四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终695号 上诉人（原审原告）：刘余林，男，1969年5月13日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：熊永富，四川海岷律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：单小勇，男，1961年9月20日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：程兴武，四川鑫天律师事务所律师。 上诉人刘余林因与被上诉人单小勇一案，不服四川省成都市武侯区人民法院(2018)川0107民初7979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘余林上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初7979号民事判决，依法改判解除合同，判令单小勇退还租金450000元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。刘余林和单小勇于2018年6月20日签订房屋租赁合同。因刘余林出现资金困难并发现租金过高且双方签订的《房屋租赁合同》多处约定系霸王条款、显失公平，刘余林签订合同后10余天尚未入住租赁房屋之前即于7月5日向单小勇送达解除租赁合同通知，请求其另行租赁，返还已付款项。故一审法院认定刘余林有条件取得租赁房屋钥匙，租赁房屋视为已经交付属于事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。双方签订的房屋租赁合同约定的租金明显过高，显失公平。根据《合同法》第五条、第六条以及第五十四条可撤销合同有关规定，刘余林与单小勇之间签订合同时，单小勇违背诚实信用原则，“保证金、押金和违约责任”等有关合同条款约定对刘余林显失公平，刘余林支付完第一年租金和押金后10余天左右未实际入住即明确告知单小勇解除合同。一审法院机械的适用《合同法》第六十条之规定判决驳回刘余林的诉讼请求，属于法律适用错误。三、一审判决结果错误，因一审判决认定的事实和责任划分错误、适用法律错误，必然导致所做出的判决结果是错误的。综上所述，请求二审法院判如所请。 单小勇答辩称，一、刘余林的上诉理由不成立。首先本案刘余林与单小勇之间在自愿友好协商一致的前提下共同签订了房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，真实有效，且合同已经成立并已生效，应当受法律保护。案涉房屋已经交付于承租人刘余林。二、其次，刘余林解除租赁合同的理由不成立。刘余林作为一个完全民事行为能力人，在房屋租金是否过高，自己有没有能力承租这样的房屋来居住有自己理性认识和判断。因此，刘余林诉称租金过高、自己缺乏资金周转的理由根本不成立。再次，刘余林与单小勇签订的房屋租赁合同是有固定期限的租赁合同，刘余林不具备约定或法定的解除条件，不具有法律依据，刘余林单方解除合同的条件根本不成立。三、关于钥匙交付问题，单小勇与刘余林签订房屋租赁合同之后，向刘余林本人和其助手张伟交付了案涉租赁房屋的钥匙。同时一审查明2018年8月29日，武侯别墅丽园物业服务中心出具《证明》，证实其2018年6月26日收到单小勇向刘余林移交的《房屋租赁合同》一份，身份证复印件，正大门、侧门、车库门、房间钥匙共四把。把最后一套钥匙交由所在物业公司转交，也符合交易习惯，单小勇也已经履行完毕。我国《合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在本案中，单小勇完全按照双方的约定履行合同义务。刘余林以自己资金周转出现问题、租金过高及未交钥匙为由单方提出解除合同，不具备约定解除或法定解除合同的条件，其理由根本不成立。综上所述，一审认定房屋出租人单小勇向刘余林已交付钥匙的事实认定准确，适用法律正确。双方签订的租赁合同双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当继续履行合同。刘余林的上诉理由根本不成立，应当驳回上诉请求，维持原判。 刘余林向一审法院起诉请求：一、解除刘余林与单小勇签订的《房屋租赁合同》；二、请求单小勇返还保证金、租金共49.99万元。 一审法院查明的事实：2018年6月20日，刘余林与单小勇签订《房屋出租合同》一份，约定单小勇将位于成都市武侯区别墅二期（武侯别墅丽园）B11幢独幢别墅（产权证丘（地）号为权046414148，面积320平米）出租给刘余林使用，租期为2018年6月20日至2023年6月18日，租金每年45万元。合同第三条第1款约定签订合同之日付第一年租金45万元及保证金5万元。同日，刘余林向单小勇支付保证金4.99万元。次日，刘余林向单小勇支付租金45万元。 