江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0103民初1189号 原告：江西亿家和物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区青山南路****。统一社会信用代码：913601007814626886。 法定代表人：沈正一，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：闵庆群，江西红阳光律师事务所律师，执业证号：13601201810031322。 被告：刘定，男，汉族，1954年8月22日生，住江西省南昌市西湖区。 原告江西亿家和物业管理有限公司诉被告刘定物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闵庆群、被告刘定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江西亿家和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付物业服务费7142元及违约金2142.6元，共9284.6元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年6月15日，原告与南昌市西湖区新田绿洲小区（东区）业主委员会签订了《“新田绿洲”小区东区物业服务合同书》，双方约定，原告为新田绿洲小区（东区）的物业服务企业，期限为三年，自2015年6月16日至2018年6月15日止。双方对物业服务费的标准等进行了详细的约定。 被告是“新田绿洲”小区东区6-1003室的业主。其房屋面积156.56平方米，房屋属于高层住宅，物业费单价为1.25元/月每平方米。其从2015年6月15日至2018年6月30日未缴物业服务费，共拖欠物业费7142元，违约金2142.6元。原告认为，被告享受了原告提供的物业服务，应该缴纳相应的物业费，其无故拖欠物业费，根据法律规定和合同约定，理应承担相应的违约责任，按照实际损失的30%计算比较妥当。因此为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 原告江西亿家和物业管理有限公司提交如下证据： 证据一、《“新田绿洲”小区东区物业服务合同书》二份、不动产登记表，证明2015年6月15日，我司与被告小区业委会签订了物业服务合同，该合同对被告具有约束力，我司与被告实际上存在物业服务合同关系； 证据二、被告拖欠物业费明细表一份，证明根据物业服务合同约定，结合被告的实际情况，计算出被告拖欠的实际金额； 证据三、物业费催款函及送达凭证一份，证明我方已经多次向被告催收物业费，被告拒不支付的事实； 证据四、维修方案及预算一份、专项维修资金申请表一份、报告书一份，证明我们公司履行了合同义务，物业服务公司履行相应的关于房屋专项维修的义务，房屋未维修漏水情况，业主信息不全，导致未通过维修申请。 证据五、收据六份，证明被告2015年6月15日至2018年6月30日期间在该小区居住。 被告刘定辩称：2015年初，本人居住的6-1003室出现大面积外墙漏水，室内墙面大面积发霉脱落。我们找到物业要求维修，原物业回答没法维修，你就不要缴物业费了。江西亿家和物业管理有限公司进驻后，2015年6月我们向他反映漏水问题，没有任何结果，后漏水更严重，影响墙面109.5平方米，被子衣物发霉报废。我分别多次找了物业的经理及其他管理人员要求维修，无果。我只好自己维修，重新装修，花费人民币980元，但是墙外无法维修，室内依然发霉发黑，有录像图为证。2017年4月我的车停在小区指定位置，被其他车流量撞坏，物业无法调取录像结果不了了之，自己花了1100为车体维修。综上所述，原告没有因果关系诉我拖欠物业费站不住脚，江西亿家和物业管理有限公司在管理业务中没有尽到责任，使业主的合法权益受到严重损害。我要求原告履行管理义务，将损坏的墙面修复，赔偿我损失人民币5000元。并恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。 被告刘定提交如下证据： 证据一、照片以及电子影音资料，证明物业入住以来，我方拒交物业费有理由，原告违约在先，没有按约定履行相应的义务，对我方造成了损失。 经审理查明，被告刘定系“新田绿洲”小区6号楼1单元1003室的业主，住房建筑面积为156.56平方米。2015年6月15日，原告与新田绿洲业主委员会签订《“新田绿洲”小区东区物业服务合同书》，约定由原告为“新田绿洲”小区（小区）提供物业服务。合同约定合作期限为叁年，2015年6月16日起至2018年6月15日止；住宅物业费的收取标准：1.高层住宅物业管理服务费为1.25元／月.平方米;2.多层住宅物业服务管理费为0.8元／月.平方米。2018年6月30日，原告与新田绿洲业主委员会续签《“新田绿洲”小区东区物业服务合同书》，约定由原告继续为“新田绿洲”小区（小区）提供物业服务。合同约定合作期限为2018年6月16日起至；住宅物业费的收取标准：1.高层住宅物业管理服务费为1.25元／月.平方米;2.多层住宅物业服务管理费为0.8元／月.平方米。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今，但被告从2015年6月15日至2018年6月30日止共计拖欠住宅物业服务费7143.05元至今未付，原告遂诉诸本院。 上述事实，有原、被告的陈述、物业服务合同等证据所证实。 本院认为，原告与被告居住的小区业主委员会签订的物业管理服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，该合同对包括被申请人在内的小区全体业主具有约束力。双方均应严格履行合同约定的义务。本案争议的焦点在于：被告刘定可否以原告物业服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业费。业主在具有“正当理由”的情况下，可以行使履行抗辩权。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。被告辩称房屋的外墙漏水严重影响生活，小区外墙的整体维修金属于住宅专项维修资金，即用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金的范围。使用住宅专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，需多方配合。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。被告提供的照片反映出原告提供在安保及保洁方面存在问题，但不能证明原告物业未提供合同约定的大部分服务，或提供的大部分服务未达到合同约定的要求。因此，原告物业所提供的物业服务虽有瑕疵，但不能成为被告作为业主拒付物业服务费的理由。被告享受了原告物业提供的物业管理服务，理应按照合同约定缴纳物业服务费。故被告应支付原告2015年6月15日至2018年6月30的物业管理费7143.05元（156.56平方米×1.25元×36.5个月）。至于原告主张的违约金，因原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，确实给被告的正常生活、居住带来一定程度的影响，故对该诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百一十三条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条的规定，判决如下： 一、被告刘定于本判决生效之日起十日内支付原告江西亿家和物业管理有限公司2015年6月15日至2018年6月30日间的物业管理费共计7143.05元； 二、驳回原告江西亿家和物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告预交的案件受理费50元,减半收取25元，由被告刘定承担，限随上述款项一并偿付。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。 审判员 胡 婷 二〇一九年三月二十五日 书记员 谢露洁