广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初650号 原告（反诉被告）：王素梅，女，汉族，1953年4月29日出生，住辽宁省锦州市古塔区。 委托诉讼代理人：李涛，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 委托诉讼代理人：陈洁，广西鼎峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹金林，广西鼎峰律师事务所实习律师。 被告：广西金天置业投资有限公司，住所：广西南宁市青秀区金湖路**地王国际商务中心**。统一社会信用代码：91450103569058696Y。 法定代理人：李某。 原告（反诉被告）王素梅与广西富乐华房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称富乐华公司）、广西金天置业投资有限公司（以下简称金天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王素梅的委托诉讼代理人李涛，被告富乐华公司的委托诉讼代理人陈洁、曹金林到庭参加诉讼，被告金天公司经传票传唤无正当理由拒不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王素梅向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告富乐华公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：3-2-601）；2.两被告返还原告所支付的购房款合计277429元；3.两被告共同向原告支付自2014年6月25日起至全部房款返还之日止的利息（按银行贷款基准利率4.9%，以277429元为基数，从2014年6月25日起计算至全部房款返还之日止，暂计至起诉日为50977元）。事实和理由：2014年4月，原告得知金天公司代理被告富乐华公司销售防城港市中央商务区防城港国际大酒店项目，原告于2014年4月12日认购了防城港市中央商务区防城港国际大酒店2单元6层601号房，并缴纳了首期定金5万元。双方约定面积为72.18平方米，单价为每平方米5540元，房屋总售价为399877元，付款方式为首付52%，即207877元，余款按被告富乐华的通知以银行按揭贷款方式分期支付，交房时间为2016年12月31日。在原告缴纳定金后因迟迟未通知签署正式的购房合同，后金天公司告知原告须缴纳房屋投资款68991元，并将首付款到位后才能与被告富乐华公司签订正式的《商品房买卖合同》。2014年6月25日原告通过转账的方式向被告金天公司制定账户缴纳219000元房款，被告金天公司向原告出具68991元的《收据》。2015年5月4日原告向被告富乐华公司支付现金8429元，被告富乐华公司向原告出具收到该房屋208438元房款《收据》，并于当日签订正式的《商品房买卖合同》，后至合同约定的交房时间2016年12月30日，原告发现案涉工程处于停工状态。2018年3月5日原告经查询得知，被告未按合同约定将案涉房屋备案至原告名下。故原告认为被告迟延交付房屋亦未将案涉房屋备案至原告名下，导致原告合同目的无法实现，原告合同解除权已经成就，故要求解除案涉合同、返还购房款及利息，被告金天公司作为被告富乐华公司的代理人，应承担共同返还购房款的责任。 被告（反诉原告）富乐华公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据：1.双方合同约定原告未交清房款前，交房时间应顺延，故被告未违约；2.涉案房屋并未存在规划变更的情况，原告所提及的规划变更为申请规划的公示，但并未审批通过变更；3.无法办理贷款系由于原告自身的原因导致，原告未能满足银行放贷条件亦不能按照合同约定现金支付剩余房款，案涉合同应继续履行。 被告金天公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、答辩的权利。 被告（反诉原告）富乐华公司向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告富乐华公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.原告向被告富乐华公司一次性支付剩余购房款192000元；3.原告支付逾期付款违约金59021.85元（计算方式：以399877元为基数，从2017年2月24日起，以每日万分之三计算至原告付清房款之日止，暂计至2018年6月30日为59021.85元）。事实和理由：2014年4月，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告向被告富乐华公司购买位于防城港市中央商务区防城港国际大酒店2单元6层601号商品房，面积为72.18平方米，单价为每平方米5544元，总价款为399877元。原告支付首付款207877元，剩余房款192000元以贷款的方式支付。