江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0111民初2792号原告：余玫，女，汉族，1971年9月26日生，住南昌市青山湖区。委托代理人：方审坤，南昌市148法律服务所法律工作者。被告：王云，女，汉族，1986年6月7日生，住南昌市青山湖区。被告：温敏，女，汉族，1988年5月30日生，住南昌市青山湖区。两被告共同委托诉讼代理人：赖波，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代2理人：周庆旺，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师。第三人：南昌市存房房地产经纪有限公司，住所地：南昌市青云谱区××路××号××公馆×栋×层。法定代表人：代建宁，总经理。委托诉讼代理人：刘莹，公司法务经理。原告余玫与被告王云、温敏及第三人南昌市存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2017年11月9日，本院作出（2017）赣0111民初1473号民事判决。原告余玫不服该判决，并提起上诉。2018年9月6日，南昌市中级人民法院裁定发回重审。2018年11月5日，本院依法另行组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告余玫及其委托诉讼代理人方审坤，被告王云、温敏及其共同委托诉讼代理人赖波、周庆旺到庭参加了诉讼；第三人存房公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余玫向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告和第三人2015年12月20日签订的NF0000745号《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》；2.请求判令王云、温敏赔偿因出售南昌市青山湖区瑞都新苑B座二单元413、414房故意违约不肯过户给原告造成的经济损失601500元；3.第三人的佣金5800元由王云、温敏承担；4.案件受理费、保全费、评估费由王云、温敏承担。事实和理由：原告与王云、温敏通过第三人存房公司的居间介绍，三方于2015年12月20日签订买卖居间合同，合同约定：1、王云、温敏将其位于南昌市青山湖区的瑞都新苑B座二单元413、414的房屋以116万元的价格出售给原告；2、由原告支付购房定金3万元，由第三人代管；3、原、被告及第三人在产权完善之日起的2016年5月30日前到南昌市房屋登记部门办理产权过户手续，购房款116万元资金托管；4、被告迟延办理房产过户手续，按每逾期一天支付违约金100元；5、原告应支付佣金5800元，该费用在办完产权过户手续的当日支付给第三人，如原被告双方或有某一方违约造成房屋不能交易过户时，违约方的居间佣金不予退还；6、一方违约给对方造成损失，由违约方承担违约责任。合同签订生效后，原告依约向两被告支付了购房定金3万元由第三人代管，但两被告在取得房产证后，不肯将出售的房屋过户给原告，原告和第三人多次要求被告依约履行，两被告一直拒绝。所签订的存量房买卖居间合同合法有效，两被告没有不履行合同的事实及理由，其拒不履行合同的行为给原告造成了巨大的经济损失。两被告出售房屋地段的房屋成交价为13000元左右，以此计算给原告造成的经济损失为601498元，该损失应由两被告赔偿。王云、温敏辩称：原告要求答辩人赔偿经济损失60.15万元及中介费5800元的诉请没有事实和法律依据，答辩人不存在故意违约不肯过户给原告的事实。一、答辩人在本案中不存在任何违约的情形。原告在合同签订前已知晓诉争房屋产权尚未下发这一事实，原告也未向答辩人缴纳任何的费用，现原告却要求赔偿经济损失60.15万元及中介费5800元，完全没有法律事实依据。依据《合同法》公平原则“合同双方当事人之间的权利义务要公平合理，要大体上平衡，强调一方给付与对方给付之间的等值性，合同上的负担和风险的合理分配”，原告在尚未支付任何首付款的情况下主张60.15万元的损失赔偿违反了公平原则。二、按照合同约定，若因产权问题（系指政策原因或不可抗力）导致合同无法履行，不能归责于任何一方，已支付的相关费用应由第三人相应退回。三、原告有涉嫌滥用诉权之嫌。原告在2017年1月15日向法院起诉“要求解除合同，赔偿双倍定金60000元”，后于2017年8月25日撤诉。