湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂07民终28号上诉人（原审被告）：刘小珊，女，1989年2月18日出生，汉族，洪湖市人，住湖北省洪湖市，上诉人（原审被告）：孙磊，男，1989年2月28日出生，汉族，洪湖市人，系刘小珊之夫，住址同上，上述二上诉人共同委托诉讼代理人：石勇，湖北公度律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈建明，男，1976年10月29日出生，汉族，武汉市人，住江汉区，委托诉讼代理人：陈于华、彭丽萍，湖北启昊律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：廖甜，女，1997年11月8日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市葛店开发区，委托诉讼代理人：范群乔，女，1972年11月9日出生，汉族，系廖甜的母亲，住址同上，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：胡泽伟，男，1993年8月2日出生，汉族，鄂州市人，鄂州市华容区庙岭镇恒大金碧天下35栋1005室，上诉人刘小珊、孙磊因与被上诉人陈建明、廖甜、胡泽伟房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2018）鄂0703民初612号民事判决，于2019年1月2日向本院提出上诉。现本院依法组成合议庭，于2019年1月22日公开开庭进行了审理。上诉人刘小珊、孙磊及其委托诉讼代理人石勇、被上诉人陈建明的委托诉讼代理人陈于华、被上诉人廖甜的委托诉讼代理人范群乔、被上诉人胡泽伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘小珊、孙磊上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法驳回陈建明的全部诉讼请求；2、一审和二审的诉讼费用全部由陈建明承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据认定有误，适用法律错误，故意偏袒陈建明一方。（一）1、一审判决认定“因刘小珊、孙磊无法办理银行贷款手续，购房余款40万元未向陈建明支付”与事实不符，与其判决己査明的事实即“尾款40万元以银行贷款下款时间为准”相互矛盾，因为争议双方的房屋买卖合同明确约定尾款40万元是以银行贷款为准，不是刘小珊、孙磊未向陈建明支付，是因为贷款办理周期较长且该房屋己经涨价，陈建明违约要求上诉人立即交付尾款。2、一审判决书认定“2017年9月2日，廖甜依约定向武汉景家物业服务有限公司交纳了诚意金2万元”与事实不符，因为涉案的2万元已经在2017年9月15日由胡泽伟通过招商银行转款给陈建明，该转款的交易凭证及其一审庭审中胡泽伟自认，已经足以证明涉案房屋的第二次交易是按照陈建明及其委托人胡泽伟要求和方式予以交易，一审法院明显遗漏该事实未予查明。3、一审未查明两个基本事实：（1）刘小珊、孙磊从未委托胡泽伟参与廖甜房屋买卖的诚意金、定金等任何收款事宜的事实，廖甜向其支付涉案房屋款项没有任何事实依据，因为刘小珊、孙磊与胡泽伟的公证委托书是为第一次与陈建明的房屋交易而出具，第二次房屋买卖没有任何公证的委托书，更没有委托收款。从鄂州市不动产权交易中心调取的证据材料，足以证明刘小珊、孙磊被迫办理过户手续是因为房屋被查封冻结等情形导致。（2）两次房屋买卖交易都是陈建明及其委托代理人胡泽伟实施，胡泽伟在一审庭审中当庭自认他本人是陈建明的委托人，40万元尾款其收取后，与陈建明转化为借款法律关系，该事实有陈建明收取胡泽伟借款利息的转款凭证、微信聊天截图、电话录音证据为证。（二）一审证据认定有误：（1）一审判决认定“不能证实廖甜未将购房款支付给刘小珊、孙磊”有误，因为一审査明的事实中明确表明胡泽伟收取了全部房款，明显可以证明刘小珊、孙磊没有收款，一审判决的证据认定与认定的事实相互矛盾。