广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤53民终1544号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：程剑钊，男，汉族，1982年1月27日出生，住云浮市新兴县。委托诉讼代理人：郭锦霞，广东悦耘律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴锦灿，广东悦耘律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：云浮市碧桂园房地产开发有限公司。住所地：云浮市云城区。法定代表人：卜德华，该公司经理。委托诉讼代理人：梁家栋，广东翔浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：于奇奇，该公司员工。原审第三人：梁杰，男，汉族，1983年5月11日出生，住云浮市云城区。上诉人程剑钊因与上诉人云浮市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”），原审第三人梁杰房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2018）粤5302民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程剑钊上诉请求：一、判令碧桂园公司立即将云浮市区城北金山小区商业中心XXXX号商铺交付给程剑钊；二、本案一、二审诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：一、碧桂园公司应按《商品房买卖合同》约定交付商铺。按《商品房买卖合同》第八条约定，碧桂园公司应在2017年7月2日前将涉案商铺交付给程剑钊。且该合同并未明确涉案商铺为“带租出售”，虽然签订合同时涉案商铺正在对外经营，但碧桂园公司明确告知是自己经营并承诺可以按合同期限交付，而不是出租给他人经营。二、《租赁合同》对程剑钊不具有约束力。2016年签订《商品房买卖合同》，至2018年9月21日本案开庭，碧桂园公司、梁杰均未向程剑钊出示、移交过《租赁合同》。同时，按《租赁合同》第11.3.1条约定，碧桂园公司应于2016年12月18日签订《商品房买卖合同》前将《租赁合同》的权利义务告知程剑钊，并提前90日将转让事宜告知梁杰，但本案碧桂园公司并未提供任何证据证明履行了该义务。因此，碧桂园公司与梁杰故意虚构或者隐瞒租赁情况，损害程剑钊的合法权益，《租赁合同》对程剑钊不具有约束力。程剑钊购买的商铺面积为6633.96平方米，而出租面积为3416.43平方米，相差3217.53平方米，而且梁杰从来没有向碧桂园公司交纳过租金，也没有按合同约定办理租赁备案登记。因此，碧桂园公司与梁杰主张的商铺租赁是虚假和违法的，不具有对抗程剑钊的法律效力。三、《租赁合同》不具有继续履行的法律效力。按《租赁合同》第13.1条约定，梁杰自2014年1月27日签订《租赁合同》至今一直没有交纳租金，碧桂园公司可以在《商品房买卖合同》约定的交付时间前解除该《租赁合同》，使之不再具有继续履行的法律效力，并如期交付商铺给程剑钊。但碧桂园公司对是否曾向梁杰催收租金或者主张解除权，至今未告知程剑钊，也没有向法院提供任何证据。因此，碧桂园公司与梁杰一直共谋和故意损害程剑钊的合法权益，依法应认定该《租赁合同》不具有继续履行的法律效力。根据《合同法》规定，即使本案《租赁合同》真实存在，但商铺转让给程剑钊后程剑钊即享有《租赁合同》的权利。据此，程剑钊在一审法院2018年9月21日、11月1日庭审中获知《租赁合同》内容时，坚持要求碧桂园公司、梁杰将商铺交付给程剑钊，完全可以确认程剑钊不同意继续履行和主张解除《租赁合同》，此时起该《租赁合同》已不具有继续履行的法律效力，梁杰无权主张继续履行合同。综上，本案碧桂园公司、梁杰共同故意虚构租赁事实或者故意不履行《租赁合同》的权利义务，严重侵犯和损害程剑钊的合法权益，依法应不予保护；在梁杰从未交纳租金构成根本违约、程剑钊坚持要求交付商铺和主张解除《租赁合同》的情况下，该《租赁合同》已不具有继续履行的法律效力，一审法院适用《合同法》第二百二十九条规定，对程剑钊要求交付商铺的诉讼请求不予支持，属于认定事实不清、适用法律错误。请二审法院依法判决支持程剑钊的上诉请求。