昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初5391号原告：任晓凤，女，汉族，1976年08月29日出生，登记住址：吉林省辉南县朝阳镇工农爱民大街五委四组。委托诉讼代理人：高启勇、赵波，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南浙商投资开发有限公司，住所：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：彭宇兴。统一社会信用代码：915301217535843978。委托诉讼代理人：张伟明、朱原熠，云南云子宇靖律师事务律师，特别授权代理。原告任晓凤与被告云南浙商投资开发有限公司（以下简称：浙商公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年12月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高启勇，被告浙商公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即协助原告办理所购车位的权属证书（当庭变更为向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料）；2.请求法院判令被告支付原告自2015年04月1日起至原告实际取得权属证书之日止的逾期办理权属登记的违约金（违约金以128000.00元购房款为基数、每年按年利率4.5%计算），暂计至2018年07月1日为18720.00元；事实与理由：原、被告于2012年《商品房购销合同》（合同编号：“东盟森林”，“东盟商贸港”车位字字第2547号）（以下简称“合同”）及相关补充协议，约定：原告购买被告开发的东盟森林第项目一组团第-1层F255号车位；车位总价款为128000.00元；被告须在2015年4月1日前，将原告所购车位的产权证办理完毕，否则需按原告已付购车款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部款项。2014年05月08日，原告按被告要求支付了契税、维修基金、产权登记费等相关费用后接车位。但被告至今未能按约定为原告办理相应的权属证书，已构成违约。被告浙商公司答辩称：1.产权登记的前提必须是建设项目完成竣工备案，住建部及云南省建设工程竣工验收管理办法等明确规定，竣工备案必须首先获得规划核实，城乡规划法第45条规定，未获规划核实意见建设项目不得组织综合验收，这些行政法律法规的规定明确表示规划核实、通过竣工备案是申报产权初始登记的法定前置条件，答辩人必须遵循也无法改变。原告主张办证的诉求不满足法定条件，因而不能实现；2.按照相关法规和规划部门的要求，案涉小区必须配套建设两座垃圾转运站，此规划建设方案在签售案涉房屋前就已经公示并告知业主，但项目建设过程中，因部分业主以不和谐方式阻止垃圾转运站建设，加之部分业主私搭乱建，致使项目不能满足规划验收要求，这一客观情况是答辩人签约是无法预见的，答辩人具有法定的免责事由，依法不应当承担责任，按照《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干解释》第18条的规定，答辩人承担违约责任的前提是开发商的原因所致；3.答辩人作为申请办证代理人，其义务只能是在满足法定条件之后，代理业主向登记机构提供申请资料，办证申请是否受理，何时办证，答辩人客观上无法掌控，不应承担确保原告能够获得产权登记或在规定期限内获得登记的责任；4.即使答辩人构成违约，依照合同法114条及司法解释第29条规定，违约责任的本质是损失赔偿，除非原告举证证明实际造成的损失，否则违约期间难以确定，而且每天10元的违约金显然过高。依法请求法院驳回原告对答辩人全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原被告提交的证据均具有真实性，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。本院经审理认定事实如下：浙商公司（甲方）与任晓凤（乙方）于2012年3月23日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买昆明东盟商贸港一（一期）-1层F255号车位，并对双方权利义务进行了约定。合同第七条关于交付期限的违约为：甲方应于2013年4月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在2015年4月1日以前，将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方须按照乙方已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向乙方支付逾期办证违约金。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方在接房时未办理完毕以上手续的，甲方可顺延办证时间，且不承担违约责任。原告支付了全部购房款，并于2014年5月8日支付了产权登记费、代办费，并办理了接房手续。被告浙商公司尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，于2015年4月1日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍及业主私搭乱建行为导致工程无法验收备案以致无法进行产权登记，不能成为免除合同约定办证义务的理由：垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的问题，此系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。关于违约金的标准，原被告虽约定了参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金，但本院考虑到东盟森林小区涉及逾期办证的房屋的整体情况，认为上述约定过高，并酌情调整为每天10元；原告主张违约金计算至实际取得房屋产权证为止，但依照法律规定的办证流程及权限，被告并无办理不动产权证的行政权限，被告将办理不动产权证所需全部资料递交产权登记机关后即应当认定已经完成了协助办证的义务，故本院支持逾期办证违约金至被告将案涉房屋办理产权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。至于逾期递交办证资料违约金的起算时间，即为合同约定的产权证办理完毕之日即2015年4月1日的次日。针对原告主张的被告将向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料的诉讼请求，因本案涉案的项目未经过竣工验收备案，不具备办证条件，原告要求被告向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料属事实上履行不能，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙商投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告任晓凤支付自2015年4月2日起至被告向产权登记机关递交办理昆明东盟商贸港一（一期）-1层F255号车位不动产权证所需的全部资料之日止按照每日10元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告任晓凤的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计134元，由被告云南浙商投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  吕丽华二〇一九年三月二十三日书记员  何 凤