河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终2349号上诉人（原审原告）：荆焱。委托诉讼代理人：刘忠辉、张泽，河南铭高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南正商龙湖置业有限公司。法定代表人：别三江，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张教法，该公司员工。上诉人荆焱因与被上诉人河南正商龙湖置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院作出的（2018）豫0184民初7470号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人荆焱委托的诉讼代理人刘忠辉、被上诉人河南正商龙湖置业有限公司委托的诉讼代理人张教法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荆焱上诉请求：1.判令撤销河南省新郑市人民法院作出（2018）豫0184民初7470号民事判决，并依法改判或发回重审；2.判令本案一、二审的诉讼费用由河南正商龙湖置业有限公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，河南正商龙湖置业有限公司关于学校的广告宣传内容应构成要约。1.一审判决认定河南正商龙湖置业有限公司在出售涉案房屋时所做出的关于“郑州外国语学校”的承诺不构成要约与事实不符；2.河南正商龙湖置业有限公司在宣传广告中关于“要约邀请”的提示及《补充协议》的第十五条均属于格式条款，明显免除其自身责任，加重了买受人的责任，应属无效条款；3.河南正商龙湖置业有限公司针对涉案学校的宣传已经对商品房买卖合同的成交及价格产生重大影响。二、河南正商龙湖置业有限公司对涉案学校存在多种虚假宣传情况，且公然造假。河南正商龙湖置业有限公司之前宣传的学校名称与新郑市教体局下属文件确立的名称不一致，郑州外国语学校没有小学设置，相关托管协议并没有对涉案小学的托管，且托管时间只有6年；河南正商龙湖置业有限公司在宣传过程中多次提到与郑州外国语达成战略合作协议，而实际上是新郑市教体局与郑州外国语学校达成合作协议，河南正商龙湖置业有限公司虚假宣传；三、荆焱主张的损失有明确的事实和依据。河南正商龙湖置业有限公司关于涉案学校的名校宣传内容明确具体，使荆焱产生信赖利益，而实际上是托管且有期限，荆焱的信赖利益受到侵犯，应当予以保护；荆焱购买涉案房屋时，价格较同期其他小区的价格较高；河南正商龙湖置业有限公司的宣传构成要约，系合同内容，其违约行为应当承担责任。河南正商龙湖置业有限公司辩称：一、河南正商龙湖置业有限公司的宣传行为不构成虚假宣传。1.河南正商龙湖置业有限公司的广告宣传与实际相符，不存在虚假问题。河南正商龙湖置业有限公司仅对郑州外国语学校“进驻”“签约”智慧城项目进行了事实宣传，从未宣传郑州外国语来智慧城直接办学；2.智慧城引进名校管理系政府为提升区域教育品质，管理模式也是长远、长期、长效的。3.河南正商龙湖置业有限公司在宣传中已明确智慧城中小学为公办学校，直管单位是新郑市教育体育局，学校如何命名系新郑市教育体育局履行行政管理职责；二、河南正商龙湖置业有限公司的宣传行为不构成要约，不应视为合同内容。1.构成要约的前提是对“房屋及相关设施”作说明，“相关设施”指的是与房屋居住使用相关的水电暖等基础设施，而不包括学校、道路等市政设施。河南正商龙湖置业有限公司的宣传不构成“具体确定”的标准，不能具体确定为“直接办学”；智慧城为大社区，距离郑州近、交通便利，配有大型足球场、篮球场、文化娱乐设施，大型采摘园，广阔的绿化景观，临河并建有景观湖等，学校对涉案小区价格及购买意向并不能产生重大影响；2.河南正商龙湖置业有限公司在其宣传广告页面中专门就广告宣传内容及相关配套的说明不构成要约作出过声明，双方在《商品房买卖合同》补充协议中亦明确约定“对于合同的订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买受人均已知悉和认可，双方权利义务责任以合同及本补充协议约定为准，凡在签约之前通过口头、书面、广告、宣传资料等所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据，出卖人在售楼书、售楼广告中的资料、数据、房屋户型等以政府主管部门的批准文件为准。”三、荆焱主张河南正商龙湖置业有限公司赔偿损失无事实与法律依据。1.荆焱称因河南正商龙湖置业有限公司对学校进行宣传，导致其所购房屋价格较周边房价过高与实际情况不符；2.河南正商龙湖置业有限公司投资建校并免费交于政府用于公立办学，而没有选择可用于收益的私立学校，是为减轻业主子女教育负担；为提升学校教学品质，河南正商龙湖置业有限公司协调政府引进名校资源郑州外国语学校，并自愿承担每年数百万元的费用，荆焱实际为受益主体，其主张赔偿的诉请无事实与法律依据。荆焱向一审法院起诉请求：1.依法判令河南正商龙湖置业有限公司赔偿荆焱损失100000元；2.