浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终974号 上诉人（原审被告）：陈秀月，女，1947年2月17日出生，汉族，住绍兴市越城区，现羁押于绍兴市看守所。 委托诉讼代理人：王永刚、张伟，浙江越泽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绍兴市越城区稽山街道办事处，住所地：绍兴市越城区阳明路**。 负责人：陈水祥，主任。 委托诉讼代理人：赵金法，浙江慈益律师事务所律师。 上诉人陈秀月因与被上诉人绍兴市越城区稽山街道办事处（以下简称稽山街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2018）浙0602民初4111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈秀月上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，合同法定解除条件未成就。上诉人与被上诉人于2016年8月2日签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均具有约束力，解除合同必须满足约定或法定的条件，否则当事人无权擅自解除合同。涉案租赁合同双方并未对解除合同的情形作出约定，因此，当且仅当解除合同的法定条件成就时，即满足《合同法》第九十四条的五种情形之一时，才可以解除合同，但本案并不符合上述任何一种情形。本案中，被上诉人向法院提交的《合同终止履行通知书》，上诉人并未收到，且根据该份通知书的内容及其引用的法律规定，实际上是先履行义务一方行使不安抗辩权、中止履行的意思表示，并非终止履行或是解除合同的意思表示。根据《合同法》第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”，一方面，上诉人从未收到过该份通知书，被上诉人没尽到及时通知的义务，另一方面被上诉人也从未要求上诉人在一定期限内缴纳租金或提供担保，反而是上诉人多次向街道办要求缴纳相应的租赁费用，被上诉人均拖延不接受租金，才导致上诉人延迟履行主要债务。综上，被上诉人未经催告、未给予合理期限，上诉人未履行债务应归责于被上诉人，并不满足合同法九十四条法定解除的情形三。养老院经营状况及上诉人其他债务的履行情况，不是解除本案租赁合同的法定理由。上诉人与被上诉人之间是租赁合同关系，根据《房屋租赁合同》，上诉人的主要义务是缴纳租金，使用案涉房屋经营是上诉人依据租赁合同享有的权利，经营情况好坏、委托谁经营管理，均与出租方无关，不是出租方解除合同的理由。就本案的租赁合同法律关系来讲，有无能力履行合同义务的体现就是有无能力按约缴纳租金，而不是上诉人的其他无关情况，上诉人是否有其他债务未履行跟是否缴纳本案租金是两回事。上诉人虽然在看守所，但是作为养老院的法定代表人，为了维持养老院经营稳定，委托案外人进行管理，未违反任何法律规定,也未违反合同约定，同时维持养老院正常经营也是有利于本案租赁合同目的的实现，养老院目前有三个股东，其余两个股东积极履行租赁合同义务，上诉人也不存在其他违约行为导致合同目的不能实现，不符合合同解除法定条件。2、一审判决未明确具体适用的法律条款，作出判决缺少法律依据。判决书第12页“根据以上种种事实，可以认定被告陈秀月已无能力继续经营案涉敬老院及履行本案所涉的房屋租赁合同，现原告要求解除双方于2006年8月2日签订的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持”。上诉人认为，本案不存在《合同法》第九十四条的五种情形之一，一审法院判决解除合同缺乏法律依据。 被上诉人稽山街道办事处答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决认为上诉人开办的绍兴市瑞福康乐院所涉的案件47件负债400万元，上诉人涉案45件债务总共530万，也就是说经营状况严重恶化，没有能力继续经营养老院以及履行本案的房屋租赁合同。上诉人开设的养老院现在也不符合相应的法律规定，按照老年人权益保护法第四十三条明确规定设立养老院需要有相适应的资金，上诉人显然做不到。一审中被上诉人提出要求解除合同，诉状副本在起诉的时候送达了上诉人，一审长达9个月的审理期限，应该说被上诉人提出解除合同是符合法律规定的，综上，请求法院维持原判，驳回上诉。 陈秀月一审起诉请求判令：一、解除原、被告双方于2006年8月2日签订的房屋租赁合同，同时判令被告交还租赁物并承担从合同解除之日至实际归还日止的损失参照房屋租费计算；二、判令被告支付给原告2017年租金225000元；三、判令被告承担违约金100万元；四、本案诉讼费用由被告承担。一审诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付给原告租金从2016年3月15日开始到2017年12月31日原告发出终止通知书止，共一年9.5个月，再加上之前欠的2.5万元，每年225000元，合计为42.81万元。 一审法院认定：2006年8月2日，原告稽山街道办事处（甲方）与被告陈秀月（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于绍兴经济开发区的敬老院（建筑面积约4200平方米的房屋及配套场地，其中新港老年活动室、医疗室约90平方米除外）租赁给乙方使用，租赁期为40年，自房屋交付之日至房产权证上注明的有效期截止日止。