上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初17522号原告：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张飞云，执行董事。委托诉讼代理人：杨志伟，男。委托诉讼代理人：刘淑喜，女。被告：张磊，男，1988年8月13日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海万街商业经营管理有限公司(以下简称“万街公司”)与被告张磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨志伟、刘淑喜以及被告到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人申请，本院院长批准，本案适用简易程序延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1.确认原、被告签订的租赁合同于2018年8月6日解除；2.被告向原告支付拖欠的租金431,583.72元；3.被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金526,282.58元；4.被告向原告支付因被告违约导致合同解除的违约金59,612.06元；5.被告向原告支付免租期期间租金57,815.53元；6.被告将房屋恢复原状，被告支付的押金不予返还；7.被告支付自2017年10月31日至2018年10月30日的综合管理费45,112元；8.被告支付2017年10月31日至2018年10月30日的水费3,603.47元。事实和理由：2016年10月21日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告向原告承租原告拥有经营管理权的位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX-XXX室商铺(以下简称“系争商铺”)用于经营，租赁期限为2016年9月29日至2021年9月28日。合同签订后，原告按约将系争商铺交付被告使用，被告未能按约向原告支付租金，原告多次催交无果，故诉至本院请求法院判如所请。被告辩称：第一，确认租赁合同解除，但是解除时间应该是2018年6月29日，因为原告工作人员于当日要求被告写了清场确认函确认合同解除，原告对于被告逾期支付租金是同意的，且原告答应给予更长时间的免租期，被告之前希望关店，但是原告请求被告不要离开以“撑场面”；第二，被告从2016年11月2日进场装修，原告将商业街的整体开业时间一推再推，原告承诺的开街活动、出租率达80%以上均没有完成，以致到现在整个商场都冷冷清清；第三，关于应付租金，原告答应给予被告8个月的免租期又反悔，被告也不清楚原告如何计算租金，不同意支付租金；对于违约金、免租期租金，无力负担也不同意支付；房屋已经返还，被告在2018年7月初离场时，是原告和物业公司共同锁闭的，被告对于房屋的装修没有大量改动，没有什么需要恢复；不同意支付综合管理费，因为综合管理费应该从正常开启商场所有设备日期起算，但至今商场所有设备都未正常开启；对于水费，同意支付。经审理查明：系争商铺分别为案外人张某某(103室，建筑面积为70.10平方米，核准登记日期2017年4月20日)、范香莲(201室，建筑面积为74.79平方米，核准登记日期2017年4月11日；202室，建筑面积为70.73平方米，核准登记日期2017年4月11日)、朱婧雯(203室，建筑面积为70.10平方米，核准登记日期2017年3月27日，被告仅租赁其中35平方米)所有。2015年，案外人张某某、范香莲、朱婧雯分别与案外人上海邑街商业经营管理有限公司(以下简称“邑街公司”)签订《统一招商经营管理合同》一份，约定张某某、范香莲、朱婧雯分别委托案外人邑街公司对系争商铺进行统一招商、统一经营、统一管理。合同另对其他有关事项作了相应的约定。2016年1月1日，原告与案外人邑街公司签订《联营合作协议》一份，约定：一、合作方式：1、案外人邑街公司以其名义通过委托形式，自三迪商业广场项目商铺不动产所有权人取得商铺的招商运营管理权，原告以其名义与承租人签署租赁合同，完成该项目的招商运营。2、项目名称为三迪广场，地址为松江区广富林路**。二、合作期限：合作期限为十年，自本协议生效之日起算；合作期满后，案外人邑街公司仍拥有该项目商铺的招商运营管理权，合作期限延续。三、利润分配：该项目收入为运营管理费，成本包括但不限于税费、人员工资，项目利润为扣除成本后收入的剩余部分，双方协商一致，该项目80%的利润归原告，20%的利润归案外人邑街公司。协议另对其他事项作了相应的约定。案外人邑街公司成立于2014年4月25日，原告是案外人邑街公司的唯一股东。