河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终868号上诉人（原审被告）：王芳琴，女，1973年5月10日出生，汉族，住沧州市新华区沧捷路沧县。委托诉讼代理人：李伟宏，河北榆轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵俊明，女，1968年6月29日出生，汉族，住黄骅市。委托诉讼代理人：祝洪伟，沧州市运河区市场法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：白东来（系赵俊明之夫），男，1975年11月3日出生，汉族，住黄骅市。被上诉人（原审第三人）：刘彦藏，女，1985年3月27日出生，汉族，住沧县。委托诉讼代理人：孙逊，河北傲宇律师事务所律师。上诉人王芳琴因与被上诉人赵俊明、刘彦藏房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2018）冀0902民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。王芳琴及其委托诉讼代理人李伟宏，赵俊明委托诉讼代理人祝洪伟和白东来，刘彦藏委托诉讼代理人孙逊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王芳琴上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。（一）2016年8月24日，被上诉人刘彦藏与上诉人王芳琴签订房屋出租合同，约定由被上诉人刘彦藏出租位于新华区房屋给上诉人用于经营汗蒸养生馆，租期8年，租赁期限为2016年9月1日起至2024年8月31日止。合同签订后上诉人对该房屋进行了装修，仅一间汗蒸房就投资了十多万元。作为汗蒸房的经营主要是靠给客户办年卡来稳定客源，自双方签订合同后，上诉人经营业绩稳步提升，光卡的用户就达到334人，在被上诉人收房前上诉人一直正常经营，自2017年8月11日被上诉人刘彦藏的丈夫王宽以借高利贷房子被强制过户为名让上诉人搬走，2017年9月3日一名自称是新房主赵俊明（后证实为冒充的）的来到店里，要求上诉人2017年9月15日前搬走。从2017年9月3日至2017年9月30，被上诉人刘彦藏的丈夫王宽及赵俊明派来的人多次到店里收房，采取了威胁、恐吓、锁门、吵闹等一系列干扰店正常经营的行为，报警就报了三次，给上诉人造成了巨大的经济损失，该事实上诉人已经向一审法院陈述清楚，况且被上诉人也是按侵权事实起诉的，法律最基本的原则是公平原则，而一审判决只判决了让上诉人支付被上诉人赵俊明22000元的房租，并没有让被上诉人赔偿上诉人的经济损失，显然是违背了法律公平原则，在我国无论是侵权法里的侵权责任还是合同法里的违约责任都始终贯穿着法律的一条基木原则，那就是损害填补原则。法律的目的在于弥补因法律所保护的法益受到侵害而遭受的损失，使法益恢复到未被侵害之前的状态，而一审判决却对被上诉人的侵权事实予以不顾，做出错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益，望二审法院给予纠正。（二）一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中，被上诉人刘彦藏（赵俊明）与上诉人王芳琴之间的房屋租赁合同所产生的房租关系与刘彦藏、赵俊明之间的因房屋买卖合同关系所产生的因收房的侵权行为上诉人造成的经济损失是基于同一事实而发生的连贯的、不可分割的法律关系，根源还在于被上诉人刘彦藏、赵俊明无权收房的债权行为而产生的，一审判决不能把基于同一事实而发生的不可分割的法律关系人为拆解，不能只判决上诉人给付房租，而对二被上诉人为了达到收房的目的而采取的侵权行为所给上诉人造成的损失而于不顾，所以一审判决不是公平公正的判决。二、上诉人有权不支付租金。被上诉人存在违约收房、干扰上诉人经营等重大违约情形，且该重大违约致使上诉人所开办的汗蒸馆无法营业，造成了巨大的经济损失，房租和经营的损失费是互为给付的关系，根据合同法同时履行抗辩权之规定，在双务合同中，双方互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在被上诉人停止侵权行为，并且保证上诉人的汗蒸馆正常营业前，上诉人完全有权利行使同时履行抗辩权，有权拒绝继续支付租金，以保障上诉人的合法权益。一审判决在本院认为部分对上诉人提出的被上诉人违约收房，使得汗蒸馆不能正常经营所造成的经济损失没给予认定是错误的。上诉人在一审辩称被上诉人存在的重大违约情形，其目的是为了说明被上诉人重大违约在先，上诉人有权行使同时履行抗辩权，有权拒绝继续支付租金，一审法院置被上诉人因违约收房行为给上诉人造成的损失而不顾，剥夺了上诉人提出的同时履行抗辩权，现在一审法院只是单单判决了上诉人给付被上诉人房租是错误的，侵害了上诉人的合法权益。