文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终1141号上诉人（原审被告）：重庆嘉联置业有限公司，住所地重庆市綦江区永新镇菜市场**，统一社会信用代码9150022206829587XN。法定代表人：罗小阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：李勇，重庆智牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴万君，重庆智牧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王刚，男，1979年7月3日出生，汉族，住重庆市綦江区。原审被告：罗小阳，男，1966年2月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。原审被告：雷忠梅，女，生于1965年10月17日，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：罗小阳，1966年2月25日出生，汉族，住重庆市綦江区，系雷忠梅丈夫。上诉人重庆嘉联置业有限公司(以下简称：嘉联公司)与被上诉人王刚、原审被告罗小阳、雷忠梅商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2018）渝0110民初1066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人嘉联公司上诉请求：依法撤销原判第三项，改判驳回王刚要求赔偿损失的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、在上诉人与被上诉人签订的《购房协议》前言部分足以证明出售方曾为被上诉人详细讲解过项目的情况，包括涉案房屋没有取得商品房预售许可证的情况。开发商与购房者签订《重庆市商品房买卖合同》示范文本合同条款中应当写明商品房的位置、面积、竣工交付日期、商品房预售许可证等内容，但本案是被上诉人在购房时了解了项目情况后自愿购买并签订的《购房协议》，协议中没有写明预售许可证，就足以证明被上诉人应当知道没有预售许可证的情况，若有的话就会签订示范文本合同了。2、从协议内容来看，第二条约定“房屋户型、面积最终以政府相关部门批复为准”，第四条约定“按綦江区房产测量所确定的建筑面积为准进行房款计算”，显然不符合商品房预售条件。且根据相关规定，开发商代收的水电气费用直接并入商品房销售价格之中，被告商品住房销售价格“一价清”制度，而本协议第八条约定接房时被上诉人向上诉人支付水、电、气等代收费用，同样不符合商品房法定的预售定价。被上诉人作为完全民事行为能力人，对此应当具有足够的认识和判断，以上协议内容足以证明被上诉人应当知道涉案房屋不具备商品房预售条件即没有预售许可证，上诉人不存在故意隐瞒的事实。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的惩罚性赔偿条款应当是出卖人必须存在故意隐瞒行为并造成买受人受损的情形，而且是基于买受人无过错的情况下应予赔偿，本案中上诉人并没有造成被上诉人受损的情况，反而是上诉人按照协议约定将涉案房屋交付给了被上诉人，被上诉人实际上一直使用、占用该房屋。且被上诉人在签订协议时明知涉案房屋没有商品房预售许可证，自身存在严重过错，一审判决由上诉人承担赔偿责任明显不公平。被上诉人王刚答辩称，上诉人隐瞒未取得预售许可证的情况是事实，买房时王刚进行过询问，上诉人称手续全部齐备了的。原审被告罗小阳、雷忠梅共同述称，如果所有手续全部齐备，售房部就会进行展示摆放，而在王刚签订协议时售房部并未摆放，上诉人并未对其进行隐瞒，其作为购房者应当了解未办预售许可证的情况。王刚向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2013年12月19日签订的《购房协议》无效；2、被告返还原告购房款459000元，并支付从2013年12月19日起至2018年1月23日止的资金占用利息120000元以及从2017年1月24日起按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付资金占用利息至付清前述款项之日止；3、赔偿原告损失459000元。一审法院认定事实：2013年12月19日，被告罗小阳以“重庆市綦江区永新镇农贸市场项目部”名义与原告王刚签订了《购房协议》，该项目部为合同甲方、原告为乙方，载明“甲方在为乙方详细讲解项目情况和乙方充分了解项目规划、户型设计、小区环境等乙方认为应当了解的情况后，甲乙双方在公平、合理、平等、自愿的基础上，自愿决定购买该房屋，经甲乙双方协商一致签订本协议”。双方在该协议中约定：乙方所购房屋位于綦江区永新镇农贸市场商住楼；房屋户型、面积最终以政府相关部门批复为准；位置为B栋12号，建筑面积约51m2（门市），建筑面积单价9000元/m2，合计金额459000元，签协议时支付359000元，2014年1月30日前支付尾款100000元；2012年12月动工，预计2013年12月竣工、2014年9月交房等。双方还在该协议中约定了房屋的质量、交付期限和条件及逾期交房和逾期付款的违约责任等，但未就办理产权登记事宜进行约定。