浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初15905号 原告：陈国春，男，1980年1月3日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人：康良，浙江瑞坤律师事务所律师。 被告：庞金永，男，1961年8月14日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告：叶玉兰，女，1966年10月13日出生，汉族，住杭州市余杭区。 二被告共同委托代理人：罗龙江、杜堂好，浙江匡智律师事务所。 第三人：庞叶飞，男，汉族，1990年11月29日出生，住杭州市余杭区。 第三人：庞阿玉，女，汉族，1934年6月26日出生，住杭州市余杭区。 委托代理人庞叶飞，系庞阿玉之孙子。 原告陈国春为与被告庞金永、叶玉兰房屋买卖合同纠纷一案，于2018年9月19日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员卢燕独任审判。在诉讼过程中，本院依被告庞金永、叶玉兰的申请追加庞叶飞、庞阿玉、庞诗恬为第三人，后被告庞金永、叶玉兰撤回追加庞诗恬为第三人的申请，本院予以准许。本案于2019年1月18日公开开庭进行了审理，原告陈国春及其委托代理人康良、被告庞金永、叶玉兰的委托代理人罗龙江、第三人庞叶飞、庞阿玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，2014年7月8日，经案外人朱国伟、庞正卫介绍原告作为买方与卖方被告庞金永、叶玉兰在余杭区签订《房屋买卖协议》一份。协议约定被告庞金永、叶玉兰同意将余杭区周家汇头（拆迁重建）建筑面积为110平方米的房屋转让给原告，同时协议对价格、付款方式、交房时间、逾期交房责任、过户费用做了约定。原告于签订协议当日支付了第一笔购房款14万元。2017年9月23日，原告与被告庞金永一同前往塘栖三中参加摇（选）分房，被告庞金永摇号选取安置房，其中由原告选取确定杭州市余杭区塘栖镇锦绣名邸13幢2单元602室（面积约110平方米）安置房。但被告未按协议将涉案房屋交付给原告，经原告数次要求被告履行协议，被告仍未交付房屋。为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告庞金永、叶玉兰签订的《房屋买卖协议》有效；2、被告庞金永、叶玉兰继续履行《房屋买卖协议》并交付杭州市余杭区塘栖镇锦绣名邸13幢2单元602室房屋给原告；3、被告支付因迟延交付房屋的费用43200元（按一年14400元计，自2015年7月11日起暂计至2018年7月11日，之后费用另计）；4、房屋过户条件成就时，被告协助原告办理过户手续；5、由被告承担案件受理费。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告与被告庞金永、叶玉兰签订的《房屋买卖协议》有效；2、被告庞金永、叶玉兰继续履行《房屋买卖协议》并交付杭州市余杭区塘栖镇锦绣名邸13幢2单元602室房屋（暂定房价110万元）给原告；3、被告支付因迟延交付房屋的费用26367元（自2015年7月11日至2017年9月22日止）；4、本案案件受理费由二被告承担。 原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1.征用集体所有土地拆迁补偿安置协议一份，用以证明被告原有房屋被征用拆迁及安置的事实； 2.房屋买卖协议一份，用以证明原告向被告购买面积110平方米房屋的事实； 3.余杭区农村居民多高层公寓安置表一份，用以证明二被告合计享有安置面积160平方米的事实。 4.房源确认书一份，用以证明被告于2017年9月23日选取三套安置房，其中面积110平方米为原告所购房屋的事实； 5.情况说明一份，用以证明被告至今未办理涉案房屋收房手续的事实； 6.情况说明三份，用以证明原告已将14万元购房款交付给被告的事实。 被告庞金永、叶玉兰答辩称，案涉房屋属于拆迁安置房，房屋买卖协议效力待定，且二被告并没有经过共同产权人同意处分该房屋，现共有人庞阿玉与庞叶飞明确表示不同意出售该房屋，所以该协议无效；基于无效合同的相关诉请均不成立，现案涉房屋未取得产权证，为此请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人庞叶飞答辩称，案涉房屋系其父亲被告庞金永自作主张出卖的，签约时其在外地，其不同意出卖案涉房屋。 第三人庞阿玉答辩称，其对被告庞金永、叶玉兰与原告签订房屋买卖协议一事不知情，其不同意出卖案涉房屋。 第三人庞叶飞、庞阿玉未提供证据材料。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 被告庞金永系杭州市余杭区7组42号户主。