江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0113民初6867号 原告（反诉被告）：仇明，男，1972年12月17日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。 委托诉讼代理人：杜桂英(系原告母亲)，女，1950年6月13日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：赵雄伟，江苏宁星律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘英国，男，1973年9月16日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 原告仇明与被告刘英国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，刘英国提起反诉，本院依法合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。仇明的委托诉讼代理人杜桂英、赵雄伟，刘英国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仇明向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年5月16日至2018年11月15日期间房屋租金39000元；2、判令被告支付电费1512元、水费101.5元，合计1613.5元；3、判令被告缴纳物业管理费9973.7元；4、判令被告支付违约金6500元；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年3月29日，原、被告在南京分众不动产经纪有限公司中介下签订《房屋租赁合同》1份，合同约定，原告将位于南京市栖霞区房屋出租给被告使用，期限自2012年5月16日至2018年11月15日止，房屋租金为6500元/月，每十二个月支付一次，先付后住，每次支付租金须提前十天支付，租赁期间房屋所产生的水、电、气、有线电视、物业费、公摊费用等均由被告承担。如任何一方未经对方同意擅自提前终止本合同，造成违约的，违约方应按一个月租金向守约方支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付栖霞区某某路X号某某雅苑XXX幢XXX室房屋，被告在2018年5月16日前均按约向原告支付租金，水电费及物业费也均按约按时缴纳。2018年5月，被告开始拖欠最后半年的房租，原告自应支付房租之日起多次向被告催要房租，但被告一直不予理睬，直到最后连水电费和物业费也拖欠，在物业公司向原告催缴后，原告为被告垫付了水电费。原告认为，被告已严重违约，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告刘英国辩称，1、被告并未拖欠原告租金，原告于2018年6月20日更换案涉房屋锁芯，该行为表明原告提前终止履行合同、收回案涉房屋，原告构成违约。故原告向被告主张支付2018年6月20日至2018年11月15日期间的租金不合理。2、租赁期限内，原告屡次不履行维修房屋的义务，2018年5月在应支付最后一期房租时，被告明确通知原告因其未履行维修义务，将延迟支付租金，原告未提出异议，故被告不构成违约，不应承担违约责任。3、对于2018年6月20日前案涉房屋产生的水、电、气及物业、公摊费用，被告予以认可，但系因原告擅自与次承租人交接，致使次承租人未能及时结清上述费用，在原告提供相关票据的情况下，被告愿意协调由次承租人支付上述费用。 反诉原告刘英国向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付违约金97500元[（26000元-6500元）*5个月]；2、判令反诉被告支付外墙漏水修复、室内主要下水管道断裂修复费用合计3000元；3、判令反诉被告协助反诉原告取回反诉原告承租后装修、添附的下列物品：对开门冰箱1台、洗衣机1台、干衣机1台、空调系统1套、地暖系统**、洗碗机1台、烤箱1台、油烟机及灶具各1台、水槽1套、橱柜1套、全屋所有灯具及窗帘、厨房卫生间全部集成吊顶、浴缸2套、淋浴房4套、马桶5个、浴室柜5套、全屋地板、全部厨房卫浴五金件、花园绿篱、室内门11套、全部纱窗。事实与理由：2012年3月29日，反诉原被告签订房屋租赁合同，约定反诉原告承租反诉被告位于南京市栖霞区毛坯房屋1套，反诉被告同意反诉原告装修后转租，合同期限自2012年5月16日至2018年11月15日，房屋租金为6500元/月，按年支付。如反诉原告违约，应向反诉被告支付一个月租金作为违约金；如反诉被告违约，应支付违约金分两种方式计算：如在转租状态下，以最近转租租金减去合同约定租金，乘以合同约定剩余租赁期限计算违约金；如未出租，则以本小区相似房源租金为准，减去合同约定租金，乘以合同约定剩余年限计算违约金。