黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终1787号上诉人（原审原告）：哈尔滨道里房产经营物业管理有限责任公司安松分公司，住所地哈尔滨市道里区经纬六道街**。法定代表人：齐鸣，该公司经理。委托诉讼代理人：邵景贤，男，1970年4月28日出生，汉族，该公司职工，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：刘宝林，男，1960年11月2日出生，汉族，该公司职工，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审被告）：于鸿涛，男，1950年4月11日出生，汉族，哈尔滨第一建筑公司退休工人，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：刘远景，黑龙江良治律师事务所律师。上诉人哈尔滨道里房产经营物业管理有限责任公司安松分公司（以下简称安松分公司）因与被上诉人于鸿涛租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初1300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安松分公司委托诉讼代理人邵景贤、刘宝林，被上诉人于鸿涛及其委托诉讼代理人刘远景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安松分公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持安松分公司的诉讼请求。事实和理由：安松分公司受哈尔滨市国资委委托，对市直管公房享有管理、维护、收取租金等权利[哈国资办综字（2003）33号]，案涉房屋是国有房屋，直管公房。依据《黑龙江省城镇公有房产管理条例》和哈房发[1992]147号文件规定，依法管理并收取租金。可是于鸿涛在承租期间住改非后，没有按照文件规定的商服用房租金标准交纳租金，安松分公司曾多次催缴、下发通知、拒收住宅租金、要求签订《国有非住宅房屋租赁合同》换发租赁证等督促于鸿涛履行义务，但至今未办理相关手续。一审法院按照平等租赁关系审理，适用法律是错误的，势必导致国家和企业的合法财产受到了损失。理由如下：1.公产房屋（直管公房）租赁关系与平等民事主体间的一般房屋租赁关系有着较大区别：平等民事主体间的租赁关系中，租赁价格是由出租人和承租人协商确定的，遵循的是一般市场行为中“价高者得”的基本原则。而在公产房屋租赁关系中，租赁价格的确定并不是通过公产管理人和公产承租人协商确定，而是由公产管理人根据政府部门的相关文件来确定，遵循的也并非“价高者得”的市场原则。不享有承租权的个人或法人，即使出得较公产承租人相同或更高的租金，也无法与公产管理人达成租赁关系。2.对于租赁价格，公产出租人可以依据政府调价文件单方提高租赁价格，公产承租人无权依据订立的公产租赁合同确定的租金价格对抗调价行为。也就是说安松分公司调价程序合法，依据政府文件，有权变更租赁合同价格，无需协商一致。承租人使用权的存续具有永久性，租赁合同无法解除，如果于鸿涛对租金价格有争议，可以通过行政诉讼主张权利。3.直管公房租赁合同时效问题。《民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间是针对平等民事主体，因双方当事人不是平等民事主体，应当适用于《民法总则》第一百八十九条规定，即当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，一审对诉讼时效不予保护错误。4.庭审中，于鸿涛承认为了生活从事个体经营，自2005年1月至2017年12月经营福利彩票和哈尔滨市道里区诚永食杂店，营业执照统一社会信用代码92230102MA1AKDG8XD。根据哈房发[1992]147号文件规定，应每月交纳租金300.59元。综上所述，国有（非）住宅房屋（直管公房）租赁合同关系，承租人使用权的存续具有永久性，租期届满自然续期。房管部门也是永久的产权单位，拖欠租金补交符合法律规定，房屋改变使用性质变更租金标准也是合法，请求支持其上诉请求。于鸿涛辩称，其提供的证据，一审予以认定。一审判决认定事实清楚，请求驳回安松分公司的上诉请求，维持一审判决。安松分公司向一审法院起诉请求：收回于鸿涛承租的位于哈尔滨市道里区××单元××室房产，并支付租金46,892.04元及利息。一审法院认定事实：哈尔滨市道里区××单元××室房屋系直管公有住宅房屋，安松分公司为该房屋主管单位，于鸿涛系承租人。2002年10月20日，安松分公司为于鸿涛出具公有住房承租证，应收租金为32.66元每月。于鸿涛承租该房屋后，交纳了2004年以前的房屋租金，并使用该房屋至今。2005年1月，安松分公司将该房屋租金的租金类型调整为直管产非住宅，因双方存有争议，2005年1月之后的房租于鸿涛未交纳。一审法院认为：安松分公司为于鸿涛出具公有住房承租证中载明了房屋性质、房屋租金，双方建立的公有住宅房屋租赁关系合法有效。关于是否收回公产房的问题，按照《黑龙江省城镇公有房产管理条例》的规定，是否收回房屋属于房产经营管理单位的职权范围，不属于民事案件管辖范围，故在本案中不予处理。关于给付拖欠租金及利息问题，公有住房承租证载明案涉房屋性质为公有住宅房屋，每月租金32.66元，安松分公司主张应按直管非住宅房屋标准收取租金，仅系其自行确定，并未与于鸿涛协商形成合意，亦未办理国有非住宅房屋租赁手续，故对该项诉讼请求，不予支持；但于鸿涛按照住宅房屋的标准仍欠付租金的事实存在，应当承担相应的违约责任，对于于鸿涛在2015年9月30日之前所欠付的房屋租金，其诉讼时效期间在2017年10月1日前已经届满，于鸿涛取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故对于2015年10月1日至2017年12月31日的承租租金，于鸿涛应当给付，并应承担相应的利息，鉴于安松分公司并未明确利息标准，一审法院认为参照中国人民银行同期贷款利率标准支持较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条规定，判决：一、于鸿涛于判决生效后十日内给付安松分公司2015年10月至2017年12月房屋租金881.82元及利息49.3元；二、驳回安松分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对安松分公司举示的证据一企业信息和证据二照片，因于鸿涛不予认可，且该二份证据不能证明于鸿涛在案涉房屋实际经营的待证事实，故不予采纳。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为：2002年10月20日，安松分公司与于鸿涛之间形成的公有住宅房屋租赁合同关系合法有效，于鸿涛享有该房屋使用权，并负有支付租金的义务。关于安松分公司的租金主张是否超过诉讼时效期间的问题。《直管公有住宅房屋租赁合同及交租记载证》载明，案涉房屋的租金是以月为单位累计计算的，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案不适用《中华人民共和国民法总则》第189条的规定，安松分公司没有证据证明其及时履行了对案涉房屋收取房租的职责，应该承担不利后果，一审法院对安松分公司已经超过诉讼时效期间的部分租金债权未予支持，并无不当。关于安松分公司主张于鸿涛应按直管非住宅房屋的租金标准交付租金的问题。安松分公司为于鸿涛出具的《直管公有住宅房屋租赁合同及交租记载证》载明案涉房屋性质为公有住宅房屋，每月租金32.66元。安松分公司主张应按直管产非住宅房屋标准收取租金，仅系其自行确定并未与于鸿涛协商，亦未办理国有非住宅房屋租赁手续，故安松分公司该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，安松分公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费972元，由上诉人哈尔滨道里房产经营物业管理有限责任公司安松分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇一九年三月二十二日书记员  周小倩