安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖11民终193号 上诉人（原审原告）：王健君，男，1976年2月12日出生，回族，凤阳邮政储蓄银行职员，住安徽省凤阳县。 上诉人（原审原告）：赵菁荣，女，1976年6月2日出生，汉族，教师，住安徽省凤阳县。 上诉人（原审被告）：凤阳明泽置业有限公司，住所地安徽省凤阳县府城镇，统一社会信用代码91341126MA2MWEWH66。 法定代表人：谢登林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张松，安徽俊诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘爱民，安徽潜川律师事务所律师。 上诉人王健君、赵菁荣与上诉人凤阳明泽置业有限公司（以下简称明泽置业公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院（2018）皖1126民初3158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王健君、赵菁荣，上诉人明泽置业公司的法定代表人谢登林及该公司的委托诉讼代理人张松、刘爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王健君、赵菁荣上诉请求：1.撤销（2018）皖1126民初3158号民事判决第三项，依法改判明泽置业公司拆除配电房或赔付自变更小区平面布局违约金7850.84元，并履行机动车停车位的交付义务；2.一、二审案件诉讼费由明泽置业公司承担。事实和理由：1.其所举证据能够证实小区配电站建于11#楼与12#之间东侧，该配电楼的增加明显属于明泽置业公司变更小区平面规划范畴，且增设配电房时未征得其书面同意，违反了双方的合同约定，其有权要求明泽置业公司恢复，如不能恢复的，应当向其支付总房价1%的违约金；2.原审认定其就机动车停车位向明泽置业公司主张权利主体不适格明显不公，适用法律错误，住宅小区机动车停车位依据车位的性质和投资主体的不同等因素，不可能全部属于全体业主，根据商品房预售合同和明码标价书的内容，其所付房款已含机动车停车位建设费用，证明其是机动车停车位的合法投资人之一，现在机动车停车位已具备了交付条件，明泽置业公司拒不履行合同义务，造成机动车停车位不明确的责任在明泽置业公司一方，法院应根据合同约定判决明泽置业公司向其交付机动车停车位。 明泽置业公司辩称，1.其公司同意按照合同约定向王健君、赵菁荣承担自2018年1月26日至2月13日迟延交房期间的违约责任；2.王健君、赵菁荣购买的房屋2018年2月13日具备交付条件，王健君、赵菁荣于2018年2月13日之后不接收房屋是由自身原因造成，已构成违约，应承担违约责任；3.王健君、赵菁荣无权要求其公司交付车位。 明泽置业公司上诉请求：1.撤销（2018）皖1126民初3158号民事判决关于部分事实的认定，即撤销“认为涉案住宅小区项目情况及开发的机动车车位，为全体业主所有。”；2.改判（2018）皖1126民初3158号民事判决第二项,支付延期交房违约金至2018年2月13日。事实和理由：1.案涉小区机动车停车位并不全部属于业主共有，非人防工程部分停车位归其公司所有，原审认定小区停车位归全体业主所有错误；2.王健君、赵菁荣于2018年2月13日至今拒不接收房屋，责任不在其公司，其公司不应承担2018年2月13日之后的逾期交房违约金。 王健君、赵菁荣辩称,其多次到明泽置业公司处要求验收交接房屋，但明泽置业公司一直拒不提供相关文件查验，违反了双方合同约定，明泽置业公司应当承担逾期交房违约金。 王健君、赵菁荣向一审法院起诉请求：1、判令明泽置业公司继续履行合同约定的相关交房义务（含机动车停车位）；2、判令明泽置业公司赔付擅自变更小区平面布局违约金7850.84元；3、判令明泽置业公司因逾期交房支付违约金人11776.50元（暂计至2018年6月25日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；4、本案诉讼费用由明泽置业公司承担。 一审法院查明：王健君、赵菁荣系夫妻关系。