广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2602号上诉人（原审原告）：张雁，男，1957年9月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。上诉人（原审原告）：闫雪凤，女，1958年3月21日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。被上诉人（原审被告）：王传学，男，1956年7月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：李珊，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何拥平，广东君厚律师事务所律师。原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住所广东省广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智。上诉人张雁、闫雪凤因与被上诉人王传学及原审第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初10846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张雁、闫雪凤，被上诉人王传学委托诉讼代理人李珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雁、闫雪凤上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判王传学向张雁、闫雪凤支付逾期付款违约金（其中定金5万元的逾期付款违约金：以5万元为本金，按照每天0.05%的标准，自2016年10月17日起计至2016年10月17日止；其中80万元房款的逾期付款违约金：以80万元本金，按照每天0.05%的标准，自2016年10月28日起计至2016年11月2日止；其中132万元房款的逾期付款违约金：以132万元为本金，按照每天0.05%的标准，自2016年10月28日起计至2016年12月8日止；其中楼价尾款225万元逾期付款违约金：以225万元为本金，按照每天0.05%的标准，自2016年11月21日起计至2016年12月9日止）；3.一、二审诉讼费由王传学负担。事实与理由：（一）王传学提交的《存量房买卖合同》与张雁、闫雪凤的版本不一致，在张雁、闫雪凤不知情的情况下，王传学版本的《存量房买卖合同》在事后添加了中原公司员工的签字。一审判决未查明前述事实，存在遗漏。（二）一审判决在确认《存量房买卖合同》是双方之间的真实意思表示，且已查明王传学存在逾期付款违约行为的基础上，却无正当理由降低双方约定的逾期付款违约金标准，不仅存在自相矛盾且不尊重双方当事人的意思自治，更属于严重的适用法律错误。《存量房买卖合同》第十条第一款约定的逾期付款违约金标准并未违反法律、行政法规强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。且张雁、闫雪凤也已提供充分证据证明王传学严重迟延支付涉案房款，一审判决对于王传学违约事实已查明并确认，故王传学应当按照《存量房买卖合同》约定的标准向张雁、闫雪凤支付逾期付款违约金。一审判决以王传学口头抗辩为由擅自调减双方约定的逾期付款违约金标准，缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院支持张雁、闫雪凤的上诉请求。王传学辩称，（一）房款的支付时间是王传学与张雁、闫雪凤经中介人员沟通协商一致的。款项具体支付时间与合同约定的时间相距不远，均在隔天或者相隔半个月就支付，可见王传学不存在违约的主观恶意。（二）由于王传学支付房款的时间是以对方配合递件过户为前提，而张雁、闫雪凤当时因为个人原因出国等客观原因有所延迟，王传学也据此调整了付款时间。（三）涉案房屋已经过户，张雁、闫雪凤已经全额收到涉案房款。违约主张不得超过其实际经济损失，一审判决事实理由充分，合法有据，请求二审法院维持原判。中原公司经本院传票传唤未到庭，亦未提交书面意见。张雁、闫雪凤向一审法院起诉请求：1.请求法院依据《存量房买卖合同》的约定，判令王传学向张雁、闫雪凤支付迟延付款违约金51520元（其中以50000元为基数，按每天0.05%从2016年10月17日计算至2016年10月17日；以2120000元为基数，按每天0.05%从2016年10月28日计算至2016年11月2日止；以1320000元为基数，按每天0.05%从2016年11月3日计算至2016年12月8日；以2250000元为基数，按每天0.05%从2016年11月21日计算至2016年12月9日）；2.判令王传学承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月16日，王传学（乙方，买方）与张雁、闫雪凤（甲方，卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：位于白云区××大道水边街××房（以下简称涉案房屋），建筑面积143.13平方米，房屋价款447万元。自本合同签订同时支付10万元作为定金，双方应在本合同签订后5个工作日内共同到房管部门办理交易过户递件手续。首期楼款（已包含定金）222万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。于交易过户完成当天付清楼价余款225万元。交易不成的违约责任：甲方不能按合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。