广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终181号上诉人（一审原告）：杨红，女，1965年12月1日出生，汉族，住珠海市，委托诉讼代理人：熊天（系杨红的丈夫），男，1956年3月5日出生，汉族，住珠海市，上诉人（一审被告）：珠海市南福房产开发有限公司，住所地广东省珠海市吉大九洲大道中**锦园********，统一社会信用代码914404007079591190。法定代表人：刘广略，董事长。委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪亚宁，广东莱恩律师事务所实习律师。一审第三人：白云鹏，男，1987年4月6日出生，汉族，住广东省台山市，一审第三人：刘慧，女，1988年1月22日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，上诉人杨红、珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）因与一审第三人白云鹏、刘慧商品房预售合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初6028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨红上诉请求：撤销一审判决，改判1、南福公司支付逾期交房违约金77145元、基础设施设备未按时达到交付使用条件违约金21090元、逾期办证违约金（以已付购房款370万元为基数，按6%的年利率计算，从2018年5月14日起计算至取得不动产权证书日止）；2、一、二审诉讼费用全部由南福公司承担。事实与理由：一、一审法院认定《补充协议》有效错误，《补充协议》未经工商备案应为无效。假设《补充协议》有效，如果属于“免除其责任、加重了买受人责任、排除了买受人主要权利”之条款，依法无效，应以《商品房买卖合同》的相关约定为准。二、一审法院“以2017年5月10日送达时间为违约截止时间”错误。《商品房买卖合同》第九条规定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。一审法院将“‘收到入伙通知日期’视为‘交房日期’”与《商品房买卖合同》第十一条“①商品房达到第九条、第十条约定交付条件后办理交付手续。②交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件（竣工验收备案表、房屋测绘报告）。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并承担逾期交房责任。③查验商品房后，双方应当签署交接单”和第十二条“逾期时间，至实际交付日止”规定不符。南福公司始终未向白云鹏、刘慧出示“竣工验收备案表和测绘报告”，应以2017年5月21日签署的交接单为准，逾期141天，减去2天台风为139天。南福公司应支付逾期交房违约金3700000元×141天×0.1‰＝77145元三、一审法院认定没有约定基础设施交付时间错误。《委托改造合同》约定交付时间是2016年12月31日。《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当提前10日通知交付”。第十条是“基础设施设备的交付条件”。因此，《商品房买卖合同》第十一条约定的“交付时间2016年12月31日前”，不但是对商品房交付时间的约定，也是对基础设施交付时间的约定。一审法院认定“房屋交付时基础设施未达到条件才承担责任”错误。1、依照《商品房买卖合同》第十一条规定，房屋交付条件与基础设施的交付条件同时具备时才能交付商品房，则房屋交付时基础设施未达到条件的情形不存在。2、依照涉案《建筑工程竣工验收报告》可知“供水、排水、电气、供暖空调、燃气、电缆电线”等基础设施是“建筑工程竣工验收范围”，即基础设施具备交付条件是商品房交付条件的提前，则房屋交付时基础设施未达到条件的情形亦不存在。3、合同对房屋和基础设施的交付条件、逾期责任、违约金标准分别作出了不同的约定，即两种逾期违约责任分别约定、共同存在。假设上述情形成立，逾期交付基础设施违约责任的约定等于形同虚设、画蛇添足。四、一审法院对逾期办证约定认定事实错误。1、一审法院认定南福公司履行了办证通知义务错误。