云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初3764号原告：云南广电房地产开发有限公司，住所云南省昆明市高新技术开发区二环西路西苑立交桥旁软件大厦**。法定代表人：肖军，副总经理。委托代理人：吴伟、杨雨，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈涛，男，汉族，1981年5月26日生，，住云南省昆明市官渡区委托代理人：冯强、张岳昆，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。第三人：杨永华，男，1982年9月27日生，汉族，身份证住址云南省大理白族自治州大理市。原告云南广电房地产开发有限公司（以下简称广电房地产公司）诉被告陈涛合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理，因本案的审理需以另一案的审理结果为依据，本院依法裁定中止诉讼。案件审理过程中，本院依法追加杨永华为第三人参加诉讼。中止情形消除后，本院依法组成合议庭于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴伟、被告委托代理人冯强到庭参加诉讼。第三人杨永华经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2014年5月26日，原告与被告签订《商品房购销合同》，被告向原告购买原告开发的大观天下广电文化家园办公楼商铺，合同金额为717440元，付款方式为一次性付款，于2014年5月26日支付。合同第八条约定，被告逾期付款90天后，原告有权解除合同，若原告行使解除权的，自原告发出解除合同的书面通知之日起合同予以解除，原告有权将合同所涉商品房另行处理，且原告有权单方请求合同登记备案部门撤销合同的登记备案记录。合同签订后，原、被告双方办理了合同登记备案手续，但被告未按合同约定向原告支付购房款。原告多次催要未果。现诉至法院，诉讼请求：判令解除原告与被告签订的合同编号为广电销（商铺）128号《商品房购销合同》（合同登记号为KM×××39），同时撤销《商品房购销合同》的登记备案。被告辩称：应驳回原告的起诉。涉案房屋经法院多次审判，第三人杨永华与被告间有利益关系。被告认为涉案23套房屋的价款已经由杨永华向原告交付，在（2015）昆民三初字第376号案件及杨永华本人及被告的工作人员吴刚在公安机关的询问笔录中有明确说明。原告以合同撤销之诉向法院提起诉讼，根据合同法规定，撤销权的除斥期间为一年，本案原告的起诉已经过了除斥期间，原告的请求不应得到支持。第三人杨永华未到庭参加诉讼，亦未陈述意见。原告广电房地产公司针对其诉讼请求向本院提交如下证据：1、商品房购销合同及补充协议、备案登记表，欲证明原告与被告签订购房合同并办理房屋备案登记，根据合同约定，原告有权解除合同；2、律师函、EMS快递单查询记录及签收回执，证明因被告未履行合同义务，原告发出催要律师函，被告已经签收；3、客户资料签收表，证明被告已经收到商品房购销合同及备案登记表；4、司法鉴定意见书，欲证明被告持有的收据经鉴定并非原告出具，被告未支付过购房款；5、（2018）云01民终3867号民事判决书，欲证明经二审法院终审确认广电房地产公司与陈涛签订购房合同并将房屋备案登记在陈涛名下并不是广电房地产公司为杨永华提供担保的行为，陈涛主张要求对涉案房屋享有优先受偿权及广电房地产公司承担担保责任的请求不能成立。被告陈涛发表如下质证意见：对证据1、3、4、5的真实性予以认可，对证据2的真实性不予认可。被告陈涛针对其抗辩主张向本院提交如下证据：1、（2018）云01民终3867号民事判决书，欲证明陈涛与杨永华间的借贷关系清楚；2、杨永华与广电房地产公司签订的《购房协议书》复印件、（2015）昆民三初字第376号民事判决书复印件，欲证明杨永华将其向广电房地产公司购买的房屋网签备案给陈涛合法，杨永华与广电房地产公司签订购房协议后交付了涉案房屋的全部购房款；3、收据复印件，欲证明广电房地产公司确认杨永华对涉案房屋享有权利并根据杨永华的指示将房屋网签备案到陈涛名下，不存在原告主张的解除合同的事由。