湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终9456号上诉人（原审原告、反诉被告）：周祥生，男，汉族，1947年12月5日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周海江（周祥生之子），男，住长沙市岳麓区。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢建明，男，汉族，1974年9月19日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：吴铁钢，湖南明城明律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：周海江，男，汉族，1975年12月3日出生，住长沙市岳麓区。被上诉人（原审第三人）：罗丹，女，汉族，1982年10月7日出生，住长沙市岳麓区。上诉人周祥生与上诉人谢建明，被上诉人周海江、罗丹房屋租赁合同纠纷一案，周祥生与谢建明均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初9263号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人周祥生上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四、六、八项，驳回谢建明的反诉请求，支持周祥生的诉讼请求；2、依法确认《房屋租赁合同》真实有效；谢建明赔偿周祥生2016年7月29日至2018年12月17日的租金65万元、合同违约金10万元、2015年8月至2016年8月水费2万元、截止到2016年8月12日电费3167元、律师费5万元；3、本案诉讼费由谢建明承担。事实与理由：一、《房屋租赁合同》真实合法有效。1、该合同系周祥生与谢建明依法自愿签订的，合同签订时，谢建明已了解了房屋产权情况。2、（2016）湘01民终2099号和（2016）湘0104民初6501号生效判决已认定合同合法有效，双方应严格按约履行义务。谢建明在前案中曾抗辩称合同合法有效，现又否定其效力，明显有违诚信。二、根据《房屋租赁合同》的约定，要到2019年7月30日才终止，双方当事人并未要求在2016年8月12日终止合同，所以违约人谢建明要向周祥生支付2016年7月29日至本案判决终止日期的租金55.44万元，以及合同违约金10万元，2015年8月至2016年8月的水费约2万元，电费3167元，保全费2245元，律师费5万元，诉讼费1万元，共计约75万元。三、一审判决由谢建明搬离租赁房屋中的所有经营设备错误。《房屋租赁合同》中并没有约定谢建明可以搬走房屋内的经营物品设备，谢建明也不能提供证据证明是自己的物品。四、一审判决驳回周海江的诉讼请求是错误的。上诉人谢建明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周祥生的全部诉讼请求、支持谢建明的全部诉讼请求、并由周祥生、周海江、罗丹承担本案诉讼费。事实与理由：一、《房屋租赁合同》从整体上说是无效的，双方均无需按约履行义务，一审判决谢建明支付违约金10万元，缺乏法律依据。二、一审判决谢建明按每天181元的标准向周祥生支付自2016年8月30日至2017年12月15日的房屋占用费，缺乏依据。因《房屋租赁合同》整体无效，谢建明已在2016年8月多次通知周祥生、周海江不再租赁房屋，但遭到拒绝，且周祥生、周海江一直扣押谢建明的财物至今。本案一审过程中，法院就房屋腾退及物品返还问题组织双方协商，但都遭到周祥生、周海江的无理拒绝。三、周祥生、周海江将合法建筑面积从两层180平方米修改为1180平方米，欺骗谢建明承租房屋，并对房屋进行改建装修，由此产生的损失应由周祥生、周海江承担。关于具体损失金额，谢建明在一审中申请法院进行司法鉴定，但一审法院无任何回复，并驳回了谢建明的该项反诉请求，缺乏法律依据。四、周祥生、周海江扣留谢建明的财产没有任何理由，且给谢建明造成了巨大损失，理应承担赔偿责任。