广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终186号上诉人（一审原告）：杨红，女，1965年12月1日出生，汉族，住珠海市九洲大道中。委托诉讼代理人：熊天（系上诉人的丈夫），男，1956年3月5日出生，汉族，住珠海市吉大。被上诉人（一审被告）：珠海市南福房产开发有限公司，住所地广东省珠海市吉大。法定代表人：刘广略，董事长。委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪亚宁，广东莱恩律师事务所实习律师。一审第三人：钟宇阳，男，1991年6月21日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。上诉人杨红因与被上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）、一审第三人钟宇阳商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初6033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨红上诉请求：撤销一审判决，改判1、南福公司支付逾期交房违约金30248元、赔偿房屋交付时未达到使用条件所造成的损失7800元和基础设施设备未按时达到交付使用条件违约金22104元、逾期办证违约金（以已付购房款3877886元为基数，按6%的年利率计算，从2018年3月14日起计算至取得不动产权证书日止）；2、一、二审诉讼费用全部由南福公司承担。事实与理由：一、一审认定《补充协议》有效错误，《补充协议》未经工商备案应为无效。假设《补充协议》有效，如果属于“免除其责任、加重了买受人责任、排除了买受人主要权利”之条款，依法无效，应以《商品房买卖合同》的相关约定为准。二、一审以收房协议免除逾期交房责任错误。1、《收房协议》书中约定的交付房屋没有违约行为与事实不符，因为2017年3月19日收房时，就不具备《商品房买卖合同》第九条、第十条约定的房屋交付条件，明显违约。2、《收房协议书》第二条规定“互不追究对方责任”，但并未明确是“逾期交房、基础设施未达到使用条件的违约责任”。3、《收房协议书》未经工商备案，其有效要件尚未成就，依法不具法律约束力。4、《收房协议书》违反了“房屋未经验收合格，不得交付使用”的《建筑法》、《消防法》等法律、行政法规强制性规定，依法不具法律效力。5、作为格式合同未依法提示对方注意和合理说明，不具法律约束力。6、“免除出卖方责任、加重买方责任，排除买方主要权利的条款”，依《合同法》第四十条规定，依法无效。7、依法应当“交房之前逾期交房期间承担违约责任，交房之后至具备房屋交付条件期间承担赔偿责任”。三、一审以收房协议确认办证期限错误。《收房协议书》是南福公司针对8-1-203、8-1-1401、8-2-301、8-2-1901等所有提前收房者“重复使用而预先拟订并在订立合同时未与对方协商”的格式合同，该协议将将房屋交付360日内办理不动产权证书改为365个工作日，减轻了其责任、排除了购房方主要权利，依法无效，应以《商品房买卖合同》约定为准。针对杨红的上诉，南福公司辩称，一、《补充协议》从未约定以“办理工商登记备案”作为协议的生效要件，杨红的主张没有事实依据，应予驳回。1、《商品房买卖合同》的网上备案，是根据政府部门要求进行网签的过程之一，《商品房买卖合同》的生效与否，双方应严格按照合同第二十九条“自合同签字或盖章之日起生效”的约定予以履行。买卖合同的备案仅仅是政府基于购房政策所做的行政管理行为，与合同本身的成立、生效无关。基于此，《补充协议》的生效与《商品房买卖合同》是否进行备案无关。2、双方从未约定以“备案”作为《补充协议》的生效要件。《商品房买卖合同》的首部只是指引双方可以签订《补充协议》，未有“《补充协议》必须备案，不备案则不生效”的任何意思表示。同理，《商品房买卖合同》第30页当中的“须报经工商部门备案”也不是《补充协议》的生效要件。而按照《补充协议》第十一条第11款“一经签署对出卖人和买受人具有法律约束力”及《附件签署页》第三条“自双方签署之日起生效”的约定，《补充协议》的生效要件就是双方的签署行为，并无其他。3、《补充协议》不是格式条款，而是双方协商一致的结果。《补充协议》的首部即明确了协议签订的过程是“双方经友好协商”，不是合同法第三十九条第二款规定的“订立时未与对方协商”的情形。此外，《补充协议》首部和第十一条第11款也明确了协议签订前杨红已经就协议的全部内容向南福公司予以了充分咨询和了解，协议的签署是其真实的意思表示。