河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1202民初1069号原告:三门峡亿家乐物业服务有限公司。住所地:三门峡市湖滨区虢国路与茅津路交叉口200米。统一社会信用代码91411200582890532Y。法定代表人:张敏,该公司总经理。委托诉讼代理人:崔建森、李怡（实习）,河南恒翔律师事务所律师。代理权限为:特别授权。被告:张二伟，男，1988年2月25日出生，住三门峡市湖滨区。原告三门峡亿家乐物业服务有限公司(以下简称亿家乐物业公司)与被告张二伟物业服务合同纠纷一案,本院于2019年3月8日立案后,依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告亿家乐物业公司的委托诉讼代理人李怡、被告张二伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿家乐物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付原告自2015年6月1日至2018年6月30日期间的物业费3805.86元;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2015年6月1日，三门峡市银河苑小区业主大会与原告签订了《银河苑小区物业服务合同》，委托原告为银河苑小区物业管理区域提供物业服务。该合同约定，原告为小区全体业主提供物业服务，小区全体业主按建筑面积向原告交纳物业服务费，住宅物业服务费1.1元/m2/月,商业物业服务费2.5/m2/月。合同生效后，原告依约向银河苑小区提供完善的物业管理服务。被告在银河苑小区拥有一套93.51平方米房屋,自2015年6月1日至2018年6月30日始终未向原告交纳物业服务费用，原告多次上门与其沟通并催缴，均无效果，严重侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，望依法裁判，以维护原告的合法权益。被告张二伟未作书面答辩。庭审中辩称，1、三门峡圆方物业管理有限公司（以下简称圆方物业公司）在被告居住的银河苑小区进行物业服务管理期间，被告因装修房屋向圆方物业公司交纳房屋装修押金2000元。2015年4月，方圆物业公司在被告不知情的情况下撤离该小区，导致被告的上述费用无法退还。2015年5月27日，原告亿家乐物业公司在该小区张贴通告，内容为“受上级各主管部门的委托，为解决银河苑广大业主将要面临的停电、停水、电梯停运等困难，现由亿家乐物业服务有限公司为大家提供物业服务。预交的物业费由我公司延续服务，公司承诺不再多收取费用。我公司从即日起对本小区实施物业服务，小区的所有物业相关事宜由亿家乐物业负责，望广大业主能主动及配合。小区负责人：水波元（业主），亿家乐物业有限公司，2015.05.27（加盖三门峡亿家乐物业服务有限公司公章）”。按照原告亿家乐物业公司的通告内容，被告的装修押金2000元，应该由原告退还被告。2、被告居住该小区1号楼2单元的两部电梯，经常发生故障，既为上下楼梯带来了不便，也严重影响了该单元业主的人身安全，造成业主乘坐电梯时心里恐慌。3、单元门损坏有两年多不能使用，无人过人。另外，小区卫生打扫不干净，有的地方根本没有打扫，经常停水停电。整体服务质量不符合合同要求。鉴于上述原因，要求原告退还装修押金，减少物业收费。本院经审理认定事实如下:被告张二伟系银河苑小区1号楼2单元2403号房屋业主，该房屋建筑面积93.51平方米。原告亿家乐物业公司系被告张二伟居住小区2015年6月1日至2018年6月30日期间的物业服务公司。2015年6月1日，三门峡市银河苑小区业主大会（甲方）与亿家乐物业公司（乙方）签订《银河苑小区物业服务合同》，由亿家乐物业公司为银河苑小区提供物业服务。该合同书由十章三十三条正文和九个附件组成，对物业管理区域概况、物业管理服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、物业服务合同期限和解除、违约责任等进行了约定，附件一对物业服务标准进行了细化。择其要点主要有：一、银河苑小区坐落三门峡市黄河路火车站出口东，占地面积8708.73平方米，建筑面积37931.8平方米，共有2栋楼房，381户。亿家乐物业公司的资质等级为三级。二、物业服务的主要内容：1、按照企业标准配备相关人员，服务上墙，公开公平公正；2、物业共用部位的日常维修、养护和管理；3、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理;4、市政公用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等；5、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；6、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；7、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；8、交通秩序和车辆停放的管理；9、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。包括安全监控、巡视、门岗执勤；10、物业档案资料管理；11、物业项目使用专项维修资金的预算和计划；12、装饰装修管理服务;物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。三、物业服务质量：1、治安秩序服务。24小时值守。对出入人员、车辆进行盘查并登记管理，不定时安全巡视，加强群防群治工作，防止和减少治安案件的发生；发生安全事故，应及时向有关部门报告，并保护好现场。2、公共区域的清扫保洁工作。每日收集、清扫生活垃圾1次，每周清拖楼道不低于2次，楼内扶手每两日擦1次，每天8小时保洁，保持楼道、道路干净，无明显垃圾，无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。3、公共绿化养护服务。负责绿化的养护服务，确保绿化长势良好，××虫害。4、公共设施、设备日常维修养护服务。房屋共用部位、公用设施每周进行一次检查并做好记录，楼道、小区路灯每天进行巡视，发现损坏及时维修，化粪池每年疏通一次，电梯委托给专业维修单位维护保养，每年年审并取得合格证，确保电梯正常运行。5、装修管理。办理装修手续，书面告知装修中的禁止行为，并对业主的装修行为进行监督，对违规装修的业主不听劝告的交有关部门处理。6、车辆管理。车辆出入刷卡，引导停放，保持车场、车库、车位干净整洁。