福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终871号 上诉人（原审原告）：中联文创控股有限公司，住所地福建省石狮市凤里街道南洋路**星光大厦**。 法定代表人：林振忠，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张剑平，福建康泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：解晓非，福建康泽律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：黄雅莉，女，1989年9月21日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：陈鸿鹏，福建协进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林文旭，福建协进律师事务所律师。 上诉人中联文创控股有限公司（以下简称中联文创公司）因与上诉人黄雅莉房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2018）闽0581民初4756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中联文创公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审，或者在查明事实的基础上依法改判。2.由黄雅莉承担上诉费用。事实与理由：一、一审判决认定部分租金超过诉讼时效期间是错误的。1.租赁合同的租金，虽然约定分期履行，使得各期租金的支付具有一定的独立性，但是该独立性不足以否认租金债务的整体性。若机械的强行将各期租金分别计算诉讼时效，则不仅割裂了同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心债权超过诉讼时效期间而频繁地主张权利，动摇了租赁合同双方当事人之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。事实上，司法实践也是采用按最后一期履行期限届满之日开始计算诉讼时效的观点。2.即使采用分期计算诉讼时效的观点，一审认定2016年5月4日以前的租金超过诉讼时效，仍然是错误的。事实上，黄雅莉拖欠租金以后，中联文创公司一直在催讨。中联文创公司曾经组织员工对包括黄雅莉在内的一批拖欠租金的租户进行一次集中催款，2016年10月5日，中联文创公司曾经向黄雅莉发出一份催缴通知书，虽然黄雅莉拒绝签字，但并不能否认有催款的事实。诉讼时效从催款通知中断后重新计算至中联文创公司2017年7月19日第一次起诉并未超过一年。二、一审认定租金的截止计算时间错误。因为同样的租赁合同纠纷，原房东陈伟文起诉中联文创公司，法院判决中联文创公司支付“至实际返还房屋之日止的租金”，而中联文创公司实际也是支付到2018年3月10日止（法院实际执行返还房屋之日）的租金。中联文创公司起诉黄雅莉，同一标的的房屋租赁合同纠纷，却判决黄雅莉租金支付到判决生效之日，事实上，正是因为黄雅莉不仅拖欠租金，而且不退还承租的房屋，才导致两起诉讼，却要中联文创公司承担从判决生效至实际返还房屋之间的租金，原因何在？本案租金也应计算至房屋实际移交即2018年3月10日。 黄雅莉针对中联文创公司的上诉辩称，本案的租金诉讼时效应该按照支付周期分段计算，才符合公平原则；陈伟文起诉中联文创公司案件生效后，中联文创公司无权再主张租金。 黄雅莉上诉请求：撤销原审判决，发回重审，或者在查明事实的基础上依法改判。事实与理由：一、中联文创公司对黄雅莉关于“支付2016年7月18日前已到期的租金的主张”已过诉讼时效期间，法院应不予保护。一审判决认定黄雅莉应向中联文创公司支付2016年5月5日至2016年10月18日期间的租金与《民法通则》第一百三十六条及有关诉讼时效的法律规定不符。2016年5月5日至2016年10月18日期间的租金最迟应于2016年5月4日支付，中联文创公司应在2017年5月5日前的一年内及时向黄雅莉主张租金，而中联文创公司于2017年7月19日才第一次向人民法院提起诉讼，已经超过一年诉讼时效，黄雅莉也明确抗辩中联文创公司无权主张。此外，2017年7月19日，中联文创公司第一次提起诉讼，黄雅莉在该案中即已经提出诉讼时效抗辩。二、一审判决认定黄雅莉应向中联文创公司支付违约金100000元，该违约金过分高于中联文创公司的实际损失，应当予以减少。 中联文创公司针对黄雅莉的上诉辩称：一审判决的违约金是正确的，关于诉讼时效的意见同上诉意见。 