浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终1543号上诉人（原审原告）：陈素芳，女，1955年7月23日出生，汉族，住苍南县。上诉人（原审原告）：林腾腾，女，1964年1月3日出生，汉族，住苍南县。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐志晗、鲍乐星，浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江林垟房地产开发有限公司。住所地：苍南县灵溪镇沪山路与车站大道交叉口。统一社会信用代码9133032772362233X9。法定代表人：叶经书，总经理。上诉人陈素芳、林腾腾因与被上诉人浙江林垟房地产开发有限公司（以下简称林垟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2018）浙0327民初10204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈素芳、林腾腾上诉请求：撤销原判，依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。审理过程中，上诉人明确其诉讼请求为撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求第一项。事实和理由：第一，一审法院认定被上诉人收取上诉人1763495元购房款为事实，认定即使系全部购房款，也无法认定上诉人与被上诉人买卖关系成立，属事实认定错误。第二，一审法院对事实方面的认定错误，导致适用法律错误，未针对本案的争议焦点作出有力证据的说理和正确适用法律，未能作出合法的裁判。补充理由如下：第三，依据上诉人提供的华臣一品二期、三期预售方案，可以确认被上诉人收取的购房款为全部购房款。第四，本案被上诉人开具收款收据给上诉人，并在公司账册上明确记载购房款已收的事实，可以推定双方有订立合同的一致意思表示。本案的当事人、买卖标的、价格确定唯一，双方均确认购房款已付清，上诉人的合同主要义务已经履行完毕。本案完全符合法律规定的认定合同成立的条件。一审法院认定因为没有签订书面买卖合同，而无法推定有订立合同的一致意思表示，属本末倒置，正是因为没有签订书面买卖合同，所以才需要从双方的行为去推断有无订立合同的一致意思表示。第五，被上诉人的华臣一品项目存在多起与上诉人情况类似的房屋买卖，由于被上诉人问题该项目烂尾至今，曾在一审法院发生过多起确认买卖合同合法有效的诉讼，一审法院过往判决也均确认买卖合同合法有效。现类案不同判，自相矛盾，严重损害上诉人合法权益。综上，请求二审依法改判确认上诉人与被上诉人之间的商品房买卖关系合法有效。林垟公司未到庭进行答辩，亦未提供书面答辩意见。陈素芳、林腾腾向一审法院起诉请求：1、依法确认双方关于林垟公司开发的华臣一品44幢706室商品房的买卖关系合法有效；2、依法判令林垟公司将涉案房屋交付给陈素芳、林腾腾，并协助陈素芳、林腾腾办理上述房屋权属变更登记在陈素芳、林腾腾名下的手续；3、本案诉讼费由林垟公司承担。一审法院认定事实：2013年11月25日，林垟公司向陈素芳、林腾腾出具一份载明收到林腾腾、陈素芳“44幢706室”购房款1863495元的收款收据，并在预收账款明细账上载明前述事实，同时在房屋销售抵款情况明细账上载明林松股份折抵购房款1763495元。陈素芳、林腾腾与林垟公司之间没有签订涉案商品房买卖合同。一审法院认为，陈素芳、林腾腾主张双方之间存在商品房买卖关系的依据为：1、林莹将涉案认购协议项下权利义务转让给陈素芳、林腾腾后，双方之间存在认购协议项下的权利义务关系；2、陈素芳、林腾腾已支付全部购房款。对此一审法院评析如下：1、陈素芳、林腾腾未举证证明其从林莹处受让涉案认购协议，应承担举证不能法律后果。即便陈素芳、林腾腾受让林莹在涉案认购协议项下的权利义务，但因涉案认购协议明确双方需要签订商品房买卖合同，且其所约定条款内容中并不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容，同时，陈素芳、林腾腾在庭审中也明确表示双方需要另行签订商品房买卖合同，故该认购协议性质为预约合同，而非本约合同（即商品房买卖合同）。2、根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条规定，在当事人未签订书面合同情况下，认定合同成立需同时具备两个条件：1、当事人的意思表示已经达成一致，合同内容已经确定；2、当事人一方已履行合同主要义务，且对方接受。本案中，双方之间没有签订涉案商品房买卖合同，且陈素芳、林腾腾未能举证证明双方已就涉案商品房买卖达成一致意见。在此情形下，林垟公司向陈素芳、林腾腾出具收款收据及在会计账册上载明收款事实及股权折抵购房款的行为，即便能认定林垟公司收到陈素芳、林腾腾全部购房款的事实，也无法认定涉案商品房买卖合同已成立。综上，陈素芳、林腾腾主张双方存在商品房买卖关系并合法有效，依据不足，一审法院不予支持。鉴于双方并不存在商品房买卖关系，故陈素芳、林腾腾要求林垟公司交房及协助办证的请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回陈素芳、林腾腾的诉讼请求。案件受理费21571元，减半收取计10785.5元，由陈素芳、林腾腾负担。二审期间，林垟公司未提供证据。陈素芳、林腾腾提供了华臣一品2期、3期预售方案，拟证明涉案商品房的备案销售价格和优惠方案；林垟公司收到的购房款与备案销售价格、优惠方案相符，已付款项为全部购房款；一审法院认为无法认定林垟公司收到的款项为全部购房款，与客观事实不符。本院认为，陈素芳、林腾腾提供的上述证据可以证明涉案房屋的预售优惠方案、销售价格、销售面积、房屋总价，本院予以认定。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。另认定，涉案华臣一品苑44幢706室属华臣一品苑（三期）房屋，开盘时间为2013年7月13日，三期房屋优惠方案为：a、凡持预购申购卡的客户成功购房优惠11万；……d、采用一次性付款方式优惠后享受总房款8.8折的优惠；……涉案房屋销售单价为14664元，建筑面积为151.91平方米，房屋总价为2227608.24元。该项目现已被封盘。本院认为，本案的争议焦点是陈素芳、林腾腾与林垟公司之间是否存在商品房买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，根据查明事实，陈素芳、林腾腾与林垟公司之间虽未签订书面的《商品房买卖合同》，但结合涉案房屋预售方案及林垟公司出具的收款收据内容，可确定案涉房屋座落位置、栋号、房号、面积、单价及房屋总价等内容，合同双方主要权利义务已约定明确，且陈素芳、林腾腾已履行相应付款义务，林垟公司亦出具收据并在其预收账款明细账上载明前述事实。故陈素芳、林腾腾与林垟公司成立合法、有效的商品房买卖合同关系。至于陈素芳、林腾腾在二审期间放弃其一审诉讼请求第2项，系其对自身权利的处分，本院予以准许。综上，上诉人陈素芳、林腾腾的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销浙江省苍南县人民法院（2018）浙0327民初10204号民事判决；二、确认陈素芳、林腾腾与浙江林垟房地产开发有限公司之间关于华臣一品苑44幢706室的商品房买卖合同关系合法有效。一审案件受理费21571元，减半收取计10785.5元，由陈素芳、林腾腾负担；二审案件受理费80元，由浙江林垟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇一九年三月二十二日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