重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初17419号 原告：周倩，女，1977年1月4日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：寇运龙，重庆远博律师事务所律师。 被告：严言，女，1997年6月10日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 被告：严中军，男，1971年10月5日出生，汉族，住重庆市江**。 第三人：中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行，营业场所重庆市九龙坡区杨家坪正街13号，统一社会信用代码9150010790313195XB。 负责人：江凯，行长。 委托诉讼代理人：曾萍，女，1976年8月14日出生，苗族，住重庆市九龙坡区。 原告周倩与被告严言、严中军，第三人中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行（以下简称工行九龙坡支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员晏慧耘、晏兰组成合议庭于2019年2月21日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周倩及其委托诉讼代理人寇运龙到庭参加诉讼。被告严言、严中军经本院公告传唤，第三人工行九龙坡支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告周倩向本院提出诉讼请求：1.确认周倩与严言、严中军于2018年4月1日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判决周倩代严言、严中军向工行九龙坡支行清偿案涉房屋在工行九龙坡支行处的按揭贷款及因（2018）渝0107民初18211号案件产生的相关费用，工行九龙坡支行在上述费用清偿完毕后立即协助周倩办理案涉房屋的抵押权注销登记手续；3.周倩在案涉房屋抵押权注销并支付严言、严中军剩余房款（金额为1950000元减去周倩代严言、严中军向工行九龙坡支行偿还的金额），严言、严中军在上述款项付清后立即协助周倩办理案涉房屋过户登记手续，过户登记至周倩名下；4.严言、严中军向周倩支付违约金390000元；严言、严中军承担本案受理费及保全费。事实和理由：严言、严中军共同向开发商重庆恒大鑫泉置业有限公司（以下简称恒大鑫泉公司）购买了重庆市北部新区XX路XX号XX幢X-X房屋，购买方式是向工行九龙坡支行按揭贷款。2018年4月1日，周倩与严言、严中军通过中介公司居间签订了《房屋买卖合同》，约定严言、严中军将案涉房屋以1850000元的价格出售给周倩，还约定签订合同之日周倩支付定金100000元。合同签订后，周倩按约支付了定金，也代严言、严中军向恒大鑫泉公司付清了全部购房款，但至今严言、严中军也未向工行九龙坡支行办理清偿贷款手续。严言、严中军存在故意拖延、拒不履行合同的违约行为，周倩遂起诉来院。 被告严言、严中军未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 第三人工行九龙坡支行未到庭，但提交了书面答辩状，并提交了（2018）渝0107民初18211号民事调解书复印件。其辩称，严中军向其贷款1005000元以购买案涉房屋，案涉房屋也已经抵押登记给了工行九龙坡支行。因严中军从2017年12月1日开始逾期还贷，工行九龙坡支行于2018年8月6日向重庆市九龙坡区人民法院起诉，该法院组织双方进行调解并作出（2018）渝0107民初18211号民事调解书，因严中军未按约履行民事调解书确定的还款义务，工行九龙坡支行已经向法院申请强制执行。工行九龙坡支行同意周倩代严中军履行民事调解书中确定的还款义务并承担执行费用，周倩代为履行支付义务后，工行九龙坡支行将协助周倩办理相关解押手续。 经审理查明：严言、严中军是重庆市北部新区XX路****X-X房屋的所有权人。严言、严中军向工行九龙坡支行贷款购买案涉房屋，工行九龙坡支行是案涉房屋的抵押权人。 2018年4月1日，严中军向严言出具了《授权委托书》，载，载明：本人严中军系重庆市北部新区XX路****X-X房屋的所有权人，人有事不能到场，特委托严言代理我办理该房屋出售的相关事项，包括签订、解除与房屋买卖相关的合同、收取定金及房款等事宜。本人认可周倩与严言、重庆凯寰地产经纪有限公司于2018年4月1日签订的《存量房交易文件》中所有合同文件，我愿意享有合同上约定的权利及履行合同上的约定的义务。 