北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终2561号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏传斌，男，1979年4月25日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈琰，女，1980年8月1日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：罗瑞芳，天津允公律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：左袖阳，天津允公（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯雨亭，女，1991年8月15日出生。委托诉讼代理人：朱菊芬（冯雨亭之母）。委托诉讼代理人：谢彩营，北京顶言律师事务所律师。原审第三人：北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园**综合楼6（1-2）。法定代表人：陈宁，总经理。委托诉讼代理人：吴媛，女，北京市易合房地产经纪有限责任公司法务经理。上诉人苏传斌、陈琰因与被上诉人冯雨亭、原审第三人北京市易和房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初10675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈琰、苏传斌之共同委托诉讼代理人罗瑞芳、左袖阳，被上诉人冯雨亭及其委托诉讼代理人谢彩营、朱菊芬，原审第三人易和公司之委托诉讼代理人吴媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏传斌、陈琰上诉请求：1、撤销原判，改判驳回冯雨亭一审诉讼请求，支持我方反诉请求；2、诉讼费由冯雨亭承担。事实和理由：1、位于北京市昌平区**房屋查封随时可解除，冯雨亭主张解除合同不符合合同约定的解除条件，一审判决依据的事实不存在；2、冯雨亭未在规定期限内取得购房资格导致合同无法正常履行，我方发出书面告知函通知解除合同，合同实际因对方原因解除，冯雨亭应承担违约责任；3、一审判决违约金数额过高，应当减少。冯雨亭辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。苏传斌在一审庭审中表示过1104号房屋不能解封；我方不存在违约，解除函所述不属实；违约金数额比实际损失少，不同意减少。易合公司述称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。冯雨亭向一审法院起诉请求：1、解除我与苏传斌于2016年7月31日签订的编号为XX1的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2、苏传斌、陈琰赔偿违约金及损失100万元、双倍返还定金10万元、居间代理费39800元，以上共计1139800元；3、本案诉讼费用、诉讼保全费、保函费用由苏传斌、陈琰承担。苏传斌、陈琰向一审法院反诉请求：1、请求确认因冯雨亭根本违约，我方与冯雨亭于2016年7月31日签订的编号为XX1的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》已解除；2、冯雨亭赔偿我方违约金56.772万元，及自冯雨亭根本违约之日（2016年9月26日）起至实际支付违约金之日止按同期银行贷款利率计算的延期支付违约金给我方造成的损失；3、本案诉讼费、保全费、鉴定费等费用由冯雨亭承担。一审法院认定事实：苏传斌与陈琰原系夫妻关系。位于。位于北京市昌平区**房屋简称为1103号房屋）登记房屋所有权人为陈琰，1104号房屋原登记房屋所有权人为苏传斌。该两套房屋虽登记为两套房屋，但实为一套房屋，不具有可分性。2016年7月31日，苏传斌（出卖人）与冯雨亭（买受人）及易合公司（居间人）签订《房屋买卖居间合同》（合同编号为XX1）一份，主要内容为：出卖人所售房屋坐落为昌平区1104，建筑面积共81.73平方米，房屋所有权证号为X京房权证昌字第XXXX号，房屋未设定抵押；房屋成交价格为188万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为11万元，买受人在签订本合同的同时支付定金5万元，买受人拟贷款金额为131万元；出卖人应当在收到全部购房款前将该房屋交付给买受人；买受人承担居间代理费43780元；当事人双方同意，在居间人或居间人指定的担保机构告知出卖人和买受人可以办理权属登记过户的7工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同还约定有其他内容。