辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终2680号上诉人（原审原告）：沈阳沙溪国际酒店用品博览中心有限公司，住所地沈阳市沈北新区。法定代表人：张伟新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴迪，辽宁瀛沈律师事务所律师。委托诉讼代理人：何英，辽宁瀛沈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘凯滨，男，1972年5月17日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：陈琼，辽宁百联律师事务所律师。上诉人沈阳沙溪国际酒店用品博览中心有限公司（以下简称沙溪酒店）因与被上诉人刘凯滨租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2018）辽0113民初6606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。沙溪酒店上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付管理费679510.40元及违约金（违约金以679510.40元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年2月5日起计算至被上诉人实际给付管理费之日止）；2.判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、沙溪酒店与刘凯滨于2014年12月3日签订《商铺租赁合同》及《商铺经营管理协议》，合同期限为2年；同日，双方又签订《补充协议》将租赁期限变更为三年。此后，双方对于合同期限未做出过任何变更。《关于沈阳信基沙溪酒店用品博览城明旺优惠政策的申请》系上诉人内部的一份流程性的审批文件，该文件仅为上诉人内部对于相关事项的讨论，在上诉人与被上诉人双方并未形成最终的书面变更协议的情况下，并不发生对外效力，也不具有最终的合同变更效力。因此，上诉人与被上诉人并未就租赁合同与管理合同的三年租赁期限进行任何变更。一审判决认定沙溪国际酒店与刘凯滨之间的合同期限为四年，属于事实认定错误。二、沙溪酒店不存在约定的刘凯滨有权拒付管理费的情形，一审法院认定事实错误。双方签订的《补充协议》约定：第一层单一商户四年合同期经营面积不得超过700平方米（2015年之前已经经营范围除外）。根据前述约定，只有在其他单一商户与上诉人签订了在第一层的四年期限的面积超过700平方米的合同的前提下（且不包括2015年3月15日前已租赁的面积），刘凯滨才有权拒付管理费。但沙溪国际酒店不存在同时违反前述三个限定条件情形。沙溪国际酒店出租范围内，不存在单一商户面积超过700平方米的情形。2015年3月15日前沙溪国际酒店与其他商户已经签署租赁合同的租赁面积不应计算在700平方米内。沙溪国际酒店与龚德平（南洋）经营合作时间为2013年11月28日，与关超（瓷岛）经营合作时间为2014年10月23日，均在2015年之前。因此，沙溪国际酒店与南洋、瓷岛签署的租赁合同，不应受《补充协议》条款的限制。而沙溪国际酒店与万小华（万丰）经营合作时间为2015年1月11日,虽然该时间在2015年以后，但因沙溪国际酒店与刘凯滨《补充协议》签订日期为2015年3月15日，对于双方合作以前已经存在的第三方租赁合同事实上是无法通过其两方间签订的协议进行限制的，因此双方签订前述限制条款的真实意思表示是，通过该条款对双方合作以后沙溪国际酒店再对第三方进行的商铺租赁予以限制。所以对《补充协议》中“2015年前”的约定，合理的理解应为上诉人与被上诉人签订租赁合同以前（即2015年3月15日前）的时间。而沙溪国际酒店与万小华（万丰）经营合作时间为2015年1月11日,早于沙溪国际酒店与刘凯滨间《补充协议》的签订时间，因此也不应当受到《补充协议》约定条款的限制。沙溪国际酒店不存在违约行为。三、刘凯滨在履行合同过程中存在违约行为。刘凯滨从未向沙溪国际酒店缴纳过管理费。《商铺租赁合同》、《商铺经营管理协议》签订后，刘凯滨开业进场，但截止至目前，刘凯滨并未按合同约定向沙溪国际酒店支付过任何管理费，其已构成违约。刘凯滨没有按《补充协议》约定的日期进场及开业，其违约在先,无权拒绝缴纳管理费用。刘凯滨辩称，《补充协议》约定：第一层单一商户肆年合同期经营面积不得超过700平方米（2015年之前已经经营范围除外）。否则上诉人赔偿被上诉人各项装修费用及人工费用，而且拒付租金及各项管理费用。单一商户面积不能超过700平约定的目的就是保障被上诉人的经营竞争优势地位。单一商户面积不能超过700平的约定实际上是上诉人当初为了招租对被上诉人承诺的优惠政策，这也是本案一审开庭时上诉人要求不公开审理的原因，上诉人担心其他商户旁听后，知道受到了上诉人的不公平待遇。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。