河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1302民初7245号原告：张冬，女，汉族，1972年1月9日出生，住南阳市。委托代理人：翟申、宋海燕，宛城区法律援助中心指派律师。委托权限为一般代理。被告：河南豪盛商贸有限公司。住所地：南阳市人民路鸿德购物公园**。法定代表人：陈兰，任执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91411300783406807R。委托代理人：范国涛，男，汉族，1980年10月18日出生，河南豪盛商贸公司工作人员，户籍地新野县。委托权限为特别授权。原告张冬与被告河南豪盛商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张冬的委托代理人翟申、宋海燕，被告河南豪盛商贸有限公司的委托代理人范国涛到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告张冬诉称，原、被告双方于2009年5月5日签订《鸿德购物公园商铺租赁协议书》，将原告购买的鸿德购物公园流行前线负一楼商铺租给被告，租金每月2713元，被告支付租金至2016年11月份后不再支付剩余租金。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告租金暂定1万元，并自起诉之日起按银行同期贷款利息支付至租金还清之日止。2、诉讼费由被告承担。庭审过程中原告变更诉讼请求为：1、依法判令被告河南豪盛商贸有限公司支付原告2016年11月以后至今的租金，月租金2713元，并自欠付租金之日起按日万分之二支付违约金至租金付清之日止；2、自2019年2月5日合同到期后解除合同；3、按照产权面积分割商铺交付原告；4、诉讼费由被告负担。被告辩称，欠原告租金属实，但现在公司资金困难，也在积极想办法筹措资金，希望原告谅解公司难处，给予一定的期限支付所欠租金。原告围绕诉讼请求依法提交了租赁协议书、银行转账流水、被告主体变更的工商登记信息、身份证复印件等证据。上述证据原告经庭审出示，被告质证，具备证据三性，被告亦无异议，能够证明本案待证事实,故对原告提供的证据本院予以确认。被告未提交证据。本院根据上述确认的证据及当事人的陈述，对本案事实认定如下：2009年5月5日，原告张冬（甲方）与河南鸿德购物公园商业管理有限公司（乙方）签订租赁协议书，协议约定的主要内容：第一条、甲方为鸿德购物公园流行前线负一层471,472号商铺产权所有人，自愿将该商铺租赁给乙方统一规划、装修和经营。第二条、租赁期限为10年，自2009年5月5日起，至2019年2月5日止。第三条、乙方每年支付32557元租金费用给甲方，折合每月2713元。第四条、租金费用按自然月支付，甲方交清房款及有关费用之日起开始计算，乙方每月20前将上月度租金存入甲方在乙方指定银行所开账户。第八条、商铺租赁期间，甲方享有收取本协议约定的租金费用权利，乙方应按约定将上述租金费用支付甲方。乙方如不按期支付甲方租金，每逾期一天，加收乙方滞纳金支付给甲方，滞纳金计算标准为逾期支付租金的万分之贰。第十一条、本协议期满前12个月，双方协商本协议是否续签。如双方约定本协议不再续签，则乙方应于本协议期满后将商铺按产权证分割并安装隔断交还甲方。第十二条、在以下情况下，本协议自动终止：1、本协议期满后，双方约定本协议不再续签的；2、因不可抗力，乙方长期无法继续行使使用权的。协议签订后，原、被告双方按照约定履行了合同义务，截止租赁合同于2019年2月5日期限届满，被告欠原告租金26个月，每月租金2713元，共计70538元未支付。另查明，2012年6月4日河南鸿德购物公园商业管理有限公司变更为河南豪盛商贸有限公司。本院认为，原告张冬与被告河南豪盛商贸有限公司之间签订的租赁协议书，系双方真实意思表示，约定由租赁方统一招商、经营、管理，并按照约定每月向原告支付租金，该内容不违反法律法规强制性规定，为有效协议。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告河南豪盛商贸有限公司作为河南鸿德购物公园商业管理有限公司权利的继受者，应当按照合同约定全面履行合同义务，拒不支付租金属违约行为。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，被告应当按照约定支付拖欠的租金。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方在协议中虽约定为滞纳金，但实际为违约金，且不违背法律规定，因此，被告应当按照约定支付拖欠的租金及违约金。关于租赁合同是否应当解除问题，因被告未按合同约定及时支付租金，经催要仍未履行合同义务，导致合同目的不能实现，原告有权要求解除合同。但是，双方在签订租赁合同时约定了解除条件，一是协议期满双方协商不再续签，二是因不可抗力一方无法继续行使使用权的。基于双方在订立合同时对合同的解除有特别约定，现租赁合同期限已经届满，合同自然解除，双方是否续签本院尊重双方的合意。关于原告主张将争议商铺按产权面积分割交付的请求，本院认为，根据的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据上述规定，能够确定，在同一楼层的每位商铺购买者，均是该楼层的共有人，并且根据占有的不同面积，构成按份共有。原告是众多购买商铺者其中之一，所购买的商铺面积是整个楼层面积中的一部分，且涉案的商铺呈现开放性，其不具备构造和使用上的独立性，不具备专有特征。强制性的隔断分割，不利于发挥物的整体效能，也损害物的价值利用功能，不符合司法裁判的价值追求。因此，原告的该项请求不具有合法性及合理性。再者，《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该条规定的第七项是关于共有和共同管理权利的规定，据此规定，是否分割，应当由业主共同决定，不属于人民法院处理范围。综上所述，原告关于要求被告支付租金及违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于租金的数额，为减轻当事人诉累，维护原告合法权益，本院将租金计算至2019年1月，共计欠付26个月，每月租金2713元，应支付租金总额70538元。因双方约定租金系按自然月计算，且当月租金下个月支付，故违约金应以月租金为基数，分别自逾期之日起按未付租金金额的日万分之二计付至付清之日止。关于分割交付的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、限被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内，支付原告张冬租金人民币70538元，并以月租金为基数，分别自逾期之日起按未付租金金额的日万分之二计付违约金至付清之日止。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782元，由被告河南豪盛商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 陈 琪二〇一九年三月四日书记员 唐亦垠