重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0105民初7245号 原告：王某1，女，2005年9月7日出生，汉族，住重庆市渝**。 法定代理人暨原告：王某2（王某1之母），1970年12月27日出生，住重庆市渝**。 上列二原告共同的委托诉讼代理人：黄太春，重庆中钦国彦律师事务所律师。 上列二原告共同的委托诉讼代理人：周文娅，重庆中钦国彦律师事务所律师。 被告：重庆绿地申港房地产开发有限公司，住所地重庆市两路寸滩保税港区管理委员会综合大楼8－1－92，统一社会信用代码915000000772973679。 法定代表人：金健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王丽娟，重庆恒泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯昌平，重庆恒泽律师事务所实习律师。 第三人：重庆桂能资产管理有限公司，住所地重庆市渝中区瑞天路******，统一社会信用代码91500103305272736X。 法定代表人：李凤军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邵先国，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张渝鑫，北京大成（重庆）律师事务所律师。 原告王某1、王某2与被告重庆绿地申港房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）、第三人重庆桂能资产管理有限公司（以下简称桂能公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某1的法定代理人暨原告王某2及其委托诉讼代理人黄太春、周文娅，被告绿地公司的委托诉讼代理人王丽娟、柯昌平，第三人桂能公司的委托诉讼代理人张渝鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某1、王某2向本院提出诉讼请求：1.判决解除王某1、王某2与绿地公司于2016年7月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判决绿地公司立即返还已付房款718925元并支付资金占用损失（以263594元为基数，从2016年7月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止；以455331元为基数，从2016年7月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止)；3.判决绿地公司立即返还代收费用共计40816.64元并支付资金占用损失（以40816.64元为基数，从2016年7月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；4.判决绿地公司支付违约金50000元。事实和理由：2016年7月21日，王某1、王某2与绿地公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定王某1、王某2购买绿地公司开发的位于重庆市江北区金渝大道X号X－商业幢X－商业X号房屋，房屋价款980925元，首付718925元，剩余部分为按揭贷款。合同约定签订合同之日起10日内办理备案登记，2017年8月30日前交房。王某1、王某2已支付了房屋首付款718925元，并向绿地公司支付其代收的税费、权证费等费用40816.64元。2017年5月，绿地公司才通知王某1、王某2提交按揭资料，王某1、王某2在光大银行办了银行卡，但因为绿地公司未向光大银行提交竣工验收备案登记表以及未将预售资金转入预售监管账户，导致王某1、王某2未办理按揭贷款。到了接房时间，王某1、王某2去现场查看房屋，发现绿地公司变更了房屋设计，将原本有规划设计的边廊取消，其他方面也与宣传广告完全不符，导致房屋商业价值、使用价值下降，影响了王某1、王某2的购房目的。由于绿地公司未按期办理合同登记备案，因绿地公司的原因未能办理按揭、绿地公司未按期交房、擅自变更房屋设计、房屋状况与宣传严重不符，违反了合同的约定，已构成根本违约，王某1、王某2有权解除合同并要求绿地公司返还已收取的款项并支付资金占用损失、违约金，故提出上述诉讼请求。 绿地公司辩称，依据绿地公司与王某1、王某2签订的《重庆市商品房买卖合同补充协议》的约定，王某1、王某2要求解除《商品房买卖合同》的条件不成立，其购房款并未付清，绿地公司未违约，不应当支付违约金，请求驳回王某1、王某2的诉讼请求。 