四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初1018号 原告：邓明明，男，1987年3月24日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 被告：四川广安仁祥房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：田仁祥。 委托诉讼代理人：唐亚玲，四川信和信律师事务所律师。 原告邓明明与被告四川广安仁祥房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月27日公开开庭进行了审理，原告邓明明及其委托诉讼代理人蔡国庆，被告四川广安仁祥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐亚玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓明明向本院提出诉讼请求1、被告立即为原告购买的房屋办理房产证和土地证；2、向原告支付逾期办证的违约金及损失20000元；3、被告返还原告多付的房款7304元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告四川广安仁祥房地产开发有限公司(以下简称“广安仁祥公司”)在广安市广安前进大道一段168号地开发了大明上城房产项目，原告在该楼盘购买了1幢第17层，并向被告支付了全部房款、契税及大修基金等费用。原被告于2014年7月1日进行了房屋交接，按照合同约定，被告早应为原告办理权属证明。但至今被告未取得该楼盘的竣工验收，被告的行为严重地侵犯了原告的合法权益。 被告四川广安仁祥房地产开发有限公司辩称，因各购房户占用消防通道，导致消防验收不过关，延误了办证时间，责任在原告。原告主张逾期办证违约金及损失已过诉讼时效，不应得到法院支持。 经审理查明，原告邓明明（买受人）与被告广安仁祥公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于广安市广安前进大道一段168号地块的大明上城1幢第17层，房屋用途为住宅，建筑面积为81.37平方米，商品房单价为按建筑面积计算4887.50元/平方米，总价为397696元；出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房……。其中第二十条产权登记的内容为：（一）初始登记出卖人应当在2015年9月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。(二)转移登记双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起×日内由出卖人支付。 合同签订后，原告邓明明按约向被告广安仁祥公司交付了购房款、专项维修基金、契税、国有土地使用证工本费、产权转移登记费、印花税、天然气保险费、光纤上户费、一年物业管理费等相关费用。根据《商品房买卖合同》约定，被告广安仁祥公司应当在2014年3月31日前向原告邓明明交付房屋，双方实际交付房屋时间为2014年7月1日。 同时查明，原告购买的由被告开发的位于广安市广安前进大道一段168号地块的大明上城楼盘，合同签订时为未建成房屋，现已获竣工验收，但未取得该商品房所在楼栋的权属证明，也未办理原告所购房屋产权转移登记。 庭审中，原被告双方认可涉案房屋初始登记的时间2015年9月31日是笔误，实际时间为2015年9月30日。原告交付的房屋价款无争议。 本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，原被告双方均应按照合同履行自己的义务。原告已按合同约定向被告交付了购房款及相关税费，被告应当按照约定办理相关权属证明。故原告要求被告为其购买的房屋办理房屋权属证书的诉讼请求，符合合同和法律规定，本院依法应予以支持。 根据合同约定，被告应在2015年9月30日前取得原告所购房屋所在楼栋的初始登记，如因被告的责任未能在约定期限内取得，自被告应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满的次日起至实际取得之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起60日内向原告支付，被告至今未取得涉案房屋权属证明，根据该约定，原告要求被告承担支付逾期办理初始登记的违约责任的条件还没有成就。 被告已向原告收取了办理房屋权属证书的相关费用，理应按照合同约定或者法律规定的期限积极为原告所购房屋办理权属证明。原被告双方签订《商品房买卖合同》没有明确约定办理房屋权属证书的期限，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项之规定，商品房为尚未建成房屋，在房屋交付之日起90日内尚未取得房屋权属证书的，应当承担违约责任，原被告双方认可交接房屋时间为2014年7月1日，按此规定，被告应在2014年9月30日前办理原告所购房屋的转移登记权属证明，逾期视为违约，故被告应从2014年10月1日开始承担逾期办证的违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》二年诉讼时效的规定，诉讼时效到2016年10月1日届满，原告应当在该期限内主张权利，但原告在2018年11月26日才向本院提起诉讼，已过诉讼时效。 综上两点，原告主张被告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金及损失20000元，不符合合同和法律规定，本院依法不予支持。 至于原告邓明明向被告四川广安仁祥房地产开发有限公司主张多付的房款7304元，相对于本案而言，属另一法律关系，原告方可以另案起诉，本案无法一并处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告四川广安仁祥房地产开发有限公司在本判决生效后九十日内为原告邓明明办理位于广安市广安前进大道一段168号大明上城1幢第17层1-17-4号房屋的权属证书； 二、驳回原告邓明明的其他诉讼请求。 案件受理费482元，减半收取241元，由原告邓明明负担140元，被告四川广安仁祥房地产开发有限公司负担101元，并分别向广安市广安区人民法院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  郭章辉 二〇一九年三月十二日 书记员  邓长超 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条第一款第二项由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。