云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终9024号上诉人（原审被告）：杨春锁，男，汉族，1973年11月20日生，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：李广胜，云南滇源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嵩明县嵩阳街道办事处寺脚社区居民委员会，住所地云南省嵩明县嵩阳街道办事处寺脚居委会小龙潭。法定代表人：杨永志，该居委会负责人。委托诉讼代理人：高建松，云南建松律师事务所律师。上诉人杨春锁因与被上诉人嵩明县嵩阳街道办事处寺脚社区居民委员会租赁合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2018）云0127民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨春锁上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未按合同约定交付标的物。双方签订合同后，上诉人依约接受租赁物，才发现教师宿舍二楼的一套房屋及一楼三间房屋、部分土地被案外人占用，上诉人向被上诉人反映要求解决，但被上诉人一直未予解决，导致上诉人无法对房屋及土地行使权利。双方在合同中约定，被上诉人保证土地上不存在抵押及其他任何纠纷，被上诉人的行为已违反上述规定，构成违约；二、在合同履行过程中，上诉人从未明确拒绝支付租金给被上诉人，第二个五年期到期后，上诉人仍是要求被上诉人协调将案外人搬离涉案房屋。在被上诉人为履行先合同义务，完整交付租赁物的情况下，上诉人有权行使先履行抗辩权；三、被上诉人从未对上诉人进行过催告，且双方并无解除合同的约定及法定事由，鉴于本案的实际情况，不应解除合同。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人嵩明县嵩阳街道办事处寺脚社区居民委员会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告嵩明县嵩阳街道办事处寺脚社区居民委员会向一审法院起诉请求：1、解除原告和被告签订的《土地承包合同》；2、判令被告交还老213国道旁原地藏寺小学租赁地及地上构筑物，并恢复原状；3、判令被告支付自2016年3月8日起至2018年7月8日止按年租金52000元/年计算的租金108333元及支付自2018年7月9日起至被告交还租赁物时止的租金损失（按年租金52000元/年计算）;4、判令被告承担诉讼费。一审法院认定以下事实：2011年3月8日，原告嵩明县嵩阳街道办事处寺脚社区居民委员会与被告杨春锁签订了《土地承包合同》，合同约定：被告向原告承租位于云南省213国道旁原地藏寺小学闲置土地约13133平方米，建筑面积约1300平方米（有教学楼、办公楼、宿舍楼等）。承包期限30年，即自2011年3月8日至2041年3月7日止。前五年每年的租金为48000元，第二个五年每年的租金为52000元，第三个五年每年的租金为63000元，以后的租金均按每年63000元支付，租金为每五年一付，被告于每五年的年初支付给原告，签订之日，该宗土地交给被告管理使用。原告需保证被告对该宗地享有合法使用权，原告保证在本合同签订之时，该宗土地不存在抵押及其他任何纠纷，并承诺在承包期内，原告不得作出将该宗土地抵押、转让或其他影响被告承包权的决定或行为，被告不得将土地转包或者抵押。原告在承包期间内不得以任何借口或理由提前收回土地。否则，被告有权要求原告退还承包金，并由原告承担违约责任，任何一方违反本合同，致使合同目的无法实现时，应支付对方违约金500000元并赔偿经济损失。合同签订后第二天，被告向原告支付了第一个五年(即自2011年3月8日至2016年3月7日止)的租金合计240000元。第一个五年租期届满后，原告向被告催要租金，被告以案外人夏春富一直在租赁地内居住生活，原告未配合处理为由至今未向原告支付第二个五年租金。2017年5月31日，有人举报被告租赁地内有人未经允许进行装修及有和尚入住等情况，当地派出所、嵩阳镇综合执法队及原告到现场查看后阻止并劝离相关人员，后原告以被告不交租金为由用软锁将大门锁上，被告仍可以从小门出入。2017年5月至2018年6月期间，原告2次通知被告到村委会进行协商处理，双方当事人均没有达成一直意见。