四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终1901号 上诉人（原审被告）：成都铁路地产置业有限公司，住所地：四川省成都市金牛区二环路北三段**院内右侧裙楼**。 法定代表人：张勇，董事长。 委托诉讼代理人：宁小林，男，成都铁路地产置业有限公司员工。 委托诉讼代理人：郭茜，女，成都铁路地产置业有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：张桂蓉，女，1962年9月3日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：康永怀，四川益州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章鹏程，四川益州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：康永林，男，1963年8月27日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：康永怀，四川益州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章鹏程，四川益州律师事务所律师。 上诉人成都铁路地产置业有限公司（以下简称铁路公司）因与被上诉人张桂蓉、康永林商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初8644号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 铁路公司上诉请求：l.撤销原判，改判驳回张桂蓉、康永林对铁路公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由张桂蓉、康永林承担。 事实和理由：一、原审认定事实证据漏缺，严重影响对违约与否的判断。铁路公司在张桂蓉、康永林签署的交房流程表上明确告知产权证等证照将在项目整体竣工后统一办理，且张桂蓉、康永林签字后至今没有提出异议的事实在一审中未予以认定。该交房流程表已明确备注告知产权证相关证照新的办理时间，即项目整体竣工后统一办理，张桂蓉、康永林签署该交房流程表时及至今都未对表述的内容提出任何异议，这应该视作双方对产权证办理时间的一种新约定。而事实上因政府主导的拆迁工地问题，导致与项目一并整体报建的市政规划道路至今都未完成修建，案涉房屋所在项目无法完成整体竣工，因此，再结合铁路公司已经为案涉房屋办理了不动产权证，相关权证办理根据双方达成的新约定并未逾期，要求铁路公司承担违约责任没有事实依据。 二、原审认定事实错误，对铁路公司极其不公。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案案涉房屋是成都铁路局为解决职工居住困难的安居住房，同时也是成都市的旧城改造项目，项目由政府主导、企业出资建设的原则分步实施（详见成府越（2008）235号文件），是成都铁路局职工享受福利的政策性住房，其销售对象不是面向社会，而是特定的，仅限于成都铁路局职工，不应当按照普通商品房买卖合同纠纷来裁判本案。同时铁路公司修建案涉房屋的目的是为改善职工居住条件，没有像普通商品房开发那样赚取高额利润，在没有足够利润空间的前提下要求铁路公司承担逾期办证的责任，明显有违社会公平正义原则。其次，张桂蓉、康永林签字确认的分户产权证领用单上载明的有关房屋购销合同中的双方责任终止，是针对包括办证工作在内的整个房屋购销过程，而非指张桂蓉、康永林签署日期之后时间的权利义务。按照社会生活常识，张桂蓉、康永林领取相关证照后双方即已履行完毕各自权利和义务，因此，原审认为双方自合同订立之日至2018年7月16日产权证签领日期的权利义务未确认亦终止履行是错误的。双方应据此达成新的约定，与购房有关的责任都应终止，在此之后都不应追究对方的责任，针对张桂蓉、康永林的诉讼请求应予以驳回。再次，最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18项规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”纵观全句意思表达，其中约定或者法定期限应该是指约定或法定的办证期限，而非具体的违约金支付期限。铁路公司于2012年12月18日向张桂蓉、康永林交付房屋，双方约定在房屋交付之日起540日内取得房屋产权证书，相应的办证期限届满之次日为2014年6月11日。因此，按照最高人民法院的司法解释，张桂蓉、康永林主张违约金的时效期间应从双方约定的办证期限届满之次日即2014年6月11日起计算。据此，张桂蓉、康永林于2018年8月提起诉讼时已超过诉讼时效期间，应驳回其诉讼请求。 