河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018)豫0191民初15050号原告张昌辉，男，1962年9月19日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人马德方，河南辰中律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人李飞，河南辰中律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告张艳周，男，1976年1月25日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。被告闫文开，男，1975年3月29日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。二被告共同委托代理人虎子鑫，河南昭惠律师事务所律师。代理权限：特别授权。二被告共同委托代理人孙超，河南昭惠律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告张昌辉与被告张艳周、闫文开房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告张昌辉及其委托代理人马德方、李飞，被告张艳周、闫文开及其共同委托代理人孙超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月18日，原告与被告张艳周及郑州德邦房地产营销策划有限公司签订了编号为1300466号《房屋买卖合同》，约定原告将位于郑东新区天赋路27号17号楼1-2层附××号的房产（产权证号11××**）出售给被告张艳周，房屋总价款560万元，并约定了佣金的承担及违约金责任。因原告出售的房屋仍在出租中，同日，原告与被告张艳周又签订了《双方约定补充事项》，约定：1、原告负责房产过户中的所有税费及交易费用，包括物业交割保险金、维修基金等相关费用；2、过户税费由被告张艳周支付，将来冲抵总房款；3、过户当日，支付剩余款项，被告张艳周累计支付金额达到300万元，自过户当日起原、被告双方按300万元、260万元分割房屋租金，银行放贷260万元至原告账户上之日视为交割完毕，交割完毕后，所有房租由被告张艳周收取；4、原告负责为被告张艳周办理260万元银行贷款事宜，贷款手续费由原告负责，贷款本息由被告张艳周支付；并约定此协议与买卖合同发生冲突，以此协议为准。合同签订后，原告依约履行了合同义务；至2017年6月8日被告张艳周累计支付房款达到300万元时，原告依约协同被告张艳周、闫文开办理了税费缴纳及房屋过户手续。根据《双方约定补充事项》的约定，被告张艳周、闫文开应于2017年6月8日之后向原告支付购房尾款260万元。但截至目前，被告张艳周、闫文开仅向原告支付购房款共计545万元，仍有15万元购房款未付。因涉案房屋一直处于出租状态，2017年7月15日之前的租金为每月23200元；2017年7月15日之后，被告张艳周、闫文开将涉案房屋继续出租，租金为每月24927.5元，根据《双方约定补充事项》的约定，原、被告应当自过户当日按照260万元、300万元的比例分割房屋租金至交割完毕（即房款支付完毕）之日。但二被告至今未付清全部房款，交割未完，被告张艳周、闫文开应当按照前述约定向原告分割房租至实际付清全部房款之日。因被告闫文开系涉案房屋的实际买受人之一，系涉案房屋的共同共有人，故应与被告张艳周共同承担房款支付及房租分割责任，被告张艳周、闫文开拒不支付原告剩余房款及租金的行为，严重损害了原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.二被告共同支付原告剩余房款15万元；2.二被告共同支付房租暂计62354元（暂计至2018年7月20日，实际计至房款支付完毕之日止）；3.二被告承担本案的诉讼费、财产保全费。被告闫文开、张艳周辩称，1.