吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终485号上诉人(原审被告）：史微微，女，汉族，1983年5月23日生，现住长春市高新区。被上诉人（原审原告）：隋明琪，男，汉族，1959年10月15日生，现住长春市绿园区。委托诉讼代理人：沈永彬，吉林良智律师事务所律师。上诉人史微微因与被上诉人隋明琪房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2018）吉0106民初1196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。史微微上诉请求：撤销长春市绿园区人民法院（2018）吉0106民初1196号民事判决第一、二项，改判第三项为史微微支付2016年9月1日起至2017年9月1日止房屋租金35000元或发回重审。事实及理由：一审法院判决第一、二、三项是错误的，本案上诉人不应将合同标的房屋返还被上诉人，更不应当解除双方签订的房屋租赁合同。本案不具备合同法定的解除条件，上诉人之所以拖欠租金，完全是被上诉人过错造成的。被上诉人承诺涉案房屋消防手续齐全，经上诉人向管辖派出所及律师咨询，被上诉人提供的过期消防手续无法继续使用。为此，上诉人无奈只好重新购买消防设备，并请消防施工队伍，将消防工程施工完毕并验收合格，上诉人因重新做消防耽误了更多时间，加之被上诉人所提供的电力设施不完善，无法达到上诉人的正常经营要求，为此上诉人又耗巨资安装了变压器及设施、设备，既耽误了上诉人的正常经营时间，又造成上诉人巨大经济损失。上诉人不是无故拖欠租金，而是有正当理由拖欠，一审判决严重损害了上诉人的合法权益。上诉人为了能够达到正常的经营需要，已投入装修费、支付消防工程款，购买电力设备大约327万元，按照一审法院判决，上诉人将其装修拆除，将承受巨大经济损失。另，上诉人欠付租金只为35000元，一审法院判决90000元错误。隋明琪二审辩称：一审判决正确，应予维持。隋明琪一审提出诉讼请求：1.解除原、被告之间于2015年6月11日签订的房屋租赁合同；2.被告立即将合同标的房屋返还给原告并不得拆除房屋内装修；3.被告向原告支付2016年9月1日至2017年9月1日拖欠的房屋租金人民币100000元；4.被告向原告支付2017年9月1日至实际返还房屋止的房屋租金（每日房屋租金为1370元）；5.诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2015年6月11日，原告隋明琪与被告史微微签订《房屋租赁协议》，协议中双方约定甲方隋明琪将位于长春汽车经济技术开发区同心村奔驰路727号自建楼四层房屋租赁给乙方史微微使用。租期自2015年9月1日起至2020年9月1日，为期5年。合同第四条约定该租赁房屋第一年租金为四十五万元人民币，第二年至第五年每年租金为五十万元人民币，租金的支付方式为每年一交。乙方应在本租赁年度期满前1个月一次性支付下一个租赁年度的租金，以此类推。第十一条解除协议条款约定，有下列情形之一的，甲方可以解除协议……1、乙方迟延足额交纳租金1个月以上的，或乙方拖欠水、电费1个月以上的；……第十四条违约责任约定甲方责任：甲方不能如期将房屋交付乙方使用，每延误一天，甲方按年租金的千分之一支付违约金；乙方责任：1.乙方未能按约定期限支付租金或者合同期满后未按双方约定期限及时移交房屋，每延误一天，乙方按年租金的千分之一支付违约金，逾期超过一个月按本协议第十一条执行；2、乙方在租赁期间，若乙方将房屋设施设备损坏，应当按照市场价格进行赔偿。2017年9月17日，被告史微微、被告方证人张某为原告出具《房费交款计划书》，计划书中写明史微微租隋明琪门市房费2016至2017年度欠房费人民币170000元，2017年10月31日前交付给房东隋明琪。2017至2018年度房费人民币500000元2017年12月31日前交付给房东隋明琪人民币200000元，2018年3月31日前交付给房东隋明琪300000元，同时本人自愿多给房东隋明琪人民币50000元，如按时交付有误，房东按租赁合同办事收回房屋（乙方自愿放弃）。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告隋明琪与被告史微微自愿签订《房屋租赁协议》，本院对合同效力予以认定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中双方签订的《房屋租赁协议》约定下一个租赁年度的租金乙方应在本租赁年度期满前1个月一次性支付，即2016年9月1日至2017年9月1日的租金500000元被告应在2017年8月1日前交付原告，但截至本案审理时，被告仍未将该年度租金足额给付原告，现原告依据《房屋租赁协议》约定要求解除合同、要求被告将该房屋返还给原告，本院对于原告的诉讼请求予以支持。原告要求被告返还房屋时不得拆除房屋装修，但对于房屋装修的现状未予举证，此项请求并不明确本院不予支持。原告要求被告向原告支付2016年9月1日至2017年9月1日拖欠的房屋租金100000元，对于拖欠该年度租金的事实被告予以认可，但双方对于拖欠租金的数额有争议。2017年9月17日被告为原告出具的《房款交款计划书》载明被告欠原告2016年9月1日至2017年9月1日期间房屋租赁费170000元，结合双方提供的自2017年9月17日后至本案审理时的银行交易明细记录，能够认定被告在2017年12月17日通过孟秀兰账户向原告转账20000元、2017年12月30日通过张某账户向原告转账30000元、2018年2月14日通过张某账户向原告转账30000元，即在2017年9月17日后至本院审理时，被告共支付给原告80000元，本院认定被告尚拖欠原告2016年9月1日至2017年9月1日期间房屋租赁费用90000元，此笔款项被告应支付原告。对于2017年9月1日之后的租金，原告要求被告按照每日1370元支付至被告实际返还房屋之日止，对于原告此项诉讼请求本院予以支持，该部分租金应自2017年9月2日起至本判决生效之日止按每日1370元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告隋明琪与被告史微微于2015年6月11日签订的房屋租赁合同；二、被告史微微于本判决生效之日立即将位于长春汽车经济技术开发区同心村奔驰路727号自建楼合同标的房屋返还原告隋明琪；三、被告史微微于本判决生效之日立即向原告隋明琪支付2016年9月1日起至2017年9月1日止房屋租金余款人民币90000元；四、被告史微微于本判决生效之日立即向原告隋明琪支付自2017年9月2日起至本判决生效之日止的房屋租金（按每日1370元计算）；五、驳回原告隋明琪其他诉讼请求。案件受理费15240元（原告已预交）由被告史微微承担。本院二审审理查明的事实与一审相同。本院认为：史微微与隋明琪于2015年6月11日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行，按照史微微给予隋明琪出具《房费交款计划书》，史微微未履行支付房款义务，构成违约，隋明琪依据《房屋租赁协议》第十一条约定，具有合同解除权，一审法院判决解除双方租赁协议，史微微返还房屋正确。关于2017年9月1日前欠款金额，史微微二审中认可欠付9万元租金，故一审认定史微微支付2016年9月1日起至2017年9月1日房屋租金余款90000元及后续占用房屋租金并无不当。至于史微微主张其对房屋存在维修及装饰损失，其可另案予以主张。关于史微微上诉主张隋明琪房屋消防手续不合格导致其无法正常使用房屋问题，因史微微在2017年9月17日日向隋明琪出具的《房费交款计划书》并未对此情况进行说明，仍然表示同意支付租金，故本院对史微微此主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15240元，由上诉人史微微负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 迪代理审判员  张新华代理审判员  贺银婷二〇一九年三月二十七日书 记 员  李佳姝