三、原审适用法律错误，损害铁路公司的合法权益。案涉房屋未按照原来约定时间取得产权证的根本原因是政府主导的木综厂自主拆迁改造未完成致使项目外围的市政道路迟迟没有完成修建，最终造成项目长时间未能通过规划验收所致。换言之，是政府行为造成未按照原来约定的时间取得产权证。政府行为具有一定的不可预见性，不能简单地将政府归集为第三人，而应将政府行为视作是一种不可抗力。同时铁路公司不是政府的下属企业，与政府之间没有上下级关系。因此，原审适用《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条“当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理”和《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之问的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定是错误的。结合前述本案案涉房屋应区别于普通商品房开发，有关逾期办证约定中对“因出卖人的责任…”的理解同样不能像普通商品房买卖合同那样简单区别于是出卖人的责任还是买受人的责任，应理解为因出卖人的主观过错。故，本案中双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中对于逾期办理产权登记明确约定为“因出卖人的责任”是指应当归责于铁路公司的主观原因，铁路公司才对逾期办证承担违约责任。根据成都市金牛区人民政府发给成都市规划局的“关于恳请先行对府河路苑进行规划验收的函’’明确了案涉房屋未在约定期限内取得所有权证书的原因系政府主导的木综厂自主拆迁改造未完成，导致市政规划道路无法修建，进而影响了“府河路苑”规划验收工作，最终造成房屋产权证无法按期办理。因此，依案涉合同约定铁路公司不应承担违约责任。 本院审理过程中，铁路公司补充上诉理由：1.一审法院对事实认定存在瑕疵，张桂蓉、康永林签署的交房责任表上告知了产权办理时间，双方在签订责任表后未提出异议，视为对办证时间更改的认可。结合案涉房屋所在项目一并整体报建的市场规划条件，至今未完成修建而无法整体竣工的事实，铁路公司未构成违约，张桂蓉、康永林不能以原合同约定的时间为依据主张延迟办证的违约金。请求二审法院对该事实予以纠正。2.关于张桂蓉、康永林诉请已过诉讼时效的问题，张桂蓉、康永林在本案中要求按照合同约定的时间来追究铁路公司的违约责任。其知道权利受到损害，也是原合同约定办证时间届满之日起的次日，民法通则137条和188条规定了诉讼时效的计算，因此，一审法院以违约金具体支付之日为依据计算诉讼时效存在错误。从另一角度讲，合同有关逾期办证的时间有两个，其中办证时间是判断是否违约及追究违约责任的依据。铁路公司在逾期办证的情况下首先要根据相关证据确定铁路公司是否违约并确认相关责任，再进一步明确承担违约责任的具体方式。 张桂蓉、康永林答辩称，1.铁路公司应当承担违约责任。双方签订的商品房买卖合同是属于有效的合同，在合同中明确约定了铁路公司在540日、360个工作日内将为张桂蓉、康永林办理的房屋权属证书交付给张桂蓉、康永林。但是铁路公司在合同约定的期限内并没有按照合同约定履行自己的办证义务。因此，违约的事实客观存在。2.双方的合同明确约定了如因铁路公司的原因导致逾期办证，应当承担违约金的比例和计算办法。在双方的合同有效的情况下，对逾期办证的违约金的责任的约定应当支持。3.双方合同明确约定铁路公司承担违约责任的期限是以取得房屋所有权证的期限次日起至实际取得之日止。张桂蓉、康永林在一审提起诉讼的时候，铁路公司才将购买人的权属证书分别交付给购买人，因此，本案并未过诉讼时效。 张桂蓉、康永林向一审法院起诉请求：1.判令铁路公司继续履行合同，为张桂蓉、康永林办理房屋产权证书；2.判令铁路公司向张桂蓉、康永林支付延期办理房屋产权证书的违约金约72830.47元（暂计算至2018年3月5日，之后的违约金计算至铁路公司实际履行义务之日止）；3.判令铁路公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年12月28日，成都铁路地区旧城改造中心（以下简称“旧改中心”）变更为铁路公司。2011年6月23日，旧改中心作为出卖人与买受人张桂蓉、康永林签订了《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：买受人向出卖人购买“府河路苑”小区4栋2单元10楼1005号房产，总价款为533166元；出卖人应在2012年12月15日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2013年10月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按补充协议约定处理；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，双方同意按补充协议约定处理等内容。