原告诉讼请求无事实和法律依据，根据双方约定，原告负责办理贷款相应手续，并承担相关费用，因原告首次贷款未能通过导致第二次在邮政银行贷款时利率上涨，经三方协商，原告同意对于超过利率10%的部分所产生的利息差额由其承担，从总房款中扣除，原告因资金短缺需要被告前期支付现金，原告同意使用被告现金并从总房款中扣除3万元作为资金使用费用，根据原告起诉中所认可的，被告已累计支付房款545万元，加上原告所应承担的利息差额和资金使用费用等于总房款560万元，因此被告不存在欠款的事实；2.对于原告所主张的资金，被告已按照补充协议约定定期支付，不存在欠租事实；3.原告负责办理的贷款最终利率上涨为30%，因此被告保留向原告主张其未能完全承担的利息差额等部分。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：第一组证据，《房屋买卖合同》《双方约定补充事项》各一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告将位于郑东新区天赋路27号17号楼1-2层附××号的房产出售给被告，房屋总价款560万元；原告负责房产过户中的所有税费及交易费用，包括物业交割保险金、维修基金等相关费用；过户税费由被告张艳周支付，将来冲抵总房款；过户当日支付剩余款项，被告张艳周累计支付金额达到300万元，自过户当日起原、被告按260万元、300万元的比例分割房屋租金，银行放贷260万元至原告账户上之日视为交割完毕，交割完毕后，所有房租由被告张艳周收取；第二组证据：证据1.《收据及承诺》、中国建设银行存取款凭条各一份，证明原告依约履行了税费承担义务；孙攀、徐朋飞为居间方工作人员；证据2.《房屋买卖流程合同》一份；证据3.（2017）郑州市不动产权第0051649号、第0051650号的不动产权证书各一份，证明被告闫文开与被告张艳周均为涉案房屋的实际买受人，应共同承担房款及房租分割责任。过户当日，被告累计支付房款300万元，应当支付剩余款项。孙攀、徐朋飞系居间工作人员。综合证明原告依约在被告累计支付房款达300万元时，于2017年6月8日协同二被告张艳周、闫文开办理了税费缴纳及房屋过户手续；原、被告应当自过户（即2017年6月8日）按260万元、300万元的比例分割房屋租金至交割完毕之日；第三组证据：证据1.张昌辉工商银行郑州天赋路支行银行流水，证据2.邮政储蓄郑州金水东路支行银行流水各一份，二被告自房屋过户后，仅支付原告剩余房屋款项245万元，剩余15万元房款未支付；第四组证据：证据1.《租赁商业服务场所合同》一份，证据2.短信聊天记录截屏一份，证明涉案房屋在2017年7月15日之前的租金为每月23200元；2017年7月15日之后，被告张艳周、闫文开将涉案房屋继续出租，租金为每月24927.5元。二被告应当按照合同约定依据260万元、300万元的比例向原告分割房屋租金至交割完毕（即房款支付完毕）之日。被告张艳周、闫文开对原告提交的证据发表如下质证意见：第一组证据无异议；第二组证据，证据1真实性无异议，对其证明目的有异议，根据双方签订的买卖合同及补充事项的约定，贷款责任主要在于原告，因此原告方办理贷款的时间及贷款审批时间决定了剩余款项支付的时间；证据2，原告提交的建设银行凭证仅能证明其与徐朋飞之间有交易往来，但该金额与原告提交的收据及承诺中的金额不符；证据3对其证明目的有异议，根据双方签订的补充协议的约定，被告在分期支付了款项后，应当按照被告实际支付款项比例与剩余款项的比例进行租金的分割，而非持续按照260万元与300万元的比例分割；第三组证据真实性无异议，对其证明目的有异议，被告并不拖欠款的房款，详见被告举证；第四组证据真实性无异议，对其证明目的有异议，该短信发送时间为2018年2月24日，该时间并不能证明2017年7月15日之后的标准，原告所提供的商铺租赁合同截止时间为2017年7月15日，后续房产的出租或者使用均与原告无关。被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：第一组证据：证据1.房屋买卖合同一份，证据2.《双方约定补充事项》一份，证明原、被告双方于2017年3月18日在郑州德邦房地产居间策划有限公司居间下，签订《房屋买卖合同》及《补充事项》一份，约定被告以560万元总价款购买原告房产一套，并约定房屋交易过程中涉及的税费交易费用等均由被告承担，原告负责为被告办理贷款，贷款手续费用由原告承担；第二组证据：证据1.原告张昌辉与被告张艳周通话录音一份，证据2.原告给被告闫文开发送的短信截图一份，证据3.