陕西省延川县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0622民初858号 原告：陕西省延安公路管理局延川公路管理段，住所地延川县城北新街。 法定代表人：邓风安，该段段长。 委托诉讼代理人：南学峰，男，1972年1月24日出生，汉族，大专文化。 委托诉讼代理人：刘东阳，男，1967年1月14日出生，汉族，大专文化。 被告：刘红卫，男，1975年3月16日出生，汉族，大专文化。 委托诉讼代理人：呼学军，陕西铮正律师事务所律师。 被告：冯维雄，男，1976年7月27日出生，汉族，高中文化。 被告：高艳春，女，1977年5月28日出生，汉族，大专文化。 原告陕西省延安公路管理局延川公路管理段与被告刘红卫、冯维雄、高艳春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日受理后，依法适用普通程序，于2018年12月18日公开开庭对本案进行了审理。原告陕西省延安公路管理局延川公路管理段委托诉讼代理人南学峰、刘东阳，被告刘红伟及委托诉讼代理人呼学军，被告冯维雄到庭参加了诉讼。被告高艳春经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陕西省延安公路管理局延川公路管理段向法院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付原告房屋租赁费51万元整及其利息（商业银行同期贷款年利率4.35%，从2018年1月2日至实际清偿之止），并按合同第八条延迟一天支付违约金1000元；二、依法判令被告支付原告垫付的水费10万元（2011年6月20日至2018年10月6日止）；三、依法判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月1日，原告与被告刘红卫签订了房屋租赁合同，原告将位于延川县拐峁外的楼房六层（原通圣宾馆）及其全部配套设备、设施出租给被告刘红卫经营宾馆、酒店及相关项目。按合同约定租赁费每年60万元整。但被告刘红卫从2015年开始至2017年2月一直拖欠租赁费不付，后经原告诉讼，被告刘红卫才交清租赁费。从2018年1月1日起，被告刘红卫又拖欠当年租赁费60万元及历年水费244342.5元。经原告多次催要，被告刘红卫于2018年5月23日向原告支付9万租赁费，下欠51租赁费至今未付。为此，特向法院起诉，望法院公判。 原告为支持其诉讼主张，向法庭提供以下证据： 证据一：租赁合同复印件两份。证明:1、租赁期限分别为：2011年1月1日至2013年12月30日止,2014年1月1日至2019年1月1日止；2、两份合同是双方当事人真实意思的表示，并合法有效，被告应当履行合同；3、第一份租赁合同表明租赁费已经给付完毕，水费至今未付。第二份租赁合同表明租赁费欠51万元，水费至今未付。 证据二：陕西省延川县人民法院（2017）陕0622民初257号民事判决书复印件一份。证明:1、上述两份租赁合同已被生效判决确认，为合法有效。2、案外人鲍升明阻挡装修给被告造成的损失每年3万元原告已经赔偿。 证据三：2011年1月至2018年12月被告阳光商务酒店用水统计表、2011年1月20日至2018年10月6日原告给水厂所缴水费支出明细账单共计272209元、被告阳光商务酒店水表、用备水井现场照片扫描件各一份。证明：1.被告欠原告水费244342.5元。2.备用水井被河水漫后废弃至今再未使用。 被告刘红卫辩称，一、原告在诉状中所述不属实。原告交付的租赁物不符合合同约定，因为原告与案外人鲍升明有土地使用权纠纷，租赁房中有四间客房212、213、216、218室被鲍升明占有。具体事实为，合同签订后，被告开始装潢时，案外人鲍升明就开始阻挡，并于2014年10月1日将铺盖被褥等杂物搬进上述四间客房居住至今，致使被告无法使用，给其造成了一定的经济损失。当时，被告要求原告处理与案外人鲍升明的纠纷，原告明确承诺因此造成的损失由其承担，并会在租赁费中扣除。二、原告要求被告承担违约责任没有事实根据和法律依据。依据上述事实可知，原告交付的租赁物有瑕疵，原告违约在先。租赁合同是双务合同，根据法律规定在原告违约在先的情况下，被告可以行使同时履行抗辩权，拒付租赁费。在本案中，拖欠租赁费问题是原告违约造成的，原告现要求被告承担违约责任毫无道理。三、原告要求被告刘红卫承担水费没有事实根据。事实上，被告在租赁期间，由于自来水压力不足，导致被告经营的阳光商务酒店不能用自来水，阳光商务酒店所用的水都是自备水井中的水。四、被告租赁原告房屋的由三被告合伙经营阳光商务酒店，这一事实已被另案中的生效判决所认定，为此房屋租赁费及水费应由三被告按分承担。 被告刘红卫为支持其诉讼主张，向法庭提供以下证据： 证据一：租赁合同复印件、被告刘红卫与延川县农村信用合作联社租合同复印件、案外人鲍升明侵占租赁物四间客房的照片、延川县农村信用合作联社情况说明、证人蔡超的证言、陕西省延川县人民法院（2017）陕0622民初257号民事判决书复印件各一份。