吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初275号 原告（另案被告）：长春市南关区发展和改革局，住所地长春市南关区自由大路**。 负责人：夏继勇，局长。 委托诉讼代理人：宋林，吉林恒林律师事务所律师。 被告（另案原告）：辛雨城，男，1997年1月9日生，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：李彦新，吉林功承律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李冰，吉林功承律师事务所律师。 长春市南关区发展和改革局与辛雨城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案【案号（2019）吉0102民初275号】，后辛雨城就同一事实纠纷于2019年2月13日向本院提起另案诉讼【案号（2019）吉0102民初560号】，2019年2月19日，本院作出裁定：后案并入前案审理。后本院依法适用简易程序，于2019年3月1日公开开庭对两案进行了合并审理。长春市南关区发展和改革局的委托诉讼代理人宋林以及辛雨城的委托诉讼代理人李彦新、李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长春市南关区发展和改革局向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已经解除（解除时间为2017年12月31日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年12月30日签订了《房屋租赁合同》，原告承租被告位于南关区南环城路1088号绿地新里中央公馆B8B栋15层总计1527.04平方米的毛坏房屋，用于孵化基地办公用房。后因原告业务调整，不再需要上述房屋，原告于2017年12月31日电话通知被告办理解除租赁合同的相关事宜，被告不同意解除，原告又在2018年6月30日向被告邮寄了解除租赁合同的通知函，被告仍不同意解除合同，并于2018年11月20日委托律师事务所向我局发送了要求我局继续履行合同，给付租金、利息的律师函。现为确认解除合同的效力，明确原、被告双方的权利义务，维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。 辛雨城辩称，一、南关发改局主张已电话通知解除《房屋租赁合同》不属实，且不符合合同约定，其主张不应支持。南关发改局无权以电话通知方式通知合同已解除，且答辩人并未接到电话通知。依据双方签署的《房屋租赁合同》第10.4条约定，“双方可按以下方式协商解除本合同：……如乙方确有事因故提前解约退租．须提前两个月以书面形式通知甲方，甲方扣留三个月租金作为违约金后，将剩余未到期租金返还乙方。”南关发改局已在民事起诉状中自认提前解约是因自身“业务调整，不再需要上述房屋”，故符合上述条款适用条件。现南关发改局主张以电话通知方式而非书面通知方式确认合同解除与合同约定不符。二、南关发改局主张租赁合同于2017年12月31日解除没有事实及法律依据。南关发改局在起诉状中称于2017年12月31日电话通知解除合同，又于2018年6月30日向答辩人邮寄解除租赁合同的通知函，但答辩人并未接到电话通知。收到的函件中只体现“拟于近期与您商谈解除房屋租赁合同相关事宜”，并未明确解除租赁合同，更未明确何时解除租赁合同，发函之后南关发改局也未与答辩人协商过解除合同事宜，更未按合同约定支付3个月的违约金，故答辩人认为双方的租赁合同持续履行中，并未解除。因南关发改局拖欠租金，答辩人向其发送律师函催要租金，2019年1月2日答辩人收到南关发改局《律师函复函》，该复函中南关发改局明确作出解除《房屋租赁合同》的意思表示。如南关发改局欲违约解除合同，那么应依据《房屋租赁合同》第10.4条约定，提前两个月通知，并支付三个月租金作为违约金，故在南关发改局同意支付违约金的情况下，解除合同的时间应为2019年3月2日。 辛雨城向本院提出诉讼请求：1.判令原告辛雨城与被告长春市南关区发展和改革局2016年12月30日签署的《房屋租赁合同》于2019年3月2日终止履行；2.