本案诉讼费用由河南正商龙湖置业有限公司承担。一审法院认定的事实：2015年9月7日，新郑市人民政府向郑州市教育局发函，拟在新郑市××智慧城外国语学校(暂定名)引进郑州外国语学校（集团）托管，并按照郑州市教育局相关规定和要求，与郑州外国语学校（集团）签订合作协议，与郑州市外国语中学共同携手，将该学校打造成一流的特色教育示范学校。学校暂定名为新郑市××智慧城外国语学校，建成后纳入新郑市公办学校管理。郑州市教育局于2015年11月4日同意该函内容。2015年11月10日，新郑市教育体育局与郑州外国语学校就“新郑市××智慧城外国语学校”签订《合作办学协议书》，约定合作期限六年，自校务委员会成立之日起计算，合作期满经协商一致续签合作协议。合作期间的办公费用由河南正商龙湖置业有限公司承担（包含托管费用300万元／年、郑州外国语学校派专职人员的工资等）。郑州外国语学校推荐校长，选派副校长、教务主任、视导教师等管理人员前往学校任职，负责培训学校班主任教师、任课教师、管理团队及其他行政办公人员，负责学校与郑州外国语学校在教学安排、教学评价等方面进行统一管理，共享优质教学资源、优质师资队伍和优质教科研成果。2018年1月8日，新郑市教育体育局下发新教体[2018]3号文件《关于成立新郑市正商外国语中学、新郑市正商外国语小学两所学校的通知》，决定在龙湖镇正××智慧城小区××正××外国语中学（××中学）和新郑市正商外国语小学（公办小学）。2018年12月6日，郑州外国语中学回函河南正商龙湖置业有限公司，同意将新郑市正商外国语中学、新郑市正商外国语小学副牌分别确定为：“郑州外国语学校（集团）正商智慧城校区中学部、郑州外国语学校（集团）正商智慧城校区小学部”。2017年12月29日，荆焱、河南正商龙湖置业有限公司签订了《商品房买卖合同》及其补充合同（合同编号：17001941841），荆焱购买了河南正商龙湖置业有限公司开发的“正商·智慧城”项目位于新郑市××镇规划××北、××东智慧城（A-05）一期15幢1单元1层101号房屋（建筑面积132.2㎡，金额2134501元），荆焱已经按合同约定履行了付款义务。目前该房已交付。荆焱、河南正商龙湖置业有限公司在双方签订的补充合同15条约定：“对于合同的订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买受人均已知悉和认可，双方权利义务责任以合同及本补充协议约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、广告、宣传资料等所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人在售楼书、售楼广告中的资料、数据、房屋户型等以政府主管部门的批准文件为准，如有变化出卖人不另行通知”。河南正商龙湖置业有限公司方在前期广告宣传中主要有如下内容：“正商?智慧城贺：郑州外国语学校（公立）进驻正商智慧城”、“贺河南正商龙湖置业有限公司与郑州外国语学校成功签约”、“花园里的房子名校旁的家”、“正商?智慧城公园与河的‘新’生活”、“郑州外国语学校正商智慧城校区录取通知书亲爱的家长：您好！恭喜您的孩子即将获得重点名校郑州外国语学校（公立）的入学资格。根据《正商·智慧城现行销售政策》首付2.6万买通透三房，即可获得郑州外国学校正商智慧城校区入学资格。报名地址：正商智慧城售楼部，报名费：3000元即享3%钜惠，报名方式：请持本通知书至售楼部参与抽奖活动，每天惊喜不断，大奖等你拿！特此通知”。河南正商龙湖置业有限公司在其纸质宣传页下方注明：“本资料仅为要约邀请，买卖双方权利义务以商品房买卖合同约定为准（资料中相关面积皆为估算；相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、形式、面积等可能有所不同；户型图中装饰、家具、电器等设备物品仅为示意，不属于交付内容及交付标准；本资料印刷于2015年10月18日等）”。河南正商龙湖置业有限公司还通过网络、电视、报纸等对涉案小区商品房的销售进行了推广和宣传。一审法院认为，荆焱、河南正商龙湖置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。最高人民法院《关于审理品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，则应当承担违约责任。”因河南正商龙湖置业有限公司在其宣传广告中对正商·智慧城小区配套学校所作的说明和允诺不具体、不确定且明示为要约邀请，同时，荆焱、河南正商龙湖置业有限公司所签商品房买卖合同中的购房价并未明显高过附近其他开发商出售房屋的合同价格，广告宣传内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定不产生重大影响，荆焱方亦未举证证明河南正商龙湖置业有限公司因涉案学校宣传而抬高房价致使荆焱遭受损失，也未能举证证明其损失金额，因此，河南正商龙湖置业有限公司对河南正商智慧城项目引进郑州外国语学校进行的宣传属于要约邀请，不属于虚假宣传，不构成要约，不属于荆焱、河南正商龙湖置业有限公司所签订《商品房买卖合同》的内容。