吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民再9号上诉人（一审原告）：汪清县居安物业管理有限公司，住所地：吉林省汪清县。法定代表人：张秋波，经理。委托诉讼代理人：周日昌，男，1967年6月6日出生，汉族，汪清县国土资源局工作人员，现住汪清县。上诉人（一审被告）：延边仁和集团房地产开发有限公司，住所地：吉林省延吉市。法定代表人：卢青容，董事长。委托诉讼代理人：尹红，男，1968年10月5日出生，朝鲜族，延边仁和集团房地产开发有限公司职员，现住龙井市。委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。上诉人汪清县居安物业管理有限公司（以下简称居安物业）与上诉人延边仁和集团房地产开发有限公司（以下简称仁和集团）物业服务合同纠纷一案，汪清县人民法院于2014年8月26日作出（2014）汪民二初字第25号民事判决，仁和集团不服提出上诉，本院于2015年5月28日作出（2015）延中民二终字第31号民事判决，驳回上诉，维持原判。仁和集团向延边州人民检察院申请检察监督，延边州人民检察院以延州检民（行）监（2017）2224000033号再审检察建议书，向本院提出再审检察建议。本院于2017年6月15日作出（2017）吉24民监28号裁定再审本案，并于2017年9月26日作出（2017）吉24民再73号民事裁定，认为原审判决认定基本事实不清，撤销原审判决，发回重审。汪清县人民法院依法作出（2017）吉2424民初1590号民事判决，居安物业与仁和集团均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人居安物业上诉请求：1.撤销汪清县人民法院(2017）吉2424民初字第1590号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。2.本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由:本案部分事实认定错误。一、一审法院认定电梯虽未停运，但居安物业自认丧失管理权限认定错误，我们认为，汪清县法院在审理居安物业与电梯管理单位的行政诉讼中，并未采纳自认丧失管理权限的情形，所以判决支持了对居安物业的行政处罚，如果认定了丧失管理权限则居安物业不会有该行政处罚，并且一审法院无权改判州中级人民法院的生效判决，所以一审法院认定2013年1月至6月电梯费无事实依据不予支持属认定错误。检察机关曾调查过质检部门查封电梯运行事宜，在其再审建议书中也未对此做过再审建议。所以上诉人认为一审法院没有充分审理该时期汪清维稳及小区整个房屋质量的事实以自认和使用风险认定不予支持电梯费的事实我方认为有误。二、一审法院认定二次加压二次供水费用133013.60元诉请没有事实依据不予支持属事实认定错误。133，013.60元暖气加压费供水费其中119，290.85元系2012年11月15日至2013年4月15日间的暖气二次加压费用，该费用一次性收取每个采暖期每平方5元，每年年末交齐，二次供水费14，887.5元是2012年1-12月供水费用，而一审法院将其认定全部是2012年1月至12月的加压费和供水费用并且认为没有事实依据不予支持的事实认定错误。综上所述，居安物业认为，一审法院对部分事实认定错误，恳请二审法院予以纠正。仁和集团辩称，1、一审法院对于电梯停运免交相关费用的认定以及相关事实都是正确的，我们予以认可；2、一审法院关于认定二次加压以及二次供水费的认定，根据物业管理法的相关规定，水、电、暖等相关设施由专门部门进行营业经营使用，所产生的费用应当视为经营部门的经营成本，所以该费用应当由物业部门协调相关经营部门后，由经营部门承担，对该部分我们不予认可，我们不应该承担。仁和集团上诉请求：一、撤销吉林省汪清县人民法院（2017）吉2424民初第1590号民事判决书，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审判决书认定上诉人向居安物业支付拖欠的物业管理服务费用及其违约金,属认定事实错误，基本事实不清，物业服务费用存在计算错误，上诉人不应承担违约责任。一审法院认定该事实的依据是被上诉人的抗辩与其提供的证据事实,有证据证明被上诉人在物业服务期间因管理服务瑕疵给上诉人造成了财产损失，但一审法院在认定事实上没有采纳。应当适当减免物业管理服务费用，上诉人不应承担违约责任。二、一审判决书认定的物业服务费用不正确。一审法院在没有确认商业门市房电梯使用情况下，依据居安物业单方提供的数据认定了电梯费用，属于认定事实错误。因上诉人所有的A座商业用房1-4层电梯是室内扶梯，与小区住户公用的电梯无关，是单独运行的。另外，C座1-2层门市房是小区外开门的户型结构，与小区住户公用的电梯无关。另补充：1、2012年1月-12月份、2013年1月-4月，物业管理费用中关于陈秀芬房屋的物业费问题，因该房屋已经出售给陈秀芬，所以该部分物业费应由陈秀芬承担；2、2013年1月-4月份供水问题，A座与C座一直到2013年3月份为止电费都是由我们缴纳的，之前缴纳的电费在本案中应该扣除60680.90元，该证据在一审卷宗已经提供了。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予改判。