贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终407号上诉人（原审原告）:何敏，女，1968年7月23日出生，汉族，住贵州省修文县。上诉人（原审原告、反诉被告）：赵桂元，男，1967年2月9日出生，汉族，住贵州省修文县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：曾谢江，男，1989年1月15日出生，汉族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：曾加荣（系曾谢江之父），男，1963年2月26日出生，汉族，住贵州省修文县。上诉人何敏、赵桂元因与被上诉人曾谢江房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院(2018)黔0123民初2178号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何敏、赵桂元上诉请求：1、撤销原判第二项；2、撤销原判第三项，改判被上诉人支付上诉人资金占用费29600元的利息23000元（从2015年1月1日至2018年9月14日止）；3、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院对被上诉人的违约行为视而不见，合同明确规定的房屋尾款为两部分，第一部分为29600元，于2014年年底付清。上诉人主张的是2014年年底应该付的尾款29600元的利息，上诉人多次催要的也是这部分尾款，上诉人2016年1月2月多次明确告知被上诉人付20000元就给过户，因为过户税收要20000元，帮助上诉人卖房的李兵也多次通知被上诉人付第一部分尾款并过户，可是被上诉人不付款也不来过户。被上诉人违约不付第一部分尾款拖到2018年9月14日房屋过户时才支付的20000元，过户了被上诉人还是不付剩余的尾款。被上诉人曾谢江答辩认为，上诉人的上诉请求和理由不能成立，被上诉人没有支付上诉人的29600元，是因为上诉人交付的房屋不符合合同的约定，故请求驳回上诉，维持原判。何敏、赵桂元向一审法院提出诉讼请求：被告向原告支付购房款33930元及2015年1月1日至2018年11月16日止的资金占用费23000元，并从2018年11月17日起按年利率24%支付利息至全部债务偿清之日止。曾谢江提出反诉请求：1.原告赵桂元为被告安装国家一户一电户到户；2.原告赵桂元向被告支付延迟办理房产证违约金5000元/年*3年=15000元；3.原告赵桂元向被告支付涉案房屋《国有土地使用证》土地使用期限的起算时间比《不动产权证书》土地使用期限的起算时间晚10年给被告造成的损失50000元。在诉讼过程中，被告明确表示只要求原告赵桂元承担责任，与原告何敏无关。一审法院认定事实：2013年1月5日，原告何敏、赵桂元登记结婚。2014年10月20日，原告赵桂元作为甲方，被告作为乙方，双方签订《认筹金》，《认筹金》载明：“……第三条……1、乙方所认购房屋为该栋楼2单元6楼2号房……2、乙方所认购该套房屋单价每平方米为2080元（大写贰仟零捌拾元整）第四条、付款方式：签订认购合同之日付款小写190000元（大写壹拾玖万元整）（剩余贰万玖仟陆佰元年前付清）剩余房款小写30000元（大写叁万元），待甲方把产权证办理交给乙方时付清，……第五条、水、电约定：甲方负责将水、电一户一表开通安装完毕。但开通水、电一户一表的费用由乙方自行承担，且按水电部门安装有效发票支付。第六条……3、甲方承诺在交房之日后12个月内（2015年10月20日前）将房产证办理交给乙方，如甲方拖延办理，按照以下方式处理，甲方在逾期后付给乙方伍仟元每年的违约金，直到房产证办理下来为止。……”2015年1月，二原告将房屋交付给被告使用。2015年3月30日原告何敏、赵桂元办理离婚登记。2017年7月3日，被告起诉要求原告赵桂元办理房屋过户登记，案号为（2017）黔0123民初976号，因该案所涉房屋与另一正在审理案件的审判结果有利害关系、产权尚未明晰，故原告申请撤诉。2018年1月19日，被告再次起诉要求被告办理房屋过户登记，案号为（2018）黔0123民初196号，该案庭审笔录中载明原被告均认可案涉房屋的尾款需办理过户手续按照合同面积计算后才能计算清楚，被告认可待二原告办理房产证后交付尾款。