四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1702民初1549号 原告：中国联合网络通信有限公司达州市分公司，住所地四川省达州市西外新区金龙大道。 负责人：顾军涛，总经理。 统一社会信用代码9151170072982619XD 委托诉讼代理人：张忻平，四川英冠律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：徐瑞宁，四川英冠律师事务所律师。 被告：王福英，女，1969年11月7日出生，汉族，达州市名城家园酒店有限责任公司法定代表人，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：马明荣，四川弘旺律师事务所律师，特别授权。 原告中国联合网络通信有限公司达州市分公司（以下简称联通公司达州分公司）与被告王福英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年6月5日、2019年2月21日公开开庭进行了审理。2018年6月5日的庭审，原告联通公司达州分公司的委托诉讼代理人张忻平、徐瑞宁，被告王福英的委托诉讼代理人马明荣到庭参加诉讼。2019年2月21日的庭审，原告联通公司达州分公司的委托诉讼代理人张忻平，被告王福英的委托诉讼代理人马明荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联通公司达州分公司向本院提出诉讼请求：1．请求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告支付将租赁物恢复原状的相关费用，暂计10万元，具体以评估结论为准；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年12月1日，原告与案外人王豫县签订《房屋租赁合同》，约定将位于达州市大西街46号办公楼主楼2-9层、副楼、代理业务班办公室及临街底楼右侧大厅出租给王豫县，租赁期限为15年，租金为每年32万元，每5年按5%的比例递增。2009年8月14日王豫县将该房屋转让给李馨芳、卢卫东。2009年9月20日李馨芳、卢卫东再次将该房屋的权利义务转让给王福英。2009年11月20日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，约定被告将租赁房屋用于经营宾馆、茶楼项目，房屋交付时间为2009年11月30日，租赁期限15年，从房屋交付之日起四个月后开始计算租期，即2025年3月31日到期。2011年4月26日，原被告再次签订《房屋租赁补充协议》，约定房屋租金总额32万元，前五年不变；第六年增长5%；从第七年起按照2%逐年递增。被告在租赁场地上开设了“达州市名城家园酒店”，对租赁房屋进行了大面积的装修改造，包括对主楼增设电梯、对主楼2-5楼的房屋结构进行改造等，但被告对租赁标的物进行上述改造时，并未将改造方案报原告同意，且可能影响房屋安全。根据《房屋租赁合同》第三条：“乙方已对租赁物现状进行查看。租赁后需对租赁房屋进行装修改造，须征得甲方同意且必须遵守城建、消防有关法规，不得违章改变房屋主体结构危及房屋安全”；第十条“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、乙方因改造装修损坏房屋结构，危及建筑安全”；第十三条：“在租赁期内，因乙方原因造成合同提前终止，乙方应在三十日内无条件赔偿，并不得损坏租赁物，甲方不补偿乙方任何费用，乙方仍应补偿给造成的经济损失”的约定；被告擅自改变房屋主体结构未征得原告同意，可能影响房屋安全，已严重损害原告的合法权益。故原告起诉来院，请求判如所请。 被告王福英辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。原告与被告签订房屋租赁合同时，对被告利用该房屋作为酒店经营的情况是明知的。被告对该房屋进行亮化工程装修及电梯、外墙楼梯改造时，也是经过被告同意并报建设部门批准的，后该酒店装修和经营已经获得了相关建筑部门及消防部门的许可，获得消防许可证。且按照双方约定，被告在装修改造之前曾向原告缴纳装修保证金10万元，在装修结束后无结构改变和安全事故发生，原告已于2010年8月16日将该10万元退还被告。由此可以看出，原告对被告的改造行为是认同的，并非原告陈述的未征得其同意。