四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终1156号 上诉人（原审被告）：王长江，男，1969年3月22日出生，汉族，住四川省邛崃市。 上诉人（原审第三人）：汪茹,女,1983年11月12日出生,汉族,住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：叶庆，四川东昶律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董国华，男，1962年10月29日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：齐富东，四川律航律师事务所律师。 上诉人王长江、汪茹因与被上诉人董国华债权人撤销权纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院(2017)川0183民初3129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王长江上诉请求：1.请求撤销(2017)川0183民初3129号民事判决并改判驳回董国华的诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费由董国华承担。事实和理由：王长江与汪茹签订的房屋买卖合同价款为300万元，通过转账和现金支付的方式完成支付，一审法院对现金交易事实以情理上不认可没有依据；王长江要求现金支付的原因在于王长江涉及多起民事案件且急需现金来解决其他债务；王长江与汪茹于2017年5月15日签订的《成都市存量买卖合同》仅仅是为了办理过户，该合同并非实际履行的合同。 汪茹上诉请求：1.请求撤销(2017)川0183民初3129号民事判决并改判驳回董国华的诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费由董国华承担。事实和理由：房屋买卖合同系实践性合同，应以双方实际履行的合同为准，从案涉两份合同的签订时间、内容完整度、履行情况、签订目的而言，2017年4月6日双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，也是双方履行的根据，2017年5月15日签订的合同仅是为了完成行政备案手续；案涉房屋的成交价格为300万元，汪茹仅银行转账支付的金额就达到865522.5元，还有现金支付的部分，一审判决直接以办理过户需要而签订备案合同价格认定房屋成交价格为801900元缺乏事实和法律依据；汪茹以300万元的价格购买案涉房屋并非不合理的价格，完全符合市场交易价格且汪茹也并不知晓案涉房屋之前涉及的债权债务关系。 董国华辩称，房屋的转让变更登记应当提供双方的交易合同，双方在提交合同时对其中内容应当确认，并对其真实性负责。而汪茹、王长江提到的二人私下的合同可以在任何时间、任何情况下形成，不具有客观性和真实性。对于支付款项总额，王长江、汪茹所称高达200余万元的现金交易与日常生活和交易习惯不符，也没有相应的证据予以证明。对于汪茹所称不知晓案涉房屋涉及的债权债务关系，一审中提交的证据足以证明，一审判决对此认定准确。 董国华向一审法院起诉请求：一、撤销王长江与汪茹于2017年5月15日签订的《成都市存量房买卖合同》【成存房自第8502号】；二、判令汪茹将位于邛崃市临邛镇广电巷58号7栋1单元1层1号、2号、3号、4号，2单元1层1号、2号房屋的不动产证登记在王长江名下。 一审法院认定以下事实：2012年9月30日，董国华与王长江、宋亚琼、杨成高、黄敬华、郑建、刘春霞、管大彬、管勇、威远宏大房地产开发有限公司（以下简称威远宏大公司）签订《借款合同》，约定王长江、宋亚琼、杨成高、黄敬华、郑建、刘春霞向董国华借款1200万元，管大彬、管勇、威远宏大公司为该借款的担保人。《借款合同》签订后，董国华按约履行了出借义务。到期后，借款人没有偿还借款。董国华向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院受理后，在审理过程中，作出了（2014）成民保字第398号-2号民事裁定书，查封了包括本案涉及的属于王长江的房产等财产。查封期限自2014年6月17日至2016年6月16日。该案经生效的成都市中级人民法院（2013）成民初字第1998号民事判决书判决：王长江、宋亚琼、杨成高、黄敬华、郑建、刘春霞应当偿还董国华借款本金1200元及利息（利息从2013年10月10日起按中国人民银行流动资金一年至三年期贷款利率的四倍计算至本金付清时止）。