河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终4852号上诉人（原审被告）：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地河南省郑州市中原区棉纺西路**。法定代表人：刘明阳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：靳华阳，河南尚天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李春锐，女，1972年12月8日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：贠赟，河南宇萃律师事务所律师。上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司因与被上诉人李春锐房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初7704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南宏江房地产开发有限责任公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判驳回被上诉人该项判决支持部分的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审法院认定涉案项目存在的收回部分土地、调整规划等情况发生在实际交房之前，是事实认定错误。上诉人不应当承担合同履行过程中产生的因规划调整造成的逾期提交办理权属资料报送备案的违约责任，请求法院驳回被上诉人民事判决书第一项判决支持部分诉讼请求。上诉人提供的2013年8月13日三门峡市城乡规划委员会会议纪要（三规委【2013】2号）文件，可以证明三门峡相关行政部门多次调整规划，在2013年8月13日才确定收回土地与调整商业与住宅的比率等技术指标。上诉人交付房屋是在2013年7月13日，因此一审法院认为案涉项目存在的收回部分土地、调整规划等情况发生在实际交房之前，是事实认定错误。合同约定上诉人在房屋交付使用后才履行办理权属登记需由上诉人提供的资料报送产权登记机关备案义务，正是在该合同义务履行过程中即2013年8月13日三门峡市城乡规划委员会会议正式确定规划调整的相关技术指标。在合同履行过程中因政府调整规划这一上诉人不能控制的因素导致迟迟不能履行产权登记资料备案，上诉人不应当承担因此产生的违约责任。退一步讲，从上诉人重新办理国有土地使用证、规划许可证批准下来的时间看，合同约定的540个工作日不能够满足重新补办土地使用证、规划许可证所需要的时间，应当在补办的国有土地使用权证与规划许可证批准后即在2017年11月14日后，并给予相应的履行期间后重新确定违约金的起算时间，而不是合同约定的房屋交付使用后540个工作日就是报送产权资料备案的履行期间。同时涉案小区多达2000余户，如按照一审法院年利率3%的标准支付违约金，上诉人将会面临巨大经营困难甚至破产，请求二审法院考虑政府变更规划等因素减免上诉人的违约责任。李春锐辩称：上诉人以政府规划政策原因来推脱责任的理由不能成立。依据合同的相对性，政府规划原因与被上诉人无关。一审判决正确，应予维持。被上诉人有损失，上诉人对其违约行为应当承担违约责任。李春锐向一审法院起诉请求：1.判令被告将湖滨区文明路16号院宏江中央广场小区2号楼3单元16层11号房的相关资料向三门峡市不动产登记机关备案，并为原告办理房地产权属登记证书；2.判令被告向原告赔偿逾期办理房地产权属证书的违约金，按购房款总额267001元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，自2015年9月8日计至房地产权属证书办理之日（暂计至2018年5月12日为44131.79元）；3.诉讼费由被告承担。诉讼中，李春锐撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2011年8月24日，原告李春锐和被告宏江公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“…第三条、商品房基本情况：三门峡市湖滨区文明路16号院2号楼3单元16层11号房。该商品房建筑面积93.75平方米。第四条，计价方式及价款：1、房价款按建筑面积计算，单价为每平方米2848元，总金额为267000元……第八条、交付期限：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将本合同约定的经建设、勘验、设计、施工、监理单位共同验收合格的竣工商品房交付买受人使用。但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期…第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人同意给予180工作日宽限期限以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。”合同签订后，该合同进行了登记备案。原告李春锐共交付购房款267000元，并交纳了契税等其他费用。宏江公司于2013年7月13日向李春锐交付房屋。按照合同约定，被告应在自2013年6月30日起540个工作日内（即在2015年9月8日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能如期履行。另查明，涉案房屋所在土地原不动产宗地号为411202001102GB00004，被告分别于2010年办理了建设用地规划许可证、于2010年8月25日办理建设工程规划许可证、于2010年11月12日办理了建筑工程施工许可证、于2011年7月28日办理了商品房预售许可证。2012年7月24日，根据三门峡市人民政府批复，涉案土地中的5.23亩土地被收回，经三门峡市湖滨区人民政府请示，三门峡市城乡规划委员会于2013年8月13日形成会议纪要，对涉案项目建筑密度和商业建筑面积比例等技术指标调整。2017年1月13日被告对涉案项目所在土地重新办理了不动产证，并于2017年11月24日补办了建设工程规划许可证。一审法院认为，原告与被告宏江公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合同真实有效，双方应当依约履行。原告依约履行了支付房款的义务，被告宏江公司应当在合同约定的期限内办理权属登记资料备案。根据双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，买受人同意给予180工作日宽限期限以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。由于双方实际交房日为2013年7月13日，被告应当按照实际交付日期即2013年7月13日起经过540个工作日即2015年9月8日前向产权登记机关提交备案资料，逾期未提交，被告应当承担违约责任。关于被告辩称的其未按约定期限提交产权备案资料系因行政部门收回土地、调整规划等原因导致不应承担违约责任的意见，该院认为，涉案项目虽然存在收回部分土地、调整规划等情况，但该情况发生在2012年、2013年，在2013年7月13日实际交房之前；同时，合同中对提交产权备案资料的期限又约定了180个工作日的宽限期，故该院对被告抗辩不应承担违约责任的答辩意见不予采信，但在确定违约金的金额上对该因素的存在予以适当考虑。关于违约金的计算标准，合同第十五条约定：“若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金”，该违约金适用的前提是买受人提出退房，对于买受人未提出退房的违约金，双方没有约定。根据《最高人民法院》第十八条的规定，合同没有约定逾期办证违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于本案中涉案项目存在行政机关收回部分土地、调整规划等因素，该院酌定违约金按年利率3%标准自2015年9月8日起计算至被告到产权登记机关提交备案资料止。关于被告抗辩的原告的主张超出诉讼时效的意见，该院认为，被告至今未将原告办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，其违约行为一直持续，被告的持续违约行为所产生的违约损失在原告起诉时并未确定，故该院对被告的此项抗辩意见不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第十八条之规定，判决如下：一、被告河南宏江房地产开发有限责任公司支付原告李春锐逾期办理产权证违约金（以购房款267000元为基数，自2015年9月8日起至办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案之日止，按照年利率3%计付）。二、驳回原告李春锐的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费904元，由河南宏江房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当依约全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。河南宏江房地产开发有限责任公司在履行合同过程中存在违约行为，应当依据合同约定承担相应的违约责任。一审法院在认定河南宏江房地产开发有限责任公司的赔偿责任及确定赔偿数额时，已经考虑到了案涉项目存在行政机关收回部分土地、调整规划等因素，故一审法院酌定违约金按年利率3%的标准自2015年9月8日起计算至办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案之日止并无不当。综上所述，河南宏江房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费904元，由河南宏江房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇一九年三月十一日书记员  李志琳