山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终46号 上诉人（原审原告）：赵瑞文，男。 被上诉人（原审被告）：青岛深港基业投资有限公司，住所地青岛市经济技术开发区紫金山路********。 法定代表人：支绍环，总经理。 委托诉讼代理人：张付钢，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴泽宇，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 上诉人赵瑞文因与被上诉人青岛深港基业投资有限公司（以下简称深港基业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初9064号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵瑞文，被上诉人深港基业公司的委托诉讼代理人张付钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵瑞文上诉请求：1、撤销（2017）鲁0211民初9064号民事判决，支持赵瑞文的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由深港基业公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、一审判决根据证人物业公司人员纪某证言认定2016年10月2日供水、供电、基础设施整改完毕，这一事实认定是错误的。纪某证言缺少客观证据佐证，并且纪某在法庭作证的是小区内管道有水，我方律师问纪某“业主家中水龙头是否出水”，纪某明确回答不能。所以一审判决认定2016年10月2日供水，已经验收合格具备交房使用条件，是不成立的。2、一审判决认定电费预交发票为有效的证据是没有法律依据的。该电费发票没有经过法庭质证，并且赵瑞文并未缴纳过这项费用，缴费金额仅为10元并且由开发商持有，存在捏造证据的可能。3、一审法庭认定的证人证言不符合证据规则，四家单位提出的情况证明，只是在法庭中出示了，无法质证。一审判决认定其有效是错误的，没有法律依据。深港基业公司提交的青岛市西海岸公用事业集团水务有限公司、青岛新奥燃气设施开发有限公司、青岛新时代物业有限公司出具的情况说明，都不是在工作中形成的原始记录，应属证人证言。一审法院只是在庭审中出示了，无法质证，一审法院作为有效证据认定，缺少法律依据。并且这些单位都是开发商也就是深港基业公司的利益相关人，其证明效力无法确定。二、原判决适用法律错误。1、一审判决逾期交房违约金只赔偿107天，仅凭纪某的证言，逾期违约金计算到2016年10月2日为止，同时一审法院又根据合同补充条款十一条，认定交房时间顺延90天，免除了开发商2016年9月28日之前的逾期交房违约金，这是适用法律错误。因为补充合同十一条约定开发商提前或延后90天交房可以不承担违约责任。但事实上，开发商并没有在顺延90天内有效交房，开发商2016年9月28日交房因不具备交房条件而无效。一审法院免除开发商此期间的逾期交房责任，于法无据。2、逾期办证赔偿金扣除了政府部门的办理时间，一审判决书这一判决违法。开发商逾期办证的事实客观存在，依法应当承担逾期办证违约赔偿责任。但一审法院竟然将政府办证的期间扣除，该判决既没有事实依据，也没有法律依据，系适用法律错误。3、一审法院还有一处明显的适用法律错误之处：赵瑞文主张开发商2017年4月28日才取得《规划核实合格证》，根据《城乡规划法》第四十五条，涉案工程是无法通过竣工验收的，也无法及时办理房屋权属证件，一审法院引用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定，认定深港基业公司违反的是非效力性强制规定，不影响其竣工验收。此属法律适用错误，合同法解释(二)第十四条和《合同法》第52条关于管理性强制性规定和效力性强制性规定，是专门规范导致合同无效的五种情况的法律规定，解决的是合同是否有效的问题。一审判决书引用合同法解释(二)第十四条来证明深港基业公司的交房有效，这是一个事实问题，不是一个合同问题。