北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终1475号上诉人（原审原告）：刘燕宁，男，1956年1月27日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审原告）：刘铮，男，1985年12月17日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：谭爽，北京市北方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王旭，女，1984年9月9日出生，汉族，户籍地吉林省磐石市。委托诉讼代理人：庞嘉靖，北京振持律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：方广才，男，1966年6月14日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨丽娜，北京广墨律师事务所律师。原审第三人：段云，男，1971年7月9日出生，汉族，户籍地北京市昌平区，现羁押于北京市前进监狱。原审第三人：刘永跃，男，1968年8月31日出生，汉族，户籍地北京市昌平区，现羁押于北京市前进监狱。上诉人刘燕宁、刘铮与被上诉人王旭、方广才，原审第三人段云、刘永跃房屋租赁合同纠纷一案，刘燕宁、刘铮不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初6412号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年1月25日立案后依法组成合议庭，于2019年2月14日公开开庭审理了本案。上诉人刘燕宁及刘燕宁、刘铮之委托诉讼代理人谭爽，被上诉人王旭之委托诉讼代理人庞嘉靖，被上诉人方广才及其委托诉讼代理人杨丽娜到庭参加了诉讼。原审第三人段云、刘永跃在前进监狱服刑，本院询问后，其二人表示不委托诉讼代理人参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘燕宁、刘铮上诉请求：撤销原审判决第二项，改判王旭支付拖欠房屋使用费，按照2016年12月1日前3400元/月，2016年12月1日后3740元/月的标准，支付自2015年7月至实际腾退之日止；并判令方广才将北京市昌平区605室房屋（以下简称诉争房屋）腾退给我方。事实和理由：1.行政机关虽对诉争房屋作出了没收的行政处罚，但不影响我方对诉争房屋享有财产性权利：该处罚并不属于物权法二十八条规定的可消灭物权的法律文件、行政机关未申请强制执行而不具有执行力、行政处罚的相对人是北京市昌平区北七家镇某村村民委员会（以下简称某村委会）而非我方。2.方广才取得房屋的事实基础是《房屋出租委托合同》。该合同被认定无效后，方广才依据合同取得的财产应予返还。3.政府的行政处罚对刘燕宁、刘铮没有执行力时，原审法院应判决王旭支付占有使用费至房屋腾退之日。王旭辩称，同意原审法院的判决。方广才辩称，同意原审法院的判决。段云与刘永跃述称，同意原审法院的判决。刘燕宁、刘铮向原审法院起诉请求：1.确认金某与王旭于2013年11月25日签订的《北京市房屋出租委托合同》无效；2.判令王旭支付拖欠房屋使用费，按照2016年12月1日前3400元/月，2016年12月1日后3740元/月的标准，自2015年7月至实际腾退之日止；3.方广才腾退诉争房屋给我方；4.诉讼费用由对方承担。原审法院认定的事实：刘燕宁与案外人金某系夫妻关系，二人婚后生育刘铮。2011年12月26日，金某（乙方）与北京宏福建工集团有限公司、某村委会（甲方）签订一份《北京宏福苑房屋买卖合同书》。该合同书约定乙方自愿购买甲方开发建设的诉争房屋。房屋用途为住宅，建筑面积为144.09平方米，售价为1304014.50元。其后，金某支付了全部购房款并办理入住手续。2013年11月25日，金某与王旭签订了一份《房屋出租委托合同》。该合同约定，金某将诉争房屋委托王旭对外出租，出租代理期为2013年12月1日至2018年11月30日，租金标准为3400元/月。当日，金某向王旭出具了代理出租房屋的授权委托书。王旭向金某实际支付租金至2015年7月1日。2013年12月31日，王旭与段云签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定王旭以自己的名义将诉争房屋出租给段云，租期自2013年11月25日至2018年11月30日，租金标准为3800元/月。2013年12月，诉争房屋被段云和刘永跃转手出卖给方广才。方广才在本案庭审过程中提交了一份其自称与北京宏福建工集团有限公司、某村委会签订的关于出售诉争房屋的《北京宏福苑房屋买卖合同书》。该合同约定诉争房屋售价为830270元。该合同所留印章被生效判决书认定为伪造。后段云和刘永跃被北京市第一中级人民法院以合同诈骗罪判处无期徒刑。