湖南省衡阳市石鼓区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0407民初105号 原告：匡某某，女。 委托诉讼代理人：李秋静，湖南协创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何玉丽，湖南恒诚律师事务所律师。 被告：衡阳西湖房地产开发有限公司，住所地衡阳市石鼓区演武路西湖公园内。 法定代表人：周双喜，该公司总经理。 被告：衡阳西湖置业股份有限公司，住所地衡阳市石鼓区明翰路西湖公园内。 法定代表人：唐兴和，该公司董事长兼总经理。 上述两被告共同委托诉讼代理人：赵盛丽、甘露，湖南居安律师事务所律师。 原告匡某某与被告衡阳西湖房地产开发有限公司（以下简称西湖房产公司）、衡阳西湖置业股份有限公司（以下简称西湖置业公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告匡某某的委托诉讼代理人李秋静、何玉丽，二被告共同委托诉讼代理人赵盛丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告匡某某向本院提出诉讼请求：1、被告衡阳西湖房地产开发有限公司向原告匡某某支付拖欠2017年3月27日以前现金形式的租金13143元、消费券形式的租金0元，并支付违约金4912元;2、被告衡阳西湖房地产开发有限公司向原告匡某某支付2017年3月28日至2018年6月27日的租金29572元;3、被告衡阳西湖置业股份有限公司对被告衡阳西湖房地产开发有限公司上述一、二项义务承担连带保证责任;4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月17日原告匡某某与西湖房地产开发公司签订了一份“商品房买卖合同”（合同编号为：HY2012029466），由匡某某购买西湖房地产公司开发的位于衡阳市石鼓区环城北路27号西湖中央广场2层2064号商铺，总购房394288元（包括匡某某支付的335378元，西湖房产公司承担的两年返租款58910元）。2015年10月20日，匡某某与西湖房地产公司、西湖置业公司签订《西湖中央广场商铺委托管理协议书》，约定匡某某购买的商铺委托西湖房地产公司统一经营管理，委托管理年限为八年，从2015年3月28日至2016年3月27日返租6%（其中返现金4.5%，消费券1.5%），2016年3月28日至2017年3月27日返租6%（其中返现金5%，消费券1%），两年期满即2017年3月28日后，租金标准参照衡阳市同类商城水平另行商定。租金按季度支付，于每个托管季度的第二个月15日前一次性付清当季租金，如推迟支付租金，则按每日万分之三支付违约金，由西湖置业公司承担上述租金和违约金的连带保证责任。2017年5月原告通过委托的律师发函给两被告，督促两被告对上述诉求进行磋商，两被告收到后未在相应的期间答复，2018年1月份被告又支付了一个月的租金，但未足额及时支付租金，原告诉至本院，请求判如所请。 二被告共同答辩称：1、原告诉请的2017年3月27日之前的租金和违约金数额计算有误，根据双方约定及事实履行情况应当进行核减2个月租金，已支付的租金不应支付违约金，消费券也不应支付违约金；2、原告诉请的2017年3月27日之后的租金和违约金不应当再由被告承担，就算判决被告承担也只应按实际市场标准计算至2019年3月6日止，违约金则不再计算；3、被告支付给业委会的100万元属于支付给全体业主的租金，应当按比例核减被告所欠付的租金数额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，原告匡某某提交的证据1中《商品房买卖合同》，证明原告购买了被告西湖房产公司开发的案涉商铺，本院予以采信。证据1中王林凤与被告西湖房产公司签订的委托管理协议与本案没有关联性，本院不予采信；证据2（即被告西湖房产公司、西湖置业公司提交的证据14）、《协议书》，证明原告与两被告签订的委托管理协议书的内容，本院予以采信；证据３、租金支付银行对账单和账户交易记录，证明原告已收到的租金明细，本院予以采信；证据4、本院（2017）湘0407民初500号民事判决书和湖南省衡阳市中级人民法院（2018）湘04民终92号民事判决书，系生效裁判文书，本院予以采信；证据5、销售房屋的宣传资料，与本案无关联，本院不予采信；证据6、《西湖奥特莱斯商场业主信访事项协调会议纪要》（即被告西湖房产公司、西湖置业公司提交的证据2）、《承诺书》，二被告对其真实性无异议，证明经区委、区政府及有关部门多次组织协调，原被告双方就案涉商场商铺托管等问题达成共识，本院予以采信。