同日，严言为卖方（甲方）、周倩为买方（乙方）、案外人重庆凯寰地产经纪有限公司为经纪方（丙方），签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定：房屋地址为重庆市北部新区XX路XX号XX幢X-X，该房屋建筑面积为123.49平方米，套内面积为103.19平方米；该套房屋售价总金额为1850000元，经甲乙双方协商，决定以银行贷款为乙方付款方式，乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金100000元（此定金可转为购房款），向甲方支付首期购房款1140000元，剩余房款610000元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给甲方；本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按总房款的20%向对方支付违约金；如乙方不能按时付清购房款或甲方不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向对方支付未结清款项的千分之五标准的滞纳金；自本合同签订之日起，甲方协助乙方到房屋产权登记机关办理权属变更手续，甲方确保该房屋没有任何产权纠纷或有关按揭贷款、债务抵押、税项等事宜，如遇因甲方产权不明晰或牵扯本款上述事项而造成房屋产权无法正常进行变更的情况，乙方有权提出退房，乙方之行为不构成违约，且甲方在乙方提出退房之日起30日内将乙方已支付给甲方有关该房屋买卖的款项全部退给乙方，同时甲方必须独自承担甲乙双方由该房屋买卖而引起的其他费用，并且甲方必须承担乙方当事人由此产生的一切损失。合同还约定了其他内容。 同日，严言向周倩出具了《房屋债务清晰保证书》，载明：本人严言，声明重庆市北部新区XX路XX号XX幢X-X房屋，除开发商首付分期金额300000元与银行贷款尾款，贷款金额940000元，本人保证除上述贷款以外无其它任何贷款及民间借贷，如有任何房屋贷款影响房屋交易由本人承担全部法律责任。 2018年6月2日，周倩入住案涉房屋。 2018年6月15日，严言（甲方）、周倩（乙方）签订了一份《协议》，主要约定：由于案涉房屋交易时间周期问题，导致房屋总价上涨，乙方自愿补偿甲方在原成交价1850000元的基础上再追加100000元；2、自协议签订之日起，房价不管市场价涨跌与否，房价永远锁定在1950000元，甲方承诺不得向乙方额外索要任何费用；3、甲方承诺只要乙方在任何时候需要甲方配合解押、还款、过户、交税等与本房屋的相关一切手续，甲方须无条件全力配合，如不配合视为违约，违约责任由甲方全权承担，并自愿赔付乙方总房价的20%；4、经双方协商过户时间自本协议签订之日起最迟不超过100天，如超过该期限则按每天500元的违约金交付甲方；7、该房屋总价为1950000元，分别由以下几项组成，乙方追加房款100000元，甲方已收到房屋定金700000元，该房屋总价为1950000元，分别由银行现有欠款950000元、开发商首付分期欠款170000元以及过户当天乙方需付甲方30000元尾款。 关于购房款的支付情况。合同签订当日，周倩向严言支付了定金100000元。2018年5月10日，周倩向严言支付购房款180000元，其中严言、严中军的首付分期款129336元，剩余金额打款给严言银行账户。2018年5月17日，周倩向严言支付购房款320000元。2018年5月31日，严言向严中军支付了购房款5820元。同日，周倩还向严言的债权人戴汶锡转账支付了100000元，该100000元系购房款一部分。2018年6与15日，周倩向严言支付购房款100000元。2018年6月26日，周倩向严言支付购房款170759。2018年6月28日，周倩向严中军支付购房款10600元。2018年7月21日，周倩向严中军支付购房款6000元。2018年7月31日，周倩向严中军支付购房款5820元。2018年8月31日，周倩向严中军支付购房款5820元。2018年9月12日，周倩向严中军支付购房款5000元。2018年9月30日，周倩向严中军支付购房款5820元。以上合计1015639元。 2018年8月6日，因严中军、严言逾期偿还案涉房屋的抵押贷款，工行九龙坡支行向重庆市九龙坡区人民法院提起诉讼，要求严中军、严言立即清偿贷款本金、利息、罚息、复利等。2018年11月13日，重庆市九龙坡区人民法院作出（2018）渝0107民初18211号民事调解书，由严言、严中军支付工行九龙坡支行借款本息，并承担律师费、案件受理费等费用。 另查明，周倩于2018年9月18日因本案对案涉房屋申请了保全查封。案涉房屋还于2018年10月19日被法院保全查封，周倩称该查封的申请人系案外人祁豫。 庭审中，周倩陈述，因严言、严中军于签订合同时尚欠付开发商首付款，房屋产权证尚未办好，故合同中没有约定付款时间；合同也没有约定何时结按、由谁结按；周倩于2018年9月3日托人查询时才知晓案涉房屋已登记至严言和严中军名下，之后因严言、严中军不配合，故周倩未能办理按揭贷款手续，周倩在之前起诉严言、严中军的案件中要求过全款支付；同意代严言、严中军向工行九龙坡支行偿还贷款本息及相关诉讼费用；周倩依据合同约定的房价20%的违约金向严言和严中军主张违约责任；严言、严中军的违约行为给周倩造成的损失包括之前起诉的诉讼费、保全费5040元，以及律师费、交通费、误工费等；同意购房款的总金额为1950000元。 