请求二审法院依法认定取得《规划核实合格证》之前，开发商不具备竣工验收和合格办理产权证的条件。三、一审法院审判程序违法。1、本案经过一年审理，各项庭审环节均告完成。但法庭在2018年4月2日又突然开庭，法官没有宣布任何理由，直接恢复到法庭调查。2、开发商在最后一次开庭提交的供水、供电、物业等相关部门的情况说明，应属证人证言，单位不具有此项内容的认知能力，并且这些单位都是涉案小区的利益相关人，仅凭一纸文书，无法当庭质证。3、证人纪某证明各项整改措施于2016年10月2日完成，因缺少相关整改单位工作过程中产生的派工单、材料出入库单，验收记录等客观证据予以佐证，不能形成完整的证据体系，一审法院认定该证据有效是不成立的，望二审法院纠正。 深港基业公司辩称,一、深港基业公司向赵瑞文交付房屋符合合同约定，且具备居住使用要求。根据原审中深港基业公司提交的证据：消防验收意见书、用电合同、用电验收申请表、电费预收发票、验收记录表、燃气施工合同、竣工验收证书、供热工程竣工验收证明等证据均可证实，在交房日之前即2016年9月29日之前，涉案房屋所在的小区供热、供水、供电、消防验收及燃气工程等配套项目均已验收合格，故2016年9月29日之前小区就已经符合交房的相关条件了。同时，从青岛西海岸公用事业集团水务有限公司出具的证明可以证实自2016年9月26日起该公司已为深港怡园小区正常供水；国网山东电力公司青岛市黄岛区供电公司出具的证明可以证实深港怡园小区一期工程已经于2016年9月12日开始供电；青岛市新奥燃气设施开发有限公司出具的证明可以证实深港怡园小区已经于2016年6月30日开始燃气开通使用，故于2016年9月29日之前小区已经全面通水通电通气，完全符合交房后正常居住使用的条件。事实上，深港基业通知业主于2016年9月29日交房之后发现小区沥青路面存在部分缺失，窨井盖缺失等情况，深港基业在发现问题后积极处理，并于2016年10月2日整改完毕。沥青路面缺失仅为一小部分，窨井盖缺失也是极个别的情形，并不能因此认定深港基业于2016年9月29日的交房行为不合法，进而认定2016年10月2日为合法的交房日期不合理。沥青路面缺失与窨井盖缺失仅是深港基业在交付房屋时存在微小的瑕疵，并不影响开发商向业主发出交房通知及交房行为的合法性。原审认定的上述瑕疵对尚未办理交房手续的业主并未产生任何影响。本案中被上诉人提交了供水、供电、供气部门出具的证明，我们所提交的证据的证明力已经达到高度盖然性，而本案的赵瑞文仅以其提出的怀疑作为上诉理由认为小区在2016年9月29日交房时不存在通水、通电、通气。在本案赵瑞文没有提供充分证据证明其上诉理由的情况下，应当认定深港基业公司的交房行为是合法有效的，深港基业公司不存在逾期交房的行为。二、根据《商品房预售合同》补充条款第七条第二项的约定，深港基业公司不承担逾期办证的责任。由于总平面图因南侧武家庄安置区不让开设出入口，西出入口调整至14号楼西南角，总平面图东南侧规划道路因南侧安置区围墙占用，小区南侧变更为4米消防道路的原因，规划局于2016年7月30日在青岛日报上发布了关于青岛深港基业投资有限公司深港怡园项目总平面图及配套用房变更方案进行批前公告的通告。在通告期间(2016年7月30日至8月8日)大部分小区业主对调整小区道路和出入口表示强烈反对，规划局于2016年8月23日作出了小区出入口和消防通道按原批准方案实施的审查意见。青岛市建筑设计院于2017年1月份出具深港怡园总平面布置图，再经规划局主管部门审批，于2017年4月28日向青岛深港基业投资有限公司颁发了建设工程竣工规划核实合格证(核字第37青规西建验字(2017)63号)。青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司于2017年1月出具的深港怡园总平面布置图是按照之前规划的审查意见进行调整并出具的，是整个规划核实过程中的组成部分，也是规划局的规划核实行为，故自2016年8月23日至2017年4月28日应当都认定为系政府相关部门的原因导致深港基业公司办理产权登记的延误。因深港基业公司通知业主交房的时间都晚于2016年8月23日，故应当于2017年4月28日起开始计算办理产权登记的时间。