赵俊明辩称，1.上诉人与赵俊明房屋租赁关系清楚，且在一审中提交了房屋租赁合同，证实了双方的租赁合同关系。2.在赵俊明购买该房屋前均到现场看过房屋，由出卖人对承租人进行过通知，对于房屋的买卖过程承租人是知情的，对于此，由赵俊明与刘彦藏在仲裁委仲裁过程中均对此事进行过认可。对其他的经营损失我方认为与赵俊明没有任何关系，在该房屋出售后，刘彦藏也确实应赵俊明要求向上诉人要求支付租金的行为，刘彦藏和赵俊明也确实进行过催告，但经催告未果，上诉人的行为已经构成了合同的根本违约，因此向一审法院起诉要求解除租赁合同并支付租金，应支付至搬迁完毕之日止。刘彦藏辩称，上诉人的上诉请求并无事实及法律依据，我方在一审中仅为第三人，一审判决中也未判决我方承担责任。请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。赵俊明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方之间的租赁合同关系；2.判令被告王芳琴返还房屋，并自2017年9月1日起按每月支付房屋租金2000元，直至搬离房屋之日止；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月24日，第三人刘彦藏与被告王芳琴签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：1、房屋位置：新华区交通大街荣盛丽水花庭12#楼2-102，面积103.44平方米。3、被告租用上述房屋用途为商业经营，第三人同意被告根据经营用途进行装修。4、被告承租期限为8年，自2016年9月1日起至2024年8月31日止。合同期满后如被告需继续经营，双方继续签订租赁合同。5、双方商定2016年9月1日-2020年8月31日年租金为22000元/年，从2020年9月1日起由双方重新商定租金，租赁期间被告自行缴纳物业费、水、电、气等费用。6、付款方式。A、签订本合同时被告向第三人支付水电押金500元，合同终止时，被告结清所有费用后，第三人全额退还被告，租赁期间第三人不得收回房屋，如第三人违约需赔偿被告装修费用及经营损失。B、租金支付方式为一年一付，签订本合同时，被告先支付5000元，装修试营业三个月后支付第一年租金尾款17000元，以后每年8月30日前支付下一年租金。2017年8月份（租赁合同存续期间内），原告与第三人刘彦藏签订了《沧房经纪房屋居间合同》一份，合同内容为：第三人刘彦藏将案涉新华区交通大街荣盛丽水花庭12#楼2-102室房屋出售给原告，并约定在过户后于2017年9月30日前将房屋腾空并交付给原告。合同签订后，第三人刘彦藏将案涉房屋过户至了原告名下。但未能按时将房屋交付给原告。2017年10月24日，原告赵俊明以第三人刘彦藏为被申请人向沧州仲裁委员会申请了仲裁，要求赔偿逾期交房的违约金及利息损失等。2018年3月20日，沧州仲裁委员会作出（2017）沧仲裁秘字第0298号裁决书，裁决内容为，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，真实合法有效，本庭予以确认。合同中第五条明确约定被申请人（本案第三人刘彦藏，下同）应在2017年9月30日前将房屋腾空并交付申请人（本案原告赵俊明，下同）。但因涉案房屋仍在租赁期，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此被申请人未能按照合同约定在2017年9月30日前将房屋腾空交付给申请人使用存在违约行为。……。故被申请人应向申请人支付以132万元房款为基数的贷款利息，……计算至被申请人交付房屋止。同时，因本案涉案房屋已经过户到申请人名下，现申请人为房屋所有权人，故申请人具有向该房屋承租人收取租金的权利，申请人应积极行使权利向租赁方主张每年22000元的租金。由于申请人怠于行使权利造成的后果不应由被申请人承担，故应在被申请人应付利息中扣除对应期限内申请人应向房屋承租方主张的租金。该裁决书现已生效。原告现要求解除第三人与被告之间签订的《房屋租赁合同》，并要求被告返还案涉租赁房屋，支付租金。而被告辩称，其与原告之间不存在租赁合同关系，且第三人刘彦藏存在提前收房的违约行为，不同意解除租赁合同。另，沧州仲裁委员会作出（2017）沧仲裁秘字第0298号裁决书中在审理查明处载明，案涉新华区交通大街荣盛丽水花庭12#楼2-102房屋于2017年8月29日进行了不动产产权变更登记，由第三人刘彦藏变更为了原告赵俊明。以上事实有《房屋租赁合同》、《沧房经纪房屋居间合同》、（2017）沧仲裁秘字第0298号裁决书及开庭笔录等证据予以证实。