长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0194民初929号 原告：姜永泽，男，汉族，1980年8月12日生，户籍地长春市南关区。 委托代理人：方向卓，吉林龙乾律师事务所律师。 被告：吉林盛嘉房地产开发有限责任公司，住所地：长春净月高新技术产业开发区柳莺东路**潭泽溪郡******。 法定代表人：王春阳，总经理。 委托代理人：裴婷婷，系该公司员工。 被告：吉林省丰鑫物业管理有限公司，住所地：长春，住所地：长春市新发路** 法定代表人：王亮，总经理。 委托代理人：盛中，吉林行远律师事务所律师。 原告姜永泽诉被告吉林盛嘉房地产开发有限责任公司（以下简称盛嘉地产公司）、吉林省丰鑫物业管理有限公司（以下简称丰鑫物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜永泽的委托代理人方向卓，被告盛嘉地产公司的委托代理人裴婷婷、丰鑫物业公司的委托代理人盛中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜永泽诉称:2017年9月21日，案外人刘明与被告盛嘉地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告盛嘉地产公司开发的潭泽•东南明珠小区第25、28、29幢0单元104号房屋一套。2018年3月13日，原告与刘明签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租上述房屋，租赁期限为3年，租金标准为350000元/年。自2018年4月23日，原告委托案外人吉林省谐居装饰装潢有限公司对涉案房屋进行装修，装修预算为751452.70元。2018年7月5日，原告承租房屋楼上因消防水阀未关闭，导致发生大面积漏水，将原告正在装修的房屋浸泡，导致原告无法使用房屋。事后，原告就赔偿事宜多次找到二被告协商，但二被告予以拒绝。现原告诉至法院，请求：1.判令被告赔偿原告装修维修费用306050.20元；2.判令被告按照350000元/年标准赔偿原告自2018年7月5日至被告向原告支付维修费用后25日止期间的无法使用房屋租金损失（暂计算至起诉日期2018年8月8日，租金损失为32602.74元；合理维修期按25日计算）；3.判令被告按照13000元/月标准赔偿原告自2018年7月5日至被告向原告支付维修费用后25日止期间的雇员工资损失（暂计算至起诉日期2018年8月8日，工资损失为14733.33元；合理维修期按25日计算）；4.诉讼费由被告承担。 被告盛嘉地产公司辩称：我公司于2016年10月15日已将涉案房屋交接给物业，之后发生的事宜与我公司无关。 被告丰鑫物业公司辩称：1.盛嘉地产公司已于2016年10月15日将涉案房屋移交给我公司进行管理；2.在原告擅自改动消防管线前，涉案房屋消防阀门并无漏水现象发生，故能够确定原告改动消防管线前，漏水的消防阀门是完全关闭的；3.原告未经消防部门批准擅自改动屋内的消防管线，并始终对物业公司隐瞒该项事实，导致物业人员无法发现漏水隐患，物业人员发现漏水后已及时通知了原告采取补救措施，已尽到物业服务企业的义务，故对原告因漏水产生的损失不应承担赔偿责任；4.原告擅自改动消防管线后，开启由其关闭的消防管线截断阀门后就放任不管，未尽谨慎注意义务，未及时发现漏水并采取关闭漏水阀门的有效措施，其应对因漏水产生的损失后果承担全部责任；5.我方有证据证明原告未经允许擅自数次撬门进入其所在房屋的三层房屋内，而在原告改动消防管线后，漏水的消防阀门才出现未完全关闭状态，可以推断是原告的装修工人擅自开启了该消防阀门，故原告应对该三层房屋内消防阀门擅自开启后未完全关闭导致漏水的后果承担全部责任。 经审理查明：2017年9月21日，案外人刘明与盛嘉地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买由该公司开发的潭泽•东南明珠小区第25、28、29幢0单元104号房屋一套。2018年3月13日，姜永泽与刘明签订了《房屋租赁合同》，约定以年租金350000元的价格承租上述房屋用于经营“天茗茶苑”，租赁期自2018年3月13日至2021年3月13日为期3年。签订租赁合同后，姜永泽开始对涉案房屋进行装修。2018年7月5日，因涉案房屋的楼上房间内消防阀门未关闭导致发生漏水，造成涉案房屋被水浸泡。