广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终78号 上诉人（一审被告）：黄练沛，男，1949年1月18日出生，汉族，住广西武宣县。 被上诉人（一审原告）：广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司，住所地广西武宣县武宣镇城北路**。 负责人：邓亚保，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢家伟，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王丽娟，女，该公司员工。 上诉人黄练沛因与被上诉人广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司物业服务合同纠纷一案，不服武宣县人民法院（2018）桂1323民初1351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年3月7日依法公开开庭审理了本案。上诉人黄练沛、被上诉人广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司的委托诉讼代理人谢家伟、王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄练沛上诉请求：1.撤销武宣县人民法院（2018）桂1323民初1351号民事判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效或将本案发回重审。2.本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与武宣裕达房地产开发有限公司是同一法定代表人邓亚保，案涉楼盘没有达到交房条件，被上诉人对业主欺骗性交房，且欺骗业主签订《前期物业服务合同》，该合同是不合法的，属无效合同。二、被上诉人没有水、电部门委托收费的依据，欺骗上诉人与其签订水、电代收服务委托合同，并违法违规乱收取上诉人的水、电费，故该委托书不合法，属无效合同。2017年7月被上诉人才同意安装电梯电表，但未按实际使用电量计费收费，水表二次加压电表一直未安装，故被上诉人未按表计量收费。三、被上诉人违规交房，未能出示电力设施、消防设施等相关合法手续。四、物业公司没有物价管理部门各项审批文件的原件，业主可以不交物业费。被上诉人多次组织社会不明人员持钢管到小区威胁业主包括上诉人，曾两次拦住小区地下室入口强行收费，武宣县110、防暴队多次出动直至发生流血事件，被上诉人已构成违法。五、被上诉人未履行合同中的责任，服务质量过差，业主可以拒交物业费，被上诉人强挖小区绿化树木，对八栋绿化管理不到位，绿植死亡。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，故提起上诉，请求依法纠正一审判决。 被上诉人广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司辩称，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回，维持一审判决。理由如下：一、房屋交房问题属于业主与房开公司的商品房买卖合同关系，与本案物业服务合同不是同一法律关系，与本案无关。二、双方已于2016年3月3日签订《水电代管服务合同》，依据物业管理条例及双方签订的《前期物业服务合同》，被上诉人可以提供水电费等代收代缴服务，因此代收水电费完全符合法律规定。三、被上诉人依据与上诉人签订《前期物业服务合同》以及来宾市物价局的物业收费文件收取合同约定的各项费用符合法律规定。 广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司向一审法院起诉请求：1.判决被告黄练沛向原告支付拖欠的物业管理服务费1，509.20元、电梯维护费440元、电梯电费345元、水费609.85元、电费383.05元、城市垃圾处理费80元，共计3，367.10元；2.判决被告黄练沛支付原告违约金1，593.76元(违约金以3，367.10元为基数，按年利率24%计算，从2016年8月20日起暂计至2018年7月31日，之后的违约金计至法院判决确定的履行期限届满之日止)；3.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：被告为裕达·绿水仙城-钻石华府小区5栋1-1202号房房屋业主，该房屋建筑面积为114.45平方米。2016年3月31日，被告与原告签订了《裕达·绿水仙城-钻石华府小区前期物业管理服务合同》，约定由原告对被告上述房屋所属小区实施物业服务，前期物业服务期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止；合同同时约定原告向被告收取的物业管理服务费为每月每平方米0.6元，由被告每月20日前缴纳下月的物业服务费用，每逾期一天将收取5‰的违约金，电梯维护费按规定2层以上(含2层)每月每户收取20元。