北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终622号上诉人（原审原告）：北京市怡尚制钉厂，经营场所北京市丰台区南苑第十一分公司院内。经营者：张海玲，女，1965年2月4日出生，汉族，住北京市丰台区南苑团河路**。上诉人（原审原告）：北京怡尚欣宝科技发展有限公司，住所地北京市丰台区南苑农工商联合公司第十一分公司西50米。法定代表人：张海玲，总经理。二上诉人之共同委托诉讼代理人：臧东志（张海玲之夫）。二上诉人之共同委托诉讼代理人：缪仁康，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京中恒金苑投资管理公司，住所地北京市丰台区南苑团河路**。法定代表人：陈建生，董事长。委托诉讼代理人：王栋，北京市嘉安律师事务所律师。上诉人北京市怡尚制钉厂（以下简称怡尚制钉厂）、北京怡尚欣宝科技发展有限公司（以下简称怡尚科技公司）因与被上诉人北京中恒金苑投资管理公司（以下简称中恒金苑公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初21710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。怡尚制钉厂、怡尚科技公司上诉请求：同意一审判决第一项，请求撤销一审判决第二、三项，改判支持我们的一审诉讼请求。事实和理由：中恒金苑公司为了实施南苑村棚户区改造与环境整治项目，对涉案房屋实施了非法强制拆除，李斌个人亦承认该事实，中恒金苑公司及南苑村村委会亦认可李斌的证言；我所提供的租赁合同及情况说明可以证明我们的租金损失，中恒金苑公司的强拆行为造成了我们的停产停业损失，且应当按照鉴定结论对地上物损失进行补偿。中恒金苑公司辩称，同意一审判决。南苑村村委会与我公司系两个法律主体，一审法院考虑一次性了结本案纠纷，判令我公司赔偿怡尚制钉厂80万元，已经包含了涉案房屋的损失，请求维持一审判决。怡尚制钉厂向一审法院起诉请求：1、解除我公司与中恒金苑公司签订的《场地有偿使用协议》；2、中恒金苑公司赔偿我公司可预期利益损失5358640元；3、中恒金苑公司支付我公司停产停业补偿4057200元；4、中恒金苑公司支付我公司地上建筑物设施补偿8525368.96元；5、诉讼费、评估费由中恒金苑公司承担。一审法院认定事实：2005年12月20日，怡尚制钉厂(使用方、乙方)与北京市丰台区南苑农工商联合公司（所有方、甲方）签订《场地有偿使用协议》，约定：为调剂场地使用的余缺，甲方愿意将所有权属于自己的场地（以下简称涉案场地）有偿给乙方使用；面积4830平方米；使用期为15年，自2005年11月22日至2020年11月21日止；乙方每年向甲方交纳使用费42000元，交款日期为每年11月22日（不能超过十日），交纳地点在南苑村会计室；甲方协助乙方解决用水、用电问题，费用由乙方负担；乙方在使用场地上建筑的房屋，合同期满后建筑归乙方所有；使用期满或合同解除，乙方必须搬出使用区域内乙方全部可移动物件，并将使用区域归还甲方；在合同履行过程中，如遇国家建设征用地或者因农村建设占用集体场地拆迁时，本合同自行终止，双方均不承担违约及经济补偿责任，如遇拆迁按国家拆迁政策处理。协议签订后，北京市丰台区南苑农工商联合公司将涉案场地交付给怡尚制钉厂，怡尚制钉厂向北京市丰台区南苑农工商联合公司交纳了场地使用费，并在涉案场地加盖了房屋。2007年8月，怡尚科技公司成立。2008年12月，北京市丰台区南苑农工商联合公司企业名称变更为中恒金苑公司。庭审中，双方均认可怡尚制钉厂交纳场地使用费至2016年11月21日。2017年7、8月，涉案场地道路被封堵，后陆续停电、停水，12月28日，涉案场地上的房屋被拆除。庭审中，怡尚制钉厂、怡尚科技公司提交如下证据:1.北京市丰台区南苑村宅基地腾退咨询公告及相关照片，证明怡尚制钉厂位于腾退范围内；2.企业信用报告，证明中恒金苑公司为集体所有制，南苑村集体为所有人，村民为股东，中恒金苑公司享有南苑村的经济权益，承担南苑村行政职权以外的义务；北京中恒瑞通房地产开发有限公司为中恒金苑公司全资子公司，南苑村集体为所有人及实际控制人，与中恒金苑公司为利益共同体；中恒瑞通公司为南苑村B区棚户区改造土地开发项目实施主体；3.