四川省隆昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1028民初3876号 原告：吴婕，女，1986年6月7日出生，汉族，居民，四川省隆昌市人，住四川省隆昌市。 委托诉讼代理人:张国芬，系原告母亲，女，1962年8月5日出生，汉族，四川省隆昌市人，住四川省隆昌市。特别授权。 委托诉讼代理人：林宗国，系四川成隆律师事务所律师。一般代理。 被告：陈波，男，1972年5月22日出生，汉族，居民，四川省隆昌市人，住四川省内江市东兴区。 被告：谢初冬（曾用名谢让琴），女，1971年10月10日出生，汉族，居民，四川省隆昌市人，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：段延续，系四川风行律师事务所律师。一般代理。 原告吴婕与被告陈波、谢初冬确认合同有效纠纷一案，本院于2018年12月28日受理后，依法由审判员吴莲适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告及双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴婕向本院提出如下诉讼请求：1.依法确认原告与被告陈波签订的房屋买卖合同合法有效，位于隆昌市金鹅镇东新街XXX的房屋不动产权归原告吴婕所有；2.本案诉讼费由二被告承担。 事实和理由：二被告原系夫妻关系，于2005年4月2日以陈波的名义将坐落在隆昌市金鹅镇东新街XXX卖给吴婕，房价为9万元，当即付房款87500元，扣押过户费2500元，房主陈波办理移交钥匙和陈波的房产证、土地使用证等证件。吴婕接收钥匙即搬入该购买房屋内居住使用至今，于2014年还对该房屋进行装修添置家电等，已历时10余年，也催过卖房人过户，由于诸多原因，未能及时过户。 被告陈波辩称，我与原告签订的转让协议属实，收款也属实。原告要求过户我也愿意配合。 被告谢初冬辩称，1.案涉房屋属于夫妻共同财产，陈波签订的协议不具有法律效力，这个房屋是夫妻存续期间的，谢初冬没有与原告签订协议，也没有授权给陈波签订协议，谢初冬与吴婕之间不存在房屋买卖关系；2.协议最后一条约定，本协议以实物转让后生效，该房屋没有实际转让，生效条件没有成就，根据《中华人民共和国合同法》第45条，案涉房屋转让协议没有生效；3.原告的诉讼请求超过诉讼时效，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 原告吴婕为证明自己主张，提供如下证据证明：1.2005年签订的房屋转让协议，协议约定价格、交付房屋等相关内容；2.原告在银行以陈波的账号存入现金，证明已经按照约定支付了房款；3.房屋产权证、土地使用证，房产证上面记载的房屋所有权人是陈波，没有其他共有人，我方认为这是陈波的个人财产；4.二被告2006.5.30离婚手续复印件。 被告陈波质证：协议是我签字的，房产证、土地使用证是我给原告的，当时签协议的时候我与谢让琴还没有离婚。2006年5月30日协议离婚是事实。 被告谢初冬质证：1.对协议合法性、证明目的有异议，协议载明的房屋属于谢初冬与陈波婚后取得的财产，属于夫妻共同财产，谢初冬没有在该协议上签字，陈波属于无权处分，协议内容不合法，从证明力角度说达不到原告的证明目的；协议约定的生效条件没有成就，该协议不具有法律效力。对银行业务回单真实性无异议，对回单手写内容，回单的内容载明是存款，不是转款，不能证明该款是原告向陈波支付的购房款。更不能证明谢初冬收到了该款;2.对房产证、土地使用证真实性无异议，但达不到原告的证明目的。原告在表述中提到，陈波与陈波的哥哥均表示谢初冬对出售房屋知情，所以没有谢让琴签字，但原告与陈波签字的时候是知道有谢初冬这个人。 被告陈波未提供证据。 被告谢初冬为证明自己主张，提供如下证据证明：1.身份证复印件、户口簿复印件，证明谢初冬的曾用名为谢让琴；2.结婚证复印件、离婚证复印件，证明谢初冬与陈波1994.6.23结婚，2006.5.30离婚，案涉房屋系双方夫妻存续期间所得。 原告吴婕质证：对第一组证据无异议，对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，达不到被告的证明目的，建议二被告把离婚协议提交至法庭，如果协议上面没有房屋处理，证明谢让琴是知晓这个事情的。 被告陈波认可该证据。 经审查，原告吴婕、被告谢初冬提供的证据，符合证据的三性，本院予以采信。 根据双方当事人陈述和审查确认的证据，认定如下事实：二被告原系夫妻关系。双方于1994年6月23日登记结婚，婚姻存续期间于2004年5月4日购买坐落于隆昌市金鹅镇东新街一号商品房XXX住房一套。于2006年5月30日在绵阳民政局办理离婚手续。 2005年4月2日原告吴婕与被告陈波签订房屋转让协议，双方协商将坐落在隆昌市金鹅镇东新街一号商品房XXX住房一套卖给原告吴婕，房价为9万元。协议签订后原告于2005年4月3日通过银行付房款87500元，扣押过户费2500元。2005年4月12日被告陈波将房屋钥匙和只有陈波名字的房产证、土地使用证等证件交给原告。原告接收钥匙后搬入该房屋居住至今，已历时10余年。原告多次催卖房人过户，被告陈波也认可相互催促。但双方由于诸多原因，至今未能办理房屋过户。 另查明：二被告离婚时仅对绵阳的房屋进行了分割，隆昌涉案房屋至今未作处理。 本院认为，法律事实须为有合法证据证明的事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，能够证实以被告陈波名义购买的隆昌市金鹅镇东新街一号商品房XXX住房一套在二被告婚姻存续期间购买的，系夫妻共同财产，及原告吴婕与被告陈波签订了房屋转让协议及原告付款后居住在该房屋的事实。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。该条即为法律规定的表见代理制度。表见代理是指无权代理人的代理行为客观上有使相对人相信其有代理权的情况，且相对人主观上为善意且无过失，因而可以向被代理人主张代理的效力。合同法设定表见代理制度的首要目的在于优先保障善意相对人的合法权益和交易安全。本案中陈波的行为应构成表见代理，理由如下：1.以被告陈波名义购买的隆昌市金鹅镇东新街一号商品房XXX住房一套系二被告婚姻存续期间购买的房屋，应系夫妻共同财产；2.在二被告婚姻存续期间，原告与被告陈波签订了房屋转让协议，同时将房屋钥匙及房产证交给原告,原告付款后一直占有使用该房屋至今，时间长达10多年;3.二被告在陈波签订转让协议后，双方办理了离婚手续，离婚协议中既没有涉及该房屋的分割，被告谢初冬离婚后又一直没有对该房屋的状况进行过问。综上，原告有充分理由相信陈波有代理权，上述房屋转让行为，符合表见代理的法律特征。故原、被告签订的房屋转让协议合法有效，对于原告要求确认转让协议有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的《房屋转让协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。被告谢初冬辩称以不知情为由主张房屋转让协议无效的辩称于法无据，本院不予采信。被告辩称该转让行为已过诉讼时效，庭审中被告陈波也多次陈述双方因各种原因没有办理过户手续，导致合同未履行完毕。故对其辩称诉讼时效已过的理由不充分，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告吴婕与被告陈波于2005年4月2日签订的房屋转让协议合法有效； 二、被告陈波、谢初冬在本判决生效之日起10日内协助原告吴婕办理位于隆昌市金鹅镇东新街一号商品房XXX房屋（房产证：房权证监证字第××号、土地使用证：隆国用2004字第XXX号）的过户登记手续至原告吴婕名下； 三、本案受理费1025元，由被告陈波、谢初冬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员 吴 莲 二〇一九年三月十五日 书记员 刘秋月