江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终172号上诉人（原审原告）：管正文，男，1970年8月18日出生，住江苏省南京市下关区。被上诉人（原审被告）：宿迁中青商务管理有限公司，住所地：宿迁经济技术开发区发展大道**。法定代表人：林秋容，该公司经理。委托诉讼代理人：徐守忠，江苏高来达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏中青投资有限公司,住,住所地：宿迁经济技术开发区发展大道**/div>法定代表人：章林学，该公司副总经理。委托诉讼代理人：徐守忠，江苏高来达律师事务所律师。上诉人管正文因与被上诉人宿迁中青商务管理有限公司（以下简称中青管理公司）、江苏中青投资有限公司（以下简称中青投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初1967号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人管正文不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持管正文原审诉讼请求。具体理由如下：1、根据双方协议约定，被上诉人中青管理公司未按照约定支付应付租金达半年以上，上诉人管正文有权解除协议，一审已经认定自2016年1月1日起，中青管理公司未向管正文支付租金，至2018年3月管正文起诉时，中青管理公司逾期给付租金的时间已达2年之久，管正文有权解除协议，一审对管正文的请求未予支持错误。2、关于租金的费用标准，一审以被上诉人中青管理公司主张的2017年9月30日前按照16560元每年计算，之后按照8280元每年计算错误。3、本案属房屋租赁合同纠纷，应当适用合同法相关规定，一审适用物权法相关规定处理本案错误。被上诉人中青管理公司、中青投资公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。管正文向一审法院起诉请求：1.判决解除涉案租赁协议；2.判令中青管理公司支付管正文租金及违约金合计198720元，中青投资公司承担连带责任；3.本案诉讼费由中青管理公司、中青投资公司承担。诉讼过程中管正文变更第二项诉讼请求为：判令中青管理公司支付2016年1月1日起至2018年3月31日止的租金37260元（4140元/季度），以及2018年4月1日起至2021年9月30日止的租金损失57960元（4140元/季度）。事实和理由：管正文于2011年7月3日与中青投资公司签订《宿迁中青国际家居生活广场》认购书，购买中青国际家居生活广场A-3267号、33268号商铺。为达到销售目的，中青投资公司在销售时承诺包租10年，前三年返租24%后价格为66240元。2011年7月3日。管正文和中青投资公司签订《商品房买卖合同》，同时被指派和中青投资公司委托的中青管理公司签订《中青国际家居生活广场商铺委托经营管理协议》，由管正文将涉案物业委托中青管理公司经营管理，期限自2011年9月30日起至2021年9月29日止。协议第五条约定自第四年起至经营期限结束，中青管理公司在扣除10%的市场发展基金后，应按实际收取的总租金的90%支付管正文费用。自2016年9月30日起的租金一直拖欠未付，已达一年半之久。依据协议第七条第（三）项约定，管正文有权解除协议，收回商铺的使用权，同时中青管理公司应支付尚欠的租金。涉案协议被解除是由于中青管理公司存在过错导致的，因此按照协议第八条约定，应赔偿此后至2021年9月29日的租金损失。一审法院认定事实：管正文购买中青投资公司开发的中青国际家居广场A-3267、A-3268号商铺，上述商铺属于产权式商铺性质，面积均为29.78㎡。2011年7月8日，管正文（甲方）和中青管理公司（乙方）、中青投资公司（丙方）签订《中青国际家居生活广场商铺委托经营管理协议》（以下简称协议）两份，由管正文将其所有的上述商铺委托中青管理公司经营管理，期限自2011年9月30日起至2021年9月29日止。协议第五条约定，“（二）委托经营第4年起至委托经营期结束（即自2014年9月30日至2021年9月29日止），以实际收取的总租金，提取10%归乙方作为市场发展基金，其余90%归甲方所有，乙方按季度支付（每季度首月25日之前）……”。协议第七条约定，“协议的解除：（一）在委托经营期间，甲乙双方不得以任何理由单方面解除或终止本协议，但经双方协商一致的，可以提前解除或终止协议……（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除协议：1、未按约定支付本合同第五条应付租金达半年以上的；2、擅自更改商铺性质的”。协议第八条约定，“违约责任……委托经营期限内，甲乙双方不履行本合同约定的义务及责任，造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失……”。协议签订后，管正文按约将涉案商铺交付给中青管理公司经营管理，但自2016年1月1日起，中青管理公司即未再向管正文支付租金。2016年10月19日，中青管理公司和案外人百拓公司签订《中青国际家居生活广场A、B栋承包经营合同》，约定中青管理公司将涉案商铺在内的中青家居生活广场A、B栋共三层商铺（面积约68270㎡）出租给百拓公司，期限自2017年1月1日至2021年12月31日止，每年度租金标准分别为300万元、300万元、370万元、450万元、530万元。一审法院认为，管正文、中青管理公司就涉案商铺签订的协议系双方真实的意思表示，不违反法律规定，因此该协议依法成立且合法有效。双方均可依据该协议主张权利，也应依协议约定履行义务。管正文依约将商铺交付给中青管理公司经营管理，中青管理公司即应按约支付租金，否则应承担违约责任。自2016年1月1日起，中青管理公司就未能及时向管正文支付租金，因此管正文有权要求中青管理公司继续支付尚欠的租金并赔偿损失。