江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终592号上诉人（原审被告）：张爱华，男，1981年2月26日生，汉族，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：华惠彪，无锡市新吴区梅村法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张元，男，1991年10月28日生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。委托诉讼代理人：施瑜，江苏神阙律师事务所律师。上诉人张爱华因与被上诉人张元买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2018）苏0214民初5610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张爱华向本院提出上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1、上诉人不明白自己违反了转让协议约定的哪条义务，该转让协议只是约定上诉人配合张元办好交接手续，租赁手续应当由张元去办理相关手续，而不是上诉人必须主动办理。事实上上诉人也曾主动去协助办理租赁协议，但无锡创景制衣有限公司（以下简称创景公司）告知张爱华,张元在经营中与他人打架，租赁协议暂时不签，所以无论上诉人是否与创景公司沟通并协助订立租赁协议，均不违反转让协议的约定。2、无论是在诉讼前或为诉讼中，张元都在经营，说明租赁关系成立，转让协议的目的已经实现。一审中，张元仍在经营着小店，说明与创景公司的租赁关系在存续中。但一审法院认为，不是租赁关系，而是因为张元与上诉人的诉讼未有结果，无奈而未予清场。上诉人认为张元与其的诉讼并不妨碍清场，法律也未禁止清场。创景公司于2018年8月8日通知张元在31日前清场，但张元仍在经营，至2018年10月8日才诉至法院。一审对2018年10月8日之前张元与创景公司之间的关系未作说明。上诉人认为创景公司与张元存在租赁关系。既然张元与创景公司存在租赁关系，诉讼中张元仍在经营，所以张元与上诉人之间的转让协议的目的已经实现。3、一审认为，张元签订转让协议，是为了获取较长时间的稳定经营，现面临被创景公司随时清场的情况，转让协议的目的确实不能实现。上诉人认为，张元在签订转让协议时，已经明知过2、3个月租赁期限就到了，故张元明显知道租赁关系可能会终止，仍签订转让协议，是自己愿意承担风险的表现。上诉人不明白法院认为较长的稳定经营，到底应该是多久，面临被清场的情况到底会不会发生，在何时发生，法院均没有明确交代，就主观臆断，认为转让协议的目的不能实现，明显缺乏说服力。张元答辩称：上诉人违约行为在先导致其的合同目的不能实现，符合法定解除合同的情形。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张元向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除张元与张爱华签订的转让协议；2、判令张爱华返还转让款110000元；3、判令张爱华承担诉讼费用。事实和理由：2018年6月23日其与张爱华签订转让协议，约定张爱华将其于创景公司内的超市转让给张元，张元支付张爱华转让费110000元。2018年8月8日，创景公司向张元发出清场通知，要求张元于2018年8月31日前将超市清场，而张爱华拒绝接听电话为其协调租赁事宜，导致其合同目的不能实现，故诉讼至法院。一审法院认定事实：张元与张爱华于2018年6月23日签订转让协议，约定张爱华将经营中的位于创景公司内部的超市转让给张元，包括店内食品、电器（6台冰柜、冰箱、1台空调、1台电视）转让给张元，张元支付张爱华转让费110000元，房租为每月500元，张元保证按创景公司规定用于合法经营，张爱华全力配合张元办好交接手续。张元于当日支付张爱华转让费110000元。2018年8月8日，创景公司以张爱华隐瞒创景公司擅自转租房屋，并擅自将店面转让为由，决定不再将案涉超市使用的场地租赁给张爱华，也不出租赁给张元，限张元于2018年8月31日前清场归还场地。上述事实，有双方当事人陈述及张元提供的转让协议、收条、情况说明、清场通知等证据在卷佐证。一审诉讼中，张元称张爱华告知其会全力配合办理转让手续，张元受让后可以签订新的租赁合同，只要创景公司经营就可以一直开下去，但张爱华隐瞒了创景公司不允许转租和店面转让的事实，且转让后，张爱华未配合张元办理租赁合同签订手续，导致张元无法继续享有店面的租赁权和使用权，导致转让协议的目的不能实现，故要求解除合同。张元称：张爱华告知其店面是向创景公司租赁的，张爱华提交了之前有效当时已经超期的租赁合同，张爱华告知其当时他与创景公司是口头合同，租金还有两三个月即2018年8、9月份到期，到期后会有人来催缴房租。张爱华承诺2天内帮其和创景公司签订租赁协议，但张爱华2天后回老家，没有办理，且后来就联系不上了。其与创景公司沟通，创景公司同意出租，但随时要面临收房，因为该房屋即将收回施工。现创景公司表示在诉讼结束前可以暂时保留其对店铺的经营，但最晚不迟于2019年8月份要清退。张爱华称：创景公司没有限制其转让店面，也没有告知其店面要收回。其确实愿意协助张元办理租赁事宜，也在8、9月份帮助其办过，但是因为张元和创景公司员工打架，创景公司不愿意再出租给张元。