江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终1303号上诉人（原审被告）：张桂美，女，1962年3月23日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人（原审被告）：王士文，男，1963年6月21日生，汉族，住南京市浦口区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：竺菲，江苏天九律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卞翠兰，女，1968年1月23日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：张院生，江苏张院生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张百智，男，1964年9月19日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人张桂美、王士文因与被上诉人卞翠兰、张百智确认合同无效纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初6865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张桂美、王士文共同的上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉请，本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院适用法律错误。首先，一审法院引用《国务院关于解决城市底收入家庭住房困难的若干意见》及住建部等七部委发布的《经济适用房管理办法》作为审判的依据明显违法，上述两文件并不是法律和行政法规，不能作为审判的依据。其次，一审法院依据合同法52条第四款认为案涉转让协议损害了社会公共利益，没有事实依据。上诉人与被上诉人张百智签订的协议，是双方真实意思表示，并有亲友作证，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。反而是上诉人的利益受到了损失，上诉人在案涉房屋居住多年，不知道也不理解损害了哪些社会公共利益，被上诉人张百智也未重新申请经济适用房、占用国家资源。2.一审判决显失公平。上诉人在案涉房屋居住将近10年，即使根据相关经济适用房管理政策，房屋也早已满五年，具备上市交易的条件。且被上诉人张百智在五年内也未提出异议。一审法院未考虑案涉协议的履行情况，采取一刀切的做法，明显是对上诉人不公平的。3.国务院规定并没有完全禁止买卖经济适用房，文件中明确规定购买经济适用房满5年，购房人可以转让经济适用房，但应当按照同地段普通商品住房与经济适用房的差价按一定比例向政府缴纳土地收益等价款。购房人向政府缴纳土地收益等价款后，是可以取得完全产权的，就本案来看，上诉人是实际购房人，且履行期限已超过5年，被上诉人张百强无证据证明在5年期限内提出异议，反而串通其配偶即被上诉人卞翠兰提起诉讼，自己配合要求确认涉案协议无效，其行为不应受法律保护。转让协议约定法规允许后办理过户手续，5年时间到期，上诉人也愿意向政府缴纳土地收益，只是被上诉人不愿意配合办理过户手续，其行为违反了诚实信用原则，一审法院判决与法律相违背。卞翠兰辩称：1.上诉人同张百智签订的协议应属无效协议，该协议违反社会公共利益，明显损害了国家利益，应属无效。南京市中级人民法院类似判决都是确认协议无效。2.合同的有效无效同判决是否公平不存在法律上的联系。3.卞翠兰同张百智当时购买的涉案房屋系经济适用房，在卞翠兰不同意、不知情的情况下，张百智擅自处理涉案房屋，也是违反了婚姻法中夫妻对共同财产有平等的处理权。4.因为协议无效，不存在继续履行。综上，上诉人的上诉理由不能成立，恳请驳回上诉，维持原判。张百智辩称，其购买涉案房屋时，其母亲将其喊过去，要求其将房子先借给上诉人使用，张百智未同意，后来老太太在被上诉人家又哭又闹，在没有办法的情况下，张百智就哄着老太太，说先将房屋给上诉人住一段时间。涉案协议无效，根据交易习惯，根本不存在无条件将房屋给他人。张百智是在受逼迫的情况下签订协议，故该协议应属无效。卞翠兰向一审法院提出诉讼请求：请求判令撤销2009年10月26日张桂美、王士文、张百智之间签订的转让协议。一审审理过程中，卞翠兰变更诉讼请求为：请求判令张桂美、王士文、张百智于2009年10月26日签订的转让协议无效。一审法院认定的事实：2009年1月14日，张百智位于南京市浦口区房屋因山体滑坡避险项目拆迁，浦口顶山街道办事处与其签订房屋拆迁补偿协议，共计补偿175710元。2009年12月4日，浦口区房地产开发总公司与张百智签订商品房买卖契约，约定浦口区房地产开发总公司将位于南京市浦口区浦欣家园21幢102室房屋出售给张百智，该房屋性质为经济适用房，面积85.18平方米，购房款167384.60元。