海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9023民初178号 原告：刘小丽，女，1980年12月5日出生，住四川省绵阳市。 委托诉讼代理人：黄金玉，海南东方国信律师事务所律师。 被告：澄迈县千秋置业开发有限公司，住所地：澄迈县金江镇环城西路千秋文化广场。 法定代表人：邱雪芬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵志平，海南唐海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱术刚，男，该公司办公室主任。 原告刘小丽与被告澄迈县千秋置业开发有限公司（以下简称“千秋公司”）商品房销售合同纠纷一案，原告刘小丽于2019年1月14日向本院提起诉讼，本院于当日决定受理本案。依法适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄金玉，被告千秋公司的委托诉讼代理人赵志平、朱术刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘小丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》；2、判令被告向原告退还房款883942元及利息(暂计至2019年1月10日)36123.75元；3、判令被告向原告支付逾期退款违约金(暂计至2019年1月10日)1856.28元，以上三项共计921922.03元；4、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月29日，原告与被告签订了《澄迈县商品房买卖合同》，约定被告将澄迈县金江镇广场(幢)0(单元)1(层)F010(房号)以883942元出售给原告。合同第八条约定被告应当在2018年8月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告。合同第十一条约定被告未能按合同约定的期限交房，逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同......另合同第十九条约定“买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知出卖人。出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之壹向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。”合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，履行了买受人的义务，但截止至今被告尚未将符合约定的房屋交付给原告，根据合同约定，原告于2018年12月5日向被告的注册地址邮寄了《解除商品房买卖合同通知函》，被告于2018年12月19日拒收该邮件，邮局于2018年12月20日做退回处理；2018年12月19日原告再次向被告的通讯录邮寄了《解除商品房买卖合同通知函》，被告于2018年12月21日签收；根据相关法律规定，邮件退回之日视为送达之日，因此被告应于2018年12月20日一次性将原告已经支付的房款及相应的利息全部退还原告，但截止至今，被告未作出任何回应。现原告为维护自身合法权益诉至贵院，请法院查清事实，依法判允所求。 被告千秋公司辩称，一、原告的请求和理由违背事实。被告已在合同约定的逾期交房90日内的宽延期内通过微信通知原告限期过来办理交房手续。原告提出解除合同的诉求不符合双方合同约定的解除合同的条件。根据双方《商品房买卖合同》第十一条第3项、《附件七：本合同补充协议》第三条(第二个第三条)等约定，被告已在合同约定的逾期交房90日内的交房宽延期内于2018年10月2日通过合同约定的微信通知方式向原告发出了交房及其办理交房手续等通知（即微信通知原告于2018年10月6日至10月7日这两天进行交房，过来办理交房手续）。被告通知原告交房的时间没有超过双方合同第十一条第3项：“逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同”，约定的宽延交房的期间。故原告在收到被告发出的微信交房通知后无权单方提交解除合同的请求。按约定，被告已经完成了通知原告交付商铺房屋的通知义务。原告的请求和理由显然违背事实。二、被告在合同约定的逾期交房90日内的交房宽延期内向原告交房符合合同约定。原告未按被告通知的期限前来被告公司办理交房手续，按合同约定已视为对原告对该商品房验收合同且已交付。《商品房买卖合同》第九条第七款约定：“从出卖人发出交房通知之日起30日内仍未办理交房手续的，视为该房屋买受人验收合格且交付，该房屋风险责任转移至买受人”。由于原告在被告发出的通知30日内（即在2018年11月2日前）仍未办理交付手续，故涉案的房屋按合同约定已经视为交付原告。三、原告请求的393942元首付款不是银行贷款，该部分付房款的利息请求缺乏合同依据。四、原告请求的退房款883942元，其中440000元系由被告为原告担保并以双方《商品房买卖合同》项下的房产为抵押的银行按揭贷款，在原告没有还清银行贷款及其利息的情况下，原告就其所欠的银行贷款及其利息向被告主张直接退还，显然于理不符，于法不公。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告刘小丽提交的证据：一、《澄迈县商品房买卖合同》，证明2018年4月29日原告与被告签订了《澄迈县商品房买卖合同》，约定被告将澄迈县千秋城市广场0单元1层F010号商铺出售给原告并对双方权利义务达成一致协议。二、1.收据(单号：1208110、1207014)；2.《个人购房借款/担保合同》；3.银行放款短信截屏；4.