湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0104民初5702号原告：侯某，男，1963年12月15日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：陈晶、张佳倩，湖北得伟君尚律师事务所律师（特别授权）。被告：吴某1，男，1985年12月28日出生，汉族，住武汉市硚口区。被告：吴某2，男，1958年9月13日出生，汉族，住武汉市硚口区。上列两被告共同委托诉讼代理人：曾敏，湖北民本律师事务所律师（一般授权）。被告：冯某，男，1975年2月11日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被告：张某，女，1984年7月8日出生，系被告冯某之妻，汉族，住湖北省孝感市孝**。上列两被告共同委托诉讼代理人：冯庆喜，湖北楚卓律师事务所律师（特别授权）。原告侯某与被告吴某1、吴某2、冯某、张某房屋买卖合同纠纷一案，于2017年11月27日立案受理，本院于2018年2月26日作出（2017）鄂0104民初5336号民事判决书，原告侯某不服该判决上诉，武汉市中级人民法院于2018年7月30日作出（2018）鄂01民终4698号民事裁定书发回本院重审。本院于2018年9月11日重审立案后，重新组成由审判员王林担任审判长，人民陪审员易武军、刘文玲组成的合议庭，于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告侯某及其委托诉讼代理人陈晶、张佳倩，被告吴某1、吴某2的委托诉讼代理人曾敏，被告冯某及张某的委托诉讼代理人冯庆喜到庭参加诉讼。因案情复杂,经本院院长批准，依法延长审限三个月。本案现已审理终结。原告侯某向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告吴某1与冯某、张某签订的《存量房买卖合同》无效；2、请求判令被告吴某1、吴某2继续履行与原告签订的《房屋买卖协议书》，由被告冯某、张某、吴某1协助将房屋过户至原告侯某名下；3、本案受理费、保全费、评估费、公告费等全部诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2011年5月15日，原告侯某在案外人韩某的见证下与吴某1、吴某2签订《房屋买卖协议书》，协议书约定：原告以533676元的价格购买吴某1的单位集资建房（位于武汉市硚口区解放大道3604工厂宿舍**楼×单元×××室），吴某1应积极主动无条件配合原告办理房屋过户手续，如反悔应一次性赔偿原告房屋总价款100%的违约金。当日，吴某1向原告出具《委托书》，声明上述房屋归原告所有并委托原告办理与房屋相关的一切事宜。协议签订后，原告依约支付了全部购房款533676元，其中263676元支付至3604工厂，27万元支付给吴某1、吴某2。该房屋2014年建成后，吴某1为原告办理了交房手续，向原告交付了房屋。后原告对房屋进行了装修并占有、使用至今，房屋的交房手续费、维修基金、物业费等相关费用一直由原告缴纳。2017年7月12日，原告要求吴某1配合办理房屋过户手续，吴某1却以各种理由拒绝，并要求原告退还房屋，同时威胁原告要将房屋交给高利贷公司抵债。不久后，冯某电话通知原告，称吴某1已将房屋卖给冯某，并已办理过户手续，要求原告腾退房屋。但冯某在购买房屋前，从未实地看房。后原告经查询得知：吴某1于2017年办理了诉争房屋的权属证书，于2017年7月25日以80万元（折合8376元/平方米）的成交申报价将房屋卖给冯某、张某，于2017年7月31日将房屋过户至冯某、张某名下。原告认为，原告已依约支付全部购房款并合法占有、使用房屋，依法享有诉争房屋的所有权。冯某、张某在房屋交易过程中未实地勘察房屋现状及房屋占有、使用情况，交易价格也明显低于市场价，被告之间系恶意串通签订《存量房买卖合同》，该合同应属无效，原告与吴某1、吴某2签订的《房屋买卖协议书》合法有效，故原告向本院提起诉讼。被告吴某1辩称，吴某1与张某基于真实意思表示签订房屋买卖合同，张某以145万元购买诉争房屋，并已支付大部分房款，按照合同履行了付款义务。吴某1也已将诉争房屋过户给张某、冯某二被告。吴某1与张某签署、履行买卖合同不存在恶意串通、以不合理低价转让诉争房屋的情形，因此吴某1与张某、冯某签订的合同合法有效，应予保护。2、诉争房屋已转移过户，原告与吴某1之间的房屋买卖合同已无法实际履行，但原告仍可以采取其他救济途径维护自身权益。请求法院驳回对吴某1的全部诉求。被告吴某2辩称：同意吴某1的答辩意见，同时，吴某2并非诉争房屋的所有权人，不应作为本案被告，也不应承担任何责任。