浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终10号 上诉人（原审被告）：宁波世茂新里程置业有限公司。住所地：浙江省象山县丹东街道梅龙路**。 法定代表人：谢琨，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏建云，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：郑杰，浙江立甬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈晓红，女，1973年8月30日出生，汉族，住浙江省象山县。 委托诉讼代理人：陈志惠，浙江信大律师事务所律师。 上诉人宁波世茂新里程置业有限公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人陈晓红商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2018）浙0225民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。 世茂公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，驳回被上诉人在一审中要求上诉人支付逾期办证违约金273676元的诉讼请求；二、一审中关于逾期办证违约金部分所涉的诉讼费用及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同》附件八补充协议第十一条第3项约定的内容是因受行政主管部门提供的《商品房买卖合同（示范文本）》正文第十六条的格式所限，而对正文第十六条中填写的“2015-09-30”的实际意思所作的解释说明条款，并不属于“免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，故应当是合法有效的条款。二、上诉人无论在合同内容中，还是在签订合同的过程中，已尽到了采取合理方式提醒被上诉人注意的义务。三、本案中因尚未满足计算逾期办证违约金的条件，故应当依法撤销一审判决第二项，驳回被上诉人在一审中要求上诉人支付逾期办证违约金273676元的诉讼请求。 陈晓红辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.本案商品房开发并不存在复杂性及众多难以预见的因素。房屋至今未交付，完全是上诉人的恶意不履行所导致，并无其他不可抗拒的因素。合同正文明确写的是2015年9月30日交付房屋、土地权证，而不是交房之日起三个月内。关于补充协议所约定的，这应当属于无效条款。2.上诉人所提供的新证据，新版的《浙江省商品房买卖合同（预售示范文本）》和本案并没有任何关联性。3.上诉人仅仅以“并不低于”的理解认为不应计算逾期办证违约金显然是没有法律依据的。4.被上诉人在补充协议及《具结书》中的签字，是违反法律规定的无效行为。 陈晓红向一审法院起诉请求：1.世茂公司支付陈晓红延期交付天玺花园153号房屋违约金612170元（自2015年7月1日起至2017年10月31日止，以后另计）；2.世茂公司支付陈晓红延期交付天玺花园153号房屋权证违约金273676元（自2015年10月1日起至2017年10月31日止，以后另计，权证包括土地、房屋权证）；3.一审案件受理费由世茂公司承担。 一审法院认定事实：陈晓红与世茂公司于2013年12月26日签订《商品房买卖合同》一份，约定陈晓红购买世茂公司开发的位于房屋，该房屋设计用途为别墅，钢混结构，建筑面积233.64平方米，单价每平方米15412.61元，总价款3601002元，陈晓红在合同签订之日支付1081002元（占房屋总价款的30%），剩余房价2520000元（占总价款70%），陈晓红于合同签订当日办理贷款手续，并于签订本合同后30日内付清，否则陈晓红应自逾期之日起至实际全额支付应付款之日止按日向世茂公司支付逾期应付款万分之一的违约金（逾期不超过180日），或陈晓红应自逾期之日起至实际全额支付应付款之日止按日向世茂公司支付逾期应付款万分之二的违约金（逾期超过180日）。 合同还约定，世茂公司应当在2015年6月30日前，将符合各项商品房交付条件的房屋交付给陈晓红，否则世茂公司应自逾期之日起至实际交付之日止按已付房款万分之一支付违约金（逾期不超过180日），或自逾期之日起至实际交付之日止按已付房款万分之二支付违约金（逾期超过180日）。世茂公司应在2015年9月30日前取得土地、房屋权属证书，并交付给陈晓红，否则世茂公司应按已付房款百分之零点五支付违约金（约定日期90日内），或自逾期之日起至实际交付权证之日止按已付房款万分之一支付违约金（逾期超过90日）。 此外，双方当事人在合同附件八第十一条中补充约定“无论何种原因，导致出卖人实际交付时间延迟，双方同意出卖人交付土地、房屋权属证书的日期相应顺延。” 陈晓红于2013年12月26日支付世茂公司购房款1081002元，于2014年1月29日支付世茂公司购房款2520000元，以上合计共支付购房款3601002元。世茂公司至本案一审法庭辩论终结，未向陈晓红交付涉案房屋，亦未向陈晓红交付涉案房屋的相关权证。 一审法院审理认为：本案争议的焦点为：一、世茂公司未实际交付房屋前，陈晓红可否主张违约责任？二、陈晓红主张的违约金数额如何认定？三、世茂公司主张的逾期付款违约金应否支持，世茂公司方能否主张抵销？对此，一审法院评析如下： 关于争点一。世茂公司认为陈晓红在世茂公司未实际交付房屋前主张违约金不符合交易习惯，应不予支持。根据一审法院查明的事实，足以认定世茂公司存有延期交房等违约行为，虽然涉案房产未实际交付，但延期交付及延期办证的事实，并不会因世茂公司未实际交付房屋的事实而改变，故陈晓红主张违约责任，应予以支持。 关于争点二。陈晓红主张世茂公司承担延期交房违约金以及延期办证违约金，世茂公司认为只应承担延期交房违约金，不应承担延期办证违约金，因为合同附件八第十一条约定“无论何种原因，导致出卖人实际交付时间延迟，双方同意出卖人交付土地、房屋权属证书的日期相应顺延。”