北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终80号上诉人(原审被告)：北京京润伟业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**院**楼****。法定代表人：马丹红，经理。委托诉讼代理人：王嘉，女，1970年10月25日出生，汉族，北京京润伟业商贸有限公司副经理，住黑龙江省绥化市北林区，身份号码×××。委托诉讼代理人：李胜男，男，1966年3月14日出生，汉族，北京京润伟业商贸有限公司副经理，住北京市丰台区，身份号码×××。上诉人(原审被告)：王嘉，女，1970年10月25日出生，汉族，住黑龙江绥化市北林区。委托诉讼代理人：王保文，河北鼎辉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：韩涛，女，1973年6月20日出生，汉族，职业不详，住北京市朝阳区，身份号码×××。委托诉讼代理人：刘小燕，北京市东卫律师事务所律师。原审当事人(原审第三人)：北京圣和铭建房地产经纪有限公司，住所地北京，住所地北京市朝阳区东三环中路**院**楼****用代码91110105599643642F。法定代表人：马冰玉，总经理。委托诉讼代理人：祝佳佳，女，汉族，北京圣和铭建房地产经纪有限公司店长，河北省廊坊市经济技术开发区×××号，身份号码×××。原审当事人(原审第三人)：刘柳，女，1982年10月6日出生，汉族，华信（北京）投资担保有限公司经理，住北京市朝阳区×××号，身份号码×××。原审当事人(原审第三人)：中国光大银行股份有限公司北京清华园支行，住所地北京市海淀区双清，住所地北京市海淀区双清路**华源世纪商务楼****style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：郭靖源，行长。委托诉讼代理人：沈虹，女，1974年2月2日出生，汉族，中国光大银行股份有限公司北京分行法律合规部职员，北京市海淀区×××居民，身份号码×××。委托诉讼代理人：孙玉冰，男，1992年4月20日出生，汉族，中国光大银行股份有限公司北京清华园支行职员，北京市海淀区×××居民，身份号码×××。上诉人北京京润伟业商贸有限公司（以下简称京润伟业公司）、上诉人王嘉与被上诉人韩涛、原审第三人北京圣和铭建房地产经纪有限公司（以下简称圣和铭建公司）、原审第三人刘柳、原审第三人中国光大银行股份有限公司北京清华园支行（以下简称光大银行清华园支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初36146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，京润伟业公司的委托诉讼代理人王嘉、李胜男，王嘉及其委托诉讼代理人王保文、韩涛的委托诉讼代理人刘小燕、刘柳、光大银行清华园支行的委托诉讼代理人沈虹、孙玉冰到庭参加诉讼，圣和铭建公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。京润伟业公司、王嘉上诉请求：撤销一审判决，改判认定京润伟业公司与韩涛签订的房屋买卖合同已依法解除，韩涛构成违约，所交定金不予退还，一审、二审诉讼费由韩涛承担。事实和理由：第一，韩涛拒不履行支付220万元首付款的合同义务构成违约，应当依法解除合同，并适用定金罚则，所交给京润伟业公司、王嘉的定金作为赔偿。韩涛与京润伟业公司虽未签订网签日期条款，但在合同中明确约定了于2016年7月5日之前完成房屋交易，韩涛没有在此日期之前支付房款构成违约，京润伟业公司有权解除合同。