湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终438号上诉人（原审被告）：刘汉华，男，1962年8月10日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：张从堂，湖北孝法律师事务所律师。代理权限：代为上诉；参加庭审活动；参加法庭辩论、调解；代为签收法律文书。被上诉人（原审原告）：瞿国际，男，1963年3月11日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：夏同欢，湖北自强律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人刘汉华因与被上诉人瞿国际房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2018）鄂0923民初1967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘汉华上诉请求：1.请求二审法院在查明事实的基础上发回重审，或依法撤销一审判决，并改判驳回瞿国际的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由瞿国际承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.涉案的房屋虽然瞿国际与案外人云梦莞辛投资实业有限公司（以下简称莞辛公司）签订有《商品房买卖合同》，但涉案房屋瞿国际与莞辛公司双方的工程款没有进行结算，也没有进行竣工验收，没有实际交付使用，更没有办理产权过户登记，瞿国际对涉案房屋无所有权。2.涉案的房屋瞿国际与莞辛公司签订的名为《商品房买卖合同》，实为《抵押担保合同》，依据《中华人民共和国担保法》等相关法律规定，瞿国际在抵押期限内不能实际对涉案房屋行使出租的权利，其与刘汉华签订的《租房协议书》无效，且该《租房协议书》是刘汉华在受胁迫情况下签订的。3.刘汉华对涉案房屋的占有是合法占有，案外人莞辛公司与刘汉华签订了《拆迁还建协议》，刘汉华是在征得莞辛公司同意的情况下占有该房屋，该房屋属于莞辛公司对刘汉华的还建房。补充上诉理由：案外人莞辛公司和瞿国际签订的《商品房买卖合同》在后，而莞辛公司和刘汉华签订的《拆迁还建协议》在前，并且约定拆迁还建的地址就在争议的租赁房屋的地址。当时还建的房屋不够，莞辛公司还补偿了刘汉华70000元现金，这些事情都发生在2012年12月22日。这充分说明莞辛公司出卖给瞿国际房屋是无效行为，其不能对同一房屋进行两次处置。瞿国际二审答辩称，刘汉华的上诉理由不能成立，一审中刘汉华已引用其上诉理由进行过抗辩，瞿国际及其代理人在庭审中和代理词中均已驳斥，不再赘述。根据刘汉华补充的上诉理由答辩如下：1.刘汉华称莞辛公司还建给其的房屋地址就是在所争议的租赁房屋的地址上没有依据，这是一个不确定的地址。2.刘汉华称瞿国际与莞辛公司所签订的《商品房买卖合同》无效没有依据，该《商品房买卖合同》是经过房管局备案登记的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。瞿国际向一审法院起诉请求：1.判决刘汉华及时将承租期满的房屋交还给瞿国际；2.判令刘汉华向瞿国际支付从租房期满之日起（即2018年7月10日）所租房屋交还瞿国际之日止的租金（按月租金400元计算）；3.诉讼费由刘汉华承担。一审判决认定事实：2017年7月10日，瞿国际与刘汉华签订一份《租房协议书》，该协议约定：瞿国际将位于双城汇莞辛小区3号楼第一层最东边的一间铺面房租赁给刘汉华使用，租期为一年（2017年7月10日至2018年7月9日止），租金每月400元，付款办法为一次性付清一年房租款4800元；租期满后，瞿国际有权收回该房屋。协议签订后，刘汉华付清了一年房屋租金，瞿国际将出租房屋交给刘汉华使用。另查明，刘汉华曾与双城汇莞辛小区的开发商莞辛公司签订一份《拆迁还建协议书》，协议约定还建交房时间为2013年8月30日前。2015年12月24日，瞿国际、魏云良与莞辛公司签订《商品房买卖合同》，莞辛公司将公司第3号楼第一、二层房屋共计建筑面积2019.63平方米出售给瞿国际、魏云良。瞿国际出租给刘汉华使用的房屋就是其中一间。一审法院认为，瞿国际与刘汉华签订的《租房协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反行政法规和法律规定，依法应予保护。