碧桂园公司辩称：一、根据买卖不破租赁原则，碧桂园公司与梁杰在2014年签订租赁合同且已履行多年，程剑钊要求碧桂园公司交付商铺没有法律及事实依据。二、程剑钊在购买涉案商铺时明确知道梁杰在经营电影院也明确知道碧桂园公司已经将商铺出租给梁杰，出售是属于带租出售。主要证据事实如下：1.程剑钊在庭审及上诉状意见中表明知道涉案商铺已经对外经营；2.本案标的额为一千多万，程剑钊不可能不了解涉案商铺对外经营的情况，事实上梁杰在经营时是持营业执照经营的，且亮照经营，到电影院的人都知道涉案商铺是梁杰经营，不属于碧桂园公司经营；3.从碧桂园公司提交的微信证据，证明双方签订合同后，各方进行会谈且达成一致意见，并将会议纪要发送给程剑钊，碧桂园公司补充提交的证据中程剑钊的微信号就是其本人手机号码，程剑钊在商品房买卖合同、商品房买卖合同的补充协议，办理证件的授权委托书所预留的手机号码与碧桂园公司发送微信会议纪要的手机号码是一致的；4.程剑钊在一审时没有提出反对意见，因此可以认定各方确实达成一致意见；5.碧桂园公司在一审中申请当时发送微信的员工出庭作证；6.达成一致意见后程剑钊没有任何意见，也继续交付款项，并在7月交付委托办证的资料且领取了房产证，程剑钊领取房产证后在2018年1月份凭本案标的物的商铺向银行办理抵押登记手续，现涉案商铺由程剑钊办理了抵押登记手续，可以证明涉案商铺是由程剑钊使用；7.据碧桂园公司向梁杰了解，程剑钊在购买商铺前就与梁杰参与经营的云动力公司商谈过梁杰承租商铺的事实，并且程剑钊与梁杰就承租商铺以外的商业管理等内容进行多次洽谈，不可能不知道梁杰承租商铺。且在办理抵押登记后，梁杰也多次陈述向程剑钊缴纳租金，按照三方协议，在碧桂园公司将商铺出售给程剑钊后，程剑钊有权将商铺出租，因此碧桂园公司一直没有向梁杰收取租金，而是告知梁杰让其将租金交给程剑钊。梁杰后期向碧桂园公司反映称程剑钊拖延不收梁杰的租金，直到本案诉讼开始后碧桂园公司才知道程剑钊想违约将商铺收回。综上，租赁合同是有约束力的，梁杰凭租赁合同到工商局办理了工商登记手续，且对外公示，有对抗第三人的效力，以上是关于租赁合同效力的问题。既然租赁合同有效，则应继续履行，上诉人在上诉状中提到梁杰至今没有交付租金的问题，也是程剑钊一直拖延不收取租金造成的，梁杰是愿意支付租金的。碧桂园公司不可能与梁杰合谋串通，程剑钊的陈述不是事实。三、一审判决逻辑矛盾，既然已经认定合同有效且需继续履行，那应该将梁杰的租金交付转移给程剑钊。请求二审法院依法驳回程剑钊的上诉请求，碧桂园公司不应承担支付违约金的责任。原审第三人梁杰述称：三方在2017年碰面且就招商事宜进行洽谈，梁杰已知道碧桂园公司将剩余部分商铺交付给程剑钊，程剑钊在购买商铺时已经知道涉案商铺租赁事宜。程剑钊已购买商铺，梁杰愿意向其交付租金。碧桂园公司上诉请求：一、撤销云浮市云城区人民法院（2018）粤5302民初859号民事判决第一项，改判驳回程剑钊要求碧桂园公司支付违约金的诉讼请求；二、判令程剑钊承担一审本诉、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对第二次庭审中碧桂园公司、梁杰的陈述、举证及其所证明的事实未作审查和认定，属认定事实不清，请二审法院查明事实后依法改判。一审法院为查明涉案商铺的买卖与租赁情况，在第一次开庭后追加涉案商铺承租人作为第三人，并组织了第二次庭审。在第二次庭审中，碧桂园公司及梁杰通过书证、电子数据、人证、陈述等方式证实：1.涉案商铺由碧桂园公司先出租给梁杰经营电影院，该影院2015年2月1日开业。开业前及开业后，影院在云浮日报、微信公众号等媒体进行了大量且持续的宣传，影院也配合相关单位开展了形式多样的各种文化活动。作为云浮市第二家大型正规影院，通过2年多的上述经营和宣传，影院已在当地有极高知名度和影响力。影院还在商铺上树立了醒目的巨型广告牌，程剑钊不可能不知道商铺已经出租用于经营的事实。2.2017年2月16日碧桂园公司的领导、程剑钊、梁杰三方在碧桂园公司办公室开会，一致同意现有影院继续经营，并就此形成会议纪要并由碧桂园公司工作人员以微信方式发送给程剑钊和梁杰。该会议即为碧桂园公司、程剑钊、梁杰三方共同对买受人受让租赁合同权利义务的明确意思表示。该会议充分证明，碧桂园公司已经在法律上完成向程剑钊交付商铺（商铺带租出售，交付不能以占有为标志，而应以权利义务转让为准）。上述二事实及相关举证，对买卖合同的交付和权利义务转让的认定有重大影响，一审法院对书证、电子数据、证人证言未作审查和认定，明显认定事实不清。二、一手房买卖中，先交付后办证，属交易习惯和行业惯例。