广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7371号上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市**中山三路****。主要负责人：赖小平，该行行长。委托诉讼代理人：冯宇聪，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄碧瑜，女，1984年4月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：谢方玉，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健明，广东广瀚律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：郭献诗，男，1982年2月25日出生，汉族，住广东省怀集县。上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山市分行）因与被上诉人黄碧瑜、郭献诗房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初15169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人建行中山市分行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄碧瑜全部诉讼请求。事实和理由：因郭献诗多次逾期不足额支付到期本息，建行中山市分行于2018年8月15日诉至广东省中山市第一人民法院，案号为（2018）粤2071民初16987号，并为此支出了诉讼费8864元、律师费19178元，该案于2018年11月20日第一次开庭。建行中山市分行认为，郭献诗与建行中山市分行办理涉案房地产抵押在先，建行中山市分行依法享有合法抵押权。郭献诗在未经建行中山市分行同意、未通知建行中山市分行的情况下私自转卖涉案房产，在建行中山市分行不同意黄碧瑜代为清偿抵押债务的情况下黄碧瑜无权行使涤除权，且郭献诗与建行中山市分行间债权债务关系已立案处理，而具体金额尚未确认，亦属于客观上无法明确抵押债务金额的情形。另外，建行中山市分行遇到多宗与本案类似的案件，在没有房产证原件的情况下，建行中山市分行无法单方到国土部门办理注销抵押登记，因此一审判决客观上建行中山市分行无法履行。综上，请求二审法院依法改判支付建行中山市分行的上诉请求。被上诉人黄碧瑜二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回建行中山市分行的上诉请求。一审法院冻结黄碧瑜银行账号71万元，黄碧瑜有能力履行判决确定的义务。被上诉人郭献诗期间未发表答辩意见。黄碧瑜于2017年12月13日向一审法院起诉请求：1.郭献诗继续履行《房地产买卖合同》（NO.S8000075）义务，3个工作日内办理不动产权属证书并配合黄碧瑜在3个工作日内办理产权过户事宜；2.黄碧瑜同意向建行中山市分行一次性支付涉案房屋的贷款余额，建行中山市分行足额收到涉案房屋的贷款余额后5个工作日内办理涉案房屋的注销抵押登记。一审法院认定事实如下：2016年8月22日，郭献诗作为卖方，与作为经纪方的中山市宜速家地产咨询有限公司（以下简称宜速家公司）以及作为买方的黄碧瑜签订编号为：S8000075的《房地产买卖合同》，约定卖方转让位于中山市××科金色家园××房的房地产给买方。合同载明：该房地产现未出房产证，待出证后再办理还款各过户手续。该房地产转让总价款为人民币86万元，交易定金15万元，买方同意本合同签订时向卖方人民币5万元，剩余定金款10万元待卖方交楼当日一次性支付。买方须于/年/月/日前申请按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。买方向银行申请贷款金额为人民币56万元，具体的抵押贷款金额以银行出具的《同意购房贷款通知书》为准，买方须于过户当日支付除定金之外的首期款人民币15万元整给经纪方指定的银行监管帐号或卖方。卖方须依买方或第三方的通知前往银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。如买卖双方任何一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如买卖双方任何一方逾期履行合同超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款的20%的违约金或承担定金罚则。无论任何情况下，若买方或卖方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则违约之一方须即时支付经纪方人民币25800元作为违约金；若买卖双方在未取得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为本合同之违约者且需共同连带支付经纪方违约金人民币25800元。合同中还约定契税等29项费用和经纪方佣金25800元由卖方承担。签订《房地产买卖合同》当天，黄碧瑜向郭献诗支付了定金50000元，郭献诗在《房地产买卖合同》末页下方收据栏中签名捺印确认收到上述款项。2016年8月24日，黄碧瑜再次向郭献诗支付了定金100000元，郭献诗又向黄碧瑜出具收据予以确认。续后郭献诗一直未配合黄碧瑜办理房产过户手续，黄碧瑜催促无果，委托广东广瀚律师事务所向郭献诗发律师函敦促履行合同义务，该所于2017年11月20日通过EMS邮政专递向郭献诗户籍所在地邮寄律师函。