（2018）粤04民终1824号生效民事判决认定“南福公司应以最直接有效方式向买受人送达入伙通知，这也与《商品房买卖合同》第二十五条约定的送达义务相符，故本院认为南福公司以邮政快递方式发出的入伙通知才能认定其履行了通知义务”。据此，一审法院认定“2018年3月25日通过刊登公告方式通知买受人提交资料办理手续，南福公司履行了通知办证义务”错误。事实上，所谓南福公司刊登的公告内容并无“提交资料”内容。2、逾期办证违约责任约定的起算时间是“商品房交付之日起360日”次日起，一审法院变更为“2018年8月2日”错误。3、《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金计算至“买受人取得商品房的房屋所有权证书之日”，一审法院变更为“南福公司向登记部门提交办证申请及资料之日”错误。4、一审法院认定的违约金计算标准错误。因补充协议不具法律约束力，根据《最高院第八次民商审判会议纪要》第29条“逾期办证问题，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定”规定，应按年利率6%的标准计算逾期办证违约金。另外《补充协议》第七条第5项是针对“开发商未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权（大确权）”的违约责任规定，并非逾期办证的违约责任规定。正因为如此，一审期间双方均未提及《补充协议》该条款，一审法院亦未对该事项进行审理。一审法院对“当事人无异议、法庭未审理”的事项作为判决内容错误。针对杨红的上诉，南福公司辩称，一、《补充协议》从未约定以“办理工商登记备案”作为协议的生效要件，杨红的主张没有事实依据，应予驳回。1、《商品房买卖合同》网上备案是根据政府部门要求进行网签的过程之一，《商品房买卖合同》的生效与否，双方应严格按照合同第二十九条“自合同签字或盖章之日起生效”的约定予以履行。买卖合同的备案仅仅是政府基于购房政策所做的行政管理行为，与合同本身的成立、生效无关。基于此，《补充协议》的生效与《商品房买卖合同》是否进行备案无关。2、双方从未约定以“备案”作为《补充协议》的生效要件。《商品房买卖合同》的首部只是指引双方可以签订《补充协议》，未有“《补充协议》必须备案，不备案则不生效”的任何意思表示。同理，《商品房买卖合同》第30页当中的“须报经工商部门备案”也不是《补充协议》的生效要件。而按照《补充协议》第十一条第11款“一经签署对出卖人和买受人具有法律约束力”及《附件签署页》第三条“自双方签署之日起生效”的约定，《补充协议》的生效要件就是双方的签署行为，并无其他。3、《补充协议》不是格式条款，而是双方协商一致的结果。《补充协议》的首部即明确了协议签订的过程是“双方经友好协商”，不是合同法第三十九条第二款规定的“订立时未与对方协商”的情形。此外，《补充协议》首部和第十一条第11款也明确了协议签订前杨红已经就协议的全部内容向南福公司予以了充分咨询和了解，协议的签署是其真实的意思表示。因此，《补充协议》不是格式条款，更不存在无效的情形。二、一审法院不予支持基础设施逾期交付违约金正确。《商品房买卖合同》并未约定基础设施设备的交付时间。正如一审判决所认定，基础设施设备属于房屋的附属设施，合同对基础设施设备约定的内容，针对的是交付房屋之时基础设施设备是否符合约定条件，而不能将两者割裂，重复计算违约金。根据本案事实，包括杨红及业主也自认在房屋交付之时基础设施设备不存在任何问题。故杨红主张逾期交付基础设施设备的违约金，不能成立。另外，《个人住宅委托改造合同》中约定的装修改造工程并非是基础设施设备，与《商品房买卖合同》约定的内容无关。三、白云鹏、刘慧没有按照《商品房买卖合同》第五章及《补充协议》第四条第2款的约定，在南福公司取得《商品房地权权属证明书》后45日内补交面积差价款。按照《补充协议》第七条第5款之约定，白云鹏、刘慧无权要求南福公司协助办理房屋产权证及主张逾期办证违金。另外，即便白云鹏、刘慧曾于2018年9月9日一审期间补缴了相应的面积差价款，但这显然已经超过合同约定的补缴期限（2018年2月10日前）。按照《补充协议》第四条第2款之约定，该业主仍负有以超面积款每日万分之一支付违约金的义务。截止到今日，白云鹏、刘慧尚未缴纳相应违约金，同样根据《补充协议》第七条第5款之约定，白云鹏、刘慧不缴清上述违约金，南福公司有权不予配合办理房屋产权证，并不承担违约责任。