湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终103号上诉人（原审原告）：贺杨，女，1979年11月2日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：付华，湖北七君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何强，男，1971年12月3日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。上诉人贺杨因与被上诉人何强房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2018）鄂0506民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺杨上诉请求：1.依法改判原审判决第二项为“何强于判决生效后10日内支付贺杨截止2018年9月30日所欠租金62962.96元及水、电、燃气等各项费用19487.48元；自2018年10月1日至实际腾退房屋之日止按照年租金188888.88元的标准支付房屋占用费及实际产生的水、电、燃气等各项费用，并以年租金188888.88元为基数,自2018年4月1日至所欠租金实际付清之日止按月利率2%计算违约金。”；2.依法改判第三项为“何强赔偿贺杨违约金94444.44元”。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.《房屋租赁合同》约定，租赁期限为2年，双方不得提前解约，否则应按每年房租总额的50%向对方支付违约金。贺杨在外地工作，没有时间处理房屋租赁事宜，故此要长期租赁。何强擅自解约的行为导致房屋空置，使贺杨遭受了重大经济损失，一审法院认为违约金标准过高不符合实际情况，无事实和法律依据。2.《房屋租赁合同》约定“若乙方有逾期支付租金的情况发生，逾期期间乙方应当按月利率2%对于其款项向甲方赔偿损失”，该损失应当从何强违约之日起计算。合同约定第二年的房租应当提前2个月，即2018年4月1日前支付。因此，该违约金应当从2018年4月1日开始计算，其基数应当为第二年的房租188888.88元。一审判决何强从2018年10月1日起，以62962.96元为基数支付违约金，无事实和法律依据。二、一审法院程序违法。1.一审庭审期间，法官在贺杨要求继续履行合同的情况下滥用释明权，强迫其同意解除合同，严重侵害了贺杨的合法权益。2、一审滥用自由裁量权，仅让何强承担了房屋占用费和以62962.96元为基数月息2%的违约金，并且不需要支付2018年10月1日房屋占用期间的水、电、燃气等各项费用，是对违法行为的变相鼓励。何强辩称：本人是替他人租赁房屋，贺杨对此也知情，是否退房与本人无关，贺杨应当与实际承租人联系。请求二审法院驳回上诉，维持原判。贺杨向一审法院起诉请求：1.判令何强立即支付租金188888.88元；2.判令何强赔偿贺杨逾期支付租金损失，以188888.88元为基数，按照月利率2%计算；3.判令何强立即支付水、电、燃气、宽带、物业管理费等费用合计19770.20元。一审过程中，贺杨变更诉讼请求为：1.判令解除贺杨与何强签订的《房屋租赁合同》，何强立即腾退返还房屋；2.判令何强支付第二年的租金188888.88元，并由何强按照房租总额的50%承担违约责任；3.判令何强支付已经产生的水、电燃气、宽带、物业管理费等各项费用19770.20元（12332元+电费7438.2元）。一审法院认定事实：2017年5月21日，贺杨（甲方、出租方）与何强（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于宜昌市××区××大道××德××、房屋面积313平方的别墅交付给乙方租赁使用；租赁期限为2年，即2017年6月1日至2019年5月31日；租金标准为每年188888.88元；签订合同时乙方支付定金壹万元整，后应在甲方交付房屋时付清第一年的剩余租金，第二年的租金应提前两个月付清后才能继续使用房屋；若乙方逾期支付租金，逾期期间乙方应按月利率2%对逾期款项向甲方赔偿损失，且甲方有权选择决定解除本合同；水、电、燃气、电话、网络、有线电视等使用费及物业、卫生费等都由乙方支付。合同同时约定，合同一经签订，双方都不得提前解约，否则应按每年房租总额的50%向对方承担支付违约金的责任。合同签订后，何强依约交纳了第一年的房屋租金188888.88元，贺杨依约将房屋交付何强使用，并就房内物品制作《物品清单》一份，何强签字确认。