北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终3720号上诉人(原审被告、反诉原告)：张玉民，男，1958年2月11日出生。上诉人(原审被告、反诉原告)：张玉兰，女，1950年10月13日出生。上诉人(原审被告、反诉原告)：张玉啟，男，1952年5月11日出生。上诉人(原审被告、反诉原告)：华羽佳，男，1972年6月23日出生。上诉人委托诉讼代理人：王柱，北京国旺律师事务所律师。上诉人委托诉讼代理人：王宏宇，北京国旺律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张景长，男，1977年1月11日出生。委托诉讼代理人：宋建萍，北京市百瑞律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：李会珍，女，1951年10月28日出生。委托诉讼代理人：张景长，身份信息同上。委托诉讼代理人：宋建萍，北京市百瑞律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张景远，男，1980年10月31日出生。委托诉讼代理人：张景长，身份信息同上。委托诉讼代理人：宋建萍，北京市百瑞律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张瑞兰，女，1930年2月22日出生。委托诉讼代理人：张景长，身份信息同上。委托诉讼代理人：宋建萍，北京市百瑞律师事务所律师。原审第三人：北京市朝阳区常营回族乡人民政府，住所地北京市朝阳区常营乡幺家店路**。上诉人张玉民、张玉兰、张玉啟、华羽佳因与被上诉人李会珍、张景长、张景远、张瑞兰，原审第三人北京市朝阳区常营回族乡人民政府（以下简称常营乡政府）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初84437号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张玉民、张玉兰、张玉啟、华羽佳上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认张玉民和张万来于2003年8月22日签订的《房屋转让协议》无效或将本案发回重审，2.一审、二审诉讼费用由张景长、李会珍、张景远、张瑞兰承担。事实和理由：本案事实认定不清，适用法律错误。1.涉案房屋为金广珍和各上诉人共同共有，张玉民未经其他共有人同意，没有处分权。张玉民转让房屋的行为侵犯了其他继承人、共有人的合法权益，故《房屋转让协议》无效；2.张万来的行为不满足善意取得的条件；3.一审法院认定本案系表见代理是错误的。张景长、李会珍、张景远、张瑞兰辩称，同意一审判决，不同意上诉请求。常营乡政府未到庭，亦未提交书面陈述意见。李会珍、张景长、张景远、张瑞兰向一审法院起诉请求：1、判令张玉民、张玉兰、张玉啟、华羽佳积极至房管行政部门、拆迁主管政府部门、税务部门将北京市朝阳区102室房屋（以下称涉案房屋）过户至张玉民、张玉兰、张玉啟、华羽佳名下；2、判令张玉民、张玉兰、张玉啟、华羽佳继续履行张玉民代金广珍与张万来签订的《房屋买卖协议》，将涉案房屋协助李会珍、张景长、张景远、张瑞兰办理纳税、过户有关不动产物权变更手续，过户至李会珍、张景长、张景远、张瑞兰协商一致的李会珍名下。张玉民、张玉兰、张玉啟、华羽佳向一审法院反诉请求：确认张玉民和张万来于2003年8月22日签订的《房屋转让协议》无效。一审法院认定事实：张万来和李会珍共育有子女二人，即张景长、张景远。张玉禄、张瑞兰为张万来之父母。张玉禄、张瑞兰均向一审法院提交放弃继承权声明书，声明其对于张万来的遗产，自愿放弃继承权。张玉禄在本案诉讼中于2018年8月去世。张文玉与金广珍是夫妻关系，生育子女有张玉民、张玉啟、张玉兰、张玉仙。张文玉于1999年9月5日去世，金广珍于2005年9月26日去世。张玉仙与华贵明是夫妻关系，生育子女有华永忠、华羽佳。华贵明于1994年10月去世，张玉仙于2003年5月5日去世，华永忠于2009年8月5日去世。