湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初5453号 原告怀化华中物业服务有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰西路（英泰国际****），统一社会信用代码91431200770053168G。 法定代表人谢懂文，董事长。 委托诉讼代理人廖桧晖（特别授权），湖南金州律师事务所专职律师，执业证号14301200610794716。 被告怀化和谐医院，住所，住所地怀化市鹤城区榆市路**社会信用代码524312026962313591。 法定代表人丁卫君，院长。 原告怀化华中物业服务有限公司诉被告怀化和谐医院租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告怀化华中物业服务有限公司的委托诉讼代理人廖桧晖，被告怀化和谐医院的法定代表人人丁卫君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告怀化华中物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金29万元，支付违约金16万元，赔偿原告各项损失暂定50万元（以司法鉴定为准），共计95万元。2、判令被告承担本案案件受理费、财产保全费、司法鉴定费等。事实和理由：2012年4月9日原告与被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2012年4月10日起至2025年4月9日止。租金按合同约定递增，逾期不支付租金，需支付滞纳金，滞纳金每日按年租金百分之零点五计收。截止起诉之日，被告累计拖欠租金29万元。2018年被告单方提出终止本合同，原告不同意。于是，被告2018年11月30日在未与原告达成解除租赁合同合意情况下，单方面终止《房屋租赁合同》，擅自拆除房屋内所有装修装饰物品，且故意毁坏租赁房屋内的电线、电器等设施，造成原告直接经济损失约50万元。综上，为维护原告的合法权益，特此具状，恳请贵院依法判如所请。 被告怀化和谐医院辩称：1、租金问题：按照双方财务核对，计算出多少，我方愿意出2018年11月30日之前的房租一次性付清。2、支付标准问题：2017年10月1日被告方向原告方打了书面的减免租金申请报告，2018年1月2日递交了书面的租赁合同终止申请，当时原告同意减免，支付标准顶多按2017年前的３６万一年支付标准。3、该减免问题：水电押金30000元、另案代原告方向张应长支付26570.04元（鹤城区法院强制执行划账）、恢复张应长门面水电工资及材料3200元。3、违约问题：租金的支付习惯，自合同签订以来一直未按合同约定支付，视同原告默认现有支付习惯；提前终止租赁合同在2018年1月2日分别向原告方公司员工陈宗伟、谢永红、谢董文递交了书面报告，得到理解并同意，没有收到任何书面及其他不同意的证据。天桥公证处公证书能证明医院门口悬挂大型场地租赁证明（2018年8月，经过原告同意悬挂），同时证明医院已经完全搬迁，整个场地被原告已上锁。4、拆除部分装修问题：和谐医院之前场地装修财产经过原告认可，给碧海蓝天经营者支付转让费96万元，现有装修费用也由和谐医院全部出资。合同没有约定装修拆除的违约责任，装修拆除是基于与原告多次沟通场地移交，原告拒绝。考虑到搬迁后场地电线安全隐患，不得已而为之。应原告要求及第一时间大门上锁，线路处置费已退回收废品方。 原告怀化华中物业服务有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、原、被告登记信息各一份，拟证明原、被告主体资格适格； 2、租赁合同复印件、承诺书复印件各一份，拟证明被告违约的事实； 3、图片复印件一组，拟证明被告擅自毁坏原告租赁房屋的线路、电器设备等； 4、和谐医院应交租金明细表一份，拟证明被告尚欠租金29万元。 对原告的上述证据，被告的质证意见为：均无异议。 被告怀化和谐医院为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、收款收据复印件，拟证明合同签订以后租金支付习惯。 2、与原告法人手机短信记录截屏，拟证明2018年11月30日上午催原告办理移交（之前已多次催促无果）及大门被原告上锁。 3、公告，拟证明场地已清退，原告已上锁。 4、天桥公证处公证书复印件，拟证明场地清离，大门被上锁，公告书、场地招租广告。 5、减免租金申请报告，拟证明2017年10月1日对当年租金申请减至20万一年。 6、提前终止租赁合同申请报告照片，拟证明2018年1月2日提出书面终止合同申请及拍照日期。 7、和谐医院之前场地转让协议书复印件，拟证明除目前装修系和谐医院出资之外，之前还支付了96万元财产转让费。 ８、房屋租赁合同复印件，拟证明约定细节。 ９、线路拆除费退款领据复印件，拟证明因原告锁门及要求，处置费退款证明。 10、鹤城区法院判决书部分复印件，拟证明原告与张应长纠纷，被告方连带责任代为支付26570.04元。 对于被告提交的证据，原告的质证意见为：对证据1的真实性没有异议；证明目的有异议，在合同没有签订补充合同之前，双方应按照租赁合同履行，同时也证明了被告违约的事实。对证据2的真实性有异议，证明目的有异议；只有被告法定代表人的短信，没有原告法定代表人的回复，不能证明其所证明的目的。证对据３的真实性没有异议，但认为不能达到被告所有证明的目的。对证据４的真实性没有异议，对证明目的、关联性有异议。对证据５、６有异议，认为被告方单方面终止合同的行为，没有取得原告的同意，不能达到其证明目的。对证据７的真实性没有异议，证明目的有异议，与本案没有关联性。对证据８认为证明目的不详，真实性合法性都没有异议。对证据９的真实性没有异议，认为与本案没有关联性。对证据１０的真实性、合法性没有异议，认为与本案没有关联性。 对当事人无异议的证据即原告提交的全部证据，本院均予以确认和采信。对有异议的证据，本院分析认证如下： 被告提交的1、3、4、7、8、9、10号证据，被告不认可其证明目的，但对上述证据的真实性、合法性予以认可，故本院对上述证据的真实性、合法性予以确认和采信；对其证明目的（关联性），本院认为，上述证据均系书证，能够以其记载的内容反映相关事实，且上述证据之间能够查明的事实相互印证，故对上述证据的证明目的，本院亦予以采信。