北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0117民初7948号原告：北京神蝉物业管理有限公司，住所地北京市平谷区黄松峪乡黑豆峪村佛山南街**。法定代表人：李连起,总经理。委托诉讼代理人：纪跃军，男，1972年2月9日出生，汉族，北京神蝉物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：张雨，北京稳正律师事务所律师。被告：杨煦，1979年3月6日出生，汉族，北京市海淀区居民，住海淀区。委托诉讼代理人：杨福义，男，1949年11月2日出生，汉族，北京市海淀区居民，住海淀区。被告：杨福义，男，1949年11月2日出生，汉族，北京市海淀区居民，住海淀区。原告北京神蝉物业管理有限公司与被告杨煦、杨福义物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。北京神蝉物业管理有限公司的委托诉讼代理人纪跃军、张雨，杨福义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京神蝉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、二被告连带支付我公司2009年1月1日至2018年12月31日的物业服务费以及垃圾清运费48430元；2、二被告按照所欠物业费每日千分之三的标准连带支付自2009年1月1日起至给付之日的滞纳金。事实和理由：我公司为北京市平谷区×乡×小区提供物业服务，杨煦为该小区×号商品房的业主，该房屋面积125.34平方米，我公司按每月3.2元收取物业费，已经是少收了。被告一直拖欠2009年1月1日至2018年12月31日的物业费以及每年30元的垃圾清运费，我公司催要未果。杨煦、杨福义辩称，原告说从2009年1月1日起欠缴物业费，那我们就认了。我们同意承担连带责任。一、物业服务合同无效。原告系房产开发企业北京八通房地产开发有限公司的下属企业，两公司的实际控制人为同一人。业主在签订购房合同时如果不签物业服务合同的话就拿不到房屋钥匙，因此业主签的物业合同不是真实意思表示。原告目前从事世外桃苑小区的物业管理。但是，原告非经业主委员会选聘，也非建设单位通过招投标的方式选聘，因此，其不具有物业管理资格。二、物业从业人员没有从业资格，违法了《物业管理条例》第三十三条的规定。三、物业违约在先，侵害业主合法权益。开发商和物业公司欺骗买受人签订购房合同和物业服务合同，致使物业服务合同无法执行。原告不但不进行公共设施的完善，更不尽心管理物业项目，根据《物业管理条例》第36条的规定，原告应承担对业主的侵害责任：小区在建设期，属待建工地与非竣工项目，没有组成业主委员会，无法形成物业管理体制，小区未进入物业管理阶段；开发商对小区的建设情况、配套设施、周边环境进行虚假宣传，欺骗业主接受消费骗局；长期不维修公共设施，存在极大的安全隐患；环境脏乱差，怠于治理小区内园林、生活垃圾及多种污染源，合同约定的事项未能履行。四、每月每平方米3.2元的物业收费标准超过国家标准，属于非法收费。原告说合同约定每月物业费4.2元，不知道原告跟谁约定的。五、原告的起诉超过诉讼时效，原告没有向业主催要过物业费。六、原告不作为，服务不到位与物业收费标准不符。小区西边挨着大型养猪场臭气熏天，物业十年来未种过一棵树，原留存的树木也遭到任意砍伐，且树木长期缺乏管理导致病害虫严重，小区各处杂草丛生。小区道路尘土裸露导致汽车一过尘土飞扬、照明路灯大部分损坏、高压电缆存在安全隐患、私自填埋公共设施的水面、将垃圾私埋在距离小区不足200米的地方、二期和三期无隔离、小区自成立至今没有实行有效的院墙封闭式管理，导致盗窃案件频发，个别物业人员态度恶劣，有过打骂七十多岁老年业主的情况。七、原告与另一业主签订的物业服务合同第七条约定的是千分之二的滞纳金。八、物业公司实际控制人程建被列入失信黑名单，因八通公司拖欠工程款，包工头曾封堵小区大门，造成出行不便。九、物业在这十年里也做过工作，比如水泵、高压配电柜突发事故抢修、每天一次清理生活垃圾等，最近物业突然在售楼处重新更换草坪、修补了多处常年严重破损路面，清理了主道边和业主小院内杂草，但十几年的欠账一时很难改变，因此物业费应大幅减免，物业应向业主道歉并赔偿损失，重新制定收费标准等。本院经审理认定事实如下：2007年6月14日，杨煦与北京八通房地产开发有限公司签订北京市商品房预售合同，约定杨煦购买北京八通房地产开发有限公司开发建设的平谷区×乡×村南×号楼×层×号楼，该房屋建筑面积为125.34平方米。该合同第二十三条约定“出卖人依法选聘的物业管理企业为北京神蝉物业管理有限公司，资质证号为：京物企资三（2005）0735号。前期物业管理期间，物业服务收费价格为3.2元/月(平方米。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、各项费用统计服务费、高压水泵管理费、生活垃圾清运费。物业服务费按照年收取，买受人应当在每年的12月20日前缴费。买受人同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。”该合同附件七约定“三、物业收费项目及价格，产权人/业主在签订购房合同后，房屋交付使用时应当交纳：入住时向物业公司交纳1年的物业管理服务费，以后按年度交纳……逾期未交纳将每日收取应交额3‰的滞纳金。”2007年12月1日，涉案房屋完成交割手续。