合同履行过程中，反诉被告几次试图解除合同，并明确拒绝或找借口拒绝承担房屋维修义务，反诉原告在支付最后一期房租前，电话通知反诉被告履行维修义务并承担维修费用，并言明据此推迟支付租金，反诉被告拒绝协商。2018年6月16日至2018年6月20日期间，反诉被告擅自与次承租人之间完成房屋交接，并取得房屋钥匙，之后又以安全为由更换锁芯，并持有钥匙至今，反诉原告曾电话询问反诉被告行为意图，反诉被告只要求反诉原告缴纳物业费和水电费，拒绝归还钥匙，反诉原告据此认为反诉被告构成根本违约。反诉被告擅自收回房屋，致使反诉原告无法取回装饰装修的物品和添附的家具家电。综上，请求法院依法查明事实，支持反诉原告的诉请。 反诉被告仇明辩称，1、反诉原告主张反诉被告承担外墙漏水及室内主要下水管道断裂的修复费用3000元，没有依据。案涉房屋外墙、管道应由小区物业公司承担维修义务。2、反诉被告从次承租人处取得案涉房屋钥匙后就一直联系反诉原告，但反诉原告不予理睬，后因经手钥匙人员太多，出于保护房屋内物品安全考虑，反诉被告才更换锁芯，且也将该情况告知反诉原告，要求双方见面交接，但反诉原告一直未有回应，故反诉被告并未违约。3、反诉原告一直持有案涉房屋地下室的钥匙，租赁合同届满时，反诉原告的母亲擅自打开案涉房屋将室内大部分家具家电搬离，对于反诉原告主张拆除搬移的物品，可以拆除的部分，反诉被告同意给予协助。 本院经审理认定事实如下： 2012年3月29日，仇明作为甲方（出租方）、刘英国作为乙方（承租方）、南京分众不动产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订房屋租赁合同（以下简称案涉合同）1份，约定甲方将南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方，租赁期限6年6个月，自2012年5月16日至2018年11月15日止。租金每月6500元，按12个月支付一次，先付后住，以后每次须提前30天支付。案涉合同第五条约定，乙方承担租赁期内该房屋的水、电、气、有线电视、物业费、公摊费及垃圾费等相关费用。甲方收取乙方租赁押金6500元，租赁期满，无违约、无欠费情形下由甲方全额归还乙方该押金。案涉合同第七条约定，甲方须保证该房屋的结构和设施均能正常使用；甲方在租赁期内不得擅自提高房屋租金，否则视违约处理。第九条违约责任约定，1、如甲方违反本合同第七条，乙方有权终止合同，租金按实结算，甲方退回剩余租金及押金。若因此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿；2、如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，租金按实结算，甲方退回剩余租金及押金，若因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；3、如任何一方未经对方同意擅自提前终止本合同，造成违约的，违约方应按一个月租金向守约方支付违约金。4、如因不可抗力因素致使本合同不能继续履行或造成损失的，甲、乙双方互不承担责任，租金按实结算，甲方退回剩余租金及押金。案涉合同第十条其他约定事项，1、经甲乙双方约定，甲方同意乙方转租。2、甲方在4月1日交钥匙给乙方，留一个半月时间为装修期。3、若甲方违约，本合同违约金计算方式为本房屋最近涉外出租租金（如未出租，则以本小区相似房源租金为准）乘以合同约定之剩余年限，减去相对应之甲方租金。 合同签订后，双方各自依约履行。刘英国对所承租的案涉房屋进行装饰装修，并购买了家具家电，后通过中介将房屋进行涉外租赁。2018年4月15日，刘英国未依约支付2018年5月16日至2018年11月30日期间的最后一期租金。2018年6月15日，涉外租赁的次承租人归国，即委托其驾驶员将案涉房屋的钥匙交还至小区物业处，因仇明委托代理人杜桂英要求小区物业处不得将钥匙交与他人，致使刘英国委托的涉外租赁的中介人员未能取得钥匙。2018年6月19日，仇明委托代理人杜桂英取得了案涉房屋的钥匙，并更换了锁芯。2018年6月20日，杜桂英发手机短信告知刘英国：案涉房屋的水费交至2018年3月5日、电费交至2018年5月6日、煤气费交至2018年5月2日，2018年上半年的物业费尚未缴纳，并要求刘英国尽快缴纳上述拖欠的费用；因案涉房屋的钥匙经手人太多，已更换了钥匙，并言明案涉房屋要出卖，一切遗留问题都要交接好。刘英国收到短信后未提出异议。 其后，案涉房屋钥匙一直在杜桂英处保管，刘英国亦未要求交付钥匙。2018年9月15日，杜桂英发手机短信告知刘英国，2018年6月18日之前的水电费已代为缴纳，请刘英国尽快与其结清所欠费用。2018年9月16日，杜桂英再次短信告知刘英国，因案涉房屋锁芯已更换，如刘英国需要可以联系其取得钥匙，同时要求刘英国结清2018年下半年的房租、物业费和水电费。 