北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终2709号上诉人(原审被告、反诉原告)：北京昌胜商贸有限公司，住所地北京市昌平区城北街道水库路**院******211。法定代表人：白杨，总经理。委托诉讼代理人：张靖权，北京银隅律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：焦惠霞，女，1984年2月19日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。上诉人北京昌胜商贸有限公司（以下简称昌胜公司）因与被上诉人焦惠霞租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初7277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昌胜公司之委托诉讼代理人张靖权，被上诉人焦惠霞之委托诉讼代理人张春月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌胜公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回焦惠霞的全部一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定《房屋租赁合同解除》错误，焦惠霞至今尚未将房屋交还我方，焦惠霞没有充分证据证明存在供暖影响其经营。焦惠霞辩称，不同意对方的上诉请求和理由，同意一审判决。焦惠霞向一审法院起诉请求：1、请求判令解除我与昌胜公司于2016年5月12日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令昌胜公司赔偿我对承租房屋进行装修的款项114000元、监控设备4000元、人员工资69319元、广告制作费用9800元、暖气管道安装费7000元，返还我房屋租金210000元、保证金30000元、水电费9513元（上述合计：453632元）；3、请求判令诉讼费由昌胜公司承担。昌胜公司向一审法院反诉请求：1、请求判令驳回焦惠霞对我方的诉讼请求；2、请求判令焦惠霞给付拖欠我方2017年8月15日至2018年2月14日房屋租金14万元，并给付我方由此产生的利息损失赔偿金；3、请求判令焦惠霞承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月12日，出租方昌胜公司与承租方焦惠霞签订《房屋租赁合同》，约定昌胜公司将坐落于北京市昌平区16号院2区18号一层（随园小区南门），使用面积约190平方米的房屋出租给焦惠霞使用，租赁用途为儿童美术早教3岁-某（不准许超范围或超年龄经营）。合同第三条租赁期限、续租、免租期和起租日约定：1、租金及租赁期限：租赁期限为6年，房屋租赁期自2016年8月15日起至2022年8月14日止。甲方应于2016年5月15日前将房屋按照约定条件交付给乙方。3、免租期：自甲方依约向乙方交房之次日起，甲方给予乙方3个月的免租期，免租期自2016年5月15日起至2016年8月14日止。以便乙方对标的房屋进行改造、装修及经营筹备试运行等，免租期内甲方不收取租金。第四条租金及押金及付款方式中约定：1、年租金总计为贰拾捌万元整。3、付款方式：每期租金以6个月为支付标准。总计140000元整，即6个月支付一次。乙方应在已付租金到期日前提前30个工作日向甲方支付下一期租金。甲方应于收到乙方支付租金后立即提供盖有公司财务章的收据。第五条合同保证金约定：1、合同保证金人民币30000元整，于本合同签订之日支付。本租赁期限届满或合同解除后，甲方在扣除乙方拖欠或未缴纳的租金、费用后，在60日内全额退给乙方。第六条其他相关费用的承担方式约定：1、租赁期内，电费（1．38元／度），水费（8．2元／吨）、取暖费（48元／平方米）。按照实际平米及发生的金额每月月底据实结算。如遇水／电费、取暖费等价格有所变动，按政府有关部门浮动的单价作相应的调整。第八条房屋维护及维修约定：1、乙方可以按照自己的需要对租赁房屋进行改造和室内外装修。乙方对房屋进行装修改造，应事先向甲方提交书面预案，经甲方同意后方可施工，如乙方将相应文书书面交给甲方七个工作日后未予回应的，视为甲方同意该方案。装修、改造费用由乙方承担。2、租赁期内，乙方应保障设备设施及装修处的安全状态，一旦出现各种安全事故，乙方应承担全部责任与甲方无关。第十条合同的解除约定：3、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）、交付的房屋不符合合同约定或影响乙方使用、安全、健康的。