苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0506民初1332号 原告：苏州广电影视娱乐投资有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金山南路**。 法定代表人：顾卫东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵勇，江苏智择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：车云峰，江苏智择律师事务所实习律师。 被告：洪木华，女，1976年5月15日生，汉族，住苏州市。 原告苏州广电影视娱乐投资有限公司（以下简称广影娱乐投资公司）诉被告洪木华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法由审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广影娱乐投资公司的委托诉讼代理人赵勇、车云峰，被告洪木华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广影娱乐投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于吴中区的租赁房屋腾空、迁出并返还给原告；2、判令被告支付欠付的租金、综合管理费及水电费总计122643.07元及逾期付款违约金（以120091.87元为基数，按每日万分之五自2018年11月18日起计算至实际付款之日止）；3、判令被告支付原告自2018年11月1日起至实际腾房返还房屋之日止按照每月2000元计算的房屋占有使用费；4、判令被告支付违约金我20万元；5、判令被告支付自2018年11月26日起按2000元/天的标准至将租赁房屋上的工商、税务等登记注销或迁至他处之日止的违约金。6、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告申请撤回了第一项诉讼请求。事实和理由：2014年7月4日，原被告签订《商业房屋租赁合同书》，约定被告承租苏州国际影视娱乐城项目14号楼1、2层铺位，面积为878.61平方米的房屋，用作经营苏洪妹阿婆家时尚餐厅，租赁期限自2014年7月31日至2020年7月30日止，租赁合同对租金及综合管理费等计算方式、支付日期等予以明确规定。原告按约交付房屋并履行，2018年9月被告申请主动解除租赁合同，2018年11月7日，原被告协商后签署《租赁合同终止协议书》，该协议约定被告应在协议签署后10日内支付至合同终止日2018年9月30日欠付的租金、管理费、水电费共计120091.87元，且在合同终止日后30天(即2018年10月30日)内将租赁房屋及场地按照《退铺交还标准》恢复并交原告验收，逾期应支付原告因此支付的费用及遭受的损失，且还应按每日2000元支付房屋占用使用费，并另支付违约金20万元，然而被告并未按约支付欠款及交还租赁房屋。协议另约定，被告应于2018年11月25日之前将依附租赁房屋和场地的工商、税务等登记均予以注销或迁至他处，每逾期一日被告应支付原告违约金2000元。协议签署后截止2018年12月20另发生电费2551.2元。但被告之后拒不按《租赁合同终止协议书》之约定支付欠款，也拒不交还租赁房屋，也拒不将依附于租赁房屋上所涉的工商税务等登记予以注销或迁至他处，原告多次发函催讨及要求被告按约履行，但被告仍拒不履行。现为维护自身之权益，特诉至贵院，恳请依法判如所请。 被告洪木华辩称，其承租的涉案房屋现确尚未腾空迁出，其于2018年10月底指派员工陶明至现场准备搬迁，但是原告运营部人员以其未结清房租、水电费为由不让其搬迁。其确认至目前为止尚结欠原告租金、综合管理费以及水电费共计122643.07元，但其在承租房屋时缴纳了水电押金26358.3元应在上述费用中予以抵扣，另外其缴纳的房租押金10万元，原告亦予没收，故双方约定的房屋占有使用费及相应违约金过高，请法院予以考虑。其会尽快至市场监督管理局注销涉案房屋上的工商登记。 本院经审理认定事实如下： 2014年7月4日，原告广影娱乐投资公司（甲方）与被告洪木华（乙方）签订《商业房屋租赁合同书》，约定被告承租原告位于苏州市吴中区木渎镇金山南路288号苏州国际影视娱乐城项目14号楼2层，租赁面积为876.61平方米，用作经营苏洪妹阿婆家时尚餐厅。租赁期限为六个日历年，租赁期开始日为租赁房屋交付日之次日即2014年7月31日。乙方在本合同签订后10个工作日内支付履约保证金计人民币10万元（3个月租金、综合管理费之和）。双方约定了不同年度的日租金标准，其中自2017年1月31日至2019年1月30日的日租金为每天每平方米0.7元，自2019年1月31日至2020年7月30日的日租金为每天每平方米0.9元。综合管理费为每天每平方米1.2元，租赁期间因使用该房屋所发生的水、电、燃气、热能、通讯等相关费用由乙方承担。合同签订后，原告依约向被告交付了该商铺。 