证明1、原告违约在先及交付租赁物不符合合同约定的事实；2、因原告的违约造成被告的营业损失为768790元。 证据二：陕西省延川县人民法院（2018）陕0622民初1194号民事判决书复印件一份。证明原告的租赁费应当由三被告平均分担。 被告冯维雄辩称，其答辩意见同被告刘红卫答辩意见。 被告冯维雄向法庭提供了以下证据： 证据一：原告在被告的阳光商务酒店的消费清单67支，证明原告在阳光商务酒店消费共计29142元，要求抵账。 证据二：出庭证人蔡超的证言。证明，2014年8月至2016年6月间，其在被告经营的阳光商务酒店任职经理。期间，二楼两间客房要装修的时，有个姓鲍的人阻挡装修，并把装好的都拆了。当时一楼租给了信用社，姓鲍的也是阻挡，后来没有办法就把二楼的装好的房间提供给信合社作办公使用。姓鲍的一共占用了四间客房一直到其离职，给被告的阳光商务酒店造成了营业损失。 被告高艳春缺席未答辩，亦未向法庭提供证据。 经庭审举证、质证，对当事人提供的证据认证如下： 原告提供的证据。 被告刘红卫、冯维雄对证据一的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为：1、原告交付的租赁物不符合合同约定，恰能证明原告违约在先；2、水费按照合同约定不是向原告缴纳，而是向有关部门缴纳，并且事实上被告没有使用原告的自来水。本院认为，该证据能够原、被告之间存在房屋租赁合同关系，且被告欠原告租赁费51万元的事实，关于水费问题，被告刘红卫承认长期使用原告的自来水未缴费，据此，对原告的该组证据予以采信，可以作为本案的定案依据。 被告刘红卫、冯维雄对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告当时没有提供账务而是法院酌情认定的3万元损失，应当按照实际损失计算。本院认为，陕西省延川县人民法院（2017）陕0622民初257号民事判决书中，关于原告向被告赔偿损失每年3万元的判决事项，属法院酌情赔偿的数额，并结合被告刘红卫在本案中未提出反诉，该项赔偿纠纷不属本案的审理范围，故该证据要证明两份租赁合同的真实性、合法性的目的予以采信，其余不予以采信。 被告刘红卫、冯维雄对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该表是原告自己打印的，且被告没有使用原告的自来水，因此不予对水费进行承担。本院认为，该证据可以证实被告所经营的阳光商务酒店长期适用原告所提供的自来水的事实，并结合被告刘红卫自认及原告变更诉求只要求承担10万元消费的事实，对该证据予以采信。 被告刘红卫提供的证据。 被告冯维雄对被告刘红卫提供的证据均无异议。 原告对证据一中的原、被告之间签订的合同的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为：1、被告称原告违约在先不符合合同约定的主张不能成立。2、合同是2014年1月1日签订的，合同签订之日就把该租赁物全部交付给被告使用之日。3、案外人鲍升明阻挡行为是在合同签订之后的2014年10月份，所以不存在违约。对转租合同有异议，认为原告不知情，不予质证。对照片的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明对被告造成的损失是768790元。对证人证言有异议，认为该证言不能作为定案依据，因为：1、该证据是孤据；2、证人蔡超没有出庭；3、与被告有利害关系，证人蔡超是被告的一个员工，因此不能作为本案的定案依据。对情况说明证明目的有异议，认为被告所说被案外人鲍升明占用的四间房屋，实际是两间，被告承租后隔成四了间。本院认为，案外人鲍升明与原告之间的纠纷，客观上确实给被告酒店的经营造成了一定的损失，因被告未向法院提出反诉，故对该证据的真实性予以采信，对要证明造成损失的目的不予采信。 对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为应当由作为合伙人的三被告承担连带责任。本院认为，生效判决确认了被告刘红卫、冯维雄及任安龙之间为共同出资、共同经营阳光商务酒店的合伙关系的事实，故合伙人在经营期间对外所形成的债务应承担连带清偿责任，对该证据予以采信，可以作为本案的定案依据。 被告冯维雄提供的证据。 被告刘红卫对被告冯维雄提供的证据均无异议。 原告对被告冯维雄提供的消费清单67支的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据与本案无关。本院认为，被告提出原告在阳光商务酒店消费的29142元抵账的主张，因原告不同意，且该证据与本案无关联性，不予采信。 原告对出庭证人蔡超的证言有异议，认为该证人证言与客观事实不符，证人所说的损失不能作为定案依据。同时，损失已被生效的判决确认。