一审法院认为，第三人刘彦藏与被告王芳琴之间签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，双方均应按合同约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人可以继续请求房屋受让人继续履行原租赁合同。本案中案涉新华区交通大街荣盛丽水花庭12#楼2-102房屋虽在租赁期限内（2017年8月29日）发生了所有权变动，房屋所有权人由第三人刘彦藏变更为了原告赵俊明。但该变动并不影响案涉租赁合同的效力，租赁合同在原、被告之间应继续有效。原告主张被告未能按时交付租金，现租赁合同应予以解除。被告则辩称其未能按时交付租金是因为第三人违约在先，其不同意解除合同。一审法院认为，被告未能按时交付租金，是因被告无法确定租赁合同相对方而造成的。第三人提交的催缴租金通知书载明的日期为2017年10月7日，收款人为第三人。原告提交的租金交纳催告通知书载明的日期为2017年10月22日，收款人为原告。而事实上租赁房屋已于2017年8月29日发生了所有权变动，但原告及第三人在所有权发生变动后，均向被告主张租金。且亦未将可以直接证明权利人的不动产权证书出示给被告。故造成被告无法确定实际权利人的状况。另第三人刘彦藏在出卖房屋前，亦未履行《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的优先购买权的通知义务。故原告不能以被告未能按时交纳租金为由要求解除租赁合同，对原告要求解除租赁合同的主张一审法院不予支持。原告主张被告应支付租金，因现已确定原告为租赁合同的相对方，故原告有权利要求被告支付租金。原告于2017年8月29日取得了案涉房屋的所有权，故被告应按租赁合同约定支付原告自2017年9月1日至2018年8月30日的租金22000元。后续租金被告应按案涉《房屋租赁合同》的约定继续支付给原告。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决如下：一、被告于本判决生效后十日内支付原告自2017年9月1日至2018年8月30日的案涉房屋租金22000元；二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费175元，由原、被告共同承担。二审庭询中，当事人围绕上诉请求进行了陈述，其中王芳琴向本院提供如下证据并申请证人胡某出庭作证，拟证明沧州市新华区砭蒸健康生活馆（下称汗蒸馆）应为房屋租赁合同的主体，汗蒸馆实际经营者为胡某以及因违法收房汗蒸馆另案起诉二被上诉人等事实：1.汗蒸馆营业执照；2.王芳珍与胡某的协议；3.胡某为王芳琴出具的授权委托书；4.王芳珍、胡某居民身份证复印件及汗蒸馆另案起诉赵俊明、刘彦藏诉状；5.汗蒸房装修合同；6.电话录音。赵俊明质证主要意见，1.对营业执照真实、合法性无异议，可证明承租人将房屋转租给王芳珍的事实；2.协议内容不合法，缺少经营范围等合同成立的基本组成要件；3.授权委托书委托范围、依据及成立过程均未进行详尽的说明，对合法性不予认可；4.另案诉讼属实，已对王芳珍诉讼主体资格提出异议；5.无法核实装修合同的真实性；6.无法证实录音的主体及内容，故不予认可。认为胡某的证言与本案诉争焦点无任何关联性。刘彦藏质证主要意见，对主体资格的证据除营业执照外其他证据的真实性我方均不予认可。录音中王宽与赵俊明、胡某的对话我方不清楚，其他的与本案不具有关联性。对于证人证言与本案没有关联性，我方确实催缴过租金。另，赵俊明认可2018年12月曾换过水卡。本院二审查明的其他案件基本事实和证据均与一审判决相一致。本院认为，根据我国民诉法解释第二百二十六条、二百二十八条的规定，人民法院应当根据当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，归纳争议焦点，并就归纳的争议焦点征求当事人的意见。法庭审理应当围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行。经查，一审法院已依照上述规定归纳了“本庭审理焦点（原告各项诉讼请求的事实理由、法律依据）”，当事人并无异议，并围绕焦点问题进行了审理，并无不当。而王芳琴上诉所提被上诉人应赔偿其经济损失问题，因其在一审中并未提起反诉，亦未就损失范围及数额等事项进行举证，故，一审法院未予理涉并无不当，其可就此另行救济解决。另，王芳琴作为案涉房屋租赁合同的承租人，按时并足额交纳租金系其合同及法定义务，一审法院在未解除案涉房屋租赁合同的情况下，判令王芳琴按照房屋租赁合同约定向赵俊明支付相关期间的房屋租金，并无不妥。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人王芳琴负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓莉审判员  李 霞审判员  付 毅二〇一九年三月一日书记员  李志敏