重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初348号原告：重庆市德能房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江**建新西路**22-1，统一社会信用代码91500105663592481Q。法定代表人：曹春林，董事长。委托诉讼代理人：廖毅，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者，系特别授权。被告：邱令，男，1976年9月10日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：傅饶，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者，系特别授权。委托诉讼代理人：付涛，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者，系特别授权。原告重庆市德能房地产开发有限责任公司(以下简称德能公司)诉被告邱令租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月22日公开开庭进行了审理，原告德能公司委托诉讼代理人廖毅，被告邱令委托诉讼代理人傅饶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德能公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告交还位于重庆市开州区文峰街道德能滨海蓝湖662号商铺；2、要求被告支付从2016年12月1日起至2019年1月9日(原告起诉时间)止的租金金额为62568元，逾期违约金从2016年12月1日起至2019年1月9日天数为762天，按千分之一每天予以计算，金额为47676元，共计110244元，要求被告一次性支付；3、本案律师费、差旅费、诉讼费等由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年10月7日签订《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》，约定原告德能公司将位于重庆市开州区滨湖东路的德能滨海蓝湖662号商铺出租给被告邱令使用，租赁期限为2014年12月1日至2019年11月30日，并对租金及双方的权利义务等都作了明确地约定。合同签订后，原告德能公司已履行合同全部义务，被告邱令按约定支付了2014年12月1日至2016年11月30日期间的租金，但此后的租金一直未向原告德能公司支付，且经原告德能公司多次催讨后，被告邱令仍未支付，故原告德能公司为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告邱令辩称，被告邱令欠原告德能公司2016年12月1日至2017年11月30日期间的租金为24500元，2017年12月1日至2018年1月3日(判决合同解除之日)期间的租金为3260.27元。被告邱令与原告德能公司的租赁合同已于2018年1月3日解除，且在2018年1月3日前被告邱令已向原告德能公司的下属物业管理公司即重庆市德能物业管理有限公司交还了房屋，因此在2018年1月3日之后不存在原告德能公司诉称的租金。原告德能公司主张的滞纳金计算有误，且滞纳金标准过高，请求法院依法予以调整。在被告邱令与原告德能公司签订的合同中，被告邱令向原告德能公司缴纳了20000元的履约保证金，要求在本案中用保证金抵扣租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2014年10月7日签订《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》，合同约定，原告德能公司将其所有的位于重庆市开州区滨湖东路的德能滨海蓝湖商业街662号商铺出租给被告邱令使用，被告邱令将该房屋作为干洗店业态的专业经营商，被告邱令同意承租该房屋；租赁期限为2014年12月1日至2019年11月30日；租金标准和支付时间为：该合同签订后五个工作日内交纳租赁期限自2014年12月1日起至2015年11月30日止的租金12500元；2015年11月10日至2015年11月30日期间交纳租赁期限自2015年12月1日起至2016年11月30日止的租金19000元，2016年11月10日至2016年11月30日期间交纳租赁期限自2016年12月1日起至2017年11月30日止的租金24500元，2017年11月10日至2017年11月30日期间交纳租赁期限自2017年12月1日起至2018年11月30日止的租金35000元，2018年11月10日至2018年11月30日期间交纳租赁期限自2018年12月1日起至2019年11月30日止的租金36500元，支付方式为一次性交纳一年租金。合同还约定，被告邱令向原告德能公司支付20000元作为履约保证金，如该合同因被告邱令违约而提前终止的，德能公司有权没收该合同项下履约保证金。该合同第22.10条约定：“甲方(德能公司)因乙方（邱令）违约而委托律师进行索赔的，乙方除承担本合同约定或法律规定违约责任外，还应赔偿承担甲方所花费的实现追偿索赔的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、调查费、催收费、保全费、差旅费等实现债权的所有费用）。”合同签订后，被告邱令支付了履约保证金20000元以及2014年12月1起至2016年11月30日止期间的租金，其后的租金未再支付。另查明，2018年3月7日，被告邱令因与原告德能公司房屋租赁纠纷，起诉至本院要求解除其与原告德能公司于2014年10月7日签订的《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》并要求原告德能公司退还其履约保证金20000元。