贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初9992号原告：赵坤乔，男，1983年10月25日生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：章心臣，贵州泳清律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨统，男，1992年9月29日生，黎族，住贵州省普安县。原告赵坤乔与被告杨统房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告赵坤乔的委托诉讼代理人章心臣到庭参加诉讼，被告杨统经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵坤乔向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2018年8月31日签订的《房屋买卖合同》；2.判决被告返还原告购房款35000元；3.判决被告支付原告违约金35000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年8月31日，原告向被告购买位于××市××单元××号房屋，双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定房屋转让总价款为415000元，付款方式为原告签订合同之日向被告支付购房款35000元，余款380000元待双方产权过户当日签字完毕后支付，还约定发生纠纷协商不成时向兴义市人民法院起诉。合同签订当日原告按合同约定向被告支付了购房款35000元，并多次要求被告办理税费缴纳及过户登记等手续。原、被告签订的《房屋买卖合同》第十二条约定双方必须在签订合同30日办理缴纳税费及向房产产权登记机关办理转移登记手续，但被告均以各种理由逃避应承担的责任。同时《房屋买卖合同》第十九条备注被告必须保证在2018年9月15日之前租客搬出该房屋让原告投入使用，但时至今日租客仍未搬离该房屋且租客租期至2020年6月5日，导致原告无法使用该房屋。且据原告了解，被告已将房屋再次出售给其他人，存在一房多卖的情况，现该房屋已被受让人申请人民法院查封。《房屋买卖合同》第十三条约定如被告违约，被告必须退还原告已付购房款并赔偿原告等额已付购房款作为违约金。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，真实合法。被告未按约定及时履行义务致使原告权益受损，合同目的无法实现。原告请求解除合同并要求被告返还购房款及支付违约金符合合同约定及法律规定，望人民法院判如所诉。被告杨统未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年8月31日，杨统作为卖方（甲方），赵坤乔作为买方（乙方），双方签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方所转让的房产坐落于××市××单元××号，建筑面积为115.1㎡。房产转让款为415000元，总价款包含房产附属设施设备、装饰装修、相关物品清单。甲方必须保证对出售的房产享有绝对的处置权，保证该房产未查封、未冻结、未保全及其他一切影响交易过户行为的事项，影响交易过户的法律责任由甲方全权承担。该房产存有租约，甲方须于本合同签订时将承租人放弃优先购买权的书面文件及租赁合同交予乙方。付款方式为甲乙双方同意一次性付款，并约定在签订房产买卖合同当日支付购房首付款35000元给甲方，余款380000元，待甲乙双方产权过户当日签字完毕后支付。乙方同意甲方在到尾款3日之前将该房产交付乙方。该房产交易中所产生的相关规定税费由买方承担，甲乙双方须在签订本合同30日内，按本合同约定办理缴纳税费的手续，共同向房产产权登记机关申请办理转移登记手续。违约责任约定为乙方逾期付款的，甲方有权要求乙方以未付款项为基数，按日千分之五支付违约金，合同继续履行。甲方未按合同约定的期限将该房产交付乙方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，甲方以该房产转让总价款为基数按日千分之五向乙方支付违约金，合同继续履行。任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，如乙方违约，则甲方不退还已付购房款作为违约金；如甲方违约，则甲方必须退还乙方已付购房款，并赔偿乙方等额已付购房款作为违约金。在合同尾部备注：甲方必须保证在2018年9月15日之前租客搬出该房屋，乙方可以投入使用。如租户未搬出将按照总价款为基数按日千分之五向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，赵坤乔按照约定于合同签订当日向杨统支付购房款35000元，杨统向赵坤乔出具了《收据》一份。但该房屋至今未办理转移登记手续。另查明，案涉房屋在签订《房屋买卖合同》之前已租赁给他人使用。该房屋设置了抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司黔西南州分行，抵押期限为2016年10月18日至2036年10月18日，抵押金额为29万元。2018年11月5日被贵州省普安县人民法院查封，查封期限为2018年11月5日至2021年11月5日。经赵坤乔申请诉前财产保全，本院于2018年11月27日进行轮候查封。本院认为，杨统经本院传票传唤未到庭抗辩及举证、质证，视为对其诉讼权利的放弃。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案杨统将其名下位于××市××小区××单元××号的房屋转让给赵坤乔，并与赵坤乔签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的规定，合法有效。各方当事人应按照约定全面履行自己的义务。赵坤乔主张杨统未按约定履行义务致使合同目的不能实现为由要求解除合同，并返还已付购房款35000元。本案《房屋买卖合同》虽未约定一方当事人解除合同的条件，但该房屋因有承租人在居住，无法交由赵坤乔使用，且案涉房屋于2018年11月5日被人民法院查封，查封期限至2021年11月5日，致使至今仍无法办理房屋产权转移登记手续，涉案房屋既不能交付使用，又不能办理房屋产权转移登记手续，签订《房屋买卖合同》的主要目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条的规定，当事人可以主张解除合同。根据《中国人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《房屋买卖合同》解除后，对赵坤乔交付的35000元购房款，杨统应予返还，故对赵坤乔主张解除《房屋买卖合同》及返还已付购房款35000元的诉讼请求，本院予以支持。对违约金问题，赵坤乔主张按照合同约定由杨统赔偿其已付购房款35000元的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持，但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以予以适当减少。本案《房屋买卖合同》关于违约金的约定过高，因违约金具有补偿性和惩罚性，为了平衡双方当事人的利益，结合本案的具体情况，杨统占用赵坤乔支付的购房款35000元会给赵坤乔造成一定的利息损失，故违约金本院酌情调整为参照民间借贷年利率24%计算，即从2018年9月1日起按照年利率24%计算支付利息至2018年12月17日止为2462元(35000元×24%÷365天×107天)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决如下：一、解除赵坤乔与杨统于2018年8月31日签订的《房屋买卖合同》。二、限杨统于本判决生效之日起十日内返还赵坤乔已付购房款35000元，并支付违约金2462元。三、驳回赵坤乔的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费3370元（其中案件受理费1550元,减半收取775元，保全费2595元），由杨统负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  陈莹莹二〇一九年三月六日法官助理卢声艳书记员范金菁