判令被告长春市南关区发展和改革局给付原告辛雨城自2017年12月30日起至合同终止日止的租金1，481，643元（其中，2018年度租金为1，300，000元、2019年度租金为181，643元）；3.判令被告长春市南关区发展和改革局给付原告辛雨城2018年度租金滞纳金115,375元：4.判令被告长春市南关区发展和改革局给付原告辛雨城违约金325，000元；5.本案诉讼费用由被告长春市南关区发展和改革局承担。事实和理由：2016年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的坐落于长春市南关区南环城路1088号绿地新里中央公馆B8B栋15层房屋作为孵化基地办公用房使用，建筑面积1527.04平方米，租赁期限3年，自2017年1月10日起至2020年1月9日止，租金按年收缴，每年租金为1，300，000元，交纳方式为上打租。《房屋租赁合同》第7.5条约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按月租金标准的0.3%支付滞纳金。”第10.4条约定：“如乙方确有事因故提前解约退租，须提前两个月以书面形式通知甲方，甲方扣留三个月租金作为违约金后，将剩余未到期租金返还乙方。”第15条约定：“本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，依法向房屋所在地人民法院提请诉讼。”合同签订后，原告如约交付房屋，被告仅支付了2017年度租金，2018年、2019年租金至今未付。2018年6月30日，被告向原告发送《关于协商解除绿地中央馆B8B15、16层房屋租赁合同的函》，表示拟于近期商谈解除房屋租赁合同相关事宜，此后未再与原告联系。同年11月20日，原告为催要欠付租金向被告发送《律师函》，被告于2019年1月2日向原告回复《律师函复函》，明确表示解除合同。原告认为，被告因自身原因提出解除租赁合同应根据《房屋租赁合同》第10.4条的约定提前两个月通知原告。现原告于2019年1月2日收到被告的《律师函复函》通知解除租赁合同，故双方签订的《租赁合同》应于2019年3月2日终止履行。同时，被告应绐付原告欠付租金滞纳金及3个月租金的违约金。综上，为维护原告辛雨城的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提起诉讼，请求判如所请。 长春市南关区发展和改革局辩称，我方认为应当以发改局通知到达时合同解除，即2017年12月31日合同双方已经解除。原告2018年6月30日解除函明确表述为解除，即对2017年12月31日电话通知的明确，只是对于解除的后果及双方另行协商，解除的意思表示是明确的。关于违约的问题，应当按照合同约定原告支付三个月的违约金作为补偿损失，被告在明知2017年12月31日原告解除合同明确意思表示时，未避免损失扩大，那么，被告应当承担部分损失责任。 本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，案外人辛建贵代表辛雨城（甲方、出租方）与长春市南关区发展和改革局（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定长春市南关区发展和改革局承租辛雨城所有的坐落于长春市南关区南环城路1088号绿地新里中央公馆B8B栋15层建筑面积1527.04平方米毛坯房屋作为孵化基地办公用房使用，租赁期限3年，自2017年1月10日起至2020年1月9日止，租金按年收缴，每年租金为1300000元（含税金额）。合同第三条租金及缴纳方式第2款约定，租金交纳方式：每年交纳一次，上打租。合同签订后，乙方应在甲方出具足额正规房屋租赁发票之日起三十个工作日交付第一年租金。第二年、第三年租金分别在该年度起租日前三十个工作日内，且甲方出具足额正规房屋租赁发票后，乙方交付租金。合同第五条甲方义务第4款约定，甲方应于本合同签订后十五日内向乙方交付房屋并将钥匙等交给乙方。第七条违约责任第1款约定，甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，甲方应按月租金标准的0.3%向乙方偿付违约金，直至交付止。