北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初16648号原告：黄为，女，1974年1月31日出生，汉族，中国银行北京市分行员工，住本市东城区。委托诉讼代理人：魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告：北京杰宝房地产开发有限责任公司，住所地本市东城区安定门外蒋宅口杰宝公寓****。法定代表人：朱明，经理。委托诉讼代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑理国，男，1976年8月13日出生，该公司职员。被告：北京嘉德融房地产顾问有限公司，住所地本市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-300。法定代表人：朱晓丹，总经理。委托诉讼代理人：李卫，男，1984年11月9日出生，该公司职员，住本市朝阳区。委托诉讼代理人：王丹丹，女，1992年5月7日出生，该公司职员，住本市朝阳区。原告黄为诉被告北京杰宝房地产开发有限责任公司（以下简称为杰宝公司）、北京嘉德融房地产顾问有限公司（以下简称为嘉德融公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄为及其委托诉讼代理人魏学全，被告杰宝公司的委托诉讼代理人杨刚、郑理国，被告嘉德融公司的委托诉讼代理人李卫、王丹丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄为向本院提出诉讼请求：1、要求解除黄为与杰宝公司签订的《北京市商品房认购书》；2、要求杰宝公司返还黄为已付购房款2470959元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息，其中400000元利息自2016年7月5日支付至实际偿付之日，2070959元利息自2016年7月23日支付至实际偿付之日；3、要求嘉德融公司就杰宝公司上述返还400000元并支付利息承担连带责任；4、要求杰宝公司赔偿黄为因解除《北京市商品房认购书》遭受的房屋差价损失1964866.44元；5、案件受理费、保全费、评估费由二被告承担。事实与理由如下：2016年7月5日，黄为决定购买杰宝公司开发的位于本市东城区盛德大厦东幢×单元×号房屋，并于当日向杰宝公司支付定金40万元。2016年7月22日，根据杰宝公司要求，黄为先与嘉德融公司签署购房优惠确认函，约定黄为向嘉德融公司交纳40万元电商款可折扣70万元购房款，后再与杰宝公司签署《北京市商品房认购书》，约定原告购买上述房屋，折扣电商70万元房款后总房款为6890959元，首付款2070959元。其余为按揭贷款。上述购房优惠确认函和《北京市商品房认购书》签署后，原告按约定向嘉德融公司支付40万元，向杰宝公司支付首付款差额1670959元。但杰宝公司未按约定履行义务，不但迟迟未通知原告签署《北京市商品房买卖合同》，反而通知原告延期至2017年12月31日交付房屋（原约定2016年12月31日交房）。鉴于此情况，原告及其他购房人多方了解后得知，盛德大厦项目19层以上包含上述房屋为违建，无法办理商品房预售许可证。基于此原因，杰宝公司才迟迟未与原告签署《北京市商品房买卖合同》，并一再延期交房。杰宝公司的行为已构成违约，且给黄为造成巨大损失，故黄为提起本案涉诉。被告杰宝公司辩称：黄为所述签订认购书的情况属实。在认购书签订时，黄为已知道其认购的房屋不在预售许可证范围内，故杰宝公司并不存在欺诈行为。现黄为认购房屋的预售手续正在办理中，该认购书可以继续履行。黄为主张杰宝公司存在欺诈、违约要求解除该认购书的诉讼请求，杰宝公司不能同意。杰宝公司共收取黄为认购款2070959元，即使黄为自愿解除认购书，杰宝公司应返还的款项也是2070959元。同时，黄为与杰宝公司并未签订本约合同，其无权要求杰宝公司赔偿既得利益损失，仅能主张缔约过失责任要求杰宝公司赔偿信赖利益损失。综上，不同意黄为的诉讼请求。被告嘉德融公司辩称：嘉德融公司受杰宝公司委托代收代支电商款。