广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初1969号原告：詹超华，女，1987年10月06日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告：伦培强，男，1986年7月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黄秀清，广东但行律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈静，广东但行律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路******之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：刘俊华，广东高哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：余帅文，广东高哲律师事务所律师。原告詹超华、伦培强诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向两原告支付自2017年4月1日起至实际交付日止的逾期交楼违约金，暂计至2019年01月15日的逾期交楼违约金为124167.04元（64元/月/平方米×88.86平方米÷30天×655天=124167.04元)；2、判决由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年4月8日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1601009956），约定两原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路68号二座2505室办公用途商品房，合同约定建筑面积87.68平方米（实测面积88.86平方米），房屋总价款为817616元，原告已依约向被告支付全部购房款。根据《广东省商品房买卖合同》第八条之约定，被告应当在2017年3月31日前向原告交付该商品房，但被告一直拖延履行交楼义务，导致两原告至今无法收楼，已违反合同约定逾期交付案涉商品房,构成违约。根据《广东省商品房买卖合同》第八条第4点的约定，涉案商品房经竣工验收合格才符合交付条件，结合该合同第十一条约定的交付标准中关于“竣工测绘面积符合本合同约定”的约定，可知涉案商品房的交付条件还需取得竣工测绘报告。被告至今未取得竣工测绘报告，且公共基础设施尚未完善，故涉案商品房并不符合收楼标准。根据《广东省商品房买卖合同》第九条第2款第（2）项之约定，被告应当自2017年4月1日起按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。涉案商品房的性质是办公用途，参照禅城区季华路沿线地段绿地金融中心的写字楼租金，为64元/月/平方米，故本案逾期交楼违约金可参照64元/月/平方米的标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，被告应向原告支付逾期交楼违约金至实际交付之日止。综上所述，被告的行为已严重违反合同及相关法律规定，原告多次向被告提出按照合同约定支付逾期交楼违约金等合理请求，被告都置之不理，无奈之下只得诉至法院。被告辩称，一、涉案房屋已于2018年1月17日经竣工验收合格达到交付条件且通知原告收楼，原告向被告主张2018年1月17日之后的逾期交楼违约金没有事实依据。涉案房屋买卖合同第八条对房屋交付条件作出了明确的约定，即房屋经竣工验收合格。2018年1月17日，涉案房屋经竣工验收合格，已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋即达到合同约定交付条件。被告也已于2018年1月17日及时通知原告收楼（详见《EMS快递单》、《邮件全程跟踪查询结果》、《收楼通知书》等），但原告却迟迟不办理收楼手续。涉案房屋已于2018年1月17日经竣工验收合格达到交付条件且通知原告收楼，原告拒不收楼而导致的法律后果应由其自行承担，原告向被告主张2018年1月17日之后的逾期交楼违约金没有事实依据。二、涉案房屋的市场租金标准为每月22元/平方米，原告诉求每月64元/平方米作为逾期交楼违约金计算标准没有依据。涉案合同约定“市场租金”指的是同地段同时期同用途的已发生且有统计、客观的租金标准。2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，并于2016年10月1日起正式施行，通知规定禅城区石湾街道的住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。该标准是政府部门对辖区内的同地段同时期同用途的已发生市场租金，作了分类统计，得出的指导租金标准。涉案房屋的市场租金标准为每月22元/平方米，原告诉求每月64元/平方米作为逾期交楼违约金计算标准没有依据。诉讼中，原告举证如下：1、《广东省商品房买卖合同》，证明原被告之间存在房屋买卖合同关系，被告应当在2017年3月31日前向原告交付该商品房，但被告一直拖延履行交楼义务，已违反合同约定逾期交付案涉商品房。根据合同第九条约定，被告应按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。2、购房发票，证明原告已向被告支付涉案商品房购房款合计817616元。3、《延期交楼通知书》，证明被告延期交楼的事实。4、涉案房屋手机照片，证明涉案房屋存在质量问题。5、《商品房实测套内面积与预售套内面积差异房款结算支付通知书》，证明被告于2018年11月26日向两原告发出通知，告知涉案商品房的实测建筑面积为88.86平方米,并要求两原告向被告支付商品房实测套内面积与预售套内面积差异款8727.79元。