渭南市临渭区人民法院执行裁定书                      （2019）陕0502执异24号案外人中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行，住所地渭南市临渭区。负责人杨向阳，行长。委托代理人任珂明，男，汉族，住陕西省渭南市临渭区，中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行员工。委托代理人贾景贤，男，汉族，住陕西省渭南市临渭区，中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行员工。申请执行人张照蓉，女，住渭南市XX路市，居民。被执行人党可，男，汉族，住临渭区，居民。被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司，住所地陕西省渭南市。法定代表人党磊，经理。上述二被执行人共同委托代理人陈辉，男，汉族，住陕西省渭南市XX城县，系陕西瑞玉房地产开发有限公司员工。本院在执行张照蓉申请执行党可、陕西瑞玉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行于2019年2月26日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭，对该异议进行审查，并于2019年3月1日组织各方当事人进行听证。案外人中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行委托代理人任珂明、贾景贤、申请执行人张照蓉、被执行人党可、陕西瑞玉房地产开发有限公司共同委托代理人陈辉均到庭参加听证，本案现已审查终结。案外人中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行称：临渭区法院扣划案外人XXXXXXXXXXXXXXX4426账户的存款901285.96元，无法进行扣划，因该账户属陕西瑞玉房地产开发有限公司在我行开立的按揭贷款保证金账户，根据法律规定我行对该账户存款享有优先受偿权，法院不得对该账户存款进行扣划。2012年9月13日我行与陕西瑞玉房地产开发有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定在购房人《房屋他项权证》未办妥之前，陕西瑞玉房地产开发有限公司同意为购房人提供偿还贷款本息阶段性连带责任保证，并在指定账户上存入一定比例款项，作为履约保证金。未经我行同意，陕西瑞玉房地产开发有限公司不得动用该款项。截至2018年12月27日，账户余额911716.09元。该保证金符合最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第85条规定，即债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。《最高人民法院关于人民法院能否对信用证开证保证金采取冻结和扣划措施问题的规定》（法释[1997]4号）规定：法院在审理或执行案件时，依法可以对信用证开证保证金采取冻结措施，但不得扣划。《最高人民法院、中国人民银行和金融机构协助执行的通知》（法发[2000]21号）规定：法院依法可以对银行承兑汇票保证金采取冻结措施，但不得扣划。按揭贷款保证金和上述两种保证金在性质上是完全一样的，银行都享有优先受偿权，因此也是不得扣划的。按揭贷款保证金账户不同于一般账户，是专用于开发商为购房者办妥房产证之前，购房者不能按期归还贷款或利息时，供银行优先扣划偿还银行贷款债权的一种担保，一旦对这些保证金进行冻结甚至扣划不仅会造成业主恐慌，更会给银行信贷资金安全造成风险，形成不好的社会影响。综上所述，请求依法中止对（2018）陕0502执316号执行裁定书中涉及案外人XXXXXXXXXXXXXXX4426账户的存款901285.96元的扣划执行措施。案外人中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行提供的证据有：按揭贷款业务合作协议、涉案账户余额、累计发放贷款清单共涉及48户899万元（截止2019年2月28日已有两户将贷款提前全部还清，目前剩余46户）、抵押贷款、抵押借款人张波、贺龙飞资料各一份。证明案外人给48户购房人发放了899万元贷款，按照与陕西瑞玉房地产开发有限公司签订的《按揭贷款业务合作协议》约定，扣除上述48户借款人10％的保证金，共计89.9万元。申请执行人张照蓉认为各个业主均以其自己的房屋作为借款抵押，银行不存在贷款无法收回的风险，法院对该部分保证金可以扣划，认为案外人的异议不成立，对异议请求应依法驳回。被执行人党可、陕西瑞玉房地产开发有限公司向本院提交商品房买卖合同两份。证明陕西瑞玉房地产开发有限公司开发的商品房有一部分付全款，另一部分办理了银行按揭手续要求依法予以处理。本院查明，2017年12月18日，2017年12月21日，本院分别作出（2017）陕0502民初4702号民事判决书、（2017）陕0502民初4702号民事裁定书，主要内容为被告党可、陕西瑞玉房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内共同向原告张照蓉偿还借款本金150万元及利息。后因党可、陕西瑞玉房地产开发有限公司均未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人张照蓉向本院申请强制执行。执行中，本院于2018年1月26日作出（2018）陕0502执316号执行裁定书，裁定“冻结、划拨被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司、党可银行存款240万元”。2018年1月30日，本院以（2018）陕0502执316号协助冻结存款通知书，向中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行发出协助执行，要求将被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司在中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行XXXXXXXXXXXXXXX4426账户的存款240万元予以冻结，中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行收到后载明已冻结911025.23元。