江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初920号原告:张维友，男，1974年5月30日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：李彩，江苏东帝律师事务所律师。被告:东海县远洲城市广场经营管理有限公司，住所地东海县牛山街道和平东路**远洲城市广场**西侧。法定代表人：陈本道，该公司执行董事。被告：连云港新时代房地产开发有限公司，，住所地东海县牛山街道和平东路**远洲城市广场**西侧法定代表人：陈庚远，该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。原告张维友与被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司（以下简称“远洲公司”）、连云港新时代房地产开发有限公司（以下简称“新时代公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月22日公开开庭进行了审理。原告张维友的委托诉讼代理人李彩，被告远洲公司、新时代公司共同委托诉讼代理人孙爱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张维友向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告房屋2017年1月1日至2018年12月31日期间租金171152元及违约金(违约金分段计算，其中2017年度租金81072元自2017年7月1日起，2018年度租金90080元自2018年7月1日起，均按年利率6%计算至实际付清之日止)；二、解除双方于2012年11月22日签订的《产权商铺委托租赁管理合同》，并支付原告违约金206848.2元（689494*30%)；三、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2012年11月22日，原告分别购买被告新时代公司开发的三套远洲城市广场（大卫茂国际购物中心）3层269号商铺、建筑面积为16.10平方米；3层230号商铺、建筑面积为16.38平方米；3层232号商铺、建筑面积为16.28平方米委托给被告远洲公司统一租赁运营管理，并于当天和被告远洲公司签订《产权商铺委托租赁管理合同》，合同约定双方的权力和义务关系，被告远洲公司应于2017年1月1日至2017年12月31日止，支付原告商铺租金收益81072元，支付时间为2017年6月30日之前；自2018年1月1日至2018年12月31日止，应支付原告商铺租金收益90080元，支付时间为2018年6月30日之前。并在合同第六条违约责任第四款约定：若逾期超过六个月，则甲方有权终止合同，并不视为甲方单方面终止合同。被告新时代公司自愿在该合同签名、盖章承担担保责任。原告按合同约定将上述房产交付给被告远洲公司经营管理，但被告远洲公司并没有按合同约定支付原告租金收益，属于违约行为，应承担合同约定的违约责任。原告认为，合同应该严格履行，被告远洲公司严重违约，原告依约定享有解除权并要求承担违约责任，被告新时代公司应承担连带担保责任。根据《合同法》等法律规定，特诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告远洲公司辩称：一、原告诉称的从被告新时代公司购买涉案三套商铺并委托我公司统一经营管理情况属实。委托管理期限为十年，自2014年1月1日起至2023年12月23日止。合同签订后，我公司已将包括涉案商铺在内的数千米商场铺位统一对外出租，目前正由案外人承租经营之中；二、原告诉称2017年度租金的支付时间为2017年6月30日前与事实不符。根据《产权商铺委托租赁管理合同》第二.1条之约定，涉案铺位的租金应从远洲城市广场整体正式开业之日起算，而远洲城市广场于2014年1月18日开业，故2017年租金的支付时间应顺延至2017年7月18日，2018年度租金的支付时间应顺延至2018年7月18日；三、根据《产权商铺委托租赁管理合同》第四.5条之约定，原告应收的租金应当缴纳所得税等税收，并由我公司代扣代缴，且原告应向我公司提供发票，故原告应得2017年、2018年租金并非其请求的数额，应扣除税收；四、我公司已将商场各铺位不分界线的统一对外出租，租期十年，目前我公司与承租人的租赁合同正在依约履行中。原告的铺位只是其中一小部分，无法单独经营使用，应以保障连续经营及实现物的效用最大化作为价值导向，原告不能单独收回商场铺位，该原则在涉案合同中也有明确约定。我公司与案外承租人的房屋租赁合同对原告有约束力，如果原告执意要求解除合同，应当通知次承租人参加诉讼。另外，原告要求我公司支付违约金206848.2元无事实和法律依据。综上，涉案委托租赁管理合同不应被解除，请求依法驳回。被告新时代公司辩称：同被告远洲公司的辩解意见。本院经审理认定事实如下：2012年11月22日，原告张维友（买受人）与被告新时代公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》三份，购买远洲城市广场1-1-230号、1-1-232号、1-1-269号商铺。同日，原告张维友（甲方）与被告远洲公司（乙方）签订《产权商铺委托租赁管理合同》三份，三份合同第一条载明：甲方同意将其购买的远洲城市广场3层230号、3层232号、3层269号商铺委托乙方进行统一经营管理。