山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终489号上诉人（原审第三人）：晋中市公交机动车驾驶员培训学校（有限公司），住所：晋中市榆次区王村东街。法定代表人：荣伟，职务：经理。委托诉讼代理人：郭晓燕，山西晋安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：榆次区郭家堡乡王村村民委员会。法定代表人：柴永昌，职务：主任。委托诉讼代理人：悦小雷，山西正清和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建勇，山西正清和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西智诚房地产开发集团有限公司，住所：太原市万柏林区和平北路**。法定代表人：郭尚文，职务：董事长。委托诉讼代理人：吕晋林，男，1967年3月6日生，汉族，系被上诉人山西智诚房地产开发集团有限公司员工。被上诉人（原审被告）：山西恒胜冶炼有限公司，，住所：晋中市榆次区郭家堡乡王村法定代表人：王月生，职务：经理。上诉人晋中市公交机动车驾驶员培训学校（有限公司）（以下简称公交驾校）因与被上诉人榆次区郭家堡乡王村村民委员会（以下简称王村村委会）、山西智诚房地产开发有限公司、山西恒胜冶炼有限公司（以下简称恒胜公司）合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初3813号民事判决，向本院提起上诉。山西智诚房地产开发有限公司于2018年4月23日经核准变更名称为山西智诚房地产开发集团有限公司（以下简称智诚公司）。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。公交驾校上诉请求：1、依法撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初3813号民事判决第二条，依法改判；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决程序错误。一审中，王村村委会、智诚公司直接将公交驾校列为第三人无法律依据，一审判决程序违法。依据我国《民事诉讼法》第五十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条之规定，第三人参加诉讼的方式：一是第三人主动申请参加诉讼；二是人民法院依职权通知参加诉讼。而本案中，王村村委会和智诚公司在起诉状中直接将公交驾校列为第三人进行诉讼明显与法相悖。对此，上诉人在答辩意见及庭审中明确提出第三人参加诉讼的法定条件及程序，但一审法院却视上诉人的意见于不顾、视法律规定于不顾，迳行审理，程序严重违法。二、一审判决上诉人腾房无事实及法律依据，判决违背合同相对性原则。本案中，上诉人与被上诉人王村村委会及智诚公司并无租赁合同关系，被上诉人起诉上诉人腾出所租房屋及场地的诉请理应不予支持。然而，一审法院却判决上诉人在三个月内腾出所租赁房屋及场地，如此判决明显违背合同相对性原则。我国《合同法》对于合同相对性原则作了如下三个方面的概括规定：1、主体的相对性，即合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。2、内容的相对性，即指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。3、责任的相对性，即指违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。如上，上诉人与王村村委会及智诚公司即不存在合同关系，也不存在权利义务关系，一审判决上诉人腾房明显违背合同相对性原则，判决错误。三、恒胜公司将其所承租的部分房屋及场地转租给上诉人的行为被上诉人王村村委会是知晓的，转租合同合法有效。首先，恒胜公司将其所承租的原潇河铸造厂部分房屋及场地转租给上诉人的行为王村村委会是明知的，且王村村委会在上诉人营业手续的办理方面给予了全力配合。其次，王村村委会每年都向上诉人收取赞助费。从以上两点足以说明王村村委会对于恒胜公司转租房屋及场地行为是认可的，上诉人与恒胜公司之间的租赁合同是合法有效的，依法应予保护，不对业己合法合同关系做出处置，迳行判决“撤出”，纯属滥权。四、一审判决解除王村村委会与恒胜公司2003年6月12日签订的《租赁合同》，并判决上诉人腾房。但一审判决却未对上诉人在承租期内的投资及损失情况作出处理，更是利用司法权力肆意损害上诉人权利的严重错误行为。上诉人与恒胜公司签订租赁合同后严格按合同约定支付租金，规范合理的使用承租房屋及场地，并按时向王村村委会支付赞助费用，并无违约。且上诉人为了经营需要在所租赁的场地进行了必要的投资建设，花费大量资金。一审判决对此不进行审理，也不考虑上诉人的实际损失，机械的判决上诉人在“三个月内腾出房屋及场地”，草率了结此案，是对上诉人权利的蔑视和侵害。