云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云23民终257号上诉人（原审原告）：丁玉祥，男，1963年5月2日生，住武定县。上诉人（原审原告）：陈丽萍，女，1963年8月14日生，住武定县。二上诉人的委托诉讼代理人：杨金权，云南精群律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李菊会，女，1962年1月6日生，户籍登记地武定县。委托诉讼代理人：张雯涛，云南东陆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人丁玉祥、陈丽萍因与被上诉人李菊会农村房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省武定县人民法院(2018)云2329民初763号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月18日立案受理后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人丁玉祥和陈丽萍共同委托的诉讼代理人杨金权、被上诉人李菊会及其委托诉讼代理人张雯涛到庭参加诉讼。本案现己审理终结。上诉人丁玉祥、陈丽萍的上诉请求：请求依法撤销一审判决并依法改判确认合同无效，由被上诉人李菊会返还房屋（包括房产权证及土地使用权证）。事实和理由：1、（2018）云2329民初763号判决未按法律规定判决。根据法律规定，双方确认合同无效后，应返还财产，除非财产己经不存在的，不予返还。本案双方交易的房屋现只是在政府征地的范围内，还未与房产权人上诉人签订补偿协议，在未达成一致的情况下，不能进行拆除。且本案的房屋还没有被拆除，只是在征的范围内，且真正产权人系上诉人，也只有上诉人享有签订补偿协议的权利，补偿款依法也应补偿给财产权利人，依法应当判决将诉争房屋返还给上诉人。2、一审判决超出诉讼请求进行确认，一审中双方都没有对补偿款要求分削，而一审判决超出双方一审的请求及答辩对补偿款擅自做出处理。3、一审判决双方债务祗销将补偿款确定给被上诉人毫无法律依据。根据征地补偿的相关规定，补偿款应支付给财产所有权人。本案的房屋所有权人及土地使用权人均属上诉人，与政府签订补偿协议的权利人也应属上诉人而不是被上诉人。4、征收补偿款965599元中包括土地征收补偿款646876元，本案的土地属于集体土地，根据法律的规定，集体土地被征收的补偿款属于农村集体经济组织所有，而一审判决将集体土地征收补偿款确定给被上诉人，其认定违反法律规定。至于农村集体经齐组织如何处理土地补偿款系村集体的权利。5、针对一案一案原则，本案只针对合同有无效力进行审理并做出判决，而针对补偿款如何分配争议应属另一案审理，不应在一案中就一起做出处理。被上诉人李菊会辩称,一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。1、上诉人在出售涉案房子14年后提出诉讼，其真实诉讼目的就是为了房屋拆迁补偿款。四年前的房屋对价经过土地及房屋的增值，现在的拆迁补助款相一致，一审判决认定补偿款归被上诉人李菊会合理正确。2、一审判决符合法律公平公正原则，更符合社会主义核心价值观。上诉人的行为是不诚信的。丁玉祥、陈丽萍向一审法院起诉请求：1、请求法院判决确认丁毅强陈立群以李菊会签订的《购房契约》和《房地产买卖契约》无效。2、判决李菊会返还房屋给丁玉祥、陈丽萍。3、由李菊会承担本案诉讼费。一审法院认定本案法律事实如下：丁玉祥、陈丽萍系夫妻关系，二人均属于武定县狮山镇北街社区北街三组社员，户籍登记地为武定县狮山镇狮山路**。李菊会属于武定县狮山镇西和村委会大西村**村民，户户籍登记地为武定县狮山镇西和村委会大西村****。004年3月20日，丁玉祥与李菊会签订《售房契约》一份，约定丁玉祥将老北街高家后院住房一幢共二层楼售给李菊会，房屋总面积140平方米，全部房屋、空地售价为32600元。2004年3月7日，李菊会已实际支付丁玉祥购房款63600元，丁玉祥出具收条交李菊会收执。2004年4月27日办理房屋所有权证，证号为武房权证近字第X号，房屋所有权人为丁玉祥。2008年4月17日办理土地使用证，证号为武集用X号，土地使用权人为丁玉祥，土地所有权人为北街三社。2008年4月9日，李菊会缴纳了个人所得税、印花税、土地增值税、房屋所有权买卖契税等税收，但未实际办理房屋所有权变更登记。2008年5月13日，丁玉祥、陈丽萍与李菊会另行签订《房地产买卖契约》并办理公证，该合同与2004年3月20日签订的《售房契约》出售的房屋及价款等均相同。2013年8月29日，李菊会因农转城政策由农村户口户口转为城镇户口。18年8月23日，李菊会与武定县城市棚户区改造项目建设协调指挥部办公室签订《武定县2017年棚户区改造项目房屋征收补偿协议书》，由武定县人民政府对位于武定县狮山镇北街社区三组50号，土地使用权证号为武集用X号，土地使用权面积117.05平方米，房屋所有权证号为武房权证近字第X号，建筑总面积182.29平方米的房屋进行征收。根据第三方评估机构作出的房屋价值评估报告，被征收房屋价值评估为人民币965599元。