山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁03民终4201号 上诉人（原审被告）：淄博职业学院。住所地：淄博市张店区联通路西首兴鲁大道**。统一社会信用代码：12370300493224191F 法定代表人：杨百梅，院长。 委托诉讼代理人：于启光，山东圣德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：淄博市成远物业管理有限责任公司。住所。住所地：淄博市开发区政通路**社会信用代码：91370303164134056E。 法定代表人：王兵，总经理。 委托诉讼代理人：耿庆云，山东柳泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵向荣，女，1972年11月15日出生，汉族，系淄博市成远物业管理有限责任公司员工，住淄博市张店区。 上诉人淄博职业学院因与被上诉人淄博市成远物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2018)鲁0303民初3622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人淄博职业学院的委托诉讼代理人于启光，被上诉人淄博市成远物业管理有限责任公司委托诉讼代理人耿庆云、赵向荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 淄博职业学院上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，没有任何依据。本案不存在上诉人未将相关购买车位信息提供给被上诉人的情况，事实是被上诉人发现地下车位不挣钱，而拒绝接收。被上诉人完全可以拒绝提供服务来规避损失，对其自身行为导致的扩大损失，应当自负。2.一审判决以过错为由判决上诉人承担被上诉人的损失，没有法律依据。假设被上诉人存在损失，本案应当属于无因管理，由受益人承担。假设是上诉人的责任，一审判决承担全部损失，显然过重，与过错程度严重不对等。3.既然合同有效，应由车位使用人支付，而非上诉人。4.一审判决上诉人支付小区公用设施维修费错误，无依据。根据合同约定该部分属于零星维修项目，本身就是被上诉人承诺承担范围。5.一审判决认定被上诉人诉讼请求没有超过诉讼时效错误。6.一审判决认定的损失没有法律依据。被上诉人提交的证据上诉人无法核实，仅凭被上诉人提交证据认定损失金额显属草率。 淄博市成远物业管理有限责任公司辩称，1.原审判决认定事实基本正确，上诉人的上诉理由不成立。2.一审判决适用法律正确，但判决失当，上诉人的上诉理由没有法律依据。3.一审判决认定《前期物业服务合同》有效与判决上诉人承担电费支出具有合法性和逻辑一致性。4.一审判决上诉人支付公用设施维修费正确。5.被上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效。6.一审判决认定的电费支出事实清楚，证据确凿。综上，一审判决虽有瑕疵，但被上诉人愿意尊重一审判决，上诉人的上诉无事实和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。 淄博职业学院向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付原告佳和园小区地下停车位管理服务费580062.00元；2.请求判令被告支付原告佳和园小区公用设施维修费217212.00元；3.请求判令被告向原告支付违约金200000.00元，以上共计997274.00元。4、判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2008年7月12日，原告淄博市成远物业管理有限责任公司（乙方，下简称成远公司）与山东省淄博卫生学校、淄博科技职业学院（甲方，后合并为淄博职业学院）签订《前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对张店世纪路北首的佳和园小区提供前期物业管理服务事宜，合同第六条约定服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳（多层住宅，0.40元/月?平方米，高层住宅0.40元/月?平方米，高层电梯维保、年检、运行费0.30元/月?平方米，电梯维保费3600.00元/台?年），由乙方收取后转交甲方。合同第七条：自交房之日起至2008年9月30日物业服务费用由甲方按月支付，业主应于2008年10月1日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的15日之前履行交纳义务。第八条：地下停车：地下停车车位使用人应按30月?车位的标准向乙方交纳管理服务费，从甲方交付使用之日起按月交纳。乙方所管理的地下车位仅提供车辆停放，不负责车辆保管事宜。上述标准或规定将参照政府政策实施适当调整。第九条：乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第十条：对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条的规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第十一条：乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件，4.与每位业主签订《业主管理规约》一份。第十二条：甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第七章违约责任第二十条：甲方违反本合同第九、十、十一条、第十二条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。第二十四条：除前条规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应向甲方、业主支付违约金。第二十一条：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日5‰的标准向乙方支付违约金。第二十二条：乙方违反本合同第六条、第七条约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第二十三条：甲方违反本合同第十二条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第八章第二十五条：本合同期限自2008年7月12日起至2010年7月11日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，协议到期。