云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云28民终657号上诉人（原审被告）：阮光阳，男，1995年9月9日出生，汉族，身份证住址四川省泸州市纳溪区，现住景洪市。委托诉讼代理人：吴敬原、何静,文士法律服务所法律工作者。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南美地嘉业房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市北环路州机砖厂西侧。统一社会信用代码：91532800560084070T。法定代表人：占家建，董事长。委托诉讼代理人：杜克武，云南联宇律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：曾榆杰，女，1974年8月27日出生，汉族，系公司财务经理，住云南省西双版纳傣族自治州景洪市。特别授权代理。上诉人阮光阳因与被上诉人云南美地嘉业房地产开发有限公司（以下简称美地嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2018）云2801民初2007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人阮光阳的委托诉讼代理人吴敬原、何静，被上诉人美地嘉公司的委托诉讼代理人杜克武、曾榆杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮光阳上诉请求:1.二审法院将版纳一品小区10幢2单元1202号房屋改判归上诉人所有;2.上诉人愿承担相应的过错责任;3.一审法院未对全案事实和内容查明，其判决错误，请求改判或发回重审。事实和理由：2013年1月13日，上诉人与被上诉人签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，付款方式为按揭，按揭贷款288000元。2015年5月11日办理了按揭贷款手续，2017年3月上诉人及其父母搬入居住。上诉人购房是因其父母和本人均在版纳工作，购买的房屋是唯一的一处居住房，并不是买来出租和炒房，如果将房屋腾出全家将无居身之所。一审法院对公民的唯一居所以不是抗辩的理由，违背党和政府倡导的创建和谐、人性化的社会环境相背，故请求法院判归上诉人所有。二、延误还款并非恶意。在一审中已陈述了延误还款的事实，该事实一审法院不予采信，但这是客观事实。在2015年5月11日办理按揭至2017年11月，上诉人依约履行了还款义务。2017年11月因发生丢失还款卡和出差在外学习才中断还款，过错在上诉人，上诉人返回景洪后就补卡存入了应还款，这一过错不是故意和恶意，一审法院认为不是抗辩的理由，但这是客观事实，上诉人愿承担违约责任。三、违约不只是收回房屋才是唯一途径。在一审中，上诉人当庭认可了违约事实，也表明愿承担违约责任，其责任是可用金钱来补偿的。一审法院未考虑上诉人购房是唯一的生活居住房，不考虑采取其他途径来补偿违约损失，而判令退回已居住的房屋，实属欠妥。四、一审法院未对全案事实和内容查明，其判决错误。根据一审判决第二项腾退房屋，庭审中法院未查明该房屋的总价值411871元，上诉人已于2015年1月13日依照合同首付30.08%金额为123871元。上诉人自2015年5月11日至2018年11月共30个月已交纳的贷款未查明。如按一审法院的判决，已付的房款和办理房产证的各项费用及装修费在判决书中无任何交代，侵犯了上诉人权益。综上所述，请求二审法院根据客观事实将房屋判归上诉人所有，上诉人愿因过错给被上诉人造成的损失承担责任。针对查明的事实和内容，请求改判或发回重审，以体现我国法律的人性化和公平、公正。二审诉讼过程中，上诉人明确其上诉请求：依法撤销一审民事判决书，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。美地嘉公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。上诉人说是唯一住房无法确认，不是本案审理的范围。上诉人延误还房款不是一次，是若干次，银行和美地嘉公司反复催款。银行对美地嘉公司实施保证权的时候也进行过协商，但一年多都没有达成。本案物权没有转移，不存在装修赔偿的问题。购房款和按揭款不是本案的审理范围。一审判决公正合法，应予维持。美地嘉公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2015年1月13日签订的《商品房购销合同》（备案合同登记号：NJH0037570030）以及《商品房购销合同补充协议》；2.判令阮光阳判决生效后10日内将所购的景洪市北环路州机砖厂西侧“版纳一品”小区10幢2单元1202号房屋腾空退回美地嘉公司；3.判令阮光阳判决生效后10日内向美地嘉公司支付违约金41187.1元（合同价款的10%）；4.判令阮光阳判决生效后10日内向美地嘉公司支付本案律师代理费20000元；5.本案诉讼费用由阮光阳承担。一审法院认定事实：2015年1月13日，美地嘉公司（甲方、出卖人）与阮光阳（乙方、买受人）签订《商品房购销合同》（合同登记号：JH2015020501205）及其《商品房购销合同补充协议》，约定：乙方购买向甲方商品房的预售许可证号为预许西字2012-07，该房屋坐落于景洪市北环路州机砖厂西侧“版纳一品”小区10幢2单元第12层1202号，该房总价款411871元；买受人首期支付购房总价款的30.08%金额123871元，付款日期为2015年1月13日，其余价款288000元向银行贷款支付；甲方应于2013年8月31日前将经验收合同并符合合同约定的该商品房交付给乙方；乙方支付首付款后，以银行按揭贷款的方式向甲方支付其余购房款的，双方应遵守以下约定‘因甲方为乙方提供在所购房屋抵押登记前的阶段性保证担保，若乙方违反借款合同约定未履行还款义务，导致银行要求甲方履行保证责任的，或扣划甲方款项的，甲方有权解除《商品房购销合同》以及本《补充协议》，另行销售双方合同约定的房屋，对乙方处以合同价款10%的违约金，并由乙方承担甲方实现债权的费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费。’（该内容约定于《补充协议》第12条第4款）。该合同还约定了其他内容。2015年5月11日，美地嘉公司、阮光阳与中国银行股份有限公司西双版纳州分行（以下简称“中行”）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定由阮光阳向该行贷款288000元，由美地嘉公司作为阮光阳贷款的保证人，并提供阶段性连带责任保证。