重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝05民终7002号上诉人（原审被告）：陈玉兰，女，1950年8月31日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：余鹏，重庆顺坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余淑玲，女，1951年5月5日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：张宰宇，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘汉明，重庆合纵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白家荣，男，1976年7月1日出生，汉族，住江西省石城县。上诉人陈玉兰因与被上诉人余淑玲、白家荣房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初12005号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年2月25日公开开庭对本案进行了审理，因被上诉人白家荣下落不明，本院依法公告向白家荣送达了开庭传票，白家荣无正当理由拒不到庭，本院决定缺席审理本案。上诉人陈玉兰的委托诉讼代理人余鹏，被上诉人余淑玲及其委托诉讼代理人刘汉明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈玉兰上诉请求：撤销原判，依法改判确认陈玉兰与白家荣2017年4月27日签订的《重庆市房屋买卖合同有效》。主要理由：1.本案房屋买卖真实，依据法律规定没有违反法律法规的强制性规定；2.陈玉兰通过银行转账收取了本案所涉房屋的购房款项，也履行了房屋买卖的合同的相关义务，如因房屋买卖给余淑玲造成相应损失，也是陈玉兰承担责任，不应涉及案外人白家荣。被上诉人余淑玲辩称：1.上诉人已将涉案房屋出卖给余淑玲，并交付余淑玲使用，上诉人并无处分权；2.白家荣与上诉人关系特殊，对涉案房屋的现状是清楚的，不构成善意取得。被上诉人白家荣没有提出答辩意见。余淑玲一审请求：1、确认陈玉兰、白家荣在2017年4月27日签订的关于重庆市南岸区X号房屋的《房屋买卖合同》无效；2、陈玉兰、白家荣将上述房屋过户给余淑玲。一审查明：2001年2月11日，余淑玲与陈玉兰签订《协议》，约定：陈玉兰自愿将X号房屋（该房屋的房管证仍属陈玉兰之父亲陈绍蒙所有，陈绍蒙重病期间已留遗嘱，待双亲死亡后，此房由陈玉兰、余治明继承）转卖给余淑玲（余淑玲系陈玉兰之夫余治明的亲妹妹），为了双方能诚信转卖，特以此协议内容为依据。一、陈玉兰于二○○一年二月十一日将X号房屋，以现金肆万元转卖给余淑玲。二、余淑玲于二○○一年二月十一日交房款现金肆万元给陈玉兰，从此时起，该房屋的产权应归余淑玲所有。三、余淑玲给陈玉兰的买房款肆万元，以收条为依据。四、唐文秀年迈体弱多病，由余淑玲照顾。五、待继母唐文秀死亡后办理，陈玉兰与余淑玲之间房屋买卖的过户手续。六、房屋过户费由余淑玲承担。七、本协议一式二份，陈玉兰、余淑玲各一份。2001年2月11日，余淑玲向陈玉兰支付购房款40000元，并由陈玉兰出具了《收条》，载明“今收到余淑玲买房屋款现金肆万元整”。2007年9月29日，案外人唐文秀过世，依照《协议》内容，涉案房屋的过户条件已成就。2017年4月27日，陈玉兰将涉案房屋过户给白家荣，在重庆市南岸不动产登记中心签订的《重庆市房屋买卖合同》中载明的成交价格为100000元。另查明，白家荣与陈玉兰之女余洋在2012年12月12日登记结婚。另，为查实案情，一审法院在庭审后依职权向重庆市南岸不动产登记中心调取了涉案房屋的现状档案，查明涉案的重庆市南岸区X号房屋，在2017年10月9日已由白家荣以200000元的价格出售给案外人陈小静。