河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终4162号上诉人（原审被告）：石家庄天元名品投资管理有限公司，住所地石家庄市长安区跃进路**天元大厦**。法定代表人：董宝库，董事长。委托诉讼代理人：李超彬，河北顺业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：回改志，男，1984年8月1日出生，汉族,住呼和浩特市玉泉区。委托诉讼代理人：李永军，河北英陆律师事务所律师。上诉人石家庄天元名品投资管理有限公司（以下简称天元公司）因与被上诉人回改志房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初5648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人天元公司的委托诉讼代理人李超彬、被上诉人回改志的委托诉讼代理人李永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天元公司上诉请求：1、撤销石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初5648号民事判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、本案被上诉人、上诉人签订的《租赁合同》应属无效合同，一审判决认定《租赁合同》有效错误。本案中涉案房产系由石家庄市纪元房地产开发有限公司（以下简称纪元公司）开发建设，2012年5月15日上诉人与纪元公司签订《商业物业经营管理合同》，委托上诉人经营其开发的蓝拓国大商务中心，约定由上诉人与购房者签订租赁合同，后上诉人与涉案的41名商户签订租赁合同。从租赁合同签订直至2017年5月8日前，蓝拓国大商务中心项目尚未组织竣工验收（《关于李超彬申请信息公开的回复》证据证明），根据《建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。同时依据《建设工程消防监督管理规定》第二十一条第一款第二项规定，建设单位申请消防验收应当提供工程竣工验收报告，而本案中纪元公司根本未组织蓝拓国大商务中心项目竣工验收，所以也不可能取得消防验收。故此，根据《消防法》第十三条，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。从签订租赁合同至今日，涉案的房产项目既未竣工验收也未进行消防验收，依据法律规定涉案房产禁止投入使用，该法律规定属于禁止性的效力规定，最高人民法院(2003)民一终字第55号判决及《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》对此进行了认定。故此天元公司与41被上诉人签订的租赁合同为无效合同。二、被上诉人并未按照合同约定完成涉案房产的交付，一审判决认定涉案房产已经交付属于认定事实错误。(一）从41被上诉人的角度来看，被上诉人未交付涉案房产。依据天元公司与41被上诉人签订的《商铺租赁协议书》第一条第一款约定，乙方对所出租的商铺须具有合法产权。而本案中涉案房产一直未办理竣工验收和消防验收，被上诉人不可能办理房屋产权登记，现实是其也未办理产权登记。故此，被上诉人尚未取得涉案房产的所有权，该房产的所有权人仍为纪元公司。在此情况下被上诉人不可能将符合合同约定和法律规定的房产交付给天元投资公司，况且被上诉人没有任何证据证明将涉案房产交付给天元公司。纪元公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十条交付期限约定，纪元公司应当在2013年3月31日将经验收合格的商品房交付给被上诉人，而该房产至今未竣工验收，在纪元公司未将房屋交付给被上诉人的情况下，被上诉人不可能将房产交付给天元公司。《商铺租赁协议书》中约定的租赁期自2013年5月1日起至2025年10月31日止，该约定并不代表天元公司已经接受涉案房产，协议书之所以如此约定，是因为在纪元公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十条交付期限约定，出卖人即纪元公司应当在2013年3月31日将商品房交付给买受人即本案的被上诉人。同时该合同第十八条还约定“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。”，由此计算纪元公司应当在2013年5月1日前办理完毕产权登记，故此才有租赁合同中租期自2013年5月1日起的约定。由此看来《商铺租赁协议书》中约定的租期自2013年5月1日起就是为了与房屋买卖合同约定的交房登记时间相一致，但纪元公司未能按照约定履行合同义务，导致天元公司并未收到法律所规定交付的房产。不能以协议书中约定租赁起始期限就认定被上诉人交付了合同约定的房产。(二）从纪元公司的角度来看，纪元公司未交付涉案房产。如果纪元公司作为被上诉人的代理人，受托将涉案房产交付给天元公司，那么纪元公司应当按照合同约定交付涉案房产。而根据《商业物业经营管理合同》一、租赁物状况1-4约定：交付时，委托物及设备、设施由甲乙双方签字交接。