湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民终415号上诉人(原审原告)：罗艳霞，女，1985年8月4日出生，汉族，居民，住新化县。上诉人(原审原告)：李海新，男，1982年1月6日出生，汉族，居民，住新化县。被上诉人（原审被告）：湖南君明房地产开发有限公司，住所地新化县上梅镇五里亭村。法定代表人：朱诗阳，该公司经理。委托诉讼代理人：廖智辉，湖南红日律师事务所律师。委托诉讼代理人：段如意，湖南红日律师事务所律师。上诉人罗艳霞、李海新因与被上诉人湖南君明房地产开发有限公司（以下简称君明公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服冷水江市人民法院于2018年11月27日作出的（2018）湘1381民初1081号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗艳霞、李海新上诉请求：撤销冷水江市人民法院（2018）湘1381民初1081号民事判决，改判君明公司继续履行合同，为上诉人办理不动产权属登记证，并按补充协议第6条约定承担因没有及时办理不动产权属登记证的违约责任及所有诉讼费用。事实和理由：1、上诉人所购房屋已进行了预告登记并进行了公告，公告到期后，因被上诉人的消极怠慢不作为至今没有给上诉人办理好房产权属证书；2、一审判决没有查明涉案房屋交付使用前是否竣工验收合格，以及没有通过综合验收不能办理权属证书是政府职能部门的责任还是被上诉人的责任；3、被上诉人称部分业主在验收过程中无故阻止验收没有事实依据；4、被上诉人称项目没有通过验收，双方约定的“项目验收合格后12个月内办理好权属证书”条款没有生效，不承担违约责任的主张不符合有关规定，被上诉人怠于履行自己的承诺，消极履行甚至不履行自己的义务，四年多的时间没有任何证据证明被上诉人在积极进行原本应在房屋交付使用前完成的竣工验收、综合验收，没有任何证据证明被上诉人在积极办理房屋权属证书，根据《合同法》第四十五条、第六十二条的规定，上诉人作为无辜的受害者，可以随时要求被上诉人为上诉人办理权属证书；5、房屋交付使用的条件是经验收合格，包括房屋竣工验收合格，消防验收合格等项目，未通过消防验收意味着被上诉人交付给上诉人的房屋为不合格房屋，被上诉人依合同规定应承担相应的法律责任和违约赔偿责任。因此，一审判决不符合《合同法》等法律规定，不符合双方所签合同的目的，认定事实不清，判决错误。被上诉人君明公司辩称，合同补充协议中明确约定“项目综合验收合格之日起12个月内，办理房地产权属证书”，被上诉人没有违约，不应承担违约责任，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。原告罗艳霞、李海新向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的义务为原告在30日内办理好不动产权证；2、判令被告按补充协议第六条的约定承担违约责任（按已收购房款月息的1%从原告支付办证费用时起计算至办理好不动产权证时止）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月9日，原、被告签订了《冷水江市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告购买”山水名城”C1-1203号房，总价款364573元。合同约定了被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案。补充协议第六条约定了违约责任：项目综合验收合格之日起12个月内，为原告取得房地产权属证书。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得产权证书的，双方同意由被告按已收购房款月息的1%支付违约金。原告按约支付了购房款及不动产权证办证费用后，但被告至今未办理好产权证书。被告的行为系严重的违约行为。被告君明公司辩称：1、未能办理好权属证书并非是被告自身原因造成，而是因各种非被告的原因如该项目没有通过综合验收，导致不能办理权属证书；2、部分业主在验收过程中无故阻止验收，并非被告的过错；3、项目现在没有通过验收，双方虽约定了“项目验收合格后12个月内办理好房地产权属证书”，但该条款没有生效，原告要求被告承担违约金没有依据；4、被告承诺在项目综合验收合格之日起12个月内为原告办理好房地产权属证书。一审法院认定事实：君明公司（原名新化县燎原房地产开发有限公司）系有限责任公司，经营范围为三级房地产开发。2007年9月10日，被告通过出让的方式取得了冷水江市教育路15695.9平方米的土地使用权，并取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。