云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云23民终223号上诉人（原审原告）：董祺华，男，1971年7月2日出生，住云南省楚雄市开发区。委托诉讼代理人:蔡晓燕,云南鼎燊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：楚雄汇丰房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇环城西路**，统一社会信用代码：9153230178460168XU。法定代表人：毛恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵云萍，云南众星律师事务所律师。原审第三人：楚雄州供销合作社社有资产经营管理有限责任公司，住，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市学桥街**一社会信用代码：91532300067129183U。法定代表人：杨金智，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑志军，云南楚恒律师事务所律师。上诉人董祺华因与被上诉人楚雄汇丰房地产开发有限公司（以下简称汇丰房地产公司）、原审第三人楚雄州供销合作社社有资产经营管理有限责任公司（以下简称供销社资产管理公司）债权人撤销权纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2018）云2301民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人董祺华的委托诉讼代理人蔡晓燕、被上诉人汇丰房地产公司的委托诉讼代理人赵云萍、原审第三人供销社资产管理公司的委托诉讼代理人郑志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董祺华的上诉请求：―、请求依法撤销楚雄市人民法院（2018）云2301民初1026号民事判决，并改判撤销被上诉人与第三人签订的《房产回购合同书》中的以下合同内容：1、甲方向乙方回购的房产按照2000元/㎡计算；2、无偿提供有产权证的固定机动车停车位20个；3、甲方在此前为开发本宗地支付的费用112万元由乙方承担；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：―、一审认定事实错误，导致判决错误。（一）《房产回购合同书》不具有合法性。该《房产回购合同》第二条约定：“乙方竞得本宗地后，必须确保甲方向乙方回购下列房产：1、坐西向东花园路正街面裙楼：一楼商铺建筑面积1189±3%平方米，二楼房屋建筑面积1189±3%平方米，三楼房屋建筑面积1142±3%平方米，1-3层合计3520±3%平方米；2、无偿提供有产权证的固定机动车停车位20个；甲方向乙方回购的房产按照2000元/平方米计算”。将《房产回购合同书》作为竞买报名条件和挂牌文件，该行为已经违反了《反不正当竞争法》第七条及国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第十—条的规定。(二）一审判决认定《房产回购合同》不存在以明显不合理的低价转让财产是错误的。1、最高法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条的规定：转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。2、楚雄市住建局房管科关于楚雄市法院调查函的回函证实，2014年非住宅均价6798.96元/㎡，按照70%计算应是4759.27元/㎡，由此可见，2000元/㎡的回购价已经远远低于市场交易价的70%。2、《情况报告》证明，州国土资源局及第三人预期竞拍成交价在170万元-200万元/亩，以11.75亩×170万=1998万1630元计算，折合2549元/㎡(19981630元÷7836㎡)，足以证明被上诉人与第三人约定的房屋回购单价2000元/㎡，连最低的预期土地单价都不够。3、被上诉人实际成交的土地单价为2860.00元/㎡，足以证明被上诉人与第三人仅以2000元/㎡的价格就将一至三楼建设好的商铺转让，远远低于土地成交单价。(三)一审判决以《房产回购合同》合法有效作为驳回上诉人的诉讼请求的依据是错误的。根据合同的相对性原则，楚雄市人民法院(2017)云2301民初68号民事判决书、楚雄州中级人民法院(2018)云23民终95号民事判决书确认《房产回购合同》合法有效的效力范围仅限于被上诉人及本案第三人，不具有对世权的属性。上诉人不是《房产回购合同》的当事人，上述两份民事判决书效力不能溯及上诉人，也不影响上诉人撤销权的行使。因此一审法院依据上述两份民事判决，作为本案判决的依据不符合《合同法》第七十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条之规定。