江苏省徐州市贾汪区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0305执异57号异议人（被执行人）：刘祥华，男，1963年5月30日生，汉族，住湖南省长沙市经济技术开发区。申请执行人：曹洪，男，1977年12月28日生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。被执行人:陈端华，女，1963年5月29日生，汉族，住湖南省长沙市经济技术开发区。被执行人:刘华山，男，1968年1月3日生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被执行人：湖南千山慢病健康管理有限公司，住所地江长沙经济技术开发区。法定代表人：刘祥华，该公司经理。被执行人：湖南乐福地医药包材科技有限公司，住所地湖南省衡阳高新技术产业开发区。法定代表人：刘华山，该公司经理。被执行人：湖南千山制药机械股份有限公司，住所地长沙经济技术开发区。法定代表人：刘祥华，该公司经理。在本院执行曹洪与刘祥华、陈端华、刘华山、湖南千山慢病健康管理有限公司、湖南乐福地医药包材科技有限公司、湖南千山制药机械股份有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人刘祥华对拍卖其名下位于长沙市开福区洪山路188号藏龙湖上国际花园3-23栋101号房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人刘祥华向本院提出异议请求：1、请求暂停本次拍卖；2、请求重新确定拍卖底价。异议人刘祥华称，1、法院未通知异议人到场协商评估机构，也未通知异议人到场监督评估机构的抽签，违反了最高人民法院关于对外委托、评估、拍卖等工作管理规定。2、评估机构在评估时未通知异议人到场，评估结论也未送达异议人，剥夺了异议人复议的权利。违反了《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定。二、拍卖底价确定违法。根据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产》的规定第八条之规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十。即使按目前的评估价12038300元，80%的价格也应为9630640元，而非8426810元。三、评估价格严重失实。异议人2014年购买该房产的价格近1000万元，且长沙房地产价格近年上涨较快，加上房产已投入500余万元装修（现绝大部分装修款仍未支付），该房产的价格远不止12038300元。本院查明，曹洪与刘祥华、陈端华、刘华山、湖南千山慢病健康管理有限公司、湖南乐福地医药包材科技有限公司、湖南千山制药机械股份有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月29日作出（2018）苏0305民初321号民事调解书，调解内容如下：一、被告刘祥华、陈端华、刘华山、湖南千山慢病健康管理有限公司、湖南乐福地医药包材科技有限公司、湖南千山制药机械股份有限公司欠原告曹洪借款3000万元及利息（以3000万元为本金，自2017年12月27日起至被告实际给付之日止按月利率2%计算），定于2018年2月10日前付清，被告将上述借款本息打入刘彬中国农业银行上海市水电支行卡号为62×××76的账户中。如被告不按上述协议履行给付义务，原告可按被告尚未履行部分债务总额申请执行。二、双方因本案产生的债权债务纠纷一次性了结，无其他纠纷。上述协议不违反法律规定，本院予以确认。案件受理费191800元，减半收取95900元，保全费5000元，合计100900元由被告刘祥华、陈端华、刘华山、湖南千山慢病健康管理有限公司、湖南乐福地医药包材科技有限公司、湖南千山制药机械股份有限公司承担（原告已预交，被告随案款一并支付给原告）。调解生效后，被告均未履行义务，原告遂向本院申请强制执行，执行案号为（2018）苏0305执407号。另查明，2018年4月2日，本院委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对刘祥华名下位于开福区洪山路188号藏珑湖上国际花园3-23栋101室进行评估。2018年4月23日江苏苏地行土地房产评估有限公司作出（苏）苏地行XZ（2018）房估字第129号房地产估价报告，并向本院出具致估价委托人函，载明徐州市贾汪区人民法院：依据（2018）苏0305法鉴委字第00122号《徐州市贾汪区人民法院鉴定委托书》，江苏苏地行房产评估有限公司受贵院的委托，为估价委托人核定涉案房地产价值，处置涉案资产提供客观、公正的市场价值参考依据。估价师根据国家和省市关于房地产估价的有关法律、法规和政策要求，本着独立、客观、公正、科学的原则，估价人员认真查验贵院提交的估价对象的《不动产证》和相关资料，对坐落于开福区洪山路188号藏珑湖上国际花园3-23栋101住宅房地产（房屋建筑面积为341.02平方米及相应土地面积）进行实地查勘鉴定工作，对估价对象的实际情况和影响其价值的相关因素进行认真细致的分析和测算，确定估价对象市场价值在满足本次估价的假设和限制条件前提下，利用比较法进行测算，确定该估价对象在2018年3月23日的市场价值（含国有出让土地使用权价值）为1203.83万元（单价为35301元/㎡），大写人民币壹仟贰佰零叁万捌仟叁佰元整。2018年1月29日，本案在诉讼调解笔录中明确要求原被告核实身份信息，刘祥华的身份信息为刘祥华，男，1963年5月30日生，居民身份证号码，汉族，住湖南省××经济技术开发区××路××号美林水郡。在本案进入执行程序中，本院于2018年4月27日通过该地址向异议人刘祥华邮寄送达涉案评估报告。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，异议不成立的，裁定驳回异议；异议成立的，裁定撤销相关执行行为；异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。具体到本案，首先，异议人刘祥华异议认为本案对涉案标的物的评估程序违法，异议人陈述本院未通知其到场协商评估机构，也未通知异议人到场监督评估机构抽签，评估机构在评估时未通知异议人到场，评估结论也未送达异议人。经审查，本院于2018年3月29日通过邮寄送达选择机构通知书，异议人刘祥华没有按照通知书上确定的日期到场参加选择鉴定机构，本院依职权以计算机随机方式选择鉴定机构，符合相关法律规定。同时，涉案（苏）苏地行XZ（2018）房估字第129号房地产估价报告出具后，本院于2018年4月27日通过邮寄的方式向异议人刘祥华送达，且该送达地址为在本案诉讼过程中调解笔录中异议人的委托代理人核对过的地址，异议人刘祥华的陈述与事实不符。另根据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。经审查，江苏苏地行土地房产评估有限公司及涉案评估人员具备相应资质，江苏苏地行土地房产评估有限公司是本院经司法鉴定程序依法委托，该评估程序并未存在严重违法。其次，异议人异议认为评估价格严重失实、拍卖底价不得低于评估价或者市价的百分之八十。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。另根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条规定：网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不低于评估价或者市价的百分之七十。本案涉案房产的评估价为1203.83万元，起拍价为8426810元，亦符合法律规定。综上，异议人刘祥华请求暂停拍卖，并重新确定拍卖底价的理由不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回异议人刘祥华的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江苏省徐州市中级人民法院申请复议。审 判 长  仇慎齐人民陪审员  刘 蕾人民陪审员  笪 硕二〇一九年三月二十二日书 记 员  刘 宇