广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2597号上诉人（原审被告、反诉原告）：亚创青联公寓管理（广州）有限公司，住所地广东省广州市荔湾区南岸公路1××号后座自编**第108××号商铺。法定代表人：张斌，职务：总经理。委托诉讼代理人：宋强，广东法则明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：范小华，女，1972年11月5日出生，汉族，住浙江省庆元县。委托诉讼代理人：潘晓丽，广东知泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓宇莹，广东知泓律师事务所律师。上诉人亚创青联公寓管理（广州）有限公司（以下简称亚创公司）因与被上诉人范小华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人亚创公司委托诉讼代理人宋强、被上诉人范小华及其委托诉讼代理人潘晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚创公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、四项；2.判令范小华违约，向亚创公司支付违约金人民币36万元；3.合同约定的违约金明显低于造成的损失，请求判令增加范小华应支付的违约金，增加的违约金暂计为54万元（亚创公司的损失为范小华占用租赁物期间的租金损失，每月租金为人民币18万元，从2018年4月10日租期开始至范小华实际交还租赁物给亚创公司止，现暂计至2018年9月9日，然后扣除上诉请求第2项的应付违约金）；4.判令范小华承担亚创公司为本案本诉聘请律师而支出的律师费5万元，为本案反诉聘请律师而支出的律师费2万元；5.一、二审诉讼费由范小华负担。事实与理由：（一）涉案租赁物业为附件《房地产权证》登记记载的物业，即“荔湾区南岸公路1××号东侧车间”，租赁物业建筑面积为1736.65平方米，并不包括5、6、7、8层617.54平方米不能确认权属部位，该部分非房产证产权面积，不是本案租赁合同中的租赁物面积。一审法院认定5、6、7、8层617.54平方米不能确认权属部位属于涉案租赁物租赁面积，缺乏事实与法律依据。（二）《房地产权证》是国家主管部门依法颁发给产权人的产权凭证，产权人将《房地产权证》记载物业对外进行出租，并未违反法律规定。亚创公司在一审时也已经提交相关证据，证明亚创公司有权将涉案租赁物进行对外出租。因此，涉案《租赁合同》合法有效，一审法院认定合同部分有效，部分无效，缺乏事实与法律依据。（三）一审法院认定“由于双方均无意继续履行合同，故关于1736.65平方米的物业租赁合同应予解除”，该认定与事实明显不符。1736.65平方米的租赁合同解除，是因为范小华单方解除而解除，并非由于双方无意继续履行合同。范小华单方解除合同属于违约行为。（四）鉴于范小华的违约行为，亚创公司要求范小华赔偿损失，于法有据，理应得到支持。根据合同法第一百零七条及第一百一十三条的规定，范小华应当承担违约责任。亚创公司提交的证据足以证明范小华在合同解除后，一直未将其在租赁物上的装修设施（包括但不限于已搭建的外墙排栅等）进行拆除，未能妥善处理装修工人的工资支付问题，至今未能将租赁物无瑕疵的交还给亚创公司，导致亚创公司一直无法处置租赁物，亚创公司的租金损失仍在扩大过程中。因此，亚创公司的第二、三、四项上诉请求理应得到支持。（五）人民法院作为案件的居中裁判者，并非市场参与者，不能主动代表市场参与方，过多进行主观判断。范小华从未表示过“由于无效的租赁面积占整个租赁面积的26%，对于合同的履行存在较大影响”，且范小华也并据此主张《租赁合同》无效和解除，但一审法院却替代范小华主动作出“由于无效的租赁面积占整个租赁面积的26%，对于合同的履行存在较大影响”，有违不告不理和公平公正的审判原则。（六）关于一审判决第二项确定的亚创公司应返还的保证金及预付租金，应当在扣除范小华应支付的违约金、律师费等费用后才予以退回。