被告开发的“山水名城”二期建设用地6299平方米，总建筑面积47242.6平方米，设计高度71.4米，层数22层。2013年4月9日，原告罗艳霞、李海新和被告君明公司签订了《冷水江市商品房买卖合同》，约定：1、原告购买的商品房为预售商品房（商品房预售许可证为冷水江市商品房预售管理办公室2011年12月8日颁发的预许字（11）第11号，“山水名城”二期3#栋）；2、原告购买的商品房为3#栋（C幢）1单元12层03号户型（C1-1203号），单价为每平方米2572.3元，总价款364573元；3、被告应在2013年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经竣工验收合格后交付买受人使用；4、被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房地产权属证书，但原告应及时提供办理房地产权属证书的相关资料和缴纳相关税费。该合同附件三为《合同补充协议》，《合同补充协议》第6条约定：项目综合验收合格之日起12个月内，为买受人取得房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已收房价款月息的1%向买受人支付违约金。签订合同后，原告给付了购房款，并于2013年11月25日交纳了办证费用21874元。2013年4月22日，原告所购商品房在冷水江市房地产产权监理处办理了预购商品房抵押权预告登记。至2018年9月26日本案开庭审理时止，山水名城二期3#栋未通过消防验收。一审法院认为：“山水名城”二期设计高度71.4米，根据住房和城乡建设部《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）5.1.1民用建筑的分类·高层民用建筑·一类“建筑高度大于54M的住宅建筑（包括设置商业服务网点的住宅建筑）”的规定，属于一类高层民用建筑；根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；……”的规定，“山水名城”二期必须申请消防验收；根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”、住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：…（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；…”、建设部《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：…（五）房屋已竣工的证明；…（七）其他必要材料”的规定，通过包括消防验收在内的综合验收是办理房屋所有权初始登记的必要条件，而“山水名城”二期尚未通过消防验收等，不具备办理所有权初始登记的条件，因而也无法办理所有权的转移登记，故对原告罗艳霞、李海新要求被告君明公司在30日内办理好不动产权证的诉讼请求，不予支持。原告罗艳霞、李海新要求被告君明公司根据《合同补充协议》第6条的约定承担违约责任，因“山水名城”二期3#栋未通过消防验收，双方约定的“项目综合验收合格之日起12个月内，为买受人取得房地产权属证书”条件至今未成就，故原告罗艳霞、李海新要求被告君明公司据此承担违约责任的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。本案中，原告罗艳霞、李海新的诉讼请求虽然不能得到支持，但被告君明公司应严格按照《建设工程质量管理条例》、《建设工程消防监督管理规定》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等行政法规、部门规章的规定，及时办理消防验收、建筑工程竣工验收备案等手续，以便能及时为原告罗艳霞、李海新购买的房屋办理权属证书，以严守合同，真正保护守约方的合法权益。据此，依照《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告罗艳霞、李海新的诉讼请求。案件受理费80元，由原告罗艳霞、李海新负担。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院确认原审判决所查明的事实。另查明，冷水江市国土资源局于2018年5月28日出示《关于“山水名城”业主谢霞反映不动产权证等信访事项答复意见书》，该意见书载明：“（一）关于反映的“山水名城”项目不能办理不动产权证书问题。……第二期C栋于2012年10月30日进行了竣工验收，至今未办理竣工备案。开发企业新化县燎原房地产开发有限公司未向市规划局申请规划验收，未取得《建设工程规划许可证》，二期共有360余户，房产证与土地使用证均未办理。