辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终2858号上诉人（原审被告）：沈阳恒创互动传媒有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路****。法定代表人：王凤尧，该公司经理。委托诉讼代理人：李常宁，辽宁宋达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市和兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长，住所地沈阳市和平区长白西路** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王杰昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶正春，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张君娜，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳恒创互动传媒有限公司（以下简称“恒创公司”）因与被上诉人沈阳市和兴房地产开发有限公司（以下简称“和兴公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初7344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒创公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法改判；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、我方实际已于2016年末搬离大厦，并于2017年1月1日向大厦物业公司提交了解约通知和房屋钥匙，但是由于被上诉人多次更换物业公司导致无从查证。二、双方签订的协议为被上诉人提供的格式合同，其中就租金的约定不明确，应做出不利于格式条款提供方的解释。根据《民法通则》第136条，延付或拒付租金的诉讼时效为1年，故2014年至2016年的租金已过诉讼时效，于情于法均不应得到支持。和兴公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。上诉人提出2017年租赁房屋未正常使用是否构成合同解除问题，根据合同约定租期从2014—2019年，2017年上诉人如何使用房屋是上诉人自身权利，我方从未接到过解约通知，且根据合同约定税金顶房租，上诉人2017年实际交付了部分租金，因此2017年租赁合同是继续履行的，上诉人陈述在法院协调下我方才允许其将物品搬离，表明2018年上诉人物品仍在承租房屋内，仍使用房屋，证明2018年之前上诉人也一直使用房屋并未返还给我方，上诉人未提交证据证明2017年已经搬离，一审判决符合事实及法律依据，一审考虑到上诉人实际情况作出减免符合实际情况。上诉人在合同中盖章表明充分了解、清楚合同条款，履行合同过程中上诉人是否缴纳税款及实际缴纳税款金额，上诉人应该清楚，我方无权查阅上诉人公司账目，也无法了解上诉人实际缴纳税款凭证，合同并未约定我方履行通知义务。合同约定租金五年，按年支付房租，本案一审租赁期限未届满，租赁合同仍在履行中，不存在续租问题，上诉人使用房产是履行租赁合同，如果上诉人因税款不足抵顶房租中途退租属于提前解约的违约行为，我方在合同履行期内提出上诉，要求上诉人支付房屋租金及相关使用费用符合法律规定，未超过诉讼时效。请求维持原判。和兴公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2014年2月1日至2017年12月31日的房屋租金215994.12元；2、判令被告支付2015年11月1日至2015年11月19日物业费991.68元、2015-2017年度供暖费13204元、2014-2015年电费17280元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年2月26日，原告沈阳市和兴房地产开发有限公司（甲方）与被告沈阳恒创互动传媒有限公司（乙方）签订《沈阳市网络文化大厦房屋使用和产业发展协议》一份，约定甲方以位于沈阳市和平区长白西路51号的时代广场办公楼（蓝海大厦）B座13楼8、13、14号房间（建筑面积206.3平方米）提供给乙方研发科技项目和办公使用。原则上为期五年，自2014年2月1日至2019年1月31日止。房屋租金第1、2年为年人民币273元/平方米；第3年为年人民币423元/平方米；第4、5年为年人民币523元/平方米。乙方如达到第三条第（二）项要求，甲方免于收取房租，如未能达到当年要求，则按照第三条第（三）项要求补交房租。第二条政策支持约定（一）乙方注册于和平区的母公司或分支机构可享受区政府科技三项费用的支持（标准为企业当年上缴税收区级可支配部分的30%），作为地方政策奖励扶持资金。第三条产业规划约定（二）乙方承诺：1、入住第一年业务类型初步成形，实现年纳税额1200元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于273/平方米）。2、第二年实现年纳税额1500元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于273/平方米）。3、第三年实现年纳税额1800元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于423/平方米）。4、第四年实现年纳税额2200元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于523/平方米）。5、第五年实现年纳税额2600元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于523/平方米）。（三）乙方如不能实现以上发展目标，首先用入区库税收的70%弥补企业房租，不足部分由第二条第（一）项奖励资金予以补足，若仍不足，则乙方按照本协议约定的租金标准于当年年满后1个月内向甲方缴纳不足部分的房屋租金，直至乙方可兑现承诺。第四条特别约定（四）乙方自行承担电费、物业费及采暖费等乙方为使用标的房屋产生的所有费用。乙方须向物业公司每月交纳电费、每年10月15日前交纳采暖费；按时向甲方预交全年度物业费。原告使用诉争房屋期间未交纳租金、采暖费及电费。沈阳市和平区税源建设工作领导小组办公室出具数据显示，被告在2014年度形成区级可支配税收39729.18元，2015年度形成区级可支配税收26512.57元，2016年度形成区级可支配税收13529.24元，2017年度形成区级可支配税收7341.17元。