青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2018）青0103民初3294号原告：周洪军，男，汉族，1989年8月24日出生，公民身份号码：×××，自由职业，住青海省乐都县。委托诉讼代理人：周肖杰，青海辩理律师事务所律师。委托诉讼代理人：滑莹，青海海博律师事务所律师。被告：青海家园房地产有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：西宁市城中区南山路付**。法定代表人：吴芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王军，青海夏都律师事务所律师。原告周洪军与被告青海家园房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周洪军的委托诉讼代理人周肖杰、滑莹、被告青海家园房地产有限公司（以下简称家园房地产公司）的委托诉讼代理人王军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周洪军向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理西宁市城中区南山路新三江花园小区4号楼付1-9号房屋在不动产交易中心备案；2、判令被告为原告办理西宁市城中区南山路新三江花园小区4号楼付1-9号房屋的不动产登记手续；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年9月11日，被告根据债权人四川省宏昌建设有限公司的债权转让指示与原告签署《商品房预售合同》，并向原告出具购置房屋价款收据。合同签署后，被告前期按照《商品房预售合同》的约定将房屋交付原告，原告按照约定向被告交纳房屋的物业、水电及装修管理费用，并进行装修。但被告至今未按约定给原告办理不动产登记手续及在不动产登记中心进行备案。被告拒不履行合同约定内容的行为严重侵害原告的权益，为维护原告的权益，特诉至法院，望判如所请。被告青海家园房地产有限公司辩称，涉案房屋并不是被告直接出售给原告，而是由第三方四川省宏昌建设有限公司抵账给原告的；现因4号楼整体不能办理初始登记，不具备为原告办证的条件，当条件成就时被告愿意为原告办理相关不动产手续，故请求驳回原告的诉讼请求。原、被告举证、质证如下：原告周洪军为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：一、《商品房预售合同》、《委托书》、《收据》三张，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告按照约定交纳了房款。二、《物业费收据》、《水电卡收据》、《购置水电费收据》、《公共设施维护费》、《装修管理费》、《整修押金》，证明被告按照合同约定将房屋交付原告，原告按照规定办理入住手续，并向被告交纳房屋的物业、水电及装修管理等费用。三、《承诺书》，证明2017年10月16日，被告家园房地产公司向原告承诺将西宁市城中区南山路新三江花园小区4号楼付1-9号商铺交付给原告周洪军。被告家园房地产公司对原告提供证据的质证意见为：对原告提交证据一的真实性均不予认可，原、被告双方不存在商品房预售的合同关系，该房屋是由四川省宏昌建设有限公司将其对被告家园房地产公司之间的债权转给原告；收据仅能体现相应金额的债权债务抵消，并不能证明原告将同等数额的钱款交给被告家园房地产公司，综上，原、被告之间不存在商品房预售合同关系。对证据二的真实性认可，但对证明方向不认可，该房屋不是由合同约定交付给原告，而是出于第三方的债务关系形成的。对证据三的真实性不认可，不清楚此承诺，房屋确实已交付给原告，只要具备办理条件，被告会立即为原告办理相关不动产手续。被告家园房地产公司未提交反驳证据。本院依据原、被告举证、质证，认证如下：原告提交的证据一，《商品房预售合同》、《委托书》、《收据》等，被告虽对其真实性不予认可，但被告认可西宁市城中区南山路付3号（新三江花园小区）4号楼付1-9号商铺房屋是由被告抵账给四川省宏昌建设有限公司，四川省宏昌建设有限公司又将该房屋债权抵给原告周洪军，并认可《收据》是相应债权债务的抵账，同时认可向原告交付了房屋；原告提交的证据二被告认可其真实性，但对证明方向有异议。综合全案来看，被告是在本案房屋抵账给四川省宏昌建设有限公司，四川省宏昌建设有限公司又将该房屋抵账给原告周洪军后，被告将房屋实际交付给了原告，原告提供的证据一、二应当具有真实性，本院予以采信，证据一、二能够证明被告认可四川省宏昌建设有限公司与原告之间以房抵债关系，并与原告之间签订了《商品房预售合同》，同时向原告出具6800000元房屋价款和相应契税及其他费用的收据，并向原告交付房屋，原告以债权债务转让方式取得房屋并占有使用房屋的事实。原告提交的证据三，被告无反驳证据证明该证据中的印章不真实及来源不合法，故对被告不认可其真实性的质证意见不予采信，本院确认该证据真实有效。本院依职权调取的证据：一、从本院（2018）青0103民初2422号案件中调取的2018年8月29日发出的《调查令》，该《调查令》上有西宁市不动产登记服务中心注明的“经查：青海××园未办首次登记”的内容；二、从本院（2018）青0103民初2422号案件中调取的新三江花园小区二期扩建的《建设用地规划许可证》复印件、新三江花园小区4号楼《商品房预售许可证》复印件；三、从西宁市中级人民法院调取的，由西宁市中级人民法院向西宁市不动产登记服务中心发出的（2016）青01执134号《协助执行通知书》及抵押清单、（2015）宁民二初字第00354号《民事判决书》、（2016）青民终37号《民事裁定书》、（2016）青民终37号之一《民事裁定书》。