至于财物的租金标准，谢建明已申请法院进行公证并进行司法鉴定，但一审法院无任何回复，并驳回了谢建明的该项反诉请求，缺乏法律依据。被上诉人周海江辩称，一、转让协议没有约定转让物品的数量，周海江最后没有同意。二、周海江没有与谢建明签订房屋租赁合同，谢建明也未提供证据证明房屋是周海江给他的。三、拒绝谢建明搬离物品只有周海江参与，周祥生没有参与。被上诉人罗丹辩称，一、同意周祥生的上诉意见。二、罗丹直到2014年10月份才知道自己的房子被占用。三、房子里的空调是罗丹买的，但谢建明在营业期间搬走了两台空调。四、2016年7月底要交房租，但是谢建明说要推迟几天，后来没多久就搬走了。周祥生向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除周祥生与谢建明之间房屋租赁合同，从周祥生房屋内搬出谢建明应搬物品，并不得故意损坏房屋内外其他不该搬的物品，否则照价赔偿；2、谢建明支付房屋租金48.4万元、违约金10万元、所欠电费43286元、水费20000元，损坏的物品（如不维修、养护）折价赔偿3万元，保证金、押金合计4万元，以上共计697286元；3、由谢建明承担本案诉讼费。一审过程中，谢建明向一审法院提出反诉，请求判令：1、确认谢建明与周祥生签订的《房屋租赁合同》无效；2、周祥生、周海江赔偿谢建明改建、装修等损失暂定30万元；3、周祥生、周海江将其扣留谢建明的空调、冰箱、冰柜等财产（详见财产清单，暂定价值30万元）立即返还给谢建明；4、周祥生、周海江按照1万元／月（最终以评估结果为准）支付自2016年9月1日起至周祥生、周海江实际将上述财产退还给谢建明之日止的租金损失；5、周祥生、周海江承担本案的全部诉讼费用。周海江作为有独立请求权第三人，向一审法院提出如下诉讼请求：1、确认谢建明与周祥生签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、谢建明从经营谢家老屋饭店之日起，以2万元／月的标准向周海江支付房屋占用费（该费用计算至本案争议物品从周海江房屋理清并搬走为止）；3、谢建明向周海江支付其房屋被占用期间的水电费63286元；4、谢建明承担本案的受理费。一审法院认定的事实：一、关于涉案《房屋租赁合同》之前的合同及转让情况。2013年9月29日，周祥生（出租方-甲方）与周海江及案外人曹金群、左胜利、颜卫胜、汤立勇（承租方-乙方）签订了《房屋租赁合同》（以下表述为“《房屋租赁合同1》”），约定甲方将其所在位于岳麓区黄鹤村后湖路与麻园路交叉处的房屋出租给乙方使用，租赁期5年，房租一年一交，年租金24万元，逐年递增10%；该合同还约定，房屋合同签订后，除甲方自用房外，其他房屋归乙方使用、养护，酒店原有资产设备，甲方同意下可以给乙方使用。该合同第四条约定，乙方在承租期内，如遇特殊情况无法正常经营，在确保甲方利益下，经甲方同意乙方有权对外转让，甲方收取转让费10%。上述《房屋租赁合同1》签订后，周海江与案外人曹金群、左胜利、颜卫胜、汤立勇签订了《合作协议》，五人约定在涉案房屋和场地合伙经营“味上先锋”酒店，并约定按投入资金比例分配利润、承担风险。2014年7月29日，谢建明（受让方-乙方）与周海江及案外人曹金群、左胜利、颜卫胜、汤立勇（转让方-甲方）签订了《转让协议》，约定甲方自愿将位于长沙市岳麓区后湖路和麻园路交汇的“味上先锋”饭店转让给乙方，转让价格为30.8万元，转让的范围约定为：饭店的内外装修使用权、饭店内全部的设备及经营用品、饭店使用的空调、办公室及办公用品、库存货物等现有店内物品的所有权。二、关于涉案《房屋租赁合同》签订及履行的相关情况。2014年7月29日，周祥生（甲方）与谢建明（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁物：甲方将其所在岳麓区后湖路与麻园路交叉路口的房屋租赁给乙方使用经营。二、租赁期限：租赁期5年，即从2014年7月29日到2019年7月30日止。三、租金及付款方式：1、房屋租金一年一交，年租金240000元，从2016年7月29日到2019年7月30日开始逐年递增，每年递增10%。乙方在每年租赁期前一个月支付房租。