二、一审判决适用法律错误，导致判决错误。《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款明确具体的规定了债权人撤销权的不同成立要件。（一）本案上诉人的债权形成在《房产回购合同》之前，被上诉人与第三人签订了《房产回购合同》“被上诉人无偿提供20个固定车位，并承担112万第三人该承担的宗地开发费用”的内容，属于被上诉人无偿转让财产的行为并已对上诉人的债权实现造成损害。因此，上诉人请求撤销被上诉人向第三人无偿转让财产的行为完全符合法律规定，人民法院应予支持。(二）第三人在挂牌出让前，经有资质的机构进行测算，已经预见到土地成交价2500元-3000元/㎡，均大于房屋回购价2000元/㎡。为了实现以不合理低价购买被上诉人的待建房产,第三人与土地管理机关串通违法将《房产回购协议》设置为申请报名参加土地拍卖的前置的行为足以证明第三人主观上存在恶意。(三）被上诉人及第三人签订《房产回购合同》的行为已经致使上诉人的债权无法实现，对上诉人造成损害。《房产回购合同》所载2000元/㎡的回购单价不但有充足的事实依据而且完全符合《合同法》第七十四条及最高法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条之规定。一审判决依据《合同法》第七十四条作为判决驳回上诉人诉讼请求的依据既不符合本案事实，也违反了该条法律规定，属于适用法律错误。综上，请求二审法院依法予以纠正。汇丰房地产公司辩称：一、2014年10月18日第三人与楚雄州土地设备储备开发整理中心签订的《国有土地使用权收购补充协议》中所载明的“回购邻花园路1-3层商铺及办公用房2000元/㎡的房屋回购价格为2000元/㎡的事实和第三人制作《房产回购合同书》亦列明回购坐西向东花园路正街面裙楼：一楼商铺、二、三楼房屋的回购房产按照2000元/㎡计算的事实及第三人将《房产回购合同书》提交给楚雄州国土资源局并作为国有土地挂牌出让申请报名竞买的前提条件的事实，能够相互印证第三人在制定《房产回购合同书》时就明知2000元/㎡的回购价远远低于市场价格，并利用行政权力进行低价垄断，谋取不当利益。二、对于第三人和楚雄州国土资源局将签订《房产回购合同书》作为申请报名参加国有土地挂牌出让的前置条件的违法性，答辩人没有抗争的能力，屈服顺从行政机关的违法行政行为所签订的《房产回购合同书》严重致害了上诉人的债权是事实。三、第三人依据其与楚雄州土地储备开发整理中心签订的《国有土地使用权收购合同》获得了州人民政府支付的土地收购补偿费1600万元，被上诉人通过楚雄州国土资源局公开挂牌出让程序以2241.096万元竞得案涉地块的国有土地使用权。答辩人并没有因为签订《房产回购合同书》而享受到土地出让的优惠条件或待遇。四、被上诉人在案涉地块上开发的《汇丰尚城》项目已负债累累，无力清偿的到期债务金额己达6000多万元。工程至今不能完工，业主无法入住。依据《合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”、第一百九十五条规定“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务”，且对债权人的债权实现造成损害，据此，《房产回购合同书》内容：“无偿提供有产权证的固定机动车停车位20个；承担第三人开发本宗地支付的费用112万元”应予撤销。五、本案《楚雄市住建局房管科关于楚雄市人民法院调查函的回函》内容足以证明《房产回购合同书》所载明的2000元/㎡的价格达不到签订合同时的市场价格的70%，属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定的明显不合理的低价，依据《合同法》第七十四条规定依法应予撤销。综上所述，一审判决应予撤销，上诉人的诉讼请求应予以支持。供销社资产管理公司述称：双方不存在被迫签订有失公平的问题。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。董祺华向一审法院起诉请求：一、请求撤销汇丰房地产公司与供销社资产管理公司签订的《房产回购合同书》中的合同内容：“甲方向乙方回购的房产按照2000元/平方米计算，无偿提供有产权证的固定机动车停车位20个，甲方在此前为开发本宗地支付的费用112万元由乙方承担”；二、诉讼费由汇丰房地产公司和供销社资产管理公司承担。一审法院认定事实：2014年10月17日，第三人供销社资产管理公司与楚雄州土地设备储备开发整理中心签订以回购开发的房产为条件的编号为2014-3号《国有土地使用权收购合同》以及《国有土地使用权收购补充协议》，约定将其拥有的花果山建设用地由楚雄州土地设备储备开发整理中心依据约定的条件组织挂牌出让，回购1-3层商铺及办公用房建筑面积合计3520±3%平方米，以每平方米2000元的价格进行回购，并无偿提供有产权证的20个地下机动车位。2014年11月7日，该宗地块正式委托楚雄州公共资源交易中心以挂牌拍卖的方式公开出让国有建设用地使用权。