2018年6月13日，本院依法作出(2018)渝0154民初2670号民事判决书，判决被告邱令与原告德能公司于2014年10月7日签订的《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》于2018年1月3日解除，驳回被告邱令的其他诉讼请求。该判决已于2018年6月30日发生法律效力。在本案庭审中，原告认可以（2018）渝0154民初2670号民事判决的生效时间作为原、被告双方交接涉案房屋的时间，即被告邱令于2018年6月30日向原告交还了涉案房屋。2018年12月3日原告德能公司与重庆市开州区丰乐法律服务所签订《法律事务委托代理合同》，约定重庆市开州区丰乐法律服务所接受原告德能公司委托，指派廖毅为德能公司因与邱令等房屋租赁合同纠纷一案在一审、二审、执行程序中提供法律服务，担任代理人。该合同约定原告德能公司向重庆市开州区丰乐法律服务所支付法律服务费20000元（八件案件）即2500元/件。原告德能公司已向重庆开州区丰乐法律服务所支付律师费20000元。上述事实，有原、被告的陈述，原、被告的身份证明材料，《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》，《法律事务委托代理合同》，增值税发票，(2018)渝0154民初2670号民事判决书，庭审记录等证据在卷佐证，证据充分，本院予以认定。本院认为，关于交还涉案房屋的问题。本院作出的(2018)渝0154民初2670号民事判决书，判决原告德能公司与被告邱令于2014年10月7日签订的《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》于2018年1月3日解除，且该判决书已于2018年6月30日生效，同时原告德能公司同意以（2018）渝0154民初2670号民事判决书发生法律效力时，认定为双方的房屋进行交接，虽然被告邱令辩称已于2018年1月3日前将案涉房屋交付原告德能公司，但被告邱令未提供任何证据予以证明，因此本院认定案涉房屋已于2018年6月30日由被告邱令交还原告德能公司，对于原告德能公司要求被告邱令返还案涉房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。关于房屋租金计算标准问题，原告德能公司与被告签订的租赁合同已于2018年1月3日解除，被告邱令已向原告德能公司支付租金至2016年11月30日，因此被告邱令还下欠原告德能公司2016年12月1日至2018年1月3日期间的租金为27760.26元[2016年12月1日至2017年11月30日的租金24500元加上2017年12月1日至2018年1月3日的租金3260.27元(35000元÷365天*34天=3260.27元)]。原告德能公司要求被告邱令支付2016年12月1日至起诉之日（2019年1月9日）的租金的诉讼请求，因双方签订的租赁合同已于2018年1月3日解除，故2018年1月3日后尚未履行的部分，应当终止履行，但因被告邱令于2018年6月30日才返还原告德能公司案涉房屋，因此被告邱令应当支付2018年1月4日至2018年6月30日期间的房屋占用费。该房屋占用费可以按照合同约定的租金标准为计算依据，即被告邱令应支付原告德能公司房屋占用费17068.49元（35000元÷365天*178天=17068.49元）。被告邱令提出其缴纳的履约保证金20000元，应当抵扣房屋租金的辩称意见，不符合合同约定，本院不予支持。故对于原告德能公司要求被告邱令支付从2016年12月1日起至2019年1月9日止的租金62568元的诉讼请求，本院依法调整为被告邱令应当支付原告德能公司房屋租金27760.26及房屋占用费17068.49元，两项共计44828.75元。关于逾期违约金问题。因原、被告双方签订的合同明确约定，如合同因邱令违约而提前终止的，德能公司有权没收该合同项下履约保证金，且本院发生法律效力的(2018)渝0154民初2670号民事判决已驳回了邱令要求德能公司退还履行保证金20000元的诉讼请求，实际上被告邱令已承担了违约责任。现原告德能公司又要求被告邱令支付逾期违约金（以47676元为基数，从2016年12月1日起至2019年1月9日止，按照千分之一每天计算），该违约金的支付标准，明显超过了原告德能公司的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，在原告德能公司已没收被告邱令的履约保证金20000元的情况下，对于原告德能公司要求被告邱令再承担逾期违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于律师费问题。原告德能公司与被告邱令在《开县德能滨海蓝湖商业街租赁合同》第22.10条明确约定，原告德能公司因被告邱令违约而委托律师进行索赔的，被告邱令除承担本合同约定或法律规定违约责任外，还应赔偿承担原告德能公司所花费的实现追偿索赔的全部费用(包括但不限于诉讼费、律师费、调查费、催收费、保全费、差旅费等实现债权的所有费用)。本案中原告德能公司提交的《法律事务委托代理合同》和重庆增值税普通发票可以证明，因为本案，原告德能公司支付了重庆市开州区丰乐法律服务所法律服务费2500元，因此对于原告德能公司要求被告邱令承担律师费2500元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告邱令在本判决生效后十日内向原告重庆市德能房地产开发有限责任公司支付下欠的房屋租金27760.26元以及房屋占用费17068.49元，两项共计44828.75元。二、被告邱令在本判决生效后十日内支付原告重庆市德能房地产开发有限责任公司律师费2500元；三、驳回原告重庆市德能房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费992元，减半收取496元，由被告邱令负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  雷 洪二〇一九年三月五日法官助理  王春燕书 记 员  陈子萱