湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终19号上诉人（原审被告）：岳阳家佳乐置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区佳汇华庭小区****。法定代表人：杨群辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴彬，湖南巴陵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄琼林，男，1983年1月1日日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。上诉人岳阳家佳乐置业有限公司（以下简称“家佳乐公司”）因与被上诉人黄琼林房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭于2019年1月22日公开开庭对本案进行了审理。上诉人家佳乐公司的委托诉讼代理人吴彬，被上诉人黄琼林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人家佳乐公司上诉请求：依法对原审判决确定的上诉人支付被上诉人逾期办证违约金6,523.38元调减为1,957元。事实和理由：1、造成涉案房屋不动产权证延迟办证的原因系双方买卖房屋项目涉及刑事案件被司法机关冻结所被致，而不是上诉人主观原因所造成，不应由上诉人单方面承担全部责任；2、在办证延迟期间，上诉人家佳乐公司对被上诉人等购房户的入住使用、子女入学、按揭贷款、交易转让等方面采取了一系列补措施，有效地防止了购房户因办证延迟而造成损失；3、司法机关解除冻结，上诉人即为被上诉人等购房户办理了房屋权证手续；4、被上诉人黄琼林主张的违约金，已明显超过其实际损失。故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求二审法院判依法改判。被上诉人黄琼林辩称：上诉人家佳乐公司上诉所称所称的补救措施部分不实，一审也仅按房款的1%判决违约金未计算利息，家佳乐公司要求核减违约金不合理。黄琼林向一审法院起诉请求：1、判令被告家佳乐公司立即办理岳阳佳汇华庭小区第5栋3301号房屋的不动产权证；2、判令被告家佳乐公司支付原告违约金房屋总价款1％的违约金6,523.38元；3、判令被告家佳乐公司自原告起诉之日起至原告房屋不动产权证下发之日止，向原告所交购房款总额652,338.00元的银行同期同类贷款利率支付利息；4、由上诉人家佳乐公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月28日，原告黄琼林与被告家佳乐公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告黄琼林购买被告家佳乐公司建设开发的岳阳步步高广场·佳汇华庭小区第5幢3301号房屋，房屋总价款652,338.00元；被告家佳乐公司在2014年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的房屋交付原告黄琼林使用。关于产权登记约定，出卖方应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记管理机关提交办理房屋登记的资料。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1％向买受人支付违约金。合同签订后，原告黄琼林支付了全部房款。2014年12月，被告家佳乐公司依照合同约定向原告交付了房屋。一审法院认为：当事人双方签订的《商品房买卖合同》主体合格，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，故原告要求被告办理房屋权属登记的诉讼请求予以支持。根据合同约定，出卖人家佳乐公司应当在商品房交付使用后90日内向房屋登记管理机关提交办理权属登记资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按付房款的1％向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起三十日的；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋，自合同订立之日起90日的”。本案直至直至开庭审理时，已超过上述合同约定或司法解释规定的期限，故被告因其原因未办理房屋产权登记系违约行为，原告要求被告按合同约定的已付房款的1％支付逾期办证的违约金理由正当，予以支持。原告提出的要求被告承担购房款同期同类银行利息的诉讼请求既没有合同约定，也没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告岳阳家佳乐置业有限公司于本判决生效后三十日内为原告黄琼林办理涉案房地产证书；二、被告岳阳家佳乐置业有限公司在本判决生效后三十日内向原告黄琼林支付逾期办证违约金6,523.38元；二、驳回原告黄琼林的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告岳阳家佳乐置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人岳阳家佳乐公司提出原告购买的房屋权属证书已于2018年8月办妥，被上诉人黄琼林无异议。二审对一审查明的事实予以确认。另查明，逾期办理房屋权证的原因确系司法机关因办理刑事案件需要，采取强制措施冻结办理商品房权证所致，而不是上诉人主观故意所造成。本院认为，上诉人家佳乐公司的上诉主张可予酌情采纳，理由如下：一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，上诉人家佳乐公司依约按时向被上诉人黄琼林交付了涉案房屋，虽在办理产权证书时逾期，但没有影响黄琼林对涉案房屋的占有和使用，黄琼林也未提供充分证据证明其因产权的逾期办理而导致了损失。在此情况下，家佳乐公司认为违约金过高并请求人民法院予以调整，于法有据。二、涉案房屋产权证书虽逾期办理，其逾期原因确系司法机关因办理刑事案件需要，采取强制措施冻结办理商品房权证所致，而不是上诉人主观故意所造成。而且，上诉人家佳乐公司在逾期期间积极采取的一系列补救措施，以及在逾期情形消失后积极为被上诉人黄琼林办理了房屋产权的事实来看，家佳乐公司主观上没有任何恶意。房屋产权证书逾期办理的原因虽非法律意义上的不可抗因素，但该因素既非上诉人家佳乐公司主观上可预见，客观上也不受其控制。据此，涉案房屋产权证书逾期办理的消极后果，不宜全部归责于上诉人家佳乐公司承担，而应当由双方当事人共同承担。三、被上诉人黄琼林虽未提供充分证据证明其因产权的逾期办理而导致的损失，但可以预见，产权的逾期办理对其必定产生了困扰和不便。综合本案全部情况分析，本院认为，本案非法律意义上的不可抗因素所造成的房屋产权证书逾期办理的违约责任，由双方当事人各承担50%，即上诉人家佳乐公司支付被上诉人黄琼林违约金3261.69元（652,338元×1%×50%）较为妥当合理。综上所述，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院一审判决虽然认定基本事实清楚，但没有查明逾期办理房屋产权证的原因，完全归责于上诉人家佳乐公司的处理不当，有失公正，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初2284号民事判决；二、限上诉人岳阳家佳乐置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付任伟违约金3,261.69元；三、驳回被上诉人黄琼林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由上诉人岳阳家佳乐置业有限公负担。本判决系终审判决。审判长  贺志平审判员  万久恩审判员  李峥荣二〇一九年三月八日书记员  柳雪妍