杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初1767号 原告：杭州东部电子商务有限公司，住所地杭州市余杭区乔司街道五星村。 法定代表人：沈晓梅。 委托代理人：张阅、周蕾，浙江金道律师事务所律师。 被告:芦永泉，男，1976年8月21日出生，汉族，住杭州市江干区。 被告：杨凤琴，女，1978年6月9日出生，汉族，杭州市江干区。 被告：钱海峰，男，1982年10月31日出生，汉族，住杭州市江干区。 三被告共同委托人：段利明、朱晓纯，浙江诺力亚律师事务所律师。 原告杭州东部电子商务有限公司诉被告芦永泉、杨凤琴、钱海峰、胡芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理后，依法由审判员俞丽丽独任审判，于2018年4月12日、2019年1月18日公开开庭进行了审理。原告于2018年8月1日申请撤回对被告胡芳的起诉，本院依法予以准许。原告的委托代理人、被告芦永泉及三位被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，2013年9月15日，原告与被告一就被告一承租原告位于杭州市余杭区乔司街道五星村工业园15号楼（即15A号楼）二层1398.5平方米房屋（以下简称“租赁房屋”）订立《租赁协议》，明确约定租赁房屋使用用途仅限于服装生产、办公及相关经原告确认的合法用途。《租赁协议》签订后，原告依约向被告一交付租赁房屋。后被告一告知原告，其与被告三已形成合伙关系。并且被告一、被告三共同要求将租赁房屋用于开设网吧，且自称已先行取得房屋产权人杭州市余杭区乔司街道五星村经济联合社的同意。后被告一直使用租赁房屋，但以网吧设立登记尚未完成长期拖欠租金及物业管理费。原告认为，网吧设立登记最终无法完成系被告自身原因导致，且系被告应当合理评估承担的风险。故在多次催讨未果后，原告于2017年6月正式向被告送达《律师函》。不料，被告反而先行于2017年7月11日起诉原告（案号为2017浙01**民初11194号，以下简称11194号案件），以原告违约要求贵院判令解除《租赁协议》、判令原告返还租金并承担违约责任共计5020027元。2017年9月25日，11194号案开庭审理。庭审过程中，原告当庭表示，被告长期拖欠租金，已构成根本违约，原告亦要求解除《租赁协议》，故双方已于2017年9月25日就解除《租赁协议》事宜达成合意。2017年12月11日，被告撤诉，但依然拒绝履行租金、物业管理费、滞纳金、房屋占有使用费、租金损失等支付义务及腾退义务。2018年4月4日被告主动腾退，双方办理相关手续。被告一、被告三拒不履行付款义务恶意启动诉讼程序，强行占用原告租赁房屋等行为，已严重侵犯原告的合法权益。被告二为被告一之配偶，被告四系被告三之前妻，且案涉《租赁协议》签订于其婚姻关系存续期间，故被告一、被告三在本案项下对原告所付债务均属于夫妻共同债务，被告二、被告四依法应当与被告一、被告三共同承担法律责任。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。同时，原告保留继续向被告主张后续实际产生的律师费等损失赔偿。