山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0902民初553号 原告：孙丽娜，女，1987年2月23日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：徐东田，山东锦春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王莹，山东锦春律师事务所律师。 被告：泰安泰山永和房地产开发有限公司，住所地山东省泰安市迎胜路。 法定代表人：李安忠，董事长。 委托诉讼代理人：于洋，山东宇慧律师事务所律师。 原告孙丽娜与被告泰安泰山永和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙丽娜向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房产证违约金暂计113527元（自2015年10月23日起计算至2018年12月31日，自2019年1月1日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息至被告将办理权属登记资料报产权登记机关备案之日止）；2.返还原告向被告支付的代办房产证的契税8511元、工本费80元，共计8591元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月20日，原、被告签订商品房预售合同，约定购买被告开发的位于泰安市泰山大街与迎胜路交叉口西北角华龙天泰广场B座503号商品房，建筑面积95.85平方米，总价款567432元。合同第十五条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内将办理产权登记需要的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意自逾期之日，买受人所购房屋的物业管理费由出卖人支付，直至取得房地产权属证书为止。原告于2014年5月1日入住，截止2018年12月31日已经1705天，被告至今未能将办理产权登记需要的资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理不动产权属证书。合同第十五条关于产权登记约定被告需要承担的违约金明显过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定要求被告支付逾期办证的违约金，请求判如所诉。另外，原告于2014年4月29日向被告支付代办房产证的契税8511元、工本费80元，合同中明确约定由原告自行到房管部门办理产权登记，被告却仍向原告收取代办费用，故原告要求退还。 泰安泰山永和房地产开发有限公司辩称，1.原告所主张约定的违约金明显过低，要求增加违约金的诉讼请求，应当以违约所造成的损失来确定违约金额，但原告并未向法庭提交相关证据证明其损失，仅陈述所主张的违约金即损失的说法显然不能成立。另外双方关于逾期交房的违约责任已在商品房预售合同中进行了明确约定，并且该合同是双方意思自治原则的体现，合同合法有效，无履行不能的情形，所以应当遵守合同约定，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金是完全错误的，以该条来计算违约金的数额首先需以合同没有约定违约金数额或者损失难以确定为前提，但涉案房产根据双方签订《商品房预售合同》对逾期办证的违约金数额进行了明确约定，原告据此主张属于适用法律错误；2.被告已经按照双方的约定履行违约责任，原告在被告逾期办证之日起就从未向泰安市绿源物业管理服务有限公司缴纳任何物业费，被告按照双方签订的商品房预售合同的约定已向泰安市绿源物业管理服务有限公司缴纳截止2018年12月31日原告所欠的全部物业费；3.原告所诉部分违约金已超过诉讼时效，逾期办证违约金请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，根据民法总则规定，应自原告起诉之日起向前倒推3年来计算该案的诉讼时效。综上，原告诉求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2012年4月20日，原、被告签署《商品房预售合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于泰安市泰山大街与迎胜路交叉口西北角华龙天泰广场第B座503号房屋，建筑面积95.85平方米，总价款567432元；买受人采用贷款方式付款，买受人未按照约定的时间付款的，逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金，或者逾期超过30日后，合同继续履行的，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；出卖人逾期交房，合同继续履行的，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自逾期之日，买受人所购房屋的物业管理费由出卖人支付，直至取得房地产权属证书为止，如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，合同附件与本合同具有同等法律效力等。合同附件四：计价方式与防控的其他约定载明，维修基金及办理产权证时需交纳的相关费用在房屋交接时由买受人另行支付，此项费用由出卖人代收，办理完产权证后，按实际发生费用多退少补等。 合同签订后，原告向被告缴纳购房款567432元，被告于2014年5月1日向原告交付涉案房屋，被告应当在2015年10月23日前被告应当将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但截止原告起诉之日，被告一直未按合同约定办理。原告入住房屋时，向被告交纳办理房产证费用包括契税8511元，工本费80元，共计8591元。被告辩称该笔费用已经交由相关办证部门，但未提交证据予以证实。 