重庆市永川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0118民初1125号 原告：肖坤怀，女，1972年9月2日出生，汉族，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：肖平英，重庆市永川区大安法律服务所法律工作者。 被告：重庆恒大永君房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区红河中路****楼**，统一社会信用代码91500118577967849M。 法定代表人：熊敏，董事长。 委托诉讼代理人：李雪梅，女，系被告公司职工。 被告：金碧物业有限公司重庆分公司，住所地重庆，住所地重庆市九龙坡区科园路一路**大西洋国际大厦**用代码9150010766641754X4。 负责人：陈相。 委托诉讼代理人：范远旺，男，系被告公司职工。 原告肖坤怀与被告重庆恒大永君房地产开发有限公司(以下简称恒大公司)、金碧物业有限公司重庆分公司(以下简称金碧物业重庆分公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖坤怀及其委托诉讼代理人肖平英，被告恒大公司的委托诉讼代理人李雪梅，被告金碧物业重庆分公司的委托诉讼代理人范远旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖坤怀向本院提出诉讼请求：1、要求二被告支付2015年6月30日至2016年5月26日期间的租金损失8800元(800元/月×11个月)、2015年6月30日至2016年5月26日期间的逾期交房违约金24328元（746256元/天×0.01%×326天），本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在被告恒大公司处购买了位于重庆市永川区XXXXXXX号XX幢X-X号装修房，双方于2013年11月14日签订了重庆市商品房买卖合同，约定房屋价款为746256元，并约定在2015年6月30日前交房。2015年6月被告恒大公司通知原告于2015年7月4日接房，被告恒大公司指派被告金碧物业重庆分公司对原告小区进行物业管理，被告金碧物业重庆分公司配合原告到房屋现场验收房屋。原告接到通知后于2015年6月下旬去验房，发现房屋装修存在严重质量问题无法居住，不符合接房条件，遂要求被告恒大公司整改。二被告承诺在2015年7月4日前整改好后交房。原告在2015年7月4日去接房时发现二被告仍未整改导致原告无法接房。之后二被告不满原告多次催促，二被告派来的维修人员将原告打伤。2016年3月29日，原告找到二被告要求整改房屋并接房，被告金碧物业重庆分公司要求原告交齐2015年7月4日至2016年3月29日期间的物管费才交房，原告不同意缴纳物管费，双方协商未果，后原告诉至法院。后二被告于2016年5月26日交房，但对未接房期间的相关事宜一直未予处理。被告恒大公司未按合同约定交房，给原告造成了损失，应当按照合同约定承担责任。被告金碧物业重庆分公司在原告接房过程中以原告不交物管费为由阻止原告接房也应向原告承担相应的赔偿责任。 被告恒大公司辩称，被告已经于2015年6月按照合同约定通知原告接房，并依约履行了相应的交房义务，但原告拒不签署收楼确认书等接房资料，应视为原告已经在2015年6月30日接房。被告并不存在逾期交房的情形，不应就此向原告赔偿租金损失及违约金，原告的请求无事实和法律依据，要求驳回原告全部诉讼请求。如法院认为被告应当承担逾期交房的违约责任，根据双方合同第九条及补充协议第五条第三款约定，即使应当支付违约金，最高也不超过726256元的2%。 被告金碧物业重庆分公司辩称，被告并非是原告买卖合同的主体，不应因房屋交付事宜承担任何责任，被告并非本案适格主体，要求驳回原告对被告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年11月14日，原告肖坤怀与被告恒大公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告肖坤怀购买被告恒大公司位于重庆市永川区XXXXXXX号XX幢X-X号预售商品房，该房屋为装修房，总成交金额为746256元。合同第七条交房期限及交付条件约定，被告恒大公司应在2015年6月30日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告肖坤怀使用，本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定(具体约定见附件四)。