股权证，证明张海玲为中恒金苑公司股东；4.视频录像及照片，证明南苑村委会与中恒金苑公司是一体的；5.开庭笔录、收据、录音，证明中恒金苑公司同意继续履行合同，承认怡尚制钉厂、怡尚科技公司的承租权益，但拒收2016年11月21日之后的租金，收据显示，张海玲每年支付租金54750元；6.丰台区人民政府关于规范相关部门及乡镇政府出具《房屋权属证明》的通知、企业住所（经营场所）证明，证明怡尚科技公司所用经营场所为村集体土地，为合法经营场所；7.政府信息答复告知书，证明土地为建设用地，房屋建设用地合法；8.北京市丰台区人民政府关于授予南苑村A区棚户区改造土地开发项目实施主体的批复，证明北京中恒瑞通房地产开发有限公司为中恒宝苑公司的全资子公司，中恒宝苑公司为了项目利益对怡尚制钉厂、怡尚科技公司实施强拆行为；9.北京市丰台区南苑乡人民政府专题会会议纪要，证明南苑村棚户区改造和环境整治项目资金使用计划，包括非住宅（企业）腾退补偿费，中恒金苑公司获得补偿利益，应当向怡尚制钉厂、怡尚科技公司发放；10.南苑村棚户区改造和环境整治项目宣传手册，证明怡尚制钉厂应得到停产停业补偿4057200元，该手册载明，关于停产停业补助费：被腾退人利用合法批准的宅基地范围内的自有正式房屋从事经营的，且持有工商行政管理部门合法、有效的营业执照并有税务机关最近3个月完税证明及享受减免税政策的，按实际经营占用的宅基地建筑面积（最高不超认定宅基地建筑面积的70%）给予一次性每平方米1200元标准的停产停业综合补助费；11.六份租赁合同及情况说明，证明因怡尚制钉厂遭到强拆，多年合作承租厂房的企业无奈搬离，怡尚制钉厂四年损失可预期利益为5358640元；12.视频、照片、录音及三份证人证言，证明南苑村对怡尚制钉厂的房屋采取断水、断电、堵路等行为，并对房屋进行强拆，南苑村副村长李斌为带头人。中恒金苑公司对于上述证据依次发表如下质证意见：1.真实性不认可，咨询公告只说项目以宅基地腾退安置和货币补偿相结合的方式进行，与本案无关；2.真实性不认可；3.真实性认可，但与本案无关；4.真实性认可，但与本案无关；5.对开庭笔录的真实性认可；对于收据，有公章的真实性认可，认可租金交到2016年11月21日；对于录音，真实性不认可，与本案无关；6.真实性认可，文件内容无异议，企业住所（经营场所）证明是为了办照使用，房屋是否合法应看是否取得了审批，本案怡尚制钉厂建房未取得审批；7.真实性认可，认可合同有效，不认可用地合法；8.真实性认可，但对证明目的不认可，怡尚制钉厂、怡尚科技公司所述瑞通公司与中恒金苑公司实施了强拆，与事实不符，且与本案无关；9.真实性不认可，没盖章；10.手册与本案无关，没有参照意义；11.真实性不认可，其中有四份合同原件在左上角同一位置缺角，是后期制作，属于伪证，应当参考是否真实交纳了租金；12.对于视频、照片、录音不予认可，出现的人都不是中恒金苑公司的人，与中恒金苑公司无关；对于证人证言，从书面看，证言格式一样，不符合习惯，三个证人对于书面内容无法复述，不能作为证据；证人刘某与怡尚制钉厂、怡尚科技公司有利害关系；证人陈某、薛某证言内容都是怡尚制钉厂、怡尚科技公司写的，证人签字，薛某不识字，故证人证言不能作为定案依据。庭审中，中恒金苑公司提交如下证据:1.关于丰台区南苑乡槐房西路31号搭建的砖混钢架及简棚结构房屋规划审批情况的函（复印件），证明涉案场地地上物是违法建设，该违建指向的就是怡尚制钉厂、怡尚科技公司的场地，没有原件，是乡里转过来的；2.给出租房主和承租人的一封信，证明为了拆除违建，由相关部门出具；3.通告，证明目的同证据2。怡尚制钉厂、怡尚科技公司对于上述证据依次发表如下质证意见：1.真实性不认可，无原件，门牌号不是怡尚制钉厂、怡尚科技公司的房屋，合同写了面积是4830平方米，与函不一致，函指向的不是怡尚制钉厂、怡尚科技公司经营场所，与本案无关；2.不符合拆违的程序，应由有关部门出具证明为违章建筑的文件，此信针对的是不特定主体，对证明目的不认可；3.