中联文创公司向一审法院起诉请求：1.判令黄雅莉立即向中联文创公司支付拖欠的租金、物业管理费、水电费合计1613670元【其中租金自2015年5月5日至2018年3月10日共计1516456元；物业管理费自2014年8月5日至2018年3月10日共计57629元；水电费自2015年11月10日至2016年9月30日共计39585元（总水电费67267元，已交27682元，尚欠39585元）】；2.判令黄雅莉向中联文创公司支付违约金100000元；3.判令黄雅莉承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：案涉租赁房屋位于石狮市南洋路星期YI产业创意博览园星光大道××物理层2层05-07店即石狮市南洋路996巷20号房屋的2层，房屋所有权人及土地使用权人均为陈伟文【国有土地使用证号：狮凤国用（2002）字第××号、房屋所有权证号：狮房权证凤里字第××号】。中联文创公司成立于2012年8月16日，系经营对工业、农业、房地产业、创意产业等国家法律法规允许的项目的投资；房地产开发；文化创意产业园的开发、建设、经营及管理，房屋租赁、物业管理、停车场服务等业务的有限责任公司。2012年7月25日，中联文创公司与陈伟文签订《房屋租赁合同》一份，约定陈伟文将其所有的址于石狮市南洋路996巷20号的房屋出租给中联文创公司作为改造建设星期YI服饰创意博览园项目，租赁期限为十五年，租赁期内，建筑物经改造建设后中联文创公司有权自主转租给其他单位或个人从事合法经营活动，陈伟文不得干涉；中联文创公司拖欠陈伟文租金30日以上，陈伟文可单方面终止合同，收回物业转作他用，并要求中联文创公司支付违约金并赔偿相应经济损失等内容。2014年4月10日，黄雅莉向中联文创公司支付了10000元意向金。2014年5月8日，中联文创公司作为出租人（甲方）与黄雅莉作为承租人（乙方）签订《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》一份，约定由黄雅莉承租案涉房屋，租期自2014年5月5日起至2019年5月4日止，其中免租期为从房屋交付之日至2014年10月19日止，免租期内不计算租金。双方约定租金标准（不含税）2014年5月5日至2015年5月4日为41143元/月，2015年5月5日至2016年5月4日为41143元/月，2016年5月5日至2017年5月4日为44436元/月，2017年5月5日至2018年5月4日为47991元/月，2018年5月5日至2019年5月4日为51830元/月。每月综合服务费为1334元，每3个月缴纳一次。租金每12个月为1个租金支付周期，第一期租金、合同保证金、综合服务费在合同签订之日起3日内支付，以后于每个租金支付周期前10个工作日内一次性付清。如黄雅莉未按本合同约定按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天，黄雅莉应每日按月租金的3%向中联文创公司支付违约金。如逾期超过15天，视为黄雅莉单方面解除本合同，中联文创公司不予返还保证金。租赁期间，如黄雅莉擅自退租（或退铺、撤场）的，视其违约行为导致本合同单方面终止，则黄雅莉已支付的保证金及其他预（已）付费用均不予退还等内容。同日，黄雅莉向中联文创公司支付了合同押金41143元、水电押金300元、2014年5月5日至2014年8月4日间的物业服务费4002元、垃圾清运费778元、进场装修水电费500元、2014年10月20日至2015年5月4日的租金267430元（2014年4月10日已付的合同意向金10000元用于抵扣该笔租金，实际付款金额为257430元）。2014年6月14日，中联文创公司作为物业管理人与黄雅莉作为商铺使用人签订《石狮市星期YI产业创业博览园物业管理服务协议》一份，就中联文创公司为黄雅莉提供物业管理服务达成协议，约定黄雅莉按承租商铺的套内建筑面积（以租赁合同确定为准）交纳物业服务费，物业服务费的交纳标准为每月6元/㎡，以一个季度（三个月）为一个交费期，除第一期物业服务费外，其他期的物业服务费均按自然季度交纳，黄雅莉应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则顺延至节假日后的第一个工作日）向中联文创公司一次性足额支付下个交费期的物业服务费。第一期物业服务费应于本合同签订后十五个工作日内支付，收费期间为2014年10月20日至2015年1月19日，应交物业服务费为4003.2元。水、电、气、热力（含热水、采暖）等费用由黄雅莉按照独立计量核算并自行承担，用水单价为3.55元/吨，用电单价为1元/度等内容。