湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初830号 原告：湖南三润地产有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道桑梓社区金泽园小区10A北。 法定代表人：何素明，董事长。 委托诉讼代理人：曹志刚，湖南华湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱鹭，湖南华湘律师事务所律师。 被告：邓磊，男，1988年5月21日出生，汉族，住湖南省岳阳县。 原告湖南三润地产有限公司（以下简称“三润公司”）诉被告邓磊商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月21日公开开庭进行了审理。原告三润公司的委托诉讼代理人朱鹭到庭参加了诉讼，被告邓磊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告三润公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的编号201604082601的《长沙市望城区商品房买卖合同》；2、判令被告立即配合原告办理撤销商品房预告登记手续、撤销《长沙市望城区商品房买卖合同》网签、备案手续；3、判令被告向原告支付代偿的贷款本息15613.61元；4、判令被告向原告支付原告代偿本息的违约金328元（从2018年12月21日起，暂计算至2019年1月21日，支付后仍按应付款的日万分之七计算至清偿完毕之日止）；5、判令被告向原告支付违约金73384.2元；6、判令被告向原告支付原告为实现债权支付的律师费3万元；7、判令被告承担本案诉讼费用、保全费用及保全担保费用（1560元）。事实与理由：2016年12月29日，原、被告双方签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），合同约定被告购买原告开发的位于长沙市望城区月亮岛街道月亮岛路与谷山路交叉口三润城第6幢房屋，商品房单价6209元/平方米，总价733842元。被告以银行按揭方式付款，合同签订之日向原告交付首付款153842元，剩余房款58万元向银行贷款支付。《商品房买卖合同》约定了合同解除条件及违约责任承担方式，合同签订后，双方与贷款银行中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行（以下简称“中国银行松桂园支行”）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称《贷款合同》），约定被告向中国银行松桂园支行贷款58万元，原告提供阶段性连带责任保证担保。《贷款合同》签订后，中国银行松桂园支行发放了贷款，但此后被告没有依约偿还贷款本息，导致从原告保证金账号扣划了被告拖欠的贷款本息15613.61元。截止银行起诉时已欠付3期贷款本息，截止2018年12月已欠付5期贷款本息，截止原告起诉时，已欠付6期贷款本息。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告邓磊未予答辩。 经查明：2016年12月29日，原告三润公司与被告邓磊签订《商品房买卖合同》，由邓磊购买三润公司建设的位于长沙市望城区月亮岛街道月亮岛路与谷山路交叉口东北角三润城小区第6幢房屋，建筑面积118.19平方米，合同总价款733842元。双方约定，邓磊采取银行按揭贷款方式支付购房款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期购房款153842元，余款58万元向银行申请贷款。同日，双方签订补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，约定出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保，若买受人对银行违约，视为对出卖人违约。如连续3个月或累计6个月未偿付贷款本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的，买受人应于接到出卖人通知还款之日起，15日内向出卖人偿还出卖人已向或应向银行承担担保责任的款项，并每日按出卖人承担款项千分之一的比例向出卖人支付违约金。买受人逾期仍未偿还出卖人代偿款项和违约金的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总购房款10%的违约金。出卖人依本条约定解除合同的，买受人应当在出卖人的通知送达之日起10日内配合出卖人办理解除合同、注销预告登记（或产权转移预登记）等手续。买受人拒不履行归还代偿款、拒不协助出卖人办理解除合同、注销房屋预告登记手续等义务，致使出卖人通过诉讼方式强制买受人履行义务的，买受人承担出卖人应支付的诉讼费、执行费、律师代理费、评估拍卖费及其他处置该房屋等有关的一切税费。