碧桂园公司已为程剑钊办妥房产证并交付，根据惯例和习惯，足以认定碧桂园公司完成交付。一审判决置此常识和惯例于不顾，武断认定碧桂园公司未完成交付属认定事实不清。在我国当前，所有房地产企业与客户间的一手房买卖，均是先交付房屋，然后再办理房产证，此属交易习惯、行业惯例和社会常识。碧桂园公司与包括程剑钊在内的所有购房者签订的《商品房买卖合同》，也约定交付后再办理房产证。碧桂园公司办妥涉案商铺的房产证并于2017年9月30日由程剑钊签收领取。在交付存在争议的情况下，根据房产证的办妥及交付，根据交易习惯、行业惯例，足以认定碧桂园公司已经完成涉案商铺的交付。商铺带租约出售及交付，不能采用交钥匙方式交付，该交付主要体现在程剑钊提供办理房产证资料等文件性手续，领取房产证将是很重要的标志。一审判决认定碧桂园公司未完成交付属事实不清，应依法改判。三、一审判决一方面认为碧桂园公司无需交付商铺，另一方面要求碧桂园公司承担逾期交付违约金，逻辑前后矛盾。正常的买卖逻辑是，出卖人有交付的义务，因交付不能，因此需对买受人承担逾期交付违约责任。一审判决不支持程剑钊要求碧桂园公司交付涉案商铺的主张，因此截止判决时止，碧桂园公司没有再履行交付的法律义务。碧桂园公司没有交付的法律义务，也无需承担交付不能的违约责任。但一审判决一方面认为碧桂园公司无需向程剑钊交付商铺，另一方面又认为碧桂园公司应承担逾期交付违约金，不符合逻辑。四、一审判决认为商铺租赁合同权利义务转移需要双方书面协议确认，不仅没有法律依据，且违反合同法第十条、第八十八条规定。合同法第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。合同法第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。目前没有任何法律强制规定或合同约定商铺的权利义务转让必须采取书面协议方式。在无法律强制规定下，租赁合同权利义务转让不必然需要书面方式，口头或其他形式也符合合同法之规定。本案中，梁杰已经承租涉案商铺并进行了长达2年的经营和宣传，程剑钊在对商铺租约知情的情况下，仍然与碧桂园公司签署商铺买卖合同。买卖合同签署后，碧桂园公司、程剑钊、梁杰作为买卖合同、租赁合同三方当事人，专门就涉案商铺在出售后租赁继续履行（即权利义务转让）举行会议并达成一致意见，符合合同法有关权利义务转让的规定。租赁合同权利义务转让以非书面协议方式，虽不正规，但仍符合法规规定的方式。书面协议并不是合同权利义务转让的必要和充分条件。一审判决要求以书面方式转让租赁合同，不仅没有法律依据，还违反合同法的规定，请二审法院依法纠正并改判。五、一审判决第一判项无法计算、无法立即履行，属错误判项，请二审法院依法改判。一审法院判决碧桂园公司应承担的违约金从2017年7月3日起按已付购房总价款的日万分之二计付至涉案商铺交付之日止，与此同时，一审法院不支持涉案房屋由碧桂园公司交付给程剑钊。一审判决后存在的可能性是，在租赁期内，碧桂园公司与承租人提前解约收回商铺，然后向程剑钊交付。此过程有协商和诉讼二种可能。无论是协商还是诉讼，期间将完全无法预测。碧桂园公司所谓逾期交房的期间将无法计算，也无法按一审判决的方式计算违约金，更无法在一审判决生效后10日内完成支付。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，从而作出错误判决，严重损害了碧桂园公司的合法权益，请求二审法院依法撤销一审判决第一项，依法改判。程剑钊辩称：一、碧桂园公司称已将商铺出租给梁杰，且商铺在2015年已经营业对抗称程剑钊知道商铺已出租，但双方在签订买卖合同时，合同对于商铺的交付有具体约定，且明确交付时间。如果按碧桂园公司的说法，双方不可能在买卖合同中就该点作出约定，即若碧桂园公司已经明确告知程剑钊商铺已经出租，那双方就不应该在合同中约定在2017年7月之前经双方验收后将商铺交付给程剑钊。至于涉案商铺对外经营，并不能证明程剑钊知道涉案商铺是出租经营的，且在双方签订买卖合同时，碧桂园公司已经明确可以按时交付商铺。二、对于碧桂园公司提出的三方会议问题，碧桂园公司在一审中提交的证据不能充分证明三方有过协商讨论且达成一致意见。在一审开庭过程中，碧桂园公司及梁杰都承认从2014年签订租赁合同以来没有交付过租金，且在此情况下，碧桂园公司不但不行使追讨租金、解除合同的权利，还称梁杰愿意交付租金给程剑钊，该说法荒谬。三、涉案商铺办理了房产证不能代表商铺已经实际交付，且本案事实很明显是商铺没有交付。