江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初617号原告（反诉被告）：魏金龙，男，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：孙光辉，江西阳中阳律师事务所律师。委托代理人：沈思兰，江西阳中阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓茶英，女，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：万剑龙，江西皆诚律师事务所律师。第三人：南昌市西湖区桃花镇五村村民委员会，住所地：江西省南昌市西湖区。负责人：邓萍萍。委托代理人：王友金。原告（反诉被告）魏金龙诉被告（反诉原告）邓茶英、第三人南昌市西湖区桃花镇五村村民委员会租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏金龙及委托代理人孙光辉、沈思兰、被告（反诉原告）邓茶英及委托代理人万剑龙、第三人南昌市西湖区桃花镇五村村民委员会的委托代理人王友金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏金龙诉称：1998年8月16日，原告魏金龙与被告邓茶英签订《房屋买卖协议书》并进行了公证，协议规定，被告将坐落在桃花五村（房产证号：郊房权证**.××号）自建三层房屋壹栋以34万元的价格出售给原告，房地产权归原告所有；同时规定房屋一楼商铺的租金归原告所有，被告应及时联系村委会将租金支付给原告。协议签订后，原告支付了购房款34万元，被告也支付了房屋和收取一楼商铺租金存折。截止2012年1月前一楼商铺的租金一直由原告正常收取。自2012年2月被告擅自将收取租金的存折挂失更换，非法截取侵占了原告自2012年2月之后的租金。为此，原告于2017年1月16日提起诉讼，经西湖法院和南昌市中院判决被告返还自2014年7月13日自2017年8月31日期间被非法截取侵占的租金112570元。但上述判决书生效后，被告不但拒绝履行判决书所确定的义务，还继续通过同样的方式非法截取原告2017年9月1日至2018年12月31日期间的租金72170.72元，拒不返还。原告认为，被告通过挂失更换存折的方式屡次非法截取侵占本该属于原告所有的租金的行为，给原告造成了巨大经济损失。第三人作为诉争一楼商铺的经营管理者，不仅有义务为协助原告获取诉争租金，且有杜绝侵权行为再次发生的责任。故原告诉至法院，请求判令被告向原告立即返回非法侵占的商铺租金72170.72元及相关利息损失（以该损失72170.72元租金为基数，按年利率6%的标准分段计算至租金全部返还之日止，截止起诉之日利息损失为2738.34元）；2、判令被告立即停止非法侵占诉争租金的侵权行为；3、判令第三人协助将2019年1月1日之后的租金支付至原告的银行账户内；4、本案的诉讼费用由被告承担。原告（反诉被告）魏金龙针对反诉辩称：反诉缺乏事实依据，因为本案反诉被告根本就没有收到反诉期间的租金，且该段反诉期间的租金也应该属于反诉被告所有。原告（反诉被告）魏金龙提交如下证据：第一组证据：1、原告魏金龙的身份证，2、被告邓茶英的常住人口信息查询结果单，3、第三人南昌市西湖区桃花镇五村村民委员会的基本登记信息查询结果单。证明目的：证明原、被告即第三人的基本信息及诉讼主体资格。第二组证据：1、南昌市公证处于1998年8月19日作出的（98）洪民证字第0923号《公证书》，2、被告于1998年8月24日出具的《收条》，3、被告名下账号为10×××36的银行存折。证明目的：1、原、被告于1998年8月16日签订《房屋买卖协议书》并进行了公证，双方对房屋的价格、租金收取方式及违约责任等进行了明确的约定。2、原告于1998年8月24日支付了34万元购房款，被告也交付了房屋和用于收取诉争房屋一楼商铺租金的存折。第三组证据：1、南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103民初205号民事判决书，2、南昌市中级人民法院（2017）赣01民终1979号民事判决书，3、账号为10×××36的银行存折2011年9月21日至2018年8月28日期间的收支记录，4、第三人于2017年4月28日出具的《证明》。证明目的：1、因被告通过挂失更换存折的方式恶意截取侵占诉争房屋2012年2月至2017年8月期间的租金，原告为此提起了诉讼，西湖区人民法院、南昌市中级人民法院均支持了原告的诉请。2、诉争房屋一楼商铺2017年9月1日至2018年12月31日期间的租金总额为72170.72元。被告（反诉原告）邓茶英答辩并反诉称，法院审理的魏金龙诉其租赁合同纠纷案，该租金是邓茶英在桃花五村的自建三层楼房（房产证号：郊房权证**.××号）之一楼商铺出租所产生的收益。