北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初2749号原告（反诉被告）：孙松柏，男，1969年12月25日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：谭光权，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐聪，女，1973年5月11日出生，汉族，北京新兴明德商贸有限公司总经理，住北京市东城区。被告：北京新兴明德商贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇西红门路******。法定代表人：杨立新，董事长。原告（反诉被告）孙松柏与被告（反诉原告）唐聪、被告北京新兴明德商贸有限公司（以下简称新兴明德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙松柏及其委托诉讼代理人谭光权、被告（反诉原告）唐聪、被告新兴明德公司的法定代表人杨立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙松柏向本院提出诉讼请求：1.判令唐聪、新兴明德公司退还孙松柏房屋租金35367元、房屋押金6500元、电卡押金200元、电梯费3000元，以上合计45067元；2.判令唐聪、新兴明德公司赔偿孙松柏装修损失6800元；3.判令唐聪、新兴明德公司以上述第1项、第2项的诉求总额51867元为基数，按照银行同期贷款利率支付孙松柏自2017年11月27日至清偿日止的利息；4.诉讼费由唐聪、新兴明德公司承担。事实和理由：2017年4月1日，孙松柏与唐聪签订房屋租赁协议，双方约定唐聪（甲方）将位于北京市大兴区西红门镇篮丰五色土市场A区33号（以下简称A区33号）租赁给孙松柏（乙方）使用，租赁期限自2017年4月5日至2017年12月31日，租金为每年78000元；在租赁期届满之前，孙松柏于2017年11月22日交付2018年房租78000元，唐聪、新兴明德公司在收条上签字盖章；然而刚交付2018年度的房租，孙松柏就于2017年11月23日接到北京篮丰五色土农副产品市场有限公司（以下简称五色土市场）发布的通知，告知在2017年11月27日之前A区所有人员及物品必须全部清理搬离，导致房屋租赁协议终止；之后，孙松柏与唐聪、新兴明德公司协商退还未到期的租金及押金，但唐聪、新兴明德公司以各种借口推脱，不予退还；迫不得已，孙松柏诉至法院，请求判如所请。唐聪、新兴明德公司共同辩称：孙松柏、新兴明德公司是共同出租人，五色土市场是按照具体的搬离时间退租金，因不清楚孙松柏是哪天搬离的，故仅同意退还2018年整年的租金，而且还需扣除已退还租金50000元；对押金6500元同意退还；因为对电梯费没有收取到，所以不存在退还问题；在2016年，唐聪及新兴明德公司对涉案租赁物做了简装修，在出租后不清楚孙松柏是否进行了装修，如果孙松柏进行装修则需要向五色土市场进行装修备案，且是由指定工程队装修，所以唐聪、新兴明德公司不认可孙松柏进行过装修。因租赁双方未办理交接手续，在2018年6月份左右，由五色土市场撬锁接管房屋。唐聪向本院提出反诉请求：1.判令孙松柏支付合同约定的升降机费（电梯费）3000元；2.由于孙松柏搬走后，没有交还唐聪房屋钥匙，造成防盗门被砸坏，要求判令孙松柏赔偿防盗门损失6000元；3.判令孙松柏赔偿破坏的原有装修损失，其中灯具500元、暖气1000元、空调3000元、线路5000元、油烟机1500元，共计11000元；4.判令孙松柏以上述第1项、第2项、第3项的诉求总额20000元为基数，按照银行同期贷款利率支付唐聪自2017年5月5日至清偿之日止的利息；5.反诉费由孙松柏承担。事实和理由：2017年4月5日，唐聪与孙松柏签订房屋租赁协议，双方约定唐聪（甲方）将A区33号出租给孙松柏（乙方）；双方在协议中第三条中明确约定，甲方将自行安装的升降机1部折旧卖给乙方，价格为3000元，入住一个月后付款；然而在乙方入住后，对交付升降机款的事情，一字不提，且经常不在找不到人，经甲方多次催交，乙方以各种借口不交，到最后干脆说交过了；甲方一再强调并没有收到电梯款，且要求乙方提供付款证明，而且乙方要求甲方退还此费用；为维护自身合法权益，唐聪提起反诉，请求判如所请。