2018年12月14日，本院以（2018）陕0502执316号协助扣划存款通知书，向中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行发出协助执行，要求将被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司在中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行XXXXXXXXXXXXXXX4426账户的存款901285.96元扣划至本院执行专户中。2019年2月26日，案外人中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行向本院提出书面执行异议。又查，2012年9月13日，陕西瑞玉房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行就其开发并销（预）售的“盛世明煌”项目按揭贷款事宜签订了“按揭贷款业务合作协议”，协议约定甲方中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行同意作为乙方销售“盛世明煌”项目的按揭贷款银行，陕西瑞玉房地产开发有限公司在中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行开立指定账户，甲方中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行对购买该项目的借款人提供单笔贷款最高限额为人民币35万元，贷款最高成数70%，贷款期限最长不超过20年；贷款用途只能用于购买该项目住房（商用房）。乙方陕西瑞玉房地产开发有限公司同意将借款人支付的首期房款存入盛世明煌项目部账户上，乙方同意甲方在与借款人办妥有关手续后，根据借款合同约定把贷款全部划到乙方在甲方开立的存款账户。在《房屋他项权证》未办妥之前，开发商同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额%的款项作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。甲方向乙方提供项目建造、预售和销售活期存款、结算和物业租金、管理费的代收代付业务，乙方负责协助甲方和借款人办理房产抵押登记手续，如用在建工程作抵押的， 办理抵押注记手续，并取得期房抵押证明交于甲方保管；在项目竣工后，应协助甲方和借款人办理房屋抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由甲方保管。另查，2013年至2015年，共涉及48户购房人在案外人处办理有商品房按揭抵押贷款，其中有两户购房人已将住房按揭贷款清偿完毕，剩余46户购房人目前仍处于按揭贷款期间，并与案外人、被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司分别签订有担保函（适用于阶段性担保）、个人购房借款/担保合同、渭南高新区房地产抵押贷款合同，渭南高新区房地产管理所加盖公章并出具房屋在建工程证明书，设定用盛世明煌房屋为借款人提供抵押贷款。截止目前涉案账户本息合计金额为911716.09元。另，陕西瑞玉房地产开发有限公司与买受人（即借款人）签订的渭南高新区房地产抵押贷款合同已在渭南高新区房地产管理所办理了备案登记，涉案账户所涉买受人的按揭贷款手续已办理，所涉购房人已在渭南高新区房地产管理所办理了房地产抵押登记备案手续。本院认为，案外人中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行以其与陕西瑞玉房地产开发有限公司签订的按揭贷款业务合作协议，在中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行开立了保证金专用账户，并按贷款一定比例将资金存入该保证金账户，应视为按揭贷款质押保证，保证期间被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司对该保证金专户中的保证金无权处分。现陕西瑞玉房地产开发有限公司开发的“盛世明煌”项目已与买受人（即借款人）和案外人共同签订了渭南高新区房地产抵押贷款合同，该合同在渭南高新区房地产管理所办理了备案登记。涉案保证金账户所涉买受人的按揭贷款手续业已办理，且该购房人已在渭南高新区房地产管理所办理了房地产抵押登记手续。虽然他项权证未办，但他项权利已在渭南高新区房地产管理所进行了备案登记，渭南高新区房地产管理所亦加盖公章予以确认，根据《物权法》的规定，房产抵押登记之抵押权即为设立，他项权证只是给予抵押权人的权利证明。本案中，按揭贷款协议约定，房地产开发商提供的贷款保证是阶段性保证。不动产登记部门即渭南高新区XX房人办理了贷款抵押登记备案后，房地产开发商的保证期限应视为届满，因房产抵押权已实际设立，贷款担保责任已由房地产开发商保证转化为购房人的房产抵押担保，案外人中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行发放的贷款已受到实际保护。我国现行法律、法规和司法解释对信用证开证保证金、银行承兑汇票保证金、证券交易保证金等特定性质的保证金账户冻结、扣划等事项做了明确的禁止性规定，但并未禁止对银行按揭贷款保证金账户依法冻结和扣划，且人民法院扣划的账户存款权属为被执行人陕西瑞玉房地产开发有限公司，故本院作出强制扣划执行措施符合法律规定，依法应驳回案外人的异议请求。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条二款之规定，裁定如下:驳回案外人中国工商银行股份有限公司渭南东风街支行的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判  长        苏继军审 判  员        支晓飞     审 判  员        刘晓静二0一九年三月八日书 记  员       张  丹 9