湖南省株洲县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0221民初4号 原告周殷菻，女，1991年11月26日生，汉族，株洲市人，自由职业，住湖南省株洲市天元区。 委托诉讼代理人周继荣，株洲县法律援助中心法律工作者，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人陈莉芳（周殷菻生母），女，1968年3月11日生，汉族，株洲市人，自由职业，住湖南省株洲市荷塘区，代理权限为一般代理。 被告湖南惠天然投资发展有限公司（以下简称惠天然公司），住所地：湖南省株洲县建设局**。 法定代表人邓天骥，公司总经理。 委托诉讼代理人易柱，湖南誉翔律师事务所律师，代理权限为一般授权。 原告周殷菻诉被告惠天然公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用普通程序由审判员胡晋怀担任审判长、与人民陪审员邹长云、人民陪审员付渌光组成合议庭，于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告周殷菻的委托诉讼代理人周继荣、陈莉芳，被告惠天然公司的委托诉讼代理人易柱均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周殷菻诉称：2016年8月22日，原告与被告签订商品房预售合同，向被告购买惠天然城市公园渌口镇柏树村惠天然城市公园二期15区F型36-37号302/102/202室房产。被告应当在2016年12月30日之前将该房产交付，逾期应按原告已支付价款的日万分之三计算违约金。被告在2018年5月12日才交房，原告认为被告严重违约。请求判令：被告支付违约金321210元（2150000×0.0003×498天=321210元）。 被告惠天然公司辩称，双方签订合同时房子已经建好，原告提出尽早装修，被告于2016年12月30日前就转移占有给了原告，依据司法解释应视为房屋的交付，被告不存在逾期交房。如本案存在逾期交房的违约行为，应按司法解释规定造成按实际经济损失，以逾期时间按同地段同类房屋租金标准计算违约金。且约定标准过高，请求减低违约金金额。 原告周殷菻为支持其诉讼请求，提供了下列证据材料： 1、原告身份证，拟证明原告主体资格； 2、被告注册登记资料，拟证明被告的身份适格； 3、购房合同，拟证明原、被告购房的权利义务； 4、收款收据和银行流水，拟证明原告付款转账的情况； 5、房产交接书，拟证明被告逾期交房的情况； 6、交房验收单，拟证明涉案所在房屋区域是2018年1月29日竣工验收的。 被告惠天然公司的质证意见，对上述证据真实性无异议，对证据5证明内容有异议，房子的实际交付是在2016年12月30日之前就已经交付给原告进行装修了。签之后的这个时间主要是原告要求可以少交物业费。对证据6、房屋交付可以根据客户的需求进行提前交付，房屋已经整体完工了，所以存在提前进行交房。 被告惠天然公司为支持其抗辩，提供了下列证据材料： 1、记工单，证明原告早在2016年8月份就雇佣徐某对涉案房屋进行改造，改造内容为改门、改酒窖、改厕所、改走道墙。 2、算账记录、银行付款凭证、交易记录，拟证明原告在2017年3—4月份雇佣凌某砌挡土墙、修建花园踏步台阶，并向凌某支付了工钱。 3、徐某的证人证言，2016年8月6日进场（31栋）开工，做到2016年8月19日改造完工。三楼大厕所隔墙、二楼楼梯过道砌墙、以及客房房门改动、负一楼车库门修窄。以及外楼梯下面改成酒窖。有一部分是原告叫我去的，院子里面做了墙，现金支付的工钱。有一部分是我的老板叫我去的。老板叫我怎么做就怎么做。工钱没有给我，也没有依据，不知道找谁来确认工程量和工程价格。 4、杨某的证人证言，惠天然公司的施工队人员，2016年11月份，是他们两口子来找的我。2016年开始做，前前后后做了一年左右，窗线条改造以及大理石改造。 5、凌某的证人证言，2017年4-5月份的时候，原告夫妇来找我，让我帮他砌挡土墙还有一个后花园台阶，具体时间不记得了。到了2018年，原告让我算了个账，我算出来6500元，原告只给了4000元。 原告周殷菻的质证意见，对证据1，无法看出记工单是谁做的，是谁核实的，没有任何书面的合同是谁雇请的，原告也没有接收这个房子，房屋权属尚未明确，也无从聘请他人来进行改造。我请人对家里的水电进行了改造，及车库外面的地面进行了改动，其他的都没动。改门、改酒窖、走道墙这些，是当时没交房的时候，我们去看房的时候，提出的改造意见，被告也同意这样改造，且被告方说免费帮我们改，我们没有对这些改造工程付一分钱。我付钱给他是因为院子里面建造，所以才给的钱；对证据2，这个也无法反应原告方聘请的凌某进行房屋改造，上述的交易记录中也无法反应其交易的目的。修挡土墙的原因是被告方在进行挖掘作业泥沙全部溜进了房屋院内，因此原告方要求修建挡土墙，被告方也答应了。修好之后，双方还因此发生了纠纷，最后决定共同承担修建挡土墙的费用。