云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1378号上诉人(原审被告)：翁维善，男，汉族，1967年5月20日生，住浙江省台州市黄岩区。委托诉讼代理人：罗雄，云南双扬律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘克喜，云南双扬律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：中国共产党云南省委员会机关农场，住所地云南省昆明市西郊大普吉。法定代表人：王立新，该农场场长。委托诉讼代理人：白建文，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。上诉人翁维善因与被上诉人中国共产党云南省委员会机关农场（以下简称“省委农场”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初10274号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。翁维善的上诉请求：1、请求撤销昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初10274号民事判决；2、依法改判为：上诉人于二审判决生效后三十日内将昆明市西昌路的438、440、442号三间房屋腾空并退还被上诉人；上诉人于二审判决生效后十日内，扣除一个月保证金后，自2018年5月31日起算至2018年10月15日起按租金标准109753元每年的90%支付上诉人房租；3.判决上诉费由被上诉人承担。事实与理由：首先，一审法院计算租金时间、方式不当，遗漏扣除履约保证金，忽略了被上诉人应当承当的违约责任。按照合同第九条约定，被上诉人如需提前解除合同的，需提前一个月通知上诉人，且应赔偿剩余租期租金的10%作为损失费。本案中，被上诉人没有在房屋租赁合同期限届满前一个月即2018年4月31日通知上诉人解除，且从被上诉人发出的《通知》时间来看，被上诉人是在同意续租之后又擅自解除合同，属于单方违约，上诉人按照合同约定，只需按照租金标准90%向被上诉人支付租金。剩余租期按照上诉人的实际经营时间计算，即计算至2018年10月15日。由于被上诉人口头承诺免除上诉人2018年6、7、8月份的租金，且自2018年10月15日起，被上诉人停止对上诉人供电，致使上诉人无法正常经营，后续占有房屋只为解决双方争议，避免损失扩大，理应自2018年10月15日起不再支付被上诉人租金。另外，按照合同第五条约定，被上诉人收取上诉人一个月房租作为履约保证金，但一审判决计算房租时并未扣除该保证金。其次，一审法院适用法律错误。本案中，被上诉人于2018年5月30日向上诉人发出“通知”要求解除合同，其表现为租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，符合合同法第二百一十五条、第二百三十六条的规定。综上，请二审法院支持上诉人的全部上诉请求。省委农场答辩称：首先，双方房屋租赁合同已解除，合同第十条约定，租赁期满合同自动解除，如上诉人要继续承租，需提前一个月通知被上诉人，本合同已于2018年5月31日解除，被上诉人无任何违约行为，上诉人应立即退还房屋，并支付占用房屋期间的租金。其次，履约保证金不应当返还。上诉人违约行为导致被上诉人损失，没有正常履行合同，保证金应该予以没收。省委农场的一审诉讼请求：1.判令翁维善立即腾退所租赁房屋并将房屋返还省委农场；2.判令翁维善向省委农场支付自2018年5月31日起至实际返还房屋之日止（暂计算至2018年8月9日）超期的房屋使用费共计35216元；3.判令翁维善承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：经查明，位于云南省昆明市西昌路438、440、442号的三间房屋（以下简称涉案房屋）原系中国共产党云南省委办公厅所有，未办理产权登记手续，后因后勤服务工作需要，涉案房屋被划拨给省委农场，由其实际经营管理使用，后根据云办通[2017]54号《中共云南省委办公厅云南省人民政府办公厅关于印发的通知》以及云编办[2018]110号文件《关于调整省级机关后勤服务社会化改革有关涉改事业单位隶属关系的批复》，原下属于中国共产党云南省委办公厅的省委农场划入云南云勤服务集团有限公司，系其下属单位，现云南云勤服务集团有限公司同意涉案房屋继续交由省委农场进行经营管理使用。2013年3月26日，省委农场（甲方）与翁维善（乙方）签订《房屋租赁合同》（编号：2013-004），约定甲方将位于间房屋，使用面积93平方米出租给乙方从事电动车经营活动；租赁期限为五年（2013年6月1日至2018年5月30日）；月租金为每平方米90元，月租为8370元，第一、二年年租金为100440元，第二年以后每年均在第一年的基础上递增3%，第一年租金为100440元，第二年租金为100440元，第三年租金为103453元，第四年租金为106557，第五年租金为109753元；乙方在签订租房合同时，按所承租房屋面积交清房租费后开始使用房屋，租金按三个月交一次，此后以此类推；乙方在承租期内必须履行合同条款，按时交纳房租费，逾期交费的，甲方须按月租金比例收取10%的滞纳金，逾期10天的甲方有权停止供水、供电，直到封闭乙方所承租的房屋，待交清房租费、滞纳金后方可开门经营；凡已封闭房屋15天的，乙方不来处理，甲方有权单方解除合同，并另行出租该房屋；甲方或乙方如需提前解除合同，须提前一个月书面通知对方，乙方提出提前解除合同，乙方需赔偿甲方剩余租赁期内租金的10%作为损失费，甲方提出提前解除合同，甲方需退还乙方已交剩余租期内的租金，并赔偿剩余租期租金的10%作为损失费；租赁合同期满后，本合同自动解除，如乙方需要继续承租，应在租赁期满前的一个月内，向甲方提出书面申请，甲方根据乙方在租期内履行合同的情况和有无违规情况来确定。