上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终1904号上诉人（原审原告，反诉被告）：夏士明，男，1961年2月28日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：陶鸿，上海闵卫平律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：江帆，男，1983年11月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：蔡杰，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玲瑾，上海市金茂律师事务所律师。原审第三人：白晓江，男，1958年3月1日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：程世雄，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卓娅，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人夏士明与被上诉人江帆、原审第三人白晓江因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初15049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人夏士明的委托诉讼代理人陶鸿，被上诉人江帆的委托诉讼代理人蔡杰、孙玲瑾，原审第三人白晓江的委托诉讼代理人程世雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人夏士明上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：涉案房屋内存在办公桌椅、屋外挂有公司铭牌，仅凭这些表象，不能证明被上诉人改变房屋用途，更不能证明上诉人明知被上诉人改变房屋用途；即便被上诉人将房屋腾退给原审第三人属实，对上诉人也无效力，要腾退也应该腾退给上诉人，所以上诉人有理由相信被上诉人和原审第三人恶意串通坑害上诉人。被上诉人江帆辩称，涉案房屋被用于公司办公，这是客观事实，被上诉人与上诉人签订《房地产租赁合同》（以下简称“租赁合同”）时，并未限定房屋用途，上诉人也未披露其与原审第三人之间的《房屋包租合同》（以下简称“包租合同”），直到原审第三人致函被上诉人要求腾退，被上诉人询问上诉人时，上诉人才出示了包租合同，被上诉人这才知道自己已擅自变更了房屋用途，这样的后果是上诉人造成的；上诉人向被上诉人收取的租金明显高于市场上居住用房的租金标准；原审第三人作为房东，在承租人即上诉人违约的情况下，有权解约，上诉人与被上诉人之间的转租合同必然也受影响，被上诉人向原审第三人腾退房屋并无不妥；综上，一审判决正确，请求二审维持原判。原审第三人述称，其与上诉人签订的包租合同中明确限定了房屋用途，现上诉人擅自变更房屋用途，明显违反了法律法规，故原审第三人有权行使解约权；原审第三人按居住用房标准向上诉人收取的租金为每月人民币9,000元（以下币种均为人民币），而上诉人收取被上诉人的租金高达每月30,000元，明显超过居住用房的市场标准；综上，一审判决正确，请求二审维持原判。夏士明诉至一审法院，请求判令：1.江帆支付夏士明2018年3月16日至2018年7月15日止的房屋租金120,000元；2.判令江帆支付夏士明违约金157,500元，按月租金的百分之五（即1,500元/天），自2018年3月16日起至2018年6月30日止。江帆提起反诉，请求判令：1.确认江帆与夏士明之间签订的租赁合同已解除；2.夏士明向江帆返还剩余房屋保证金15,000元（已付60,000元抵扣2018年3月16日至2018年4月30日租金）；3.夏士明向江帆支付违约金60,000元；4.本案诉讼费由夏士明承担。一审法院认定事实：上海市XX路XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）产权人为白晓江，房屋用途住宅，建筑面积为156.64平方米。2009年12月28日，白晓江（出租人、甲方）与夏士明（包租方、乙方）签订包租合同，约定：甲方自愿将系争房屋出租给乙方作为包租使用，乙方向甲方承诺，包租该房屋的用途作为居住使用，在包租期内未征得甲方书面同意及有关部门审批未核准前，乙方不得擅自改变上述约定的使用用途。租赁期自2010年5月1日起至2018年4月30日止。