山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁11民终176号 上诉人（原审被告）：日照中基橡胶制品有限公司，住所地日照市东港区南湖镇小长汪崖村,统一社会信用代码91371102729279798L。 法定代表人：王进平，经理。 被上诉人（原审原告）：日照市银虹纺织有限公司，住所地日照市东港区后村镇新兴工业园，统一社会信用代码91371102074405713T。 法定代表人：庞志霞，总经理。 上诉人日照中基橡胶制品有限公司（以下简称中基橡胶公司）因与被上诉人日照市银虹纺织有限公司（以下简称银虹纺织公司）租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初3886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中基橡胶公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审认定事实错误，上诉人在合理的时间内已经给被上诉人腾空了厂房并将钥匙交付给被上诉人，被上诉人在签订合同时已经现场确认了厂房的实际状况。二、一审适用法律不当。涉案租赁厂房在双方签订租赁合同之前就已经建设完成，是否取得相关手续，与本案无关，该案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。 银虹纺织公司辩称，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。 银虹纺织公司向一审法院起诉请求：1.判令中基橡胶公司返还租赁费65000元、违约金30000元、公司设施搬迁费20000元，租赁费利息损失（按银行同期贷款利率从起诉日算至实际还款日）；2.诉讼费等由中基橡胶公司承担。 一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，银红纺织公司向一审法院提交如下证据： 证据一、2018年1月20日厂房租赁合同一份，证明双方租赁合同关系及银红纺织公司已经转账支付租金65000元； 证据二、视频两份，证明截止2018年7月24日，中基橡胶公司尚未腾空南厂房； 证据三、录音三份，证明南厂房租给贺经理的消防器材有限公司，尚未到期，中基橡胶公司未交付南厂房； 证据四、收据一宗，证明搬迁花费情况。 中基橡胶公司质证意见为：证据一，租赁合同是真实的，无异议，租赁费收到了，在2018年1月20日收到5万元，在2018年1月21日收到1万5千元，是通过银行转账；证据二，对第一段视频有异议，无法确认其真实性，就算是该视频是厂房的内容，但可以说明该厂房仅有一些零碎的小物件，并没有全部占据所有的空间，该厂房原来是作为仓库使用，存物件很正常，但我们又全部把他们清空了。清空时间大约是2018年2月左右；对第二段2018年7月24日视频意见为，视频中厂房大部分已经腾空了，零碎几点小物品；证据三，对王进平的录音不进行质证，银红纺织公司未整理文字材料；我问了王进平与贺总的租赁合同到期了没有，他说没到期，但是贺总已经很长时间没有交房租了，也提供了他和贺总的录音，贺总说很快就腾出来了，他说和他的员工联系，让他的员工在近期再完全腾空房屋；对证据四中单据大部分不予认可。 中基橡胶公司提供如下证据：证据一、和贺总的通话录音，是2017年12月25日的通话录音，贺总安排手下腾空了大部分，还有一些小物品很快腾空；证据二、是2018年2月6日，贺总的员工小焦由于在春节期间导致腾空小物品延期；证据三、证明银红纺织公司诉求的搬迁的费用与事实不符，银红纺织公司腾空的时间仅用了一上午的时间；证据四、租赁合同一份，证明该土地建设是经过政府有关部门批准的，并且有规划图纸。 银红纺织公司对中基橡胶公司提供的证据质证认为，2017年12月25日我们还没有签合同，这个事与我们没有关联；第三个李姓驾驶员我们认识这个人，可以把他带过来，他仅仅是叉了一个附属设备，其他都是通过其他车，从劳工市场搬的，我有他们的身份证和电话，可以证明我怎么付的钱；租赁合同与银红纺织公司无关。 对银红纺织公司提交的房屋租赁合同，一审法院经审查予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 2018年1月20日，中基橡胶公司（出租方，甲方）与银虹纺织有限公司（承租方，乙方）签订厂房租赁合同，合同主要内容为：一、甲方厂房坐落日照市东港区南湖镇小长汪崖村，中基橡胶公司院内，南面自东向西厂房450平方米，北面504平方米，建筑面积954平方米，房屋质量良好，动力电源100kva变压器由乙方保管；二、租赁期限从2018年1月20日到2023年1月20日；三、租金年交65000元；四、租金一年一付，第一年在合同签订日付清；第二年于2018年12月1日付清；五、乙方负责出租房电费、水费、卫生费按时收取并交给甲方；六、租赁房屋用途生产及办公用；……十、合同解除条件，有下列情形之一，1、乙方不交或者不按约定交付租金达1个月以上；2、甲方单方违反本合同约定，国家规划用途除外；3、乙方在出租房内进行违法活动；4、合同期内甲方需保证乙方正常使用其租赁设施；十一、违约责任，30000元。 