四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终10080号 上诉人（原审被告）：朱春亮，男，1986年2月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。 委托诉讼代理人：倪政，四川元海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王佳丽，女，1990年1月15日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：蔡坤，四川科大律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：毕洪彬，男，1988年7月29日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人朱春亮因与被上诉人王佳丽、毕洪彬房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初795号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱春亮上诉请求：一、撤销成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初795号民事判决原判决的第一项、第二项及第三项；二、改判朱春亮与王佳丽所签定的《房产预定买卖合同》及《房产预定买卖合同补充协议》无效；三、本案一审、二审诉讼费由王佳丽承担。事实和理由：原审判决认定事实不清。1.王佳丽无购房资格，违反限购的强制性规定，朱春亮与王佳丽所签定的合同无效。朱春亮乌鲁木齐市人不了解成都市购房详情，故朱春亮无过错；2.朱春亮与王佳丽所签定《房产预定买卖合同补充协议》，当时毕洪彬不在现场，非当事人真实意思表示；3.毕洪彬与朱春亮既非买卖更不可能是赠与，朱春亮无需向毕洪彬履行房产过户义务；4.朱春亮与王佳丽所约定的违约金条款系显失公平；5.中介公司与王佳丽、毕洪彬隐瞒成都限购强制性规定的情况下恶意串通骗取外地人朱春亮在不知情的情况下签订了显失公平的合同及补充协议，该合同及补充协议不具有法律效力，自始无效。 王佳丽辩称，1.朱春亮因为身份证过期，至11月份办理房产证，房屋涨价，朱春亮不愿意卖房，并且明确提出增加房价10万元；2.限购是人民政府对商品房的调控手段，并非法律法规，并不导致合同无效；3.合同的签订并无面签的必须，只要毕洪彬知晓且签字确认补充协议，便不影响补充协议的效力；4.王佳丽转让自己的权利给毕洪彬是合法的；5.违约金条款是双方当事人真实意思表示，违约金的设置本身即具有惩罚性质，目的就是督促合同双方认真履行合同规定。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 毕洪彬辩称，同意王佳丽的意见。 王佳丽向一审法院起诉请求：1、判令朱春亮继续履行合同及补充协议并将成都市犀浦镇金樽三街298号9栋1单元17层1703号房屋过户至毕洪彬名下；2、朱春亮将成都市犀浦镇金樽三街298号9栋1单元17层1703号房屋交付给王佳丽；3、朱春亮承担逾期过户及交付的违约金50093.93元；4、诉讼费由朱春亮承担。 一审认定事实：2017年10月7日，朱春亮(甲方)与王佳丽(乙方)共同签订《房产预定买卖合同》，约定内容有：1、朱春亮将其所有的位于郫都区国宁东路1188号中铁塔米亚9幢1单元17楼1703号房屋(建筑面积75.12平方米)以758999元的价格出卖给王佳丽。2、甲方承诺在2018年5月7日前取得该房屋的所有权，该房屋已设定抵押，在不动产证下来的60天内办理完成该房屋抵押登记的注销；3、乙方在签订本合同的同时支付甲方定金人民币50000元，首付款200000元，乙方在甲方不动产证办理下来后，还银行按揭款当日支付150000元，剩余50000元在产权过户前做资金监管支付甲方；4、甲乙双方应在该房屋抵押登记注销且乙方的贷款申请通过贷款机构审批之日起10日内备齐资料前往房管部门办理该房屋的权证过户手续，甲方同意将该房屋的产权转移登记至乙方或乙方指定的第三人；5、逾期过户、付款、交付，违约方应向守约方支付该合同房价款千分之三的违约金，逾期天数超过七日，守约方有权单方解除本合同。 同日，朱春亮(甲方)、王佳丽(乙方)与成都市雅居乐房地产经纪有限公司共同签订《过户、货款委托代理合同》。王佳丽向朱春亮支付了定金50000元。2017年12月11日，王佳丽向朱春亮支付了首付款200000元。 2017年12月27日，朱春亮(甲方)与王佳丽(乙方)共同签订《房产预定买卖合同补充协议》，约定内容有：1、乙方指定产权过户在毕洪彬名下，仍按照原合同商业贷款形式购买；2、甲乙双方2017年12月28日前完成签订工商银行贷款及所需资料；3、甲乙双方约定在2018年1月17日完成产权过户；4、甲乙双方2018年1月24日完成新证领证；5、乙方2018年1月26日完成房屋抵押。9、甲方需配合乙方指定人员毕洪彬办理银行贷款及产权转移手续。2018年1月5日，案涉房屋通过银行贷款审批。 2018年1月18日，成都市蜀都公证处对王佳丽给朱春亮拨打电话朱春亮仍拒绝履行合同的通话内容和过程进行保全证据公证。 一审法院认为，朱春亮与王佳丽签订的《房产预定买卖合同》及朱春亮、王佳丽与毕洪彬签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其效力，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行。本案中，王佳丽依约向朱春亮支付了购房定金及首付款，银行贷款也经审批完成，朱春亮仍拒绝履行合同义务，朱春亮抗辩指定过户毕洪彬并不是合同相对人拒绝办理过户，而朱春亮、王佳丽签订的《房产预定买卖合同》第五条第二项约定“甲方同意将该房屋的产权转移登记至乙方或乙方指定的第三人”，且《房产预定买卖合同补充协议》中也明确约定由朱春亮于2018年1月17日完成将产权过户至毕洪彬毕洪彬名下，现朱春亮拒绝履行合同已构成违约，故王佳丽主张要求朱春亮继续履行《房产预定买卖合同》及补充协议并将涉案房产过户至毕洪彬名下的诉讼请求，一审法院予以支持。