因此，《补充协议》不是格式条款，更不存在无效的情形。二、一审法院认定双方签订的《收房协议书》合法有效，并据此判决驳回杨红的全部诉讼请求正确，应予维持。1、《收房协议书》开篇即写明“甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上……”以及第二条、第四条均由“甲乙双方一致确认……”表明，《收房协议书》是经各业主主动向南福公司提出提前收楼申请，并最终经双方共同协商后达成的。该协议对南福公司来讲是被动产生的，南福公司不可能加重业主方的合同义务，否则业主方完全可以放弃提前收楼，不签署该文件。2、根据该协议书第一条“……房屋截止到本协议签订之日尚未出示政府部门综合验收合格文件……因乙方自身原因要求提前收房装修使用……”，第二条“甲乙双方一致确认本次提前收房即视同双方已经按照所签订的《珠海市商品房买卖合同》的约定完成了房屋的交付及入伙手续。甲乙双方在房屋交付事项上没有违约行为，双方互不追究对方责任。”业主作为具有完全民事行为能力人，显然能够理解《收房协议书》的各项条款及签署后的法律后果，这是其对自身权利的自由处分，不违反法律法规的禁止性规定，依法应予认定。至于“互不追究对方责任”的内涵，显然已包含了杨红所主张的“逾期交房、基础设施设备未达到使用条件的违约责任”，因为该约定是对应收楼时房屋的现状而言的。3、按照《收房协议书》第四条的约定，杨红无权向南福公司主张延迟办证违约金。《收房协议书》第五条“《珠海市商品房买卖合同》与本协议不一致的地方，以本协议为准。”故按照《收房协议书》第四条“取得竣工验收备案表后365个工作日内协助买受人办理产权登记手续”的约定，案涉房屋取得竣工验收备案为2017年4月24日，在上述约定的365个工作日内（2018年10月8日之前），南福公司已经于2018年4月23日为业主办理完毕产权登记，不存在延迟办证的情形。一审第三人钟宇阳未发表答辩意见。杨红向一审法院起诉请求判令：1、南福公司支付逾期交付商品房违约金30248元、房屋交付时未达到使用条件所造成的损失7800元及房屋基础设施设备未按时达到交付使用条件违约金22104元；2、南福公司支付逾期办证违约金5.5万元（以购房款总额为基数，按6%的年利率计算，从房屋实际交付之日起计算至取得不动产权证书之日止）；3、诉讼费用全部由南福公司承担。一审法院查明：2015年8月20日，买受人钟宇阳与南福公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，以总价3877886元购买南福公司开发的香洲区吉大九洲大道2088号X栋X单元X房。合同约定：第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告，还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件，基础设施设备，供水、排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，确属出卖人责任的，每迟延一日，由出卖人按买受人已支付房价款的万分之零点五承担违约金。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的应当携带材料证件期满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在120日之日自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房间款万分之一的违约金，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之一点五的违约金。第二十条房屋登记，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，同意按补充协议约定处理，补充协议第七条第5点，出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日按已付购房款万分之零点五向买受人支付违约金。若因买受人原因（包括不限于：未充分及时提交各类资料；买受人未按规定支付税费；未按协议约定支付购房款，不具备受让资格等）导致延迟或不能办证，出卖人不承担任何责任。在买受人缴清全部购房款、税费、违约金、物业专项维修资金、面积补差款等款项并承担完毕全部违约责任的情况下，出卖人应当及时协助提供相应资料，未履行完毕前述义务，出卖人有权不予配合办理产权登记，不承担违约责任。