山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终743号上诉人（原审原告）：济南泉城永达标准件有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙英勇，总经理。委托诉讼代理人：徐静，山东齐鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王书剑，山东齐鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：济南市槐荫区服务公司，住所地济南市。法定代表人：孙秋和，董事长。委托诉讼代理人：林庆宾，山东崇则律师事务所律师。委托诉讼代理人：张令东，山东崇则律师事务所律师。上诉人济南泉城永达标准件有限公司（以下简称泉城永达公司）因与被上诉人济南市槐荫区服务公司（以下简称槐荫服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初5798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泉城永达公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由槐荫服务公司承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、泉城永达公司与槐荫服务公司分别于2011年3月20日、2015年4月16日签订的《协议书》是真实有效的。一审法院判决泉城永达公司将位于济南市市中区南辛庄西路165号（以下简称165号房屋）腾出交还给槐荫服务公司是错误的，理由是：双方于2011年3月20日签订了一份《协议书》（以下简称2011年协议），约定槐荫服务公司将其所有的165号房屋出租给泉城永达公司使用，租赁期限自2011年4月15日起至2014年4月15日止，租赁费为每年12000元整。协议签订后，泉城永达公司每年按照约定向槐荫服务公司交纳租金，租金由槐荫服务公司单位的股东朱文国负责收取。2011年协议到期后，双方又于2015年4月16日续签了一份《协议书》（以下简称2015年协议），泉城永达公司的法定代表人孙英勇与朱文国在《协议书》中签字，并加盖了双方的公章。租赁期限自2015年4月16日起至2025年4月止，租金为年租金12000元整。协议签订后，租金仍由朱文国负责收取。双方所签订的两份租赁协议书是真实有效的，双方应当继续履行。2、一审判决泉城永达公司支付自2017年4月16日起至2018年8月20日止的房屋使用费16133元是错误的，理由是：2015年协议签订后，泉城永达公司严格按照约定，按时向槐荫服务公司交纳租金。2017年4月、2018年4月永达公司分别将两年租金共计24000元以转账方式交纳到了槐荫服务公司的银行账号中，但是槐荫服务公司却将该两笔租金退回至泉城永达公司的银行账户中，后泉城永达公司又将该两笔租金交纳给了朱文国，由朱文国向泉城永达公司出具了收到条。泉城永达公司并未拖欠槐荫服务公司的租金，租金已经交纳至2019年4月。3、一审判决认定2015年协议不是双方当事人真实意思的表示是错误的，理由是：2015年协议书上，槐荫服务公司所加盖的公章系其单位公章，该公章至今仍由其持有，对此槐荫服务公司在庭审中予以了认可。泉城永达公司自2011年至今长期租赁槐荫服务公司的房屋，租赁协议的签订以及交纳租金，均是由朱文国一人办理。朱文国是槐荫服务公司的股东更是代理人，朱文国完全代表着槐荫服务公司，其行为是公司行为，泉城永达公司完全有理由相信朱文国是代表槐荫服务公司签订的《协议书》。《协议书》约定的房屋租金是双方真实意思的表示，即使是与当前房屋租赁市场的真实行情有偏差，但没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，应当充分尊重合同双方当事人的约定。4、一审判决认定泉城永达公司明知朱文国不再具有代理收取租金的资格是错误的，理由是：朱文国是否退休，是否不再具有代理收取租金的资格，槐荫服务公司并没有告知泉城永达公司，泉城永达公司对此不知情。二、一审判决适用法律错误。