河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终1187号上诉人（原审原告）：孙建军，男，1966年11月14日出生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：姜玉楷，河南浩星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张建林，男，1962年10月2日出生，汉族，住河南省南召县。委托诉讼代理人：张平，女，1959年6月6日出生，汉族，住河南省南召县。上诉人孙建军因与被上诉人张建林租赁合同纠纷一案，不服南召县人民法院（2018）豫1321民初3512号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙建军及其委托诉讼代理人姜玉楷、被上诉人张建林及其委托诉讼代理人张平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙建军上诉请求：1、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判为被上诉人返还上诉人6万元房租；2、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决解除双方的租赁合同是正确的。被上诉人以自己的实际行动表示，不履行合同中的“甲方对房屋的合法性承担法律责任”的义务。由于被上诉人的房屋没有办理房产证、消防备案等手续，上诉人租赁房屋不能办理营业执照、消防合格证等经营的合法手续，致使租赁合同的目的不能实现，而且被上诉人的电梯比约定晚装3个月；2、根据合同法第九十七条的规定，本案中，双方的合同还没有正式履行，上诉人要求恢复原状有法律依据，应予支持。张建林辩称，2018年3月14日，张建林与孙建军签订房屋租赁合同，当日孙建军履行支付房屋租赁费6万元的义务，张建林接受并提供房屋，此后孙建军对房屋进行改善、装修，证明合同2018年3月14日成立，当日已实际履行。房屋租赁合同没有明确租房用途，孙建军可以在租房场所经营加工、买卖商品或各种服务，也可以经营美容、保健等项目，这些行业没有消防备案也能办理营业执照。孙建军对履行合同有反悔之意，以该房屋无消防备案为由，两次起诉要求解除合同。以上事实证明：房屋租赁合同合法有效，合同成立履行之日是2018年3月14日，约定生效时间是2018年5月15日至2030年5月14日，由于孙建军的行为导致合同不能继续履行，给张建林造成极大的经济损失。一审认定事实清楚，适用法律正确，孙建军的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。孙建军向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的租赁合同；2、判令张建林返还租赁费6万元；3、本案诉讼费由张建林承担。一审法院认定事实：2016年9月14日，南召县规划局批准张建林在黄洋路与农业路交叉口建商住楼一处，面积为1367平方米，地上**，地下**，总高度22.5米。2016年9月29日，南召县规划局、南召县住房和城乡建设局向南召县电业局出具“送电开工通知”，要求电业局向张建林送电开工。张建林完成施工后于2018年3月14日与孙建军签订《房屋租赁合同》。双方约定，张建林将建成的商住房其中建筑面积为360平方米的房屋出租给孙建军作为经营场地使用。租赁期限为2018年5月15日至2030年5月14日。租金每年一付，前五年每年租金为6万元，后七年每年租金为7万元。2018年3月14日，孙建军支付房屋租金6万元。孙建军对该房屋进行了装修，后因办理消防证未果，双方发生矛盾，引起本案纠纷。另查明，孙建军于2018年6月7日就此事向本院提起诉讼，并于2018年8月13日向本院提出撤诉申请。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”张建林将依法批准建设完成的商住房（部分）与孙建军签订租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立，合法有效。双方均应按合同约定内容履行义务。但双方签订租赁合同后不满两个月即发生矛盾，孙建军两次提起解除合同的诉讼，以自己的行为表示不履行合同义务，可见双方已无履行合同的合意，难以实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”故孙建军要求解除合同的请求，予以支持。孙建军另要求退还已经支付的租赁费，应扣除实际占用期间的租赁费，而且给予张建林适当对外招租的期限，余款返还。综上所述，双方合意是履行合同的基础。本案中孙建军、张建林双方已无履行合同的合意，不能实现合同目的，应予解除。孙建军除承担占用期间的租赁费外，还应承担张建林另行招租期限的损失。结合房屋租赁习惯，以判决生效后两个月为宜。余款张建林退还孙建军。占用期间按双方约定的前五年6万元/年标准计算租赁费。经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、解除原告孙建军与被告张建林于2018年3月14日签订《房屋租赁合同》；二、原告孙建军承担自2018年5月15日开始至本判决生效后两个月止期间的租赁费用（标准按6万元/年计算），余款由被告张建林退还原告孙建军。案件受理费2500元，减半收取1250元，由原告孙建军负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，上诉人孙建军与被上诉人张建林签订房屋租赁合同，约定孙建军租赁张建林的商业用房从事经营活动，但因张建林的房屋在建设过程中未进行消防备案，导致孙建军因无法办理相关证件而未能从事经营，致使其合同目的不能实现，孙建军遂起诉要求解除合同，于法有据，且双方当事人对于一审法院判决解除合同并无异议，本院对此依法予以确认。对于上诉人孙建军要求被上诉人张建林返还60000元租金的上诉请求，一方面，张建林未能提供符合合同要求和法律规定的商业用房，另一方面，孙建军在承租房屋时未能结合自身的经营特点对租赁物的状况尽到审慎的注意义务，双方对于合同的解除均有一定的过错。根据本案双方合同签订后孙建军实际占有、使用房屋不足三个月即提起解除合同之诉的实际情况，并结合双方的过错程度，本院酌情支持张建林三个月的租赁费，剩余九个月的租赁费张建林应予返还，即45000元（60000元/年÷12×9）。一审法院对此处理错误，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人孙建军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南召县人民法院（2018）豫1321民初3512号民事判决第一项；二、变更南召县人民法院（2018）豫1321民初3512号民事判决第二项为：张建林于本判决生效后十五日内返还孙建军租赁费45000元；三、驳回孙建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件费受理费2500元，减半收取1250元，二审案件受理费1300元，共计2550元，由孙建军负担650元，张建林负担1900元。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  孙小刚审判员  牛永权二〇一九年三月二十七日法官助理赵琳书记员郭璐