江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终795号上诉人（原审原告、反诉被告）：张弦,女,1992年6月14日生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托代理人：李政，江苏运通律师事务所律师。委托代理人：谢士灵，江苏运通律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐天君,男，1964年1月9日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐扬,男，1988年10月14日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。二被上诉人共同委托代理人：胡川，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人张弦与被上诉人徐天君、徐扬因商品房销售合同纠纷一案，上诉人张弦不服徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初170号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张弦及其委托诉讼代理人李政、谢士灵，被上诉人徐天君及二被上诉人共同委托诉讼代理人胡川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张弦上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判二被上诉人继续履行涉案《徐州市存量房买卖协议》，配合上诉人办理涉案房屋的过户手续，并向上诉人支付迟延履行滞纳金30000元，同时驳回二被上诉人全部反诉请求或将全案发回重审；2、案件全部诉讼费用、保全费用由二被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，将有效合同在没有任何法定理由和约定事由的情况下强行解除，该判决结果若生效，将严重扰乱社会主义市场经济秩序的正常开展，违背现代社会契约精神，破坏交易安全，与合同法的明确规定背道而驰。1、一审判决认定涉案《存量房买卖协议》依法有效，对双方当事人均具有约束力，又认定双方均不存在违约行为。既然协议有效，双方均未违约，案涉房屋又已经由上诉人依法申请查封，房屋具备继续履行的条件，协议理所当然应当继续履行，但在此情况下，一审判决又将协议予以解除另人费解。2、一审判决认定双方继续履行协议无条款依据同样错误。根据合同法的相关规定，涉案合同对于双方当事人各自履行义务的条款约定十分明确，即使一审法院认为无条款依据，也应该依照合同法第107条和110条的规定处理。只有本案符合条款规定的一种以上情形，才是阻却涉案协议继续履行的法定理由，否则涉案合同就理应继续履行，而一审法院判决明显违背了这一法律规定。3、一审判决解除协议的理由没有法律依据和事实依据。本案中，上诉人在依法签订协议后，按约缴纳了购房定金，并在合同约定的2016年11月30日前足额准备了资金监管首付款，在此情况下，因被上诉人迟迟不履行还贷解押手续，不开设资金监管账户，又在元旦期间提出涨价要求，才导致合同履行出现问题。同时，按照一审法院的逻辑，签订好的合同和约定好的价格都可以因标的物出现价格上涨或者下降而被解除，并且即使守约方不同意解除，法院也可以依据公权力强行解除，这样会扰乱正常的市场交易秩序。4、一审判决将涉案协议第11条约定的违约责任条款认定为合同解除条件不当。该条款在性质上明显属于违约条款，该条款的具体内容为：如一方未按期履行，超过15日视同违约，由违约方向对方支付违约金2万元，合同终止。对此，除合同法第110条规定了守约方有权要求继续履行外，相关法律条款都规定了当事人全面履行合同义务。即在合同能够履行的情况下，守约方有权选择继续履行或者启用违约条款。而一审在已经认定双方均不存在违约的情况下，单独将该条款解释为约定解除条件是不当的。退一步讲，即使将该条款理解为解除权条件，但根据合同法93条规定，也只有在解除条件成就时，才可以行使解除权。本案中，上诉人始终恪守履行合同义务，一审法院在认定上诉人不存在违约行为的情况下，又适用该条约定作为解除合同的理由，不能成立。5、本案审理程序不当。6、涉案《徐州市存量房买卖协议》约定清楚、明确，依法应当予以履行。被上诉人徐天君、徐扬共同答辩称：上诉人的请求无事实和法律依据，应当予以驳回。一审判令解除上诉人与被上诉人徐扬签订的徐州市存量房买卖协议有事实和法律依据，判决正确，应当予以维持。具体如下：1、关于存量房协议的有效性与是否具有履行的可行性问题，案涉房产签订的存量房协议虽然是有效的，但由于协议条款内容的严重欠缺和模糊，使得双方依据该协议产生的权利义务无法适当履行，结合合同履行的现状致使该存量房协议无继续履行的可能和必要。一审判令解除协议并无不当，不违反法律规定，也未损害合同当事人的权益，而是根据合同履行的实际情况作出的裁决，上诉人提出既然合同履行就应当履行下去的观点不能成立，更不存在一审法院判决生效将严重扰乱社会主义市场秩序的观点，及违背现代契约精神，破坏交易安全，与合同法背道而驰的情况。