安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0802民初138号原告：郁勇，男，1967年2月6日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：董成，安徽昊华律师事务所律师。被告：谈宜旭，男，1983年2月20日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：杨友利，安徽百草园律师事务所律师。第三人：安庆市天业房产经纪有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区碧桂园山水云间****商铺。法定代表人：肖王平，该公司总经理。原告郁勇与被告谈宜旭、第三人安庆市天业房产经纪有限公司（以下简称天业房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郁勇及其委托诉讼代理人董成、被告谈宜旭及其委托诉讼代理人杨友利、第三人天业房产法定代表人肖王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郁勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金150000元；2.判令被告返还原告支付的定金20000元；3.判令被告赔偿原告支付的中介服务费5000元；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年5月30日，原、被告及第三人签订了房屋买卖合同，双方约定由被告将其所有的位于安庆市迎江区华中路北侧大发宜景城三期工程20幢1单元1102室出售给原告，交易的价款为755000元，由原告通过房票的方式支付，超出房票以外的价款以现金的方式支付，双方于2018年12月22日被告房屋不动产权证书满两年后交易，以此来免交营业税，并约定原、被告任何一方违约则需要向另一方支付违约金150000元。合同签订后，原告向被告支付定金20000元。2018年7月2日，原、被告双方又签订了一份补充协议，双方约定提前交易，由被告于2018年8月1日前向原告交房，待被告拿到不动产权证书后立刻交易（因为被告房屋为银行按揭），因此提前过户产生的营业税由原告承担20000元，剩余部分由被告承担。2018年8月1日，被告未按照补充协议约定交房，并在此后与第三人的交流中明确表示该房屋不会卖给原告。经查，被告现已将此房通过其他中介高价出售。原、被告和第三人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。合同的各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，现被告未按时将房屋交付给原告，并将此房屋出售给其他人的行为已经违反合同约定，严重侵害了原告的合法权利，并给原告造成了一定的经济损失，且原告已经多次找被告协商未果。谈宜旭辩称：除返还原告20000元定金外，对于原告其他诉讼请求，法院应当予以驳回。理由如下：1.被告与原告签订合同后，积极履行合同义务，将涉案房屋打扫清理干净，等待原告通知，合同约定8月1日前交房，但原告自合同签订后一直未主动联系过被告要求交付房屋。2.2018年7月2日《补充协议》签订后，被告从朋友处获知故意以低于真实交易的价格转让房屋的行为，属于逃避国家税款的行为，性质比较恶劣，可能要承担法律责任。原告在该补充协议签订后多次催促被告要求另行签订买卖合同以备办理房屋过户时使用，被告意识到自己承担的法律风险太大，因而没有同意原告的要求，也正是因为双方对此问题争议较大，后续沟通过程中很不顺利，被告在无奈之际才说出不予出售房屋的话。3.原告提供证据证明中介通过微信向被告发送了告知函，但被告一直未收到该书面函，所以只能一直被动等待，不能据此认为被告违约。4.房屋买卖中无论是交房还是办理房屋过户手续，都需要双方的配合，而本案中原告自始至终都没有和被告联系过相关事宜。没有原告的通知，仅依靠被告单方不能实现买卖合同的目的。因此，原告认为被告违约，要求被告支付违约金，显然没有事实依据。5.对于该房屋买卖合同，原告仅交付定金20000元，又未提供任何证据证明其实际遭受的损失，其要求被告支付违约金没有事实与法律依据。6.原告与被告及第三人签订《房屋买卖合同》后，于2018年7月2日签订《补充协议》，系对原合同进行变更，但该合同系以合法形式掩盖非法目的，损害国家利益，按照合同法第五十二条之规定，属于无效合同。《补充协议》是原告要求而签订，根据合同法第五十八条规定，原告若据此遭受损失的，应自行承担。天业房产述称：原、被告商量好价格后，来第三人处签订房屋买卖合同。因房屋办证不满两年，要交税。为少交税，原、被告在补充协议中约定房屋总价为60万元，实际是755000元，这个方案是原、被告双方共同商谈出来的。后第三人曾与被告沟通，被告不同意将房子卖给原告。2018年12月份，原告发现房子已经被卖与他人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:1.房屋买卖合同及补充协议。被告认为该合同是无效的，违约金条款并不适用。