广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初7507号原告（反诉被告）：刘妩，女，1972年9月11日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**，委托诉讼代理人：李西美，广东永隆律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡学映，女，1972年10月27日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市，委托诉讼代理人：郑倩，广东登鼎律师事务所律师。原告刘妩（反诉被告）与被告胡学映（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案受理后，在诉讼过程中被告胡学映提起反诉，本院依法合并审理，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘妩及其委托诉讼代理人李西美，被告胡学映的委托诉讼代理人郑倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘妩向本院提出诉讼请求：被告退还原告租房押金9000元。事实和理由：2016年3月22日，原告与被告在中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）签订租房协议，由原告承租位于中山市××××房（以下简称水云轩天云居903房）,租期一年，押金6000元。2017年3月22日租房协议到期后原告续租，被告要求加收押金3000元，合计押金9000元。因被告本人在香港，所以当时在微信写明押金数额并收藏记录。2018年1月21日，原告告知被告自2018年2月22日起不再续租，被告同意并约定2018年2月21日验收房屋、退还押金。2018年2月21日，被告一家三口于水云轩天云居903房验收，被告提出搞好卫生后再与其联络。期间，因为过年放假，被告丈夫没有时间。2018年3月10日，被告丈夫联系原告，约定在水云轩12栋903房验收、交接。当天14时左右，原告和被告丈夫交接完毕，因被告丈夫称其没钱，遂叫被告转账给原告，但被告人在香港，一直拖延未付。于是原告与被告丈夫在起湾派出所协商解决，被告在电话中承诺立即支付6500元了结，原告不同意，被告答应称第二天一早从香港到中山协商解决此事，但自2018年3月11日起被告不接听电话，微信拉黑原告。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告立即向原告退还租赁押金6000元、租金3000元及利息（利息计算方法：以9000元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年2月22日起计至全部欠款实际清偿之日止）；2.被告向原告支付原告垫付的燃气灶具款695元及利息（利息计算方法：以695元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年3月5日起计至全部欠款实际清偿之日止）；以上合计金额9695元。被告胡学映答辩并反诉称：刘妩、家家顺公司与胡学映于2016年3月22日共同签订房屋租赁合同，约定刘妩向胡学映承租水云轩天云居903房，租期自2016年2月23日至2017年3月22日，租金每月为3000元，每月25日前支付当月租金，杂费由刘妩支付。胡学映向刘妩提供了租赁房屋，然刘妩并未按房屋租赁合同约定履行合同，长期严重拖欠租金及杂费，胡学映多次催缴退让、通知刘妩终止租赁，刘妩则消极拖延至2018年2月才搬离，尚未与胡学映完成交接验收及费用结算手续。经胡学映核算检查，截至2018年5月12日，刘妩尚拖欠胡学映水电费500元及滞纳金，租赁物遭到损坏，造成胡学映经济损失合计7066元。故胡学映提起反诉，请求判令：1.确认胡学映与刘妩之间的租赁合同于2018年5月12日（提起反诉之日）解除，押金9000元自动转化为定金并由胡学映没收；2.刘妩与胡学映立即办理退租交接手续，向胡学映返还租赁物钥匙1把及门卡1张，并足额支付拖欠费用本金500元及1‰滞纳金直至清算为止（自2018年1月1日起暂计至反诉之日，滞纳金66元，本金及滞纳金共计566元）；3.刘妩向胡学映赔偿经济损失6500元（含租赁物损坏经济损失5000元，其他经济损失1500元）。诉讼中，胡学映变更第2项反诉请求为：刘妩与胡学映立即办理退租交接手续，向胡学映返还租赁物钥匙1把及门卡1张并足额支付拖欠水费108.68元及1‰滞纳金直至清算为止（自2018年4月1日起至2018年5月12日，滞纳金3.1元）；变更第3项反诉请求为：刘妩向胡学映赔偿经济损失14600元（含租赁物损坏经济损失5000元，误工费、住宿费1500元，2018年2月22日至2018年5月12可期待的租金收入8100元）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年3月22日，胡学映作为出租方（甲方），刘妩作为承租方（乙方），家家顺公司作为居间人，签订房屋租赁合同，约定：甲方将水云轩天云居903房出租给乙方作住宅使用，租赁期限2016年3月23日至2017年3月22日，月租金为3000元，每月第25日前支付当月租金；乙方在合同签订之日向甲方支付6000元作为押金，甲方应出具收据；租赁期间，每月的物业管理费、电话、煤气、清洁、水电、卫生等杂费，均由乙方支付；乙方应妥善使用该房产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向甲方赔偿经济损失，所需费用自行承担；如系正常使用造成损坏，则甲方应在接到乙方通知后及时组织维修，所需费用由甲方承担；乙方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾1日，甲方有权加收拖欠部分1‰滞纳金，逾期7天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过1000元，甲方有权立即解除合同，押金自动转化为定金并由甲方没收，并有权向乙方进一步追究责任；乙方交回物业时应保证租赁房产本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，且验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；合同期满，租赁双方在办理房产交接手续时，应当将欠付或应付的租金和费用结清。