贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0526民初317号原告毕节弘峰房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区滨河西路。统一社会信用代码：91520500551929043M。法定代表人彭上峰，系该公司执行董事兼总经理。联系。委托诉讼代理人施启钊（特别授权），贵州定同律师事务所律师，执业证号：15205201210377357。委托诉讼代理人陈琦（一般授权），男，1978年7月19日生，汉族，系该公司员工，住上海市徐汇区。联系电话：17701825373。被告蔡军，男，1981年3月21日生，汉族，住贵州省威宁县。委托诉讼代理人杨华（特别授权），贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15224200710361474。委托诉讼代理人陈畅（一般授权），贵州浩锐律师事务所实习律师，证号：230713012110544。原告毕节弘峰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称：弘峰公司）诉被告蔡军商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序由审判员代定梅独任审判，于2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告弘峰公司的委托诉讼代理人施启钊、陈琦，被告蔡军的委托诉讼代理人杨华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告弘峰公司诉称：2011年10月30日，原被告平等协商一致，原告将其位于威宁县泰和嘉园小区1幢1单元2层3号房出售给被告蔡军，同日双方签订合同编号为0001019号的商品房买卖合同。按照合同第三条约定，原告出售给被告的商品房面积为预售面积128.13平方米，套内面积为109.87平方米，商品房总价款为328572元，单价约2564元每平方米。合同第十五条约定，双方对房屋面积差的处理方式是选择按照本条第2种方式处理，即按照套据实际结算房款。2015年12月3日，威宁县房产事业局委托威宁县房产测绘服务所对泰和嘉园小区整栋商品房面积进行实测，被告购买的1单元2层3号房实测建筑面积为141.12平方米，套内面积为121.12平方米。按照商品房买卖合同十五条约定，被告应当按照购房合同约定的单价2564元每平方米向原告公司补面积差12.99平方米的房款33306元。另被告现拖欠原告物业管理费5419元。上述款项经原告催要被告不履行，故诉至法院请求判决被告蔡军支付原告面积差房款33306元、物业管理费5419元，合计38725元。案件受理费由被告承担。被告蔡军辩称：1、原告主张物业管理费主体不适格，商品房买卖合同第二十三条约定，原告前期物业管理选聘的物业服务企业为贵州景德物业服务有限公司，业主委员会成立后由业主大会决定选聘或续聘服务企业，原告是房地产开发有限公司，不是物业管理公司，故原告不是主张物业管理费的适格主体，且原告是以商品房预售合同纠纷提起的诉讼，与物业管理费属于不同的法律关系。2、因房屋面积差产生的纠纷是由原告的违约行为造成，商品房买卖合同第十一条约定原告应当在2012年8月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付应当符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。根据上述约定，原告应当在2012年8月30日前取得该商品房面积实测技术报告书，应当知道该商品房面积实测数据。合同第十五条第一款约定，该商品房交付时，原告应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方约定按第2种方式处理。根据上述合同约定，原告应当在2012年8月30日前交付该房屋，交付时应当具备公示面积实测技术报告书并向买受人提供实测数据，只有满足上述前提条件，才能按双方约定的第2种方式处理。合同第十五条第2种方式约定，按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：按照套据实际结算（估算）房款。按本条约定原告同样不能满足在房屋平面图中标明尺寸并约定误差范围，只有超出误差范围方可据实际结算。根据合同的约定，我方认为原告是按套出售，并不是按平方出售。3、本案已超过诉讼时效，合同约定2012年8月30日前交付该商品房并取得实测面积报告书且应向买受人提供该商品房面积实测数据，原告主张面积房款的起算时间应该为交房时即2012年8月30日，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告弘峰公司以出让方式取得位于威宁县××镇××路占地面积2807.86平方米的建设用地使用权，用于开发“泰和嘉园”商品房。2011年10月30日，原告弘峰公司与被告蔡军签订编号为0001019号《商品房买卖合同》，约定被告购买由原告开发的“泰和嘉园”第1幢1单元2层3号商品房（商品房预售许可证号为：2011商房预字第05号），建筑面积为128.13平方米，套内建筑面积109.87平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米2564元，总价款为328572元。合同第十一条第一款约定：出卖人应当在2012年8月30日前向买受人交付该商品房。第二款约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十五条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。