广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1522号上诉人（原审被告）:广州市碧荷居房地产开发有限公司,住所地广东省广州市南沙区进港大道**。法定代表人：江志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓淑文，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭益铭，广东百健律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：费春华，女，1984年1月29日出生，汉族，住湖北省宜都市。被上诉人（原审原告）：向常尧，男，1982年9月16日出生，汉族，住湖北省宜都市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张丽，广东知章律师事务所律师。上诉人广州市碧荷居房地产开发有限公司（以下简称碧荷居公司）因与被上诉人费春华、向常尧商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初6200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧荷居公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回费春华、向常尧的全部诉讼请求；2、判令费春华、向常尧承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：1、费春华、向常尧未按合同约定在收楼之日起5日内前往指定地点签署办理产权登记所需的文件、提供相关办证资料等，其在未履行先合同义务的情况下，碧荷居公司有先履行抗辩权，碧荷居公司没有义务完成相关的办证手续。一审判决颠倒了双方履行合同的先后顺序，并无事实以及法律依据，请求二审予以纠正。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》附件七：本合同补充协议，第九条关于产权登记的约定的补充约定第3款，乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点(甲方营销中心办公室)签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关的费用，视为乙方单方面变更合同约定同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任。据此，在费春华、向常尧未履行其先合同义务的情况下，碧荷居公司有先履行抗辩权，碧荷居公司没有义务完成相关的办证手续，不能按一审认定颠倒双方履行合同的先后顺序。2、费春华、向常尧未按合同约定先履行合同义务，按照合同约定已视为其单方面变更合同约定同意解除对碧荷居公司代其办理房地产权登记的委托，并全部免除碧荷居公司关于办理产权登记的责任。一审判决并没有尊重碧荷居公司与费春华、向常尧双方的意思自治，请求二审法院予以纠正。根据上文的合同约定，费春华、向常尧未按合同约定在收楼之日起5日内前往指定地点签署办理产权登记所需的文件、提供相关办证资料等，视为费春华、向常尧单方面变更合同约定同意解除对碧荷居公司代其办理房地产权登记的委托，并全部免除碧荷居公司关于办理产权登记的责任，费春华、向常尧须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究碧荷居公司的责任。3、碧荷居公司在签订合同时已如实、完备、准确地告知费春华、向常尧为办理房地产权证及取得收件回执所需要由费春华、向常尧提供的证件资料及各项税费，已完全履行相关的告知义务。一审认为碧荷居公司不履行通知义务与事实不符，应当予以纠正。根据双方签订《广州市商品房买卖合同》附件七：本合同补充协议，第九条关于产权登记的约定的补充约定第l款，甲方在签订本合同时已如实、完备、准确地告知乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税费。乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关的费用。因此，双方在签订《广州市商品房买卖合同》时，碧荷居公司已如实、完备、准确地告知费春华、向常尧为办理房地产权证及取得收件回执所需要提供的证件资料及各项税费，碧荷居公司已完全履行相关告知义务。费春华、向常尧答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回碧荷居公司的上诉请求，维持原判。一、碧荷居公司至今仍不具备办理房产证的条件，其至今未提供证据证明涉案房屋已大确权，上述行为已构成违约。二、双方签订的《商品房买卖合同》附件七补充协议第九条第三点约定，我方应在收楼之日起5日内向碧荷居公司提供房地产登记机构要求的办证资料，否则免除碧荷居公司为我方办证的义务，碧荷居公司亦不承担任何延迟办证的违约责任。该合同条款是碧荷居公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条与第四十一条的规定，应属无效。另，该约定既不明确，事实上亦难以实现。我方所需提交的办证资料中，税费、面积差异款等材料均依赖于碧荷居公司的通知，只要碧荷居公司不履行通知义务，我方则无法取得。三、碧荷居所述的先履行抗辩权不成立。我方所需缴纳的办证资料依赖于碧荷居公司的前置行为及通知，即碧荷居公司需先将涉案房屋办理初始登记，再根据房管局的相关规定实测出房屋的实际面积与合同上的面积差，以实际面积核算办证所需的契税并通知我方缴纳，如此我方才能向其提供相关资料。四、截止至二审开庭当日，碧荷居公司未办妥初始登记手续，无论我方是否提交齐全相关材料，都无法办理房产证，且碧荷居公司亦从未告知我方办证所需的材料。费春华、向常尧向一审法院提起本案诉讼，请求：1.碧荷居公司向费春华、向常尧支付从2018年8月23日起至2018年11月23日止的延迟办理产权登记违约金43381元（每日按总房价款932931元的万分之五计算）；2.碧荷居公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2015年9月10日，费春华、向常尧（乙方）与碧荷居公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋（建筑面积111.25平方米，房价款总金额932931元）。