委托物消防设施安装完毕并通过消防部门验收，达到合格标准。双方签字验收后，视为甲方交付的委托物符合本合同约定，满足实现租赁的目的和条件。纪元公司从未与天元公司办理交接手续，将涉案房产交付给天元公司。石家庄市天元名品商业管理公司招商河北京科投资有限责任公司（以下简称京科公司）的行为并不代表已经按照合同的约定完成了包括涉案房产在内的房产交付。在《商业物业经营管理合同》二、委托期限中约定：委托租赁期包括筹备期、市场开业日期和正式对外租赁期。本案中招商京科公司属于筹备期，为市场开业做准备，商场并未开业。并且该合同同时约定：市场开业日期：甲乙双方经协商初步确定2013年5月1日前开业（以甲方项目实际交付为准）。此期限与《商铺租赁协议》中约定的租期起始日相一致，这也充分说明被上诉人涉案房产交付日期应当以纪元公司实际交付日期为准。况且天元公司只对二、三层商铺进行了招商，并不涉及本案中五层的被上诉人，未占有使用其主张的商铺。一审法院将纪元公司出具的《入住通知书》认定为交付涉案房产的证据完全错误，纪元公司为了摆脱其延迟交房的法律责任，单方出具《入住通知书》对上诉人没有法律约束力。即便被上诉人委托纪元公司交付房产其交付的房产也应当符合法律及合同约定，但客观事实是本案中被上诉人交付的房产违反了法律规定且不符合合同约定。纪元公司代为履行未交付合法房产的行为亦应当由被上诉人承受。三、房产涉及产权纠纷，并且被上诉人未将符合合同约定和法律规定的房产交付给天元公司，即便合同有效，无法实现合同目的，天元公司于2015年11月20日向被上诉人发出律师函解除租赁协议。（一）涉案房产涉及产权纠纷,天元公司无法使用涉案房产。上诉人租赁蓝拓国大商务中心2层至6层用于商场经营，二楼物业存在产权纠纷，石裁字【2015】第455号石家庄仲裁委员会裁决书裁决石家庄市纪元房地产开发有限公司将蓝拓国大商务中心二楼交付给王旭，二楼存在一房二卖的情况，从京科公司给天元公司的《通知》中也可以证明二至六层商铺存在产权纠纷。二楼业主相互争夺物业，在二楼进口处门上私加锁，锁门、堵门，致使商场无法正常经营使用。二至六层作为整体经营，均是不可分割的部分，况且二层商铺是进出三至六层的唯一通道，业主抢占物业、锁门的行为导致天元公司根本无法进行经营活动。因此不能单从某一商户的商铺是否存在产权纠纷来认定某一租赁合同是否能否履行，天元公司必须以二至六层的整体物业进行承租经营才能实现合同目的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋权属有争议，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。(二）涉案房产未竣工验收和消防验收，无法实现合同目的。上述司法解释第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中有涉案房产不符合《建筑法》、《消防法》关于房屋使用条件强制性规定导致租赁房屋无法使用，协议已经解除，人民法院应当予以支持。(三）《商铺租赁协议书》已经合法解除。在2015年11月20日天元公司向包括被上诉人在内的全体购房商户发出了《律师函》，解除了双方的《商铺租赁协议书》，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”之规定，被上诉人没有向人民法院提起确认解除合同效力的诉讼，合同当然解除。四、即便合同未解除天元公司未支付租赁的行为也符合法律规定。根据《合同法》第126条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据《合同法》第228条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。天元公司在签订《商铺租赁协议书》时已经支付了前三年的租金，被上诉人及纪元公司本应向上诉人交付符合使用条件的物业，但直至今日二者仍未向上诉人交付符合使用条件的物业，上诉人未向被上诉人支付租金属于行使先履行抗辩权，其行为完全符合《合同法》的规定。五、一审判决租金数额错误。本案判决的租金数额是按照《商铺租赁协议书》约定的面积判决的，而在该协议约定“以最终房产证实际确权面积*8%支付”，本案中不动产登记机关登记的面积与诉请的面积并不相符，一审判决按照《商铺租赁协议书》约定的金额支付不符合合同约定。综上，上诉人认为，本案双方所签订的《商铺租赁协议书》存在无效和无法履行的客观事实，被上诉人的诉讼不应得到人民法院的支持，造成今天的局面完全是纪元公司造成的，如果由天元公司来承担所有责任，势必导致天元公司破产。据此，为了维护当事人的合法权益，请贵院依法改判。回改志答辩称，天元公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。理由：第一、双方签订的商铺租赁协议书是双方真实意思的表示，未违反国家强制性法律规定。第二、诉争商铺非具有独立使用的客观情况，上诉人之所以购买该商铺，是因为上诉人和开发商纪元公司在被上诉人购买之前，签订了商业物业经营管理合同，有上诉人作出承诺，对该诉争商铺进行整体运营。基于该情况，被上诉人才进行商铺投资。