南福公司亦上诉请求：1、撤销（2018）粤0402民初6028号判决，改判驳回杨红的全部诉讼请求；2、判决杨红承担一审诉讼费用。事实与理由：一、白云鹏、刘慧逾期履行缴纳面积差价款的合同义务，其依约依法无权向南福公司主张交楼和办证，更无权主张相应的违约金。按照《商品房买卖合同》第五章及《补充协议》第四条第2款的约定，白云鹏、刘慧应当在南福公司取得《商品房地权权属证明书》后45日内补交面积差价款。案涉房屋在2017年12月27日取得《商品房地权权属证明书》，白云鹏、刘慧理应在2018年2月10日支付面积差价款，但白云鹏、刘慧一直未予支付。2018年2月28日，白云鹏、刘慧才找到南福公司对此问题进行结算，但仍旧拖延至半年以后的2018年9月9日才支付该款项，明显构成违约。暂不论白云鹏、刘慧依据合同约定需要按每日需补交房款万分之一标准向南福公司支付违约金问题，在白云鹏、刘慧未履行补交面积差价义务之前，其亦对超面积部分不享受权利，而案涉房屋作为不可分物，则白云鹏、刘慧无权要求南福公司向其交付房屋。虽然南福公司在2017年4月25日通知了白云鹏、刘慧收楼，但这只是南福公司的善良通知义务，不代表南福公司就此放弃自身的合同权利。因此，白云鹏、刘慧作为先履行义务一方已先行违约，在履行完毕支付款项及相应违约金之前，其无权主张交楼，更无权主张逾期交楼违约金。对此事实，南福公司在一审中已经清楚陈述，白云鹏、刘慧也未予否认，但一审判决不仅没有查明和认定，反而径直判决南福公司承担逾期交楼责任，显属错误，应予纠正。另外，《补充协议》第七条第5款的约定，基于白云鹏、刘慧违约在先的事实，南福公司不能及时为白云鹏、刘慧出具办理不动产权证所需要的相关资料而影响白云鹏、刘慧办证进度及由此造成的损失，南福公司同样不应承担违约责任。一审法院对此问题疏于查证，以致作出违背事实及合同约定的判决，故请求二审法院予以纠正，并请同时纠正本案诉讼费的分摊。二、即使认定南福公司存在逾期交楼的事实，也应当认定南福公司在2017年4月25日完成了合同约定的通知交付义务，逾期交楼期限应计至该日止。首先，南福公司提交的“EMS邮政快递单”已证实，南福公司已完全按照白云鹏、刘慧在《商品房买卖合同》“买受人”一栏中预留的信息，以邮政快递的方式向白云鹏、刘慧发出了涉案“锦园”8栋2单元2303房的《入伙通知书》。白云鹏、刘慧也认可收到该《入伙通知书》。其次，杨红在一审中已经自认南福公司发出《入伙通知书》的时间就是2017年4月25日，杨红在一审提交的《起诉状》第一页中明确自认了“被告于2017年4月25日拟定《入伙通知书》后向白云鹏、刘慧邮寄送达”的事实；上述杨红所自认的事实，足以证明南福公司已于2017年4月25日发出了《入伙通知书》。因此，虽然“EMS邮政快递单”未有记载寄件和收件时间，但不妨碍依法以此认定南福公司履行通知交付义务的日期。但一审判决不仅未依法予以认定，反而要求南福公司承担举证不能的不利后果，这明显与案件查明的事实相矛盾，也与民诉法关于“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的法律规定相违背。最后，根据双方签署的《〈商品房买卖合同〉补充协议》（下称“《补充协议》”）第十.1条的约定，足以认定南福公司发出《入伙通知书》的当日（2017年4月25日）即视为送达，并不以“实际收件日期”作为确定南福公司履行时间的依据。一审判决以收件日期作为认定标准，明显违背双方不具争议的合同约定。而需要指出的是，杨红在本案中陈述或答辩的所谓“在2017年5月10日收到信件”也完全是其信口开河，其在本案的审理中从未提交任何证据予以佐证，一审判决直接引用作为定案依据，明显违反《民事诉讼法司法解释》第九十条的规定。综上，杨红的自认、《补充协议》等证据已经证明南福公司履行通知交付义务的时间就是2017年4月25日，逾期交楼违约金依约依法应当截止至该日为止，不再计算。针对南福公司的上诉，杨红辩称，一、关于逾期交房违约金。1、南福公司主张的收到《入伙通知》时间即为收楼时间，与合同约定不符。（1）《商品房买卖合同》第十一条第一款第（二）项规定，至少应提前10日通知买受人收楼。（2）第十一条第二款规定，“交付商品房时，出卖人应当出示《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》文件。