合同第十条合同的变更、解除与终止第2款约定，因自然或政策等不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第3款约定双方可以协商变更。第4款约定，双方可按以下方式协商解除本合同：如甲方确需收回房屋解除合同，必须提前两个月以书面形式通知乙方，返还乙方未到期租金，并另支付租金交纳方三个月租金作为违约金；如乙方确有事因故提前解约退租，须提前两个月以书面形式通知甲方，甲方扣留三个月租金作为违约金后，将剩余末到期租金返还乙方。此外，合同中对出租房屋的情况、租赁期限和用途、使用租赁限制、甲乙双方义务、违约责任、房屋交付及收回的验收、房屋的转让及转租、免责条约等其他条款进行了约定。 2018年6月30日，长春市南关区发展和改革局向辛雨城委托代理人辛建贵送达《关于协商解除绿地中央公馆B8B15、16层房屋租赁合同的函》一份，内容为：“辛建贵先生：我局拟于近期与您商谈解除2016年12月30日签订的租赁绿地中央公馆B8B15层（辛雨城授权）、16层（辛雨城授权）《房屋租赁合同》相关事宜，请收悉。” 2018年11月20日，辛雨城委托吉林铭靖成律师事务所白宵冰律师向长春市南关区发展和改革局致《律师函》一份，内容为：根据委托人提供资料，2016年12月30日，贵局与委托人签订《房屋租赁合同》，租期三年，自2017年1月20日起至2020年1月9日止，年租金人民币1300000.00元。合同约定，签订合同后委托人提供租赁发票之日前三十个工作日，委托人提供发票后交付租金。合同签订后，委托人依约向贵局交付房屋，并按贵局要求开具发票的时间，向贵局提供了房屋租赁发票，贵局也于2017年11月依约给付了2017年度租金。但到2018年度租金应支付日时委托人多次询问贵局开具发票时间，但贵局总是要求暂缓开具发票。现长春市房屋租赁税自2018年3月起从5.03%调整至32%，现委托人开具发票，将多支出税费。综上，贵局的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。为避免双方发生诉讼纷争，请贵局收到本函后5日内，向委托人履行应尽义务，具体履约事项如下：1.承担逾期给付房屋租金产生的银行利息损失人民币59.812.50元，（按银行同期贷款利率4.35%计算11个月）。2.承担因税率调整而多支出的税费人民币350610.00元。 2019年1月2日，长春市南关区发展和改革局委托吉林恒林律师事务所宋林律师向辛雨城致《律师函复函》一份，内容为：《律师函》称：贵方与发改局签订了《房屋租赁合同》，现发改局存在违约行为，要求发改局承担给付租金，承担利息损失，承担多余支出税费的违约责任。对此，本律师认为：发改局与贵方签订的《房屋租赁合同》已经解除，不存在继续履行的问题。发改局于2016年12月30日与贵方签订《房屋租赁合同》，承租贵方名下位于南关区南环城路1088号绿地新里中央公馆B8B栋16层，总计1527.04平方米的毛坯房屋，用于孵化基地办公用房。发改局已在2018年6月向贵方邮寄了解除租赁合同的通知，贵方在签收后于2018年11月20日委托吉林铭靖成律师事务所向发改局发送了上述《律师函》。发改局已将2017年度租金足额支付，发改局已经在2018年6月向贵方发出了书面解除通知，双方之间的《房屋租赁合同》现已经解除，不存在继续履行的问题。综上，《房屋租赁合同》现已解除，不应当继续履行亦不存在继续履行的可能性，对于合同解除的后续问题，请贵方收到本函后与发改局取得联系，双方应当和平友好的态度协商解决此事。该《律师函复函》由辛雨城委托代理人辛建贵于2019年1月4日签收。 庭审中，经释明限定长春市南关区发展和改革局庭后核实情况，即在2018年6月30日向辛雨城发送《关于协商解除绿地中央公馆B8B15、16层房屋租赁合同的函》后，是否就房屋及钥匙交付问题同对方办理交接手续，庭后该单位未予回复。另经庭审核实，双方对案涉房屋2018年、2019年度的房屋租金发票尚未开具均予认可。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方当事人均应恪守合同约定履行各自义务。按合同约定第一年即2017年度房屋租赁所对应合同项下义务双方均已履行完毕，即长春市南关区发展和改革局支付了约定租金、辛雨城开具了等额租赁发票。