浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初12341号 原告（反诉被告）：杭州五顺实业有限公司,住所地杭州市余杭区五常街道五常大道****楼。 法定代表人：黄杨明，董事长。 委托代理人：边经纬，浙江智仁律师事务所。 被告（反诉原告）：浙江五牛健康管理有限公司,住,住所地杭州市余杭区五常街道五常大道********/div> 法定代表人：黄春荣，总经理。 委托代理人：孙吉莹，浙江群恒律师事务所律师。 委托代理人：田金炉，浙江润杭律师事务所。 被告：黄春荣,男,汉族,1964年5月10日出生，住杭州市上城区。 委托代理人：孙吉莹，浙江群恒律师事务所律师。 原告杭州五顺实业有限公司（以下简称杭州五顺公司）诉被告浙江五牛健康管理有限公司（以下简称浙江五牛公司）、黄春荣房屋租赁合同纠纷一案，于2018年7月26日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序审理,并依据原告杭州五顺公司的申请，作出（2018）浙0110执保1563号民事裁定书，对被告浙江五牛公司的财产采取了诉讼保全措施。被告浙江五牛公司在应诉后于2018年9月12日提出反诉，本院予以合并审理，并于2018年11月16日对本案进行了公开开庭审理，原告兼反诉被告杭州五顺公司委托代理人边经纬，被告兼反诉原告浙江五牛公司委托代理人孙吉莹，被告黄春荣委托代理人孙吉莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州五顺公司起诉称：杭州五顺公司与黄春荣于2016年4月24日签订《西溪软件园.巨蟹座房屋租赁合同》，约定黄春荣承租位于杭州市余杭区房屋，租期自2016年4月25日至2021年4月24日止。合同签订后，杭州五顺公司依约将房屋交付黄春荣使用。2017年3月25日，因黄春荣设立公司及余杭区市场监督管理局要求，黄春荣、浙江五牛公司与杭州五顺公司签订了《合同主体变更协议书》，约定将前述该房屋承租主体变更为浙江五牛公司，黄春荣承担保证连带责任。此后的合同履行中，浙江五牛公司、黄春荣应于2018年3月25日前支付2018年4月25日至2019年4月24日的房屋租金210029.8元、物业费及押金123457元而未予支付。为此，杭州五顺公司依约于2018年4月24日向浙江五牛公司、黄春荣寄送解约函，但均被浙江五牛公司、黄春荣拒收，杭州五顺公司又2018年5月18日寄送腾房通知，浙江五牛公司、黄春荣仍拒绝接收，并一直占用该房屋拒绝腾退。因此，杭州五顺公司提起诉讼，要求：1、确认与浙江五牛公司、黄春荣的房屋租赁合同已于2018年4月24日解除；2、判令浙江五牛公司腾退并返还房屋；3、判令浙江五牛公司支付房屋占用使用费51788.17元(按每日575.42元自2018年4月25日至清空房屋之日止，暂计算至2018年7月23日为51788.17元)；4、判令浙江五牛公司支付逾期支付租金的滞纳金63008.94元以及合同解除违约金77006.00元；5、判令浙江五牛公司返还补助款110030.4元；6、判令黄春荣对浙江五牛公司前述债务承担连带责任；7、本案诉讼费用由浙江五牛公司、黄春荣承担。 被告浙江五牛公司答辩兼反诉称：在租赁期间，杭州五顺公司并未真诚全面履行合同义务，其出于私心，已不止一次试图以违约解除合同，达到驱赶浙江五牛公司目的，其中2017年10月20日曾违约发送《解约函》并拒收租金，现又以在大门挂锁的方式，封锁浙江五牛公司租赁的该营业场所，导致公司员工、客户无法进出，直接影响正常营业，此外，杭州五顺公司依约应支付招商引资补助款157334.4元也不支付浙江五牛公司，杭州五顺公司其前述行为构成实际违约，应承担违约责任。至于杭州五顺公司主张的房屋占用使用费、滞纳金、违约金，浙江五牛公司均不予认可，即使认为浙江五牛公司存在违约，合同中的滞纳金与违约金也存在重复，应当适用违约金条款，违约金的具体数额，应当在履约保证金及违约金中择一行使，并且应向下调低违约金数额。