上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初1368号原告：陈文祥，男，1952年2月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李佳捷，上海丰进立和律师事务所律师。被告：章美葱，女，1984年8月1日出生，汉族，户籍地浙江省丽水市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：夏建维(系被告章美葱丈夫)，住同被告章美葱。委托诉讼代理人：李国明，上海震亚律师事务所律师。原告陈文祥与被告章美葱排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，于同年1月31日公开开庭进行了审理，原告陈文祥的委托诉讼代理人李佳捷、被告章美葱的委托诉讼代理人夏建维、李国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文祥向本院提出诉讼请求：1、被告搬离原告所有的上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号房屋；2、被告支付原告自2019年2月15日起至实际迁出日止、按每月人民币2.5万元计算的房屋使用费。事实和理由：原告系涉案房屋所有权人，案外人毛某某系涉案房屋次承租人，被告系涉案房屋实际承租人。2012年4月27日，毛某某经原告同意将涉案房屋出租给被告，双方签订的租赁合同约定租赁期限自2012年6月15日至2018年6月14日，每月租金2.5万元。该租赁合同到期后，原告与毛某某达成协议不再续租涉案房屋，并于2018年9月1日向被告发出《解除租赁合同通知书》，告知被告不再续租并要求被告于2018年10月31日前搬离，但被告至今仍未搬离涉案房屋。被告章美葱辩称，不同意原告全部诉讼请求。被告向原告承租涉案房屋用于经营旅馆，每月租金2.5万元，为了使旅馆有盈利，原告同意被告对涉案房屋进行扩建，但扩建部位后被政府拆除，被告才得知原告对扩建部位没有权利，导致被告损失。因旅馆行业需长期经营才有盈利，且被告多次扩建被政府拆除导致损失巨大，故原告单方面向被告承诺租期到期后与被告续租，两份承诺书可相互印证。双方之前签订的租赁合同到期后，原告未通知被告解除合同，且继续收取被告租金，被告房租支付至2019年2月15日。因此，原租赁合同继续有效，且按照承诺书应系永久性租赁合同，在未超出法律规定的最长租赁期限情况下，原告无权解除合同。现要求继续履行租赁合同，同意支付2019年2月15日以后的租金，按每月2.5万元计算。本院经审理认定事实如下：原告陈文祥系上海市浦东新区沪南路****房屋所有权人，房屋建筑面积251.74平方米，房屋类型为店铺。2012年4月27日，陈文祥向案外人毛某某出具委托书一份，委托毛某某代陈文祥办理涉案房屋租赁事宜，委托期限为毛某某与被告章美葱就涉案房屋租赁关系结束时止。同日，毛某某(甲方)与章美葱(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，用途为商业用房，租赁期限自2012年6月15日至2018年6月14日；租金为每月2.5万元，以转账形式支付甲方，租金按每六个月为一期支付，第一期租金应于2012年4月27日前付清，以后每期租金支付时间为每周期前，先付后用；乙方在租赁期满后，如需续租，应提前一个月通知对方，由双方另行协商续租事宜，若乙方未在上述期间通知甲方续租，则甲方有权再行出租他人，租赁期满后，乙方应在三日内将所承租的房屋及设施交还甲方。该合同第十二条第三项“甲、乙双方如有特殊事项，可在本款另行约定”下载明：甲方同意乙方三处空地给乙方建房使用(分别停车场、前后院)期满后则由甲方所有，户名：毛某某，中国银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。2012年9月21日，上海市公安局向被告颁发上海市特种行业许可证，其中单位名称为上海市浦东新区吉来满屋旅馆，经营地址为沪南路****。同年10月15日，上海市浦东新区北蔡镇吉来满屋旅馆注册成立，经营者为章美葱，经营场，经营场所为沪南路****个体工商户。同月26日，毛某某出具承诺书一份，载明：沪南路XXX弄XXX号租给章美葱经营，经营期满，如继续续租，则再租六年。原告在该承诺书上签字。2013年1月14日，毛某某出具承诺书，载明：沪南路XXX弄XXX号原租于章美葱，如租期满，双方同意再租，则章美葱有永久续租权，以后租金确定根据旅馆房价增长幅度同步递增，此承诺书为原租赁协议的补充协议，具有同等法律效力。