五、没有公平合理支撑的判决，自然不能成立，也不应任其蔓延。没有任何过错的当事人飞来灭顶之祸，且不顾及无过错当事人的利益，武断处置，这是明显的错判。被上诉人王村村委会、智诚公司辩称，一、一审判决程序合法有效。二、一审判决上诉人腾房的事实真实、法律依据合法有效。三、被上诉人恒胜公司转租房屋场地于上诉人的行为未经答辩人准许。1、答辩人从未收取过上诉人的房屋及场地租金。2、答辩人收取过包括上诉人在内的所有实际占用答辩人集体建设用地的使用人的赞助费，此款项专用于村里赶集、唱戏，与租赁合同是两回事，上诉人与被上诉人恒胜公司是明知的。3、答辩人从工商局复制回的上诉人提供给工商局用于经营地址的上诉人与答辩人的租赁合同（租赁期限为2015年至2024年）为假合同，根据是：答辩人公章上的编号无6，但该章有6；答辩人法定代表人柴永昌在该合同上的签名与真实签名完全不同；该合同上上诉人承租面积为39.66亩，与本案一审查明事实确认的90余亩完全不同；该合同约定的9万元/年租金，上诉人自2015年以来从未支付过答辩人。被上诉人恒胜公司未提交答辩意见。王村村委会、智诚公司向一审法院起诉请求：1、解除王村村委会2003年6月12日与恒胜公司签订的《租赁合同》；2、判令恒胜公司及公交驾校立即腾出所租厂房及场地；3、判令恒胜公司支付智诚公司2015年6月12日至腾房之日的租金（目前欠租金为2015年6月12日至2017年6月11日）共计44.6万元。一审法院认定事实：2003年6月12日，王村村委会与恒胜公司签订《租赁合同》及《补充协议》各1份，约定恒胜公司租赁王村村委会位于榆次区郭家堡乡王村的原潇河铸造厂生产区、生活区、办公区及24间办公楼一幢、34间宿舍楼一幢、机加工车间一个，占地一百一十七亩，租赁期限为30年（自2003年6月12日至2033年6月12日止），租金为每年22.3万元（土地租赁费为20万元，房屋租赁费为2.3万元），每年6月12日前预交下年租金。合同还约定如发生特殊情况，经双方协商可终止合同。恒胜公司逾期未交租金，王村村委会有权按应收租金的1%按月加收滞纳金，如逾期半年仍未交租金及滞纳金，王村村委会有权要求提前终止合同。同时约定，合同终止时，乙方（承租方）投资的动产、不动产和原材料以及产品在清算后，全部归乙方（承租方）所有，乙方须在三个月内全部搬走，否则按乙方放弃处理。合同签订后，恒胜公司占用上述房屋及土地。2013年6月12日后恒胜公司再未交付租金。2011年10月21日，王村村委会与智诚公司签订《协议书》，约定将属于王村村委会的136亩土地及其土地范围内的全部资产（包含王村村委会与恒胜公司签订的租赁合同所涉全部土地及资产）以1088万元转让给智诚公司。该协议还约定智诚公司向王村村委会支付600万元款项之日起，本案租赁合同所涉租金由智诚公司收取。该协议书签订后，智诚公司共向王村村委会支付转让金935万元。转让所涉土地出让手续至今未达到净地出让规定条件，所涉房产未领取房产证，客观不能办理转让变更手续。2014年10月30日，王村村委会书面通知恒胜公司承租的资产和土地己于2011年11月份全部转让给智诚公司，自2013年6月12日以后的每年22.3万元租金直接支付给智诚公司，每年赞助费7.7万元由王村村委会收取。恒胜公司在该份函件上签名、盖章。2014年11月27日，王村村委会、智诚公司共同向恒胜公司出具《催款函》，催款函载明恒胜公司己拖欠租赁费二年共计44.6万元，望恒胜公司于15日内向智诚公司交纳。由于催款函恒胜公司未签字接收，王村村委会、智诚公司对该催款函送达的真实性在晋中市中都公证处进行了保全证据公证，该公证处于2014年12月11日出具了3份公证文书，同时王村村委会、智诚公司将该催款函在报刊进行了登报声明。此后，恒胜公司未向智诚公司支付2014、2015年度的租金。2015年，智诚公司提起诉讼，要求恒胜公司支付拖欠的两年租金44.6万元，并要求解除恒胜公司与王村村委会于2003年6月12日签订的租赁合同。2016年1月7日，作出（2015）榆商民四初字第20号民事判决书，判决恒胜公司支付智诚公司租金44.6万元，驳回了智诚公司要求解除上述租赁合同的请求。该案智诚公司不服提起上诉，晋中市中级人民法院于2017年6月9日作出（2017）晋07民终135号民事判决书，认定现有证据难以认定智诚公司己取得受让房产及场地的所有权，租赁合同双方当事人仍为王村村委会与恒胜公司，智诚公司无权代替王村村委会行使合同解除权，同时认为恒胜公司一审缺席，判决后又未提起上诉，视为其放弃诉讼权利，故对一审判决恒胜公司支付智诚公司租金44.6万元一节不再变动，最终维持（2015）榆商民四初字第20号判决。恒胜公司的营业期限至2008年4月11日，该公司的登记状态为己吊销、未注销。2010年1月1日，恒胜公司将承租的王村村委会部分场地及房屋（路西90余亩场地和场地上的房屋、路东锅炉房）转租给公交驾校，剩余涉案场地及房屋仍由恒胜公司占用。