安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终671号上诉人（原审原告）：俞林，男，1976年2月27日出生，汉族，住合肥市包河区。委托诉讼代理人：王旭东，北京大成（合肥）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：合肥市宝能房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区云谷路与江西路交口宝能城****商业**，统一社会信用代码91340100068095317W。法定代表人：郑凌翼，董事长。委托诉讼代理人：杨永新，职员。委托诉讼代理人：周晶晶，职员。上诉人俞林、合肥市宝能房地产开发有限公司（以下简称宝能公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初8013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。俞林上诉请求：撤销一审判决，改判宝能公司支付逾期交房违约金至其交付房屋符合交房条件止（自2017年5月1日暂计算至2017年8月25日为27149元，并自2017年8月26日计算至房屋符合交付条件止，按照购房款总额1160209元的万分之二每日计算），宝能公司支付逾期交房给俞林造成的房屋租金损失15000元（自2017年5月1日暂计算至2017年9月30日，并自2017年10月1日继续计算至实际交房之日，按每月3000元标准计算），一、二审诉讼费由宝能公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。双方在买卖合同十四条约定了交房条件，但实际交付并没有物业房，室内电话、有线电视、宽带、天然气也不具备申请开通条件，道路也不通畅。俞林通过与第三方的录音证明以上基础设施不具备开通条件，以上设施关系生活必需，一审忽略该证据错误。根据合同附件四第八条第四款约定，宝能公司逾期交房还要赔偿损失，违约金和损失是并列关系，宝能公司应当承担，一审认定租金损失包含在违约金中错误。二、一审法院适用法律错误。买卖合同第八条约定了交房标准，应当按照最严格的交付条件“该商品房经综合验收合格”认定，宝能城二期没有经过综合验收合格，不符合交房条件，一审对双方房屋是否符合交房条件没有进行事实和法律上的认定，应当改判。一审判决在未认定房屋是否符合交付条件的情况下认为宝能公司寄送入伙通知书按照合同约定自发出通知书15日内房屋交付，片面适用合同约定。宝能公司辩称，1、涉案房屋已经竣工验收合格，并通过规划验收，经建设行政主管部门备案，符合合同约定交房条件。2、俞林主张没有法律依据，依法予以驳回，一审判决正确。宝能公司上诉请求：撤销原判，改判宝能公司支付逾期交房违约金25524.6元。事实及理由：《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第八条修改了《商品买卖合同》第十一条相关约定，房屋交付时间应以补充协议约定为准。宝能公司于2017年8月14日通知俞林办理房屋交付手续，其未按通知办理入伙手续，故自2017年8月19日起房屋视为已交付，逾期交付时间为110天。俞林辩称，1、双方之间的合同没有约定的应当做出有利于买方的条款，商品房应当经过综合验收合格再交房。2、房屋经过竣工验收合格，但在交付时不具备买卖合同第十四条的约定的条件。3、根据合同附件四第十八条，在延期交房时，除了支付违约金外，要同时赔偿的租金损失，因此宝能公司应当支付。俞林向一审法院起诉请求：1、判令宝能公司支付逾期交房违约金29701.4元（自2017年5月1日暂计至2017年9月6日，并自2017年9月7日继续计算至宝能公司实际交房之日止，按购房款1160209元的万分之二每日标准计算）；2、判令宝能公司支付逾期交房造成的租金损失15000元（自2017年5月1日暂计至2017年9月30日，并自2017年10月1日继续计算至实际交房之日止，按每月3000元的标准计算）；3、判令宝能公司支付逾期交房造成的误工损失5500元；4、判令宝能公司承担本案全部诉讼及保全费用。一审法院认定事实：2015年2月12日宝能公司、俞林签订《商品房买卖合同》1份，约定:俞林购买宝能公司开发的位于合肥市滨湖新区云谷路与华山路交汇处宝能城21幢3003室房屋，房屋总价款为1160209元，付款方式为按揭付款，即俞林于2015年2月27日前支付首付款360209元，剩余房款800000元办理按揭贷款手续；房屋交付期限为2017年5月1日前；若宝能公司逾期交房超过30日，俞林要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宝能公司按日向俞林支付已交房款万分之二的违约金。合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：出卖人以合同载明的买受人地址发出书面通知之日起十五日内，买受人到出卖人指定地点办理商品房交付手续，逾期未办理，视为房屋已交付，……”。合同签订后，俞林支付宝能公司首付款360209元，剩余房款通过银行办理按揭还款手续。