青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初472号原告：青海新千百盛购物中心有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地：青海省西宁市城**建国南路**。法定代表人：周明辉，该公司董事长。委托代理人：陈生娟，该公司员工。被告：杨景皓，男，汉族，1983年9月4日出生，现住西宁市。委托代理人：杨建宁，青海盛通律师事务所律师。原告青海新千百盛购物中心有限公司与被告杨景皓租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海新千百盛购物中心有限公司的委托代理人陈生娟，被告杨景皓及委托代理人杨建宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青海新千百盛购物中心有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年第2、3季度的租金共计14580元；2、判令被告向原告支付违约金29160元；3、判令被告向原告返还租赁商铺；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年5月26日签订了《场地租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于西宁市城东区新千百盛购物中心第四层面积为36平方米的场地出租给乙方使用，租赁用途为纯真果蔬汁，租期为1年，自2018年5月1日至2019年4月30日，租金为135元/月/平方米（含物业费），乙方于每季度前一月缴纳租金。合同签订后，原告依约将房屋交付给了被告，被告装修后开始使用租赁商铺经营，但被告并未依约缴纳租金，原告曾多次与被告进行沟通，但被告以各种理由拒付。2018年7月27日原告向被告下发租金催缴函，2018年7月29日被告在未通知原告的情况下私自关闭店铺并停止营业，给原告商场带来不良的影响。2018年8月24日原告向被告下发租金催缴函，被告在收到函件后电话联系原告工作人员，表明不再缴纳欠缴租金，店内物品全部也不要了。原告根据被告的回复再次发函通知被告解除合同，并解除了原告与被告签订的《商铺租赁合同》，但被告在接到解除合同函后仍未缴纳相关费用，并交还租赁房屋。原告认为，被告一直占有租赁商铺，但未依约向原告支付房屋租金和其他应付款项。依照合同第十三条约定，乙方不得单方终止履行本合同，否则以重大违约论处，如遇特殊原因乙方需单方终止本合同，乙方必须提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后，双方可终止本合同。依据合同第12条约定，本合同有效期内，若乙方违约导致甲方终止本合同，或乙方单方终止本合同，乙方应支付本合同租金总额的50%作为违约金，且保证金不予退还，如果违约金不足以偿付甲方因此遭受的损失，乙方须继续予以补偿。被告的违约行为违背了履约的诚信原则和合同的约定，依法应当承担违约责任。原告多次催要无果，为维护自身的合法权益，诉至法院，判如所请。被告杨景皓辩称，租赁商铺是事实，但是并未欠付租金，原告变更了诉求为第2、3季度的，2018年9月17日原告已经单方解除合同，对欠租金14580元的事实我们不认可。对于违约金不认可，因我在经营过程中不存在违约行为。在原、被告解除租赁合同后，原告已将诉争商铺重新招租并已由新的业主在营业，不存在收回商铺的问题。综上，我不欠租金，也不存在违约，是原告单方解除合同，且商铺已经被原告收回，原告的诉求与事实不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，认定如下：原告青海新千百盛购物中心有限公司提交的证据：证据一、欠缴租金明细表一张，欲证明被告欠缴2018年第2、3季度的租金共计14580元。证据二、租金催缴函一份，欲证明原告于2018年8月24日发函通知被告前来公司办理缴费手续的事实。经质证，被告杨景皓对证据一、二均不予认可，认为是原告的自行证明，被告并未欠付租金。本院对被告是否欠付租金及具体数额在下文中阐述，对于证据二因原告未提交被告已签收的证明，故对该份证据不予确认。被告杨景皓提交的证据：证据一、场地租赁合同一份（租赁期：2016年5月至2018年4月），欲证明1、依合同第三条租期两年（24个月）月租金116.6元每平方米；计租日从2016年5月28日起计租；2、租赁面积36平米（月租金4176元）两年租金应交100742.4元，减27天（2016年5月1日到2016年5月27日未计租，因新千是5月28日正式营业的）期间应减3758.4元，两年租金应交96964.56元。被告已交109741.94元减去应交的96964.56元被告多交了12777.38元，应转下一个租期。