陕西 省 西 安市中级人民法院民 事 判 决 书   （2019）陕01民终105号上诉人（原审原告）：杨城，男，汉族，1982年11月3日生，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李超华，陕西九成宫律师事务律师。委托诉讼代理人：刘如画，陕西九成宫律师事务律师。被上诉人（原审被告）：盖云世，女，汉族，1961年7月20日生，退休教师，住黑龙江省鸡西市梨树区。委托诉讼代理人：王曙红，陕西沐杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张拜利，陕西沐杰律师事务所实习律师。上诉人杨城因与被上诉人盖云世房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初6529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2018年3月8日，杨城（合同中的乙方、买受方）与盖云世（合同中的甲方、出售方）及陕西置联行房地产经纪有限公司（以下简称置联公司，合同中的丙方、居间方）签订“房屋买卖合同”一份，约定盖云世将其所有的位于西安市长安区XX路XX大道XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋一套以86万元的价格出售给杨城。双方就付款方式及步骤约定为：“1、乙方于2018年3月8日支付甲方购房定金人民币10万元；2、乙方于银行贷款审批通过后支付购房首付款20万元；3、乙方通过银行贷款向甲方支付购房款56万元”。关于贷款、过户等手续约定为“甲乙协同自行办理”。合同还约定甲乙双方的交房时间为2018年3月30日。在违约责任条款中约定“合同履行期间，因不可抗力或者政策变化致使合同无法继续履行的，各方互不违约，甲乙双方任何一方可通知解除合同。甲方在合同解除后三个工作日内将已收定金及房款无息全额退还给乙方（买卖双方各自实际发生的费用由各自承担）”。同时，甲乙丙三方在合同中就相关的权利义务均做了约定。合同签订当天盖云世与置联公司签订了“房屋所有权代管委托书”，盖云世将其办理房产证需要的证件交由置联公司保管并委托其办理涉案房屋交易的相关手续。同日，杨城即通过手机银行向盖云世转款10万元作为购房定金，盖云世也在当天清偿了涉案房屋的剩余贷款，并于2018年3月16日在西安市房产交易中心办理了抵押注销手续。嗣后，杨城以其无法办理银行按揭手续及其未能按合同约定时间即2018年3月30日收房为由与盖云世就涉案合同的履行发生分歧。双方协商未果的情况下盖云世于2018年5月30日向杨城发出解除通知函要求解除合同，为此引起纠纷。杨城遂于2018年6月11日诉于一审法院坚持其诉讼请求。本案在审理过程中，杨城为支持其主张，向一审法院提交的证据有：1、商品房买卖合同、房屋买卖合同、委托书、银行电子回单、收条，证明盖云世作为涉案房屋的买受人具有合法的处置权，盖云世与其委托代理人陆某某签订的“房屋买卖合同”合法有效，其已经按约定支付了定金，但盖云世不办理撤押及房产证，也不交付房屋，盖云世的行为已经构成违约；2、2018年2月至7月房屋价格参考表、置联公司工商档案、解除通知函、证人证言，证明涉案合同签订时的价格符合市场行情，杨城在2017年12月已经从置联公司退出，不存在杨城利用职务之便对盖云世进行欺诈的事实。还证明盖云世在2018年5月28日即口头表示不再出售涉案房屋，5月30日即向其发送解除合同的通知函，该合同已经无法继续履行；3、购房意向金协议、收据、委托代理合同、发票，证明双方签订协议后其已经支付中介费25800元、律师费2万元，就该损失盖云世应当予以承担。就杨城提交的上述证据经盖云世质证后，盖云世对杨城提交的证据1中商品房买卖合同真实性无异议，提出该合同证明涉案房屋系夫妻共同财产，应当经盖云世夫妻双方均同意出售才符合相关法律规定，故不认可其证明目的。对杨城、盖云世签订的房屋买卖合同真实性无异议，但认为合同内容显失公平，合同在没有约定具体付款时间的情况下即约定了交付房屋的时间，故不认可其证明目的。对委托书提出签订合同当天时间很短，杨城并不在场，委托书写出具体房屋位置与常理不符，以该委托书系事后补写为由不认可其证明目的。对电子回单和收条均予以认可；对证据2中房屋价格参考表以与本案无关为由不予质证，对置联公司的工商登记信息无异议，提出杨城系该公司前法定代表人，其在本案具有买受人及中介人双重身份，导致本案合同显失公平。对解除函的真实性认可，提出合同签订后杨城以其不在西安为借口拖延履行合同，经其多次催促无果时才向杨城发出了解除函。还提出杨城拖延的真实原因是杨城至今未在西安落户，不具有在西安购房的资格。