协议签订后，刘汉华按协议约定已付清租金，瞿国际已将房屋交付刘汉华使用，直到合同期满。合同期满后，刘汉华未按《租房协议书》第四条约定退还或续租，瞿国际有权收回租赁房屋。刘汉华辩称瞿国际对诉争房屋无所有权问题，瞿国际出租房屋是基于《商品房买卖合同》对出租的房屋购买，是否办理所有权证是行政登记备案行为，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，双方并未约定以办理备案手续为租赁协议生效为条件，刘汉华辩称的该理由不成立。刘汉华辩称双方的租赁协议系受胁迫而无效，无证据证实，一审法院未予支持。刘汉华因租赁协议而取得承租房屋的使用，租赁期满后未按照协议再行确定是否承租或退还房屋，瞿国际诉请退还租赁房屋的请求应予支持。现租赁期满后，刘汉华无理占有租赁房屋，瞿国际参照原协议每月400元租金支付占用费的请求应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十二条、第一百一十四条第二款，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：刘汉华限于判决生效之日起三日内返还瞿国际承租房屋；并从2018年7月10日起按月400元支付占用房屋费至返还房屋之日止。一审案件受理费100元，由刘汉华负担，限判决生效之日交纳。本院二审期间，刘汉华为支持其上诉理由提交了一份新证据，瞿国际未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘汉华向本院提交的证据：付款凭证和《拆迁还建协议》。拟证明：刘汉华与案外人莞辛公司签订《拆迁还建协议》在瞿国际与莞辛公司签订《商品房买卖合同》之前且履行了交房义务。对于刘汉华提交的证据，瞿国际的质证意见如下：1.一审已经提交了《拆迁还建协议》，对该证据真实性无法确认，因为是刘汉华与莞辛公司签订，瞿国际不知情；2.对证明目的不认可，刘汉华拆迁还建的房子位置并不是指本案双方争议的租赁房；3.70000元的付款凭证没有原件，对真实性不认可，对证明目的亦不认可，因为莞辛公司是否付款给刘汉华与本案无关。对于刘汉华提交的证据，本院认证如下：刘汉华提交的付款凭证与本案无关，本院不予采信；刘汉华提交的《拆迁还建协议》一审已经提交，不属于二审中新证据，本院不予评判。二审经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，莞辛公司与刘汉华所签订《拆迁还建协议》约定“补偿门面房一间，面积45平方米，位置在乙方（刘汉华）现住房原址上所建的建筑物的**”。本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉《租房协议书》是否有效，刘汉华是否应向瞿国际返还房屋并支付占用房屋的占用费。本院认为，案涉《租房协议书》是双方当事人真实意思的表示，没有违反国家法律、行政法规的规定，没有损害国家、集体和他人的合法权益，依法成立、有效，合同当事人应全面、正确的履行合同义务。租赁期满，刘汉华应向瞿国际返还房屋，其未按期返还房屋，应向瞿国际支付占用房屋的占用费。一、刘汉华上诉称其是在被胁迫的情况下签订的《租房协议书》，未提交证据证明。且受胁迫而签订的合同属于可撤销的合同，而刘汉华并未在撤销权的行使期间向法院申请撤销该《租房协议书》。二、刘汉华上诉称瞿国际购买的案涉房屋没有办理产权备案登记，《租房协议书》无效的理由不能成立。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，双方并未约定以办理备案手续为租赁协议生效条件，刘汉华以此主张合同无效，本院不予支持。三、刘汉华上诉称其与莞辛公司签订了《拆迁还建协议》，案涉租赁房是其还建房，其对案涉租赁房的占有是合法占有，该上诉理由不能成立。1.刘汉华和莞辛公司所签订的《拆迁还建协议》属于另一法律关系，与本案无关；2.《拆迁还建协议》没有明确约定还建给刘汉华房屋的具体地址，刘汉华亦未提交证据证明案涉租赁房屋即为莞辛公司还建给其的房屋。综上，刘汉华的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人刘汉华负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  代绍娟审判员  胡 红二〇一九年三月十五日书记员  陈 星