广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终1042号上诉人（原审原告）：潘文，男，1989年12月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：陈振志，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：马敬山，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山北大资源地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道文锋西路**博雅滨江花园****，统一社会信用代码914406000812293677。法定代表人：曾刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡炳华，广东汇联律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓子麟，广东汇联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州茵创信息科技有限公司，，住所地广东省广州市天河区体育东路体育东横街******统一社会信用代码91440106MA59BLDD01。法定代表人：张土良，该公司经理。委托诉讼代理人：梁雅茵，女，该公司职员。上诉人潘文因与被上诉人佛山北大资源地产有限公司（以下简称北大公司）、广州茵创信息科技有限公司（以下简称茵创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初2245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘文上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持潘文的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由北大公司、茵创公司承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案款项（团购费）的性质系居间服务费属认定事实错误。一审判决以潘文在支付涉案款项后并未提出异议及茵创公司系以自己的名义开具收据等所谓事实，认定潘文与茵创公司之间成立事实上的居间服务合同关系，并认为双方之间的居间服务关系随着茵创公司促成潘文与北大公司签订《商品房买卖合同》而履行完毕是错误的，理由如下：1.没有证据证明茵创公司为潘文提供了居间服务和为潘文争取了房价的优惠折扣。2.潘文在支付所谓的团购费后曾向北大公司提出异议，并向政府相关部门和社会媒体投诉。广东新闻《社会纵横栏目》报到这一事实可予以印证。3.收取潘文涉案款项（团购费）是北大公司和茵创公司的共同行为，潘文已提交了充分的证据（特别是广东新闻《社会纵横栏目》的新闻报道）予以证明。4.北大公司、茵创公司均承认在销售博雅滨江楼盘时是合作关系。两者向潘文开具的定金发票及团购费收据是在同一地点和几乎同一时间发生，故北大公司、茵创公司的行为有理由被认为是同一公司所为。因此，潘文认为以茵创公司名义开具的收据也是北大公司所开具的收据。5.促成潘文与北大公司签订《商品房买卖合同》如果是茵创公司所为，也是茵创公司为北大公司提供服务，而并非向潘文提供服务。一审判决第七页仅根据茵创公司称其为潘文提供居间服务及为潘文争取购房优惠并促成双方签订案涉买卖合同，北大公司对此认可，即确认茵创公司为潘文提供了服务的单面说法是错误的。第一，茵创公司称为潘文提供居间服务无证据证实。第二，茵创公司与北大公司是合作关系，他们之间存在利益关系，他们之间的认可是存疑的，在存疑及不确定的前提下，是无法得出正确结果的，一审判决犯了上述逻辑错误。二、一审判决认定茵创公司收取潘文的团购费有合法依据显然是适用法律错误。涉案款项（团购费）不是购房款，因为其不含在房屋的总房价中（对此双方并无争议），但也不是居间服务费，因为没有证据证明茵创公司提供了居间服务（如前所述），且茵创公司收取了涉案款项并没有依法给潘文开具发票，显然属于房价以外的违法乱收费。根据佛山市发展和改革局、佛山市住房和城乡建设管理局于2016年2月2日发布的《关于规范新建商品房销售环节律师服务费和网络营销等收费行为的通知》规定，属于房价外加收项目的一律禁止。可见，一审判决认定茵创公司收取潘文涉案款项合法错误。北大公司辩称，一审判决认定涉案款项的性质为居间服务费正确。收取涉案款项的行为与北大公司没有关系潘文认为是北大公司和茵创公司的共同行为没有依据。请求二审法院驳回潘文的上诉请求，维持一审判决。茵创公司辩称，一审判决正确，请二审法院维持一审判决，驳回上诉。潘文向一审法院起诉请求：1.判令北大公司、茵创公司向潘文退还购房团购费50000元；2.案件诉讼费用由北大公司、茵创公司承担。一审法院认定事实：2016年5月4日，潘文认购了北大公司出售的位于佛山市三水区西南街道文锋西路55号“博雅滨江花园”32幢1101号房屋。同日，潘文在售楼处向茵创公司交纳了50000元的团购费，茵创公司向潘文出具了相应的收据。2016年5月8日，潘文与北大公司签订《商品房买卖合同》，约定：潘文购买北大公司出售的佛山市三水区西南街道文锋西路55号“博雅滨江花园”32幢1101号房屋；总房价为771663元，其中首期款为161663元于本合同网签时支付，尾款610000元以银行按揭方式支付；该房屋应于2017年7月30日前交付给潘文。庭审中，潘文陈述：潘文向北大公司支付了涉案《商品房买卖合同》约定的总价款，潘文向茵创公司支付的50000元并不包含在上述合同约定的总房价中。北大公司与茵创公司均承认：北大公司在销售“博雅滨江”楼盘时与茵创公司存在合作关系，茵创公司为北大公司提供了项目宣传推广、组织洽谈、协助销售，以及促成房屋买卖交易等方面的服务，茵创公司介绍的购房人均享受北大公司给予的购房优惠折扣。