合同第2种方式约定：按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下:按照套据实际结算房款。合同第二十三条第一款约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为贵州景德物业服务有限公司，资质证号为：六盘水物证（2008）第06号。买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，被告按照合同约定以首付和按揭贷款方式支付了全部购房款328572元，原告按合同约定于2012年8月30日前向被告交付该商品房。2015年12月3日威宁县房产测绘服务所出具“泰和嘉园”商品房房屋面积测绘报告。2016年11月28日原告在房产部门办理了该商品房不动产权证，证号为黔（2017）威宁自治县不动产权第0000477号，证上载明：房屋建筑面积为141.12平方米。后双方因商品房面积误差的房款产生争议，故原告未将该产权证书交付给被告。上述事实，有原、被告陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《房屋面积测绘报告》、《不动产权证书》，被告提交的《商品房买卖合同》等证据在卷互为印证，该证据已经庭审举证、质证和本院审查后，事实清楚，可以采信。综合双方诉辩内容及举证质证情况分析，本案争议焦点主要是：一、原告主张物业管理费主体是否适格，其请求是否成立；二、原告的诉请是否已超诉讼时效；三、原告在履行合同过程中是否存在违约行为;四、双方签订的商品房买卖合同对面积误差是否有明确约定，如何计算面积差房款。本院认为：关于焦点一、原告主张物业管理费主体是否适格，其请求是否成立。本案中，原告主张从2015年1月在“泰和嘉园”小区提供物业管理至2018年6月，要求被告支付物业管理费的主张，因在庭审中，原告未提交相关证据证实其提供了物业管理，且双方在合同中约定的物业公司是原告选聘的贵州景德物业服务有限公司，原告不是适格的主体，且物业管理费纠纷应属物业服务合同纠纷，与本案不是同一法律关系，故原告该项请求不能成立，本院不予支持。关于焦点二、原告的诉请是否已超诉讼时效。本案中，2015年12月3日威宁县房产测绘服务所出具了房屋面积测绘报告，原告收到实测报告后通知被告方协商案涉商品房超出预测面积差的房款事宜未果，故而未将已办理的商品房不动产权证书发放给被告。原告知道权益受侵害时以前述方式已积极向被告主张权益，导致时效中断，故本案未超诉讼时效。关于焦点三、原告在履行合同过程中是否存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，本案原告弘峰公司与被告蔡军签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，被告按照合同约定向原告支付全部购房款，原告也在约定的期限内向被告交付商品房，但原告在交付商品房时未按合同约定出具的该商品房面积实测技术报告书，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告在履行合同的过程中已构成违约，应当承担继续履行的义务，后经原告委托威宁县房产测绘服务所出具了“泰和嘉园”商品房房屋面积测绘报告，并依据房屋实测报告办理了房屋产权证书，且原告已交付房屋给被告，原告已将合同约定的义务履行完毕，被告主张原告违约的行为不能对抗原告主张房屋面积差的房款。四、关于焦点四、双方签订的商品房合同对面积误差是否有明确约定，如何计算面积差房款。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。合同第2种方式约定：按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下:按照套据实际结算房款。根据上述约定，双方对实测面积与预测面积的误差范围并没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。被告蔡军购买的商品房建筑面积预售是128.13平方米，房屋产权证上的建筑面积实测是141.12平方米。面积误差比绝对值为（141.12-128.13）÷128.13×100%=10.13%，面积误差比已超出3%，故在超出面积误差比3%以内的部分予以支持。综上，原告请求面积差房款应为128.13平方米×3%×2564元/平方米=9856元，其请求超出部分不予支持。被告抗辩该商品房是套计价，不是按建筑面积计价的诉讼主张，虽然双方在合同第十五条约定了房屋面积差的处理未明确误差范围，但是从涉案的商品房买卖合同来看，双方是约定按套出售，同时也约定了建筑面积、套内面积和分摊面积。而房屋的价值是由其面积决定，面积的大小直接决定了房屋的价值，只有符合合同所约定的面积标准的一套房屋才能实现合同目的。故被告该抗辩理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告蔡军于本判决生效后十日内支付原告毕节弘峰房地产开发有限责任公司超面积房款人民币9856元；二、驳回原告毕节弘峰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费384元，由原告毕节弘峰房地产开发有限责任公司负担359元，被告蔡军负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或诉讼代表人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院或被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  代定梅二〇一九年三月二十八日书记员  陈 尧