湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0408民初1033号 原告：湖南省南岳电视调频发射台，住所地：衡阳市华新开发区延安路**。 法定代表人李少春，台长。 原告委托诉讼代理人夏忠华，男。 原告委托诉讼代理人王英武，湖南衡州律师事务所律师。 被告：衡阳市衡运置业投资有限公司（曾用名衡阳市衡运房地产开发有限公司），住所地：衡阳市蒸湘区衡西市场**。 法定代表人罗元水，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人曹光辉，湖南溥天律师事务所律师。 委托诉讼代理人蒋阳波，湖南溥天律师事务所律师。 第三人：刘小锋（曾用名刘少峰），男。 委托代理人肖兴国，湖南湘华律师事务所律师。 原告湖南省南岳电视调频发射台（以下称南岳调频台）与被告衡阳市衡运置业投资有限公司（以下称衡运公司）及第三人刘小锋房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案。诉讼期间，原告南岳调频台向本院申请追加刘小锋作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏忠华、王英武；被告衡运公司的委托诉讼代理人曹光辉、蒋阳波；第三人刘小锋的委托诉讼代理人肖兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南岳调频台向本院提出诉讼请求：1.判决继续履行南岳调频台与衡运公司签订的《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》及《补偿协议书》；2.判决被告衡运公司安置给南岳调频台的衡阳商业步行街2号楼一层面积为384.65平方米共18套商铺归南岳调频台所有；3.判决南岳调频台对上述18套商铺享有优先取得权；4.判决被告衡运公司向南岳调频台支付装修补偿款27000元及超前安置过渡费700000元；5.本案诉讼费及保全费由被告衡运公司承担。2018年12月18日南岳调频台向本院提出变更诉讼请求：1.原诉讼请求第二项变更为：判决被告衡运公司安置给原告的衡阳商业步行街2号楼一层面积为249.05平方米（房号为1015、1016、1017、1018）及二层面积399.14平方米（房号为2010、2011、2012、2013、2014、2017、2018、2019、2020、2021、2022）共15套商铺归原告所有（面积具体职能部门的测绘面积为准）；2.判决原告对上述15套商铺享有优先取得权；3.其他诉讼请求不变。事实和理由：被告衡运公司为开发建设商业步行街项目，于2010年5月14日与原告南岳调频台签署了《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》。根据该拆迁协议约定：原告南岳调频台同意将其所有的静园路12号房屋交由被告衡运公司拆除，作为同等对价，被告衡运公司同意于2013年5月20日前以产权调换形式在静园路原地安置，安置房屋为商业门面且临街，建筑面积为780平方米。过渡期限为36个月，过渡期过渡费为300000元，逾期则支付双倍过渡费。另补偿原告南岳调频台装修款27000元。2014年5月31日原被告双方签订《补充协议书》，确定了安置门面的房号及面积，具体为衡阳商业步行街2号楼一层面积为384.65平方米（房号为1001、1002、1003、1015、1016、1017、1018）及二层面积399.14平方米（房号为2010、2011、2012、2013、2014、2017、2018、2019、2020、2021、2022），共18套商铺安置给原告。过渡期内，被告衡运公司如约履行，支付了过渡费300000元。过渡期满后，被告衡运公司在2013年及2014年各支付了过渡费200000元，2015年支付了过渡费100000元，至今尚欠原告南岳调频台过渡费人民币700000元。原告南岳调频台多次要求被告衡运公司交付安置房屋并办理相关拆迁备案手续或网签手续，但被告衡运公司一直予以拖延。经原告南岳调频台查询，被告衡运公司安置给原告的1001、1002、1003三套门面抵债给了阳平，另15套门面已网签至刘小锋名下。为此提起诉讼。 被告衡运公司辩称：1.原、被告签订的房屋拆迁补偿协议的约定由法院判决，但原告第二项诉请的房屋已被法院查封，执行到其他的当事人名下，第三项诉请也是履行不能；2.原告请求支付700000元过渡费不符合客观事实，被告分四次向原告付款927000元，被告尚欠400000元过渡费没有支付，请法院依法核减。 第三人刘小锋辩称：被告衡运公司将其名下的涉案15套商品房门面转让给第三人时手续齐全，双方依法签订了商品房买卖合同，依法办理了备案登记手续，第三人在不知情的情况下取得该争议门面属善意取得，依照物权法第106条规定，应受法律保护。原告主张的房屋与本案争议的房屋性质不相同，其原拆迁房屋的土地性质是住宅，现在涉案房屋系商业，故请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院作如下认定： 被告衡运公司提供的进账回单，拟证明被告已付原告装修补偿款及过渡费共计927000元，尚欠原告过渡费400000元的事实。原告提出异议，请求提供原件。