（2）—审判决认定“亦不能证实胡泽伟受陈建明委托售房和参与房款收款的事实”有误，因为一审判决后，胡泽伟才向刘小珊、孙磊递交“廖甜所交2万元购房诚意金转款给陈建明的书面转款凭证”、“支付借款利息4千元的微信转款凭证”、“陈建明与刘小珊、孙磊关于胡泽伟是否是涉案房屋买卖的全权委托人的录音”等新证据，二审阶段将提交的新证据，足以证明涉案房屋的买卖是陈建明及其委托人胡泽伟操作并实施的行为，该行为所导致的法律后果应由陈建明及其委托人胡泽伟自行承担。（三）一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。一审法院适用两条法律规定，即《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第四百零四条：“委托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”。上述法律规定的适用没有任何依据，因为刘小珊、孙磊与陈建明已经达成了将涉案房屋转让给廖甜且由陈建明的委托人胡泽伟收款的事实，况且刘小珊、孙磊根本没有违反40万元尾款支付的约定，是陈建明单方面变更合同并协助其卖房，刘小珊、孙磊对于40万元尾款的支付没有违约行为。刘小珊、孙磊与廖甜的房屋买卖中没有委托胡泽伟收款，廖甜向其付款的风险理应由真实的交易方承担法律后果，而非刘小珊、孙磊承担，应由陈建明及其委托人胡泽伟自行承担。（四）该争议中部分事实有关交易个人可能已经涉嫌刑事犯罪、涉嫌虚假诉讼，可能导致实体判决的不公，并严重危害正常的民事诉讼程序，严重浪费司法资源，并有可能损害司法权威和他人的合法民事权益。陈建明辩称，上诉人刘小珊、孙磊歪曲事实，断章取义。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理。刘小珊、孙磊的上诉理由不成立，应予驳回。刘小珊、孙磊再三提出银行贷款时间，根据合同法约定，对履行时间约定不明应当以合理时间履行。签订合同时间2017年4月份，房产过户时间是2017年8月份，经过4个月，刘小珊、孙磊仍然没有将房款交付给陈建明，已过合理付款时间。银行放贷只是购房的一种支付方式，在银行未予放贷的情况下，刘小珊、孙磊应该以其他方式积极履行付款义务。对于刘小珊、孙磊所称卖房是委托胡泽伟进行，我方与胡泽伟没有任何委托材料，而刘小珊、孙磊则与胡泽伟签订了委托书来进行房屋买卖，第一份合同是陈建明和刘小珊签订的房屋买卖合同，陈建明把房屋过户给刘小珊，刘小珊支付价款合情合理，但刘小珊没有支付房款，后陈建明无奈查封了该房屋，并经协商刘小珊将房屋卖给他人再将房款给付陈建明。而此时刘小珊将房款交给了胡泽伟，胡泽伟又与廖甜签订了房屋买卖合同，但胡泽伟最后未将房款给予陈建明，所以只能向刘小珊主张权利。现在刘小珊因为自己的过错将房款给了胡泽伟，而将风险全部转给陈建明，无事实和法律依据。廖甜辩称，本案所涉房屋于2017年8月2日过户至刘小珊、孙磊名下，我通过中介公司签订二手房屋买卖合同，故我购买的房屋乃刘小珊、孙磊享有合法所有的房屋。涉案房屋总价款为：755000元，廖甜分别以转账或现金的方式分别于2017年9月17日支付60万元；于2017年12月26日支付10万元；于2017年1月26日支付45000元，全部房款已经支付完毕，并按照协议约定履行了全部义务，办理了不动产权属证书。综上，鉴于合同的相对性，刘小珊、孙磊与陈建明的房屋买卖纠纷与廖甜无法律和事实上的关联。陈建明向一审法院起诉请求：1、判令刘小珊、孙磊、廖甜立即支付售房款40万元；2、判令刘小珊、孙磊共同向陈建明支付逾期付款的违约金12万元（从2017年8月2日房屋过户至刘小珊、孙磊名下之日起计算违约金，按未付售房款30%的比例计算）；以上合计52万元；3、本案诉讼费由刘小珊、孙磊、廖甜承担。事实及理由：刘小珊、孙磊系夫妻关系。2017年4月19日，陈建明与刘小珊签订《二手房屋买卖合同》，约定陈建明将自有的位于鄂州市××店开发区××东岸××单元××号房屋（房屋所有权证号301300033050）出售给刘小珊、孙磊，房屋总价款为536000元，签订当日支付定金66000元，2017年4月22日支付首付款136000元，尾款40万元以银行贷款下款时间为准。