海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终999号上诉人（原审原告）：符儒书，男，1962年8月15日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：伍文娘，海南颖川律师事务所律师。委托诉讼代理人：文福清，海南颖川律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：海口大天房地产发展公司，注册号460100000089707，住所地海口市机场西路大天花园****。法定代表人：阎江林，总经理。上诉人符儒书因与被上诉人海口大天房地产发展公司（以下简称大天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初4977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。符儒书上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、涉案房屋目前并未存在过户履行障碍。2018年6月27日，符儒书到海口不动产登记处调查，涉案房屋的现状为查封状态，具体情况为“查封机关为辽宁省公安厅，查封文号为《关于协助扣押房产的函》，查封起始时间为2001年5月21日，查封附记为2007年1月24日辽宁省公安厅解封后，沈阳市中级人民法院判决过户（洪振涛科长要求受理）”。知悉上述查封信息后符儒书跟大天公司联系，而大天公司作为当事人完全不知情，且大天公司没有涉及沈阳中院的案件，大天公司认为应该是不动产登记机关登记错误导致了本案房产的查封。经向一审法院反映，一审法院要求符儒书进一步调查核实，未发函给沈阳中院调查核实，在得知符儒书无法查清房屋现状时，一审法院表示只能驳回符儒书的诉求。之后，多次与不动产登记中心多个部门周旋，查明确实是不动产信息登记中心登记错误，其于2018年9月5日重新出具了《不动产登记信息查询情况说明》证明涉案房屋状态为“现房未抵押，现房未查封，现房无异议，未限制，未关联期房”。二、在查明查封情况下，涉案房屋具备过户条件，符儒书与大天公司重新协商了双方的义务和权利，符儒书已按照重新协商的协议向大天公司履行了合同全部义务，大天公司也同意将房屋直接过户给符儒书。仅因为大天公司现营业执照处于吊销状态，按照相关规定，此种情况需要法院裁判文书才能办理过户。因此，恳请二审法院判决确认涉案房屋归符儒书所有，并判决大天公司协助将该房产办理过户登记至符儒书名下。大天公司未进行答辩。符儒书向一审法院起诉请求：1.确认海口市美兰区万华路5号大天花园小区11号楼1单元502房（以下简称大天花园502房）归符儒书所有；2.判令大天公司协助符儒书将大天花园502房过户登记至符儒书名下；3.本案诉讼费用由大天公司承担。一审法院认定事实：1994年10月12日，符儒书（乙方、买方）与大天公司（甲方、卖方）签订了一份《商品房售购合同》，主要约定：一、售购内容。乙方向甲方以每平方米3500元人民币购买大天花园小区1号楼1单元502房，面积100.47平方米，合计351645元；二、付款办法。首期付款于签订合同后7日内，乙方将合计房款的80%（281316元）汇入甲方指定账户；二期付款在交房屋钥匙时，乙方将合计房款的15%（52746.75元）支付甲方；终期房款在办毕房产证时，乙方把未付房款17582.25元全部付清。三、交房时间。甲方在按合同收到应得房款后，于1994年10月30日向乙方交付房屋钥匙（不可抗拒因素除外）。四、双方责任。1.甲方如不能按期向乙方交付房屋，每逾期一天，赔偿乙方已付款人民币的1‰；2.乙方须按期向甲方支付购房款，如未按期支付，每逾期一天按已付款人民币的1‰累计罚款，超过15日罚款加倍，以此类推；3、甲方负责办理最终用户房屋产权证等有关手续......。合同签订后，符儒书分别于1994年10月12日、10月15日、10月19日、10月27日向大天公司支付了70000元、80000元、90000元、3000元购房款，大天公司同时将涉案房屋交予符儒书居住、使用。庭审中，符儒书主张其支付的购房款实为334062.75元，但其仅能提供大天公司开具的总计为243000元的收据原件。大天公司则否认符儒书此说法，认为符儒书仅支付了243000元。另查明，涉案房屋现登记在大天公司名下，但处于被查封状态，房号也由“大天花园”小区1号楼1单元502房更改为“大天花园”11号楼1单元502房。一审法院认为，一、关于符儒书请求确认涉案房屋归其所有的问题。虽然符儒书、大天公司签订了《商品房售购合同》，但涉案房屋仍登记于大天公司名下，依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记......”的规定，涉案房屋所有权并未发生转移，符儒书、大天公司之间仅存在债权法律关系，符儒书并未取得涉案房屋的所有权。符儒书现要求判决涉案房屋归其所有，与上述法律规定相悖，不予支持。