广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10772号原告：刘雁英，女，汉族，1981年5月12日出生，居民身份证住址广州市番禺区。原告：邝耀樟，男，汉族，1976年10月1日出生，居民身份证住址广州市番禺区。上述两原告共同委托诉讼代理人：王元福，广东一粤律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。被告：广州市瑞安房地产置业有限公司，住所广州市番禺区沙头街汀根村沙南路九子岗。法定代表人：鄞婉娜，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡佳彬，广东广信君达(白云)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈运健，广东广信君达(白云)律师事务所实习人员。原告刘雁英、邝耀樟与被告广州市瑞安房地产置业有限公司（以下简称瑞安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘雁英、邝耀樟的共同委托诉讼代理人龙桂玲,被告瑞安公司的委托诉讼代理人胡佳彬、陈运健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雁英、邝耀樟向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时向原告支付违约金（违约金以1169104元为基数，自2017年10月1日起至实际交付符合交房标准房屋之日止，按每日0.05%计算），暂计至起诉之日为230898.04元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告刘雁英、邝耀樟变更前述第1项诉讼请求为：判令被告及时向原告支付违约金[违约金以1169104元为基数，自2017年10月1日起至实际交付符合交房条件（符合法定条件和合同约定条件）房屋之日止，按每日0.02%计算]，暂计至起诉之日为93528.32元。事实和理由：2015年11月28日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定被告将位于番禺区沙头街××大街××（××）504房出售给原告，房屋建筑面积为101.6153平方米，房价为1169104元。合同第十二条约定交房条件：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。合同第十三条约定：“甲方（即被告）应当在2017年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方（即原告）使用”。合同第十五条约定房屋交付时的有关资料：“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》”。第2款约定“上述文件不全，视为不符合交付标准”。合同第十四条约定延期交房的违约责任：“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行”。合同签订后，原告依约向被告支付房款。但是被告至今仍未按照合同第十二条关于交房条件及第十五条关于房屋交付时需要提供的有关资料的约定将标的物房屋交付给原告（而实际上涉讼房屋至今尚未竣工验收合格，相关《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》及消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》至今尚未办理），已构成违约，依照合同约定应承担违约责任。被告瑞安公司辩称，一、双方签订的《商品房预售合同》已经约定交楼的条件和程序，并约定原告有拒绝收楼的权利，原告在知悉交楼资料不足的情况下，也愿意办理了收楼手续，且在收楼后未提出异议，视为同意接收房屋。合同第十五条已经列举了被告在房屋交付时应当向原告提供的资料，同时明确约定文件不全的原告有权拒绝收楼，房屋交付时被告将有关的信息和材料如实披露，并在现场公示，原告在明知资料不齐的情况下也办理收楼手续，同时在对房屋进行验收后未在合同约定的期限内，以书面形式提出异议，符合合同第十六条关于接收该商品房的约定。二、原告接收房屋后，房屋可正常使用，也已经通了水电煤气，房屋达到法定的交楼条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，假设工程竣工经验收合格后方可交付使用，本案涉案房屋已完成竣工验收，达到法定的交楼条件，也不存在质量问题，因此不影响原告对房屋的正常使用。