四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初1294号 原告：赵图福，男，汉族，1963年3月15日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：戴红梅，女，汉族，1970年9月26日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：邓邦雄，男，汉族，1966年10月20日出生，四川省冕宁县人，住冕宁县。 原告：史家昌，男，汉族，1959年3月19日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：巫启云，女，汉族，1967年12月28日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：魏真鑫，男，汉族，1975年5月4日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：张显勇，男，汉族，1972年9月12日出生，四川省西昌市人，住河南省洛阳市。 原告：杨建华，男，藏族，1961年6月15日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：敬雄熙，男，汉族，1968年3月2日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：吴海超，男，汉族，1973年2月14日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：封晓涛，男，汉族，1969年3月29日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：张丽娜，女，汉族，1984年2月17日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：程宗清，女，汉族，1954年5月26日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：张汐维，男，汉族，1985年6月15日出生,四川省普格县人，住普格县。 原告：江正国，男，汉族，1952年10月1日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：周超平，男，汉族，1975年12月30日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：陈俊竹，女，汉族，1967年11月28日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：岳涛，女，汉族，1976年7月4号出生，四川省成都市人，住成都市武侯区。 原告：岳湧，男，汉族，1970年8月12日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：刘萍，女，汉族，1965年5月17日出生，四川省德昌县人，住德昌县。 原告：柏光翠，女，汉族，1968年1月27号出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：叶兆蓉，女，汉族，1962年8月27日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：曾小原，女，汉族，1985年6月22日出生，四川省西昌市人,住西昌市。 原告：张勇，男，汉族，1962年5月6日出生,四川省普格县人,住普格县。 原告：张立，男，汉族，1965年10月20日出生,四川省盐源县人，住盐源县。 原告：刘天平，男，汉族，1954年2月4日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：雷茜，女，汉族，1971年5月6日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：崔春红，女，汉族，1969年8月6日出生，四川省西昌市人,住西昌市。 原告：涂道正，男，汉族，1950年1月2号出生，四川省成都市人，住成都市金牛区。 原告：胡顺惠，女，汉族，1969年11月10日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：梁彬，女，汉族，1967年9月28日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：石梦瀹，女，汉族，1991年3月1日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：刘胜，女，汉族，1974年8月2日出生，四川省宜宾县人，住宜宾县。 