山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终728号上诉人（原审被告）：张庆江，男，1974年9月25日出生，回族，住济阳县。委托诉讼代理人：董新涛，山东海扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩光福，山东海扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南洪永置业有限公司，住所地济阳县。法定代表人：张洪杰，总经理。委托诉讼代理人：刘元星，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海，男，1984年5月2日出生，汉族，该公司职工，住该公司宿舍。上诉人张庆江因与被上诉人济南洪永置业有限公司（以下简称洪永置业）返还原物纠纷一案，不服山东省济阳县人民法院（2018）鲁0125民初2906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张庆江上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回洪永置业的诉讼请求；3、诉讼费全部由洪永置业承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。洪永置业在紫荆花园建设工程中，因拖欠实际施工人王贻杰工程款，造成工程在接近完工时分包人集中索要人工费和材料费的人员集体上访，严重影响了正常的施工，实际施工人王贻杰经洪永置业副经理刘科同意，使用部分建成的商品房抵还欠款，在此情况下，王贻杰用涉案的房产偿还王贻杰向张庆江所借款项。从王贻杰、刘科的行为来看，符合表见代理的情形。另外，在张庆江占有涉案房产的过程中，张庆江没有任何主观过错，在王贻杰不能偿还借款的情况下，用抵账来的房子用于偿还张庆江的借款，可以看出是张庆江善意取得，没有任何恶意。王贻杰交给张庆江的购房合同虽虚假，但已构成表见代理。二、王贻杰与洪永置业的施工合同纠纷尚在审理过程中，本案判决过于草率。在紫荆花园建设工程中，洪永置业是建设单位，山东森信建筑工程有限公司（以下简称森信公司）是工程施工单位，王贻杰是挂靠森信公司的实际施工人，因工程完工后的工程款纠纷，实际施工人王贻杰已提起诉讼，案件也在济阳法院崔寨法庭审理，案件中涉及到以房抵债的情况，目前案件还没有审结，判决还没有作出，为此，张庆江认为，该案件的审理结果会直接影响到本案，在该案件未审结的情况下就对本案作出判决明显不妥。洪永置业辩称，一、本案不符合表见代理情形。1、刘科并非洪永置业的法定代表人，其无权代表公司处分洪永置业的房产。王贻杰系承包方森信公司的项目经理，房产并非森信公司、王贻杰所有，其也无权处分。张庆江从未与洪永置业就房屋买卖进行过任何协商，刘科、王贻杰均无任何授权足以让张庆江认为其有权处分洪永置业的房产，表见代理的情况并不能成立。二、张庆江不构成善意取得。1、涉案房产当时并未完成初始产权登记，张庆江不能依据公示公信原则核查房产的所有人；2、洪永置业与张庆江之间不存在房屋买卖合同，双方之间也未就房屋买卖进行过任何协商，不存在张庆江购买房屋的情况，也无所谓善意取得的问题；3、张庆江未向洪永置业支付过任何合理房屋价款；4、洪永置业未向张庆江交付过房屋，也未办理过房产登记，张庆江系通过非法形式占有房屋。故，张庆江主张善意取得房产不能成立。三、王贻杰与森信公司、洪永置业之间的建设工程施工合同与本案无关。洪永置业与森信公司之间存在建设工程施工法律关系，与王贻杰无直接的法律关系。建设工程施工合同纠纷，一审法院已经查明，王贻杰与森信公司签订的内部项目部承包协议，与洪永置业无直接法律关系。且洪永置业也未向王贻杰、张庆江交付过房产，工程施工合同与本案无关，一审判决张庆江返还房屋不存在问题。