银行流水及客户回单各一份，证据4徐朋飞证人证言一份，证据5中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同一份，证据6买卖合同流程一份，证明原告同意房屋贷款手续上浮利率超过10%部分的利息由其承担。原告因办理华夏银行贷款未通过，后在邮政储蓄银行申请贷款，经审核贷款利率上浮30%，根据双方约定，上浮超过10%部分的贷款利息由原告负担。根据双方买卖合同流程可以看出，被告前期需支付现金为20万元，但因原告急需资金，向被告及中介方工作人员表示愿意支付资金占用费，被告为解决原告资金困难，经原、被告及中介方工作人员三方协商，被告为原告筹措现金55万元，原告支付3万元资金占用费，该费用从房款中扣除，后原告按照口头协议约定于2017年12月5日、6月7日分次通过李素霞账号向原告支付55万元。根据原告起诉书中自认被告已经支付房款合计545万元，结合原告负担的贷款上浮利息及提前使用资金的占用费，被告已不欠原告购房款及租金。原告对被告张艳周、闫文开提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据真实性、证明目的无异议，约定的税费和贷款均已办理完毕，并且所产生的费用均包含在二被告545万元当中，故被告仍有15万元房款未支付；第二组证据，证据1、5真实性无异议，对其证明的有异议，该通话录音形成于房屋办理过户手续之后3个月左右，原告为了尽快拿到房款口头同意对上浮利率进行贴息，但并未明确约定贴息的计算方式以及支付期限，也未形成书面合同约定；被告也认可行政政策的规定，属于法律规定不可抗力的情形；被告认可华夏银行很乐意为其办理贷款，但是华夏银行对被告提出了办理银行卡的条件，被告不愿意该条件，导致华夏银行贷款未能顺利办成，因此对于上浮利率的贴息责任在于被告，而非原告；即使双方对贴息约定有效，也应当是针对实际贷款以及利率上浮部分进行贴息计算而非被告所称的针对剩余房款260万元全部贴息，该房屋贷款仅有170万元，录音中原告既未同意按照260万元进行贴息，被告也未能提供利息的计算明细；本案是房屋买卖合同纠纷，关于是否贴息、如何贴息与本案无关；证据2真实性无异议，对其证明目的有异议，被告认可该信息内容中显示拖延办理贷款的事实；证据3真实性无异议，原告认可收到凭证中的费用；证据4真实性有异议，结合被告提供的通话录音并不能证明其关于贴息以及资金占用费用3万元的陈述；证据6真实性无异议，约定的税费和贷款均已办理完毕，并且所产生的费用均包含在二被告545万元当中，故被告仍有15万元房款未支付。被告张艳周、闫文开于庭后向本院提交如下证据：华夏银行屏幕截图及首付款证明各一份，证明当时原告在华夏银行办理房屋贷款手续时因房贷政策基准利率上浮10%，后因华夏银行未能审批贷款导致被告再次申请贷款时贷款利率已上浮25%；首付款证明中明确注明双方成交价为410万元，被告已支付首付款240万元。原告张昌辉对被告张艳周、闫文开提交的证据发表如下质证意见：对华夏银行屏幕截图真实性由法院依法确定，对该证据的证明目的、关联性有异议，华夏银行因二被告自身原因未审核通过被告申请的贷款；庭审中，被告张艳周称其儿子帮忙接电话而误按录音键，足以证明被告申请贷款时对婚姻状况、共有情况、租赁情况等，未向华夏银行做如实陈述，致使涉案贷款未能成功办理。故被告关于要求原告对超出贷款利率10%的部分进行贴息并冲抵总房款的辩称，没有事实根据，依法不应得到支持；对首付款真实性、关联性、证明目的均有异议，该证据系复印件，无法核实其真实性。该证据显示“成交价为410万元，买方已将240万元交付卖方，落款时间为2017年12月15日”与原、被告提交的《房屋买卖合同》及当庭认可的涉案房屋总价款为560万元、已付款项545万元（含375万元转账款项、170万元贷款）的实际情况不符，不应作为证据采信。该证据出具时间为2017年12月15日，截止该日期被告实际支付款项355万元，与该《首付款证明》记载内容不一致。该证据系因被告要求协助办理贷款而出具，不是涉案房屋交易的真实凭据。故涉案房屋的买卖情况，应以双方签订的《房屋买卖合同》、《双方约定补充事项》、《房屋买卖流程合同》以及被告的付款、贷款情况为准。