涉案小区前期物业服务由泰安市绿源物业管理有限公司提供，小区物业服务收费标准为每月每平方米1.5元。原告提交泰安市绿源物业管理服务有限公司《关于终止华龙天泰广场物业服务的公告》及被告《关于选聘华龙天泰广场物业服务企业的公告》各一份，用以证明泰安市绿源物业管理服务有限公司自2018年10月1日起不再为涉案小区提供物业服务，且该公司公告催缴物业费，可以证明被告未按合同约定承担违约责任即替原告支付物业费。被告对上述证据证明目的不予认可，称张贴的公告只是一种形式要件，并不代表向原告催缴物业费，为此被告提交泰安市绿源物业管理服务有限公司与泰安乐生活物业管理有限公司出具的证明各一份，用以证明原告自2014年11月1日至2018年12月31日期间未缴纳物业费，所欠物业费已由被告全部结清，同时2018年10月1日至2018年12月31日期间属于物业交接过渡期，该期间一直由泰安市绿源物业管理服务有限公司管理。原告对证明的真实性和证明目的均不予以认可，称两份证明系伪造的，两个物业公司均是被告选聘，与被告存在一定的利害关系，证明不具有可信度，证明内容违背了生活常理，且两物业公司交接两个月与常理不符，与原告提交的物业公司的两份公告相矛盾。原告认可泰安市绿源物业管理服务有限公司提供物业服务至2018年9月30日，自2014年10月31日起自己一直未交纳过物业费。原、被告均认可原告自行缴纳物业费至2014年10月31日。 原告称在2015年11月份小区近100名业主就被告逾期办证及开发商欠缴配套费无法办理取暖问题到市政府门前反映过，另外2017年9月在国家视察小组开通网上投诉渠道后，业主代表就该问题也进行过网上投诉，故诉讼时效产生中断，但被告对此不予认可。 原告称自己的实际损失无法确定，主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金数额或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，同时合同约定的原告应缴纳的物业费一年为1725.3元，换算后标准为日万分之0.08（折合年利率0.29%），此标准仅是同期银行逾期贷款利率的二十分之一，明显过低，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条的规定予以调高违约金。被告则对此不予认可，主张自己已经按照合同约定的违约金标准替原告缴纳了违约期间的物业费。 原告主张双方签署的商品房预售合同系被告提供的格式合同，是被告事先拟定好的，并没有与原告逐条进行充分协商，条款内容限制了买受人的权利。被告则称原告已经对合同条款进行了充分了解并认可后签订的，不属于格式条款。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违背法律规定，系有效合同。根据合同约定，被告应当在房屋交付使用后540日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期应当向买受人支付违约金。原、被告均对违约事实均无异议，对此本院予以确认。 原、被告均认可泰安市绿源物业管理服务有限公司为涉案小区提供了物业服务，根据被告提供的两份物业公司证明，结合原告自认的事实，足以证实被告已经替原告缴纳了2014年11月1日起至2018年12月31日期间的物业费，原告提交的两份公告不足以否定该事实，原告虽辩称两物业公司与被告存有利害关系，但两物业公司是涉案小区物业的物业服务提供者，其出具的证明具有客观真实性，原告未提供证据证实该两份证明是伪造的，故被告的辩称理由不能成立，对此本院不予采信。 《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，被告提供的合同中关于逾期办证违约金条款并未排除被告公司办理房屋所有权备案的合同义务和逾期办理房屋权属登记应承担的违约责任，原告以该约定限制了原告的权利为由主张该条款无效的理由不能成立。 关于双方签署的商品房预售合同中约定的违约金是否过低，应否予以调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。因此，违约金应否增加，应以造成的实际损失为基础。因双方已就违约责任在合同中进行了约定，诉讼中原告并未提供证据证实其损失，且被告一直按照合同约定履行逾期办证违约责任，原告按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定要求调高逾期办证违约金，于法无据。 原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，系继续性债权，每个个别债权具有履行期限上的独立性，原告主张的起算日（2015年10月23日）至起诉之日（2019年1月24日），已经超过三年的诉讼时效，且原告未提交证据证明存在时效中断或中止情形，故违约金起算日应为自2019年1月24日向前倒推三年，即2016年1月25日。对被告辩称原告起诉超过诉讼时效中理由，本院予以部分采纳。 关于被告应否返还原告缴纳的办证费用8591元的问题。因双方签订的商品房预售合同中明确约定房屋交接时由被告代收办理产权证时需交纳的相关费用，故被告收取原告上述费用不违反双方的约定和法律强制性规定，且原告未提供证据证实涉案房产未来无法办理产权证，故原告要求返还该笔费用的诉讼请求，无合同和法律依据，对此本院不予支持。 综上所述，原告要求被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告承担了逾期之日起至2018年12月31日期间的违约责任，自2019年1月1日起至办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案之日止，被告应当继续按照合同约定承担违约责任。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告孙丽娜的诉讼请求。 案件受理费1371.18元，由原告负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  王志貌 二〇一九年三月二十八日 书记员  苗 兵