北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初4002号原告：冯彦达，男，1983年5月13日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张建赓，北京市大兴区旧宫镇法律服务所法律服务工作者。被告：梅玉忠，男，1978年3月31日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：郭建业，北京市三维律师事务所律师。原告冯彦达与被告梅玉忠债权转让合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯彦达的委托诉讼代理人张建赓，被告梅玉忠及其委托诉讼代理人郭建业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯彦达向本院提出诉讼请求：1.判令梅玉忠支付欠款202125元及违约金4000元；2.本案诉讼费由梅玉忠负担。事实与理由：2018年7月5日，冯彦达与联合为民（北京）安全防范技术有限公司（以下简称联合为民公司）签订债权转让协议，协议约定联合为民公司把对梅玉忠房屋租赁费202125元的债权转让给冯彦达，并于当天向梅玉忠发出了债权转让通知函。梅玉忠收到债权转让通知函后不履行上述义务，故诉至法院。梅玉忠辩称：不同意冯彦达的诉讼请求。1.本案中不存在明确的债权，冯彦达不享有相应的诉权。2.如果法院认为债权转让成立，则梅玉忠可用针对出租人的抗辩权对抗冯彦达。3.出租人未全面履行供应水电的合同义务，属于违约在先，梅玉忠无需交纳2018年2月10日之后的租金。合同明确约定出租方应保证水电正常供应，在2017年9月开始，租赁场地开始陆续间断性停水停电，2017年12月开始彻底停水停电。每年的1月10日至次年的1月9日为年租金计算周期，梅玉忠正常将租金交纳至2018年1月9日，即在已经停水停电的情况下，梅玉忠又交纳了2018年1月10日至2月9日的租金18375元。在梅玉忠正常缴纳租金时，租赁场地就因为停水停电无法正常使用，出租人已经构成违约，所以梅玉忠在2018年2月10日以后没有交纳租金是行使了不安抗辩权。本院经审理认定事实如下：2014年1月3日，联合为民公司（甲方、出租人）与梅玉忠（乙方、承租人）签订租赁合同，约定甲方将甲方位于大兴区永华路22号的房屋及空院租赁给乙方，租赁期限自2014年1月10日至2019年1月9日，前3年租金为每年20万元，自第4年起至第5年，每年递增5%。乙方经营范围为生产及居住。租赁期间，甲方保证乙方水电的正常供应。租赁合同未约定违约金责任。2018年7月15日，联合为民公司与冯彦达签订债权转让协议，将租赁合同中约定的第5年租金220500元的债权转让给冯彦达，转让价款为50000元，应在2019年1月3日前支付。2018年8月25日，梅玉忠收到联合为民公司邮寄的债权转让通知书，内容是将租赁合同中第5年租金220500元以及与此债权相关的其他权利转给冯彦达，接到通知书后直接向冯彦达支付租金并履行其他合同义务。2018年12月21日，冯彦达向梅玉忠邮寄发送通知函，载明租赁合同将于2019年1月9日届满，要求梅玉忠在2019年1月10日前搬离并结清2018年1月10日至2019年1月9日的租金220500元。诉讼中，梅玉忠陈述：2014年1月10日至2018年1月9日的全部租金，以及2018年1月10日至2月9日的租金18375元都已经支付给联合为民公司，2018年2月10日至2019年1月9日的租金没有支付。第四年的租金在2017年已经交纳。由于联合为民公司承诺解决停水停电，所以梅玉忠又交纳了第5年1个月的租金。冯彦达提出，联合为民公司已将2018年1月10日至2月9日的租金18375元支付给冯彦达。诉讼中，梅玉忠陈述：租赁合同履行过程中因拆迁发生停水停电。2017年9月份水电开始时有时无，至12月份就彻底停水停电。联合为民公司曾经要求其搬走，但梅玉忠要求退还租金并解决拆迁利益问题。梅玉忠提交了微信聊天记录和视频资料予以证明，证明在2017年11月29日已经停水停电，而在2018年5月18日停水停电已经半年以上。冯彦达称对停水停电问题不清楚。梅玉忠提出微信聊天记录的对象和视频资料中与梅玉忠对话的人为联合为民公司的代办赵志诚。赵志诚在视频对话中有以下表述：“自从上次联合大检查以后这一片都停了。”“那怎么办，不是说我给你停水停电。”“关键是这政策，咱供不上。你跟我说没用，这是上边统一政策。”