购房合同13条也明确房屋达到交房标准后，应当在7日内进行房屋交接手续；对证人徐某证言，证言不属实，是被告叫来工作的，仅院子里面做了墙是我2018年5月份房子交付以后给的钱现金支付的；对证人杨某证言，时间上无法确定，其他的属实，看房之前施工队一直住在涉案房屋里面；对证人凌某证言，时间记不清楚了，当时我说贵了点，还请被告核算了一下。后面双方协商，通过银行转账给了他4000元。 本院认证如下：对原告证据，具备真实性、合法性、关联性，因被告对其抗辩的理由不足，予以采信；对被告提供的证据，因证据不足，本院不采信已经提前交房给原告占有，采信原、被告双方同时对房屋进行改造施工行为。 经举证、质证及查明的情况，本院认定如下事实： 2016年8月22日，原告周殷菻与被告惠天然公司签订《株洲县商品房（预）销售合同》约定：乙方向甲方购买《惠天然城市公园》渌口镇柏树村惠天然城市公园二期15区F型36-37号302，102，202室房产，该房屋建筑面积为352.32平方米；每平方米房屋按建筑面积单价为人民币6102.41元，总房价款暂定为人民币2150000元，（大写）贰佰壹拾伍万圆整；乙方未按合同约定时间付款应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付金额的日万分之三日计算；甲方定于2016年12月30日前将该房屋交付给乙方，逾期应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三日计算，计算至实际交付之日止等条款。原告周殷菻按合同约定已经全额支付了房屋价款。2016年8月22日，双方签订《补充条款》约定：甲乙方双方共同确认和同意本合同第十条第一款中的“该房屋经验收合格”系指甲方取得勘探、设计、施工、监理、建设等五方责任主题盖章的《竣工验收报告》；甲乙方双方共同确认和同意本合同第十条第一款变更为“甲方的房地产项目经甲方取得勘探、设计、施工、监理、建设等五方责任主体验收合格后，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件”等条款。 原告周殷菻按照合同约定分别在2016年7月15日付款500000元、2016年7月18日付款500000元、2016年8月26日付款550000元、2016年10月13日银行贷款600000元付至被告惠天然公司账户。被告惠天然公司向原告周殷菻开具收据。2018年1月29日，勘察、设计、施工、监理、建设等五方责任主体共同签署了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2018年5月12日，原、被告双方签署《房屋交接书》：双方确认，自2018年5月12日起，该商品房由甲方交付给乙方。 该房屋原属于他人的定制房退定而转卖情形，在签订合同时房屋已经成型。故原、被告双方在签订合同前提出了某些改造项目并达成共识，由此，存在双方同时对已经成型的房屋进行部分改造或装修施工。 本院认为：本案属于买卖合同纠纷，原告周殷菻与被告惠天然公司签订的《株洲县商品房（预）销售合同》是双方当事人的真实意思表示，且合法有效，应当依法予以保护。2018年1月29日，被告惠天然公司获得了勘察、设计、施工、监理、建设等五方责任主体共同签署的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，取得了合同约定的对房屋交付的前提条件，原、被告双方签署了《房屋交接书》。故应当以合同明确约定的该签署《房屋交接书》的2018年5月12日为双方对买卖房屋进行交付。原告周殷菻诉称的逾期交付构成违约的事实存在，对此，被告惠天然公司应当依法承担违约责任，本院予以支持；被告惠天然公司抗辩已经实际交付并由其已经装修的理由，因没有足够证据予以证明，本院不予支持；按其合同约定计算其违约金为321210元（2150000×0.0003×498天=321210元），被告惠天然公司抗辩违约金过高，请求适当减少的理由，本院予以支持，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。对原告周殷菻主张的超过部分请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告湖南惠天然投资发展有限公司支付原告周殷菻逾期交房违约金220000元，限判决生效后十五日内清偿； 二、驳回原告周殷菻的其他诉讼请求。 案件受理费6118元，财产保全费2176元，由被告湖南惠天然投资发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。直接向华融湘江银行长沙分行营业部驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  胡晋怀 人民陪审员  邹长云 人民陪审员  付渌光 二〇一九年三月二十七日 书 记 员  郭云峰 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2003〕7号 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。