云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2823民初1325号 原告:勐腊县勐满镇勐满村民委员会，地址勐腊县勐满镇街道。 法定代表人：岩坎囡，职务主任。 委托诉讼代理人：高忠华，云南召缅律师事务所律师。特别授权代理。 原告：勐满镇勐满村民委员会井龙勒村民小组，地址勐满镇勐满村民委员会井龙勒村民小组。 代表人：波香燕，职务村长。 被告：赵铁才，男，1976年8月21日出生，瑶族，云南省勐腊县人，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县，现住该地。 第三人：岩腊么龙，男，1973年5月5日出生，傣族，云南省勐腊县人，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县，现住该地。 第三人：岩温罕，男，1959年6月3日出生，傣族，云南省勐腊县人，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县，现住该地。 第三人：波温囡，男，1952年5月4日出生，傣族，云南省勐腊县人，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县，现住该地。 第三人：波应罕，男，1965年10月15日出生，傣族，云南省勐腊县人，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县，现住该地。 第三人：波坎扁，男，1965年8月19日出生，傣族，云南省勐腊县人，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县，现住该地。 第三人：波温甩，男，1961年7月8日出生，傣族，云南省勐腊县人，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县，现住该地。 原告勐腊县勐满镇勐满村民委员会（以下简称勐满村委会）与被告赵铁才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日受理后，依法适用简易程序于2019年1月2日第一次公开开庭进行了审理。原告勐满村委会法定代表人岩坎囡及其委托诉讼代理人高忠华、被告赵铁才到庭参加诉讼。因本案可能涉及其他当事人利益，本院于2019年1月11日依法转为普通程序并追加勐满镇勐满村民委员会井龙勒村民小组（以下简称井龙勒村小组）作为原告，岩腊么龙、岩温罕、波温囡、波应罕、波坎扁、波温甩作为第三人参加诉讼。本案于2019年2月20日第二次公开开庭进行审理。原告勐满村委会法定代表人岩坎囡及其委托诉讼代理人高忠华、原告井龙勒村小组法定代表人波香燕、被告赵铁才、第三人岩腊么龙、岩温罕、波温囡、波应罕、波坎扁、波温甩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告勐满村委会、井龙勒村小组向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《勐腊县勐满镇勐满村嘎傣集贸市场整体承包租赁协议》；2.判令被告支付欠款（租金）45万元；3.判令被告支付2018年1月1日至12月30日租金10万元；4.判令被告支付资金占用费33000元（2018年1月1日至12月31日止按0.06/年利率，即55万×1年×0.06）；5.判令被告承担违约金10万元。事实与理由：2005年，原告向政府和相关部门申请建设嘎傣集贸市场。经批准后，由原告自建盖房，产权属原告集体所有。2012年10月21日，经原、被告充分协商后，签订《勐腊县勐满镇勐满村嘎傣集贸市场整体承包租赁协议》，该协议约定了租赁期限、租金的支付方式、违约责任等内容。协议签订后，原告将集贸市场整体移交被告经营管理、收益，然被告未履行自己的义务，未按期缴纳租金已构成违约。原告多次向被告追讨租金，被告于2017年12月4日书写了一份《欠条》，约定在2017年12月31日付清，到期后被告仍然未能履行义务。因嘎傣集贸市场未办理工商登记，故以勐满村委会、井龙勒村小组为原告。 在庭审中，原告明确第二项诉讼请求中的45万元是2017年12月31日之前的房租，第三项诉讼请求中的10万元系2018年1月1日至2018年12月30日的租金。 被告赵铁才答辩称，其认可2017年之前的租金45万元，但不认可2018年开始计算的租金10万元；前五年每年按照9万元计算租金，后五年按照市场价格计算，10万元有点模糊。被告希望继续租，不同意解除合同。欠的租金可以尽快偿还。合同没有约定资金占用费，被告不认可，违约金被告也不能承担。房屋租赁五年，被告也投入了建设，厂房大棚、洗车场等大概投入了20万左右，被告只是需要时间来把欠的租金偿还了，希望继续租。 第三人岩腊么龙、岩温罕、波温囡、波应罕、波坎扁、波温甩均述称，集贸市场是村小组和村委会共同建设后租给被告赵铁才的，第三人在合同上签字是因为当时在村中任职务，作为见证，表示同意，集贸市场并不是第三人出租给赵铁才的。 