发票(票号：04004561、05357491),证明原告分别于2018年4月23日和2018年4月29日向被告支付了购房定金50000元和购房款393942元，被告于2018年6月11日向原告开具了相应的发票；2018年6月6日原告因购买被告商铺与海南澄迈农村商业银行股份有限公司签订借款担保合同，贷款金额为440000元，贷款年利率为6.37%，日利率=年利率/360；2018年6月21日银行放款，原告向被告支付了按揭房款440000元，被告于2019年1月7日向原告开具了相应的发票；房款总价为883942元。三、结婚证，证明敬志坚与刘小丽系夫妻关系。四、1.EMS快递单(单号：108XXXXXXXX25)；2.《解除商品房买卖合同通知函》(日期2018年12月4日)；3.EMS邮件查询结果，证明原告于2018年12月5日向被告的注册地址邮寄了《解除商品房买卖合同通知函》，被告于2018年12月19日拒收该邮件，邮局于2018年12月20日做退回处理。五、1.EMS快递单(单号：108XXXXXXXX25)；2.《解除商品房买卖合同通知函》(日期2018年12月19日)；3.EMS邮件查询结果，证明2018年12月19日原告再次向被告的通讯地址邮寄了《解除商品房买卖合同通知函》，被告于2018年12月21日签收。六、光盘，证明2018年12月22日原告同其他业主到被告处沟通协商，要求被告提供竣工验收备案证，但被告未能提供，其在场的工作人员（职务系经理）答复该证正在办理中目前还提供不了。七、海南省建筑市场信息公开平台竣工备案信息，证明原告通过海南省市场信息公开平台查询了竣工验收备案信息，案涉工程的竣工验收备案证书的发证日期是2019年1月29日，备案机构是澄迈县住房和城乡建设局了，备案号为4690232019015，故案涉工程于2019年1月29日才开始具备合同约定的交付条件。 被告千秋公司提交的证据：一、《营业执照》，证明被告主体资格情况。二、1.《合同附件七补充协议》第三条；2.被告方与原告刘小丽的微信截屏；3.《商品房买卖合同》第十一条第3项条款，证明1：《附件七：本合同补充协议》第三条约定了买受人提供给出卖人的电话、微信等均为真实有效的通信方式；合同中约定的所有通知均可以采用电话、微信等方式通知。被告通过微信方式通知原告交房符合合同约定通知方式；证明2：被告于2018年10月2日已经通过微信方式通知原告刘小丽于10月6日到10月7日两天到被告公司办理交房手续并交付有关税费。证明被告的通知是在《商品房买卖合同》第十一条第3项约定的允许逾期交房90日内的交房宽延期内发出的；证明3：被告在逾期交房90日内的交房宽延期内通过微信通知原告办理交房手续符合合同约定；原告未按被告微信通知的期限和内容前来办理商品房交接手续，被告不应承担延误交付商品房的责任。原告起诉的解除合同的请求不符合合同约定的解除条件。三、《商品房买卖合同》第九条第七款，证明合同约定看“从出卖人发出交房通知之日起30日内仍未办理交房手续的，视为该房屋买受人验收合格且交付，该房屋风险责任转移至买受人”，涉案的房屋按合同约定已经交付原告。四、《工程竣工验收报告》，证明被告开发的“千秋城市广场”整体工程于2018年9月27日通过验收合格，被告在于原告合同约定的逾期交房的宽延期内已具备商品房的交付条件。五、2018年12月25日澄迈网截屏，证明被告开发出售的“千秋城市广场”于2018年12月24日正式开业，此前被告已经完成澄迈“千秋城市广场”整体项目商铺商品房的交付。由此证明被告早在“千秋城市广场”开业之前已具备向原告交付同一项目房屋的条件。 经本院庭审质证，当事人均无异议的原告刘小丽提交的证据一、二、三、七，被告千秋公司提交的证据一，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的证据有异议的认定如下：原告提交的证据四、五，被告异议没有收到《解除商品房买卖合同通知函》，但原告的通知方式符合双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》附件七本合同补充协议第三条的约定，应推定被告已收到。原告提交的证据六属于证据中的视听资料，但有证据七对其证明内容进行佐证，对其证明内容应予以认可，证据七是政府职能部门网站公示的内容，具有权威性，故对证据六、七的真实性、合法性、关联性及证明内容予以认可。对被告提交的证据二，与原告提交的证据一一致，对其真实性、合法性、关联性及证明内容予以认定。对被告提交的证据三，原告对其“三性”无异议，对其证明内容有异议，原告认为被告在未达到交房条件即通知原告收房，不能发生合同第九条第七款约定的房屋已交付原告的法律效力，对其证明内容在本院认为部分再做论述。对被告提交的证据四、五，原告对其“三性”无异议，对其证明内容有异议，本院对其证明内容在本院认为部分再做论述。 根据本院认定的证据材料及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：2018年4月29日，原告与被告签订了《澄迈县商品房买卖合同》，约定被告将澄迈县金江镇(幢)0(单元)1(层)F010(房号)以883942元出售给原告。合同第八条约定：“被告应当在2018年8月31日前将已经完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人使用”。合同第十一条约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之0.5支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人已总房款的5‰的标准一次性支付违约金”。合同签订后，原告于2018年4月23日支付定金50000元，于2018年4月29日向被告支付393942元，于2018年6月21日支付440000元。被告于2018年9月27日取得竣工验收报告，并于2018年10月2日以微信的方式通知原告于10月6日-7日开始办理相关收房手续。