原告：余朝辉，女，汉族，1965年5月15日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：章振，男，汉族，1953年7月8号出生，四川省西昌市人，住西昌市。 原告：曾毛光，男，汉族，1941年3月11日出生，四川省盐源县人，住盐源县。 原告：曾翠容，女，汉族，1969年10月15日出生，四川省盐源县人，住盐源县。 原告：陈继德，男，汉族，1962年2月14日出生，四川省盐源县人，住盐源县。 原告：黄峥潇，男，汉族，1987年1月7日出生，四川省成都市人，住成都市高新区。 原告：熊光翠，女，汉族，1967年8月17日出生，四川省冕宁县人，住西昌市。 委托诉讼代理人：游潘念，四川能言律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：凉山州富林生态有机农业开发有限公司，住西昌市西郊乡宁远村**，统一社会信用代码:91513401MA62HOPQ4A。 法定代表人：陈富林，男，汉族，四川省雷波县人，1978年1月8日出生，住西昌市，系公司董事长。 委托诉讼代理人：黄涛，四川元航律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告赵图福、戴红梅、邓邦雄等四十人诉被告凉山州富林生态有机农业开发有限公司租赁合同纠纷一案。本院于2019年2月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告诉讼代表人赵图福、戴红梅、邓邦雄，委托诉讼代理人游潘念，被告委托诉讼代理人黄涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付2016年11月21日至2018年6月9日的租金742716.00元，并以742716.00元为基数，自2016年11月21日起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付资金占用利息，直至被告付清所有租金时止，现暂计算至2019年2月19日，计72582.00元。上述两项合计：815298.00元。2、请求依法判令被告向原告支付违约金100000.00元；3、请求依法判令被告赔偿各项损失 100000.00元；4、本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年8月21日，诉讼代表人戴红梅、赵图福、邓邦雄受原告委托代表全体业主与被告签订《大成商业广场门市租赁合同》，合同约定原告将西昌市大成商业广场二楼商铺以月租金39984.00元的价格出租给被告使用，每两月支付一次租金。2016年10月30日，双方又签订《补充协议》，协议约定将原合同租赁期限改为2016年8月21日至2019年8月21日止，第二次支付租金时间为2016年11月21日。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告使用，但被告仅仅支付了2016年9月、10月的租金合计：79968.00元，至今仍拖欠原告2016年11月21日至2018年6月9日的租金，共计742716.00元。原告曾多次向被告催收，但被告一直托词不理。直至2018年6月9日，原告以张贴公告的方式告知被告解除了双方合同，但原告收回房屋后才发现房屋内电视机、椅子等大量家具已被被告偷偷搬走。综上所述,被告故意拖欠租金、擅自搬走原告家具的行为，严重违反的双方的合同约定，侵害了原告的合法权益，给原告造成了重大的经济损失。现特向贵院起诉，望贵院能査清事实，公正判决。 原告针对其诉请向本院提供了如下证据：一、大成商业广场二楼门市部分业主的房产证及不动产证复印件。证明：本案原告具有适格的诉讼主体资格。 二、1、委托书；2、《大成商业广场二楼门市租赁合同》；3、2016年8月20日收据一张；4、原告移交给被告的室内物品交接清单；5、《补充协议》。证明：1、证明《大成商业广场门市租赁合同》是原告通过业主大会决议授权戴红梅、赵图福、邓邦雄等业主代表，代表原告与被告签订；2、证明2016年8月21日，原、被告双方签订合同后，被告向原告支付了第一期（8月20日至10月20日）的租金共计：79968.00元；3、证明2016年8月22日，经原被告双方签字确认室内物品清单后，原告将房屋交给被告使用；4、证明2016年10月30日原被告签订《补充协议》，将原合同租赁期限改为2016年8月21日至2019年8月21日，第二次支付租金时间变为2016年11月21日。