三、被告向原告交付房屋时，原告对资料欠缺的情况是知情的，双方协商确认按照现状移交房屋，并由被告为原告补偿两年零三个月的物业管理费用，双方当时达成了协议。从交楼至今，被告为原告垫付全部的水电费用，因此，合同约定的交楼资料不齐全并未对原告造成任何损失，反而是被告为此已累计垫付了超过1500万元的垫资和补偿费用。四、双方签订的补充协议第四条已经明确约定在合同履行中所有产生的违约金及利息统一按照每日万分之一的标准，且赔偿金总额不超过房屋总价款的1%，该约定同时调整了买卖双方的违约金金额。本案中被告无论是否存在迟延交房的情况，原告提出按照每日万分之二标准计算利息，都与合同约定不符，且原告也未举证证明有实际损失的产生。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月28日（网上签订日期），瑞安公司作为甲方（卖方）与刘雁英、邝耀樟作为乙方（买方）签订《商品房预售合同》（合同编号：201511252681）一份。该合同第四条约定，乙方所购商品房位于广州市番禺区沙头街××大街××（××）504房(下称涉讼房屋)，建筑面积共101.6153平方米，其中，套内建筑面积78.8603平方米，共有分摊面积约22.755平方米。第七条约定，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米14825元，总金额1169104元。第八条约定，付款方式为按揭贷款方式付款，本预售合同网上签订之日支付房价款419104元，剩余房价款75万元须于2015年11月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定：甲方应当在2017年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条“延期交房的违约责任”约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。乙方未能按甲方书面通知时间办理收楼手续的，自甲方书面通知确定的收楼时间之次日起，视为该房屋已经按本合同交付使用，由此而产生的一切费用（包括但不限于物业管理费、公摊水、电费等）、风险及法律责任概由乙方承担。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条“交付时的验收”约定：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。另外，上述《商品房预售合同》附件七“本合同补充协议”约定，该补充协议为双方对《商品房预售合同》（下称本合同）有关条款作出的修订和补充。该补充协议第四条约定：据本合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%，本补充协议另有约定除外。第六条“本合同第十三条的补充约定”约定：……2.房屋交付的标志是甲方向乙方移交钥匙的当天或是本合同第十三条约定的交付时间，以日期较前者为准。该商品房的风险自交付之日起转移给乙方。第七条约定：双方同意将本合同第十五条“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料”之第（三）项修改为：消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证或其他能证明甲方拟交付使用的房屋已通过消防验收之文件；将“上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件”修改为“上述文件中，甲方应向乙方出示（一）至（五）项加盖甲方公章的复印件”。第八条“本合同第十六条的补充约定”约定：……2.本合同第十六条第二款修改为：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为乙方无异议，房屋已达到交付标准。如经双方委托的有资格的机构鉴定证明房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用，乙方有权拒绝收楼，否则乙方不得借故拒绝收楼。第二十一条“其他约定”约定：……9.乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容；10.本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。2015年12月19日、同年12月26日，瑞安公司开具发票，确认收到刘雁英、邝耀樟涉讼房屋售房款419104元、75万元。2017年9月30日，刘雁英、邝耀樟在瑞安公司出具的《X收楼确认书》上签名确认。