沈阳市大东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0104民初325号 原告：万某某，男，1993年10月10日出生，满族，系个体，住址：沈阳市浑南新区AA。 委托代理人：王某某，男，1971年9月19日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市浑南新区AA。 被告：李某某，女，1973年1月19日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市大**AA。 被告：沈阳合众亿联房地产经纪有限公司，住所地：沈阳市浑**新隆街AA。 法定代表人：韩健，职务：总经理。 委托代理人：胡某某，男，1985年5月1日出生，汉族，系沈阳市大东区爱心法律服务所法律工作者，住址：沈阳市大**辽沈二街AA。 原告万某某与被告李某某、沈阳合众亿联房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，依法由审判员张鑫独任审判，于2019年1月21日公开开庭进行了审理。原告万某某及其委托代理人王某某、被告李某某、被告沈阳合众亿联房地产经纪有限公司委托代理人胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万某某诉称：2018年10月15日，原告经被告沈阳合众亿联房地产经纪有限公司介绍，与被告李某某签订《合众不动产房屋买卖合同书》。签订合同当日，原告按合同约定支付购房定金2万元，由被告沈阳合众亿联房地产经纪公司员工韩雁羽收取。10月22日，原告又将5000元中介费交给第二被告。按照合同约定，原告和第一被告双方应该在10月31日前一同到房产交易部门办理查档手续等相关事宜。然而二被告没有联系原告按合同约定进行。12月17日，原告到第二被告沈阳合众亿联房地产经纪公司询问原因，才知道二被告之间发生纠纷，第一被告已不再委托第二被告卖房子，单方终止了合同，第二被告将原告已交付的2万元定金返还给原告，中介费5000元未返还。依据原、被告三方签订的《合同》第八条第二款违约责任之规定，甲方不按约定办理产权过户或不按约定按时交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格千分之一计算。逾期超过15天，乙方有权选择收取违约金继续履行合同或单方解除协议，甲方应将乙方的已付款连同已付款按银行的同期贷款利息返还给乙方，并由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费和中介费。乙方已交定金的，甲方还应双倍返还。按《合同》约定，第一被告应双倍返还给原告已支付的定金，因在12月17日已由第二被告支付给原告2万元，尚有2万元未支付。该《合同》上的房屋交易额为50万元，违约金为日千分之一计算，每天应为500元；11月1日至12月17日共计为47天，违约金23500元；中介费5000元；三项共计48500元；综上所述，依据相关法律规定，为了维护原告的合法权益，依法将被告诉至法院。1、要求解除房屋买卖合同；2、请求被告李某某赔偿原告一倍定金2万元、中介费5000元和违约金23500元，共计48500元；3、请求被告承担连带责任；3、请求二被告承担一切诉讼费用。 被告李某某辩称：我没收到定金，请求法院驳回原告的诉讼请求，我没收到定金，原告将定金2万元给付被告沈阳合众亿联房地产经纪有限公司，被答辩人未将定金给付答辩人，而是给付了第二被告，答辩人未授权第二被告代收定金，第二被告无权代答辩人收取2万元定金，且没有将定金给付答辩人，无权要求答辩人赔偿一倍定金。答辩人不存在过错，没有违约行为，不应承担中介费和违约金，答辩人出售的房屋在银行有贷款抵押，双方约定由被答辩人先将答辩人房屋剩余的贷款还清后，将房屋解押双方办理房屋登记手续。现双方无法办理房屋变更登记手续，答辩人无过错，没有违约行为，被答辩人无权要求答辩人承担违约金和中介费，无权要求答辩人赔偿一倍定金。 被告沈阳合众亿联房地产经纪有限公司辩称:我公司不承担原告的诉求第二项，不负责连带责任，我公司按照合同第七条第三款约定，已经向甲乙双方提供了中介服务，促成双方达成合同，在双方办理更名过户时，甲乙双方其中有一方违约是造成此次交易不能进行的原因之一，我公司不承担连带责任。关于定金，2018年10月15日，甲方、乙方与我方三方在场的情况下，该款由我公司代为保管，第一被告也知道此事，2018年12月在原告的要求下，我公司将该款项返还给原告，综上我公司不承担连带责任。 经审理查明：原、被告于2018年10月15日签订《合众不动产房屋买卖合同书》，约定：被告李某某将位于沈阳市大东区东望北街XX房屋出卖给原告，建筑面积87.14平方米，价款50万元，定金2万元，原告应向被告沈阳合众亿联房地产经纪有限公司支付中介费5000元。原告万某某与被告李某某商定于2018年10月31日前一同到房产交易部门办理查档手续，待查明该房屋不存在司法查封等影响交易的情形后7个工作日内，被告李某某去银行办理预约解贷手续，当日双方应一同到银行办理原告的贷款审批手续，待预约解贷期至且原告贷款审批通过后7个工作日内，双方一同到银行办理还款及注销手续。办理当日原告付给被告李某某第一笔购房款13万元用于银行还款，同时被告李某某办理该房屋的抵押登记注销。双方商定该房屋抵押登记注销后的7个工作日内去房产交易部门办理更名过户手续。合同签订后，原告于2018年10月15日向被告沈阳合众亿联房地产经纪有限公司交付定金2万元，于2018年10月22日交付中介费5000元。因被告沈阳合众亿联房地产经纪有限公司未能协助原告办理抵押贷款的解押，原、被告双方签订的《合众不动产房屋买卖合同书》无法继续履行。被告沈阳合众亿联房地产经纪有限公司于2018年12月17日返还原告定金2万元。现被告沈阳合众亿联房地产经纪有限公司尚欠原告中介费5000元。 上述事实，有原告提供的《合众不动产房屋买卖合同书》、收条、收款收据及庭审笔录经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为:原、被告于2018年10月15日签订《合众不动产房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，应认定合法有效。被告李某某出售的位于沈阳市大东区东望北街117-33号1-2-2号房屋因有抵押贷款，被告沈阳合众亿联房地产经纪有限公司承诺为被告李某某办理抵押贷款的解押，但实际未能办理，致使双方签订的《合众不动产房屋买卖合同书》无法继续履行，故对原告主张解除《合众不动产房屋买卖合同书》的诉请予以支持。原告将定金2万元交付被告沈阳合众亿联房地产经纪有限公司，并未交付被告李某某，且该定金已返还，故对原告主张被告李某某赔偿一倍定金2万元的诉请不予支持。原、被告双方签订的《合众不动产房屋买卖合同书》无法继续履行的根本原因系被告沈阳合众亿联房地产经纪有限公司未能为被告李某某办理抵押贷款的解押，故被告沈阳合众亿联房地产经纪有限公司应将中介费5000元返还原告。因原告在签订合同时已明知被告李某某出卖房屋有抵押贷款，存在不能交易的风险，被告沈阳合众亿联房地产经纪有限公司未能为被告李某某办理抵押贷款的解押，致使合同不能履行，被告李某某无违约行为，故对原告主张违约金23500元的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告万某某与被告李某某、沈阳合众亿联房地产经纪有限公司于2018年10月15日签订《合众不动产房屋买卖合同书》； 二、被告沈阳合众亿联房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告万某某中介费5000元； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1012元,减半收取506元，由被告负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员 张 鑫 二〇一九年三月十三日 书记员 杜云丽