江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏民再411号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张建梅。 委托诉讼代理人：万金龙，江苏四牌楼律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：兴化市教师进修学校，住所地江苏省兴化市昭阳镇沙甸村。 法定代表人：韦琦，该校校长。 委托诉讼代理人：胡楚贻，江苏天炜律师事务所律师。 被申请人（一审原告）：兴化市教育局，住所地江苏省兴化市兴化大道西侧。 法定代表人：张大军，该局局长。 委托诉讼代理人：周红星。 委托诉讼代理人：胡楚贻，江苏天炜律师事务所律师。 被申请人（一审原告）：中共兴化市委党校，住所地江苏省兴化市。 法定代表人：周德宏，该校常务校长。 委托诉讼代理人：胡楚贻，江苏天炜律师事务所律师。 再审申请人张建梅因与被申请人兴化市教师进修学校、兴化市教育局、中共兴化市委党校房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（2017）苏12民终396号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年9月12日作出（2017）苏民申3223号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张建梅及其委托诉讼代理人万金龙、被申请人兴化市教师进修学校、中共兴化市委党校的委托诉讼代理人胡楚贻、被申请人兴化市教育局的委托诉讼代理人周红星、胡楚贻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张建梅申请再审称，（一）其关于抵扣消防工程施工费用的主张应予支持，一审法院委托鉴定机构作出的鉴定报告不具有客观性、公正性，严重违反法定程序。1.鉴定人是应兴化市教育局要求并按其提供的设计蓝图作出的鉴定。2.鉴定人未到现场勘查，违规单方接触兴化市教师进修学校。3.本案应当对基础消防施工工程造价进行鉴定，是对已完工程造价进行鉴定，而实际鉴定的对象是图纸。4.鉴定人葛华明确陈述是兴化市教育局代理律师让其按照教育局提供的设计蓝图评估。（二）一审法院剥夺张建梅对补充司法鉴定意见的听证、质证、申请重新鉴定及最后陈述的权利。一审法院要求鉴定机构就鉴定报告提出补充鉴定意见，但张建梅至今未收到补充鉴定报告。一审主审法官口头告知张建梅补充意见，张建梅立即提出异议，并申请重新鉴定，一审法院未予理涉。张建梅至今未进行最后陈述，一审法院就作出判决，严重违反法定程序。（三）被申请人未将租赁范围内的三楼小会议室及两间办公室（面积约170平方米）交付给张建梅，对应的租金应当予以核减。综上，请求撤销二审判决第一项，改判或发回重审，支持张建梅要求扣减消防工程施工费用及未交付房屋部分租金的主张，一、二审诉讼费用由被申请人负担。 兴化市教师进修学校、兴化市教育局、中共兴化市委党校辩称，（一）张建梅租赁房屋为经营酒店需要设计、施工消防设施，相关费用出租方没有承担的义务。1.该房屋系培训楼，对消防有专门设计图纸。张建梅因为经营酒店，改变原关于消防设计图纸，自行按照酒店经营需要进行消防设计、施工，故该费用应由张建梅自行承担。2.双方合同中没有约定该费用应由出租方承担。（二）一审法院委托鉴定程序合法。1.鉴定机构是法院依法委托，鉴定人也出庭接受双方当事人质询。2.鉴定人根据张建梅承租的部分按照原消防设计蓝图进行消防费用鉴定符合鉴定目的，无需现场勘查、核对，因为现场张建梅并没有按照原设计图纸进行施工。（三）未交付房屋部分租金不应核减。张建梅因开办酒店需要，专门安装电梯占用了被申请人面积，双方已经达成相互冲抵的一致意见，故张建梅要求核减该部分租金的理由不能成立。综上，请求驳回张建梅的再审请求。 兴化市教育局、中共兴化市委党校、兴化市教师进修学校向一审法院起诉请求：判令张建梅支付截止到2012年12月31日结账后张建梅尚欠的租金856575.05元，及2013年、2014年的租金1400000元，并承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年4月16日，兴化市教师进修学校与张建梅签订租赁合同一份，载明经公开招标，兴化市教师进修学校将部分楼层出租给张建梅，具体为培训楼北楼5-6层，东楼3-4层（3层大、中会议室除外）。