湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终76号上诉人（原审被告）：湖南芒果雅苑酒店资产管理有限公司,住所地湖南省长沙市雨花区车站南路**芒果雅苑****房。法定代表人：高国军，董事长。委托诉讼代理人：银朝军，湖南启贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李帆，女，1977年9月23日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李星，男，1976年7月23日出生，汉族，湖南省长沙市岳麓区组。被上诉人（原审原告）：李中阳，男，1943年2月1日出生，汉族，湖南省长沙市开福区号。原审被告：陈骏，男，1975年5月1日出生，汉族，湖南省长沙市雨花区房。委托诉讼代理人：银朝军，湖南启贤律师事务所律师。原审被告：高国军，男，1956年2月10日出生，汉族，湖南省长沙市雨花区房。委托诉讼代理人：银朝军，湖南启贤律师事务所律师。上诉人湖南芒果雅苑酒店资产管理有限公司（以下简称芒果公司）因与被上诉人李帆、李中阳，原审被告陈骏、高国军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初5602号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人芒果公司的上诉请求：1撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人的房屋从未交付上诉人，上诉人无法行使房屋的委托权利，被上诉人起诉主体错误，上诉人不应当承担租金支付责任。二、根据《房屋委托管理合同》，双方合同权利义务建立的基础来源于被上诉人将房屋交付给上诉人，或上诉人从案外人湖南北山房地产开发有限公司（以下简称北山公司）手中接收被上诉人房屋。但事实上，因被上诉人房屋一直未能通过竣工验收，无法按政府部门规定的要求，依法交付上诉人，因此，上诉人根本无法行使相关合同的委托管理权利，并且未能接受被上诉人房屋，责任也不在上诉人。故一审法院判决上诉人在未接受房屋，被上诉人也没有将房屋交付上诉人的情况下，仍承担租金支付责任，明显错误。被上诉人李帆、李中阳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。李帆、李中阳的一审诉讼请求：1、判令芒果公司、陈骏、高国军共同给付李帆、李中阳2018年4月、5月、6月份的租赁收益共15567元，违约金1699元，芒果公司、陈骏、高国军对上述收益和违约金承担连带责任；2、本案诉讼费及保全费由芒果公司、陈骏、高国军承担。一审法院认定事实如下：李中阳、李帆系父女关系，两人购买了北山公司开发的位于长沙市车站南路171号芒果雅苑10号栋717号房，房屋总价值691904元。2015年1月26日，李帆、李中阳（甲方，委托方）与芒果公司（乙方，受托方）、北山公司（丙方）签订《长沙芒果华天大酒店房屋委托管理合同》，约定：甲方所购买的坐落于湖南省长沙市车站南路171号芒果雅苑10号栋7层717号房委托给乙方进行统一管理，用途为酒店住宿；在本合同的委托管理期内，该房屋第1-10年月收益计人民币5189元整，其中第1-8年月收益按月向甲方支付，第9年及第10年收益共计124543元整在本合同签订时一次性支付给甲方；甲方按月收取收益，在每月28日前，当月收益一次性划拨入甲方指定的银行账户；房屋的管理期限于房屋总价款付清之日起次日开始计算；在本合同的委托管理期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方支付收益的义务；委托管理期内，甲方每年可享受12天的长沙芒果华天大酒店免费入住权，免费入住权限当年享用，甲方当年未享受完的免费入住权可按150元/天折现；丙方以芒果雅苑8、9号栋裙楼二楼、三楼、四楼共计8353.13平方米和负三层533个车位自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付收益及购买甲方物业提供担保；本合同管理期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付收益，除应付甲方的收益之外，乙方应按日向甲方支付该房屋当年收益的万分之三作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同签订当日，李帆、李中阳向北山公司一次性付清了房屋的总价款。涉案房屋至今未装修，为毛坯房，现在处于空置状态。另查明，芒果公司曾用名湖南芒果天华酒店资产管理有限公司、湖南芒果华天酒店资产管理有限公司，成立于2014年12月1日，注册资本20000000元，企业类型为有限责任公司（自然人独资），2017年11月1日，芒果公司股东及法定代表人由陈骏变更为高国军，芒果公司章程约定，高国军认缴出资额为20000000元，认缴出资时间为2064年11月3日。