（2）、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（3）、甲方没有按照合同约定提供相应设施设备或提供的设施设备不能满足乙方经营的正常使用需要的。合同还约定了其他条款。合同首页及落款处加盖有昌盛公司合同专用章，并有焦惠霞签字。之后，昌胜公司按照合同约定交付房屋给焦惠霞使用，焦惠霞对房屋进行了装修，并交纳租金至2017年8月14日，共计28万元，另交纳保证金30000元。焦惠霞称其租赁房屋时，屋内安装有供暖的主管道和分管道，之后其装修加装了暖气片，2016年11月15日发现涉案租赁房屋未能正常供暖，2016年12月中旬曾有几天供暖，但之后又没有再供暖。昌盛公司对此不认可，称涉案租赁房屋没有约定采用集中供暖，出租房屋时屋内没有安装暖气片。2017年1月，焦惠霞向昌盛公司出具《律师函》一份，内容为：“北京市德广律师事务所接受焦惠霞委托，就委托人与贵司关于租赁北京市昌平区16号院2区18号一层（随园小区南门房屋）未提供供暖纠纷事宜，现指派我所季杨律师代表委托人特致此函……北京市的法定供暖期为2016年11月15日至次年2017年3月15日，但至今租赁房屋并未予以供暖，已经严重影响委托人的日常经营及招生。贵司的上述行为已构成严重违约，为此，本律师郑重函告贵司：一、贵司及白彦利在接到本函后赔偿委托人因租赁房屋无供暖，致使委托人无法招生及正常经营的经营损失。二、贵司及白彦利向委托人所交付的租赁房屋，因无供暖，不符合《房屋租赁合同》所约定的房屋用途，属于严重违约。三、望贵司及白彦利于15日内解决租赁房屋的供暖及赔偿事宜，逾期未进行供暖或未按照北京市规定供暖期间提供供暖，委托人向贵司追究违约责任及因此造成的经济损失。届时，产生的一切法律责任和后果全部由贵司承担。2017年1月12日。”昌盛公司认可收到《律师函》，称其又向焦惠霞发送了《催缴函》，内容为：“据你方与我司签订的《房屋租赁合同》，你方租用的随园18号路一层房屋，应最迟于2017年1月15日前向我司交纳房屋租金一十四万元，现已严重逾期，特此致函请你方尽快交纳。且在此声明，你方所提供暖一事，仅与供暖费相关联，不能承担迟延交纳房屋租金的合理原因，我司至今也没有收取你方任何供暖费，就供暖事宜，双方可另行协商解决。另郑重提醒，按合同之约定，如租金逾期交纳达30日，则我司有权解除合同，收回房屋，故请你方慎重考虑。如持续逾期拒不交纳房屋租金，我司将在上述约定条件成就时行使解除权，收回房屋，且按你方违约处理，由此导致的一切损失均由你方自行承担，我司将追究你方的违约责任。2017年1月25日。”焦惠霞称其未收到《催缴函》。2017年4月12日，焦惠霞起诉至法院，要求解除合同等。2017年6月2日，昌盛公司收到本案起诉状。本案审理过程中，经焦惠霞申请，法院委托由北京市高级人民法院摇号随机确定的北京科正资产评估有限责任公司对焦惠霞涉案租赁房屋内装饰装修的残值进行鉴定。北京科正资产评估有限责任公司出具《评估报告书》，评估结论为涉案租赁房屋在剩余租赁期内的装饰装修残值的评估值为120987元。上述评估值中包含焦惠霞主张的房屋装修及暖气管道安装费用。焦惠霞为此支付评估费1万元。焦惠霞另主张在上述《评估报告书》之外，其还有监控设备、广告制作、人员工资的费用损失，称涉案租赁房屋自2017年1月起就上锁未再经营，2017年8月10日涉案租赁房屋已由房屋所有权人北京市昌平房地产开发总公司委托人员收回，并提交《收据》2张及工资表、微信转账记录为证。其中一张《收据》显示2016年6月5日支出监控设备款项4000元，加盖有北京慧海吉祥商贸中心公章。另一张《收据》显示2016年6月26日支出北斗星制作款9800元，加盖有中金星港（北京）科技发展有限公司财务专用章；焦惠霞称系制作悬挂在楼上的广告牌，已被拆除。工资表、微信转账记录显示2016年11月至2017年2月期间北斗星艺术昌平二部员工五人的工资共计69319元，工资项目包括基本工资、绩效工资、全勤奖、迟到早退扣款、病事假扣款、社保公积金扣款等，加盖有北京北斗星美术培训中心财务专用章。焦惠霞另提交《收据》，显示其2016年12月至2017年3月期间缴纳水电费9513元。昌盛公司对上述损失不予认可，称广告牌不是其拆除的，认可其公司已与北京市昌平房地产开发总公司解除了租赁合同，但不认可其公司已收回涉案房屋。本案审理过程中，经向双方均认可的北京市昌平房地产开发总公司相关联系人员询问，其称已于2017年8月收回涉案房屋。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。昌盛公司与焦惠霞签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，当事人均应按约履行。《房屋租赁合同》约定：交付的房屋不符合合同约定或影响乙方使用的，甲方没有按照合同约定提供相应设施设备或提供的设施设备不能满足乙方经营的正常使用需要的，乙方有权单方解除合同。