上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初17846号原告：上海松江方松建设投资有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：宋文炳，执行董事。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。被告：上海美啦电子商务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴金，执行董事。被告：吴金，男，1977年9月13日生，汉族，住安徽省。两被告共同委托诉讼代理人：朱纪红，上海安硕律师事务所律师。原告上海松江方松建设投资有限公司(以下简称“方松公司”)与被告上海美啦电子商务有限公司(以下简称“美啦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，本院根据原告方松公司的申请，依法追加吴金作为被告参加本案诉讼，并于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告方松公司的委托诉讼代理人杨生泉，被告美啦公司、吴金的共同委托诉讼代理人朱纪红到庭参加诉讼。审理中，双方当事人同意并经院长批准继续适用简易程序延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告方松公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告美啦公司将坐落于本市松江区新松江路XXX号XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)返还给原告；2.判令被告美啦公司支付原告自2017年12月1日起至2018年8月31日止的租金378,450元；3.判令被告美啦公司支付原告自2018年9月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费(以房屋建筑面积727.63平方米，按每天3.8元/平方米计算)；4.判令被告美啦公司支付原告自2017年7月起至2018年8月止的水电等能源费23,564.74元；5.判令被告美啦公司支付原告自2017年7月起至2018年8月止的物业费34,056元、物业费滞纳金1,021.58元；6.判令被告吴金对被告美啦公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2016年8月，原告与案外人上海信购电子商务有限公司(以下简称“信购公司”)签订《房屋租赁合同》一份，约定案外人信购公司向原告承租系争房屋，租赁期限自2016年8月5日起至2018年8月31日止，合同对其他有关事项作了相应的约定。2016年9月1日，原、被告及案外人信购公司签订《租赁变更协议》，约定系争房屋的承租人变更为被告美啦公司。因被告美啦公司拖欠原告租金，原告于2018年3月29日向其发出《律师函》，要求被告美啦公司支付租金及其他费用，现租赁期限已届满，故请求法院判如所请。被告美啦公司、吴金辩称：1、被告美啦公司已在原告同意下，将系争房屋承租人变更为案外人深圳金博投资控股集团有限公司(以下简称“金博公司”)，原告应向案外人金博公司催讨租金，而不是向被告美啦公司主张租金；2、本案是原告与被告美啦公司之间的合同关系，与被告吴金无关；3、系争房屋一直在原告的控制之下，不存在要求被告返还房屋的事实，根据合同约定，租金先付后用，案外人金博公司拖延向原告支付租金，原告不向案外人金博公司催讨也不联系被告美啦公司，直到合同到期后才提起诉讼，且合同约定使用费属于违约金性质，计算标准过高，被告美啦公司不应承担支付租金和使用费的责任；4、关于物业费，物业公司已另行起诉原告和被告美啦公司，不应在本案中重复处理。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：系争房屋的权利人为原告，建筑面积为727.63平方米，房屋用途为办公。2016年8月，原告(甲方)与案外人信购公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租系争房屋用于办公，建筑面积727.63平方米，租赁期限自2016年8月5日起至2018年8月31日止，甲方于2016年8月5日前向乙方交付系争房屋，2016年8月5日至同年8月31日为免租期。合同第四条租金支付方式和期限：1、系争房屋每日每平方米租金1.90元，月租金42,050元；2、租金每3个月为一个支付期，先付后租，乙方应于每一个支付期前10日向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期1日，则乙方需按未交租金0.3%支付违约金。甲方应在收到乙方租金5个工作日内向乙方提供发票；3、租金转账划入甲方指定账户。合同第五条保证金和其他费用：1、乙方向甲方支付120,000元保证金，租赁关系终止时，除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；2、租赁期间所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、能耗等费用均由乙方承担。