原告第二次又于2017年9月15日再次起诉要求“继续履行合同，并办理过户手续”，该请求被法院驳回。现又要求“解除购房合同，赔偿60.15万元损失”。综上，请求驳回原告的诉请。存房公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：对余玫所提供的证据1、2、3、4、5的三性予以确认；对证据6，在（2017）赣0111民初291号民事卷宗中的开庭审判笔录第8页记录为“退回”，王云、温敏未收取，故不予采信；对证据7的真实性、合法性予以确认。对王云、温敏所提供的证据1、2的真实性、合法性予以确认。对本院委托江西省豫章房地产经纪评估有限公司作出的第B-024号和第B-025号房地产估价报告的真实性、合法性予以确认。对本院调取的（2017）赣0111民初291号民事卷宗中的相关材料予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：余玫（乙方）与王云、温敏（甲方）通过第三人存房公司（丙方）的居间介绍，于2015年12月20日签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》1份，合同约定：甲方及产权共有人同意将合法拥有的坐落于南昌市瑞都新苑B座二单元413、414的房屋以116万元的价格出售给乙方；甲乙丙三方同意在产权完善之日起的2016年5月30日前共同到南昌市房屋登记部门办理产权过户手续当日（即双方签字并按手印后），由乙方将购房款116万元以资金托管方式付款；本合同订立后，视为丙方参与房屋居间交易，并提供了相应的居间服务，乙方应支付佣金5800元，在办完产权过户手续的当日支付给丙方，如甲乙双方同时或乙方违约造成房屋不能交易过户时违约方的居间佣金不予退还；合同签订后当日内，乙方向甲方支付购房定金3万元，该定金由丙方代管，如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金等额的违约金，甲乙双方均同意丙方可从违约金中优先扣除佣金5800元；若因产权问题（系指政策原因或不可抗力）导致合同无法履行，三方均可免责，所收定金退还乙方；甲乙双方应认真履行本合同，一方违约给对方造成损失的，由违约方承担违约责任等。同时，三方在合同第十七条对其他约定事项（如果以上条款与本约定事项方式冲突，则以本条款为准）进行了补充：1、甲乙双方提供合格、有效的过户材料及时配合丙方办理相关手续；2、甲方在房产未下证前的契税、维修基金由甲方承担；3、乙方在已知甲方在无产权证、无购房合同的前提下签订此合同，若甲方不履行合同导致违约，则丙方只负责协助乙方通过仲裁或诉讼追究甲方违约责任，丙方不承担责任。合同签订后，存房公司分别于2015年12月20日和2015年12月21日向余玫出具了25000元和5000元的收款收据。由于王云、温敏未能在合同约定的2016年5月30日前取得出售房屋的不动产权证书，使得原、被告双方无法按照以上约定的日期履行合同。2016年11月16日，房屋登记部门对上述诉争房产颁发了不动产权证书。后存房公司即找原、被告双方进行沟通，王云、温敏未能及时到房屋登记部门办理产权过户手续，同时余玫也未将购房款116万元予以资金托管。2016年12月9日，温敏通过微信向合同经办人即证人万玲英发出信息“大姐，我和王云商量了一下，还是然后余大姐看看别人的房子吧，大姐她老娘老是打电话来……”，证人万玲英回复“我打了你们好几天电话，都不接，客户又不停打我电话……”。2017年1月15日，余玫书写诉状并向本院塘山人民法庭提起诉讼，其诉讼请求为解除存量房买卖居间合同，双倍返还定金60000元，并赔偿损失10000元等。审理中，王云、温敏以合同约定期内不履行并非己方不履行，现已过约定的履行期（2016年5月30日），合同已经失效为由不同意继续履行合同；余玫当庭也表示“被告不同意履行，所以我方也不履行”。2017年8月，余玫申请撤诉，本院于当年月25日作出（2017）赣0111民初291号民事裁定，裁定准许余玫撤回起诉。2017年9月20日，余玫又向本院提起诉讼，请求判令两被告继续履行合同，将诉争房屋过户到余玫名下等。本院于2017年11月9日作出（2017）赣0111民初1473号民事判决，以双方未在南昌市人民政府发布的住房限购政策前履行完合同义务，现余玫已不具备同时购买两套房屋资格为由，判决驳回余玫的诉讼请求。余玫不服本判决，并提起上诉。2018年9月6日，南昌市中级人民法院作出（2017）赣01民终2870号民事裁定，裁定发回重审。在本院重审时，余玫变更了诉讼请求，具体请求同前述。