租赁房屋用途为老年公寓，乙方不得改变用途。租赁费为900万元。第一期预付款100万元，于签约后一个月内支付，第二期预付款100万元，于11月份支付，第三期预付款300万元，于交房后一个月内支付，第四期预付款100万元，于2008年3月份支付，第五期预付款100万元，于2009年3月份支付，第六期预付款100万元于2010年3月份支付，第七期预付款100万元，于2011年3月份支付。同时约定：本合同履行期内如有违约，违约方除应承担违约金100万元外，同时应赔偿另一方的经济损失。合同对双方其他权利义务亦进行了约定。该合同签订后，被告于2006年8月至2007年3月共向原告支付租赁费200万元。案涉租赁房屋于2007年6月27日竣工验收。2007年8月20日，被告陈秀月作为法定代表人以上述房屋为住所设立了绍兴市瑞福康乐院。2007年4月6日，原告稽山街道办事处（甲方）与被告陈秀月（乙方）签订《房屋租赁合同》1份（租赁物与上述合同一致），约定：租赁期限为10年，自2007年6月1日至2017年5月31日止，租赁房屋用途老年公寓，乙方不得改变用途。租赁费200万元，于2007年3月20日前付清。双方还约定了其他权利义务。该合同报绍兴市民政局备案。2008年9月1日，被告向原告提出申请报告，称因投资人撤离，敬老院出现资金不足，请求原告同意按租赁20年，租金450万元的方案，对尚应缴纳的250万元分5年上交（2008年12月30日前缴纳20万元，2012年12月30日前交纳余款100万元）。并希望再续后20年协议等。2009年9月26日，被告向原告提出报告，称敬老院开业二年，经济困难，请求对租金缴纳方式进行修改，按每年22万元计算，从2012年起缴，每年在12月5日前一次性付清（前期200万元作为最后结算），如原告不同意，则请求按每年22万元的租金约定，将已交200万元租金所对应租期届满后终止双方租赁关系等。2010年1月12日，原告稽山街道办事处向该院起诉被告陈秀月，要求解除双方所签订房屋租赁合同，被告腾退租赁房屋并支付违约金等。该院于2010年4月12日做出（2010）绍越民初字第569号民事判决书，判决：一、原告稽山街道办事处与被告陈秀月于2006年8月2日签订的房屋租赁合同解除；二、被告陈秀月于判决生效之日起九十日内腾退座落于绍兴市经济开发区敬老院给原告稽山街道办事处；三、被告陈秀月于判决生效之日起三十日内支付给原告稽山街道办事处违约金25万元；四、驳回原告稽山街道办事处的其他诉讼请求。此后被告陈秀月不服该判决，向绍兴市中级人民法院申请再审，绍兴市中级人民法院提审该案并于2011年5月9日做出（2011）浙绍民提字第1号民事判决书，判决：一、撤销绍兴市越城区人民法院（2010）绍越民初字第569号民事判决；二、驳回被申请人稽山街道办事处的诉讼请求。被告陈秀月因涉嫌集资诈骗罪于2016年8月8日被原绍兴市公安局高新分局刑事拘留，同年8月9日变更为监视居住，2017年8月9日变更为取保候审，2017年9月28日经绍兴市越城区人民检察院决定被逮捕，后羁押于绍兴市看守所。2018年2月11日，绍兴市越城区人民检察院以陈秀月犯集资诈骗罪向该院提起公诉，该院于2018年8月28日做出（2018）浙0602刑初195号刑事判决书，认定被告人陈秀月犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币10万元，责令被告人陈秀月将尚未归还的集资款如数退赔给各被集资人。绍兴市瑞福康乐院及其法定代表人即被告陈秀月在该院涉被执行案件较多，其中绍兴市瑞福康乐院在该院作为被执行人涉案47件，债务总额逾400万元，陈秀月在该院作为被执行人涉案45件，债务总额逾530万元。 一审法院认为：根据绍兴市中级人民法院做出的（2011）浙绍民提字第1号民事判决书认定，本案原告稽山街道办事处与被告陈秀月实际履行的是双方于2006年8月2日签订的房屋租赁合同，此后于2007年4月6日签订的房屋租赁合同不应认定为对前合同的变更。原、被告双方于2006年8月2日签订的合同中约定租赁期限为40年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。故该合同中租赁期限前20年部分有效，超过20年部分无效。根据该合同约定，租赁期限自房屋交付之日起算，因原告在前案及本案中均未提供证据证明其向被告交付房屋的时间，前案查明案涉房屋于2007年6月27日竣工验收，被告陈秀月于2007年8月20日作为法定代表人以上述房屋为住所设立了绍兴市瑞福康乐院，故该院认为，被告于2007年8月20日就该房屋用于经营敬老院，可以认定至此时原告已向被告交付了案涉房屋，可以此作为租赁期限起算之日。根据前案认定，双方合同中第三期租金支付的约定应属无效，故原、被告在前两期租金的履行期限届满之后，对此后的租金支付应视为无约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。被告已向原告支付的房屋租金共计200万元，经折算为8年多的房租租金，案涉房屋第九年、第十年的租金，被告应当于2016年8月20日、2017年8月20日前向原告交付，被告未在该期限前向原告支付租金，已经构成违约。同时，被告陈秀月因涉嫌集资诈骗罪于2016年8月8日被原绍兴市公安局高新分局刑事拘留，同年8月9日变更为监视居住，2017年8月9日变更为取保候审，2017年9月28日经绍兴市越城区人民检察院决定被逮捕，后羁押于绍兴市看守所。