云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初5216号原告：刘学珍，女，1985年11月19日出生，现住云南省楚雄彝族自治州禄丰县。委托诉讼代理人：苟陇，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：金雨，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南碧鸡集团房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市西山区碧鸡镇苏家村**。统一社会信用代码：91530112741467425L。法定代表人：袁平，职务：董事长。委托诉讼代理人：黄艳芳，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵文讲，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。原告刘学珍与被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司（以下简称“碧鸡地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理。后依法适用普通程序，于2018年8月16日、2019年2月21日两次公开开庭进行了审理，刘学珍的委托诉讼代理人苟陇、金雨，被告碧鸡地产公司的委托诉讼代理人黄艳芳到庭参加了两次庭审。本案依法延长审限6个月。本案现已审理终结。原告刘学珍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告在法律文书生效之日起30日内将昆明市西山区棕树营街道办事处土堆村碧鸡名城D地块x幢第x层xxx房屋验收合格交付给原告；2、依法判令被告承担逾期交房的违约责任，支付已经产生的违约金48441元（自2016年10月1日起至2016年10月31日按照每天10元计算，自2016年11月1日至2018年4月1日按照已付购房款的0.01%计算）；3、依法判令被告承担从2018年4月2日起至被告将房屋实际交付给原告之日时止的违约金，按已付购房款乘以0.01%的标准计算；4、依法判令被告向原告支付应该支付的购房补贴共计167934元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年12月15日，原被告双方协商一致自愿签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于昆明市西山区棕树营街道办事处土堆村碧鸡名城D地块11幢29层2905房屋一套，该商品房套内建筑面积95.33平方米，房屋总价为932968元。被告应于2016年9月30日前将经建设单位组织验收合格，符合合同约定的该商品房交付给原告。关于逾期交房违约责任上双方约定：“一、自本合同约定的交房时间届满的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30日后，甲方按照乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”同时原被告还签订了一份《补充协议--购房补贴》，约定被告按照房屋总价的年12%向原告支付购房补贴，补贴每半年结算一次，乙方可享受购房补贴年限为两年。但是，原告在支付了购房款后，被告未按约定在2016年9月30日前交付房屋给原告，并且仅向原告支付过第一次的购房补贴，其后也未再按照约定向原告支付余下的购房补贴，被告的行为已经违反诚实信用原则，构成严重违约，应当承担违约责任。综上所述，被告既未按合同约定交付房屋，也未按期支付购房补贴，其行为既违反了合同约定的义务，亦违反法定义务。原告在按约定支付了购房款后，已经履行完毕自己的义务，而碧鸡名城的房屋至今未能交付是因为被告自身的原因所致。被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，致使原告遭受巨大经济损失，期间原告也多次找被告协商此事，但均无果，现为维护原告合法权益，依据相关法律法规之规定，特诉至人民法院，请依法支持原告全部诉讼请求。被告碧鸡地产公司答辩称，本案涉案房屋都是被告碧鸡名城2期房子，该房屋截止开庭之日仍然没有验收,不具备交付条件，所以还不能交付。被告愿意按照合同约定承担违约金。对原告主张的购房补贴，被告认为不应该承担。理由是：原被告签订的补充协议首先违反了《商品房销售管理办法》第11条明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式来销售商品房。本案补充协议约定的每年按照比例固定返本的方式，违反了《商品房销售管理办法》该条的规定，按照合同法的规定是属于无效的情形。原被告的商品房买卖合同及补充协议签订日期为同一天，在商品房买卖合同具备所有的商品房购销合同必要条款的情形下还签订补充协议，目的就是绕开商品房销售的监管，套取银行资金，属于扰乱金融秩序的行为，也是一种创新形式的以合法形式掩盖非法目的行为，故补充协议是无效的，被告不应承担购房补贴。本院确认本案法律事实如下：2015年12月15日，刘学珍（乙方）与碧鸡地产公司（甲方）签订《商品房购销合同》《合同补充协议（住宅）》，约定主要内容为：“乙方向甲方购买位于棕树营街道办事处土堆社区碧鸡名城（D地块）第x幢第x层xxx号房，套内建筑面积95.33平方米，每平方米9786.72元，房屋总价932968元。首付282968元，剩余650000元通过银行贷款方式支付。