被告西湖房产公司、西湖置业公司提交的证据3、西湖中央广场外墙照片，证据4、《商场租赁合同》，证据5、公证书及通知，证据6、《关于请求暂缓注销衡阳市潮湖商业管理有限公司工商营业执照的函告》和证据7、客户证明及会议记录，与本案无关联，本院不予采信；证据8、报警案件登记表和证据9、现场情况照片，证明西湖中央广场商铺业主与被告西湖置业公司发生纠纷的事实，本院予以采信；证据10、直接经营损失的统计和证据11、证明及会议接待通知单，系被告西湖置业公司单方制作，原告不予认可，本院不予采信；证据12、商铺租赁合同和证据13、解除托管协议的申请书，与本案无关联，本院不予采信；证据15、转账凭证，与本案无关联，本院不予采信；证据16、律师函，可证明原告方委托律师发出律师函的事实，本院予以采信；证据17、解除委托协议通知书及EMS邮寄单（部分），与本案无关联，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告匡某某系被告西湖房产公司开发的位于衡阳市石鼓区环城北路27号西湖中央广场2层2064号商铺的业主，其购买该商铺的总购房款394288元（包括原告支付的购房款335378元、被告西湖房产公司承担的2013年3月28日至2015年3月27日两年返租款58910元）。 2015年4月份以来，案涉商场业主就商场托管问题与西湖置业公司多次发生矛盾冲突，石鼓区委、区政府多次组织协调，2015年8月6日，在石鼓区委政法委、区信访局、区经科局、青山街道办事处的相关工作人员、被告西湖置业公司代表、案涉商场业主代表参加的专题会议中，争议双方就案涉商场托管、两证办理、成立业主委员会、商场经营转型问题达成共识，并形成会议纪要。 此后，原告与两被告于2015年10月20日签订《西湖中央广场商铺委托管理协议书》，约定原告购买的案涉商铺委托西湖房产公司统一经营管理，且被告西湖置业公司作为西湖房产公司的连带保证担保主体；委托管理年限为八年，从2015年3月28日至2023年3月27日；托管租金按总购房款作为计算基数，2015年3月28日至2016年3月27日返租6%（其中返现金4.5%，消费券1.5%），2016年3月28日至2017年3月27日返租6%（其中返现金5%，消费券1%），两年期满即2017年3月28日后，租金标准参照衡阳市同类商场的平均水平另行商定；按照区联席办公会议纪要的精神，两被告应当主动作为力争在年内完成转型增效；转型完全成功全面开业后，原告分别在开业后的第一个月、第十三个月、第二十五个月减免当月租金，共计三个月；租金按季度支付，于每个托管季度的第二个月15日前一次性付清当季租金；签约前应支付的租金（含消费券）应当在签约10天内一次付清；所有租金的现金都要及时支付至甲方即原告指定的银行账户，乙方即被告西湖房产公司在支付租金的同时通知甲方到乙方领取足额消费券；如推迟支付租金（含消费券），则按每日万分之三的违约金支付给甲方；被告西湖置业公司愿意为被告西湖房产公司向原告承担租金和违约金的连带保证责任。协议还约定了双方其他权利义务等内容。同日，原告出具授权委托书，将商铺全权委托西湖房产公司代为招商，统一承租经营管理，并承诺合同期内不干涉商场经营，不中途毁约。 协议签订后，被告西湖房产公司向原告支付了部分租金，原告提供了部分收到租金的银行流水记录。经双方在诉讼过程中结算，被告已将2016年6月27日前租金付清，2016年6月28日至2017年3月27日3个季度现金形式的租金仅支付1643元，尚欠13144元未支付。2017年3月27日前消费券形式的租金已全部支付完毕。但因各种原因，涉案商场并未转型成功、全面开业，商铺空置率较高。原、被告双方就2017年3月28日以后的租金标准多次协商未果，两被告亦未支付剩余租金。 另查明，在原告诉至本院之前，两被告向案涉商场业主委员会支付了1000000元，案涉商场业主委员会未将该款项发放给各业主。涉案商场部分业主以被告未及时足额支付租金于2017年6月诉至本院，经二审终审判决已发生法律效力。现原告以被告未及时足额支付租金，原、被告多次协商未成，诉至本院。 本院认为，本案原告购买被告西湖房产公司开发的西湖中央广场三楼的产权式商铺，为便于统一管理和经营，双方又签订了“西湖中央广场商铺委托管理协议书”，协议内容是双方的真实意思表示，未违反我国法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告已依该协议约定将涉案商铺交由被告西湖房产公司委托管理，则被告应按约交纳租金。