浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终273号 上诉人（原审被告）：磐安好时代置业有限公司，住浙江省磐安工业园区同心街**。统一社会信用代码：91330727085285569H。 法定代表人：陈攀峰，总经理。 委托诉讼代理人：金跃林，浙江金果律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李军伟，浙江金果律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王秋霞，女，汉族，1983年8月29日出生，，住浙江省金华市磐安县 委托诉讼代理人：陈辉平，浙江拓思律师事务所律师。 上诉人磐安好时代置业有限公司（以下简称好时代公司）因与被上诉人王秋霞商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2018）浙0727民初1128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 好时代公司上诉请求：请求二审纠正一审违约金的计算时间，上诉人应付给被上诉人的违约金从94834.34元减少至21920.11元；二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、逾期交房违约责任计算截止时间应为2016年10月28日止。案涉房屋于2016年6月20日经五方竣工验收合格，房屋已经符合交付的实质性要件。上诉人的销售人员已经于2016年10月28日前，统一通知业主办理交房，被上诉人根据通知于2016年10月28日办理了交房手续。备案手续仅是行政登记手续，当时已经在办理过程中且事实上也于2016年12月12日完成了备案手续。再者，被上诉人在一审中主张的逾期交房的截止时间为2016年9月28日，庭审中经法官释明后变更至2016年10月28日止，所以逾期交房的时间应该是122天，一审判决超越了诉讼请求。综上，上诉人逾期交房的违约金应为12381.66元。二、根据合同约定，上诉人承诺于2016年9月27日前取得土地、房屋权属证书，并交付给被上诉人，被上诉人委托上诉人办理房屋转移登记。2017年1月17日，上诉人在得知时代名城小区1号、2号、3号、5号楼商品房均完成备案取得初始登记证，4号楼因故短时间内不能完成备案登记取得初始登记的情况后，销售人员便通知被上诉人调换房屋以减轻合同违约造成的损失，被上诉人拒绝调换。该事实4号楼部分业主在庭审中已经予以确认。根据合同法第一百一十九条减损规则，被上诉人在上诉人提出因故不能按合同约定履行，要求同小区调换房屋减轻违约损失的情况下拒绝合理调整，是造成计算逾期交房、逾期办证违约金时间延后，导致上诉人承担违约金的损失扩大的主要原因。案涉房屋虽于2018年8月31日完成登记发证，但2017年1月17日以后的逾期交房违约金不应由上诉人承担。三、王秋霞已经于2016年10月28日前接收房屋并装修入住，其实并不存在损失问题。涉案房屋总价为458580元，一审判决违约金94834.34元，无论是与实际损失还是购房总价的比例，都显然过高。 被上诉人王秋霞答辩称，一、关于涉案房屋逾期交房的违约金计算问题。依据双方签订的商品房买卖合同约定，上诉人应当在2016年6月27日前将符合各项条件的商品房交付给被上诉人使用，合同第十二条约定商品房达到交付使用条件后上诉人应当书面通知被上诉人办理交付手续，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，上诉人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。但本案中，上诉人至今未将两书交付给被上诉人，也从未与被上诉人签署房屋交接单。一审法院机械地以2017年9月27日涉案房屋完成竣工验收备案认定为交房时间，被上诉人认为不妥。二、关于逾期办理产权登记违约责任的承担。依据双方签订的商品房买卖合同的约定，上诉人负责办理土地使用权、商品房所有权的初始登记，取得土地使用权证或土地使用权证明及商品房房屋所有权证书，并承诺在2016年9月27日前将相关权属证书交付给被上诉人，该内容并不能理解为上诉人于2016年9月27日前取得土地使用权证书、房屋所有权证的初始登记，否则无法确定被上诉人何时才能够取得不动产权证，将房屋从上诉人公司转移登记过户至被上诉人名下。本案中，一审庭审过程中上诉人并未提交初始不动产权证书，而是在庭审后提交。但一审法院却没有对庭后提交的证据，让被上诉人进行质证，更何况至今上诉人也未将取得的相关权属证书交付给被上诉人。一审法院武断地认定2018年8月31日为交证时间，显然也不是很妥。三、关于违约金过高的问题。从双方订立的商品房买卖合同的目的来看，关于逾期交房和交付房地产权属证书的违约金更具有惩罚性质，属于惩罚性的违约金，换言之是合同双方对于违约所约定的一种制裁。被上诉人已经按照合同约定将购房款458580元全额支付给上诉人，为防止上诉人怠于履行其合同义务，督促上诉人及时履行交付房屋和房地权属证书的义务，违约金应当按照合同约定来计算。因此恳请二审法院依法改判为逾期交房和逾期交证的违约金按日万分之五来计算。四、上诉人是否应当将涉案房地产权属证书交付给被上诉人，依据双方签订的商品房买卖合同第16条，对此已经约定的非常明确，上诉人在取得房地权属证书后交付给被上诉人，被上诉人委托上诉人办理涉案房屋的转移登记。被上诉人的诉讼请求的第一项也已经明确，要求判令上诉人继续履行商品房买卖合同约定的交付涉案房屋的权属证书，但一审法院却简单地采用驳回其诉讼请求的方式来回避该项诉讼请求，对被上诉人来说显然也不是很公平的。被上诉人作为一个农民，辛辛苦苦起早贪黑存钱买房，不是为了违约金，对于无论哪一位购房者来说，获得房屋的权属证书才是唯一的，也是最终的目的。很可惜时至今日被上诉人也没有拿到房地权属证书。综上，请求驳回上诉，维持原判。 王秋霞向原审法院起诉请求：1、好时代公司向王秋霞支付交房违约金12381.66元；2、好时代公司向王秋霞支付交证违约金141930.51元。 原审法院认定事实：双方于2015年6月11日签订了《商品房买卖合同》，王秋霞购买好时代公司所开发的位于磐安工业园区同心街18号时代名城4幢2单元801室房屋一套，购买金额为人民币458580元。王秋霞已经按照合同约定履行付款义务。