江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0585民初5851号 原告（反诉被告）：太仓市交通发展有限公司,住所地太仓市城厢镇娄东街道太平南路**，统一社会信用代码：913205853137413791。 法定代表人：邓忠，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张璟，江苏孙剑良律师所事务所律师。 委托诉讼代理人：王妍，江苏孙剑良律师所事务所律师。 被告（反诉原告）：上海宏燊企业管理有限公司,,住所地上海市嘉定区华亭镇沪华东路****统一社会信用代码91310114051235889W。 法定代表人：方宏良，执行董事。 委托诉讼代理人：邵锋，上海市金茂律师事务所律师。 被告：太仓市城厢镇南郊明茂彩砖厂，经营场所太仓市城厢镇南郊沼泾村。 经营者：袁发明，男，1959年9月6日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被告：李晓华，男，1980年5月30日出生，汉族，住河南省禹州市。 被告：董存德，男，1982年2月21日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被告：陈红香，女，1971年10月11日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告太仓市交通发展有限公司（以下简称交发公司）与被告上海宏燊企业管理有限公司（以下简称宏燊公司）、第三人太仓市城厢镇南郊明茂彩砖厂（以下简称明茂彩砖厂）、李晓华、董存德土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案。审理中，被告宏燊公司提起反诉，本院依法决定对本诉和反诉进行合并审理。审理中，本院根据原告交发公司的申请，依法追加陈红香为本案第三人参加诉讼，后原告交发公司将明茂彩砖厂、李晓华、董存德、陈红香的诉讼地位变更为被告。本院于2018年11月13日依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。后因案情复杂，本院依法适用普通程序，于2019年2月21日、2019年3月18日和2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告交发公司的委托诉讼代理人张璟、王妍，被告宏燊公司的委托诉讼代理人邵锋、被告明茂彩砖厂的经营者袁发明、李晓华到庭参加诉讼，被告董存德、陈红香经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告交发公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《土地租赁合同》自2017年7月17日起解除；2.判令被告宏燊公司向原告支付拖欠的租金614361元（自2016年1月1日起计算至2017年7月17日）和违约金16万元；3.判决被告宏燊公司向原告支付占有使用费（按合同约定的2017年度租金标准即41万元/年的标准，自2017年7月18日起计算至被告实际腾退之日止）；4.被告宏燊公司、明茂彩砖厂、李晓华、董存德、陈红香从涉案的土地及房屋上腾退，交还给原告。事实和理由：2013年9月6日，被告和太仓交通控股（集团）有限公司（以下简称交控公司）签订《土地租赁合同》，约定交控公司将坐落于太仓市新湖管理区二十五组土地出租给被告使用。2014年10月9日，交控公司与太仓市交通发展集团有限公司合并。上述合同签订后，被告使用租赁土地至今。在租赁过程中，被告不但未经原告同意私自搭建建筑物，改变地上物布局，而且未按约向原告支付租金。另，据了解，被告已将上述租赁土地转租给第三人使用。截至解除合同之日即2017年7月17日，被告拖欠原告租金共614363元。原告曾多次向被告催要，但均无效果。请求法院维护原告合法权益。 被告宏燊公司辩称：1.原告对涉案土地不享有使用权，无权将土地出租给被告使用，故双方签订的土地租赁合同是无效的。被告不负有向原告支付租金的义务，被告已支付的租金将会以反诉的形式要求原告返还。