江西省泰和县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0826民初286号 原告：李婷，女，1976年8月28日出生，汉族，住江西省泰和县。 委托诉讼代理人：肖如坤，泰和县为民法律服务所法律工作者。 被告：刘盼，男，1988年12月16日出生，汉族，住江西省泰和县。 第三人：李庭发，男，1983年5月1日出生，汉族，住江西省吉水县。 第三人：李铁斌，男，1988年11月27日出生，汉族，住江西省泰和县。 原告李婷与被告刘盼、第三人李庭发、李铁斌租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李婷向本院申请追加李庭发、李铁斌为本案第三人参加诉讼。原告李婷及其委托诉讼代理人肖如坤、第三人李庭发到庭参加诉讼，被告刘盼、第三人李铁斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李婷向本院提出诉讼请求：1.判决终止原告与被告之间签订的泰鑫台湾文化公园商铺租赁合同；2.被告将租赁房屋腾空并立即交还原告；3.被告向原告支付拖欠的租金71977.6元、违约金30000元、房屋损坏恢复费30000元、拖欠的物业费6098元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月底，被告为经营餐饮业向原告租赁其所有的位于泰和县城泰鑫台湾文化公园5号楼105、204号商铺（面积为254.12㎡），并签订了合同，约定：租期为2018年6月1日至2021年5月30日，年租金为121977.6元（租金单价为40元/㎡/月，即每月租金为10164.8元），租金每年度提前一个月一次性付清，承租方在租赁期内未经出租方书面同意，不得将商铺转租或交换等。原告按合同约定如期交付给被告使用，但被告只交了50000元租金和30000元合同履行保证金。被告经营餐饮业一段时间后就停业，并在2018年8月份违反合同约定，未经原告同意将部分店铺转租给李庭发。被告在装修过程中，未经原告同意，将商铺楼面打了两个面积较大的孔，损坏了房屋。原告多次要求被告及第三人腾空店面，并要求被告支付拖欠的租金，但是被告及第三人置之不理，故诉至法院。 刘盼未作答辩。 李庭发陈述，我找开发商泰鑫租店面，泰鑫帮我找的刘盼，因为我找的是开发商，开发商也没有说店铺是谁的，我就以为是与开发商签的租赁合同。刘盼的“饭酷”关门了，有业主来找我们，要我们搬出去，我们才知道真正的业主不是刘盼也不是开发商，我们被骗了。我对店面进行了装修，现在还在经营。刘盼找过我们，说另外帮我们找店面或补偿装修的费用，后来却拒接电话，现在也找不着人。 李铁斌未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于泰和县澄江镇嘉禾大道**泰鑫台湾文化公园商业区****的赣（2017）泰和县不动产权第**商铺和坐落于泰和县澄江镇嘉禾大道**泰鑫台湾文化公园商业区****的赣（2017）泰和县不动产权第**商铺，系刘宏斌、李婷共同共有。2018年6月27日，原告李婷与被告刘盼签订了《泰鑫台湾文化公园商铺租赁合同书》，约定：刘盼承租泰鑫台湾文化公园5号楼105、204号商铺；租期为2018年6月1日至2021年5月30日；租金为40元/㎡/月，每月租金为10164.8元，每年为121977.6元，租金采取先付后租的方式提前一个月支付；承租人应在2018年6月1日前支付合同履约金30000元，租赁关系终止后30日内，出租人扣除承租人应承担的所有税、费等其他费用后，将剩余部分无息退还；承租方逾期支付租金或者其他应支付的费用累计超过15日或未经出租人书面同意擅自将商铺转租的，属违约行为，出租人有权单方终止合同，同时收回已租赁商铺，且承租人应按合同未履行租赁月份总租金的一倍支付违约金，还有其他损失的，承租人仍须承担赔偿责任；该商铺物业管理费为每月508.24元，每年6098.88元。双方签订合同后，被告刘盼支付了租金50000元和合同履约金30000元。被告刘盼把204号商铺的天花板挖开，在二楼和三楼之间安装了传菜电梯和排气烟囱，并将105号商铺通往204号商铺的楼梯口封住和搬走楼梯（钢结构）。2018年7月21日，被告刘盼擅自将105号店铺转租给第三人李庭发，并签订了租赁合同，约定租期为2018年8月1日至2021年5月30日。签订合同后，李庭发装修了该商铺，并经营至今。李庭发与李铁斌系合伙关系。 