湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0408民初2096号原告：唐某，男。委托代理人：包红艳，湖南居安律师事务所律师。委托代理人：蔡汶，湖南居安律师事务所实习律师。被告：衡阳阿波罗置业有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区外环西路冠都现代城会所**。法定代表人：陈逢权，该公司总经理。原告唐某与被告衡阳阿波罗置业有限公司（以下简称阿波罗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月21日公开开庭进行了审理。原告唐某的委托代理人包红艳、蔡汶到庭参加诉讼。被告阿波罗公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐某向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方于2015年4月13日签订的《长湖峰境幼儿园前期订购协议书》；2、被告立即与原告签订《商品房买卖合同》，并办理相应的合同网签及备案手续；3、被告将涉诉房产交付给原告；4、被告向原告支付逾期交房的违约金及赔偿损失520767元（暂以3000000元为基数，按年利率24%的标准，从2018年3月31日起至2018年12月20日），之后至实际交房日止按上述标准计付；5、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年4月13日，原、被告签订《长湖峰境幼儿园前期订购协议书》，约定原告购买被告阿波罗公司开发的衡阳市蒸湘区光辉街57号长湖峰境项目内的幼儿园房屋，房屋总价为13813800元；协议约定，被告在2018年3月31日前完成幼儿园竣工验收并交付给原告进场装修使用，若因出卖人原因不能如期交付房屋属于出卖人违约，应以买受人所支付总金额为本金按同期银行贷款基准利率的四倍向买受人计付利息。合同签订后，原告按约支付了3000000元首期购房款。但被告至今拒不履行合同，不向原告交付房屋，为维护原告的合法权益，故向法院起诉，请求人民法院支持原告的上述请求。被告阿波罗公司未予答辩，亦未提出相应证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告旭日公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的《长湖峰境幼儿园前期订购协议书》、银行转账记录、商品房预售许可证等证据，来源形式合法，内容客观真实，本院依法予以采纳。本院经审理认定事实如下：2015年4月13日，被告与原告签订了《长湖峰境幼儿园前期订购协议书》，约定由被告将位于衡阳市蒸湘区光辉街57号长湖峰境项目内规划的幼儿园房屋出售给原告做幼儿园经营，该房屋建筑面积总计约3300㎡，单价为4186元/㎡，总价暂定为13813800元，最终以衡阳市产权处测绘的产权证面积计算总价款；本协议签订之日起5天内，原告向被告支付订金3000000元，此订金不计利息，在被告交付幼儿园购房款时直接抵购房款；网签合同时原告付至幼儿园购房总款的80%，幼儿园竣工验收时，原告付至幼儿园购房总款的95%，余款5%在被告交楼并具备办理房产证条件时，原告应一次性向原告付清余款；被告承诺2018年3月31日前完成幼儿园竣工验收并交付原告进场装修使用；被告应于2017年11月30日前办理好幼儿园预售许可证，并与原告签订正式网签购房合同，在2018年6月30日前办理房产证，2018年10月30日前协助原告办理国土使用证，双方按法律规定和政府相关部门的收费标准分别承担相关费用，如因原告原因导致不能按时办理上述两证，责任由原告自负；如被告违约，原告可解除与被告签订的购房协议，解除合同时，被告须在收到原告解除合同通知书后7天内，退还原告已支付的幼儿园所有购房款，同时按原告所支付总金额支付利息（按银行同期贷款基准利率的四倍计付，计息时间为原告所付购房款的第二天起计算），并向原告支付违约金2000000元，原告也可选择以3000000元取得幼儿园土地使用权用于幼儿园建设；如原告违约，不按协议约定时间缴纳3000000元订金，被告有权终止协议，原告向被告支付违约金2000000元；如因原告原因未按协议约定时间网签合同和交付购房款，被告有权终止协议，原告所缴纳的3000000元定金不退还，通知不计取任何费用。协议签订后，原告分别于2015年4月支付定金3000000元。至今，被告未与原告签订正式网签购房合同，亦未向原告交付涉诉房屋，酿成本案纠纷。另查明，长湖峰境幼儿园于2018年2月28日竣工，被告于同年12月14日取得该项目的商品房预售许可证（规划面积为3274.38㎡，许可证号：衡预许字2018第**），按房屋产权证面积计算总计款为13706555元（3274.38㎡×4186元/㎡）。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《长湖峰境幼儿园前期订购协议书》是双方的真实意思表示，没有违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律保护。涉诉房屋于2018年2月28日竣工，同年12月14日取得该项目的商品房预售许可证，符合继续履行的条件。原告要求被告继续履行双方签订的《长湖峰境幼儿园前期订购协议书》，有事实及法律依据，本院依法予以支持。对于原告要求与被告签订正式《商品房买卖合同》、办理网签及备案手续并将涉诉房屋交付给原告的意见，根据双方订购协议约定，网签合同时原告付至幼儿园购房总款的80%，幼儿园竣工验收时，原告应付至购房总款的95%，余款5%在被告交楼并具备能办理房产证条件时一次性付清，因此，被告应在原告付至购房总款的80%时与原告签订正式《商品房买卖合同》、办理网签及备案手续，履行完付清全部购房款义务后向原告交付涉诉房屋。因协议约定被告应于2017年11月30日前办理好预售许可证，并与原告签订正式网签合同，在2018年6月30日前办理房产证、10月30日前协助原告办理国土使用证，根据现有证据，涉诉房屋仅在2018年12月14日办理了预售许可证，被告对于涉诉房屋是否通过竣工验收、办理房产证等相关事宜承担举证责任。被告作为房屋出卖方，应在办理好预售许可证后主动通知原告办理网签备案手续、办理房产证及交付房屋等事宜，而被告未积极履行上述义务的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。双方协议未明确约定在原告要求继续履行合同的情况下被告应如何承担违约责任，故本院根据被告的获利情况及过错程度，并结合原告的实际经济损失状况，酌情认定被告以协议约定办理房产证之日（即自2018年6月30日）起，以原告已付购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金至被告实际交付房屋之日止。原告要求被告按年利率24%承担的赔偿责任过高，本院依法予以核减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、继续履行原告唐某与被告衡阳阿波罗置业有限公司于2015年4月13日签订的《长湖峰境幼儿园前期订购协议书》；二、被告衡阳阿波罗置业有限公司于原告唐某付清长湖峰境幼儿园总房款的80%即7965244元（13706555元×80%-3000000元）三日内与原告唐某签订《商品房买卖合同》并办理网签及备案手续；三、原告唐某在长湖峰境幼儿园竣工验收并具备办理房产证条件时付清剩余全部购房款2741311元（13706555元-7965244元），被告衡阳阿波罗置业有限公司在原告唐某付清全部购房款三日内将长湖峰境幼儿园交付给原告唐某；四、被告衡阳阿波罗置业有限公司自2018年6月30起，以原告唐某实际已付购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告唐某支付违约金至房屋实际交付之日止；五、驳回原告唐某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9008元，财产保全费5000元，以上共计14008元，由原告唐某负担5603元，被告衡阳阿波罗置业有限公司负担8405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  唐文婧人民陪审员  范召富人民陪审员  范重辉二〇一九年三月一日书 记 员  谢 伶《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。