深港基业公司于2017年4月28日取得规划核实合格证至2017年7月28日通知业主办理产权登记手续共计92天，远远短于合同约定的180天，故深港基业公司不存在逾期办证的情形。三、本案的业主一直坚持认为深港基业公司的行为违反了《城乡规划法》第四十五条的有关规定，但是根据深港基业公司提交的(2015)民申字第3522号民事裁定书，可以看出最高院对于该条法律规定的理解。最高院认为虽然案涉工程在2015年9月28日方通过竣工规划认可，违反了《城乡规划法》第四十五条的有关规定，但根据该法第六十四条、第六十六条违反建设规划许可所承担的法律责任来看，《城乡规划法》第四十五条是因应行政管理需要设定，其性质属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。结合本案，虽然涉案建设工程竣工规划核实合格证在2017年4月28日才取得，但是并不影响涉案工程于2016年9月22日通过五方主体竣工验收合格的法律效力。深港基业公司在2016年9月22日组织工程勘察设计施工监理对涉案工程进行验收不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定为合法有效。 赵瑞文向一审法院起诉请求：1、深港基业公司向赵瑞文支付延迟交房违约金26829.90元；2、深港基业公司向赵瑞文支付逾期办理房产登记手续违约金31046元；3、全部诉讼费用由深港基业公司承担。 一审法院查明事实：对双方无异议的事实认定如下：2015年6月23日，赵瑞文（乙方、买方）与深港基业公司（甲方、卖方）签订了编号为201500106978的《青岛市商品房预售合同》及补充条款，合同约定乙方向甲方购买黄岛区开发区江山南路519号深港怡园内8栋1单元17层1701户房屋，建筑面积94.72平方米，每平方米单价8093元，总房价款766568.96元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：房屋单体竣工验收合格，乙方按约定付清全部房款及履行完毕其他约定义务。合同第十一条约定，甲方定于2016年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起2日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方签收或甲方发布交房公告规定的期限届满3天。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第二十八条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。补充条款第六条约定，主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付时间，房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或顺延90天。甲方在上述期限内交付房屋，不需承担任何违约责任。补充条款第七条约定，房屋交付后180日内，甲方应将办理该房屋产权初始登记的资料提交产权登记机关备案；因乙方原因、政府行为或其他第三方原因导致乙方未能在上述期限内取得该房屋权属证书的，甲方不承担任何违约责任，乙方无权单方面解除本合同。 深港基业公司认可涉案房屋购房款766568.96元，赵瑞文已全部付清。 2016年7月29日，青岛市规划局黄岛分局作出关于青岛深港基业投资有限公司深港怡园项目总平面图及配套用房变更方案进行批前公告的通告，变更内容：1、总平面图因南侧武家庄安置区不让开设出入口，西出入口调整至14号楼西南角。2、总平面图东南侧规划道路因南侧安置区围墙占用，小区南侧变更为4米消防通道。3、总平面图8号和9号楼西面增加消防通道。4、深港怡园配套用房负一层标高由17.1米调改为18.1米，一层和二层标高调整为4.5米和4.2米。5、一层超市门造型进行调整，4轴增加一处门。该通告2016年7月30日至8月1日在青岛日报上进行公告。