《商品房买卖合同》签订当日，邓磊向三润公司支付了购房首付款143842元（购房定金1万元于2016年12月28日先行支付，合计支付购房首付款153842元）。同日，邓磊作为借款人、三润公司作为保证人、案外人中国银行松桂园支行作为贷款人，三方签订《贷款合同》，由中国银行松桂园支行向邓磊发放购房贷款58万元，邓磊以购买的房产提供抵押担保，三润公司提供阶段性保证担保。贷款发放后，因邓磊没有依约偿还贷款本息，中国银行松桂园支行于2018年11月5日将邓磊、三润公司作为共同被告起诉至长沙市开福区人民法院，要求解除《贷款合同》中未履行部分的借贷关系并偿还贷款本息等。长沙市开福区人民法院于2018年12月14日作出（2018）湘0105民初7513号民事判决，确定解除《贷款合同》中未履行部分的借贷关系并由邓磊偿还贷款本息、费用，由三润公司承担连带清偿责任。该判决作出后，中国银行松桂园支行于2018年12月21日通过扣划三润公司保证金账户余额抵扣邓磊拖欠的贷款本息15613.61元；又于2019年2月21日向三润公司发出履行保证责任的函件。三润公司在收到上述函件后，于2019年3月4日代邓磊偿还了贷款本息及相关费用共计612377.26元。三润公司代偿后，邓磊并未履行还款义务，三润公司催要未果，故而起诉。 另查明，案涉房产已经办理不动产预告登记，确定预告登记权利人为邓磊，不动产登记证明号为湘（2017）望城区不动产证明第****号。同时，案涉房产办理了抵押预告登记，确定抵押权利人为中国银行松桂园支行，抵押义务人为邓磊。截止本案开庭审理，案涉房产尚未办理交付手续。本案审理过程中，三润公司向本院申请诉讼财产保全，查封了上述房产，并在中国大地财产保险股份有限公司湖南分公司处购买了诉讼财产保全责任保险，支出保险费用1560元。 以上事实，有三润公司提交的《商品房买卖合同》、《贷款合同》、（2018）湘0105民初7513号民事判决书、扣款凭证、请求履行保证责任的函、代偿凭证、委托代理协议及发票、保全担保费用发票等证据和庭审陈述予以证实，本院予以确定。 本院认为，原告三润公司与被告邓磊签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，约定的内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。买卖合同签订后，三润公司、邓磊各自履行了部分合同义务。其中，三润公司为邓磊办理了不动产预告登记，确定邓磊为案涉房产权利人；邓磊支付了购房首付款并通过办理银行按揭贷款支付了剩余购房款。本案需要审查的重点问题在于：1、《商品房买卖合同》是否应当解除？如应当解除，合同解除的后续事宜如何处理？2、邓磊是否应当偿还三润公司代偿贷款本息并承担违约责任？3、三润公司主张的违约金、律师费、保全担保费等相关费用是否合理？ 关于合同解除的问题。我国合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。三润公司、邓磊在《商品房买卖合同补充协议》第三条第四款明确约定，邓磊逾期偿还三润公司代偿款项和违约金的，三润公司有权解除合同。《贷款合同》履行过程中，因邓磊逾期偿还贷款本息导致《贷款合同》被人民法院判决解除，三润公司作为保证人承担了代偿责任并替邓磊清偿了全部贷款本息，而邓磊未能及时向三润公司履行支付代偿款的合同义务，触发合同解除条件，三润公司有权主张解除合同。而且，邓磊以银行按揭贷款方式支付大部分购房款，现因自身原因导致《贷款合同》被解除，按揭贷款也被银行收回，三润公司依《商品房买卖合同》想要达到的合同目的已经无法实现，《商品房买卖合同》已无继续履行之必要。我国合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。三润公司并未向邓磊发出解除合同的通知，但邓磊拒不支付三润公司代偿贷款本息的行为已构成违约，且三润公司提起诉讼后，邓磊并未参加诉讼，也没有对三润公司主张的解除合同提出任何异议，则本院对三润公司主张解除双方之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，该合同自本判决生效之日解除。 我国合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉房产尚未交付，邓磊不负有向三润公司退还房产的义务。三润公司已经为《商品房买卖合同》办理网签、备案登记以及不动产预告登记，确定邓磊为预告登记权利人；同时案涉房产还存在抵押预告登记，确定中国银行松桂园支行为抵押权利人。根据三润公司的陈述，其已经代邓磊偿还了全部贷款本息，则可向中国银行松桂园支行主张注销抵押预告登记。抵押预告登记注销后，邓磊有义务配合三润公司办理注销《商品房买卖合同》网签、备案登记以及不动产预告登记手续，恢复案涉房产的原始权利状态。因此，本院对三润公司主张由邓磊配合办理注销不动产预告登记以及《商品房买卖合同》网签、备案登记的诉讼请求，予以支持。 