第二条载明：本合同委托管理期限为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止。分为二个阶段，其中前5年为第一阶段（固定租金回报），后5年为第二阶段（非固定租金回报）。本合同约定的第一阶段（固定租金回报）从远洲城市广场（大卫茂国际购物中心）整体正式开业之日起算，满5年为止。乙方暂定于2014年1月1日整体开业（具体时间以届时正式确定的时间为准，但最多迟延不超过3个月。第四条载明：自2017年1月1日至2017年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）26836元、25683元、28553元，支付时间为2017年6月30日之前；自2018年1月1日至2018年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）29818元、28537元、31725元，支付时间为2018年6月30日之前。甲方承担根据政府政策法规应缴纳的各项税费，并委托乙方代扣代缴，同时向支付租金乙方提供税务发票，乙方须向甲方提供相应的完税凭证。第六条载明：若乙方拖欠甲方委托经营管理收益，乙方应根据当期应付委托经营管理收益，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过6个月，则甲方有权终止合同，并不视为甲方单方面终止合同。被告新时代公司作为担保方在该合同上盖章确认。现因涉案商铺的2017年、2018年租金收益尚未支付给原告，引发诉讼。另查明，远洲城市广场（大卫茂国际购物中心）于2014年1月18日整体正式开业。上述事实，有《产权商铺委托租赁管理合同》、《商品房买卖合同》及双方当庭陈述等证据予以证实。本院认为，《产权商铺委托租赁管理合同》系原、被告的真实意思表示，原、被告应按照合同约定履行义务。关于租金收益数额，被告远洲公司抗辩称“根据《产权商铺委托租赁管理合同》，原告应收的租金应当缴纳所得税等税收，并由我公司代扣代缴，且原告应向我公司提供发票，故原告应得2017年、2018年租金并非其主张数额，而应扣除税收”。本院认为，支付租金收益是合同的主给付义务，双方约定的代扣代缴税收、提供税务发票等义务系伴随支付租金收益发生的，税收缴纳多少应由当事人根据相关政策另行处理，不影响对租金收益数额的认定，故本院对被告远洲公司的该抗辩事由不予采纳。根据《产权商铺委托租赁管理合同》，被告远洲公司应支付给原告的2017年租金收益为81072元、2018年租金收益为90080元。关于租金收益支付时间，原告张维友主张为2017年6月30日前，被告远洲公司抗辩称“远洲城市广场于2014年1月18日开业，故2017年租金的支付时间应顺延至2017年7月18日，而非2017年6月30日”。本院认为，双方关于“租金支付时间为2017年6月30日之前”的约定系建立在远洲城市广场于2014年1月1日整体开业的前提之下，因远洲城市广场实际上于2014年1月18日开业，故双方约定的租金支付时间应当顺延，本院对被告远洲公司的该抗辩予以采纳。2017年租金收益的支付时间顺延为2017年7月18日之前，2018年租金收益的支付时间顺延为2018年7月18日之前。《产权商铺委托租赁管理合同》载明“若乙方拖欠甲方委托经营管理收益，乙方应根据当期应付委托经营管理收益，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付违约金，合同继续履行”，现原告要求被告远洲公司支付2017年度、2018年度商铺租金收益及逾期违约金，符合双方约定，本院予以支持。原告购买涉案商铺后，即交由被告远洲公司统一进行出租、经营和管理，原告按约收取租金，该种经营模式属于产权式商铺的经营模式，因涉案商铺与其他业主的商铺属于整体招租、统一经营，若允许某一单一的商户单独解除合同，势必影响整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益，造成资源的浪费，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。被告新时代公司作为担保方在该合同上盖章确认，因没有约定保证方式和保证范围，依法应当在租金收益、利息范围内承担连带清偿责任。故本院对原告张维友要求被告新时代公司连带偿还租金收益及利息的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张维友支付租金收益171152元及逾期违约金（其中以81072元为基数自2017年7月19日起、以90080元为基数自2018年7月19日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、被告连云港新时代房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告张维友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6970元，减半收取3485元，由原告张维友负担1625元、由二被告负担1861元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费6970元。收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 李明哲二〇一九年三月十一日法官助理 孟丽娟书 记 员 赵方会法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。