价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 刘秋菊审判员  许 林审判员  王艳东二〇一九年三月一日法官助理孙曼书记员刘明明