物业管理费按开元地中海商业广场业主大会与物业公司签订的物业管理合同执行，目前单价每平方米每月5.20元；……。合同第七条房屋返还时的状态：1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满后的10日内返还系争房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按每日每平方米租金3.80元支付房屋占有使用费；2、……。合同对其他有关事项作了相应的约定。后，原告(甲方)、案外人信购公司(乙方)及被告美啦公司(丙方)签订《租赁变更协议》一份，约定自2016年9月1日起，原《房屋租赁合同》中有关乙方的权利义务全部由丙方承继。并明确丙方应在完成收房手续后3个工作日内向甲方缴纳租赁保证金80,000元，因乙方未向甲方缴纳保证金，故不存在保证金退还情况。协议对其他有关事项作了相应的约定。另查明，被告美啦公司成立于2016年10月21日，注册资本5,000万元，法定代表人及股东为被告吴金，公司类型为自然人独资公司。再查明，案外人浙江开元物业管理股份有限公司上海松江分公司(以下简称“开元物业公司”)于2018年11月1日向本院提起诉讼，要求本案原告及被告美啦公司连带支付2018年1月至2018年9月物业管理费34,056元及逾期付款滞纳金，以及2017年7月至2018年8月能耗费23,564.74元【案号为(2018)沪0117民初19132号】庭审中，原告另提供了《律师函》及快递单各一份,以证明原告于2018年3月29日委托律师向被告美啦公司发《律师函》催讨租金；被告美啦公司认为其未收到，不清楚案外人金博公司拖欠原告租金。被告美啦公司另提供了现场照片3张(系在系争房屋大门处拍摄)，证明在2017年被告美啦公司和案外人金博公司到原告处进行过承租人变更；原告对照片真实性无异议，对被告美啦公司的证明目的有异议，案外人金博公司使用系争房屋是被告美啦公司的转租行为，原告不清楚，与原告无关，系争房屋大门并非物业公司和原告上锁的。审理中，原、被告确认：被告美啦公司已将租金支付至2017年11月30日。以上事实，有上海市不动产权证、《房屋租赁合同》、《租赁变更协议》、被告美啦公司工商登记信息及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与案外人信购公司签订《房屋租赁合同》，以及原告、案外人信购公司及被告美啦公司签订《租赁变更协议》系当事人之间的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《租赁变更协议》约定，被告美啦公司承继了《房屋租赁合同》中案外人信购公司全部的权利义务，故案外人信购公司全部的权利义务应当由被告美啦公司承担。现租赁期限已经届满，被告应当将系争房屋返还给原告。关于原告主张的自2017年12月1日起至2018年8月31日止的租金，由于被告美啦公司没有证据证明其于2017年12月1日已将系争房屋返还给原告，故被告美啦公司应将上述期间的租金378,450元(月租金42,050元×9个月)支付给原告。关于被告美啦公司认为系争房屋的承租人已变更为案外人金博公司，缺乏依据，本院不予采纳。关于原告主张的自2018年9月1日起的房屋占有使用费，被告美啦公司认为合同约定使用费属于违约金性质，计算标准过高，综合本案的事实情况，并根据公平原则、诚实信用原则，本院依法酌情确定租赁期限届满后房屋占有使用费按每日每平方米2.50元计算，计算至系争房屋实际返还日止。被告吴金作为被告美啦公司一人股东，不能举证证明被告美啦公司财产独立于股东自己的财产，故应当对被告美啦公司债务承担连带责任。关于原告主张的物业管理费和水电等能源费等，因(2018)沪0117民初19132号案件尚在诉讼之中，且原告没有证据证明其已经向开元物业公司支付了上述款项，故在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海美啦电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于本市松江区新松江路XXX号XXX层房屋返还给原告上海松江方松建设投资有限公司；二、被告上海美啦电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江方松建设投资有限公司房屋租金378,450元；三、被告上海美啦电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江方松建设投资有限公司自2018年9月1日起至上述房屋实际返还之日止的房屋占有使用费(以建筑面积727.63平方米，按每日每平方米2.50元计算)；四、被告吴金对上述第二、三项债务承担连带责任；五、驳回原告上海松江方松建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,856元，减半收取3,928元，由原告上海松江方松建设投资有限公司负担439.50元(已付),由被告上海美啦电子商务有限公司、吴金负担3,488.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一九年三月二十九日书记员  杨亦珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。