出卖人不出示的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担”，本案开发商始终未向白云鹏、刘慧出示《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》。（3）第十二条第1项规定，“逾期交房时间，从约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止”。即实际交付日为收楼日期，不是以收到通知日或通知送达日为收楼日期；（4）《补充协议》未经工商备案登记，依约没有发生法律效力；假设有效，因加重了买受人责任，排除了买受人主要权利，据《商品房买卖合同》第二十八条规定，仍以《商品房买卖合同》相关约定为准。2、《入伙通知》要求收楼时间是“2017年5月24日前”，即2017年5月24日前的实际交付（领取房门钥匙）日期为收楼日期。3、起诉状“南福公司2017年4月25日拟定《入伙通知书》后向白云鹏、刘慧邮寄送达”，是指《入伙通知书》拟定时间是2017年4月25日，并无当天就邮寄送达内容。所谓“自认”无法成立。4、南福公司提供的《入伙通知书》EMS快递单和视听资料，依最高院《民诉证据规定》第四十一条规定，该证据不是新证据，不能作为人民法院定案的依据。二、关于逾期办证违约金。逾期办证的全部原因在南福公司。南福公司二审提交的证据证实不管白云鹏、刘慧是什么时候交的款（首付款除外），南福公司只开具收款收据，不能开具发票，导致白云鹏、刘慧逾期取得不动产权证书。南福公司也无任何证据证实存在白云鹏、刘慧原因导致逾期办证。逾期办证违约金应从法院认定的交房日期起算，计算至白云鹏、刘慧取得不动产权证书之日止。杨红向一审法院起诉请求判令：1、南福公司支付逾期交付商品房违约金78255元、房屋基础设施设备未按时达到交付使用条件违约金21090元；2、南福公司立即为白云鹏、刘慧办理不动产权证书，向杨红支付逾期办证违约金（以购房款总额370万元为基数，按6%的年利率计算，从房屋实际交付之日起计算至取得不动产权证书之日止）；3、诉讼费用全部由南福公司承担。一审法院查明：2016年1月28日，白云鹏、刘慧与南福公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，以总价370万元购买香洲区吉大九洲大道2088号8栋2单元2303房，合同约定：第九条商品房交付条件，该商品房交付是应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件，基础设施设备，供水、排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，确属出卖人责任的，每迟延一日，由出卖人按买受人已支付房价款的万分之零点五承担违约金。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的应当携带材料证件期满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在120日之内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房间款万分之一的违约金，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之一点五的违约金。第二十条房屋登记，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，同意按补充协议约定处理，补充协议第七条第5点，出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日按已付购房款万分之零点五向买受人支付违约金。若因买受人原因（包括不限于：未充分及时提交各类资料；买受人未按规定支付税费；未按协议约定支付购房款，不具备受让资格等）导致延迟或不能办证，出卖人不承担任何责任。在买受人缴清全部购房款、税费、违约金、物业专项维修资金、面积补差款等款项并承担完毕全部违约责任的情况下，出卖人应当及时协助提供相应资料，未履行完毕前述义务，出卖人有权不予配合办理产权登记，不承担违约责任。第二十五条送达，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。