根据原告举证、被告质证及庭审查证，本院对本案的证据作如下认证：原告提交的第一、三组证据及被告提交的第一组证据、第二组证据中证据2、3、5均真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的第二、四组证据及被告提交的第二组证据中证据1、4、5和华夏银行截图，均真实、合法，但不能证明其证明目的，本院综合予以认定；被告提交的首付款证明系复印件，无法证明其真实性，本院不予采信。本院根据当事人的陈述、举证及庭审查证，对本案事实确认如下：2014年7月15日，原告张昌辉与陈红园签订《租赁商业服务场所合同》，约定：陈红园自2014年7月15日至2017年7月15日，使用原告张昌辉位于郑东新区天赋路27号17号楼1-2层附××号作为陈红园商业服务（餐饮）场所，该楼建筑面积153.40平方米，月租金19175元，在协议期内，每年月租金递增10%。2017年3月18日，原告张昌辉与被告张艳周及居间方郑州德邦房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》，约定：原告张昌辉拥有位于郑州东新区天赋路××楼××号的房产，房屋所有（共有）权证书号11××95，房屋所有人为张昌辉。原告与被告双方经协商一致，同意该合同房产及其配套设施的总价款为人民币5600000元。居间方郑州德邦房地产营销策划有限公司佣金占该合同约定房款的2%，原告张昌辉支付佣金人民币20000元整，代办费由原告张昌辉支付。张昌辉自该合同签订时将售房保证金人民币壹万元整或《房屋所有权证》、《商品房买卖合同》交由居间方郑州德邦房地产营销策划有限公司保管，作为对交易对象的真实性及张昌辉出售该房产诚意做担保，物业交割当日退还张昌辉。过户所有税费由张昌辉负责。2017年3月18日，原告张昌辉与被告张艳周签订《双方约定补充事项》，约定：房款总金额为560万元，张昌辉负责房产过户过程中的所有税费及交易费用，包括物业交割保证金、维修基金等相关费用；过户税费由张艳周支付，将来冲抵总房款；过户当天，支付剩余款项，张艳周累计支付金额达到300万元，自过户当日起双方按300万元、260万元分割房租，银行放贷260万元到张昌辉账户上之日视为交割完毕，交割完毕后，所有房租由张艳周收取。张昌辉负责为张艳周办理260万元银行贷款事宜，贷款手续费由张昌辉负责，贷款本息由张艳周支付。房屋所有权人闫文开，房屋坐落郑东新区天赋路27号17号楼1-2层附××号，不动产权证号为豫（2017）郑州市不动产权第0051649号；共有情况为共同共有。房屋所有权人张艳周，房屋坐落郑东新区天赋路27号17号楼1-2层附××号，不动产权证号为豫（2017）郑州市不动产权第0051650号；共有情况为共同共有，于2017年6月8日登记过户。2017年12月5日、2017年12月6日、2017年12月7日，被告张艳周、闫文开通过李素霞（6236682520000696050）向原告张昌辉（6222081702004498207）分别转账200000元、200000元、150000元。2018年1月26日，被告张艳周（6212261710001478273）向原告张昌辉（6222081702004498207）转账200000元。2017年11月24日，原告张昌辉向被告闫文开发短信，载明“房产交易3月18日开始到现在未能完全结束，主要原因在华夏银行叫停了商铺按揭。这次更换到邮政银行后，为了尽快解决放贷问题，不再争议过去的责任该谁承担，我已明确表示按揭贷款比基准利息上浮超过百分之十部分我来承担……”。2018年1月24日，被告张艳周、闫文开与中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州金水东路支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定：“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币170000元，（大写：壹佰柒拾万元）。购买坐落于郑东新区天赋路27号17号楼1-2层附××号的房屋，建筑面积153.4平方米。该合同项下贷款期限为120个月，自2018年1月24日至2028年1月24日。实际放款日与到期日以借据为准。贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率；基础上浮30%执行。