上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终13755号上诉人（原审原告）：伍登江，男，1982年9月7日生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。委托诉讼代理人：石靓，上海华勤基信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海丰旭置业有限公司，住所地上海市松江区九亭镇九新公路******-831。法定代表人：丰建国，总经理。委托诉讼代理人：黎源，上海君澜律师事务所律师委托诉讼代理人：王皎媚，上海君澜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海曦跃实业有限公司，上海市金山区山阳镇卫清东路2312号2幢G193室。法定代表人：尹坚勇，执行董事。委托诉讼代理人：邱尔庸，上海君澜律师事务所律师。上诉人伍登江因与被上诉人上海丰旭置业有限公司（以下简称丰旭公司）、上海曦跃实业有限公司（以下简称曦跃公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初12716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月13日立案后，依法组成合议庭,于2019年1月16日公开开庭进行了审理，上诉人伍登江先生及其委托代理人石靓律师,被上诉人丰旭公司之委托代理人王皎媚律师，被上诉人曦跃公司之委托代理人邱尔庸律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人伍登江上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审查明事实不清。曦跃公司利用信息不对称的优势，用虚构房价的手段让上诉人先认同一个总的付款金额，事后开具的发票（类目）和提供的所谓申请书都证明虽然认购书确定总款为房价，但曦跃公司折款为“服务费”，该等虚构服务本质是补贴房价，属巧立名目违规收费且规避政府限价。原判查明事实不清、适用法律错误，且“判非所请”，应予纠正。被上诉人丰旭公司辩称，不同意上诉请求，原判查明事实、适用法律正确。上诉人主张的服务费与己无关，其未收取也未委托曦跃公司收取，故请求驳回上诉、维持原判。被上诉人曦跃公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。上诉人缴纳服务费前其已告知上诉人服务内容，上诉人是明知的。伍登江诉至一审法院，请求判令：丰旭公司、曦跃公司共同返还伍登江服务费941,969元。一审法院认定事实：2016年6月24日，伍登江与曦跃公司签订《XX中心认购书》，约定伍登江认购坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”），建筑面积约77.30平方米，总价4,800,000元，定金200,000元，付款方式：按揭付款。2016年6月30日，伍登江与丰旭公司签订《上海市商品房预售合同》，约定伍登江向丰旭公司购买系争房屋，房屋总价为3,858,031元。2017年1月22日，伍登江与丰旭公司签订关于系争房屋的《房屋交接书》，载明系争房屋的总房价款为3,858,530元。另查明：交易过程中，丰旭公司向伍登江开具发票3张，合计金额3,858,530元；曦跃公司向伍登江开具发票10张，合计金额941,969元。一审审理中，曦跃公司提供了一份申请人为伍登江，落款时间为2016年6月24日的《申请书》复印件，该《申请书》确认关于系争房屋的预售合同价格写为3,858,031元，另941,969元作为销售咨询及推广服务费补偿款，在签订合同当日付清。伍登江对该份书证的真实性不予认可。一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据案件的在案证据及当事人陈述，法院有理由相信伍登江购买系争房屋需要支付4,800,000元左右价款具有明确认知。伍登江主张其未接受服务，故要求退还服务费的观点，显然无法对其在签订《上海市商品房预售合同》并明知系争房屋价款为3,858,031元后，仍自愿向曦跃公司支付941,969元的事实作出合理解释。伍登江另一观点系丰旭公司、曦跃公司的规避限价政策之行为，违反了国家相关规定，就此，法院认为，即便丰旭公司、曦跃公司就系争房屋交易存在违反相关规定之情形，因该规定均非效力强制性规定，故伍登江以此为由免除房款支付义务，不能成立。值得指出的是，曦跃公司在审理中提供的《申请书》，尽管伍登江未予认可，但作为曦跃公司提供的书证，曦跃公司对该《申请书》的真实性自始无异议。根据《申请书》之记载：“写为”及“作为”之语显然意指房屋总价以“房款”3,858,031元及“销售咨询及推广服务费补偿款”941,969元两个名目收取。故相关主体的上述行为涉嫌规避限价政策，法院将在案件判决生效后将此线索移送行政机关处理。