该确认书载明：涉讼房屋交接日期为2017年9月30日；“本人已清楚验收该单元，并确认以下事宜：一、根据买卖双方签订的《商品房买卖合同》和有关交楼标准，出售方已经按照买卖双方签订的广州市《商品房买卖合同》之约定，将上述房屋建设完成并于2017年9月30日交付使用，现经双方现场交接予以确认。二、本人已办理收楼手续，愿意自觉履行并遵守本人签署及领取的所有文件之各项有关规定。三、如验楼时发现有遗留工程将签署《房屋检查记录表》并于当日交至物业公司。四、本人确认收到收楼资料表中各项物料。”2018年11月5日，刘雁英、邝耀樟以瑞安公司至今未将符合《商品房预售合同》第十二条、第十五条约定的涉讼房屋交付给其，瑞安公司已构成违约为由，向本院提起本案诉讼，诉请如上。本案庭审中，双方确认交付房屋日期约定为2017年9月30日前，刘雁英、邝耀樟于2017年9月30日签署《X收楼确认书》，办理了收楼手续。但是，刘雁英、邝耀樟主张，《X收楼确认书》是瑞安公司利用自己的强势地位诱使其签名的，瑞安公司将尚未验收合格及未达到法定和合同约定交楼条件的涉讼房屋交付给其，并要求其在该确认书上签名后方可进入房屋验楼，该交付行为因违反法律强制性规定而无效，其签名行为不产生民事法律后果，且其方接收的是毛坯房，其方接收房屋后在进行部分装修后停工，之后房屋一直空置，至今不能对房屋进行正常使用。瑞安公司则表示，虽然2017年9月30日前有部分资料不具备，但涉讼房屋在当时已经具备使用条件，且按照补充协议约定，确定房屋交付的日期是以其方向刘雁英、邝耀樟交付钥匙当天或合同第十三条约定的交付时间较前者为准，按该约定其方已于2017年9月30日交付涉讼房屋给刘雁英、邝耀樟使用，刘雁英、邝耀樟具有处置涉讼房屋的权利。就合同约定的房屋交付时瑞安公司应向刘雁英、邝耀樟提供的有关资料，瑞安公司在本案中提交了以下资料以证实其取得该部分资料：1.建设单位等于2018年7月6日出具的《建筑工程竣工验收报告》原件1份。载明工程验收结论及备注为“经检查，单位工程各分部工程均符合施工质量验收规范要求，质量控制资料及安全和工功能检验（检测）报告齐全、有效，工程观感质量综合评价为好，验收合格”；2.广州市公安消防局于2018年1月18日出具的《建设工程消防验收意见书》原件1份。载明验收意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、工程投入使用后，瑞安公司对建筑消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效；要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全。三、该工程如需扩建、改建（含室内装修、建筑保温、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。四、商铺内部装修工程应向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收，验收合格后方具备消防使用条件；3.广州市城市建设档案馆于2018年4月8日出具的《建设工程档案预验收认可书》原件1份。载明工程档案经预验收，基本符合要求。建设单位须在规划验收后按照有关规定补齐相关文件，进一步完善工程档案并向市城建档案馆申报正式验收和报送工作；4.广州港华燃气有限公司于2018年8月1日出具的《X小区管道燃气验收证明》原件1份。载明涉讼房屋所在小区已具备通气使用条件，该小区已于2018年2月7日正式通气使用；5.瑞安公司出具的《X住宅质量保证书》和《X住宅使用说明书》原件各1份。瑞安公司确认，除上述资料外，其至今未取得合同第十五条约定的其他资料，并称其未在合同约定的交楼期限内取得约定资料的原因在于：一、项目地块的用地红线北侧被相邻的房屋入侵，当地街道办和城管部门长期无法解决，广州市番禺区国土资源和规划局要求其方在上述历史遗留问题无法解决的情况下，需要重新办理规划调整、国土证、出让合同变更等手续，但房屋已经大量销售及交楼，故因政策和审批的原因暂时无法办理；二、永久供水、供电的方案批复需要经过当地村的村属道路，政府部门多次协调不成，导致水电工程管线无法施工；三、人防验收需要先完成规划验收后方可办理。经质证，刘雁英、邝耀樟对上述《建设工程消防验收意见书》、《X小区管道燃气验收证明》和《建设工程档案预验收认可书》无异议，但认为《建设工程档案预验收认可书》是预验收的备案，对《建筑工程竣工验收报告》、《X住宅质量保证书》和《X住宅使用说明书》不予认可，认为建筑工程竣工验收合格应向建设规划部门备案，无法核实瑞安公司是否向相关部门备案，《建筑工程竣工验收报告》不能证明涉讼房屋已经竣工验收，由于工程尚未竣工验收，《X住宅质量保证书》和《X住宅使用说明书》属不符合法定交楼条件的相应资料。