黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终11号上诉人（原审第三人）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地哈尔滨市南岗区红军街**。负责人：李林，副总经理。委托诉讼代理人：王月，女，该公司项目经理。委托诉讼代理人：田雪松，黑龙江弘博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丛丽彬，男，1987年8月2日出生，汉族，现住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：唐红（系丛丽彬妻子），住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，，住所地哈尔滨市南岗区电缆街****法定代表人：王树财，经理。委托诉讼代理人：唐志强，男，该公司销售部长。上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产公司）因与被上诉人丛丽彬、黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司（以下简称圣基伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初14671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长城资产公司的委托诉讼代理人田雪松，被上诉人丛丽彬的委托诉讼代理人唐红，被上诉人圣基伟业公司的委托诉讼代理人唐志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城资产公司上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回丛丽彬对长城资产公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定长城资产公司对案涉房产的抵押权已经消灭的事实缺乏法律依据，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条的规定，长城资产公司对案涉房产的担保物权并未灭失。2013年8月，长城资产公司从建设银行动力支行收购了对圣基伟业公司标的额1.49亿元的债权并进行重组。在债务重组时，圣基伟业公司向长城资产公司提供489套房产抵押。因圣基伟业公司实际经营困难没有能力清偿对长城资产公司所负的贷款本金及利息，后经圣基伟业公司与长城资产公司协商，长城资产公司同意在圣基伟业公司将办理的抵押房屋回款优先清偿对长城资产公司所欠贷款本金及利息的前提下，向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》，将长城资产公司抵押权所涉由圣基伟业公司开发的489套房产性质变更为“抵押可售”，之后圣基伟业公司将所有“抵押可售”房产售出，但至今圣基伟业公司仍未对长城资产公司的贷款进行清偿。一审判决确认了长城资产公司案涉抵押合同和他项权利证书的效力，说明长城资产公司行使抵押权的凭证是合法有效的，在未被依法注销或依法撤销、消灭之前，抵押权是合法有效的，作为抵押权人的长城资产公司应依法享有抵押物权。而一审判决仅以长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局的发函和案涉房产已经全部销售为由，就认定长城资产公司对案涉房产的抵押权已经消灭是错误的。而且长城资产公司所出具的《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限责任公司壹品新境项目办理抵押可售的函》的对象是哈尔滨市住房保障和房产管理局，而非圣基伟业公司，该函的内容并未体现长城资产公司放弃抵押权的意思表示，只是说明抵押房产在抵押期间可以出售，但是销售回款应偿还长城资产公司的贷款，而圣基伟业公司将相关房产销售后并未履行对长城资产公司所欠贷款本金及利息的清偿义务，故长城资产公司的相关抵押权并未消灭。丛丽彬辩称，丛丽彬与圣基伟业公司签订了商品房买卖合同且支付了全部的购房款，该合同合法有效，丛丽彬也已经实际占有使用了。圣基伟业公司应该在合同约定的期限之内为丛丽彬办理案涉房屋的产权证书但却没有办理属于违约行为。根据法律规定丛丽彬的诉权应该得到法律的支持，关于长城资产公司提到的抵押可售房产的事实，根据法律规定应当理解为该房产销售的价款应当偿还抵押权人也就是长城资产公司。丛丽彬已经将房款全部交付给了圣基伟业公司，圣基伟业公司理应将该售房款支付给长城资产公司。圣基伟业公司没有将所获得的售房款交付给长城资产公司的行为，是其两者之间的违约行为，该违约责任不能延伸至丛丽彬，也就是说长城资产公司与圣基伟业公司之间的纠纷不能影响丛丽彬办理产权证书这一事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应当予以维持，请求驳回长城资产公司的上诉请求。圣基伟业公司没有答辩意见。丛丽彬向一审法院起诉请求：1.判令圣基伟业公司持办理产权登记需要的相关资料到产权登记机关备案，协助丛丽彬办理哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交口的壹品新境X栋X单元XX号房屋（下称案涉房屋）的权属登记；2.