关于租金的标准，依据协议第五条的约定，自第四年度（2014年9月30日）起的租金按照中青管理公司实际收取租金的90%计算，在双方未能就租金标准达成新约定的情况下，租金应据此计算。管正文主张自2016年1月1日起的租金应按照总房款的6%/年的标准计算，中青管理公司同意在2017年9月30日前的租金可按上述标准计算，对此予以确认，租金为16560/年，即4140元/季度。此后的租金，中青管理公司仅同意按商铺总价款的3%（即8280元/年，2070元/季度）计算，而管正文并无证据证明双方曾约定按16560/年继续计算，所以，对管正文的该主张不予支持。因中青管理公司已经将涉案商铺在内的商场出租给案外人百拓公司使用，依据中青管理公司实际收取的租金，参照涉案商铺面积以及商场面积计算，中青管理公司同意支付的租金计算标准已经超出协议约定，予以支持。因协议约定，租金按季度（于每季度首月25日之前）支付，因此截止法庭辩论终结之日（2018年5月28日），应付租金情况为：2016年1月25日前、2016年4月25日前、2016年7月25日前、2016年10月25日前、2017年1月25日前、2017年4月25日前、2017年7月25日前各支付4140元；于2017年10月25日前、2018年1月25日前、2018年4月25日前各支付2070元，合计35190元。此后的租金，管正文可待条件成就后另行主张。关于违约责任，双方在合同中并未约定违约金的数额或计算方式，但中青管理公司逾期支付租金，确实给管正文造成了损失，违约金可以应付租金为基数，按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止。管正文以中青管理公司逾期支付租金为由，请求解除双方的协议，收回涉案商铺的使用权，并要求中青管理公司赔偿相应的损失，对此不予支持。因为产权式商铺作为一种新型的产权形式，应符合物权法的一般规律。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；第八十四条规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。产权式商铺的特点决定了市场只有统一规划布局、经营管理才能使业主更好的获得利益。单个商铺应接受市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资和回报。单个业主的利益要符合市场广大业主的共同利益。如果单个业主收回了商铺，一方面其没有配套的水电、通道、安全、消防等设施，自身的商铺将失去商业价值；另一方面，市场的整体规划、物业管理等将被打乱，损害了其他业主的利益。因此，对管正文的该项主张不予支持。管正文还以中青投资公司是涉案协议的当事方，并在协议上署名盖章为由，要求中青投资公司承担连带支付责任。虽然中青投资公司作为协议的丙方署名盖章，但协议中约定支付租金的义务主体为中青管理公司，并未约定中青投资公司负有承担连带支付租金的义务。要求中青投资公司承担连带责任也没有法律依据，因此对管正文的该项主张不予支持。综上所述，管正文的部分诉讼请求于法有据。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、宿迁中青商务管理有限公司于判决生效之日起十日内支付管正文租金35190元并支付违约金（以4140元为基数自2016年1月26日起，以4140元为基数自2016年4月26日起，以4140元为基数自2016年7月26日起，以4140元为基数自2016年10月26日起，以4140元为基数自2017年1月26日起，以4140元为基数自2017年4月26日起，以4140元为基数自2017年7月26日起，以2070元为基数自2017年10月26日起，以2070元为基数自2018年1月26日起，以2070元为基数自2018年4月26日起，均按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止）；二、驳回管正文的其他诉讼请求。案件受理费4276元，减半收取2138元，由管正文负担1798元，由宿迁中青商务管理有限公司负担340元。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案商铺协议是当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。关于上诉人管正文解除协议的请求，因涉案商铺为产权式商铺，如若解除协议，不仅使涉案商铺失去商业价值，且会导致市场的整体规划、物业管理等被打乱，损害其他业主的利益。一审对上诉人管正文解除协议的请求未予支持并无不当。关于本案租金的费用标准问题，涉案商铺协议第五条的约定，自第四年度（2014年9月30日）起的租金按照中青管理公司实际收取租金的90%计算，因管正文并无证据证明中青管理公司实际收取的租金数额，且管正文在一审中主张租金应按照总房款的6%/年（即16560元/年，4140元/季度）的标准计算，中青管理公司同意2017年9月30日前的租金可按上述标准计算，一审对此予以确认并无不当。对于2017年9月30日之后的租金标准，管正文并无证据证明中青管理公司实际收取的租金数额，亦无证据证明双方曾约定按16560元/年继续计算，因中青管理公司同意按商铺总价款的3%（即8280元/年，2070元/季度）予以计算，且依据中青管理公司实际收取的租金，参照涉案商铺面积以及商场面积计算，中青管理公司同意支付的租金标准已经超出协议约定，故一审对中青管理公司主张的租金标准予以支持并无不当。关于本案的法律适用问题，因本案涉及其他业主的利益，一审适用物权法相关规定处理本案亦无不当。综上，上诉人管正文上诉理由不能成立。一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4274元，由上诉人管正文负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  徐金鸽审判员  谢朝晖二〇一九年三月二十七日书记员  刘 倩