长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)吉0193民初24号原告：王纪任，男，汉族，1989年12月25日生，现住长春市高新区。被告：长春泰合房地产开发有限公司，住所地长春市高新区。法定代表人：郭云秀，总经理。委托诉讼代理人：付百惠，女，汉族，1991年9月14日生，户籍地吉林省蛟河市。原告王纪任与被告长春泰合房地产开发有限公司(以下简称“泰合房地产公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王纪任、被告长春泰合房地产开发有限公司的委托诉讼代理人付百惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王纪任向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期登记产权违约金（违约金以已付房款421，266.00元为基数，按照万分之二点四的标准计算自2018年3月1日起至原告办理房屋权属证书登记之日止，截止2018年12月19日暂计29，623.43元）；2.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年03月04日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号0000000000859110)购买被告开发建设的“大禹·褐石公园(三期)”第37栋4单元507号房，并于2018年2月28日一次性缴清购房全款人民币421266元整和物业维修基金款人民币10265元整。合同约定该商品房交付使用之日（即2015年4月1日)起720个工作日内取得该商品房权属证书。2018年12月11日,原告通过咨询长春市12345服务热线在2018年12月12日得到长春市房产交易中心(景阳中心）工作人员的回复“大禹褐石公园二、三期产权均办理不了，原因是被告未取得现房备案登记，被告取得现房备案登记的条件是需要被告提交前期竣工材料”。根据《商品房买卖合同》(合同编号0000000000859110)“第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理:3、补充协议第十二条双方同意对买卖合同第十五条(关于产权登记的约定)作如下补充:1、在该商品房交付使用后360个工作日内,出卖人应将办理该商品房产权初始登记的资料提交产权登记机关备案(下称初始登记)。若出卖人虽未能如期完成初始登记，但买受人仍然在该商品房交付使用之日起720个工作日内取得该商品房产权证书的，则出卖人无须承担任何违约责任。2、由于出卖人有关权属证件不齐全或未向政府部门缴清土地出让金及有关税费等原因，致使买受人未能在该商品房交付使用之日起720个工作日内取得该商品房权属证书的，出卖人应向买受人支付已付房价款千分之一的违约金。除上述出卖人原因外的其它情况，导致买受人未能在上述期限内取得该商品房权属证书的，出卖人不承担任何违约责任，买受人无权单方面解除买卖合同。”可以确定被告对原告的违约行为事实存在，被告应按照《商品房买卖合同》约定支付给原告已付房价款千分之一的违约金。但是原告对于被告签署的《商品房买卖合同》补充协议中约定的违约金算法“由于出卖人有关权属证件不齐全或未向政府部门缴清土地出让金及有关税费等原因，致使买受人未能在该商品房交付使用之日起720个工作日内取得该商品房权属证书的，出卖人应向买受人支付已付房价款千分之一的违约金。”但是原告对与被告签署的《商品房买卖合同》补充协议中约定的违约金算法存在争议。首先《商品房买卖合同》的补充协议字体较小、排版紧凑、内容丰富、机打制式不可更改且对被告及其有利，其次产权逾期违约行为有持续性的特点显然上述约定缺少时间要素。根据我国《合同法》第41条规定:“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”按照通常理解《商品房买卖合同》中补充协议约定的违约金算法“由于出卖人有关权属证件不齐全或未向政府部门缴清士地出让金及有关税费等原因，致使买受人未能在该商品房交付使用之日起720个工作日内取得该商品房权属证书的，出卖人应向买受人支付已付房价款千分之一的违约金。”上述违约金计算条款应理解为“于出卖人有关权属证件不齐全或未向政府部门缴清土地出让金及有关税费等原因，致使买受人未能在该商品房交付使用之日起720个工作日内取得该商品房权属证书的,出卖人应向买受人按日支付已付房价款千分之一的违约金。”