天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初2744号原告：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111-302。法定代表人：刘涛，职务：总经理。委托诉讼代理人：田珺，天津景贤律师事务所律师。被告：贺杰，男，××××年××月××日出生，汉族，住天津市津**。被告：段宝惠，女，××××年××月××日出生，汉族，无职业，住天津市津**。委托诉讼代理人：贺杰（被告丈夫），男，××××年××月××日出生，住同上。原告北京金地格林物业管理有限公司诉被告贺杰、段宝惠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京金地格林物业管理有限公司（以下简称“金地公司”）的委托诉讼代理人田珺、被告贺杰同时也是段宝惠的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金地公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2015年1月至2017年12月的物业费7155.36元，滞纳金1192.14元，共计8347.5元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2006年6月26日，原告与金地集团天津房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，合同约定：原告为金地格林小区提供物业服务，物业管理服务费应于每月7日前交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三比例向金地公司交纳滞纳金，合同签订后，原告为天津市津南区双港镇金地格林小城棕榈苑小区提供了物业服务，但被告作为小区的业主，至2017年12月31日共欠付物业费7155.36元，此款经原告多次催要未果，被告拖欠物业费的行为亦严重影响了原告的物业管理活动，故应给付原告相应的滞纳金，为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。贺杰、段宝惠辩称，欠费期间认可，但不同意交纳物业费，理由如下：1、对《天津市前期物业服务合同》不知情，我没有签过，房子是2010年建设的，不可能2006年就签订合同；2、2015年1月至12月的物业费超过了诉讼时效，应该驳回给部分诉讼请求；3、2014年下半年开始门禁损坏，多次向物业反映但没有得到修理，至今门禁锁还是坏的，外来人员可以随意进出，给业主财产和人身安全造成极大威胁；4、公共设施设备维护保养不到位，从2014年开始小区摄像头多数损坏，物业不仅不修还把摄像头拆除，安全保障设备不足，小区消防设施不足，每层应该配备四个灭火器，现在每层只有一个或者没有，小区景观喷泉损坏没有维修，电线裸露存在安全隐患，楼道门把手脱落没有维修；5、物业公司占用业主公共设施营利，出租广告牌的收益物业公司占为己有，但是电费却由业主支付，小区34-35楼之间的通道被物业建成房屋出租给商户，出租收益归物业公司所有，这些行为未经过业主同意，侵害了业主合法权益，物业费应该减免；6、物业管理不到位，小区入口的人行通道经常被货物和超市的冰柜堵塞，出行不便，楼前的垃圾桶每天早晨被捡垃圾的人翻的遍地都是，物业未尽到管理责任，楼栋门厅屋顶垃圾常年不清理堵塞排水口造成屋顶漏水、墙壁玻璃脱落。总之，物业公司在提供服务过程中存在明显错误，没有尽到职责。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年6月26日，金地公司与案外人金地集团天津房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，该合同约定：原告为天津市津南区双港镇金地格林小城棕榈苑提供物业服务，物业管理服务费实行包干制，电梯高层户型每月每平方米2元，业主于每月7日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。贺杰、段宝惠系天津市津**双港镇××××号房屋产权人，该房屋建筑面积为99.38平方米，欠付2015年1月至2017年12月的物业费。金地公司在涉案小区的物业服务虽存在瑕疵，但基本能够完成合同义务，在2016年天津市国土资源和房屋管理局物业等级化考评结果中，经考评为一级优秀，在2017年天津市国土资源和房屋管理局物业等级化考评结果中，经考评为一级良好。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担，故被告关于未签订合同的抗辩理由本院不予采信。本案中，1、《天津市前期物业管理服务合同》明确约定：“物业费实行包干制，电梯高层每月每平方米2元，业主于每月7日前交纳”，故本案原告以每月每平方米2元向被告主张2015年1月至2017年12月的物业费，符合《天津市前期物业管理服务合同》约定；2、原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，且该小区的物业服务在天津市国土资源局2016年考评为“一级优秀”、2017年考评为“一级良好”，故有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬。3、贺杰、段宝惠抗辩物业服务存在问题（公共设施设备维护、公共区域管理），结合本院实地考察情况、天津市物业管理服务等级化考核结果结合本院实地考察情况，本院认为，原告的物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持。关于诉讼时效，分析如下：庭审中原告未提交向被告催收物业费的证据，被告提出诉讼时效抗辩并否认物业公司对其进行过催收，本案中原告和开发商签订了前期物业服务合同，且履行期限已经超过两年，物业公司主张物业费的诉讼时效应从每一期物业费的履行期限届满之日计算，故对被告关于2015年1月至2015年12月的物业费已经届满诉讼时效的抗辩本院予以采信，对原告关于本案诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算的抗辩本院不予采信；综上，被告应向原告支付2016年1月至2017年12月的物业费。综合考虑后，对原告所主张的2016年1月至2017年12月的物业服务费，本院酌情予以支持90%，经核算为4293.2元。对于原告主张的违约金，《前期物业管理服务合同》明确约定日万分之三的滞纳金计算方式，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于原告存在服务瑕疵，而被告未能交纳物业费又存在一定的误解，本院本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，不再予以支持。同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、贺杰、段宝惠于本判决生效后十日内给付北京金地格林物业管理有限公司2016年1月至2017年12月的物业费4293.2元。二、驳回北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如贺杰、段宝惠未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由贺杰、段宝惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  范玉海二〇一九年三月二十八日书记员  廖正勇附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。