北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终3063号上诉人（原审被告、反诉原告）：许彩虹，女，1963年5月11日出生，汉族，中国国际航空股份有限公司退休员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨燕昆（许彩虹之夫），1961年6月27日出生，汉族，北京首都国际机场公安分局民警，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐侃，北京市中盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，营业场所北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人许彩虹因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业北分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初7694号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。许彩虹上诉请求：l．撤销一审判决第三项，改判为长城物业北分公司赔偿许彩虹2012年1月1日至2017年12月31日的损失30046元；（比一审判决金额增加12526元）2．本案一审反诉案件受理费和二审案件受理费全部由长城物业北分公司负担。事实和理由：长城物业北分公司违反规划在许彩虹所居住的小区单元地下室开办物业办公室和物业员工宿舍及食堂，从事有偿物业管理服务活动，破坏了该单元住宅房的周围环境，同时也给再次居住的许彩虹带来安全隐患，影响了许彩虹及其家人对所购高档住宅的正常居住使用。双方持续发生物业服务合同纠纷，生效法律文书同时并存减收部分物业服务费和赔偿损失两种责任承担形式，才达到弥补许彩虹损失的法律要求。本案中，许彩虹依据生效判决的既判力提出减免物业费9000元和赔偿损失21046元，总计30046元的反诉请求。但是一审判决认为许彩虹的反诉请求存在重复主张的情形，因此少判了赔偿金额。长城物业北分公司辩称，认可一审判决，不同意许彩虹的上诉请求及事实理由，请求驳回上诉，维持原判。长城物业北分公司向一审法院起诉请求：1．判令许彩虹支付拖欠自2012年1月1日至2017年12月31日的物业管理服务费30114元，滞纳金5890．8元；2．判令许彩虹承担诉讼费用。许彩虹向一审法院提出反诉请求：1．判令长城物业北分公司减免2012年1月1日至2017年12月31日期间物业管理服务费9000元；2．判令长城物业北分公司赔偿许彩虹损失21046元；3．案件受理费由长城物业北分公司负担。一审法院认定事实：许彩虹系北京市顺义区某小区房屋的所有权人，该房屋建筑面积163．64平方米。2005年9月14日，北京某房地产开发有限公司与深圳市长城物业管理股份有限公司签订《物业管理服务合同》，双方约定由深圳市长城物业管理股份有限公司对小区实行专业化的物业管理服务，以及住宅物业管理服务费的标准为每月每建筑平方米2．5元。合同期限为三年，自北京某房地产开发有限公司正式通知深圳市长城物业管理股份有限公司进行交接验收之日起算，本小区业主委员会成立以后，物业公司与业主委员会签订新的物业管理委托合同，本合同自动失效。后深圳市长城物业管理股份有限公司变更名称为长城物业集团股份有限公司，长城物业北分公司由长城物业集团股份有限公司的委派到涉诉小区提供物业服务。涉诉小区未成立业主委员会。双方当事人曾发生四次历史诉讼：第一次，2009年长城物业北分公司将许彩虹诉至一审法院，基于物业在20号楼三单元地下室办公会给业主造成不便的考虑减免一个季度的物业费，要求许彩虹给付2007年的物业费3681．9元。因长城物业北分公司在防盗门的安装、照明灯的维护及门禁系统的维护上仍存在不足之处，且已客观上给许彩虹的生活造成了不便，故长城物业北分公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院在长城物业北分公司收取3个季度的物业管理费基础上予以酌减2007年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费为3400元。第二次，2009年经一审法院调解，确定许彩虹给付长城物业北分公司2008年至2009年两个年度的物业费及生活垃圾消纳费共6900元，其中生活垃圾消纳费的交纳标准系每年30元。第三次，2010年许彩虹将长城物业北分公司诉至一审法院，请求判令长城物业北分公司迁出涉诉地下室并赔偿其损失。一审法院经审理后认为：“长城物业北分公司入驻小区涉案单元楼地下室进行办公，影响了许彩虹对所购房屋的正常居住使用。因长城物业北分公司入驻地下室是为了从事营利活动，故作为获益并直接影响许彩虹居住生活的一方，应向许彩虹赔偿其入驻该地下室所造成的损失”，并最终判决长城物业北分公司赔偿许彩虹二〇〇五年九月十四日至二〇一〇年十月三十一日的损失人民币一万八千元。