湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终451号上诉人（原审原告）:广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司，住所地：韶山市竹鸡段人民公社印象城。负责人：贺健，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏迎美，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庞浪，男，汉族，1987年5月30日出生，住韶山市。上诉人广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司（以下简称“昌建公司”）因与被上诉人庞浪房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省韶山市人民法院（2018）湘0382民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已经审理终结。昌建公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，查明事实依法改判支持上诉人在一审提出的诉讼请求，即判令被上诉人支付租金12296元、律师费5000元，房屋占有使用费70225元（房屋占有按照2015年度租金标准自合同解除之日起暂计算至2018年11月26日，该项费用应当支付至实际腾退之日），共计87521元。2、依法改判被上诉人违约，上诉人无需退还被上诉人履约保证金4669元；3、判决被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：（一）一审法院认定上诉人违约系《租赁合同》于2014年12月31日解除的原因，基本事实认定错误。1、上诉人与被上诉人的租赁合同中并未约定安装直通电梯的合同义务。2、一审法院作为认定上诉人违约的证据--《服务手册》不论从证据形式还是证据内容考虑，均不能作为本案的证据使用。服务手册上所承诺的服务配套设施不是上诉人的合同义务。3、一审法院认定被上诉人因经营状况不佳拒付租金的违约事实是导致合同解除的原因，却未判决被上诉人承担违约责任，违反法律规定。（二）上诉人从未向被上诉人承诺过免除第一年的租金，一审法院基本事实认定错误。（三）一审法院认定案涉商铺在商场大门关闭后由上诉人控制，事实认定错误，且同一事实在一审判决中前后矛盾。（四）一审法院避重就轻，未充分审查被上诉人不正当拒付租金、拒缴水电费的根本性违约行为，却将上诉人在无法实现合同目的，蒙受巨大损失的情况下而不得已的停水停电行为视为导致承租人不能正常经营的原因，于情于理于法均有违司法公正。（五）一审法院在上诉人实际占有房屋的情况下，仅判决被上诉人承担年度租金15%房屋占有使用2700元，缺乏事实即法律依据且有失公允。（六）一审法院在确认被上诉人存在违约情形的情况下错误判决上诉人退还被上诉人履约保证金。庞浪未到庭答辩。昌建公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告与原告签订的《租赁合同》于2016年1月20日解除；2、判令被告腾空商铺;3、判令被告支付欠付租金31085元、利息56828元、违约金14629元、律师费5000元、免租期损失6000元、房屋占用费43397元，合计106996元;4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2013年11月9日，昌建公司（甲方）与庞浪（乙方）经协商，双方签订由乙方承租甲方所有的位于韶山市红色记忆城二楼的B217号铺位，面积为25平方米的铺位（一楼为步步高超市）的《租赁合同》（二楼铺位有四十余人承租进行商业经营）。合同约定了双方的权利义务。其中，合同第二条约定，租赁期限为三年，自2013年12月26日至2016年12月25日，前四个月为装修期，免交租金，自2014年4月26日起开始计收租金；租赁期限届满，同等条件下，乙方有优先承租权；第一个租赁年度（2014年4月26日至2014年12月25日）租金为12000元；第二个租赁年度（2014年12月26日至2015年12月25日）租金为18000元；第三个租赁年度（2015年12月26日至2016年12月25日）租金为19800元；3.3.1约定：“乙方必须在签订本合同当日向甲方支付等同于平均三个月租金的保证金人民币4669元作为履约担保。