淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0812民初1019号 原告：李英，女，1968年2月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：曹根荣，男，淮安市清江浦区黄码法律服务所法律工作者。 被告：王亚国，男，1975年2月9日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 被告：季飞云，男，1975年8月9日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 原告李英诉被告王亚国、季飞云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告李英及其委托诉讼代理人曹根荣，被告王亚国、季飞云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李英向本院提出诉讼请求：1、支付合同外房租28356元；2、赔偿装潢费5万元；3、赔偿空调款3万元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将淮安市交通路3-5号门面房出租给被告使用，租期为2015年4月1日至2018年4月1日，年租金23万元，被告不得私自改动拆除房屋结构。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，租赁期内被告将房屋装潢及一楼二楼的空调全部拆除，被告应赔偿原告装潢损失及空调款。此外，2018年5月16日，原告才将房屋过户给案外人刘毅，对于2018年4月1日至2018年5月15日之间的房租，被告应支付给原告，故诉至法院。 被告王亚国、季飞云辩称，因被告与原告丈夫、新房东签订了租赁合同，被告根据合同已将2018年4月1日至2018年5月15日之间的房租支付给新房东，即案外人刘毅，原告何时过户与被告无关。被告承租涉案房屋时，该房屋之前就是做永和豆浆的，被告接手后重新装修时已征得原告同意。被告接手后没有看到原告陈述的一拖四空调，不存在被告将空调拆除的情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月21日，原告（甲方、出租人）与两被告（乙方、承租人）签订《房屋租赁》，约定乙方租赁甲方位于淮安市交通路3-5号的门面房，租赁期限为2015年4月1日至2018年4月1日。协议还约定：“年租金为23万元，原有的合同保证金3万元不变；乙方不得私自改动拆除房屋结构，原房屋装潢乙方不得私自拆除，如切实需要拆除需经过甲方同意方可拆除，乙方对房屋装潢需将装潢方案提供给甲方并经过甲方同意后方可装潢，乙方的装潢归甲方所有，在合同终止时，乙方不得擅自拆除；乙方在房屋内的装修，在合同期满搬出时乙方不得拆除，所有权无偿归甲方所有，如果乙方自行拆除需赔偿甲方原装潢拆除损失5万元；根据本合同约定提前终止合同或者期满，乙方应在收到甲方正式通知之日起15天内搬出全部设备、物件……如乙方短期内另找房屋确实有困难或另有其他特殊情况，则甲方应允许乙方延期30天，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清租金。” 2018年4月11日，被告王亚国（承租人，乙方）与案外人刘毅（出租人，甲方）签订房屋租赁协议一份，约定乙方租赁甲方位于淮安市交通路9-10号门面房，租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日；第一年租金为27万元，第二年租金为28万元，第三年租金为29万元，合同保证金3万元；租金按半年支付，自合同生效之日起，乙方应支付给甲方半年的租金。原告丈夫王吉军亦在该租赁协议的出租人落款中签名。 原、被告一致认可，原、被告签订的房屋租赁协议中“淮安市交通路3-5号门面房”、被告王亚国与刘毅签订的房屋租赁协议中“淮安市交通路9-10号门面房”与不动产权证中登记的“淮海花园B区10幢房屋”系指同一套房屋，即本案房屋，该房屋原系原告及其丈夫王吉军共同所有。2018年5月14日，原告及其丈夫王吉军将涉案房屋出卖给案外人刘毅、徐海仙。2018年5月16日，案外人刘毅、徐海仙取得涉案房屋不动产权证。 庭审中，原告主张房屋内原有的两台空调被两被告拆除，尚未返还，但未提交证据证明；被告则称没有空调，原、被告一致认可双方在房屋交接时无交接清单。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于原告要求被告支付其合同外房租。本案中，原、被告双方的房屋租赁协议已于2018年4月1日到期，2018年5月14日涉案房屋被原告出卖给案外人刘毅，同年4月11日被告王亚国与案外人刘毅签订了涉案房屋的租赁协议，租期为2018年4月1日至2021年3月31日，且原告丈夫王吉军作为涉案房屋的原共有权人也在该租赁协议上签名，表明其对该份租赁协议是明知并予以认可的，在有该协议约束的情况下，被告方将2018年4月1日之后的租金交给案外人刘毅并无不妥。原告虽抗辩其与刘毅约定房屋过户前的房租仍应由其收取，因合同上对租金给付时间已有约定，故对原告该主张本院不予采信。现原告要求两被告支付2018年4月1日至2018年5月15日期间的房租，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张被告在租赁期内将房屋装潢全部拆除，应赔偿其装潢损失的诉讼请求。被告表示其承租前涉案房屋也是用于经营永和豆浆，其并未拆除任何东西，仅在征得原告同意的情况下对墙壁贴了瓷砖和板材。庭审中，原告亦陈述其在2015年3月同意被告对涉案房屋进行装修。本院认为，原、被告签订的租赁合同中约定，被告在房屋内的装修，在合同期满搬出时被告不得拆除，如果被告自行拆除需赔偿原告原装潢拆除损失5万元，现原告于2018年5月已将涉案房屋出卖给案外人刘毅，被告亦与该案外人签订了新的租赁合同，涉案房屋仍处于被告承租期内且原告亦认可在被告经营前存在他人承租涉案房屋的情形，因双方没有交接清单，原告并无证据能够证明涉案房屋内原有的装潢系被告拆除，故本院对该主张不予支持。 关于原告要求被告赔偿其空调损失。因双方对被告承租房屋时屋内是否有空调各执一词，原告虽提供证人证言证明2006年至2009年涉案房屋内存在空调，但证人证言前后矛盾，涉案房屋随后亦出租给他人使用，被告直至2013年才承租，双方在房屋交接时并无交接清单，原告无法证明空调被被告拿走，故本院对该主张不予支持。 经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七条之规定，判决如下： 驳回原告李英的诉讼请求。 案件受理费1234元（已减半收取），由原告李英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××87)。 （此页无正文） 审 判 员  张 天 二〇一九年三月二十三日 法官助理  刘雨霖 书 记 员  王永鑫 附：相关法律法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七条在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。