河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民再523号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：施恒，男，1972年11月21日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：岳世斌、梁玉涛，河南丁卯律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郑州亿海商务有限公司，住所地郑州市管城区商城东路**。法定代表人：张孟琴，公司董事长。委托诉讼代理人：陈磊、楚垚天，河南九格律师事务所律师。再审申请人施恒因与被申请人郑州亿海商务有限公司租赁合同纠纷一案，不服本院（2017）豫01民终9551号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2018年9月26日作出（2018）豫民申1152号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人施恒的委托诉讼代理人岳世斌，被申请人郑州亿海商务有限公司的委托诉讼代理人陈磊、楚垚天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施恒申请再审称，1、案外人郑州和悦酒店有限公司是本案租赁合同的相对人，原判认定事实不清。理由如下：第一，施恒是郑州和悦酒店有限公司股东，其与郑州亿海商务有限公司签订的租赁合同，是代表郑州和悦酒店有限公司签订的，责任主体应是郑州和悦酒店有限公司。第二，合同签订后郑州和悦酒店有限公司就及时的将租金按期支付给了郑州亿海商务有限公司，足以证明合同的主体是郑州和悦酒店有限公司和郑州亿海商务有限公司。第三，（2017）豫01民终9305号民事判决书，确定了施恒是代表郑州和悦酒店有限公司签订租赁合同。第四，郑州亿海商务有限公司在给施恒发出的《解除合同通知》中已经明确写明“郑州亿海商务有限公司与施恒（现公司注册为郑州和悦酒店有限公司）”签订了租赁合同，施恒非本案适格被告，本案遗漏合同的真正相对人郑州和悦酒店有限公司，应发回重审。2.关于该案租金的争议数额认定存在错误。施恒提交的郑州和悦酒店有限公司向郑州亿海商务有限公司缴纳房租的收据，足以证明从2015年12月至2016年9月8日，郑州和悦酒店有限公司一直在缴纳房租，而非原审认定的“施恒自2015年12月1日至2016年10月28日拖欠房租”。3.本案关于主体认定、租金支付等问题，存在着极大的争议，一审法院运用简易程序独任审判实属程序错误。综上，请求撤销一、二审判决，驳回郑州亿海商务有限公司的诉讼请求，由郑州亿海商务有限公司承担一、二审诉讼费用。郑州亿海商务有限公司辩称，1、租赁关系的承租人应依法认定为施恒，而非郑州和悦酒店有限公司：第一，2013年11月22日，施恒与郑州亿海商务有限公司签订的《租赁合同》，合同约定清楚明确，合法有效，依据该合同，施恒是承租人；第二，施恒承租后的具体经营行为，不影响已确定的租赁关系的主体。第三，《租赁合同》首页第一条第二款约定“乙方（即施恒）在该物业从事酒店经营”，说明双方已明确了施恒承租物业之后，从事酒店经营活动；第四，郑州和悦酒店有限公司成立时，施恒与郑州亿海商务有限公司之间的租赁合同已履行超过一年之久，施恒主张郑州和悦酒店有限公司是承租人，显然与事实相悖；第五，租金缴纳主体的不同不能证明租赁法律关系主体变更，施恒作为郑州和悦酒店有限公司成立时的法人和股东，其安排具体使用物业的郑州和悦酒店有限公司支付租金，符合常理。第六，另案中关于郑州和悦酒店有限公司主体的认定是基于郑州和悦酒店有限公司有无财产损害发生。该案并未将租赁关系的主体作为重点审理。第七，施恒一味否认其承租人的主体地位，有转嫁风险，逃避执行之嫌。2、施恒再审中新提交的转款凭证中有大量款项系支付的2015年11月30日之前的租金，并非其再审主张的2015年12月1日之后的租金。3、施恒在2015年12月1日之后支付的款项中，除了补缴拖欠之前租期的租金之外，如果还存在多出的部分，应当认定为其未依约支付租金的违约金。综上，请求法院依法驳回施恒的再审请求。郑州亿海商务有限公司向一审法院起诉请求：1.依法确认2013年11月22日郑州亿海商务有限公司、施恒之间的《租赁合同》已经解除；2.