本院认为，对出庭证人蔡超的证言，结合已认定的证据事实，原告与案外人鲍升明的土地使用权纠纷地确已影响到被告的经营，并造成了一定的损失，但被告未提出反诉，故对该证据亦不予采信。 经法庭认证及当事人的陈述，本案的基本事实可以确认为： 2010年，被告刘红卫、冯维雄与任安龙口头协商，以被告刘红卫的名义与原告签订房屋租赁合同，并共同出资、合伙经营阳光商务酒店，三人各占三分之一股。2017年10月前，被告刘红卫、冯维雄和任安龙三人对盈利进行过分红。2018年7月18日，任安龙意外去世。被告高艳春为任安龙的妻子。 2011年1月1日，2014年1月1日，原告先后两次与被告刘红卫签订了房屋租赁合同。第二次房屋租赁合同主要约定：原告将位于延川县拐峁的原为通圣宾馆楼房六层（现更名为阳光商务酒店）及其全部配套设备、设施、出租给被告；租赁期限五年，即从2014年1月1日至2019年1月1日止；租赁费每年60万元整，一年一付，每年于1月1日一次性付清；逾期交给租赁费时，除按本合同规定被足额补所欠租赁费及同期商业银行借款利息外，并向原告支付违约金，迟延一天交纳违约金1000元；经营使用的水费、电费等，根据国家规定或供电单位规定计量方法标准，由被告刘红卫自负，并按规定交纳。 2018年1月1日起被告刘红卫拖欠当年租赁费60万元及历年水费。经原告多次催要，被告刘红卫于2018年5月23日给原告支付租赁费9万元，下欠租赁费51万元至今未付。本案在审理过程，经被告刘红卫与原告多次交涉，被告刘红卫自认其经营的阳光商务酒店长期使用原告的自来水，而未交过水费，原告也做出让步同意只要求被告承担10万元水费。 另查明，原告与案外人鲍升明有土地使用权纠纷，租赁房中有四间客房212、213、216、218室，被鲍升明占有至今，致使被告无法使用，给被告造成了一定的营业损失。 本院认为，原告陕西省延安公路管理局延川县公路管理段与被告刘红卫、冯维雄、高艳春之间的房屋租赁合同系其真实意思表示，并不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效的合同。原告提供了房屋，被告进行了租住，被告应当按约定向原告交付租赁费，故原告要求被告支付租赁费及同期商业银行贷款利息的请求，予以支持。根据查明的事实，原告给被告经营的阳光商务酒店向水厂代交了水费，被告有义务按租赁合同的约定向原告支付相应的水费，故原告要求被告支付水费的请求，亦予以支持。原告要求被告支付赁金给付迟延违约金的请求，因与租赁费的利息请求重合，不予支持。同时，被告刘红卫、冯维雄与任安龙合伙经营阳光商务酒店期间所负的债务为合伙债务，对内应平分负担债务，对外应承担连带清偿责任。在合伙期间，任安龙意外去世，根据有关法律规定，由任安龙的妻子高艳春在继承丈夫任安龙遗产的范围内承担合伙债务。 关于被告刘红卫提出，因案外人鲍升明与原告的土地使用权纠纷占用其经营的阳光商务酒店四间客房，造成一定的营业损失并要求原告赔偿的请求，因其未向本院提出反诉，不属本案的审理范围，应另案起诉为宜；关于被告冯维雄提出，原告在阳光商务酒店消费的费用要求抵账的请求，因原告不同意，其也未向本院提出反诉，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国继承法》第三十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告刘红卫、冯维雄、高艳春（在继承丈夫任安龙遗产的范围内负担）在本判决生效后20日内共同支付原告陕西省延安公路管理局延川县公路管理段房屋租赁费51万元及利息（商业银行同期贷款年利率4.35%，从2018年1月2日至实际清偿之止）； 二、由被告刘红卫、冯维雄、高艳春（在继承丈夫任安龙遗产的范围内承担）在本判决生效后20日内共同支付原告陕西省延安公路管理局延川县公路管理段水费10万元； 三、驳回原告陕西省延安公路管理局延川县公路管理段的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11175元，由被告刘红卫、冯维雄、高艳春（在继承丈夫任安龙遗产范围内承担）共同负担9900元，由原告陕西省延安公路管理局延川县公路管理段负担1275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审 判 长  刘虎森 审 判 员  贺军宁 人民陪审员  董树卫 二〇一九年三月二十七日 书 记 员  李改艳 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租赁费。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议约定，以各自的财产承担清偿责任。 合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。 《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。