广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6904号上诉人（原审被告）：熊红娟，女，1983年4月18日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：蒋永亮，男，1981年3月1日出生，汉族，住江西省丰城市。上诉人（原审被告）：蒋永亮，男，1981年3月1日出生，汉族，住江西省丰城市。被上诉人（原审原告）：中山市广联泰富物业管理有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路**（平湖秋月花园一期1幢19卡商铺）。法定代表人：何元希，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚斌，广东森科律师事务所律师。委托诉讼代理人：周维坤，广东森科律师事务所律师。上诉人熊红娟、蒋永亮因与被上诉人中山市广联泰富物业管理有限公司（以下简称广联泰富公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初2105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人熊红娟、蒋永亮上诉请求：1.撤销一审判决中物业合同终止日（即2017年7月22日）后应交物业服务费；2.撤销一审判决中应交的所有违约金。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，书面催交是提起起诉的前置程序，是广联泰富公司起诉前应履行的法定义务。熊红娟、蒋永亮在起诉前未收到广联泰富公司的书面催交通知。广联泰富公司提交的催纳函是复印件，未显示张贴门牌号及张贴地址，没有熊红娟、蒋永亮的签收，故不能排除由广联泰富公司单方制作，根本未送达熊红娟、蒋永亮。二、广联泰富公司与熊红娟、蒋永亮签订的《平湖秋月花园前期物业服务协议》不合法，应认定为无效。1.广联泰富公司未经招投标即入驻平湖秋月花园小区，未获得上级行政主管部门的批准，在与熊红娟、蒋永亮签订上述协议时亦未获得三级物业管理资质；2.广联泰富公司未提交证据证实上述协议经业主大会表决，达到“双过半”（即人数过半且面积过半）并进行公示；3.住建局的复函不能作为认定广联泰富公司通过合法途径进驻涉案小区的依据；4.开发商无权代表业委会改签合同，即开发商不能代表业主引进广联泰富公司为平湖秋月花园小区提供物业服务。三、（2017）粤2071民初19247号案件中，法院已认定双方之间的《平湖秋月花园前期物业服务协议》已于2017年7月22日终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，熊红娟、蒋永亮无需向广联泰富公司交纳2017年8月1日至2017年11月30日之间的物业管理费、水费、水损费。被上诉人广联泰富公司二审辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、中山市第一人民法院另案作出的（2017）粤2071民初19247号民事判决目前正在中级人民法院二审中，该案尚未生效，熊红娟、蒋永亮主张物业合同在2017年7月22日终止，目前没有事实依据。三、广联泰富公司实际提供物业服务至2018年10月10日，并按法律规定与相关政府部门办理了管理的交接手续，因此熊红娟、蒋永亮应当缴纳的物业费应计算至2018年10月10日。四、熊红娟、蒋永亮在上诉状中陈述的前期物业服务协议问题，是双方共同签署的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。熊红娟、蒋永亮认为前期物业服务协议无效没有事实及法律依据。五、关于书面催交的问题，一审法院已经查明，广联泰富公司已通过各种方式向业主催收管理费，且作为业主明知合同约定的交费期限故意或以各种理由拒绝交纳，然后再提出广联泰富公司未书面催交的抗辩理由明显是不诚信的，也没有法律依据。请二审法院驳回上诉，维持原判。广联泰富公司于2018年1月24日向一审法院起诉请求：1.熊红娟、蒋永亮立即向广联泰富公司支付从2015年11月1日至2018年1月1日物业管理服务费本金4164.42元及违约金843.3元（以实际欠缴额每天万分之五标准从2015年11月1日计算至清偿之日止，现暂计至2018年1月1日）；2.熊红娟、蒋永亮立即向广联泰富公司支付欠缴水费1059.26元。