北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0107民初26107号原告：王某1，女，1955年3月8日出生，住北京市石景山区。原告：王某2（兼王某1委托诉讼代理人），女，1982年10月1日出生，住北京市石景山区。二原告共同委托诉讼代理人：王某3，女，1961年7月8日出生，住北京市石景山区。被告：赵某1，男，1954年9月14日出生，住北京市石景山区。被告：程某1（兼苏某1委托诉讼代理人），男，1980年4月9日出生，住上海市浦东新区。被告：苏某1，女，1981年8月27日出生，住上海市浦东新区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，该单位职工，住该单位宿舍。原告王某1、王某2与被告赵某1、程某1、苏某1及第三人北京链家房地产经纪有限公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某1、王某2及共同委托诉讼代理人王某3、被告赵某1及程某1（兼苏某1委托诉讼代理人）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）委托诉讼代理人刘丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某1、王某2向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告赵某1与被告程某1、苏某1于2017年11月1日签订的存量房屋买卖合同无效(合同编号：C1561796)；2、依法判令程某1、苏某1、赵某1返还位于石景山区老山东里X号房屋钥匙一套交还原告，并将房屋恢复原状；3、依法变更石景山区老山东里X号房屋所有权，过户至二原告名下。事实和理由：原告王某1与被告赵某1于1996年4月3日离婚，离婚时对单位按照家庭人口包括原告王某1、被告赵某1、子女王某2（原名：赵某2）分配的老山X号承租公房未进行分割。2014年9月25日在未经过原告王某1同意的情况下，被告赵某1与首钢签订了房屋买卖合同，获得了该房屋的产权。被告在买卖时提供了虚假协议的证明，用来证明原告放弃了位于老山X号的房产买卖权利，但被告赵某1提供的该材料己经被石景山人民法院（2018)京0107民初1409号案件判决为不存在，不能证实原告放弃该房屋共有人的权利。被告赵某1在没有经过原告同意的情况下，利用该虚假材料获得该房屋产权后，于2017年9月委托老山链家房地产进行该房屋二手房买卖，原告王某1得知自己权利被侵害后多次告知被告和房屋中介，该房屋属于原告和被告赵某1共同所有，原告王某1不同意买卖，并与买受人也就是程某1和苏某1进行了联系，告知二人，该房屋存在纠纷，不能进行买卖。程某1和苏某1明知该房屋存在权属争议，仍然和赵某1签订房屋买卖合同，且价格明显低于诉争房屋当地的市场价格，成交价仅为85万元人民币。被告等人通过非法手段恶意串通，转移房产，侵占财务，严重侵害了原告的利益，特向法院确认，被告赵某1与被告程某1苏某1所签订的房屋买卖合同无效。被告赵某1辩称，不同意原告的诉讼请求，我是拿着房产证委托给中介公司出售的房屋。我和程某1、苏某1素不相识，是通过中介交易的。我有房产证，就行使对房屋的支配权。我和程某1、苏某1是善意进行房屋买卖的；因为房屋是我的，我不会把钥匙返还给原告。买卖双方通过中介正常手续的交易，具有法律效力，与程某1、苏某1共同完成交易过程。现在涉案房屋已经通过建委、地税、地税过户至程某11名下，并且户口已经迁入，对房屋进行了装修，恢复原状已经是不可能的，也没有必要。我的房屋我出售，产权已经转移。2014年我向首钢房管提出购房申请，公转私，按照首钢房管的要求我从法院档案调取了和王某1离婚的协议书，拿着协议书到首钢房管部门进行审批，经过部门严格审批于2017年4月领到了房产证。房屋的所有权人是我就不可能也不存在房屋还要过户至二原告的名下。被告程某1、苏某1共同辩称，不同意原告的诉讼请求。我购买房屋是用市场价格购买的，产权清晰、手续齐全。房屋是我的，不会把钥匙给原告。我用市场价依法合规购买的房屋不会过户至原告名下。第三人链家公司述称，不同意原告的诉讼请求。二被告签订的买卖合同合法有效，系双方的真实意思表示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王某1与赵某1原系夫妻，于1996年4月3日离婚。二人育有一女王某2（曾用名赵某2）。1983年，首钢木材厂将石景山区老山东里X号房屋（以下简称涉案房屋）分配给赵某1及王某1居住。1996年3月29日，王某1在本院提起离婚诉讼。本院于1996年4月3日作出（1996）石民初字第384号民事调解书：“一、王某1（别名王颖）与赵某1离婚；二、赵某2由王某1自行抚养；三、诉讼费50元，由王某1负担（已交纳）；四、双方其他无争议”。此后，王某1搬离涉案房屋。2014年9月25日，北京首建恒纪建筑工程公司（甲方）与赵某1（乙方）签订首钢出售公有住房合同，约定：甲方将坐落在石景山区老山东里X号房屋出售给乙方。