综上，本案系因范小华不想继续履行租赁合同而找出各种理由解除合同，以达到逃避责任的目的，请求二审法院支持亚创公司的上诉请求。范小华辩称，（一）《租赁合同》中约定由亚创公司将广州市荔湾区南岸路1××号后座东侧车间的整栋物业出租给范小华商用经营酒店客房。无论是合同约定或是双方实际意思表示，租赁的场所均是指该栋楼宇的“整栋物业”，而不是亚创公司所说的“仅包含房产证的有权属的部分”。1.《租赁合同》第1.1条明确约定了租赁标的物业是“整栋物业”，合同中的租金也是基于整栋物业的基础计算，范小华也是基于租赁整栋物业的基础上才同意达成交易。2．《租赁合同》第1.4和2.8条约定，亚创公司将相邻的归属八层物业的电梯及消防梯共用，可以反映范小华实际租赁的是附楼的整栋物业。3．《租赁合同》并没有相应附件，范小华并未在租赁合同签订当时接收到房产证原件，相应文件上并无双方的签名或盖章。《房地产权证》上显示广州市荔湾区南岸公路1××号后座东侧车间包含8层，附图的建筑面积为2354.19平方米。直到起诉之日，相应租赁物业中产权明晰的仅有1736.65平方米，另有617.54平方米不能确认权属。（二）亚创公司出租的租赁物业中存在权属不清的重大瑕疵，一审法院认定对权属不清部分的出租行为无效符合法律规定。根据范小华在广州市房地产档案馆档案调查的资料显示，本案租赁标的物原来是1982年建成，当时是四层建筑，建筑面积1760.65平方米。而直到起诉之时，广州力凯贸易有限公司仅享有1736.65平方米建筑面积的所有权，第5-8层部位617.54平方米不能确认权属。亚创公司也未能提供相应部分已获报建审批的材料。（三）一审法院根据合同履行情况及庭审时双方意思表示，认定双方均无意继续履行合同，并认定关于1736.65平方米的物业租赁合同应予解除符合实际情况，认定事实清楚，并无不妥。1.亚创公司有众多违约行为，导致范小华无法实现合同目的，范小华提出解除合同后，亚创公司并无异议。亚创公司提供的租赁物业存在权属不清的情况；租赁标的物部分面积未能获得建设工程规划许可证；亚创公司未能配合提供办理消防所必须的文件，包括标的物业全面的建设工程规划许可证、标的租赁物“工改商”的证件文件；亚创公司未经范小华同意占用标的物部分面积私自进行改造成增容电房；亚创公司把公共通道用砖头砌堵，导致范小华不能按租赁合同约定适用电梯。上述亚创公司的种种违约行为经范小华多次催促纠正无果，导致范小华无法实现租赁合同的目的，范小华提出解除合同符合法律规定。实际上，亚创公司对于范小华的要求解除合同并无异议，只是提出要求退款时间推迟到一年后，亚创公司也从未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2.一审庭审中双方表示无意继续履行合同。范小华向一审法院起诉要求判决解除《租赁合同》，亚创公司在庭审中表示同意解除合同。（四）一审法院不予支持亚创公司的赔偿损失请求符合法律规定及公平原则。由于亚创公司的原因，造成《租赁合同》近三分之一租赁面积的租赁行为无效，而且存在多种违约情形，并且直到起诉之日，该情况也未能得到纠正，亚创公司对合同部分无效、合同解除都负有不可推卸的过错责任。一审法院根据事实情况，认定亚创公司应当对其过错承担责任，而不支持亚创公司的支付违约金的诉请并无不妥。另外，在《租赁合同》签订以后，亚创公司并未向范小华交付租赁标的物，范小华从未占用或使用租赁标的物，亚创公司并无所谓租金损失。而且范小华也对亚创公司收回标的物业没有异议，亚创公司继续使用租赁物业没有任何实质障碍，但亚创公司却以各种理由推托拒绝接收物业，甚至以此要求增加违约金，有违公平原则。范小华由于本次租赁合同纠纷产生了重大经济损失，而范小华诉请要求亚创公司赔偿损失及支付违约金的诉求在一审判决中也未能获得支持。但本着息事宁人、提高效率的原则，范小华最终仍然尊重一审法院对公平原则的适用，同意履行一审判决。（五）一审法院依法审查合同性质符合法律规定。审查合同合法性是法院审理的必经程序，并非亚创公司所说的违反不告不理原则。综上，请求二审法院驳回亚创公司的上诉请求，维持原判。范小华向一审法院起诉请求：1.判令范小华与亚创公司2018年4月10日签订的租赁合同无效；2.