北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初8693号原告（反诉被告）：李某，女，1980年1月4日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孙大山，男，昌平区沙河镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张某，男，1981年10月14日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：李晨，北京卓纬律师事务所律师。原告李某与被告张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某及委托诉讼代理人孙大山，被告张某及委托诉讼代理人李晨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1、判令双方继续履行合同，张某协助将北京市海淀区××号房屋过户至李某名下；2、判令张某赔偿租房损失28000元；3、本案诉讼费由张某承担。事实和理由：2018年8月31日，李某与张某签订房屋买卖合同，约定李某购买张某名下位于北京市海淀区××号房屋。合同约定双方办理过户手续，李某已交付定金，网签已经完成，但张某明确表示不再出售房屋，故诉至法院。被告张某辩称，在双方签订的房屋买卖合同中约定该房屋已经出租，双方约定过户前3个工作日支付首付款457万元，户口迁出之日支付10万元，交付房屋之日支付2万元，余款以贷款方式支付。鉴于李某需要筹措首付款，双方约定合同履行期延至2018年10月31日。2018年8月，李某已经筹齐首付款，双方开始办理贷款、网签等手续。银行批贷后，我爱我家公司与双方商定2018年10月24日办理首付款资金监管手续。然而，当天早晨，李某突然以房屋存在租户为由拒绝支付首付款，并于10月29日表示除非租户问题解决，否则拒绝继续办理手续。2018年11月1日，双方约定的履行期限已经届满，张某书面通知李某解除合同。因李某违约行为，导致未能如约在2018年10月31日完成交易，张某有权解除合同，现合同已经解除，李某无权要求继续履行买卖合同。鉴于交易是因李某的违约行为而无法完成，李某应自行承担因不能达成交易而遭受的损失。张某向本院提出反诉请求：1、确认双方签署的房屋买卖合同及补充协议已于2018年11月1日解除；2、判令李某支付违约金135万元；3、由李某承担本案诉讼费。事实和理由：李某拒绝支付首付款，并表示不解决房屋出租问题就不继续履行合同，属于违约，导致交易不能按照合同约定的日期完成，张某有权解除合同，并有权要求李某承担违约责任。李某对张某的反诉辩称，不同意张某的全部反诉请求，合同可以继续履行，李某并不构成根本违约，在合同履行过程中李某不存在过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明：2018年4月21日，李某（买受人）与张某（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：“第一条、李某购买张某名下位于北京市海淀区××号房屋。第二条、房屋权属情况，5．该房屋的租赁情况为：该房屋已经出租。甲方已将该房屋出租的，需保证承租人已放弃优先购买权，并能够积极配合房屋交易过程中的评估、房屋交验等过程，若因此导致合同无法履行或被撤销，视为甲方违约。第四条、成交总价格、付款方式、付款时间，1．经甲乙双方协商一致，该房屋的成交总价为675万元，其中房屋主体价格为467万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为208万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金20万元。2．乙方选择组合贷款申办贷款的，拟贷款金额为186万元，甲乙双方一致同意，乙方分四次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次、于过户前3个工作日，乙方向甲方支付281万元，通过资金监管方式划转；第二次、于过户前3个工作日，乙方向甲方支付176万元，以资金存管方式划转；第三次、于户口迁出当日，乙方向甲方支付10万元，通过资金存管方式划转；第四次、于交付房屋当日，乙方向甲方支付2万元，通过资金存管方式划转。第七条、房屋的交付，甲方应当在产权过户3个工作日内将该房屋交付给乙方。第十条、违约条款，1．甲方逾期交房违约责任，甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五每日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过十日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付……第十一条、合同解除条款，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知导致乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款，如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用即其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。