2.原告最早提起诉讼的时间是2017年8月8日，租赁合同适用一年诉讼时效。故原告主张2016年8月8日之前的租金，已经超过诉讼时效。 被告明茂彩砖厂、李晓华辩称：同意被告的意见。 被告董存德、陈红香未作答辩。 被告宏燊公司反诉提出的诉讼请求：1.确认宏燊公司与交控公司（已被交发公司合并）于2013年9月6日签署的《土地租赁合同》无效；2.交发公司向宏燊公司返还已收取的租金72万元。事实和理由：宏燊公司与交控公司于2013年9月6日签署《土地租赁合同》，交控公司将坐落于太仓市新湖管理区二十五组约14亩的土地出租给宏燊公司使用。2014年交控公司与交发公司合并，并被交发公司吸收。宏燊公司于2013年9月至2015年底期间累计向交控公司及交发公司支付租金共计72万元。2016年宏燊公司经交发公司负责人同意后，在租赁土地上搭建临时建筑，之后却被认定为违章建筑而被强制拆除，给宏燊公司造成了巨大的经济损失。此后，宏燊公司即不再使用租赁土地开展经营业务，租赁土地一直处于闲置状态，宏燊公司也未向交发公司支付租金。后宏燊公司发现涉案土地是太仓天婷工业搪瓷有限公司（以下简称天婷公司）在2007年以出让方式取得的工业用地，后太仓市交通指挥部委托太仓市经济开发区拆迁办公室（以下简称双凤拆迁办）对该土地实施拆迁，双凤拆迁办与天婷公司签署拆迁补偿协议后对该土地实施拆迁。交发公司为证明其有权将涉案土地出租给宏燊公司，提供了拆迁办与太仓市交通建设指挥部于2013年7月10日签署的《资产移交协议书》及太仓市交通建设指挥部与交控公司于2013年8月12日签署的《资产移交协议书》。宏燊公司注意到，前述两份资产移交协议书内容、形式基本雷同，太仓市交通建设指挥部与交控公司于2013年8月12日签署的《资产移交协议书》中交控公司所使用的公章与《土地租赁合同》使用的公章编码不一致，《资产移交协议书》中的公章系交发公司伪造。同时，该《资产移交协议书》中未说明交控公司以何种方式取得案涉土地使用权，该资产移交行为无法律依据。故宏燊公司认为，宏燊公司与交控公司签署土地租赁合同时，交控公司对案涉土地并无使用权、管理权，其无权将涉案土地租赁给宏燊公司使用。合同签署后，交发公司也未及时提供真实、有效的权利人追认证明，故该《土地租赁合同》应属无效，交发公司应返还宏燊公司已支付的租金。 针对被告宏燊公司的反诉，原告交发公司辩称：涉案《土地租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，宏燊公司应当按照合同约定向交发公司支付租金，交发公司无需返还任何租金。交发公司是通过资产移交的方式取得涉案土地的使用权，在《土地租赁合同》中已明确体现，对此宏燊公司在签订合同时应当是明确知晓的。 经审理查明：太仓天婷工业搪瓷有限公司（以下简称天婷公司）系太仓市二十五组工业用地（地号（地号520-020-025使用权人。2007年1月23日，天婷公司就上述土地取得太国用（2007）第520001133号土地使用权证，权证载明使用权面积为18999.3平方米，土地用途为工业用地，使用权类型为出让。 2013年3月25日，太仓市经济开发区拆迁办公室（以下简称双凤拆迁办，甲方）与天婷公司（乙方）签署《杨林塘、吴塘整治企业（集体）用房拆迁补偿协议》，双方约定根据杨林塘、吴塘整治建设需要，甲方受太仓市交通建设指挥部委托拆迁乙方坐落于（吴塘）的全部（部分）房屋，经太仓市房产评估公司实地丈量评估及甲乙双方协商，总计26096276元。 2013年7月10日，双凤拆迁办（甲方）作为移交单位与接收单位即太仓市交通建设指挥部（乙方）签订《资产移交协议书》，约定将已完成拆迁的天婷公司剩余资产（厂房、办公楼、场地及收购设备等）全部移交给乙方，移交资产标的为天婷公司拆迁剩余建筑2677.43平方米（评估报告中11、12、13、21、22、23号建筑）、场地约23.95亩（宗地图中扣除征地红线面积）及相关产证，包括但不限于资产的所有权、使用权和处置权等所有权限；移交时间为2013年7月20日前。 2013年9月6日，交控公司（出租方、甲方）与宏燊公司（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将天婷公司名下的位于太仓市新湖管理区二十五组的土地出租给乙方使用。