江西省南昌市西湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）赣0103执异35号 异议人（案外人）：董美庚，女，1968年12月12日生，汉族，住南昌市东湖区。 申请执行人：江西赣企互助金融服务有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区盛世东方商贸城**楼商务楼****（第**），统一社会信用代码：91360125351357343Y。 法定代表人：郭佑军，系该公司董事长。 委托代理人：周宏伟，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601200010984724。 委托代理人：方舒，北京市京师（南昌）律师事务所律师。 被执行人：宗国平，男，1968年12月3日生，汉族，住南昌市东湖区。 被执行人：江西鸿源合纵投资有限公司，住，住所地：江西省南昌市青山湖区湖滨东路**金色水岸综合楼**第**一社会信用代码：913601000814773959。 法定代表人：宗毅，系该公司董事长。 本院在执行江西赣企互助金融服务有限公司（以下简称“赣企互助公司”）申请执行宗国平、江西鸿源合纵投资有限公司（以下简称“鸿源合纵公司”）借款合同纠纷一案中，案外人董美庚于2019年3月19日向本院提出了书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人董美庚称，异议人董美庚于1998年11月16日从第二手买房人马顺保处以38000元在价格购得南昌市东湖区青山南路347号***单元302室，第一手购房人谷小英与江西省台中实业拓展公司签订商品房购销合同并同时交付了购房转让款57000元整，江西省台中实业拓展公司同时开具了收款收据。异议人董美庚于1999年8月18日从第一手买房人王百贵手中购得南昌市东湖区青山南路347号***单元202室，第一手购房人王百贵于1996年5月20日与江西省台中实业拓展公司签订商品房购销合同并同时交付了购房转让款70000元整，江西省台中实业拓展公司同时开具了收款收据。2012年3月14日董美庚赢得了与王百贵的房产纠纷官司，并附有复印件。2014年，江西省台中实业拓展公司在明知该房屋已经出售的前提下，隐瞒事实真相，恶意串通江西鸿源合纵投资有限公司办理产权证，他们办理产权证前不敢看房，办理产权证后不敢收房，恶意串通取得产权证事实确实充分，系严重损害了异议人的正当合法权益。异议人从江西省台中实业拓展公司转手购得上述房屋后，因种种原因一直未办理房产证，但异议人董美庚及其儿子一直在此居住长达二十多年，在此期间，从未有任何他人对房屋产权提出过质疑。以上事实，充分证实了异议人属于房屋的真正产权人。至于产权证登记在鸿源公司名下，异议人对该房屋产权登记提出质疑，关于该房屋登记程序是否合法性的问题，保留诉权，确有必要时异议人一方将另案起诉。 综上所述，上述房屋属于异议人的合法财产，人民法院对房屋的查封、拍卖行为，严重侵犯了异议人的合法权益，请求人民法院中止对异议人购买的位于南昌市东湖区青山南路347号***单元202室、302室房屋的查封及拍卖等强制执行措施，以保护异议人真正产权人的合法权益。 异议人董美庚提交了如下证据： 证据一、302室的《购房合同》一份、收款收据一份、马顺保出具的收条欠条一份、《公证书》一份、台中实业公司出具的《证明》一份，证明302室房屋由台中实业公司出售给谷小英，谷小英出售给马顺保，最后出售给董美庚。 证据二、202室的《购房合同》一份、收款收据一份、王百贵出具的收条一份、《公证书》一份，证明202室房屋由台中实业公司出售给王百贵，王百贵出售给董美庚。 证据三、（2011）东民初字第994号民事裁定书、南昌市住房保障和房产管理局的回函，证明董美庚与王百贵曾经因房屋买卖合同发生过争议，房管局证明该房屋暂不具备转移登记手续。 申请执行人赣企互助公司陈述：鸿源公司经登记为房屋产权人，依法是案涉房屋产权人。一、根据物权法相关规定，鸿源公司购买了案涉房屋，并经房管局备案登记，依法享有房屋所有权，未办理物权登记的买受人不得对抗已办过户登记的物权效力。案涉房屋的房产证上明确写明房屋所有权人为鸿源公司，异议人不是案涉房屋的所有权人。二、诉争房产的抵押权是申请执行人依法取得，申请执行人是诉争房产的抵押权人。申请执行人在借款给被执行人鸿源公司时，鸿源公司依法将登记在其名下的案涉房屋抵押给申请执行人，并办理了他项权证。因此根据物权法的规定，申请执行人的抵押权是有效的，且经西湖法院依法判决享有案涉房屋的优先受偿权，根据相关法律规定，本院对异议人提出的执行异议应不予支持。此外，董美庚在异议申请中所述进行转手购房该房屋的行为是无效的。购买房屋应当要办理产权证，第一手购房人出资购买该房屋，却不办理相关的产权登记，从法律角度来讲，此购房行为没有法律效力，不具备不动产权，在第一手房屋购房是无效的情况下，后续的转让更不具备法律效力。因此，异议人董美庚提出的异议是不具备法律效力的。 申请执行人赣企互助公司提交了如下证据： 证据一、（2018）赣0103民初3301号民事调解书，证明申请执行人与被执行人存在真实的借贷关系，并证明申请执行人对诉争的房屋具有抵押物权； 证据二、五份产权证、他项权证，证明鸿源公司是依法登记的房屋所有权人，申请执行人依法具备抵押物权。 