广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终4998号上诉人（原审被告）：李健华，男，1983年3月23日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人：刘国伦，广东万里海天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韦胜，男，1979年12月3日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区平沙镇平塘路********,现住广东省中山市火炬开发区。上诉人李健华因与被上诉人韦胜房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初17402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人李健华上诉请求：撤销一审判决，改判李健华无需向韦胜支付违约金10万元。事实和理由：一、2017年6月5日，韦胜向中山市第一人民法院起诉要求李健华继续履行合同【案号为：（2017）粤2071民初10173号】，经审理法院认定双方已通过口头协议解除合同，双方权利义务已终结。该案判决后韦胜并未提起上诉。因此，本案双方系协商自愿解除合同，款项也已退还韦胜，当时双方均无异议。现韦胜又以赔偿违约金起诉，重复且无理。二、解除合同后，韦胜用李健华退还的款项购买了另一处新房，按当时房地产买卖行情，该新房的升值远大于涉案房屋，故解除合同后李健华未因购房造成大的经济损失或预期的经济收益落空。2016年11月8日、11月11日，李健华分别支付定金共计10万元，2016年11月15日支付首期款20万元。李健华于2017年1月5日至9日退还上述共计30万元。期间，李健华占用了韦胜的资金，若以民间借贷月利率2%计算，李健华应付利息约1万元，韦胜的资金被占用利息损失已得到补偿。三、韦胜没有证据证明解除合同造成的实际损失。按照法律规定，违约金超过造成损失的30%，便属于过高的违约金，应予调低。韦胜请求的违约金没有实际损失为依据，一审对此认定不当。四、李健华因急需要资金才出售房屋。合同签订后，韦胜未按合同约定迅速办理银行按揭付款手续。即使原申请的银行不批，也可向其他银行申请按揭付款，其他银行不批韦胜应筹集足够现金一次性支付房款。但韦胜久拖不办，李健华得不到明确答复才提出解除合同。双方协商解除时未协商违约金，默认互不追究。一审对此认定有误。二审诉讼期间，李健华将其上诉请求变更如下：撤销一审判决，改判李健华向韦胜支付占用资金的利息损失1万元。被上诉人韦胜二审辩称：一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。韦胜于2017年9月13日向一审法院起诉请求：判令李健华赔偿违约金10万元。一审法院认定事实如下：2016年11月8日，韦胜（买方）、李健华（卖方）与中山市世华房地产代理有限公司（经纪方）签订了《房地产买卖及居间合同》，约定买卖双方通过交易位于中山市火炬开发区××号天紫雅庭D1幢201房，成交价为76万元，定金为10万元，买方在签署本合同当日向卖方支付定金5万元，本合同签订之日起3天内再向卖方支付定金5万元，否则视为违约；除定金外的房款66万元，买卖双方约定由买方按银行按揭付款：1.首期房款（不含定金）23万元，支付时间为递件过户当天，余款43万元（以受理贷款申请的银行审批额度为准）由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方，放款程序按银行规定；2.买方应自买卖双方签署本合同之日起15日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所须的资料及签署相关文件，否则视为违约；本合同签订时物业现状为无查封有抵押，卖方应予签署本合同之日起45日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为办理过户手续之用，否则视为卖方违约；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价20%的违约金或没收定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可以解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。签订合同当天，韦胜向李健华支付定金5万元。2016年11月11日，韦胜向李健华支付定金5万元。2016年11月15日，韦胜向李健华支付购房款20万元。后韦胜和李健华口头协议解除上述合同，但双方未就解除合同后的赔偿事宜达成一致意见。李健华于2017年1月5日至同月9日向韦胜退回30万元。2017年1月15日起，韦胜多次约谈李健华协商赔偿。2017年5月22日，韦胜委托广东维纳律师事务所向李健华致函，要求李健华在2017年5月31日前再返还一倍定金10万元。