5、证明双方在租赁合同中约定被告未按时支付租金须承担的10万元违约金。 三、1、声明；2、《补充协议》；3、通知；4、收款收据。证明：1、2016年8月22日，被告签订过一份由大成商业广场物管办发出的声明，证明被告承租房屋时的电表底度为4556，水表底数为1039和3776；2、证明2016年8月21日，原被告双方签订的《补充协议》，约定由被告方承担租赁房屋的水电、物管、物业费用；3、证明2016年8月21日，原告垫付了被告拖欠的2016年11月至2018年5月期间产生的物管、水电共计：47264.80元。 四、1、部分现场张贴公告的图片；2、快递回执单。证明：1、原告分别于2017年7月15日、2018年1月7日、2018年6月2日在租赁房屋大门上张贴公告和邮寄通知，督促被告及时支付租金以及水电、物管费用；2、证明原告在2018年6月2日，通过张贴公告和邮寄通知的方式告知被告，解除双方签订的合同。 五、1、2018年6月9日与新的承租户签订的《租赁合同》；2、大城二楼物品清单；3、移交给被告时的室内现场照片一组。证明：被告在从未告知原告的情况下，自行将房屋内的19台电视、文件柜20个、监视显示器1台、数据终端盒1个、33把靠椅、电热水器1台、大花盆18个、2张长条桌、50升的电饭煲一个、煤气罐3个、不锈钢蒸锅2个、不锈钢大桶2个、冰冻柜1个、装饰花瓶14个、2张茶几、保温桶1个、办公沙发6个、电脑主机及显示器一套、电脑桌一台、小票机一个、点钞机一台等大量家具搬走、还有许多装饰品等也被搬走。 六、短信截图，证明原告向被告多次催要过房租。 被告凉山州富林生态有机农业开发有限公司答辩：一，本案的实际承租人不是被告公司而是案外人阿比舍五，用于“南锦足疗休闲会所”。在签订租赁合同时，有三方当事人在场，作为原告之一的戴红梅等人是知晓此事的，且在明知被告公司的营业执照上，经营范围没有足疗休闲项目的情形下，仍然要求被告公司以法人的名义签订合同，但由于该休闲会所当时营业执照未办理完毕，故该休闲会所借用被告公司名义和公章与原告签订了合同。2016年9月、10月的租金也是由阿比舍五转账给被告公司，被告公司代转给原告指定账户。故依据我国民事诉讼法解释第65条之规定，合同公章的出借单位和借用人阿比舍五等人应作为共同被告参加诉讼。二、此商铺的实际承租人阿比舍五于2016年10月因涉嫌毒品犯罪被金阳县禁毒大队刑拘，因水、电费无人交纳，物业管理便断水断电，当年11月底足疗休闲会所就没有营业了。原告知道该情况后，事实上于2016年11月便收回商铺和钥匙，2017年原告已将商铺另行出租给他人使用，现原告要求支付2016年11月21日至2018年6月9日的租金从何谈起？无事实依据。阿比舍五承租该商铺后，对商铺进行了部分装修装饰并购置49台电视机、1台电冰箱、1台冰柜、3台电脑、厨房用具、大量花盆花卉。上述费用约27万余元，该设施设备是案外人购买，但并没有被告所谓的偷偷搬走，这可以调取监控录像。实际承租人及被告原以为，已经向原告缴纳了履行保证金2万元，对商铺进行了装修购置了上述设备，用在了商铺里，原告收回了商铺，双方就此事了结了。三、本案系房租租赁合同纠纷产生的给付之诉，不适用民间借贷司法解释，原告主张再支付违约金后还应按民间借贷的司法解释支付资金占用利息的理由不符合双方约定，也于法无据，且违约金已经包含了逾期支付租金的利息损失，请求法庭不予支持。四、被告并未违约。双方以事实行为妥善解除了合同。如果原告有证据证明被告违约，或者法庭审理认为被告应承担违约责任，那么，依据合同法第114条第2款：“约定的违约金过分高于造成损失的当事人可以请求法院予以适当减少”以及“合同法解释（二）第19条”,“当事人主张的约定的违约金过高请求予以适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失”。综合本案的特例，属于过分高于造成的损失。另外，违约金过分高于造成的损失，不仅含加重违约方的违约责任，恶化其财产状况，使守约方获得超过其损失的不正当利益，甚至可能促使合同一方为获取房款违约金故意引诱对方违约，成为其牟取不正当利益的手段，违背诚实守信原则，破坏市场交易次序。其次，违约金应兼顾公平原则。公平原则是民商事活动应当遵循的基本原则之一，是人们在追求利益平衡时的价值准则和价值理念。