河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫12民终786号上诉人（原审被告）：张跃伟。委托诉讼代理人：董朝卿，河南锐达律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：韩晓红。委托诉讼代理人：王蓓蓓，河南仰韶律师事务所律师，代理权限为特别授权。原审第三人：王月梅。原审第三人：三门峡杰信房地产开发有限责任公司。法定代表人：侯水平，该公司总经理。上诉人张跃伟因与被上诉人韩晓红、原审第三人王月梅、三门峡杰信房地产开发有限责任公司(以下简称杰信公司)案外人执行异议之诉一案，不服渑池县人民法院（2017）豫1221民初2512号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张跃伟上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的执行异议。事实与理由：一审法院判决事实不清、证据不足，适用法律错误。1.王月梅和韩晓红之间的房屋买卖合同违反法律规定，没有法律效力。被上诉人不能证明房屋买卖合同的真实性。不能证明签订于一审法院查封前。2.预告登记所登记的不是不动产物权，只是将来发生的物权变动的请求权，一审法院查封房屋所有权人不是王月梅，是杰信房地产公司。即使王月梅与韩晓红所签订的房屋买卖合同真实，但因违反法律规定，也是无效的。3.韩晓红没有有效证据证明其合法占有该不动产、也没有支付房屋价款。故韩晓红提出的异议不能成立。4.王月梅尚未取得涉案房屋所有权，当然谈不上过户给韩晓红的问题。被上诉人韩晓红答辩称：1.王月梅是案涉房屋所有权人，其有权将房屋处分给答辩人，双方签订的回购协议合法有效。王月梅虽未支付案涉房屋购房款，但杰信公司认可收回答辩人房款收据、另行向王月梅出具收据的行为并协助王月梅和答辩人变更房产登记。2012年9月14日至今，杰信公司、相关房产部门均认可王月梅对房产享有登记所有权。渑池法院正是基于认可王月梅对涉案房屋有所有权才查封了该房产。2.答辩人就涉案房屋享有法定的足以排除强制执行的民事权益。2014年8月15日房屋回购协议合法有效。3.答辩人在2014年8月15日后实际占有该房屋，且对房屋未办理过户登记手续不存在过错。故请求驳回上诉，维持原判。王月梅述称：以一审中的陈述为准。杰信公司述称：我公司开发的杰信花园在2013年12月6日后已具备办理房产证登记手续，案涉房产需先登记发证给王月梅后才能办理至韩晓红名下。回购协议与我公司无关。韩晓红向一审法院起诉请求：1、要求停止对渑池县××信花园××楼××单元××东户房产的执行；2、确认合同备案登记在第三人王月梅名下的渑池县××信花园××楼××单元××东户房产所有权归韩晓红；3、由原审被告方承担本案诉讼费。一审法院查明事实：2010年11月25日，韩晓红与杰信公司渑池项目部签订选购杰信小区8号楼三单元501号房屋协议书，并交选房意向金20000元。2011年3月10日韩晓红向杰信公司缴纳了190000元，公司开具购房款210000元收据一张。2010年12月18日，韩晓红和杰信公司正式签订了商品房买卖合同（合同备案号：2010996），确认总房款41万元，并对该商品房买卖合同进行了备案登记。此后，韩晓红用自己的住房公积金在三门峡建设银行按揭贷款，付清了剩余的20万元购房款。2012年9月14日，韩晓红把自己购买的该套房子以41万元的价格卖给了第三人王月梅。同日，王月梅和杰信公司签订了商品房买卖合同（合同备案号：2012169），韩晓红出具变更户名证明，同时，到房地产管理部门，对该合同进行了备案登记。该房子交工后，王月梅装修入住。2014年8月15日，经双方协商，王月梅同意韩晓红以67万元的价款回购该房子，抵顶所欠韩晓红购房款及其他欠款，同时，双方签订了书面房屋收回协议。2014年8月15日以后，韩晓红一直居住至今，并于2014年12月开始支付物业费及水电费。2017年1月11日，一审法院以（2016）豫1221执946号之二执行裁定书，裁定查封被执行人王月梅名下的位于渑池县××信花园××楼××单元××东户房产，韩晓红于2017年11月14日，提出案外人执行异议。一审法院于2017年11月23日作出（2017）豫1221执异33号执行裁定书，驳回了韩晓红的执行异议，韩晓红认为自身合法权益受到损害，提起执行异议之诉。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，本案应当审查韩晓红是否符合上述法律规定的排除执行的情形。关于涉案房屋买卖协议效力问题。本案协议双方当事人于2014年8月15日签订了书面的房屋收回协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定。依照现有证据，涉案房屋收回协议应为合法有效合同。关于支付房款问题。2012年9月14日，韩晓红把自己购买的该套房子以41万元的价格卖给了第三人王月梅。当日，王月梅和杰信公司又签订了商品房买卖合同（合同备案号：2012169），变更了户名，同时，到房地产管理部门，对该合同进行了备案登记。王月梅承认没有支付41万房款，过户时，只是将韩晓红的缴款条交回杰信公司，该公司又给王月梅开具收款条，庭审时王月梅提供不出该收条。根据现有证据，结合当事人陈述，韩晓红主张因没有收到王月梅购房款，将该房屋回购的理由正当，且无相反证据能够反驳，应当成立。关于涉案房屋占有问题。结合庭审以及韩晓红提交的物业费收据，水电费证明，应认定韩晓红2014年8月15日以后已实际入住涉案房屋。涉案房屋被查封的时间为2017年1月11日，该房屋被查封之前，韩晓红已实际占有。关于对涉案房屋未办理过户是否存在过错的问题。韩晓红当庭陈述没有办理过户是因经常找不到王月梅造成，另外该房子因没有缴纳契税、交易费等，也不能办理过户手续。结合本案实际情况，不能证明涉案房屋未过户系韩晓红个人原因造成。韩晓红以没有收到购房款为由和王月梅签订书面回购房屋买卖协议，并占有涉案房屋，其取得排除执行的权利。关于韩晓红诉求第二项中，请求确认房屋所有权归属，在本案中不宜处理。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、停止对位于渑池县杰信花园小区8号楼三单元501号房屋的执行；二、驳回韩晓红的其他诉讼请求。本案受理费10500元，由韩晓红承担5250元、第三人王月梅承担5250元。二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案争议焦点是韩晓红的权利是否符合法律规定的排除执行的情形。一审法院依据房款收到条、还款凭证、贷款证明、房屋买卖合同、收回协议、物业水费明细表、暖气费、物业费、水费证明等证据，结合各方当事人的陈述认定2014年8月15日韩晓红与王月梅之间签订涉案房屋买卖协议系合法有效合同，房款已按抵顶方式实际履行，韩晓红于回购协议签订后即实际占有该房屋，未办理房产过户登记的原因并非韩晓红个人造成等事实并无不当。一审法院依据查明的事实，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定判决韩晓红具有排除张跃伟对涉案房屋强制执行的权利正确。上诉人张跃伟上诉称王月梅不是涉案房屋权利人，签订的合同无效的理由与相关法律规定不一致，不予支持。关于张跃伟称王月梅与韩晓红签订的合同不真实、不能证明签订合同在法院查封前、韩晓红没有合法占有该不动产、未支付房款的理由与查明事实均不一致，且张跃伟并无充分证据证明其主张，故上诉人张跃伟的上诉理由不足。综上，上诉人张跃伟的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10500元，由上诉人张跃伟负担。本判决为终审判决。审判长  李占通审判员  景志贤审判员  范俊洁二〇一九年三月二十八日书记员  马志光