河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终1966号上诉人（原审被告）：马国宇，男，1983年5月21日生，汉族，住石家庄井陉矿区。委托诉讼代理人：石玉宏，河北厚正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石家庄方寸物业服务有限公司，地址：石家庄市井陉矿区中纬路东。法定代表人：高红霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘雯雯，女，该公司员工。上诉人马国宇因与被上诉人石家庄方寸物业服务有限公司（以下简称“方寸物业”）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市井陉矿区人民法院（2018）冀0107民初663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马国宇及其委托诉讼代理人石玉宏、被上诉人方寸物业法定代表人高红霞及其委托诉讼代理人刘雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马国宇上诉请求：1.请求依法撤销（2018）冀0107民初663号民事判决，查清事实，依法改判被上诉人按三级物业服务标准减少收取50%物业费。2.一二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认为一审法院认定事实不清。一审法院以被上诉人没有违反物业服务企业签订物业合同为由判决上诉人支付全额物业费，属认定事实不清。根据一审庭审情况，被上诉人已构成合同违约，有以下几点：1.楼道漏水、卫生很差，而且还限制业主购买生活用水，电梯不允许使用，不给门禁卡限制出入小区。被上诉人还在一审庭审中自认服务不到位，达不到《石家庄市区住宅前期物业服务等级指导标准》的二分之一。2.被上诉人收费0.7元应降低50%。矿区物价部门及住建局还没有依《石家庄市物业服务收费管理实施办法》第六条制定收费标准，经咨询矿区住建局，现矿区参照石家庄市区物业服务指导标准和基准价，三级服务的标准是0.7元每平米，应降低50%，为0.35元每平米。电梯费0.35远高于正常标准0.05，电梯不允许使用，不应收取费用。3.被上诉人威胁、殴打业主。不尽安全保卫和公共秩序维护的义务，被上诉人的入驻给小区带来不安全、不稳定因素。4.被上诉人未履行给业主收费开具增值税发票的义务。5.物业转让业主并不知晓，侵害了业主知情权。6.被上诉人未经业主同意私自占用公共用地，损害业主共同利益。二、一审法院适用法律错误。一审中，上诉人主张被上诉人有多种不符合其合同的行为和侵权行为，主张不交物业费，即应交纳金额为0。一审法院应依法判决减少价款。合同法第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条规定：“标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院予以支持。”综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，二审法院应依法查明事实，予以改判。方寸物业答辩称：一、楼道漏水问题是由于暖气管道漏水导致，而物业公司并没有代收暖气费，故相关法律规定，暖气管道应由供热公司进行维护。卫生问题一审时已经审理，我公司已经按照君悦湾小区前期物业服务合同约定进行保洁卫生的管理工作，且上诉人并没有提供相应的证据证明物业公司限制其使用电梯和限制进出入小区。二、答辩人与开发商签订的《君悦湾前期物业服务合同》明确约定了收费标准，且并未超过石家庄市区住宅区前期物业服务收费等级基准价，答辩人的收费标准合法合理。三、上诉人主张答辩人威胁殴打业主，证据不足，且与物业服务合同无关，一审法院已经认定，四、答辩人自入驻君悦湾小区时至今日，上诉人就没有向答辩人缴纳过物业服务费用，自然答辩人不能向其出具增值税发票。五、在一审中答辩人已经提供证据证明方寸物业入住君悦湾小区后已在该小区公示栏进行过合法公示，且该小区已有建筑面积过半业主以及人数过半业主足额缴纳了物业服务费用，由此可知，该小区大部分业主已经得知答辩人是该小区的物业服务机构，并且认可答辩人的物业服务，上诉人提出并不知晓物业服务转让属于凭空捏造，一审法院对于答辩人为君悦湾小区提供物业服务的事实认定清楚。六、上诉人主张答辩人未经业主同意私自占用公共用地，并没有提供相应的证据证明，答辩人不予认可。七、本案属于物业服务合同纠纷案件，并且开发商和方寸物业合法签订《君悦湾前期物业服务合同》，合同合法有效，一审法院审理本案件适用法律正确，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。方寸物业向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付2017年10月1日至2018年9月30日物业费1810元及违约金3475元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告马国宇系井陉矿区君悦湾小区4号楼2单元301室的业主。2015年6月1日河北金通房地产开发有限公司（以下简称金通房地产公司）作为井陉矿区君悦湾小区的建设单位，选聘石家庄市道和物业服务有限公司（以下简称道和物业公司）作为前期物业服务公司。2017年8月17日金通房地产公司重新选聘石家庄彰峰物业服务有限公司（以下简称彰峰物业公司）为前期物业服务公司，与其签订了君悦湾前期物业服务合同。2017年9月18日彰峰物业公司变更名称为方寸物业公司，并于2017年10月23日在石家庄市井陉矿区住房和城乡建设局办理备案，随即方寸物业公司将变更后的物业公司名称、物业的收费标准和收费方式在小区公示栏上进行公示,并为君悦湾小区提供了物业服务。在本院开庭审理时，被告认可尚欠原告2017年10月1日至2018年9月30日的物业费1810元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，作为房地产建设单位的金通房地产公司与作为前期物业服务的彰峰物业公司签订的君悦湾前期物业服务合同不违反法律的规定，合同合法有效。彰峰物业公司变更名称为方寸物业公司，则方寸物业公司即为君悦湾小区的前期物业公司，就有为君悦湾小区提供服务和收取费用的权利和义务。方寸物业公司已经为君悦湾小区提供了物业服务就当然有收取服务费的权利。被告马国宇作为君悦湾小区业主应当承担支付物业服务费的义务。被告行使业主权利受限是因为其未缴纳相应年度的物业费，被告拒绝缴纳物业费的辩解理由不能成立，本院不予支持；对于方寸物业公司主张的要求被告马国宇支付物业费1810元的请求，本院予以支持。原告应在今后的物业服务中加强改进提升服务质量，以达到业主的满意。对于本案纠纷的引起原被告均存在过错，根据公平原则和诚实信用原则综合考虑，对原告主张的违约金本院不予支持。判决：一、被告马国宇于本判决生效起十日内给付原告石家庄方寸物业服务有限公司物业费1810元；二、驳回原告石家庄方寸物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告马国宇承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据.对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实。本院认为，开发商河北金通房地产开发有限公司与石家庄彰峰物业服务有限公司（后变更名称为石家庄方寸物业服务有限公司）签订的君悦湾前期物业服务合同符合《物业管理条例》的相关规定。被上诉人在原审提供了充分证据证明其受让管理君悦湾小区物业并向小区业主进行了公示的事实。被上诉人根据合同约定为君悦湾小区提供物业服务，上诉人同样享受了方寸物业提供的物业服务。但上诉人在享受方寸物业提供的物业服务的同时，拒绝缴纳物业费，违反了物业服务合同的约定。由于物业服务是一种动态服务，小区内服务不到位，有时不可避免，上诉人如认为方寸物业存在服务瑕疵，可向方寸物业反映，或者通过业主委员或居民委员会向方寸物业提出协商改进意见，而不应成为上诉人拒交物业费和要求降低物业收费标准的理由。小区物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务管理，同时更需要业主积极的协助配合，并按合同交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境。物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，上诉人以方寸物业服务不合标准，提出拒交物业费，不仅损害了物业公司的利益，而且也损害了正常交费业主的利益。原审法院判决上诉人向被上诉人支付其拖欠的物业费1810元，符合相关法律规定。综上所述，马国宇的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.0元，由上诉人马国宇负担。本判决为终审判决。审判长  李秀云审判员  寻 亚审判员  李 曼二〇一九年三月十五日书记员  王雪晗