北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终202号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨建英，女，1974年2月22日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：朱现领，北京泽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙家铸，北京泽达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）季玉锟，男，1972年9月6日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王月，北京市诚汇律师事务所律师。原审第三人：曾宪龙，男，1963年8月6日出生，住北京市经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘玉庚，北京英淇律师事务所律师。原审第三人：刘源，男，1972年5月4日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周孟筠，女，1980年8月24日出生，住北京市通州区。上诉人杨建英因与被上诉人季玉锟、原审第三人曾宪龙、原审第三人刘源租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初7566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨建英及其委托诉讼代理人朱现领、孙家铸，被上诉人季玉锟之委托诉讼代理人王月，原审第三人曾宪龙及其委托诉讼代理人刘玉庚，原审第三人刘源之委托诉讼代理人周孟筠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨建英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回季玉锟的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由季玉锟承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。本案是企业承包经营合同纠纷，一审判决认定为租赁合同纠纷，适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》有误。2017年9月1日，北京市通州区张家湾镇人民政府（以下简称张家湾镇政府）与北京海达成科技有限公司（以下简称海达成公司）签订了搬迁补偿协议，张家湾镇政府已向海达成公司支付搬迁补偿款，本案涉及的房屋权利人已变更为张家湾镇政府。因此，一审法院判决杨建英向季玉锟支付占地使用费有误，判决支付2017年9月1日之后的占地使用费是错误的。季玉锟辩称：不同意杨建英的上诉请求，服从一审判决。第一，一审期间，杨建英提出反诉，请求确认合同无效，一审法院审理后支持了杨建英的反诉请求，确认合同无效。现在杨建英又当庭否认该主张，要求撤销一审判决，没有依据。第二，杨建英在一审中对本案是租赁合同的法律关系未提出异议，而且在一审判决中对于其他法律关系可以另行起诉已经进行了释明告知。第三，本案中涉及部分拆迁事实，但是搬迁的部分仅是小部分，剩余部分应当继续支付费用，相关费用的标准已经在一审判决进行了酌减，杨建英的请求没有事实和法律依据。曾宪龙述称：认可一审判决中的第一项、第二项，但是不认可一审判决第三项、第四项，同意杨建英的上诉理由。第一，季玉锟将农用地改为建设用地，隐瞒重要事实，导致第三人承租该房屋，第三人无法正常经营，造成了巨大的经济损失，针对于此一审判决采纳杨建英的主张，确认合同无效正确。第二，季玉锟过错在先，独自占有拆迁经济补偿，获取不当得利，基于诚实信用和公平的原则，不应当要求杨建英支付租金。第三，从合同本身来看，提供合格标的物是季玉锟的法定义务，但是涉案标的在2017年6月开始被拆除，致使杨建英和第三人无法经营，合同目的无法实现，季玉锟无权主张租金，一审判决有失公平公正。刘源述称：认同曾宪龙的意见。因为拆迁拆除了刘源的主要经营项目，造成刘源无法经营，刘源对支付地租存在疑问。季玉锟向一审法院起诉请求：1.解除季玉锟与杨建英于2013年9月4日签订的协议；2.