南昌市西湖区人民法院（2018）赣0103民初1202号民事判决书已于2018年11月1日生效，已判决邓茶英与魏金龙于1998年8月16日签订的《房屋买卖协议书》无效，并认定了如下事实：1998年11月20日，南昌市郊区人民政府和南昌市土地管理局分局向邓茶英发放了农居字第0051714号《南昌市郊区宅基地使用证》（位于桃花五村，三层砖混结构）。南昌市房产管理局向邓茶英发放了郊房权证**.××号房屋所有权证。该生效判决足以证实《房屋买卖协议书》已自始没有法律约束力，依据《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，该三层楼房自始即为邓茶英拥有所有权的房产，根据《物权法》第三十九条“所有权人对自己不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，邓茶英自始即对拥有所有权的该房产出租所产生的收益即租金（包括一楼商铺租金）依法享有权利，据此，邓茶英对一楼商铺自1998年8月16日起出租的租金均依法享有权利。故提起反诉，请求判令：反诉被告魏金龙返还商铺租金（2017年9月1日至2018年12月31日的租金为72170.72元），并承担本诉和反诉的诉讼费用。被告（反诉原告）邓茶英提交了如下证据：第一组证据：西湖区人民法院（2018）赣0103民初1202号民事判决书。证明目的：1、反诉原告邓茶英与反诉被告魏金龙于1998年8月16日签订的《房屋买卖协议书》无效。2、1998年11月20日，南昌市郊区人民政府和南昌市土地管理局郊区分局向反诉原告发放了农居字第0051714号《南昌市郊区宅基地使用证》、（位于桃花五村，三层砖混结构）。南昌市房产管理局向反诉原告发放了郊房权证**.××号《房屋所有权证》。3、三层楼房自始即为反诉原告邓茶英拥有所有权的房产。4、反诉原告邓茶英对一楼商铺自1998年8月16日起出租的租金均依法享有权利，反诉被告魏金龙自始即没有了领取租金的事实和法律依据。第二组证据：1、南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103民初205号民事判决书；2、南昌市中级人民法院（2017）赣01民终1979号民事判决书；3、村委会的记账及凭证。证明目的：2003年1月1日至2012年1月31日及2014年7月13日至2018年12月31日期间租金362376元整均被反诉被告魏金龙领取。第三组证据：邓茶英的银行流水、执行案件转账凭证（江西银行、农商银行）。证明目的：1、证明2018年2月25日至至今，村委会是未付租金给邓茶英。2、执行款总标的是112750元，其中邓茶英交付现金15000元提供给（2017）赣0103民初205号案件的执行。第三人南昌市西湖区桃花镇五村村民委员会陈述：从2017年9月到2019年2月份止村委会将原本准备发给邓茶英的三笔租金共79637.12元，根据法院的执行裁定书，已经被扣划了。2、房子是邓茶英的，租金应发给邓茶英，没有任何依据发给任何人。第三人南昌市西湖区桃花镇五村村民委员会提交了如下证据：证据：进账单两份、银行流水一份。证明目的：证明2017年9月至2018年2月份的半年租金22399.2元于2017年8月1日转到被告账户，2018年3月至2018年8月的半年租金21399.2元于2018年2月9日转给西湖区人民法院，2018年9月至2019年2月的半年租金35838.72元于2018年10月17日转给西湖区人民法院作为被告的另案执行款，另有一笔2019年3月至2019年8月的半年租金35838.72元于2019年3月初将转给被告。案件审理过程中，本院依原告申请向第三人调取了2017年9月到2018年12月的租金发放情况，第三人出具了《情况说明》。经审理查明，1998年8月16日，原、被告签订一份《房屋买卖协议书》并进行公证。协议书中约定：被告将其坐落在南昌市桃花五村自建三层楼房一栋，（注：房产证号郊房权证02·06字第**）以人民币340000元整的价格出售给原告，房地产权归原告所有。被告全权委托原告办理房地产权和宅基地证过户手续。如因被告在办理房地产权过户时未能提供有效证件或因属于被告有关乡村影响不能办过户手续及不能转卖时，被告应按当时的市场房地产价补上应补差额部分，同时退还原告原付给的房款并按当时同期银行定期存款利息补齐息金，并赔偿原告的经济损失100000元整。现底层租金归村收取，二、三层归原告收取。底层村收租期满或提前时，以后租金全部归原告收取，被告应及时协助原告与村联系将租金转与原告。签约后，被告邓茶英收到原告支付的购房款340000元，并于同年8月24日向原告出具收条。被告亦将收取村里支付租金的存折交给原告。自房屋买卖协议签订后至2012年2月的房屋租金一直由原告收取。但自2012年2月被告将收取村里现金的存折挂失，截取了2012年2月之后的租金。原告于2017年1月16日向本院提起诉讼。2017年6月26日，本院做出（2017）赣0103民初205号民事判决，判决被告邓茶英一次性向原告返还租金112570元（2014年7月13日-2017年8月31日）。