合同第八条交房手续的办理约定，被告恒大公司应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，被告恒大公司应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单；被告恒大公司还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，被告恒大公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告肖坤怀有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告恒大公司承担；由于原告肖坤怀原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如原告肖坤怀无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由原告肖坤怀承担；自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为乙方同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付，同时原告肖坤怀应向被告恒大公司选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。合同第九条逾期交房的违约责任约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，被告恒大公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告肖坤怀使用，逾期在180日之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告恒大公司按日向原告肖坤怀支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过180日后，原告肖坤怀要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告恒大公司按日向原告肖坤怀支付已付房价款万分之一的违约金。合同附件五补充协议第四条第（四）款第3项约定，原告肖坤怀在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以该房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从被告恒大公司书面通知的原告肖坤怀办理房屋交接手续之日起，视为被告恒大公司已经交付房屋；但原告肖坤怀接收房屋的，不视为被告恒大公司所应当承担的保修义务予以免除，被告恒大公司仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修；原告肖坤怀主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。补充协议第五条第（三）款约定，双方同意本合同第九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。补充协议第十条双方同意本合同第十六条补充如下：原告肖坤怀在交楼日对装饰、设备提出异议，由被告恒大公司按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，此段期间不视为延期交房，原告肖坤怀不得以被告恒大公司交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房，装饰、设备质量以有权机构鉴定为准，责任方依照法律规定承担相应责任。补充协议第十六条其他约定第（一）款约定：1、原告肖坤怀确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为被告恒大公司向原告肖坤怀发出书面通知的送达地址，原告肖坤怀不填写地址的，有关书面通知视原告肖坤怀提供的身份证地址为通讯地址，如因原告肖坤怀提供地址或身份证地址有误的，或原告肖坤怀通讯地址变更，没有在五日内书面通知被告恒大公司的，被告恒大公司向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由乙方承担。2、被告恒大公司按照原告肖坤怀提供的通讯地址寄出信件，即视为被告恒大公司已经履行了通知义务。补充协议第十七条约定，本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。 2015年6月20日，被告恒大公司按照原告肖坤怀在合同中的地址向原告肖坤怀邮寄了收(验)楼通知，载明：“办理现场收（验）楼时间：2015年6月30日，接受业主现场办理收（验）楼手续，具体建议时间附后，但并不代表有任何延迟交付的行为。（考虑此次批量交楼数数量较多，业主集中办理人流量大，等候时间较长，为避免耽误您宝贵时间，建议您于2015年7月3日到交房中心办理收（验）楼手续）。” 2015年7月4日，原告肖坤怀到被告恒大公司接房，但因房屋存在问题双方未办理交接手续，原告肖坤怀填写了楼宇情况反馈表，被告恒大公司对房屋存在问题进行了维修整改，原告肖坤怀在2015年7月26日维修调度单中签字确认。被告恒大公司在2016年5月25日的庭审中认可2015年6月其公司通知原告肖坤怀于2015年7月4日接房。之后，被告恒大公司未再向原告肖坤怀发出接房通知。 被告恒大公司交房时须由业主验房后签署收楼确认书，向业主交付钥匙，并由业主领取几个挂件。