另查明：案外人夏春富原系地藏寺小学教师（已退休），长期居住在该小学内，地藏寺小学新建搬迁后，原地藏寺小学移交给原告管理使用时案外人夏春富以自己无房居住为由继续居住在该小学的一栋宿舍楼内，原被告双方签订合同时至今仍居住在原地藏寺小学其中的一栋宿舍楼二楼的一套房屋内（面积约17.5平方米），后案外人夏春富还利用了一楼的三间做伙房，并利用宿舍楼旁的几小块闲置地种玉米等。被告自签订合同时实际接管了原地藏寺小学并安排了人员进行管理使用，被告换好大门锁后将钥匙给了案外人夏春富一套，为开发利用被告做了规划设计，但至今未实际整体开发利用。被告仅对少部分房间门窗进行了拆除，对少部分房间地板做了改造，在教学楼门口水泥地板上铺了一层水泥，利用少部分闲置土地种庄稼。一审法院认为，原告是否有意隐瞒了租赁物有人居住的事实并导致合同不能实际履行，违约在先，被告因此有权拒付租金。通过原被告双方提交的证据和陈述，被告接管租赁物后就知道承租地内其中一幢宿舍楼有人居住的事实，原被告虽约定原告保证该土地上不存在抵押及其他任何纠纷，但案外人夏春富系地藏寺小学退休教师，地藏寺小学将该土地及地上附着物交还原告管理使用时其就一直居住在宿舍楼内，并不是原告安排入住，也不是原告的村民或管理对象，被告也不能提交证据证明原告出租时有意隐瞒，导致合同不能正常履行即合同的目的不能实现；原告并不是实际侵权人，被告也明确原告的义务系配合义务，被告主张原告交付租赁物不符合约定，应在接管后的合理期限内向原告提出异议、催告原告并拒绝交付，但被告均不能提交证据证实自己的上述主张，案外人居住和使用的是租赁物的极少部分且被告要求案外人搬离可以通过其他方式解决，被告在按期交付第一个五年租金后，实际履行合同接管租赁物五年后又以有人居住导致合同不能履行拒付租金的理由明显不能成立。原告要求解除合同是否必须以正式催告被告为前提。原被告双方在签订的合同中约定原告在承包期内不得以任何借口或理由提前收回土地，双方未明确约定解除合同的条件，但依照法律规定，当事人双方没有约定的，可以依照法律规定行使合同解除权，《合同法》第二百二十七条明确规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。该条款并没有规定必须事前通过书面催告，也可以口头或双方协商等灵活方式，第一个五年租期满后，原告方曾打电话给被告催要租金，2017年5月至2018年6月间，原被告双方均认可原告2次通知被告到村委会进行协商，但原被告双方协商后未能达成一直意见，被告以案外人在租赁地内居住生活为由至今一直拒付租金，被告拒付租金的上述理由并不能成立；依照《合同法》规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，被告履行的主要义务就是按时支付租金，按照合同约定的支付租金时间，被告拒付租金至今已有2年多，因此，被告的迟延履行行为已构成严重违约，原告可以依法要求解除该合同。原告与被告签订的《土地承包合同》系双方当事人真实意思表示，且双方已实际履行，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，但《合同法》规定的租赁期限最长不得超过20年，因此，合同中约定租赁期限超过20年的部分应属无效，在有效的租赁期限内，原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。对于原告提出解除原、被告双方签订的《土地承包合同》的诉讼请求，本案中，原、被告双方约定承包费每五年一付，双方签订合同后，被告仅向原告支付了第一个五年的租金，此后租金拖欠至今2年多一直未付，被告以有人居住拒付租金的理由不能成立并已构成严重违约，原告依法可以要求与被告解除合同，因此，对于原告的该项诉讼请求予以支持；对于原告要求被告交还老213国道旁原地藏寺小学租赁地及地上构筑物的诉讼请求，依法予以支持；对原告要求被告恢复原状的诉讼请求，一审法院认为，被告租赁期间未对租赁物进行大的改造，未造成明显损害后果，结合本案实际，不予支持；对于原告要求被告支付自2016年3月8日起至2018年7月8日止按年租金52000元计算的租金108333元及支付自2018年7月9日起至被告交还租赁物时止的租金损失（按年租金52000元计算）的诉讼请求予以支持；被告提出为改造原地藏寺小学支出1102710.80元，被告损失过大，被告仅提交部分收条、证明、合同书及自己的现金日记账予以证实，原告不予认可，被告提交的证据不能证明原告的实际支出和损失，且被告违约，故不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国农村土地承包法》第二