广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1605号上诉人（原审被告）：广州市合荣房地产咨询有限公司，住所地广州市越秀区越华路小东营**之**。法定代表人：何祖恩，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚杨立，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵以敏，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州建材企业集团有限公司木材分公司，，住所地广州市荔湾区龙湾路**首层负责人：王伟华。委托诉讼代理人：何如，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晶晶，广东经纶律师事务所实习律师。原审第三人：广州市荔湾区小倩宠物食品用品店（个体工商户），住，住所地广州市荔湾区芳村大道**首层自编之4/div>经营者：刘惠霞，女，1970年10月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。原审第三人：广州市永永俊营养健康咨询有限公司，住所，住所地广州市荔湾区芳村大道**首层自编之3div>法定代表人：方俊圆。委托诉讼代理人：方永添，该公司营运总经理。原审第三人：广州凯美口腔用品有限公司，住所地，住所地广州市荔湾区芳村大道**首层自编之一iv>法定代表人：温领翻。原审第三人：广州市新力界健身有限公司，住所地广，住所地广州市荔湾区芳村大道****v>法定代表人：杜先成。原审第三人：梁冬香，女，年籍不详。上诉人广州市合荣房地产咨询有限公司（以下简称合荣公司）因与被上诉人广州建材企业集团有限公司木材分公司（以下简称建材集团木材分公司）、原审第三人广州市荔湾区小倩宠物食品用品店（以下简称小倩食品店）、广州市永永俊营养健康咨询有限公司（以下简称永永俊公司）、广州凯美口腔用品有限公司（以下简称凯美公司）、广州市新力界健身有限公司（以下简称新力界公司）、梁冬香房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初2941号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人合荣公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判合荣公司按照原《广州市房屋租赁合同》约定标准向建材集团木材分公司支付房屋使用费或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由建材集团木材分公司承担。事实与理由如下：一、一审法院判决合荣公司按照“同期商铺租金参考价”向建材集团木材分公司支付房屋使用费，没有事实和法律依据。（一）双方签订的《广州市房屋租赁合同》真实、合法、有效。租赁合同第三条约定自2014年10月1日至2017年6月30日，涉案房屋租金为25000元/月。该租金价格，是合荣公司与建材集团木材分公司综合涉案房屋的产权性质、地段、用途、地段后经充分协商后达成的，系双方对涉案房屋使用权价值的确认。一审法院罔顾双方当事人所形成的合意，判决引入评估机构评定涉案房屋租金标准，于法不符。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款明确规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院应予以支持。根据举重以明轻的原则，在房屋租赁合同无效的情况下，尚且应当参照合同约定的租金标准支付房屋使用费，因此在涉案租赁合同纠纷系因建材集团木材分公司一方在原租赁合同期限届满，双方均无异议继续履行并形成不定期租赁关系后，单方贸然提出解除合同的情形，更应该依照合同计算房屋占用费。（三）《2017年广州市房屋租赁租金参考价》适用说明及租金表已经明确“70元/平方米/月”系同地段首层商业用房的租金参考价格。一审法院已经查明涉案房屋规划用途为住宅的情况下，仍然判决合荣公司按照“同期商铺租金参考价”评定房屋使用费的标准，并以同地段首层商业用房租金参考价为限，没有事实和法律依据。二、一审法院并未查明梁冬香的主体信息，严重违反法定程序。被上诉人建材集团木材分公司二审答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（一）涉案各方对一审判决第一至三判项以及第四判项中房屋使用费计算始点（2018年4月1日）均未提起上诉。合荣公司仅仅对一审判决第四判项中房屋使用费的标准提起上诉，也即各方当事人确认建材集团木材分公司、合荣公司之间的不定期租赁合同关系已经解除。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。（二）合荣公司按原合同支付房屋使用费的上诉请求，违反公平及公序良俗原则，且不符合法律法规规定。租赁合同期限届满，合同当事人基于合同产生的租赁合同法律关系归于消灭。合荣公司主张仍适用原租金标准，侵害了建材集团木材分公司的合法权益，且违反公平自治原则。合荣公司持续占用并违约转租的行为不但越权超期，且从侵权行为中获得很大的利益（首层租金达100元/平方米至150元/平方米）。（三）一审判决合荣公司按照评估价值且不超过70元/平方米为限向建材集团木材分公司支付房屋使用费，符合法律规定。二、梁冬香的权利义务，合荣公司未经授权无权代为行使。梁冬香作为民事责任当事人、一审判决承责主体，且一审法院就各第三人的权利已指引另循法律途径解决，合荣公司无权代其上诉。梁冬香是合荣公司租赁合同的相对方，其应向法院提供证据证明梁冬香的详细身份资料。另外，合荣公司是建材集团木材分公司合同相对方，其首先应向建材集团木材分公司交还涉案房屋。