北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初42968号原告：北京方锦酒店管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：敬子辉，执行董事、经理。委托诉讼代理人：王德，男，1987年10月7日出生，该公司法务部经理。委托诉讼代理人：左洪磊，男，1987年7月29日出生，该公司员工。被告：优博智慧（北京）科技有限公司，住所地北京市西城区法定代表人：夏洪卫，董事长。委托诉讼代理人：李潇鹏，男，1988年8月8日出生，该公司综合管理部经理。委托诉讼代理人：魏凌然，女，1986年5月20日出生，该公司员工。原告北京方锦酒店管理有限公司（以下简称方锦酒店公司）与被告优博智慧（北京）科技有限公司（以下简称优博智慧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方锦酒店公司之委托诉讼代理人王德、左洪磊，被告优博智慧公司之委托诉讼代理人李潇鹏、魏凌然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方锦酒店公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金859812元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金共计823986.5元（违约金分段计算，以286604元为基数，自2018年12月28日起算；以214953元为基数，自2018年1月1日起算；以214953元为基数，自2018年4月1日起算；以143302元为基数，自2018年7月1日起算，上述违约金均按照日千分之五的标准计算至2018年11月15日）；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月27日，原告和被告签订《建设大厦租赁合同》，约定被告承租原告所有的坐落于北京市西城区xx路甲xx号建设大厦xx幢xx层西侧房屋一处，建筑面积428．3平方米，租期1年，自2017年9月1日起至2018年8月31日止，年租金859812元。签约时被告一次性支付2017年9月1日至2017年12月31日共计4个月的租金286604元，后续租金按季度于每季度末前7天预缴下一季度租金。同时合同约定，乙方不按约定的数额、期限交付租金的，逾期超过三十天（不含三十天），除应补交相应的租金外，迟延期间的违约金为每天千分之五；逾期超过三十天（含三十天），乙方除应补交相应的租金并承担违约金外，同时甲方有权解除合同并收回租赁房屋。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，但被告未按合同约定支付第一笔租金及后续各期租金构成违约。现涉案房屋租期已于2018年8月31日届满，故诉至法院。优博智慧公司辩称，租赁房屋是在2017年6月份交付给我公司的，起租日从2017年9月1日计算。我公司于2017年12月28日向原告支付了2017年9月1日至12月31日的租金286604元。我公司认为不应该再支付2018年1月1日后的租金，因为房屋的交付面积与约定不符。租赁面积应该包括三部分，一部分是三楼西侧房屋324.34平米的面积，第二部分是三楼71.86平米的面积，还有一个休息室34.42平方米的面积。但休息室34.42平方米的房屋，我们仅在2017年6月份使用过一个月，因为装修后味道太大，就退还给原告了，原告用作客房使用。这样，我们实际使用的面积仅有一个324.34平米和71.86平米，共计400平米，完全达不到合同约定的平米数。另外，双方已协商好提前退租，我们已于2018年3月9日搬离了涉案房屋，并把钥匙交还给方锦酒店公司。本院经审理认定事实如下：2017年12月27日，方锦酒店公司作为出租方（甲方）与优博智慧公司作为承租方（乙方）签订了《建设大厦租赁合同》，约定甲方将位于北京市西城区xx路甲xx号建设大厦xx幢xx层西侧（详见CAD平面图）的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，该房屋的建筑面积为428.3平方米，租期为1年，以2017年9月1日为起租日至2018年8月31日止。房屋租金为每天每平米5.5元，年租金为859812元。签约时乙方一次性支付2017年9月1日至2017年12月31日共计4个月的租金286604元，后续租金按季度乙方于每季度末前7天向甲方预缴下一季度租金。租赁期间，甲乙双方不得无故解除本合同，除本合同约定的情况外，任何一方单方解除本合同，应提前三个月书面通知对方。乙方不按约定的数额、期限交付租金的，逾期未超过三十天（不含三十天）除应补交相应的租金外，迟延期间的违约金为每天千分之五，逾期超过三十天（含三十天）乙方除应补交相应的租金并承担违约金外，同时甲方有权解除合同并收回租赁房屋。CAD平面图中载明虚线部图中分为出租部分，面积为428.3平方米。庭审中，双方均认可涉案房屋包括西侧三个办公室、南侧卫生间、东北侧客房三部分，按照平面图计算，租赁面积共计430.62平方米，但因测量会有误差，因此签订合同时将租赁面积确定为428.3平方米，并以此来确定租金数额。优博智慧公司主张东北侧客房于2017年6月份使用一个月后，因装修异味大已退还给方锦酒店公司，故其不应支付2018年1月1日之后的全部租金，但未就其主张向法院提交证据。方锦酒店公司不认可优博智慧公司的陈述，表示已按合同约定全面交付了租赁房屋。经询，优博智慧公司表示退还客房后未向方锦酒店公司提出过租金减付的主张。2017年12月28日，优博智慧公司向方锦酒店公司支付了2017年9月1日至2017年12月31日的租金286604元。优博智慧公司认可2018年第一季度租金应于2017年年底前交纳。此外，优博智慧公司主张其于2018年3月9日与方锦酒店公司达成口头退租协议，约定租金计算至2018年2月28日，2018年3月1日至2018年3月9日的租金不再收取，并称于2018年3月9日搬离了涉案房屋，于3月12日将钥匙交给一楼中控室。