长城物业北分公司就该判决提起上诉，北京市第二中级人民法院据（2011）二中民终字第2808号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”第四次，长城物业北分公司要求许彩虹支付2008年1月1日至2011月12月31日期间的物业服务费、垃圾消纳费和公共楼道照明费，许彩虹提出反诉，要求长城物业北分公司支付其2010年11月1日至2011年12月31日期间的损失6947元。一审法院经审理后认为，在第二次诉讼中双方已经就2008年1月1日至2009年12月31日期间的物业费和垃圾消纳费达成一致意见，长城物业北分公司就此再次诉讼，一审法院不予处理，并最终判决许彩虹支付长城物业北分公司2010年1月1日至2011年12月31日期间物业服务费6820元、垃圾消纳费60元和2008年1月1日至2011年12月31日公共楼道照明费300元，长城物业北分公司赔偿许彩虹2010年11月1日至2011年12月31日期间损失4094元。长城物业北分公司明确诉讼请求为：要求许彩虹支付2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费29454元、公共照明费450元、生活垃圾清运费210元，以上共计30114元。许彩虹认可公共照明费为75元/年，认可生活垃圾清运费为30元/户/年。长城物业北分公司称自2017年1月1日以后生活垃圾清运费的标准为60元/户/年，并提交北京市顺义区涉案小区管理处出具的关于收取垃圾处理费的通知。为进一步查明案件事实，一审法院去往涉诉地下室进行现场勘验。涉案小区单元地下室有两层，长城物业北分公司将该二层地下室作为办公室及员工宿舍、食堂使用。员工宿舍内部灯光昏暗，各种家用电器摆放在桌上，电插线板走线凌乱的放置在地面上，室内拥挤需要侧身前行。一审法院认为，北京某房地产开发有限公司与深圳市长城物业管理股份有限公司签订《物业管理服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。深圳市长城物业管理股份有限公司经核准变更名称为长城物业集团股份有限公司，并委派长城物业北分公司为涉诉小区提供物业服务，该行为没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。现长城物业北分公司与许彩虹已成立事实上的物业服务合同关系。长城物业北分公司有义务为许彩虹提供达到标准的物业服务，许彩虹在接受物业服务后亦有义务向长城物业北分公司交纳物业服务费。物业服务是一个持续不断的过程，许彩虹没有提交证据证明长城物业北分公司怠于行使其追要的权利，故一审法院对许彩虹的该项辩解意见不予采信。许彩虹并非无故拖欠物业费，故对长城物业北分公司要求滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。本案的争议焦点为长城物业北分公司将涉诉小区单元地下室作为物业用房是否给许彩虹的生活造成影响。根据本案查明的事实可知，长城物业北分公司入驻的涉诉小区单元地下室并非规划中的物业办公用房，其作为地下室的实际使用人，影响了许彩虹对涉诉房屋的正常居住，其使用行为给许彩虹造成了损害。一审法院经综合考量，酌情确定长城物业北分公司给许彩虹造成的损失数额。许彩虹要求减免物业管理服务费的请求与要求赔偿损失的请求存在重复主张的情形，该院对许彩虹要求减免物业管理服务费的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决：一、许彩虹于判决生效之日起七日内给付长城物业北分公司二〇一二年一月一日至二〇一七年十二月三十一日的物业服务费29454元、生活垃圾清运费210元、公共楼道照明电费450元；二、驳回长城物业北分公司的其他诉讼请求；三、长城物业北分公司于判决生效之日起七日内赔偿许彩虹二〇一二年一月一日至二〇一七年十二月三十一日的损失17520元；四、驳回许彩虹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：一审判决确认的赔偿金额可否弥补许彩虹的损失。针对争议焦点，许彩虹主张双方先前生效法律文书存在同时并存减收部分物业服务费和赔偿损失两种责任承担形式，方足以弥补长城物业北分公司因物业服务瑕疵及将涉诉小区单元地下室作为物业用房给许彩虹生活造成的影响而产生的损失。对此本院认为，首先，许彩虹认可其与长城物业北分公司成立事实上的物业服务合同关系，许彩虹接受物业服务有义务向长城物业北分公司交纳物业服务费。许彩虹对一审判决认定的物业服务费、生活垃圾清运费、公共楼道照明电费各项支付标准及金额均不持异议，本院依法予以确认。其次，许彩虹提供的生效判决确认的相关事实系2012年之前的物业服务状况，本案处理的系2012年至2017年期间的物业服务状态。一审法院结合现场勘验情况，酌情确定涉案期间长城物业公司给许彩虹造成的损失数额，并无明显不妥，本院予以确认。综上所述，许彩虹的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费113元，由许彩虹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  尚晓茜审判员  胡新华审判员  程 磊二〇一九年三月十九日法官助理张禾书记员郑海兴书记员李安康