江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终9570号上诉人（原审原告）：南京工程机械厂有限公司，住所地南京市鼓楼区黄家圩41-1号法定代表人：朱林彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊炎，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冬冬，江苏东恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京红意科技创业园有限公司，住所地南京市鼓楼区黄家圩**。法定代表人：魏则旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱巨根，江苏苏宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张震，江苏苏宁律师事务所律师。上诉人南京工程机械厂有限公司（以下简称南京机械厂）因与被上诉人南京红意科技创业园有限公司（以下简称红意公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初5311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。南京机械厂上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决错误认定“上诉人对被上诉人支付的款项至今仍未全额开具发票”。被上诉人于2017年10月16日接收上诉人开具一张总额465088元的发票后，上诉人并不拖欠发票。2.一审判决错误认定厂房租赁合同书及补充协议的履行顺序。双方在补充协议第六条约定，上诉人在收到租金后，7个工作日开具租赁发票及税务发票给被上诉人，故被上诉人支付租金在先、上诉人开具发票在后，一审判决认定被上诉人享有先履行抗辩权，逻辑错误。3.一审判决错误认定上诉人违约在先。被上诉人自2010年6月8日起至上诉人要求解除合同期间，并未按合同约定如期足额支付租金，在被上诉人违约情形下，要求上诉人按补充协议第六条约定履行开票义务，违反公平原则。在上诉人书面催款及解除合同过程中，被上诉人从未提出发票未开而拒绝支付租金的异议和意见。二、被上诉人支付租金在先，上诉人开具发票在后，一审判决适用合同法第六十七条规定，认定上诉人享有合同先履行抗辩权，存在适用法律错误。三、被上诉人存在根本违约行为，即便上诉人存在迟延开票一般违约行为，并不影响上诉人合同解除权利的行使。出租人交付租赁物及承租人支付租金，是租赁双方的主要合同义务，而上诉人开票义务仅为附随义务，合同法并未规定当事人未履行附随义务，则不享有合同解除权。合同法第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。上诉人已于2017年9月12日向被上诉人发函催缴本应于2017年7月5日前支付的三季度租金，但被上诉人一直未能履行，故上诉人于2018年1月9日发函解除双方租赁合同合法有效。另根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。被上诉人在收到上诉人解除合同通知三个月内，从未以上诉人未开具发票而主张解除合同无效，因此，人民法院应确认解除合同的效力。综上，请求二审法院支持其上诉请求。红意公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当予以维持。一、上诉人存在非法避税和迟延开具房产租赁发票的主观故意行为。1.双方于2007年形成租赁关系，约定年租金标准400万元、每三年递增10%，至2016年1月份，基于部分租赁房屋被市政规划拆除，双方连续签订三份补充协议，将原合同约定的房屋租金拆成两部分：一是租金，二是物业管理费。事实上，被上诉人就是从事园区租赁以及物业管理的专业公司，上诉人从未委派其他任何单位对涉案园区进行物业管理，该三份补充协议为规避国家房产租赁税收而签订。2.双方在租赁合同实际履行过程中，上诉人始终存在延期开具巨额租赁发票的情形。双方连续签订的三份补充协议均约定上诉人在收到租金之后，应当于7个工作日内开具租赁发票给被上诉人，以便于被上诉人正常的经营工作。从被上诉人向一审法院提交2016年2月至2018年5月期间《南京工程机械厂租金和发票明细》（以下简称租金和发票明细），反映上诉人在一个较长周期内长期拖欠被上诉人一百余万元巨额发票的情形，一审法院对此也进行了核实。二、上诉人延期开具发票的行为，实质上导致被上诉人无法正常收取次承租人的租金，包括无法正常向上诉人支付租金客观的状况。如果产权单位即上诉人不能依期足额向被上诉人开具发票的话，被上诉人将无法正常向次承租人再行开具租赁发票，由此，次承租人即会产生迟延交付租金的行为。上诉人违约在先，导致被上诉人无法正常收取营业款和租金的客观状况。一审法院并没有认定先付款后开票，而仅认定上诉人存在迟延开票的行为是违约在先。三、上诉人代理人称，其在2017年10月16日全额开具了发票，也印证了被上诉人一审提交的证据及租金和发票明细反映的事实，上诉人自2016年2月至2017年10月期间，延期开票金额最高达250余万元，至2017年10月仍有50余万元款项发票未开具。