同日，黄雅莉的配偶许建荣代其签署了《房屋交接验收表（商铺/办公）》一份，确认验收了门牌号为××2层05-07房屋的土建、电器、消防、给排水等项目。2015年7月10日，黄雅莉所在商铺的电表一读数为621kw/h、电表二读数为29218kw/h，水表读数为1120吨。黄雅莉按约支付至2015年7月10日的水电费。2015年9月2日、10月16日、11月5日、2016年1月2日、2月6日、3月11日、4月20日、5月17日、5月20日、6月18日，黄雅莉分别向中联文创公司暂付水电费2082元、3400元、3600元、2800元、1000元、3100元、1100元、1900元、900元、7800元，以上合计27682元。审理过程中，双方共同确认在黄雅莉搬离案涉房屋时电表一的度数为1314kw/h，电表二的度数为62211kw/h，水表的度数为1458吨，并同意合同押金41143元用于抵扣未付的租金。 在黄雅莉承租案涉房屋期间，中联文创公司在宣传活动中与包括黄雅莉在内的商户达成现金券使用协议，印发面值为10元的现金通用券用于消费者至星期YI服饰博览园消费使用，并承诺商户所收取的现金券可至公司兑换相应金额或抵扣租金。审理中，双方均同意黄雅莉在承租过程中收取的现金券用于抵扣租金。 另查，2016年6月28日，一审法院受理原告陈伟文与被告中联文创公司房屋租赁合同纠纷案，并于2016年9月27日作出（2016）闽0581民初3274号民事判决，判决：一、解除陈伟文和中联文创公司于2012年7月25日签订的《房屋租赁合同》和2012年10月15日签订的《补充协议》；二、中联文创公司应于判决生效之日起十日内返还陈伟文石狮市四号工业区A幢、B幢房屋（不包括宏德制衣工业大厦四楼131.7㎡休闲活动室）；三、中联文创公司应按每年648970.1元支付陈伟文自2015年10月3日起至实际返还房屋之日止的租金，但应扣除中联文创控股有限公司已支付的150000元租金；四、中联文创公司应于判决生效之日起十日内支付陈伟文违约金60000元，并以判决确认的应付租金为基数按每月2%支付自2016年7月2日起至实际支付租金之日止的违约金；五、驳回陈伟文的其他诉讼请求。该判决已于2016年10月18日发生法律效力。 一审法院于2017年7月19日受理原告中联文创公司与被告黄雅莉房屋租赁合同纠纷案，中联文创公司请求：1.确认解除中联文创公司与黄雅莉签署的《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》；2.判令黄雅莉支付拖欠的租金、综合服务费、水电费合计1011662元（其中租金自2015年5月5日至2017年2月28日共计931728元；综合服务费自2015年8月5日至2017年2月28日共计41163元；水电费自2015年11月10日至2016年9月30日共计38771元）；3.判令黄雅莉支付违约金100000元；4.判令黄雅莉承担本案诉讼费用。审理中，一审法院于2017年10月20日至石狮市星期YI服饰创意博览园“咖啡陪你”店铺进行现场勘验，勘验的情况及结果为：1.从石灵路通过电梯上楼为星光国际影城门口广场，“咖啡陪你”店铺位于该广场一层，正门从外部上锁，正门是中联文创公司上锁，侧门由内部上锁，里面经营的物品已搬走，剩余无法搬动的设备。2.“咖啡陪你”店铺有一个电表，读数为001314kw/h，有两个水表，读数分别为01458吨、02275吨。双方共同确认仅读数为01458吨的水表是“咖啡陪你”店铺使用。审理中，黄雅莉申请证人李某、吴某、苏某出庭作证。李某的证言主要内容为：其是帮黄雅莉装修店铺的，其也有向中联文创公司租房作为办公室。2016年7月初，黄雅莉的老公许建荣打电话，让其去拆一些设备，其在当天晚上去黄雅莉承租的星期YI创意园的店铺拆了设备后，就没有再去了。黄雅莉的店铺可能不经营了才要拆掉设备。因物业管理的问题有去跟中联文创公司反映，但没有得到解决，物业管理的负责人已经换了好几次了，其不清楚是聘请公司管理还是中联文创公司自己管理。吴某的证言主要内容为：其在顺达服饰公司做司机。2016年6月底，厂里让其去黄雅莉位于南洋路美食街二楼的店铺搬空调、冰箱等东西，其不清楚为什么要搬。苏某的证言主要内容为：其在顺达服饰公司上班。其与吴某一起去帮黄雅莉搬东西，是黄雅莉雇佣的，到星期YI的店铺搬冰箱，其不清楚为何要搬这些东西。该案中中联文创公司的委托诉讼代理人龙振对出庭证人所作的上述证人证言均予以认可。审理中，黄雅莉向一审法院提交说明人为林孝友的《情况说明书》一份，林孝友本人并于2017年9月12日到庭述称，其与黄雅莉是朋友关系，其也有向中联文创公司租房，合同于2017年5月份到期就没有再租了。