判决生效后，董国华向成都市中级人民法院申请强制执行。成都市中级人民法院以（2015）成执字第324号立案。执行中分别在2015年6月4日，2017年8月16日委托江苏天圣房地产造价咨询评估有限公司对案涉房屋进行了评估。该公司分别于2015年7月23日，2017年9月5日，作出苏天房（估）字（2015）CD第0708号《房地产司法鉴定估价报告》，苏天房（估）字（2017）CD第0909号《房地产司法鉴定估价报告》，案涉房屋的价值分别是2331000元（其中商业房屋为1979500元，车库为351500元），2534000元（其中商业房屋为2149700元，车库为384300元）。另查明，2017年5月15日，王长江与汪茹签订《成都市存量房买卖合同》【成存房买（自）第8502号】，将位于邛崃市临邛镇广电巷58号7栋1单元1层1号、2号、3号、4号，2单元1层1号、2号房屋出卖给汪茹。合同价款为325140元。另外，在签订【成存房买（自）第8502号】《房屋买卖合同》的同时，王长江与汪茹又签订了【成存房买（自）第8501号】《房屋买卖合同》，将王长江所有的位于邛崃市临邛镇通江路56号一层、58号一层、60号一层、62号一层、64号一层、66号一层房屋连同本案诉争房屋一并出卖给汪茹，合同价款为以476760元。整个价格为801900元（325140元＋476760元）。被告与第三人以【成存房买（自）第8501号】《房屋买卖合同》和【成存房买（自）第8502号】《房屋买卖合同》约定的价格缴纳税费。 本案焦点： 一、关于案涉房屋交易价格问题 一审审理中，王长江及汪茹称，整个购买房屋的价款为300万元，向一审法院提供了以下证据： 1、《房屋买卖合同》1份，主要内容有：甲方（买方）汪茹；乙方（买方）王长江；第一条房屋基本情况产权人王长江：房屋座落位置：邛崃市临邛镇广电巷16号、20号、24号、28号、32号、36号，共计六间总建筑面积约为238.38平方米；邛崃市临邛镇广电巷58号7栋1单元1楼1号、2号、3号、4号，2单元1层1号、2号共计六间面积162.57平方米；第三条：车库单价，每平方米2500元，总价406425元；门市单价，每平方米11000元，总价2622180元，总合计价3028605元，经双方协商，就以3000000元整数成交；第四条付款方式支付购房款用银行转账和现金，1、合同签订之日即2017年4月6日支付定金100000元，该定金在产权转让到甲方名下后转化为购房款。2、甲方在2017年4月12日前支付260000元购房款，乙方在收到该笔款后到相关部门办理产权变更。3、待房产证办理过户完毕后，再陆续支付购房款，甲方承诺在2017年7月31日前支付完毕。乙方收到甲方支付的购房款应向甲方出具收条。王长江和汪茹举证说明：在2017年4月6日签订商铺和车位的最初协商价是3028605元，最终确定300万。有现金支付的原因主要是王长江当时被成都市青白江区公安局以拒不支付劳动报酬立案处理。双方约定在房管局办理过户等与本合同不一致的，以本合同为准。 2、王长江向汪茹出具的《收条》与八份银行取款凭证。汪茹举证说明：2017年4月6日，即签订合同当日，汪茹的弟弟汪涛取现金29万元向王长江支付了10万元的定金。王长江出具收条。2017年4月10日，汪涛取现金26万元支付购房款，王长江出具收条。2017年5月15日，汪茹的公公高国强取现金33万元，王长江出具收条。王长江收款后按《房屋买卖合同》第四条第2项的约定与汪茹于当日前往不动产登记中心办理产权登记。将案涉房屋的权属登记在汪茹名下。2017年5月22日，26日，高国强按王长江的要求，分别向尼周转款3万元，汇入农行卡号62×××78，向谭勇转款5万元，汇入工行卡号62×××01；向王小明转款2万元，汇入建行卡号62×××30；向吴杰转款1万元，汇入建行卡号62×××74；向廖一平转款2000元，汇入建行卡号62×××14，合计112000元。王长江在高国强制作的《支付明细》上注明房款已收。2017年6月12日，汪涛取现金20万元支付购房款后，王长江出具收条。2017年6月27日，汪涛取现金35万元支付购房款后，王长江出具收条。2017年7月5日，银行转账购房款753522.5元由高国强代付，转账至王长江指定的收款人成都市青白江区公证处。王长江收到指示后向汪茹进行了确认。2017年7月11日，汪涛取现金30万元支付购房款，被告王长江出具了收条。