宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书  （2019）宁0402民初651号原告（反诉被告）：徐显，男,1982年3月24日出生，汉族，宁夏固原市人，初中文化，个体户，住固原市原州区安康花苑****。委托诉讼代理人：张文召，宁夏平朔律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：南昌亮，男，1976年9月20日出生，汉族，宁夏固原市人，初中文化，个体户，住固原市原州，住固原市原州区中山街西一巷中银小区****委托诉讼代理人：张丽媛，宁夏顺悦律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）徐显与被告（反诉原告）南昌亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐显及其委托诉讼代理人张文召、被告（反诉原告）南昌亮及其委托诉讼代理人张丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐显向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的口头房屋买卖协议，由被告向原告返还房屋；2、依法判令被告按每月1500.00元向原告支付自2016年10月1日至2019年1月1日期间使用房产的费用，共计40500.00元，并按每月1500.00元支付使用房产的费用至被告返还房屋时止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年9月份达成口头协议，约定将原告所有的位于中山街西一巷中银小区x单元xxx房屋一套出售给被告，约定房屋价款为200000.00元。协议达成后，被告向原告支付首付款100000.00元，原告向被告出具收款收据，注明房价款200000.00元，已付100000.00元，剩余100000.00元于2016年10月1日前必须付清。同时，原告将该房屋交付被告使用，但未办理过户手续。被告仅支付20000.00元，剩余80000.00元虽经原告多次催要，但被告至今未支付。被告的行为违反协议约定，迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告依法请求人民法院解除协议。2016年10月1日至今，被告使用该房屋，应向原告按该房屋市场租赁费1500.00元/月向原告支付使用费用至2019年1月共计40500.00元。原告依法诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）南昌亮辩称，第一、被告是因为原告拒绝协助办理涉案房屋过户登记手续才没有支付剩余房款，因此不存在被告拖欠房款的情形；第二、原、被告之间的房屋买卖协议真实有效，原告应当继续履行约定义务，协助被告办理涉案房屋过户登记手续；第三、原告要求被告支付房屋使用费没有事实和法律依据。被告（反诉原告）南昌亮向本院提出反诉请求：1、反诉被告继续履行协议，并协助反诉原告办理固原市原州区中山街西一巷中银小区x单元xxx室房屋的过户登记手续；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2014年9月达成口头协议，约定反诉被告以200000.00元的价格将其所有的位于固原市原州区中山街西一巷中银小区x单元xxx室出售给反诉原告。协议达成后反诉原告向反诉被告交付了120000.00元的房款，反诉被告向反诉原告交付了房屋。反诉被告交付房屋后又在征得反诉原告同意用涉案房屋办理了抵押贷款，双方同时约定，待反诉被告将涉案房屋的抵押贷款还清后协助反诉原告办理房屋过户登记手续，在过户登记手续办理结束后反诉原告向反诉被告付清剩余80000.00元房款。期间，反诉原告给反诉被告打电话要求反诉被告办理房屋过户登记手续，但反诉被告称房屋抵押贷款尚未还清，无法办理房屋过户登记手续。后反诉被告以反诉原告拒不支付剩余房款为由向原州区法院提起诉讼，要求解除双方之间签订的房屋买卖合协议，反诉被告的行为严重损害了反诉原告的合法权益，现反诉原告依法提起反诉，望贵院判如所请。原告（反诉被告）徐显针对被告（反诉原告）南昌亮的反诉辩称，原告在征得被告同意后办理银行贷款，银行贷款还款期限至2025年，但2016年10月份，被告明确告知原告其名下有廉租房一套，为了不丧失廉租房的资格不再继续购买房屋，因此被告的反诉请求不能成立。原告（反诉被告）徐显围绕其诉讼主张提供了证据：房屋产权证书。该证据形式来源合法，内容真实有效，被告质证无异议，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信，作为定案依据。被告（反诉原告）南昌亮围绕其反驳、反诉主张提供了证据：《收据》、《收条》、固原市不动产登记信息查询结果证明、出庭证人梁某某、虎某某证言。上述证据形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信，作为定案依据。本院经审理认定事实如下：2014年9月份，原、被告协商一致达成口头协议，约定原告徐显自愿将其所有的位于固原市原州区中山街西一巷中银小区x单元xxx室以200000.00元的价款出售给被告南昌亮，房屋面积为82.16平方米。约定房屋首付款100000.00元，被告南昌亮在协议达成后于2014年9月10日向原告支付，原告向被告出具收据一张。对于剩余100000.00元购房款的支付及涉案房屋产权证书的过户，双方约定于2016年9月10日前履行完毕。同时，原告徐显在被告南昌亮向其支付首付款后履行了向被告交付涉案房屋的义务，被告使用涉案房屋长达五年之久。同时查明，2014年11月份，原告提出要用涉案房屋的房产证抵押在固原市邮政储蓄银行贷款，原告征得被告同意后完成了贷款，原告贷款于2018年12月10日付清同，抵押的房产证原告已取回。被告南昌亮在2016年9月10日前向原告徐显履行支付剩余购房款时因涉案房屋的房产证原告用于抵押贷款，被告只向原告支付了20000.00元，剩余80000.00元至今未支付，后原、被告在履行涉案房屋买卖协议的过程中产生分歧协商解决未果。现原告起诉来院要求解除双方达成的房屋买卖口头协议及要求被告向其支付使用房屋的使用费；被告反诉要求继续履行房屋买卖协议，即由原告协助被告办理涉案房屋产权过户登记手续。本院认为，本案原、被告达成的口头房屋买卖协议，是在双方当事人充分协商的基础上达成的一致意见，系双方当事人的真实意思表示，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，应受法律保护。协议达成后，原、被告均以协议约定履行了前期双方应该履行的义务，即原告依约履行向被告交付房屋的义务，被告依约履行向原告支付首付款义务。前期义务履行后，原告对双方达成的协议提出了变更，即原告提供用涉案房屋产权证书抵押个人贷款，被告亦同意。按照二手房交易习惯，在履行付款一方付清款项后，房屋产权所有人应当向买受人办理房屋产权过户登记手续，而本案原告征得被告同意用涉案房屋产权证书抵押登记贷款的行为，视为被告同意原告延期为其办理涉案房屋产权证书过户登记手续，也同时视为原告同意被告延期向其支付剩余购房款。因此，原告主张要求解除涉案房屋买卖协议的请求不能成立，其主张本院不予支持。因涉案房屋产权证书抵押贷款已还清，故被告要求原告协助办理涉案房屋产权证书过户手续的请求成立，其反诉主张本院予以支持。综上所述，原告的诉请不能成立，其诉讼主张本院不予支持。被告的反诉请求成立，其反诉主张本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、由原告（反诉被告）徐显于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）南昌亮办理位于固原市原州区中山街西一巷中银小区x单元xxx室房屋产权证书（房屋产权证号为：固房权证市字第xxxxxx号）；二、驳回原告（反诉被告）徐显的诉讼请求。案件受理费812.00元，减半收取计406.00元（原告已预交），案件反诉费50.00元（被告已预交），均由原告（反诉被告）徐显负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。 审  判  员     张清伟                                                   二〇一九年三月五日  书  记  员   马丽琴附：本案适用的相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。