重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初2149号 原告：杨四女，女，1983年10月12日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：刘国政，四川烨律律师事务所律师。 原告：谭保林，男，1981年8月10日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：刘国政，四川烨律律师事务所律师。 被告：重庆钜凯房地产开发有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道兴科一路**方泰花园**1-22，统一社会信用代码915001126710358109。 法定代表人：赵元芳,职务不详。 原告杨四女、谭保林与被告重庆钜凯房地产开发有限公司（以下简称钜凯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨四女、谭保林的委托诉讼代理人刘国政到庭参加诉讼。被告钜凯公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨四女、谭保林向本院提出诉讼请求：1、请求被告为原告办理房屋的不动产权证书；2、请求判令被告以房屋全部已付价款为基数,按万分之一的利率，向原告支付逾期交房的违约金(违约金从2014年12月30日至2015年2月9日,共41天,294000元×0.01%×41天=1205元)；3、请求判令被告以房屋全部已付价款为基数,按万分之一的利率,向原告支付未为买受人办理预告登记的违约金直至实际办理预告登记之日(违约金从2015年1月6日暂计算至2018年12月31日,共1455天,294000元×0.01%×1455天=42777元)；4、请求判令被告以房屋全部已付价款为基数,按万分之一的利率，向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金直至原告实际取得不动产权证书之日(违约金从2015年8月8日暂计算至2018年12月31日,共1241天,294000元×0.01%×1241天=36485元)；5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年，原、被告签订了《商品房买卖合同》及附件，约定原告购买房屋，房屋总价款为294000元，约定交房日期为2014年12月30日，但被告实际于2015年2月9日才将房屋交付原告，构成违约。此外，合同签订后，被告亦未按合同约定为原告办理房屋预告登记及所有权证、国有土地使用证，构成违约。现因不动产登记制度政策调整，已不再单独颁发房屋所有权证和国有土地使用权证，改为颁发不动产权证，原告作为房屋购买人，有权要求被告继续办理房屋不动产权证及根据《商品房买卖合同》第十三条、第二十条第一款、第三款约定支付违约金。 被告钜凯公司未到庭进行答辩，也未向本院递交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对商品房买卖合同及附件、税费收据、大修基金收据、受理预售许可证查询单据、遂宁市安居区住房和城乡建设局出具的说明、遂宁市国土资源局安居区分局不动产登记查封情况，因上述证据有当事人的签字或相关部门的印章，且被告钜凯公司未到庭质证，视为其放弃质证的权利，故对上述证据，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下： 2014年12月7日，钜凯公司作为出卖人，杨四女、谭保林作为买受人签订了《商品房买卖合同》，主要约定买受人购买预售商品房，合同总价款为294000元。合同第二条载明：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为：遂宁市安居区房管所，商品房预售许可证号为：2012XXXX。合同第六条付款方式及期限中约定，买受人选择分期付款：签合同当日首付房款200000元，于2014年6月30日前补交房款60000元，于2014年12月30日前补交房款34000元；购房款应存入预收款监管账户，账户：中国工商银行股份有限公司安居支行，账号：23104661190********。合同第十一条约定：出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，市政基础设施：上水、下水：2015年6月30日达到行业规定；电：2015年6月30日达到户内通电。……。合同第十三条逾期交房责任中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十条产权登记中约定：（一）预告登记：1、办理预告登记期限：双方约定该商品房买卖应于商品房买卖合同签订之日起30日内办结预购商品房预告登记。2、申请预告登记的方式：双方共同向房屋登记机关申请办理预购商品房预告登记。如因出卖人未按约定与买受人（或买受人的委托人）申请预购商品房预告登记，买受人可以单方申请预购商品房预告登记；如因出卖人的责任，未能在约定的期限内申请办结预购商品房预告登记的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自应当办结预告登记的预定期限届满之日起至实际办结预告登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之1的违约金，并于实际办结预告登记之日起30日内由出卖人支付；（二）初始登记：出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，……。