广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终91号上诉人（原审原告）：朱勇，男，汉族，1983年11月7日出生，住址：兴宁市。上诉人（原审原告）：柯伟梅，女，汉族，1987年7月17日出生，住址：兴宁市。上述两上诉人的委托诉讼代理人：丘国中，系广东义致律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梅州市伟基房地产开发有限公司，地址：广东省梅州市梅县区新城办楣杆南路**。法定代表人：宋学伟，总经理。委托诉讼代理人：李晓宁、李妮，广东盛世律师事务所律师。上诉人朱勇、柯伟梅、上诉人梅州市伟基房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅县区人民法院（2018）粤1403民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人朱勇、柯伟梅的委托诉讼代理人丘国中，上诉人梅州市伟基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李晓宁、李妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱勇、柯伟梅上诉请求：撤销（2018）粤1403民初978号民事判决书，改判支持朱勇、柯伟梅一审全部诉讼请求本案诉讼费由梅州市伟基房地产开发有限公司承担。事实和理由：一、本案中被上诉人主张的燃气工程延误并不属于双方所签订的《商品房买卖合同》附件十一约定的“政府部门对验收及市政配套、安装之延误”，不能据此顺延被上诉人的交付期限。根据双方签订的合同第十条第（一）款的规定，包括供水、排水、供电、供暖、燃气等本身就是开发商在交付之前应完成的基本义务。如在交付时未完成上述义务本身就是违约行为。何来燃气施工属于市政配套之说。一审法院引用《城镇燃气管理条例》及《广东省燃气管理条例》的规定认定燃气工程应属于市政配套工程毫无法律依据。上诉人注意到，一审法院只是泛泛地引用上述行政法规及地方性法规认定燃气工程属于市政配套工程，但并没有援引上述条例具体的法条用于说明为什么说燃气工程属于“市政配套工程”，为了弄清一审法院的上述认定是否有法律根据，上诉人逐一检索了上述两个条例，发现上述两个条例中甚至连“市政配套”这一个词都没有出现过，恰恰相反，上诉人注意到，《广东省燃气经营条例》第10条则明确规定。这充分说明规划红线范围内的燃气施工是建设单位的责任，并不属于市政配套工程的范畴。关于这一点，从被上诉人提供的用于作为证据使用的《居民燃气入户合同》和相关的《完工报告》等均可进一步证明。因为该合同正好说明被上诉人为了完成《商品房买卖合同》第十条第（一）款的基础设施义务，其需要与燃气经营企业梅州市梅县区中燃城市发展有限公司签订合同以履行作为交付应具备的条件之一的燃气施工义务。至于被上诉人与梅州市梅县区中燃城市发展有限公司签订了《居民燃所入户合同》后是由于上诉人自身的原因还是梅州市梅县区中燃城市发展有限公司的原因导致延期施工，依法均应由被上诉人向上诉人承担违约责任。因为即使是梅州市梅县区中燃城市发展有限公司导致燃气工程延误，根据《中华人民共和国合同法》第121条关于的规定，也应由被上诉人向上诉人承担违约责任。综上，本案中，燃气工程延期施工不能成为被上诉人顺延合同交付期的依据，本案中被上诉人逾期交付的违约责任应从合同约定的交付期限届满之次日起计算，即从2018年1月1日起计算，而不是一审法院认定的2018年6月15日起计算。二、一审法院根据双方签订的《补充协议》第3条的约定将被上诉人的逾期交付的违约责任限定在不超过合同总金额的2%之内，则是错误地将无效格式条款视为有效合同条款的情形。《补充协议》属于格式条款，从本案及与本案相关的其它15个系列案的《补充协议》的内容可以看出，该《补充协议》的内容均完全一致，结合当前房地产销售的实际情况，任何一个有基本公义的人均能判断该《补充协议》是被上诉人为了重复使用而单方制作的，未与合同买方协商的条款。根据《合同法》第39条第2款的规定，该《补充协议》属于格式条款无疑。《补充协议》显失公平且没有通过合理的方式提醒上诉人注意。