2017年7月13日，汪涛取现金20万元支付购房款后，王长江出具收条。2017年7月24日，汪涛取现金支付购房款15万元后，王长江出具收条。以上现金支付和受王长江指示转款112000元合计为2755522.5元。 3、《抵偿协议》1份，四川省泸定县人民法院（2016）川3322民初317号调解书1份，汪茹举证说明，2017年8月2日，汪茹、高国强（汪茹的公公）、王长江三方签订抵偿协议，原因是，王长江是四川省长源建筑工程有限责任公司泸定县“安心工程”第二期、第****建设项目的负责人。高国强与该项目部签订协议书，承建了该工程的水电工程。后双方通过诉讼，高国强对王长江享有债权365183元，该债权由四川省泸定县人民法院（2016）川3322民初317号调解书确定的。因此，三方达成协议:以购房款244477.5元抵偿365183元。 董国华质证认为，对于汪茹提供的房屋买卖合同，对三性均不予认可。房屋交易应该是真实的，因本合同与房管局的合同不一致，故我方不认可。对银行交易的真实性认可，但对本案的关联性不认可，对款项的用途也不能确定。对王长江出具收条的真实性也不认可，其不能证明确实有这些现金的交付行为。对其中的几份转账，因为无法确定转款用途和转款的基础关系，故不认可与本案的关联性。对于证明三方抵债协议的第三组证据材料的真实性也不认可，同时认为与本案无关。对民事调解书的真实性予以认可，但认为与本案无关联性，且调解书的当事人无一属于本案的当事人，故对该组证据不予认可，与本案无关。 一审法院认证认为，一审审理中，汪茹陈述，整个房屋买卖是由高国强和汪涛在与王长江商谈和处理，自己不清楚。那么，在交易过程中存在以下需要说明的问题：1、王长江是四川省长源建筑工程有限责任公司泸定县“安心工程”第二期、第****建设项目的负责人。高国强与该项目部签订协议书，承建了该工程的水电工程。后双方通过诉讼，高国强对王长江享有债权365183元，该债权由四川省泸定县人民法院（2016）川3322民初317号调解书确定。高国强又经手该起房屋买卖，自己不首先扣除王长江的债务反而转款、付款，情理不通；2、一般而言，现实生活中，房屋买卖大多数是交清房款后办理房屋过户登记，按王长江与汪茹的买卖合同，合同价款为300万元，而汪茹仅仅交付了定金10万元，2017年4月10日交付26万元，2017年5月15日交付33万元，合计69万元即在2017年5月15日办理产权过户。按照双方的买卖合同第四条第2项约定，汪茹在2017年4月12日前支付260000元购房款，王长江在收到该笔款后到相关部门办理产权变更。其履行的情况也与约定不符；另外，给付房款达10次后，除转向成都市青白江区公证处的金额753522.5元外，每次现金给付的金额不等，数额在10万元至35万元间。显然不符合常理。3、就王长江而言，王长江因涉嫌拒不支付劳动报酬案被成都市青白江区公安局立案取保候审。其为尽快解决问题，应当是在收到购房款后迅速交到成都市青白江区公证处用于解决劳动报酬案。相反其在收到124万元后（2017年4月6日10万元，4月7日26万元，5月15日33万元，6月12日20万元，6月27日35万元）在2017年7月5日向成都市青白江区公证处转款753522.5元。情理上不通。4、就证据本身而言，【成存房买（自）第8501号】《房屋买卖合同》和【成存房买（自）第8502号）《房屋买卖合同》与王长江、汪茹提供的《房屋买卖合同》价格存在矛盾，而【成存房买（自）第8501号】《房屋买卖合同》和【成存房买（自）第8502号】《房屋买卖合同》具有公示效力，为优势证据，王长江、汪茹也是按照【成存房买（自）第8501号】《房屋买卖合同》和【成存房买（自）第8502号】《房屋买卖合同》缴纳税费；银行取款明细仅能证明取款事实，该款是如何给付的，尚需其他证据佐证，仅凭王长江出具的收条尚不能达到完成现金给付的证明目的。综上意见，一审法院认为，王长江与汪茹关于邛崃市临邛镇广电巷58号7栋1单元1层1号、2号、3号、4号，2单元1层1号、2号房屋和邛崃市临邛镇通江路56号一层、58号一层、60号一层、62号一层、64号一层、66号一层房屋的整个价格为801900元。 二、王长江转让房屋是否存在明显不合理的价格的问题 一审审理中，各方当事人对江苏天圣房地产造价咨询评估有限公司对案涉房屋分别于2015年7月23日，2017年9月5日，作出苏天房（估）字（2015）CD第0708号《房地产司法鉴定估价报告》，苏天房（估）字（2017）CD第0909号《房地产司法鉴定估价报告》，案涉房屋的价值分别是2331000元（其中商业房屋为1979500元，车库为351500元），2534000元（其中商业房屋为2149700元，车库为384300元）不持异议。