云南省大姚县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2326民初19号原告：张晓丽，女，1982年3月20日出生，彝族，大专文化，公务员，户籍地：大姚县，住大姚县。委托诉讼代理人：任明（系张晓丽之夫），男，1969年9月18日出生，汉族，大学文化，公务员，住大姚县。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李爱华，大姚县金碧镇法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。被告:云南德诚房地产开发有限公司，住所地：大姚县金碧镇环城北路。统一社会信用代码：91532326MA6K32UL0C。法定代表人：刘龙江，职务：董事长。委托诉讼代理人：张志华，云南金碧律师事务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。原告张晓丽与被告云南德诚房地产开发有限公司（以下简称云南德诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓丽及委托诉讼代理人任明、李爱华、被告云南德诚公司的委托诉讼代理人张志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓丽向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除2016年8月24日原、被告双方签订的商品房购销合同；2.请求人民法院判令被告退回原告购房款243849元,支付违约金12192.45元；3.请求人民法院判令被告退回原告缴大姚县住房和城乡建设局房屋维修基金2315.28元；4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由:我于2016年8月24日与被告云南德诚房地产开发有限公司签订了商品房购销合同,约定由被告出售给我位于大姚县金碧综合市场第3幢1单元第二层3-12号商铺一间,该商品房建筑面积为35.08平方米,房屋总价款为243849元。合同签订后我于当天一次性交清了全部房款,2016年8月26日又向大姚县住房和城乡建设局缴纳了房屋维修基金2315.28元。按照合同第七条约定的房屋交付期限,被告方应于2017年12月30日前,将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的商品房交付给我方。2017年12月30日,被告云南德诚房地产开发有限公司通知我去接房,在交房过程中,我发现所交房屋与合同约定不符:一是被告方未能出示房屋验收合格的依据；二是水电未通,三是商铺门未按合同约定安装,加之公共设施不配套,为此，房屋交接未能完成。后被告方承诺待他们整改后再进行交房。可是,经我多次催告,被告仅仅将电架通,通水的问题以及商铺门未按合同约定安装的问题至今未进行整改,故该房屋一直未交接。根据双方签订的《商品房购销合同》第十三条三项2目规定:单方提出解除合同或者变更本合同约定的,按以下约定处理:即若甲乙双方任何一方单方面提出合同约定变更,双方另行协商解决,若未能达成一致,违约方赔偿总房款5%的违约金。被告未经我同意,单方面将商铺门从合同约定的卷帘门或玻璃门变更为双开门,并且水未通,现距合同第七条约定的房屋交付期限(即2017年12月30日前)已逾期11个月,被告既不整改,也不对房屋进行完善,为此,我只能选择与被告解除买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。自2017年12月30日以来,我已多次催促交房事宜,但被告至今未履行交房义务。综上所述,为维护我的合法权益,依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律的规定,特向人民法院提起诉讼,请人民法院依法解除我与被告签订的商品房购销合同,判令被告退还购房款243849元、房屋维修基金2315.28元,支付单方面违约金12192.45元，承担本案诉讼费用。云南德诚公司辩称，1.张晓丽要求解除2016年8月24日双方签订的商品房购销合同,没有事实依据。2016年8月24日双方签订的商品房购销合同,合同第七条约定:答辩人于2017年12月30日前,将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的商品房交付给乙方。合同第九条“甲方逾期交房的违约责任:甲方如未按本合同第七条约定的时间交房,按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内,甲方按每天10元向乙方支付违约金,合同继续履行。