安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0304民初260号 原告：蚌埠汉阳造置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路**禹会区人民政府**，统一社会信用代码91340300072355548E（1-1）。 法定代表人：张华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙浩，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张瑶瑶，安徽禹风律师事务所律师。 被告：陈晨，男，1984年7月22日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市禹会区，现住安徽省蚌埠市龙子湖区。 原告蚌埠汉阳造置业有限公司（以下简称汉阳造公司）诉被告陈晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汉阳造公司的委托诉讼代理人孙浩、张瑶瑶、被告陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉阳造公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告汉阳造公司与被告陈晨于2017年6月15日签订的二份商铺租赁合同已经解除；2、依法判令被告陈晨向原告汉阳造公司支付2018年9月14日后的租金及商铺占有使用费35630.2元（占有使用费以租金为标准计算，二者暂合计算至2018年11月14日止，其后不停止计算直至被告陈晨将商铺按原状返还给原告汉阳造公司之日止）；3、判令被告陈晨向原告汉阳造公司补缴其租赁期限第一年内享受的租金优惠部分共计106890.6元；4、判令被告陈晨向原告汉阳造公司支付逾期付款违约金3803.47元（按逾期部分的租金20784元每日0.3%自2018年9月15日暂计算至2018年11月14日止，其后不停止计算至被告陈晨付清租金之日止）以及导致合同解除的违约金53445.3元；5、判令被告陈晨立即将商铺返还原状后返还给原告汉阳造公司；6、判令被告陈晨承担本案诉讼费用。事实和理由：原告汉阳造公司与被告陈晨于2017年6月15日签订了两份《商铺租赁合同》（分别租赁观澜御湖世家二期4#独栋商业105、203商铺，以下简称《合同》），约定由被告陈晨租赁原告汉阳造公司开发的观澜御湖世家二期商铺，租赁期限为4年，即2017年6月15日起至2021年6月14日止，《合同》对租金标准、违约责任、合同的解除等事项均做了约定。根据《合同》约定，自租赁期限的第二年开始租金按季度支付，被告陈晨应于每季度租金支付期限开始前5日内向原告支付下一季度的租金。根据《合同》4.2.3条，如被告陈晨在上述期限内未能或未及时足额支付前述租金，则被告陈晨构成违约，每逾期一日，应按逾期部分租金的0.3%向原告汉阳造公司支付违约金，逾期超过15日的，原告汉阳造公司有权单方解除本《合同》并收回商铺直接另行处置。此外，根据《合同》的约定，若《合同》因被告陈晨的违约行为而提前终止后，除《合同》4.2.3条规定的违约金外，原告汉阳造公司还有权根据《合同》3.3条要求被告陈晨补交前期向被告陈晨提供的前期优惠的租金费用，根据《合同》5.2条、5.3条没收被告陈晨的保证金以抵扣被告陈晨应当对原告汉阳造公司承担的所有应付款项，根据《合同》13.2条要求被告陈晨按对应租赁年度第一月租金的三倍向原告汉阳造公司支付违约金，而本案中，按照《合同》的约定，被告陈晨所缴纳租金使用期限截止2018年9月14日，被告陈晨应当在此日之前向原告汉阳造公司缴纳下一季度的租金，但经原告汉阳造公司多次催缴，陆续向被告陈晨发出《缴费通知单》、《商铺租金逾期解除合同预警函》后，被告陈晨至今仍未向原告汉阳造公司缴纳租金，逾期已超过15日，构成严重违约。原告汉阳造公司于2018年10月19日向被告陈晨发出了《解除租赁合同通知函》，双方的《合同》现已解除。综上，原告汉阳造公司为了维护其合法权益，诉至法院。 被告陈晨辩称，租赁情况属实，逾期未缴纳租金也属实，但是没有收到原告汉阳造公司的缴费通知；原告汉阳造公司诉请要求补缴租赁期限第一年内享受的租金优惠部分不合理，违约金的标准过高；被告陈晨愿意返还商铺。 