那么，交易价格为801900元，达评估价的32%（801900元÷ 2534000元）低于70%，存在低价转让，属于明显不合理的价格。 三、王长江的转让行为是否给董国华造成损害问题 王长江在明知对董国华负有未清偿债务的情况下，将其名下的房屋以明显不合理的低价转让给汪茹，该行为导致董国华的债权无法实现，因而已对作为债权人的董国华造成损害。 四、汪茹是否知道上述情形的问题 一审审理中，汪茹陈述整个买卖系高国强在与王长江商谈。交易也是高国强、汪涛与王长江在交易，但对高国强、汪涛的商谈和交易行为不持相反意见，因此，可以认定高国强、汪涛的行为构成表见代理。在商谈过程中，王长江向高国强陈述案涉房屋被成都市中级人民法院进行查封，后双方到房管局核查，该房屋没有查封记录，因此，可以判断高国强是知道王长江与董国华存在债权债务关系，王长江是债务人的。该行为因高国强构成表见代理而确定汪茹应当知道。 一审法院认为，王长江在未向董国华归还借款的情况下，与汪茹签订房屋买卖合同，将坐落于邛崃市临邛镇广电巷58号7栋1单元1层1号、2号、3号、4号，2单元1层1号、2号房屋和邛崃市临邛镇通江路56号一层、58号一层、60号一层、62号一层、64号一层、66号一层房屋以明显低于市场的价格出售给汪茹，致使成都市中级人民法院作出的（2013）成民初字第1998号民间借贷纠纷一案进入执行程序后暂无财产可供执行，董国华在该案中的债权无法实现，对作为债权人的董国华造成了损害，且该房屋的评估价2534000元，王长江、汪茹在买卖合同中约定的交易价格为801900元，两者之间价格差异明显，汪茹作为房屋买卖合同的一方，在实施买卖行为时不可能不了解房屋的市场价格;因此，可以认定汪茹知道王长江以明显不合理的低价转让房屋，会对债权人造成损害。为此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条第一款、第二款之规定，判决如下：一、撤销王长江与汪茹于2017年5月15日签订的【成存房买（自）第8502号】《成都市存量房买卖合同》；二、汪茹在本判决生效后5日内将位于邛崃市临邛镇广电巷58号7栋1单元1层1号、2号、3号、4号，2单元1层1号、2号房屋的不动产证登记在王长江名下。案件受理费3089元，由王长江负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王长江举证：本院的《拘留决定书》，拟证明其未与高国强一起到房管局核查房屋状况；董国华举证：本院于2017年12月29日与高国强的谈话记录，拟证明高国强在购买房屋时知晓王长江为多个案件的被执行人，汪茹在购买房屋时存在恶意。对以上二组证据，本院认为，可以认定高国强在代理汪茹购买案涉房屋时知晓王长江对外负有债务，且为多起案件的被执行人。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。 针对双方在本案所争议的问题，本院归纳焦点如下：1.本案中案涉房屋的交易价格是否存在明显不合理低价。2.汪茹在购房过程中是否知晓王长江对外负有债务。对此，本院现分析评述如下： 一、关于本案中案涉房屋的交易价格是否存在明显不合理低价的问题。本院认为，虽然王长江与汪茹陈述案涉房屋成交价格为300万元，但是从付款方式上无法确认具体金额。且从本案二审中汪茹的当庭陈述看，其作为房屋的实际买受人，对购房款的支付情况并不清楚。因此无法确定案涉房屋真正的成交金额。从现有证据来看，依据房管局的两份备案合同和缴纳税费凭证可以看出，案涉房屋的整体成交价为801900元，而案涉房屋的司法鉴定评估价格为2534000元，故一审法院认定案涉房屋交易价格为明显不合理的低价有事实依据，本院予以确认。 二、关于汪茹在购房过程中是否知晓王长江负有债务的问题。本院认为，汪茹陈述整个买卖过程系高国强与王长江商谈，从本院于2017年12月29日与高国强的谈话记录可以看出，高国强明知王长江存在多起被执行中的案件，而依然与王长江达成房屋买卖合同，且办理过户手续，因此汪茹购买房屋中知晓王长江负有债务。 综上所述，王长江、汪茹的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12356元，由王长江负担6178元，由汪茹负担6178元。 本判决为终审判决。 审判长 王 嫘 审判员 叶云婧 审判员 傅科文 二〇一九年三月二十五日 书记员 张 玲