贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终658号上诉人（原审原告）：张某2，男，1977年3月11日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人（原审原告）：张思芹，女，1971年6月16日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人（原审原告）：张思英，女，1966年12月25日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人（原审原告）：张思静，女，1979年10月14日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人（原审原告）：舒洪珍，女，1943年3月12日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人（原审原告）：张涵，女，1994年8月4日出生，汉族，住贵州省仁怀市，系张某2之女儿。上诉人（原审原告）：张可，男，1998年12月7日出生，汉族，住贵州省仁怀市，系张某2之子。上诉人（原审原告）：张某1，女，2015年7月31日出生，汉族，住贵州省仁怀市。法定代理人：张某2（本案上诉人），男，1977年3月11日出生，汉族，住贵州省仁怀市。系张某1之父亲。八上诉人共同委托诉讼代理人：蒋尚彬，贵州黔鹰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：母应端，女，1973年9月19日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被上诉人（原审被告）：冯永飞，男，1970年1月1日出生，汉族，住贵州省仁怀市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：方存林，贵州止争律师事务所律师。原审被告：冯昌平，男，1947年12月20日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人舒洪珍、张思英、张思静、张可、张某2、张思芹、张涵、张某1因与被上诉人母应端、冯永飞、原审被告冯昌平确认合同无效纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2018）黔0382民初5337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。舒洪珍、张思英、张思静、张可、张某2、张思芹、张涵、张某1上诉请求：1．撤销（2018）黔0382民初5337号民事判决书。2．改判上诉人舒洪珍、张某2和被上诉人冯永飞、母应端于农历公元二00七丁亥十月初五日签订的《卖契》无效。3．一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一、一审判决明显错误、罔顾事实，为偏向被上诉人主观臆断编造理由，完全错误：1．上诉人舒洪珍、张某2于农历公元二00七年丁亥十月初五日和被上诉人冯永飞、母应端签订的《卖契》违反了法律的禁止性规定，应属无效。《卖契》载明的内容，双方的真实意思表示是上诉人舒洪珍、张某2把以张常均（已过世）作为家庭联产承包户承包的户内7人的承包地7.7亩卖给被上诉人冯永飞、母应端，期限永久使用，此行为违反了《中华人民共和国土地承包法》第四条规定：“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定；农村土地承包后，土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。”该《卖契》属于违反了法律的禁止性规定，应属于无效。2．上诉人张思静、张思英、张思芹系张常均家庭承包户内从第一轮到1998年第二轮土地承包的人口，虽然上诉人张思静、张思英、张思芹都结婚外嫁，但其承包前述土地的资格是任何组织和个人不得剥夺的，上诉人张某2等人和被上诉人冯永飞等人签订《卖契》买卖承包土地的行为，显然剥夺了其承包土地的资格，该行为违反了《中华人民共和国土地承包法》第6条规定：“农村土地承包，妇女和男子享有平等的权利，承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。”的禁止性规定，属于无效。3．上诉人张某2等人和被上诉人冯永飞等人签订《卖契》涉及承包地、园地一并给冯永飞耕管、永远使用中“园地”就是自留地，该买卖行为违反了农村的自留地禁止买卖的法律禁止性规定。4．一审判决给我国农村买卖宅基地、自留地、承包地开了一个恶劣的先例，该判决书不但违反了法律的禁止性规定，同时也违反了国家的政策不准买卖农村承包地、自留地的规定。