本案中，当事人在合同中约定的高额违约金虽然是其真实意思表示，但由违约方承担严重超过违约损失的后果，远远超出了当事人缔约时的预见，如果机械适用合同约定而不加以调整，将会导致实质不公平的结果，使合同各方当事人权利义务严重失衡，将导致案件处理结果明显偏离社会公众的普遍认知和朴素的社会公平和正义观念，难以取得法律效果和社会效果的有机统一。五、被告公司于2016年11月在得知阿比舍五被刑拘可能判处无期以上刑罚时，多次与原告戴红梅沟通，说明足疗休闲会所已无法在经营，请求协商解除合同，但戴红梅等人充耳不闻或以各种理由搪塞，没有采取必要措施防止损失扩大，在明知“树倒猢狲散”,此合同无法继续履行，承租人也无法按约定支付租金的情形下，任意放任承租人违约，不及时解除或终止合同（因双方在合同的第7条第4项以及第9条第三项中明确约定了:“拖欠租金，甲方有权提前终止合同以及未按时支付付款项超过15日，有权采取措施收回房屋”。）而是放纵对方违约，后收回商铺出租给他人后，直至2018年6月9日才以张贴公告方式告知解除合同，可谓用心良苦，手法高明。意图在于收取租金、高额违约金和高额赔偿金。依据我国合同法第119条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。 被告针对其答辩，向本院提交了如下证据：1、被告的营业执照。证明：经营范围没有足疗、休闲的项目，原告明知该情形，仍然要求借用被告的名义和公章与之签订合同。 经本院组织原、被告当庭质证，被告对原告提供证据质证意见：对证据一、三无异议。证据二对委托书和《租赁合同》、《补充协议》、收据无异议，交接清单有异议，交接清单的乙方签名以及清单中的物品大部分是属于被告购买的。证据四有异议，张贴公告的图片、快回执单是在原告已经收回租赁屋和钥匙，被告早已没有继续承租的情况下张贴的公告，该时间段实际承租人已经进了看守所人去楼空，原告是知道该情形的，而且在此期间原告已将租赁屋继续租赁给他人了。证据五对《租赁合同》的真实性有异议，事实上原告早就在2016年租赁给他人。对大成二楼物品清单的真实性有异议，不能证明两份物品清单的数量不一致就理所当然认为是被告偷走了上述物品。证据六该证据不能证明被告已知悉短信内容。 原告对被告提供证据的质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，对营业执照上是否有足疗、休闲的项目不知情，与本案无关联性。 对于原告提供的证据，本院经审查，认证意见为：证据1、3，被告对以上证据三性无异议，能够证明本案事实，本院依法予以采信；证据2与中委托书、租赁合同、补充协议、收据被告无异议，本院依法予以采信，对被告有异议的交接清单，系房屋租赁合签订之后由甲方代表与乙方工作人员进行的交接，乙方工作人员身份可以与大成物管公司送达声明书签名相印证，本院对该证据依法予以采信。对原告证据4、6能够证明原告合同签订代表人在被告未按时支付房屋租金时与被告法定代表人协商、催促的事实，能够相互印证，能够证明案件事实，本院依法予以采信。对证据五能够证明出租房屋在与被告公司法定代表人协商无果后由原告将该房屋另行出租的事实及时间，本院依法予以采信。对被告提供的证据营业执照，只能证明被告身份达不到被告证明目的。 经审理查明，2016年8月21日，诉讼代表人戴红梅、赵图福、邓邦雄受原告委托代表全体业主与被告签订《大成商业广场门市租赁合同》，合同约定原告将西昌市大成商业广场二楼商铺以月租金39984.00元的价格出租给被告使用，每两月支付一次租金，租赁期限为2016年8月21日至2019年9月21日，乙方向甲方交纳保证金2万元。在违约责任中双方约定乙方未按时向甲方支付应付款项属于违约，情节严重乙方应向甲方支付违约金10万元。超过15日甲方有权收回房屋，并赔偿甲方10万元。2016年10月30日，双方又签订《补充协议》，协议约定将原合同租赁期限改为2016年8月21日至2019年8月21日止，第二次支付租金时间为2016年11月21日。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告使用，被告支付了2016年9月、10月的租金79968.00元，在交付该两月房租后被告便不再向原告交付租赁费及按照合同约定应当由其交付的水电费，2018年6月10日原告将应缴水电费47264.80元垫付。在2016年10月起原告代表人便向被告公司法定代表人陈福林进行电话、短信催收，被告法定代表人进行推诿不予支付。后原告代表人又通过快递送达的方式对被告进行催促，被告置之不理，不予答复。2018年6月因被告一直未交付房租原告以快递送达的方式告知被告解除双方的租赁合同，并在2018年6月9日将争议房屋另行出租他人。 