桂能公司陈述，桂能公司与绿地公司签订了《定制协议》，绿地公司将其开发的绿地保税中心的100多套房屋定制给桂能公司，桂能公司支付相应对价，涉案房屋属于《定制协议》所确定的定制房屋范围，涉案房屋的买卖程序是由买方与桂能公司签订《房屋转让认购书》，再由绿地公司和买方签订《重庆市商品房买卖合同》，因为涉案房屋并没有过户给桂能公司，我们向买方收取的是转让款，而非购房款。桂能公司与王某1、王某2签订的《房屋转让认购书》约定房屋价款为900925元，王某1、王某2与绿地公司在2016年5月签订《重庆市商品房买卖合同》和《重庆市商品房买卖合同补充协议》中约定的房屋价款低于双方于2016年7月21日签订的980925元，差价部分是王某1、王某2支付给桂能公司的转让款，后来王某1、王某2要求把支付给桂能公司的金额写到房屋总价中，因此王某1、王某2就与绿地公司重新签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，桂能公司不清楚2016年5月签订的《重庆市商品房买卖合同》和《重庆市商品房买卖合同补充协议》是否无效。 本院经审理认定事实如下：2016年4月16日，桂能公司（甲方）与王某1、王某2（乙方）签订《重庆绿地保税中心房屋转让认购书》，约定：乙方充分了解甲方定制标的物业，即位于重庆市江北区金渝大道153号重庆绿地保税中心第3座/栋4层31号单位之物业，建筑面积52.88平方米，建面单价22669元/平方米，优惠前总价1198787元。乙方申请并向甲方缴纳受让认购定金25000元，并享受该物业上述总价基础上交80000元享受一口价房源优惠政策，认购优惠以外的其它优惠以甲方公布方案为准，此定金享受一口价房源优惠政策，不计入优惠后成交总房款，经优惠后，转让成交价900925元，具体付款方式乙方签署《重庆市商品房买卖合同》时另行约定并支付，乙方承诺在2016年5月5日前签订《重庆市商品房买卖合同》，乙方在签署本认购书时，确认已经充分了解该定制抵款物业现状、建筑参数等，充分理解优惠条款及相关服务内容，并同意接受，甲方保证乙方在和绿地公司签署《重庆市商品房买卖合同》时，根据《重庆市商品房买卖合同》约定的权益向乙方提供相应的权属证明及其附件，并按重庆市人民政府相关管理规定，完成乙方所购买该物业的合同网签、该物业登记备案等权属确认程序。 2016年5月19日，王某1、王某2（乙方）与绿地公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及《重庆市商品房买卖合同补充协议》，因双方就房屋价款等发生争议，双方协商确定该《重庆市商品房买卖合同》无效，并约定重新签订合同。 2016年7月21日，王某1、王某2（乙方）与绿地公司（甲方）再次签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市江北区金渝大道X号X－商业幢X－商业X房屋，建筑面积52.88平方米，房屋用途为非住宅，属于商业服务用地，总成交金额980925元，乙方采用按揭付款方式支付，于2016年7月21日付房款718925元，余下房款262000元在银行办理按揭。合同第五条约定，因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议;乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款1%赔偿乙方。合同第七条约定，甲方应当在2017年8月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。合同第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行;（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十二条约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.50向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十五条约定，甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。 2016年4月16日，王某1、王某2向桂能公司支付了25000元，2016年4月17日，王某1、王某2向桂能公司支付了55000元，2016年5月19日，王某1、王某2向桂能公司支付了360000元，2016年6月20日，王某1、王某2向桂能公司支付了50000元，2016年7月2日，王某1、王某2向桂能公司支付了70450元，合计560450元。2016年7月2日，王某1、王某2向绿地公司支付了183126.78元。