现被告开设酒店近10年，未出现任何安全问题。根据租赁合同约定，只有改造行为危及房屋安全，原告才能收回房屋，但根据鉴定报告及质询回复函内容显示，被告的改造行为虽降低了抗震能力，存在安全隐患，但这并不等同于合同约定的危及建筑主体结构安全。且该房屋自身存在部分布置不合理，未达到抗震要求。因此，仅仅根据该鉴定意见，尚不能达到原告解除合同的目的。至于因被告对房屋进行部分改造降低了建筑物抗震要求而应当恢复的问题，应待租赁期满后实施和履行。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年10月31日，原告联通公司达州分公司（甲方）与案外人王豫县（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定“第一条甲方将达州市大西街46号办公楼主楼2-9层、副楼、现代理业务班办公室及临街底楼右侧大厅出租给乙方（详见双方签字确认的附图）”，第二条“租赁期限为15年……”，“第三条乙方已对租赁物的现状进行查看。租赁后需要对租赁房屋进行装修改造，须征得甲方同意且必须遵守城建、消防有关法规，不得违章改变房屋主体结构危及房屋安全。”，……“第九条未经甲方同意，乙方不得将该租赁房屋转让、转租或变相转让、转租给第三方。”，“第十条乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、乙方因改造装修损坏房屋结构，危及建筑安全；……”……“第十三条在租赁期内，因乙方原因造成合同提前终止，乙方应在三十日内，无条件赔偿，并不得损坏租赁物，甲方不补偿乙方任何费用，乙方仍应补偿给甲方所造成的经济损失；因甲方原因造成合同提前终止，甲方应在三十日内赔偿乙方损失。”。2009年8月14日，王豫县与李馨芳、卢卫东签订《房屋租赁权利转让合同》，将上述房屋的有关权利义务转让给李馨芳、卢卫东，联通公司达州分公司在该合同下方签署“同意转让2009.8.14”并盖章。2009年9月20日，李馨芳、卢卫东将上述房屋的权利义务再次转让给被告王福英，联通公司达州分公司在该合同下方签署“同意转让2009.9.20”并盖章。 2009年11月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定“经甲方同意，乙方从王豫县处转租甲方达州市大西街46号办公楼。现甲、乙双方经友好协商，在原房屋租赁协议基础上签订补充协议，与原协议相冲突的，以补充协议为准。”，“第一条甲方将达州市大西街46号办公楼主楼2-9层、副楼、现代理业务班办公室、临街底楼右侧大厅及门卫室出租给乙方（详见双方签字确认的附图）。乙方将租赁物用于经营宾馆、茶楼项目。……”，……“第三条房屋交付时间定于2009年11月30日。租用期限为15年，从房屋交付之日起四个月后开始计算，即2025年3月31日到期……”，“第四条乙方装修前，应向甲方缴纳装修保证金拾万元，在装修结束后如无结构改变、安全事故发生，甲方退回保证金（不计息）。乙方将有资质的设计单位设计的并经建设主管部门审定的装修设计方案报甲方后，方能进行房屋装修，否则，甲方有权制止乙方装修行为，如乙方坚持装修，甲方可终止本合同，甲方无条件退场。” 协议签订后，被告开始实施对该房屋的装修改造，并委托达州市建华建筑设计有限公司对该房屋的亮化工程进行设计。达州市建华建筑设计有限公司于同年11月出具达州市达城家园酒店（现达州市名城家园酒店）亮化工程设计方案，同年12月21日，原告同意此方案，并加盖印章。2010年2月9日，达州市规划和建设局加盖印章同意被告按照此方案进行外装修，并要求在实施前做出施工图报该局设计科审查备案，确保房屋结构安全可靠。后被告按照该外观设计方案进行施工，并对房屋内部结构进行部分改造（如电梯、厕所），但事后该房屋内部装修改造工程并未经过竣工验收。2010年8月17日，被告取得达州市名城家园酒店消防安全检查合格证。2010年9月29日，被告及另五位股东共同成立达州市名城家园酒店有限责任公司，被告系该公司法定代表人。 2011年4月26日，原、被告再次签订《房屋租赁补充协议》，约定：在原合同及2009年11月签订的补充协议的基础上，就有关条款进行明确或修订。与原合同和2009年补充协议相冲突的，以此补充协议为准。从2011年2月1日起，被告承担租赁区域、原告办公场所、营业区的安全保卫责任。原合同关于租金的事项做如下调整：租金总额32万元，前五年不变；第六年增长5%；从第七年起按照2%逐年递增。 