一审法院另查明：座落于中山市东凤镇凤安路**万科金色家园****的商品房已于2017年9月15日办理不动产权属登记，登记产权人为郭献诗，该房产同日还进行了抵押登记，抵押权人为建行中山市分行。一审法院于2017年12月18日根据黄碧瑜的申请裁定对郭献诗价值860000元的财产采取保全措施，后于2017年12月22日向中山市国土资源局送达民事裁定书及协助执行通知书对案涉房产进行了查封。一审庭审中，黄碧瑜述称郭献诗已于2016年8月24日将案涉房产交付黄碧瑜使用至今。建行中山市分行则提供《个人贷款对帐单》称截止至2018年4月25日，郭献诗尚欠房屋按揭贷款本金471800元、利息13005.62元、罚息467.66元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。黄碧瑜提供《房地产买卖合同》、收据、律师函、《中山市不动产登记资料证明表》在案佐证，建行中山市分行亦提供《个人贷款对帐单》在案佐证，郭献诗均未提出抗辩亦未提供证据推翻或反驳黄碧瑜或建行中山市分行的主张，故一审法院依法确认黄碧瑜、郭献诗之间存在房屋买卖合同关系，郭献诗与建行中山市分行之间存在抵押贷款合同关系。黄碧瑜、郭献诗签订的《房地产买卖合同》为双方真实意思表示，黄碧瑜、郭献诗均应忠实履行合同约定义务。按《房地产买卖合同》约定，郭献诗应于案涉房产办理好权属证书三日内配合黄碧瑜办理过户手续，涉案房产已于2017年9月15日办理权属证书，且黄碧瑜已委托律师所发函进行催告，郭献诗一直未配合办理过户手续，现黄碧瑜要求继续履行合同，在黄碧瑜代郭献诗清偿抵押贷款本息后由建行中山市分行、郭献诗办理注销抵押登记，郭献诗协助办理房地产产权过户手续有理。建行中山市分行称郭献诗除已登记的抵押债权外另欠第三人其他债务，可另行主张，但并不是抵押债权实现后拒绝办理注销抵押登记的正当理由，黄碧瑜诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。郭献诗经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响法院依法判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、黄碧瑜于一审判决生效之日起七日内代郭献诗清偿欠建行中山市分行的房屋按揭贷款本金471800元以及利息、罚息；二、郭献诗、建行中山市分行在黄碧瑜代为还清判项一债务后七日内办理中山市东凤镇凤安路3号万科金色家园6幢2201房[不动产权证书号：粤（2017）0228984]房屋的抵押登记注销手续；三、郭献诗在中山市东凤镇凤安路3号万科金色家园6幢2201房[不动产权证书号：粤（2017）0228984]房屋抵押登记注销后三日内配合黄碧瑜办理上述房屋的产权转移登记手续；四、郭献诗配合完成上述判项三产权转移登记手续后，黄碧瑜于三日内将应支付的购房款余额（710000元扣除判项一中应支付给建行中山市分行实际金额后的余额）交付郭献诗。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12400元，财产保全费4820元，合计17220元，由郭献诗负担（该款黄碧瑜已预交，一审法院不另收退，郭献诗于一审判决生效之日起7日内迳付黄碧瑜)。建行中山市分行二审期间向本院提交广东省中山市中级人民法院（2018）粤20民终918号民事判决书复印件，拟证实法院在同类型案件中未判决银行履行注销抵押的义务。黄碧瑜质证认为该证据真实性由法院认定。郭献诗、黄碧瑜二审期间未向本院提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。一审期间，一审法院根据黄碧瑜的申请于2018年7月23日作出（2017）粤2072民初15169号之一民事裁定，以黄碧瑜同意一次性付款、为避免判决不能履行的风险为由，裁定：冻结黄碧瑜在中国工商银行股份有限公司阜沙支行开立的账号20×××51内的存款710000元。此后，一审法院冻结了上述账号内的存款710000元，冻结期间从2018年8月3日起至2019年8月2日止。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，首先，郭献诗与黄碧瑜是于2016年8月22日签订涉案房屋买卖合同，建行中山市分行是于2017年9月15日办理正式的抵押登记手续。其次，建行中山市分行主张郭献诗未告知且未经其同意即将涉案房屋转让予黄碧瑜。本院认为，即使建行中山市分行该主张成立，根据上述法律规定，在受让人黄碧瑜代为清偿债务消灭抵押权的情况下，郭献诗与黄碧瑜之间转让涉案房屋的行为效力并不以建行中山市分行是否同意为前提，且受让人代为清偿债务消灭抵押也是抵押权人实现抵押权的一种方式。经查，至2018年4月25日郭献诗尚欠建行中山市分行房屋按揭贷款本金471800元、利息13005.62元、罚息467.66元；黄碧瑜在本案诉讼中明确表示同意代郭献诗向建行中山市分行清偿贷款，且一审法院也已根据黄碧瑜的申请冻结了黄碧瑜名下银行账号中710000元的存款，冻结期间从2018年8月3日起至2019年8月2日止。上述事实足以反映，黄碧瑜代为清偿银行贷款的行为并不损害建行中山市分行作为抵押权人的利益。因此，建行中山市分行以郭献诗转让涉案房屋未经其同意为由不同意协助办理注销抵押登记，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行的上诉请求均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12400元（上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年三月二十五日书记员  郑 蕙