广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初4476号原告：佛山市南海区桂裕物业管理有限公司，住所地佛山市南海区桂城南海大道**，统一社会信用代码91440605231836817L。法定代表人：钟宇钊，该公司总经理。委托诉讼代理人：貌文英，该公司总经理助理。被告：麦广全，男，1958年7月14日出生，汉族，住佛山市禅城区。委托诉讼代理人：何海有，广东都昇律师事务所律师。原告佛山市南海区桂裕物业管理有限公司与被告麦广全物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告于2018年9月11日以本案诉请的物业服务费的依据是涉案房屋已经交付，而被告已就涉案房屋尚未交付为由另案起诉开发商，但另外尚未审结为由申请中止本案审理。本院审查后认为被告的申请符合法律规定，故本院于2018年10月22日裁定中止本案审理。中止事由消失后，本案于2019年3月18日恢复审理。本案于2018年10月19日及2019年3月18日两次公开开庭进行审理。开庭时，原告的委托诉讼代理人貌文英、被告麦广全（第二次开庭未到庭）及其委托诉讼代理人何海有均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘海棠晓月113座自2014年10月1日起至2017年4月30日止的物业服务费25912.9元及逾期付款利息（按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年6月30日）；2．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2014年9月17日与佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司（以下简称能润置地公司）签订《山水龙盘前期物业服务合同》，是山水龙盘的物业服务公司。被告是佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘海棠晓月113座的业主，因被告拒绝至物管处办理相关手续，并借故拖欠2014年10月1日至2017年4月30日的物业服务费用，该行为已严重损害原告的合法权益。原告为证实其主张，向本院提交如下证据：1．龙盘别墅业主欠费明细一份，拟证明被告的欠费情况；2．广东省商品房买卖合同一份，拟证明被告的身份信息、购房信息、涉案房屋的面积及约定的交付时间；3．山水龙盘前期物业服务协议一份，拟证明被告与广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）签订了前期物业服务协议，协议约定了房屋面积、花园面积、物业服务收费标准和违约责任；4．面积测绘汇总表一份，拟证明涉案房屋的建基面积、建筑面积及宗地面积；5．山水龙盘撤场协议书、关于撤出山水龙盘小区终止物业管理服务的公告各一份，拟证明中奥公司已于2014年5月31日撤场；6．山水龙盘前期物业管理招标评标报告、得分排名表各一份，拟证明原告经过招投标而取得涉案小区的物业管理权；7．山水龙盘前期物业服务合同一份，拟证明能润置地公司与原告签订了服务合同，服务期限为2014年9月17日至全体业主另聘新公司之日止；8．物业管理服务收费备案表、收费公示各一份，拟证明原告的物业管理服务收费标准是经过备案，合法合理的；9．催费函、手机短信截图各一份，拟证明原告曾向被告催收各项物业管理费用，本案诉请并未超过诉讼时效；10．（2018）粤0607民初141号民事判决书一份，拟证明原告主张利息的依据；11．房屋验收记录表三份、工作联系函一份，拟证明被告有收楼并反映一系列的房屋问题，原告就上述问题亦有向能润置地公司反映要求其及时整改；12．（2018）粤0607民初4979号民事判决书一份，拟证明另案中已确认涉案房屋于2011年10月18日向被告交付。被告辩称，1．开发商能润置地公司尚未按照合同约定将涉案房屋交付给被告，原告向被告主张物业服务费缺乏事实依据。根据原告提供的《前期物业服务协议书》显示，物业公司自业主收楼之日起才享有收取物业服务费的资格。原告承接涉案物业的服务管理，即概括承接中奥公司所示的权利义务，即自业主收楼之日起才享有收取物业服务费的资格。现因能润置地公司尚未向被告交付涉案房屋，故原告向被告主张物业服务费，缺乏事实和法律依据；2．原告不具备管理涉案物业的资格，亦未提供相应的物业管理服务，主张物业服务费无理；3．原告主张2015年10月1日前的物业服务费及相应的利息已经超过诉讼时效，不受法律保护；4．原告主张物业服务费的逾期利息缺乏事实依据，计算的金额有误。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告为证实其主张，向本院提交如下证据：1．购房合同一份，拟证明原告向被告购买了涉案物业，双方约定了购房款、付款时间、交付时间及逾期交楼的违约责任等；2．房屋验收记录表六份、业主收楼流程表、楼宇交接表、楼宇反馈表各一份，拟证明涉案房屋存在严重渗水，配套设施不完善，梁柱开裂的严重质量问题，被告至今未依约向原告交付符合居住使用条件的房屋，应承担违约责任；3．现场照片33张，拟证明涉案物业的现状，多处存在渗水发黑、开裂等质量问题，消防、电视、网络、煤气等基本设施尚未具备交付使用条件；4．光盘一只，拟证明涉案物业地下室漏水的情况；5．购房发票一份，拟证明原告依约支付了购房款，实际支付房款近300万元；6．