月租金9,000元。甲方同意乙方可将包租的房屋转租给丙方，但丙方不得以任何形式再转租。租赁期满后，乙方原则上应在10天内将包租的房屋交还给甲方。如果乙方与丙方的租约尚未到期，乙方应在本合同租赁期满前30日通知甲方，则甲方同意与乙方的合同续约至乙、丙的合同租期结束（以一年为限），租金不变。2010年5月1日，白晓江（委托方）与夏士明（受托方）签署《授权委托书》，载明：委托方为系争房屋业主，委托夏士明就办理该房屋租赁事宜全权代表本委托方履行下列权利：代为签订房屋租赁合同、代为收取和管理房屋押金和租金、代为办理租客入住的有关手续和相关事宜、代为办理租客退房的相关手续，退押金及相关事宜等。2017年7月4日，夏士明（甲方、出租方）与江帆（承租方、乙方）经上海XX事务所居间介绍签订租赁合同，约定：夏士明将系争房屋出租给江帆，房屋类型住宅，房屋租赁期自2017年7月15日至2019年4月30日止。月租金为30,000元，租金每贰个月支付一次，每次租金于每次房租到期日前柒天支付。乙方在签订合同时交付给甲方60,000元并作为承租该房屋的保证金,该保证金不可视为乙方预付的租金,甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋已结清租金、通讯费、水电费、煤气费、有线电视费、宽带费等费用后当天内无息返还给乙方。无论甲、乙双方何方违约，则违约金金额为60,000元。甲方保证该房屋产权清楚，并符合出租房屋使用要求。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应民事或刑事赔偿责任。由此给乙方造成经济损失的，甲方还应负相应的经济赔偿责任。甲方于签订本合同后，未征得乙方同意，擅自提前解除本合同或其他严重违约行为致使本合同无法正常履行，则甲方须退还保证金，同时将按合同约定违约金赔偿给乙方。乙方应按时交付租金。若逾期交付租金，则每逾期一天，由甲方按月租金金额的5%收取违约金，逾期超过拾天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方面终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该房屋。合同签订后，江帆向夏士明支付了保证金60,000元并按约支付租金至2018年3月15日止。2017年10月30日，白晓江发函给夏士明，称：根据系争房屋内照片及邻居书面证词，夏士明作为承租人，擅自改变系争房屋用途，严重违反了包租合同，故要求解除包租合同，并要求夏士明于2017年11月10日前清空搬离移交系争房屋。2017年11月12日，夏士明短信回复白晓江，称夏士明不存在违约行为，房屋一直在做居住使用，不具备合同解除的条件。2017年12月18日，夏士明短信通知白晓江，基于最近老是有人去骚扰夏士明的租客（即江帆），该行为违反包租合同约定，如再有骚扰行为，夏士明将保留采取法律行动的自由。2018年1月2日，白晓江再次向夏士明发函，称夏士明改变系争房屋用途严重违反包租合同约定，然考虑长期友好合作关系，故同意双方所签的房租合同履行至2018年4月30日期满终止，夏士明应于2018年4月30日前清空搬离并向白晓江移交租赁物业。2018年3月21日，白晓江再次向夏士明通知解除包租合同；夏士明次日回复称不同意提前解除包租合同，鉴于双方合同未到期，夏士明有权继续租赁至2019年4月30日，且夏士明并没有改变房屋的任何用途，并不存在违约行为。2017年12月7日，白晓江向江帆（系上海XX有限公司负责人；该公司以下简称“XX公司”）发送《律师函》，称：因夏士明违反包租合同之“居住用途”约定，白晓江已向夏士明发送《律师函》要求解除包租合同，故要求江帆在接函后五日内向白晓江交还系争房屋。江帆于2017年12月19日向白晓江回函并附上双方之间租赁合同，称江帆承租系争房屋用于其投资的上海XX有限公司工作人员办公使用，经中介从中沟通，出租方夏士明表示同意租赁物业用于办公用途。希望三方能够友好磋商，解决本次租赁合同争议。2018年1月3日，白晓江再次向江帆发送《律师函》，称夏士明与白晓江的包租合同于2018年4月30日期满终止，要求江帆于2018年4月30日前清空搬离并向第三人移交系争房屋，并在接函后立即停止向夏士明支付2018年4月30日之后的房租，否则白晓江将于2018年4月30日对租赁物业进行清场所造成的一切损失，由江帆自行承担。江帆收到白晓江上述函件后曾多次通过微信要求夏士明协商好与白晓江的包租事宜。