河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终641号 上诉人（原审原告）：海南高经物业酒店管理有限公司石家庄分公司，住所地石家庄市桥**仓安路**。 法定代表人：倪国友，该公司负责人。 委托诉讼代理人：张淑霞，女，1960年10月13日生，汉族，住河北省石家庄市裕华区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：杜慧玲,河北世纪联合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：弓润忠，男，1955年12月18日生，汉族，住鹿泉区。 委托诉讼代理人：李文堂，河北正岩律师事务所律师。 上诉人海南高经物业酒店管理有限公司石家庄分公司（以下简称海南高经物业公司）因与被上诉人弓润忠物业服务合同纠纷一案，不服石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初3457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人海南高经物业酒店管理有限公司石家庄分公司法定代表人倪国友及委托代理人张淑霞、杜慧玲，被上诉人弓润忠及委托代理人李文堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海南高经物业公司上诉请求：1、撤销原审判决书,依法改判；2、判决本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未全面査明本案事实情况,认定事实错误。理由如下:1、本案所涉物业是鹿泉监狱的干警备勤楼,所有的住户仅有使用权,没有所有权。因为产权性质特殊,所以至今无法成立真正的业主委员会。依据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。”2017年4月5日,由鹿泉监狱居民委员会组织下,推选出18名居民代表在4月13日成立了居民代表委员会。2017年4月19日在鹿泉监狱牵头下,以居民委员会出面召集涉案物业的住户代表，商议并达成了在原有物业服务合同基础上做价格调整的决议。整个过程是公开透明符合法定程序的，住户代表做出的决议理应对该小区全体住户有效。并且在调整收费标准后，上诉人的首次收费，收费率达到了83%，充分说明小区住户认可调整收费标准后的物业服务合同。故依据调整后的收费标准向被上诉人收取物业服务费、电梯费等费用的主张是合理合法的。2、依据《河北省肫泉监狱新建干警备勤楼物业服务协议书》，上诉人收取的物业服务费由三部分构成:物业费0.7元/平米/月由鹿泉监狱按照建筑而积(不区分空置房非空置房)承担;电梯维保费用所收取的水费抵顶;电梯使用费0.35元/平米/月由物业使用人承担。因河北省监狱管理局下发的冀狱通[2016]168号文件，鹿泉监狱将承担的部分物业费出“暗补”改为“明补”直接向职工发放货币补贴，之后鹿泉监狱只负责公共设施的维修费用，不再承担物业费。在此前提下，鹿泉监狱居民委员会组织居民代表协商将物业服务费综合调整为1.0元/平米/月(包含了原来的电梯使用费0.35元/平米/月)，其中包含了物业服务贵、电梯费、楼道照明费、二次加压电费。并约定了空置房管理办法。上诉人认为，虽然上诉人没有与业主委员会签订新的物业服务合同，但是在原物业服务合同的基础上，通过合法程序，对物业服务费做出统一规整是合法合理的。而且价格的调整并没有上涨物业服务费的收费标准，没有损害被上诉人的利益。3、以上事实，一审法院没有查明，一审法院认定，上诉人与鹿泉监狱签订的物业服务协议书及物业服务补充协议书属前期物业服务合同，对业主具有约束力。河北省鹿泉监狱居民委员会不能代表业主及业主委员会行使权力。上诉人超出了2016年4月11日合同中约定的收费标准，超出部分主张于法无据。但是依据《河北省鹿泉监狱新建干警各勤楼物业服务协议书》第五条第2项、第4项和第九条的约定，上诉人依据该协议应收取的物业服务费用由“物业费”“电梯维保费”“电梯使用费”三部分构成。在《鹿泉监狱备勤楼物业服务补充协议》的第三条、第四条也明确了这一点。