2016年3月25日，被告富乐华公司通知原告办理银行按揭手续，由于原告年龄已超过国家规定的办理银行按揭贷款的年龄，无法办理银行按揭贷款手续，依据双方合同约定因原告的原因造成按揭贷款申请不能通过银行审批的，原告应在接到被告富乐华公司通知后10日内向被告富乐华办理相关手续付清剩余房款，每逾期一天按房价总额的万分之三向出卖人支付违约金。2017年1月16日被告富乐华公司依合同约定通知原告前来一次性付清剩余房款，时至被告起诉时原告仍未付清全部房款，已严重违反合同约定，构成违约。故原告应按合同一次性付清购房款192000元并支付逾期付款违约金。 原告（反诉被告）王素梅针对被告（反诉原告）富乐华公司的反诉答辩称，1.原告不存在逾期付款的事实，双方未对第二期付款明确约定时间，仅约定根据被告富乐华公司通知办理银行按揭手续，2018年3月9日被告富乐华公司才向原告告知该事宜，被告富乐华公司作为专业的房地产开发商应对贷款政策具有更清晰的了解力，应如实告知原告不符合贷款情形，且案涉合同未办理合同备案手续，即便原告符合贷款条件，原告也无法办理按揭贷款；2.即便被告富乐华公司认为未付清房款可以不交付案涉房屋，但双方约定房屋交付时间为2016年12月31日，但整个项目基础设施均未达到可以交付条件，被告富乐华公司的主要义务仍未完成，故原告暂时未支付房款亦是属于行使抗辩权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认证如下：对于原告提交的《收据》（编号：1924491），系被告金天公司出具载明的原告购买案涉商品房的投资金，与本案具有关联性，予以采纳；对于原告提交的《案涉商品房现场施工照片》，因没有显示拍摄时间、地点，本院无法核实该证据与本案的关联性，不予采纳；对于《防城港CBD中央商务区换签情况备案表》，上未具有被告的签章，对该份证据的真实性本院无法确定，不予认可；关于被告提交的《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2014054号），是防城港市住房保障和房产管理局出具的，预售项目为案涉商品房，与本案具有关联性予以采纳；对于被告提交的《关于办理银行按揭的告知函》、《圆通速递邮寄单》、《圆通速递物流信息》，告知函上具有被告富乐华公司的签章，上载明内容系要求原告办理案涉商品房的按揭贷款手续，该告知函的寄送地址系原告在合同中预留的通讯地址，故本院认为该三份证据与本案具有关联性，予以采纳；关于被告提交的《一次性现金付款通知书》、《EMS全球邮政特快专递》、《邮政物流信息》，该通知书上具有被告富乐华签章，上载明要求原告按合同约定付清案涉房款，该通知书系按原告在合同中预留的通讯地址进行寄送，本院认为该三份证据与本案具有关联性，予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月，原告作为买受人与被告富乐华公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于防城港市中央商务区防城港国际大酒店2单元6层601号，面积为72.18平方米，单价为每平方米5540元，总价款为399877元。合同第七条对付款期限及期限约定为（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金207877元，该定金于交付首付款时抵作商品房房价款。（二）买受人采用下列商业贷款，余款192000元向申请贷款支付。附件三关于银行按揭付款约定为（4）……如买受益人按揭贷款申请未获批准，则买受人须在接到银行或出卖人通知后10日内向出卖人付完购房总合同款，……买受人逾期不支付完购房合同全款或补齐首期款差额的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按房价总额万分之三向出卖人支付违约金；合同第十一条约定交付时间和手续，（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房；合同第九条约定商品房交付条件为1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。双方特别约定：在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。合同第十九条约定出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。附件十一补充协议第二十条对通知方式及效力约定为有关本合同的任何通知、付款要求或各种通讯联系，出卖人按照买受人的通讯地址以电报、挂号信、特快专递等方式发送通知的，邮寄凭证、电报底稿均可作为对方已收到该书面通知的证据，该通知自发出之日起的第三天视为送达。2014年6月25日，被告金天公司出具《收据》（编号：1924491），认可收到原告支付的案涉商品房投资金68991元。2015年5月4日，被告富乐华公司出具三张收据（编号：1234854、5025510、5025508），承认收到原告购房款共计207877元及代收款561元。 