江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终5214号上诉人（原审被告）:陈从喜，男，1982年9月15日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：顾爱军，江苏彭隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑天鹏，江苏彭隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏项王故里景区旅游发展有限公司，住所地宿迁市宿城区宝龙城市广场**D块****。法定代表人：陈奎，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛跃辉，江苏马陵山律师事务所律师。上诉人陈从喜因与被上诉人江苏项王故里景区旅游发展有限公司（以下简称项王故里旅游公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈从喜上诉请求：请求撤销一审法院判决，依法改判项王故里旅游公司向陈从喜赔偿装潢装修损失338560元或发回重审；请求依法认定陈从喜不应当支付2015年10月14日之后对涉案房屋的占有和使用费用；本案诉讼费用由项王故里旅游公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.陈从喜已在2015年10月14日的告知函中明确告知项王故里旅游公司其已搬出涉案房屋的事实，应视为陈从喜已向项王故里旅游公司交付涉案房屋，之后不应再支付占有和使用费。2.陈从喜在一审中提供的搬家公司开具的相应发票，能够证明陈从喜已于2015年9月19日搬离涉案房屋，其实际占有和使用费用应当计算至2015年9月19日。3.房屋未办理交接手续的过错方是项王故里旅游公司，应由过错方承担不利后果；项王故里旅游公司未采取措施防止损失的扩大，无权向陈从喜主张扩大的损失；陈从喜自搬离涉案房屋后未继续占有使用涉案房屋。项王故里旅游公司已经明确知晓陈从喜要求解除租赁协议并已经实际搬离涉案房屋，但仍始终对陈从喜不予理睬，客观上造成了陈从喜无法向项王故里旅游公司交付钥匙，且一把钥匙也不可能阻挡项王故里旅游公司收回房屋。一审法院酌定将涉案房屋装修残值打折扣至230000元也无法律依据。项王故里旅游公司辩称，1.涉案房屋未办理交接手续的过错方是陈从喜，陈从喜既然提出解除合同，就有义务将涉案房屋交给项王故里旅游公司，交付方式也不仅限于书面通知。2、陈从喜陈述并未继续占有房屋不成立，但涉案房屋内仍然存有陈从喜的办公设施，直至二审庭审才认可涉案房屋内办公设施是废弃物，而一审陈从喜除了办公设施，还提出要项王故里旅游公司赔偿装修损失，按照陈从喜的说法，除了办公设施是废弃物，装修也应当是废弃物，故陈从喜该主张不成立。3.陈从喜要求认定其不应当支付2015年10月14日之后对涉案房屋的占有和使用费的上诉请求不属于一审法院判决内容，请求予以驳回。4.一审判决赔偿230000元是依据鉴定结论结合案涉装修内容的实际使用年限和成新率进行合理折算的结果，符合法律规定。5.陈从喜办公设施一直存放在涉案房屋内，房屋钥匙也有陈从喜持有，双方办公地点均在景区内，距离非常近，陈从喜有多种办法将房屋钥匙交给被上诉人。所以，显然涉案房屋一直由陈从喜控制，一审法院据此认定占有期间应计算至2018年4月17日有事实依据。