苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0509民初12722号 原告：隽成成，男，1988年4月18日生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。 委托诉讼代理人：陶树燕，江苏绿象律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈炼，江苏绿象律师事务所律师。 被告：王刚，男，1987年7月7日生，汉族，住江苏省响水县。 原告隽成成与被告王刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案受理后，依法适用简易程序于2018年11月21日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院裁定由简易程序转为普通程序于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告隽成成的委托诉讼代理人陶树燕、陈炼，被告王刚到庭参加第一次庭审；原告隽成成及其委托诉讼代理人陈炼到庭参加第二次庭审。被告王刚经本案依法传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告隽成成向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付租赁的保证金1900元不予退还；3.判令被告腾空并返还租赁房屋，并支付拖欠的房屋租金（1900元/月/30天*在住天数，自2018年8月15日起计算至被告腾空并返还租赁房屋时止）；4.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告将第三项诉讼请求变更为：判令被告支付拖欠的房屋租金（1900元/月/30天*在住天数，从2018年8月15日起计算至合同解除之日止）。事实和理由：2017年12月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将坐落于苏州市吴江区的房屋出租给被告。合同约定：该房屋租金为1900元/月，先付后用，原告收取被告租赁保证金1900元，租赁期自2018年2月15日起至2021年2月16日止，被告每3个月支付一次租金，并提前10天支付。合同签订后，被告应于2018年8月5日支付2018年8月15日至2018年11月15日的租金，截至今日，原告已多次催告，但被告仍未支付。原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告王刚辩称：因合同未到期，其不同意解除《房屋租赁合同》；因受到政府“311”行动的影响，涉案房屋阻隔墙被敲掉了，导致租房有两个月处于停水停电状态，原被告就造成的损失由谁负担一直协商未果，故2018年8月15日至今的房屋租金确实未支付给原告；不同意原告没收保证金；如果法院判决解除其与原告签订的《房屋租赁合同》，要求原告赔偿其装修损失。 经本院审理查明认定事实如下：2017年12月26日，隽成成（甲方）与王刚（乙方）、苏州链好嘉房产经纪有限公司（居间方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其名下位于苏州市吴江区的房屋出租给乙方，租金为1900元/月，先付后用，甲方收取乙方租赁保证金1900元，租赁期满，乙方无违约、欠费，则甲方应全额无息返还该保证金；房屋租赁期限自2018年2月15日起至2021年2月16日止；乙方每三个月支付一次租金，并提前十天支付下期房屋租金，第一次租金及租赁保证金在签订本合同时即时支付；乙方承诺甲方房屋仅作居住出租使用，乙方在租赁期内发生的水、电、煤、电话、有线、物业、停车等费用由乙方承担并按时缴纳到相关收费部门；乙方须按合同规定的时间和方式支付租金、租赁保证金及其他费用，否则甲方有权终止本合同，收回房屋，如因此造成甲方损失的，则甲方有权不予返还保证金；如因不可抗力原因致使本合同不能继续履行的，甲乙双方互不承担责任，造成的损失，则由双方各自承担，租金、保证金按实结算；物业费由乙方承担；乙方不得擅自改变房屋的主体结构，只可敲空中花园一面墙；甲方已知乙方是二房东，同意乙方转租。 苏州市吴江区松陵镇兴吴路1105号香漫雅园20幢802室的房屋所有权人为隽成成、陈晓梅，房屋不动产权号为苏（2018）苏州市吴江区不动产权第9034585号，建筑面积为92.46平方米。 隽成成、陈晓梅系夫妻关系，于2013年2月7日登记结婚。 以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、不动产权证书《结婚证》及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：原告隽成成与被告王刚签订的《房屋租赁合同》，在无相反证据情况下，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。针对被告认为其不按时缴纳租金的原因是受到政府“311”行动的影响，涉案房屋阻隔墙被敲掉了，导致租房有两个月处于停水停电状态，原、被告就造成的损失由谁负担一直协商未果，故未按时支付租金的答辩意见。本院认为，被告未提交证据证明涉案房屋因政府“331”行动受到损失，也未提交证据证明其与原告就上述问题进行过协商，本院对被告该项抗辩意见不予采信。依据合同约定，被告应在2018年8月5日前支付2018年8月15日至2018年11月14日三个月的租金；在2018年11月5日前支付2018年11月15日至2019年2月14日三个月的租金，现被告未按约支付租金，本院对原告要求解除《房屋租赁合同》的请求予以支持。但因原告在起诉前未向被告表达解除合同的意思表示，故《房屋租赁合同》的解除时间应以被告收到本院送达的起诉状副本等文书的日期即2018年10月23日为准。关于被告要求原告承担装修费用的抗辩意见，本院认为，根据司法解释的相关规定，因承租人的违约导致合同解除，承租人要求出租人就赔偿装修残值损失的，人民法院不予支持，故对被告的该项抗辩意见不予采信。关于被告结欠原告房租金额，审理过程中，原、被告一致确认2018年8月15日之前的租金被告均已支付完毕，本院亦予以确认。现原告主张被告结欠的租金自2018年8月15日起按1900元/月计算至合同解除之日（2018年10月23日）止，于法有据，本院予以支持。经本院核算，被告结欠原告房租金额为4370元（1900元/月*2个月+1900元/月/30天*9天）。关于原告依据合同第九条的约定要求保证金不予返还的请求，本院认为，原、被告在合同中约定的该保证金条款是为约束双方信守合同而设立，现被告违约解除合同，该条款应视为违约金条款，保证金系被告应付的违约金。故被告应支付原告违约金1900元，原告请求保证金1900元不予返还，本院予以支持，两相折抵，被告应支付给原告的违约金已履行。被告王刚经本院依法送达开庭传票等应诉材料，无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担由此产生的不利法律后果，本院依法缺席判决。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告隽成成与被告王刚2017年12月26日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月23日解除。 二、被告王刚于本判决生效后十日内支付原告隽成成租金4370元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江支行营业部，账号：62×××64）。 三、被告王刚于本判决生效后十日内支付原告隽成成违约金1900元（与保证金相抵，已履行）。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取1226元，由被告王刚负担。被告负担之数于本判决生效后十日内直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。逾期提交，视为自动撤回上诉。 审 判 长  赵向煜 代理审判员  张白帆 人民陪审员  邱知行 二〇一九年三月二十日    书记员郑立 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。