贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初5365号原告：杜现洁，女，1988年5月14日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：黄佳，贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201511320546，特别代理。被告：张志华，男，1987年4月16日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市观山湖区。被告：贵州贵人置业投资有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区世纪城**团第商业******，统一社会信用代码：915201903088900628。法定代表人：文泽佳，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘欣瑞，1996年1月13日出生，汉族，，住所地贵州省镇宁布依族苗族自治县系公司员工，特别代理。原告杜现洁诉被告张志华、贵州贵人置业投资有限公司（以下简称贵人置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜现洁及其委托诉讼代理人黄佳，被告贵人置业委托诉讼代理人刘欣瑞到庭参加诉讼，被告张志华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告杜现洁提出诉讼请求判令：1、解除原告与二被告签订的《房地产买卖及居间合约》；2、被告张志华返还原告已支付的购房款26万元，并赔偿原告59,100元；从起诉之日起以319,100元为基数，按同期银行贷款年利率6%向原告承担逾期支付利息，直至款项支付完毕之日止；3、贵人置业对张志华的上述债务承担连带清偿责任并返还原告已支付的中介费20,500元；4、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由:2018年8月原告与两被告签订了《房地产买卖及居间合约》一份，约定原告购买被告位于贵阳市观山湖区石林东路300号中铁逸都国际B44栋2单元30层5号的房屋，房屋价款90万元，贵人置业就该套房屋买卖的事宜提供房地产居间、委托代理、咨询等服务。合同签订后，原告向贵人置业支付了居间服务费20,500元，向张志华支付前期购房款26万元（含5万元定金）。期间，原告一直催张志华尽快办理房屋过户。但至2018年10月7日,原告反复催促，贵人置业告知原告，案涉房屋已被告司法机关查封，无法办理过户手续。被告的行为已构成根本违约，致使合同目的无法实现，应当予以解除。合同解除后，应返还原告已支付款项。并按合同约定承担违约责任。贵人置业未尽到房屋产权的审查义务，在张志华房屋被采取查封措施后，不向原告披露，未尽到居间义务。综上，原告提出如前诉讼请求，诉至法院。被告张志华未到庭亦未提交书面答辩意见。被告贵人置业辩称：1、原被告双方房地产居间合约履行完毕，我公司已促成买卖双方签订合同，原告应向我公司支付居间费；2、我公司提供中介服务，与原告签订的是居间合同，并非担保，因此，对买卖双方的债权债务关系，不承担连带清偿责任，且根据合同法第426条的规定，居间人促成合同成立，委托人按约支付佣金，综上，两点，我公司不应返还中介费用；3、我公司依约去办理过户，不动产过户办理有15个工作日，被告的房屋恰好在这15个工作日期间被查封，对房屋买卖过户未成功，并非我公司的原因，而是被告张志华的过错所致，因此，本案的诉讼费、保全费不由我公司承担。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证，结合当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月22日原告杜现洁（买方）与被告张志华（卖方）、第三人贵人置业（经纪方）共同签订了《房地产买卖及居间合约》，合同第一条约定交易房屋坐落于观山湖区石林路300号中铁逸都国际B组团二期44栋2单元30层5号，建筑面积80.10平方米。第四条买卖双方的权利和义务……3、因卖方原因包括但不限于：未取得该房屋的代理资格，房屋共有人不同意出售该房屋，出售意向改变，房屋结构拆改未得到相关管理部门的同意，资料缺乏真实性、合法性、隐瞒关于该房屋交易历史，隐瞒关于该房屋发生过的相关事件（如火灾、凶杀）与第三人纠纷导致房屋被司法机关查封保全等原因导致无法办理房地产转让登记手续、或无法办理按揭贷款、或导致本合约无法履行、视为违约按照下列处理：卖方签署合同约后，违约不将该物业售予买方的，卖方须在三个工日内除无息退还买方已付全部款项以及赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失）。第五条经纪方的权利和义务。1、基于经纪方就交易为买卖双方独家提供了房地产居间、委托代理、咨询等服务及促成本合约的签订，并协助办理交易过户手续，买卖双方同意在本合约签订当日分别向经纪方支付服务费或以另行签署的承诺书为准。买方支付居间服务佣金26,700元、权证代办服务费300元、按揭代办服务费7,000元。除因经纪方原因导致不能完成产权过户之外，上述居间服务费不予退还或免除。第八条成交价及付款方式：1、该物业成交价为人民币900,000元整，此价不因测绘面积的变化而变化，如物业存在加建面积的，则该成交价包括加建面积，包含该物业所有楼款及卖方交付前已支付的杂费。2、买方申请贷款种类为商业贷款，卖方须无条件配合买方提交贷款所需材料。