同时，合同第七条违约责任7.2明确约定“乙方（刘小珊）不按合同约定履行给付房价款义务时，应按日向甲方（陈建明）加付逾期部分1%的违约金”。合同签订后，陈建明按合同约定履行了向刘小珊、孙磊交付房屋的义务，涉诉房屋于2017年8月2日过户登记至刘小珊、孙磊名下，但由于刘小珊、孙磊一直未能通过银行货款审批手续，导致剩余40万元房款无法按约定支付。经刘小珊、孙磊同陈建明协商，刘小珊、孙磊遂于2017年9月6日与廖甜签订《二手房屋买卖合同》，通过将房屋转卖给廖甜后所得售房款来支付陈建明40万元售房款。现陈建明房屋己过户至廖甜名下，但廖甜并未将40万元购房款支付给刘小珊、孙磊，导致刘小珊、孙磊至今未将40万元购房款支付给陈建明，造成了陈建明钱、房两空的不利局面和结果。综上所述，由于刘小珊、孙磊、廖甜不讲诚信的行为严重损害了陈建明的合法利益，陈建明为维护自己的合法权益，依据《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定，诉至法院，请求判如所请。刘小珊、孙磊辩称，1、刘小珊、孙磊与陈建明之间房屋买卖合同己经履行完毕，争议双方的权利义务己终结，刘小珊、孙磊不存在违约的事实；2、陈建明为规避自身的诉讼风险，故意隐瞒涉案的两次房产交易行为都是其委托胡泽伟参与实施的事实。现受托人损害委托人的利益，导致其无法收取尾款的法律责任，理应由受托人承担，而非刘小珊、孙磊承担；3、本案需要查明相关重要事实，就必须要陈建明的受托人胡泽伟作为本案的被告参与者该诉讼，否则本案的相关重要事实，特别是陈建明故意隐瞒其委托胡泽伟参与交易的事实无法查清。综上，请求依法驳回陈建明的全部诉讼请求，支持刘小珊、孙磊的答辩意见。廖甜辩称，1、本案所涉房屋于2017年8月2日过户至刘小珊、孙磊名下，廖甜是通过中介公司购买的房屋是刘小珊、孙磊享有合法所有权的房屋；2、本案涉案房屋总价款为755000元。胡泽伟的答辩意见，称其与陈建明是客户关系，后来成了朋友，两次卖房都是受陈建明委托。陈建明先是卖给刘小珊，后来又同意刘小珊卖房给廖甜。廖甜支付购房款的时候，由于刘小珊和孙磊有40万的房款没有付给陈建明，后直接给我，由我转交给陈建明。之后，我找陈建明借了这笔钱，并到陈建明的家给陈建明打了一张金额为480000元的借条。陈建明找我要这笔钱的时候，我因困难没还。后来，陈建明找人向我催收此款，我只付了4000元的利息，隔了一个月，陈建明向法院提起了诉讼。一审法院认定事实：刘小珊与孙磊系夫妻关系。2017年4月19日，陈建明与刘小珊签订了《二手房屋买卖合同》。合同约定：陈建明将自有的位于鄂州市××店开发区××东岸××单元××面积为91.11平方米的房屋出卖给刘小珊；房屋总价款为536000元，签订当日支付定金66000元，2017年4月22日前支付首付款136000元，尾款40万元以银行货款下款时间为准；房屋的交付时间为：陈建明应在商品房买卖合同过户办理完成银行贷款下款后7日内将房屋交付于刘小珊；违约责任（第七条7.2）：刘小珊不按合同约定履行给付房价款义务时，应按日向陈建明加付逾期部分1%的违约金。2017年4月17日，刘小珊向陈建明支付了首付款136000元。2017年4月19日，刘小珊向中介代表人胡泽伟支付了定金66000元作为过户费、中介费。2017年5月2日，刘小珊、孙磊与第三人胡泽伟签订了《委托书》并进行了公证，约定：第三人胡泽伟以刘小珊、孙磊和名义办理涉案房屋的交易和转移登记手续，代为签订上述房屋的《房屋买卖合同》，办理以上述房屋作抵押的贷款手续，签订《借款合同》、《抵押合同》等。合同签订后，陈建明与刘小珊完成了房屋交付，并于2017年8月2日在房管部门办理了房屋变更登记手续，该房屋由陈建明名下变更登记到刘小珊、孙磊名下。因刘小珊、孙磊无法办理银行贷款手续，购房余款40万元未向陈建明支付。