江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终395号上诉人（原审被告）：潘金通。委托诉讼代理人：徐彪，江苏法舟律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：范柏勤。上诉人潘金通因与被上诉人范柏勤房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2017)苏0206民初3497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年01月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘金通上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：其与范柏勤签订《合作协议》，将案涉商铺转租给范柏勤，约定的租赁期限是三年，租金是361200元，物业费23000元，保证金5000元。当时考虑到范柏勤一次性支付三年租金，故优惠了89000元，范柏勤实际支付了30万元。现鉴于双方之间的租赁合同于2017年5月14日解除，则潘金通应返还的租金中应扣除其给予范柏勤的89000元优惠中范柏勤未履行租赁合同期间相对应比例的租金。潘金通应返还的租金金额应为93778元。范柏勤未作答辩。范柏勤向一审法院起诉请求：判令潘金通返还租金198356元。一审法院认定事实：2010年7月10日，无锡五洲国际装饰城有限公司（以下简称五洲装饰城公司）（出租方）与惠山区钱桥福好家装饰材料商行（以下简称福好家商行）（承租方）、无锡五洲商业管理有限公司（以下简称五洲商管公司）签订《五洲国际装饰城商铺租赁及经营管理合同》，约定，受五洲装饰城公司授权委托，五洲商管公司将位于无锡市盛岸西路668号/312国道钱桥段五洲国际装饰城一期第01层板材堆场东1、东3号共两间（1800㎡）出租给福好家商行经营；租赁期限为12个月，自2010年6月1日起至2011年5月30日，租金39600元，上力费21600元，市场管理费64800元，物业管理费10800元；租金缴纳实行先付租金后使用，一年房租126000元，合同签订之日首付63000元，剩余63000元须在2010年8月30日前付清，物业管理费在2010年6月1日缴纳；承租方需向五洲商管公司缴纳履约保证金12000元，在签署本合同时一次性付清等内容。2014年9月，无锡五洲物业管理有限公司（以下简称五洲物管公司）受五洲装饰城公司委托，与潘金通、潘灵玲签订《五洲国际装饰城商铺租赁合同》及《五洲国际装饰城商铺管理合同》，将位于五洲国际装饰城一期12号库二段商铺，共2304㎡出租给潘金通、潘灵玲用于仓储等，租赁期限自2014年9月15日至2015年9月14日；月租金38400元，共计租金460800元，租金支付方式为年付，潘金通、潘灵玲须提前30日向出租方一次性足额支付下期租金；迟缴物业租金、公共事业费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达7日者、停业整顿达30日者解除合同等内容。上述合同到期后，潘金通续租该商铺，但双方未签订书面合同。潘金通陆续向五洲物管公司交纳了至2016年6月30日的租金及物业管理费，但2016年7月1日起的租金及物业管理费未交。2015年9月15日，福好家商行（出租方）与范柏勤（承租方）签订《合作协议》，约定福好家商行将五洲国际装饰城一期12号库租赁给范柏勤（面积430㎡），营业范围板材，租赁期3年，自2015年9月15日起至2018年9月14日止；租金361200元，物业费23000元，经营保证金5000元，租期届满，并结清所有费用后，保证金予以退还；任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方等内容。出租方由潘金通和高小海签字。福好家商行是高小海于2010年9月19日注册成立的个体工商户。潘金通陈述其指示高小海与五洲装饰城公司签订租赁合同，又指示高小海与范柏勤签订转租合同。但实际由其向五洲装饰城公司交纳租金和向范柏勤收取租金。范柏勤对此亦予以确认。2015年9月15日，范柏勤向潘金通支付了租金30万元，潘金通出具收据，并在收据背面注明“三年房租，已全付清。潘金通2015.9.15”。2016年8月29日，五洲商管公司向范柏勤等商户发出通知，告知前期由潘金通租赁的房屋，因其长时间拖欠租费，故决定于2016年8月27日终止合同，并通过法律途径向潘金通追讨欠款。“现公司正式通知12号库使用商户：1、若继续租赁12号库场地，请于3天内至公司营运部签订合同，按新的定价缴纳租费。合同期限为2016.9.15-2017.9.14。2、若放弃租赁12号库场地，请于3天内，即2016年9月1日前将货品搬走，将场地归还。3、我公司于2016年9月1日联合营运部、物业部、财务部针对12号库进行盘查，若商户既无签订合同又未将货品搬走，我公司将进行强制清理。”