现诉争房屋实际由方广才占有使用。2016年6月2日，金某因病去世。其生前遗留有一份遗嘱。遗嘱称将诉争房屋属于其本人的份额由儿子刘铮继承。另查，2012年7月24日，北京市国土资源局出具《国土资源行政处罚决定书》（京国土（昌）分局罚字【2012】第39号）。该决定书内容为：“当事人：某村村民委员会：你单位于2009年未办理用地审批手续，占用本村集体土地建设7栋回迁楼。该项目总占地面积50708.73平方米（合76.06亩），建筑占地面积7496.53平方米，建筑面积124593.8平方米。该宗地《北京市昌平区土地利用总体规划（2001-2010年）》规划为建设用地。其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条第1款的规定，属非法占地行为。依据《中华人民共和国土地管理法》第76条第1款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第42条的规定，决定处罚如下：处某村委会未办理用地审批手续，占用本村50708.73平方米（合76.06亩）集体土地建设的7栋回迁楼给予没收，没收建筑面积124593.8平方米，并按占地面积每平方米20元罚款（20×50708.73平方米），共计1014174.6元人民币……”经查，诉争房屋在该处罚决定书处罚的范围内。原审法院认为，依据金某的遗嘱，刘铮与刘燕宁具有原告诉讼主体资格。段云、刘永跃经法院传票合法传唤，未委托诉讼代理人到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本案的审理和裁判。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。金某与王旭签订的《房屋出租委托合同》虽名为委托合同，但该合同对租期和租金标准都有明确约定，且王旭对外转租时都是以自己的名义，故双方为事实上的房屋租赁合同关系。王旭辩称双方为委托关系，不符合事实，法院不予采信。依据行政机关的处罚决定可以看出，诉争房屋建设并未取得建设工程规划许可证，故金某与王旭签订的《房屋出租委托合同》应为无效。刘燕宁、刘铮的第一项诉讼请求有法律依据，法院予以支持。在王旭支付最后一笔使用费前，行政机关已经对诉争房屋作出予以没收的行政处罚决定，故刘燕宁、刘铮已经无权再要求王旭支付使用费。法院对刘燕宁、刘铮的第二项诉讼请求不予支持。行政机关已对诉争房屋作出了予以没收的行政处罚决定，在此情况下，刘燕宁、刘铮要求方广才向其腾退房屋的诉讼请求，与行政处罚决定存在冲突，本案不宜进行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、金某与王旭于2013年11月25日签订的《房屋出租委托合同》无效；二、驳回刘燕宁、刘铮的其他诉讼请求。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依据金某的遗嘱，刘铮与刘燕宁具有诉讼主体资格。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。金某将诉争房屋交付给王旭使用、收益，王旭向金某支付租金。王旭与金某签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但双方的法律关系应为租赁合同关系。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。根据查明的事实可知，建设单位并未依法办理用地审批手续，违反了法律的强制性规定。金某与王旭之间的《房屋出租委托合同》应为无效合同。原审法院对此处理正确，本院予以确认。行政处罚决定属于行政机关作出的行政行为，具有公定力，除依法被撤销或确认违法之情形外，一经作出即推定合法有效，并具有法律强制力。2012年7月24日作出没收处罚决定之日起，诉争房屋就已收归国有，金某对诉争房屋不再享有财产权利。1.方广才与刘燕宁、刘铮之间并无合同关系，且刘燕宁、刘铮对诉争房屋不再享有财产性权利，刘燕宁、刘铮要求方广才腾退诉争房屋的请求于法无据，应不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以确认。2.刘燕宁、刘铮主张占有使用费的起始时间是2015年7月，而此时刘燕宁、刘铮对诉争房屋已不享有财产权利，无权向他人主张占有使用费。原审法院对此处理正确，本院予以确认。综上所述，刘燕宁、刘铮的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4360元，由刘燕宁、刘铮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张洁芳审判员  刘国俊审判员  朱文君二〇一九年三月二十五日法官助理李昊婷书记员明玥