海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终796号上诉人（原审被告）：海口赛强发展公司，住所地：海口市秀英区海盛路**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘忠孝，董事长。委托诉讼代理人：邓传龙，海南瑞来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李红，女，1977年7月25日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：钟兴，海南海大平正律师事务所律师。上诉人海口赛强发展公司（以下简称赛强公司）因与被上诉人李红房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初6907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赛强公司上诉请求：1.撤销一审法院第一项判决，并改判驳回李红一审的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由李红承担。事实和理由：赛强公司并不存在逾期办证的行为，赛强公司不应当承担逾期办证的违约责任。首先，根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》附件七，即《商品房买卖合同》补充协议第三条：“房产权属登记在买受人交清总房款后，由出卖人负责办理，买受人应配合办理相关手续.....，但下列情况不在此限：1、买受人未付清该房产的相关房款、税金、费用等款项；2、买受人未能及时完整地提交办理房屋所有权证书所需要的相关资料.....。”第四条：“出卖人通知买受人前来办理相关房产所有权证书手续，买受人应于接到通知之日起十五日内到出卖人处办理相关手续，逾期超过三十日，出卖人不能及时办理房产过户手续等后果均由买受人承担”的规定可知，赛强公司为李红办理不动产权证的前提是李红按时交清各项费用以及各项资料。赛强公司认为，涉案逾期办证的原因系李红未能按时提供办证所需的各项资料所致，应当由李红承担逾期办证的后果。其次，根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十五条的约定，赛强公司应当自房屋交付之日起750日内为李红办理房屋权属证书，在李红取得该商品房的权属证书后，赛强公司应当在180日内向土地登记机关申请，为李红办理土地使用权证。也就是说，上述两证办完需要930天。鉴于赛强公司与李红在合同订立时，海口市尚未实施两证合一，在合同履行过程中，海口市已经不分别办理房产证和土地证，而是统一办理不动产权证（2016年7月25日实施），所以应当给予赛强公司办理不动产权证的期限为930天，超出此期限的才视为违约。就本案而言，李红于2018年3月12日才交纳完毕涉案房屋的房屋契税，也就是说赛强公司在2018年3月12日之后才负有办理涉案不动产权证书的义务，办证的时间应当从2018年3月12日进行起算，计算930日。本案房屋不动产权证已经在2018年3月27日办理完毕。因此，赛强公司并不存在逾期办证的行为。综上，为了维护赛强公司的合法权益，特提起上诉，恳请法院依法判决。李红辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，判决赛强公司向李红支付逾期办证违约金具有事实与法律上的依据。一、李红于2014年7月28日与赛强公司签订《海口市商品房买卖合同》后，于2014年9月25日将全部房款缴纳完毕。2014年10月10日，李红缴纳了涉案房屋的契税。2014年11月3日，李红缴纳了涉案房屋的维修基金。因此，自2014年11月3日李红已按合同约定履行完毕其义务，赛强公司应当在合同约定的期限内向李红办理不动产权证书。二、赛强公司的上诉理由不具有事实与法律依据。2018年3月12日李红所缴纳契税是就《海口市商品房买卖合同》与不动产权证上的房屋面积补差部分缴纳契税，而该部分契税只有在确认涉案房屋面积差额后才能向相关部门缴纳。根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第四条、第十二条约定，涉案房屋按建筑面积计价，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。李红按合同约定履行完毕缴纳购房款、契税、维修基金后，赛强公司未能及时办理涉案房屋首次登记，也未能及时为李红办理不动产权证，更未就面积差异问题向李红进行任何通知。因此，在李红未获知其产权登记面积前，其无法按面积补差部分缴纳相应的房款及契税。赛强公司在李红已履行完毕合同义务的前提下，无视自身违约行为，将逾期办证的责任错误的归结于李红，明显不具有事实与法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分且适用法律准确，赛强公司的上诉理由不能成立，恳请法院驳回赛强公司的上诉请求，依法维持原判。李红向一审法院起诉请求：1.赛强公司向李红支付逾期办理权属登记证书的违约金27755.89元（以总房款544803.73元为基数，按日万分之一的标准计算，自2016年10月29日起计算至2018年3月27日）；2.本案全部诉讼费用由赛强公司承担。一审法院认定事实：2014年7月28日，李红与赛强公司签订《海口市商品房买卖合同》一份，约定赛强公司将位于海口市××路房以总房款539998元的价格出售给李红，李红应当在签订合同当日一次性付清总房款。合同第八条约定，赛强公司应在2014年10月31日前，将经过验收合格的商品房交付给李红。合同第十五条约定，赛强公司应自房屋交付之日起750日内为李红办理房屋权属证书，在李红取得房屋权属证书后，赛强公司应在180日内办理土地使用权证；赛强公司应当提前10日如实书面告知李红办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由其提供的证件资料，买受人应及时提供；如因赛强公司的责任，李红不能在约定期限内取得房地产权属证书的，赛强公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向李红支付违约金。