再查明，北山公司于2017年3月31日与业主及业主代表开会时承诺收益租金由其按时支付并形成了《会议纪要》，李帆、李中阳于2017年7月向一审法院起诉北山公司请求支付拖欠的租金收益，经调解一审法院于2017年8月18日作出（2017）湘0111民初4223号《民事调解书》，双方协议由北山公司向李帆、李中阳支付拖欠的截至2017年7月31日的租金收益。之后李帆、李中阳于2017年11月向一审法院起诉北山公司，请求其支付拖欠李帆、李中阳2017年9至12月的租金收益，一审法院审理后作出（2017）湘0111民初8132号民事判决，对李帆、李中阳诉讼请求予以了支持。2018年2月，李帆、李中阳向一审法院提起诉讼，请求芒果公司与北山公司共同向其支付拖欠的租金，一审法院于2018年4月3日作出（2018）湘0111民初1091号民事判决，判决芒果公司与北山公司共同向李帆、李中阳支付2018年1月至3月的租金收益。以上判决均已生效。一审法院认为，李帆、李中阳和芒果公司签订的《长沙芒果华天大酒店房屋委托管理合同》合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。关于租金收益的确定。根据双方委托管理合同约定，芒果公司应当每月向李帆、李中阳支付收益5189元，李帆、李中阳主张芒果公司向其支付2018年4至6月三个月的收益共计15567元，芒果公司未提供反证，对该项请求一审法院予以确认，芒果公司辩称李帆、李中阳房屋未验收交付因此无需向其支付收益，双方合同已经明确约定房屋的管理期限于房屋总价款付清之日起次日开始计算，李帆、李中阳于合同签订之日已经付清了房款，故芒果公司应当依照约定向李帆、李中阳支付收益，一审法院对芒果公司该答辩观点不予认可。至于芒果公司认为因前期租金收益均系北山公司支付，故李帆、李中阳应向北山公司主张权利的答辩观点，一审法院认为，李帆、李中阳固然可选择向北山公司主张支付租金，但亦可选择向芒果公司主张，芒果公司依照合同之约定向李帆、李中阳支付租金属于严格履行合同义务的应有之意，故对此答辩意见，一审法院不予认可。关于违约金的确定。根据双方合同约定，芒果公司应当在每月28日前向李帆、李中阳支付收益，如逾期3个月未向李帆、李中阳支付收益，应按日向李帆、李中阳支付该房屋当年收益的万分之三作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，芒果公司未依照约定向李帆、李中阳支付收益且超过三个月，因此应当依照约定向李帆、李中阳支付违约金。根据合同约定，芒果公司应向李帆、李中阳支付的违约金计算基数为每天18.6804元（5189元×12个月×0.3‰），从2018年4月29日计算至李帆、李中阳向一审法院起诉之日（2018年7月2日）共计65天，因此违约金为1214.226元（18.6804元×65天）。关于陈骏、高国军应承担的责任。芒果公司拖欠李帆、李中阳租金收益发生在2018年4月之后，而陈骏于2017年11月1日已将对芒果公司享有的股权全部转让给高国军且完成了工商变更登记，芒果公司认缴出资款的缴纳义务主体亦由陈骏变更为高国军，而根据芒果公司章程约定的认缴出资期限，一审法院不能认定高国军未履行或者未全面履行出资义务，故李帆、李中阳请求陈骏、高国军与芒果公司共同向其支付租金收益及违约金缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第三条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、芒果公司于本判决生效后10日内向李中阳、李帆支付2018年4至6月三个月租金收益共计15567元及截止2018年7月2日违约金1214.226元（2018年7月2日以后的违约金按每日18.6804元的标准计算至租金实际清偿之日止）；二、驳回李中阳、李帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费232元，因适用简易程序减半收取116元，由芒果公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：李帆、李中阳与芒果公司、北山公司签订的《长沙芒果华天大酒店房屋委托管理合同》系各方真实意思表示，且无法定无效情形，其合法有效，可作为各方享有权利及履行义务的依据。该合同约定，芒果公司在委托管理期限内应按合同约定向李帆、李中阳支付收益，同时，房屋的管理期限于房屋总价款付清之日起次日开始计算。李帆、李中阳已于合同签订之日已经付清了房款，而芒果公司未按约定支付款项，因此，一审判决芒果公司依照合同约定向李帆、李中阳支付收益及违约金，并无不当。芒果公司提出因涉案房屋未交付给该公司，其不应承担支付收益责任的理由，因与合同约定不符，故不予支持。综上，芒果公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费232元，由上诉人湖南芒果雅苑酒店资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年三月一日书记员 肖佳敏