本院经审理认定事实如下：2017年6月15日，原告汉阳造公司(甲方)与被告陈晨（乙方）签订了两份《商铺租赁合同》，分别约定将位于蚌埠市禹会区南侧，观澜御湖世家二期4#独栋商业105、203商铺租赁给被告陈晨，租赁期限均自2017年6月15日至2021年6月14日，共计4年。105号商铺的《商铺租赁合同》第三条3.3约定：甲方在乙方承租第一年给予租金优惠，每月按照以下列表中第一年租金标准的50%计收，即2120.3元，如果本合同由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有租金优惠，乙方需在合同终止后3日内，按以下列表中月租金标准乘以实际租赁期间，向甲方补交前期优惠的租金费用。第四条4.1.1约定的租金标准及支付方式为：租金标准从第三年开始在上一年的租金基础上递增，租金每一年递增一次，递增率为7%，具体为，第一年月租金单价70元/月、月租金4240.6元/月、年租金50887.2元，第二年月租金单价70元/月、月租金4240.6元/月、年租金50887.2元，第三年月租金单价74.9元/月、月租金4537.44元/月、年租金54449.28元，第四年月租金单价80.14元/月、月租金4854.88元/月、年租金58258.56元。4.2.1约定第一年租金支付方式为合同签署之日支付12721.8元，4.2.2约定第二年以及以后年度租金支付方式为按季度支付，每个支付期开始前5日，按当期租金标准向甲方缴纳季度租金及本合同规定的其他费用。4.2.3约定若乙方逾期缴纳租金的应按本合同的约定，承担违约责任、每逾期一日，按逾期缴纳租金部分0.3%支付违约金，逾期超过15天，甲方有权解除合同并回收租赁物业，并按本合同第十一条规定要求乙方返还。203号商铺的《商铺租赁合同》第三条3.3约定：甲方在乙方承租第一年给予租金优惠，每月按照以下列表中第一年租金标准的50%计收，即6787.25元。如果本合同由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有租金优惠，乙方需在合同终止后3日内，按以下列表中月租金标准乘以实际租赁期间，向甲方补交前期优惠的租金费用。第四条4.1.1约定的租金标准及支付方式为：租金标准从第三年开始在上一年的租金基础上递增，租金每一年递增一次，递增率为7%，具体为，第一年月租金单价50元/月、月租金13574.5元/月、年租金162894元，第二年月租金单价50元/月、月租金13574.5元/月、年租金162894元，第三年月租金单价53.5元/月、月租金14524.72元/月、年租金174296.64元，第四年月租金单价57.25元/月、月租金15542.8元/月、年租金186513.6元。4.2.1约定合同签署之日支付租金40723.5元。4.2.2约定第二年以及以后年度租金支付方式为按季度支付，每个支付期开始前5日，按当期租金标准向甲方缴纳季度租金及本合同规定的其他费用。4.2.3约定若乙方逾期缴纳租金的应按本合同的约定，承担违约责任、每逾期一日，按逾期缴纳租金部分0.3%支付违约金，逾期超过15天，甲方有权解除合同并回收租赁物业，并按本合同第十一条规定要求乙方返还。合同签订后，原告汉阳造公司将租赁物交付给被告陈晨使用，被告陈晨支付了105、203号商铺的2017年6月15日至2018年9月14日的租金。2018年9月4日，原告汉阳造公司向被告陈晨发出《缴费通知单》，通知：缴纳租金使用期限截止2018年9月14日到期，按商铺租赁合同约定，应提前5日预付下个季度的租金，租金金额53445.3元。2018年9月22日，原告汉阳造公司再次发出《商铺租金逾期解除合同预警函》，催缴租金及告知逾期缴纳租金应承担相关责任。2018年10月19日，原告汉阳造公司发出《解除租赁合同通知函》，通知自2018年10月19日起双方解除于2017年6月15日签订的商铺租赁合同，被告陈晨应于通知函下发后5日内返还商铺，并告知其应承担的合同违约责任。被告陈晨于2018年10月22日收到《解除租赁合同通知函》，但并未履行缴纳租金的义务，故原告汉阳造公司为了维护其合法权益，故诉至法院请求判如所请。 以上事实，有原告汉阳造公司营业执照、被告陈晨身份证复印件、《商铺租赁合同》二份、缴费通知单、《商铺租金逾期解除合同预警函》、《解除租赁合同通知函》、EMS邮寄面单、当事人陈述及庭审笔录在案为凭，并经庭审举证、质证、本院认证，足以认定。 