浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0702民初13761号原告：浙商金汇信托股份有限公司，住所地浙江省杭州市庆春路****。法定代表人：蓝翔，公司董事长。委托诉讼代理人：赵帅、邵弘璐，浙江天册律师事务所律师。被告：浙江三联集团有限公司，住所地，住所地浙江省金华市婺城区金安公路西侧金安路**iv>法定代表人：马文生，公司董事长。诉讼代表人：浙江三联集团有限公司管理人。负责人：陆金才。委托诉讼代理人：朱小燕，女，浙江三联集团有限公司管理人工作人员。第三人：唐世成，1978年9月3日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区秋滨街道唐宅村委托诉讼代理人：朱国勇，浙江勇往律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤展鹏，浙江勇往律师事务所律师实习律师。原告浙商金汇信托股份有限公司（以下简称金汇信托公司）诉被告浙江三联集团有限公司（以下简称三联集团公司）、第三人唐世成破产债权确认纠纷一案，于2018年10月16日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员王晓萍独任审判，于同年12月4日公开开庭进行了审理。原告金汇信托公司的委托诉讼代理人邵弘璐，被告三联集团公司破产管理人的委托诉讼代理人朱小燕，第三人的委托诉讼代理人朱国勇和汤展鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金汇信托公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告对第三人唐世成享有桂语山居第16-1-102号、G8-2-1306号房产产权及优于原告的优先权的认定；2.判令确认第三人唐世成不享有桂语山居第16-1-102号、G8-2-1306号房产产权及优于原告的优先权；3.判令被告不得将桂语山居第16-1-102号、G8-2-1306号房产交付第三人唐世成，并不得办理产权转让；4.判令确认原告对桂语山居第16-1-102号、G8-2-1306号房产享有第一顺位的破产债权优先受偿权；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、根据我国法律规定，未获得抵押权人同意情况下，购房人不获得房屋产权或者其他优先权益，而应向房产公司主张房产销售合同的违约责任。被告认定第三人对案涉房屋具有优先权益的法律规定是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号（以下简称“《批复》”）第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”但是，该规定实际已经被后来颁布的《物权法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定所修改。2007年颁布的《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第191条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据《物权法》的上述规定，第三人在未取得抵押权人同意的情况下，当然不能通过买卖行为受让已经抵押的房产，更不享有优先权。《物权法》是全国人民代表大会所制定的法律，其位阶要明显高于《批复》。当《物权法》和《批复》的规定有冲突时，当然应适用《物权法》的规定。除此之外，在《批复》出台之后的2003年，最高法又颁布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）。其在第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据该《解释》的规定，如商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，那么买受人应追究出卖人的违约责任，或者要求解除合同，但不能要求交付房屋，也无法行使优先权。因此，如果是在买卖合同订立前就已经抵押的，那更不能要求交付房屋或行使优先权。该《解释》自2003年6月1日起施行，《批复》自2002年6月27日起施行，均由最高人民法院审判委员会会议通过，同一机关就同一事项作出不一致的解释，依据新法优于旧法原则，也应当适用《解释》的规定。