电梯电费根据实际用量平均分摊给受益业主。由于被告认为原告收费不合理、存在乱收费等，故被告自2016年10月起拒绝交纳物业服务费及应由物业代收的各种费用。至2018年7月底，被告尚欠原告的物业服务费1，509.20元、电梯维护费440元、电梯电费345元、水费609.85元、电费383.05元、城市垃圾处理费80元，共计3，367.10元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费等相关费用。为此原告诉至法院，要求判如所请。 一审法院认为，原告是取得物业服务资质的物业服务公司，原告与被告于2016年3月31日签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。原告按照《前期物业管理服务合同》的约定对被告所在小区进行了物业管理，被告应依约向原告缴纳相关物业费用等。故原告要求被告支付尚欠的物业管理服务费等费用共计3，367.10元，于法有据，一审法院予以支持。根据所查明的事实，原告在提供物业服务期间小区内存在一些管理服务不到位的问题，对业主反映的问题未能及时处理，根据物业服务合同第二条和第三条的规定，原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，违反了合同约定的义务。原告的服务存在瑕疵，构成违约，故对其要求被告支付违约金部分的请求不予支持。被告主张物业服务合同无效及原告收费不合理、存在乱收费等，因未能提供相关证据加以证明，故对其抗辩一审法院不予以采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十 条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、被告黄练沛于本判决生效之日起十日内支付原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司的物业管理服务费1，509.20元、电梯维护费440元、电梯电费345元、水费609.85元、电费383.05元、城市垃圾处理费80元，合计3，367.10元；二、驳回原告广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄练沛负担。 本院二审期间，上诉人向法庭提交证据：1.被上诉人营业执照，拟证明物业与房开为同一法人邓亚保，所有违法违规事实系两家公司恶意串通损害上诉人利益的事实；2.电梯监督检验报告，拟证明当时交房电梯未达到使用条件，属于违规交房，物业违法违规进入小区的事实；3.其他业主收房签收单（谭俊），拟证明2015年9月18日被上诉人已经进入钻石华府小区，应出示经营资格证的事实；4.被上诉人转账（汇款）申请单、用户用水清单，拟证明供水没有达到交付的条件，没有收费依据，存在乱收费现象的事实；5.《关于武宣裕达各小区水费申请按照居民用水单价收费的工作联系函》、自来水公司水价，拟证明按工业用水收取的费用应由房开公司交付的事实；6.网络信号发射台照片，拟证明被上诉人擅自安装发射台，影响业主身体健康的事实；7.物业服务费单据，拟证明被上诉人存在乱收费现象；8.《关于要求武宣县裕达房地产开发有限公司及其名下物业公司裕达物业武宣分公司提供交房及物业管理收费文件的函》，9.业主（住户）验房表（罗兴燕），10.广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司岗位工作牌，11.被上诉人组织恶势力人员强霸地下停车场强行收费的照片及小区绿化树木枯死的照片，12.光碟视频；以上证据8-12，拟证明业主要求被上诉人出示所有合法手续的函已经交到物业和房开，但被上诉人至今未能提供合格交房手续及未与上诉人确认水电表基数，水电表不合格，被上诉人多次组织恶势力人员扰乱小区秩序，对小区绿化管理不到位的事实。 被上诉人广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司质证意见：对上述证据1的真实性没有异议，但对关联性、合法性有异议，说明被上诉人是一家有资质的合法公司；对证据2、3、6、8、10、11的关联性不予认可；对证据7、9的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议；对证据12的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据4、5未发表意见。 被上诉人广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司向法庭提交证据：1.裕达·绿水仙城-钻石华府小区《水、电代管服务委托合同》，拟证明双方已于2016年3月3日签订《水电代管服务委托合同》，委托被上诉人代收涉案房屋的水电费的事实；2.