此后，原、被告均上诉至南昌市中级人民法院，2017年10月17日南昌市中级人民法院做出（2017）赣01民终1979号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2018年，本案被告邓茶英向本院起诉，要求确认上述《房屋买卖协议书》属于无效合同，2018年7月5日，本院做出（2018）赣0103民初1202号民事判决，判决本案被告邓茶英与本案原告魏金龙于1998年8月16日签订的《房屋买卖协议书》无效。另查明，第三人南昌市西湖区桃花镇桃花五村村民委员会系将诉争房屋统一对外出租并代为收取的主体。对于2017年9月起的租金发放情况如下：2017年9月至2018年2月份的半年租金22399.2元于2017年8月1日转到被告账户，2018年3月至2018年8月的半年租金21399.2元于2018年2月9日转给西湖区人民法院，2018年9月至2019年2月的半年租金35838.72元于2018年10月17日转给西湖区人民法院作为被告的另案执行款（执行申请人为原告），另有一笔2019年3月至2019年8月的半年租金35838.72元于2019年3月初将转给被告。案件审理过程中，原告针对其提出要求第三人协助将2019年1月1日之后的租金支付至原告账户的诉讼请求，向本院具体提交了收款账户，户名：魏金龙，开户行：建设银行云飞路分理处，卡号：62×××53。上述事实，有原、被告以及第三人的陈述、原、被告提交的证据及本院开庭笔录所证实。本院认为，房屋买卖协议书无效的情况下，原告并不必然失去收取诉争房屋租金的权利。理由如下：原告魏金龙之所以占有、使用诉争房屋，并从诉争房屋中取得收益是因为其向被告邓茶英支付了34万元购房款。被告未将34万元购房款返还给原告并分担相应损失的情况下，根据权利义务相一致的原则，原告魏金龙有权继续占有房屋并收取诉争房屋的租金。自2017年9月至2018年12月31日止，第三人向被告转付的租金为22399.2＋21399.2＋（35838.72÷6）×4=67690.88元。虽该租金中的部分未实际发放给邓茶英，但已冲抵邓茶英在另案中的被执行款，应视作被邓茶英所用。原告魏金龙诉请要求被告邓茶英向其返还该阶段的租金，于法有据，本院予以支持。相反，被告邓茶英反诉要求原告魏金龙返还该阶段的租金，于理不合，本院不予支持。关于原告主张的利息损失，被告对于2017年8月1日收到的租金22399.2元，应及时返还给原告，未能立即返还的应承担自当日起原告遭受的利息损失。而对于被作为执行款扣划的两笔租金，因原告系该执行案件的申请人，其对租金被扣划作执行款的事实应当知晓，而在本案起诉之前却未另向被告主张该时间段内的租金返还，现其主张的利息损失，本院酌定自起诉之日2019年1月21日（交纳案件受理费之日）起算。关于原告要求被告立即停止侵权行为的主张，因租金在原、被告间的分配系基于双方间的合同行为，被告不将租金交由原告收取属违约或违背诚信原则的行为，而非对原告固有权利的侵害，故该诉请的依据不成立，本院不予支持。根据审理查明的情况，2017年9月1日之后涉案房屋的租金尚未发放给被告，被告未出现实际截留租金的行为，尚未构成侵占。故关于原告的此项诉请，本院不予支持。第三人南昌市西湖区桃花镇五村村民委员会作为将房屋统一出租、代为收取租金的主体，但法院判决确认租金仍归原告所有的情况下，应当对原告予以配合。其中，2019年1月至2019年8月底的租金（除已向被告邓茶英发放的35838.72元之外）、2019年8月之后的租金，在诉争房屋未返还被告前，第三人仍应配合发放至原告银行账户。综上，据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邓茶英于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）魏金龙返还2017年9月1日至2018年12月31日的租金67690.88元及利息（其中，本金为22399.2元的部分，利息自2017年8月1日起算，本金为45291.68元的部分，利息自2019年1月21日起算至清偿之日止，按年利率6%计算）。二、本判决生效后、在房产证号郊房房权证**××号的房屋未返还被告邓茶英之前，第三人南昌市西湖区桃花镇五村村民委员会协助将该房屋2019年1月1日之后的租金（除已向被告邓茶英发放的35838.72元外）支付给原告魏金龙（户名：魏金龙，开户行：建设银行云飞路分理处，卡号：62×××53）。三、驳回原告（反诉被告）魏金龙的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）邓茶英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1672元，反诉案件受理费802元，共计2474元，原告承担172元，被告邓茶英承担2302元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审判员  黄迁二〇一九年三月十九日法官助理黄园书记员林美妹