综合原被告双方及第三人的诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：1.原被告之间签订的《勐腊县勐满镇勐满村嘎傣集贸市场整体承包租赁协议》是否应当解除？2.2018年度的租金应当是多少？3.原告主张的资金占用费、违约金是否有依据？如有依据应当支持多少？ 原告勐满村委会、井龙勒村小组为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1.文件呈办卡、勐满村上景龙小组提交申请、投资项目备案证、满政发（2006）10号关于建设勐满镇勐满村委会综合市场的批复、关于要求批准修建夜市场的申请、平面示意图、村民一事一议通过表、建筑工程竣工消防验收意见书、腊经商字（2007）27号关于“申请建设勐满镇勐满村委会市场的请示”的批复各1份（均系复印件）、关于要求给予立项建盖勐满村夜市场的请示、关于申请建设勐满镇勐满村委会综合市场的请示、通过方案签字页各1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告承建的集贸市场经相关单位批复后建设，属合法集体财产。 2.承包租赁协议1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告将嘎傣集贸市场整体承包租赁给被告，合同约定房租五年一调，2018年度的租金依据市场调高了1万元，计收10万元也是合理的，合同中第八条约定了10万元的违约金。 3.催缴款通知书、欠条各1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明原告多次向被告催缴租赁费用，被告违约拖欠租金的事实。房屋交付给被告的时间是2012年6月份，前半年没有让被告交纳租金，但被告签订合同至今房租分文未付。资金占用费原告仅算了一年，该费用已经很低的了。 经质证，被告赵铁才对原告提交的证据1关于要求批准修建夜市场的申请不认可，该证据没有政府公章；其余证据均认可，被告租的房子是示意图中除C、A幢外的其余部分。加油站不属于夜市场。证据2无意见，该协议就是被告与原告签的。证据3认可。 经质证，第三人岩腊么龙、岩温罕、波温囡、波应罕、波坎扁、波温甩对原告提交的证据1、2、3均认可，是真实的。 被告赵铁才、第三人岩腊么龙、岩温罕、波温囡、波应罕、波坎扁、波温甩均未向本院提交证据。 上述证据，本院评判认为，二原告提交的证据1中2005年7月5日的《关于要求批准修建夜市场的申请》经被告质证不认可，未加盖单位印章，真实性存疑，本院不予采信，其余证据经被告及第三人质证认可，证据内容证实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。证据2经被告及第三人质证认可，能够证实二原告将涉案房屋租赁给被告经营使用的事实，本院予以采信。证据3经被告及第三人质证认可，能够证实被告将涉案房屋租赁给原告经营使用后被告未交纳租金，原告进行催交后被告向原告出具欠条的事实，本院予以采信。 根据庭审和认证，本院确认如下法律事实： 2012年10月31日，勐腊县勐满镇勐满村民委员会、勐满镇勐满村民委员会井龙勒村民小组（甲方）与赵铁才（乙方）签订《勐腊县勐满镇勐满村嘎傣集贸市场整体承包租赁协议》。协议约定，甲方将包括停车场、彩钢瓦大棚、B幢楼房屋、E幢E4在内的嘎傣综合集贸市场出租给乙方经营；租赁时间为壹拾年，从2013年1月1日至2022年12月31日止。前五年（即2013年1月1日至2017年12月31日）每年租金为90000元，后五年（即2018年1月1日至2022年12月31日）按市场幅度调整租金，租金每年1月1日前预交；该合同第六条约定，甲乙双方要履行责任，如有违约由违约方赔偿10万元的违约金及对方一切经济损失。合同还约定了其他事项。岩腊么龙、岩温罕、波温囡、波应罕、波坎扁、波温甩在协议上签字作为见证。 经催收，赵铁才于2017年12月4日向勐满村委会、井龙勒村小组出具欠条一份，写明：“今欠勐满村委会集贸市场（环球汽修）租金450000元（肆拾伍万元）注：从2013年1月1日至2017年12月31日止付清。” 2018年2月22日，勐腊县勐满镇勐满村民委员会、勐腊县勐满村民委员会井龙勒村民小组向赵铁才发出《催缴款通知》，要求赵铁才在2018年2月底前履行租赁协议书条款及欠条的承诺。赵铁才至今未向勐腊县勐满镇勐满村委会及勐腊县勐满村民委员会井龙勒村民小组履行支付租金的义务。 另查明，时至诉讼，勐腊县勐满镇嘎傣综合集贸市场未办理工商登记。 本院认为，本案系原、被告告双方在履行《勐腊县勐满镇勐满村嘎傣集贸市场整体承包租赁协议》过程中因租金的收取所引发的纠纷，故属于房屋租赁合同纠纷。本案中，原被告于2012年10月31日签订的《勐腊县勐满镇勐满村嘎傣集贸市场整体承包租赁协议》系双方真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，协议合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行各自义务。 