重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初23188号原告：刘巧娜，女，汉族，1984年11月5日生，住河北省保定市。原告：殷栋，男，汉族，1984年2月4日生，住山东省青州市。二原告共同委托诉讼代理人：王萍，重庆渝宏律师事务所律师。被告：通用地产重庆有限公司，住所地重庆市九龙坡区朝田村****，统一社会信用代码91500000696552355Q。法定代表人:王长生，职务董事长。委托诉讼代理人：殷地明、陈怡奇，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师。原告刘巧娜、殷栋与被告通用地产重庆有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘香军独任审判，适用小额程序公开开庭进行了审理。原告刘巧娜、殷栋及其委托诉讼代理人王萍，被告通用地产重庆有限公司委托诉讼代理人殷地明、陈怡奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘巧娜、殷栋诉称：原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于重庆市九龙坡区龙腾大道209号通用·晶城项目的房屋一套。合同约定的交房时间为2017年8月31日。2017年8月31日前被告通知了原告接房。原告接房后发现天然气管道尚未接通，直至2017年11月30日仍未通气。房屋不具备交房条件，被告应当承担逾期交房违约金。因不具备交付条件，该段时间内的物业费应由被告承担。现原告起诉至法院请求：1、判令被告向原告支付2017年9月1日至2017年11月30日期间逾期交房违约金5888.70元，及该段时间内的物管费609.28元，合计6497.98元；2、本案案件受理费由被告负担。被告通用地产重庆有限公司辩称，被告已依照《商品房买卖合同》约定，按时将符合合同约定条件的房屋交付给了原告，并不存在原告诉称的逾期交房的违约行为；原告诉称被告以弄虚作假的方式骗取备案登记没有任何依据，属于虚构事实。如原告对诉争房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的取得方式或真实性有异议，应通过行政诉讼途径解决，不应提起民事诉讼；原告以诉争房屋在交付时未达到通气条件为由诉请被告承担逾期交房的违约责任既非合同约定，也非事实基础；原告诉求的违约金及物管费属于损失重复主张,请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2016年11月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市九龙坡区龙腾大道209号4幢xxxxxx号房屋，成交价格727000元；预售商品房的，甲方应当在2017年8月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付；甲方逾期交房逾期在30日内或超过30日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金；甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：2017年8月31日前通水、通电，乙方自行携带相关手续至天然气公司办理相关手续。2017年8月4日，通用·时代港湾项目工程2号、3号、4号楼取得《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》。2017年8月11日，重庆燃气集团股份有限公司九龙坡分公司工程科出具《完工证明》载明：通用地产重庆有限公司开发的通用·时代港湾项目2#-4#楼燃气安装工程，已施工完毕，验收合格。2017年8月25日，通用·时代港湾项目工程2号、3号、4号楼取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2017年11月29日，重庆市人民政府公开信箱办理结果载明：九龙坡区人民政府回复：区政府责成高新区管委会建设管理局调查处理，关于反映的竣工验收问题，经高新区管委会建设管理局核实，通用·晶城（报建名称通用·时代港湾）2、3、4号楼于2017年8月在高新区管委会建设管理局办理竣工备案时，提供了重庆燃气集团出具的完工证明（燃气验收主管单位为重庆燃气集团），据了解，通用·晶城项目5、6号楼燃气安装工程已完工，重庆燃气集团正抓紧时间对5、6号楼燃气工程进展验收，2-6号楼将于12月初统一通气。2017年11月30日，重庆市人民政府公开信箱办理结果载明：重庆燃气集团回复：客户投诉“九龙坡区通用·晶城主管道没通气，为什么会有接入证明”及“重庆市燃气公司虚开证明，让小区通过综合验收，要求对燃气公司处罚”的处理单已收悉，燃气集团对此非常重视，立即责成有关部门调查，现答复如下，经核查，九龙坡区通用·晶城属于燃气集团九龙坡分公司管辖范围，该小区开发商为通用地产重庆有限公司，位于九龙坡区龙腾大道**，该燃气工程共1676户，由燃气集团安装公司于2017年8月22日施工安装，预计在11月30日前完成合同户数的安装工程，由于该小区燃气工程尚未竣工，燃气集团公司未向开发商提供燃气工程竣工的相关证明。