江苏省涟水县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏0826执异34号 案外人：王士刚，男，汉族，1970年9月16日生，居民，住淮安市淮安区。 申请执行人：涟水县金桥信用担保有限公司，住所地涟水县。 法定代表人：徐华年，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄青松，该公司员工。 被执行人：严加浪，男，汉族，1981年8月26日生，居民，住涟水县。 被执行人：张娜，女，汉族，1983年5月15日生，居民，住涟水县。 被执行人：刘中跃，男，汉族，1962年7月21日生，居民，住淮安市。 在本院执行申请执行人涟水县金桥信用担保有限公司与被执行人严加浪、张娜、刘中跃担保追偿权纠纷一案中，案外人王士刚对本院执行位于淮安区宋集乡冯王村二组的房屋（房产证号为：淮房权证宋集字第××号、第××号）不服，向本院提出书面异议。本院于2019年3月14日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王士刚称：停止执行淮安区××组的房屋（房产证号为淮房权证宋集字第××号、第××号）。事实和理由：淮安市淮安区××组的房屋已经出卖给了案外人。2012年7月4日，案外人从严加浪和张娜处，购买了淮安市淮安区××组的房屋，房屋总价160000元，在淮安区宋集乡法律服务所的见证下签订了《房屋转让合同书》。案外人向严加浪交付购房款145000元，严加浪出具收据二张。2012年7月15日，严加浪将门钥匙、电费卡、水卡、燃气卡等交给案外人，从此淮安市淮安区××组的房屋由案外人实际占有。截止至今，案外人已经按照购房合同的约定足额给付了145000元的购房款。案外人购买的淮安市淮安区××组的房屋，没有过户的原因是因为严加浪的欺骗和拖延。所以未办理过户登记手续，案外人对此是没有任何过错的。综上，贵院查封的淮安市淮安区××组的房屋，案外人已经按照合同约定支付了购房款，并实际占有该房屋，虽然未办理过户登记手续，但案外人对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，贵院不得查封、评估、拍卖。 申请执行人涟水县金桥信用担保有限公司辩称：1、贵院在审理申请执行人与严加浪、张娜担保追偿权纠纷一案中，已经查明确认了涉案房产的所有权人为严加浪、张娜，同时查明严加浪、张娜将位于淮安区××532.56平方米的房屋抵押给申请执行人，并在房屋主管部门办理了抵押登记手续，登记时间为2013年7月16日，债权数额300000元。贵院在（2017）苏0826民初5462民事判决书中明确了申请执行人对严加浪、张娜抵押的房产拍卖或变卖的价款在300000元范围内享有优先受偿权，因此，申请执行人请求贵院依法拍卖、变卖并不违反法律规定，贵院对严加浪、张娜抵押的房产进行查封、评估、拍卖并无不妥。且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。2、案外人称涉案房产为其在2012年7月4日向严加浪、张娜购买所得，但案外人未与严加浪、张娜办理房屋过户登记手续，根据《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，”因此，即使案外人王士刚与严加浪、张娜之间存在房屋买卖合同，但因其未办理房屋过户手续，不动产物权未发生变动，案外人王士刚仅能要求严加浪、张娜承担返还购房款并赔偿相应损失的违约责任，不能产生房屋产权由出卖人严加浪、张娜转移给王士刚的法律效果。申请执行人基于对房屋主管部门颁发的房产证的信赖，有充足的理由相信严加浪、张娜是房屋的产权人，因而与之设立了担保物权，并在房管部门办理了抵押登记，履行了物权行为。双方设置的担保物权，符合物权变动的公示，公信原则，应为有效。3、严加浪、张娜在2013年6月25日取得了房屋产权证，案外人称2012年7月4日向严加浪、张娜购买涉案房屋，并一直占有该房屋。而根据一般人的常识，案外人为了自已的利益应当知道买卖房产应当办理过户登记，不办理过户登记手续，不动产物权不发生变动，可能造成法律风险。而且在贵院判决生效前，案外人可以通过其他法律途径对自身的权利向严加浪、张娜主张，而案外人一直未主张，因此案外人就应当独自承担上述不动产未过户而产生的风险。而现在将不能过户的原因归结于被执行人，目的是淡化自身的原因和过错，在未办理过户登记问题上，案外人本身就存在过错。综上，申请执行人取得涉案房屋的抵押权是善意的，应受到保护，案外人在涉案房屋过户方面存在不可推卸的过错，即使有买卖合同、收据等证据，也不能排除执行。因此，请求贵院依法驳回案外人的异议申请，尽快依法拍卖、变卖被执行人严加浪、张娜的房产，维护申请执行人的合法权益。 