四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终11794号 上诉人（原审被告）：谢君涛，男，1971年2月5日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：王婵，四川皓锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄颖，四川皓锦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋昊，男，1986年11月3日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：刘源远，四川兴蓉律师事务所律师。 原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司。住所地：成都市高新区民丰大道西段**附****。 法定代表人：徐万刚，总经理。 委托诉讼代理人：周孝兰，女，1991年5月4日出生，汉族，住四川省资中县，系公司员工。 原审第三人：杜勤蓉，女，1978年3月3日出生，汉族，住四川省广汉市。 原审第三人：吴芳，女，1962年6月26日出生，汉族，住四川省宣汉县。 原审第三人：蒋子俊，男，1962年8月30日出生，汉族，住四川省宣汉县。 上诉人谢君涛因与被上诉人蒋昊、原审第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、杜勤蓉、吴芳、蒋子俊房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢君涛上诉请求：撤销一审判决书，依法改判确认谢君涛与蒋昊签订的《房屋转让意向协议》和补充协议（以下统称“案涉合同”）无效；本案一审、二审的全部诉讼费用由蒋昊承担。事实和理由：1.一审判决认定事实和法律关系不清，存在错误。2012年12月9日谢君涛与蒋昊签订《房屋转让意向协议》及其补充协议，2017年11月1日双方协商一致解除案涉合同，谢君涛已经向蒋昊退还全部购房款并支付补偿金，蒋昊将案涉合同的原件及案涉房屋一并交还，案涉合同已经结束，双方权利义务关系已经终结。2.本案系合同确认之诉，根据蒋昊诉讼请求其要求确认合同效力，本案审查的焦点和判决内容应当就蒋昊申请确认时的合同效力作出认定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第四十六条规定，请求二审法院依法撤销一审判决，改判确认合同无效。 蒋昊答辩称，一审法院认定谢君涛与蒋昊签订的案涉合同是双方真实意思表示是正确的。蒋昊向谢君涛支付了房屋价款，谢君涛也向蒋昊交付了房屋。关于诉讼主体资格的问题，蒋昊一审请求确认案涉合同无效，能印证谢君涛是与蒋昊签订的合同。在三方所签订的案涉合同上明确载明了购买人为蒋昊，委托代理人为吴芳，蒋昊已经将该房出租3-4年，并不是谢君涛所称发生争议有利害关系才进行追认，在2012年蒋昊就已经在收益房租，蒋昊是房屋的出租方。蒋昊从未授权蒋子俊解除合同，谢君涛也没有提交任何蒋昊授权的书面文件。所以请求驳回上诉人谢君涛的上诉请求，维持原判。 蒋昊向一审法院起诉请求：1.谢君涛继续履行《房屋转让意向协议》及补充协议；2.谢君涛配合蒋昊办理房屋过户手续；3.诉讼费用由谢君涛承担。一审审理中，蒋昊当庭变更诉讼请求为：确认双方签订的《房屋转让意向协议》及补充协议有效。 一审法院查明的事实：谢君涛与杜勤蓉系夫妻。谢君涛、杜勤蓉与成都铁路地区旧城改造中心签订了一份《商品房买卖合同》，谢君涛、杜勤蓉购买位于成都市青羊区黄土村“清水路苑”4幢XX单元XXX号房屋一套。上述合同签约备案时间为2012年4月13日，登记为谢君涛、杜勤蓉各占50%份额。2012年12月9日，吴芳以蒋昊的名义与谢君涛在链家公司的居间介绍下就上述房屋签订《房屋转让意向协议》及《关于合同的补充协议》，约定谢君涛将案涉房屋转让给蒋昊，房屋总价款48万元，并约定了双方的权利义务及违约责任等。上述协议由谢君涛、吴芳及链家公司分别签字盖章。协议签订后，吴芳向谢君涛支付购房款共计43万元。2017年11月1日，蒋子俊向谢君涛、杜勤蓉出具一张收条，载明：今收到杜勤蓉、谢君涛清水路苑4-1-501号赎回房款550000元，房屋转让意向协议作废，不再产生法律责任。一审法院另查明，吴芳系蒋昊的母亲、蒋子俊系蒋昊的父亲。 一审法院认为，吴芳代蒋昊与谢君涛签订案涉合同后，吴芳向谢君涛支付了购房款43万元，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定，双方的上述协议依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，上述协议也已于签订之日生效。上述协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，应为合法有效。故一审法院对蒋昊的诉讼请求予以支持。谢君涛主张诉争房屋系其与第三人杜勤蓉共同所有，其签订合同系无权处分，故上述协议应无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张无效的，人民法院不予支持。”的规定，即使在签订房屋转让协议时杜勤蓉并不知情或其事后未予追认，但该情形并不影响上述协议的效力，故一审法院对谢君涛的该抗辩主张不予支持。至于双方的买卖合同是否已经解除，因不属于本案的审查范围及争议焦点，故一审法院不予认定及处理，谢君涛可另行诉争。房屋是否处于按揭状态能否产权过户，也是协议履行的问题，不影响协议的效力认定，故一审法院对谢君涛的抗辩理由均不予支持。 综上，一审法院对蒋昊的诉讼请求全部予以支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认蒋昊与谢君涛于2012年12月9日签订的《房屋转让意向协议》及《关于合同的补充协议》合法有效；二、案件受理费100元，由谢君涛负担。 二审中，谢君涛向本院提交了证人曹某的证人证言。主要内容为：曹某与谢君涛、蒋昊都存在租赁关系，曹某承租了案涉房屋，分别签署了2份都是从2017年8月5日至2020年8月5日的租赁合同。交房之后，蒋昊向自己出租案涉房屋，自己支付租金到2018年2月5日。在2017年双方有纠纷，归属权不是很清楚。解除之后重新与谢君涛签订租赁合同，支付了1200元押金给杜勤蓉。蒋昊质证认为，谢君涛的证言能确定出租方是蒋昊，收取房租的也是蒋昊，且曹某向蒋昊支付租金至2018年2月5日，故自己与谢君涛签订的合同已经生效。链家公司认为自己未参与，不发表质证意见。 本院审查认为，蒋昊对曹某的证言真实性、合法性、关联性予以认可，可以证明案涉合同履行后蒋昊将房屋出租人曹某的事实，本院予以采信。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方当事人的上诉和答辩情况，本案的争议焦点是案涉房屋转让意向协议及补充协议是否有效。对此，本院认为，案涉房屋转让意向协议及补充协议由吴芳以蒋昊的名义与谢君涛签订，并得到了实际履行，双方的系列行为系各自真实意思的表示，对此本院予以确认。本案在一审判决认定上述合同及补充协议有效的情况下，谢君涛上诉认为案涉合同成立后因蒋昊将合同原件及房屋一并返还，该合同已经解除并失效，因合同解除的前提条件是合同有效，谢君涛该上诉意见表明其对上述合同及补充协议有效并无异议，加之双方合同约定的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。因此，谢君涛上诉认为案涉合同及补充协议已经解除，应认定合同无效的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人谢君涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人谢君涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员  张卫敏 审判员  曹 洁 二〇一九年三月一日 书记员  方丽雯