原告广电房地产公司发表如下质证意见：对证据1、2的真实性予以认可，对证据3的真实性不予认可。第三人杨永华未向本院提交证据，亦未对原、被告提交的证据发表质证意见。本院认为，原告广电房地产公司提交的证据来源合法，客观真实，本院均予以采证。被告陈涛提交的证据1及证据2中的民事判决书复印件来源合法，客观真实，本院予以采证；被告陈涛提交的《购房协议书》虽系复印件，但结合其他证据能佐证其真实性，本院予以采证；被告陈涛提交的证据3本院结合其他证据予以采证。经审理，本院认定本案法律事实如下：2014年5月21日第三人杨永华与原告广电房地产公司签订《购房协议书》，约定杨永华向广电房地产公司购买“大观文化广场”项目AB座第一、二、三层共194间商铺，总建筑面积为10671.34平方米，房屋总价为304034500元，付款方式为签订本协议之日起十五日历日内支付所涉物业总款的约8.987%为27323846元，于2014年11月30日前支付150281153元，尾款于2015年5月31日前付清。《购房协议书》特别约定：一、因杨永华个人原因，杨永华指定第三方与广电房地产公司签订本协议所涉及物业的《商品房购销合同》，并办理登记备案手续，销售建筑面积按照附表内容备案。杨永华应告知指定第三方所购物业报建面积与实际面积之间的差异，广电房地产公司对此不承担责任。二、在杨永华按时付清本协议载明的所涉物业价款，且杨永华指定第三方本人亲自到场办理的前提下，广电房地产公司解除与杨永华指定第三方签订的《商品房购销协议》及撤销其登记备案手续，之后广电房地产公司为杨永华签订本协议所涉物业的《商品房购销合同》办理销售登记备案手续。三、杨永华应于2014年7月30日前全部完成杨永华指定第三方与广电房地产公司签订的《商品房购销合同》的登记备案撤销手续，并按照本协议相关约定重新签订《商品房购销合同》等。关于违约责任，杨永华与广电房地产公司约定，若不具备广电房地产公司解除与第三方签订的《商品房购销协议》及撤销其登记备案手续的前提，且第三方已按《商品房购销合同》约定支付房款的，广电房地产公司将与第三方继续履行《商品房购销合同》，双方将不再履行本协议，广电房地产公司向杨永华无息退还杨永华支付的全部款项。另约定，杨永华承诺全部购房款系自有资金，不得以广电房地产公司或其工作人员名义对外融资，否则全部责任由杨永华承担。《购房协议书》签订后，杨永华向广电房地产公司支付房款约2100万元。2014年5月23日、26日，被告陈涛与原告广电房地产公司签订了23份《商品房购销合同》，约定陈涛向广电房地产公司购买该公司建设的大观天下广电文化家园办公楼商铺。签订23份《商品房购销合同》后，陈涛均未支付购房款。其中，2014年5月26日，被告陈涛与原告广电房地产公司签订登记合同号为NK×××30的《商品房购销合同》及合同补充协议，约定被告向原告购买原告开发的位于昆明市西山区棕树营街道办事处近华社区大观天下广电文化家园办公楼商铺，合同金额717440元，付款方式为一次性付款，付款日期为2014年5月26日。合同第八条第一款及第一款第三项明确约定：被告逾期付款90天后，原告有权解除合同，若原告行使该解除权的，自原告发出解除合同的书面通知之日起，本合同予以解除，原告有权将本合同所涉商品房另行处理，且原告有权单方请求合同登记备案部门撤销本合同的登记备案记录。《商品房购销合同》于2014年5月26日进行了登记备案，合同登记号为KM×××39。被告陈涛持有17份收款收据，但经鉴定17份收款收据上盖有的“云南广电房地产开发有限公司财务专用章”与原告广电房地产公司在交通银行云南省分行业务处理中心预留“印鉴卡”上盖有“云南广电房地产开发有限公司财务专用章”印文不是同一枚印章盖印。2014年5月26日，被告陈涛与第三人杨永华签订《借款合同》，约定借款人杨永华向贷款人陈涛借款500万元，借款期限自2014年5月26日至2014年7月25日。2014年5月27日陈涛与杨永华签订《补充协议书》，约定杨永华自愿将名下位于大观天下广电文化家园商铺23间作为抵押物抵押给陈涛（包括本案所涉商铺），向陈涛借款人民币500万元，借款期限自2014年5月26日至2014年7月25日；杨永华承诺在抵押期间将抵押物的产权落户在陈涛名下，抵押期满后杨永华负责抵押物的回购或者变更产权人名字，所产生的一切费用由杨永华承担；借款期限到后杨永华未按时还款，陈涛有权将抵押物处置给任何人并由杨永华承担抵押物更名或产权证过户交易产生的费用。