洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0304民初1384号原告：武素娟，女，汉族，1963年9月11日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。原告：郭现清，男，汉族，1963年8月16日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。二原告共同委托代理人：姬军龙，河南开物律师事务所律师，一般代理。二原告共同委托代理人：牛佩伟，河南开物律师事务所律师，一般代理。被告：马建花，女，回族，1974年11月17日出生，住河南省偃师市。委托代理人：孙三保，男，回族，1965年9月25日出生，住河南省偃师市，特别授权。被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路**院**楼4门**。法定代表人：白松朝,系该公司总经理。委托代理人：刘兴邦，男，汉族，1955年12月28日出生，住河南省洛阳市涧**，系该公司法律顾问，特别授权。原告武素娟、郭现清诉被告马建花、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武素娟、郭现清及二原告共同委托代理人姬军龙，被告马建花之委托代理人孙三保，被告懿皇公司之委托代理人刘兴邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武素娟、郭现清诉称：1988年2月5日，原告武素娟和郭现清登记结婚。2015年9月夫妻双方按揭购买了恒大地产集团开发的洛阳市瀍河区中州东路东段69号79幢1-304商品房（房屋所有权证号：洛房权证市字第**，建筑面积153.16㎡）一套。2018年8月15日，武素娟从北京出差回来发现家门打不开，通过开锁公司打开屋门才发现所有东西都没有了。经多方了解得知，郭现清因陷入零用贷、小额贷、高利贷等“套路贷”被迫背着武素娟通过懿皇公司等中介公司违法将该房屋抵押，并于2018年4月17日同马建花、懿皇公司签订《房屋买卖（居间）合同》。2018年4月19日，由洛阳懿皇房产经纪有限公司业务人员带领到洛阳市不动产登记中心与马建花签订了《房产买卖合同》，以118万元的过低价格将房屋过户给马建花。郭现清迫于黑恶势力的暴力逼债，刻意隐瞒武素娟，通过中介提供虚假证明文件的方式将夫妻共有房屋卖给马建花。马建花明知上述情况而购买，造成了申请人重大损失。故原告现诉至法院，要求依法判令：1、原告郭现清与被告马建花签订的《房产买卖合同》、原告郭现清与被告马建花、懿皇公司签订的《房屋买卖（居间）合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。被告马建花辩称：1、本案所涉房屋买卖合同是在双方完全自愿前提下签订的，同时也没有违反我国法律规定，应该是有效合同；2、鉴于原告到目前为止仍没有把涉案房屋交付给被告马建花，被告要求法院依法判令原告承担自2018年8月1日以后到实际完全交付之日为止这期间的违约金（具体标准按照合同房屋价格118万元为准，每日万分之十计算），同时请求法院驳回对被告马建花的诉讼请求。被告懿皇公司辩称：1、2018年4月17日，答辩人公司居间中介基础上买卖双方签署《房屋买卖（居间）合同》（合同编号0006760），买卖郭现清所有的位于瀍河××××绿洲小区79-1-304房屋，合同约定价格为118万元。买方马建花以一次性付款方式购买该房屋。买方已经交付全部购房款，卖方已经全部收到购房款，并且买卖双方已经办理完毕该房屋产权过户手续。2018年8月12日，买卖双方进行了房屋、物业水电交接，该合同已经实际履行完毕。该合同系当事人真实意思表示，不违背法律强行性规定及社会公共利益，为有效合同。请求法庭依法确认该合同的法律效力。2、根据《房地产经纪管理办法》第22条的规定，答辩人公司作为房屋买卖的中介机构有权利义务审查委托出售房屋的权属证书及委托人的身份证明，并没有权利义务审查委托人与他人的人身关系。该房屋是否为原告夫妻共有，不是房屋中介机构审查的范围。该房屋权属证书上只记载所有权人为郭现清单独所有，并没有记载武素娟为该房屋的共有权人。3、郭现清作为完全民事行为能力人，亲自到答辩人公司委托出售房屋、签订合同、收取购房款、交付房屋、办理产权过户，足以说明郭现清完全是自主自愿出售该房屋。根据民法总则143条规定，郭现清具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违背法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，其所实施的民事法律行为有效；4、该合同约定的房屋价格是买卖双方协商一致的结果，不是合同无效的条件。郭现清是否迫于黑恶势力的暴力逼债、隐瞒武素娟出售该房屋，只是出售房屋的动机，与合同的效力无关，更不是合同无效的条件。原告请求判令该合同无效既无法律依据亦无事实依据；5、原告认为该合同无效应当依法向法庭提供郭现清（1）无相应行为能力的证据（2）意思表示不真实的证据（3）违背法律、行政法规强制性规定的具体的法律条款及违背公序良俗的事实依据。经审理查明：原告武素娟与被告郭现清于1988年2月5日登记结婚。2015年9月24日，原告郭现清与恒大地产集团洛阳有限公司签订商品房买卖合同，约定郭现清以按揭贷款的方式购买位于中州东路恒大绿洲79幢1单元1-304号房屋，建筑面积153.16平方米，总价930782元。