截至2017年12月8日，涉案房屋的所有权人系案外人陈小静。一审认为，余淑玲与陈玉兰在2001年2月11日签订的《协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。余淑玲已按照《协议》约定向陈玉兰支付了全部房款，但在约定的过户条件成就后，陈玉兰却未履行其协助余淑玲过户的义务。对此陈玉兰辩称，其举示的《协议》及《收条》上载明，仅收到了两万元房款，余淑玲未完全履行其付款义务。对此一审认为，《协议》内容载明“余淑玲于二○○一年二月十一日交房款现金肆万元给陈玉兰”、“余淑玲给陈玉兰的买房款肆万元，以收条为依据”、“本协议一式二份，陈玉兰、余淑玲各一份”。且《收条》亦载明“今收到余淑玲买房屋款现金肆万元整”，可知余淑玲已履行了支付购房款40000元的义务。但陈玉兰举示的《协议》及《收条》上，却多出了手写的“实收贰万”，因《协议》及《收条》均系一式两份，分别由余淑玲及陈玉兰保存，两份《协议》及两份《收条》的内容应系一致。而陈玉兰并不能就其保存的《协议》及《收条》上多出的内容作出合理说明，亦无法举示证据证明其主张，故一审仅认可两份《协议》及《收条》一致的内容，对陈玉兰的辩称主张，一审不予采信。依照《合同法》第五十二条之规定，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。2017年4月27日，陈玉兰将涉案房屋作价100000元过户给白家荣，但陈玉兰与白家荣并未举示双方签订的房屋买卖合同，以及白家荣已实际支付房款的证据。且白家荣系陈玉兰的女婿，二人关系亲密。对此陈玉兰辩称，白家荣已与陈玉兰之女余洋离婚，但其并未当庭举示相关证据，应当承担举证不能的法律后果。且一审认为，即使白家荣已与案外人余洋离婚，但其与陈玉兰之间的关系，与其他无关的、正常的房屋买卖合同的买受人相较而言，关系也更为亲近。因此，一审认为，陈玉兰与白家荣之间确实存在恶意串通的行为，且损害了余淑玲的合法权益，故陈玉兰与白家荣之间关于涉案房屋的房屋买卖合同关系无效。又因陈玉兰与白家荣在2017年4月27日在重庆市南岸不动产登记中心签订的《重庆市房屋买卖合同》系办理过户手续的必经程序，因陈玉兰与白家荣之间的房屋买卖合同关系无效，该合同也应归于无效。对余淑玲要求确认陈玉兰与白家荣之间房屋买卖合同无效的诉讼请求，一审依法予以支持。关于余淑玲要求陈玉兰与白家荣将涉案房屋过户至余淑玲名下的诉讼请求。一审认为，余淑玲与陈玉兰之间虽存在房屋买卖合同关系，但涉案房屋现所有权人并非陈玉兰或白家荣。依照《物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。据此，因涉案房屋的所有权人系案外人而非陈玉兰与白家荣，故对余淑玲要求陈玉兰与白家荣将涉案房屋产权过户至余淑玲名下的诉讼请求，一审不予支持。关于陈玉兰称双方的《协议》已协商一致解除，并以涉案房屋收取的租金返还余淑玲已支付的购房款的主张。陈玉兰在答辩中称，双方在2007年9月29日约定将涉案房屋租赁款用于偿还余淑玲解除合同的款项，庭审中称《协议》在2001年2月11日之后不久便已解除，但以2007年9月29日作为合同解除的时间。一审认为，在余淑玲并不认可双方《协议》已协商解除的情形下，陈玉兰未举示证据证明双方《协议》已经解除的事实。且根据《协议》内容，余淑玲支付40000元房款后，涉案房屋的所有权归余淑玲所有。虽然涉案房屋未办理所有权转移登记，但余淑玲基于《协议》对涉案房屋享有权利。《协议》约定在案外人唐文秀过世后，陈玉兰应配合办理过户手续，基于上述约定，余淑玲收取涉案房屋的房租并无不妥，也并不能证明双方合同已经解除和陈玉兰以租金形式返还余淑玲已付房款的事实。因此对陈玉兰的上述抗辩主张，一审不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认陈玉兰与白家荣在2017年4月27日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；二、驳回余淑玲的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，由陈玉兰负担（余淑玲已自愿垫付，陈玉兰在本判决送达之日立即支付给余淑玲）。