在批前公告期间，大部分小区业主对调整小区道路和出入口表示强烈反对，青岛市规划局黄岛分局于2016年8月23日作出建筑方案图变更审查意见书，原则同意报审的深港怡园项目配套用房的变更申请，小区出入口和消防通道应按原批准方案实施。 2016年8月21日，深港怡园小区供热工程验收合格。 2016年9月21日青岛市公安消防支队出具了深港怡园建设工程消防验收合格意见书。 2016年9月22日，勘察、设计、施工、监理、建设五单位出具建设工程竣工验收报告，工程竣工验收合格。 2016年9月26日，深港怡园项目一期室外给水阀门井、水表井等给水设施验收合格。 2016年9月28日，国网山东省电力公司青岛市黄岛区供电公司出具预收原告电费10元的发票。 2016年9月22日深港基业公司书面通知赵瑞文，自2016年9月28日开始办理业主交房手续，请赵瑞文于2016年9月28日前来办理交房手续。赵瑞文在通知的时间没有办理房屋交接手续。赵瑞文于2017年2月25日办理交房手续，签署业主接房会签单，同时领取了商品房住宅使用手册，该手册中包括了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 2017年1月，青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具深港怡园总平面布置图。 2017年3月30日，深港怡园住宅小区建设项目竣工环境保护验收合格。 2017年4月28日，深港怡园建设项目取得建设工程竣工规划核实合格证。 2017年6月26日，深港怡园人防地下室取得人民防空工程竣工验收备案表。 2017年7月28日，涉案房屋所在楼座取得房屋建筑工程竣工验收备案表，表中载明竣工验收日期为2017年7月26日。 2017年8月11日，涉案房地产取得房地产权属登记证明。 赵瑞文认可深港基业公司于2017年7月28日通知其办理权属登记手续。 庭审中双方有争议的事项及举证、质证情况如下：一、赵瑞文主张合同约定的交付房屋条件为单体竣工验收合格，不能达到房屋验收的法定标准，赵瑞文只能根据市长信箱的答复意见中“没有建设工程验收备案证可以拒绝收房”来行事。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。涉案小区在2017年4月28日才取得规划核实合格证，而深港基业公司2016年9月22日就组织竣工验收，不符合法律规定，不具备法律效力，竣工验收合格的时间应是房屋建筑工程竣工验收备案表中载明的竣工验收日期2017年7月26日。即使业主不同意变更规划，也免除不了深港基业公司的合同义务，深港基业公司应承担逾期交房和逾期办证的违约责任。 赵瑞文为此提交了以下证据：1、2016年10月10日市长信箱对深港城小区违规交房答复意见打印件1份，答复意见上载明：目前该项目还未进行竣工验收备案，业主反映的提前交房问题，区城建局已对建设单位进行了立案查处，并下达了责令停止违法行为通知书，同时按照相关法律法规对其进行了行政处罚。业主在接收所购房屋时有权要求建设单位提供“两书一证”即住宅工程使用说明书、住宅工程质量保证书及建设工程竣工验收备案证，如建设单位提供不出，业主可拒绝接收房屋。该证据系打印件，深港基业公司对其真实性不予认可。 2、2017年3月28日市长信箱对深港城小区开发商未进行综合验收强制交房回复截图打印件，载明：目前该工程已取得消防、环保、人防等部门验收意见，规划部门验收意见正在办理中。待各部门验收意见齐全，建设单位组织竣工验收后，区建设局将对其办理竣工验收备案。该证据系打印件，深港基业公司对其真实性不予认可。 3、山东网络电视台齐鲁频道101栏目2016年10月1日晚22.45播出的深港城违规交房视频证据书面材料1份[视频证据在(2017)鲁0211民初9035号宗飞、刘欣诉深港基业公司商品房预售合同纠纷案卷中]，证明：小区没有大门，小区内还在施工，渣土、板材、钢筋、吊车随处可见，路灯、井盖没有，一单元楼里的电梯控制面板悬挂在外，消防栓位置里面是空的。记者连线质监站工作人员，质监站工作人员认可主体验收完了，交房要拿一个竣工验收备案证，交房竣工验收备案证还没有办出来。深港基业公司对视频资料的真实性没有异议，但认为质检人员也讲主体验收合格了，综合验收还没备案，与深港基业公司的主张是一致的。 