上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终2091号上诉人（原审原告）:温南毅，女，1966年2月6日出生，汉族，户籍地湖南省南县，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：温南征(系温南毅哥哥)，1964年1月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周运柱，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:上海硕俊实业发展有限公司，住所地上海市宝山区市一路******。法定代表人：王萍，经理。委托诉讼代理人：王曙东，上海国创律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛伟，上海国创律师事务所律师。原审第三人：章欣儿，女，1952年8月15日出生，汉族，户籍地浙江省兰溪市，现住上海市浦东新区。原审第三人：刘元夫，男，1960年1月2日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市浦东新区。上诉人温南毅因与被上诉人上海硕俊实业发展有限公司（以下简称上海硕俊公司）、原审第三人章欣儿、刘元夫排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初28527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人温南毅上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付商铺租金人民币（下同）254,440.2元（自2016年3月1日至2018年7月，按每天每平方米7元计算），归还上海市浦东新区XX路XX号XX室商铺。事实和理由：上诉人从未参加业主大会，且未授权他人代为出租商铺，其有权收回商铺；被上诉人既未按市场行价计算租金，又未按实际出租价格计算租金，损害上诉人合法权益。被上诉人上海硕俊公司辩称，七楼的商铺自始整体出租；上诉人提供网页截图证明租金标准依据不足，每天每平方米5元的标准合情合理，故其认为一审判决正确，要求维持原判。原审第三人刘元夫述称，60个商铺，59户均同意整体出租，仅上诉人一家不同意；商铺虽有产证，但上诉人买房时即知系带租约销售，且其已收取前十年租金；租金计算的数据均来源于中融物业，故要求维持原判。原审第三人章欣儿同意刘元夫之意见，故其要求维持原判。温南毅诉至一审法院，请求判令：1、上海硕俊公司支付侵权期间商铺租金254,440.2元（自2016年3月1日至2018年7月，按7元每平方米每天计算）（温南毅按照每月租金为41.78平方米X7元/天/平方米X30天/月，即8,773.80元每月主张）；2、上海硕俊公司停止侵权，归还上海市浦东新区XX路XX号XX室商铺。一审法院认定事实：温南毅系上海市浦东新区XX路XX号（XX商场）XX室商铺业主，该商铺建筑面积41.78平方米。2015年11月29日，XX商场七楼除温南毅以外的其他商铺业主各自出具《XX七楼业主授权委托书》，内容为：经2015年11月29日上海市XX路XX号XX商场七楼业主大会提名以下业主为本届业主代表(每两年为一届，同时免除上一届业主代表)。业主代表权限：于某、高某、陈某、刘元夫、苏某。授权，具体如下：1、代为出租管理(期限5-10年)，代为签订租赁合同，代为分配租金，代为支付分配租金过程中的必要支出;2、代为协商追讨上海歌城租金、违约金，代为处理上海歌城遗留的问题(不包含诉讼授权)；3代为支付签订合同、举办会务过程中必要的开支和外地业主来沪的补贴(参照8楼的经验，在每年总租金中3%以内，第一年5%以内)；4、租金分配参照1-8楼的分配方案，暂按一手房买入价的比例分配。不尽事宜业主代表大会另行补充。原审另认定，2015年12月27日，甲方：XX路XX号7楼业主代表与乙方：上海硕俊公司签订《租赁合同》，约定甲方受7楼商铺50%以上、产权面积50%以上的业主委托出租本商铺。乙方是一家依法成立的公司，双方就该商铺的出租事宜，在协商一致，互利互惠的基础上达成如下条款，共同遵守：一、商铺地址及用途：甲方商铺坐落于上海市XX路XX号(XX商场)。乙方自愿承租甲方该商铺第7层整层(以下简称“该单元”)。乙方承诺承租该单元用于写字楼，不做违反法律的营业。承诺未征得甲方书面同意，不得将该单元整体转租或者经营权整体转让。乙方有权除自用外进行对外招租。二、商铺面积及装修：1、该单元建筑面积3,784.03平方米。2、甲方提供该单元现状给予乙方。乙方根据自己的工作要求进行装修，但不得破坏甲方产权原有的建筑结构。该单元目前的拆旧、装修费用由乙方自理。3、乙方装修方案应到所在物业、业委会等相关部门自行备案,如需甲方配合时，甲方应及时配合乙方办理。4、乙方在装修期间，遵守物业管理对装修时间要求，不得影响本大楼内其他楼层正常的工作。5、租赁期内，甲方所用电梯产生的费用参照6楼、8楼、9楼，与其一致。三、租赁期限：租赁时间为2015年12月15日-2025年12月14日止，租期十年。其中，自2015年12月15日-2016年4月14日，四个月为乙方免租期。租赁合同履行期间，乙方自行办理工商、广告、合同备案等与业务相关手续。