同日，苏传斌（甲方、出卖方）与冯雨亭（乙方、买受方）及易合公司（丙方、居间方）另签订《补充协议》（合同编号为XX1）一份，内容包括：“第一条、成交价格。甲乙双方同意，交易房屋价格及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计人民币壹佰玖拾玖万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条、关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金：乙方于2016年7月31日向甲方支付定金人民币伍万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述第（4）方式履行：（4）贷款形式：1.甲乙双方于2016年7月31日签订本合同，同时乙方向甲方支付购房定金人民币5万元整。2.甲乙双方约定于2016年8月30日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后7日内，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，同时乙方将购房首付款人民币68万元（其中包含定金人民币伍万元）一次性付给甲方。3.乙方选择以商业贷款方式支付甲方剩余房款人民币131万元，该笔贷款到账后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部房款。第四条、违约责任。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖居间合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失；每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金。丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。”协议还约定有其他条款。同时，陈琰作为出卖人亦与冯雨亭签订了《房屋买卖居间合同》和《补充协议》（合同编号为XX3），将1103号房屋出售给冯雨亭，价款151万元，其中定金5万元，首付款98万元（含定金），拟贷款53万元。该编号为XX3的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》其他条款内容与本案合同编号为XX1的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》基本一致。冯雨亭与易合公司称在签订合同时，因冯雨亭未婚，其仅具备在京购买一套房屋的资格，故双方协商同意1103号房屋与1104号房屋分别登记在冯雨亭及冯雨亭父亲名下，为此还需要冯雨亭父母先行办理离婚手续，因签约时冯雨亭的父亲未到场，故由冯雨亭签订两份合同，但在后续办理网签时由冯雨亭及其父亲分别签字办理。苏传斌、陈琰对冯雨亭、易合公司所述不予认可，称当时易合公司说冯雨亭可以买，具体没问为什么可以买两套。合同签订后，冯雨亭支付了1103号房屋、1104号房屋定金各5万元，支付1103号房屋、1104号房屋中介服务费分别为30200元、39800元。2016年8月4日，1104号房屋所有权人由苏传斌变更登记为陈琰。冯雨亭与易合公司均称对1104号房屋变更登记事宜并不知情，苏传斌、陈琰当时未告知变更登记的情况。冯雨亭称其签订合同后即于2016年8月30日前向易合公司提交了其本人与父亲的办理银行贷款所需证件、资料；易合公司曾于2016年9月8日左右转达称出卖方提出不再出售房屋或只卖一套房屋的意见，自己没有同意，易合公司约各方于2016年9月11日进行面谈。易合公司对冯雨亭所述予以认可，称2016年8月30日前收到了冯雨亭提交的证件、资料，没有收到苏传斌、陈琰提交的证件、资料；之后因苏传斌、陈琰提出其父母不同意卖房，故约三方面谈。苏传斌、陈琰称签订合同后没有接到易合公司任何通知，曾向易合公司表示等不及了，不行就不卖了。2016年9月11日，易合公司组织买卖双方进行了面谈。根据冯雨亭与苏传斌、陈琰提交的录音证据显示当天对话内容包括：“陈琰：我也是抱歉，我爸爸妈妈不让卖了，因为我弟现在在买房子，他在回龙观那边住，他想在那儿买房子。房子一直在涨价，他用原来的价格买不到了。因为这个房子我妈是出了钱的，我妈就说先别卖，也不能，想给我弟结婚用。其实原来我们确实因为房价涨动过心思，但是现在不能卖就是因为我弟要结婚。中介：请双方都说自己的观点……苏传斌：反正现在这个情况就是我们心里过不去嘛，我们就是说20万。