另查明，诉讼中，原告以被告未征得其同意擅自改变租赁房屋主体结构，可能影响房屋安全为由向本院申请司法鉴定，鉴定事项为：被告对租赁房屋的改造是否危及房屋安全，以及若危及房屋安全则对该租赁房屋恢复原状的费用进行鉴定。本院依法准许，并于2018年7月13委托四川恒固建设工程检测有限公司就被告对租赁房屋的改造是否危及房屋安全进行鉴定，该机构于2018年12月19日作出044201-2019000006号《鉴定报告》，该鉴定意见为：达州市大西街46号办公楼进行改造后，将1-5层框架结构部分墙体拆除；在2-5层B-C轴距B轴1.6m位置纵向预制板上砌筑隔墙，其作用荷载超过原楼面设计荷载、副楼原楼梯间局部屋面板作用荷载超过原屋面设计荷载；以及6-9层砌体结构部分纵向墙体布置不合理，降低了办公楼抗震能力，存在安全隐患。因鉴定产生鉴定费用为4万元。经本院组织原、被告质证，原告对该报告无异议，被告对该《鉴定报告》中陈述的事实、鉴定依据、比对方法及结论均提出异议，并申请重新鉴定，但被告未在本院指定的期限范围内递交重新鉴定申请，本院视为其放弃申请重新鉴定的权利。同时，此次庭审中，被告提供了2010年8月16日原告转账支付其10万元款项银行流水明细表，用以证实在该租赁房屋内部装修改造结束后，原告自愿退还其10万元装修保证金，其对被告的改造是认同的。原告对该证据的三性均不予认可。因该银行流水明细表系复印件，且交易备注为劳务费，不符合证据三性的要求，因此，本院对该证据不予采纳。 2019年2月27日，本院根据原告提出的异议，结合本案实际情况，向四川恒固建设工程检测有限公司发出《质询函》，要求其对以下问题进行回复：“1、鉴定报告中涉及到的建筑物具体改造部分是根据什么进行确认的？该办公楼电梯、外墙钢架楼梯及厕所的改造有未损坏建筑物主体结构？2、采用《建筑抗震设计规范》GB50011-2010作为本案鉴定依据的依据是什么？3、鉴定结论中称改造降低了办公楼抗震能力，存在安全隐患，该安全隐患是否等同于危及建筑物主体结构安全？4、根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2010，该建筑物本身是否达到抗震能力？”2019年3月13日，四川恒固建设工程检测有限公司针对《质询函》进行回复：“1、鉴定报告中涉及到的建筑物具体改造部分是根据现场原告、被告介绍，再结合现场实际情况确认得出的，如实记录，并经原被告代表签字确认。该办公楼电梯、外墙钢架楼梯及厕所的改造未造成主体结构损坏，但改变了房屋原有的承重结构体系，影响了主体结构的抗震性能。2、该鉴定报告采用《建筑抗震设计规范》GB50011-2010作为本案鉴定依据是根据现场改造对房屋的安全造成什么样的影响和哪方面的影响进行确定的。该办公楼改造未对房屋构件造成明显的损害，但是改变了房屋的承重结构体系，降低了房屋的抗震能力，涉及到抗震要求，所以采用《建筑抗震设计规范》GB50011-2010。3、鉴定报告结论中房屋改造后将1～5层框架结构部分墙体拆除；在2～5层B～C轴距B轴1.6m位置纵向预制板上砌筑隔墙，其作用荷载超过原楼面设计荷载、副楼原楼梯间局部屋面板作用荷载超过原屋面设计荷载；以及6～9层砌体结构部分纵向墙体布置不合理，降低了办公楼抗震能力，存在安全隐患。是根据抗震要求来说明，如果出现地震，会因为抗震措施未按照规范要求设置造成安全影响；在正常情况下，不会危及房屋结构安全。因此房屋改造降低了办公楼抗震能力，存在安全隐患，不等同于危及建筑主体结构安全。4、根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2010的抗震要求，结合现场查勘房屋的改造情况，该办公楼在改造后，造成部分构件的布置不符合抗震要求；同时房屋自身也存在部分布置不合理（如：6～9层砌体结构部分纵向墙体布置不合理等），未达到抗震要求。”。经过质证，原告认为该回复函内容证明了《鉴定报告》载明的被告改造内容是客观存在的，且改造与房屋安全隐患之间存在因果关系，故被告应在其改造范围内消除安全隐患。同时，原告认为其请求鉴定的是被告的改造行为是否危及建筑安全，但鉴定机构出具的《鉴定报告》和回复函未对鉴定事项作出正面明确回复，未达到证明目的，故申请重新鉴定。被告认为房屋装修改造于2010年8月份前就已结束，而《建筑抗震设计规范》GB50011-2010系2010年12月1日实施，鉴定机构不应采取其作为鉴定依据。