合同附件七第三条约定，房产权属登记在李红交清总房款后，由赛强公司负责办理，李红应配合赛强公司办理相关手续，赛强公司承诺在房屋交付之日起750日内，为李红办理完毕房屋所有权证书，但以下情况不在此限：1、李红未付清相关房款、税金、费用等款项；2、李红未能及时完整地提交办理房屋所有权证书所需要的相关资料；3、出现不可抗力或政府行为的限制。合同附件七第四条第2项约定，赛强公司通知李红前来办理相关房产所有权证书手续，李红应于接到通知之日起十五日内办理，逾期超过30日，赛强公司不能及时办理房产过户手续等后果均由李红承担。合同签订后，李红依约一次性向赛强公司支付了全部购房款。李红根据赛强公司向其送达的《海岸豪庭交房通知书》，缴纳相关契税后，于2014年10月10日办理了收房手续，赛强公司备注已收到包括面积误差款4713.3元在内的9145.3元款项。2014年11月3日，李红缴纳了涉案房屋的维修基金。2018年1月21日，赛强公司向李红出具面积补差款4805.73元的发票。2018年3月12日，李红就面积补差部分缴纳了契税。2018年3月27日，李红取得涉案房屋的不动产权属证书。现因李红认为赛强公司存在逾期办证的违约情形，遂提起本案诉讼。另查明，2015年12月31日，海口市不动产登记机构正式挂牌成立，全市不动产统一登记工作全面启动，2016年1月13日，海口市不动产登记中心正式揭牌成立，并于2016年7月25日发布“国有建设用地使用权及房屋所有权登记-首次登记”办事指南。2017年10月27日，涉案房屋所在海岸豪庭小区取得不动产权证书，赛强公司完成涉案房屋的首次登记。一审法院认为，李红、赛强公司所签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，应受法律保护。根据双方合同的约定，赛强公司应当自房屋交付之日起750日内为李红办理房屋权属证书，在李红取得该商品房权属证书后，赛强公司应当在180日内为其办理土地使用权证，因此，两证办完需要930日，鉴于双方在合同订立时，海口市尚未实施两证合一，但在合同履行过程中，海口市已开始全面实行不动产统一登记，即房产证和土地使用权证两证合一、统一发放不动产权属登记证，基于该政策原因，应当给予赛强公司办理不动产权证的期限为930日，超出此期限的视为违约，但若李红未能付清相关房款、税金、费用等款项的情形除外。根据上述条款以及政策原因，赛强公司应当在李红支付完相关房款、税费等款项并完成房屋交付之日起930日内为李红办理不动产权证。本案中，赛强公司虽于2014年10月10日将涉案房屋交付给李红使用，但李红直至2014年11月3日才完成维修基金的支付，故应当从2014年11月3日开始计算930天，赛强公司应当于2017年5月21日前将涉案房屋的不动产权证办至李红名下，而赛强公司迟至2017年10月27日完成海岸豪庭小区的首次登记、并至2018年3月27日才为李红办理涉案房屋的不动产权证书，存在逾期办证的违约情形，故应向李红支付2017年5月22日至2018年3月26日期间的逾期办证违约金16779.95元[（539998元+4805.73元）×0.0001×308天]，李红起诉超过上述数额的部分，一审法院不予支持。赛强公司主张逾期办证的责任在于李红未按时缴纳相关税费，对于李红在收房后缴纳维修基金的期限，一审法院已在计算办证期限时予以顺延，至于面积补差款，在李红办理收房手续时已支付，赛强公司明确已收到，故对赛强公司的该项抗辩理由，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、赛强公司于本判决发生法律效力之日起五日内向李红支付海口市海盛路88号海岸豪庭2幢1单元11E房的逾期办证违约金16779.95元；二、驳回李红的其他诉讼请求。案件受理费494元，减半收取247元，由李红承担97元，赛强公司承担150元。二审期间，赛强公司、李红均未向本院提交新证据。二审补充查明：双方当事人签订的《海口市商品房买卖合同》第十二条约定，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一审判决认定双方当事人签订的《海口市商品房买卖合同》真实有效正确，本院予以确认。本案争议的焦点问题是：赛强公司是否应承担逾期办证违约责任。首先，依据双方当事人的合同约定，赛强公司应当提前10日如实书面告知李红办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由其提供的证件资料。赛强公司主张在通知李红收房时已告知其办证需提供的材料，但其向李红送达的《海岸豪庭交房通知书》及《海岸豪庭收楼流程表》中并未载明办理房屋产权证所需材料，故赛强公司所提交的证据不足以证明其已依约履行了上述通知义务，其主张涉案房屋逾期办证的原因系李红未能按时提交办证所需材料的上诉理由不成立，本院不予采纳。其次，依据双方当事人的合同约定，涉案商品房的面积确认须以产权登记面积为依据，故在赛强公司未办理涉案房屋的首次登记前，李红须补交的面积误差款及相应税费数额尚无法确定。而赛强公司为涉案商品房所在小区办理首次登记的时间已超过合同约定的办证时间，赛强公司亦未举证证明其在办理首次登记后已就面积差异问题及时通知李红，故其主张因李红迟延缴纳面积误差款的税费导致逾期办证的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，赛强公司的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费219.4元，由上诉人海口赛强发展公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢焕怡审判员 李玉民审判员 符玉梅 二〇一九年三月二十八日  《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。