江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏08民终4117号上诉人（原审被告）:叶红波。委托诉讼代理人：邓晓强。被上诉人（原审原告）:淮安经济技术开发区徐杨街道办事处（原名为广州路办事处）。法定代表人：朱松，该单位主任。委托诉讼代理人：吴国雨。上诉人叶红波因与被上诉人淮安经济技术开发区徐杨街道办事处房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初3600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。叶红波提起上诉，请求改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由:一审时上诉人抗辩被上诉人的诉请己经超过诉讼时效，但是并没有将其作为争议焦点来审查;一审庭审结束后，上诉人向法庭提供了一个新证据，内容足被上诉人认可在租期届满时，上诉人己经将房屋交还。一审法院对该证据法庭并未组织质证并且依法作出认定。被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的主张没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。淮安经济技术开发区徐杨街道办事处，请求：1、解除原、被告2013年4月签订的《佳兴北苑门面房租赁协议》，被告向原告交付承租房屋；2、判令被告向原告支付截止2018年4月30日的租金140972.4元，后期租金及占用费（按每月3916元标准，从2018年5月1日算至被告实际搬离之日）。原审认定事实为：2013年4月，双方当事人签订佳兴北苑门面房租赁协议，约定被告承租坐落于佳兴北苑门面房西第14-19号六套，租期三年，从2013年5月1日至2016年4月30日，租金为每年46990元。合同签订后，被告支付了两年租金。庭审中，被告主张其经原告同意将案涉房屋转租给案外人马乃超，并主张马乃超陈述已向原告交付其余租金，原告对此表示不知情不认可。原审认为，原、被告所签佳兴北苑门面房租赁协议，系双方自愿达成，合法有效，双方均应恪守履行该协议。经查实，合同约定租期已过，原告现主张解除合同、返还房屋、支付欠付租金及逾期占用费，具备事实及法律依据，对此予以支持。经核算，截至2018年4月30日，被告欠付租金140972.4元，关于之后的占有使用费，一审法院依法确定按每年46990.8元标准，计算至被告实际交还房屋之日。庭审中，被告主张其将房屋转租给案外人及案外人已向原告交付其余租金，原告表示不知情、不认可。原审认为，合同履行具有相对性原则，原告依据合同向被告主张权利，符合法律规定，如被告陈述属实，其依法应另向案外人主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除原告淮安经济技术开发区广州路办事处与被告叶红波于2013年4月签订的《佳兴北苑门面房租赁协议》，被告应于本判决生效之日起十日向原告返还承租房屋（佳兴北苑门面房西第14、15、16、17、18、19号六套房屋）；二、被告叶红波于本判决生效之日起十日内支付原告欠付租金及逾期占用费（截至2018年4月30日的租金140972.4元，2018年5月1日之后的占用费，按每年46990.8元标准，算至被告实际返还房屋之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3119元（原告已预交），减半收取1559.5元，由被告负担。二审期间，上诉人向本院提交“移交证明”一份，反映其于2018年10月29日将房屋交还给被上诉人，被上诉人的工作人员赵春苗于当日签字确认。被上诉人质证称：2018年10月29日收到该份证据是事实。二审期间，被上诉人提交淮安经济技术开发区党工委发出的淮开委发【2018】39号文件一份以及统一社会信用机构代码证，载明2018年12月29日原广州路办事处撤销，与原徐杨乡共同组建徐杨街道办事处。上诉人质证称：对主体名称变更的事实没有异议。二审期间，上诉人当庭陈述：租赁合同约定租金按年结算，每年4月30日之前支付，第三年已经支付过，但是没有证据。根据民法通则的规定，索要租金的时效为一年，原告到2018年才向法院起诉，已经超过诉讼时效。被上诉人当庭陈述：租金确实支付过两年，第三年租金没有支付。被上诉人在2019年2月22日前向法庭提交向上诉人催要租金的证据，逾期视为没有证据。在指定期限内，被上诉人未提交其曾向上诉人催要第三年租金的证据。二审另查明，双方当事人在合同中，对租金标准约定为每平方米18元/月，在租金支付方式项下，又约定年租金为46990.8元。原审认定的其余事实无误，本院予以确认。经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：1、被上诉人提起本案诉讼是否已过法定诉讼时效;2、上诉人是否已向被上诉人返还房屋，何时返还；是否应向被上诉人支付租金及占用费。本院认为：合同当事人应当依照法律法规的规定和合同的约定，行使自己的合同权利，并履行相应的合同义务。本案中，双方当事人于2013年4月订立的门面房租赁协议，约定租期三年，但对租金标准又作出按每平方米18元/月和按46990.8元/年计算两种约定，原审确认按46990.8元/年计算并无不当，本院予以采纳。原审关于“租金为每年46990元”的认定与双方在合同中的约定不符，本院应予纠正。合同签订并实际履行后，被上诉人认可上诉人支付了两年的租金。对第三年的租金，合同明确约定于2015年4月30日前一次性付清。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，依此规定，对第三年租金的诉讼时效应计算至2016年4月30日。即使根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效为三年，最迟也应于2018年4月30日前提起诉讼。被上诉人于2018年9月11日才提起本案诉讼，其所主张的第三年的租金超过了法定诉讼时效，本院对此不予支持。原审判决对被上诉人该部分租金的主张予以支持，不符合法律规定，本院予以纠正。在租赁合同约定的租赁期限届满后，上诉人继续占有使用房屋而未再对租金支付期限等双方的权利义务作出明确约定，双方之间构成不定期租赁合同关系，被上诉人作为出租人，有权随时要求终止合同，也有权随时要求上诉人参照租金标准支付占有使用费。其提起本案诉讼时，房屋尚未交还，逾期占用费的诉讼时效尚未开始起算，故对被上诉人要求上诉人支付逾期占用费的主张，本院予以支持。二审期间，上诉人提交的证据证明其于2018年10月29日将房屋交还给被上诉人，被上诉人对此予以认可，本院予以确认。综上所述，由于新证据的出现，证明原审认定事实存在部分错误，同时其适用法律错误,导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初3600号民事判决；二、上诉人叶红波于收到本判决后10内，向被上诉人淮安经济技术开发区徐杨街道办事处支付逾期占用费（从2016年5月1日起，按每年46990.8元标准，计算至2018年10月29日）。三、驳回被上诉人淮安经济技术开发区徐杨街道办事处其它诉讼请求。一审案件受理费3119元减半收取1559.5元，二审案件受理费3119元，合计4678.5元，由上诉人叶红波负担3000元，被上诉人淮安经济技术开发区徐杨街道办事处负担1678.5元。本判决为终审判决。审 判 长 蒋同宝审 判 员 张桂林审 判 员 孙 艳二〇一九年三月十一日法官助理 李 萍书 记 员 徐 丹