山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终1887号上诉人（原审被告）：山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：房玉山，董事长。委托诉讼代理人：尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阎志英，女，1973年11月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。上诉人山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生公司）因与被上诉人阎志英商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初5200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒生公司上诉请求：1.请求法院撤销一审判决，驳回阎志英的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由阎志英承担。事实和理由：一、阎志英主张逾期交房违约金支付无法律及合同依据，应当依法予以驳回。l、涉案《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件为“单体竣工验收合格”，为双方协商一致的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》是当事人意思自治的商事合同，合同的签订、履行都应当遵行当事人意思自治原则。本案双方签订的涉案《商品房买卖合同》第八条，仅对涉案房屋交付时间做出约定，其后双方在补充协议第五条第1款对房屋交付条件做出明确约定，即“商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付条件”。阎志英签署合同的行为表明其是认可约定的房屋交付条件的。另，《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定，建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经过竣工验收合格的房屋方可交付使用。阎志英诉状中提及的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》仅为地方规范性文件规定，不能作为商品房法定交付条件，且2004年5月19日，国务院发布了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，该决定第83项，明确将规定于《城市房地产开发经营管理条例》的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收备案审批取消。因此双方在《商品房买卖合同》中关于单体竣工验收合格作为房屋达到交付条件的约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方在合同签订时意思自治的体现，为合法有效约定。2、买受人在恒生公司向其交付房屋时已经收房，无权要求恒生公司承担逾期交房的违约责任。买受人在恒生公司向其交付涉案房屋时已经自愿收房，并签署了房屋验收表，证明买受人已认可恒生公司向其交付的房屋符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，认可交付时的房屋状态。如不予认可房屋交付条件及交付状态，买受人可以拒不收房。另外，恒生公司向阎志英交付的涉案房屋完全符合各项质量要求，阎志英自愿接收入住房屋，并与恒生公司办理了书面的房屋交接手续，其结果并没有降低、减少恒生公司确保房屋质量的各项义务。买受人也无证据证明，其收房后不能达到正常、合理使用涉案房屋的目的。阎志英在房屋交付数年之久，再向恒生公司主张逾期交房违约金，明显违背了诚实信用的基本原则。北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号）第十二条规定：“买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持。”该规定虽然是北京高院的规定，但是对本案仍有直接的参考意义，即应当尊重当事人在交房时的选择权，应当尊重诚信原则，“禁止反言”应当得到坚持。如果买受人选择收房，就不应推翻其所作的选择，不应违反诚信原则。3、买受人主张的自涉案房屋交付之日起至2015年9月30日止期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，应当依法予以驳回。首先，本案中双方当事人已就涉案房屋办理交接手续，如按照买受人主张，涉案房屋不符合房屋交付条件，自房屋交付之日起，买受人即应当知道权利被侵害，且买受人也主张逾期交房违约金自房屋交付之日起计算。又因《商品房买卖合同》约定逾期交付，由恒生公司按日向买受人支付相当于总房款万分之一的违约金，因此逾期交房违约金的主张应自房屋交付之日起即以每个债权（按日）分别计算诉讼时效期间。其次，2015年9月30日及以前的逾期交房违约金应适用民法通则二年诉讼时效的规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释的相关规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满应适用民法通则规定的二年或者一年诉讼时效。鉴于民法总则施行日期为2017年10月1日，民法总则施行前，2015年9月30日及以前的逾期交房违约金已过民法通则规定的二年诉讼时效。