综上，杭州五顺公司的诉讼请求不成立，与此同时，浙江五牛公司提出反诉，要求：1、判令杭州五顺公司返还合同履约保证金35000元；2、判令杭州五顺公司支付补助款157334.4元；3、判令杭州五顺公司返还押金64358.4元；4、判令杭州五顺公司支付违约金42005.96元；5、本案诉讼费由杭州五顺公司承担。 反诉被告杭州五顺公司答辩称：杭州五顺公司不存在违约，是浙江五牛公司逾期支付租金，违约在先，才导致杭州五顺公司不得不解除合同。浙江五牛公司的反诉理由不成立，其所称的补贴款，实际是杭州五顺公司在未拿到政府补贴款的情况下已经提前支付给了浙江五牛公司，具体是以支付房租扣减形式返还，而押金就是补贴款，当时是为了财务退补贴款方便，不存在押金和补贴款不是同一个款项，押金就是补贴款，可根据浙江五牛公司提供的租金金额进行核对即可对应体现。 被告黄春荣答辩称：黄春荣认同浙江五牛公司的陈述。 为证明所述事实，原告兼反诉被告杭州五顺公司向本院提交证据如下： 1、2016年4月24日签订的《西溪软件园.巨蟹座房屋租赁合同》1份（原件），用以证明黄春荣与杭州五顺公司约定承租余杭区五常大道150号2楼2层2001室房屋并就租金、付款方式及违约责任等进行约定的事实； 2、2016年4月24日出具的委托书1份（原件）。 3、“余房权证五更字第××号”产权证1份（复印件）。 证据2、3共同用以证明杭州五顺公司拥有余杭区五常大道150号2楼2层2001室房屋租赁及运营管理权力的事实； 4、2017年3月25日签订的《合同主体变更协议书》1份（原件），用以证明《西溪软件园.巨蟹座房屋租赁合同》的履行主体由黄春荣变更为浙江五牛公司，黄春荣承担连带责任的事实； 5、银行回单1份（原件），用以证明浙江五牛公司实际承租房屋并交纳租金及物业费的事实； 6、2018年3月25日缴款通知单1份（原件），用以证明杭州五顺公司提前1个月向浙江五牛公司发送缴款通知的事实； 7、解约函1份（原件），用以证明杭州五顺公司于2018年4月24日通知浙江五牛公司解除合同的事实； 8、腾房通知1份（原件），用以证明杭州五顺公司要求浙江五牛公司尽快腾退房屋的事实； 9、快递单1份（原件）； 10、快递信息1份（打印件，源于EMS网站）。 证据9.10共同用以证明杭州五顺公司向浙江五牛公司、黄春荣寄送解约函及腾退通知均被拒收的事实； 11、照片（打印件，杭州五顺公司于2018年7月25日拍摄，无原始载体手机核对），用以证明截至起诉日浙江五牛公司还一直占用房屋，拒绝腾退的事实； 12、2017年3月25日签订的合同主体变更协议书1份（复印件，经工商部门盖章确认），用以证明《西溪软件园.巨蟹座房屋租赁合同》的租赁合同主体变更为浙江五牛公司的事实。 13、银行回单9份（原件），用以证明杭州五顺公司在浙江五牛公司交纳房租费用时已经将补助款返还给浙江五牛公司的事实； 14、收据1份（原件），用以证明杭州五顺公司于2017年4月21日给黄春荣开收据，浙江五牛公司交纳房租费用时已经将补助款返还给浙江五牛公司的事实。 为证明所述事实，被告兼反诉原告浙江五牛公司及被告黄春荣共同向本院提交证据如下： 1、2016年4月24日签订的《西溪软件园.巨蟹座房屋租赁合同》1份（原件），用以证明房屋租赁合同中租赁标的物、租金、补助款和违约责任进行了详细的约定的事实； 2、解约函1份（原件），用以证明杭州五顺公司于2017年10月20日无故解除合同的事实； 3、网上银行电子回单3份（打印件，源于建设银行），用以证明浙江五牛公司于2017年10月23日支付房租，而杭州五顺公司于2017年10月26日予以拒收退回，认为合同已经解除，后双方经协商，浙江五牛公司于2017年11月24日缴纳房租，合同继续履行的事实； 4、营业执照1份（复印件）、平面图1份（原件），用以证明浙江五牛公司注册地为合同约定的租赁地点，符合合同第三条第四项支付补助款的约定的事实。 