中华人民共和国 江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏02民初20号 原告：厉伟荣，女，1953年4月15日出生，汉族，住中华人民共和国上海市普陀区。 原告：华伟，男，1970年7月1日出生，汉族，住中华人民共和国江苏省无锡市南长区。 共同委托诉讼代理人：徐健、钱立，江苏金汇人律师事务所律师。 被告：金东俊，男，1945年5月1日出生，朝鲜族，住中华人民共和国吉林省汪清县。 被告：金美子(英文名：KIMMIJA),女，韩国国籍，1969年8月9日。 原告厉伟荣、华伟与被告金东俊、金美子房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告厉伟荣、华伟共同委托诉讼代理人钱立到庭参加诉讼。被告金东俊、金美子经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院决定缺席审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告厉伟荣、华伟向本院提出诉讼请求，要求判令：1、金东俊支付拖欠租金31.25万元及逾期付款违约金（其中6.25万元自2017年1月1日起，按照年息24%计算至支付之日；25万元自2017年7月1日起，按照年息24%计算至支付之日）；2、金东俊、金美子支付物业费0.4万元；3、金美子支付逾期搬迁的占用费54794元（自2017年12月26日起至2018年1月14日止总计20天，按照100万元/年计算）；4、本案诉讼费由金东俊、金美子共同承担。诉讼中，厉伟荣、华伟将诉讼请求变更为：1、金东俊支付拖欠租金30.35万元及逾期付款违约金（其中5.35万元自2017年1月1日起，按照年息24%计算至支付之日；25万元自2017年7月1日起，按照年息24%计算至支付之日）；2、金东俊支付物业费1187.55元；3、金美子支付逾期搬迁的占用费19178.08元（自2018年1月1日起至1月14日止的期间按照租金标准50万元/年计算）；4、金美子对金东俊所需承担的物业费1187.5元承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由金东俊、金美子共同承担。事实与理由：2016年7月29日，厉伟荣、华伟与金东俊签订《房屋租赁合同》一份，约定将坐落于无锡市园通路26、26-5、26-6，实际楼层第一层（大部分）、面积约为450平方米的房屋出租给金东俊开办金姜足浴店（实际经营者为金东俊之女金美子），租赁期限为2016年8月1日至2021年7月31日。租赁合同约定第1年、第2年租金为每年50万元，拖欠租金按照每日0.1%支付违约金。合同还约定了2016年8月1日至2016年12月31日的租金12.5万元租金应当于2016年10月1日前支付，2017年1月1日至2017年6月的租金25万元应当于2017年1月1日前支付，2017年7月1日至2017年12月31日的租金25万元应当于2017年7月1日前支付。合同签订后金东俊支付了8万元保证金。后厉伟荣、华伟与金美子协商，确定金东俊结欠租金31.25万元（计算至2017年12月25日），因金东俊经营困难，且拖欠租金，便同意提前解除租赁合同，约定金美子应于2017年12月25日前清空房屋并交还厉伟荣、华伟，其则会在扣除8万元保证金后不再追究金东俊结欠租金的责任，否则厉伟荣、华伟有权继续向金东俊主张欠交租金的违约责任，同时金美子将在逾期搬迁之日起按照约定租金的2倍支付占用费用。但是金美子并没有按照约定期限搬迁，直到2018年1月14日才搬离房屋，厉伟荣、华伟予以接受。为维护自身合法权益，厉伟荣、华伟诉至法院，请求判如所请。 被告金东俊、金美子未作答辩。 经审理查明：锡房权证崇安字第××号房屋产权证书载明，园通路26号的365.67平方米的房产共有权人为华伟、厉伟荣、周政、汤丽4人。 锡房权证崇安字第××号房屋产权证书载明，园通路26-5号的339.12平方米的房产共有权人为华伟、厉伟荣、周政、汤丽4人。 锡房权证崇安字第××号房屋产权证书载明，园通路26-6号的530.45平方米的房产共有权人为华伟、厉伟荣、周政、汤丽4人。 2016年7月29日，厉伟荣、华伟作为甲方（出租方），金东俊作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在无锡市园通路26、26-5、26-6，实际楼层第一层（大部分）（建筑面积为约450平方米）出租给乙方经营足浴馆。合同第3-2条明确房屋租赁期限自2016年8月1日至2021年7月31日止，甲方提供免租期（装修期）2个月（2016年8月1日至2016年9月30日），交付次日开始计算。第4-1条明确支付方式为第1-2年租金为每年50万元，第3年租金52万，第4年租金55万，第5年租金58万。租金支付期限为按半年度支付，先付后用，具体为：2016年8月1日至2016年12月31日的租金12.5万元租金应当于2016年10月1日前支付，2017年1月1日至2017年6月的租金25万元应当于2017年1月1日前支付，2017年7月1日至2017年12月31日的租金25万元应当于2017年6月30日前支付，以此类推。