浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙03民终1417号 上诉人（原审原告）：江合奇，男，1976年8月14日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 被上诉人（原审被告）：温州港龙置业有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海区宁波路**港龙商城。统一社会信用代码：91330300070669543T。 法定代表人：章童官，执行董事。 委托诉讼代理人：叶剑秋、邢旭，北京德恒（温州）律师事务所律师。 第三人：温州港龙义乌商贸城经营管理有限公司。住所。住所地：温州市瓯海区宁波路与中汇路交叉口东北面社会信用代码：91330304092333450W。 法定代表人：周陈香，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢貌貌，男，1977年12月26日出生，汉族，住浙江省泰顺县，系第三人公司员工。 上诉人江合奇因与被上诉人温州港龙置业有限公司以及第三人温州港龙义乌商贸城经营管理有限公司（以下简称港龙管理公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2018）浙0304民初8658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人江合奇、被上诉人温州港龙置业有限公司的委托诉讼代理人邢旭到庭参加诉讼，第三人港龙管理公司未到庭。本案现已审理终结。 江合奇上诉请求：（1）撤销原判第四项，改判被上诉人温州港龙置业有限公司继续履行商品房买卖合同并于一个月内交付合同约定的商品房；（2）改判被上诉人支付逾期交房违约金至实际履行合同日止（违约时间自2017年6月23日起算）；（3）本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据商品房买卖合同附件八补充协议第七条第2款的约定，办理交房手续时，公共部分全部装修完成。而根据上诉人提供的现场照片，可证明诉争房屋基础设施公共配套建筑及公共部位装修不符合商品房买卖合同约定的交付使用条件，上诉人有权要求被上诉人继续履行合同并支付逾期交房违约金至其实际履行合同之日。上诉人没有授权或同意被上诉人将公共配套建筑义务、公共部位装修义务让第三人港龙管理公司去完成，第三人至今也未完成相关建筑及装修义务。上诉人向被上诉人主张履行合同义务，请求其按约完成基础设施、公共部位装修工程，再依法处理与第三人《委托经营管理合同》纠纷事宜，于法有据，合情合理。 温州港龙置业有限公司辩称，涉案商铺的交付应当按照合同约定处理，港龙管理公司代为接收商铺和装修符合各方合同约定，也符合商场统一经营的实际情况。原判认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 港龙管理公司提交书面意见称：根据《委托经营管理合同》约定，五层业主委托第三人公司代表业主办理和签收房屋交接手续，并委托全权负责商场统一经营业态规划。根据合同约定，其在代表业主接收商铺时，考虑到委托经营期限内统一招商业态规划和经营管理的实际需要，未要求房开公司进行交付装修，而是根据招商工作进度和招商租户具体经营要求进行统一装修，以免影响招商业态和延误招商工作进度。后因部分业主意见分歧，招商业态和整体装修方案等工作受到影响。根据约定，待招商业态及整体装修方案确定后，再进行统一装修。若委托经营期限届满、提前终止或届满业主不再续约的，将按约定装修标准，将商铺依约交还给相应业主。 江合奇于2018年12月10日向一审法院起诉，请求判令：（1）被告继续履行双方于2014年12月5日签订的《商品房买卖合同》，即向原告交付合格房屋及不动产权属证书；（2）被告支付逾期交房违约金102569元（以总房价款246858元为基数，自2016年9月1日起按每日万分之五标准计算至2018年12月10日），逾期办证违约金17477元（以总房价款246858元为基数，自2017年1月1日起按每日万分之一标准计算至2018年12月10日）；（3）本案受理费由被告承担。一审审理中，原告增加一项诉讼请求：判令被告支付原告因本案维权、诉讼产生的误工费、交通费等费用合计2000元。 一审法院认定事实：2014年12月5日，原告江合奇与被告温州港龙置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于温州市瓯海区宁波路2888、2890号A区5层178号商铺，总房价为246858元。合同第九条约定：出卖人应于2016年8月31日之前将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起45日内告知买受人的；2.因政府行为、规划调整、政府市政规划、基础设施配置要求更改、市政道路施工影响施工车辆通行等；市政配套设施的批准和安排延误，供水、电等部门未能按时接通室外管道、线路的；因重大不利天气、停水停电等严重影响施工连续3天以上的，须有县级以上相应主管部门证明，允许相应顺延商品房交房期限。合同第十六条约定：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人逾期交付权属证书不超过180日的，按照买受人已付房价款的万分之一承担违约责任；出卖人逾期交付权属证书超过180日买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。 《商品房买卖合同》的附件八补充协议内容第三条第二款约定：出卖人逾期交房超过60日的，自主合同第九条约定的最后交付期限第二日起至通知交付之日止，出卖方每日向买受方支付已交付房价款万分之五的违约金，买受方不退房，合同继续履行。第五条约定：若买受人未能在出卖人发出的书面交房通知规定的交房期限内，到出卖人指定的地点付清各项款项，并办理房屋交付手续的，视为买受人违约；买受人逾期收房不超过30日的，自出卖人发出的书面交房通知规定的交房期限第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金；买受人逾期收房超过30日的，自出卖人发出的书面交房通知规定的交房期限第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之五的违约金。第十三条约定：双方确认主合同双方当事人处记载的地址为有效送达地址，出卖人以特快专递或挂号信邮寄方式送达的，投邮（以寄出邮戳为准）后一周即视为送达等。