江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终66号上诉人（原审被告）：大丰富民农副产品批发交易市场有限公司，住所地盐城市大丰区疏港路**。法定代表人：周中和，该公司总经理。委托诉讼代理人：张桂江，江苏涤非律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钧，江苏涤非律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张远俊，男，1971年3月9日出生，汉族，住盐城市大丰区。被上诉人（原审原告）：杨丹晨，女，1970年7月5日出生，汉族，住盐城市大丰区。原审被告:大丰惠民农副产品交易市场经营管理有限公司，住，住所地盐城市大丰区疏港路**/div>法定代表人：唐雪英，该公司总经理。委托诉讼代理人：张桂江，江苏涤非律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钧，江苏涤非律师事务所律师。上诉人大丰富民农副产品批发交易市场有限公司（以下简称富民公司）因与被上诉人张远俊、杨丹晨及原审被告大丰惠民农副产品交易市场经营管理有限公司（以下简称惠民公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2018）苏0982民初2161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富民公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一审诉讼费由惠民公司和张远俊、杨丹晨承担，二审诉讼费由张远俊、杨丹晨承担。事实和理由：1.富民公司、惠民公司与业主之间形成的产权式商铺租赁合同属于规模化聚集式商铺普遍采用的经营模式，委托管理合同抬头的大丰富民农副产品批发交易市场仅注明的是整个市场的对外名称，并不能代表富民公司。富民公司与惠民公司股东、业务、财务负责人、经营场所均不相同，不存在人格混同的情形，且富民公司的《购房认购书》中载明的“五年包租，二十年托管”的优惠政策与惠民公司和张远俊、杨丹晨签订的《委托管理合同》中关于经营收益分配及相关税费负担的内容一致，系产权式商铺租赁合同的特点，不能以此作为认定公司人格混同的依据。富民公司的交房通知书与惠民公司的租赁签约流转审批表上管理人员存在相同的情形是基于两家公司人员对于特定事项临时形成的工作小组，并不代表两家公司人员混同，故一审法院认定富民公司与惠民公司存在重大关联、公司人格混同不能成立。2.富民公司在认购书上给出的“五年包租，二十年托管”的优惠政策，真正的受益者是业主，富民公司只存在让利；五年包租的约定，是基于惠民公司先前与富民公司签订了《商铺委托管理协议》的前提下才存在，由惠民公司与业主之间形成前五年包租，五年后业主可以选择自营，二十年后惠民公司按照与业主的约定进行回购，惠民公司与富民公司再进行结算，并不能认定为富民公司对业主的要约行为，根据合同的相对性，富民公司也不应当在法律上受到该条款的约束。3.富民公司与惠民公司在业主购房前签订了《商铺委托管理协议》，业主可以选择自主经营，可以选择售后包租的优惠政策，优惠政策是将利润让给业主，并不存在增加了富民公司的销售利润，但为了业主们能够形成规模化经营，赋予业主自行选择售后包租的模式，但选择以后的租赁合同的相对人即是惠民公司，《委托管理合同》对业主与惠民公司的权利义务作出了明确约定，也向业主在整个聚集式商铺运营过程中对于富民公司与惠民公司系各自独立的主体作出了明确的披露，故不存在所谓的“有违公平原则”的情形，惠民公司与富民公司的合同义务是独立的，买卖合同与委托管理合同是独立存在，并设定了各自的权利义务。综上，一审法院作出富民公司应当对惠民公司的给付义务承担连带责任的判决错误。张远俊、杨丹晨共同辩称，1.富民公司在2017年3月2日变更之前的两个股东分别是上海创劲投资集团有限公司（以下简称创劲公司）和上海睿积企业管理咨询事务所（以下简称睿积事务所）。创劲公司的法定代表人是周永平，股东是周永平和唐双凤。睿积事务所是唐双凤个人独资。惠民公司是2011年4月20日成立，法定代表人是唐雪英，注册时的股东为江阴市恒基房地产有限公司（以下简称江阴恒基公司），而江阴恒基公司的法定代表人也是唐双凤。江阴恒基公司的股东原为创劲公司，在2018年3月27日变更为创劲公司、上海誉睿投资有限公司。惠民公司在2018年3月22日股东变更为江阴恒基公司、昆山市恒基建设开发有限公司（以下简称昆山恒基公司），且昆山恒基公司于2018年7月20日已经注销。由此可见，惠民公司在股东变更之前实际出资方为创劲公司。在张远俊、杨丹晨签订案涉合同时，富民公司的股东为创劲公司、睿积事务所，惠民公司的股东江阴恒基公司系创劲公司的子公司，两个公司的最终投资人是周永平、唐双凤，故两个公司存在关联。2.富民公司和惠民公司的注册地址虽然不一致，但从国家企业年报公司信息系统中调取的通讯地址、电话、邮箱一致，可以认定富民公司和惠民公司是由同一个人控制。