因此，依据这两份协议，上诉人可向被上诉人收取的物业服务费:物业费(0.7元/平方米/月)+电梯使用费(0.35元/平方米/月)=1.05元/平米/月，并不是一审法院认为的0.7元/平方米/月。结合以上三点，上诉人认为，一审法院没有综合考虑涉案物业的实际情况，没有全面的审查两份协议的内容，片面的摘取《河北省鹿泉监狱新建干警备勤楼物业服务协议书》中某一条作为认定事实的依据，是错误的，由此做出的裁决也是不公平的。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《物业管理条例》的相关规定，认为应由业主委员会代表业主与物业公司洽谈物业服务事宜，河北省鹿泉监狱居民委员会不能代表业主及业主委员会行使权力，否认居民委员会组织的居民代表与物业公司通过的相关决议。但根据《物业管理条例》第六条，房屋的所有权人为业主。在本案中，被上诉人非物业管理条例中所指的业主，因此无法按照物业管理条例的相关程序成立业主委员会。而住建部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，因客观原因未能选举产生业主委员会可以由物业所在地的居民委员会，代行业主委员会的职责。由此可见，在本案中，因客观原因无法产生业主委员会时，由居民委员会代行业主委员会的职责并无不妥。上诉人与居民代表达成的決议对小区居民都应适用，以居民委员会名义做出的公示、通知，其效力等同与业主委员会的公示、通知。故，上诉人认为一审法院在认定上诉人以调整后的收费标准向被上诉人主张相关费用，于法无据，属适用法律错误。综上所述，上诉人认为，一审法院未全面査明本案事实情况，认定的事实错误，在此基础又错误的适用法律，做出了错误的判决，故上诉至石家庄市中级人民法院，请求撤销一审判决，依法改判，支持上诉人的诉讼请求，望贵院做出公平公正的裁决。 弓润忠辩称，一、居委会无权决定物业收费标准。根据石家庄市》物业管理条例》及相关文件和上诉人签署的前期物业服务协议，居委会决定物业费收费标准违法也违约。1、根据石家庄市《物业管理条例》第24条第1款，第37条和石发改经费【2017】557号《石家庄市物业服务收费管理实施办法》第27条的规定，被上诉人所居住区域属于前期物业管理，仍应按前期物业服务协议的约定收取物业费。上诉人不执行协议，而是按居委会决定的物业费1元平方/月和物业费70%的房屋空置费的收费违法。根据前期物业管理的《备勤楼物业服务补充协议》第4条约定，上诉人却在业主委员会未成立并签署新的物业合同的情况下，应顺延《备勤楼物业服务协议》，按原0.7元平方/月的标准向业主收取物业费。前期物业服务协议未约定房屋空置费标准，上诉人应依据法定的20%，而不应按居委会决定的物业费70%的标准执行。上诉人按居委会的决定收取物业费和房屋空置费违约。二、居委会决定不符合规定和约定的程序。上诉人执行居委会决定的物业费和房屋空置费标准，违反了约定的协商程序，违反了政府文件规定的程序，也违反了空置房收费标准和程序。三、上诉人认为居委会决定的物业费标准合理合法的依据错误。错误的依据为：上诉人不是业主；多数业主认可居委会调整的收费标准；居委会决定不损害业主利益。综上，为维护被上诉人的合法权益和法律尊严，望法院依法驳回上诉人的上诉请求。 海南高经物业公司向一审法院起诉请求：1、请求被告弓润忠支付2016年12月-2018年8月之间的物业服务费（含物业服务费、电梯费、楼道照明费、生活用水二次加压电费）5879.50元；2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，请求被告承担违约责任并支付欠费时间的违约金4101元。3、请求被告承担此案的诉讼费。 一审法院认定事实：2016年4月11日，河北省鹿泉监狱（甲方）与原告（乙方）签订了《河北省鹿泉监狱新建干警备勤楼物业服务协议书》，协议约定，甲方将新建的4栋干警宿舍楼委托乙方实施物业服务。协议对物业服务的范围、项目、双方权利义务、物业服务质量、电梯费用等均进行了详细约定。同时约定委托管理期限为一年，自2016年4月20日8时至2017年4月19日8时止，自合同签订之日三年内，在乙方满足合同要求的情况下，受到甲方好评，双方可自动续签下一年度合同。