2016年10月21日，原告作为出租方、甲方与被告作为承租方、乙方签订《上海万街商业经营管理有限公司租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定：1.甲方将系争商铺出租给乙方用于经营“咖啡”类，面积为250.62平方米，乙方于本合同生效之日按约缴纳首期租金(本合同第5-2条)和押金(本合同第6-1条)后，甲方于2016年9月29日前(以甲方最终确定的交付之日起为准，具体见双方签署的交付确认书，若交付日提前或延迟，本合同约定的相应时间节点：包括但不限于合同起租日、租金起算日相应提前或延迟)向乙方交付系争商铺。2.租赁期限自2016年9月29日起(即房产交付时间)至2021年9月28日止(包括第4-1条的免租期)。3.免租期，甲方给乙方的免租期为2016年9月29日起(即房产交付时间)到2016年11月27日前止，在此期间甲方不收取乙方租金，2016年11月28日为租金起算日，甲方开始计收租金。乙方在免租期内仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用(包括但不限于乙方使用系争商铺所发生的水、电、煤气、通讯、其他设备等费用)。4.合同第五条约定，租金标准按租赁面积计算为357,777元/年，年计算天数为365天，月租金为年租金的十二分之一，最初及最后一个日历月的租金，根据租赁期在该日历月所占的天数计算，详细如下：2016年9月29日至2017年9月28日的日租金为3.91元/㎡/天，年租金为357,777元，实际计租金额为298,965元；2017年9月29日至2018年9月28日的日租金为3.91元/㎡/天，年租金为357,777元，实际计租金额为357,777元，等。乙方支付租金的方式为转账支付，首期(2016年11月28日至2017年1月31日)的租金62,570.20元于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用，即第二期3个月(2017年2月1日至2017年4月30日)租金89,444.34元缴纳时间为2017年1月15日，第三期3个月即2017年5月1日至2017年7月31日租金89,444.34元缴纳时间为2017年4月15日，依次类推。5.合同第五条约定，乙方逾期支付租金即构成违约，甲方有权采取关门、停水停电停气、清场等措施，且每逾期一日，乙方应按届时日租金标准的100%支付违约金；逾期超过30日，甲方有权解除合同，并按规定收取乙方违约金，违约金不足以弥补由此造成的一切损失的，按损失赔偿。6.合同第六条约定，押金、物业管理费和其他费用为：6-1押金，乙方应于合同签订之日向甲方支付租赁押金89,444元……甲方有权从押金中直接扣减任何乙方应付但未付费用；6-2物业管理费的收费标准、时间等规定以房屋所在地的物业管理公司相关明细为准。7.合同第九条约定，9-1-1合同终止之日起十日内，乙方必须按甲方的有关规定腾空该房产，并将所有钥匙、房产及房产内的设施、设备等在完好无缺(正常损耗除外)且可供使用情况下交付甲方，返还房产时，应经甲方书面验收认可并办理退租手续；9-2若乙方未按合同约定期限搬离或处理的，视为乙方对这些财产的抛弃，甲方有权自行处理上述物品，并采取封门、清场、变卖、丢弃等自力救济措施收回系争商铺，由此产生的一切费用由乙方承担；乙方不按本合同约定及时搬离或处理的情形属于严重违约，乙方交纳的押金不予退还；乙方逾期占用期间的租金、物业管理费等一切费用按本合同约定的标准双倍缴纳，且由此造成的一切损失由乙方承担。8.合同第十一条约定违约责任，11-1乙方单方提出终止合同或有下列情形之一的，甲方有权解除合同，采取关门、停水、停电停气、清场等措施，收回租赁房产，押金不予退还；乙方还应向甲方支付违约金(本合同第5-3、6-1条等约定的违约金另行计算)，违约金为当年二个合同月的租金……(6)乙方未按约定完整支付租金、押金等费用逾期超过30日的(具体按第5-3、6-1款规定)，等；11-4甲方依据本合同或法律法规提前终止本合同的，甲方提前终止的书面通知送至本合同指定地址，本合同自行终止；11-5合同生效后，乙方擅自解约或因乙方违反合同约定或法规规定而导致甲方解除合同的，乙方应在退租或甲方解除本合同之日起3日内补交已享受的免租期的租金，等。合同另对其他有关事项作了相应的约定。同日，原告和被告签订《交付确认书》内容有：甲乙双方在2016年10月31日对该房产进行了交付验收，甲方正式移交且乙方正式接收该房产，经现场再次核实确认，该房产及其附属设施设备符合乙方防潮、防水、防火、防盗等交付条件，乙方对此没有异议，等。原告作为出租方、甲方与被告作为承租方、乙方另签订《补充协议》约定：乙方支付甲方综合管理费首年标准按照15元/㎡/月，年计算为12个月，综合管理费支付方式按年支付，年综合管理费45,112元，次年参照上海万街商业经营管理有限公司综合管理费标准收取，等。