……4、乙方在房屋装修时，须征得甲方同意，不得破环房屋的整体结构及外观形象。甲方给乙方一个月装修期（从2014年7月29日到2014年8月30日止），期间不收取房租。装修期间不得擅自损坏水电设施，店面的一切装修，所有权均属甲方，乙方租赁期内有使用的权利和保管的义务，除甲方自主用房外，其余房屋归乙方使用、维修、养护。合同期满后，乙方准按照来修去丢的原则，不得损坏和拆走装修。否则按乙方违约对待。……6、甲方负责水电到位，乙方经营期间水电费自行交纳，不得拖欠。……五、甲乙双方任何一方在合同期内解约，须提前六个月通知对方并取得对方同意，否则违约方应支付对方违约金10万元。六、乙方在承租期内，如遇特殊情况无法正常营业，在确保甲方利益下，经甲方同意乙方有权对外转让，甲方收取转让费10%……。”涉案《房屋租赁合同》签订事宜，主要由周祥生的儿子周海江与谢建明进行商谈。《房屋租赁合同》签订之后，谢建明与案外人李胜凯、邹迪勇、金雨霞四人合伙（四人于2014年11月24日签订了《合伙协议》）在涉案房屋经营“谢家老屋”饭店。2014年8月25日，谢建明在长沙市工商行政管理局岳麓分局办理了个体工商户营业执照，经营者姓名为谢建明。合同签订后谢建明向周祥生支付了两年的租金。上述合同签订后，就涉案《房屋租赁合同》的履行问题，周祥生曾于2015年5月9日将谢建明诉至一审法院，以谢建明拖欠房租为由要解除涉案《房屋租赁合同》，并要求谢建明支付欠付的租金200000元。2016年1月22日，一审法院作出了（2015）岳民初字第03337号民事判决书，以谢建明已缴纳了至2015年8月29日的租金并实际上并不欠付租金为由，判决驳回了周祥生的全部诉讼请求；周祥生对该判决不服并上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2016年5月25日作出了（2016）湘01民终2099号民事判决书，判决维持原审判决。2016年8月11日，谢建明向周祥生表示不再在涉案房屋继续经营饭店；2016年8月12日，谢建明将涉案房屋内的部分物品搬离涉案房屋。之后周祥生、谢建明分别将涉案房屋上锁，后谢建明要求将涉案房屋内的物品搬走，周祥生及周海江认为涉案纠纷没有解决以及涉案饭店内相关经营物品不属于谢建明为由遂不予同意。三、关于涉案《房屋租赁合同》的租赁范围相关情况。周祥生与周海江系父子关系，周海江、罗丹原系夫妻关系，双方于2006年协议离婚。涉案《房屋租赁合同》签订后，谢建明与案外人李胜凯、邹迪勇、金雨霞四人合伙经营的“谢家老屋”实际占用的场地，包含了周祥生及周海江、罗丹的房屋面积，但双方在《房屋租赁合同》并未对具体占用范围及面积进行详细约定。周祥生在庭审中明确表示，家里的房子是一起整体出租。2014年7月29日的《转让协议》第一条上载明的转让的味上先锋饭店的位置与《房屋租赁合同》第一条载明的位置一致，且周祥生、周海江均认可以前所经营的平和旺饭店与味上先锋饭店的经营场地一致，是作为一个整体出租的。其中涉案租赁的面积包括了周祥生名下的部分有建筑许可执照的房屋，该建筑许可执照上批准的建筑面积为180平方米，另外还包括了周海江、罗丹所建的未取得建设工程规划许可证的房屋，该建筑面积经岳麓区城市管理综合执法大队现场查勘和测量，共有四处，总建筑面积1013.9平方米，该部分房屋亦部分包括在谢建明租赁的房屋范围之内，另外租赁面积还包括了周祥生于2004年至2007年建设的约400平方米的房屋。2017年6月9日，罗丹声明其以无独立请求权的第三人参与本案诉讼，不提出自己的相应主张，基于《房屋租赁合同》项下的权利由周祥生进行主张。四、关于涉案房屋电费缴费的相关情况：谢建明在涉案房屋经营期间与周祥生、周海江共用电表，电表户名为周海江，周祥生持有2015年3月至2015年12月、2016年2月的缴纳电费发票，该期间电费为谢建明通过肖红波、邹迪勇的银行账户缴纳；此外，周祥生于2016年8月12日现金缴纳电费3167元，缴费后账户内余额为2251.91元，该缴费凭证亦由周祥生持有。五、涉案租赁房屋现状：2017年6月19日，一审法院组织双方当事人前往涉案店面处就房屋腾退及店内用品交接等问题进行调解，双方无法达成意见；在本案调解过程中周祥生及周海江、罗丹方将谢建明开去的车辆上锁锁住不予放行。