广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终210号 上诉人（一审被告）：北海智弘投资有限公司，住所地广西壮族自治区北海市广东路**。统一社会信用代码：914505007913176284。 法定代表人：张均智，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：李华艳，女，1990年5月22日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市铁山港区。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凡，京园（北海）律师事务所实习人员。 上诉人北海智弘投资有限公司（以下简称智弘公司）因与被上诉人李华艳商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月21日公开开庭进行审理。上诉人智弘公司的委托诉讼代理人王德雪，被上诉人李华艳的委托诉讼代理人刘贵达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 智弘公司上诉请求：一、请求撤销北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1799号民事判决书第一项判决，并依法改判驳回被上诉人诉讼请求；二、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第2项约定，买受人累计已付款包括：买受人已向出卖人交付的款项、向银行已交缴的按揭贷款本息。因此，上诉人违约金的计算方式应当按合同的约定计算，计算基数为被上诉人交付的款项和向银行已交缴的按揭贷款本息之和；2.上诉人延迟交房给被上诉人是有客观原因的。因不可抗力、市政行为原因停工期应当扣减。北海市大风大雨天气实况，妨碍工程正常施工。国家法定节假日放假及每年高考停工天数。计算违约天数时应当扣减。综上所述，一审法院认定事实错误,适用法律错误，请求法院支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人李华艳辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李华艳向一审法院起诉请求：判令被告因延迟交房向原告支付违约金68,190.47元（违约金自2015年11月1日暂算至2018年9月30日共1061日，以642,720元为基数，万分之一的违约金计64.27元/日算得，以后另计至被告向原告交付房屋之日止）。 一审法院认定事实：2014年11月11日，原告李华艳与被告智弘公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定由智弘公司将其开发建设的、位于北海市智弘银城绿洲房屋出售给李华艳。上述商品房建筑面积共133.9平方米，每平方米4,800元，总金额642,720元。双方还在合同中约定了付款方式及期限、房屋经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格后于2015年10月31日前交付使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所有商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金等相关规定。合同签订当日，李华艳向智弘公司支付房款642,720元，智弘公司向李华艳出具了相应的发票。经双方当事人庭审时确认，涉案房屋目前尚未通过五方验收。 一审法院另查明：2018年8月13日，原告李华艳填报或签字确认《业主装修申请/验收表》、《装修自装承诺书》、《交楼入伙工作流程单》、《业主/住户情况登记表（个人）》、《养犬管理承诺书》、《区域消防责任书》、《精神文明建设公约》等材料，并与北海智健物业服务有限公司智弘银城绿洲物业服务中心签订《房屋装饰装修管理协议》，申请自行装修智弘银城绿洲住宅。同日，北海智健物业服务有限公司智弘银城绿洲物业服务中心颁发《单元施工许可证》，载明该业主施工时间为2018年8月13日至2018年11月13日。 一审法院归纳案件的争议焦点为：原告李华艳请求被告智弘公司支付逾期交房违约金是否具有事实和法律依据。 一审法院认为，第一，原告李华艳与被告智弘公司经协商达成的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，故双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，李华艳已依约向智弘公司履行了支付房款的义务，但智弘公司未能在约定的期限内将已经五方验收合格的房屋交付给李华艳使用，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，结合涉案《商品房买卖合同》中关于出卖人应当在2015年10月31日前将约定的商品房交付买受人使用、“逾期超过150日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定以及智弘公司客观上存在逾期交房、李华艳已向智弘公司支付房价款为642,720元的事实，李华艳请求智弘公司支付相应的逾期交房违约金，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。本案中，智弘公司提交证据证实李华艳已于2018年8月13日申请装修，其已向李华艳交房，虽然智弘公司向李华艳交付的房屋是尚未达到涉案《商品房买卖合同》的约定进行五方验收合格的房屋，但李华艳既接受了该房屋，视为认可房屋的现状，故李华艳从其收房之日起不得再向智弘公司主张逾期交房的违约金。此外，智弘公司需向李华艳交付经五方验收合格的房屋是合同约定的责任，也是法定责任，如李华艳自收房之日起至智弘公司办理五方验收合格房屋之日止的期间内发生与未达到五方验收合格交房条件相关的居住、使用、质量安全而产生经济损失或损害后果的，李华艳得以向智弘公司请求赔偿。即智弘公司在逾期交房期间所应承担的违约责任与其因违约交房后导致李华艳产生经济损失或损害后果应承担的民事赔偿责任，两者承担责任的理据不同，现李华艳只主张智弘公司支付逾期交房的违约金，故智弘公司应向李华艳支付的逾期交房违约金为：以642,720元为基数，按日万分之一的标准，自2015年11月1日起计至2018年8月12日止。第三，智弘公司辩称不能如期交房是由于遭遇不可抗力及客观原因导致工程停工而影响工期，应予以扣除相应的期限，但未提供相关的证据证实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，智弘公司应承担举证不能的法律后果，一审法院对智弘公司的该主张不予采纳。 综上所述，原告李华艳的诉讼请求部分具有事实和法律依据，一审法院予以支持；但主张已经接收涉案房屋之后的违约金缺乏依据，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、被告智弘公司应向原告李华艳支付逾期交房违约金（违约金计算：以642,720元为基数，按日万分之一为标准，自2015年11月1日起计至2018年8月12日止）；二、驳回原告李华艳的其他诉讼请求。案件受理费1,504元，由原告李华艳负担15元，被告智弘公司负担1,489元。 本院二审审理期间，当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人于2014年11月11日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被上诉人已按时支付购房款项给上诉人，上诉人不能按时交付房屋给被上诉人，构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）点“逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，被上诉人已一次性直接交付全部购房款给上诉人，即上诉人应支付给被上诉人逾期交房的违约金为：以全部购房款642,720元为基数，按日万分之一从2015年11月1日起计算至交房时止。因此，上诉人主张应以被上诉人交付的首付款及被上诉人向银行已交纳的按揭贷款本息之和为基数计算违约金没有事实与法律依据，本院不予支持。 上诉人主张因不可抗力、市政原因及法定节假日导致工期延误，交房时间应予顺延。本院认为，上诉人并无证据证明涉案房屋在施工期间有不可抗力、市政原因导致工程延误的情形。至于高考期间及法定节假日导致的延误交房时间应否扣减的问题。法定节假日及高考期间的时间相对固定，上诉人作为专业的房地产开发企业，其在工程施工及签订本合同时，应对此有明确的认知及约定合理的交房时间，现上诉人延迟交房，违约在先，还以此为由要求顺延交房时间有违诚信原则，也不属于合同约定的顺延交房的情形，依法不能减轻其延迟交房的责任。因此，对上诉人的主张，本院不予支持。 综上，上诉人智弘公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,504元，由上诉人北海智弘投资有限公司负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审判长  魏玉芳 审判员  赵海洲 审判员  侯远婕 二〇一九年三月二十六日 法 官 助 理  包 蓉 书 记 员庞 芳 婷