《物品清单》载明：遥控器10个；钥匙每个门三把；洁具：所有房间（除麻将房外）均为科勒，浴缸、龙头所有均为科勒；一楼电视为CHIQ、其他房间均为夏普；其他未尽事项以照片为准;后花园有壹条娃娃鱼。2017年10月28日，何强向贺杨发送《通知》一份，通知解除双方于2017年5月21日签订的租房合同，并要求贺杨于5日内来办理房屋交接手续。同年10月31日，何强在前述《通知》上注明“此通知作废”。2018年7月31日，因何强未依约交纳第二年的房屋租金，贺杨诉至法院，请求判令何强立即支付第二年的房屋租金及水、电、燃气、宽带、物业管理费等并赔偿逾期支付租金的损失。同时查明，一、《房屋租赁合同》履行过程中，双方于2017年6月1日对租赁房屋产生的水、电、燃气等相关费用进行对账，对账单载明：“水费430元、电费503元、燃气461元、宽带每年1548元（129元/月×12月）、物业管理费每年9390元（2.5×313平×12个月），合计：12332元。”。何强在前述对账单上签署“以上金额属实”。二、2017年6月至2018年9月期间（16个月），本案租赁房屋所产生的总电费为7155.48元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方于2017年5月21日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。本案审理过程中，何强表示已在合同履行过程中向贺杨发送《通知》一份，要求解除租赁合同。经查，何强在发出解除合同的《通知》后又随即向告知贺杨“此通知作废”，则该份解除合同的《通知》并未生效，本案《房屋租赁合同》并未解除，何强理应按照合同约定的时间履行支付租金的义务。双方均认可第一年的租金已经全部付清，依照合同约定，何强应于2018年4月1日前支付第二年（2018年6月1日至2019年5月31日期间）的租金，但其并未依约支付。截止2018年9月30日，何强拖欠租金已长达4个月，其长期不履行支付租金的义务致使贺杨通过出租房屋收取租金获取利益的合同目的不能实现，构成根本违约。贺杨现诉请解除租赁合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，何强亦当庭表示同意，一审予以支持。《房屋租赁合同》解除后，何强应当立即将其承租的房屋腾退、返还给贺杨，并支付截止2018年9月30日已欠付的第二年租金62962.96元（188888.88元/年÷12月×4月），并自2018年10月1日起至实际腾退之日止按照年租金188888.88元的标准支付房屋占用费。《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期间产生的水、电、燃气、电话、网络、有线电视等使用费及物业、卫生费等都由承租方负担，贺杨要求何强支付已经产生的水、电、燃气、物业管理费等的诉讼请求符合双方合同约定，一审予以支持，但其请求金额有误。根据双方对账，已经产生的各项费用为12332元，其后产生的电费7155.48元有贺杨提交的电费发票、历月用电明细、建行账户明细等为证，一审据此认定，截止2018年9月30日，何强应负担的水、电、燃气、网络、物业等各项费用合计为19487.48元。本案中，何强拖欠租金的行为构成违约，理应承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》中约定，承租方逾期支付租金，逾期期间应按月利率2%对逾期款项向出租方赔偿损失，且出租方有权选择决定解除本合同。贺杨现以何强迟延支付租金构成违约以致合同提前解除为由要求其按照房租总额的50%承担违约责任。一审法院认为，《房屋租赁合同》中关于“合同一经签订，双方都不得提前解约，否则应按每年房租总额的50%向对方承担支付违约金的责任”的该条规定，其约定的违约金标准明显过高，且不符合本案实际情况，本案是在何强拖欠租金的情况下，双方均同意解除合同，一审根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及贺杨可能获得的预期利益等综合因素，酌定何强应以拖欠的租金62962.96元为基数，自2018年10月1日起按照月利率2%的标准支付违约金至租金付清之日止。何强辩称本案租赁房屋的实际使用人系案外人苏斌，其只是代为签订了合同，故不应承担合同责任。一审法院认为，何强对其辩称的事实未能提供相应的证据予以证实，且其对签订合同不持异议，根据合同的相对性原则，一审认定本案《房屋租赁合同》的承租人为何强，其应该承担相应的合同责任，故该项辩称理由不能成立，一审不予采信。经一审主持调解，双方当事人不能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除贺杨与何强于2017年5月21日签订的《房屋租赁合同》。