北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初2944号原告（反诉被告）：牛鸿辉，男，汉族，1965年1月17日出生，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：张继彪，男，汉族，1979年11月10日出生，住北京市东城区。原告（反诉被告）牛鸿辉与被告（反诉原告）张继彪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员宋玉希独任审判，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告张继彪提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告（反诉原告）牛鸿辉、被告（反诉原告）张继彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛鸿辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告张继彪给付原告违约金13700元；2.判令被告张继彪给付原告床垫及卫生间浴镜1300元；3.诉讼费用由被告方承担。事实和理由：原告根据合同要求于2017年11月9日物业交接，由于被告的原因无法进行物业交接，直至交接到2017年11月14日，根据合同第七条违约责任第15页被告应支付违约金五天共计13700元，根据合同编号6第五条房屋产权及具体状况承诺（四）项应赔偿床垫及卫生间浴镜共计1300元。被告张继彪辩称，1、原告诉讼请求第一项判令我违约的事实和理由中，交接时间有事实性的错误，实际交接日期是2017年1月9日，物业结清书面材料中也写了。2、原告恶意拖延拒绝与物业交接，2016年房价上涨很快，我有换房的想法，我们的房子刚刚挂上，反诉原告就带领中介看房，然后第五个月才付第一笔款项62万元。3、我急切要物业交接，因为原告没有给我钱，我也买房子了，我贷了一个高额利息，所以我想积极交接，房子过户是我自己排队的，合同签订对我及极其不利，原告起诉我第二条说没有床垫浴室镜等原告自己走了，后来11月14日中介带原告来进行了交接。我们写的交接清单当中没有床垫和浴室镜，对方当时也对物业交割进行了签字没有异议。原告恶意拖延，现在涉嫌恶意诉讼。原告的恶意拖延给我造成了损失。反诉原告张继彪向本院提出诉讼请求：1.驳回反诉被告牛鸿辉诉讼反诉原告张继彪给付违约金的请求;2.判令反诉被告牛鸿辉支付反诉原告张继彪违约金13700元；3.驳回反诉被告牛鸿辉诉讼反诉原告张继彪给付床垫、卫生间浴镜费用的请求;4.判令反诉被告牛鸿辉返还强制扣留属于反诉原告的门厅柜、浴室设备等家具(折价5000元)；5.本案诉讼、反诉费等费用均由反诉被告牛鸿辉承担。事实与理由：反诉被告牛鸿辉起诉书中关于物业交接时间及描述存在严重事实性错误。反诉被告牛鸿辉起诉书中描述“合同要求于2017年11月9日物业交接,由于被告的原因无法进行物业交接,直至交接到2017年11月14日”,实际上交接日期应为2017年1月9日。见证据一双方签字的《物业结清确认书》“买受方与出卖方于2017年1月9日晚21点物业交接,直至交接到2017年1月14日”。关于交接完成时间拖延原因,实为反诉被告牛鸿辉恶意拖延、拒绝物业交接所致,具体情况见第二条详述。二、反诉被告牛鸿辉恶意拖延、拒绝物业交接,导致合同原定物业交接时间延期2016年是房价疯狂上涨时期。2016年7月20日反诉被告牛鸿辉与其带领的中介链家,诱使反诉原告张继彪签署了一份长达6个月付款周期、第5个月付第一笔款(总价548万,第一笔款62万)的售房合同(证据二、《北京市存量房屋买卖合同》/《补充协议》,p11,编号100000232423)。该房屋刚挂到链家中介网上,也即该房屋第一次被中介带看,反诉被告牛鸿辉、中介就开始商谈卖房合同,一直谈至第二天凌晨完成签署,反诉原告根本没有经验和时间考虑5个月才付款的可怕后果。由于付款周期太长,房价上涨迅猛,反诉原告为了换房,急切期望加快所有合同节点进度,以便尽快购买住房,但是反诉被告及中介以合同未到期为由消极应对。合同期间反诉原告张继彪通过中介我爱我家购买自己现住房,该售房房主未遵守合同约定要求提前付款,导致反诉原告张继彪进行了400万元每日万分之八的高息借款,即每日3200元的利息(证据三、《伟嘉安捷借款补充协议》),此时反诉被告甚至还未付第一笔合同款项。反诉被告牛鸿辉的中介链家当时一直劝反诉原告张继彪将本案房屋抵押并向其公司借款,但是反诉原告张继彪没有听从,而是从伟嘉安捷(中介我爱我家所属)进行了借款。在背负高息贷款的压力和反诉被告及其中介链家不积极推动房屋过户的情况下,反诉原告自己多次到昌平区房管交易中心排队,终于促成在2016年12月31日完成了房屋过户。链家中介合同安排的物业交接时间极短:"过户5个工作日内",也即2017年1月9日是最后一天。为继续推进付款进度并履约合同,反诉原告张继彪提早完成好各项交接准备工作,并于2017年1月9日通过微信通知反诉被告牛鸿辉当天进行物业交接(证据四、《微信主动通知反诉被告9号交接》)。2017年1月9日晚间反诉原告、被告及中介在本案房屋内(龙跃街10号院5号楼4单元502号)开始进行物业交接,但此时反诉被告牛鸿辉以其起诉书中所描述的房间内缺少床垫、卫生间浴镜为由拒绝交接,并自行离开交接现场,导致交接延期。需要着重说明的是,根据合同补充协议中“关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定”(证据二、《北京市存量房屋买卖合同》/《补充协议》,p14),物业交接明确不包含床垫、卫生间浴镜。