河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终2358号上诉人（原审被告）：遵化市燕山果菜批发市场有限公司，住所地：遵化市北二环东路。法定代表人：米宏臣，该公司经理。委托诉讼代理人：梁艳会，男，1971年3月9日生，汉族，该公司副总经理，现住河北省遵化市娘娘庄乡何庄子村唐井道****。委托诉讼代理人：刘玉莲，河北京遵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙战利，男，1976年8月23日生汉族，，现住遵化市委托诉讼代理人：蔡雨君，河北吴秀萍律师事务所律师。上诉人遵化市燕山果菜批发市场有限公司因与被上诉人孙战利合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2018）冀0281民初5103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2005年12月9日，出售方燕山果菜批发市场（甲方）与认购方孙战利（乙方）签订确认书，第一条：商铺情况，售出商铺。位于百菜批发广场，建筑层数**，商铺号93，商铺销售面积16.4105平方米，其中建筑面积8.316平方米，公共部位分摊面积8.0945平方米。第二条：商铺价款，商铺销售按销售面积计算，每平方米价格为6000元，价款为98460元，计人民币玖万捌仟肆佰陆拾元。2005年12月12日，孙战利向燕山果菜批发市场交纳房款98460元。孙战利购买的商铺一直闲置，从未对外出租盈利。2017年6月18日，甲方燕山果菜批发市场与乙方遵化市阳光燕山学校签订三份房屋租赁协议，一份租用房屋两栋，坐落于燕山果菜批发市场南侧，**（原百菜批发市场），租期自2017年9月1日至2018年8月31日。一份租用楼房三栋，西楼（原百菜批发市场），租期自2018年9月1日至2019年8月31日。一份租用楼房四栋，西楼（原百菜批发市场），租期自2019年9月1日至2020年8月31日。庭审中，双方当事人对下列事实发生争议：1.原告商铺的价值；2.被告应否支付原告占用期间的损失。针对争议焦点，原告孙战利主张：孙战利2005年12月9日购买被告的商铺至今没有交付，而是由被告占有，现在返还商铺不存在可能性，应由被告按照评估报告的价值回购商铺，并要求被告赔偿占用期间的损失。针对争议焦点，被告燕山果菜批发市场主张：不认可评估报告的价值，孙战利的商铺没有闸间，不存在交付钥匙，直接可以使用。在2008年时候统一交付的，孙战利没有到公司办理委托租赁手续，商铺一直是闲置着。2013年9月份到2016年9月份燕山果菜批发市场整个楼都是闲置状态。原、被告双方协商本院委托利信价格评估（唐山）有限公司对商铺价值进行评估，估价结果：商铺单价11960元/平方米，总价19.63万元。原告开支鉴定费3000元。被告燕山果菜批发市场申请鉴定人利信价格评估（唐山）有限公司的鉴定人员杨刚、吴宪明出庭接受质询，杨刚、吴宪明于2018年12月27日下午到庭接受质询，对被告的质询进行答复。一审法院认为：原告孙战利与被告燕山果菜批发市场签订确认书，购买了位于百菜批发市场一层商铺93号，现该商铺所在的楼被被告燕山果菜批发市场整体租赁给遵化市燕山阳光学校，无法交付原告，根据合同法的规定双方可以采取其他措施，现双方均同意由被告燕山果菜批发市场进行回购，但双方就商铺的价值发生争议。经双方同意，本院委托利信价格评估（唐山）有限公司对商铺价值进行鉴定，现价为21.71万元。被告对该鉴定报告不予认可，认为评估人员不是注册房地产估价师无权从事房地产估价活动，且报告没有附可比实例的照片、位置和交易信息。庭审中，被告自己认可涉案商铺并非房屋，且根据鉴定报告后附的价格评估机构执业登记证书，执业范围：从事各类商品、货物、财产（包括动产、不动产、灭失财产、无形财产、整体和组合资产等）、各类服务收费项目的价值评估，杨刚及吴宪明的职业资格证使用说明：本证为从事价格鉴证评估工作的从业资格证书，持有人具有对纪检监察、刑事、民事、经济、行政案件及社会经济活动中涉及的各种扣押、追缴、没收及纠纷财务（包括土地、房地产、工程造价与审价、在建工程与装修；罚没物、拍卖物、应税物；整体资产、经营性和事故损失、各种灾害损失、成本测定；机动车、海洋、船舶、知识产权、股权债券、商标、商誉；文物艺术品；矿产资源资产、森林资源资产、苗圃）的价格进行鉴证、评估、咨询的资格。本次评估的机构及人员均具有对商铺价格进行评估的资质，故该鉴定报告本院予以采信。被告燕山果菜批发市场应给付原告孙战利商铺款19.63万元，鉴定费3000元。双方就2005年签订确认书后是否交付商铺产生纠纷，原告孙战利主张被告燕山果菜批发市场未交付商铺，应以98460元为基数按照年利率6.12%支付占用13年间的利息78334元，但原告未能举证证明被告2005年-2016年期间占用商铺，故本院对原告的主张不予支持。被告燕山果菜批发市场认可2017年-2018确将涉案商铺所在的楼租赁给遵化市燕山阳光学校，故其应当支付原告2年的占用费用（以98460元为基数按照年利率4.35%计算）即8566.02元。