同年11月8日，楚雄州国土资源局发布公告，汇丰房地产公司作为挂牌拍卖竞买人之一，向楚雄州土地设备储备开发整理中心递交竞买申请书，并于2014年12月8日与第三人供销社资产管理公司签订了《房产回购合同书》，约定汇丰房地产公司将其开发的汇丰尚城“坐西向东花园路正街面裙楼：一楼商铺建筑面积1189±3%平方米，二楼房屋建筑面积1189±3%平方米，三楼房屋建筑面积1142±3%平方米，1-3层合计3520±3%平方米以每平方米2000元的价格销售给第三人;汇丰房地产公司无偿向第三人提供有产权证的固定机动车停车位20个；汇丰房地产公司承担第三人为开发本宗地支付的费用112万元。2014年12月12日，汇丰房地产公司与楚雄州土地设备储备开发整理中心签订了《成交确认书》，取得了该宗土地的国有建设用地使用权。并进行开发房地产。但汇丰房地产公司开发的房产具备出售条件后，未按《房产回购合同书》约定与第三人供销社资产管理公司履行合同，第三人向一审法院诉讼要求汇丰房地产公司履行合同，一审法院作出（2017）云2301民初68号民事判决书和楚雄彝族自治州中级人民法院（2018）云23民终95号民事判决书。确认第三人供销社资产管理公司与汇丰房地产公司间的《房产回购合同书》合法有效，继续履行合同。另查明，2014年12月1日，汇丰房地产公司以公司资金周转需要向董祺华借款人民币50万元，双方约定借款期限自2014年12月1日至2016年12月31日止，借款期限内的利息按照月息1.5%计算，合计187500元。如果借款到期不能按时归还借款，从2017年1月1日起至还清借款之日止，按月息2%计息。当日，董祺华通过银行转账方式向汇丰房地产公司账户交付了借款，本金50万元。汇丰房地产公司向董祺华出具了借条。借款后，汇丰房地产公司以资金紧张为由拖欠利息，汇丰房地产公司并承诺用汇丰尚城商品房销售款归还董祺华借款本金和利息，但至今未归还。一审法院认为，债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定中的债权人行使撤销权的情形有三种：1、债务人放弃到期债权且对债权人造成损害的；2、债务人无偿转让财产且对债权人造成损害的；3、债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，且受让人对此知情的。不论哪种情形，都有一个同样的前提即债务人对拟处置的财产或债权有完全的支配、处置权，也就是说债务人须系拟处置财产或债权的所有权人。本案中，汇丰房地产公司与第三人供销社资产管理公司签订的《房产回购合同书》，是居于取得了该宗土地的国有建设用地使用权产生的附条件要件，并不存在以明显不合理的低价转让财产，且该《房产回购合同书》合法有效。汇丰房地产公司与第三人供销社资产管理公司签订的《房产回购合同书》是履行合同要件，故董祺华要求撤销汇丰房地产公司与第三人签订的该份《房产回购合同书》，无事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回董祺华的诉讼请求。案件受理费100元，由董祺华负担（已交）二审中，上诉人董祺华认为一审法院错误认定：（2017）云2301民初68号民事判决书、(2018)云23民终95号民事判决书与本案债权撤销之诉无关，不应当在本案当中予以认定它的效力。同时认为一审遗漏认定以下事实：1、“回购1-3层商铺及办公用房建筑面积合计3520±3%平方米，”一审遗漏认定具体坐落的方位及面积。2、“同年11月8日，楚雄州国土资源局发布公告”遗漏认定公告的编码及内容，该份公告在公开的官网上找不到，公告的备注栏里边的文字是竞买人在报名竞买前需与社有资产管理公司签订《房产回购合同书》。3、签订《房产回购合同书》时楚雄市房屋销售价格。被上诉人汇丰房地产公司认为一审法院错误认定：“被告汇丰房地产公司作为挂牌拍卖竞买人之一，向楚雄州土地设备储备开发整理中心递交竞买申请书，并于2014年12月8日与第三人社有资产管理公司签订了《房产回购合同书》”，应该是发布公告后汇丰房地产公司按照公告要求与原审第三人签订了《房产回购合同书》，一审认定因果顺序错误。同时认为：“同年11月8日，楚雄州国土资源局发布公告”，一审遗漏认定报名的前提条件。2、一审遗漏认定一审已经查明在2014年签订《房产回购合同书》时，楚雄市非住宅的房屋销售价格。原审第三人供销社资产管理公司对一审法院认定的事实无异议。对各方均无异议的一审法院认定的其余事实，本院予以确认。对上诉人董祺华认为一审错误及遗漏认定的事实，本院认为，（2017）云2301民初68号民事判决书、(2018)云23民终95号民事判决书系生效判决是客观存在的事实，一审确认其效力并无不当；根据第三人供销社资产管理公司与楚雄州土地设备储备开发整理中心签订的编号为2014-3号的《国有土地使用权收购合同》以及《国有土地使用权收购补充协议》，约定：供销社资产管理公司向宗地受让人回购邻花园路1-3层商铺及办公用房建筑面积3520平方米（±3%），其中：花园路一层商业用房714平方米、二层商业用房714平方米；花园路与文鼎路交叉口1-2层商业用房950平方米；三层办公用房1142平方米。