第二十六条：本合同期满前2月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方未提出异议的，本合同继续有效，有一方不同意继续履行协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，乙方在两个月内退出。合同还对双方其他的权利义务进行了详细约定，合同的附件《佳和园（前期）物业服务标准》对双方物业服务标准进行了明确规定。合同签订后，原告为佳和园小区提供了物业管理服务。因涉案佳和园小区系被告淄博职业学院（原淄博卫生学校、淄博科技职业学院）教职工及其他单位职工自2005年集资筹建，因种种原因导致一系列历史遗留问题,至今房产证等权属证书无法办理，被告淄博职业学院仅收取业主部分房款及相应车位款，但没有与教职工业主签订房屋买卖合同，业主虽已部分入住，但被告未将购买车位人员名单及车位划分资料向原告交接，致使原告无法向业主收取车位管理服务费，还有部分车位至今未予出售。在原告提供物业服务期间，地下停车，地下停车位用电量为603540千瓦时纳是原告统一与其他电费一块缴纳，电费的计算最低缴费单价为0.4929元，原告地下停车位电费的缴纳也认可该单价计算方式，据此计算，原告缴纳电费为297484.00元。原告还提供证据证实，在提供物业管理期间维修费用共计217212.00元，已经支付的费用为57272.40元，被告对此有异议。2016年12月29日，原告撤出佳和园小区，不再提供物业服务。 一审法院认为，合同的当事人应按照约定全面履行自己的义务。在本案中，双方争议的焦点问题有二：一、原告诉求有无超过诉讼时效；二、原告向被告主张的各项费用及违约金有无事实和法律依据。针对第一个争议问题，原告举证证明与被告之间签订有《前期物业服务合同》，且被告对合同真实性无异议，事实清楚、证据确实充分，对该合同效力该院予以认定。该合同虽约定期限为2008年7月12日起至2010年7月11日止，但合同期满前2月，涉案佳和园小区业主大会尚未成立，业主大会成立后也未提出另选聘新的物业服务企业，双方对原物业合同实际继续履行，原告对涉案小区事实上提供了物业服务，被告欠缴相关费用属持续状态，故原告主张该合同继续有效、诉求没有超过诉讼时效的意见，该院予以采纳。针对第二个争议问题，该院认为，山东省淄博卫生学校（淄博科技职业学院）作为涉案佳和园小区建购房单位，并与原告签订了前期物业服务合同，对物业费、车位管理费等费用与原告进行了约定，现山东省淄博卫生学校（淄博科技职业学院）整合为被告淄博职业学院，并且淄博职业学院也对后期的物业服务问题对原告进行管理、监督，故前期物业服务合同的权利义务应当由淄博职业学院承担。根据双方签订的物业服务合同约定，地下停车，地下停车车位使用人应按30月每车位的标准向原告缴纳管理服务费，从被告交付使用之日起按月交纳，但因被告迟迟未将地下停车位的销售情况、购买地下停车位的业务信息等及时的交接给原告，并且截止目前尚有部分停车位尚未卖出，导致原告无法向业主主张车位管理费用，应当对为此给原告造成的损失承担一定的责任。原告淄博市成远物业管理有限责任公司虽然陈述其对地下停车位进行管理服务，但对于业主对地下停车位的使用情况、地下停车、地下停车位的所有人长时间不掌握，可见其并未对该地下停车位提供有序、全面、良好的物业服务。综上情况分析，该院认为原告按照前期物业服务合同约定的30.00元每月每车位的标准向原告主张管理服务费并不合理，但原告为地下停车位交付的电费297484.00元应当由被告淄博职业学院支付。原告主张的设施维修费217212.00元，被告作为涉案佳和园小区建购房单位，业主因种种原因没有缴纳专项维修资金，原告向被告主张公用设施维修费的已实际支出部分57272.40元，并无不当，该院予以支持；对于原告以其合同主张的尚未支付的费用部分，因被告有异议，该费用也并未实际支付，该院不予支持。针对原告主张的违约金200000.00元，鉴于双方对损失的发生均有过错，对原告的该诉求该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告淄博职业学院于本判决生效之日起十日内支付原告淄博市成远物业管理有限责任公司垫付的地下停车位费用297484.00元；二、被告淄博职业学院于本判决生效之日起十日内支付原告淄博市成远物业管理有限责任公司佳和园小区公用设施维修费57272.40元；三、驳回原告淄博市成远物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13773.00元，诉讼保全费5000.00元，合计18773.00元，由被告淄博职业学院负担6678.00元，原告淄博市成远物业管理有限责任公司负担12095.00元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点一是上诉人是否应向被上诉人支付车位管理费以及维修费用，二是本案是否超过诉讼时效。 关于第一个焦点问题。首先，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理合同》中对于地下停车车位的管理进行了约定，被上诉人有义务按照合同约定对地下车位进行管理，上诉人主张被上诉人不接收车位售出资料、拒绝管理，与常理不符，也未提交证据证实其主张。《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。上诉人已经以交房通知单的形式向被上诉人通知了购房房号和业主姓名，因地下车位与房屋并非捆绑销售，上诉人有义务及时将地下车位出售情况向被上诉人进行通知，便于被上诉人了解车位售出情况以确定如何收取车位管理费。上诉人一直怠于通知，致使被上诉人对于车位售出情况及交付情况不知情，被上诉人要求上诉人支付管理费符合法律规定。一审法院依据被上诉人实际管理情况以及电费支付情况酌情判决上诉人承担电费部分符合公平原则。其次，上诉人在向业主交房之前未向业主收取专项维修基金，被上诉人对于垫付的必要维修费用有权向上诉人主张。 关于第二个焦点问题。被上诉人与上诉人于2008年7月12日签订《前期物业管理合同》，自2016年12月29日，被上诉人一直对涉案物业进行管理，上诉人欠费状态一直处于持续状态，被上诉人主张在此期间一直向上诉人主张权利符合常理，本案未超过诉讼时效。 综上所述，上诉人淄博职业学院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6621.00元，由上诉人淄博职业学院负担。 本判决为终审判决。 审判长  禚慧聪 审判员  倪玲玲 审判员  孟庆红 二〇一九年三月十四日 法官助理宋戈 书记员  李 飞