所收定金作为赔偿不予退还；第二，按照房屋买卖交易流程，即签订房屋买卖合同之日交纳定金→交纳首期购房款→网签→交纳剩余购房款→房屋产权过户，根据《合同法》第六十七条的规定，韩涛迟迟不交纳首期购房款，导致无法进行网签，韩涛违约在先应当承担解除合同的违约后果；第三，一审法院审理过程中，调查王嘉所欠刘柳借款本金为155.1万元及利息544274元合计2095274元、欠光大银行清华园支行借款本金等各种费用3092827元，上述债务共计5188101元，涉案房屋交易价格为580万元，可以清偿刘柳的债务，韩涛支付330万元时，即可清偿光大银行清华园支行的债务。债务清偿后，刘柳、光大银行清华园支行需配合京润伟业公司、王嘉办理解除房屋抵押登记，将房屋过户至韩涛名下，京润伟业公司、王嘉多次要求韩涛履行合同约定，韩涛不支付合同约定的款项，却在2016年6月17日提起诉讼。韩涛对涉案房屋提出了保全申请，导致房屋无法进行买卖，由此给王嘉造成的损失，由韩涛承担。韩涛辩称，同意一审法院判决，不同意上诉人的上诉请求及事实理由。我方认为一审判决事实清楚，适用法律正确，应当维持。刘柳、光大银行清华园支行述称，同意一审法院判决，不同意上诉人的上诉请求及事实理由。圣和铭建公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭进行陈述，但圣和铭建公司在本院组织的庭前谈话中表示同意一审法院判决，不同意上诉人的上诉请求及事实理由。韩涛向一审法院起诉请求：1、请求判令京润伟业公司、王嘉继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，京润伟业公司、王嘉协助韩涛办理北京市朝阳区×××房屋的网签手续，并将该房屋过户至韩涛名下；2、判令京润伟业公司、王嘉将涉案房屋交付韩涛；3、判令京润伟业公司、王嘉偿还涉案房屋的抵押贷款及借款，注销涉案房屋的抵押登记；4、本案的诉讼费由京润伟业公司、王嘉承担。一审法院认定事实如下：位于北京市朝阳区×××房屋（所有权证号为×京房权证字朝字第××**，以下简称涉案房屋）为京润伟业公司单独所有，取得所有权登记的时间为2013年1月30日。2016年4月9日，韩涛与京润伟业公司签订关于涉案房屋的房屋买卖合同，约定京润伟业公司将涉案房屋以580万元的价格出售给韩涛。合同第二条第（四）款约定，涉案房屋的抵押情况为已设定抵押，抵押权人为本案光大银行清华园支行，抵押登记日期为2014年7月7日。第四条第（一）款约定，涉案房屋的定金为28万元，其中的8万元于合同签订当日支付，定金在交易中自动转为购房款的一部分。首付款为220万元，支付时间为涉案房屋网签当日（合同中未约定网签时间），同时出卖人将房屋抵押给买受人或买受人指定人当日，支付方式为买受人直接支付或出卖人指定的还款账户。剩余款项330万元的支付时间为银行还款当日，支付方式为买受人直接支付至出卖人指定银行还款账户。第六条约定，出卖人应当在过户完成两日内，将房屋交付给买受人。第十五条约定，买卖双方协商约定于2016年4月11日到朝阳房管局对该房屋进行权属状况核实，若核实无误，买受人将剩余定金20万元支付给出卖人；若核实该房屋无法进行交易，出卖人需将已支付的定金8万元退还给买受人。该房屋网签当日，出卖人需将房屋全权委托公证至买受人指定人名下。合同签订当日（2016年4月9日），韩涛向京润伟业公司支付了定金8万元。2016年4月12日，韩涛向京润伟业公司支付剩余定金20万元。2016年4月26日，韩涛向京润伟业公司支付购房款8.6万元。后双方发生争议，合同未继续履行，韩涛尚有543.4万元购房款未付。2016年8月15日，韩涛向一审法院提出保全申请，一审法院作出（2016）京0105民初36146号民事裁定书，裁定对涉案房屋采取保全措施。另查1，2014年7月11日，王嘉与光大银行清华园支行签订《个人贷款授信额度合同》，约定光大银行清华园支行向王嘉提供最高额400万元的授信额度，王嘉以京润伟业公司名下的涉案房屋提供担保，同时京润伟业公司对王嘉的借款提供保证担保。光大银行清华园支行就该授信借款办理以涉案房屋为担保的最高额抵押权登记。截止到本案法庭辩论终结时，王嘉尚欠光大银行清华园支行各项合计3092827元。