该保证金担保的范围包括：合同履行、合同的适当履行、租金交付、谨慎使用房屋、按《装修手册》进行装修、按约定时间开业等本合同约定义务。租赁期限届满乙方无违约时，甲方将此保证金全额退回，但不计利息。乙方应自起租日起开始交付租金，并于计租月的第一个工作日向甲方支付当年年租金”；第7.1.1条约定：“如果乙方在本合同项下的任何款项的应付款日期后连续七个工作日仍未向甲方支付的（无论是否经正式催款）。第八条之“违约责任”约定：“8.1如乙方出现本合同7.1.1项下的欠交租金等款项甲方又不终止合同的，乙方应按照所欠款项的每日千分之一的标准向甲方支付违约金。8.2如乙方出现本合同7.1.3项下的行为甲方又不终止合同的，乙方应按照保证金的双倍支付甲方违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。8.3如乙方未经甲方书面同意转租或者以其他形式向第三人转让、承包租赁场地的，乙方应按保证金的三分之二向甲方支付违约金，并且甲方有权解除本合同。8.4如乙方违约解除或者终止本合同时，乙方应按照保证金的双倍向甲方支付违约金，并赔偿甲方损失。8.5如因乙方违约解除或者终止本合同以及因乙方违约、不遵守、不履行本合同或使用本租赁场地所承担的责任等而使甲方提前终止或解除本合同时，乙方除支付甲方违约金外，还应赔偿甲方损失，损失包括但不限于甲方向商业顾问或中介服务机构支付的佣金等服务费用、租金损失（包括免租期的租金损失）以及预期利益等。8.6如乙方不能在本合同约定按时交还租赁场地并搬离的，每延期一日，乙方应按每日租金的双倍向甲方支付违约金，并赔偿甲方损失。8.7因乙方欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括但不限于诉讼费和甲方的律师费等，均由乙方承担”，及其他事项。合同签订后，庞浪按约交付了保证金4669元，昌建公司移交租赁房屋给被告，庞浪对租赁铺位进行装修后用于经营服装品牌。二楼商户在经营过程中，包含被告庞浪在内的租户认为系因昌建公司（以昌龙公司名义）《租赁合同》附件中规划的自步步高商场一楼直达二楼的电梯未安装到位、未按照服务手册上的承诺予以兑现等，导致铺位顾客消费少，经营状况不佳，故直至《租赁合同》约定的免租期四个月后，仍未按该合同约定交纳租期第一年度的租金。昌建公司委托物业公司催收租金，包含被告庞浪在内的租户拒付租金，物业公司便采用停电等方式催收租金。2014年6月9日，租户挂横幅，抗议公司在招租过程中欺骗了租户，要求解除合同、退保证金、赔偿装修损失。2014年12月31日物业公司采取停电关门的方式催收第二年租金，至此被告庞浪即关门歇业。期间，昌建公司委托物业公司管理人与租户进行了交涉。包含庞浪在内的租户与昌建公司经过几次协商。后因部分租户仍未交租金等事由昌建公司于2018年5月22日诉至一审法院。另查明:1、被告提交原告发放租户《商家服务手册》，手册称:服务台为顾客提供如下主要服务项目，咨询、礼品包装、雨伞租借、手机充电服务;一楼设有银行自动取款机;配有四台升降梯，事实上都没有该设施。另手册承诺五项营销推广服务，原告基本没有做。2、双方订立的《租赁合同》的附件1平面图中标注直通一楼步步高超市内的电梯（在238与239铺面之间），事实上不存在，该处改为239A铺面。3、关于变更免租期问题。(1)昌建公司于2015年1月2日发给租户成志辉催收租金函，函上的主要内容:租户成志辉第一年度免租，第二度的租金在原合同最低价13500元的基础上优惠三个月租金，第二年的租金为10125元，并免年度物业服务费;必须在2015年1月3日缴足租金，逾期(2015年1月4日)将对全部欠租欠费门面关锁封闭，歇业转租。(2)昌建公司于2014年12月10日发给租户杨玉芳、刘萧、黄孔琴、陈吉的催收租金四份书函，只催收2014年12月26日至2015年12月25日的租金，未催收2014年年度租金。(3)法院为了查明事实，依职权调查了红色记忆城的物业公司经理黄举久，黄举久陈述:昌建公司委托物业公司催收租金，租户不交租金，我们适当停电，每次停电2至3天的时间，共有3至4次，我们向租户出示催收单，他们不予理睬之后，就停电，发书面催收函很多次，每次送给所有租户，每次交催收函都会批量发放或打电话。对发给成志辉的催收解释为可能是成志辉表现较好，所以我们给了他优惠和减免。