其中，合同第一条“土地及地上物基本情况”约定，甲方出租土地坐落于太仓市新湖管理区二十五组，该地块系甲方依法征收持有；土地证号：太国用（2007）第5200011**。剔除河道开挖部分，实际使用面积约14亩（见附件1），地上，地上物建筑面积共计约2655平方米件2）。第二条“土地及地上物用途”约定，按乙方营业执照核准的经营范围使用。除双方另有约定，乙方不得任意改变土地及地上物用途。第三条“租赁期限”约定，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。第四条“租金”约定，该土地第一年租金为人民币35万元整，每年递增2万元。第五条“付款方式”约定，租金每年一结算，先付后租；第一年租金在合同签字生效10天内一次性转账付清；第二年起乙方在当年的12月份一次性转账付清全年的租金给甲方。第六条“土地交付期限”约定，甲方于本合同生效之日将该土地交付给乙方。第七条“甲方对产权的承诺”约定，甲方按照现状将土地及地上物出租给乙方…。第九条“关于地上物的约定”约定，租赁期间，乙方如需局部或全部改变地上物布局或拆除地上物，搭建其他临时建筑的，需先征得甲方书面同意后方可进行，改变、拆除及搭建费用由乙方自理。合同终止时，乙方不论是否拆除临时建筑，甲方不予补偿…。第十二条“因乙方责任终止合同的约定”约定，乙方有下列情形之一的即构成违约，甲方可终止合同并收回土地使用权，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的土地及地上物转让、转借、转租他人或调换使用的；2、擅自改变地上物布局或拆除地上物的；3、拖欠租金达二个月以上（含二个月）的；4、利用承租土地及地上物进行违法活动。第十三条“提前终止合同”第3款约定，出现本合同第十二条规定情形的，甲方有权终止合同。第十四条“违约责任”约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按租金总额的千分之一向乙方加收滞纳金…”。该合同附件1为太国用（2007）第520001133号土地使用权证，权证载明土地使用权人为天婷公司。附件2为太仓市众信房地产评估土地评估测绘有限公司就天婷公司土地上建筑（面积8476.09平方米）所制作的《委托估价房屋平面图》，该平面图显示的建筑共24幢，编号为S1-S24（注：其中S11、S12、S13、S21、S22、S23的面积分别为422.37平方米、64.06平方米、60.31平方米、1310.40平方米、337.74平方米、461.89平方米，合计2656.77平方米）。 2014年4月8日，宏燊公司向交控公司支付2014年租金35万元。2015年7月14日，宏燊公司向交发公司支付2015年租金37万元。 2014年10月9日，太仓市国有资产监督管理委员会作出太国资委[2014]19号《关于对太仓市交通发展集团有限公司等实施吸收合并的批复》，同意交发公司吸收合并交控公司，交控公司所有资产、债权、债务、人员一起并入交发公司。 2016年1月，太仓市国土资源局双凤国土资源所、太仓市建设管理所向宏燊公司作出两违（违法用地、违法建设）认定书及责令改正违法行为通知书，认定宏燊公司未经有权机关批准，于2016年1月起在太仓市土地新建建筑物及其他设施，涉及建筑占地面积约3000平方米，责令立即停工，并于3日内自行拆除新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。 2017年12月19日，太仓市交通建设指挥部出具情况说明，载明“2013年，因吴塘拓宽以及杨林塘、吴塘整治建设的需要，我单位受太仓市人民政府的委托作为拆迁主体，由我单位委托太仓市人民政府对天婷公司名下位于太仓市地上建筑物进行拆迁，太仓市人民政府指派太仓市经济开发区拆迁办公室对上述土地及地上建筑物进行拆迁。拆迁范围涉及土地28.5亩，地上，地上建筑物8476平方米，实际拆迁中11、12、13、21、22、23幢共计6幢建筑物未拆除。本次拆迁为协商拆迁，拆迁费用由我单位支付，先付至太仓市人民政府，再由双凤镇人民政府支付给天婷公司。拆迁完成后，我单位取得位于太仓市地上建筑物的所有权。