河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终329号上诉人（原审原告）：承德嘉裕房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区迎宾路**嘉和广场写字楼B塔**。法定代表人：孙宏业，董事长。委托诉讼代理人：王德林，男，该公司员工。委托诉讼代理人：经万隆，河北承天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江亚厦装饰股份有限公司，，住所地浙江省杭州市上虞章镇工业新区法定代表人：丁海富，董事长。委托诉讼代理人：于洪亮，北京市英政律师事务所律师。上诉人承德嘉裕房地产开发有限公司因与被上诉人浙江亚厦装饰股份有限公司装饰装修合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2017）冀0802民初4029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。承德嘉裕房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金4301768.00元及降价损失4195961.00元，合计8497729.00元。事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误。（一）关于迟延交工违约金问题：上诉人与被上诉人成立于2013年6月26日承德嘉和广场3#住宅楼精装修工程合同（以下简称装修合同）合法有效，根据装修合同第三条约定，合同工期为76日历天，自2013年6月27日至2013年9月10日，该装修合同在履行过程中及诉讼过程中均未被变更、撤销和确认无效。虽然合同当事人在合同履行过程中确有洽商变更，但是从未就合同工期延长事宜有过协商，更无上诉人同意延长其合同工期的确认，故在无证据证明的情况下，一审判决根据往来函件和工程洽商记录认定上诉人对被上诉人延长合同工期并双方达成一致显属认定事实错误。被上诉人应当根据双方装修合同约定向上诉人承担支付迟延交工违约金。（二）关于迟延交房违约金问题。根据上述上诉意见，被上诉人依约应当交付工程的期限为2013年9月10日，而被上诉人实际竣工验收的时间为2015年7月27日，且竣工验收后仍有大量工程因不合格需要整改、维修，即使按照实际竣工时间亦与约定竣工时间迟延近两年。北京弘高建筑装饰设计工程有限公司承揽施工的2#楼工程亦存在与被上诉人承揽施工的3#楼相同问题，但是北京弘高建筑装饰设计工程有限公司发现问题能够积极整改，被上诉人实际竣工时间相比北京弘高建筑装饰设计工程有限公司承揽施工的2#楼竣工实际亦迟延一年。虽然案涉标的确实存在品牌争议，但是该争议上诉人早已通过货币补偿及品牌更换等方式与业主和解，有关品牌争议的解决2#楼与3#楼系同时完成。但是因被上诉人对工程质量问题即不承认，更不整改、维修，故而导致工程迟延竣工、验收。并且品牌争议与工程质量争议并非如同一审判决认定，两项争议不存在先后问题，而是同时存在，只是品牌争议解决的及时。故一审判决有关迟延交房违约金的事实认定确属错误，判决上诉人承担该项损失70%责任有失公允。（三）关于降价损失的问题：本案在诉讼过程中，上诉人向一审法院提出工程质量、维修方案及维修费用的鉴定申请，在一审法院主持下，由被上诉人选定出鉴定机构，对此上诉人并未提出异议。鉴定机构在双方当事人参与的情况下，完成现场勘验，并出具《检测鉴定报告》，根据《检测鉴定报告》结论，被上诉人所承揽的上述工程无一例外的均存在不同程度的质量问题，可以说均属不合格工程。鉴定机构根据上述《检测鉴定报告》给出《技术处理方案》。根据《技术处理方案》要求，被上诉人已完工程在现实条件下，均需要拆除重装。同时，鉴于本案双方争议较大、整体维修费用高、周期长等原因，上诉人为减少双方损失，选择对存在质量问题的64套房屋以让渡房价款的方式予以销售，因此上诉人损失4195961.00元。该损失相比被上诉人需要承担的维修费用更低、更经济，并不因此增加被上诉人的责任和负担，一审判决对此认定是正确的。