被执行人严加浪、张娜、刘中跃未作答辩。 经审查查明：涟水县金桥信用担保有限公司与严加浪、张娜、刘中跃担保追偿权纠纷一案，涟水县金桥信用担保有限公司于2017年8月30日向本院申请财产保全。2017年9月4日，本院作出（2017）苏0826民初5462号民事裁定书，裁定：一、查封严加浪、张娜位于淮安区××组的房屋（房产证号为淮房权证宋集字第××号、房产证号为淮房权证宋集字第××号）。二、查封涟水县金桥信用担保有限公司位于涟水县××沟镇××路534.18平方米的房产（房产证号为涟房权证高沟字第××号）。同日，本院立案执行，案号为（2017）苏0826执保310号。2017年9月26日，本院向淮安区不动产登记中心发送（2017）苏0826执保310号协助执行通知书，要求协助查封严加浪、张娜所有的位于淮安区××组产权证号为淮房权证宋集字第××号、Ｃ2××65号房屋。 2017年9月11日，本院作出（2017）苏0826民初5462号民事判决书，判决：一、严加浪、张娜于本判决生效后十日内归还涟水县金桥信用担保有限公司代为清偿款300000元及利息（代清偿金利息截止到8月23日为5742元，合计欠305742元，2017年8月23日之后的代清偿金利息以代清偿金30万元为基数按实际天数和利率计息，标准按合同约定的月19.8‰计算，直至被告全部还清原告代清偿金）；刘中跃对严加浪、张娜所欠涟水县金桥信用担保有限公司代为清偿款300000元及利息承担连带还款责任。二、涟水县金桥信用担保有限公司对严加浪、张娜位于淮安区××组的抵押房屋（房产证号为淮房权证宋集字第××号、房产证号为淮房权证宋集字第××号）在采取拍卖、变卖等方式依法变价后所得款项中，在抵押债权数额300000元范围内优先受偿。因严加浪、张娜、刘中跃未履行生效判决，涟水县金桥信用担保有限公司向本院申请执行，本院立案执行，案号为（2018）苏0826执345号。2018年7月16日，涟水县金桥信用担保有限公司以正在与被执行人协商处理为由，向本院申请撤回执行申请。本院于2018年7月18日作出（2018）苏0826执345号执行裁定书，裁定：准予涟水县金桥信用担保有限公司撤回执行申请。（2018）苏0826执345号案件终结执行。 另查明，2012年7月4日，案外人与严加浪签订房屋转让协议，约定：严加浪将宋集乡冯王村水厂前第**的****房屋转让给案外人。2012年7月15日，严加浪出具收据，载明：今日收到王士刚人民币10万元。2013年2月8日，严加浪出具收据，载明今日收到王士刚购房款4.5万元（从今日起两个月内办理好房产证）。2013年6月25日，涉案房屋进行房屋产权登记，取得房屋产权证号为：淮房权证宋集字第××号、淮房权证宋集字第××号。2013年7月16日，涉案房屋进行抵押登记，取得房屋他项权证号为：淮房他证宋集字第××号，房屋他项权利人为涟水县金桥信用担保有限公司。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定：执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。案外人主张的民事权利义务关系，或者该权利义务关系的客体与执行依据确认的标的具有同一性，则属于认为原判决、裁定错误的情形，应通过审判监督程序寻求权利救济。本案中，本院据以执行的（2017）苏0826民初5462号民事判决书，确定涟水县金桥信用担保有限公司对严加浪、张娜位于淮安区××组的抵押房屋（房产证号为淮房权证宋集字第××号、房产证号为淮房权证宋集字第××号）在采取拍卖、变卖等方式依法变价后所得款项中，在抵押债权数额300000元范围内优先受偿。案外人主张已购买并实际占有涉案房屋，请求法院停止对涉案房屋的执行，案外人异议内容指向的标的，与（2017）苏0826民初5462号民事判决书确认的标的具有同一性，实质上是认为原判决、裁定存在错误，应当依照审判监督程序办理。案外人所提异议，不符合执行异议案件的受理条件，依法应当裁定驳回申请。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款之规定，裁定如下： 驳回案外人王士刚的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服，可以根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十三条规定，自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。 审 判 长 姜  怀  友 人民陪审员 高    燕 人民陪审员 范  清  扬 二〇一九年三月二十二日 法官 助理 周  慧  文 书 记 员 周慧文（兼）