新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终1157号上诉人（原审被告）：新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司。法定代表人：梁美旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：田辉，新疆元正盛业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杨，新疆元正盛业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴宏烨，男，1982年8月22日出生，汉族。上诉人新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司（以下简称亚泰公司）因与被上诉人吴宏烨房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院(2019)新0102民初28号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现己审理终结。亚泰公司的上诉请求：请求撤销一审判决第一、二项，改判驳回吴宏烨的全部诉讼请求，由其承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定作为本案判决的依据，显属错误，应予纠正。2.涉案的房屋租赁合同并不具备法律规定的解除条件，应当驳回吴宏烨要求解除合同的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》并不认可生效合同的任意解除权，法律规定的解除条件仅为协商解除、约定解除和法定解除三种情况，本案中吴宏烨仅凭自己经营不善造成损失为由，在未与我公司协商的情况下，单方起诉解除涉案合同，于法无据；3.涉案的房屋租赁合同合法有效，理应依法予以保护。本案中，双方当事人基于平等自愿的原则签订了《房屋租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示，我公司如约履行了交付租赁房屋的义务，吴宏烨也交纳了全部租金，涉案合同应当得到法律的保护。综上，请求二审法院查明以上事实，依法驳回吴宏烨的诉讼请求。吴宏烨未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。吴宏烨向一审法院起诉请求：1.解除与亚泰公司就乌鲁木齐市延安路756号新疆军区第三招待所综合楼市场四楼9460号商铺所签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令亚泰公司返还预付的2018年12月1日至2021年8月30日的租金87,450元。一审法院认定事实：2011年8月，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（亚泰公司）将位于乌鲁木齐市延安路756号新疆军区房屋租赁给乙方（吴宏烨）作为经营使用；房屋租赁期为10年，即从2011年8月31日至2021年8月30日止；房屋租赁费及一次性装修费共计298,000元，乙方必须在签订合同时一次性交清租赁期内的全部租赁费和相关费用后，才拥有房屋的使用权，否则合同无效；为了保证市场正常营运，乙方在承租房屋期间，连续五天不开门营业者，批评教育；连续六天不开门营业者，收取违约金500元；从第七天开始，违约金每天递增50%；连续十天不开门营业者，甲方有权收回乙方的房屋使用权，并终止合同，未到期的房屋租赁费和物业管理费作为违约金，直接扣除，不退给乙方；乙方在承租房屋期间，如遇国家、军队政策性调整、上级指令性变动和不可抗拒的自然灾害，导致本合同不能继续执行时，本合同自然终止；除以上原因外甲方未能向乙方履行租赁期限的，甲方承担未履行期限的相关责任；由于受国际气候影响，外宾客商少，导致生意不好做，乙方经营受损时，甲方对乙方不承担任何责任和经济损失。合同签订后，吴宏烨实际向亚泰公司交纳了房屋租赁费及一次性装修费共计318,000元。吴宏烨自称2016年8月，因市场经营萧条，其停止经营，自行搬离商铺，2018年12月1日，吴宏烨向亚泰公司发出解除合同通知，内容为：因贵公司并未履行招商期间的承诺，故该综合楼市场一直没有生意，支撑到2016年8月，我就搬离了涉案商铺，双方事实上解除了《房屋租赁合同》，现书面通知贵公司，解除我们双方之间签订的《房屋租赁合同》。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系其双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。房屋租赁合同是转移房屋使用权的合同，吴宏烨搬离房屋的行为属于以自己的行为明确表示不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件及双方约定解除，不具有单方解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。因吴宏烨不愿继续履行租赁合同，亚泰公司作为守约方应意识到在承租方搬离后再继续履行合同已不可能，应及时收回房屋，减少房屋闲置时间，避免损失的扩大，如坚持合同继续履行，任由损失发生，明显不符合经济合理原则。