云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终7094号上诉人（一审被告）云南正林实业集团有限公司。统一社会信用代码：91530000790281352A。住所地：云南省昆明市西山区兴苑路与益宁路交叉路口。法定代表人王辉,董事长。委托诉讼代理人李姣、李昱成，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（一审原告）王恒威，男，汉族，1985年5月8日生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。上诉人云南正林实业集团有限公司（以下简称：“正林实业”）因与被上诉人王恒威商品房预售合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初5525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月20日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。另，根据相关法律规定，本案报经本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。上诉人正林实业不服一审判决，向本院提起上诉请求：一、撤销西山区人民法院（2018）民云01**民初5525号民事判决第一项，依法改判减少违约金；二、由被上诉人承担本案一、二审相应的诉讼费。事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。商品房购销合同约定的违约金过高，应当以购房款产生的同期存款利息认定被上诉人的实际损失及违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对于商品房买卖合同中约定了违约金超过造成的损失的30%的标准的，当事人请求减少的，人民法院应当适用减少。上诉人认为，本案中被上诉人并未对此提交另行租房使用的证据或者其他实际损失证据，并且被上诉人也不认可上诉人提交的所购房屋同地段房屋的租金情况。这说明，被上诉人没有因为上诉人逾期交房而需另外租房居住，没有发生租金的损失。因此，上诉人因逾期交房产生的损失应以存款利息来认定比较合理合法。根据2015年10月23日中国人民银行银发[2015]325号《中国人民银行关于下调金融机构贷款和存款基准利息市场化改革的通知》人民币整存整取三年期（最长期限）存款基准利率为2.75%/年。而一审法院判决按照商品房购销合同日万分之二违约金比例计算得出上诉人承担的违约金为142140元，是被上诉人实际损失的近三倍，没有事实和法律依据，依法应当适当减少违约至不超过被上诉人实际损失130%，即69608元。综上，一审法院认定事实及适用法律错误。被上诉人王恒威答辩称：一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审法院经审理确认事实如下：2014年5月29日，王恒威（乙方）与正林实业（甲方）签订《商品房购销合同》一份，约定主要内容为：乙方向甲方购买山海城邦一期A2-1地块Ⅳ9幢1单元24层2405号房屋，总价为865389元，付款方式为按揭付款，按揭金额为590000元，交房时间为2015年6月30日。若甲方自本合同约定的交房期限届满后90天宽展期内仍无法交付该商品房，则自宽展期届满之次日起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。2014年6月4日，上述商品房购销合同进行了备案登记。2015年6月20日，正林实业发布了《关于住宅9号楼延期交房问题的公示》，其中记载主要内容为：正林实业因客观原因不能在约定时间交房，需延期交房，正林实业将严格执行合同关于延期交房的违约责任，按合同约定的已付款项每日万之二标准承担自2015年10月1日起计算的违约金，在此之后每三个月向所涉及延期交房业主以现金方式支付违约金；具体支付时间为当期结算周期的下一季度的第一个月的1至10日（第一次违约金支付时间为2016年1月1日-1月10日之间，以此类推），直至交房。若2016年6月30日仍不具备交房条件的，继续执行违约责任条款，之后新产生的违约金将按日万之四计算。上述购房合同签订后，王恒威依约向正林实业支付了275289元的首付款及按揭贷款590000元。正林实业以本案所涉房屋总价日万分之二为标准，向王恒威支付了2015年10月至2016年3月期间的违约金。正林实业一审时当庭明确，不能确定交房时间。一审法院认为：王恒威、正林实业双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律效力性规定，应属合法有效。各方当事人应按合同约定履行各自的义务。王恒威通过支付首付款及银行按揭贷款的形式，向正林实业支付了全额房款，正林实业也应按约履行义务。