宁夏回族自治区银川市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）宁01执异79号 案外人：许军，男，1992年3月20日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 委托诉讼代理人：徐宁，1984年10月11日出生，汉族，银川市金凤区博学宝教育科技中心负责人，住宁夏回族自治区永宁县（系案外人许军哥哥）。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司。住所地：北京市西城区月坛北街月坛大厦**。 法定代表人：沈小明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔺刚，宁夏宁人律师事务所律师。 被执行人：宁夏家园房地产开发有限公司。住所。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区和信商务中心**楼**div> 法定代表人：纳树德，该公司董事长。 被执行人：纳雪峰，男，1977年10月7日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司股东，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被执行人：马颖，女，1987年9月30日出生，回族，宁夏电视台职员，住址同上。 被执行人：纳树德，男，1945年7月7日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司董事长，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被执行人：贺金侠，女，1952年6月18日出生，回族，无固定职业，住址同上（系纳树德妻子）。 被执行人：纳雪梅，女，1973年3月27日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司股东，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被执行人：吴万宏，男，1973年6月2日出生，回族，宁夏回族自治区银川市西夏区检察院干部，住址同上（系纳雪梅丈夫）。 被执行人：王小玲，女，1978年4月17日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被执行人：纳雪涛，男，1979年10月17日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 上述被执行人的委托诉讼代理人：纳雪山，男，1974年12月26日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司职工，住宁夏银川市兴庆区。 被执行人：纳雪山，男，1974年12月26日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 本院在执行中国长城资产管理股份有限公司（以下简称长城资产公司）与被执行人宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛金融借款合同纠纷一案过程中，案外人许军对本院执行宁夏家园房地产开发有限公司家园.小时代5-2103室房屋的行为不服提出异议，请求法院中止执行程序。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年3月20日举行了听证。案外人许军的委托诉讼代理人许宁、申请执行人长城公司的委托诉讼代理人蔺刚、被执行人家园公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、王小玲、纳雪涛的委托诉讼代理人纳雪山及被执行人纳雪山到庭参加了听证。现已审查终结。 案外人许军称，涉案房屋系案外人合法购买取得，2017年2月18日，案外人与家园公司签订了《银川市商品房买卖合同》，约定家园公司将其位于家园.小时代5-2103室房屋出售给案外人，房屋总价395792元。案外人于2017年2月20日一次性向家园公司交清全部购房款，家园公司将案涉房屋交付给案外人，案外人实际居住使用至今。综上，请求依法中止对家园.小时代5-2103室房屋的执行。 申请执行人长城资产公司称：1.长城资产公司对被执行人开发的家园·小时代项目国有土地使用权26667平方米及5号住宅楼依法享有并设定合法的抵押权，具有公示作用，购买者没有尽到合理审查的义务，存在过错；2.案外人并未取得涉案房屋的所有权，案外人对于涉案房屋享有合法的债权并不能对抗长城资产公司对于涉案房屋享有的合法抵押权；3.案外人签订《商品房买卖合同》的时间在长城资产公司合法设定并享有涉案房屋的抵押权之后，且实际并未以现金或转账的方式向家园公司支付涉案购房款，其支付购房款的形式为“团购顶账”，案外人不享有足以排除强制执行的民事权益。被执行人家园公司与案外人之间签订的《商品房买卖合同》及出具收据发票的行为，存在规避债务及税收恶意串通的嫌疑，严重损害了长城资产公司就到期债务实现抵押权的受偿。综上所述，请求法庭在查明事实的基础上，依法驳回案外人的异议请求。 被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛称，请求依法驳回案外人的异议请求。 本院查明，中国长城资产管理股份有限公司与宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛金融借款合同纠纷一案，宁夏回族自治区银川市国安公证处作出（2015）宁银国安证字第2839号《具有强制执行效力的债权文书公证书》及（2018）宁银国安证字第1793号执行证书，申请执行标的：1.请求法院裁决被申请执行人宁夏家园房地产开发有限公司向申请人长城资产公司偿还借款本金2097.525万元；2.请求法院裁决被申请执行人宁夏家园房地产开发有限公司向申请人长城资产公司支付自2017年11月17日起至2018年5月13日的逾期利息233.3496万元，以上合计2330.8746万元；3.