本案在审理过程中，根据姜永泽申请，经本院委托吉林省首信资产评估有限公司对潭泽•东南明珠小区第25、28、29幢0单元104号房屋装修的拆除、重新安装及材料运输、垃圾清运等费用进行鉴定，并于2018年12月21日作出吉省首信鉴评报字[2018]第033号资产评估报告，鉴定结论为：以上评估范围的资产评估价值为205220.70元。 另查明：涉案房屋内部系一、二层越层构造，其座落的单元内共有四层，三层及四层的房屋并未销售，处于“毛坯房”状态。发生漏水的三层房屋室内中央立有消防栓，漏水系因在消防主管道通水的状态下，该消防栓未关闭造成的。发生漏水时整个单元内只有姜永泽承租的涉案房屋在进行施工，且在施工过程中对消防管道进行了改造。 再查明：2016年10月15日，盛嘉地产公司与丰鑫物业公司签订了《潭泽•东南明珠物业服务合同》，约定盛嘉地产公司将潭泽•东南明珠小区的物业管理服务交由丰鑫物业公司负责。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、房屋租赁合同、租金收据、管家式服务合同、谭泽东南明珠门市茶楼店面装修预算表、漏水现场照片、视频、维修说明、营业执照、劳动合同书，被告盛嘉地产提供的潭泽东南明珠物业服务合同，被告丰鑫物业提供的潭泽东南明珠物业服务合同、照片，证人王某、赵某1、赵某2的证言及原、被告当庭陈述等经庭审举证、质证的证据为凭，本院予以确认。 本院认为，侵权人应当赔偿被侵权人因侵权行为所造成的损失。本案中，姜永泽与案外人刘明签订租赁合同，承租了涉案房屋，故姜永泽对该房屋享有使用权。庭审中查明，涉案房屋被水浸泡，系因其楼上即三层的房屋室内消防栓未关闭发生漏水后，向下渗入涉案房屋并造成损失。根据证人赵某1的证言，其系丰鑫物业公司的房管员，负责涉案房屋楼上三四层的物业管理工作，工作职责为不定期查看门市（包括未出售的房屋）是否有漏水、物件损坏或其他异常情况，自2018年5月至7月漏水事故发生期间，其没有对发生漏水的三层房屋进行巡查，而一般情况下应当每月进行4次巡查。本院认为，丰鑫物业公司与盛嘉地产公司签订《潭泽•东南明珠物业服务合同》后，承接了该小区的物业服务事项，故应当严格依照约定履行相关职责，现因丰鑫物业公司工作人员未能按时巡查，没能发现及避免涉案房屋楼上的三层房间发生消防栓漏水，造成涉案房屋的装修被水浸泡，故丰鑫物业公司应当对该损失承担赔偿责任，盛嘉地产公司不承担责任。庭审中，丰鑫物业公司抗辩认为，根据证人证言及录像资料中显示的三楼房间中存有涉案房屋装修用的瓷砖，可以推断姜永泽雇佣的装修人员在装修期间未经允许擅自进入发生漏水事故的三层房间，故存在装修人员擅自打开消防栓造成漏水的可能，本院认为，证人证言的内容为2018年5月物业人员发现三楼房屋内有装修人员，随后便让装修人员离开房屋并对房屋进行了打扫，而此时该房屋并未发生漏水情况。丰鑫物业公司提供的2018年11月20日的视频资料中显示三楼房间地面上有瓷砖、红砖及泡沫砖各一块，但仅凭上述物品与姜永泽装修用的材料具有相似性，尚不足以推断系装修人员再次进入三楼房间并打开消防栓造成漏水的事实存在，故本院不予采信。丰鑫物业公司应当在发现三楼房屋存在有他人未经允许擅自使用之情形后，将该情况通知相关责任人并加强巡查，而非证人所述的未再进行巡查。 关于姜永泽主张的租金损失一节，本院认为，姜永泽承租涉案房屋的目的系用于经营茶馆，其已实际取得经营执照，因此次漏水所造成的损失情况，确实影响了其对涉案房屋的使用、收益，但并未导致该房屋完全无法使用，故姜永泽主张该租金损失应计算至实际给付之日止本院不予支持，本院酌情判令丰鑫物业公司应当承担自漏水事故发生之日（即2018年7月5日）后四个月的租金损失共计116667元（350000元÷12个月×4个月）。关于姜永泽主张的雇员工资损失，因姜永泽述称自漏水造成损失后已停止装修施工，且未开门营业，故其主张的雇员工资并非必要支出，本院对该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告吉林省丰鑫物业管理有限公司于本判决生效起十日内向原告姜永泽支付赔偿金205220.70元及租金损失116667元； 二、驳回原告姜永泽的其他诉讼请求。 被告未按判决指定的期间履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6601元，减半收取3300.50元，由被告吉林省丰鑫物业管理有限公司负担3006元，由原告姜永泽负担294.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 代理审判员 薛 楠 二〇一九年三月二十五日 书 记 员 张紫誉