上诉人注意到，被上诉人通过《补充协议》的方式将卖方逾期交付而买方选择不解除合同的违约责任修改为按日万分之一的标准且最高不超过合同总价款的2%。但反观《合同》约定的与被上诉人逾期付款的违约责任的约定，买方逾期付款而卖方不选择解除合同时，买方应承担的违约责任为按日万分之二，即买方的违约责任是卖方违约责任的两倍，这本身就是不公平的。更关键的是，被上诉人通过《补充协议》的约定，把卖方逾期交付的违约责任限定在房屋总价款的2%以内，即只要被上诉人逾期交付超过200天，无论是逾期一年、还是逾期两年或三年……，被上诉人的应承担的违约责任最不超过房屋总价的2%。而反观买方的违约责任却没有违约责任的上限限制。这样的约定有何公平可言?而且本案被上诉人对《补充协议》的内容并没有通过合理的方式提示上诉人在签订合同时注意。由此可见，被上诉人通过《补充协议》将其违约责任限定在2%是严重违反《合同法》第39条第1款规定的。《补充协议》排除了上诉人在被上诉人逾期交付超过200天之后的违约赔偿请求权。获得赔偿是非违约方的法定权利。具体到房屋买卖合同而言，卖方逾期交付的时间越长，买方的损失就越大，这是基本常识。但是本案中，被上诉人将其逾期交付的违约责任限定在2%范围内，则意味着卖方逾期200天交付，其应承担的违约金是合同总价的2%，逾期300天交付，其应承担的违约金还是万分之二，逾期超过300天，其承担的违约金还是2%。如此类推。也就是说，只要被上诉人逾期交付超过200天之后，不管其逾期多久，对超过200天之后的逾期交付的违约金，上诉人均无权获得赔偿。由此可见，被上诉人通过《补充协议》的方式排除了上诉人获得违约赔偿的权利。而根据《合同法》第40条的规定，排除对方主要权利的格式条款无效。因此，本案被上诉人将其违约责任限定在2%范围内的条款是无效格式条款。《补充协议》将违约金赔偿限定在2%范围内，在本案中无法弥补上诉人的损失，上诉人在一审时就提出调整违约金数额有充分的法律依据。本案中，被上诉人通过《补充协议》这一格式合同，将被上诉人违约超过200天时，限定在房价总款的2%范围内，这实际上相当于按固定数额进行赔偿。参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第39条的规定，上诉人有权按照《合同法》114条第2款的规定要求增加违约金。而参照上述《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》38条的规定，上诉人可年利率6%的标准主张违约金。现上诉人主张按日万分之一，折合按年利率3.65%的标准主张违约金，并没超过年利率6%的标准，因此，上诉人的一审诉讼请求有充分的法律依据。如二审法院裁决支持一审判决，可以明显地预见开发商“通过格式合同任意减轻或免除自己的违约责任”将成为梅州商品房买卖的常态，从而严重损害业主权益。法院的生效裁决对指引合同当事人依法签署合同有重大影响，如果本案最终二审法院维持一审判决，这意味着梅州的司法裁判系统支持开发商通过格式合同任意减损业主的违约赔偿请求权。那么，可以想见，在不久的将来梅州房地产开发企业都会利用其优势地位，在签署《商品房买卖合同》中通过《补充协议》的方式任意约定极低的最高赔偿限额，如约定最高赔偿限额为百分之一、最高赔偿限额为千分之一、最高赔偿限额为万分之一……甚至约定无须赔偿。因为按一审法院的逻辑，只要是合同有约定，该约定就有效。如此一来，受害的将不仅仅是本系列案的16户业主，也将必然包括法官或法官亲属在内的全体梅州人民及来自全国各地的在梅州购房的人民。恳请二审法院在进行司法裁判时应充分注意裁判的社会指引功能，防止不法开发商通过格式条款谋求不当利益而损失业主利益。三、一审法院的判项本身不明确，导致案件如果生效后在执行过程中将无法直接确定具体的赔偿额而影响本案的执行、且诉讼费用负担明显不当，则是一审法院判决存在严重瑕疵的体现。众所周知，判决涉及违约赔偿时，赔偿金额应当是根据判决书直接确定的具体金额，否则将导致判项不明而无法在执行程序中有效执行。但是本案中，一审法院判决被上诉人支付违约金330元，然后又加注2018年6月20日起至涉案房屋实际交付之日止的违约金按双方合同约定另计。