浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0702民初13870号 原告：浙商金汇信托股份有限公司，住所地浙江省杭州市庆春路****。 法定代表人：蓝翔，公司董事长。 委托诉讼代理人：赵帅、邵弘璐，浙江天册律师事务所律师。 被告：浙江三联集团有限公司，住所地，住所地浙江省金华市婺城区金安公路西侧金安路**iv> 法定代表人：马文生，公司董事长。 诉讼代表人：浙江三联集团有限公司管理人。 负责人：陆金才。 委托诉讼代理人：朱小燕，女，浙江三联集团有限公司管理人工作人员。 第三人：赵跃华，男，1958年7月23日出生，汉族，住金华市婺城区。 原告浙商金汇信托股份有限公司（以下简称金汇信托公司）诉被告浙江三联集团有限公司（以下简称三联集团公司）、第三人赵跃华破产债权确认纠纷一案，于2018年9月29日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员王正平独任审判，于同年11月30日公开开庭进行了审理。原告金汇信托公司的委托诉讼代理人赵帅和邵弘璐，被告三联集团公司破产管理人的委托诉讼代理人朱小燕，第三人赵跃华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告金汇信托公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告对第三人赵跃华享有桂语山居第G8-2-1706号房产产权及优于原告的优先权的认定；2.判令确认第三人赵跃华不享有桂语山居第G8-2-1706号房产产权及优于原告的优先权；3.判令被告不得将桂语山居第G8-2-1706号房产交付第三人，并不得办理产权转让；4.判令确认原告对桂语山居第G8-2-1706号房产享有第一顺位的破产债权优先受偿权；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、根据我国法律规定，未获得抵押权人同意情况下，购房人不获得房屋产权或者其他优先权益，而应向房产公司主张房产销售合同的违约责任。被告认定第三人对案涉房屋具有优先权益的法律规定是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号（以下简称“《批复》”）第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”但是，该规定实际已经被后来颁布的《物权法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定所修改。2007年颁布的《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第191条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据《物权法》的上述规定，第三人在未取得抵押权人同意的情况下，当然不能通过买卖行为受让已经抵押的房产，更不享有优先权。《物权法》是全国人民代表大会所制定的法律，其位阶要明显高于《批复》。当《物权法》和《批复》的规定有冲突时，当然应适用《物权法》的规定。除此之外，在《批复》出台之后的2003年，最高法又颁布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）。其在第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据该《解释》的规定，如商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，那么买受人应追究出卖人的违约责任，或者要求解除合同，但不能要求交付房屋，也无法行使优先权。因此，如果是在买卖合同订立前就已经抵押的，那更不能要求交付房屋或行使优先权。该《解释》自2003年6月1日起施行，《批复》自2002年6月27日起施行，均由最高人民法院审判委员会会议通过，同一机关就同一事项作出不一致的解释，依据新法优于旧法原则，也应当适用《解释》的规定。二、本案中，原告对案涉房屋享有抵押权，第三人购房未获得原告同意，不能获得房屋产权或者其他优先权益。2014年3月10日，被告与原告签订浙金信（贷）字HY-2014-016号《信托贷款合同》一份，约定被告向原告借款1.95亿元。2014年3月10日，原告与被告签订编号为浙金信（抵）字HY-2014-016号-1的《抵押合同》，抵押物为位于金华安地镇安地村地块的全部在建工程及占用范围内的土地使用权。2014年3月12日，原、被告双方向抵押登记部门办理了在建工程抵押登记手续。2018年7月31日，最高人民法院通过生效判决，明确认定上述事实，并明确认定：被告三联集团公司提供的金华市建字第330702201300077号《建设工程规划许可证》项下已经建造和将来要建造的建筑物以及金市国用（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的国有土地使用权，都属于抵押给原告金汇信托公司的抵押物，原告享有优先受偿权（其中有201套除外）。本案所涉的三联桂语山居第G8-2-1706号房屋，属于上述原告享有抵押权益的范围。但被告向第三人出售案涉房屋的行为，未经原告同意。因此第三人不能获得房屋产权或者其他优先权益，仅能向被告另行主张购房合同的违约责任。三、第三人是否属于消费型购房户需待核实。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）（下简称“《规定》”）第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，认定第三人是否属于消费型购房户的一个重要标准是，第三人“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。但是，被告在未审核该等重要事实的情况下，就直接作出认定，明显违反法律规定，侵害了原告合法权益。 被告三联集团公司辩称：1.管理人核定结果是在房屋满足交付条件时将房屋交付给第三人并办理房产登记；2.核定依据是《批复》，消费者购房应优先于原告的抵押权。3.赵跃华和朱惜春、朱小春的房款是一起打入的，通过三联房产的财务赵燕英打款，有金华银行转款凭证。 第三人赵跃华述称：1.我在法院查封前2014年7月3日已经签了购房合同。2.所购商品房系用于自己居住，我名下没有其他房屋，我居住在妻子名下的房子里。3.