湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终1249号上诉人（原审被告）：刘斌，男，1982年12月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：戴春锋，男。委托诉讼代理人：黄云龙，男。被上诉人（原审原告）：资兴市金兴物业服务有限公司。法定代表人：朱晓斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：代振源，女，该公司员工。委托诉讼代理人：曹文峰，湖南春鸿律师事务所律师。上诉人刘斌因与被上诉人资兴市金兴物业服务有限公司（以下简称金兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2018）湘1081民初1784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘斌的委托诉讼代理人戴春锋，被上诉人金兴物业公司的委托诉讼代理人代振源、曹文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘斌上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求；一、二审诉讼费由金兴物业公司负担。事实和理由:1.金兴物业公司没有提供证据证实资兴联兴房地产开发有限公司与金兴物业公司签订的《碧水云轩项目前期物业服务合同》依法成立，也没有证据证明其与资兴联兴房地产开发有限公司签订合同后与刘斌作出转让合同附件的约定，亦没有提供证据证明其与资兴联兴房地产开发有限公司将物业承接查验情况进行备案并告知刘斌，没有证据证实《碧水云轩项目前期物业服务合同》是经过物价部门核准备案，故《碧水云轩项目前期物业服务合同》违反《物业管理条例》第二十四条、第三十七条和《物业承接查验办法》第二十九条、第三十条的规定，不符合合同依法成立的有效情形，属于无效合同。2.根据《物业管理条例》的相关规定，单个业主在物业管理活动中不具有前期物业服务合同主体资格与该项民事权利。金兴物业公司故意隐瞒有关《碧水云轩项目前期物业服务合同》约定的内容，恶意串通资兴联兴房地产开发有限公司，在明知刘斌不具有合同主体资格与该项民事权利的情况下，误导欺骗刘斌与金兴物业公司签订《碧水云轩前期物业管理服务协议》，属于合同欺诈行为。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，《碧水云轩前期物业管理服务协议》无效。综上，一审法院认定涉案《碧水云轩项目前期物业服务合同》、《碧水云轩前期物业管理服务协议》合法有效，系认定事实不清，适用法律错误，应当撤销一审判决并改判。金兴物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、一审判决认定金兴物业公司与开发商签订的《碧水云轩项目前期物业服务合同》有效，有事实和法律依据。该合同是双方真实意思表示，其内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应属合法有效。刘斌上诉认为没有证据证实该合同进行了物业承接查验情况备案并告知刘斌，也没有经过物价部门许可，违反了相关法律规定，但该规定属于管理性规定，不影响该合同的效力。开发商与金兴物业公司已经按照物业管理条例的相关规定履行了各自的法定义务，即使开发商未履行有关物业管理方面的义务，也不影响物业服务合同的生效和履行。二、一审判决认定刘斌与金兴物业公司签订的《碧水云轩前期物业管理服务协议》有效，有事实和法律依据。业主属于履行物业服务合同的主体，作为合同主体，按照合同法的规定有权签订物业服务合同。虽然《物业管理条例》第十五条授权了业主委员会有权代表业主与业主大会选聘和解聘物业服务企业的权利，但并没有明确业主无权与物业服务企业签订物业服务协议。故刘斌上诉认为其作为自然人不符合物业服务合同主体资格的理由不成立。《碧水云轩前期物业管理服务协议》系刘斌本人签字，是双方当事人的真实意思表示，其内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，该协议系对前期物业服务合同的变更，符合合同法的规定，是合法有效的。刘斌上诉认为《碧水云轩前期物业管理服务协议》存在欺诈情形，但不能提供证据证明。金兴物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘斌支付金兴物业公司物业管理费3348元、滞纳金410元，合计3758元；2.本案诉讼费用由刘斌负担。一审法院认定事实：涉案碧水云轩小区由资兴市联兴房地产开发有限责任公司开发建设。2013年1月8日，资兴市联兴房地产开发有限责任公司与金兴物业公司（当时名为资兴市联兴物业服务有限公司）签订一份《碧水云轩项目前期物业服务合同》，选聘金兴物业公司为该小区提供前期物业管理服务，合同就物业服务内容、物业服务费用、双方权利义务、合同期限、违约责任等事项作出了约定。刘斌系碧水云轩小区房屋的业主，房屋面积129.16㎡，刘斌于2015年2月16日收房，并按约向金兴物业公司交纳了物业服务费至2015年12月，但之后的物业服务费未再交纳，为此，金兴物业公司提起本案诉讼。另查明，涉案《碧水云轩项目前期物业服务合同》及《碧水云轩前期物业管理服务协议》关于物业服务费收费标准均约定住宅为每月每平方米1.2元。一审法院认为：本案金兴物业公司与资兴市联兴房地产开发有限责任公司签订的《碧水云轩项目前期物业服务合同》意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，属合法有效的合同，该合同对碧水云轩小区业主依法具有约束力。