山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终1283号上诉人（原审被告）：李兆刚，男，1973年9月30日出生，汉族，个体工商户，住济南市。委托诉讼代理人：胡立波，济南长清贵和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：山东港基建设集团物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：宋甲飞，总经理。委托诉讼代理人：王延冰，男，该公司员工。上诉人李兆刚因与被上诉人山东港基建设集团物业有限公司（以下简称港基物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2018）鲁0113民初1715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李兆刚上诉请求：1.撤销一审民事判决书，改判驳回港基物业公司的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费、上诉费由港基物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.港基物业公司伪造证据，捏造民事法律关系，虚构民事纠纷，为达到立案目的，伪造合同、伪造李兆刚签名，提起民事诉讼。对此，一审判决并未审理查明，一句“合同无效”便结案，避重就轻的排除了虚假诉讼应承担的责任。李兆刚在一审答辩状及庭审过程中，多次提到物业服务合同是伪造的，并伪造李兆刚签字，并提出笔迹鉴定申请。后因港基物业公司认可并非当事人本人签字未进行鉴定。但港基物业公司诉讼时，诉状明确写明2008年8月28日双方签订了《物业服务合同》，港基物业公司也是按此合同约定要求物业服务费及违约金的，但在庭审中不敢向法庭出示原件，也不提交任何合同，连复印件也不提供。李兆刚在收到法院送达的起诉状副本及应诉通知书及证据中有此造假合同。一审判决应对此行为依法处理，并驳回港基物业公司的诉讼。2.判令支付违约金不符合法律规定。本案中，李兆刚并未违约，是服务单位违约，物业公司并未提供服务。公司在庭审中提交的证据也是2018年才安装的监控，也是为了小区门口的安全而设置的。这种服务(瑕疵服务)，不但不符合规定，更不应得到支持，更谈不上根本违约及谁违约的问题。3.李兆刚在小区的外面购房，不在小区物业服务范围内，港基物业公司也自认不归自己管辖范围。李兆刚等十几户连垃圾费、卫生费都不是物业公司来收，而是其它环保卫生部门收取，相应的也证实物业公司没有为李兆刚等对卫生、垃圾等作任何服务，故不应强制收费。下水道井盖坏了，都是这十几户沿街凑钱买的，小区内有双气，李兆刚等十几户都没有此待遇。小区内不让乱停车，可李兆刚门前停满了社会车辆，没人管、没人问，严重影响了门头房经营。这些问题物业公司从不插手过问或制止、处理。小区的绿化、电梯等所有福利李兆刚均享受不到，即物业公司也是不考虑小区外的这十几户商铺的。故一审判决判令支付物业服务费无事实及法律依据。4.《山东省物业服务收费管理办法》在2018年7月1日起施行。那时，本案正在审理中。根据上述办法规定，收费应按政府指导价或市场调节价，政府指导价应由本级人民政府批准后向社会公布执行；市场调节价，应由物业、业主通过服务合同约定。庭审中，物业公司称按政府指导价，可提供不出公示的任何材料和批准收费标准及文件，一审判决按0.8元每平方米计算无依据。5.港基物业公司按物业服务合同诉讼，并要求支付物业服务费15632.06元及违约金13041.61元，诉求三万左右的标的，一审判决未支持这一诉求，判决是诉求的十分之一，可诉讼费的全额却由李兆刚独自承担欠妥，应分清主次比例。6.李兆刚的交房时间未按购房合同约定的期限交房，李兆刚多次要求开发商承担赔偿、违约责任、履行支付违约义务。为此，开发商与物业公司在签订物业合同时，有意躲避李兆刚等。小区内各业主均有物业服务合同，小区外十多户商铺均未见到服务合同。也就是说，开发商及物业公司从形式上放弃了对小区外的服务，也没有认可李兆刚等十多户是本小区的业主。故此，非本小区内的业主不应享受一切业主的同等待遇，这也证实了物业费一直未向李兆刚等十几户主张的事实论证依据。港基物业公司辩称,1.原审判决认定事实基本清楚，但认为公司未主张2009年至2017年的物业费及自认物业管理中存在瑕疵与事实不符，但为维护与业主的关系，公司没有上诉，认可一审判决；2.李兆刚的上诉理由均不能成立。港基物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李兆刚支付物业服务费15632.06元，违约金（自2009年1月至付清之日止，按日0.3‰计算）；2.