物业收费标准为0.7元/平方米/月。2017年4月19日，双方签订《物业服务补充协议》，协议主要内容为，自2016年12月1日起，乙方的物业服务费甲方不再补贴，由住户向物业公司缴纳，价格由物业公司和社区业主代表委员会协商执行；在业主委员会没有正式和物业公司签订物业合同过渡期间，超出主物业服务合同的物业共用设施设备的维修费用仍由监狱承担；主合同和补充协议在业主委员会和物业公司签署新的物业合同后自然终止。2017年4月5日，鹿泉监狱居委会进行公示推选的18名（每楼一名）居民代表，其中有被告所居住的22号楼居民代表张文革一名。2017年4月19日鹿泉监狱社区选聘物业公司会议纪要确定由原告继续进行物业服务。2017年5月8日该居委会通知了物业收费新标准并确定自2016年12月1日起按新标准收取物业服务费：按房屋建筑面积每平方米：高层3至11层1.00元/月，1、2、12层0.90元/月，多层0.6/月。2017年8月24日鹿泉监狱居民代表的第三次会议纪要会议议定的第3条“会议议定，三个月内未使用的房屋，物业本人到海南高经物业管理公司或社区综合管理服务中心提出申请并被确认许可的视为空置房，该房屋按物业费的70%收取费用。” 原、被告双方认可涉案房屋为空置房。经法院询问原告确认该物业收费没有在鹿泉区当地物价部门进行备案。 原告主张被告应支付2016年12月至2018年8月之间的物业服务费（含物业务服务费、电梯费、楼道照明费、生活用水二次加压电费）164.91平方米×1元/每平方米、127.86平方米×0.9元/每平方米，共计5879.50元；主张被告支付欠费时间内5‰的违约金4101元。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》规定，物业管理是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修养护管理等活动，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产主管行政部门或者街道办事处、乡镇政府的指导下成立业主委员会，并选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门备案。业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业收费办法，在物业服务合同中约定。前期物业管理规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，原告与涉案小区的建设单位河北省鹿泉监狱2016年4月11日签订的物业服务协议书及2017年4月19日签订的鹿泉监狱备勤楼物业服务补充协议属前期物业服务合同，对业主具有约束力。该合同到期后，应按法律法规的规定接受业主大会聘请并与该小区业主委员会签订物业服务合同。河北省鹿泉监狱居民委员会不能代表业主委员会行使该权利，并且，按照相关法律法规规定，收费项目和标准应当到物价主管部门办理审核和备案登记，本案中，原告的行为均违反以上法律法规的规定，原告超出2016年4月11日合同中约定的收费标准0.7元/平方米/月的价格部分的主张于法无据，不予支持。《石家庄物业管理条例》第三十七条：连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。被告房屋为空置房，按物业费20%收取符合法律规定。故对原告主张的2016年12月至2018年8月物业费依法认定为（164.91+127.86）平方米×0.7元/每平方米×21个月×20%=860.74元；关于原告主张被告支付滞纳金，河北省鹿泉监狱2016年4月11日签订的物业服务协议书及2017年4月19日签订的鹿泉监狱备勤楼物业服务补充协议并未对滞纳金进行约定，故原告主张没有法律依据。对原告要求滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第二条、第八条、第二十一条、第三十四条、第四十条、第四十二条的规定，判决如下：一、被告弓润忠在本判决生效后十日支付原告海南高经物业酒店管理有限公司石家庄分公司2016年12月至2018年8月物业管理费860.74元。