第二十五条送达，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。《补充协议》第三条第二点约定，“遭遇不可抗力”交付期限顺延的情况包括，遭遇暴雨、台风、地震、战争等自然灾害，类似“非典”的疾病等普遍性的流行病疾病等等，若以上事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须在事发后书面通知买受人，当发生上述情况是，商品房交付期及办证期限应当相应顺延。第3点约定，本合同项下的商品房达到买卖合同规定的交付条件后，出卖人按照买受人在买卖合同中预留的送达地址以书面形式发出或在《珠海特区报》上以公告方式刊登办理商品房交付手续（入伙手续）的通知。第十条关于送达，买卖双方中一方发给另一方的任何通知、文件、催告等，可以以电话形式、书面形式（邮递或传真方式）、直接递交形式、公告形式任何一种方式送达，邮寄的以寄出之日视为送达。其中第4点约定：如出卖人在房屋所在地级市范围内发行的报纸刊登公告（含广告）的方式通知的，则该公告（含广告）通知的效力优先于其他通知方式，且该公告（含广告）刊登日期视为送达日期，对双方均有法律效力。《商品房买卖合同》封面首部注明“本合同文本为示范文本。未尽事宜，双方可签订补充协议，格式条款须经工商部门备案。”尾部注明：“以下附件可另行签订，但须报经工商部门备案”。其中附件包括附件十一补充协议。《补充协议》第十一条第11款约定：“一经签署对出卖人和买受人具有法律约束力，双方将严格遵守执行”。南福公司确认钟宇阳已全部支付完毕房款。涉案房屋所在的珠海市南福锦园4#（现已变更为九洲大道中2088号8栋）地下室及上部工程于2017年4月24日取得竣工验收备案表。南福公司于2017年4月25日在珠海特区报上刊登《收楼通知》，通知锦园第8栋业主在刊登公告之日起30日内携带相关资料到锦园物业管理处办理收楼手续。同日，南福公司邮寄了书面的《入伙通知书》，快递单上没有显示寄出日期以及签收的日期，南福房产公司主张其于报纸刊登公告当天发出邮政快递，但由于已经过了一年，无法查询邮政快递寄出的日期。2017年3月19日钟宇阳办理了收楼手续，签订《收房协议书》，约定：一、钟宇阳购买的1401房截止协议签订之日尚未出示综合验收合格文件，但消防等项目已通过分项验收具备使用功能，不影响正常居住功能，现因买受人自身原因要求提前收房装修使用，达成协议。二、双方一致确认本次提前收房视同双方已按照所签订的商品房买卖合同约定完成了房屋交付及入伙手续，双方在房屋交付事项上均没有违约行为，互不追究对方责任。四、双方一致确认取得竣工验收备案表后365个工作日内，甲方协助买受人办理产权登记手续。还约定了其他相关内容。2018年2月8日，钟宇阳出具《债权转让通知书》，内容为：南福公司:根据《合同法》第七十九条、第八十条之规定，现将我于2015年4月15日与贵公司签订的《商品房买卖合同》（亦含附件《个人改造合同》）中向贵公司追究“逾期交房、逾期办证、逾期交付基础设施设备违约责任和2014年交定金认购商品房应补偿的贰万元电器款、办理不动产权证书请求权”等权利转让予杨红。杨红提供了邮寄单证明曾向南福公司邮寄转让通知。在起诉后，再次由钟宇阳签名提交法院。南福公司认为在起诉前未见过通知书，在起诉之后作为证据看到此份材料，但之前杨红及钟宇阳均未向南福公司送达过该通知。一审法院另查明，杨红购买了本案所涉同栋604房亦提起诉讼，经一审法院（2018）粤0402民初1739号及珠海市中级人民法院（2018）粤04民终1824号案件审理认定因台风等天气影响构成“不可抗力”的天数为2天应予扣除，并驳回其关于交付基础设施违约金和家电补偿款2万元的诉讼请求。一审法院认为，钟宇阳与南福公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为有效合同，双方应恪守诚信，依约履行。根据杨红与南福公司的诉辩意见，一审法院对双方争议的焦点问题分析认定如下：一、杨红请求的内容是否可以作为债权转让。《合同法》第七十九条规定，“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”本案中基于违约责任产生的违约金请求属于合同的部分权利，不属于前述除外的情形，钟宇阳将其转让给杨红未违反法律规定，本案应予审理，南福公司抗辩此权利不能转让，没有法律依据，一审法院不予支持。关于合同约定的办证义务，具有特定的人身属性，应属于上述不可转让的范围，杨红该部分主张依据不足，一审法院不予支持。二、债权转让是否发生效力。