租赁合同签订后，原告于2016年10月31日将系争商铺交付给被告。原、被告确认就租赁合同的租金、押金，被告已于2016年9月18日、10月21日两次支付押金共计89,444元，被告分别于2016年10月21日、2018年1月12日、5月17日支付租金62,570.20元、30,000元、50,000元合计租金142,570.20元，被告于2016年10月21日支付综合管理费45,112元。关于系争商铺的返还时间，原告称其在2018年8月6日向被告发出解除合同通知及清场通知，但系争商铺实际在2018年11月初系争商铺由房东收回，故租金主张至2018年8月6日，之后的占有使用费不主张。被告称原告主管人员于2018年6月29日要求其写了确认清场的材料，并实际在2018年7月初离场，原告不允许被告将系争商铺内的物品搬走，直到2018年10月30日左右收到原告工作人员短信和微信要求被告在半天内搬走。庭审中，原告提供了落款时间分别为2017年3月28日、2018年2月28日、2018年3月20日、2018年5月26日的《租金缴纳通知书》及《租金催收通知书》，分别要求被告支付2017年2月1日至4月30日期间的租金58,649.32元、2018年3月1日至5月31日期间的租金89,444.25元以及2017年3月1日至2018年8月31日期间的租金246,981.98元。被告称因其不经常在系争商铺内，其由员工告知分别在2018年3月和6月收到招商部发来的“纸”，但是具体内容不清楚，且被告经常与原告工作人员一起吃饭，原告工作人员说上述通知书仅仅是形式。原告提供了落款时间为2018年8月6日的《解除合同通知书》及《清场通知书》，言明2016(应为“2018”)年8月6日解除租赁合同，《清场通知书》要求被告在2018年8月6日17时30分前腾空商铺并将钥匙、商铺等归还原告以及逾期办理的后果。原告为此提供了中国邮政物流信息，显示2018年8月8日收件、2018年8月9日由家人签收。被告称在2018年10月收到解除合同通知书但是没有收到清场通知书，并在2018年6月29日就在原告提供的清场材料上签字。涉及被告未付租金事宜，被告(作为“乙方”)提供了与原告(作为“甲方”)于2018年1月12日签订的《补充协议》，约定：1.甲方在原租赁合同的基础上给予乙方增加2017年7月1日-2017年8月31日，2017年10月1日-2017年12月31日，2018年1月1日-2018年2月28日，2019年1月1日-2019年1月31日，共计8个月的免租期。2.以上免租期作为正常履行合同甲方给予乙方的优惠，该房屋符合乙方合同目的，本协议签订后，乙方再有欠租等不履行合同事项，甲方有权收回本协议内给到的免租期优惠。3.附条件生效，本补充协议自乙方付清之前全部欠款(以甲方收款实际到账日期为准)之日起生效。审理中，本院就被告是否有合同解除之后果需要一并在本案中处理且应当在指定期限内提出反诉向被告予以释明，被告未在指定期限内提出反诉请求。以上事实，主要有上海市不动产权证、统一招商经营管理合同、联营合作协议、租赁合同及其附件、解约通知书、缴纳租金通知书、清场通知书、补充协议及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告就系争商铺签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，对当事人具有拘束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告和被告就租赁合同解除予以确认，并无不当，本院予以认可，但是双方对于租赁合同的解除成因、解除后果以及解除时间存有争议，对此本院做如下认定。关于租赁合同的解除，原告主张系被告逾期支付租金导致其行使合同约定的单方解除权，而被告辩称未付租金的原因在于原告存在的违约行为，因此本案的第一个争议焦点在于被告逾期支付租金是否具有法定或者约定的依据，也即原告的单方解除权是否成立。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告一方面未能举证证明原告作出过所谓80%的出租率的承诺，也不能举证证明原告和被告约定在80%的出租率未达成的情况下被告可拒付租金；而另一方面，尽管被告提供了2018年1月12日原、被告签订的补充协议以证明和原告就免租期达成了新的约定，但是该补充协议约定了生效条件即被告应付清之前所欠租金，而很显然，该生效条件尚未达成，也即该补充协议尚未生效。综上，被告逾期支付租金，超出租赁合同约定的最长期限，构成违约，原告的单方解除权成立，租赁合同因原告提出通知而解除。