2015年10月13日，郭现清取得该房屋的房屋所有权登记证书，该证书显示：房房产证号为洛房权证市字第**，屋所有权人为郭现清，共有情况为单独所有。同日，该房产办理抵押登记，于2017年11月7日办理抵押注销手续。后该房屋又于2017年11月23日办理了抵押登记，于2018年4月18日办理了抵押注销登记。2018年4月17日，原告郭现清（甲方、卖方）与被告马建花（乙方、买方）及懿皇公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定郭现清将其位于洛阳市瀍河区中州东路东段69号79幢1-304号房产一套出卖给被告马建花，房屋成交价格为118万元。乙方马建花于2018年4月30日前交付105万元于甲方郭现清，经丙方懿皇公司代为托管的房屋房款（预留尾款）3万元。甲、乙双方需积极配合丙方于2018年8月1日前交接该房屋之杂费，甲方于2018年8月1日前交付房屋于乙方使用。该房屋全部手续办理完毕后，甲乙双方在房屋物业交接单、房屋结件单签字完毕，预留尾款红联收据作废，由丙方代乙方向甲方支付该房屋预留尾款。合同签订当日，由乙方马建花支付丙方懿皇公司居间服务费23600元。另外备注约定：经甲乙双方友好协商，此价位内包含屋内3个空调、保持固定装修不变，房屋内厨房、卫生间固定装修不变。甲方需向丙方交付证件押金5000元整。本合同一次性成交。合同成立起，乙方向甲方当日内支付房款定金壹拾万元整（100000），甲方需于2018年4月30日前积极配合乙方办理房产转移手续。过户后三个工作日内退还房东证件押金5000元整。郭现清、马建花均在该合同上签字并捺指印，懿皇公司在该合同上加盖公章。合同签订当日，被告马建花向郭现清账户转款10万元，向懿皇公司支付预留房款3万元，懿皇公司同时向马建花出具收据。2018年4月19日，郭现清与马建花就上述房屋签订《房产买卖合同》并至房管部门登记备案，合同约定的房屋位置、房屋价格、付款方式（为一次性付款）与上述居间合同内容一致。2018年5月9日，该房屋变更不动产产权登记为马建花单独所有，不动产权属证号为豫(2018)洛阳市不动产权第10604131号。2018年4月19日，被告马建花通过刷POS机的方式支付郭现清100万元，并通过手机银行转账的方式向郭现清账户转款5万元。同日，郭现清向马建花出具收条一张，载明：今收到马建花付恒大绿洲79-1-304购房款壹佰零伍万元（1050000元）。2018年8月12日，原告郭现清与被告马建花办理了房屋及物业交接。2019年8月15日，二原告与被告马建花因房屋发生争议。现二原告诉至法院，要求依法判令：1、原告郭现清与被告马建花签订的《房产买卖合同》、原告郭现清与被告马建花、洛阳懿皇房产经纪有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。本院认为：不动产登记具有公示、公信效力及权利正确性推定效力。争议房产原登记在郭现清名下，且房屋所有权登记证书显示共有情况为单独所有。被告马建花及懿皇公司在审核原告郭现清涉案房屋的房屋所有权登记证书及相关材料后，有理由相信原告郭现清有权处分该套房产。原告郭现清与被告马建花、懿皇公司签订的《房屋买卖（居间）合同》及郭现清、马建花签订的《房产买卖合同》均系合同各方自愿签订，不违反法律法规的强制性规定，上述合同合法有效。对于房屋价款，2018年4月双方合同约定成交价为118万元，房屋建筑面积为153.16平方米，核算后该房屋每平方米成交均价为7704元。同时考虑到郭现清及马建花约定房款为一次性付清，因此，该房屋的实际成交价并未明显低于同期同地段二手房成交均价，故二原告申请房屋价款评估，本院不予准许。合同签订后，被告马建花已支付了合同约定的价款，并办理房屋过户及交接手续。原告武素娟认为上述房款中100万元款项没有转给郭现清，但被告马建花的银行流水、被告郭现清的陈述意见以及其出具的收条等证据之间能够相互印证，形成完整的证据链，足以证明被告马建花按照原告指定及合同约定完成了付款义务。对于郭现清将该房款用于何处，不属于被告马建花的合同义务。此外，被告懿皇公司应当按照合同约定尽快支付给原告郭现清房屋预留款3万元。原告武素娟认为该套房产实际为夫妻共同财产，郭现清系隐瞒妻子武素娟后擅自处分。本院认为，即使该套房屋实际权利人与登记权利人不一致，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条之规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。因此对于原告武素娟的诉讼请求及理由，依法不应予以支持。被告郭现清因个人原因与他人产生债权债务纠纷，应当通过法律途径予以解决，而不能以此为由违背合同诚实信用原则，将交易风险转嫁给善意第三人马建花。被告马建花要求二原告承担违约金的请求，因被告马建花并未提起反诉，故本院对此不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议，判决如下：驳回原告武素娟、郭现清的诉讼请求。本案受理费15520元，由原告武素娟、郭现清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  冀翠红审 判 员  李雅然人民陪审员  张利娜二〇一九年三月十三日代书 记员  梁晓静