湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂0106执异7号申请人（案外人）：刘婷婷，女，1990年1月25日出生，汉族，住武汉市洪山区,委托代理人：张保华，湖北汉武律师事务所律师。申请人（保全申请人）：钟琦，女，1975年2月8日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托代理人：龚璇，湖北立丰律师事务所律师。被申请人（保全被申请人）：韩峰，男，1971年6月2日出生，汉族，住武汉市武昌区，被申请人（保全被申请人）：安素莹，女，1973年1月22日出生，汉族，住武汉市洪山区，申请人钟琦与被申请人韩峰、安素莹民间借贷纠纷一案，申请人钟琦向本院提出诉前财产保全申请，本院2018年12月21日作出作出（2018）鄂0106财保1622号民事裁定书，裁定查封被申请人韩峰、安素莹名下银行存款4219863元或查封冻结其等值的其他财产。2018年12月24日本院向武汉市不动产登记局下达（2018）鄂0106财保1622号协助执行通知书，要求其查封安素莹名下位于武汉市洪山区和平乡徐东路7号徐东花园三期A区1栋2层204房（不动产权证号：鄂20**武汉市洪山不动产权第**，建筑面积：184.7平方米）。申请人（案外人）刘婷婷向本院提出书面异议申请，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。申请人刘婷婷请求：解除对位于武汉市洪山区和平乡徐东路7号徐东花园三期1栋2层204房屋的查封。事实与理由：保全申请人钟琦因与韩峰、安素莹债务纠纷，于2018年12月24日向贵院申请诉前财产保全，请求查封位于武汉市洪山区和平乡徐东路7号徐东花园三期1栋2层204房，贵院于2018年12月27日作出保全裁定，查封上述房屋。上述房屋系韩峰与安素莹夫妻共同财产，2018年4月7日，二人签订离婚协议书，约定上述房屋归安素莹所有，后二人办理了离婚手续。2018年7月12日，申请人与安素莹签订房屋买卖合同，约定安素莹以280万元的价格将上述房屋转让给申请人，合同签订后，申请人已转账的方式向安素莹支付275万元，剩余房款约定等房屋办理过户登记后再支付。2018年12月27日，申请人与安素莹约定去不动产登记中心办理房屋过户手续时被告知，该房屋已被查封。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。”本案中，申请人已经按照合同约定付清大部分房款且已经拿到房屋钥匙并实际占有涉案房屋，尾款之所以没有付，是因为房屋已经被查封，无法办理过户，但是申请人可以向法院承诺支付剩余价款，并且申请人对没有办理过户登记并无过错。综上所述，武汉市武昌区人民法院对涉案房屋的查封行为违反了最高人民法院的相关规定，申请人作为第三人依法提出异议，要求解除涉案房屋的查封行为。要求贵院对申请人的异议依法处理。申请人为支持其异议申请，向本院提交了以下证据：一、武汉市存量房居间（买卖）合同一份（2018年8月9日刘婷婷与安素莹签订房屋买卖合同），证明涉案房屋在查封前，刘婷婷与安素莹（房屋所有权人）签订了合法有效的房屋买卖合同，约定安素莹以280万元的价格将房屋卖给申请人刘婷婷；（1、合同第八条第二款约定收到部分首付款3日内交付房屋；2、合同第三条第二款第二项约定过户）；二、银行转账记录（1、2018年9月7日从刘婷婷的建行卡转到安素莹招商银行卡20万元；2、2018年9月18日从刘婷婷的建行卡转到安素莹招商银行卡，分三次转款，第一笔20万、第二笔20万、第三笔10万元共计50万元；3、2018年10月29日从刘婷婷的建行卡转到安素莹招商银行卡2万元；4、2018年12月21日从刘婷婷的建行卡转到安素莹招商银行卡分四次转，第一笔50万元、第二笔30万元、第三笔10万元、第四笔10万元，共计100万元；5、2018年12月27日从刘婷婷的建行卡转到安素莹招商银行卡分两次转，第一笔50万元、第二笔50万元共计100万元；6、2018年12月23日从刘婷婷的建行卡转到安素莹招商银行卡1万元；以上共计273万元。）（手机银行打印件）、定金收条（2018年8月9日安素莹出具的定金收条2万元），证明涉案房屋查封前，申请人刘婷婷已经通过银行转账的方式给安素莹支付273万元房款，以及支付定金2万元（现金方式），一共支付房款275万元；三、物业交割结算单及涉案房屋的钥匙一把，证明申请人刘婷婷在2018年9月18日已经对涉案房屋实际占用；四、离婚协议书（安素莹与韩峰）《离婚证》（复印件）、《武汉市不动产权信息查询单》（复印件）、鄂（2018）武汉市洪山不动产权第0055596号（复印件），证明申请人刘婷婷与安素莹在签订房屋买卖合同之前，涉案房屋（2018年4月7日）已经登记在安素莹名下，申请人已经尽到注意义务；五、不动产交易、税收、登记联办收件单复印件，证明申请人刘婷婷与安素莹2018年12月21日已经向不动产登记机关提交过户申请的事实。