诉讼请求：一、确认《租赁合同》已于2017年9月25日解除；二、判令被告一、被告三向原告支付2014年10月11日至2017年9月25日的租金1861646.84元及滞纳金1351707.29元（滞纳金暂计算至2017年12月31日，自2017年12月31日起应以1861646.84元为基数，按每日千分之一计算至被告实际付清租金之日止）；三、判令被告一、被告三向原告支付2014年10月11日至2017年9月25日的物业管理费49658.21元及滞纳金36638.96元（滞纳金暂计算至2017年12月31日，自2017年12月31日起以49658.21元为基数，按每日千分之一计算至被告实际付清物业管理费之日止）；四、判令被告一、被告三向原告支付2017年9月25日之后的房屋占有使用费350151.37元（暂计算至2017年12月31日止，之后应按每日3789.91元计算至被告腾退之日止）；706366.91元；五、判令被告一、被告三向原告支付2017年9月25日之后的物业管理费4447.96元（暂计算式2017年12月31日止，之后应按每日45.85元计算至被告腾退之日止）；六、判令被告一、被告三向原告支付三个月租金损失赔偿173388.32元；七、判令被告一、被告三向原告支付律师费80000元；八、判令被告一、被告三向原告支付保险费3128.58元；九、判令被告二、被告四与被告一、被告三共同向原告承担第1至8项诉讼请求项下的清偿责任；十、判令被告一、被告三立即腾退并返还租赁房屋；十一、判令本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费）由被告承担。庭审中，原告变更第四项、第五项诉讼请求：四、判令被告一、被告三向原告支付2017年9月25日至2018年4月4日的房屋占有使用费706366.91元；五、判令被告一、被告三向原告支付2017年9月25日至2018年4月4日的物业管理费8757.59元。放弃第十项诉讼请求。 原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料： 1.租赁协议、合伙协议书、原告出具的证明各一份，证明原告与被告一、被告三之间建立租赁关系的事实。具体参见租赁协议第2.2条、第7.7条，第十八条1、2、3、项的约定。 2.照片复印件、短信截屏打印件、律师函及妥投证明原件、五星村村委出具的证明原件各一份，证明原告多次催告被告履行催款义务的事实； 3.起诉状及证据目录、民事裁定书各一份，证明被告起诉原告后又撤诉的事实及原告证据一中的合伙协议书、证明系本案被告在2017浙01**民初11194号案件中提交的证据，被告一已就其与被告三形成合伙关系并共同承租、共同经营的行为构成自认； 4.委托合同、律师费发票、付款凭证各一份，证明原告为主张权利已产生以及将产生的律师费用的事实； 5.保险合同、保险费发票、付款凭证各一份，证明原告为主张权利、财产保全所产生的保险费用的事实； 6.婚姻登记记录证明一份，证明被告二、被告四应当与被告一、被告三在本案项下对原告所负债务共同承担责任的事实。 7．杭余文广新20**网设字第4号，证明杭州市余杭区文化广电新闻出版局已于2016年2月5日出具《关于同意杭州余杭和丰计算机信息服务部设立互联网上网服务营业场所的抄告函》。故被告关于其因300米限制或工业用房限制导致被告无法获取网吧经营许可的主张无法成立的事实； 8.乔司街道五星村经济联合社标准厂房（二期）租赁项目招标公告、五星村二期标准厂房租赁合同、短信截屏、租房协议书各一份，证明五星联合社并未向原告披露关于其已将部分房屋出租给案外人拟用于开设网吧的情形。且原告在实际承租过程中，也未发现该第三人在租赁房屋中经营网吧。本案原告对杭州家允信息服务部毫不知情，不存在隐瞒、欺骗被告的情形。另根据被告芦永泉的陈述，实际上是五星村将房屋出租给了家允的事实。 9.杭州家允信息服务部工商信息一份，证明根据国家企业信息公示系统的查询，杭州家允信息服务部于2012年1月19日成立，其注册登记地址自始至终均位于余杭区乔司街道南街紫晶时代公寓1幢4#、5#、6#、从未发生过变更，也未迁址到五星村工业园区内的事实；以及杭州家允信息服务部未搬迁至五星村工业园区内，故即便存在300米的限制性规定，也不会影响被告取得网吧经营许可。