河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终1423号上诉人（原审被告)：苏永彬，男，1979年3月4日出生,汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王世杰，河北鸿翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：田玮，河北鸿翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高瞻,男,1980年3月20日出生,汉族，北京联创聚兴餐饮管理有限公司管理人员，住北京市大兴区。原审被告：山西链家房地产经纪有限公司，住所地：太原市万柏林区长风西街丽景苑小区**楼****。法定代表人：杨竞眉，该公司总经理。上诉人苏永彬因与被上诉人高瞻、原审被告山西链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市开平区人民法院(2018)冀0205民初324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苏永彬及其委托诉讼代理人田玮、被上诉人高瞻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。苏永彬上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人转让给被上诉人的是涉案房屋的购买资格，且是双方真实意思表示，转让协议应属有效。被上诉人已将该购买资格转让给刘宝萍，本案适格主体应是刘宝萍向唐山市中运房地产开发有限公司主张权利。2.被上诉人实际支付给上诉人190000元，被上诉人向山西链家房地产经纪有限公司支付的20000元系服务费，山西链家房地产经纪有限公司与上诉人系不同的民事主体，一审法院判决由上诉人向被上诉人退还20000元无事实及法律依据。上诉人将向中运公司缴纳10万元押金的凭证交给被上诉人，通过抵销被上诉人实际给上诉人90000元。一审法院只判决上诉人返还被上诉人19万元，未判决被上诉人返还上诉人10万元押金或协助上诉人到中运公司重新将确认单和10万元押金更名回上诉人名下。被上诉人系炒房行为，一审法院判决上诉人向被上诉人支付利息不妥。3.一审法院在2018年8月13日开庭时已经过法庭调查、法庭辩论、最后陈述，被上诉人在庭审中主张的诉请与起诉状中诉请一致。但被上诉人于2018年8月14日提交了三份《诉讼请求补充说明》，系被上诉人对一审起诉状诉请的增加和变更，是在法庭庭审程序结束后提出的，超出诉请，不应审理。被上诉人高瞻辩称：上诉人提到的刘宝萍与我没有关系，我一共与上诉人接触过两次，我通过银行转账支付了57万元，其中有21万是购房款，我与开发商没有任何接触，办更名的时候是我媳妇与上诉人去的，上诉人要求给付电商费和好处费7万元，我们不同意，并要求退款。高瞻向一审法院提出诉讼请求：1.确认原告高瞻与被告苏永彬签订的《“名仕.雅居”成交确认单转让协议》无效；2.判令被告苏永彬退还原告高瞻向其缴纳的购房款总计59万元,退还杜吉林向其缴纳的定金2万元；3.判令被告苏永彬支付原告高瞻自2017年4月17日起至应退还款项清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；4.判令被告山西链家房地产经纪有限公司对被告苏永彬所负债务承担连带责任；5.判令由被告苏永彬承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月原告高瞻与被告苏永彬达成口头协议：高瞻购买“名仕.雅居”项目3号楼4单元16层1601号房，该房屋建筑面积101.39平方米，单价为每平米5400元，房屋总价为547506元；高瞻需向苏永彬支付好处费(又名电商费)55748元，同时支付苏永彬办理该房屋银行贷款所需的首付款164252元，由苏永彬代为办理30%的银行首付款手续，合计须向苏永彬支付22万元整，经议价优惠1万元，原告需实付款21万元。2017年4月9日14时原告高瞻以刷卡的方式向被告苏永彬支付定金2万元，原告从被告苏永彬处领取《“名仕.雅居”成交确认单》1份以及被告苏永彬向开发商交纳10万元的《收款收据》1份，并约定一周后回北京按照上述口头协议的内容进行交易。