关于邓磊支付的购房款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，《贷款合同》已经人民法院判决解除，《商品房买卖合同》也应当解除，则三润公司应依照法律规定退还购房款。本案中，三润公司应当退还邓磊支付的购房首付款，该部分购房首付款产生的利息，参照中国人民银行公布的一至五年期（含五年）贷款基准利率（4.75%/年），自邓磊实际支付之日（2016年12月29日）计付。同时，邓磊自行向贷款银行偿还的部分贷款，也属于购房款的一部分，应当由三润公司一并退还。根据长沙市开福区人民法院审理的中国银行松桂园支行与邓磊、三润公司因《贷款合同》履行产生纠纷一案中查明的事实，中国银行松桂园支行发出贷款58万元，截止2018年10月15日尚余未到期本金566004.81元、到期本金2282.43元，合计568287.24元还未收回，则邓磊实际清偿的贷款本金为11712.76元（58万元-568287.24元）。因此，三润公司应当退还该部分购房款并支付相应利息，利息标准参照《贷款合同》约定的利率标准计付。至于三润公司代偿的两笔贷款本息，根据上述司法解释之规定，《商品房买卖合同》、《贷款合同》解除后，三润公司负有向贷款银行返还购房贷款的义务，其在合同解除后代邓磊偿还了剩余贷款本息，则不再负有向邓磊退还该部分购房款的合同义务。另外，虽然三润公司基于保证人身份，在履行代偿义务后，享有对邓磊的追偿权，但其代偿行为实质上是履行返还义务，三润公司仍主张由邓磊支付其代偿的部分贷款本息，属重复主张权利。而且，三润公司主张邓磊支付后，即代表邓磊向三润公司支付了这部分购房款，又应当由三润公司返还给邓磊，毫无必要。因此，三润公司主张由邓磊支付其代偿贷款本息的诉讼请求，本院不予支持。至于贷款本息的违约金，虽然双方有约定，但与上述司法解释之精神不符，本院不予支持。 关于解除合同违约金、律师费及保全担保费用的问题。补充协议约定，因邓磊未支付代偿款导致合同解除的，三润公司有权收取总购房款10%的违约金。本院认为，该标准过高，本院综合双方合同履行情况、三润公司实际损失、被告过错程度，并结合房地产市场行情，根据公平、诚实信用的基本原则，酌情调减解除合同违约金为总购房款的2%，即为14676.84元（733842元×2%）。因此，本院对三润公司主张由邓磊支付违约金的诉讼请求，予以部分支持。至于律师费，补充协议明确约定了律师费等相关费用由违约方承担，三润公司也向本院提交了其委托律师参加诉讼并实际支付律师费的相关证据，本院对该项诉讼请求予以支持。但是，本院认为，三润公司主张律师费3万元，明显过高，本院参照本案标的及案件复杂程度综合考量，调整律师费为1万元。至于保全担保费用，诉讼财产保全的目的是为保证判决得以执行，不造成当事人其他损害。本案所涉主要诉讼请求为解除合同、注销预告登记手续并支付相应违约金，案涉房产没有交付或办理所有权登记手续，且邓磊实际支付购房首付款仍在三润公司控制中，不存在明显的阻碍判决执行或损害三润公司利益之情形，三润公司申请诉讼财产保全的目的是为了更进一步确保上述手续能够毫无阻碍的完成，但保全担保费用并非必要，也不应当由邓磊负担。因此，本院对三润公司主张由邓磊承担保全担保费用的诉讼请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告湖南三润地产有限公司与被告邓磊在2016年12月29日签订《长沙市望城区商品房买卖合同》于本判决生效之日解除； 二、被告邓磊在本判决生效且案涉房产【不动产登记证明号为湘（2017）望城区不动产证明第****号】抵押预告登记手续注销后十日内配合原告湖南三润地产有限公司注销不动产预告登记以及《长沙市望城区商品房买卖合同》的网签、备案登记； 三、原告湖南三润地产有限公司于上述第二项确定的相关手续办完后十日内退还被告邓磊购房首付款153842元及利息（利息自2016年12月29日起，按照年利率4.75%的标准计付，至实际退还之日止）； 四、原告湖南三润地产有限公司于上述第二项确定的相关手续办完后十日内退还被告邓磊偿还的银行贷款11712.76元及利息（利息按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率标准计付）； 五、被告邓磊于本判决生效后十日内支付原告湖南三润地产有限公司违约金14676.84元； 六、被告邓磊于本判决生效后十日内支付原告湖南三润地产有限公司律师费1万元； 七、驳回原告湖南三润地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2686元，因适用简易程序审理减半收取计1343元，财产保全费4189元，两项合计5532元，由原告湖南三润地产有限公司负担4388元，被告邓磊负担1144元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  殷兵兵 二〇一九年三月二十五日 代理书记员  袁子怡 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。