但是，一审判决在此基础上认定本应由被上诉人承担的且低于维修费用的降价损失，却由对此本无任何过错的上诉人承担70%的责任，如此认定明显错误。二、一审判决适用法律错误。鉴于上述上诉理由，因一审判决在部分事实认定上，存在诸多错误，故导致一审判决在法律适用上出现错误。浙江亚厦装饰股份有限公司辩称,第一，被上诉人不存在迟延交工的违约行为。双方在合同履行过程中，存在大量洽商变更的内容，有很多增加的工程量，必然会影响工期，造成工期顺延。双方合同通用条款第13条第2款关于工期延误的规定，在合同履行过程中，有生效的判决文书可以证明此次工程的总造价是2000多万。按照双方合同专用条款26条，关于工程款、进度款支付的规定，被上诉人已经将全部工程完工交付给上诉人，上诉人仅支付400多万元工程款，离最起码约定的60%还差很多，是上诉人没有按照约定支付进度款造成工期延误，责任不在被上诉人。第二，在一审中，被上诉人提到在后期解决品牌材质问题的过程中，上诉人与小业主解决品牌问题，是每户支付大概4、5万元，被上诉人解决质量问题每户仅花费几千元，所以最后划定双方责任比例，一审让上诉人承担70%有些低了，虽然我们没有上诉。第三，关于降价损失，在后期现房销售的房屋中，很多销售价格不但没有降价，反而是涨价了，根本不存在降价销售的事实，上诉人在销售房屋时受到诸多因素影响，比如人情、全款、贷款、销售人员内部转让等情况，无法认定房屋的销售价格和被上诉人有关。退一步讲，即便房屋要降价销售也需要通知被上诉人，征得被上诉人同意。上诉人擅自降价销售，即便有损失也与被上诉人无关。承德嘉裕房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：：一、解除原、被告于2013年6月26日签订的承德嘉和广场3#住宅楼精装修工程合同协议书，并由被告向原告支付违约金601991.50元，赔偿损失7949949.00元（其中延期交房违约金3753988.00元，降价销售损失或维修补偿费4195961.00元），合计8551940.50元；二、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月26日，原告作为发包方与被告作为承包方就原告开发的承德嘉和广场3#住宅楼精装修工程签订施工协议书。约定工程名称：承德嘉和广场3#住宅楼精装修工程。承包方式：包工包料。开工日期为2013年6月27日，竣工日期为2013年9月10日，合同工期76日历天。工程质量标准：符合国家相关规范及质量标准。合同价款：18259327.95元。合同违约条款中约定：因承包人原因未能按期竣工，承包人每延误一天向发包人支付违约金为合同总价的0.2‰。最多不超过合同价款的3%。超过两个月仍不能竣工的，发包人有权随时与承包人解除合同……。合同签订后，被告即进入现场施工，但未在合同约定的竣工时间完工，直至到原告向小区业主约定的交房日期仍未完工。为此原告向小区业主支付了逾期交房违约金共计3753988.00元。原告认为被告装修的房屋存在质量问题，导致迟延交房并产生违约金。被告认为是原告所用的装修品牌、建筑材料等与售房时约定的不符，导致迟延交房。经本院委托河北省建筑工程质量检测中心对被告装修的169户是否存在质量问题进行鉴定，该检测中心出具的《检测鉴定报告》确认申请鉴定的住宅不同程度的存在质量问题。因一部分楼房已经销售，且与业主协商达成一致，不再进行维修。另有69户需要作出维修方案。双方存在争议的69户存在的质量问题主要为以下几点：1、、地面砖存在空鼓有色差，平整度超过规范要求、接缝高低差超过规范要求等质量问题；2、内墙饰面砖存在空鼓、破损、立面垂直程度超过规范要求等质量问题；3、壁纸存在空鼓、翘边、斑污、褶皱等质量问题；4、室内木门存在门扇变形，漆面脱皮、开裂等质量问题；5、木地板存在平整度超过规范要求，空鼓等质量问题；6、内墙涂料存在斑污等质量问题。后经双方确认本院依法委托河北省建筑科学研究院作出《技术处理方案》，确认了维修方案。其中5户系鉴定前售出，现与业主就赔偿金额无法达成一致意见。另64户楼房在维修方案作出前均已售出。庭审中，原告提出因被告装修的房屋质量存在问题，原告通过让渡购房款的方式将房屋交付购房业主，64户因装修质量存在问题降价4195961.00元。