江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民终101号上诉人（原审被告）：杨彩云，女，1968年9月18日出生，汉族，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：赖敏智，江西盛宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南昌市立志房屋开发有限公司，住所地江西省南昌市东湖区。法定代表人：谭立志，董事长。委托诉讼代理人：廖飞，江西华昌律师事务所律师。上诉人杨彩云因与被上诉人南昌市立志房屋开发有限公司（以下简称立志公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初5523号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。杨彩云上诉请求：1、撤销南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初5523号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、认定租金数额有误。1、根据合同先付后用的约定，上诉人在2010年4月29日交付的房租是次月即5月份的房租，故上诉人在2016年5月31日之前的账目中多交了一个月的租金28080元，一审认定2016年5月31日之前租金已经结清缺乏事实依据。2、2018年4月17日双方续签合同明确约定租期从2017年2月28日开始，故2018年3月的租金在6.644万元之中，不应另行计算。二、双方账目未结算清楚，对被上诉人提供的确认书不应当采纳。杨彩云主张双方未清楚结算账目，其从2010年4月至2016年8月4日共支付租金95980元。在2018年4月17日签订的《房屋租赁合同补充合同》中约定杨彩云可随时与谭立志核对2010年2月28日以后的往来账，故对上诉人提供的确认书应当不予采纳，上诉人要求被上诉人提供一份完整的应付实付账单，并签字盖章后由双方重新对账。三、上诉人无需支付2018年6月以后的房屋租金。在合同未解除之前，被上诉人私自采取停水停电、强行封门等措施。该行为已经影响我方正常营业，给上诉人带来了巨大的经济损失，基于上述事实，上诉人无需支付租金。四、判决上诉人返还租赁房屋有违公平公正原则。上诉人并未违约，双方签订的房屋租赁合同合法有效，被上诉人应当继续履行合同，上诉人于2010年投入近200多万元用于该租赁房屋的装修，若被上诉人收回租赁房屋，必然会给上诉人带来巨大的经济损失，被上诉人应当向上诉人支付相应的违约赔偿金。立志公司答辩称，杨彩云的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。立志公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付拖欠的房屋租金款共计30.4万元（从2016年6月1日计算至2018年8月30日）。2、被告向原告支付违约赔偿金20万元。3、被告向原告返还位于南昌市民德路339号南方大厦一、二层店面。4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：位于南昌市东湖区民德路*号*号南方大厦*座*房屋的产权登记人为南昌市立志房屋开发有限公司。立志公司一直将上述房屋出租给他人经营使用。被告杨彩云从前承租人处接手，并在原合同基础上由饶柏林代被告（乙方承租方）与原告（甲方出租方）签订了一份房屋租赁合同，约定：1、甲方将位于南昌市东湖区民德路*号的房屋（建筑面积550㎡）出租给乙方用于商业经营。２、租赁期限从2008年2月28日起至2018年2月27日止，第一年租金为每月26000元，其后月租每年度递增8％，从2017年2月28日开始，月租每年度递增15％。3、乙方须在本合同生效之日起向甲方支付15万元押金，每月28号前需付清下个月的房租，否则甲方有权解除合同并没收押金，本合同终止双方结清有关费用并办理交接后三日起甲方将押金退回乙方。4、甲方在合同生效之日起给乙方一个半月装修期，装修期间免租。5、乙方欠租金累计达一个月，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，乙方负责赔偿。租赁合同签订前被告已接收诉争房屋，与原告直接发生租赁关系是从2010年5月1日开始，履行的权利义务均为上述租赁合同约定内容。合同履行期间，双方于2016年5月12日书面确认“截止2016年5月31日，杨彩云租赁诉争店面的租金已全部结清，双方不存在任何异议”。合同到期后，被告继续使用诉争店铺，并于2018年4月17日与原告续签了一份房屋租赁合同，约定1、店铺租赁期自2018年2月28日起至2024年2月27日止。2、第一年月租为48000元，其后月租每年度递增8％。3、杨彩云应于合同生效之日起向立志公司支付28.8万元押金（不含原交的破坏地面一楼至二楼楼梯修复的6万元保证金，该保证金需在楼面恢复后经原告验收合格方可退还）。4、杨彩云欠租金累计达10天，立志公司即可终止合同并收回房屋。5、本合同在杨彩云于2018年4月18日前结清2018年4月27日前所欠的房租及新增的13.8万元保证金（28.8万元扣减第一份租赁合同已交付的15万元）才正式生效。签订上述续租合同当日，原被告就该租赁合同签订了一份补充合同，明确：1、杨彩云自2017年2月28日至2018年2月27日应付租金66.408万元，已付59.764万元，尚欠6.644万元租金，另2018年3月、4月租金9.6万元拖欠未付。