贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔0302民初12251号 原告：程恒，男，1989年10月25日出生，汉族，遵义市人。 委托代理人：程华平，男，1953年5月22日出生，遵义市人。系原告大伯父。 被告：程南平，男，1956年1月18日出生，汉族，遵义市人。 第三人：王淑琴，女，1961年4月7日出生，汉族，遵义市人。系程南平之妻。 原告程恒与被告程南平、第三人王淑琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程恒的委托代理人程华平、被告程南平、第三人王淑琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告程恒向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告将位于遵义市××面积77.22平方米住宅房（产权证号：黔（20**）遵义市不动产权第00295XX号）一套过户给原告程恒和陈贵平；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：程贵平系原告父亲，程贵平于2009年2月20日死亡。原告和程贵平与被告于2006年9月11日签订房屋买卖协议，约定被告将位于遵义市××××号防水材料公司房改购房X幢X面积77.22平方米住宅房一套卖给原告和程贵平，总价款人民币伍万伍千元正，该协议同时约定了双方的权利和义务，协议签订后，被告收到购房款伍万伍仟元整并出具收条，被告按约将该房和房产证（产权证号：遵房权证红花岗区字第××号）交付原告居住至今，后原告多次要求被告按卖房协议将该房产权过户给原告和程贵平，被告都不予履行过户义务，并以遗失为由补办黔（2017）遵义市不动产权第0029537号产权证，现原告诉至法院，请贵院依法判决。 被告程南平辩称，买卖房屋不是我的真实意思表示。55000元并不是购房款，而是我向程恒的大伯父程华平借5万元钱，5000元是利息，是以房屋为抵押，但程华平要求写明将房屋卖给其侄程恒，我是迫于无奈，且房屋买卖单价明显低于市场价。本案已过诉讼时效。我当时找原告要房产证原告说没有，于是我去补办了房产证，原告在上一次诉讼过后才去交款，与我无关，我并没写委托书给原告，我不知道原告从何去缴款。房屋我是用于居住而不是出售，并对我妻子（本案第三人王淑琴）隐瞒了情况，是原告逼我写的，因为要借款，我背着我妻子签字的，该房产系我夫妻二人的共同财产，原告未让我妻子签字，我妻子也没有签字。 第三人王淑琴陈述，本人与被告于1984年7月21日登记结婚，系合法夫妻，涉案房屋系我与被告夫妻关系存续期间即1997年购买所得，系共同财产。被告瞒着我将夫妻共有财产抵押给原告并供其居住，隐瞒至今，我拒绝追认该行为效力，且该行为损害了我的合法权利，被告程南平无权处理共有财产，该买卖无效。 本院经审理认定事实如下：被告程南平与第三人王淑琴系夫妻关系，被告程南平与原告程恒的父亲程贵平系弟兄关系。1997年，被告程南平与第三人王淑琴向宏图防火防水材料公司购得位于遵义市××××房改房，并于2002年1月4日办理了遵房权证红花岗区字第××号房屋所有权证，该证上载明的房屋所有权人为程南平。2006年9月11日，被告程南平与原告及其父亲程贵平签订了《卖房协议》，约定：程南平将防水材料公司X幢X号单位房改房转让给程贵平及原告，建筑面积77.22平方米，一次性付款55000元，如需过户，一切费用由程贵平及原告负责。同日，被告程南平向程贵平及原告出具了收到二人55000元购房款的收条，并将房屋交付原告及其父亲。2009年2月20日程贵平死亡。原告系××患者，于2010年6月10日办理了智力残疾人证。程贵平去世后，原告与其伯伯程继平、伯母刘世英一起生活至今。2017年11月，被告程南平以原房屋所有权证不慎遗失为由向遵义市不动产登记中心申请补办证件，该中心为其补办了黔（2017）遵义市不动产权第0029XXX号不动产权证，该证上载明权利人为程南平，共有情况为单独所有。2018年9月19日，原告向本院提起诉讼要求被告程南平及第三人王淑琴协助原告办理涉案房屋的过户登记手续，本院经审理并于2018年12月4日作出（2018）黔0302民初9672号民事判决书认定：原告及其父亲程贵平与被告程南平于2006年9月11日签订的《卖房协议》有效，因涉案房屋系房改房，原告未按约定交纳土地收益差额款，未取得《房地产交易市场准入许可证》，尚不具备所有权变更登记的条件，故依法判决驳回了原告的诉讼请求。