湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终2111号上诉人（原审被告）：湖南中鼎置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道郭亮北路**。法定代表人：莫益芳，董事长。委托诉讼代理人：聂治伟，男，1987年3月11日出生，汉族，该公司工作人员,住湖南省隆回县。被上诉人（原审原告）：刘伟，男，1989年10月18日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：方雷，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊施频，湖南华湘律师事务所律师。上诉人湖南中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）因与被上诉人刘伟商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初3384号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人中鼎公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判;2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、本案纠纷系由政府部门引起，不能归责于上诉人。2013年2月20日，因黄桥大道建设导致行政机关调整中鼎江岸花城项目相关用地红线范围内净用地及代征用地需办理合同及权证变更手续。但截至2016年9月1日，行政机关一直未给上诉人办妥相关用地合同及权证变更手续，致使上诉人无法办理涉案楼盘的初始登记及不动产权登记。另，2016年8月，长沙市望城区开始实施不动产权登记制度，登记部门因系统原因有半年多时间未受理不动产权登记。上诉人在本案纠纷中没有任何过错及拖延行为。二、即使认定上诉人存在违约行为，因被上诉人未按合同约定的时间验收房屋或提供有效证件，因此本案逾期办证时间应从实际收房或提供有效证件之后900日开始计算。三、被上诉人主张的违约金过高，请求法院酌情予以减少。被上诉人刘伟辩称：一、政府原因不构成上诉人的免责事由。上诉人主张的政府原因不属于不可抗力，上诉人在开发前必须予以考虑。红线范围变更函件的发布时间是2013年2月13日，而涉案房屋应当办证的时间为2016年，不可能影响到上诉人的办证行为；而且上诉人的逾期行为发生在望城区实施统一不动产登记前，不能成为影响其延期办证的因素。根据合同相对性原则，即便因第三人的原因造成合同不能履行，合同中的违约方仍应承担违约责任。二、被上诉人实际收房时间不影响本案按合同约定的交房时间起算赔偿金。首先，上诉人主张被上诉人迟延收房，与事实不符，上诉人也没有提供被上诉人实际收房的时间。而且迟延交房的违约方系上诉人，因此也应当以合同约定的交房时间为违约金起算点。三、本案违约金的计算方式合理，无须调整。刘伟向一审法院起诉请求：1、判令中鼎公司向刘伟支付逾期办理房屋产权证违约金14912元（自2016年6月17日起，每日按已付房价款301875元的0.1‰标准计算至2017年10月24日止）；2、判令中鼎公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年8月1日，刘伟（买受人）与中鼎公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：1、买受人购买由出卖人开发的位于长沙市望城区郭亮北路70号江岸花城第8号栋9层906号房屋；2、房屋建筑面积为86.25平方米，房屋总价为301875元；3、出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房；4、买受人购买的商品房为预售商品房的，自商品房交付使用后900日内办妥买受人的房屋所有权证，980日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地权属证书的，双方同意分别处理，即：买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将已付房款退还买受人，并按已付购房款2%支付违约金；买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，刘伟依约支付了全部购房款，后中鼎公司于2014年1月16日向刘伟交付房屋。2017年10日17日，中鼎公司向长沙市望城区不动产登记中心申请为刘伟所购房屋办理权属登记，刘伟于同年10月24日取得了不动产权证。一审法院认为：刘伟、中鼎公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法产生法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。第一、关于中鼎公司是否存在违约行为。根据合同第二十条的约定，中鼎公司应在商品房交付之日即2014年1月16日后的900日内（即2016年7月4日前）办妥买受人的房屋所有权证，980日内办妥买受人的土地使用权证，但中鼎公司至2017年10日17日才向长沙市望城区不动产登记中心申请办理，已构成违约，应承担相应的违约责任。中鼎公司辩称，因行政机关的原因导致逾期办证可以免责，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，中鼎公司该抗辩缺乏法律依据，不予采纳。按照合同约定，因出卖人责任，致使买受人不能在约定期限内办理相关权属登记，出卖人自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止每日按已付房款的0.1‰支付违约金。中鼎公司辩称，违约金标准过高，中鼎公司并无过错，逾期办证也没有给刘伟带来损失。一审法院认为违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚，但弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。本案无法确定守约方的客观损失，但是合同约定的违约金适度，不需要进行调整，该抗辩意见不予采纳。经计算，从2016年7月4日至2017年10月17日止，中鼎公司共逾期470天，由此产生的违约金为14188元（301875元×0.1‰×470天）。故对于刘伟主张中鼎公司支付逾期办证违约金14912元的诉讼请求，予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、中鼎公司于本判决书生效之日起五日内向刘伟支付违约金14188元；二、驳回刘伟的其他诉讼请求。一审案件受理费86元，由中鼎公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：刘伟与中鼎公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。中鼎公司未在合同约定的期限内办妥房屋权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决综合中鼎公司的过错程度及刘伟确有损失等本案实际情况，认定中鼎公司应按照合同约定的标准向刘伟支付逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。中鼎公司上诉主张因政府部门变更用地红线范围导致其逾期办证，中鼎公司应免除相应责任。本院认为，涉案楼盘土地的红线范围在2013年2月就已发生变更，而中鼎公司未提供证据证明该红线范围变更对其办理产权证的时间造成影响以及因此延长的具体办证时间，故对中鼎公司该项上诉意见，本院不予支持。中鼎公司又上诉主张不动产登记政策变化导致其办证迟延，应免除相应责任。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的有关规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，中鼎公司在不动产登记政策发生变化前就已存在迟延办理房屋权属证书的情形，故对该项上诉理由，本院不予采纳。中鼎公司另上诉主张因刘伟存在延期收房及未按时提供有效证件等违约行为，逾期办证违约金的计算时间应予扣减，因中鼎公司未提供有效证据证明刘伟存在上述行为，故本院对该项上诉意见亦不予采信。综上所述，上诉人中鼎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费86元，由上诉人湖南中鼎置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇一九年三月二十二日书记员 何冰洁