2018年3月27日，重庆市建永工程监理有限公司出具《情况说明》载明：通用·时代港湾小区2、3、4号楼天然气安装工程于2017年7月21日进场施工，小区内燃气主管网及2、3、4号楼室内燃气管道及设备等于2017年8月中旬完工，并与已建进项目（8号楼）的主燃气管网镶接。重庆燃气集团股份有限公司九龙坡分公司于2018年3月26日出具《情况说明》载明：重庆燃气集团股份有限公司九龙坡分公司于2017年7月21日进场通用·时代港湾2、3、4号楼天然气安装工程，8月中旬完成室内燃气管道及设备的安装，11月20日完成综合验收并达到通气条件。重庆燃气集团股份有限公司九龙坡分公司于2018年6月5日再次出具《情况说明》载明：重庆燃气集团股份有限公司九龙坡分公司于2017年7月21日进场通用·时代港湾2、3、4号楼天然气安装工程，8月中旬完成室内燃气管道及设备的安装，11月中旬完成室外燃气管道及设备的安装，并接通气源，11月20日完成综合验收并达到通气条件。审理中，原、被告共同确认：讼争房屋被告于2017年8月31日前已通知原告在2017年8月31日接房；讼争房屋具备《重庆市新建商品房使用说明书》及《重庆市新建商品房质量保证书》。审理中，被告举示重庆市九龙坡区市政园林管理局于2017年8月16日出具的《关于对实施的复核意见》、2017年8月5日、8月8日与8月12日监理日志、小区现场照片、小区燃气管道图纸、8号楼竣工验收备案登记证，拟证明通用·时代港湾小区燃气主管网于2016年6月28日在8号楼完成竣工验收之前与市政管道镶接，讼争房屋楼栋燃气管道于2017年8月5日正在施工，室外小区道路绿化工程于2017年8月12日完成验收，故室外燃气管道在2017年8月12日前完成铺设安装，被告于2017年8月25日前完成燃气管道的安装工程并与主燃气管道镶接。《关于对实施的复核意见》载明：2-4号楼已按意见函实施了绿化，符合园林绿化要求，应按照意见函实施绿地建设、做好小区市政管网建设和环境规范建设等。2017年8月12日监理日志载明：景观公司中庭铺地砖、灌木种植、进场灌木一批。原告不认可上述证据的真实性及证明内容。审理中，原告陈述：1、原告主张被告逾期交房的理由为：虽讼争房屋原告已接房，但房屋及小区的燃气工程尚未完工且未达到通气条件，故房屋不具备法定交付条件，被告应承担房屋具备通气条件时止的逾期交房违约金；2、诉讼请求中的物管费系损失重复主张，原告不再对物管费进行主张。上述事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《情况说明》等证据在卷为凭，并经过当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与通用地产签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。在双方已对房屋交付条件明确约定的情况下，应当按照双方的约定作为房屋的交付条件。该合同第七条双方约定，交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限：属预售商品房的，甲方应在2017年8月31日，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案中，2017年8月25日通用地产取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并通知原告于2017年8月31日前接房，在《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》未被有关行政机关撤销登记的情况下，涉案房屋已具备合同约定的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用。本案双方当事人约定的交房条件并未违反上述法律规定，原告以涉案房屋在交付时未达到通气的条件，违反了《住宅建筑规范》、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》及《标准化法》规定的交付条件为由主张逾期交房违约金。因其主张的上述依据不属于合同效力强制性规定。在双方约定的交房条件有效且交房时已达到合同约定的交付条件的情况下，原告以涉案房屋交付时未达到通气条件为由主张逾期交房违约金不符合同约定，其请求不能成立。应当指出，涉案房屋交付时未达到通气条件属于通用地产的瑕疵整改范围，原告有权要求通用地产整改和赔偿因此给其造成的实际损失，原告可依法另行救济。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条之规定，判决如下：驳回原告刘巧娜、殷栋的诉讼请求。本案案件受理费25元，由原告刘巧娜、殷栋负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘香军二〇一九年三月十七日法官助理 张朝义书 记 员 曹丽娟