嘉德融公司在收取黄为交纳的40万电商款后，按照杰宝公司的要求，将该款项支付给案外人北京深策房地产有限公司。故嘉德融公司不应承担返还款项并支付利息的义务，不同意黄为的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月5日，黄为签署《盛德（紫阙）项目-（订房）审批单》（单上注明渠道公司：北京深策房地产经纪有限公司），约定黄为购买4-2003号房屋，该房屋建筑面积90.58平方米。房屋总房款6890959元，首付30%，2070959元，剩余应交首付款1670959元。黄为承诺于2016年7月28日前补交，若在约定日期前未交齐剩余首付款，将取消其房源及优惠。同日，杰宝公司出具收据，载明收到黄为交来认购金40万元。2016年7月22日，黄为与嘉德融公司签署《购房优惠确认函》，约定黄为欲购买盛德紫阙项目商品房一套，现委托嘉德融公司为黄为与开发商签订商品房销售合同提供居间及购房优惠服务。黄为在签署本确认函之时向嘉德融公司支付40万元。凭《购房优惠确认函》交款收据即可享受盛德紫阙项目商品房40万元抵70万的电商团购优惠。如黄为在本次购房优惠服务结束时仍未与开发商签署认购书或购房合同，嘉德融公司应在收到相关材料后30个工作日内退还黄为已支付的相应费用。同日，嘉德融公司出具收据，载明收到黄为交来盛德紫阙4-2003号电商款40万元。同日，黄为（认购人）与杰宝公司（出卖人）签订《北京市商品房认购书》，约定认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于本市东城区盛德大厦（推广名盛德紫阙）东幢4单元2003号房屋，建筑面积共90.58平方米，总房价款6890959元。认购人选择贷款方式付款，可以首期支付购房总价款30%。认购人应当于签订本认购书当日内，一次性向出卖人支付预付款2070959元。该预付款在签订《北京市商品房买卖合同》或购房相关文件时转化为认购人的购房款。本认购书签订后，认购人应在出卖人通知后的7日内与出卖人签订正式的《北京市商品房买卖合同》及购房相关文件的网签手续。如在接到出卖人通知后7日内，认购人未与出卖人办理上述正式签约手续的，则出卖人不再为认购人保留订购的商品房，出卖人有权将其另行出售。认购人支付了本认购书规定的预付款后，出卖人有义务保留认购人订购该商品房的权利，出卖人在签约期限内不得将认购人订购的房产销售给第三方。如遇不可抗力、意外事件、政策限制等非认购人原因，致使出卖人不能与认购人签署《北京市商品房买卖合同》或购房相关文件的，认购人有权解除本协议，出卖人应在收到认购人书面申请后90日内一次性返还认购人已交的预付款。认购人在签订本认购书并交付预付款后，因认购人原因提出退房要求的，出卖人应在收到认购书书面申请后90日内一次性返还认购人已交的预付款，且出卖人有权处置该商品房。本认购书未尽事宜，经双方协商一致可签订补充协议，补充协议与本认购书具有同等法律效力。本认购书经双方签字或盖章后生效，签订《商品房买卖合同》或购房相关文件生效后本认购书自行终止。同日，杰宝公司出具收据，载明收到黄为交来认购金1670959元。庭审中，黄为提供落款时间为2016年并加盖杰宝公司公章的《延期入住通知》，该通知载明，“尊敬的盛德紫阙项目业主，您好，感谢您对盛德紫阙项目的信任理解和支持，您购买的位于盛德紫阙项目4单元2003号房，原购房合同约定于2016年12月31日交房，现因不可抗力等因素，交房时间拟更改为2017年12月31日前，现正式通知您60日内，到售楼处客服部部门办理延期交房手续。我们将按合同约定处理相关事宜。我司对全体业主表达真挚歉意。我们将信守承诺，严格履行合同约定的责任和义务，请您放心并给予理解和支持。特此通知。．．．”。同时，黄为还提供其向杰宝公司发出的《催交房通知书》，载明“根据本人与贵司签署的《北京市商品房认购合同》，贵司应于2016年12月31日交付房屋，现本人要求贵司依法履行交房义务，否则本人将保留追究因贵司违约而给本人造成的一切损失”。杰宝公司对于黄为提供的《催交房通知书》不予认可，主张从未收到过该份通知书，且根据通知书内容来看，双方签订的认购书中从未约定房屋交付时间。