考虑到民法公平，原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;（三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的要求计算被告支付原告的违约金。被告泰合房地产公司辩称，一、根据被告与原告于2015年3月4日签订编号为0000000000859110的《商品房买卖合同》第十五条及《商品房买卖合同补充协议》第十二条约定，由于出卖人原因致使买受人未能在该商品房交付使用之日起720个工作日内取得该商品房权属证书的，出卖人应向买受人支付已付房价款千分之一的违约金。合同双方均具有完全民事行为能力，上述合同乃双方意思自治的体现，并无歧义和不清楚之处，约定意思明确，按照通常理解即是上述表述，并无两种以上解释。因此双方应按照合同约定履行相关义务。二、根据《合同法》第三十九条的规定，构成格式条款需同时具备两个要件，一时为重复使用事先拟定，二是在订立合同时未与双方协商。双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议由吉林省建设厅和吉林省工商行政管理局共同监制的《商品房买卖合同》示范文件的基础上为重复使用而事先拟定，但是合同中“商品房买卖合同说明”第3、4、5条说明，合同为示范文本，相关条款后的空白行供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除。因此合同中条款并非格式条款，均为双方合意的结果，意思表示明确。三、原告于2015年4月1日入住上述商品房，截至2018年3月1日，自商品房交付使用已经过720个工作日，因此被告认可按照上述合同约定向原告支付已付房价款千分之一的违约金，即421266*0.001=421.266元。综上，原告主张被告因违约支付多于合同约定的违约金数额没有法律及合同依据，请贵院在认定事实的基础上依法判决驳回原告的诉讼请求，切实维护被告的合法权益。经审理查明：王纪任与泰合房地产公司于2015年3月4日签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定王纪任以总价款421，266.00的价格购买泰合房地产公司开发的，位于高新开发区超凡大街大禹·褐石公园（三期）第37幢4单元507号房屋一套。双方于上述合同第十五条关于产权登记中约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下方式解决：详见补充协议第十二条。双方于补充协议第十二条中约定如下：“1.在该商品房交付使用后360个工作日内，出卖人应将办理该商品房产权出初始登记的资料提交产权登记机关备案（下称“初始登记”）。若出卖人虽未能如期完成初始登记，但买受人仍然在该商品房交付使用之日起720个工作日内取得该商品房产权登记的，则出卖人无需承担任何违约责任。2.由于出卖人有权权属证件不齐全或未向政府部门缴清土地出让金及有关税费等原因，致使买受人未能在该商品房交付使用之日起720个工作日内取得该商品房权属证书的，出卖人应向买受人支付已付房价款千分之一的违约金。除上述原因外的其他情况，导致买受人未能在上述期限内取得该商品房权属证书的，出卖人不承担任何违约责任，买受人无权单方面解除买卖合同。”合同签订后，王纪任向泰合房地产公司支付了全部购房款，泰合房地产公司为王纪任开具了增值税发票。2015年4月1日，泰合房地产公司将房屋交付于王纪任使用，案涉房屋目前仍未办理权属登记。以上事实认定有商品房买卖合同及补充协议一份、吉林省增值税发票一枚及物业费收据一份为证。本院认为，王纪任与泰合房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应遵守诚信原则，按照合同及补充协议的约定履行义务。王纪任依约向泰合房地产公司支付了全部购房款，泰合房地产公司应按照双方约定时间将产权登记资料报送至产权登记机关，现逾期履行了义务，应按照双方约定承担违约责任。根据双方约定，泰合房地产公司应向王纪任支付已付房款千分之一的违约金，即421，266.00×1‰=421.266元。王纪任主张泰合房地产公司按照已付房款日万分之二点四计算违约金缺乏事实根据及法律依据，不予保护。综上，本院对王纪任主张的逾期办理产权登记的违约金421.266元予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百五十七条第一款之规定，判决如下：被告长春泰合房地产开发有限公司于本判决生效之日立即支付原告王纪任逾期办理产权登记违约金人民币421.266元。案件受理费25元，由被告长春泰合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  范为二〇一九年三月二十二日书记员  刘波