云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终85号上诉人（原审原告）：许燕，女，1969年1月27日出生，汉族，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王怀燕，云南诚信成律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：大理市樱花屋金酒吧，住所大理市大理镇护国路**，统一社会信用代码92532901MA6L1WDL4W。经营者：钱文洪。被上诉人（原审被告）：钱文洪，男，1974年2月17日出生，汉族，，住大理市被上诉人（原审被告）：丽江樱花屋金餐饮有限公司，，住所丽江市古城区大研街道办事处北门街金虹巷**统一社会信用代码915307006812961173。法定代表人：牟鑫。被上诉人（原审被告）：牟鑫，男，1972年8月18日生，土家族，住，住丽江市古城区/div>上诉人许燕因与被上诉人大理市樱花屋金酒吧（以下简称“大理市樱花屋”）、丽江樱花屋金餐饮有限公司、牟鑫、钱文洪租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2018）云2901民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许燕上诉请求：1.撤销大理市人民法院（2018）云2901民初93号民事判决；2.依法改判被上诉人牟鑫、大理市樱花屋向上诉人支付自2016年4月1日起至交回房屋之日2018年12月31日止的房屋租金130750元；3.依法改判上诉人牟鑫、大理市樱花屋向上诉人支付违约金80000元；4.依法改判被上诉人牟鑫、丽江樱花屋金餐饮有限公司对第二项、第三项上诉请求承担连带清偿责任；5.依法改判被上诉人钱文洪、丽江樱花屋金餐饮有限公司向上诉人支付律师费7000元；6.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人要求大理市樱花屋、牟鑫支付自2016年4月1日起至交回房屋之日止的房租，于法有据，应予以支持。上诉人与原大理市樱花屋《房屋租赁合同》第四条约定：“合同到期后，原大理市樱花屋将房屋恢复到原貌，经营过程中房屋的损坏由甲方负责修复赔偿”，现该合同由于大理市樱花屋及钱文洪逾期支付租金导致合同解除，根据上述合同约定，原大理市樱花屋在将标的房屋恢复原状及处理完相关损失赔偿等问题前，因房屋处于其实际掌控下，应当承担此期间的全部租金及租金利息。原大理市樱花屋于2015年6月25日注销，此后，标的房屋交由钱文洪注册的大理市樱花屋实际管理使用，大理市樱花屋应承担责任；2.上诉人主张的违约金有理有据，应当予以支持，双方合同第七条中的“以上条款”，不仅仅限于合同第七条，应当包括合同中原大理市樱花屋应当履行而未履行合同约定的其他所有情形;3.钱文洪以代理人的身份向上诉人出具《房屋欠款归还计划》，钱文洪承诺愿意承担相关损失及费用，应当包含全部房屋租金及利息、违约金、律师费；4.上诉人与原大理市樱花屋签订合同履行至今，均是钱文洪以代理人的身份出现，上诉人有理由相信钱文洪出具《房屋欠款归还计划》时，有权代理丽江樱花屋有限公司，因此，丽江樱花屋有限公司应当与钱文洪对支付的全部房屋租金及利息、违约金、律师费承担连带清偿责任。被上诉人大理市樱花屋、钱文洪答辩称，公司是牟鑫的，钱文洪只是管理人员，不应承担责任。2018年11月房东已将房屋租出去，欠付的租金应算至2018年底，违约金不应当承担。被上诉人丽江樱花屋金餐饮有限公司、牟鑫未作答辩。许燕向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付自2016年4月1日起至交回房屋之日止所拖欠的房屋租金（暂计算自2016年4月1日起至2017年12月31日止为77750元）;3.判令被告向原告支付违约金等80000元；4.判令被告承担本案律师费7400元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告从2005年起即将其所有的位于大理房屋对外出租作为“大理市樱花屋金酒吧”的经营场所。2015年3月17日，原告与大理市樱花屋金酒吧签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：乙方（原告）将位于大理的自有房屋出租给甲方（大理市樱花屋金酒吧）经营酒吧、餐饮等业务，租赁期限五年，即从2016年4月1日起至2021年3月30日，年租金53000元；付款方式为双方签订合同后20日内一次性支付第一年房租53000元，余下欠款经协商一致定于每年3月1日前分批支付，如逾期未支付房租，乙方有权终止合同并由甲方承担相应损失；违约责任：乙方保证甲方正常经营，甲、乙双方应共同遵守合约，租赁期内如甲方无故终止合同，则乙方不退回剩余房屋租金，如乙方无故终止合同，则由乙方退还剩余房屋租金，并赔偿因毁约带给甲方的经济损失，违约金300000元，如违反以上条款，违约方将向守约方支付相应违约金。