北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终1449号上诉人（原审原告）：白光明，男，1964年11月22日出生。委托诉讼代理人：谭爽，北京市北方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京亿家宜居房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通北苑****楼**2（**）。法定代表人：陶振宇，总经理。委托诉讼代理人：庞嘉靖，北京振持律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：李彦环，女，1965年1月14日出生。委托诉讼代理人：吴庆梅，北京智深律师事务所律师。原审第三人：段云，男，1971年7月9日出生。原审第三人：刘永跃，男，1968年8月31日出生。上诉人白光明因与被上诉人北京亿家宜居房地产经纪有限公司（以下简称亿家宜居公司）、李彦环，原审第三人段云、刘永跃房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年2月14日公开开庭进行了审理。上诉人白光明及其委托诉讼代理人谭爽，被上诉人亿家宜居公司的委托诉讼代理人庞嘉靖，被上诉人李彦环及其委托诉讼代理人吴庆梅到庭参加了诉讼。原审第三人段云、刘永跃在前进监狱服刑，本院询问后，其二人表示不委托诉讼代理人参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。白光明上诉请求：撤销原审法院判决第二项，改判亿家宜居公司以每月2900元的标准向白光明支付占有使用费，从2015年2月20日支付至实际腾退之日；并判令李彦环将北京市昌平区501室（以下简称诉争房屋）腾退给白光明。事实和理由：1．行政机关虽对诉争房屋作出了没收的行政处罚，但不影响白光明对诉争房屋享有财产性权利：该处罚并不属于物权法二十八条规定的可消灭物权的法律文件、行政机关未申请强制执行而不具有执行力、行政处罚的相对人是北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（以下简称郑各庄村委会）而非白光明。2．李彦环取得房屋的事实基础是《房屋出租委托合同》。该合同被认定无效后，李彦环依据合同取得的财产应予返还。3．政府的行政处罚对白光明没有执行力，原审法院应判决亿家宜居公司支付占有使用费至房屋腾退之日。亿家宜居公司辩称，同意原审法院的判决。李彦环辩称，同意原审法院的判决。段云与刘永跃述称，同意原审法院的判决。白光明向一审法院起诉请求：1．确认我与亿家宜居公司签订《房屋出租委托合同》无效；2．判令亿家宜居公司、段云、刘永跃、李彦环向白光明返还诉争房屋；3．判令亿家宜居公司、段云、刘永跃、李彦环向白光明支付自2015年2月20日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，暂计算至2017年10月19日为92800元。一审法院认定事实：2011年，北京宏福建工集团有限公司（甲方）与白光明（乙方）签订《北京宏福苑小区房屋认购协议书》，约定乙方购买甲方开发建设的北京宏福苑小区南二区3-1-501的房屋（即诉争房屋），建筑面积为154平方米，房屋售价为1416800元。后白光明支付了购房款并办理入住手续。2013年4月19日，白光明与亿家宜居公司签订《房屋出租委托合同》，约定白光明将诉争房屋委托亿家宜居公司对外出租，出租代理期限自2013年4月20日至2016年4月19日，共计3年；租金为2900元／月，按季交付；白光明交付房屋后，除工作期外，无论房屋实际出租与否，亿家宜居公司应按约定的租金标准向甲方交付租金。白光明同意第一年预留150日作为亿家宜居公司接洽承租的工作期，自2013年9月20日开始计算租金。此外，双方还约定了其他条款。签订该合同后，白光明交付亿家宜居公司诉争房屋。亿家宜居公司交付白光明房屋租金至2015年7月19日。2014年6月5日，亿家宜居公司与段云签订《房屋租赁合同》，约定亿家宜居公司将诉争房屋出租给段云，房屋租赁期限自2014年6月5日至2015年6月4日；租金标准为4200元／月。签订房屋租赁合同后，亿家宜居公司将诉争房屋交付给段云。2015年3月，诉争房屋被段云和刘永跃转手出卖给李彦环。李彦环在本案庭审过程中提交了一份其与北京宏福建工集团有限公司、郑各庄村委会于2015年3月27日签订的关于出售诉争房屋的“北京宏福苑房屋买卖合同书”。该合同约定诉争房屋售价为905612元。该合同所留印章被生效判决书认定为伪造。后段云和刘永跃被法院生效法律文书以合同诈骗罪终审判处无期徒刑。目前诉争房屋实际由李彦环占有使用。2014年1月10日，北京市国土资源局向郑各庄村委会出具《国土资源行政处罚决定书》（京国土（昌）分局罚字（2013）第171号），载明：“当事人：郑各庄村委会。