意见同证据2。在本案审理过程中，怡尚制钉厂、怡尚科技公司申请对丰台区南苑农工商联合公司第十一分公司院内4830平方米范围内地上物建筑的重置成新价格进行评估。法院委托北京建基业工程管理有限公司对上述评估项目进行评估。2018年7月23日，北京建基业工程管理有限公司于2018年7月23日作出《工程造价鉴定意见书》，上载：我机构依据北京市丰台区人民法院委托鉴定函、民事起诉状、开庭笔录、工程造价鉴定申请书、2018年6月27日现场勘察记录中数据计算工程量、套用北京市建设工程预算定额（2012）、个别工程借用北京市建设工程预算定额（2001）、人工费及材料费参考《北京工程造价信息》2018年第6期，由于涉案工程几乎全部拆完，我机构无法获取工程结构以及室内外装修、屋面、门窗等信息，只能依据怡尚制钉厂、怡尚科技公司现场口述以及法院转交的照片、光盘等资料及工程常规做法对北京市丰台区南苑工商联合公司第十一分公司院内4830平方米范围内地上建筑物的重置成新价格进行评估。因涉案工程为重置成新价格，原建筑所用有些材料已经淘汰，我机构在鉴定过程中采用现行材料代替，如铁窗等。鉴定工程造价金额为8525368.96元。为此，怡尚科技公司支付鉴定费20万元。庭审中，怡尚制钉厂、怡尚科技公司将《工程造价鉴定意见书》及鉴定费发票作为证据提交，证明其地上物遭到强拆，损失达到8525368.96元，并认为其交纳的评估费用应由中恒金苑公司负担。中恒金苑公司对《工程造价鉴定意见书》及鉴定费发票的真实性认可，但认为是无实物评估，是根据怡尚制钉厂、怡尚科技公司陈述及之前的照片做的，不认可评估价格。庭审中，经法院询问，怡尚制钉厂、怡尚科技公司无法提供建造房屋的审批手续；场地面积为4830平方米，但无法提供房屋建筑面积，称部分房屋是一层，部分房屋是两层，部分房屋出租，部分房屋自用经营，出租面积同租赁合同；就出租部分，无法提供租户交纳租金的凭证；就经营部分，无法提供营业额、利润账目及纳税凭证。一审法院认为，怡尚制钉厂与中恒金苑公司签订的《场地有偿使用协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。怡尚科技公司并非本案合同签订方，其作为本案租赁合同纠纷的原告提起诉讼，主体不适格。本案中，怡尚制钉厂租赁涉案场地后，在场地加盖了房屋，双方协议约定的租期至2020年11月21日，但涉案场地上的房屋于2017年底被拆除。怡尚制钉厂主张系中恒金苑公司拆除了涉案场地的房屋，但根据怡尚制钉厂自述及证人证言，李斌、孙涛带领联防队和保安人员对房屋进行了拆除，李斌的职务是副村长、综治办主任，孙涛的职务是联防队队长，即使中恒金苑公司属于集体所有制企业，与南苑村委会于同一地址办公，亦无法证明系中恒金苑公司拆除了房屋，且中恒金苑公司对怡尚制钉厂所述不予认可，故法院对于怡尚制钉厂的上述主张无法采信。中恒金苑公司作为出租方，应当在租赁期间保持租赁场地符合约定的用途。本案双方约定的租期尚未届满，房屋被拆除，怡尚制钉厂无法继续使用租赁场地，怡尚制钉厂因此受到的损失，中恒金苑公司应当予以赔偿。又因怡尚制钉厂建设房屋未取得相关审批手续，且已使用涉案场地达十二年之久，中恒金苑公司对此未尽到督促义务，怡尚制钉厂未履行相应审批程序，故双方对于怡尚制钉厂的相应损失应当予以分摊。针对怡尚制钉厂提出的四项诉讼请求，法院作出如下考量。一、双方签订的《场地有偿使用协议》有效，现协议无法继续履行，合同目的无法实现，怡尚制钉厂要求解除双方签订的《场地有偿使用协议》，符合法律规定，中恒金苑公司亦表示同意解除协议，法院对其第一项诉讼请求予以支持。二、怡尚制钉厂要求中恒金苑公司赔偿可预期利益损失5358640元。为此，怡尚制钉厂提交六份租赁合同和情况说明，证明其存在四年租金损失5358640元。一方面从证据形式上，中恒金苑公司对六份租赁合同中的四份合同原件均在左上角同一位置缺角提出质疑，故对租赁合同和情况说明均不予认可，且六份情况说明格式及内容均为统一制作。另一方面，经过法庭询问，怡尚制钉厂无法提交上述租户交纳租金的相应凭证。故法院对其提交的上述证据无法采信。