湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0102民初11700号原告：湖南某物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区。法定代表人：李某某。委托诉讼代理人：佘智海、刘昱琬，湖南天地人律师事务所律师。被告：谌某某，男，汉族，住湖南省安化县。委托诉讼代理人：李亚军、袁珍，湖南良光律师事务所律师。原告湖南某物业管理有限公司（以下简称“某公司”）诉被告谌某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案受理后，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人佘智海、刘昱琬、被告谌某某的委托诉讼代理人李亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某公司向本院提出如下诉讼请求：一、确认原被告之间的《房屋租赁合同》已于2018年6月3日解除，被告应当立即清场交还租赁场地；二、判令被告以年租金26万元的标准向原告支付2018年6月3日至2018年10月18日占有使用费（应计算至实际返还房屋之日）50833元；三、判令被告以年租金26万元的标准向原告补缴2018年1月1日至2018年6月3日的租金共计50000元；四、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2010年8月23日，被告与湖南同力物业管理有限公司（以下简称“同力物业公司”）签订《房屋租赁协议》，约定同力物业公司将其管理的某集团大院内后院办公楼西头第二至第六层共25间正房、3间附属房，底层通道至乔庄围墙内三角空地（该房屋为湖南同力商贸控股集团有限公司所有，湖南同力商贸控股集团有限公司后更名为湖南某集团有限公司）整体出租给被告作为招待所使用。租金13万元/年，考虑到被告的实际情况，约定三年内不作租金上涨的调整，租期自2010年9月13日起至本场地确定开发拆迁甲方（同力物业公司）通知之日止。2015年3月16日，同力物业公司向被告发送自2015年1月1日起将租金上调至14万元/年的《关于上调租金的通知》，并且承诺了三年内不作租金调整，被告对此表示同意，并签字认可。2018年3月20日，同力物业公司将房屋租赁事宜委托给原告全权处理，并向被告联合下发了《告知函》，要求对租金进行调整。2018年6月3日，原告向被告发送《关于终止合同的告知函》。另外，原告与湖南某集团有限公司（以下简称某集团公司）于2017年7月28日签订《委托经营管理协议》，由集团公司委托原告负责集团办公大楼原租赁户清退及欠缴租金清收等事宜。原告认为，同力物业公司与被告之间的租赁协议为不定期租赁合同，原被告双方均有权随时解除协议，现双方就房屋租金不能达成一致意见，且原告已经向被告发送了《关于终止合同的告知函》并给予了3个月的合理期限，原被告之间的房屋租赁合同已经解除，被告应当及时清场返还租赁场地，并以26万元/年的标准补缴自2018年1月1日起的租金及场地占用费。被告谌某某辩称：一、本案中，原告并非涉案房屋的利害关系人，其仅仅是湖南某集团有限公司房屋租赁事宜的转受托人，无权以自己的名义起诉；二、原告作为转受托人，其要求租金调整为26万元/年，涨幅高达85.7%，原告不但无视租赁房屋所处位置和房屋历史情况，也完全无视契约精神。三、原告将本案租赁房屋价格与五一路办公大楼5楼、6楼东厢的办公楼进行比较，进而得出年租金26万元的结论，该结论原告完全无视租赁房屋与五一路办公大楼5楼、6楼东厢的办公楼的本质区别。综上，原告作为无利害关系的法人，其无权以自己的名义提起诉讼，同时，在处理涉案房屋租赁事宜时，为一己私利漫天提价，完全无视交易安全和契约精神，请求法院驳回其起诉。当事人围绕诉讼请求及答辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2010年8月23日，同力物业公司（甲方）与长沙市芙蓉区长发招待所（乙方，以下简称“长发招待所”）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其管理的位于五一大道某号，省某集团大院内后栋办公楼西头第二至第六层共25间正房、3间附属房、底层通道至乔庄围墙内三角空地整体出租给乙方作为招待所使用；租金为13万元每年；租期自2010年9月13日起至本场地确定开发拆迁甲方通知之日止；甲方承诺在三年期内不作租金上涨的调整；乙方未经甲方同意不得擅自将房屋转租他人；乙方未按时交付房租，延期满15天时，甲方可依此解除合同，不承担任何经济责任。合同由谌某某作为乙方代表签字，长发招待所盖章确认。2013年11月8日，长发招待所停业注销，本案房屋由谌某某承租至今。2015年3月16日，同力物业向谌某某发出《关于上调租金的通知》，从2015年1月1日起上调房屋租金，从原13万元每年上调至14万元每年，并承诺此次价格调整后3年内不作租金调整。谌某某于同日签收该通知。2018年4月12日，某公司向谌某某发出《关于集团“原招待所”上调租金的函》，告知谌某某原定的租赁时间已于2017年12月31日到期，拟对谌某某租赁的房屋租金进行调整，具体调升至：2018年1月1日至2019年12月31日止房屋租金调整为26万元/年（不含税费），2020年1月1日至2020年12月31日止房屋租金调整为28万元/年(不含税费)，并告知谌某某在接函后于4月19日前予以回复，如未在约定时间内回复,则视同同意调租决定。