湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0421民初142号原告：杨明，男，汉族，1969年7月10日出生，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：邓彬，广东一粤（白云）律师事务所律师。被告：邹声凡，男，汉族，1975年6月7日出生，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：曾颜璋，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告杨明与被告邹声凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告杨明的委托诉讼代理人邓彬、被告邹声凡及其委托诉讼代理人曾颜璋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨明向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金227590元、违约金100000元，合计327590元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告邹声凡于2015年10月29日与原告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于衡阳县西渡镇船山广场西侧“在水一方”二楼面积1460平方米的建筑租给被告使用，使用期限为2016年1月1日至2025年12月31日止；租金为前五年每年262800元人民币，后五年为每年280320元；2016年1月1日开始计算租金，租金每半年支付一次，每半年的第一个月10号交清该半年租金；并约定被告须按时缴纳租金，每拖延一天，需支付每天2000元的滞纳金，超过30天原告有权终止合同，并按违约处理；双方约定违约金100000元。合同签订后，被告只交了半年的租金及押金100000元。被告在经营一段时间后，共欠租金287590元，被告于2017年12月2日出具欠条后搬离场地。欠条约定2017年12月27日前付清全部款项，但仅于2017年12月13日支付了60000元，此后经原告催促，被告未再付款。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、房屋租赁合同，拟证明双方存在合同关系及约定的租金、违约金等事实；2、欠条，拟证明被告与解除合同后尚欠租金287590元及交纳押金100000元等事实；3、收据，拟证明被告在出具欠条后只支付了60000元的事实。被告邹声凡辩称，1、被告已向原告交了现金412410元、原告杨明之子在被告处培训的课时费15520元、被告做装修支付防水费费80000元、消防费用68000元、综上，被告事实上已经为租赁合同的标的物支出了575930元，已超过双方约定的两年的租金525600元，无需另行支付；2、双方一致同意租赁合同的解除，不存在违约的问题，原告所诉请的违约金100000元，理由不成立；3、如果原告坚持诉请被告支付资金和违约金，那么被告要求原告必须支付转让费150000元，设备设施用按原价值的10%折旧计算为60000余元，装修折旧160000余元，方能体现合同法公平正义的法律精神。被告为支持其辩称意见，向本院提供以了下证据：4、房屋租赁合同，拟证明双方在合同中的确定显失公平及被告存在重大误解，该合同属可撤销的合同；5、银行汇款凭证、收据，拟证明被告向原告支付押金131400元、租金281010元；6、培训课时费结算单，拟证明原告尚欠被告培训费用15520元。经庭审质证，被告的质证意见为：对证据1的真实性无异议，虽然双方约定了违约金，但本案是原告不同意继续履行合同，被告无需支付违约金；对证据2有异议，原告当时出具欠条并非自愿，是因为原告锁门，被告为了搬出设备，不得已才出具欠条；对证据3的真实性无异议。原告的质证意见为：对证据4的真实性无异议，被告认为该合同属可撤销合同，应另行提起诉讼；对证据5的真实性无异议，但对其中一张赔偿费用的收据有异议，与本案无关；对证据6有异议，与本案不具有关联性，被告可另行提起诉讼。