那么，假定该案生效，上诉人申请执行时，要确定具体的赔偿金额，则需要确定另一法律事实，即“涉案房屋实际交付之日”，而涉案房屋实际交付之日如双方发生争议，则又需要通过另一判决的方式来确定该事实。换言之，本案中，一审法院的判决事实上没有一个具体的明确的可执行金额，这与民事赔偿诉讼须确定具体赔偿金额显然是相违背的。因此，即便不考虑其它认定事实错误的因素，单纯根据一审法院的判决项目，均可发现一审法院的判项是存在重大瑕疵的。四、一审法院所确定的诉讼费分担标准亦明显违反《诉讼费用交纳办法》第29条的规定。根据一审法院的判决，截止至一审法院作出判决之日的2018年11月29日为止，被上诉人应支付给上诉人的违约金为11022元（66×167=11022元，即每天按房价660000的万分之一，折合66元/天，计算时间自2018年6月15日起至2018年11月29日，合计167天），而一审案件受理费166元对应的请求赔偿额为11154元。由此可见，即便就计算到2018年11月29日，一审法院判决中上诉人实现的诉讼请求也达到了起诉请求的99%，对应的被上诉人应承担99%的诉讼费，为何一审法院却违背《诉讼费用交纳办法》第29条的规定判决上诉人承担90%的诉讼费而被上诉人只须承担10%的诉讼费?！何况到目前为止，被上诉人开发的房屋尚不具备交付条件须继续计算违约金。上诉人梅州市伟基房地产开发有限公司上诉请求：撤销（2018）粤1403民初字978号民事判决，改判驳回朱勇、柯伟梅一审全部诉讼请求。本案诉讼费由朱勇、柯伟梅承担。事实和理由：一、一审判决查明事实不清。1、上诉人已于2016年10月13日取得梅州市梅县区不动产登记中心出具的涉案房屋毅景都3栋的《房屋建筑面积测绘成果报告书》（案号：21609010049），符合合同第九条商品房交付条件：“……2、该商品房已取得房屋测绘报告”。2、梅州市梅县区国土资源局于2018年12月12日出具《证明》，内容为：“经查，梅县伟基房地产开发有限公司开发的位于我区府前大道西山村的毅景都小区取得建设工程规划许可证（证号：建字第**、建字第**、建字第**、建字第**、建字第**、建字第**、建字第**、建字第**）均在工区实施不动产统一登记的时间（2016年6月15日）之前。目前，该公司正在与有关部门沟通，积极寻求解决现状红线超出宗地红线的问题。专此证明。”，上诉人已取得建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证，上述证明内容的意思为：上诉人的规划、用地、报建等均合法，经过了政府部门的批准，否则不可能核发建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证，上述三证均是在2016年6月15日之前核发的，现在由于政策变化，处于新老政策衔接期，导致不动产登记不能落宗，并不是上诉人的原因造成的。因此，上诉人不应承担违约责任。二、一审判决未认定被上诉人逾期付款5个月又16天需承担违约责任是认定事实错误。根据主合同第七条第（二）款第4项“4.其他方式：买受人在2017年4月19日前已付清首期款，余额在60日内完成银行按揭审批或以现金形式交清，如按揭金额不足，买受人应从贷款审批之日起十天内以现金形式补足差额，否则构成违约”、合同附件十一《补充协议》第二条第（一）款第2项“二、双方同意本合同第十一条第（一）款补充如下：（一）如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间：……2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）”约定，被上诉人应于2017年6月19日前付清余款。实际上，被上诉人按揭款分两笔付清，第一笔按揭款20万元于2017年10月20日付至上诉人账户，第二笔按揭款25万元于2017年12月5日付至上诉人账户，逾期5个月又16天付清。上诉人据此延期交楼符合合同约定。根据主合同第七条第（二）款第4项、第八条第一款第1项第（1）点“第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）、（2）不作累加。]（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金”约定，被上诉人逾期5个月又16天付清房款，应向上诉人承担违约责任，支付违约金。