湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初1966号原告：谭亚波，女，汉族，1990年9月1日出生，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：欧阳彩云，湖南旷真律师事务所律师。被告：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段**旷远画境美苑营销中心。法定代表人：陈志高，经理。委托诉讼代理人：甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。原告谭亚波诉被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称“旷远公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。长沙市岳麓区人民检察院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十五条之规定，支持原告起诉，并向本院提交了《支持起诉书》。原告的委托诉讼代理人欧阳彩云、被告的委托诉讼代理人甘靖雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谭亚波向本院提出以下诉讼请求：1.请求继续履行原、被告之间签订的长沙市商品房买卖合同；2.被告支付原告逾期交房违约金34958.51元（以上逾期交房违约金从2017年7月1日起，按照年利率6%计算至2018年4月9日止）；3.被告承担本案全部诉讼费用。本案审理过程中，原告向本院申请撤回了第一项诉讼请求。事实及理由：原告系购买了由被告开发的“旷远画境美苑”房屋业主。原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同第八条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”；合同第十一条第1点第(2)项约定：“逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满至此日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同签订后，买受人即本案原告已全部按照合同约定向被告交付了合同约定的全部购房款743798元，但被告未能按照合同约定的期限向原告交付房屋。原告谭亚波购买了被告开发的第二期第11栋18层1805房屋，并向被告支付了房款共计743798元，按照年利率6％标准计算，被告应当向原告谭亚波支付逾期交房违约金34958.51元。被告旷远公司辩称：一、被告延期交房是受不可抗力以及其他非出卖人因素的影响，交房时间应相应顺延78天。其中，连续暴雨天气延误工期50天；配合住房和城乡建设局关于重大活动以及文明创建工作暂停施工的通知导致二期项目施工暂停10天；项目砂石基地进行停业整改导致项目停工3天；配合高考、中考复习及考试停工15天。被告已于2017年6月28日及时书面通知原告房屋交付时间将延期。该逾期原因属于非出卖人原因。按照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，应免除被告由以上原因造成延期交房的违约责任。二、原、被告双方签订的《补充协议》第三条明确约定商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，“满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”是仅指满足《合同》第九条（一）城市基础设施约定的条件。画境美苑二期项目已于2017年10月30日竣工验收合格，于2017年11月3日达到设备安装工程检测合格，于2017年11月1日取得五方验收、质检验收，达到了合同约定的交房条件。被告在2017年11月1日通过信函邮寄的方式通知了全体业主集中办理交房手续，已依约履行了通知收房的义务，违约金计算的期限应截止至原告收到被告的书面收房通知即2017年11月4日。本次诉讼案件中，本案原告已收房，原告所述的被告迟迟不能交房是不符合事实的。三、购房合同约定的逾期交房违约金标准偏高，且延期交房对原告并未造成实际损失，请求人民法院根据原告方具体损失情况确定违约金标准。原告提出的逾期交房违约金数额偏高，已经远超2017年长沙洋湖地区类似地段和户型每天60元的平均租金。违约金可参照类似地段和户型的平均租金的标准支付（≤0.01％已交付房款每日）。经审理查明：2016年6月14日原告谭亚波与被告旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由原告购买被告位于岳麓区潇湘南路一段509号旷远画境美苑二期第11栋18层1805房屋的住宅。合同约定，一、关于交付时间：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该房屋。二、关于交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电、供水、燃气约定为在2017年6月30日达到接通条件；上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改；2、具备五方验收合格，质检验收完成。三、关于逾期交房的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。四、关于可予延期交房的约定：因遭遇自然灾害（包括非出卖人管理不善造成的火灾、地、地震灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地、地面突然下陷等其他不可抗力（包括战争、军事行动、罢工、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等）、执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令和命令、非出卖人原因，而因政府或市政有关部门配套安装单位原因，导致验收滞后或者工程延期的（以相关单位的文件为准）、项目施工期间发生暂停户外工作及以上级别的灾害性天气，或其他导致工程停工的灾害性天气等原因可以据实予以延期。在附件十的补充协议中第三条双方约定，关于合同约定的交付条件，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，竣工验收备案可交房后完成。在《长沙市商品房买卖合同》和补充协议签订以后，原告谭亚波依约向被告旷远公司支付全部购房款743798元。2017年6月28日，被告向原告发出《关于房屋交付时间据实延期的通知函》。2017年11月1日，涉案工程通过五方验收，同日被告通过信函邮寄的方式通知原告等全体业主集中办理交房手续。2018年8月30日，湖南湘江新区建设工程质量安全监督站出具《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》答复旷远楚天画境项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件。原告现已收房。上述事实有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、购房款发票、税收缴款书、《关于房屋交付时间据实延期的通知函》、收房通知邮单、《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》等证据予以证实，本院予以认定。本院认为：本案的争议焦点为一、被告通知交房是否属于逾期；二、被告逾期交房是否有正当理由；三、涉案房屋是否达到交房的条件；四、原告主张的违约金标准是否过高。一、关于被告通知交房是否属于逾期。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定各自履行自己的义务。按合同约定，被告应当在2017年6月30日前向原告交付房屋，而被告至2017年11月1日才以邮寄的收房通知书的形式通知原告收房，故被告通知实际收房的时间明显超过了合同约定的时间构成逾期。二、关于被告逾期交房是否有正当理由。被告辩称因不可抗力因素导致工程进程受阻，逾期中有78天应当予以扣除。本院认为，被告辩称的2017年7、8月连续暴雨、配合住房和城乡建设局关于重大活动以及文明创建工作暂停施工均不属于合同约定不可抗力，被告辩称因配合高考、中考复习及考试导致停工也不属于不能预见、不能避免、不能克服的因素，故被告上述抗辩意见本院不予采纳，被告逾期交房无法律及合同约定依据，不具有正当理由。三、关于涉案房屋是否达到合同约定的交房条件。根据合同约定，交房条件为“具备五方验收合格、质检验收完成”，根据被告提交的《单位工程质量竣工验收记录》，涉案房屋已经在2017年11月1日到达合同约定交付条件之一“五方验收合格”。关于合同中约定的“质检验收完成”，因原、被告双方对于合同中“质检验收完成”有不同解释，属于合同约定不明的情形，且双方不能达成一致意见，故本院对于原告主张要求质检验收备案才达到交房条件的意见不予认可。同时根据湖南湘江新区建设工程质量安全监督站出具《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》答复，旷远楚天画境项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件，故涉案房屋于2018年4月9日已达到了约定的交付使用条件。四、关于原告主张的违约金标准是否过高。合同中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告未提供逾期交房给原告带来的损失的证据，本院综合考虑原告因被告违约行为可能造成的损失，根据公平原则予以衡量，酌情调整违约金按日以全部已付房款的万分之一计算。从2017年7月1日至2018年4月9日涉案房屋达到交房条件共计逾期282天，故被告应向原告支付逾期交房违约金为20975.1元（743798元×0.1‰×282天）。本案审理过程中，原告向本院申请撤回第一项诉讼请求，经本院审查，原告撤回部分诉请系对自身权益的处分，不违反法律规定，本院依法予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内向原告谭亚波支付逾期交房违约金20975.1元；二、驳回原告谭亚波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费674元，因简易程序减半收取337元，由原告谭亚波承担168.5元，被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司承担168.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  颜宇二〇一九年三月二十九日法官助理王洋洋书记员张浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定的违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。