原审第三人小倩食品店二审陈述称：对一审判决没有意见，但小倩食品店要求与建材集团木材分公司建立新的租赁关系。原审第三人永永俊公司二审陈述称：永永俊公司在与合荣公司签订租赁合同之前，合荣公司向永永俊公司承诺其能够与建材集团木材分公司续签租赁合同，双方才签订长期的租赁合同。永永俊公司对一审判决没有意见，但要求与建材集团木材分公司形成新的租赁关系。原审第三人凯美公司、新力界公司、梁冬香经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。建材集团木材分公司于2018年4月9日诉至一审法院，请求判令：1.建材集团木材分公司及小倩食品店、永永俊公司、新力界公司、梁冬香立即将涉案房屋（广州市荔湾区芳村大道西x号首层、二层）腾空并返还给建材集团木材分公司；2.合荣公司支付2018年4月1日起至场地实际交还日的场地使用费，按同地段租金参考价标准70元/平/月计算，现暂计至2018年4月10日，共计17781.87元；3.合荣公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：广州市荔湾区芳村大道西x号（原广州市芳村大道西x号之四）首层（面积346.11平方米）、二层（面积379.15平方米）的产权人是广州市建材企业集团有限公司。2014年7月1日广州建材企业集团有限公司出具《授权委托书》，委托建材集团木材分公司对上述物业出租、经营、管理，委托期限从2014年7月1日至2018年12月31日。2014年7月9日，建材集团木材分公司（出租人、甲方）、合荣公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定建材集团木材分公司将广州市荔湾区芳村大道295号之四首层、二层出租给合荣公司作商业用途，租赁期限从2014年7月15日至2017年6月30日，其中2014年10月1日至2017年6月30日每月租金25000元。租金按月结算，由合荣公司在每月第5日前按现金或划账付款方式缴付租金给建材集团木材分公司。租赁期届满，应将原承租房屋交回建材集团木材分公司，如需继续承租房屋，应提前30日与建材集团木材分公司协商，双方另行签订合同等。同日，建材集团木材分公司（甲方）与合荣公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定乙方不得转租、转借该物业……如有发现，一概视为违约，甲方有权立即收回物业。2014年12月1日建材集团木材分公司（出租人、甲方）与合荣公司（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定租赁期限变更至2017年9月30日，2015年3月1日至2017年9月30日租金为每月25000元。合荣公司承租广州市荔湾区芳村大道西x号（原广州市荔湾区芳村大道295号之四）首层后，合荣公司将上述房屋分租，现首层由第三人小倩食品店（营业执照载明经营场所为广州市荔湾区芳村大道西x号首层自编之4）、永永俊公司（营业执照载明经营场所为广州市荔湾区芳村大道西x号首层自编之3）、凯美公司（营业执照载明经营场所为广州市荔湾区芳村大道西x号首层自编之一）、梁冬香（没有领取营业执照，使用场所为x号首层自编之1、之3之间）在使用；二层由第三人新力界公司（营业执照载明经营场所为广州市荔湾区芳村大道西x号二层）在使用。租赁期间，合荣公司没有拖欠租金。租赁期满后，建材集团木材分公司、合荣公司没有续签合同，合荣公司没有交还场地给建材集团木材分公司。合荣公司缴纳房屋使用费至2018年3月，从2018年4月起没有缴纳房屋使用费。2018年4月16日建材集团木材分公司向合荣公司发出《律师函》，要求合荣公司在收到律师函七日内将讼争场地腾空交还建材集团木材分公司并办理场地交接手续。一审庭审中，建材集团木材分公司提供《关于合同到期收回物业的通知》，拟证明建材集团木材分公司告知没有与合荣公司续租的意向，合荣公司应交还涉案场地。合荣公司否认收到上述通知。凯美公司提供2015年4月24日与合荣公司签订的《广州市房屋租赁合同》，拟证明凯美公司向合荣公司承租广州市荔湾区芳村大道西x号首层180平方米作商业用途使用，租赁期限从2015年5月15日至2020年5月14日。合荣公司对此予以确认。建材集团木材分公司、合荣公司确认广州市荔湾区芳村大道西x号为原广州市荔湾区芳村大道西x号之四。同时，合荣公司确认与蔡伟荣就小倩食品店经营场地（x号首层自编之4，面积35平方米）签订的租赁合同期限从2014年9月22日至2019年9月21日；与方永添就永永俊公司经营场地（x号首层自编之3，面积110平方米）签订的租赁合同期限从2015年12月25日至2020年12月24日；与新力界公司之间的租赁合同期限至2021年8月31日届满；与梁冬香的合同期限已届满。一审法院认为：建材集团木材分公司、合荣公司所订立的《广州市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，该合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，建材集团木材分公司、合荣公司签订租赁合同后，合荣公司先后将涉案房屋首层、二层分租，现由第三人小倩食品店、永永俊公司、凯美公司、梁冬香及新力界公司作商业用途使用。在租赁期限届满后，双方没有续签合同，在双方协商期间，合荣公司及上述第三人一直使用涉案房屋，应视为双方建立的是不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。现建材集团木材分公司要求收回合荣公司及上述第三人承租涉案房屋的诉讼请求，实际是要求解除与合荣公司的不定期租赁关系，一审法院对此予以支持。但应给合荣公司及上述第三人一定的时间搬迁。对各第三人关于涉案房屋的租赁关系，可另循法律途径解决。