3.案涉两份合同都是在售楼处签定，两份合同中所盖的骑缝章都是富民公司的印章。从认购书、交房通知书及租赁签约流转审批表当中工作人员的签名相同，说明富民公司和惠民公司工作人员相同。综上，可以认定两家公司人格混同、存在关联。4.五年包租，二十年托管是富民公司的一种促销手段，对购房人、卖房人都有利。富民公司与惠民公司签订的协议与购房人无关。5.委托管理合同中注明签订该合同才能享受购房优惠，且委托管理合同是在签订商品房买卖合同才能生效，因此两份合同和认购书是不可分割的。从大丰富民批发交易市场委托管理合同的名称来看，张远俊、杨丹晨认为该合同至少和富民公司是相关的，富民公司也没有向张远俊、杨丹晨披露该委托管理合同签订的主体实际是惠民公司。惠民公司述称，认可富民公司的上诉意见。张远俊、杨丹向一审法院起诉请求：1.判令惠民公司支付商铺租赁费99007元，并承担44553元自2016年7月1日起、54454元自2017年7月1日起均至实际履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；2.富民公司对惠民公司的上述给付义务承担连带责任；3.本案的诉讼费用由富民公司、惠民公司承担。一审法院经审理查明：张远俊、杨丹晨系夫妻关系。2012年10月18日，张远俊与富民公司签订《大丰富民农副产品批发交易市场二期购房认购书》，载明：张远俊承购富民公司位于原大丰市，房屋建筑面积66.32平方米，总价743514元；2013年3月31日前交房等内容。在上述认购书背面载明大丰富民农副产品批发交易市场销售政策及相关优惠：五年包租，二十年托管，前三年总价24%房款中直接抵扣，第四年合同价9%、第五年合同价11%（各扣除9.5%的税收后）现金返还，第6-20年租金1:9分成，管理公司1、业主9；开盘当天买房享受合同价3%交易契税补贴；开盘当天购房前88套赠送指定商铺5年使用权；需在一周内签约方可享受以上相关优惠，逾期则视为主动放弃所有优惠权与选择权，开发商不另行通告，有权转卖该套商铺；等等。同月25日，张远俊、杨丹晨与富民公司就上述房屋签订《商品房买卖合同》，确认该房屋成交价格为547000元，约定富民公司应当在2013年3月31日前将房屋交付买受人使用。同日，张远俊、杨丹晨（甲方）与惠民公司（乙方）签订《大丰富民农副产品交易市场委托管理合同》（以下简称《委托管理合同》），载明：“鉴于甲方向富民公司购买大丰富民农副产品批发交易市场商铺，并将所购商铺委托乙方经营管理；甲方必须将所购商铺委托乙方经营管理二十年，则享受富民公司给予甲方的购房优惠折扣。甲方自愿将位于大丰富民农副产品批发市场9-1108号，建筑面积66.32平方米商铺委托乙方经营管理。甲方全权委托乙方直接与富民公司按《商品房买卖合同》的约定，办理交接手续。双方约定的商铺托管期限为二十年，从交付之日起第60天起算。甲方将上述商铺托管给乙方，前三年期间乙方无需向甲方支付任何费用（经双方协商一致，从购房款中一次性抵减），第四年第五年乙方仅承担租赁费用。且在前五年期间，乙方在托管经营期间之经营所得全部归乙方所有。从第四年开始的第一个自然月内，乙方将第四年的租赁费用计人民币44553元一次性支付甲方。从第五年开始的第一个自然月内，乙方将第五年的租赁费用计人民币54454元一次性支付甲方。从第六年开始的以后十五年时间里，该商铺的租赁所得款项中税后的90%属于甲方所有，税后的10%属于乙方管理费用……”。该《委托管理合同》一式四页，加盖富民公司骑缝章。2013年12月23日，案涉房屋领取了《房屋所有权证》。2014年12月24日，案涉房屋领取了《国有土地使用权证》。2018年6月3日，富民公司向将张远俊发出《大丰富民农副产品批发市场交房通知书》，该通知书上有富民公司的营销部经理陈某、财务部经理唐某某、总经理许某某签字。该通知书附表《租赁签约流转审批表》载明“意向签租房源9-1-108，房源类型公司房源，商户姓名张远俊，商户类型新签商户，日期2018年6月4日，经营品类副食批发，物管费标准1600元/年/间”，该审批表由惠民公司的经营部经理陈某审批、财务唐某某审核、公司总经理许某某审批，审批表备注栏备注“暂时不交物业费，待公司退还返租金时扣除”。一审法院认为，张远俊、杨丹晨与惠民公司签订的《委托管理合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。按照《商品房买卖合同》及《委托管理合同》的约定，富民公司应当在2013年3月31日前将案涉房屋直接交付惠民公司，惠民公司应当在2016年6月30日、2017年6月30日前分别向张远俊、杨丹晨支付租赁费44553元、54454元。惠民公司未能按约支付，应当承担相应的违约责任。张远俊、杨丹晨要求惠民公司承担44553元自2016年7月1日起、54454元自2017年7月1日起均至实际履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，符合法律规定，一审法院予以支持。