故怡尚制钉厂要求中恒金苑公司赔偿可预期利益损失5358640元的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。三、怡尚制钉厂要求中恒金苑公司支付停产停业补偿4057200元。为此，怡尚制钉厂提交了南苑村棚户区改造和环境整治项目宣传手册作为依据。首先，根据怡尚制钉厂提交的北京市国土资源局丰台分局出具的政府信息答复告知书显示，涉案场地为建设用地，而宣传手册针对于宅基地腾退和被腾退人的补偿安置；其次，宣传手册对于停产停业补助费的要求为被腾退人利用合法批准的宅基地范围内的自有正式房屋从事经营的，且持有工商行政管理部门合法、有效的营业执照并有税务机关最近3个月完税证明及享受减免税政策，而怡尚制钉厂在涉案场地加盖的房屋不符合宣传手册的要求；最后，经过法庭询问，就怡尚制钉厂是否实际经营，其无法提供营业额、利润账目及纳税凭证。故怡尚制钉厂要求中恒金苑公司依据宣传手册支付停产停业补偿，依据不足，法院不予支持。四、怡尚制钉厂要求中恒金苑公司支付地上建筑物补偿8525368.96元。为此，怡尚制钉厂申请对丰台区南苑农工商联合公司第十一分公司院内4830平方米范围内地上物建筑的重置成新价格进行评估，评估结果为8525368.96元。首先，涉案场地面积为4830平方米，但怡尚制钉厂无法提供加盖房屋的建筑面积，仅称部分房屋是一层，部分房屋是两层；其次，因评估时房屋已被拆除，评估机构依据怡尚制钉厂现场口述以及照片、光盘等资料、工程常规做法对本案评估项目进行评估；最后，怡尚制钉厂于2005年签订合同后建设的房屋，房屋未经审批，租期为15年，合同约定使用期满或合同解除后应将场地归还中恒金苑公司，房屋于2017年底被拆除后，怡尚制钉厂申请对房屋的重置成新价格进行评估，评估机构于2018年6月27日进行现场勘察，并于7月23日出具《工程造价鉴定意见书》。可见，《工程造价鉴定意见书》的评估结果与怡尚制钉厂实际受到的损失存在较大差异，故怡尚制钉厂要求中恒金苑公司支付地上建筑物设施补偿8525368.96元，依据不足。但考虑怡尚制钉厂承租涉案场地后建设房屋的事实，综合房屋已使用年限、双方过错程度、年租金数额等因素，法院对怡尚制钉厂就拆除房屋所受的损失予以酌定，超出部分，不予支持。综上，一审法院于2018年11月15日判决：一、解除北京市怡尚制钉厂与北京中恒金苑投资管理公司（原北京市丰台区南苑农工商联合公司）于二〇〇五年十二月二十日签订的《场地有偿使用协议》。二、北京中恒金苑投资管理公司于判决生效之日起七日内赔偿北京市怡尚制钉厂地上建筑物损失800000元。三、驳回北京市怡尚制钉厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院与一审查明的事实无异。二审审理期间，怡尚制钉厂、怡尚科技公司提供：1.李斌的书面证人证言一份，欲证明涉案房屋系中恒金苑公司拆除，中恒金苑公司与南苑村村委会是一体的。中恒金苑公司质证称真实性认可，但不认可证明目的，认为李斌个人并不了解情况，村委会和中恒金苑公司为两个独立的主体，李斌个人出的材料不能改变该事实，认为涉案房屋系南苑村村委会拆除。2.中共南苑乡委员会办公室出具的《督查通知》一份，内容为“南苑村：你单位位于南苑村老十四队集体土地的钉子厂，占地7.25亩，建筑面积4347.82平米，彩钢板1000平米，存在严重安全隐患。请你单位党总支、村委会主要领导高度重视，按照属地管理原则，加大工作力度，立即组织力量于12月30日前消除安全隐患”，欲证明南苑乡并没有要求南苑村村委会拆除涉案房屋。中恒金苑公司质证称真实性认可，不认可证明目的，按照北京市政府的要求，政府行文虽然写的是消除安全隐患，但传达的意思是要求村委会拆除。3.北京宏创信业科技有限公司出具的一般费用单两张，臧东志的银行流水明细单，欲证明其将涉案房屋中的一部分对外出租并收取收益。中恒金苑公司质证称不属于二审新证据，一般费用单位照片，内容是可以自行制作的，明显不是公司内部账目，真实性与证明目的均不予认可，银行支付明细单显示的付款人信息与北京宏创信业科技有限公司不具有关联性。4.