依法判令施恒支付2015年12月1日至2016年10月28日止欠郑州亿海商务有限公司的租金1573416元；3.依法判令施恒支付拖欠的水、电、物业费共计40806元；4.判令施恒赔偿郑州亿海商务有限公司违约金719550元；5.诉讼费由施恒承担。诉讼中，郑州亿海商务有限公司放弃第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2013年11月22日，郑州亿海商务有限公司（作为出租方、甲方）与施恒（作为承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于郑州市商城东路28号院内的七层主体楼中的四/五/六/七/层共计四层面积约2665平方米（五层一间移动设备用房除外）房屋及楼内的装修、水、电、电梯配套物品等一并租赁给乙方使用。乙方在该物业从事乙方营业执照法定范围内的酒店经营。本合同租赁期为八年，自2013年12月1日至2021年11月30日止。第一、二合同租赁年的房产租金每年均为：人民币壹佰伍拾玖万玖仟元整（￥1599000），第三、四合同租赁年的房产租金每年均为：人民币壹佰柒拾贰万陆仟玖佰贰拾元整（￥1726920），第五、六合同租赁年的房产租金每年均为：人民币壹佰捌拾陆万伍仟零柒拾肆元整（￥1865074），第七、八合同租赁年的房产租金每年均为：人民币贰佰零伍万壹仟伍佰捌拾贰元整（￥2051582）。每租赁年租金分二次预付交纳，每次预交半年的租金，以后每半年开始的第一日前预缴纳相应半年的租金及相关费用。经双方协商给乙方3个月的装修期为（2013年12月1日至2014年2月28日）装修期内不收租金。乙方应向甲方缴纳合同保证金壹拾叁万元及水电押金叁万元整，共计壹拾陆万元整。此保证金和押金在乙方向甲方缴纳第一合同租赁年的第一次租金时同时缴纳；待合同期满后乙方如无欠缴水电费及相关费用则在合同终止时返还乙方。乙方逾期交付租金，除按当期租金如数补交外，每逾期一日，按当期租金的百分之五交付违约金，乙方逾期三十日不交租金及相关费用，甲方在使用上一项违约条款的同时有权单方面解除合同并无偿收回上述房产及配套设施。上述合同签订后，施恒按照合同约定向郑州亿海商务有限公司缴纳了保证金130000元及押金30000元，郑州亿海商务有限公司将房屋交付给施恒使用。从2015年12月1日起，施恒一直未向郑州亿海商务有限公司交纳租金，2016年10月28日，郑州亿海商务有限公司向施恒发出解除合同通知，声称由于施恒未按合同交纳租金，解除双方签订的《租赁合同》。截至2016年10月28日，施恒拖欠郑州亿海商务有限公司房租计333天，按照合同约定共欠租金计1575519元。一审法院认为：郑州亿海商务有限公司、施恒之间所签订的《租赁合同》依法成立，合法有效，双方均应遵守。施恒应当按照合同约定向郑州亿海商务有限公司缴纳租金，其未按时交纳租金在郑州亿海商务有限公司通知后仍不缴纳的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。故郑州亿海商务有限公司请求解除双方签订的租赁合同，并要求施恒支付租金的诉讼请求，证据充分，理由正当，该院予以支持。截止到2016年10月28日，施恒尚欠租金1575519元，因郑州亿海商务有限公司仅主张1573416元，于法不悖，该院予以支持。但合同解除后，郑州亿海商务有限公司应当退还施恒缴纳的保证金及押金160000元。关于郑州亿海商务有限公司主张的违约金，该院综合考虑案件事实、当事人违约情形，本着公平原则和诚实信用原则予以衡量，对郑州亿海商务有限公司主张的违约金予以酌情减少，该院酌情施恒支付给郑州亿海商务有限公司违约金300000元。施恒缺席，亦未提供相应的证据，其应自行承担不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及有关法律规定，判决：一、郑州亿海商务有限公司与施恒于2013年11月22日签订的《租赁合同》于2016年10月28日解除；二、施恒于本判决生效后十日内向郑州亿海商务有限公司支付租金1573416元及违约金300000元；三、郑州亿海商务有限公司于判决生效之日起十日内退还施恒保证金及水电押金160000元；四、驳回郑州亿海商务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的履行期间给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25470元，减半收取12735元，由施恒负担。