湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘05民终162号 上诉人（原审被告）：湖南华宏房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路二段****。 法定代表人：储斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：倪津，湖南森力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文中，湖南崇民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：申红秋，男，汉族。 委托诉讼代理人：陈宝红，湖南天戟律师事务所律师。 原审第三人：邵阳市秋实房地产开发有限责任公司，，住所地：湖南省邵阳市资江北路人事局住宅楼 法定代表人：申红秋。 上诉人湖南华宏房地产开发有限公司（以下简称华宏公司）因与被上诉人申红秋、第三人邵阳市秋实房地产开发有限责任公司（以下简称秋实公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院（2017）湘0502民初931号民事判决，向本院提起上诉。本案于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华宏公司上诉请求：请求撤销原判，驳回被上诉人申红秋的全部诉讼请求，并由被上诉人申红秋承担一、二审案件受理费。原判认定上诉人将涉案商品房出售给被上诉人属于认定事实错误。原判认定上诉人华宏公司逾期办证，属于认定基本事实不清。涉案《商品房买卖合同》约定上诉人应于商品房交付之日起365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。申红秋和秋实公司未能举证证明上诉人何时将房屋交付给申红秋、秋实公司使用，仅以申红秋提供的租赁合同的复印件推断商品房已交付，属于认定事实不清。《包销协议》、《商品房买卖合同》约定的房屋买卖行为涉嫌违反《合同法》第五十二条第（三）项、第（五）项的强制性规定，系无效民事法律行为，原判认定有效，并判令上诉人向被上诉人支付逾期办证的违约金180380.78元不当。原审法院传票告知本案合议庭成员为殷飞龙、朱晓莉、雷宝瑜，但原审判决书署名的合议庭成员却是殷飞龙、黄金银、曹鹏程，原审法院变更合议庭成员未作出书面决定，未依法告知上诉人，属于重大程序违法，应撤销原判。 申红秋辩称，附件四《合同补充协议》虽然约定购房方自合同签订即日起10日内交清公共维修基金、产权证所需要资料及按国家规定由购房方承担的相关费用，但2013年2月19日，华宏公司与秋实公司就买受人申红秋的购房款及办证费用等进行进一步协商，签订了《包销补充协议》，约定买受人申红秋的购房款18038078元及办证所需税费从秋实公司已付的承销款项中抵付。秋实公司已向华宏公司指定的双控账户支付承销款项达7200万元，足以支付上述购房款和办证费用。申红秋已经履行全部付款义务。华宏公司已于2014年3月前将上述商品房实际交付给申红秋使用。根据《商品房买卖合同》的约定，华宏公司应于商品房交付使用后365日内办理商品房的产权证，而华宏公司一直未予办证，构成违约，应按合同约定按已付房价款的1%支付违约金。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 秋实公司未陈述意见。申红秋向一审法院的诉讼请求：判令华宏公司因延期办证违约，向申红秋支付违约金180380.78元（违约金的计算：以18038078元为基数，按照1%的标准计算）；本案诉讼费由华宏公司承担。 一审法院查明的事实是：2013年1月28日，申红秋与华宏公司就坐落于邵阳市双清区五一南路湘中文化广场（泊富金街）第1栋1单元共计23套商品房（房号分别为0002001、0002002、0002003、0002004、0002005、0002006、0002007、0002008、0002009、0002010、0002011、0002012、0002013、0002014、0002015、0002016、0002017、0002018、0002019、0002020、0002021、0002022、0003001）买卖达成一致，并签订了23份《商品房买卖合同》，合同备案号为：07390220130936、07390220130939、07390220130941、07390220130943、07390220130945、07390220130947、07390220130949、07390220130951、07390220130953、07390220130955、07390220130957、07390220130959、07390220130961、07390220130963、07390220130965、07390220130967、07390220130969、07390220130971、07390220130973、07390220130975、07390220130977、07390220130979、07390220130981。合同约定华宏公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由华宏公司提供的资料报产权登记机关备案。