北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0112民初4214号原告：张晓朋，男，1987年5月1日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。被告：郭保强，男，1976年6月6日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈麦娟（郭保强之妻）。原告张晓朋与被告郭保强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告张晓朋、被告郭保强的委托诉讼代理人陈麦娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓朋向本院提出诉讼请求：1、解除双方签署的《店面租赁合同》；2、被告向原告归还房租36000元；3、被告向原告支付72000元违约金；4、被告向原告赔偿经济损失61038．82元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月，原告与被告签署了《店面租赁合同》，约定原告向被告承租位于北京市通州区马驹桥新海X路X号楼XXX门脸房租期一年，自2018年10月11日至2019年10月10日，年租金7．2万元，每半年支付一次。原告依约通过微信转账的方式向被告支付了半年租金36000元。原告租用涉案房屋的目的是经营炸鸡排商业项目，为此，原告装修店面花费53491．82元，定做设备花费15447元，加盟费35000元、品牌使用费6000元、管理费7200元、广告宣传费5500元、店面设计费5000元，被告未通知原告就关门断电断水导致原告存货损失5400元，花费共计133038．82元。被告恶意违反合同约定，致使原告无法使用门脸房。现门脸房断水断电封锁状态，原告已支付的上述费用133038．82元全部血本无归，被告除应支付72000元违约金外，原告还有61038．82元的经济损失。原告多次与被告沟通，要求协商解决双方的纠纷，但被告对原告避而不见，拒不承认承担相应法律责任。原告诉至法院请求法院。郭保强辩称：我没有影响原告正常营业，没有违反合同约定。合同解除与否我方都没有意见。关于原告要求返回的租金，我要求法院按照原告实际租用房屋的日期来结算租金。违约金我不认可，经济损失我也不认可。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本案双方争议的主要事实在于，1、郭保强是否存在违约行为，2、张晓朋的实际损失是多少。对于违约问题，张晓朋称郭保强于2018年12月10日对位于北京市通州区马驹桥新海X路X号楼XXX门脸房（以下简称：涉诉房屋）强行断水、断电致使其无法正常使用房屋。为证明其主张，张晓朋向本院提交了涉诉商铺的照片（拍摄于2018年12月23日、2019年1月23日、2019年1月24日）、视频（拍摄于2018年12月23日）。郭保强对张晓朋提交的拍摄于2018年12月23日的照片、视频真实性存在异议，对其他照片真实性无异议，郭保强认可其于2018年12月10日将涉诉房屋断水、断电。郭保强称张晓朋在2018年12月23日、25日仍在正常营业，为此其提交了微信聊天记录截图，张晓朋对微信聊天记录截图真实性无异议，但称其为了避免损失曾从其他地方接电在2018年12月23日至2018年12月25日营业。对于张晓朋提交的拍摄于2019年1月23日、2019年1月24日照片、郭保强提交的微信聊天记录截图，因对方对其真实性不持异议，故本院真实性、合法性、关联性予以确认。对于张晓朋所提交的拍摄于2018年12月23日的照片、视频，因与双方当事人所述并不矛盾，本院对其真实性、合法性、关联性亦予以确认。根据本院确认的证据，结合双方当事人的陈述，可以认定：郭保强存在违约行为，其于2018年12月10日强行将涉诉房屋断水、断电，致使张晓朋无法正常营业。对于损失问题，张晓朋称其为了在涉诉房屋经营投入了装修费、定做设备费、加盟费、品牌使用费、管理费、广告宣传费、店面设计费、货物损失等共计133038．82元，其在涉诉房屋经营了两个月，扣除两个月的费用，主张损失为61038．82元。为证明其主张，张晓朋向本院提交了收据、出库单、广告单、收据、设备清单、销售凭证、交易明细清单、《正新鸡排特许经营合同》，郭保强对张晓朋提交的上述证据真实性有异议，认为其并未提供相应合同及正规发票佐证。对于张晓朋提交的有收款单位盖章的收据本院对其真实性予以确认，对于无收款单位盖章的收据因张晓朋未提供其他证据佐证其真实性，本院对其真实性、合法性、关联性不予确认；对于张晓朋提交的出库单、设备清单仅有主管签字，无其他单位、人员签章、亦无其他证据相佐证，故其真实性本院不予确认；对于张晓朋提交的广告单、销售凭证，因无任何单位、个人签章，其真实性本院不予确认。对于张晓朋提交的户名为“赵兰超”的交易明细清单，其真实本院予以确认，但无其他证据佐证，无法确认其与本案的关联性。对于《正新鸡排特许经营合同》有双方当事人签章，故其真实性、合法性、关联性本院予以确认。根据本院确认的上述证据，结合张晓朋所述，本院认定张晓朋为在涉诉房屋中经营所投入的合理费用包括装修费36500元、广告费5500元、加盟费35000元、品牌使用费6000元、管理费7200元，共计90200元，扣除其两个月正常经营的相应费用，其损失为61038．82元。本案审理过程中，张晓朋称双方合同所约定的违约金高于其实际损失，故其选择要求郭保强支付其违约金，但同时要求被告退还其全部已付租金。张晓朋不同意退还郭保强全部已付租金。本院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。郭保强与张晓朋所签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方应当依约履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以请求解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。郭保强在2018年10月10日强制对涉诉房屋进行断水、断电，违反了上述合同所约定的郭保强向张晓朋“正常提供使用水、电”的义务，张晓朋要求解除合同符合法律的规定，本院予以支持。对于郭保强辩称的食药监部门以超范围经营为由要求关店的辩解意见，其并未提供相应证据，对此本院不予确认。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。2019年3月5日本院将本案起诉状副本送到郭保强，张晓朋要求解除《店面租赁合同》的意思表示传达至郭保强，故应以该日作为《店面租赁合同》解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。就涉诉房屋，张晓朋已向郭保强支付了半年（2018年10月11日至2018年4月10日共182天）的租金36000元，既然张晓朋与郭保强之间的《店面租赁合同》于2019年3月5日解除，故郭保强应当将2019年3月5日至2019年4月10日（共37天）的租金7318．68元（计算方法：36000元/182天*37天≈7318．68元）退还张晓朋。对于张晓朋主张的超过上述数额的租金本院不予支持。对于张晓朋因郭保强违约所造成经济损失，张晓朋有权利要求郭保强予以赔偿。双方在《店面租赁合同》第九条约定“如单方中止合同，非违约方有权要求违约方按照当年整年租金的一倍支付违约金”，据此，郭保强应当支付张晓朋72000元违约金，故本院对张晓朋所主张的违约金予以支持。根据张晓朋所述，其实际损失低于双方当事人约定的违约金72000元，故对其除违约金之外另行主张的损失本院不再予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郭保强于本判决生效之日起七日内退还原告张晓朋房屋租金7318．68元；二、被告郭保强于本判决生效之日起七日内支付原告张晓朋违约金72000元；三、驳回原告张晓朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1840元，由原告张晓朋负担949元（已交纳），由被告郭保强负担891元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇一九年三月二十七日法官助理 汤 硕书 记 员 籍 晨