北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初13395号原告：袁昕昕，女，1974年1月22日出生，汉族，中国电信股份有限公司员工，户籍所在地北京市西城区。委托诉讼代理人：江志坤，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小岩，北京市京师律师事务所律师。原告：曲明，男，1974年9月17日出生，汉族，北京日讯在线科技有限公司总经理，户籍所在地北京市丰台区。委托诉讼代理人：江志坤，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小岩，北京市京师律师事务所律师。被告：北京深蓝信科技有限公司，住所地北京市西城区北礼士路**楼院****-05。法定代表人：袁小博，总经理。委托诉讼代理人：邢丽明，北京市嘉和律师事务所律师。第三人：朴喜武，男，1985年2月15日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省双鸭山市尖山区。第三人：唐家麒，男，1981年10月26日出生，汉族，无业，户籍所在地北京市海淀区。委托诉讼代理人：谭君祥，北京骅之韬律师事务所律师。原告袁昕昕、原告曲明与被告北京深蓝信科技有限公司（原名称为北京泰和永信科技有限公司，2016年8月24日变更为现名称，以下称深蓝信公司）、第三人朴喜武、第三人唐家麒房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。袁昕昕、曲明的共同委托诉讼代理人江志坤，深蓝信公司的委托诉讼代理人邢丽明，唐家麒的委托诉讼代理人谭君祥到庭参加诉讼，朴喜武经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁昕昕、曲明向本院提出诉讼请求：1.要求撤销袁昕昕与深蓝信公司就北京市朝阳区西坝河东里2号院9号楼10层5-1102号房屋（以下称涉诉房屋）签订的《存量房屋买卖合同》；2.要求深蓝信公司赔偿袁昕昕、曲明房屋差价258万元；3.要求深蓝信公司以258万元为基数，按照年利率6%的标准向袁昕昕、曲明支付自2015年4月7日起至实际支付258万元之日止的利息；4.要求朴喜武对第2、3项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2015年1月18日，袁昕昕、曲明与唐家麒签订《抵押借款合同》，约定袁昕昕、曲明向唐家麒借款430万元，袁昕昕、曲明以涉诉房屋作为抵押，同时，唐家麒找来朴喜武，要求袁昕昕、曲明向朴喜武出具经公证的委托书。同日，袁昕昕、曲明按唐家麒的要求向朴喜武出具了委托书。此后，唐家麒向袁昕昕、曲明支付了约定的借款，袁昕昕、曲明配合唐家麒对涉诉房屋办理了抵押权登记，抵押权人为唐家麒。2015年4月7日，朴喜武与深蓝信公司在袁昕昕、曲明不知情的情况下签订了《存量房屋买卖合同》，约定房屋价格为442万元，该价格明显低于市场价格（袁昕昕、曲明认为当时的市场价格为700万元）。为使涉诉房屋得以办理转移登记，朴喜武串通唐家麒，双方于2015年4月8日签订《解除抵押权协议》，将涉诉房屋的抵押予以解除，并将涉诉房屋转移登记至深蓝信公司名下。深蓝信公司取得产权证后，随即派人到涉诉房屋将袁昕昕、曲明强行赶走。综上，朴喜武代表袁昕昕与深蓝信公司签订的《存量房屋买卖合同》约定的交易价格显失公平，该合同应当予以撤销。因涉诉房屋已被深蓝信公司出售，故深蓝信公司应赔偿差价损失及利息，朴喜武作为袁昕昕、曲明的代理人，与深蓝信公司恶意串通，应承担连带责任。深蓝信公司辩称，不同意袁昕昕、曲明的全部诉讼请求。签订房屋买卖合同时，深蓝信公司已经审核了袁昕昕的代理人朴喜武的代理权限，朴喜武在代理权限内与深蓝信公司签订合同并最终完成交易，故双方签订的合同合法有效。深蓝信公司购买涉诉房屋实际支付了442万元购房款和约83万元的税费，共计525万元，本案中，经评估涉诉房屋的价值为673.54万元，以该价值为参考，深蓝信公司支付的525万元达到了该价值的78.9%，故涉诉房屋的出售价格并未明显低于市场价格，深蓝信公司不应赔偿差价损失和利息。