第5-1条明确乙方应在合同签署之日向甲方支付房屋租赁押金人民币八万元。甲方收取保证金后应向乙方出具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的押金在甲方确认乙方无任何欠费事宜的情况后的五个工作日内无息归还乙方。第5-2条明确租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理及其他相关等费用由乙方承担。第11-2条（3）明确，乙方逾期不支付保证金、租金、物业管理费及其他任何费用，应按延期支付的金额，每日支付0.5%的赔偿金。 2017年12月8日，厉伟荣、华伟作为甲方，金美子作为乙方签订《解除租赁的协议》，该协议载明：甲方与金东俊于2016年7月签订了《房屋租赁合同》，约定金东俊向甲方承租房屋用于足浴馆经营，实际由乙方（金东俊与乙方为父女关系）负责经营活动。由于乙方经营困难，提出提前解除租赁合同，甲方考虑到乙方的困难，同意提前解除租赁合同，就相关问题达成如下的处理协议：双方确认上述租赁合同于2017年12月25日提前解除。乙方应当在2017年12月25日前清空房屋，将房屋交还甲方。租赁房屋内的动产（不包括空调）乙方可以移走，不得移动的装潢部分不得破坏。乙方应当在当日结清物业费和水电费（按照交付日水电表数字与上次结算日数字的差异，乙方将现金交付给甲方，由甲方在缴费日缴纳）。按照合同，承租人结欠甲方租金共欠312500元（计算到2017年12月31日），考虑到乙方经营困难，甲方同意乙方在如期搬迁、交还房屋的情况下，甲方予以减免，不再要求承租人缴纳。承租人已经支付的保证金8万元甲方亦不再退还。乙方未按照约定搬迁完毕的，甲方有权要求乙方自逾期之日起按照租金的2倍支付占用费，同时甲方有权按照合同约定要求承租人支付拖欠的租金。乙方处理本协议应当获得金东俊的认可，否则造成纠纷和甲方损失的，乙方负责赔偿甲方损失。发生纠纷，提交租赁房产所在地人民法院处理。就本协议约定之外，双方对于租赁事宜无争议。本协议自双方签字后生效。 华伟与微信名为“金姜足浴”（微信号：×××）的用户微信聊天内容显示，2018年1月10日，金姜足浴要求空调费至少给其一半，如果不给其现金，其就会拆掉空调卖4万；华伟要求按合同办事。2018年1月11日，金姜足浴坚持要求给其空调费的一半。2018年1月14日，华伟发送信息“金美子：因你租赁房屋内的物品已经搬空，因此我们于今天将房屋予以接收。对于结欠的租金和其他违约责任，希望你出面协商处理方案，否则我们保留追究你责任的权利，包括申请法院采取限制你进出境措施。希望你谨慎考虑”。 厉伟荣于2018年3月7日向无锡市园通公寓业主委员会缴纳2017年10月-2018年3月物业费2375元。 厉伟荣、华伟于诉讼中确认：1、金东俊、金美子租赁期为2016年8月1日至2017年12月25日，其自愿延长至2017年12月31日，扣除2个月免租期则应支付租金的租赁期为15个月；2、金东俊、金美子于2018年1月14日搬离涉案房屋，自愿放弃《解除租赁的协议》中2倍租金支付占用费的权利，仅就2018年1月1日起至1月14日止的期间按照租金标准50万元/年向金美子主张逾期搬迁的占用费；3、金东俊、金美子所实际需支付的租赁费用为62.5万元，已支付24.15万元，结欠38.35万元；4、金东俊、金美子所支付的8万元押金未退还，同意抵扣结欠租金；5、物业费收取标准为435平米*1.3元/平米，按七折缴纳，即435（平方米）×1.3（元/平米）×3（月）×0.7=1187.55元；6、自愿放弃向金东俊、金美子追讨其应当承担的水、电、煤气等费用；7、《房屋租赁合同》第11-2（6）条明确逾期不支付租金，应按延期支付的赔偿金金额为每日0.5%，因该标准超过每年24%，其放弃按照每日支付0.5%计算租金延期支付赔偿金的权利，自愿降低标准，按每年24%计算逾期付款赔偿金，即5.35万元自2017年1月1日起按照年息24%计算至实际支付之日止；25万元自2017年7月1日起按照年息24%计算至实际支付之日止；8、其委托诉讼代理人于2019年1月28日、29日两次向金东俊在《房屋租赁合同》中所留手机号码发送短信，要求其在一个月内对《解除租赁的协议》进行追认，但金东俊未予回复。 厉伟荣、华伟于诉讼中解释因金美子为韩国人，由其出面签订《房屋租赁合同》在手续上存在不便，故双方约定由金美子父亲金东俊出面签订《房屋租赁合同》，华伟亦是与金美子“金姜足浴”通过微信联系及协商退租等事宜，认为金姜足浴的实际经营者为金美子。 还查明，根据工商注册信息的记载，金东俊为成立于2016年8月12日的个体工商户梁溪区金姜足浴店的经营者，该店注册地址为无锡市园通路26、26-5、26-6，经营范围为足浴服务。 以上事实，有当事人陈述及厉伟荣、华伟共同提交的《房屋租赁合同》、房屋产权证、《解除租赁的协议》等证据予以证明。 本院认为，本案被告金美子为韩国人，且本案房屋涉及经营性租赁事宜，故金美子涉案责任的审理因具有涉外因素而存在法律适用问题。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。