一审法院认定事实如下：广联泰富公司成立于2009年12月28日，经营范围为：物业管理、住宅小区停车服务、商业性营业用房租赁、房地产经纪、家居清洁服务、家电维修服务、广告发布；销售、网上销售；日用百货。广联泰富公司于2011年9月22日取得物业管理资质证书，资质等级为暂定三级。熊红娟、蒋永亮于2011年6月12日对中山市沙溪镇新××秋月花园××房进行收楼，成为平湖秋月花园小区的业主。2011年6月12日，广联泰富公司作为甲方，熊红娟作为乙方，双方签订《平湖秋月花园前期物业服务协议》，约定：本物业名称：平湖秋月花园，坐落位置：中山市沙溪镇新濠路62号；广联泰富房地产公司按照法律、法规有关规定，选聘广联泰富公司，在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业服务；本物业竣工交付使用后，由物业公司向业主和非业主使用人提供以下服务内容：日常服务、定期服务；服务费收取标准：二楼（含二楼）以上的标准为1.5元/㎡/月（按建筑面积计算），商铺标准2元/㎡/月（按建筑面积计算），业主从办理收楼手续后，今后须在每月5日前缴物业服务费；业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交滞纳金；服务期限：从本物业交付使用之日起到本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他事项。广联泰富公司、熊红娟分别在甲方、乙方处盖章、签名捺印。协议签订后，广联泰富公司为平湖秋月花园小区提供了物业服务，熊红娟、蒋永亮开始能按时交纳物业服务费。但熊红娟、蒋永亮自2015年11月1日起未按时交纳物业服务费。广联泰富公司于2018年1月3日向熊红娟、蒋永亮发出《限期交纳物业服务费催收函》，要求其于2018年1月6日前交纳拖欠的物业服务费及滞纳金、水费，但熊红娟、蒋永亮未在上述期限内交费。广联泰富公司经向熊红娟、蒋永亮催交未果，遂于向一审法院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料证明表载明，座落于中山市沙溪镇新××秋月花园××房的房地产权利人为熊红娟、蒋永亮，建筑面积为106.78平方米，登记时间2014年7月4日。广联泰富公司称熊红娟、蒋永亮自2015年11月起拖欠物业服务费，至2018年1月，累计拖欠26个月物业服务费未交纳，熊红娟、蒋永亮每月应缴物业服务费160.17元（106.78平方米×1.5元/平方米），故熊红娟、蒋永亮共计拖欠物业服务费4164.42元（160.17元/月×26个月）、滞纳金843.3元（按每日万分之五计算）、水费1059.26元。熊红娟、蒋永亮确认其从2015年11月1日至2018年1月1日没有缴纳管理费，因其认为广联泰富公司服务不到位（诉讼中，熊红娟、蒋永亮提交图片拟证明该小区存在灭火器已过期失效，消防检查表没按时检查及垃圾未按约定及时处理，个别业主门顶瓷砖掉落等问题）。庭审中，双方确认平湖秋月业主委员会无与其他物业公司签订物业合同，目前该小区仍由广联泰富公司管理。又查：广联泰富公司曾于2017年9月18日向一审法院提出诉讼[案号（2017）粤2071民初17648号]，请求案外人邹喜英、刘细华（平湖秋月5幢1004房业主，与本案业主同小区）支付2015年12月至2017年8月物业管理服务费本金3364.2元、违约金555.09元、水费649.92元。一审法院在该案中查明以下事实:2014年12月28日，平湖秋月花园小区成立第一届业主委员会，任期自2014年12月28日起至2017年12月27日止，并于2015年2月2日在中山市住房和城乡建设局办理备案手续。业委会成立后，与广联泰富公司召开沟通会，并多次以书面函件的形式对小区存在的问题与广联泰富公司进行沟通，要求广联泰富公司进行整改。平湖秋月花园小区业委会认为广联泰富公司在物业服务过程中，主要存在的问题有：每幢楼的防火通道顶灯感应失灵、绿化维护与更种、假山喷水系统、小区设备（铁灯柱、石凳、木制品）需要刷油漆维护、部分电梯监控失常、楼梯清洁问题、水泵每月检修、小区部分摄像头老旧、小区健身器材恢复与维护、小区绿化区内地灯电线存在安全隐患、小区大堂灯要及时维修更换、安装小区围墙灯、垃圾桶、建筑垃圾、垃圾房每天要清理、禁止广告推销人员进入小区扰民、对进场商家摆摊加强管理等。