北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终2904号上诉人（原审被告）：北京市东城区园林绿化管理中心，住所地北京市东城区龙潭路**。法定代表人：梁成才，主任。委托诉讼代理人：孟凡杰，北京市则度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪，北京市则度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：晋川平，女，1952年7月29日出生。委托诉讼代理人：张志伟，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚远，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京市东城区园林绿化管理中心（以下简称东城园林中心）因与被上诉人晋川平合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初12257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东城园林中心上诉请求：撤销原判，改判驳回晋川平的诉讼请求，本案诉讼费用由晋川平负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。1.《换房协议》有效，则我中心无过错，一审判决适用过错赔偿责任于法无据；2.本案属于使用权房屋置换，我中心从未承诺为置换房屋办理产权，由于房改政策的推行致使办公用房不适合居住，属于情势变更，不是我中心过错；3.即使给对方赔偿，也应当是按照原使用权房的价值，一审法院判决按照现居住面积的商品房价值赔偿，且未对现住房进行处置，既不公平，亦于法无据。晋川平辩称，同意一审判决。晋川平向一审法院起诉请求：1.东城园林中心支付我房屋补偿款、赔偿金共计1150万元；2.诉讼费由东城园林中心承担。一审法院认定事实：晋川平原与北京市第一房屋修建工程公司签订《公有住宅租赁合同》，约定由晋川平承租北京市东城区××一二巷1楼1段601号房屋，该房屋为砖混结构，总使用面积53.1平方米，居室3间。1995年5月30日，原北京市东城区园林局（甲方）与一号楼西南侧六层晋川平（乙方）签订《调房协议书》，约定乙方同意将住房由一号楼西南侧六层三居室调入新建一层西南三居室，乙方对新住房居住条件及地理位置予以认定。调房手续由甲方办理，乙方调至新建一层西侧三居室后，一号楼西南侧六层三居室的使用权归甲方所有。甲方须于96年9月30日之前将乙方调至新建一层西侧三居室。乙方调入后，双方责任与义务自动解除。本协议签订后，乙方同意甲方将现属住房南侧窗户改为墙体，并对施工中的干扰问题不提出异议。双方自愿签订本协议，协议未尽事宜由双方补充协议，待市规划局批准后认真履行各条款的责任与义务，如发生违约而导致的损失及全部责任由违约方承担。1997年3月，原北京市东城区园林局曾将晋川平诉至一审法院，称晋川平未将其原住房一号楼西南侧六层三居室腾空交给该局，故要求晋川平将房屋腾空交给该局使用。一审法院于1997年4月7日出具民事调解书，内容为1995年原北京市东城区园林局新建办公用房时，对晋川平承租之本市东城区××18号楼601室（原楼号为1号楼）三居室造成遮挡。经协商，双方于同年5月30日订立调房协议书，协议约定，东城园林中心由一号楼西南侧六层三居室调入新建一层西南三居室，调至新建一层西侧三居室后，一号楼西南侧六层三居室的使用权归原北京市东城区园林局所有。后因原北京市东城区园林局工作失误，将新建一层西侧三居室为他人重复安置。1996年9月，因该西侧三居室已被他人使用，晋川平即将同等条件之一层东侧三居室交予晋川平，晋川平对该房装修后进住，但未及时将原住房腾空交予原北京市东城区园林局，故原北京市东城区园林局起诉要求腾房。经法院主持调解，双方达成如下协议：……晋川平一家于1997年4月7日前将现住本市东城区××18号楼601室腾空交予原北京市东城区园林局，同时搬至××甲18号楼1层东侧三居室居住。原北京市东城区园林局与1997年4月7日一次性补偿晋川平2.5万元整……。2005年6月30日，原北京市东城区园林局与晋川平签订《公有住宅租赁合同》，由晋川平租住北京市东城区××甲18号楼房屋，该房为砖混结构，总使用面积78.9平方米。2010年，原北京市东城区园林局更名为北京市东城区园林绿化管理中心。2011年7月，北京市东城区园林绿化管理中心更名为北京市东城区园林绿化管理一中心。