北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终1484号上诉人（原审原告）：郝芳，女，1971年6月26日出生。委托诉讼代理人：张宇（郝芳之夫），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：谭爽，北京市北方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京亿家宜居房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通北苑****楼**2（**）。法定代表人：陶振宇，总经理。委托诉讼代理人：庞嘉靖，北京振持律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：康惠，女，1969年11月16日出生。原审第三人：段云，男，1971年7月9日出生。上诉人赫芳与被上诉人北京亿家宜居房地产经纪有限公司（以下简称亿家宜居公司）、康惠，原审第三人段云房屋租赁合同纠纷一案，赫芳不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初6415号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年1月25日立案后依法组成合议庭，于2019年2月14日公开开庭审理了本案。上诉人赫芳及其委托诉讼代理人谭爽，被上诉人亿家宜居公司的委托诉讼代理人庞嘉靖，被上诉人康惠到庭参加了诉讼。原审第三人段云在前进监狱服刑，本院询问后，其表示不委托诉讼代理人参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。赫芳上诉请求：撤销原审法院判决第二项，改判亿家宜居公司以每月2800元的标准向赫芳支付占有使用费，从2015年11月30日支付至实际腾退之日；并判令康惠将北京市昌平区宏福苑小区内802的房屋（以下简称诉争房屋）腾退给赫芳。事实和理由：1．行政机关虽对诉争房屋作出了没收的行政处罚，但不影响赫芳对诉争房屋享有财产性权利：该处罚并不属于物权法二十八条规定的可消灭物权的法律文件、行政机关未申请强制执行而不具有执行力、行政处罚的相对人是北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（以下简称郑各庄村委会）而非赫芳。2．康惠取得房屋的事实基础是《房屋出租委托合同》。该合同被认定无效后，康惠依据合同取得的财产应予返还。3．政府的行政处罚对赫芳没有执行力，原审法院应判决亿家宜居公司支付占有使用费至房屋腾退之日。亿家宜居公司辩称，同意原审法院的判决。康惠辩称，同意原审法院的判决。段云述称，同意原审法院的判决。赫芳向原审法院起诉请求：1．确认我与亿家宜居公司于2012年5月6日签订的《房屋出租委托合同》无效；2．请求判令亿家宜居公司支付拖欠房屋使用费，按照2800元/月的标准，自2015年11月30日至实际腾退之日止；3．请求康惠腾退诉争房屋给我。原审法院认定的事实：2011年12月28日，郝芳（乙方）与北京宏福建工集团有限公司、郑各庄村委会（甲方）签订《北京宏福苑房屋买卖合同书》，约定乙方自愿购买甲方开发建设的诉争房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为144．55平方米，售价为1178082．5元。合同签订后，郝芳支付了购房款并办理了入住手续。2012年5月6日，郝芳与亿家宜居公司签订《房屋出租委托合同》，约定郝芳将诉争房屋委托亿家宜居公司对外出租，出租代理期为2012年6月1日至2015年5月30日，租金为2800元/月。亿家宜居公司向郝芳实际支付租金至2015年11月30日。2014年12月17日，亿家宜居公司与段云签订《房屋租赁合同》，约定亿家宜居公司将诉争房屋出租给段云，租期自2014年12月17日至2015年12月16日，租金标准为4200元/月。2015年3月25日，段云使用伪造的北京宏福建工集团有限公司、郑各庄村委会公章与康惠签订《北京宏福苑房屋买卖合同书》，将诉争房屋出售给康惠，约定诉争房屋售价为631533元。后段云被北京市第一中级人民法院以合同诈骗罪判处无期徒刑。现诉争房屋实际由康惠占有使用。2012年7月24日，北京市国土资源局作出京国土（昌）分局罚字【2012】第39号《国土资源行政处罚决定书》。该决定书内容为：“当事人：郑各庄村委会，你单位于2009年未办理用地审批手续，占用本村集体土地建设7栋回迁楼。该项目总占地面积50708．73平方米（合76．06亩），建筑占地面积7496．53平方米，建筑面积124593．8平方米。该宗地《北京市昌平区土地利用总体规划（2001-2010年）》规划为建设用地。其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条第1款的规定，属非法占地行为。依据《中华人民共和国土地管理法》第76条第1款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第42条的规定，决定处罚如下：处郑各庄村委会未办理用地审批手续，占用本村50708．73平方米（合76．06亩）集体土地建设的7栋回迁楼给予没收，没收建筑面积124593．8平方米，并按占地面积每平方米20元处罚，共计1014174．6元人民币。”经查，诉争房屋在该处罚决定书的没收范围内。原审法院认为，段云经法院传票合法传唤，未到庭或委托诉讼代理人到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本案的审理和裁判。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。郝芳与亿家宜居公司签订的《房屋出租委托合同》虽名为委托合同，但该合同对于租期和租金标准都有明确约定，由亿家宜居公司向郝芳支付租金，且亿家宜居公司对外转租时都是以自己的名义，故郝芳与亿家宜居公司为事实上的房屋租赁合同关系。从行政机关作出的处罚决定可以看出，诉争房屋建设并未取得建设工程规划许可证，故郝芳与亿家宜居公司签订的《房屋出租委托合同》应为无效。郝芳要求确认合同无效的诉讼请求有法律依据，法院予以支持。行政机关已对诉争房屋作出了予以没收的行政处罚决定，在此情况下，郝芳要求向其腾退房屋的诉讼请求，与行政处罚决定存在冲突，本案不宜进行处理。对于郝芳要求亿家宜居公司支付2015年11月30日起的房屋使用费的请求，行政机关在2015年11月30日前已经对诉争房屋做出没收的行政处罚决定，故郝芳已经无权再要求亿家宜居公司支付占有使用费，对该项请求法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、郝芳与北京亿家宜居房地产经纪有限公司于2012年5月6日签订的《房屋出租委托合同》无效；二、驳回郝芳的其他诉讼请求。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。赫芳将诉争房屋交付给亿家宜居公司使用、收益，亿家宜居公司向赫芳支付租金。亿家宜居公司与赫芳签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但双方的法律关系应为租赁合同关系。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。根据查明的事实可知，建设单位并未依法办理用地审批手续，违反了法律的强制性规定。赫芳与亿家宜居公司之间的《房屋出租委托合同》应为无效合同。原审法院对此处理正确，本院予以确认。行政处罚决定属于行政机关作出的行政行为，具有公定力，除依法被撤销或确认违法之情形外，一经作出即推定合法有效，并具有法律强制力。2012年7月24日作出没收处罚决定之日起，诉争房屋就已收归国有，赫芳对诉争房屋不再享有财产权利。1．康惠与赫芳之间并无合同关系，且赫芳对诉争房屋不再享有财产性权利，赫芳要求康惠腾退诉争房屋的请求于法无据，应不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以确认。2．赫芳主张占有使用费的起始时间是2015年11月30日，而此时赫芳对诉争房屋已不享有财产权利，无权向他人主张占有使用费。原审法院对此处理正确，本院予以确认。综上所述，赫芳的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2316元，由赫芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  范磊审判员  刘磊审判员  赵蕾二〇一九年三月二十五日法官助理叶康喜书记员刘芳芳