故原告被告因杭州有家允信息服务部搬迁至五星村工业区内，导致被告因300米限制性规定无法取得网吧经营许可的主张无法成立。原告从未违反过允许被告独家经营网吧的承诺的事实； 10.照片一份，证明被告实际占有使用租赁房屋的事实； 11.余公消验字2013第0133号、余公消验字2017第84号建设工程消防验收意见书各一份，证明案涉租赁房屋所在的五星村工业园区二期消防验收合格，被告申报杭州和丰计算机信息服务部装修工程无法通过消防验收，系由于被告设置的卷帘门、防火设计不符合规范等自身原因导致的事实。 12.OA系统截屏，证明原告定期向被告发送通知催讨房租、水电费、物业管理费以及原告的主张并未过诉讼时效的事实。 13，鉴定报告一份，证明无偿使用证明手写部分加签名都是钱海峰所写，无偿使用证明的原件只有一份的事实。 被告答辩称，一、1.2013年9月15日，原告与答辩人芦永泉签订租赁协议一份，约定由芦永泉承租原告乔司街道五星村工业园15号楼二层1398.5平方米的房屋。在签订协议前，芦永泉明确告知原告所涉租赁物用于开设网吧经营名原告亦告知答辩人所涉租赁物为商业用地，并按照商业用地的租金标准与芦永泉约定并收取租金。2013年11月8日，原告向答辩人承诺只允许答辩人一家在园区内经营网吧。2.签订协议后，在答辩人芦永泉向行政机关（以钱海峰名义注册个体工商户申请）申请设立网吧的过程中，得知原告隐瞒了租赁物为工业用地，且在答辩人芦永泉租赁之前，原告已将园区内的房屋租赁给第三人用于网吧经营，原告的行为直接导致了答辩人芦永泉一直未能办理网吧经营许可，并导致了答辩人芦永泉400万元的装修损失。3.基于第二点情况，2016年2月4日，原告出具无偿使用证明，承诺所涉租赁物无偿提供给答辩人使用至2018年9月19日止。二、1.根据合同相对性，租赁协议为芦永泉与原告签订，故原告诉杨凤琴、钱海峰、胡芳无合同依据，原告将杨凤琴、钱海峰、胡芳列为被告为主体不当。且原告要求答辩人杨凤琴、胡芳因分别与芦永泉、钱海峰的夫妻关系而承担共同清偿责任无依据。2.原告承诺在2018年9月19日前租赁物给答辩人无偿使用，故其诉请要求支付房屋租金及滞纳金的诉请无依据。3.租赁合同并未于2017年9月25日解除，答辩人芦永泉在2017年7月10日向人民法院起诉要求判令解除合同，后于2017年7月11日撤回起诉，合同并未解除，原告也未向答辩人发函要求或单方解除合同。4.退一步讲，如原告支付租金的诉请成立，其2017年1月25日之前的租赁均已过诉讼时效。综上，请求法庭判决驳回原告对答辩人芦永泉、杨凤琴、钱海峰的诉请。 被告为支持其辩称主张，提供并陈述了下列证据材料： 1.乔司镇五星村经济联合社与杭州东部电子上午有限公司《房屋租赁协议》、杭州家允信息服务部现场勘查图、余文广新（2012）39号文件、证明各一份，证明原告承诺五星村五园路园区内只允许被告芦永泉独家经营网吧及原告违反承诺内容并隐瞒了园区内已出租给他人（家允信息服务部）从事网吧经营的事实，并导致被告无法取得网吧经营行政许可的事实； 2.杭州市国土资源局余杭分局查档证明、杭州市余杭区文化广电新闻出版局告知书、杭州市余杭区文化广电新闻出版局情况说明各一份，证明原告将工业用地出租给芦永泉开设网吧使用，将不符合租赁用途的租赁物出租给芦永泉使用的事实； 3.无偿使用证明一份，证明原告自愿将案涉租赁物自2013年起无偿提供给被告使用的事实及原告向被告主张租金无依据的事实； 4.银行对账单一份，证明原告收到被告交付的房屋租金、押金等款项的事实及原告应将该款项返还给被告的事实； 5.通知书、EMS投递单、EMS签收记录、腾退交付确认书各一份，证明经原告催告后，原被告已经于2018年4月4日完成租赁物腾退交付的事实。 