重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0118民初4502号原告：邢文玉，女，1947年9月29日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：罗冬军，重庆知习律师事务所律师。被告：重庆晟凡置业有限公司，住所地重庆市北部新区洪湖西路****，统一社会信用代码91500000673399968T。法定代表人：李华，董事长。委托诉讼代理人：贺蓄芳，重庆五典律师事务所律师。原告邢文玉与被告重庆晟凡置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢文玉的委托诉讼代理人罗冬军，被告重庆晟凡置业有限公司的委托诉讼代理人贺蓄芳到庭参加诉讼。本案曾因法定事由中止审理，现已审理终结。原告邢文玉向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿原告43272元（按房屋建筑面积乘以400元/平方米）。事实和理由：原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的兴龙国际小区住房一套。合同约定被告应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。被告规划变更、设计变更导致下列影响到原告所购商品房质量、使用功能或使用环境的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知原告。合同签订后，原告按约支付了房款，但被告擅自申请变更5号楼规划。2017年4月，重庆市永川区规划局批准将5号楼商业用地改为住宅用地，被告一直未将规划变更内容书面通知原告。小区规划变更影响原告所购商品房的使用环境，被告未按约履行告知义务，严重损害了原告的合法权益，构成违约。被告在商品房销售阶段，以沙盘、宣传单等方式明确了小区有A、B两栋商业楼，并强调了该两栋商业楼的价值，对原告购买房屋以及房屋价款均造成影响，该内容虽未在合同约定，但已进入合同内容，被告却没有修建沙盘和宣传单中载明的写字楼，改变了房屋的使用功能和使用环境，导致小区品质降低，房屋价值减少，且未告知原告，已经构成违约，被告应当承担违约责任，给予原告赔偿。被告重庆晟凡置业有限公司辩称，原告以被告未书面通知规划变更情况为由要求被告按400元/平方米标准进行赔偿的诉讼请求，不符合合同约定，没有事实和法律依据，应当依法驳回。理由：1、原告主张被告在2017年4月变更规划与事实不符，被告没有在2017年4月作出任何变化；2、国家职能部门依法核准规划变更，该变更没有导致原告所购房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生任何变化，也没有突破原规划容积率等经济指标，且该变更早在2015年10月20日已得到国家职能部门依法审批通过；3、商品房买卖合同约定了只有导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率这五种情形的变更，被告才有义务通知原告，而此次规划变更没有改变原告购买房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向，也没有提高建筑容积率，故被告无需将规划变更通知原告，并且此次变更符合合同附件五约定的未影响商品房质量或使用功能的情形，属于购房者不要求被告承担违约金或其他责任的五种规划变更情形；4、原告要求的赔偿标准没有事实依据，双方签订的合同没有就规划变更给予赔偿的标准进行约定，且该变更没有突破原规划容积率等经济指标，被告没有因此而获利，原告也没有证据证明因此而造成的具体损失。双方当事人围绕争议焦点依法提交了证据，根据双方提交的证据，本院认定事实如下：被告系位于重庆市永川区人民大道768号的兴龙国际小区的建设单位，于2012年中期开始对外销售该小区的房屋，并制作了楼盘模型在销售中心展示，模型中展示了整个小区除住宅外规划设计了两栋办公楼，展示的名称为办公楼A栋、B栋。同时，被告制作了宣传单对外发放，宣传单中载明兴龙湖一号由4栋一线湖景华宅、1栋湖畔高级写字楼、1栋临湖奢华公寓、4大湖滨格调商业街区精心构筑。2014年1月14日，重庆市永川区规划局作出《建设工程施工图（建筑）设计审查意见通知书》，对被告报送的兴龙国际三期A、B栋施工图（建筑）设计作出审查意见，核定该工程的经济技术指标为：容积率≤3.0，总建筑面积24551.23平方米（地（地上总建筑面积225307平方米，计容面积22530.77平方米，地，地下总建筑面积20206平方米），建筑密度18.55%，绿地率36.8%，总建筑高度≤21层，停车泊位总体满足905个。