2018年4月12日，谌某某签收上述函件，但此后谌某某拒绝以调整后的价格支付租金。2018年6月3日，某公司向谌某某发出《关于终止合同的告知函》，告知谌某某终止双方签订的一切合同和协议，要求谌某某自接到函件之日起3个月内腾空房屋，并按原合同和协议规定及时足额缴纳腾空前房屋租金和其他各项费用。谌某某于当日签收上述函件。截至原告起诉之日，谌某某占有涉案房屋，拒绝腾退房屋。另查明，同力物业公司、某公司系某集团公司的两个全资子公司。某集团公司将其所有的五一大道某号物业授权给同力物业公司对外出租。2015年3月17日，某集团公司将上述物业出租权和管理权授权给某公司。2015年3月31日，某公司、同力物业公司合并重组，重组后公司名称为某公司，原同力物业公司注销，相关资产、债务、人员全部并入某公司。2017年8月，同力物业公司办理清算组备案，并经核准注销税务登记。2017年12月14日，某公司将五一大道某号办公楼的5楼东厢出租给案外人湖南省长株潭“两型社会”试验区建设管理委员会，出租价格为1.6元/㎡/天；2018年7月26日，某公司将五一大道某号办公楼的6楼东厢出租给案外人侯勇，出租价格为1.8元/㎡/天。本院认为：本案的争议焦点为：一、本案原被告是否为适格主体。同力物业公司、某公司系某集团公司的两个全资子公司，某公司、同力物业公司合并重组，重组后公司名称为某公司，原同力物业公司注销，相关资产、债务、人员全部并入某公司。公司合并的，原公司权利、义务由合并后的新公司行使、承担。故某公司作为同力物业、某公司合并后的新公司，有权行使原同力物业公司向谌某某收取租金的权利。故本案中，某公司有权以自身名义起诉，是本案适格原告。《房屋租赁合同》原承租方为长发招待所，长发招待所于2013年11月8日进行注销登记，此后，本案房屋实际由谌某某承租，双方继续履行原合同，对该部分事实，原被告对此均予以认可，故谌某某是本案适格被告。二、原告是否有权解除原被告之间《房屋租赁合同》并要求被告返还场地，补缴租金。本院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当事人应当按照合同约定诚实、勤勉履行合同义务。本案中双方于2010年8月23日签订的《房屋租赁合同》约定的租金为13万元每年，甲方承诺三年内不涨租金。2015年1月1日甲方通知上调房屋租金至14万元每年，并再次承诺3年内不作租金调整，双方未对此后租金调整的标准作出约定。甲方作出的三年不涨租金的承诺于2017年12月31日到期。该承诺到期后，甲方有权上调租金，但因双方未约定租金调整的标准，后续也未能对租金价格或调整标准达成一致，致使租金难以确定，故应视为双方对2018年1月1日起的租金价格约定不明，应以同地段、同时期的市场价格确定租金。同时期内，原告向案外人出租同楼栋内房屋租金分别为1.6元/㎡/天、1.8元/㎡/天，本案房屋租金如以1.7元/㎡/天的标准计算，则费用远超过26万元/年，故本案原告向被告主张26万元/年的租金，符合法律规定，被告经催告后仍拒绝按该标准支付租金，原告有权解除其与被告的《房屋租赁合同》。2018年6月3日，某公司向谌某某发出解除通知，谌某某于当日签收，故本院确认本案《房屋租赁合同》于2018年6月3日解除。原告在2018年6月3日的解除合同通知书中要求3个月内腾空房屋，并按原合同和协议规定及时足额缴纳腾空前房屋租金和其他各项费用，故2018年6月3日至2018年9月3日的占有使用费，应按双方约定的14万元/年标准支付，2018年9月3日至被告实际腾退房屋之日的房屋占有使用费，以原告主张的26万元/年支付。被告已按14万元/年的标准向原告支付了2018年1月1日至2018年6月3日的租金，原告要求按26万元/年的标准予以补足，本院不予支持。2018年6月3日至2018年9月3日的占有使用费的应按原告在解除通知书中承诺的按原协议14万元/年的标准支付，计算结果为3.5万元。2018年9月3日后的占有使用费，可按26万元/年收取。综上所述，依照我国《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（二）项之规定，判决如下：一、确认湖南某物业管理有限公司与谌某某之间的《房屋租赁合同》于2018年6月3日解除；二、谌某某于本判决生效之日起三日内向湖南某物业管理有限公司交还租赁房屋；三、谌某某于本判决生效之日起三日内向湖南某物业管理有限公司支付2018年6月3日至2018年9月3日的房屋占有使用费3.5万元；四、谌某某于本判决生效之日起三日内以26万元/年的标准向湖南某物业管理有限公司支付自2018年6月4日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；五、驳回湖南某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2317元，因适用简易程序减半收取1158.5元，由被告谌某某负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王双石二〇一九年三月十九日法官助理李欣怡书记员邱倩