（三）转移登记：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 合同附件补充协议第五条约定：甲方（出卖人）办好《房地产权证》通知乙方（买受人），在满足交房标准和双方约定的情况下，乙方在得到通知之日起10日内结清尾款，并领取“证”和相应发票。否则，乙方应按购房总价款的日0.1%向甲方支付违约金。第九条约定：乙方在接房前，务必将办理产权登记所需的证件和资料送给甲方。否则，甲方可拒绝交房，由此产生的一切责任由乙方自负。 2015年2月9日，被告钜凯公司出具收据，载明收到了原告购买案涉房屋的大修基金、税费。原告称大修基金、税费收据的出具日期就是钜凯公司将房屋实际交付给原告的日期。 另查明，案涉XX城西区三期6#、7#、8#、9#楼取得了预售许可证，预售许可证号为2012XXXX。 2019年3月6日，遂宁市安居区住房和城乡建设局出具的《说明》载明：重庆钜凯房地产开发有限公司建设的XX城西区三期（6#-9#楼）未在我局办理竣工验收备案。另，被告钜凯公司开发的安居XX城项目地块上存在多个法院查封。 庭审中，原告陈述，案涉房屋现尚未办理竣工验收，亦未办理初始登记。因双方约定预告登记和产权登记均由被告钜凯公司代为办理，故我并未单方申请办理预告登记，我在缴纳大修基金和契税的时候，钜凯公司将房屋实际交付给我，我也向被告钜凯公司提交了相关资料，委托钜凯公司去办理预告登记和产权登记，但其至今未办理。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。 关于办理不动产证书。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”。本案中，原告支付了购房款，被告钜凯公司亦将案涉房屋交付给原告，其应按合同约定为原告办理案涉房屋的产权证，但案涉房屋尚未办理竣工验收，暂不具备办理房屋产权登记的条件，存在上述法律规定的不能履行的情形，故原告要求被告为其办理案涉房屋的不动产证书，本院不予支持。 关于逾期交房违约金。合同约定“出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房”、“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，从上述约定可以看出，逾期交房违约金的支付时间和条件为“商品房实际交付之日起30日内”，这里的“商品房实际交付之日”应为符合法律规定的交付。案涉房屋虽然已于2015年2月9日交付给原告，但案涉房屋在交付时尚未办理竣工验收，而根据法律规定未经竣工验收或验收不合格的房屋不能交付使用，故案涉房屋在2015年2月9日时的交付并不能视为合法交付，在案涉房屋尚未合法交付前，原告主张的逾期交房的违约金的支付条件并未成就，本院不予支持。原告可在条件成就后另行主张。 关于逾期办理预告登记的违约金。合同约定“双方应于商品房买卖合同签订之日起30日内办结预购商品房预告登记”、“双方共同向房屋登记机关申请办理预购商品房预告登记。如因出卖人未按约定与买受人申请预购商品房预告登记，买受人可以单方申请预购商品房预告登记”、“如因出卖人的责任，未能在约定的期限内申请办结预购商品房预告登记的，买受人不退房的，自应当办结预告登记的预定期限届满之日起至实际办结预告登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之1的违约金，并于实际办结预告登记之日起30日内由出卖人支付”，从上述约定可以看出，预告登记违约金的支付时间和条件为“实际办结预告登记之日起30日内”，现被告钜凯公司未为原告办理案涉房屋的预购商品房预告登记，原告也未单方申请预购商品房预告登记，即案涉房屋的商品房预告登记实际并未办结，故原告主张的逾期办理预购商品房预告登记的违约金的支付条件并未成就，本院不予支持。原告可在条件成就后另行主张。 关于逾期办理不动产证书的违约金。合同约定，买受人在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书。案涉房屋虽然已于2015年2月9日交付给原告，但案涉房屋在交付时尚未办理竣工验收，而根据法律规定未经竣工验收或验收不合格的房屋不能交付使用，故案涉房屋在2015年2月9日时的交付并不能视为合法交付，其亦暂不具备办理不动产证书的条件。同时，合同约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”，即逾期办理不动产证书的违约金的支付时间和条件为“买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内”，现案涉房屋因尚未办理竣工验收，暂不具备办理房屋产权登记的条件，原告也因此实际未取得案涉房屋的所有权证书，故原告主张的逾期办理不动产证书的违约金的支付条件并未成就，本院不予支持。原告可在条件成就后另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨四女、谭保林的诉讼请求。 案件受理费1810元，已减半收取905元，由原告杨四女、谭保林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  雷元亮 二〇一九年三月二十八日 书记员  龙 倩