房款34727.8元。后，赵某1交纳了购房款。2017年4月18日，涉案房屋所有权登记至赵某1名下。2017年7月16日，赵某1与链家公司签订房屋出售委托协议，将涉案房屋委托链家公司进行交易。2017年10月14日，赵某1（出卖人）与程某1、苏某1（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定：房屋坐落于石景山区老山东里X号。房屋成交价格85万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价167万元。同日，赵某1（出卖人）与程某1、苏某1（买受人）签订补充协议，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价252万元。程某1、苏某1给付赵某1房屋定金10万元。2017年11月1日，赵某1（出卖人）与程某1、苏某1（买受人）签订存量房屋买卖合同并在石景山区不动产登记中心进行备案，约定了房屋成交价格以及房屋附属设施设备、装饰装修等价格。王某1、王某2提出涉案房屋成交价格85万元为不合理对价。2017年11月8日，程某1、苏某1将购房款238万元支付至理房通账户。后转帐给付赵某12万元购房款。2018年1月，王某1曾向本院起诉赵某1合同纠纷，请求确认双方于1996年3月29日签订离婚协议书中第3条“现首钢住房女方同意归男方租住（购房）无异议”条款无效。该案认定王某1与赵某11996年3月29日在所签订的离婚协议由审判人员制作，位于（1996）石民初字第384号卷宗的第8页，该离婚协议中并没有“现首钢住房女方同意归男方租住（购房）无异议”的条款，而“首钢住房女方同意归男方租住（购房）无异议”一条出现在（1996）石民初字第384号卷宗的第1页的起诉状中，应作为起诉材料对待，因王某1并未与赵某1达成“首钢住房女方同意归男方租住（购房）无异议”的合同条款，故本院于2018年6月4日，作出（2018）京0107民初1490号民事判决：驳回王某1之诉讼请求。王某1表示曾于2017年9月27日告知链家公司赵某1无权出售涉案房屋，并于2017年10月11日电话联系赵某1、链家公司，链家公司表示王某1在房屋买卖合同签订后找过链家公司其他门店人员，但不清楚谈话内容。赵某1予以否认。2017年11月16日，涉案房屋所有权转移登记至程某1、苏某1名下。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、转账凭证、（1996）石民初字第384号民事调解书、（2018）京0107民初1490号民事判决书、房屋所有权证、首钢出售公有住房合同、证明信及当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于合同无效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。王某1、王某2有责任提供充分的证据证明赵某1与程某1、苏某1所签北京市存量房屋买卖合同存在合同无效的法定事由。王某1、王某2提出赵某1与程某1、苏某1恶意串通损害其利益，没有证据证实，本院不予采信。首先，涉案房屋所有权登记为赵某1，并无证据证明程某1、苏某1知道或应当知道赵某1与王某1之间就涉案房屋存在争议。其次，程某1、苏某1支付了全部购房款，该价格并未明显低于同时期、同地段房屋的成交价格。从现有证据看，无法证明程某1、苏某1存在主观恶意。王某1、王某2主张《北京市存量房屋买卖合同》的网签价格低于实际成交价，侵害国家利益属于合同无效情形。因赵某1与程某1、苏某1签订《北京市存量房屋买卖合同》不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，即使合同某条款存在避税的嫌疑，亦应由相关部门处理，亦不必然导致合同整体无效，故王某1、王某2主张该意见，本院亦不予采纳。综上，本院对王某1、王某2请求确认赵某1与程某1、苏某1签订的《存量房屋买卖合同》无效，因证据不足，不予支持。王某1、王某2提出的赵某1明知涉案房屋与王某1共有仍出售，属于无权处分的意见。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。合同效力的认定应当区分于物权的变动法律关系。不能以赵某1对涉案房屋没有处分权为由而认定其与程某1、苏某1签订的房屋买卖合同无效，故本院对王某1、王某2以赵某1无权处分主张合同无效的理由，不予支持。关于涉案房屋是否发生物权变动的问题，非本案审理范围。王某1、王某2请求程某1、苏某1、赵某1返还涉案房屋钥匙并将房屋恢复原状以及涉案房屋所有权过户到其名下的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回王某1、王某2的诉讼请求。案件受理费12300元，由王某1、王某2负担（已交纳6150元，剩余款项于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 旸人民陪审员  董德虎人民陪审员  董淑清二〇一九年三月十五日书 记 员  刘 曦