6．无偿使用证明一份（盖章确认件，来源于杭州市余杭区市场监督管理局），证明原告自愿将案涉租赁物自2013年起无偿提供给被告使用的事实及原告向被告主张租金无依据的事实。 根据当事人的陈述，以及有效证据，本院查明本案事实如下： 2013年9月15日，原告（甲方）与被告芦永泉（乙方）签订《租赁协议》一份，约定甲方将坐落于杭州市余杭区乔司街道五星村工业园15A幢2层（13号楼二层）房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积1398.5平方米。合同第2条约定租赁期限为5年，即从2013年10月11日起至2018年10月10日止。其中，免租期自2013年9月20日起至2013年10月10日止。合同第3条约定租赁单元每月租金和物业管理费每平方米为35元，按租赁单元面积计算收取。其中租金为每月每平方米34元，物业管理费为每月每平方米1元。在本协议有效期内，租赁单元的租金每满1年递增一次，每次在前一租期租金的基础上递增5%，依次类推。在本协议签订当日，乙方应向甲方支付6个月的租金和物业管理费（自2013年10月11日至2014年4月10日），共计306271.5元。租期内租金和物业费为每6个月提前支付。乙方应于6个月租赁期到期前10日前向甲方支付下6个月的租金和物业管理费。签订本协议时，乙方应向甲方交纳14万元作为租赁保证金，租赁保证金不得抵充租金、物业管理费和其他费用。合同期限届满，在乙方已完全履行本协议项下的各项职责及义务，且已向甲方付清全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用后，甲方将租赁保证金无息退还乙方。如乙方在履行本协议的过程中违约或未经甲方同意提前终止本协议的，甲方除没收租赁保证金外，同时有权要求乙方承担违约责任。乙方向甲方预缴1万元装修保证金，装修完成后，经甲方验收后无损园区公用设施，无息全额退还给乙方。否则乙方按价赔偿甲方，不足部分除没收保证金外，乙方另行支付给甲方。合同第4条约定租赁用途，乙方对租赁单元的使用用途限于服装生产、办公及相关经甲方确认的合法之用途。在本协议有效期内，非经乙方书面申请及甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁单元的用途。合同第17条约定滞纳金，乙方逾期交付租金的，每逾期1日，甲方可按月租金额的5%收取滞纳金。乙方逾期交付物业管理费的，每逾期1日，甲方可按欠缴物业管理费的5%收取滞纳金。乙方逾期交付本协议项下任何保证金的，每逾期1日，甲方可按欠交保证金的5%收取滞纳金。合同第十八条约定违约责任，甲乙双方应谨慎行使和履行本协议中约定的权利、义务。本协议生效后，除本协议另有约定外，如任何一方违反本协议的规定，应承担相应的违约责任，违约金为15万元，同时还应赔偿守约方因此遭受的全部经济损失及为追偿所需支付的费用（包括但不限于诉讼费和律师费）。乙方违约按照上述第十七条支付滞纳金的，并不免除本款约定的违约责任。租赁期满，甲乙双方未续订新的租赁合同的，乙方若逾期不迁出租赁单元，甲方有权要求乙方限期迁出外，乙方每逾期占用1日，乙方应按租赁单元当年度日租金的双倍向甲方支付租赁单元占用期间的使用费。乙方在出现下列任何一种情况时，视为乙方严重违约，甲方享有单方解除合同的权利，有权立即解除本协议：违反法律法规在园区内进行非法经营活动；……乙方逾期30日未向甲方支付本协议项下的房租，或者拖欠的各项费用累计数额超过一个月的房租；乙方因自身原因提前解除合同……合同第二十条约定，本协议履行过程中的所有通知，经由挂号邮件寄出后5日，或按址送达后，即视为对方已收妥该通知文件。