北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初2952号原告：石旭，女，1974年8月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：岳建民，北京储正律师事务所律师。委托诉讼代理人：石玉康（石旭之父），男，1943年3月19日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：贺胜利，男，1952年3月1日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：李建新，女，1952年7月13日出生，汉族，住北京市昌平区。二被告委托诉讼代理人：梅钟，北京市中永律师事务所律师。第三人：北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇望都家园**楼**11-5。法定代表人：李海燕，总经理。委托诉讼代理人：王琳琳，女，1982年2月19日出生，汉族，该公司法务，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：左志超，男，1989年5月5日出生，汉族，该公司员工。原告石旭与被告贺胜利、李建新、第三人北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司（以下简称豪宅天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李炜鑫担任审判长，与人民陪审员路新生、汪霞组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石旭的委托诉讼代理人岳建民、石玉康，被告李建新，被告贺胜利、李建新的委托诉讼代理人梅钟，第三人豪宅天下公司的委托诉讼代理人王琳琳、左志超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石旭向本院提出诉讼请求：1、判令被告贺胜利、被告李建新立即将北京市昌平区沙顺路某房屋交付原告；2、判令被告贺胜利、李建新自2017年7月1日起，至北京市昌平区沙顺路某房屋按约定装修标准交付之日止，按每日2490元的标准支付违约金给原告；3、判令被告贺胜利、李建新赔偿原告北京市昌平区沙顺路某房屋内装修装饰物损失费用224646．67元；4、判令被告承担原告支付的律师费80000元；5、判令被告承担本案鉴定费用30000元；6、本案诉讼费用由被告贺胜利、李建新承担。事实与理由：石玉康是原告石旭的父亲。2016年8月27日，原告石旭授权给石玉康，由石玉康全权代理石旭办理北京市昌平区沙顺路某的房屋买卖交易手续、签署房屋买卖合同。被告贺胜利与李建新是位于北京市昌平区沙顺路某房屋的共有产权人。2016年6月12日，石玉康代理原告石旭与被告贺胜利、李建新签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定被告贺胜利与李建新将共有的位于北京市昌平区沙顺路某房屋出卖给原告石旭，房屋成交总价为830万元，该成交总价包括了该房屋的成交价格和该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款；第三人豪宅天下公司提供居间服务。签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）当日，原告石旭支付被告定金人民币10万元。2016年9月28日，原告石旭支付被告购房款人民币460万元。2016年11月16日，原告石旭支付被告购房款人民币350万元。2016年9月12日，原告石旭与被告贺胜利、李建新办理了网签手续。2016年11月23日，昌平区沙顺路某房屋的所有权转移登记到原告名下。2016年11月11日，石玉康代理原告石旭与被告贺胜利、李建新签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）的《补充协议》，《补充协议》约定：交房日期按照出卖人取得其购买位于某号房屋的实际使用权6个月后双方办理物业交割手续。后经了解，被告贺胜利、李建新于2016年12月30日领取了某号房屋的房门钥匙。