河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终2237号上诉人(原审原告、反诉被告):宋福林，男，1962年11月5日，汉族。委托诉讼代理人：李玉明、魏权伟，河南新良明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苗芬（原名王怡霏），女，1970年10月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：袁佳胜，河南子恒律师事务所律师。原审第三人：贾玉山，男，1952年6月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：江孔顺、张小豪（实习），北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人宋福林因与被上诉人苗芬、原审第三人贾玉山房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初18476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋福林的委托诉讼代理人李玉明、魏权伟，被上诉人苗芬的委托诉讼代理人袁佳胜，原审第三人贾玉山的委托诉讼代理人江孔顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋福林上诉请求：请求撤销一审判决第一项、第二项，依法改判支持宋福林的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由苗芬承担。事实与理由：1.宋福林对涉案房屋上锁并非解除涉案房屋租赁协议的意思表示，该行为仅是催缴租金的维权行为，一审认定事实错误。2.王怡霏与贾玉山的转让费纠纷与本案系不同法律关系，一审以王怡霏与第三人贾玉山的转让费纠纷判决为依据，判令宋福林承担40万元损失，缺乏事实及法律依据。本案系王怡霏与宋福林之间的租赁纠纷，而贾玉山与王怡霏之间的诉讼请求是王怡霏返还酒店转让费。该两案并无直接的法律关系。苗芬辩称，宋福林以锁门的方式催讨租金没有合法依据，是违法违约行为。2016年8月26日的锁门行为，直接导致贾玉山停业搬离，使其和贾玉山丧失了对出租房屋的直接控制，导致出租合同实际无法履行。宋福林锁门直接表明其解除出租合同，双方间的出租合同及其与贾玉山的转租合同虽然是不同的法律关系，但均涉及同一个出租房屋，有关联关系。因宋福林违法锁门导致贾玉山停业搬离，贾玉山起诉苗芬返还转让费并获得法院支持。依据合同法的相关规定，宋福林应当赔偿因解除合同给苗芬造成的损失。综上，一审认定事实及适用法律正确，请求驳回上诉。贾玉山述称，原审判决认定事实清楚，判决适当。宋福林向一审法院起诉请求：1、苗芬支付其租金1285614元；2、本案的全部诉讼费用由苗芬承担。苗芬向一审法院反诉请求：1、宋福林赔偿其经济损失1626840元；2、反诉费用由宋福林承担。一审法院认定事实：2012年8月18日，苗芬与宋福林及案外人万小兵签订协议书，协议约定宋福林、万小兵将其共有的位于郑州市商鼎路七里河南路20号面积为1510平方的商铺租给苗芬使用，时间自2012年8月25日开始至2022年8月24止，装修时间为三个月，合同起止日为2012年11月25日至2022年11月24日止。房租前两年每平方60元整，第三年开始每年递增10%的房租，至第五年结束。第六年房租按照市场价格随行就市。商铺租金价格不高于市场周边价格，出租方不得以任何理由收回房屋（政府等不可抗力因素除外，租金价格低于周边价格除外）。租金每季度缴纳一次，提前十天缴纳。违约超过一个月，出租方有权无条件收回商铺。宋福林与万小兵的租金，苗芬按租金的50%给宋福林支付，剩余50%租金苗芬向万小兵支付。2015年5月22日，苗芬与第三人贾玉山签订《酒店转让协议书》，约定苗芬将其承租的涉案房屋转让给第三人贾玉山使用，涉案房屋转让包含店铺及原酒店装修和酒店设备；在协议签订三日内贾玉山应一次性支付给苗芬转让费二百万元人民币。同日，苗芬与贾玉山另签订《酒店合同补充协议》，约定房租自签订之日起，付押金30万元，余额170万元20天内付清；房租自2015年6月25日合同期满时，按时交付（按房东卡号按时支付）；给苗芬5%股份，不参与管理，不承担亏损，财务公开。该补充协议涉及的200万元虽显示的为房租，实际系对转让费的补充约定。上述合同签订后，贾玉山分别于2015年4月22日、2015年5月9日、2015年5月13日、2015年5月15日、2015年5月18日、2015年5月21日、2015年5月25日向苗芬账户支付转让费30万元、50万元、20万元、40万元、30万、15万元、108745元（含利息8745元）。贾玉山称另有5万元转让费系通过现金方式支付给案外人苗灿，苗芬对此陈述不予认可。宋福林因与苗芬之间的纠纷于2016年8月7日锁门一次。2016年8月26日，宋福林又以苗芬拖欠房租为由，将本案涉及酒店的前门上锁，当天贾玉山在宋福林的锁上又加了一把锁。2016年10月贾玉山自行搬离。2016年8月25日之前的租金，苗芬已全部交付宋福林及案外人万小兵。