二、深港基业公司认为合同约定的单体竣工验收合格符合法律规定，竣工验收合格即可交付使用，涉案房屋已于2016年9月22日竣工验收合格，房屋交付时已具备通水、通电、通气等生活必须条件，且深港基业公司已按照合同约定通知赵瑞文办理交房手续。《城乡规划法》第四十五条是应行政管理需要设定，其性质属于管理性强制性规定，虽然本案涉案建设工程规划核实合格证在2017年4月28日才取得，但并不影响涉案工程2016年9月22日竣工验收合格的法律效力，不存在逾期交房的情形。房屋建筑工程竣工验收备案表上记载的竣工验收日期2017年7月26日，是建设主管部门对竣工验收资料进行审查核实的日期，并不是建设工程竣工验收的实际日期，深港基业公司从城建档案馆复印过来的备案资料中所涉及的包括建设工程竣工验收报告在内的所有竣工验收资料均显示涉案工程的实际竣工验收合格日期是2016年9月22日。赵瑞文办理交房时间为2017年2月25日，至赵瑞文起诉之日并未超过180天，还处于约定的期限内，故其主张的逾期办证违约金不应得到支持 深港基业公司为此提交了以下证据：1、管道燃气设施配套建设合同复印件及竣工验收证书复印件，证明已经完成供气设施。赵瑞文对复印件不予认可。 2、《深港城第二次业主代表沟通会议》会议纪要、关于减免物业费的函复印件，证明深港基业公司与赵瑞文之间的纠纷已经解决。赵瑞文认为业主代表的产生不符合法定程序，不能代表赵瑞文意愿，不予认可；而减免物业费是物业公司所为。 3、(2016)鲁02民初5889号民事判决书打印件、(2016)鲁02民初5890号民事判决书打印件，证明合同单体竣工验收合格交付房屋的约定有效；（2017）鲁01民终3129号民事判决书打印件，证明对“房屋交付后180天”起算点的理解，应该从实际交付房屋后开始计算，而不是合同约定的交房期；（2014）威民一终字第120号民事判决书打印件、(2015)鲁民申字第1134号民事裁定书打印件、（2015）民申字第3522号民事裁定书打印件，证明单体竣工验收合格的时间应以建设、勘察、设计、施工、监理等单位出具的《工程竣工质量验收报告》时间为准。赵瑞文对该组证据的真实性不予认可，认为与本案没有关联性。 4、青岛西海岸公用事业集团水务有限公司出具的关于深港怡园小区供水情况的证明、国网山东省电力公司青岛市黄岛区供电公司开发区供电所出具的供电情况说明、青岛新奥燃气设施开发有限公司出具的燃气情况说明，进一步证明深港基业公司交付房屋时，该小区已经通水通电，燃气管道已经验收合格，开通使用。赵瑞文对该组证据的真实性不予认可，证明上没有单位法定代表人或者负责人的签字，且公章上没有防伪编码，并不具有进一步证明的效力。 5、青岛市九洲园林工程有限公司出具的情况说明、青岛鲁菱电梯工程有限公司出具的证明、青岛新时代物业服务有限公司出具的情况说明，证明赵瑞文提交的视频资料中反映的电梯面板、沥青路面、井盖缺失等问题，深港基业公司已于2016年10月2日整改完毕，且并不影响小区业主的正常生活。赵瑞文对该组证据的真实性不予认可，理由同上。 6、证人纪某（青岛新时代物业服务有限公司工作人员）出庭证明，青岛新时代物业服务有限公司出具的情况说明是其单位所出具，情况属实。赵瑞文对证人证言形式的真实性无异议，对证明内容有异议，通过证人证言可以看出深港基业公司交房的仓促。 庭审中，赵瑞文主张交房时间应为合同约定的2016年6月30日，故要求深港基业公司支付自2016年7月1日起至2017年7月28日的逾期交房违约金；同时支付自2016年7月1日起减去180天，计算至2017年7月28日止的逾期办理房产登记违约金。深港基业公司认为按照合同约定，深港基业公司不存在任何违约行为，不同意支付违约金。 一审法院认为，赵瑞文与深港基业公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，赵瑞文与深港基业公司双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 合同第十一条约定“甲方定于2016年6月30日前将该房屋交付给乙方”，补充条款第六条约定“主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付时间，房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或顺延90天。