5、２０１７年10月25日浙江五牛公司发给杭州五顺公司的１５号函1份（复印件），用以证明浙江五牛公司要求杭州五顺公司按照合同约定提供发票，同时强调已经将房屋租费付到约定账户，希望杭州五顺公司不要随意解除合同的事实； 6、２０１７年11月2日浙江五牛公司给杭州五顺公司４１号函1份（复印件），用以证明浙江五牛公司希望杭州五顺公司出具发票同时尽快联系解决费用延期支付问题的事实； 7、２０１８年4月25日浙江五牛公司给杭州五顺公司１１号函1份（复印件），用以证明协商过程中浙江五牛公司明确表示要求杭州五顺公司支付招商引资款，质疑为何重复交纳物业费押金，并要求其按约开具发票等事实。 上列当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下： （一）原告兼反诉被告杭州五顺公司提交的证据，被告兼反诉原告浙江五牛公司对第1-5、7-14项证据，被告黄春荣对第1-8、11-14项证据的真实性均无异议，本院予以确认第1-5项、第11-14项证据，并据证据所载内容认定相关事实；被告兼反诉原告浙江五牛公司对第6项证据的真实性有异议，认为系单方面制作且未送，而被告黄春荣对第9、10项证据的真实性有异议，认为实际投送的地址是已经让杭州五顺公司挂锁了，本院经审核认为，该组证据经第三方投递公司进行投递和确认，其证据的真实性应予以确认。 （二）被告兼反诉原告浙江五牛公司及被告黄春荣共同提交的证据，原告兼反诉被告杭州五顺公司对其真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实。 综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下： 2016年4月24日，杭州五顺公司与黄春荣于签订《西溪软件园.巨蟹座房屋租赁合同》，主要约定：黄春荣承租位于杭州市余杭区房屋，面积648㎡，租期2016年4月25日至2021年4月24日，2016年8月24日前为免租期，仅限于免租金；合同签订后2日内缴纳履约保证金35000元，待合同期满后10日内无息退还，并在退还保证金时扣除欠缴费用或违约金等；租赁费用遵循先付后用的原则，具体于2016年4月25日前支付租金52219.7元、物业费及押金45787.2元，2016年9月25日前支付租金52219.7元、物业费及押金45787.2元，2017年4月25日前支付租金91888元、物业费及押金61728元，2017年9月25日前支付租金91888元、物业费及押金61728元，2018年3月25日前支付租金210029.8元、物业费及押金123457元，2019年3月25日前支付租金331703.2元、物业费及押金28249元，2020年3月25日前支付租金347336.7元、物业费及押金28249元；租期间使用所发生的费用，其中物业管理费按2.5元/㎡/月计算、能耗费1元/㎡/月计算。若租赁期内，租金逾期支付的，应以未付金额的1%/日支付滞纳金，逾期超过30日，则杭州五顺公司有权单方解除合同，并有权扣除履约保证金作为违约金；租赁期内，逾期交纳约定的租金及其他费用的，每逾期一日，则应按当年租金总额的1%/日支付滞纳金，逾期超过15日的，则杭州五顺公司有权单方解除合同，剩余履约保证金不予退还，并按解除合同当年租金总额的20%支付违约金；此外，根据五常街道招商引资的相关政策，浙江五牛公司注册在五常西溪软件园.巨蟹座，享受补助优惠政策，但未正常履约，则不能享受，且杭州五顺公司有权收回所有已发放的补助款，同时，在免租期不能享受补助政策，政策享受期内最后一期不足一年的，补助金额按0.4元/㎡/日计算，补助款在租赁合同期每满一年后的一个月内返还，具体于2017年6月30日前返还62726.4元、2018年6月30日前返还94608元、2019年6月30日前返还94608元。 至2017年3月25日，黄春荣、浙江五牛公司与杭州五顺公司签订了《合同主体变更协议书》，约定将前述《西溪软件园.