对置联公司的证明提出系公司单方出具，对证人陆某某证言以与案件事实不符为由均不认可；对证据3以杨城系置联公司前法定代表人，其和置联公司关系特殊为由不认可该组证据的真实性及证明目的。盖云世就其辩称理由向一审法院提交的证据有：1、房屋买卖合同，证明涉案合同中买卖双方权利义务极其不公平，合同就后两次付款时间未明确约定的情况下约定了交房时间为2018年3月30日。另外，因办理房产证的相关部门手续复杂，程序较多，导致办证迟延，其并不存在违约行为；2、个人贷款结清证明、注销抵押备案通知单，证明合同签订当天其就结清了涉案房屋剩余房贷，并积极办理撤押手续，不存在怠于履行的事实；3、房屋所有权代管委托书，证明置联公司在签订合同时口头承诺由其全权代理办理合同签订后的房产证领取及过户手续，置联公司作为中介方在收取其办证所需资料原件的情况下有义务办理房产证领取手续，并非其不履行申领房产证故意违约；4、工资情况证明，证明其一直在黑龙江工作生活，对西安市的相关政策及房屋价格涨幅均不了解，杨城故意对其进行误导造成合同权利义务显失公平；5、不动产权证书，证明涉案房屋的房产证在2018年3月16日就办理好了，杨城所述的其不及时办理不是事实。就盖云世提交的证据经杨城质证后，杨城对盖云世提交的证据1真实性予以认可，但提出其提交的证人证言已经说明了交付房款的时间是银行贷款审批通过后，未能办理银行贷款系盖云世违约行为导致的后果，故不认可其证明目的；对证据2真实性无异议，证明目的不认可，提出盖云世迟迟不领取房产证，导致合同无法继续履行；证据3真实性无异议，但以盖云世未提交相关证据印证为由不认可其证明目的；对证据4以无法核实其真实性为由不予认可；对证据5房产证真实性无异议，提出盖云世迟迟不领取房产证致使本案合同无法履行，盖云世的行为已经构成违约。审理中还查明，杨城原系本案中介方置联公司的法定代表人，2017年12月21日该公司工商档案载明法定代表人变更为张照辉。杨城的户籍至今在湖南省益阳市赫山区XX镇XX庙XX园XX村XX组XX号。又查明，涉案合同中买方杨城一栏的签字人系中介方置联公司经理陆某某代签。陆某某出具的证言材料载明其在2018年3月5日带杨城看过涉案房屋，并于当天和杨城签订“购房意向金协议”，但该协议中未有杨城的签名。2018年8月21日一审法院与杨城的谈话笔录中，杨城却向法院陈述其在2018年2月底与家人看过涉案房屋，后因其在外地即委托陆某某办理购房事宜。杨城与陆某某就本案事实陈述存在不一致的内容，且就该内容未能向一审法院作出合理解释。后就本案纠纷，经一审法院主持调解，盖云世同意按原合同约定的内容继续履行，并表示只要杨城将剩余购房款交到人民法院即愿意配合办理过户手续，但杨城坚持要求盖云世给其承担律师费、中介费等损失，双方各自坚持其诉辩及质证意见，调解未能成立。杨城于2018年6月11日起诉至西安市长安区人民法院称，2018年3月8日其与盖云世签订“房屋买卖合同”一份，约定盖云世将其所有的位于西安市长安区XX路XX大道XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋一套以86万元的价格给其出售。合同签订后，其已经按约给盖云世支付定金10万元，但盖云世收款后未办理撤销抵押及领取房产证的手续，导致其无法办理按揭手续。后盖云世向其发出解除通知，要求解除涉案合同。故现诉请：1、请求判令解除“房屋买卖合同”；2、判令盖云世返还定金10万元并承担违约金17.2万元、赔偿损失38.8万元、支付律师费用及居间费用4.58万元；3、本案诉讼费由盖云世承担。盖云世否认杨城所述事实，辩称签订合同当日其即还清了涉案房屋的剩余贷款并积极办理了撤销抵押手续。后因客观原因直到2018年8月初开发商才通知其领取房产证。本案合同未能履行的XX城XX房资格且不符合办理按揭手续的条件，故以其在合同履行中不存在违约行为为由请求驳回杨城诉讼请求。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，涉案合同杨城、盖云世均同意解除，一审法院依法予以准许；涉案合同解除后就杨城交付的购房定金10万元，杨城请求退还，盖云世表示同意，一审法院亦予以准许；本案争议的焦点为“盖云世是否存在违约行为及应否给杨城赔偿违约金及其他损失”。依据相关法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案杨城原系置联公司的法定代表人，盖云世系长期在黑龙江居住生活的外地人，杨城、盖云世就西安市的房屋政策及房屋价格涨幅等相关信息的知悉程度在客观事实上确实存在差异。涉案合同签订时杨城本人不在西安，合同上买受方签字人系置联公司经理陆某某代签。