2、由于杨彩云要求续租，双方协商除按租赁合同执行外，杨彩云需在2018年4月18日前交清拖欠的租金16.244万元，若未在2018年4月18日前交清拖欠的16.244万元房租，则解除双方的租赁关系，杨彩云于4月20日前全部撤出南方大厦所租的一、二楼店铺，无条件腾出交还。3、若有违反，赔偿对方经济损失20万元。合同签订后，被告继续使用诉争店铺，仅在2018年5月20日向原告交付6万元租金，尚欠10.244万元至今未付，并在此后未再交付租金，也未补交13.8万元保证金。截至2018年8月30日，被告拖欠原告租金共计294440元。上述事实有原、被告当庭陈述及原告出示的洪房权证东湖区字第**房屋所有权证、2008年2月25日的房屋租赁合同、2018年4月17日的房屋租赁合同及补充合同、2016年5月12日的确认书、2018年7月20日限期交房通知，被告出示的2018年5月20日收条等证据予以证实。一审法院认为：原、被告于2010年5月1日履行的租赁合同系双方自愿意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。截止2018年2月28日该合同期满，被告尚欠原告租金66440元未付，有确认单及结算记录相印证，证据充分。期满后被告继续使用诉争店面，并拖欠2018年3月及4月租金96000元未付，事实清楚。2018年4月17日双方续签租赁合同及补充合同，并以结清2018年4月27日前所欠租金162440元及补交保证金138000元为租赁合同的生效条件，该约定不违反法律规定。合同签订后，被告仅在2018年5月20日交付租金60000元，其余约定结清款项至今未给付。被告违反合同约定，应当承担相应的民事责任。根据合同附条件生效的约定，因被告未按约付款，租赁合同生效条件不成就，合同不具有法律效力，原告要求被告返还其使用的租赁物南昌市民德路*号*店面，符合双方补充合同的约定，也符合合同法第四十五条、第五十八条的规定，一审法院予以支持。被告使用租赁物期间，自2017年2月27日至2018年8月30日拖欠租金共计294440元，事实清楚，证据充分。故原告要求被告立即支付拖欠的租金294440元，应予以支持。审理中，被告认为双方2018年4月17日的补充协议中所述2018年2月份租金应为付3月份的租金，与证据反映的客观情况不符，该补充协议中第二款写明杨彩云应付664080元租金系2017年2月27日至2018年2月27日共计12个月的租金（55340元/月*12），扣除已付597640元，尚欠房租66440元，计算清晰，是对合同租期届满前所拖欠租金的结算确认，不包括期满后3月份应付的48000元租金，且被告已长期未按先付后用的约定方式支付租金，故该辩称意见一审法院不予采信。关于原告向被告主张违约赔偿金20万元，根据双方“如被告未按约给付拖欠的租金则赔偿对方经济损失20万元”的约定，该约定具有违约金性质，鉴于原告未提交证据证明拖欠租金产生的实际损失，一般以所欠款的银行贷款利息作为实际损失，故该约定的赔偿金额明显高于损失，故酌情予以调整，按所欠租金的同期贷款利率的四倍计算至付清之日止。被告认为原告未提供实际损失的证据，要求驳回该违约赔偿请求，不符合法律规定，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告杨彩云于本判决生效后二十日内将位于南昌市民德路*号南方大厦*座*层店面返还给原告南昌市立志房屋开发有限公司。二、被告杨彩云于本判决生效后五日内向原告南昌市立志房屋开发有限公司付清2017年2月28日至2018年8月30日拖欠的租金294440元。三、被告杨彩云于本判决生效后五日内向原告南昌市立志房屋开发有限公司支付违约损失（自2018年9月1日计算至付清款之日止，按所欠租金的同期贷款利率四倍计算）。四、驳回原告南昌市立志房屋开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌市立志房屋开发有限公司预交的案件受理费28430元，全部由被告杨彩云承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人履行的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。被上诉人已按约交付了涉案房屋，上诉人则应按约支付租金。至2016年5月31日就涉案房屋租金双方于2016年5月12日书面确认已经全部结清，故上诉人主张在2016年5月31日之前的账目中多交了一个月的租金28080元无事实依据，本院不予支持。根据双方于2018年4月17日签订的《房屋租赁合同补充合同》中确认的租金欠付情况，上诉人从2017年2月28日至2018年2月27日应付租金664080元，其实付597640元（含2018年2月6日支付的租金100000元），仍欠付66440元。上诉人主张其在2018年2月6日支付的租金100000元含有2018年3月份租金与事实不符，本院不予支持。上诉人虽主张双方未清楚结算账目，但其提交的证据均不能证实其主张。另上诉人主张被上诉人从2018年8月开始对涉案房屋进行断电致使其未能正常经营，2018年6月以后租金不应支付也无证据证实，故本院亦不予采信。因上诉人拖欠涉案房屋的租赁费，已构成违约，其要求继续使用涉案租赁物的请求于法无据，本院不予支持。一审法院根据上诉人的违约情况，酌情判决上诉人承担按所欠租金的同期贷款利率的四倍计算至付清之日止的违约金处理正确，本院予以维持。综上所述，杨彩云的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28430元由上诉人杨彩云负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹成云审 判 员 周中瑞审 判 员 罗云奇二〇一九年三月二十二日法官助理 邓 映书 记 员 朱 谦