北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终1026号上诉人（原审被告）：汤林峰，男，1993年9月11日出生，汉族，住广东省电白县。被上诉人（原审原告）：张铁柱，男，1964年5月20日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。委托诉讼代理人：赵林，北京盈科（天津）律师事务所律师。原审被告：张学宏，男，1978年5月24日出生，汉族，户住上海市闵行区顾戴路******。原审第三人：张鹏，男，1986年5月7日出生，汉族，衡水沃蜂生物科技有限公司经理，住河北省衡水市桃城区。上诉人汤林峰因与被上诉人张铁柱及原审被告张学宏、原审第三人张鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初22070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汤林峰、被上诉人张铁柱及其委托诉讼代理人赵林、原审第三人张鹏到庭参加诉讼。原审被告张学宏经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。汤林峰上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，由张铁柱承担本案全部诉讼费用。事实和理由：房屋漏水给我造成了损失，漏水系因房屋老化及原装修不当，责任在于张铁柱，但其拒不赔偿导致门店搁置，其违约在先，所以我没有支付2018年2月中旬至今的房租及违约金等，请求法院判令张铁柱对此进行赔偿。我与张学宏等是合伙关系，我提供货、但不参与费用。租赁合同不是我签的，我不是承租人，不应该承担租赁合同的责任。张铁柱辩称，同意一审判决，不同意汤林峰的上诉请求。房屋漏水是由于汤林峰的过错导致，应由其承担责任。关于房屋漏水的原因以及赔偿结果，一审法院已释明应就该问题提反诉，但汤林峰没有提，故房屋漏水赔偿问题应当另案解决。汤林峰是案涉房屋的实际承租人，也向我交纳了房租等费用，一审判决对该事实的认定是正确、清楚的。请求二审法院维持原判。张鹏述称，同意一审判决，同意张铁柱的意见。张铁柱向一审法院起诉请求：1、判令解除张鹏与张学宏于2015年6月9日签订的《房屋租赁合同》，并判令张学宏及汤林峰腾退涉案房屋。2、判令张学宏及汤林峰支付自2017年6月1日至2018年5月6日的房屋租金157890元及违约金（以年租金17万元为基数，按月2%计算，自2017年6月10日起至实际支付之日止）。3、判令张学宏及汤林峰支付房屋闲置期间的租金损失85000元（按6个月房屋租金计算）。4、判令张学宏及汤林峰自合同解除之日起按日466元计算支付房屋腾退期间的房屋使用费至实际腾退房屋之日止。一审法院认定事实：2009年12月10日，张铁柱购买涉案房屋。2015年6月1日，张铁柱作为委托人，张鹏作为受托人，双方签订委托书，载明：张铁柱委托其子张鹏出租位于北京市西城区×号门店。张鹏可以以他自己的名义对外签订租赁合同，收取押金和租金，本人均予以认可。2015年6月9日，张鹏作为出租方即甲方，张学宏作为承租方即乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京市西城区×号门店租赁给乙方作为乙方的商业经营场地，租赁期限自2015年6月9日至2020年6月8日；合同签订之日。乙方一次性支付年度租金17万元，合同期限内的每年6月9日一次性支付当年租金，如有逾期乙方每日向甲方支付年租金千分之三的违约金，逾期超过一个月的甲方有权解除合同，且不免除乙方的违约金。合同签订后，汤林峰在租赁房屋内经营沉香并向张铁柱交纳租金。2018年3月14日，汤林峰为张铁柱书写欠条，载明：今欠张铁柱2017年6月1日至2018年3月31日房租款141666元。2018年7月7日，汤林峰为张学宏出具承诺函，内容为：房屋租赁地址为北京市西城区×号房屋，合同签订人为房东的儿子张鹏和租房人张学宏，但实际租房人为汤林峰。房屋租赁协议事宜由我本人实际承租，本人愿意承担该协议的全部权利和义务，由此协议产生的一切民事诉讼、法律责任、经济责任和经济损失均与协议签订人张学宏无关，由本人承担。审理中，张学宏、汤林峰均表示同意解除合同。汤林峰称2018年2月春节期间，租赁房屋二楼水管老化漏水，给其及楼下造成经济损失，要求张铁柱及张鹏赔偿并提起反诉，因汤林峰未缴纳反诉费，法院视为其撤回反诉，其表示另案处理。一审法院认为，张鹏受张铁柱之委托与张学宏之间签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张铁柱与张学宏签订《房屋租赁合同》后，汤林峰在租赁房屋内实际经营沉香生意，同时向张铁柱交纳租金，自2017年6月始，汤林峰拖欠张铁柱租金构成违约，应承担违约责任，张铁柱要求张学宏、汤林峰共同支付租金的主张，法院予以支持。