湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初47号原告：湖北俊晟物业服务有限公司，住所地：黄冈市黄州区东门路**。统一社会信用代码：914211026884950554。法定代表人：刘斌，总经理。委托诉讼代理人：熊拓，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北振天商贸有限公司，，住所地：黄冈市黄州区宝塔大道**统一社会信用代码：91421102676458628L。法定代表人：程自力。被告：湖北大别山融资担保有限公司，住所，住所地：黄冈市黄州区宝塔大道**社会信用代码：91421100573740444A。法定代表人：刘国喜。上述两被告委托诉讼代理人：郑雷，湖北问衡律师事务所律师。代理权限为一般代理。第三人：林蕾，女，汉族，1990年1月5日出生，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：殷高，湖北袁徐殷律师事务所律师。代理权限为一般代理。第三人：李泽生，男，汉族，1967年9月26日出生，户籍住址。原告湖北俊晟物业服务有限公司诉被告湖北振天商贸有限公司（以下简称振天公司）、湖北大别山融资担保有限公司（以下简称大别山担保公司），第三人林蕾、李泽生合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊拓，被告振天公司及大别山担保公司委托诉讼代理人郑雷，第三人林蕾委托诉讼代理人殷高到庭参加诉讼，第三人李泽生经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付S108号、S201号（2014年3月4日至2018年10月23日）所欠原告物业管理服务费138804元且从逾期之日起，每天按逾期欠交物业管理服务费的千分之五交纳滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，两被告对上述费用承担连带责任；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告系黄州区东门路××号万象巴黎小区的物业管理公司。被告振天公司从第三人林蕾、李泽生处购得A1栋S201号和S108号房产，建筑面积分别是1452.44平方米和208.4平方米。按照约定，被告振天公司作为现业主，应句原告交纳物业管理费，但被告振天公司以自己不是房屋实际使用人为由拒绝交纳。原告要求被告振天公司提供与实际使用人之间就物业管理费如何交纳的约定．被告振天公司拒绝提供。经调查，A1栋S201号和S108号房产目前由被告大别山担保公司实际占有使用。原告多次找两被告催收物业管理费，两被告互相推诿，故原告诉至法院。被告振天公司、大别山担保公司辩称，两被告从来没有与原告订立物业管理合同，原告也没有为我公司提供任何物业管理方面的服务，而且原告也没有对被告使用的房屋以及公共部分履行任何维修义务，所以原告向我公司主张物业管理费无事实依据，另外，原告主张的物业费大部分已经超过了诉讼时效，请求驳回原告请求。第三人林蕾述称，虽然将林蕾列为第三人，原告的诉求以及事实与理由与原告完全没有关系，属于原告滥用诉权，第三人保留向原告提起诉讼的权利。第三人李泽生未到庭陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：一、营业执照副本、工商登记信息、法定代表人身份证明书、公司名称变更通知书，证明原告诉讼主体资格；二、两被告工商登记信息，证明两被告诉讼主体资格；三、第三人身份信息，证明第三人诉讼主体资格；四、房屋登记簿，证明黄州区东门路××号万象巴黎小区A1栋S201号、S108号房屋系第三人林蕾、李泽生于2014年3月4日转让给被告振天商贸公司；五、物业服务企业资质证书、前期物业服务合同，证明原告具备收取物业费的资格；六、物业管理服务协议、管理规约、交房确认书、承诺书，证明物业公司履行催告义务；七、催费通知单，证明物业公司履行催告义务；八、欠费总额，证明被告欠原告物业费、滞纳金总额；九、工作联系函、安装承诺、照片，证明被告大别山融资担保公司系房屋实际使用人。