安徽省歙县人民法院民 事 判 决 书（2019)皖1021民初948号原告：朱丽红，女，1973年1月17日出生，汉族，住安徽省歙县。被告：黄山金百佳商贸有限公司，住所地安徽省歙县百花路与215省道交汇处江南明珠**楼裙楼，统一社会信用代码91341021080337286A。法定代表人：邵瑞捷，该公司总经理。被告：歙县领航房地产开发有限公司，住所地安徽省歙县徽城镇百花路张曙音乐广场边，统一社会信用代码913410215744487528。法定代表人：金士明，该公司总经理。原告朱丽红与被告黄山金百佳商贸有限公司（以下简称金百佳公司）、歙县领航房地产幵发有限公司（以下简称领航公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。朱丽红到庭参加诉讼，金百佳公司、领航公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱丽红向我院提出诉讼请求：一、判令被告按协议支付原告2018年1月2日起至2019年1月1日止的商铺租金14594元；二、判令被告按协议支付原告应付而未付的2018年1月2日至2019年1月1日的租金逾期违约金3285元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年，被告向社会公开销售坐落于歙县徽城镇百花路张曙音乐广场边江南明珠底楼的商铺，承诺以租养贷，开发商包租12年内百分百返本，前3年租金直接抵购房款的形式销售底楼所有商铺。原告在2013年8月10日与领航公司签约购买了1063#号商铺（面积13.99平方），总价194590元，抵扣掉前3年租金35025元，原告实际一次性支付159565元购铺款，并按照领航公司的要求与金百佳公司签定了两份委托经营管理协议，第一份协议为期3年即自2014年1月1日至2017年1月1日止，第二份协议为期9年即自2017年1月2日至2026年1月1日止，该协议第三条约定，每年的租金按协议约定的金额，九年租金总数为157617元，第一年租金13621元，第二年租金14594元，第三年租金15567元，第四年租金16540元，第五年租金17513元，第六年租金18486元，第七年租金19459元，第八年租金20432元，第九年租金21405元，支付方式为被告每季度支付一次租金，即在本合同生效之日起，每年的1月2日、4月2日、7月2日、10月2日分别支付，若逾期支付，逾期部分需按每日未支付租金的千分之一支付违约金，逾期时间最多不可超过三个月。协议第四条约定租期内双方不得提前解除合同，否则需按协议约定的金额赔偿对方，被告在租期内不论是否经营，都需支付原告租金，如违约需按未支付的租金总和作为违约金赔偿给原告。另外，该协议第七条还约定，租期满后，若原告同意将该物业出售给被告，被告按照233508元总价进行购买，并且一次性将房款付给原告。但至今日，被告未按协议约定，支付原告2018年1月2日至2019年1月1日应得的租金（税后），需按约定支付原告违约金。何况，自2018年1月2日至2018年9月30日的租金(税后），己逾期超过三个月，被告己经违约，必须按协议第四条约定，需按未支付的租金（税后）总和作为违约金赔偿给原告，另外，被告自合同签约后，实际从未支付原告租金，2017年度的租金原告已经起诉至法院，并且已经申请了强制执行，特别是第二被告在原告购铺时承诺以租养贷（商铺售价远高于当时市场价），购铺投资12年后百分百返本，但在实际签约时，把第一被告介绍给原告并许诺他们是自家人，是同一个经营的分公司，欺骗原告与第一被告签约由第二被告担保的商铺《委托经营管理协议》，鉴于以上事实，第二被告比第一被告更加令人不齿，这种拖欠原告租金，违反协议约定并无视法院的判决的行为已严重侵犯了原告的合法权益。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院起诉，望贵院查明事实，依法裁判。金百佳公司辩称，一、本案的案由应该是委托代理合同纠纷，而不应该是租赁合同纠纷关系。1、领航公司将商铺卖给原告等约有30人业主，为了实现业主利益最大化，委托金百佳公司与各位业主洽谈，由各位商铺业主共同委托金百佳公司对外整体出租，于是各商铺业主与领航公司签订了《委托经营管理协议》，由金百佳公司负责对外招商、整体出租。所以，原告与被告金百佳公司之间应该是委托代理的合同关系；2、自从金百佳公司接受委托后，也许受到歙县商业环境的影响，包括原告在内的商铺根本没有出租出去，一直空置着，虽然损害了原告的经济利益，对金百佳公司来说也是受害者；3、在2018年7月份，原告已经将自有的商铺出租给华隆超市，所以，原告与被告之间的租赁关系自动终止，若支付租金，也应该只支付至2018年6月份租金，从2018年7月份开始，因原被告之间租赁关系终止，无需支付租金。二、双方约定的违约金不应得到支持。1、如上所述，金百佳公司不能兑现原告的房租，并不是金百佳公司的违约，金百佳公司从来没有占有、使用该商铺，也没有将该商铺出租出去。