福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0623民初838号 原告：漳州华生商业运营管理有限公司，住所地漳浦县绥安镇金浦大道，统一社会信用代码91350623079794818P。 法定代表人：陈明华，董事长。 委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。 被告：福建天佑传媒有限公司，住所地福州市晋安区鼓山镇远洋路**蓝湾雅境公寓**楼**店面，统一社会信用代码91350111550964795M。 法定代表人：刘依珠，总经理。 委托诉讼代理人：张梅凤，福建联合信实（福州）律师事务所。 委托诉讼代理人：丁永峰，福建联合信实（福州）律师事务所。 原告漳州华生商业运营管理有限公司（以下简称华生公司）与被告福建天佑传媒公司（以下简称天佑公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华生公司向本院提出诉讼请求：1.判令天佑公司支付2018年1月至9月的物业费299385元及违约金（违约金分别以当月所欠物业费为基数，按月百分之二的标准，从2018年1月1日起计算至物业费全部支付完毕止，暂计至2018年9月28日为5987.70元）;2.本案诉讼费由天佑公司承担。事实和理由：2013年底，天佑公司承租漳浦华顺置业有限公司位于新都城市广场1区5号楼第1层商铺用于经营游乐体验馆，双方因此签订《新都城市广场商铺租赁合同》一份，约定租赁场所建筑面积暂计1604平方米，具体以实测面积为准（后房屋产权证登记的建筑面积为1663.23平方米），租赁期限8年，由华生公司统一进行物业管理，天佑公司应向华生公司支付物业管理费每平方米20元/月。合同签订后，天佑公司实际入场经营，但违反合同约定，拖欠自2018年1月至9月的物业服务费未付。 天佑公司辩称，《租赁合同》系天佑公司与漳浦华顺置业有限公司所签，华生公司与天佑公司之间不存在书面合同关系，根据合同相对性，天佑公司作为被告不适格，华生公司的诉请没有请求权基础，应驳回其诉讼请求；华生公司不具备收取物业费的经营资质，其作为原告的主体不适格。 华生公司围绕诉讼请求向本院提交了如下证据： 证据一《新都城市广场商铺租赁合同》，证明2013年底，天佑公司与漳浦华顺置业有限公司就其承租新都城市广场1区5号楼1层商铺签订《新都城市广场商铺租赁合同》，并约定由华生公司为天佑公司所承租的商铺提供物业服务。 证据二房屋产权证书，证明新都城市广场1区5号楼1层商铺的实际建筑面积为1663.23平方米。 证据三催款函及快递面单，证明华生公司向天佑公司发函催讨拖欠物业费，天佑公司始终不予理会。 天佑公司未提供证据。 上述证据经天佑公司质证后，对证据一、二的真实性无异议，本院予以确认。对证据三的真实性有异议，本院经审查认为，该组证据能与原件核对无异议，天佑公司虽然提出异议，但未能提供相反的证据予以佐证，对其真实性本院予以确认。 本院认定事实如下：2013年底，天佑公司作为承租方（乙方）与漳浦华顺置业有限公司作为出租方（甲方）签订《新都城市广场商铺租赁合同》一份，约定甲方将新都城市广场1区（期）5号楼第1层的商铺租赁给乙方用于经营游乐体验馆，租赁场所建筑面积暂计为1604平方米，具体以当地政府测绘部门最终实际测量的建筑面积或产权证上记载的建筑面积为准，本合同约定的与面积有关的所有费用均按建筑面积计算支付，租赁期限为8个租赁年度（自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度），租赁场所的交付日为2013年11月15日。合同第二条租赁用途及广场管理2.2约定，该广场由华生公司进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。4.2综合管理费和其他费用约定，自租赁起始日起（无论是否有租金优惠期），乙方应按照租赁场所的计租面积向华生公司支付综合管理费，标准为每平方米20元/月，乙方应于本合同签订之日起五日内，向甲方预付第一个租赁年度租赁场所一个完整月的综合管理费32080元，该预付管理费逐笔抵减租赁起始日后的应付综合管理费（该综合管理费由甲方直接代为支付给华生公司），直至全部抵减完毕；甲方收到该预付管理费后，先开具收款收据给乙方，待抵减此后综合费并全部抵减完时，乙方凭此收据换取正式管理费发票。此后，乙方应于每个公历季度末月的25日或之前向华生公司支付下一公历季度的综合管理费，如遇法定节假日顺延至法定节假日后的次日（详见每次的付款通知书），华生公司收到乙方支付的综合管理费后应开具当地税务部门认可之管理费发票或其他正式票据。租赁起始日当个公历季度的扣除预付管理费后的综合管理费差额由乙方于租赁起始日五日前一次性向华生公司支付。如乙方逾期支付预付租金、预付管理费、装修管理费、租金、综合管理费或其他乙方应向甲方或华生公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或华生公司支付应付未付款的5‰作为违约金。合同还对租赁条款、违约责任及争议解决等进行了约定。合同签订后，漳浦华顺置业有限公司向天佑公司交付了租赁物，华生公司亦依约进行物业管理及广场经营秩序管理，天佑公司至今仅支付给华生公司截至2017年12月的综合管理费，尚欠从2018年1月起的综合管理费未能支付。 另查明,根据漳房权证浦字第××号房屋产权证的记载,新都城市广场-商业区5号楼D157号的建筑面积为1663.23平方米。 本院认为，华生公司根据天佑公司与漳浦县华顺置业有限公司之间所签订《新都城市广场商铺租赁合同》的约定，向天佑公司提供物业管理及广场经营秩序管理服务，天佑公司亦向华生公司缴纳了2017年12月之前的综合管理费，双方之间所形成的物业服务合同关系合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。华生公司已依约履行了物业管理及广场经营秩序管理的义务，天佑公司却未能依约缴纳综合管理费，已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，故华生公司请求判令天佑公司支付2018年1月至9月的物业费，有事实根据和法律依据，本院予以支持，但主张数额有误，据实调整为299381.40元（1663.23m2×20元/m2×9个月）。关于违约金部分的诉讼请求，因天佑公司未按期缴纳综合管理费，已构成违约，根据《新都城市广场商铺租赁合同》的约定，天佑公司应于每个公历季度末月的25日或之前支付下一公历季度的综合管理费，逾期支付的，每逾期一日，天佑公司应支付未付款项的5‰作为违约金，现华生公司请求判令天佑公司从2018年1月1日起至付清之日止以当月所欠物业费为基数按月利率2%计付违约金，在上述约定的范围内，系其对自己权利的处分，且不损害天佑公司的合法权益，本院予以支持。至于华生公司是否具备物业管理资质并不影响华生公司的原告主体资格，故天佑公司的辩称意见缺乏法律依据，不予采纳。 综上所述，华生公司请求判令天佑公司支付2018年1月至9月的物业费及从2018年1月1日起至清偿之日止以当月所欠物业费为基数按月利率2%计算的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。数额有误，据实予以调整，超过部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建天佑传媒有限公司应于本判决生效后十日内支付漳州华生商业运营管理有限公司自2018年1月起至2018年9月间的物业服务费299381.40元，并支付自2018年1月1日起至付清物业服务费之日止每月以所欠的物业服务费为基数按月利率2%计算的违约金； 二、驳回漳州华生商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5881元，减半收取2940.50元,由福建天佑传媒有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄锦洪 二〇一九年三月二十六日 书记员  张志勇