合同签订后，银虹纺织公司向中基橡胶公司支付租金65000元，银虹纺织公司将生产设备、原材料等运至中基橡胶公司院内北面厂房。因南厂房由中基橡胶公司租赁给贺富强开办的消防设备公司，尚未到期，而且有设备、杂物等堆放，中基橡胶公司未将南厂房一并交付银虹纺织公司使用。期间，银虹纺织公司督促中基橡胶公司交付南厂房便于组织生产，中基橡胶公司法定代表人王进平多次催促贺富强腾空南厂房，但截至2018年4月，中基橡胶公司仍未腾空南厂房并交付银虹纺织公司。2018年4月16日，银虹纺织公司另行租赁厂房，并将生产设备、原料等于2018年4月18日全部从中基橡胶公司搬离。银虹纺织公司与王进平协商租赁费退费事宜未果，2018年5月3日具状起诉到一审法院。一审法院向中基橡胶公司邮寄起诉状、传票等，并写明王进平手机号，但邮件被拒收退回，因系租赁合同纠纷，一审法院考虑需要查明案件事实，多次电话联系王进平，王进平表示人在东北，多次表示马上来拿传票，但又多次食言，一直未到法院领取传票等。一审法院第二次向其邮寄传票并短信通知开庭时间，邮件再次被退回，短信未回，但开庭时中基橡胶公司委托代理人出庭应诉。 本案第一次开庭时，中基橡胶公司陈述中基橡胶公司在合理的时间内腾空厂房并交付银红纺织公司，足额的履行了合同义务，但庭审结束后，银红纺织公司法定代表人及其委托诉讼代理人孙运洁即到诉争厂房进行了录像，显示南厂房依然有杂物堆放。中基橡胶公司向法庭陈述，南厂房确实还有部分小杂品，因为银红纺织公司由于别的原因拒绝收钥匙，我们就没有继续要求第三方贺富强清空，因为北厂房银红纺织公司也没有全部利用起来。 一审法院要求中基橡胶公司提供诉争厂房建设工程规划许可证或者批准建设厂房的手续或者临时建筑批准手续，中基橡胶公司未能提供，提供了中基橡胶公司与日照市东港区南湖镇小长汪崖村土地招商承包合同，承包合同甲方为小长汪崖村，乙方为中基橡胶公司，时间为2003年9月26日，内容主要为：一、甲方承包给乙方的土地，东西长134米，南北长100米，面积20亩；二、承包期限自2003年11月1日至2033年11月1日，共30年，乙方在所承包土地上投资建厂；四、甲方只承担乙方所承包土地的农业税，涉及其他任何费用甲方不再承担，其他税费及费用由乙方自负。国土部门对中基橡胶公司土地进行了测绘，2015年11月份，日照市地方税务局东港分局南湖中心税务所要求中基橡胶公司补缴2007年1月到2015年9月的城镇土地使用税795047元。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，中基橡胶公司作为出租人，未能举证证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，亦未提供证据证明取得临时建筑批准手续，中基橡胶公司提供的证据主要是土地测绘和城镇土地使用税催缴情况，而非建设工程许可，故根据上述法律规定，其与银虹纺织公司签订厂房租赁合同无效。 银虹纺织公司与中基橡胶公司签订厂房租赁合同，银虹纺织公司交付中基橡胶公司租金65000元的事实，一审法院予以确认，但因双方租赁合同无效，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同自始没有法律约束力”，银红纺织公司可随时搬离诉争厂房，况中基橡胶公司亦未按照约定向银红纺织公司及时交付南厂房，违反诚实信用原则，故银红纺织公司要求中基橡胶公司返还租赁费，一审法院予以支持。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。银虹纺织公司占用中基橡胶公司北厂房504平方米，占用时间自2018年1月20日到2018年4月18日，共计89天，南厂房中基橡胶公司未交付银红纺织公司使用，不计算使用费，因年租金为65000元，故银红纺织公司应当向中基橡胶公司交纳租金8373.22元（65000元/年÷365天÷954平方米×504平方米×89天）。2018年4月18日后，银红纺织公司已经不再使用诉争厂房，无需向中基橡胶公司交纳租金，中基橡胶公司拖延解决纠纷，造成的损失由中基橡胶公司自行负担。银红纺织公司已经支付中基橡胶公司租金65000元，中基橡胶公司应当返还银红纺织公司租金56626.78元。因双方租赁合同无效，违约条款亦无效，银红纺织公司要求违约金，一审法院不予支持。因中基橡胶公司在南厂房已经出租未到期且未腾空的情况下又将南厂房出租给银红纺织公司，未能及时交付南厂房，致银红纺织公司将设备、原材料等从中基橡胶公司处运走，产生的设备、原材料等搬迁费属于银红纺织公司的损失。银红纺织公司提供的单据中存在从原租赁场地到中基橡胶公司场地的费用，不足以证明从中基橡胶公司处运走设备等产生搬迁费的数额，但该搬迁费损失是银红纺织公司实际产生的损失，一审法院考虑运输距离、运输种类等，酌情认定本次搬迁费数额为6000元。