对于原告要求解除原被告签订的《勐腊县勐满镇勐满村嘎傣集贸市场整体承包租赁协议》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同；第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在本案中，根据原被告之间签订的《勐腊县勐满镇勐满村嘎傣集贸市场整体承包租赁协议》，赵铁才应当于每年1月1日前向原告预交房屋租金，但合同签订至今已六年余，被告赵铁才分文未付。经原告勐满村委会和上景龙村民小组催收，被告赵铁才于2017年12月4日向原告出具欠条并承诺于2017年12月31日前付清，期限届满赵铁才仍未履行付款义务。2018年2月22日，二原告再次向赵铁才催收，并要求赵铁才于2018年2月底前履行租赁协议书内容；但至庭审结束时，赵铁才仍未向二原告交付房租。本案被告赵铁才6年未向原告支付租金，经原告多次催告后至今分文未付，其行为严重违反诚实信用原则，原告要求解除原被告之间签订的《勐腊县勐满镇勐满村嘎傣集贸市场整体承包租赁协议》的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。 对于原告要求被告支付自2013年1月1日至2017年12月31日共计5年的房租450000元的诉讼请求，因被告认可且符合双方的合同约定，故本院予以支持。对于原告要求被告支付自2018年1月1日至2018年12月30日止的10万元租金的问题。本院认为，原被告双方在其签订的《勐腊县勐满镇勐满村嘎傣集贸市场整体承包租赁协议》中约定，前五年（即2013年1月1日至2017年12月31日）每年租金为90000元，后五年（即2018年1月1日至2022年12月31日）按市场幅度调整租金。在合同中没有约定五年后的租金具体是上调或下调。在庭审中，被告对原告自行将租金上调至100000元并不认可，说明原被告之间对2018年1月1日起的租金并未达成合意，但被告实际上仍承租着原告的嘎傣集贸市场，本院根据双方签订的协议，对原告主张的2018年1月1日至2018年12月31日的租金，以前五年的租金标准支持90000元。故对于原告主张自2013年1月1日起至2018年12月30日的租金本院合计支持540000元（450000元＋90000元）。 关于原告要求被告承担违约金的问题。本案中，原被告双方签订合同后，被告赵铁才并未按照合同约定于每年1月1日前向原告预交房屋租金，经原告多次催告，被告至今六年余分文未付。其行为违反了双方的合同约定，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应承担违约责任。关于原告主张的10万元违约金是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，本案原被告在签订的《勐腊县勐满镇勐满村嘎傣集贸市场整体承包租赁协议》第六条约定，甲乙双方要履行责任，如有违约由违约方赔偿10万元的违约金及对方一切经济损失；原告主张的违约金有事实和法律依据。在庭审中，本院根据法律规定，依法就违约金是否过高向被告进行释明并征询其意见，被告认为违约金过高，其只能支付欠下的租金，请求法院对违约金进行调整。本院认为，双方约定的违约金是对违约行为的预防和惩处，被告赵铁才自签订合同之日起六年余，一直未按双方约定的期限履行支付租金的义务，经原告多次催告，至今分文未付，其行为严重违反诚实信用原则，故本院对原告主张的违约金不予调整，对原告主张的10万元违约金予以支持。 对原告主张的33000元资金占用费的问题。本案中，原、被告双方在其签订的《勐腊县勐满镇勐满村嘎傣集贸市场整体承包租赁协议》中并未对资金占费进行约定；且本院前述支持的违约金，不但含有惩罚性质，还有补偿性质，在原告诉请的10万元违约金已经得到本院支持的情况下，原告主张的资金占用费问题已经在本院支持的违约金中得到补偿，故本院不再重复进行支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、解除原告勐腊县勐满镇勐满村民委员会、勐满镇勐满村民委员会井龙勒村民小组与被告赵铁才于2012年10月31日签订的《勐腊县勐满镇勐满村嘎傣集贸市场整体承包租赁协议》； 二、被告赵铁才于本判决生效之日起10日内向原告勐腊县勐满镇勐满村民委员会、勐满镇勐满村民委员会井龙勒村民小组支付自2013年1月1日起至2018年12月31日止租金540000元； 三、被告赵铁才于本判决生效之日起10日内支付原告勐腊县勐满镇勐满村民委员会、勐满镇勐满村民委员会井龙勒村民小组违约金100000元； 四、驳回原告勐腊县勐满镇勐满村民委员会、勐满镇勐满村民委员会井龙勒村民小组的其他诉讼请求。 若负有义务的当事人未按判决指定的期限履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。 案件受理费10630元，由原告勐腊县勐满镇勐满村民委员会、勐满镇勐满村民委员会井龙勒村民小组负担430元，由被告赵铁才负担10200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  孙尉钧 人民陪审员  岩庄囡 人民陪审员  陈连梅 二〇一九年三月七日 书 记 员  陈 瑞