朴喜武未到庭，亦未提交书面答辩状。唐家麒称，本案房屋买卖合同与唐家麒无关，对袁昕昕、曲明的诉讼请求不发表意见。唐家麒收到了袁昕昕、曲明偿还的442万元本息，收到还款后，唐家麒办理了涉诉房屋的解抵押手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：袁昕昕与曲明系夫妻关系，二人于1998年3月16日登记结婚。2004年6月27日，袁昕昕作为买受人与北京广华轩房地产开发有限责任公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定袁昕昕购买涉诉房屋。2005年12月，涉诉房屋（建筑面积为147.18平方米）登记至袁昕昕名下。2015年1月28日，袁昕昕、曲明作为借款人、抵押人（甲方）与唐家麒作为出借人、抵押权人（乙方）签订《抵押借款合同》，约定：甲方向乙方借款430万元用于资金周转，借款期限自实际转账之日起一个月；利息按月利率1.86%计算；甲方提供涉诉房屋作为抵押担保，担保范围为借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；甲乙双方自愿向公证处申请办理本抵押借款合同的强制执行公证；本合同生效后，如甲方到期未按本合同偿还借款，乙方有权向公证处申请签发执行证书。上述合同经北京市方正公证处予以公证。同日，涉诉房屋办理了抵押权登记，抵押权人为唐家麒，抵押数额为430万元。2015年1月28日，袁昕昕、曲明向朴喜武、魏博出具《委托书》，并由北京市方正公证书予以公证，委托事项包括：1、代为办理涉诉房屋的银行提前还款、预约还款手续，解除抵押手续，签署解押协议，并领取解押后的房产证及相关解押材料。2、在符合依法出售的前提下，以合理的市场价格出售涉诉房屋，代为确定房屋交易价格；代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证；代为办理涉诉房屋的买卖交易手续、代为办理房源核验手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理产权转移过户有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续，代为办理与出售涉诉房屋相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为办理资金监管手续、解冻手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续。朴喜武、魏博在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件袁昕昕、曲明均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果，委托期限自委托之日起至办完上述委托事宜为止。2015年4月7日，朴喜武作为袁昕昕的代理人与深蓝信公司签订《存量房屋买卖合同》（网签合同，合同编号为C989291），约定袁昕昕将涉诉房屋出售给深蓝信公司，房屋成交价格为442万元。经询，袁昕昕、曲明和深蓝信公司均无法提供文本合同。2015年4月8日，朴喜武作为袁昕昕的代理人（甲方）与唐家麒（乙方）签订《解除抵押权协议》，约定：甲方与乙方于2015年1月28日签订抵押合同，甲方将涉诉房屋抵押给乙方借款430万元，并于2015年1月28日办理抵押登记手续，现甲方已将贷款本息还清，双方协商同意解除涉诉房屋的抵押权。同日，涉诉房屋的抵押权登记予以注销。2015年4月8日，深蓝信公司缴纳了涉诉房屋的契税13.26万元。同日，涉诉房屋转移登记至深蓝信公司名下。2015年5月25日，深蓝信公司作为出卖人与徐炜作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，约定深蓝信公司将涉诉房屋出售给徐炜，房屋成交价格为442万元。