湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初8344号原告：高灿，女，1988年10月11日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人:邹瑜，湖南辰邦律师事务所律师。委托诉讼代理人:石成金，湖南辰邦律师事务所律师。被告:长沙鑫民房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区西湖街道咸嘉湖路**。法定代表人:杨勇，总经理。委托诉讼代理人:曾丽云，湖南君信律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈伟，男，1970年10月6日出生，汉族，住长沙市雨花区，系被告公司员工。原告高灿与被告长沙鑫民房地产开发有限公司（以下简称“鑫民公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高灿的委托诉讼代理人邹瑜、石成金，被告鑫民公司的委托诉讼代理人曾丽云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高灿向本院提出诉讼请求：1、被告立即为原告办妥并交付星语林公寓1栋1单元407房屋的《不动产权证书》（原为《房屋所有权证》、《国有土地使用证》）；2、被告支付原告未及时办妥并交付权证期间的违约金39338元（从2017年2月14日暂计算至2018年7月31日），之后部分以原告已付房款总额373608元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告实际办妥并交付权证之日止；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:原、被告于2013年5月3日签订了《长沙市商品房买卖合同》及相关附件协议，约定：原告向被告购买位于长沙市岳麓区咸嘉湖西路与谷丰南路交汇处西南角星语林公寓1栋1单元407房；被告应在向原告交付该商品房后420个工作日内办妥房屋所有权证、720个工作日内办妥土地使用权证。合同签订后，原告依约支付了房款、契税、专项维修资金及产权登记等费用并交付办证所需资料。被告虽已交付原告所购买房屋，但是至今仍未为原告办妥房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，其行为已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起此诉，望裁判支持所请。被告鑫民公司辩称：一、本案逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的原因并非被告原因所造成，而是由于政府有关部门未及时解决原长沙帆布总厂改制打包债务及出让地块上地面建筑物抵押的原因所造成。上述原因是原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十三条约定的不可抗力，属于合同约定的被告可予免责的事由，故被告对本案逾期办证行为不需向原告承担违约责任。2008年10月8日，被告通过参与长沙市国土资源交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动，以人民币37870000元的成交价竞得了编号为(2008)网挂017号继续挂牌地块的国有建设用地使用权，国有土地使用权证号为长国用（2010)第070860号，拟用于星语林公寓商品房开发项目的建设。该地块在长沙市国土资源交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，长沙市国土资源交易中心并未对全体竞拍人公示该地块地面建筑物设有抵押的信息，被告是在竞得该地块后才知道。原来该地块在挂牌出让以前是属于原长沙帆布总厂的国有划拨土地，原长沙帆布总厂企业改制时，因为该厂欠有长沙市工业资产经营有限责任公司的改制打包债务未清偿，故该地块上地面建筑物，早已作为长沙帆布总厂清偿长沙市工业资产经营有限责任公司清偿改制打包债务的抵押物，在该地块挂牌出让前就已经由长沙帆布总厂抵押给了长沙市工业资产经营有限责任公司。上述地块挂牌出让后，由于长沙帆布总厂迟迟不能清偿上述改制打包债务，导致该地块上地面建筑物的抵押一直不能解除。数年来，被告为该地块上地面建筑物抵押的解除问题，一直在和政府有关部门进行联系，请求政府部门出面协调解决，但是事情进展并不顺利，政府有关部门一再拖延，迟迟也未能解决出让地块上建筑物的抵押问题，并因此造成星语林公寓商品房在出售给原告后迟迟不能办理房屋权属的初始登记。所以，上述事实完全可以证明，造成本案原告所购商品房逾期办证的原因，并不是被告的原因，而是由于政府有关部门不能及时处理出让地块上地面建筑物抵押问题的原因所造成。根据原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十三条的约定，属于不可抗力因素所造成的逾期办证，依照法律规定，被告不需向原告承担违约责任。近年来通过被告的不懈努力，在经过与长沙市国资委、长沙市财政局、长沙市改制办、长沙市工改办、长沙市国资集团、长沙市岳麓区西湖街道办事处等有关部门和单位的沟通和协调后，各方终于达成了由被告暂时先替长沙帆布总厂向长沙市工业资产经营有限责任公司代为清偿改制打包债务，解除抵押，尽快为星语林公寓业主办理不动产权证，然后再来协商解决被告替长沙帆布总厂代偿债务后的债权问题的处理方案。根据该方案，被告于2017年7月31日己先行为原长沙帆布总厂向长沙市工业资产经营有限责任公司代偿了改制打包债务余款246.95万元，于2018年2月2日解除了上述地块上地面建筑物的抵押，并预计原告可于2019年3月以前取得房屋的不动产权证。二、对于原告在本案中提出的请求判决被告向原告支付未及时办妥并交付权证期间的违约金39338元的诉讼请求，被告认为既没有事实依据，又没有法律依据，请依法不予支持。本案中，原告与被告于2013年5月3日签订《长沙市商品房买卖合同》，双方在该合同对办理房屋权属证书的期限和支付逾期办证违约金是这样约定的，该合同第二十条第二款约定：“在商品房交付420个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，720个工作日内办妥买受人的土地使用权证。”该合同第二十条第三款约定：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办妥上述权证，双方同意按下列第1项处理：1、买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，将买受人己付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的1%支付违约金。”