广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1524号上诉人（原审被告）:广州市碧荷居房地产开发有限公司,住所地广东省广州市南沙区进港大道**。法定代表人：江志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓淑文，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭益铭，广东百健律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：赵苑青，女，1991年5月15日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人广州市碧荷居房地产开发有限公司（以下简称碧荷居公司）因与被上诉人赵苑青商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初6430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧荷居公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回赵苑青的全部诉讼请求；2、判令赵苑青承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋已取得双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》第十二条、第十五条约定的全部文件资料，且已取得竣工验收备案表。涉案房屋已符合完全合同约定以及法律法规的规定及交房条件，且碧荷居公司已履行其通知收楼义务，按照合同约定应视为赵苑青已经验收房屋且交付其使用。二、赵苑青已经办理涉案房屋的收楼手续，其在同意接收房屋后，现又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，没有合同和法律依据。三、即便法院认为碧荷居公司延期交房属于违约，但累计违约金总额也不得超过总房价的5％。1、根据附件七补充协议第三条第6点的约定，违约金总额不得超过总房价的5％。虽然上述第6点是在补充协议第三条逾期付款、合同解除的项下，但该条款的表述也是明确针对双方违约所产生的利息、赔偿款及违约金均适用，而非仅针对赵苑青单方适用。2、根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。纵观整个《广州市商品房买卖合同》以及附件的全部条款，并无针对延期交房所产生的违约金上限的约定，根据合同法的公平原则，该约定对延期交房所产生的违约金应当同样适用，这样才能更好权衡双方的合同利益以体现合同法的公平对等原则。四、碧荷居公司迟延交房存在不可抗力等免责情形，应免除逾期交楼的违约责任。在涉案合同履行过程中，碧荷居公司早已向供气、供水等部门提交了相关的申请，但是由于相关部门的自身原因迟延办理导致相应的文件延迟出具，根据房屋买卖合同附件七补充协议第六条第（2）款规定了政府部门未按时批出批文，属于不可抗力的情形，因此，即使碧荷居公司延期交楼也应免除相关的违约责任。赵苑青答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回碧荷居公司的上诉请求，维持原判。赵苑青向一审法院提起本案诉讼，请求：一、碧荷居公司向赵苑青支付自2017年4月1日起至2017年12月31日止的逾期交房违约金66825元，另按照每天243元的标准继续计付违约金至碧荷居公司实际交付验收合格的房屋之日止；二、本案诉讼费用由碧荷居公司承担。赵苑青在一审庭审中明确违约金计算至2018年9月11日止。一审法院经审理查明：碧荷居公司是涉案广州市南沙区南沙街珠电路碧荷居的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2016年4月21日，赵苑青（乙方）与碧荷居公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积94.49平方米，总金额为1214288元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2016年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任：若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利息。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“第三条逾期付款、合同解除：……6.双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第六条房屋交付：1、甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款‘因不可抗力等原因’包括但不限于：(1)遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。(2)政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。(3)乙方有任何违约行为，包括但不限于：交付期限届满时，乙方未能依约向甲方或合同（有关协议）约定的其他单位支付或缴纳应付款项；因乙方原因未办理买卖合同备案手续等。出现上述原因时，甲方可书面通知乙方延期交付使用而不承担违约责任。2、在商品房达到交付使用条件后，除乙方违约外，甲方书面通知乙方办理交付使用手续；2.1在商品房达到交付使用条件后，乙方未接到收楼通知的，以买卖合同第十三条约定的交付日期至第十四条约定的宽限期内为交付使用时间；2.2房屋交付的标志是乙方取得该商品房入户门钥匙或本合同约定的交付情形。2.3乙方应在收楼通知列明的收楼期限内，亲临甲方交楼现场办理收楼手续。乙方未在该通知列明的期限内办理收楼手续的，则自该通知列明的收楼期限届满之日起，视为乙方对该商品房已验收且甲方已将该商品房交付乙方使用，该商品房毁损、灭失的风险及该商品房内所有建筑、装修、门窗、地板、墙体、地板板和设施损坏及遗失责任、物业管理费等相关费用从该通知列明的收楼期限届满之日起由乙方承担。3、乙方收楼时应依约付清全部购房款，缴齐物业服务费、住房专项维修资金等其它应由乙方支付的费用，以按揭方式付款的，还需甲方全额收到银行实际已发放的按揭款，否则，甲方有权按累计逾期天数相应顺延交楼及办理房地产权证的时间。……。6、甲方按法律、法规规定或合同约定顺延该房屋交付使用时间的，乙方应自得知顺延事由期满之日起10日内按本条约定办理收楼手续。