贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终839号上诉人（原审原告）：王成广，男，彝族，1992年6月18日生，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：杨海刚，贵州今阳律师事务所律师，执业证号：15201201510553684。被上诉人（原审被告）：田朝霞，女，1989年12月25日生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。原审第三人：贵州千城久居房地产经纪有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳大道与金朱路交叉金龙国际花园**楼。法定代表人：江运洲，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘斌，男，1991年5月20日生，汉族，该公司员工，住西藏林芝县。上诉人王成广与被上诉人田朝霞、原审第三人贵州千城久居房地产经纪有限公司（以下简称千城久居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2018）黔0113民初5970号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人王成广向本院提出上诉请求：一、依法撤销原判改判支持我方全部诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：我确实在2018年7月因个人原因要求被上诉人田朝霞推迟办理贷款，但是并未要求其推迟过户。2018年8月15日我就到银行签订贷款合同并通过初审，这时被上诉人田朝霞要求原审第三人千城久居公司出具承诺保证银行发放贷款时间，在遭到拒绝后就不同意办理过户，并且在双方合同尚未解除的情况下于2018年8月31日在其朋友圈中发表卖房的消息。2018年9月1日被上诉人田朝霞发微信要账号只是说要退还多打的10000元。2018年9月2日开始我就要求被上诉人田朝霞退还全部的款项并且多给我50000元、换一家中介办理贷款。我要求多给50000元的原因是防止被上诉人田朝霞不重新找中介办并办理过户。被上诉人田朝霞只是把首付款全部退给我，没有多付50000元。然后我找到原审第三人千城久居公司要求退回中介费未果，也没有找到新的中介公司继续办理相关手续。我在履行合同过程中是积极的，没有违约。一审时被上诉人田朝霞房子死过人，所以我现在也不想要了。被上诉人田朝霞发表答辩意见：我于2018年7月中旬通知中介去办理过户，中介通知上诉人，上诉人向我反馈其名下也有房产，要求暂缓办理贷款及过户，上诉人也承诺如果贷款有障碍将现金支付尾款。8月12日上诉人才通知我去办理贷款手续，但是这个时间已经不能在9月份收到全部尾款，而这与上诉人口头承诺9月份全部办理完毕的话相违背。我和上诉人去银行办理贷款的事实，银行工作人员陈述是不可能很快放款。我和对方协商要求书面确定放款时间未果，所以我就不同意先过户。然后我和上诉人商量另外换一家中介办理贷款，这时候上诉人要求我先把已付款退还，我就同意了。另换中介办理贷款的事情也就不了了之。原审第三人千城久居公司发表答辩意见：当时签合同的时候确实说过3个月左右可以让田收到全部的款项，前提是正常情况下，因为银行的放款我们无法确定，这不是承诺只是预估。2018年7月份由于上诉人手上有其他房产，三方协商一致同意将贷款和过户的时间延至8月15日。8月15日三方到银行贷款合同已经过了初审，就要过户然后办理抵押贷款。这个时候被上诉人田朝霞要求我方出承诺在9月30日之前必须放款，否则要承担违约金。我们没有办法出这个承诺书，然后田就拒绝过户。9月2日上诉人王成广和被上诉人田朝霞一起来到我司告知退还首付款的事情，然后被上诉人田朝霞要求返还房屋资料。之后没有协商出新的方案。关于解除合同我们没有意见，但是中介费不退。上诉人王成广向原审法院提出诉讼请求：一、解除原、被告及第三人签署的合同编号为0000072的《房产买卖合同》；二、判令被告立即支付原告违约金12万元；三、诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2018年6月2日，田朝霞（甲方）、王成广（乙方）、第三人（丙方）签订《房产买卖合同》一份（编号0000072），合同约定甲方将其名下位于贵阳市××××号优品新城13幢1单元19层5号房屋作价60万元转让给乙方，签订合同当日支付5万元定金，甲方银行贷款还清当日付款10万元，过户当日支付13万元，余款32万元乙方向银行贷款支付，甲、乙双方应在甲方办理完成注销抵押后7个工作日内备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同，届时，如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则甲、乙双方协商以现金方式一次性补足甲方，丙方协助甲、乙双方办理该房屋的产权过户手续，在该房屋满足过户条件后3个工作日内前往房管部门办理过户手续……甲、乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金，合同还对税费负担、居间费用等进行了约定。