陈琰：我爸妈给我们拿出20万来，我说我们合同都已经签了，这个事情对人家于情于理也应该补偿，我妈爸给拿出20万，因为我没有这个房子的钱，我买了（其他的房子），我们现在也没办法，我们已经没钱了，所以说我爸妈拿出20万。我已经说完了……冯雨亭：我还是希望履行合同，继续完成这个交易。因为（要买房子）这个事情，我已经逼着我父母离婚了，离婚的证件都已经交到中介手里了，而且为了筹钱，去借钱，资金的使用成本很高，我们一直在承担。我们现在自己住的房子也已经给别人了……冯雨亭：苏大哥、陈姐，首先我这边的意思，一直以来都是无论如何努力的，我保证完成达到，就是我们这边保证履行合同，在每一步上，尽量都不违约。现在我们也没有违约。但是，你们这边现在就是不想出售这套房子了吗？苏传斌：不是不想出售，是有两条路：第一呢就是按照咱们合同谈的这个条件，因为合同里面有一条，如果合同出现争议了，可以协商，咱们协商解除合同。第二就是，如果真是按合同履约的话，我想你们应该也看下这个合同，你现在就是说一个人签了两份合同，应该是没有履约资格的……苏传斌：法律我们也说了，如果你严格按照合同执行，我们可以，没问题。王沛颖（冯雨亭的律师）：你们可以严格按照合同执行，没问题？苏传斌：那如果你选择就，你就按合同执行就行了，没关系。王沛颖：你指的是什么，不就是说冯雨亭签了两套，是这意思吗？苏传斌：我不懂，我不懂，我不懂那个。王沛颖：这个无所谓，可以严格按照合同执行，没问题。苏传斌：那就那咱就不用谈了，既然选了谈啥啊。王沛颖：结婚不完了嘛。苏传斌：你按合同执行就完了，可以，可以，没关系。王沛颖：那实在不行就这么办呗。苏传斌：啊，可以。王沛颖：既然都已经说到这份上了，对不对？苏传斌：没问题。冯雨亭：结婚啊？王沛颖：你妈可以离婚，你就可以结婚，这有什么关系呢？既然签了合同就得，说来说去还不是这样。事实上啊，当时实际上这个合同因为签合同签字的时候，我走了，我还真的没有想到，说你（中介）把这两条合同都签在冯雨亭的名下了，但实际上他们在正常的操作中，这个合同呢，实际上只有网签的那份合同才是一个最终的合同，所以你们当时一，咱们双方都是商量好的，说她父母买一套她买一套，当时这都说的非常清楚。苏传斌：程序我不懂，我只能听他们的。王沛颖：听他们的也是一样的。苏传斌：对程序我们不懂……中介：就两套房，咱们合同签得一点问题都没有，就签合同的时候不都说了嘛，冯雨亭一套，她妈一个名额，不都说的清清楚楚的吗？冯雨亭：是我爸一个名额。中介：对，是，当时签的时候说了。苏传斌：你们怎么规划我们不懂，我们只听您的，我们只听中介的……王沛颖：行啊，中介可以操作的都是正常的，对吗？苏传斌：可以没问题，可以，都正常，可以。王沛颖：那就照着这个履约？苏传斌：可以。王沛颖：那现在进行到什么地步了？现在下面一步要进行什么？中介：网签是吧？苏传斌：不是，那个下面是我们的房屋核验。中介：房屋核验，购房资格。苏传斌：办核验嘛，对，然后你们拿购房资格。中介：你把房本拿过来。苏传斌：明天明天来核验。王沛颖：那就赶紧办呗。苏传斌：好吧，行，那没什么说的了就，好。”苏传斌、陈琰称其之后向易合公司提供了房本，于2016年9月21日通过了房屋核验，因一直没有收到任何通知，所以向买方邮寄了《告知函》。《告知函》内容为：“冯女士、北京市易合房地产经纪有限责任公司：2016年7月31日，本人与冯雨亭通过房屋中介北京市易合房地产经纪有限责任公司签订了《房屋买卖居间合同》，合同编号XX1。合同约定：冯雨亭购买本人名下位于昌平区1104室房屋一套。同日，本人与冯雨亭又签订《补充协议》一份，协议第二条第二款第四项规定：甲乙双方约定于2016年8月30日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，协议第四条第三款规定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日。由于冯雨亭拒不履行合同义务，导致至今未办理银行面签手续，因此本人现依据协议约定，书面通知冯雨亭及北京市易合房地产经纪有限责任公司解除合同，保留追究冯雨亭违约责任的权利。苏传斌。2016.9.26。”易合公司称其对《告知函》不知情，但9月26日之前苏传斌、陈琰曾表示因家人反对，不同意出售房屋了。冯雨亭称其家人于2016年9月27日收到该《告知函》，但不同意该函内容。2016年10月8日，冯雨亭办理了结婚登记手续。2016年9月30日，冯雨亭就1103号房屋、1104号房屋分别将陈琰、苏传斌起诉至法院，诉讼请求为要求继续履行合同，陈琰、苏传斌支付违约金等。2017年3月13日，法院出具（2016）京0114民初15934号民事判决书，判决：一、苏传斌继续履行其与冯雨亭于二○一六年七月三十一日签订的编号为XX1的《房屋买卖居间合同》。冯雨亭于本判决生效后十日内支付苏传斌剩余购房款194万元，在冯雨亭付清剩余购房款后三日内，苏传斌、陈琰协助冯雨亭办理北京市昌平区1104号房屋的产权过户手续，将该房屋过户至冯雨亭名下；二、驳回冯雨亭的其他诉讼请求。