杰宝公司对于《延期入住通知》真实性不持异议，但该公司表示该份通知系杰宝公司向签署过正式购房合同的买受人发出的，发送给黄为系杰宝公司的工作失误所造成。且该份通知载明的是根据原购房合同约定于2016年12月31日交房，而黄为与杰宝公司从未签订过购房合同，也从未约定过2016年12月31日交房，故该份通知不能作为证据证明涉诉房屋的实际交付时间。经询，黄为表示在签订认购书时，并不清楚涉诉房屋不在杰宝公司取得的商品房预售许可证范围内。杰宝公司对此不予认可，其提供了售楼处的照片以及商品房预售许可证，预售许可证明确载明预售范围为盛德大厦（扣除20层全部），据此杰宝公司主张在签订认购书时，黄为对于此情况是明知的。就黄为主张涉诉房屋系违章建筑一节，杰宝公司提供了相关部门于2017年7月28日出具的会议纪要，该纪要载明“东城区安定门外大街杰宝公寓由北京杰宝房地产开发有限责任公司开发建设。1998年取得建设工程规划许可，许可建筑规模为86000平方米，地，地上**该项目因未按规划许可建设，存在违法增加建筑层数和建筑规模问题，已由规划部门实施行政处罚。鉴于该项目属历史遗留问题，社会矛盾较为突出，且违法建设行为已经接受处罚，会议议定，该项目不再办理规划验收手续，建设单位按要求对该项目进行防雷、安全检测鉴定。防雷检测合格且房屋安全鉴定结果认定房屋可以安全使用的，市住房城乡建设委、市规划国土委依据检测鉴定报告等材料，按建筑物实测现状办理房产测绘成果审核、土地出让和不动产登记手续”。杰宝公司用该证据证实涉诉房屋并非违章建筑，相关预售、销售手续正在办理当中。黄为对此主张不予认可，主张杰宝公司一直怠于办理预售、销售手续，黄为对杰宝公司已失去信任，坚持要求解除认购协议。另，杰宝公司（甲方）与嘉德融公司（乙方）曾签订《代收支渠道费用协议》（协议落款处未标注时间），甲方就北京盛德紫阙项目委托乙方提供代收、代支付及代退客户交渠道费用等事宜达成本协议。甲方约定销售现场如销售总房款1000万元及1000万元以下的房源，收客户30万抵60万房款优惠。如销售总房款1000万元以上房源，收客户40万元抵70万元房款优惠。在客户交齐首付（不低于30%）并签订《购房认购书》前，客户需支付上述相应款项至乙方指定账户，乙方指定账户收款人为朱晓丹。首付（不低于30%）交齐并签订《购房认购书》，乙方在3个工作日内支付该房源应付渠道费用的50%给成交该房源的渠道公司。全款交齐并签订《北京商品房预售合同》，乙方扣除相应税费后，在3个工作日内支付该房源应付渠道费用的余额给成交该房源的渠道公司。甲方在达到约定的付款条件后1日内完成付款通知单，乙方在接到甲方书面通知后，必须配合支付应付款项。如客户发生退房、换房等情况，甲方出具书面证明后，乙方在15个工作日内将渠道款退给客户；渠道公司及电商公司在3个工作日内将渠道款退回至乙方指定账户，如有逾期乙方有权将该渠道公司及该电商公司其他款项垫付。同时，嘉德融公司还提供《盛德紫阙项目渠道费用结算申请表》，证明在接到杰宝公司通知后，嘉德融公司将其收取的黄为交纳的渠道费40万元支付给北京深策房地产经纪有限公司。杰宝公司对上述证据的真实性认可，但表示不清楚相关转款情况。诉讼中，应黄为申请，本院委托鉴定机构对本市东城区盛德大厦东幢×单元×号房屋同地段、同户型、同朝向、面积相似、可上市交易的房屋单价进行评估。评估结论为估价对象于价值时点2018年12月21日的房地产单价为97768元。黄为对鉴定结论不持异议，杰宝公司对鉴定结论不予认可。本院认为：黄为与杰宝公司签订的《北京市商品房认购书》不包括房屋买卖合同的主要内容，且该《北京市商品房认购书》中关于另行订立正式的《北京市商品房买卖合同》的约定表明，双方订立此认购书的真实意思表示亦非订立商品房买卖合同，故黄为与杰宝公司之间就涉诉房屋的买卖合同关系并未成立并生效，《北京市商品房认购书》应为预约合同性质。关于杰宝公司在签订认购书时是否存在欺诈行为一节，在购买房屋时，查验预售许可证系购房人应尽的注意义务。而杰宝公司取得的预售许可证明确载明涉诉房屋并不在预售许可范围内，黄为对此情况应当是明知的。而根据杰宝公司提供的相关会议纪要显示，涉诉房屋并非违章建筑，在补办相关手续后，可以办理不动产的出让及登记手续。故黄为主张杰宝公司存在欺诈行为的主张，本院不予采纳。