陕西省泾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0423民初470号 原告：母某某，男，汉族。 委托诉讼代理人：高某某，男。系公民代理。 被告：陕西亿联置业有限公司。 法定代表人：孙某某，系执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵某某，女，系公司员工。 原告母某某与被告陕西亿联置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月151日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告母某某及其委托诉讼代理人高某某、被告陕西亿联置业有限公司委托诉讼代理人赵某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原被告之间房屋买卖合同有效；2、判令被告赔偿原告违约金自实际交付房屋之日（暂从2014年6月30日起算、工商银行按揭放款从2015年1月29日起算，截止2019年1月13日为75431.98元）；3、判令被告按每月1330元的标准赔偿原告商铺租赁损失至房屋实际交付之日（暂从2017年9月1日计算至2018年12月31日为19950元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年原告购买被告开发的位于陕西泾阳县XX镇，名为XX城XX幢XX层XX号房，同年6月25日签订《商品房买卖合同》，合同已在泾阳县房地产管理局登记，约定购房款242895元。原告于2013年6月25日向被告支付购房首付款122895元，后原告与中国工商银行咸阳渭电支行、被告签订《个人购房担保借款合同》，被告于2015年1月29日收到银行按揭付款120000元。合同约定交房日期为2014年6月30日，逾期交房的，从预期第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告承担已交房款的万分之二承担违约金。原告于2013年6月25日与陕西恒泰源经营管理有限公司达成租房协议，协议约定：陕西恒泰源经营管理有限公司自2014年9月1日起承租该商铺，并于2017年9月1日起每月交付原告租金1330元。被告至今一直未能按照合同约定交房，违反合同约定，应当赔偿违约金，逾期交房致使原告无法获得商铺租赁损失。综上，请人民法院判如所请，维护原告合法权益。 被告陕西亿联置业有限公司辩称，对房屋买卖合同无异议，按照合同约定应该支付违约金，由于公司经营困难，无力承担。但违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。对于房屋租赁费，公司如果已经支付了违约金，则不应再承担房屋租赁费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据无异议，本院依法予以核对后予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年6月25日，原、被告签订了合同编号为1312060-38212的《商品房买卖合同》，约定由原告以单价6400.4元购买被告开发的XX城XX幢XX层XX号面积为37.95平方米的房屋，总价款242895元。合同约定：一、原告于2013年6月25日前支付全部房价款的50.61%即122895元，剩余办理银行按揭贷款；二、被告于2014年6月30日前向原告交付房屋；三、被告逾期交房，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，按已付房款每日万分之二承担违约金，合同继续履行。2013年6月25日，原告按照合同约定向被告支付购房首付款122895元，余款120000元原告与中国农业银行股份有限公司泾阳县支行签订《个人购房借款/担保合同》，被告已于2015年1月29日月收到贷款数额，以上被告分别向原告出具两张收款收据。2013年6月25日原告与陕西恒泰源经营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，2016年6月26日原告与陕西恒泰源经营管理有限公司签订《委托经营合同》，约定原告向其交付房屋经营管理权之日起正式租赁期为2017年9月1日至2020年2月28日，租赁期30个月，月租金1330元。至今被告未向原告交房。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，又不违反法律、法规强制性规定，且被告在签订合同之前已取得商品房预售许可，故该合同合法有效。法律规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约向被告缴纳全部购房款，被告逾期交房至今，故被告应向原告承担逾期交房的违约金。被告辩称，违约金已超过诉讼时效，不予承担。本院认为，合同约定违约金的计算方式为：被告按日向原告支付已经交付房价款的万分之二。可视为原被告合意，按日累加计算违约金数额。违约金的数额随着被告逾期交房的违约行为的持续发生而不断增长，该违约金的请求是一种持续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告提交证据不能证明违约金诉讼时效发生中止、中断或者延长情形，但原告起诉已引起诉讼时效中断。应以原告起诉之日起倒计三年，三年之外违约金不予保护，倒计三年至被告实际交房这个期间债权违约持续发生，应予保护。既对原告怠于行使权利是一种限制，又对被告早日交房减少违约责任起到督促作用，对原、被告都体现了公平原则。故原告请求从约定交房之日起至实际交房之日至计算违约金只能获得部分支持。原告请求被告从2017年9月1日起至实际交房之日止承担租赁费，即原告与第三方陕西恒泰源经营管理有限公司签订的委托经营合同对房租出租租金的补偿。合同法第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因合同法规定的违约金性质系以补偿为主，以惩罚为辅的双重性质，合同中约定的违约金应当视为约定损害赔偿，如果违约金的支付不足以弥补实际损失，受害人还可以要求赔偿损失。而本案被告已向原告承担的违约金高于房屋租赁费，原告亦未提供证据证明违约金的支付不足以弥补实际损失。故其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告母某某与被告陕西亿联置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告陕西亿联置业有限公司于本判决生效之日起十五日内按照242895元的每日万分之二的标准向原告母某某支付从2016年1月151日起至实际交房之日止的违约金； 三、驳回原告母某某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1092元，由原告母某某承担250元，由被告陕西亿联置业有限公司承担842元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审判员  来掌权 二〇一九年三月二十五日 书记员  魏 杭 法条索引： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附件一： 泾阳县人民法院 不履行生效法律文书确定义务风险告知书 根据《中华人民共和国刑法》《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干固定》《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关晓峰的若干规定》《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件使用法律若干问题的解释》等规定精神，现将不履行生效法律文书确定义务风险告知如下： 一、由履行能力拒不履行生效法律文书确定的义务，可能会被人民法院采取如下措施：1、纳入失信被执行人名单；2、限制消费；3、限制出入境；4、征信系统记录；5、公布不履行义务信息等；5、罚款、拘留。 二、对人民法院的判决、裁定又能执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 负有执行义务的人拒不执行判决、裁定，侵犯了申请执行人的人身、财产权利，申请人执行人可以向人民法院提起自诉，请求追究被执行人刑事责任。 8