因交控公司负责管理、运作涉及交通系统、交通项目的资产，我单位在取得上述土地及地上建筑物的所有权后，授权交控公司管理、使用上述土地及地上建筑物，交控公司有权自用上述土地及地上建筑物或将其对外出租。在交发公司吸收合并交控公司后，由交发公司继续管理、使用上述土地及地上建筑物。上述工作已于2013年全部履行完毕”。 另查明：宏燊公司承租涉案土地后，委托顾建红负责管理涉案土地事宜。 2017年7月1日，顾建红代表宏燊公司与明茂彩砖厂签订租赁合同，约定宏燊公司将太仓市新湖管理区二十五组房屋二间650平方米租给明茂彩砖厂使用。 2017年5月25日，明茂彩砖厂经营者袁发明之子袁志伟作为出租方（甲方）、董存德作为承租方（乙方），双方签订《场地租赁协议》，约定甲方将位于太仓市新湖管理区二十五组的部分场地（其中土地2.5亩，生产车间300平方米，办公室9间）租赁给乙方使用，租期自2017年7月1日起至2020年6月30日止。 2017年6月14日，明茂彩砖厂经营者袁发明作为出租方（甲方），李晓华作为承租方（乙方）以及中介方，三方签订《租赁合同书》，约定袁发明将位于太仓市的建筑面积为500平方米（含二楼办公）的房屋租赁给李晓华使用。 2018年7月20日，顾建红代表宏燊公司（甲方）与陈红香（乙方）签订《协议书》，内容为：甲方在双凤镇人民政府要求旧电视机易爆物不允许放在露天在太阳下晒，考虑乙方没有地方搬迁，双方商定把甲方仓库2间给乙方，彩钢棚120平方米，大楼2楼1一间住宿使用，合计租金每月2800元，临时使用三个月，2018年8月1日至2018年10月30日，租金计8400元。 又查明：2017年8月8日，交发公司向本院提起诉讼，请求判令解除其与宏燊公司之间的《土地租赁合同》，并判令被告支付拖欠租金、违约金并腾退房屋。后宏燊公司提起反诉，请求确认《土地租赁合同》无效，并要求交发公司返还租金72万元。该案庭审中，交发公司与宏燊公司确认《土地租赁合同》租赁范围包括天婷公司土地使用权范围内的14亩土地以及《委托估价房屋平面图》载明的11、12、13、21、22、23号共六幢房屋（面积为2655平方米）；关于地上物建筑现状，交发公司称23号房屋已被拆除，宏燊公司称23号房屋自行坍塌。经本院现场勘查，交发公司和宏燊公司还确认案涉土地上存有宏燊公司的钢材未腾退，且存有次承租人占有、使用案涉土地上房屋的情况。后交发公司和宏燊公司分别撤回本诉和反诉。2018年9月20日，交发公司再次提起诉讼，引发本案。 本案审理中，本院于2018年12月27日至案涉土地现场勘查，注意到该地块上除宏燊公司外，尚有明茂彩砖厂、李晓华、董存德、陈红香实际占用部分房屋。当日，本院在案涉土地和房屋多处张贴公告，要求正在使用涉案土地及地上物的单位或个人于2019年1月20日前向本院申报使用情况，并提交主体身份信息等书面材料。 2019年2月21日，交发公司、宏燊公司再次确认涉案土地上的建筑物尚有《委托估价房屋平面图》载明的S11、S12、S13、S21、S22号共5幢建筑，包括S23号建筑在内的其余建筑都已被拆除。另，宏燊公司称其在取得涉案土地后，曾在土地上新建了部分建筑，但被政府部门认定为违章建筑后拆除了，造成了损失300多万元。据此，宏燊公司提出调解方案，表示因其上述300多万元损失，故由交发公司免除其已付租金之外的后期租金，其尽快腾退，但该调解方案未获交发公司同意。 以上事实有交发公司提交的批复、调查笔录、情况说明、土地租赁合同、土地使用权证、房屋平面图、发票、业务回单、通知书、租赁合同书、告知书，明茂彩砖厂提交的场地租赁协议，本院的调查笔录，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本案的争议焦点在于：第一，交控公司与宏燊公司于2013年9月6日签订的《土地租赁合同》是否有效；第二，交发公司是否有权主张租金或占有使用费以及违约金；第三，交发公司是否有权要求宏燊公司、明茂彩砖厂、李晓华、董存德和陈红香从涉案土地及地上物中腾退。 关于争议焦点一，宏燊公司认为，交控公司对案涉土地无使用权、管理权，交发公司也未提供土地权利人追认的证明，故《土地租赁合同》应属无效。