2018年5月30日合同期满，省委农场向翁维善送达《通知》，载明“你租用西昌路438、440、442号商铺三间，租赁合同于2018年5月31日到期，合同到期后我单位不在对你承租，请于2018年6月10日前搬离”。翁维善员工李敏于2018年5月30日签收了该份《通知》。此后，翁维善仍未腾退房屋，省委农场故委托云南万捷律师事务所于2018年7月19日通过EMS向翁维善送达了《律师函》，建议省委农场在收到函件5日内将租赁商铺腾省委农场，否则将向人民法院起诉。翁维善在庭审中自认收到了该份《律师函》，但仍未退还涉案房屋，省委农场认为翁维善的行为侵犯了其合法权益，故诉至一审法院。一审法院认为：本案中，省委农场、翁维善签订的《房屋租赁合同》（编号：2013-004）系双方真实意思表示，未违反法律的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据该合同第十条“租赁合同期满后，本合同自动解除。如乙方需要继续承租，应在租赁期满前的一个月内，向甲方提出书面申请，甲方根据乙方在租期内履行合同的情况和有无违规情况来确定”的约定，本案中租期已于2018年5月30日届满，即合同亦于当日解除，故省委农场要求翁维善立即腾退涉案房屋并返还省委农场的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于翁维善在庭审中提出省委农场未在合同期满前一个月通知翁维善，无权解除合同的抗辩，一审法院认为，合同中无任何一条对此进行过约定，故一审法院认为省委农场不负通知义务，一审法院对翁维善的该项抗辩依法不予支持。对于省委农场要求翁维善按160元/天/间的价格支付2018年5月31日至实际返还房屋之日止租金的诉讼请求，一审法院认为，省委农场主张的“市场价格”无事实和法律依据，一审法院依法不予支持，对于翁维善占用涉案房屋期间的租金，一审法院仍按原合同约定的第五年租金标准109753元予以支持，超出部分不予支持。对于翁维善提出省委农场同意免租三个月（2018年6、7、8月份）的抗辩，翁维善对此负有举证责任，但翁维善未向一审法院提交任何证据的情况下，视为举证不能，应当承担举证不能的不利后果，故一审法院对翁维善的该项抗辩依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、被告翁维善于本判决生效后十日内将昆明市西昌路的438、440、442号三间房屋腾空并退还原告中国共产党云南省委员会机关农场；二、被告翁维善于本判决生效后十日内支付原告中国共产党云南省委员会机关农场自2018年5月31日起至实际返还昆明市西昌路的438、440、442号三间房屋期间的租金（租金标准为109753元/年）；案件受理费6013元，减半收取为3006.5元，由被告翁维善负担。二审期间，双方当事人均没有新证据提交。经审查，一审法院确认案件事实，与本院二审查证事实一致，本院依法予以确认。二审补充查明：《房屋租赁合同》第五条约定，签订租房合同时，翁维善向省委农场交纳壹个月的房租费作为履约保证金。待双方解除租赁合同，办理完相关手续后，由省委农场退还翁维善（不计利息）。本案争议的焦点是：1.上诉人是否应当向被上诉人退还租赁物？2、上诉人应否向被上诉人支付房屋占用费及房屋占用费应如何计算？3、上诉人主张以履约保证金抵扣房屋占用费的主张是否成立？本院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上诉人与被上诉人的租赁合同约定的租期于2018年5月30日届满，双方未续签租赁合同，上诉人虽主张被上诉人口头同意与上诉人续签租赁合同，但未提交证据予以证明。根据《房屋租赁合同》约定租赁合同期满后，合同自动解除，因此涉案租赁合同已于2018年5月30日解除，租赁合同解除后，承租人应当向出租人返还租赁物，故被上诉人要求上诉人返还涉案租赁物的诉请应当予以支持。至于上诉人主张应当在二审判决生效后三十内退还涉案房屋，本院认为，涉案租期于2018年5月30日就已经届满，且被上诉人于租期届满当日就已经表示不再继续对上诉人出租涉案房屋，并要求上诉人搬离，但上诉人一直未搬离，直到二审诉讼时，已经过近十个月时间，上诉人已有充足的时间腾空房屋，故对其请求三十日的腾房周期，本院不予支持。由于上诉人在租期届满后拒不退还涉案租赁房屋，故应当支付房屋占用费。上诉人主张由于被上诉人违约应当扣减10%的租金作为违约损失，但被上诉人并不存在违约行为，故对上诉人的主张本院不予采信。一审法院按照合同约定的第五年租金标准109753元计算房屋占用费，并无不当，本院依法予以维持。对于上诉人主张以履约保证金抵扣房屋占用费的主张，由于上诉人未提交证据证明其已经交纳履约保证金，被上诉人亦不认可上诉人交纳了履约保证金，故对其主张本院不予采纳。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6013元，由翁维善负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 陈 红审判员 方云红审判员 罗增龙二〇一九年三月十八日书记员 许浩娟