重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终1098号上诉人（原审被告）：重庆汉阳房地产开发有限公司，住所地重庆市江**观音桥步行街**（嘉年华大厦）13-1，统一社会信用代码91500105765909902Y。法定代表人：庄淑芬，董事长。委托诉讼代理人：李婧瑶，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：李东，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市江北区嘉陵公园管理中心，住所地重庆市江**建新西路**附**，统一社会信用代码125001054504302199。法定代表人：陈思宇，主任。委托诉讼代理人：魏星，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜辛，重庆依斯特律师事务所律师。上诉人重庆汉阳房地产开发有限公司（以下简称汉阳公司）因与被上诉人重庆市江北区嘉陵公园管理中心（以下简称嘉陵公园）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初15888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年3月11日进行了询问。上诉人汉阳公司的诉讼代理人李婧瑶、被上诉人嘉陵公园管理的诉讼代理人魏星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉阳公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.由被上诉人承担本案一二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定汉阳公司于2017年12月1日至2018年1月31日期间占用涉诉房屋是错误的。1.嘉陵公园称汉阳公司在2017年12月1日至2018年1月31日期间占有涉诉房屋，但在一审中其所提出证据根本无法证明汉阳公司在上述期间占有并使用涉案的商铺，也未证明汉阳公司拒不归还涉诉商铺，而仅可证明双方曾存在租赁关系后协商解除。嘉陵公园无法证明汉阳公司在2017年11月30日后仍占有使用房屋，却要求房屋占有使用费，其应当承担不利的后果。2.汉阳公司从《商铺租赁合同终止协议》约定的终止时间2017年11月30日起确已未占有使用涉案房屋，房屋确已交付给嘉陵公园。2017年11月23日后，全部商铺处于空置的状态。且商铺不同于住宅，商铺管理方包括物业公司，C1;C2;C3商铺为空置且无锁，物业公司为防止有其他人进入商铺内部而上锁。C5商铺因位置偏僻，已有两年未能出租，汉阳公司在客观上都无使用的可能。并且汉阳公司积极解除合同以挽回损失，根本上不存在占有使用该房屋目的。3.交付这一行为是双方行为，有交付与接收才可实现交付目的。汉阳公司解除转租协议即为该涉诉商铺的交付做准备。嘉陵公园知晓汉阳公司未使用案涉商铺，但放任商铺空置而不进行接收，直至汉阳公司于2018年2月9日缴纳完截止至2017年11月20日的租金才视为自行收铺。嘉陵公园并非是不行使权利，而是未履行接收义务，任由损失扩大。商铺作为不动产已经处于空置状态告知可以接收即视为返还，对于损失产生嘉陵公园存在过错。被上诉人嘉陵公园辩称，请求驳回上诉，维持原判。房屋是否使用的问题，并不是案件关键，关键是对方实际占有房屋且未归还。汉阳公司所称2017年11月30日后未占有使用房屋，与客观事实不符。2018年1月31日房屋才真正交付，嘉陵公园道案涉房屋大门张贴了封条后办理了交接手续。关于交付行为是双方行为，上诉人应当举示证明履行交付时被上诉人明确拒绝交付，才构成不接房造成损失存在，实际上我方并未拒绝，对于房屋空置与一审提交的证据不符，房屋里面放满了各种用品用具。双方签订的合同终止协议中约定关于最迟交付期限，是为了约束汉阳公司履行交付房屋，不是在这个期间不强行收铺就要承担损失。嘉陵公园向一审法院起诉请求：1.判令汉阳公司立即向嘉陵公园支付房屋占有使用费24715.02元（以月租金12357.51元为标准，自2017年12月1日计算至2018年1月31日）；2.判令汉阳公司立即向嘉陵公园支付资金占用损失（以24715.02元为基数，按每日万分之五的标准，自2018年2月25日计算至房屋占有使用费付清之日止）。一审法院认定事实：2010年6月3日，重庆市江北区嘉陵公园管理处（甲方）与重庆泰聚购物中心有限公司（乙方）签订《商铺委托代理租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋委托乙方代为实现租赁事宜；委托代理租赁期为10年，自2010年6月5日至2020年8月30日，甲方给予承租方85天的装修时间，装修期内不计租金，实际计租时间为2010年9月1日至2020年8月30日，交铺时间如有延迟，计租时间顺延；租金回报及递增如下：第一年116188.8元/年，折合月租金9682.4元……第七年148290.12元/年，折合月租金12357.51元……第十年171660.6元/年，折合月租金14305.05元；合同签署后，乙方应于2010年9月1日支付甲方两个月履约保证金及两个月租金，以后租金按季度支付；乙方按照合同约定，如期向甲方支付租金，每逾期一日，则应按每日万分之五向甲方缴纳滞纳金。在合同履行过程中，重庆市江北区嘉陵公园管理处名称变更为重庆市江北区嘉陵公园管理中心。2012年4月17日，嘉陵公园（甲方）与重庆泰聚购物中心有限公司（乙方）以及汉阳公司（丙方）三方签订《合同主体变更三方协议》，约定从2011年12月1日（“变更日”）起生效，丙方将取代乙方成为甲乙双方于2010年6月30日（系笔误，实为2010年6月3日）签订的《委托代理租赁合同》（实为《委托代理租赁合同书》）的乙方。丙方将获得前述合同项下原乙方拥有的各种权利和利益，以及承担前述合同项下原乙方承担的各种义务和责任，并按前述合同约定履行责任和义务，并享受前述合同变更日起原乙方未享受的权利。