本案案件受理费由李兆刚承担。一审法院认定事实：李兆刚系长清区某房产业主，2006年12月1日李兆刚与济南新地房地产开发有限公司签订了《楼寓购置合同书》，港基物业公司与济南新地房地产开发有限公司签订了《鸣泉嘉园前期物业管理委托合同》作为《楼寓购置合同书》的附件。《鸣泉嘉园前期物业管理委托合同》约定由港基物业公司为李兆刚所处鸣泉嘉园小区提供物业管理服务，本合同有效期内未交付使用物业的物业管理费，住宅房屋建筑面积每月每平方米0.45元，非住宅房屋建筑面积每月每平0.8元。本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，住宅房屋建筑面积每月每平米0.55元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米1.2元，收费时间为每月25日-30日。如业主未按期交纳当期物业管理费港基物业公司有权按合同约定逾期交纳每日加收千分之三的违约金。2017年12月之前的物业服务费按照每平方米0.8元计算。李兆刚现尚欠2009年1月1日至2017年12月31日物业管理费未交纳。2018年4月9日港基物业公司向李兆刚催缴过2018年及之前欠付物业费，后经港基物业公司多次催交未果，现港基物业公司诉至法院，请求判如所请。一审法院认为,港基物业公司与济南新地房地产开发有限公司双方签订了《鸣泉嘉园前期物业管理委托合同》作为李兆刚与济南新地房地产开发有限公司签订了《楼寓购置合同书》的附件。李兆刚主张双方没有实际签订物业服务合同,港基物业公司提交的《物业服务合同》系其伪造，李兆刚对前期物业合同不知情，且李兆刚房产系沿街商铺不属于物业公司管理范围。对于李兆刚的以上主张，一审法院审理认为1、港基物业公司认可其提交的《物业服务合同》系非李兆刚本人所签。因此一审法院对于港基物业公司提交的《物业服务合同》合同效力不予认可。2、根据《最高人民法院关于审理物业纠纷司法解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业前期签订的物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的法院不予支持。”因此虽然港基物业公司未与李兆刚之间签订物业服务合同，但是根据法律规定《鸣泉嘉园前期物业管理委托合同》对李兆刚依旧具有约束力，对于李兆刚主张其对此不知情一审法院不予支持。3、根据法律规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。李兆刚房产系鸣泉嘉园小区沿街商铺，该沿街商铺与现有物业管理项目连在一起，属于一个物业管理区域，应该属于港基物业公司管理范围。据此一审法院认定双方存在物业服务合同关系。李兆刚主张港基物业公司从未向其提供过物业服务，港基物业公司提交证据证实其为李兆刚提供过代收水电费、在李兆刚门头房处安装监控并派出巡视员进行安全巡视以及处理废水池等物业服务，港基物业公司提交的上述证据能够证实其为李兆刚提供过物业管理服务。李兆刚主张港基物业公司从未催缴过物业费，港基物业公司提交2018年4月9日向李兆刚催缴2018年及之前欠付物业费的通知单，港基物业公司提交的该催费通知单只能证实其2018年催收过物业费，不能证实其在2018年之前向李兆刚催收过，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。故对于港基物业公司要求李兆刚交纳自2009年1月至2017年12月的物业费的诉讼请求不予支持，李兆刚应向港基物业公司交纳自2016年1月至2017年12月的物业服务费。李兆刚未能按照约定交纳物业服务费，已经构成违约，应该承担相应的违约责任。合同中约定违约金数额过高，超过法定标准，且庭审中港基物业公司认可其在物业管理中存在瑕疵，为体现公平公正原则，一审法院认为以李兆刚所欠物业服务费金额为基数按照银行同期贷款利率计算违约金为宜。物业管理公司作为为业主提供良好舒适的居住环境的服务者，应该本着为业主服务的工作宗旨，全心全意的从业主利益出发，为业主提供一个便利舒适的小区生活环境。港基物业公司作为服务的提供者，应该理解并重视业主提出的各种问题，并在今后的工作中努力加以解决。业主作为被服务者也应该对物业公司的服务多一些理解，多一些包容。双方应该对服务中出现的问题多沟通，多协商，这样才能够更好促进小区环境的完善。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百零七、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业纠纷司法解释》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、限被告李兆刚于判决生效后十日内向原告山东港基建设集团物业有限公司支付2016年1月至2017年12月物业服务费2977.54元。