文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终568号上诉人（原审原告）：叶玉林，男，汉族。委托诉讼代理人：阎凯，重庆承业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨馥蔓，重庆承业律师事务所律师。上诉人（原审原告）：梁正，男，汉族。委托诉讼代理人：阎凯，重庆承业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨馥蔓，重庆承业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆富州房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区富洲路**，统一社会信用代码91500106765915608R。法定代表人：林金清，董事长。委托诉讼代理人：陈兴强，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：张静，国浩律师（重庆）事务所律师。上诉人叶玉林、梁正因与被上诉人重庆富州房地产开发有限公司（以下简称富州公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初14730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成了合议庭进行了审理。上诉人叶玉林、梁正的共同委托诉讼代理人阎凯，被上诉人富州公司的委托诉讼代理人陈兴强到庭参加了审理。本案现已审理终结。上诉人叶玉林、梁正上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持叶玉林、梁正的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由富州公司承担。主要事实及理由：1.《商业内部优先认购权确认书》指向的标的并非本约的磋商和签订，而是叶玉林、梁正享有的优先权及优先权的具体内容，确认书的性质不是预约合同。2.确认书第五条后半部分系格式条款，应为无效。3.确认书第五条后半部分约定不是对订立商品房买卖合同的担保，而是富州公司单方无责任锁定房价的霸王条款，不是订约定金条款。4.双方约定的诚意金，系叶玉林、梁正享有优先权中的具体内容，在叶玉林、梁正选择行使优先权的前提下，诚意金可以转化为房款，诚意金不是订约定金。被上诉人富州公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的诉请。叶玉林、梁正向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还诚意金1980000元；2.判令被告从2016年3月7日起以1980000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算支付利息至被告付清之日止；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明的事实如下：2015年11月23日，原告叶玉林、梁正（乙方）与被告重庆富州房地产开发有限公司（甲方）签订《商业内部优先认购权确认书》一份，载明：乙方有意向购买富州新城商铺，并自愿与甲方签订本《商业优先认购权确认书》（以下简称本确认书）。乙方认可向甲方支付2000000元作为VIP认购诚意金。乙方交纳VIP认购诚意金后，可享受房源优先认购权及相应优惠折扣，但仅限开盘当天有效。确认乙方享有优先认购权的住宅位置及价格为：在富州旗下富州新城项目商业开盘当日（开盘时间以电话、短信或报刊广告通知的时间为准），乙方有权优先购买富州新城项目商业房屋：富州新城9号地1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6；2-1、2-2、2-3、2-4、2-5、2-6、2-7、2-8、2-9、2-10、2-11、2-12；3-1、3-2、3-3、3-4、3-5、3-6、3-7、3-8、3-9、3-10、3-18、3-19、3-20、3-21号商铺及富州新城D街区任选一套未售住宅。（备注：商铺房源不换、楼层不换、楼栋不换、目前所签订的为销售房号，一切以派出所制定房号为准，面积最终以签约时房管部门核定为准），乙方同意在开盘之时享受以下优惠：1.VIP认购优惠：该套物业原总价为39800000元，所有优惠享受之后，该套物业的总价为34800000元，若富州新城开盘当天该物业总价格低于或等于此物业价格，乙方必须购买；且乙方必须在销售部规定时间内（签约时间以销售部电话、短信通知的时间起10天内）完善《重庆市商品房买卖合同》，否则所缴纳诚意金不予退还，同时乙方不再享有优先购买权。高于此价格，乙方则有权放弃购买，并在7日内书面通知甲方是否购买，乙方放弃购买的，甲方有权将本确认书上所约定的房屋另行出售。如果甲方拒绝销售以上房源，诚意金双倍退还。《商业内部优先认购权确认书》签订的当日，原告向被告交纳购房诚意金500000元。