甲方在上述期限内交付房屋，不需承担任何违约责任”，该两条约定均系对于交房时间作出预计和约定，该内容属于当事人双方意思自治范畴，上述约定均系双方当事人真实意思表示，其中补充条款的约定并不违反法律强制性规定，对合同双方均具有约束力，也不存在排除对方主要权利和免除己方主要义务的意思表示，该条款合法有效。故交付房屋的时间顺延90天后为2016年9月28日前。 赵瑞文与深港基业公司在合同中约定的房屋交付条件是单体竣工验收合格，涉案房屋所在楼座于2016年9月22日进行了竣工验收，“工程竣工验收符合设计要求，评定为合格”。虽然涉案工程在2017年4月28日方取得规划核实合格证，违反了《城乡规划法》第四十五条的有关规定，但根据该法第六十四条违反建设规划许可所承担的法律责任来看，《城乡规划法》第四十五条是因应行政管理需要设定，其性质属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，并不影响涉案工程2016年9月22日竣工验收合格的法律效力，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，赵瑞文认为涉案工程竣工验收时未取得规划核实合格证属于违反法律的强制性规定应属无效的理由不能成立。 由于房屋用途为住宅用房，即便竣工验收合格了，也必须符合居住使用的要求。赵瑞文主张该小区配套的供水、供电、通讯、消防等基础生活设施和公共设施至今不具备交付使用条件，但未提交证据证明；深港基业公司提交的青岛西海岸公用事业集团水务有限公司、国网山东省电力公司青岛市黄岛区供电公司开发区供电所、青岛新奥燃气设施开发有限公司出具的情况说明，虽然赵瑞文不予认可，但该组证据与深港基业公司提交的给水设施验收、电费预售发票等其他证据可以相互佐证，一审法院认定为有效证据。深港基业公司提交的青岛新时代物业服务有限公司出具的情况说明及证人纪某出庭证实，沥青路面、井盖缺失等问题已于2016年10月2日整改完毕，赵瑞文未提出证据予以反驳，一审法院予以采信。故，至2016年10月2日，涉案房屋所在的小区供热、供水、供电、消防验收及燃气工程等配套项目均已验收合格，已具备正常使用条件。因此，即便深港基业公司尚未取得房屋建筑工程竣工验收备案表，但并不影响涉案房屋的正常使用，已符合合同约定的房屋交付条件。因此对赵瑞文以涉案房屋未取得房屋建筑工程竣工验收备案，不符合合同约定的房屋交付条件为由，要求深港基业公司支付2016年10月2日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 故深港基业公司应向赵瑞文支付自2016年9月28日起至2016年10月2日止共4天的逾期交房违约金。根据合同约定，违约金按赵瑞文已支付的房价款日万分之一计算，违约金的数额为306.63元（766568.96元×0.0001/天×4天），对赵瑞文多主张的部分，一审法院不予支持。 合同补充条款第七条约定“房屋交付后180日内，甲方应将办理该房屋产权初始登记的资料提交产权登记机关备案”，180日的计算时间应该从房屋实际交付的第二天开始起算，涉案房屋于2017年2月24日交付，赵瑞文认可被告已于2017年7月28日通知办理产权登记手续，深港基业公司并未违反合同中关于办理房产登记期限的约定，赵瑞文诉称的180日从2016年7月1日起开始计算，并据此要求深港基业公司支付逾期办理房产登记违约金的主张，缺乏事实依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审判决：一、深港基业公司于判决生效后十日内支付赵瑞文逾期交房违约金306.63元；二、驳回赵瑞文的其他诉讼请求。案件受理费1247元，由赵瑞文负担1197元；深港基业公司负担50元。 二审期间，赵瑞文提供证据：证据一、照片一宗，证明交房时小区不符合居住条件。证据二、业主拒绝收房的联名书以及开发商负责人收到该签署书的收到条，证明通知交房时开发商没有提供两书一表。