辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终2086号上诉人（原审被告）：关少轩，男，1965年7月5日出生，满族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：刘莉，女，1967年4月6日出生，满族，关少轩妻子。被上诉人（原审原告）:沈阳泰信物业管理有限责任公司,住所地沈阳市皇姑区陵园街**。法定代表人：苏贺，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪莲，女，1986年10月17日出生，汉族，该公司工作人员。委托诉讼代理人:章学峰，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。上诉人关少轩因与被上诉人沈阳泰信物业管理有限责任公司（以下简称“泰信物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初10767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。关少轩上诉请求：1.撤销一审民事判决或者改判；2.超过诉讼时效部分物业费不予支持；3.诉讼费用由泰信物业公司承担。事实和理由：根据《民事诉讼法》第二百条，当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；理由如下：一、被上诉人证据不足且不真实。本案2018年11月29日上午开庭审理，2018年11月30日作出判决。法庭上，上诉人对于被上诉人所提供的所有证据均为复印件且并未提供原件进行核实一事提出了质疑，明确表示：无法确定其真实性。当天开庭结束后，是否需要提供新的其他证据，上诉人当庭向法院提出，可以随时联系上诉人，可是这个过程根本就没有，在这种情况下，第二天就进行了判决。二、被上诉人在法庭上提供的复印件有如下内容：（1）、消防系统接管合格相关资料（2）、业主群手机聊天记录截屏（3）启动维修资金部分资料（4）2013年-2018年物业服务合同（与业委会签订）。因此，上诉人提供了《业主手册》原件和复印件（当庭进行了质证，被上诉人确认真实），里面有上诉人与被上诉人签订的委托合同和管理规约，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，法释〔2009〕8号第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。所以，《业主手册》（是每户业主入住时都必须与被上诉人签订的，一式二份，双方各一份）里的所有内容均可认为是被上诉人的服务承诺及细则，因此上诉人提供了此份证据，在原审答辩状中也按各条做了逐一论证及违返的条款说明。1、针对上述消防复印件证据，上诉人提出的质疑：如果被上诉人提供的消防系统当时接管的是合格的，那么，在现实是：消防系统完全瘫痪无法正常运行，没有消防水、消火栓箱内是空的、停车场内的灭火器是过期无法使用的。上诉人提供了统计数据和相关照片、录像，录像当庭上诉人说在手机里有可以看，当庭法院并没有看。经过上诉人去被上诉人所属：沈阳市皇姑区辽河派出所了解，派所负责消防管理“世纪龙苑”小区管片的齐晓东警官已经于2018年12月3日给被上诉人送达了消防整改通知书，要求在2019年1月3日前整改完毕。这些都能证明被上诉人在消防管理方面存在管理瑕疵。从而证明了，被上诉人没有完全履行服务合同，而且当庭被上诉人也没有提供在消防服务方面完全履行合同的证据，存在证据不足或缺失。被上诉人认为消防系统存在的问题要通过维修资金来解决，上诉人认为不合法，首先，大/中修和改建才可以用维修资金，日常的管理小修养护是由物业公司在物业费里支出并包含在园区的物业服务合同范围内的，当初被上诉人接管时配套的消防设施设备是完好和合格的，接管后是需要日常维修和养护的，连配套的设备什么时间丢失了都不知道，也没有提供每年、季、月的维修养护证明，更未提供安排了相关专业人员进行此项工作证据，这就证明被上诉人没有完全履行服务合同。2、被上诉人提供的业主群手机聊天记录截屏图片3张，证明是在给路面维修。上诉人当庭提供了不同时期，跨度半年来的照片20页共计85张照片，涵盖了自家存在的问题和园区：环境、绿化、路面、房屋、设备、消防、安全、违建、广告收益、停车场、车辆管理、会所出租、私自提高物业费、人员成本支出弄虚作假、日常维修养护等多方面的照片证据，并当庭说还有很多在手机，如果需要看，现在就可以看，这些均被原审法院认为是：上诉人提供的照片是当时的某一时间、某一区域所做的工作，不能反映园区持续和整体的物业服务水平，难道被上诉人提供的3张照片还是聊天记录，并未就园区各项服务内容全面的提供其它证据，这就能全面的反映园区持续和整体的物业服务水平？而不是当时的某一时间、某一区域所做的工作？原审法院这样针对弱势群体的业主，存在不公平和不公正。3、被上诉人提供的启动维修资金的相关复印件资料，是属于业主委员会的职责范围，与被上诉人的日常小修养护、维修及合同是否完全的履行无关。这项工作不能证明是被上诉人完成了维修责任，更加能证明，由于被上诉人在日常维修养护不到位，才导致存在了大、中修责任，从而证明，存在不完全履行服务合同。