判决杨建英及曾宪龙、刘源立即腾退并返还天地和庄园内杨建英承租的土地、房屋及配套设施、果园果树等；3.判决杨建英支付季玉锟2017年4月1日至2018年3月31日期间剩余租金67.5万元；4.判决杨建英向季玉锟支付租金及占用使用费（按照承包协议第二条的标准计算，自2018年4月1日至杨建英及曾宪龙、刘源实际腾退之日）；5.判决杨建英立即支付违约金100万元；6.判决自2013年9月3日起至《天地和庄园承包协议》解除之日止北京天地和旅游观光有限公司的债权债务由杨建英承担；7.诉讼费由杨建英承担。杨建英向一审法院反诉请求：1、确认杨建英与季玉锟签订的房屋租赁协议无效；2、诉讼费由季玉锟承担。一审法院认定事实：2013年9月4日，季玉锟作为北京天地和旅游观光有限公司（以下简称天地和公司）的法人（甲方）与杨建英（乙方）签订《天地和庄园承包协议》（以下简称《承包协议》），其中约定：“第一条：承包经营的范围及内容1、承包范围：甲方将天地和庄园除西北角的三排平房以外的天地和庄园内所使用的土地、房屋及配套设备设施、果园果树等有偿承包给乙方经营使用，承包范围以双方签字确认的天地和庄园平面图标注为准。天地和庄园位于通州区张家湾镇大北关村北。北临胜利干渠路，东临小北关村，地界南北长335米，东西宽222米。2、承包年限15年：2013年10月1日至2028年9月30日……第二条：承包金及相关费用约定1、2013年9月1日-2015年9月30日年承包金为壹佰万元整。2、2015年10月1日-2017年9月30日年承包金壹佰零五万元整。3、2017年10月1日-2019年9月30日年承包金壹佰一十万元整……第三条：协议履行1、协议签订后3日内，乙方向甲方支付第一年租金之50%五十万元人民币，自首笔支付之日起六个月内支付剩余50%租金五十万元人民币。2、第二年及以后为每年8月30日前付50%年租金，2月30日前再付50%年租金。3、协议签订后2日内，乙方即可进入天地和庄园并进行接管经营，20日内甲方移出非租物品，甲方将证照章交乙方保管使用……第五条：违约责任1、承包期内乙方不按约定时间交纳承包金逾期超过30日，甲方有权解除协议，将视为乙方违约，并承担违约责任。”2014年5月19日，杨建英作为甲方与曾宪龙、石绍辉作为乙方签订《天地和庄园承包协议》，其中约定：“第一条：承包经营的范围及内容2、承包年限15年：2014年5月19日至2028年9月30日。5、承包期内乙方需在此地重新注册公司，甲方可参与为股东。8、承包期内承包范围内所产生的所有收益归乙方所有，甲方只获得本协议约定的承包金……”2016年8月20日，曾宪龙作为甲方与刘源作为乙方签订《天地和庄园合作协议》，内容为：“第一条：合作经营及内容3、合作年限：自2016年8月25日至2028年8月25日止，共12年。4、合作之前的一切债权债务，均有甲方承担，与乙方无关。7、在合作期间，乙方给甲方经营纯利润的15%的股权。第二条：相关费用的约定1、乙方交付甲方年租金200万元整（从第二年每年递增十万元整，最高租金不得超过260万元），租金每半年交付一次，甲方需给乙方提供有效的租金收据……”2017年6月16日，季玉锟作为甲方与杨建英作为乙方签订《补充协议书》，其中约定：“一、本次拆迁经营补偿款归乙方所有；二、乙方应该按此次拆迁规定的期限腾退出乙方所租用的拆迁区域，否则，乙方将负全部责任，并赔偿因未按期腾退给甲方带来的损失。五、拆迁后，原租金协议不变……”根据《承包协议》的约定，杨建英应于2017年8月30日前支付租金52.5万元。2017年3月3日，杨建英通过中国工商银行向季玉锟转账40万元，剩余12.5万元及其后租金未支付。庭审过程中，季玉锟未向法院提交涉案土地的建设工程规划许可证等相关审批手续。2018年9月17日，北京市规划和国土资源管理委员会开具（2018）第262号和（2018）第263号《答复告知书》，其中（2018）第262号《答复告知书》表明涉案土地权属性质为集体土地，土地利用现状包含耕地、林地、园地、城镇村及工矿用地、交通运输用地（公路用地、农村道路）和水域及水利设施用地（沟渠、坑塘水面）。该地块范围内土地规划初步判断为特交水建设用地、一般农地区和基本农田。其中（2018）第263号《答复告知书》载明北京市规划和国土资源管理委员会未受理过诉争土地上建筑物的建设工程规划许可证申请。