证据三、不动产权登记证书，证明办证时间比合同约定办证时间晚，深港基业公司应承担逾期办证的违约责任。 深港基业公司质证称，证据一不认可，不是新证据，不发表质证意见。证据二的真实性无法确认，不属于新证据，不同意质证。证据三的真实性无异议，可以办证时间是2017年7月28日，具体办理完毕时间需赵瑞文配合。 本院经审查认为，由于深港基业公司对证据一、证据二不认可，且该证据并非新证据，本院不予采信；深港基业公司对证据三认可，本院予以采信。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案争议的焦点：一、深港基业公司是否应承担逾期交房及逾期办证的违约责任；二、一审法院程序是否违法。 关于焦点一，第一、赵瑞文与深港基业公司签订的《青岛市商品房预售合同》明确约定房屋交付条件为单体竣工验收合格。虽然涉案工程在2017年4月28日方取得规划核实合格证，违反了《城乡规划法》第四十五条的有关规定，但其性质属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，即使未取得规划核实合格证，也并不影响涉案工程于2016年9月22日竣工验收合格的法律效力。根据深港基业公司提交的证据，可以证实至2016年10月2日，涉案房屋所在小区的供水、供电、供热、消防验收及燃气工程等配套项目均已验收合格，已具备正常使用条件。即使该小区在房屋交付时，个别相关配套的附属设施不符合合同约定的情形，也仅属于深港基业公司瑕疵履行，不属于逾期交付。故2016年10月2日已符合合同约定的房屋交付条件。本案中，涉案房屋所在楼座于2016年9月22日进行了竣工验收，“工程竣工验收符合设计要求，评定为合格”。按照合同约定，深港基业公司应于2016年6月30日前将房屋交付给赵瑞文，房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或顺延90天。该小区房屋于2016年10月2日已符合合同约定的房屋交付条件，赵瑞文的交付房屋时间顺延90天后为2016年9月28日，深港基业公司逾期交房4天。因此，一审法院判决深港基业公司向赵瑞文支付自2016年9月28日起至2016年10月2日止共4天的逾期交房违约金306.63元，并无不当，本院予以确认。深港基业公司于2016年9月22日书面通知赵瑞文前去办理房屋交接手续，但赵瑞文未按照通知时间办理，应视为其对自己权利的放弃。赵瑞文要求深港基业公司支付2016年10月2日之后的逾期交房违约金，上诉理由不成立，本院不予支持。 第二、涉案小区房屋于2016年10月2日已符合合同约定的交付条件，深港基业公司于2016年9月22日书面通知赵瑞文前去办理房屋交接手续，赵瑞文在通知的时间内没有办理。深港基业公司与赵瑞文签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第七条约定，“房屋交付后180日内，甲方应将办理该房屋产权初始登记的资料提交产权登记机关备案”，180日的计算时间应该从房屋实际交付的第二天开始起算。本案中，涉案房屋于2017年2月25日交付，至2017年7月28日深港基业公司通知赵瑞文办理产权登记手续，未超过合同约定的180天，故，深港基业公司并未违反合同中关于办理房产登记期限的约定。赵瑞文的该上诉理由不成立，本院不予支持。 关于焦点二，一审法院在审理本案过程中，根据案情需要，在判决作出前恢复法庭调查，并不违反《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。关于对供水、供电、物业等证据的认定，经审查，一审法院认定事实清楚，程序合法。故，对赵瑞文的该上诉理由，本院不予支持。 综上所述，赵瑞文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1247元，由赵瑞文负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  徐镜圆 审判员  孙秀强 二〇一九年三月十八日 书记员  王庆光 书记员  于国英