山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终667号上诉人（(原审被告）：太原滨西物流有限公司，住所地太原市尖草坪区杨兴河大桥西侧。法定代表人：孙云飞，总经理。委托诉讼代理人：闫洁，山西百捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林少军，男，1978年4月30日出生，汉族，太原市尖草坪区新合美石材经销部业主。委托诉讼代理人：李靖，山西泰一律师事务所律师。上诉人太原滨西物流有限公司因与被上诉人林少军合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2018）晋0108民初2459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人太原滨西物流有限公司的委托诉讼代理人闫洁，被上诉人林少军的委托诉讼代理人李靖参加诉讼。本案现已审理终结。太原滨西物流有限公司上诉请求：1、依法解除《锦绣国际石材城场地使用合同》；2、判令被上诉人腾空场地。3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人从未拒绝收取被上诉人交纳的场地使用费，是被上诉人未按合同约定向上诉人交纳租金，上诉人才与被上诉人解除合同。根据双方签订的《锦绣国际石材城场地使用合同》第二条第二款：“乙方逾期缴纳使用费的，应自约定交款期限第二日起向甲方支付每日1‰的违约金，超过30日仍未交纳使用费的，甲方有权解除本协议，乙方所交定金不予退还”。被上诉人本应于2018年7月1日向上诉人交纳租金。但截至目前，被上诉人仍未向上诉人交纳租金，严重违反合同约定，损害上诉人的合法权益。请求法院依法解除合同，并判令被上诉人交付场地。二、因政府拆迁行为，导致上诉人遭受重大经济损失，按原合同继续履行对上诉人显失公平，基于该不可抗力因素，上诉人有权利解除案涉合同。政府为修建阳兴大道，分别于2015年、2017年对上诉人拥有使用权的土地进行拆迁，2015年拆迁面积大致为该地块的1/5，2017年拆迁面积大概为该地块的2/5。在被上诉人进场前，上诉人已投入巨额资金对该地块进行填埋、修路等基础设施建设及水、电线路的铺设。在与被上诉人签订合同时，上诉人为了搞活市场，以成本价与被上诉人签订合同，但未料到政府两次拆迁，导致上诉人场地面积严重缩小、商户减少，上诉人继续按原合同履行不仅无法收回成本，而且每天均在亏损。上诉人是一家民营企业，不是慈善机构，无法承受日益亏损的状态。且该行为是因政府拆迁导致，属于情势变更，上诉人对此不存在任何过错，请求法院解除涉案合同。三、第二次拆迁被上诉人领取补偿后，未向上诉人支付任何费用，而政府发放的补偿款中对土地的补偿应属于上诉人，但被上诉人拒不向上诉人支付。上诉人的损失无法填补，请求法院解除涉案合同。支持上诉人的上诉请求。综上，上诉人认为，支付租金是承租人最重要的一项合同义务，或者说是主要义务，租金是承租人使用租赁物应支付的对价，是出租人的合同主要目的所在。根据合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。鉴于被上诉人经合理催收之后仍拒不交纳租金，上诉人已于2018年10月11日下发书面通知，正式与被上诉人解除场地使用合同。其次，政府拆迁导致原合同无法继续履行，如继续履行对上诉人显失公平。请求法院支持上诉人的诉讼请求。林少军辩称，一、被上诉人等商户不存在违约。从合同约定上，场地租赁合同约定的租期为20年，每年租金涨幅不超过11%，且合同中未约定租金具体交纳日期，所以不存在按期交纳的说法。从事实上，2018年6月30日前三年租期届满后，被上诉人等商户就按照上诉人石材市场管理人郝爱民的安排到上诉人处交纳租金，但上诉人财务以需要调整租金拒绝按原合同的约定收取租金，并非被上诉人违约。二、上诉人单方解除租赁合同无法律依据和事实依据。在未与被上诉人协商的情况下，2018年9月11日上诉人就下达《2018年太原滨西物流石材场租金标准说明》，单方变更合同实质性内容，将场地租金提高五倍多并将合同签订方式变更为一年一签。在遭到被上诉人拒绝后，于2018年10月15日又单方出具解除合同通知书，其违约在先，单方解除合同并无依据。