(4)法院于2018年8月19日现场勘察:在B2-214谢春宇铺位处提取了昌建公司于2015年1月20日发给租户谢春宇催收租金函，内容与证据1相同。(5)法院于2018年8月19日现场勘察:在二楼服务总台抽屉里提收2015年1月2日催收租金函二份，未填写租户及铺位号，其他内容租金金额不同，其它内容与证据1相同。(6)法院于2018年8月19日现场勘察:在B2-201龙贵良租用铺位、B23张亚林租用位处提取了昌建公司于2015年12月15日发给租户催收租金函二份，内容与证据2相同。(7)法院于2018年8月19日现场勘察:在服务总台提取商家通讯录，该记载租户只涉及2014年12月26日-2015年12月25日的租金，未涉及2014年的租金。2018年8月19日上午，一审法院对红色记忆城二楼铺位进行勘查，其情况下:进二楼铺位的门由锁原告控制，二楼每个铺位相对独立，从中央过道与每个铺位的门相通，铺位的门锁由承租户控制。多数租户对铺位已腾空，只有少数铺位有少量货物或杂物。铺位的地板、墙壁、房顶由租户装修，无固定装修配套设施，装修比较简单，其中租户庞龙租的三处铺位，装修做了吊顶。一审法院认为，一、关于《租赁合同》是否解除，何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)规定，出租人应按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告主张因被告拒付租金，其多次催收租金无果后，遂于2016年1月20日依法解除合同。但经庭审查明的事实，系原告在合同履行中，对《租赁合同》附件上规划的直达电梯未安装及服务手册上所承诺的服务配套设施部分缺失，营销推广服务不到位，被告生意清淡提前歇业而拒付第二年度租金。2014年底，原告因被告拒付租金而对二楼商场停电关门。此时双方的违约行为造成合同解除，故应当认定《租赁合同》已于2014年12月31日解除，而非2016年1月20日，对原告主张《租赁合同》于2016年1月20日解除的主张，一审法院不予支持；对被告主张《租赁合同》已于2014年12月31日解除的辩解意见，一审法院予以支持。二、关于合同解除后相关责任如何承担的问题。第一，腾房及房屋占用费。依据《合同法》规定和《租赁合同》的约定，当合同解除时，承租房屋的一方负有返还租赁房屋的义务，故对昌建公司主张“请求判令被告立即腾房”的请求，一审法院予以支持。昌建公司于2016年1月4日关闭商场大门后，铺位系由其控制，庞浪对铺位缺乏行使权利的可能，对关闭大门所引发的如房屋空置期间的占用费等法律后果应当由关闭大门的昌建公司承担，故对昌建公司主张“由庞浪支付2016年1月20日至实际腾退之日止的房屋占用费”的主张，一审法院不予支持。但被告于合同解除后的2015年未将房屋向原告进行返还，综合考虑到原告昌建公司在同类系列案中，未按合同附件提供通往一楼步步高的直达电梯配套设施，缺失手册上承诺的部分服务配套设施，营销推广服务也不到位的违约行为，原告违约在先，在合同履行过程，采取停电停水关门的手段催收租金。一审法院酌情考虑被告应支付该年度租金（18000元）的15%，即2700元，作为房屋占有使用费，故对昌建公司的该请求，一审法院予以部分支持。第二，租金。根据《合同法》第二百一十二条之“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定以及第二百二十六条之“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，庞浪在取得租赁物的使用权后应按合同约定的租金计算方式、给付期限向昌建公司交纳租金，但经协商，昌建公司承诺被告庞浪可免交第一年的租金，故庞浪至合同解除前可不再向昌建公司交纳租金。对昌建公司的该请求，一审法院不予支持。第三，保证金。依据案涉《租赁合同》3.3保证金条款的约定，保证金的目的在于保证合同履行、合同的适当履行、租金交付、审慎使用房屋、按《装修手册》进行装修、按约定时间开业等，当乙方有违反合同约定的情形时，保证金的作用仅为冲抵租金、违约金及相关损失费用。故在昌建公司主张庞浪支付租金、违约金等费用的同时亦丧失继续持有庞浪保证金的合同权利。庞浪虽未起反诉主张退还，但被告应支原告的价款可以在保证金内扣抵。第四，原告昌建公司主张由被告庞浪支付租金利息、承担违约金、律师费的问题。