湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终9528号上诉人（原审被告）：湖南田园香生鲜连锁销售有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道银杉路**绿地时代广场******。法定代表人：王小兰，董事长。委托诉讼代理人：张向阳，湖南子曰道德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙市新街市投资管理有限公司，住所地湖，住所地湖南省长沙市雨花区王公塘栋301区北门）。法定代表人：盛支勇，董事长。委托诉讼代理人：彭锦，湖南海天律师事务所律师。上诉人湖南田园香生鲜连锁销售有限公司（以下简称田园香公司）与被上诉人长沙市新街市投资管理有限公司（以下简称新街市公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初5272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人田园香公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2、一、二审等全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、《合作框架协议》与《王公塘新街市＜铺位租赁合同＞补充协议》（以下简称铺位租赁合同补充协议）系两份不同法律关系且相互独立有效的两份合同，一审判决以签订时间在后的铺位租赁合同补充协议为准，系事实认定不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人于2015年9月20日签订了《王公塘新街市＜铺位租赁合同＞》（以下简称铺位租赁合同）、于2015年9月26日签订了《合作框架协议》、于2015年10月8日签订了《铺位租赁合同补充协议》，《合作框架协议》明确双方系合作经营关系，而之后的《铺位租赁合同补充协议》是针对《铺位租赁合同》的内容作出变更，该《铺位租赁合同补充协议》不影响《合作框架协议》的效力。一审判决以签订时间在后的铺位租赁合同补充协议为准，否定《合作框架协议》的效力，系事实认定不清，适用法律错误。二、上诉人与被上诉人系合作经营关系，有盈利的双方按约定比例进行利润分配，亏损的不进行分配。1、双方签订了《合作框架协议》，约定双方组成合作经营体共同发展，门店实行独立核算，确定了分红比例等，被上诉人可以免费使用上诉人“田园香生鲜”、“长沙市菜篮子直销店”品牌等。2、按照铺位租赁合同第五条约定，铺位装修应由上诉人自行装修，因双方存在合作经营，事实上，上诉人使用的铺面由被上诉人出资装修后交由上诉人进行使用，与其他经营户存在明显区别，也充分说明双方合作经营的性质。3、被上诉人定期查看上诉人财务账目，了解上诉人经营情况，确定是否盈利。如果双方不存在合作关系，被上诉人无权定期查看上诉人的财务账目，上诉人亦无义务将账目交由被上诉人查看。4、因双方合作经营，上诉人2015年9月营业后，被上诉人从未提出要求上诉人交租，也未进行任何形式的催缴，明显与普通租赁关系存在差别。5、上诉人实际使用的摊位、铺面与合同约定不一致。合同约定上诉人使用的摊位系2111-2138，铺面2152-2161，该铺面系临街铺面，上诉人在经营三个月后，被上诉人要求上诉人移至市场最里面、最角落位置，并且为了满足其他经营户的要求，限制上诉人经营利润较高的豆制品和肉类，上诉人为了配合被上诉人开发市场的需求，同意了被上诉人的要求，也直接导致了上诉人的联系亏损。三、上诉人不应当支付租金及市场管理费。1、双方系合作经营关系，有盈利按照约定分红比例进行利润分配，因上诉人一直亏损，不再另行支付租金等给被上诉人。2、《铺位租赁合同补充协议》第一条约定，若市场繁荣不及预期，上诉人在经营过程中发生较大亏损，场地租金双方再行商议。上诉人在经营期间一直处于亏损状态，多次要求终止经营，而被上诉人为了利用上诉人的品牌形象招商，一直以免租金、免市场管理费挽留上诉人经营，因此，被上诉人无权要求上诉人支付租金。综上所述，一审判决上诉人支付租金及市场管理费与事实不符，特依法提出上诉，请求依法改判或者发回重审。被上诉人新街市公司辩称，1、上诉人所称林丹与上诉人签订的合作协议，并不属实，该协议并未生效，被上诉人没有授权林丹签订该合同，且该合同也未加盖公章，林丹也并非公司的法定代表人；2、上诉人及被上诉人都提供了合作协议和租赁补充协议，中间有很大的差别，签订的日期不一致，合同生效的调价不一致，但两份不同的合作协议，被上诉人均未盖章，在一审过程中，作为上诉人两份合同的签订者，刘颂红当庭也没有且不能说明为何存在这么多份合同；3、上诉人与被上诉人不存在合作经营的关系，没有进行过财务核算，所以请求法院依法维持一审判决。被上诉人新街市公司向一审法院起诉请求：1、请求确认新街市公司、田园香公司于2015年9月20日签订的《铺位租赁合同》已于2017年7月15日解除；2、判令田园香公司支付租金739970元（自2015年9月26日计算至2017年7月18日）；3、判令田园香公司支付迟延支付租金的违约金（滞纳金）人民币245520元（滞纳金以当期应交纳租金为基数，按年利率24%暂计至2017年7月25日，实际要求计算至田园香公司支付租金之日止）；4、判令田园香公司支付市场管理费65100元（自2015年9月26日计算至2017年7月18日）；5、诉讼费由田园香公司承担。