湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终230号上诉人（原审被告）：梁育华，男，汉族，1966年1月15日出生，住湖南省涟源市。上诉人（原审被告）：谢咏梅，女，汉族，1969年2月15日出生，住湖南省娄底市娄星区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人王彦丁，湖南正義维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢应华，男，1976年5月18日出生，汉族，户籍地湖南省涟源市，现住娄底市娄星区。原审被告：湖南新环境房地产经济连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路**现代华都家园综合楼2218。法定代表人袁李，总经理。上诉人梁育华、谢咏梅因与被上诉人谢应华、原审被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初5653号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁育华、谢咏梅上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回谢应华的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定上诉人未还按揭款，涉案房屋的购房款由被上诉人支付，证据不足。2.一审法院在被上诉人未提交证据的情况下，使用推测性语言认定涉案房屋由被上诉人全额出资，在未出售给案外人之前实际为被上诉人所有并占有、使用，以及将待证事实作为前提反推待证事实，明显错误。3.一审法院认定借名买房，其规避国家限购政策，却判决支持，属适用法律错误。一审判决上诉人退还被上诉人91万元没有事实依据。谢应华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。谢应华向一审法院提出诉讼请求：1.判令梁育华、谢咏梅退还擅自转让谢应华房产获得的款项910000元；2.判令梁育华、谢咏梅按房屋现有价值差价赔偿谢应华628000元；3.判令新环境公司与梁育华、谢咏梅承担连带赔偿责任。庭审中，谢应华增加一项诉讼请求：确认长沙市雨花区陆都小区12栋2904房的原始产权人为谢应华。一审法院认定事实如下：2011年9月，湖南湘电房地产开发有限公司（出卖人，以下简称湘电公司）与梁育华签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由梁育华购买湘电公司开发的长沙市雨花区芙蓉中路三段569号陆都小区12栋2904房，房屋建筑面积142.99平方米，总金额1191129元，付款方式为2011年12月21日支付首付款361129元，余款83万元银行按揭方式支付。合同签订定后，谢应华通过银行于2011年10月向湘电公司转账支付了首付款361129元，湘电公司开具了以谢咏梅为付款方的361129元销售不动产统一发票一张。银行贷款83万元支付至湘电公司后，湘电公司开具了以梁育华为付款人的83万元的销售不动产统一发票一张。契税、维修基金等票据上载明的付款人均为梁育华。涉案房屋的《商品房买卖合同》、《房产证》、《国有土地使用证》、《合同审批表》、《业主档案资料目录》、《住宅使用说明书》、《业主服务手册》、《签约文件》、《装修管理协议》、《消防、安全协议书》、《住宅质量保证书》、VIP卡、光大银行按揭还款卡、房屋的所有钥匙、门禁卡、电卡、房屋销售发票5张合计125.7万元、物业费发票等均在谢应华处，房屋也由谢应华实际占有、使用。买卖合同的联系方式、地、地址均系谢应华开发商和物业公司签约文件、业主档案登记均为谢应华实名。2016年12月9日，梁育华、谢咏梅经新环境经纪公司（当时只核实了核对了房产证的复印件）作中介推介，与案外人唐彩霞签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以166万元出售给了唐彩霞，唐彩霞于2017年1月4日向梁育华的光大银行长沙华升支行账号62×××19转账720000元。谢应华知悉后，于2017年提起诉讼，请求确认梁育华、谢咏梅与唐彩霞签订的《房屋买卖合同》无效，确认涉案房屋归谢应华所有并赔偿相关损失[案号：（2017）湘0111民初2719号]。后因涉及唐彩霞的善意取得，谢应华撤回该案起诉，并重新提起本案诉讼。另查明，2011年9月20日，谢应华的工商银行账户向湘电公司转账3000元；2011年10月1日，谢应华的建行卡号为55×××66向湘电公司转账302901元；自2012年6月18日至2016年4月21日，谢应华的光大银行账户每月向户名为梁育华，卡号为62×××43的账户转账6000元左右的款项，共计转账155900元；2013年10月15日至2016年1月18日，谢应华的工商银行账户也分8次向户名为梁育华，卡号为62×××43的账户转账共计54000元。