.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省阜新市中级人民法院民事判决书（2019）辽09民终436号上诉人（原审被告）：北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司，住所地北镇市鲍家镇鲍家村。法定代表人：陈玉华，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐林，辽宁凯旋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柴海峰，男，1974年10月21日生，汉族，无职业，现住锦州市。上诉人北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司因与被上诉人柴海峰房屋买卖合同纠纷一案，不服阜新蒙古族自治县人民法院（2018）辽0921民初1822号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人北镇鲍家聚福瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人齐林，被上诉人柴海峰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司（以下简称聚福瑞公司）的上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、依法成立的合同非因法定无效原因应属有效。上诉人的分公司与被上诉人双方经协商一致，形成购房意向，约定由被上诉人自上诉人分公司处购买位于阜蒙县务欢池镇鹜泽园小区1#-7门网点、1#-131住宅、1#-141住宅。应付房款抵偿上诉人分公司负责人瞿来春的借款及其在分公司的工程款，即双方意思表示真实，并不存在合同法所规定的合同无效的情形。原审法院认定合同无效于法无据。2、被上诉人未能提供有效证据证明其与上诉人分公司有其他债权债务关系及拖欠工程款的具体数额，原审法院判定上诉人偿还购房款显然不合法。被上诉人主张瞿来春拖欠其借款110万元，但在庭审中未能举证证明，现瞿来春下落不明，该部分事实无法查证，且其与瞿来春个人借贷行为与上诉人无关。被上诉人主张上诉人拖欠其工程款，仅凭承包合同只能证明双方之间有承包关系存在，并不能证明上诉人的分公司拖欠被上诉人工程款的事实,原审被上诉人提供的证据完全不能证明其主张，在此情况下判定让上诉人承担返还购房款的责任不具有公正性。3、被上诉人从未支付过购房款，因此上诉人无法返还购房款。被上诉人原审中主张本案事实为以物抵债，认为上诉人的分公司拿出三套房屋抵偿被上诉人对上诉人分公司拥有的债权，从而消灭双方之前的债权债务关系，这表明，被上诉人从未向上诉人缴纳过任何房款，更无返还义务。4、原审判决法律关系认定错误，判决结果错误。本案的焦点在于以房抵债，按照被上诉人的主张，以房抵债实际上是为了抵顶瞿来春拖欠其的借款110万元及分公司拖欠的工程款。如原审认定抵债协议无效，那被上诉人应就借款合同关系、承包关系另行诉讼解决。原审法院将三种不同法律关系混为一谈一并解决，明显不符合法律规定，应予撤销。被上诉人柴海峰辩称：1、正常买卖合同是有效的，非正常合同无效，上诉人出售给被上诉人的房屋被海州区法院查封，现在没有解封，上诉人明知此情况还将房屋出售或以房抵债给被上诉人，是欺诈行为，根据合同法第五十二条第一款、第三款的规定，买卖合同当然无效，原审法院判决正确。2、上诉人公司出具的三张收据就是拖欠被上诉人的工程款数额，瞿来春承诺以上诉人公司的房屋抵借款，实际也是如此。工程款有原始的工程材料清楚，是经双方核算后出具收款收据的，上诉人公司出具的收据上明确写明是上诉人公司并加盖了上诉人公司的公章，可以认定上诉人对该数额是认可的。瞿来春下落不明与本案无关，上诉人应对自己出具的收据负完全责任。上诉人在诉状中多次称阜蒙县公司是上诉人的分公司，瞿来春是分公司的法人，法人对分公司的行为具有法律上承担义务，原审法院查明上诉人公司因阜蒙县分公司欠债问题已接手债权债务，对外负责一切事宜，请求维持原判。柴海峰向原审法院起诉请求：一、依法确认原、被告之间标的物位于阜蒙县务欢池镇鹜泽园小区的房屋买卖合同无效；二、判令被告退还购房款1396496.00元；三、诉讼费用由被告承担。一审法院认定：2017年5月，聚福瑞公司阜蒙县分公司的负责人向柴海峰借款110万元用于工程建设，并欠材料款200168元，聚福瑞公司用其开发的位于阜蒙县务欢池镇鹜泽园小区1#-7门网店、1#-131住宅、1#-141住宅，抵顶原欠柴海峰的借款及工程款，并出具购房收款收据三张，收款日期2017年5月9日，载明交款人为柴海峰，领款人为聚福瑞房地产，第一张收据的收款事由为1#-7门网店165.1平方米×5500.00元，金额为908050.00元；第二张收据的收款事由为1#-131住宅87.85平方米×2780.00元，金额为244223.00元；第三张收据的收款事由为1#-141住宅87.85平方米×2780.00元，金额为244223.00元，总计金额为1396496.00元。