遂判决：一、被告遵化市燕山果菜批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙战利商铺款196300元，百菜批发市场地上一层93号商铺归被告遵化市燕山果菜批发市场有限公司所有；二、被告遵化市燕山果菜批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙战利2017年至2018年的占用费8566.02元；三、被告遵化市燕山果菜批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙战利鉴定费3000元；四、驳回原告孙战利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5419元，由被告遵化市燕山果菜批发市场有限公司负担4425元，由原告孙战利负担994元。判后，遵化市燕山果菜批发市场有限公司不服上述判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、利信估价鉴唐字[2018]第1044号估价报告没有任何法律效力，评估人员杨刚、吴宪明并非注册房地产估价师，所签署的估价报告是无效的。估价报告应由注册房地产估价师进行估价、签署估价报告，并应附有注册房地产估价师的资格证书，但通过对评估人员杨刚、吴宪明当庭询问，其二人均不是注册的房地产估价师，估价报告中附的证书为北京价格评估评估师协会颁发的从业资格证书，并且以印章代替签名。按照《注册房地产估价师管理办法》第36条的规定，所签署的估价报告无效。评估人员杨刚、吴宪明均未取得价格评估人员执业资格，不得从事估价业务。涉案的估价报告选用市场比较法进行评估，但报告中并未附可比实例，不符合《房地产估价规范》的要求。利信估价鉴唐字[2018]第1044号估价报告结果明显高于周边商铺的市场价格，不具有公信力。2、一审法院判决上诉人给付被上诉人2017年至2018年2年的占地费用无事实依据。被上诉人购买的商铺一直闲置，从未对外出租盈利，不存在损失。上诉人是在2017年6月18日与遵化市燕山阳光学校签订的《租赁协议》，即使按照一审法院认定的上诉人占用被上诉人的商铺出租给燕山阳光学校，也应当按《租赁协议》中的租赁期限，租金价格、租赁面积等内容，合理计算被上诉人的商铺面积应得的租金，故一审法院判决上诉人给付被上诉人2017年至2018年2年的占地费8566.02元是错误的。3、被上诉人支付鉴定费及上诉人支付的评估人员出庭的交通费均应由评估机构返还。综上，一审法院认定事实错误，证据采信错误，适用法律错误，请二审法院依法改判。被上诉人孙战利答辩称：1.关于鉴定报告问题，一审鉴定报告是经法院依法指定的，符合法律程序，鉴定人员符合鉴定资格，也在鉴定范围之内，两个鉴定人员也参加了质证，鉴定报告合法有效，鉴定结果应予支持。2.关于损失赔偿问题，上诉人与被上诉人在2018年签订的商铺租赁管理协议，但上诉人未经被上诉人允许，就将被上诉人的商铺私下租赁给燕山学校，而且租金据为己有，被上诉人多次找上诉人要求协商结果，但上诉人均答复要房没房，要钱没钱。上诉人将被上诉人所有的商铺租赁给燕山学校的时间是2016年，燕山学校已经建成并对外经营招收学生。我方商铺紧邻遵化一中，当地地价在几年中高速上涨，因为被上诉人的商铺已经建为学校，商铺没有返还可能，所以才要求按房屋的实际价值赔偿损失，而且在上诉人与被上诉人的租赁管理协议也明确约定上诉人不得私自处置被上诉人财产，如果违约将承担违约及赔偿责任。3、孙战利是在2005年签订的买卖协议，但上诉人始终没有交付商铺，而是将商铺直接租赁给燕山学校，依据《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款，合同没有约定违约金或者损失的，数额难以确定的，按照预期贷款利息计算。综上，一审判决符合法律规定，适用法律正确，应予维持。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为：关于鉴定报告，因利信价格评估（唐山）有限公司系由法院依法委托的鉴定机构，其出具的利信估价鉴唐字[2018]第1044号估价报告符合法律程，合法有效，对该鉴定报告结论书应予采信。上诉人主张重新鉴定的申请本院不予准许。上诉人主张一审法院判令其给付被上诉人2017年至2018年2年的占地费用无事实依据，因涉案商铺的所有人是被上诉人，上诉人将被上诉人的商铺出租给燕山阳光学校没有与被上诉人协商，也未经被上诉人同意，故上诉人与燕山阳光学校签订的《租赁协议》中约定的租金数额不应适用被上诉人，一审法院判令上诉人以98460元为基数按照年利率4.35%计算即8566.02元给付被上诉人占用费并无不妥。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4226元，由遵化市燕山果菜批发市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高贺莉审判员 李建波审判员 徐万启 二0一九年三月二十七日书记员 王 玫