2015年11月27日，原告向被告交纳商铺定金1000000元。2015年12月16日，原告向被告交纳商铺定金180000元。同日，原告向被告交纳房号8HD02-306房屋定金20000元。此外，原告另向被告交纳商铺定金300000元，但被告出具的收据没有载明收款时间。原告累计向被告交纳商铺定金1980000元，住宅定金20000元，合计2000000元。2016年7月13日，被告向二原告送达《逾期签约催告通知书》一份，告知二原告：根据原、被告双方签订的《商业内部优先认购权确认书》的约定，被告开始多次通知原告前来完善《重庆市商品房买卖合同》。截止2016年7月13日，原告尚未根据《商业内部优先认购权确认书》的约定进行签约。请原告于2016年7月20日前到达富城新城销售部按照签约流程完成签订《重庆市商品房买卖合同》及相关协议的相关手续。2017年2月16日，被告向原告送达《解除确认书通知》，告知二原告：根据二原告与被告签订的《商业内部优先认购权确认书》的约定，富州新城D街区已开盘多日，被告亦多次电话、书面通知二原告前来签约，应于2016年8月30日前与被告签署正式的《重庆市商品房买卖合同》及相关协议并办理完毕相应的购房手续。在约定时间内，原告并未办理完毕上述手续。经被告催告，原告始终未履行《商业内部优先认购权确认书》约定的签约义务。现被告依据《商业内部优先认购权确认书》的约定，通知原告：解除《商业内部优先认购权确认书》，并被告有权将上述房产另行出售；原告支付的诚意金不再退还。审理中，原告坚持认为其缴纳的1980000元属于诚意金，应当予以退还。被告认为该款项属于定金，不予退还。因双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告提交的《商业内部优先认购权确认书》、收据4份，被告提交的逾期签约催告通知书、解除确认书通知、EMS全球邮政特快专递单以及各方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和一审法院审查，可以作为认定案件事实的根据。一审法院认为，原告梁正、叶玉林与被告重庆富州房地长开发有限公司签订的《商业内部优先认购权确认书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。涉案《商业内部优先认购权确认书》虽然约定的不是定金，而是认购诚意金，但其内容明确约定原告向被告交纳2000000元认购诚意金后，享受优先认购权及5000000元（39800000元-34800000元）的价格优惠；在符合合同约定条件时，原告未在期限内签订《重庆市商品房买卖合同》，其所缴纳诚意金不予退还且不再享有优先购买权，如果被告拒绝销售约定房屋，则诚意金双倍退还。可见，涉案《商业内部优先认购权确认书》即为认购、订购、预订性质的协议，认购诚意金即为定金。同时，被告收款时将大部分款项性质确定为定金，原告也未提出异议。因此，原告关于约定有关诚意金不退还和双倍返还的条款为格式条款，该条款无效的主张不成立。审理已经查明，本案是因原告的原因导致未能订立商品房买卖合同，现原告要求退还诚意金（即定金）及利息，不符合合同约定和法律关于定金的规定，一审法院对原告的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告叶玉林、梁正的诉讼请求。案件受理费26320元，减半收取13160元（原告已预交），由原告叶玉林、梁正负担。二审中，双方均未举示新证据。对一审法院查明的事实，双方均无异议，本院对一审法院已查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是富州公司是否应退还叶玉林、梁正缴纳的认购诚意金。《商业内部优先认购权确认书》对认购诚意金约定为：叶玉林、梁正缴纳2000000元诚意金后可享受优先认购权及5000000元的价格优惠；在符合约定条件时，若叶玉林、梁正未在期限内签订《重庆市商品房买卖合同》，其所缴纳诚意金不予退还且不再享有优先购买权，若富州公司拒绝销售约定房屋，则诚意金双倍退还。根据上述约定的内容，结合叶玉林、梁正实际支付款项时富州公司多次将大部分款项的性质确定为定金，而叶玉林、梁正未提出异议的事实，一审法院认定《商业内部优先认购权确认书》为认购、订购、预订性质的协议，约定的认购诚意金为定金，并无不当，本院予以确认。叶玉林、梁正上诉主张《商业内部优先认购权确认书》不是预约合同，诚意金不是定金，关于诚意金的约定是格式条款且无效，其主张不能成立。叶玉林、梁正系因自身原因，经富州公司催告后，未按照约定签订商品房买卖合同。故叶玉林、梁正要求富州公司退还诚意金及利息，不符合约定，本院不予支持。一审法院的其他评判，本院予以确认。综上所述，叶玉林、梁正的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22620元，由上诉人叶玉林、梁正负担。本判决为终审判决。审判长  陈瑜审判员  刘毅审判员  乔艳二〇一九年三月十八日法官助理詹勤艳书记员董昫顗