杨城作为置联公司前法定代表人明知陆某某系本案中介方置联公司的经理还委托其办理购房事宜有违一般常理，也不符合相关法律规定。另外，本案签订房屋买卖合同时，根据西安市的购房政策，杨城不具有在本市购买房屋的资格。合同签订后，杨城除向盖云世支付了购房定金10万元外，对其户口的迁转等与合同相关的事项均未办理。结合本案证据材料，盖云世在合同签订当日即清偿了涉案房屋的剩余房贷并于2018年3月16日办理了抵押注销登记手续，盖云世在事实上并不存在怠于履行合同义务的行为。其次，涉案房屋房产证在2018年3月15日已经登记办理完毕，盖云世一方并不存在合同继续履行的障碍。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，杨城以盖云世怠于履行合同义务为由认为盖云世违约，主张盖云世应当给其赔偿违约金及损失的诉请，因证据不足，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及有关民事法律政策之规定，现判决如下：一、确认杨城与盖云世于2018年3月8日签订的《房屋买卖合同》已经解除。二、盖云世于本判决生效后10日内退还杨城定金人民币100000元。三、驳回杨城其余诉讼请求。本案受理费10858元，杨城已预交，由杨城承担8858元，盖云世承担2000元。宣判后，杨城不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清。一、双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，杨城也已按照约定支付了定金，但盖云世怠于履行合同义务，故盖云世违约。盖云世的违约行为表现在：1、盖云世未及时领取房产证并向杨城或中介出示，致使杨城无法办理房屋抵押贷款手续；2、杨城与盖云世也曾协商，杨城同意一次性付款，盖云世却在2018年5月28日向杨城口头告知，房屋要自己居住，不卖了。在5月30日，盖云世向杨城发送了《通知函》，重审了上述意思表示。正是由于盖云世的明确解约行为，导致杨城无法实现合同目的；3、双方签订的《房屋买卖合同》约定，盖云世应于3月30日前将房屋交付给杨城，但盖云世至今未履行此约定。二、一审判决援引诚信原则，得出双方在得知西安市房屋政策及房屋价格涨幅等相关信息知悉程度存在差异，这是毫无根据的。杨城确实曾作为房屋中介前法定代表人，但不代表杨城就必须精通房产中介业务与相关政策。而一审法院根据盖云世提供的其1979年至2016年在鸡西市工作及2016年退休的证明，就认定盖云世长期在黑龙江生活过于武断。因为，盖云世曾经的工作与本案无关，加之现阶段很多外地退休人员在西安居住，况且盖云世在西安早已买了房子，更说明盖云世已在西安定居；而且就算盖云世长期在外地工作生活，也不能得出盖云世对西安的房产交易政策与价格不熟悉。在现今网络大数据时代，全国的房产交易信息都可以通过网络实时查询。一审法院先认定盖云世居住在外地，又得出其对西安的房产交易信息不了解的结论，无法律依据且有悖公平。其次，诚信原则属于法律原则，其内涵具有抽象性。具体司法适用时，很大程度上依赖于主体主观意识，故其适用是有相应限制的，如穷尽法律规则方可适用法律原则，法律规则滞后时方可适用法律原则，根据法律原则对法律规则选择适当的解释等方可适用之。本案中，双方签订的合同合法有效，盖云世明显存在怠于履约行为，一审法院应该援引《合同法》及其司法解释进行认定，但一审法院却擅用法律原则进行裁判，明显存在滥用法律原则的嫌疑。而且一审判决对杨城有不合理道德审判的倾向。杨城坚决不认可。第三，杨城与委托人陆某某系以前同事，也是朋友关系，二人均系完全民事行为能力人，委托陆某某代杨城签字，杨城自行向盖云世支付定金，二人上述行为并无不妥。一审法院认定该行为有违常理也不符合法律规定。三、杨城是否具有购房资格，是盖云世将自身义务履行完毕后杨城的问题，二者具有先后顺序之分。且根据西安市户籍迁入惯例，杨城具有本科学历，待盖云世履行完毕其义务后再办理迁入户籍手续，不会影响合同的履行。故盖云世实际是借杨城购房资格为名行逃避履行合同之实。四、因盖云世的违约行为，导致合同无法履行，故杨城有权解除合同，并要求盖云世承担违约责任。杨城在盖云世提出一次性付款时，已备齐了现金，但盖云世在2018年5月底又提出拒绝出售房屋的意思表示，致使杨城合同目的确定不能实现，合同也无法继续履行。故杨城要求法院解除合同并追究盖云世违约责任合情合理。上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判：盖云世向杨城返还10万元定金，支付违约金17.2万元，赔偿损失38.8万元，支付律师费及居间费4.58万元，共计70.58万元；2、本案一审、二审诉讼费由盖云世承担。