北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初82415号原告（反诉被告）：张艺潇，男，1982年7月31日出生，汉族，北京东田造型视觉文化有限公司造型师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴向东，上海镇平律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莉莎，上海镇平律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘萍，女，1979年8月29日出生，汉族，无业，住山西省垣曲县。委托诉讼代理人：姜培锁，北京六信律师事务所律师。原告（反诉被告）张艺潇（以下简称姓名）与被告（反诉原告）刘萍（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张艺潇及其委托诉讼代理人吴向东、黄莉莎，刘萍之委托诉讼代理人姜培锁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张艺潇向本院提出诉讼请求：1、判令刘萍支付逾期办理权属转移登记手续的违约金295120元；2、判令刘萍支付逾期办理权属转移登记手续的违约金的利息（以295120元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的标准，自2017年9月15日计算至实际给付之日止）;3、判令刘萍支付逾期办理注销抵押登记手续的违约金1元；4、判令刘萍支付逾期交付房屋的违约金335540元。事实和理由：2017年4月8日，张艺潇与刘萍签订房屋买卖合同，约定由张艺潇购买位于北京市朝阳区朝阳路5号院6号楼21层2单元×室（以下简称涉案房屋），成交价6620000元。合同签订后，张艺潇按时履行合同义务，刘萍存在多次违约行为，包括：1、刘萍提交的未婚证明显示未婚，而其户口本上的婚姻状态显示已婚，导致网签合同被撤销；2、在第二次办理网签手续时，住建委称刘萍身份证上的姓名与产权证上的姓名不一致，需要将产权证上的曾用名更改为现用名；3、合同约定的解抵押时间是2017年6月30日前，而刘萍实际解抵押时间为2017年9月12日。刘萍的上述违约行为导致合同迟延履行，应承担违约责任。故诉至法院，望判如所请。刘萍辩称并反诉诉称，不同意张艺潇的诉讼请求。双方签订合同是在北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）的居间下进行的，存房公司是张艺潇找的。刘萍根据存房公司的要求提交了产权证、身份证、户口本、单身证明等材料，张艺潇在签订合同前对上述材料也进行了审核。刘萍一直是未婚状态，户口登记错误是派出所的原因，存房公司收取材料后没有仔细审查户口登记的婚姻状态与未婚证明的不同，与刘萍无关，按照普通人的理解，产权证上的名字虽然与身份证名字不同，但是结合户口本上对于现用名和曾用名的注明，刘萍认为也不应该影响合同履行。另外，刘萍本次出售涉案房屋的目的是卖房给患有白血病的女儿治病，因此主观上不可能存在恶意拖延履行的情况。刘萍收到定金后，立刻清偿了银行贷款本息，但由于刘萍不懂得解除抵押登记手续的程序，且存房公司也没有告知刘萍有上述义务，故刘萍没有按时解除抵押登记。综上，刘萍在履行合同过程中不存在违约行为，且张艺潇主张的违约金过高，应当酌减。刘萍认为张艺潇存在违约行为，包括：1、张艺潇直至2017年9月才取得购房资质，且其一直没有办理居住证，只有暂住证，导致网签手续迟延办理；2、张艺潇经常出差不在北京，也是导致网签手续迟延办理的原因之一；3、根据合同约定，张艺潇应于2017年9月12日支付首付款3680000元，但张艺潇只支付了3660000元，因此存在迟延付款的情形；4、张艺潇至今未支付物业交割保证金20000元。因此，刘萍提出反诉，反诉请求：1、判令张艺潇支付逾期付款违约金99600元；2、判令张艺潇支付物业交割保证金20000元并支付逾期付款违约金1250元。反诉理由如下：张艺潇未按照合同约定支付首付款及物业交割保证金，构成违约，应当承担违约责任。张艺潇针对反诉辩称，不同意全部反诉请求。刘萍的反诉请求没有合同和事实依据，应当予以驳回。张艺潇工作地点为北京，虽然偶有出差，但为了完成交易都积极配合合同履行。张艺潇于2017年8月即具备购房资质，不存在迟延履行义务的情况。合同原来约定的网签价格是1620000元，后存房公司发现计算错误，将网签价格更改为1640000元，因此首付款才变更为3660000元，刘萍对此知情且同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年4月18日，张艺潇作为买受人与刘金勺作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《全款付款方式补充协议》约定：买受人向出卖人购买涉案房屋，房屋成交价为1620000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价5000000元。该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行，出卖人应于2017年6月30日前办理抵押注销手续。出卖人未将该房屋出租，应于过户当日将该房屋交付买受人。买受人于2017年4月19日前将第一笔定金1300000元自行支付给出卖人，买受人于过户前3日内通过资金监管的方式支付出卖人购房款1620000元，买受人于过户前3日内通过银行托管的方式支付出卖人购房款3680000元，出卖人同意将购房款20000元作为物业交割保证金，于物业交接完毕当日支付。买卖双方最晚应于合同签订之日起150日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起150日内取得房屋所有权证书的，如买受人选择继续履行合同，出卖人应当自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五/日向买受人支付逾期违约金。