“谁停你电，你找谁啊，又不是我停的。”“你别管日期，我跟你说，正确的停止，应该是一月十号。”“那你别忘了，去年停的时候，那不是我，人家那是停一次，那是统一检查，我又找关系，帮你送电，那不说，这个你忘了？人家检查时统一停电，然后之前停过。”“就这现状，谁也左右不了，你要想待着就交房租。”“水电供不了了，现在就这现状。”“你应该提前一个月交房租，一月十号给你停的。”“现在水电供不了了。”“损失我肯定赔不了你，那不是我给你造成的。”“那你找国家赔。”“你不交房租，在这白待着。”“现在水电保障不了，国家给停的。”“水电是甭管了，就是供不上了，但是前提不是我给你造成的。”“你不交房租在这待着不是耍无赖吗？你在这待着算怎么着。不就是耍无赖吗？”“我就给你一个礼拜，你要是不搬，我就找人清。”本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条之规定，联合为民公司将租赁合同项下享有的租金债权转让给冯彦达并已经通知梅玉忠，故冯彦达就第5年租金中未付部分202125元向梅玉忠主张权利，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第八十二条规定，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。本案争议焦点为，梅玉忠提出的停水停电抗辩是否可以发生不支付租金的效力。在案件事实方面。根据梅玉忠的陈述意见以及赵志诚的对话内容，可以证明在2018年5月8日已经发生停水停电的事实，而且停水停电的主要原因并不是联合为民公司恶意造成。此外，梅玉忠提交的视频资料以及冯彦达提交的通知函可以证明在租赁期限届满前租赁房屋由梅玉忠实际占有，且梅玉忠陈述其未搬走是考虑到了拆迁利益问题。在抗辩性质方面。梅玉忠认为其没有交纳2018年2月10日后的租金是依法行使不安抗辩权。本院认为，不安抗辩权以抗辩权人负有先履行义务为前提。本案系租赁合同关系，租赁合同约定，租赁期间，甲方保证乙方水电的正常供应。从房屋租赁合同的履行常态来说，出租人在交付房屋的同时应当确保水电正常供应，这也是承租人正常使用租赁房屋的前提。故，确保水电正常供应系出租人的在先合同义务。根据梅玉忠的陈述，2017年9月份水电开始时有时无，至12月份就彻底停水停电。这说明在第4个租期内已经发生停水停电状况，到第5个租期开始前，已经完全停水停电。由于水电正常关涉梅玉忠合同目的的实现，故该从给付义务可以成为履行抗辩权的行使对象。梅玉忠以停水停电拒绝支付租金，属于行使先履行抗辩权，而非不安抗辩权。在抗辩效果方面。必须明确的是，根据现有证据以及梅玉忠的陈述意见，梅玉忠与联合为民公司并未在租赁期限内解除租赁合同。因此，双方基于租赁合同的权利义务仍然存在，除非有法定事由，否则合同义务不能消灭或减少。从先履行抗辩的法律性质和效果来说，先履行抗辩权在法律上属于一时的抗辩，并不能消灭对方的请求权或永久阻碍对方的请求权。在涉及先履行抗辩权的情形下，法院可以判决在先义务履行后，后履行一方再履行义务，或者两者同时履行义务。在先义务既包括合同中的原始义务，也包括因违反原合同义务而产生的次生给付义务。本案中，一方面在租赁合同期限届满的情况下，判令当事人履行确保水电正常供应的在先义务，已经没有现实必要；另一方面，梅玉忠并未在本案中提起反诉要求赔偿损失，故本院无法对损失部分作出认定。综上，梅玉忠以停水停电抗辩而拒绝支付租金，本院不予采纳。关于冯彦达所主张的违约金4000元。首先，根据法律规定，当事人承担违约金责任应当以存在违约金合意为前提，而租赁合同中并未约定违约金责任。其次，联合为民公司未确保水电正常供应，违反了合同约定的从给付义务，梅玉忠拒绝支付租金属于行使先履行抗辩权，不构成违约行为。因此，本院对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第七十九条、第八十条、第八十二条、一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、梅玉忠于本判决生效之日起十日内向冯彦达支付租金202125元；二、驳回冯彦达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2196元，由梅玉忠负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  吴 晶二〇一九年三月二十八日法官助理  戴 颖书 记 员  高梦璇