贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）黔01民终231号上诉人（原审原告）：贵州启才实业有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区永乐路**永乐新苑1-3-1。法定代表人：冉茂智，该公司执行董事。委托诉讼代理人:杜瑞勇，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人:郭青陈，贵州恒易律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：贵州美盈房地产开发有限公司，，住所地贵州省贵阳市云岩区黔灵西路********法定代表人：王东，该公司董事长。委托诉讼代理人:王进，贵州合兴律师事务所律师。上诉人贵州启才实业有限公司（以下简称启才公司）因与上诉人贵州美盈房地产开发有限公司（以下简称美盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。启才公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第三项；二、依法改判被上诉人返还上诉人向其支付的100万元租金及经济损失（按中国人民银行同期存款利息自2014年7月11日至前述租金清偿之日止）；三、本案一、二审上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决适用法律错误，应予以撤销或改判。从《房屋租赁合同》的约定可以看出，涉案合同系分期支付租金的长期房屋租赁合同，根据法律规定和最高院发布的一系列疑难问题的解答以及指导性案例可以看出，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，如果双方当事人约定分期支付租金，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，会割裂合同的整体性，因此诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算，然而案涉合同的最后一期租金履行届满之日为2034年7月15日，当前处于2018年，被上诉人主张的租金返还在合同履行期限内不存在最后一期租金履行期限届满的问题，进而不存在诉讼时效的问题。二、原判认定事实错误，被上诉人所提供的房屋接收条上的签名并非冉茂智所签，本案的《司法鉴定意见书》样本收集和使用程序违法，上诉人所提供的平时笔记样本并未被采用，但意见书里面却说“未能提供平时样本字迹”与实际情况不符，且本案的鉴定结果仅为倾向性意见，在一审时鉴定人之一龚卫平未出庭质证，由此，鉴定意见在未经全面质证的情况下，鉴定结果不具有可采信性，不可以作为有效证据予以使用，鉴定人在本案中至始至终并未合理的收集和使用样本，且在发现样本不充分的情况下，也没有通知上诉人方补充提交样本，可见本案的鉴定程序是不合法不合理的。三、原判根据上诉人所提供的证据及证人证言，已查明并认定案涉《房屋租赁合同》未能完全履行，标的房屋未能实现交付使用是因为被上诉人与二建公司对标的房屋存在返还原物纠纷和工程欠款纠纷，项目负责人张某据此出面阻拦上诉人接收房屋所致，被上诉人对此存在过错，在此认定下上诉人诉请被上诉人返还100万元租金应得到支持。美盈公司辩称：一、一审认定诉讼时效的问题正确，启才公司是要求返还租金，而非要求支付租金，一审认定事实和适用法律正确，启才公司的上诉理由不成立。二、房屋收条是冉茂智打的，冉茂智是启才公司的法定代表人，其行为代表公司，其他的证据也可以证明房屋已经实际交付。三、张某的行为只是告知查封事实，告知并不等于不能使用和出租，张某的行为不能阻止启才公司正常使用租赁物的条件，另外在启才公司所称的房屋已经拍卖，但对该裁定我方已向省高院申请复议，结果尚未下来，况且本案争议的租金发生在2014年，该裁定发生在2017年，不影响前述租金，买卖不破租赁，即使房子拍卖给张某，前期的租赁合同依然有效。美盈公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并驳回此项请求即：美盈公司于本判决生效之日起十日内向启才公司支付违约金50000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2000年3月4日至今，贵阳二建公司并未一直占有案涉房屋，2014年4月16日美盈公司通过法院强制执行已经收回案涉房屋，在一审时美盈公司提交了收房《收条》，但一审法院置该证据于不顾。