北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初124号原告：北京海成恒兴物业管理有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇南菜园住宅****楼**511。法定代表人：赵成，经理。委托诉讼代理人：张长娥，女，1970年11月11日出生，北京海成恒兴物业管理有限公司职员。被告：王有利，男，1958年1月1日出生，汉族，住北京市延庆区。原告北京海成恒兴物业管理有限公司（以下简称海成恒兴公司）与被告王有利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月22日公开开庭进行了审理。海成恒兴公司的委托诉讼代理人张长娥和王有利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。海成恒兴公司向本院提出诉讼请求：要求王有利交纳2018年的物业费706元、违约金84元，合计790元。事实和理由：王有利系北京市延庆区××号楼××室业主，该房屋建筑面积为106.97平方米，物业费收费标准为每月每平方米0.55元。王有利未交纳2018年的物业费。海成恒兴公司多次催要未果，故诉至法院，要求王有利支付拖欠的物业费及违约金共计790元。王有利辩称，海成恒兴公司的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。理由如下：一、物业公司进驻业主居住区域进行有偿服务，应当以招标的形式，经多数业主同意后，物业公司方可进驻。海成恒兴公司违背了业主的意愿，在所有业主们不知情的情况下，强行进驻本小区，海成恒兴公司的行为完全违背了国家相关法律的有关规定，性质是恶劣的。二、海成恒兴公司的行为应为志愿性的无偿服务行为。如果想要强行收费，应该提前与每位业主签订物业管理合同，经双方同意后方可有权收取物业管理费用，并且必须按照相关依据收费，做到公开公正合理。王有利从未被通知召开业主大会，更未选举过业主委员会委员。所谓的业主委员会主任，业主并不认识，也不是小区业主推选出来的，无权代表所有业主签订这份物业合同。王有利与海成恒兴公司之间不存在任何利益关系，海成恒兴公司无权向王有利提起诉讼，也无权向王有利收取物业费。三、1．海成恒兴公司应当列举出其服务项目。业主对海成恒兴公司的服务项目毫不知情，无法对海成恒兴公司的工作进行监督和考核。2．海成恒兴公司，是否是根据合同法、物权法、消费者权益保护法、管理条例及物业管理办法等有关法律、法规制定的服务标准，是否遵照执行。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群众性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次动态性的过程性服务。而海成恒兴公司的服务却并非如此。3．海成恒兴公司称签订合同的时间是在2018年1月1日，依照这个时间向业主收取整年的物业服务费用。事实上本小区的门房是在2018年3月至4月期间才翻盖好的，盖好后才有了员工休息之地，事后安装了摄像头和监控设备。根本不能算作2018年1月1日进驻小区。4．海成恒兴公司制定的物业管理服务费的标准不切合实际，未考虑小区规模、居民收入等情况，收费标准在延庆区域内相对较高。四、其他问题：1．大门增设了抬杆只能给业主们出入带来不便和麻烦，根本就没有起到应有的作用。2．院落内建设的衣杆过少、过矮，经常碰到头，根本就解决不了前后楼业主们的晾晒问题。3．院落原来有一张石桌在改造时强行拆除了，承诺再重建一个好一点的桌子，时隔一年并未兑现。总之，海成恒兴公司进驻本小区是不合法的，其签订的物业合同同样也是不合理、不合法的。据了解小区共有**居民，有四十几户居民不同意物业公司入驻本小区，故海成恒兴公司应尽快无条件撤离，停止相应无理服务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王有利系北京市延庆区××小区4××号楼××室业主，该房屋建筑面积为106.97平方米。2017年12月21日，北京市延庆区××街道办事处、北京市延庆区环保局、海成恒兴公司签订《××45#、47#楼物业交接协议》，协议约定：××45#楼、47#楼由北京市延庆区环保局开发自行管理，45#楼建于1993年，47#楼建于1995年。为更好的为居民提供物业服务，北京市延庆区环保局根据物业改革（延政办发【2013】20号）的文件精神，提出将物业工作移交给香水园街道××居委会，同时居委会将组织业委会聘请正规的物业服务企业，按物业服务合同为居民提供质价相符的物业服务。环保局将××号楼西侧的2间门房，××号楼和××号楼之间的东平房交与物业公司无偿使用，同时环保局允许物业公司自××号楼西侧的2间门房接出卫生间一间，施工前物业公司需要与环保局进一步协商。方案自交接协议签订之日，北京市延庆区环保局对××45#楼、47#楼不再享有任何权利和义务。××街道同意××业委会聘请海成恒兴公司对××45#楼、47#楼进行物业服务。2018年1月1日，北京市延庆区××小区（45#-50#）业主委员会与海成恒兴公司签订《北京市物业服务合同》，合同约定的物业服务期限为2018年1月1日至2018年12月31日，项目名称为××小区（45#、47#）楼，物业费收费标准为0.55/平方米·月。海成恒兴公司进驻小区提供了物业服务，王有利未交纳2018年物业费706元。另据王有利提交的物业费意向调查表证明××45#、47#楼多数业主均不同意向海成恒兴公司交纳物业费。上述事实，有海成恒兴公司提供的《××45#、47#楼物业交接协议》、《北京市物业服务合同》、照片，王有利提交的物业费意向调查表及当事人的陈述在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，海成恒兴公司提供了《北京市物业服务合同》，其已经完成了证明双方存在物业服务合同关系的举证证明责任，王有利虽对《北京市物业服务合同》的效力和海成恒兴公司进驻小区的合法性提出质疑，但未能在判决做出前提供充分证据证明其主张，故本院认定海成恒兴公司提供的《北京市物业服务合同》合法有效，双方均应当按照《北京市物业服务合同》的约定履行权利义务。退一步讲，即使《北京市物业服务合同》被确认无效，因海成恒兴公司系在与北京市延庆区香水园街道办事处、北京市延庆区环保局签订《××45#、47#楼物业交接协议》后进驻小区，而非强行进驻，加之物业费的收费标准亦未超出本区域同类型物业服务的收费标准，故即使从事实服务的角度而言，业主在享受了物业服务后亦应当交纳物业费。因此，海成恒兴公司要求王有利交纳2018年物业费706元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。海成恒兴公司关于违约金的请求，没有法律依据，且业主并未恶意拖欠，故本院不予支持。王有利关于物业服务质量不合格的抗辩，本院认为，物业服务具有连续性，某一时间点上的服务瑕疵不能代表物业服务整体不合格，故王有利的抗辩不足以构成物业费的减免理由和依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《物业管理条例》第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、王有利于本判决生效后七日内给付北京海成恒兴物业管理有限公司2018年度物业费706元；二、驳回北京海成恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王有利负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  康峰二〇一九年三月二十一日书记员  范佳