已经办理房产证即为交付不是交易习惯，按照合同法第六十一条规定，双方对于履行有明确约定的按照约定，在此情况下应按照买卖合同履行。四、一审判决只是判令碧桂园公司支付违约金，而没有判决商铺交付的履行义务，存在矛盾，根据合同法以及本案买卖合同约定，碧桂园公司没有交付商铺的事实非常清楚，也有证据予以支持，且碧桂园公司存在履行交付的可能性。但碧桂园公司宁愿承担违约不交付的责任，也不愿意与梁杰解除租赁合同，追讨自己的租金损失，碧桂园公司与梁杰共同故意损害程剑钊利益。五、合同权利义务的转让虽然不是必须以书面形式，但在本案中碧桂园公司与梁杰的租赁权利义务，无论是书面形式还是非书面即口头形式，均没有转让给程剑钊。碧桂园公司没有证据证明其已转让权利义务给程剑钊。无论是碧桂园公司还是梁杰，均承认愿意交付租金给程剑钊，但程剑钊在一审开庭时才看到碧桂园公司当庭提交给法庭的租赁合同，才知道碧桂园公司与梁杰租赁合同关系的具体权利义务，且一审开庭时，碧桂园公司与梁杰均没有提交过任何缴纳租金的凭据，而碧桂园公司承认梁杰一直拖延缴纳碧桂园公司的租金。故碧桂园公司上诉认为租赁合同的权利义务已全部转移给程剑钊没有事实依据。六、一审判决第一项，对于违约金的起算时间、计算的基数、比例非常明确且可执行，这与一般的欠款、借款承担的违约金是一样的，应当可以执行。碧桂园公司应当诚信守诺，既然双方签订了买卖合同，碧桂园公司承诺可以将商铺交付给程剑钊，而到期以后又以商铺出租给梁杰为由推卸责任，这违反了双方的约定。退一步而言，即使碧桂园公司与梁杰的租赁关系真实存在，其也可以单方解除租赁合同，在与程剑钊签订的合同交付期限到期之前，收回出租商铺，按照约定的期限将商铺交付给程剑钊。但碧桂园公司不但没有收取租金，还没有主张解除租赁合同的权利，很明显是为了损害程剑钊的利益。在可以主张而不主张的情况下，现又以商铺正在出租为由不履行交付义务，违约事实十分明显且是其故意为之。请求二审法院驳回碧桂园公司的上诉请求，支持程剑钊的上诉请求。原审第三人梁杰述称：同意碧桂园公司的上诉意见。程剑钊向一审法院起诉请求：1.判决碧桂园公司立即将云浮市区城北金山小区商业中心XXXX号商铺交付程剑钊使用；2.判决碧桂园公司向程剑钊支付违约金1041900元（暂计算至2018年4月30日），并从2018年5月1日起至实际交付商铺之日止按日向程剑钊支付已交付房价款万分之二的违约金；3.本案诉讼费用由程剑钊承担。碧桂园公司向一审法院提起反诉请求：1.判令程剑钊支付因逾期付款产生的违约金113572.62元；2.反诉诉讼费由程剑钊承担。一审法院认定事实：2014年1月27日，碧桂园公司（甲方，出租方）与梁杰（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，主要约定：甲方同意将位于云浮市××××路碧桂园商业中心（暂定名）影院的房产出租给乙方经营多厅电影城及售票厅之用途使用。租赁物业的暂测面积为3416.43平方米，租赁物业的最终交付面积以云浮市房管局核准的实测建筑面积为准，且乙方明确知悉不管租赁物业的最终实测面积是多少，该租赁物业每月的租金仍然按照本合同第四条的约定履行。租赁物业的详细建筑位置、计租范围以本合同附件一《租赁物业平面位置图》中红线圈定的部分为准。租赁用途用于开设大地数字电影城及其相关配套用途，如销售饮料、零食（爆米花）、书籍、纪念品的小卖部。租赁期限暂定从2014年7月1日起至2029年6月30日止，为期15年（租期实际起算时间以双方签署《场地交付确认书》的时间为准，租期届满时间按此相应调整），其中包含6个月的装修期用于乙方的装修和试营业。在上述装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但此期间产生的水费、电费、垃圾处理费等相关费用应由乙方自行承担。租期期限内乙方应按月向甲方交纳每月租金（不含物业服务费），租赁期限内该租赁物业的租金总额为17177754元（不含物业服务费），该租金按下列租金明细表计收：2015年1月1日至2019年6月30日期间租金为每月75161元、2019年7月1日至2024年6月30日期间租金为每月99076元、2024年7月1日至2029年6月30日期间租金为每月119575元。合同签订后，碧桂园公司将涉案商铺交付给了梁杰，梁杰装修好后于2015年2月开始正式经营大地影城。该影城现今仍在正常经营中。程剑钊、碧桂园公司及梁杰均确认涉案商铺即是梁杰经营的大地影城范围。