盖云世辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、根据西安市限购政策，杨城在2018年3月份时没有购房资格。杨城作为房地产中介公司的原法定代表人，对西安市房屋价格、购房政策、交易习惯等信息的知悉程度必定高于常年居住在外省的盖云世；中介公司作为专业房产中介机构，对前述信息更是熟知。在此种情况下，杨城恶意串通中介公司，利用其优势地位以明显低于市价的价格与盖云世签订了《房屋买卖合同》，约定在合同签订后22日内便要交房，其明知不论是办理按揭手续，还是房屋过户，所需时间都远超于此。此项内容显然不符合交易习惯，严重损害了盖云世的利益。且杨城委托中介公司经理陆某某买房，所签《委托书》对房屋具体位置书写与常理不符，双方签订的《购房意向金协议》未有杨城签名，就买房事实两人陈述不一致。因此，双方委托买房是假，真实目的是欺诈盖云世卖房来赚取房屋差价。另，杨城始终无购房资格，涉案合同根本无法履行。杨城的上述行为明显与诚信原则相悖。一审法院查明事实后，对杨城行为有违诚信原则的认定完全合法，作出的判决完全正确。二、在《房屋买卖合同》签订后解除前，盖云世无违约行为，无须承担任何违约责任。盖云世于2018年3月16日办理了抵押注销登记手续，涉案房屋房产证于2018年3月15日办理完毕，另，在2018年3月8日，盖云世与中介公司签订了《房屋所有权代管委托书》，盖云世已将涉案房屋所有资料交由中介公司保管，盖云世一方不存在合同继续履行的障碍。按照《房屋买卖合同》第二条约定，接下来应由杨城办理银行按揭手续，并将相应款项存放至房管局监管账户。但杨城因限购政策根本无法办理按揭贷款，一直未向银行提出申请。现在反而在无任何证据的情况下指责盖云世不予协助，意在掩饰己方的违约行为。杨城迟迟不解决自身购房资格问题，也不向银行提出贷款申请，不履行付款义务，盖云世基于对自身合法权益的保护，依法行使不安抗辩权，未在2018年3月30日交付房屋，合法合理。盖云世不存在违约行为。三、杨城自始无履行合同的目的，也无履行合同的条件。盖云世解除合同符合法律规定。在《房屋买卖合同》签订前，西安市已经实施限购政策，杨城明知其不具备购房资格，仍签订上述合同，注定合同目的无法实现。合同签订后，杨城因自身原因不能办理按揭手续，不履行合同约定的付款义务。在法院主持调解过程中，盖云世表示只要杨城支付了剩余房款，愿意继续履行合同。但杨城却坚持要求其承担违约损失，丝毫没有履行合同的意愿。另，杨城在上诉状中称其可以在西安落户。但在合同签订后直至2018年5月30日，杨城一直未办理落户。以上均可看出杨城无真正履行合同的意思，因其自身原因致使合同目的无法实现，盖云世有权随时要求解除合同。盖云世向杨城送达了《关于解除房屋买卖合同>通知函》，是其正当权利的行使，并非违约行为。本院经审理查明，杨城至今未将户口迁入西安市。一审判决认定事实属实。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，盖云世依照双方签订的《房屋买卖合同》约定，履行了清偿涉案房屋剩余贷款，办理房产证及办理抵押注销手续的义务。而且在签订《房屋买卖合同》当天，盖云世又与中介公司签订了《房屋所有权代管委托书》，将办理房产证所需的资料交由中介公司保管，并委托中介公司办理涉案房屋交易的相关手续。因此，盖云世已按照《房屋买卖合同》约定及时履行了自己的义务。杨城上诉认为盖云世未及时领取或向中介出示房产证致使其未能办理抵押贷款，证据不足，不予采信。《房屋买卖合同》虽约定交房时间为2018年3月30日。但买卖合同为双务合同，在杨城始终未办理户口迁转手续，未申请贷款，合同目的可能无法实现的情况下，盖云世未在2018年3月30日向杨城交付房屋，并未违约。杨城上诉认为盖云世未按时向其交付房屋的理由不成立，不予采信。杨城在盖云世及时履行自身义务后，一直未将户口迁入西安市，不具备西安市购房资格，致使《房屋买卖合同》无法继续履行，合同目的无法实现。因此，盖云世于2018年5月30日向杨城发出解除通知函要求解除合同，是行使其合法权利，不构成违约。杨城上诉认为盖云世于2018年5月底解除合同是违约行为的理由不成立，不予采信。综上，杨城未能提供充足证据认定盖云世在签订《房屋买卖合同》后存在违约行为，故杨城的上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9858元，杨城已预交，由杨城承担。本判决为终审判决。审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判  员  辛   娟二○一九年三月八日书 记 员  石 李 婷   15