北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终2695号上诉人（原审原告、执行案外人）：郑英花，女，1973年12月15日出生，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：张绍忠，北京罗斯律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：马海涛，男，1972年3月4日出生，住北京市西城区。原审第三人：北京同创汽车部件有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区**区。法定代表人：郝明，总经理。原审第三人：北京嘉厚房地产开发有限公司，，住所地北京市平谷区马坊工业园区****法定代表人：郝明，总经理。原审第三人：思创厚德控股集团有限公司，住所，住所地北京市平谷区马坊工业园区****div>法定代表人：郝明，总经理。原审第三人：郝明，男，1971年7月14日出生，住北京市平谷区。原审第三人：金玉兰，女，1972年5月26日出生，住黑龙江省同江市。以上五原审第三人共同委托诉讼代理人：冯梦旦，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人郑英花因与被上诉人马海涛、原审第三人北京同创汽车部件有限公司（以下简称同创公司）、北京嘉厚房地产开发有限公司（以下简称嘉厚公司）、思创厚德控股集团有限公司（以下简称思创厚德公司）、郝明、金玉兰案外人执行异议之诉一案，不服北京市平谷区人民法院（2018）京0117民初10229号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。郑英花上诉请求：撤销一审判决，改判支持郑英花一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，以房抵债只是支付对价方式不同，以抵账方式取得房屋与直接出资购买涉案房屋对于房屋买卖合同的性质、效力和结果没有任何影响。以房抵债取得房屋和直接出资购买涉案的房屋，仅仅是买受人支付对价的方式有区别，但对房屋买卖合同的性质、效力结果没有任何影响。一审判决自行总结认为抵账方式购买涉案房屋不具有第二十八条规定排除执行的效力是没有法律依据的，也是显失公平的。一审法院认定郑英花没有买受人物权期待权人身份，是适用法律错误。二、郑英花对于房屋未能及时过户不存在过错。郑英花的行为符合买卖合同的约定，合同约定“交房之日起720天内办理房产证”，该约定符合房屋交易惯例，是合理时间，没有按约定办理房产证是嘉厚公司出于私利的违约行为，过错在嘉厚公司一方。三、嘉厚公司与马海涛存在相互串通侵害他人权利的情形，公证债权文书约定利息违约金超出法律允许范围，且存在所谓居间费实际属于高利贷，属于违反法律规定的借款合同，所以无效。因此马海涛的公证债权文书从根本上就缺乏法律依据。综上，请求二审法院判如所请。马海涛辩称，服从一审法院判决，不同意郑英花的上诉请求。同创公司、嘉厚公司、思创厚德公司、郝明、金玉兰述称，同意郑英花的上诉请求和理由，不同意一审判决。郑英花向一审法院提出诉讼请求：请求对北京市平谷区×××号房屋（以下简称涉案房屋）停止执行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：郝明与金玉兰系思创厚德公司的股东。思创厚德公司系北京思创厚德投资有限公司的控股公司，思创厚德公司、北京思创厚德投资有限公司系嘉厚公司的股东，郝明系上述三家公司的法定代表人。思创厚德公司、金玉兰曾系北京思创蓝石建设有限公司的股东，金玉兰曾担任北京思创厚德投资有限公司的法定代表人。郑英花与张德云系夫妻，张德云于2007年12月30日与北京思创蓝石建设有限公司签订劳动合同，担任经营经理一职。嘉厚公司系北京市平谷区×××号楼的开发建设单位，该房屋所在土地用途为商业。该栋楼于2014年7月4日竣工验收合格，于2014年11月14日办理了初始产权登记。2014年8月6日，嘉厚公司法定代表人郝明与张德云签订奖励协议，约定鉴于张德云自2007年起在思创厚德公司下属公司工作，任公司高级管理人员，为集团公司的快速蓬勃发展做出杰出贡献，嘉厚公司以奖励涉案房屋的方式代替现金奖励。张德云在签订该房屋购买合同后2年内不得将此房屋进行买卖、转让。协议的落实应签订房屋买卖合同。2014年8月25日，嘉厚公司与郑英花签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定涉案房屋所在土地用途为商业，郑英花购买嘉厚公司开发建设的涉案房屋，该商品房已经设定抵押，抵押权人为北京首创融资担保有限公司，抵押登记日期为2014年12月24日；涉案房屋单价为每平方米13821.63元，总价款1118032元，郑英花在签署该合同时一次性支付全部房价款。此后，嘉厚公司与郑英花签订了前期物业服务合同和补充协议，均未记载签订日期。郑英花与嘉厚公司未就涉案房屋办理网签备案手续。嘉厚公司未使用涉案房屋为他人设定抵押权。2017年5月19日，同创公司作为借款人，嘉厚公司作为抵押人，嘉厚公司、思创厚德公司、郝明、金玉兰共同作为保证人，与出借人马海涛签订《借款抵押合同》，约定同创公司向马海涛借款4500万元，借款期限为10天，嘉厚公司以其有全部所有权及处分权的北京市平谷区×××号楼为马海涛的借款提供抵押担保。当日，各方当事人向北京市中信公证处申请办理前述《借款抵押合同》公证，并赋予其强制执行效力。北京市中信公证处于2017年6月12日作出（2017）京中信内经证字54292号公证书，确认《借款抵押合同》生效及该合同项下债权债务形成之日起，该公证书具有强制执行效力。合同签订后，嘉厚公司与马海涛未办理抵押登记手续，马海涛向同创公司发放了借款4500万元。同创公司、嘉厚公司、思创厚德公司、郝明、金玉兰未依约偿还借款本息。2017年8月18日，北京市中信公证处做出（2017）京中信执字01222号执行证书，确认以下执行事项：一、被执行人：同创公司、嘉厚公司、思创厚德公司、郝明、金玉兰。