河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0726民初3439号原告（执行案外人）：张某某，男，1978年6月27日出生，汉族，住河南省延津县。委托诉讼代理人：任传政，河南众硕律师事务所律师。被告（申请执行人）：贾某某，男，1972年3月12日出生，汉族，住河南省延津县。第三人（被执行人）：牛某某，男，1949年7月12日出生，汉族，住河南省延津县。第三人（被执行人）：牛成某，男，1970年1月15日出生，汉族，住河南省延津县。原告张某某与被告贾某某、第三人牛某某、牛成某案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序在豫北监狱公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人任传政、被告贾某某、第三人牛成某到庭参加诉讼，第三人牛某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法解除延津县城东延封路9号（权证号00××**）房产的查封，并判决该房产归原告所有。事实及理由：贵院受理的贾某某申请执行牛某某等人民间借贷纠纷一案，延津县人民法院查封了登记在牛某某名下的“城东延封路9号（权证号00××**）”房产一座。但早在2015年5月13日，牛某某与张某某签订了《个人售房合同协议书》，牛某某将该处房产内的整个院落转让给原告，全部转让价款30万元已经付清（该房产是用2013年12月9日牛某某借姜海军的30万元借款折抵的，姜海军已将该30万元债权转让给张某某，并已告知了牛某某），从2015年5月13日牛某某将该院落交付张某某之日起，一直由张某某使用并对外出租，期间并对院落地面、房屋门窗、外墙、房顶大瓦等多处进行了重新装修，花费巨大，因牛某某将该房产证丢失，一直未能办理过户手续。张某某在此居住期间没有任何人对该房屋提过任何异议，近期得知延津县人民法院对该房屋采取查封措施，并予评估、拍卖。该执行措施严重侵害了原告张某某的利益。2018年10月11日，原告曾向延津县人民法院提出执行异议，请求人民法院依法解除对延津县城东延封路9号（权证号00××**）房产的查封，延津县人民法院作出（2018）豫0726执异53号执行裁定，驳回了原告的异议请求。尤其是被告贾某某当初借牛某某、牛成某案涉借款时有抵押物，抵押物为牛某某纺织公司的机器设备，抵押设备的价值远远高于贾某某的债权，且被告贾某某在对牛某某、牛成某提起诉讼前已将该抵押物进行了保全，贾某某应首先由该抵押物实现债权。但在保全期间，该抵押物丢失，至于该抵押物丢失的原因及后果法院还未对此予以裁定说明，在原抵押物的保全行为还未完全终结之前，贾某某不应再对延封路9号（权证号00××**）房产再次进行保全并且执行。故依据相关法律规定，现依法向贵院提起诉讼，望法院依法判如所请。被告贾某某辩称，1.原告未办理过户登记，在法院查封的三年期间，有相关的公告和封条，在此期间原告并未提出异议，同时从张某某与牛某某的售房合同不能看出购房款系债权转让合同所抵，也无其他证据证明张某某另行付房款的任何凭证，故不能证明张某某因此拥有该房屋的所有权；2.被告对《个人售房合同协议书》的真实性存有异议；3.原告在诉状中所述的在借款时有抵押是不存在的，同时即使被告有诉前财产保全也不影响对涉案房屋的执行。第三人牛某某未答辩。第三人牛成某辩称，对涉案事实不知情，因为牛成某在2016年3月已经进监狱服刑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张某某向本院提交了《个人售房合同协议书》、《借款合同》、支付凭证、边亚杰证言及公证书、谷中军证言及公证书、余德文证言及公证书、租赁协议及公证书、租赁合同、姜海军证言及公证书、高山证言及公证书共同证明被告贾某某查封房产之前，张某某与牛某某已经签订买卖合同，张某某对该房屋已经实际占有并进行装修和改善，购房款30万元已全付清，没有过户是因为牛某某最初没有说该房屋有相关手续。被告贾某某对原告提交的边亚杰证言及公证书、谷中军证言及公证书、余德文证言及公证书、租赁协议及公证书、租赁合同、姜海军证言及公证书、高山证言及公证书真实性无异议，对证明目的有异议，称证人证言不能证明原告对房屋实际占有，实际上原告也并未占有，牛某某与姜海军借款发生在2013年12月9日，借款时并未办理个人房屋买卖、抵押手续，2015年7月28日法院查封时有公告、封条及照片，当时房屋无人居住，2018年4月24日秦健民占有一部分，其提出异议后被法院驳回。2018年10月30日张某某提出异议，牛某某房屋手续正常，即便没有过户也是张某某造成的，张某某是债权人，被告是物权人，应该是物权人优先，被告要求驳回原告的诉讼请求。