河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫01民再482号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨奎，男，1988年4月9日出生，汉族，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：王国晓，河南杰瑞律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：李兵兵，男，1985年5月15日出生，汉族，住郑州市中原区。一审被告：郑州房朝房地产经纪有限公司，住所地，郑州市金水区郑汴路**院**楼****。再审申请人杨奎因与被申请人李兵兵及一审被告郑州房朝房地产经纪有限公司（以下简称房朝经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）豫01民终14069号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，该院于2018年9月19日作出（2018）豫民申5808号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人杨奎的委托诉讼代理人王国晓、被申请人李兵兵到庭参加诉讼，一审被告房朝经纪公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。再审申请人杨奎称：一、二审判决适用法律错误。本案房屋买卖合同有效，合同解除后应适用合同法关于解除合同后承担法律责任的规定，不应适用缔约过失责任的法律规定。二、本案合同签订后双方并没有办理网签，没有达到支付首付款的条件，二审判决认定杨奎未按照合同约定支付首付款错误。三、李兵兵在签订房屋买卖合同前涉案房屋已被法院查封，却隐瞒了该情况，李兵兵亦不积极清偿债务而懈怠解除查封，导致合同不能履行，无法交易，李兵兵应承担违约责任。四、合同约定如导致房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，应按照房屋成交总价的20%赔偿损失，故李兵兵应当按照合同约定承担违约责任。被申请人李兵兵辩称：一、对于房屋能否买卖交易，主要义务作用是中介公司，在签订合同之前中介方已经调查双方的情况后才告知我们可以签订合同，所以李兵兵在缔约上没有问题，如有问题也是中介方有问题。二、按正常的首付款也就是135000元，而合同约定是20万元，在备注这20万元的时候在合同之外的约定是用于该房产法院解押。法院判决的金额是65000元。因为杨奎没有支付首付款才导致合同无法履行，而非李兵兵的原因。三、李兵兵已经口头告知中介公司和杨奎房屋被查封且有银行贷款，并口头约定解除查封和银行贷款的款项为20万元。后来因为郑州限购令出台杨奎无法购买，所以拒不支付约定款项导致合同无法履行。请求解除房屋买卖合同，免除双方赔偿责任。一审被告房朝经纪公司再审未答辩。杨奎向一审法院起诉请求：1、解除2016年9月3日与李兵兵签订的《房屋买卖合同》，李兵兵、房朝经纪公司共同返还定金50,000元；2、李兵兵赔偿损失137,500元；3、本案诉讼费用由李兵兵、房朝经纪公司承担。一审认定事实：2016年9月3日杨奎（乙方）与李兵兵(甲方)经房朝经纪公司居间介绍签订编号为0009622的《房屋买卖合同》，主要内容为：乙方自愿购买甲方所有的位于管城××区航海东路××楼××单元××房屋××套，建筑面积为39.02平方米；成交价格450,000元；乙方于本合同签订时支付购房定金50,000元，甲方同意该定金在办理房产过户手续前由房朝经纪公司保管；房屋已设定抵押；付款方式按揭贷款，首付款时甲乙双方自愿选择资金监管；该房屋有银行按揭抵押贷款（第五条），双方约定在本合同签订之日起10个工作日由甲方预约解押，在银行解押10个工作日内由乙方出资解押，完成解押的10个工作日内由甲方注销他项权证。注销后50个工作日内，双方共同到相关部门办理网签、过户等相关手续；房屋产权及具体状况的承诺（第六条）：甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，共有权人均知晓并同意本次房屋交易，且无他人对该房屋享有优先购买权。若甲方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方按照房屋成交总价款的20%赔偿乙方的损失；甲、乙方若违反本合同第五条约定，视为其单方解除合同，甲方违约的应双倍返还乙方交付的定金，乙方违约的无权要求返还定金，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费、居间服务费等。签订合同当天，三方还签订《居间服务合同》，约定居间服务费4,500元、过户服务费2,000元；若买卖双方任何一方违反本合同第三条或《房屋买卖合同》约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，无需退还。如支付居间服务费方为守约方，则守约方居间服务费损失由违约方赔偿，单就居间服务费一项，违约方向守约方承担五倍的赔偿责任。如未支付，居间方有权利通过包括但不限于法律途径催促义务方支付居间服务费等。合同签订当天，杨奎支付定金50,000元，居间服务费4,500元、过户服务费2,000元。居间人房朝经纪公司按约代为保管定金，并向杨奎开具了收取定金和购房佣金、代办费收据。双方还就涉案房屋是否存在“重大瑕疵”进行确认，杨奎和李兵兵在《房地产经纪服务事项告知书》中签字确认：“产权人确认交易房屋在签约时√否已被司法机关查封”。后因涉案房屋被人民法院查封不能办理相关手续，引起争讼。另查明，杨奎为因本案委托律师为其提供法律服务，支付律师代理服务费5,000元。上述事实，《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房地产经纪服务事项告知书》、定金及服务费收据、民事委托代理合同及律师代理服务费发票等证据及当事人庭审陈述在卷佐证，予以确认。一审法院认为，杨奎与李兵兵签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。涉案房屋被查封仅是暂时限制房屋所有权发生变更、转移，并不影响合同的效力。李兵兵庭审陈述涉案房屋早在签订合同时就已被查封并在签约时已告知对方，但双方确认的《房地产经纪服务事项告知书》中载明，房屋并未被司法机关查封，说明李兵兵签约时并未就房屋被查封之事实情告知对方，故李兵兵签订合同时未告知杨奎房屋已被人民法院查封的行为在前，签订合同后又不积极清偿债务而懈怠协助解除查封行为在后，已构成违约，应承担相应违约责任。