上诉人的观点明显言过其实，夸大其词。2、一审法院对关于存量房协议应当解除的说理是充分的，引用的法律规定是准确的，判决书对关于本案诉争协议的条款不明的情形一审归纳总结四点，涉及上诉人首付款的逾期没有支付，监管资金账户没有办理，被上诉人原有贷款还贷情况，涤除抵押权的办理时间等方面均是约定不清，约定不明导致当事人无法履行，履行的障碍无法克服，而解除合同的履行是化解双方纷争的有效方法，而且依据合同法第九十三条规定。依据双方协议约定的合同终止的条件，上诉人没有按合同履行交付首付款的义务，被上诉人因此也不能交付房屋，一审法院根据这一双方都未履行合同主要义务的这一情况，判令解除涉案合同是正确的。相反，如果判令继续履行涉案合同才会加剧双方的纷争，合同条款在不更改的情况下是无法履行的，维持该协议的履行只会导致双方的纷争。3、根据双方的地位特点的不同，结合实际，在本案中上诉人作为房屋的买方是存在违约行为的，在缔约上存在主要过错，上诉人明知支付房款是其主要义务，也是首先接触房屋中介的，应明了协议中双方的本意是要求上诉人在2016年11月30日前先支付首付款50万元，上诉人完全应当意识到其付款可能会遇到的协议约定不明的障碍，本着实际履行和诚信的原则应当主动牵头中介方及请求被上诉人配合办理相关手续，或者上诉人完全可以先将首付款支付给被上诉人，再由被上诉人在监管账户开设后转至监管账户。上诉人不应坐等双方合同纷争的产生，而指责被上诉人的不是。被上诉人作为房屋的卖方显然不会在收到首付款之前履行交付房屋或过户的手续，但是被上诉人在等待上诉人支付首付款的过程中还是积极主动的还清房屋原有的贷款，涤除了抵押权，而且也催促过上诉人尽快履行协议。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。张弦向一审法院起诉请求：1、双方签订的《徐州市存量房买卖协议》（编号：XS0000178）有效；2、徐天君、徐扬继续履行上述《徐州市存量房买卖协议》，配合张弦办理涉案房屋的过户手续；3、徐天君、徐扬向张弦支付迟延履行滞纳金30000元，案件全部诉讼费用、保全费用由徐天君、徐扬承担。徐天君、徐扬向一审法院提出反诉请求：1、确认双方于2016年11月15日签订的《徐州市存量房买卖协议》（编号为：XS0000178）已经解除；2、张弦向徐天君、徐扬支付违约金20000元，反诉费用由张弦承担。一审法院经审理查明：徐天君、徐扬系父子关系，案件诉争房屋系徐扬单独所有。2016年6月15日，徐扬出具《委托书》一份，该《委托书》载明：委托人徐扬，受托人徐天君，委托事项，委托人已购买了坐落于徐州市龙湖世家一期C35幢2单元1001号的房屋一处及C35幢1单元-107号的地下室一处，上述房屋及地下室尚未办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》(《不动产权证书》)。现委托人欲出售上述房屋及地下室，特委托父亲徐天君作为代理人办理出售上述房屋及地下室的相关事宜。委托权限包括办理及领取上述房屋及地下室的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》(《不动产权证书》)，并代为缴纳相关税费；办理上述房屋及地下室的抵押登记手续；办理归还贷款、领取他项权证、注销抵押登记及相关手续；签署房屋买卖合同；办理、撤销网签合同备案手续；办理、撤销存量房资金及佣金监管手续、签署相关文件；办理上述房屋的所有权的转移登记手续；收取售房款；交付房屋、地下室等。委托期限自2016年6月15日至2018年6月14日。该《委托书》经江苏省南京市南京公证处给予了公证，并出具（2016）宁南证民内字第22738号《公证书》。2016年11月15日，张弦、徐天君、徐州易经房产经纪有限公司（以下简称易经经纪公司）签订《徐州市存量房买卖协议》一份，该协议约定：出卖方（甲方）张婧，买受方（乙方）张弦，第一条甲方自愿将自有的合法房产所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方。第三条待售房产坐落于云龙区龙湖世家一期C35幢2单元1001号，建筑面积131.78平方米，《房屋所有权》编号为0040036。第四条房屋价款该房屋成交总价人民币819000元整。第五条甲乙双方一致同意采取B种方式支付房款即乙方于2016年11月30日前，支付首付款人民币约50万元整，于2016年12月20日前，办理完相关银行贷款批准手续，贷款金额约319000元，贷款金额不足的，由乙方以现金形式补齐。房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户，房屋权属核准转移登记后，出售方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款。第八条定金的支付及保管方式在签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金10000元，双方同意定金由丙方保管，在产权过户时该定金作为购房款。