另，中山市沙溪镇平湖秋月花园业主委员会于2017年10月18日向一审法院提起诉讼，请求确认广联泰富公司于2017年6月21日起终止与中山市沙溪镇平湖秋月花园的物业管理服务关系及广联泰富公司立即撤出中山市沙溪镇平湖秋月花园等[案号（2017）粤2071民初19247号]，一审法院在该案中审理查明以下事实：2017年2月28日平湖秋月花园业委会向全体业主发出《关于召开第四次业主大会的公告》，2017年4月16日，平湖秋月花园业委会召开了业主大会，表决通过平湖秋月花园临时自治物业服务协议，表决情况：同意票530，同意票面积49427.67㎡，反对票9，反对票面积855.48㎡，弃权票13，弃权票面积1174.27㎡。表决结果：票数及面积数达到双过半要求。根据上述表决结果，平湖秋月花园业委会于2017年7月7日向广联泰富公司发出《物业管理服务合同终止通知书》，内容为：根据与贵司签订的《平湖秋月花园前期物业服务协议》第六章第二十八条服务期限：从本物业交付使用之日起到本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。本小区业主委员会于2017年4月16日召开业主大会表决通过以下两项内容：《平湖秋月临时自治协议》与《是否同意由港华燃气将临时瓶组站煤气改为管道天然气并施工》。因此本小区与贵司所签订的“前期物业服务协议”正式终止。根据《广东省物业管理条例》，请贵司于15天内（即2017年7月22日前）撤出本小区的物业服务工作，并于7月22日前将所有应交接的资料及工作，移交给平湖秋月业主委员会。平湖秋月花园业委会主张其通过邮寄、直接送达的方式向广联泰富公司发出上述物业管理服务合同终止通知书，但均无人签收。后，一审法院判决如下：确认广联泰富公司与中山市沙溪镇平湖秋月花园的物业服务关系于2017年7月22日终止；广联泰富公司于判决发生效力之日起十五日内撤出中山市沙溪镇平湖秋月花园等，后广联泰富公司对该判决不服已提起上诉。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。广联泰富公司与熊红娟签订的平湖秋月花园前期物业服务协议系双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，上述物业服务协议合法有效，双方均应恪守履行。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费，否则会损害其他业主的合法利益。本案的焦点一、熊红娟、蒋永亮应交纳物业服务费期间的问题；二、广联泰富公司有无履行双方签订的《平湖秋月花园前期物业服务协议》约定的维修、养护、管理义务，提供的物业服务是否存在重大瑕疵的问题。关于焦点一：熊红娟、蒋永亮应交纳物业管理费的问题。熊红娟、蒋永亮称2017年7月22日后平湖秋月业主委员会已终止与广联泰富公司的前期物业服务合同，故其不应该缴纳2017年7月22日后的物业管理费。首先，虽然一审法院（2017）粤2071民初19247号民事判决确认广联泰富公司与中山市沙溪镇平湖秋月花园的物业服务关系于2017年7月22日终止；广联泰富公司于一审判决发生效力之日起十五日内撤出中山市沙溪镇平湖秋月花园。但因该案广联泰富公司提起上诉，该判决尚未发生法律效力。其次，双方确认广联泰富公司至今仍继续为平湖秋月花园小区提供物业服务，并且根据前期物业服务协议约定“服务期限：从本物业交付使用之日起到本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止”，熊红娟、蒋永亮确认平湖秋月业主委员会无与其他物业公司签订服务合同。故熊红娟、蒋永亮称2017年7月22日起不应缴纳物业管理费的辩解，于法无据，一审法院不予采纳。关于焦点二：首先，熊红娟、蒋永亮称广联泰富公司存在服务不到位导致该小区存在灭火器已过期失效，消防检查表没按时检查及垃圾未按约定及时处理，个别业主门顶瓷砖掉落等问题及从一审法院另案查明平湖秋月花园小区业委会多次以书面函件的形式与广联泰富公司沟通，要求对小区存在的问题进行整改的事实上。平湖秋月花园小区在较长一段时间在维修、养护、管理义务方面均存在问题。广联泰富公司作为该小区的物业服务企业，根据其与业主的协议约定，其有义务对小区进行维修、养护、管理，但其未能及时有效妥善解决在管理平湖秋月花园小区过程中确实存在的问题；其次，从平湖秋月业主大会表决通过平湖秋月花园临时自治物业服务协议（同意票530，反对票9，弃权票13）上看，大部分业主对广联泰富公司的服务不满意，同意通过平湖秋月花园临时自治物业服务协议。广联泰富公司的未完全履行双方协议约定虽然对业主的日常生活、安全保障造成一定的不便，但整体物业服务上并不存在重大瑕疵，以至于影响到业主的基本生活质量，尚未构成根本违约，因此，一审法院认定广联泰富公司提供的物业服务行为存在一定的瑕疵但尚未构成根本违约。