本案中，昌建公司所主张的租金利息损失及违约金均是基于庞浪未按约支付租金这一违约行为，而昌建公司违约在先，且庞浪在免租期内的经营本无需交纳租金，如前所述，被告庞浪于2014年底便停止经营，且《租赁合同》于2014年12月31日已经解除，庞浪无需再支付2015和2016年度的租金，亦不存在因未付租金而要承担租金利息的事由，故对昌建公司要求庞浪支付租金利息的请求，一审法院不予支持。《租赁合同》中关于律师费的约定属于违约责任的范畴，本案中，昌建公司虽然向庞浪交付了租赁物，但是在随后的管理、服务行为中，因没有提供自步步高商场直达二楼的电梯及其他附属设施，经常与租赁户发生争执而强行对铺位停水、停电，关闭二楼商场的大门，导致庞浪等商户不能正常经营，存在违约行为，对昌建公司要求律师费的请求，一审法院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经审判委员会研究决定，判决如下：1、由被告庞浪在本判决生效后十五日内向原告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司返还位于韶山市红色记忆城二楼的B217号铺位；2、由被告庞浪向原告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司支付房屋占有使用费2700元，在被告庞浪交纳的保证金4669元扣抵，此条无需执行；3、驳回原告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费605元，由原告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司承担302.5元，由被告庞浪承担302.5元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，一、《租赁合同》、《租赁合同》附件1平面图、《商家服务手册》均是本案租赁合同的组成部分，具有合同约束力。《租赁合同》附件1平面图中标注238号与239号铺面之间有直通一楼步步高超市内的电梯，上诉人没有按照《租赁合同》附件1平面图安装配套电梯，上诉人构成违约。上诉人没有落实《商家服务手册》载明的服务项目及营销推广服务，同样构成违约。被上诉人认为是上诉人没有安装《租赁合同》附件上规划的直通一楼步步高超市内的电梯以及未兑现服务手册上所作承诺等原因造成生意清淡，被上诉人拒交租金，上诉人采用停水、停电、关闭商场大门等方式催缴租金，双方遂形成本案纠纷。上诉人违约在先，采用停水、停电、关闭商场大门等方式催缴租金不当，应当承担本案纠纷的主要责任。被上诉人未全面履行合同义务，维权方式欠妥，对本案纠纷形成也应当承担一定的责任。二、上诉人在2015年1月2日《关于收取韶山红色记忆城门面租金的函》中明确给予承租人第一年度免租，第二年度租金在原合同最低价的基础上优惠几个月租金，并免除此年度物业服务费，故不存在被上诉人欠付上诉人2014年度租金的问题。三、2014年12月31日，被上诉人与上诉人解除合同。依据《中华人民共和国合同法》的规定和《租赁合同》的约定，合同解除后，被上诉人应当腾退租赁场所交还给上诉人。但被上诉人在合同解除后至2015年年底未将租赁场所交还给上诉人，一审法院综合考虑本案纠纷的起因和过错责任大小，判决由被上诉人向上诉人按照该年度租金的15%支付房屋占有使用费并无明显不当。上诉人于2016年1月4日关闭商场大门后，上诉人在整体范围上实际控制了二楼商场，此后被上诉人无法在租赁场所经营。因为2016年1月4日后被上诉人未能腾退租赁场所的原因在上诉人一方，所以被上诉人无需承担2016年1月4日后的房屋占用使用费。四、依据《租赁合同》3.3保证金条款的约定，保证金的目的在于保证合同履行、合同的适当履行、租金交付、审慎使用房屋、按《装修手册》进行装修、按约定时间开业等。合同期内，被上诉人享有上诉人认可的装修期免交租金、2014年度免租金的优惠。2014年12月31日合同解除后，《租赁合同》中的保证金条款不再具有合同约束力，所以上诉人应当在合同解除后向被上诉人退还所收取的保证金。综上所述，昌建公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2038元，由上诉人广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  颜文军审 判 员  肖瑞芬审 判 员  唐 逊二〇一九年三月二十八日代理书记员  梁 莎附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。