湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终318号上诉人（原审被告）：湘乡市新湘路钱哥口味馆，住所地湖南省湘乡市新湘路体育馆。经营者：钱志虹。被上诉人（原审原告）：湘乡市文化旅游体育局，住所地湘乡市东山街道人民路行政中心。负责人：周向集，局长。委托诉讼代理人：田淑梅，女，1981年5月20日出生，汉族，系该局全民健身服务中心主任，住湘乡市。委托诉讼代理人：彭光明，湖南玉宇律师事务所律师。上诉人湘乡市新湘路钱哥口味馆因与被上诉人湘乡市文化旅游体育局租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院作出的（2018）湘0381民初2634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人湘乡市新湘路钱哥口味馆上诉请求：1、撤销湖南省湘乡市人民法院（2018）湘0381民初2634号民事判决，支持上诉人在一审提出的请求内容；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、湘乡市新湘路钱哥口味馆与湘乡市文化旅游体育局签订的合同无效，双方的合同系不定期门面租赁合同，被上诉人在上诉人租赁经营期间，单方面要求腾退房屋的行为系违约行为。二、2016年湘乡市文化旅游体育局对湘乡体育馆球场及屋面装修时破坏了房屋结构，造成了严重的影响。三、湘乡市文化旅游体育局收取的电费中加收了其他费用，该单位自2018年10月1日至今对我店非法停水停电，导致无法经营。被上诉人湘乡市文化旅游体育局答辩称，一、上诉人与被上诉人在2016年之前的合同是一年一签，2017年没有签订合同，上诉人一直在店里营业。2018年开始，被上诉人不再对外租赁，也书面通知当事人腾退租赁的房屋，给了上诉人足够的腾退时间，而上诉人拒不腾退，被上诉人要求上诉人按照2400元每月的标准缴纳占用房屋的租金是合情合理的。二、被上诉人是收取了5000元押金，上诉人如果手里有押金条据，该退的退。但是上诉人还欠被上诉人水电费1000多元有待于结算。押金不在争论的范围。三、对于上诉人提到的要求赔偿的问题，没有事实根据和法律依据，请法庭驳回其请求。四、其他的上诉理由与本案无关。湘乡市文化旅游体育局向一审法院起诉请求：1、责令湘乡市新湘路钱哥口味馆腾退占用湘乡市文化旅游体育局位于湘乡市新湘路体育馆的门面;2、责令湘乡市新湘路钱哥口味馆支付湘乡市文化旅游体育局自2018年1月1日起至腾退日止的门面占用费每月2400元。一审法院认定事实：原湘乡市体育运动委员会曾改名为湘乡市体育局，后湘乡市文化局、湘乡市旅游局、湘乡市体育局合并为湘乡市文化旅游体育局。钱志虹从2007年12月开始在湘乡市文化旅游体育局租赁门面经营饭店。双方并未每年签订合同。最后一次签订书面合同是2016年1月1日。2016年1月1日湘乡市文化旅游体育局（甲方）与湘乡市新湘路钱哥口味馆（原唐老川口味馆）经营者钱志虹（乙方）签订了门面租赁合同，湘乡市文化旅游体育局同意将湘乡市体育馆门面出租给湘乡市新湘路钱哥口味馆。合同约定：一、租赁期限:自2016年I月1日起至2016年12月31日止。二、租金每月2400元，全年合计28800元，押金2000元。乙方必须在结清以前往来的前提下，于签订合同当日一次性付给甲方全年的租金和押金。三、承租期内，乙方不得转让、转租其门面(场所)，未经甲方同意，乙方与第三方签订的有关租赁合同(协议)无效。四、承租期内，乙方不能对承租房屋进行任何结构性的改造，特殊情况需要装修，必须书面报告甲方，经甲方同意后方可进行，且装修等费用及安全责任全部由乙方负责。五、水电费的收取:甲方安排专门人员在每月7日前抄表按营业性用水电核价，乙方必须在当月10日前主动缴付给甲方，乙方如不及时足额缴付，甲方有权停水、停电，经甲方多次催缴，乙方逾期一个月仍未缴纳的，视为违约，甲方有权终止合同。六、乙方必须自觉遵守各项法律、法规，文明合法经营，包括不能违反计划生育的各项相关政策，加强消防安全、环境卫生、社会治安工作，如果违反法律、法规造成的后果由乙方承担全部责任，且甲方有权终止合同，押金不予退还。七、在合同有效期内，甲方如因特殊情况需收回门面(场所)，终止合同，甲方提前30天通知乙方:终止合同时，乙方不得提出财产物资、店面装修等任何补偿，不得拖延时间占用门面，不得破坏原来建筑和装修。经甲方检查验收后可将乙方已缴纳的租金凭甲方开具的收据按实结算(不计息)，一次性付给乙方。八、合同期满，乙方无条件退出；如甲方公开向社会招租，同等条件下可优先考虑乙方。合同签订后，湘乡市新湘路钱哥口味馆支付了2016年度的租金。租赁期间届满后，湘乡市新湘路钱哥口味馆继续使用该门面，又支付了2017年度的租金，但未支付2018年的租金。2018年6月1日湘乡市文化旅游体育局内设机构湘乡市全民健身服务中心向湘乡市新湘路钱哥口味馆发出了通知：所有门店一律收回，用于全民健身服务中心免费对外开放场所，不再出租，不再从事商业经营活动。