基于此，广联泰富公司已向平湖秋月花园提供物业服务，熊红娟、蒋永亮作为中山市沙溪镇新××秋月花园××房的业主，在已实际享用了广联泰富公司提供的物业管理服务的情况下，应当按期支付物业管理费。现熊红娟、蒋永亮拖欠2015年11月1日至2018年1月1日期间物业服务费4164.42元，已构成违约。考虑到广联泰富公司提供的物业服务质量存在瑕疵，但尚未对熊红娟、蒋永亮的生活造成重大影响，故综合本案事实，一审法院现酌定对广联泰富公司主张的物业服务费予以减免20%的幅度，至于其余合理的物业服务费用及对应部分产生的逾期付款滞纳金，熊红娟、蒋永亮仍应当支付。故熊红娟、蒋永亮应向广联泰富公司支付物业服务费3332元（4164.42元×80%，取整数）。关于滞纳金的问题，《平湖秋月花园前期物业服务协议》中约定的滞纳金实质为逾期付款违约金，协议约定每天万分之五的标准明显过高，且其在履行物业服务过程中存在瑕疵，故一审法院将违约金调整为：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于广联泰富公司主张熊红娟、蒋永亮支付欠缴水费1059.26元的问题，广联泰富公司仅提供平湖秋月业主水费明细表（自制）证明，熊红娟、蒋永亮不予确认。现有证据无法证明熊红娟、蒋永亮拖欠广联泰富物业物业公司水费，亦不符合双方的约定。故广联泰富公司该诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持，广联泰富公司如有证据，可另行主张。综上所述，广联泰富公司的诉求合理部分，一审法院予以支持。熊红娟、蒋永亮辩解合理部分，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、熊红娟、蒋永亮于一审判决发生法律效力之日起七日内向广联泰富公司支付从2015年11月1日起至2018年1月1日期间的物业服务费3332元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回广联泰富公司的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（广联泰富公司已预交），由广联泰富公司负担10元，熊红娟、蒋永亮负担40元并于一审判决生效之日起七日内直接返还给广联泰富公司。熊红娟、蒋永亮二审期间向本院提交新证据：物管费与水费捆绑收费证明函复印件一份，拟证实业主没有收到物业公司的催交物业费的通知，因此业主无需交纳滞纳金。广联泰富公司对上述证据质证意见：不确认该证据记载的内容，证明函中业主签名的真实性由法院依法认定，业主同时拖欠物业费和水费等其他费用。即使广联泰富公司要求业主一起交纳这个费用也是合理的，不等同于熊红娟、蒋永亮可以这个理由拖延交纳物业费。该证据不能支持熊红娟、蒋永亮的上诉请求。广联泰富公司二审期间向本院提交如下证据：1.中山市沙溪镇平湖秋月花园物业管理移交表复印件一份；2.平湖秋月花园图纸资料清单复印件一份。两份证据拟共同证明广联泰富公司提供物业服务至2018年10月10日,2018年10月11日广联泰富公司与中山市沙溪镇住建局办理了交接手续。熊红娟、蒋永亮对上述证据质证如下：对证据一、二均不确认，广联泰富公司是与中山市沙溪镇住建局办理的交接手续，具体情况熊红娟、蒋永亮不清楚，上述证据上没有业主或业委会的签名。但广联泰富公司撤场后，又回到物业办公室将沙发、办公桌及小区的保洁用品搬走了。且在2018年10月10日前，广联泰富公司已经在陆续搬东西，业主已报警处理。广联泰富公司是在2018年10月10日半夜撤场的，没有任何人知道。本院对一审查明认定的基本事实予以确认。本院另查明：2017年10月18日，平湖秋月花园业委会以其于2017年3月15日至4月15日期间召开第四次业主大会，表决通过平湖秋月花园临时自治物业服务协议，业委会随后将上述投票结果向全体业主同时以快递等方式将投票送达广联泰富公司，但广联泰富公司拒收且拒绝撤出平湖秋月花园小区为由，起诉至一审法院，请求判令：1.确认广联泰富公司于2017年6月21日起终止与中山市沙溪镇平湖秋月花园的物业管理服务关系；2.判令广联泰富公司立即撤出中山市沙溪镇平湖秋月花园；3.判令广联泰富公司立即移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。