被告冯某、张某共同辩称：一、原告主张被告恶意串通所签订的《存量房房屋买卖合同》没有事实根据。答辩人在房屋登记部门登记的交易价款为80万元，这是不动产登记部门对涉案房产电子评估的结果，但登记价格不等于交易价格，实际交易价款高于登记价款已经成为惯例，答辩人与吴某1实际约定的成交价为145万元，答辩人已经按照合同约定支付了129万元房款。答辩人要求查看房屋，但吴某1称房屋租给亲戚居住不方便，保证付款后过户交房，加之购房是通过朋友杨国春介绍，故相信了吴某1，答辩人去过涉案房屋几次，敲门没有人开门，也查看了楼上类似的房型，觉得合适才决定购买，支付的购房款也有相应的付款凭证；二、原告要求判令答辩人与被告吴某1所签订的《房屋买卖合同》无效，没有法律依据。原告在两个买卖合同均有效，不能履行合同的前提下，只能追究出卖人的违约责任。根据物权登记公示公信的原则，答辩人的权益理应受到保护，从另外一个角度来说，原告在购买涉案的房屋时，是没有产权不能过户，价格显然比较低，原告应当预知房屋不能过户将来可能带来的风险，现在房屋买卖合同不能履行，原告也应承担不能履行的风险责任；三、答辩人冯东生、张某尽到了一般善良人的谨慎和注意义务，房屋是朋友介绍购买，答辩人也找过做中介的朋友咨询，价格适中才购买，同时吴某1在政府部门上班，基于信任而购买房屋，在发现吴某1“一房二卖”后也及时与原告侯某联系，与吴某1协商解决。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年5月15日，被告吴某1（甲方）与原告侯某（乙方）签订《房屋买卖协议书》，协议书约定：“甲方单位（中国人民解放军第三六0四工厂，以下简称三六0四工厂）正在兴建住宅楼，甲方已取得购买坐落于解放大道3604工厂宿舍10号楼×单元×××室房屋（建筑面积94.08平方米，正建设中）的权利。因甲方无意购买，且此房屋产权与甲方任何亲属无关，同意转卖此房屋，乙方经人介绍愿意与甲方交易，甲乙双方经友好协商，达成一致意见：1、甲方卖给乙方的房屋约定交易总价为533676元，其中乙方应先以甲方名义支付给厂房办全部房款263676元，另给20万元现金付给甲方本人，乙方房屋交房后另付给甲方7万元现金，甲乙双方同意，将来绝不因任何原因为此约定的交易价格，影响乙方房屋过户手续；2、房屋交付后，乙方即无条件永远拥有该房屋所有权及使用权，以甲方名义办理的房屋两证属乙方拥有。甲方认为在房屋两证上甲方落款的姓名，在过户前暂时只起到一个代号作用，该房屋实际所有权属于乙方，与甲方毫无关联，乙方同意甲方的意见；3、甲方将上述房屋卖给乙方后，办理后期房屋过户费用，由乙方支付，甲方表示将积极协助乙方领取房屋钥匙、住房两证等，并协助乙方办理入住手续；4、甲乙双方应当遵守甲方单位一切规定，如因甲方本人造成乙方不能取得该房屋居住及所有权，视为违约。甲方愿意向乙方一次性赔偿总房款50%的违约金和另退还全部房款533676元；5、在政策允许时，甲方应积极主动无条件配合乙方办理房屋过户手续。如反悔甲方愿一次性赔偿给乙方总房款100%的违约金，并另退全部房款533676元；6、在场见证人，见证该协议签订时，甲乙双方均属自愿，各为亲自签订，见证人担保甲乙双方切实履行协议，承担督促责任。”吴某1、吴某2、侯某及见证人韩某均在协议上签名。当日，吴某1出具《委托书》，内容为：“自即日起该房屋属侯某所有，凡今后涉及有关此房屋居住和住房证名不相符矛盾问题时，由侯某办理该房屋一切相关事宜。”当日，侯某向三六0四工厂支付了房款263676元，三六0四工厂开具发票，确认收到吴某1房款263676元，吴某1另出具《收条》，确认收到房款20万元（其中16万元转入吴某1父亲吴某2的账户）。2012年4月17日，吴某2出具《收条》，确认收到侯某2万元。2014年9月25日，侯某向三六0四工厂支付了诉争房屋的面积补差款、维修基金和配套费共计16151元。当日，侯某向吴某2支付了5万元。吴某1在将诉争房屋交付侯某后，由侯某对外出租收取租金。2017年1月，吴某1自行从三六0四工厂领取办证所需资料，办理了诉争房屋的权属证书，登记房屋地址为：硚口区解放大道669号二期经济适用房10栋×单元×层×号（建筑面积95.51平方米）。2017年5月19日，冯某向吴某1转账支付了定金2万元。2017年5月27日，吴某1（甲方）与张某（乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》，约定：“甲方所有的房屋坐落于武汉市硚口区解放大道669号二期经济适用房10栋×单元×层×号，建筑面积95.51平方米；经甲乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为145万元；甲方应在2017年10月20日前将房屋交付给乙方，甲方保证上述房屋权属清楚，如甲方有设定抵押、按揭等行为应告知乙方，并自行约定解决。