北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初23133号原告：焦露新，女，1968年7月8日出生，汉族，自由职业者，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：焦一铮（焦露新之兄），1959年8月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王辉，北京市维航律师事务所律师。被告：姚晓蕾，女，1978年4月19日出生，满族，自由职业者，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王跃巍（姚晓蕾之夫），1972年2月16日出生，汉族，住北京市东城区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，该公司法律顾问。原告焦露新与被告姚晓蕾、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦露新委托诉讼代理人焦一铮、王辉，被告姚晓蕾委托诉讼代理人王跃巍，第三人链家公司委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦露新向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除我与姚晓蕾签订的房屋买卖合同及补充合同；2.请求判决姚晓蕾支付违约金151万元，并赔偿实际损失大于违约金的差额49万元；3、姚晓蕾协助解除网签。事实和理由：2017年3月10日，我与姚晓蕾在链家公司提供的居间服务下签订房屋买卖合同及补充协议。约定我将位于北京市朝阳区莲葩园5号楼X房屋（以下简称涉案房屋）出售给姚晓蕾，房屋总价款755万元，定金60万元。合同签订后姚晓蕾仅支付定金60万元，其因有未履行的生效判决导致个人征信出现问题未获得银行贷款审批。姚晓蕾明确表示拒绝购买涉案房屋，不再按合同约定支付剩余房款，也不按合同协议约定承担违约责任，支付违约金。此外，姚晓蕾在订立合同时隐瞒了其出借本人名义，以本人北京户口身份代实际买房人购房，以规避北京限购政策。我和链家公司多次催告姚晓蕾和实际购房人按合同约定继续履行合同，或根据合同约定承担违约责任，但姚晓蕾拒不继续履行合同也不承担违约责任。姚晓蕾的行为已构成根本违约，给我造成重大损失，导致我错过了按本合同价格出售房屋的最佳机会，房屋至今难以售出。涉案房屋的市场价格现已低于600万元，姚晓蕾给我造成直接损失200万元。故，根据法律规定，起诉要求解除合同，姚晓蕾支付违约金及违约金未能赔偿实际损失的差额部分。姚晓蕾辩称，同意解除合同，不同意支付违约金及损失。我按照合同约定向焦露新支付了60万元定金，因为征信出现问题，所以向银行贷款没有被批准。我通过链家公司与焦露新协商，愿意在合同期内付全款，焦露新不同意。后来我又到其他银行尝试贷款，还是没有被批准。我再次找到焦露新协商，以更改购买人的方式继续履行合同，焦露新同意但要求我赔偿其20%的违约金，我没有同意。现在我同意解除合同，因为无法贷款，不能支付房款，要求焦露新退还我60万元定金。链家公司述称，同意解除合同。其他诉请与我公司无关不发表意见。焦露新与姚晓蕾签订房屋买卖合同后，因姚晓蕾配偶失信导致银行拒绝贷款，姚晓蕾与焦露新协商全款支付，但与焦露新未能达成一致意见。本院经审理认定事实如下：2017年3月10日,焦露新作为出卖方甲方与作为买受方乙方的姚晓蕾签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》。《房屋买卖合同》约定焦露新将涉案房屋出售给姚晓蕾，房屋总价款为755万元，定金60万元。《补充协议》第二条约定“1．定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的—部分。(1)乙方于2017年3月10日将第—笔定金人民币（小写）200，000.00元（大写）贰拾万元整以自行划转的方式支付甲方；(2)乙方于2017年3月15日前将第二笔定金人民币（小写）100，000.00元（大写）壹拾万元整以自行划转的方式支付甲方；(3)乙方于2017年4月10日之前将第三笔定金人民币（小写）300，000.00元（大写）叁拾万元整以自行划转的方式支付甲方。4.首付款：（1）乙方于权属转移登记前5个工作日将第一笔首付款人民币（小写）1,5l0,000.00元（大写）壹佰伍拾壹万元整（不包含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付甲方；(2)乙方于权属转移登记前5个工作日将第二笔首付款人民币（小写）2，620，000.00元（大写）贰佰陆拾贰万元整以理房通支付的方式支付甲方；就上述以建委监管支付方式支付的首付款，甲乙双方协商一致，通过银行办理。5.申请购房贷款：甲乙双方应于网签后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6．权属转移登记：甲乙双方同意，在缴税后并以朝阳建委网上预约过户号为准，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。8.物业交割：甲乙双方应当在2017年11月15日之前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方—致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（小写）20,000.00元（大写）贰万元整作为物业交割保证金；该保证金按照甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方的方式支付。”第四条约定违约责任，“1．甲乙双方任何—方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2．甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；(5)将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3．乙方若出现下列情形之—的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；(2)拒绝购买该房屋的；(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4．在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。”《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，姚晓蕾依约向焦露新支付定金60万元，双方于2017年4月20日办理了网签手续。后因姚晓蕾之夫王跃巍个人征信问题，导致姚晓蕾无法办理房屋贷款。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为，焦露新与姚晓蕾签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，焦露新要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，姚晓蕾表示同意，本院不持异议。焦露新要求姚晓蕾配合解除网签的诉讼请求本院予以支持。因姚晓蕾之夫王跃巍个人征信问题导致姚晓蕾无法贷款，无法按照合同约定履行合同义务，姚晓蕾应当承担违约责任。但焦露新主张的违约金过高，本院根据双方的履约情形、违约程度及焦露新对于损失的举证情况酌定姚晓蕾支付焦露新违约金60万元。关于焦露新主张赔偿其实际损失大于违约金的差额部分49万元，因未提供证据证明，本院不予支持。姚晓蕾要求焦露新退还其已支付的60万元定金，因双方在《补充协议》中约定，在乙方出现违约情形时，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，故姚晓蕾向焦露新支付的60万元抵扣其应当向焦露新支付的60万元违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告焦露新与被告姚晓蕾于二〇一七年三月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告姚晓蕾于本判决生效后七日内协助原告焦露新解除涉案房屋网签手续；三、驳回原告焦露新的其他诉讼请求。案件受理费32325元，由被告姚晓蕾负担（原告焦露新已交纳，被告姚晓蕾于本判决生效后七日内支付给原告焦露新）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘坤鹏审 判 员  宋培海人民陪审员  贾松涛二〇一九年三月二十九日书 记 员  邓亚楠