黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黑01民终810号上诉人（原审原告）：刘坤，女，1961年10月23日出生，汉族，东安航空发动机股份有限公司退休员工，住黑龙江省哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：刘玉聪，黑龙江俊秀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨市平房区东升房产咨询服务部，住所地黑龙江省哈尔滨市平房区保国十道街********。经营者：张卓行，男，1991年8月21日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市平房区。原审第三人：郭安祥，男，1975年3月26日出生，汉族，哈尔滨东强运输有限责任公司司机，住黑龙江省哈尔滨市平房区。上诉人刘坤因与被上诉人哈尔滨市平房区东升房产咨询服务部（以下简称东升服务部）、原审第三人郭安祥房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2018）黑0108民初1869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘坤及其委托诉讼代理人刘玉聪、被上诉人东升服务部的经营者张卓行及原审第三人郭安祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘坤上诉请求：撤销原判，改判东升服务部向其支付合同约定的50000元交楼押金。事实与理由：1.原判认定事实不清。该卖房协议是刘坤与张卓行的母亲沈慧蓉签订的，虽然在沈慧蓉签名部分用打印文字方式写明东升房产，但未加盖东升服务部公章。本案两个合同产生的时间相隔不超过24小时，24小时内不可能产生3万元的涨幅，说明第三人早就已经向东升服务部登记要求购买涉案房屋所在地的房屋，且已基本商定好成交价格。卖房协议约定的房屋差价模糊，没有固定的佣金，如果约定3万元的佣金，刘坤是不可能签订该协议的。法院对于该协议签订的情形是属于沈慧蓉欺诈而签订的无效合同还是因27万元超过部分属于双方口头说明仅会高出2、3千元左右而产生的重大误解，刘坤可能撤销。在本案中刘坤明确表示撤销不同意履行的情形，法院没有调查清楚；2.适用法律错误。根据《民法总则》、《合同法》等规定，履行合同要遵守法律、行政法规规定，还规定了合同无效、可撤销的规定以及适用政府指导价的规定。首先，如果该卖房协议是刘坤与沈慧蓉签订的，那么合同的相对人仅为刘坤与沈慧蓉，促成该房产交易成功的为东升服务部，且郭安祥已经支付了中介费，那么就应该按照《房产买卖合同》履行，由东升服务部向刘坤支付剩余价款5万元。其次，如一审认定的，沈慧蓉属于东升服务部的工作人员，那么其并没有提供相应的证据证明。即使属于其员工，东升服务部属于中介服务机构，其有上级主管部门及行业规范，房地产经纪人员不以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用，沈慧蓉违反该规定签订的合同应无效。综上，请二审法院查清事实依法作出公正的判决。东升服务部答辩称，刘坤与东升服务部有协议约定，超过房价的部分归东升服务部所有，而且刘坤在协议签订当日知道房价是多少，刘坤与其丈夫共同签字确认的，实际上在一审开庭之前刘坤并没有联系过东升服务部。刘坤向一审法院起诉，请求判令：东升房产服务部按合同约定支付交楼押金50000元一审法院认定事实：刘坤经人介绍来到东升房产服务部提出将刘坤所有的位于哈尔滨市平房区保国街273楼6单元7层105号房屋（产权证号：平字第**），委托东升房产服务部予以出售。刘坤与东升房产服务部的从业人员沈慧蓉于2018年6月4日签订《卖房协议》，约定：该房产出售价格为270000元（包括固定装修、热水器、冰箱、洗衣机、电视、炉具；家具：写字台、衣柜、床、沙发等），出售价格如果超出270000元的部分归乙方（指东升房产）所有。此协议一式两份，甲方（刘坤）与乙方各一份。过户所有费用由买方承担，刘坤与沈慧蓉签名按手印。此后，东升房产服务部联系了购房者郭安祥。2018年6月5日，刘坤、胡宝林夫妇（卖方）、东升房产服务部、郭安祥（买方），共同签订《房产买卖合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于哈尔滨市平房区保国街273楼6单元7层105号，建筑面积81.88平方米，产权证号平字第××，成交价为300000元。房产买卖合同签订后，刘坤、胡宝林夫妇、郭安祥分别签名按手印，东升房产服务部经营者张卓行签字并加盖其服务部印章。买方同意在本合同生效之日起1日内向卖方支付定金120000元。卖方须于签订本合同七个工作日内向银行移交抵押贷款所需相关证件资料，买卖双方应积极配合银行办理贷款审批手续。领取新房地产权证后交银行办理抵押手续。卖方应当于收到买方贷款的3日内将该物业交付予买方并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙。买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认。双方协商同意在定金或首期款中预留50000元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算。