辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终1771号上诉人（原审被告）：沈阳艺欣房产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区东陵路**。法定代表人:刘毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王慧，女，1953年10月11日出生，汉族，该公司工作人员。委托诉讼代理人：孙健，辽宁欣合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛斌，男，1968年5月31日出生，汉族，住沈阳市铁**。上诉人沈阳艺欣房产开发有限公司（以下简称“艺欣房产公司”）因与被上诉人薛斌房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2018）辽0112民初10271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。艺欣公司上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.判决驳回薛斌的诉讼请求；3.请求法院对浑南新区规划局图纸等相关手续丢失情况到市信访局、市纪委及浑南区规划局、浑南区房产局取证；4.薛斌承担诉讼费用。事实和理由：我公司未如约履行，不是我公司过错，是由于政府具体行政行为没有落实所致。我公司无法预见，无力改变，属于不可抗力，不能承担违约责任。1、案涉项目属棚户区改造，我公司未如约履行是因政府未能完全落实棚改政策优惠补贴所致。政府规划部门三局合并时将我公司相关档案材料丢失，造成许多审批手续无法办理，电配套工程无法审批，对此事市纪委、市信访局正在调查处理中。2、“非典”、“全运会”等事件频发造成停工，也是导致项目滞缓的不可抗力因素。3、根据处理信访政府会议纪要，涉及政府具体行政行为的有关事项推进落实，自来水、供暖挂网问题已解决，电配套正在解决，其他事项尚未落实。4、薛斌签订合同时间是2005年12月29日，我公司销售许可证下发日期是2009年，2009年7月22日之前我公司不能承担违约责任。5、一审三个案件是一个主审人，不符合回避程序，应摇号确定。6、2006年政府规划局三区合并时，将我公司相关档案丢失，造成许多相关手续无法办理，市纪委正在处理中。新合同文本有变动，应重新签订。7、判决未明确写明争议房产地址在浑南新区朗日街22号。8、合同应明确违约赔偿标准，判决我公司赔偿无依据。综上，薛斌主张违约金无据，应予驳回。该案发生是由于政府具体行政行为所致，属不可抗力。省委、省政府信访局亲自过问和协调下，项目涉及的相关问题会很快得以解决。补充：一、薛斌诉讼请求超过诉讼时效部分应驳回。薛斌起诉前超过三年诉讼时效期间的违约金，应予驳回。二、合同应从取得预售许可证之日起生效。双方签订《商品房买卖合同》时，并未取得预售许可证，根据法律规定合同无效。合同应从2009年7月22日取得商品房预售许可证起生效，交房日应从生效之日起顺延一年，逾期交付按合同约定承担违约责任。三、一审判决违约金过高，超过实际损失，请求调整。房屋现值溢价三倍多，一审判决违约金超过总房款，且仍持续累计增加，日万分之三标准过高，实际损失远低于一审判决金额，应予减少，否则显失公平，应按房款的同期贷款利率标准计算违约金为宜。薛斌辩称，同意一审判决，维持原判。一、双方签订的合同合法有效，艺欣公司未按合同第八条约定向我方交付房屋违约，应按合同约定支付我方违约金至交房止。二、政府行为不属于不可抗力，十几年艺欣公司建设了区域内其他楼盘，应按合同履行义务。三、房屋权益诉讼二十年有效。四、两审法院相关判例支持购房人的诉请。五、我方拒绝调解，艺欣公司十二年不交房，给我方造成无法弥补的经济损失和精神伤害，希望艺欣公司履行义务早日交房。薛斌向一审法院起诉请求：1.支付未按约定履行合同的违约金439,499元（暂计算到2018年9月3日，应支付至交付房屋为止）；2.承担本案所有诉讼费用。一审法院查明事实：薛斌与艺欣房产公司浑南新区分公司于2005年12月29日签订《商品房买卖合同》一份，约定薛斌购买艺欣房产公司开发的位于沈阳市第21[幢][座]2-14[单元][层]1号房房屋一套，面积为156.17平方米，房屋总价款343,574元。合同第八条约定，出卖人（艺欣房产公司）应当在2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备出卖人下发准住通知单条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（薛斌）使用，遭遇不可抗力，且出卖人（艺欣房产公司）在发生之日起60日内告知买受人（薛斌）的，出卖人（艺欣房产公司）可以据实予以延期。同时，合同第九条约定，除特殊情况外，出卖人（艺欣房产公司）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（薛斌）使用，逾期交房超过90日后，买受人（薛斌）有权解除合同。买受人（薛斌）要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（艺欣房产公司）按日向买受人（薛斌）支付已交付房款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。薛斌于2005年12月31日一次性交付房款343,574元。但至起诉之日，艺欣公司尚未将符合约定条件的房屋交付薛斌使用，薛斌多次找艺欣公司协商均未果，故薛斌诉至一审法院。一审法院认为，法人可以依法设立分支机构，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。薛斌与沈阳艺欣房产开发有限公司浑南新区分公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应遵照履行，艺欣房产公司分公司的行为产生的法律后果由艺欣房产公司承担，符合法律规定。因合同第八条已明确约定艺欣公司应当在2006年12月31日前，将符合约定条件的商品房交付给买受人使用，逾期未交付的，艺欣公司应按合同第九条的约定承担违约责任。本案中，艺欣公司至今尚未将符合约定的商品房交付买受人使用，自2007年1月1日起至2018年9月3日止，艺欣公司共计违约4264天，其应向薛斌支付违约金439,499.86元（343,574元×4,264天×0.0003），故对薛斌要求艺欣公司支付违约金439,499元的诉讼请求，一审法院予以支持。艺欣公司辩称其未能按照合同约定向薛斌交付房屋，系不抗力所致，但艺欣公司未能向法庭提交有效充分的证据对其该项主张予以证明，故对艺欣公司的该答辩理由一审法院不予支持。一审法院判决：艺欣房产公司于判决生效后十日内给付薛斌逾期交房违约金439,499元（2007年1月1日起至2018年9月3日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,892元，由艺欣房产公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。艺欣公司二审提交证据：浑南生态园小区2019年1月份成交的市场参考价格网上截图，用以证明：涉案房屋价值已经增长超过三倍。薛斌发表质证意见称：价格不属实，房屋现在单价5,000元都卖不出去。通货膨胀的损失难以计算，买其他房屋一样涨价。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，艺欣公司未能按照合同约定的期限向薛斌交付房屋构成违约，应当按照合同约定向薛斌支付违约金，一审法院依据合同约定作出判决并无不当，本院予以维持。对于艺欣公司提出系政府行为等原因导致，并不符合法律规定不可抗力的情形，且没有在合同约定为免责条款，故艺欣公司提出的主张不能成为其不承担违约责任的理由。对于艺欣公司上诉提出从取得商品房预售许可之日合同生效，故约定交房日期顺延，以及判决违约金高于实际损失，应予调整的主张。本案起诉前艺欣公司已经取得案涉房屋商品房预售许可证明，故合同有效，合同条款内容并不必然发生顺延。案涉房屋多年未能交付，艺欣公司未能提供证据证明此段期间导致购房人无法及时入住使用的实际损失，明显超过合同约定的违约金计付数额，房屋现有价值并不是衡量上述实际损失的依据，故艺欣公司的上诉主张缺乏依据，本院无法予以支持。对于艺欣公司上诉提出薛斌的诉请超过诉讼时效，并未在一审提出相关抗辩主张，依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，法院不予支持。对于艺欣公司提出的该项上诉主张，本院无法予以支持。综上所述，艺欣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,892元，由上诉人沈阳艺欣房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  王虹审判员  单立二〇一九年三月十八日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；