2017年4月17日原告在北京通过网银向苏永彬一次性转账支付57万元，该57万元分为原告高瞻向苏永彬支付的首付款19万元以及原告高瞻代杜吉林（系原告亲属）向苏永彬支付的首付款38万元两部分。当天,原告高瞻与被告苏永彬签署了《“名仕.雅居”成交确认单转让协议》，该书面协议的内容与原、被告双方口头协议内容一致。2017年10月26日原、被告在办理《“名仕.雅居”成交确认单》更名手续时因电商费及退款问题发生纠纷。2017年11日3日原告将被告诉至河北省三河市人民法院，该院2017年12月18日作出（2017）冀1082民初7994号民事裁定，将案件移送本院处理。另查明，案涉《“名仕.雅居”成交确认单》内容为被告苏永彬从唐山市中运房地产开发有限公司预约购买“名仕.雅居”项目3号楼4单元1601号房屋。被告苏永彬向唐山市中运房地产开发有限公司交纳定金10万元，唐山市中运房地产开发有限公司为被告苏永彬出具了《收款收据》。“名仕.雅居”项目系唐山市中运房地产开发有限公司拟开发项目，该项目所涉土地使用权人为唐山市中运房地产开发有限公司，土地性质为批发零售用地，建设用地规划许可性质为商业设施用地，该项目至今未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。一审法院认为，合法有效的买卖关系受法律保护。本案唐山市中运房地产开发有限公司拟开发项目的土地性质非民用住宅用地，其未取得民用住宅建设规划许可，对取得预售许可证、签订正式商品房买卖合同的时间均不能确定，故案涉确认单所指向的标的物并不具有特定的物理属性，已违反国家法律强制性规定，这一阶段的商品房预约合同即《“名仕.雅居”成交确认单》应认定无效。被告苏永彬向原告高瞻转让《“名仕.雅居”成交确认单》的合同权利而签订的《“名仕.雅居”成交确认单转让协议》亦应认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告主张被告苏永彬退还其购房款59万元，对原告向被告苏永彬交纳的购房款21万元，原告主张被告苏永彬退还，理据充分，本院予以支持；对原告代杜吉林向被告苏永彬交纳的购房款38万元及原告所称的杜吉林向被告苏永彬交纳的定金2万元，该两笔款项系因杜吉林与被告间的合同关系所产生，应由杜吉林另案主张，原告在本案中主张被告苏永彬予以退还，本院不予支持。原告要求被告苏永彬支付自2017年4月17日起至应退还款项清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，本院认为，原告主张的利息损失应从原告向法院起诉之日即2017年11月3日起计算，对原告主张利息损失的计算标准及截止日，本院予以支持。因《“名仕.雅居”成交确认单转让协议》合同相对方为原告高瞻与被告苏永彬，被告山西链家房地产经纪有限公司仅作为被告苏永彬指定付款的收款方，非案涉合同相对方，故对原告主张被告山西链家房地产经纪有限公司对苏永彬所负债务承担连带责任的诉请，本院不予支持。遂判决：一、原告高瞻与被告苏永彬签订的《“名仕.雅居”成交确认单转让协议》无效。二、被告苏永彬于本判决生效之日起10日内退还原告高瞻购房款21万元，并支付原告高瞻以21万元为基数自2017年11月3日起至清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。三、驳回原告高瞻的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，由原告高瞻负担6492元，被告苏永彬负担3408元。二审诉讼中，上诉人苏永彬提交证据一：电子数据六份刻录入光盘提交法庭并出示原始载体，其中诉讼请求补充说明两份，证明被上诉人在2018年8月14日向一审法院提交了三份书面材料，要求增加和变更诉讼请求，增加和变更后的诉请与被上诉人诉状及庭审中所主张的不一致。结合起诉状和本案一审案卷内的补充说明可以看出，被上诉人在一审时的诉请不明确，一天内就同一诉请提出三次变更，不符合常理，且系法庭辩论终结后提出，疑似有故意引导被上诉人的嫌疑，且一审法院未经审理直接支持被上诉人变更后的诉讼请求、系程序违法、认定事实错误。且上诉人通过二审阅卷发现，一审法院未将审理终结后即上诉人阅卷时在案卷内的上述两份材料附卷，请二审法院依法查明原因，并对一审法院违反法律程序超诉请判决的错误行为予以纠正。证据二：商品房认购协议书一份共三页，证明上诉人已经按照被上诉人要求将涉案房产在中运公司处变更到刘宝萍名下，相关手续均已办理至刘宝萍名下，上诉人与被上诉人之间的转让协议已经履行完毕，刘宝萍为涉案房产及涉案房款直接利害关系人，因中运公司更名需要持定金票据，故刘宝萍理应持有10万元定金收据而非被上诉人，被上诉人不具备本案诉讼主体资格。