水电通讯费公用事业费等、物业费等自营运转有关费用由乙方承担按时向有关部门缴纳。乙方在承租过程中所产生的税费(除业主租赁所得税)由乙方承担。租赁合同履行终止，乙方应在30天内将该单元内的装修拆除、拆除户外广告、注销与7楼相关的一切工商等法定手续。四、租金及押金：租金为每平方米每天五元(含营业税)，按建筑面积计算，第一年租金人民币6,905,855元，月租金为575,488元。租金自第二年起，在上年度基础上每年递增2%。租金按先付后用原则“押二付一”。押金在本合同签订二日内，支付人民币1,150,976元(含税)，并且由业主代表收到后保管，并附代表签名的押金收据给乙方。押金在租赁合同终止后，乙方完成结算租金、物业、水电、交房等相关手续后，甲方在十个工作日内退还押金给乙方，不得拖欠。乙方支付租金和押金到业主联名账户。开户行：平安银行，账号XXXXX********户名：章欣儿、刘元夫。本楼层业主的租金由业主代表自行组织分发，与乙方无关。甲方在收到乙方租金后10日内提供给乙方完税发票。乙方租金提前10天，每月5日为乙方与甲方的租金结算日，即从2016年4月5日开始向甲方支付租金，乙方不得拖欠。五、续租：合同期满后，在同等条件下，乙方有权优先租赁。如解除合同时，乙方确实无法及时搬离甲方场地，双方协商延长租赁期三个月。六、违约责任：乙方延迟付款(如遇节假日除外)承担应付款日万分之四，延期超过四十天(含物业费及公用事业费)视为违约，甲方有权解除合同，乙方承担当年12个月租金的违约金。上述《租赁合同》下方甲方（七楼业主代表）落款处签字为：于某，高某，陈某，刘元夫，苏某。乙方盖有上海硕俊公司的公章和经办人王萍的签名署期。联名账户刘元夫、章欣儿签名一栏签字为：刘元夫、章欣儿。按照上述《租赁合同》的约定，租金分配按一手房买入价的比例，扣除代交的营业税、个人所得税、房产税、印花税、管理费以后，2016年4月15日至2018年7月14日，温南毅应获得租金收入为153,343.38元。一审法院认为：系争商铺是XX商场中的一个分割商铺，为发挥整个商城的整体经营功能以及经营业态的统一化、规范化，从而保证全体小业主的共同利益，每个业主在行使权利时应当考虑到大多数商铺业主的集体利益。因此，虽然温南毅对系争商铺享有物权，但其对分割商铺享有的权利不能等同于独立商铺，其权利的行使应当合理、适当，并应顾及全体业主的整体、长远利益，以保证商铺整体功能的发挥。业主代表于某，高某，陈某，刘元夫，苏某等人，接受大部分业主授权委托，将7层商铺整体出租给上海硕俊公司进行统一经营。该整体出租和统一经营行为，不仅有利于商城整体经营功能的发挥，也符合保护全体业主共同利益的原则。上海硕俊公司通过银行代发租金的方式将租金支付到业主代表指定的章欣儿、刘元夫联名账户名下，业主所享有的商铺租金利益并未受损。温南毅所有的商铺面积在XX商场的七楼全部商铺面积中所占比例较小，如温南毅收回商铺，必然会影响到商铺整体经营，也损害了绝大多数商铺业主的经济利益，并造成社会财富的极大浪费。综合本案案情及XX商城7层商铺的整体租赁经营情况，法院认为，从衡平双方当事人目前利益状况和今后长远利益出发，业主代表接受大多数商铺业主委托，与上海硕俊公司签订租赁合同，整体租赁经营XX商城7层商铺的行为，并未损害温南毅的财产利益，温南毅主张归还上海市浦东新区XX路XX号XX室商铺的诉讼请求，法院不予支持。2016年4月15日至2018年7月14日温南毅应获得租金收入为153,343.38元，应由代管业主租金的章欣儿、刘元夫向其支付，现章欣儿、刘元夫同意支付，法院予以照准。一审法院审理后，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,于二〇一八年九月十四日判决：一、章欣儿、刘元夫应于判决生效之日起十日内共同支付温南毅2016年4月15日至2018年7月14日租金153,343.38元；二、驳回温南毅的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,229.50元，减半收取计1,114.75元，由温南毅负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，温南毅所有的商铺为XX商场中的一个分割商铺，不同于独立商铺，业主行使权利应合理、适当。并且，依据查明之事实，七楼除温南毅外的其余业主均授权业主代表统一对外出租商铺。并且，上海硕俊公司向温南毅支付租金的计算方式符合公平原则。本案中，温南毅主张租金标准过低，损害其合法权益，本院认为，涉讼商铺对外出租的实现及租金标准的确定均依赖于整个商城的经营环境，因此，仅凭温南毅出示的网页截图不足以证明其主张，上海硕俊公司的相关辩解意见，可予采纳。综上所述，上诉人温南毅关于撤销一审判决，改判上海硕俊公司支付商铺租金254,440.2元（自2016年3月1日至2018年7月，按每天每平方米7元计算），归还上海市浦东新区XX路XX号XX室商铺的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,229.50元，由上诉人温南毅负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  刘 佳审判员  蒋辉霞二〇一九年三月二十六日书记员  金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……