至于原告解除合同的通知到达被告的时间，被告称其于2018年10月收到原告寄送的解除合同通知书且系家人代收，而原告提供的物流信息可以显示解除合同通知书系在2018年8月9日由家人代为签收，因此本院采信原告的证据，以2018年8月9日作为租赁合同的解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因上述理由，原告请求判令被告恢复系争商铺原状即拆除楼梯的请求，本院予以支持。原告诉请要求被告支付其占用系争商铺的租金，并无不当，本院予以确认。原、被告对于应付租金的期间存在争议，对此本院认为，首先，因为原告交付系争房屋的时间晚于租赁合同约定的日期，故免租期应相应推迟为2016年10月31日至12月29日，则计租日从2016年12月30日起算；其次，关于另外8个月免租期的约定，被告提供的与此有关的补充协议尚未生效，又被告未能举证证明其与原告所达成的免租期约定与该补充协议不一致，则被告主张应扣除8个月免租期租金的意见，本院难以采信；最后，关于被告返还系争商铺的时间，被告对此负有举证责任，被告称其在2018年7月初就被迫离开系争商铺，缺乏相应的证据予以证明，故本院采纳原告自认的日期即2018年10月30日作为被告返还系争商铺的时间。故被告应按照租赁合同约定的租金标准支付自2016年12月30日至2018年8月6日期间的租金，计573,255.66元，又被告已付租金142,570.20元，则被告还需向原告支付租金430,685.46元。对于原告主张的逾期缴纳租金的违约金、解约违约金、支付免租期租金、没收押金的主张，其实质均为在被告违约情况下原告所主张的违约责任，被告对此均提出异议并认为违约金标准过高，故本院根据公平和诚实信用原则，结合本案实际情况，以违约造成的实际损失为基础，综合考虑合同履行程度、违约方的过错、预期利益等因素来衡量违约金是否过高。在原告于2018年10月31日收回系争商铺后，原告的实际损失未再扩大，故本院对原告主张的上述违约责任的主张酌情做如下调整：1.逾期缴纳租金的违约金，被告确实存在逾期支付租金的情形，考虑上述各项因素，原告主张的金额确实过高，本院调整为被告应向原告支付逾期付款违约金36,035.98元(以430,685.46元为基础，自2017年3月16日起按照年利率6%计算至2018年8月6日)。2.解除合同违约金、补足免租期的租金以及押金不予返还，上述三项诉讼请求均系针对合同解除以后原告要求被告承担的违约责任，故本院一并进行调整，确认被告应当支付原告解约违约金29,397.73元(3.91元/天/平方米×250.62平方米×30天)。至于2017年10月31日至2018年10月31日期间的综合管理费45,112元，符合双方的约定，本院予以支持。至于水费3,603.47元，被告同意支付，并无不当，本院予以确认。上述应付租金、综合管理费、违约金、水费均可在被告已经支付的押金89,444元中予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海万街商业经营管理有限公司与被告张磊签订的《上海万街商业经营管理有限公司租赁合同》于2018年8月6日解除；二、被告张磊于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司拖欠的租金430,685.46元；三、被告张磊于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司逾期缴纳租金的违约金36,035.98元；四、被告张磊于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司解除合同违约金29,397.73元；五、被告张磊于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司综合管理费45,112元；六、被告张磊于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司水费3,603.47元；上述二、三、四、五、六项均可从被告张磊支付原告上海万街商业经营管理有限公司的押金89,444元中予以抵扣；七、被告张磊于本判决生效之日起三十日内恢复位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX-XXX室房屋原状(将楼梯拆除)；八、驳回原告上海万街商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,996元，减半收取7,498元，由原告上海万街商业经营管理有限公司负担2,834元(已付)，由被告张磊4,664元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一九年三月二十八日书记员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。