以上房屋回购价格为2000元/平方米。一审遗漏认定了其余回购房屋的面积，本院予以确认；一审遗漏认定：2014年11月8日，楚雄州国土资源局发布的楚土告（2014）5号公告，主要内容为：楚雄州国土资源局以挂牌方式出让位于楚雄市鹿城镇花果山（原楚雄州供销合作社社有资产经营管理有限责任公司）7836㎡的土地，起始价为1900元/㎡，并备注：竞买人在报名竞买前需与原土地所有权人楚雄州供销合作社社有资产经营管理有限责任公司签订《房产回购合同书》，具体事宜详见《房产回购合同书》（样本）。应予以认定；签订《房产回购合同书》时楚雄市房屋销售价格与本案的关联性不大，一审未予认定并无不当。对被上诉人汇丰房地产公司认为一审法院错误及遗漏认定的事实，本院认为，根据在案证据，签订《房产回购合同书》的时间是2014年12月8日，《竞买申请书》上记载的时间也是2014年12月8日，至于签订的时间顺序汇丰公司未提交证据证明，签订的顺序对本案没有影响；一审遗漏认定报名的前提条件，二审予以认定；签订《房产回购合同书》时楚雄市房屋销售价格与本案的关联性不大，一审未予认定并无不当。综合各方认为错误及遗漏认定的事实，本院认定如下：2014年10月17日，第三人供销社资产管理公司与楚雄州土地设备储备开发整理中心签订编号为2014-3号《国有土地使用权收购合同》以及《国有土地使用权收购补充协议》，约定：供销社资产管理公司向宗地受让人回购邻花园路1-3层商铺及办公用房建筑面积3520平方米（±3%），其中：花园路一层商业用房714平方米、二层商业用房714平方米；花园路与文鼎路交叉口1-2层商业用房950平方米；三层办公用房1142平方米。以上房屋回购价格为2000元/平方米。2014年11月8日，楚雄州国土资源局发布楚土告（2014）5号公告，主要内容为：楚雄州国土资源局以挂牌方式出让位于楚雄市鹿城镇花果山（原楚雄州供销合作社社有资产经营管理有限责任公司）7836㎡的土地，起始价为1900元/㎡，并备注：竞买人在报名竞买前需与原土地所有权人楚雄州供销合作社社有资产经营管理有限责任公司签订《房产回购合同书》，具体事宜详见《房产回购合同书》（样本）。同日，楚雄州土地储备开发整理中心发布了532301101-22-（01）-016号《国有建设用地使用权挂牌出让须知》，明确规定：竞买人在报名竞买前须与原土地使用权人楚雄州供销合作社社有资产经营管理有限责任公司签订《房产回购合同书》。二审中，各方当事人均未提交证据。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人汇丰房地产公司与原审第三人供销社资产管理公司签订的《房产回购合同书》中所涉的三项内容是否应予撤销？本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的债权人行使撤销权的情形为：1、债务人放弃到期债权且对债权人造成损害的；2、债务人无偿转让财产且对债权人造成损害的；3、债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，且受让人对此知情的。根据本案在案证据，楚雄州国土资源局发布的楚土告（2014）5号《楚雄州国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》以及楚雄州土地储备开发整理中心发布的532301101-22-（01）-016号《国有建设用地使用权挂牌出让须知》，均已经明确载明了与供销社资产管理公司签订《房产回购合同书》是参与竞买的条件，而该条件对所有参与竞买者都是一致的，并非仅仅针对汇丰公司，汇丰公司也已经明确知道了该竞买条件。同时，汇丰公司与供销社资产管理公司签订《房产回购合同书》，其目的是为了竞买宗地号为532301101-22-（01）-016号地块后用于商业开发汇丰尚城项目，汇丰尚城项目除了双方约定回购的部分外，还有汇丰公司可以自主出售的房屋，汇丰公司基于汇丰尚城项目的可期待利益，并在进行认真评估汇丰尚城项目可期待利益后，才自愿与供销社资产管理公司签订《房产回购合同书》。双方签订《房产回购合同书》后，汇丰公司取得了532301101-22-（01）-016号地块，并已经在该地块上开发汇丰尚城项目，因此，并不存在法律规定的明显不合理低价以及无偿转让财产的情形。汇丰公司辩解为了开发汇丰尚城项目，其已负债累累，经济状况严重恶化，至今项目不能完工，依据《合同法》第186条、第195条规定，可以不再履行赠与义务，《房产回购合同书》约定内容应予撤销的理由也不能成立。综上所述，上诉人董祺华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人董祺华预交的二审案件受理费100元，由董祺华负担。本判决为终审判决。审判长 刘 斌审判员 马春梅审判员 沈黎芸二〇一九年三月二十五日书记员 陈滇滇