沙溪酒店向一审法院起诉请求：1.判令刘凯滨给付管理费679510.40元及违约金(按中国人民银行同期贷款利率自2015年2月5日起计算)；2.本案诉讼费用由刘凯滨承担。一审法院认定事实：2014年，沙溪酒店与刘凯滨签订《沈阳信基沙溪酒店用品博览城商铺租赁合同》(下称“商铺租赁合同”)四份，约定：刘凯滨承租沙溪酒店的位于沈阳市沈北新区道义北大街59-1号沈阳信基沙溪酒店用品博览城C区一层C158、C区二层的C203、C204、C238-C249(共15个商铺)，用于经营酒店用品，如商铺交付时间延后，则租赁期限时间自动顺延。同时，双方签订《沈阳信基沙溪酒店用品博览城商铺经营管理协议》(下称“管理协议”)4份(管理协议所涉及商铺为上述15个商铺)，约定：管理协议期限与双方签订的商铺租赁合同一致，该商铺租金按8元/平方米/月标准计收，每月共计19723元，每季度59169元，刘凯滨按季度缴费，交费日为每季度的前一个月的5日前支付。若刘凯滨未按约定时间支付管理费，每逾期一日按应付金额的0.3%向沙溪酒店支付违约金。双方于2014年12月3日签订了《补充协议》，约定刘凯滨向沙溪酒店承租上述15个商铺，租赁合同期限为3年，自2014年12月3日至2017年12月2日，若有开业延期，合同起始日期自开业之日起共3年。同时，该补充协议上手写文字记载，附加：第一层单一商户肆年合同期(其中“肆年合同期”原为“叁年合同期”，将“叁”划掉后改为“肆”)经营面积不得超过700平方米(2015年之前已订经营范围除外)，否则甲方(沙溪酒店)赔偿乙方(刘凯滨)各项装修费用及人工费用，而且拒付租金及各项管理费用，落款处有张林萍签字，日期为2015年3月15日。另，刘凯滨提供“关于沈阳信基沙溪酒店用品博览城明旺优惠政策的申请”中记载“明旺……租赁商铺位置：信基沙溪酒店用品博览城C区一层C158、C区二层的C203、C204、C238、C239、C240、C241、C242、C243、C244、C245、C246、247、C248、C249号商铺，面积约2465.43平方米，……《补充协议》已给予叁年免租期，……希望给予肆年免租期，现再申请在原有基础上给予壹年免租期”，落款处有张林萍签字及总裁签字。刘凯滨以此证明前述的“第一层单一商户肆年合同期经营面积不得超过700平方米”指的是原、刘凯滨之间租赁涉案商铺期限为肆年，而非第一层其他商户与沙溪酒店签订肆年合同期。沙溪酒店认为该申请系其公司内部文件，对外不发生法律效力。沙溪酒店认为上述补充协议上手写文字记载“第一层单一商户肆年合同期”指的是第一层其他商户与沙溪酒店签订合同期限为“肆年合同期”。合同签订后，沙溪酒店于2015年3月28日将涉案商铺交付刘凯滨使用。刘凯滨提出万丰(指万小华)、瓷岛(指关超)、南洋(指龚德平)等数个第一层商户面积均超过700平方米，沙溪酒店存在违约行为。从沙溪酒店提供的与万小华、关超、龚德平签订的租赁合同看，关超租赁沙溪酒店的C区一层C131、C132、C133、C134商铺（2015年7月14日签订、期限为肆年即2015年9月14日至2019年9月13日）面积为412.15平方米；关超租赁沙溪酒店的C区一层C136、C137商铺（期限为2017年1月1日至2018年12月31日）面积为362.92平方米，以上商铺总面积为775.07平方米，超过700平方米。万小华租赁沙溪酒店C区一层C154、C155、C156商铺（期限为2015年1月11日至2017年）面积为464.79平方米；万小华租赁沙溪酒店的C区一层C157商铺（期限为2016年3月28日至2018年3月27日）面积为143.64平方米；万小华租赁沙溪酒店C区一层C126、C127、C128商铺（期限为2016年9月1日至2019年8月31日）面积为257.58平方米，以上商铺总面积为866.01平方米，超过700平方米。龚德平租赁的商铺未超过700平方米。另，沙溪酒店要求刘凯滨按中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金。一审法院认为当事人对自己提出的诉讼请求，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于对补充协议上附加约定内容“第一层单一商户肆年合同期”是沙溪酒店、刘凯滨之间租赁合同的期限、还是沙溪酒店与其他商户租赁合同期限的认定问题，以及沙溪酒店是否存在违约问题，刘凯滨提出其签订补充协议附加约定“肆年合同期”第一层其他单一商户经营面积不得超过700平方米的目的是刘凯滨租赁商铺经营的肆年合同期内，顾客到信基城购物看到刘凯滨的商户是最大的，其他每个单一商户经营面积如果超过刘凯滨的经营面积会影响刘凯滨的经济效益，故“肆年合同期”指刘凯滨租赁并经营商铺的合同期限，并以“关于沈阳信基沙溪酒店用品博览城明旺优惠政策的申请”内容中从叁年合同期增加到肆年合同期，及附加约定中将“叁”划掉后改为“肆”加以证明。