2017年6月5日，韦胜诉至广东省中山市第一人民法院，请求李健华继续履行合同并赔偿发律师函费用。2017年9月4日，该法院作出（2017）粤2071民初10173号民事判决，认为双方已口头协议解除合同，判决驳回韦胜的诉讼请求。一审法院另查明：签订合同时，涉案房屋项下设有两项抵押：1.抵押权人为中国银行股份有限公司中山火炬开发区支行，抵押金额22.4万元；2.抵押权人为万国晖，抵押金额20万。2016年11月24日，权利人为万国晖的抵押注销。2017年1月3日，涉案房屋新设抵押，抵押权为郑致湖，抵押金额45万元。根据韦胜申请，一审法院通知涉案合同经纪方的员工王某出庭作证。王某到庭反映，其于2016年12月收到韦胜提交的申请贷款的资料，但因李健华以赎楼需要为由未向经纪方提交房屋产权证，其无法向银行提交房屋产权证，且李健华不配合签署贷款申请表，故银行无法出具同贷书；其未参与韦胜与李健华协商解除合同的过程，不清楚双方解除合同达成的具体条件。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。韦胜与李健华签订的《房地产买卖及居间合同》经双方协商解除。本案的争议焦点为：合同解除后，韦胜是否有权要求李健华赔偿违约金10万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同履行过程中，韦胜与李健华均同意解除合同，但解除合同时未就赔偿损失事宜重新达成一致，因此违约方应根据合同约定向守约方赔偿损失。李健华抗辩韦胜违反合同约定，未按期足额支付首期款及未按期申请银行按揭贷款，导致其合同目的未能按期实现才选择解除合同，但合同约定的首期款付款期限未届满，李健华不配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件才导致按揭贷款审批未通过，一审法院对李健华的抗辩不予以采信。相对而言，韦胜作为买受人，依约向李健华支付了足额定金，提交按揭申请资料，并提前支付了首期款20万元，对履行合同有相当的诚意；而李健华作为出卖人不但未按约赎楼办理注销抵押登记手续，还于2017年1月3日在涉案房屋新设立45万元抵押，再结合证人王某的证言，韦胜的陈述具有高度盖然性，李健华在签订合同后因自身原因不愿继续履行合同，便提出解除合同。李健华在合同履行过程中具有明显过错，韦胜作为守约方有权按照合同约定要求李健华双倍返还定金20万元。韦胜诉请李健华支付违约金10万元，合理有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：李健华于一审判决生效之日起七日内向韦胜支付违约金10万元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由李健华负担（该款韦胜已预付，李健华于一审判决生效之日起七日内迳付韦胜）。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。一审查明认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。首先，韦胜、李健华与中山市世华房地产代理有限公司于2016年11月8日签订的《房地产买卖及居间合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经查，合同签订后，韦胜已依约向李健华交付定金10万元及部分购房款，并依约向银行申请按揭贷款，但李健华却以赎楼需要为由未向经纪方提交房屋产权证致经纪方无法将该权属证书提交银行用于办理按揭贷款手续、不配合签署贷款申请表，且在合同签订后又将涉案房屋用作其他债务的抵押，李健华上述行为明显违反了双方合同约定，已构成违约，并最终导致韦胜、李健华之间的房地产买卖合同关系解除。故李健华关于韦胜违约的主张明显不能成立，本院对此不予支持。其次，李健华另主张，在其与韦胜已协商解除合同的情况下，本案不应再适用合同中所约定的违约责任条款。本院认为，违约金的主要作用在于制裁违约行为以担保债务履行，合同的解除是因为一方违约而产生，对此此种过错行为应当通过收取违约金的方法加以制裁。因此，在一方违约导致合同解除的情况下，应允许另一方要求违约方支付违约金。故在本案中，如前所述，因李健华拒绝按合同约定配合提交按揭申请所须资料及签署相关文件的行为已构成违约，并最终导致合同解除，故韦胜有权依照双方合同中关于出卖方违约则应向买方双倍返还定金或支付合同成交总价20%违约金的约定，要求李健华承担相应违约责任即向韦胜赔偿定金10万元，一审法院对此予以支持并无不妥，本院予以维持。至于李健华称合同约定违约金过分高于韦胜实际损失的主张，因其作为提出该主张一方并未提交相应证据予以证实，故应承担举证不能的法律后果，本院对该主张不予支持。综上所述，上诉人李健华的上诉请求均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元（上诉人李健华已预交），由上诉人李健华负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年三月一日书记员  郑 蕙