《补充协议》第三条第2点约定，“遭遇不可抗力”交付期限顺延的情况包括，遭遇暴雨、台风、地震、战争等自、地震，类似“非典”的疾病等普遍性的流行病疾病等等，若以上事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须在事发后书面通知买受人，当发生上述情况时，商品房交付期及办证期限应当相应顺延。第3点约定，本合同项下的商品房达到买卖合同规定的交付条件后，出卖人按照买受人在买卖合同中预留的送达地址以书面形式发出或在《珠海特区报》上以公告方式刊登办理商品房交付手续（入伙手续）的通知。第十条关于送达，买卖双方中一方发给另一方的任何通知、文件、催告等，可以以电话形式、书面形式（邮递或传真方式）、直接递交形式、公告形式任何一种方式送达，邮寄的以寄出之日视为送达。其中第4点约定：如出卖人在房屋所在地级市范围内发行的报纸刊登公告（含广告）的方式通知的，则该公告（含广告）通知的效力优先于其他通知方式，且该公告（含广告）刊登日期视为送达日期，对双方均有法律效力。《商品房买卖合同》封面首部注明“本合同文本为示范文本。未尽事宜，双方可签订补充协议，格式条款须经工商部门备案。”尾部注明：“以下附件可另行签订，但须报经工商部门备案”。其中附件包括附件十一补充协议。《补充协议》第十二条第11款约定：“一经签署对出卖人和买受人具有法律约束力，双方将严格遵守执行”。南福公司确认白云鹏、刘慧已全部支付完毕房款。涉案房屋所在的珠海市南福锦园4#（现已变更为九洲大道中2088号8栋）地下室及上部工）地下室及上部工程于2017年4月24日取得竣工验收备案表17年4月25日在珠海特区报上刊登《收楼通知》，通知锦园第8栋业主在刊登公告之日起30日内携带相关资料到锦园物业管理处办理收楼手续。同日，南福公司邮寄了书面的《入伙通知书》，快递单上没有显示寄出日期以及杨红签收的日期，南福房产公司主张其于报纸刊登公告当天发出邮政快递，但由于已经过了一年，无法查询邮政快递寄出的日期。2017年5月21日白云鹏、刘慧办理了收楼手续。2018年2月8日，白云鹏、刘慧出具《债权转让通知书》，内容为：南福公司:根据《合同法》第七十九条、第八十条之规定，现将我与贵公司签订的《商品房买卖合同》（亦含附件《个人改造合同》）中向贵公司追究“逾期交房、逾期办证、逾期交付基础设施设备违约责任和2014年交定金认购商品房应补偿的贰万元电器款、办理不动产权证书请求权”等权利转让予杨红。杨红提供了邮寄单证明曾向南福公司邮寄转让通知。在起诉后，再次由白云鹏、刘慧签名提交法院。南福公司认为在起诉前未见过通知书，在起诉之后作为证据看到此份材料，但之前杨红及白云鹏、刘慧均未向南福公司送达过该通知。一审法院另查明，杨红购买了本案所涉同栋604房亦提起诉讼，经一审法院（2018）粤0402民初1739号及珠海市中级人民法院（2018）粤04民终1824号案件审理认定因台风等天气影响构成“不可抗力”的天数为2天应予扣除，并驳回其关于交付基础设施违约金和家电补偿款2万元的诉讼请求。一审法院认为，白云鹏、刘慧与南福公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为有效合同，双方应恪守诚信，依约履行。根据白云鹏、刘慧、南福公司的诉辩意见，一审法院对双方争议的焦点问题分析认定如下：一、杨红请求的内容是否可以作为债权转让。《合同法》第七十九条规定，“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给白云鹏、刘慧，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”本案中基于违约责任产生的违约金请求属于合同的部分权利，不属于前述除外的情形，白云鹏、刘慧将其转让给杨红未违反法律规定，本案应予审理，南福公司抗辩此权利不能转让，没有法律依据，一审法院不予支持。关于合同约定的办证义务，具有特定的人身属性，应属于上述不可转让的范围，杨红该部分主张依据不足，一审法院不予支持。二、债权转让是否发生效力。《合同法》第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生法律效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”南福公司抗辩未收到债权转让的通知，但前述法律规定并未明确通知的形式及要求，杨红提交通知的邮寄单，且本案审理过程中也已追加买受人作为白云鹏、刘慧参加诉讼，并向南福公司送达了《债权转让通知书》，已构成前述法律规定中的通知，南福公司此抗辩理由不成立，该转让已发生效力。