北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终3852号上诉人（原审被告、反诉原告）：张光军，男，1976年2月10日生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：牛钰，北京市大都律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦永升，女，1960年8月12日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王中伟，北京市晨野律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人张光军因与被上诉人秦永升、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初37666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张光军上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判一审判决第三项由秦永升赔偿张光军损失805700元；3.一、二审诉讼费、评估费均由秦永升承担。事实和理由：在房屋买卖过程中，张光军是守约方，不存在任何过错，一审法院认为张光军对于涉案房屋买卖合同签订后无法履行及损失发生存在与秦永升同等责任的过错，属于认定事实不清。秦永升携带涉案房屋房产证原件、秦永利身份证原件等相关证件签订了《速销服务协议》约定由链家公司发布销售信息。张光军通过链家公司了解到秦永升负责涉案房屋出租并收取租金，且秦永升表示可以完全处分该房屋。秦永升签订了《代理人关于代理权的承诺书》承诺签署合同的行为已经获得了相关授权。本案房屋买卖合同是在专业房地产交易机构链家公司居间服务下签订的，张光军已经尽到了谨慎审查义务。秦永升辩称，同意一审判决，不同意张光军的上诉意见。签订房屋买卖合同时，链家公司称合同在得到秦永利授权后才能生效所以秦永升才签了字。链家公司存在诱导双方签字的情形。张光军对此也是知晓的。本案中的主要责任应当由链家公司和张光军承担，秦永升只应承担次要责任。链家公司述称，同意一审判决。秦永升向一审法院起诉请求：判令张光军和链家公司赔偿损失372000元。事实和理由：2015年底，秦永升前往链家公司亚运村门店了解二手房市场情况，将其兄秦永利位于北京市朝阳区某房屋（以下简称涉案房屋）的房屋信息提供给了链家公司。2016年2月21日，秦永升在链家公司工作人员劝说和怂恿之下与张光军协商了房屋买卖价格，链家公司工作人员称没有秦永利的授权也不影响和张光军签订合同，可以事后补充秦永利的授权，即使拿不到授权，由于张光军对此知情，当天签订的合同也不会生效，不会发生不利后果。在链家公司诱导下秦永升以秦永利代理人的身份签订了《居间服务合同》（以下简称居间合同）和《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）。此后，秦永利不同意出售涉案房屋。张光军起诉至一审法院。2017年6月13日，一审法院作出（2017）京0105民初32937号民事判决书，认定秦永升代理秦永利签订房屋买卖合同构成无权代理，确认秦永升与张光军就涉案房屋签订的房屋买卖合同有效。链家公司、张光军明知秦永升不是涉案房屋所有权人且没有取得秦永利授权的情况下，仍然坚持签订房屋买卖合同，导致无权代理的法律后果，并需根据合同约定承担37.2万元的违约金，故诉至法院要求张光军和链家公司承担损失。张光军在一审中答辩并反诉请求：1.判令解除张光军和秦永升签订的房屋买卖合同及其补充协议；2.判令秦永升返还购房定金5万元；3.判令秦永升赔偿因无权处分导致房屋买卖合同及其补充协议无法继续履行所造成的损失805700元；4.判令秦永升支付以855700元为基数，自判决生效之日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的滞纳金。事实和理由：秦永升与秦永利系兄妹关系。合同签订当日秦永升并未提交秦永利签字的授权委托书，在张光军和链家公司要求其出示委托手续时，秦永升表示涉案房屋虽然登记在秦永利名下，但自己有完全的处分权，涉案房屋此前也一直由其负责出租，故秦永升当场签署了关于代理权的承诺书，保证可以在规定时间提交秦永利签字的授权委托书。张光军向链家公司核实涉案房屋确实为秦永升长期出租获取收益，且秦永升与秦永利为近亲属关系，而秦永升又出示了房产证原件的情况下，认为秦永升有权代理秦永利签订相关合同。故在2016年2月21日双方签署了房屋买卖合同及其补充协议等法律文件。房屋买卖合同约定定金5万元（已实际给付秦永升）。上述合同均由秦永升代秦永利签订。在合同履行过程中，因当时房屋价格增长过快，秦永升和秦永利拒绝履行合同。（2017）京0105民初32937号民事判决书中认定秦永升构成无权处分，合同属于法律上履行不能，故因秦永升无权处分导致合同无法继续履行给张光军造成的损失可以另案主张，故提起反诉。秦永升针对张光军的反诉在一审中答辩称，承认第1、2项反诉请求。就第3项、第4项反诉请求：张光军对秦永升未取得秦永利授权是明知的，链家公司当时也表示合同待取得秦永利授权后方可生效并履行，不能履行的后果应由张光军和链家公司承担责任，相应的损失应由张光军自行承担。链家公司在一审中陈述称，本诉部分，过错方是秦永升，是秦永升在没有代理权的情况下签订了买卖合同，构成无权处分，导致合同法律上无法继续履行；秦永升主张的损失也没有事实依据，目前房屋买卖合同并未给秦永升造成实际损失，涉案房屋已经升值，秦永升主张的损失实为其违约应向张光军承担的违约责任。就反诉，对解除合同没有异议，其他不发表意见。一审法院认定事实如下：张光军、秦永利于2016年2月21日签订房屋买卖合同，约定张光军购买秦永利名下的涉案房屋，成交总价为1975000元。