判令亚创公司向范小华返还保证金108万元、预付11月租金18万元，共计126万元；3.判令亚创公司向范小华赔偿直接经济损失267624元，其中包括设计费56000元、前期消防工程施工费161624元、律师费50000元；4.判令亚创公司向范小华赔偿资金占用费暂计36万元；5.判令亚创公司承担全部诉讼费用。亚创公司向一审法院反诉请求：1.判令范小华违约，应向亚创公司支付违约金人民币36万元；2.合同约定的违约金明显低于造成的损失，请求判令增加范小华应支付的违约金，增加的违约金暂计为54万元（亚创公司的损失为范小华占用租赁物期间的租金损失，每月租金为人民币18万元，从2018年4月10日租期开始至范小华实际交还租赁物给亚创公司止，现暂计至2018年9月9日，然后扣除诉讼请求一的应付违约金）；3.判令范小华承担亚创公司为本案本诉聘请律师而支出的律师费5万元，为本案反诉聘请律师而支出的律师费2万元；4.本案诉讼费由范小华承担。一审法院经审理查明：2018年4月10日，亚创公司（甲方）与范小华（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市荔湾区南岸路1××号后座东侧车间的整栋物业（以下简称标的物业）租给乙方商用经营酒店客房，标的物业信息详见附件《房地产权证》；乙方在办理标的物业包括但不限于消防设计审核，消防竣工验收审核属于酒店牌照等相关手续的办理甲方应无条件配合，若甲方违背本项约定，致使本合同无效、无法继续履行或延误履行的，致使乙方遭受损失的，甲方应按本约定向乙方承担违约赔偿责任，该损失包括但不限于乙方已投入的计提折旧后的装修费用、设计费用；双方明确本标的物相邻的归属八层物业的电梯及消防梯共用；租赁年限为15年，自2018年4月10日至2033年3月31日止，2018年4月10日至2018年10月31日为装修免租期，2018年11月1日起计租，每月租金为18万元，租金每年在上一年的月租金基础上递增5%；乙方应在计租期间每月的5日前及时足额缴清租金，逾期超过60天甲方有权无条件回收本物业；甲方清空标的物业并完全交由乙方入场装修，并理清水电等相关设备并确保运行的独立性，双方确认好水电表的底数，乙方入场之后产生的水电费由乙方承担，同时乙方应交给甲方六个月的租金108万元作为保证金，合同签订时甲方应在7天内足额支付，并预付11月份的租金；双方同意以租赁房产的现状为交付状态；本合同签订后，双方应在法律规定的期限内负责办理并完成租赁合同登记手续；乙方对标的物业装修二次消防报审时，甲方应积极及时提供协助义务，直到报审批文落地；甲方应全力协助乙方经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、通讯、消防、卫生及其它国家规定的申请报批手续，包括但不限于向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等；除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同视为违约，违约方应向守约方支付两个月的租金作为违约金；如因一方违约，导致另一方采取仲裁（诉讼）方式维护自己权利的，由此产生的一切诉讼费、律师费等费用均由违约方承担。合同签订后，范小华向亚创公司支付了保证金108万元，预付2018年11月租金18万元。2018年7月16日，2018年7月31日，范小华先后向亚创公司发出《关于解除“租赁合同”并退回126万元的通知函》，内容基本与起诉所主张的事实和理由一致。2018年8月16日，亚创公司回函称，不认可范小华主张的事实和理由，不同意解除租赁合同，合同应该继续履行。范小华陈述：因标的物业不能做酒店，亚创公司提供了另外一个物业26平方米的商铺给其临时作为注册地址，由其妹妹范x与亚创公司的关联公司广州市红基市场经营关联有限公司签订了租赁广州市荔湾区南岸公路1××号后座自编1-5号地1083号商铺的《商铺租赁合同》，并以该址注册成立了三四九酒店管理（广州）有限公司，后以该公司的名义与福建省铭洋建设工程有限公司签订了标的物业的《消防工程施工合同》，并支付了前期消防工程施工费161624元。