因此，上诉人对于商铺的客观事实是明知的。因此，双方签订的商铺租赁协议书是双方真实的意思表示，合法有效。纪元公司和上诉人签订了一份商业物业经营管理合同，这是第一点；第二、被上诉人提交了有纪元公司出具的入驻通知书；第三、该商铺租赁协议书有约定，三年租金抵顶购房款，基于三个原因这个是商铺租赁协议书，它不等同于一般的房屋租赁协议，因此被上诉人认为该房屋已经在形式上予以交付。上诉人和纪元公司的关系与被上诉人无关，跟我签的合同就应该依据合同履行。关于租金问题，应按照商铺租赁协议书约定的租金数额主张权利，不按面积来计算，数额是上诉人承诺的最低数额，不是按面积计算。买的是现房，五证齐全的。请求维持原判。回改志向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付两年租金39272元，违约金2356元，从2017年8月2日起，以年租金19636元为基数，按照日千分之一支付违约金至给付之日止；2.诉讼费及其他法院收取的费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年5月15日，纪元公司（甲方）与天元公司（乙方）签订《商业物业经营管理合同》，约定：一、租赁物的状况1-1甲方同意将位于北人字街17号蓝拓·国大商务中心委托乙方进行经营管理。该商业建筑面积约9287.97平方米（核定面积以房管局测量的建筑面积为准）。1-2商场交付使用时，其附属设施和设备，应符合国家工程施工及验收规范……1-4交付时，委托物及设备、设施由甲乙双方签字交接。委托物消防设施安装完毕并通过消防部门的验收，达到合格标准（委托物须具备营业二次装修条件）。双方签字验收后，视同甲方交付的委托物符合本合同约定，满足实现租赁的目的和条件……三、委托期限3-2筹备期：自合同签订之日起至商场开业。3-3市场开业日期：甲乙双方经协商初步确定为2013年5月1日前开业（以甲方项目实际交付日为准）。3-4交场日期：2012年9月30日之前。四、商场的销售转让、收费标准及支付方式4-1甲方要求乙方将委托其经营的物业进行商业包装，乙方支持甲方销售，对已销售物业，乙方将依法与购买者签订回租合同，保障购买者投资回报，回租期一般为12.5年，前三年每年回报比率为售价的8%。对已售物业由乙方与业主签订回租协议。4-2为有效实现物业发售，甲方委托乙方指定销售公司进行销售。2012年12月31日之前向甲方支付销售总金额（即：1.5亿元）的80%（7.8.9.10.11.12月每月回款2000万元）。开业日前15天向甲方支付销售总金额剩余部分。如销售总金额不够1.5亿元由乙方出资购买剩余物业，但所购总额不超过销售总金额的20%（即：3000万元）。如销售总金额有超出部分则归乙方所有并补足超值部分税负……五、甲方的权利、义务5-1甲方应协助乙方办理营业所需的工商、税务、规划、环保、消防、卫生、通讯、设计、施工、增容（如有需要）及其他国家规定的申报手续或经营执照，协助乙方提供报批所需的相关文件、图纸、资料等。甲方对此类协助不另行收费……2012年9月04日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁协议书》约定，第一条租赁内容：乙方同意将石家庄天元蓝拓国际名品折扣馆内5层41号商铺（以下简称本案商铺）租赁给甲方经营管理。乙方对所出租的商铺须具有合法产权。该商铺建筑面积9.86平米（以最终房产证实际确权面积为准）；双方合同租期为12.5年，自2013年5月1日起至2025年10月31日止。第二条租金的计算及支付：前三年租金为58907元（税前），在购买商铺时已由甲方支付（以最终房产证实际确权面积×24%支付）。剩余年限每年租金不低于19636元（税前）（以最终房产证实际确权面积×8%支付），高出的部分，双方按5:5分成，具体以甲方提供的出租数据为准。甲方按月以银行转账或现金方式支付乙方租金，支付时间为当月10日前，每逾期一天支付1‰违约金。第三条双方的权利和义务：……2、在租赁期限内，乙方不得将该商铺另行出租于任何第三人，亦不得提前收回；3、本协议有效期限内，甲、乙双方应认真履行协议规定的责任和义务，任何一方违约，须承担给对方造成的一切损失。在无对方违约的情况下，任何一方不得单方提前解除本协议……第五条回购：自2018年5月1日起1年内，对投资收益不满意者，甲方将按248444元的价格回购此商铺……2013年4月12日，原告（买受人）与纪元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买桥东区（因行政区划改革，现为桥西区）北人字街17号蓝拓国大商务中心0544；建筑面积9.72平方米；单价18918.62元，总价183889元……出卖人应当在2013年5月01日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……该合同于2013年5月28日进行了备案。2015年11月20日，石家庄天元名品商业管理有限公司发出《律师函》，欲解除其与业主签订的《商铺租赁协议书》，部分业主于2015年12月14日回函要求继续履行双方签订的协议。一审法院认为，本案有以下几个争议焦点：一、本案《商铺租赁协议书》的效力问题。