二审法院经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审法院认为：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，可以适用简易程序。本案一审法院适用简易程序，不违背相关法律的规定。施恒上诉称涉案租赁物存在瑕疵，租赁合同的相对方已经变更为郑州和悦酒店有限公司，二审中施恒提交证据：1、缴纳涉案房屋租金收据复印件9张；2、郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初2201号民事判决书一份。租金缴纳主体的不同不能完全证明租赁合同主体的变更，施恒提交证据不能证明其上述主张。故，施恒的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12735元，由施恒负担。本院再审经审理查明的事实除与原审一致外，另查明，郑州亿海商务有限公司于2013年11月25日收到房租399750元，收到押金160000元；于2014年6月1日收到房租799500元；于2014年12月1日收到房租799500元；于2015年6月1日收到房租799500元，双方就2015年11月30日前的租金已结清。2015年12月25日至2016年9月8日郑州亿海商务有限公司共收到房租931064元。上述事实有收条、费用报销单和银行转账流水在卷为证。本院再审认为，关于合同主体的问题，2013年11月22日，郑州亿海商务有限公司作为出租方与作为承租方的施恒签订《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案在合同履行过程中，虽然缴纳租金的主体是郑州和悦酒店有限公司，但租金实际缴纳主体的不同不能证明系租赁合同主体的变更。故施恒关于郑州和悦酒店有限公司是本案《租赁合同》实际相对人的再审理由，本院不予支持。关于已缴纳租金的数额问题，根据施恒提交的收条、费用报销单和银行转账流水可以证明施恒于2015年12月25日至2016年9月8日缴纳租金931064元，郑州亿海商务有限公司关于2016年2月25日施恒缴纳的28064元系缴纳的水电费，并非租金的答辩意见，未提供相关证据证明，本院不予采信，郑州亿海商务有限公司关于2016年2月6日转账的62000元，2016年2月18日转账的5000元，2016年2月19日转账的20000元与收条中的金额重复，经查施恒提交的收条与上述三笔转账在金额和时间上均未重复，郑州亿海商务有限公司的该项辩解意见，本院不予采纳。截止到2016年10月28日，施恒应缴纳租金1575519元，扣除已支付的931064元，尚欠租金644455元。关于违约金的问题，根据《租赁合同》关于租金缴纳方式的约定“每租赁年租金分二次预付缴纳，每次预交半年的租金，以后每半年开始的第一日前预缴纳相应半年的租金及相关费用”，施恒未按期如数缴纳租金，应承担相应的违约责任，根据施恒拖欠的租金数额，法院酌定施恒应支付给郑州亿海商务有限公司违约金100000元。综上所述，原判决认定基本事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）豫01民终9551号民事判决和河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初2201号民事判决第二项，即“施恒于本判决生效后十日内向郑州亿海商务有限公司支付租金1573416元及违约金300000元”；二、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初2201号民事判决第一项，即“郑州亿海商务有限公司与施恒于2013年11月22日签订的《租赁合同》于2016年10月28日解除”；第三项，即“郑州亿海商务有限公司于本判决生效之日起十日内退还施恒保证金及水电押金160000元”；三、施恒于本判决生效后十日内向郑州亿海商务有限公司支付租金644455元及违约金100000元；四、驳回郑州亿海商务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计25470元，由施恒负担12735元，由郑州亿海商务有限公司负担12735元。本判决为终审判决。审判长  楚绍京审判员  冯 进审判员  芦 祎二〇一九年三月十一日书记员  钟 煜