2017年7月10日，石玉康代理原告石旭给被告贺胜利、李建新发送《催交昌平区沙顺路某房屋的通知》，催促被告贺胜利、李建新交付房屋。2017年7月11日，被告签收该通知但并未予以积极回复。2017年8月27日，豪宅天下公司的工作人员告知原告：被告贺胜利、李建新拆除了昌平区沙顺路某房屋内的绝大部分装修装饰物，房屋暂不具备按约定标准交付的条件。原告石旭认为：被告贺胜利与李建新拒不依约交付房屋和擅自拆除房屋内绝大部分装修装饰物的行为，严重侵害了原告的合法权益，其应承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告贺胜利、李建新辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、双方在付款方式及期限、房屋交付时间、房屋成交总价范围上均有争议。合同双方并未对房屋买卖的装修部分作出任何明确约定，不能以装修介绍作为认定依据。双方约定的合同价款中，并不包括“装饰装修”部分价值。在此情形下，即使依照交易惯例，除依附于建筑物的、拆除后将对建筑物结构构成明显不利影响的“固定装修”之外，可以移动部分的装饰装修、设施设备应当归原所有权人所有。对于“装修介绍”中所包括的电梯、大金中央空调、阿里斯顿热水器、不锈钢污水提升器等电器设备以及实木橱柜、实木衣帽间（实际是衣柜）等物品均明显属于可移动的装修，不应当属于交易范围。这些仍留在涉案房屋物品的价值，均明显高于原告反映强烈的地板及门等装修的价值。原告提交的“装修介绍”，并非合同附件，不具有合同效力。被告并未违反《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的约定，无需承担涉案房屋装饰装修的补偿。二、被告已经完整履行了合同约定的义务，不存在任何违约情形。相反，被告已经多次通过中介通知原告收房，但原告至今仍以各种理由拒不接收，其行为已经构成违约，其应当对因拒绝收房而造成的自身损失及被告的损失承担相应的责任，同时应立即向被告支付剩余的10万元购房款。三、原告所申请并取得的《造价鉴定意见书》的鉴定程序、鉴定依据不合法，且未对鉴定对象是否属于固定装修部分作出任何区分，不应当以其结果为判案依据。四、中介公司违反职业道德，故意歪曲事实真相，且在本次房屋买卖交易中未能尽职尽责、履行合同约定义务，是致使原被告双方发生争议并产生损失的主要原因，应当承担相应的赔偿责任。擅自修改并提供不完整的政府部门推荐版《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，欺骗当事人双方，致使本次房屋买卖交易重要事项约定不清、发生争议。因中介公司使用不规范版本合同，合同的主要内容约定不清，亦未就可能存在争议的部分提示当事人，致使合同内容未能完整体现双方当事人的真实意思表示。在合同履行过程中，双方就上述约定发生争议时，未能引起重视，及时履行居中协调的义务，致使双方争议不断扩大。第三人豪宅天下公司辩称：我们没有意见，希望双方可以调解。原、被告确实是通过我方达成的买卖协议，我们认为双方应按照房屋买卖合同约定履行。本院经审理认定如下事实：2016年6月12日，贺胜利、李建新（出卖人）与石玉康（买受人）在豪宅天下公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定买受人购买出卖人出售的位于昌平区常兴庄组团北部地区某，该房屋建筑面积195．29平方米，商品房预售合同XXXXXX，共有人为出卖人二人，房屋未设定抵押，亦未出租；房屋成交总价为人民币830万元，其中该成交总价包括了该房屋的成交价格和该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款。定金人民币10万元，买受人于签订本合同当日支付。为保障交易安全，买受人采取资金监管方式付款，通过第三方商业银行光大银行办理资金监管支付，监管金额为820万元，办理资金监管日期为2016年12月15日前。第四条、房屋产权及具体状况的承诺：出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。