本案的争议焦点为：对于惠民公司上述义务富民公司是否应当承担连带责任。本案张远俊、杨丹晨虽与富民公司、惠民公司分别签订《商品房买卖合同》及《委托管理合同》，但从该两份合同的形式来看，委托管理合同的抬头为大丰富民农副产品批发交易市场，另外富民公司的《购房认购书》上载明的“五年包租，二十年托管”的优惠政策与张远俊、杨丹晨与惠民公司签订的《委托管理合同》中关于经营收益分配及相关税费负担内容具有一致性，惠民公司直接采用了富民公司的“五年包租，二十年托管”的优惠政策，且富民公司的《交房通知书》与惠民公司的《租赁签约流转审批表》上两公司的管理人员均相同，足以说明富民公司、惠民公司虽为两个独立法人，但在公司经营上存在重大关联、公司人格存在混同的情形。从《商品房买卖合同》与《委托管理合同》的内容来看，富民公司在购房认购书上给出的“五年包租，二十年托管”的优惠政策，对张远俊、杨丹晨购买案涉房屋及对该房屋的价格确定具有重大影响，应当认定为要约，且张远俊、杨丹晨确实也享受到了该优惠政策，故富民公司应当受到该要约的约束。富民公司通过“五年包租，二十年托管”的优惠政策，客观上促进了房屋的销售，增加了富民公司的销售利润，故如允许以售后包租的形式促进销售后，又在商铺销售后人为割裂售后包租与销售之间的内在联系而免除富民公司的售后包租义务，有违公平原则。富民公司作为案涉房屋销售租赁的实际受益方，其对售后包租的承诺构成商品房买卖的要约，实质上属于商品房买卖合同的一部分，惠民公司不履行合同义务，应当视为富民公司不履行合同义务，故富民公司应当对惠民公司在本案中的给付义务承担连带责任。富民公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对举证、质证及抗辩等诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第一百零七条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、惠民公司于判决生效之日起十日内给付张远俊、杨丹晨99007元，并承担44553元自2016年7月1日起、54454元自2017年7月1日起均至实际履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。二、富民公司对惠民公司的上述给付义务承担连带责任。如果未按判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2512元，由惠民公司、富民公司共同负担。二审审理中，张远俊、杨丹晨提交了惠民公司、富民公司、创劲公司、昆山恒基公司、江阴恒基公司的工商登记信息及惠民公司2014年企业年度报告、富民公司2015年企业年度报告打印件各一份，证明惠民公司、富民公司是关联企业，存在公司人格混同。惠民公司、富民公司对张远俊、杨丹晨提交的证据真实性没有异议，但对证明目的不予认可。本院经审核认为，张远俊、杨丹晨提交的惠民公司、富民公司、创劲公司、昆山恒基公司、江阴恒基公司的工商登记信息及2014年企业年度报告属实，能够证明惠民公司、富民公司的股东存在重叠。对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，开发商与业主签订商品房买卖合同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为承担连带责任。本案中，富民公司在签订案涉合同时，其股东系创劲公司和睿积事务所，创劲公司的股东是周永平和唐双凤，睿积事务所系唐双凤个人独资。惠民公司在签订案涉合同时，其股东为江阴恒基公司，江阴恒基公司的股东为创劲公司。由此可见，在签订案涉合同时，富民公司、惠民公司的实际控制人均系周永平、唐双凤。同时，富民公司作为开发商，其有义务向业主明确披露其与经营管理公司系各自独立的主体。张远俊、杨丹晨主张富民公司在签订合同时并未向其披露其与惠民公司系各自独立的主体，富民公司对此未能提交证据予以反驳。且案涉两份合同系同一天在富民公司售楼处签订，惠民公司与张远俊、杨丹晨签订的委托管理合同全称为大丰富民农副产品交易市场委托管理合同，该名称容易使业主产生该合同系与富民公司签订的印象，富民公司亦在惠民公司与张远俊、杨丹晨签订的委托管理合同中加盖了富民公司的骑缝章，且富民公司的《交房通知书》与惠民公司的《租赁签约流转审批表》上两公司的管理人员均相同，表明富民公司对惠民公司与张远俊、杨丹晨签订的委托管理合同予以认可，其行为亦足以致使张远俊、杨丹晨对富民公司和惠民公司系关联企业产生合理信赖，故一审法院判令富民公司对惠民公司在本案中的给付义务承担连带责任并无不当。综上，富民公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2512元，由上诉人大丰富民农副产品批发交易市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 李 砚审判员 谢超亮二〇一九年三月二十五日书记员 刘 湘