福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0825民初795号 原告：江伟，男，1979年6月28日出生，汉族，住福建省武平县。 原告：陈兰群，女，1981年12月8日出生，汉族，住福建省武平县。 被告：连城万星房地产开发有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇北大西路沿街****，统一社会信用代码91350825595950290R。 法定代表人：陈泽浦，职务：董事长。 原告江伟、陈兰群与被告连城万星房地产开发有限公司（以下简称万星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江伟、陈兰群到庭参加诉讼。被告连城万星房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 江伟、陈兰群向本院提出诉讼请求：判令万星公司承担因逾期交房的违约金17857元。事实与理由:江伟、陈兰群于2016年8月7日购买万星公司开发的万星花园小区15号楼3单元XXX室，购房合同号：201600856，房屋面积：103.27平方米，购房金额：383199元。根据《商品房买卖合同》第四章第十一条第（一）项约定，万星公司应于2018年5月30日前交付江伟、陈兰群所购房屋，但万星公司却未告知原因无故拖延至2018年12月21日才在无任何书面交房通知以及出示验收合格相关文件的情况下，以电话和微信方式告知江伟、陈兰群交房，并要求江伟、陈兰群先付清物业水电各项费用。随后，万星公司突然又以尚未取得相关部门验收合格文件为由中止交房，直至2019年1月19日，万星公司才再次以电话和微信方式告知可以前往办理交房手续，自始至终万星公司均只字未提自身逾期违约之事。现万星公司逾期交房233天，按照合同第四章第十二条第2种处理方式约定：万星公司逾期交付超过60日的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，万星公司按日向江伟、陈兰群支付全部房价款万分之二的违约金，即购房总价：383199元×万分之二×逾期天数233天，故万星公司需支付江伟、陈兰群逾期交房的违约金17857元。 万星公司书面答辩称，一、江伟、陈兰群没有全面履行《商品房买卖合同》约定的义务，已构成违约。1.江伟、陈兰群没有按约定的期限付清购房款。江伟、陈兰群与万星公司于2016年8月7日签订《商品房买卖合同》，2017年2月3日，江伟、陈兰群付清尾款260000元。《商品房买卖合同》附件四的第二条第2款第二项约定：买受人选择贷款方式付款的，无论何因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行；买受人应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总金额或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日起的第31日起按合同正文第八条的约定承担违约责任；逾期超过六十日后，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总金额7%的违约金、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此产生的费用。《商品房买卖合同》附件四第三条第5款约定：买受人应确保截止房屋交付通知书确定的房屋交付日之首日，未存在任何违反本合同、补充协议、借款合同及按揭贷款合同等所有与购买、交付该商品房有关的协议所约定条款的行为，并应于出卖人发出的《交房通知书》中确认的房屋交付之日前向出卖人付清该商品房所有应付房款及出卖人代收代缴费用（包括但不限于：该商品房所有应付房款、违约金、赔偿金、税等应由买受人承担的费用），否则出卖人有权拒绝交付该商品房或履行合同约定的其他义务（同样适用于买受人逾期支付按揭贷款的情形），且不承担任何逾期交付的责任，但该商品房涉及的费用、风险、责任等自出卖人向买受人发出《交房通知书》中，所确定的房屋交付日首日起由买受人承担。根据本案事实及上述双方的约定，江伟、陈兰群没有按合同约定的期限交付购房款，已超过60日期限，万星公司有权单方解除合同，同时，江伟、陈兰群须向万星公司支付的商品房总金额7%违约金。由于江伟、陈兰群的先行的违约行为，万星公司不承担任何逾期交付责任。万星公司对江伟、陈兰群逾期付款的行为保留追究的权利。2、江伟、陈兰群没有按合同约定向有关部门缴纳房屋维修基金，按《商品房买卖合同》第十二条第2款的约定，万星公司有权不予交房、不承担逾期交房的违约责任。二、《商品房买卖合同》第十条第（二）项约定：小区内绿地率及小区内非市政道路来达到建设工程规划许可的要求的，出卖人按照建设工程规划许可的要求直至取得规划验收合格证明文件，买受人不据此向出卖人主张逾期交房违约责任，也不得以此为由拒绝收房。万星公司因小区内绿地直至2019年1月1日才达到建设工程规划许可的要求，属于《商品房买卖合同》第十条第（二）项约定的免责事由。万星公司无须承担逾期交房的违约责任。综上，江伟、陈兰群的违约行为是造成万星公司逾期交房的主要原因，鉴于江伟、陈兰群的违约行为及双方约定的免责事由，万星公司不须承担逾期交房的违约责任。 本院经审理认定事实如下：2016年8月7日，江伟、陈兰群购买了万星公司开发建造的“万星花园”小区15栋楼3单元XXX号商品房，并签订了《商品房买卖合同》（预售）及其附件，约定主要内容有：“……计价方式与价款2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）3710.65元，总价款人民币（币种）383199元（大写叁拾捌万叁仟壹佰玖拾玖元整）；……3.贷款方式付款：【公积金贷款】买受人应当于签订商品房买卖合同前支付首期房价款123199元，占全部房价款的30%。余款260000元向公积金管理中心（贷款机构）申请贷款支付；……第十条商品房相关设施设备交付条件（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，出卖人按照建设工程规划许可的要求直至取得规划验收合格证明文件，买受人不能据此向出卖人主张逾期交房的违约责任，也不得以此为由拒绝收房；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房；……第十二条逾期交付责任2.