内蒙古自治区武川县人民法院执行裁定书（2019）内0125执异24号案外人郑某，男，1968年9月15日出生，汉族，住内蒙古自治区乌兰察布市四子王旗乌兰花镇荣鑫家园商住小区**楼****。委托诉讼代理人：边文兵，武川县可镇青山法律服务所法律工作者。申请执行人：内蒙古银行股份有限公司呼和浩特武川支行。住所地内蒙古自治区呼和浩特市武川县青山路东侧。法定代表人：冯俊林，行长。委托诉讼代理人：张文海，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。被执行人：内蒙古东亚鸿基铝业有限公司。住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区鄂尔多斯东街天合小区**楼****。法定代表人：王金林，公司董事长。被执行人：四子王旗荣鑫房地产开发有限公司。住所地内蒙。住所地内蒙古自治区乌兰察布市四子王旗乌兰花镇富强路北端>法定代表人：张文秀，公司董事长。本院在执行申请执行人内蒙古银行股份有限公司呼和浩特武川支行（以下简称内蒙古银行武川支行）申请执行被执行人内蒙古东亚鸿基铝业有限公司（以下简称东亚鸿基公司）、四子王旗荣鑫房地产开发有限公司（以下简称荣鑫公司）公证债权文书一案中，案外人郑某对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人郑某称，2012年5月8日案外人与四子王旗荣鑫房地产开发有限公司签订了《房屋改造拆迁合同书》，将案外人原有的私有房屋以产权调换回迁的方式置换荣鑫小区3号楼4单元303（建筑面积87.56平方米）、4号楼7号商铺（建筑面积121.74平方米）、3号楼19号车库（建筑面积20.35平方米）、3号楼20号车库（建筑面积20.35平方米）共计回迁房屋四套，且案外人已于2013年10月15日实际占有使用上述涉案房屋，涉案房屋系案外人的合法财产。因荣鑫公司与内蒙古银行股份有限公司呼和浩特武川支行之间有债务纠纷，武川县人民法院对案外人的上述房屋进行了查封，致使案外人不能进行网签并办理房屋所有权证。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，无过错购房人主张的房产所有人权利优先于建设工程款优先受偿权，建设工程款优先受偿权优先于该建筑物上的抵押权，本案中案外人对涉案房屋的权利优于申请执行人所享有的抵押权。综上，案外人作为上述房屋的所有权人提出执行异议，请求查明事实，依法不予执行案外人所有的房屋，解除查封，维护案外人的合法权益。为证明自己的主张，案外人提供了《房屋改造拆迁合同书》、收款收据、回迁户钥匙领取收费表、证明材料等证据加以证明。申请执行人内蒙古银行武川支行称，1、武川县人民法院作出的（2017）内0125执21号查封裁定符合法律规定。2014年9月23日，内蒙古东亚鸿基铝业有限公司与我行签订《流动资金款合同》，借款1000万元，荣鑫公司以其坐落于乌兰花镇富强东路的在建工程提供抵押担保。贷款到期后东亚鸿基公司未能偿还相应的本金及利息，经我行申请呼和浩特市北方公证处作出（2016）呼北证字第134号执行证书并向武川县人民法院申请强制执行，荣鑫公司在抵押范围内承担担保责任；2、案外人未能证明拥有拆迁前土地和房屋的使用权，对《房屋改造拆迁合同书》真实性无法确定；3、案外人所享有的权利不足以排除执行。申请执行人提供了借款合同、抵押合同、执行证书等证据，请求人民法院驳回案外人的异议请求。被执行人荣鑫公司称，武川县人民法院对位于四子王旗荣鑫小区2号楼、3号楼、4号楼的房产及土地予以查封，查封的房屋不属于商业性产权，是我方与政府签订的旧城区改造项目，共计拆迁户72户，政府要求必须首先将房产用于安置补偿拆迁户，实际也按工程进度调整后交付了房屋，拆迁户也已经入住，荣鑫公司并未擅自销售。被执行人提供了项目协议书、四子王旗发改委、建设局文件等证据，请求人民法院对拆迁户的这些房屋解除查封，以维护拆迁户的合法权益。本院查明，2014年9月23日，内蒙古银行武川支行与东亚鸿基公司、荣鑫公司、王金林、张文秀、王朋丽签订了《流动资金借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》，东亚鸿基公司向内蒙古银行武川支行借款人民币1000万元，荣鑫公司自愿以其坐落于四子王旗乌兰花镇富强路东的在建工程为上述借款提供抵押担保，保证人王金林、张文秀、王朋丽自愿为上述借款提供保证担保。