买卖双方约定交楼押金由居间方托管。卖方在交房前将附随于该物业的水费、电费、有限电视、物业管理服务费（含维修基金）、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认。上述手续办理完成，经买方同意，交楼押金支付给卖方。否则，买方有权要求居间人从交楼押金中抵扣上述欠款。居间方为买卖双方提供房地产交易咨询服务，专业的房地产买卖签约指导，并协助办理房地产交接等服务。由买方于本合同签订之日向居间方支付服务费3000元。房产买卖合同签订后，郭安祥按约定于2018年6月5日向刘坤支付定金120000元，其中的50000元交楼押金在东升房产服务部托管。另外购房款180000元，郭安祥在建设银行贷款后，于2018年9月3日以转账方式向刘坤交付完毕。案涉房屋已向郭安祥交付，并办理了房屋更名过户手续，权利人为郭安祥，产权证号：黑（2018）哈尔滨市不动产权第0221429号，刘坤现已收到售房款250000元，剩余售房款20000元在东升房产服务部处托管。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。案涉房屋的卖房协议与房产买卖合同，系双方在平等、自愿的基础上签订的，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。双方当事人应当按约定全面履行各自的义务。东升房产服务部系张卓行个人经营，其母亲沈慧蓉属从业人员，刘坤与沈慧蓉签订卖房协议时，明知沈慧蓉（乙方）系中介人员，卖房协议中已标明乙方“东升房产”字样。明确约定案涉房屋委托乙方出售，出售价格为270000元（包括室内装修、家用电器及其他生活设施）。超出270000元的部分归乙方所有。沈慧蓉的行为能够代表东升房产服务部。卖房协议签订的地点也在东升房产服务部，而且三方在签订房产买卖合同时，沈慧蓉也在场，刘坤也未表示异议。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条规定：民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。刘坤将其所有的案涉房屋委托东升房产服务部以270000元的价格出售，刘坤与东升房产服务部之间形成了居间合同关系。且意思表示真实。刘坤的行为是对自身合法权益的处分，房产交易本身存在一定的风险，刘坤将房屋交易的风险转移给了东升房产服务部。东升房产服务部针对案涉房屋最终以300000元的价格出售给郭安祥，并已办理了房屋更名过户手续，郭安祥也全部交付了购房款300000元，郭安祥已按房产买卖合同的约定向东升房产服务部交纳了中介费3000元。就此东升房产服务部完成了刘坤委托其出售房屋事宜。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。售房款超出了卖房协议约定的价格30000元，此差价款应按卖房协议的约定归东升房产服务部所有，且东升房产服务部受刘坤的委托出售案涉房屋，其价格并未明显低于或高于市场价格，不存在欺诈行为。故刘坤主张东升房产服务部给付其出售案涉房屋的差价款30000元（包括在交楼押金内），不予支持。现刘坤已收到售房款250000元，东升房产服务部理应将剩余房款20000元在预留的交楼押金50000元中向刘坤支付。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百五十九条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、哈尔滨市平房区东升房产咨询服务部于判决生效之日后十日内给付刘坤剩余售房款20000元；二、驳回刘坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由刘坤负担375元、由哈尔滨市平房区东升房产咨询服务部负担150元。二审期间，双方当事人均未举示新的证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，本案关键是刘坤与沈慧蓉签订的居间合同的效力问题。本院认为，沈慧蓉能够代表东升服务部签订和履行合同。沈慧蓉是东升服务部经营者张卓行的母亲，其在东升服务部的经营场所与刘坤签订合同，自是代表东升服务部，且在卖房协议上乙方后明确标注有“东升房产”字样，所以刘坤对沈慧蓉代表东升服务部签订和履行合同应是明知的。关于刘坤上诉提出协议未加盖公章及协议存在诸多不合情理之处的问题，应认为是作为小规模经营者的东升服务部的正常情况，刘坤以此推定该卖房协议存在欺诈、重大误解并导致合同无效的主张均无证据支持。其次，该合同不违反法律的强制性规定。虽然存在有房地产中介服务的相应规范，但本案中作为平等民事主体的东升服务部与刘坤签订居间协议，应受民事法律规范调整。现双方约定“出售价格如果超出贰拾柒万元的部分归乙方所有”是双方对自己权利的合法处分，双方均应以诚信原则履行该协议。综上所述，刘坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人刘坤负担。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  付玉林审判员  刘万福二〇一九年三月二十五日书记员  于凯华