2016年10月25日，明泽置业有限公司（甲方、卖方）与王健君、赵菁荣（乙方、买方）签订商品房预售合同及《凤阳县商品住宅销售明码标价书》各一份。该买卖合同约定：乙方向甲方购买凤阳县府城镇凤凰路388号翡翠花都9幢2单元402室住宅，据甲方暂测房屋面积为119.70平方米，其中套中建筑面积为100.23平方米、公用分摊建筑面积为19.47平方米，该房屋建筑层高为2.9米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为6558.76元；据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定785084.00元；在该房屋交付时，房屋建筑面积以凤阳县房地产管理局认定的测绘机构实测面积为准，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；房屋通过分期综合验收备案后，即可交付；甲方定于2018年1月26日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未按约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15日书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为签署《房屋交接书》；在验收交接时，甲方应出示符合本合同约定的房屋交付条件的证明文件，因房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《翡翠花都住宅质量保证书》和《翡翠花都使用说明书》，同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的逾期交房的责任由甲方承担。《凤阳县商品住宅销售明码标价书》约定销售价格包含机动车库、位（有）等与住宅相关的基础设施，公共配套建设费用。合同签订后，王健君、赵菁荣按约定支付了房屋价款。 明泽置业公司分别于2018年元月20日和2018年2月2日两次通过邮政EMS交寄收房通知书，通知王健君、赵菁荣于2018年元月26日和2018年2月12日到“翡翠花都”售楼处进行房屋验收交接。王健君、赵菁荣按明泽置业公司通知时间两次前往交房现场领受房屋，均因“翡翠花都”小区未通过分期综合验收备案，不符合交付条件，而未果。2018年2月13日，明泽置业公司建设的“翡翠花都”小区办理了综合查验备案手续，涉案房屋具备了交付条件。明泽置业公司未再书面通知王健君、赵菁荣交接房屋。 同时查明，明泽置业公司建设的“翡翠花都”用电设计规划，小区配电站建于11#楼与12#之间东侧。 一审法院认为：明泽置业公司与王健君、赵菁荣签订的商品房预售合同，系双方自愿达成，不违反法律规定，属有效合同。王健君、赵菁荣依约缴纳购房款，明泽置业公司应按合同约定履行交房义务。赵菁荣、王健君要求凤阳明泽置业有限公司在房屋综合验收后与赵菁荣、王健君履行交房手续的诉讼请求，予以支持。按照商品房预售合同约定：明泽置业公司如未按约定期限内将该房屋交付，应当向王健君、赵菁荣支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；交房时间为2018年1月26日前。赵菁荣、王健君已缴纳购房款785084.00元，凤阳明泽置业有限公司应自2018年1月27日起按日78.5元计付违约金。明泽置业公司在涉案房屋具备交付条件后，未再按约定书面通知王健君、赵菁荣交接房屋，应承担相应的违约责任，逾期交房违约金计算至实际交房日止。 赵菁荣、王健君提供的证据不能证明明泽置业公司擅自改变小区平面布局，在小区11#楼与12#之间东侧建设配电站，故其要求明泽置业公司赔付因改变小区平面布局违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。 王健君、赵菁荣主张明泽置业公司交付小区机动车停车位，其主张的车位不具体明确，涉案住宅小区项目情况及开发的机动车车位，为全体业主所有，应当由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张权利。故王健君、赵菁荣向明泽置业公司主张权利，主体不适格。 