2015年6月16日，涉诉房屋转移登记至徐炜名下。本案审理过程中，袁昕昕、曲明申请对涉诉房屋于2015年4月7日的市场价值进行评估，本院依法委托北京银通安泰房地产评估有限公司（以下称银通安泰公司）进行上述评估。银通安泰公司于2018年7月23日出具《房地产估价报告》，估价结果为涉诉房屋于2015年4月7日的市场价值单价为45763元/平方米，总价为673.54万元。曲明支付评估费19300元。袁昕昕、曲明及深蓝信公司对估价报告的真实性均予以认可，但袁昕昕、曲明认为估价结果过低，深蓝信公司认为估计结果过高，经询，双方均不申请对评估结果进行质询。为证明缴纳税费情况，深蓝信公司提交付款凭证及契税发票，显示深蓝信公司于2015年4月8日缴纳契税13.26万元，于2015年6月8日缴纳房产税6373.64元、城镇土地使用税15.78元、印花税2210元；袁昕昕于2015年4月8日缴纳城市维护建设税11148.34元、个人所得税509269.23元、地、地方教育附加31854元、教育费附加4777.86元、营业税159262.05元。深蓝信公司称，因涉诉房屋非满五唯一，故房屋交易过程中产生的税费很高，将近83万元，虽有一张付款凭证显示付款人是袁昕昕，但实际付款人是深蓝信公司。袁昕昕、曲明对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示税费只是影响房屋价格的一方面，并不起决定性作用。经询，袁昕昕、曲明表示二人未缴纳过该组证据中显示的税费。关于涉诉房屋的实际交易价格，深蓝信公司表示与合同约定一致即442万元，但因公司搬过两次家，且当时的经办人员都已离职，故无法提供购房款的付款凭证，也无法核实付款时间、付款方式、付款主体及收款主体。关于唐家麒出借给袁昕昕、曲明的430万元的偿还情况，唐家麒提交《情况说明》，内容为“2015年2月5日袁昕昕、曲明向我借款430万元，借款期限1个月，利息月息1.86%。借款到期后，无力归还本金及利息，房主袁昕昕同意出卖抵押物，用以清偿债务。经过约两个月将抵押房产卖出，归还我本金及利息共计442万元。我的本金及利息得到偿还后，我就将房屋的抵押解除”。唐家麒表示其于2015年4月初收到了442万元还款，其中包括430万元本金和12万元利息，至此430万元本息已全部清偿完毕。经询，袁昕昕、曲明对本金及利息的数额均不持异议，表示同意该442万元在其主张的涉诉房屋价值700万元中予以扣除，差价部分即258万元应由深蓝信公司和朴喜武共同赔偿。关于袁昕昕、曲明和朴喜武的关系，袁昕昕、曲明称其二人不认识朴喜武，袁昕昕、曲明在向唐家麒借款时，应唐家麒的要求，向朴喜武出具了经公证的授权委托书。关于深蓝信公司和朴喜武的关系，深蓝信公司称在本次房屋买卖之前，二者并不认识，后二者通过本次房屋买卖过程相互认识，但只限于认识，没有其他关系，深蓝信公司不清楚朴喜武的职业，也联系不上朴喜武。关于深蓝信公司是否直接与袁昕昕、曲明接触过，深蓝信公司称其只在看房时见过袁昕昕、曲明一次，其他事项均是与朴喜武联系的。袁昕昕、曲明称深蓝信公司在购房前并未看过房，在房屋转移登记至深蓝信公司名下后，有几个自称是房主的人要求袁昕昕、曲明搬离涉诉房屋。关于深蓝信公司购买涉诉房屋的目的，深蓝信公司称是用于投资，深蓝信公司购买涉诉房屋后又将该房屋以高于442万元的价格出售给徐炜，但为了避税，深蓝信公司和徐炜在《存量房屋买卖合同》约定成交价格为442万元。经询，深蓝信公司无法提供其与徐炜签订的文本合同。关于袁昕昕、曲明主张的房屋差价258万元，袁昕昕、曲明称，其认为涉诉房屋于2015年4月7日的市场价格为700万元，减去《存量房屋买卖合同》中约定的442万元，差价为258万元。另查，2017年2月14日，案外人郝建莉以房屋买卖合同纠纷为由将张志强、深蓝信公司诉至本院，在该案中，朴喜武以深蓝信公司员工的身份作为深蓝信公司的委托诉讼代理人参加诉讼。本院认为，根据法律规定，当事人一方因重大误解订立合同或在订立合同时显失公平的，或者一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。