2011年12月8日，梁育华建设银行43×××68账户向谢应华建行卡号为55×××66转账250000元，2012年1月22日、1月31日、5月23日、9月13日、分别向谢应华的建行卡号为55×××66转账50000元、300000元、200000元、50000元，2013年2月8日转账60000元；另2012年9月20日梁育华还向谢应华转账80000元。以上共计990000元。在一审法院（2017）湘0111民初2719号案庭审过程中，谢应华及谢咏梅的父亲谢锡求作为证人出庭作证陈述：2012年左右，谢应华说在长沙买套房子为了他儿子在长沙读书方便，事后就以梁育华的名义在长沙买了一套房子，该房屋我去过三次，梁育华当时是同意的；谢应华在四川投资了一个矿山，梁育华也入了股，梁育华在矿山呆了几年，六千块钱一个月，后来因梁育华在矿山犯了很多错误，被辞退了，回来以后，产生了矛盾；2016年下半年谢应华要求梁育华来长沙公证将房屋过户给谢应华，梁育华说80万元投入进去了没有钱，要在矿山里拖一个挖土机回涟源，因为挖土机不是谢应华的是公司的，谢应华就没有同意，挖土机的问题没有谈成梁育华就翻脸了，不愿意做公证。房子是谢应华买的，物业费也是谢应华缴纳的，梁育华、谢咏梅当时是认可的；该房屋被卖后房款均由梁育华收取，经家庭协调未能解决。谢应华在该案中陈述：还款账户和银行按揭是谢应华办理的；物业留的业主名字、联系方式、通讯地址都是谢应华的信息。新环境公司在该案中陈述：他们在介绍梁育华、谢咏梅与唐彩霞房屋买卖时，只看了房产证的复印件，不需要核实购房发票；没看到房屋土地使用权证、梁育华说国土证丢掉了，就办理挂失了。案外人唐彩霞陈述：梁育华说电卡和水卡丢了，后来去补办的，土地证已经丢了。在本案审理过程中，谢应华陈述，之所以用其姐姐姐夫谢咏梅、梁育华的名义买房是因为其在涟源、娄底各有一套房，当时其经济比较紧张，需要贷款，而其因为有两套房贷款有问题。工商银行尾号0007、建设银行尾号6666的卡都是谢应华的。梁育华2012年打的800000元款项系其投资四川矿业公司的投资款。梁育华、谢咏梅则陈述，《住宅使用说明书》、《业主服务手册》、《签约文件》、《装修管理协议》、《消防、安全协议书》之所以在谢应华处，是梁育华委托谢应华代领的；房屋的所有钥匙、门禁卡、电卡在谢应华处，是谢应华领取这些东西以后拒不返还；谢应华提交的光大银行的对账单只能说明谢应华向梁育华还款；梁育华、谢咏梅买房时是用尾号9343的光大银行的卡贷款，卡是谢应华办理，办卡资料在谢应华处，后因为找谢应华要回该卡谢应华不给，梁育华、谢咏梅梁育华就于2016年11月30日挂失了；2012年梁育华、谢咏梅共计向谢应华打款990000元，除了偿还谢应华垫付的房款外，其余的系借款给谢应华。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于涉案房屋的购房款的支付问题。根据梁育华、谢咏梅双方提供的银行流水，可以看出：首先，谢应华于2011年9月20日向湘电房地产开发有限公司支付了30000元诚意金，且谢应华持有VIP卡，所以VIP56688客户姓名虽为谢咏梅，但不能证明最开始是梁育华、谢咏梅购房；2011年10月1日谢应华向湘电房地产开发有限公司支付了302901元购房款，并持有所有首付款发票，故虽然发票付款方记名为梁育华、谢咏梅，但实际上购房的首付款及其他费用是由谢应华支付。其次，购房款830000元是在光大银行长沙华升支行办理的按揭贷款，还款银行卡号为62×××43，虽以梁育华的名义办理，但谢应华持有该卡；根据梁育华、谢咏梅提供的《光大银行华升支行消费信贷对账单》可知，贷款还款自2012年6月20号起，每月的20号还款，且2014年4月20日之前，该账户一直都处于按时还款的状态。根据谢应华提供的银行流水，谢应华于2012年6月至2016年4月期间，陆续向62×××43的账户转账共计275700元，且每次转账日期均在每月20日前后，与涉案房屋的还款时间吻合，且如是梁育华、谢咏梅还款，该卡却由谢应华持有，既不方便也与常理不符。在谢应华2016年4月未向该卡号转账后，该账户未按时偿还本金及利息。2017年1月4日该账户一次性还款本金717918元及利息1465.75元，与梁育华、谢咏梅与唐彩霞于2016年11月9日签订了房屋买卖合同，2017年1月4日唐彩霞向梁育华、谢咏梅支付购房款720000元，同月9日唐彩霞向梁育华、谢咏梅支付购房款55000元相吻合，可以看出梁育华、谢咏梅没有还款，最后房屋贷款被一次性还清，是用唐彩霞支付的购房款归还，因为梁育华、谢咏梅要将房屋产权过户至唐彩霞名下。梁育华、谢咏梅主张梁育华从2012年起借款给谢应华共计990000元，之后谢应华的转账都是还款行为，并不是支付购房款的行为，但梁育华、谢咏梅既没有提供谢应华出具的借条，也无法解释为何谢应华要先替梁育华、谢咏梅支付购房首付款302901元，而借款在后面，且谢应华的还款为何刚好与涉案房屋每期的按揭款的偿还日期和数额一致，故梁育华、谢咏梅的该辩解理由事实依据不足，不予采纳。综上，确认涉案房屋的购房款是由谢应华支付的。关于涉案房屋的所有权归属问题。