王嘉向刘柳及案外人葛文菲借款，并以京润伟业公司名下的涉案房屋办理了以刘柳为抵押权人的抵押登记，抵押担保的债权范围为150万元，该抵押权已依法设立并生效。2016年6月12日，北京市通州区人民法院作出（2016）京0112民初第8410号民事判决，判令王嘉向本案刘柳及案外人葛文菲偿还借款本金155.1万及借期内的利息544274元，本案刘柳有权以本案京润伟业公司名下的涉案房屋折价或以该房屋拍卖、变卖所得价款，在登记的被担保主债权金额150万元的限额内按照抵押权登记的顺序优先受偿。后王嘉不服一审判决并提出上诉。2016年10月25日，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民终8885号民事判决，判决驳回上诉，维持一审判决。庭审中，韩涛陈述称，与京润伟业公司签订房屋买卖合同时，已知晓涉案房屋设立有两个抵押权，但是只知道其中一个的抵押权人本案光大银行清华园支行，并不知道另一个抵押权为刘柳，也不知道刘柳已另案起诉。关于其未继续支付220万元首付款的原因，韩涛称在本案房屋买卖合同的履行过程中，因刘柳对涉案房屋的抵押权问题已涉诉，即便其继续支付首付款220万元，王嘉、京润伟业公司也无法保证能够偿还相应借款、注销抵押权登记并办理过户，因此未继续支付首付款220万元。截止到本案法庭辩论终结前，涉案房屋的抵押权未注销。经法庭释明，韩涛坚持其诉讼请求，要求京润伟业公司继续履行房屋买卖合同，并表示愿意代为清偿王嘉对光大银行清华园支行和对刘柳在以涉案房屋提供担保的范围内的债务。光大银行清华园支行、刘柳均表示，如果韩涛代王嘉清偿对光大银行清华园支行及对刘柳在以涉案房屋提供担保的范围内的债务，同意配合注销涉案房屋相应的抵押权登记。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，韩涛与京润伟业公司之间就涉案房屋签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实的意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。双方在房屋买卖合同中明确约定，于2016年4月11日到朝阳区房屋管理部门对涉案房屋的权属状况进行核实，若核实无误，则买受人应当将剩余定金20万元支付给出卖人。根据已查明的事实，韩涛于2016年4月12日向京润伟业公司支付了该20万元定金。虽然双方的房屋买卖合同中，京润伟业公司仅告知了韩涛涉案房屋上设立了抵押权人为光大银行清华园支行的抵押权，未告知刘柳的抵押权情况，但刘柳的抵押权于2014年12月2日设立登记，韩涛亦在约定的对涉案房屋权属状况进行核实之日的次日，向京润伟业公司支付了剩余的定金20万元，因此韩涛对刘柳的抵押权情况应知情。关于京润伟业公司认为韩涛未支付约定的首付款220万元的行为构成根本违约，合同不应继续履行的答辩意见，首先，双方在房屋买卖合同中的约定首付款支付时间，为“网签当日同时出卖人将房屋抵押给买受人或买受人指定人当日”，而双方未对网签时间予以明确约定；其次，刘柳与王嘉及京润伟业公司之间因借款及实现抵押权问题发生了诉讼，涉案房屋发生了可能无法正常过户登记的风险。因此，在无明确约定且涉案房屋涉诉的情况下，韩涛未继续支付首付款的行为并不构成违约，对京润伟业公司的此项答辩意见，一审法院不予采纳。关于京润伟业公司主张的其已单方通知韩涛解除了房屋买卖合同的答辩意见，因房屋买卖合同约定的解除条件并未发生，亦不存在法定的合同解除条件，故京润伟业公司的单方通知不发生合同解除的效果。现韩涛要求继续履行房屋买卖合同，并愿意代为清偿王嘉对光大银行清华园支行及王嘉对刘柳以涉案房屋提供抵押担保范围内的债务，光大银行清华园支行及刘柳对此亦表示同意，因此合同具备继续履行的条件，韩涛要求继续履行的诉讼请求一审法院予以支持。韩涛代偿的款项应用于折抵剩余的购房款，如果代偿完毕后仍有剩余的购房款未支付，韩涛应支付剩余的购房款；如果代偿的款项超过出了剩余的购房款，京润伟业公司、王嘉应向韩涛返还超出的部分。