一、合同第九条规定，好时代公司应于2016年6月27日前，将符合各项条件的商品房交付王秋霞使用，条件包括：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明书；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。好时代公司于2016年10月28日通知王秋霞交房，王秋霞于同日接收了房屋钥匙。众多购房户曾向县长信箱反映“时代名城”房产是否具备交房条件，磐安县住建局于2016年12月1日答复：经查，“时代名城”开发项目的规划、人防等专项验收已通过，目前正在办理竣工备案手续中，我局已责令开发商停止交房等相关工作，直至项目通过竣工备案，在此期间，购房者有权拒绝收房。2017年9月27日“时代名城”4幢工程通过竣工验收备案。合同第十条规定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；自本合同第九条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十二条规定：出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。二、合同第十六条规定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2016年9月27日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，逾期超过90日后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。好时代公司于2018年8月31日完成土地使用权、商品房所有权初始登记，因双方有其他争议，致使好时代公司未能完成正式登记。 原审法院认为，王秋霞与好时代公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效。好时代公司未能按合同约定期限交付房屋，未能按时将房屋权证交付给王秋霞已构成违约，故应承担相应违约责任。鉴于双方约定的违约金过高，根据本案实际情况，应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，酌定交房违约金按日万分之三的标准计付，交付房屋权证违约金按日万分之一的标准计付。本案按购房额458580元计算违约金。一、交房违约时间。合同规定交房时间在2016年6月27日前，2017年9月27日涉案工程通过竣工验收备案。王秋霞虽于2016年10月28日接收了房屋钥匙，但实际上当时并不具备交房条件，可认定2017年9月27日为交房时间，违约天数为455天，按日万分之三的标准计算，交房违约金为62596.17元。二、交证违约时间。合同第十六规定好时代公司交证时间在2016年9月27日前，好时代公司于2018年8月31日完成房屋权证初始登记。根据本案实际情况可认定2018年8月31日视为交证时间，违约天数为703天，按日万分之一的标准计算，交证违约金为32238.17元。二项合计违约金为94834.34元。综上，王秋霞诉讼请求合理部分，予以支持；不合理部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、磐安好时代置业有限公司支付给王秋霞违约金94834.34元，限于判决生效后十日内履行。二、驳回王秋霞其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3386元，由王秋霞负担1305元，好时代公司负担2081元限于判决生效后七日内缴纳，逾期将强制执行。 双方当事人在二审中均未提交新的证据。 经审查双方当事人提供的有效证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于逾期交房、逾期办证违约金的计算问题。1、计算时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，上诉人应当在2016年6月27日前将符合各项条件的商品房交付给被上诉人使用，包括商品房通过竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件，而涉案工程直至2017年9月27日才通过竣工验收备案并具备交房条件。本案中，王秋霞于2016年10月28日即接收了案涉房屋，且其原审中主张计算逾期交房的截止时间亦为2016年10月28日，故本案逾期交房违约金应计算至2016年10月28日，即逾期天数为123天，原审认定的455天应予调整。根据《商品房买卖合同》第十六条的约定和行文表述，上诉人应于2016年9月27日前取得涉案房屋的土地使用权和房屋所有权的初始登记，否则应承担违约责任。而上诉人直至2018年8月31日完成上述初始登记，一审以该时点作为初始登记的逾期办证违约金的计算截点，并无不当。上诉人称于2017年1月17日通知被上诉人换房，因被上诉人拒绝换房而造成的扩大损失，其不承担赔偿责任。本院认为，双方签订的商品房买卖合同对交付的标的物有明确约定，上诉人交付的是特定物而非种类物，而标的物是商品房买卖合同的重要组成内容，双方协商一致可以变更，否则，被上诉人有权拒绝上诉人单方要求变更标的物的请求，被上诉人因此拒绝换房的，并不属于合同法第一百一十九条的减损情形，故上诉人的该上诉请求，于法无据，本院不予支持。2、违约金计算标准问题。合同约定两项违约金的计算标准均为已付房款的日万分之五，一审综合考虑违约情形、实际损失、赔偿能力等因素，酌情调整为逾期交房违约金按已付房款的日万分之三、逾期办证违约金按已付房款的日万分之一计算，并无不当。因此，本案逾期交房违约金应调整为16921.60元，原审认定逾期交证违约金为32238.17元正确，故好时代公司合计应支付王秋霞违约金为49159.77元。 综上所述，好时代公司的上诉理由部分合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省磐安县人民法院（2018）浙0727民初1128号民事判决； 二、磐安好时代置业有限公司于本判决生效后五日内支付给王秋霞违约金49159.77元； 三、驳回王秋霞的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3386元，由王秋霞负担2357元，由磐安好时代置业有限公司负担1029元；二审案件受理费1623元，由磐安好时代置业有限公司负担812元，由王秋霞负担811元。 本判决为终审判决。 审 判 长  楼 俊 审 判 员  陈旻尔 审 判 员  郑青蓝 二〇一九年三月十九日 代书记员  洪 倩