合同落款的甲方一栏由被告钱文洪签署了牟鑫的姓名，委托代理人一栏为钱文洪签名，加盖了“大理市樱花屋金酒吧”的印鉴。合同签订后，房屋由承租人大理市樱花屋金酒吧使用，并向原告支付租金15000元。后该酒吧停止了营业，房屋处于闲置状态。2017年4月7日，应原告要求，被告钱文洪以代理人身份向原告出具一份“房租欠款归还计划”，载明：“欠所有房东房租：2016年4月1日至2017年3月31日，2017年4月1日到2017年6月30日全部付清给房东（按原合同），如到期未支付，樱花屋金有限公司及代理人钱文洪愿意承担相关损失及费用。”同时，还出具一份“房屋恢复承诺”，载明：“经酒吧所暂用的房屋，现不经营，退还房东，并承诺在2017年5月1日前如果没有租出去，就进行恢复房屋。如果到期未租出去，也没有进行恢复，所产生所有费用，樱花屋金有限公司及钱文洪愿意承担。”被告未按约支付租金，原告向被告钱文洪追索租金未果，遂诉至一审法院。另查明，大理市樱花屋金酒吧为个体工商户，开业日期2006年3月8日，核准日期2010年9月13日，登记经营者为牟鑫，注册号532901600231906，经营场所为大理市大理镇洋人街中心广场29—**。2015年6月25日，该个体工商户被注销，注销原因是转让给其他经营者。2015年12月22日，被告钱文洪注册登记了名称仍为大理市樱花屋金酒吧的个体工商户，注册日期2015年12月22日，登记经营者为钱文洪，统一社会信用代码92532901MA6L1WDL4W，，经营场所为大理市大理镇护国路**在审理过程中，一审法院就返还房屋的问题向原告释明，原告明确表示因涉及房屋改造和行政处罚未处理等问题，本案中原告不主张返还房屋。一审法院认为，原告与原大理市樱花屋金酒吧均为合法的民事主体，双方于2015年3月17日签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合同的形式和内容均不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均有约束力。在签订该份合同时，大理市樱花屋金酒吧为个体工商户，登记的经营者为被告牟鑫，在该个体工商户2015年6月25日被注销之后，合同的权利义务的承担者应为被告牟鑫，因此，被告牟鑫应承担相应的民事责任。原告已按约将租赁物交付给该酒吧使用，履行了出租人的义务，原大理市樱花屋金酒吧未按约支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。依据合同约定：“如逾期未支付房租，乙方有权终止合同并由甲方承担相应损失。”且该酒吧已停止营业，房屋处于闲置状态。合同目的已不能实现，解除合同的法定条件已经成就，故原告要求解除合同的诉请合法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告支付2016年4月1日起至2017年12月31日期间的租金77750元的诉请符合合同约定，予以支持。原告主张租金计算至交还房屋之日，对于2018年1月1日至合同解除之前产生的租金，因房屋的实际管理人为被告，应由被告承担支付义务。因双方对房屋交接事宜存在争议，原告明确在本案中不主张返还房屋，对于合同解除之后至交还房屋期间的损失，不宜在本案中进行处理，双方可通过协商或诉讼另行解决。关于违约责任的承担问题，合同约定承担违约金的前提是无故终止合同，而被告的违约行为是逾期支付租金，原告主张违约金80000元没有事实依据，原告亦未能举证证明其实际的经济损失，应由被告承担逾期付款的利息损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，一审法院确认以欠付租金38000元为基数从2016年3月1日起至款项付清之日止、以欠付租金39750元为基数从2017年3月1日起至款项付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期付款利息。被告钱文洪以代理人身份向原告出具的“房租欠款归还计划”所载明的“欠所有房东房租：2016年4月1日至2017年3月31日，2017年4月1日到2017年6月30日全部付清给房东（按原合同），如到期未支付，樱花屋金有限公司及代理人钱文洪愿意承担相关损失及费用”的内容，属保证的性质，保证的范围为截止到2017年6月30日的租金和损失。但钱文洪仅能代表其个人，对“樱花屋金有限公司”并不产生法律效力，丽江樱花屋金餐饮有限公司不应承担责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条的规定，第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立，被告钱文洪应承担保证责任,故原告要求被告钱文洪承担连带责任的主张成立，予以支持。