二、恒生·伴山小区房屋权属证书办理逾期是由于第三方原因导致的，并非恒生公司造成，买受人要求恒生公司承担逾期办证违约责任，无事实依据，且关于逾期办证违约金的主张已过诉讼时效，应当依法予以驳回。1、负责建设恒生·伴山小区的施工总包单位拒不配合恒生公司办理恒生·伴山小区综合验收备案的相关手续材料，是导致恒生·伴山小区房屋权属证书办理逾期的根本原因，涉案房屋于2016年6月24日取得综合验收备案证明。综上，逾期办理权属证书责任并不在恒生公司，不应向买受人承担逾期办证违约责任。2、恒生公司作为出卖人，在涉案房屋权属登记办理过程中的义务是为涉案房屋所在楼座办理初始登记，并配合提交涉案房屋分户确权登记所需的各项资料。涉案《商品房买卖合同》约定，恒生公司应在房屋交付后365个工作日内，将办理权属登记所需出卖人提供的资料报不动产登记机关备案。因此如买受人主张逾期办证违约金，其诉讼时效应从房屋交付之日起365个工作日期满即开始计算。3、涉案《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金为房屋总价款1%,自房屋交付之日起365个工作日期满即已发生。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年11月3日）第四条第（四）款第18项明确规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。三、买受人主张逾期供电违约金支付无法律及合同依据，应当依法予以驳回。1、恒生公司向买受人交付的涉案房屋电已达到使用条件，符合《商品房买卖合同》约定的交付标准，不存在违约行为。双方就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，“水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件”。事实上，买受人在接收涉案房屋并对房屋进行验收时，在《房屋验收表》中已注明“电表读数”，毫无疑问，电已达到使用条件，符合《商品房买卖合同》约定的交付标准，且买受人自接收涉案房屋之日起至小区用电接入市政管网前居住使用期间，涉案房屋所在小区的电力供应完全可以满足正常生活需要。2、涉案房屋所在小区在房屋交付时供电未接入市政管网，是由于第三方原因造成的，并非恒生公司责任。买受人以房屋交付时，电非正式为由，要求恒生公司承担违约责任，无事实及法律依据。事实上，并没有买受人主张的“正式电”的概念，而是指供电是否接入市政10KV电源并办理相关手续，而且供电是否接入市政10KV电源也不是衡量供电能否正常使用、是否达到使用条件的标准。恒生公司在涉案房屋所在恒生伴山小区建设过程中，已缴纳了供电配套费、工程费等各项费用。根据国网山东济南市历城区供电公司于2014年3月13日出具的证明显示，伴山小区供电未能接入10KV电源的原因为“外线管沟制约”，该“外线管沟属于市政配套设施，投资建设涉及到政府、行业主管部门和电缆沟沿线多家房地产企业”,为政府部门或其他第三方原因造成，并非恒生公司责任，且涉案《商品房买卖合同》第十四条第5款明确约定“因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件的，出卖人不承担相关责任”。3、买受人未因涉案房屋所在小区供电未能接入10KV电源受有任何实际损失，无权向恒生公司主张损失赔偿。根据山东省、济南市的相关规定，“未能接入市政10KV电源”的用电使用成本远高于“接入市政10KV电源”的使用成本，自涉案房屋交付直至小区供电接入市政10KV电源，买受人一直按照山东省及济南市规定的0.5469元／度的生活用电电价标准交纳电费，二者之间的高额差价一直以来均由恒生公司予以承担，并向供电公司足额交纳。因此，买受人未因供电“未接入市政10KV电源”受有任何实际损失，其无权按照20元／天的标准主张违约责任。4、买受人主张的自涉案房屋交付之日起至2015年9月30日止期间的逾期供电违约金已过诉讼时效，应当依法予以驳回。首先，本案中双方当事人已就涉案房屋办理交接手续，如按照买受人主张，涉案房屋交付应为“正式电”交付，自房屋交付之日起，买受人即应当知道权利被侵害，且买受人也主张逾期供电违约金自房屋交付之日起即计算。又因《商品房买卖合同》约定由恒生公司按日向买受人支付违约金20元，因此逾期供电违约金的权利主张应自房屋交付之日起即以每个债权（按日）分别计算诉讼时效期间。其次，2015年9月30日及以前的逾期供电违约金应适用民法通则两年诉讼时效的规定。根据最高院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释的相关规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满应适用民法通则规定的二年或者一年诉讼时效。鉴于民法总则施行日期为2017年10月1日，民法总则施行前，2015年9月30日及以前的逾期供电违约金已过民法通则规定的二年诉讼时效。综上所述，根据公平公正、诚实信用的基本法律原则，请求二审法院撤销一审判决，驳回阎志英的全部诉讼请求。阎志英未作答辩。阎志英向一审法院起诉请求：1.判令恒生公司支付阎志英逾期交房违约金8339.63元（以购房款为基数，自2013年12月31日起至2014年10月23日止，每日按万分之0.3计算）；2.判令恒生公司支付阎志英逾期办理房产证违约金9391.48元；3.判令恒生公司支付阎志英因供电逾期达到使用条件的违约金17640元（自2013年12月31日起至2016年5月31日止，按每日20元计算）；4.本案诉讼费、保全费等费用由恒生公司承担。一审法院认定事实：阎志英（买受人）与恒生公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定由阎志英购买恒生公司开发的恒生伴山小区房屋（以下称涉案房屋）。