综上所述，王健君、赵菁荣要求明泽置业公司交付房屋，并按合同约定支付自2018年1月27日起至实际交房之日的违约金的诉讼请求，符合法律，予以支持；王健君、赵菁荣的其他诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、凤阳明泽置业有限公司于本判决生效后五日内向赵菁荣、王健君履行交房手续；二、凤阳明泽置业有限公司于本判决生效后五日内向赵菁荣、王健君支付违约金，违约金自2018年1月27日起按日78.50元计算至实际交房日止；三、驳回赵菁荣、王健君的其他诉讼请求。案件受理费291元，减半收取145.50元，由王健君、赵菁荣负担58.20元，凤阳明泽置业有限公司负担96.30元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：王健君、赵菁荣照片两张，用于证明明泽置业公司将公共绿地变为院落，改变了小区平面规划。明泽置业公司质证认为其公司是严格按规划建设，没有改变规划。本院认为王健君、赵菁荣未能提供证据证明该院落原规划为公共绿地，此两张照片不能证明明泽置业公司改变了小区的平面规划，故本院对该证据的证明效力不予采信。明泽置业公司提供的证据一至七与本案的处理结果不具有关联性，本院不予采信。明泽置业公司提供证据八、九，用于证明其公司向王健君、赵菁荣发出收房催告函和律师函，但王健君、赵菁荣拒收。王健君、赵菁荣质证认为通知不符合合同约定，其已明确表示通过司法途径解决纠纷。本院认为，该证据能够证明明泽置业公司实施了发出通知的行为，至于王健君、赵菁荣拒收行为产生的法律后果，本院将结合案件事实予以认定。明泽置业公司提供证据十用电设计方案规划审查意见及定位总平面图，用于证明11#楼与12#楼之间东侧有规划的配电站。王健君、赵菁荣质证认为与本案无关，对方违反的是双方的合同约定。本院认为，定位总平面图能够反映小区平面规划的情况，能够作为认定案件事实的依据，本院对该证据的证明效力予以确认。二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 经审理查明：明泽置业公司于2018年7月28日对王健君、赵菁荣制作了《收房催告函》，并通过EMS进行了邮寄送达，催告王健君、赵菁荣于2018年8月10日前到其公司办理房屋验收交接手续，但王健君、赵菁荣拒收该催告函。 本院二审查明的其他事实与原审一致，对原审查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见以及举证、质证，本案二审的争议焦点为：1.王健君、赵菁荣关于要求明泽置业公司履行停车位交付义务及承担擅自改判小区平面布局违约金的上诉请求能否成立；2.原审关于逾期交房违约金判决是否正确。 本案系商品房买卖合同纠纷，并不涉及物权的确认，原审法院在审理过程中对案涉小区停车位的权属进行认定，超出了本案的审理范围；同时，原审法院未考虑案涉小区机动车停车位所处位置以及投资性质的不同，认定机动车车位为全体业主所有，缺乏事实依据，认定不当，本院予以纠正。关于王健君、赵菁荣要求明泽置业公司履行停车位交付义务的上诉请求，本院经审查认为：一方面，双方在签订的商品房预售合同中约定的买卖标的是凤阳县府城镇凤凰路388号翡翠花都9幢2单元402室房屋，合同中并未将机动车停车位作为双方的买卖标的；另一方面，明码标价书虽载明房屋销售价格包含电力一户一表、防盗门、机动车库位、安全监控等12项公共配套建设费用，但此12项内容系开发商应对其开发的小区范围内所有购房业主提供的与住宅相关的基础配套设施，目的是保障和完善住宅的使用功能，并非是买卖标的物房屋的内部组成部分，开发商对此12项基础配套设施负有建设安装义务，以确保住宅使用功能的正常发挥，但并无就每一项基础配套设施向每一位购房业主进行交付的义务。本案中，王健君、赵菁荣根据明码标价书内容主张的停车位属于12项基础配套设施之一，明泽置业公司应根据购房业主的投资情况对此负有建设义务，但无义务将具体的车位向每一位业主进行交付，由业主投资建设的该部分停车位应作为基础配套设施由业主共同使用，同时，根据明码标价书第四条的内容，机动停车管理办法和收费标准以发改委部门核定为准。据此，王健君、赵菁荣关于要求明泽置业公司履行停车位交付义务的上诉主张不能成立，本院不予支持。