根据庭审中原告李婷的陈述，其诉讼请求第二项中要求被告支付拖欠租金71977.6元指的是2018年6月1日至2019年5月30日期间未缴纳的租金（应交年租金121977.6元核减已支付的50000元租金）；按照合同约定被告拖欠租金71977.6元，则应支付的违约金为拖欠租金的一倍即71977.6元，对此原告李婷只主张30000元，并主张被告刘盼已支付的30000元合同履约金直接冲抵该违约金；2018年6月1日至2019年5月30日期间的物业费6098.88元，因被告刘盼未缴纳，物业公司多次向原告催收，但原告并未实际代缴。原告李婷对其房屋损坏恢复费30000元的主张，经法庭释明，仍不要求申请司法鉴定，并请求由法院酌定。根据合同的约定日租金应为334.2元（年租金121977.6元÷365天），本院认定已交纳的50000元为150天（2018年6月1日至2018年10月28日）的租金，那么原告主张被告刘盼拖欠租金的期间则为2018年10月29日至2019年5月30日。 庭审结束后，原告李婷向法庭提交了传菜电梯、排气烟囱照片（照片显示204号商铺天花板开孔尺寸为长度2.65米，宽度为1.65米）和泰鑫台湾文化公园类似商铺一楼楼梯口照片、楼梯（钢结构）照片以及《住宅一期商铺钢梯制作安装合同》（甲方为泰和县金泉置业有限公司，乙方为谭春元，工程地点为泰和县泰鑫台湾文化公园住宅一期，合同约定每个钢结构楼梯造价为11903.8元）。原告提供了其本人制作的店面恢复原样报价表，用以证明房屋损坏恢复费为29931.9元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告李婷与被告刘盼在合同中约定租金采用先付后租并提前一个月支付的方式，虽然双方没有明确约定租金是按月还是按年支付，但是被告刘盼只支付了2018年6月1日至2018年10月28日期间的租金，不管是按月还是按年支付，都没有在约定的期限内支付，违反了合同约定。被告刘盼将105号商铺转租给第三人，没有经过原告李婷的书面同意，亦违反了合同的约定。根据合同的约定，被告刘盼出现上述违约行为，原告有权单方终止合同，故对原告李婷要求解除合同的主张，合理合法，本院予以支持。被告刘盼仍拖欠2018年10月29日至庭审之日（2019年2月28日）期间的租金，按照合同约定违约金的计算方式，即拖欠租金的一倍，被告刘盼应支付的违约金已超过原告主张的30000元，现原告只主张30000元且要求冲抵被告刘盼已支付的30000元合同履约金，没有违反法律规定，本院予以支持。房屋租赁合同解除，出租人有权要求承租人腾房并支付逾期腾房占有使用费。原告要求被告腾房，合理合法，本院予以支持。原告未主张逾期腾房的占有使用费，其主张的71977.6元租金系2018年10月29日至2019年5月30日期间的租金，租金应以承租人实际使用租赁物为限额，现原告要求解除合同，那么部分租金尚未实际发生，未发生的租金依法不予支持，鉴于解除合同后需要一定的腾房时间，故被告刘盼应按每日334.2元的标准从2018年10月29日起支付租金至实际腾空房屋之日止，但截止日期不能超过原告所主张的范围即2019年5月30日。204号商铺天花板被挖开并加装了传菜电梯和排气烟囱，105号商铺与204号商铺的楼梯（钢结构）被封和楼梯被搬走，原告需要恢复原状确需一定的费用，但原告不申请司法鉴定，只提供自制的报价表和《住宅一期商铺钢梯制作安装合同》，本院结合市场行情和本案实际情况，酌定原告李婷将房屋恢复原状的费用为18000元。物业费6098元，原告李婷未实际缴纳，本院不予支持。被告刘盼未到庭应诉，也未提交答辩状，应视为其对诉权的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告李婷与被告刘盼于2018年6月27日签订的《泰鑫台湾文化公园商铺租赁合同书》； 二、被告刘盼在本判决生效后十日内向原告李婷支付租金，按每日334.2元的标准从2018年10月29日起付至实际腾空房屋之日止（实际腾空房屋之日超过2019年5月30日的，计算至2019年5月30日）； 三、被告刘盼于本判决生效之日起十五日内向原告李婷腾退商铺（不动产权证号：赣（2017）泰和县不动产权第0002974号、第0002975号）； 四、被告刘盼在本判决生效后十日内向原告李婷支付房屋恢复原状的费用18000元； 五、被告刘盼向原告李婷支付违约金30000元（被告刘盼已支付30000元合同履约金，两项冲抵，无需另行支付）； 六、驳回原告李婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费7640元，由李婷负担300元，刘盼负担7340元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长  熊红卫 审 判 员  陈荣暖 人民陪审员  唐秋月 二〇一九年三月二十一日 书 记 员  徐薇伟