一审诉讼中，张元申请证人创景公司财务经理李某出庭作证，李某作证称：创景公司与张爱华原先是有书面租赁合同的，后来就是每半年交一次租金，没有书面协议，张爱华的租金到2018年8月31日到期。创景公司告知过张爱华不得将店面转让、转租，创景公司原先不知道张爱华转让店面的事情，只是2018年6月底，张爱华带张元找其，称因自己妻子生病，故不经常在店里，由他的表弟张元看店，所以其同意了。后来发生张元和公司员工打架的事情，创景公司才知道张爱华转让店面的事实。创景公司于2018年5月份规划要装修男员工宿舍，在2018年7、8月份的时候，为了整体考虑，有了收回小店的想法，重新装修改造。张爱华也没有同创景公司沟通过长期租赁事宜。而且张爱华在经营期间私自更换了店铺和宿舍之间的门锁，在2018年8月份创景公司将该门用墙堵住。创景公司在2018年12月将商讨处理店铺的方案，春节之后可能会推动清退事宜。之所以现在张元的店铺还在经营，是因为现在涉及诉讼，僵持状态，清退不了。后期，重新装修后，不再允许外面的人来经营。关于转让费110000元的组成，张元表示由经营权、店内未销售的食品、电器（含冰箱、空调、电视机）、装修，张爱华则表示转让费就是针对剩余未销售的食品、电器、装修，不含经营权。另该店铺未办理营业执照。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人有法律约束力。本案中，张元与张爱华自愿达成店面的转让协议，该转让协议对双方有效。转让协议中约定张爱华全力配合张元办好交接手续，根据证人李某的证言，张爱华并未真实披露张元系受让店铺的人，也即张爱华未促成创景公司与张元以租赁合同双方的名义进行协商，而张爱华与创景公司熟识多年，但张元从未接触，故协议中所谓配合张元办好交接手续，实际就是由张爱华主导引荐张元与创景公司签订租赁合同，但根据李某的证言，张爱华连转让之事都没有告知，则帮助张元签订租赁合同更无从谈起。虽双方未在转让协议中明确约定张爱华需帮张元与创景公司签订多少期限的，但张爱华从未与创景公司披露转让事宜及试图帮助张元与创景公司签订租赁协议，客观上确实违反了转让协议约定的义务。现虽张元仍经营该店铺，但确实创景公司已于2018年8月8日便通知张元清场，张元现在使用店铺场地并非基于与创景公司存在租赁合同关系，而是因张元与张爱华的本案诉讼未有结果之前，无奈而未予强制清场。且张元支付110000元转让费来看，张元不仅仅是购买其店内剩余食品、几台冰箱与空调、电视机，而是要获得较长时间的稳定经营，现面临被创景公司随时清场的情况，张元签订转让协议的合同目的确实不能实现。综上，因张爱华的违约行为导致张元的合同目的不能实现，符合法定解除合同的情形，本院对张元要求解除转让协议的诉讼请求予以支持，张爱华应向张元返还转让费，张元向张爱华返还店铺，张爱华自收到返还通知时，店铺时张爱华应于三日内接收，否则视为已接收。关于返还转让费的组成明细，因双方未有清单列明，现张爱华主张存放货值七八万元，张元表示仅一万元左右，双方均未提供证据，本院根据店铺的实际状况，本院酌定扣除20000元，张元对超市剩余货品不再向张爱华返还。另因张元接手后经营2个月，故2个月租金1000元，张爱华无需返还，综上张爱华需返还张元89000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，作出判决：一、解除张元与张爱华之间的店铺转让协议。二、张爱华于判决发生法律效力之日起五日内返还张元转让款89000元。三、张元于判决发生法律效力之日起五日内向张爱华返还店铺（包含6台冰柜、冰箱，1台空调、1台电视机），张爱华应自收到张元返还通知后三日内接收，逾期视为已接收。一审案件受理费2500元，减半收取1250元，由张爱华负担。二审查明事实与一审已查明事实一致。另二审中，张元陈述已于2019年1月24日前不再经营涉案超市。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，首先，张爱华向创景公司租赁的房屋于2018年8月31日到期。但从张元与张爱华于2018年6月23日达成的店面转让协议来看，张元支付11万元转让款，不可能仅仅是购买店内的剩余食品、几台冰箱与空调、电视机或只需经营二个多月的小超市，而是需要获得经营较长时间的小超市，才能获利。其次，转让协议中约定张爱华全力配合张元办好交接手续，是因张爱华与创景公司熟识多年，而张元与创景公司不熟悉，张元只有靠张爱华主导引荐才能与创景公司签订租赁合同，继而获得经营较长时间的小超市。但张爱华并没有同创景公司沟通长期租赁事宜，连转让之事都没有告知创景公司，显然张爱华违约。最后，创景公司明确不再继续租赁给张爱华或张元，在此情况下，张元签订转让协议的合同目的已不能实现。张元虽实际经营了一段时间，但因创景公司不同意张爱华擅自转租，也不同意租赁给张元，张元此段期间实际处于无权占有状态并未与创景公司形成租赁关系。故对张爱华上诉提出的张元与创景公司租赁关系已成立的意见，不予采纳。因此，一审法院对张元要求解除转让协议的诉讼请求予以支持，符合法律规定，并无不当。张爱华上诉称，是张元在经营中与他人打架，导致租赁协议暂时不签，但根据创景公司财务经理李某的证词，不签租赁协议的原因并非张元与创景员工打架，而是创景公司为了整体考虑，有收回小店，重新装修改造的想法，故对张爱华的该项上诉理由，本院不予支持。综上，张爱华的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2025元，由上诉人张爱华负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇一九年三月二十五日书记员  徐冬晖