买受人同意不解除合同，逾期在60日内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过60日的，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；若买受人未付清该房屋的购房款、违约金、赔偿金等费用，出卖人有权不予交房，并不承担逾期交房的违约责任；若出卖人同意先予办理房屋交付手续的，并不视为出卖人放弃对买受人支付上述应付款项的请求权……。附件四：关于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第二条……（2）买受人选择贷款方式付款的，无论何因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总金额或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日起的第31日起按合同正文第八条的约定承担违约责任。逾期超过六十日后，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总金额7%的违约金、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此产生的费用。第三条对交付条件、期限及交接的约定5.买受人应确保截止房屋交付通知书确定的房屋交付日之首日，未存在任何违反本合同、补充协议、借款合同及按揭贷款合同等所有与购买、交付该商品房有关的协议所约定条款的行为，并应于出卖人发出的《交房通知书》中确认的房屋交付之日前向出卖人付清该商品房所有应付房款及出卖人代收代缴费用，否则出卖人有权拒绝交付该商品房或履行合同约定的其他义务，且不承担任何逾期交付的责任，但该商品房涉及的费用、风险、责任等自出卖人向买受人发出《交房通知书》中，所确定的房屋交付日首日起由买受人承担”。此后，江伟、陈兰群按合同约定支付了首付款123199元，并通过建设银行房屋按揭贷款260000元付清了全部购房款。2018年12月21日，万星公司向江伟、陈兰群发出《入伙通知书》，通知江伟、陈兰群于2018年12月21日办理交房手续，因房屋不符合交房条件，万星公司中止了与江伟、陈兰群的交房。2019年1月18日，万星公司再向江伟、陈兰群发出《入伙通知书》，内容有：“……您购买的房产定于2019年1月18日正式交付，为便于您顺利入伙，现将有关事宜通知如下：……2、费用……公共维修基金：每平方54元*实测建筑面积（存入政府指定相关账户）……”。此后，江伟、陈兰群于2019年2月3日办理了交房手续。2019年3月3日江伟、陈兰群缴纳了公共维修基金5576.58元。 本院认为，江伟、陈兰群与万星公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。买卖双方应当依约履行各自的义务。本案中，《商品房买卖合同》第十一条已经约定：“出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房”，可万星公司直至2019年1月18日才因符合交房条件再向江伟、陈兰群发出《交房通知书》，通知买受人办理交房手续。自2018年5月31日起至2019年1月18日止共延期交房233天。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，万星公司延期交房已超过60日，应当向江伟、陈兰群支付自交房期限届满之次日起至实际交房之日止全部房价款万分之二的违约金即233天×383199元×0.0002=17857元，故江伟、陈兰群的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。合同附件四的第二条第2项是基于买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的前提下，买受人才应当自合同签订之日起30日内全额付清该商品房总金额或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则构成违约，而本案江伟、陈兰群已经向建设银行申请按揭贷款成功，并不存在未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的情形，江伟、陈兰群并不存在违约，因此，万星公司依据合同附件四的第二条第2项约定，认为江伟、陈兰群未按期限付清购房款，先行构成违约的辩解无理，本院不予采纳。关于公共维修基金的缴交问题，应当是由出卖方通知并提供缴交账户后，由买受人在限期内缴交，而万星公司直至2018年12月21日在向江伟、陈兰群发出《入伙通知书》时才通知江伟、陈兰群缴交公共维修基金，通知书中并未载明缴交时限、缴交方式及收款账户，且2019年3月3日江伟、陈兰群已经缴纳了公共维修基金，因此，万星公司依据合同第十二条第2项的约定，认为江伟、陈兰群未及时缴交公共维修基金，其有权不予交房的辩解意见，本院不予采纳。万星公司提出“依据合同第十条（二）项约定，小区绿地直至2019年1月1日才达到建设工程规划许可要求，万星开发公司延期交房的行为可以免责”的辩解，未向本院提供证据予以证明，故万星公司的该项辩解意见，本院不予采纳。万星公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 连城万星房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给江伟、陈兰群违约金17857元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费246元，减半收取123元，由连城万星房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  罗琳青 二〇一九年三月二十五日 法官助理刘璐 代理书记员  童文静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -9-