2016年12月18日，程剑钊与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及补充协议。上述合同及补充协议约定：程剑钊购买碧桂园公司开发的坐落于云浮市区××小区××商业中心××号商铺，建筑面积为6633.96平方米，套内建筑面积为4554.95平方米，购房价款为1725万元。付款方式为分期付款，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的3.70%给出卖人即638250元，在2016年12月25日前付该商品房总房价款的6.86%给出卖人即1183350元，在2017年4月1日前付该商品房总房价款的36.68%给出卖人即6327300元，在2017年7月1日前付该商品房总房价款的52.76%给出卖人即9101100元。逾期付款的违约责任：逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。房屋交付期限：出卖人应当在2017年7月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自2017年7月2日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行…。程剑钊于合同签订之日支付了购房款638250元、于2016年12月29日前支付了购房款1183350元，于2017年6月29日支付了购房款6327300元，于2017年6月29日支付了购房款9101100元。2017年9月29日，碧桂园公司为程剑钊办理了云浮市市区XXX路XX号XXX商业中心XXX号商铺的房地产权证书，程剑钊取得了涉案商铺的所有权。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。程剑钊、碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》是双方经协商一致达成的合同约定，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据程剑钊与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，程剑钊支付购房款1725万元后，碧桂园公司应于2017年7月2日前将涉案房屋实际交付给程剑钊。现碧桂园公司对程剑钊已付购房款1725万元的事实没有异议，表明程剑钊已充分履行了合同义务，碧桂园公司亦应当按照合同约定的期限交付涉案房屋。又因在涉案商铺上，碧桂园公司与梁杰存在租赁合同关系，且租赁合同的签订和履行早于本案的商铺买卖行为，租赁合同履行期限尚未届满，梁杰也表示不愿意解除涉案商铺的租赁合同。现程剑钊经法院释明，仍坚持要求碧桂园公司交付房屋。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。程剑钊要求碧桂园公司交付涉案商铺的主张，一审法院依法不予支持。关于碧桂园公司逾期交付房屋的违约责任问题。《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2017年7月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自2017年7月2日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。现程剑钊交付购房款后，碧桂园公司至今尚未履行交付房屋的合同义务，程剑钊虽办理了所有权变更登记手续取得了涉案商铺的所有权但因租赁关系的存在仍未依法取得对涉案商铺占有、使用和收益的权益。综上，碧桂园公司构成违约，应承担逾期交房的违约责任，依照双方合同约定，碧桂园公司应向程剑钊支付违约金。违约金的计算方式：从2017年7月3日起按已付购房总价款的日万分之二计付至涉案商铺交付之日止。碧桂园公司主张程剑钊已经同意作为出租方继续与梁杰履行涉案租赁合同，但双方并未签订任何书面协议予以确认，碧桂园公司也未提供充分、有效的证据予以证实，程剑钊亦予以否认，碧桂园公司该抗辩意见理据不足，一审法院不予采纳。关于程剑钊逾期支付购房款的违约金问题。碧桂园公司主张程剑钊未按时在2016年12月25日之前支付1183350元，在2017年4月1日之前支付6327300元，分别逾期4日、89日，分别产生违约金946.68元、112625.94元，共计113572.62元。