上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终13661号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：王志腾，男，1961年10月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：汪碧云，女，1964年6月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：王仲夷，男，1989年9月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：施卫国，上海丰启耘律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷敏，上海丰启耘律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：藏海英，女，1976年8月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：贺丽丽，上海君澜律师事务所律师。上诉人王志腾、汪碧云、王仲夷与被上诉人藏海英因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初52708号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王志腾、汪碧云、王仲夷上诉请求：撤销原审判决第二、三项，依法改判支持上诉人的原审诉请，并改判驳回被上诉人原审中要求上诉人退还人民币（以下币种相同）1万元意向金的反诉请求。事实和理由：第一，上诉人与被上诉人就昆山市XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订了《房地产买卖居间协议》，根据该协议第五条之规定，被上诉人支付的1万元意向金已经转化为定金。第二，协议明确约定了系争房屋的交易条件，被上诉人签约后拒不履行，根据协议第六条之规定，应当承担违约责任，向上诉人支付违约金。第三，协议虽约定网签未过、双方互不担责，但被上诉人不能据此主张免除其不补足定金之违约责任。并且，上诉人签约时并不知晓被上诉人属于限购对象。藏海英辩称，不同意上诉人王志腾、汪碧云、王仲夷的上诉请求。第一，被上诉人支付的款项性质为意向金。被上诉人签署协议仅为确认意向金条款，且当时协议中的其余条款均为空白。中介在被上诉人不知情的情况下，擅自与上诉人先行签订了协议，系属恶意促成交易。第二，协议约定网签未过、双方互不担责，上诉人知晓被上诉人属于限购对象，故被上诉人不应承担违约责任。要求驳回上诉，维持原判。王志腾、汪碧云、王仲夷诉至一审法院，请求判令：藏海英支付王志腾、汪碧云、王仲夷违约金10万元。藏海英遂提起反诉，请求判令：1、解除藏海英与王志腾、汪碧云、王仲夷之间的《房地产买卖居间协议》，王志腾、汪碧云、王仲夷退还1万元意向金；2、反诉费由王志腾、汪碧云、王仲夷承担。一审法院认定事实：王志腾、汪碧云、王仲夷（甲方）与藏海英（乙方）在Z公司（丙方）的居间下，就王志腾、汪碧云、王仲夷所有的系争房屋于2017年10月29日签订了一份《房地产买卖居间协议》，协议约定：一、乙方为表示对丙方居间介绍的甲方房地产之购买诚意，交付意向金1万元。二、买卖的房地产基本情况：……。2.2坐落昆山市XX镇XX家园XX路XX弄XX号楼，建筑面积199平方米（以产权证为准）。……。三、购买条件：3.1总房款470万元。……。3.3房款的支付方式：A、在甲、乙双方签署本协议后叁日内，乙方应向甲方补足定金至10万元。……。N：其他（以下内容为手写）：如网签合同未通过，甲、乙双方各不承担违约责任，无息退还所有资金。四、丙方应在接受意向金后叁日内告知乙方业务处理情况。4.1在此期间，乙方不得收回本意向金。否则乙方应向丙方支付违约金为上述总房款的2%。4.2在此期间后，如乙方所提的要求甲方无法接受，致使甲方与乙方无法达成交易，丙方将在两个工作日内或乙方认可的两个工作日之外的某个时间，将意向金无息全额退还乙方。（上述内容经乙丙双方签字确认即对乙丙双方生效。）乙方确认：藏海英五、如甲方同意乙方提出的购买条件，则乙方同意将该意向金作为定金（或定金的一部分），由丙方转交甲方。六、如果乙方未能履行上述条款，则应向甲方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额，可用定金抵扣）。并同意向丙方支付居间费用为总房款的2%。七、如果甲方未能履行上述条款，则应返还定金，同时向乙方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额）。并同意向丙方支付居间费用为总房款的2%。……。十、如果甲方收到乙方支付的定金后将该款项放至丙方处代为保管，则适用本条款。1、在本协议履行期内，如甲方明确表示或以其自身的行为表示不履行本协议约定的义务，则甲方同意丙方将所保管的款项返还乙方；2、在本协议履行期内，如乙方明确表示或以其自身的行为表示不履行本协议约定的义务，则甲方可从丙方处取回所保管的款项等内容。当日藏海英转账给Z公司1万元，Z公司出具《收款收据》确认收到1万元意向金，并在金额栏书写了“如谈不下来，合同作废，全额退款”。当日Z公司将1万元意向金转账给王志腾、汪碧云、王仲夷。次日，藏海英对《房地产买卖居间协议》的相关内容即提出异议，并与Z公司的工作人员用微信等方式进行沟通，但未达成一致意见。后因藏海英以其在签订《房地产买卖居间协议》时合同内容均系空白，Z公司未经藏海英同意擅自添加了相关内容，且藏海英无购房资格而产生争议，故王志腾、汪碧云、王仲夷提起本案诉讼。一审法院另查明，藏海英在昆山市无社会保险缴费记录。苏州市人民政府于2016年10月3日出具了《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，其中第二条规定：“进一步调整商品住宅购买政策。非本市户籍居民家庭申请购买第**住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；……；房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房。购房人需提供现有房屋情况相关证明材料并出具书面承诺。违反上述规定，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。”