三、逾期交房违约的天数及逾期违约金标准。（一）因不可抗力应扣除的天数。如已经生效的珠海市中级人民法院（2018）粤04民终1824号案件审理认定的因台风等天气影响构成“不可抗力”的天数情况，2016年10月20日受台风“海马”影响及2016年8月1日受台风“妮妲”影响，达到了停工的条件，其他时间并未达到停工程度，应扣除天数2天。（二）违约截止的日期。《补充协议》约定了须报工商部门备案，但并未明确以备案为生效条件，杨红主张未经备案无效的理由不能成立，协议自双方约定签字生效。《商品房买卖合同》约定应采用邮政快递方式发出入伙通知，《补充协议》约定采用公告方式通知在公告（含广告）通知的效力优于其他通知方式，公告刊登之日为送达日期。如（2018）粤04民终1824号案件认定：补充协议是对合同约定的送达方式的变更，明显减轻了南福公司的义务，该协议是南福公司为销售案涉小区房产单方制定的、反复使用的条款，存在减轻南福公司义务的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应当认定该条款为无效条款，即南福公司主张以登报时间视为其向买受人送达入伙通知的时间不能成立。《补充协议》第十条还约定了买卖双方中一方发给另一方的通知等可以以电话形式、书面形式（邮递或传真方式）、直接递交形式、公告形式任何一种方式送达，即入伙通知的送达方式可以选择任何一种，但从诚实善良履行合同义务的角度来说，南福公司应以最直接有效的方式向买受人送达入伙通知，也与《商品房买卖合同》第二十五条约定的送达义务相符，故南福公司以邮政快递方式发出的入伙通知才能认定履行了通知收楼义务。南福公司提交了相应快递单，但没有寄出时间和收件时间，应承担举证不能的不利后果，应以杨红自认时间2017年5月10日认定送达时间为违约截止的时间，违约天数扣除不可抗力因素后为127天。（三）违约金标准。根据前述认定的南福公司承担迟延交房违约责任的天数，按照双方合同约定的房款的万分之一点五计算违约金为70485元（3700000元×0.15‰×127天），超出部分，一审法院不予支持。四、关于杨红主张的房屋基础设施未按时达到交付使用条件的违约金。合同第十条约定“在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，确属出卖人责任的，每迟延一日，由出卖人按照买受人已支付房价款的万分之零点五承担违约金”，但未约定基础设施设备的交付时间，第十一条、第十二条是对交付房屋的时间和逾期交房的违约责任进行的约定，杨红主张按照合同约定的房屋交付时间作为基础设施交付时间缺乏依据，本院不予采纳。基础设施设备系房屋的附属设施，应与房屋同时交付，不能独立于房屋提前向杨红交付，并在房屋交付时应符合约定的标准，故在合同中约定该项违约金的目的应在于明确房屋交付时基础设施等未达到条件则承担的责任。杨红主张逾期交房之外单独计算基础设施设备未达条件违约金的主张，依据不足，也与双方签订合同的原意不符，一审法院不予支持。五、关于延迟办证违约金。合同第二十条约定“双方同意共同向房屋登记机构办理商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的详见补充协议”，补充协议约定“出卖人未按约定时间申请确权，买受人同意给六十日的免责期，免责期满之日第二天按每日万分之零点五支付违约金。”《房屋登记办法》第十二条规定，“申请房屋登记应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”从前述约定和规定可以看出房屋登记系通过双方共同申请的形式办理，而本案中南福公司在2018年3月25日通过刊登公告的方式通知买受人提交资料办理手续，从实际情况来看，同一栋楼的部分买受人已经办理了产权证，亦不存在因房屋原因不能办证的情况，应认定南福公司履行了通知办证的义务，但是，根据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要提其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”的规定以及一手商品房销售的交易习惯，应由房产开发企业向登记部门办理申请及报送材料的手续，南福公司主张买