5．一审判决以上诉人张思英、张思芹、张思静知晓买卖宅基地的行为，进而推断其知晓买卖农村自留地、承包地的行为，视为默认，此种推论明显是有悖常理，是在为偏向被上诉人编造理由。第二、一审判决置真实的上诉人与被上诉人签订的《卖契》买卖承包地、自留地、宅基地不顾，而去主观臆断的推定上诉人和被上诉人签订《卖契》的行为系流转行为，并且只认定流转承包地的行为，对买卖自留地却不敢评说，置之不理，但《卖契》中买卖自留地是合同的组成部分，如果按一审判决所言《卖契》中的自留地怎么处理？一审判决编造荒唐说辞“……即《土地承包经营权证》交由被告的事实，足以证明原告张思芹、张思英、张思静对所签订的协议是明知的，原告张思芹、张思英、张思静在签订《卖契》前都分别嫁入他地，未在《卖契》中签字与农村习俗相符，故应视为原告张思芹、张思英、张思静已经默认土地承包经营权流转的事实……。”也无法解决《卖契》中的自留地买卖的问题，为什么会出现自留地无法自圆其说，无法解决的矛盾，就是因为被上诉人冯永飞等人签订《卖契》时的真实意思是要买卖的是宅基地、承包地和自留地，并不是一审判决主观臆断的流转关系，故上诉人认为一审判决是完全错误的。第三、一审判决适用法律错误：1．本案所签订的《卖契》是一种买卖合同，涉及的是被上诉人冯永飞等人要买上诉人张某2等人承包的农村承包地、自留地和宅基地，一审判决把《卖契》中涉及的宅基地、自留地、承包地进行拆分，适用不同的法律，显然违背了签订《卖契》时的真实意思表示和真正的法律关系，由于法律对于农村买卖承包地、自留地都是禁止的，导致本案用流转关系无法适用自留地的问题，故一审判决适用法律错误。综上所述，一审判决事实不清，证据不足，被上诉人冯永飞等人签订《卖契》时的真实的意思表示是要买上诉人张某2等人在仁怀市长岗镇承包的承包地、自留地和宅基地，并且是“永久使用”，明显是买卖法律关系。一审判决违反真实的法律关系，把《卖契》涉及的宅基地、承包地、自留地进行拆分，是完全错误的，其主观臆断的流转关系无法解决本案中涉及的自留地买卖问题，导致本案签订的《卖契》违反了法律的禁止性规定，属于无效，上诉人为维护国家法律的正确实施，请求二审法院依法支持其前述之诉请。母应端、冯永飞辩称，1．不能以双方订立的标题为《卖契》的契约来认定双方系买卖土地行为，应根据双方订立契约的意思表示以及根据契约的整体内容来理解认定《卖契》的性质。2．虽然契约上只有张常均（户主）、舒洪珍、张某2签字，但根据契约内容载明“经全家老幼商议”以及张常均、舒洪珍二老在房屋及土地流转后分别在子女家居住的事实，可知上诉人之间在流转房屋及土地时已经进行了协商，同时该协议经过了户主张常均和主要家庭成员张某2签字，同时协议签订后张常均将相关证件带到现场交给答辩人，答辩人也支付了对价，现宅基地和林地已经变更登记在答辩人名下，答辩人并未侵犯张思芹、张思静、张思英的土地承包经营权。3．自留地和承包地一样可以流转，并未违反法律规定。张某2、张思静、张思芹、舒洪珍、张思英向一审法院起诉请求：判令舒洪珍、张某2和冯昌平、冯永飞、母应端于农历公元二ＯＯ七年十月初五签订的《卖契为据》无效。一审法院认定事实：舒洪珍与张常均（已于2017年去世）系夫妻关系，膝下育有子女四人即张某2、张思芹、张思英、张思静。张涵、张可、张某1系张某2之子女，冯永飞与冯昌平为叔侄关系。1998年延长土地承包期时，张常均作为户主以家庭承包方式承包了责任地，承包人口为7人，包括张某2、张思芹、张思英、张思静、舒洪珍及张常均、张常均之父张支太（已于1983年过世），承包地面积7.7亩，其中耕地1.2亩、土6.5亩。2007年11月14日（公元二ＯＯ七年十月初五），张常均、张某2、舒洪珍与冯永飞、母应端、冯昌平签订《卖契》一份，内容为：“具立卖契人张常均经父子商议，儿子张思贵（更名张某2），因儿子张某2在中枢买有住房并在中枢工作，父子长期分居无法照顾，经全家老幼商议，常均、思楷经人介绍，愿将上辈遗留之业卖给冯永飞使用，房屋属木材结构，总面积壹佰伍拾玖点陆捌，建筑面积壹佰捌拾陆点伍柒，前抵遵仁公路边线．．．．．．为界，房产价包括承包地、园地一并给冯永飞居住、耕管、永远使用，其价格为柒万捌仟捌佰元，经过钱人一次交清，自卖之后张常均老幼并无忌言。空口无凭，特立此契约为据（注：房产证土地承包证一并交冯永飞）。立契人：张常均、张某2、舒洪珍，冯永飞、母应端、冯昌平。”《卖契》签订后，舒洪珍与张常均轮流居住在张某2、张思芹、张思静、张思英家中。冯永飞、母应端二人在支付价款78,800元后将该案涉木材房屋改建为砖混结构房屋，2013年12月18日，仁怀市国土资源局向冯永飞颁发仁集用（05）第05-52号集体土地使用权证，该证载明土地使用权人冯永飞，座落长岗镇街道四组。2016年1月，仁怀市长岗镇长征街道社区居委会在开始进行土地承包经营权确权登记时，冯永飞持张常均户交付的《土地承包经营权证书》（载明承包方为“张常均”），要求将案涉土地确认在自己名下，张常均户提出异议，故案涉土地至今尚未进行土地承包经营权确权登记，经与仁怀市长岗镇村委会核实，冯永飞、母应端并未改变案涉土地农业使用用途。