正林实业未能按《商品房购销合同》约定的2015年6月30日前向王恒威交付房屋，在该期限届满后90天宽展期内仍未能向王恒威交付房屋，正林实业应按上述合同约定向王恒威支付自宽展期届满之次日起至实际交房之日止按已付房款日万分之二计算的违约金。但正林实业因未能按约交房，于2015年6月20日向购买正林实业开发的马街摩尔城（一期）住宅**楼较早的业主发布了《关于住宅**楼延期交房问题的公示》，在该公示中正林实业承诺将严格执行与业主签订的《商品房购销合同》中关于违约金的计算标准，同时明确违约金自约定交房时间届满后90天（2015年10月1日）起计算，且违约金之后每三个月向所涉延期交房业主以现金形式支付至交房，若2016年6月30日仍不具备交房条件，违约金将按日万分之四计算，正林实业按上述公示内容向王恒威支付了2015年9月至2016年3月期间按日万分之二计算的违约金，且王恒威对上述公示内容予以认可，表明王恒威、正林实业双方将《商品房购销合同》中关于违约金的条款进行了变更，即2016年6月30日前的违约金按日万之二计算，自2016年7月1日起的违约金按日万分之四计算。截止至一审庭审时正林实业仍未能交房确属违约，王恒威有权根据约定要求正林实业承担逾期交房的违约责任，正林实业应按《商品房购销合同》、《关于住宅9号楼延期交房问题的公示》的约定向王恒威承担违约责任。王恒威、正林实业双方约定的违约金计算基数是购房款，鉴于王恒威通过支付首付款及银行按揭的形式向正林实业支付了全额房款，故计算违约金的购房款应当理解为全额购房款865389元。通过上述评析可知，本案未支付的违约金计算标准是分两个时间计算，2015年7月1日至2016年6月30日期间的违约金应按日万分之二（年利率7.3%）计算，2016年7月1日起的违约金按日万分之四计算，因原正林实业双方约定了违约金的计算方式，故正林实业认为应以同地段租金计算本案违约金的抗辩不能成立，一审法院对该抗辩理由不予采信。一审法院认为，正林实业双方约定以日万分之四为标准计算违约金过高，不利于正林实业作为房地产开发企业继续履行与所有业主之间的商品房购销合同，从而亦可能损害包含王恒威在内的房屋买受人的权利，且正林实业主张调整，故一审法院酌情将本案违约金均调整为按日万分之二计算。根据正林实业发布的《关于住宅9号楼延期交房问题的公示》中内容来看，自2015年10月1日起的违约金每三个月支付一次，现2015年10月1日至2018年6月的违约金已符合支付条件，且2015年10月至2016年3月的违约金正林实业已经支付，故正林实业应当向王恒威支付2016年4月1日起至2018年6月30日止（共27个月）的违约金142140元（计算方式为：购房款865389元×年利率7.3%÷12×27个月=142140元）。2018年7月起的违约金尚不符合约定的支付条件，故本院对于该部分主张在本案中不予支持，王恒威可待符合支付条件时另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告云南正林实业集团有限公司于判决生效之日起十日内支付王恒威自2016年4月1日起至2018年6月30日止的违约金142140元；二、驳回王恒威的其他诉讼请求。二审确认事实与一审确认事实一致，本院依法予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：上诉人正林实业认为应减少违约金的主张是否成立。本院认为：双方当事人于2014年5月29日签订的《商品房购销合同》是在平等自愿基础上协商订立的，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。上诉人正林实业至今未予交房，已构成了根本违约，依法应当承担违约责任。至于本案争议的违约金数额，上诉人正林实业在《关于住宅9号楼延期交房问题的公示》中承诺将严格执行与业主签订的《商品房购销合同》中关于违约金的计算标准，同时明确违约金自约定交房时间届满后90天（2015年10月1日）起计算，且违约金之后每三个月向所涉延期交房业主以现金形式支付至交房，若2016年6月30日仍不具备交房条件，违约金将按日万分之四计算，且上诉人正林实业按上述公示内容向被上诉人王恒威支付了2015年9月至2016年3月期间按日万分之二计算的违约金，一审结合本案的实际履行情况、被上诉人王恒威的实际损失以及预期利益等因素，根据公平原则酌情调整2015年7月1日至2016年6月30日期间的违约金按日万分之二计算并无不当，本院予以维持。上诉人正林实业所提上诉主张，因缺乏证据予以支持，本院不予采纳，其诉请求应予驳回。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人正林实业的上诉请求因缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币5116元，由上诉人云南正林实业集团有限公司承担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 邓 杰审判员 张 锐审判员 颜瑶瑶二〇一九年三月十九日书记员 李国芳