浙江省宁波市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙02行终133号 上诉人（原审第三人）杨玉芬，女，1964年10月22日出生汉族，住浙江省宁海县，现住浙江省宁海县。 委托代理人杨爱国（特别授权代理），男，1954年7月21日出生汉族，住浙江省宁海县，系上诉人杨玉芬兄弟。 被上诉人（原审原告）应必文，男，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托代理人郑冕芳（特别授权代理），浙江甬正律师事务所律师。 原审被告宁海县自然资源和规划局，住所地浙江省宁波市宁海县跃龙街道桃源中路**。 法定代表人应校军，局长。 委托代理人陈军，宁海县自然资源和规划局工作人员。 委托代理人陈启勇，浙江中汇律师事务所律师。 上诉人杨玉芬诉被上诉人应必文、原审被告宁海县自然资源和规划局土地行政登记一案，不服浙江省宁海县人民法院于2019年1月7日作出的(2018)浙0226行初103号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 2004年1月19日，原宁海县国土资源局作出宁国用（2004）字第0040494号国有土地使用权变更登记，将坐落于宁海县××××号面积为155.7平方米（其中独自使用面积102.6平方米，共用分摊面积53.1平方米）的国有土地使用权登记于上诉人杨玉芬名下。 原审法院认定，1992年3月26日，原告应必文取得宁城字第5502号房屋所有权证，证载房屋建筑面积113.78平方米，层数两层，间数四间。1994年3月4日，原告应必文与第三人杨玉芬签订《房屋买卖契约》，约定将上述宁海县××××号两层四间建筑面积为113.78平方米房屋出卖给第三人。1995年3月，原告取得宁国用（1995）字第0006671号国有土地使用证，载明坐落于宁海县××××号土地使用权面积为155.7平方米，用途为住宅用地，证载土地使用权面积包括宁城字第5502号房屋所有权证所载房屋的土地使用权和原告、第三人双方争议的二间一层平屋的土地使用权。2002年2月20日，第三人杨玉芬取得宁城字第20186号房屋所有权证，载明房屋坐落于力行巷13号，建筑面积为113.78平方米。2003年12月31日，第三人杨玉芬向被告宁海县国土资源局申请土地使用权变更登记，提交了原告交付的身份证、宁国用（1995）字第0006671号国有土地使用证以及《土地使用权登记申请表》、1994年3月4日双方签订的《房屋买卖契约》、宁城字第20186号房屋所有权证、《住宅用地宗地地价评估表》等申请材料，并办理了土地使用权出让手续，缴纳了土地使用权出让金。经审查，被告于2004年1月19日向第三人颁发了宁国用（2004）字第0040494号国有土地使用证，将坐落于宁海县××××号面积为155.7平方米国有土地使用权登记在第三人杨玉芬名下。2016年4月11日，应必文因与杨玉芬确认合同效力纠纷一案诉至该院。该院于2016年7月19日作出（2016）浙0226民初2228号民事判决，确认原告与第三人于1994年3月4日签订的《房屋买卖契约》合法、有效，但双方争议的二间一层平屋并未在双方交易的标的物范围内。第三人杨玉芬不服提起上诉。2016年10月10日，宁波市中级人民法院作出（2016）浙02民终2703号民事判决，驳回上诉，维持原判。在应必文与杨玉芬为确认合同效力纠纷一案中，法院经审理查明杨玉芬于2004年1月19日取得宁国用（2004）字第0040494号国有土地使用证，证载土地使用权面积为155.7平方米。2018年4月，原告向被告发送《律师函》，要求被告自行纠错。被告于2018年4月27日作出如下答复：宁国用（2004）字第0040494号国有土地使用证已于2016年6月22日注销，律师函反映的事项请采取法律途径依法主张。原告不服被告于2004年1月19日作出的国有土地使用权变更登记行为，于2018年7月提起本案行政诉讼。 原审法院认为，该案的争议焦点一为原告起诉原宁海县国土资源局土地行政登记行为是否超过法律规定的起诉期限。从查明的事实看，原告曾于2016年4月11提起过民事诉讼，该民事诉讼过程中已经查明第三人杨玉芬于2004年1月19日取得宁国用（2004）字第0040494号国有土地使用证的事实，因此原告最迟于民事诉讼程序结束即2016年10月知道被诉土地登记行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》自2018年2月8日起施行，故确定该案的起诉期限仍应适用当时有效的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。该案原告于2018年7月向该院提起行政诉讼，并未超过起诉期限。该案的争议焦点二为被诉土地变更登记行为是否合法。