关于杰宝公司是否存在逾期交房的违约行为一节，首先，黄为与杰宝公司签订的《北京市商品房认购书》中对于签订正式《北京市商品房买卖合同》的期限并未进行约定，对于房屋交付等细节问题亦未进行约定。至于黄为提供的用于证明杰宝公司逾期交房的《延期入住通知》，从该通知内容可看出该通知书系将原购房合同约定的2016年12月31日前交付房屋更改为2017年12月31日前交付房屋，而黄为与杰宝公司并未签订《北京市商品房买卖合同》，也并未约定于2016年12月31日前交付房屋，故黄为提供该份证据本院无法采信，其相关诉讼主张，本院无法采纳。根据认购书的约定，黄为有权随时要求解除该认购书并要求杰宝公司退还已付款项。故黄为要求解除《北京市商品房认购书》并要求杰宝公司退还已付款项的诉讼请求，本院应予支持。关于杰宝公司是否应当支付利息并按照房屋现价赔偿解除认购书的相关损失一节，基于上述论述，本院无法认定杰宝公司在签订认购书的过程中存在欺诈行为。而由于黄为、杰宝公司并未签订正式买卖合同，房屋交付时间未进行明确约定，认购书中也未对签订正式买卖合同的最长时限进行约定。故本院亦无法认定杰宝公司在履行上述认购书中存在明显的违约行为。同时，黄为与杰宝公司签订的《北京市商品房认购书》仅系预约合同性质，即使杰宝公司存在违约行为，黄为仅能要求杰宝公司赔偿其信赖利益损失，而房屋差价损失应属预期利益损失。故黄为要求杰宝公司赔偿该损失，无相关合同及法律依据，本院对此不予支持。关于杰宝公司是否应当支付利息一节，认购书约定，如遇不可抗力、意外事件、政策限制等非认购人原因，致使出卖人不能与认购人签署《北京市商品房买卖合同》或购房相关文件的，认购人有权解除本协议，出卖人应在收到认购人书面申请后90日内一次性返还认购人已交的预付款。认购人在签订本认购书并交付预付款后，因认购人原因提出退房要求的，出卖人应在收到认购书书面申请后90日内一次性返还认购人已交的预付款，且出卖人有权处置该商品房。因此，黄为虽有权解除认购书，但黄为应当向杰宝公司提出书面解除申请，因黄为起诉之前未向杰宝公司提出书面解除申请，所以黄为主张的已付房款的利息，法院酌定自黄为起诉之日起起算。关于黄为要求杰宝公司退还40万元电商款，并要求嘉德融公司承担连带责任的诉讼请求，黄为向嘉德融公司支付40万元电商款，系基于黄为与嘉德融公司签订的《购房优惠确认函》，并委托嘉德融公司提供居间及购房优惠服务，黄为与嘉德融公司之间已形成居间合同关系，与本案不属同一法律关系。同时，根据杰宝公司与嘉德融公司签订的《代收支渠道费用协议》，在购房人退房时，由嘉德融公司将所收取的款项退还交款人，杰宝公司或渠道公司再将相关款项退还嘉德融公司。在此情况下，基于合同相对性原则，黄为无权直接要求杰宝公司退还该笔款项。经释明，黄为仍坚持要求杰宝公司退款，并要求嘉德融公司承担连带责任，故黄为的该项诉讼请求，本院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除黄为与北京杰宝房地产开发有限责任公司签订的《北京市商品房认购书》；二、北京杰宝房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还黄为认购金2070959元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付自二○一八年八月二十四日至判决生效之日的利息；三、驳回黄为的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费82521元，由黄为负担59153元，北京杰宝房地产开发有限责任公司负担23368元（黄为已交纳，北京杰宝房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由北京杰宝房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费24640元，由黄为负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王轶楠人民陪审员  钟启龙人民陪审员  高小龙二〇一九年三月二十八日法官 助理  郑文思书 记 员  孙 墨