孙松柏对唐聪的反诉辩称，第一，孙松柏在租赁房屋时，唐聪说房子是自己的不会拆迁，从来没有提过还有大房东五色土市场。第二，对升降机费（电梯费）孙松柏已经支付，因为对第2年的房租，孙松柏已经提前交了，不可能在已将交纳房租的情况下还拖欠电梯费，而且既然合同中约定了电梯费，那么孙松柏不可能在租赁房屋被清退的时候还没交电梯费；退一步讲，即使电梯费没有交，唐聪也不能主张，因为唐聪存在欺骗行为且唐聪随时可以将电梯拉走。第三，租赁房屋中没有空调，没有油烟机，双方签订的合同中未填写物品清单，房间中的空调、油烟机都是孙松柏自己购买的，清场的时候将空调、抽油烟机拆走。第四，租赁房屋清退后，孙松柏找唐聪要求退还房屋租金，但是找不到人，将钥匙放在门上，实属无奈之举。综上，不同意唐聪反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年1月1日，北京篮丰蔬菜配送中心（甲方、出租人）与唐聪（乙方、承租人）签订“北京篮丰蔬菜配送中心租赁协议”，双方约定乙方承租甲方提供的档口、办公用房，乙方承租甲方A区第33号档口，作为经营场地，租金为每年36000元，承租期自2017年1月1日至2017年12月31日，乙方承租甲方A区第33号办公用房，每年租金为39000元，承租期自2017年1月1日至2017年12月31日，乙方承担冬季供暖费按单位规定执行。之后，在2017年4月1日，唐聪（出租人、甲方）与孙松柏（承租人、乙方）签订“房屋租赁协议”，双方约定甲方将坐落于北京市大兴区西红门镇篮丰五色土市场A区33号出租给乙方，甲方与市场签订有正式租赁合同，由于甲方经营需要先将此房屋出租给乙方使用；双方约定租赁期限为9个月，自2017年4月5日至2017年12月31日，租赁期满或合同解除后，甲乙双方应对房屋及附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用，如乙方继续使用，应提前30日向甲方提出口头续租要求，双方协商一致后可续签租赁协议或双方协商一致由乙方直接与市场签订租赁合同；双方约定，甲方将自行安装的升降机1部折旧卖给乙方，价格为3000元，甲方应将相关材料交给乙方，乙方将款项随租金一同付给甲方；关于升降机，双方在合同书上手写备注：“升降机试用一个月后付款3千元”；双方约定租金为每年78000元，押金为6500元，押金随租金一同付给甲方，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方因承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；关于支付方式，双方约定采用银行转账方式，转账到账后甲方应开具收据给到乙方；该合同书所附“物品交接清单”未填写；双方均认可，虽然新兴明德公司未在合同书上盖印，但唐聪、新兴明德公司系诉争****的共同出租人。2017年11月23日，五色土市场张贴“关于实施全市安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知”，告知市场内商户，市场内A厅属“三合一”建筑，要求立即停用查封，院内要求清退所有住宿人员，具体内容如下：“1.我公司对A厅进行查封。请各商户于2017年11月27日前搬离。2.清退院内所有区域住宿人员，夜间院内不允许人员留宿。请各位商户于2017年11月27日前搬离。3.2017年11月27日，我公司将对上述区域采取停水停电措施”；孙松柏主张上述通知发布后，在2017年11月24日A区33号就已经停电了，之后停水，孙松柏在2017年11月27日就已经搬走了，将钥匙插在门上了，并在2017年12月17日通过微信通知唐聪租赁房屋已经腾空了；唐聪、新兴明德公司则表示，在2017年11月27日市场停电，但是还有商户并没有搬走，在2018年春节前所有商户都清退了。