浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初894号 原告：李五四，男，1948年2月8日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被告：娄珠花，女，1955年4月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被告陈卫奇，男，1987年2月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：周华丰，浙江金柯桥律师事务所律师。 原告李五四与被告娄珠花、陈卫奇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日受理后，依法适用简易程序审理。于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告李五四、被告陈卫奇委托代理人周华丰到庭参加庭审，被告娄珠花经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李五四向本院提出诉讼请求：一、判令两被告履行双方约定，将超80平方米外的面积部分，按市场实际价计付给原告，标的暂计54314元；二、判令两被告承担未付购房款之50%违约金给予原告；三、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2003年，原告有一套未建成的安置房拟转让。被告娄珠花获知后，拟给被告陈卫奇（时16周岁，在校学生）买房置业。经商洽后，双方在原界树村会计等人见证下，被告娄珠花用被告陈卫奇的名字、摁手印的方法，与原告分别于2003年12月15日、2006年1月23日签订了两份协议（协议文本由村会计亲笔书写）。双方约定：1、原告以80平方基本面积的安置房卖与两被告，两被告付购房款20万元。2、包括车棚屋顶花园，如超80平方外，按实际价计付。3、如有违约，付50%违约金。2013年9月4日、2014年3月31日，绍兴市住房和城乡建设局、绍兴市国土资源局相继颁发了该房泗汇江小区界树坊30-304室（以下简称涉案房屋）“两证”，并准许该房自发证之日起两年后方可上市交易。2017年5月，被告陈卫奇以两被告已向原告支付了20万元购房款和按政府重置价计算的，超面积部分款项14746元为由，进行了过户。原告一直要求两被告依照双方约定，对超面积部分按市场实际价计付，却屡遭拒绝至今。现原告起诉两被告履行双方约定，按市场实际价计算超80平方外面积，结清购房款，按政府规定的重置价计付是违约行为。其理由如下：第一，涉案房屋基本面积80平方的交易价20万元，是参照市场实际价商定的；超面积部分价格的计算方法亦应当同此。2003年12月协议确定18万元，是在咨询了若干房产中介后形成的，相等于每平方2250元，大致符合当时的市场实际价。到了2005年，针对市场价格变动较大的现实，于2006年1月双方签订补充协议加价2万元，相等于每平方2500元。同属一套房的超面积部分的价格计算，理所当然亦应与前述的方法一致，依据市场实际价商定。第二，涉案房屋转让的性质，既不是继承，也不是赠送，而是有真凭实据的买卖交易，是一份货、一份钱的等价交换关系，遵循的是按房产市场实际价格交易这一价值规律。第三，两被告无资格可按政府规定的重置价购买涉案房屋。涉案房屋是由原农民住宅之宅基地村集体所有，农民无偿使用，经过国家征收、拆迁补偿、返还规划拨建房土地置换形成，政府规定的安置房重置价，对拆迁户含有补偿、福利、保障等性质，对其实施有严格、具体的政策规定。显而易见，两被告不具备以政府规定的重置价购买本案安置房的条件和资格。第四，绍兴市政府城建、国土部门依照有关法律、法规规定，准许涉案房屋自发证之日起两年后方可上市交易的具体配套规定表明：涉案房屋的交易是上市交易，是原告卖者与两被告买者之间的按市场实际价计付的交易。对80平方米基本面积，双方参照当时的市场实际价已做确定。对超面积部分市场实际价确定的时间点，应当准许“上市交易”的起始时间点，即2016年3月31日（两证均满两年）之后，又被告陈卫奇办理过户时间为2017年5月。因此以2016年年末涉案房屋市场实际价格数据较妥，由有资质的评估机构提供的住房8315元/平方米，自行车库2000元/平方米等数据进行计付。综上，得出两被告有关超80平方米面积部分的结算清单为：1、应付48155元（住房2.27平方米×8315元）+（自行车库14.64平方米×2000元）；2、已付11946元（80平方的楼层差35元/平方计2800元，应从14746元中剔除）；3、未付36209元。据此，两被告应向原告付清未付款36209元，同时支付违约金18105元，并承担本案诉讼费用。 被告陈卫奇辩称：1、首先关于合同的相对性。根据（2016）浙0602民初6144号民事判决书中关于房屋买卖的相关规定，该买卖的相对方为陈卫奇与李五四夫妻，被告娄珠花只是陈卫奇的法定代理人予以出面，并非合同的相对主体。