如因华宏公司的责任，申红秋不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、申红秋退房，华宏公司在申红秋提出退房要求之日起90日内将申红秋已付房价款退还申红秋，并按已付房价款的1%赔偿申红秋损失；2、申红秋不退房，华宏公司按已付房价款的1%向申红秋支付违约金；3、因申红秋原因延期办证由申红秋承担。案涉商品房预测面积6010.69㎡，单价3001元/㎡，总价共计18038078元。2013年4月16日，涉案房屋竣工验收备案，符合交房条件。2014年3月4日，申红秋将湘中文化广场（泊富金街）三楼出租给彭飞。 另查明，2012年12月16日，华宏公司与秋实公司签订了《承包销售协议》，协议约定：1、包销范围，即位于湖南省邵阳市五一南路与铁砂岭路交汇处东北角邵阳湘中文化广场正负零上一、二、三层；2、包销价格：按面积计算为13489元/㎡，总金额为116330000元；3、华宏公司不得以任何理由干涉秋实公司对本协议约定范围内的物业销售，销售价格秋实公司有权确定，销售差价部分由秋实公司承担和享有；4、双方商定包销房款分五次支付：第一次支付为本协议签订之日秋实公司支付30000000元的包销预付定金；第二次支付为华宏公司取得预售许可证之日秋实公司再支付16000000元包销房款，之前的定金转为包销房款；第三次支付为华宏公司工程主体封顶之日秋实公司再支付23000000元包销房款；第四次支付为华宏公司项目竣工验收通过之日秋实公司再支付23000000元包销房款；第五次支付为华宏公司项目完成综合验收之日秋实公司支付剩余24330000元包销房款。之后，华宏公司与秋实公司又签订了《包销补充协议》，协议约定：1、华宏公司将承销物业的二、三层全部共计面积6010.69㎡（预测面积）以3001元/㎡的价格，总价18038078元转让给秋实公司（秋实公司指定双方在签署商品房买卖合同当中的买受人为秋实公司的法定代表人申红秋），房屋转让款项从秋实公司已付的承销款项中抵付；2、秋实公司承诺在上述二、三层物业转让合同签订之后，将受让物业用于抵押贷款，并在贷款到账后的七天之内向华宏公司支付20000000元，该笔款项入双方指定的双控账户，秋实公司支付时间最迟不晚于原合同约定的第四笔款项到账节点，否则华宏公司有权拒绝交付上述物业。 截止起诉前，秋实公司已向华宏公司支付了72000000元。2017年12月21日，申红秋自行办理了不动产登记，取得了产权证。2018年7月17日，华宏公司以秋实公司作为包销方为由追加其为本案第三人,申红秋要求华宏公司与秋实公司共同承担赔偿责任。 一审认为，当事人争议焦点是华宏公司与秋实公司是否应承担赔偿责任。2013年1月28日，申红秋与华宏公司共签订了23份《商品房买卖合同》，在合同中对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。2013年2月19日，华宏公司与秋实公司签订了《包销补充协议》，约定房屋转让款从秋实公司已付的承销款项中抵付。民事法律关系的产生、变更以及消灭，除基于法律特别规定，主要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，商品房买卖合同关系是申红秋与华宏公司协商一致建立的，是为了履行《承包销售协议》，通过将华宏公司所有的商品房出售给申红秋的方式，实现华宏公司与秋实公司权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意，华宏公司所持商品房买卖合同无效的主张，不予采信。根据《商品房买卖合同》的约定，申红秋在履行支付价款的义务后，华宏公司应当在房屋交付后365日内办好权属登记，否则按逾期办理房产权属证书承担已付房价款的1%的违约责任。在庭审中，华宏公司与秋实公司对《包销补充协议》的真实性没有异议，协议中约定申红秋的购房款从秋实公司已付的承销款项中抵扣，由于秋实公司已付的承销款远超过了应付房款，申红秋迟至2017年12月21日才对诉争的23套房屋办理了不动产权登记，故对申红秋要求华宏公司承担违约责任的诉讼请求，符合相关法律规定，予以支持。关于违约金，由于申红秋与华宏公司在《商品房买卖合同》中明确约定逾期办证需承担已付房价款的1%的违约责任，已付房价款为18038078元，故违约金为180380.78元（18038078元×1%）。秋实公司违反《包销补充协议》的约定，没有按期向华宏公司支付20000000元包销款，是导致华宏公司违约的原因之一，由于秋实公司不是一人企业，秋实公司作为包销方，存在违约行为，理应在本案中承担连带赔偿责任。对于华宏公司提出申红秋为名义买受人，申红秋与本案没有法律关系，不符合起诉条件及秋实公司存在违约行为，华宏公司可拒绝交房，不应承担违约责任的抗辩理由，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。申红秋作为18周岁以上的成年人，具有完全民事行为能力，可以独立实施民事法律行为，而秋实公司并没有认可其为实际买受人，华宏公司没有提交相关证据证明申红秋与秋实公司的人格混同，秋实公司属于独资企业，同时，华宏公司亦没有提交申红秋与秋实公司是代理与被代理关系的相关证据，故对华宏公司的抗辩理由不予支持。对于华宏公司提出秋实公司、申红秋涉嫌偷逃国家税款的抗辩理由，由于华宏公司没有提交相关证据证明及该行为不是民事审理范围，故对该抗辩理由不予支持。