项王故里旅游公司向一审法院诉求：1、判令解除项王故里旅游公司与陈从喜于2014年4月1日签订的《商铺租赁合同》并判令陈从喜将其租用的座落于宿迁市项王故里景区二期梧桐北巷9号一层的房屋返还给项王故里旅游公司，如逾期返还应按每日993元标准支付占用费；2、判令陈从喜向项王故里旅游公司支付租金432032元及逾期支付租金违约金（以陈从喜实际欠付租金为基数按年利率24％标准计算至租金实际给付之日止，其中计算至起诉之日即2015年12月9日为108920元）；3、判今陈从喜向项王故里旅游公司支付综合管理费16031元及逾期支付管理费违约金（以陈从喜实际欠付综合管理费为基数按年利率24%标准计算至综合管理费实际支什之日止，其中计算至起诉之日即2015年12月9日为3759元）；4、本案案件受理费用由陈从喜负担。一审法院经审理查明：2014年4月1日，项王故里旅游公司与陈从喜签订了《商铺租赁合同》，合同规定，项王故里旅游公司将位于宿迁市黄河南路的宿迁项王故里景区局部出租给陈从喜。就相关租赁事宜，租赁合同（注：甲方为项王故里旅游公司，乙方为陈从喜）约定如下：1.2、乙方所承租的租赁场所的建筑面积一层788.4m²。3.1、甲乙双方约定租赁期限为5个租赁年度，自2014年4月1日起至2019年3月31日止；3.2、甲乙双方约定的租赁场所的交付日为2014年4月1日；3.4、甲方同意在租赁期限内给予乙方免租期共3个月，该免租期不因任何原因而延长。除本合同另有约定外，乙方免于向甲方支付免租期间的租金。4.1、租赁期限内，租赁场所按计租面积计算的租金标准为一层每平方米人民币1元／天，自第二个计租年度起，年租金较上一计租年度租金年递增5％。……第一个租赁年度租金为人民币215825元（首个租赁年度内给予免租期三个月）；第二个租赁年度的租金为人民币302154元；第三个租赁年度的租金为人民币317262元……4.2.1、自租赁起始日起（无论是否有免租期），乙方应按照租赁场所的计租面积向甲方支付综合管理费，该综合管理费的标准为每平方米1元／月。4.3.1、乙方应于本合同签订之日起五日内向甲方预付当年12个完整月的租金（共计人民币215825元，简称预付租金），……。此后，乙方应于每个计租年度公历末月的25日前向甲方支付下一个计租年度的租金。4.3.2、乙方应于本合同签订之日起五日内向甲方预付第一个租赁年度三个完整月的综合管理费（共计人民币2364元），此后，乙方应于每个公历季度末月的25日前向甲方支付下一个公里季度的综合管理费。4.4、根据本合同的规定，如乙方逾期支付预付租金、预付管理费、租金、综合管理费或其他乙方应向甲方支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项5％作为违约金。11.1、无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所，将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给甲方。12.3、除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：2）乙方逾期超过15天未能支付、不支付或延迟支付租金、综合管理费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用（包指但不限于各项预付费用、保证金、利息和违约金等）；12.8、如乙方擅自提前终止本合同或甲方根据本合同约定在乙方违约的情况下提前终止本合同，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述免租期，前述免租期应转为计租期。合同签订后，项王故里旅游公司按合同约定如期将商铺交付给陈从喜。陈从喜即开始装修。2014年4月2日，陈从喜与案外人徐光栋（七天快捷酒店经营者）签订《关于项王故里景区梧桐北巷9号楼一层东部下水管道装修的承诺书》，约定：徐光栋在项王故里景区第一批招标中中标梧桐北巷9号楼一层西北角、二、三层整层，中标项目七天酒店，中标租期为10年。在本人内装方案得到景区及市规划局审核通过后，本人对9号楼进行了装修改造，其中对二层的下水管道改造中，涉及到一层东部中标商户人才市场的商铺，承租商陈从喜，中标租期5年。