经审理后一审法院作出（2017）粤2071民初19247号民事判决，判决：一、确认广联泰富公司与中山市沙溪镇平湖秋月花园的物业服务关系于2017年7月22日终止；二、广联泰富公司于该判决发生法律效力之日起十五日内撤出中山市沙溪镇平湖秋月花园；三、广联泰富公司于该判决发生法律效力之日起十五日内向平湖秋月花园业委会移交物业服务用房和相关设施、物业服务必需的相关资料及由其代管的专项维修资金；四、驳回平湖秋月花园业委会的其他诉讼请求；五、驳回广联泰富公司的诉讼请求。广联泰富公司不服上述判决并上诉至本院，请求二审法院判令：撤销一审判决，驳回平湖秋月花园业委会的一审诉讼请求。经审查后，本院于2019年1月24日作出（2018）粤20民终4173号民事判决：一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初19247号民事判决第一、五项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初19247号民事判决第二、三、四项；三、驳回平湖秋月花园业主委员会的其他诉讼请求。上述二审判决已发生法律效力。在上述案件中，本院查明认定如下事实：2017年4月16日,平湖秋月花园小区召开的业主大会表决通过《平湖秋月花园临时自治物业服务协议》；2017年7月7日，平湖秋月花园业委会依据上述决议通过直接送达、邮寄的方式向广联泰富公司发出《物业管理服务合同终止通知书》，要求广联泰富公司在15天内（即2017年7月22日前）撤出小区并向业委会移交相应资料及工作；2018年10月11日零时，广联泰富公司撤出涉案小区。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据熊红娟、蒋永亮的上诉，本院作如下分析：一、关于本案起诉是否符合法定条件问题熊红娟、蒋永亮认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在广联泰富公司未向其送达物业服务费催交通知前，该公司无权提起本案诉讼。但本院认为，上述司法解释第六条并未明确规定物业服务企业向业主书面催交物业费是物业服务企业起诉主张权利的前置程序，即广联泰富公司在起诉前是否向熊红娟、蒋永亮进行了物业费的书面催交，并不是其提起本案诉讼的必要前置条件。而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院的管辖”规定，广联泰富公司的本案起诉符合法定条件。现广联泰富公司通过起诉向熊红娟、蒋永亮主张欠付的物业费，符合法律规定，故本院对熊红娟、蒋永亮以广联泰富公司未向其送达书面催缴物业费通知故其不应交纳物业费的主张不予支持。二、关于《平湖秋月花园前期物业服务协议》的效力问题2011年6月12日，熊红娟与广联泰富公司签订了《平湖秋月花园前期物业服务协议》。现熊红娟、蒋永亮对上述协议的效力提出异议。本院认为，首先，签订上述合同后，在2015年11月前，熊红娟、蒋永亮均按时向广联泰富公司交纳物业服务费。其次，广联泰富公司成立于2009年12月28日，于2011年9月22日取得物业管理资质证书，资质等级为暂定三级。中山市住房和城乡建设局于2017年6月9日作出的中建函[2017]1045号《中山市住房和城乡建设局关于平湖秋月小区业委会反映平湖秋月小区接管等问题的复函》内容反映：在平湖秋月花园小区前期物业管理阶段（未选举产生业主委员会），由于中正物业公司要退管涉案小区，故发展商通过书面形式征询业主意见，经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由广联泰富公司对平湖秋月花园小区进行物业管理；2012年5月11日，广联泰富公司在该局办理了物业合同的备案手续；中正公司退出平湖秋月花园小区物业管理后，广联泰富公司向全体业主发出《变更物业管理公司的说明》，将上述变更物业管理公司的主要情况进行了公示。根据上述事实，一审法院认定广联泰富公司系通过合法途径进驻涉案平湖秋月花园小区并对小区进行物业管理，其与熊红娟于2011年6月12日签订的《平湖秋月花园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，并驳回熊红娟、蒋永亮对《平湖秋月花园前期物业服务协议》的合同效力提出的异议，并无不妥，本院予以维持。三、关于物业费用的交纳问题合同签订后，广联泰富公司依约进驻涉案小区并为涉案平湖秋月花园小区提供物业服务。熊红娟、蒋永亮作为涉案小区业主，已享受广联泰富公司所提供的物业服务，应按时向该公司交纳物业服务费用。