文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘04民再75号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：罗乐，男。委托诉讼代理人：汤某某，湖南金雁律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：衡阳市佳康物业管理有限公司（前身：衡阳市和盛物业管理有限公司），住所地：湖南省衡阳市高新区芙蓉路**洋洲丽园。法定代表人：全学林，该公司总经理。再审申请人罗乐因与被申请人衡阳市佳康物业管理有限公司（以下简称佳康物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2017）湘04民终1001号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2018年8月10日作出（2018）湘民申1075号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人罗乐的委托诉讼代理人汤永林到庭参加诉讼，佳康物业公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗乐申请再审称，申请人于2012年8月1日入住高星明居小区，已与衡阳市高明物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，并向该公司缴纳了一年的物业管理费。2012年9月16日，被申请人衡阳市和盛物业管理有限公司（以下简称和盛物业公司）与衡阳市高鑫房地产开发有限公司签订的《物业管理合同》，实质是以3万元的价格受让了衡阳市高明物业管理有限公司在《前期物业服务协议》中权利与义务，属违法转让。高星明居小区从未召开业主大会，也未成立业主委员会，不存在衡阳市蒸湘区高星明居业主委员会与被申请人签订《物业管理服务合同》。2013年至2016年间，高星明居小区一直管理混乱，服务质量差，被申请人从未为高星明居提供物业服务，原一、二审判决申请人按被申请人的标准全额缴纳物业管理费，明显违反了合同权利义务相一致的原则。被申请人提供的《物业管理合同》有仲裁条款，法院受理属程序违法。请求撤销一、二审判决，改判驳回被申请人起诉；由被申请人承担本案全部诉讼费用。佳康物业公司向一审法院起诉请求：罗乐向和盛物业公司支付物业管理费4506元，并承担本案全部诉讼费用。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。和盛物业公司于2012年9月16日与高星明居的开发商衡阳市高鑫房地产开发有限公司签订的《物业管理合同》以及2015年11月23日与高星明居小区的业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。合同签订后，和盛物业公司按照协议的约定提供了物业管理服务，且和盛物业公司在合同签订之前于2012年8月起开始为该小区提供物业服务，罗乐却未能按照协议的约定及时支付物业管理费，罗乐的行为构成违约，应承担本案的违约责任。对于和盛物业公司诉请罗乐支付2013年9月1日至2015年12月31日的物业管理费4506元，经核算，符合双方合同约定及法律规定，该院依法予以支持。一审法院于2017年1月20日作出（2016）湘0408民初1513号民事判决：被告罗乐自本判决生效之日起十日内支付原告衡阳市和盛物业管理有限公司2013年9月1日至2015年12月31日期间的物业费4506元。案件受理费减半收取25元，由被告罗乐负担。罗乐不服一审判决，向本院上诉称，依法撤销（2016）0408民初1513号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、高星明居小区至今没有成立业主委员会，也没有召开过业主大会，一审判决所认定的和盛物业公司与高星明居业主委员会签订的《物业管理服务合同》纯粹是有人私刻公章编造的虚假合同。2、一审判决认定和盛物业公司与高星明居小区开发商签订了《物业管理合同》，并由此认定上诉人与和盛物业构成物业服务合同关系，完全不符合客观事实。3、高星明居小区的环境卫生、设施设备、治安环境均存在严重的问题，小区居民数年间不断地向有关部门投诉，要求成立业委会，并依法选聘物业，一直没有下文。和盛物业没有提供物业服务，却编造虚假合同向业主收钱。和盛物业公司辩称：高星明居小区的业主委员会于2013年冬天开始成立，当时每单元都选派了两位业主代表参加，系合法成立，有书面证据为证。和盛物业与业主委员会签订的合同也是合法有效的。和盛物业公司通过合法的招标进驻小区，有房产局的盖章为证。和盛物业公司每天早晚两次对小区进行清扫，定时定期对小区设备进行维修养护，有书面证据为证。罗乐多次在小区煽动业主拒缴物业费，并多次纠集人群对小区设施设备进行毁坏。和盛物业公司提供了物业合同所约定的义务，罗乐应该依约缴纳物业费。本院二审确认了一审查明的事实。另查明，和盛物业公司于2016年5月26日进行了变更登记，将企业名称由衡阳市和盛物业管理有限公司变更为衡阳市佳康物业管理有限公司。本院二审认为，本案的争议焦点为：罗乐与和盛物业公司是否存在合法有效的物业合同关系。罗乐认为与和盛物业公司不存在合法有效的物业合同关系的主要理由是：小区的前期物业公司是高明物业管理公司，小区未成立业主委员会，亦从未到在衡阳市高星技术产业开发区华兴街道办事处、衡阳市住房和城乡建设局办理业主委员会的备案手续，合同上的业主委员会的印章系私刻的，案涉《物业管理合同》系虚假合同。本院认为，首先，高星明居小区的前期物业管理公司是和盛物业公司。该事实不仅有2012年9月16日和盛物业公司与高鑫房地产开发有限公司签订的前期物业管理合同为证，还有高星明居前期物业服务招标代理服务协议、高星明居项目选聘前期物业服务企业结论书等证据佐证，可以认定。罗乐认为小区没有成立业主委员会，《物业管理服务合同》上衡阳市蒸湘区高星明居业主委员会的公章是私刻的。但和盛物业公司提供的衡阳市新型网络编码印章准制证可以认定业主委员会的公章是通过公安局印章治安管理中心审批之后印制的。