王健君、赵菁荣提供的证据不足以证明明泽置业公司擅自改变了小区平面布局，相反，配电房建设系满足小区用电所必需，明泽置业公司提供的用电设计方案规划审查意见及定位总平面图，能够证实在本案商品房预售合同签订前，诉争的配电房建设通过了供电部门的审批，同时也在规划设计的范围之内，本案无充分证据证明明泽置业公司在案涉小区11#楼与12#之间东侧建设配电房改变了小区的平面规划布局，故王健君、赵菁荣关于要求明泽置业公司拆除配电房或承担擅自改判小区平面布局违约金的上诉主张不能成立，本院不予支持。 案涉商品房预售合同第十一条约定的房屋交付日期为2018年1月26日；第十二条约定明泽置业公司如未按约定期限内将该房屋交付，应当支付违约金，违约金按已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；第十三条约定房屋符合交付条件后，明泽置业公司应书面通知办理房屋交付手续，王健君、赵菁荣应在收到通知起15日内会同明泽置业公司对房屋进行验收交接。明泽置业公司虽分别于2018年元月20日和2018年2月2日两次通过邮政EMS交寄收房通知书，但均因案涉小区不符合交付条件，而未完成房屋交接，根据合同约定，明泽置业公司自2018年1月27日起应承担逾期交房的违约责任，支付相应的违约金。2018年2月13日，案涉小区办理了综合查验备案手续，具备了交付条件，但明泽置业公司未提供充分证据证明其公司在此后一段时间内及时向王健君、赵菁荣履行了合同约定的通知交付义务，明泽置业公司在此期间仍应承担逾期交房的违约责任。直至2018年7月28日，明泽置业公司对王健君、赵菁荣作出《收房催告函》，并通过EMS的方式进行了邮寄送达，内容是房屋已符合交付条件，催告王健君、赵菁荣于2018年8月10日前到其公司办理房屋验收交接手续，王健君、赵菁荣以本案正在诉讼，要求通过司法渠道解决纠纷为由，拒收该催告函，未与明泽置业公司办理房屋交接手续。当事人因合同的履行发生争议而产生诉讼，人民法院对案件的审理不应成为当事人主动按约履行合同义务的障碍。明泽置业公司虽有逾期交房的违约行为，但在本案的诉讼过程中，明泽置业公司在房屋符合交付条件的情况下，按合同约定书面向王健君、赵菁荣发出了收房催告函，主动履行合同义务以减少违约损失，而作为合同的相对方，王健君、赵菁荣也有义务采取适当措施防止违约损失的扩大，王健君、赵菁荣拒收交房通知，未能于2018年8月10日前到明泽置业公司办理房屋验收交接手续，放任此后逾期交房违约损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，王健君、赵菁荣关于2018年8月10日以后逾期交房违约损失的主张不应获得支持。明泽置业公司关于其公司不应承担2018年2月13日之后逾期交房违约金的部分上诉主张成立，本院予以支持。据此，明泽置业公司应自2018年1月27日起至2018年8月10日止，按78.5元/日标准向王健君、赵菁荣支付逾期交房违约金共计15386元（196日×78.5元/日），原审判决明泽置业公司自2018年1月27日起支付逾期交房违约金至实际交房日止不当，本院予以纠正。 综上，上诉人王健君、赵菁荣的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回；上诉人明泽置业公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。一审判决认定部分事实错误，判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省凤阳县人民法院（2018）皖1126民初3158号民事判决第一、三项，即：凤阳明泽置业有限公司于本判决生效后五日内向赵菁荣、王健君履行交房手续；驳回赵菁荣、王健君的其他诉讼请求。 二、变更安徽省凤阳县人民法院（2018）皖1126民初3158号民事判决第二项为：凤阳明泽置业有限公司于本判决生效后五日内向赵菁荣、王健君支付逾期交房违约金15386元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费582元，由王健君、赵菁荣负担291元，凤阳明泽置业有限公司负担291元。 本判决为终审判决。 审判长 高 奎 审判员 桑泽祥 审判员 刘 勇 二〇一九年三月七日 书记员 岳陈陈 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。