按照土地验收程序，“山水名城”项目必须按照《国有建设用地使用权出让合同》约定进行整体验收，至今开发企业未向市国土资源局提出验收申请，所有土地证一直未能办理。……只有“山水名城”的开发企业新化县燎原房地产开发有限公司主动申请并通过土地、规划、住建等部门验收合格后，取得“山水名城”房屋的首次登记后，再和“山水名城”广大业主携申请资料共同向市不动产登记中心提交转移登记办证申请，才能办理不动产权证书。（二）关于反映“山水名城”C栋超层，改建幼儿园，占用消防通道等问题。……造成间距缩短的原因是：C栋位于规划中的荷叶路和江东路交汇处，由于荷叶路和江东路没有建设，小区与外部城市道路无法连通，建设单位也无法处理好位于荷叶路上未拆迁民房之间的矛盾，在未向规划部门依法提出规划变更申请的前提下，擅自将C栋的间距减少。C栋未严格按大规委审定的规划方案实施，市规划局将……在C栋规划验收时予以依法处罚。……”。君明公司在一审诉讼过程中明确承诺“在2019年9月12日前把综合验收办理合格，在2020年9月12日前把不动产权证办好。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，本案所涉及的“山水名城”C栋必须经验收合格后，方可交付使用。而C栋仅仅进行了竣工验收，未通过规划、消防等综合验收，涉案房屋即已由上诉人占有使用。上诉人在接收房屋时亦未对涉案房产的验收问题提出异议。依《商品房买卖合同》第十一条：“交接商品房达到使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”之规定，买受人在出卖人未出示证明文件或出示证明文件不齐全的情况下，有权拒绝接受房屋。既然上诉人已经接受房屋且未对涉案房屋的验收提出异议，那么应推定买受人对涉案房产未经过综合验收的事实是知晓并认可的。本案中关于办理不动产权属证书的问题，双方当事人在《商品房买卖合同》第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人协助买受人办理房地产权属证书，但买受人应及时提供办理房地产权属证书的相关资料和缴纳相关税费。”在《合同补充协议》第6条中约定：“项目综合验收合格之日起12个月内，为买受人取得房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已收房价款月息1%向买受人交付违约金。”上述约定中对于“项目综合验收合格之日”并没有约定具体的时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，上诉人与君明公司对于“项目综合验收合格之日”的具体时间没有约定，只能协议补充或不能达成协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。在诉讼过程中双方虽有过协商，但无法达成协议，对于本案中的“项目综合验收之日”的具体时间，亦无法依交易习惯来确定。由于君明公司直至目前为止尚未完成项目综合验收事项，故在事实上无法办理不动产权属证书，上诉人要求被上诉人在30日内为其办理好房屋的不动产权属证书缺乏基础，原审判决对其该请求不予支持并无不当。关于被上诉人未办理不动产权属证书是否构成违约及是否应当支付违约金的问题。所谓违约责任应当是当事人违反合同约定，不履行合同义务而应承担的责任；既然双方所签订的合同中对于君明公司消极不作为所应当要承担的责任没有进行约定，那么上诉人主张君明公司承担合同补充协议第6条所规定的按已收房价款月息的1%从交付办证费用时起计算至办理好不动产权证时止的违约金则缺乏合同依据。原审判决据此驳回上诉人此项诉讼请求亦无不当，上诉人认为君明公司应承担违约金的主张依据不足，本院不予支持。被上诉人君明公司通过有关部门为上诉人办理好不动产权属证书是其合同约定义务，既然其在诉讼过程中已作出承诺，就应当按照有关规定尽快搞好项目综合验收合格，并积极为上诉人办理好不动产权属证书，如在承诺的时间内未达到项目综合验收合格并办理好不动产权属证书，则依法应承担违约责任。综上，上诉人的上诉理由均不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审诉讼费80元，由上诉人罗艳霞、李海新负担。本判决为终审判决。审 判 长  童赞辉审 判 员  袁米娜审 判 员  谭 芳二〇一九年三月二十五日法官助理晏鹏代理书记员  梁嘉欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者使用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席审判等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。