另其委托广州正邦设计有限公司对标的物业进行设计，签订了《装饰工程设计合同》，并已支付设计费47600元，为证明以上事实，范小华提供了三四九酒店管理（广州）有限公司的营业执照、准予设立（开业）登记通知书，上述《商铺租赁合同》、《消防工程施工合同》、转款161624元的银行流水账单、《装饰工程设计合同》、转款47600元的银行流水账单、亚创公司和广州市红基市场经营关联有限公司的工商登记信息。另范小华为证明标的物业存在安全隐患及亚创公司堵塞公共通道，提供了现场照片等，为证明律师费支出，提供了委托合同及律师费发票。亚创公司为证明标的物业可以作为酒店经营使用的事实，提供了广州市荔湾区国土资源和规划局的《关于申请建筑物临时改变使用性质的复函》，《全国投资项目在线审批监管平台（广东）查册资料》，南岸公路1××号自编××号的房产证及建设工程消防设计备案凭证及相应资料。为证明标的物业未能取得消防许可备案原因是范小华怠于进行消防报建及存在资金短缺的事实，提供了福建省铭洋建设工程有限公司出具的证明、装修工人投诉信、现场照片。为证明律师费的支出，提供了委托合同及律师费发票。在2018年10月16日的庭审中，双方对合同签订后是否已交付标的物业存在争议，范小华认为物业没有交付，只是委托他人进行设计，没有对物业进行装修，消防工程也没有实际施工。亚创公司认为整栋物业已清空交付，范小华也在该物业搭建棚架，只是一直不肯对水电表读数进行确认。亚创公司表示范小华已单方解除合同，不主张继续履行合同。为避免损失扩大，一审法院询问双方是否愿意办理物业退还手续，范小华表示物业没有交付，对亚创公司收回物业没有异议；亚创公司要求范小华把工人工资解决，并将物业外墙面的脚手架拆除的条件下才同意接收物业。双方对物业交接未能协商一致。另查，标的物业产权人为广州力凯贸易有限公司，该物业的房地产权证记载，房屋用途厂房，层数6、7、8层，建筑面积1736.65平方米，另有第5、6、7、8层部位617.54平方米不能确认权属。鉴于该物业有617.54平方米不能确认权属，当事人也未能提供该部分面积的合法报建手续，一审法院对合同的效力进行释明，范小华变更了原解除合同的请求，要求确认合同无效。亚创公司坚持认为合同有效。一审法院认为，本案首要明确范小华与亚创公司就标的物业所签订的《租赁合同》效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案标的物业有1736.65平方米是有合法产权登记的，虽然使用性质登记为厂房，但并不影响合同的效力，故该1736.65平方米的物业租赁合法有效。至于另外第5、6、7、8层部位617.54平方米不能确认权属，当事人也未能提供证据证明该部分面积经过合法报建或者按照建设工程规划许可证的规定建设，故该617.54平方米物业租赁无效。由于双方均无意继续履行合同，故关于1736.65平方米的物业租赁合同应予解除。关于合同部分无效，部分解除的法律后果问题。合同无效和解除的处理原则是返还，以使合同恢复到订立前的状态，故范小华要求返还保证金108万元，预付租金18万元合法有据，一审法院予以支持。对于范小华主张赔偿损失问题，因标的物业的房地产权证是作为合同的附件，范小华应当清晰知道物业的登记状况，且合同也约定办理营业执照及物业装修二次消防报审是范小华的义务，亚创公司只是负责协助，范小华应当预见办理营业执照或消防报建上的风险，故对于造成合同无效及解除，范小华有一定的过错，其主张直接经济损失及资金占用费损失缺乏依据，具体分析如下：1.范小华主张设计费56000元的损失，仅提供了《装饰工程设计合同》及银行明细，未能提供相关的设计成果及正式发票印证，一审法院不予采信；2.关于前期消防工程施工费的损失，范小华已承认消防工程尚未施工，故该主张一审法院不予确认；3.律师费损失，因范小华存在过错，不符合合同约定关于守约方可以要求对方支付律师费的条件，一审法院不予采纳；4.资金占用费损失，亚创公司是依据合同取得保证金及预付租金，在合同解除和无效的权利义务未明确的情况下，范小华要求赔偿资金占用费损失没有依据，一审法院不予采纳。