合同签订后原告于2018年6月2日向被告支付定金5万元，于2018年6月15日转账10万元给被告，于2018年8月14日转账14万元给被告，被告于次日将案涉房屋的钥匙、门禁卡、装修押金收据等交给原告。被告及时还清案涉房屋的银行贷款并注销他项权登记后要求原告办理过户手续，原告于2018年7月25日以其原有房屋未办完过户手续为由要求被告暂缓过户，否则原告贷款购买案涉房屋会多产生利息。原告希望及时拿到尾款，之后原、被告多次找第三人要求协助办理银行贷款等事宜未果，双方遂协议被告退还原告已经支付的全部房款并从第三人处要回案涉房屋的产权证等手续后另行委托其他中介公司办理。2018年9月2日被告退还原告全部房款后一同到第三人处协商解除本合同并要回案涉房屋的产权证，待被告要回产权证后发现原告已经离开，双方未按约定另行委托中介办理，2018年9月5日原告致电被告要求被告过户案涉房屋，被告表示需要找中介处理，此后双方未再联系，原告认为被告违约，故诉来法院，诉请如前。原审法院认为：本案的关键是被告是否违约。根据审理查明的事实，本案原、被告签订合同后，被告及时还清案涉房屋贷款并注销他项权登记，在原告支付部分房款后还将案涉房屋的钥匙等交给原告，说明被告已经积极履行了前期合同义务。之后原告要求暂缓办理产权变更登记，被告希望及时收到房屋尾款，双方多次找第三人协助办理银行贷款事宜未果，经双方协商一致，被告退还原告全部购房款后一同前往第三人处要回第三人保管的案涉房屋产权证书并共同另行委托其他中介公司办理，现被告按协议退还了原告全部购房款，视为双方已经协议解除了本案各方2018年6月2日签订的《房产买卖合同》，对双方已经协议解除的合同法院仅予以确认，不再另行判决解除。被告拿回案涉房屋的产权手续后，因原告不辞而别，双方未另行签订买卖合同，原告在前一份合同已经解除且未另行签订合同又没有支付任何购房款的情况下于2018年9月5日要求被告办理案涉房屋的过户手续遭拒，不能认定被告违约，原告主张被告因房价上涨不愿出卖房屋并擅自退还购房款构成违约没有事实依据，对原告的诉请法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王成广的诉讼请求。案件受理费1350元（已减半，原告已预交），保全费1120元（原告已预交），由原告王成广负担。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：被上诉人田朝霞是否应当按照合同承担违约责任。当事人通过意思表示外化从事民事行为，意思表示外化的表现形式可分为口头形式和书面形式。口头形式的民事行为大多适用于及时清结或标的数额小的交易，书面形式可以促使当事人深思熟虑后才实施法律行为，使权利义务关系明确化，并可保存证据，有助于预防和处理争议。书面形式是要式民事行为的一种形式，是否采用由法律或行政法规规定，主要适用于履行期限较长、交易规则复杂、标的数额较大的交易行为。故在当事人因从事民事合同签订的合同是探求当事人的真实意思的重要依据，合同的权利义务应当根据当事人在合同中真实意思表示确定。本案中，上诉人王成广与被上诉人田朝霞及原审第三人千城久居公司签订的《房产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立并生效，各方当事人均应当遵守合同约定履行合同义务享有合同权利。双方双方当事人均认可，合同中没有约定办理过户的具体时间，也没有约定发放贷款的具体时间。各方没有发放贷款的具体时间达成一致意见、没有就过户事宜达成一致意见的情况下，不宜认定被上诉人田朝霞拒绝过户就违反了合同约定。故上诉人王成广关于违约金的诉讼请求没有事实依据，对此本院不予支持。2018年9月3日经过协议一致后，被上诉人田朝霞将已收的款项全部退还给上诉人王成广，并约定更换中介办理贷款事宜，该行为表明双方均同意解除《房产买卖合同》。但是鉴于《房产买卖合同》还涉及原审第三人，且原审第三人是在审理过程中才对解除合同事宜表态。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的约定，应当对《房产买卖合同》的解除在判项中明确，原审法院处理不当，本院予以纠正。综上，原判适用法律错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2018）黔0113民初5970号民事判决；解除原告王成广与被告田朝霞、第三人贵州千城久居房地产经纪有限公司签署的合同编号为0000072的《房产买卖合同》；三、驳回王成广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。一审案件受理费1350元，由王成广负担；保全费1120元，由王成广负担；二审案件受理费2700元，由王成广负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  余 鑫二〇一九年三月二十五日书记员  黄 倩