2014年3月28日，被告取得兴龙国际三期A、B栋建设工程规划许可证，其中载明的建设指标为：总建筑面积24551.23平方米，总计容建筑面积22530.77平方米，A栋层高90.5米、B栋层高91米。2015年10月16日，被告向重庆市永川区规划局提出申请，申请载明：由我司开发的“兴龙国际”项目，在原规划方案中，设计有A、B两栋写字楼，目前，根据我司对永川区写字楼的市场调查发现周边新建写字楼较多，但销量不大，存在大量写字楼空置等现象，造成开发资金积压，及当前房地产行业疲软，因房屋销售困难，造成开发资金紧缺，所以特向贵局申请将我司“兴龙国际”项目A、B栋写字楼调整为住宅，望贵局支持。2015年10月20日，重庆市永川区规划局作出《关于调整兴龙国际项目A、B栋建筑规划使用性质的批复》，批复内容为同意被告在不突破原规划容积率等经济指标的前提下，将兴龙国际项目沿兴龙湖东路一侧布局的A、B栋纯商业、办公建筑调整为居住功能建筑。此后，被告向重庆市永川区规划局报送了调整后的建设工程规划设计方案，重庆市永川区规划局于2016年7月5日作出《建设工程规划设计方案审查意见函》，确定的主要技术经济指标为：总建筑面积23427.91平方米，地，地上建筑面积222101平方米，总计容建筑面积22343.25平方米，地，地下建筑面积1217平方米积率3，建筑密度18.26%，绿地率36.8%，建筑高度最高79.3米。同时备注：本项目停车泊位数910个，其中微型车位11个。2017年4月21日，重庆市永川区规划局就兴龙国际项目5号楼、A区独栋商业颁发建设工程规划许可证。其中载明的建设指标为：总建筑面积23415.3平方米，总计容建筑面积22330.64平方米。2016年2月18日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市永川区人民大道768号兴龙国际小区的住房一套。合同第十五条约定，被告应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更，被告规划变更、设计变更导致下列影响到原告所购商品房质量、使用功能或使用环境的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知原告：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。同时约定，原告应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受变更；原告不退房的，应当与被告就变更事项另行签订补充协议，给原告造成损失的，由被告赔偿；被告未在本合同约定时限内通知原告的，原告有权退房。合同附件五第一条第4项约定，双方权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，被告通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或者其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对被告没有约束力，原告不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。合同附件五第六条第4项约定，原告同意，下列规划或设计变更时被告无需通知原告，原告不以此为由要求被告承担违约金或其他责任：（1）根据本合同及附件和补充协议生效之日后新颁布的法律、法规、规章或有关政府主管部门的要求必须进行的更改；（2）被告对该商品房进行的优化设计的；（3）在本合同及附件和补充协议生效之日前发生的规划及设计变更；（4）未影响商品房质量或使用功能的；（5）有需要政府审批的规划设计变更。本院根据案情需要，向永川区规划局就兴龙国际三期工程规划变更的程序、变更前后图纸内容差异进行了走访调查。该局工作人员告知本院，被告开发的兴龙国际三期工程原由A栋综合楼和B栋办公楼（均为21层）组成，2015年10月16日被告向该局提出申请，将A栋综合楼变更为2层的商业楼，将B栋办公楼变更为26层的住宅；变更程序为：由被告首先提出房屋性质变更申请，永川区规划局初步评估认可后进行报纸、网络、公告栏三种形式的公示，此后由被告依次报送设计方案和施工图审批，审批通过后，永川区规划局颁发变更后的规划许可证，整个变更手续即告完成；变更前的施工图中标有两个羽毛球场，变更后的施工图中标有三个羽毛球场。该局同时告知本院，施工图中设计的羽毛球场必须完整地按图施工，否则不能通过竣工验收，此外，各种技术经济指标以施工图数值为准。