一审原告朱勇、柯伟梅向一审法院起诉请求：判令梅州市伟基房地产开发有限公司立即支付逾期交付商品房的违约金11154元（违约金自2018年1月1日起计算至起诉之日止，起诉之次日起至实际交付日的违约金另计）。本案的诉讼费用由梅州市伟基房地产开发有限公司承担。一审法院经审理查明：朱勇、柯伟梅系夫妻关系。2017年4月19日，两原告（买受人）与梅州市伟基房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定如下内容：朱勇、柯伟梅向梅州市伟基房地产开发有限公司购买位于梅州市梅县区大新城府前大道毅景都X栋XXX房。该商品房按套计价，总价款为660000元。第七条、付款方式及期限：买受人在2017年4月19日前已付清首期款，余额在60日内完成银行按揭审批或以现金形式交清，如按揭金额不足，买受人应从贷款审批之日起十天内以现金形式补足差额，否则构成违约。第九条、商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条、商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备，1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、……。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相应费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）以上设施中第1、2项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条、交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条、逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]，（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》的附件十一“补充协议”约定：买卖双方经自愿、平等、友好协商，对《商品房买卖合同》（以下简称“本合同”）的有关条款变更和未尽事项达成本协议，以供双方信守。二、双方同意本合同第十一条第（一）款补充如下：（一）如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。三、双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过90日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。六、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。上述合同签订后，朱勇、柯伟梅于2017年4月19日向梅州市伟基房地产开发有限公司支付了购房款268000元；第一笔按揭款20万元于2017年10月20日付至梅州市伟基房地产开发有限公司账户，第二笔按揭款25万元于2017年12月5日付至梅州市伟基房地产开发有限公司账户。梅州市伟基房地产开发有限公司则于2018年6月5日就案涉工程完成“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案”，截止至本案辩论终结，案涉房屋尚未交付给两原告。为此，两朱勇、柯伟梅认为梅州市伟基房地产开发有限公司的行为构成违约，遂向一审法院起诉并提出上述诉讼请求。另，针对梅州市伟基房地产开发有限公司提出的其系基于市政配套燃气工程之延误才延期交楼的抗辩，一审法院向相关单位进行调查了解，具体情况如下：一、关于燃气工程的合同签订及履行情况：2017年10月31日，被告梅州市伟基房地产开发有限公司与梅州市梅县区中燃城市燃气发展有限公司签订《居民燃气入户合同（集体）》，约定：第一条、燃气入户项目基本情况，1、名称：毅景都居民燃气入户项目；2、地点、地点大道；3、内容：燃气管道的设计、施工及竣工验收，范围从市政干管至进入甲方居民用户室内的表后阀为止。