2018年11月7日，原、被告双方就涉案商铺签订《租赁合同终止协议》，约定的主要内容为：一：甲乙双方确认双方之间签署的租赁合同于2018年9月30日(下称终止日)解除。乙方应在本协议签署之日起10日内支付至租赁合同终止日前欠付的租金、管理费及水电费总计120091.87元。乙方逾期支付的，应按每日万分之五支付违约金。至撤场日水电费以实际产生计算。二、乙方应于终止日之前将租赁房屋及场地交还给甲方，并于终止日后的30天内将租赁房屋及场地按照附件《退铺交还标准》恢复，并交甲方验收，相关费用由乙方自行承担。如逾期未能恢复原状者，现场遗留物、装饰装修等均视为乙方抛弃该物品之所有权，由甲方任意处理。因乙方逾期未恢复原状交还甲方的，甲方有权自行或委托第三方施工，甲方因此支付的费用及遭受的损失由乙方承担且乙方还应按每日2000元支付房屋占用使用费，并另行支付甲方违约金20万元。三、乙方应于2018年11月25日之前将依附上述房屋和场地的工商、税务等登记均予以注销或迁至他处并提供相应的证明，如乙方未能按期注销或迁走的，每逾期一日乙方应支付甲方违约金2000元。四：因乙方原因导致租赁合同提前解除，乙方支付至甲方的租赁保证金人民币100000.00元，该费用不予退还。原告分别于2018年11月26日、同年12月7日向被告寄送了律师函，要求被告支付涉案合同项下的欠付费用并将涉案房屋退还，否则采取相应法律责任。 庭审中，原、被告双方一致确认，被告尚结欠原告拖欠的租金、综合管理费及水电费共计122643.07元，其中该终止合同签订后，自2018年9月20日至同年12月有20日新增加的电费为2551.2元。被告已于2019年3月22日腾空并将涉案租赁房屋返还给原告，且被告已于2019年3月19日将涉案房屋上的工商登记予以注销。原告还认可被告已支付水电押金26358.3元，可在被告的应付款项中予以抵扣。 以上事实，由原告提供的租赁合同、终止协议书、催告函、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的商业房屋租赁合同书及租赁合同终止协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方理应按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方一致确认双方签订的租赁合同于2018年9月30日解除，被告尚结欠原告租金、综合管理费及水电费共计122643.07元，本院对此予以认定。因原告认可被告已支付水电押金26358.3元，可在被告的应付款项中予以抵扣，故被告还应向原告支付上述费用共计96284.77元。因被告未向原告支付上述款项，原告向被告主张以120091.87元为基数，自2018年11月18日起按每日万分之五计算至实际付款之日止的逾期付款违约金，符合双方的合同约定，于法不悖，本院予以支持。 被告称其于2018年10月底去腾空房屋而原告以其未交清款项为由不让搬离，原告予以否认，而被告并未提供证据予以证明，故本院对被告该辩称不予采纳。原告按每日2000元的标准向被告主张因逾期搬离房屋而造成的房屋占有使用费，符合双方合同约定及相应法律规定，本院予以支持。因被告于2019年3月22日腾空并将涉案租赁房屋返还给原告，故应按该标准向原告支付自2018年11月1日起至该日止的房屋占有使用费共计284000元。 原、被告双方解除合同后，被告于2019年3月22日才搬出，给原告造成损失，原告可按合同约定向被告主张违约金，但考虑到原告已没收被告支付的履约保证金10万元，本院结合原告可能产生的空租期损失对原告主张的该项违约金酌情调减，本院酌定被告应向原告支付违约金10万元。此外，被告拖延将涉案房屋上有关被告的工商登记信息注销，故被告应按合同约定向原告支付逾期未注销的违约金，但该违约金标准过高，本院酌定被告按每天50元的标准向原告支付自2018年11月26日起至2019年3月19日的违约金共计5700元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告洪木华于本判决生效之日起十日内向原告苏州广电影视娱乐投资有限公司支付租金、综合管理费及水电费共计96284.77元及逾期付款违约金（以120091.87元为基数，自2018年11月18日起按每日万分之五计算至实际给付之日止）。 二、被告洪木华于本判决生效之日起十日内向原告苏州广电影视娱乐投资有限公司支付房屋占有使用费284000元。 三、被告洪木华于本判决生效之日起十日内向原告苏州广电影视娱乐投资有限公司支付违约金共计105700元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币4943元，由原告苏州广电影视娱乐投资有限公司负担3793元，被告洪木华负担1150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，帐号：10×××76。 （此页无正文） 审判员  吴宁剑 二〇一九年三月二十四日 书记员  吕 玺