我已支付全部房款，转账凭证在（2018）浙0702民初13878号案件中，资金来源都是家庭成员和亲戚的自有资金，2013年5月23日将房款打给三联集团，当时因为房子还没销售，通过朋友的关系将钱存到三联集团，承诺月利率2%，后来房屋建造完毕后我们去实地考察决定购房。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告提交的证据：1.最高人民法院（2018）最高法民再19号民事判决书1份，证明2014年3月10日，被告与原告签订浙金信（贷）字HY-2014-016号《信托贷款合同》一份，约定被告向原告借款1.95亿元；2014年3月10日，原、被告签订编号为浙金信（抵）字HY-2014-016号-1的《抵押合同》，抵押物为位于金华安地镇安地村地块的全部在建工程及占用范围内的土地使用权；2014年3月12日，原、被告双方向抵押登记部门办理了在建工程抵押登记手续；2018年7月31日，最高人民法院通过生效判决，明确认定上述事实，并明确认定浙江三联集团有限公司提供的金华市建字第330702201300077号《建设工程规划许可证》项下已经建造和将来要建造的建筑物以及金市国用（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的国有土地使用权，都属于抵押给金汇信托公司的抵押物，原告享有优先受偿权（其中有201套除外）；2.告知函复印件1份，证明被告违反法律规定及实施情况，将属于抵押给原告抵押权益范围的案涉房屋的产权及优先权益确认给第三人；3.抵债相关文件复印件1份（含抵房申请单、商品房买卖合同），用以证明赵跃华的购房行为实为抵债行为，不属于消费型购房的范畴，不适用《批复》的规定。 对证据1，被告及第三人无异议，本院确认其证明力。对证据2，被告及第三人对其真实性无异议，对证明目的有异议，管理人的决定合法有据。本院对被告曾向原告发出告知函的事实予以确认，对该份证据的真实性予以确认。对证据3，被告及第三人对真实性无异议。本院认为，第三人也自认系借款抵房。故本院对该证据的证明力予以确认。 对被告提交的证据：债权申报资料复印件1份（含破产债权申报表、现金缴款单、抵房申请单、现金缴款单、商品房买卖合同），证明破产管理人是根据第三人所提交的资料作出了认定。 第三人无异议；原告对真实性无异议，对关联性有异议，真实性、合法性无异议，这份证据反而可以证明本案是以房抵债行为。本院认为，现金缴款单的缴款人为赵燕英，其为三联集团公司的财务人员，该款项并非赵跃华的购房款项。故对该份证据的证明力不予确认。对其他证据的证明力予以确认。 第三人未向法庭提交证据。 经审理本院确认：坐落于金华市地块的“三联桂语山居”楼盘，系被告三联集团公司开发的房地产项目。2014年3月10日，原告金汇信托公司与被告三联集团公司签订了编号为浙金信（抵）字HY-2014-016号-1的1份《抵押合同》，约定为双方另行签订的《信托贷款合同》项下的1.95亿元信托贷款提供抵押担保，该抵押合同项下的抵押物为位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程。2014年3月13日，原、被告向抵押登记部门办理了抵押登记手续，并取得金房建字第ZJ00005189号他项权证。2013年期间，第三人赵跃华通过案外人朱惜春共同向被告浙江三联集团有限公司借款320万元。截至2014年7月5日，经双方结算利息。2014年7月3日，经协商，赵跃华抵得浙江三联集团有限公司开发的桂语山居第G8-2-1706号房产一套，建筑面积为135.08平方米，总价1087486元。并于当日签订了1份《商品房买卖合同》（系商品房买卖合同示范文本）。2014年7月11日，被告公司财务人员赵燕英以自己的名义在金华银行府上街支行办理了公司内部财务2245671元款项的走帐手续。2015年8月，三联集团公司向本院申请破产重整，本院于同年8月12日作出（2015）金婺破（预）字第9号民事裁定书，裁定受理申请。2015年10月20日，第三人赵跃华向管理人申报了债权并提交相关申报材料，并在备注中注明：朱惜春借款给三联本金320万，因三联无能力还款，要求我们先抵房，房子合同已签，但未备案，目前情况已被查封。2018年9月21日，管理人向原告发出一份《告知函》，表明其对债权申报材料的核定结果，即“在符合交付条件时，浙江三联集团有限公司应依法将坐落于金华市婺城区安地镇安地村双源街以东的三联桂语山居第G8-2-1706号房产交付给债权人赵跃华并办理相应的权属证书”。原告在收到后，因对核定结果持有异议，遂诉至本院。 本院认为，本案中，第三人赵跃华在债权申报材料中已自认本案债权债务关系为民间借贷关系。被告方提供的现金缴款单系以三联集团财务人员赵燕英名义办理的公司内部财务走帐手续，并非真实的支付行为。按照债权申报材料中备注内容可以认定，签订本案的《商品房买卖合同》系为借款合同提供担保，故本案中第三人并非真实购房者，更不是消费者，而是借贷关系的债权人，其债权可通过债权申报参与分配的方式另行解决。另，本案争议的房产也未办理过预告登记手续，不存在物权公示的效力。第三人的行为不符合相关法律关于优先受偿的规定，对原告要求撤销管理人对第三人优先权的认定，以及要求确认第三人不享有本案争议房产产权等诉讼请求，应予以支持。至于原告要求确认对桂语山居第G8-2-1706号房产享有第一顺位的破产债权优先受偿权的请求，因不能确认案外有无其他比原告的抵押债权更优先的权利存在，故本院对该项诉讼请求不能支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第（五）项、第一百八十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及参照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十四条等规定，判决如下： 一、确认原告浙商金汇信托股份有限公司对桂语山居第G8-2-1706号房产的抵押权优先于第三人赵跃华享有桂语山居第G8-2-1706号房产享有的债权； 二、被告浙江三联集团有限公司不得将桂语山居第G8-2-1706号房产交付第三人赵跃华，并不得办理产权过户手续； 三、驳回原告浙商金汇信托股份有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费40元（已减半收取，原告已预交），由被告浙江三联集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 王正平 二〇一九年三月十日 代书记员 吴冰沁