另查明，仇明已于2018年9月14日缴纳了案涉房屋2018年5月4日抄表的水费70.92元、代收垃圾费10元，合计80.92元；2018年7月3日抄表的水费36.58元、代收垃圾费10元，合计46.58元。2018年9月14日，仇明还缴纳了案涉房屋2018年6月30日抄表的电费1258元、2018年8月31日抄表的电费254元。庭审中，仇明另提交物业公司催费通知1份，载明依云溪谷143-101室2018年1月1日至11月30日物业管理费为9366.5元，2017年10月1日至2018年11月30日的公摊水电费607.2元，合计9973.7元。 庭审中，刘英国陈述：2018年4月15日需支付最后一期房租时，其曾与杜桂英联系，告知因出租方未能按照合同约定履行维修案涉房屋的义务，故要求延期支付房租，并提交双方之间的短信记录作为证据，该短信记录载明刘英国曾告知杜桂英案涉房屋存在外墙漏水问题，并要求杜桂英派人进行维修，但杜桂英拒绝维修。经质证，仇明方对上述短信记录的真实性予以认可，但认为不能证明案涉房屋存在结构和设施无法正常使用的情形，故仇明作为出租方并未违反案涉合同的约定，相反刘英国作为承租方未依约支付租金和水、电、物业费用，构成违约。双方对于案涉合同是否协议解除的问题，说法不一。刘英国主张2018年6月20日仇明代理人杜桂英擅自更换案涉房屋的锁芯，且未将钥匙交付给其，该行为应认定为仇明擅自解除案涉合同，应按照合同约定承担违约责任。仇明则主张，2018年4月15日，刘英国应依照合同约定履行支付最后一期租金的义务，刘英国拖延支付租金的行为已构成违约，2018年6月20日，仇明代理人杜桂英从小区物业处取回案涉房屋的钥匙，考虑到经手钥匙的人较多，出于保护房屋内财产安全考虑，更换了锁芯，并将此情况告知刘英国，原本希望刘英国及时与其见面协商解决欠付租金及水电费事宜，但刘英国一直拒绝接听电话，致使双方无法协商，在此情况下，仇明亦未行使合同解除权，即便仇明代理人杜桂英曾有过出售案涉房屋的意思表示，也不影响刘英国行使承租人的权利，相反案涉合同仍在履行期内，刘英国完全可以主动联系杜桂英取得案涉房屋的钥匙，因其怠于行使权利，致使未能占有使用案涉房屋，进而产生的损失应由其自行承担，租赁期满后，案涉合同终止履行。 2019年3月11日,本院对案涉房屋进行现场勘验并制作勘验笔录，经清点当事人双方确认，一楼厨房区域有双开门冰箱1台、BEKO品牌抽油烟机、BEKO品牌灶具、BEKO品牌电烤箱及美的品牌洗碗机各1台、水槽1套、橱柜1套；负一楼地下室有洗衣机、干衣机各1台；房屋室内有整体空调系统及地暖系统各1套、室内门11套及全部窗帘、纱窗；卫生间有浴缸2套、淋浴房4套、马桶5个、浴室柜5套；另有全屋灯具、全屋地板、厨房及卫生间集成吊顶及五金件；院内有铁艺绿篱。勘验中，刘英国表示因仇明提供的案涉房屋为毛坯房，上述物品要求取回，仇明方予以同意。双方确认除上述物品之外的其他家电家具于2018年11月20日前搬移完毕。 本院认为：仇明与刘英国签订的案涉合同是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。关于双方争议的案涉合同的解除时间问题。经审理查明，仇明的委托代理人杜桂英于2018年6月19日更换了案涉房屋的锁芯，并于2018年6月20日通过发手机短信通知刘英国，该行为应认定为仇明终止履行案涉合同。仇明虽辩解换锁系为房屋及屋内财产安全考虑，但如仅基于此原因，其完全可以在换锁后将钥匙交付刘英国或通知刘英国领取钥匙，但仇明并未提交证据予以证明；仇明的换锁行为，导致刘英国无法占有使用案涉房屋，从而不能实现合同目的。刘英国当庭确认收到了杜桂英的短信通知，并表示既未提出异议，也未要求取得案涉房屋的钥匙以继续占有使用房屋。因此，本院认定案涉合同的解除时间应确定为2018年6月20日。关于仇明解除合同是否构成违约的问题。经审理查明，案涉合同约定租金按年支付，且须提前30天支付，双方均当庭确认刘英国应于2018年4月16日支付最后一期租金，刘英国逾期未支付；案涉合同还约定如刘英国未按约定的时间和方式支付租金，仇明有权终止案涉合同。综上，刘英国逾期未履行支付租金义务的行为已构成违约，仇明依据合同可以行使合同解除权，终止履行案涉合同，故仇明解除合同不构成违约。 关于本案本诉部分：案涉合同解除后的相关事项的认定与处理问题。经审查，案涉合同约定，因承租方违约，出租方终止合同的，租金按实结算，出租方退回剩余租金及押金，若因此造成出租方损失，承租方应予以赔偿。故刘英国还应向仇明支付2018年5月16日至2018年6月20日的租金7583元，扣除仇明应退回押金6500元，刘英国还应支付1083元。关于仇明主张的违约金6500元，经审理查明，刘英国并不存在未经仇明方同意擅自提前终止案涉合同的违约情形，故对于仇明依据该违约情形主张刘英国按一个月租金向其支付违约金6500元的诉讼请求，本院不予支持。