贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初316号原告倪天兴，男，1960年3月12日出生，侗族，住贵州省黎平县。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人庄朝本，男，1972年5月10日出生，汉族，住福建省南靖县。系该公司董事长。委托诉讼代理人王志艺，男，1982年5月19日出生，汉族，住福建省南靖县，系该公司职工。原告倪天兴诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年2月26日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员欧波独任审判，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告倪天兴，被告委托诉讼代理人王志艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪天兴向本院提出的诉讼请求：1、判决被告全面履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务，立即办理商品房转移登记的有关文书并将相关文书交付原告。2、判决被告承担截至2018年12月20日逾期办理商品房转移登记违约金53866.42元（房屋总价款402688元，面积127.72平方米，从2015年12月30日起计算到2018年12月20日，期间共计1085天，按个人住房公积金贷款利率4.5%计算，402688×4.5%÷365×1085＝53866.42元）。3、判决被告自2018年12月20日起至商品房转移登记有关文书交付给原告之日止，计算标准参照上述第2条。4、判决被告退还原告房屋少面积3152.9×(127.72-125.64)＝6558.03元。5、判决被告退还原告所交的维修基金7923元。6、本案诉讼费由被告承担。7、以上费用合计68347.45元。事实与理由：原告于2012年10月29日与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20121024080），该合同约定原告购买被告开发建设的位于黎平县德凤镇××家园××（××）号房屋，该套商品房产权登记面积127.72平方米，房屋总价款为402688元，原告依照约定通过现金和银行按揭的方式向被告支付了全部购房款。合同约定被告应当于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，合同并就被告向原告交付房屋的条件和逾期交付以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果作了明确规定。双方《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记中约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”合同签订以来，被告毫无诚信，被告开发的利南家园楼盘因为该项目本身存在某些问题尚未最后解决处理妥善，亦无法取得商品房所有权的初始登记，至今没有把房屋转移登记的有关文书交付给原告，也没有通知、协助原告完成房屋转移登记的有关约定义务，其应当依法承担支付逾期交付给原告房屋转移登记相关文书违约金。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并支持原告的诉讼请求。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称：1、原告请求的逾期办证违约金过高，请求法院予以调整；2、办证是由于多方面原因造成的，不能由被告单方全部来承担责任；3、被告作为房地产开发公司，预售的商品房数量较多，现在起诉要求被告支付违约金的购房业主较多，被告所要承担的违约金明显过高，被告现在已经没有实际履行的能力，违约金过高不利于纠纷的解决，也无法达到预期的效果，请求法院考虑上述情况，酌情调整违约金；4、被告已于2014年交房给原告使用，原告没有实际由于购房带来过多的利益损失；5、对于房屋面积差价款的问题，到时候我公司会以不动产权证上的面积据实结算；6、关于维修基金的问题，按照合同约定及有关法律法规执行。原告在举证期限内向本院提交以下4份证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、商品房预售合同登记备案表，证明购房合同已向主管单位备案；3、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方合同关系；4、收据，证明原告交付房款。经庭审质证，被告对原告提交的证据均无异议。被告在举证期限内未向本院提交证据。本院经审理认定如下事实：原告于2012年10月29日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于黎平县德凤镇××家园××（××）号房屋，该套商品房产权登记面积127.72平方米，房屋总价款为402688元，原告依照约定通过现金和银行按揭的方式向被告支付了全部购房款。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代收买受人向相关单位缴纳的维修基金等费用。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款、维修基金及相关费用，但被告至今未将维修基金交到有关单位，未有取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。根据合同第二十二条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。按合同约定，被告违约的时间应当从2015年12月30日的下一日即从2015年12月31日起算，即违约金应当从2015年12月31日起算至原告请求的2019年2月26日止，共计1153天，原告请求1085天，本院予以支持1085天。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，违约金的确过高，本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，原告请求按照公积金年利率4.5%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，符合法律规定，本院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：402688元×4.5%÷365天×1085天=53866元。关于原告请求被告退还所交的维修基金7923元的问题。根据原、被告双方合同约定，被告代为收取原告公用维修基金7923元，已形成了委托合同关系，被告作为受托人应当在合理期间内将收取的公用维修基金缴存到黎平县建设主管部门的银行专户内，但被告至今未有将该款如数缴存，其怠于行使委托管理事务的行为损害了原告权益，因此原告可以随时解除该委托，故原告请求被告退还收取的公用维修基金7923元的请求，本院予以支持。关于原告请求被告退还原告房屋面积差额款的问题。因现房屋尚未通过综合验收，亦未实际办证，原告也未能提交证据证明房屋面积与合同约定面积相差多少，故对原告的此项请求不予支持，原告可在办理产权证时据实结算，亦可另行诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告倪天兴签订的《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告。二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告倪天兴逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金53866元（2018年12月21日以后的违约金按已交房款402688元，年利率4.5%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还原告倪天兴公用维修基金7923元。四、驳回原告倪天兴的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1508元，减半收取754元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员 欧 波二〇一九年三月二十日书记员 周媛媛