上述合同履行过程中，阮光阳出现未按期偿还银行到期贷款的情况，经催告未果，中行于2018年5月4日从美地嘉公司的保证金账户中将阮光阳未归还的贷款本息277008.02元予以扣划，并由中行出具了《贷款结清通知书》，载明该贷款于2018年5月2日全部结清。在经美地嘉公司以及中行多次催款未果后，美地嘉公司以阮光阳已出现逾期还贷行为，并由美地嘉公司代阮光阳清偿了银行贷款为由，诉至一审法院。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。诚信原则作为民法最为重要的基本原则，被称为民法的“帝王条款”，是各国民法公认的基本原则。这就要求民事主体从事民事活动应当讲诚实、守信用，言行一致，信守诺言，按照自己作出的承诺行使权利、履行义务。第一、双方签订的《商品房购销合同》及其《补充协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，双方均应按照合同的约定严格履行义务。而关于阮光阳认为案涉合同具有“霸王性”的问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，因该协议第12条并不存在导致其无效的法定情形，故该条款约定有效，对阮光阳的该项抗辩意见，不予采纳。第二、本案中，作为金融借款合同的《个人一手住房贷款合同》从属于作为商品房买卖合同的《商品房购销合同》及其补充协议。而美地嘉公司已履行其合同义务，为阮光阳银行按揭贷款提供阶段性保证责任的义务，并在阮光阳未按《个人一手住房贷款合同》约定归还贷款后，依约履行了保证担保义务。因此，依据《商品房购销合同补充协议》第12条第4款所作的特别约定，美地嘉公司有权解除《商品房购销合同》及《补充协议》，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，对美地嘉公司要求解除双方于2015年1月13日签订的《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》的诉请，予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，案涉合同解除后，美地嘉公司有权收回案涉房产，故对美地嘉公司要求阮光阳腾退案涉房产的诉请，予以支持；但鉴于腾退房屋需要一定的准备期，故酌情确定该准备期为30日。第三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，鉴于阮光阳亦认可美地嘉公司所主张的双方所约定的按合同价款10%计算的违约金，故对美地嘉公司要求阮光阳支付违约金41187.1元的诉请，予以支持。第四、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，对美地嘉公司当庭撤回其第四项诉请的请求，予以准许。此外，关于阮光阳所提出“人性化”、“延误还贷非恶意”的问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，阮光阳理应承担违约责任，且阮光阳自称“不慎遗失银行卡”并不构成法定免责事由，故对上述抗辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除云南美地嘉业房地产开发有限公司与阮光阳于2015年1月13日签订的《商品房购销合同》及其《商品房购销合同补充协议》；二、阮光阳于判决生效之日起三十日内将景洪市北环路州机砖厂西侧“版纳一品”小区10幢2单元1202号房屋腾退云南美地嘉业房地产开发有限公司；三、阮光阳于判决生效之日起十日内支付云南美地嘉业房地产开发有限公司违约金41187.1元。案件受理费8396元，减半收取计4198元，由阮光阳负担。美地嘉公司预交的案件受理费不另清退，由阮光阳径付美地嘉公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：上诉人提交的银行卡交易明细、按揭还款情况说明，仅能证明上诉人2015年5月至2017年11月前有按揭还款的事实，不能证明2017年12月至2018年5月4日期间其有还款的事实，其提交的中国银行交易流水明细清单欲证明于2018年5月11日存入还款3000元以及收据，均与本案无关，本院不予采信。当事人对一审认定的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：1.双方在2015年1月13日签订的《商品房购销合同》以及《补充协议》是否达到解除条件；2.解除后房屋是否应当退还给被上诉人；3.上诉人是否应当承担违约金41187.1元。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法成立并合法有效，双方均应当按照合同约定严格全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方签订的《补充协议》已明确约定了解除条件，上诉人若未履行还款义务，导致银行要求被上诉人履行保证责任或扣划被上诉人款项的，被上诉人有权解除合同及补充协议。由于上诉人未按时偿还银行贷款，其违约行为导致银行扣划被上诉人保证金偿还其未归还的贷款本息277008.02元并结清了贷款事宜，根据本案事实及协议约定，被上诉人有权解除合同及协议的条件已成就，因此，一审法院依据法律规定以及协议约定，作出解除双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，上诉人将涉案房屋腾退还被上诉人的判决，于法有据并无不当，本院予以维持。关于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案双方约定按合同价款10%计算违约金，上诉人一审时予以认可，且按此计算违约金亦符合法律规定范围，故被上诉人要求上诉人支付违约金41187.1元的诉讼请求，本院予以支持。另外，上诉人主张因银行卡丢失和出差学习在外才导致延误还款并非故意，但其未举证证明自己的事实主张且该理由亦不是法定免责事由，故本院不予采纳。上诉人已付的房款和装修等费用，不属于二审审理范围，双方可协商处理或另案解决。综上所述，上诉人阮光阳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8396元，由上诉人阮光阳负担。本判决为终审判决。审判长 玉 儿审判员 吕 勇审判员 李鸿伟二〇一九年三月一日书记员 王新超