同日，绿地公司出具了涉案房屋首付款263594元的发票。2016年7月29日，绿地公司出具了涉案房屋首付款455331元的发票，同日，绿地公司出具涉案房屋契税等费用40816.64元的收据。 2017年8月23日，绿地公司向王某1、王某2邮寄了《房款未清通知书》，内容为我司项目已竣工，且合同约定的交付期限即将到来，但您目前尚有部分房款未付清。根据《重庆市商品房买卖合同》及附件的约定，如果在约定的交房日期前您尚未付清全部款项，包括但不限于购房款、相关税费、大修基金、本合同履行过程中的违约金、利息，及可能发生的附件五第二条约定的所有款项，则交房日期顺延自您付清全部款项之后，为便于双方顺利履约，特通知您尽快付清款项，完结相应手续。 2017年9月29日，案涉房屋的工程项目完成竣工验收。 2017年10月12日，绿地公司向王某1、王某2邮寄《绿地保税中心项目交付通知书》，载明集中办理房屋交付时间为2017年10月19日，请于2017年10月19日凭本通知书办理房屋交付手续。 2017年12月10日，王某1、王某2向绿地公司邮寄《解除合同通知书》，内容为：因绿地公司原因导致其无法获得银行按揭贷款，绿地公司款未按期交房，未按期办理合同备案登记，擅自更改美食城房屋建筑设计规划及存在其他违约行为，要求立即解除其与绿地公司的《重庆市商品房买卖合同》，绿地公司退还购房款718925元及其他款项40816.64元，支付资金占用损失，并返还其提交给绿地公司的购房资料。绿地公司于2017年12月11日签收。 2018年3月2日，绿地公司向王某1、王某2邮寄了《关于〈退房申请书〉回函》及《关于〈解除合同通知书〉回函》，主要内容为根据王某1、王某2与绿地公司签订的《重庆市商品房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，绿地公司认为王某1、王某2的退房理由没有法律及合同依据，绿地公司已于2017年10月19日向王某1、王某2发送了《接房通知书》，但王某1、王某2至今未接房，请尽快缴清房款，完善接房手续。 庭审中，王某1、王某2举示以下证据：1、光大银行综合签约业务回执、银行卡，拟证明绿地公司于2017年5月10日才通知王某1、王某2办理按揭，由于绿地公司的原因，导致未能通过按揭审批手续。2、微信聊天记录、银行按揭资料复印件，拟证明绿地公司销售人员通知王某1、王某2提交按揭资料，王某1、王某2已提交按揭资料，因绿地公司的原因导致不能办理银行按揭。3、广告宣传册、网页截图，拟证明绿地公司存在虚假宣传的行为，导致王某1、王某2的购房目的不能实现。绿地公司、桂能公司质证认可证据1的真实性，但无法达到证明目的，不认可证据2、3。 庭审中，绿地公司举示其与王某1、王某2于2016年5月19日签订的《重庆市商品房买卖合同补充协议》，拟证明虽然其与王某1、王某2约定2016年5月19日主合同无效，但补充协议继续有效，依据补充协议的约定，王某1、王某2要求解除合同的条件不成立。该补充协议内容为《重庆市商品房买卖合同》中关于办理银行按揭、预售商品房合同登记备案、交付房屋等条款进行的修改及补充。王某1、王某2质证认可补充协议的真实性，提出其与绿地公司于2016年5月19日签订《重庆市商品房买卖合同》及《重庆市商品房买卖合同补充协议》，但是该合同载明的房屋价款与认购书中的价款不一致，于是约定上述合同及补充协议无效，双方于2016年7月21日重新签订合同，但并未签订补充协议，另2016年5月19日补充协议的条款加重了王某1、王某2的责任，免除了绿地公司的责任，因此2016年5月19日签订的补充协议无效。桂能公司质证认可补充协议的真实性。 上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、收据、POS单、发票、《房款未清通知书》、《交付通知书》、《回函》、《解除合同通知书》、邮政特快专递邮单、查询记录、《备案登记证》及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，关于王某1、王某2与绿地公司于2016年5月19日签订的补充协议是否有效的问题。王某1、王某2与绿地公司均认可2016年7月21日合同的效力，同时均认为2016年5月19日合同终止，则依附于该合同的补充协议亦应发生终止之效力。绿地公司主张其与王某1、王某2协商约定补充协议继续有效，但并未举证证明，且王某1、王某2对此予以否认，本院不予支持。即使补充协议单独有效，但其签订时间在前，当其条款与后签订的2016年7月21日合同条款发生抵触时，也应以后签订的2016年7月21日合同约定内容为准。 王某1、王某2与绿地公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按上述合同约定享受权利，履行义务。 