厉伟荣、华伟与金美子所签订的《解除租赁的协议》中并未明确法律适用问题，但是因该协议涉及不动产租赁，所以不动产所在地法律应视为与该协议有最密切联系的法律，即有关金美子涉案责任的审理应适用中华人民共和国法律。 一、关于金东俊的责任问题，本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。厉伟荣、华伟与金东俊所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应为有效，对双方当事人均有法律约束力。《房屋租赁合同》对于租金金额、支付方式、期限及违约责任都作出了明确约定，金东俊作为承租方，应当按照《房屋租赁合同》的约定向出租方支付租金，如有违约行为，金东俊应当承担相应的违约责任。 对于《解除租赁的协议》，该协议虽涉及涉案房屋的退租结算事宜，但因该协议实际由金美子与厉伟荣、华伟签订，且协议亦明确金美子“处理本协议应当获得金东俊的认可”。在厉伟荣、华伟并未提交证据证明金美子已经获得金东俊授权或金东俊予以追认的情况下，《解除租赁协议》并未生效，对厉伟荣、华伟、金美子、金东俊均无约束力，所以本案仍应当按照《房屋租赁合同》的规定来确定金东俊的违约责任。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。金东俊未按期支付租金，构成违约，则应依照合同约定支付租金并承担相应的违约责任，具体为：1、租金部分，根据《房屋租赁合同》第4-1条规定计算为：2016年8月1日至2016年12月31日应付租金12.5万元（免租期2016年8月1日至2016年9月31日），2017年1月1日至2017年12月31日应付租金50万元，上述应付租金合计62.5万元，金东俊已付租金24.15万元，结欠租金38.35万元，因金东俊已向厉伟荣、华伟交付8万元押金，该部分费用可与结欠租金进行抵销，剩余结欠租金为30.35万元；2、占用费部分：2018年1月1日至1月14日应付占用费为：50万÷365×14=19178.08元，占用费19178.08元；3、物业费部分，根据《房屋租赁合同》第5-3条规定计算为：435×1.3×0.7×3=1187.55元；4、延期支付租金赔偿金部分，根据《房屋租赁合同》第11-2条（3）的规定，因厉伟荣、华伟自愿将标准降低为年利率24%，则计算为：从租金应当支付之日起按照24%年利率计算至实际支付之日止，即5.35万元自2017年1月1日起按照年息24%计算至实际支付之日止；25万元自2017年7月1日起按照年息24%计算至实际支付之日止。 二、关于金美子的责任问题，厉伟荣、华伟主张金美子系金姜足浴店实际经营者，且与金东俊为父女关系，其应当与金东俊共同承担支付租金、物业费、逾期付款违约金和逾期搬迁占用费的民事责任。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，厉伟荣、华伟主张金美子为金姜足浴店实际经营者，但是并未就此提供充分证据予以证明，微信名为“金姜足浴”是否为金美子使用并不确定，本院对其上述主张不予支持。退一步讲，即便金美子确为金姜足浴店实际经营者，但《房屋租赁合同》系金东俊作为承租人签订，在厉伟荣、华伟并未提供证据证明金东俊与金美子之间存在委托代理关系的情况下，按照合同相对性原则，《房屋租赁合同》对金美子也不具约束力，其无需承担责任。 综上，金东俊、金美子经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担对其不利的法律后果，本院按现有证据依法裁判。金东俊与厉伟荣、华伟所签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效。金东俊未按期支付租金、物业费，构成违约，其应当承担支付租金、物业费，承担逾期付款赔偿金的责任。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、金东俊于本判决生效之日起十日内向厉伟荣、华伟支付其所拖欠的租金30.35万元并承担逾期支付租金赔偿金（5.35万元自2017年1月1日起按照年息24%计算至实际支付之日止；25万元自2017年7月1日起按照年息24%计算至实际支付之日止）； 二、金东俊于本判决生效之日起十日内向厉伟荣、华伟支付其所拖欠的物业费1187.55元； 三、金东俊于本判决生效之日起十日内向厉伟荣、华伟支付房屋占用费19178.08元； 四、驳回厉伟荣、华伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6877元，公告费740元，两项合计7617元，由被告金东俊负担（该款已由厉伟荣、华伟预交,金东俊应于本判决生效之日将其应负担部分直接支付给厉伟荣、华伟）。 如不服本判决，金美子可在判决书送达之日起三十日内，厉伟荣、华伟、金东俊可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  陆 超 审 判 员  李 骏 人民陪审员  王幸娴 二〇一九年三月十一日 书 记 员  司淼淼 本案援引法律条款 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。