后在一审法院工作人员及所在村、街道工作人共同调解下，周祥生及周海江、罗丹方同意将谢建明车辆放行，但同时双方当事人达成一致意见：谢建明将“谢家老屋”大门锁予以解除。当日，租赁房屋内的经营设备包括有消毒柜、冰柜、格力空调柜机、挂机、实木圆桌、实木条桌、方桌、电热水器、电热水炉、煲仔炉、玻璃桌面转盘等。2017年12月15日，一审法院跟周海江释明，征求其在谢建明提供担保的前提下是否同意谢建明腾退房屋，周海江不同意。一审法院认为：本案存在如下焦点问题：一、关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题；二、关于周祥生所主张的解除合同的违约金以及租金欠付金额该如何确定的问题；三、关于周祥生所主张的水电费欠费问题；四、关于涉案店面的装修及经营设备的归属及处理问题；五、关于周海江向谢建明所主张的房屋占用费及水电费是否应当支持的问题。一、关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，根据现有证据，周祥生出租给谢建明的房屋只有部分面积取得了建设工程许可证，因此，应当确定周祥生与谢建明就取得建设工程规划许可证的房屋签订的租赁合同有效，对于没有取得建设工程规划许可证以及未经主管部门批准建设的房屋签订的租赁合同无效。二、关于周祥生所主张的解除合同的违约金以及租金欠付金额该如何确定的问题。1、关于合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因此，合同的解除以合同有效为前提。本案中，周祥生诉请解除其与谢建明签订的《房屋租赁合同》，应为解除《房屋租赁合同》中的有效部分，对于解除的时间，结合本案的实际情况，确定为双方实际终止履行合同的时间，即2016年8月12日。2、关于合同解除的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定：“合同无效，被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”根据周祥生与谢建明签订的《房屋租赁合同》第五条约定：“甲乙双方任何一方在合同期内解约，须提前六个月通知对方并取得对方同意，否则违约方应支付对方违约金拾万元”。本案中，虽然房屋租赁合同部分无效，但上述关于违约责任的约定体现了双方的真实意思，现合同解除系谢建明单方提出且事前并没有征得周祥生同意，故谢建明应当受上述违约条款的约束，应当向周祥生支付合同解除的违约金10万元。3、关于租金欠付的金额。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。本案中，虽然周祥生与谢建明签订的房屋租赁合同部分无效，但根据上述规定，周祥生有权请求参照合同约定的租金标准支付合同履行期间的房屋占有使用费。关于租金和房屋占有使用费的支付标准，双方均认可的合同履行期间为2014年7月29日至2016年8月11日。考虑到周祥生同意从2014年7月29日到2014年8月30日为装修免租期，而谢建明已经向周祥生支付了两年的租金，因此，谢建明实际支付租金到2016年8月29日，故该时间段的租金和房屋占有使用费，谢建明实际上已经付清。对于周祥生所主张的2016年8月29日之后的租金，实际上应为房屋占有使用费。对于此时之后的房屋占有使用费的支付时间和标准，一审法院考虑到谢建明已经承担合同解除违约金以及房屋租赁合同部分无效的前提下，酌情确定谢建明从2016年8月30日开始按每日181元［240000元／年×（1+10%）÷365天／年×25%］的标准支付房屋占有使用费，同时，考虑到2017年12月15日，周祥生在谢建明同意提供担保的前提下亦不同意其腾退房屋，因此，之后的房屋占用损失应当由周祥生自己负担。经计算该部分的房屋占有使用费为85432元（181元／天×472天）。对于周祥生超过该数额的租金请求，不予支持。对于周祥生诉请谢建明支付房屋租赁保证金、押金4万元，现因双方已经终止履行租赁合同，对周祥生的该项诉讼请求，不予支持。