故此承诺：1、由我出具景区、规划局等单位签字认可的施工许可，证明打孔的工程可行性安全性，不会给一层租户带来安全隐患。如因卫生间打孔造成安全问题，由我公司承担责任。2、在双方履约期间内，如我公司改造的下水管道发生漏水或其他因打孔导致的一切问题，由我公司负责维修，并承诺当天维修到位，对于一层人才市场因此受到的损失由我公司承担相关责任及赔偿。3、我将对设置在一层部分的下水管道进行隔音，采取措施为包扎保温隔音岩棉，厚度至少3-5公分，达到隔音要求，并承诺隔音效果获得一层人才市场的实证通过。2014年11月17日，七天快捷酒店经营者向陈从喜出具《人力资源市场漏水说明》，载明：2014年11月15日下午，我接到陈总电话说屋顶漏水，马上派维修人员去检查，发现是人才市场西南门口处漏水，检查发现是我们一个下水管道接口处漏水。我们马上联系施工人员，为确保不再漏水，决定把西南部约20米左右的下水管全部换成新管，因为漏水变形的矿棉板我们全部换成新的，预计11月18日全部齐工。2014年11月19日，陈从喜向项王故里旅游公司邮寄函件《关于市工商联人力资源市场屋顶漏水修复概述》，在该函件中，描述：2014年11月15日上午工作人员又发现市场前厅天花板有两处明显滴漏水现象，且有几块天花板已明显变形，地面，地面上存在很多滴漏的污水前屋顶滴漏水严重，工作人员在滴漏水下方放置接水盆后，向市场领导汇报，同时联系楼上七天酒店徐总并告知漏水的严重性。当日下午七天酒店安排两个同志到现场查看后，于16日上午安排维修人员进场检查漏水原因，当打开变形天花板检查时有大量积水从上面流下，维修人员发现漏水的严重性及时与七天酒店相关负责人联系并作出维修计划，致使市场再次被迫停止使用。16日下午开始进场维修，施工过程中发现多块天花板变形都有大量积水，施工人员身穿衣服基本被漏水淋湿，地面，地面污水满地着骚臭味，难闻至极。直至晚上六点完成西侧两处漏水接口的改造。17日上午，施工人员继续施工，施工过程中仍有很多积水不断流下，污水满地，到中午完成了第三处接口改换，地面，地面一片狼藉处弯头接管锯下后伴有大便流下，室内臭味逼人。18日施工仍有大便流下，室内臭味无法进人，直至18日下午6点维修基本结束，但给我们更换新的天花板存在色差。2015年8月4日，因涉案房屋顶部漏水，陈从喜向宿豫区公证处申请证据保全，公证内容：项王故里景区梧桐北巷9号楼一层挂有“宿迁市工商联人力资源市场”的门头，该房产的西面为“7天优品酒店”，一层房屋顶部有漏水现象，大屏幕后的一间房屋没有电。2015年8月20日，陈从喜向项王故里旅游公司发函《再次反映“梧桐北巷9号楼一层”严重漏水、安全隐患等问题权利与诉求》，载明：2014年1月23日，陈从喜在项王故里景区商业街第六批公开招标中标项王故里景区梧桐北巷9号楼一层东部，面积788.4平方米，中标租期5年。2014年4月1日，在景区很多设施还未配套、相关建筑工程未验收的情况下，景区要求陈从喜签订《商铺租赁合同》并进场装修。在装修施工期间因水电、道路等因素造成装修多次中断，后又因二楼承租人在招标前未公示、施工事前未得到同意的情况下强行在陈从喜承租的一楼屋顶面打约130个直径10至20厘米不等的洞留作安装卫生间及污水管道使用，致使一楼装修再次被迫中断，其野蛮行为、打洞安装下水管道占用一楼空间、后期可能带来的渗水、漏水、漏粪便、是否存在建筑安全隐患等问题陈从喜多次向景区反映要求景区对此作出检测、鉴定并出具相应的书面说明及处理意见至今均未果。……装修结束后至今，一楼房屋室内频繁出现渗水、漏污水、甚至漏大便现象，景区安排人经过多次维修、改造仍未能彻底修复好，一楼装修好的天花板因频繁渗水、漏水、甚至漏大便而不同程度的变形、起鼓、坠楼损坏，漏水严重时地面大面积积水，致使陈从喜承租的房屋无法正常营业使用。