但实际上，被告西湖房产公司未按协议约定及时、足额支付2017年3月27日以前的租金，属于违约行为，应依法承担继续支付租金及违约金的违约责任。故原告诉求被告西湖房产公司支付2017年3月27日以前的租金，本院予以支持。经本院核定2017年3月27日之前的租金为13144元，原告只主张13143元，故2017年3月27日之前的租金为13143元。原告提出被告西湖房产公司向原告支付2017年3月28日起至2018年6月27日止的租金29572元（即按每年总购房款6%计算）的诉讼请求，因《协议书》明确约定原告将商铺委托管理的期限为八年，原告主张被告西湖房产公司支付2017年3月28日至2018年6月27日的租金在该期间内，符合该《协议书》的约定，本院予以支持。根据《协议书》约定，2017年3月28日之后的租金标准参照衡阳市同类商场的平均水平另行商定或双方协商确定。事实上，原、被告既未进行磋商，又未提供衡阳市同类商场租金计算标准的相关证据。原告主张按总购房款6%计算，与（2017）湘0407民初500号民事判决书和湖南省衡阳市中级人民法院（2018）湘04民终92号民事判决书对该部分租金的计算标准一致，本院予以支持，并据此确认2017年3月28日起至2018年6月27日止的租金为29572元（394288元×6%÷12个月×15个月）。两被告提出原告应当减免被告西湖房产公司两个月的租金，该部分金额及相应违约金应扣除的辩解意见，但因两被告未提供证据证明涉案商场转型成功及全面开业，《协议书》约定的减免租金的条件并未成就，故对两被告的上述辩解意见，本院不予采信。本案的《协议书》中约定了迟延支付租金则应按照每日万分之三的标准支付违约金，本院据此核定截至2018年6月27日，被告西湖房产公司拖欠原告2017年3月27日前现金形式租金的违约金4095元，但原告只主张4094元，故2017年3月27日前现金形式租金的违约金为4094元。原告主张消费券形式租金的违约金818元，但并未向法院提供被告迟延支付消费券形式租金的相关证据，应承担举证不能的法律后果，本院依法不予支持。两被告提出被告西湖房产公司已经与原告结清的租金部分不应再计算违约金的辩解意见，因双方在《协议书》中就迟延支付租金的违约金有明确约定，故对两被告的上述辩解意见，本院不予采信。被告西湖置业公司作为连带责任保证的保证人，应对被告西湖房产公司的上述债务承担连带清偿责任。两被告辩称向涉案商场业主委员会支付了100万元属于支付给全体业主的租金，应当按比例核减被告所欠付的租金数额，因本案审理的是原告与两被告之间的委托管理商铺事宜，涉案商场业主委员会不是本案当事人，其有无得到业主的授权，双方当事人均未提供证据证明；其收到两被告100万元未将该款项发放给各业主，两被告或业主包括原告均可以与涉案商场业主委员会另行协商解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告衡阳西湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告匡某某支付2017年3月27日之前的现金形式的租金13143元; 二、被告衡阳西湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告匡某某支付因迟延履行2017年3月27日之前的现金形式的租金的违约金4094元； 三、被告衡阳西湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告匡某某支付2017年3月28日起至2018年6月27日止的租金29572元； 四、被告衡阳西湖置业股份有限公司对被告衡阳西湖房地产开发有限公司的上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告匡某某的其他诉讼请求。 上述判决内容限在判决生效后十日内履行，如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费991元，原告匡某某负担17元，被告衡阳西湖房地产开发有限公司、衡阳西湖置业股份有限公司共同负担974元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判长 龙 捷 审判员 唐 娟 审判员 肖红生 二〇一九年三月二十八日 法官助理周奕 书记员贺白平 附本判决引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。