另查明，2015年11月26日阜新市海州区人民法院作出（2015）海民二初字第694号民事裁定书，于2015年11月27日对聚福瑞公司阜蒙县分公司位于阜蒙县务欢池镇鹜泽田园小区1、3、5、7、9栋楼未出售的房屋进行轮候查封。再查明，聚福瑞公司阜蒙县分公司因欠债问题于2017年由聚福瑞公司全面接手其债权、债务，并对外负责一切事宜。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，柴海峰在不知道所购房屋（以楼房抵顶债务）已被查封的情况下与聚福瑞公司达成了购房协议，聚福瑞公司也未向柴海峰告知房屋查封的事实，仍与柴海峰进行抵顶交易，违反了诚实信用原则和当事人订立、履行合同应当遵守法律行政法规的原则，故双方房屋买卖协议无效，应返还柴海峰购房款总计1396496.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第一款第五项之规定，判决：一、确认原告柴海峰与被告北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司所形成的买卖合同无效；二、被告北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告柴海峰购房款1396496.00元。如被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17368.00元、保全费5000.00元，共计22368.00元均由被告北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司负担。本院二审期间，柴海峰向本院提供了证人张某、岳某、蒋某出庭做证及借条，证明柴海峰向他人借款后借给聚福瑞公司负责人用于建设工程。聚福瑞公司发表质证意见对证据的真实性、关联性均有异议。原审法院于2018年8月7日对瞿来春进行询问，瞿来春自认其向柴海峰借款20万元，拖欠柴海峰工程款20余万元，其对出具的收款收据的事实没有意见，但其主张是用房屋做抵押，不存在以房顶债的事实。结合原审双方当事人提供的证据，对二审事实本院认定如下：一审认定事实属实。本院认为：本案的争议焦点为柴海峰与聚福瑞公司签订的房屋买卖合同是否有效？聚福瑞公司应否返还柴海峰购房款及返还数额是多少。柴海峰为证明自己的主张提供了三张聚福瑞公司出据的专用收款收据，该收款收据明确写明了三户房屋的性质，面积及房款价格，聚福瑞公司对该三张收款收据的真实性均予认可，故原审法院认定柴海峰与聚福瑞公司形成了房屋买卖合同关系符合法律规定。原审法院确定本案案由为确认合同效力纠纷不妥，应纠正为房屋买卖合同纠纷。虽然柴海峰提供的三张收款收据上并未载明年份，但根据柴海峰与聚福瑞公司签订的承包合同及原审法院对原聚福瑞公司阜蒙县分公司负责人瞿来春所做的询问笔录，可以证明聚福瑞公司阜蒙县分公司与柴海峰在2017年开发阜蒙县务欢池镇鹜泽园小区时存在债权债务关系，故对三张房款收据形成的时间应认定为2017年。因该三户房屋于2015年被阜新市海州区人民法院做出的（2015）海民二初字第694号民事裁定书予以查封，聚福瑞公司将该房屋抵顶给柴海峰时也未向柴海峰说明该情况，法院查封房屋属于财产保全措施，查封的财产禁止转移、隐藏和变卖，属法律强制性规定，故该三户房屋的买卖合同因违反法律强制性规定而无效。聚福瑞公司主张柴海峰与瞿来春之间系个人借贷行为，应由瞿来春自行承担的意见，因瞿来春时任聚福瑞公司阜蒙县分公司的负责人，且其亦是负责聚福瑞公司位于阜蒙县务欢池镇鹜泽园小区的开发建设，瞿来春与柴海峰之间形成的债务关系应认定是代表聚福瑞公司行使的职务行为，聚福瑞公司应承担返还购房款的责任。关于返还购房款的数额问题，聚福瑞公司阜蒙县分公司的时任负责人瞿来春虽对拖欠柴海峰的债务数额不予认可，辩称三户房屋只是借款的抵押，而本案中没有以房抵押借款的证据，且不存在虚假诉讼的情形，柴海峰原审时出据了瞿来春所打的借款60万元的借条复印件，结合柴海峰及瞿来春的陈述及聚福瑞公司拖欠材料款的事实，根据优势证据规则聚福瑞公司出具的收款收据可以认定以房抵债具体数额。聚福瑞公司阜蒙县分公司因欠债问题于2017年由聚福瑞公司全面接手其债权、债务，故因房屋买卖合同无效返还购房款的责任应由聚福瑞公司承担。聚福瑞公司上诉称给付房款是借款合同法律关系，应另行诉讼解决没有法律根据。综上，原判认定事实清楚，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17368元由上诉人北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李淑杰审 判 员 朱有明代理审判员 黄 华 二〇一九年三月二十七日书 记 员 杨 冰