第九条甲乙双方同意在2016年11月30日前办理上述房地产备案手续。第十条房屋交付甲乙双方同意甲方拿到全部房款当天将上述房地产正式交付给乙方使用（交房保证金除外）。第十一条违约责任。2、若甲方不能按合同规定期限交付房产或乙方不能按合同规定支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的滞纳金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金人民币20000元，合同终止。3、甲乙双方签订合同后，若乙方毁约，应书面告知甲方，甲方应在20日内，将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金20000元给甲方。若甲方毁约，应书面告知乙方，并在20日内将已付购房款返还给乙方，但甲方应同时支付违约金20000元给乙方。第十二条中介方的服务内容A、协助看房、洽谈、签约、过户，B、协助办理按揭贷款，C、协助房产交割、水电煤气等变更手续。第十三条双方约定的其他事项2、上述房产甲方有抵押贷款，贷款金额约为350000元，过户前由甲方偿还。6、本协议中甲方签字人承诺本人具有完全代理权，如无权代理或超出代理权甲方签字人自愿承担本协议中约定的违约责任。徐天君在该合同上甲方一栏出签名并代理徐扬签名，并将本案诉争房屋的契税发票和维修基金发票押在易经经纪公司。2016年11月17日，张弦转给易经经纪公司经办人喻昕定金10000元。易经经纪公司出具《收据》一份，该《收据》载明：交款单位张弦、收款方式转账、人民币壹万元整、收款事由购买龙湖世家C35-2-1001。2016年12月21日，徐天君、徐扬提前偿还中国银行贷款本息376996.10元，另支付提前还款补偿金1076.15元。2016年12月29日，张弦办理了本案诉争房屋的抵押注销手续。一审庭审中，易经经纪公司的该份合同经办人出庭作证，上述《徐州市存量房买卖协议》是其公司提供的格式合同，由其作为经办人居间为原被告签订的。该证人陈述：由于徐天君、徐扬在诉争房产上存在贷款，应当先由徐天君、徐扬办理贷款的注销手续，才能开设资金监管账户，由张弦向该监管账户打款，而开设资金监管账户需要原被告同时到场才能签订。徐天君、徐扬在办理完毕还贷手续后已经通知中介公司证人要求办理过户，证人已经给双方发了微信和打电话通知，称双方因为时间没有对上。对于证人陈述的“没有还完房贷就不能办理房产网签备案手续和监管资金账户”的说法有无依据证人称不清楚。一审法院认为：双方签订的《徐州市存量房买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，且主体适格，协议内容亦不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人均具法律约束力。关于徐天君是否是该案房屋买卖协议的当事人，应否承担责任的问题。根据张弦提供的由徐扬出具的委托徐天君代为办理案件诉争房屋的相关贷款、解除抵押、签订买卖合同等委托权限的委托合同并经公证以及易经经纪公司经办人到庭陈述知晓徐天君系代理徐扬签订合同以及被告提供的不动产权证等事实可以证实本案诉争房屋系徐扬所有，徐天君系代理徐扬签订本案《徐州市存量房买卖协议》，依照规定由此产生的相应法律后果依法应由徐扬承担，徐天君并非本案房屋买卖协议的出卖人，不是案件适格的被告，不应承担合同义务。关于诉争合同的条款约定不明情形。1、根据协议第五条约定，张弦应当于2016年11月30日前向资金监管账户支付款项约50万元，于2016年12月20日前办理完相关银行贷款审批手续，但是张弦履行该约定的前提是张弦和徐扬应当共同到产权部门办理网签合同以及设立资金监管账户等手续。而第一笔款项支付时间和共同办理备案手续的时间均为2016年11月30前，但是根据易经经纪公司经办人陈述及实际流程来看，两者的履行应当是先办理网签、设立资金监管账户，后支付相应房款的顺序，对此协议约定时间不明确。2、由于诉争房产原有银行贷款，在办理网签及设立资金监管账户等备案手续前是否必须还清贷款及涤除抵押权，该协议中并未约定，对于贷款还款时间和涤除抵押权时间并未明确约定。3、该协议签订时间为2016年11月15日，徐扬房屋贷款及涤除抵押权时间未约定，而银行规定提前还贷时间应在提出申请后15个工作日受理并办理，故即使从签订合同开始徐扬办理还贷手续，也不能在11月30日前办理好上述手续，该协议签订时间存在相互矛盾及无法履行的情形。4、双方在签订房屋买卖协议时并非专业人员，对于交易的流程和时间把握并不专业，在进行条款约定时未明确约定各义务的先后履行顺序，导致协议履行过程中出现纠纷。关于双方在履行该协议过程中是否存在违约情形的问题。上述协议签订后，张弦按照约定将购房定金支付给中介公司，并积极准备购房资金，并无违反协议的行为。徐扬在签订合同后也是在2016年12月21内还清贷款，并于2016年12月29日办理了抵押权涤除手续，并通知中介公司共同办理过户手续，亦是积极履行协议义务，不存在违约行为。综上，双方本诉及反诉要求对方支付违约金的主张依法均不予支持。