广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终192号 上诉人（一审原告）：银星吉，男，1985年5月13日出生，仫佬族，住北海市银海区。 委托诉讼代理人：梁春雷，广西群智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐桂乐，广西群智律师事务所实习人员。 被上诉人（一审被告）：广西中良诚信投资有限公司，住所地北海市南京路以东、江苏路以南世纪新苑第****。统一社会信用代码：91450500571818949K。 法定代表人：张世英，执行董事。 委托诉讼代理人：周志勇，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 上诉人银星吉因与被上诉人广西中良诚信投资有限公司（简称中良公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1813号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年1月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人银星吉的委托诉讼代理人梁春雷、唐桂乐，被上诉人中良公司的委托诉讼代理人周志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银星吉上诉请求：一、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1813号民事判决书，改判被上诉人支付逾期办理涉案房屋的不动产权证书的违约金（从2017年6月15日起算，按每日已付总房款406743元万分之一计算，直至上诉人取得涉案房屋的不动产权证书之日止，现暂时计至起诉之日2018年10月8日为547天，406743×547×0.0001=22248.84元）给上诉人。事实与理由：一、法定的免责事由只有不可抗力，涉案房屋所在地为水源地和涉案房屋未能通过环保审批都在《商品房买卖合同》签订之前就己发生，己经不具备不可预见性。中良公司在签订合同时，仍然故意隐瞒上述情形，承诺于交房后365天内办证，因此，案涉房屋涉及水源地保护不属于不可抗力。一审法院以此作为免责理由，没有法律依据。一审法院以中良公司不存在主观上的故意作为免责的事由，也是没有法律依据的。若按一审法院的该逻辑，只要不是当事人主观故意违约，就能免责，明显不符合法律的规定。中良公司是否承担违约责任，主要看其是否违反合同约定和法律规定，中良公司很明显同时违反了合同约定和法律规定。二、涉案房屋的不动产权证书至今为止仍然无法办理的原因完全在于中良公司违法建筑涉案房屋，中良公司存在主观上的故意，应对业主承担不能办理房产证的违约责任。涉案房屋所在地为饮用水水源二级保护区，中良公司建设案涉房屋违反了《水污染防治法》第六十六条和《水污染防治法实施细则》第二十三条的规定。在环保审批未经批准的情况下，依据《环境影响评价法》第二十五条的规定，中良公司不得开工建设涉案房屋，但中良公司仍然违法新建了涉案房屋。涉案房屋的环保审批未经批准，所以，涉案房屋竣工验收备案未能通过，导致案涉房屋至今未能办理不动产权属证书。三、中良公司在销售涉案房屋和签订《商品房买卖合同》时，故意隐瞒了“涉案房屋所在地为饮用水水源二级保护区，不得新建项目”和“涉案房屋的环保审批，未经批准”的事实，依据《消费者权益保护法》第二条、第八条第一款、第四十八条第一款和《合同法》第四十二条的规定，中良公司依法应承担赔偿责任。四、一审法院判决业主去承担中良公司环保审批未经批准就违法开工建设，造成办证不能的法律后果，没有事实和法律依据，严重违反了公平、公正的原则。 被上诉人中良公司辩称：一、与本案案情一致的类似纠纷经广西壮族自治区北海市中级人民法院作出了生效判决，判决驳回购房者的诉讼请求，在生效判决没有被撤销的情况下，应按遵循同案同判的原则；二、涉案房屋至今未办理不动产权证书，并不是被上诉人的故意为之。涉案房地产土地是经过被上诉人公开招拍取得，被上诉人对案涉土地进行开发合法。在取得涉案土地时被上诉人并不知道涉及水源保护地的问题。被上诉人在无法进行竣工备案后才去了解环保备案不通过的原因，也曾与政府相关部门协调过该问题，并不是说被上诉人在出售房屋时就知道案涉房屋涉及水源地保护。即使被上诉人知道土地涉及水源地保护，但被上诉人也无法预知解决该问题的时间。在水源地保护问题解决后被上诉人立即通过验收备案，然后进行办证。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 银星吉向一审法院起诉请求：一、判令被告支付逾期办理涉案房屋的不动产权证书的违约金22248.84元（从2017年6月15日起算，按每日已付总房款万分之一计算，直至原告取得涉案房屋的不动产权证书之日止，现暂时计至起诉之日2018年10月8日为547天，406743*547*0.0001=22248.84元）给原告。 一审法院认定事实：2016年11月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，销售合同编号：YS00039251,双方约定，被告将北海市银海区广东路与江苏路交汇处向东200米海悦华府3幢19层1902号房屋售予原告，该商品房单价为每平方米4591.30元，该房屋成交总价406743元；付款方式为贷款方式付款，买受人在签定本合同时应付首付款人民币101743元，占总房款的25%，余下房款305000元向贷款机构申请贷款支付。出卖人应当在2016年11月30日前，依照本合同约定将商品房交付买受人使用；出卖人自买受人收房次日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，出卖人未能在约定时间内办妥该商品房的房屋所有权证书，逾期365日内，按日计算向买受人支付已付总房款万分之一的违约金；逾期超365日的，买受人有权选择退房。