一审法院认定事实：2015年9月20日，新街市公司（甲方）与田园香公司（乙方）签订《铺位租赁合同》，约定：1、甲方向乙方出租位于长沙市雨花区王公塘街29号新街市西首层编号摊位2111-2138号和铺面2152-2161铺位，用于经营生鲜及干货粮油等用途，计租面积为310平方米。2、租赁期限24个月，即从2015年9月26日起至2017年9月25日止。3、甲乙双方约定租赁期内总租金为818400元，每月租金34100元；首次签约即需交纳一年租金，即2015年9月26日至2016年9月25日的租金，第一年之后的租金每半年交纳一次，但需提前一个月支付下一个半年的租金，即2016年8月25日交纳2016年9月26日至2017年3月25日的租金，2017年2月25日交纳2017年3月26日至2017年9月25日的租金。4、乙方每月向甲方缴纳市场管理费3000元，该费用按季缴纳，于每季度第一个月5日前向甲方缴纳。5、甲方于2015年9月16日前将铺位交给乙方使用。6、乙方应按期缴纳租金、押金等费用，若乙方逾期缴纳应缴款项，则按应缴款每天1%支付滞纳金。合同签订后，田园香公司入场进行经营，但至今没有缴纳租金，也没有缴纳市场管理费。2017年7月3日，新街市公司向田园香公司送达了《催租通知书》，要求田园香公司在三日内缴纳21个月的租金和市场管理费，田园香公司亦未按期缴纳。2017年7月10日，新街市公司委托湖南森力律师事务所向田园香公司送达了律师函，告知田园香公司应在收到函件后三个工作日内支付租金，否则将解除合同、收回铺面并追究违约责任。2017年7月13日，新街市公司再次向田园香公司邮寄了《告知函》，通知田园香公司即日起解除合同，要求田园香公司搬离市场，否则将断水断电等，该邮件于7月15日送达给田园香公司。新街市公司陈述田园香公司于2017年7月18日搬离，腾空铺位，田园香公司则陈述于2017年7月底搬离。该院审理期间，田园香公司提供了与新街市公司的签约代表林丹于2015年9月26日签订的《合作框架协议》和于2015年10月8日签订的《铺位租赁合同补充协议》，《合作框架协议》约定，租赁期内，田园香公司无偿提供“田园香生鲜”、“长沙市菜篮子直销店”品牌，免收品牌使用费；提供门店货架及收费系统设备；提供门面菜品流动资金及备用金、安排门店工作人员及负责经营管理、提供大客户资源及全部产品配送。门店实行独立核算，每年底分红一次，当年实现的利润总额，按新街市公司60%、田园香公司40%分配。《铺位租赁合同补充协议》约定：1、原合同条款，场地租金改为：租赁期限内总租金297600元，每月12400元，若市场繁荣不及预期，乙方在经营过程中发生较大亏损，场地租金双方再商议。2、场地租金交付改为：租金每半年交纳一次，即首次签约后即需交纳半年（6个月）租金，即2015年9月26日至2016年3月25日的租金；第一个半年后的租金，田园香公司每半年交纳一次，但需提前一个月支付，即2016年2月25日交纳2016年3月26日至2016年9月25日的租金，以此类推。本协议是原合同不可分割的组成部分，除本协议变更的内容外，原合同的其他条款仍适用。新街市公司对上述《合作框架协议》、《铺位租赁合同补充协议》提出异议，认为其没有授权林丹签订合同，并提供了2015年9月20日田园香公司已盖章签字、但新街市公司方未签字和盖章的《合作框架协议》、《铺位租赁合同补充协议》，认为公司不同意两份协议的内容，因而未签字盖章，并且新街市公司持有的两份协议的内容和签约时间也与田园香公司提交的协议不一致。对此，田园香公司的签约代表即委托代理人刘颂红当庭不能作出合理说明。另查明：1、新街市公司系涉案铺位的所有权人,王公塘街29号办公综合楼总建筑面积4924平方米；2、林丹原登记为新街市公司公司高级管理人员，2016年1月变更登记，现已离职。一审法院认为，新街市公司作为涉案铺位的所有权人,且涉案房屋不属于公安部颁布的《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条中规定的大型人员密集场所（建筑面积大于一万平方米的市场）和其他特殊建设工程,即不属于《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条规定的需向公安机关消防机构申请消防设计审核及消防验收的建筑，房屋的使用未被禁止，新街市公司、田园香公司就涉案房屋达成的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，合法有效。因林丹系新街市公司高级管理人员，田园香公司有理由相信其有权代表新街市公司签订合同，因此，林丹作为签约代表与田园香公司签订的《合作框架协议》、《铺位租赁合同补充协议》，对新街市公司发生效力。由于几份合同或协议对租金约定不一致，并且田园香公司的委托代理人作为合同的签订人不能作出合理说明，因此应以落款日期在后的协议为准。