以上事实有双方当事人提供的证据在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点为：1、原、被告双方的合同是否对被告具有约束力；该案是否应当追加阿比舍五为当事人，该合同是否已经解除、合同的解除时间如何确定；2、被告向原告交纳的房屋租赁费应当如何计算；3、对于原告诉求的违约金及损失应当如何认定。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是原告签订代表人与被告公司法人双方签字认可，被告公司加盖公司印章，对该合同双方均无异议，应当认定为是双方的真实意思表示，该合同与案外人阿比舍五并无任何关联，故被告提出应当追加当事人无任何法律依据，该合同的权利、义务人可以明确为原告及被告公司。在合同签订以后作为合同的相对方就应当依法按照合同约定全面履行合同约定的义务接受合同条款的约束，在被告使用租赁房屋后，向原告方交付了两个月的租赁费用便长期推诿拒付房屋租赁费，已经完全违反了合同中约定，在2018年6月2日原告通过快递邮寄书面解除合同通知书后，被告也未在法定期限内对原告行使的合同解除权提出异议，应当认定为被告公司对原告这一行为予以认可。故该租赁合同已经依法予以解除。对于合同解除时间的依法认定原告主张的2018年6月9日。在合同签订以后，合同签订主体应当按照合同约定全面履行合同约定义务，该合同为房屋租赁合同，合同甲方（原告）负有交付出租物予承租人（被告）的义务，在原告按照合同约定交付出租物后，被告应当按照合同约定承担交付房屋租赁费的义务，在本案中，原告已经按照合同约定交付出租物，但是被告在交付两个月的租赁费后便以各种理由推诿交付，对原告的催收置之不理，应当认定为是对其合同义务的不履行。在庭审中被告以原告故意扩大损失作为抗辩理由，对于该抗辩被告公司作为合同的一方具有履行合同约定的义务，在履行义务时同时也享有合同及法律规定的权利，也就具有多种的救济途径，在庭审中被告对该主张并未提供任何法律、证据的支持，本院依法不予采信。故对于出租物租赁费的计算应当为自2016年11月21日起至2018年6月9日租金总计 739704.00元（39984.00元×18月＋39984.00元÷2），该金额应当扣除被告交付的保证金2万元。对于原告主张的利息，本案租赁费的收取是原告的权利。在过程中原告仅以电话、短信、快递的方式催收，不能认定为是穷尽其救济手段，该利息的产生原告具有责任，同时该主张无法律依据，本院对此依法不予支持。对于原告主张的10万元违约金，该违约金系双方订立的合同约定，该违约金的约定不违反法律的强制性规定，是双方的真实意思表示，本案中被告长期拖欠租赁费用，已经违反合同约定，本院对该违约金依法予以支持。对于原告主张的损失，该损失为附属在租赁物内的使用物品。对该主张原告提供的证据为两份交接清单，一份为原告与被告公司的交接清单，一份为原告与现承租人的交接清单，该两份清单并不能证明附属物品是否有损失及损失数量、损失原因，故本院依法对原告主张的附属物品损失不予支持。对于原告为被告公司已经垫付的水电费用47264.80元，该费用是被告在使用租赁物期间产生，应当由被告承担。 综上根据《中华人民共和国合同法》第八、第四十四条，第九十三条、第九十四、第九十六、第一百零七、第一百一十四条，第二百二十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告凉山州富林生态有机农业开发有限公司向本案原告支付房屋租赁费719704.00元（739704.00元－20000.00元）； 二、由被告凉山州富林生态有机农业开发有限公司向本案原告支付违约金100000.00元及水电费47264.80元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 上述给付义务限被告凉山州富林生态有机农业开发有限公司在本判决生效后三十日内履行完毕。 案件受理费13938.00元，减半收取计6969.00元由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向凉山彝族自治州中级人民法院提出上诉，书面上诉的应递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本。 如逾期不履行本判决书确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，对方可向人民法院申请执行，包括原告所垫付的诉讼费。申请执行的期限为二年。 审判员  马晓方 二〇一九年三月二十八日 书记员  陈 玲