《情况说明书》是其本人书写的，是其真实意思表示。中联文创公司在2014年组织召开租户会议时明确租金计算方式为2014年开始第一年免租金，第二年按租金的50%收取，第三年开始才按合同价收取租金，这些都是中联文创公司的口头承诺，没有签订书面的协议。“咖啡陪你”店铺在2016年7月2日就搬离租赁房屋了，只剩店铺的招牌没有拆走。因为黄雅莉的店铺与其店铺较近，当日黄雅莉有向其借扳手、螺丝刀等工具，所以其才知道黄雅莉要搬店铺。其不清楚黄雅莉有没有与中联文创公司办理交接手续。中联文创公司对林孝友出具的《情况说明书》及调查所述内容不予认可。后中联文创公司于2017年12月28日向一审法院申请撤诉，一审法院于同日作出（2017）闽0581民初3906号民事裁定，准许中联文创公司撤诉。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中联文创公司与黄雅莉于2014年5月8日签订的《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。黄雅莉自2014年6月14日至2016年10月18日间使用案涉房屋，但仅支付了部分租金，便未再按约支付租金，已构成违约。但因中联文创公司未及时主张权利，其至2017年7月19日才提起诉讼，请求黄雅莉支付租金并支付逾期付款违约金。黄雅莉关于2016年5月4日前的租金已过诉讼时效的抗辩，于法有据，予以采纳，故对该部分租金及违约金的诉讼请求依法不予支持。黄雅莉关于2016年5月5日后的租金中联文创公司无权主张的抗辩，缺乏依据，不予采纳。黄雅莉应支付中联文创公司2016年5月5日至2016年10月18日的租金243972元，并支付逾期付款违约金100000元。双方一致同意用于抵扣租金的保证金及现金券的面值，因尚不足以抵扣已超过诉讼时效部分的自然债务，仍应按认定的数额支付租金。根据双方签订的《石狮市星期YI产业创意博览园物业管理服务协议》的约定，黄雅莉应支付物业管理费，即按每月1334.4元计算2014年10月20日至2016年10月18日间的物业管理费，总计为32025.6元（1334.4元/月×12月÷365日×730日=32025.6元）。扣除黄雅莉在承租期间已付的物业管理费4002元，故黄雅莉应支付中联文创公司物业管理费28023.6元（32025.6元-4002元=28023.6元）。双方在《石狮市星期YI产业创意博览园物业管理服务协议》中约定“如受有关部门及乙方的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代交服务，具体方式及收费标准按当地政府规定实行”，在黄雅莉使用案涉房屋期间，长时间通过中联文创公司缴交水电费用，且黄雅莉对中联文创公司向其主张水电费这一项目亦未提出异议，仅是主张搬离后产生的费用其无须承担。中联文创公司请求黄雅莉支付水电费，对经审查依法认定尚欠的水电费33930.9元，依法予以支持。中联文创公司主张超出的部分，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条规定，判决：一、黄雅莉应于判决生效之日起十日内向中联文创公司支付租金243972元、违约金100000元、物业管理费28023.6元、水电费33930.9元；二、驳回中联文创公司其他的诉讼请求。案件受理费20223元，由中联文创公司负担12834元，由黄雅莉负担7389元。 对一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审中，中联文创公司向本院提供五组证据：1.泉州中院二审判决书，证明租金的诉讼时效以最后一期履行期限届满起算；2.催款通知单，证明诉讼时效中断；3.陈伟文案判决书，4.陈伟文证明，5.石狮法院工作说明，证据3-5证明案涉房屋交给陈伟文时间为2018年3月12日，中联文创公司租金也计付至2018年3月12日。黄雅莉质证认为，证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，案情不一致，对本案不具有参考性；证据2是中联文创公司单方制作的，三性均有异议，黄雅莉从未接收过、也从未见过该催款单；证据3-5，真实性、合法性无异议，关联性有异议，案情不一致，对本案不具有参考性。本院认为，证据1、3、4、5与本案不具有关联性，不予采纳；证据2系中联文创公司单方制作，且黄雅莉不予认可，真实性无法确认，不予采纳。 二审当事人争议焦点：1.中联文创公司诉求的租金是否超过诉讼时效期间；2.黄雅莉应付租金的截止时间为何时；3.