现张某2、张思芹、张思英、张思静、舒洪珍以该《卖契》买卖宅基地、承包地、自留地的行为违反法律规定，且张思芹、张思静、张思英并不知情为由诉至主张确认无效。另查明，冯永飞、母应端在签订《卖契》时与张常均户属同一集体经济组织成员，且在该集体经济组织内没有取得宅基地和享有住房。张某2、张思芹、张思英、张思静、舒洪珍、张涵、张可、张某1与冯永飞、母应端双方均认可《卖契》所涉园地系小地名为“老鹰山”的土地。再查明，张思英在审理过程中陈述其于1992年婚出定居于仁怀市中枢街道（原中枢镇），张思芹在审理过程中陈述其于1995年婚出定居于仁怀市中枢街道（原中枢镇），张思静在审理过程中陈述其于1999年婚出定居于仁怀市中枢街道（原中枢镇），张思英、张思芹、张思静陈述在嫁入地均未取得承包地。张思芹、张思英在审理过程中陈述在张某2、舒洪珍及张常均与冯永飞、母应端、冯昌平签订《卖契》时，其二人仅知道是出售房屋，不知涉及承包地。一审法院认为：本案争议焦点为一、《卖契》所涉房屋转让部分内容是否合法有效？二、《卖契》所涉“承包地、园地一并给冯永飞耕管、永远使用”部分内容是否合法有效？三、冯昌平是否为《卖契》权利义务法律关系主体？一、《卖契》所涉房屋转让部分内容是否合法有效？根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。．．．．．．农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”、《中华人民共和国民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，公民对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，其中的处分，包括出卖、互易、赠与等方式，法律并未禁止农村房屋的买卖和出租，农村村民有权利出卖自己在农村的房产，依照“地随房走”的原则，在出售私有房屋时，宅基地的使用权随之转移给新的房屋所有人，只是宅基地具有特殊性，属于农村集体经济所有，法律对其转让有严格的限制条件。在本案中，冯永飞、母应端与张某2、舒洪珍家庭系同一集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员内部流转，而冯永飞、母应端在购买该房屋时也未拥有其他宅基地，并支付了合理对价，对房屋进行改建并依法取得了集体土地使用权证，张思芹、张思英亦在庭审中明确表示知晓其父母及兄弟出售房屋的行为，故根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，《卖契》所涉房屋转让部分内容，符合合同法关于有效合同要件的规定，应当认定有效。二、《卖契》所涉“承包地、园地一并给冯永飞耕管、永远使用”部分内容是否合法有效？本案《卖契》签订后，所涉土地一直由冯永飞、母应端耕种收益，各方当事人签订的协议内容是当事人自由意思表示一致的产物，应当以协议最终实现的目的来认定协议的性质。综上，虽然各方当事人之间签订协议的名称是《卖契》，但实质应为以“转让”形式达成的土地承包经营权流转协议。对张某2、张思芹、张思英、张思静、舒洪珍、张涵、张可、张某1所持该《卖契》系买卖土地的主张，不予采信。关于双方流转协议的效力问题，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”、第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”、第三十三条“土地承包经营权流转应当遵循以下原则（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”第三十八条“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”的规定，张某2、舒洪珍家庭有权对其享有的土地承包经营权进行流转，冯永飞、母应端作为同一集体经济组织成员，具备土地流转资格，流转采取登记对抗主义，登记不是流转生效的必备条件，且经与仁怀市长岗镇村委会核实，冯永飞、母应端并未改变流转土地农业使用用途，故该流转行为应认定为有效，但因双方并未约定具体的流转期限，而是约定“永远使用”，故流转的期限不得超过承包期的剩余期限，认定超过承包期的剩余期限的流转协议内容无效。张可、张涵在2007年签订《卖契》时均未成年，故由其父亲即张某2代为行使权利符合客观实际。