涉案房产虽登记在梁育华名下，但购房整个流程均由谢应华办理，在房屋出售给案外人之前所有银行按揭贷款由谢应华负责偿还，且缴纳了30000元诚意金，办理了VIP卡，签订了购房意向协议；购房的所有资料、证件、发票、钥匙均为谢应华持有；谢应华及谢咏梅的父亲谢锡求曾出庭作证，证实涉案房屋系谢应华购买，物业费系谢应华交纳，梁育华、谢咏梅将涉案房屋出售后，其家庭相关人员进行了调解，但未能解决，证人作为谢应华和谢咏梅的父亲，其没有必要作虚假陈述，以挑起家庭矛盾，因此该证言可信度高，证明力强；同时谢应华陈述因其在涟源、娄底各有一套房，再次购房会存在二套房的贷款问题，遂经与梁育华、谢咏梅商量同意后，变更为以他们的名义购买该房屋并办理贷款，该陈述合情合理。梁育华、谢咏梅辩称因谢应华是专职律师且又是其胞弟，所以委托谢应华帮其办理购房手续，并签订委托协议，但没有提交相关证据证明，且如系梁育华、谢咏梅委托谢应华购房，不可能将所有购房发票、物业费发票及房产证、土地使用权证原件均长期存放于谢应华处，并在买房时谎称土地使用权证及水卡、电卡丢失。综合双方的证据及陈述，虽然谢应华与梁育华、谢咏梅之间并没有签订借名买房的协议，但谢应华提交的上述证据能够形成完整的证据链，而梁育华、谢咏梅的陈述无证据证实，且逻辑混乱，多处自相矛盾，也不符合日常经验法则。据此，一审法院认为谢应华提交的证据明显优于梁育华、谢咏梅的陈述，故对谢应华与梁育华、谢咏梅之间存在事实上的借名买房法律关系予以确认；涉案房屋虽登记在梁育华、谢咏梅名下，但是谢应华而不是梁育华、谢咏梅具有签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋的真实意思，且谢应华履行了支付购房款、办理收房手续等购买房屋的相关义务，并行使相关权利。故谢应华应为涉案房屋的真实购买人，在该房屋出售给唐彩霞并办理房屋过户登记前，谢应华享有涉案房屋的所有权。但现房屋已经过户给唐彩霞，谢应华在本案中请求确认其对涉案房屋在梁育华、谢咏梅转让给唐彩霞前拥有房屋所有权，已没有实际意义，故不予支持。关于梁育华、谢咏梅应赔偿谢应华的责任承担问题。梁育华、谢咏梅明知涉案房屋的真实所有权人系谢应华，但仍擅自将涉案房产转让给案外人唐彩霞，并因此获得唐彩霞支付的购房款910000元，存在过错，侵犯了谢应华的事实上的房屋所有权，谢应华请求梁育华、谢咏梅返还该款，符合法律规定，应予支持。谢应华请求梁育华、谢咏梅按房屋现有价值差价赔偿谢应华628000元，因评估公司的评估报告系以2018年4月3日为估价时点，本案属于侵权纠纷，应以侵权时为估价时点，故该评估报告不能作为定案的依据，而梁育华、谢咏梅将涉案房屋出卖给唐彩霞时，系在公平基础上协商，谢应华并无证据证明双方有串通，也没有证据证明双方协商的1660000元价格明显低于市场价，故应以该价格作为梁育华、谢咏梅侵权时的房屋价格。谢应华要求新环境公司与梁育华、谢咏梅承担连带赔偿责任，因新环境公司在梁育华、谢咏梅及唐彩霞的房屋买卖关系中仅起中介作用，并非房屋买卖合同的当事人。根据《房地产经纪管理办法》第二十二条的规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。新环境公司作为房地产经纪机构，在本案中核实了涉案房屋的产权信息与梁育华、谢咏梅身份信息一致，尽到了基本义务，不存在过错；同时涉案房屋的出售款全部由梁育华、谢咏梅收取。因此，对谢应华的该诉讼请求应不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国物权法》第三条、第四十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第三条，《房地产经纪管理办法》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：（一）梁育华、谢咏梅于本判决生效之日起7日内将转让长沙市陆都小区12栋2904号房屋所得的款项910000元退还谢应华；（二）驳回谢应华的其他诉讼请求。本案受理费18642元，由梁育华、谢咏梅负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，虽然涉案房屋登记在梁育华的名下，但有关涉案房屋买卖的《商品房买卖合同》、《房产证》、《国有土地使用证》、《合同审批表》、《业主档案资料目录》、《住宅使用说明书》、《业主服务手册》、《签约文件》、《装修管理协议》、《消防、安全协议书》、《住宅质量保证书》、VIP卡、光大银行按揭还款卡、房屋的所有钥匙、门禁卡、电卡、房屋销售发票5张合计125.7万元、物业费发票等均在谢应华处，梁育华、谢咏梅主张涉案房屋系其购买与常理不符。且谢咏梅、谢应华之父谢锡求亦证实谢应华系借名买房，一审法院认定谢应华借名买房并无不当。梁育华、谢咏梅与谢应华因投资款发生纠纷后，将谢应华借其名购买的房屋出售，侵害了谢应华的财产权，一审法院判令其返还房屋出售款亦无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费18642元，由上诉人梁育华、谢咏梅负担。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  王勇二〇一九年三月十八日书记员  杨蓓