借款期限届满杨永华未还款，陈涛提起诉讼，一审诉讼请求为：判令杨永华向陈涛返还到期借款500万元，并支付约定利息276万元（按月利率2.3%计算，自2014年5月26日计至2016年5月18日），广电房地产公司以抵押物承担担保责任。云南省昆明市官渡区人民法院作出（2016）云0111民初6724号民事判决，判决“一、杨永华于本判决生效之日起十日内偿还陈涛借款4460770元，并支付借款4460770元的利息（按月利率2%计算，自2014年5月26日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回陈涛的其他诉讼请求。”上诉后，云南省昆明市中级人民法院作出（2018）云01民终3867号民事判决，维持了（2016）云0111民初6724号民事判决。另一，庭审中，原告广电房地产公司与被告陈涛共同确认广电房地产公司与第三人杨永华间系房屋买卖合同关系，由杨永华向广电房地产公司购买包括本案涉案商铺在内的194间商铺，由杨永华指定第三方与广电房地产公司签订《商品房购销合同》，陈涛系杨永华指定与广电房地产公司签订《商品房购销合同》的第三方之一。庭审中，陈涛陈述之所以借款给杨永华系因为杨永华拿着其与广电房地产公司签订的《购房协议书》，陈涛相信杨永华系《购房协议书》所涉商铺的产权人，并与广电房地产公司签订23份《商品房购销合同》并完成备案登记后才出借款项给杨永华。另二，本案诉讼过程中，经原告申请，本院依法作出裁定，对本案所涉商铺进行了保全，原告交纳保全申请费4107元。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”同法第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，杨永华与广电房地产公司签订《购房协议书》，约定由杨永华以304034500元的价款购买广电房地产公司开发的“大观文化广场”项目AB座第一、二、三层共194间商铺，杨永华指定第三方与广电房地产公司签订协议所涉物业的《商品房购销合同》并办理登记备案手续，杨永华与第三方产生的法律关系由杨永华与第三方自行解决，杨永华承诺全部购房款系自有资金，不得以广电房地产公司或其工作人员名义对外融资，否则全部责任由杨永华承担。后杨永华与陈涛签订借款合同，约定杨永华向陈涛借款500万元，借款到期后杨永华未按约还款，陈涛提起诉讼，云南省昆明市中级人民法院已作出生效判决。本院认为，首先，原告广电房地产公司与被告陈涛虽签订《商品房购销合同》并对相应房屋进行了登记备案，但被告陈涛并未支付相应房款；其次，纵观全案，并不能确定原告广电房地产公司有以涉案房屋为第三人杨永华向被告陈涛借款提供担保的意思表示；再次，原告广电房地产公司虽与第三人杨永华签订《购房协议书》，约定杨永华以304034500元的价款购买广电房地产公司开发的“大观文化广场”项目AB座第一、二、三层共194间商铺，并约定第三人杨永华指定第三方与原告广电房地产公司签订《购房协议书》所涉及物业的《商品房购销合同》，并办理登记备案手续，但第三人杨永华仅支付原告广电房地产公司少部分购房款，第三人杨永华并非涉案房屋的所有权人，无权处置涉案房屋。综上，原告广电房地产公司要求解除与被告陈涛签订的《商品房购销合同》并撤销备案登记的请求有事实及法律依据，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告云南广电房地产开发有限公司与被告陈涛于2014年5月26日签订的登记合同号为NK×××30的《商品房购销合同》及合同补充协议，并撤销原、被告依据该合同及补充协议于2014年5月26日办理的合同登记号为KM×××39的商品房买卖合同登记备案；案件受理费100元、保全申请费4107元，由原告云南广电房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 苏 燕人民陪审员 张 弛人民陪审员 朱 瑄二〇一九年三月四日书 记 员 何婧琳