房屋交付：出卖人应当在产权过户当日将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交该房屋房门钥匙……权属转移登记：双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第九条、违约责任：（一）买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；……（四）出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。在签订上述房屋买卖合同前，房屋出卖人向买受人提供了“某室装修介绍”，载明了项目名称、装修品牌或供货商及具体金额，其中有设计、装修工程、水电暖改造、瓷砖、灯具、诺克全铜水晶吊灯、铝合金门窗、木门11樘、菠萝格实木地热地板、SPA池、实木橱柜、实木衣帽间、电梯、大金中央空调、阿里斯顿热水器、不锈钢污水提升器125升等内容。同日，贺胜利、李建新与石玉康及豪宅天下公司（居间人）签订《房屋买卖经纪服务合同》，约定石玉康以830万元的价格购买贺胜利、李建新出售的涉案房屋，石玉康支付经纪服务费18．26万元。2016年6月15日，石玉康通过刘增敏银行账户向贺胜利转账支付购房定金10万元。石玉康与石旭系父女关系。2016年8月27日，石旭为石玉康出具《授权委托书》，载明石旭委托石玉康全权代表其办理北京市昌平区沙顺路某（房产证号：京（20**）昌平区不动产权第XXXX号、0XXXX号）的房屋买卖交易手续、签署房屋买卖合同、代收定金、房款，房产交税、产权过户，领取房屋不动产所有权证，相关文件等的相关手续。受托人代其签订的上述文件及在其权限范围内所签署的一切文件，及做出的一切相关行为均与其亲自办理具有同等效力，其均承认，其承担由此产生的一切法律后果。本委托自其签发之日起生效，到上述事宜办完为止。石旭、石玉康分别在“委托人”和“受托人”处签名。2016年9月12日，贺胜利、李建新与石旭方办理了涉案房屋的网签手续。2016年9月28日，石旭通过刘增敏银行账户向贺胜利转账交付购房款460万元。同日，贺胜利出具《收款证明》，载明收到涉案房屋买方的首付款460万元。2016年11月11日，贺胜利、李建新（出卖人）与石玉康（买受人）签订《补充协议》，约定双方于2016年6月12日签订了关于坐落为昌平区沙顺路某房屋的《北京市房屋买卖合同》（简称原合同），现双方经协商达成如下补充协议：1、双方办理产权转移登记手续日期继续按照原合同执行；2、交房日期按照出卖人取得其购买位于某号房屋的实际使用权6个月后双方办理物业交割手续；双方互不追究责任；3、在买受人未实际收到房屋使用权之前的所有费用，包含物业费、取暖费、水电费、停车费等，均由出卖人承担，买受人在物业交割前预留壹拾万元整房款，交割完毕后如数支付给出卖人。2016年11月16日，通过石玉康银行账户向李建新转账支付350万元购房款，并在摘要信息部分载明系刘增敏、石玉康全额为石旭个人购买金科王府房款（第三笔款）。后买卖双方办理了涉案房屋的转移登记手续，2016年11月23日，石旭取得了涉案房屋的不动产权证，该证书编号为京（2016）昌平区不动产权第XXXXX号。2016年12月底，贺胜利、李建新领取了新购房屋钥匙，但因房屋存在一定质量问题，开发商承诺进行维修。直至2017年2月25日，贺胜利之子贺炜办理了新购买某号房屋的接房手续，其在接房手续书的“业主签名确认”处签名；同时在接房声明、消防安全责任书、业主资料及物品发放登记表、金科王府精神文明建设公约、钥匙托管承诺书等接房资料上签名确认。2017年7月10日，石玉康向贺胜利、李建新邮寄催交涉案房屋的通知，载明根据双方买卖合同及补充协议约定，贺胜利、李建新应按约定时间将诉争房屋交给买方，当前出卖方的交付时间已过，特此寄函催办，延迟交房将承担违约责任。邮件查询记录显示，2017年7月11日下午贺胜利、李建新收到该催交房屋通知。2017年8月，贺胜利、李建新将涉案房屋内的吊灯、洁具五金、洗脸台、木门11樘、菠萝格实木地热地板、实木橱柜、实木衣帽间（一楼卧室和二楼主卧）、厨具等附属设施拆走。2017年8月25日，贺胜利、李建新将诉争房屋腾空，并通知居间人，可以让买房人于2017年8月27日前来办理收房手续。2017年8月27日左右，石旭的委托代理人石玉康在得知贺胜利、李建新将涉案房屋内的木地板、卧室门等装修设施拆走后拒绝接收房屋。2017年8月28日，石玉康与李建新就拆除原有部分装修及办理房屋交接手续等问题电话协商未果。