虽然广联泰富公司提供的物业服务虽存在质量瑕疵，但并未对熊红娟、蒋永亮的日常生活造成重大影响，故熊红娟、蒋永亮以此为由拒绝交纳物业服务费的主张不成立，其自2015年11月1日起未向广联泰富公司交纳物业服务费用的行为已构成违约。据此，一审法院酌情判决熊红娟、蒋永亮按合同约定标准的80%即128.14元/月（1.5元/平方米/月×106.78平方米×80%）交纳物业服务费以及支付相应违约金（以每月拖欠的物业服务费为基数、自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并无不当，本院予以维持。关于物业服务费交纳期间问题。根据本院作出的（2018）粤20民终4173号生效民事判决中已认定事实及判决结果，本院认为，广联泰富公司与熊红娟、蒋永亮签订的涉案《平湖秋月花园前期物业服务协议》已于2017年7月22日终止。平湖秋月花园小区于2017年4月16日召开的业主大会表决通过《平湖秋月花园临时自治物业服务协议》后，平湖秋月花园业委会已依据上述决议通过直接送达、邮寄的方式向广联泰富公司发出《物业管理服务合同终止通知书》，要求广联泰富公司撤出小区并向业委会移交相应资料及工作。广联泰富公司收到上述合同解除通知书，理应在合理期限内退出涉案小区并办理移交手续。虽然平湖秋月花园业委会要求广联泰富公司在2017年7月22日前撤出小区并移交资料，但综合考虑平湖秋月花园小区的规模，广联泰富公司客观上需要一定合理期限处理相关撤场工作、移交相应资料及妥善安置其员工等，故本院认为广联泰富公司最迟应在2017年9月30日前退出涉案平湖秋月花园小区。但广联泰富公司至2018年10月11日零时才撤出平湖秋月花园小区，已超出上述合理期限。故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十第第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”规定，本院对广联泰富公司请求支付超出上述合理期限物业服务费的诉讼请求不予支持，但熊红娟、蒋永亮仍需向广联泰富公司支付自2015年11月1日起至2017年9月30日期限的物业服务费2947.2元（128.14元×23个月）及相应违约金。对于水费问题。一审判决并未支持广联泰富公司要求业主支付水费的诉求，且广联泰富公司亦并未就此提起上诉，故本院可予维持。综上所述，上诉人熊红娟、蒋永亮的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。一审处理有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十第第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初2105号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初2105号民事判决第一项为：上诉人熊红娟、蒋永亮于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人中山市广联泰富物业管理有限公司支付从2015年11月1日起至2017年9月30日期间的物业服务费2947.2元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月5日起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回被上诉人中山市广联泰富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》和二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（被上诉人中山市广联泰富物业管理有限公司已向一审法院预交），由上诉人熊红娟、蒋永亮负担44元，由被上诉人中山市广联泰富物业管理有限公司负担6元（上诉人熊红娟、蒋永亮于本判决发生法律效力之日起七日内迳付被上诉人中山市广联泰富物业管理有限公司）；二审案件受理费50元（上诉人熊红娟、蒋永亮已向本院预交），由上诉人熊红娟、蒋永亮负担44元，由被上诉人中山市广联泰富物业管理有限公司负担6元（被上诉人中山市广联泰富物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付上诉人熊红娟、蒋永亮）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年三月二十五日书记员  郑 蕙