同日，法院另出具（2016）京0114民初15935号民事判决书，判决：一、陈琰继续履行其与冯雨亭于二○一六年七月三十一日签订的编号为XX3的《房屋买卖居间合同》。冯雨亭于本判决生效后十日内支付陈琰剩余购房款146万元，在冯雨亭付清剩余购房款后三日内，陈琰协助冯雨亭办理北京市昌平区1103号房屋的产权过户手续，将该房屋过户至冯雨亭名下；二、驳回冯雨亭的其他诉讼请求。陈琰、苏传斌对上述两份判决不服，上诉至北京市第一中级人民法院。在一审判决作出后，因陈琰被其他人起诉，河北省故城县人民法院于2017年4月5日作出（2017）冀1126民初701号民事裁定书，将诉争房屋予以查封，查封期限自2017年4月6日至2020年4月5日。北京市第一中级人民法院认为因出现房屋被查封的新事实，将对双方当事人《房屋买卖居间合同》能否继续履行产生实质性影响，故将案件发回重审。本案审理过程中，陈琰、苏传斌称其他人起诉陈琰的案件其诉讼请求并未得到法院支持，但认可1103号房屋、1104号房屋截至2018年12月19日本案开庭时仍未解封。冯雨亭于2018年9月19日提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为解除合同、苏传斌、陈琰赔偿其违约金及损失等。苏传斌、陈琰于2018年10月17日收到该变更诉讼请求申请书。另因冯雨亭申请，法院委托经北京市高级人民法院摇号随机确定的北京中鼎联合房地产评估有限公司对1103号房屋、1104号房屋进行价格评估。北京中鼎联合房地产评估有限公司于2018年11月29日出具《房地产估价报告》，确定估价对象于价值时点（即现场查勘时）2018年11月12日的房地产市场价值为：房地产单价34731元/平方米，房地产总价496.17万元。冯雨亭为此支付评估费14900元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。根据当事人提交的证据及当庭陈述来看，本案的争议焦点在于：1、冯雨亭是否有违约情形以及苏传斌是否享有合同解除权；2、苏传斌是否有违约行为以及冯雨亭是否享有合同解除权。对于焦点一、苏传斌、陈琰主张合同约定是2016年8月30日之前审贷，但一直到2016年9月26日发函之日，冯雨亭仍未配合办理审贷的手续、没有办理购房资格的审核，故其发函已解除合同。对此，法院作如下分析：首先，1103号房屋与1104号房屋虽登记为两套房屋，但实为一套房屋，不具有可分性，必须一起购买，而在签订合同之时，冯雨亭未婚，其不具备购买两套房屋的资格。对此冯雨亭与易合公司称当时双方协商同意1103号房屋与1104号房屋分别登记在冯雨亭及冯雨亭父亲名下，网签时由冯雨亭及冯雨亭父亲分别签字办理。苏传斌、陈琰虽不认可有此约定，但根据2016年9月11日面谈时的对话录音来看，确与冯雨亭、易合公司所述一致，苏传斌、陈琰也未在该次面谈中就冯雨亭不具备在京购买两套房屋资格一事提出任何质疑，故综合双方的陈述及证据，法院对冯雨亭、易合公司所述予以采信，因此冯雨亭在2016年8月30日前向易合公司提交了其本人与父亲办理银行贷款所需的证件、资料并未违反合同约定。其次，根据2016年9月11日面谈时的对话录音可确定，双方最终协商确定的方案是按照原合同履行，即由冯雨亭个人购买1103号房屋与1104号房屋，冯雨亭同意办理结婚登记手续以获得两套房屋的购房资格。但双方并未就变更履行形式后双方重新提交证件、资料的期限进行约定，原有的房屋买卖合同亦未就后续办理购房资格审核、房屋核验以及网签、过户的日期进行明确的约定。此种情况下，一般应以居间公司的通知为准，双方应积极配合居间公司完成己方义务的履行。而苏传斌、陈琰在既未与买受方进一步协商履行日期，又未通过居间公司向买受方限定履行期限并进行催告的情况下，其直接于2016年9月26日发函以“冯雨亭拒不履行合同义务，导致至今未办理银行面签手续”为由提出解除合同，缺乏事实和法律依据。因此，苏传斌、陈琰发送的《告知函》上所记载的冯雨亭违约的事实不能成立，其行使合同解除权不具备合同依据或法律依据，法院对其要求确认《房屋买卖居间合同》、《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》已于2016年9月26日解除及要求冯雨亭赔偿违约金、损失等反诉请求均不予支持。对于焦点二、冯雨亭主张1103号房屋、1104号房屋现已被查封，导致合同无法继续履行，故要求解除合同，要求苏传斌、陈琰赔偿违约金及损失等。对此，法院认为1104号房屋已于2017年4月6日被查封，截止到2018年9月19日冯雨亭提交变更诉讼请求申请书时，针对1104号房屋的查封措施仍未解除，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，冯雨亭请求解除合同，法院应予支持。