另，合同还约定了合同价款、付款方式及双方义务等事项。2018年6月1日，洛阳石化工程建设集团有限责任公司梅州中燃项目监理部、梅州中燃城市燃气发展有限公司工程监理部、梅州市伟基房地产开发有限公司（被告）出具《完工报告》，载明：“建设单位：梅州市梅县区中燃城市燃气发展有限公司；工程名称：毅景都居民燃气入户项目；工程地点：毅景都小区；计划开工日期：2017年11月1日；计划完工日期：2017年12月30日；实际开工日期：2017年11月1日；实际完工日期：2018年6月1日”。2018年6月14日，施工单位、设计单位、监理单位等相关部门对毅景都庭院及户内燃气管道工程进行了联合验收，并一致同意通过验收。二、关于燃气工程的工程延期情况：梅州市伟基房地产开发有限公司、广东和安建设工程有限公司、广东建安工程监理有限公司出具《工程延期证明》（落款日期为2017年12月30日），内容为：“兹广东和安建设工程有限公司承建的毅景都商住小区工程，现因项目施工过程中供电接入点和天然气施工等问题影响施工，导致工程竣工日期延期至2018年5月30日。特此证明。”梅州市梅县区建设工程质量安全监督监测站在上述证明中注明“情况属实”并加盖印章确认。一审法院经向中燃公司调查了解，该公司提交一份申请人为梅州市梅县区中燃城市燃气发展有限公司、落款日期为2018年5月3日的申请书，内容为：“梅州市梅县区城市管理和综合执法局：梅州市天然气利用工程是推进我市民生工程的项目，我公司按市场部开发情况及施工计划，拟在2018年4月至2018年6月实施怡心美食阁、毅景都、粤东医院食堂、五合苑燃气管道与市政道路已建中压燃气管道的碰接施工，需局部开挖市政道路人行道。按照政府行政职能划分，现特向贵局申请以上地段的城市道路燃气管道碰接工作坑开挖施工许可并备案。”为此，一审法院向梅州市梅县区城市管理和综合执法局发函征询相关问题，该局于2018年9月3日复函如下：“梅州市梅县区中燃城市燃气发展有限公司于2018年5月3日向我局申请毅景都小区燃气管道与市政道路已建中压燃气管道的碰接施工项目。关于毅景都小区燃气工程碰接施工，无需我局批复，进行备案即可。中燃公司于2018年5月底已完成毅景都小区燃气管道与市政道路已建中压燃气管道的碰接施工，整体燃气工程于2018年6月初验收通气”。又查，关于梅州市伟基房地产开发有限公司开发的毅景都商品房（1、2、3、5、6、9栋）的不动产登记测绘情况，一审法院经向梅州市梅县区国土资源局发函征询，该局于2018年10月17日《复函》如下：“一、梅州市伟基房地产开发有限公司开发的毅景都商品房（1、2、3、5、6、9栋）是2018年6月28日申请不动产登记测绘服务的。二、该商品房目前还不具备房屋测绘报告的条件。原因如下：1、权属调查发现该小区建筑占地超出用地红线，不符合不动产登记的‘落宗’规定；2、部分架空层计容情况不明，需开发商配合提供报建资料”。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，予以确认，双方均应依约履行。本案中，合同约定商品房的交付期限为2017年12月31日，而被告尚未将案涉房屋交付给两原告，在客观上存在逾期交付的情况。故本案争议的焦点在于：一、被告提出的“基于市政配套燃气工程之延误据实予以延期交楼符合合同约定”抗辩是否能够成立，即是否符合合同附件十一《补充协议》第二条第（一）款第3项的约定而延期交房？首先，根据《城镇燃气管理条例》、《广东省燃气管理条例》等法规规定，管道燃气工程的性质应属市政配套工程。其次，根据梅州市梅县区中燃城市燃气发展有限公司与被告签订的《居民燃气入户合同》和相关《完工报告》，以及梅州市梅县区中燃城市燃气发展有限公司的《申请书》和梅州市梅县区城市管理和综合执法局的《关于梅县区大新城府前大道毅景都小区天然气利用项目的复函》显示，案涉毅景都居民燃气入户项目的计划开工日期为2017年11月1日，计划完工日期为2017年12月30日，即计划完工日期在《商品房买卖合同》约定的商品房交付期限内，但因燃气施工等问题导致延期（梅州市梅县区中燃城市燃气发展有限公司系于2018年5月3日就“实施怡心美食阁、毅景都、粤东医院食堂、五合苑燃气管道与市政道路已建中压燃气管道的碰接施工，需局部开挖市政道路人行道”项目向梅州市梅县区城市管理和综合执法局申请工作坑开挖施工许可并备案），整体燃气工程于2018年6月14日联合验收合格，可见，在2018年1月1日起至2018年6月14日期间内，被告因燃气工程的延误导致逾期交付商品房，符合双方签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第二条第（一）款第3项约定：“政府部门对验收及市政配套、安装之延误”，属“出卖人可据实予以延期交付时间”的情形。