本案中，涉案房屋属于国家规定的供暖区域，房屋中原有暖气管道，合同中亦约定了供暖费的计算标准，且从焦惠霞在装修时与原暖气管道连接安装了暖气片的行为来看，其在承租房屋时是认为租赁房屋采用集中暖气供暖方式的。综上，法院对昌盛公司称双方未约定集中供暖的主张不予采信。故应认定昌盛公司作为出租方其有义务保证涉案房屋冬季的正常供暖，因涉案房屋在租赁期间无法正常供暖，焦惠霞以此为由起诉提出解除合同，符合合同约定，法院应予支持。合同解除的日期以起诉状送达昌盛公司的日期为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于焦惠霞要求昌盛公司退还保证金3万元的诉讼请求法院予以支持。对于焦惠霞要求昌盛公司返还2016年11月15日至2017年8月14日期间房屋租金一节，考虑到冬季供暖季涉案房屋未能正常供暖，影响正常经营使用，该期间的房屋租金酌情退还。对于供暖季之后的租金，考虑到房屋未交接给昌盛公司，但因前述履约问题焦惠霞亦未正常使用涉案租赁房屋用于经营，故该期间段租金及房屋占有使用费法院根据实际情况及双方过错，酌情予以确定。现房屋是否交接收回，双方说法不一，但根据北京市昌平房地产开发总公司相关人员的陈述，法院对焦惠霞称房屋已于2017年8月10日交回的说法予以采信，因此对于昌盛公司反诉要求焦惠霞支付2017年8月15日之后的租金及利息损失赔偿金的请求，法院不予支持。对于焦惠霞要求昌盛公司返还水电费的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，对于经《评估报告书》确定的装饰装修残值，应由昌盛公司赔偿焦惠霞。对于焦惠霞另主张的监控设备，应属未形成附合的装饰装修物，可由其自行拆除。对于焦惠霞主张的广告牌，亦属未形成附合的装饰装修物，可由其自行拆除；焦惠霞称广告牌已被拆除，但未能提交证据证明系昌盛公司所为，故对其主张的该笔费用法院不予支持。对于焦惠霞主张的人员工资一节，虽然因供暖季涉案房屋未能正常供暖、影响正常经营，但该部分损失已在前述租金中进行了酌情考虑，现根据工资表记载的工资项目等情况来看，该期间员工仍正常上班，且部分员工还有绩效工资，故其主张人员工资系合同解除后的相应损失，法院不予支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、焦惠霞与北京昌胜商贸有限公司于2016年5月12日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月2日解除；二、北京昌胜商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还焦惠霞2016年11月15日至2017年8月14日期间的房屋租金和押金共计8万元；三、北京昌胜商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付焦惠霞房屋装饰装修损失（含暖气管道安装费）共计120987元；四、驳回焦惠霞的其他诉讼请求；五、驳回北京昌胜商贸有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，昌盛公司与焦惠霞签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，一审法院对此认定正确，本院予以确认。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《房屋租赁合同》中约定昌胜公司提供的设施设备不能满足焦惠霞正常经营使用的，焦惠霞有权单方解除合同。《房屋租赁合同》同时约定了供暖费计算标准及调整办法，以及租赁用途为儿童美术早教，且涉案房屋原有暖气管道，焦惠霞在装修时亦安装了暖气片。现涉案房屋在供暖季无法正常供暖，必然无法满足焦惠霞用于儿童早教的正常经营，焦惠霞据此起诉要求解除合同，符合《房屋租赁合同》约定，一审法院判决解除正确，本院予以维持。合同解除后，昌胜公司收取的保证金应予退还，一审法院考虑供暖对正常经营造成的影响、房屋未交接给昌胜公司等多种因素及双方过错，所酌情确定的昌胜公司应返还的房屋租金和押金数额，具有事实和法律依据，本院予以确认。因昌胜公司违反合同约定导致合同解除，焦惠霞经昌胜公司同意所装饰装修的残值损失，昌胜公司应按照《评估报告书》确定的数额赔偿焦惠霞，一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，昌胜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由北京昌胜商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 刘 磊审判员 刘国俊审判员 张洁芳二〇一九年三月二十日法官助理郭仁鑫书记员张一