方锦酒店公司称双方就提前退租有过协商，但并未达成口头协议，双方亦未办理房屋交接，2018年9月合同到期后将涉案房屋收回自用，但方锦酒店公司认可涉案房屋在2018年3月至9月是空置状态。另查，一、优博智慧公司提交的其公司员工李潇鹏与方锦酒店公司员工左洪磊的微信聊天记录显示：2018年2月6日，李潇鹏：“左老师，我们西侧办公室退租的事情，我们领导应该跟您敬总打过招呼。不知您领导有没有告知您。然后我们退租的手续如何办理？”左洪磊回复：“敬总没在国内，明天回来，之前跟敬总电话沟通了一下，现在就是两个选择，1，贵公司直接走违约手续，违约需要两个月的租金作为违约金，因为合同没有到期。2，就是我们在找下一家新租户，找到了就把剩余租金退还给贵公司。”李潇鹏回复：“我刚向领导汇报了一下这个事情的。因为我领导告诉我，您领导让我们租完2月份的。这个事情由我领导跟您领导沟通后我们再进行处理吧。”2018年3月9日，李潇鹏向左洪磊发送微信：“左老师，我已经汇报我领导。我也转告我领导您的意思：大办公室正常退租；西边超期9天的房租款项您领导大度不再收取；然后我公司租赁时候也未交付押金；现在我公司与你公司款项方面已经结清；待我们确定下来搬家的日期就第一时间告知您。感谢您一直以来对我公司提供的帮助”。左洪磊回复：“不客气李经理，应该的，您确定好日期通知我就行”。李潇鹏回复：“好的，左老师，西侧这边还需要办理什么手续么？”左洪磊回复：“我回头再问下领导，你搬家的时候提前跟我说一声就行”。优博智慧公司表示聊天记录“大办公室正常退租”中的大办公室与本案无关，聊天记录“西边超期9天的房租款项您领导大度不再收取”中的西边是涉案房屋。方锦酒店公司认可微信聊天记录的真实性。二、优博智慧公司提交的李潇鹏与方锦酒店公司员工胡xx的微信聊天记录显示：……2018年3月12日，胡xx：“那个领导跟我说了，说钥匙给咱了怎么没人管，我说那要管了……你那个钥匙找着了吗，那个门上钥匙”。李潇鹏回复：“钥匙是三个房间的都有了，只是当时一式两份的钥匙，我给了您2份半。就是最边上钥匙只给你一把还有一把没给。”胡xx回复：“……你那个就是西边那个屋的钥匙找到了吗，不是还有一把钥匙吗，那个钥匙找着了吗？”2018年3月14日，李潇鹏：“胡队，最后一把钥匙我送到中控室了，我让他们转交给您的。”胡xx回复：“好嘞，谢谢啊。”方锦酒店公司认可微信聊天记录的真实性，认可胡xx是该公司的保安。三、方锦酒店公司提交《催款函》载明，房屋租赁面积为428.3平方米，实际交房日期为2017年4月1日，免租期为四个月，自2017年9月1日起租，但合同签订后优博智慧公司未按约定支付房租。尾部有优博智慧公司董事长夏xx手写的“情况属实，金额双方核算，夏xx”字样，方锦酒店公司加盖公章。优博智慧公司认可上述《催款函》的真实性。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。受法律保护。当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。方锦酒店公司与优博智慧公司签订的《建设大厦租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案有两个争议焦点：一是方锦酒店公司交付的房屋面积是否符合合同约定？二是方锦酒店公司与优博智慧公司之间的租赁合同是否已解除？关于争议焦点一，本院认为，合同约定的房屋租金标准系依据租赁房屋的建筑面积来确定，合同约定的涉案房屋建筑面积为428.3平方米，优博智慧公司虽主张其于2017年7月退还了东北侧客房，但并未提交证据予以证明，且一则双方于2017年12月27日签订合同时约定的租赁面积亦为428.3平方米，其于次日交纳的租金金额亦是按照428.3平方米的租赁面积计算得出，二则优博智慧公司自认从未向方锦酒店公司提出过租赁面积不符合约定及租金减付的主张，故本院认定方锦酒店公司交付的房屋面积符合合同约定，优博智慧公司应当按照428.3平方米的租赁面积交付租金。关于争议焦点二，优博智慧公司提交的微信聊天记录中可以看出，优博智慧公司工作人员转述双方领导协商解除合同的意思表示并提出确定下搬家时间再行通知后，方锦酒店公司工作人员并未表示不同意优博智慧公司提前搬离租赁房屋，且方锦酒店公司事后亦接收了优博智慧公司交还的涉案房屋钥匙，此后并未要求优博智慧公司继续履行合同交纳租金，直至2018年8月10日才出具了催款函，故根据双方当事人陈述结合在案证据，本院认定双方租赁合同于2018年3月14日解除，租金亦应支付至该日。优博智慧公司认可2018年第一季度租金应于2017年底前支付，故其逾期支付租金的行为构成违约，应当支付违约金。优博智慧公司认为合同约定的违约金标准过高，申请法院予以调整，方锦酒店公司未提交证据证明其实际损失，故本院认为合同约定的日千分之五的标准应当认定为过高，本院依法将违约金的计算标准调整为日万分之五。因此，对于方锦酒店公司要求优博智慧公司支付租金和违约金的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告优博智慧（北京）科技有限公司支付原告北京方锦酒店管理有限公司2018年1月1日至2018年3月14日的房屋租金176281元；二、本判决生效之日起七日内，被告优博智慧（北京）科技有限公司支付原告北京方锦酒店管理有限公司违约金28117元；三、驳回原告北京方锦酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告优博智慧（北京）科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9977元，由原告北京方锦酒店管理有限公司负担8766元（已交纳），由被告优博智慧（北京）科技有限公司负担1211元，本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  田晓昕二〇一九年三月二十九日书记员  郭莹莹