但是，自2018年6月15日起至原告起诉之日（2018年6月19日）这一期间（5天），根据梅州市梅县区国土资源局的复函显示，系因被告的原因导致商品房尚未取得房屋测绘报告，即尚未达到双方合同第九条约定的商品房交付条件。因此，被告应根据双方合同第十二条的约定，承担逾期交付的违约责任，即应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，金额为330元（66万元×5天×万分之一）；起诉之次日起至实际交付之日的违约金按双方合同约定标准另计，但违约金总额根据《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定，应不超过房屋总价的2%（即66万元×2%=13200元）。原告虽主张不应受“最高违约金不超过房屋总价款2%的限额”的约束，但双方在补充协议中对此已有明确约定，故对原告的该项主张本院不予采纳。因此，原告的部分诉请有理，本院依法予以支持；诉请超出部分，本院依法予以驳回。二、关于被告提出的两原告逾期5个月又16天支付余款，其有权据此延期交楼的抗辩。鉴于两原告已将第一笔按揭款20万元于2017年10月20日付至被告账户，第二笔按揭款25万元于2017年12月5日付至被告账户，被告亦无证据证明逾期支付系两原告的原因所致，故对于被告的该项抗辩，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告梅州市伟基房地产开发有限公司应支付逾期交付商品房的违约金330元（此款自2018年6月15日起计至6月19日止，2018年6月20日起至涉案房屋实际交付之日止的违约金以日息按房屋总价款万分之一另计，违约金总额以13200元为限）给原告朱勇、柯伟梅，限于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告朱勇、柯伟梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，由原告朱勇、柯伟梅负担70元，被告梅州市伟基房地产开发有限公司负担8元。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，上诉人梅州市伟基房地产开发有限公司提交了新证据：1、梅州市梅县区不动产登记中心出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书（案号：21609010051）》，据以证明上诉人已于2016年10月13日取得梅州市梅县区不动产登记中心出具的涉案房屋毅景都5栋的《房屋建筑面积测绘成果报告书（案号21609010051）》，符合合同第九条商品房交付条件：“该商品房已取得房屋测绘报告”。2、梅州市梅县区国土资源局出具的《证明》，内容为：“经查，梅县伟基房地产开发有限公司开发的位于我区府前大道西山村的毅景都小区取得建设工程规划许可证均在我区实施不动产统一登记的时间之前。目前，该公司正在与有关部门沟通，积极寻求解决现状红线超出宗地红线的问题。”及三证“涉案建设工程规划许可证，建设用地规划许可证与建筑工程施工许可证。”据以证明上诉人合法取得三证，规划、用地、报建等均合法，经过了政府部门的批准，现在由于政策变化，处于新老政策衔接期，导致不动产登记不能落宗，并不是上诉人的原因造成的。上诉人朱勇、柯伟梅质证认为：1、预测绘与确权测绘是不同的。一审法院明确是未取得房屋测绘的，国土局的证明也证明因超越红线无法取得测绘报告，且预测绘与确权测绘是二回事，预测不具法律效力。该证据在一审时未提交，按照被上诉人所陈述，该证据形成是2016年，现二审提交不属于新证据，不能作为认定事实的依据。