河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫06民终166号上诉人（原审原告）：鹤壁市安馨物业管理有限公司，住所地鹤壁市淇滨区兴鹤大街与海河路北（富源小区热力站**）。法定代表人：王江伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李书德，男，1963年5月5日出生，汉族，住鹤壁市山城区,系该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：福盛幼儿园，住所地鹤壁市山城区汤河街福盛佳苑内。负责人：高永，该幼儿园负责人。委托诉讼代理人：周红卫，男，1959年1月16日出生，汉族，住鹤壁市鹤山区，该幼儿园员工。被上诉人（原审被告）：鹤壁市山城区山城路街道办事处，住所地鹤壁市山城区汤河街中段。负责人：窦桂斌，该办事处主任。委托诉讼代理人：李爱国，男，1979年11月7日出生，汉族，住河南省鹤壁市山城区，该办事处工作人员。上诉人鹤壁市安馨物业管理有限公司（以下简称安馨物业公司）因与被上诉人福盛幼儿园、鹤壁市山城区山城路街道办事处（以下简称山城路办事处）物业服务合同纠纷一案，不服鹤壁市山城区人民法院（2018）豫0603民初1358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人安馨物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。安馨物业公司自2009年5月入驻鹤壁市山城区汤河街福盛家园小区（以下简称福盛家园小区）提供物业服务，2011年2月15日安馨物业公司与鹤壁市采煤沉陷综合治理办公室（以下简称采煤沉陷办公室）签订《前期物业管理服务合同》，按照合同条款提供物业服务。福盛家园小区入住至今未成立业主委员会，《前期物业管理服务合同》虽约定有期限，但至今安馨物业公司仍为福盛家园小区提供物业服务。2、一审判决适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第一百零七条的规定，由二被上诉人承担交纳物业费的责任。被上诉人福盛幼儿园辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实理由没有事实和法律依据。福盛幼儿园不是适格的被告，因双方没有签订合同，没有接受上诉人的服务。请求驳回上诉人的上诉。被上诉人山城路办事处辩称，上诉人与采煤沉陷办公室签订的合同约定有时间，时间到期自动解除，合同到期后安馨物业公司未与山城路办事处签订服务合同，也未告知服务事项，上诉人所称的服务不成立。福盛幼儿园是小区配套幼儿园，是公益机构不是商业机构，不参加小区的相应事务。山城路办事处代为管理该幼儿园，上诉人没有证据证明该幼儿园房产是山城路办事处的房产。故，上诉人的上诉理由不成立。安馨物业公司向一审法院起诉请求：1、判令福盛幼儿园给付安馨物业公司物业服务费119288.74元，福盛幼儿园、山城路办事处承担连带清偿责任；2、本案的诉讼费用由福盛幼儿园、山城路办事处承担。一审法院认定事实：2011年2月15日，安馨物业公司与鹤壁市采煤沉陷综合治理办公室签订物业管理委托合同，合同约定：其管理的物业小区名称为福盛小区，委托管理期限暂定三年，即自2011年2月15日起至2013年2月14日止，业主委员会成立后，由业主委员会再行委托。2012年5月15日，山城路办事处与高永签订了房屋租用协议书，该出租用房用于幼教办学。高永于2012年9月28日获得河南省幼儿园办园许可证，该幼儿园名称为福盛幼儿园。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，安馨物业公司与采煤沉陷办公室于2011年2月15日签订了物业管理委托合同，该合同期限为三年，即自2011年2月15日起至2013年2月14日止，按照合同约定应当由业主委员会再行委托，经查，安馨物业公司未举证证明其于合同期满后与业主委员会签订了物业管理委托合同，且亦未举证证明其与福盛幼儿园、山城路办事处签订有物业管理委托合同，故对其诉讼请求不予支持。关于福盛幼儿园、山城路办事处对安馨物业公司起诉超出诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，安馨物业公司要求的是给付2012年1月至2018年7月31日期间的物业管理费，故起诉未超过诉讼时效，对福盛幼儿园、山城路办事处的抗辩意见不予采纳。判决：驳回安馨物业公司的诉讼请求。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，安馨物业公司与采煤沉陷办公室签订物业管理委托合同，对福盛家园小区提供物业服务，该合同虽已到期，但安馨物业公司仍依据该合同提供物业服务。福盛幼儿园虽非福盛家园小区住户，但位于该小区内，应为该小区业主，福盛幼儿园内由幼儿园自己负责卫生等其他事务，但在幼儿园外公共区域的管理服务等事项，安馨物业公司履行了物业服务的义务，即使物业服务存在瑕疵，也不能免除福盛幼儿园交纳物业服务费的义务。对于物业服务费的收费标准，安馨物业公司与采煤沉陷办公室签订的物业管理委托合同中对幼儿园物业费的标准约定不明，根据本案实际情况，本院酌定福盛幼儿园按照0.3元/平方米/月支付物业服务费为宜，福盛幼儿园自认使用面积为2118平方米，高永与山城路办事处于2012年5月15日签订房屋租赁协议书，故自2012年6月至2018年7月31日，物业服务费为46990元。因福盛幼儿园系由山城路办事处出租给高永所开办，山城路办事处系该房屋的实际收益人，对于产生的物业服务费应与福盛幼儿园共同承担支付责任。综上所述，上诉人安馨物业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鹤壁市山城区人民法院（2018）豫0603民初1358号民事判决；二、福盛幼儿园、鹤壁市山城区山城路街道办事处于本判决生效后十日内共同支付鹤壁市安馨物业管理有限公司物业服务费46990元；三、驳回鹤壁市安馨物业管理有限公司的其他诉讼请求如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2686元，减半收取1343元，由鹤壁市安馨物业管理有限公司负担779元，福盛幼儿园、鹤壁市山城区山城路街道办事处负担564元；二审案件受理费2686元，由鹤壁市安馨物业管理有限公司负担1558元，福盛幼儿园、鹤壁市山城区山城路街道办事处负担1128元。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇一九年三月二十七日书记员  周荣冰附：本案援引的相关法条《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方为支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，一判决、裁定方式依法改派、撤销或者变更；