何强于判决生效后10日内将位于宜昌市××区××大道××德××、房屋面积313平方米的别墅腾退并返还给贺杨。二、何强于判决生效后10日内支付贺杨截止2018年9月30日所欠租金62962.96元及水、电、煤气等各项费用19487.48元；自2018年10月1日至实际腾退房屋之日止按照年租金188888.88元的标准支付房屋占用费；并以欠付租金62962.96元为基数，自2018年10月1日起至所欠租金实际付清之日止按月利率2%的标准支付违约金。三、驳回贺杨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2208元（已减半收取），由何强负担。应由何强负担而已由贺杨预交的诉讼费用，由何强在履行判决确定的给付义务时一并转付给贺杨。二审中，双方当事人未向本院提交新的证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：贺杨主张何强按照年房租额50%支付违约金的依据是“合同一经签订，双方都不得提前解约”的合同内容，该内容是针对一方提前解约的行为所约定的违约责任。但本案是贺杨行使法定解除权终止合同，何强只有逾期支付租金，并无提前主动解除合同的行为，故其只应以欠付的租金为基数，按照双方约定的月利率2%向贺杨赔偿损失。贺杨提出何强按照年房租额50%支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持；关于租金给付的期限，双方在《房屋租赁合同》中约定“第二年的租金应提前二个月付清……若乙方有逾期支付租金情形发生，逾期期间乙方应按月利率2%对逾期款项向甲方赔偿损失，且甲方有权选择决定解除合同”。即何强应于2018年4月1日前支付第二年的租金，逾期支付则应以下一年度房屋租金额188888.88元为基数，按月利率承担拖欠租金的违约赔偿责任。贺杨上诉提出应当从2018年4月1日起，以年租金188888.88元为基数计算违约金的上诉理由成立，本院予以支持。一审以截止2018年9月30日计算的租金62962.96元为基数，判决何强支付违约金，适用法律不当，本院予以纠正。关于贺杨提出一审法院承办法官滥用释明权，强迫其同意解除合同，程序违法的上诉理由。经本院审查一审庭审笔录，其所述不实，是否选择解除合同是当事人的诉讼权利，法官没有必要也不可能通过审判权进行强制干预，该上诉理由本院不予支持。贺杨还提出一审未判决何强支付2018年10月1日之后的水、电、燃气等费用。因其在本案中并未举证证明2018年10月1日之后上述实际发生的费用数额，且在一审中的诉讼请求已明确要求何强“支付水、电燃气、宽带、物业管理费等各项费用19770.20元”，一审法院已据实予以支持，对该上诉理由本院亦不予支持。综上，贺杨提出的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持宜昌市夷陵区人民法院（2018）鄂0506民初1872号民事判决第一项，即：解除贺杨与何强于2017年5月21日签订的《房屋租赁合同》。何强于判决本生效后10日内将位于宜昌市夷陵区锦江大道四号玛歌庄园桑德二号、房屋面积313平方米的别墅腾退并返还给贺杨。二、撤销宜昌市夷陵区人民法院（2018）鄂0506民初1872号民事判决第二项、第三项，即：何强于本判决生效后10日内支付贺杨截止2018年9月30日所欠租金62962.96元及水、电、煤气等各项费用19487.48元。自2018年10月1日至实际腾退房屋之日止按照年租金188888.88元的标准支付房屋占用费。并以欠付租金62962.96元为基数，自2018年10月1日起至所欠租金实际付清之日止按月利率2%的标准支付违约金；驳回贺杨的其他诉讼请求。三、何强于判决生效后10日内支付贺杨截止2018年9月30日所欠租金62962.96元及水、电、煤气等各项费用19487.48元。自2018年10月1日至实际腾退房屋之日止按照年租金188888.88元的标准支付房屋占用费。并以188888.88元为基数，自2018年4月1日起至所欠租金实际付清之日止按月利率2%的标准支付违约金。四、驳回贺杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费依原审判决执行。二审案件受理费4416元，由何强负担3000元，由贺杨负担1416元。应由何强负担而已由贺杨预交的诉讼费用，由何强在履行本判决确定的给付义务时一并转付给贺杨。本判决为终审判决。审判长  陈继雄审判员  刘 强审判员  王明兵二〇一九年三月二十日书记员  袁昌芹