安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖15民终172号上诉人（原审原告）：黄婷，女，汉族，1989年6月28日出生，户籍地安徽省金寨县，经常居住地安徽省金寨县。委托诉讼代理人：郑贤红，安徽国运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽鼎兴商务管理有限公司，住所地安徽省金寨县梅山镇明发购物中心**，统一社会信用代码91341524MA2NK3RQ38（1-1）。法定代表人：张德萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾伟峰，该公司员工。委托诉讼代理人：闵远刚，安徽事顺律师事务所律师。上诉人黄婷因与被上诉人安徽省鼎兴商务管理有限公司（以下简称鼎兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省金寨县人民法院(2018)皖1524民初2560号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年1月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黄婷及其委托诉讼代理人郑贤红，被上诉人鼎兴公司的委托诉讼代理人曾伟峰、闵远刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄婷上诉请求：1、撤销一审判决，改判鼎兴公司退还履约保证金16800元、水电押金2100元，且鼎兴公司支付其违约金25200元、赔偿其装修损失140474.16元，共计184574.16元。2、一、二审诉讼费由鼎兴公司承担。事实与理由：1、双方签订的《租赁合同》约定鼎兴公司应保障出租房屋的承重结构和公用配套设施的运行处于良好状态，以及在开业前通过消防验收，然鼎兴公司违反上述约定，一审法院却没有作出认定，显属认定事实错误。2、根据《消防法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干具体应用法律若干问题的解释》之规定，由于租赁物的消防没有通过验收，故上诉人有权解除合同，并要求赔偿损失。因此，一审判决适用法律错误。鼎兴公司答辩称：1、双方签订的《租赁合同》合法有效。黄婷在接收房屋之后，未交纳过租金，且未办理营业执照，其主动提出解除合同，一审法院根据现状确认双方已无合作的必要，才依法判决解除合同，故合同的解除，鼎兴公司无任何过错。另外，关于消防问题，在一审庭审之前，出租的房屋已经通过验收。2、黄婷要求赔偿装修损失的请求与事实和法律均不相符。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄婷一审诉讼请求：1、解除双方于2017年11月20日签订的《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》；2、判决鼎兴公司退还黄婷履约保证金16800元、鼎兴公司支付黄婷违约金25200元、鼎兴公司赔偿黄婷装修损失140474.16元共计182474.16元。3、诉讼费用由鼎兴公司承担。一审法院认定事实：2017年5月23日，张德萍与明发集团安徽金寨城市开发有限公司签订《“明发金寨项目”租赁合同》，张德萍承租位于将军大道EF地块明发商业广场内31#商业楼内二层4400平方米，用于经营婴幼儿母婴用品、早教等，租期10年，房屋交付时间暂定2017年8月31日，具体时间以公司通知为准。合同签订后，张德萍以鼎兴公司名义对外招租。2017年11月20日，鼎兴公司（授权代表人申升）与黄婷签订《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》，合同约定由黄婷租赁明发广场内31#商业楼二层房号1-1-2,用于开办DIY游乐系列项目，租赁面积为105平方米（实际面积103平方米），租赁期限自2017年10月31日起至2019年12月31日。双方暂定房屋交付时间为2017年10月31日，暂定开业时间为2018年1月1日，具体时间以公司通知为准。租金为80元/㎡/月（含物业管理费），租金支付方式为先支付后使用（免租一个月），进场时支付三个月租金，此后在每满三个月前的20日交付下一期三个月的租金；如迟延支付租金，则支付季租金2%的违约金；逾期30日未付租金的，鼎兴公司有权解除合同，不退还黄婷交纳的履约保证金。合同还约定，黄婷应当在7个工作日内交纳履约保证金16800元（按两个月租金标准105×80×2）及水电押金2100元。在合同履行期间，黄婷如拖欠租金或水电费违约金，公司有权从履约保证金中扣除；如果黄婷单方原因提前终止合同，履约保证金不予退还。鼎兴公司的主要义务是保持房屋承重结构和公用设施设备的运行处于良好状态，黄婷要办理相关合法经营证照。2017年11月21日，黄婷支付16800元履约保证金及2100元水电押金。2018年3月28日鼎兴公司出具交付通知书，通知黄婷2018年4月8日将租赁商铺交付其使用。2018年4月10日，鼎兴公司办理营业执照，公司类型为有限责任公司（自然人独资）。2018年5月1日，鼎兴公司举行了明发广场正式的开业仪式。2018年10月21日，金寨明发城市广场EF地块楼（31#）经合肥博瑞经济技术发展有限责任公司竣工检测，依照DB64/T405-2009《火灾自动报警系统质量检测评定规程》系统合格。一审法院认为：黄婷与鼎兴公司均具有相应的民事行为能力，签订的《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定和社会公共利益，合法有效。黄婷未办理营业执照，消防管理机关未强令黄婷停业，不能经营，过错在于自己。公用配套设施未在开业后及时完善造成的影响，可以在黄婷交付租金时处理；履约保证金及水电费押金，可以在合同终止时与租金一并结算。黄婷对商业投资应当自担风险，赔偿装修损失的请求无法律依据，不予支持。鉴于黄婷未交付房屋租金，主动提起诉讼，不宜继续维持双方的租赁关系，应当自黄婷将租赁房屋恢复原状之日起解除合同。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条规定，作出如下判决：一、原告黄婷与被告安徽鼎兴商务管理有限公司2017年11月20日签订的《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》，自黄婷将租赁房屋腾空并恢复原状之日解除；二、驳回原告黄婷的其他诉讼请求。案件受理费3949元，减半收取1974.5元，由原告黄婷负担。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审另查明，涉案租赁物于2018年12月25日通过消防部门的验收。本院认为，黄婷与鼎兴公司签订的《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，应为有效。黄婷二审庭审中认为，鼎兴公司构成违约主要体现在租赁物没有通过消防验收，违反了法律规定。经查，双方所签合同中并未将是否通过消防验收约定为合同生效的条件。况且，涉案租赁物于2018年12月25日通过了消防部门的验收。黄婷又认为，因消防未通过验收，导致其至今不能办理营业执照，无法经营，但其未能提供相关证据予以证明。由于黄婷未能举证证明鼎兴公司构成根本性违约，故其以此要求赔偿损失、支付违约金的上诉请求亦不能成立。基于双方对于一审判决合同解除无异议，故关于履约保证金和水电费押金的返还，可依据合同约定结算处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。黄婷的上诉理由不能成立，不予支持。但由于案涉租赁物的消防验收系一审判决之后才通过，引起双方不必要纷争，鼎兴公司应当负有一定的责任，故二审诉讼费应当由鼎兴公司承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3949元，由安徽鼎兴商务管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 武审判员 魏晶晶审判员 马 龙二〇一九年三月二十七日书记员 宋贵杰附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。