刘斌提出该合同未经过招投标程序、资兴市联兴房地产开发有限责任公司未制定临时管理规约、未转交合同副本等抗辩理由，从行政管理的角度看，刘斌可以要求有关行政部门对相关主体进行行政制裁，但不能以此为由否认该合同的民事效力。此外，关于金兴物业公司与刘斌签订的《碧水云轩前期物业管理服务协议》，在建设单位已经选聘了前期物业服务企业的情形下，法律并未明确禁止业主与该物业服务企业再签订补充协议，刘斌提出该协议系金兴物业公司诱骗其签订，亦未提交相应证据予以证实，据此，该协议亦属合法有效的协议，对协议双方当事人具有约束力。综上，本案刘斌与金兴物业公司存在物业服务合同法律关系，刘斌关于双方不存在合同关系的抗辩主张不能成立。根据涉案《碧水云轩项目前期物业服务合同》及《碧水云轩前期物业管理服务协议》约定，刘斌应当按每月每平方米1.2元的标准向金兴物业公司交纳物业服务费，金兴物业公司诉讼请求以每月每平方米1.08元向刘斌主张权利，是其行使自由处分权的体现，对此予以确认，据此，对金兴物业公司要求刘斌支付2016年1月至2017年12月的物业费合计3348元（1.08*129.16*24）的诉讼请求，予以支持。关于金兴物业公司要求刘斌支付滞纳金的诉讼请求，因本案当事人双方在履行合同过程中，缺乏沟通交流，均存在过错，综合考虑，对金兴物业公司的该项诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第七十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条规定，判决：“一、被告刘斌于本判决生效之日起五日内支付原告资兴市金兴物业服务有限公司物业服务费3348元；二、驳回原告资兴市金兴物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘斌负担。”本院二审期间，上诉人刘斌提供了以下证据：证据一、业主委员会备案通知书，拟证明碧水云轩在2015年就依法成立了业主委员会。证据二、证明，拟证明业主委员会成立后金兴物业公司没有与业主委员会签订合同。证据三、投诉信，拟证明资兴法院偏向性言论，有损法律的公平、公正及促使一审判决败诉，在程序上不合法。金兴物业公司质证认为：证据一、二可以证实业主委员会成立了，但是如果认为金兴物业公司不好，可以解除与金兴物业公司的物业合同；证据三与本案无关。金兴物业公司二审期间没有提供新证据。根据当事人的举证、质证，并结合当事人的陈述，本院对上述证据认证如下：证据一、二可以证实碧水云轩小区成立了业主委员会，金兴物业公司没有与业主委员会签订物业合同，但并不能证实业主因此就不需要支付物业费，故本院对证据一、二不予采信；证据三与本案无关，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议焦点为：一审法院根据《碧水云轩项目前期物业服务合同》、《碧水云轩前期物业管理服务协议》判决刘斌向金兴物业公司支付物业管理费是否正确。本案刘斌虽上诉认为，金兴物业公司与资兴联兴房地产开发有限公司签订的《碧水云轩项目前期物业服务合同》没有进行物业承接查验情况备案，且金兴物业公司没有告知刘斌，也没有经过物价部门许可备案，违反了相关法律规定，应属无效，但刘斌所谓的违反相关法律规定仅是行政管理性规定，并非法律、行政法规的效力性禁止性规定，不能因此而否认合同的效力，故刘斌的上述主张的理由不能成立，本院不予支持。刘斌上诉认为，根据《物业管理条例》的相关规定，单个业主在物业管理活动中不具有前期物业服务合同主体资格与该项民事权利，且金兴物业公司恶意串通资兴联兴房地产开发有限公司，故意隐瞒《碧水云轩项目前期物业服务合同》的内容，在明知刘斌不具有合同主体资格与该项民事权利的情况下，误导欺骗刘斌与金兴物业公司签订《碧水云轩前期物业管理服务协议》，属于合同欺诈，该协议应当确认为无效。本院认为，《物业管理条例》规定，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，可见，业主委员会的该项权利来源于业主，单个业主作为履行物业服务合同的主体，在法律并未禁止单个业主不能签订物业服务合同的情况下，有权与物业服务企业签订物业服务协议，故刘斌认为其没有资格与金兴物业公司签订《碧水云轩前期物业管理服务协议》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另刘斌以《碧水云轩前期物业管理服务协议》存在恶意串通、欺诈等情形为由，上诉主张该协议无效，但其未提供证据证实，故刘斌上诉认为《碧水云轩前期物业管理服务协议》系无效的主张，因其理由缺乏证据支撑，本院不予支持。本案金兴物业公司与资兴联兴房地产开发有限公司签订的《碧水云轩项目前期物业服务合同》、金兴物业公司与刘斌签订的《碧水云轩前期物业管理服务协议》均系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害国家、集体和第三人的合法权益，且已实际履行，并没有证据证明业主已书面要求解除与金兴物业公司的物业服务合同，故一审法院认定上述物业服务合同、服务协议合法有效，有事实和法律依据，并无不当。综上，一审法院根据合法有效的《碧水云轩项目前期物业服务合同》、《碧水云轩前期物业管理服务协议》，并结合金兴物业公司的诉请，在金兴物业公司实际履行了物业服务的前提下，判决刘斌向金兴物业公司支付物业管理费，有事实和法律依据，并无不妥。综上所述，上诉人刘斌的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘斌负担。本判决为终审判决。审判长 李 虹审判员 张九香审判员 许永通二〇一九年三月二十一日法官助理邓昕书记员朱丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。