程剑钊对该反诉请求并无异议，一审法院予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百六十一条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出判决如下：一、碧桂园公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（从2017年7月3日起按已付购房总价款的日万分之二计付至涉案商铺交付之日止）给程剑钊；二、程剑钊应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金113572.62元给碧桂园公司；三、驳回程剑钊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费14177元，因合并审理减半收取为7089元，由碧桂园公司负担。反诉受理费1286元，由程剑钊负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。碧桂园公司提交了不动产登记资料查询结果证明一份，拟证明程剑钊已收到碧桂园公司交付的房产，且三方会议后继续履行，且已将该商铺抵押给罗定市农村信用合作联社。在办理抵押登记时会有评估人员到场，程剑钊明知梁杰承租了商铺，在一审庭审中故意隐瞒该事实，恶意解除合同。原审第三人梁杰提交了云浮市云碧影业有限公司营业执照，拟证明该影院于2014年10月已注册，由梁杰经营，法定代表人梁俱荣也是云动力公司的法定代表人，其与梁杰是合伙关系。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，碧桂园公司与程剑钊签订的《商品房买卖合同》第八条载明：出卖人应当在2017年7月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十一条载明：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四合同补充协议第五条的约定。附件四合同补充协议第五条载明：交楼手续：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。2017年2月20日，碧桂园公司的员工通过微信发送《关于云浮碧桂园商业中心运营、确权办证的会议纪要》给程剑钊，该会议纪要载明：会议时间：2017年2月16日下午3点；会议地点：云浮碧桂园项目总经理办公室；出席人员：云浮碧桂园项目总经理周小亮、商业中心业主程剑钊、程剑飞、云浮市云动力商业管理有限公司梁俱荣先生。会议主要内容如下：1、明确云浮碧桂园公司与梁杰先生签署的商业中心电影院1-302的租赁合同继续有效，自云浮碧桂园公司将该商铺出售之日，由购买方程剑钊先生与梁杰先生按原合同约定条款继续履行。程剑钊认为其于2017年2月16日下午3点参加了会议，但认为会议只讨论了办证事宜，没有提到梁杰及租赁合同。程剑钊确认收到该微信。梁杰对上述会议的内容予以确认，并表示同意按其与碧桂园公司签订的租赁合同约定的租金金额支付租金给程剑钊。程剑钊在碧桂园公司办理了涉案商铺转移登记手续后，将本案涉案商铺抵押给罗定市农村信用合作联社，并办理了抵押登记手续。2014年12月22日，碧桂园公司已组织相关单位对程剑钊购买的涉案商铺进行验收，且验收合格。2014年12月31日，云浮碧桂园商业中心办理了竣工验收备案手续。2016年12月24日，碧桂园公司向程剑钊发出《期楼收楼通知书》，该通知书载明：阁下于2016年12月18日向我司购买云浮碧桂园云浮碧桂园商业中心电影院XXXX号商铺商品房，该商品房已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，可于2017年7月2日交付给阁下。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。一审判决判令程剑钊支付违约金113572.62元给碧桂园公司，双方当事人均没有异议，本院予以维持。综合各方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：1.碧桂园公司是否已将涉案商铺交付给程剑钊；2.碧桂园公司是否需支付违约金给程剑钊。