虽然美盈公司与贵阳二建公司之间还有其它债务纠纷，但法院仅仅是查封了涉案房屋，禁止涉案房屋转让，但并不禁止案涉房屋的使用，因此，以查封为由认为二建公司一直占有案涉房屋不能成立。二、美盈公司不认可一审时罗某和张某的证言，我方并不清楚罗某是谁，因此对其证言的真实性不认可，再者，张某和我方有很深的矛盾，因此其证言也不能采信，其二者的证言缺乏基本的证据要素且都是孤证，根本不能相互印证。张某所说的是案涉房屋系被法院查封不能动，口头上说的不能动和行动上予以阻拦是不同性质的行为，其未达到影响和干扰启才公司正常使用案涉房屋的程度，且启才公司在装修工程中受到了阻拦却不第一时间找到美盈公司是不合常理的。三、美盈公司不仅仅是将案涉房屋书面移交给了启才公司，而是已经实际交付，要不然启才公司是不能进入房屋进行装修的。四、上诉人当时出租房屋时不存在任何的法律及实际障碍，案涉房屋系合法建设，之前虽被法院查封，但在出租前已经交还上诉人，且案涉房屋二建公司一直在对外出租，因此上诉人已全面履行合同义务。五、一审判决既然认定被上诉人请求返还100万元租金已过诉讼时效，那么与租金同时发生的违约责任，即5万元违约金当然也过了诉讼时效。启才公司辩称，上诉人的上诉请求无法律及事实依据，2000年至今，贵州二建公司与美盈公司工程建设以来，一直在发生法律纠纷，美盈公司对房屋拍卖的事实予以隐瞒，一审认定张某多次阻拦罗某对房屋进行装修的事实正确，二建公司项目负责人一直阻拦启才公司接收房屋，造成启才公司无法接收房屋予以使用。二、根据一审张某、罗某的证言相互印证，罗某对房屋进行装修时，张某多次进行阻拦，且罗某在一审时提供了一系列证据能与其证言相互印证，能证明是张某一直占有该房屋，证人证言并非美盈公司所表述的那样，实际上发生了3次阻拦。三、对第三项上诉理由不应采信，一审法院认定的事实正确，房屋租赁合同签订以后，在准备对房屋进行装修时就被张某阻拦，且美盈公司隐瞒了房屋被拍卖的事实，此有房屋现场照片及证人证言证明。四、对第四项上诉理由不应采信，美盈公司并未实际交付房屋，构成严重违约，及违反房屋租赁合同的明确约定，合同约定的是房屋不存在任何产权纠纷，但在合同履行期限内，案涉房屋一直处于查封状态，启才公司无法接收房屋并使用，且启才公司已经支付了第一年度的租金，但美盈公司并未实际交付房屋。补充说明启才公司忠实履行了合同义务，相反，美盈公司未按合同约定履行义务。五、第五项上诉理由无任何事实及法律依据，一审法院既然认定美盈公司未将房屋实际交付，就应当判决美盈公司交付房屋及返还租金，美盈公司的上诉理由缺乏事实依据，不应予以采信，请求二审法院依法判决美盈公司向启才公司返还100万元租金及赔偿相应损失。启才公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告返还原告向其支付的100万元的租金及经济损失（按央行同期存款基准利率计算至前述租金全部清偿之日止）；3.依法判令被告支付5万元违约金；4.本案诉讼费用、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于贵阳市××路××商住楼（××），总面积为600㎡的房屋出租给原告使用，租赁期限自2014年9月15日至2034年9月14日，免费装修期为2014年7月15日至同年9月14日；租金每年100万元，先付后用，于每年7月15日前5日按年支付，每三年按上一年度租金标准递增8%；若任何一方违反合同约定，按年度需向对方缴纳年度租金的5%作为违约金；甲方保证该租房没有产权纠纷。合同签订后，原告于2014年7月25日向被告支付了第一年度的租金100万元。此后，原告未再向被告支付租金。2014年7月30日，原告启才公司的法定代表人冉茂智向被告出具收条载明：今收到贵州美盈房开公司出租、移交位于黔灵西（金华楼）二楼营业房现状。经原告申请，一审法院委托，贵州警察学院司法鉴定中心于2018年10月8日出具《文件检验司法鉴定意见书》鉴定：“所送落款日期标示为2014年7月30日的《收条》落款部分‘接收人’一栏处的‘冉茂智’签名字迹倾向于认定是冉茂智所书写。”原告接收房屋后委托罗某对涉案房屋进行装修时，张某出面告知原告涉案房屋被法院查封并予以阻拦。经贵州省高级人民法院（2015）黔高民提字第16号《民事判决书》查明，涉案房屋由被告美盈公司开发，贵阳二建工程建设股份有限公司（以下简称贵阳二建公司）承建，1999年8月竣工验收。被告美盈公司因欠付贵阳二建公司工程款，2000年3月4日至今，贵阳二建公司一直占有该涉案房屋。