被告对原告提供证据一、二、三无异议；对证据四无异议；对证据五物业服务企业资质证书的真实性无异议；对前期物业管理服务合同的真实性有异议，该证书也是复印件，原告盖了自己公司的章，对证据五的证明目的有异议，这是2009年的9月13日签订的，我公司没有使用该房屋；对证据六我公司都不知情，这个手册是第三人签订的，我公司没有参与，两被告从来没有与原告签订物业服务合同，不能达到原告的证明目的；对证据七的真实性有异议，几张通知书发出的时间不明，是原告单方面制作的，被告对此不知情，不能证明原告履行了催款义务；对证据八的关联性有异议，上面写的是程自立，不是被告，不能证明欠费的主体是谁；对证据九的真实性有异议，联系函、承诺书以及照片都是原告方单方提供的，具体时间也不明，不能达到原告的证明目的。第三人对原告提供证据质证称，林蕾的身份证已经更改，我方已经提交给法庭，对关于林蕾转让房产的登记簿的真实性无异议，其他证据与林蕾没有关联，不予质证。经审核，本院认为，原告提供证据一、二、三、四、六，可以作为认定案件事实的依据；原告提供证据五，物业服务企业资质证书，本院依法予以认定，其中黄冈市国宇房地产开发有限公司与物业公司签订前期物业管理委托合同系复印件，本案不作认定；原告提供证据七至九，没有被告方签字，本案不作认定。被告振天公司、大别山担保公司、第三人林蕾、李泽生未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月30日，黄冈市国宇房地产开发有限公司将位于黄州区东门路××号万象巴黎的商铺（建筑面积208.4平方米）转让给李泽生、杨小清；2014年3月4日，李泽生、杨小清又将前述商铺转让给振天公司。2012年4月26日，黄冈市国宇房地产开发有限公司将位于黄州区东门路××号万象巴黎的商铺（建筑面积1452.44平方米）转让给林蕾；2014年3月4日，林蕾又将前述商铺转让给振天公司。2012年元月19日，李泽生与黄冈市美佳欣物业管理有限公司签订一份《黄冈万象巴黎小区前期物业管理服务协议》，双方就李泽生所购位于万象巴黎小区A1幢S单元108室商铺前期物业管理服务达成协议，前期物业管理费商铺按建筑面积1.5元每平方米每月收取，乙方应按合同约定，6个月交纳一次物业服务费，不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按国家规定交纳滞纳金。2013年5月21日，林蕾与黄冈市美佳欣物业管理有限公司签订一份《黄冈万象巴黎小区前期物业管理服务协议》，双方就林蕾所购位于万象巴黎小区A1幢S201单元S301室商铺（建筑面积1452.44平方米）前期物业管理服务达成协议，前期物业管理费商铺按建筑面积1.5元每平方米每月收取，乙方应按合同约定，6个月交纳一次物业服务费，不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按国家规定交纳滞纳金。2013年4月24日，黄冈市美佳欣物业管理有限公司更名为湖北俊晟物业服务有限公司。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，振天公司从林蕾、李泽生处购买万象巴黎小区A1幢S单元108室商铺以及A1幢S201单元S301室商铺，系该两处物业的所有权人，林蕾、李泽生与物业公司签订的前期物业管理服务协议对振天公司具有约束力，被告振天公司应按商铺标准交纳物业服务费，原告主张被告振天公司交纳2014年3月4日至2018年10月23日期间的物业服务费，本院依法予以支持,原告主张物业管理服务费138804元，本院依法核定为138680元；原告主张被告振天公司按欠交金额的千分之五支付滞纳金，因物业服务协议约定不明确，该主张本院依法不予支持。原告俊晟公司主张被告大别山担保公司承担责任，因原告俊晟公司提供证据不足以证实被告大别山担保公司一直在使用该物业，故原告该主张本院依法不予支持。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告湖北振天商贸有限公司向原告湖北俊晟物业服务有限公司交纳物业服务费138680元，限其于本判决生效之日起三十日内履行完毕。二、被告湖北大别山融资担保有限公司在本案中不承担民事责任。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费3076元，由被告湖北振天商贸有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  靖红涛人民陪审员  冯金华人民陪审员  董凤琴二〇一九年三月二十二日书 记 员  吴 彬