贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书贵州省安顺市中级人民法院民事判决书(2019)黔04民终268号上诉人(原审原告)：伍仕铁，男，1955年10月5日生，布依族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。上诉人(原审原告)：王明珠，女，1955年3月21日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。系伍仕铁之妻。二上诉人委托诉讼代理人：李振兴，贵州贵正律师事务所律师，代理权限为特别授权。二上诉人委托诉讼代理人：张青龙，贵州贵正律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司，住所地为安顺市西秀区龙青路与凤东路交叉口西北侧。法定代表人：王永和。上诉人伍仕铁、王明珠因与被上诉人贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司（以下简称东关村房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2018)黔0402民初4048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日受理后依法组成合议庭，于2019年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人伍仕铁及上诉人伍仕铁、王明珠委托诉讼代理人李振兴、张青龙、被上诉人贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司法定代表人王永和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人伍仕铁、王明珠上诉请求：1.改判被上诉人东关村房开公司在一审判决基础上增加支付逾期办理房屋权属登记的违约金26368元。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审适用法律错误。双方所签合同约定了被上诉人逾期办理房屋权属登记违约金的计算方式，该计算方式符合法律及司法解释的规定，依法应予保护。一审判决无法律依据。2.一审法院涉嫌枉法裁判，判决没有法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，按照双方所签格式合同条款规定计算881天（2016年4月7日至2018年9月4日）逾期办证违约金为29023元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，本案属于“损失数额难以确定”的情形，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准4.35%上浮30%计算至2018年9月4日起诉时止，逾期办证违约损失为44966元。故本案双方约定的违约金不高于没有约定违约金或损失数额难以确定所计算的损失。3.本案我方所购为现房，双方签订购房合同之日即为房屋交付之日，违约金应从签订合同次日起算。合同中所约定的90日是认定未办证造成违约事实的时限，不是违约金起止计算时间的依据，一审错误以交钥匙时间为房屋交付时间起算并往后推90日的2016年8月30日为违约金起算时间理解错误。4.一审将双方约定的违约金标准调低10倍，滥用司法裁量权。5.本案中双方所签合同已经约定了违约金的计算方法，一审将“违约金”与“损失赔偿金”混为一谈，适用法律错误。本案上诉人诉请对方支付逾期办证违约金属于单纯的债权性质义务，上诉人作为非违约方，不负损失举证责任。6.一审未查明房屋交付我方使用的事实，被上诉人交付上诉人使用的房屋未经政府相关部门验收合格，无法办理房屋权属登记证书，与上诉人及政府办证部门无关，系被上诉人违约。7.一审法院在同一辖区、同一年内对同一性质、同一诉求的案件所作判决前后差别巨大，如以地方法规或政府文件新规定为准，效力不能高于国家法律法规。8.被上诉人违约，应承担所有案件诉讼费用，一审确定的诉讼费承担不公平。被上诉人东关村房开公司二审中答辩称：1.答辩人已按《商品房买卖合同》约定及时交付上诉人已入住的房屋，若仅因逾期办证事由令答辩人按约定支付违约金，显然有失公平，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合房屋已交付给上诉人使用的事实和本地的经济发展、物价、收入等实际情况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情支持上诉人逾期办证违约金2655元，本案适用法律正确。2.根据双方签订《商品房买卖合同》的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，一审确定的违约金起算时间正确。3、答辩人未能按期办理购房户的不动产权证手续，是因为2014年省政府150号令及省发改价格（2016）1709号文件不合理的收费标准所致，才影响工程的竣工和小区业主产权办理，这些损失不能全由答辩人承受。原审原告伍仕铁、王明珠向一审法院起诉请求：1.判令被告将原告购买的位于安顺市××××号商品房房屋所有权证书交付给原告。2.请求判决被告以329436元购房款为基数，按日万分之一支付原告从2016年4月7日起至2018年8月30日，逾期天数为970天，逾期办证违约金31955.29元，并判令支付至被告交付原告产权证之日止。3.本案诉讼费用由被告承担。经本院释明，原告所称房屋所有权证书为房屋不动产权证书。事实及理由：原、被告于2016年4月6日签订《商品房买卖合同》，原告所购商品房位于西秀区××××号，建筑面积为91.51平方米，套内建筑面积为73.53平方米，按套内建筑面积每平方米4480.29元，总价款为329436元。原告于2016年4月6日向被告交清全款329436元，维修基金、四通费及其它共17593元。该房屋于2017年6月3日交付。但由于被告原因，至今未为原告办理房屋所有权证。原、被告签订的合同约定被告于2015年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列第（2）项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告逾期办证构成违约，故提起如上诉请。原审被告东关村房开公司一审中答辩称:我方认为对业主没有造成任何损失，且已经给原告方办理了网签，房屋是登记在原告名下的。这个工程其他手续已经完成，只有电力工程未完善，其他手续都已经完善。因为供电局的政策，2014年省政府文件及省发改委收费标准，要求我方预先交纳914万元维护费后才能安装生活用电，被告无力交纳高额维护费，因此影响工程全部竣工不能完成，办不了产权证。被告不能给原告办理产权证，责任不在我方，所以我方不应当承担违约责任。并且原告诉请的违约金约定过高，请求法院根据我公司的履约情况对违约金予以调减或者减免。一审法院认定：2016年4月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市××××号房屋，所购商品房建筑面积为91.51平方米，套内建筑面积为73.53平方米，按套内建筑面积计算，房屋单价为每平方米4480.29元，总价款为329436元。合同第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定，（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、面积差处理、商品房质量及保修、前期物业管理等内容进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房全款人民币329436元、代收费17593元。该房屋于2016年6月1日交付给原告管理使用。