2、对于梅州市梅县区国土资源局的证明，无论是法院调查取得还是梅州市伟基房地产开发有限公司取得的证明，都是载明实建超过建筑红线，并不是新旧不动产登记造成的。第一份证明已经载明了是超出红线导致无法落宗。建筑现状与规划红线是相冲突才导致无法落宗，至今不具备交付条件。3、至于建设用地施工许可证和规划许可证，和建筑工程施工许可证的三性我方是没有异议的，但是无法证明没有超越红线，越红线是因梅州市伟基房地产开发有限公司的原因造成的。本院认为，本案二审争议焦点及其处理意见如下：一、本案双方补充协议约定因市政配套、安装的延误可延期交房，而市政配套、安装包括燃气设施安装施工，本案中的燃气设施安装施工并不仅指小区规划红线内的燃气设施安装施工，包括了与市政道路中的燃气管道碰接安装施工、连接至小区及小区内的庭院燃气设施安装施工、户内燃气设施安装施工，且整体必须由有相应资质的梅州市梅县区中燃城市燃气发展有限公司经向城管部门申请备案后才能开挖道路开始施工。本案中上诉人梅州市伟基房地产开发有限公司比约定的交房时间早两个月与梅州市梅县区中燃城市燃气发展有限公司签订燃气入户合同，燃气设施安装施工的实际开工时间为2017年11月1日，计划完工时间为2017年12月30日，如按计划完工，则可满足约定的按期交房的条件。但经上诉人梅州市伟基房地产开发有限公司多次催促，梅州市梅县区中燃城市燃气发展有限公司于2018年5月3日才向城管部门申请本案所涉燃气设施碰接施工，2018年6月14日才完工验收。据此，一审判决综合以上事实认定本案燃气工程延误属于双方补充协议约定的市政配套、安装的延误，并据此将延期交房时间减去非上诉人梅州市伟基房地产开发有限公司原因造成的燃气设施安装施工的延期时间，可以维持。二、双方合同约定，取得房屋测绘报告是交房条件。上诉人梅州市伟基房地产开发有限公司提交的2016年10月13日的房屋测绘报告注明是预测绘，且2018年10月17日梅州市梅县区国土资源局出具的复函明确载明，本案所涉小区因超红线，不符合不动产登记的落宗规定，还不具备出具房屋测绘报告的条件。据此，上诉人认为已取得房屋测绘报告，已符合交房条件的上诉主张不予支持。上诉人梅州市伟基房地产开发有限公司提交的2018年12月12日梅州市梅县区国土资源局出具的证明仅载明正在寻求解决超红线的问题，并未载明由于政策变化导致不动产登记不能落宗，上诉人梅州市伟基房地产开发有限公司认为由于政策变化导致不动产登记不能落宗的上诉主张不予支持。三、本案双方补充协议载明：买卖双方经自愿、平等、友好协商达成本协议，双方对合同及补充协议条款中免除或者限制对方责任、权利的内容已向对方解释说明。据此，上诉人朱勇、柯伟梅认为2%最高赔偿限额的条款是未经双方协商的格式条款，未作说明，是无效条款的上诉主张不予支持。四、上诉人朱勇、柯伟梅一审提出的诉讼请求是判令梅州市伟基房地产开发有限公司支付逾期交房违约金11154元及从起诉次日起至实际交付之日的违约金按总房价日息万分之一另计。一审法院根据上诉人朱勇、柯伟梅的诉讼请求，结合逾期交房违约行为在一审判决后仍会继续发生的事实，判决从2018年6月20日起至实际交付之日的违约金按总房价日息万分之一另计，可以维持。五、双方补充协议约定：如合同约定的交付期限届满时，买受人未能支付全部款项的，出卖人可据实延期交房。本案中合同约定的交房期限为2017年12月31日，买受人已将最后一笔按揭款于2017年12月5日支付给出卖人，未超过2017年12月31日。据此，上诉人梅州市伟基房地产开发有限公司认为上诉人朱勇、柯伟梅逾期付款，上诉人梅州市伟基房地产开发有限公司可延期交房的上诉主张不予支持。一审判决根据已确定的违约金确定双方分担的受理费，可以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78元（已由上诉人梅州市伟基房地产开发有限公司和上诉人朱勇、柯伟梅分别预交），由上诉人梅州市伟基房地产开发有限公司负担39元，上诉人朱勇、柯伟梅负担39元。由本院各退回39元给上诉人梅州市伟基房地产开发有限公司和上诉人朱勇、柯伟梅。本判决为终审判决。审 判 长  徐干忠审 判 员  孔宁清代理审判员  赖志明二〇一九年三月二十二日法官助理陈倩倩书记员幸静容