夏士明则回复称，双方的租赁事宜与白晓江无关，江帆可以不理会或者采取报警的方式拒绝骚扰。2018年1月15日，江帆微信告知夏士明称“介于目前的情况，我15号会付你一个月的房租，加上在你这的两个月押金，正好到四月，如果你和大房东协商达成，我将补齐押金部分，请见谅”；夏士明回复表示反对。2018年1月15日，江帆仍向夏士明支付了2018年3月15日之前的房租。2018年3月14日，江帆再次微信告知夏士明称“我是XX文化的K，明天就要支付房租给你了，想问一下你和大房东后续的合同签好没有？如果签好了可否给我看一下确认一下你还可以履行我们之间的租赁合同”，夏士明回复称“这个不用担心的，如果法律上我无法保证这一点，我也不会和你签这个合同……我和大房东的合同，法律上完全可以保证你我之间合同的履行完毕。我和你有合同制约，你是我的房客，要做的就是履约。同样的，我和大房东也一样。如果有违约责任，自有法律裁决。”夏士明同时将其与白晓江之间的包租合同文本通过微信发送给江帆。后江帆未向夏士明支付2018年3月16日后的租金。2018年3月20日，江帆再次向夏士明发送微信，称“我仔细阅读了你和房东签署的合同复印件，在你和房东的合同中第二款租赁用途中为居住使用，这点上你已经违反了合同约定，我们公司和你签约时已经明确表明我们是作为办公室使用（中介可以证明这点，而且合同上也没有写不得作为办公室使用……当我收到房屋所有者律师信的时候，你已经违约了，你如果不能拿到大房东书面的续租合同，我们的合同也将无法继续履行，严重影响到公司正常运营”。夏士明回复称“我想你入住时也是清楚这个房屋的用途的”。江帆称“我跟中介要求是租一套办公用房，你和大房东之前的事我一概不知，我看完你和大房东签的合同才明白你已违约，不可能和我们公司继续履行合同，根据我和你之间的合同你隐瞒了事实，未征得房屋所有者的续租合同，我方视为你单方面违约”。2018年4月30日，白晓江（甲方、业主）与江帆（乙方、承租方）就系争房屋办理交接，并签署《房屋交接书》，约定：甲方与包租方夏士明于2009年12月28日签署的包租合同于2018年4月30日终止；乙方于2018年4月30日搬离租赁物业内重要财物，并向甲方移交租赁物业，租赁物业内其余物品任由甲方处置；双方确认：乙方已将租赁物业钥匙于2018年4月30日交还甲方，交还钥匙当日视为租赁关系终止。2018年5月，夏士明向江帆寄送律师函催讨租金。江帆称其并未收到夏士明的《律师函》，江帆当时已搬离系争房屋，不可能收到该《律师函》。截至2018年8月1日，夏士明仍向白晓江支付系争房屋租金，白晓江多次短信告知夏士明双方合同于2018年4月30日已终止，要求夏士明提供账号以便返还后续支付的钱款。一审另查明，系争房屋原地址为上海市徐汇区XX路XX号XX,XX室。2018年7月，上海市徐汇区天平路街道德昌居委会及上海市徐汇区人民政府天平路街道办事处社区平安办公室共同出具《情况说明》，载明：徐汇区XX路XX号XX室的房屋属于德昌居委会管辖范围，户主白晓江。该处房屋属于住宅性质，根据《上海市居住房屋租赁管理办法》，该房屋仅能用于居住，不能用于办公；且该处房屋因紧邻中共上海市委康平路的办公地址，属于安全要求非常高的级别，因此本委对户主均有要求，不得出租给办公用途的承租人。一审中，夏士明与江帆均确认：双方签订租赁合同时，夏士明仅出示了《房屋产权证》复印件、《授权委托书》并未出示包租合同，江帆收到白晓江律师函后，夏士明才向江帆披露包租合同。一审期间，江帆申请两名中介人员刘金栋、王毅出庭作证。证人陈述：夏士明与江帆签订租赁合同时，江帆明确其租赁目的用于办公，夏士明对此表示同意，双方口头达成一致协议。但因为系争房屋产证为住宅，且夏士明担心在合同中约定办公会导致其承担违约责任，故经协商，双方在合同中勾选房屋类型“住宅”，但实际为办公；且双方的租金金额也符合同地段的办公租金标准，高于一般居家标准。经质证，江帆与白晓江对证人证言予以认可，夏士明对证人证言的证明力不予认可。另，江帆提供一份夏士明与中介人员的微信记录，证明在招租时，夏士明明确系争房屋可用于办公。经质证，夏士明对该证据真实性无异议，但认为招租时可用于办公不能推定实际用于办公。就江帆的租赁用途，夏士明当庭称其并不认为也不清楚江帆租赁系争房屋系用于办公，江帆未在系争房屋内注册公司，单纯放置几张办公桌不能认为是办公，招租中写明可办公也不能推定实际出租用于办公。但夏士明自认，其于2018年1月进入系争房屋为江帆更换烤箱，看到客厅有办公桌椅且房屋外挂有XX公司的名牌，其当时未提出异议，因认为可能商用居家两用，且类似情况小区内也有，同号101室也用于办公。