二、驳回原告海南高经物业酒店管理有限公司石家庄分公司的其它诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案诉争房屋系河北省鹿泉监狱的集资房，被上诉人对该房屋仅有居住使用权。2016年4月11日，河北省鹿泉监狱（甲方）与上诉人（乙方）签订了《河北省鹿泉监狱新建干警备勤楼物业服务协议书》，协议第三章第五条载明“2、物业收费标准为0.7元/平方米/月,每月物业费总额为36400元(叁万陆任肆佰元整)……4、电梯维保费由乙方交納,乙方向甲方干警备勤楼用收取的水费中包干,多不退少不补”，第六章电梯费用第九条载明“第九条。由乙方向业主或物业使用人提供的特约服务项目的收费标准,由乙方和受益方协商确定(电梯使用费0.35元/平米/月)”。2017年4月19日，河北省鹿泉监狱（甲方）与上诉人（乙方）签订了《河北省鹿泉监狱新建干警备勤楼物业服务协议书》，载明“三、原主合同第五条第4款:“电梯维保费由乙方交納,乙方向甲方干警各勤楼用户收取的水费中包干,多不退少不补”改为包含到向住户收取物业服务费的电梯费项目中,从2016年12月1日起代收的水费交监狱财务科”。被上诉人称该补充协议未经正当程序签订，不认可该协议的内容。本院确认一审法院查明的其他事实。 本院认为，本案诉争房屋所有权人系河北省鹿泉监狱，本案被上诉人仅有使用权，在房屋所有权未产生变更的情况下，河北省鹿泉监狱与本案上诉人签订的物业服务合同及补充协议合法有效，应当按双方的约定履行义务。河北省鹿泉监狱与本案上诉人签订的物业服务合同明确表明电梯维保费从水费中包干，实际上河北省鹿泉监狱在除了缴纳0.7元/平方米/月物业费的同时，也以上诉人代收的水费抵顶了电梯维保费，而电梯费用也在合同中有所约定，且河北省鹿泉监狱在与上诉人签订的补充协议中，对电梯维保费的收取做了变更，变更为由上诉人直接向用户收取，而代收的水费则直接交与河北省鹿泉监狱，由此可以看出，物业服务合同中约定的费用实际应为物业费0.7元/平方米/月及0.35元/平方米/月的电梯费，实际应为1.05元/平方米/月，而本案上诉人起诉物业费中包含电梯使用费，其诉求1元/平方米/月，应予支持。原审判决仅认定0.7元/平方米/月不妥，本院予以纠正。关于上诉人主张的滞纳金，河北省鹿泉监狱2016年4月11日签订的物业服务协议书及2017年4月19日签订的鹿泉监狱备勤楼物业服务补充协议并未对滞纳金进行约定，上诉人主张没有法律依据，原审判决未予支持并无不妥。关于涉案房屋物业费标准认定问题，《石家庄物业管理条例修订案》第三十七条规定：“连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。”本案中，虽然被上诉人没有就房屋空置事宜向上诉人提出申请，但双方当事人均认可涉案房屋系空置房。故一审法院认定应按空置房收取费用，应属合理。根据该认定事实和上述规定，一审法院判决被上诉人物业费按20%标准收取，于法有据。据此，上诉人主张的2016年12月至2018年8月物业费依法认定为(164.91平方米×1元/平方米+127.86平方米×0.9元/平方米)×21个月×20%=1175.93元。上诉人诉称涉案房屋应按70%物业费标准收取，依据不足，不予采信。 综上所述，上诉人海南高经物业公司的上诉请求成立，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初3457号民事判决； 二、弓润忠在本判决生效后十日内支付海南高经物业酒店管理有限公司石家庄分公司2016年12月至2018年8月物业管理费1175.93元； 三、驳回海南高经物业酒店管理有限公司石家庄分公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由弓润忠负担。二审案件受理费50元，由弓润忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  李德利 审判员  郝东霞 审判员  李 莉 二〇一九年三月二十七日 书记员  默朋立 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。