二、本案中，原告对案涉房屋享有抵押权，第三人购房未获得原告同意，不能获得房屋产权或者其他优先权益。2014年3月10日，被告与原告签订浙金信（贷）字HY-2014-016号《信托贷款合同》一份，约定被告向原告借款1.95亿元。2014年3月10日，原告与被告签订编号为浙金信（抵）字HY-2014-016号-1的《抵押合同》，抵押物为位于金华安地镇安地村地块的全部在建工程及占用范围内的土地使用权。2014年3月12日，原、被告双方向抵押登记部门办理了在建工程抵押登记手续。2018年7月31日，最高人民法院通过生效判决，明确认定上述事实，并明确认定：被告三联集团公司提供的金华市建字第330702201300077号《建设工程规划许可证》项下已经建造和将来要建造的建筑物以及金市国用（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的国有土地使用权，都属于抵押给原告金汇信托公司的抵押物，原告享有优先受偿权（其中有201套除外）。本案所涉的三联桂语山居第16-1-102号、G8-2-1306号房产，属于上述原告享有抵押权益的范围。但被告向第三人出售案涉房屋的行为，未经原告同意。因此第三人不能获得房屋产权或者其他优先权益，仅能向被告另行主张购房合同的违约责任。三、第三人是否属于消费型购房户需待核实。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）（下简称“《规定》”）第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，认定第三人是否属于消费型购房户的一个重要标准是，第三人“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。但是，被告在未审核该等重要事实的情况下，就直接作出认定，明显违反法律规定，侵害了原告合法权益。被告三联集团公司辩称：管理人作出核定结果是在符合交付条件时应将房屋交付给第三人并办理权属证书；管理人对上述核定结果的依据是（2002）16号《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》，在债权审核时根据第三人提供的证据管理人认为本案中的涉及的购房户系消费性购房，因此消费者购房应优先于原告的抵押权。管理人在收到本案起诉状副本前从未见到过抵房申请，三联集团公司没有将该申请交接给管理人，在本案起诉前管理人对该抵房情况并不知情。第三人唐世成述称：第三人与被告买卖及支付购房款在前，原被告办理抵押登记在后，商品房买卖时根本无需之后才办理抵押登记的抵押权人原告同意，《物权法》第191条第二款不适用于本案，原告的抵押权不得对抗买受人。第三人在原被告2014年3月12日办理在建工程抵押登记前的2013年11月14日就已与被告达成包括购买涉案两套商品房的一致协议，关于房号、建筑面积、单价、总价等均由被告时任销售经理、分管副总及法定代表人书面签字确认。2013年12月28日，第三人与被告签订了案涉《商品房买卖合同》，2014年1年6日通过中国农业银行将包括案涉两套房屋1913155元房款在内的四套房屋共计4328772元的购房款一并汇入被告账户，履行了买受人的付款义务。2014年7月2日因被告提出要更换原2013年12月28日签订的《商品房买卖合同》，故双方又重新签订了案涉《商品房买卖合同》，被告并于2014年7月22日开具了销售不动产发票，故《物权法》第191条第二款根本不适用案涉商品房。根据《最高院建设工程价款优先受偿权的批复》相关规定，原告的抵押权根本不能对抗买受人的第三人。二、最高法院的生效判决不能约束第三人，不能当然的得出原告的抵押优先权可以对抗第三人，本案答辩人购房及付款在先，原被告抵押在后，购房时根本无需原告同意，第三人也非最高院案件当事人或第三人，故最高院的生效判决不能约束第三人。三、第三人的购房行为系消费性购房，最高院有关执行规定的司法解释不适用本案，原告所谓的以房抵债，没有依据。首先，法律以及金华的政策并未禁止个人或外地人在本地购买多套房屋，也未规定个人只能买一套房，更无规定购买一套房属于消费性购房，而两套房则为非消费性购房。随着经济的发展，人们生活水平的提高，购买多套房用于自己、家庭、及祖宗三代居住消费是越来越普遍的现象。案涉房屋虽以第三人个人名义购买，但第三人夫妇有两个子女，且夫妇双方父母均健在，购房完全是考虑今后子女成人，以及上下三代共同生活共同养老所需，故购房完全属于消费性购房。