文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终2309号上诉人（原审被告）：谢用强，男，汉族，1977年10月3日生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：罗仁栋，重庆思仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程尊玉，女，汉族，1969年6月18日生，住重庆市沙坪坝区。委托代理人：梅洪敏，重庆永登律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张青山，男，汉族，1963年4月21日生，住福建省龙岩市连城县。上诉人谢用强因与被上诉人程尊玉、张青山排除妨害纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初14080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人谢用强上诉请求：改判驳回原告诉讼请求。事实与理由：上诉人占有使用是事实。二被上诉人同居生小孩，双方串通损害上诉人。5000元占用费过高不合理，已经支付了租金不应当再支付占用费。被上诉人程尊玉认为原判正确。程尊玉向一审法院提出诉讼请求：一、张青山、谢用强腾空并搬离重庆市九龙坡区石桥铺华宇名都28、29、30号的门面，并交还程尊玉；二、谢用强向程尊玉支付房屋使用费，从2018年1月18日起至实际搬出之日止，按照每月13000元的标准计算（租金标准以实际鉴定为准）；三、本案诉讼费用由被告承担。审理中，程尊玉将其主张的房屋使用费起算点明确为自起诉之日，费用标准明确为5000元每月。一审法院认定事实：讼争的位于重庆市九龙坡区石桥铺华宇名都28、29、30号现登记的权利人为程尊玉。2017年12月4日，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2014）沙法民执字第01141-11号执行裁定，该裁定书载明：申请执行人程尊玉，被申请执行人张青山。根据已经生效的（2012）沙法民初字第05470号民事判决书，于2016年11月9日对张青山所有的位于重庆市九龙坡区石桥铺华宇名都28、29、30号等共计五套房屋进行整体变卖，但因无人报名而流标。现申请执行人程尊玉自愿用位于重庆市九龙坡区石桥铺华宇名都28、29、30号房屋以1756125元变卖保留底价抵偿债务，并已代被执行人张青山偿还了上述房屋贷款本息1235236.93元。遂裁定如下：一、解除一审法院于2012年6月12日以（2012）沙法民初字第05470号民事裁定书对登记在被执行人张青山名下的，位于重庆市九龙坡区石桥铺华宇名都28、29、30号房屋的查封，以及以（2014）沙法民执字第01141-2号、（2014）沙法民执字第01141-7号执行裁定书对上述房屋的续查封；二、将原登记在被执行人张青山名下的位于重庆市九龙坡区石桥铺华宇名都28、29、30号房屋作价1756125元，交付申请执行人程尊玉抵偿（2012）沙法民初字第05470号民事判决书确认的债务及迟延履行金520888.07元。所有权自本裁定送达申请执行人之日起转移。2018年1月18日，程尊玉取得讼争房屋的房地产权证，证号为：渝（2018）九龙坡区不动产权第000056001号。2017年7月1日，（甲方、业主）张青山与（乙方、租主）谢用强签订《门面租凭合同书》，约定：双方自愿签订门面出租合同，位于九龙坡区石桥铺华宇名都28、29、30号的门面，租期2017年7月1日至2023年6月30日，租金每三年付一次，租金108000元。审理中，谢用强举示了张青山向其出具的“收据”一张，载明：收到谢用强交来租金现金53700元。3年租金108000元，现已收到现金53700元，剩余租金在3个月内付清余款。租期为2017年7月1日至2020年6月30日。该收据落款日期为2017年7月1日。谢用强另举示了张青山向其出具的“收条”一张，载明：今收到谢用强交来华宇名都28、29、30号门面的房租余款54300元。该收条落款日期为2017年9月10日。审理中，各方确认：讼争房屋是谢用强在实际使用。