这是人所不能控制的因素决定的，并不是金百佳公司违约行为所产生的，依据民法的公平原则，不应该让无违约行为或其无他过错行为的金百佳公司承担违约金；2、即使要金百佳公司承担违约金，原告所主张的违约金也过高，依据《合同法》司法解释相关规定，原告主张的违约金远远大于实际损失，被告可以主张请求减少。原告损失的只是占有资金期间的利息损失，若法庭判令被告应支付违约金，可以判令被告按照中国人民银行同期贷款的利息数额承担违约金。领航公司未提交答辩意见。经审理查明：2013年，领航公司向社会公开销售坐落于歙县徽城镇百花路张曙音乐广场边江南明珠底楼的商铺，承诺以租养贷，返租12年，前3年租金直接抵购房款，2013年8月10日朱丽红与领航公司签约购买江南明珠3B幢1063#号商铺（建筑面积13.99平方），总价194590元，抵扣掉前3年租金35025元，朱丽红一次性支付159565元购房款，并于2014年1月2日与金百佳公司签定《委托经营管理协议》，租赁期限9年，即自2017年1月2日至2026年1月1日止，第1年租金13621元，第2年租金14594元，第3年租金15567元，第4年租金16540元，第5年租金17513元，第6年租金18486元，第7年租金19459元，第8年租金20432元，第9年租金21405元，租金按年计算，年租金按季度支付，即在本合同生效之日起，每年的1月2日、4月2日、7月2日、10月2日分别支付。若逾期支付，逾期部分按每日未支付租金的千分之一支付违约金，逾期时间最多不可超过三个月。金百佳公司不得提前解除合同，租期内不论是否经营，都需支付租金，如违约需按未支付的租金总和作为违约金赔偿给朱丽红。合同还对其他事项作了约定，合同由领航公司作为金百佳公司的担保方，并在该协议上加盖了公章。协议签订后，金百佳公司并未支付2017年度的租金，领航公司也未履行担保付款责任，后朱丽红起诉至我院，并申请了强制执行。现金百佳公司、领航公司未支付朱丽红2018年度的租金，朱丽红再次向我院提起民事诉讼，提出上述请求。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朱丽红与金百佳公司、领航公司签订的《委托经营管理协议》，约定的内容系房屋租赁事宜，其实质为房屋租赁协议。双方应按照该协议的约定履行各自的义务。金百佳公司、领航公司辩称双方为委托合同关系，与查明事实不符，本院不予采纳。另金百佳公司辩称朱丽红已于2018年7月将讼争店铺出租给华隆超市，双方之间的租赁关系自动终止。但朱丽红不认可该事实，且金百佳公司未提供证据证明其辩称事实，故本院对该辩称事实不予确认。现朱丽红主张金百佳公司支付租金14594元，符合法律规定，本院予以支持。朱丽红主张按每日未付租金的千分之一支付违约金及违约赔偿金，金百佳公司认为过高要求依法予以减少。本院认为，金百佳公司逾期支付租金，给朱丽红造成的损失仅是同期同类银行贷款利息，而其主张的违约金和违约赔偿金已超过损失的数倍。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”及第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本院对原告主张的违约金和违约赔偿金依法调整为按损失的130%计算，即以每季度应付租金3648.5元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%从每季度租金逾期支付之日起计算利息至款清之日止。领航公司在协议中约定为金百佳公司提供担保，并在协议上签章认可，依法应对金百佳公司的上述给付义务承担连带责任。金百佳公司、领航公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄山金百佳商贸有限公司于本判决生效后立即支付原告朱丽红租金（租赁江南明珠3B幢1063号商铺2018年1月2日起至2019年1月1日的商铺租金）14594元及逾期付款违约金（以3648.5元为基数，分别自2018年1月3日、2018年4月3日、2018年7月3日、2018年10月3日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算利息至款清之日止）；二、被告歙县领航房地产开发有限公司对被告黄山金百佳商贸有限公司的上述给付义务承担连带责任；三、驳回原告朱丽红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由被告黄山金百佳商贸有限公司、歙县领航房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  吴芳琴二〇一九年三月十四日书记员  田 玲附相关法条《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。