2017年，槐荫服务公司曾因与本案相似情况，将永达公司的邻居济南市市中区南辛庄西路165-1号房屋的租户济南天发物资有限公司（以下简称天发公司）起诉至一审法院，双方签订的《协议书》所加盖的槐荫服务公司的公章与本案中公章系同一枚公章，该案经审理，认定了《协议书》是合法有效的，判决已生效。而该案与本案系同一法院审理，却做出了对于同一枚公章的两种不同的认定，是毫无道理的。槐荫服务公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求依法维持一审判决。2015年协议从形式上看，不是双方真实意思的表示。泉城永达公司在签订协议时未尽到充分的注意义务。2015年协议内容完全不符合真实的市场行情和交易习惯，不符合常理。槐荫服务公司与永达公司在本案一审诉讼前，已经有另案在先，通过另案及向槐荫服务公司两次转账交纳租金的事实，可以认定泉城永达公司对朱文国不具有代理权是明知的。泉城永达公司于2018年5月20日将24000元的租金交给朱文国，系过错行为，应当自行承担相应的法律后果。本案与天发公司案存在本质的不同，不能以另案结果来反推本案2015年协议有效。槐荫服务公司向一审法院起诉请求：1、判令泉城永达公司腾出165号房屋；2、判令泉城永达公司支付违法占用期间（2017年4月1日至2018年7月20日）的房屋占用费81200元；3、案件受理费由槐荫服务公司承担。一审法院认定事实：槐荫服务公司与泉城永达公司于2011年3月20日签订《协议书》一份，约定槐荫服务公司将位于济微路73－27号房屋（现济南市市中区南辛庄西路165号），面积60平方米，租赁给永达公司使用，期限三年，自2011年4月15日起至2014年4月15日止，租赁费每年定为人民币1.2万元，每年一次性交纳全年租金，先交款后使用，提前一个月交纳租金，第二年开始在当年三月十五日前交清第二年的租金，依次类推等。协议内容均为印刷文本，双方分别在上述协议书的尾部落款处盖章，槐荫服务公司加盖的公章名称为“济南市槐荫区服务公司（注：加盖的印章内容为简体字）”槐荫服务公司于2018年7月3日向泉城永达公司发出书面通知一份，内容为：“我公司与贵单位签订的房屋租赁合同已于2017年4月1日到期，合同到期后，贵我双方就新合同的租金数额无法达成一致，现根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，通知如下：一、鉴于贵我双方的租赁合同已经到期，请收到通知后7日内搬离坐落于南辛庄西路165号房屋；二、鉴于合同到期后贵公司又占用上述房屋一年有余，请搬离同时向我公司支付占用费7.5万元人民币；三、贵公司收到该通知后，可书面致函我公司，如贵公司收到通知后未回复，亦未搬离，不缴纳占用期租金的，我公司将依法提起诉讼维护我公司合法权益。济南市槐荫区服务公司（章）2018年7月3日。”泉城永达公司于2018年7月8日向槐荫服务公司书面回复：“济南市槐荫区服务公司：我公司自1999年4月20号租赁贵公司坐落于南辛庄西路165号房屋（原济微路73－27号）至今，从没有欠贵公司的房屋租赁费。也没有任何经济纠纷。济南泉城永达标准件有限公司于2017年4月18日和2018年4月13日向济南市槐荫区服务公司交付两年的房屋租赁费，不存在拖欠房屋租赁费。济南泉城永达标准件有限公司是按合同规定的金额、时间向贵公司交付的2018年的房屋租赁费。济南泉城永达标准件有限公司（章）法定代表人：孙英勇2018年7月8日”。双方于2011年3月20日签订租赁协议后，槐荫服务公司工作人员朱文国于2011年4月10日向泉城永达公司出具收条一份，载明：“今收到济南泉城永达标准件有限公司2011年4月15日至2012年4月15日房屋租金壹万贰仟元正。槐荫区服务公司，朱文国。11年4月10日”，槐荫服务公司于2011年9月7日向永达公司出具收据一份，记载收到2011年4月15日至2012年4月15日管理费12000元，收据上有“朱文国”（签名）；槐荫服务公司另于2012年4月13日、2013年5月20日、2014年5月20日分别向泉城永达公司出具了收取租金收据，记载收取租金至2015年4月。槐荫服务公司称朱文国原系该公司职工，于2015年11月8日从其处退休，退休前确系由朱文国代公司向永达公司收取房屋租金，但其在退休后就停止工作了；朱文国收取的涉案房屋截止到2015年4月之前的租金已正常交到槐荫服务公司，并由公司正常向泉城永达公司开具了收据。