4、根据《物业管理条例》第二十四条业主大会会议讨论决定下列事项:（三）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；第二十五条业主大会决定前条第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前条其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被上诉人提供了2013年-2018年物业服务合同（与业委会签订）复印件，并未提供原审诉求期间的2011年、2012年物业服务合同原件及复印件，在原审法庭上上诉人就提出了此证据没有原件无法确认真实性，而且复印件合同的签订没有双方合法代表人签字，针对物业服务合同的签订是否属于合法程序的签订所得，应该提供当时签订物业服务合同时的业主大会决定、业委会会议纪要及经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主签字同意的记录表，以上被上诉人均没有全部提供相关证据。三、针对2015年被上诉人提高物业费标准一事，上诉人在法庭上提出根据《物业管理条例》和《物权法》要求，提供因此事召开业主大会的会议纪要以及经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主签字同意的记录表。被上诉人当时仅提供了2015年的物业服务合同复印件，用复印件物业服务合同来证明是在当年进行了物业费调整，这是严重的不合法。首先，在诉讼案件提供的所有证据均应该是原件，存档才留存真实的复印件，其次，根据《物业管理条例》第二十四条业主大会会议讨论决定下列事项:（三）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；（四）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；第二十五条业主大会决定前条第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前条其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，被上诉人没有提供业主大会会议讨论决定、经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意签字表。根本无法证明提高物业费标准是符合规定的，提高物业费标准违反了《辽宁省物业管理条例》第六十二条之：物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，以及合同期满继续服务收费的，业主有权拒绝。因此，作为业主的上诉人有权拒绝交纳不合理部分的物业费。另据，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，法释〔2009〕8号第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。因此，作为业主的上诉人有权拒绝交纳不合理部分的物业费。原审法院在没有相关合法证据的前提下，也没有依据上述法条进行裁判。依然判决上诉人按提高收费标准后的物业费进行交费，存在不合理、不合法和证据不足及适用法律不当。四、根据《民法通则》第一百八十八条规定，被上诉人超过诉讼时效期间的物业费无权收取。原审时，被上诉人提供了三、四张照片打印件来证明其做出了上门催缴义务，来证明没有超过诉讼时效。上诉人认为：此照片的拍照地点根本无法体现是在我家门上拍摄的，因为园区内每家业主的门都是一样的，而且此照片是哪天拍的，不能由被上诉人自己说了算，今天拍摄的，时间写成哪年的就是哪年的了，而且，上诉人也从未看到相关催缴单贴在自家门上。根据沈阳市各层级法院针对超过诉讼时效方面的判决，一直都被判决采纳，也符合相关法律规定，作为上诉人也提出了抗辩，人民法院是应该予以支持的。五、现就被上诉人未能全面履行物业服务合同内容及存在违法违规问题作出如下详细说明：上诉人屋内西侧平台窗户严重漏水、渗水、墙皮脱落，防盗门铃失灵，对讲机与单元门无法连通使用，入住时没有提供《质量保证书》《使用说明书》。入住当年即向被上诉人提出了上述保修请求（由被上诉人将报修单上报至开发公司）和提供二书要求，被上诉人仅对西侧墙窗户进行了刷胶处理，没有从根本解决问题，第二年仍然存在渗水、脱皮问题。被上诉人以过了保修期为由，之后就不再维修，保修期是五年，即便是当时维修好了，也还是要从维修好了之日起再向后延长保修五年，更何况是一直就没有维修好，虽然在2010年给予了窗台刷胶处理，但是，第二年的胶又裂开了，还是渗漏，没有根本解决，2018年被上诉人通过启动维修资金，又安排人还是在原有刷胶的窗台进行刷胶，由于每次都是在原处刷胶并未进行基层处理，导致窗台外檐增厚，又在入冬前完成的，2018年11月份就开裂了，下个小雪化了都能渗水。防盗门铃失灵，对讲机与单元门无法连通使用，入住时没有提供《质量保证书》《使用说明书》一事，入住10多年了至今也没有解决。并不是上诉人认为房屋有质量问题才不交物业费，而是由于被上诉人存在管理瑕疵未及时将本案的维修工作及时的上报给地产开发公司（实际上开发和物业是一家的），有意拖过保修期，给上诉人造成了经济损失，在2012年时皇姑法院已经对被上诉人存在的服务的瑕疵问题作出了按当时1.00元/月/平方米标准的50%收取了物业费，上诉人也执行了。但是，当时解决的是2010年以前造成的损失，现在是又过了8年，又存在了新的损失，而且在之后的各年中，上述问题不仅没有根本解决，而且还存在了其它违法、违规的问题，才导致上诉人未能及时履行缴纳物业费的。