湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1002民初5007号 原告：郴州银峰置业有限公司，住所地湖南省郴州市燕泉路**郴江镇政府408。 法定代表人：周英雄，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谷志强，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 被告：邹志芳，女，1971年10月3日出生，汉族，住湖南省郴州市。 被告：郴州市卢浮宫大家居装饰有限公司，，住所地湖南省郴州市北湖区龙泉路奇石馆小区101 法定代表人：邹志芳，任执行董事。 以上两被告委托诉讼代理人：刘晓闰，湖南林邑律师事务所律师。 第三人：李建军，男，1970年8月20日出生，汉族，住湖南省郴州市，系被告邹志芳丈夫。 原告郴州银峰置业有限公司（以下简称银峰公司）与被告郴州市卢浮宫大家居装饰有限公司（以下简称卢浮宫公司）、邹志芳租赁合同纠纷一案，原告于2018年11月5日向本院提起诉讼。本院受理后，于2018年11月27日由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，并经当事人申请本院依法追加第三人李建军参加诉讼，于2018年1月7日、8日及2018年1月11日公开开庭进行了审理。原告法定代表人周英雄、委托诉讼代理人谷志强、被告邹志芳及两被告委托诉讼代理人刘晓闰、第三人李建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告银峰公司请求：1、判令两被告连带支付原告租金1415810元、滞纳金161081元、实现债权律师费80000元，合计1656891元（2018年9月1日之后的滞纳金以被告拖欠租金为基数按年利率6%计算至被告付清租金止）；2、诉讼费用由两被告承担。 被告卢浮宫公司、邹志芳辩称：一、原告诉被告拖欠租金（2015年9-12月30万元和2016年年中6个月租金60万元）不是事实。2015年9月至2016年12月该段时期租金已由100万元借款抵扣租金和另外付款70万元已全部结清。2017年双方约定的租金是84190元/月;二、缴纳的20万元押金因双方租赁关系已经解除，该款应当抵做租金扣除。 第三人李建军述称，2015年9月14日，我通过银行转账给原告公司账户100万元，该100万是作为借款过下流水，于当天，原告公司又转回给我，我将该100万元又于同一天转给原告公司账户上，这一次原告就没有将该笔钱转回给我了，后原告法定代表人表示该100万元作为借款，按月利率3分计算利息，之后我向周英雄催讨该笔借款，周提出将该笔钱抵扣租金。我们从2015年11月份之后就没有交租金了。我有银行流水和微信记录证明该事实。2016年6月4日，我们与原告签订了赔偿协议，我又转了50万元给原告公司，其中30万元作为租金。 查明的事实 根据当事人诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： １、2012年6月30日原告与被告邹志芳签订《商铺租赁合同》，约定由原告将郴州市北湖区龙泉路奇石馆二层和一层部分及地下仓库出租给邹志芳用于出售家具，租期十年，每季前10日支付下季租金，前四个月免缴租金等。2013年7月15日，两被告与原告签订《补充协议书》，鉴于被告已经购买了承租的第二层商铺，但由于售价偏低，双方协调由两被告百两年内继续购买第一层，成交价为2200万元，一次性付清房款；否则视为两被告违约，并补偿100万元差额款给原告；并将租金变更为每月10万元，按月缴纳等等。但被告并没有如期购买第一层商铺。 2、被告邹志芳分别于2013年7月16日、2014年1月2日通过银行网银转账共2次，共计20万元到原告法定代表人周英雄个人账户上。被告认为该款系租赁合同的押金款。 3、2015年9月14日，原告的法定代表人周英雄向第三人李建军借款100万元，李按周的要求通过银行转账给原告公司账户100万元，该100万是作为借款过下流水，于当天，原告公司又转回给李，李又将该100万元又于同一天转给原告公司账户上，这一次原告公司没有将该笔钱转回给李。李向周催讨该笔借款，周提出将该笔钱抵扣租金。故被告自2015年9月份租金40万元，及2016年中6个月租金60万元，共10个月租金未缴纳给原告。2017年1月，被告向原告仅支付了84190元，之后直到2017年6月份双方确认《商铺租赁合同》解除时，被告就没有缴纳租金了。 4、2016年6月4日，因被告并没有如期购买第一层商铺，原告与被告邹志芳签订了《赔偿协议》其主要内容为：被告未在规定的其时间内购买龙泉路奇石馆小区第一层门面，被告应赔偿原告100万元。原告认为，第三人李建军的100万元借款已抵作该赔偿款，故提出前述诉讼主张。 法律适用争议 本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为：一、被告是否交付20万元押金；二、李建军借款给原告的100万元能否抵作被告的租金。 