关于案涉房屋的交付及逾期交付的违约金，根据合同约定，待王佳丽、朱春亮双方办理完毕房屋过户手续之日完成交付，现因案涉房屋尚未完成过户手续，交付条件尚不成就，故一审法院不予支持。关于逾期过户的违约金，王佳丽主张按合同约定，由违约方按每日千分之三的比例计算，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、王佳丽与朱春亮继续履行于2017年10月7日签订的《房产预定买卖合同》及2017年12月27日签订的《房产预定买卖合同补充协议》；二、朱春亮于判决生效之日起十五日内协助毕洪彬办理位于成都市犀浦镇金樽三街298号9栋1单元17层1703号的房屋产权过户登记手续；三、朱春亮于判决生效之日起十日内向王佳丽支付违约金(违约金计算方式：以人民币758999元为基数，自2018年1月18日起至过户手续办理完毕之日止，以日利率3‰为标准计算)；四、驳回王佳丽其他诉讼请求。一审案件受理费5945元，由朱春亮承担。 二审中，王佳丽、毕洪彬未举示新证据，朱春亮举示了以下新证据：一、一般缴款书，拟证明朱春亮直至2017年11月15日才取得案涉房屋的所有权，其在签订合同时尚未取得案涉房屋所有权；王佳丽、毕洪彬对该证据的真实性无异议；二、《房产预定买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），拟证明毕洪彬并未在《补充协议》签字；王佳丽、毕洪彬对该证据的真实性无异议，但主张双方共签订有2份《补充协议》，虽然朱春亮持有的《补充协议》上无毕洪彬签字，但王佳丽持有的《补充协议》上有毕洪彬签字。本院对朱春亮所举新证据的真实性、关联性、合法性予以确认。 二审中，各方当事人均对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 二审中，朱春亮确认案涉房屋现已无抵押。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、案涉《房产预定买卖合同》及《补充协议》是否无效；二、毕洪彬是否是《补充协议》的当事人；三、王佳丽诉请朱春亮将案涉房屋过户至毕洪彬名下是否具有事实和法律依据；四、合同约定的违约金是否过高。 关于《房产预定买卖合同》及《补充协议》的效力问题，二审中，经本院询问，朱春亮最终明确合同无效的理由有二：一、王佳丽不具有购房资格，合同违反了限购政策；二、朱春亮签订合同时尚未取得房屋所有权。本院认为，一、限购政策并非法律、行政法规的效力性规定，违反限购政策并非合同无效的条件，其仅是影响合同的履行；二、虽然朱春亮在签订合同时尚未取得房屋所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，合同并不因朱春亮在签订合同时未取得房屋所有权而无效。 关于毕洪彬是否是《补充协议》当事人的问题，虽然王佳丽持有的《补充协议》上有毕洪彬的签字，但朱春亮持有的《补充协议》上并无毕洪彬的签字，且2份《补充协议》上的当事人一栏中均未载明以毕洪彬为当事人，故本院认为，毕洪彬并非《补充协议》的当事人。 关于王佳丽诉请朱春亮将案涉房屋过户至毕洪彬名下是否具有事实和法律依据的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条，当事人可以约定由债务人向第三人履行债务，本案中，虽然毕洪彬并非《补充协议》的当事人，但朱春亮与王佳丽在《房产预定买卖合同》中约定“甲方（朱春亮）同意将该房屋的产权转移登记至乙方（王佳丽）或乙方指定的第三人”、《补充协议》中约定：“乙方（王佳丽）指定产权过户在毕洪彬名下”，故朱春亮应当将案涉房屋过户至毕洪彬名下。虽然毕洪彬不具有限购区域的户口，但其在限购区域内已连续缴纳社会保险24个月以上，故将案涉房屋过户至毕洪彬名下并不违反限购政策。 关于合同约定的违约金是否过高的问题，本院认为，虽然朱春亮存在案涉房屋迟延过户的违约行为，但案涉房屋现在能够过户至毕洪彬名下，不存在履行障碍，故其迟延过户的行为并未造成房屋不能过户的损失，合同关于每日按已付款千分之三计算违约金的标准过分高于实际损失，在王佳丽、毕洪彬未举证证明其实际损失的情形下，本院将违约金标准调整为每日按已付款万分之一计算。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、撤销成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初795号民事判决第四项，即“驳回王佳丽其他诉讼请求”； 二、维持成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初795号民事判决第一、二项，即“王佳丽与朱春亮继续履行于2017年10月7日签订的《房产预定买卖合同》及2017年12月27日签订的《房产预定买卖合同补充协议》”、“朱春亮于判决生效之日起十五日内协助毕洪彬办理位于成都市犀浦镇金樽三街298号9栋1单元17层1703号的房屋产权过户登记手续”； 三、变更成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初795号民事判决第三项“朱春亮于判决生效之日起十日内向王佳丽支付违约金（违约金计算方式：以人民币758999元为基数，自2018年1月18日起至过户手续办理完毕之日止，以日利率3‰为标准计算）”为“朱春亮于判决生效之日起十日内向王佳丽支付违约金（违约金计算方式：以人民币758999元为本金，按每日万分之一的标准自2018年1月18日起计算至过户手续办理完毕之日止）”； 四、驳回王佳丽其他诉讼请求。 二审案件受理费11890元（已由朱春亮预交），由朱春亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  李俊 审判员  赵韬 二〇一九年三月四日 书记员  罗菲