湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终321号上诉人（原审原告）：刘雅晴，女，1992年3月20日出生，汉族，湖南省石峰区人，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：曾辉荣，湖南法达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：株洲奥园房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区泰山路**（逸景华天大酒店）。法定代表人：孙翀，董事长。委托诉讼代理人：邓志雄，男，汉族，1982年10月1日出生，住湖南省桂阳县，系该公司工作人员。上诉人刘雅晴因与被上诉人株洲奥园房地产开发有限公司（以下简称奥园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2018）湘0211民初1893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2019年3月13日询问了上诉人刘雅晴委托诉讼代理人曾辉荣及被上诉人奥园公司委托诉讼代理人邓志雄。本案现已审理终结。刘雅晴上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求（不服金额为14925元），并由奥园公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认为“涉案房屋在原告收房时未具备交付条件，原告作为业主有权根据合同约定拒绝收房，并待房屋验收合格后收房，但其仍自愿办理收房手续，收取部分违约金，并享受收房利益，应视为其对收房之日后的逾期交房违约金予以放弃，亦符合‘违约金计算至实际交付之日止’的合同约定”。该段认定既不符合本案客观事实，亦有违法律规定。1.该认定隐含上诉人明知涉案房屋不具备交付条件仍予以接收这个大前提，但本案事实是被上诉人向上诉人提供虚假房屋《竣工验收报告》，欺骗业主收房，上诉人是在受被上诉人欺诈下才接受涉案房屋。且因被上诉人使用虚假房屋《竣工验收报告》，株洲市住房和城乡建设局等行政主管机关依法对被上诉人做出了相应行政处罚。2.上诉人作为一名普通购房者，根本无条件、也无能力获悉涉案房屋是否竣工验收合格，是否符合国家法律规定的强制交房标准。3.竣工验收是房屋交付使用的必经环节，相关法律、法规有明确的程序要求，并不能以被上诉人单方制作的虚假《房屋竣工验收报告》而认定房屋已经验收合格，房屋交付条件已成就。因此本案被上诉人在未取得涉案房屋《竣工验收报告》前，便将房屋进行交付属于无效行为。4.一审法院认为上诉人享受收房利益，但并没有明确指出具体是何种利益，上诉人认为该段论述明显错误。实际上涉案房屋系毛坯房，上诉人被欺诈接受房屋后短时间内既不能自己使用，也不能出租，更不可能出售。因被上诉人交付房屋的行为属于无效行为，那么房屋的交付就没有完成，上诉人并没有占有涉案房屋，更不可能因该毛坯房产生任何所谓的使用和收益权。5.权利的放弃必须要有法律的规定或者当事人之间的约定，本案中上诉人始终没有放弃对被上诉人违约金的主张，也不符合法定放弃权利的情形，因此不能因为上诉人受欺诈收房而认定其对收房之日后的逾期交房违约金予以放弃。奥园公司辩称，一审法院认定事实正确，本案与其他系列案件不同，本案双方就逾期交房多次协商，对方同意了被上诉人提出的赔偿方案，上诉人已经口头承诺不会就逾期交房提出质疑。被上诉人已经履行了交付房屋义务，并且双方对逾期交房违约金已经达成一致意见，上诉人已收取了约定的违约金，被上诉人已经不需要就此事承担任何责任。请求二审法院维持一审判决。刘雅晴向一审法院起诉请求：1、奥园公司按双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的约定支付逾期交房的违约金19839元；2、奥园公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2013年11月30日，刘雅晴（买方）与奥园公司（卖方）签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000185971）约定：买方向卖方购买天元区泰山路361号奥园广场18栋2904号房屋；总房价款暂定为629919元；该房屋的交付必须符合国务院第279号令《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：该房屋经验收合格。合格的标志为卖方组织设计、监理、施工等五方责任主体验收并出具《竣工验收报告》；卖方定于2016年5月31日前将该房屋交付给买方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。卖方未按约定期限将房屋交付给买方，应当向买方支付违约金。违约金按买方已支付的房价款日万分之一计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋符合约定的交付条件后，卖方应在交付之日前5天书面通知买方办理交付该房屋的手续。买方应在收到该通知之日起5天内，会同卖方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为买方签订《入伙通知书》并领取房屋钥匙。如买方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，卖方应当向买方进行一次书面的催告。如买方仍未按催告书中确定的日期办理该房屋的验收交接手续，则自催告书中确定的验收交接日之次日起，该房屋的风险责任转移至买方……合同签订后，刘雅晴共向奥园公司支付购房款629919元。2016年12月20日，奥园公司向刘雅晴邮寄发出《入伙通知》通知刘雅晴收房。刘雅晴未予收房。