其次，《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第二项，并不适用本案。因为，该司法解释针对的是金钱债权执行中买受人能否对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，排除执行的问题，并非针对抵押权优先的问题，且本案并非执行程序，故不能仅凭执行程序中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定来作为本案答辩人所购房屋是否属于消费型购房的判定标准。第三，以房抵债本质上是双方债务的抵消，首先，双方之间应当存在债权债务，其次，双方无需另行付款。然而，购房前被告对第三人并无负债，且第三人也是将房款汇入被告账户进行购房的，故根本不存在债务抵消。如果是以房抵债，为何第三人还需支付房款，第三人与被告之间就是纯粹的商品房买卖合同关系，故原告所谓“以房抵债”没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据：1.最高人民法院（2018）最高法民再19号民事判决书1份，证明2014年3月10日，被告与原告签订浙金信（贷）字HY-2014-016号《信托贷款合同》一份，约定被告向原告借款1.95亿元；2014年3月10日，原、被告签订编号为浙金信（抵）字HY-2014-016号-1的《抵押合同》，抵押物为位于金华安地镇安地村地块的全部在建工程及占用范围内的土地使用权；2014年3月12日，原、被告双方向抵押登记部门办理了在建工程抵押登记手续；2018年7月31日，最高人民法院通过生效判决，明确认定上述事实，并明确认定三联集团公司提供的金华市建字第330702201300077号《建设工程规划许可证》项下已经建造和将来要建造的建筑物以及金市国用（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的国有土地使用权，都属于抵押给金汇信托公司的抵押物，原告享有优先受偿权（其中有201套除外）；2.告知函复印件1份，证明被告违反法律规定及实施情况，将属于抵押给原告抵押权益范围的案涉房屋的产权及优先权益确认给第三人；3.抵债相关文件复印件1份（含抵房申请报告、商品房买卖合同），证明第三人的购房行为实为抵债行为，不属于消费型购房的范畴，不适用《批复》的规定。对证据1，被告及第三人无异议，本院确认其证明力。对证据2，被告及第三人对其真实性无异议，对证明目的有异议，管理人的决定合法有据。本院对被告曾向原告发出告知函的事实予以确认，对该份证据的真实性予以确认。对证据3，被告及第三人对真实性无异议。但第三人认为证明目的有异议。购房款交付在抵押登记之前，不存在以房抵债。现金打入对方的账户。买卖合同已经更换，2013年之前签过合同。本院对抵房申请报告及房屋买卖合同由第三人本人签字的事实予以确认，对该两份证据的真实性予以确认，但该证据并不能证明系工程款抵房，从结合此前第三人的转账凭证及庭后补充的情况说明来判定，宜昌市森宇房地产开发有限公司（以下简称森宇公司）确认尚欠第三人工程款，工程款并未实际抵扣应向被告支付的购房款。故本院对该证据的证明力不予确认。对被告提交的证据：债权申报资料复印件1份（含破产债权申报表、不动产发票2张、抵房申请报告、转账凭证、商品房买卖合同2份），证明破产管理人是根据第三人所提交的资料作出了认定。原告对其真实性、合法性无异议，是否消费性购房由法院确认。本院认为：第三人唐世成虽提交过以工程款抵购房款的申请报告，仅表明双方有抵扣房款的意向，并未以此认定抵扣行为最终得以实现。结合第三人提交的此后的购房转账凭证及由森宇公司出具的情况说明，自认其公司仍尚欠原告工程款，并由该公司直接支付给唐世成，故森宇公司欠付第三人唐世成的工程款并未用于抵扣第三人应付三联集团公司的工程款，本院对该组证据的证明力予以确认。对第三人唐世成提交的证据：1.房屋买卖审批表、银行转账凭证各1份，证明原、被告2014年3月12日在建工程抵押登记前的2013年11月14日，第三人就购买包括涉案两套房屋在内的四套房屋，且经内部销售经理、分管经理及法定代表人确认同意，该日双方已达成涉案房屋的买卖合同；2014年1月6日第三人通过农业银行将包括涉案两套房屋1913155元在内的共计四套房屋的4328772元购房款汇入被告帐户，履行了买受人的全部付款义务。2.《销售不动产统一发票》两份，证明2014年7月22日被告向第三人补开销售不动产发票。3.