关于建材集团木材分公司要求合荣公司按同地段租金参考价70元/平方米/月支付2018年4月1日至实际交还场地之日场地占有使用费的诉讼请求。在双方不定期租赁关系履行期间，没有重新约定租金，故对于房屋使用费标准，应由建材集团木材分公司、合荣公司委托有资质的评估机构按同期商铺租金参考价标准评定，以不超过70元/平方米/月为限，评估费用由建材集团木材分公司、合荣公司各负担一半。第三人永永俊公司、新力界公司、梁冬香经一审法院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，一审法院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，一审法院于2018年10月22日判决如下：一、解除原告广州建材企业集团有限公司木材分公司与被告广州市合荣房地产咨询有限公司之间关于广州市荔湾区芳村大道西x号首层、二层（原广州市荔湾区芳村大道西x号之四首、二层）的不定期租赁关系；二、自本判决发生法律效力之日起六十日内，被告广州市合荣房地产咨询有限公司及第三人广州市荔湾区小倩宠物食品用品店（经营者刘惠霞）、广州市永永俊营养健康咨询有限公司、广州凯美口腔用品有限公司、梁冬香迁出广州市荔湾区芳村大道西x号首层，将该房屋交还给原告广州建材企业集团有限公司木材分公司；三、自本判决发生法律效力之日起六十日内，被告广州市合荣房地产咨询有限公司及第三人广州市新力界健身有限公司迁出广州市荔湾区芳村大道西x号二层（按产权四置，面积379.15平方米），将该房屋交还给原告广州建材企业集团有限公司木材分公司；四、自本判决发生法律效力之日起三十日内被告广州市合荣房地产咨询有限公司一次性向原告广州建材企业集团有限公司木材分公司支付从2018年4月1日至本判决发生法律效力之日止的广州市荔湾区芳村大道西x号首层、二层房屋的房屋使用费（房屋使用费的标准：由原告广州建材企业集团有限公司木材分公司与被告广州市合荣房地产咨询有限公司在本判决生效之日起七日内共同委托有资质的评估机构申请按同期商铺租金参考价标准评定，以不超过70元/平方米/月为限，评估费用由原告广州建材企业集团有限公司木材分公司、被告广州市合荣房地产咨询有限公司各负担一半）；自本判决发生法律效力之次日起至被告广州市合荣房地产咨询有限公司实际交还房屋之日止，被告广州市合荣房地产咨询有限公司按上述评估结果标准按月向原告广州建材企业集团有限公司木材分公司计付房屋使用费；五、驳回原告广州建材企业集团有限公司木材分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1750元，由被告广州市合荣房地产咨询有限公司负担。各方当事人对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新证据。另查明，涉案房屋房地产权证书登记房屋规划用途为“住宅”，但建材集团木材分公司、合荣公司签订的《广州市房屋租赁合同》约定出租房屋作商业用途使用，且合荣公司亦是将涉案房屋分租给小倩食品店等第三人作商业用途实际使用。本院认为，一审法院认定建材集团木材分公司、合荣公司之间的不定期租赁关系予以解除，合荣公司及小倩食品店、永永俊公司、新力界公司、梁冬香限期分别迁出涉案房屋并将房屋交还给建材集团木材分公司以及合荣公司应向建材集团木材分公司支付涉案房屋自2018年4月1日至实际交还房屋之日止的房屋使用费，合法有据，论理清晰，各方均无异议，本院不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对合荣公司的上诉主张，认定如下：一、合荣公司上诉主张应按照原《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准计付房屋使用费的问题。因建材集团木材分公司、合荣公司2014年7月15日签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议约定双方租赁合同关系于2017年9月30日期限已经届满，此后双方未续签合同。合荣公司未交还涉案房屋给建材集团木材分公司，自2018年4月起也未缴纳房屋使用费。虽房地产权证书登记涉案房屋规划用途为“住宅”，但建材集团木材分公司、合荣公司签订的《广州市房屋租赁合同》明确约定出租房屋作商业用途使用，且合荣公司亦是将涉案房屋分租给小倩食品店等第三人作商业用途实际使用。因此，一审法院综合全案案情认定建材集团木材分公司、合荣公司在不定期租赁关系履行期间，没有重新约定租金，对于房屋使用费标准，认定由建材集团木材分公司、合荣公司委托有资质的评估机构按同期商铺租金参考价标准评定，以不超过70元/平方米/月为限，公平合理。合荣公司上诉主张仍继续按照双方《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准向建材集团木材分公司交付房屋占用费，于法无据，本院不予支持。二、合荣公司主张梁冬香身份不详，一审判决程序不当的问题。因梁冬香系合荣公司租赁合同项下的承租人，合荣公司未向法院提交梁冬香的身份资料，相应后果应由合荣公司自行承担。合荣公司以此为由主张一审判决程序不当，不能成立。三、原审第三人小倩食品店、永永俊公司二审要求与建材集团木材分公司形成新的租赁合同关系的问题，应由当事人自行协商解决，法院不宜直接强制当事人缔约，故本院二审不作调处。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人合荣公司的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由上诉人广州市合荣房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  赵云川审判员  李 民二〇一九年三月二十日书记员  莫善友