协议签订后，被告芦永泉向原告支付了第一年的租金及物业管理费、租赁保证金14万元及装修保证金1万元。 2013年11月8日，原告向被告钱海峰出具证明一份，证明为防止同行竞争或起相关矛盾，园区内只允许租户钱海峰独家经营网吧。 被告芦永泉和被告钱海峰系合伙关系，双方于2013年9月5日签订《合伙协议书》一份，约定双方合伙经营网吧，总投资为480万元，其中芦永泉出资288万元，钱海峰出资192万元，双方出资各占投资总额的60%、40%。本合伙依法组成合伙企业，由钱海峰负责办理工商等部门审批登记手续并出任负责人，场所地址是余杭区乔司街道五星村工业园区15A幢2层。合伙企业经营期限为5年。合伙双方共同经营、共同劳动、共担风险、共负盈亏。合伙企业盈余按照各自的投资比例分配。合伙企业债务按照各自投资比例负担。任何一方对外偿还债务后，其他方应当按比例在十日内向偿还方清偿自己负担的部分。但因案涉房屋土地性质等原因，被告芦永泉、钱海峰至今未能办出网吧经营许可,未在案涉房屋内实际经营网吧。 2016年2月4日，原告出具《无偿使用证明》一份，载明兹有位于的房屋，现无偿提供给杭州余杭和丰计算机信息服务部作为办公用房使用，使用期限的终止时间为2018年9月19日，面积为1398.5。该无偿使用证明的使用期限的起始时间存在涂改。庭审中，双方确认该无偿使用证明中载明的租赁房屋即为被告芦永泉与原告签订的《租赁协议》项下的房屋。因原告对《无偿使用证明》的三性均有异议，故原告申请对该证明进行司法鉴定，提交的鉴材为《无偿使用证明》原件及存档于杭州市余杭区市场监督管理局档案中心存档的“杭州余杭和丰计算机信息服务部”档案第10页的《无偿使用证明》（盖有复印件与原件核对一致的印章一枚,核对人为钱海峰）。存档于杭州市余杭区市场监督管理局档案中心存档的“杭州余杭和丰计算机信息服务部”档案第10页的《无偿使用证明》上注明了使用期限为2016年2月4日至2018年9月19日。经鉴定，浙江大学司法鉴定中心于2018年12月5日出具鉴定意见书一份，鉴定意见为：1、标称日起为“2016年2月4日”《无偿使用证明》上的印文“杭州东部电子商务有限公司”与杭州市余杭区市场监督管理局档案中心存档的“杭州余杭和丰计算机信息服务部”（2016年）档案第10页上的同名印文是同一枚印章的盖印。2、标称日期为“2016年2月4日”《无偿使用证明》第2、3、5行上的手写文字与该证明第8行的签名“钱海峰”字迹是同一人书写。3、标称日期为“2016年2月4日”《无偿使用证明》的内容与杭州市余杭区市场监督管理局档案中心存档的“杭州余杭和丰计算机信息服务部”（2016年）档案第10页内容，除了第四行填写的日期外，其余都是一致。经鉴定后，原告对所盖原告公司印章的真实性无异议，但认为该份证明不是双方的真实意思表示。 2017年6月6日，原告向被告芦永泉寄送《律师函》一份，催告被告芦永泉按约支付拖欠的租金及物业管理费共1939063.62元。被告芦永泉于次日收到该律师函。2017年7月11日，芦永泉以租赁合同纠纷为案由，将杭州东部电子商务有限公司诉至本院，案号为（2017）浙0110民初11194号，以杭州东部电子商务有限公司隐瞒许多案涉房屋的重要信息导致芦永泉无法获得网吧经营许可为由，要求解除案涉《租赁合同》，杭州东部电子商务有限公司返还原告支付的租金人民币629325元、租赁保证金140000元及装修保证金10000元，赔偿装修及经济损失3810702元，并支付违约金、律师费等。2017年9月25日，在该案的庭审过程中，杭州东部电子商务有限公司对芦永泉要求解除双方签订的《租赁合同》的诉请表示同意。2017年12月11日，芦永泉向本院提出撤诉申请，本院依法予以准许。 2018年4月4日，被告芦永泉将案涉房屋腾退交还给原告。 