2017年9月2日，武汉景家物业服务有限公司与廖甜签订了《二手房诚意金合同》，约定将争议房屋出卖给廖甜，总价款为755000元，廖甜向武汉景家物业服务有限公司支付2万元作为购房诚意金，并于诚意金支付后七日内签订房屋买卖合同，胡泽伟作为武汉景家物业服务有限公司代表人签字。廖甜依约定向武汉景家物业服务有限公司交纳了诚意金2万元。2017年9月6日，廖甜向胡泽伟支付购房款3万元。2017年11月27日，刘小珊出具保证书，保证将刘小珊名下紫菱东岸14栋1201房屋卖与廖甜，廖甜的首付款己支付，尾款办理银行货款支付（景家房产中介已垫付该尾款）。2017年12月12日，争议房屋产权由刘小珊、孙磊变更登记至廖甜名下。2017年12月26日廖甜的购房款已陆续支付至745000元，胡泽伟向廖甜出具了收条。2018年1月26日，胡泽伟向廖甜出具结清证明：紫菱东岸14-1-2101，廖甜购买刘小珊的房屋己全款结清，再无任何纠纷。一审法院认为，本案争议焦点：胡泽伟与陈建明之间是否存在委托关系？陈建明与刘小珊、孙磊、廖甜之间是否存在关于偿还售房尾款40万元的约定？陈建明的40万元售房款由谁偿还？违约金如何确定？关于胡泽伟与陈建明之间是否存在委托关系问题。一审法院认为，从现有证据上看，陈建明与胡泽伟均未能提供存在委托关系的证据，刘小珊、孙磊、廖甜亦未提供相关证据。因此，刘小珊、孙磊及胡泽伟认为陈建明与刘小珊、孙磊、廖甜之间存在委托关系的辩称意见不能成立，本院不予采纳。关于陈建明与刘小珊、孙磊、廖甜之间是否存在关于偿还售房尾款40万元的约定问题。由于胡泽伟与陈建明之间的委托关系不成立，且《退房协议》上没有陈建明的签名确认，事后也未追认；同时刘小珊、孙磊没有证据证实陈建明与刘小珊、孙磊、廖甜约定：刘小珊、孙磊欠陈建明的售房尾款40万元，由刘小珊、孙磊将涉诉房屋转卖给廖甜后，由被告廖甜直接向原告支付。因此，刘小珊、孙磊认为其欠陈建明的购房尾款应由被告廖甜向陈建明偿还的辩称意见，证据不足，一审法院不予采纳。关于陈建明的40万元售房款由谁偿还问题。一审法院认为，根据合同的相对性原则，陈建明只与刘小珊、孙磊之间存在合同关系，廖甜只与刘小珊、孙磊之间存在合同关系，而陈建明与廖甜之间没有任何合同关系。廖甜购买的是已经登记在刘小珊、孙磊名下的房屋，廖甜已向刘小珊、孙磊的委托代理人支付了全部购房款，该房屋己经变更登记到廖甜名下，因此，廖甜与刘小珊、孙磊之间的房屋买卖合同己履行完毕。由于刘小珊、孙磊尚欠陈建明售房款40万元，至于刘小珊、孙磊的委托代理人即第三人胡泽伟未将收取的售房款交还给刘小珊、孙磊，则是另一法律关系，不能以此为由对抗履行与陈建明之间的合同义务。故陈建明的40万元售房款应当由合同相对方刘小珊、孙磊偿还。关于违约金如何确定问题。一审法院认为，陈建明与刘小珊在《二手房己买卖合同》中己对违约责任进行了约定，即：乙方（即刘小珊）不按本合同约定履行给付房价款义务时，应按日向甲方（即陈建明）加付逾期部分1%的违约金。按照上述计算的违约金远远超过12万元。因此，陈建明请求刘小珊、孙磊支付违约金12万元诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，对于陈建明的诉讼请求，其合法、合理部分，一审法院予以支持。对于刘小珊、孙磊的辩称意见，一审法院不予采纳。对于廖甜的辩称意见，一审法院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、刘小珊、孙磊于本判决生效之日起三日内向原告陈建明支付购房款40万元及违约金12万元，共计52万元，两被告承担连带责任。二、驳回陈建明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取4500元，由被告刘小珊、孙磊共同承担。在本院二审规定的举证期内，陈建明、廖甜、胡泽伟均未提交新的证据。刘小珊、孙磊提交了如下证据：证据一、刘小珊与陈建明的收集电话录音。拟证明陈建明在2017年9月和11月的电话中，向刘小珊明确表示胡泽伟是涉案房屋买卖的全权代理人，即代理涉案房屋全部买卖双方的交易和房款收款的事实。证据二、刘小珊与胡泽伟微信聊天记录。