证据二、收款收据1张、青海增值税普通发票18张，欲证明被告自2016年4月8日至2018年4月2日缴纳租金计109741.94元的事实。证据三、新千百盛函告，证明新千百盛购物中心于2016年5月28日正式营业即计租日开始。证据四、《租赁合同》补充协议一份，欲证明租赁合同的签订时间为2018年5月16日，租金也应从这天开始计算。证据五、网上购物清单及店铺装饰照片打印件一份，欲证明被告租赁店铺中尚有部分设施被原告扣押及被告对租赁商铺的装修。证据六、租金缴纳明细，证明被告截止2018年9月17日尚多交租金375.36元及部分设施被原告扣押的事实。经质证，原告对上述第1、2、3、4组证据的真实性认可，本院对证据的真实性予以确认，原告对证据5、6不予认可，对其效力本院不予确认。根据原、被告的陈述及提交的证据，认定事实如下：经审理查明，原告青海新千百盛购物中心有限公司将新千百盛购物中心第四层面积为36平方米的商铺出租给被告杨景皓用于经营纯真果蔬汁，就该商铺双方分别签订两份《场地租赁合同》，第一份租赁合同于2016年1月3日签订，租赁期为两年，从2016年5月1日起至2018年4月30日，租赁费每月116元/每平方米（含物业费），合同履行期届满后，双方于2018年5月16日就租赁商铺续签一份《场地租赁合同》该合同约定：租赁期为一年，即2018年5月1日至2019年4月30日，租金按每月每平方米135元计算（含物业费），支付方式为按季度缴纳。在租赁期内，被告于2018年7月29日关闭商铺，后原告电话通知被告缴纳租金，被告表示不再经营，对商铺内的物品交由原告处理，2019年9月17日原告向被告发函解除租赁合同，被告亦表示同意。另查明，被告杨景皓在租赁时向原告缴纳合同保证金4200元，装修保证金3000元。自2016年4月8日至2018年4月2日被告杨景皓共缴纳租赁费及物业费共计109741.94元，涉案商铺原告已收回。本案争议的焦点：1、被告欠付原告2018年第2、第3季度租金的具体数额？2、原告主张违约金的诉求能否得到支持？本院认为，原告青海新千百盛购物中心有限公司与被告杨景皓签订的两份《场地租赁合同》系双方真实意思表示，属有效合同，双方均应当按照合同要求自觉履行合同内容。现双方自愿解除合同，涉案商铺由原告收回，原告对要求被告返还商铺的诉讼请求已当庭撤回。1、关于被告欠付原告2018年第2、第3季度租金具体数额问题。双方就涉案商铺分别签订两期《场地租赁合同》，其中第一期的租赁时间为2016年5月1日至2018年4月30日，依据合同约定原告应缴纳租金（含物业费）为100742.4元，而被告提交的票据显示共缴纳租金（含物业费）109741.94元，多缴纳8999.54元。原告虽然主张被告支付2018年第2、第3季度的租赁费（含物业费），但在庭审确定应交租金的截止日期为2018年7月30日，被告应缴纳2018年5月至7月的租金为14580元，与被告多缴纳的8999.54元折减后被告尚欠租金（含物业费）5580.46元，对欠付费用被告愿用装修保证金和合同保证金折抵，原告亦表示同意。原告认为被告出示的2016年4月8日金额为12600元的收据与2016年7月29日的两张发票系同一笔金额，原告出具收据后又给被告更换发票，但未收回收据原件，该项陈述不符合常理，原告亦未提交其他证据相印证，本院不予采信，被告认为租金的起算时间有误的辩解意见不符合合同约定，不予采信。2、原告主张违约金的诉求能否得到支持的问题。原告认为被告私自关闭店铺停止营业，逾期缴纳租金造成违约，对此被告辩解其于2018年7月29日向原告的管理人员请假后才关闭店铺，被告虽未提交证据印证，但原告主张租金的截止日期计算至2018年7月30日，可以印证被告并非私自关闭店铺。另原、被告签订的合同中约定租金按季度缴纳，但在实际履行合同时，双方并未按约定的方式履行，被告按月缴纳租金，原告亦未提出异议，故原告提交的证据不足以证明被告违约，对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告杨景皓支付原告青海新千百盛购物中心有限公司租赁费5580.46元，该费用以被告杨景皓缴纳给原告青海新千百盛购物中心有限公司的装修保证金和合同保证金共计7200元折抵后，被告杨景皓不再另行支付；二、驳回原告青海新千百盛购物中心有限公司的其他诉讼请求。案件受理费894元，减半收取447元，由原告青海新千百盛购物中心有限公司承担397元，被告杨景皓承担50元（与前款一并折抵）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 韩 薇 二〇一九年三月二十九日书记员 孙伟娜附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。