同日，张某（甲方）与李某（乙方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（丙方）签订了《补充协议》，约定：“……经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺。由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2018年4月21日签订的《买卖合同》及《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2018年10月31日。因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方签署的《买卖合同》及同丙方签署的《履约服务合同》，而无须征得他方的同意，丙方的居间服务费按《居间服务合同》约定执行……”合同签订后，李某向张某支付定金20万元，之后未支付其余款项。2018年11月1日，张某向李某发出《解除房屋买卖合同的函》，因李某未支付首付款，故要求解除合同。李某于当日收到该解除函，并向张某回复表示不同意解除合同，要求继续履行合同。庭审中，双方确认我爱我家公司预约过户时间为2018年10月25日，且约定于10月24日办理首付款资金监管手续。李某称因我爱我家公司告知涉案房屋内租户无法及时清退，因此未办理资金监管手续。张某表示在签订合同时对于出租一事已经告知李某，并在合同中已注明房屋为出租状态，双方亦未约定交付房屋时必须将租户清退。经询问，李某确认在签订合同时知晓房屋处于出租状态。另查，涉案房屋内租户已经腾退，现李某要求继续履行房屋买卖合同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，李某与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在合同履行过程中，李某以涉案房屋存在租户问题将导致无法按时交房为由拒绝履行付款义务，张某以李某逾期付款为由要求解除合同。本案的争议焦点为，第一、李某以租户不能清退为由拒绝支付首付款是否合理，是否构成违约；第二、张某是否据此享有解除权。首先，关于李某称因涉案房屋租户无法清退才未履行支付购房款义务的主张，根据合同约定，首付款应于过户前3个工作日支付，其中一笔281万元通过资金监管方式划转，另一笔176万元通过资金存管方式划转，而房屋交付应于产权过户后3个工作日进行。据此，李某应依约在过户前向张某履行支付首付款义务，而张某应在过户后向李某交付房屋。现李某以涉案房屋存在租户无法清退问题为由拒绝支付首付款，但其在签订合同之时对房屋内存在租户一事知情，且双方合同已明确约定张某于产权过户后3个工作日将房屋交付李某，若逾期未交付，则张某向李某支付相应违约金，并继续履行交付义务。现尚未到交付房屋的期限，李某应按照合同约定行使权力、履行义务，即使因租户问题导致无法按时交付房屋亦不能成为李某拒绝履行付款义务的合理理由。另，补充协议约定合同的履行期限延迟至2018年10月30日，双方对于应在此时间前办理完毕过户手续无异议，因此，李某至迟应在此时间前3个工作日办理资金监管手续，依约履行付款义务。然而，在双方约定时间办理资金监管手续时，李某拒绝履行付款义务，且在补充协议所约定的合同履行期限届满仍未支付首付款，已构成违约，应承担相应违约责任。其次，根据补充协议第四条约定“如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方有权以书面形式通知违约方解除合同”，因李某未依约履行付款义务，导致合同无法继续履行，张某据此有权解除合同，故对于张某要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。张某于2018年11月1日向李某发出解约函，李某亦表示收到此解约函，双方合同应于李某收到解约函之日解除。而对于李某要求继续履行合同、办理房屋过户手续之诉请，本院不予支持。合同解除的责任在于李某，故对于李某要求张某赔偿租房损失之诉请，本院亦不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人不履行合同义务，应当承担赔偿损失等违约责任。因合同解除的责任在于李某，因此对于张某要求李某承担违约金之诉讼请求，本院亦予以支持。就违约金问题，李某在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，本院结合本案的实际情况、李某的过错程度、张某的实际损失等因素，酌情判定李某应向张某支付的违约金20万元，因李某已向张某支付定金20万元，该定金折抵违约金，李某无须再行支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告李某与被告张某于二〇一八年四月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二〇一八年十一月一日解除；二、原告李某向被告张某支付违约金人民币20万元（与张某处保管的20万元定金进行抵扣，李某无须再付违约金）；三、驳回原告李某的其他诉讼请求；四、驳回被告张某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币29525元，由原告李某负担，已交纳。反诉案件受理费人民币29525元，由原告李某负担，于本判决生效后七日内给付被告张某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孙婉仪二〇一九年三月十九日书记员  孟盼盼