2012年6月，北京市东城区园林绿化管理一中心与北京市东城区园林绿化管理二中心合并组建北京市东城区园林绿化管理中心即本案东城园林中心。2018年2月8日，中国化工供销（集团）总公司出具说明称，晋川平系该公司退休职工，在其名下登记的住房情况为1996年租住北京市东城区××甲18楼101号。按照国家相关房改政策，属有租赁住房情况，为此不属于无房职工住户。经核实该公司未分配该员工住房，未发放无房补贴。关于房屋实际地址，晋川平称东城园林中心调换给晋川平居住的房屋原应为青年湖公园办公楼新建一层西南三居室，因晋川平工作失误，晋川平准备搬入该房屋时发现房屋中已经有人居住，故东城园林中心安排晋川平搬入了东侧三居室，但该房屋毗邻垃圾站，经过诉讼，双方达成调解，东城园林中心补偿给晋川平2.5万元。晋川平所居住的青年湖公园办公楼新建一层东侧三居室现地址为北京市东城区××甲18号楼101号，户口本所载房屋地址亦为北京市东城区××**楼**（以下简称涉案房屋）。东城园林中心认可房屋地址情况，认可北京市东城区××甲18号楼房屋至今未办理所有权证，亦承认不知道何时能办理房屋所有权证。关于另行购买房屋所需支出的各项尚未发生的费用，经法院释明，晋川平仍坚持在本案中主张。同时，晋川平表示，在东城园林中心对晋川平进行补偿后的合理期限内，晋川平会将现居住房屋返还给东城园林中心。诉讼中，晋川平向法院申请对涉案房屋进行评估鉴定，北京中资房地产土地评估有限公司出具了《房地产估价报告》，确定估价对象于价值时点2018年11月29日的房地产市场价值（总价）955.91万元，房地产市场价值（单价）为93597元/平方米。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，因东城园林中心新建办公楼对晋川平原承租房屋造成遮挡，故晋川平与东城园林中心签订了《换房协议》，该协议系双方真实意思表示，内容不悖法律，合同合法有效。晋川平将其所居住的合法房屋交给东城园林中心，但东城园林中心调换给晋川平的房屋却至今未办理产权登记手续，导致晋川平无法合法居住、使用，东城园林中心理应赔偿晋川平损失。晋川平的诉讼请求，于法有据，法院应予支持。东城园林中心的相关答辩意见，法院不予采纳。关于赔偿的具体金额，法院将参照房地产估价报告结论并考虑晋川平搬离现住房屋所遭受的相关损失予以酌定，晋川平的其他损失请求，均无相关法律依据，法院不予采纳。判决：北京市东城区园林绿化管理中心于判决生效之日起十五日内给付晋川平赔偿款9579100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院审理中，经询，东城园林中心称涉案房屋至今未取得产权证书是因主楼建设时面积超标，占用了附属楼的面积，导致建设在后的涉案房屋所在的附属楼没有通过规划验收。一审法院查明的事实双方均无异议，本院予以确认。晋川平：一审判决书第五页中，“因原告工作失误”应为“因被告工作失误”，双方均确认该处系笔误，本院予以纠正。一审法院查明的其他事实均有在案事实予以作证，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点可以归纳为东城园林中心应否对晋川平承担赔偿责任以及确定的赔偿数额是否恰当。在案证据显示，东城园林中心因新建办公楼对晋川平原承租住宅房屋造成遮挡，与晋川平签订《换房协议》对原居住的直管公房进行调换，并在实际履行中向晋川平发放了《公有住宅租赁合同》和《公房准住证》。根据上述事实可知其调换给晋川平的住房应为能够合法居住使用的房屋。而据东城园林中心陈述，涉案房屋至今未通过规划验收，亦无办理权属证书的可预期时限。故可以认定晋川平无法实现合同目的，东城园林中心构成为违约。晋川平就此要求东城园林中心赔偿相关损失，并于诉讼中明确表示搬离涉案房屋，一审法院判决东城园林中心支付晋川平赔偿金，并无不当。关于赔偿金的数额，因东城园林中心过错晋川平无法合法使用涉案房屋，晋川平丧失的是对涉案房屋的可得利益，故一审法院参照涉案房屋估价报告，综合考虑晋川平搬离现住房屋所遭受的相关损失等因素酌情确定东城园林中心给付晋川平赔偿款9579100元，亦无不当，本院予以确认。综上所述，东城园林中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78854元，由北京市东城区园林绿化管理中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王艳芳审判员  蒋春燕审判员  陈 妍二〇一九年三月二十八日法官助理刘佳书记员程飞