2017年9月3日，豪宅天下公司向石玉康邮寄《收房通知书》，载明“出卖人已于2017年8月27日搬离金科王府某室，房子具备交接条件，请买卖双方三日至内前来办理交接手续，有关交房事宜可当面协商。”石玉康认可收到该通知书，但主张通知载明“房子具备交接条件”不属实，其有权拒绝接收。2017年9月7日，豪宅天下公司工作人员曾与石玉康电话沟通收房等问题。2017年9月13日，石旭将贺胜利、李建新起诉至法院，要求交房、赔偿违约金与涉案房屋内装饰装修损失及支付律师费。另查，2018年7月6日，本院到诉争房屋现场进行了勘验并拍摄照片。诉讼中，石旭提起司法鉴定申请，要求对诉争房屋装修损失，即按原有装修风格、材质重新装修所需费用、时间进行鉴定，经北京市高级人民法院摇号确定北京兴中海建工程造价咨询有限公司作为鉴定机构。经鉴定，该鉴定机构作出鉴定结论意见：1、按“2017年6月新建装修计价”鉴定意见为：涉案房屋装修工程可确定金额为116852．53元；无法确定金额为107794．14元，由法院裁判。2、按“2014年2月装修计价，计算现值”鉴定意见为：诉争房屋装修现值可确定金额为79821．60元；无法确定金额为72349．97元，由法院裁判。根据鉴定机构对涉案房屋进行现场勘查时，房屋买卖双方对部分装饰装修产生争议，而被列为无法确定项的部分如下：（1）首层厨房人造石台面橱柜、厨房木质吊柜；（2）一层客厅6火吊灯（小餐灯）：（3）一层卫生间洗漱台（含下柜）；（4）一层卧室实木地板；（5）一层卧室6火吊灯；（6）一层卧室靠墙大衣柜；（7）主卧卫生间坐便器（TOTO牌）；（8）主卧卫生间洗漱台（含下柜）；（9）-1层卫生间洗漱台（含下柜）；（10）二层卧室1、卧室2、大厅实木地板；（11）二层主卧卫生间坐便器（TOTO牌）；（12）二层主卧卫生间洗漱台（含下柜）。石旭预交鉴定费用3万元。2017年9月4日，石玉康（委托人）与北京储正律师事务所（受托人）签订《民商事案件委托代理合同》，约定因本案委托受托人担任一审阶段的代理人，律师服务费为8万元，本合同签订之日支付5万元，余款3万元于民事调解书/民事判决书下达后3日内支付完成。当日，石玉康支付了5万元律师服务费。2018年11月22日，北京储正律师事务所出具发票，票面金额为5万元。以上事实，有北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议、授权委托书、某室装修介绍、房屋买卖经纪服务合同、接房手续书、接房声明、消防安全责任书、业主资料及物品发放登记表、金科王府精神文明建设公约、钥匙托管承诺书、银行转账凭证、收款证明、不动产权证书、催交房屋通知、邮寄单、邮寄查询记录、收房通知书、通话录音光盘、照片、造价鉴定意见书、鉴定费发票、委托代理合同、律师费发票及原、被告当庭陈述予以佐证。本院认为：2016年8月27日，石旭为石玉康出具的《授权委托书》符合法定形式要件，授权代理事项亦不违法，故合法有效。该授权委托书系对2016年6月12日石玉康与被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的行为进行了事后追认，同时被告亦配合原告办理了涉案房屋网签手续及房屋产权变更登记手续，故涉案北京市存量房屋买卖合同对原告发生法律效力。涉案《北京市存量房屋买卖合同》及2016年11月11日签订的《补充协议》系合同双方真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。买卖双方均应按诚信原则全面履行各自的权利义务。现根据上述房屋买卖合同及补充协议，在原告交付被告合同约定的购房款820万元后，同时被告实际取得新购房屋使用权已满6个月，故原告要求被告立即交付诉争房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据诉争房屋买卖合同第三条的约定，诉争房屋成交总价为830万元，“其中，该成交总价包括了该房屋的成交价格和该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款”，依据该条款约定及双方在洽商房屋买卖时被告提供的“某室装修介绍”明细，同时参考二手房交易惯例，能够确定诉争房屋830万元成交价款中包括了被告拆走的实木地板、橱柜、厨房吊柜、卧室门、哑口、踢脚线、客厅吊灯、小餐灯等灯具、卫生间内坐便器、洗漱台（含下柜）、排风扇、浴霸、卫生间镜子、淋浴器等房屋附属设施设备、装饰装修，故被告在交付原告诉争房屋之前，将上述物品、设施设备拆走，违反了双方合同约定，应该承担相应的赔偿责任。