河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1324民初2914号原告：宋天玉，女。委托诉讼代理人：康晓东，河南荣祥律师事务所律师。特别授权。被告：白新月，女。委托诉讼代理人：梁海龙，河南宛平律师事务所律师。特别授权。被告：王文永，男。法定代理人：白新月（系被告王文永之母），女。委托诉讼代理人：梁海龙，河南宛平律师事务所律师。特别授权。被告：韩改存，女。委托诉讼代理人：梁海龙，河南宛平律师事务所律师。特别授权。被告：孙中亭，男。原告宋天玉与被告白新月、王文永、韩改存、孙中亭确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月22日公开开庭审理了本案。原告宋天玉及其委托诉讼代理人康晓东、被告白新月及其委托诉讼代理人梁海龙、被告王文永及被告韩改存的委托诉讼代理人梁海龙、被告孙中亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与王磊签订的《房屋买卖协议》无效；2、要求被告退还原告购房款500000元及利息（利息自2018年2月6日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止）；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年2月5日，原告与王磊经中人孙中亭介绍，双方协商，就位于镇平县紫荆城路北段与××村委门前路向××丁字××东南角、自北××东面西××、九间共两间三层门面房签订了《房屋买卖协议》。王磊在协议中明确保证上述房产产权清楚，无其它权利设定或纠纷，若发生纠纷由王磊负责处理并承担民事责任。协议签订后，原告通过中人支付王磊共计500000元，其中为办理不动产证在中人孙中亭处押款50000元。后了解到，上述房产并非王磊所有，其无权处分。原告在与王磊协商解除协议、退还购房款过程中，王磊意外身亡，原告利益无法得到保障。综上，王磊以自己无权处分的财产与原告订立买卖协议，明显违反有关法律规定，致使原告利益受损。被告白新月、王文永、韩改存作为王磊的法定继承人，应当依法承担相应的法律责任，被告孙中亭隐瞒本案诉争房产并非王磊所有的事实，骗取原告信任，由王磊与原告签订《房屋买卖协议》，亦应承担相应的法律责任。被告白新月、王文永、韩改存辩称：被告白新月、王文永、韩改存的亲属王磊没有向本案原告出售房屋，也没有收到原告的购房款项，原告的诉讼请求应依法予以驳回。被告孙中亭辩称，原告要求我返还购房款，无事实和法律依据，该房产是王磊陈述为其所有，不存在欺诈，原告与王磊自愿签订《房屋买卖协议》，由王磊给原告出具收到条，我只是中间人，没有任何受益，故应依法驳回原告对被告孙中亭的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对原告提交的身份证、银行转账凭证，四被告对其真实性均无异议，本院对以上证据的真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的《房屋买卖协议》、收到条、王磊出具的承诺书，被告孙中亭对其真实性无异议，被告白新月、王文永、韩改存提出异议，认为王磊现已去世，真实性无法确定。因被告白新月、王文永、韩改存未提供证据予以反驳，且该组证据能够与被告孙中亭陈述内容相互印证，故本院对该组证据予以采信。2、对被告白新月、王文永、韩改存提交的王磊的银行账户明细单，原告及被告孙中亭对其真实性无异议，但认为不能以此证明王磊没有收到购房款的事实，本院对该组证据的真实性予以采信。3、对原告宋天玉及被告孙中亭提交的银行交易单，被告白新月、王文永、韩改存对其真实性未提出异议，但被告白新月、王文永、韩改存认为该证据不能证明孙中亭已将该180000元交付给王磊，本院对该组证据的真实性予以采信。4、对本院调查杨华锋的笔录及杨华锋提交的王磊出具的证明、保证书、姜志东证言、仵乾敏证言、梅振显证言及其与王磊的微信聊天记录，原告无异议；被告提出异议，认为被告对此事一概不知，该房屋是否是杨华锋所有，杨华锋也没有提供其他证据证明，王磊出具的证明、保证书，因王磊已去世，无法核实，姜志东证言、仵乾敏证言、梅振显证言三个人是以证言方式提供，应由三证人出庭证实，王磊的微信聊天记录是否是王磊与杨华峰的通讯记录，只是杨华峰备注的王磊，无法核实真实性。因该组证据能够与原告提交的王磊于2018年7月5日出具的承诺书内容相互印证，且被告未提供证据予以反驳，故本院对该组证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王磊与被告白新月于2000年登记结婚，于2002年2月3日生育儿子王文永，被告韩改存系王磊（父亲已去世）之母。2018年2月5日，原告宋天玉与王磊签订《房屋买卖协议》，内容为：“房屋买卖协议甲方（卖方）：王磊，男，汉族，身份证号：。乙方（买方）：宋天玉，女，汉族。甲乙双方为房屋买卖事宜根据有关法律法规之规定，双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经双方协商一致，达成如下协议：一、甲方自愿将自己所有的位于镇平县紫荆城路北段与××村委门前路向××丁字××东南角、自北××东面西××、九间共2间3层门面房（共计223平方米），以伍拾万元整（￥500000元）的价格卖给乙方。二、甲方承诺给乙方办理不动产证，由于政策原因暂无法办理，甲方押金伍万元整于中间人手中保管，甲方待不动产权办到后到中间人将伍万元交还甲方。三、付款方式：乙方一次性交足房款伍拾万元给甲方。乙方付清房款后甲方将房屋及相关手续交给乙方。四、甲方保证上述房产产权清楚，无其它项权利设定或者其它纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷或有抵押事项一概由甲方负责处理解决，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责承担。五、本协议若有未尽事宜，甲乙双方协商解决。本协议一式三份，甲乙双方各持一份，公证处一份，签字后生效。