租赁期间为20年，从2008年11月1日至2028年10月31日，租金总额为9000000元。培训楼东楼1-2层出租给张建梅，期间为10年，从2008年11月1日至2018年10月31日，租金总额为2500000元。租期从2008年11月1日起算，2008年4月10日至10月31日为张建梅装修及试运营期。前10年，每年租金700000元，于每年的5月1日一次性付清。后10年若东楼1-2层出售，每年租金则减去250000元，缴纳时间不变。 合同还约定，张建梅在守法经营的前提下，应优先优惠满足学校各类培训班的食宿需要。因党校原有锅炉供气不能满足要求，需要对锅炉房进行改造，因此发生的费用由兴化市教师进修学校、张建梅各半承担。锅炉房建成后，由张建梅聘用锅炉工，并管理锅炉房，兴化市教师进修学校每年贴补张建梅锅炉工工资（按当年市场价在租金中扣减），每年锅炉房内设备维修费用（在双方共同知情认可的情况下签字），由双方各半负担。兴化市教师进修学校负担培训楼东侧绿岛通道打通的费用，若张建梅提高档次，提高部分由张建梅承担。对于大楼的改造，兴化市教师进修学校补贴张建梅680000元，分4年平均在年租金中扣除。该协议由兴化市教师进修学校以及张建梅签字、盖章予以确认。合同签订后，张建梅将承租房屋用于经营兴化市天港假日酒店。 2008年12月31日，张建梅以兴化市天港假日酒店的名义与兴化市教师进修学校签订协议一份，就水、电、气问题进行了约定，锅炉房用煤，由张建梅提供；锅炉房设备维修由司炉工填写《报修报价单》，经双方确认后进行修理；锅炉房煤、电、水支出，由双方按用气量分担；司炉工王文胜工资由兴化市教师进修学校负责发放，每月1200元。若张建梅聘用的锅炉工工资高于1200元，则高出部分由张建梅补给王文胜。锅炉检测费、司炉工培训费、锅炉房操作违规罚款等，由兴化市教师进修学校、张建梅依据用气量分担。 2013年5月，兴化市天港假日酒店向兴化市教育局、兴化市教师进修学校提出终止或变更租赁合同的书面申请，请求提前终止租赁合同，兴化市教师进修学校将装修费用及营运投入一次性补贴给张建梅；若不能提前终止，请求变更租赁期限到2018年11月底，每年继续补贴170000元。2013年10月22日，兴化市教育局对张建梅提出的申请给予了书面回复，不同意提前终止合同，但可以共同协商确定各楼层的租期、是否减少租金等。后双方未就上述问题协商一致。 一审法院审理过程中，兴化市教师进修学校提供2013年9月制作的费用结算汇总表一份，载明张建梅同意租金中扣除下列费用：1.张建梅垫支的电费1231987元；2.煤炭款88679元；3.锅炉房维修费19594元；4.住宿、餐费139807元；5.用于偿还培训楼基建款400000元；6.酒店东大门楼费用80000元；7.大院路面40000元；8.化粪池25000元；9.煤气接入费130000元；10.大门传达室10000元；11.酒店西大门楼60000元；12.开道费用100000元；13.锅炉及安装189087元；14.水路改造电增容70000元；15.按合同约定补贴给张建梅的租金680000元。 张建梅对其中第6、12项有异议，认为费用过低，应为189355.93元和185480元，对其他项目没有异议。同时，张建梅认为其中第1、3、4项应当计算汇总表出具后新发生的费用。另外，张建梅认为，除了汇总表上应当扣除的项目外还应当扣除以下项目：1.兴化市教师进修学校使用张建梅中央空调应分担的费用179871.7元；2.共用张建梅电梯应分担的费用每年5000元；3.张建梅垫付的消防工程款项600000元。对于汇总表中张建梅应当额外支付的水电费1156562元，锅炉安装费47500元没有异议。 对张建梅主张的上述抵扣项目，双方对第1项增加的电费，同意再抵扣租金500000元；对第4项增加的餐饮、住宿费用，兴化市教师进修学校同意再抵租金54465元。对于第3项增加的锅炉费用，兴化市教师进修学校认为，其已经不使用锅炉，因此发生的费用不应由其负担。对汇总表外增加的其他项目，兴化市教师进修学校均不予认可。 一审法院审理中，双方一致同意本案租金及相关费用的结算时间均计算至2014年4月30日。兴化市教师进修学校对其未施工的消防工程造价申请鉴定，经鉴定，上述未施工工程造价为112132.95元。另外，参照张建梅消防工程的实际施工状况，未计取措施费、税费等共计15562.08元。若根据张建梅提供的酒店实际施工消防图纸，则鉴定造价应为529356.53元。 一审法院经审理认定截止2014年4月30日，张建梅应当支付的费用合计5054062元，张建梅主张抵扣租金的费用合计4122674.03元，尚欠931387.97元。