湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初675号原告（反诉被告）:龙天佑，男，1981年12月16日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人:孙重定，湖南路衡律师事务所律师。被告（反诉原告）:潘沙丽，女，1982年12月29日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：阳康，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘清，湖南湘达律师事务所律师。原告龙天佑（反诉被告）（以下简称原告）与被告潘沙丽（反诉原告）（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人孙重定，被告的委托诉讼代理人阳康、刘清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年7月9日签订的《商铺租赁合同》在2018年10月2日解除；2、判令被告赔偿原告165286元（包含了已付租金3万元、未付租金3万元、应该返还的押金2万元、转让费1.8万元、租用员工宿舍的费用7500元、余下的是装修费用、添附物费用）；3、判被告承担诉讼费等相关费用。事实与理由：原、被告于2018年7月9日签订《商铺租赁合同》，约定了相关事宜。被告承诺商铺可以用于餐饮经营，原告为此做出投资及后续装修餐饮服务和办理手续（以原告爱人赖玛丽的名义办理了个体工商户手续）等事项。不料经营3个月左右，即2018年10月份左右，雨花区环保部门和城管等部门均书面或口头告知原告该商铺不能经营餐饮，雨花区工商局也下发《通知》要求原告改变经营范围（即不能经营餐饮业）。2018年10月2日之前，原告口头告知被告解除租赁协议。被告同意解除《商铺租赁协议》。合同解除之后，原、被告就被告损失的赔偿问题未达成一致。原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称：1、根据《商铺租赁合同》，原、被告约定租赁商铺用于商业经营，并未约定用于餐饮经营；2、《商铺租赁合同》明确约定原告应遵守商铺物业及工商、税务、城管、卫生等相关部门管理。原告未遵守相关部门管理，导致被责令整改，该后果应由原告自行承担；3、原告未办理环保等相关手续，擅自投入运营，后因政府部门管理行为导致不能营运，应当自担商业风险；4、原、被告仍未就《商铺租赁合同》解除达成合意，本案所涉商铺目前仍由原告占有；5、鉴于原告持续占有房屋、拖欠租金等违约行为，被告提起反诉。被告向本院提出反诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年7月9日签订的《商铺租赁合同》；2、判令原告腾空位于雨花区曙光中路298号第六栋一层107号商铺，恢复原状，交还商铺钥匙及电卡等给被告；3、判令原告向被告支付拖欠的租金30000元（按每季度30000元租金的标准，自2018年10月25日起暂计算至2019年1月25日止，后续商铺占用费用或租金参照当期租金支付至被反诉人搬离租赁商铺之日止）；4、判令原告支付逾期交租违约金18600元（按每季度30000元租金的标准，每逾期一日按1%支付，自2018年10月25日暂计至2019年1月25日止，实际计算至被反诉人腾空房屋并交还反诉人之日止）；5、判令原告支付物业费709元（从2018年11月1日起暂计算至2019年1月31日止，实际计算至被反诉人腾房交还反诉人之日止）；6、判令不予退还商铺租赁保证金20000元；7、本案诉讼费用由原告负担。事实与理由：原、被告于2018年7月9日签订《商铺租赁合同》，约定了相关事宜。原告自2018年7月11日缴纳第一季度租金和租赁保证金后，应于2018年10月25日缴纳第二季度租金。被告多次催缴，原告仍占有、使用商铺，并拒绝缴纳租金。被告诉至法院，请求判如所请。原告辩称：解除合同或撤销合同的过错在被告方，所以被告反诉的第二、三、四、五项责任应由被告自行承担，第六项不应该支持被告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据,对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月9日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：被告将位于长沙市雨花区曙光中路298号第六栋一层107号房屋出租给原告；合同期限5年，自2018年7月25日起至2023年7月25日止；租金分二个阶段计算，第一阶段为2018年7月25日起至2021年7月21日止，租金为季付30000元，缴纳方式为提前7至15日缴纳。首季度租金在合同签订时缴纳。第二阶段为2021年7月26日起至2023年7月25日止，每年递增百分之五；原告支付履约保证金（押金）20000元；并就双方其他权利、义务进行了约定。合同签订后，原告支付了履约保证金20000元、第一个季度租金30000元，将房屋装修后用作餐饮用途使用，并办理了相关营业登记手续。2018年10月许，原告接到相关行政主管部门通知，因本案所涉商铺在建设项目的环评批复中已经明确不得设置餐饮项目，要求原告变更本案所涉商铺营业用途，不能用于餐饮经营。其后原告停止经营，原、被告发生纠纷。2019年2月28日，原、被告共同将本案所涉门面转让，原告进行的装修及其他添附物也一并转让。另查明，本案所涉房屋由长沙市房地产开发公司开发建设，该房屋买受人为案外人李炜（被告之夫）、黄荫湘（被告婆婆）。本案诉讼中，案外人李炜、黄荫湘出具《关于委托潘沙丽处理商铺租赁相关的事项的说明》一份，认可了被告出租房屋的行为。另，案外人李炜（被告之夫）、黄荫湘与长沙市房地产开发公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条规定：本项目5#、7#、9#为独立商业，1#、2#栋一层为商铺，8#一、二、三层为商铺，将会有娱乐、餐饮、酒店等业态。本院认为，本案中，原告与被告签订《商铺租赁合同》，得到了商铺产权人的追认，该《商铺租赁合同》依法成立、合法有效。原、被告在《商铺租赁合同》履行过程中发生纠纷，双方均诉求解除《商铺租赁合同》，且商铺已经实际转让，《商铺租赁合同》无法继续履行。故原、被告主张解除《商铺租赁合同》，符合法律规定。《商铺租赁合同》解除日期可认定为原、被告共同将本案所涉门面转让之日即2019年2月28日。关于合同解除后的法律效果。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告因餐饮项目无法经营解除《商铺租赁合同》，而餐饮项目无法经营的原因系本案所涉商铺未通过环保审批，非因原、被告过错所致。故原、被告对《商铺租赁合同》的解除均无过错，《商铺租赁合同》已经履行的，应当恢复原状或据实结算。故本案中，被告应退还原告履约保证金20000元，原告应支付被告2018年10月26日起至2019年2月28日止间占用被告商铺产生的租金41000元（30000元+30000元÷3月÷30日×33日）。考虑到2018年10月26日至2019年2月28日期间，原告虽占用本案所涉商铺，但并未实际投入使用，故本院酌情将上述期间的租金调整为20000元。关于原、被告主张的其他损失、腾空房屋、支付违约金等诉讼请求。如前所述，原、被告就房屋不能经营餐饮项目及合同的解除均无过错，且原告已经将涉案商铺整体转让，本院不予支持。关于被告主张的物业费。因被告并非主张物业费的权利主体，也未提供证据已垫付了物业费，故本院在本案中不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告龙天佑（反诉被告）与被告潘沙丽（反诉原告）在2018年7月9日签订的《商铺租赁合同》，于2019年2月28日解除；二、原告龙天佑（反诉被告）于本判决生效之日起10日内支付被告潘沙丽（反诉原告）欠付租金20000元；三、被告潘沙丽（反诉原告）于本判决生效之日起10日内返还原告龙天佑（反诉被告）履约保证金20000元；四、驳回原告龙天佑（反诉被告）的其他诉讼请求；五、驳回被告潘沙丽（反诉原告）的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3606元，因适用简易程序减半收取1803元，由原告龙天佑（反诉被告）负担；反诉受理费758元，由被告潘沙丽（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘大川二〇一九年三月二十五日书记员  王 婷