山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终1287号上诉人（原审被告）：梅圣法，男，1979年1月21日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：北京盛世物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人：苑誉，总经理。委托诉讼代理人：张立军，男，该单位项目助理。委托诉讼代理人：王桂苹，女，该单位客服部副经理。上诉人梅圣法因与被上诉人北京盛世物业服务有限公司济南分公司（以下简称盛世物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初6456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅圣法上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.改判梅圣法主张的诉讼时效抗辩成立;3.改判梅圣法与盛世物业济南分公司之间的物业费按照每年2035.3元计算；4.改判盛世物业济南分公司先予履行《领秀城·第十六、十七、十八区前期物业服务协议》约定的相关义务，整改错误，并向梅圣法道歉；梅圣法在后履行相应物业费的给付义务；5.本案一、二审诉讼费用由盛世物业济南分公司承担。事实与理由：1.梅圣法主张诉讼时效抗辩合法有据。梅圣法认为一审法院误解了诉讼时效的相关法律法规之规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案适用修改前的法律规定，诉讼时效期间为二年。针对物业服务合同的所有上位法和下位法均未突破民法中有关诉讼时效条款之规定。梅圣法和盛世物业济南分公司签订的《领秀城·第十六、十七、十八区前期物业服务协议》，是具有独立的民事权利能力和民事行为能力的自然人或者法人处分各自权利、义务的具体民事行为规范，是双方真实意思表示，符合相关法律、法规规定，属于《中华人民共和国民法通则》及其他相关法律、法规规范调整范畴。在盛世物业济南分公司提交的民事起诉状中其代理人通过涂改删除的诉讼请求二“判令梅圣法支付拖欠物业费违约金10000元”，判决书第二页第一段载明“自2014年7月1日至2017年12月31日未交物业费共计10176.52元，违约金10000元”，在起诉事实和理由中，盛世物业济南分公司明确表述：“合同明确规定物业服务费用标准为每月每建筑平方米1.8元，每月物业费242.298元。按照双方协议，梅圣法每个缴费周期的第一个月内缴纳每年度应缴纳的物业服务费”，上述事实说明盛世物业济南分公司和一审法院都认为涉案物业费为具有明确起止点的债权债务，债权债务适用诉讼时效，本案亦不属于例外情形。一审法院认为“物业服务及物业费的收取具有连续性，物业费的诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起算”，物业服务具有连续性，梅圣法认可，但物业费的缴纳属于给付行为，物业费的应缴未缴属于债务负担，不应具有连续性。至于判决书中所述的“物业费的诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起算”，不但于法无据，按其表述很容易推理出每一期物业费都有届满之日，恰恰说明了梅圣法时效抗辩合理合法。2.梅圣法与盛世物业济南分公司已经合意变更物业费按照每年2035.3元计算。梅圣法在一审中提交了“证据一、由盛世物业济南分公司向梅圣法出具的收据两份，证据二、申请法院责令盛世物业济南分公司员工晏自强出庭，证据三、一组照片以及零星维修调度通知单，两组照片（两组照片分别是第四、第五份证据）”5份证据，法庭当庭驳回第二份证据请求。梅圣法提交的多份证据不但经过双方质证（盛世物业济南分公司在质证过程中对第一、第四、第五真实性均无异议），还经过法庭调查核实双方在2013年12月20日实质变更物业费按照每年2035.3元计算。一审法院在判决书第二页第三段中掩盖事实称“梅圣法未提交反驳证据”，“根据盛世物业济南分公司提交的前期物业管理服务协议、物业费收据及盛世物业济南分公司、梅圣法陈述等证据”。一审法院上述一系列不当行为，梅圣法不知其意。梅圣法在本案中的涉案房屋是本楼楼顶。