居安物业辩称，1、关于陈秀芬房屋物业费的问题，仁和集团已经在生效判决中认定该房屋交付时间是在本区间外，所以应该承担该笔费用；2、电梯不是分开的，并且是公共电梯，是小区业主共同使用的，所以按照相关规定应该缴纳物业费；3、该6万余元是2012年1月-12月份仁和集团代缴的一笔小区加压、加水费用，也从该笔费用中能够体现出我方的上诉理由，即2012年1月-12月我方已负责小区的二次加压及二次供水，该笔费用在历次庭审中已经提出，但本案一审没有提出。居安物业向一审法院起诉请求：判令仁和集团支付2012年1月至2013年4月的物业管理服务费用606645.10元及滞纳金（仁和都市家园物业费225365.00元、电梯费279920.00元、暖气加压费97100.00元、二次供水费24210.00元、共有电费6384.00元、B座门市房14026.00元，仁和小区物业费25001.00元）。庭审过程中，居安物业变更诉讼请求，将上述诉讼请求变更为：判令仁和集团支付2012年1月至2013年4月的物业管理服务费用503273.50元及滞纳金（其中2012年1月至12月仁和都市家园物业费115557.43元、电梯费155655.00元、二次加压费118396.10元、二次供水费14617.50元、电费4618.00元；2013年1月至4月仁和都市家园物业费38017.47元、电梯费49980.00元、二次供水费4680.00元、电费1752.00元）。一审法院查明：仁和都市家园（高层）开盘后，由于业主陆续入住，居安物业对该小区的业主和物业使用人提供了有偿的物业服务。2011年12月19日，居安物业与仁和集团签订了“前期物业服务合同”。该合同主要约定：物业服务费用，多层楼按建筑面积每月每平方米0.40元；电梯楼按建筑面积每月每平方米0.50元；电梯费2-3楼30元、4楼35元，每高一层递增5元，以此类推；商业房屋业主的费用加倍；车库、仓库、小区门外门市房每月每平方米0.50元；小区公共用电每户每年24元。物业管理服务费用，最迟应在每年12月末前交纳。如逾期，从逾期之日起每天按应交纳物业管理服务费用的千分之二缴纳滞纳金。仁和集团是仁和都市家园小区的开发建设单位，系未出售房屋的产权持有人。“前期物业服务合同”在履行过程中，因仁和都市家园二次供水和二次加压管理、收费等问题业主上访。2012年5日，经汪清县信访局、住建局、自来水公司以及居安物业、仁和集团的负责人讨论决定，由开发建设单位将二次供水和二次加压项目移交给居安物业管理运行。决定二次供水费每年每户收费90元，二次加压费每平方米每年每户收费5元，收费对象为管道覆盖范围内的产权人和物业使用人。另查明，经居安物业和仁和集团多次对质协商，针对涉案空置房屋数量双方仍存在分歧，本案审理过程中居安物业陆续撤回对部分空置房屋物业服务费用的诉请。经本院综合认定，确定2012年1月至2013年4月的空置房屋数量为：（2012年1月-2012年12月）仁和都市家园小区A座住宅110户，A座商业7户，B座21户，C座住宅63户，C座商业15户，1-6层加压户数82户，合计298户；（2013年1月-2013年4月）仁和都市家园小区A座住宅103户，A座商业7户，B座21户，C座住宅63户，C座商业15户，合计209户。居安物业据此空置房屋数量，确定其诉讼请求为：判令仁和集团支付2012年1月至2013年4月的物业管理服务费用503273.50元及滞纳金（其中2012年1月至12月仁和都市家园物业费115557.43元、电梯费155655.00元、二次加压费118396.10元、二次供水费14617.50元、电费4618.00元；2013年1月至4月仁和都市家园物业费38017.47元、电梯费49980.00元、二次供水费4680.00元、电费1752.00元）。一审法院认为：本案中的《前期物业服务合同》是合同双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律强制性规定，合同的法律关系成立，并有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，仁和集团无正当理由未按时交纳物业费，应承担向居安物业支付物业费的违约责任，仁和集团以其未享受相关物业服务为抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于主体问题。居安物业是经工商注册登记的合法企业，而非政府行政部门，居安物业作为民事诉讼当事人并无不当，仁和公司的该项主张无事实依据，本院对此主张不予支持。关于仁和集团提出居安物业的物业管理服务等级标准在五级以下，无权收取物业费用的问题。居安物业具有三级物业资质，经过相关部门的审批，具有收取物业费的权利。仁和集团主张居安物业服务等级标准在五级以下，但未能提供证据予以证明，本院对此主张不予支持。根据相关法律和司法解释规定，《前期物业服务合同》对仁和集团具有约束力，仁和集团未履行交纳物业服务费用的行为构成违约，应承担及时付费的违约责任。仁和集团虽提出居安物业提供的物业服务存在瑕疵（门窗损坏等），因其未提起反诉，本院对此不予评判。关于居安物业要求仁和集团支付电梯费，公共电费的主张，居安物业提供了《前期物业服务合同》，仁和集团虽提出异议，但其未提供相关证据予以反驳，且居安物业已按照合同约定以及相关规定提供了服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，本院不予支持。据此，居安物业主张由仁和集团承担2012年1月至12月期间的电梯费用155655.00元的诉请，本院予以支持。