贾玉山曾因转让费问题诉至该院，要求苗芬返还转让费150万元。该院经审理后作出(2018)豫0191民初2283号民事判决书，该判决确认苗芬与贾玉山之间合同不能继续履行系因贾玉山未按照约定按时交纳租金，且在2016年8月26日宋福林锁门后仍未交纳，及苗芬与宋福林之间的租赁合同纠纷给贾玉山合同履行带来干扰，导致贾玉山对合同能否继续履行存在合理怀疑综合所致，据此判决苗芬返还贾玉山转让费60万元。后苗芬不服该判决提起上诉，郑州市中级人民法院经审理后认为，在合同履行期间，2016年8月7日，因涉案房产租金未付，宋福林将房门上锁一次，2016年8月26日，宋福林将酒店前门上锁，2016年10月贾玉山自行搬离，贾玉山实际经营一年四个月，一审法院依据双方协议约定及履行情况，对贾玉山主张返还转让费150万元，由苗芬承担其中60万元并无不当。郑州市中级人民法院于2018年9月29日作出(2018)豫01民终13817号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。另查明，涉案房屋共有人万小兵向宋福林出具授权委托书，委托宋福林代其全权处理与苗芬之间的租金纠纷。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反约定的，应当各自承担相应的责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，宋福林与苗芬签订《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认，双方应当按照合同的约定，全面适当履行合同的义务。在苗芬未按合同约定提前10天交纳下一季度租金情况下，宋福林可以通过催告、起诉等合法方式要求对方履行义务，或者按照合同约定违约超过一个月收回商铺。但宋福林并没有采取约定的措施，也没有依法起诉，而是选择了锁门。鉴于房屋租赁合同最显著的法律特征是转移房屋使用权，而锁门将直接影响到合同目的的实现，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，可以解除合同。锁门行为实际是宋福林以自己的行为表示不再履行合同义务，且贾玉山在宋福林锁门后已搬离涉案房屋。故该院认为宋福林的锁门行为明显不当，且违反合同法的规定，苗芬与宋福林签订的《协议书》已于2016年8月26日实际解除。涉案房屋租金苗芬已交纳至2016年8月25日，故对于宋福林要求苗芬支付2016年8月25日之后租金1285614元的诉讼请求，不予支持。关于苗芬主张宋福林赔偿经济损失1626840元，该院认为，苗芬提交的装修合同等证据缺乏费用明细、装修发票、支付凭证相印证，但已生效的（2018）豫01民终13817号民事判决书确认苗芬返还贾玉山转让费60万元，该数额可以作为苗芬的实际损失，该院(2018)豫0191民初2283号民事判决书确认苗芬与贾玉山之间合同不能继续履行系因贾玉山未按照约定按时交纳租金，且在2016年8月26日宋福林锁门后仍未交纳，及苗芬与宋福林之间的租赁合同纠纷给贾玉山合同履行带来干扰，导致贾玉山对合同能否继续履行存在合理怀疑综合所致。本案中，苗芬迟延履行支付租金的义务，宋福林的锁门行为均有过错，综合考虑本案案情及双方的违约时间、违约程度、当事人可期待利益、承担债务能力等因素，该院依法酌定宋福林赔偿苗芬经济损失40万元。宋福林与涉案房屋共有人万小兵之间，如因此存在其他纠纷，可另行通过合法途径解决，该院在此予以释明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、宋福林于判决生效后十日内支付苗芬经济损失40万元；二、驳回宋福林的诉讼请求；三、驳回苗芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16371元，由宋福林负担；反诉案件受理费9721元，由苗芬负担7331元，由宋福林负担2390元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，宋福林与苗芬签订的关于房屋租赁的《协议书》合法有效，双方应依约并遵循诚实信用原则履行各自的义务。作为出租方宋福林应当确保承租方享有对租赁房屋的合理使用，承租方苗芬应当依约按时向出租方宋福林支付租金。鉴于房屋租赁合同最显著的特征是出租方将房屋的使用权让渡给承租方，本案承租方苗芬未按时支付租金构成违约时，宋福林可采取催告、起诉等合法合理的方式要求对方履行义务，或者依照合同约定在苗芬违约一个月后收回商铺，但宋福林直接采取锁门的方式直接导致苗芬对涉案房屋使用权的丧失，致使合同目的无法实现。进而造成了苗芬与次承租人贾玉山的纠纷。原审法院综合考量宋福林、苗芬双方的违约过错程度、可期待利益损失及承担债务经济能力等因素，酌定宋福林赔偿苗芬经济损失40万元，合情合理、于法有据，本院予以确认。综上所述，宋福林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16371元，由上诉人宋福林负担。本判决为终审判决。审判长  赵玉章审判员  邢永亮审判员  赵俊丽二〇一九年三月二十九日书记员  岳倩倩