二、执行标的：1、借款本金44152600元；2、借款利息（自2017年8月3日起至还款之日止，按月利率2%计算）；3、公证费9万元。三、责任范围：1、同创公司作为债务人，就上述债务向马海涛承担清偿责任；2、嘉厚公司、思创厚德公司、郝明、金玉兰作为保证人，就上述债务向马海涛承担连带保证责任等。后马海涛持公证书、执行证书向一审法院申请强制执行，一审法院依法查封了嘉厚公司名下多处房屋，含涉案房屋，查封期限为3年。郑英花作为案外人向一审法院提出执行异议申请，要求解除对涉案房屋的查封措施。2018年9月7日，一审法院作出（2018）京0117执异85号执行裁定书，驳回了郑英花的异议请求。一审法院认为，案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对于同时符合上述条件的不动产买受人，其基于买卖不动产而产生的物权期待权应当得到法律保护。具体到本案，郑英花虽与嘉厚公司签订商品房买卖合同，但双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，郑英花所称的奖励，亦与其提交的商品房买卖合同内容相矛盾。郑英花就涉案房屋未支付过价款，其所持因系公司奖励无须支付价款，应视为已支付全部价款的观点，于法无据，一审法院不予采纳。此外，涉案房屋早已完成初始产权登记，郑英花与嘉厚公司有条件办理涉案房屋的所有权转移登记，而双方一直未办理网签备案以及所有权转移登记手续，属于因郑英花自身原因未办理涉案房屋所有权转移登记的情形。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），此后郑英花不再具备购买涉案房屋的资格，导致涉案房屋无法办理过户登记，郑英花无法取得涉案房屋的所有权，也就不具有对涉案房屋的物权期待权。综上，郑英花对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回郑英花的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综合本案各方的诉辩意见及相关法律规定，本院认为本案的争议焦点为：一、郑英花主张其系以房抵账形式从嘉厚公司购得涉案房屋，该权利是否优先于马海涛的债权，是否符合上述执行异议规定第二十八条第（三）项的情形；二、郑英花未办理网签、过户登记是否是基于其自身原因造成的；三、本案执行依据的公证文书是否存在无效的情形。关于争议焦点一，郑英花上诉认为其享有物权期待权，所以享有排除执行的民事权利；其以房抵债的形式签署的买卖合同的性质、效力与普通房屋买卖合同的效力并无差距，一审判决认以房抵债的形式不符合执行异议规定的支付房款的情形缺乏法律依据。对此本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，郑英花虽主张涉案房屋属于公司奖励，但首先，其主张的公司奖励未经有效的司法确认，真实性待定；即使认定该事实真实成立，亦无证据显示该债权不属于一般债权；另，虽然双方签署有《北京市商品房现房买卖合同》，但是郑英花并未实际支付购房款，也未办理过户手续，且郑英花签订合同的目的系为获得公司奖励，郑英花与嘉厚公司并不存在真正意义的房屋买卖合同关系。故在上述情形下，郑英花所享有的权利依然属于债权，并不享有物权及物权期待权，郑英花享有的债权并不优先于其他一般债权，故对于郑英花的该项上诉主张，本院不予采信。关于争议焦点二，郑英花上诉认为嘉厚公司未按约定为其办理网签及房屋过户是嘉厚公司的过错，郑英花不存在过错。对此本院认为，郑英花与嘉厚公司2014年8月25日已经签订《北京市商品房现房买卖合同》，涉案房屋2014年11月14日已经取得房屋所有权初始登记，具备办理转移登记的条件。但双方未办理网签备案手续，亦未向不动产登记部门申请办理涉案房屋过户登记。郑英花虽主张均是嘉厚公司的过错导致，但郑英花并未提交证据证明其已经积极向嘉厚公司主张过权利。故本院认为郑英花作为《北京市商品房现房买卖合同》的签订方，未尽到审慎的注意义务，消极行使权利，对于涉案房屋一直未过户登记到己方名下，具有一定的过错。且2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），此后郑英花不再具备购买涉案房屋的资格，涉案房屋已无法办理过户登记到郑英花名下。关于争议焦点三，郑英花上诉认为作为执行依据的借款合同借款利率高出法定标准，所以属于无效的合同，因此执行依据的文书是无效的，本案房屋不应该被执行。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。另，《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》第二十四条规定，有下列情形之一，债权人、利害关系人可以就公证债权文书涉及的民事权利义务争议直接向有管辖权的人民法院提起诉讼：（一）公证债权文书载明的民事权利义务关系与事实不符；（二）经公证的债权文书具有法律规定的无效、可撤销等情形。…利害关系人提起诉讼，不影响人民法院对公证债权文书的执行。利害关系人提供充分、有效的担保，请求停止相应处分措施的，人民法院可以准许；债权人提供充分有效的担保，请求继续执行的，应当继续执行。本案中，马海涛与同创公司签订《借款抵押合同》经公证机关公证已经具有了强制执行力效力，一审法院据此对于嘉厚公司予以强制执行，并无不当。依据上述法律规定，郑英花作为案外人仅有权在其对于执行标的享有足以排除强制执行的权益的情况下提出执行异议，故其主张执行依据的执行文书无效不属于法院执行异议之诉的审查范围，其应当依照法律规定另行主张权利，鉴于郑英花并未提交充分证据证明本次执行依据的执行文书应属无效或已被撤销。故本院对其该项上诉理由不予采信。综上所述，郑英花的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由郑英花负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  高 贵二〇一九年三月十五日法官助理  程惠炳书 记 员  刘 鸽