因李兵兵违约导致房屋买卖合同目的不能实现，杨奎要求解除合同，理由正当，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杨奎要求李兵兵、房朝经纪公司共同返还定金50,000元，经查现50,000元定金仍由房朝经纪公司保管，故该定金应由房朝经纪公司返还杨奎。杨奎主张由李兵兵赔偿其损失137,500元，李兵兵隐瞒涉案房屋被人民法院查封，双方合同约定，应按房屋成交总价款的20%赔偿损失，考虑双方合同履行情况、李兵兵过错程度及杨奎预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，酌定按房屋成交总价款的10%比例赔偿损失，即450,000×10%=45,000元。根据双方合同约定，违约方应赔偿由此给守约方造成的包括聘请律师代理费居间服务费等一切损失，故杨奎支付的律师代理费5,000元和购房佣金4,500元应计入损失数额中,故李兵兵应赔偿损失数额合计为54,500元，杨奎主张高出部分，不予支持。杨奎所交付的2,000元过户服务费是因房朝经纪公司办理房屋过户服务时产生的劳务报酬，因李兵兵违约造成房屋一直未办理过户，房朝经纪公司未付出劳动，该费用应由房朝经纪公司退还杨奎。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及相关法律规定，一审判决：一、解除杨奎与李兵兵于2016年9月3日签订的编号为0009622的《房屋买卖合同》；二、房朝经纪公司于本判决生效后十日内返还杨奎定金50,000元、过户服务费2,000元，以上共计52,000元；三、李兵兵于判决生效后十日内赔偿杨奎损失54,500元；四、驳回杨奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,050元，减半收取计2,025元，由李兵兵负担1,150元，由杨奎负担875元。李兵兵不服提起上诉，请求依法撤销一审判决第（三）项，即“李兵兵于本判决生效后十日内赔偿杨奎损失54500元”；一二审诉讼费由杨奎承担。事实和理由：1、涉案房屋系被法院查封，查封期间禁止买卖是常识，所以签订合同时不提或隐瞒这一事实是为了促使合同成立。一审法院认定事实过于片面。2、《房屋买卖合同》第6页最后有手写补充条款“备注：买方首付20万圆整”。按正常交易规则，首付应为30%，即135000元，双方约定首付明显高于正常交易习惯，如无合适理由，交易无法正常进行，这些均在合同之外的口头协议中，作为买卖合同的补充。证据未在一审庭审笔录上体现，法官不予质证，有失公正。3、根据郑州升级限购政策规定，杨奎已不具备购房资格，且购房资金均系其对外借贷，对于合同无法继续履行，杨奎亦存在违约。杨奎二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。房朝经纪公司二审未答辩，亦未提交证据。二审中，当事人没有提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院二审认为，李兵兵与杨奎签订房屋买卖合同时，未就涉案房屋被查封的事实向杨奎进行披露，且在双方签订的《房地产经纪服务事项告知书》中签字确认：“产权人确认交易房屋在签订时√否已被司法机关查封”，故李兵兵应对其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实之行为，承担缔约过失责任。另就合同履行的实际情况看，杨奎也并未按合同约定向李兵兵按时支付房屋首付款20万，存在一定过错。一审法院认定事实清楚，但就李兵兵应承担的过错责任适用法律不当，应予纠正。按照诚实信用原则、公平原则，李兵兵应向杨奎赔偿的损失范围为：缔约费用即购房佣金4500元，律师费5000元，共计9500元，及支出上述费用所失去的利息500元。综上所述，李兵兵的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，二审判决：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初2516号民事判决第（一）项，即“解除杨奎与李兵兵于2016年9月3日签订的编号为0009622的《房屋买卖合同》”、第（二）项，即“郑州房朝房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还杨奎定金50,000元、过户费2，000元，以上共计52,000元”；二、变更河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初2516号民事判决第（三）项，即“李兵兵于判决生效后十日内赔偿杨奎损失54500元”为“李兵兵于判决生效后十日内赔偿杨奎损失10000元”；三、驳回杨奎的其他诉讼请求。一审案件受理费2025元，二审案件受理费1163元，共计3188元，由李兵兵负担。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，杨奎与李兵兵签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李兵兵签约时未就涉案房屋被法院查封之事实告知对方，最终导致合同不能履行，已构成违约，应承担相应的违约责任，本案应当适用《中华人民共和国合同法》有关解除合同的法律规定。买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。本案双方合同第六条对违约金有约定，一审法院根据双方合同履行情况、李兵兵过错程度及杨奎预期利益等综合因素，酌情调减违约金合理适当，应予维持。二审判决对违约金的处理依据不足，应予纠正。本案合同签订后并没有办理网签，没有达到支付首付款的条件。李兵兵再审辩称已经口头告知对方涉案房屋被查封，但未举证证明，相反双方确认的《房地产经纪服务事项告知书》中载明房屋未被司法机关查封，故对李兵兵该辩称理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）豫01民终14069号民事判决；二、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初2516号民事判决。一审案件受理费2025元，二审案件受理费1163元，共计3188元，由杨奎负担875元；由李兵兵负担2313元。本判决为终审判决。审判长  杨正辉审判员  陈 元审判员  王明哲二〇一九年三月十四日书记员  高慧丽