原告与被告签订的《商铺租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。双方当事人应按照协议的约定履行各自的义务。被告辩称本案承租商铺未办理竣工验收和消防验收，双方签订的租赁协议应属无效合同，法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条虽规定未经验收或验收不合格的建筑工程，不得交付使用，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款亦规定了未经消防验收或消防验收不合格的建设工程，禁止投入使用，但从调整对象和立法目的的角度分析，该规定是关于工程质量和消防验收程序的管理性规定，该管理性规定并不影响相关租赁合同的效力，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，而本案承租商铺已取得建设工程规划许可证，故被告关于本案租赁协议无效的辩解理由不能成立，法院不予采信。二、关于被告是否应当向原告支付租金的问题。纪元公司与被告签订的《商业物业经营管理合同》明确约定，纪元公司委托被告进行商业包装并委托被告指定销售公司进行销售，被告将依法与购买者签订回租合同，保障购买者投资回报，因此，本案《商铺租赁协议书》不能等同于一般意义的房屋租赁协议，被告对纪元公司销售房屋的包装宣传及真实性应承担一定意义的保障责任。且该协议书明确约定在租赁期限内原告不得提前收回房屋，结合本案的庭审情况，依据合同的相对性原则，被告应按照该协议的约定履行其应尽的义务。因原、被告均认可前三年租金已抵扣商铺的购房款，故原告主张自2016年5月1日起至2018年4月30日止两年的租金39272元，法院予以支持。被告虽辩称原告未按照合同的约定交付房屋，但纪元公司与被告签订《商业物业经营管理合同》中第一条第四项明确约定委托物及设备、设施由纪元公司与被告双方签字交接，经法院庭后去本案承租商铺现场实地查勘，石家庄天元蓝拓国际名品折扣馆内5层商铺系一个整体通铺，并未实地独立分割，原告亦未实际独立掌控，涉案原告均表示涉案承租商铺由纪元公司直接交付给被告，且部分业主提交了入住通知书，证明纪元公司将本案承租商铺交付给了被告，故对被告关于原告未按照合同的约定交付房屋的辩解理由，法院不予采信。被告亦辩称其向蓝拓商厦全体业主发出解除《商铺租赁协议书》的律师函，但通过被告提交的《律师函》可以看出该函系石家庄天元名品商业管理有限公司委托律师发出，并非本案被告的发函，且部分业主明确回函要求继续履行合同，被告亦未在本案中反诉要求解除租赁协议，故对被告关于《商铺租赁协议书》已解除的辩解理由，法院亦不予采信。三、关于原告要求被告支付违约金的问题。本案承租商铺因锁门事件并未实际经营，原告作为出租方亦未采取积极的措施去排除妨害，故对其要求被告支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、被告石家庄天元名品投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告回改志租金39272元；二、驳回原告回改志的其他诉讼请求。案件受理费852元，由原告回改志负担48元、被告石家庄天元名品投资管理有限公司负担804元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实同一审法院查明的事实一致。本院认为，《商铺租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。双方当事人应按照协议的约定履行各自的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条规定是关于工程质量和消防验收程序的管理性规定，该管理性规定并不影响相关租赁合同的效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，而本案承租商铺已取得建设工程规划许可证，故上诉人关于本案租赁协议无效上诉请求不能成立，本院不予采信。纪元公司与上诉人签订的《商业物业经营管理合同》明确约定，纪元公司委托上诉人进行商业包装并委托上诉人指定销售公司进行销售，上诉人将依法与购买者签订回租合同，保障购买者投资回报，因此，本案《商铺租赁协议书》不能等同于一般意义的房屋租赁协议，上诉人对纪元公司销售房屋的包装宣传及真实性应承担一定意义的保障责任。且该协议书明确约定在租赁期限内原告不得提前收回房屋，结合本案的庭审情况，依据合同的相对性原则，上诉人应按照该协议的约定履行其应尽的义务。因双方均认可前三年租金已抵扣商铺的购房款，故被上诉人主张未付的合同期内的租金，本院予以支持。综上所述，石家庄天元名品投资管理有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费804元，由上诉人石家庄天元名品投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟志刚审判员  李荣水审判员  史兆宏二〇一九年三月二十五日法官助理王婷书记员任琳