三、关于周祥生所主张的水电费欠费问题。虽周祥生持有2015年3月至12月以及2016年2月涉案房屋电表账户缴纳电费的发票，但谢建明提供的银行流水、电费缴纳情况表等证明该期间的电费系其通过他人银行账号进行支付的；2016年8月12日，涉案房屋电表账户的电费由周祥生缴纳了3167元，故谢建明只需向周祥生支付电费3167元，对于超出该部分的水电费给付请求，因没有相应的事实依据，不予支持。四、关于涉案店面的装修及经营设备的归属及处理问题；第一、关于装修的处理。对于谢建明要求周祥生、周海江赔偿改建及装修损失30万元。根据《房屋租赁合同》第三条第4款之约定：“……店面的一切装修所有权均属甲方，乙方在租赁期内有使用的权利和保管的义务，除甲方自主用房外，其余房屋归乙方使用、维修、养护。合同期满后乙方按照来修去丢的原则，不得损坏和拆走装修，否则按乙方违约对待。”因为双方在合同中明确约定了对于装修采取“来修去丢”的处理方式，现谢建明单方解除合同，无理由要求周祥生、周海江赔偿改建及装修损失，因此，对于该项诉请，不予支持。第二、关于店面经营设备的归属及处理。根据周海江及案外人曹金群、左胜利、颜卫胜、汤立勇与谢建明签订的《转让协议》第二条约定，转让给谢建明的范围包括：饭店的内外装修使用权、饭店内全部的设备及经营用品、饭店使用的空调、办公室及办公用品、库存货物等现有店内物品的所有权，且谢建明并为此支付了转让价格30.8万元；且上述店面的转让行为系在得到了周祥生同意的情况下所为。因此，一审法院认为，涉案饭店“谢家老屋”内的设施设备应归谢建明所有，周祥生及周海江不得妨碍谢建明对上述设备及经营用品的搬离。谢建明主张周祥生及周海江按照1万元／月的标准支付自2016年9月1日起至上述财产实际返还之日的租金损失，考虑到本案纠纷的发生有谢建明自身的原因，对于上述诉请，没有相应的事实与法律依据，不予支持。周祥生主张谢建明对于损坏的物品折价赔偿3万元，因没有相应的事实与法律依据，亦不予支持。五、关于周海江向谢建明所主张的房屋占用费及水电费是否应当支持的问题。周海江的该两项请求与周祥生的相关诉讼请求存在重叠。虽然《房屋租赁合同》涉及的租赁范围含有周祥生及周海江、罗丹所属的面积，但根据已查明的事实及《房屋租赁合同》前期履行情况来看，周祥生及周海江、罗丹是以整体出租并以周祥生的名义对外统一进行处理的，加之周祥生、周海江、罗丹属于近亲属关系，从周海江等人与谢建明签订的店面《转让协议》可知周海江对于周祥生与谢建明直接签订房屋租赁合同是明知和认可的，故就涉案《房屋租赁合同》项下出租方的权利、义务及责任，一审法院以周祥生作为当事一方进行裁处，至于周祥生及周海江、罗丹内部的权益分配应由其内部寻求其他渠道予以解决。因此，对于周海江向谢建明主张支付房屋占用费及水电费的诉请，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十六条、第五十七条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条之规定，判决：一、确认周祥生与谢建明于2014年7月29日签订的《房屋租赁合同》涉及有规划许可证的房屋部分合同有效，涉及无规划许可证的房屋部分合同无效；二、确认周祥生与谢建明于2014年7月29日签订的《房屋租赁合同》中有效部分于2016年8月12日起解除；三、限谢建明于本判决生效之日起五日内向周祥生支付房屋占用费85432元及合同解除的违约金100000元，合计185432元；四、谢建明于本判决生效之日起五日内将“谢家老屋”店内的经营物品包括消毒柜、冰柜、格力空调柜机、挂机、实木圆桌、实木条桌、方桌、电热水器、电热水炉、煲仔炉、玻璃桌面转盘等全部物品搬离，周祥生、周海江不得妨碍；五、限谢建明于本判决生效之日起十五日内向周祥生支付电费3167元；六、驳回周祥生的其他诉讼请求；七、驳回谢建明的其他诉讼请求；八、驳回周海江的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6479元、保全费2245元，合计8724元，由周祥生承担4362元，由谢建明承担4362元；反诉费减半收取5050元，由周祥生承担2525元，谢建明承担2525元。