二、由被告李兆刚支付以2016年1月1日至2016年12月31日欠付物业服务费1488.77元为基数自2016年1月1日起至判决生效之日止按照银行同期贷款利率支付违约金。于判决生效后十日内付清。三、由被告李兆刚支付以2017年1月1日至2017年12月31日欠付物业服务费1488.77元为基数自2017年1月1日起至判决生效之日止按照银行同期贷款利率支付违约金。于判决生效后十日内付清。四、驳回原告山东港基建设集团物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516元，由被告李兆刚承担。二审中，当事人没有提交影响本案基本事实的新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原《物业管理条例》（2006年12月适用）第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案中，港基物业公司与济南新地房地产开发有限公司于2006年1月18日签订的《鸣泉嘉园前期物业管理委托合同》已经济南市长清区房屋管理服务中心备案，系有效合同。因港基物业公司与李兆刚对于案涉房屋在涉案小区建设用地规划许可证范围内均无异议，且涉案房产系鸣泉嘉园小区沿街商铺与小区共用配套设施，故涉案房屋与鸣泉嘉园小区属于同一物业管理区域。因小区物业服务具有公共性、整体性的特点，单个业主无权单独委托物业服务企业；涉案小区的建设单位应将前期物业服务合同约定的内容在物业买卖合同中告知物业买受人。故无论港基物业公司是否单独与李兆刚签订物业服务合同，港基物业公司与济南新地房地产开发有限公司签订的《鸣泉嘉园前期物业管理委托合同》均对李兆刚产生约束力。本案中，根据港基物业公司提供的《鸣泉嘉园保安员巡查记录表》、《建筑消防设施维修保养合同》、鸣泉嘉园监控录像照片等证据能够证明港基物业公司已按照《鸣泉嘉园前期物业管理委托合同》履行了相关的物业服务义务。故李兆刚主张港基物业公司除代收水电费外，并未提供其他物业服务，本院不予采信。关于李兆刚主张涉案房屋外的停车及卫生问题，根据《鸣泉嘉园前期物业管理委托合同》，港基物业公司仅对非市政道路进行卫生清扫、垃圾清运，对实行封闭物业管理住宅小区内的停车位负责管理。本案中，李兆刚主张涉案房屋外的卫生清扫及垃圾清运由济南市长清区环卫清运服务中心负责，根据其提供的照片涉案房屋外的停车位亦不属于鸣泉嘉园小区封闭物业管理区域内，故其主张涉案房屋外的卫生清扫、垃圾清运以及车辆管理问题应属于港基物业公司提供的物业服务范围依据不足，本院不予支持。关于诉讼时效问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。物业服务费作为应按期缴纳的定期给付债务，因每期债务均是基于同一原因而产生，在性质上相同，且具有整体性、关联性，故此类纠纷应作为一个整体从最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。因本案中，涉案小区尚未成立业主委员会，港基物业公司仍在为涉案小区提供物业服务，故一审法院以超过诉讼时效为由驳回了港基物业公司关于2009年1月至2017年12月的物业费的诉讼请求，应属不当。但，港基物业公司并未就诉讼时效问题提出上诉，应视为对自身权利的放弃，本院不予处理。因港基物业公司在提供物业服务过程中，亦存在污水处理、化粪池清运不及时等瑕疵，故本院对其主张违约金的诉讼请求不予支持。关于诉讼费用的负担问题，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审法院仅支持了港基物业公司的部分诉讼请求，但判令李兆刚承担全部案件受理费，应属不当，本院予以调整。综上所述，李兆刚的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市长清区人民法院（2018）鲁0113民初1715号民事判决第一项；二、撤销济南市长清区人民法院（2018）鲁0113民初1715号民事判决第二项、第三项、第四项及案件受理费负担部分；三、驳回被上诉人山东港基建设集团物业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费516元，由山东港基建设集团物业有限公司负担465元，李兆刚负担51元；二审案件受理费516元，由山东港基建设集团物业有限公司负担465元，李兆刚负担51元。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  何菊红审判员  曹 强二〇一九年三月二十七日书记员  李 环