后经原、被告对账，原告在庭审过程中，认可被告衡运公司尚欠其过渡费400000元的事实，故对此份证据，本院予以认可。 第三人刘小锋提供的商品房买卖合同，拟证明第三人依法善意取得了本案争议的门面所有权。原告对该证据的真实性、合法性有异议。本院认为，该涉案房屋未经过有权机关登记，故第三人尚未取得上述房产的所有权，不能达到第三人刘小锋的证明目的。 经审理查明，被告衡运公司经衡阳市人民政府批准，拟对衡阳市蒸湘区静园路12号地段进行旧城改造，需拆迁原告南岳调频台所有的坐落在静园路12号房屋1栋，原告南岳调频台（合同乙方）与被告衡运公司（合同甲方）于2010年5月14日就拆迁事宜签署了《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》。根据协议书的约定：原告南岳调频台同意于2010年5月20日前将静园路12号房屋（建筑面积900.28平方米）交由被告衡运公司拆除。被告同意于2013年5月20日前以产权调换形式在静园路原地安置乙方，安置房屋的使用性质为商用房，柜架结构，安置商业门面面积780平方米（门面临街，一层380平方米，二层400平方米，门面宽度为16.8米），过渡期限为36个月。另被告衡运公司支付原告过渡期限内的过渡费30万元，超过三年未安置按政策给予双倍过渡费，同时，被告衡运公司补偿原告一楼的装修款27000元。2014年5月31日原告与被告衡运公司达成补充协议，约定被告衡运公司将其名下的坐落于衡阳市蒸湘区迎宾路10号商业步行街2号楼的一层面积384.65平方米（房号：1001、1002、1003、1015、1016、1017、1018。详见附件一）、二层面积399.14平方米（房号：2010、2011、2012、2013、2014、2017、2018、2019、2020、2021、2022。详见附件二）的商铺作为拆迁补偿给原告南岳调频台，并约定被告衡运公司拆迁补偿给原告的商铺国土证由被告办理，房产证由原告自行办理，被告负责配合提供相应资料。2010年5月18日，被告衡运公司向原告支付装修费及过渡费款项327000元，2013年5月23日，被告衡运公司向原告支付过渡费200000元，2014年10月10日，被告衡运公司通过商业步行街建设协调小组向原告支付过渡费200000元，2016年12月30日，被告衡运公司通过湖南共创实业集团衡阳房地产开发有限公司向原告支付过渡费200000元。2016年4月，原告南岳调频台以书面形式函告被告衡运公司，要求被告尽快移交安置房屋并办理产权手续。该书面函件经被告衡运公司签收。嗣后，原告多次向要求被告衡运公司履行拆迁补偿协议，将安置房屋交付给原告使用并办理权属证书，未果酿成本案。 另查明，涉案房屋主体已经竣工。2016年7月19日，被告衡运公司将涉案的坐落于衡阳市蒸湘区迎宾路10号商业步行街2号楼1015、1016、1017、1018、2010、2011、2012、2013、2014、2017、2018、2019、2020、2021、2022号共15套商铺（总面积为654.46㎡）网签至第三人刘小锋名下。 本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。结合本案查明的事实和当事人的诉辩主张,本院分析认定如下: 一、原告湖南省南岳电视调频发射台请求被告衡阳市衡运置业有限公司继续履行《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议书》的认定。原告南岳调频台诉称被告衡运公司拟对衡阳市蒸湘区静园路12号地段进行旧城改造，需拆迁原告南岳调频台所有的坐落在静园路12号房屋1栋，并于2010年5月14日就拆迁事宜签署了《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》，并向本院提交了证据城市房屋拆迁补偿协议书、补充协议书及平面图、国有土地使用证。被告衡运公司对该组证据三性无异议，第三人刘小锋对该份证据的真实性也不持异议。本院认为，城市房屋拆迁补偿协议书、补充协议书系原告与被告衡运公司双方签署，并有时任衡阳市蒸湘区领导见证签字，是当事人双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。原告已经按照协议的约定履行了交付被拆迁房屋的义务，被告衡运公司应该按照约定继续履行其应尽的义务。故对原告的此项主张，本院依法予以支持。 二、第三人是否是善意取得涉案房屋。第三人在庭审答辩中认为，其取得涉案15套商铺系善意取得，且符合物权法第106条规定之情形。根据庭审调查，被告衡运公司及第三人均承认网签至第三人名下的涉案15套商铺系双方合意下的以物抵债，而非真实的房屋买卖行为。且被告衡运公司在庭审中称其所担保的债务金额至今尚未结算，被告衡运公司所担保债务的债务人已向第三人偿还部分借款。根据第三人向本院所提交的房屋买卖合同，该合同中约定房款支付方式均为每套房屋在签署合同前支付100000元定金，剩余房款在签署合同时一并付清。另第三人在庭审中承认，购房合同所确认的房款并未支付，而是以被告衡运公司所担保债务的债务人所欠借款本息予以抵偿。