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《房屋租赁合同》、收款收据、贵州警察学院司法鉴定中心《文件检验司法鉴定意见书》、贵州省高级人民法院（2015）黔高民提字第16号《民事判决书》、证人张某、罗某的证言、工商登记信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采信。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效。原、被告双方应当按照合同约定全面履行合同义务。关于原告请求判令依法解除《房屋租赁合同》，被告对此无异议并同意解除，对原告该项诉请，一审法院予以支持。关于贵州警察学院司法鉴定中心出具的《文件检验司法鉴定意见书》，原告提出异议认为：1.鉴定机构收集和使用样本程序违法，导致出现错误鉴定结果；2.鉴定结论是倾向性意见，不能作为有效证据使用；3.仅有一名鉴定人出庭作证，鉴定意见不具有可采信性。首先，原告未提供证据证实鉴定意见程序违法，鉴定机构系由原、被告双方代理人共同确认，鉴定过程由鉴定人员按照司法鉴定技术规范进行，鉴定结论由具有资质的鉴定人作出；其次，鉴定意见并非孤证，在结合其他证据能够形成证据链的情形下，可以作为本案证据使用；最后，仅有一名鉴定人出庭作证不违反法律禁止性规定，故该鉴定意见，一审法院予以采纳。关于原告主张被告返还100万元租金及经济损失（按央行同期存款基准利率计算至前述租金全部清偿之日止），被告辩称已超过诉讼时效。首先，原告主张其于2014年7月25日向被告支付第一年房租后即要求被告交付涉案房屋，被告隐瞒涉案房屋涉及产权纠纷并拖延交付房屋……至此,原告已知道自己的权利受到侵害，距其于2018年6月1日向一审法院提起诉讼向被告主张权利已近四年，该项诉请明显已经超过了法定的诉讼时效期间；其次，原告未举证证明诉讼时效期间发生了法定的中断事由；再次，原告提出其诉讼系在合同期限内，并未超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，原告承租的涉案房屋未能得到使用、原告与被告于2014年7月11日签订的《房屋租赁合同》未能履行，并非因处于租赁合同期限内而不产生超过诉讼时效的情形，原告该意见与法律规定不符。故原告要求被告返还其于2014年7月25日向被告支付的租金100万元及经济损失的诉讼请求，因已超过法定的诉讼时效期间而不能成立，对该项诉请，一审法院不予支持。关于原告主张被告支付5万元违约金的诉讼请求，虽然原告对被告提交的“冉茂智”出具的接收房屋收条予以否认，但鉴定意见认定该签名倾向于冉茂智所书写，同时结合证人罗某证实受原告委托对涉案房屋进行装修时，证人张某证实其予以阻拦等证据，应当认定被告将涉案房屋进行书面移交给原告的事实。但原、被告签订的《房屋租赁合同》未能完全履行，系因涉案房屋被他人占有，致被告未能将房屋现实交付给原告，致合同目的不能实现，被告对此存在过错，故原告诉请被告按合同约定支付5万元违约金合理，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告贵州启才实业有限公司与被告贵州美盈房地产开发有限公司于2014年7月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵州美盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州启才实业有限公司支付违约金50000元；三、驳回原告贵州启才实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元，原告贵州启才实业有限公司负担13571元，被告贵州美盈房地产开发有限公司负担679元（案件受理费原告已预付，由被告在履行本判决时径直向原告支付应负担部分的案件受理费）。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明,贵州省高级人民法院（2015）黔高民提字第16号民事判决书判决维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2012）云民三初字第207号民事判决主文第一项，即贵阳二建工程建设股份有限公司于本判决生效之日起15日内将位于贵阳市××广场××楼××层建筑面积607.8平方米营业房交还美盈公司。变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2012）云民三初字第207号民事判决主文第二项为贵阳二建工程建设股份有限公司于本判决生效之日起15日内支付美盈公司占用房屋损失1880687元。