综上所述，对申红秋要求确认双方于2013年1月28日签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，予以支持；对申红秋要求华宏公司、秋实公司承担违约责任的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第十三条、第十八条、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十一条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：湖南华宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付申红秋违约金180380.78元；邵阳市秋实房地产开发有限责任公司承担连带责任，邵阳市秋实房地产开发有限责任公司在承担连带责任后可向湖南华宏房地产开发有限公司追偿。 二审期间，上诉人提交了《商品房买卖合同》附件四、秋实公司《内资企业登记基本情况表》以及上诉人起诉秋实公司、申红秋要求解除《承包销售协议》及《协议书》的起诉状。申红秋、秋实公司未提出异议，本院予以采信，其证明力将结合案件事实作出认定。申红伟、秋实公司未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点是：《商品房买卖合同》是否有效，原判判令华宏公司向申红秋支付逾期办证的违约金是否恰当?本案是否存在严重违反法定程序的情形? 关于原判判令华宏公司向申红秋支付逾期办证的违约金是否恰当的问题。华宏公司提出本案的《商品房买卖合同》涉嫌以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。经查，华宏公司与秋实公司签订《承包销售协议》，约定由秋实公司对华宏公司开发建设的房产进行销售，对应交纳各种税费均进行了约定。之后，申红秋与华宏公司签的23份《商品房买卖合同》及《包销补充协议》，对应交纳的税费亦进行了约定，故上述合同并未违反法律和行政法规的禁止性规定，是双方的真实意思表示，合法有效。华宏公司与秋实公司签订的《承包销售协议》中约定因该合同产生的房屋买卖契税、维修基金、房产企业所得税、土地增值税等各项税费由华宏公司承担该合同物业价格范围内的部分，超过该合同价款（1.1633亿元）部分的各项税、费由秋实公司自行承担。虽然《商品房买卖合同》合同约定申红秋应在签订合同之日起十日内交清办理房屋产权证的相关税费，但是，在签订《商品房买卖合同》之后，华宏公司与秋实公司又签订了《包销补充协议》，约定华宏公司将承销物业的二、三层全部共计面积6010.69㎡以3001元/㎡的价格，总价18038078元转让给秋实公司，秋实公司指定双方在签署商品房买卖合同当中的买受人为秋实公司的法定代表人申红秋，房屋转让款项从秋实公司已付的承销款项中抵付，并约定由华宏公司按照承销总款项11633万元承担相应税费，如果最终承销物业税费评估超过11633万元的额度，则超过部分的税、费按原协议的约定由秋实公司负担。根据《包销补充协议》的约定，申红秋与华宏公司所签订《商品房买卖合同》的购房款以及应缴纳的契税等税费从秋实公司已支付的承销款项中扣除，秋实公司承销总款项11633万元以内的税费由华宏公司承担。现华宏公司并未提出申红秋所应交纳的购房款系超过总承销款11633元以外的部分，故华宏公司提出申红秋未按《商品房买卖合同》的约定交纳契税等税费的理由不成立。《商品房买卖合同》对房款的交纳和逾期办证进行了约定，但对具体的交房时间没有约定。申红秋提交的房屋租赁合同虽然是复印件，但房屋已交付属实，华宏公司提不出与租赁合同不同的房屋交付时间，且租赁合同签订的时间与涉案房屋竣工验收时间基本一致，故原判将租赁合同签订时间认定为房屋交付无不当。华宏公司未按照约定将办理权属登记的相关资料报产权处备案，构成违约，应承担违约责任，原判根据《商品房买卖合同》的约定按已付房价款的1%判令华宏公司向申红秋支付违约金180380.78元并无不当。 关于本案是否存在严重违反法定程序的情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条规定“合议庭组成成员确定后，应当在三日内告知当事人”。经查阅一审案卷材料，一审法院在排期开庭时确定的合议庭成员为审判员殷飞龙、人民陪审员朱晓莉、人民陪审员雷宝瑜，一审法院对合议庭的组成成员按照上述规定在开庭传票中向各方当事人进行了告知。由于开庭的当天，人民陪审员临时有事不能参加开庭而变更了合议庭的组成成员。虽然一审法院没有延期开庭，但审判长在宣布开庭时，当庭宣布了因人民陪审员朱晓莉、雷宝瑜临时有事，变更为由人民陪审员黄金银、曾鹏程组成合议庭，并询问了各方当事人对合议庭组成成员的变更有无异议。上诉人华宏公司、被上诉人中红秋、原审第三人秋实公司均表示无异议。上诉华宏公司对临时变更合议庭成员可以根据上述规定要求延期开庭，但华宏公司却表示无异议，未提出要求延期开庭的要求，故应视为华宏公司对合议庭成员的临时变更以及未延期开庭无异议。华宏公司在一审法院庭审结束并作出判决后，再以此为由提出一审法院程序违法的理由不成立。 华宏公司还提出其已起诉秋实公司与申红秋，要求解除《承包销售协议》及《协议书》，要求本院将两件案件合并审理，因该两件案件分别适用不同的审判程序，且故不能合并审理。 综上所述，华宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由上诉人湖南华宏房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  谭晓飞 审 判 员  李玉芳 审 判 员  莫佩华 二〇一九年三月二十六日 法官助理王品 代理书记员  周 鑫 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……