按照鉴定机构回复函内容显示，该房屋自身存在部分布置不合理，未达到抗震要求。被告在此基础上的改造，自然也就无法保证达到抗震要求。因此，被告的改造行为并无过错。且降低了抗震能力，存在安全隐患，并不等同于合同约定的危及建筑主体结构安全。因此，该鉴定意见尚不能达到原告解除合同的目的。至于因被告对房屋进行部分改造降低了建筑物抗震要求而应当恢复的问题，应待租赁期满后实施和履行。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告基于王豫县与原告签订的《房屋租赁合同》，李馨芳、卢卫东与王豫县签订的《房屋租赁权利转让合同》以及其与李馨芳、卢卫东签订的《房屋租赁权利转让合同》，取得达州市大西街46号办公楼的租赁权利，后原、被告又自愿签订《房屋租赁补充协议》，对租赁期限、租金等进行具体约定，前述协议均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应当合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，本院予以确认。 本案争议的焦点：一、被告是否擅自改变房屋内部结构问题。经庭审查明，被告对该房屋的外观亮化打造工程曾委托设计单位进行设计，并取得原告及达州市规划和建设局同意属实，但内部装修改造工程确未按照双方于2009年11月20日签订的《房屋租赁补充协议》第四条约定，提供有资质的设计单位的设计方案并经建设主管部门审定报原告同意，且该内部装修改造工程结束后亦未进行竣工验收。因此，对被告擅自改变房屋内部结构这一事实，本院予以认定。二、被告对租赁房屋的装修改造是否危及建筑主体结构安全问题。经庭审查明，被告对租赁房屋进行内部改造情况属实，虽双方对具体改造内容存在争议，但本院根据被告开设酒店的具体布局客观要求，结合四川恒固建设工程检测有限公司的现场勘查情况，对鉴定报告载明的具体改造内容予以确认。根据2008年10月31日《房屋租赁合同》第三条“乙方已对租赁物的现状进行查看。租赁后需要对租赁房屋进行装修改造，须征得甲方同意且必须遵守城建、消防有关法规，不得违章改变房屋主体结构危及房屋安全。”及第十条“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、乙方因改造装修损坏房屋结构，危及建筑安全；”约定，该建筑安全和房屋安全应当指建筑主体结构安全。而鉴定报告的意见显示，被告的前述改造仅改变了房屋的承重结构体系，降低了房屋的抗震能力，存在安全隐患，且在质询回复函中明确表示此安全隐患并不等同于危及建筑主体结构安全。可见，被告的装修改造尚未达到合同约定的危及租赁房屋主体结构安全这一程度。因此，对原告请求解除合同的诉请，本院不予支持。但本案中，因被告的装修改造改变了房屋的承重结构体系，降低了房屋的抗震能力，存在安全隐患属实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的，出租人可以请求解除合同并要求赔偿损失。”规定，原告有权按照鉴定报告确定的改造范围要求被告在合理期限内予以恢复，若被告不予恢复，原告方可依法行使解除合同权利及要求恢复租赁物原状权利。现原告尚未给予被告合理期限进行恢复，其请求被告支付恢复租赁物原状的相关费用及对租赁物恢复原状费用进行鉴定的前提条件尚未成就，因此，对其该项诉请，本院不予支持。另针对原告在对质询函回复的质证过程中以鉴定机构作出的鉴定报告和质询回复函未对鉴定事项作出正面明确回复，未达到证明目的，要求重新鉴定的请求，因原告在对本院送达《鉴定报告》后及庭审质证中对该报告的内容及鉴定意见均不持异议，且本案经过质询后，鉴定意见明确，不符合重新鉴定的情形。因此，对原告申请重新鉴定的请求，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求依法不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，判决如下： 驳回原告中国联合网络通信有限公司达州市分公司的诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告中国联合网络通信有限公司达州市分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  叶燕 二〇一九年三月二十八日 书记员  何垚