完税证、契税纳税申报表各一份，拟证明原告于2011年2月、3月依约交付了全部购房款，交纳了全部房地产契税并多次要求被告交付房屋、办理权属证照；7．物业维修资金缴款通知书、存折各一份，拟证明原告于2011年1月交纳了全部维修基金。经审理，本院认定事实如下：2011年1月21日，被告与能润置地公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买位于佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘海棠晓月113座房产，该房的建筑面积为273.99平方米。合同第八条约定，出卖人应在2011年9月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上述合同签订后，被告与中奥公司签订《前期物业服务协议书》，约定涉案房屋建筑面积为273.99平方米，花园面积398平方米，每月应缴物业服务费829.18元。2014年9月17日，能润置地公司与原告签订《山水龙盘前期物业服务合同》，委托原告为山水龙盘花园提供物业服务，委托期限自2014年9月17日起至小区业主委员会成立签订新的委托合同时止。合同第六条约定，独立别墅按2.3元/平方米建筑面积/月计算，其花园按0.5元/平方米使用面积/月计算。《商品房买卖合同》内约定的交付日起交纳物业服务费，业主或物业使用人应在每月前10日内向原告交纳费用。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。另查明，山水龙盘花园至今未成立业主委员会，该小区自2010年3月1日起至2014年5月31日由中奥公司提供物业服务。自2014年9月17日起至2017年4月30日由原告提供物业服务。再查明，被告以涉案房屋并未向其实际交付为由，于2018年9月6日诉至本院，请求开发商能润置地公司承担迟延交付符合居住使用条件的房地产物业的违约责任。本院于2018年12月29日作出（2018）粤0607民初4979号民事判决书，确认涉案房屋已于2011年10月18日向被告交付。该判决现已发生法律效力。本院认为，能润置地公司以公开招标的方式聘请物业公司，程序合法。原告中标后，与能润置地公司签订了《山水龙盘前期物业服务合同》，该合同是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订，对当事人均具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，被告作为佛山市三水区白坭镇汇金路1号山水龙盘海棠晓月113座的业主，上述物业服务委托合同对其具有约束力。涉案房屋已于2011年10月18日向被告交付，被告应从该日起交纳相应的物业服务费。被告在第一次庭审中确认《前期物业服务协议书》的真实性，在第二次庭审中又予以否认，其陈述前后不一，自相矛盾，亦未提交任何证据予以推翻上述协议。故此，本院确认上述协议的真实性并以该协议中约定的物业服务费（829.18元/月）计算本案的物业服务费。关于本案诉请是否超过诉讼时效的问题。原告提交的催费函是复印件，且未有邮寄单或被告签收单等证据予以佐证已向被告送达。而手机短信截图同样是复印件，无法核实其真实性。原告陈述该短信是2017年7月17日向被告发出，经查，2017年7月17日是星期一，并非如短信显示的“周二”，在2014年至2018年间，当年的7月17日是星期二的只有2018年。故此，即使该手机短信截图真实，亦只能证明原告于2018年7月17日向原告催收过物业服务费。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日起施行，原告所主张的2014年10月1日至2015年9月30日的物业服务费，因未有证据证明产生中止或中断的情形，故此，诉讼时效届满，原告主张该期间的物业服务费，本院不予支持。被告在本案中尚欠2015年10月1日起至2017年4月30日止的物业服务费，共计15754.42元（829.18元/月×19个月），原告主张过高部分，本院不予支持。由于被告未按期交纳物业服务费已构成违约，原告据此要求被告支付按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金，合法合理，本院予以支持。但违约金应以每月物业服务费829.18元为基数计算。综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告麦广全应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市南海区桂裕物业管理有限公司支付2015年10月1日起至2017年4月30日止的物业服务费15754.42元及相应的违约金（每月欠费应支付的违约金以每月应交纳的物业管理费829.18元为基数，分别从各次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2018年6月30日止）；二、驳回原告佛山市南海区桂裕物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516元，减半收取计258元，由原告佛山市南海区桂裕物业管理有限公司及被告麦广全各负担129元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陆志珊二〇一九年三月二十二日书记员  吕心怡