《合同法》第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生法律效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”南福公司抗辩未收到债权转让的通知，但前述法律规定并未明确通知的形式及要求，杨红提交通知的邮寄单，且本案审理过程中也已追加买受人作为第三人参加诉讼，并向南福公司送达了《债权转让通知书》，已构成前述法律规定中的通知，南福公司此抗辩理由不成立，该转让已发生效力。三、南福公司是否应承担逾期交房的违约责任。2017年3月19日双方签订的《收房协议书》中明确约定“双方确认在房屋交付事项上没有违约行为，互不追究对方责任。”该协议是双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，对双方有约束力，杨红现主张逾期交房、交付房屋基础设施以及房屋未达到使用条件的违约金与该约定相悖，没有法律和事实依据，一审法院不予支持。四、关于延迟办证违约金。合同第二十条约定“双方同意共同向房屋登记机构办理商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的详见补充协议”，上述补充协议（二）约定“取得竣工验收备案表后365个工作日内协助买受人办理产权登记手续。”案涉房产取得竣工验收备案为2017年4月24日，截至法庭辩论终结尚未至补充协议约定的办证日期，杨红请求延迟办证违约金，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、第六十九条之规定，一审法院判决：驳回杨红的全部诉讼请求。一审案件受理费1302元，由杨红负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，《收房协议书》第五条约定“《珠海市商品房买卖合同》与本协议不一致的地方，以本协议为准。”第六条约定“本协议自双方签章之日起生效”。本院认为，一、关于《补充协议》、《收房协议书》的效力问题。杨红上诉主张《补充协议》未经工商部门备案而无效。根据本院查明的事实，《商品房买卖合同》首部及尾部均注明了签订《补充协议》须报工商部门备案，但并未明确以备案作为生效条件，且《补充协议》第十一条已经约定了一经签署则对双方具有法律约束力，即《补充协议》约定的生效条件是双方签字即生效，因此，本院认定《补充协议》已经双方签字生效，杨红以未经工商备案主张无效的理由不能成立，本院不予采纳。同理，《收房协议书》约定“本协议自双方签章之日起生效”，杨红主张《收房协议书》未经备案无效的理由亦不能成立。二、关于逾期交房违约金、房屋交付时未达到使用条件的损失和逾期交付基础设施违约金。本院认为，《收房协议书》是买受人与南福公司就提前收楼相关事宜经充分协商达成的一致意见，合法有效，双方均应予以遵守。在该份收房协议中，南福公司已明确告知买受人“房屋截止到协议签订之日尚未出示政府部门综合验收合格文件”，即买受人知道商品房不具备约定和法定的交付条件，但因自身原因仍愿意提前收房装修使用，现杨红又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，本院不予支持。双方在收房协议中确认“此次提前收房即视同双方已经按照《商品房买卖合同》的约定完成了房屋的交付及入伙手续。双方在房屋交付事项上没有违约行为，互不追究对方责任。”本院认为，此处“互不追究对方责任”的内涵，对应收楼时房屋的现状，即“逾期交房、基础设施设备未达到使用条件的违约责任”，同时杨红无证据证明房屋交付后因未取得竣工备案而给买受人造成的损失，一审法院对上述违约金和损失不予支持正确，本院予以维持。三、关于逾期办证违约金。虽然《商品房买卖合同》约定自商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书，但《收房协议书》约定南福公司应在“取得竣工验收备案表后365个工作日内协助买受人办理产权登记手续”，《收房协议书》同时约定“《商品房买卖合同》与本协议不一致的地方，以本协议为准”。即双方协商一致对逾期办证违约责任的起算时间予以变更延迟，案涉房屋取得竣工验收备案为2017年4月24日，南福公司已经于2018年4月为业主办理完毕产权登记，显然未超过365个工作日，则南福公司不存在延迟办证的情形，本院对杨红主张的逾期办证违约金不予支持。综上所述，杨红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1304元，由杨红负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年三月二十五日书记员  王 莉