洪永置业向一审法院起诉请求：1、张庆江返还洪永置业所有的位于济南市济阳县孙耿镇洪永紫荆花园1-1-802号、2-3-1002号房屋两套；2、诉讼费用由张庆江承担。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，一审法院认定：1、洪永置业提交的不动产权证书一份。证明涉诉房屋归洪永置业所有。张庆江对该证据真实性无异议，但洪永置业办理该证书的目的是进行房屋销售，应当将1号楼2单元801室过户给张庆江。一审法院经审查认为：洪永置业已经撤回了对洪永·紫荆花园商铺的诉讼请求，一审法院对涉商铺的不动产权证不再审查。对于洪永置业提供的涉诉房产洪永·紫荆花园1号楼1单元802室、2号楼3单元1002室的不动产权证书，一审法院认为该证据真实合法有效，一审法院予以采信，可以证实上述两房屋位于济阳县孙耿镇平安路2号，由洪永置业开发建设，并于2017年11月13日办理了两份不动产权证书，其中1号1单元802室不动产权证证号为鲁（2017）济阳县不动产权第0010554号，建筑面积94.23平方米，2号楼3单元1002室所在的不动产权证书证号为鲁（2017）济阳县不动产权第0010558号，面积为94.79平方米，上述房产权利类型均为国有建设用地使用权∕房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让∕商品房。2、洪永置业提交的烟台市富运司法鉴定中心司法鉴定意见书一份，证明张庆江所持有的房屋买卖合同及收据上的印章均系伪造，洪永置业与张庆江不存在任何房屋买卖合同关系。张庆江对该证据真实性无异议，但主张其在接受王贻杰提供的的房屋买卖合同及收据时并不知道印章的真伪。一审法院经审查认为：洪永置业、张庆江对该证据的真实性均无异议，一审法院予以采信。一审法院认定，张庆江所持有的涉诉房屋的买卖合同上的洪永置业合同专用章及房款收据上的财务专用章均非洪永置业的真实印章，洪永置业并未与张庆江签订过书面的商品房买卖合同。3、张庆江提交的2013年10月14日山东森信建筑工程有限公司（以下简称森信公司）出具的授权委托书一份，证明紫荆花园工程施工期间，森信公司委托王贻杰为代理人，签订合同、处理有关事宜。洪永置业认为该证据为复印件，对其真实性有异议，对其证明目的不认可。同时根据复印件上内容显示，王贻杰的授权内容并不包含代森信公司处理抵账房。一审法院经审查认为：该证据为复印件，其内容不具备证明力，一审法院不予采信；即使该证明为原件，根据其记载内容：“本人扈长全系山东森信工程有限公司的法定代表人，现委托王贻杰、苗松、孟先营为我方代理人。代理人根据授权，以我方名义签署、澄清、说明、补正、递交、撤回、修改洪永紫荆花园西区项目工程的投标文件、签订合同和处理有关事宜，其法律后果由我方承担。委托期限：2013年10月14日至2014年12月04日有效。代理人无转委托权”，张庆江认为王贻杰系森信公司承建洪永紫荆花园西区项目工程的项目负责人具有合理性，但凭该委托书确定王贻杰有权处理洪永置业的房产尚需具备更审慎的注意义务。4、张庆江提交的商品房买卖合同两份，证明自己持有涉诉房屋洪永紫荆花园1号楼1单元802号及2号楼3单元1002号的商品房买卖合同及房款收据各一份，上述商品房买卖合同及房款收据均自王贻杰手中取得。刘科系洪永置业的副总，是项目负责人，提供了商品房买卖合同，虽然印章是虚假的，但张庆江有理由相信房产销售是洪永置业同意的，相当于自洪永置业处购买房产，王贻杰只是洪永置业的代理人。洪永置业对该证据真实性及证明目的均不认可，认为该买卖合同印章已经鉴定是伪造，是虚假合同，洪永置业与张庆江并未签订过买卖合同。一审法院经审查认为：上述合同及房款收据上的印章经鉴定为虚假的，可以认定洪永置业未与张庆江签订过涉诉房屋的合同，上述两合同及房款收据由洪永置业的刘科所提供证据不充分，一审法院不予认定。