各位业主与湘乡市文化旅游体育局签订的合同于2017年12月31日已到期，湘乡市文化旅游体育局不再续签合同。请各业主接此通知后，将门店于9月1日前清空交给全民健身服务中心。湘乡市新湘路钱哥口味馆一直没有腾退门面，湘乡市文化旅游体育局遂向原审法院起诉。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”湘乡市新湘路钱哥口味馆与湘乡市文化旅游体育局的租赁合同于2016年12月31日到期，租赁期间于2016年12月31日届满。租赁期间届满后，湘乡市新湘路钱哥口味馆继续使用租赁物，湘乡市文化旅游体育局没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。湘乡市文化旅游体育局可以随时解除合同。湘乡市文化旅游体育局于2018年6月1日向湘乡市新湘路钱哥口味馆发出通知，通知收回门店、不再出租，并通知湘乡市新湘路钱哥口味馆将门店于9月1日前清空交给湘乡市文化旅游体育局，湘乡市新湘路钱哥口味馆应按湘乡市文化旅游体育局通知腾退门面。因原租赁合同继续有效，湘乡市新湘路钱哥口味馆也一直在继续使用租赁物，湘乡市文化旅游体育局要求湘乡市新湘路钱哥口味馆支付自2018年1月1日起至腾退之日止的门面占用费每月2400元，依法应予支持。湘乡市新湘路钱哥口味馆的请求因未提起反诉，原审法院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，原审判决：一、由湘乡市新湘路钱哥口味馆自判决生效之日起十日内腾退湘乡市文化旅游体育局位于湘乡市新湘路体育馆的门面;二、由湘乡市新湘路钱哥口味馆支付湘乡市文化旅游体育局自2018年1月1日起至腾退之日止的门面占用费每月2400元。上述给付内容限判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由湘乡市新湘路钱哥口味馆负担。本院二审期间，上诉人湘乡市新湘路钱哥口味馆向本院提交如下证据：证据一，湖南省行政事业单位往来结算收据，拟证明上诉人交了水电押金与租房押金，但是被上诉人无缘无故停电。证据二，湘乡市体育局电费结算单，拟证明被上诉人十二年来一直按照1.3元/度的标准收取电费。证据三，证明，拟证明我2007年从刘湘江手中受让了唐老川口味馆，2013年8月我出资装修花费了158007元，后来被被上诉人全部打烂了。证据四，店面照片，证明现在店面还存在漏水问题。被上诉人湘乡市文化旅游体育局对上诉人湘乡市新湘路钱哥口味馆提交的证据经质证后认为，关于证据一，上诉人是交过五千元押金，但是上诉人如果要求被上诉人退押金，必须要看原件。对于证据二无异议，电表确实是我们装的，其中用电有耗损，所以单价与电力公司有出入，在结算时双方对此都没有异议。证据三、四均与本案无关。本院经审查认为，上诉人湘乡市新湘路钱哥口味馆提交的证据一虽是复印件，但被上诉人认可收取了五千元押金，故本院对该证据的真实性予以确认。证据二是客观实在的，本院予以确认。证据三系复印件，真实性无法核实，本院不予确认。证据四系照片，拍摄的时间、地点均不清楚，本院不予确认。经本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人湘乡市新湘路钱哥口味馆是否应当腾退被上诉人湘乡市文化旅游体育局的门面；二、被上诉人湘乡市文化旅游体育局是否应当赔偿上诉人湘乡市新湘路钱哥口味馆房屋漏水及停水停电的损失。关于焦点一，上诉人与被上诉人签订的《湘乡市文化旅游体育局门面房租赁合同》于2016年12月31日到期后，双方未再签订书面的租赁合同,但上诉人继续使用租赁物，被上诉人没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，在不定期租赁合同关系存续期间,被上诉人享有随时解除不定期租赁合同关系的权利,仅需要履行提前通知和给予承租人合理搬迁时间的义务。本案中，被上诉人已提前向上诉人发出通知，给予上诉人合理时间将门店清空交给被上诉人,可以认定被上诉人已经履行了自己的义务。一审法院据此认定双方之间的不定期租赁关系解除,并判决上诉人向被上诉人腾空并返还房屋并无不当。上诉人提出“双方签订的合同无效、被上诉人存在违约行为”的上诉意见，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。关于焦点二，上诉人要求被上诉人赔偿房屋漏水及停水停电的损失，因上诉人在原审中未提起反诉，不属于本案的审理范围，故本院不予审理，上诉人需另案向被上诉人主张权利。综上，湘乡市新湘路钱哥口味馆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人湘乡市新湘路钱哥口味馆负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  赵 倩二〇一九年三月二十日代理书记员  田聪婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……