四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终150号 上诉人（原审原告）：彭军，男，1972年5月出生，汉族，户籍地四川省内江市中区，现住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：谭绍甫，四川景上律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：周旭辉，男，1980年8月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：王锐，男，1978年2月出生，汉族，户籍地四川省宜宾市翠屏区，现住四川省宜宾市翠屏区，系公民代理。 被上诉人（原审被告）：自贡市第一建筑工程有限公司，住所地四川省自贡市自流井区自由路**。 法定代表人：王健。 委托诉讼代理人：吴筱，四川品冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘培根，男，1955年9月出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：宜宾昊昇农业投资发展有限公司，住，住所地四川省宜宾市翠屏区沙坪镇泰兴路龙顺小区综合楼**/div> 法定代表人：申健。 委托诉讼代理人：廖道远，四川舟度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨勇，四川舟度律师事务所律师。 原审第三人：张安，男，1964年10月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人彭军、周旭辉因与被上诉人自贡市第一建筑工程有限公司（以下简称自贡一建）、宜宾昊昇农业投资发展有限公司（以下简称昊昇公司），原审第三人张安房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初6282号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭军上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判解除彭军与周旭辉、自贡一建、昊昇公司之间的房屋买卖合同，由周旭辉、自贡一建、昊昇公司共同承担返还彭军购房款和定金并赔偿利息损失的责任；二、本案一、二审诉讼费由周旭辉、自贡一建、昊昇公司承担。事实和理由：1.房屋买卖合同的出卖方应该是周旭辉、自贡一建、昊昇公司三方，并不仅仅是周旭辉，王锐、罗业建在公安的《询问笔录》以及《付款申请》均可以证明自贡一建和昊昇公司对于该房屋买卖合同是知情并认可的，周旭辉、自贡一建、昊昇公司作为房屋出售方应该共同承担还款责任；2.根据《工作约谈纪要》《工程项目内部承包责任合同》以及王锐的《询问笔录》可知，周旭辉与自贡一建实际是建设工程施工挂靠法律关系，所以周旭辉的收款行为不属于个人行为，应该由周旭辉与自贡一建承担连带责任；3.根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第五十二条第（五）项的规定应该认定《中国西南机械装备贸易城机动车综合服务市场施工合同》《补充协议》为无效合同。 周旭辉辩称，周旭辉与彭军没有达成房屋买卖协议，周旭辉只是代宜宾市鎏金商贸公司（以下简称鎏金商贸公司）收了张安为法定代表人的宜宾市华为钢结构工程有限公司（以下简称华为钢结构公司）的工程款，并且代收金额为95万，并不是115万元。 被上诉人自贡一建辩称，自贡一建与彭军未达成房屋买卖的协议，自贡一建也未收过彭军的任何款项，根据法律规定，自贡一建并未收取过挂靠费，一审认定正确，应该驳回彭军的上诉请求。 被上诉人昊昇公司辩称，昊昇公司并未与彭军达成房屋买卖关系，昊昇公司也并未收取过张安以及彭军的任何款项，昊昇公司不是彭军房屋买卖的相对人，对彭军的诉讼请求应予驳回。 原审第三人张安陈述，认可彭军的诉讼请求，周旭辉是挂靠自贡一建承包的昊昇公司的工程，周旭辉又与鎏金商贸公司将工程承包给张安，并且均是以房抵扣工程款。昊昇公司收取的款项是有银行转款依据的，购买房屋时周旭辉在昊昇公司拿了房号的，并且昊昇公司收取了6万元定金。 