综上，对范小华要求赔偿直接经济损失267624元及资金占用费36万元的请求，一审法院不予支持。关于亚创公司反诉主张的违约金36万元问题，如上分析，亚创公司明知标的物业的产权登记情况，其对于造成合同部分无效有一定过错，由于无效的租赁面积占整个租赁面积的26%，对于合同的履行存在较大影响，故亚创公司对于造成合同解除也有一定过错，亚创公司要求支付违约金的依据不足，一审法院不予支持。另外范小华已当庭表示对于亚创公司收回标的物业没有异议，亚创公司有义务避免损失的扩大，亚创公司拒绝接收物业，并以范小华占用租赁物造成租金损失而提出增加违约金，有违公平原则，对亚创公司要求增加违约金的请求，一审法院不予支持。关于律师费的损失，因亚创公司存在过错，基于同上理由不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2018年12月7日判决：一、范小华与亚创公司于2018年4月10日签订的《租赁合同》中涉及标的物业第5、6、7、8层部位617.54平方米部分无效；二、在判决发生法律效力之日起三日内，亚创公司向范小华返还保证金108万元，预付租金18万元；三、驳回范小华的其他诉讼请求；四、驳回亚创公司的其他反诉请求。如未按判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10894元，由范小华负担3623元，亚创公司负担7271元；反诉受理费6750元，由亚创公司负担。二审期间，范小华提交了一份国有旧厂房改造程序流程图，拟证明标的物业性质改造程序繁杂，需要由亚创公司处理完成。经质证，亚创公司的意见为：对真实性无法确认；在关联性方面，范小华陈述物业性质改造程序繁杂需要亚创公司处理完成不是事实，合同约定亚创公司仅有配合义务，这些程序应由范小华完成，而不是亚创公司完成。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。另查明，涉案《租赁合同》第一条租赁范围、用途及现状中的1.1条约定“标的物业的信息详见附件《房地产权证》”，第九条附件中的9.1条约定“《房地产权证》粤房地证字第**”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据亚创公司的上诉及范小华的答辩意见，本案的争议焦点问题为：一、亚创公司、范小华对于涉案合同无效的过错责任应如何界定；二、亚创公司要求范小华支付其违约金及赔偿其他损失依据是否充分；三、亚创公司应退回给范小华款项的数额。关于第一个争议焦点问题，根据合同第一条约定的“标的物业的信息详见附件《房地产权证》”及第九条附件中的9.1条约定的“《房房地产权证》粤房地证字第**的内容来看，涉案合同的标的物业以《房地产权证》为准，且附件中明确有该证。范小华称签订合同时亚创公司没有向其出示或交付该产权证，但未提供证据证明其在当时对此已经提出异议。况且，依照日常生活经验法则，普通民众租赁一套房屋都要出租人出示产权证以确认出租人有权出租，更何况范小华承租亚创公司的物业是用来做酒店使用的大面积物业。因此，本院对于范小华称其与亚创公司签订合同时亚创公司未提供涉案房屋的产权证给其审核，不予采信。由于涉案物业的《房地产权证》中已载明第5、6、7、8层部位617.54平方米不能确认权属，因此范小华称其对于该部分物业不能确认权属的事实当时不知情，违背常理，本院不予采信。在亚创公司、范小华均知悉涉案标的物有617.54平方米不能确认权属的情况下，还达成合意，约定由范小华承租该物业开办酒店使用，亚创公司、范小华对于涉案物业租赁合同部分无效负同等过错。鉴于合同部分无效，而该无效部分的建筑与涉案标的物5、6、7、8层已混为一体，无法分割，也无法实现范小华开办酒店的合同目的。因此，一审法院认定部分无效、部分解除，并由亚创公司返还范小华108万元保证金正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点问题，（一）关于亚创公司主张的违约金问题。由第一个争议焦点分析可知，合同无效部分的建筑与涉案标的物5、6、7、8部分已混为一体，不可分割，也无法实现范小华开办酒店的合同目的。