2016年9月20日，五洲商管公司与范柏勤签订《五洲国际装饰城商铺租赁合同》，约定甲方将五洲国际装饰城项目12号库存-10号商铺出租给范柏勤（面积430㎡），租赁期限一年，自2016年9月21日起至2017年9月20日，年租金120400元。2016年9月21日，五洲商管公司和五洲物管公司与范柏勤签订《五洲国际装饰城商铺管理合同》，约定了有关管理服务的内容，管理期限一年，自2016年9月21日至2017年9月20日，年物业管理费7740元。范柏勤已支付相应租金及管理费。2016年12月22日，范柏勤委托江苏求本律师事务所向潘金通发出《律师函》，载明因潘金通拖欠租金，五洲商管公司已决定于2016年8月27日终止合同，导致转租合同无法继续履行，故告知“一、在你方接函之日，解除2015年9月15日签订的《合作协议》。二、你方请在接函之日立即返还范柏勤多付的租金、物业费及保证金。”签收记录显示该邮件于2016年12月23日“投递并签收，签收人：他人收柜子”。潘金通称并未收到该邮件。2017年7月10日，五洲物管公司将潘金通、潘灵玲诉至原审法院，请求确认双方的《五洲国际装饰城商铺租赁合同》及《五洲国际装饰城商铺管理合同》已于2016年9月21日解除，并判令潘金通、潘灵玲支付租金及物业管理费共计114406.4元（自2016.7.1起至2016.9.20止，按合同约定的日使用费计算）。原审法院判决五洲物管公司与潘金通签订的《五洲国际装饰城商铺租赁合同》和《五洲国际装饰城商铺物业管理合同》于2017年5月14日解除；潘金通支付五洲物管公司租金及物业管理费共计111616元（自2016年7月1日起至2016年9月20日止）。潘金通不服该判决提起上诉，本院于2018年9月20日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。以上事实，有《五洲国际装饰城商铺租赁及经营管理合同》、《五洲国际装饰城商铺租赁合同》、《五洲国际装饰城商铺管理合同》、通知、律师函、EMS回单及查单、缴费回单及收据；本院（2018）苏02民终2715号民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，因潘金通陈述福好家商行系受其指示才在房屋租赁合同的出租方签字，该合同由潘金通一人磋商并实际履行，范柏勤对此亦无异议，故应认定该房屋租赁合同的出租人为潘金通和承租人为范柏勤。该房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。范柏勤陈述其与潘金通达成一致意见，一次性预交三年租金可减少租金总额至30万元的事实，有相应证据予以佐证，故予以采信。范柏勤已经按约付清该款项，潘金通也已按约交付了租赁房屋。范柏勤虽于2016年12月22日委托律师事务所向潘金通发出解除合同的《律师函》，但该通知并未到达对方，故双方合同并未在该时间解除，故对范柏勤主张潘金通返还自2016年9月21日起的已付租金的主张不予支持。但因潘金通取得房屋相关权利来源于出租人五洲装饰城公司，而其与五洲装饰城公司的租赁合同经生效判决确认于2017年5月14日解除。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。本案中潘金通在不定期租赁期间与范柏勤签订转租合同，但该不定期租赁合同于2017年5月14日解除，故潘金通与范柏勤约定之转租合同自上述不定期租赁合同解除次日起的约定无效。范柏勤亦无证据证明其于2017年5月14日之前通知到达潘金通解除合同，即双方合同并未在之前解除，故自2017年5月15日起范柏勤已经支付给潘金通的租金部分，潘金通应当予以返还，按照已付全额租金按照期限比例计算，潘金通应当返还范柏勤租金133333.33元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第九十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、潘金通应于判决生效后返还范柏勤租金133333.33元；二、驳回范柏勤其他部分的诉讼请求；案件受理费4260元，由范柏勤负担1396.47元，由潘金通负担2863.53元。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：潘金通应返还的租金中是否应扣除其因范柏勤一次性支付租金而给予范柏勤的租金优惠。本院认为，2015年9月15日，因范柏勤一次性支付三年租金，潘金通同意给予范柏勤租金优惠。范柏勤因此节省了租金开支，潘金通则因此提前拥有了三年租金的使用权。双方之间的转租关系虽已提前解除，但潘金通至今未返还其应返还的租金，时间已超过三年。因此，潘金通给予范柏勤租金优惠的对价，即提前拥有三年租金的使用权已实现，其因转租关系提前解除而应返还的租金中不应扣除其给予范柏勤的租金优惠。综上所述，潘金通的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费789元，由潘金通负担。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 贾建中审判员 龚 甜二〇一九年三月二十六日书记员 许慎言