2018年合同履行过程中，长春市南关区发展和改革局未支付租金、辛雨城未开具等额租赁发票。 关于双方签订的《房屋租赁合同》解除时间节点问题。长春市南关区发展和改革局主张已于2017年12月31日电话通知对方解除合同，辛雨城对电话通知的事实以及通知的方式均予以否认，长春市南关区发展和改革局对此亦未出示相应证据予以证明。另合同约定“如乙方确有事因故提前解约退租，须提前两个月以书面形式通知甲方，甲方扣留三个月租金作为违约金后，将剩余末到期租金返还乙方。”双方约定的合同解除时间为提前两个月，方式为书面形式通知，故长春市南关区发展和改革局主张双方所签订合同已于2017年12月31日解除，于法无据，不予支持。关于长春市南关区发展和改革局提供的2018年6月30日的《关于协商解除绿地中央公馆B8B15、16层房屋租赁合同的函》能否认定为解除合同通知的问题，因该函中表述的是“拟于近期”、“商谈解除”，该函并未言明具体的合同解除时间，仅是表明协商的意向，不符合解除合同通知的必要形式要件，而辛雨城不认可函中提及的“近期商谈”有过后续工作的进行，长春市南关区发展和改革局对此并未提供相关证据予以证明，另庭审中经限定长春市南关区发展和改革局核实是否将租赁房屋和钥匙交还辛雨城的情况，该单位未予回复，长春市南关区发展和改革局对此应承担举证不能的法律责任。故依长春市南关区发展和改革局提供的现有证据同样不能认定2018年6月30日为合同的解除时间。2019年1月2日长春市南关区发展和改革局致辛雨城的《律师函复函》中言明“认为合同已经解除”，但如前所述，依据其提供的现有证据，其此前的通知方式并不符合双方合同约定的“解除合同通知”的必要形式要件，可以认定此时长春市南关区发展和改革局明确提出了解除合同的意思表示，并经送达于2019年1月4日由对方接收。现辛雨城主动要求确认双方合同关系于2019年3月2日终止履行，即确认双方所签订租赁合同于2019年3月2日解除，符合双方约定以及法律规定和当事人意思自治的处分原则，依法应予支持。 关于辛雨城要求长春市南关区发展和改革局给付2017年12月30日至合同终止日的房屋租金以及2018年度滞纳金的问题。双方签订合同中租金及缴纳方式条款约定“第二年、第三年租金分别在该年度起租日前三十个工作日内，且甲方出具足额正规房屋租赁发票后，乙方交付租金。”，该条款明确约定开具足额正规房屋租赁发票后支付租金，双方履行合同负有先后顺序，现双方均认可尚未开具足额正规房屋租赁发票，故辛雨城先行主张给付房屋租金有违双方约定，不予支持，其可在履行自身先行义务后，另行主张；继而其主张逾期给付租金的滞纳金的请求，亦于法无据，不予支持。关于辛雨城辩称未开具发票的原因在于长春市南关区发展和改革局的主张，因辛雨城对此并未提供相关证据予以证明，依法不予支持。 关于辛雨城要求长春市南关区发展和改革局给付违约金325000元的问题。双方签订合同约定“如乙方确有事因故提前解约退租，须提前两个月以书面形式通知甲方，甲方扣留三个月租金作为违约金后，将剩余末到期租金返还乙方。”长春市南关区发展和改革局在诉状中表述“后因原告业务调整，不再需要上述房屋……”，可以认定其自认因己方原因提前解约退租，故应承担合同约定的违约责任，向辛雨城支付三个月的租金作为违约金即1300000元÷12个月×3个月=325000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、长春市南关区发展和改革局与辛雨城2016年12月30日签署的《房屋租赁合同》已于2019年3月2日解除，即终止履行； 二、长春市南关区发展和改革局于本判决生效后立即给付原告辛雨城违约金325000元； 三、驳回长春市南关区发展和改革局的其他诉请请求； 四、驳回辛雨城的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8250元，由长春市南关区发展和改革局负担（已自行垫付）；案件受理费11049元，由辛雨城负担7961元、长春市南关区发展和改革局负担3088元（辛雨城已垫付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  章鹏飞 二〇一九年三月十四日 书记员  隋 汉 —12— —1—