因此，在亚创公司与范小华对于有合法产权的1736.65平方米的物业租赁合同解除负同等过错责任的情况下，亚创公司要求范小华依照约定向其支付违约金依据不足，本院不予支持。（二）关于亚创公司主张的租金损失赔偿的问题。首先，关于亚创公司是否将租赁物交付给范小华的问题。诉讼中，范小华称亚创公司没有向其交付涉案物业，亚创公司则要求范小华解决工人工资问题及将物业外墙面的脚手架拆除。对此，本院认为，合同约定的租赁期间为从2018年4月10日起至2033年3月31日止，2018年4月10日至2018年10月31日为装修免租期。若亚创公司没有将涉案物业交付给范小华，依照常理，范小华应对此提出异议，但诉讼中范小华没有提供证据证明其就此曾向亚创公司提出过异议。况且，从范小华主张的设计费及消防安全施工费的事实来看，范小华也已实际接收了场地。因此，本院对于亚创公司主张范小华已实际接收涉案物业予以采信。其次，关于亚创公司、范小华对于涉案物业的空置是否存在过错。范小华在明知涉案物业有部分租赁物存在权属无法确认的情况下仍接收场地，且直至2018年7月16日才向亚创公司发出《关于解除“租赁合同”并退回126万元的通知函》，范小华对于该场地的空置负有过错责任，并应承担相应的法律后果。而亚创公司在明知涉案物业用途为厂房并有部分物业权属不清，仍与范小华签订合同将涉案物业出租给范小华做酒店使用，且在范小华向其发函要求解除合同的情况下，亚创公司理应依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，采取减损措施，将场地及时收回，但诉讼中亚创公司没有提供证据证明其具体采取了哪些减损措施，亚创公司对于损失的扩大负有过错责任。最后，关于如何确定范小华基于过错责任应赔偿亚创公司租金损失。诉讼中，亚创公司、范小华均未提交证据证明各自将场地移交及交回给对方的时间，因此无法确定具体的移交及交回时点。鉴于无法确定双方的移交及交回时点，故综合本案案情，根据双方签订及履行合同过程中的过错责任，基于公平原则，本院酌情由范小华赔偿亚创公司三个月租金损失的50%，即范小华应赔偿亚创公司27万元。对于亚创公司所请求的其他损失由于依据不足，故本院均不予支持。关于第三个争议焦点问题，亚创公司对于一审法院认定其应退回保证金和预付租金的认定无异议，但认为应从中扣除违约金及赔偿金。根据前述分析，本院认定范小华应赔偿亚创公司27万元租金损失，对于亚创公司的其他请求由于依据不足，故不予支持。因此，亚创公司应退回范小华款项的数额为99万元（108+18-27）。综上所述，亚创公司上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十八条、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5967号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5967号民事判决第三、四项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5967号民事判决第二项为：亚创青联公寓管理（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内返还范小华99万元款项；四、驳回范小华的其他诉讼请求；五、驳回亚创青联公寓管理（广州）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费10894元，由范小华负担3623元，亚创青联公寓管理（广州）有限公司负担7271元；反诉受理费6750元，由亚创青联公寓管理（广州）有限公司负担4871元，范小华负担1879元。二审案件受理费13500元，由亚创青联公寓管理（广州）有限公司负担9742元，范小华负担3758元。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  李 民审判员  黄春成二〇一九年三月二十七日书记员  甄雪皓肖晓桐