违法事实：2009年底至2012年5月，郑各庄村委会未办理用地审批手续，占用北京市昌平区北七家镇郑各庄村集体土地建房（航天宿舍楼）。2013年8月2日，我局下发了《责令停止国土资源违法行为通知书》（京国土（昌）分局责字2013第408号）。经现场勘测，该项目占地总面积45393．75平方米（合68．09亩），建筑占地面积9026．98平方米，建筑面积163024．20平方米。共建设楼房6栋，在建工程1栋。……《北京市昌平区北七家镇土地利用总体规划（2006-2020年）》规划用途为城镇建设用地区。其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条第1款的规定，属非法占地行为。……依据《中华人民共和国土地管理法》第76条第1款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第42条的规定，对郑各庄村委会作出如下行政处罚：处郑各庄村委会未办理用地审批手续，占用本村45393．75平方米（合68．09亩）集体土地建设的楼房6栋、在建工程1栋给予没收，没收建筑面积163024．20平方米，并按每平方米占地20元罚款，共计907875元人民币。”该行政处罚决定书已于2014年1月10日生效。经查，诉争房屋在该处罚决定书没收的范围内。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。白光明与亿家宜居公司签订的《房屋出租委托合同》虽名为委托合同，但该合同对租期和租金标准都有明确约定，且亿家宜居公司对外转租时都是以自己的名义，故双方为事实上的房屋租赁合同关系。依据行政机关的处罚决定可以看出，诉争房屋建设并未取得建设工程规划许可证，白光明与亿家宜居公司签订的《房屋出租委托合同》应为无效。故白光明要求确认《房屋出租委托合同》无效，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于白光明要求亿家宜居公司及段云、刘永跃、李彦环支付房屋使用费的主张，法院认为，在行政机关作出行政处罚决定之前，亿家宜居公司作为合同相对方应当参照双方约定的租金标准，向白光明支付房屋使用费。在行政机关于2014年1月10日作出行政处罚决定之后，白光明要求支付2015年2月20日之后的房屋使用费的请求，法院不予支持。同时白光明要求段云、刘永跃、李彦环支付房屋使用费亦依据不足，法院不予支持。行政机关已对诉争房屋作出了予以没收的行政处罚决定，在此情况下，白光明要求亿家宜居公司及段云、刘永跃、李彦环向其腾退房屋的诉讼请求，与行政处罚决定存在冲突，本案不宜进行处理。段云、刘永跃经法院合法传唤，未委托诉讼代理人到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和辩论的权利，不影响法院依据查明的事实依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、白光明与北京亿家宜居房地产经纪有限公司于2013年4月19日签订的《房屋出租委托合同》无效。二、驳回白光明的其他诉讼请求。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。白光明将诉争房屋交付给亿家宜居公司使用、收益，亿家宜居公司向白光明支付租金。亿家宜居公司与白光明签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但双方的法律关系应为租赁合同关系。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。根据查明的事实可知，建设单位并未依法办理用地审批手续，违反了法律的强制性规定。白光明与亿家宜居公司之间的《房屋出租委托合同》应为无效合同。原审法院对此处理正确，本院予以确认。行政处罚决定属于行政机关作出的行政行为，具有公定力，除依法被撤销或确认违法之情形外，一经作出即推定合法有效，并具有法律强制力。2014年1月10日作出没收处罚决定之日起，诉争房屋就已收归国有，白光明对诉争房屋不再享有财产权利。1．李彦环与白光明之间并无合同关系，且白光明对诉争房屋不再享有财产性权利，白光明要求李彦环腾退诉争房屋的请求于法无据，应不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以确认。2．白光明主张占有使用费的起始时间是2015年2月20日，而此时白光明对诉争房屋已不享有财产权利，无权向他人主张占有使用费。原审法院对此处理正确，本院予以确认。综上所述，白光明的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2120元，由白光明负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  范磊审判员  刘磊审判员  赵蕾二〇一九年三月二十五日法官助理叶康喜书记员刘芳芳