同日，原告与杨福义签订了“世外桃苑”物业管理服务合同，约定原告为涉案小区提供物业管理服务。该合同第三条物业管理服务的质量约定“一、房屋建筑及其公共设备设施的使用管理、日常维护。1、保持雨水、污水管道畅通，定期清掏化粪池、雨水井等相关设施；2、保持小区安防系统正常运行；3、保持护栏、围墙、小品、水系等设施设备正常使用、道路干净整洁；4、房屋外观：房屋外墙干净整洁，无明显污点；5、保持公共照明系统正常使用，保持水系景观完整无损等。二、绿地的管理及养护。养护标准，一级绿化：1、植物配置合理。乔、灌、花、草搭配适当，能突出小区特色；绿化充分，无裸露土地。2、树木生长健壮，生长超过该树种该规格的平均生长量，树冠完整、美观，修剪适当等。3、绿篱生长健壮，叶色正常，修剪造型美观等；4、绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象……”。该合同第四条约定“物业管理服务费用为3.2元/建筑平方米(月……业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，应从逾期之日起每日按所应交费用总额3‰交纳滞纳金。”合同签订后，原告提供了物业服务。杨煦系杨福义之子，二被告未缴纳2009年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。二被告表示同意承担连带责任。经本院现场勘察，原告的物业服务存在路面有裂缝、尘土裸露、卫生较差、监控设备损坏等问题，与“世外桃苑”物业管理服务合同中约定的物业管理服务的质量存在较大差距。涉案小区内，杂草丛生的部位多位于业主院内，其他地方绿地极少。上述事实，有双方当事人陈述、北京市商品房预售合同、“世外桃苑”物业管理服务合同、北京神蝉物业管理公司住户情况登记表、本院的现场勘察照片等在卷佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨煦签订的北京市商品房预售合同与杨福义签订的物业服务合同均不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，被告主张签订物业服务合同不是其真实意思表示，但未提交证据证明其签订合同时受到胁迫，且即使是受到胁迫签订的合同为可撤销合同而非无效，故被告所持物业服务合同无效的抗辩意见缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。业主应按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。北京地区的物业收费标准自2006年开始主要实行市场调节价，即物业服务收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。北京市商品房预售合同与物业服务合同均约定了物业费的标准，故被告所持物业费标准非法的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。物业管理服务合同未约定被告需另行交纳垃圾清运费，故对原告要求被告每年交纳30元垃圾清运费的诉讼请求，本院不予支持。原告虽然提供了物业服务,但其提供的物业服务确实存在问题，且未达到合同约定的标准，故本院根据小区的物业服务情况、物业服务成本、2018年以前的物业服务是否存在质量问题没有证据等各种因素综合确定扣减的物业费金额，并对原告要求被告交纳滞纳金的请求不予支持。二被告同意承担连带责任，本院予以确认。物业费应从房屋交付后按照合同约定的时间交纳，被告已接收房屋并签订了物业合同，而涉案小区未竣工部分与已交付房屋未完全隔断属于施工管理问题，不等于已交付房屋亦属于在建，故被告所持涉案房屋属于在建小区而不应收取物业费的抗辩意见缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。由于原告提供物业服务是持续、不间断的过程，物业费系持续产生的，故对被告所持物业费超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。原告已取得物业管理资质，关于原告及其员工资质的取得是否有问题与本案不是同一法律关系，且该问题不构成不交纳物业费的合法理由。需要指出的是，小区业主不缴费易导致物业经费紧张，服务质量下降，进而加剧业主对物业的不满，坚持不缴费，从而形成恶性循环，因此，建议双方相互理解，加强沟通，共同解决小区问题。关于被告所持损失赔偿等问题与本案不是同一法律关系，双方应另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第二十四条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告杨煦、杨福义于本判决生效后七日内连带支付原告北京神蝉物业管理有限公司2009年1月1日至2018年12月31日期间的物业费47648.7元；二、驳回原告北京神蝉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1010元，由原告北京神蝉物业管理有限公司负担19元（已交纳）；由被告杨煦、杨福义连带负担991元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王兰娣人民陪审员  关来全人民陪审员  姜立云二〇一九年三月十一日书 记 员  刘 洁