二审中,上诉人周祥生向本院提交了如下证据：证据一、《关于周海江户拆迁补偿相关问题的答复》，拟证明周祥生和周海江的房子总面积是2007.66平方米，周祥生有合法面积267.68平方米，周海江有90平方米；证据二、黄鹤村委会于2014年8月23日出具的证明；证据三、长沙市岳麓区谢建明土菜馆的营业执照，拟共同证明谢建明经营的饭店占用周祥生400平方米房屋；证据四、黄鹤村委会于2018年7月16日出具的证明，拟证明涉案租赁合同中约定的房屋有周德福的90平方米；证据五、周德福的建筑许可执照存根，拟证明周德福有90平方米房屋继承给了周祥生；证据六、两份房屋拆迁安置补偿协议，拟证明周祥生有800多平方米的房屋，合法面积267.68平方米，周海江有1174.06平方米的房屋，合法面积90平方米；证据七、湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104行审60号行政裁定书，拟证明周海江人口合法面积和企业没有得到拆迁补偿；证据八、授权委托书，拟证明周海江的房子被岳麓区国土局申请强制拆迁，但没有强制拆迁周祥生的房子；证据九、湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104行初399号案的开庭传票及合议庭组成告知书，拟证明周海江不符合拆迁补偿公告，正在进行行政诉讼维权；证据十、湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104执2725号公告，拟证明周祥生的房子在2018年12月17日被司法行政强拆。经本院组织质证，谢建明发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，办理了建房规划手续的只有180平方米；对证据二的三性都异议；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据四的三性无异议；对证据五的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，出租给谢建明的是否还有50平方米是有异议的；对证据六的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据法律规定，确定合同是否有效是根据房屋是否办理了建筑工程规划许可手续，拆迁补偿安置的依据与认定合同法律效力方面的依据是不同的；对证据七、八、九、十的三性均有异议。被上诉人周海江、罗丹均同意周祥生的举证意见。经审查，本院认为，上诉人周祥生提交的证据一、六只是证明周海江户的房屋总面积，不能直接证明谢建明承租的房屋面积，与本案缺乏关联性，本院不予采信；证据二、三、四、五不能达到其证明目的，与本案缺乏关联性，本院不予采信；证据七、八、九、十与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：一、关于涉案《房屋租赁合同》的效力。由于周祥生出租给谢建明使用的一千余平方米房屋中只有少部分的面积取得了建设工程规划许可证，因此，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定涉案《房屋租赁合同》中关于没有取得建设工程规划许可证以及未经主管部门批准建设的部分无效，并无不当，本院予以维持。二、关于《房屋租赁合同》中有效部分的解除时间及谢建明应承担的违约责任。首先，关于合同的解除时间。根据已查明的事实，谢建明在2016年8月11日即向周祥生表示不再承租涉案房屋，并于2016年8月12日将涉案房屋内的部分物品搬离，而且周祥生此后也将涉案房屋上锁，客观上使谢建明无法使用涉案房屋，双方的《房屋租赁合同》实际上已无法履行，故一审法院认定《房屋租赁合同》中有效部分已于2016年8月12日解除，并无不当，本院予以维持。其次，关于谢建明应承担的违约责任。《房屋租赁合同》的解除系谢建明单方通知周祥生退租所致，谢建明已构成违约，应承担相应的违约责任。