广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初4478号原告：东莞市家盛物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇S256省路赤岭路段。法定代表人：周科兵，该公司总监。委托诉讼代理人：王兆江，广东可园律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖武宁，广东可园律师事务所律师。被告：张建旗，男，1968年7月23日出生，汉族，住河南省方城县，原告东莞市家盛物业服务有限公司与被告张建旗物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用简易程序进行审理，分别于2018年4月28日、2019年3月7日公开开庭进行审理。原告东莞市家盛物业服务有限公司的委托诉讼代理人肖武宁、王兆江，被告张建旗到庭参加第一次庭审；原告东莞市家盛物业服务有限公司的委托诉讼代理人肖武宁，被告张建旗到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，被告是原告在管××××道滘水岸华庭4栋2单元302号业主，被告自2015年8月3日至2017年12月31日拖欠物业管理费9367.57元和滞纳金3675.06元（按每日千分之一计算，暂计至2018年1月11日）。根据原告与被告所签订的《前期物业管理服务协议》第八条第四款的规定，被告逾期不缴纳上述费用，可按日加收千分之一的滞纳金，滞纳金为3675.06元。原告每月向被告催收,但被告拒不支付，因此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告2015年8月3日至2017年12月31日拖欠的物业管理费9367.57元，滞纳金3675.06元（按每日千分之一计算，暂计至2018年1月11日），共计13042.63元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告存在对被告物业管理的不合法地位。《商品房买卖合同》只叙述了指定物业，并未提及物业费用是2.4元/平方米，开发商也未对物业进行投标，且原告就是开发商成立的物业公司，所以原告不具备征收物业费的资格。原告提供的服务质量达不到物业合同约定的标准。原告没有达到一级的服务，不能按一级2.4元/平方米收费。原告没有公布过物业服务或者物业服务资金的收支情况；原告没有做过社区文化活动；原告擅自改变部分管理用房作厨房，后经业主集会讨伐才未得成；原告破坏消防设施，毁坏消防箱，且消防箱内没有水，一旦有火灾不堪设想；原告也未做到其他物业管理服务。2015年8月3日至2017年1月9日物业管理费应该由开发商支付。合同约定2015年5月30日前交房，直到2018年3月4日被告也未接到交房的通知，2015年9月27日到售房部询问，得知可以到物业签订物业合同，签订了物业合同只拿到入户门北门钥匙去看房。发现室内地面上有供水管在水渗漏，室内还没有供电，阳台门锁手拉晃动锁不上。物业管理人员说房屋还没有验收备案，还会整改，漏水和门锁都会修，验收备案了就会供电。2016年9月30日物业通知被告说漏水已修好，室内已供电，后才知道所有工程备案完成时间是2017年1月9日。因原告是开发商成立的物业公司，原告从2016年9月30日至2018年3月3日期间一直要求被告用开发商延迟交房的赔偿款来冲抵物业管理费，还表示要再送半年的物业管理费给被告，即被告9年半不用交物业管理费。直到2018年3月4日原告通知被告去签订已经拟好的协议书，但被告没有签字。后因协商未果，被告于2018年3月16日向法院起诉主张延迟交房的赔偿款。原告一直误导被告要用迟延交房的赔偿款冲抵物业管理费，还送物业管理费的欺骗手段，造成被告不用交物业管理费的假象，欺骗目的没有达到就加收滞纳金。（2018）粤1971民初7017号民事判决书中明确2017年1月9日是交房日期，即使交纳物业管理费，应从2017年1月9日交纳。原告按照一级物业收费，但原告的服务达不到一级，不应当按照一级收费标准交纳管理费。经审理查明，2014年3月10日，被告与东莞市富盈新城建造有限公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：被告购买位于东莞市××南丫村富盈水岸华庭4幢2单元302号房，该房面积134.89平方米。东莞市富盈新城建造有限公司与原告于2012年3月21日签订、于2017年9月15日续签《前期物业服务合同》，约定：东莞市富盈新城建造有限公司选聘原告对道滘水岸华庭实行前期物业管理。根据东莞市物价局于2012年3月27日作出的《关于对道滘镇水岸华庭物业服务收费标准备案的复函》，函复如下：物业服务收费标准是居民住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米2.4元的标准。2015年9月27日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，主要约定：由原告为案涉房产提供物业管理服务，高层按建筑面积每月每平方米2.4元，按月交纳，被告或物业使用人在每月10日前履行交纳义务；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。原告主张被告在2015年9月27日已经收楼，并提供房屋交付验收记录表予以证明，显示：验收记录：存在以下问题①主入户门的水管有漏水到房间里；②入户门有破损，且门不能固定；③房内有大便。领用物品：入户大门钥匙8条，阳台门锁钥匙/条，信箱钥匙/条，其他钥匙/条，合计钥匙共1套。物业服务中心处有王应棋的签名，业主签名处有被告的签名，日期为2015年9月27日。