江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终108号 上诉人（原审原告）：江西天宝物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区北京东路**，统一社会信用代码：913601007928300793。 法定代表人：王忠训，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖礼兵，江西赣兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：熊建平，男，1985年10月1日出生，汉族，住江西省丰城市。 上诉人江西天宝物业管理有限公司（以下简称天宝公司）因与被上诉人熊建平物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2018）赣0192民初915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 天宝公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院以天宝公司在服务管理过程中存在一定瑕疵为由，判决减收20%物业费是错误的。上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》对被上诉人有约束力；根据相关司法解释，被上诉人按时交纳物业费是必须履行的义务；再优秀的物管企业都难免会出现管理中的瑕疵，只有物业公司不履约或不完全履约时才应承担违约责任；没有任何法律、法规或司法解释规定，存在管理上的瑕疵，业主可减免缴纳物业费，对逾期缴纳或拒交物业费的业主减免物业费是对依法履行合同义务的业主的不公，不利于社会和谐稳定，导致恶性循环。二、一审法院对上诉人要求被上诉人支付逾期交纳物业费滞纳金的诉求不予支持也是错误的。一审法院应严格按照双方签订的《前期物业管理服务协议》依法认定和判决，而不是以事出有因为由，不顾双方合同约定；该协议第七条第四项是上诉人要求被上诉人支付逾期交纳物业费滞纳金的依据。综上，请二审法院查清事实，依法改判或发回重审。 熊建平答辩称：1、天宝公司服务不仅是瑕疵的问题，一审已经提交了证据，前期服务协议的大部分内容天宝公司都没有履行，天宝公司和业主之间存在矛盾，业主两次拦截105国道，出了警，业主自发把天宝公司的东西搬出来，并挂横幅，若是一般的瑕疵就不会存在这么大的矛盾；2、业委会成立前，物业服务协议有效，但业委会2016年3月28日成立后，前期物业服务协议就失效了；3、一审代理律师做了伪证，她说天宝公司履行了维修义务，但是并没有维修，例如单元口吸顶灯三年以上都没有维修。 天宝公司向一审法院起诉请求：1、判令熊建平立即向天宝公司支付拖欠的2014年9月1日至2018年6月30日期间的物业费7247.1元及自2014年9月1日起至实际缴纳日止按日万分之三计算滞纳金（暂计算至2018年6月30日为1577.6元），共计8824.7元，之后的物业费和滞纳金计算至缴清欠款之日；2、本案诉讼费用由熊建平承担。 一审法院查明事实：2012年10月8日，天宝公司作为甲方与案外人江西亿通投资有限公司作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，约定由天宝公司对藤旺居小区进行物业服务管理，按小高层1.50元/㎡/月的标准收取物业管理服务费，每季首月的1日至10日交纳本季度费用，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方须从逾期之日起至交清欠款之日止，每天按所欠费用总额万分之三向甲方交纳违约金，在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效，本协议生效期间如发生产权转让，本协议对受让的业主具有同等的法律效力。此后，天宝公司入驻藤旺居小区从事物业管理工作至今。 2012年3月13日，熊建平与亿通公司签订一份《商品房买卖合同》，约定熊建平购买上述藤旺居小区6#楼三单元501号房屋一套，建筑面积为105.03平方米。2013年6月23日，熊建平签订一份《藤旺居业主公约总则》。根据《前期物业管理协议》、《滕旺居业主公约总则》的约定及收费许可证的规定，熊建平购买的房屋的物业费标准为每月1.5元/㎡。南昌经济技术开发区物业管理办公室于2016年3月21日作出批复，同意设立藤旺居小区业主委员会。之后，藤旺居小区业主委员会未与天宝公司签订《物业管理合同》。熊建平向天宝公司交纳了至2014年8月底的物业费，自2014年9月1日起未再交纳物业费，至2018年6月30日共拖欠物业费7247.07元（1.5元/㎡/月×105.03㎡×46月）。天宝公司起诉前，曾向熊建平催缴过物业费。 一审法院认为，江西天宝物业管理有限公司与亿通公司签订《前期物业管理协议》，属前期物业管理服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述协议对熊建平具有约束力。 现天宝公司作为藤旺居小区提供物业服务的物管企业，为熊建平提供了相关物业管理服务，履行了主要的管理义务，熊建平作为业主接受了天宝公司的物业服务，理应根据物业服务协议约定的标准向天宝公司支付物业管理费。至于熊建平辩称在藤旺居小区业主委员会成立后，涉诉《前期物业管理协议》已失效，一审法院认为，虽然藤旺居小区业主委员会未与天宝公司重新签订相关物业管理合同，但是客观上天宝公司仍在为藤旺居小区提供物业管理服务，熊建平仍应当支付相应物业管理费。同时，考虑到天宝公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，熊建平可以拒交相应的物业费。根据本案的实际情况，依据公平原则，一审法院酌减熊建平应交纳物业费数额的20%，故熊建平尚应支付的物业费为5797.66元（7247.07元×80%）。 天宝公司要求熊建平支付逾期支付物业服务费的滞纳金1577.6元的诉讼请求，结合本案实际及天宝公司履行物业服务职责状况等因素，考虑到熊建平至今未付物业费，事出有因，对天宝公司的此项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、熊建平于本判决生效之日起十日内支付江西天宝物业管理有限公司物业费5797.66元（2014年9月1日至2018年6月30日期间的物业费）；二、驳回江西天宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由江西天宝物业管理有限公司负担9元，熊建平负担16元。 二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明事实均无异议。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，上诉人天宝公司与被上诉人熊建平签订的《藤旺居业主公约总则》合法有效，天宝公司与案涉小区开发商江西亿通投资有限公司签订的《前期物业管理服务协议》在该小区业主委员会成立并选聘新的物业公司之前亦合法有效，对当事人均有约束力，天宝公司与熊建平应当按约履行各自义务。天宝公司依约提供了物业服务，熊建平作为该小区业主，亦享受了天宝公司提供的物业管理服务，应当向天宝公司支付相关物业费。鉴于天宝公司在物业管理服务过程中确实存在管理服务不到位等瑕疵，故对天宝公司请求熊建平交纳物业费滞纳金的主张，应不予支持。一审法院酌情认定熊建平承担自2014年9月1日至2018年6月30日期间物业费的80%，并无不妥，应予维持。 综上所述，上诉人天宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人江西天宝物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭 燕 审判员 罗云奇 审判员 周中瑞 二〇一九年三月六日 法官助理熊威 书记员 史雅文