《债权确认通知书》1份，证明被告管理人2018年9月25日经审核后确认，在符合交付条件时将涉案房屋交付第三人并办理相应权属证书。被告无异议，原告认为对其真实性、合法性无异议，2013年11月就达成购房协议没有证据支撑，2014年未办出预售许可证。与以房抵债相吻合。唐世成一次性购买四套房屋，与一般消费购房不合常理。本院认为：第三人已提供购房款的转账凭证，工程款并未实际抵扣购房款，对该组证据的证明力予以确认。经审理本院确认：坐落于金华市地块的“三联桂语山居”楼盘，系被告三联集团公司开发的房地产项目。2014年3月10日，原告金汇信托公司与被告三联集团公司签订了编号为浙金信（抵）字HY-2014-016号-1的1份《抵押合同》，约定为双方另行签订的《信托贷款合同》项下的1.95亿元信托贷款提供抵押担保，该抵押合同项下的抵押物为位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程。2014年3月12日，原、被告向抵押登记部门办理了抵押登记手续，并取得金房建字第ZJ00005189号他项权证。另2013年11月11日，第三人唐世成向被告提交一份《申请报告》，载明：本人唐世成在宜昌三峡文化村项目从事酒店弱电智能化工程、室外附属水电安装及部分标段室内水电工程，至2013年9月已完成工程量款项共计1028万元，至今共收到工程款合计290万元，尚欠工程款738万元。因工程后续需要及本人周转资金困难，特申请将三联集团开发的桂语山居项目商品房冲抵宜昌三峡文化项目酒店安装工程款，相抵后其余工程款由宜昌项目支付。2014年1月6日第三人通过中国农业银行将包括涉案两套房屋1913155元在内的四套商品房4328772元购房款汇入被告账户。2014年7月2日，被告三联集团公司与第三人唐世成签订《商品房买卖合同》两份，约定：唐世成向三联集团公司购买位于金华市婺城区桂语山居第16-1-102号、G8-2-1306号房产，建筑面积分别为100.72平方米和68.90平方米，总价分别为1397088元和516067元等。2014年7月22日，被告向第三人唐世成开具销售不动产发票两张。2015年8月，三联集团公司向本院申请破产重整，本院于同年8月12日作出（2015）金婺破（预）字第9号民事裁定书，裁定受理申请。2015年9月14日，第三人向管理人申报了债权并提交相关申报材料。2018年9月21日，管理人向原告发出一份《告知函》，表明其对债权申报材料的核定结果，即“在符合交付条件时，浙江三联集团有限公司应依法将坐落于金华市婺城区双源街以东的三联桂语山居第16-1-102号、G8-2-1306号房产交付给债权人唐世成并办理相应的权属证书”。原告在收到后，因对核定结果持有异议，遂诉至本院。本院认为：本案原、被告间的《信托贷款合同》约定的抵押物系包含第三人所购商品房在内的楼盘在建工程，其性质不同于一般的不动产抵押，其特殊性在于涉及到广大消费者的生活消费权益，处理不当容易造成侵害消费者的生存权，从而影响社会的稳定。这也是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号司法解释出台的背景之一。对“消费者”的认定应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是经营需要。本案第三人唐世成虽在向被告及森宇公司提交《申请报告》，并在申请报告上签字，申请森宇公司尚欠第三人的工程款用于抵扣第三人向被告应支付的购房款，但该抵工程款的行为并未实现，第三人唐世成在提交《申请报告》后，已通过银行转账的方式向被告支付了涉案两套房屋的购房款，对于森宇公司尚欠的工程款也经确认，并由公司支付给第三人。故本案第三人唐世成属于正常消费行为。原告作为在建工程的抵押权人，应对被告的售楼款予以监管，其监管不当的后果不应由购房人承担。综上，原告的在建工程抵押权的优先权不能对抗第三人唐世成。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第（五）项、第一百八十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条等规定，判决如下：驳回原告浙商金汇信托股份有限公司的诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取，原告已预交），由原告浙商金汇信托股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 王晓萍二〇一九年三月二十五日代书记员 徐浩天