第三人牛成某称因为未参与其事，不对上述证据发表质证意见。本院认为，原告提交的《个人售房合同协议书》符合证据的客观真实性、合法性和关联性原则，且被告贾某某在质证过程中对该证据无异议，本院对该证据予以认定。原告提交的《借款合同》、借据和原告提交的姜海军证言及公证书、高山证言及公证书相互印证，本院对该证据予以认定。原告提交的边亚杰证言及公证书、谷中军证言及公证书、余德文证言及公证书，虽然系公证文书，但只能证明公证书所附证言系证人亲自书写，不能证明其证言内容所述的真实性，在没有其他证据相佐证的情况下，该证据不能成为本案的定案依据。原告提交的租赁协议及公证书、租赁合同可以证明原告张某某对涉案房产进行占有。被告贾某某向本院提交了（2018）豫0726执异23号裁定书、（2018）豫0726执异53号裁定书，证明法院驳回异议人的异议是正确的。原告对该两份证据真实性无异议，但称该两份证据并未生效。第三人牛成某对该两份证据不发表质证意见。本院认为，被告贾某某提交（2018）豫0726执异23号裁定书可以证明涉案房产证在秦健民处，但不能证明被告贾某某的其他证明目的。被告贾某某提交的（2018）豫0726执异53号裁定书就是本案争议的对象，本院对该证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贾某某诉延津县亿星纺织有限公司、牛成某、牛某某民间借贷纠纷一案，延津县人在2014年4月24日作出（2014）延民初字第429号民事调解书，调解内容显示：“一、被告延津县亿星纺织有限公司、牛成某、牛某某于2014年10月17日之前支付原告本金100万、利息38.4万元，本息共计138.4万元”。该调解书生效后贾某某向法院申请强制执行，2015年7月28日涉案房屋（权证号00××**）被本院查封。2018年10月30日案外人张某某向本院提出执行异议，本院于2018年11月6日作出（2018）豫0726执异53号执行裁定书，以债权转让未经债务人牛某某同意，同时售房合同上未注明购房款系债务转让所抵为由驳回了异议人张某某的异议。张某某不服该执行裁定，于2018年11月12日向本院提起执行异议之诉，要求本院依法解除延津县城东延封路9号（权证号00××**）房产的查封，并判决该房产归张某某所有。另查明，2015年5月13日异议人张某某与牛某某签订了《个人售房合同协议书》，将涉案房产以300000元的价格转让给张某某，因2013年12月9日牛某某借姜海军300000元借款，姜海军将该债权转让给了张某某，涉案购房款是由张某某对牛某某享有的债权转变而成，涉案房产未办理产权变更登记手续，所有权人登记仍为牛某某，在2015年7月1日由苗春凤承租，现由班大伟承租使用，张某某收取租金。本院认为，本案的争议焦点是原告张某某对涉案房产（即000468号房产）排除强制执行是否具有事实与法律依据。原告提交的证据可以证明被告牛某某与姜海军的借款事实发生在2013年12月9日，张某某与牛某某的《个人售房合同协议书》的签订时间在2015年5月13日，姜海军对牛某某享有的300000元债权转让给张某某，张某某用享有的该债权转变为《个人售房合同协议书》的购房款，牛某某和张某某之间的《个人售房合同协议书》是其双方买卖房屋的合意，原借贷关系已因此消灭，该《个人售房合同协议书》并非为双方之间的借贷合同履行提供担保，实为实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止情形，本院认定《个人售房合同协议书》系对涉案房屋买卖的达成的合意，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立，且该合同的签订发生在涉案房屋查封之前。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告提交的证据可以证明原告张某某对涉案房屋在查封之前已对外进行出租，即为对涉案房屋占有使用，另，涉案房产证在其他人处，至今未过户，不能归责于原告张某某。综上原告张某某对涉案房产依法应当享有所有权，可以排除执行涉案房产，原告要求本院依法解除延津县城东延封路9号（权证号00××**）房产的查封不得对该房产强制执行的诉讼请求应当予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：确认原告张某某对延津县城东延封路9号、延房私字第00××48载明的房产享有所有权，不得对该房产强制执行。案件受理费5800元，由被告贾某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  冯丽利人民陪审员  刘高光人民陪审员  李红芹二〇一九年三月十三日书 记 员  随秋英