一审法院认定王贻杰伪造了洪永置业的合同专用章及财务专用章，与张庆江设立虚假的房屋买卖关系，抵顶自己的借款属于王贻杰的个人行为。5、张庆江提交的王贻杰于2016年7月8日出具的证明一份，证明王贻杰曾向张庆江借款，用于森信公司所承建的洪永紫荆花园小区西区的项目工程施工垫资所用，因开发商的原因导致该款项至今未收回。洪永置业认为该证据系证人证言，王贻杰未到场不能确认其真实性，即使证明所述内容真实，也只能表明张庆江与王贻杰之间存在资金借贷关系，与洪永置业无关。一审法院经审查认为，该证据为书面证人证言，根据民事诉讼法的规定，证人必须到庭，故张庆江提供的该书面证人证言一审法院不予采信。6、张庆江提供的王贻杰于2016年9月20日出具的证明一份，证实王贻杰欠张庆江资金，王贻杰将所承建的商业网点一（消防通道往北）五间门头房抵给张庆江，在款项未偿清之前，张庆江可以随意使用。洪永置业对该证明的真实性不认可，同时认为张庆江与王贻杰存在借贷经济纠纷，与洪永置业无关。一审法院经审查后认为，王贻杰未出庭，对该书面证人证言一审法院不予采信。7、张庆江提交的2016年7月21日王贻杰、刘科签字的证明复印件一份，证明在施工过程中，洪永置业曾与王贻杰共同以房抵债，用新建房屋抵还过外欠款。洪永置业认为该证明系复印件，且证人未到庭，不能确认该证明的真实性，根据该复印件记载内容可以推知即便有王贻杰对外出具的合同，也不存在房屋买卖的法律关系，所有的纠纷已经解决，其他纠纷与洪永置业无关。一审法院经审查后认为，该证据属于证人证言，证人未出庭，且为复印件，一审法院无法核实其证言陈述的真实性，且该证言内容洪永置业、张庆江的理解有分歧，不能知晓该证言出具的背景以及真实意思。房屋属于价值较大的特殊商品，以房抵债无论对于洪永置业还是王贻杰均属于经营中的重大事项，该证明中对于洪永置业是否授权王贻杰出售涉诉房屋或与王贻杰达成了以房抵债的协议无明确记载，张庆江的主张一审法院不予采纳。8、张庆江提交的民事起诉状、裁定书各一份，证明洪永置业就同一事实和理由于2017年7月12日起诉过张庆江，法院裁定驳回起诉。洪永置业对该证据真实性无异议，但对其证明目的不予认可，该裁定书上已明确载明洪永置业待一刑事案件审理结束后可另行诉讼。一审法院经审查认定：洪永置业在2017年7月12日起诉后，由于王贻杰涉嫌伪造公司印章、诈骗一案尚在刑事案件的审理中，本案裁定书中明确写明“洪永置业可待本案所涉刑事案件审理结束后，再行诉讼”，因此洪永置业的起诉并不违反一事不再理的诉讼原则。9、张庆江提交的王贻杰刑事案件一审、二审判决书各一份。证实两份判决中认定王贻杰是紫荆花园工程的实际施工人。洪永置业对该两份证据真实性无异议，但对其证明目的有异议，一审判决书第十八页内容认定王贻杰作为实际承建者并非实际施工人，洪永置业一直认为王贻杰只是森信公司的项目经理，并非实际施工人。一审法院经审查认为：王贻杰是否是涉诉工程的实际施工人不能证明王贻杰具有代理洪永置业对外签订房屋买卖合同的权限，以房抵债系洪永置业与王贻杰重大经营事项，按一般商业交易习惯，双方应有明确的以房抵债的协议，一审法院对张庆江提交的上述两份证据不予采信。一审法院认为，根据洪永置业、张庆江诉辩意见，本案双方争议焦点在于：1、张庆江自王贻杰处买受1号楼1单元802室、2号楼3单元1002室房屋的行为是否构成表见代理；2、张庆江对涉诉房产的买卖及抵押是否构成善意取得。对于第一个焦点问题，表见代理是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。要求相对人须有使其相信行为人具有代理权的事实或理由。本案中，王贻杰向张庆江销售房产或抵押房产是否构成表见代理，应审查是否存在使张庆江足以相信王贻杰具备销售或抵押房产代理权的事实。