对于韩涛要求京润伟业公司、王嘉偿还王嘉对光大银行清华园支行及对刘柳欠款，并注销相应抵押登记的诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持。判决如下：一、韩涛于本判决生效后三十日内代王嘉向中国光大银行股份有限公司北京清华园支行清偿王嘉与中国光大银行股份有限公司北京清华园支行所签订的《个人贷款授信额度合同》项下借款本息，以消灭中国光大银行股份有限公司北京清华园支行对北京市朝阳区×××房屋的抵押权，中国光大银行股份有限公司北京清华园支行协助韩涛办理该房屋的解抵押手续；二、韩涛于判决生效后三十日内，在被担保的主债权限额内代王嘉向刘柳清偿借款本息，以消灭刘柳对北京市朝阳区×××号房屋的抵押权，刘柳协助韩涛办理该房屋的解抵押手续；三、北京京润伟业商贸有限公司在依上述第一、二项消灭中国光大银行股份有限公司北京清华园支行、刘柳对北京市朝阳区×××号房屋享有的抵押权后七日内协助韩涛办理该房屋的过户登记手续，将该房屋的所有权过户登记至韩涛名下；四、北京京润伟业商贸有限公司在将北京市朝阳区×××号房屋的所有权过户登记至韩涛名下之日起三日内，向韩涛交付该房屋；五、韩涛于判决生效后三十日内给付北京京润伟业商贸有限公司购房款五百四十三万四千元（韩涛依据判决主文第一、二项向中国光大银行股份有限公司北京清华园支行、刘柳支付的款项作为已付款扣除）；六、驳回韩涛其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。京润伟业公司和王嘉在二审审理期间提交了如下证据包：光大银行贷款合同、（2016）京0112民初8410号民事判决书、王嘉检查检验报告单、所有人为王嘉品牌型号为宝马牌BMW725IJL(BMW523)机动车行驶证、王嘉房产抵押信息以及房产信息资料、王嘉与北京慧忠亮马收藏品市场有限责任公司于2017年5月23日签订的合同未到期离场手续办理协议、王嘉个人信用报告、登记时间为2009年6月10日所有权人为王嘉的坐落于朝阳区左家庄北里58号楼9层2单元915房屋所有权证、冯先义代王建武与王嘉签订的车型为卡宴的购车协议、珠宝清单、刘柳和王嘉于2015年11月20日的协议合同、京润伟业公司与广大银行清华园支行于2014年7月7日签订的房屋最高额抵押贷款合同、京润伟业公司与刘柳于2014年12月2日签订的借款抵押合同、所有权人为京润伟业公司的起亚牌K33小型轿车，上述证据旨在证明韩涛一方知情涉诉房屋存在两次抵押而不支付首付款、因韩涛一方不支付首付款的违约行为给王嘉及京润伟业公司造成的损失以及证明王嘉、京润伟业公司资产状况。韩涛对王嘉、京润伟业公司提交证据的质证意见：王嘉、京润伟业公司在二审提交的证据不符合新证据的标准，本案尚未支付的房款用于偿还光大银行贷款、刘柳的抵押款后基本没有剩余，王嘉、京润伟业公司提交的证据与本案不具有关联性。光大银行清华园支行以及刘柳对王嘉、京润伟业公司提交证据的质证意见：王嘉、京润伟业公司在二审提交的证据与我方无关。圣和铭建公司经本院依法传唤，未到庭进行陈述，未对王嘉、京润伟业公司在二审提交的证据发表质证意见。在本院审理中，京润伟业公司、王嘉声称合同中虽未约定网签的时间，但是在履行过程中圣和铭建公司确定双方于2016年5月1日办理网签，韩涛对京润伟业公司、王嘉所述不予认可。京润伟业公司、王嘉就其所述未能提供证据。经询，京润伟业公司、王嘉称因韩涛未按照合同约定支付首付款，京润伟业公司、王嘉通过顺丰快递及亲自前往韩涛家向韩涛送达解除合同通知书，但未当面见过韩涛。韩涛否认京润伟业公司、王嘉曾向其送达过解除合同通知书。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为韩涛未支付220万元首付款是否构成违约及京润伟业公司与韩涛签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是否应该继续履行。