2012年5月28日，被告庞金永（乙方）与杭州市余杭区塘栖镇农民多层公寓建设管理中心（甲方）签订《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定：乙方房屋坐落在，总建筑面积336.69平方米，常住在册户籍人口4人，安置人员为庞金永、庞叶飞、叶玉兰、庞阿玉。乙方可购买安置房总面积330平方米。双方并就其他事项做出约定。同日，庞金永、庞叶飞、叶玉兰、庞阿玉在余杭区农村居民多高层公寓安置表上签字捺印，确认该户每人实际安置面积80平方米。 2013年7月8日，被告庞金永、叶玉兰（卖方）为帮助第三人庞叶飞（系二被告之子）偿还债务，经他人介绍后与原告陈国春（买方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：卖方有坐落在余杭区周家汇头（拆迁重建）建筑面积110平方米，自愿将该房产卖给买方，售价28万元整。卖方将该房从2013年7月10日到2015年7月10日（二年内）交付给买方，买方从本协议签订日支付该房屋售价一半即14万元，余款到房屋交货时支付。卖方2年内拆迁补偿安置费归卖方所有，若超过二年后未交房，卖方拆迁补偿安置费过渡费自愿归买方所有（约14400元/每年）。房屋交货之后产生的过户费用由卖方负担。协议签订后，原告陈国春向被告庞金永、叶玉兰支付房款14万元。 2017年9月23日，杭州市余杭区塘栖镇农民多层公寓建设管理中心向被告庞金永出具房源确认单，载明所摇（选）取得的安置房分别坐落于杭州市余杭区。 庭审中，原、被告均确认：杭州市余杭区塘栖镇锦绣名邸13幢2单元602室房屋系双方签订的《房屋买卖协议》涉及的标的物。现被告庞金永户仍未就该房屋办理收房手续。自2015年7月11日至2017年9月22日止，二被告共获得拆迁补偿安置过渡费26367元。 本院认为，原告陈国春与被告庞金永、叶玉兰签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，其体现的是买卖双方的债权债务关系，是物权变动的原因行为，本身并无物权效力，被告庞金永、叶玉兰是否对合同标的物具备处分权不影响买卖合同的效力，本案中亦未发现该合同存在无效的情形，故《房屋买卖协议》应为合法有效。被告庞金永、叶玉兰以无权处分为由主张案涉合同无效，与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定不符，本院不予支持。但诉争的房屋属被告庞金永、叶玉兰及第三人庞叶飞、庞阿玉共有，被告庞金永、叶玉兰出售该房屋时，应经得其他共有人同意。现第三人庞叶飞、庞阿玉均表示二被告出售案涉房屋时未取得其二人同意，其二人均不同意出售案涉房屋。原告亦未提供证据证明第三人庞叶飞、庞阿玉授权被告庞金永、叶玉兰处分其共有的财产，且被告庞金永、叶玉兰是以自己的名义实施了无权代理行为，故二被告的行为亦不符合表见代理的构成要件，其行为后果不能及于第三人庞叶飞、庞阿玉。本案中，在第三人庞叶飞、庞阿玉不予追认或不同意的情况下，被告庞金永、叶玉兰向原告出售案涉房屋的行为属于无权处分，物权变动因出卖人缺乏处分权而不能发生，故原告要求二被告继续履行《房屋买卖协议》并交付案涉房屋的诉请，本院不予支持。关于延期交房过渡费，根据《房屋买卖协议》约定，二被告应于2013年7月10日到2015年7月10日（二年内）将所售房屋交付给原告，若超过二年后未交房，二被告的拆迁补偿安置过渡费自愿归原告所有。该费用应视为双方对被告未交房的违约责任的约定，现被告确违反上述约定，且自认已领取自2015年7月11日至2017年9月22日止的安置过渡费26367元，故二被告应向原告支付上述26367元，原告的该项诉请，本院予以支持。另原告陈国春有权就被告庞金永、叶玉兰在签订《房屋买卖协议》时未取得处分权导致标的物所有权不能发生转移的其余损失另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告陈国春与被告庞金永、叶玉兰于2013年7月8日签订的《房屋买卖协议》合法有效； 二、被告庞金永、叶玉兰支付原告人民币26367元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告陈国春的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7469元（已减半收取），由原告陈国春负担7239元，由被告庞金永、叶玉兰负担230元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共九份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理7469元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  卢燕 二〇一九年三月十七日 法官助理沈国娣 书记员丁圣杰