三、上诉人利用其市场优势地位，在被上诉人拒绝按其要求的新标准交纳租金的情况下，于2018年9月11日单方停止售电，2018年10月12日又强行断电，致使从2018年9月11日起至今被上诉人商户石材加工厂均无法正常生产经营，经济损失严重，请求二审法院严惩上诉人的这种失信行为，为民营企业的正常生产经营保驾护航。四、上诉人在上诉人状中提到的政府拆迁导致其利益受损所以有权要求解除与被上诉人的合同更是无稽之谈。上诉人未能提供其所谓政府拆迁而受损的任何证据。上诉人与政府之间拆迁公平与否与本案无关，上诉人完全可以通过正常法律途径找政府或者有关部门解决，不能通过单方提高租金损害众商户的合法利益。五、上诉人强调交纳租金是承租人的主要义务，却忽视遵守合同的约定。被上诉人等商户在一审庭审中就提出，如果上诉人同意按照原合同约定收取租金，被上诉人同意立即把租金交付一审法院保管，被上诉人在二审的态度也是如此。请求二审法院驳回上诉，维持原判。林少军向一审法院起诉请求：1、判决被告继续履行《锦绣国际石材城使用协议书》，即行恢复售电、供电；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月23日，原告作为乙方、被告作为甲方，签订了《锦绣国际石材城使用协议书》，该协议书约定：“一、场地的位置及用途。乙方使用甲方位于阳兴大道西侧、锦绣国际石材城B区B26、B27号场地，面积1920平方米（具体面积以双方实测为准）；乙方使用场地仅供乙方建设石材厂房、仓储、加工、销售所使用…二、场地的使用费、交纳及期限。乙方场地可使用时间为20年。本协议签订之日，乙方需向甲方交纳2015年7月1日至2018年6月30日共三年的场地使用费134400元（单价每年每平方米23．34元），每年场地使用费按照11％递增…三、场地使用保证金的交纳、扣除范围及退还。1、保证金的交纳。乙方应于进场施工前，向甲方交纳场地使用保证金10000元…”协议签订后，原告按约向被告交纳了场地使用费134400元和场地使用保证金10000元，并在该场地上投资建设实际经营。三年租金到期后，原告于2018年7月1日向被告缴纳后期场地使用费，被告拒绝收费，并于2018年9月11日向原告出示了《2018太原滨西物流石材城租金标准说明》，告知原告按照每天每平方米0．3元的标准缴纳租金且合同一年一签。双方协商未果。被告于2018年9月11日单方给原告等商户停电。2018年9月28日，原告等人委托山西宁丰律师事务所向被告送达了《律师函》，要求按照原协议继续履行并正常售电、供水。一审法院认为，原告与被告签订的《锦绣国际石材城使用协议书》，系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。协议签订后，原告已按约向被告缴纳场地使用费和场地使用保证金，被告也应按协议约定履行，且该场地租赁期并未届满，被告不得单方变更协议履行内容，故原告主张被告继续履行《锦绣国际石材城使用协议书》、恢复售电、供电的诉讼请求，一审法院予以支持。判决如下：一、被告太原滨西物流有限公司继续履行与原告林少军在2015年12月23日签订的《锦绣国际石材城使用协议书》；二、被告太原滨西物流有限公司即行恢复给原告林少军售电、供电。案件受理费50元，由被告太原滨西物流有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对合同当事人均有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人签订的《锦绣国际石材场地使用合同》第二条规定，被上诉人林少军逾期交纳场地使用费超过30日，上诉人太原滨西物流有限公司有权解除合同。但依据本案查明的事实，被上诉人未交纳租金是因为上诉人要求变更租金标准及合同签订周期，而被上诉人不同意变更合同签订周期，并要求按原租赁合同交纳租金所致。上诉人与被上诉人发生争执是由上诉人引起的，责任在于上诉人一方。现上诉人按涉案合同第二条约定，要求单方面解除合同的条件并未成就。故其要求解除与被上诉人签订的《锦绣国际石材场地使用合同》，并要求被上诉人腾空场地的请求，违反合同约定，本院不予支持。上诉人的其他意见也不能成为解除合同的事由，本院不予采信。综上所述，太原滨西物流有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由太原滨西物流有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 景铜柱审 判 员 梁锡文审 判 员 雷 晨 二O一九年三月二十七日法官助理 刘 丹书 记 员 赵振清