原告肖坤怀于2016年4月起诉要求被告恒大公司支付逾期交房违约金及租金损失，后原告肖坤怀撤回该案起诉。2016年5月26日，原告肖坤怀与被告恒大公司办理房屋交接手续，原告肖坤怀签署了收楼确认书，被告恒大公司将房屋钥匙交付原告肖坤怀，原告肖坤怀与被告金碧物业重庆分公司签署前期物业服务协议，并开始缴纳物业服务费。 庭审中，原告肖坤怀举示了维修调度单，拟证明其去接房时房屋存在严重质量问题，不适合居住，接房条件不成立，之后被告恒大公司多次派人维修但仍未整改完毕。被告恒大公司认为该调度单上没有其公司加盖公章，故对其三性均不予认可。被告金碧物业重庆分公司与被告恒大公司的质证意见一致。另原告肖坤怀举示了房屋租赁协议、房产证复印件、房主身份证复印件、发票等，拟证明其于2015年8月至2016年7月期间的租房情况。被告恒大公司认为其公司并非房屋租赁协议的合同主体，无法核实该协议真实性，房产证、房主身份证因均系复印件，其公司对其真实性亦无法核实，发票仅能证明显示房主按时缴纳了费用，无法显示是原告肖坤怀缴纳的该费用。被告金碧物业重庆分公司质证意见与被告恒大公司一致。 上述事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》、维修调度单、前期物业服务协议、收费收据、庭审笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告肖坤怀与被告恒大公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定被告恒大公司应于2015年6月30日前将符合合同约定条件的装修房交付原告肖坤怀使用。被告恒大公司通知原告肖坤怀于2015年7月4日前去办理接房手续，原告肖坤怀亦在该时间前去验收房屋，但因房屋存在质量问题而未接房。原告肖坤怀购买的系装修房，装修房旨在让购房者能够在接房后即可搬入居住，而原告肖坤怀在接房时发现房屋存在诸多问题而致使其无法立即搬入居住，其并非是无正当理由而拒绝接房。从被告恒大公司举示的房屋维修确认表及维修调度单来看，被告恒大公司对原告肖坤怀于2015年7月4日、2015年7月26日提出的房屋问题进行了维修整改，亦可看出其公司亦认可交付的房屋存在质量问题。原告肖坤怀举示了维修调度单拟证明该房屋经维修后仍存在问题，虽然被告恒大公司对该维修调度单不予认可，认为该调度单上没有加盖其公司印章，但从被告恒大公司在庭审中举示的维修调度单来看，原告肖坤怀举示的维修调度单与被告恒大公司举示的维修调度单格式内容等均是一致的，且上面的维修人员签名也是一致的，被告恒大公司举示的维修调度单上亦并未加盖被告恒大公司的印章，故本院对原告肖坤怀举示的维修调度单的真实性予以采信。从该维修调度上看，原告肖坤怀在对房屋提出问题后，被告恒大公司并未派人再进行维修整改。且根据被告恒大公司陈述其公司向业主交付房屋需由业主签署收楼确认书，并将房屋钥匙及挂件交由业主。被告恒大公司并未举证证明其公司之后对原告肖坤怀提出的房屋问题进行了整改，并通知了原告肖坤怀前来接房并由原告肖坤怀签署了收楼手续，而原告肖坤怀是在2016年5月26日才签署收楼手续并领取了房屋钥匙等，故被告恒大公司辩称其公司已经在2016年5月26日前将房屋交付原告肖坤怀的理由不能成立，本院不予采纳。原告肖坤怀根据合同约定要求恒大公司支付逾期交房的违约金并无不当，本院予以支持。根据合同第九条约定，被告恒大公司应当按日向原告肖坤怀支付已付房价款万分之一的违约金，而同时双方签订的补充协议约定，被告恒大公司逾期超过180日后，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%，双方约定补充协议约定与主合同不一致的，以补充协议约定为准，故对原告肖坤怀主张的逾期交房违约金本院按照房屋总价的2%即14925.12元(746256元×2%)予以支持。被告恒大公司已向原告肖坤怀承担了逾期交房的违约责任，已足以弥补原告肖坤怀因被告恒大公司逾期交房给其带来的损失，原告肖坤怀再要求被告恒大公司支付租金损失不符合规定，且原告肖坤怀亦未举证证明其实际支付了租金存在损失，故对原告肖坤怀主张的租金损失，本院不予支持。 被告金碧物业重庆分公司并非系原告肖坤怀商品房买卖合同的相对方，原告肖坤怀要求被告金碧物业重庆分公司按照其与被告恒大公司的合同约定承担责任于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告重庆恒大永君房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告肖坤怀违约金14925.12元； 二、驳回原告肖坤怀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费600元，由原告肖坤怀负担320元，由被告重庆恒大永君房地产开发有限公司负担280元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  张 庆 人民陪审员  彭维平 人民陪审员  程高容 二〇一九年三月二十二日 书 记 员  陈爽爽