对此，江帆认为其承租系争房屋系用于其投资的XX公司办公，夏士明对此明知并认可，在双方微信往来中江帆亦多次以公司名义与夏士明沟通。一审法院认为：租赁合同、包租合同均系当事人真实意思表示，当属合法有效，合同当事方均应恪守履行。夏士明与江帆之间的租赁合同实系转租合同，其转租期限及相关权利义务受夏士明与白晓江之间包租合同制约。根据证人证言、各方之间微信往来、夏士明招租时的描述及夏士明当庭自认其曾进入系争房屋看到屋内放置办公桌、屋外张贴公司名牌等陈述，法院认定夏士明对江帆租赁系争房屋用于办公系明知且默认的，其变更了包租合同约定的租赁用途，违反了包租合同的相关约定。现房屋产权人白晓江以夏士明违约变更租赁用途为由，多次发函向夏士明要求解除包租合同并要求江帆于2018年4月30日搬离系争房屋，江帆据此于2018年4月30日搬离并由房屋产权人收回系争房屋，故夏士明与江帆之间的租赁合同至该日已无法继续履行，江帆反诉要求确认租赁合同于2018年4月30日解除，有事实和法律依据，法院予以支持。合同解除后，夏士明应向江帆返还其支付的保证金60,000元。夏士明要求江帆支付2018年3月16日至2018年4月30日的租金，于法有据，法院予以支持，夏士明要求江帆支付2018年4月30日以后的租金，于法无据，法院不予支持。现江帆逾期支付2018年3月16日至2018年4月30日期间的租金，江帆抗辩称其系履行不安抗辩权，因夏士明与房屋产权人之间的包租合同当时并未解除，且房屋产权人亦在律师函中明确解除及收回房屋时间为2018年4月30日，江帆据此不支付该日之前的租金并主张直接以押金抵扣，没有合同及法律依据，应承担相应违约责任。鉴于江帆抗辩违约金过高，要求法院予以调整，法院以实际损失为基础、兼顾合同履行情况、当事人过错程度，根据公平和诚实信用原则对逾期支付租金违约金数额酌情予以调整。至于江帆反诉要求夏士明支付合同提前解除的违约金，因夏士明违反包租合同约定将系争房屋出租江帆用于办公，且夏士明事前也未向江帆披露原合同约定系争房屋不能用于办公，基于夏士明的违约行为导致房屋产权人行使合同解除权，并继而导致租赁合同无法继续履行，故夏士明对租赁合同提前解除应承担违约责任。鉴于夏士明抗辩违约金过高，要求法院予以调整，考虑到江帆虽直至三方发生争议时才获悉包租合同内容，但其签订租赁合同时已知悉房屋产权证记载系争房屋类型为住宅，故其亦存在一定过失，故法院根据公平和诚实信用原则对该项违约金金额酌情予以调整。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定,于二〇一八年十月九日判决：一、确认夏士明与江帆就系争房屋签订的租赁合同于2018年4月30日解除；二、江帆于判决生效之日起十日内支付夏士明系争房屋自2018年3月16日起至2018年4月30日止的租金45,000元；三、夏士明于判决生效之日起十日内返还江帆房屋押金60,000元；四、江帆于判决生效之日起十日内支付夏士明逾期支付租金违约金9,000元；五、夏士明于判决生效之日起十日内支付江帆违约金45,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2,731元，由夏士明负担2,200元，由江帆负担531元；反诉案件受理费减半收取计837元,由江帆负担167元,由夏士明负担670元。二审中，各方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，出租人与承租人之间的租赁合同终止的，出租人作为所有权人，可以直接向次承租人主张返还租赁物。本案中，根据查明事实，夏士明在招租时即允诺系争房屋“可办公”，在租赁合同履行期间亦明知江帆承租用于公司办公，此等行为显然违反了夏士明与白晓江之间包租合同中对租赁用途的限制性约定；白晓江据此向夏士明行使解约权，并向次承租人江帆要求腾退房屋，有事实上、法律上及合同上的依据。在此基础上，一审确认夏士明与江帆之间的租赁合同于系争房屋腾退之日解除，并在综合考量案情后对解约后果作出之处理，合法有据，本院依法应予维持。夏士明提出的上诉主张，无事实和法律依据，本院不能采信。综上所述，上诉人夏士明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,070元，由上诉人夏士明负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  刘 佳审判员  蒋辉霞二〇一九年三月十四日书记员  郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……