因被告一直未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，致成诉讼。同时查明：被告开发的“龙凤花园1-5栋”项目尚未办理现房备案，还不能办理产权登记。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应当及时履行合同约定的义务。被告未履行上述义务，已构成违约，依法应向原告承担违约责任。被告提出因为供电局的政策，2014年省政府文件及省发改委收费标准，要被告预先交纳914万元维护费后才能安装生活用电，被告无力交纳高额维护费，影响工程全部竣工不能完成，办不了产权证，被告不能给原告办理产权证，责任不在被告的辩称意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”之规定，故对被告该辩称本院不予采纳。本案中，因该合同签订于2015年12月31日之后，该项目至今尚未进行竣工验收，根据合同约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定，本案原告认为其购买房屋时为现房，其签订合同之日为被告交房之日。因本案房屋尚未竣工验收，不应视为现房，而被告向原告交付钥匙的行为可视为其交房行为，故违约金的起算日应从2016年6月1日交付房屋后90日，即2016年8月30日起开始计算支付。在审理过程中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续客观存在，原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。本院根据公平与诚实信用原则、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，结合房屋已交付给原告使用的事实和本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告自2016年8月30日起至2018年9月4日（即起诉之日）止的逾期办证违约金2655元。之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。原告诉求被告为原告办理所购房屋的不动产权证书。因被告开发建设的“龙凤花园1-5栋”项目的房屋尚未申请办理商品房现房备案，目前达不到办理不动产权证书条件，故原告现要求被告办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向被告主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、由被告贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告伍仕铁、王明珠从2016年8月30日起至2018年9月4日止的逾期办证违约金人民币2655元。二、驳回原告伍仕铁、王明珠的其他诉讼请求。本案受理费人民币648元，减半收取人民币324元，由原告伍仕铁、王明珠承担人民币299元，由被告贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司承担人民币25元（此款二原告已预交，由被告在本判决生效后十日内直接支付给二原告，二原告不再向本院申请退取）。二审中上诉人提交（2018）黔0402民初497号、（2018）黔0402民初880号生效民事判决各壹份，拟证明2018年安顺市西秀区人民法院作出了违约金按照合同约定为标准计算的判决，本案应当按照相关判例作相同处理。经庭审质证，被上诉人东关村房开公司的质证意见是:真实性不清楚，证明目的有异议，上述两份判决违约金比较高，以此为参照判决被上诉人无法承受,且之后安顺市西秀区人民法院也不再按这样处理。经审查，上述二案中，被告未向法院提出调低违约金的请求，法院依法不作审查。上述两份证据对本案不具有拘束力。二审除认定与一审相同事实外，补充认定：本案双方所签订的《商品房买卖合同》第二章商品房基本状况第二条销售依据约定：……预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为商房预字第2014029号。第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续第十一条第（二）项约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件;2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十二条第（一）项约定：……2、供电：交付时达到使用条件。第十四条第（一）项约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。本院认为:上诉人伍仕铁、王明珠以被上诉人东关村房开公司违反双方所签订的商品房买卖合同，逾期未交付房屋产权证为由诉至法院要求东关村房开公司承担违约责任。一审宣判后，伍仕铁、王明珠不服提出上诉。综合上诉人的上诉理由，双方二审主要争议焦点为逾期办证违约金起算时间是否正确，逾期办证违约金是否应该调低，一审确定的诉讼费承担是否公平。针对违约金起算时间是否正确，逾期办证违约金是否应该调低的问题。经查，本案所涉房屋配套电力设施至今未安装完工及通过供电部门验收，导致案涉房屋至今未竣工验收，买受人所购房屋至今未安装供电“一户一表”，并未达到交付条件。出卖人明知房屋并不具备合同约定的交付条件，也不能出示满足合同第十一条及第十二条约定的证明文件，在此情况下仍通知买受人交付房屋存在过错。买受人在出卖人通知交房而不能按合同约定出示齐全证明文件的情况下，怠于行使查验义务，放弃拒绝接收的权利，接收不具备居住条件房屋并装修入住，同样存在过错。而案涉房屋至今未竣工验收，不能满足办理商品房产权证书的条件，导致买受人诉至法院要求出卖人承担逾期办证责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”之规定，本案诉争房屋至今未能办理房屋产权证书，系因出卖人与买受人双方的双重过错所致，故对双方合同约定的逾期办证违约金，应根据双方过错予以相应调减，酌定由出卖人承担相应的逾期办证违约责任。一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之相关规定，根据本案合同签订时间晚于合同约定交付办理商品房转移登记有关文书期限的客观事实，确定逾期办证违约金起算时间并无不当。一审在对逾期办证违约金的说理上虽存在瑕疵，但酌定的违约金数额并无明显不当。上诉人上述两条上诉理由不能成立。出卖人在双方实际交付房屋后，长期拖延不完善房屋配套电力设施，为买受人提供符合规定使用条件的居民用电，致使小区业主用电存在严重安全隐患，出卖人应对房屋配套电力设施及时整改完善。针对一审确定的诉讼费承担是否公平的问题，鉴于东关村房开公司在实际交房后，长期未及时完善房屋居住条件及办理相关竣工验收手续，使案涉房屋至今不具备办理商品房权属证书的条件，对争议的发生有不可推卸的责任，本院依法明确一审案件诉讼费由东关村房开公司负担。上诉人该条上诉理由成立，本院依法予以支持，在诉讼费确定上予以调整。二审期间，东关村房开公司向本院表示自愿承担上诉人的上诉费用，系其真实意思表示，本院依法予以确认。综上，一审判决认定基本事实清楚，处理正确，但适用法律存在瑕疵，本院依法纠正后予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费648元，减半收取324元,二审案件受理费648元，均由被上诉人贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  卜吉康审判员  李德江审判员  宋 颂二〇一九年三月十二日法官助理赵奇瑾书记员黄维涛（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。