河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终5204号上诉人(原审被告)：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路**。法定代表人：王超斌，董事长。委托诉讼代理人：樊精英，女，汉族，1994年6月8日出生，住郑州市,系该公司员工。委托诉讼代理人：郭睿毅，女，汉族，1994年1月28日出生，住郑州市，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：党静，女，汉族，1986年4月28日出生，住河南省唐河县。被上诉人（原审原告）：赵明，男，汉族，1986年1月29日出生，住河南省唐河县。上诉人河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）因与被上诉人党静、赵明房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初12798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南台兴房产有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2013年4月14日签订《商品房买卖合同》，约定被上诉人房款354511元应在2013年4月14日和2013年5月14日交纳，然被上诉人实际交纳时间为2013年3月31日和2013年7月25日，逾期付款时间共计72天，应按照双方合同约定承担违约责任；二、上诉人未能依照合同约定如期交房系治理大气污染及国庆大阅兵的规定导致工程延期，应予免责，一审法院以被上诉人领取钥匙的时间作为上诉人履行交房义务的时间有失公允；三、一审法院判令上诉人承担逾期基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约责任，与实际情况不符，应据实认定。党静、赵明辩称，原审法院认定台兴公司违约的事实清楚，证据充分。台兴公司未按照房屋买卖合同的约定按时交付房屋、办理产权证书、提供达到使用条件的基础设施和公共配套设施。请求依法判决。党静、赵明向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金5619元；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权属证书违约金7338.38元；3、判令被告向原告支付供暖设施未达到使用条件的违约金367.01元；4、判令被告向原告支付因迟延交房期间原告租房费用16533.33元，以上共计29857.72元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月14日，二原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由二原告购买被告开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南春江家园南区12号楼2单元18层1807号房屋一套，建筑面积53.19平方米，房屋总价款：354511元。其中约定：106511元，付款方式为现金，付款时间是2013年4月14日；另外248000元，付款方式为公积金贷款，付款时间为2013年5月14日。原告于合同签订当日交纳购房款106511元，于2013年7月25日支付了剩余购房款。《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。合同还对其它事项进行了约定。合同第十四条约定，供水设施、供电设施、燃气供应设备均应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元／㎡／月赔付；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条，出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。另查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。被告于2016年9月13日将涉案房屋交付原告。一审法院认为，原、被告就房屋买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋权属初始登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。本案中，原告向被告付清全部房款后，被告应按合同约定于2015年10月31日前向原告交付所购房屋，而被告延迟至2016年9月13日才将涉案房屋交与原告，逾期天数为318天违反了合同约定的交房义务，应按合同约定向原告支付自2015年11月1日起至2016年9月13日的逾期交房违约金，又因原告逾期付款72天，被告要求相应顺延交房期限，顺延后被告仍逾期交房246天，故应按日向原告支付已交房价款万分之0.5的违约金，即4360.49元，对于原告超出部分的请求，本院不予支持。关于房屋的供暖设施约定能够正常运行的期限是2016年10月31日，但至2018年12月27日开庭日，暖气管道仍未铺设，被告并未完全履行合同义务，因此，对原告主张从2016年11月1日到2018年9月30日计算违约金，暂共计23个月367.01元。关于办理产权登记，双方约定的办证期限是2015年12月31日前，但至开庭之日，被告仍没有将材料准备齐全，对此原告主张1035天的违约金7338.38元。但2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记期间，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，导致被告逾期办理产权登记应当予以酌情考虑，鉴于前述现实情况出现的变化，如以双方合同约定的内容来确定台兴公司应承担的违约责任有失公允。结合本案情况，对台兴公司承担的违约金共计1035天7338.38元，酌定赔偿4403元为宜。原告要求被告支付因延迟交房期间的租房费用，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告党静、赵明支付逾期交房违约金4360.49元，供暖设施未达到使用条件的违约金367.01元、逾期办理权属证书违约金4403元；二、驳回原告党静、赵明的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人台兴公司与被上诉人党静、赵明签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于逾期交房违约金问题。双方合同约定2015年10月31日前交付涉案房屋，但上诉人于2016年9月13日交付涉案房屋，构成违约，应向被上诉人支付逾期交房违约金。因被上诉人存在逾期付款情形，根据双方合同第八条约定，上诉人的交房日期可相应顺延，一审从顺延后的交房日期到实际交房日期计算上诉人应承担的逾期交房违约金数额正确，应予维持。上诉人关于逾期交房应予免责的上诉理由不属不可抗力，对其主张不予支持。关于房屋的供暖设施约定能够正常运行的期限是2016年10月31日，但至2018年12月27日一审开庭时，暖气管道仍未铺设，上诉人并未完全履行合同义务，应承担违约责任，对被上诉人主张从2016年11月1日到2018年9月30日计算违约金，暂共计23个月367.01元的主张应予支持。关于办理产权登记，双方约定的办证期限是2015年12月31日前，但至一审开庭之日，上诉人仍没有将材料准备齐全，应承担违约责任，但《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对上诉人办理权属登记的周期会产生一定影响，该情形变化应当予以考虑，但不因此导致双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定的失效，上诉人应当根据政策变化继续履行其合同义务。一审鉴于前述现实情况出现的变化，对上诉人应承担的逾期办理产权登记违约金予以酌减并无不当，应予维持。上诉人关于此项违约金的上诉理由不成立，不予支持。综上所述，河南台兴房产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费546元，由上诉人河南台兴房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇一九年三月四日书记员 王子理