闫满与孙文婷,西安市莲湖区潘家村社区居民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书                                  陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院       民  事  判 决  书         （2019）陕01民终1191号    上诉人（原审原告）：闫满，男，1948年12月27日出生，汉族，西安市退休职工，住西安市莲湖区。    委托诉讼诉讼代理人：张欣，陕西许小平律师事务所律师。    委托诉讼诉讼代理人：张树翔，陕西许小平律师事务所律师。    被上诉人（原审被告）：孙文婷，男，1983年8月31日出生，汉族，西安市中队职工，住西安市未央区。    委托诉讼代理人：贺乐乐，陕西锦园律师事务所律师。    委托诉讼代理人：姜昱，陕西锦园律师事务所律师。    被上诉人（原审被告）：西安市莲湖区潘家村社区居民委员会，闫满，男，1948年12月27日出生，汉族，西安市退休职工，住西安市莲湖区。    负责人：宋西成，该社区主任。    上诉人闫满因与被上诉人孙文婷、西安市莲湖区潘家村社区居民委员会（以下简称潘家村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初1947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。    闫满上诉请求：1.撤销原判第三项，改判孙文婷与潘家村居委会连带承担赔偿闫满经济损失20万元；2.一、二审案件受理费由孙文婷、潘家村居委会负担。事实与理由：孙文婷应当对合同无效承担全部责任，其故意隐瞒房屋无建审手续等重要事实。闫满因合同无效产生律师费、项目设计费，并与案外人杨某某签订了借款协议，产生了利息损失，即使该款项为闫满自有资金，孙文婷亦应按照银行同期贷款利率支付资金占用费用费。潘家村村委会委托孙文婷对外出租房屋，并出示《授权委托书》《证明》等，致使闫满对其产生了信任，故其应承担连带赔偿责任。    孙文婷辩称，闫满对涉案房屋现状完全了解，在签订合同之前，闫满就知道该拆迁安置房屋的消防验收情况。闫满要求的各项损失没有依据。请求：维持原判，驳回闫满的上诉请求。    潘家村委会未到庭，未答辩，未提交书面意见。    闫满向一审法院起诉请求：1.依法判令双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.依法判令孙文婷、潘家村委会返还闫满各项费用合计105.12万元，并赔偿闫满经济损失20万元（其中律师代理费5万元、项目设计费1万元、因该项目向他人借款支付的违约金15万元）；3.案件受理费由孙文婷、潘家村委会负担。    一审法院认定事实：2017年12月21日，闫满（乙方）与孙文婷（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：XX村XX号楼XX层XX层建筑面积为2400㎡的商铺出租给乙方从事商业经营，房屋租赁期限为十年，自2018年1月1日至2027年12月31日；乙方应在2017年12月21日前向甲方交纳押金24万元，至合同期满乙方无违约情况下全款退还乙方；租赁房屋的单价为50.5元/㎡/月，即月租金为121200元/月；交付给乙方使用的房屋免租期为110天，从装修动工之日起推后11天，即从2018年1月1日至2018年4月20日为免租期，房屋租赁日期从2018年4月21日至2027年12月31日合同租期为十年；消防手续的办理及费用由甲方全权负责，因消防办理的一切证照产生的费用及损失也由甲方负责。若因消防手续完善延后，长期无法开门，乙方有权提出解除合同，甲方应退还乙方合同未履行期间租金、押金等，善后事宜协商解决。2017年12月22日，孙文婷出具三张收条，分别收到闫满2018年4月21日至2018年10月21日合计六个月租金727200元、2018年元月至2018年10月合计10个月物业费84000元、2018年元月1日至2027年12月31日共10年房屋押金240000元。2017年12月16日，张某某（闫满之妻）与陕西梵宸艺界装饰设计工程有限公司签订《室内装饰设计合同》，约定XX村XX号楼XX层商铺项目设计费为20000元。闫满提交两张收款收据复印件，系陕西梵宸艺界装饰设计工程有限公司于2017年12月16日和2017年12月18日分别收到张某某设计费800元、9200元。