昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初20号原告：冯春华，男，彝族，1986年7月16日生，登记住址：云南省楚雄彝族自治州禄丰县和平镇大德村委会庄房村89号附1号。原告：李芸，女，汉族，1987年9月24日，登记住址：云南省昆明市官渡区经开路3号科创园A32室。委托诉讼代理人：冯春华，男。原告李芸配偶，特别授权代理。被告：云南浙滇置业有限公司，住所地：昆明经开区经开路**科技创新园**。法定代表人：彭宇兴，该公司执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91530100690891241H。委托诉讼代理人：张伟明、朱原熠，云南云子宇靖律师事务律师，特别授权代理。原告冯春华、李芸与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯春华（兼被告李芸的委托诉讼代理人）、被告浙滇公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即为原告办理不动产登记证；2、请求人民法院判令被告向原告支付自2016年7月1日起至不动产登记证办理完毕之日止的违约金，暂计至起诉日（2018年8月28日）的违约金为人民币7880元（大写：柒仟捌佰捌拾元整），起诉日起至不动产登记证办理完毕之日的违约金另外计算，由被告支付；3、请求人民法院判令由被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：1、被告存在未按《商品房购销合同》约定的时间办理产权证（即不动产登记证）的违约事实。原被告双方于2012年5月7日签署《商品房购销合同》第十二条约定：甲方（即本案被告）协助乙方（即本案原告）办理房屋产权登记手续，于2016年7月1日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕。原告已于2014年3月23日向被告提交办理产权登记手续所需材料，但被告至今未为原告办理产权登记手续，已构成违约。2、被告应按照合同约定向原告支付违约金。《商品房购销合同》第十二条约定，如因甲方（即本案被告）原因导致乙方在上述期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。被告浙滇公司答辩称：1.产权登记的前提必须是建设项目完成竣工备案，住建部及云南省建设工程竣工验收管理办法等明确规定，竣工备案必须首先获得规划核实，城乡规划法第45条规定，未获规划核实意见建设项目不得组织综合验收，这些行政法律法规的规定明确表示规划核实、通过竣工备案是申报产权初始登记的法定前置条件，答辩人必须遵循也无法改变。原告主张办证的诉求不满足法定条件，因而不能实现；2.按照相关法规和规划部门的要求，案涉小区必须配套建设两座垃圾转运站，此规划建设方案在签售案涉房屋前就已经公示并告知业主，但项目建设过程中，因部分业主以不和谐方式阻止垃圾转运站建设，加之部分业主私搭乱建，致使项目不能满足规划验收要求，这一客观情况是答辩人签约是无法预见的，答辩人具有法定的免责事由，依法不应当承担责任，按照《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干解释》第18条的规定，答辩人承担违约责任的前提是开发商的原因所致；3.答辩人作为申请办证代理人，其义务只能是在满足法定条件之后，代理业主向登记机构提供申请资料，办证申请是否受理，何时办证，答辩人客观上无法掌控，不应承担确保原告能够获得产权登记或在规定期限内获得登记的责任；4.即使答辩人构成违约，依照合同法114条及司法解释第29条规定，违约责任的本质是损失赔偿，除非原告举证证明实际造成的损失，否则违约期间难以确定，而且每天10元的违约金显然过高。依法请求法院驳回原告对答辩人全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原被告提交的证据均具有真实性，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。本院经审理认定事实如下：浙滇公司（甲方）与冯春华（乙方）于2012年5月7日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买房，并对双方权利义务进行了约定。合同第七条关于交付期限的违约为：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在2016年7月1日以前，将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告于支付了全部购房款，并于2014年3月23日支付了产权登记费、代办费，并办理了接房手续。被告浙滇公司尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。本院认为，原告冯春华与被告在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，于2016年7月1日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍及业主私搭乱建行为导致工程无法验收备案以致无法进行产权登记，不能成为免除合同约定办证义务的理由：垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的问题，此系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。综上，原告冯春华要求被告按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持；原告冯春华主张违约金计算至实际取得房屋产权证为止，但依照法律规定的办证流程及权限，被告并无办理不动产权证的行政权限，被告将办理不动产权证所需全部资料递交产权登记机关后即应当认定已经完成了协助办证的义务，故本院支持逾期办证违约金至被告将案涉房屋办理产权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。至于逾期递交办证资料违约金的起算时间，即为合同约定的产权证办理完毕之日即2016年7月1日的次日。针对原告主张的要求被告立即办理不动产权证的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告将不动产权证办理完毕的诉请，本院不宜支持。本案系商品房销售合同纠纷，合同当事人为原告冯春华与被告，原告李芸并非本案合同当事人，至于本案涉案房屋是否两原告夫妻共同财产，与本案并非同一法律关系，故对原告李芸的全部诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告冯春华支付自2016年7月2日起至被告向产权登记机关递交办理房屋不动产权证所需的全部资料之日止按照每日10元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告冯春华的其他诉讼请求；三、驳回原告李芸的全部诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计50元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  吕丽华二〇一九年三月二十三日书记员  何 凤