居安物业主张由仁和集团承担2013年1月至6月的电梯费用49980.00元的诉请，因2013年1月6日，监管部门即要求居安物业停止使用该电梯，直至2013年6月检验合格为止，这段期间内虽然电梯处于运行状态，但存在使用风险，且根据居安物业自认，电梯停用期间其已丧失对电梯的管理权限，故其主张并无事实依据，本院不予支持。关于二次供水、二次加压费用负担问题，2012年12月5日，多部门以会议纪要形式确定仁和都市家园小区的二次供水和二次加压项目移交给居安物业管理运行，即该会议纪要出台之前对于二次供水及二次加压管理服务的主体并不明晰，且《前期物业服务合同》中对二次加压和二次供水问题并未进行约定，故居安物业主张由仁和集团承担2012年1月至12月的二次供水及二次加压费用133013.60元的诉请，没有事实依据，本院不予支持。居安物业主张由仁和集团承担2013年1月至4月的二次供水费用4680.00元的诉请，本院予以支持。关于仁和集团提出的已将27套房屋顶账给威远公司魏德智，其不应承担以上房屋的物业费、电梯费、公用电费、加压费的问题。延边州中级人民法院2017年7月6日作出的（2017）吉24民终932号民事判决，该判决已经发生法律效力，该判决对27套房屋产生的相关费用已明确由仁和集团承担，故居安物业主张由仁和集团承担上述27套房屋自2012年1月至2013年4月期间产生的物业费、电梯费、公用电费、加压费的诉请有事实依据，本院对仁和集团提出的该项主张不予支持。仁和集团因未能在合同约定的履行期限内履行给付义务，还应承担逾期未给付的违约责任。由于合同约定的违约金日千分之二的标准明显过高，应当予以调整。该利率的计息标准，应当按中国人民银行同期贷款利率计息为宜。基于上述法律关系，在当事人之间产生了债权债务关系，债务应当清偿是法律赋予债务人的法定义务。故仁和集团应承担清偿居安物业拖欠的物业管理服务费用320279.90元（其中2012年1月至12月仁和都市家园物业费115557.43元、电梯费155655.00元、电费4618.00元；2013年1月至4月仁和都市家园物业费38017.47元、二次供水费4680.00元、电费1752.00元）及其给付违约金的民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限被告延边仁和集团房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告汪清县居安物业管理有限公司付清拖欠的物业管理服务费用320279.50元及其违约金（其中275830.43元自2013年1月1日起；44449.47元自2014年1月1日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。二、驳回原告汪清县居安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10020元，保全费3520元，合计13540元，由被告延边仁和集团房地产开发有限公司负担9624.19元，由原告汪清县居安物业管理有限公司负担3915.81元。本院二审期间，上诉人居安物业提交一份居民上访材料和一份对上访材料的答复，该组证据内容讲述了涉案小区存在问题的历史背景，但不会对本案的实体权利产生任何影响。上诉人仁和集团提交一份商品房买卖合同说明，但同样未举证证明出售房屋的交付时间，故本院对该份证据不予采纳。经本院审理对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于居安物业提出的应由仁和集团承担2013年1月至6月电梯费的上诉理由。汪清县质量技术监督局已于2013年1月6日向居安物业出示指令书，认为居安物业管理的电梯在安全方面存在问题并责令整改，直至2013年6月4日才检验合格，故一审法院对这段期间的电梯费的事实认定并无不当。关于居安物业提出的2012年1月至12月二次供水、二次加压费用133013.60元应由仁和集团承担的上诉理由。居安物业提出的其中119，290.85元系2012年11月15日至2013年4月15日间的暖气二次加压费用，但并没有证据支持，故该上诉理由应予驳回。关于仁和集团提出的不应承担物业费、违约金，物业费计算错误以及居安物业管理服务瑕疵给仁和集团带来财产损失的上诉理由。双方间的物业服务合同合法并有效，居安物业按照合同约定提供了物业服务，仁和集团享受了物业服务，就应当承担缴纳物业费的义务，同时应当承担因未及时缴纳物业费而产生的违约金。至于居安物业提供的服务是否存在瑕疵不影响本案对物业费及违约金的认定。关于仁和集团提出的部分商业门市房的电梯费与小区公用电梯无关的上诉理由。2012年1月-12月A座商业的电梯费和C座门市电梯费是否应该扣除，现并没有充分的证据证明该部分商业用房的电梯独立于公共电梯，故该上诉理由应予驳回。关于仁和集团提出的有房屋已出售给陈秀芬，该房屋的物业费不应由仁和集团承担的上诉理由。因仁和集团未举证证明出售给陈秀芬房屋的交付时间，一审法院对该事实的认定并无不当。综上所述，居安物业的上诉请求不能成立，应予驳回；仁和集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13540元，由延边仁和集团房地产开发有限公司负担9624.19元，由汪清县居安物业管理有限公司负担3915.81元。本判决为终审判决。审判长  柳南洙审判员  金亨今审判员  邓 艳二〇一九年三月二十九日书记员  李 洋