周旭辉上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由彭军承担。事实和理由：1.彭军并未与周旭辉达成口头房屋买卖协议，95万元是周旭辉代鎏金商贸公司收的华为钢结构公司的工程款，周旭辉和彭军不是适格的诉讼主体；2.周旭辉与鎏金商贸公司只是约定了同等价格的商铺抵付工程款，但并未明确是哪几套商铺；3.工程完工后，周旭辉已经按照合同约定过户了价值230余万元的6套（A2-4-202、203、204、208、209、210）商铺给鎏金商贸公司的指定相关人，周旭辉已经完成付款义务，彭军应该向鎏金商贸有限公司追讨而不是找周旭辉追讨；4.彭军实际支付的款项为95万元，并未收到后期的20万元。 彭军辩称，一审认定彭军与周旭辉存在房屋买卖协议是正确的，只是出售方还有自贡一建和昊昇公司；买卖双方对于6套房屋约定明确，《付款申请》和王锐的《询问笔录》均可佐证，周旭辉已经收到了彭军支付的115万元购房款。 彭军向一审法院起诉请求：1、判决彭军与自贡一建、昊昇公司、周旭辉之间的房屋买卖合同解除；2、判决自贡一建、昊昇公司、周旭辉共同返还彭军购房款115万元及购房定金6万元；3、判决自贡一建、昊昇公司、周旭辉共同赔偿彭军利息损失，自2016年1月2日起至还清之日止，以121万元为基数按照人民银行同期贷款利率计算（暂计算至2018年7月18日，按年利率4.75%计算，利息为148157.78元）；4、诉讼费由自贡一建、昊昇公司、周旭辉承担。 一审法院认定事实：2015年11月30日，自贡一建（承包方、乙方）与昊昇公司（发包方、甲方）签订《中国西南机械装备贸易城机动车综合服务市场工程施工合同》（以下简称《施工合同》）和《补充协议》，主要约定：“工程名称：中国西南机械装备贸易城机动车综合服务市场工程，工程地址：宜宾市临港经济技术开发区港园大道西段9号。承包方式：综合单价法报价、总价包干。工程进度款支付方式：1、乙方自愿以购买装备城项目物业产权的形式进行支付工程款抵扣，房号为B3-1-40、B3-1-50、B3-1-51、2-3-2-5、2-3-2-7、2-3-2-20、2-3-2-22、2-4-2-2、2-4-2-3、2-4-2-4、2-4-2-5、2-4-2-6、2-4-2-7、2-4-2-15、2-5-2-8、2-5-2-9。4、购房款与工程结算价款额处理：如工程结算款金额大于自贡一建本次所购房屋产权的购房款时，乙方须再次选购甲方物业达到应付工程结算款金额，如工程结算款金额小于乙方全部所选购房屋价款时，乙方须向甲方补足支付超额购房款；5、乙方认购房源后，甲方同意乙方进行一次房屋产权的更名。”周旭辉在《施工合同》和《补充协议》“乙方代理人”处签字。2015年12月3日，自贡一建（甲方）与周旭辉（乙方）签订《工程项目内部承包责任合同》，主要约定：该工程项目经理部由周旭辉等五人组成，并由周旭辉任工程项目负责人。乙方按照甲方以业主对中国西南机械装备贸易城机动车综合服务市场工程，总包合同金额约1250万元或中标价及工程施工过程中的增、减工程量之总额向甲方缴纳管理费1%。甲方在业主每次拨款时扣除以上费用。在本工程实施过程中，甲方对业主的总包合同条件和所有承诺以及所有费用支付均由乙方全部承担和支付。工程资金的收、支必须由甲方财务部门办理。专款专用，单独建账，乙方不得擅自在银行开户和利用他人账户、发票向业主收取工程款，一经查实将作为违约处理，甲方拒付工程余款。 庭审中，周旭辉、张安均陈述：张安系与案外人鎏金商贸公司签订的钢结构工程承包合同（该工程系鎏金商贸公司从周旭辉处转包）。其与周旭辉约定：以装备城门面抵扣钢结构项目的工程款。张安承建的钢结构工程项目完工后，周旭辉与张安经结算确认周旭辉应向张安支付此部分工程款115万元。因张安选定的用于抵扣工程款的6间门面价值约230万元，故张安还需向周旭辉支付超过工程款部分的金额115万元。张安将此情况告知彭军后，彭军同意支付该115万元。后彭军及其妻子李春分期向周旭辉支付此款，2016年1月2日，周旭辉向彭军出具《收条》一份，载明“今收到李春支付建设银行承兑汇票金额为20万元、现金15万元、前期已支付60万元，共计支付95万元。剩余房款135万元，其中115万元作为钢结构工程抵扣（最终多退少补），另外20万元李春承诺2016年2月4日以前支付结清。”