拟证明1、胡泽伟在2017年9月、10月向刘小珊明确若不配合陈建明将涉案房屋再次出卖，将起诉刘小珊的事实；2、刘小珊被迫在2017年10月同意配合陈建明再次卖房的事实。证据三、诉前财产保全申请、民事裁定书（查封）、民事裁定书（解除查封）、刘小珊保证书。拟证明1、陈建明在2017年10月以诉前保全方式强迫刘小珊卖房给廖甜的事实；2、刘小珊配合其卖房后，且收到胡泽伟转交第二次卖房的2万元诚意金和售房款，于2017年11月8日解封涉案房屋，并再次出售的事实。证据四、收集短信、胡泽伟手机通话记录清单。拟证明陈建明将涉案的售房款借给胡泽伟，并2018年3月至5月向其催收该笔借款的事实。证据五、招商银行户口历史交易明细表、支付宝转账凭证、微信转账凭证。拟证明1、胡泽伟在2017年9月15日向陈建明转交2万元购房诚意金的事实，与廖甜在2017年9月2日向胡泽伟支付2万元诚意金的时间基本一致；2、因陈建明将涉案售房款出借给胡泽伟，胡泽伟于2018年4月28日向陈建明支付4千元借款利息的事实。陈建明质证认为，证据一真实性无法核实，且通话内容没有反映陈建明委托胡泽伟代理什么事，全权委托也只是口头所述；证据二与本案无关；证据三真实性无异议，证明目的有异议，认为陈建明申请财产保全是因为刘小珊不支付陈建明已经过户的房款，后刘小珊同意再次转卖才予以解封；证据四真实性存疑，不能达到证明目的；证据五其认为看不出转账的性质，胡泽伟向陈建明转账的2万元与房屋买卖无关。廖甜质证认为，证据一、二、三、四、五均与其无关，不予质证。对以上当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对于证据一，在庭审中已当庭播放该电话录音，通话双方系刘小珊与陈建明二人关于胡泽伟是否代理陈建明处理房屋买卖事宜的对话，对其真实性本院予以采信。对于证据二，系刘小珊同胡泽伟关于处理房屋交易的微信聊天记录截图，对其真实性本院予以采信。对于证据四，系胡泽伟手机短信内容的截图及通过电信公司查询得到的胡泽伟手机通话记录清单，反映确有案外人向胡泽伟催款，对其真实性本院予以采信。对于证据五，系通过招商银行查询的户口明细表及胡泽伟微信、支付宝转账记录的截图，系胡泽伟向陈建明转款的记录，对其真实性本院予以采信。对以上证据的证明目的，本院将结合其他证据与事实综合分析确定。根据确认的证据，结合庭审调查，一审查明的事实部分属实，本院予以确认。另查明，在涉案房屋买卖过程中，胡泽伟在鄂州市葛店景家中介所、武汉景家物业服务有限公司工作。2017年9月15日，陈建明、胡泽伟、刘小珊及孙磊签署了一份《退房协议》，协议内容约定刘小珊、孙磊应配合陈建明、胡泽伟完成房屋登记转移，陈建明全权委托胡泽伟办理该项事宜。陈建明知晓刘小珊、孙磊与廖甜的房屋交易情况，亦知晓胡泽伟收取了廖甜的全部购房款。事后，陈建明多次委托他人向胡泽伟催要房款，后胡泽伟向陈建明支付4千元利息。综合刘小珊、孙磊的上诉请求及陈建明、廖甜的答辩意见，本案的争议焦点为：一、陈建明与胡泽伟之间是否存在委托关系；二、刘小珊、孙磊是否承担向陈建明返还40万元房款的责任。现分别评判如下：关于陈建明与胡泽伟之间是否存在委托关系的问题。刘小珊、孙磊上诉认为在第二次房屋交易过程中，是陈建明委托胡泽伟全权代理与廖甜进行交易。对此，陈建明予以否认。本院认为，一、从本案纠纷的起因上分析，刘小珊、孙磊是通过中介方胡泽伟与陈建明签订的《房屋买卖合同》，后因余款40万元未能办理银行按揭，刘小珊、胡泽伟、陈建明三方协商将涉案房屋买给廖甜。廖甜将房款付给胡泽伟及刘小珊后，胡泽伟未能将房款交给陈建明，陈建明遂提起诉讼。从上述两次房屋交易过程中不难看出，陈建明与胡泽伟之间虽然没有书面委托合同，但存在陈建明将其房屋委托中介人胡泽伟销售的事实。二、刘小珊、孙磊购买陈建明房屋未能付清余款后，陈建明向鄂州市华容区人民法院申请将涉案房屋查封，随后又以双方达成协议申请解封。表明陈建明认可胡泽伟、刘小珊将房屋销售给廖甜，并同意用所销售的房款偿还刘小珊所欠的购房款，陈建明在答辩意见中亦认可了这一事实。同时，二审中刘小珊、孙磊提交了其与陈建明通话录音，该录音中刘小珊多次向陈建明询问胡泽伟是否代理其本人处理涉案房屋交易，陈建明均给予肯定的回应。