交易房屋如发生产权纠纷或债权债务时，由甲方承担全部责任；甲乙双方在2017年8月30日前，携带不动产权证到相关部门办理房地产转移过户手续。办理转移过户手续应缴纳的有关税费，由甲方承担；付款方式：首付定金12万元，8月30日前付款102万元，余款31万元交房时一次性付清。”当日，冯某向吴某1转账支付了10万元，吴某1出具《收条》，确认收到张某购房定金12万元。2017年7月20日，冯某向吴某1转账支付了30万元，吴某1出具了《收条》。2017年7月28日，吴某1与冯某、张某在房屋交易管理部门办理了交易手续，申报成交价格为80万元。2017年7月31日，诉争房屋过户登记至冯某、张某名下。2017年8月1日，冯某向吴某1转账支付了45万元，吴某1出具了《收条》。此外，吴某1还分别于2017年6月2日、6月20日、7月28日、7月31日、8月8日、8月9日、9月9日、9月30日向冯某出具收条，确认分别收到张某购房款1万元、20万元（一次性现金）、7万元（包括过户税费67837元）、2万元、2万元、2万元、3万元、5万元。在吴某1出具收条确认收款的129万元中，87万元通过银行转账收取，其余42万元均以现金、微信等方式收取。上述事实，有当事人陈述，原告侯某提供的房屋买卖协议、委托书、POS签购单、发票、收据、收条、银行转账回单、短信通讯记录、武汉市不动产权登记信息查询单、武汉市房屋交易告知书（转让）；被告吴某1提供的武汉市房屋交易告知书（转让）、武汉市不动产权登记信息查询单、武汉市存量房买卖合同、银行账户回单；被告张某、冯某提交的武汉市存量房买卖合同、不动产权证、收条、汇款凭证、证人证言、微信短信聊天记录等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。本院认为，原告侯某与被告吴某1签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。侯某已依据双方签订的协议书足额支付房款，并实际占用、使用多年，在诉争房屋符合办理产权登记时，吴某1应依约配合侯某办理登记手续，其未依约履行合同义务，已构成违约。关于吴某1与冯某、张某签订的《存量房买卖合同》是否有效？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。吴某1在诉争房屋具备过户条件后，有向侯某进行产权转移登记的义务，但其不履行合同义务，将同一套房屋另行出售给冯某、张某，主观上存在明显损害侯某利益的故意。本案焦点在于冯某、张某是否有损害第三人利益的故意？冯某、张某作为普通公民，购买房屋的资金属重要资产，房屋的户型、朝向、楼层、装修占有情况等因素都与房屋价值存在直接联系，为保证交易安全，购买人冯某、张某应当实地现场查看房屋状态，在涉案房屋已经被其他人占有的情况下，应设法了解占有房屋人员的情况，其在购买涉案房屋时并未进入涉案房屋看房，仅看了同栋楼相同户型房源，便签订合同，购买行为过于草率，支付购房款使用大额现金方式亦与一般正常的房屋交易习惯不符，被告冯某、张某未能尽到合理谨慎注意义务，应当认定其在主观上存在重大过失，该重大过失妨碍其善意的成立，故吴某1与冯某、张某签订的《武汉市存量房买卖合同》因存在恶意串通侵害侯某的合法权益而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返。因此，案涉房屋的产权应当恢复至吴某1名下，再由吴某1继续履行与侯某之间的《房屋买卖协议书》，将房屋过户登记至侯某名下，但出于节约司法资源的目的，本院判定由冯某、张某直接配合侯某将案涉房屋过户登记至侯某名下，原告侯某自愿承担过户费用系其权利的处分，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经审判委员会讨论，判决如下：一、确认被告吴某1与冯某、张某签订的《存量房买卖合同》无效；二、由被告冯某、张某于本判决生效后10日内协助原告侯某将坐落于武汉市硚口区解放大道669号二期经济适用房10栋×单元×层×号的房屋过户至原告侯某名下，过户税费由原告侯某承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15406元，保全费5000元，共计20406元，由被告吴某1负担10203元，冯某、张某共同负担10203元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 林人民陪审员  易武军人民陪审员  刘文玲二〇一九年三月二十六日书 记 员  吴 穹