再查明，原告系诉争房屋的开发建设单位。2017年6月25日，辽宁英多纳清洁服务有限公司（甲方）与沈阳市和兴房地产开发有限公司（乙方）、沈阳市和平区机关事务管理局（丙方）签订债权转让合同一份，约定鉴于乙方是时代广场的开发方，丙方是时代广场的管理方。甲方与乙方于2014年11月20日签署了政府采购服务合同，甲方与丙方于2016年3月22日签署了政府采购服务合同。由甲方对时代广场大厦提供物业管理服务。现三方经友好协商达成如下协议，以共同遵守：一、在甲方为时代广场大厦提供物业管理服务期间，出现各驻厦租户大量拖欠物业费、电费等情况。在甲方撤离时代广场大厦时，乙方和丙方将驻厦租户所欠的物业费等费用共1657345.58元向甲方进行了支付，甲方已收到该款项。二、因乙、丙双方替欠费的租户向甲方交纳了物业费等费用，故甲方同意将在其为时代广场大厦提供物业管理服务期间，因各驻厦租户拖欠物业费等费用产生的债权全部转让给乙方，由乙方统一向各欠费租户进行催缴，催缴方式包括但不限于诉讼，丙方表示同意。2014年11月1日原告与沈阳祥运热力供暖有限公司签订供热合同，约定热费标准为非住宅32元/平方米。原告提供了供暖费发票及电费票据证明其垫付了被告使用期间的采暖费及电费。一审法院认为，原、被告签订的沈阳市网络文化大厦房屋使用和产业发展协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点在于房屋交付使用时间以及腾退时间。关于交付使用时间，双方陈述不一致，又均未能提供证据予以证明，一审法院以合同约定的起始时间2014年2月1日为准。关于腾退时间，被告于2017年1月1日提出退出申请，但其自述仅向物业申请并将钥匙交给物业，同时庭审时被告自认仍有物品占用房屋，故对于被告提出的于2017年1月1日腾退房屋的抗辩意见不予采纳。关于原告主张的租金，2014年2月1日至2014年12月31日应交租金51626.57元（273元×206.3平方米÷12个月×11个月），扣除区级实际缴纳税额为39729.18元，应补交11897.39元。2015年1月1日至2015年12月31日应交租金56319.90元（273元×206.3平方米），扣除区级实际纳税额26512.57元，应补交租金29807.33元。2016年1月1日至2016年12月31日应交租金87264.90元（423元×206.3平方米），扣除区级实际纳税额13529.24元，应补交73735.66元。2017年1月1日至2017年12月31日应交租金107894.90元（523元×206.3平方米），扣除区级实际纳税额7341.17元，应补交100553.73元，考虑到被告并未实际经营使用，酌定租金收取50%即50276.86元为宜。关于原告主张的电费，双方在合同中没有明确约定电量的计算方式，被告所使用房屋没有单独的电表，对于用电量无法核实，对于原告提出的计费方式被告不予认可，且原告未能举证其就诉争房屋实际交纳电费的数额，故该项诉请本案暂不予支持。关于原告主张的采暖费，被告应支付2015年度、2016年度两个年度的采暖费共计13203.20元（32元×206.3平方米×2年）。关于被告抗辩的诉请时效问题，被告一直拖欠租金，且庭审时仍占用房屋，故原告的诉请并未超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、被告沈阳恒创互动传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳市和兴房地产开发有限公司房屋租金165717.24元；二、被告沈阳恒创互动传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳市和兴房地产开发有限公司房屋采暖费13203.20元；如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5012元（原告已预交），由原告沈阳市和兴房地产开发有限公司承担1134元，由被告沈阳恒创互动传媒有限公司承担3878元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：上诉人恒创公司提交2018年12月14日情况说明一份，证明上诉人留在大厦内的物品是对方留置的，而非我方放弃所有权或故意占用房屋。被上诉人认为该情况说明没有被上诉人盖章，只能说明上诉人2018年12月14日才将物品取走，无法证明被上诉人采取留置权，与被上诉人无关。本院对该证据记录在卷，对证明问题结合全案证据予以综合考查。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人恒创公司与被上诉人和兴公司签订的《沈阳市网络文化大厦房屋使用和产业发展协议》（以下简称“《产业发展协议》”）系双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。和兴公司依照协议约定交付了租赁房屋，恒创公司应当按照协议约定履行给付租金、采暖费等义务。关于恒创公司提出其于2016年末搬离涉诉房屋所在大厦，并于2017年1月1日向大厦物业公司提交了解约通知和房屋钥匙，系因被上诉人以行使“留置权”进行阻挠，直至本案一审阶段，被上诉人才允许上诉人将物品搬离，故不应交纳2017年2月1日之后的租金的主张。虽然上诉人提交了2018年12月14日取回涉诉房屋中物品的情况说明，但并未提供充分证据证明其所主张搬离的时间，被上诉人对其主张亦不予认可。且根据双方协议约定，上诉人搬离租赁房屋，应与出租方即被上诉人进行交接，上诉人称仅将涉诉房屋钥匙交还给大厦物业公司，并不足以证明上诉人有权拒绝交纳此后的租金。一审法院考虑到上诉人并未实际经营使用的情况，已对上诉人应补交2017年度的租金酌定为按50%的比例交纳，被上诉人对此亦未提出上诉，故本院对此予确认，对上诉人的该项上诉请求，不予支持。关于上诉人提出诉讼时效的问题。因双方在协议中并未明确约定交纳租金的具体时间，且对租金的计算涉及到纳税额抵扣等问题，双方需要在核对后，方能确定待交纳租金的具体数额，又鉴于双方纠纷发生时，协议约定的租赁期间尚未届满，且上诉人存在一直拖欠租金，诉讼中仍然有物品占用房屋的情形，综合以上各因素，对于上诉人提出被上诉人的部分诉讼请求超过诉讼时效的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，恒创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5012元，由上诉人沈阳恒创互动传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一九年三月二十五日法官助理刘冰青书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。