对张思芹、张思静、张思英所持其对张某2、舒洪珍、张常均流转土地承包经营权的行为不知情的主张，因该《卖契》签订时间为2007年11月，结合《卖契》中“经全家老幼商议，自卖之后张常均老幼并无忌言”的内容，和原审原告关于其父母在四个子女家庭轮流居住的陈述及协议的履行情况即《土地承包经营权证》交由冯永飞、母应端的事实，足以证明张思芹、张思英、张思静对所签订的协议是明知的，张思芹、张思英、张思静在签订《卖契》前都分别嫁入他地，未在《卖契》中签字与农村习俗相符，故应视为张思芹、张思英、张思静已经默认土地承包经营权流转的事实，对张思芹、张思静、张思英的该主张，不予支持。三、冯昌平是否为《卖契》权利义务法律关系主体？尽管冯昌平在立契人处签字，但从双方提供的《卖契》来看，合同的签订内容并不涉及冯昌平的权利和义务，故冯昌平非该合同的相对人，故对张某2、张思芹、张思英、张思静、舒洪珍、张涵、张可、张某1所持该部分主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条、第三十二条、第三十三条、第三十八条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认张常均（已故）、张某2、舒洪珍与冯永飞、母应端于2007年11月14日（农历二ＯＯ七年十月初五）签订的《卖契》所涉“承包地、园地一并给冯永飞耕管、永远使用”中超过承包地承包期剩余期限部分的土地流转协议内容无效；二、驳回张某2、张思芹、张思英、张思静、舒洪珍、张可、张涵、张某1的其余诉讼请求。案件受理费30元，由张某2、张思芹、张思英、张思静、舒洪珍、张可、张涵、张某1负担20元，由冯永飞、母应端负担10元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：1．涉案协议是否属于不能买卖土地的法律禁止性规定情形；2．涉案协议是否因未经张思静、张思英、张思芹的同意而无效。对于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定，我国实行土地社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。但土地使用权可以依法转让。在本案中，土地所有权是村集体组织的，张常均户仅有土地使用权，涉案协议仅是对土地使用权的转让，而非土地所有权。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法转让，双方将土地承包经营权在同村组村民之间转让的行为并不违反法律及行政法规的效力性强制性规定。至于自留地问题，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二条关于“本法所称农村土地，是指农村集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地”的规定，自留地也应受《中华人民共和国农村土地承包法》规范，一审法院适用《中华人民共和国农村土地承包法》认定冯永飞、母应端可通过土地承包经营权流转获得涉案自留地的使用权并无不当。对于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条第二款关于“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式……”、《中华人民共和国物权法》第一百二十七条关于“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”的规定，我国的土地承包经营权是以户为单位享有，通常情况下，农村集体经济组织内部的家庭均系户主代表该家庭与集体经济组织签订土地承包合同取得土地承包经营权，所取得的《农村土地承包经营权证》中户主被确定为承包方代表，承包合同虽无其他家庭成员签字，但对其他家庭成员均具有约束力。同理，户主代表农户家庭与他人签订的土地承包经营权流转合同一经生效，即对农户家庭全体成员具有法律约束力，农户家庭全体成员均享有合同约定的权利，承担合同约定的义务。本案中，张常均作为承包户的户主登记于土地承包经营权证书上，对外代表该承包户。案涉《卖契》经张常均出面签订，结合该协议中“经全家老幼商议……自卖之后张常均老幼并无忌言。”的内容，张常均是代表该承包户与冯永飞、母应端订立协议，同时家庭主要成员张某2、舒洪珍也参与协议的订立，至于该三人是否与其他家庭成员协商并征得其他家庭成员的同意，则属于该家庭承包户内部的问题，不影响该转让协议的效力。另外，案涉协议签订后舒洪珍和张常均轮流与其四子女居住生活，其子女在十多年的时间里均未主张权利，可见涉案协议应是上诉人家庭成员的共同意思表示。据此，一审认定涉案协议在承包地的承包期内有效无误。综上所述，舒洪珍、张思英、张思静、张可、张某2、张思芹、张涵、张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由舒洪珍、张思英、张思静、张可、张某2、张思芹、张涵、张某1负担。本判决为终审判决。审判长  罗小龙审判员  任建毅审判员  付甫金二〇一九年三月二十八日书记员  苟 勇