原告主张的律师费7400元，无合同依据，亦无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告许燕与原大理市樱花屋金酒吧于2015年3月17日签订的《房屋租赁合同》;二、被告牟鑫于本判决生效之日起十日内支付原告许燕房屋租金77750元及逾期付款利息（利息分段计算方式为：以租金38000元为基数从2016年3月1日起至款项付清之日止、以租金39750元为基数从2017年3月1日起至款项付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）;三、被告牟鑫于2018年1月1日起至本判决生效之日止按合同约定的标准支付原告许燕房屋租金;四、被告钱文洪对被告牟鑫的前述第二项中截止到2017年6月30日的租金及利息的付款义务承担连带清偿责任;五、驳回原告许燕的其他诉讼请求。案件受理费3603元，由原告许燕承担1603元，被告牟鑫承担2000元。二审中，上诉人向本院提交房屋原貌照片1张、购房时交房标准1份，房屋损坏照片5张，拟证实被上诉人承租过程中房屋严重毁坏，恢复原状需大笔资金，上诉人主张的违约金有合同约定，也有房屋毁坏的证明。被上诉人大理市樱花屋、钱文洪经质证认为，对房屋原貌照片不认可，其他证据真实性认可，证明方向不认可。本院经审查认为，上诉人所提交的证据不能证明其主张，本院不予采信。被上诉人未向本院提交证据。对一审法院认定的法律事实，二审予以确认。二审经审理查明：2018年12月31日，上诉人许燕将涉案房屋出租给案外人管理使用；其余事实与一审认定一致。本院认为，关于本案合同的主体问题，本案的合同当事人为原大理市樱花屋与上诉人许燕，原大理市樱花屋的经营者为牟鑫，经，经营场所为大理镇洋人街中心广场**大理市樱花屋已于2015年6月25日注销，其权利、义务应由经营者牟鑫承受。现大理市樱花屋系钱文洪于2015年12月22日注册登记，其经营场所为大理镇护国路28号，与原大理市樱花屋属两个不同的经营场所，且其并未使用涉案的租赁房屋，故上诉人要求现大理市樱花屋承担责任的上诉理由不能成立，不予支持。上诉人主张自2016年4月1日至房屋交还之日2018年12月31日止的租金130749.94元应由牟鑫承担。关于违约责任的问题。原大理市樱花屋未按约支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同第七条约定：“租赁期内如甲方无故终止合同，则乙方不退回剩余房屋租金，如乙方无故终止合同，则由乙方退还剩余房屋租金，并赔偿因毁约带给甲方的经济损失。”该条约定承担违约金的前提是无故终止合同，而本案被上诉人牟鑫的违约行为是逾期支付租金，故上诉人要求其支付违约金8万元无事实法律依据，根据合同第三条第一款约定：“如逾未支付房租，乙方有权终止合同并由甲方承担相应损失。”现上诉人未举证证实其实际损失，一审判决由被上诉人牟鑫承担逾期付款的利息损失并无不当，但应以欠付租金38000元为基数从2016年3月1日起至2018年12月28日止、以欠付租金92749.94元为基数从2017年3月1日起至2018年12月31日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息。关于丽江樱花屋餐饮有限公司是否应承担责任的问题，被上诉人钱文洪以代理人身份向上诉人出具的“房租欠款归还计划”所载明的“欠所有房东房租:2016年4月1日至2017年6月30日全部付清给房东，如到期未支付，樱花屋金有限公司及代理人钱文洪愿意承担相关损失及费用”的内容，属保证的性质，结合上述承诺的内容来看，钱文洪仅能代表其个人，对樱花屋金有限公司不产生约束力，且丽江樱花屋餐饮有限公司不是涉案合同的当事人，故不应当承担责任。上诉人主张的律师费，由于双方合同未作约定，本院不予支持。综上，上诉人许燕的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审认定的事实清楚，适用法律正确，由于二审出现新的事实，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大理市人民法院（2018）云2901民初93号民事判决第一项,即“一、解除原告许燕与原大理市樱花屋金酒吧于2015年3月17日签订的《房屋租赁合同》”;二、撤销大理市人民法院（2018）云2901民初93号民事判决第二、三、四、五项；三、被上诉人牟鑫于本判决生效之日起十日内支付上诉人许燕房屋租金130749.94元及逾期付款利息（以租金38000元为基数从2016年3月1日起至2018年12月31日止、以租金92749.94元为基数从2017年3月1日起至2018年12月31日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；四、被上诉人钱文洪对被上诉人牟鑫的前述第三项中截止到2017年6月30日的租金51249.98元及利息的付款义务承担连带清偿责任;五、驳回原审原告许燕的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费3603元，由上诉人许燕负担3000元，被上诉人牟鑫负担603元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年三月十四日书记员 吴杨旸