……1、上述问题不能彻底处理好原租赁合同无法继续履行，应予以立即解除、终止《商铺租赁合同》；2、由此给陈从喜造成的房屋装修损失、广告宣传损失、人员工资损失等全部由景区负责赔偿；3、请景区接此函后5日内确定解决上述问题所需时间及具体方案书面回复或进行面谈协商解决；景区不作为，消极拖延对待所产生的一切损失、责任与后果由景区全权承担。2015年9月14日、10月14日，陈从喜再次向项王故里旅游公司邮寄上述函件。项王故里旅游公司方单位收发章签收。其中2015年9月14日函内容如下：关于陈从喜多次以口头形式、电话形式及2015年1月29日、3月2日、5月6日、8月20日以快递方式向你公司反映租赁的房屋存在安全隐患、漏水、渗水、漏粪便、占用空间、阻碍进出通道、影响采光、噪音干扰等问题，你公司获悉后至今没有做出任何处理，也没有给出任何书面回复，更没有尽到房东的责任和义务。致使陈从喜承租的房屋至今无法正常营业使用并造成相关损失，严重损害了租户陈从喜的权利。陈从喜与你公司签订的《商铺租赁合同》至今无法履行，现通知你公司接本通知5日内作如下处理：1、书面解除、终止与陈从喜房屋租赁关系；2、退还陈从喜保证金50000元；3、退还陈从喜装修保证金16000元；4、赔偿陈从喜因房屋装修损失523000元；5、其他因房屋造成的相关经济损失另计，也可面谈协商解决。项王故里旅游公司认为陈从喜作为承租人未能及时给付租金及综合管理费，依照合同约定解除权诉至一审法院。陈从喜认为项王故里旅游公司提供的租赁物不能达到租赁合同使用目的，双方租赁合同于2015年8月21日解除，对于解除合同之后的相关事宜未能处理完毕，故诉至一审法院。在庭审过程中，陈从喜申请对位于项王故里景区二期梧桐北巷9号楼一层商铺内尚余租赁期间内装饰装修残值进行鉴定。后经依法委托宿迁天园资产评估有限公司对上述鉴定事项进行鉴定，该鉴定机构认定一层商铺内尚余租赁期间内装饰装修残值为338560元。对于该鉴定意见，项王故里旅游公司质证意见：1、评估报告以2015年8月21日作为评估基准日，没有事实依据；2、评估报告将53.5个月作为装修使用年限及计算成新率的基数，没有事实与法律依据；3、评估机构将未附合装饰装修计算在内，没有法律依据；4、评估报告中部分项目计价数量或单价过高（实心砖墙、块料楼地面、吊顶天棚）；5、评估报告中“砌砖体拆除”项目应扣除；6、评估报告中涉及的项目评估均以装修装饰可使用为前提，但实际上有下列项目已破损无使用价值（门头制作安装12582.23元、门头招牌铝塑板饰面发光字10620.92元），不应列入评估范围；7、评估报告中应扣除“企业管理费”“利润”“措施项目费”“规费”“税金”。8、本案中，陈从喜未提供其与具备装饰装修工程施工资质所签订的施工合同，亦未提供装修工程款票据。故即便按照重置法，评估机构也只能计算人工费和材料费。针对项王故里旅游公司的上述质证意见，鉴定机构回函：1、因双方未能提供解除合同的材料，经向申请人了解，申请人表示2015年8月因房屋质量问题无法经营并随后搬离；故以搬离日期适用于评估基准日；2、对于装修使用年限及成新率，经向申请人了解，2014年10月该房屋装修完毕，装修使用年限应从装修完工之日起至房屋合同到期日止，在整个合同期内会摊销完毕，若依被申请人根据最高院的司法解释，不免除装修期，60个月作为总摊销期限，那么摊销基数提高，成新率会提高，评估值也会更高；3、对于窗帘、窗帘轨、广告制作不锈钢牌、砖砌体拆除、门头安装制作、门头招牌铝塑板饰面发光字等项目，我公司认为这些项目均为申请人在特定的地点场发生的装修项目，为生产经营所需定制的装饰装修材料，拆除后将无法使用；4、对于除人工费、材料费以外其他的相关费用，根据资产评估准则，按照重置成本法，纳入重置成本的不仅有人工费、材料费，还应包含其他相关费用。5、实心砖墙、块料楼地面、吊顶天棚项目，被申请人并未表明是数量过高还是单价偏高。我公司的鉴定意见是在现场勘察，存在的数量波动应在合理范围内。鉴定报告只作为价值认证，不视为成交价格的保证和产权证明。