彭军及其妻子李春于2016年2月4日向周旭辉支付了上述余款20万元。后因昊昇公司将上述张安选定的6间门面另行出售，致使彭军与张安至今无法取得选定门面的所有权。 彭军向一审法院提交了在宜宾市公安局翠屏区分局刑警大队处复印的公安机关对王锐、罗业建（昊昇公司营销部客服主管）的询问笔录及自贡一建于2017年3月31日向昊昇公司出具的《付款申请》一份。《付款申请》主要载明“宜宾昊昇农业投资发展有限公司：去年1月我公司钢结构承建商张安分别与贵公司及我公司协商一致，用其工程款项抵作购房款，并缴纳了定金6万元，选购了贵公司以下6套房源：A3-4-301、A3-4-302、A3-4-303、A3-4-304、A3-4-305、A3-4-306。合计2299646元。我公司专门对此情况向贵公司相关部门及领导做了报告，申请将我现有房源转换成张安选定的6套房源，在得到贵公司认可后，由张安代表我公司缴纳了购房定金6万元正。但现在由于贵公司的原因将我公司选定的房源卖给其他客户，导致我公司现在不能交房给承建商张安，为维护双方长期的合作关系，特此申请按我公司原定房价格，将所有款项2299646元支付给我公司。”该《付款申请》下方批注“该房源由于一直处于应收账款的状态，自贡一建未能完清付款手续，只能没收定金，退出房源，另作销售，现已重新销售，可分批支付工程款给自贡一建，定金由新客户承担。妥否，请申总审批意见为准。谢述江。2017.3.22”杨钏在《付款申请》上批注“待与新客户款项完清以后再行处理。”申健（昊昇公司法定代表人）在《付款申请》上批注“按杨钏及谢总意见处理。”罗业建在询问笔录中陈述：谢述江系昊昇公司的城市副总经理。杨钏系昊昇公司装备城项目的主策划，分管装备城项目的营销。彭军出具以上证据欲证实：张安与彭军选定的房屋，昊昇公司已另行出售给了他人，双方之间的房屋买卖的目的已无法实现，自贡一建、昊昇公司、周旭辉应退还彭军的购房款、定金并赔偿损失。因上述证据来源于宜宾市公安局翠屏区分局刑警大队，且加盖有该单位的印章及骑缝章。一审法院对上述证据的真实性及证明目的予以确认。 庭审中，彭军陈述：第一项诉讼请求，请求解除的房屋买卖合同系彭军与周旭辉及张安之间口头达成的房屋买卖合同。 一审法院认为，昊昇公司将装备城工程发包给自贡一建，双方签订的《中国西南机械装备贸易城机动车综合服务市场工程施工合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。周旭辉系自贡一建在该项目的项目经理，根据庭审查明的事实：张安系与案外人宜宾市鎏金商贸公司签订的钢结构工程承包合同（该工程系宜宾市鎏金商贸公司从周旭辉处转包），其完成该部分工程后与周旭辉按约定以装备城门面抵扣工程款，因张安选定的门面价值超出工程款金额115万元，后彭军、张安及周旭辉协商一致由彭军向周旭辉支付了该115万元，周旭辉也向彭军出具了收条，继而彭军与张安共同受让该门面。后因张安和彭军选定的门面被昊昇公司另行出售，导致彭军与张安无法实际受让所选定的门面。现彭军以合同目的无法实现为由诉请解除与自贡一建、昊昇公司、周旭辉签订的房屋买卖合同，一审法院认为,因彭军在庭审中陈述该房屋买卖合同系彭军与周旭辉及张安之间口头达成的房屋买卖合同。故对彭军的诉请，一审法院支持为解除彭军与周旭辉之间的口头房屋买卖合同。 关于彭军诉请自贡一建、昊昇公司、周旭辉共同返还购房款115万元及购房定金6万元及利息损失（自2016年1月2日起至还清之日止，以121万元为基数按年利率4.75%计算）。根据庭审查明的事实：周旭辉认可收到了彭军交付的购房款115万元并于2016年1月2日向彭军出具了收条。一审法院认为，因自贡一建与周旭辉签订的《项目内部承包责任合同》明确约定工程资金的收、支必须由自贡一建财务部门办理。该收条上并未加盖自贡一建的公章，且彭军也未举证证明其交纳的115万元系周旭辉代表自贡一建向其收取。故周旭辉向彭军收取购房款115万元的行为系其个人行为，与自贡一建无关，更与昊昇公司无关。彭军诉请自贡一建、昊昇公司、周旭辉共同返还购房款115万元及利息损失，一审法院支持为：周旭辉返还彭军购房款115万元及利息（以115万元为基数，按照年利率4.75%计算自2016年1月2日起至还清之日止）。 