受人未提交所需资料，杨红虽未提交证据证明提交了相关材料和提出办证要求，但在案件起诉后已明确要求办证，至此时南福公司应履行告知所需具体资料，配合办理的义务，特别是杨红提交的录音资料显示买受人曾要求办理开具发票等手续未能落实的情况，应认定南福公司原因导致至今未能办理产权证的事实，在杨红正式明确提出办证诉求之后，一个月的时间应为南福公司配合办理的合理期限，之后仍未能办理登记，南福公司应按照合同约定的标准承担延迟办证的违约责任，本案中杨红变更诉求申请于2018年7月2日送达南福公司，故违约金应以房款370万元为基数，按照日万分之零点五，自2018年8月2日计至南福公司向登记部门提交办证申请及资料之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、第六十九条之规定，一审法院判决：一、南福公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨红支付逾期交房违约金70485元；二、南福公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨红支付延迟办证违约金，以房款370万元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2018年8月2日计至南福公司就案涉房产向登记部门提交办证申请及资料之日。三、驳回杨红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1328元，由杨红负担540元，南福公司负担788元。本院二审期间，杨红向本院提交了一审开庭笔录、收据作为证据。南福公司提交了以下证据：1、《锦园客户领取资料签收表》；2、结算单；3、EMS邮政快递单内部存档联及视频光盘。本院组织了双方当事人对上述证据进行证据交换和质证。本院查明，南福公司于2017年4月25日向白云鹏、刘慧邮寄了《入伙通知书》，白云鹏、刘慧于2017年4月26日收到该邮件。该《入伙通知书》载明办理入户手续的时间为2017年4月25日至2017年5月24日。白云鹏、刘慧于2018年9月9日（一审期间）向南福公司支付了案涉房屋面积差价款19953.78元。一审法院查明南福公司确认白云鹏、刘慧已支付全部购房款有误，本院予以纠正。经审查，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于《补充协议》的效力问题。杨红上诉主张《补充协议》未经工商部门备案而无效。根据本院查明的事实，《商品房买卖合同》首部及尾部均注明了签订《补充协议》须报工商部门备案，但并未明确以备案作为生效条件，且《补充协议》第十一条已经约定了一经签署则对双方具有法律约束力，即《补充协议》约定的生效条件是双方签字即生效，因此，本院认定《补充协议》已经双方签字生效，杨红以未经工商备案主张无效的理由不能成立，本院不予采纳。二、关于逾期交房违约金的计算截止时间。《商品房买卖合同》第十二条约定逾期交付责任的期间是“自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”，即逾期交房违约金的计算截止时间为实际交付之日止，南福公司主张按照其《入伙通知书》的寄出时间计算缺乏合同依据，本院不予支持。《入伙通知书》载明办理入户手续的时间为2017年4月25日至2017年5月24日，白云鹏、刘慧实际办理收楼日期系在上述期间的2017年5月21日，则逾期交房违约金的计算截止时间应计算至该日，一审法院计算至2017年5月10日不当，本院予以纠正。南福公司逾期交房期间从2017年1月1日计算至2017年5月21日,共计141天，减去不可抗力2天为139天,故南福公司应支付逾期交房违约金为77145元（3700000元×139天×0.15‰）。三、关于逾期交付基础设施违约金的认定。本院认为，基础设施是房屋的附属设施，其不能独立于房屋交付前向杨红交付，一般应与房屋同时向买受人交付，但亦存在房屋交付后基础设施仍未达到交付条件的情形，因此，合同中关于逾期交付基础设施的约定应是针对基础设施交付滞后于房屋交付的情形，案中白云鹏、刘慧确认在收楼时房屋的基础设施已经符合合同约定，则本院对杨红此项上诉主张不予支持。四、关于逾期办证违约金。虽然《补充协议》第七条第5点第三款约定“在买受人缴清全部购房款、税费、违约金、物业专项维修资金、面积补差款等款项并承担完毕全部违约责任的情况下，出卖人应当及时协助提供相应资料。