一审确定本案的本案争议焦点为：1、项王故里旅游公司与陈从喜之间的租赁合同是否解除，何时解除；2、项王故里旅游公司主张的租金如何计算，租金逾期支付违约金是否合理；3、项王故里旅游公司主张的综合管理费及逾期违约金是否合理；4、反诉项王故里旅游公司与反诉陈从喜之间的租赁合同是否解除，何时解除；5、反诉项王故里旅游公司主张的装饰装潢损失是否合理，项王故里旅游公司已收取的投标保证金及装修保证金是否应予返还；陈从喜已经垫付的11500元，项王故里旅游公司应否予以返还。关于争议焦点一，一审法院认为，2014年4月1日，项王故里旅游公司与陈从喜签订了《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。项王故里旅游公司主张陈从喜作为承租人未能按照合同约定及时支付租金，已构成根本违约。对此一审认为，陈从喜确实从合同签订之日起未交纳租金及管理费，违反了合同的约定，项王故里旅游公司享有合同的约定解除权。但鉴于在项王故里旅游公司行使合同解除权之前，陈从喜已经以项王故里旅游公司提供的租赁物不能达到合同使用目的（具体包括渗水、漏水、排污），于2015年8月20日、2015年9月14日发函要求与项王故里旅游公司解除合同，该解除权行使在前。涉案的租赁合同的解除时间应以项王故里旅游公司行使时间为准还是陈从喜行使的时间为准。涉及到对于陈从喜行使合同解除权能否成立的认定。一审认为陈从喜行使合同解除权符合法律规定，故对于合同解除的时间应以陈从喜要求解除的合同时间为准。具体的理由详见争议焦点四。关于争议焦点二。1、依照双方的约定，租金的支付期间及方式详见合同第3.2条、第3.3条、第4.1条，陈从喜应在租赁场所的实际交付日即乙方付清交付前应付的全部费用后，甲方向乙方交付租赁场所……。因此陈从喜作为承租方，依照合同的约定，应先履行交付租金的义务。陈从喜抗辩称，因租赁物不符合合同使用目的，故陈从喜不应交付租金。一审认为，在渗水、漏水、漏污问题未出现或即便出现上述问题，但是合同未解除之前，陈从喜均应支付租金。2、考虑到陈从喜在合同解除之前使用的租赁物因维修导致其不能正常经营的实际情况，一审对项王故里旅游公司主张的租金予以适当降低，具体扣减的期间以陈从喜发函的内容为准（2014年11月15日、2015年1月29日、2015年8月4日、8月20日），上述期间为8天左右。3、因涉案合同解除的过错在于项王故里旅游公司方，故前三个月免租的规定，仍然予以适用。4、陈从喜应支付的租金（即自2014年4月1日起至2015年9月15日止，扣除3个月免租期，扣除修复期间8天）为276281.7元。关于项王故里旅游公司主张的逾期付款违约金，依照合同约定为“租金、预付管理费、租金、综合管理费或其他乙方应向甲方支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项5％作为违约金。”，上述标准过高。故依法予以调整，宜参照同期银行贷款利率为准。5、既然双方租赁合同已经解除，陈从喜作出承租人应及时将租赁物返还给出租人，如不能返还给出租人，还应当支付占用期间的使用费。虽然陈从喜在解除合同时提出对于后续事宜（包括装修损失）的处理问题，项王故里旅游公司未能及时出面解决。但是陈从喜方未将租赁房屋交还给项王故里旅游公司，导致项王故里旅游公司无法向外出租，陈从喜应承担占用期间的占用费用。占用期间计算至2018年4月17日。陈从喜称2015年9月19日即通知项王故里旅游公司解除并要求交接。对此一审认为，（1）对于2015年9月19日陈从喜通知项王故里旅游公司交接，但未能提供证据加以证实；（2）即便项王故里旅游公司收到陈从喜要求交接的通知未履行交接手续，陈从喜也可以采用其他的方式将钥匙交出，但是陈从喜在办公桌椅仍然存放于租赁房屋内，同时钥匙又未交付给项王故里旅游公司的情况下，有理由认为陈从喜仍然对租赁房屋享有控制权。