苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0509民初11073号 原告朱荣观，男，1944年8月7日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。 委托代理人姜国云，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。 被告朱梦瑶，女，1993年10月21日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。 委托代理人何志乔，苏州市吴江区同里法律服务所法律工作者。 原告朱荣观与被告朱梦瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案受理后依法适用简易程序于2018年10月31日公开开庭进行审理。原告的委托代理人姜国云，被告的委托代理人何志乔到庭参加诉讼。后因案情较为复杂，双方当事人争议较大，本院依法裁定将本案转为普通程序并组成合议庭于2019年1月4日公开开庭进行审理。原告朱荣观的委托代理人姜国云，被告朱梦瑶的委托代理人何志乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱荣观诉称：2014年7月11日，原告与被告签订房屋买卖合同一份，约定原告将位于苏州市吴江区万元人民币卖给被告，同时约定先付定金10万元，2014年7月20日前付62万元，余款5.5万元待办理房屋过户手续后一次性付清。合同签订后，被告按约支付了购房款62万元，原告也将房屋交付给了被告。由于该房屋当时未能办理权证，双方办理过户的条件未能成就，双方在合同中约定待房屋能办理权证时第一时间（60内）将房产证办好，然后无条件配合被告办理过户手续。2017年9月21日，原告方已经完成了该房屋的不动产登记手续，然后通知被告，要求被告尽快来办理房屋过户手续并支付剩余房款，但被告未能前来办理。被告于2018年1月起诉原告要求原告履行合同并配合办理过户手续，原告同意被告在付清房款的情况下办理过户手续，但不同意办理3幢28号车库的过户手续，因为双方买卖合同中不包括3幢28号车库。被告于2018年5月24日向法院申请撤回起诉。原告于2018年7月10日正式书面通知被告，如收到通知后10日内不按合同约定履行付款义务及办理过户手续的，原告将视为被告拒绝履行房屋买卖合同，合同解除。但被告至今未能办理过户手续，也未支付购房款。故原告提起诉讼，请求判令：1、确认原被告双方2014年7月11日就位于苏州市吴江区签订的房屋买卖合同已解除；2、被告返还原告吴江区同里镇富土家园一期3幢605室房屋一套以及3幢28号车库一间；3、被告承担违约金20万元；4、本案诉讼费由被告承担。在审理中，原告自愿撤回要求被告返还富土家园3幢28号车库的诉讼请求。 被告朱梦瑶辩称：原告应继续履行合同，并配合被告办理房屋过户手续；原被告双方签订了房屋买卖合同后，被告已经严格按照协议约定履行付款义务，双方并对房屋及车库进行了交接，办理了水电、过户等手续，该协议已经实际履行，但在该原告房屋权证办出后，原告以合同上没有约定车库和车库有独立的权证为由拒绝办理过户，严重违反诚信原则，引起本案诉争的原因完全在原告方。 经审理查明：2012年3月16日，吴江经济技术开发区动迁办公室作为甲方与朱荣观作为乙方签订《动迁补偿安置协议书》一份，约定甲方因同里农业科技示范区一期项目建设涉及三港村4组农户住宅、建筑物及附着物依法实施动迁，向乙方支付房屋动迁各类补偿297722.93元和房屋区位补偿10万元，本次拆迁不安排宅基地，安排乙方的定销公寓房基准面积280平米，乙方选择期房方式安置。 2012年12月12日，吴江经济技术开发区动迁办公室作为甲方与朱荣观作为乙方签订《公寓房安置协议书》一份，约定甲方根据乙方选择，将乙方安置于富土家园以下房屋：3幢605室房屋（建筑面积128.60平方米），另加28号自行车库（面积20.61平方米），合计150232元；7幢203室房屋（建筑面积86.11平方米），另加6号汽车库（面积26.87平方米）。该协议甲方由代理人吴江建发房屋拆迁有限公司盖章，乙方由朱荣观之子朱建明作为代理人签字。 2014年7月11日，朱荣观、朱建明、潘玉妹、朱一恺作为甲方，与朱梦瑶作为乙方，双方签订《房屋转让协议》一份，约定甲方将安置所得的位于同里镇富土家园3幢605室房屋转让给乙方，房屋面积为128.6平方米，具体以房产证面积为准；转让总价77.5万元；协议成立时乙方付定金10万元，2014年7月20日前付62万元，余款5.5万元待甲方协助办理房产过户手续后一次性付清；该房屋转让成立甲方交付房屋钥匙及拿房时的相关资料给乙方，该房屋的权利和义务随之由乙方承担，但甲方有配合办理房屋权证的义务；甲方在该房屋能办理房屋权证时第一时间（60日内）将权证办好，然后无条件配合乙方办理过户手续，办证过户的一切税款由乙方承担；双方违反任何一条均属违约，守约方有权要求违约方承担违约金20万元。