从补充协议附加约定的内容表明，刘凯滨要求沙溪酒店方人员签署附加内容目的是在其租赁商铺四年的经营期间内，一层每个单一商户所租赁的商铺总面积不得超过700平方米，否则对其经营产生影响，且其主张的肆年期合同与前述的“从叁年合同期增加到肆年合同期，及附加约定中将‘叁’划掉后改为‘肆’”能够相与印证，综合以上因素可以认定刘凯滨主张的附加约定中的肆年合同期应为刘凯滨与沙溪酒店签订租赁合同的四年期限内，一层其他单一商户承租合同所涉及商铺总面积不得超过700平方米。而沙溪酒店提供的与一层其他商户租赁合同中，沙溪酒店与万小华、关超签订商铺租赁合同(2015年1月1日之后签订的合同)面积均已超过700平方米，沙溪酒店存在违约行为。刘凯滨以其与沙溪酒店签订的补充协议附加约定“即第一层单一商户肆年合同期经营面积不得超过700平方米(2015年之前已订经营范围除外)，否则……乙方（刘凯滨）……拒付租金及各项管理费用”而不予支付管理费的抗辩，一审法院予以支持。故沙溪酒店要求刘凯滨给付管理费679510.40元及违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。至于沙溪酒店提出补充协议附加约定中的“肆年合同期”为沙溪酒店与一层其他单一商户租赁合同期为四年的主张，因前述已认定“肆年合同期”系沙溪酒店、刘凯滨之间租赁合同期，故沙溪酒店的主张一审法院不予认定。综上所述，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回沙溪酒店沈阳沙溪国际酒店用品博览中心有限公司全部诉讼请求；案件受理费11426元，减半收取5713元，由沙溪酒店沈阳沙溪国际酒店用品博览中心有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为：1.案涉合同期限认定问题；2.刘凯滨应否给付管理费。关于争议焦点1，案涉合同期限的认定问题。本案中，双方当事人在2014年12月3日签订的案涉租赁合同中约定的合同期限为2年。同日，双方当事人又在补充协议中约定租赁合同的期限为2014年12月3日至2017年12月2日，即3年。后上诉人又将经其公司董事长于2014年12月15日批准的免租期期延长为4年的申请材料交与被上诉人，且该材料中明确载明被上诉人申请免租期期延长为4年。上诉人将该申请材料交与被上诉人，应视为其向被上诉人作出同意将案涉租赁合同免租期变更为4年的意思表示。上诉人抗辩其并未将该文件材料交与被上诉人，但被上诉人提交了该证据原件，故被上诉人的该项抗辩主张不能成立。基于以上分析，一审法院认定案涉租赁合同的期限为4年，并无不当。上诉人的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点2，刘凯滨应否给付管理费的问题。按照双方当事人在租赁合同及补充协议中的约定，被上诉人应当给付管理费，同时约定，上诉人第一层单一商户肆年合同期经营面积不得超过700平方米(2015年之前已订经营范围除外)，否则……乙方（刘凯滨）……拒付租金及各项管理费用。现上诉人承认其于2014年10月23日向关超出租的场地297.04平方米，租赁期限为2年；后又于2015年7月4日另向关超出租场地412.15平方米，租赁期限为4年；2015年7月4日后关超经营场地的面积超过700平方米。上诉人于2015年1月11日向万小华出租场地464.79平方米租赁期限为2年；后于2015年12月29日另向万小华出租场地143.64平方米租赁期限为2年；后又于2016年7月23日另向万小华出租场地257.58平方米租赁期限为2年；2016年7月23日后万小华经营场地的面积亦超过700平方米。且上诉人承认关超和万小华租用的一层场地均用于个体经营，关超和万小华各自独立经营一个品牌陶瓷产品。虽然关超和万小华租用的场地是通过多份分立的租赁合同最终确定的，但是关超和万小华租用一层场地均是用于对一个品牌陶瓷产品的个体经营，，故应当将关超和万小华各自最终租用的所有场地视为一个单一商户。基于以上分析可知，在4年的合同期限内，存在经营面积超过700平方米的第一层单一商户，被上诉人拒付各项管理费和租金的条件已成就。故被上诉人可以拒付上诉人主张的合同期内的所约定的各项管理费和租金。上诉人的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出刘凯滨没有按照约定时间装修、进场、营业构成违约的问题。上诉人没有提供证据证明其主张的该事实，其应承担举证不能的不利法律后果。对其该项上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，上诉人沙溪酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11426元，由上诉人沈阳沙溪国际酒店用品博览中心有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 张维佳审判员 李 涛二〇一九年三月十八日书记员 刘 潇