一审法院判决：一、张建梅于判决生效后十五日内支付兴化市教师进修学校2014年4月30日前租金931387.97元；二、驳回兴化市教育局、中共兴化市委党校的诉讼请求。案件受理费18810元，由兴化市教师进修学校负担7510元，张建梅负担11300元。鉴定费6000元，由兴化市教师进修学校负担2396元，张建梅负担3604元，此款兴化市教师进修学校已预付，张建梅应付部分在履行判决时一并给付兴化市教师进修学校。 张建梅不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。 二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 二审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。兴化市教师进修学校与张建梅就房屋租赁事宜订立了租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定合同成立并生效，双方根据合同享有权利，履行义务。关于消防工程造价的鉴定，一审依据当事人的申请依法委托具有相应资质的鉴定机构对案涉工程的消防工程造价进行鉴定，鉴定人员亦具有相应的鉴定资质，鉴定程序合法、鉴定结论客观公正，张建梅虽对鉴定结果有异议，但其未能提供充分证据推翻该鉴定结论，该鉴定结论应当作为认定本案事实的依据，张建梅的该上诉理由不能成立。张建梅主张开道费用还包括绿化清除及开挖人工费52000元，兴化市教师进修学校表示为钝化矛盾其愿意承担该52000元，对此照准。张建梅的其他上诉请求均不能成立。二审法院判决：一、维持江苏省兴化市人民法院（2015）泰兴民初字第1971号民事判决主文第二项及诉讼费负担部分；二、变更江苏省兴化市人民法院（2015）泰兴民初字第1971号民事判决主文第一项为：张建梅于判决送达后十五日内支付兴化市教师进修学校2014年4月30日前租金879387.97元。 再审期间，张建梅提交了下列证据：1.张建梅出具的消防施工基础工程情况说明；2.泰州嘉和建筑建设投资咨询有限公司出具情况说明；3.扬州市建筑设计研究院有限公司的设计图纸，拟证明设计时诉争的培训楼就是按照酒店客房进行设计，用途就是餐饮客房，根据消防规范，除了需要消防防火栓系统外，还需要自动喷水灭火等系统，原消防设计方案不能通过消防验收。故张建梅根据消防部门要求重新设计、施工的消防设施，对应价款应当由兴化市教师进修学校承担。兴化市教师进修学校对张建梅提供的证据认为与本案无关，双方合同没有约定开办酒店所需的消防设施相关费用由兴化市教师进修学校承担。 一、二审法院查明的事实经查属实，本院予以确认。本院再审另查明： （一）案涉培训楼由中共兴化市委党校建设，委托扬州市建筑设计研究院有限公司设计，室内设计有三人间、二人间、包厢以及餐厅等。 （二）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第8.5自动灭火系统的设置场所第8.5.1（4）规定，任一楼层建筑面积大于1500平方米或总建筑面积大于3000平方米的展览建筑、商店、旅馆建筑；以及医院中同样建筑规模的病房楼、门诊楼、手术部；建筑面积大于500平方米的地下商店等场所应设置自动灭火系统。 再审期间，各方一致确认：兴化市教师进修学校未将租赁合同中包含的小会议室、两间办公室交付给张建梅，面积为170平方米，如果应当扣减相应的租金，从2008年11月1日至2014年4月30日应当扣减租金数额为128575.37元。兴化市教师进修学校认为张建梅不需要使用上述房屋，且双方签订房屋租赁合同时没有考虑张建梅使用电梯情况，张建梅承租后实际使用合同约定之外的电梯共计243.36平方米，故双方同意张建梅多占用的面积与未交付的房屋相互冲抵，互不主张。张建梅对兴化市教师进修学校的主张不予认可。 再审中，各方一致确认本案再审争议焦点为：（一）兴化市教师进修学校应当承担的消防工程费用，是按原设计蓝图确定基础消防工程价款，还是按张建梅实际施工的基础消防设施确定价款；（二）张建梅要求扣减未交付房屋的租金能否成立。 对于争议焦点（一），兴化市教师进修学校对其交付给张建梅的房屋没有进行基础消防施工、该消防设施价款由其承担的事实不持异议，但认为其出租的是培训楼，设计单位对消防设施有设计蓝图，根据该设计蓝图确定的基础消防设施费用应由其承担，张建梅没有按照原设计蓝图进行施工，而是根据其经营酒店需要重新委托设计消防施工方案并进行施工，该费用应由张建梅自行承担。