连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0706民初7565号原告（案外人）：刘乃真，男，1962年3月30日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：谷晓平，江苏苏诚律师事务所律师。被告（申请执行人）：徐丽丽，女，1978年2月1日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘鹏，江苏维尔利律师事务所律师。第三人（被执行人）：江苏航大建工集团有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路东盛名都广场****。法定代表人：张安森，该公司总经理。第三人（被执行人）：张会利，男，1971年9月24日出生，汉族，住连云港市海州区。原告刘乃真与被告徐丽丽、第三人江苏航大建工集团有限公司（以下简称航大公司）、张会利案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘乃真及其委托诉讼代理人谷晓平、被告徐丽丽的委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼。第三人航大公司、张会利经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。经审理查明，徐丽丽与航大公司、张会利民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理，在该案审理过程中，根据徐丽丽的保全申请，本院于2017年7月31日作出（2017）苏0706民初5525号民事裁定书，裁定冻结、查封航大公司、张会利的银行存款350万元或相应价值的财产。本院于2017年8月8日查封张会利所有的位于连云港市赣榆区商业（丘号：67010005-11）、10商业（丘号：67010005-10）、9商业（丘号：67010005-9）的房屋。2017年7月6日，徐丽丽诉至本院，要求航大公司、张会利偿还自2015年起至2017年因经营需而多次向徐丽丽所借款275万元及利息，经本院主持调解，双方达成调解协议如下：航大公司、张会利于2017年12月31日前连带给付徐丽丽借款本金100万元及利息（自2016年4月1日起按照月利率2%计算至给付之日止），于2018年5月30日前连带给付徐丽丽借款本金175万元及利息（自2016年4月1日起按照月利率2%计算至给付之日止）。如航大公司、张会利不履行第一笔还款义务，则徐丽丽可以就所欠的借款总额及相应利息申请法院强制执行。2017年3月30日，本院作出（2017）苏0706民初5525号民事调解书，对上述调解协议予以确认。该调解书生效后，根据徐丽丽的申请，本院于2018年1月5日立案执行，执行案号为(2018)苏0706执228号，在该案执行过程中，本院于2018年5月21日作出(2018)苏0706执228号执行公告，拟对张会利所有的位于连云港市赣榆区商住房进行评估拍卖。案外人刘乃真提出异议后，本院于2018年8月28日作出（2018）苏0706执异203号执行裁定书，驳回刘乃真的异议申请。原告刘乃真向本院提出诉讼请求：1.就原告享有的坐落在赣榆区沙河镇恒鑫商住小区第5栋11商业室最南边的一间33.9平方米不动产物权排除执行；2.确认该不动产物权为原告所有；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与第三人张会利于2016年7月1日订立《房产转让协议书》一份，双方在合同中约定：第三人张会利将其所有的位于赣榆区.89元转让给原告，该房屋面积为33.9平方米。原告已支付了全部购房款，在2016年7月1日前办理了收房手续并作为商业用房经营水产生意，但第三人张会利没有为原告办理相关不动产登记手续。原告认为原告与第三人张会利签订的《房产转让协议书》合法有效，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的内容看，涉案房产应归原告所有，此物权属于原告所享有，被告徐丽丽对该不动产不享有物权，基于此，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告徐丽丽辩称，1.原告对诉争房屋不享有所有权，不动产买卖，物权转移以登记为准，本案中原告虽然与第三人张会利签订了房屋买卖合同，但并没有办理物权变更手续，故涉案的这间房屋所有权依然属于第三人张会利，原告享有的仅是合同债权并不是物权；2.事实上11号商铺早已网签到张会利、夏渊名下，没有办理网签过户登记手续，属于原告自身怠于行使权利导致，原告不可以排除对涉案这一间房屋的执行；3.原告购买的房屋仅是11号商铺的一间，没有独立产权，因此即使合同成立，原告也没有物权期待权，且买卖条件是以房抵债，原告并没有举证证明其对第三人张会利享有合法债权，即使享有合法债权，该行为也是第三人张会利恶意转移财产损害其他债权人利益的行为，按照法律规定该买卖协议应当无效。综上请求法院驳回原告诉讼请求。第三人航大公司、张会利未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。本院查明：2013年11月16日，张会利、夏渊从江苏江恒置业集团有限公司处购买涉案的11号商业室并办理合同备案，建筑面积共计372.79平方米，总价款250.01万元。买卖合同约定张会利、夏渊自合同签订之日支付房款1250001元，余款通过按揭贷款方式付款。