北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终3133号上诉人（原审被告）：刘洋，女，1985年1月6日出生。上诉人（原审被告）：刘卫国，男，1959年12月17日出生。被上诉人（原审原告）：丁国雄，男，1967年2月4日出生。委托诉讼代理人：林联铨，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，福建天衡联合律师事务所律师。上诉人刘洋、刘卫国因与被上诉人丁国雄房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初85935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。刘洋、刘卫国上诉请求：1.请求撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初85935号民事判决第一项、第四项，并依法改判；2.判令丁国雄承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.丁国雄断水、断电的行为不合法，应当提前通知刘洋、刘卫国。因丁国雄断水、断电，刘洋、刘卫国在涉案房屋内的物品损失巨大。在合同期内，丁国雄也存在违约行为，需要承担违约责任。2.按照《合同法》第二百一十六条的规定，丁国雄断水断电的行为使涉案房屋不符合约定的用途，合同目的不能实现，房屋租赁合同应予解除。3.根据《合同法》第一百一十九条的规定，丁国雄应在刘洋、刘卫国2018年6月中旬通知收回房屋后，采取适当的措施防止损失扩大，丁国雄不得就扩大的损失要求赔偿。丁国雄辩称，同意一审判决，不同意刘洋、刘卫国的上诉请求。丁国雄向一审法院起诉请求：1.判令刘洋、刘卫国向丁国雄支付拖欠的租金240000元，并以240000元为基数按照年利率31.2%的标准向丁国雄支付自应付之日起至实际给付之日止的逾期滞纳金（扣除已支付的逾期滞纳金20000元，暂计算至2018年8月13日为48315元）；2.判令刘洋、刘卫国向丁国雄腾退租赁房屋并支付占有使用费，占有使用费按照每日667元计算，自2018年7月1日起至实际腾退之日止，暂计算至2018年8月13日为29348元；3.判令刘洋、刘卫国立即将以承租房屋为注册地址的公司或其他经济组织迁出承租房屋，并按照月租金万分之五的标准向丁国雄支付自2018年5月20日至实际迁出之日止的逾期迁移违约金（暂计算至2018年8月13日为860元）。一审法院认定事实：2015年6月26日，丁国雄（出租方，甲方）的委托代理人朱蓉与刘洋（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定，甲方将位于北京市朝阳区东三环X路XX号X座XX层18G房屋（以下简称涉案房屋）在现有状态下出租给乙方使用。承租区域的建筑面积为234.35平方米，承租区域作为办公用途；合同第三条约定，租赁期自2015年7月1日起至2018年7月31日止，其中免租期为一个月，自2015年7月1日至7月31日；合同第四条约定，每月租金为20000元，租金支付以半年为一期，于每期届满的前15日内支付下一期租金；合同第八条约定，乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金总金额的千分之五作为滞纳金。逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋、无须退还乙方所交付的租金，如该租金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。合同签订后，丁国雄将涉案房屋交付刘洋承租。2018年3月6日，刘卫国作为承租人向丁国雄作出书面承诺，希望丁国雄就其已拖欠租金达半年等事宜予以谅解，并承诺在收到其欠款人的付款当日即结清全部拖欠房租，无论欠款是否收回，最迟于2018年3月31日前结清所欠的全部款项。2018年4月2日，刘卫国向丁国雄支付2万元。2018年4月26日，刘卫国向丁国雄作出《承诺书》，载明：“本人刘卫国，身份证号×××，本人承诺将于2018年4月30日之前解决由本人实际承租的北京市朝阳区东三环X路XX号X座XX层18G房屋应付给出租人丁国雄先生的租金及相关事宜。如有特殊情况最长不会超过2018年5月10日。”庭审中，经询问双方当事人，双方就本案有关情况陈述如下：1.关于涉案房屋承租人的问题。丁国雄陈述称其虽与刘洋一人签订了合同，但刘卫国也是承租人，刘洋、刘卫国均应承担承租人的合同义务；刘洋称其承租后因怀孕在2016年就将涉案房屋交给刘卫国承租，当时其向丁国雄提出变更承租人，但是丁国雄说继续使用原合同，不必变更承租人。刘卫国对刘洋的陈述予以认可；2.关于刘卫国于2018年4月2日支付的2万元的性质，丁国雄陈述虽然合同中无相关约定，但刘洋、刘卫国有逾期付款的事实，因此该款项应用于抵扣迟延支付房租的滞纳金；刘卫国对此不予认可，并称该笔款项支付的是2017年8月的房租，且丁国雄当时是口头认可的；3.