后根据中介安排,三方于2017年1月14日当日进行并完成了物业交接。根据证据一《物业结清确认书》、证据五《物业检查交接单》显示,反诉原告所有物业费用均已结清并有结余,交接单对无床垫、卫生间浴镜的情况进行了明示,反诉被告牛鸿辉也签字确认《对物业交割不再存有任何异议,事实证明反诉被告不但无视合同要求,无理拖延交接时间,并涉嫌恶意诉讼。综上事实,由于反诉被告牛鸿辉恶意拖延、拒绝物业交接,导致合同原定物业交接日期从2017年1月9日拖延至2017年1月14日,请求法庭根据合同补充协议第四条违约责任第1项(p12),判定反诉被告牛鸿辉支付反诉原告张继彪违约金共计人民币13700元。反诉被告牛鸿辉不遵守合同要求,强制扣留反诉原告家具及浴室设备在物业交接过程中,反诉被告牛鸿辉强制扣留了不属于物业交接清单(证据二、《北京市存量房屋买卖合同》/《补充协议》)中的门厅柜(品牌飞美,购买价5579元)、卫生间浴室柜、淋浴设备(品牌摩思,购买价5240元)、马桶(品牌TOTO,购买价3600元)(证据六:《被扣留家具、设备相关信息》)。根据合同补充协议中“关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定”(证据二、《北京市存量房屋买卖合同》/《补充协议》,pl4),上述物品属于反诉原告所有。请求法庭判令反诉被告牛鸿辉返还属于反诉原告的家具及浴室设备,考虑到这些家具已经被反诉被告牛鸿辉长期使用,请其按照人民币5000元进行折价赔偿。反诉被告牛鸿辉从签署合同起就恶意拖延合同执行,从房屋交接至今已经长达两年时间(2017.1.9日交接,2019.1.8日收到传票),过程中反诉被告牛鸿辉不进行任何沟通,罔顾反诉原告严格履行合同交接事实,临近春节时直接提起恶意诉讼,给反诉原告造成了精神伤害。在这种情况下,请法庭考虑判令反诉被告牛鸿辉支付反诉原告精神赔偿人民币1000元。反诉被告牛鸿辉答辩称，张继彪的反诉不合理，我现在起诉合同违约，不是物业交接，我对物业交接没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年7月20日，张继彪（出卖人）与牛鸿辉（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，由牛鸿辉购买张继彪名下位于北京市昌平区X房屋（以下简称502号房屋）。合同第五条第四项约定，出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对该项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。合同第六条第二款第一项约定，该房屋交付时，出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收…并交接补充协议及物业交割单中所列物品；第二项约定，买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。《补充协议》第二条第六项关于物业交割双方约定：甲乙双方应当在过户后5个工作日自行办理物业交割手续，丙方陪同……。补充协议第四条约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第五条第三项关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单约定，以下装饰装修及附属设施保持原状：整体橱柜、地板、墙壁、门、窗以及热水器及暖气片。家具：一张床，一张沙发以及一个衣柜。庭审中，张继彪与牛鸿辉均认可双方于2017年1月9日进行物业交接，后因房屋内物品问题发生争议，最终于2017年1月14日双方签订《物业结清确认书》。确认书中注明“买受方和出卖方于2017年1月9日晚21点物业交接，直至交接到2017年1月14日晚17点30分结束”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于物业交割事宜，依据合同约定，买卖双方应当在过户后5个工作日自行办理物业交割手续，现牛鸿辉与张继彪于2017年1月9日进行物业交割符合合同约定。虽在交接过程中，双方因房屋内装饰装修及家具等问题暂时停止，于1月14日物业交接结束，但该情况属于双方在合同履行过程中针对合同内容的磋商，并不违反合同中关于物业交割时间的约定。故牛鸿辉、张继彪请求对方支付违约金的诉讼请求无法律和事实的依据，本院不予支持。关于牛鸿辉主张床垫和卫生间浴室镜的损失一节，依据合同中关于房屋交接约定，床垫以及卫浴设施设备并未包含在双方约定的附属设施清单内，故牛鸿辉该项诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。张继彪主张牛鸿辉赔偿门厅柜、浴室设备等损失一节，因张继彪在物业查验交接单以及物业结算确认单上签字确认，证明双方已对房屋内设备交接完成，现张继彪主张牛鸿辉赔偿损失的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条之规定，判决如下：一、驳回牛鸿辉的全部诉讼请求；二、驳回张继彪的全部反诉请求。本诉案件受理费88元，由原告牛鸿辉负担，反诉案件受理费134元由被告张继彪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  宋玉希二〇一九年三月二十七日书记员  王婵娟