逾期付款的违约责任：乙方未能按照合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。其他约定：第一，定金10万元。第二，首付款楼价含定金222万元于2016年10月27日支付，相约递件过户。第三，楼价尾款225万元支付时间为2016年11月20日支付，相约交楼，如果节假日顺延三天等。同日，张雁、闫雪凤出具《收款收据》，内容为收到王传学涉案房屋定金10万元。同年11月2日，张雁、闫雪凤出具《收款收据》，内容为收到王传学涉案房屋首付楼款80万元。同年12月9日，张雁、闫雪凤出具《收款收据》，内容为收到王传学涉案房屋楼款357万元。根据中信银行广州白云支行出具的《业务凭证/客户回单》的内容显示，2016年10月16日，王传学向闫雪凤转入5万元；2016年10月17日，王传学向闫雪凤转入5万元；2016年11月2日，王传学向闫雪凤转入80万元；2016年12月8日，王传学向闫雪凤转入132万元；2016年12月9日，王传学向闫雪凤转入225万元。庭审中，王传学提交如下证据证明其主张：1.广东省非税收入票据3张，拟证实双方于2016年12月9日共同前往房管部门递件，王传学于当日已支付完毕全部购房款，不存在违约；2.不动产权证书，拟证实王传学于2016年12月16日取得涉案房屋的产权证书，王传学早于该日之前支付完毕房款，不存在违约；3.证明、说明及杨x微信账号信息，拟证实王传学授权杨林代为与张雁、闫雪凤及中介机构进行沟通、磋商；4.闫雪凤的微信账号信息、杨x与闫雪凤、曾x晖的微信聊天记录，拟证实王传学一直敦促张雁、闫雪凤配合递件过户及交楼，但因张雁、闫雪凤自身原因迟延递件过户、交楼，张雁、闫雪凤已构成违约；5.中介费发票，拟证实涉案房屋的中介服务机构为本案第三人，王传学于收楼当日支付中介费尾款。张雁、闫雪凤对上述发表如下质证意见：对证据1的合法性真实性予以确认，对关联性不予确认。根据合同第十六条手写条款的约定，王传学的付款义务并不以前往房管部门递件作为前提条件。王传学无论是在支付定金、首付款还是楼价尾款时均有迟延，构成违约。该证据恰恰证明王传学在递件当天才支付完全部房款，存在违约；对证据2的真实性合法性予以确认，关联性不予确认，其获得房产证本身并非付款的前提条件，不能纠正其在先的违约行为。且张雁、闫雪凤并未因此放弃追究王传学迟延付款的违约责任；对证据3的三性均不予确认，在交易过程中，王传学并未向张雁、闫雪凤出示过所谓授权杨林代为进行沟通。杨林并非本案的当事人，其微信账号并未进行实名认证；对证据4的三性不予确认，该证据并未办理证据保全等手续，张雁、闫雪凤无法确认证据来源。假设该证据真实，张雁、闫雪凤一直履行合同，双方已约好11月19日办理过户，后来由于杨x和中原公司原因才改期；对证据5的三性不予确认，中介曾x晖及杨x均不是合同当事人且未进行实名认证。中原地产是王传学单方聘请的中介机构，曾x晖与杨x之间的对话记录也仅反映其作为中介与委托人之间的沟通，不能作为张雁、闫雪凤与王传学双方实际履约情况的证明；对证据6的三性均不予确认，中原地产不是合同当事人，而是王传学单方聘请的中介，其与王传学之间的中介费，不是本案的审理范围。一审法院认为，张雁、闫雪凤与王传学签订的《存量房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。根据该合同约定的付款时间及《业务凭证/客户回单》等证据可证实，王传学应于2016年10月16日向张雁、闫雪凤支付定金10万元，而王传学实际于2016年10月17日将剩余定金5万元支付给张雁、闫雪凤，逾期一天；王传学应于2016年10月27日向张雁、闫雪凤支付首付款212万元（222万元-10万元），而王传学实际分别于2016年11月2日、2016年12月8日向张雁、闫雪凤支付80万元及132万元，逾期付款违约金分段计算；王传学应于2016年11月20日向张雁、闫雪凤支付楼价尾款225万元，而王传学实际于2016年12月9日向张雁、闫雪凤支付，逾期19天。因王传学以抗辩的形式请求对逾期付款违约金进行调整，一审法院酌情将逾期付款违约金调整为：1.定金5万元的逾期付款违约金（以5万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年10月17日起计至2016年10月17日止）；2.首付款212万元逾期付款违约金分段计算：其中80万元房款的逾期付款违约金（以80万元本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年10月28日起计至2016年11月2日止），其中132万元房款的逾期付款违约金（以132万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年10月28日起计至2016年12月8日止）；3.楼价尾款225万元逾期付款违约金（以225万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年11月21日起计至2016年12月9日止）。对于张雁、闫雪凤主张超出的部分，一审法院不予支持。关于王传学抗辩称张雁、闫雪凤存在迟延递件及交楼的情形，已构成违约，根据合同法的规定应当予以抵销的抗辩理由，一审法院认为，王传学可通过另案起诉的方式维护其合法权益，在本案中不能进行抵销，故王传学此抗辩意见一审法院不予采纳。