关于返还涉案房屋的时间，丁国雄认为合同实际上在2018年6月底就解除了，故应当从2018年7月1日开始计算占有使用费；刘卫国对此不予认可，称丁国雄在2018年5月31日要求物业公司对涉案房屋停水停电，因此其在2018年6月中旬即通知丁国雄可以收回涉案房屋了，但是丁国雄一直怠于收房。刘卫国另称直到2018年8月21日双方才签署了书面的退房交接手续，当日刘卫国向丁国雄返还了涉案房屋的钥匙。丁国雄对此予以认可；4.关于刘洋、刘卫国利用涉案房屋注册公司的问题，刘卫国称从未使用涉案房屋注册公司，丁国雄亦未举证证明刘洋、刘卫国曾使用涉案房屋注册公司。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，丁国雄与刘洋签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。关于涉案房屋的承租人，刘洋作为承租人在合同上签字，刘洋称丁国雄同意出租人变更为刘卫国，但丁国雄对此不予认可，而刘洋就其主张未举证证明，故法院对刘洋认为其并非承租人的诉讼主张不予认可。虽丁国雄主张承租人为刘洋，但根据丁国雄出示的刘卫国向其出具的谅解请求书、承诺书，结合刘洋、刘卫国的相关陈述，可以证明丁国雄对涉案房屋的承租人在合同履行过程中刘卫国加入合同中作为承租人一事是认可的，因此对丁国雄要求刘卫国一并承担承租人的合同义务的诉讼主张法院予以支持。根据已查明的事实及刘卫国的当庭陈述，刘洋、刘卫国作为涉案房屋的承租人长期拖欠丁国雄房租，依约应当承担违约责任。关于刘洋、刘卫国拖欠租金的数额，双方均认可刘卫国曾于2018年4月2日向丁国雄支付过2万元，但对其性质双方说法各异。对此问题法院认为，在刘洋、刘卫国长期拖欠租金的情况下，按照合同约定迟延给付租金的滞纳金已实际发生，因此该2万元应先用于抵扣滞纳金，刘卫国虽称该2万元系2017年8月的租金且丁国雄对此口头认可，但未举证证明，故对其主张法院不予采信，故对丁国雄要求刘洋、刘卫国支付拖欠的租金24万元的诉讼请求，法院予以支持。双方约定逾期支付租金应支付滞纳金，故对丁国雄的此项诉请法院予以支持，滞纳金的起算日应根据双方约定予以确定，丁国雄主张按照年利率31.2%的标准计算滞纳金无法律依据，应根据双方约定的标准予以计算。关于占有使用费一项，合同届满日为2018年7月31日，因此自2018年8月1日刘卫国负有向丁国雄返还涉案房屋的义务，因双方均认可实际返还涉案房屋的日期为2018年8月21日，因此刘卫国应以月租金为标准，向丁国雄支付自2018年8月1日至2018年8月21日的占有使用费。关于丁国雄主张的将以涉案房屋为注册地址的公司或其他经济组织迁出并支付违约金一节，因丁国雄未举证证明刘洋、刘卫国存在利用涉案房屋为注册地址的公司或其他经济组织的行为，故对此项诉请法院不予支持。据此，一审法院于2018年12月判决：一、刘洋、刘卫国于判决生效之日起七日内给付丁国雄房屋租金二十四万元；二、刘洋、刘卫国以十二万元为基数，按照每日千分之五的标准向丁国雄支付自二〇一七年七月十六日至实际给付之日止的逾期支付房租的滞纳金；三、刘洋、刘卫国以十二万元为基数，按照每日千分之五的标准向丁国雄支付自二〇一八年一月十六日至实际给付之日止的逾期支付房租的滞纳金；四、刘洋、刘卫国向丁国雄支付自二〇一八年八月一日至二〇一八年八月二十一日的占有使用费一万三千五百四十八元四角；五、驳回丁国雄的其他诉讼请求；如果刘洋、刘卫国未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，丁国雄与刘洋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。《房屋租赁合同》签订后，丁国雄依约向刘洋交付了符合使用条件的涉案房屋，刘洋应依约按期足额向丁国雄交纳租金。在合同履行期间，刘卫国以承租人身份加入房屋租赁合同中，故刘洋与刘卫国应共同向丁国雄支付租金。刘洋、刘卫国未按时交纳租金，构成违约，应当承担违约责任。刘洋与刘卫国上诉主张丁国雄应赔偿因其断水断电导致的物品损失，因刘洋与刘卫国就此理由并未在一审中提出反诉，本案二审不予处理。刘洋与刘卫国上诉主张合同解除的时间应为2018年6月，因双方签订的房屋租赁合同租期至2018年7月31日，刘洋与刘卫国作为违约方并无合同解除权，故本院对刘洋与刘卫国的该项上诉意见不予采纳。合同到期后，刘洋与刘卫国继续占有使用涉案房屋，应向丁国雄支付占有使用涉案房屋期间的使用费。一审中双方一致表述2018年8月21日签署了书面退房交接手续，故占用使用费应计算至2018年8月21日。一审法院参照租金标准确定的占有使用费数额正确，本院予以确认。综上所述，刘洋、刘卫国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5103元，由刘洋、刘卫国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 鲁 南审判员 张玉娜审判员 石 煜二〇一九年三月八日法官助理单海涛法官助理马文远书记员李安康