采用监控手段进行不间断监视，采取措施防范损害车辆行为，对停车场、道路、设施设备进行维修，保证正常使用。7、其他。工作人员统一着装，佩戴工作标志，仪表端庄，接待热情。设立服务接待中心，24小时全天服务，接到报修电话保证半小时内到达现场。每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率不低于80%，每年至少组织一次社区文化活动。四、物业服务费用。物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费、物业管理企业的利润），按照建筑面积，住宅1.1元/月/平方米（含电梯费），商业用房为2.5元/月/平方米，代收水电费，住宅水费3.3元/吨，商业用水6元/吨。业主应于每年的8月至9月期间向乙方交纳一年的物业服务费用。五、双方的权利义务。甲方的权利：审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、大中修方案的财务预算和决算，监督检查乙方各项方案计划的实施；审核物业共用部分和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度；定期听取乙方关于物业服务合同的履行情况和物业维修资金的使用情况的报告，并定期向业主公布。甲方的义务：向乙方移交相关物业资料，协助乙方处理物业管理事宜。乙方的权利：自主开展经营活动，制定管理制度，收取物业管理费用，对欠交费用的业主停止提供服务或者进行诉讼。乙方的义务：按照合同提供物业服务，编制物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划，公开收费标准和项目。六、合同期限、解除及纠纷解决方式。合同2015年6月1日生效，期限为1年，自2015年6月1日起至2016年5月31日止。合同期限届满前3个月内，甲方应作出续聘或选聘的决定。提前解除合同情形：乙方严重不履行合同义务，甲方提出后1个月内不予整改的，经业主大会决定的；由二分之一的业主不履行合同义务，导致乙方无法正常开展物业管理活动的。提出解除合同的，一方应当及时通知对方。合同发生纠纷，可以选择仲裁，也可以选择诉讼。六、违约责任。乙方违反合同约定，致使管理服务不能达到本合同“物业服务质量”约定的，甲方有权要求其限期整改，若乙方拒不整改，经2/3以上业主同意，甲方有权终止本合同。业主或物业使用人违反本合同未能按时如数交纳物业服务费用的，应按照每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2015年5月27日，原告亿家乐物业公司在被告居住小区银河苑张贴通告，通告内容如被告答辩意见所述。上述合同到期后，三门峡银河苑小区业主大会和原告就上述合同内容进行了续签，期限一年，自2016年6月1日至2017年5月31日。合同再次期满后，再次进行了续签，期限十三个月，自2017年6月1日至2018年6月30日。合同期满后，原告撤出银河苑小区，不再对该小区进行物业管理。原告在物业服务管理的三年期间，被告张二伟自2015年6月1日至2018年6月30日期间的物业服务费用3805.86元，原告多次催促，至今没有交纳。根据银河苑小区物业管理合同纠纷同类系列案件的举证、审理情况以及本案的举证、审理情况,被告承认原告在物业服务管理期间基本上按照双方签订的物业服务合同的要求提供了物业管理服务，但提出服务仍存在瑕疵，表现在：一是公共设施、设备日常维修养护服务不到位。如楼道声控灯经常不亮，维修更换不及时；消防栓杂物堆积无人清理，护栏损坏无人修理；通往健身场的台阶损坏，长期无人维修；1号楼2单元、2号楼1单元，每个单元两部电梯中各有一部电梯停运4-5个月无人维修。二是公共区域的清扫保洁工作服务不到位，常有垃圾不能清扫，还有卫生死角根本就没有清扫过。三是治安秩序服务不到位。24小时值守，对出入人员、车辆进行盘查并登记管理，不定时安全巡视等制度落实不力，小区内发生摩托车被盗以及入室盗窃案件多起，监控设备陈旧，图像模糊，无法向侦破部门提供清晰的视频证据，单元门设置了门禁，但是长期故障不能使用也不予维修。四是在接待处理投诉方面，存在服务态度不好，投诉处理不及时，甚至不处理的情况。五是各种规章制度不健全没落实。原告亿家乐物业公司对被告提出的服务瑕疵，没有提供证据证明其按照物业服务合同履行了合同义务。另查明，被告张二伟因房屋装修，向当时提供物业服务的圆方物业公司交纳房屋装修押金2000元。本院认为,三门峡市银河苑小区业主大会与被告亿家乐物业公司签订的《银河苑小区物业服务合同》,系双方真实意思表示,形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同依法成立并生效，且已履行完毕。原告亿家乐物业公司在合同签订之前在银河苑小区张贴的通告，其内容虽然没有在之后签订的合同中进行约定，但也是原告对小区进行物业管理特殊事项处理的承诺，应当视为合同的组成部分，对原、被告双方都具有约束力，双方应根据上述合同的约定及通告内容履行各自义务。对被告承认原告在物业服务管理期间基本上履行了合同义务，但服务仍存在瑕疵的答辩意见。原告对服务质量瑕疵问题既没有明确表示承认，也未否认，没有提供证据证明其履行合同符合约定内容，故本院对被告提出的原告物业服务质量存在瑕疵的答辩意见予以采信。对原告请求被告支付拖欠2015年6月1日至2018年6月30日期间的物业服务费用3805.86元的诉讼请求，因其物业服务存在瑕疵，按照物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，可适当减少物业服务费用,综合本系列案件的审理情况，本院认为，按照欠费金额3805.86元的90%支持原告的诉讼请求比较适当，即被告应支付原告物业服务费用3425.27元。关于被告依照原告张贴的通告内容要求退还装修押金的请求，因原告通告中没有明确承诺，物业服务合同也未约定原告有退还被告交给圆方物业公司的押金的义务，不属本案的审理范围，故本院不予审理，被告可通过其他途径解决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定,判决如下：被告张二伟于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告三门峡亿家乐物业服务有限公司自2015年6月1日至2018年6月30日期间的物业服务费用3425.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元,由被告张二伟负担。本判决为终审判决。审判员  曲俊刚二〇一九年三月二十二日书记员  唐向阳