逾期30天后,甲方按下列（2）种约定承担违约责任，甲方按乙方已付款的0.003%乘以逾期天数向乙方支付违约金,合同继续履行”。合同约定双方的权利义务清楚，双方没有房屋交接过程中约定解除合同的条件。如违反合同约定，约定由违约方承担违约责任。张晓丽诉状中称2017年12月30日答辩人通知张晓丽接房，最后又说答辩人没有履行交房义务,明显自相矛盾。《补充合同》第八条、第十二条对房屋交接有明确约定。答辩人已经在双方约定的时间内履行了符合本合同约定的交房义务，张晓丽以答辩人未交房义务要求解除合同缺乏依据,依法应当驳回张晓丽的诉讼请求。2.答辩人在合同约定期限内就完成了相关附属工程和公共配套设施，张晓丽购买的是商铺,答辩人已经按照合同附件二中约定履行了义务,不存在答辩人交付的商品房未按照约定的情形,也不存在公共配套设施不完善的问题。张晓丽也没有向答辩人提出水电和商铺门的问题。答辩人交付给张晓丽的商铺门是玻璃门,水、电都能正常使用。3.从答辩人的工作人员与张晓丽的短信记录(2018年11月23日10时30分)中可以看出,不是答辩人没有履行交房义务,也可以看出张晓丽的退房用心。短信记录(2018年11月25日21时10分)中可以看出,张晓丽提出苛刻的租房条件。短信记录(2018年12月3日18时两次)中可以看出张晓丽否认答辩人的工作人员通知张晓丽接房的事。4.法律依据:我国《合同法》第六条规定，当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条规定，当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方仍迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。《商品房买卖合同司法解释全文》第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持，但当事人另有约定的除外。从本案来看,答辩人没有违反法律和司法解释的规定。综上所述，依据我国《合同法》规定，依法成立的合同受法律保护，答辩人与张晓丽2016年8月24日双方签订的《商品房购销合同》没有违反法律规定,合同依法成立并生效,答辩人已经全面地履行了合同义务，答辩人在履行合同过程中无任何瑕疵。答辩人联系承租人统一租赁商铺，是张晓丽提出的无理要求,承租人无法满足张晓丽的无理要求，张晓丽才提起诉讼,商铺租赁不是答辩人的职责,与履行合同无关。张晓丽的起诉缺乏事实依据和法律依据，请法庭驳回张晓丽的诉讼请求。原告张晓丽围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.原告张晓丽身份证复印件一份。欲证明原告的自然身份情况。2.商品房购销合同复印件一份（共16页）YJG-2003。合同编号：JBZHSC-0301012-16。欲证明2016年8月24日原告张晓丽与被告云南德诚房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》一份（签字是2016年8月24日签订，但合同是事后三个多月才发给原告），合同对房屋的面积、价款及各项设施进行了约定。3.交款收据复印件两张。欲证明张晓丽支付给被告云南德诚房地产开发有限公司房价款243849元，支付给大姚县住房和城乡建设局维修资金2315.28元的事实。4.云南德诚房地产开发有限公司法人信息一份。欲证明被告云南德诚房地产开发有限公司的注册情况。5.建设工程竣工验收备案表一份共3页。欲证明被告云南德诚房地产开发有限公司金碧综合市场于2018年5月8日验收的情况。6.照片四张。欲证明到起诉前云南德诚房地产开发有限公司对商铺门没有进行改造，通水问题也未解决的事实。7.交房流程单一份。欲证明原被告在交房问题，由于被告所交的商铺不符合约定，原告没有接房的事实。被告云南德诚公司对其辩解理由向本院提交下列证据：1.云南德诚房地产开发有限公司企业信用报告。欲证明被告的诉讼主体资格。2.云南德诚房地产开发有限公司证明一份。欲证明刘福田、刘子砚是公司在大姚金碧综合市场管理人员。3.《商品房购销合同》一份。欲证明我公司已经在双方约定的时间内履行了符合本合同约定的交房义务，张晓丽以我公司未交房要求解除合同缺乏依据。4.微信、短信记录四份。欲证明张晓丽已经接收商铺，张晓丽由于出租商铺过程中，要求的租金较高，承租方不能接受张晓丽的要求，张晓丽要求退房。张晓丽提出的退房的要求不符合合同约定和法律规定。5.照片两张。欲证明我公司交付的商铺符合本合同约定的商品房。