湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘07民终255号上诉人(原审原告)：孔令江，男，1969年6月9日出生，汉族，村民，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：施杰，湖南中思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南立中置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区金星大道**（美林银谷**楼****）。法定代表人：周用清，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄少华，湖南龙阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾建喜，湖南龙阳律师事务所律师。上诉人孔令江因与被上诉人湖南立中置业有限公司（以下简称立中置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省汉寿县人民法院（2018）湘0722民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孔令江的委托诉讼代理人施杰、被上诉人立中置业公司的委托诉讼代理人黄少华、曾建喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔令江上诉请求：撤销一审判决，改判由立中置业公司向其支付违约金7054.0917元，并由立中置业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定的事实没有证据证明。一审庭审过程中，各方均未提及鼎雅红酒装修漏水至罗曼罗兰婚纱的事实，庭审笔录亦无相关内容，该认定没有依据。从合同的相对性分析，第三方业主的过错导致的逾期，不能产生对孔令江免责的法律后果，立中置业公司承担责任后有权向过错方追偿。另外一审认定逾期因为政府原因没有证据证明，且根据合同相对性原则，即便是政府拆迁导致逾期，不能产生对孔令江免责的法律后果，立中置业公司承担责任后有权向过错方追偿。2、一审程序违法。一审法院两次开庭时间间隔4个多月违反了相关规定，并且本案审理超过了六个月的审理期限，也没有合理事由。立中置业公司辩称，1、一审认定导致立中置业公司延迟办理房屋产权证的原因是有相关证据证明的，足以让一审法官对本案事实的认识形成内心确信。2、一审判决适用法律正确。按照立中置业公司与买受人签订的房屋买卖合同的约定，只有在立中置业公司存在过错导致买受人不能在规定期限内取得产权证时，立中置业公司才向买受人支付违约金，适用的是过错责任原则。而一审中立中置业公司已举证证明是因第三人的责任而并非立中置业公司的责任导致买受人迟延取得产权证，一审依据双方约定判决立中置业公司不承担违约责任并无不当。3、一审审限瑕疵并不必然导致一审被撤销。请求驳回上诉，维持原判。孔令江向一审法院起诉请求：判令立中置业公司支付逾期办理权属登记违约金7054.0917元。一审法院认定事实：2010年3月15日，汉寿县国土资源局与湖南汉寿县银水湖建设投资有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定汉寿县国土资源局将汉寿县城龙阳大道以东、南岳路以南的一块编号为1-17-998的出让宗地出让给湖南汉寿县银水湖建设投资有限公司进行开发建设，土地交付期为2010年11月15日前。2010年12月，湖南汉寿县银水湖建设投资有限公司拆分为湖南锦阳建设投资有限公司、立中置业公司。2011年11月28日，汉寿县国土资源局与立中置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款），约定该合同中原有部分土地变更登记在立中置业公司名下开发建设，建设项目开工时间为2011年12月12日前、竣工时间为2014年12月12日前。签订上述合同后，立中置业公司开始开发建设汉寿银谷国际商住小区。2012年11月22日，孔令江与立中置业公司签订《商品房买卖合同》，约定主要内容如下：①孔令江以297641元的价款购买了立中置业公司开发建设的汉寿银谷国际商住小区3幢1单元201号房；②出卖人在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的万分之一乘以逾期天数向买受人支付违约金。签约后，孔令江依约交付了房屋首付款，并配合办理了住房按揭手续。2014年5月16日，立中置业公司将房屋交付给孔令江。银谷国际小区建设过程中，因3#3楼鼎雅红酒商务会所装修不符规范，导致地板渗水漏至2楼罗曼罗兰婚纱影楼，立中置业公司受到了罗曼罗兰婚纱影楼的投诉，汉寿县住建局通知立中置业公司进行整改，否则不予验收备案。2014年10月27日，经工程建设各责任主体查看、检测，确认上述渗水原因是3楼鼎雅红酒商务会所装修不符规范所致，并非房屋本身存在质量原因导致，2015年9月1日，上述渗水问题得以解决，汉寿县住建局准予验收备案。2014年12月19日，银谷国际小区1#-5#房屋通过整体竣工验收。2016年5月11日、7月1日，孔令江分别取得了房屋产权证及土地使用权证。