江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1282民初7736号原告：冯卫国，男，1974年12月4日出生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：刘佳、周家乐，江苏苏泰律师事务所律师。被告：黄月萍，女，1970年9月18日出生，汉族，住靖江市。原告冯卫国与被告黄月萍为房屋迁让纠纷一案，本院于2018年12月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯卫国及其委托诉讼代理人刘佳、周家乐，被告黄月萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯卫国向本院提出诉讼请求：判令被告立即从靖江市欣元小区5幢303室房屋迁出。事实和理由：原告的同学周春芳在靖江市鑫旺房地产中介服务部（以下简称鑫旺中介）工作。原告欲购买房屋，并通周春芳看过位于靖江市房屋（以下简称103室房屋），但原告认为该房屋楼层太低，故未购买。2018年11月2日前几天，周春芳电话联系原告，称欣元小区5幢303室房屋（以下简称303室房屋）欲出售，房型与103室房屋一样，出售价430,000元（含中介费、手续费、税费等）。原告觉得价格合适，决定购买303室房屋，并通过鑫旺中介与房主周玉秋、刘士军联系，双方同时确定了签署房屋买卖协议、办理房屋产权过户登记手续的时间。2018年11月2日，原告与鑫旺中介的周春芳、周玉秋、刘士军与鑫久中介的周鹏共同至靖江市房地产交易中心签订房屋买卖合同、办理房屋过户登记手续。因303室房屋上有他项权登记，故周玉秋、刘士军夫妇二人在2018年11月2日上午与他项权利人解除了他项权利登记，当天下午，原告与周玉秋、刘士军办理了303室房屋产权过户登记手续，时周玉秋、刘士军告知原告303室房屋目前尚有租客居住，十天后才能交房。因303室房屋户型与103室房屋一致，故购房前原告并未看房，且原告并不急于入住该房屋，故同意周玉秋、刘士军十天后交房。同日，原告分别转账支付刘士军415,000元、15,000元，合计430,000元。周玉秋、刘士军亦向原告出具了金额为430,000元的收条。十天后，周玉秋、刘士军的中介人员周鹏将303室房屋钥匙交给了周春芳。周春芳到303室房屋查看时发现被告仍然居住在该房屋内，且不愿搬迁，双方遂产生纠纷并报警。原告认为，原告系303室房屋的所有权人，被告占有303室房屋侵害了原告的合法权益。被告黄月萍辩称，303室房屋的原房主为周玉秋、刘士军。被告及丈夫常正明通过靖江市利群房地产中介服务部（以下简称利群中介）得知了303室房屋的出售信息，并于2014年2月28日以400,000元的价格向周玉秋、刘士军购买了303室房屋。2014年2月28日，被告、常正明与周玉秋、刘士军在利群中介签订了房屋买卖合同及补充协议，约定被告、常正明向周玉秋、刘士军购买303室房屋，成交价402,988元。购房时，周玉秋告知被告：其原先在江苏新扬子造船有限公司（以下简称新扬子公司）工作，303室房屋系其享受公司福利政策以低价向江苏扬子江船业集团公司（以下简称扬子江公司）购买，其在新扬子公司工作期间，303室房屋的产权证需由公司保管，工作满十年后才能拿回房产证，并向被告提供了其与扬子江公司的购房合同等凭证。在此情形下，被告方与周玉秋夫妇约定2014年3月1日支付周玉秋、刘士军购房款389,980元，余10,000元待五年后办理房屋过户登记手续时再支付；若周玉秋、刘士军不能将303室房屋过户给被告，需赔偿被告805,960元等。2014年2月28日，常正明转账支付340,000元至周玉秋账户，扣除银行收取的手续费，周玉秋实际收到购房款339,988元。同年3月1日，周玉秋向被告出具了金额为339,988元的收条。因被告尚欠周玉秋、刘士军购房款未能付清。同日，被告亦向周玉秋出具了金额为50,000元的欠条，并约定2014年5月前付清此款。同年4月12日，被告转账支付周玉秋50,000元。因被告需支付利群中介中介费3000元，故303室房屋的成交价格为403,000元，但双方为图吉利在房屋买卖合同中载明成交价402,988元。事后，被告已支付利群中介中介费3000元。2016年7月左右，周玉秋向被告借款1000元，扣除此款被告至今尚欠周玉秋、刘士军9000元，但此款为双方约定的办理房屋产权过户登记的费用。事实上，被告及丈夫曾多次看房，才最终决定购买303室房屋，并自2014年3月起入住该房屋。同年5月，周玉秋、刘士军协助被告办理了303室房屋水电费、煤气费、有限电视费的过户手续。之后303室房屋的上述费用及物业费均由被告与常正明交纳。2018年11月13日，303室房屋的门锁被撬，被告遂得知房屋被出售给原告。当天，被告联系了周玉秋，要求其说明情况。为此，被告亦向靖江市公安局江阴经济开发区靖江园区派出所报警。后经被告了解，周玉秋已于2016年拿到303室房屋的产权登记证书，因其结欠包伟款项，房产证一直放在包伟身边。后包伟认为只有房产证没有用，为收回款项，包伟要求周玉秋将303室房屋再次出售。被告认为，303室房屋在2014年即出售给被告，未能办理房屋过户手续并非被告的过错。