即使上诉人在2017年10月消除了违约行为，但因被上诉人需要按照流程向税务机关开具次承租人的发票，也无法及时向上诉人足额缴纳欠付的当期租金。因此，上诉人本案解除合同的诉请严重背离其违约在先的客观情形。综上，请求二审法院查明案件事实，依法维持原判。南京机械厂向一审法院起诉请求：1.确认南京机械厂与红意公司2006年9月19日签订的厂房租赁合同书于2018年1月9日解除；2.红意公司将本市黄家圩41-1号厂房腾空并返还南京机械厂；3.红意公司支付南京机械厂2017年7月1日至2018年1月9日的租金及物业费合计375184.52元，并继续支付2018年1月10日起至实际返还租赁房屋之日止按310058.67元/月标准计算的房屋占有使用费；4.红意公司支付465088元分别自2017年7月6日、2017年11月6日，45008.52元自2018年1月6日起至实际支付之日止按年利率24%标准计算的滞纳金；5.红意公司赔偿南京机械厂房屋空置损失930176元。一审法院认定事实：南京机械厂系本市鼓楼区黄家圩**厂房的所有权人。2006年9月19日，南京机械厂（出租方、甲方）与香港禾盛国际投资有限公司（承租方、乙方，以下简称禾盛公司）签订厂房租赁合同书，约定甲方将位于本市鼓楼区黄家圩41-1的厂房分三期租赁给乙方使用，本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理；租赁期限为12年，从2007年7月1日起至2019年6月30日止；租赁期的免租期为6个月，三期租赁物全部交付后年租金总额为400万元，年租金每四年递增4%（合同期内具体递增时间为2011年12月1日、2015年12月1日）；乙方应于租赁合同书签字生效之日起五日内，向甲方支付租赁保证金5万元，在甲方向乙方交付第一期全部租赁物后，冲抵租金，乙方按一个季度为一期向甲方支付租金，先付后租，乙方于2008年1月1日前向甲方支付首季租金，并应于每年每季开始月五日前支付每季租金；因甲方收取的租金主要是用于支付本单位下岗托管职工的生活费及工资，因此在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过60天，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日和五日内，乙方仍未支付租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴纳租金总额的2‰，逾期超过六个月，甲方有权提前终止本合同，收回租赁物；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期不迁或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物等等。上述合同签订后，南京机械厂将涉案厂房交付禾盛公司使用。2010年6月8日，南京机械厂（甲方）、禾盛公司（乙方）、红意公司（丙方）签订《确认书》，约定在2006年9月16日“厂房租赁合同”（包括甲乙双方对该“厂房租赁合同”的修改和补充）除承租方主体外其他条款不变之情形下，甲方同意乙方将合同承租方全部权利义务转让给丙方，自即日起丙方为2009年9月16日“厂房租赁合同”承租方并向甲方承担乙方在承租期内之一切责任，乙方对丙方履行的合同义务承担连带保证责任。后南京机械厂（出租方、甲方）与红意公司（承租方、乙方）签订补充协议书，约定因市政建设需要黄家圩道路拓宽，涉及到甲方黄家圩厂区大部分已被拆迁，根据市政建设项目拆迁的状况，经甲、乙双方友好协商，对原厂房租赁合同上所涉及到的租赁面积及租赁费用与支付达成如下协议：全年房屋租赁费1000000元，乙方按季度支付给甲方租金250000元，即每年每季开始月5日前支付；全年物业管理费用788800元，乙方按季度支付给甲方物管费197200元，即每年每季开始月5日前支付；房屋租赁费自2015年12月1日起按照4%递增，即全年房屋租赁费为1040000元，乙方按季支付给甲方租金260000元；物业管理费自2015年12月1日起按照4%递增，即全年物业管理费为820352元，乙方按季支付给甲方物管费205088元；乙方逾期未按时支付上述款项，按照厂房租赁合同违约条款执行；甲方收到租金后，7个工作日开具租赁发票及税务发票给乙方，以保证乙方工作正常开展；厂房租赁合同书中其他条款不变，本补充协议与厂房租赁合同具有同等法律效力等等。另，双方就房屋租赁费及物业管理费用还签订了其他两份协议书及一份补充协议书，该两份协议书及一份补充协议书均注明此协议仅供开票用。2017年9月12日，南京机械厂向红意公司发送催款函，要求红意公司立即支付2017年第三季度的房屋租赁费与物业管理费465088元。2018年1月8日，南京机械厂向红意公司发送解除厂房租赁合同书的通知，载明红意公司欠交租金超过六个月，严重违反补充协议书及厂房租赁合同书约定，南京机械厂决定解除厂房租赁合同书。红意公司于2018年1月9日收到上述解除厂房租赁合同书的通知。