合同约定的交房日期为2013年12月31日前；关于涉案房屋的交付条件，双方未选定合同第八条中列明的取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》，而是在补充协议（附件五）中约定：商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。合同第九条关于逾期交房违约责任中约定：逾期交房的，如逾期超过30日后，买受人有权解除合同或要求继续履行；买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定：水、电、集中供热、燃气等基础设施及公共配套建筑自实际使用之日起达到使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，则每逾期一天，出卖人向买受人支付20元赔偿金，各小项不作重复累计。该条中还约定基础设施、公共配套建筑使用承诺中，因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件，出卖人不承担相关责任。合同中关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在固定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，阎志英按照约定支付了全部房屋价款939148元，恒生公司于合同约定的期限内将涉案房屋向阎志英交付并签署了房屋移交协议。另查明，涉案房屋所在的恒生伴山小区于2014年10月23日经消防验收合格；于2016年5月31日通过供电配套设施验收合格，具备正式用电条件，此前一直使用临时供电；于2016年6月24日取得综合验收备案证明，具备办理产权证书的初始条件。一审法院认为，阎志英与恒生公司的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务，未能履行或未能全面履行的，应按照合同约定承担相应的违约责任。关于是否超过诉讼时效的问题，一审法院认为，恒生公司未能提交证据证实其通过合同约定或其他法律规定的方式向阎志英告知了消防验收合格、供电配套设施验收合格以及具备产权办理条件等相关事项，也未能提交证据证实阎志英知道或者应当知道消防验收合格、供电配套设施验收合格及具备产权办理条件等各相关事项的时间，其将房屋交付之日作为时效起算点不符合法律规定，对恒生公司超过诉讼时效的答辩意见，一审法院不予采纳。关于是否应支付逾期交房违约金的问题，一审法院认为，恒生公司虽于合同约定时间内实际交付了房屋，但其交付的房屋仍应符合法律、行政法规的强制性规定，否则阎志英有权拒绝接收房屋，即使接收房屋的，恒生公司也应承担逾期交付符合强制性法律规定商品房的相应法律责任。根据《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。涉案房屋所在的楼宇、小区属于《中华人民共和国消防法》规定的未经消防验收合格投入使用的建设工程，恒生公司在消防验收合格前向阎志英交付了涉案房屋，不符合上述法律规定，其应承担自合同约定的交付日至消防验收合格之日逾期交房的违约金。鉴于阎志英自行降低逾期交房的违约金比例至日万分之0.3，不超过相关法律规定，一审法院予以确认。恒生公司认为该标准过高，未能提供证据予以佐证，对该意见，一审法院不予采纳。因此，恒生公司应以购房款为基数按照每日万分之0.3的标准支付2013年12月31日至2014年10月23日期间的逾期交房违约金8339.63元。关于是否应支付逾期办证违约金的问题，涉案房屋于2013年12月31日实际交付、2014年10月23日达到符合法律强制性规定的交付使用条件，但恒生公司于2016年6月24日才取得涉案房屋所在小区的综合竣工验收证明，已超过合同约定的商品房交付使用后的365个工作日，确实存在逾期办证情形，阎志英根据合同约定要求其承担房款金额1%的违约金9391.48元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。恒生公司辩称其逾期办理产权登记的原因在于第三方，但其未能提交证据予以证实，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。即使恒生公司的该主张系事实，也不能成为免除其违约责任的法定事由，对该辩解意见，一审法院不予采纳。关于是否应支付供电逾期达到使用条件赔偿金的问题，双方当事人对于供电“达到使用条件”有不同解释，阎志英认为供应正式用电方为“达到使用条件”，恒生公司则认为供应临时电源即已“达到使用条件”。一审法院认为，合同中约定的“达到使用条件”应作严格解释为具备市政正式用电，理由如下：1.住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求。《电力供应与使用条例》（国务院令第666号）第二十四条规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；《供电营业规则》（电力工业部令第8号）第十二条第一款、第二款规定：对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电，使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。2.临时电源与正式电源存在若干基数参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题，住宅小区使用临时电源不利于保障居民的正常生活。3.