且胡泽伟、陈建明与刘小珊、孙磊三方签订的《退房协议》载明的内容，亦印证了陈建明委托胡泽伟来处理该房屋交易及交易后收款的事实。三、胡泽伟当庭承认其在2017年9月2日收到廖甜交纳购房诚意金2万元，并于2017年9月15日通过微信将该款转给了陈建明。胡泽伟的行为表明其至始至终仍在履行帮陈建明销售房屋并负责回款的职责。第四、从涉案房屋交易完成后陈建明多次委托他人向胡泽伟催款的行为可以看出，陈建明认可胡泽伟收取房款的行为。综上，陈建明与胡泽伟之间存在委托关系，一审法院不予采纳刘小珊、孙磊及胡泽伟认为陈建明与胡泽伟之间存在委托关系的观点有失偏颇，本院依法予以纠正。关于刘小珊、孙磊是否承担返还陈建明40万元房款的责任问题。刘小珊、孙磊上诉认为，胡泽伟受陈建明委托与廖甜进行交易，交易过程及风险应由陈建明自行承担。胡泽伟称其拿到廖甜支付的房款后，向陈建明出具了借条，后支付了4千元利息，其愿意偿还所欠陈建明余下的售房款。陈建明称该利息是偿还其与胡泽伟之间另外的经济往来。本院认为，一、陈建明与胡泽伟之间存在房屋销售委托关系，胡泽伟收取廖甜购房款的行为亦得到陈建明默认。根据《民法总则》第一百六十二条的规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，故胡泽伟代理陈建明收取房款的行为对陈建明本人同样发生法律效力，应视为陈建明本人已经收取房款。二、从本案交易行为中显示，刘小珊、孙磊为迅速解决拖欠陈建明的购房款，其二人根据《退房协议》约定并多次与陈建明电话沟通，在确信胡泽伟系陈建明处理房屋交易的委托人之后，才配合廖甜办理了不动产登记转移。因此，廖甜将全部购房款交付给胡泽伟，应视为刘小珊、孙磊向陈建明履行了余下所欠购房款的还款义务。三、陈建明称胡泽伟向其偿还4千元利息，是偿还其与胡泽伟之间的其他经济往来。胡泽伟称除涉案房款系其向陈建明所借之外，双方再无其他经济往来。因二人所述相互矛盾，且陈建明对其所述没有提供充足证据证实，结合本案案情，本院对陈建明所述不予采信。陈建明多次委托他人向胡泽伟催款以及胡泽伟向其偿还4千元利息的行为，进一步表明陈建明认可了胡泽伟收受房款的事实。综上，一审法院认定40万元售房款应由合同相对方刘小珊、孙磊偿还的观点错误，本院予以纠正。上诉人刘小珊、孙磊认为其不应承担返还陈建明40万元房款义务的上诉理由成立，本院依法予以支持。本案中，陈建明诉讼请求是要求刘小珊、孙磊、廖甜共同承担偿还余下40万元售房款。一审法院追加胡泽伟作为本案的第三人后，胡泽伟认可陈建明所主张房款由其持有，并主动愿意承担偿还涉案诉争的款项。在一审审理过程中，陈建明没有提出变更诉讼请求，且在二审审理过程中，陈建明在胡泽伟愿意承担偿还售房款的情况下，其又不愿与胡泽伟进行调解。故，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十一项“原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的”当事人可以提出申请再审，以及第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，结合民事案件“不告不理”且只能围绕当事人的诉讼请求进行审理的审判原则，本案不宜直接改判胡泽伟承担偿还责任，陈建明可另行向胡泽伟主张权利。综上所述，陈建明一审时所提出的诉讼请求，应予驳回。刘小珊、孙磊的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定基本事实不清，判决结果不当，本院予以纠正。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销鄂州市华容区人民法院（2018）鄂0703民初612号民事判决；二、驳回陈建明全部的诉讼请求。一审案件受理费4500元，二审案件受理费9000元，合计13500元，均由陈建明承担。本判决为终审判决。审判长  赵国文审判员  曹家华审判员  刘岳鹏二〇一九年三月二十日书记员  丁 聪