河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1103民初577号原告（反诉被告）：宛云岗，男，回族，1967年9月6日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：翟明伟，河南强人律师事务所律师。被告（反诉原告）：万斌，男，汉族，1981年2月6日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：石素娜，河南恩达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王书兴，河南恩达律师事务所实习律师。原告宛云岗与被告万斌租赁合同纠纷一案及反诉原告万斌与反诉被告宛云岗确认合同无效纠纷一案，本院于2019年2月14日受理后，依法由审判员张昊适用简易程序，合并公开开庭进行了审理。原告宛云岗及其委托诉讼代理人翟明伟，被告万斌及其委托诉讼代理人石素娜、王书兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告宛云岗请求依法判令：1、判令被告给付原告2018年9月10日至2019年9月9日的房屋租金15万元及违约金(按照月息2分自2018年7月11日起计算至被告实际给付之日)。2、本案一切诉讼费用均由被告承担。事实与理由:2016年8月原、被告双方签订租赁合同一份，合同约定:原告将位于郾城区××路门面房60号一至四楼出租给被告使用，租赁期限自2016年9月10日至2021年9月9日止，前三年每年租金为11万元，后两年每年租金为13万元，租金先付后用，一年一付，续租时提前两个月支付下一年房租等等;该合同签订后被告随即又承租了该房产的五至六楼，双方约定该五至六楼的租金为每年4万元，即该房产一至六楼前三年每年租金为15万元，后两年每年租金为17万元，随后原、被告双方按照协议约定开始履行，可是在履行过程中被告未将2018年9月10日至2019年9月9日期间的租金支付给原告，原告多次向被告催要，可被告至今未支付，为维护自身合法权益，故具状起诉，望法院依法支持诉请。针对本诉原告宛云岗的诉称，本诉被告万斌辩称：一、宛云岗不是本案适格原告。2016年8月17日，宛云岗与万斌签订的《租赁合同》所涉郾城区××路门面房60号房屋，宛云岗既不享有房屋所有权也不享有房屋转租权，宛云岗对该房屋不享有权利，其要求被告万斌支付房屋租金没有事实依据。二、《租赁合同》未经房屋所有权人追认，属于无效合同。2018年10月8日，因龙塔路门面房60号房屋所有权人郑伟所涉债权债务，郾城区人民法院裁定拍卖被执行人郑伟名下位于郾城区××路土地证号为漯国用20110010**土地使用权及地上房屋，万斌依据《租赁合同》提出执行异议，房屋所有权人郑伟对宛云岗与万斌签订的《租赁合同》不予认可。根据《合同法》第五十一条规定:无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。而宛云岗与万斌所签订合同未经房屋所有权人郑伟追认，因此该《租赁合同》无效。综上，因宛云岗不是《租赁合同》所涉房屋的所有权人，其无权对外出租该房屋，其所签订的《租赁合同》未经房屋所有权人追认，该《租赁合同》无效。同时，因宛云岗不是房屋所有权人，其无权以自己的名义向房屋使用人收取房租，本案无论《租赁合同》是否有效，收取房屋的权利人只能是房屋所有权人郑伟或房屋被拍卖、变卖后的新的所有权人，宛云岗无权以自己的名义要求万斌支付房屋租金。宛云岗不是本案适格原告，本案应当驳回宛云岗的起诉。反诉原告万斌请求依法判令：一、确认反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》无效;二、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年8月17日，宛云岗与万斌签订《租赁合同》，出租方:宛云岗，承租方:万斌。租赁合同内容是：一、甲方将其所在位于郾城区××路门面房60号一至四楼出租给乙方使用。二、租赁期限及租金:自2016年9月10日起至2021年9月9日止。前三年每年租金为拾壹万元整(11万)。后两年每年租金为拾参万元整(13万)。三、租金先付后用，一年一付，续租时提前两个月支付下一年房租。四、甲方在收到乙方租金后，应开具收据给乙方。五、合同到期后乙方不经甲方同意不许私自转让。六、水电费、燃气费、装修费用乙方自理。”后经协商，宛云岗将郾城区××路门面房60号五楼、六楼一同出租给万斌，五楼、六楼租赁费每年四万元，租赁期限同一至四楼。《租赁协议》签订后，宛云岗向万斌交付了房屋，万斌对房屋进行装修经营，花费装修费用722870元，并安装空调，置办经营所需电器、床等设备。2018年10月8日，郾城区人民法院裁定拍卖被执行人郑伟名下位于郾城区××路土土地证号为漯国用20110010**地使用权及地上房产，即宛云岗租赁给万斌的郾城区××路门面房60号。