河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终77号上诉人（原审被告）：河南开心置业有限公司，住所地：河南省漯河市源汇区汉江路未来公寓****。法定代表人：周伟平，该公司总经理。委托诉讼代理人：马惠民，河南强人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王刚毅，河南强人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈智慧，女，*年11月6日出生，汉族，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：赵珂，河南展骥律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁威，河南展骥律师事务所律师。上诉人河南开心置业有限公司（以下简称开心置业公司）因与被上诉人陈智慧合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2018）豫1102民初3878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人开心置业公司的委托诉讼代理人王刚毅，被上诉人陈智慧的委托诉讼代理人宁威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开心置业公司上诉请求：1、撤销源汇区人民法院（2018）豫1102民初3878号民事判决第二项，改判驳回被上诉人请求支付逾期交房违约金的主张或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，上诉人已按照合同约定交付涉案房屋，不存在违约情形。一、上诉人已将涉案房屋交付给被上诉人。一审庭审中，被上诉人向法院陈述其已验房，上诉人将涉案房屋交付给被上诉人。二、上诉人顺延交房符合涉案合同约定。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第5.1约定，如遇以下情况导致逾期交付，出卖人不承担逾期责任：……b.有关法律、法规、政策调整导致交付延迟的；c.商品房建设工程设计变更或政府相关规划变更导致延期的；d.遇到连阴天、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；e.突发性公共事件导致施工受阻或停工的；……一审庭审中上诉人已提交证据证实，因政府环保治理、市政设施未完善、公共事件等顺延交房，符合双方约定，不应认定上诉人违约，被上诉人诉请支付逾期交房违约金没有事实及合同依据。陈智慧辩称，1、一审判决上诉人存在违约行为正确。双方应按签订的合同履行义务，上诉人认为其延期是有原因的，但一审中上诉人未提供证据证明市政基础设备原因导致工期延后；一审中上诉人提供的证据不能证明双方签订合同之日起至约定交房之日出现了超出当地历史天气状况的不可预见的超长时间阴雨天气、超大强度或超长持续事件的大雪或冰雹；本案并不符合交房条件，上诉人并未提供相关竣工验收证明文件，且未正式通水通电，并不能入住。2、一审判决上诉人支付违约金正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，逾期交房的，可以按照有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定损失。一审判决参照涉案房产同地段的租金标准计算违约金合理合法。陈智慧向一审法院起诉请求：1.判令开心置业公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令开心置业公司因逾期交房支付违约金38791元（暂计至2018年9月25日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3.判令开心置业公司为房屋加装新风系统或按同等价格予以赔偿；4.判令开心置业公司为小区安装集中供暖管道设备；5.诉讼费由开心置业公司承担。一审法院认定事实，2016年11月25日，开心置业公司作为出卖人，陈智慧作为买受人，共同签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：陈智慧购买开心置业公司开发的位于漯河市××区××与××路交叉口西南角的长江国际楼盘4幢25层2503号住宅房屋一套，预测建筑面积94.34平方米，单价4239元，房屋总价款399907元。第九条商品房交付条件：1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备……3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供暖的，纳入城市集中供热管网，因无市政集中供暖，出卖人不承担该项义务。如果在约定期限内基础设施未达到交付条件，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）非因出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付时不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；出卖人有责任有义务协调有关单位解决存在问题，直到上述基础设施、公共配套达到使用条件。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2017年5月25日前向买受人交付商品房。第十二条逾期交付责任：……逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点壹的违约金。附件十一补充协议5.关于房屋交付的补充约定5.1：如遇以下情况导致逾期交付，出卖人不承担逾期责任：……b.有关法律、法规、政策调整导致交付延迟的……等等。合同签订后，陈智慧按照合同约定全额交付了购房款399907元。陈智慧虽然已在交房验收单上签字，但截止至一审法庭辩论终结前，该商品房仍未达到法律规定及双方约定的交付条件。一审法院认为，陈智慧与开心置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。陈智慧已经按照合同约定支付了购房款，开心置业公司未履行交房义务，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任，陈智慧请求判令开心置业公司继续履行交房义务，于法有据，予以支持。案涉合同约定的逾期交房违约金为按已支付房款的日万分之零点一计算，明显偏低，陈智慧请求按其实际损失予以调整，于法有据，予以支持。经一审法院向价格评估机构咨询，逾期交房违约金以同地段同类房屋每月1000元的租金标准计算为宜。关于逾期交房违约金的起算点问题。合同约定的交房日期为2017年5月25日前，开心置业公司主张应扣减因天气、政策性原因造成的工期顺延，经查，案涉工程项目施工期间，因治理大气污染等原因停工17天，交房日期应向后顺延，开心置业公司抗辩有理，予以采信。据此确定逾期交房违约金的起算时间为2017年6月12日。陈智慧称开心置业公司卖房前期宣传案涉楼盘有新风系统，据此请求判令开心置业公司为房屋加装新风系统或按同等价格予以赔偿。对此，一审法院认为，广告、宣传单的性质为要约邀请而非要约，在广告、宣传单的内容未被载入合同时，不能作为合同条款拘束双方当事人，因此，陈智慧该项请求没有法律依据，不予支持。陈智慧请求判令开心置业公司为小区安装集中供暖管道设备，案涉合同明确约定“使用城市集中供暖的，纳入城市集中供热管网，因无市政集中供暖，出卖人不承担该项义务”，其该项请求缺乏合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第三款之规定，判决：一、河南开心置业有限公司继续履行合同，在房屋具备交付条件时交付给陈智慧；二、河南开心置业有限公司于本判决生效之日起三日内向陈智慧支付逾期交房违约金，逾期交房违约金按每月1000元标准自2017年6月12日起计算至房屋交付之日止；三、驳回陈智慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费770元，减半收取385元，由河南开心置业有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，合法有效，双方对该合同均无异议，本院予以确认。陈智慧不认可上诉人已经交付涉案房屋，上诉人也未提供涉案房屋达到交付条件和向陈智慧交付涉案房屋的证据，不能证明其已经履行了交房义务，故一审法院判决上诉人继续履行合同，在房屋具备交付条件时交付给陈智慧并无不当。对工期内因政府政策原因导致停工的34天因上诉人提供有相关政府文件予以证明，一审法院认定该34天上诉人不承担延期交房违约责任并无不当，本院予以维持。上诉人在本案中提交的证据不能证明除上述34天外还存在合同约定的逾期交付不承担逾期责任的情形，故一审法院认定上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金亦无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人开心置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费770元，由上诉人河南开心置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 缑兵伟审判员 曹光辉二〇一九年三月二十八日书记员 刘 芳