一审另查明：2015年1月30日，宝能公司取得案涉项目的《商品房预售许可证》，2017年8月7日，宝能公司取得案涉项目的《建设工程规划许可证》；2017年8月2日，宝能公司取得案涉项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年8月11日，宝能公司在江淮晨报上登出交房公告，载明：“尊敬的合肥宝能城二期C地块18#、21#房产的购房者：我公司开发的合肥宝能城项目二期C地块18#、21#房产现已竣工验收合格，具备合同约定的入伙条件。敬请您于2017年8月14日备齐相关资料亲临合肥市滨湖新区云谷路与华山路交口合肥宝能营销中心现场办理入伙手续。”2017年8月11日，宝能公司按照《商品房买卖合同》中俞林预留的地址给俞林邮寄入伙通知书，从宝能公司提供的邮件跟踪查询单显示，8月13日邮件系他人收，收件人备注为同事。一审法院认为，宝能公司、俞林签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行各自义务。根据该合同第九条及合同补充协议约定，宝能公司逾期交房超过30日后，俞林要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宝能公司按日向俞林支付已付房款万分之二的违约金。该合同约定的交房时间为2017年5月1日前，宝能公司于2017年8月11日向俞林寄送入伙通知书，按照双方约定，通知发出之日起15日内，买受人未办理房屋交接手续的，视为房屋已交付，即2017年8月26日视为房屋已交付，故应按合同约定以1160209元为基数，按日万分之二的标准支付117天（2017年5月1日至8月25日）违约金共计27149元。俞林主张的租金损失包含在违约金中，该院不予支持；俞林主张的误工损失系间接损失，该院不予支持。宝能公司辩称合同约定的违约金标准过高，但双方在《商品房买卖合同》及合同补充协议中明确约定逾期交房违约金计算方式为按购房款日万分之二计算违约金，该计算方式系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律效力。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、合肥市宝能房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付俞林逾期交房违约金27149元。二、驳回俞林的其他诉讼请求。一审案件受理费1056元，减半收取528元，由俞林负担242元，合肥市宝能房地产开发有限公司负担286元。二审中，俞林向本院提交证据为《合肥宝能城二期沟通协调会会议纪要》文件两份，证明宝能城二期小区内的绿化，道路都还没有完全建成，不具备交付使用条件；小区内的电梯没有经过验收，不具备使用条件；小区内的自来水没有经过检测，不具备饮用条件；小区内的地下停车库，道路路灯等必要基础设施都没有建设完成经过验收，整个小区完全不具备交付条件。因此根据双方合同的约定，宝能公司仍应当按照合同的约定支付违约金直到房屋具备合同约定的条件。宝能公司的质证意见为，对只有复印件的会议纪要三性不予认可，对2019年1月8日的会议纪要真实性没有异议，关联性有异议，其内容全是小区的保修或是业主提出的超出合同范围的内容，跟本案没有关系。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，宝能公司与俞林就案涉房屋买卖事宜签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同及协议均系双方真实意思表示，对双方具有法律拘束力。俞林按约履行了缴纳房屋价款义务，宝能公司却未在合同约定期限内交付房屋，应当承担违约责任。《合同补充协议》第八条仅适用于买受人逾期办理房屋交付手续，导致出卖人未能在合同约定期限内交付房屋的情形，故宝能公司上诉主张依据该条款认定房屋交付时间应为2017年8月19日的意见，本院不予采纳。宝能公司于2017年8月11日邮寄入伙通知书，俞林未办理房屋交接手续，一审判决根据双方合同约定认定2017年8月26日视为房屋已经交付并无不当，本院予以确认。宝能公司提供了加盖相关部门印章的竣工备案验收备案表、具备通信网络接入条件证明函、建设工程有线电视设施验收报告、合肥市燃气配套工程竣工验收确认书、建设工程消防验收意见书证明其交付的房屋符合交付条件，俞林上诉称宝能公司发出通知时房屋不符合交付条件的意见，本院不予采信。仅凭租赁合同不足以证明租赁损失是否实际发生，俞林主张逾期交房的房屋租赁损失的意见，依据不足，本院不予支持。综上，俞林、宝能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1535元，由合肥市宝能房地产开发有限公司承担479，俞林承担1056元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一九年三月十一日书记员 李 菁附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。