甲方：王磊乙方：宋天玉中间人：孙中亭2018年2月5日。”同日，王磊出具收到条，内容为：“收到条今收到宋天玉房款伍拾万元整（￥500000元）收款人：王磊2018.2.5”。原告共计支付王磊现金320000元。2018年2月6日，原告向被告孙中亭账户转账180000元，被告孙中亭于2018年2月8日将该180000元交付给王磊。原告共计向王磊支付500000元（其中押金50000元在被告孙中亭处）。2018年7月份，被告孙中亭将押金50000元退还给原告宋天玉。2018年7月5日，王磊给原告出具承诺书，内容为：“承诺书我叫王磊，男，于2018年2月5日就位于县紫金城路北段与碾坊庄村委门前往西丁字口东南角的门面房2间3层223平方米，签订了《房屋买卖协议》同日收取了宋天玉房款50万元整，并为办理在中人孙中亭处宋天玉押款5万元，因现该房产因故不能实际交付，自愿向宋天玉承诺，于2018年7月31日前将收取宋天玉的50万元房款退还给他（另中人孙中亭收取的5万押金有他直接退还给宋天玉）到时候不还，我自愿服法律责任。承诺人：王磊2018.7.5”。王磊于2018年4月21日向杨华锋出具证明，内容为：“位于镇平县紫金城北段与碾坊庄村部门前向西丁字口东南角与北向南第8、9、10、11共四间三层门面房产权所有权归杨华锋所有。特此证明王磊2018年4月21日”。同日，王磊出具保证书，内容为“保证书位于镇平县××北段与××村委门前向××字××东南角由北××、××、××、××共四间门面房分别卖于姜烨、宋天玉两家，二套房，5月底解决房屋问题，把房屋所有权交归原主杨华锋。保证人：王磊2018年4月21日”。王磊于2018年7月13日去世。被告白新月于2018年11月28日申请对王磊与原告宋天玉签订的《房屋买卖协议》、收到条及承诺书中“王磊”的签名笔迹进行鉴定，后于2019年2月25日申请撤回对该鉴定的申请。另查明，2009年6月13日，被告白新月与南阳三杰房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，合同编号：0000425，购买位于南阳市××路与车站路交叉口家和春天小区××楼××单元××房屋××套；王磊名下有位于镇平县三里河路北段东侧（新科技村）镇国用第200202137号土地一处。庭审中，被告白新月、王文永、韩改存明确表示不放弃继承王磊的遗产。本院认为，本案原告宋天玉与王磊签订《房屋买卖协议》，双方就房屋位置及价款等进行约定，原告支付了相应的价款，双方形成房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本院审理查明，王磊生前关于本案涉案房产并未取得相应权利，其在未取得权利的情况下与原告宋天玉签订《房屋买卖协议》，将涉案房产出卖给本案原告，事后也未经权利人追认，该合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原、被告签订的房屋买卖协议无效，导致合同自始无效，该协议对当事人不再具有任何约束力，王磊依据协议取得的房款应当返还给原告宋天玉。《中国人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”根据上述法律规定，王磊对原告所负的债务，在其死亡后应当由其继承人在所继承遗产的范围内向原告负责偿还，故被告白新月、王文永、韩改存作为王磊第一顺序的法定继承人，应当在继承王磊所留遗产的范围内对王磊生前应返还原告宋天玉的房款承担返还责任。故原告要求被告白新月、王文永、韩改存返还房款的请求，理由成立，本院予以支持。庭审查明，原告已付购房款中的50000元押金已由被告孙中亭退还原告宋天玉，故被告白新月、王文永、韩改存仍应在继承遗产范围内支付原告宋天玉450000元。原告认为孙中亭已退还的50000元系王磊自愿支付的利息，因其未提供充分证据予以证实，故对原告的该项主张，本院不予支持。原告主张返还房款的利息，由于协议中并无约定，故应从原告起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。因合同无效造成的利息损失，因原告在与王磊签订房屋买卖协议时应当尽到应有的注意义务，故原告对其签订无效合同的行为也存在一定的过错，其利息损失应由原、被告适当分担，由原告承担50%，被告白新月、王文永、韩改存在继承王磊遗产范围内承担50%。庭审查明，被告孙中亭系中间人，原告通过被告孙中亭账户支付的部分购房款，后由被告孙中亭转交给王磊，此可从王磊给原告出具的“承诺书”及收到条等证据中得到证实，故原告要求被告孙中亭承担返还房款的诉讼请求，无事实和法律依据，故本院对原告的该项请求不予支持。被告白新月、王文永、韩改存辩称王磊未与原告签订《房屋买卖协议》，也未收到原告的购房款项，本案审理中查明，王磊给原告出具了“收到条”，并在其后给原告出具的“承诺书”中明确了签订买卖协议及收取原告购房款的事实，而被告白新月、王文永、韩改存未提供证据证实《房屋买卖协议》、“收到条”、“承诺书”非王磊出具，故本院对被告白新月、王文永、韩改存的该辩称理由不予采纳。因原告的部分诉请得到支持，故应由原、被告适当分担本案诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中国人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：一、限被告白新月、王文永、韩改存于本判决生效后三十日内在所继承王磊的遗产范围内支付原告宋天玉450000元及利息的50%(利息自2018年7月20日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；二、驳回原告宋天玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，保全费3020元，合计11820元，由原告负担1820元，被告白新月、王文永、韩改存负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  刘香勇审 判 员  王建阳人民陪审员  郑丽辉二〇一九年三月十三日书 记 员  张佳豪