湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘08民再9号 再审申请人(一审被告、二审上诉人)：李优华，男，1974年5月19日出生，土家族，住湖南省慈利县。 再审被申请人(一审原告、二审被上诉人)：慈利县鸿泰物业服务有限公司，住所地湖南省慈利县零阳镇荷花路。 法定代表人：尤日河，董事长。 委托诉讼代理人：张新红，慈利县金剑法律服务所法律服务工作者。 再审申请人李优华因与被申请人慈利县鸿泰物业服务有限公司（以下简称鸿泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，原由鸿泰物业公司于2017年11月7日向湖南省慈利县人民法院提起诉讼，该院于2018年2月23日作出（2017）湘0821民初4246号民事判决。李优华不服，向本院提起上诉，本院于2018年5月16日作出（2018）湘08民终220号民事判决。李优华仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审。该院于2018年12月27日作出（2018）湘民申1826号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李优华、被申请人鸿泰物业公司的委托诉讼代理人张新红到庭参加庭审。本案现已审理终结。 李优华申请再审称，申请人与被申请人于2012年10月24日签订《前期物业管理服务合同》后，被申请人并未按照合同约定全面履行义务和责任，没有理由全额收取物业服务费用。请求驳回被申请人的全部诉讼请求。 鸿泰物业公司辩称，被申请人已尽到24小时执勤义务，安排了保安进行巡逻；被申请人以书面形式向业主催缴了物业费，《前期物业管理服务合同》有双方签名，合法有效。 鸿泰物业公司向一审法院提出的诉讼请求：依法判决李优华支付鸿泰物业公司物业服务费3567.52元及违约金14127.38元。 一审法院认定事实：被告李优华系澧江·水岸人家小区3幢110号商铺业主。2012年10年24日，李优华与湖南日泰房地产开发有限公司签订《房屋交接单》一份，双方约定：开发商将位于慈利县零阳镇荷花路口的澧江水岸人家小区3幢110号商铺一间交付给被告。同日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》，对上述商铺的物业服务相关内容包括环境卫生、安全协防等进行了约定。合同约定服务期限：前期物业管理是指房屋出售之日至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。合同约定物业服务费按每月每平方米1.25元标准收取。若李优华不按合同约定的收费标准和时间缴费，鸿泰物业公司有权从逾期之日起按日收取千分之三的违约金。李优华商铺产权登记面积为64．84平方米，按约定李优华每年应支付物业费973元。鸿泰物业公司在上述小区安装了监控设备，落实了保安协防措施，为业主提供了公用部分房屋维修等。李优华门面前面的卫生一直由环卫工人打扫。李优华从收房之日起按约将物业服务费已交至2013年10月24日。自2013年10月25日至2017年8月31日，李优华累计拖欠鸿泰物业公司44个月的物业服务费用3567.52元。至鸿泰物业公司起诉前，澧江·水岸人家小区尚未成立业主委员会。2016年12月15日经鸿泰物业公司电话催交，李优华未予交纳。本案在审理过程中经法院主持调解，因双方意见分歧较大而致调解不能。 一审法院认为，李优华与鸿泰物业公司签订前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均应具有约束力。在业主委员会成立之前，业主与物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，业主应当全面履行。鸿泰物业公司依据合同为小区提供物业服务，有权获得物业管理费，作为业主，按时缴费则是应尽义务，李优华应根据合同约定支付物业管理费。故对鸿泰物业公司要求李优华支付物业费的诉讼请求，应予支持。但鸿泰物业公司按日千分之三计算违约金明显过高，且按3567.52元×44个月×30天×3‰=14127.38元计算方式不正确，其诉讼请求不予支持。李优华辩称鸿泰物业公司未提供相应的物业服务，仅有口头陈述，没有证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告李优华于本判决生效后10日内支付原告慈利县鸿泰物业服务有限公司自2013年10月25日至2017年8月31日的物业服务费3567.52元；驳回原告慈利县鸿泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费242.37元，由李优华负担200元，慈利县鸿泰物业服务有限公司负担42.37元。 李优华不服一审判决，向本院提起上诉请求撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。 本院二审在确认一审认定事实的基础上，另查明李优华系澧江·水岸人家小区3幢1110号商铺业主。 本院二审认为，依照《物业管理条例》第七条第五项的规定，按时交纳物业服务费用是业主的法定义务，且《前期物业管理服务合同》亦未约定业主拒交物业费的情形。物业服务的对象是广大的小区业主，具有公共性，每个业主要求存在差异，服务满意标准难以量化。业主在物业管理活动中，有权监督物业服务情况，认为物业服务企业存在违约行为，可依法定程序追究其违约责任，若个体业主因物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，物业服务质量难以提高，最终将损害到大多数业主的利益。故此，李优华应当依约交纳物业费。同时，按照物业服务合同的约定提供相应的服务是物业服务企业的义务，鸿泰物业公司应当诚信履行义务，出现纠纷，应当积极与业主沟通协商解决，与业主共同努力创建舒适、和谐、优美的环境。李优华以鸿泰物业公司服务不到位为由拒交物业费的上诉理由不能成立，不予支持。李优华主张鸿泰物业公司未催收物业费，其起诉超过诉讼时效，经查，李优华没有有效证据反驳催收费用书面通知的真实性，同时依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”的规定，李优华在本案一审期间未提出诉讼时效抗辩，故对李优华在二审中提出本案已超过诉讼时效的上诉理由不予支持。李优华主张《前期物业管理服务合同》不真实，应属无效合同，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，李优华未提供证据反驳《前期物业管理服务合同》的真实性，应承担举证不能的不利后果，故对李优华关于该合同违背真实自愿原则应属无效合同的上诉理由，不予支持。综上，李优华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院再审认为，鸿泰物业公司与李优华签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，对双方均有约束力。李优华再审称鸿泰物业公司没有按照合同约定全面履行义务和责任，没有理由全额收取物业服务费用的主张，没有合同和法律依据。况且，鸿泰物业公司对李优华购买的澧江·水岸人家小区3幢楼提供了物业服务，如：对部分房屋进行过维修，李优华作为3幢楼1110号商铺业主，客观上接受了物业服务。鸿泰物业公司要求李优华交纳物业服务费，理由正当，应当予以支持。需要进一步指出的是，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用以及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当缴纳物业管理服务费用以及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。李优华在本院二审时，提交的其向慈利县环境卫生管理处缴纳的环境卫生费的票据，与本案不具有关联性，本院不予采纳正确。李优华未就其主张提交充分证据予以证实，再审请求理由不能成立，不予支持，应予驳回。原判认定的基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条和《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下： 维持本院（2018）湘08民终220号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 许 竞 审判员 唐亚平 审判员 吕红军 二〇一九年三月二十七日 法官助理刘少廷 书记员石青 附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作出的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作出的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》 第三十七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。