贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民再40号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张应琴，女，汉族，1964年2月14日出生，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：黄永平，贵州山一律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：遵义广信房地产开发有限责任公司，住所地遵义市红花岗区。法定代表人：陈志强，该公司董事长。再审申请人张应琴因与被申请人遵义广信房地产开发有限责任公司(以下简称“广信房开公司”)商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2017）黔03民终5513号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2018年6月22日作出（2018）黔民申1006号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2019年3月1日公开开庭审理了本案，再审申请人委托代理人黄永平到庭参加诉讼。被申请人广信房开公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。再审申请人张应琴申请再审称：一审判决认定被申请人合同违约，判决被申请人按日支付万分之0.5违约金已属于不当调低。二审法院对此未予审查，而是认定一审判决所认定的违约金属于继续性债权，无合法依据，认为申请人的诉讼请求已经超过了2年诉讼时效，改判不支持业主的延期办证违约金诉讼请求。二审判决适用法律错误。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。被申请人广信房开公司未提交答辩意见。再审申请人张应琴向一审法院起诉请求：1、判令广信房开公司履行合同，立即办理房屋所有权证；2、判令广信房开公司支付逾期办理房屋权属转移证书的违约金人民币47983元，本案提起诉讼之后，继续逾期办证的违约金，按照合同约定顺延计算。3、本案诉讼费由广信房开公司承担。经一审审理查明，2011年9月3日，张应琴与广信房开公司签订《商品房买卖合同》，由广信房开公司将其开发的位于遵义市××北路“××”小区××单元××商品房××套预售给张应琴，房屋建筑面积为98.91平方米，总价款657306元。关于房屋交付时间，合同约定广信房开公司应当在2013年3月30日前将商品房验收合格后交付张应琴使用，逾期交房违约责任以全部购房款按日万分之三计算。关于房屋转移登记，广信房开公司承诺于2013年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房登记的有关资料交付给张应琴，逾期广信房开公司则承担自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向张应琴支付已支付房价款万分之一的违约金。合同签订后，张应琴向广信房开公司支付了全部购房款，但广信房开公司却逾期一年多才向张应琴交付了房屋。张应琴要求广信房开公司为其办理房屋产权证，但广信房开公司因本楼盘预留消防通道不符合消防验收标准等原因而迟迟不能办理。经请求相关部门协调处理，遵义市人民政府已于2016年10月10日召开专题会议并形成专题会议纪要《遵府专议(2016)113号》，其中就项目涉及的消防问题安排红花岗区政府、市住建局和中华路街心停车场工程指挥部做好协调、服务工作。红花岗区人民政府于2016年11月3日作出《关于零星棚户区改造项目(延安办中华北路55栋聚泉阁巷)房屋征收的决定》（区府房征【2016】16号），涉及项目消防通道的被拆迁户须限期签订拆迁补偿协议并搬离。另查明，广信房开公司向一审法院提供证据证明其于2014年12月15日取得了该栋楼盘的建设工程竣工规划认可证，于2016年6月6日取得了该楼盘的人防工程使用证。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，张应琴与广信房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等互利基础上签订的合同，合同不违反国家法律禁止性规定，属有效合同，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，本案中，张应琴按照合同约定履行了交纳购房款的义务，广信房开公司亦应当按约定在向张应琴交付房屋后并将办理商品房登记的有关资料备齐送交房屋登记机关，以协助张应琴办理房产权，但广信房开公司未按合同约定在2013年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，现张应琴要求继续履行合同，及时完善办理房屋所有权登记手续的备案资料，并承担相应的违约责任符合法律规定，予以认可。广信房开公司对张应琴要求办理房屋产权证的请求认可，但对于张应琴要求其支付逾期办证的违约金的主张，以诉讼请求超过诉讼时效进行抗辩。由于双方约定违约金的计算方式为按日计算，属继续性债权，虽然从合同约定的期限届满时即2013年12月30日止，广信房开公司就应当向张应琴支付逾期办证违约金，至张应琴向一审法院提起诉讼之日即2017年2月13日，广信房开公司违约已超过两年，但张应琴要求保护从起诉之日反推两年的期间以及至能办理房产证时止的违约金，其主张符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，广信房开公司以前述理由主张对逾期办证违约金的计算标准予以调整，一审法院结合广信房开公司已承担了较重的逾期交房的违约责任，并结合本地社会经济、生活水平及企业的生存状态，酌情考虑违约金的计算标准以购房款总额按日以万分之零点五计算为宜。张应琴购房款总额为657306元，故其于2015年2月13日至2017年2月13日两年期间的违约金为657306元×365天×2×0.00005元/日=23991.5元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、由遵义广信房地产开发有限责任公司将张应琴办理房屋所有权登记手续的备案资料提交遵义市房产管理局登记备案，并协助张应琴办理房屋所有权证。