对2015年4月之后的租金，因朱文国未正常交给槐荫服务公司，槐荫服务公司曾经于2017年1月向一审法院提起诉讼，请求泉城永达公司补缴自2015年4月之后的租金并腾退房屋等，后于2017年3月21日撤回起诉。槐荫服务公司称撤诉原因是因为朱文国将其私自向泉城永达公司收取的2015年4月起至2017年4月止两年的租金在诉讼期间退还给了槐荫服务公司，故撤诉；槐荫服务公司认为双方之间的租赁协议为三年期，2014年4月到期后又续延了三年，故实际收取了泉城永达公司租金至2017年4月，之后未再收取租金。泉城永达公司提供了案外人朱文国分别于2015年4月、2016年4月出具的收到条各一份，记载分别收到2015年4月至2016年4月、2016年4月至2017年4月的年度租金各12000元。槐荫服务公司对此不予认可，认为朱文国已经退休不能再代表公司收取租金，且未将所收租金交给槐荫服务公司，只是在2017年1月槐荫服务公司提起诉讼催要租金时，朱文国才将非法收取的上述两笔租金交给槐荫服务公司。另查明，泉城永达公司提供落款时间为2015年4月16日的协议书一份，记载承租方为永达公司（甲方）、出租方为槐荫服务公司（乙方），乙方将涉案房屋出租给甲方使用，租赁期限10年，自2015年4月16日起至2025年4月止，年租金12000元，于每年的4月5日前一次性付清等。该协议内容均系手写文本，落款处：甲方：济南泉城永达标准件有限公司（章）；乙方：济南市槐荫区服务公司（注：所加盖的印章内容为繁体字）朱文国（签名）2015年4月16日。对上述协议，槐荫服务公司不予认可，并主张该公章系繁体字印文，应当属于其1990年改制前曾经使用过的公章，但该公章早已停止使用，从2011年3月20日签订的协议书就可以看出，槐荫服务公司早已使用简体字的印章，而不再使用繁体字的旧印章，该协议有可能是朱文国拿着盖有旧公章的空白纸与永达公司所签，该协议朱文国也没有交给槐荫服务公司，槐荫服务公司在此之前从未见过该协议。永达公司提供时间分别为2017年4月18日、2018年4月8日的银行转账业务回单各一份，记载分别向槐荫服务公司转账12000元，主张系2017年4月至2019年4月两年的租金。槐荫服务公司称确已收到上述两笔转账的款项，但分别于2017年12月11日、2018年4月13日原数额转账退回永达公司账户，并提供了中国工商银行的转账业务回单两份。泉城永达公司认可收到退回的两笔房屋租金，但称又于2018年5月20日将上述两笔房屋租金交给了朱文国，并提供了朱文国出具的收条一份，内容为：“今收到济南泉城永达标准件有限公司房屋租金共计贰万肆仟元正。2017年4月—2018年4月；2018年4月—2019年4月（贰年租金）。收到人：槐荫区服务公司（手写）朱文国（签名）2018年5月20日”。槐荫服务公司称，朱文国自2015年11月退休后，因劳动争议等纠纷与其之间多次发生诉讼，双方之间多次进行协商，槐荫服务公司为此也曾经要求公安机关介入，双方的纠纷正在搁置过程中；因朱文国早已退休不能代表槐荫服务公司，其于2018年5月20日出具的收条与槐荫服务公司无关；在双方于2017年1月发生的诉讼过程中，泉城永达公司理应知晓朱文国无权代表槐荫服务公司的事实，这也是泉城永达公司曾经两次将租金直接转账到槐荫服务公司账户的原因。根据槐荫服务公司的申请，一审法院委托山东众合土地房地产评估有限公司对涉案房屋在2017年4月1日起至2018年7月20日止期间的市场租金进行评估，该公司于2018年9月17日出具《房地产估价报告》，结论为，涉案房屋在2017年4月1日至2018年7月20日期间的市场租金为8.12万元。双方对评估报告结论均无异议，但永达公司认为双方的租赁协议并未到期，该评估结论与本案永达公司无关。一审法院认为，槐荫服务公司与泉城永达公司于2011年3月20日就涉案房屋（原济南市市中区济微路73－27号，现济南市市中区南辛庄西路165号）签订的租赁协议书，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方均认可上述租赁协议于2014年4月到期后进行了延期，一审法院予以确认；槐荫服务公司称实际向永达公司收取了截止到2017年4月止的房屋租金，双方陈述一致，一审法院予以确认。