成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0112民初13号 原告：周忠虎，男，1963年12月23日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告：蒋宗容，女，1966年7月25日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 以上两原告共同的委托诉讼代理人：杨克江，成都市锦江区沙河法律服务所法律工作者。 被告：四川锦丰房地产开发有限公司，住所地成都市锦江区横九龙巷**。 法定代表人：谢进佴，执行董事。 委托诉讼代理人：刘小凤，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵辛龙，四川均鼎律师事务所律师。 原告周忠虎、蒋宗容与被告四川锦丰房地产开发有限公司（以下简称锦丰房产公司）商品房预约合同纠纷一案，由成都市锦江区人民法院移送我院。我院立案受理后，由审判员唐芸适用简易程序于2019年3月5日、3月19日公开开庭进行了审理。原告周忠虎、蒋宗容及其委托诉讼代理人杨克江，被告锦丰房产公司的委托诉讼代理人刘小凤、赵辛龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周忠虎、蒋宗容向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《商品房定购协议》；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中明确其诉讼请求为：1、被告向原告交付定购的房屋并承担因其违约造成的全部损失20万元（含已交定金）。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：周忠虎、蒋宗容与锦丰房产公司于2017年5月12日就位于龙泉驿区同安街办阳光大道99号商品房定购事宜签订《定购协议》。协议签订当日，周忠虎、蒋宗容向锦丰房产公司交了购房定金1.2万元。协议约定双方应于2017年5月8日前续签《商品房买卖合同》。周忠虎、蒋宗容依约按时前往锦丰房产公司签订《商品房买卖合同》时，锦丰房产公司不予办理，并告知房价上涨，要终止已签订的定购协议。为此，周忠虎、蒋宗容多次与锦丰房产公司协议未果，故诉至法院。 锦丰房产公司辩称，对周忠虎、蒋宗容主张的双方签订定购协议，其按约支付购房定金的事实没有异议。但认为，1、周忠虎、蒋宗容没有在定购协议约定的期限与锦丰房产公司签订商品房买卖合同并缴纳购房款，锦丰房产公司有权拒绝与周忠虎、蒋宗容签订商品房买卖合同；2、现案涉房屋被查封，周忠虎、蒋宗容亦不具有现行的成都市购房政策规定的购房条件，客观上不能签订商品房买卖合同；3、双方未签订商品房买卖合同，锦丰房产公司没有向周忠虎、蒋宗容交付房屋的依据。4、周忠虎、蒋宗容主张的损失过高且无依据，不应支持。锦丰房产公司可向其退还定金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方均无异议的身份信息、工商登记信息、商品房定购协议、收款收据等证据，本院予以采信。锦丰房产公司对周忠虎、蒋宗容提交的锦丰房产公司向其出具的承诺书的关联性有异议，周忠虎、蒋宗容对锦丰房产公司出具的拟证明房屋被抵押、查封的房屋登记信息的关联性有异议。本院认为，承诺书和房屋登记信息，符合证据的三性，本院予以采信。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月23日，周忠虎、蒋宗容作为乙方（买受人）与作为甲方（出卖人）的锦丰房产公司签订《商品房定购协议》约定，周忠虎、蒋宗容定购锦丰房产公司开发的锦丰-首席项目2幢5单元28层2801号房，建筑面积85.83平方米，每平方米单价4730元，总房价403401元。协议第四条约定：“乙方同意签订本协议时，支付定金人民币20000元，作为甲、乙双方签订《商品房买卖合同》的担保，在双方签订《商品房买卖合同》时，乙方支付的定金转为房价款，买卖单价以本协议第二条约定的单价为准。”第五条约定：“甲、乙双方约定，乙方于2017年5月8日前到锦丰首席售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》…。”第六条约定：“乙方在2017年5月8日前未与甲方签订《商品房买卖合同》并交纳相应的购房款的，甲方有权解除本协议，乙方所交定金不退还。” 协议签订后，周忠虎、蒋宗容向锦丰房产公司支付定金1.2万元。双方未于约定当日签订商品房买卖合同，锦丰房产公司的前股东王国卫2017年12月16日出具承诺，称：“本人同意2017年3月24日后定购的客户按照定购协议约定单价执行。否则，按相关规定赔偿其损失。”锦丰房产公司在该承诺书中加盖其印章。 另，案涉房屋处于抵押状态，并被郫都区人民法院查封。庭审中，锦丰房产公司述在签订定购协议时已审查周忠虎、蒋宗容的购房资格，周忠虎、蒋宗容符合成都市限购政策规定的购房条件。 本院认为：依法成立的合同具有法律拘束力，当事人双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。在本案中，周忠虎、蒋宗容与锦丰房产公司签订的定购协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应当按照协议约定履行义务、行使权利。双方签订的定购协议主要内容为双方在签订协议后15日内订立商品房买卖合同，周忠虎、蒋宗容为保证商品房买卖合同的订立支付定金1.2万元。故，该协议为预约合同。根据庭审查明的事实，周忠虎、蒋宗容已按约向锦丰房产公司交付了定金，但未能签订《商品房买卖合同》。周忠虎、蒋宗容主张系锦丰房产公司因房屋涨价拒绝签订合同所致，为此在有关行政机关的调处下锦丰房产公司出具了承诺书；锦丰房产公司则认为系周忠虎、蒋宗容未按约按时签订合同所致。根据庭审查明的事实，锦丰房产公司自认在签订定购协议时已审查周忠虎、蒋宗容的购房资质，因此合同未能签订不是因周忠虎、蒋宗容不符合限购政策所致。而锦丰房产公司2017年12月16日出具的《承诺书》显示其在此时仍具有与周忠虎、蒋宗容签订商品房买卖合同的意愿。结合房屋现已被查封，锦丰房产公司在庭审中拒绝与周忠虎、蒋宗容签订商品房买卖合同，足以证明商品房买卖合同未能签订系锦丰房产公司的原因所致。周忠虎、蒋宗容主张锦丰房产公司阻碍了《商品房买卖合同》签订，应视为双方已签订该合同，要求锦丰房产公司向其交付房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，周忠虎、蒋宗容向锦丰房产公司交付的1.2万元不是购房款而是为保证其按约订立商品房买卖合同的担保金，案涉定购协议不具有商品房买卖合同的效力。同时，按照定购协议的约定，商品房买卖合同与定购协议相互独立，而非互为条件。因此，周忠虎、蒋宗容主张锦丰房产公司向其交付房屋无合同约定，亦不符合法律规定，本院不予支持。鉴于，锦丰房产公司在双方商品房买卖合同的缔约中确实存在过错，致合同未能订立，周忠虎、蒋宗容主张锦丰房产公司退还定金1.2万元，本院予以支持。周忠虎、蒋宗容主张锦丰房产公司赔偿损失18.8万元但未提供证据证明。本院结合定购合同履行情况、合同约定的违约责任、被告的过错程度和本地区房价确实存在增幅的实际，酌情确定为2.4万元。 综上，周忠虎、蒋宗容与锦丰房产公司签订的《定购协议》为双方拟签订商品房买卖合同而订立的预约合同，为有效合同。锦丰房产公司未按约与周忠虎、蒋宗容订立商品房买卖合同，应当向周忠虎、蒋宗容退还定金并赔偿损失3万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川锦丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周忠虎、蒋宗容购房定金12000元； 二、被告四川锦丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周忠虎、蒋宗容违约损失24000元； 三、驳回原告周忠虎、蒋宗容的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取3676元，由被告锦丰房产公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐芸 二０一九年三月二十二日 法官助理李辉 书记员陶燕