6、《收据》，证明两原告已于2019年1月15日向被告支付涉案商品房实测套内面积与预售套内面积差异房款8727.79元。7、写字楼租赁合同，证明佛山市禅城区季华路沿线的办公楼市场租金为64元/月/平方米,本案可参照该市场租金标准计算逾期交楼违约金。8、身份证、工商登记资料，证明签订租赁合同的主体资格。9、房屋租赁合同、收款收据三张、房屋交接书，证明佛山市禅城区季华四路68号二座510房的租金为60元/月/平方米（3500元/月÷58.39平方米），该租赁合同已实际履行完毕，该商品房与涉案商品房属同一小区的同一幢，可按照该金额认定涉案商品房的市场租金。诉讼中，被告举证如下：EMS快递单、邮件全程跟踪查询结果、收楼通知书、商品公寓使用说明书、质量保证书、收楼须知、房屋建筑工程竣和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋测绘报告书，证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，原告未及时收楼，责任应由其自行承担，没有权利主张2018年1月17日后的违约金。涉案房屋在2018年1月17日取得备案表，已经达到交付条件，该交付条件在买卖合同第八条有明确约定，被告在取得该备案表后已经在第一时间通知原告收楼，但原告拒不收楼。房屋测绘报告书显示涉案房屋已经在2018年4月9日完成了测绘，同时佐证涉案房屋在2018年1月17日达到交付条件。原告没有权利主张2018年1月17日后的违约金。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1-3、5、6，被告对真实性均无异议，本院予以确认；证据4、7、8、9，经核对，本院确认其真实性；被告提交的证据，经核对，本院对真实性予以确认。经审理查明：2016年4月8日，原告为购买佛山市禅城区季华四路68号二座2505室与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号1601010911），该商品房的用途为办公，约定房屋建筑面积为87.68平方米，商品房价款为817616元。合同主要约定：第八条交付期限。出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经竣工验收合格交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。3、对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对该商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经竣工验收合格；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1、A2区于2018年1月17日竣工验收备案。被告于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等，投递记录显示邮件已于2018年1月19日签收。另查明一，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。另查明二，另案业主吴俊健与被告房屋买卖合同纠纷一案一、二审判决书[（2018）粤0604民初2984号、（2018）粤06民终6869号]认定，该案所涉房屋（禅城区季华四路68号二座2918房）为毛坯交房，酌定涉案房屋的市场租金为30元/月/平方米。诉讼中，原、被告双方共同确认涉案房屋为毛坯交付。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。对此，应审查涉案商品房是否符合合同约定的交付标准。根据涉案合同关于房屋交付的约定，出卖人向原告交付的房屋经竣工验收合格即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》即可。被告在涉案房屋取得竣工验收备案表后及时通知原告办理收楼手续，并同时邮寄送达《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，符合合同关于房屋交付的约定。此外，原告还主张涉案房屋存在质量问题，但未提供充分的证据证明该问题严重影响其正常居住使用，故本院对其该项主张不予支持。综上，本院认定涉案房屋已经符合合同约定的交付标准，原告在收到被告邮寄的《收楼通知书》后应及时办理收楼手续。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日，即2018年1月24日，为涉案物业的交付时间。此后不应再继续计算逾期交楼违约金。关于逾期交楼违约金计付标准问题。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交楼违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，参照租赁市场指导租金标准、其他同类案件生效判决确定的计付标准等，本院确定涉案房屋的市场租金为30元/月/平方米。被告从2017年4月1日计至2018年1月24日逾期交楼299天，被告应支付的违约金为：87.68平方米×30元/平方米/月÷30×299天=26216.32元。对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告詹超华、伦培强支付逾期交楼违约金26216.32元；二、驳回原告詹超华、伦培强的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1392元，由原告詹超华、伦培强负担1098元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年三月十八日书记员  潘有鹏