被告及常正明为303室房屋的所有权人，不应迁出该房屋，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告提供的房屋买卖合同、中国农业银行转账回执、2018年11月2日的收条、苏（2016）靖江不动产权第**房屋所有权证书、苏（2018）靖江不动产产权第**屋所有权证书以及被告提供的房地产买卖契约、中国邮政储蓄银行汇款申请书、载明落款日期为“2014年3月1日”的收条、天然气用户卡、水费缴费卡、电费交费卡、燃气管道安装费发票、物业费发票等证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.周玉秋的证人证言以及欣元小区物业管理处出具的证明系被告单方提供，原告不予认可，该证据不能单独作为定案依据，需结合其他证据予以认定；2.被告提供的周玉秋与江苏扬子江船业集团有限公司签订的购房协议、江苏恒元房地产发展有限公司出具的收据来源合法、客观真实，且与被告提供的房地产买卖契约、补充契约以及周玉秋有关房屋出售给被告的证人证言相互印证，可以作为本案定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月28日，周玉秋与江苏扬子江船业集团公司签订购房协议1份，约定周玉秋向扬子江公司购买欣元小区5幢303室房屋；扬子江公司按靖江莲沁苑欣元小区商品房的成本价出售，并同时给予100,000元的一次性购房补贴；扬子江公司以周玉秋的名义办理房产证，在周玉秋服务期内，房产证由扬子江公司统一保管，服务期满后，扬子江公司将房产证给周玉秋；服务期自2010年5月28日至2020年5月27日等。同日，周玉秋向江苏恒元房地产发展有限公司交纳房款75,787元。2014年2月28日，被告、常正明与周玉秋、刘士军签订房地产买卖契约及补充契约各1份，约定被告、常正明向周玉秋、刘士军购买欣元小区5幢303室房屋及车库，成交价402,988元；被告及常正明于2014年3月1日支付周玉秋、刘士军购房款389,980元，余10,000元待五年后办理房屋过户登记手续时再支付；过户时的房产及相关费用由买卖双方各自单独承担；自2014年3月1日起房屋所有权归常正明夫妇所有，若周玉秋与公司发生纠纷致房屋不能过户，需一次性赔付买方805,960元等。同日，常正明通过其603123009200060227账户跨行转账支付340,000元至周玉秋6222081103001442431账户。该日，周玉秋向被告出具了收条，载明“今收到欣元小区5幢303室首付款叁拾叁万玖仟玖佰八拾八元整（￥339,988）”。当天，被告向周玉秋出具欠条1份，载明“今欠卖方周玉秋伍万元整（￥50,000），在5月之前一次性还清，如逾期不还按1%利息，每天支付”。同年4月12日，被告通过其6222620110013046413账户转账支付50,000元至周玉秋6222081103001442431账户。2014年2月28日，周玉秋向靖江市广播电视信息网络有限公司申请将303室房屋有关电视信息改名过户至常正明名下。嗣后，303室房屋的水电、天然气等亦陆续过户至常正明或被告名下，相关费用亦由被告及常正明交纳。2016年11月1日，周玉秋、刘士军通过转移登记获得了303室房屋的所有权登记证书。2018年11月2日，周玉秋、刘士军与原告签订房屋买卖合同1份，约定周玉秋、刘士军将303室房屋出售给原告，成交价430,000元等。同日，原告通过其6228483422422360910账户分别转账支付15,000元、415,000元至刘士军6228480433771334318账户。周玉秋、刘士军亦向原告出具收条，载明“今收到冯卫国购买欣元小区北区5幢303室房款￥430,000元（肆拾叁万元整）”。当天，303室房屋过户至原告名下。嗣后，原告欲进入303室房屋遇阻，致起讼争。本院认为，不动产登记簿的记载不一定与物的真实权利状态一致。本案中，根据原、被告陈述及所举证据，可以看出周玉秋、刘士军为303室房屋原所有权人，且周玉秋、刘士军将303室房屋出售给被告、常正明后又将该房屋出售给原告。结合被告提供的房屋买卖契约、银行转账记录、收条等证据可以看出，被告及常正明在2014年即已付清绝大部分购房款，因303室房屋产权证书由周玉秋的工作单位持有致双方未能办理过户手续，故双方协商剩余房款待办理房屋过户登记手续时再行支付，且双方签订房屋买卖契约时，周玉秋向被告提供了购房合同等证明材料，故被告对未能及时办理房屋产权过户登记手续之情形不存在过错。根据被告提供的物业费收据、水电费发票等证据，被告在原告购买303室房屋前即已入住303室房屋。周玉秋亦在庭审过程中明确表示，其系将303室房屋出售给被告、常正明，并实际向被告交付了案涉房屋。综合以上情形，被告、常正明在2014年2月28日即成为303室房屋的实际所有权人具有高度盖然性，则被告有权占有、使用303室房屋。现原告仅凭房屋所有权证书要求被告从303室房屋迁出，无法律依据，本院不予支持。至于原告已支付周玉秋、刘士军的购房款，原告可依法另行向其二人主张债权。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，判决如下：驳回原告冯卫国的诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由原告冯卫国负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员 吴长伟二〇一九年三月四日法官助理 张 琪书 记 员 戴 卫附录：最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。