关于仇明主张刘英国支付欠付的电费1512元、水费101.5元，合计1613.5元的请求，因案涉合同明确约定刘英国承担租赁期内的水、电、气、物业费、公摊费及垃圾费等相关费用，仇明提交的水电费票据能够证明案涉房屋2018年7月3日前的水费合计107.5元、2018年6月30日前的电费为1258元，2018年8月30日前的电费为254元，因自2018年6月20日起案涉房屋已不再由刘英国占有使用，此后的水电费用不应由刘英国承担，故本院认定刘英国应支付仇明水费101.5元、电费1258元，合计1359.5元。关于仇明主张由刘英国缴纳物业管理费9973.7元的诉讼请求，经查，物业公司催费通知载明案涉房屋需缴纳2018年1月1日至2018年11月30日期间的物业管理费9366.5元（每月851.5元）、2017年10月1日至2018年11月30日公摊水电费607.2元（按面积分摊），合计金额为9973.7元，结合案涉合同已于2018年6月20日解除的事实，刘英国应承担2018年1月1日至2018年6月20日期间的物业管理费4825.2元（851.5元/月*5个月+851.5*20天/30天），公摊水电费404.8元（607.2元/13个月*8个月+607.2元/13个月/30天*20天），上述费用合计5230元。另关于仇明主张的2018年6月21日至11月15日期间的房屋占有使用费31417元，物业管理费4541.3元、公摊水电费202.4元，上述费用合计36160.7元的诉讼请求。经本院审理查明，案涉合同解除后，刘英国仍有家具家电及装饰装修添附物品放置在租赁房屋内致使仇明方未能出租案涉房屋，刘英国未要求仇明方交付钥匙搬离物品，仇明方亦未通知刘英国拿钥匙和拿钥匙的方法，对于案涉合同解除后的遗留问题，双方均未能采取积极合理的措施避免损失的扩大，故双方对该期间案涉租赁房屋空置产生的上述损失均负有过错，因此，本院认定对于该期间的上述损失由刘英国承担18080.35元、仇明承担18080.35元。 关于本案反诉部分：刘英国主张仇明支付违约金97500元的诉讼请求，本案系因承租方违约，出租方按合同约定行使合同解除权解除了案涉合同，出租方对此不构成违约，故刘英国主张依据案涉合同其他约定事项中的计算方式判令仇明支付违约金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。经查，案涉房屋交付状态为毛坯房，合同约定出租方将钥匙交付承租方后留一个半月的时间由承租方进行装修，故本院认定案涉房屋的装饰装修均由刘英国出资添附。关于刘英国主张案涉房屋存在外墙漏水、室内主要下水管道断裂等损害事实、原因及修复事实和修复费用，其均未提交证据予以证明，故其主张仇明支付案涉房屋修复费用3000元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于刘英国主张仇明协助其取回案涉房屋内由其装修、添附的全部物品的诉讼请求，仇明当庭予以认可，且案涉合同对合同到期或解除后装饰装修物的归属虽然没有作出约定，但案涉房屋交付状态为毛坯房，房屋内现有装饰装修物均系刘英国出资。故刘英国主张拆除房屋内现有装饰装修物合法有据，但刘英国在拆除过程中不得损毁房屋，否则依法承担相应的法律责任。因此，案涉房屋及院内的家用电器和装饰装修物（2019年3月11日本院勘验笔录记载的物品）可由刘英国拆除搬离，仇明应给予必要的协助。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院》第十条之规定，判决如下： 一、被告刘英国于本判决生效之日起十日内支付原告仇明租金1083元、水电费1359.5元、物业管理及公摊水电费5230元、房屋占有使用费及物业管理、公摊水电费18080.35元，合计25752.85元； 二、反诉原告刘英国于本判决生效之日起十日内将坐落于南京市栖霞区房屋及院内的家用电器和装饰装修物（详见本案在卷的2019年3月11日本院勘验笔录记载的物品）拆除搬离，反诉被告仇明应给予必要的协助； 三、驳回原告仇明和反诉原告刘英国主张的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1227元，减半收取614元，由被告刘英国负担152元，原告仇明负担462元；反诉案件受理费1240元，由反诉原告刘英国负担1200元，反诉被告仇明负担40元。仇明、刘英国于本判决生效之日起七日内向本院分别缴纳40元（开户名称：南京市栖霞区人民法院；开户账号：62×××67；开户银行：中国农业银行中国农业银行南京尧化支行。）、152元（开户名称：南京市栖霞区人民法院；开户账号：62×××66；开户银行：中国农业银行南京尧化支行），逾期不缴，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员  朱 睿 二〇一九年三月二十六日 法官助理  徐 艳 书 记 员  蒋文雯