关于永达公司提交的落款时间为2015年4月16日的协议书，从形式上看，内容较为简略，全文是手写体，而双方于2011年3月20日签订的协议书内容较为规范，全文为印刷体；从协议尾部加盖的公章来看，槐荫服务公司的盖章是繁体字印章，而双方于2011年3月20日签订协议书盖章为简体字印章，且槐荫服务公司自2011年至2014年期间每次向泉城永达公司开具的收取租金收据上均使用了简体字印章；参照国家对繁、简字体要求的时间顺序上看，明显繁体字印章适用在前，简体字印章适用在后，而且国家相关规范要求在正式公文中早已停止使用繁体字；从协议约定的租赁期限来看，双方于2011年3月20日所签协议约定的租赁期限为3年，而2015年4月16日所签协议约定的租赁期限为10年，且10年内的租金标准均为12000元不变，显然不符合当前房屋租赁市场的真实行情和交易习惯。结合房地产评估机构出具的涉案房产估价报告，自2017年4月至2018年4月期间的涉案房产年租金水平即高达8.12万元，泉城永达公司所提供的落款时间为2015年4月16日协议约定的租金水平与市场行情相差巨大。因此，对于泉城永达公司提供的落款时间为2015年4月16日的协议，一审法院综合分析推定，所加盖的槐荫服务公司公章并非槐荫服务公司正常使用的公章，该协议不是双方当事人真实意思的表示，一审法院不予采信。关于案外人朱文国的行为是否系代表槐荫服务公司作出的职务行为的问题。根据槐荫服务公司的陈述，朱文国早在2015年11月即已退休，且自其退休后因劳动争议等纠纷与槐荫服务公司之间发生多起诉讼；从双方2011年3月20日协议的履行情况来看，在2014年5月20日之前，泉城永达公司每年通过朱文国向槐荫服务公司交纳涉案房屋的年度租金，朱文国交给槐荫服务公司后，由槐荫服务公司向泉城永达公司开具加盖有槐荫服务公司财务专用章的正式收据，最后一次开具收据时间为2014年5月20日，所收取的为2014年4月至2015年4月期间的租金；2014年5月20日后，槐荫服务公司未再向泉城永达公司开具过加盖其公司财务专用章的收取租金收据；槐荫服务公司曾经于2017年1月向本院起诉请求泉城永达公司交纳自2015年4月起的房屋租金，因在诉讼期间朱文国将代收的租金退还给槐荫服务公司，槐荫服务公司在该案中撤回起诉；泉城永达公司于2017年4月、2018年4月两次向槐荫服务公司转账汇款各12000元用于交纳2017年4月至2019年4月两年的房屋租金，上述两笔房屋租金均被槐荫服务公司通过银行转账退回给永达公司；泉城永达公司又于2018年5月将上述两年的房屋租金交给了朱文国。从上述情形可以看出，对于自2011年4月起至2015年4月之前的房屋租金，永达公司交纳后，均由槐荫服务公司开具了加盖有槐荫服务公司财务专用章的正式收据，此后不再开具收据，泉城永达公司作为有限责任公司，应当有向槐荫服务公司交纳房屋租金后即向槐荫服务公司要求开具正式收据的注意义务；槐荫服务公司于2017年1月向法院起诉请求永达公司补缴自2015年4月起所欠租金的案件，足以使泉城永达公司认识到朱文国不再是槐荫服务公司方负责收取涉案租金的工作人员的事实；泉城永达公司于2018年4月之前两次退回槐荫服务公司通过银行转账交纳的租金的事实，足以使永达公司认识到槐荫服务公司不再同意收取其租金和继续履行租赁合同的事实。因此，永达公司在明知槐荫服务公司拒绝收取其租金且案外人朱文国不再具有代理槐荫服务公司收取租金的资格的情况下，仍于2018年5月将24000元的租金交给朱文国，系过错行为，应当自行承担相应的法律责任，本院不能以此推定槐荫服务公司已收到上述房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方于2011年3月20日签订的房屋租赁协议于2014年4月到期后，双方应当就是否续租或者解除租赁合同达成书面的处理意见，或者另行签订书面的合同。槐荫服务公司主张自动按照原合同续租三年没有法律依据，不予采纳。永达公司主张双方已经于2015年4月16日重新签订合同将租赁期限续延至2025年4月，结合前述分析，依法不予采信。对于合同到期后未续签书面合同的行为，双方均有过错，应当各自承担相应的法律后果。