中原公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年11月12日判决：一、自判决生效之日起五日内，王传学向张雁、闫雪凤支付逾期付款违约金（其中定金5万元的逾期付款违约金：以5万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年10月17日起计至2016年10月17日止；其中80万元房款的逾期付款违约金：以80万元本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年10月28日起计至2016年11月2日止；其中132万元房款的逾期付款违约金：以132万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年10月28日起计至2016年12月8日止；其中楼价尾款225万元逾期付款违约金：以225万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年11月21日起计至2016年12月9日止）；二、驳回张雁、闫雪凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544元，由王传学负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院二审查明，原告王传学与被告张雁、闫雪凤及第三人广东中原地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，王传学的诉讼请求为：1.确认王传学与张雁、闫雪凤于2016年12月24日签订的《补充协议》有效；2.判令张雁、闫雪凤依《存量房买卖合同》及《补充协议》约定，将位于广州市白云区三元里大道水边街x号地下一层75号车位过户到王传学名下，王传学向张雁、闫雪凤支付购车位款人民币33万元；3.判令张雁、闫雪凤支付违约金33000元；4.判令张雁、闫雪凤赔偿王传学律师费18800元。一审法院经审理作出（2018）粤0111民初7946号民事判决：一、确认王传学与张雁、闫雪凤签订的《补充协议》合法有效；二、自判决生效之日起十日内，王传学向张雁、闫雪凤一次性支付购车位款33万元；三、自王传学向张雁、闫雪凤一次性支付购车位款33万元当日，张雁、闫雪凤将位于白云区三元里大道水边街x号地下一层75号车位过户至王传学名下；四、自判决生效之日起五日内，张雁、闫雪凤向王传学支付违约金（违约金参照有资质的评估机构评估的同期同地段同类型的车位月租金标准计付，自2018年10月起计至张雁、闫雪凤实际将上述车位交付给王传学之日止）；五、驳回王传学其他诉讼请求。判后，张雁、闫雪凤不服该判决，向本院提起上诉，本院经审理认为，张雁、闫雪凤拒不履行双方当事人签订的合同，属于违约，一审判决并无不当，故依法作出（2019）粤01民终2601号民事判决，驳回张雁、闫雪凤上诉，维持原判。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。王传学对于一审法院认定其在履行涉案合同过程中存在逾期支付购房款的事实没有上诉，故本院维持该认定。根据张雁、闫雪凤的上诉及王传学的答辩意见，本案的争议焦点问题为：王传学应支付给张雁、闫雪凤的违约金计付标准是否应予调整。关于本案的争议焦点问题，涉案合同约定的逾期付款违约责任为“乙方未能按照合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同”。关于张雁、闫雪凤延期交房的违约责任则约定“逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金”。由上述约定来看，双方需要支付给对方的违约金计算标准是一致的，对于违约需要承担的法律后果亦是明确而具体的，并非不可预知。在合同已明确约定违约金计算标准的情况下，王传学逾期付款构成违约，且对此未作出合理解释并得到张雁、闫雪凤的谅解，亦未提供证据证明在履行合同过程中因出现了客观情况，导致其无法按约履行。因此，本院经审查认为，在双方约定的违约金计算标准并非明显过高，且王传学对于调整违约金也未提出充分理由的情况下，一审法院将合同约定的每日按0.05%计付逾期付款违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计付，缺乏依据，故本院予以纠正。综上所述，张雁、闫雪凤上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初10846号民事判决第二项；二、变更广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初10846号民事判决第一项为：自本判决生效之日起五日内，王传学向张雁、闫雪凤支付逾期付款违约金（其中定金5万元的逾期付款违约金：以5万元为本金，按照每日0.05%的标准计算，自2016年10月17日起计至2016年10月17日止；其中80万元房款的逾期付款违约金：以80万元本金，按照每日0.05%标准计算，自2016年10月28日起计至2016年11月2日止；其中132万元房款的逾期付款违约金：以132万元为本金，按照每日0.05%标准计算，自2016年10月28日起计至2016年12月8日止；其中楼价尾款225万元逾期付款违约金：以225万元为本金，按照每日0.05%标准计算，自2016年11月21日起计至2016年12月9日止。总额以不超过张雁、闫雪凤主张的51520元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费544元，由王传学负担；二审案件受理费670元，由王传学负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  李 民审判员  黄春成二〇一九年三月二十八日书记员  甄雪皓肖晓桐