根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。4.涉案房屋约定的交付条件为“商品房单体竣工验收合格”，并非房地产开发主管部门所要求的取得综合验收备案证明，故对于合同中关于公共基础设施的约定应从严解释。因取得综合验收备案证明的房屋其水电暖等公共配套设施已经由相关主管部门验收，具备正常使用条件。本案对房屋交付条件的约定仅为单体竣工验收合格，此种情况下双方对于配套基础设施正常运行的约定更加重要，因此，对于合同中第十四条所约定出卖人的义务，应当作严格解释。也即恒生公司交付房屋时仅具备临时用电，直至2016年5月31日方取得供电配套设施验收合格证明，具备正式用电条件，其应根据合同约定向阎志英支付逾期达到使用条件的赔偿金，按照每日20元的标准，自约定的房屋交付之日计算至2016年5月31日止，共计17640元。对阎志英的该诉求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。恒生公司辩称阎志英不应同时主张逾期交房与逾期供电违约金，该两项诉求不应重复主张，一审法院认为，双方已在《商品房买卖合同》中就逾期交房、逾期供电的违约责任分别作出约定，故阎志英分别主张逾期交房、逾期供电的违约责任并无不当。另，恒生公司辩称未能交付正式电的原因系政府部门或者其他第三方原因所致，且阎志英使用临时电源并没有损失，其不应承担责任，但其未能提供证据予以证实，对该意见，一审法院不予采纳。综上，判决：一、被告山东恒生置地股份有限公司于判决生效之日起十日内向原告阎志英支付逾期交房违约金8339.63元；二、被告山东恒生置地股份有限公司于判决生效之日起十日内向原告阎志英支付逾期办证违约金9391.48元；三、被告山东恒生置地股份有限公司于判决生效之日起十日内向原告阎志英支付供电逾期达到使用条件的赔偿金17640元。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元、保全费400元，由被告山东恒生置地股份有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议问题有：一、逾期交房违约责任的认定问题；二、逾期办证违约责任的认定问题；三、供电条件瑕疵违约责任的认定问题。关于争议问题一，恒生公司虽主张涉案商品房的交付符合合同约定，不应承担逾期交房违约责任，但涉案房屋所在的楼在2014年5月26日经消防验收结果为不合格，于2014年10月23日经复验才为合格。依照《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，涉案房屋至复验合格前，应当禁止使用，故恒生公司虽在合同约定的期限内向购房者移交了涉案房屋，但房屋的现状不符合法律规定的强制性标准，恒生公司不能免除逾期交房的违约责任。一审判决对此认定事实及适用法律均无不当，本院予以维持。恒生公司主张诉讼时效应从房屋交付之日起算，无事实与法律依据，不予支持；一审关于逾期交房违约责任的认定并无不当，本院予以维持。关于争议问题二，恒生公司虽主张恒生伴山小区房屋权属证书的逾期办理系因第三方原因造成，但恒生公司未能提供充分证据予以证实，且第三方原因不能成为法定免责事由，其免责抗辩的理由不能成立。故恒生公司的上述主张，无事实与法律依据，不予支持。恒生公司未能提供证据证明阎志英自接受房屋后知道或应当知道该房屋具备产权办理条件时间的事实，其主张逾期办证违约金的诉讼时效应自涉案房屋交付之日起算，至本案起诉之日已过诉讼时效，该主张并无事实依据，本院不予支持；一审关于逾期办证违约责任的认定并无不当，本院予以维持。关于争议问题三，涉案《商品房买卖合同》第十四条约定：“水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件”，系开发商对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。首先，根据《电力供应与使用条例》规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；但恒生公司至2016年5月31日方取得供电配套设施验收合格证明，此之前的临时供电行为，不符合行政法规的规定。其次，根据《供电营业规则》规定，临时用电一般不具有永久性，且临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜；涉案商品房系为保障居住使用的永久性建筑，临时用电显然不能满足使用需求。第三，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因此，涉案合同约定的“达到使用条件”应解释为具备市政正式用电，恒生公司主张涉案房屋已经供应临时用电，即为“达到使用条件”，于法无据。一审法院对此认定并无不当，恒生公司应当承担违约责任。恒生公司虽主张恒生伴山小区的临时供电是由第三方原因造成的，但第三方原因不能成为法定免责事由，其免责抗辩的理由不能成立。诉讼时效应自当事人知道或应当知道其权利受到损害之日开始起算，本案恒生公司未能提供证据证明阎志英自接受房屋后已知道该房屋供电配套设施未通过验收的事实，其主张逾期开通正式电违约金的诉讼时效应自涉案房屋交付之日起算，至本案起诉之日已过诉讼时效，该主张并无事实依据，本院不予支持；一审判决恒生公司支付供电未达到使用条件的赔偿金并无不当，本院予以维持。综上所述，恒生公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元，由上诉人山东恒生置地股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  黄宏伟审判员  李 静二〇一九年三月二十一日书记员  朱俞颖