因丁玉祥、陈丽萍认为其与李菊会于2004年3月20日签订的《售房契约》及2008年5月13日签订的《房地产买卖契约》无效，故诉至一审法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和政策规定，我国现行宅基地使用权具有特定性，即只有本集体经济组织成员才能享有，保障范围局限于集体经济组织成员的农民。基于“房地一致原则”，宅基地上所建房屋不得流转给本集体经济组织成员以外的人。丁玉祥、陈丽萍向不属于本集体经济组织成员的李菊会转让农村住房和宅基地的行为，违反了集体经济组织的成员权属性及法律的禁止性规定，应当认定为无效。据此，丁玉祥、陈丽萍与李菊会于2004年3月20日签订的《售房契约》及2008年5月13日签订的《房地产买卖契约》违反法律的强制性规定，合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还，即李菊会应返还房屋，丁玉祥、陈丽萍应返还购房款。现本案争议的房屋已被武定县人民政府征收，客观上已不能返还，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，不能返还的财产应当折价补偿，故应由李菊会按房屋评估值补偿丁玉祥、陈丽萍965599元，该补偿款是房屋现在的市场价值。而双方的售房合同签订于2004年，按当时的市场价格，双方当事人均认可房屋价值为63600元才达成的售房合意，经过14年的经济发展和房屋土地增值，造成了该房屋现在的市场价值与2004年的价值差距巨大。由于李菊会是按房屋现有的市场价值进行补偿，根据公平原则，丁玉祥、陈丽萍也应归还李菊会购房款经过14年的增值部分和同等的获利价值，参照购房市场同等增值标准，2004年用63600元能购买到的房产现评估价值为965599元，故由丁玉祥、陈丽萍返还等同于购房款的房屋现价965599元，双方互负债务，且数额相同，故相互抵消。上述债务抵消后，李菊会与武定县城市棚户区改造项目建设协调指挥部办公室签订的《武定县2017年棚户区改造项目房屋征收补偿协议书》确定的征收补偿款归李菊会所有。综上所述，丁玉祥、陈丽萍要求确认合同无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持，但要求返还房屋的诉请因债务相互抵消不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条第一款规定，判决：一、丁玉祥与李菊会于2004年3月20日签订的《售房契约》及2008年5月13日丁玉祥、陈丽萍与李菊会签订的《房地产买卖契约》无效；二、驳回丁玉祥、陈丽萍的其他诉讼请求。案件受理费606元，减半收取308元由丁玉祥、陈丽萍自行承担。二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见。双方当事人表示对一审认定的事实无异议。上诉人丁玉祥、陈丽萍认为一审遗漏认定案涉的房产证和土地使用权证在李菊会处。李菊会认为一审无遗漏认定的事实。上诉人丁玉祥、陈丽萍二审中提交了两张照片，欲证实现在争议的标的物还存在，应当予以返还。对上诉人丁玉祥、陈丽萍提交的证据，李菊会质证认为因照片上没有门牌号标识，没有时间，不知道照片是哪里照的，何时照的，故不认可,但案涉房屋还存在。本院认为，案涉的房屋现在仍然存在是双方均认可的事实，案涉的房产证和土地使用证现在何处不影响本案的实体处理，故本院对双方当事人无异议的事实和涉案的房屋现在仍然存在的事实，予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，结合二审查明的事实，本案的争议焦点是：被上诉人李菊会是否应当返还上诉人丁玉祥、陈丽萍坐落于武定县狮山镇北街社区三组50号土地使用证为武集用X号、房屋所有权证为武房权证近字第X号的房屋。本院认为，本案是基于上诉人丁玉祥、陈丽萍与被上诉人被李菊会的房屋买卖契约产生的纠纷，且案涉房屋的土地属农村集体土地，故应定性为农村房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和政策规定，丁玉祥与李菊会于2004年3月20日签订的《售房契约》、2008年5月13日丁玉祥、陈丽萍与李菊会签订的《房地产买卖契约》违反法律的强制性规定，合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，即李菊会应返还房屋，丁玉祥、陈丽萍应返还购房款。现本案争议的房屋已被武定县人民政府征收，客观上不具备返还条件。而根据本案实际情况，争议房屋交易后经过14年多的增值，参照武定县拆迁补偿标准，现评估价值为965599元，故应由丁玉祥、陈丽萍返还等同于购房款的房屋现价965599元。李菊会与武定县城市棚户区改造项目建设协调指挥部办公室签订的《武定县2017年棚户区改造项目房屋征收补偿协议书》确定的征收补偿款应归李菊会所有。一审判决并无不当。综上所述，上诉人丁玉祥、陈丽萍的上诉理由不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人丁玉祥、陈丽萍预交的二审案件受理费13456元,由丁玉祥、陈丽萍负担。本判决为终审判决。审判长  王红云审判员  苏天喜审判员  段雨函二〇一九年三月二十二日书记员  杨 蕊