被执行人宗国平、鸿源合纵公司未参加听证，也未提交证据。 本院审查查明，1996年8月13日，谷小英与江西省台中实业拓展公司签订《南昌市城镇商品房购销合同》，合同约定，购房人谷小英向售房人江西省台中实业拓展公司购买坐落于南昌市青山南路207号（现347号）***楼301室房屋。同日江西省台中实业拓展公司出具一份收据，收到谷小英购房款57000元。后谷小英将该房屋出售给马顺保，1998年11月16日马顺保与董美庚签订《房屋转让协议书》，约定马顺保将座落在青山南路207号（现347号）***栋302室房屋转让给董美庚，由董美庚给付马顺保现金57000元。同日该协议书在南昌市东湖区公证处进行公证，马顺保并出具一份收条和欠条：收到董美庚交来购房款38000元整，董美庚欠马顺保购房款19000元整，待马顺保办好该房更名手续后付清。2019年3月22日，青山南路社区居委会出具一份证明：95年8月13日购房合同有误，东湖区青山南路347号***单元302室误写成301室。 1996年5月20日，王百贵、胡刚华与江西省台中实业拓展公司签订《南昌市城镇商品房购销合同》，合同约定，购房人王百贵、胡刚华向售房人江西省台中实业拓展公司购买坐落于南昌市青山南路77号（现347号）***楼202室房屋。同日江西省台中实业拓展公司出具一份收据，收到购房款70000元。1999年8月18日王百贵与董美庚签订《房屋买卖协议书》，约定王百贵将座落在南昌市青山南路77号（现347号）***栋202室房屋转让给董美庚，该房产转让价格为人民币57000元整，乙方在公证后先支付38000元整，余款在房产过户手续办好当日付清。当日该协议书在南昌市东湖区公证处进行公证，王百贵并出具一份收条：收到董美庚购房款38000元整。 另查明，南昌市东湖区人民法院在审理王百贵、胡刚华诉董美庚房屋买卖合同纠纷一案中，原告王百贵、胡刚华于2012年1月19日向南昌市东湖区人民法院提出撤诉申请。同日，南昌市东湖区人民法院作出（2011）东民初字第994号民事裁定书，裁定准许原告王百贵、胡刚华撤回起诉。2013年1月28日，南昌市住房保障和房产管理局回函东湖区法院：“我局未收到江西省台中实业拓展公司办理东湖区青山南路77号***栋商品房初始登记申请，目前东湖区青山南路77号***楼202室暂不具备办理商品房转移登记条件。”异议人董美庚至今未办理青山南路347号***单元202室、302室房屋的过户手续,两套案涉房屋所有权人现仍为鸿源合纵公司。 2018年6月29日，本院就原告赣企互助公司诉被告宗国平、鸿源合纵公司借款合同纠纷一案作出(2018）赣0103民初3301号民事调解书：一、被告江西鸿源合纵投资有限公司欠原告江西赣企互助金融服务有限公司借款本金240万元及利息51.84万元（从2017年10月7日起至2018年8月30日止）于2018年8月30日前归还给原被告。二、如被告江西鸿源合纵投资有限公司未按上述约定归还原告借款本金及利息，则被告从2018年8月31日起以本金240万元为基数按月息2分计算至款清止承担利息。原告有权拍卖、变卖被告江西鸿源合纵投资有限公司位于南昌市东湖区青山南路347号***单元202、302、304、403、405室（洪房权证东湖区字第××、10××34、10××35、10××36、10××38号）的房屋，所得价款由原告优先受偿。三、被告江西鸿源合纵投资有限公司向原告支付律师代理费24000元。四、被告宗国平对被告江西鸿源合纵投资有限公司前述全部债务承担连带清偿责任。案件受理费28210元，减半收取14105元，诉讼费5000元，合计19105元，由被告江西鸿源合纵投资有限公司、宗国平共同承担。该判决书生效后，两被告未按期履行，赣企互助公司向本院申请强制执行，本院于2019年1月10日立案执行，案号为（2019）赣0103执227号。执行过程中，本院于2019年1月15日作出（2019）赣0103执227号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人江西鸿源合纵投资有限公司所有的位于南昌市东湖区青山南路347号***单元202室、302室、304室、403室和405室共五套房屋。为此，异议人向本院提出前述异议申请。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人董美庚提交的两份《南昌市城镇商品房购销合同》未经房产登记部门登记备案，无法证明该房屋买卖合同的合法有效性，如该合同无效，则案涉房产再次转让给异议人亦属于无效行为。现案涉房屋在房屋产权部门登记在被执行人鸿源合纵公司名下，且申请执行人依法办理了抵押登记手续，享有优先受偿权，本院依法对案涉房产采取强制措施并无不当。异议人董美庚对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，异议人的申请，于法无据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人董美庚的异议申请。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈 敏 人民陪审员  熊江玲 人民陪审员  熊志红 二〇一九年三月二十六日 书 记 员  熊淼鑫