因田园香公司入场后未支付租金，也未交纳市场管理费用，新街市公司于2017年7月15日通知解除合同，符合法律规定，《铺位租赁合同》于2017年7月15日解除。根据双方最后一次签订的《铺位租赁合同补充协议》的约定，租金为每月12400元，从2015年9月26日至2017年7月18日田园香公司搬离，租赁期限共21个月21天，租金共计269080元（12400*21+12400/30*21），新街市公司主张739970元，对超出部分，该院不予支持。双方约定市场管理费每月3000元，新街市公司主张田园香公司支付市场管理费65100元，符合双方约定，该院予以支持。双方在《铺位租赁合同补充协议》约定除变更部分以外，原合同其他条款仍适用，故违约金仍按《铺位租赁合同》的约定，双方约定逾期缴纳款项，则按应缴款项每天1%支付滞纳金，新街市公司起诉时主动将违约金调整为年利率24%，仍过分高于其实际损失，该院调整为违约金按日万分之五分段计算。即以74400元(12400元×6个月)为基数，从2015年9月20日起计算至2016年2月24日；以148800元(12400元×12个月)为基数，从2016年2月25日起计算至2016年8月24日；以223200元(12400元×18个月)为基数，从2016年8月25日起计算至2017年2月24日；以297600元（(12400元×24个月)为基数，从2017年2月25日起计算至2017年7月18日；以269080元为基数，从2017年7月19日计算至租金付清之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、长沙市新街市投资管理有限公司与湖南田园香生鲜连锁销售有限公司签订的《铺位租赁合同》于2017年7月15日解除；二、湖南田园香生鲜连锁销售有限公司应于本判决生效后十日内支付长沙市新街市投资管理有限公司租金269080元；三、湖南田园香生鲜连锁销售有限公司应于本判决生效后十日内支付长沙市新街市投资管理有限公司延期支付租金的滞纳金（以74400元为基数，从2015年10月8日起计算至2016年2月24日；以148800元为基数，从2016年2月25日起计算至2016年8月24日；以223200元为基数，从2016年8月25日起计算至2017年2月24日；以297600元为基数从2017年2月25日起计算至2017年7月18日；以269080元为基数，从2017年7月19日计算至租金付清之日止，均按日万分之五计算）；四、湖南田园香生鲜连锁销售有限公司应于本判决生效后十日内支付长沙市新街市投资管理有限公司市场管理费65100元；五、驳回长沙市新街市投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14255元，因适用简易程序减半收取7127.5元，财产保全费5000元，合计12127.5元，由湖南田园香生鲜连锁销售有限公司负担。二审中，上诉人田园香公司向本院提交了如下证据：1、沟通函及发送邮件的聊天记录，拟证明双方存在合作关系，被上诉人邀请上诉人前往开店；2、开业的三张照片，拟证明被上诉人邀请上诉人参加市场经营，利用上诉人的门店放在临街门面，不久就被迫移到里面的摊位。被上诉人发表如下质证意见：1、对证据1的“三性”均有异议，发送邮件里的内容没有办法显示，也不知道邮件里的内容是什么，且不能达到上诉人的证明目的，双方不存在合作关系；2、对证据2“三性”均有异议，且不能达到上诉人的证明目的，照片既无日期，也无拍摄的地点；3、这两份证据都不属于新证据。本院经审查认为，证据1系上诉人单方面制作的函件，无证据佐证被上诉人已经认可该内容，故不能达到上诉人的证明目的，不予认定；证据2，不能直接达到上诉人的证明目的，故对其关联性不予认定。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人田园香公司有理由认为被上诉人新街市公司的时任高级管理人员林丹有权代表被上诉人签订合同，林丹作为签约代表与田园香公司签订的《合作框架协议》、《铺位租赁合同补充协议》，对被上诉人发生法律效力。一审判决以落款日期在后的协议认定上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系，符合法律规定，并无不妥。上诉人认为其与被上诉人存在合作经营关系，可另行主张权利，但不能因此否定双方存在租赁合同关系。在合同履行过程中，上诉人未依约支付租金，被上诉人有权解除合同。因《铺位租赁合同补充协议》对租金的支付标准进行了变更，一审判决上诉人按《铺位租赁合同补充协议》约定的租金标准支付租金，较为适宜，应予维持。《铺位租赁合同补充协议》并未对市场管理费和违约金标准进行变更，上诉人应当支付市场管理费，但违约金约定过高，一审判决调整为违约金按日万分之五分段计算，较为公平合理。综上所述，上诉人田园香公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14255元，由上诉人湖南田园香生鲜连锁销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  王 勇二〇一九年三月十五日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。