一审法院认为，本案当事人的诉、辩焦点有：㈠孔令江取得房屋产权权属证书是否逾期。㈡立中置业公司是否应承担办理房屋产权权属证逾期的违约责任。关于争议焦点㈠，从文义上进行理解，孔令江、立中置业公司签订的《商品房买卖合同》第十五条条款中约定的“540日”应为立中置业公司向产权登记机关提交办理权属登记资料的日期之意，并非取得房屋产权权属证书日期，从该合同条款不能得出合同双方约定了取得房屋产权权属证书日期的结论，故对孔令江主张合同双方约定的房屋产权权属取得日期为商品房产交付后540日的意见不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。由于孔令江与立中置业公司未对取得房屋权属证书的日期作出约定，故应依照上述司法解释的规定确定涉案房屋权属证书取得的时间。涉案房屋的《商品房买卖合同》签订日期为2012年11月22日，房屋交付给买受人的日期为2014年5月16日，房屋权属证书的办理日期为2016年5月11日、7月1日。由此可知，依照上述司法解释的规定，无论涉案商品房买卖合同的标的物是现房，还是期房，孔令江取得房屋权属证书时均已逾期。关于争议焦点㈡，由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定可知，买受人期满未能取得房屋权属证书，出卖人因此承担逾期违约责任的前提须是归因于出卖人的原因，导致买受人未取得房屋权属证书；本案当事人也在《商品房买卖合同》中约定了基于立中置业公司的责任，导致孔令江逾期取得房屋产权权属证书，立中置业公司承担逾期违约责任。可见，立中置业公司承担逾期违约责任的前提须是归因于自身的责任原因。立中置业公司在开发银谷国际小区时，因行政部门未交付“净土”，致使土地开发建设延迟，不能进行土地建设整体验收，同时因业主装修纠纷引发业主投诉，行政部门勒令立中置业公司整改，否则不予验收备案。前述事件的出现，造成了涉案房屋权属证的逾期办理，但究其原因，是非卖方的行为所致，并非归因立中置业公司的责任行为所致，依据上述司法解释规定及合同约定，即使立中置业公司存在办理房屋权属证书逾期行为，也不应承担逾期违约责任，孔令江起诉要求立中置业公司给付办理房屋权属证书期违约金的诉讼请求与上述司法解释不符，本院不予以支持。据此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，判决如下：驳回孔令江要求湖南立中置业有限公司支付逾期办理权属登记违约金7054.0917元的诉讼请求。本案受理费50元，由孔令江负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于立中置业公司提交的《会议纪要》1份，孔令江对其真实性、合法性和关联性均不认可，认为即使3栋3楼存在漏水的情况，也不会影响到其他房屋，且即便存在此种情况，也是因为第三人的过错导致，根据合同的相对性原则，只能由立中置业公司承担违约责任后再向第三人进行追偿。本院经审查认为，立中置业公司提交的该份证据能够证明银谷国际小区3栋3楼的鼎雅红酒商务会所因装修不符规范导致地板渗水，汉寿县工程质量监督站及其他相关单位介入进行处理的相关情况，对其相应的证明效力予以采信。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为立中置业公司是否应向孔令江支付逾期办理房屋权属登记的违约金。本案中，虽然立中置业公司与孔令江在商品房买卖合同中并未明确约定孔令江取得房屋权属证书的具体时间，但孔令江确实没有能够在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二、三项所规定的期限内取得房屋权属证书。现孔令江要求立中置业公司向其支付逾期办理房屋权属登记的违约金，按照双方签订的商品房买卖合同的约定，如果是因立中置业公司的责任导致孔令江不能在规定期限内取得房地产权属证书的，立中置业公司才应向孔令江支付违约金。从查明的案件情况来看，立中置业公司虽然已按合同约定向孔令江交付了房屋，但由于相关政府部门未能按时向立中置业公司交付已完成全部拆迁工作的出让土地，致使立中置业公司无法按时完成本案所涉房屋所在地块的全部开发建设工作，进而不能及时进行土地建设的整体验收工作，才导致了孔令江购买的本案所涉房屋权属证书的逾期办理。基于上述情况，本院认为孔令江未能及时取得本案所涉房屋权属证书并非由可归责于立中置业公司的原因所致，依照商品房买卖合同的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的相关规定，立中置业公司不应承担本案所涉房屋权属证书逾期办理的违约责任。孔令江要求改判立中置业公司向其支付违约金7054.0917元的上诉请求不能成立，本院不予支持。另外，孔令江认为一审法院两次开庭时间间隔过长且超过法定审理期限，但上述情形并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条综上所述，孔令江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孔令江负担。本判决为终审判决。审判长  祁圣友审判员  李 冲审判员  彭 炜二〇一九年三月十二日法官助理江南书记员陈琳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；