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。潘文与北大公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认上述合同合法有效。本案双方争议的焦点问题主要为：本案讼争的50000元团购费的性质；该款项由谁收取，北大公司、茵创公司应否返还给潘文。潘文确认涉案的50000元款项没有包含在其与北大公司签订的《商品房买卖合同》约定的总房款中，是潘文在购买涉案房屋时额外支付的一笔费用。北大公司提出其除按《商品房买卖合同》约定价格收取了潘文的房款外，并无收取潘文主张的50000元。茵创公司承认本案讼争的50000元款项由其收取，属于中介服务费用。对于本案讼争的50000元款项的性质以及应否退还潘文，一审法院作如下分析：首先，潘文与北大公司签订的《商品房买卖合同》明确约定案涉房屋的总房价为771663元，潘文及北大公司均确认讼争的50000元不包含在涉案房屋的总房价中，而潘文提供的相关付款凭证及收据反映茵创公司收取了潘文的该笔团购费并出具了相应收据。至于潘文认为茵创公司是代北大公司收费，没有任何依据证实，且与潘文提供的上述证据反映的事实不符，一审法院不予采信。因此一审法院确认讼争的50000元并非北大公司收取，亦不属于购房款。其次，茵创公司承认收取了潘文上述团购费用，则需要审查茵创公司收费是否具有合法依据。茵创公司提出其就北大公司开发的案涉楼盘进行了项目推广、宣传及销售，为潘文向北大公司购买涉案房屋争取了优惠折扣，并最终促成了交易双方签署购房合同。北大公司亦认可茵创公司提供的上述服务内容。故一审法院确认茵创公司有为潘文购买涉案房屋提供了中介服务。最后，潘文接受了茵创公司提供的服务并向其交纳了50000元团购费后，双方之间已经成立事实上的居间服务合同关系，且潘文亦未举证证明上述居间服务关系存在可撤销或无效的情形，故一审法院确认该合同关系合法有效。潘文诉请茵创公司返还50000元团购费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。另上述费用并非由北大公司收取，潘文请求北大公司返还该笔费用亦无依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回潘文的全部诉讼请求。案件受理费减半收取即525元，由潘文负担。二审中，潘文向本院提交了以下证据：1.照片二张，拟证明北大公司收取博雅滨江业主3万元至5万元不等的所谓团购费存在欺诈行为，业主在博雅滨江的售楼处向北大公司提出抗议，并要求其返还所谓的团购费的事实。2.佛山市三水区发展规划和统计局出具的《关于投诉佛山北大资源地产有限公司违规收取2万元至5万元不等的服务费的情况说明》一份，拟证明潘文于2017年10月至11月已向佛山市三水区发展规划和统计局投诉北大公司、茵创公司收取所谓团购费的违法违规行为，即潘文于2017年10月前对北大公司、茵创公司收取所谓团购费已提出异议，北大公司、茵创公司不予理睬，才进行投诉的事实。3.光盘一张，拟证明北大公司、茵创公司非法收取团购费的事实。北大公司向本院提交了《关于庭审问题的回复》一份，拟证明涉案楼盘销售时没有限价。茵创公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，潘文提交的证据1系其单方面制作，证据2与本案缺乏关联，证据3为一审时已提交的证据，不属于新证据，因此，本院对上述证据不予采信。北大公司提交的《关于庭审问题的回复》，潘文有异议，本院不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。针对潘文的上诉，本案二审的争议焦点在于：（一）潘文与茵创公司是否存在居间服务关系；（二）北大公司、茵创公司应否退还潘文团购费。关于争议焦点一。经审查，首先，潘文提供的收据由茵创公司出具，表明潘文缴纳团购费的收款主体系茵创公司而非北大公司，茵创公司、北大公司对此亦予以确认。其次，茵创公司称其就北大公司开发的案涉楼盘进行了项目推广、宣传及销售，为潘文向北大公司购买涉案房屋争取了优惠折扣，并最终促成了潘文与北大公司签署购房合同。对此，虽然潘文予以否认，但北大公司予以认可并确认已基于茵创公司作为中介方向潘文提供了优惠折扣。一审判决结合潘文在支付团购费后与北大公司签订《商品房买卖合同》时并未提出异议的事实，认定潘文与茵创公司之间成立事实上的居间服务合同关系且双方之间的居间服务合同随着茵创公司促成潘文与北大公司签订《商品房买卖合同》已履行完毕并无不当，本院予以维持。潘文的相关上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。对于争议焦点二。首先，潘文向茵创公司交纳团购费后，茵创公司出具了收据。后潘文与北大公司签订《商品房买卖合同》，确认涉案房屋总价不含上述团购费。根据以上事实可知，潘文在交纳团购费时即应知道其参加了茵创公司作为中介方才享有的优惠活动，若其不认可案涉房屋优惠后的价格及该房屋优惠价格不包括其向茵创公司支付的团购费，则其应于签订《商品房买卖合同》时提出异议。据此可认定潘文在购买涉案房屋时，应当知道双方所约定的房屋价款是茵创公司收取团购费后承诺优惠之价格。其次，北大公司与茵创公司均确认，北大公司委托茵创公司对案涉房产项目进行推广、宣传及销售，茵创公司介绍的购房人均享受北大公司给予的购房优惠折扣。潘文在参与团购，接受茵创公司服务的过程中自愿向茵创公司支付团购费，系其真实意思表示，潘文在接受茵创公司服务后并根据优惠价格签订了买卖合同，要求茵创公司返还团购费理据不足，本院不予支持。再次，上述费用并非由北大公司收取，潘文请求北大公司返还该笔费用理据不足，本院不予支持。综上所述，潘文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人潘文负担。本判决为终审判决。审审判长  张雪洁审判员  翁丰好审判员  黄玉凤二〇一九年三月十三日法官助理杨全欣书记员陈子聪