张建梅则认为，兴化市教师进修学校出租的房屋用于餐饮、客房，其招标时出租情况简介也是餐饮、客房对外出租，原消防设计方案不符合消防规范，不能通过消防验收，其按照消防部门要求重新委托设计、进行消防施工，故该费用应由兴化市教师进修学校承担。 本院再审认为，兴化市教师进修学校出租的房屋虽名为培训楼，但其设计图纸上明确显示为客房、包厢。《建筑设计防火规范》没有对培训楼应当设置何种消防设施作出具体规定，而案涉房屋的实际使用用途与《建筑设计防火规范》中的旅馆建筑相类似，故可比照旅馆建筑确定案涉培训楼的基础消防设施。《建筑设计防火规范》明确规定总面积大于3000平方米或者一层建筑面积大于1500平方米的旅馆建筑，须设置自动灭火系统。本案张建梅租赁的房屋总面积5400平方米，按照上述规范要求，应当设置自动灭火系统（即自动喷淋系统）。而案涉房屋建设时设计方案上只有消火栓系统，没有喷淋系统，不符合消防规范。张建梅按照消防规范要求，重新设计消防设施方案并进行施工，该消防工程价款应当由兴化市教师进修学校承担。兴化市教师进修学校主张按照其原设计蓝图确定消防工程价款，与案涉房屋的实际用途及《建筑设计防火规范》规定不符，本院不予支持。关于张建梅实际施工的基础消防工程价款，一审法院委托的鉴定机构出具的鉴定结论明确按照张建梅实际施工的消防部分价款为529356.53元，双方在本院审查张建梅再审申请期间一致确认张建梅实际施工的基础消防工程价款为529356.53元，加上措施费、税费等其他费用15562.08元，张建梅实际施工的消防工程价款应为544918.61元（529356.53元＋15562.08元）。 关于张建梅主张的鉴定问题，鉴定机构根据原设计图纸计算消防工程价款，同时确定张建梅实际施工的消防工程价款，并没有出具补充鉴定意见，该鉴定报告不存在违法的情形。对于应采纳何种标准确定本案所争议的消防工程价款，应由法院依法认定。因此，张建梅对案涉鉴定报告提出的异议不能成立。 对于争议焦点（二），本院再审认为，双方房屋租赁合同中有部分房屋兴化市教师进修学校未交付给张建梅，该部分房屋租赁费用兴化市教师进修学校无权向张建梅主张。虽然兴化市教师进修学校主张张建梅不需要使用而未交付，但没有证据证明，也与其二审庭审陈述均交付给了张建梅相矛盾。兴化市教师进修学校主张张建梅建设了电梯占用其面积，双方协商一致相互冲抵，亦缺乏事实依据。因此，张建梅要求扣减未交付的房屋对应的租金，符合法律规定，本院予以支持。该费用为128575.37元，期间为2008年11月1日至2014年4月30日。 综上所述，张建梅主张应当在应付的租金中扣减其施工的基础消防施工费用及未交付房屋部分的租金的再审请求符合法律规定，本院予以支持。一、二审判决对该部分费用认定错误，本院予以纠正。截止2014年4月30日，张建梅应当支付的租金合计5054062元，应予抵扣租金的费用合计4720472.98元（4122674.03元-127695.03元＋52000元＋544918.61元＋128575.37元），张建梅尚欠333589.02元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江苏省泰州市中级人民法院（2017）苏12民终396号民事判决及江苏省兴化市人民法院（2015）泰兴民初字第1971号民事判决； 二、张建梅于判决生效后十五日内支付兴化市教师进修学校2014年4月30日前租金333589.02元； 三、驳回兴化市教师进修学校的其他诉讼请求； 四、驳回兴化市教育局、中共兴化市委党校的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费18810元（已由兴化市教师进修学校预交），由兴化市教师进修学校负担11726元，张建梅负担7084元，兴化市教师进修学校预交一审案件受理费中的剩余部分7084元由一审法院退回，张建梅应承担一审案件受理费7084元在本判决生效之日起十日内向一审法院交纳。鉴定费6000元，由兴化市教师进修学校负担。二审案件受理费18810元（已由张建梅预交），由兴化市教师进修学校负担12506元，张建梅负担6304元。张建梅预交二审案件受理费中的剩余部分12506元由二审法院退回，兴化市教师进修学校应承担二审案件受理费12506元于本判决生效之日起十日内向二审法院交纳。 本判决为终审判决。 审判长  刘海平 审判员  张丽华 审判员  左其洋 二〇一九年三月五日 书记员  徐 瑾