水表吨数一览表及照片，拟证明被上诉人收取的水电费通过小区公告栏对业主进行了公示，履行了通知义务的事实；3.被上诉人移交给业主委员会资料的签收单（复印件），拟证明被上诉人于2018年6月将小区所有资料移交给小区业委会的事实。 上诉人黄练沛质证意见：对证据1、2的真实性、合法性、关联性不予认可不予认可，认为物业公司没有取得合法手续，没有收费的权利；对证据3的真实性、合法性不予认可。 本院对双方当事人在二审期间提交的证据认定如下：上诉人提交的证据1、2，不属于本案的新证据；证据3、6、9、10与本案无关，不予采信；证据4、5、7、8、11、12，与本案有一定的关联性，可以作为本案定案的参考依据。被上诉人提交的证据1、2，与本案有一定的关联性，可以作为本案定案的参考依据；证据3系复印件且上诉人予以否认，本院不予采信。 经审理查明，被上诉人自进驻裕达·绿水仙城-钻石华府小区进行物业服务后，对业主投诉等处理不及时，管理服务上有瑕疵。2016年10月至2018年7月期间，上诉人欠缴物业费1，509.2元、电梯维护费440元；2016年9月至2018年7月期间，上诉人欠缴电梯电费345元；2017年4月至2018年7月期间，上诉人欠缴城市垃圾处理费80元；上诉人收房后产生水费的第一个月是2016年6月，计数为4吨，费用为18.32元(4.58×4)，2016年7月至2018年7月期间，上诉人欠缴水费609.85元；2016年10月上诉人用电度数为0度，2017年2月至2017年6月期间，上诉人欠缴电费383.05元。其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，上诉人与具有物业服务资质的被上诉人签订《前期物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按合同约定行使合同权利履行合同义务。案涉小区的物业管理需要物业服务企业与业主相互协作，共同构筑和谐小区，要求物业服务企业不断改进服务质量，以满足业主的物业服务需求；同时要求业主按期交费，以维持物业服务企业的运营及提高物业管理服务质量。在合同履行期间，被上诉人实际管理服务案涉小区，对小区物业尽到了一定的管理服务义务，上诉人以物业服务管理存在问题而拒绝交纳物业服务费没有法律依据。故被上诉人诉请上诉人给付物业费等费用有事实和法律依据，对上诉人提出可以不交纳物业费的主张，本院不予支持。但被上诉人提供的服务质量没有达到合同约定的标准，根据案涉小区的物业服务实际，按照公平原则，对被上诉人诉请的物业管理费，酌定支持80%，即1,207.36元（1,509.2×80%）；对被上诉人诉请的电梯维护费、电梯电费均已实际发生且收费标准已进行公示，城市垃圾处理费亦已实际发生且依照武宣物价局的标准收取，本院予以支持。因被上诉人在庭审中自认在交房时未与上诉人核对水表底数及电表底数，但水费已实际产生，根据公平原则，对于被上诉人诉请的水费，本院扣除上诉人收房后产生水费的第一月的费用，即支持591.53元（609.85－18.32）；电费因2016年10月的计数为0度，故支持被上诉人诉请支付的电费。同时，因被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，对被上诉人要求上诉人支付违约金的诉请，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人与房开公司的法定代表人是同一个人，被上诉人未达到交房标准而违法交房，未能提供楼房验收合格证等证件故不应交纳物业费等上诉主张，属于上诉人与房开公司之间的商品房买卖关系，不能与本案审理的物业服务关系混同。 综上所述，黄练沛的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持武宣县人民法院（2018）桂1323民初1351号民事判决第二项； 二、变更武宣县人民法院（2018）桂1323民初1351号民事判决第一项为：上诉人黄练沛于本判决生效后十日内给付尚欠被上诉人广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司物业管理费1，207.36元、电梯维护费440元、电梯电费345元、城市垃圾处理费80元、水费591.53元、电费383.05元，合计3，046.94元。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由黄练沛负担20元，广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司负担5元。二审案件受理费50元，由黄练沛负担40元（已交纳），由广西裕达集团物业服务有限公司武宣分公司负担10元。 本判决为终审判决。 审判长  马翠柳 审判员  韦正德 审判员  韦丽芬 二〇一九年三月十九日 法官助理唐敦 书记员平芬 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。