同时，补充协议约定如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。若因政府或第三人因素导致该商品房所在小区的公共绿地、公共道路、公共出入口、小区围墙等达不到规划设计要求，由出卖人采取临时措施予以弥补，买受人不得因此追究出卖人的违约责任。 合同签订后，张桂蓉、康永林向旧改中心支付了购房款，旧改中心于2012年12月18日向张桂蓉、康永林交付案涉商品房。 原审另查明：一、案涉商品房属旧城改造项目，房屋销售对象为铁路局职工，由铁路局职工通过报名摇号的方式取得购买资格；二、旧改中心交付房屋后，因案涉房屋小区外市政规划道路一直未修建完成，案涉房屋所在小区一直未能通过规划验收。2014年10月29日，成都市金牛区人民政府向成都市规划局发出“关于恳请先行对府河路苑进行规划验收的函”，载明：“因木综厂正积极推进片区自主改造工作，其所承担的市政规划道路用地上构筑物拆除工作尚未完成，造成市政规划道路无法修建，直接影响‘府河路苑’规划验收工作，导致房屋产权证明无法按期办理”。铁路公司确认，案涉房屋提交办理产权初始登记资料的时间为2015年9月；三、2016年11月14日，成都市国土资源局发布关于实施不动产统一登记的通告，自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，自2016年11月23日起根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请，在本市主城区范围内实施不动产统一登记；四、2018年7月16日，张桂蓉、康永林签署“今领到成都铁路地区旧城旧改中心办理张桂蓉、康永林位于府河路苑金牛区二环路北二段199号4幢2单元10楼1005号产权证一份（权字0190291、0190292号），双方款项均已结清，有关房屋购销合同中的双方责任终止。税票、维修基金、不动产发票已领”的分户产权证领用单。 原审法院认为，张桂蓉、康永林与铁路公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行义务。合同签订后，张桂蓉、康永林依约向铁路公司支付了全部购房款，铁路公司向张桂蓉、康永林交付了案涉房屋。依据《商品房买卖合同》第十九条第（二）款、《商品房买卖合同补充协议》第8.5条约定，如因铁路公司的责任，张桂蓉、康永林未能在房屋交付之日起540日内取得案涉房屋的所有权证书，则自张桂蓉、康永林应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得之日止，铁路公司按日计算向张桂蓉、康永林支付全部已付款万分之一的违约金。合同实际履行中，铁路公司于2012年12月18日向张桂蓉、康永林交付房屋，晚于双方约定的交房时间2012年12月15日。对此，原审法院认为，若房屋实际交付时间晚于约定交房时间，应按照房屋实际交付之日起算540日作为取得房屋所有权证书的时间截止点。故张桂蓉、康永林取得案涉房屋所有权证书的期限应自2012年12月18日起算540日，铁路公司至迟应于2014年6月11日前协助张桂蓉、康永林取得房屋所有权证书。而张桂蓉、康永林于2018年7月16日才收到案涉房屋的权属证书，客观上存在逾期取得房屋所有权证书的事实，铁路公司应当承担相应的违约责任。 铁路公司抗辩非因自身原因导致逾期办证，而是政府主导的木综厂自主拆迁改造未完成，影响市政规划道路修建，并直接影响案涉房屋所在项目规划验收，导致无法按期办理产权证，铁路公司不应对逾期取得房屋所有权证书承担违约责任。原审法院认为，铁路公司作为出卖人应当尽到勤勉和忠实义务，排除其他因素对合同履行的影响，并负有协助买受人办理案涉房屋所有权证书的义务。双方关于房屋产权登记的约定，并不意味着一旦出现非铁路公司自身原因导致逾期办证的，铁路公司可以一概免责。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条规定：“当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理”、《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人的之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”规定，案涉房屋所属的旧城改造项目，因规划涉及占用木综厂土地，涉及木综厂商铺拆迁、商家搬迁等事项，系铁路公司对此可以预见到，故最终因此导致办证逾期，不能排除铁路公司的责任。