张弦提出徐天君、徐扬以房屋涨价要求张弦加钱销售的主张，仅提供徐天君在微信中向中介公司提出所出售房产出现涨价的现象，未提供徐扬要求加价的事实，不足以证明其主张，对其该主张依法不予采信。关于诉争协议应否继续履行还是予以解除的问题。该案中，由于张弦、徐扬以及易经经纪公司在签订房屋买卖协议时对于主要条款约定不明，导致在履行过程中出现纠纷，对此双方均有过错。根据合同法第九十三条约定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权可以解除合同。双方签订《徐州市存量房买卖协议》约定：若甲方不能按合同规定期限交付房产或乙方不能按合同规定支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的滞纳金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金人民币20000元，合同终止。虽然甲乙双方在本协议的履行过程中均不存在违约行为，但是由于约定不明导致协议没有履行的，相应的解除合同条款亦应有效。该案中，张弦仅向易经经纪公司支付了购房定金10000元，徐扬则是还清房屋贷款，涤除抵押权，对于双方需要共同向产权部门办理的网上备案等后续手续均未履行，即协议主要条款双方尚均未履行，且对于协议的继续履行时间亦未作出明确约定，一审法院判令双方继续履行协议无条款依据，徐天君、徐扬提出解除合同亦符合合同约定，由于双方均不存在违约行为，根据协议的履行程度、目前房地产市场的价格等综合因素考虑，该协议应予解除。遂依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、一百零七条之规定，判决：一、解除张弦与徐扬于2016年11月15日签订的《徐州市存量房买卖协议》；二、驳回张弦对徐天君的起诉及其他的诉讼请求；三、驳回徐扬其他的反诉请求。本诉案件受理费650元、保全费320元，反诉费12190元，由张弦负担7065元、徐扬负担6095元。二审期间，上诉人张弦向法庭提交新证据：案涉房屋被上诉人注销原贷款登记信息表，证据来源徐州市房管局，以证明被上诉人徐扬、徐天君还清并注销其原贷款时间是2017年1月3日，并不是一审认定的2016年12月29日。说明一审法院就此问题并没有进行核查，而直接以被上诉人单方庭审陈述作为认定依据，一审行为过于草率。并且该登记表结合被上诉人徐天君一审陈述，能够证明是被上诉人迟延履行还款手续并企图单方撕毁合同的行为严重违约。被上诉人徐天君、徐扬质证称，上诉人提交的证据不属于新证据，关于涉案房屋被上诉人何时还清房贷，何时解除抵押，在一审庭审中被上诉人已经向法庭举证还清房款的银行记录和解除抵押权的房屋算有权证的记载，上诉人凭此证据认为一审法院没有查明事实的观点是不能成立的。实际情况是作为房屋所有权人，还清贷款的时间和产权登记部门解除抵押的时间是有时间差的，这与本案讼争的事实没有关联的，不能证明上诉人的主张。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，一、关于双方协议是否应当继续履行问题。上诉人张弦与被上诉人徐天君作为代理人签订《徐州市存量房买卖协议》一份，约定由张弦购买涉案房屋，该合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。根据协议约定，张弦应当于2016年11月30日前向资金监管账户支付款项约50万元，于2016年12月20日前办理完相关银行贷款审批手续，但是张弦履行该约定的前提是张弦和徐扬共同到产权部门办理网签合同以及设立资金监管账户等手续。由于双方在签订协议时均知晓涉案房屋存在抵押事宜，故徐扬应在2016年11月30日前先自行消除房屋上的抵押，双方再共同开设监管账户。由于徐扬在2016年12月下旬才将涉案房屋的抵押解除，在张弦已经提供证据证明其已经提前将首付款准备好的情况下，且一直积极主动联系买房事宜，故不应认定张弦存在违约行为。本着鼓励交易的原则，在徐扬将涉案房屋抵押涤除后，双方合同应当继续履行。从一审中张弦提供的微信聊天记录来看，其一直在与中介联系，积极促使双方协议的继续履行。而徐天君在2017年1月初即要求终止双方合同，其在二审中主张之所以提出终止合同关系系因张弦未如期支付首付款所致，因张弦并不存在违约行为，故被上诉人的该主张不能成立，双方协议应当继续履行。二、关于上诉人主张的迟延履行滞纳金30000元的问题。因双方协议应当继续履行，张弦所主张的迟延履行滞纳金并无合同约定及法律依据，故本院对于其该上诉主张不予支持。综上，上诉人张弦的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初170号民事判决；二、张弦与徐扬所签订的《徐州市存量房买卖协议》继续履行；三、驳回张弦的其他诉讼请求；四、驳回徐天君、徐扬的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费650元、保全费320元，反诉费12190元，均由徐扬负担；二审案件受理费650元，由徐扬负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇一九年三月十四日书记员  汤璐菲