2016年7月1日，案外人刘乃真与被执行人张会利签订《房产转让协议书》一份，约定“甲方（张会利）自有一处100%产权，坐落于赣榆县，建筑面积33.9平方米”、“上述房产以227339.89元人民币转让给乙方（刘乃真），付款事宜由甲乙双方另行商定补充协议”、“甲方（张会利）应于2016年7月1日之前将该房产交付给乙方（刘乃真）”等内容。同日，张会利出具收条一张，载明“张会利与刘乃真关于工程款的结算，张会利自愿以其所有的位于赣榆县，建筑面积33.9平方米房子冲抵欠刘乃真工程款贰拾贰万柒仟叁佰叁拾玖点捌玖元（227339.89元）”等内容。案外人刘乃真购买的房屋为11号商业室其中的一间，其于2016年11月24日办理了营业执照，经营场所为赣榆区沙河镇集贸城。目前涉案房屋用于经营海产品，店名“振泰水产”。案外人刘乃真向本院提交如下证据，欲证明其与张会利之间存在合法有效到期债权：1.警校体育场看台土建工程（发包方）与刘乃真（承包方）于2015年11月10日签订的《建筑工程清包合同书》一份，该合同书落款处甲方代表（签字）：王素敏；2.香溢孔望排屋13、14、15、19、20、21#楼项目部（发包方）与刘乃真（承包方）于2013年5月20日签订的《建筑工程清包合同书》一份，该合同书落款处发包人（签章）：张会利；3.2016年1月19日警校看台项目部出具《证明》一份，载明：警校看台刘乃真土建班组用工量，合计7650；4.2016年9月12日《结算单》一张，载明：连云港警校看台工程（土建班组：刘乃真），计款141900元；5.2016年1月10日《零工零签证》一张，载明：连云港中航汽车检测站，现场施工用刘乃真人工数及围墙，合计46660元；6.2016年7月13日收款人为刘乃真的《收条》一张，载明：收到江苏航大建工集团有限公司香溢工地人工费97339元；7.2016年7月13日收款人为刘乃真的《收条》一张，载明：今收到航大公司新磷化工地人工费13万元。案外人刘乃真还向本院提交如下证据，欲证明其于2016年12月即占有使用涉案房屋：1.2017年12月4日江苏江恒物业管理有限公司收据一张，载明：交款单位：5-12张会利房，收款事由：物业费；2.编号为0002289江苏江恒置业集团有限公司收款凭证一张，载明：缴款单位：张会利（刘乃真）3#-11号（1间），收款事由：物业费（30平方）；3.2018年11月18日江苏江恒置业集团有限公司出具的《证明》一份，载明：兹有沙河集贸城5号楼11室最南边一间于2016年12月15日起刘乃真开始交纳物业费。本案庭审中，原告刘乃真承认其在与张会利签订涉案房屋转让协议时，涉案房屋已经被张会利抵押贷款，但双方未约定该贷款由谁偿还。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件指南（二）》中也规定，案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：（1）案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；（2）案外人对被执行人享有的到期债权与被执行的标的的实际价值大致相当；（3）案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已签订书面以房抵债协议；（4）以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；（5）以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；（6）以房抵债协议不违反《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。本案中，原告刘乃真虽然提供其在涉案的11号商业室被本院查封前与第三人张会利签订的《房产转让协议书》、张会利收条证明以抵债的方式购买了11号商业室其中的33.9平方米，但该抵债协议在本案债务开始发生后形成，债务人减少责任财产明显损害本案债权人利益。同时，原告刘乃真所举证据尚不足以证明其与第三人张会利个人之间存在合法有效的到期债权，且根据原告当庭陈述及其提交的商品房买卖合同，原告明知涉案房屋存在抵押之权利限制，该房屋当时无法办理过户登记，即使签订以房抵债协议时已经符合办理过户登记条件，而自2016年7月1日原告与张会利签订以房抵债协议后至2017年8月8日涉案房屋被查封之日前合理期间内无正当理由未办理过户登记手续，应认定系原告自身原因未办理过户登记手续。故原告不能满足上述《规定》第二十八条规定的排除执行条件，且涉案房屋尚未办理不动产产权登记，即使案外人享有权利也是物权期待权而非所有权。综上，原告刘乃真的诉讼请求，依法均应予以驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告刘乃真的诉讼请求。本案受理费4710元（原告已预交），由原告刘乃真负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行连云港苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）审 判 长  陶士刚人民陪审员  周庆娥人民陪审员  王莲娣二〇一九年三月十二日法官 助理  贾丹丹书 记 员  孙 磊法律条文及上诉须知附录一、法律条文1、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。