江西省南昌市西湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）赣0103执异30号 异议人（案外人）：洪浪浪，男，1965年4月20日生，汉族，住南昌市东湖区。 委托代理人：王霞，女，1970年3月13日生，汉族，住南昌市西湖区，系异议人洪浪浪妻子。 申请执行人：江西赣企互助金融服务有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区盛世东方商贸城**楼商务楼****（第**），统一社会信用代码：91360125351357343Y。 法定代表人：郭佑军，系该公司董事长。 委托代理人：周宏伟，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601200010984724。 委托代理人：方舒，北京市京师（南昌）律师事务所律师。 被执行人：宗国平，男，1968年12月3日生，汉族，住南昌市东湖区。 被执行人：江西鸿源合纵投资有限公司，住，住所地：江西省南昌市青山湖区湖滨东路**金色水岸综合楼**第**一社会信用代码：913601000814773959。 法定代表人：宗毅，系该公司董事长。 本院在执行江西赣企互助金融服务有限公司（以下简称“赣企互助公司”）申请执行宗国平、江西鸿源合纵投资有限公司（以下简称“鸿源合纵公司”）借款合同纠纷一案中，案外人洪浪浪于2019年3月14日向本院提出了书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人洪浪浪称，异议人于1996年4月5日与江西省台中实业拓展公司签订房产转让协议并同时交付了购房转让款42000元整，江西省台中实业拓展公司同时开具了收款收据。2014年，江西省台中实业拓展公司在明知该房屋已经出售的前提下，隐瞒事实真相，恶意串通江西鸿源合纵投资有限公司办理产权证，他们办理产权证前不敢看房，办理产权证后不敢收房，恶意串通取得产权证事实确实充分，系严重损害了异议人的正当合法权益。异议人从江西省台中实业拓展公司直接购得上述房屋后，因种种原因一直未办理房产证，但异议人洪浪浪一家一直在此居住至今二十多年，在此期间，从未有任何他人对房屋产权提出过质疑。以上事实，充分证实了异议人属于房屋的真正产权人。至于产权证登记在鸿源公司名下，异议人对该房屋产权登记提出质疑，关于该房屋登记程序是否合法性的问题，保留诉权，确有必要时异议人将另案起诉。 综上所述，上述房屋属于异议人的合法财产，人民法院对房屋的查封、拍卖行为，严重侵犯了异议人的合法权益，请求人民法院中止对异议人购买的位于南昌市东湖区青山南路347号***单元403室房屋的查封及拍卖等强制执行措施，以保护异议人真正产权人的合法权益。 异议人洪浪浪提交了如下证据： 403室房产转让协议、收款收据、供电局用电服务卡，证明江西省台中实业拓展公司于1996年4月6日将案涉房屋出售给洪浪浪，并出具42000元的收据。 申请执行人赣企互助公司陈述：鸿源公司经登记为房屋产权人，依法是案涉房屋产权人。一、根据物权法相关规定，鸿源公司购买了案涉房屋，并经房管局备案登记，依法享有房屋所有权，未办理物权登记的买受人不得对抗已办过户登记的物权效力。案涉房屋的房产证上明确写明房屋所有权人为鸿源公司，异议人不是案涉房屋的所有权人。二、诉争房产的抵押权是申请执行人依法取得，申请执行人是诉争房产的抵押权人。申请执行人在借款给被执行人鸿源公司时，鸿源公司依法将登记在其名下的案涉房屋抵押给申请执行人，并办理了他项权证。因此根据物权法的规定，申请执行人的抵押权是有效的，且经西湖法院依法判决享有案涉房屋的优先受偿权，根据相关法律规定，本院对异议人提出的执行异议应不予支持。此外，对于洪浪浪与开发商签订了合同，并写有收据的这种购房行为，不具备法律效力。购买房屋应当要办理产权证，洪浪浪出资购买该房屋，却不办理相关的产权登记，从法律角度来讲，此购房行为没有法律效力，不具备不动产权。因此，异议人洪浪浪提出的异议是不具备法律效力的。 申请执行人赣企互助公司提交了如下证据： 证据一、（2018）赣0103民初3301号民事调解书，证明申请执行人与被执行人存在真实的借贷关系，并证明申请执行人对诉争的房屋具有抵押物权； 证据二、五份产权证、他项权证，证明鸿源公司是依法登记的房屋所有权人，申请执行人依法具备抵押物权。 被执行人宗国平、鸿源合纵公司未参加听证，也未提交证据。 本院审查查明，1996年4月5日，异议人洪浪浪与江西省台中实业拓展公司签订《房产转让协议》，协议约定，售房人江西省台中实业拓展公司向异议人洪浪浪转让坐落于南昌市东湖区青山南路207号（现347号）***单元403室房屋，房屋总金额42000元，合同签订之日付清全部购房款42000元。次日，江西省台中实业拓展公司出具一份收据，收到洪浪浪交来四楼第三套房款42000元整。异议人提交了户名为洪浪浪的供电局用电服务卡以证实其占有使用案涉房屋至今。异议人洪浪浪至今未办理案涉房屋过户手续,案涉房屋所有权人现仍为鸿源合纵公司。 2018年6月29日，本院就原告赣企互助公司诉被告宗国平、鸿源合纵公司借款合同纠纷一案作出(2018）赣0103民初3301号民事调解书：一、被告江西鸿源合纵投资有限公司欠原告江西赣企互助金融服务有限公司借款本金240万元及利息51.84万元（从2017年10月7日起至2018年8月30日止）于2018年8月30日前归还给原被告。二、如被告江西鸿源合纵投资有限公司未按上述约定归还原告借款本金及利息，则被告从2018年8月31日起以本金240万元为基数按月息2分计算至款清止承担利息。原告有权拍卖、变卖被告江西鸿源合纵投资有限公司位于南昌市东湖区青山南路347号***单元202、302、304、403、405室（洪房权证东湖区字第××、10××34、10××35、10××36、10××38号）的房屋，所得价款由原告优先受偿。三、被告江西鸿源合纵投资有限公司向原告支付律师代理费24000元。四、被告宗国平对被告江西鸿源合纵投资有限公司前述全部债务承担连带清偿责任。案件受理费28210元，减半收取14105元，诉讼费5000元，合计19105元，由被告江西鸿源合纵投资有限公司、宗国平共同承担。该判决书生效后，两被告未按期履行，赣企互助公司向本院申请强制执行，本院于2019年1月10日立案执行，案号为（2019）赣0103执227号。执行过程中，本院于2019年2月18日作出（2019）赣0103执227号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人江西鸿源合纵投资有限公司所有的位于南昌市东湖区青山南路347号***单元202室、302室、304室、403室和405室共五套房屋。为此，异议人向本院提出前述异议申请。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人洪浪浪仅提交了一份《房产转让协议》和收款收据，不能证明其与案涉房产所有权人之间存在合法有效的买卖关系，案涉房屋在房屋产权部门登记在被执行人鸿源合纵公司名下，且申请执行人依法办理了抵押登记手续，享有优先受偿权，本院依法对案涉房产采取强制措施并无不当。异议人洪浪浪对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，异议人的申请，于法无据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人洪浪浪的异议申请。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈 敏 人民陪审员  熊江玲 人民陪审员  熊志红 二〇一九年三月二十六日 书 记 员  熊淼鑫