上述合同均约定了各方当事人的权利、义务，并于2014年9月23日在内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处办理了公证，公证机构出具了（2014）呼北证内字第15061号公证书，荣鑫公司、王金林、张文秀、王朋丽承诺在不履行合同义务时，自愿接受人民法院的强制执行。另查明，因东亚鸿基公司未按《流动资金借款合同》约定向内蒙古银行武川支行履行还款付息义务，内蒙古银行武川支行向原公证机构申请执行证书，内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处于2016年10月9日出具（2016）呼北证执字第134号执行证书。执行标的为：截止2016年9月6日的借款本金及利息共计10608787.2元以及实现抵押权所支付的费用。2017年1月11日内蒙古银行武川支行持（2016）呼北证执字第134号执行证书向本院申请强制执行。再查明，2012年5月8日案外人郑某与四子王旗荣鑫房地产开发有限公司签订了《房屋改造拆迁合同书》，约定将四子王旗乌兰花镇统建路荣鑫小区2号楼4单元3楼中户91㎡、4号楼东往西数5号门脸房112㎡、2号楼4单元西起（1-2）车库二套回迁给郑某，由于工程进度郑某的实际回迁房屋调整为该小区3号楼4单元303（建筑面积87.56平方米）、4号楼7号商铺（建筑面积121.74平方米）、3号楼19号车库（建筑面积20.35平方米）、3号楼20号车库（建筑面积20.35平方米），2013年郑某已领取房屋钥匙并实际入住，商铺及车库钥匙于2014年分别领取，上述房屋未办理产权登记并非案外人郑某的原因。又查明，2017年1月13日本院依据已经发生法律效力的内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处（2016）呼北证执字第134号执行证书，作出（2017）内0125执21号执行裁定书，裁定查封被执行人荣鑫公司自愿抵押给内蒙古银行武川支行借款的坐落于四子王旗乌兰花镇统建路南、富强路东、幸福家园西、统建路商住楼北荣鑫小区的在建工程2号楼、3号楼、4号楼的房产及土地。在执行过程中因被执行人借款时抵押的财产暂不宜强制执行，本院于2017年4月1日作出（2017）内0125执00021号之一执行裁定书，中止内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处（2016）呼北证执字第134号执行证书的执行。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付登记;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人郑某与荣鑫公司在异议房屋被人民法院查封之前已经签订了《房屋改造拆迁合同书》，2013年至2014年郑某分别办理了上述房屋交付手续，领取了房屋钥匙，对房屋已经有事实上的管理和支配权，已经实际占有涉案房屋，未办理房屋登记手续并非案外人郑某的原因。案外人郑某享有足以对抗第三人的特殊债权，申请执行人内蒙古银行武川支行对于荣鑫公司在建工程的抵押权不能对抗案外人作为拆迁户所享有的特殊债权。综上，案外人郑某提出的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于四子王旗乌兰花镇统建路荣鑫小区3号楼4单元303号房屋、4号楼7号商铺、3号楼19号车库、3号楼20号车库的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 秦永利审 判 员 赵建孝人民陪审员 高丽梅 二○一九年三月二十一日书 记 员 郑巧凤附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付登记；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。eedQgBexsgdAfBfgdhAgeXgGfdhAgBgdef[fffhAgetBzfwdgdUgfy,goAgeLbkXeesgdZgffzf,foreeXfgfwr