根据前述法律规定，应予确认双方在涉案房屋租赁合同于2014年4月到期后，因槐荫服务公司怠于履行对涉案房屋的管理职责，致使双方继续形成不定期租赁合同关系，在租赁关系期间，双方都有权随时提出解除或者变更租赁合同关系；在任何一方提出解除或者变更合同之前，合同租金或者其他除租赁期限之外的条款仍应当按照原合同执行。故在槐荫服务公司向一审法院提起诉讼之前，双方一直处于不定期租赁合同关系状态，泉城永达公司有义务按照原合同约定的租金标准向槐荫服务公司交纳租金。槐荫服务公司请求泉城永达公司按照评估确定的市场租金交纳占有房屋期间（自2017年4月至2018年7月20日）的房屋占用费，不符合前述法律规定，不予支持，即在此期间的房屋占用费仍应当按照原合同约定的租金标准交纳。因槐荫服务公司、泉城永达公司之间只是不定期的事实房屋租赁合同关系，双方均有权随时提出解除合同或者变更合同，故对于槐荫服务公司请求泉城永达公司立即腾退房屋的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、永达公司于本判决生效之日起十日内将位于济南市市中区南辛庄西路165号（原济微路73－27号房屋）腾出交还给槐荫服务公司。二、永达公司于本判决生效之日起十日内，支付给槐荫服务公司自2017年4月16日起至2018年8月20日止的房屋使用费16133元。三、驳回槐荫服务公司的其他诉讼请求。案件受理费1780元，减半收取890元，由槐荫服务公司负担590元，永达公司负担300元；鉴定费8000元，由槐荫服务公司负担。二审中，双方未提交新证据。2019年3月16日，本院通知朱文国到庭接受调查，朱文国称其系槐荫服务公司股东，负责公司房屋的对外租赁工作。槐荫服务公司与泉城永达公司于2011年签订的合同到期后，又与该公司续签了合同，是公司负责人孙秋和在该合同上加盖的公司印章，该合同使用的印章（繁体字）并没有停用。其代表公司收取了泉城永达公司交纳的2017年、2018年度的涉案房屋租赁费，槐荫服务公司不应再向泉城永达公司收取该期间的房租。槐荫服务公司认为朱文国的证言不真实，不予认可。泉城永达公司对朱文国的证言没有异议。本院认为，槐荫服务公司虽不认可朱文国的证言，但并没有提供证据予以反驳，且该证言与其他证据相互印证，对其证言本院予以采信。本院认为，2014年，槐荫服务公司、泉城永达公司签订的租赁合同到期后，双方并未签订书面租赁协议，泉城永达公司仍按照原合同约定的租金标准及租金交纳方式向槐荫服务公司交纳租金，槐荫服务公司未提出异议，此期间应视为不定期租赁。2015年4月1日，槐荫服务公司与泉城永达公司签订新的租赁协议，槐荫服务公司主张该协议上的公司印章已经停用，且签订该协议并非其真实意思表示，但不能提供印章停用证据，亦不能提供证据推翻该协议或签订该协议时双方存在恶意串通损害第三人利益的情形。朱文国系槐荫服务公司股东，负责房屋租赁等工作，其与泉城永达公司签订的涉案房屋租赁协议，泉城永达公司有理由相信朱文国系代表槐荫服务公司与其签订的房屋租赁协议。槐荫服务公司的上述主张没有证据支持，本院不予采信。涉案合同仍在租赁期内，槐荫服务公司要求泉城永达公司腾出涉案房屋，没有依据，本院不予支持。泉城永达公司已按续签合同的租金标准交纳了2015年、2016年度的租金，又分别于2017年4月、2018年4月两次向槐荫服务公司转账各12000元用于交纳2017年4月至2019年4月两年的房屋租金，上述两笔房屋租金于2018年5月被槐荫服务公司通过银行转账退回泉城永达公司后，泉城永达公司于2018年5月将上述两年的房屋租金按照原租金交纳方式交给该公司股东朱文国，槐荫服务公司再向泉城永达公司主张上述租金，没有依据，亦不应支持。如槐荫服务公司认为协议约定的租金明显低于市场价格，可通过其他途径另行主张。综上，一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初5798号民事判决；二、驳回济南市槐荫区服务公司的诉讼请求。一审案件受理费1780元，减半收取890元，鉴定费8000元；二审案件受理费1780元，均由济南市槐荫区服务公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  武绍山审判员  王立强二〇一九年三月十八日书记员  徐 敏