经调解，当事人达成调解协议：二原告及案外人张新忠、王菊在2018年3月5日前协助被告办理案涉房屋的过户登记手续，办理过户手续的所有费用由原告赵桂元负担，法院于2018年2月24日作出（2018）黔0123民初196号《民事调解书》。后被告申请强制执行，法院于2018年5月15日作出（2018）黔0123执266号《民事裁定书》，裁定将涉案房屋产权变更到被告名下。2018年9月14日，被告向原告赵桂元出具《欠条》一张，《欠条》载明：“2单元6-2曾谢江117.87*2080=245170元已付190000+2000（水电开户费）……今欠赵桂元房款33930元，叁万叁仟玖佰叁拾圆整。于10月20日前付款。曾谢江2018.9.14”。2018年9月27日，案涉房屋不动产权利人变更为被告。案涉房屋所占用土地的《土地使用权证》载明登记时间为2006年3月，终止时间为2046年10月30日，《不动产权证书》载明国有建设用地使用权使用期限为1996年10月31日至2046年10月30日止，被告主张因上述两证载明的使用期限起始日期相差10年造成被告损失50000元，但被告未提供证据予以证明。被告提供《收款收据》拟证明向二原告交付了电户开户费后原告未办理电户开户，根据原告提供的《欠条》已付款部分加上了2000元水电开户费，结合原、被告的陈述，确认被告曾向二原告交付电户开户费，二原告未办理电户开户，但2018年9月14日双方结算时，被告认可二原告将被告缴纳的2000元水电开户费抵作房款予以结算。一审判决认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《认筹金》是双方真实意思表示，双方当事人应当按照《认筹金》约定全面履行自己的义务。因卖房时二原告系夫妻，二原告任何一方均有权对夫妻共同财产予以处分，故对被告提出原告何敏与本案无关的辩解意见，不予采纳。2018年9月14日，经原、被告结算，被告出具《欠条》承诺于2018年10月20日前付清尾款为33930元，是原、被告协商一致对尾款支付时间和金额的变更，被告应当依约于2018年10月20日前向二原告支付购房款33930元。对二原告主张的资金占用费，因双方不是民间借贷关系，原告主张按民间借贷最高保护利率24%计算无事实和法律依据，不予支持。但鉴于被告迟延付款确会对原告造成资金占用损失，支持资金占用费按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，以33930元为基数，从逾期付款之日即2018年10月21日起计算至全部款项付清之日止。对被告辩称因原告提供的房屋质量不合格应当赔偿损失等，因与本案不是同一法律关系，且被告明确表示不鉴定，被告可另案主张。按照合同约定，原告赵桂元应于2015年10月20日前办理房产证，逾期按照每年5000元向被告支付违约金。原告赵桂元未为被告办理房产证，被告两次起诉要求原告赵桂元办理房产证，经强制执行被告于2018年9月27日取得房产证，原告赵桂元已违约三年，应向被告支付违约金5000元*3年=15000元，故对被告反诉要求原告赵桂元支付违约金15000元的诉请，予以支持。原告赵桂元辩称已多次联系，被告拒不付尾款，导致未办理过户登记，因双方合同约定尾款待房产证办理交给被告时付清，即先办理房产证再收取尾款，被告对房产证办理并无过错，故对原告赵桂元的该项辩解，不予采纳。被告反诉要求原告赵桂元办理一户电户到户，因原、被告结算购房款时已将电户开户费2000元抵作房款，系被告对自己权利的处分，不违反法律规定，故对被告的该项诉请，不予支持。被告反诉要求原告赵桂元赔偿案涉房屋《国有土地使用证》土地使用期限的起算时间比《不动产权证书》土地使用期限的起算时间晚10年导致被告损失50000元，因被告未提供证据证明两证土地使用期限不一致为其带来损失，故对被告的该项诉请，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告曾谢江于本判决生效之日起十日内向原告何敏、原告赵桂元支付购房款33930元及资金占用费（资金占用费以33930元基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，从2018年10月21日起计算至全部款项付清之日止）；二、反诉被告赵桂元于本判决生效之日起十日内向反诉原告曾谢江支付违约金15000元；三、驳回原告何敏、赵桂元的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告曾谢江的其他诉讼请求。