被告的2、5、6号证据，原告认为均系被告单方意思表示，且原告均不认可；经审查，上述证据系用于证明被告请求单方终止租赁合同的事实，因上述证据均没有原告的认可、且不能相互印证，故被告的质证理由可以成立，本院对上述证据均不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2012年4月9日原告（甲方、出租方，原名怀化英泰物业服务有限公司）与被告（乙方，承租方，原名怀化协和医院）签订《房屋租赁合同》（编号：D-05合字【2012】014号）一份，约定：1、房屋物概况，房屋位于三角坪东兴金环大厦一楼面积约320平方米，供乙方医疗、桑拿、洗浴、餐饮娱乐休闲适用；2、租赁期限，租赁期限自2012年4月10日起至2025年4月9日止，共计十三年；另外，对租金、保证金及支付方式；双方权利义务；装修与门面结构的约定；合同终止与解除；违约责任；免责条件等作出了明确约定。租金按合同约定递增（详见租赁合同），逾期不支付租金，需支付滞纳金，滞纳金每日按年租金百分之零点五计收；双方协商一致可以解除合同；租期内，乙方不得提前退租，否则甲方有权扣除乙方的保证金（押金）；合同期满、乙方退租或合同依法解除的，非甲方要求乙方不得拆除任何装修设施等等约定。截止起诉之日，被告累计拖欠租金29万元（截止2019年4月9日，按合同约定被告应交租金247万元，实交租金218万元）。2018年，被告因经营等问题多次单方向原告提出终止本合同，原告未明确同意。2018年11月30日，被告在未与原告达成解除租赁合同合意的情况下，单方面终止《房屋租赁合同》并离场。 另查明，被告离场时安排废旧物品收购人员拆除租赁场地线路等设施，原告发现后予以制止和报警处理、并给租赁场地上锁；经协调，被告将收取的废品（线路）款15000元交给原告方。原告收取被告保证金（水电押金）30000元。被告认为截止2018年11月30日，尚应付租金140712.33元，扣除水电押金30000元、代付张应长门面租金26570.04元、张应长门面恢复电工工资及材料款3200元，实际尚欠80942.29元。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，本案租赁合同合法有效，双方当事人均应按租赁合同的约定履行自己的义务；原告履行了提供租赁物的义务，被告应当按约定履行缴纳租金的义务。本案争议的焦点问题有二：一为原告主张的各项损失是否合理合法的问题；二为被告单方解除租赁合同是否违约的问题。对于争议焦点问题，本院评议如下： 一、原告主张的各项损失是否合理合法的问题。原告主张租金29万元，有租金明细表可以证明、符合租赁合同的约定，本院予以支持；被告认为只要支付租金到离场日即2018年11月30日的辩解理由，经审查，依据合同约定，应当在每年的10月1日之前缴纳下一期的租金，故被告的该项辩解不能成立，本院不予支持。原告主张被告支付违约金16万元，被告认为已经多次告知原告，给了原告足够的离场准备时间，原告也没有明确拒绝，且在离场之前的2018年8月份，经原告同意悬挂了招租广告，故不应支付违约金的辩解；经审查，被告因经营问题，多次和原告协商，应当视为明确终止租赁合同的提示，虽与租赁合同约定不符，但考虑租赁期间被告支付租金并未按租赁合同约定履行且原告未明确反对的实际情况，可视为对租赁合同支付租金约定的变更，考虑被告经营困难的实际情况，该笔16万元违约金过高，被告的辩解理由部分成立，本院予以部分支持；由于原告主张的违约金过高，本院予以适当调节，以未付租金的20%为宜即29万元×20%＝5.8万元；故本院对原告主张的违约金部分支持，金额为5.8万元。原告主张赔偿各项损失50万元，因未提供证据予以证明，应当承担举证不能的责任，故本院对原告的该项主张不予支持。 二、被告单方解除租赁合同是否违约的问题。依据租赁合同的约定，被告不得提前退租；解除租赁合同应当双方协商一致，现被告未能提供双方合意解除租赁合同的证据。被告提前解除合同显然违背了双方关于租期的约定，依法应当承担违约责任。但是，被告因经营困难，且已经多次书面提出退租申请，且在正式离场前已经悬挂招租广告，尽到了提醒义务；故对租赁合同约定的违约责任应予以调整、减轻被告责任。 由于租赁合同已经实际解除，且已对原告损失的合理部分进行了处理，故对被告请求扣减保证金（水电押金）辩解，本院予以支持。被告认为应当扣减张应长代付26570.04元及门面恢复费用3200元的辩解，经审查，该费用系原、被告之间的另一纠纷，且已经司法判决作出处理，不宜在本案中处理，故对被告的该项抗辩，本院不予支持。被告认为原告同意其下调租金的申请，与查明的事实不符且被告未能提供证据予以证明，故对被告的该项抗辩，本院不予支持。 综上所述，原告要求被告赔偿各类损失诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，总金额为：未付租金29万元+违约金5.8万元-保证金3万元＝31.8万元；没有事实和法律依据部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告怀化和谐医院在本判决生效之日起十日内向原告怀化华中物业服务有限公司支付租金及违约金人民币318000元； 二、驳回原告怀化华中物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13300元，减半收取6650元，诉讼保全申请费5000元，合计11650元；由原告怀化华中物业服务有限公司负担5000元，被告怀化和谐医院负担6650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向湖南省怀化市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  杨宏勇 二〇一九年三月五日 代理书记员  粟小妹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。