2012年9月左右，邻居违反《物业服务协议》在梅圣法楼顶安装太阳能，盛世物业济南分公司工作人员为其提供方便，打开楼顶通道门锁，任其违规安装太阳能，任其打孔破坏楼顶设施；2012年12月因盛世物业济南分公司管理不善，上述太阳能管道被人割裂，热水浸泡整个楼顶保温层，保温层损毁失效；2013年上半年，安装太阳能的业主以拒交物业费为由迫使盛世物业济南分公司违反《物业服务协议》，默认该业主将太阳能搬移到34层电梯井楼顶，因梅圣法阻拦，此次搬移过程历时1个月，在这1个月中盛世物业济南分公司一面信誓旦旦向梅圣法保证不让其安装，一面默认纵容大阳能业主，最终在梅圣法没有足够精力阻拦的情况下太阳能被安装在34层电梯井楼顶，盛世物业济南分公司有足够的义务和措施阻止上述行为但没有履行义务，反而是梅圣法代其履行管理义务。太阳能的安装造成高层建筑物示高警示灯和避雷设施失效，如此严重的安全隐患盛世物业济南分公司是无法逃避责任的。一审法院通过法庭调查查明了此事，却并未引起足够的重视，在公众处于如此严重安全隐患之下，在梅圣法一再要求下仍未就此事对盛世物业济南分公司提出整改要求，其判决失当，罔顾公众安全。2014年4月，梅圣法通过正常途径经过具有盛世物业济南分公司安保人员管理的小区西门搬运水泥沙子等材料，维修被损坏的楼顶设施，盛世物业济南分公司完全知情且全程参与；退一步讲，工期前后将近2个月，根据《物业服务协议》要求，盛世物业济南分公司肯定需要全程参与，否则该施工根本无法完成。在一审庭审中，盛世物业济南分公司辩称没有参与与事实情况不符。针对上述事实，梅圣法向法庭提交了第六份证据“市中区人民法院2014年11月6日开庭审理的梅圣法诉盛世物业济南分公司和吴有伟的民事诉讼庭审笔录及民事裁定书原件”，一审法院在判决书中回避了该组证据。梅圣法曾在法庭庭审过程中两次提请法庭要求盛世物业济南分公司当时的负责人晏自强也是具体经办人出庭接受质证，盛世物业济南分公司也当庭明确表示了晏自强并未离开公司而是被派驻到青岛工作，法庭置若罔闻，置本能查明的事实于不顾，强令书记员修改、删除梅圣法笔录，并驳回梅圣法的正当请求。以上问题可调取法庭录像查证，梅圣法为上述内容负责。《合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。基于盛世物业济南分公司履行《物业服务协议》存在瑕疵，尤其是存在上述工作失误，梅圣法和盛世物业济南分公司于2013年12月20日合意变更物业费标准为每年2035.3元，并按照新标准收取了2013年7月1日至2014年6月30日年度物业费，上述变更不违反法律法规之规定，请求二审法院依法予以纠正。3.盛世物业济南分公司应当先予履行《物业服务协议》约定相关义务，整改错误，并向梅圣法道歉；梅圣法自愿在后履行相应物业费的给付义务；《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。一审法院据以判决的双方签订的《物业服务协议》明确约定了双方的权利义务，非仅约定了梅圣法必须交费的义务。在上述太阳能问题处理过程中，盛世物业济南分公司履行义务存在重大瑕疵，梅圣法理应获得先予履行抗辩权，一审法院要求梅圣法另案起诉损失，梅圣法自始至终并未要求赔偿损失，仅仅是在抗辩中要求了盛世物业济南分公司纠正其错误，履行其应履行的义务，向梅圣法赔礼道歉。如前所述，因盛世物业济南分公司在工作中存在瑕疵，2013年12月20日双方合意变更了物业费收费标准，同时盛世物业济南分公司承诺在未解决太阳能隐患问题之前不再向梅圣法收取物业费，2013年12月20日至今年，梅圣法事实上也确实没有收到盛世物业济南分公司的催费单据，梅圣法误以为盛世物业济南分公司在切实履行承诺，谁知时隔5年之后其在一语不语中将梅圣法告至法院，其心之卑鄙，其行之恶劣，不但违背了相关法律法规规定，而且突破了社会伦理道德的底线。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。盛世物业济南分公司不但没有书面催交，而且在这五年内其相关负责人员刻意回避梅圣法，对梅圣法先是予以许诺而后能逃就逃能躲就躲，盛世物业济南分公司办公地点距梅圣法房间只有2分钟路程，五年内相关工作人员竟未就上述问题连同物业费问题到访过一次。最后一纸诉状诉至法院，意图假借法院公权力之手，满足一己之利。如果在此情形下一审法院仍然罔顾事实，支持其恶意诉讼，不但致使案件丧失公正，而且会直接导致社会诚实信用降低，商业道德沦丧。4.根据法律出版社出版，孙永一主编的《物业纠纷常见疑难问题解答与法律依据》，物业服务合同属于继续性合同，在履行中定期发生缴纳物业费之债务，属于定期给付之债权，具有双务性。