审理中，经余玫申请，本院委托江西省豫章房地产经纪评估有限公司对本案诉争房屋进行了估价鉴定。同时，根据王云、温敏提出的异议，本院向该鉴定机构增加了余玫第一次起诉（2017年1月15日）为时间节点的估价鉴定。2019年1月15日，该鉴定机构作出了2份房地产估价报告，其中以2019年1月7日为价值时点的评估价值为1724508元，以2017年1月15日为价值时点的评估价值为1307304元。另查明，2017年3月8日，南昌市人民政府办公厅发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（通知规定，除九龙湖区域和儒乐湖新城外，暂停向在市区内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民出售住宅，住宅以合同网签时间为准）时为止等。余玫在上述通知发布前已有1套住房，其在庭审中自述属限购对象，且未再在南昌市市区购买第二套住房。经调解，王云、温敏仅同意按定金罚则赔偿30000元，因双方意见不一而未果。本院认为，余玫与王云、温敏通过第三人存房公司的居间介绍，于2015年12月20日签订的存量房买卖居间合同是各方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。合法有效的合同对各方当事人均有约束力，各方均应按照约定全面履行自己的义务。余玫将定金30000元交存房公司代管，符合合同约定，履行了相应义务。王云、温敏对诉争房屋虽然在合同约定的履行期满前（2016年5月30日）未取得不动产权证书，但房屋登记部门在2016年11月16日为诉争房屋颁发了不动产权证书起，诉争房屋产权即刻完善，具备交易条件，自此应按合同约定办理产权过户手续。王云、温敏在余玫等人多次要求办理产权过户而借故拒绝办理，已构成违约，应承担违约责任。余玫要求解除三方签订的存量房买卖居间合同，因王云、温敏以行为表明拒绝办理产权过户，在庭审在也表示同意，本院对此予以支持。对于王云、温敏提出的“原告也未向答辩人缴纳任何的费用”的答辩意见，余玫按约已将定金交存房公司代管，而购房款116万元的支付按约定应在房屋登记部门办理产权过户手续当日（即双方签字并按手印后）予以资金托管，由于双方并未到房屋登记部门办理相应手续，购房款支付条件尚未成就，故对王云、温敏的上述答辩意见不予支持。王云、温敏在庭审中陈述，其是分别在2017年3月和2017年5月领取的产权证书，但未提供证据证明，对此应承担举证不能的法律后果。对于违约损失赔偿。根据合同第十三条“一方违约给对方造成损失的，由违约方承担违约责任”的约定，王云、温敏自房屋登记部门对诉争房屋下发不动产权证书后借故拒绝办理产权过户手续，其违约行为给余玫造成损失的事实客观存在，依约依法应当予以赔偿。王云、温敏拒绝办理过户手续的意思已到达余玫，从余玫第一次向本院提起诉讼来看，余玫也已知合同目的不能实现，故违约损失计算至余玫第一次向本院提交诉状之日即2017年1月15日，对双方均应较为公平。依据鉴定机构按价值时点2017年1月15日作出的房地产估价报告，本案诉争房屋的评估价值为1307304元，减去合同成交价1160000元，价差部分即147304元应由王云、温敏赔偿。余玫要求按本案重审时鉴定机构以2019年1月15日为价值时点作出的房地产估价报告即1724508元计算价差损失赔偿，不符合《合同法》第一百一十三条和第一百一十九条的规定，且有失公平，故对余玫的上述请求不予支持。余玫要求王云、温敏支付居间佣金5800元，因与本案不属同一法律关系，故在本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告余玫，被告王云、温敏和第三人南昌市存房房地产经纪有限公司在2015年12月20日签订的NF0000745号《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》；二、被告王云、温敏应在本判决生效之日起十日内赔偿原告余玫损失147304元；三、驳回原告余玫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9873元、保全费5000元、鉴定费13240元，共计28113元，由原告余玫负担21294元，被告王云、温敏负担6819元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  成利群人民陪审员  沈文丽人民陪审员  熊 兰二〇一九年三月十四日书 记 员  胡依萍