巨蟹座房屋租赁合同》中的房屋承租主体由黄春荣变更为浙江五牛公司，并且黄春荣承担该合同项下全部义务的连带保证责任。 前述《西溪软件园.巨蟹座房屋租赁合同》及《合同主体变更协议书》签订并履行至2017年10月20日，杭州五顺公司向浙江五牛公司发送解除合同通知，后双方经协商同意继续履行合同。合同履行至2018年3月25日，其中2016年4月25日至2018年3月25日期间，黄春荣、浙江五牛公司应付保证金、租金、物业费及押金合计503245.8元，实际支付包括履约保证金35000元在内陆续支付合计428215.4元，扣除可得到第1期补助款62726.4元，余欠租金47304元；同时浙江五牛公司、黄春荣依约应于2018年3月25日前支付2018年4月25日至2019年4月24日的房屋租金210029.8元、物业费及押金123457元而未予支付，为此杭州五顺公司于2018年2月23日书面通知浙江五牛公司，该通知上写明：“房租210029.8元（2018年4月25日至2019年4月24日）；物业费28849元（2018年4月25日至2019年4月24日）”。此后，浙江五牛公司未予交付，杭州五顺公司依合同约定而于2018年4月24日向浙江五牛公司、黄春荣寄送解约函，并于次日即2018年4月25日将承租房进行了上锁关闭，浙江五牛公司、黄春荣对于前述解约函均予以拒收。后杭州五顺公司于2018年5月18日又寄送腾房通知，浙江五牛公司、黄春荣仍拒绝接收。在本案诉讼中，杭州五顺公司与浙江五牛公司、黄春荣均确认双方租赁合同于2018年4月24日解除。 本院认为：杭州五顺公司与浙江五牛公司、黄春荣之间的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方应依约履行。（一）在合同履行中，浙江五牛公司拖欠2018年3月25日之前租金47304元及依约应于2018年3月25日前支付2018年4月25日至2019年4月24日的房屋租金210029.8元、物业费及押金123457元而未予支付，且超过30日，存在违约事实，杭州五顺公司有权单方通知解除合同，而该解除通知以邮寄到达浙江五牛公司，具有解除效力，且在诉讼中双方也确认于该日解除合同，因而予以确认双方合同的解除日期为2018年4月24日，至此，浙江五牛公司实际产生应付2018年3月25日至4月24日的租金为17263元（210029.9元÷365日×30日），但因杭州五顺公司并未在本案中主张而不予支持；至于逾期支付2018年4月25日至2019年4月24日的房屋租金210029.8元的滞纳金，因合同期内租金属预付，逾期则应按当年租金210029.8元总额的1%/日计付实质为违约金性质的滞纳金，其自2018年3月25日计至4月24日合同解除之日的金额，并未超过当年租金210029.8元总额30%合理范围，因而予以支持210029.8元的30%即63008.94元；因合同解除后的次日即2018年4月25日，杭州五顺公司就将承租房进行上锁关闭，实际控制了该房屋，排除了浙江五牛公司使用，因而杭州五顺公司要求支付此后的房屋占有使用费，不予支持；与此同时，杭州五顺公司在合同解除后，需予以浙江五牛公司合理的腾房期限，酌情给予3天期限，逾期则应从逾期之日起按合同约定的同期租金标准支付房屋占用使用费至腾空交还房屋之日止。（二）杭州五顺公司与浙江五牛公司双方确认租赁合同于2018年4月24日解除，且从诉讼证据证明，该解除系因浙江五牛公司逾期支付租金导致，浙江五牛公司依约应承担违约责任，而合同中就合同解除的违约责任，既约定履约保证金不退又约定按当年租金总额的20%支付违约金，杭州五顺公司二者一并主张，其要求过高，浙江五牛公司已提出异议，因而予以调整为与合同解除带来的租赁利益损失相当的按当年租金总额的20%支付违约金，即210029.8元的20%为42005.96元，履约保证金35000元予以退还，而浙江五牛公司反诉杭州五顺公司违约，其理由不成立；至于浙江五牛公司反诉所称的押金，虽然双方租赁合同的交费格式栏目有“物业费及押金金额”记载，但双方合同中并无押金条款，而实际交费凭证上亦并无押金这一科目，其“物业费及押金金额”在扣除物业管理费、能耗费及相应税率税金后的押金金额即为相对应的补贴款金额，因而杭州五顺公司认为押金就是补贴款，应予认定，而浙江五牛公司认为这是其交付的押金，与事实不符。