高星明居的业主委员会成立过程可能存在程序不规范的地方，亦未到相关行政主管部门备案，但业主委员会的备案登记属备查性质的行政管理行为，不是行政许可，也不是行政确认行为，不能对业主委员会的法律地位、权利义务进行确认或者否定。因此，罗乐的上述上诉理由不能成立。自2012年9月16以来，高星明居小区一直由和盛物业进行物业管理，其合同依据分别是2012年9月16日和盛物业公司与高鑫房地产公司签订的《物业管理合同》和2015年11月23日和盛物业公司与高星明居业委会签订的《物业管理委托合同》，除了上述两份合同外，罗乐自身提供的证据4－9，也证明了和盛物业一直在高星明居提供物业服务，只是服务质量存在问题，特别是其中的证据5衡阳市蒸湘区公安消防大队给市消防支队的“关于高星明居小区的消防通道被车辆堵塞、消防设施损坏存在安全隐患的回复”中明确记载了“该小区现由衡阳市佳康物业管理有限公司（曾用名：和盛物业）负责管理”，更加直接地证明了这一点。综上，和盛物业公司与高星明居小区存在合法有效的物业管理合同关系，虽然和盛物业公司在高星明居服务期间存在管理混乱、服务质量差等问题，但这并不能否定双方存在合法有效的物业管理合同的事实。罗乐的上诉主张不具备事实与法律依据，本院不予支持。罗乐在二审庭后还提出了书面补充陈述意见，以2012年9月16日和盛物业与高星明居开发商的《物业管理合同》中约定了仲裁条款，一审法院没有管辖权为由，请求二审法院改判驳回上诉人起诉。但一审时和盛物业公司并未向法院声明合同有仲裁条款，罗乐亦未提出管辖异议，二审开庭前，罗乐仍未对法院受理该案提出异议，而是按时应诉答辩，其行为应视为认可了法院对该案具有管辖权。因此，对罗乐的该项主张亦不予支持。综上所述，罗乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院于2017年11月26日作出（2017）湘04民终1001号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗乐负担。本院再审查明，高星明居小区自第一期房屋交付后即2009年底陆续有业主入住。2010年9月21日该小区的开发商衡阳市高鑫房地产开发有限公司与衡阳市房地产物业管理中心签订《前期物业服务招标代理服务协议书》，前期物业公司先后有衡阳胜大物业管理有限公司、衡阳市高明物业管理有限公司。因该小区尚未成立业主委员会，2012年9月16日，该小区的开发商衡阳市高鑫房地产开发有限公司与和盛物业公司签订《物业管理合同》，约定:“委托管理期限为两年，自2012年8月1日起至2014年7月31日止。两年到期，业主入住60%以上，业主委员会成立，与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时，此合同终止。如业主入住未达60%以上，未成立业主委员会，《物业管理合同》可续签，或重新招聘。多层住宅物业管理费按0.7元／㎡／月，高层住宅物业管理费按1.3元／㎡／月……并约定为辞退原物业公司的开支三万元由和盛物业公司承担。”2012年8月和盛物业公司即进驻小区，并提供服务。2012年11月30日衡阳市房地产物业管理中心向和盛物业公司开具《高星明居项目选聘前期物业服务企业结论书》，最终确定和盛物业公司为高星明居项目前期物业企业。2014年8月起该小区多次召开业主委员会筹备小组会议，于2014年12月6日正式成立业主委员会，并张榜公示。2015年11月23日，衡阳市蒸湘区高星明居业主委员会与和盛物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限为两年，自2015年11月23日起至2017年10月23日止，收费标准未变。再审申请人罗乐系高星明居小区1号楼1单元1082号房业主，房屋面积为123.81㎡，属多层住宅，于2012年8月1日入住高星明居小区，与衡阳市高明物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，并向该公司缴纳了一年的物业管理费，此后未再交纳物业管理费。本院再审认为，小区业主委员会未成立前，开发商依程序根据相关规定与和盛物业公司签订前期物业管理合同，并约定相关费用，没有违背法律禁止性规定，也未侵犯业主的合法权益，应属有效。罗乐称开发商与和盛物业公司签订的《物业管理合同》属违法转让的再审申请理由不成立，本院不予采纳。2014年高星明居小区业主委员会的成立虽可能存在程序上的瑕疵及未到相关行政主管部门备案，但备案只是一种行政管理行为，不是行政许可或者行政确认行为，故2015年高星明居小区业主委员会与和盛物业公司签订的《物业管理委托合同》合法有效。按约交纳物业管理费是业主的主要义务，如果有证据证实物业公司未履行或未完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以通过适当途径要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳物业管理费。因为，物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。故罗乐称原一、二审判决按被申请人标准全额交纳物业管理费明显违反了合同权利相一致原则的理由也不能成立，本院不予采信。《物业管理合同》虽有仲裁条款，但罗乐收到应诉通知书及开庭传票后，既未及时提出管辖异议，也无故拒不到庭参加诉讼，二审开庭前仍未提出管辖异议，其行为应视为对法院管辖的认可。故罗乐称法院受理该案程序违法的理由亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，原一、二审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2017）湘04民终1001号民事判决。本判决为终审判决。审判长  贺要生审判员  唐福元审判员  谷芝兰二〇一九年三月十一日书记员  王易薇                    打印责任人：谷芝兰                  校对责任人：王易薇