张学宏称其不是租赁房屋的实际经营人，并提供汤林峰书写的承诺书，因张学宏为房屋租赁合同的相对方，应承担合同相应的义务，汤林峰为张学宏书写的承诺书对张铁柱不发生效力，对张学宏的抗辩，法院不予采信。张铁柱要求张学宏、汤林峰支付逾期付款违约金的主张，虽有合同依据，但约定过高，法院予以调整为月1%为宜。张铁柱要求张学宏、汤林峰支付房屋闲置期间的租金损失的主张，因汤林峰根本违约行为导致房屋租赁合同解除，张铁柱的该主张，法院予以支持。张铁柱、张学宏、汤林峰及张鹏均同意解除合同，法院不持异议。合同解除后，张学宏、汤林峰应将租赁房屋返还张铁柱，张铁柱要求腾退房屋的主张，法院予以支持。张铁柱要求张学宏、汤林峰支付房屋腾退期间的房屋使用费的主张，法院参照房屋租金标准判定。据此，一审法院于2018年10月判决：一、张鹏与张学宏签订的《房屋租赁合同》于2018年8月2日解除。二、自判决生效之日起15日内，张学宏、汤林峰将位于北京市西城区×号门店腾空，交由张铁柱。三、自判决生效之日起15日内，张学宏、汤林峰支付张铁柱2017年6月1日至2018年5月6日期间的租金共计157890元并以年租金17万元为基数，按月1%的标准，支付自2017年6月10日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。四、自判决生效之日起15日内，张学宏、汤林峰自2018年8月3日起按年租金17万元的标准支付张铁柱房屋使用费，至实际腾退房屋之日止。五、自判决生效之日起15日内，张学宏、汤林峰支付张铁柱房屋闲置期间的租金85000元。六、驳回张铁柱的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，汤林峰认可2018年3月14日的欠条及2018年7月7日的承诺函确系其本人书写。汤林峰虽主张其与张学宏等人为合伙关系，根据合伙内部约定，涉案房屋租金不应由其承担，但并未就此提供证据。双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张鹏受张铁柱委托与张学宏签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方均应依约履行。在合同履行过程中，汤林峰实际使用涉案房屋并向张铁柱交纳租金，且2018年3月汤林峰向张铁柱书写欠条，另张铁柱在诉讼中明确主张汤林峰与张学宏共同承担违约责任。因此一审法院认定在实际履行过程中汤林峰加入租赁合同故应当承担承租人义务，并无不当。汤林峰上诉主张其与张学宏等人为合伙关系，根据合伙内部约定其不应该承担租赁合同的责任。现汤林峰并未就此项主张提供相应证据，故汤林峰此项上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。在合同履行中自2017年6月开始，张学宏、汤林峰即有欠租行为。根据租赁合同约定，承租人逾期超过一个月支付租金，出租人有权解除合同。因此张铁柱所提解除合同、判令张学宏和汤林峰腾退涉案房屋的诉请，本院予以支持。鉴于张学宏和汤林峰自2017年6月1日起即不支付房屋租金，也未将涉案房屋腾空交还给出租人，因此一审法院判决张学宏和汤林峰给付2017年6月1日至2018年5月6日期间的租金以及按照原租金支付租赁合同解除之日直至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，是正确的。关于逾期付款违约金问题，张铁柱要求张学宏、汤林峰支付逾期付款违约金的主张虽有合同依据，但约定的逾期付款违约金过高，一审法院调整为月1%并无不妥。张铁柱要求张学宏、汤林峰支付房屋闲置期间的租金损失的主张，因汤林峰根本违约行为导致房屋租赁合同解除，张铁柱的该主张，本院予以支持。汤凌峰上诉主张，张铁柱出租的房屋漏水给其造成了损失，漏水系因房屋老化及原装修不当，故张铁柱违约在先的上诉主张，根据已查明的事实，汤林峰自述漏水发生在2018年2月，但在漏水之前汤林峰即具有欠付租金的违约行为。因此汤林峰此节上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，汤林峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4943元，由汤林峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 孟 龙审判员 刘苑薇审判员 王 云二〇一九年三月十二日法官助理冯海鑫书记员房依彤