（三）关于补助款与押金问题，双方合同中明确写明，是因浙江五牛公司注册在五常西溪软件而享受的优惠政策，享受的主体是浙江五牛公司，并非是出租房屋的杭州五顺公司，杭州五顺公司在租赁合同也是将浙江五牛公司可得的补助款冠以“押金”名称先计为浙江五牛公司应付金额，然后不论是否实际已从第三方取得补助款情形下均在限期给付浙江五牛公司，以该补助款金额冲抵“押金”金额，因而在租赁期间杭州五顺公司主动将补助款金额冲抵“押金”的金额，如确已实际从第三方领取，则应依约定处理，但在本案诉讼中，并没有其他有效证据证明杭州五顺公司已从第三方实际领取补助款前提下，仅仅是双方平账金额，不存在浙江五牛公司所称的已交付“押金”即已领取补助款，也不存在杭州五顺公司所称的先行垫付该“押金”即补助款，杭州五顺公司要求退还补助款及浙江五牛公司反诉退还“押金”的请求，均不成立。（四）因租赁合同承租主体，由黄春荣变更为浙江五牛公司后，黄春荣对该合同项下全部义务承担保证，因而黄春荣依约应就前述浙江五牛公司债务负连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州五顺实业有限公司与被告浙江五牛健康管理有限公司、黄春荣于2016年4月24日签订的《西溪软件园.巨蟹座房屋租赁合同》及于2017年3月25日签订的《合同主体变更协议书》已于2018年4月24日解除； 二、被告浙江五牛健康管理有限公司于本判决生效之日起3日内腾空并向原告杭州五顺实业有限公司交还位于杭州市余杭区房屋[以《西溪软件园.巨蟹座房屋租赁合同》范围为准]，逾期则按合同约定的同期租金标准347336.7元/年支付房屋占用使用费至腾空并交还房屋之日止； 三、被告浙江五牛健康管理有限公司支付原告杭州五顺实业有限公司租金逾期滞纳金人民币63008.94元，于本判决生效之日起十五日内付清； 四、被告浙江五牛健康管理有限公司支付原告杭州五顺实业有限公司合同解除违约金人民币42005.96元，于本判决生效之日起十五日内付清； 五、被告浙江五牛健康管理有限公司支付原告杭州五顺实业有限公司因本案诉讼而支出的财产保全申请费人民币1020元，于本判决生效之日起十五日内付清； 六、驳回原告杭州五顺实业有限公司其他诉讼请求。 七、被告黄春荣对被告浙江五牛健康管理有限公司前述二、三、四、五项债务负连带清偿责任。 八、反诉被告杭州五顺实业有限公司退还反诉原告浙江五牛健康管理有限公司履约保证金人民币35000元，于本判决生效之日起十五日内付清； 九、驳回反诉原告浙江五牛健康管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费2914元，由原告杭州五顺实业有限公司负担1900元，被告浙江五牛健康管理有限公司、黄春荣负担1014元；本案反诉案件受理费2891元，由反诉原告浙江五牛健康管理 有限公司负担2552元、反诉被告杭州五顺实业有限公司负担339元。 原告杭州五顺实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江五牛健康管理有限公司、黄春荣应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。 反诉原告浙江五牛健康管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；反诉被告杭州五顺实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  王富春 二〇一九年三月十八日 书记员  俞礼佳