二、由遵义广信房地产开发有限责任公司于本判决生效后一月内支付张应琴从2015年2月13日至2017年2月13日以后的违约金以购房款总额为23991.5元；2017年2月13日以后的违约金以购房款总额657306元的日万分之零点五计算至遵义广信房地产开发有限责任公司将办理房屋产权证的备案登记手续提交到遵义市房产管理局时止。案件受理费1000元，减半收取500元，由遵义广信房地产开发有限责任公司承担。一审宣判后，广信房开公司不服，向本院提起上诉。本院二审经审理查明：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列地项处理：…….（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。张应琴于2017年2月13日向一审法院提交起诉状。本院经审理查明的其余事实，与原审认定无异。本院二审认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》，不违反国家法律禁止性规定，属有效合同，对双方均有约束力。该合同中约定广信房开公司应于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。由于广信房开公司未在约定的时间内，将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，已构成违约，张应琴有权要求广信房开公司承担违约责任。但是,根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条关于“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”之规定，因双方当事人已在合同中约定广信房开公司于2013年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，故张应琴从2013年12月30日起就已知晓其权利受到侵害，诉讼时效应从双方约定的合同履行期限届满之日起即2013年12月30日计算，张应琴应于2015年12月29日前向人民法院主张权利,而其于2017年2月13日才向人民法院起诉，已超过诉讼时效，故对其诉讼请求，本院不予支持。一审法院认为违约金属于继续性债权，从起诉之日起反推两年以支持张应琴关于违约金的请求，无合法依据，本院予以改正。广信房开公司关于张应琴超过诉讼时效的上诉理由，合法有据，本院予以采信。因张应琴的起诉已超过诉讼时效，本院对违约金的标准不再作审查。综上所述，广信房开公司的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持遵义市红花岗区人民法院(2017)黔0302民初1994号民事判决第一项即：由遵义广信房地产开发有限责任公司将张应琴办理房屋所有权登记手续的备案资料提交遵义市房产管理局登记备案，并协助张应琴办理房屋所有权证。二、撤销遵义市红花岗区人民法院(2017)黔0302民初1994号民事判决第二项即：由遵义广信房地产开发有限责任公司于本判决生效后一月内支付张应琴从2015年2月13日至2017年2月13日两年期间的违约金为23991.5元；2017年2月13日以后的违约金以购房款总额657306元的日万分之零点五计算至遵义广信房地产开发有限责任公司将办理房屋产权证的备案登记手续提交到遵义市房产管理局时止。三、驳回张应琴的其余诉讼请求。一审案件受理费500元，二审案件受理费1000元，共计1500元，由张应琴负担750元，由遵义广信房地产开发有限责任公司负担750元。再审中，张应琴坚持原审的举证目的和质证意见，没有新证据提交。再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：张应琴提出的违约金请求是否超过诉讼时效。双方当事人于2011年9月3日签订的《商品房买卖合同》中第二十二条第三款转移登记中约定：“（一）出卖人承诺于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。据审理查明，广信房开公司未交付办理商品房转移登记有关文书至今显然已超过180日，故应适用上述合同内容第2点，即“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，因双方约定违约金按日累计计算，且广信房开公司至今仍未履行其合同约定的义务，故违约行为属于持续状态，该种违约金属于继续性债权，不能以第一次违约的时间作为整个违约行为的诉讼时效起算点，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于张应琴在本案诉讼前未提供证据证明其向广信房开公司主张过逾期办证违约金，故其向一审法院起诉请求自起诉之日倒推两年的违约金诉讼请求并未超过诉讼时效。此外，至于违约金额，根据《商品房买卖合同》约定，“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，故合同约定的违约金为万分之一。广信房开公司称双方在合同中约定的违约金计算标准过高，逾期办证也没有增加对方的购房成本，请求人民法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二、三款之规定，“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。原一审判决酌情认定的违约金计算标准以购房款总额按日以万分之零点五来计算相对较公平，也符合遵义市的经济社会生活水平，减轻企业负担，利于企业发展。综上所述，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确；原二审判决适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下:一、撤销本院（2017）黔03民终5513号民事判决；二、维持红花岗区人民法院(2017)黔0302民初1994号民事判决。原一审案件受理费500元，二审案件受理费1000元，共计1500元，由遵义广信房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐永群审判员  张 鹏审判员  吴梦吟二〇一九年三月十一日法官助理张萍萍书记员钱同