本院认为，证据1、4系双方当事人自愿签订的合同，且未违反法律规定，应予采信；证据2系被告出具的欠条，虽被告辩称非自愿出具，但未提供证据予以佐证，故对被告的辩称意见不予支持，对该份证据予以采信；证据3系原告委托他人出具的收条，且双方均无异议，本院予以采信；证据5中银行转账凭证与证据3能相互印证，应予采信，该组证据中其他收据亦系原告委托他人出具，客观真实，应予采信，但其中一金额为51800元收据系被告自愿给予对原告原经营场所的赔偿费用，且未约定可抵扣租金，故本院认为该赔偿费用收据与本案不具关联系，应不予采信；证据6系原、被告结算的课程培训费用清单，与本案不属同一法律关系，被告可另行主张权利，故不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告邹声凡欲在衡阳县西渡镇寻一处场地经营艺术培训学校，于2015年10月29日与原告杨明签订房屋租赁合同，约定：1、由被告承租原告名下坐落于衡阳县西渡镇船山广场西侧在“在水一方”的二楼面积1460平方米的建筑场地开办飞雁培训学校；2、给予2个月的装修期，租赁期限为10年，自2016年1月1日至2025年12月31日；3、前五年每年租金262800元，后五年每年租金280320元，每半年第一个月10日前交清该半年租金；4、在对方未违约的情况下，提出解除合同方，应赔偿对方违约金100000元；等相关条款。被告于签订合同当天向原告交纳租金129210元、押金131400元，但约定的为2016年1月4日至2016年5月3日期间的租金。被告装修该场地后正常经营，并于2017年9月5日向被告交纳租金40000元。由于被告未按合同约定交纳租金，经原告要求，被告于2017年12月2日出具一欠条，载明欠交租金287590元，约定2017年12月7日交60000元，余款2017年12月27日前付清；后被告分别于2017年12月7日、8日、13日向原告支付40000元、10000元、100000元，共计60000元，此后未再付款。因被告未及时交清剩余房租，加之被告未能办理相关办学证件，原、被告双方协商自愿解除租赁合同。此后，原告已将该场地出租给他人经营。另查明，被告未就租赁期内的装饰装修残值损失及设备残值损失向本院提起反诉。本院认为，本案双方当事人诉争的是一宗房屋租赁合同纠纷。原告将其名下的房屋出租给被告经营培训学校，双方签订的合同意思表示真实，且未违反法律规定，该合同合法有效，应予保护。因被告未按约定付清全部租金是引起本案纠纷的全部原因，应承担本案的全部责任。被告虽主张其与原告解除租赁合同时，原告承诺给予其处理楼面漏水及安装消防设施一定补偿，但未提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该项辩称意见不予采纳；被告主张要求原告支付装饰装修残值及设备设施残值费用，既未向本院提起反诉，亦未提供证据予以证实，故本院不予处理，被告可另行主张权利；被告所主张的原告之子的培训课时费，与本案不属同一法律关系，被告亦应另行主张权利。原告主张，被告于2017年12月2日出具欠条时仍欠租金356390元，经原、被告协商，原告只要求被告支付租金287590元，同时约定被告交纳的押金只可抵扣租金100000元；本院认为，根据审理查明的事实，被告已经租赁经营的两年应按每年262800元支付租金，共应支付租金525600元，截止2017年12月7日，减去被告共支付的租金169210元（按129210元+40000元计算），确实尚欠租金356390元，而被告只要求原告支付租金287590元，剩余部分自愿放弃，系对自身权利的处分，符合民事自治原则，应予支持，再减去被告于2017年12月7日至13日共交付的60000元租金，现原告诉请被告支付租金227590元，符合法律规定，予以支持。另原、被告双方约定押金的目的是督促双方自觉履行合同，确保当债务人不履行合同时，债权人就可该款项优先受偿；现被告未履行支付全部租金的义务，主张以其已经交纳的押金抵扣租金，符合法律规定，应予支持；虽原告主张押金只能抵扣租金100000元，却未提供证据证实被告同意将131400元的押金折抵为租金100000元，且被告现亦不认可原告这一主张，原告亦应对此承担举证不能的不利后果，故对原告的该项主张，不予支持。原告要求被告出具欠条时，并未主张违约金，视为自愿放弃，现依据被告主动解除合同的事实，要求对方支付违约金100000元；本院认为，本案租赁合同的解除，系双方在合同的租赁期内自愿协商达成的一致意见，不属于双方在合同中约定的违约情形，原告要求被告支付违约金没有事实及法律依据，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邹声凡在本判决生效后十日内支付原告杨明租金227590元（被告邹声凡2015年10月29日交纳的押金131400元应予抵扣）；如未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二驳回原告杨明的其他诉讼请求。本案受理费6213元，减半收取3106.5元，由原告杨明负担2000元，被告邹声凡负担1106.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  彭辉二〇一九年三月十二日法官助理吴婷书记员傅珍附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。