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”现第三人在本案中尚未办理涉案15商铺的不动产变更登记，也未按照衡阳市房屋交易的习惯完成支付合理对价，同时，第三人在庭审中表明只要债务人将其借款本息付清，愿意将涉案15套商铺退出，综上上述事实及法律规定，本院认为第三人在本案中不构成善意取得。 三、原告请求15套商铺归其所有问题。本院认为，鉴于第三人刘小锋不构成善意取得，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定：“拆迁与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”拆迁补偿安置协议作为一种特殊买卖合同，是双方当事人约定，拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行调换产权的协议。被拆迁人对该特定房屋的债权应视为一种特殊债权，赋予物权的优先效力，也就是债权物权化。根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，即排他性。故本案中的被拆迁人即原告南岳调频台可基于特种债权的物权优先效力，优先取得拆迁补偿安置房屋。 四、装修补偿款及安置过渡费的认定。1.安置过渡费是否应该支付的问题。被告主张不应当支付过渡安置过渡费，原告主张被告应当支付。本院认为，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的补偿安置房屋则是尚未建成或异地购买的房屋，这本身对被拆迁人就是不公平的，故在拆迁协议中明确在安置之前给予被拆迁人补偿安置过渡费，系对被拆迁人的特殊保护，更是对公平、公正原则的体现，且《城市房屋拆迁补偿协议书》系原告及被告衡运公司的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当予以履行。现被告已经按约定支付了部分安置过渡费，故本院认为，安置过渡费应当予以支付。2.关于装修补偿款及安置过渡费的认定。根据原告南岳调频台及被告衡运公司双方在庭审中的自认，被告衡运公司已向原告支付装修补偿款及安置过渡费927000元。根据《城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，逾期安置按双倍支付安置过渡费。故自2013年5月21日起按每年200000元的安置过渡费计算，至协议书中所约定的安置房屋交付原告时止。现根据原告之诉请计算至2018年5月20日止，被告衡运公司尚欠安置过渡费400000元，后续安置过渡费仍应按每年200000元计算，直至协议书中所约定的安置房屋交付原告时止。装修补偿款27000元，被告衡运公司已在首次付款中已经付清给原告南岳调频台。对原告关于装修补偿款的诉讼请求，本院依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第四十二条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十八条、第十九条规定，判决如下： 一、原告湖南省南岳电视调频发射台与被告衡阳市衡运置业有限公司继续履行2010年5月14日签订的《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》及2014年5月31日签订的《补充协议书》; 二、被告衡阳市衡运置业有限公司安置给原告湖南省南岳电视调频发射台的坐落于衡阳市蒸湘区迎宾路10号商业步行街2号楼1015、1016、1017、1018、2010、2011、2012、2013、2014、2017、2018、2019、2020、2021、2022号共15套商铺（面积以具体职能部门的测绘面积为准）归原告所有； 三、被告衡阳市衡运置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告湖南省南岳电视调频发射台支付安置过渡费人民币400000元，后续安置过渡费按每年人民币200000元计算，直至安置房屋交付给原告湖南省南岳电视调频发射台时止； 四、驳回原告湖南省南岳电视调频发射台其他诉讼请求。 被告衡阳市衡运置业有限公司如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费141935元、保全费5000元，合计146935元，由被告衡阳市衡运置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。 审 判 长  易 晖 审 判 员  范召富 人民陪审员  王小亚 二〇一九年三月二十日 代理书记员  刘 锴 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第四十二条征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一) 第十八条善意取得中善意的判断时间。 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。 第十九条善意取得中合理价格的认定。 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。 最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。