甲方应当在2016年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请商品房项目的房地产初始登记。双方同意乙方委托甲方办理《房地产权证》。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机关要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七《补充协议》约定：甲乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并前往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确地告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。商品房买卖合同第二十二条延迟办理产权登记的违约责任中甲方的违约情形是指甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点（甲方营销中心办公室，地址：广州，地址：广州市南沙区南沙街珠电路冬瓜宇村碧荷居营销中心020-3991****）签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。如甲、乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件还对双方其他权利义务内容进行了约定。上述合同签订后，费春华、向常尧向碧荷居公司支付了全部购房款。2017年6月13日，费春华、向常尧办理了涉案房屋的收楼手续。双方在一审庭审中确认，从上述交付之日起第300个工作日为2018年8月22日。2017年8月11日，涉案房屋取得建设工程规划验收合格证。截至一审法庭辩论终结前，涉案房屋仍未办理初始登记。一审法院认为：双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。费春华、向常尧按合同约定向碧荷居公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，碧荷居公司应在约定的时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料，并取得收件回执。费春华、向常尧于2017年6月13日办理了收楼手续，碧荷居公司本应在300个工作日内即2018年8月22日前为费春华、向常尧办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执，但碧荷居公司直至本案一审开庭之日（2018年11月23日），仍未履行上述义务，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。碧荷居公司应每日以总房款932931元的万分之五为标准，向费春华、向常尧支付自2018年8月23日起至2018年11月23日止的迟延办证违约金43381元（932931元×0.05%×93天）。合同《补充协议》约定：“甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用”，即费春华、向常尧提交办证资料的前提条件是房地产登记机构要求的办证资料齐全。截至2018年11月23日，涉案房屋仍未办理初始登记，尚不具备办证条件，费春华、向常尧向碧荷居公司提交办证资料的条件尚未成就，更勿论在收楼之日起5日内提交全部办证资料。另外，费春华、向常尧所需提交的办证资料中，税费、面积差异款等材料均依赖于碧荷居公司的通知，只要碧荷居公司不履行通知义务，费春华、向常尧则无法取得，因此“收楼之日起5日内提交全部办证资料”的约定既不明确，事实上亦难以实现。该约定与合同当事人应遵循诚实信用原则全面履行自己义务的立法精神相悖。据此，碧荷居公司以费春华、向常尧未在收楼之日起5日内前往指定地点签署办理产权登记所需的文件、提供办证相关的资料，属费春华、向常尧单方变更合同、解除委托碧荷居公司办理产权登记并免除碧荷居公司责任的一审答辩意见，依据不足，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：广州市碧荷居房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向费春华、向常尧支付从2018年8月23日起至2018年11月23日止的延迟办证违约金43381元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费442元，由广州市碧荷居房地产开发有限公司负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：碧荷居公司关于办理产权登记责任应予免除的主张是否成立。依据现已查明的事实，截至本案一审法庭辩论终结前，涉案房屋尚未办理初始登记，碧荷居公司为购房人办理产权转移登记的条件并不具备，亦已超过双方当事人约定办理产权登记手续300个工作日的合同期限，一审判决认定碧荷居公司构成违约，有事实和合同为据，并无不当。涉案房屋的房地产权证未能办理，碧荷居公司应承担直接责任。涉案补充协议约定费春华、向常尧应在收楼之日起5日内提供相关办证资料及缴交相关费用，同时也明确了费用包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等。一审法院认定税费、面积差异款的确定依赖于碧荷居公司的通知，只要碧荷居公司不履行通知义务，费春华、向常尧则无法取得，碧荷居公司要求费春华、向常尧在收楼之日起5日内即予缴交上述费用事实上难以实现，故对碧荷居公司所提费春华、向常尧已单方变更合同、解除了委托碧荷居公司办理产权登记并免除碧荷居公司责任的一审答辩意见不予采纳，所作处理，本院予以维持。需要说明的是，此处要求费春华、向常尧实际缴交费用的通知，与碧荷居公司上诉所提补充协议约定在合同签订时对办证资料及各项税费的告知，在内容上并不一致。碧荷居公司主张其司享有先履行抗辩权的上诉理由，依据并不充分。综上所述，碧荷居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费885元，由广州市碧荷居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一九年三月十八日书记员 古嘉玲