至于赔偿上述被拆走设施设备物品的标准，原、被告持有不同意见。对此本院认为，鉴于系二手房买卖，其中的装饰装修等均已经使用过，在被拆除后计算损失时应以其残值为计算原则，而并非以新建装修计价。故本院认为应以“2014年2月装修计价，计算现值”赔偿为宜。参考鉴定机构已作出相应的鉴定意见，对于诉争房屋装修现值可确定金额为79821．6元予以采信，故被告对于该部分损失应予以赔偿。虽原、被告对“无法确定项”是否应计入装修损失产生争议，但依据争议项内容，均属于合同约定的房屋附属设施设备和相应装饰装修部分，应包含在总房价款中，对于这些部分被拆除后，亦应该由被告予以赔偿，故本院对于鉴定意见书中列为“无法确定金额72349．97元”予以采信。原告要求被告赔偿诉争房屋内装饰装修损失，于法有据，合理部分，本院予以支持。至于原告尚未支付被告的剩余10万元购房款，经释明后，被告陈述若法院认定其应承担违约责任，同意法院在本案中予以折抵，故对此本院不持异议。关于原告要求被告按每日2490元标准支付其自2017年7月1日至诉争房屋按约定装修标准交付之日期间的违约金，首先，需要确认诉争房屋的交付时间。依据原、被告于2016年11月11日签订的《补充协议》第2条约定：“交房日期按照出卖人取得其购买位于某号房屋的实际使用权6个月后双方办理物业交割手续”，诉争房屋的交付时间为被告取得新购房屋实际使用权后的6个月。现依据查明的事实，虽被告于2016年12月30日前后领取了新购房屋钥匙，但因当时房屋存在一定质量瑕疵，而直至2017年2月25日才正式办理了接房手续，故应认定至此被告取得新房的实际使用权，诉争房屋的交付时间应为2017年8月26日。其次，原告拒绝接收诉争房屋的原因在于被告拆除了房屋原有部分附属装饰装修，致使房屋不完全符合交付条件，被告属于违约行为，应该承担相应的违约责任。因被告未按合同约定交付房屋，拆除部分装饰装修，在原告接收房屋后，即使为满足基本居住需求，亦必需重新装修，应给予其合理的装修时间；同时鉴于原、被告曾于2017年8月28日协商交房未果，原告亦于2017年9月13日向法院提起诉讼，故本院酌情确定违约金计算至2017年9月26日。至于违约金的计算标准，本院按照买卖双方合同中约定的总房价款的日万分之三（即每日2490元）计算。关于原告要求被告支付其律师费8万元，根据房屋买卖合同第九条第（四）款约定的“出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）”，依据该约定，现因被告的违约行为，致使原告启动诉讼程序，并额外支付相应的律师费，故被告应该赔偿其相应的律师费损失。至于律师费的赔偿数额，虽原告提供的委托代理合同中载明律师费是8万元，但原告实际支付的是5万元，且提供的律师费收据和发票的数额均为5万元，故本院认定被告赔偿原告律师费的数额为5万元。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、贺胜利、李建新于本判决生效后七日内将北京市昌平区沙顺路某房屋交付石旭。二、贺胜利、李建新于本判决生效后七日内支付石旭自2017年8月27日至2017年9月26日期间的违约金77190元（按每日2490元的标准计算）。三、贺胜利、李建新于本判决生效后七日内赔偿石旭北京市昌平区沙顺路某房屋装饰装修损失52171．57元（已扣减石旭应支付贺胜利、李建新的剩余购房款100000元）。四、贺胜利、李建新于本判决生效后七日内赔偿石旭律师费50000元。五、驳回石旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8671元，由石旭负担3741（已交纳）；由贺胜利、李建新负担4930元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费30000元，由石旭负担15000元（已交纳）；由贺胜利、李建新负担15000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李炜鑫人民陪审员  路新生人民陪审员  汪 霞二〇一九年三月十九日书 记 员  陈 曦