2014年4月16日美盈公司出具收条载明：今收到云岩区法院执行局根据（2012）云民三初字第207号民事判决书，执行移交的位于云岩区××广场××楼607.8平方米营业房。贵州省贵阳市云岩区人民法院（2014）云民一初字第681号民事判决判决贵阳二建工程建设股份有限公司赔偿美盈公司2011年12月至2014年4月16日的损失3629000元，本院（2015）筑民一终字第719号民事判决对贵州省贵阳市云岩区人民法院（2014）云民一初字第681号民事判决予以维持。此外，二审经审理查明的其余事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于本案的诉讼时效问题。启才公司起诉提出的诉讼请求为解除合同、返还租金及赔偿损失等，其返还租金请求权系基于请求解除合同而提出，启才公司并非起诉提出支付租金请求权，故本案不存在超过诉讼时效的问题。一审认定案涉返还租金及损失超过诉讼时效期间不当，本院予以纠正。关于启才公司主张返还租金及经济损失的请求是否应当支持的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；出租方按约提供了租赁物，有权要求承租方按约支付租金。美盈公司与启才公司于2014年7月11日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。美盈公司作为案涉房屋的权利人，其已于2014年4月16日收回案涉房屋，并于2014年7月11日与启才公司签订租赁合同后将案涉租赁房屋交付给启才公司，启才公司法定代表人冉茂智出具了收到案涉租赁房屋的收条，启才公司虽对收条签字有异议，但经鉴定，鉴定意见倾向于是冉茂智书写，即使启才公司对鉴定结论不予认可，但启才公司认可其对案涉租赁房屋进行过装修，表明启才公司已经实际收到了案涉租赁房屋，并按照合同约定进行装修，美盈公司已履行了租赁合同约定的交付租赁物的义务。因此，启才公司关于美盈公司拖延交付房屋的主张与事实不符，本院对该主张不予采信。案涉租赁合同约定美盈公司保证案涉租赁房屋没有产权纠纷，从本案查明的事实来看，本案案涉租赁房屋不涉及产权纠纷，仅涉及美盈公司与案外人的债权纠纷。故本院对启才公司关于美盈公司隐瞒房屋产权纠纷的主张不予采信。启才公司还主张因其在装修过程中受到案外人的阻拦，导致其无法使用案涉租赁房屋。对此，启才公司作为承租人其未将案外人阻拦其使用的情形告知美盈公司并要求美盈公司进行处理，二审审理中，启才公司主张其将案外人阻拦其装修事宜联系过美盈公司法定代表人，但其并未提交相应证据予以证实，且美盈公司对此主张不予认可，故本院对该主张不予采信。启才公司未履行通知义务，美盈公司有理由相信启才公司正常使用案涉租赁房屋。启才公司使用案涉租赁房屋，就应当向美盈公司支付相应租金，故本院对启才公司要求返还租金及经济损失的诉讼请求不予支持。关于启才公司主张的违约金问题。如前所述，美盈公司作为出租人已经履行了交付租赁房屋的义务，启才公司在收到租赁房屋并在使用过程中对案外人的阻拦行为并未正确行使权利，之后其怎么使用、是否使用案涉租赁房屋系其自由处分行为，美盈公司并未构成违约，故启才公司主张美盈公司支付5万元违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。一审认定美盈公司支付违约金不当，本院予以纠正。关于案涉租赁合同的解除问题，双方当事人未提出上诉，本院对一审判决解除案涉租赁合同的判项予以维持。综上所述，启才公司的上诉请求不成立，应予驳回；美盈公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第六十四条规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初471号民事判决第一项；二、撤销贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初471号民事判决第二项、第三项；三、驳回贵州启才实业有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费14250元，由贵州启才实业有限公司负担；贵州启才实业有限公司交纳的二审案件受理费14250元，由贵州启才实业有限公司负担13800元，多收取的450元退还贵州启才实业有限公司，贵州美盈房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费1100元，由贵州启才实业有限公司负担450元，多收取的650元退还贵州美盈房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年三月二十二日书记员 王凤霞