因拍卖房屋涉及万斌租赁房屋后对一至六楼的装修，包括已形成符合的装修装饰物和未形成符合的装修装饰物，万斌作为案外人提出执行异议，要求法院在拍卖物价款中扣除装修装饰部分的价值。2018年11月1日，郾城区人民法院作出(2018)豫1103执异41号执行裁定书，因房屋所有权人郑伟不认可其将房屋租赁给万斌及同意万斌装修,裁定驳回了万斌的执行异议，至此，万斌才得知该房屋并非属于宛云岗所有，且宛云岗没有取得房屋所有权人郑伟的授权对外租赁房屋。因宛云岗无权出租郾城区××路门面房60号房屋一至六楼，且房屋所有权人郑伟对宛云岗与万斌签订的《租赁合同》不予追认，该《租赁合同》应当属于无效合同，原告为维护自身合法权益，特提起反诉，请求支持反诉请求。针对反诉原告万斌的诉称，反诉被告宛云岗辩称：一、被告万斌的反诉理由与本案事实证据不符，不能成立，事实上答辩人有权出租涉案房产，因此应当驳回万斌的反诉诉请。刘志成在给房屋所有权人郑伟建造龙塔路的涉案房屋时，向答辩人借用了150万元资金，郑伟做了担保，如果刘志成还不上答辩人的借款，那么答辩人可以以出租涉案房产的形式偿还答辩人的借款，因此由于刘志成到期无力偿还借款，所以房产的所有权人郑伟就将涉案房屋的租赁权让与给了答辩人，答辩人将出租涉案房屋的收益即租金，用来抵偿答辩人的借款，因此答辩人已经取得了涉案房产的出租权，有权对涉案房产进行出租，该事实有房屋所有权人郑伟给答辩人出具的证明给予充分证实，因此反诉人万斌关于答辩人无权出租涉案房屋的说法不能成立。二、答辩人与反诉人万斌签订的《租赁合同》合法有效，依法万斌应当向答辩人支付租金。2016年8月答辩人将位于郾城区××路门面房出租给万斌使用并自愿签订了书面《租赁合同》，该合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应当认真履行遵守，因此反诉人万斌应当向答辩人支付拖欠的租金。综上，万斌的反诉没有事实和法律依据不能成立，望人民法院依法驳回万斌的反诉诉请，以维护法律的公正和答辩人的合法权益。经审理查明：2016年8月17日原告宛云岗与被告万斌签订了租赁合同一份，合同约定：原告将位于郾城区××路门面房60号一至四楼出租给被告使用，租赁期限自2016年9月10日至2021年9月9日止，前三年每年租金为11万元，后两年每年租金为13万元，租金先付后用，一年一付，续租时提前两个月支付下一年的房租。该合同签订后，被告又承租了该房产的五至六楼，双方约定该五至六楼的租金为每年4万元，租赁期限同一至四楼的租赁期限，租赁合同签订后，双方即依约履行。后万斌发现宛云岗并不是涉案房产的所有权人，认为宛云岗无权出租房屋，亦未按约定支付2018年9月10日至2019年9月9日的租金15万元，宛云岗遂于2019年2月14日提起诉讼，要求依法判令万斌支付租金及违约金，庭审中万斌提起反诉，要求确认万斌与宛云岗签订的租赁合同无效。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，宛云岗、万斌对租赁合同内容均无异议，万斌辩称不支付租金是因为原告宛云岗不是房屋所有权人，无权出租房屋，且宛云岗没有取得房屋所有权人郑伟的授权，郑伟也未对宛云岗的出租行为进行追认，并要求确认双方签订的租赁合同无效。庭审时，本案涉案房屋的所有权人郑伟出庭作证，证明自己因替他人担保时承诺若还不上钱，就把涉案房屋的租赁权和收益权交给宛云岗，以此来偿还借款，其对宛云岗出租房屋并受益的行为无异议。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”涉案房屋的所有权人郑伟已对宛云岗的出租行为予以追认，且宛云岗与万斌签订的租赁合同系双方的真实意思表示，又不违反法律法规的禁止性规定，该租赁合同是真实有效的，故对万斌反诉要求确认租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”宛云岗与万斌之间签订的租赁合同合法有效，万斌应当按照约定履行给付租金的义务，故对宛云岗要求万斌按约定支付15万元租金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，万斌未按约定支付租金并不是出自主观故意，而且认为宛云岗不是房屋的所有权人，并对其租赁行为的合法性产生异议，进而未按约定支付租金的，故对宛云岗要求万斌支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条之规定，判决如下：一、本诉被告万斌于本判决生效后十日内支付本诉原告宛云岗租金15万元；二、驳回本诉原告宛云岗的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告万斌的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费减半收取1650元，由本诉被告万斌负担；反诉诉讼费减半收取100元，由反诉原告万斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员 张 昊二〇一九年三月二十六日书记员 张红博