通过上述约定可以发现，原告请求被告支付逾期办证的违约金，必须同时符合合同约定的两个条件：1、逾期办证的原因是由于出卖人的责任所造成;2、买受人要求解除合同。在本案中，原告所购房屋逾期办证的原因并不是由于出卖人的责任所造成，而是由于政府未能及时妥善处理出让地块上地面建筑物抵押的原因所造成，所以从逾期办证的原因和责任上来说，原告请求判决被告支付逾期办证违约金就不符合合同约定的支付逾期办证违约金的第一个条件，即支付逾期办证违约金必须是因为出卖人的责任所造成。另外，原告在本案中也没有因为其购买的商品房没有及时办理权属证书而要求解除合同，所以从合同预设的可以支付逾期办证违约金的条件上来说，原告请求判决被告支付逾期办证违约金也不符合合同约定的支付逾期办证违约金的第二个条件，即买受人要求解除合同。因此，被告认为，原告要求被告支付逾期办证违约金的请求已经违背了合同的约定，依法应不予支持。况且，本案原告购买的商品房，被告已经按期交付原告使用，并没有因为商品房的逾期办证而给原告造成任何实际损失，原告也没有证据证明因为被告对商品房的逾期办证已经给原告造成了实际损失。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年5月3日，原告高灿与被告长沙鑫民投资有限公司（于2016年1月4日更名为长沙鑫民房地产开发有限公司）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及其附件（合同编号：XD130046407）。原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区咸嘉湖西路与谷丰南路交汇处西南角星语林公寓1栋1单元4层407号房屋，房屋建筑面积52.57㎡，总房款373608元。合同第二十条关于产权登记的约定为：在商品房交付后420个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，720个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办妥上述权证，双方同意按下列第1项处理：1、买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款1%支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2014年3月31日，被告鑫民公司向原告交付了房屋。因被告至今未为原告所购房屋办妥权属登记，遂原告诉至本院。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。2019年3月8日，被告向长沙市不动产登记中心申请办理原告所购商品房的首次登记。上述事实，有当事人的当庭陈述及原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据、被告提供并经庭审质证的《长沙市不动产登记收件收据》等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为以下两个方面：一、关于履行合同过程中被告是否违约的问题。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告主张逾期办证是由于政府有关部门未及时解决原长沙帆布总厂改制打包债务及出让地块上地面建筑物抵押的原因所造成，系不可抗力，属于合同约定的被告可予免责的事由，故被告不需向原告承担违约责任。对此，本院认为，被告主张的事由不属于不可抗力，其与案外人的纠纷不能由原告来承担责任，既然合同约定了原、被告的各自义务，原、被告均应当予以履行。被告主张因与案外人的纠纷导致迟延向管理部门申请登记而完全免除其违约责任的主张，理由不当。原告已经履行了交付房款等义务，被告在2014年3月31日向原告交付了房屋，按合同第二十条约定，被告应在2015年12月3日前为原告办妥所购商品房的房屋所有权证，在2017年1月26日前为原告办妥所购商品房的国有土地使用权证，但被告至今未履行该合同义务，故被告存在违约行为，应当承担继续履行、支付违约金的违约责任。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，虽然长沙市城区不再发放房屋所有权证和国有土地使用权证，但被告仍应当承担为原告办理不动产权证的义务，故原告诉请被告办理不动产权证，本院根据政策调整以及办证的实际流程予以支持，确认被告长沙鑫民房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内将办理原告高灿所购位于长沙市岳麓区咸嘉湖西路与谷丰南路交汇处西南角星语林公寓1栋1单元4层407号房屋的不动产转移登记至原告名下需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关，为原告高灿办理不动产登记证书。二、关于违约金的承担问题。根据合同第二十条约定：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办妥上述权证，双方同意按下列第1项处理：1、买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款1%支付违约金。因双方只对逾期办理权属证书买受人解除合同情况下的违约金作出明确约定，对逾期办理权属证书买受人不解除合同情况下的违约金却没有约定，本院综合考虑原告因被告违约行为可能产生的损失，从公平原则及诚实信用原则衡量，参照合同第二十条按已付房价款1%支付违约金的约定，酌情确定被告向原告支付逾期办理权属证书的违约金为已付房款373608元的1%即3736元，对于超出该部分的违约金主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙鑫民房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内将办理原告高灿所购位于长沙市岳麓区咸嘉湖西路与谷丰南路交汇处西南角星语林公寓1栋1单元4层407号房屋的不动产转移登记至原告名下需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关，为原告高灿办理不动产登记证书。二、限被告长沙鑫民房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告高灿支付违约金3736元。三、驳回原告高灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取392元，由被告长沙鑫民房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎春林二〇一九年三月八日书记员  陈旸芷