2002年3月31日，张玉民代金广珍（乙方）和常营乡政府（甲方）签订《常营回族乡房屋拆迁、腾退安置补偿协议书》，约定乙方现有在册人口1人，实际居住人口1人，即户主金广珍。甲方以涉案房屋补偿乙方，建筑面积为66平方米，楼房总价格为162316元，本协议签订后，乙方在规定时间内搬迁完毕、拆除原房屋之日起七日内，由乙方向甲方支付差价共计6491元。2003年8月22日，张玉民代金广珍（甲方）和张万来（乙方）签订《房屋转让协议》，内容为“甲乙双方当事人均是常营回族乡常营一村村民，同时享受常营回族乡人民政府的房屋拆迁腾退安置补偿政策。经常营一村村委会和一村拆迁安置小组同意和协调，甲方自愿将自己在常营回族小区的一居室期房转让给乙方。房屋面积66.72平方米，房屋总价162316元。协议签订后，乙方一次性付给甲方房款162316元。”6名村民作为协调人在该《房屋转让协议》上签名。上述《房屋转让协议》签订后，张万来向张玉民支付了购房款，2003年9月，张万来办理了涉案房屋的入住手续。经询，张玉民、张玉兰、张玉啟、华羽佳称金广珍生前居住于常营民族家园，张玉民、张玉兰亦居住于常营民族家园。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，涉案房屋系2002年由常营回族乡拆迁安置给金广珍，该协议即金广珍之子张玉民代金广珍签订。张玉民和张万来协商房屋买卖事宜，并分别以金广珍、张万来的名义签订了《房屋转让协议》；张万来购买涉案房屋后自行居住十余年，涉案房屋与金广珍住所同属常营民族家园小区。根据涉案房屋的来源、金广珍和张玉民之母子关系、张万来对涉案房屋的占有使用情况及双方的居住状况，张万来有充分理由认为张玉民具有代理权。李会珍、张景长、张景远、张瑞兰主张玉民代金广珍转让房屋的行为构成表见代理，具有事实与法律依据。故《房屋转让协议》合法有效，对金广珍和张万来均具有约束力。现金广珍和张万来均已经去世，合同相关权利义务应当由其继承人继承。具体到本案的合同履行情况，常营乡政府作为拆迁、腾退人，在符合办理房产证条件的情况下，应当将涉案房屋的所有权证书办理至金广珍的继承人及张玉民、张玉兰、张玉啟、华羽佳名下。张玉民、张玉兰、张玉啟、华羽佳在取得涉案房屋的所有权登记后，应当将涉案房屋过户至李会珍、张景长、张景远、张瑞兰名下。李会珍、张景长、张景远、张瑞兰均同意房屋产权登记在李会珍名下，一审法院不持异议。常营乡政府经一审法院合法传唤未到庭应诉，一审法院予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、北京市朝阳区常营回族乡人民政府于判决生效后七日内协助、配合张玉民、张玉兰、张玉啟、华羽佳办理房屋所有权登记手续，将位于北京市朝阳区102号房屋的房屋所有权证书办理至张玉民、张玉兰、张玉啟、华羽佳名下；二、张玉民、张玉兰、张玉啟、华羽佳于取得位于北京市朝阳区102号房屋的房屋所有权登记后三日内协助、配合李会珍办理过户手续，将位于北京市朝阳区102号房屋过户至李会珍名下；三、驳回张玉民、张玉兰、张玉啟、华羽佳的反诉请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于涉案《房屋转让协议》的效力。根据本案查明事实，张玉民为金广珍之子；金广珍取得涉案拆迁安置房屋时的合同签订等相关事宜，均由其子张玉民代为办理，涉案《房屋转让协议》的协商及签署亦为张玉民一手经办；故张万来有充分理由认为张玉民具有代理权限。加之，张万来购得涉案房屋后已自行居住十余年，而涉案房屋与金广珍住所同属一个小区，且涉案房屋的买卖行为发生于金广珍生前，尚不存在继承问题。综合考虑上述因素，一审法院认定《房屋转让协议》合法有效，并无不当，本院予以确认。现合同双方当事人均已过世，合同相关权利义务应当由其继承人继承，一审法院确认的合同具体履行方式，符合本案事实及相关法律规定，本院不持异议。综上所述，张玉民、张玉兰、张玉啟、华羽佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张玉民、张玉兰、张玉啟、华羽佳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 张岚岚二〇一九年三月二十九日法官助理 张 羽法官助理 黄 璐书 记 员 李星月