一审判决黄雅莉支付违约金100000元是否过高。当事人对争议焦点的主张与其诉辩意见基本一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，支付租金属于定期给付之债，该债权在合同订立之日就已确定，各期债务均为总债务的组成部分，诉讼时效应从最后一期履行期届满之日起算。就本案而言，中联文创公司与黄雅莉签订的租赁合同约定租金支付方式虽为分期履行，使得各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。本案合同约定租期自2014年5月5日起至2019年5月4日止，在租赁期限届满前，中联文创公司曾于2017年7月起诉，要求黄雅莉按合同约定支付自2015年5月5日以来尚欠租金，引起诉讼时效中断。2018年7月中联文创公司再次起诉，未超过法定诉讼时效期间；黄雅莉上诉提出中联文创公司要求支付2016年7月18日前已到期的租金已过诉讼时效期间的主张缺乏法律依据，不予支持；一审认定中联文创公司主张支付2016年5月4日前的租金已过诉讼时效期间不当，予以纠正。 关于租金计算截止时间，根据查明的事实，黄雅莉自称2016年7月搬离租赁房屋，但双方未办理房屋移交手续，黄雅莉即使搬离租赁房屋，因其未办理移交手续仍应承担支付租金的义务，鉴于中联文创公司自认于2016年10月3日对租赁房屋上锁，而对租赁房屋上锁后果直接导致黄雅莉无法正常使用租赁房屋，故中联文创公司私自对租赁房屋上锁之后就无权再向黄雅莉主张租金，本院认定黄雅莉应当支付租金截止时间为2016年10月3日，一审认定租金应支付截止至2016年10月18日有误，予以纠正。中联文创公司提出租金应计算至2018年3月10日缺乏依据，不予支持。 租赁合同约定，租期自2014年5月5日起至2019年5月4日止，免租期至2014年10月19日。月租金（不含税）标准为2014年5月5日至2015年5月4日为41143元，2015年5月5日至2016年5月4日为41143元，2016年5月5日至2017年5月4日为44436元，2017年5月5日至2018年5月4日为47991元，2018年5月5日至2019年5月4日为51830元。依据合同约定计算，黄雅莉应支付中联文创公司案涉房屋自2014年10月20日起至2016年10月3日止的租金为983598元（41143元/月×12月÷365日×563日+44436元/月×12月÷365日×152日=983598元），扣除黄雅莉已付的租金267430元和押金41143元（双方同意抵扣租金），黄雅莉尚欠中联文创公司租金675025元（983598元-267430元-41143元=675025元）。一审判决认定黄雅莉应支付租金数额有误，予以纠正。 根据上述分析可见，黄雅莉未按合同约定交付租金、物业管理费和水电费，已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定逾期支付租金超过3天，应每日按月租金3%计付违约金，黄雅莉拖欠案涉款项数额大，时间长，造成中联文创公司资金被拖欠期间的利息损失较大。现中联文创公司请求按100000元计付逾期付款违约金，合理合法，予以支持。黄雅莉提出违约金过高，应予调整的主张不予采纳。 综上，中联文创公司的上诉理由部分成立，予以部分支持，不成立部分，予以驳回。黄雅莉的上诉理由不能成立，予以驳回。一审判决部分有误，予以纠正。鉴于物业管理费和水电费，一审判决黄雅莉应支付物业管理费28023.6元、水电费33930.9元，双方当事人均未提出上诉，应视为均服判，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销福建省石狮市人民法院（2018）闽0581民初4756号民事判决； 二、黄雅莉应于本判决生效之日起十日内向中联文创控股有限公司支付租金675025元、物业管理费28023.6元、水电费33930.9元； 三、黄雅莉应于本判决生效之日起十日内向中联文创控股有限公司支付违约金100000元； 四、驳回中联文创控股有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费17128元，由中联文创控股有限公司负担7913元，黄雅莉负担9215元。一审案件受理费20223元，由中联文创控股有限公司负担9877元，黄雅莉负担10346元。 本判决为终审判决。 审判长 丰 兰 审判员 杨钊胜 审判员 王莉莉 二〇一九年三月二十七日 书记员 金雅琳 附注：适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者更改。