请求法院裁决被申请执行人宁夏家园房地产开发有限公司向申请人长城资产公司承担以借款本金2097.525万元为基数，按22.5%利率，计算逾期利息自2018年5月14日直至还清全部本金之日止；4.请求法院依法评估拍卖、变卖《抵押合同》〔编号：中长资（宁）合字（2015）0033-4号〕中宁夏家园房地产开发有限公司提供的“家园.小时代”项目5号住宅楼在建工程剩余抵押房屋面积6404.78平米，所得价款优先偿还上述债务；5.请求法院裁决被申请执行人纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛对上述债务承担连带保证责任；6.本案执行过程中为实现债权产生的执行费、公告费、评估费、拍卖费、变卖费、资产处置费、税金、房产过户费由被申请执行人承担。 上述公证债权文书作出后，经中国长城资产管理股份有限公司申请，本院于2018年8月5日立案执行。 在执行过程中，本院于2018年8月8日作出（2018）宁01执456号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛的银行存款23399455元及利息（暂未计算）；二、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押其相应价值的财产。2018年9月12日，本院在“家园.小时代”小区张贴公告载明：本院受理的中国长城资产管理股份有限公司与被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛公证债权文书一案，依据已发生法律效力的宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市国安公证处（2018）宁银国安证字第1793号《执行证书》，现本院拟对被执行人宁夏家园房地产开发有限公司提供抵押的“家园.小时代”项目5号住宅楼在建工程剩余抵押房屋面积6404.78平米（具体房屋见附表）进入评估、拍卖程序。鉴于上述情况，为保障各方当事人的合法权益，维护司法权威，便于本院执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，现公告如下：限自本公告发布之日起十个工作日内，你（公司）需迁出财产并搬离上述房屋（有合法租赁关系需向本院提交租赁合同、已交租金凭据等材料），逾期未搬离，本院将强制搬离并迁出财物或者依法对上述房屋进行实物查封，由此产生的不利法律后果，由你（公司）自行承担（附抵押物清单，具体房号为：3201-3204、3102、3001-3004、2901、2903、2801-2803、2702-2704、2601-2603、2501-2503、2401-2403、2301-2303、2202、2203、2101-2104、2001-2003、1902、1903、1801-1804、1703、1602-1604、1501-1503、1402、1403、1301-1303、1202、1203、1102、1103、1002、1003、903、503、402、102共66套房屋）。为此，案外人许军向本院提出书面异议。 另查明，申请执行人从宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司受让家园公司的债权3000万元。2015年11月6日，相关三方签订《债权转让协议》。同年11月12日，家园公司以其享有“家园.小时代”项目国有土地使用权26667平方米及部分地上在建工程（5号住宅楼）13236.48平方米为《债权转让协议》项下的全部债务提供抵押担保。 还查明，2016年11月18日，家园公司与赵志秀签订房屋买卖协议书，约定将家园公司开发的涉案家园.小时代包括5-2103室房屋在内的25套商品房出售给赵志秀，房屋总价款为10354872元，赵志秀三个月内向家园公司付清全部房款。同日，赵志秀将案涉房屋转售给张学军。张学军向案外人许军出具“房屋转让说明书”，内容是：我张学军（身份证号：×××）同意将宁夏家园房地产开发有限公司出售给我的家园.小时代5号楼2103房屋转让至许军名下，房屋面积92.8平米，房屋单价4265元，房屋总价395792元，并且承担由此产生的一切法律后果。2017年2月18日，案外人许军与家园公司签订家园.小时代5－2103室房屋的《银川市商品房买卖合同》及补充协议，约定案外人购买家园公司开发的家园.小时代05幢1（单元）21（层）1-2103室房屋（即5-2103室、5-1-2103室、5号楼2103房屋）。实测产权登记建筑面积92.8平方米，每平方米4265元，总金额395792元。合同签订当日家园公司向案外人出具了4420元的物业储备金收据。2017年2月20日，家园公司向案外人出具了395792元的购房款收据（注明系团购顶帐）。案外人许军向银川英泽物业服务有限责任公司缴纳了物业费、装修垃圾清运费、电梯费、公共电费等费用。 本院认为，长城资产公司与家园公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，案外人许军提出家园.小时代5-2103室房屋系其从家园公司合法购买取得，已支付全部房款并实际占有使用，请求依法中止对案涉房产的执行。经审查，案外人许军提交的《银川市商品房买卖合同》及补充协议、购房款收据等证据，不足以证明其在涉案房屋抵押登记前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部房款、所购商品房系用于实际居住且案外人作为买受人其名下在银川市再无其他用于居住的商品房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的形式要件，其权利不能够排除执行。故案外人许军所提异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人许军的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  田少珍 审 判 员  乔 强 人民陪审员  马翠兰 二〇一九年三月二十九日 书 记 员  张丽媛 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。