因此，铁路公司的该项抗辩理由不能成立，其据此认为不应承担办证逾期违约责任缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。 依前所述，铁路公司至迟应于2014年6月11日前协助张桂蓉、康永林取得房屋所有权证书，而铁路公司向行政机关提交办理产权初始登记资料的时间为2015年9月，该时间已经超过双方约定的取得商品房所在楼栋权属证明的时间，且初始登记尚未办理，则无法办理转移登记。因此，张桂蓉、康永林未能在商品房交付之日起540日取得房屋所有权证书的原因在于铁路公司，铁路公司应当承担违约责任。 由于《不动产登记条例》已经开始实施，案涉房屋所在地的成都市不动产登记中心已于2016年11月23日起正式实行统一的不动产登记，张桂蓉、康永林要求铁路公司办理房屋所有权证书的请求在事实上和法律上不能实现。铁路公司应当按照国家现行政策要求，协助买受人办理案涉房屋的不动产登记。现铁路公司已协助张桂蓉、康永林办理不动产权证书并已交付，故对张桂蓉、康永林要求铁路公司办理房屋产权证书的诉讼请求不予支持。 关于逾期取得房屋所有权证书的期限认定问题。根据双方约定，张桂蓉、康永林将办理房屋所有权证所需税费、资料交给铁路公司，铁路公司在合理期限内将张桂蓉、康永林提交的资料和铁路公司应当提交的资料交给行政机关，并在行政机关颁发房屋所有权证书后，及时将房屋所有权证书交付给张桂蓉、康永林。同时，由于房屋所有权和国有土地使用权两证合一政策的出台，成都市不动产登记中心于2016年11月23日起正式办理不动产权证，自此铁路公司已经无法为张桂蓉、康永林办理房屋所有权证书，铁路公司在2016年11月23日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。因此，违约期限为2014年6月11日至2016年11月23日。张桂蓉、康永林主张的违约天数共计896天。 关于违约金的计算标准。根据《商品房买卖合同补充协议》约定，铁路公司应按日计算向张桂蓉、康永林支付全部已付款万分之一的违约金。铁路公司抗辩违约金计算标准过高，请求予以调减。原审法院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。本案中，张桂蓉、康永林与铁路公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，从表现形式上看虽为房地产开发企业对外销售房屋，但案涉房屋所在的“府河路苑”项目销售对象均系成都铁路系统员工，购买方式是通过摇号确定资格，销售对象具有特定性，故案涉房屋不能完全等同于开发商以盈利为目的、针对社会不特定人员公开销售商品房的情形。加之张桂蓉、康永林未能举出铁路公司逾期办证对其造成实际损失的证据，同时考虑到铁路公司逾期办证的事实客观存在，违约期限较长，根据公平原则和诚信原则，综合合同的履行情况、铁路公司的过错程度及当事人的预期利益等因素，原审法院酌情将违约金的计算标准调整为按照已付房款每日万分之零点一的标准进行计算为宜，故违约金的数额为4777.17元（533166元×896天×万分之零点一）。 关于诉讼时效。铁路公司主张按照《商品房买卖合同》的约定，买受人应在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，即张桂蓉、康永林应在2014年6月前取得房屋所有权证书。据此，张桂蓉、康永林主张逾期办证违约金的期间从2014年6月起算，但张桂蓉、康永林在2018年8月向原审法院起诉，已超过诉讼时效期间，其主张不受法律保护。原审法院认为，根据《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》约定，因铁路公司逾期办理房屋权属证书，致使张桂蓉、康永林未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书，铁路公司应自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。张桂蓉、康永林于2018年7月16日实际取得房屋权属证书，其主张违约金的时效期间应从2018年8月15日开始计算，张桂蓉、康永林的主张并未超过诉讼时效，故铁路公司的该项抗辩意见不能成立。 关于责任终止。铁路公司主张双方已对合同中约定的责任达成终止的共识，本案纷争亦应当终止。原审法院认为，依据张桂蓉、康永林签字的分户产权证领用单载明的内容显示，张桂蓉、康永林与铁路公司在合同中约定的权利义务从2018年7月16日之后终止。但是，合同订立之日至2018年7月16日期间的权利义务，双方未确认亦终止履行，张桂蓉、康永林提出本案诉讼主张符合法律规定，故铁路公司的该项抗辩意见不能成立。 