询问函一份及北京市丰台区南苑乡人民政府出具的《关于北京人富律师事务所的答复》，载有内容怡尚制钉厂并非南苑乡政府拆除，京规执函【2017】第918号查证地址是否为怡尚制钉厂应当咨询北京市规划和自然资源委员会，李斌不是南苑乡政府的工作人员，南苑乡政府未委派其任何工作；欲证明涉案房屋并不是乡政府拆除，实际由中恒金苑公司拆除，李斌并不是行使乡政府的职务行为。中恒金苑公司质证称真实性没有异议，但该询问内容与本案没有关联性，事实即为南苑村村委会按照乡政府及北京市首都功能疏解的要求，将涉案房屋进行拆除，拆除本身与本案无关，但一审已经给了怡尚制钉厂地上物的赔偿，规委的函件所指向的地址就是怡尚制钉厂。另，本院二审审理期间赴中国共产党北京市丰台区南苑乡委员会就《督查通知》一事进行核实，该单位表示该函件系其单位出具，因怡尚制钉厂未取得建设规划审批手续，为违法建设，存在安全隐患，故由南苑村村委会予以拆除。怡尚制钉厂坚持认为该答复与事实不符，李斌的证言已经证明了涉案房屋由中恒金苑公司拆除。本院认为，本案中，怡尚制钉厂与中恒金苑公司签订的《场地有偿使用协议》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。现该协议无法继续履行，一审法院对怡尚制钉厂要求解除该合同的诉讼请求予以支持，中恒金苑公司亦未提出异议，本院首先予以确认。怡尚科技公司并非该合同的签订主体，其诉讼主体身份不适格。现合同约定的租赁期限尚未届满，因涉案场地上的房屋被拆除，导致怡尚制钉厂无法继续使用租赁场地，关于怡尚制钉厂损失的分配问题，怡尚制钉厂承租涉案场地后自行进行地上物建设，但未依照相关法律规定先行取得建设规划审批手续，造成现因涉案房屋因违法建设被拆除，应当自行承担相应的法律责任。一审法院认为中恒金苑公司对此未尽到督促义务，亦应对损失进行分担，本院对此不持异议。关于怡尚制钉厂主张的各项损失一节，分而论之：可预期利益损失：怡尚制钉厂主张其将涉案房屋的部分用以经营，部分用以出租，故对于因房屋被拆除所造成的房屋租金损失，应当为其可以获得的可预期利益。从怡尚制钉厂提供的现有证据情况看，一审审理期间怡尚制钉厂未能提供任何租户交纳租金的凭证，二审审理期间新提供的证据亦无法全面反映其所提供的租赁合同的租金支付情况；且怡尚制钉厂于涉案场地上建设的房屋未取得建设规划审批手续，且存在严重安全隐患，如其对外签订房屋租赁合同，亦无法基于有效合同而获得法律保护；另结合双方租赁合同关于租金标准等合同条款之约定，怡尚制钉厂要求中恒金苑公司承担其将涉案场地上的房屋对外出租所产生的租金收益损失，依据不足，亦有违公平原则，一审未予支持，并无不当。停产停业损失：一审法院已经进行了详细论述，且与二审审理期间本院赴中国共产党北京市丰台区南苑乡委员会调查取证的情况亦相互吻合，怡尚制钉厂亦未能提供相应的证据证明中恒金苑公司就其地上物拆除获得了停产停业利益，本院对怡尚制钉厂的该项诉讼请求，不再赘述，一审处理得当，本院予以确认。地上建筑物补偿：该地上物建设未取得规划审批手续，怡尚制钉厂无法提供充分的证据证明地上物的建筑面积等情况；评估当时地上物已经被拆除，鉴定依据仅为怡尚制钉厂现场口述、照片、光盘等资料，对地上物真实情况反映有限；且涉案场地上所建房屋于2017年底被拆除时，距离双方租赁关系终止仅剩不足三年，怡尚制钉厂以每年42000元的租金标准使用涉案场地多年，且双方合同约定租赁期限届满或合同解除合同，怡尚制钉厂应将场地归还中恒金苑公司；故一审法院认定鉴定意见与怡尚制钉厂实际受到的损失存在较大差距，并无不妥。一审法院考虑到怡尚制钉厂承租涉案土地后建设房屋的事实，根据房屋已使用年限、双方过错程度、年租金数额等因素，对怡尚制钉厂应当获得的地上物损失数额予以酌定，并无明显不当，本院对此不持异议。综上所述，怡尚制钉厂、怡尚科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130647元，由北京市怡尚制钉厂负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘慧慧审判员  白 松审判员  王 磊二〇一九年三月二十七日书记员  刘梓晨