王某1、王某2以绿地公司未按期办理合同登记备案，因绿地公司的原因未能办理按揭，以及绿地公司未按期交房、擅自变更房屋设计、房屋状况与宣传严重不符为由要求解除与绿地公司于2016年7月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》，本院作如下评判： 1.关于绿地公司未按期办理合同登记备案的问题。绿地公司辩解依据补充协议的约定，王某1、王某2未办理银行按揭手续，不符合备案条件，故未办理合同备案。由于补充协议无效，绿地公司的上述辩解不能成立，未按期办理合同备案的责任应由绿地公司承担。依据《重庆市商品房买卖合同》的约定，绿地公司逾期超过90日未办理合同登记备案，王某1、王某2有权解除合同。 2.关于王某1、王某2系因绿地公司原因未成功办理按揭的问题，因王某1、王某2举示的光大银行综合签约业务回执、银行卡仅能证明其办理按揭的情况，微信聊天记录无法核实发送微信的人员信息，银行按揭资料系复印件，因此王某1、王某2未举示充分证据证明其主张，本院不予支持。 3.关于绿地公司擅自变更房屋的规划、设计问题，因王某1、王某2未举示证据予以证明，对其主张，本院不予支持。 4.关于房屋状况与宣传严重不符的问题，因王某1、王某2举示的证据不足以证明，对其主张，本院不予支持。 5.关于绿地公司未按期交房的问题，虽然《重庆市商品房买卖合同》约定的交房时间为2017年8月30日前，但绿地公司于2017年10月12日向其邮寄了《房屋交付通知书》，通知其于2017年10月19日办理接房手续，截至当日，绿地公司逾期交房未超过90日，王某1、王某2以绿地公司未按期交房为由解除合同的理由不能成立。 2017年12月10日，王某1、王某2向绿地公司邮寄了《解除合同通知书》，以绿地公司未按期办理合同登记备案等理由要求解除合同，符合合同的约定解除条件，合同自通知到达绿地公司时解除，绿地公司于2017年12月11日签收该邮件，故《重庆市商品房买卖合同》已于2017年12月11日解除，现王某1、王某2要求判决解除《重庆市商品房买卖合同》已无必要，本院不予支持。合同解除后，绿地公司应返还王某1、王某2已支付的房款718925元、代收的各项费用40816.64元并支付利息，关于利息的起算时间，王某1、王某2的实际付款时间大部分早于绿地公司出具发票的时间，现其主张按出具发票的时间作为利息的起算时间点，有利于绿地公司，故本院予以支持。另关于违约金的问题，《重庆市商品房买卖合同》约定了王某1、王某2以绿地公司逾期90日未办理合同登记备案为由要求解除合同的，绿地公司应退还房款及利息，并支付已付房款0.5%的违约金即3594.63元，因双方当事人在合同中既约定了解除合同后的损失赔偿计算方法，又约定了支付违约金，由于违约金与赔偿损失不能同时主张，因此王某1、王某2关于赔偿损失同时主张违约金的理由不成立，本院不予支持。本案中，在王某1、王某2同时提出两项主张的情况下，因按照王某1、王某2主张的以利息方式计算的损害赔偿高于违约金方式的计算金额，在王某1、王某2未举证证明存在其它损失及损失大小的情况下，应当认定已经弥补因解除合同给其造成的损失，因此王某1、王某2关于违约金应当按照约定同时支付的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告重庆绿地申港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王某1、王某2房款718925元并支付利息（以263594元为基数，从2016年7月2日起至付清之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；以455331元为基数，从2016年7月29日起至付清之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算)。 被告重庆绿地申港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王某1、王某2代收费用共计40816.64元并支付利息（以40816.64元为基数，从2016年7月29日起至付清之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。 三、驳回原告王某1、王某2的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取6804.63元，由被告重庆绿地申港房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 王昭锦 二〇一九年三月十五日 法官助理 郭 玺 书 记 员 周宇环