双方同日签订《补充协议》（以下简称补充协议），约定张光军于2016年2月21日给付定金5万元；秦永利应在接到中介机构的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；其他约定：秦永利承担优惠补成本价的所有费用，均与张光军无关。同日，双方与链家公司签订《居间服务合同》及《买卖定金协议书》，与案外人北京中融信担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》。上述合同均由秦永升代秦永利签订。2016年2月21日，张光军向秦永升支付了定金5万元。此后，双方因合同履行问题发生争议，张光军将秦永升、秦永利诉至一审法院，请求判令：1.确认张光军与秦永利就涉案房屋签订的房屋买卖合同有效；2.秦永利继续履行与张光军就涉案签订的房屋买卖合同，协助张光军办理上述房屋的过户手续，将上述房屋由秦永利名下过户至张光军名下；3.秦永利负责交纳涉案优惠价补成本价的费用；4.秦永利给付张光军违约金（以1975000元为基数，自2016年3月1日起计算至实际过户之日止，按每日万分之五计算）。2017年6月13日，一审法院作出（2017）京0105民初32937号民事判决书，认定秦永升与张光军签订房屋买卖合同及补充协议的行为构成无权代理，因秦永利对房屋买卖合同及补充协议拒绝追认，故合同对秦永利无约束力，合同出卖人为秦永升，合同双方应为张光军、秦永升，又因秦永升出卖涉案房屋构成无权处分，合同属法律上履行不能，张光军可就其损失另行主张，故判决：一、确认张光军与秦永升就涉案房屋签订的房屋买卖合同有效。二、驳回张光军的其他诉讼请求。上述判决作出后，各方均未上诉。张光军向一审法院提交了一份《速销服务协议》（以下简称速销协议），约定由链家公司将涉案房屋的出售信息对外发布，协议期限自2015年12月31日至2016年1月30日止。秦永升认可速销协议中甲方处秦永利的签字系由其代签。链家公司表示签订速销协议时，秦永升随身携带了涉案房屋房产证、秦永升及秦永利的户口本原件、秦永升的身份证原件、秦永利的身份证复印件，但未携带秦永利委托秦永升出售房屋的授权委托书。链家公司还表示，涉案房屋挂牌出售前的出租业务亦由该公司负责，房屋出租过程中亦由秦永升出面办理各项手续，加之秦永升与张光军签订房屋买卖合同时秦永升表示已经取得秦永利授权，可以补交授权委托书，且秦永升签署了《代理人关于代理权的承诺书》，故其有理由确信秦永升有权处分涉案房屋。一审中经张光军申请，一审法院委托北京银通安泰房地产评估有限公司对涉案房屋在2017年11月10日的市场价值进行评估。2018年1月30日，北京银通安泰房地产评估有限公司出具[2018]第180012号《房地产估价报告》，认定涉案房屋在2017年11月10日的市场价值为单价73061元/平方米，总价2780700元。张光军对《房地产估价报告》予以认可，秦永升对估价结果不认可，并申请重新评估，后秦永升撤回了重新评估申请。张光军预交了评估费用7600元。一审法院认为，秦永升承认张光军反诉请求的部分，不违反法律规定，一审法院予以支持。就争议部分，根据生效裁判文书认定的事实，秦永升与张光军签订房屋买卖合同及补充协议出卖涉案房屋的行为构成无权处分，且未获得秦永利的追认，导致合同在法律上履行不能，最终导致合同解除的法律后果，应当认定秦永升构成违约，其应承担违约责任，故秦永升应当赔偿张光军因合同不能履行所导致的损失；但与此同时，购房系生活中的重大事项，买受人在签订相关合同时应当对出卖人一方的合法性、房屋基本状况等因素进行谨慎判断，特别是出卖人与房屋所有权人不一致时更应对签订合同可能带来的不利后果及相关后续风险予以足够的注意，本案中张光军在签订房屋买卖合同及其补充协议时，对涉案房屋所有权人为秦永利而非秦永升，以及秦永升未当场出示秦永利书面授权的情况是明知的，张光军作为完全民事行为能力人，在此情况下依然选择与秦永升签订合同，应当认定其对自身损失的发生也存在过错，故一审法院对张光军主张的损失数额予以扣减。就张光军主张的滞纳金，根据法律规定，金钱给付义务人在判决生效后未按指定期限履行的，需依法加倍支付迟延履行期间的债务利息，张光军另行主张滞纳金，一审法院不予支持。就秦永升要求张光军、链家公司赔偿损失的主张，没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十条规定，判决：一、解除秦永升与张光军于2016年2月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其《补充协议》；二、秦永升于判决生效后七日内退还张光军定金5万元；三、秦永升于判决生效后七日内赔偿张光军损失402850元；四、驳回秦永升的全部诉讼请求；五、驳回张光军的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，秦永升未获得秦永利的授权而与张光军签订房屋买卖合同及补充协议出卖涉案房屋的行为构成无权代理，且该行为事后未得到秦永利的追认，最终导致合同解除。秦永升应承担违约责任，对因合同不能履行而给张光军造成的损失进行赔偿。张光军在签订房屋买卖合同及其补充协议时明知秦永升未获得秦永利的书面授权仍与秦永升签订合同，对于自身损失的发生亦存在一定过错。一审法院对张光军主张的损失数额予以扣减并无不当。应当指出的是，本案第三人链家公司作为从事房地产交易居间服务的专业机构，在秦永升无权代理的情况下仍促成本案房屋买卖合同及其补充协议的签订，对于当事人因此产生的损失亦负有过错。当事人可就相关损失另案处理。综上所述，张光军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5314元，由张光军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  巴晶焱审判员  蒋 巍审判员  曹 炜二〇一九年三月二十七日法官助理赵霄法官助理李惠书记员杨艳娇书记员刘怡然