甲方应于2016年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”2015年12月15日，原告向被告付款282968元。当日，碧鸡地产公司向刘学珍开具了金额为282968元的首付款收据。当日，双方还签订了《商品房购销合同补充协议—购房补贴》，约定主要内容为：“甲乙双方于2015年12月15日签订了《商品房购销合同》，甲方承诺对乙方给予一定的购房补贴，以保障购房者的相关权益。一、乙方自愿购买甲方投资开发的位于昆明市西山区近华浦路与西苑浦路交叉口‘碧鸡名城’小区二期11幢2905室商品房一套，建筑面积为117.59平方米。二、前述房屋按建筑面积计价，单价为7934.08元每平方米，总价为932968元，甲方按照房屋总价的年12%向乙方支付购房补贴，购房补贴每半年结算一次，乙方可享受购房补贴的年限为二年，自甲方收到乙方支付的全额购房款项之日开始计算。若乙方选择银行按揭贷款方式支付购房款的，首付款部分自甲方全额收到之日起开始计算，按揭部分自甲方收到按揭银行发放的贷款之日开始计算。三、乙方在收到甲方承诺支付的最后一笔购房补贴后，乙方就本协议项下房屋与甲方签订的《商品房购销合同》享有单方解除权。四、违约责任：若甲方违反合同第二条约定，未向乙方支付购房补贴的，甲方除按照约定支付购房补贴外，还应按照房屋总款的20%向乙方支付违约金”。当日，本案所涉房屋已登记备案至刘学珍名下，合同登记号为KMxxx40。原被告双方在本案审理中一致确认：原被告双方签订合同所约定的房屋首付款为282968元，刘学珍已经实际支付碧鸡地产公司。本案所涉房屋贷款650000元碧鸡地产公司已于2015年12月25日收到。碧鸡地产公司于2016年6月28日支付第一次购房补贴55978元。本案所涉房屋现尚未完全完工验收。原告在庭审中陈述，原被告签订《商品房购销合同》时约定的商品房单价的确比市场价高，但是用被告当时推出的促销方式即：总房价减去购房补贴后，与当时周边新建小区房价基本持平，略有优惠，原告居于信任，遂与被告签订了购房合同。以上事实有刘学珍提交的商品房购销合同、合同补充协议（住宅）、商品房购销合同补充协议—购房补贴、收款收据、个人借款凭证、计算清单，碧鸡地产公司提交的商品房备案表，以及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，原被告双方在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》《合同补充协议（住宅）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属合法有效，双方当事人应按约履行各自的义务。碧鸡地产公司收取了刘学珍支付的首付款，并收到了银行按揭贷款，但未按约向刘学珍交付房屋，存在逾期交房的违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，依法应承担逾期交房的违约责任，原被告在合同中约定的逾期交房违约金标准未违反法律规定，本院予以确认。因房屋现尚未交付，故本院暂计算至原告起诉之日即2018年5月16日止。具体计算方式为：1、逾期30天内：10元×30天（2016年10月1日-10月31日）=300元；2、逾期30天后：932968元×0.01%×561天（2016年11月1日至2018年5月16日，共计561天）=52339.5元；以上两项合计52639.5元。对于原告要求被告在判决书生效30日向原告交付验收合格的商品房的诉讼请求，鉴于该商品房目前尚未完全完工，被告对何时能够验收表示不清楚，对该项诉求，本院无法支持。原告主张的购房补贴，被告认为《商品房购销合同补充协议—购房补贴》内容违反《商品房销售管理办法》中规定的房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式来销售商品房的规定，应属无效。但《商品房销售管理办法》属于部门规章，被告违反部门规章的规定应由行政主管部门予以处罚，并不必然导致合同无效。被告采取返本销售的方式导致的房价偏高，使被告多获取包括贷款在内的房屋价款，但没有证据显示作为普通购房人的原告对此与被告恶意串通、故意扰乱金融秩序，故对被告以扰乱金融秩序主张合同无效的观点，本院不予支持。被告应当按照补充协议的约定向原告支付补贴。原告通过交纳首付款及向银行贷款方式向被告交付了全额购房款932968元，碧鸡地产公司应根据补充协议向原告支付按年利率12%计算的购房补贴，现约定的两年购房补贴支付时间已经届满，碧鸡地产公司扣除已支付的购房补贴后，还应向刘学珍支付购房补贴167934元（932968元×12%×2年-55978元=167934元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、云南碧鸡集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘学珍2016年10月1日至2018年5月16日期间逾期交房的违约金52639.5元；二、云南碧鸡集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘学珍尚欠的购房补贴167934元；三、驳回刘学珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4546元（原告已预交），由云南碧鸡集团房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  张 芳人民陪审员  贺加敏人民陪审员  夏书萍二〇一九年三月二十五日书 记 员  邵 敏