河南省焦作市解放区人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0802执异34号案外人：杨振东，男，1987年4月2日出生，汉族，现住焦作市山阳区焦东北路涧东小区**楼**。委托诉讼代理人：秦妮（系案外人杨振东妻子），现住焦作市山阳区焦东北路涧东小区**楼**。申请执行人：河南西比尔新能源设备有限公司，住所地：焦作市塔南路**。法定代表人：李峰，该公司董事长。被执行人：刘文堂，男，1963年11月2日出生，汉族，住焦，住焦作市山阳区太行中路**院****div>被执行人：河南文昌建设集团股份有限公司，住，住所地：焦作市山阳区岭南路与北环路交叉口/div>法定代表人：李国顺，该公司董事长在本院执行河南西比尔新能源设备有限公司与刘文堂、河南文昌建设集团股份有限公司民间借贷纠纷一案，案外人杨振东于2019年3月25日对拍卖位于焦作市山阳区岭南路111号云河丹堤7号楼1单元3层12号房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨振东称，2016年2月26日，其与被执行人河南文昌建设集团股份有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定被执行人河南文昌建设集团股份有限公司将位于焦作市山阳区岭南路111号云河丹堤7号楼1单元3层12号房屋出售给杨振东，合同总价款为541531元。案外人杨振东于2016年2月26日、2018年1月10日共向被执行人河南文昌建设集团股份有限公司支付了216531元首付款，余款公积金贷款。焦作市解放区人民法院在（2016）豫0802执735号执行裁定书的执行过程中，将上述房产予以查封，损害了案外人的合法权益，故案外人提出执行异议申请，要求法院解除对上述房屋的查封，并停止对该房屋的拍卖行为。本院查明，河南西比尔新能源设备有限公司与刘文堂、河南文昌建设集团股份有限公司民间借贷纠纷一案，河南西比尔新能源设备有限公司在诉讼过程中申请财产保全，焦作市山阳区人民法院于2016年1月26日向焦作市房管局送达(2016)豫0811民初211号协助执行通知书，查封了河南文昌建设集团股份有限公司名下位于焦作市山阳区岭南路111号云河丹堤7号住宅楼共计85套房屋（包含本案7号楼1单元3层12号房屋在内），查封期限自2016年1月26日至2019年1月26日。2016年4月5日，焦作市山阳区人民法院作出（2016）豫0811民初211号民事判决书，判决如下：一、被告刘文堂于判决生效后十日内给付原告河南西比尔新能源设备有限公司借款787.236469万元及利息53.97189万元（利息自2014年9月30日起至2016年2月6日止为53.97189万元，2016年2月7日起到被告实际履行义务之日止的利息应当按照年利率24%给付）；二、被告河南文昌建设集团股份有限公司对被告刘文堂所负上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告河南西比尔新能源设备有限公司其他诉讼请求。案件受理费102050元，由原告承担30615元，二被告承担71435元，保全费5000元由二被告承担（二被告承担部分暂由原告垫付、代执行时一并交付给原告）。该文书生效后，原告申请执行案件异地管辖，由焦作市解放区人民法院执行。2016年12月2日，本院作出（2016）豫0802执735号执行裁定书，终结焦作市山阳区人民法院（2016）豫0811民初211号民事判决书的本次执行程序。2019年1月25日，本院向焦作市不动产登记中心送达（2016）豫0802执735号协助执行通知书，对河南文昌建设集团股份有限公司名下位于焦作市山阳区岭南路111号云河丹堤7号住宅楼共计85套房屋（包含本案7号楼1单元3层12号房屋在内）进行续查封，查封期限自2019年1月25日至2022年1月24日。2019年2月26日，本院作出（2019）豫0802执恢60号恢复执行通知书，恢复对焦作市山阳区人民法院（2016）豫0811民初211号民事判决书的执行。2019年3月7日，本院向河南西比尔新能源设备有限公司发出网拍时间告知书，告知法院将依法拍卖焦作市山阳区岭南路111号云河丹堤住宅小区7号楼共计84套房屋（包含本案7号楼1单元3层12号房屋在内）。拍卖时间定于2019年4月9日10时至2019年4月10日10时止。2019年3月25日，案外人杨振东向本院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，并中止对该房屋的拍卖。另查明，2018年8月20日，焦作市中级人民法院作出（2018）豫08民初179号民事判决书，该判决查明：2014年3月27日，交通银行股份有限公司焦作分行与河南文昌建设集团股份有限公司签订《固定资产贷款合同》及《抵押合同》，约定河南文昌建设集团股份有限公司向交通银行股份有限公司焦作分行贷款2000万元，并将在建工程云河丹堤住宅小区7#、8#住宅楼抵押给交通银行股份有限公司焦作分行，2015年6月26日交通银行股份有限公司焦作分行取得焦房建山阳字第2015036号权利证书。该判决第二项确定：交通银行股份有限公司焦作分行对焦房建山阳字第2015036号、焦房建山阳字第2015037号、焦房建山阳字第2015039号、焦房建山阳字第2015040号四份证书项下的抵押物享有优先受偿权。2019年1月31日，交通银行股份有限公司焦作分行与本案申请执行人河南西比尔新能源设备有限公司达成拍卖款分配协议，双方均同意对焦作市山阳区岭南路111号云河丹堤住宅小区7号楼共计84套房屋以评估价作为一拍起拍价，同时双方约定了拍卖价款的分配比例。再查明，2016年2月18日，杨振东向河南文昌建设集团股份有限公司交纳10000元定金。2016年2月26日，杨振东与被执行人河南文昌建设集团股份有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定被执行人河南文昌建设集团股份有限公司将位于焦作市山阳区岭南路111号云河丹堤7号楼1单元3层12号房屋出售给杨振东。案外人杨振东于2016年2月26日、2018年1月10日共向被执行人河南文昌建设集团股份有限公司支付了206531元房款。本院认为，本案的关键在于案外人杨振东对本案执行标的是否具有排除执行的权利。首先，根据法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。本案中，焦作市山阳区岭南路111号云河丹堤7号楼在建工程的抵押权人为交通银行股份有限公司焦作分行，抵押权登记时间为2015年6月26日。被执行人在抵押期间将涉案房屋售与案外人，并未征得抵押权人同意，而抵押权人与本案申请执行人已经达成了拍卖价款的分配协议，故原告要求解除查封并中止拍卖涉案房屋并无事实与法律根据。其次，根据法律规定，买受人能够排除强制执行的条件之一为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，涉案房屋查封时间为2016年1月26日，而案外人购买涉案房屋在2016年2月26日，作为房屋买受人，应当尽到注意义务，由于案外人在购买房屋时未尽谨慎义务，并未前往不动产登记机关查询涉案房屋的抵押、查封信息，由此产生的法律后果应由其自己承担。综上，案外人杨振东对本案执行标的并不享有足以排除强制执行的权利。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人杨振东的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  宋秀梅审判员  秦立群审判员  陈 娟二〇一九年三月二十九日书记员  宗淑雯附相关法律及司法解释条文《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的的转让、支付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为有异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分成立。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者以按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。