刘雁英、邝耀樟表示，瑞安公司至今尚未取得工程竣工验收备案表以及合同第十五条约定的其他资料的事实客观存在，涉讼房屋至今未达到法定和约定交楼条件，是因瑞安公司在工程施工过程中损害相邻52户村民房屋而未能给予合理补偿所造成的，是瑞安公司自身原因所致，该理由不能阻却瑞安公司应承担的违约责任。针对办理收楼情况，瑞安公司称，根据合同约定其方应于2017年9月30日交楼，因涉讼房屋已通临水、临电和通气，且已经竣工验收合格，符合法定的交楼条件，也不影响刘雁英、邝耀樟正常使用，因此其方通知刘雁英、邝耀樟收楼，其方在收楼现场有展示已经获得的交楼资料，刘雁英、邝耀樟对资料不齐的情况是知悉的，因此其方才补偿了两年零三个月的物业管理费给刘雁英、邝耀樟，刘雁英、邝耀樟作为完全民事行为能力人，刘雁英、邝耀樟可以在合同项下处分自己的权利，但刘雁英、邝耀樟在此情况下办理了收楼手续，且未在合同约定的期限内以书面形式提出异议，应视为其同意接收涉讼房屋。瑞安公司提交了有邝耀樟签名确认的《代缴X物业管理费证明》证实其主张的补偿物业管理费的事实。刘雁英、邝耀樟则称，涉讼房屋没有经过竣工验收，瑞安公司的交楼行为明显违反法律规定，也违反公共利益，属于无效行为，因此不存在需缴纳物业管理费的问题，且瑞安公司只是垫付，有可能产生追偿的问题；其被通知收楼后，因其不懂收楼的相关法律规定，瑞安公司要求其签收交楼确认书后才可进入房屋查看，故其在此情况下先行签收了交楼确认书，而其亦有要求瑞安公司提供合同第十五条约定的资料，瑞安公司告知有相关资料但没有出示给其查看；合同关于逾期不提出书面异议视为同意接收房屋的约定不符合法律规定，且其已经通过上访和邮寄的方式就涉讼房屋未取得符合交付条件的资料向瑞安公司提出异议，瑞安公司也进行了签收。刘雁英、邝耀樟未向本院提交证据证明其主张的前述提出异议的事实。关于刘雁英、邝耀樟主张的逾期交楼违约金的计算问题。刘雁英、邝耀樟主张以总房价1169104元为本金，按照每日0.02%的标准，自合同约定的交楼日期届满次日即2017年10月1日起计至涉讼房屋达到法定和合同约定的交付标准之日止。瑞安公司主张其方不存在迟延交楼行为，且根据补充协议约定，即使产生违约金也是以每日0.01%的标准计算，且违约金总额不超过总房款的1%，该条款不存在损害买方合法权益，加重买方义务的情形，双方应按合同约定执行。刘雁英、邝耀樟则认为，补充协议是瑞安公司提供的格式合同，条款明显限制损害了买方权益，且合同中未对免除瑞安公司责任的条款以明显标识进行提示，瑞安公司也没有就免责条款作出明确说明，应属无效条款。本院认为，瑞安公司与刘雁英、邝耀樟签订的《商品房预售合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方当事人对交付房屋时间、交房条件及房屋交付时瑞安公司应向刘雁英、邝耀樟提供有关商品房的资料等均作了约定，对逾期交楼的违约责任也进行了明确约定，上述约定对双方均有约束力。关于瑞安公司本案应否向刘雁英、邝耀樟支付逾期交楼违约金的问题。《商品房预售合同》第十五条约定了瑞安公司在交付房屋时应向刘雁英、邝耀樟提供或出示的文件资料，同时约定文件不全的，视为不符合交付标准，刘雁英、邝耀樟有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由瑞安公司承担。刘雁英、邝耀樟于2017年9月30日签署了《X收楼确认书》，接收涉讼房屋，该收楼时间符合《商品房预售合同》对交楼期限的约定。虽然在交付涉讼房屋时，瑞安公司未能按照合同第十五条约定向刘雁英、邝耀樟提供全部文件资料，但刘雁英、邝耀樟在明知或理应知悉的情况下没有拒绝收楼，仍然办理了收楼手续并收取了房屋钥匙，并自认已经对涉讼房屋进行了部分装修。刘雁英、邝耀樟主张其曾就涉讼房屋不符合交付标准通过上访和邮寄方式向瑞安公司提出书面异议，刘雁英、邝耀樟未对此举证证明，刘雁英、邝耀樟应承担举证不能的不利后果。因此，根据合同补充协议第八条“乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为乙方无异议，房屋已达到交付标准”的约定，应视为刘雁英、邝耀樟同意接收涉讼房屋。刘雁英、邝耀樟以涉讼房屋不具备交付条件为由要求瑞安公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，本院不予支持。此外，刘雁英、邝耀樟接收涉讼房屋后，如该房屋存在影响正常居住使用的情形，或因房屋不具备交付条件给其造成实际损失的，刘雁英、邝耀樟可另循法律途径处理。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告刘雁英、邝耀樟全部诉讼请求。案件受理费2138元，减半收取计1069元，由原告刘雁英、邝耀樟共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  吴春燕二〇一九年三月四日书记员  何佳玲