关于租金及押金交纳情况，唐聪、新兴明德公司均认可孙松柏已交纳押金6500元、2017年4月5日至2017年12月31日租金57432元、2018年整年租金78000元，并表示同意退还孙松柏押金6500元，因双方未办理退房的交接手续，不清楚孙松柏的具体搬离日期，故同意退还2018年整年的租金78000元，但还应扣减已经退还的租金50000元，即同意再退还租金28000元；对唐聪、新兴明德公司的上述主张，孙松柏认可唐聪、新兴明德公司已经退还房租50000元，但认为其在2017年11月27日正式腾空并搬离租赁房屋，双方虽未办理交接手续，但孙松柏曾于2017年12月17日通过微信信息通知唐聪上述房屋搬离情况，故除应退还2018年整年租金外，还应退还2017年11月28日至2017年12月31日期间（34日）的租金7367元。关于电卡押金，孙松柏提交唐聪于2017年4月1日出具的收据（载明：“今收到电卡两张押金贰佰元”）；唐聪否认收据中的签字系其所签写，并主张未收到电卡押金；经询问，孙松柏表示退房时未找到唐聪、新兴明德公司，故未退还电卡。关于升降机费（电梯费），孙松柏主张已经支付了电梯费，在搬离的时候并未带走电梯；唐聪、新兴明德公司否认收到电梯费，认可在后期清理时，升降机被五色土市场拆走。关于装修损失，孙松柏提交由周口市安达建设工程有限公司出具的“蓝丰五色土市场A33号施工结算明细”；该明细载明：“一、库房大门加固及缝隙密封600元。二、一层右侧塑钢门换防盗门2600元。三、库房与隔断楼梯部位隔断1600元。四、二楼办公门锁具维修换新2**元。五、二楼办公室屋顶漏水防水维修1800元。共计金额：6800.00元。以上明细不含税金”；该公司于2018年4月28日向孙松柏出具收据；该收据载明：“交款单位：孙松柏（五色土A33号），收款方式：现金，人民币：陆仟捌佰元，6800元，收款事由：办公室装修钢结构隔断防盗门安装”；孙松柏解释称，上述收据系在2018年4月28日后补的；唐聪、新兴明德公司对上述明细及收据均不予认可，并表示五色土市场有严格的管理制度，若商户进行装修应载明市场备案，并由指定的装修公司进行装修。唐聪、新兴明德公司提交北京华腾装饰有限公司于2016年4月10日出具的收据两张，该收据分别载明：“今收到北京新兴明德商贸有限公司交来空调3200+650安装费，油烟机1600+50安装费，人民币伍仟伍佰元整”、“今收到北京新兴明德商贸有限公司交来拆墙人工费2400元、电路安装5500元、墙面粉刷1400元、卫生间水盒450元、防盗门6300元、拆门装门300元、垃圾外运700元、暖气安装1300元、厨房下水道维修200元、厨房水盆450元，人民币壹万玖仟元整”；唐聪主张对于上述收据中载明的防盗门，因为孙松柏未退还钥匙，故在唐聪在场的情况下，由五色土市场撬锁，造成防盗门损坏，故要求孙松柏赔偿防盗门损失6000元；唐聪还主张，A区33号现仅存留空调、暖气、线路、油烟机、灯具的安装痕迹，物品现已不知去处，故要求孙松柏赔偿；孙松柏则主张在租赁双方签所签订合同书的附件“物品交接清单”中，均未填写，故出租人未提供任何附属物品，在搬离时，孙松柏将自己所安装的空调、抽油烟机拆走，而且，如果在租赁房屋内真的有唐聪所提供附属物品，那么唐聪应当积极办理房屋及物品交接手续，而不是让孙松柏找不到出租人，并在无奈之下，只得将防盗门钥匙插在门上，随后搬离租赁房屋；孙松柏还主张，收据中并没有载明空调、抽油烟机等设备的具体安装位置，因为唐聪在五色土市场所承租的不止一个商铺及办公室；经询问，唐聪表示其要求赔偿的空调、油烟机等已经不在租赁房屋内，且线路、灯具、暖气都已经被拆走，故不具备鉴定条件，请法院综合确定财产损失价值，不申请进行鉴定，并提交照片。本案租赁双方均认可双方所签订“房屋租赁协议”因不能归责于双方的原因而解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；孙松柏（承租人）与唐聪、新兴明德公司（共同出租人）之间所形成房屋租赁合同关系系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。对本案所涉房屋租赁合同，在合同履行过程中，因不可归责于双方当事人的原因（2017年11月23日，租赁房屋所在市场的经营者五色土市场发布通知，决定在2017年11月27日起对市场A厅进行停业整顿，停水停电，停业一切经营活动，清退商户），双方已协议解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。