本院认为，双凤拆迁办受太仓市交通建设指挥部委托与天婷公司签署用房拆迁补偿协议，双凤拆迁办在向天婷公司支付相应拆迁款项后将已完成拆迁的天婷公司的剩余资产移交给太仓市交通建设指挥部。结合太仓市交通建设指挥部出具的情况说明可知，该部又将原天婷公司厂区内拆迁剩余厂房、场地移交给交控公司，故交控公司有权出租涉案土地、厂房。然而，本院注意到虽然交控公司与宏燊公司签订的合同名为土地租赁合同，但根据合同的具体内容以及当事人的陈述，该租赁合同的标的物不仅仅为涉案的原天婷公司名下的土地，还包括该土地上约2655平方米的地上建筑物。而涉案地上物的建造并未取得建设工程规划许可证，也未经有关主管部门批准建设，故交控公司与宏燊公司签订的《土地租赁合同》应为无效。 关于争议焦点二，本院认为，租赁合同无效的，出租人有权请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费。因太仓市交通建设指挥部授权交控公司负责管理、运作涉案土地及地上建筑物，且交发公司已合并吸收交控公司，故交发公司有权作为出租人向宏燊公司收取占有使用费。涉案合同约定租金第一年为35万元且每年递增2万元，本案中宏燊公司已向交控公司及交发公司支付2014年至2015年期间的占有使用费72万元。结合交发公司主张的租金和占有使用费的计算方式（租金自2016年1月1日起计算至2017年7月17日为614361元，占有使用费自2017年7月18日起计算至实际腾退之日止按41万元/年的标准计算），本院认定交发公司有权要求宏燊公司支付2016年期间的占有使用费39万元以及按41万元/年标准计算的2017年1月1日至实际腾退之日止期间的占有使用费。因此，宏燊公司反诉要求交发公司返还已付租金72万元的主张缺乏依据，本院不予支持。 因《土地租赁合同》无效，交发公司要求宏燊公司支付16万元违约金没有法律依据，本院不予支持。 至于宏燊公司提出的交发公司最早起诉时间为2017年8月8日，故交发公司主张2016年8月8日之前租金的诉讼请求已超过诉讼时效的意见，本院认为，虽然涉案合同约定租金每年结算一次，但该约定不足以否认租金债务的整体性，宏燊公司虽然欠付租金，但其一直未能腾退土地及地上物，故交发公司起诉要求宏燊公司支付至实际腾退之日的占有使用费未超过诉讼时效，本院对宏燊公司的上述抗辩不予采纳。 关于争议焦点三，根据上述分析，《土地租赁合同》无效，宏燊公司及明茂彩砖厂、李晓华、董存德、陈红香缺乏占有使用涉案土地及房屋的依据，故交发公司有权要求宏燊公司、明茂彩砖厂、李晓华、董存德、陈红香自涉案土地及房屋上腾退。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下： 一、太仓交通控股（集团）有限公司与被告上海宏燊企业管理有限公司于2013年9月6日签订的《土地租赁合同》无效； 二、被告上海宏燊企业管理有限公司于本判决生效后30日内将其占用的位于太仓市新湖管理区二十五组约14亩土地及地上建筑物（《委托估价房屋平面图》载明的S11、S12、S13、S21、S22号建筑）腾退给原告太仓市交通发展有限公司，并向原告太仓市交通发展有限公司支付2016年度的占有使用费39万元、2017年1月1日至实际腾退之日止的占有使用费（计算标准：按照41万元/年计算）； 三、被告太仓市城厢镇南郊明茂彩砖厂、李晓华、董存德、陈红香将各自占用的位于太仓市新湖管理区二十五组14亩土地及地上建筑物腾退给原告上海宏燊企业管理有限公司； 四、驳回原告太仓市交通发展有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告上海宏燊企业管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17390元，由交发公司负担1620元，宏燊公司负担15770元。反诉案件受理费5580元，由交发公司负担80元，宏燊公司负担5500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长 王 坤 人民陪审员 王 莉 人民陪审员 屠燕红 二〇一九年三月二十九日                                                                书记员陈 忆