一审法院认为，本案的争议焦点在于双方签订的《房地产买卖居间协议》是否为双方真实意思表示？对此，王志腾、汪碧云、王仲夷认为合法有效，藏海英则认为并非其真实意思的表示。根据在案证据及双方的陈述，现无足够证据证明藏海英在《房地产买卖居间协议》上签字时，协议中手写部分的内容是空白的，故应确认藏海英对协议的内容是认可的，是其真实意思的表示，现协议具备买卖合同主要条款，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。本诉部分，《房地产买卖居间协议》签订当日，藏海英按约支付了意向金1万元，Z公司当日出具的《收款收据》载明：确认收到1万元意向金，并在金额栏书写了“如谈不下来，合同作废，全额退款”。该证据证明藏海英在缴纳1万元意向金时双方尚未对房屋买卖达成一致意见，尚需进一步协商，如无法达成一致意见，应全额退款。根据协议第四条约定：“丙方应在接受意向金后叁日内告知乙方业务处理情况。……。甲方与乙方无法达成交易，丙方将在两个工作日内或乙方认可的两个工作日之外的某个时间，将意向金无息全额退还乙方。”此约定表明在签订了《房地产买卖居间协议》后，如双方有争议，无法达成一致意见，也需全额退款。协议第三条约定：“三、购买条件：N：其他（以下内容为手写）：如网签合同未通过，甲、乙双方各不承担违约责任，无息退还所有资金。”上述内容系手写说明，属双方之间的特别约定，根据藏海英提供的证据，藏海英在苏州市无购房资格，即使双方达成房屋买卖的一致意见，协议也无法履行，也应全额退款。综上，根据双方的约定及相关证据，藏海英有权解除双方之间签订的《房地产买卖居间协议》，且不构成违约，故王志腾、汪碧云、王仲夷要求藏海英支付违约金10万元的诉求，于法无据，不予支持。反诉部分，对于本案的争议焦点等内容上文已详加阐述，在此不再赘述，故藏海英有权要求解除双方之间签订的《房地产买卖居间协议》，且根据双方的约定王志腾、汪碧云、王仲夷应当退还藏海英意向金1万元，故藏海英的诉求合法合理，依法应予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2018年10月9日作出判决如下：一、解除王志腾、汪碧云、王仲夷与藏海英于2017年10月29日就昆山市XX镇XX家园XX路XX弄XX号楼房屋签订的《房地产买卖居间协议》；二、王志腾、汪碧云、王仲夷应于判决生效之日起十日内返还藏海英意向金1万元；三、驳回王志腾、汪碧云、王仲夷的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由王志腾、汪碧云、王仲夷负担。反诉案件受理费40元，由王志腾、汪碧云、王仲夷负担。二审中，双方当事人并未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于被上诉人支付的1万元意向金是否已转为定金，双方未能继续履行居间协议的责任归属，被上诉人是否应向上诉人承担违约责任。根据本案所查明的事实，双方签订的《房地产买卖居间协议》约定，如上诉人同意被上诉人提出的购买条件，则被上诉人同意将该意向金作为定金（或定金的一部分），由居间方转交上诉人。现上诉人与被上诉人已就总房款470万元达成一致意见，并签署了居间协议，居间方在上诉人签字后也将被上诉人支付的1万元意向金转付给了上诉人，故依据上述居间协议的约定，该意向金已转为定金。虽然被上诉人主张其签字时，该协议手写部分内容是空白的，但被上诉人并未就此提供相关证据予以佐证；且被上诉人在二审中也认可其授权居间方在总房价不超过470万元的范围内进行磋商，故该居间协议应属双方真实意思表示，对于双方均具有约束力。上诉人关于被上诉人支付的1万元意向金已转为定金的上诉意见，本院予以采纳。被上诉人要求上诉人返还意向金1万元的反诉请求，本院不予支持。关于居间协议未能履行的责任归属。根据该协议约定，双方签署本协议后叁日内，被上诉人应向上诉人补足定金至10万元。但被上诉人在双方签约后并未向上诉人继续支付定金，且以其限购为由拒绝履约，故被上诉人的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。虽然双方在居间协议中也约定如网签合同未通过，双方各不承担违约责任，但根据双方约定，被上诉人补足定金的时间系在双方网签合同前，故被上诉人以双方关于网签合同未能通过所约定的免责条款来对抗其未依约补足定金的违约行为所应承担的违约责任，显然与双方约定不符。鉴于目前也无证据显示在双方签订居间协议时，上诉人就已明确知晓被上诉人存在限购的情形，故上诉人在被上诉人拒绝履行定金补足义务的情况下，要求被上诉人承担违约责任，既有合同依据，也于法不悖。一审法院依据双方关于网签合同未能通过所约定的免责条款认定被上诉人无需承担毁约之违约责任，认定有误，本院依法予以纠正。关于违约金的数额。根据双方约定，如果被上诉人未能履行合同条款，则应向上诉人支付违约金，金额相当于本协议约定定金的总额即10万元，可用定金抵扣。现上诉人主张被上诉人支付违约金10万元，具有合同依据。但考虑到被上诉人在居间协议签订后几天内即提出异议并拒绝履行，结合居间协议的履行情况，上诉人实际支付的定金仅1万元，以及客观上存在网签无法通过的情形等诸多因素，本院酌情调整被上诉人应承担的违约金数额为1万元，可以其已付定金予以抵扣。综上，上诉人的上诉请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初52708号民事判决第一项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初52708号民事判决第二、三项；三、藏海英应于本判决生效之日起十日内向王志腾、汪碧云、王仲夷支付违约金1万元（以藏海英已付定金1万元抵扣）；四、驳回王志腾、汪碧云、王仲夷的其余诉讼请求；五、驳回藏海英的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由王志腾、汪碧云、王仲夷负担1,035元，藏海英负担115元；反诉案件受理费40元，由藏海英负担。二审案件受理费2,300元，由王志腾、汪碧云、王仲夷负担2,070元，藏海英负担230元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 娄 永二〇一九年三月十一日书记员 朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……