河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终1204号上诉人（原审被告）：河北优客优美汽车贸易有限公司。法定代表人：李海欣，公司经理。委托诉讼代理人：王习之，女，公司员工。被上诉人（原审原告）：李广明，男，汉族，1976年3月13日出生，个体户。委托诉讼代理人：余涛，信阳市浉河区五里墩法律服务事务所法律工作者。上诉人河北优客优美汽车贸易有限公司（以下简称优客优美公司）因与被上诉人李广明房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初6553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人优客优美公司的上诉请求：1、撤销（2018)豫1503民初6553号民事判决书，依法改判，判决对违约金予以减少为10000元。2、本案一审二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决的违约金过高应予调整。《最高人民法院关于适用＜合同法）若干问题的解释》（二）第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础。被上诉人并未举证证明自己的实际损失，一审法院判决我方支付75000元的违约金没有事实依据，且只是预期利益的判断，故应予以调低。李广明答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，其判决公正，应依法维护。2017年8月10日，答辩人与被答辩人签订了一份《房屋租赁合同》，双方对房屋租赁的期限、租金的标准及交付、押金、违约责任等方面进行了明确的约定，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应依法得到维护。双方应严格依照合同的约定，全面履行自己的义务。在合同的履行中，被答辩人却在2018年8月18日给答辩人发出了（解除＜房屋租赁合同＞通知书）一份，单方擅自解除与答辩人签订“房屋租赁合同”，且已实际搬离了租赁房屋。其行为不仅是对双方签订合同的故意违反，更是对有关租赁合同法律的无视，给答辩人造成了一定的经济损失，己构成事实违约，也更应承担相关的违约责任，在此基础上，原审法院基于本案事实作出的判决较为客观公正，应依法得到维护。李广明向一审法院请求:一、被告承担单方解除合同的违约责任，向原告支付违约金24.75万元，并付清租房期间的水电等相关费用，双方签订的《房屋租赁合同》予以终止；二、被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月6日，原告李广明作为承租方与出租方新县鼎兴房地产开发有限责任公司代理人黄世芳签订房屋租赁合同，约定，新县鼎兴房地产开发有限责任公司将其合法拥有的座落于平桥区某某大道某号某某公司办公楼某楼六间门面房出租给原告作汽车销售使用，租赁期限自2013年3月6日至2023年4月5日。2017年8月10日，原告（甲方）在取得新县鼎兴房地产开发有限责任公司书面转租同意书后，与被告优客优美公司（乙方）签订房屋租赁合同，将诉争房屋转租给被告用作汽车销售展厅及汽车售后维修服务店，该合同中与本案审理及合同双方争议问题相关的内容如下：第三条租赁期限。（一）免租期（装修期）30天，自实际交付之日起算。（二）房屋租赁期：共计5年，自2017年9月16日起至2022年9月15日止。（三）房屋交付日期为2017年9月10日。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙视为交付完成。第四条租金及支付方式。（一）租金标准：1、租金：自2017年9月16日起至2018年9月15日止，每年房屋租金450000元；自2018年9月16日起至2019年9月15日止，每年房屋租金495000元；自2019年9月16日起至2020年9月15日止，每年房屋租金544500元；自2020年9月16日起至2021年9月15日止，每年房屋租金598950元；自2021年9月16日起至2022年9月15日止，每年房屋租金658845元。3、押金：乙方应向甲方支付押金30000元，交付日期与第一笔租金交付日期一致。合同履行期满、提前解除或终止，甲方应在乙方返还房屋后1日内如数退还乙方押金。（二）租金支付方式：按年度支付，第一笔租金于合同签订之日起7个工作日内支付，以后缴纳时间为每年周期开始当月7日支付。第五条其他相关费用的承担方式。租赁期内的下列费用中，物业管理费、室外车位费由甲方承担，水电费、电话费等（略）由乙方承担。第九条合同解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：4、在租赁期限内的任何时候，非因乙方原因，造成乙方不能正常使用该房屋或无法经营其业务或乙方停业超过七日的；5、乙方在租赁期限内的任何时候提前三个月书面通知甲方终止租赁协议。