贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初1499号 原告：毕节康泰物业管理有限公司，住所地：毕节市七星关区威西路**。 统一社会信用代码：91520502063060342W。 法定代表人：张浩军，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人:陈浩（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈阳萍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 被告:杨朝娥，女，汉族，1984年10月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：冷中贵（特别授权代理），男，系被告表弟。 原告毕节康泰物业管理有限公司与被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月26日公开开庭进行了审理，原告毕节康泰物业管理有限公司之委托代理人陈浩、陈阳萍，被告之委托诉讼代理人冷中贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付创美世纪城5栋1单元7楼2号房屋物业管理费:2730.28元、垃圾清运费280元，共计3010.28元及滞纳金、逾期付款违约金(滞纳金以3010.28元为基数，按每日千分之三从2016年4月1日起计算至全部款项付清之日止;违约金以3010.28为基数，按每日千分之五从2016年4月1日起计算至全部款项付清之日止)；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。案件审理过程中，原告自愿撤回要求被告缴纳垃圾清运费280元诉讼请求，保留其他诉讼请求，同时违约金以及滞纳金的计算基数作相应变更。 事实及理由:被告购买毕节创美房地产开发有限公司开发的位于七星关翠屏社区创美世纪城5栋1单元7楼2号的房屋(建筑面积:97.51㎡)。2015年原告通过招投标的方式获得创美世纪城二期前期物业服务资格。被告在接收房屋之后于2015年9月7日与原告签订《前期物业服务合同》，由原告为被告提供服务，被告支付物业管理等费用。《合同》第八条第一款约定;“乙方交纳费用时间:每年4月1日之前缴纳，缴付当年物业服务费(首次缴付以开发商通知的交房之日起计算，一次性交纳一年物业服务费)，每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金。”，首期物业服务费用从开发商通知的交房之日起计算，如在交房之日内未办理接房手续的视为已自动接房，并从该日开始计收滞纳金;”第二款约定:“乙方按照下列标准缴纳物业管理费(以产权登记建筑面积为准);1、住宅每月按1.0元/㎡收取，2、商业每月2.2元/㎡收取;另，每户每月应交纳10元生活垃圾清运费。”，第十二条第四款约定，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及甲方代收代垫的有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交金额每天千分之五交纳违约金。”据此，原告认为:原被告之间签订《前期物业服务合同》后，原告已经履行完毕其合同义务，为被告提供物业服务。被告于2016年9月1日至2018年12月31日期间未按照合同约定向被告缴纳物业管理费和垃圾清运费，故其应当向原告支付该期间的物业管理费2730.28元和垃圾清运费280元，共计3010.28元。此外其还应当按照合同约定向原告支付逾期付款违约金。违约金以3010.28为基数支付滞纳金及违约金。 被告辩称，原告起诉我欠付物业费是事实，我没有缴纳物业费的原因是由于被告的管理不到位，致使我家被偷。同时，卫生管理不当，到处有垃圾未处理，设备损坏，进单元的过道门和门铃损坏。 本院经审理查明：2015年9月7日，原被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告提供物业服务，被告支付物业费服务费。服务费标准为(收费面积以产权登记建筑面积为准):住宅1元/平方米/月，被告应于每年4月1日前缴纳当年物业服务费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金，并从逾期之日起按应交金额的千分之五缴纳违约金。原告在交房后按照合同约定提供物业服务，但其服务存在一定瑕疵，例如：设施设备维护不到位，维护本物业区域内的公共秩序不到位，出现偷盗现象等。被告以前述理由为由拒交2016年9月1至2018年12月31日的物业费。经原告多次催告，被告仍然拒不履行支付义务，原告为维护其合法权益，因此诉至本院。 另查明，被告居住的涉案房屋建筑面积为97.51平方米。 上述事实，有原被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系原被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，对原被告具有法律上的约束力，各方均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告已按照合同约定提供物业服务，但是其服务存在一定的瑕疵，例如：设施设备维护不到位，维护本物业区域内的公共秩序不到位，出现偷盗现象等。但是该瑕疵服务行为并不足以全部抵扣被告应缴纳的物业费，故对被告拒绝缴纳全部物业费的行为，本院不予支持。结合原告提供的物业服务情况，本院酌情扣减10%的物管费。故被告应向原告缴纳的2016年9月1日至2018年12月31日的物业费为97.51平方米×1.0元/㎡·月×28个月×0.9=2457.25元。其余部分不予支持。 由于被告逾期支付物业费，根据《前期物业服务合同》的约定，被告应于每年4月1日前缴纳当年物业服务费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金，并从逾期之日起按应交金额的千分之五缴纳违约金。由于该约定过分的高于被告逾期支付物业费给原告造成的损失，因此，本院酌情依法予以调减，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍予以支持。计算方式如下：2016年度应缴物业费为：97.51平方米×1.0元/㎡·月×4个月×0.9（2016年9月1日至12月31日）=351.03元，应支付违约金为：以351.03元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍从2016年4月1日起计付至实际履行完毕之日止。2017年度违约金，以未付款1053.11元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍从2017年4月1日起计付至实际履行完毕之日止。2018年度违约金，以未付款1053.11元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍从2018年4月1日起计付至实际履行完毕之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨朝娥于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节康泰物业管理有限公司2016年9月1至2018年12月31日的物业费2457.25元及逾期付款违约金，违约金计算方式为：2016年度违约金以351.03元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍从2016年4月1日起计付至实际履行完毕之日止，2017年度违约金，以未付款1053.11元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍从2017年4月1日起计付至实际履行完毕之日止，2018年度违约金，以未付款1053.11元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍从2018年4月1日起计付至实际履行完毕之日止； 二、驳回原告毕节康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告杨朝娥承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇一九年三月二十六日 书记员  邓 頔