对此，一审法院认为，合同附件八第十一条的约定，属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，世茂公司仍应按合同约定承担逾期交房、逾期办证的违约责任。据此，一审法院核定自2015年7月1日起至2017年10月31日止，世茂公司应向陈晓红承担的延期交房违约金数额为612170元（3601002元×850天×0.2‰），自2015年10月1日起至2017年10月31日止，世茂公司应向陈晓红承担的延期办证的违约金数额为273676元（3601002元×760天×0.1‰）。 关于争点三。根据一审法院查明的事实，陈晓红在交付购房款的过程中，确存在逾期支付款项的违约行为，理应承担违约责任。查陈晓红的违约行为发生于2015年1月29日，世茂公司理应于该日知晓陈晓红的行为构成违约，但世茂公司于此后的2年内未向陈晓红主张违约责任，陈晓红亦未以任何形式认可过违约责任，现陈晓红主张该违约责任已逾诉讼时效，一审法院予以采纳。对于已逾诉讼时效的违约金债权，世茂公司能否主张抵销的问题，一审法院认为，世茂公司所享有的已逾诉讼时效的债权作为主动债权，不能主张抵销，否则无异于强制债务人履行不完全债务，故一审法院对世茂公司要求抵销的主张不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、宁波世茂新里程置业有限公司于判决生效后十五日内支付陈晓红逾期交付房屋违约金612170元；二、宁波世茂新里程置业有限公司于判决生效后十五日内支付陈晓红逾期办证违约金273676元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12658元，减半收取6329元，由宁波世茂新里程置业有限公司负担。 二审期间，上诉人世茂公司向本院提供《浙江省商品房买卖合同（预售示范文本）》一份，用于证明在新版合同中对原《商品房买卖合同（示范文本）》正文第十六条中只能填写日期所存在的问题，已予以了修正。 被上诉人陈晓红经质证后，认为：对该份证据的真实性无异议，对合法性、关联性均有异议，上诉人认为根据现在的条款已经变更，被上诉人认为这仅仅是范本，并不是法律规定。上诉人不能以规范性文本来推翻双方的约定及法律规定。 被上诉人陈晓红在二审中向本院提供如下证据：1.关于要求督促世茂公司交付天玺花园房屋的反映书、邮政快递回单各一份，用于证明上诉人自合同签订后，一直恶意拖延交付房屋。被上诉人于2016年11月向各级政府及相关单位要求反映，希望能够得到帮助的事实。2.关于世茂公司延期交房、违法解除购房合同的反映书、邮政快递回单各一份，用于证明上诉人自合同签订后，一直恶意拖延交付房屋。协商未果后，就擅自解除双方的合同，以此来逃避交房责任的事实。被上诉人于2018年6月向各级政府及相关单位要求反映，希望能够得到帮助的事实。 上诉人世茂公司经质证后，认为：对证据1反映书的真实性无法确认，反映书上并没有各方反映人的亲笔签名，也没有送达方名称，仅仅是一份打印件，且该份反映书也并非送交上诉人。快递回单没有相应的邮戳，对其是否实际发送的情况真实性也无法确认。该组证据与本案争议事项无直接关联性。上诉人并不存在恶意拖延交房，而是因为项目所在地块存在不均匀沉降等因素，在解决整个地块的不均匀沉降问题之前无法继续施工，在现有技术水平及条件下无法在短期内解决该问题，需要长期观测、维修实验。对证据2的真实性无法确认，原因同证据1。对邮政快递回单因有相应的邮戳真实性予以确认，但即使该份证据存在，也是被上诉人向有关党政机关提供的材料，与本案无关联性，对证明目的的质证意见同证据1。关于解除合同的问题，在发现地块存在问题后，现有技术水平无法短时间内解决，上诉人已与销售的44套房屋业主进行沟通，上诉人认为解除合同是减少双方损失的有效方案，目前38套房屋业主已经同意上诉人的方案解除合同，剩余6套房屋的业主即本次起诉的六户业主。 本院经审查认为，上诉人提供的《浙江省商品房买卖合同（预售示范文本）》，与本案没有关联性，本院不予认定；被上诉人提供的证据不属于二审中的新证据，本院不予认定。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为：上诉人世茂公司与被上诉人陈晓红签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，上诉人应当在2015年6月30日前，将符合各项商品房交付条件的房屋交付给被上诉人，否则上诉人应自逾期之日起至实际交付之日止按已付房款万分之一支付违约金（逾期不超过180日），或自逾期之日起至实际交付之日止按已付房款万分之二支付违约金（逾期超过180日）。上诉人应在2015年9月30日前取得土地、房屋权属证书，并交付给被上诉人，否则上诉人应按已付房款百分之零点五支付违约金（约定日期90日内），或自逾期之日起至实际交付权证之日止按已付房款万分之一支付违约金（逾期超过90日）。但上诉人至本案一审法庭辩论终结，未向被上诉人交付涉案房屋，亦未向被上诉人交付涉案房屋的相关权证，显属违约，理应按约承担相应的违约责任。虽然双方在合同附件八第十一条约定“无论何种原因，导致出卖人实际交付时间延迟，双方同意出卖人交付土地、房屋权属证书的日期相应顺延。”但该条约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，且该条约定并没有免除上诉人逾期办证违约金的义务，故上诉人仍应按合同约定承担逾期交房、逾期办证的违约责任。上诉人提出的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。 综上，上诉人世茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5405元，由上诉人宁波世茂新里程置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 晖 审 判 员  孙长虎 审 判 员  樊瑞娟 二〇一九年三月二十五日 代书记员  姜黎娜