一审法院审理后，根据《中华人民共和国民法总则》第七条之规定,于二〇一八年九月二十九日判决：驳回伍登江的诉讼请求。案件受理费13,220元，减半收取6,610元，由伍登江负担（已付）。二审中，上诉人当庭向法庭递交“XX中心”广告网页、“XX中心”客户经理“时某”名片、“XX中心”客户经理“李某”名片、李某与购房人微信聊天记录（图片打印件），欲证明时某作为《认购书》上代表曦跃公司签字者实际是开发商Z公司员工；李某也是在现场的销售人员，其聊天记录认可曦跃公司是丰旭公司子公司、销售公司，服务费最终进（丰旭）集团公司。经庭审质证，两被上诉人对上述证据材料（复印件、打印件）真实性皆不予认可。在补充质证中，被上诉人丰旭公司表示，经庭后核实“时某”、“李某”均非丰旭公司员工，其行为不能代表公司；丰旭公司开具的购房发票所涉的税率为5%；上诉人伍登江向其支付的房款与预售合同约定相同；另本案标的在内的六十余套商铺原系XX公司向丰旭公司订购，后因履行困难“指定由其他人”购买等。被上诉人曦跃公司表示，时某是曦跃公司销售本案房屋的雇佣人员，李某是其他公司人员（不代表曦跃公司）；曦跃公司开具服务费发票所涉税率为6%，曦跃公司当时为XX公司销售其向丰旭公司订购的63套商铺（收取定金）等，其向客户提供服务的重要因素是后者通过其可获得比备案价格“低得多”的房屋总价（基于XX公司当时订购商铺获得的优惠价），从而收取客户的服务费等。经审查，上诉人递交的该部证据材料并未提供有效证据原件，其主张内容与该等材料载明内容缺乏有效关联性，法庭依法不能采信，考虑到两被上诉人在补充质证中的确认，可以确认“时某”是曦跃公司销售人员等。另上诉人调查并递交了标的房屋相同小区销售之XX号XX室等七套商铺之《预售合同》、《认购书》及服务费发票等证据材料，以此证明即使没有曦跃公司“服务”，相同小区商铺实际销售价格甚至低于本案销售价格。两被上诉人对该等证据真实性无异议，但质证认为本案所涉小区商铺销售系一房一价，上诉人举证样本房屋销售不具有代表性，不同意其主张事实。本院经审查认为，上述证据材料的真实性合法有据，其载明内容可资证明并形成本案法律事实。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，本案标的房屋销售过程中，曦跃公司及其员工是本案房屋售楼处现场销售人员，直接为上诉人办理了本案所涉的销售、付款手续。上诉人购得标的房屋（商铺）后，即与案外公司签订委托管理协议，将之委托出租。本案标的房屋所在小区同类房屋销售过程中，丰旭公司直接销售或有其它销售商代理销售（有“服务费”）的房屋单价（不含服务费）至少七套房屋低于本案房屋单价（不含服务费）。本院认为，上诉人伍登江与被上诉人曦跃公司签署的《XX中心认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此形成的合同依法应属有效。根据查明事实，曦跃公司系代理被上诉人丰旭公司出售标的房屋，合同履行中，上诉人按照被上诉人曦跃公司要求的支付形式付讫房屋“总价”480万元，应该认为，作为具有正常民事行为能力之民事主体，双方对标的房屋总价有明确约定及认知，有效合同依法约束当事人按约履行，上诉人要求退回作为“服务费”之部分款项，缺乏合同依据，此为其一。其二，认购书履行期间，上诉人在支付定金数日后，签署《上海市商品房预售合同》并按照曦跃公司要求支付房款，后者与开发商旭丰公司亦向上诉人分别出具了发票。值得注意的是，上述价款中包含了“服务费”达941,969元，相当于预售合同价格约1/4，无论从生活常识、房屋买卖交易惯例而言，该款均属巨额款项，但对本案房屋预售合同这一高度成熟、程序化交易中，双方不以书面等有效形式明确相关服务之权利、义务，显然与生活常识及交易惯例违背。在无相反证据条件下，设若直接以销售代理商曦跃公司控制的履行行为确认其与上诉人间存在着房屋买卖之外的独立服务合同关系，证据并非充分。其三，法庭注意到，本案标的房屋销售主要在标的楼盘售楼处进行，尽管曦跃公司、丰旭公司均否认前者系后者“指定”销售代理商，但就本案证据及两被上诉人确认之曦跃公司实际代理销售标的房屋所在楼盘之六十余套商铺,丰旭公司作为系争商铺之真实权利人和出卖方应对曦跃公司的现场销售行为负责，对买受人伍登江上述合理预期之“总价”480万元承担相应责任，包括开具全额房款发票。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；各方当事人应秉承诚实信用之原则，全面履行本案法律关系项下之权利义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,220元，由上诉人伍登江负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  刘 佳审判员  蒋辉霞二〇一九年三月十三日书记员  金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。