原告在该承诺书上签字。2018年6月14日，陈文祥与毛某某签订解除协议，约定涉案房屋租赁关系在2018年6月14日已经到期，陈文祥不再与毛某某续租，双方租赁关系解除，双方至2018年6月14日的款项已结清，再无经济纠纷。2018年8月31日，陈文祥、毛某某向章美葱出具《解除租赁合同通知书》，告知章美葱涉案房屋租期至2018年6月14日已届满，双方不再续租，双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，要求章美葱最晚于2018年10月31日前搬离涉案房屋。该通知书于2018年9月2日送达被告。夏建维(章美葱丈夫)于2018年4月15日、5月14日各向毛某某转账2.5万元。2018年6月15日至2019年1月14日，上海市浦东新区北蔡镇吉来满屋旅馆每月向毛某某转账支付2.5万元。审理中，毛某某到庭作证称：其为原告代理涉案房屋出租事宜，其将收到的租金均交付给原告；2012年和2013年的两份承诺书约定的是需双方同意方可续租，只有一方同意，另一方不同意就不能续租；被告承租房屋后搭建了违章建筑，后该些违章建筑被北蔡镇政府拆除，但被告在拆除后又搭建，现还有部分未被拆除，故北蔡镇政府要求其与原告收回涉案房屋并将剩余违章建筑拆除。庭审中，原、被告一致确认涉案房屋租金支付至2019年2月14日。以上事实，由当事人陈述，上海市房地产权证、房屋租赁合同、委托书、承诺书两份、解除协议、解除租赁合同通知书、邮寄凭证、银行交易明细、营业执照、上海市特种行业许可证、证人证言等证据证实。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，妨害物权或可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。根据本案查明的事实，案外人毛某某与被告就涉案房屋签订了房屋租赁合同，结合原告出具的委托书、原告在两份承诺书上签字，表明原告对毛某某向被告出租涉案房屋知情且同意，故毛某某与被告签订的房屋租赁合同合法有效，该合同效力及于原告。该合同约定了租赁期限截至2018年6月14日止，虽原告与毛某某在2018年6月14日签订了解除协议、原告与毛某某在2018年8月31日向被告发出解除租赁合同通知书，但2018年6月14日至2019年1月14日期间，被告每月按时足额向毛某某转账支付租金，毛某某及原告收取租金后均未提出异议，可见双方仍依照原租赁合同行使权利、履行义务，故原租赁合同在该期限内继续有效。现被告辩称原告及毛某某曾出具承诺书承诺被告可永久续租，但该二份承诺书明确的是“如继续续租”、“如租期满，双方同意再租”，故续租事宜须经双方达成一致，承诺书不能作为双方已就续租事宜达成一致的依据。租赁期限在六个月以上的，应采用书面形式，原租赁合同到期后至本案立案日止，原、被告未就续租事宜签订书面的租赁合同，故虽原租赁合同继续有效，但在2018年6月14日后系不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现作为涉案房屋所有权人的原告起诉要求被告搬离涉案房屋，即是以实际行动表示要求解除双方的租赁关系，本院予以支持。租赁关系解除后，被告继续占有涉案房屋无法律依据，应当自涉案房屋内迁出，将房屋返还原告。在实际迁出日前，被告应支付原告自最后一期租金到期日起至实际迁出日止的房屋使用费，原告主张按每月2.5万元计算，具有依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告陈文祥与被告章美葱就上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号房屋成立的租赁关系；二、被告章美葱自本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号房屋，将该房屋返还给原告陈文祥；三、被告章美葱于本判决生效之日起三十日内支付原告陈文祥自2019年2月15日起至实际迁出日止按每月2.5万元计算的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元(原告陈文祥已预交)，减半收取计212.50元，由被告章美葱负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许根华二〇一九年三月二十一日书记员  岑诗韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。