该协议落款“甲方：”处，除有罗小阳签名外，还加盖有“綦江区永新镇农贸市场项目部”字样印章。原告于2013年12月19日支付该房房款359000元，于2014年2月19日支付尾款100000元，均为通过原告之妻的银行账户向罗小阳之妻雷忠梅的银行账户转账的方式支付。两次房款的收据均载明填票人为“刘家宁”，亦加盖有“綦江区永新镇农贸市场项目部”字样印章。案涉房屋的土地使用权由被告嘉联公司取得，但至今未办理建设工程规划许可和商品房预售许可。审理中，原告王刚申请证人方杰出庭作证。方杰作证称：“我和王刚是一起做生意的。当时春节我和王刚回来，一起开车过去，是个女的介绍，我们一个选了一间。当时交了一部分定金，后来老板打电话过来签合同。我们当时就在百利威旁边的银行取款付的现金，还转了一部分，打的收据给我们。我们是在永新新车站斜对面的售房部谈的，我当时还说就买那间，他说要作售房部的，当时有罗小阳、罗小阳老婆和售房部的两个妹妹，一高一矮。我问过卖房的女娃儿有无房产证，她说的在第二年春节前能办下来，没有问过有没有预售许可”。原告对此称矮的那个女的就是开收据的刘家宁。被告称刘家宁不是嘉联公司的员工，可能是罗小阳临时聘请的。原告另举示照片（照片中显示的临街一层房屋上挂有“嘉联置业永新车站·农贸市场销售中心咨询热线：48461027”字样门牌）、视听资料拟证明“綦江区永新镇农贸市场项目”系由被告嘉联公司开发。被告嘉联公司经质证对其关联性有异议。原告称签约时就是在视听资料和照片中的售房部签的合同，与被告罗小阳签订，当时罗小阳明确告知原告手续齐全，很快就能拿房产证，当时房子在修，主体整完了，一、两年后实际交的房，具体时间记不清了。被告称该项目用地规划许可是办在被告嘉联公司名下，罗小阳在与原告签约时就系嘉联公司的法定代表人，嘉联公司的住所地就是永新镇菜市场，故而没必要再组建一个项目部，不清楚嘉联公司就永新农贸项目是否还存在其它出售。原告另明确其主张的资金占用利息都是按照人民银行的同期同类贷款利率计算，赔偿损失459000元的依据是商品房司法解释中隐瞒未办预售许可要双倍赔偿的规定。一审法院认为，本案案涉房屋系被告嘉联公司开发，该房屋下的建设用地使用权亦由该公司取得，而被告罗小阳在与王刚订立合同时至今为该公司法定代表人，因案涉房屋至今未取得产权登记，故案涉房屋的合同双方及买卖合同关系实为嘉联公司与原告王刚之间的商品房预售合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，因被告嘉联公司向原告出售的案涉房屋至今未取得商品房预售许可证明，双方签订的《购房协议》应为无效。原告主张确认合同无效以及由被告返还购房款459000元，法院予以支持。根据《城市商品房预售管理办法》第九条“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”之规定，本案中，被告嘉联公司在与原告订立的购房协议中未表明案涉房屋未取得过商品房预售许可的情况，也未举示证据证明采用其它方式告知过原告，应承担相应的法律责任。原告现自愿将要求被告承担购房款一倍即459000元的赔偿责任调低为要求被告赔偿200000元，法院予以支持。原告另主张被告按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息，因原告系自然人，加之已经主张被告赔偿了200000元等因素，以中国人民银行发布的同期同类定期存款利率计算为宜。综上，遂判决：一、原告王刚与被告重庆嘉联置业有限公司（罗小阳代签）于2013年12月19日签订的《购房协议》无效；二、被告重庆嘉联置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王刚返还购房款459000元，并分别从2013年12月20日和2014年2月20日起各以359000元和100000元为基数按照中国人民银行发布的同期同类定期存款利率计算向原告王刚支付利息至还清前述购房款项之日止；三、被告重庆嘉联置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王刚200000元；四、驳回原告王刚的其余诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，上诉人与被上诉人所签《购房协议》无效。上诉人对协议无效并退还王刚购房款及利息并无异议，只是提出不应对其进行赔偿，故本案争议焦点为上诉人在出售涉案房屋时，是否存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的情况。上诉人称在售房时已进行明确告知，并认为从《购房协议》前言部分和条文内容均可以看出。但经本院审查，无论前言还是其提出的相关条文，均不能表明上诉人将未取得预售许可证的事实对被上诉人进行了告知，协议与示范文本不一致、售房部即使未摆放任何手续，也均不能作出被上诉人签订协议时已知晓涉案房屋未取得预售许可证的推论。因此，上诉人的理由不能成立，其应当向被上诉人承担赔偿责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14142元，由重庆嘉联置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钱昳心审判员  江信红审判员  邓方彬二〇一九年三月十三日法官助理岳林书记员曾燕