众所周知，涉诉房产的所有权人为洪永置业，房产为价值较大的资产，故无论是房产销售或房产抵押均是对资产的重大处置，交易各方均应具备高度的审慎义务，买受人或抵押权人应审核出卖人或抵押人的授权或在销售、抵押成立后向房产所有权人确认合同关系的成立。王贻杰欠张庆江借贷资金，无力偿还，将1号楼1单元802室及2号楼3单元1002室抵顶，张庆江未审核过洪永置业的授权，张庆江与王贻杰之间的以房抵债行为系两人之间的行为，不构成表见代理。一审法院认定，王贻杰与张庆江达成房产买卖的法律后果不能由洪永置业承担。关于第二个焦点问题，一审法院认为，我国《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。如一审法院对第一个焦点问题的认定，张庆江作为房产的买受人及抵押权人，在明知洪永紫荆花园小区是洪永置业作为开发商开发建设项目工程的情况下，并未对王贻杰、刘科等人的代理权限尽到审慎核查义务，存在重大过失，一审法院对其在签订房屋买卖合同时的“善意”不予认定；同时，涉诉房屋作为不动产未经网签合同备案，也未证明办理房产过户手续，没有登记公示，根据洪永置业提交的不动产权证书可证实，目前房屋权属登记在洪永置业名下，所有权仍归洪永置业所有。一审法院对张庆江主张的善意取得涉诉房产不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国物权法司法解释（一）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张庆江于判决生效后十日内返还济南洪永置业有限公司位于济南市济阳县孙耿镇洪永紫荆花园1号楼1单元802室、2号楼3单元1002室房屋两套；二、驳回济南洪永置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计830元，由张庆江负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理本院认定，根据一审法院采信的证据并结合双方当事人的陈述，可以认定如下事实：济南市济阳县孙耿镇洪永紫荆花园1-1-802号、2-3-1002号两套房屋位于济阳县孙耿镇平安路2号，由洪永置业开发建设通过竣工验收，并于2017年11月13日办理了两份不动产权证书，其中1号1单元802室不动产权证证号为鲁（2017）济阳县不动产权第0010554号，建筑面积94.23平方米，2号楼3单元1002室所在的不动产权证书证号为鲁（2017）济阳县不动产权第0010558号，面积为94.79平方米，上述房产权利类型均为国有建设用地使用权∕房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让∕商品房。张庆江自2017年9月1日以后一直占有洪永紫荆花园1号1单元802室、2号楼3单元1002室。张庆江称因其在紫荆花园工程中未及时向王贻杰支付款项，导致王贻杰资金紧张而向其借款，2016年3月，王贻杰将诉争房屋卖给张庆江用于冲抵借款。张庆江提交了其与洪永置业于2016年3月22日签订的两份商品房买卖合同及时间分别为2016年3月15日（收据号码0727322）、2016年4月5日（收据号码0727329）收款收据予以证实，称上述商品房买卖合同及房款收据均自王贻杰手中取得，证明自己持有上述两套房屋的商品房买卖合同及收款收据。烟台市富运司法鉴定中心基于一审法院的委托，对两份商品房买卖合同中“济南洪永置业有限公司合同专用章”及两张收款收据中“济南洪永置业有限公司财务专用章”的真实性进行鉴定，烟台市富运司法鉴定中心鉴定认为，两份商品房买卖合同中“济南洪永置业有限公司合同专用章”印文与提供的同名样本印文不是同一枚印章盖印，两张收款收据中“济南洪永置业有限公司财务专用章”印文与提供的同名样本印文不是同一枚印章盖印。