本案中，韩涛与京润伟业公司之间就涉案房屋签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实的意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。关于韩涛未支付220万元首付款是否构成违约问题。京润伟业公司与韩涛签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第四条第二款约定：首付款220万元支付时间为房屋网签当日。但在合同中，未明确约定网签时间。京润伟业公司、王嘉上诉称在履行过程中圣和铭建公司确定2016年5月1日双方办理网签，除此以外合同第十五条其他约定中第四项载明：买卖双方协商约定于2016年7月5日前完成该房屋交易，韩涛未在2016年7月5日前支付首付款构成违约，京润伟业公司、王嘉有权解除合同。本院认为，京润伟业公司与韩涛签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中明确约定首付款220万元支付时间为房屋网签当日，但是在该合同中并未约定网签日期。京润伟业公司、王嘉称圣和铭建公司确定2016年5月1日双方办理网签，但是未能提供证据，韩涛对京润伟业公司、王嘉所述亦不予认可，故就现有证据无法认定京润伟业公司、王嘉与韩涛已就网签时间达成合意。其次，京润伟业公司与韩涛签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》后的2016年6月12日北京市通州区人民法院作出判决，判令王嘉向刘柳及案外人葛文菲偿还本金155.1万元、利息544274元，刘柳有权在京润伟业公司名下的涉案房屋折价或以该房屋拍卖、变卖所得价款，在登记的被担保主债权金额150万元限额内按照抵押权登记顺序优先受偿。涉案房屋存在无法正常过户转移登记的风险，韩涛于2016年6月17日即合同约定的履行期限届满前向法院提起诉讼，应认定韩涛未继续支付首付款的行为不构成违约。关于京润伟业公司与韩涛签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是否应该继续履行问题。京润伟业公司、王嘉上诉称因韩涛未按照合同约定支付首付款，京润伟业公司、王嘉已向韩涛送达解除合同通知书，本案涉及的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已依法解除。本院认为，本院已认定韩涛未支付约定的220万元首付款不构成违约，本案中亦不存在其他合同约定或法律规定的解除合同的情形，故京润伟业公司、王嘉主张的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已依法解除的上诉意见，本院不予采信，京润伟业公司与韩涛签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》应该继续履行。关于京润伟业公司、王嘉在本院审理中提出要求不退还定金的上诉请求，本院认为，京润伟业公司、王嘉的该项上诉请求是基于要求认定京润伟业公司与韩涛签订的房屋买卖合同已依法解除，韩涛构成违约的基础之上，本院已就韩涛是否构成违约、双方之间签订的合同是否应该继续履行作出认定，京润伟业公司与韩涛均应按照合同约定继续履行，其中包括定金条款亦应按照合同约定履行。综上所述，北京京润伟业商贸有限公司、王嘉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。诉讼费52400元，由北京京润伟业商贸有限公司和王嘉共同负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  孙京审判员  张帆审判员  周易二〇一九年三月二十二日法官助理曾德荣书记员张鑫