降价后业主不再主张维修。查明，原告交付被告施工的承德嘉和广场3#住宅楼的主体工程的实际竣工验收时间为2015年7月20日，装修时间早于主体工程竣工验收时间，且在2015年7月20日前原告已经将大部分楼房交付业主。只有五户在2015年10月20日交付。另查明，原告支付给河北省建筑工程质量检测中心鉴定费221374.00元，支付给河北省建筑科学研究院鉴定费150000.00元。一审法院认为，原、被告于2013年6月26签订的《合同协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告均应按该合同约定享受权利，履行义务。被告未在双方约定的期限内交付施工的装修工程，但依据原被告双方提交的往来函件、工程洽商记录等证据可以看出，双方对工程的增量和质量有连续协商的经过。依据双方签订的合同协议书，原被告双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为主合同的组成部分，具有同等法律效力。因此，上述往来函件和工程洽商记录可以视为原告对被告延长施工的认可，且双方已达成一致，故对原告要求被告承担违约责任的诉讼主张，本院不予支持。根据合同法等相关法律规定，判断本案被告应否对原告向小区业主支付逾期交房违约金以及降价销售损失的后果承担民事赔偿责任，应从产生违约金和降价销售的原因力上分析，因此，作为合同双方当事人，对产生违约金和降价销售损失的后果是否有责任，以及责任的大小是判断其应否承担民事赔偿责任的事实基础。对于原告主张逾期交房向业主支付违约金的诉讼主张，本院认为原告可以与小区业主约定合理的交房时间，但房屋主体工程竣工验收时间受施工材料、场地等多方面因素影响无法确定，本案中，原告虽然向业主承诺交房的时间早于主体工程竣工验收时间，但是该约定不违反法律规定，如按约定期限完工，便不会产生后续违约金。但由于原告提供给被告施工的装修品牌、建筑材料等与原告和购房业主约定的装修主材的品牌、建筑材料等不符，加之被告精装修工程确实存在质量问题，所以导致主体工程推迟验收。庭审中，原被告向本院提交的证据及鉴定结论证实了上述主张，且原告提交了向业主交付违约金的证据予以佐证其实际支付逾期交房违约金的数额，因此，对原告违约金的诉讼请求，本院予以支持。结合产生逾期交房违约金的原因力，本院认为，购房业主主要是对原告所用的装修主材品牌、建筑材料等与售房时约定的不符，继而引发对装修质量存在瑕疵的争议，且经检测被告施工的房屋在装修工程上亦确实存在质量问题，因此，本院确定原告对上述违约金损失承担70%的主要责任，被告承担30%的次要责任。逾期交房违约金的数额以原告提交的证据为准。被告施工的工程经河北省建筑工程质量检测中心检测，确实存在质量问题，故其有义务对因质量存在的问题给原告造成的损失予以赔偿。本案审理中，确定存有争议的为69户。其中5户业主对于维修价款不能与本案原、被告达成协议，可另案解决。另64户在鉴定过程中售出。原告称是以降低价款的方式售出，故存在装修质量问题的楼房由业主自行维修。原告主张降价款4195961.00元，被告以业主不再主张维修为由不同意支付降价款。本院认为，此64户装修确实存在不同程度的质量问题，原告通过让渡购房款的方式免除了被告的维修义务。如果被告不承担任何责任则明显对原告不公平。分析产生降价销售损失的原因力可以看出，原因同违约金损失，仍是购房业主主要对原告所用的装修主材品牌、建筑材料等与售房时约定的不符，继而引发对装修质量存在瑕疵的争议，且被告施工的工程确实存在质量问题，因此，本院确定原告对上述降价销售损失承担70%的主要责任，被告承担30%的次要责任。关于降价销售损失的计算问题，虽然楼房的价格受人情、房屋朝向、楼层位置、全额付款和按揭贷款等诸多因素影响，但主要受销售时间、楼层以及整栋楼的位置的影响。因此，本院选取了与涉案3号楼位置及户型相近的2、4号楼作为参考楼房，以销售时间作为第一参考标准，其次是楼层，在2、4号楼共选取1-2套楼房作为参照。