2018年2月11日，红意公司支付南京机械厂600000元，2018年5月10日，红意公司支付南京机械厂1260352元，红意公司称该款项系支付南京机械厂截至2018年第二季度的租金。2018年6月13日，南京机械厂向红意公司发函，载明由于双方签订的厂房租赁合同书已解除，请红意公司尽快提供银行账户，用于退还2018年5月10日入账款项，并及时搬离涉案房屋，按照南京机械厂诉请支付厂房租赁费、占有期间使用费和其他费用。该款项南京机械厂至今未退还红意公司，并同意该款项与本案中红意公司应负债务予以冲抵。一审法院另查明，南京机械厂在合同履行中存在延迟开具发票的行为，南京机械厂对红意公司支付的款项至今仍未全额开具发票。南京机械厂明确表示在本案中放弃对禾盛公司的权利主张。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，南京机械厂与禾盛公司签订的厂房租赁合同书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规效力性强制性规定，合法有效。后经南京机械厂同意，禾盛公司将其在厂房租赁合同书中的权利和义务一并转让给红意公司，故南京机械厂与红意公司均应按照厂房租赁合同书及双方签订的补充协议书的约定全面履行各自的义务。关于合同解除问题。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，南京机械厂以红意公司未按约支付2017年三、四季度租金超过六个月为由要求解除合同，由于双方签订的补充协议书约定南京机械厂应在收到租金后7个工作日开具租赁发票及税务发票给红意公司，以保证红意公司工作正常开展，但南京机械厂在红意公司应付2017年第三季度租金前，对红意公司之前已支付的租金尚未全额开具相应发票，其行为已构成违约，由于南京机械厂违约在先，且红意公司未按约支付2017年第三、四季度租金的行为系行使先履行抗辩权的行为，不构成违约，故南京机械厂以此为由要求解除双方签订的厂房租赁合同书并要求红意公司腾空并返还租赁物的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。关于租金及物业费、房屋占有使用费、滞纳金及空置损失的问题。由于红意公司已实际支付租金及物业费，故南京机械厂要求红意公司支付租金及物业费、房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。因双方签订的厂房租赁合同书尚未解除，且红意公司迟延支付租金的行为系行使先履行抗辩权，不构成违约，故南京机械厂要求红意公司支付滞纳金及空置损失的诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回南京机械厂的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计12784元，由南京机械厂负担。二审中，被上诉人向本院提交《函告》、《银行付款凭证》，证明其已向上诉人付清2018年三、四季度全额租金各465088元，被上诉人自2017年7月1日至2018年12月31日期间的租赁费发票未向其开具。上诉人质证意见，认可收到《函告》；前述两笔汇款已进入上诉人账户，但不认可被上诉人证明目的，双方自2018年1月9日后不存在租赁关系，被上诉人一直未按法律规定腾退房屋，应按合同约定的双倍租金标准向上诉人支付房屋占有使用费，相关款项不应该开具相应的发票。本院二审查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为，本案中，上诉人南京机械厂与禾盛公司签订的厂房租赁合同书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规效力性强制性规定，合法有效。后经上诉人同意，禾盛公司将其在厂房租赁合同书中的权利和义务一并转让给被上诉人红意公司，故上诉人与被上诉人均应按照厂房租赁合同书及本案双方当事人签订的补充协议书约定的内容全面履行各自义务。一般来讲，出租人向承租人出具租金发票视为一项附随义务，但就本案而言，双方在三份补充协议中均约定，上诉人收到租金后7个工作日向被上诉人开具发票及税务发票，表明双方把出租人及时开票义务作为合同的一项重要内容，同时也符合被上诉人作为承租人及时向众多次承租人开具税务发票及收缴次承租人租金的客观实际状况，况且，在上诉人针对2017年第三季度租金向被上诉人发出催款函时，上诉人前期累计拖延开票金额达100多万元。故上诉人主张，其迟延开票仅属一般性的违约行为，本院不予支持。本案考虑双方之间租赁关系已履行十余年，且至本院二审时，租赁期限即将期满，同时，被上诉人按合同租金标准将费用支付至2018年12月31日。基于上述情况，上诉人本案要求解除合同的主张，本院不予支持，上诉人可在合同期满后要求被上诉人腾空并迁让的相应主张。综上所述，南京机械厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25568元，由上诉人南京工程机械厂有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  孙 伟审判员  张旭东二〇一九年三月四日书记员  朱亚芳