借款人授权贷款人将贷款发放至张艳周中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州金水东路支行账户中（账号：62×××51），借款人授权贷款人将贷款资金从上述账户划付至张昌辉中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州金水东路支行账户中（账号：62×××26）。”2018年2月8日，中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州金水东路支行向被告张艳周放款170万元，并于当日由中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州金水东路支行向张昌辉划付170万元。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及《双方约定补充事项》，系双方当事人真实意思表示，其内容真实、合法，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。《房屋买卖合同》及《双方约定补充事项》签订后，被告张艳周、闫文开依约向原告支付了300万元首付款，涉案房屋于2017年6月8日完成了过户手续，且双方对该事实也予以认可。从庭审得知被告于2017年12月5日、2017年12月6日、2017年12月7日、2018年1月26日通过李素霞账户向原告支付房款共计75万元，邮政银行贷款审批通过并放款后，被告于2018年2月8日向原告支付房款170万元，被告共计支付涉案房屋款项545万元，尚欠原告房屋尾款15万元，届时涉案房屋款项尚未交付完毕。原告张昌辉、被告张艳周、闫文开作为完全民事行为能力人，应该充分认识到签订合同的法律后果，应按照合同约定各自履行自己的合同义务。故原告主张被告支付剩余房款15万元，本院予以支持。关于原告主张二被告共同支付原告房租暂计62354元（暂计至2018年7月20日，实际计至房款支付完毕之日止）的诉讼请求。根据双方签订的《双方约定补充事项》，约定：“过户当天，支付剩余款项，张艳周累计支付金额达到300万元，自过户当日起双方按300万元、260万元分割房租，银行放贷260万元到张昌辉账户上之日视为交割完毕，交割完毕后，所有房租由张艳周收取”。在此之前，原告张昌辉与陈红园签订《租赁商业服务场所合同》，约定陈红园自2014年7月15日至2017年7月15日使用涉案房屋作为其商业服（餐饮）场所，月租金19175元，在协议期内，每年月租金递增10%。因原告张昌辉与陈红园之间的《租赁商业服务场所合同》于2017年7月15日租赁关系已到期，且原告未举证涉案房屋仍在租赁中，故本院仅对原告主张自过户当日即2017年6月8日至2017年7月15日的租金为14914元予以支持；对于原告主张自2017年7月16日之后的租金，本院不予支持。庭审中，被告张艳周、闫文开辩称因在办理华夏银行贷款未能通过，后因政府政策变更，导致在邮政储蓄银行申请贷款时，经审核贷款利率上浮至30%，仅贷款170万元，后与原告协商对于房屋贷款利率超过10%部分的利息由原告负担，因此被告认为剩余15万元房款应当予以冲抵原告负担的贷款上浮利息。根据被告提交的原告张昌辉向闫文开发送的短信截图可以确定，双方已对该约定进行了补充，且系原告真实意思表示。被告在邮政储蓄银行申请了170万元贷款，贷款期限为120个月，自2018年1月24日起至2028年1月24日，该借款期限尚未到期，且最终利息存在浮动的因素，被告张艳周、闫文开可在还款结束后，对于上浮超出10%部分的利息向原告予以追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张艳周、闫文开于本判决生效之日起十日内支付原告张昌辉剩余款项、租金共计164914元；二、驳回原告张昌辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4485元，减半收取2242.5元，由原告张昌辉负担500.5元，被告张艳周、闫文开负担1742元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一九年三月一日书记员  付若楠