另闫满还提供他与杨某某于2017年12月19日签订的借款协议及闫满于2017年12月20日出具的借条，借款协议内容为：因闫满办小吃城需要资金，向杨某某借款300万元，年利息30%，使用期为一年，分两次提取，每次提150万元，并向杨某某支付违约保证金15万元，若违约保证金概不退还。借条内容为：根据借款协议，闫满借杨某某150万元（其中扣除15万元的违约保证金）。2018年1月2日，闫满向孙文婷发出报告，因孙文婷承诺事项截至今日都没有办妥，造成闫满无法进驻使用该房屋，因此，依照先前约定，从今日起，闫满向孙文婷交回该房屋，同时不承担此后该房屋的一切使用责任及损失，今后该房屋产生的一切纠纷和损失，闫满概不负责。2018年1月3日，孙文婷回复，闫满交回房屋属于单方毁约，孙文婷不予认可，对孙文婷造成的经济损失、名誉损失由闫满承担，房租按合同执行，从2018年1月1日起算。涉诉房产西安市莲湖区XX路XX号XX城XX号楼（潘家村城中村改造项目），目前五证中仅取得一证，即《建设用地规划许可证》。    一审法院认为，本案的当事人争议的主要问题是：租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。闫满与孙文婷所签订的涉案房地产租赁合同因违反法律的强制性规定，应确认无效。对于造成合同无效的过错，孙文婷作为该房产出租方明知该房产没有建设工程规划许可证，却对外出租，应承担主要过错责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故闫满要求孙文婷返还租金等各项费用，于法有据，本院予以支持。但闫满要求潘家村委会承担法律责任，因闫满的租赁合同是与孙文婷签署的，租金等费用亦是交给孙文婷的，根据合同相对性原则，潘家村委会不是本案适格被告，不应承担法律责任。闫满要求孙文婷赔偿经济损失，其中涉及的律师代理费，因《房屋租赁合同》中就该项费用未做约定，亦未提交费用支付凭证，故本院不予支持；涉及的项目设计费，闫满提供的收款收据仅为复印件，因证据不足，本院不予支持；涉及的支付他人违约金部分，因是与他人之间的债权债务纠纷，不是本案直接损失，且无支付凭证，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、原告闫满与被告孙文婷于2017年12月21日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告孙文婷于本判决生效后十日内返还原告闫满租金727200元、租房押金240000元、物业费84000元；三、驳回原告闫满对被告孙文婷的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16061元，由原告闫满负担1061元，被告孙文婷负担15000元。    本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。    本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，闫满与孙文婷所签订的房地产租赁合同至今未取得建设工程规划许可证，应确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故原审判决依法判令孙文婷返还已收取的租金、房屋押金、物业费一节，并无不当。至于闫满上诉称要求赔偿律师费一节，因该费用未在双方合同中约定，且并非必然发生的费用，故该项上诉请求，依法不予支持。至于闫满上诉称要求赔偿设计费一节，因该设计合同的签订及设计费用的支付时间早于房屋租赁合同的签订时间，不能充分证明该项损失过错在于孙文婷，故对闫满该项上诉请求，依法不予支持。至于闫满上诉称要求赔偿利息损失一节，因借款利息或违约金损失并非必然发生的费用，且闫满在一审审理中未提出按照银行同期贷款利息计算本金损失的诉讼请求，故其该项上诉请求，亦不予支持。至于闫满上诉称要求潘家村委会承担连带责任一节，因潘家村委会并非租赁合同签订主体，且闫满未能提供充分证据证明该项主张，故对该项上诉理由，依法不予采纳。    综上所述，孙文婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费4300元，由闫满负担。    本判决为终审判决。                        审 判 长  刘  琪    审 判 员  师 婷      审 判 员  秦 燕 燕         二Ｏ一九年三月八日        书 记 员  杨 雪 薇