双方结清费用后，甲方应将押金退还。合同还约定了其他事项。合同签订当日，刘妩依约向胡学映支付首月租金3000元及押金6000元，胡学映依约将租赁物业交付刘妩使用。合同约定的租赁期限届满后，经双方协商一致，由刘妩继续承租涉案物业。2018年1月，刘妩告知胡学映自2018年2月22日起不再承租涉案物业，胡学映予以应允。后双方于2018年2月21日办理涉案物业的退房交接手续，胡学映当场提出由刘妩完成物业内清洁等收尾工作后再行交接。之后，胡学映配偶于2018年3月10日再行前往涉案物业与刘妩办理交接。当日，双方因押金退还发生争议，交接未果。自次日起，刘妩多次试图联系胡学映均无果。2018年4月4日，胡学映在微信上将刘妩拉黑。刘妩遂于2018年4月20日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼期间，刘妩向胡学映退还租赁物业钥匙1把、门禁卡1张，并同意支付水费108.68元。另查：据双方提交的银行流水及微信聊天记录反映，刘妩在合同履行期间存在多次迟延交纳租金的情形。其中，最后一个月（2018年1月23日-2018年2月22日）的租金，胡学映将交纳时间由合同约定的2018年1月25日宽限至2018年2月2日，并通过微信告知刘妩如仍未在上述宽限期限届满前支付租金，则押金不予退还，刘妩对此表示认可。然，刘妩至次日即2018年2月3日始交付该月租金。对于实际交付押金的数额，据微信聊天记录反映，刘妩自认押金为9000元，与其于2018年4月20日立案时提交的民事起诉状中陈述的押金数额相吻合。又查：刘妩于2018年3月5日在中山市万家乐专卖店购买燃气灶具对租赁物业的原有灶具进行更换，合计支出费用695元。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。胡学映与刘妩签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法、有效，双方均应恪守履行。结合本案的本诉及反诉，争议焦点为：一、房屋租赁合同的解除时间如何认定；二、刘妩主张的垫付费用应否予以认定并返还；三、胡学映主张的各项损失如何认定；四、押金数额如何确定，应否返还。关于焦点一。双方于2018年2月22日于涉案物业拟办理交接手续，但因刘妩作为承租方，尚有后续的房屋清洁等合同义务未履行，故双方约定于同年3月10日再行交接。至该日，双方因押金退还问题发生争议，胡学映未予收回涉案物业，但其未提交证据证明截至该日，刘妩作为承租方仍有未尽的合同义务待予履行。而该日之后，刘妩多次联系胡学映未果，胡学映并在微信上将刘妩拉黑而未提供正当理由，故本院认为胡学映应就其自身未及时收回租赁物业承担法律后果，本院认定双方的租赁合同关系自2018年3月10日即解除。关于焦点二。刘妩购买、更换涉案物业的燃气灶具支出费用695元。因无证据证明更换前的燃气灶具无法使用系由刘妩故意或过失所致，根据合同约定，承租方正常使用设施设备造成损坏的，由出租方负责维修并承担费用。现刘妩主张胡学映返还由其垫付的费用695元及相应期间的利息，理据充分，本院予以支持。关于焦点三。对于胡学映主张的租赁物损坏损失，因未有证据反映胡学映在两次交接过程中，已有明确指出相应租赁物存在损坏，且经刘妩认可，现其主张该部分损失，无事实依据，本院不予支持。对于租金损失，从2018年2月23日起至同年3月10日止，系因刘妩未完全履行交还租赁物业时应尽的相关合同义务致涉案物业未办理交接，该期间的租金1600元（3000元÷30天×16天）仍应由刘妩承担。至于从2018年3月11日起未及时收回租赁物业可能导致的租金损失，如前述焦点一所述，由胡学映自行承担相应法律后果。对于胡学映主张的其他损失，于法无据，本院不予支持。关于焦点四。刘妩立案时提交的民事起诉状陈述的押金数额与其在微信聊天中自认的押金数额均为9000元，故本院认定刘妩已支付的押金为9000元。至于刘妩主张的押金为6000元，另3000元系多支付的一个月租金，无事实依据，本院不予采信。至于押金应否退还的问题。原租赁合同约定的租赁期限届满后，经双方协商一致，刘妩继续承租涉案物业，原租赁合同依法继续有效。刘妩作为承租方，应依照合同约定时间按月支付租金。然根据银行流水及微信聊天记录反映，刘妩多次迟延支付租金，且在胡学映就最后一个月的租金交纳时间予以宽限并告知迟延支付则没收押金，刘妩对此亦予认可的情形下，刘妩仍迟于宽限时间支付租金。依照合同约定，胡学映有权没收押金。对于刘妩主张退还押金及多支付的1个月租金的诉求，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘妩与被告（反诉原告）胡学映之间的房屋租赁合同关系于2018年3月10日解除；二、被告（反诉原告）胡学映于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）刘妩支付695元及利息（计算方法：以695元为基数，从2018年3月5日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止）；三、原告（反诉被告）刘妩于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）胡学映支付租金1600元、水费108.68元，合计1708.68元；四、原告（反诉被告）刘妩已支付的押金9000元归被告（反诉原告）胡学映所有，不作退还；五、驳回原告刘妩的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告胡学映的其他反诉请求。本诉案件受理费50元（原告已预交），由原告刘妩负担；反诉案件受理费393元（反诉原告已预交），由反诉原告胡学映负担215元，反诉被告刘妩负担178元（反诉被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原告（反诉被告）刘妩可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）胡学映可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  陈明玉人民陪审员  刘爱诗二〇一九年三月二十七日书 记 员  郑 惠邱志婵