合同签订后，原告依约支付全部购房款。被告于2016年6月14日通过让原告签署《小区安全责任书》的方式向原告交付涉案房屋。原告自认被告已于2016年6月14日向原告交付了涉案房屋，且已经入住该房屋。被告至今未为原告办理涉案房屋的权属登记手续。另查明，原告与被告2016年11月4日签订的《商品房买卖合同》是对2016年6月14日前签订的《商品房买卖合同》的换签，先交款入住后再换签合同。还查明，北海市中级人民法院（2018）桂05民终231号民事判决书认为，讼争项目海悦华府小区开发已经取得合法手续，在开发建设过程中，因涉及水源地保护区问题导致项目无法办理相关环保审批手续，是中良公司不能按约定为购房人办理权属证书的原因，中良公司对因上述因素导致迟延履行办证的损失可以免除责任。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案原告已经按照合同约定付清房款，被告未按照合同约定在房屋交付使用后365曰内办理权属登记，被告的行为已构成违约。鉴于被告未能按照合同约定为原告办理权属证书，是由于海悦华府小区项目建设，涉及水源地保护区问题导致项目无法办理相关环保审批手续。而海悦华府小区开发已经取得合法手续，在开发建设过程中，因为水源地问题未能及时通过环保审批，并不是中良公司的主观故意，不能归责于被告中良公司。故被告中良公司对因环保审批未能通过，导致迟延履行办证的损失可以免除责任。原告请求被告支付逾期办理房屋的不动产权证书的违约金22248.84元，该院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，遂判决：驳回原告银星吉的诉讼请求。 本院二审审理期间，上诉人银星吉提交如下新证据：1.信访事项处理意见书；2.竣工验收备案表。拟证明被上诉人交付案涉房屋时未经竣工验收，属于违规交房，因未经竣工验收而导致无法办理不动产权属证。直至2018年7月16日涉案房屋才办理完竣工验收备案。被上诉人中良公司质证认为，对这两份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，即使这两份证据是真实的，也充分说明被上诉人没有办理不动产权属证的原因是环保这一项没有竣工备案所造成。案涉房屋在环保批复通过后被上诉人才将所有材料拿去备案。被上诉人中良公司提交如下新证据：北海市不动产交易登记税收综合受理单。拟证明中良公司正在办理房屋产权证书的事实。上诉人银星吉质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，该证据证明被上诉人存在逾期办证的事实，也证明了逾期办证的原因不是因为环评不过关。本院认证认为，上诉人、被上诉人提交的证据均是反映因涉案楼盘的环评手续未齐全导致未能如约办理房产手续的事实，本院对上述证据予以确认。 对一审法院查明的事实被上诉人未提出异议，上诉人对“一审法院还查明”的内容有异议，认为案涉项目没有经过环保审批就开工建设属于违法行为，竣工验收备案表中反映，勘察单位和设计单位验收通过的时间是2月，正是因为没有验收通过才导致无法按期办理产权证。本案与已生效案件的证据不同，与已生效案件不属于同案，不应作统一的判决。本院认为，一审法院另查明的事实是对本院作出的已生效民事判决内容的转述，对上诉人的该异议本院不予采纳。除上述事实外，各方当事人对一审查明的其他事实均无异议，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。 本院依据二审新提交的证据查明，涉案的海悦华府1-4幢楼盘已由中良公司于2019年3月5日向北海市不动产登记中心申请初始登记。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。合同约定，上诉人依约支付房款后被上诉人应当按照合同约定于2016年11月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格并符合合同约定的商品房交付上诉人使用，并在商品房交付使用后365日内办理权属登记。涉案房屋已于2016年6月14日交付上诉人使用，但至今仍未办理房屋权属证书，上诉人主张被上诉人已经构成违约，应承担违约责任。被上诉人抗辩逾期未能办证的原因是讼争项目即海悦华府一期建设用地在禾塘村地下水水源地保护区范围内，导致项目环境影响评价迟迟未能验收，该因素构成不可抗力，被上诉人不应承担违约责任。本院认为，讼争项目开发已经取得合法手续，在开发建设过程中，因涉及水源地保护区问题导致项目无法办理相关环保审批手续。对此，被上诉人于2015年7月申请政府协调解决，主管部门北海市环境保护局建议项目可先期办理其他部门相关手续，待水源保护区划定调整方案经区政府同意后，再办理该项目环保审批手续。因水源地保护区的客观存在，导致项目验收环保审批手续无法通过是被上诉人不能按约定为上诉人办理权属证书的原因，故被上诉人因上述因素导致迟延履行办证可以免除责任。目前水源保护区划定调整方案区政府已同意，案涉房屋正在办理房产的初始登记手续中，被上诉人应尽快为上诉人办理权属证书。上诉人上诉要求被上诉人承担违约责任缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人银星吉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费356元，由上诉人银星吉负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审判长 文全 审判员何能媛 审判员 明 智 二〇一九年三月二十二日 法官助理叶森 书记员曾惠敏