合同真实交易价格是755000元，补充协议约定的价格为60万元，是为了避税，故合同及补充协议作为一个整体均无效。本院认为，房屋买卖合同与补充协议构成主合同和补充合同的关系，当补充合同的约定与主合同的约定不一致，应该以时间在后的约定条款为准。同时，补充协议中关于避税的条款，损害国家利益，该约定的相关内容应属无效，但并不影响主合同及补充协议其他条款的效力。2.第三人向原告出具的中介服务费收据。该票据由第三人出具，第三人对此不持异议，故该票据的真实性对第三人构成约束力。但该费用的收取涉及居间合同关系，并非买卖合同当事人之间的权利义务关系，故本案对此项费用不作处理。3.关于被告与第三人及其工作人员的电话录音，聊天记录。经当庭质证，对相关内容的真实性应予认定。微信截图与第三人当庭出示的手机微信聊天记录相比，不够完整，但综合相关证据来看，能够证实被告已表明不再履行合同义务，并表示了避税行为的不合法。据此，本院查明:2018年5月30日，原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于安庆市迎江区华中路北侧大发宜景城三期工程20幢1单元1102室出售给原告，交易的价款为755000元，由原告通过房票的方式支付，超出房票以外的价款以现金的方式支付，双方约定于2018年12月22日后2019年1月1日前，被告房屋不动产权证书满两年后过户，并约定原、被告任何一方违约则需要向另一方支付违约金150000元。合同签订后，原告向被告支付定金20000元。2018年7月2日，原、被告双方签订补充协议，约定房屋总价为755000元，被告于2018年8月1日之前向原告交房，待被告拿到不动产权证书后过户。因提前过户产生的税款原告承担20000元，剩余部分由被告承担，并约定按60万元房价以避税。至2018年8月1日，被告未按照补充协议约定交房。2018年9月13日，被告将该房屋以826000元的价格出卖给他人，并完成产权转让手续。另查明，原告曾向第三人交付中介服务费5000元。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。补充协议系对原合同进行补充和更改，补充和更改的部分应当以补充协议为准，但补充协议中有关以较低价格签订合同以实现避税之目的，损害国家利益，该部分内容应属无效，但该无效部分不影响原合同及补充协议其他条款效力。根据补充协议，被告应当于2018年8月1日前交房，原告承担应由被告交纳的税款20000元，该约定的权利义务对双方均有约束力。现被告未依照约定期限履行交房义务，且房屋已经出卖他人，其行为已构成违约，致使合同目的不能实现。原告诉请被告退还定金20000元，其诉求中实际包含解除合同的意思表示，故原、被告双方的买卖合同依法应予解除。原告要求被告给付违约金150000元，原、被告双方均没有就损失进行举证，但从被告将房屋另行出卖他人来看，合同价款为826000元，与案涉原、被告签订的合同价款相比，被告已从中获取价差利益。被告虽辩称其获利并不当然表明系为原告受到的损失，但在双方均未就损失提供证据的情况下，原告的损失应当参照被告获利予以酌情认定。同时根据补充协议，被告应于2018年8月1日前交房，原告应当就此承担被告应负的税款20000元，该协议对双方均有约束力，原告就此主张被告违约，也应承受负担税款的约束。故被告的获利情况不仅应考虑到双方约定的房价755000元，也应考虑到原告应当承担被告的税款20000元，综上，被告所获取的价差利益为51000元。故原告的损失参照被告获利情况，并考虑上浮30%，可酌情认定70000元。被告收取的定金20000元，应予退还。原告向被告主张中介服务费5000元，因该项费用收取属于居间合同关系，原、被告双方并非居间合同当事人，原告应当先行依照相关法律规定及居间合同约定主张权利，根据主张权利后果再考虑是否作为损失的一部分要求被告赔偿。故对该5000元中介服务费，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第五十六条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告郁勇与被告谈宜旭2018年5月30日签订的《房屋买卖合同》及2018年7月2日签订的《补充协议》；二、被告谈宜旭于本判决生效后十日内赔偿原告郁勇70000元；三、被告谈宜旭于本判决生效后十日内退还原告郁勇20000元；四、驳回原告郁勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，减半收取1900元，由原告郁勇负担900元，被告谈宜旭负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  胡毅杰二〇一九年三月十三日法官助理应海庆书记员许杨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。第五十六条无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十四条第有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。