目前，该判决书已经发生法律效力。2018年12月6日，原告向遵义市红花岗区住房制度改革领导小组办公室交纳了33588.23元土地收益款，并取得了遵房准证区房准字第141XXX号《房地产交易市场准入许可证》。 另查明，程贵平与古碧玉于1989年元月结婚，同年10月25日生下原告程恒，程恒系程贵平与古碧玉唯一的孩子，程贵平去世后，古碧玉至今未婚。诉讼过程中，本院依法追加古碧玉为案件当事人参与诉讼，但古碧玉拒绝参加诉讼，其明确表示其自愿放弃对程贵平遗产的继承，并自愿将其应得的房产份额赠与给程恒，要求将涉案房屋过户登记在程恒一人名下。 上述事实，有房屋所有权证、卖房协议、收条、证明、残疾人证、不动产权证、民事判决书、交款单、准入许可证以及当事人的陈述等证据在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。 本院认为，被告程南平与原告及其父亲程贵平于2006年9月11日签订《卖房协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容为被告转让房屋所有权给原告和程贵平，程贵平及原告支付约定价款，故双方法律关系为房屋买卖合同关系，程贵平及原告已按协议约定向原告付清了购房款55000元，被告因此向程贵平及原告出具了购房款收条并将房屋交付给程贵平及原告，双方已履行了部分合同义务，虽然双方签订协议时该房未取得市场准入许可证，但房改房的市场准入许可仅是房管部门针对房改房出售的一项管理规定，其并非法律、行政法规的强制性、效力性规定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，双方协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定的合同无效情形，故双方于2006年9月11日签订《卖房协议》有效。因双方交易标的系房改房，由于历史原因具有一定特殊性，即在办理房屋产权变更登记前，需根据国家政策交纳相关的土地收益费用，双方也在协议中约定了“如需过户，一切费用由程贵平及程恒负责”的内容，目前，原告已于2018年12月6日足额缴纳了该房的土地收益款，并取得了《房地产交易市场准入许可证》，该房已具备所有权变更登记条件，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，被告应按合同约定履行协助原告及其父亲程贵平办理该房屋所有权变更登记手续的义务。因程贵平已经去世，其妻子古碧玉自愿放弃对其遗产的继承，且古碧玉自愿将其应得涉案房屋份额赠与给原告程恒，故原告程恒通过继承程贵平的遗产和接受其母亲古碧玉的赠与，取得了涉案房屋的所有权，其要求被告协助将涉案房屋所有权变更登记在其名下的请求，依法有据，本院予以支持。被告辩称其与原告、程贵平签订《卖房协议》时受到逼迫，非其真实意思的表示，但其并未提供相关证据予以证明，本院对其辩解不予采信。第三人辩解其不知道被告出售房屋给原告及程贵平，因被告与第三人系夫妻关系，涉案房屋属于被告及第三人的夫妻共同财产，且系其家庭重要财产，被告于2006年9月11日将涉案房屋转让给原告及程贵平后，原告占有使用涉案房屋至今已12年之久，在此期间第三人亦未对涉案房屋主张过任何权利，故其辩解不符合常理，本院不予采信。根据夫妻在生活中互有代理权的事实，第三人应当知晓被告向原告及程贵平出售房屋一事，因涉案房屋属于被告及第三人的夫妻共同财产，第三人亦有义务协助将涉案房屋所有权变更登记在原告名下。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下： 由被告程南平及第三人王淑琴在本判决生效后五日内协助原告程恒将登记在被告程南平名下的位于遵义市××××房屋【不动产权证号：黔（2017）遵义市不动产权第0029XXX号，建筑面积77.22平方米】的所有权过户登记在程恒名下（过户费用由原告程恒自行承担）。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告承担1450元、被告程南平承担1450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审判员  王金权 二〇一九年三月十一日 法官助理勾晓霞 书记员邓欣欣