原告未在被告通知的时间内办理房屋交接手续，而是于2018年12月5日向被告的注册地址邮寄了《解除商品房买卖合同通知函》，被告于2018年12月19日拒收该邮件，邮局于2018年12月20日做退回处理；2018年12月19日原告再次向被告的通讯录邮寄了《解除商品房买卖合同通知函》，被告于2018年12月21日签收。 另查明，被告于2019年1月29日取得竣工验收备案证书。 本院认为，根据庭审及双方当事人提供的证据材料，本案的争议焦点:一、原、被告双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》是否已解除；二、被告是否应当向原告退还房款、利息及逾期退款违约金。 一、关于原、被告双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》是否已解除。首先，原、被告双方基于真实的意思表示签订《澄迈县商品房买卖合同》，并未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同。原、被告双方应按照合同约定行使权利、履行义务，原告已依约向被告支付了购房款，被告应按合同第八条约定将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋交付原告使用。被告虽于2018年9月27日取得竣工验收报告，但未经过备案机关竣工验收备案，也未取得竣工验收备案证明文件，被告通知原告交房，但实际上并未达到合同中约定的房屋交付条件。其次，原、被告双方在合同第十一条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期超过90日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人已付总房款的5‰的标准一次性支付违约金...”，因此，被告应在合同约定的2018年8月31日后的九十天之内（即2018年11月29日之前）将符合合同约定的房屋交付给原告，否则原告有权单方解除合同。被告实际于2019年1月29日取得竣工验收备案证，才具备合同约定的交房条件，但已经超过合同约定交房时间的九十日宽限期，原告单方解除合同的条件已经成就。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，原告于2018年12月19日向被告寄出《解除商品房买卖合同通知函》，于2018年12月21日送达到被告所在地，自该通知函送达到被告时，原、被告双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》发生解除的法律效力，原告主张解除原、被告之间签订的《澄迈县商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于被告是否应当向原告退还房款、利息及逾期退款违约金。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条对合同解除后的法律后果明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。原、被告在《澄迈县商品房买卖合同》第十九条约定买受人单方解除合同订单，出卖人须自收到买受人的书面通知之日一次性将已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人，出卖人逾期退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部款项付完为止。因原、被告双方已经在合同中约定了合同解除时的补救措施，因此，被告应向原告返还购房款883942元、利息（以883942元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，从2018年12月21日起暂计至2019年1月10日止）及逾期退款违约金（以883942元为本金，按照每日万分之一的标准，从2018年12月21日起暂计至2019年1月10日止）。但原、被告双方在庭审时均同意被告优先支付原告向银行所贷的购房本金440000元及利息（按借款金额440000元为本金，年利率6.37%，从借款之日起计至被告将上述金额返还至海南澄迈农村商业银行股份有限公司时止）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定,判决如下: 一、解除原告刘小丽与被告澄迈县千秋置业开发有限公司签订的《澄迈县商品房买卖合同》； 二、被告澄迈县千秋置业开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘小丽退还房款及利息，该购房款及利息数额为：883942元及利息（以883942元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，从2018年12月21日起暂计至2019年1月10日止）减去被告澄迈县千秋置业开发有限公司向海南澄迈农村商业银行股份有限公司支付了440000元及利息（按借款金额440000元为本金，年利率6.37%，从借款之日起计至被告将上述金额返还至海南澄迈农村商业银行股份有限公司时止）之后剩余的金额； 三、被告澄迈县千秋置业开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘小丽支付逾期退款违约金（以883942元为本金，按照每日万分之一的标准，从2018年12月21日起暂计至2019年1月10日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费13018元，减半收取6509元，由被告澄迈县千秋置业开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 王春庆 二〇一九年三月二十二日 法官助理 周清清 书 记 员 黄英鹏 附：适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。