3、买方须于签署合约当天向卖方支付定金50,000元。4、买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日或之前，买方将首期楼款（不含定金）210,000元转入卖方还款或银行扣款账号内并提前解押使用，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。5、尾期楼款640,000元，买方在交易过户出证及抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给【卖方】或【监管中心】或【垫资方】如有垫资方解押卖方贷款的，则卖方与垫资方完成此款项结算。合同签订后,2018年8月22日杜现洁向张志华支付定金50,000元，2018年8月29日，9月10日分别向张志华支付首期款170,000元、40,000元。此后按照原被告合同约定，贵人置业代为办理交易房屋的产权过户手续，因不动产中心受理后需要15个工作日办结。2018年9月18日交易房屋被贵阳市乌当区人民法院依法查封，过户不能。2018年10月7日，原告与两被告共同签订了《赔偿违约金协议》，内容为：经买卖双方协商一致，关于房地产买卖及居间合约编号：GYM0001401，物业地址为：贵州省贵阳市观山湖区石林路300号中铁逸都国际B组团二期44栋2单元30层5号房。现卖方赔偿买方违约金合计人民币319,100元分五期付给买方。第一期在2018年10月11日付给买方63,820元；第二期在2018年10月16日付给买方63,820元；第三期在2018年10月21日付给买方63,820元；第四期在2018年10月26日付给买方63,820元；第五期在2018年10月31日付给买方63,820元；及中介费34,000元给经纪方。上述协议中包含了张志华应退还原告购房款260,000元及赔偿原告损失59,100元并应向中介机构支付中介费34,000元。签订完上述协议后张志华未按约定向原告付款，引起本案诉讼。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《房地产买卖及居间合约》、收条、银行付款凭证、短信截屏、《赔偿违约金协议》等证据在卷佐证，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为：原被告签订的《房地产买卖及居间合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”被告张志华出售的位于贵阳市观山湖区石林路300号中铁逸都国际B组团二期44栋2单元30层5号房屋已被司法机关查封不能过户，原告购买房屋的合同目的不能实现，请求解除原被告2018年8月22日签订的《房地产买卖及居间合同》本院予以支持。关于被告贵人置业是否实施了损害委托人利益的行为。《房地产买卖及居间合同》第八条第4项的约定，位于贵阳市观山湖区石林路**中铁逸都国际**团**********房屋因按揭贷款未结清需要原告支付首付款用于结清贷款，原告付清首付款的时间在2018年9月10日，即使以此时间开始计算不动产中心从受理到办结过户，按15个工作日计算，办结的最后时间为2018年9月29日，而交易房屋在2019年9月18日被查封，导致过户不能，该情况的发生并非贵人置业能够掌控，卖方是否存在其他债务亦不属于房屋中介应当知晓的工作范围，在合理的时间内贵人置业知悉上述情况后，在国庆长假期间与买卖双方签订了《赔偿违约金协议》，因此原告的证据不能证实作为中介机构的贵人置业实施了损害委托人利益的行为。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”其不应当承担损害赔偿责任，原告同样没有证据证实两被告共同实施了损害原告利益的行为，导致原告合同目的不能实现系张志华的过错所致，同时按照《房地产买卖及居间合同》第四条第3项的约定违约责任亦不应由被告贵人置业承承，故贵人置业在本案中不承担民事赔偿责任，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告张志华应当依据《赔偿违约金协议》的约定向原告退还购房款260,000元及赔偿责任59,100元，合计319,100元。关于原告诉请以319,100元按同期银行贷款年利率6%向原告承担逾期支付利息，直至款项支付完毕之日止。张志华未依约向原告付款，占用原告资金，请项请求本院予以支持，但起算时间应自最后一次付款时间在2018年10月31日的次日起算，即2018年11月1日起至款项支付完毕之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告杜现洁、被告张志华、被告贵州贵人置业投资有限公司（经纪方）2018年8月22日签订的《房地产买卖及居间合同》；二、被告张志华于本判决生效后十日向原告杜现洁退还购房款260,000元及赔偿款59,100元，合计319,100元，并以319,100为基数，按年利率6%向原告杜现洁支付利息，自2018年10月31日起计算至上述款项付清之日止；三、驳回原告杜现洁其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,494元(原告预付），保全费2,218元，合计8,712元,由原告杜现洁负担313元，由被告张志华负担8,399元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向人民法院申请强制执行。审 判 长  龙珊珊人民陪审员  吴柱高人民陪审员  倪云跃二〇一九年三月二十九日书 记 员  陈宇巍