第十二条违约责任。（三）租赁期内乙方单方面擅自提前终止或解除本合同的，甲方可以要求乙方继续履行合同；合同无法继续履行或甲方放弃继续履行合同的或租赁合同因乙方违约或乙方原因无法继续履行的，乙方应向甲方支付半年租金作为违约金。本合同约定乙方有权单方面解除合同的情况除外。合同签订后，原告李广明依约向被告优客优美公司交付涉案房屋，被告于2017年9月15日向原告支付房屋第一年即至2018年9月15日租金45万元、押金3万元。2018年8月18日，原告收到被告向其发出的《解除通知书》一份，载明：“本公司与您于2017年8月签订了《房屋租赁合同》，租赁房产位于信阳市××桥区××大道××号，您已将上述房产交付本公司使用。但因本公司经营计划调整，本公司需裁撤在上述租赁房产上的销售机构。因此，根据双方签订的上述《房屋租赁合同》第九条的有关规定，本公司决定与您在2018年9月15日解除双方签订的《房屋租赁合同》，届时请您做好上述房产的交接工作，并将本公司交付给您的押金三万元退还本公司，特此通知。本通知一经送达即发生法律效力。2018年8月15日。”庭审中,被告另向本庭提供该公司工作人员于2018年7月24日签字的《关于优客优美信阳店的情况说明》复印件一份，拟证明系因原告拖欠五岳集团物业公司房租、多次切断店面电源（最长一次从2018年3月1日至3月28日）及要求被告变更收款人账号等原因，故向原告提前提出解约要求。原告对此不予认可。经查，被告于发出解除合同通知前，即搬离了上述租赁房屋。一审法院认为，原告李广明与被告优客优美公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。被告优客优美公司本应在2018年9月7日前向原告支付涉案房屋第二年租金，但其基于自身经营计划调整于2018年8月15日向原告发出于9月15日解除房屋租赁合同的通知书，与此同时，已从租赁场所整体撤场。原告在8月18日收到该通知书后，未作否认表示并于9月3日向法院提起诉讼，要求终止双方之间的租赁合同关系，因此，法院确认原、被告双方之间的《房屋租赁合同》于提起诉讼之日即2018年9月3日已实际解除。庭审中，被告虽主张根据合同第九条关于承租人享有单方解除权的约定，承租人可在租赁期限内的任何时候提前三个月书面通知出租方终止租赁协议，但在其发出通知时即已撤离房屋，自始明确表示且以自己的行为表明不再继续履行，并未给原告合理的提出异议期间，被告之行为已构成违约，根据合同第十二条“租赁合同因乙方违约或乙方原因无法继续履行的，乙方应向甲方支付半年租金作为违约金”的约定，其需承担相应的违约责任。故原告要求其支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。但原告要求被告支付第二年租金的一半作为违约金，数额过高。根据违约金的惩罚及补偿性质，由于被告的单方解约行为造成原告在重新招租期间产生的空置期费用等可期待利益损失，对原告主张的违约金酌情调整为按第一年租金标准计算的两个月租金损失，即75000元。被告向原告支付了租赁房屋的押金30000元，因合同解除，双方的权利义务终止，原告应予以退还给被告。经冲抵后，被告应当赔偿原告违约金45000元。原告诉请要求被告付清租赁期间水电等相关费用，该项主张不明确不具体，且原告未能提交证据证实已代被告交付了水电费等费用，故法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告河北优客优美汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告李广明违约金45000元。二、驳回原告李广明的其他诉讼请求。案件受理费5012元，由原告李广明承担4100元，由被告河北优客优美汽车贸易有限公司承担912元。二审中双方均无新证据提供。二审查明的主要事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为，依法成立的合同，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。本案上诉人优客优美汽车贸易有限公司与被上诉人李广明之间房屋租赁合同中有承租人可以提前三个月通知出租人解除双方的租赁关系的约定，原审亦查明上诉人并没有按照合同约定提前三个月通知被上诉人的情形，因上诉人的解除行为给被上诉人造成相应的可期待利益损失，故原审法院根据被上诉人的违约金诉请酌定上诉人承担相当于两个月租金的违约金并无不当。综上所述，上诉人优客优美公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人河北优客优美汽车贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 宏审判员 邰本海审判员 张 杰二〇一九年三月三十日法官助理任明乐书记员张静