2017年9月1日，张家湾镇政府作为搬迁人（甲方）与海达成公司作为被搬迁人（乙方）签订《通州区漷台路扩建工程（张家湾段）非住宅搬迁补偿协议》，约定将本案涉案土地使用面积3673.74平方米，经营性用房屋使用面积2818.59平方米进行搬迁。海达成公司的法定代表人为季树海。剩余部分的诉争土地现仍由第三人刘源占有使用中。以上事实，有《承包协议》、《天地和庄园承包协议》、《天地和庄园合作协议》、《补充协议书》、《政府信息答复告知书》、《通州区漷台路扩建工程（张家湾段）非住宅搬迁补偿协议》及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。任何单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据本案查明的事实，本案诉争土地上的建筑物并未取得相关审批手续，季玉锟与杨建英签订的《承包协议》，违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。故对季玉锟主张解除合同的诉讼请求，法院不予支持。对杨建英主张合同无效的反诉请求，理由正当，法院予以支持。对季玉锟主张腾退土地并返还地上物及设施的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。虽然租赁合同无效，但是杨建英确实实际占有使用诉争土地，应当参照双方签订的协议约定的租金标准并结合拆迁情况综合考虑占有使用费标准，故对季玉锟主张杨建英支付拖欠租金（2017年4月1日至2017年9月30日12.5万元，2017年10月1日至2018年3月31日55万元占有使用费）的诉讼请求，理由正当，法院予以支持，具体数额参照双方签订协议约定的租金标准及拆迁情况支付即60万元为准，对其主张过高部分法院不予支持。对季玉锟主张杨建英支付占有使用费的诉讼请求，理由正当，具体数额参照双方签订协议约定的租金标准计算自2018年4月1日至实际腾退之日止。对季玉锟主张违约金的诉讼请求，因双方签订的租赁合同无效，故对该项诉讼请求，法院不予支持。对季玉锟主张自2013年9月3日起至《承包协议》解除之日止天地和公司的债权债务由杨建英承担，与本案并非同一法律关系，季玉锟可以另案主张。诉争土地及地上物、设施腾退后，如造成第三人损失的，第三人可以就该损失部分，另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院于2018年10月判决：一、季玉锟与杨建英签订的《天地和庄园承包协议》无效；二、杨建英、曾宪龙、刘源将承租的位于北京市通州区张家湾镇大北关村北的天地和庄园腾退给季玉锟，并将天地和庄园内的地上物、设施返还给季玉锟，于判决生效之日起十五日内执行清；三、杨建英支付季玉锟自二〇一七年四月一日至二〇一八年三月三十一日期间的占地使用费人民币六十万，于判决生效之日起七日内执行清；四、杨建英支付季玉锟自二〇一八年四月一日至诉争土地实际腾退之日止的占地使用费（占地使用费的标准为每年人民币一百万元），于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回季玉锟的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院依法补充查明如下事实：2013年9月4日签订的涉案《承包协议》的合同首部写明的甲方为天地和公司法人季玉锟，乙方为杨建英；该合同尾部写明的甲方处加盖了天地和公司公章，签约人处有季玉锟签字，乙方处有杨建英签字。2017年6月16日签订的《补充协议书》的合同首部和尾部写明的甲方均为季玉锟，乙方均为杨建英。二审庭审中，杨建英请求撤回其在一审诉讼中提出的请求确认涉案上述房屋租赁协议无效的反诉请求，认为双方之间签订的合同合法有效。另查，《承包协议》约定：“……第二条：承包金及相关费用约定……9、租赁期内的电费、水费、通信费、有线电视费、卫生费等，以及国家规定需缴纳的各项税费由乙方向相关部门自行缴纳。10、乙方缴纳租金以甲方开收据为证，乙方每年所交租金皆为税后租金……第四条：双方权利义务1、甲方应按约定向大北关村缴纳天地和庄园土地租金，否则应赔偿由此给乙方造成的全部损失。2、承包期内甲方有按约定收取承包金的权利和监督乙方合法经营。3、乙方应按约定时间缴纳租金并合理使用承包的财物，如造成财物损坏，由乙方自行维修甲方不负责维修。费用由乙方承担。4、承包期内乙方不得将天地和庄园整体转租给第三方，但乙方可将承包范围内房屋按区域或按功能分包经营或合作经营。分包经营或合作经营期限不准超过2028年。