1、关于被告是否交付20万元押金的问题 原告认为，该20万元系租金，非押金。被告认为，被告提交了该20万元的押金转账单记录，原告无相反的证据否认，应认定为押金。由于《商铺租赁合同》双方确认于2017年6月后解除，应抵扣欠缴的租金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。据此，原告对被告未缴纳20万元押金的事实，负有举证证明的责任，且原告没有证据反驳被告提交的20万元转账单系押金，原告应承担举证不能的不利后果。本院认定被告依照合同约定已将20万元押金交付给被告，并依合同约定《商铺租赁合同》解除后可抵扣欠缴的租金。 2、关于李建军出借款100万元能否抵作租金问题 原告认为，李建军出借给原告的100万元借款已抵作该赔偿款，且双方签订了《赔偿协议》，被告不应主张再抵作本案的租金。被告认为，李建军与被告邹志芳系夫妻关系，且系被告卢浮宫公司股东，依法可以主张将其借给原告的100万元借款抵作租金。本院认为，李建军将100万元出借款抵扣租金的事实成立。其一，原告2015年9月14日向李建军借款100万元，该事实有光大银行对账单、李建军与周英雄的微信聊天记录，及庭审周英雄的陈述相互印证；其二，李建军以第三人身份申请参加诉讼，请求确认其将100万元出借款抵扣本案的租金租金事实；其三，李建军与被告邹志芳是夫妻关系，同时系被告卢浮宫的股东，与本案租赁合同具有同一性，具备与原告抵销债务的合同相对方资格；其四，从被告交付租金的时间段来看，李建军和被告经行使了出借款抵销权，即2015年9月至12月4个月的租金40万元，及2016年度其中6个月和租金60万元，共计10个月租金100万元。这与原告的诉讼主张未交付租金的时间段相吻合。其后在2017年元月被告按每月84190元标准交付给原告一个月租金，原告对此抵销租金事实应推定为接受。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案李建军用借款抵扣租金，并已抵扣10个月的事实，不论原告是否认可，该通知行为已经完成，法定抵销权已经实现。至于，原告提出的借款100万元双方在《赔偿协议》中作了约定，已抵作了赔偿金主张，因该《赔偿协议》属房屋买卖合同关系中，双方所作的约定，其中是否抵扣赔偿款，不是本案审理的范围。原告就《赔偿协议》可另行主张权利。 判决的理由与结果 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》及补充合同，是当事人双方真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。因此，被告未按合同约定交付租金，应当承担本案的全部责任。原告要求被告支付欠缴的房屋租金应当为315810元[15810元+10万元×5个月-20万元（押金）]该诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，其他超出该部分诉请，无法律依据，本院不予支持。原告要求被告按欠付租金金额6%/年计算滞纳金的请求，本院认为，双方在合同中约定的违约金为每日5%，显然违约金约定过高，原告主动调整为按欠付租金金额6%/年支付滞纳金。鉴于本案的实际情况，原告主张的按欠付租金金额6%/年支付违约金，是较为公平的。因此，原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。其违约金为22106.7元【计算方式：315810元×6%×14个月÷12（自2017年7月1日起至2018年8月31日止）此后滞纳金算至债务清偿止】，超出该限度范围部分，无法律依据，本院不予支持。另原告主张的实现债权的律师费8万元，因未提交正式税务票据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告郴州市卢浮宫大家居装饰有限公司、邹志芳于本判决生效后十日内支付欠缴租金315810元给原告郴州银峰置业有限公司； 二、被告郴州市卢浮宫大家居装饰有限公司、邹志芳于本判决生效后十日内支付滞纳金22106.7元（此后按年利率6%算至债务清偿止）给原告郴州银峰置业有限公司； 三、驳回原告郴州银峰置业有限公司其他诉讼请求。 如果被告郴州市卢浮宫大家居装饰有限公司、邹志芳未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19712元，由被告郴州市卢浮宫大家居装饰有限公司、邹志芳承担9856元，由原告郴州银峰置业有限公司承担9856元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  曹建强 人民陪审员  吴 进 人民陪审员  赵会敏 二〇一九年三月二十日 书 记 员  唐天愉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。