上述事实，有《房屋买卖合同》、授权委托书、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、不动产权证书、复印件、2018年4月1日收据、支付宝转账凭证打印件3张、《个人购房借款/担保合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《房屋债务清晰保证书》、2018年5月10日收条、2018年5月17日收条、《结清证明》、2018年6月4日收条、重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果、《协议》、2018年6月15日收条、2018年6月26日收条、中国建设银行个人账户支出交易明细、《入住证明》、（2018）渝0112民初13625号民事裁定书、（2018）渝0107民初18211号民事调解书以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。对周倩举示的短信通讯记录，周倩称系其代理人与严言及严言母亲的短信记录，对周倩举示的通话录音，周倩称系周倩与严言的母亲的通话，均因无法核实对话主体身份，故不予采信。 本院认为，严中军向严言出具了《授权委托书》，委托严言代理其办理该房屋出售的相关事项，故严中军也是案涉房屋买卖合同关系的主体，享有合同权利，也应按合同约定履行义务。周倩与严言、严中军签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖部分以及《协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。故对周倩要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。 合同尚未解除，严言、严中军也未举示证据证明周倩存在违约行为或存在合同不能继续履行的情形，故周倩要求继续履行合同的，双方应按照合同约定履行合同义务。周倩应支付总房款1950000元，已支付1015639元，还应支付934361元，双方的合同并未约定付款时间，但至迟应于过户前支付剩余的应付款934361元。由于案涉房屋在工行九龙坡支行处设有抵押，合同要继续履行，必须消灭抵押权后才能实现，周倩愿意代严言、严中军向工行九龙坡支行偿还欠付的本息及因（2018）渝0107民初18211号案件产生的案件受理费、律师费、执行费等，工行九龙坡支行也同意由周倩代严言、严中军履行，故周倩应代严言、严中军向工行九龙坡支行清偿上述债务，工行九龙坡支行在上述费用清偿完毕后应立即协助周倩办理案涉房屋的抵押权注销登记手续。因周倩还应支付的购房款934361元低于严言、严中军欠付工行九龙坡支行的贷款本金938452.8元，故不存在向工行九龙坡支行代为清偿后周倩还应支付给严言、严中军的款项。案涉房屋抵押权消灭后，严言、严中军应协助周倩办理案涉房屋过户手续。 关于违约金。周倩主张，依据合同约定，合同履行期间，如严言、严中军中途违约，则由其按总房款1950000元的20%即390000元向周倩支付违约金。违约金的功能主要在于弥补违约方的违约行为给守约方造成的损失。周倩称，因严言、严中军拒不配合协助办理贷款、过户的违约行为，给其造成的损失主要包括诉讼费、保全费，以及律师费、交通费、误工费，周倩已经单独主张了诉讼费和保全费，且周倩无证据证明律师费、交通费、误工费已经实际产生，故周倩关于损失的主张，本院不予认可。《协议》约定过户时间自《协议》签订之日即2018年6月15日起最迟不超过100天，现因严言、严中军的对外债务导致合同履行存在障碍、至今未过户，属于违约，应承担违约责任。综合考虑合同的履行情况，本院酌情将违约金调整为100000元。 严言、严中军无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告周倩与被告严言、严中军签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖部分有效； 二、原告周倩在判决生效后十日内代被告严言、严中军偿还重庆市北部新区XX路XX号XX幢X-X房屋在第三人中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行的抵押借款本息及因（2018）渝0107民初18211号案件产生的案件受理费、律师费、执行费等，第三人中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行在欠款还清后协助原告周倩办理重庆市北部新区XX路XX号XX幢X-X房屋的解除抵押手续； 三、被告严言、严中军在解除抵押后十日内协助原告周倩办理重庆市北部新区恒康路11号17幢4-4房屋的过户手续，过户至原告周倩名下； 四、被告严言、严中军在本判决生效后十日内向原告周倩支付违约金100000元； 五、驳回原告周倩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元、保全费5000元，由被告严言、严中军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  晏慧耘 人民陪审员  晏 兰 二〇一九年三月六日 书 记 员  李 洁