如买受人未履行完毕前述义务，出卖人有权不予配合办理房屋产权登记，并不承担违约责任”，但是由于《房屋建筑面积测绘成果明细表》及《商品房房地产权属证明书》系由南福公司单方申请办理，在其未向买受人出示该两份资料的情形下，买受人并不当然知晓涉案房屋存在需支付面积差价款的情况，因此本院认为，只有在南福公司已明确通知买受人补交面积差价款的前提下，买受人未按合同约定交纳面积差价款的，南福公司才享有上述合同约定的抗辩权并据此免除违约责任。本案中，南福公司并未提供证据证明其在向白云鹏、刘慧交付房屋后曾通知白云鹏、刘慧支付面积差价款或向其出示《房屋建筑面积测绘成果明细表》及《商品房房地产权属证明书》，因此南福公司以白云鹏、刘慧未支付面积差价款为由抗辩其不负有协助办理房屋产权证的义务并免除逾期办证违约责任，理据不充分，本院不予采纳。但是，南福公司于本案一审法院开庭（2018年8月27日）答辩时明确提出白云鹏、刘慧未支付面积差价款，此时白云鹏、刘慧应当知晓其应当支付面积差价款，南福公司的答辩应视为通知白云鹏、刘慧支付面积差价款，白云鹏、刘慧应当及时按合同约定向南福公司支付面积差价款，白云鹏、刘慧于2018年9月9日向南福公司支付，因此从2018年8月27日至9月9日期间，南福公司依据《补充协议》第七条第5点第三款约定可免除逾期办理产权证的违约责任。从南福公司实际交付之日（白云鹏、刘慧于2017年5月21日收房）至一审开庭之日（2018年8月27日），共463天，已超出合同约定的自交房之日起360日内办理房屋产权证的期限，南福公司未提交相关证据证明其曾通知买受人白云鹏、刘慧提交资料及支付面积差价款，因此本院认定南福公司对逾期办证存在过错，其应承担相应的逾期办证违约责任。又，南福公司未提供证据证明在白云鹏、刘慧于2018年9月9日支付面积差价款后，系因白云鹏、刘慧没有提交办证资料导致无法办理产权证，故南福公司尚应当承担自2018年9月10日至白云鹏、刘慧取得涉案房屋产权证之日的逾期办证违约责任。关于2018年8月27日之前的逾期办证违约金，起算时间应从白云鹏、刘慧实际收楼之日（2017年5月21日）加上360日，即2018年5月16日，计至2018年8月27日，共105天，扣除免责期60天，则南福公司应支付该段时间的逾期办证违约金8325元（3700000×45×0.05‰）。对于2018年9月10日之后的违约金，应以购房款3719953.78元（3700000＋19953.78）为基数，按每日万分之零点五的标准计算至白云鹏、刘慧取得涉案房屋产权证书之日。综上所述，杨红的部分上诉请求成立，本院部分予以支持。南福公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初6028号民事判决第三项；二、变更珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初6028号民事判决第一项为：珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向杨红支付逾期交房违约金77145元；三、变更珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初6028号民事判决第二项为：珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向杨红支付逾期办证违约金（2018年5月16日至2018年8月27日期间的逾期办证违约金为8325元，2018年9月10日至白云鹏、刘慧取得涉案房屋所有权证之日的逾期办证违约金，以3719953.78元为基数，按每日万分之零点五的标准计算）；四、驳回杨红的其他上诉请求。五、驳回珠海市南福房产开发有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1328元，由杨红负担50元，珠海市南福房产开发有限公司负担1278元。杨红上诉的二审案件受理费494元，由杨红负担94元，珠海市南福房产开发有限公司负担400元。珠海市南福房产开发有限公司上诉的二审案件受理费1562元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年三月二十七日异书记员  梁 暐王莉