另查明，2014年12月31日，案涉商品房已取得《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2014054号），经查询，2018年3月5日案涉商品房尚未备案至他人名下，且涉案商品房并未存在规划变更的情形。 再查明，2016年3月25日，被告富乐华公司向原告寄送《关于办理银行按揭的告知函》，告知原告应于2016年5月15日前到被告富乐华公司指定地点办理银行按揭贷款手续、签署《按揭合同》及缴纳办理按揭费用等相关事宜。2017年1月16日，被告富乐华公司向原告寄送《一次性现金付款通知书》，告知原告应于2017年2月23日前与被告富乐华公司办理剩余房款付清手续。 本院认为，原告与被告系基于自愿、平等签订《商品房买卖合同》，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行合同义务。原告作为买受人其主要义务为按照合同约定支付购房款，原告于2015年5月4日向被告富乐华支付购房款208438元款项，对于剩余的购房款双方约定为采用向银行按揭贷款的方式支付。原告在庭审中自认其未通过贷款系因为原告自身年龄限制的原因，本院认为，双方于合同中约定买受人按揭贷款申请未获批准则买受人须在接到银行或出卖人通知后10日内向出卖人付完购房合同款。2017年1月16日，被告富乐华公司向原告发送《一次性现金付款通知书》，要求被告于2017年2月23日前来办理剩余房款的付清手续，原告在收到该《通知书》后未提出异议，亦未按该通知书上约定的履行期限履行支付剩余购房款的义务，其行为已构成违约。 关于被告富乐华公司主张原告应承担一次性支付剩余购房款的责任的问题，原告在庭审中抗辩称因案涉商品房未到交付条件，其对未支付剩余房款享有抗辩权。本院认为，原告并未具有确切证据证明被告富乐华公司具有《中华人民共和国合同法》第六十八条所规定的情形，故原告并未享有对履行支付剩余购房款的不安抗辩权，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，原告作为买受人具有先履行支付全部购房款的合同义务，故对被告富乐华公司主张的要求原告按合同约定支付剩余购房款192000元予以支持。关于被告富乐华公司主张逾期付款违约金的问题，因双方在合同中对逾期付款具有两处约定，分别为合同第八条约定按日逾期应付款的万分之一计算以及附件四约定为按日房价总额万分之三计算。本院认为被告富乐华公司作为合同文本的提供者，对逾期付款的约定亦具有两处不同约定，补充协议中所约定的格式条款与合同第八条中约定的非格式条款不一致的，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，应当采用非格式条款即原告按日向被告富乐华公司支付逾期应付款即192000元的万分之一的违约金，对于违约金起算点本院以《一次性现金付款通知书》中告知的最后期限之次日即2017年2月24日起算。 关于原告主张被告富乐华公司迟延交付案涉房屋而要求解除案涉合同，要求两被告返还购房款及支付利息的问题。关于被告迟延交付案涉商品房的问题，本院认为原告作为先履行义务人，在其未支付全部购房款前被告富乐华公司享有先履行抗辩权。原告在庭审中表明案涉商品房尚未备案至原告名下，导致原告的合同目的不能实现，依照本案查明的事实，案涉商品房尚未备案至他人名下，被告富乐华公司未具有履行不能的情形，原告之主张未具有事实和法律依据，故对原告的各项诉讼请求均予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十七条、第六十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）王素梅与被告（反诉原告）广西富乐华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：3-2-601）有效； 二、原告（反诉被告）王素梅在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）广西富乐华房地产开发有限公司购房款192000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算方式：以192000元为基数，从2017年2月24日起按日万分之一计算至实际付清之日止）； 三、驳回原告（反诉被告）王素梅的全部诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）广西富乐华房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费6226.09元，由原告（反诉被告）王素梅负担。反诉案件受理费5065.33元，减半收取计2532.67元，由原告（反诉被告）王素梅负担2406.04元，被告（反诉原告）广西富乐华房地产开发有限公司负担126.63元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费11291.42元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 长  覃姿婕 人民陪审员  凌宜莲 人民陪审员  李成霖 二〇一九年三月六日 法官助理彭小山 书记员庞雯