针对孙松柏要求退还的租金，唐聪、新兴明德公司同意退还2018年度的租金78000元，对此本院不持异议，扣除已经退还的租金50000元，还应退还2018年度租金28000元；此外，对2007年度租金，因在五色土市场张贴的清退通知后不久诉争A区33号停电，市场开始清退商户，孙松柏的经营活动必然遭受严重影响，故孙松柏要求退还2017年11月28日至2017年12月31日期间（共计34日）租金，并无不当，经核算，78000÷365×34=7266元；综上所述，对上述租金总额35266元，唐聪、新兴明德公司均应予以退还。唐聪、新兴明德公司同意退还孙松柏押金6500元，对此本院不持异议。因孙松柏并未将电卡退还唐聪、新兴明德公司，故对其要求唐聪、新兴明德公司退还电卡押金200元的诉讼请求，本院不予支持。因孙松柏未提供充分证据证明其曾交纳过电梯费，故对其要求唐聪、新兴明德公司退还电梯费3000元的诉讼请求，本院不予支持。因孙松柏提交的证据不足以证明其对诉争A区33号进行过装修及装修支出的具体数额，且即使其进行过装修，因所涉房屋租赁合同的租赁期限为9个月，自2017年4月5日至2017年12月31日，即至2017年11月27日正式停业整顿时，合同即将到期，大部分装修费用已摊销完毕，同时又考虑到所涉房屋租赁合同系不可归责于租赁双方原因而解除，据此，对孙松柏要求唐聪、新兴明德公司赔偿装修损失6800元的诉讼请求，本院不予支持。因系不可归责于租赁双方原因导致合同合同，租赁双方均不存在过错，故对孙松柏要求唐聪、新兴明德公司赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。在本案所涉合同书中，包括了关于买卖升降机（电梯）的条款，该买卖合同关系系依附于房屋租赁合同关系存在的从合同，现主合同已解除，从合同亦应解除，因孙松柏在搬离诉讼房屋时已将升降机留下，根据唐聪、新兴明德公司之陈述，系五色土市场拆走了电梯，故唐聪要求孙松柏继续履行该买卖合同，即交付升降机费用，因合同已无法继续履行，故本院不予支持。关于防盗门损失，庭审中，唐聪明确表示该防盗门是在唐聪在场的情况下由五色土市场撬坏，并非孙松柏所破坏，且即使存在孙松柏未交防盗门钥匙的情况，唐聪亦可要求开锁公司开锁，而不应破坏性开门，故对唐聪要求孙孙松柏赔偿防盗门经济损失6000元的诉讼请求，本院不予支持。在租赁双方所签订合同书所附“物品交接清单”中，并未填写，就所主张赔偿的空调、抽油烟机等，合同书正文中亦未体现，即唐聪未提供充分证据证明上述物品系其所购置；对于唐聪所主张的灯具、暖气、线路费用，其所提交收据中未载明具体的装修地点，现无充分证据证明唐聪支出了相关费用，且没有证据证明上述灯具、暖气、线路系孙松柏拆除；据此，对唐聪要求孙松柏赔偿灯具、暖气、空调、线路、抽油烟机费用11000元的诉讼请求，本院不予自持。因就唐聪所主张前3项反诉请求，本院均未予支持，故对其第4项要求以前3项诉求金额为基数，赔偿利息损失的反诉请求，本院不予支持。综上所述，唐聪、新兴明德公司应退还孙松柏租金35266元、押金6500元；对孙松柏的其他本诉请求，以及唐聪的全部反诉请求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、唐聪、北京新兴明德商贸有限公司于本判决生效后十日内共同退还孙松柏房屋租金35266元、房屋押金6500元，合计41766元；二、驳回孙松柏的其他诉讼请求；三、驳回唐聪的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费536元，由孙松柏负担105元（已交纳），由唐聪、北京新兴明德商贸有限公司负担431元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费150元，由唐聪负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 振二〇一九年三月二十二日法官助理  刘京京法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