江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终60号上诉人（原审被告）：徐州市聚银置业有限公司，住所地徐州市贾汪区人民政府北侧。法定代表人：蒋洪胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏飞阳，江苏宁致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春阳。被上诉人（原审原告）：董辉。委托诉讼代理人：薛梅，江苏浩然风律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昌田，江苏浩然风律师事务所律师。上诉人徐州市聚银置业有限公司（以下简称聚银公司）因与被上诉人张春阳商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2018）苏0305民初1769号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人聚银公司的上诉请求：撤销原判，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一审法院调整违约金是错误的。因为双方签订的商品房买卖合同已经约定违约责任，应当按照合同约定履行，且该房屋已经交付被上诉人，不存在未履行交付义务的情形。被上诉人张春阳答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张春阳向一审法院提出诉讼请求：1.判决聚银公司支付逾期上房违约金21025元（从合同约定的上房之日起至2017年4月1日，按照购房款总额日万分之一计算）；2.判决聚银公司支付逾期办理房屋产权登记手续的违约金9704元（从合同约定的上房之日推后360日起至实际办证之日止按照购房款总额日万分之一计算）；3.判决聚银公司支付不能正常用水、电、电梯、停车位等所造成的损失4000元（从实际上房之日起至水电等正常使用之日止，计算至起诉之日）；4.本案诉讼费用由聚银公司承担。一审法院查明：2015年10月23日，张春阳与聚银公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定张春阳向聚银公司购买其开发的位于贾汪区桃源公馆第11幢1单元201号房屋一套出售给张春阳，该房屋建筑面积111.41平方米，总价款462087元。合同第八条约定交付期限：出卖人应于2015年12月30日前将房屋交付给买受人使用，且交付时房屋应取得商品住宅交付使用批准文件，该商品房已竣工验收备案。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未能按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。第十一条约定商品房交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下达到使用条件：1.水、电在交房时达到使用条件；2.有线电视、宽带接口到户，开通费及使用费由买受人自理；3.天然气、暖气接口到户，开通费及使用费由买受人自理。如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人承担逾期交房责任。第十五条约定产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房款参照银行同期活期存款基准利率标准，向买受人支付违约金。第二十二条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（合同补充协议见附件四）。双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十条约定，双方同意，小区建筑区划内，规划用于停放车辆的车位、车库（除规划的公共停车外）商业用房所有权归甲方（出卖人）所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处分，并取得收益；第十五条约定，未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。有关商品房的样板房、模型、展示板、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分，买受人不得作为追究出卖人责任的依据。上述合同签订后，张春阳依约向聚银公司支付了全部购房款，聚银公司于2015年10月23日、2016年4月1日向张春阳开具了购房发票。2017年3月29日，聚银公司将涉案房屋交付给张春阳使用。2017年7月28日，张春阳从聚银公司领取相关不动产首次登记权属证明材料。另查明，聚银公司在销售房产前对外发放桃源公馆宣传手册，对外宣传：桃源公馆地处中央政务区和中央生活区双重核心，社区内部人车分流，车位配比1:1，车辆进入小区直接通往地下车库，保障地面行人安全，并减少噪音和空气污染。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，交房时间为2015年12月30日，2017年3月29日聚银公司将涉案房屋交付给张春阳，明显存在违约行为，应承担违约责任。关于违约金的计算，法院认为，双方在签订的商品房买卖合同中约定，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。张春阳主张按照购房款总额日万分之一计算违约金。法院结合现有的证据及商品市场价值等因素综合考虑，认为双方签订的合同中约定的违约金过低，无法达到督促聚银公司尽快履行合同的义务，且该合同为格式合同，合同中违约金的约定不符合公平原则，法院酌定将上房违约金调整为按日向买受人支付房款万分之一。张春阳总房款为462087元，逾期交房455天，故上房违约金依法计算为21025元。关于逾期办证违约金的数额，根据双方签订的商品房合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房款参照银行同期活期存款基准利率标准，向买受人支付违约金。张春阳于2016年3月29日上房，2017年7月28日，张春阳从聚银公司领取相关不动产首次登记权属证明材料，扣除合同约定的商品房交付使用后360日，并参照银行同期活期存款基准利率，据此认定逾期办证违约金为562元。关于张春阳主张不能正常使用水、电、电梯、停车位等所造成损失的问题。法院认为，第一，张春阳提供的维修函、停水通知单、抢修水管照片、维修电梯通知书等证据，能够证明涉案房屋所在的桃源小区物业对供水、供电线路进行维修以及销售商家对电梯进行维修，但并不能证明在聚银公司交房后桃源小区内的水电及电梯不能正常使用，应承担举证不能的法律后果，故法院对张春阳主张交房后不能正常使用水电及电梯而造成的损失不予支持。第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反约定的，应当承担违约责任。本案中，双方订立的合同附件四第十五条的内容与上述规定相吻合，故本案涉及宣传资料构成要约应当同时满足以下条件：一是说明或者允诺具体而明确；二是对合同订立及房屋价格的确定有重大影响。聚银公司在宣传手册中载明涉案房屋所在小区内人车分流及车位配比等详细文字说明，虽然内容较为具体，但无证据表明聚银公司曾以宣传资料上载明的内容作为向张春阳出售房屋的允诺，且张春阳亦无证据表明聚银公司关于停车位的宣传对于双方合同订立和房屋价格的确定有重大影响。聚银公司的宣传内容虽有夸大之嫌，但无法构成双方的合同内容，不应认定为违约，故张春阳要求聚银公司承担无法使用车位而造成损失的诉请，无事实根据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，遂判决，一、徐州市聚银置业有限公司于本判决生效后二十日内赔偿张春阳逾期上房违约金21025元；二、徐州市聚银置业有限公司于本判决生效后二十日内赔偿张春阳逾期办理权属登记违约金562元；三、驳回张春阳的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。上诉人逾期交房，构成违约是不争的事实。上诉人认为，既然双方签订了合法有效的商品房买卖合同，就应该按照商品房买卖合同第九条“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。”的约定计算违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽然张春阳与聚银公司签订的商品房买卖合同中已明确约定了违约金给付标准，但双方约定的违约金标准过低，一审法院将违约金标准调整为已付房价款的万分之一并无不当。综上，上诉人徐州市聚银置业有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由上诉人徐州市聚银置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  李 琳审 判 员  张 伟二〇一九年三月二十九日法官助理  葛文伟书 记 员  苗 鑫