《土地登记规则》（1996年2月1日实施）第三十七条规定，因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，由土地使用权转让双方当事人持相关证明材料申请变更登记。据此，在土地使用权变更登记过程中，要求双方当事人共同到场在登记机关面前达成一致的意思表示，如果只有一方到场时，也须有另一方的授权委托书，使登记机关确信物权变动原因的真实性。该案被告在单方当事人申请土地使用权变更登记且无另一方当事人委托授权的情况下，予以办理变更登记的行为，程序违法。且生效民事判决确认原告与第三人争议的二间一层平屋并未在双方于1994年3月4日签订的《房屋买卖契约》交易的标的物范围内，被告将争议的二间一层平屋的土地使用权于2004年1月19日一并登记在第三人名下，缺乏事实依据，应予以撤销，鉴于宁国用（2004）字第0040494号国有土地使用证已注销，故应确认违法。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，判决确认被告宁海县国土资源局于2004年1月19日作出的宁国用（2004）字第0040494号国有土地使用权变更登记行为违法。 上诉人杨玉芬上诉称，一审法院认定事实不清、适用法律错误：一、被上诉人应必文于2016年4月11日提起民事诉讼前就已经知晓了被诉土地登记行为，一审判决认定其于2016年10月才知道涉案登记从而未超过起诉期限是错误的。二、2004年1月，被上诉人应必文亲自来宁海提供土地权证等协助上诉人办理土地使用权变更登记。被上诉人应必文称未共同办理变更登记仅是委托上诉人办理分割登记缺乏证据且于情理不符。当时的变更登记申请中无出卖人签字栏目，故没有应必文的签名，但不能因此否定双方共同参与办理变更登记的事实。三、涉案登记是变更登记，不是初始登记，在原权利人提供土地使用权证等且双方当事人均在场的情况下，登记机关有义务完成变更登记。一审以二间一层不属于《房屋买卖契约》的交易标的为由认定登记机关存在审查过失缺乏法律依据。综上，请求二审法院依法撤销原判并支持上诉人的上诉请求。 被上诉人应必文辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。其在一审民事案件起诉时并不知晓被诉行政行为的存在。请求驳回上诉，维持原判。 原审被告宁海县自然资源和规划局辩称，被上诉人应必文一审起诉时已经超过起诉期限，且被诉变更登记行为合法有效，但尊重一审法院的判决结果。 本院经审理认定的事实与一审法院一致。本院另查明，根据《宁海县机构改革方案》（宁党发[2018]79号），原宁海县国土资源局不再保留，其职责由新组建的宁海县自然资源和规划局继续行使。 本院认为，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。虽然上诉人杨玉芬称被上诉人应必文于该民事案件起诉前就已经知晓了涉案行政行为的存在，但被上诉人应必文对此否认，上诉人杨玉芬也未能提供确切证据予以证明。因此，根据在案证据，本院只能认定宁海县人民法院于2016年7月19日作出（2016）浙0226民初2228号民事判决确认上诉人杨玉芬于2004年1月19日取得宁国用（2004）字第0040494号国有土地使用证这一事实后，被上诉人应必文才知道被诉行政行为的存在。故，被上诉人应必文于2018年7月11日提起行政诉讼，并未超过法定的起诉期限。 生效民事判决已经确认上诉人杨玉芬与被上诉人应必文争议的二间一层平屋并未在双方于1994年3月4日签订的《房屋买卖契约》交易的标的物范围内，原宁海县国土资源局将争议的二间一层平屋的土地使用权于2004年1月19日一并登记在被上诉人杨玉芬名下，缺乏事实依据。《土地登记规则》第三十七条规定，因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，由土地使用权转让双方当事人持相关证明材料申请变更登记。即，只有交易双方共同申请的基础上，登记机关才可办理变更登记。虽然上诉人杨玉芬称被上诉人应必文与其共同参与办理了变更登记但被上诉人应必文对此予以否认，上诉人杨玉芬又未能提供证据予以证明，原审被告对此也表示无法查证，因此本院对上诉人的主张不予认可。原宁海县国土资源局仅依上诉人杨玉芬一方当事人的申请办理变更登记，程序违法。综上，原宁海县国土资源局作出涉案登记行为事实依据不足，程序违法，依法应予撤销，但鉴于宁国用（2004）字第0040494号国有土地使用证已注销，故应确认违法。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费50元，由上诉人杨玉芬负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文燕 审判员  贾红霞 审判员  贺 磊 二〇一九年三月二十九日 法官助理沈骋 书记员王鸿