如一审法院认定上诉人与被上诉人之间转让协议无效，则应一并认定刘宝萍与中运地产认购协议无效，并要求将刘宝萍在中运公司签订的相关材料变更回上诉人。证据三：刘宝萍身份证复印件一份，证明刘宝萍身份信息。被上诉人高瞻对上述证据发表质证意见称：1.刘宝萍与我没有任何关系，按照上诉人所述，我认为是上诉人与我签订了一份协议，又与刘宝萍签订了另一份协议。2.诉状是我自己写的，之后发现有瑕疵，然后我又申请了变更。3.第一次是在三河法院起诉的上诉人，上诉人拒不到庭，上诉人的联系电话是链家公示的电话，但上诉人一直不承认是他自己的，但本案也是联系的这个电话，上诉人又出庭了。我一共与上诉人接触过两次，其中一次是支付了2万元定金，当时是用pos机刷卡，但是小票上显示是链家，上诉人说是他开的。上诉人提交的证据与本案没有关联性。本院二审查明：高瞻在民事起诉状中的诉讼请求为：1.请求法院判定原告高瞻与被告苏永彬所签订的《名仕雅居成交确认单》转让协议无效；2.请求法院判定被告苏永彬退还原告高瞻向其缴纳购房款总计59万，一并退还杜吉林向苏永彬缴纳的2万元定金；3.请求法院判定由被告苏永彬承担原告高瞻此次诉讼的全部诉讼费用；4.请求法院判定被告苏永彬支付原告高瞻自2017年4月17日至本案判决之日期间的银行同期利率。二审庭审中，上诉人苏永彬称：山西链家房地产经纪有限公司是我注册的，现在正在办理注销。本院二审查明的其他事实与原审法院认定事实相同。本院认为，一审法院于2018年8月13日对本案进行了开庭审理，被上诉人高瞻于2018年8月14日向一审法院提交诉讼请求补充说明，对起诉状中的诉讼请求进行增加及变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的相关规定，原告可以在案件受理后，法庭辩论结束前增加诉讼请求。被上诉人在法庭辩论结束后提出增加诉讼请求，一审法院不应对其增加的诉讼请求进行审理。故上诉人苏永彬主张一审法院不应审理高瞻变更及增加的诉讼请求的上诉理据充分，本院予以支持。一审法院以违反国家法律强制性规定确认《“名仕.雅居”成交确认单》及《“名仕.雅居”成交确认单转让协议》无效并无不妥。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。高瞻支付的20000元定金是按照苏永彬的指示通过POS机刷卡转到山西链家房地产经纪有限公司账户，苏永彬认可该公司是其注册，正在办理注销，故一审法院判决上诉人将20000元定金及190000元一并退还被上诉人符合法律规定。高瞻亦应将苏永彬交给其的《“名仕.雅居”成交确认单》及100000元押金收据返还给苏永彬。上诉人主张被上诉人已将该购买资格转让给刘宝萍，但其提交的证据不足以证实其主张，故对其该项上诉主张本院不予支持。因双方签订的《“名仕.雅居”成交确认单转让协议》无效，被上诉人要求上诉人支付210000元的利息损失符合法律规定，应予支持。上诉人应以210000万元为基数自2017年11月3日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率向被上诉人支付利息损失。上诉人主张其不应支付利息的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第一条、第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、维持河北省唐山市开平区人民法院（2018）冀0205民初324号民事判决第一项、第三项；二、变更河北省唐山市开平区人民法院（2018）冀0205民初324号民事判决第二项为：苏永彬于本判决生效之日起十日内退还高瞻购房款210000元，并支付高瞻以210000元为基数自2017年11月3日起至本判决生效之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；三、高瞻自本判决生效之日起十日内返还苏永彬“名仕.雅居”项目3号楼4单元16层1601号房的《“名仕.雅居”成交确认单》一份及100000元收款收据一份。一审案件受理费9900元，由上诉人苏永彬负担3408元，由被上诉人高瞻负担6492元。二审案件受理费4450元，由上诉人苏永彬负担。本判决为终审判决。审判长 姚春涛审判员 高贺莉审判员 沈 军 二○一九年三月七日书记员 王 玫