程尊玉称，在谢用强签订租赁合同前，已经在法院达成了以房抵款的协议，但未能举证证实。谢用强称，其与张青山一直有租赁关系，即在程尊玉以房抵款之前就有租赁关系，在一审法院指定期限内也未能举证证实。另，2018年5月21日，重庆市沙坪坝区人民法院立案受理程尊玉诉张青山、谢用强排除妨害纠纷一案。2018年6月8日，该院以不动产纠纷应专属管辖为由裁定移送一审法院审理，一审法院于2018年6月14日立案受理。一审法院认为，张青山经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利，一审法院依法缺席判决。本案争议的焦点为：张青山、谢用强是否应当腾空、搬离重庆市九龙坡区石桥铺华宇名都28、29、30号房屋并交还给程尊玉。本案中，程尊玉系登记的房屋所有权人，其有权请求无权占有人排除妨害。谢用强占有使用讼争房屋是基于其和房屋原产权人签订的租赁合同，在实际产权人要求其排除妨害的情况下，其继续占有使用讼争房屋既没有法律上的依据，也没有与产权人建立合同关系的依据，程尊玉要求其腾空、搬离该房屋并交还给程尊玉，于法有据，一审法院予以支持。至于谢用强与张青山之间基于租赁关系所受的损失，当事人可另寻权利救济。因张青山未占有使用讼争房屋，未对程尊玉就该房屋的物权构成侵害，故对原告要求张青山搬离的相关诉请，因证据不足，一审法院依法不予支持。关于谢用强抗辩的“买卖不破租赁”的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。就本案而言，结合2017年12月4日作出的（2014）沙法民执字第01141-11号执行裁定书和2017年7月1日二被告签订的《门面租凭合同书》，可以看出在房屋本次出租以前，房屋上一直设定有法院的司法查封。该情形符合司法解释有关“买卖不破租赁”适用的例外情形，因此谢用强要求程尊玉继续履行原租赁合同或者以原有租赁合同关系为由继续占有使用租赁物，于法无据，一审法院不予支持。关于程尊玉要求谢用强应搬离而未搬离期间的房屋使用费问题。重庆市沙坪坝区人民法院于2018年5月21日立案受理程尊玉与张青山、谢用强排除妨害纠纷一案。前文已论述谢用强应当搬离的法定事由，不再赘述。谢用强应当承担自程尊玉起诉请求其搬离之日至实际搬离之日期间的房屋使用费。至于使用费的标准。结合本案租赁合同约定的租金标准、签约时间，以及房屋的建筑面积、地段和市场行情，综合本案情况，一审法院认为程尊玉主张的每月5000元的标准较为妥当，认定谢用强应支付程尊玉前述期间的房屋使用费标准为每月5000元。一审判决如下：一、被告谢用强于本判决生效后十日内腾空并搬离重庆市九龙坡区石桥铺华宇名都28、29、30号的房屋，并交还原告程尊玉；二、被告谢用强于本判决生效后十日内向原告程尊玉支付从2018年5月21日起至实际搬离之日止按照每月5000元的标准计算的房屋使用费；三、驳回原告程尊玉的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告程尊玉负担。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相同。另外，二审中上诉人提供了连续租赁使用该房屋的证据。本院认为，上诉人从2009年租赁使用该房屋的事实应当予以认定。但其签订租赁合同是按期重新签订，表明之前租赁合同的终止和新的合同的产生。本案最后租赁合同时在2017年签订，但在之前该房屋已经被人民法院查封。租赁查封的房屋不能对抗执行，不能对抗新的产权人。因此，新产权人要求承租人搬离应当予以支持，要求租赁人支付占用费也应当予以支持。承租人不能以已经支付租金给原出租人而免除向新产权人支付占用费的义务。一审法院酌定5000的占用费标准是其自由裁量，本院不宜变动。二被上诉人之间的争议已经经过法院判决处理，没有证据证明串通损害上诉人。综上所述，上诉人了的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人谢用强负担。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  陈 华审判员  芦明玉二〇一九年三月十四日法官助理吴晓亮（院印）书记员孙翠