二、关于符儒书请求判令大天公司协助将涉案房屋过户至符儒书名下的问题。符儒书、大天公司签订的《商品房售购合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据该合同第四条有关“乙方（符儒书）于合同签订后七日内向甲方（大天公司）支付首期付款281316元，于甲方向乙方交付房屋钥匙时支付52746.75元二期房款，余款17582.25元在办毕房产证时付清”的约定可知，大天公司为符儒书办理房产证的前提是符儒书支付完首期和二期购房款334062.75元（281316元+52746.75元=334062.75元）。虽然符儒书在庭审中主张自己支付了351645元，但其仅提供了243000元的收据，大天公司又否认符儒书的主张，故一审法院认定符儒书向大天公司支付了243000元。在大天公司已按合同约定将涉案房屋交予符儒书占有使用，但符儒书却未依约向大天公司支付完毕334062.75元首期和二期购房款的情况下，要求大天公司协助其将涉案房屋过户至自己名下，与《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的精神不符，对大天公司明显不公。另，涉案房屋现处于被查封状态，符儒书的过户诉求也因此存在履行障碍，在法律上尚不具备可能性。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条第一项、《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回符儒书的诉讼请求。案件受理费6574.67元（符儒书已预交），由符儒书负担。二审中，符儒书提交以下证据：1.情况说明，欲证明涉案房屋目前未存在查封状态。2.收据、协议书、建设银行的转帐凭证，欲证明符儒书与大天公司协商，按照协商的数额已支付完毕涉案房屋全部尾款，符儒书并未存在违约行为。证据1、2证明涉案房屋已满足过户条件。本院经审查认为，经核对原件，对符儒书提交的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为本案认定事实的依据。本院二审查明，海口不动产登记中心于2018年9月5日出具《不动产登记信息查询情况说明》，海口市机场西路大天花园11#楼1－502房屋的权利人为大天公司，单独所有，不动产权证号3XXXX，面积100.87平方米，房屋状态为“现房未抵押，现房未查封，现房无异议，未限制，未关联期房”。该房屋即涉案的大天花园502房，现地址为海口市××区房。2018年9月17日，大天公司（甲方、卖方）与符儒书（乙方、买方）、阎江林（丙方、担保人）签订协议书，对乙方向甲方购买大天花园如何支付剩余购房款110045元及房产过户事宜达成如下协议：一、甲方同意乙方在签订本协议之日起三天内一次性向甲方支付110000元到丙方银行账户；二、支付到账后即视为乙方履行了该房屋购房款的全部支付义务，甲方同意不再追究乙方逾期支付房款的任何违约责任，该房屋办理房产证过程中需要的法院受理费、房屋契税等费用由乙方自行承担；三、乙方办理房产证过程中需要甲方协助的，甲方必须全力配合，如果该房屋因为客观原因最终无法办理房产证，甲方认可该房屋的所有权归乙方所有，乙方享有该房屋的处分权，如该屋被征用，一切征用补偿费用归乙方，甲方无权主张；五、......。签订协议后，符儒书于2018年9月18日向大天公司法定代表人阎江林的银行账户存入购房全部尾款110000元。大天公司向符儒书出具收到符儒书支付的购房全部尾款110000元的收据。本院二审查明的其他事实与一审判决一致。本院认为，关于涉案房屋的所有权应否确认归符儒书享有，应否判令大天公司协助符儒书办理房屋过户登记手续的问题。根据本案查明的事实，在一审判决作出后，涉案房屋的现状并无被查封状态，且双方当事人亦达成协议，符儒书亦按照协议约定向大天公司支付购房全部尾款110000元，已支付完毕全部购房款，大天公司亦同意协助符儒书办理房产过户登记手续，因此，对符儒书要求判令大天公司协助其办理房产过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。因涉案房屋产权尚未登记至符儒书名下，其请求确认对涉案房屋享有所有权，不符合物权法的相关规定，本院不予支持。综上，符儒书的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初4977号民事判决；二、限海口大天房地产发展公司于本判决生效之日起十日内协助符儒书将海口市机场西路大天花园11#楼1－502房（现地址为海口市××区房）产权变更登记至符儒书名下；三、驳回符儒书的其他诉讼请求。一审案件受理费6574.67元，二审案件受理费6574.67元，均由符儒书负担。本判决为终审判决。审判长 谭晓梅审判员 陈杰林审判员 周 玲 二Ｏ一九年三月二十一日书记员 羊冠东速录员 李 萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。