被告主张其于2015年9月27日路过案涉小区询问何时可以收楼，原告告知可以看房及可以交钥匙，但原告只向被告交付了其中一个门的钥匙（案涉房屋有两个门），由于当时案涉房屋存在水管漏水、没有通电、房屋内有大小便的问题，不具备交付使用的条件，被告就没有收楼，此后开发商一直没有通知被告收楼。原告主张其通过打电话、发送律师函等方式向被告催收管理费，明确诉请的物业管理费期间为2016年4月1日至2017年12月31日；每月物业管理费为323.74元（2.4元/月·平方米×134.89平方米），每月10日前交纳当月管理费，违约金从每月11日起，以当月拖欠的管理费为本金，按照每日千分之一的标准分段计算至付清之日止。被告主张其于2017年4月25日收楼，物业管理费应从2017年4月25日起交纳；被告未向原告交纳物业管理费的原因包括：原告要求用迟延交房违约金抵扣物业管理费，并称抵扣9年半物业管理费；原告管理服务不到位，提供的管理服务不符合合同的约定，具体表现：主要路口没有设置路标；房屋外墙施工时留下污渍；原告故意用玻璃窗堵挡消防排烟口；消防箱损坏，且没有水；车辆乱停乱放；小区外围封闭不好，业主屡次被盗；垃圾未分类；楼梯扶手从未清洗等。为此，被告提供2018年3月4日拍摄的照片、2019年3月3日拍摄的视频光盘、协议书、视频光盘、网上投诉及回复予以证明。原告主张对协议书不予确认，视频光盘显示被告没有签署协议书，协议书不产生法律效力；对部分照片的真实性予以确认，但拍摄的内容是局部，对部分照片的真实性不予确认，案涉小区管理井井有条，消防合格，没有车辆乱停乱放。为此，原告提供第一次庭审2018年4月28日后拍摄的照片予以证明。根据原告提供的竣工验收备案证书，显示：富盈水岸华庭4幢的验收日期是2015年8月3日，备案意见是“本工程竣工验收合格，备案文件齐全，准予备案”，备案机关是东莞市住房和城乡建设局，备案日期是2016年3月30日。根据本院调取张建旗与东莞市富盈新城建造有限公司商品房预售合同纠纷（2018）粤1971民初7017号民事判决书及生效证明书，查明如下事实：被告主张其于2017年1月9日到东莞市富盈新城建造有限公司询问何时收楼，东莞市富盈新城建造有限公司回复可以收楼了，张建旗遂于当天办理了案涉房屋的收楼手续。本院认为，被告于2017年1月9日办理收楼手续，并判决东莞市富盈新城建造有限公司向原告支付从2015年6月1日至2017年1月9日的逾期交楼违约金。以上事实，有《前期物业服务协议》、缴费通知书、《商品房买卖合同》、律师函、《前期物业服务合同》、临时管理规约、《关于对道滘镇水岸华庭物业服务收费标准备案的复函》、中标通知书、竣工验收备案证书、房屋交付验收记录表、照片、协议书、视频光盘、网上投诉及回复、民事判决书、生效证明书以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，并未违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为提供物业管理服务的物业公司，应当严格按照约定以及有关的规定履行自己的物业管理义务，为案涉小区提供符合约定标准的服务；被告作为接受物业管理服务的业主，应当按时向物业公司交纳物业管理费，以便原告对案涉小区进行管理。被告尚未向原告交纳2016年4月1日至2017年12月31日期间的物业管理费。根据已经发生法律效力的（2018）粤1971民初7017号民事判决书，本院已认定被告于2017年1月9日办理收楼手续，并判决东莞市富盈新城建造有限公司向原告支付从2015年6月1日至2017年1月9日的逾期交楼违约金，故被告应从2017年1月9日起向原告交纳物业管理费。被告以原告要求用迟延交房违约金抵扣物业管理费，且原告提供的管理服务不符合合同的约定为由拒付物业管理费。根据原、被告双方的陈述以及提供的证据，的确存在消防设施损坏，车辆乱停乱放；小区安全管理存在问题；小区公共设施管理、维护存在问题等。上述问题如果没有及时、有效地进行维修、整治，对小区的安全确实存在较大的隐患，原告应及时进行维修、整治，提高物业管理水平。鉴于原告也提供了合同约定的其他服务，只是提供的服务项目、服务质量与约定标准存在一定差距，被告应交纳的物业服务费应当依法减收，本院酌定原告减收40%的物业管理费。因此，被告应支付原告2017年1月9日至2017年12月31日期间的物业管理费具体为：2.4元/月·平方米×134.89平方米×（23天/31天+11个月）×60%=2280.77元。对于原告诉请被告支付2015年8月3日至2017年12月31日期间物业管理费9367.57元的诉讼请求，本院予以部分支持；对于超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。对于原告诉请被告支付滞纳金的诉讼请求。根据以上论述，本院认定原告提供的物业管理服务存在瑕疵，故对于原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张建旗应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市家盛物业服务有限公司支付2017年1月9日至2017年12月31日期间的物业管理费2280.77元。二、驳回原告东莞市家盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费63.03元（原告已预交），由原告东莞市家盛物业服务有限公司负担52.01元，被告张建旗负担11.02元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  梁园园二〇一九年三月十五日法官助理王冕书记员张慧瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。