该院于2018年8月28日做出（2018）浙0602刑初195号刑事判决书，认定被告人陈秀月犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币10万元，责令被告人陈秀月将尚未归还的集资款如数退赔给各被集资人。同时绍兴市瑞福康乐院及其法定代表人即被告陈秀月在该院涉被执行案件较多，其中绍兴市瑞福康乐院在该院作为被执行人涉案47件，债务总额逾400万元，陈秀月在该院作为被执行人涉案45件，债务总额逾530万元。根据以上种种事实，可以认定被告陈秀月已无能力继续经营案涉敬老院及履行本案所涉的房屋租赁合同，现原告要求解除双方于2006年8月2日签订的房屋租赁合同，符合法律规定，该院予以支持。被告虽抗辩其于2017年12月要求向原告缴纳房屋租金，但因被告陈秀月已被羁押且对外有大量未履行的债务，其本人已无能力继续履行案涉房屋租赁合同，现案涉房屋敬老院由被告委托案外人经营，陈秀月委托他人缴纳租金的行为，有变相地转让合同权利义务之嫌，原告可以拒绝。关于案涉合同解除的时间，虽然原告提交了《合同终止履行通知书》，但没有提供证据证明该通知书已送达被告。本案中，原告于2018年4月18日起诉要求解除案涉合同，诉状副本于2018年6月12日送达被告时，可认定原告解除涉案合同的意思表示已到达被告，故该院确认案涉合同自2018年6月12日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告双方合同解除之后，被告应当向原告归还案涉的房屋，对原告该项诉请，该院予以支持。关于原告主张的房屋租金及占有使用费，根据前案查明，被告陈秀月共向原告支付房屋租金200万元，按年租金22.5万元计算，被告尚欠原告2015年8月21日至2016年8月20日的租金2.5万元，2016年8月21日至2017年8月20日的租金22.5万元，2017年8月21日至2018年6月12日的租金295×225000/365=181849元，上述租金合计431849元。2018年6月13日双方合同解除之后至房屋归还之日止的房屋占有使用费，原告主张按合同约定的租金标准计算合理，该院予以支持。关于违约金，因本案案涉合同解除系由于被告陈秀月迟延支付房屋租金及被告涉嫌刑事犯罪和对外巨额负债所致，故被告应当承担相应的违约责任，虽然原、被告合同约定违约金100万元，但该违约金标准过高，该院考虑被告过错及原告损失，酌情调整为5万元，对原告主张合理部分，该院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、确认原告绍兴市越城区稽山街道办事处与被告陈秀月于2006年8月2日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月12日解除；二、被告陈秀月于判决生效之日起六十日内向原告绍兴市越城区稽山街道办事处归还位于绍兴经济开发区的敬老院（建筑面积约4200平方米的房屋及配套场地，其中新港老年活动室、医疗室约90平方米除外）；三、被告陈秀月于判决生效之日起三十日内向原告绍兴市越城区稽山街道办事处支付房屋租金431849元，并支付2018年6月13日起至上述房屋实际归还之日止的占有使用费（按每年225000元标准计算）；四、被告陈秀月于判决生效之日起三十日内向原告绍兴市越城区稽山街道办事处支付违约金50000元；五、驳回原告绍兴市越城区稽山街道办事处的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17653元，由原告绍兴市越城区稽山街道办事处负担11697元，由被告陈秀月负担5956元，于判决生效之日起七日内向该院付清。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审判决认定的一致。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,本案二审的争议焦点为涉案的《房租租赁合同》能否解除。上诉人尚欠被上诉人2015年8月21日至2016年8月20日的租金2.5万元，2016年8月21日至2017年8月20日的租金22.5万元，2017年8月21日至2018年6月12日的租金181849元，合计欠付租金431849元，事实清楚。上诉人主张其多次向被上诉人要求交付租金，被上诉人拖延不接受，然根据其提交的证据，其系委托案外人向被上诉人要求交付租金，第一次要求交付的时间为2017年12月15日，在此之前，上诉人已欠付被上诉人租金。本院认为，上诉人为本案房屋租赁合同的承租方，欠付被上诉人租金多年，现其已涉嫌刑事犯罪，且个人债务总额逾530万元，一审法院认为本案符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除的条件，因被上诉人在本案诉状中明确要求解除涉案合同，故确认涉案房屋租赁合同于本案起诉状副本送达上诉人之日解除，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人陈秀月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8077.74元，由上诉人陈秀月负担。 本判决为终审判决。 审判长 韦 玮 审判员 梅 云 审判员 茹赵鑫 二〇一九年三月二十五日 书记员 余建维