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:原告提交的第5项建设工程竣工验收备案表，经本院到县住建局核实，建设工程竣工验收备案表来源合法，客观、真实，本院予以采信；第6项照片，经本院到金碧综合市场查看，金碧综合市场第3幢1单元第二层3-12号商铺现水电已通，商铺门已整改为玻璃门的事实，本院予以采信。被告提交的第4项微信、短信记录，来源合法，客观、真实，证实双方为商品房购销合同产生争执，本院予以采信；第5项照片，来源合法，客观、真实，但商铺门是经过整改安装的玻璃门，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告云南德诚公司是从事房地产开发、经营的有限责任公司。2016年8月24日原告张晓丽与被告云南德诚房地产开发有限公司签订了合同编号为JBZHSC-0301012-16《商品房购销合同》，合同约定张晓丽向云南德诚公司购买金碧综合市场第3幢第1单元第2层3-12号房屋，该商品房建筑面积为35.08平方米，单价为每平方米6951.22元，房屋总价款243849元，交付期限应于2017年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。签订合同当日原告就一次性付清全部房屋价款，2016年8月26日原告向大姚县住房和城乡建设局交所购房屋维修基金2315.28元。合同约定被告逾期交房违约责任为：30日内每天按10元支付违约金，逾期30天后按已付款的0.003%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。同时约定，由于原告方原因，未能按期交接，责任由原告承担。原、被告双方同意按以下方式处理：自本合同约定的交房时间届满之月起至实际交房之日止30日内，原告每日按10元向被告支付违约金；若是逾期30天，则原告按总房款的0.005%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行。同时查明，2017年12月17日，大姚金碧综合市场建设工程3号楼房屋建筑结构质量安全经云南特斯泰工程检测鉴定有限公司检测报告，鉴定结论：在设计使用荷载作用及地震作用下，该房屋地基基础和主体结构的承载力满足原设计和相关规范要求，房屋结构安全。2017年12月29日，被告委托大姚县建设工程质量检测中心对该栋房屋进行功能性检测，检测结论均符合规范及设计要求，测试合格。2017年12月30日，被告电话通知原告接房，原告去到接房现场，原告认为被告没有按照合同约定出示房屋验收合格的依据、水电未通、商铺门未按约定安装，双方没有办理相应的接房手续。被告开发建设的金碧综合市场项目工程，于2018年5月8日通过相关部门竣工验收备案。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议具备商品房买卖合同的主要内容，系其双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，原、被告双方均应按约履行合同义务。原、被告约定的交房时间为2017年12月30日前，在该时间之前金碧综合市场房屋建筑结构质量及功能性已检测合格，2017年12月30日被告按约定电话通知原告接房，但商铺门未按约定安装，该房屋于2018年5月8日经过建设单位组织相关部门竣工验收备案，被告履行合同义务不符合约定，其应采取补救措施，并按双方在《商品房购销合同》中的约定支付原告违约金，合同继续履行。诉讼中被告已采取补救措施，对不符合双方约定的情形进行了整改，商铺门已改装为玻璃门，水电已通，双方的合同目的已经实现，被告已按合同约定将具备交付条件的合同标的物交接原告接收房屋。双方合同约定交房日是2017年12月30日，竣工验收备案日是2018年5月8日，该日才是经建设单位组织验收合格的时间，被告逾期交房129天，被告应承担违约金为1024.23元（30天×10元/天＋243849元×0.003%×99天）。综上，原告要求解除与被告签订的《商品房购销合同》的请求，本院不予支持，被告应支付原告违约金1024.23元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条规定，判决如下：一、原告张晓丽与被告云南德诚房地产开发有限公司的《商品房购销合同》合法有效，继续履行；二、被告云南德诚房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张晓丽支付违约金1024.23元；三、驳回原告张晓丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2588.00元，由原告张晓丽负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  陈维云二〇一九年三月二十九日书记员  何丽娇