同时，该债务在合同履行过程中不断产生，因而各期债务履行期届满后均为独立债务，不能与同一债务分期履行混同。而就本案而言，梅圣法没有支付某段时间的物业费，物业公司没有及时追索和主张，是基于盛世物业济南分公司自身过错且怠于改正而放弃追索和主张。同时，本案亦不属于该书籍中所述的一般情况，在物业合同中对物业费支付周期及履行期限没有约定或约定不明的情况下，合同到期终止或解除时物业费的诉讼时效开始计算。本案各期物业费支付周期和履行期限在物业服务协议均有明确约定，不属于该文所述情况。一审查明事实梅圣法与盛世物业济南分公司合意变更物业费收费标准，盛世物业济南分公司辩称当时是按空置收取70%物业费，根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第16条之规定，房屋交付后空置半年以上的经业主或物业使用人与物业服务企业确定后其物业服务费按照物业服务收费标准的70%缴纳。如果梅圣法坚持双方没有合意变更物业费收费标准，而是按空置收取，应提交业主或物业使用人与物业服务企业确认之书面文本。双方关于太阳能问题的争议，盛世物业济南分公司是否履行了相应义务，一审法院没有查明，且一审法院刻意忽略本案案由，是物业服务合同纠纷，而非单纯的给付之债，枉顾物业服务合同是双务合同之法律规定，强行判定梅圣法单方履行物业服务协议之内容。该物业15号楼电梯仓内分众公司未经许可强行设立广告牌4处，电梯间地下2层分众公司亦未经许可强行设立电视广告1处，物业公司亦不履行管理义务予以清理，听之任之。综上，一审法院放任盛世物业济南分公司不履行物业服务协议规定之义务，要求梅圣法单方履行协议内容，显失公平，于法无据，请求二审法院依法改判。在2014年11月6日一审法院开庭审理梅圣法诉盛世物业济南分公司及吴有为民事诉讼，该诉讼过程中，一审法院认为梅圣法没有诉讼主体资格，而盛世物业济南分公司才有诉讼主体资格，盛世物业济南分公司怠于履行此项义务，致使该问题迟迟不能解决。根据《济南市物业管理办法》（2015年2月1日起实施）第431条第5款，对物业使用中的禁止行为进行劝阻、制止和报告，盛世物业济南分公司仅履行了劝阻和告知义务，未履行制止和报告义务，亦未提交向任何执法机关报告之证据，因此，梅圣法认为盛世物业济南分公司未完全履行物业服务协议。盛世物业济南分公司辩称，1.关于诉讼时效问题，物业服务具有连续性和持续性，并且梅圣法在欠费期间盛世物业济南分公司在梅圣法的房门上贴过物业催交单，并不是没有催交。2.梅圣法其中一年的物业费按空置70%缴纳的原因是因梅圣法不缴纳当年物业费，经和物业公司协商，按国家规定的空置房70%缴纳，并不是改变了物业费的收缴标准，并不能代表以后的物业费也按70%缴纳。3.关于梅圣法提出的楼顶安装太阳能问题，物业公司已起到了提醒和告知的义务，但物业公司无执法权，无法对太阳能进行强行清理。4.对于电梯内广告问题，属于公区收益，所收费用属全区全体业主所有，收支情况每年进行公示。根据物业公司和鲁能亘富开发有限公司签订的《前期物业服务协议》第6章第15大条第10小条有明确说明，内容如下：在符合国家规定情况下，可在本物业的通道、楼梯等设施设备进行经营，收益部分用于提升小区整体的居住生活环境。乙方定期提供经营收支收入及支出情况，应在每年进行公布。盛世物业济南分公司向一审法院起诉请求：1.判令梅圣法支付盛世物业济南分公司2014年7月1日至2017年12月31日的物业费10176.52元；2.诉讼费用由梅圣法承担。一审法院认定事实：梅圣法系济南市市中区二环南路鲁能领秀城中央公园住宅15号楼2单元3303室业主，该房屋建筑面积134.61平方米。该房屋系山东鲁能亘富开发有限公司开发建设。2012年7月18日，梅圣法（甲方）与盛世物业济南分公司（乙方）签订《领秀城·第十六、十七、十八区前期物业服务协议》一份，约定甲方委托乙方为其提供前期物业服务，住宅的物业费标准为每月每平方米1.8元，合同期限为“自本物业的开发商山东鲁能亘富开发有限公司通知甲方办理入住之日起，至本小区业主大会成立、业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同，本协议自动终止。协议期满该区业主委员会未签订新的物业服务合同，则本协议继续生效”。梅圣法于2012年7月18日、2013年12月20日缴纳物业费，盛世物业济南分公司出具收据两张，分别载明物业费（2012.7.18-2013.6）2774.7元、物业费2013.7.1－2014.6.30（空）2035.3元。