后王村村委会知晓恒胜公司将涉案部分房屋、场地转租给公交驾校的事实。2011年至2016年，王村村委会曾直接收取公交驾校赞助费4万元。期间，王村村委会还曾配合公交驾校办理营业执照。一审法院认为，（一）关于是否解除王村村委会与恒胜公司之间签订的《租赁合同》问题。根据相关法律规定，租赁合同约定的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，本案中王村村委会与恒胜公司约定租赁期限为30年，现己经过了15年，尚在有效期限20年之内。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，王村村委会与恒胜公司签订的租赁合同约定恒胜公司半年以上未付租金的，王村村委会有权终止合同。恒胜公司己拖欠租金四年之久，己达到合同约定的终止条件。现王村村委会要求解除2003年6月12日与恒胜公司签订的租赁合同的请求，予以支持。恒胜公司在承租期间投资的动产、不动产等应按照双方所签订的《租赁合同》之约定处理。（二）关于王村村委会主张的恒胜公司及公交驾校立即腾出所租厂房及场地的诉讼请求。因王村村委会与恒胜公司之间签订的《租赁合同》己符合解除条件，加之恒胜公司营业执照己吊销，仅具有清算公司债权债务的资格，故恒胜公司应当将涉案租赁合同占用的房屋及场地腾出。恒胜公司将合同所涉部分房屋及场地转租给公交驾校，虽出租人王村村委会知晓转租事宜，但因王村村委会与恒胜公司之间签订的租赁合同解除，恒胜公司丧失了对租赁房屋及场地的占有、使用、收益的权利，恒胜公司己无法继续履行转租合同，因此王村村委会主张公交驾校腾出涉案房屋及场地的诉讼请求，予以支持。（三）公交驾校关于将该公司列为第三人无法律依据的辩解意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，与案件处理结果在法律上有利益关系的，人民法院可以通知其作为第三人参加诉讼。王村村委会在起诉时将公交驾校列为第三人，一审法院受理案件后，认为公交驾校应当作为第三人参加诉讼，依法通知公交驾校参加诉讼，故对第三人公交驾校的辩解意见，不予采纳。（四）关于智诚公司主张的两年租金44.6万元是否应当予以支持。本案审理的是王村村委会与恒胜公司之间的《租赁合同》内容，依据《租赁合同》的约定，王村村委会有权要求恒胜公司支付租金，但本案中，王村村委会并未主张恒胜公司向该村委会支付所欠租金，而是智诚公司基于该与王村村委会之间签订的《转让协议》内容，主张恒胜公司支付所欠租金。对于王村村委会、智诚公司之间签订的《转让协议》约定的内容，本案不予理涉。恒胜公司拖欠租金的行力实属违约，可由对租赁物享有收益权的主体另案主张。综上，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告榆次区郭家堡乡王村村民委员会与被告山西恒胜冶炼有限公司于2003年6月12日签订的《租赁合同》，被告山西恒胜冶炼有限公司在本判决生效后三个月内将租赁的房屋、场地交付原告榆次区郭家堡乡王村村民委员会。二、第三人晋中市公交机动车驾驶员培训学校（有限公司）在本判决生效后三个月内腾出占用原告榆次区郭家堡乡王村村民委员会的房屋及场地。案件受理费100元、公告费560元，合计660元，由被告山西恒胜冶炼有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审争议的焦点：1、原判决是否严重违反法定程序；2、上诉人公交驾校是否应当腾出案涉房屋及场地。评判如下：1、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第二款之规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。本案中，公交驾校为案涉房屋及场地的次承租人，王村村委会起诉时列公交驾校为第三人，未损害公交驾校的诉讼权益，不违反法律规定，公交驾校称原判决严重违反法定程序，不应支持。2、原判决解除王村村委会与恒胜公司2003年6月12日签订的《租赁合同》并判令恒胜公司将租赁房屋、场地交付王村村委会，恒胜公司未提起上诉。王村村委会与恒胜公司的《租赁合同》解除后，王村村委会对案涉房屋及场地取得完整的所有权，且恒胜公司的营业执照已经吊销，公交驾校与恒胜公司的租赁协议不能履行，原判决公交驾校腾出案涉房屋及场地，予以维持。公交驾校所称为经营需要在租赁场地进行必要投资建设一节，公交驾校未在一审中提出反诉，亦未提交相应的证据，可另行处理。3、智诚公司于一审判决前变更名称，但未影响对本案的判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人晋中市公交机动车驾驶员培训学校（有限公司）负担。本判决为终审判决。审判长  杨姣瑞审判员  胡 睿审判员  元晓鹏二〇一九年三月二十七日书记员  刘沂岷