对于合同解除的日期，应以冯雨亭提交的变更诉讼请求申请书送达苏传斌的日期即2018年10月17日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，冯雨亭既要求双倍返还定金又要求支付违约金，两者须择一适用，经释明冯雨亭选择适用违约金条款，法院不持异议，苏传斌应将已收取的定金返还，对冯雨亭要求双倍返还定金法院不予支持。对于冯雨亭依据《补充协议》第四条第2项约定的内容，要求苏传斌赔偿违约金及损失、居间代理费一节，该项条款约定了出卖方应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%赔偿损失，并以日千分之五计算逾期违约金，赔付买受方已支出的居间费等。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现苏传斌认为违约金约定过高，请求予以降低。法院按照《房地产估价报告》确定的1103号房屋、1104号房屋的差价损失，根据编号XX1及编号XX3两份《房屋买卖居间合同》及《补充协议》约定的房屋价款比例，计算得出涉案1104号房屋的差价损失，据此对违约金的标准予以适当调整，确定为831123元，对冯雨亭主张的过高的违约金部分不予支持。另对于冯雨亭要求陈琰对上述赔偿承担连带责任以及要求苏传斌、陈琰承担保函费的请求，缺乏依据，法院不予支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、冯雨亭与苏传斌于2016年7月31日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》（合同编号为XX1）于2018年10月17日解除；二、苏传斌于本判决生效后七日内返还冯雨亭已付定金5万元；三、苏传斌于本判决生效后七日内支付冯雨亭违约金831123元；四、驳回冯雨亭的其他诉讼请求；五、驳回苏传斌、陈琰的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，冯雨亭、苏传斌、陈琰及易合公司签订的《房屋买卖居间合同》和《补充协议》系当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。冯雨亭与苏传斌、陈琰在合同履行中，因是否能够继续履行合同发生争议，故本案争议焦点为合同是否可以解除以及解除的责任由谁承担的问题。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按照约定履行各自义务。根据《补充协议》第二条第二款第四项规定，甲乙双方约定于2016年8月30日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续。苏传斌、陈琰未配合冯雨亭办理银行贷款手续，并擅自变更了房屋产权人，已构成违约，应承担相应的违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《补充协议》第四条第二款第二项规定，1104号房屋被查封或限制转让的，甲方（苏传斌）构成根本违约，乙方（冯雨亭）有权解除合同。1104号房屋已于2017年4月6日被查封，约定解除合同的条件已成就，苏传斌的违约事实成立，冯雨亭享有合同解除权，一审确定合同于冯雨亭提交变更诉讼请求申请书送达苏传斌之日即2018年10月17日解除并无不当。苏传斌、陈琰于2016年9月26日以冯雨亭没有购房资格为由提出解除合同，因合同中未约定该情形构成违约，且冯雨亭与苏传斌、陈琰签约时已经表示两套房屋将分别以冯雨亭及冯雨亭父亲名义购买，双方在9月11日协商确定由冯雨亭个人购买两套房屋，冯雨亭此后便办理结婚登记手续取得了购房资格，其行为并未违反合同约定。因此，苏传斌、陈琰发出解除合同的《告知函》没有合同依据，不产生解除合同的效力。综上，冯雨亭因苏传斌违约，享有合同解除权，一审法院支持冯雨亭解除双方买卖合同的处理正确，本院予以维持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。苏传斌、陈琰主张违约金数额过高，违约金数额系一审法院在考虑当事人实际损失的基础上，综合合同履行情况、当事人过错程度等因素酌情确定，并无不当，本院予以确认。苏传斌、陈琰主张降低违约金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，苏传斌、陈琰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34065元，由苏传斌、陈琰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张洁芳审判员  赵 蕾审判员  刘 磊二〇一九年三月十三日法官助理黄旭宁书记员杨梓薇