综上，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、铁路公司于判决生效之日起十日内向张桂蓉、康永林支付违约金4777.17元；二、驳回张桂蓉、康永林的其他本诉请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1621元，减半收取810.5元，由铁路公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，张桂蓉、康永林与铁路公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据铁路公司的上诉请求和张桂蓉、康永林的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、铁路公司是否应向张桂蓉、康永林支付逾期办证违约金；二、张桂蓉、康永林起诉要求铁路公司支付违约金是否已超过诉讼时效。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。根据双方合同约定，铁路公司应在约定期限内为张桂蓉、康永林办理案涉房屋的产权证书。但根据本案查明的事实，铁路公司迟延为张桂蓉、康永林办证，则应当按照合同约定承担相应的违约责任。 关于铁路公司上诉提出双方签署的交房流程表上明确告知了产权证等证照将在整体竣工后统一办理，张桂蓉、康永林签认后未提出异议。本院经审查认为：该交房流程表的签订目的系对案涉房屋交付事宜进行的确认，在备注部分由铁路公司做出的说明并未明确具体办证的时间，铁路公司也未举出其他证据证明案涉工程整体验收的时间，也无其他证据证明张桂蓉、康永林对变更合同约定的办证时间予以同意，故该流程表的内容不能证明张桂蓉、康永林同意延期办证。铁路公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以确认。 关于铁路公司上诉提出因政府主导的木综厂自主拆迁改造未完成，导致项目外围的市政道路未完成修建，最终导致项目长时间未能通过规划验收。对此本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，铁路公司因第三人的原因导致其未能及时为张桂蓉、康永林办证，亦应向张桂蓉、康永林承担违约责任。故铁路公司的该项上诉主张无法律依据，本院不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以确认。铁路公司未能按约为张桂蓉、康永林办理案涉房屋权属证书，应当承担相应的违约责任。 关于第二个争议焦点。本院经审查认为，根据双方合同约定，办理案涉房屋产权证书的时间为案涉房屋交付后540日内，则铁路公司应在2014年6月前完成房屋产权证书的申请办理工作。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，铁路公司未能按照约定在2014年6月办证，作为合同相对方的张桂蓉、康永林则应当知晓其权利遭受侵害。在此情况下，诉讼时效应从2014年6月开始起算。在《中华人民共和国民法总则》实施之前，《中华人民共和国民法通则》规定的2年诉讼时效已经届满，故张桂蓉、康永林在2018年向原审法院起诉请求给付违约金已超过诉讼时效。张桂蓉、康永林在铁路公司以诉讼时效提出抗辩后，并未提交相应证据证明诉讼时效中止、中断或延长的证据，故根据最高人民法院《关于适用的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予以受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”之规定，张桂蓉、康永林诉请违约金的请求已超过诉讼时效期间，故其诉讼请求应予驳回。原审法院对此认定不当，本院予以纠正。铁路公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。 综上，原审法院认定事实清楚，程序合法，但适用法律不当，本院予以纠正。因本案诉讼因铁路公司逾期办证引发，故铁路公司应承担本案诉讼费。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，最高人民法院《关于适用的解释》第二百一十九条，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初8644号民事判决； 二、驳回张桂蓉、康永林的诉讼请求。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1621元，由上诉人成都铁路地产置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一九年三月二十五日 书记员 龙春光