保全申请人钟琦称：申请人（案外人）刘婷婷提出的异议不能成立，1、依据最高人民法院关于执行异议和复议案件诺干问题的意见第28条的规定，刘婷婷的此次交易并不符合该规定，并且刘婷婷并非善意第三人；2、刘婷婷与安素莹签订的房屋买卖合同属于恶意串通，损害第三人利益，应属无效合同，即使合同有效，合同里面存在多处手写篡改和补充之处，均是关于付款、交付、物权变动的核心条款，使其表面上符合第28条的规定，该变更条款也应属无效；3、在房屋被查封以前，刘婷婷并未合法占有该不动产，我们通过实地调查该房屋的物业，得知该房屋并未经双方办理交接，物业费、水电费自2018年1月份就欠缴，该房屋长期无人居住，房屋作为不动产因以占有使用管理为合法占有的标准，而非简单的钥匙交付，应综合各方面判断其是否合法占有；4、刘婷婷主张其以按照合同约定支付部分价款，且同意将剩余价款交付执行，使其满足第28条第三项规定，但实际上刘婷婷明知房屋被查封后，仍向安素莹支付房款100万元，现余5万元房款未付，该行为严重损害钟琦作为安素莹债权人的合法权益；5、刘婷婷的行为也不满足第28条第四项的规定。保全被申请人安素莹称：申请人（案外人）刘婷婷提出的异议能不能成立我不发表任何意见。本院审查查明,申请人钟琦与被申请人韩峰、安素莹民间借贷纠纷一案，申请人钟琦向本院申请诉前保全，本院2018年12月21日作出（2018）鄂0106财保1622号民事裁定书，裁定查封被申请人韩峰、安素莹名下银行存款4219863元或查封冻结其等值的其他财产。2018年12月24日本院向武汉市不动产登记局下达（2018）鄂0106财保1622号协助执行通知书，要求其查封安素莹名下位于武汉市洪山区和平乡徐东路7号徐东花园三期A区1栋2层204房（不动产权证号：鄂20**：鄂20**武汉市洪山不动产权第**184.7平方米）。另查明，2018年8月9日刘婷婷与安素莹签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定：刘婷婷以280万元的价格购买安素莹的上述房屋，2018年9月31日前刘婷婷向安素莹付款70万元后双方交接房屋，2018年12月31日过户前付清所有房款。2018年9月7日刘婷婷通过自己的建行卡账户向安素莹招商银行卡账户汇款20万元；2018年9月18日刘婷婷通过自己的上列银行账户向安素莹上列银行账户分三次分别汇款20万、20万、10万元，共计汇款50万元；2018年10月29日刘婷婷通过自己的上列银行账户向安素莹上列银行账户汇款2万元；2018年12月21日刘婷婷通过自己的上列银行账户向安素莹上列银行账户分四次分别汇款50万元、30万元、10万元、10万元，共计汇款100万元；2018年12月27日刘婷婷通过自己的上列银行账户向安素莹上列银行账户分两次分别汇款50万元、50万元，共计汇款100万元；2018年12月23日刘婷婷通过自己的上列银行账户向安素莹上列银行账户汇款1万元（以上共计算273万元）。此外，2018年8月9日安素莹向刘婷婷出具收取2万元定金的收条。2018年9月18日安素莹向刘婷婷交付上列房屋进门钥匙。2018年12月21日刘婷婷与安素莹向不动产登记机关提交存量房买卖过户申请，但未办理买卖过户手续。在本院审查时，保全申请人钟琦向本院提交了一份其委托人从不动产登记机关查询提取的刘婷婷与安素莹在2018年12月19日签订的《武汉市存量房买卖合同》，该份合同中约定的上列房屋买卖价格为100万元。本院认为：申请人（案外人）刘婷婷提供的证据证明的事实说明，其在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在本院查封之前取得了该房屋进门钥匙，已合法占有该房屋；已按照合同约定支付部分价款至今未办理该房屋过户登记非因自身原因。保全申请人钟琦虽然称刘婷婷并非善意第三人，刘婷婷与安素莹签订的房屋买卖合同属于恶意串通，损害第三人利益，应属无效合同；因该房屋长期无人居住，刘婷婷在房屋被查封以前并未合法占有该房屋；刘婷婷在明知房屋被查封后，仍向安素莹支付房款100万元，现余5万元房款未付，该行为严重损害钟琦作为安素莹债权人的合法权益。刘婷婷的此次交易并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，据此认为刘婷婷提出的异议不能成立。但因其未提供能够证明其主张成立的证据，其上列主张本院不予采信。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，申请人刘婷婷提交的证据证明的事实符合上列规定，其权利能够排除本院查封上列房屋的执行。据此，申请人刘婷婷要求依法解除对位于武汉市洪山区和平乡徐东路7号徐东花园三期1栋2层204室房屋查封的请求成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第二项、第二十八条的规定，裁定如下：中止本院对被申请人安素莹名下位于武汉市洪山区和平乡徐东路7号徐东花园三期A区1栋2层204房屋（不动产权证号：鄂20**武汉市洪山不：鄂20**武汉市洪山不动产权第**方米）的查封；如不服本裁定，相关当事人可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  陶冲祥审 判 员  刘 蕾人民陪审员  孙艳萍二〇一九年三月十二日法官助理王聪书记员何利仙