5、承包期内乙方可在承包范围内新建或扩建不动产，承包期满新建、扩建不动产归甲方所有……乙方在租赁期内发生人身伤亡事故的与甲方无关。10、在承租期满或解除协议后（因乙方原因），乙方在承包物上添附的附属物无偿交与甲方。11、双方协议期满后，如甲方继续出租在同等条件下乙方优先承租……15、乙方对租赁的天地和庄园可以改建、扩建，乙方对现有房屋结构不能擅自改动，不能拆除房屋。如有特殊需要，双方可协商解决。以书面文字为准。乙方在承租期间负有维修、保管该租赁物的责任，并承担由此产生的费用……”本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为：关于杨建英上诉所提涉案《承包协议》的法律性质及效力问题。涉案《承包协议》除季玉锟签字外，天地和公司亦加盖了公章，合同名称虽然为承包协议，但从合同约定的内容来看，双方一方面在“承包经营的范围及内容”条款中明确约定了承包范围为天地和庄园内所使用的土地、房屋及配套设备设施、果园果树等有偿承包给杨建英经营使用，承包范围以双方签字确认的天地和庄园平面图标注为准，承包期内杨建英以天地和公司的名义开展经营活动，天地和公司的证照及公章、财务章、法人章交杨建英保管使用，并对承包金进行了约定；另一方面在该合同的“承包金及相关费用约定”、“协议履行”及“双方权利义务”等条款中又明确约定了租赁期内的电费、水费等费用由杨建英自行缴纳，杨建英交纳租金的具体时间和金额，杨建英应按约定时间交纳租金并合理使用承包的财物，承租期满杨建英在承包物上添附的附属物无偿交出，双方协议期满后如继续出租在同等条件下杨建英优先承租以及杨建英对租赁的天地和庄园可以改扩建，在承租期间负有维修、保管租赁物的责任等内容。从上述约定可以看出，涉案《承包协议》既涉及企业承包经营的相关内容，又涉及土地、房屋租赁的相关内容。通过考察涉案合同关于“双方权利义务”等核心条款可以看出，双方权利义务主要是围绕租赁合同关系进行的约定；季玉锟与杨建英签订的《补充协议书》中也明确约定杨建英应该按此次拆迁规定的期限腾退其所租用的拆迁区域；一审诉讼中，各方当事人亦均未对季玉锟所主张的租赁合同关系提出异议，杨建英也针对涉案租赁合同关系提起了反诉，因此，一审法院认定本案为租赁合同关系并无不当。对于涉案《承包协议》所涉及的有关天地和公司的债权债务承担问题，一审法院亦认定可另行主张，故杨建英提出涉案合同法律关系应定性为企业承包经营合同，一审法院认定租赁合同关系定性错误的上诉主张，依据不足，本院不予支持。根据法律规定，任何单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据本案查明事实，涉案土地权属性质为集体土地，该地块范围内土地规划初步判断为特交水建设用地、一般农地区和基本农田；北京市规划和国土资源管理委员会未受理过涉案土地上建筑物的建设工程规划许可证申请；季玉锟亦未能提交涉案土地上的建筑物取得相关审批手续的相应证据，故一审法院认定涉案《承包协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，并无不当。杨建英在一审中提起反诉请求要求确认该协议无效，其在二审中又请求撤回一审提出的反诉请求，本院不予准许。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院判决杨建英、曾宪龙、刘源腾退涉案土地并返还地上物及设施，于法有据。对于杨建英主张因张家湾镇政府与海达成公司达成了有关拆迁补偿协议，房屋权利人已变更为张家湾镇政府，其不应再向季玉琨支付占地使用费的上诉理由，鉴于上述拆迁补偿协议仅涉及《承包协议》项下的部分土地及房屋，杨建英仍实际占有并使用其他涉案土地，一审法院参照双方签订的《承包协议》约定的租金标准，结合拆迁情况及《补充协议书》等综合考虑涉案占地使用费数额和计算标准，判决杨建英支付季玉锟占地使用费，并无不当。故杨建英的该项上诉主张没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，杨建英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19876元，由杨建英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  周荆审判员  江惠审判员  邢军二〇一九年三月二十九日法官助理李海龙书记员祖志贤