碧桂园公司于2016年12月18日与程剑钊签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应按合同约定享受权利及履行义务。根据上述合同的约定，碧桂园公司应于2017年7月2日前交付涉案商铺给程剑钊。程剑钊上诉认为，碧桂园公司向其出售涉案商铺时，未向其出示碧桂园公司与梁杰签订的租赁合同，其不知道碧桂园公司出售的商铺已出租给他人，故要求碧桂园公司交付商铺由其实际占有、使用，即不带租交付涉案商铺。程剑钊确认，其购买本案涉案商铺时，已知道该商铺用于经营大地影城，虽然程剑钊认为碧桂园公司未告知是出租给他人经营，但因该影城的营业执照登记的经营者并不是碧桂园公司，且按照常理，程剑钊在购买金额巨大的商铺前会到实地查看，也可得知影城的经营者，故程剑钊应当知道涉案商铺出租给他人的事实。另外，程剑钊于2017年2月20日收到碧桂园公司的员工通过微信发送的《关于云浮碧桂园商业中心运营、确权办证的会议纪要》，会议纪要内容已载明碧桂园公司出售本案涉案商铺前已将涉案商铺出租给梁杰，故从此时起，程剑钊已知道其购买的商铺带租的事实。程剑钊在应当知道和知道其购买的商铺已出租的事实后，于2017年6月29日支付了购房款给碧桂园公司，且提供资料给碧桂园公司办理了涉案商铺的转移登记手续。程剑钊知道其购买的商铺已出租给梁杰使用后，仍继续履行付款义务，且提供资料给碧桂园公司办理产权变更登记手续，表明对其购买的商铺已出租给他人的事实没有异议。综上，程剑钊现要求碧桂园公司不带租交付商铺的理由不成立，本院不予采纳。程剑钊上诉认为，碧桂园公司与梁杰故意虚构或隐瞒租赁情况，损害其合法权益，碧桂园公司与梁杰签订的租赁合同对其不具有约束力。因程剑钊提供的证据不能证实其主张的事实，故本院对程剑钊该主张不予采信。程剑钊上诉认为，其要求碧桂园公司、梁杰将商铺交付，可确认程剑钊不同意继续履行租赁合同或要求解除租赁合同，故租赁合同不具有继续履行的法律效力。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据上述法律规定，虽然碧桂园公司将其出租给梁杰的租赁物出售给程剑钊，但并不影响租赁合同的效力，且梁杰亦明确表示可按其与碧桂园公司签订的租赁合同的约定支付租金给程剑钊，故程剑钊上诉认为碧桂园公司与梁杰签订的租赁合同不具有继续履行的法律效力与上述法律规定不符，本院不予采纳。至于碧桂园公司是否已履行交付义务的问题。2014年12月22日，碧桂园公司组织相关单位对程剑钊购买的涉案商铺进行验收，且验收合格，此时，程剑钊购买的商铺已符合了双方约定的交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第五条载明：出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。在商铺已符合交付条件的情况下，碧桂园公司于2016年12月24日向程剑钊发出收楼通知书，要求程剑钊在2017年7月2日办理交楼手续，已根据合同履行了通知的义务，且合同还约定，交付期限届满之日程剑钊应自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。双方约定的交楼期限于2017年7月2日届满，故根据上述合同的约定，应视为程剑钊于2017年7月2日收楼。程剑钊要求碧桂园公司交付商铺缺乏事实依据，本院不予支持。关于碧桂园公司是否需支付违约金给程剑钊的问题。如前所述，碧桂园公司已按合同的约定于2017年7月2日交付涉案商铺给程剑钊，不存在逾期交房的违约行为，故程剑钊以碧桂园公司逾期交房为由，要求碧桂园公司支付违约金缺乏事实依据，本院不予支持。碧桂园公司上诉认为无需支付违约金的理由成立，本院予以采纳。一审判决判令碧桂园公司支付违约金给程剑钊错误，应予纠正。综上所述，一审判决认定部分事实不清，实体处理部分不当，对正确部分予以维持，对不当部分予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持云浮市云城区人民法院（2018）粤5302民初859号民事判决第二项。二、撤销云浮市云城区人民法院（2018）粤5302民初859号民事判决第一、三项及受理费部分。三、驳回程剑钊的全部诉讼请求。一审案件受理费14177元，反诉受理费1286元，均由程剑钊负担。二审案件受理费14177元，由程剑钊负担。本判决为终审判决。审判长  陈启波审判员  邓建勇审判员  陈 阳二〇一九年三月十九日书记员  徐俊贤何卓璇