原、被告对以上证据的真实性、合法性均无异议。以上证据可以证实，家园房地产公司办理了新三江花园小区二期扩建的《建设用地规划许可证》及新三江花园小区4号楼《商品房预售许可证》；家园房地产公司名下西宁市城中区南山路付3号4号楼未办理首次登记；西宁银通小额贷款股份有限公司与家园房地产公司因借款合同纠纷产生诉讼，并经法院判决和强制执行，西宁市城中区南山路付3号4号楼的住宅房屋被依法查封。经审理查明，因被告家园房地产公司将其建设的西宁市××区付1-9号商铺抵账给四川省宏昌建设有限公司，四川省宏昌建设有限公司又将该商铺抵账给原告周洪军。2017年9月11日，四川省宏昌建设有限公司青海分公司向被告出具委托书，委托书写明：“四川省宏昌建设有限公司青海分公司委托贵公司办理新三江花园小区4号楼付1-9号商铺相关手续，并将此商铺网签合同签订于周洪军（身份证号：×××）名下，用于四川省宏昌建设有限公司青海分公司抵付周洪军投资工程款。以上委托事项及所发生的相关法律责任我公司均予以认可”。该委托书由四川省宏昌建设有限公司青海分公司和家园房地产公司分别加盖印章。同日，被告家园房地产公司（出卖人）与原告周洪军（买受人）签订了《商品房预售合同》，合同写明，被告家园房地产公司以出让方式取得西宁市城中区南山路付3号土地使用权，经批准在该土地上建设商品房，暂定名为“新三江花园小区”；购买的预售商品房为西宁市××区付3号第4号楼付1-9号商铺，该房价款为6800000元，付款方式为一次性付款；关于房产登记的约定为，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后360日内向房屋登记机关申请办理初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》，并将办理《房屋所有权证》需由买受人提供的资料提供给出卖人，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方同意由开发商协助买受人办理《房屋所有权证》《土地使用权证》。合同签订当日，被告向原告出具了三张收据，其中一张为4号楼付1-9号房款6800000元的收据，该收据上注明了收款方式为抵账，另两张分别为维修基金、契税、登记税、配图费用、印花税、工本费、代办费共计215710元的收据，有线电视费、光纤入户费、接口费、报警器费、自闭阀、锅炉、门牌收费共计11729元的收据，以上三张收据上均注明了“青海家园房地产有限公司抵给四川省宏昌建设有限公司抵给个人周洪军（4号楼付1-9）商铺”的内容。2017年10月16日，被告向原告出具《承诺书》，内容为：青海家园房地产有限公司承诺于2017年12月30日前将位于西宁市××区付1-9号商铺交付于周洪军（身份证号：×××），并办理网签备案合同以及相关手续。（注：商品房买卖合同手签本已于2017年9月11日签订于周洪军名下）。该《承诺书》的承诺方为被告家园房地产公司。后被告向原告交付了西宁市城中区南山路付3号4号楼付1-9号商铺，原告一直占有使用至今，2018年1月4日，原告向小区物业公司交纳了公共设施维护费及相关物业管理费。现原告以被告未按合同约定为其办理不动产登记而诉来本院。被告在庭审中认可西宁市××区尚未办理首次登记。另，本案在审理中，原告向本院提出对位于西宁市××区付1-9号不动产采取查封、冻结的诉讼保全申请，本院依法作出裁定，对该房屋作出了查封、冻结的保全措施，并向西宁市不动产登记服务中心发出（2018）青0103执保106号协助执行通知书。西宁市不动产登记服务中心在给本院的查封、解封告知单中载明：青海家园房地产有限公司名下西宁市城中区南山路付3号4号楼付1-9号的不动产抵押给西宁世全小额贷款有限公司，抵押期限自2014年9月26日至2014年10月13日；2017年1月14日，依据青海省高级人民法院文书将青海家园房地产有限公司名下位于西宁市××区付1-9号的不动产查封，查封期限三年，自2017年1月14日至2020年1月13日；2017年2月23日，依据西宁市中级人民法院文书将青海家园房地产有限公司名下位于西宁市××区付1-9号的不动产查封，轮候查封期限三年。本案不动产房屋的查封期限，为轮候查封期限三年。本院认为，原告、被告、四川省宏昌建设有限公司三方之间以房抵债，而原告取得了西宁市城中区南山路付3号（新三江花园小区）4号楼付1-9号商铺，原、被告之间因此签订了《商品房预售合同》，并且被告将该房屋实际交付给原告占有使用的事实存在。被告应当协助原告办理商品房网签合同备案和不动产登记手续，但因被告未完成办理西宁市城中区南山路付3号4号楼的首次登记，且在实际办证过程中，被告仅负有向产权登记部门提供办证所需资料的义务，该办证行为被告不能够独立完成，具体办证行为不属于被告的权限范围，故原告要求被告为其办理备案登记和不动产登记手续的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告周洪军的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，保全费5000元，由原告周洪军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 李江红 二〇一九年三月二十七日书记员 曹玉凤附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。