本诉案件受理费1224元，减半收取计612元，由被告曾谢江负担。反诉案件受理费1426元，减半收取计713元，由反诉原告曾谢江负担549元，反诉被告赵桂元负担164元。二审中，各方当事人未提交新的证据。二审审理中，上诉人与被上诉人均认可2014年10月20日双方签订《认筹金》后，被上诉人即支付了款项19万元，余款29600元及30000元均未支付，上诉人于同日将房屋交付被上诉人，被上诉人予以接收。对双方合同中约定的“剩余贰万玖仟陆佰元年前付清”双方均认可意思为2014年12月31日前支付29600元。2018年办理产权手续时，被上诉人向上诉人支付了2万元，同时被上诉人向上诉人出具欠条，扣除该2万元及其余费用后尚欠33930元，并承诺10月20日前付款。因被上诉人未支付该款项，故上诉人提起本案诉讼，请求被上诉人支付该款项及资金占用费，其中29600元的资金占用费为23000元，一审中被上诉人提出反诉。本案查明的其余事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，上诉人曾谢江与被上诉人赵桂元签订的《认筹金》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。关于上诉人所提被上诉人应当支付29600元资金占用费23000元之上诉请求，经查，根据双方合同第四条的约定：“付款方式：签订认购合同之日付款小写190000元（大写壹拾玖万元整）（剩余贰万玖仟陆佰元年前付清）剩余房款小写30000元（大写叁万元），待甲方把产权证办理交给乙方时付清，（注：房款以收款收据为准）。”对双方合同中约定的“剩余贰万玖仟陆佰元年前付清”双方均认可意思为2014年12月31日前支付29600元。双方对于29600元的付款时间有明确的约定，故被上诉人没有按约定付款，应当承担违约责任。2018年9月14日，双方重新结算后被上诉人向上诉人出具了借条，双方对余款33930元的付款时间又进行了重新约定，故29600元资金占用费的时间从2015年1月1日起计算至2018年9月13日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。被上诉人接收了房屋，又以房屋不符合合同约定为由拒付该款项之抗辩理由不能成立。关于上诉人提出因被上诉人逾期付款违约，故其不应当支付逾期办证违约金之上诉理由，经查，双方合同第七条第3项约定为：“3、甲方承诺在交房之日后12个月内（2015年10月20日前）将房产证办理交给乙方，如甲方拖延办理，按照以下方式处理，甲方在逾期后付给乙方伍仟元每年的违约金，直到房产证办理下来为止。”双方对于办证期限是明确约定的，该产权证的办理是被上诉人提起诉讼之后才得以办理，上诉人构成违约，应当承担该违约责任，至于被上诉人逾期付款如前所述，已经承担了相应的违约责任。故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人部分上诉理由成立，本院予以采纳，一审判决对被上诉人逾期付款的部分违约责任未判决，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵州省修文县人民法院(2018）黔0123民初2178号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更贵州省修文县人民法院(2018）黔0123民初2178号民事判决第一项为：曾谢江于本判决生效之日起十日内向何敏、赵桂元支付购房款33930元及资金占用费（资金占用费以29600元为基数，从2015年1月1日起计算至2018年9月13日止；33930元为基数，从2018年10月21日起计算至该款项付清之日止，均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决确定执行，二审案件受理费463元，由曾谢江负担63元，赵贵元负担400元。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  余 鑫二〇一九年三月一日书记员  陈晓琦