2016年12月23日，株洲市建设工程质量安全监督管理处作出株建监管函（2016）16号《关于奥园广场二、三期（7-21栋）违规交付使用处理的意见》，认为奥园公司未组织各方责任主体单位对房屋进行竣工验收合格，要求奥园公司立即停止交付使用，并对存在质量缺陷的房屋进行整改。2017年6月5日，刘雅晴办理了收房手续。2017年9月5日，行政部门对该次验收进行监督形成了《工程质量监督报告》，认为所涉工程已具备备案条件。现刘雅晴认为逾期交房违约金应继续按每日万分之一计算至房屋具备备案条件之日止，故诉至一审法院，请求判如所请。一审法院另查明，已发生法律效力的株洲市中级人民法院（2018）湘02民终305号民事判决书确认如下事实：“在其他业主亦对奥园公司开发建设的《奥园广场》房屋的交付条件提出质疑的情况下，奥园公司与购买《奥园广场》房屋的业主就房屋交付问题产生纠纷。在相关部门的介入下，双方于2016年12月10日进行了沟通协商，但未能达成一致。在协商过程中，奥园公司就逾期交房的违约金提出自己的方案：“2016年5月30日至8月29日的按合同约定赔偿，2016年8月29日之后的违约金在业主同意按交房通知明确的时间收房的情况下，同意按日万分之二赔偿。”而业主方没有予以同意，并就此提出了具体要求：“2016年8月30日至11月29日的违约金赔付比例不低于日万分之二点五，2016年11月30日之后仍不能交房则在此基础上翻倍，8月30日至11月29日的违约金应以现金的方式在2017年1月15日前赔付到位。开发商所发出的所有入伙通知书、交房通知均无效。”奥园公司对业主提出的要求未予同意，但按照自己提出的方案将2016年8月29日之前的逾期交房违约金向业主进行支付。后奥园公司再次向业主发出《入伙通知书》，部分业主按通知办理了收房手续，奥园公司亦按日万分之二的标准向部分收房的业主支付了逾期交房的违约金。”在此过程中，刘雅晴按每日万分之一标准领取违约金5669元、按每日万分之二标准领取违约金12724元，合计18393元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。争议的焦点为奥园公司是否应承担逾期交房违约责任？如需承担，违约金计算标准、期间如何确定？具体分析如下：本案中，刘雅晴、奥园公司系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》及补充条款，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。双方由此形成的商品房预售合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，奥园公司未能按约定的时间履行交付房屋的义务，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金从最后交付期限之第二天起按已支付房价款的日万分之一算至实际交付之日止。本案中，房屋最后交付期限为2016年5月31日，刘雅晴已支付房款629919元，2017年6月5日办理收房手续，故奥园公司应向刘雅晴支付逾期交房违约金23307元（629919元×0.01%×370天），扣减已支付的18393元，还应支付4914元。关于2016年12月10日协商会议中所提违约金方案的效力问题，奥园公司提出“按日万分之二赔偿”的前提条件是业主同意按交房通知明确的时间收房，系附条件的要约，而刘雅晴并未予以承诺或在交房通知明确的时间收房，故应视为双方对该方案未能达成合意，原合同的权利义务及违约责任条款未予变更。另涉案房屋在刘雅晴收房时未具备交付条件，刘雅晴作为业主有权根据合同约定拒绝收房，并待房屋验收合格后收房，但其仍自愿办理收房手续，收取部分违约金，并享受收房利益，应视为其对收房之日后的逾期交房违约金予以放弃，亦符合“违约金计算至实际交付之日止”的合同约定。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告株洲奥园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘雅晴支付逾期交房违约金4914元；二、驳回原告刘雅晴的其他诉讼请求。本案案件受理费296元，减半收取148元，由被告株洲奥园房地产开发有限公司负担37元，由原告刘雅晴负担111元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：被上诉人奥园公司是否还需向上诉人刘雅晴支付逾期交房违约金14925元。现分析如下：本案，双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》系双方真实意思表示，合法有效。该合同对逾期交房违约金约定如下：违约金按买方已支付的房价款日万分之一计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。涉案房屋交钥匙转移占有时间为2017年6月5日，故交付使用时间为2017年6月5日。依双方合同约定，逾期交房违约金计算截止日应为2017年6月5日。上诉人刘雅晴主张逾期交房违约金计算至涉案房屋验收合格之日（2017年9月5日）止，其主张不符合双方合同约定。上诉人主张涉案房屋的交付无效、交付未完成、其未占有涉案房屋与事实不符，本院不予支持。另，上诉人收房后就可以享有对房屋装修、入住等利益，收房与否已影响到上诉人的权益，上诉人否认具有收房利益也与事实不符，其主张收房之后再计算逾期交房违约金有违公平原则。故上诉人刘雅晴主张被上诉人奥园公司还应支付逾期交房违约金14925元的依据不足，本院不予支持。综上，上诉人刘雅晴的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费173元，由上诉人刘雅晴负担。本判决为终审判决。审判长  石安旭审判员  陈 蓉审判员  梁雄文二〇一九年三月二十五日法官助理黄洪波书记员汪晶