前述协议签订后，汉阳公司于2016年7月4日与心境公司签订《租赁合同》，约定汉阳公司将重庆市江北区西环路8号朗晴广场B1层C1、C2、C3号商铺出租给心境公司使用，租赁期限自2016年7月10日至2024年9月9日。2017年10月26日，嘉陵公园因汉阳公园未如期缴纳租金，向其发函予以催收。之后，嘉陵公园（甲方）与汉阳公司（乙方）签订《终止协议》，约定：甲乙双方确认，甲乙双方签订的《商铺代租租赁合同》于2017年11月30日终止，乙方于营业时间结束后清理并将该商铺恢复至最初交付阶段，并于2017年11月30日内返还给甲方；如乙方未能于2017年11月30日返还该商铺给甲方，甲方有权视商铺内的乙方所属物品为乙方废弃物处理，自行收铺，甲方有权就造成的损失和相关费用向乙方追偿；甲乙双方协商终止《商铺代租租赁合同》，同时付清2017年6月30日至2017年11月30日止的5个月租金费用计61787.55元，另扣除乙方缴纳保证金19364.8元；甲乙双方确认，乙方自行清空该商铺内由乙方放置的所有物品；该商铺内属于甲方相关设备经双方确认验收无误后保留；甲乙双方明确，本协议签署生效并完整履行后，甲乙双方之间有关该《商铺代租租赁合同》的权利义务即已终结，此后任何一方均不得向另一方追究任何责任。庭审中，双方确认《商铺代租租赁合同》实际为《委托代理租赁合同》。2017年11月19日，汉阳公司与心境公司签订《终止协议》，约定双方决定于2017年11月9日终止彼此于2016年7月4日签订的《商铺租赁合同》，心境公司应于2017年11月23日前将房屋返还给汉阳公司。一审法院另查明，嘉陵公园扣除了汉阳公司已缴纳的保证金19364.8元。2018年1月24日，汉阳公司向嘉陵公园支付租金12357.51元。2018年2月9日，汉阳公司向嘉陵公园支付租金49430.04元。一审法院还查明，涉讼房屋现已由嘉陵公园控制占有。一审法院认为，在双方合同已经终止的情况下，本案争议焦点为房屋的交付时间问题，结合案件审理情况，一审法院认为：一、汉阳公司负有返还房屋的义务不仅来源于双方合同约定，亦来源于法律规定。首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《委托代理租赁合同书》、《合同主体变更三方协议》、《终止协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。《终止协议》中有关“甲乙双方签订的《委托代理租赁合同书》于2017年11月30日终止”的约定系对双方租赁关系解除的约定，并不就此免除被告返还涉讼房屋的义务；合同中有关“如乙方未能于2017年11月30日返还该商铺给甲方，甲方有权视商铺内的乙方所属物品为乙方废弃物处理，自行收铺，甲方有权就造成的损失和相关费用向乙方追偿”的约定实际赋予嘉陵公园单方面收回涉讼房屋的权利，但该约定并不意味着免除汉阳公司依约主动返还房屋的义务，更非强迫嘉陵公园在汉阳公司未返还房屋时必须履行的义务，故在嘉陵公园主张的两个月期间内，尽管其未主动行使收回房屋，也不能视为嘉陵公园滥用权利。另需说明是，《终止协议》中关于嘉陵公园扣除汉阳公司缴纳保证金19364.8元的约定，系对汉阳公司未依约支付租金的违约责任方式承担的约定，并不影响本案的处理。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。该条款明确了承租人应当返还涉讼房屋，实际也系对承租人后合同义务的法律规定。二、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，双方已达成终止租赁关系的合意，并明确了汉阳公司返还涉讼房屋的时间。汉阳公司虽然提出涉讼房屋已经于2017年11月30日返还的事实主张，但是其举示的照片并不能明确反映拍摄的具体时间；录音光盘系嘉陵公园起诉后汉阳公司工作人员与嘉陵公园工作人员的对话，且对话内容也无法反映出嘉陵公园工作人员认可被告已于2017年11月30日将涉讼房屋返还的事实；汉阳公司与心境公司关于房屋返还的时间与本案争议并无必然联系，故汉阳公司对其主张未能完成举证证明义务，本院对于嘉陵公园主张的汉阳公司于2017年12月1日至2018年1月31日期间占用涉讼房屋的事实，予以确认。综上，对于嘉陵公园参照月租金12357.51元的标准，要求汉阳公司支付2017年12月1日至2018年1月31日的房屋占有使用费24715.02元的请求，一审法院予以支持。关于嘉陵公园要求汉阳公园以24715.02元为基数，按每日万分之五的标准，向其支付2018年2月25日至上述房屋占有使用费付清之日止资金占用损失的请求，该每日万分之五的计算标准系原合同中关于违约金标准的约定，在合同解除后，并不适用因房屋占有使用费产生的资金占用损失，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：“一、重庆汉阳房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向重庆市江北区嘉陵公园管理中心支付2017年12月1日至2018年1月31日的房屋占有使用费24715.02元；二、驳回重庆市江北区嘉陵公园管理中心的其他诉讼请求。”本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，租赁合同终止后，承租人应当返还租赁物，若承租人无正当理由继续占用该租赁物的，应承担支付使用费和其他费用的义务。本案中，双方当事人签订的《终止协议》虽约定了《商铺代租租赁合同》的终止日期，但仅是对合同关系的终止，而返还租赁物是终止租赁合同关系所产生的法定义务。汉阳公司没有提交证据证明其已口头或者书面告知嘉陵公园接收房屋，亦没有证明其向嘉陵公园交付房屋钥匙，应当认定汉阳公司没有履行返还房屋的义务，故一审法院判决汉阳公司支付2017年12月1日至2018年1月31日的房屋占有使用费，并无不当。综上所述，重庆汉阳房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费464.22元，由上诉人重庆汉阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈义熙审判员  陈 娟审判员  唐 松二〇一九年三月十五日法官助理赵颖嘉书记员梁麟