本案中，袁昕昕、曲明以合同约定的交易价格明显过低，显失公平为由主张撤销合同，故本院需审查朴喜武代理袁昕昕与深蓝信公司签订的《存量房屋买卖合同》是否具有显失公平的情形。根据合同约定及深蓝信公司的陈述，涉诉房屋的成交价格为442万元，而经本院依法委托评估机构评估，涉诉房屋当时的市场价值为673.54万元，可见合同约定的交易价格明显低于涉诉房屋当时的市场价格，符合显失公平的情形，袁昕昕依法享有撤销权，且在法定期限内行使撤销权，故对袁昕昕要求撤销合同的请求本院予以支持。深蓝信公司关于房屋交易价格加上税费的价格已达到房屋市场价值的70%，故交易价格并未明显过低的抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉诉房屋已被深蓝信公司另行出售给徐炜，并已转移登记至徐炜名下，深蓝信公司在客观上已无法返还房屋，故袁昕昕有权要求深蓝信公司折价补偿，现涉诉房屋的抵押权人唐家麒明确表示已收到还款442万元，袁昕昕、曲明亦同意该442万元在房屋价值中予以扣除，本院不持予以，对于差价部分231.54万元（673.54万元减去442万元），深蓝信公司应予以赔偿。因被撤销的合同自始没有法律约束力，故上述差价的给付义务可追溯至涉诉房屋转移登记至深蓝信公司名下之日即2015年4月8日，袁昕昕有权自次日起主张利息，袁昕昕主张的利息标准并无不当，本院予以支持。因袁昕昕是本案合同的相对方，故本院判令房屋差价及利息损失均赔偿给袁昕昕。关于朴喜武的责任，根据查明的事实可知，朴喜武在行使代理权过程中，并未以善良管理人的注意义务标准忠实诚信地为袁昕昕、曲明的利益从事代理活动，朴喜武在售房前后均未向袁昕昕、曲明履行告知义务，亦未就房屋交易价格、购房款支付时间及方式、房屋交付及权属转移登记时间、违约责任等重要问题与袁昕昕、曲明进行协商或沟通，而是擅自以明显不合理的低价将涉诉房屋转让给其任职的公司即深蓝信公司，朴喜武代理袁昕昕与深蓝信公司签订的《存量房屋买卖合同》对购房款支付时间、方式、房屋交付及权属转移登记等重要事项均未进行约定，亦无证据证明双方就涉诉房屋签订过其他文本合同，双方的行为明显不符合市场交易习惯，加之在本案审理过程中，经多次询问，深蓝信公司始终否认其与朴喜武之间存在关系，而朴喜武在本院组织的多次庭审中始终不出庭应诉，综合考虑上述因素，足以认定朴喜武与深蓝信公司存在恶意串通，并且以不合理低价将涉诉房屋出售给深蓝信公司，在客观上确实损害了袁昕昕、曲明的合法权益，故朴喜武应与深蓝信公司承担连带责任。朴喜武经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销原告袁昕昕与被告北京深蓝信科技有限公司就北京市朝阳区西坝河东里2号院9号楼10层5-1102号房屋签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号为C989291）；二、被告北京深蓝信科技有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告袁昕昕房屋差价2315400元，并以2315400元为基数，按照年利率6%的标准，向原告袁昕昕支付自二○一五年四月九日起至实际支付房屋差价2315400元之日止的利息；三、第三人朴喜武对本判决第二项内容承担连带责任；四、驳回原告袁昕昕、原告曲明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42160元，由被告北京深蓝信科技有限公司、第三人朴喜武共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。评估费19300元，由被告北京深蓝信科技有限公司、第三人朴喜武共同负担（于本判决生效后七日内给付原告曲明）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇一九年三月十二日书记员 王贺情