审理过程中，经对比兴龙国际工程变更前后的施工图纸中载明的主要技术经济指标，部分指标在变更前后有一定变化，其中变更前的各项指标分别为：总用地面积38463平方米，计容总建筑面积115360.98平方米（地（地上计容面积1133888平方米，地，地下计容面积1972平方米容积率2.95，建筑密度18.55%，绿地率36.8%，居住总户数**（一期730户，二期166户），总居住人数2867人（一期2336人，二期531人），停车位905个，三期总建筑面积24246.34平方米（地（地上计容面积222193平方米，地，地下不计入容积率面积20261平方米），三期A栋总户数38户，三期B栋总户数40户。变更后的各项指标分别为：总用地面积38463平方米，计容总建筑面积115244.32平方米，容积率3，建筑密度18.26%，绿地率36.8%，居，居住总户数**居住人数3476人，停车位910，三期总建筑面积23415.3平方米，三期总计容建筑面积22330.64平方米。本院认为，依法成立并生效的合同，对合同当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告认为被告存在两方面的违约行为，一是没有按照楼盘模型和宣传单展示的内容修建兴龙国际三期A、B栋，而楼盘模型和宣传单内容按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，属于合同内容；二是被告没有将兴龙国际三期工程规划变更情况书面告知原告，且这一变更造成楼盘品质降低，居住环境，居住环境受到影响减少。首先，关于楼盘模型和宣传单内容是否属于商品房买卖合同一部分的问题。商品房买卖合同附件五中约定了双方权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，被告通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或者其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对被告没有约束力，原告不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。该条款系原、被告双方的真实意思表示，具有法律约束力，因此，楼盘模型和宣传单并不能作为合同的一部分。其次，关于被告未将兴龙湖三期工程房屋性质的规划变更书面告知原告是否违反合同约定的问题。被告对兴龙国际三期房屋作出的变更属于商品房买卖合同附件五中约定的不需要通知购房者的情形中的第4项，即未影响商品房质量或使用功能的。原告所购房屋的功能是住宅，被告并没有对原告所购房屋进行变更设计，因此，原告所购房屋的质量和使用功能并未发生变化。同时，被告的变更也不属于主合同中约定的应当履行通知义务的情形，即只有在改变商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率的情况下，才应当通知购房者。从小环境看，原告所购商品房本身不论是结构形式、户型、空间尺寸还是朝向均未发生任何变化。从大环境看，对比整个兴龙国际变更前后的施工图上各项经济指标，总用地面积未变，均为38463平方米，计容总建筑面积由115360.98平方米减少到115244.32平方米；建筑密度由18.55%降到18.26%，绿地率均为36.8%；停车位由905个增加到910个。关于容积率的变化，虽然原施工图载明的容积率为2.95，而变更后的施工图载明的容积率为3，但按照《重庆市城市规划管理技术规定》第十条规定，容积率的计算规则为计容建筑面积与建设用地面积的比值，计算公式为：容积率=计容建筑面积÷建设用地面积，按此计算规则计算出原容积率约为2.9993（115360.98÷38463），而非施工图上载明的2.95；现容积率约为2.9962（115244.32÷38463），也略低于原容积率，可见以上各项指标均优于或者不劣于变更设计前。关于住户问题，原一、二期总户数为896户，现一、二、三期总户数为1086户、原一、二期总居住人数为2867人，现一、二、三期总居住人数为3476人，按照日常生活经验原设计的写字楼也会有大量人员出入，原告并未举证证明按照原写字楼的设计，活动人数就会低于现有人数。综上，原告并未举证证明其房屋质量、使用功能和环境受到了哪些具体影响，同时，原告也没有举证证明因为被告的设计变更给其具体造成了损失，亦未证明损失存在的大小，故原告的请求不能成立，本院对原告主张的赔偿款不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告邢文玉的诉讼请求。案件受理费880元，减半收取440元，由原告邢文玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 杨 茜二〇一九年三月二十八日书记员 石长清