合同签订后，原告付清了购房款。2017年6月15日，诉争商铺所在楼盘通过竣工验收并取得备案证明；同日，被告将寄送给原告的《商品房交付通知书》交至邮局投递。随后，邮局通过挂号信方式向包括原告在内的业主寄送《商品房交付通知书》。2017年6月29日，诉争商铺所在楼盘符合办理不动产权证条件；同日，被告通过邮局向原告寄送《办理不动产权证书的通知书》。 另查明，原告江合奇与第三人港龙管理公司签署了《委托经营管理合同》，约定委托经营期限为十年，自该商场统一开业之日起算，开业之日暂定为项目统一交付使用后的第六个月底，若提前开业，以实际开业日为准；若不能准时开业的，除本合同另有约定外，委托期限仍以交付使用后的第六个月底起算（自项目交付使用之日起至开业之日的六个月为免租装修期，原告同意给予免租）。为保障商场能够按照招商进度安排统一的装修、开业，自被告通知的房屋交接之日后第二日起，第三人即有权按其经营需要自行或接受其招商的租户对该房屋进行装修处置，无须再另行书面通知原告或取得原告同意。现被告及第三人承诺待商铺委托经营期限届满或合同解除不再续租的情况下，将按照约定的装修标准把商铺交还原告。 一审法院认为，原告江合奇与被告温州港龙置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行自身合同义务。原告向被告支付购房款后，被告未依约向原告交付房屋及办理房屋权属证书构成违约。原告要求被告按照合同约定交付房屋权属证书及支付逾期交付房屋、逾期办理权属证书违约金，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。诉争商铺所在楼盘于2017年6月15日取得竣工验收备案证明，符合合同约定交付条件，被告于2017年6月15日投邮《商品房交付通知书》应视为被告履行了合同约定的通知义务，现被告同意逾期交房期限均计算至投邮后一周即2017年6月22日，故被告逾期交房违约期限为295天（2016年9月1日至2017年6月22日）。诉争商铺所在楼盘于2017年6月29日符合办理不动产权证条件，被告于同日投邮《办理不动产权证书的通知书》，现被告同意逾期办证违约期限均计算至投邮后一周即2017年7月6日，故逾期交付房屋权属证书违约期限为187天（2017年1月1日至2017年7月6日）。原告主张上述违约期限范围内的违约金，于法有据，一审法院予以支持；超出上述违约期限范围部分，依据不足，一审法院不予支持。原告要求被告支付误工费、交通费等维权费用，事实及法律依据不足，一审法院不予支持。另外，原告已将诉争商铺委托第三人进行统一经营管理，并赋予第三人接收商铺的权限，现第三人基于经营业态及统一招商考虑在现状下与被告完成商铺交接，符合民事活动绿色环保原则，且被告及第三人已承诺待商铺委托经营期限届满或合同解除不再续租的情况下，将按照约定的装修标准把商铺交还原告。故原告现主张要求被告在一个月内向原告交付合格商铺（即对商铺进行装修），依据不足，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百一十四条之规定，判决“一、被告温州港龙置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告江合奇交付房屋权属证书；”“二、被告温州港龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告江合奇逾期交付房屋违约金36412元；”“三、被告温州港龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告江合奇逾期交付房屋权属证书违约金4616元；”“四、驳回原告江合奇的其他诉讼请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“案件受理费2701元，减半收取1350.5元，由被告温州港龙置业有限公司负担413元，由原告江合奇负担937.5元。” 本院二审期间，被上诉人温州港龙置业有限公司、第三人港龙管理公司均没有提供新证据。上诉人江合奇提供了如下证据：证据1：温州港龙商业广场开业以来1-4楼现场照片，以证明商场1-4楼商铺按商品房买卖合同约定标准交房的事实；证据2：2019年1月7日温州港龙商业广场5楼现场照片，以证明5楼商铺至今未达到合同约定交付条件；证据3：温州港龙置业有限公司、港龙管理公司招商广告，以证明温州港龙置业有限公司与温州管理公司合谋欺诈购房者的事实；证据4：部分业主拒绝交房信函的照片，证据5：银行交易流水、发票复印件，以证明业主黄洪宝购房款中部分是支付给温州港龙置业有限公司，部分款项是支付给温州港龙商业广场经营管理有限公司。对上述证据，被上诉人质证认为，证据1照片的真实性需核实确认，对证据2的真实性无异议，证据3不能证明上诉人的待证事实，证据4、证据5与本案缺乏关联性。本院经审查，上诉人提供的上述证据均不能证明其待证事实，不予认定。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，为购买涉案商铺，上诉人江合奇分别与温州港龙置业有限公司、港龙管理公司订立了《商品房买卖合同》与《委托经营管理合同》，其目的在于将购买的涉案商铺委托港龙管理公司统一经营而获取租金收益。现涉案商场所在楼盘逾期交付，港龙管理公司在本案诉讼中承诺接收包括上诉人商铺在内的其他众多商铺进行装修，符合其与上诉人签订的《委托经营管理合同》的目的，也符合上诉人购买涉案商铺的目的。涉案商铺所在楼盘已于2017年6月15日取得竣工验收备案证明，现涉案商铺所在商场五层尚未进行装修，应属港龙管理公司经营管理范畴。且温州港龙置业有限公司与港龙管理公司已承诺待商铺委托经营期限届满或合同解除不再续租的情况下，将按约定装修标准交还涉案商铺，故上诉人以公共装修不符合约定为由要求温州港龙置业有限公司继续履行《商品房买卖合同》，并在一个月内交付合格商铺，其理由不成立，一审法院驳回其相关诉讼请求，并无不当。温州港龙置业有限公司未在合同约定时间内交付房屋及权属证书，已构成违约，一审法院结合实际逾期天数认定相应违约金数额，亦无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1451元，由上诉人江合奇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨宗波 审 判 员 刘宏杰 审 判 员 曾 慧 二〇一九年三月二十六日 法官助理姜岳良 代书记员 蔡瑞洁