张庆江称虽然上述印章是虚假的，但张庆江有理由相信王贻杰销售房产是洪永置业同意的，相当于自洪永置业处购买房产，王贻杰是洪永置业的代理人。张庆江提供了2013年10月14日山东森信建筑工程有限公司（以下简称森信公司）出具的授权委托书（复印件）一份予以证实，该授权委托书载明“本人扈长全系山东森信工程有限公司的法定代表人，现委托王贻杰、苗松、孟先营为我方代理人。代理人根据授权，以我方名义签署、澄清、说明、补正、递交、撤回、修改洪永紫荆花园西区项目工程的投标文件、签订合同和处理有关事宜，其法律后果由我方承担。委托期限：2013年10月14日至2014年12月04日有效。代理人无转委托权”，证明紫荆花园工程施工期间，森信公司委托王贻杰为代理人，签订合同、处理有关事宜。洪永置业认为该证据为复印件，对其真实性有异议，对证明目的不认可，认为根据复印件上内容显示，王贻杰的授权内容并不包含代森信公司处理洪永置业的房产。张庆江提供的已生效的（2017）鲁0125刑初144号刑事判决书及济南市中级人民法院于2018年6月16日出具的（2018）鲁01刑终164号刑事判决书认定，王贻杰在具体负责承建洪永置业的洪永·紫荆花园西区1号楼、2号楼住宅楼工程建设过程中，通过互联网联系他人伪造了洪永置业合同专用章、财务专用章和森信公司法定代表人名章、财务专用章，两级法院以王贻杰的行为构成了伪造公司印章罪，判处有期徒刑三年零三个月。本院认为，本案的争议焦点为：一、王贻杰处分诉争房产的行为是否构成表见代理，张庆江占有诉争房产的行为是否属于善意取得。二、本案应否以王贻杰与洪永置业的施工合同纠纷的处理结果为依据。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。张庆江在诉讼中称其系从王贻杰处合法取得诉争房产，因王贻杰向其借款，王贻杰用涉案的两套房产冲抵借款。但洪永紫荆花园1号楼1单元802室、2号楼3单元1002室的不动产权证书显示房屋的实际所有权人为洪永置业，而张庆江提供的其从王贻杰处取得的两份商品房买卖合同及两张收款收据均显示房屋的出卖人为洪永置业，对作为购买两套价值较大的房产的张庆江来讲，是否应审查王贻杰是否有权处分本案诉争的房产。张庆江提交了森信公司于2013年10月14日出具的授权委托书，称根据上述授权委托书，其有理由相信王贻杰销售两套房产是洪永置业同意的，其相当于自洪永置业处购买房产，但上述授权委托书明确载明森信公司委托王贻杰处理洪永紫荆花园西区项目工程的投标文件、签订合同和处理有关事宜。张庆江未提供王贻杰曾以洪永置业员工或者代理人的身份与其洽谈过洪永·紫荆花园西区1号楼、2号楼住宅楼的销售事宜或处理过相关事务的相关证据，其相信王贻杰有权代表洪永置业处置本案诉争房产的主张依据不足，其关于表见代理的主张，因证据不足，本院不予支持。张庆江购买本案诉争两套房产，未审查王贻杰有无处置洪永置业房产的权利，未审查洪永置业是否有出售诉争房产的真实意思，未审查王贻杰提交给其的两份商品房买卖合同及房款收据中洪永置业的公章是否真实，张庆江存在过错，张庆江关于其为善意第三人的主张本院不予支持。关于争议焦点二，本案为返还原物纠纷，诉争房屋的产权权属明晰无争议，主要审查张庆江占有诉争房屋有无合法依据，而张庆江主张的本案应等待的案件是王贻杰与洪永置业的施工合同纠纷，与本案无关联性，本案不以该案件的审理结果为依据，张庆江的该项主张本院不予支持。综上所述，张庆江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1660元，由上诉人张庆江承担。本判决为终审判决。审判长  刘学宽审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年三月六日书记员  李姗姗