考虑到吴宏烨不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故吴宏烨与亚泰公司签订的《房屋租赁合同》不宜继续履行，应予以解除。吴宏烨作为承租人，以其行为明确表示不再履行合同，擅自搬离商铺的行为已构成违约，其不享有单方解除权，对双方合同无法履行存在过错，对其主张退还自2018年12月至2021年8月30日的租金之诉讼请求，一审法院考虑本判决生效期间及涉案房屋空置期给被告造成的损失，酌情认定亚泰公司应退还吴宏烨自2019年4月1日至2021年8月30日的租金76,850元(318,000元÷120个月×29个月，含租金及一次性装修费)，吴宏烨主张超出部分，一审法院不予支持。如亚泰公司另有其他损失，可另行主张。亚泰公司称吴宏烨缴纳的318,000元中有20,000元系吴宏烨缴纳的2011年8月至2012年8月的物业费，但318,000元的收据中注明的缴费项目系摊位使用费及一次性装修费，故对亚泰公司的辩称理由一审法院不予采信。遂判决：一、解除吴宏烨与亚泰公司就乌鲁木齐市延安路756号新疆军区第三招待所综合楼市场四楼9460号商铺所签订的《房屋租赁合同》；二、亚泰公司退还吴宏烨租金76,850元(318,000元÷120个月×29个月)。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，吴宏烨与亚泰公司于2011年8月签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。现双方当事人对涉案合同是否应当解除，如何承担违约责任的问题产生争议，对此本院分析如下：一、关于涉案合同是否应当判决解除的问题吴宏烨与亚泰公司签订的房屋租赁合同中并未约定其具有单方解除合同的权利，其也没有法定的解除涉案合同的事由，现吴宏烨以自愿承担违约责任为条件要求解除涉案合同，亚泰公司认为，吴宏烨提出解除涉案合同的诉讼请求，即无事实理由也无法律依据，不应予以支持。对此本院认为，因为涉案租赁合同的主要合同目的是为了满足承租人使用房屋的特殊需要，如果承租人确实无继续租赁房屋的需要，且愿意支付违约金或者赔偿损失，应当赋予承租人在自愿承担违约责任的前提下享有提前解除租赁合同的权利，这是对双方利益的有效救济。吴宏烨作为本案的承租人，现已实际搬离涉案租赁房屋，并明确表示以自愿承担违约责任为前提要求解除涉案合同，虽亚泰公司表示不同意解除涉案合同，但涉案合同已无继续履行的可能性，一审法院判决解除涉案合同正确，亚泰公司提出不同意解除涉案合同的上诉意见，本院不予采纳。吴宏烨以承担违约责任为前提要求解除涉案合同，亚泰公司应诉表示不同意解除涉案合同，涉案合同系由法院判决解除，则涉案合同应当自本判决生效之日起解除。二、关于吴宏烨提出要求亚泰公司返还租金的问题根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。吴宏烨在涉案合同解除后有权要求亚泰公司返还未履行部分的租金，但根据涉案租赁合同第七条约定“为了保证市场正常营运，乙方在承租房屋期间，连续五天不开门营业者，批评教育；连续六天不开门营业者，收取违约金500元；从第七天开始，违约金每天递增50%；连续十天不开门营业者，甲方有权收回乙方的房屋使用权，并终止合同，未到期的房屋租赁费和物业管理费作为违约金，直接扣除，不退给乙方”，结合双方涉案合同中约定的权利义务，可以看出亚泰公司作为市场经营者，要求吴宏烨一次性交清租赁期间的全部租金，并在涉案合同中约定了吴宏烨限期不开门营业即构成违约并承担违约责任的内容，其目的在于有效的保障市场的稳定性及正常经营活动，现吴宏烨在未与亚泰公司协商一致的情况下擅自搬离涉案房屋，确实给亚泰公司的市场经营活动造成了较大的损失，已构成违约，吴宏烨也对其违约的事实不持异议，并同意承担违约责任，故根据涉案租赁合同的约定，吴宏烨已交纳的租金应当扣除不予退还，亚泰公司提出不同意退还吴宏烨租金的上诉意见，本院予以采纳。综上所述，亚泰公司的部分上诉请求，合法有据，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市天山区人民法院(2019)新0102民初28号民事判决第一项，即解除吴宏烨与新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司就乌鲁木齐市延安路756号新疆军区第三招待所综合楼市场四楼9460号商铺所签订的《房屋租赁合同》；；二、撤销乌鲁木齐市天山区人民法院(2019)新0102民初28号民事判决第二项；三、驳回吴宏烨要求新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司返还租金的诉讼请求。一审案件受理费1,986.25元，吴宏烨已预交，减半收取993.13元，由其负担，余款由993.12元一审法院退还吴宏烨；二审案件受理费,新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司已预交1,721.25元，由吴宏烨负担。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 冯 宁审判员 卫 杨二〇一九年三月十九日书记员 马恒雯