如选取的1-2套参照楼房的售价高于或均高于3号楼房，则按高出的价格或高出的平均价格计算；如选取的2套参照楼房的售价与3号楼对比后有高有低，按2、4号楼的平均售价进行计算，如平均售价高于3号楼，则计算差价；64套房屋对比后，其中有27套是高于或均高于3号楼，30套是有高有低，7套是低于3号楼；依据上述方法计算，27套楼房共降价销售1548518.00元，30套楼房取平均值后降价销售2647443.00元，共计降价销售4195961.00元。综上，依据原告提交的证据，可以证实原告共产生逾期交房违约金损失3753988.00元，降价销售损失4195961.00元，合计7949949.00元，上述款项由被告承担30%,即2384984.70元。庭审中，原告主张按照河北省建筑科学研究院作出的《技术处理方案》委托相应作价部门作出价格鉴定，来确定被告应向其支付的修复款金额。本院认为该技术处理方案对质量问题作出的修复方案为整体维修，如果依据《技术处理方案》进行作价，数额过高，对被告明显不公平，且依据该方案做出的价格并非是原告的实际损失，原告的实际损失应系降低房价的损失。因此，对原告该主张，本院不予支持。对于原告支付的鉴定费用，221374.00元系工程存在质量问题而导致，故应确定由被告承担。另外150000.00元系支付给河北省建筑科学研究院作技术处理方案的鉴定费，因该修复方案不能作为原告主张的依据，故此款应确定由原告自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决：一、被告浙江亚厦装饰股份有限公司于判决生效后十日内赔偿原告承德嘉裕房地产开发有限公司因逾期向业主交房的违约金和房屋降价销售损失共计2384984.70元。二、驳回原告承德嘉裕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交证据：提交承德市中级人民法院（2016）冀08民初89号判决书及河北省高级人民法院（2018）冀民终1073号民事判决书，证明涉案工程的总造价，其中16套房屋被上诉人已经拆除。被上诉人质证意见：对两份判决书的真实性没有异议。经审查，上诉人提交的证据内容真实，与本案具有关联性，本院予以采纳。一审判决认定的事实有相应的证据予以佐证，依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订《合同协议书》后，双方开始履行合同，被上诉人于2013年6月26日进场后发现，上诉人所提供的工作面，有些不具备精装修的施工条件，双方对工程的增量和质量通过往来函件、工程洽商记录等进行协商处理，上述往来函件和工程洽商记录能够认定上诉人同意被上诉人顺延工期，一审法院对上诉人要求被上诉人承担违约责任的诉讼主张不予支持符合客观实际情况。购房业主主要是对上诉人所用的装修主材品牌、建筑材料等与售房时约定的不符，继而引发对装修质量存在瑕疵的争议，且经检测被上诉人施工的房屋在装修工程上亦确实存在质量问题，一审法院确定上诉人对逾期交房向业主支付的违约金损失承担70%的主要责任，被上诉人承担30%的次要责任并无不当。关于上诉人主张降价款4195961.00元问题。争议的64户装修确实存在不同程度的质量问题，上诉人通过让渡购房款的方式免除了被上诉人的维修义务。楼房的价格主要受销售时间、楼层以及整栋楼的位置的影响，亦受人情、房屋朝向、楼层位置、全额付款和按揭贷款等诸多因素影响，且上诉人出售楼房时，并未就价格问题征得被上诉人的同意。同时一审法院对降价销售损失计算时，选取了与涉案3号楼位置及户型相近的2、4号楼作为参考楼房，而2、4号楼属于精装修楼房，故一审法院分析产生降价销售损失的原因仍是购房业主主要对上诉人所用的装修主材品牌、建筑材料等与售房时约定的不符，继而引发对装修质量存在瑕疵的争议，且被上诉人施工的工程确实存在质量问题，从而确定上诉人对上述降价销售损失承担70%的主要责任，被上诉人承担30%的次要责任亦无不当。综上所述，承德嘉裕房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46780.00元，由上诉人承德嘉裕房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周亚秋审判员  刘 音审判员  孙琳丽二〇一九年三月二十九日书记员  刘明喆