另查明，除案涉房屋外，被告芦永泉还向原告承租了该园区的其他房屋。被告芦永泉和被告杨凤琴于2000年7月27日登记结婚，于2018年7月16日登记离婚。杭州余杭和丰计算机信息服务部成立于2016年2月4日，负责人为钱海峰，注册地址为杭州市余杭区乔司街道五星村五园路******。案涉房屋的所有权人为五星村经联社。原告因本案支出律师费8万元、保险费3128.58元、财产保全申请费5000元。 本院认为，原告与被告芦永泉签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。 关于合同解除时间。被告芦永泉于2017年7月11日向本院起诉要求解除与原告的上述《租赁协议》，原告在2017年9月25日的庭审中当庭表示同意解除，双方对于解除《租赁协议》达成合意，故本院对原告要求确认双方于2013年9月15日签订的《租赁协议》于2017年9月25日解除的诉请予以支持。 关于原告第二、三项诉请主张的租金、物业管理费及两项对应的滞纳金。被告方辩称根据原告出具的《无偿使用证明》，被告方无需向原告支付2013年起至2018年9月19日期间的任何费用。本院认为，被告方提供的《无偿使用证明》原件中的起始日期存在涂改，无法辨认具体时间，结合被告钱海峰向杭州市余杭区市场监督管理局提供的《无偿使用证明》中载明的无偿使用期限为2016年2月4日至2018年9月19日，并由被告钱海峰确认复印件与原件一致，被告方仍应向原告支付2016年2月4日前的租金、物业管理费。根据《租赁协议》约定，具体的支付时间和金额分别应为：于2014年10月1日支付租金299558.7元和物业管理费8391元、2015年4月1日支付租金299558.7元和物业管理费8391元、2015年10月1日支付租金202701.39元和物业管理费5407.53元。原告提供了照片复印件、短信截屏打印件、律师函及妥投证明、五星村经联社出具的证明、OA系统截屏证明原告的主张未过诉讼时效，被告对除律师函和妥投证明外的证据的三性均有异议，本院经审查后认为，照片复印件、短信截屏打印件真实性无法确认，且照片内容模糊不清、短信截屏仅显示6月1日未显示年份，不符合有效证据的采信规则，故不予确认。律师函和妥投证明真实性予以确认，但发送律师函的时间为2017年6月6日，根据被告应付租金的时间节点计算，已过一年诉讼时效。五星村经联社作为案外人出具的证明，本院不予确认。OA系统短信截屏，真实性无法确认，且该截屏的主要部分截取号码不全、显示状态仅为已发送，无法确认被告是否确已收悉，不符合有效证据的采信规则，不予确认。被告方辩称原告主张上述费用已过诉讼时效，本院予以采信。对原告第二、三项诉请主张的租金、物业管理费及两项对应的滞纳金，本院不予支持。 对原告的第四、五项诉讼请求，因原告向被告方出具了《无偿使用证明》，现原告无充分证据证明该份证明不是原告的真实意思表示，故对第四、五项诉请，本院不予支持。对原告的第六项诉请，原告要求被告方支付三个月租金损失赔偿，无合同依据，本院不予支持。原告诉请要求被告方支付律师费、保险费、财产保全申请费，依据不足，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州东部电子商务有限公司与被告芦永泉于2013年9月15日签订的《租赁协议》于2017年9月25日解除； 二、驳回原告杭州东部电子商务有限公司其他诉讼请求。 案件受理费38086元，减半收取19043元，财产保全申请费5000元，由原告杭州东部电子商务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  俞丽丽 二〇一九年三月二十八日 书记员  陈秋夏