因双方租赁合同无效，双方对合同无效均有过错，但本次纠纷过错主要在中基橡胶公司，故搬迁费由中基橡胶公司承担60%即3600元。因租赁合同无效，中基橡胶公司应当及时返还银红纺织公司租金，一审法院酌定银红纺织公司主张的租赁费利息自银红纺织公司起诉之日即2018年5月3日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审判决：一、中基橡胶公司于判决生效后十日内返还银红纺织公司租赁费56626.78元；二、中基橡胶公司于判决生效后十日内支付银红纺织公司租赁费利息（以56626.78元为基数，自2018年5月3日起计算至付清之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、中基橡胶公司于判决生效后十日内支付银红纺织公司搬迁费3600元；四、驳回银红纺织公司本案的其他诉讼请求。如果中基橡胶公司未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2600元，由银红纺织公司负担1200元，由中基橡胶公司负担1400元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：证据一、上诉人的法定代表人王进平与被上诉人法定代表人的丈夫孙运洁于2018年1月22日的通话录音一份，主要内容为：“孙运洁：你一切给我开绿灯，我跟你签另合同，没有去打搅我生产，政府都支持，我再签另一份合同，如果出现问题出现的费用，你给我全部承担……”、“孙运洁：土地人家不认可，没有土地证、没有规划证，我去租赁是不准许的，条件不具备，合同规定的条件不具备的我不能用，国家规划准许的，规划准许的我去用行吗？”用于证明被上诉人多次到租赁厂区查看，确认了厂房的现状，并咨询确认多人及有关部门，才签订的案涉租赁合同，被上诉人此后还要求签订其他合同，被上诉人拒绝；证据二、上诉人的法定代表人王进平与崔志庆于2018年1月18日的通话录音一份，上诉人主张崔志庆是国土部门工作人员，主要内容为：“要办手续，前期先环评和立项几乎同步进行，然后选址上会，选址意见书区政府上会，土地预审、规划预审，占地指标……”、“以前也这样，但原来政府一块给你报的，不用你企业跑腿，现在你自己的以后你得什么，去找镇领导规划科领导出差了，……”，用于证明案涉厂房属于当地工业园区招商引资项目，规划手续由工业园区统一办理，个人无单独的规划手续。银红纺织公司质证不予认可。 对于上述证据，本院认为，银红纺织公司未对上述两份证据的真实性提出异议，对该两份证据的真实性应予确认。但对于证据二中，上诉人未举证证明谈话人崔志庆的身份，即使崔志庆为国土部门相关人员，其也仅是陈述土地方面的手续由政府统一办理，并未涉及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中规定的建设工程规划许可证明，故证据二并不能证实上诉人的证明目的；证据一孙运洁的陈述中并无上诉人已将全部厂房的钥匙交付给被上诉人的内容。在上诉人未能提供其他证据证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设或已取得临时建筑批准手续的情况下，上述证据为孤证，本院不予采信。 二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，根据中基橡胶公司在一审中提供的其与日照市东港区南湖镇小长汪崖村签订的《土地招商承包合同》，案涉厂房坐落的土地当时为该村集体土地，中基橡胶公司未提供有效证据证明涉案土地性质已经发生变更，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”，故本案适用该司法解释正确，中基橡胶公司上诉主张一审适用该司法解释系法律适用不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。 案涉租赁的厂房包括南厂房和北厂房，在一审中，中基橡胶公司上诉主张已经将钥匙交付给了银虹纺织公司，银虹纺织公司仅认可收到北厂房的钥匙，否认收到南厂房的钥匙，中基橡胶公司对此未提供有效证据证明，应自行承担举证不能的不利后果，故中基橡胶公司上诉主张已经将钥匙全部交付给银虹纺织公司的理由不能成立，本院不予支持。 故一审认定双方当事人之间签订的租赁合同无效，并根据双方对合同无效的过错大小，结合实际履行情况，进行判决，有事实依据，并符合法律规定。综上所述，中基橡胶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2600元，由上诉人日照中基橡胶制品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  王林林 审判员  刘 芳 二〇一九年三月十九日 法官助理张锦秀 书记员裴凤文