圣基伟业公司、长城资产公司协助丛丽彬办理案涉房屋解除抵押手续；3.圣基伟业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月12日，丛丽彬与圣基伟业公司签订《商品房买卖合同书》丛丽彬从圣基伟业公司购买了案涉房屋并于2013年10月1日办理了进户。丛丽彬已向圣基伟业公司交付房款641,113元。双方买卖合同第十五条约定，圣基伟业公司应当在商品房交付使用后180日内，持办理产权登记需由圣基伟业公司提供的资料到产权登记机关备案……。2013年8月，圣基伟业公司与长城资产公司签订《抵押合同》和《监管协议》，约定圣基伟业公司将包括案涉房屋在内的489套房屋抵押给长城资产公司。抵押合同签订后，双方在房产部门办理了抵押登记手续。2013年9月29日，长城资产公司向房地产管理局出具书面《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》称，圣基伟业公司以壹品新境项目的489套、建筑面积49,739.65平方米的房屋在我单位办理在建工程抵押登记，现已完成抵押登记。经我单位研究，同意圣基伟业公司在我单位办理抵押登记的489套房屋在贵局办理抵押可售手续，并对此承担法律、法规所规定的相应法律责任和后果。诉前，圣基伟业公司已将包括案涉房屋在内的489套抵押房屋全部销售，但只偿还长城资产公司部分贷款本息。因诉前圣基伟业公司未按买卖合同约定给丛丽彬办理案涉房屋产权证，故形成诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案丛丽彬与圣基伟业公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。丛丽彬已按照合同约定向圣基伟业公司履行了交付全部购房款的义务，圣基伟业公司理应按合同约定的期限协助丛丽彬办理案涉房屋权属证书。丛丽彬要求圣基伟业公司办理权属登记备案，协助丛丽彬办理产权证的诉讼请求事实清楚，证据充分，予以支持。关于长城资产公司在同意圣基伟业公司销售抵押房产的情况下，长城资产公司的抵押权是否消灭的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。该条规定确立了“抵押财产须经抵押权人同意方可转让”的原则，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务。结合本案，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》，同意圣基伟业公司销售抵押房屋，同时约定了由圣基伟业公司将销售回款用于偿还贷款，系双方在债务履行期限届满后对抵押物的处分行为，长城资产公司的抵押权不再及于抵押物，而是相当于对抵押物拍卖、变卖后所得价款享有了优先受偿权。圣基伟业公司应将所得售房款偿付长城资产公司，长城资产公司也有权要求圣基伟业公司以此偿还借款。在实际履行中，圣基伟业公司未将全部销售抵押物回款偿还给长城资产公司，不可归责于房屋买受人即丛丽彬，丛丽彬不能在支付房屋对价款之后再以该房屋承担抵押责任，长城资产公司因其做出同意转让的意思表示后不再对案涉房屋享有抵押权。判决：一、圣基伟业公司于判决生效之日起十日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，协助丛丽彬办理位于哈尔滨市××新区××与××路交叉口××单元××室房屋的权属登记；二、圣基伟业公司、长城资产公司于判决生效之日起十日内协助丛丽彬办理位于哈尔滨市××新区××与××路交叉口××单元××室房屋的解除抵押手续。案件受理费100元，由圣基伟业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案焦点为长城资产公司是否享有案涉房屋抵押权问题。根据长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具的《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》，同意圣基伟业公司销售抵押房屋并由圣基伟业公司将销售回款用于偿还贷款的内容，可以确认长城资产公司同意案涉房屋在抵押的情况下，由抵押人予以销售的意思表示。丛丽彬与圣基伟业公司签订房屋买卖合同并履行了合同约定义务，现丛丽彬请求办理其购买房屋的权属登记符合合同约定和法律规定。长城资产公司与圣基伟业公司之间以案涉房屋销售款偿还贷款本息的约定属双方内部约定，购房人丛丽彬对此不知情，故不能以此约束丛丽彬。同时，长城资产公司在同意抵押可售时，知道或应当知道出售案涉房屋包括为案涉房屋办理权属登记的内容。双方在约定抵押可售时亦未明确，圣基伟业公司不偿还贷款时，不能为购房人办理权属登记。故圣基伟业公司未履行与长城资产公司约定的后果责任，不应由丛丽彬承担。综上，长城资产公司虽未办理案涉房屋抵押权的解除，但该抵押权并不能及于购房人丛丽彬。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定确认解除抵押权手续，并协助丛丽彬办理案涉房屋权属登记正确。综上所述，长城资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 陶传贵审判员赵丹晖审判员尹红杰二〇一九年三月十七日法官助理姜珊书记员李迪