十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、解除原告嵩明县嵩阳街道办事处寺脚社区居民委员会与被告杨春锁签订的《土地承包合同》；二、由被告杨春锁自本判决生效之日起十五日内将老213国道旁原地藏寺小学租赁地及地上构筑物返还原告嵩明县嵩阳街道办事处寺脚社区居民委员会；三、由被告杨春锁自本判决生效之日起十五日内支付原告嵩明县嵩阳街道办事处寺脚社区居民委员会租金108333元以及支付自2018年7月9日起至被告杨春锁返还租赁物时止的租金（按每年租金52000元计算）；四、驳回原告嵩明县嵩阳街道办事处寺脚社区居民委员会的其他诉讼请求。”二审中，双方当事人均未提交新证据。对于一审认定的案件事实，除上诉人不认可其向案外人夏春富交付钥匙外，双方当事人对一审判决认定的其余案件事实均无异议，对双方当事人无异议的案件事实，本院依法予以确认。对于上诉人提出的上述异议，一审判决认定该事实的依据是夏春富本人的陈述，但夏春富与该事实的认定具有直接的利害关系，在无其他证据予以佐证的情况下，本院对该事实不予认定。此外，双方当事人在二审中确认，案外人夏春富在本案诉讼过程中已经搬离涉案租赁场地。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、双方当事人签订的《土地承包合同》是否应当解除？二、上诉人是否应向被上诉人返还租赁物，并交纳相应租金？本院认为，对于第一个争议焦点，首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案中，双方当事人虽然签订的是《土地承包合同》，但从合同内容来看，双方实际建立的是土地及房屋的租赁合同关系。按照上述法律规定，该租赁合同中约定的租赁期限超过20年的部分应属无效。其次，在合同履行过程中，被上诉人以上诉人未按时交纳第二个五年的租金为由，要求解除合同。上诉人则抗辩认为由于被上诉人交付的租赁物有案外人居住，其无法开发使用，故其要求被上诉人将案外人另行安置后，方才交纳第二个五年的租金。合同法第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被上诉人作为出租人，应当将不存在争议且符合约定用途的租赁物交付上诉人。被上诉人主张上诉人在签订合同缴纳租金时明知租赁物内有案外人居住，但其并无证据予以证明。且即使上诉人知晓该情形，双方在合同中亦明确约定了被上诉人保证“该宗土地上不存在抵押及其他任何纠纷”，即对于案外人居住的情形，上诉人并未明确表示认可。故因被上诉人向上诉人交付的租赁物有案外人居住使用，故被上诉人交付的租赁物存在瑕疵，违反了上述法律规定及合同约定。在此情况下，上诉人拒绝支付第二个五年的租金有法律依据，属于行使法律规定的先履行抗辩权，并非被上诉人认为的违约行为。故被上诉人以上诉人违约为由，要求解除双方签订的《土地承包合同》的请求不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点，如上所述，因双方签订的《土地承包合同》并未解除，故双方当事人应当依约继续履行，上诉人无需向被上诉人返还租赁物。对于被上诉人主张的租金，因本案二审诉讼过程中，双方当事人均确认租赁物中居住的案外人已经搬离，即租赁物的瑕疵已经消除，故上诉人应当依约向被上诉人交付第二个五年的租金26万元。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律及处理错误，本院予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第二百一十四条第一款、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省嵩明县人民法院（2018）云0127民初1563号民事判决；二、上诉人杨春锁于本判决生效后三日内支付被上诉人嵩明县嵩阳街道办事处寺脚社区居民委员会租金26万元；三、驳回被上诉人嵩明县嵩阳街道办事处寺脚社区居民委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费1233.5元，由上诉人杨春锁承担493.4元，由被上诉人嵩明县嵩阳街道办事处寺脚社区居民委员会承担740.1元；二审案件受理费2467元，由上诉人杨春锁承担986.8元，由被上诉人嵩明县嵩阳街道办事处寺脚社区居民委员会承担1480.2元。本判决为终审判决。审判长 王 瑞审判员 王思予审判员 杨 雪二〇一九年三月一日书记员 刘晏彤