鉴于项王故里旅游公司在本次诉讼中对于占用使用费并不明确，故陈从喜自合同解除之后占用租赁房屋所产生的占有使用费不予处理，项王故里旅游公司可另行主张。关于争议焦点三。关于项王故里旅游公司主张的综合管理费及逾期违约金。关于综合管理费因双方合同第4.3.2中明确约定，故项王故里旅游公司主张的该项费用16031元予以支持。至于逾期违约金，因违约金约定过高，陈从喜对此亦提出异议，予以调整，标准为同期银行贷款利率。关于争议焦点四。陈从喜主张双方租赁合同于2015年8月21日解除。对此一审认为，因陈从喜主张租赁合同的解除时间早于项王故里旅游公司的主张，故对于双方解除合同的时间予以审核。陈从喜认为合同应予解除理由有：项王故里旅游公司提供的租赁物存在安全隐患（案外人打孔130多个）；租赁物经常渗水、漏水，排污；在公共通道安装空调机组影响采光、通道进出及室外美观同时带来噪音污染。一审认为关于安全隐患问题，因陈从喜未能提供相关证据加以证实，故对该意见不予采信；关于渗水、漏水、排污问题，有此前陈从喜发函及保全的证据为证，足以证实；关于公共通道空调机组问题，从照片来看，已经不影响外观，至于是否存有噪音，无相关证据加以证实，故对于陈从喜的上述观点不予采信。但即便陈从喜主张的理由中有部分不被采信的，但是项王故里旅游公司提供的租赁物因经常渗水、漏水、排污无法彻底解决，导致陈从喜无法正常经营，故租赁合同目的无法实现的意见，予以认定。陈从喜认为其在2015年8月20日即向项王故里旅游公司项王故里旅游公司发出通知，而且通知内容非常明确，在《再次反映“梧桐北巷9号楼一层”严重漏水、安全隐患等问题权利与诉求》文中涉案的租赁物因案外人七天快捷酒店的原因造成陈从喜租赁的房屋漏水、渗水，甚至污水（大小便）排出。在这种情况下，项王故里旅游公司未能通知案外人人从根本上解决上述问题，导致上述问题多次出现导致陈从喜作为承租人不能正常使用租赁物，无法达到使用租赁物的目的，上述通知中已明确表明了解除合同的意思表示。因陈从喜依据的是合同法的法定解除权，对于该权利的行使，要确定陈从喜通知的时间。在陈从喜发函的内容中可能涉及合同解除的为2015年8月20日、9月14日、10月14日。一审认为，陈从喜明确要求解除合同的应是2015年9月14日。理由如下：1、虽然8月20日向承租方即项王故里旅游公司发函，但是该函的作用仅仅是催告，是对项王故里旅游公司进行整改的最后通知。从该函的最后处理意见的第一条即上述问题不能彻底处理好原租赁合同无法继续履行，应予以立即解除、终止《商铺租赁合同》；第三条即请景区接此函后5日内确定解决上述问题所需时间及具体方案书面回复或进行面谈协商解决。2、9月14日的内容就非常明确，“陈从喜与你公司签订的《商铺租赁合同》至今无法履行，现通知你公司接本通知5日内作如下处理：书面解除、终止与陈从喜房屋租赁关系；退还陈从喜保证金50000元；退还陈从喜装修保证金16000元；赔偿陈从喜因房屋装修损失523000元”。因此该份函才是陈从喜明确提出解除合同的意思表示。3、庭审过程中项王故里旅游公司对于陈从喜行使合同解除权不予认可。但是依据合同法规定，项王故里旅游公司有异议的，应在异议期提出异议并向法院起诉。而本案中项王故里旅游公司在2015年9月15日接到上述解除合同的通知后，在接下的三个月内未提出异议并向法院提起诉讼。故项王故里旅游公司与陈从喜之间的租赁合同予以解除，解除的时间为2015年9月15日。关于争议焦点五。陈从喜向项王故里旅游公司主张的装潢损失及其他相关费用问题。1、关于投标保证金50000元及装修保证金16000元。两项费用确系陈从喜实际交付，且项王故里旅游公司无法定事项予以扣除，故应返还给项王故里旅游公司。2、陈从喜垫付的11500元。一审认为该笔费用系陈从喜支付给案外人的款项，而陈从喜不能举证证实该项费用的实际发生是项王故里旅游公司要求或经过项王故里旅游公司同意的，故该笔费用应由陈从喜自行负担。3、装潢损失。