因彭军未举证证明其向自贡一建、昊昇公司、周旭辉交纳了购房定金6万元，故彭军诉请自贡一建、昊昇公司、周旭辉共同返还购房定金6万元及利息损失，因证据不足，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除彭军与周旭辉之间的口头房屋买卖合同；二、周旭辉于本判决生效之日起十日内返还彭军购房款115万元并赔偿彭军利息损失（利息计算方式：以115万元为基数，按年利率4.75%，自2016年1月2日起至还清之日止）。三、驳回彭军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17023元，减半收取计8511.5元，由周旭辉负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经二审审理，查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：一、商品房买卖的买售双方分别是谁；二、彭军已经交付的购房款项是多少。 针对争议焦点一，本案中张安因承建“中国西南机械装备贸易城机动车综合服务市场工程施工项目”（以下简称装备城）中的部分钢结构工程未收到工程款，决定购买装备城6套门面抵扣工程款，但因价值存在较大差别，遂张安、彭军与周旭辉协商，用张安的工程款和彭军支付115万元购买6套门面。在达成购房意向后，自贡一建在向昊昇公司发送的《付款申请》中明确承建商选购6套房源：A3-4-301、A3-4-302、A3-4-303、A3-4-304、A3-4-305、A3-4-306，合计2299646元，对购房事实予以了确认。因张安用工程款购房的纠纷已经另案起诉，在此案中不予审理。针对彭军出资购房的部分，在彭军已经与周旭辉达成购房意向后，自贡一建通过向昊昇公司发送《付款申请》的方式对房屋买卖的事实进行了确认，所以，彭军与周旭辉和自贡一建达成了口头的购房协议，该口头协议是多方的真实意思表示，且各方对房屋买卖的标的物以及标的物的价值进行了明确的约定，该口头协议真实有效，依法应该予以保护。 针对争议焦点二，2016年1月2日周旭辉向彭军出具的《收条》已经明确收到款项95万元，双方对此均无异议。在《收条》中明确2016年2月4日前支付结清剩余20万元，且在2016年2月4日，张安代彭军向周旭辉转款20万元，一审庭审中，周旭辉对该证据无异议，综上，可以证实彭军实际已经支付给周旭辉的购房款为115万元。昊昇公司虽对支付主体有异议，但对于已经收到6万元款项无异议，综上，可知彭军已经支付的购房款合计121万元，其中115万元支付给了周旭辉，6万元支付给了昊昇公司。现在彭军与周旭辉、自贡一建的房屋买卖合同未履行，周旭辉和自贡一建应该退还购房款115万元，彭军与昊昇公司没有达成房屋买卖合同，昊昇公司收取的购房款6万元应予退还。对于利息损失，因2016年2月4日彭军才完成购房款项的全部交付，在双方对购房款交付和房屋交付的时间约定不明时，本院对利息损失依法支持为分别以115万元和6万元为基数，按年利率4.75%，自2016年2月4日起计算至还清之日止。 综上所述，上诉人周旭辉的上诉请求不成立，不予支持，上诉人彭军的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初6282号民事判决书； 二、自贡市第一建筑工程有限公司和周旭辉于本判决生效之日起十日内返还彭军购房款115万元并赔偿彭军利息损失（利息计算方式：以115万元为基数，按年利率4.75%，自2016年2月4日起至还清之日止）； 三、宜宾昊昇农业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还彭军购房款6万元并赔偿彭军利息损失（利息计算方式：以6万元为基数，按年利率4.75%，自2016年2月4日起至还清之日止） 四、驳回彭军的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17023元，减半收取8511.5元，由自贡市第一建筑工程有限公司和周旭辉共同承担。二审案件受理费33626元，由彭军负担17083元，周旭辉负担16543元。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 勇 审 判 员  杨 永 审 判 员  越太强 二〇一九年三月二十九日 法官助理  陈艳雪 书 记 员  魏 练