2、关于原告诉讼请求要求判令被告履行双倍约定以及相关的超出80平方米外的面积按市场价结算给原告，该相关事实已在（2016）浙0602民初6144号法院判决书第7页中予以了详细的陈述，证明相关的房款以及房差2.77平方米等相关事宜已经法院明确陈述，相关房屋差价面积以及车棚补差价14746元陈卫奇已经履行完毕。关于承担50%的违约金，被告陈卫奇已将相关房款、补差面积款项全额交付给了本案原告，同时在（2016）浙0602民初6144号判决书上已经予以了明确，故不存在未付相关购房款之违约。综上，被告陈卫奇认为原告的诉讼请求不符合法律规定，故请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告娄珠花未到庭发表答辩意见，也未向本院提供证据。 经审理本院认定，2003年12月15日，被告娄珠花以被告陈卫奇名义与原告李五四签订房屋调剂协议1份，约定：1、安置房以80平方标准计算，必须由李五四老屋抵足，并补足713元/平方的平均价，由陈卫奇支付给李五四屋价为人民币18万元；2、安置房的撮号由陈卫奇自己撮号，层次高低差价与平方超缺对李五四无关，包括车棚屋顶花园，如超80平方外如在李五四户中扣平方的话，由陈卫奇付给李五四按实际价格结算。同日，李五四出具收条一份，载明收到陈卫奇房屋转让款15万元。2006年1月23日，被告陈卫奇与原告李五四签订协议1份，约定按照2003年12月15日双方协议条款的基础上价格经协商由陈卫奇在18万元的基础上加2万元，合计为20万元，其他条款按原协议为准。双方应遵守协议如违约，由违约方支付对方违约金50%。2006年3月8日，李五四出具收条1份，载明收到娄珠花房屋款5万元，另外车棚及房屋加屋费14746元。 2003年9月、10月，原告李五四户与绍兴市镜湖新区城市建设开发有限公司分别签订《绍兴市镜湖新区城中村改造新房安置协议》、《绍兴市镜湖新区住宅房屋拆迁补偿协议书》。李五四户确权面积为96.46平方米，安置人口为2人，为李五四与其妻冯雅香。2006年3月1日，李五四户（乙方）与绍兴市越城区灵芝镇城中村改造办公室（甲方）签订《绍兴市镜湖新区城中村改造拆迁安置协议》，约定乙方取得座落于，建筑面积82.27平方米，车棚14.64平方米。2013年9月4日，绍兴市泗汇江小区房屋（82.27平方米、附自行车库14.64平方米）登记至李五四名下，该房屋系城中村拆迁安置房，自发证之日起两年后方可上市交易。 2016年6月27日，陈卫奇起诉李五四、冯雅香，李五四、冯雅香协助办理上述房屋过户手续并支付违约金10万元。本院于2016年11月26日做出（2016）浙0602民初6144号民事判决书，判决李五四、冯雅香协助陈卫奇办理绍兴市泗汇江小区（30-304）房屋的过户登记手续并违约金3000元。李五四、冯雅香不服该判决上诉至绍兴市中级人民法院，该院于2017年2月8日做出（2016）浙06民终4497号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 以上事实由原告提供的房屋调剂协议1份、协议1份、证明2份、房屋所有权证、国有土地使用权证各1份，被告提供的（2016）浙0602民初6144号民事判决书1份、收条复印件1份，以及原、被告庭审陈述予以证实。原告提供的其他证据与本案缺乏关联性，故在本案中不予认定。 本院认为，原告李五四与被告陈卫奇签订的房屋调剂协议及补充协议，已经生效裁判文书确认为合法有效，原、被告应当按约履行义务并主张权利。根据本院（2016）浙0602民初6144号民事判决书认定，原告李五四在2006年3月1日已知晓其安置房屋应支付产权调换房款59840元、超产权调换面积房款1698元、车棚款10248元。根据被告陈卫奇与原告的房屋调剂协议约定，超均价房款、超产权调换面积房屋及车棚款均由被告陈卫奇支付。经核算，超均价房款金额为2800元，加上超产权调换面积房屋及车棚款，总计补差款为14746元，该金额与原告于2016年3月8日出具的收条中记载的车棚及房屋加屋费14746元的金额一致，故可以认定被告陈卫奇已将超80平方米房款及车棚款支付给原告。现原告起诉要求二被告支付该部分款项并主张违约金，缺乏相应的合同依据及法律依据，本院不予支持。被告娄珠花经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告李五四的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取579元，由原告李五四负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 赵 钦 二〇一九年三月十九日 书记员 黄美娟 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。