但考虑到《房屋租赁合同》中所约定的租赁房屋绝大部分属于违章建筑，而合同约定的违约金10万元系针对全部租赁房屋计算的违约金，故一审法院完全按照合同约定计算违约金存在不妥，本院综合谢建明的过错程度、合法面积所占比例、可能给周祥生造成的损失等情况，酌情判令谢建明向周祥生支付违约金2.5万元。对于周祥生超出部分的主张，本院不予支持。三、关于谢建明应向周祥生支付的房屋占有使用费、水费的数额。首先，谢建明已实际支付租金到2016年8月29日，但《房屋租赁合同》实际解除后，周祥生和谢建明均对涉案房屋上锁，导致周祥生无法使用涉案房屋，故谢建明应向周祥生赔偿相应的房屋占有使用损失。一审法院综合谢建明和周祥生各自的过错程度，及谢建明已承担了违约金等情形，酌情确定谢建明从2016年8月30日开始按每日181元的标准向周祥生支付房屋占有使用费至2017年12月15日谢建明明确表示腾退房屋并同意提供担保之日止，较为合理，本院予以维持。另，因周祥生在一审中提出的租金主张仅计算至2017年12月31日，其在二审中提出的2018年1月1日至2018年12月17日的租金主张属增加的诉讼请求，因谢建明不同意本院一并处理，故本院对此不予处理，各方当事人可另寻途径解决。其次，关于周祥生主张的水费，因周祥生未提供证据证明其代谢建明支付了相应款项，故本院不予支持。四、关于谢建明主张的装修损失、经营设备归属及损失。首先，关于谢建明主张的装修损失。根据《房屋租赁合同》第三条第4款之约定，双方对于装修采取“来修去丢”的处理方式，而且从双方纠纷发生的情况看，是因谢建明经营不善而单方解除《房屋租赁合同》，故一审法院驳回谢建明的上述主张，并无不当，本院予以维持。其次，关于谢建明主张的经营设备归属。周海江等人与谢建明签订的《转让协议》第二条约定，周海江等人已将饭店内全部的设备及物品转让给了谢建明。因谢建明承租的涉案房屋实际上是从周海江等人经营的“味上先锋”饭店接手经营，谢建明有理由相信周海江等人有权处理饭店内的经营设备，且谢建明也按约支付了对价30.8万元，因此，一审法院认定涉案房屋内的设施设备归谢建明所有，以及谢建明有权搬离上述设备，并无不当，本院予以维持。周海江称《转让协议》中约定的条款并非其真实意思表示，但未提供充分证据予以证明，故本院不予采信。第三，关于谢建明主张的经营设备占用损失。周祥生、周海江妨碍谢建明搬离《转让协议》中约定的经营设备，已构成侵权，应承担相应的赔偿责任。但因本院在酌情考虑谢建明应向周祥生支付的2016年8月30日之后的房屋占有使用费标准时已综合考虑了谢建明的经营设备占用损失，故对谢建明的上述主张，本院不再另行计算。综上所述，上诉人周祥生的上诉请求不成立，应予驳回；上诉人谢建明的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初9263号民事判决第一、二、四、五、七、八项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初9263号民事判决第六项；三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初9263号民事判决第三项为“限谢建明于本判决生效之日起五日内向周祥生支付房屋占用费85432元及合同解除的违约金25000元，合计110432元”；四、驳回周祥生的其他诉讼请求。如谢建明未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如周祥生、周海江未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当按每天50元的标准支付迟延履行金。一审本诉案件受理费6479元、财产保全费2245元，合计8724元，由周祥生承担7303元，由谢建明承担1421元；一审反诉案件受理费5050元，由周祥生承担1000元，谢建明承担4050元。二审案件受理费11529元，由周祥生承担6029元，谢建明承担5500元。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇一九年三月二十日书记员 何冰洁