荆焱提供的证据不足以证明河南正商龙湖置业有限公司违约，故荆焱要求河南正商龙湖置业有限公司承担违约赔偿责任的诉讼请求缺乏事实依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回荆焱的诉讼请求。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由荆焱负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。荆焱提交证据三组：第一组证据为户口簿复印件1份，拟证明荆焱家中有适龄儿童，购房时的目的性较强，即为了孩子上学而选择名校学区房。河南正商龙湖置业有限公司宣传购房即可上郑州外国语学校，极大影响了购房人购买涉案房屋。但因河南正商龙湖置业有限公司的虚假宣传，其承诺的名校不能实现，导致荆焱的购房目的不能实现，其应当承担违约责任；第二组证据为新郑市房管中心便民服务平台官网截图6份，拟证明本案相关上诉案件一共是31起，因河南正商龙湖置业有限公司宣传郑州外国语学校入驻的名校优势因素，每平米高于同时期、同户型、同地段的周边房价1000元左右；因河南正商龙湖置业有限公司的虚假宣传，不能实现所购房屋有名校配套的目的，导致荆焱花费更高的价格购买涉案房屋；河南正商龙湖置业有限公司宣传的名校优势，对荆焱购买涉案房屋产生重大影响，其宣传应属要约；第三组证据为判决书3份，拟证明在司法实践中，各法院适用一定自由裁量权，在房屋销售和《商品房买卖合同》签订过程中，因开发商处于优势地位，开发商宣传售楼广告的行为在一定条件具备时均可认定为要约，并因开发商的虚假宣传和不诚信行为，酌情判决开发商承担一定违约责任。河南正商龙湖置业有限公司质证称：对第一组证据的真实性、关联性、证明目的均有异议。涉案学校已经正式招生开学将近两年，郑州外国语学校教学团队也已经入驻学校，河南正商龙湖置业有限公司不存在虚假宣传；对第二组证据的真实性、关联性、证明目的均有异议。荆焱所提交的楼盘均价信息，洋房、别墅、高层、安置房混杂，未考虑楼盘位置、楼层、开发商知名度、配套设施、绿化景观等，不是同时期房价，也不是最终签约价格，没有真实可靠性。河南正商龙湖置业有限公司在一审中提交的富田兴和湾小区业主购房合同备案表可以看出，其购房价格比同时期、面积相当、楼层相当的智慧城签约房价高出1000多元，但是无论从地理位置、开发商知名度、小区绿化、景观配套等均不如智慧城项目；对第三组证据的真实性、关联性、证明目的均有异议。我国不是判例法国家，判决书不能作为证据提交；荆焱所提交判决书与本案情况不一致，河南正商龙湖置业有限公司在一审中提交了相同情况的判决书，与本案一审判决一致。河南正商龙湖置业有限公司未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为荆焱提交的第一、二组证据不能支持其证明目的，第三组证据与本案缺乏关联性，本院均不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。荆焱、河南正商龙湖置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当依约履行。关于河南正商龙湖置业有限公司在其宣传广告中对正商·智慧城小区配套学校所作的宣传内容是否构成要约问题。一方面，河南正商龙湖置业有限公司在其纸质宣传页下方明示注明为要约邀请；双方签订的补充协议第十五条亦约定：“对于合同的订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买受人均已知悉和认可，双方权利义务责任以合同及本补充协议约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、广告、宣传资料等所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人在售楼书、售楼广告中的资料、数据、房屋户型等以政府主管部门的批准文件为准，如有变化出卖人不另行通知。”另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，将商品房销售广告认定为要约，需要符合“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响”的条件。根据本案实际情况，河南正商龙湖置业有限公司广告宣传中对于正商·智慧城小区配套学校所作的说明并不具体确定，亦无充分证据证明对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响；荆焱也并未举证其因《商品房买卖合同》的订立而受到的损失提供证据。故荆焱的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。综上所述，荆焱的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人荆焱负担。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  徐国庆审判员  季士方二〇一九年三月十二日书记员  闫记坤