本院认为，原告汉阳造公司与被告陈晨签订《商铺租赁合同》二份，是双方的真实意思表达，不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。二份《商铺租赁合同》均约定：乙方逾期超过15天未缴纳租金，甲方有权解除合同并回收租赁物业。被告陈晨于2018年9月14日后未再缴纳租金，原告汉阳造公司于2018年9月4日向被告陈晨发出《缴费通知单》，通知：缴纳租金使用期限截止2018年9月14日到期，按商铺租赁合同约定，应提前5日预付下个季度的租金，租金金额53445.3元。2018年9月22日，原告汉阳造公司再次发出《商铺租金逾期解除合同预警函》，催缴租金及告知逾期缴纳租金应承担相关责任。2018年10月19日，原告汉阳造公司发出《解除租赁合同通知函》，通知自2018年10月19日起双方解除2017年6月15日签订的二份《商铺租赁合同》，被告陈晨于2018年10月22日收到《解除租赁合同通知函》后仍未履行缴纳租金的义务，构成严重违约，故本院认定原告汉阳造公司与被告陈晨签订的二份《商铺租赁合同》已于被告陈晨收到解除租赁合同通知函之日即2018年10月22日解除。被告陈晨因故未缴纳2018年9月14日之后的租金，故被告陈晨应缴纳2018年9月15日至合同解除日即2018年10月22日的租金，经计算，合计为22565.8元。故对原告汉阳造公司要求被告陈晨支付逾期租金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告陈晨于合同解除后，未履行返还租赁物业的义务，故被告陈晨应以租金为标准支付合同解除日（即2018年10月22日）至实际返还租赁物业之日止的商铺占有使用费并返还租赁物业给原告汉阳造公司。对补缴租金优惠部分、支付逾期缴纳租金违约金及导致合同解除的违约金问题。本案因被告陈晨逾期未缴纳租金导致合同解除，应支付违约金。原告汉阳造公司要求被告陈晨补缴第一年享受的租金优惠部分、支付逾期缴纳租金违约金及导致合同解除的违约金，本院认为，原告汉阳造公司该三项诉请均应为违约责任的范畴，被告陈晨辩称原告汉阳造公司对违约金的要求不合理。本院认为，原告汉阳造公司未举证证明因被告陈晨逾期未缴纳租金对其造成的实际损失情况及损失的数额，且被告陈晨认为违约金要求不合理，故本院依法对原告汉阳造公司要求的违约金标准予以调整，本院认定违约金可按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付，故应以所欠的2018年9月15日至2018年10月22日期间的租金为基数计算违约金，经计算，该期间的租金为22565.8元。而原告汉阳造公司计算的逾期部分的租金为20784元，符合法律规定，故本院认定被告陈晨应支付给原告汉阳造公司违约金数额计算方式为：20784元乘以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2018年9月15日暂计算至2018年10月22日，其后不停止计算至被告陈晨实际付清租金之日止。对原告汉阳造公司主张被告陈晨将商铺恢复原状后并返还的诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告蚌埠汉阳造置业有限公司与被告陈晨签订的二份《商铺租赁合同》于2018年10月22日解除； 二、被告陈晨于本判决生效之日起十日内支付原告蚌埠汉阳造置业有限公司2018年9月15日至2018年10月22日期间的租金22565.8元及房屋占有使用费（以租金为标准，自2018年10月22日起计算至实际返还租赁物业之日止）； 三、被告陈晨于本判决生效之日起十日内支付原告蚌埠汉阳造置业有限公司违约金（20784元乘以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2018年9月15日暂计算至2018年10月22日，其后不停止计算至被告陈晨实际付清租金之日止。）； 四、被告陈晨于本判决生效之日起十日内将将位于蚌埠市禹会区南侧，观澜御湖世家二期4#独栋商业105、203商铺恢复原状后并返还给原告蚌埠汉阳造置业有限公司； 五、驳回原告蚌埠汉阳造置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4295元，减半收取计2147.5元，由被告陈晨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  常启彪 二〇一九年三月二十日 法官助理张静 书记员袁静