收据加盖有盛世物业济南分公司财务专用章。一审法院认为:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，盛世物业济南分公司、梅圣法所签订的《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》和盛世物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司所签订《前期物业服务协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该两份合同对梅圣法均具有约束力。关于梅圣法辩称盛世物业济南分公司在起诉时已超过诉讼时效，物业服务及物业费的收取具有连续性，物业费的诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起算，盛世物业济南分公司起诉时，诉讼时效并未超过，故对于梅圣法的该项反驳主张，一审法院不予采纳。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。盛世物业济南分公司为梅圣法所居住的本案涉诉小区提供了物业服务，梅圣法应当及时向盛世物业济南分公司交纳物业服务费。梅圣法未及时向盛世物业济南分公司交纳物业服务费，构成违约，故盛世物业济南分公司要求梅圣法向其缴纳物业管理费10176.52元，于法有据，一审法院予以支持。梅圣法如认为盛世物业济南分公司对其造成损失，可就损失问题予以另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决：梅圣法于判决生效之日起十日内支付北京盛世物业服务有限公司济南分公司物业服务费10176.52元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由梅圣法负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理，本院认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，关于诉讼时效，梅圣法与盛世物业济南分公司签订的《领秀城·第十六、十七、十八区前期物业服务协议》属于继续性合同，物业服务期内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间应当从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。盛世物业济南分公司与梅圣法之间的物业服务合同关系至今仍持续存在，因此，其要求梅圣法支付2014年7月1日至2017年12月31日的物业费并未超过诉讼时效。关于物业费标准，《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，梅圣法与盛世物业济南分公司签订的《领秀城·第十六、十七、十八区前期物业服务协议》第六章第十八条明确约定物业服务费标准为1.8元/月/平方米。盛世物业济南分公司可以自行决定在某一时段对物业费打折，但不能超出合同约定的物业费标准。盛世物业济南分公司对2013年7月1日至2014年6月20日期间的物业费打折，并不代表其对以后的物业费一直打折。因此，梅圣法主张物业费收费标准已实质变更为2035.3元/年不能成立，本院不予支持。关于物业服务质量问题。物业服务企业提供的物业服务虽然不完全合乎标准，但仅为局部性、较短时间内的怠于服务，并未造成严重的后果，听取业主意见后能够及时采取补救整改措施的属于物业服务质量一般瑕疵。此种情况下，业主提出的少交或者免交物业费的请求一般不予支持。物业服务企业因长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活的属于物业服务质量严重瑕疵。梅圣法提出的小区电梯内设置广告牌问题以及其他业主违约安装太阳能问题，均不足以认定盛世物业济南分公司物业服务质量存在严重瑕疵。因此，梅圣法以此为由拒绝缴纳物业费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梅圣法负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  何菊红审判员  曹 强二〇一九年三月十八日书记员  孙 雪