除不可抗力，出卖人逾期交房在15日（含）之内，自第六条约定的房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日（含）之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款款万分之五的违约金。合同签订当日，刘萍将涉案房屋钥匙交付张艺潇；2017年4月19日，张艺潇向刘萍支付定金1300000元；2017年9月12日，张艺潇向刘萍支付第一笔首付款3660000元，同日，刘萍办理涉案房屋的解除抵押登记手续；2017年12月13日，双方办理涉案房屋的网签手续；2018年1月11日，张艺潇向刘萍支付尾款1640000元，同日，双方办理涉案房屋的缴税手续；2018年1月12日，双方办理涉案房屋的过户手续及物业交割手续；2018年1月24日，刘萍将其自有的家具从涉案房屋中搬离。庭审中，本院依张艺潇申请向北京市朝阳区房屋管理局查询、调取涉案房屋的网签及撤销网签记录、涉案房屋于2017年度的房源核验记录、张艺潇于2017年度的购房资质审核记录，调查结果显示：1、张艺潇分别于2017年8月16日、2017年9月11日、2017年11月23日、2017年11月30日申请购房资质审核，以上审核均已通过，其中2017年8月16日、2017年9月11日、2017年11月23日的核验结果已过期；2、2017年9月5日，刘金勺以所有权证号为X京房权证朝字第XXXX号的房屋所有权证书申请涉案房屋的房源核验，该申请于2017年9月11日审核通过；2017年12月4日，刘萍以所有权证号为京（2017）朝不动产权第0114288号的房屋所有权证书申请涉案房屋的房源核验，该申请于2017年12月8日审核通过；3、2017年9月28日，刘金勺作为出卖人与张艺潇作为买受人签订编号为C1554132的网签合同；2017年11月29日，编号为C1554132的网签合同注销；2017年12月13日，刘萍作为出卖人与张艺潇作为买受人签订编号为C1572847的网签合同，网签合同总金额为1640000元。另查，刘萍曾用名为刘金勺。2017年10月9日，因户口本的婚姻状态登记为已婚，与刘萍提交的未婚证明内容相矛盾，刘萍自行办理了户口本婚姻状态变更登记手续，将婚姻状态变更为未婚；2017年11月30日，因身份证登记姓名刘萍与所有权证号为X京房权证朝字第XXXX号的房屋所有权证书登记姓名刘金勺不一致，刘萍自行办理了产权证登记姓名变更，其为涉案房屋重新办理了所有权证号为京（2017）朝不动产权第0114288号的房屋所有权证书，登记人为刘萍。经询，刘萍主张其迟延解除涉案房屋抵押登记的原因是其不清楚该程序，存房公司亦未尽到提示义务；同时，刘萍主张尽管涉案房屋原产权登记人姓名刘金勺与刘萍身份证姓名不符，但根据户口本载明的刘萍曾用名为刘金勺之事实，不应当认定刘萍存在故意违约之情形，且存房公司作为专业的中介机构在前期资料审核过程中亦未对此提出异议，户口本婚姻状态登记错误系户籍部门的原因，与刘萍无关。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据庭审查明的事实可以认定，造成涉案合同迟延履行的原因主要有四：一、刘萍迟延解除抵押登记；二、刘萍户口本登记的婚姻状态与未婚证明内容相矛盾导致双方第一次网签合同被撤销；三、刘萍身份证登记姓名与所有权证号为X京房权证朝字第XXXX号的房屋所有权证书登记姓名刘金勺不一致导致第二次网签合同迟延办理；四、尽管刘萍于签订合同当日即将房屋钥匙交付张艺潇，但刘萍于2018年1月24日才将其自有家具从涉案房屋中搬离，故房屋交付时间应认定为2018年1月24日，刘萍交付房屋亦存在迟延。综上，由于刘萍在履行合同过程中存在多次变更登记情况，且刘萍迟延解除抵押登记的行为已经构成违约，故本院认定造成涉案房屋权属转移登记及房屋交付迟延履行的主要原因在于刘萍，刘萍应当承担相应的违约责任，考虑到刘萍解除抵押登记时间尚在合同履行期限内，且根据现有证据不能证明刘萍对于两次变更登记的情况存在主观恶意，故本院综合刘萍的过程程度、合同履行情况、张艺潇实际损失等因素酌情确定刘萍应当赔偿的违约金数额。张艺潇主张逾期办理权属转移登记手续违约金的利息及逾期办理注销抵押登记手续的违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于反诉，因最终网签合同成交价格为1640000元，且张艺潇支付剩余购房款5300000元均在合同约定期限内，现刘萍要求张艺潇支付逾期付款违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。刘萍要求张艺潇支付物业交割保证金，于法有据，本院予以支持。因刘萍系合同违约方，故刘萍要求张艺潇赔偿迟延支付物业交割保证金的违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘萍于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）张艺潇违约金四万元；二、原告（反诉被告）张艺潇于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）刘萍物业交割保证金二万元；三、驳回原告（反诉被告）张艺潇的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10107元，由原告（反诉被告）张艺潇负担9307元（已交纳2895元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）刘萍负担800元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1359元，由原告（反诉被告）张艺潇负担150元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）刘萍负担1209元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 赫人民陪审员  陈秀珍人民陪审员  杜月霞二〇一九年三月二十八日书 记 员  张君斓