二审中，陈玉兰举示了新的证据：第一组：1.离婚登记审查处理表；2.申请离婚登记声明书；3.离婚协议书；4.法律事务委托合同。证实：白家荣与上诉人之女余洋感情破裂离婚，不存在与白家荣恶意串通的事实。第二组：5.2017年4月27日陈玉兰与白家荣的重庆市房屋买卖合同；6.陈玉兰和白家荣房屋买卖协议。证实：陈玉兰与白家荣关于涉案房屋的价格实际是25万元，填写为10万元是为了避税。第三组：7.增值税发票一张。证实税务机关核实涉案房屋最低市价为230600元，实际成交价高于此价格，属于符合市场价格的交易。第四组：8.中国农业银行交易明细；9.收条；10.陈玉萍、陈玉琼的收条。证实：陈玉兰出卖涉案房屋后，白家荣支付了25万元的购房款，陈玉兰还以遗产分配的名义分给两个妹妹各5万元。被上诉人余淑玲质证认为：对证据1、2、3的真实性予以认可，但事实上白家荣与余洋是办理的假离婚，在白家荣要求涉案房屋的承租人搬离涉案房屋时，是白家荣与余洋夫妻二人出面共同与承租人交涉的。对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可。对证据5的真实性予以认可，但这不能否认双方系恶意串通的事实，不能达到证明目的。对证据6的真实性不予认可。对证据7的真实性予以认可，但不能达到上诉人的证明目的。对证据8、9、10的真实性、合法性、关联性均不予认可。上述证据证明的基本事实在证明逻辑上存在明显漏洞，白家荣作为上诉人的女婿对涉案房屋的权属情况是清楚的，在2017年4月24日白家荣与上诉人之女办理离婚手续后三天（即4月27日），上诉人却以不合理的低价将涉案房屋卖给刚与自己女儿离婚的白家荣，且该房屋白家荣并不是用于居住；在余淑玲一审起诉后，余淑玲于2017年7月25日查询涉案房屋的产权情况，发现涉案房屋产权尚在白家荣名下，但在2017年12月4日开庭时，白家荣系经公告送达开庭传票，无正当理由未出庭参加诉讼，上诉人却清楚的告知法庭涉案房屋已不属于白家荣，白家荣事实上于2017年10月9日已转卖第三人；上诉人提起本案上诉的目的仅仅是为白家荣开脱，使白家荣今后不承担法律责任。综上，上诉人的行为与常理不符，足以证实上诉人与白家荣确实存在恶意串通的事实。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人陈玉兰与被上诉人白家荣于2017年4月27日签订的《重庆市房屋买卖合同》约定购买的房屋，系上诉人陈玉兰已于2001年2月11日卖给被上诉人余淑玲的房屋，且余淑玲已付清房款，陈玉兰本应将涉案房屋的产权过户给余淑玲，但陈玉兰一直未予办理相应手续。余淑玲系陈玉兰之女余洋的姑姑，在白家荣与余洋婚姻关系存续期间，与余淑玲早已熟识，也应对陈玉兰早已将涉案房屋出卖给余淑玲的事实清楚，其购买涉案房屋的行为显然损害余淑玲的合法利益，故不能认定白家荣系善意购买涉案房屋，其与陈玉兰签订《重庆市房屋买卖合同》属于恶意串通损害第三人利益的行为，该合同应当认定为无效。上诉人陈玉兰虽举示了证据意图证实其与白家荣之间的买卖合同价格合理、在交易发生时并无特殊利害关系、双方已按照合同履行了支付价款等合同义务，但不能证实白家荣对其购买涉案房屋的行为损害余淑玲合法利益的后果并不知晓，也不能达到其交易价格符合市场价格的目的，加之陈玉兰对其提出上诉并非免除自身的违约责任，仅是免除白家荣的侵权责任这一主观动机不能作出合理解释，故其举示的证据不能达到证明目的，本院不予采信。对上诉人的上诉意见，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人陈玉兰负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 科审判员 肖 琴审判员 肖 飞二〇一九年三月五日书记员 李德桥