辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终1724号上诉人（原审被告）：刘钧鸿，女，1965年3月24日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：李永浩（刘钧鸿丈夫），男，1965年7月22日出生，汉族，住沈阳市铁**南滑翔路**362。被上诉人（原审原告）：廊坊荣盛物业服务有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市沈北新区浦丰路**1-11-1。负责人：赵明永，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵海超，男，1990年6月14日出生，满族，该公司员工。原审被告：李曼，女，1990年12月31日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：李永浩（李曼父亲），男，1965年7月22日出生，汉族。上诉人刘钧鸿因与被上诉人廊坊荣盛物业服务有限公司沈阳分公司（以下简称“荣盛物业公司”）、原审被告李曼物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2018）辽0113民初6440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘钧鸿上诉请求：撤销一审判决，裁定发回重审或依法改判。事实和理由：1.物业费起算时间点错误。一审认定被上诉人于2015年7月10日向我方交付房屋，物业费计算期间为2017年6月6日至2018年8月31日，房屋交付前的物业费不应收取，故2017年7月10日前应当减掉。2.单价计算错误。上诉人在2017年7月10日前已经缴纳过两年物业费，年均为2505元，且我方已提供了发票证明，应以每年2505元的物业费标准进行收取。3.基本事实认定错误。被上诉人连基本的给排水都不能保证，冬季不能提供用水，综合管网无法排水，下雨就倒灌，造成我方的房屋丧失基本使用功能。荣盛物业公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，关于物业费标准的问题是物业公司进行的招投标后予以确认的，应为每平方米3.8元，后因为回馈客户等相关原因降低至每平方米2.8元，我方已经履行了相关物业服务，上诉人应按合同及相关法律按照标准缴纳物业费。关于上诉人提出的相关问题系地产问题，与本案无关。李曼述称，同刘钧鸿上诉意见。荣盛物业公司向一审法院起诉请求：要求被告支付2017年6月6日至2018年8月31日的物业费14,453元及违约金2000元。一审法院认定事实：原告系依法成立的物业服务企业，经招投标程序中标为沈阳荣盛房地产开发有限公司在沈阳市沈北新区梅江北街18号开发的沈阳“香缇澜山”住宅区提供前期物业服务项目。原告与被告签订了前期物业服务合同，双方约定“别墅按建筑面积每月每平方米共计3.8元”。合同签订后原告为该小区提供物业服务至今。被告系该小区32#4号房产业主，房屋建筑面积347.98平方米，别墅的物业费已经从3.8元减至2.8元。原告于2015年7月10日向被告交付房屋。现被告共欠2017年6月6日至2018年8月31日的物业费14,453元物业费未缴纳，原告为此诉至一审法院。一审法院认为，本案原告与被告签订的前期物业服务合同合法有效，对原、被告双方具有法律约束力。本案原告依据合同约定为“香缇澜山”住宅区提供了相应的物业服务，被告作为该小区业主负有向原告交纳物业服务费的义务，故对于原告要求被告缴纳物业费主张，予以支持。但原告主张物业费逾期违约金，因业主系对相关法律关系认识不清，原、被告亦应进一步加强沟通，以融洽双方关系，故对于该诉求，不予支持。关于被告提出的“涉案房屋及园区没有验收合格，房屋存在严重质量问题无法居住，前期物业合同无效”的抗辩理由，因房屋质量问题及验收问题与本案并非同一法律关系，且原、被告之间存在事实上物业服务关系，故被告的该项抗辩理由，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款之规定判决：一、被告刘钧鸿、李曼于本判决发生法律效力后三日内给付原告廊坊荣盛物业服务有限公司沈阳分公司物业费14,453元；二、驳回原告的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费212元，由被告刘钧鸿、李曼负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘钧鸿提交了光盘一张，证明被上诉人提供物业服务期间存在的问题。物业费发票，证明当时和物业经理协商每年收我2000多元。沈北新区法院执行通知书一份，证明2015年7月10日下达执行通知书，我实际接收房屋在9月以后。被上诉人荣盛物业公司对执行通知书真实性无异议，认为该证据不是新证据，且该证据只能证明是2015年7月10日送达，不能证明其得到该房屋的日期，因此一审认定并无不当。对发票的真实性待上诉人提交原件后予以确认，但当时缴纳了2016年6月6日至2017年6月5日的物业费2505元只能证明2016至2017年其缴纳该数额，不能认定2017年之后一直按照此价格进行缴纳，上诉人并没有证据证明是我公司的谁向其告知每年物业费按2505元缴纳。因此，应按照本小区其他业主缴纳物业费金额进行缴纳，不应搞特殊化。李曼同刘钧鸿意见。本院对上诉人提交的证据予以采纳，对所要证明的问题需要结合本案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人刘钧鸿、原审被告李曼与被上诉人荣盛物业公司签订的《前期物业服务协议书》系各方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，各方均应按照约定全面履行义务。荣盛物业公司为涉诉园区提供了物业服务，即有权收取相应物业费，刘钧鸿接受了物业服务即应交纳物业费，故一审判决对此认定并无不当，本院予以确认。关于上诉人提出一审判决认定物业费起算时间和交纳标准错误的问题。尽管上诉人提供了其向被上诉人交纳的2015年6月6日至2017年6月5日的物业费发票，但该交费事实发生于本案荣盛物业公司诉至法院主张刘钧鸿、李曼交纳拖欠的物业费期间之前，虽然上诉人提出法院于2015年7月10日下达执行通知书，其实际接收房屋在9月以后，但从荣盛物业公司主张的欠费时间来看，并未重复要求缴费。上诉人若认为之前交纳物业费起算时间有误，可另行主张，不宜在本案中一并处理。综上，对于上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。关于物业费标准问题，虽然上诉人曾按每年2505元的标准向被上诉人交纳过物业费，但未能提供充分证据证明在此之后双方对于物业服务协议书中约定的物业费交纳标准进行了变更的合意，现荣盛物业公司以低于协议约定的标准主张拖欠物业费，一审法院予以支持，并无不当，本院应予确认。关于上诉人提出被上诉人连基本的给排水都不能保证，房屋漏水使其房屋丧失基本使用功能，被上诉人提供的物业服务不达标的主张。如房屋存在质量问题，业主应向开发商主张相关权利，而非拒绝向物业公司交纳物业费。上诉人提出被上诉人服务不达标的问题，因其未提供相关证据予以证明且亦非拒绝交纳物业费的合理抗辩事由。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，刘钧鸿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由上诉人刘钧鸿负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一九年三月十八日法官助理刘冰青书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。