项王故里旅游公司对鉴定结论不服提出异议，鉴定机构的回函除了第一条外，其余内容均符合法律规定，予以采信。关于第一天基准日的确定问题。一审认为申请鉴定当时必须要有一个基准日，作为当时来说，确定2015年8月的时间段并无不当。但是折算的费用就取决于对于案件事实方面中对于使用年限和成新率，对于使用年限和成新率一审予以调整。考虑到在2015年9月解除合同之后至2018年4月17日期间陈从喜确实未使用租赁物的真实情况，一审酌定在鉴定结论基础上打个折扣，酌定尚余租赁期间内装饰装修残值为230000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、江苏项王故里景区旅游发展有限公司与陈从喜签订的租赁合同于2015年9月15日解除；二、陈从喜于判决生效之日起十日内给付江苏项王故里景区旅游发展有限公司房屋租金276281.7元及违约金（参照年利率6%自2015年9月15日起计算至实际给付之日止）；三、陈从喜于判决生效之日起十日内给付江苏项王故里景区旅游发展有限公司综合管理费16031元及违约金（参照年利率6%自2015年12月9日起计算至实际给付之日止）；四、江苏项王故里景区旅游发展有限公司于判决生效之日起十日内返还陈从喜投标保证金50000元及装修保证金16000元；五、江苏项王故里景区旅游发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿陈从喜装潢装修损失230000元；六、驳回江苏项王故里景区旅游发展有限公司和陈从喜的其他诉讼请求。案件受理费18462元，反诉案件受理费3684元，合计22146元，由江苏项王故里景区旅游发展有限公司负担17830元，陈从喜负担4316元。双方当事人对一审查明的事实均没有异议，本院予以确认。二审中双方当事人均未提供新证据。本案的争议焦点为：1、陈从喜在2015年9月15日解除合同后对涉案房屋是否处于占用状态，如处于，是否应当支付相应的占有使用费。2、对涉案房屋装修残值的数额如何确定。关于第一个争议焦点。本院认为，本案中，陈从喜因涉案房屋无法达到合同约定的使用目的而于2015年9月14日和10月14日分别向项王故里旅游公司发函明确提出解除租赁合同，而项王故里旅游公司在收到函件后法定期限内未提出异议，故双方于2015年9月15日起签订的租赁合同予以解除。陈从喜在合同解除后的2015年10月14日的函中告知项王故里旅游公司其已搬出涉案租赁房屋内的可移动办公设施，并希望公司对其他事项予以处理。一审法院以陈从喜在涉案房屋内还存放办公桌椅及未交付钥匙而认定陈从喜对租赁房屋仍享有控制权，本院认为，对陈从喜是否对涉案房屋享有控制权及是否应当支付2015年9月15日之后的占有使用费，应当从双方当事人在履行合同中有无过错、有无履行注意义务，并结合双方的合同约定、履行行为、函件往来、钥匙交接等情况综合予以判断，而不能仅以未交付钥匙和还存放桌椅来判断，故本院对一审法院的该认定予以纠正。由于项王故里旅游公司对之后的占有使用费未明确诉讼请求，故一审法院对该费用未予处理并无不当，本院予以维持。对2015年9月15日之后的占有使用费，如项王故里旅游公司另行主张，则应依据相关证据综合予以判断处理。关于第二个争议焦点。本院认为，对涉案房屋装修残值一审法院综合使用年限、成新率以及陈从喜在合同解除之后未使用租赁房屋等情况在鉴定结论的基础上酌定为230000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈从喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18462元，由上诉人陈从喜负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  陈泽环审判员  朱 海二〇一九年三月二十五日书记员  陈 莹