甲方符合合同约定的房屋交付使用条件后，如乙方未能按约定前往办理收楼手续的，视为甲方已按约定交付该房屋给乙方使用，因该房屋所产生的权利义务由乙方承担及享有。同时，乙方保证按与甲方委托的物业管理公司的规定缴交物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金。若乙方违约的，甲方有权按乙方实际延迟的付款天数而相应顺延该商品房的交付期限且不视为甲方违约。”合同还对双方的其他权利义务内容进行了约定。合同签订后，赵苑青向碧荷居公司支付了全部购房款。2017年1月11日，碧荷居公司与广州供电局有限公司就涉案房屋所在的碧荷居项目专变签订《供用电合同（高压）》，根据《客户受电工程竣工检验意见书》的记载，该项目已于2017年1月16日完成送电。碧荷居公司另于2016年8月12日与广州供电局有限公司南沙供电局就碧荷居项目公用电房签订协议书，根据《客户受电工程竣工检验意见书》的记载，上述项目于2017年2月28日完成送电。涉案房屋所在楼宇于2017年3月6日通过建筑工程竣工验收，于2017年3月21日通过消防验收，于2017年8月11日取得《建设工程规划验收合格证》。2017年3月24日，广州市番禺区邮政局确认碧荷居项目已符合通邮条件。根据2017年11月23日碧荷居项目竣工环境保护验收会的记录，碧荷居项目通过竣工环境保护验收。2017年7月3日，碧荷居公司取得碧荷居项目《人防工程专项竣工验收备案意见书》。2018年2月13日，广州南沙发展燃气有限公司市场服务部出具《证明》，证明碧荷居项目住宅楼燃气管道工程已完工。2018年8月30日，碧荷居公司与广州南沙粤海水务有限公司签订《供水用水合同》。2018年9月11日，涉案房屋所在楼宇取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。赵苑青确认于2017年12月30日办理了涉案房屋的收楼手续。一审法院认为：双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。赵苑青按合同约定向碧荷居公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，但碧荷居公司未在2016年12月30日前及宽限期3个月内取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》，向赵苑青交付符合合同约定的房屋，构成违约，赵苑青主张碧荷居公司从2017年4月1日起计付迟延交楼违约金，符合约定，一审法院予以支持。涉案房屋所在楼宇于2018年9月11日取得竣工备案表，并在该日期前具备永久用水、用电、燃气、通邮条件。据此，可以认定涉案楼宇于2018年9月11日方具备交付条件。赵苑青已于2017年12月30日办理收楼手续，虽然涉案房屋当时尚不具备交付条件，但赵苑青的收楼行为应视为其知道房屋不具备约定或者法定交付条件并同意接收房屋，故迟延交楼违约金应计算至赵苑青收楼之日止。赵苑青在收楼后，又以涉案房屋不符合交付条件为由，要求碧荷居公司支付在此之后的迟延交楼违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。合同约定若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房，从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，碧荷居公司按日向赵苑青支付房价款的0.02%作为违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，且约定的违约金标准亦属于合理范围。根据上述标准，计算出2017年4月1日至2017年12月30日期间的迟延交楼违约金为66543元（1214288元×0.02%×274天）。供气、供水等有关部门出具相应证明文件的时间不属于不可抗力，碧荷居公司以此为由主张免除逾期交楼的违约责任，依据不足，一审法院不予支持。碧荷居公司关于补充协议第三条第六款约定违约金以总房款的5%封顶的抗辩，该约定归属在“第三条逾期付款、合同解除”条款中，适用范围明确，并非对迟延交楼责任的补充约定，在此情况下，这一补充条款不宜作超出合同的扩充解释，故一审法院对碧荷居公司的该答辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市碧荷居房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向赵苑青支付从2017年4月1日起至2017年12月30日止的迟延交楼违约金66543元。二、驳回赵苑青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1435元，由赵苑青负担692元，由广州市碧荷居房地产开发有限公司负担743元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合当事人的上诉及答辩意见，本案争议焦点为：一、碧荷居公司应否承担逾期交楼违约责任；二、碧荷居公司主张逾期交楼违约金总额累计不得超过总房价的5％，依据是否充分；三、碧荷居公司是否具有免责事由。针对上述争议焦点，本院分析如下：关于争议焦点一，碧荷居公司应否承担逾期交楼违约责任问题。商品房的交付条件包括法定条件和合同约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。涉案工程在竣工后进行的竣工验收备案属于保障工程质量的法定条件，也是房屋的法定交付条件。一审判决认定涉案房屋于2018年9月11日取得竣工验收备案表之日方才具备交付条件，依据充分，本院予以确认。碧荷居公司未如期交付具备法定及约定交付条件的房屋给赵苑青，已构成违约，依法应承担逾期交楼的违约责任。另，赵苑青已于2017年12月30日办理收楼手续，虽然涉案房屋当时尚不具备交付条件，但赵苑青的收楼行为应视为其知道房屋不具备约定或者法定交付条件并同意接收房屋，故一审判决认定迟延交楼违约金应计算至赵苑青收楼之日止，上述认定并无不当。赵苑青已经办理涉案房屋的收楼手续并不影响其主张收楼前碧荷居公司的违约责任请求违约金的赔偿。关于争议焦点二、三，一审判决合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。此外，同楼盘相类问题已有生效判决予以认定，该上诉理由本院不予采纳。综上所述，碧荷居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1486元，由广州市碧荷居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一九年三月十八日书记员 古嘉玲