2009年10月26日，张桂美、王士文与张百智签订转让协议，内容为：“2009年10月26日，张百智、卞翠兰夫妇同意将浦欣家园21幢102室经济适用房的购买权无偿转让给其五姐张桂美、姐夫王士文。购房款等一切费用，由张桂美、王士文支付。等到法规允许后，第一时间完成过户手续。双方均无异议，空口无凭，立字为据”。该协议下方有张百智、张桂美、王士文以及证明人李健忠、张桂荣、陈秀英的签名确认。同日，张桂美以张百智的名义支付了全部购房款167384.60元。2009年12月29日，浦口区浦欣家园021幢102室房屋所有权登记在张百智名下。庭审中，经原、被告双方确认，该房屋自2009年交付后，一直由被告张桂美、王士文居住使用至今。原告卞翠兰与被告张百智系夫妻关系，被告张桂美与被告王士文系夫妻关系，被告张桂美与被告张百智系姐弟关系。上述事实，有浦口区城市房屋拆迁补偿协议、商品房买卖契约、转让协议、销售不动产统一发票、房屋产权证、土地证及原、被告陈述等证据在卷证实。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”经济适用房是政府提供政策优惠，无偿划拨建设用地，减免相关开发建设规费，严格限定销售价格，用于解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》的规定，购买经济适用房不满5年不得直接上市交易。被告张百智与被告张桂美、王士文在签订转让协议时，均知晓涉案房屋系经济适用房，且购买房屋时间不满5年。因此，三被告签订的转让协议违反了经济适用房管理规定，破坏了经济适用房管理秩序，损害了社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的合同无效的法定情形，应当认定为无效。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，判决如下：被告张桂美、王士文、张百智于2009年10月26日签订的转让协议无效。本案案件受理费减半收取40元，由被告张桂美、王士文负担20元、被告张百智负担20元。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，涉案房屋契税凭证上备注一栏写明“拆迁安置”，二审期间，各方当事人对涉案房屋系拆迁安置获得均无异议。以上事实，有涉案房屋契税凭证、二审谈话笔录予以证实。本院二审期间，上诉人提交一审法院生效判决书三份以及南京市浦口区经济适用房管理实施细则，证明在浦口区经济适用房、安置房根据当地政府规定，都属于经济适用房的范畴，都是政府提供政策优惠、限定价格、限定供应对象、保障型住房。判决书可以证明，浦口法院对于安置房买卖协议，无论是否满5年，都是认定有效的，经济适用房和安置房性质一致，对于经济适用房转让协议也应判决有效，不应区分。被上诉人卞翠兰质证认为，对判决书的真实性没有异议，判决书是针对拆迁安置房，并不是法律意义上的经济适用房，所以不能参照使用。一审中上诉人提交的南京市中级人民法院的类似案件判决书就是按照无效处理，至于无效以后该怎么处理是另外的法律关系。浦口区经济适用房管理实施细则与本案没有任何关联性，且不能同国务院相关文件相抵触，应当以国务院相关的政策文件为准。被上诉人张百智质证意见同被上诉人卞翠兰。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，涉案房屋系张百智因拆迁安置而获得的经济适用房，虽然具有一定的政策性，但明显不具有《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》中规定的救助城市低收入住房困难群体的社会保障性。上诉人与被上诉人张百智之间关于涉案房屋的转让合同系双方真实意思表示，并不涉及损害社会公共利益问题，不违反法律法规关于效力性的强制性规定，现涉案房屋已具备上市交易的条件，涉案房屋的转让合同应属有效。合同签订后，涉案房屋已交付上诉人占用使用多年，卞翠兰及张百智均未提供证据证明其曾提出异议，现张百智称其系受到逼迫签订的转让协议，缺乏事实及法律依据，亦明显违背诚信原则，本院对其主张不予认可。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被上诉人卞翠兰以涉案房屋系张百智擅自处理为由，主张合同无效的观点亦缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，张桂美、王士文的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初6865号民事判决；二、驳回卞翠兰的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为40元，由卞翠兰负担；二审案件受理费80元，由卞翠兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 涂 甫二〇一九年三月二十五日法官助理 孙成艺书 记 员 郭旭东