2018年6月26日，单小勇向成都金恩物业管理有限公司武侯别墅丽园物业管理服务中心（以下简称武侯别墅丽园物业服务中心）发出《函告书》，载明：“单小勇已于2018年6月20日将B11栋别墅出租给刘余林，并与合同当日将进入小区门禁卡两个和B11栋正大门，侧门钥匙交给了刘余林，另将B11栋正大门和侧门、车库门、房间门一套共计4把钥匙交给武侯别墅丽园物业管理部再转交给刘余林。”武侯别墅丽园物业服务中心当日签收了《函告书》。 2018年6月27日，单小勇通过微信向刘余林发出《通知书》，载明“……另已于2018年6月26日已书面通知（函告书）武侯别墅丽园物业管理部（详细内容函告书附件内容）……另将函告书内容及出租合同复印件一起发给你。”单小勇随后通过微信向刘余林拍发了函告书照片并向刘余林发送了物业管理部相关人员的联系电话。2018年7月3日，单小勇再次通过微信向刘余林发出《通知》，载明：“……我已将B11栋别墅的第二套正大门、侧门、房间、车库的钥匙共4把交给武侯别墅丽园物业管理部转交给你，……”2018年7月5日，刘余林通过微信向单小勇发出《通知》，载明：“由于本人近期资金周转和生活原因，迫切需资金解决，且因武侯别墅丽园B11栋租金过高，本人无力承担，我也没有接收入住该房屋。本人刘余林向你通知：我于2018年7月5日正式解除与你签订的武侯别墅丽园B11房屋租赁合同。……”2018年7月6日，单小勇微信回复不同意解除合同，要求刘余林继续履行合同。 2018年8月29日，武侯别墅丽园物业服务中心出具《证明》，证实其于2018年6月26日收到单小勇向刘余林移交的《房屋出租合同》一份，身份证复印件一份，正大门、侧门、车库门、房间门钥匙共4把。 上述事实有《房屋出租合同》、银行转款回执、《函告书》、微信聊天记录、《证明》以及当事人陈述等收集在案予以佐证。 一审法院认为，刘余林与单小勇签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。关于刘余林主张解除合同的理由，首先租金过高属于商业风险，不是约定或法定解除合同的理由；其次，单小勇将房屋钥匙存放在物业服务中心并指示物业服务中心转交给原告，同时告知刘余林到物业服务中心取钥匙，刘余林完全有条件取得房屋钥匙，故刘余林主张单小勇未按约交付房屋的理由不成立。综上，刘余林主张解除合同、返还租金和保证金的请求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、驳回刘余林的诉讼请求。二、一审案件受理费8799元，因简易程序减半收取4399.5元，由刘余林负担。 本院经审理查明的事实及采信证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，关于案涉房屋租赁合同条款是否存在显失公平的情形以及合同条款是否符合应予解除之条件。首先，对于刘余林在二审中主张案涉租赁合同显失公平的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”之规定，而本案中刘余林具备完全民事行为能力，在订立合同时并无证据证明其处于危困或弱势的状态，且其具有真实的租房意思表示，并在案涉房屋合同上签名，应视为对租赁合同中主要条款尽到审慎核查之后做出的决定，并自愿接受租赁关系中的权利义务，故其所主张显失公平情形的法定条件不成就，本院依法不予支持。其次，对于刘余林在二审中主张解除案涉房屋租赁合同的问题，但本院认为其主张的解除权并非基于《中华人民共和国合同法》规定的约定解除权或法定解除权，而系刘余林“本人近期资金周转和生活原因”，故作为合同一方当事人刘余林依法不享有解除权。故其主张，于法无据，本院不予支持。另，对于刘余林主张租金过高，保证金和押金以及违约责任等条款违反诚实信用之原则的问题。本院认为，刘余林并未提交足以采信的证据证实该合同的签订存在有违诚信的事实，故本院对刘余林该上诉理由不予采纳。 鉴于本案并无证据显失案涉房屋租赁合同存在解除或可撤销情形，合同中约定的承租人和出租人的权利义务依法存续。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，出租方单小勇在保证案涉房屋处于适租状态下，刘余林作为承租方应当按照约定支付租金。对于刘余林所主张的案涉房屋未交付的问题，从一审查明的事实来看，单小勇已通过物业交付钥匙，转移房屋的占有。故刘余林于交付之后是否实际占用使用该房屋不影响本案租金的认定。综上，对于刘余林要求退还已支付的租金，本院不予支持。 综上所述，刘余林的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审、二审案件受理费共计13198.5元，由刘余林负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 成 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇一九年三月五日 书记员 张宸云