安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖06民终59号上诉人（原审被告）：安徽淮北技师学院（淮北工业与艺术学校），住所地安徽省淮北市烈山区。法定代表人：李军，该校校长。委托诉讼代理人：赵玉宏，安徽北方之光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽万佳物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：许凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：周擎，安徽亚星律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐继斌，安徽亚星律师事务所律师。上诉人安徽淮北技师学院（淮北工业与艺术学校）（以下简称淮北技师学院）因与被上诉人安徽万佳物业服务有限公司（以下简称万佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2018）皖0603民初2342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人淮北技师学院的委托诉讼代理人赵玉宏，被上诉人万佳物业公司的法定代表人许凯及其委托诉讼代理人徐继斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淮北技师学院上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回万佳物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.淮北技师学院不是适格的诉讼主体。淮北工业与艺术学校是由原安徽省淮北师范学校、安徽省淮北工业学校、淮北市第二高级职业中学、淮北市艺术学校四校合并设立的，安徽淮北技师学院则是另行单独设立的，虽然组织机构代码证记载的单位名称是安徽淮北技师学院，但是安徽淮北技师学院与淮北工业与艺术学校是彼此独立的两家教育机构。淮北技师学院与原安徽省淮北师范学校之间并不存在民事法律关系主体的承继关系。2.案涉物业费应当由物业所有人与实际使用人连带承担给付义务。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。据此，业主及物业使用人是交纳物业服务费的义务人。本案中，2011年10月28日，淮北市房地产管理局将幼儿园移交给安徽省淮北师范学校。2014年5月25日、2015年11月25日，安徽省淮北师范学校分别与淮北市蕙利尔企业管理有限公司、淮北新华书店有限公司签订协议，将滨河花园一期、二期幼儿园分别交给两家公司使用。淮北技师学院既不是业主，也不是物业使用人。一审判决淮北技师学院向万佳物业公司支付物业服务费有误，且遗漏了必要的诉讼参加人。3.一审判决支付89406.9元物业服务费没有事实依据。万佳物业公司与滨河小区一、二期开发建设企业之间签订《前期物业服务合同》约定商业会所物业费按每平方1.5元计收，但是滨河花园一、二期配建的幼儿园既不是商业用房，也不是会所用房，而是教育设施用房。2016年11月28日，合肥阡陌物业管理有限公司与淮北滨河花园业主委员会签订《物业服务合同》约定，非住宅物业服务费的收费标准是每平方米1元。万佳物业公司辩称，一审判决并无不当，应予维持。理由：1.淮北技师学院主体适格。淮北技师学院在上诉状中所列名称是一个机构下的两个名称，只有一个事业单位法人号码，对外这两个名称系同一主体。2.淮北技师学院系案涉物业的业主。淮北市房地产管理局移交案涉物业时，移交的是物业的所有权，而非使用权。物业公司有权选择向业主或者物业使用人主张权利。淮北技师学院认为必须追加物业实际使用人，没有法律依据。3.《前期物业服务合同》约定商业会所物业费每平方米1.5元，商业会所是指除住宅以外的其他经营机构，一审判决物业服务费标准是依照合同约定，依法应予维持。万佳物业公司向一审法院起诉请求：1.判决淮北技师学院给付万佳物业公司所欠的物业管理费118224元，并赔偿经济损失13361.8元（损失按照同期银行贷款利率暂计算至起诉之日，应给付至款项全部付清之日止）；2.因本案产生的案件受理费等全部由淮北技师学院承担。一审法院认定事实：2009年12月31日、2011年6月29日，滨河花园小区的开发商淮北市华永利开发有限公司（以下简称华永利公司）与万佳物业公司（原名淮北美凯瑞物业管理有限公司）分别就该小区的一期、二期物业管理事宜签订前期物业服务合同。合同约定华永利公司选聘万佳物业公司对滨河花园一期、二期提供前期物业管理服务事宜；万佳物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共有部位的维护和管理，物业共用设施设备的运行、维护和管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.4元/月/平方米、高层住宅0.6元/月/平方米、商业会所1.5元/月/平方米等内容。协议签订后，万佳物业公司开始进行滨河花园小区的物业服务工作。2011年10月28日，淮北市房地产管理局与安徽省淮北师范学校签订住宅小区教育设施移交协议书。协议约定淮北市房地产管理局将滨河花园一期、二期住宅小区配建幼儿园教育整体资产所有权及幼儿园用地使用权移交给安徽省淮北师范学校；一期幼儿园房屋建筑面积1476平方米、二期幼儿园房屋建筑物面积3450平方米；按物业管理条例实行物业管理，安徽省淮北师范学校必须遵守小区物业公司的管理规定等内容。安徽省淮北师范学校接收上述房产后向万佳物业公司交纳物业费用至2015年12月31日。后，安徽省淮北师范学校被淮北市教育局并入淮北技师学院。万佳物业公司以淮北技师学院未交纳2016年1月1日至2017年4月30日的物业费为由，提起诉讼。另查明，2016年12月28日，滨河花园业主委员会（委托方、甲方）与合肥阡陌物业服务有限公司（受托方、乙方）签订滨河花园一期、二期物业管理服务合同，甲方将滨河花园一期、二期物业委托给乙方实行物业管理；委托管理事项包括房屋共用部位的维修、养护和管理；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理。自2017年1月1日起至2019年12月31日止。本合同试用期一年，即自2017年1月1日起至2017年12月31日止。2017年3月29日，曲阳街道办事处向万佳物业公司发出通知。