合同签订后，朱荣观向朱梦瑶交付上述房屋。朱梦瑶在使用该房屋期间自行办理用电户名和用水户名登记，并交纳费用。 2014年7月12日，朱荣观之子朱建明向朱梦瑶出具书面说明一份，载明富土家园3幢605带28号车库卖785000元。2014年7月22日，朱荣观向朱梦瑶出具收条一份，确认收到购房款62万元。2014年9月10日，朱梦瑶向朱荣观之子朱建明交付购房款16000元。 2017年9月21日，双方买卖的同里镇富土家园3幢605室房屋和3幢28号车库完成不动产登记，登记所有权人均为朱荣观，共有情况均为单独所有，登记建筑面积分别为128.69平方米和20.54平方米，不动产权证号分别为苏（2017）吴江区不动产权第9072993号、苏（2017）吴江区不动产权第9072995号。2018年1月12日，朱梦瑶向本院提起诉讼，要求朱荣观配合办理富土家园3幢605室房屋和28号车库的过户手续（即2018苏05**民初699号案件），在该案审理中朱梦瑶于2018年5月撤诉。 2018年7月10日，朱荣观向朱梦瑶发送通知书一份，要求朱梦瑶返还28号车库、付清购房余款和办理过户，如收到通知书后十日内不履行付款义务和过户手续的，将解除2014年7月11日签订的房屋转让协议。该通知书于2018年7月11日送达至朱梦瑶。 以上事实，有原告提交的动迁补偿安置协议书、房屋转让协议、通知书、邮寄凭证、送达信息查询件各一份，不动产权证二份；被告提交的公寓房安置协议书、朱建明出具的情况说明和收条、朱荣观出具的收条各一份，水电费缴费凭证二十二份；本院调取的庭审笔录和2018苏05**民初699号民事裁定书以及到庭双方的当庭陈述等证据予以证实。对于被告提交的王金华、周金龙、庞阿会、周雪根、王宝英、施菊林、朱其珍、物业公司工作人员吴菊林出具的证明，因该证据系证人证言，但上述人员均未出庭作证，本院对该证据不予采信。对于周土根出庭作证提供的证言，因该证人陈述的车库交易情况系该证人根据传言所知，本院不予采信。对于证人叶某出具的证明和叶某出庭作证提供的证言，因该证人和被告就其陈述的借款和还款的事实未提交其他证据予以佐证，本院对该证明和证言不予采信。 本院认为：原告朱荣观与被告朱梦瑶签署的房屋转让协议系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。原告之子朱建明作为原告代理人签署安置协议并在涉案房屋转让协议中签字，被告基于朱建明的前述行为和作为原告近亲属的身份，有理由相信朱建明具有代理权，故朱建明出售28号车库的行为和向被告收取购房款16000元的行为，均构成表见代理，对原告朱荣观发生法律效力，应由原告承受相应权利义务并承担相应法律责任。原告解除涉案房屋转让协议的理由为被告未按照合同约定支付定金和办理过户且经催告后仍未履行；而被告辩称其已按约支付定金和购房款，但原告以协议中未约定车库为由拒绝办理过户。对双方的该项争议，本院认为：第一、房屋转让协议中约定的定金系双方为履行该协议设立的担保，该定金合同系房屋转让协议的从合同，应自实际交付定金之日起生效，在被告方未举证证实其实际交付定金的情形下，该定金合同不发生法律效力，但不影响主合同的效力和履行，双方仍应按照约定履行支付房款、协助办理权证变更登记等合同义务，故原告提出的被告未交付定金的解除合同之理由不能成立；第二、原告虽以被告经催告仍未办理过户为由解除合同，但依照双方陈述和2018苏05**民初699号案件的庭审笔录，原告否认将富土家园3幢28号车库一并转让给被告并拒绝配合办理车库的过户手续，双方由此引发争议和诉讼，因原告之子朱建明向被告出售28号车库的行为对原告发生法律效力，原告拒绝协助办理车库过户手续导致被告至今未能取得涉案房屋和车库不动产权证，故原告已构成违约，原告提出的被告经催告未办理过户的解除合同事由不能成立。综上所述，原告对其主张未提供充分证据予以支持，本院对其全部诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第五条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告朱荣观的诉讼请求。 案件受理费11550元，由原告朱荣观负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。 审 判 长  夏 锋 人民陪审员  胡云政 人民陪审员  郗战联 二〇一九年三月四日    书记员徐晓田 附录相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。