载明：滨河花园业主委员会已于2015年2月份依法成立，2016年12月28日，滨河花园业委会与合肥阡陌物业服务有限公司签订了滨河花园一、二期的物业服务合同，万佳物业公司与开发企业所签的前期物业服务合同自行终止。依据《安徽省物业管理条例》第六十四条规定，万佳物业公司已不适宜在滨河花园继续提供物业服务。请你公司接此通知后，于15日内按照相关法律法规和合同约定，向滨河花园业主委员会移交相关资料。阡陌物业淮北分公司自2017年4月12日起正式入驻滨河花园小区，成为该小区物业公司，为该小区提供物业服务。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，淮北市房地产管理局将滨河花园一期、二期住宅小区配建幼儿园教育整体资产所有权及幼儿园用地使用权（房屋建筑面积共计4926平方米）移交给安徽省淮北师范学校，安徽省淮北师范学校作为滨河花园的业主，与万佳物业公司形成物业服务合同关系。因安徽省淮北师范学校已被淮北市教育局并入淮北技师学院，故安徽省淮北师范学校的民事权利及民事义务依法应由淮北技师学院承继。万佳物业公司为小区提供了物业服务，淮北技师学院应承担支付物业服务费的义务。关于万佳物业公司主张淮北技师学院支付物业管理费数额的问题。淮北技师学院认可自2016年1月1日起未交纳物业管理费的事实，故涉案物业管理费应自2016年1月1日起计算至滨河花园业主委员会与合肥阡陌物业服务有限公司签订物业服务管理合同时即2016年12月28日止。按照前期物业服务合同约定的1.5元/月/平方米计算，淮北技师学院应支付万佳物业公司物业费89406.9元。关于万佳物业公司主张的经济损失的问题。淮北技师学院未按约交纳物业费用系违约，应承担相应的违约责任。因万佳物业公司与淮北技师学院并未约定交纳物业费的时间，万佳物业公司提供的证据亦不足以证明其向淮北技师学院催要物业费的时间。故酌定淮北技师学院自万佳物业公司起诉之日（2018年5月21日）起，按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率支付万佳物业公司经济损失至付清之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十四条规定，判决：淮北技师学院于判决生效之日起十五日内支付万佳物业公司物业管理费89406.9元及经济损失（以89406.9元为基数，自2018年5月21日起，按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算至付清款之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2932元，由万佳物业公司负担897元，由淮北技师学院负担2035元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明：2014年7月31日，淮北市机构编制委员会下发淮编（2014）28号文件“关于淮北师范等职业学校并入淮北工业学校后机构编制核定意见的批复”，该批复同意将淮北师范学校、淮北艺术学校、淮北市第二高级职业中学并入淮北工业学校，同时保留淮北师范学校、淮北艺术学校、淮北市第二高级职业中学牌子。新的淮北工业学校负责全校的财务管理、资金使用和国有资产的监管等工作。后淮北工业学校更名为淮北工业与艺术学校。淮北市事业单位登记管理局将淮北工业与艺术学校的名称附在淮北技师学院名称后，与淮北技师学院共用统一社会信用代码。2014年5月25日，淮北师范学校与淮北市蕙利尔企业管理有限公司签订《合作协议书》，约定双方共同合作创建“青少年全脑开发培训基地”“世界记忆力锦标赛—安徽训练基地”，地址为滨河花园**幼儿园全部场地。2015年11月25日，淮北工业学校与淮北新华书店有限公司签订《关于幼儿园管理权移交的协议书》，约定将其下属的淮北师范学校附属幼儿园的管理权移交给淮北新华书店有限公司；该幼儿园由淮北新华书店有限公司独立经营，自负盈亏；淮北新华书店有限公司给予淮北工业学校资产使用费等。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.淮北技师学院是否为适格的诉讼主体。2.一审是否遗漏诉讼当事人。3.一审判决的物业服务费标准是否有事实依据。关于焦点一，根据查明的事实，案涉滨河花园一期、二期幼儿园的业主为安徽省淮北师范学校，后该校并入淮北工业学校，淮北工业学校又更名为淮北工业与艺术学校。淮北工业与艺术学校与淮北技师学院共用统一社会信用代码，在对外关系上作为一个主体出现。一审法院认定安徽省淮北师范学校的民事权利及义务依法应由淮北技师学院承继，并无不当。淮北技师学院上诉主张其是与淮北工业与艺术学校相互独立的教育机构，但未提供证据予以证明，本院不予支持。关于焦点二，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。即使业主与物业使用人应当就物业服务费对外承担连带责任，根据法律规定，权利人也有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。物业公司有权选择向业主或者物业使用人主张权利。一审没有追加物业实际使用人为当事人，并不违反法律规定。淮北技师学院认为一审遗漏必要的诉讼参加人，于法无据，本院不予支持。关于焦点三，经查，《前期物业服务合同》约定收费标准为：多层住宅0.4元/平方米，高层住宅0.6元/平方米，商业会所1.5元/平方米。案涉两幼儿园所占用物业，均不属于住宅的范围。根据查明的事实，淮北技师学院将案涉两幼儿园移交他人使用、管理或合作经营，未提供证据证明不应适用非住宅的商业会所物业服务费。一审法院依据前期物业服务合同约定的非住宅性质的物业服务费收费标准作出判决，并无不当。合同具有相对性，淮北技师学院以合肥阡陌物业管理有限公司与淮北滨河花园业主委员会签订《物业服务合同》约定，非住宅物业服务费的收费标准是每平方米1元为由，认为本案物业服务费不应当按照1.5元/平方米计收，没有事实依据，理由并不充分，本院不予支持。综上所述，淮北技师学院的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2932元，由安徽淮北技师学院负担。本判决为终审判决。审判长 朱 文审判员 张春茹审判员 范向阳二〇一九年三月三十日法官助理侯丽书记员刘玉凤附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。