被上诉人还存在园区管理范围内未完全履行服务合同问题：（一）、被上诉人日常管理存在不规范，知法犯法。1、人员着装不整齐；2、没有接到过物业人员电话或上门回访征求过物业服务方面的意见；3、业主报修的档案记录不完整，至今没有提供出我家当年及以后各年报修记录；4、各种通知随意张贴，造成墙面污染；5、工作人员上岗时吸烟、玩手机、说闹；6、未给本园区全部工作人员提供社会保险。7、被上诉人私自改变地下车库为餐厅进行出租收益。8、业主占用共用部位安装太阳能热水器和违章建筑，被上诉人未能及时有效的进行制止。9、园区保安存在空岗现象，只有岗亭无人值岗。这样的企业内部管理无论是企业文化、内部监督机制、考核标准、人员培训、专业管理等均存在一定的问题。违反了《业主手册》第3页二之：公司的目标：管理无盲点、服务无挑剔、业主无怨言。违反了《业主手册》第4页（二）物业管理服务质量1、房屋外观保持原设计风貌。违反了《业主手册》第4页4、警卫（3）警卫24小时对园区进行值岗、巡逻。（见证据第6页、第10页）（二）、环境管理方面存在油渍、污渍、异味等。1、楼道内杂物乱堆乱放不清理；2、生活垃圾箱长期不清洁，导致有异味、、地面有污渍3、垃圾箱满溢清理不及时；4、冬季除雪不及时，一般在10天左右，小雪正常应当在2日内。2018年12月6日沈阳下了第一场小雪，可是，在园区的活动广场，依然有雪没有清理完毕，造成活动的人很不方便。照片拍摄时已经距离下雪日期有4天了，可见，被上诉人的服务是一个什么状态。保洁人员为了取水方便，，地下停车场内有一处自来水长年不停的在流水没有人管理，这个水物业公司是否存在偷水问题不得而知，至少是在浪费国家水资源吧，更何况是用我们业主的钱。违反了《业主手册》第4页第3条（1）园区共用部位全面保持洁净。违反《公共契约》第三章第六条之3、保持住宅小区公共地方环境清洁卫生。（见证据第1、2、3、13、14、15、21页）（三）、消防设施及消防通道管理方面存在隐患。小区是业主的家，安全性是每个业主都关心的，而在被上诉人的小区里会有如下现象：消防设施瘫痪，缺失消防设备，根本无法正常运行，，地下停车场共有消火栓箱23个只有4个有1条水带，其余为空箱而且部分空箱内还有垃圾存放，没有消防水，在2018年4月期间，被上诉人将上诉人起诉到法院，期间，上诉人将存在的问题照片已经向法院和被上诉人提交了，被上诉人回来后，在2个月内将所有园区内的消火栓箱贴了封条，其他的没有做任何整改和维修，欺骗业主。停车场内的灭火器多年未更换，已经无压上锈，过了安全期，根本无法正常使用。公共设施、设备维修及养护不及时，违反《业主手册》第5页第3条（2）消防通道畅通无阻。违反《公共契约》第三章第六条2、维护住宅小区内所有公共地方照明及消防设备，并保证其功能良好。（见证据第1、11、17页）（四）、对于公共区域的设施设备维修不及时。1、、地下停车场多处区域常年处于漏水问题导致停车位常年积水，我家的车辆后杠因此而出现大面积多处点状锈斑，发生重新喷漆2,000元；2、上诉人家单元的电梯门边的墙面瓷砖2006年就脱落了，在2018年4月法院时就提出来了，又时隔半年到了原审时间依然没有维修好，一共用不了20元钱、10分钟的事，到了2018年12月2日，被上诉人在上诉人的要求下，才给予维修好了。3、园区地面多处地砖破损，老人和小孩出入走在上面多次崴脚，是没钱还是没时间，我想都不是，是责任心的事，虽然是小事，但是能从中反应出被上诉人物业公司的服务态度及履行合同的情况。违反了《业主手册》第5页2、设备运行处于完好状态。违反了《业主手册》第5页第3条（2）按规定进行保养、检修，记录完整。违反了《业主手册》第5页第9条房屋共用部位、共用设施设备小修和急修（1）小修：随时修；（2）急修：20分钟赶到现场，一般问题24小时解决。违反了《公共契约》第三章第六条1、负责住宅小区的管理，经营及房屋和公共配套设施的维修、养护。（见证据第3、4、5、12、14、16、17页）（五）、车辆管理混乱，，地下车库车辆乱停乱放严重每天都存在机动车未按规定停放在车位上，被上诉人为了多收停车位出租费，将原来不是停车位的地方，私自划归业主停车使用，只收钱不管理。。地下停车场有专为非机动车停放的车库但是，仍然有常年无人使用的车辆停放在机动车位上，杂物、车辆、垃圾等堆放物多年无人清理，老鼠、蟑螂、蚊子各类小虫子到处都是。被上诉人没有尽到管理和服务的职责。违反了《业主手册》第5页6、交通秩序与车辆停放（1）机动车停放有序，保证无占道占位（2）非机动车摆放整齐。违反了《公共契约》第三章第六条6、对住宅小区的车辆进行有序化管理，各种车辆（包括自行车、三轮车等）实行定点停放。（见证据第7、8、18、20页）违反了《辽宁省物业管理条例》第四十九条物业服务企业应当履行以下义务：（一）按照物业服务合同约定，提供物业服务；（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；（三）接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务；（五）受委托管理电梯、消防设施的，应当依法依规履行安全管理职责；（六）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。被上诉人严重的违反了上述条款之规定，未履行管理职责。（六）、被上诉人违反《物业管理条例》和《物权法》规定，存在侵占全体业主公共权益、公共收益、擅自提高物业服务费收费标准问题。1、按照开发公司原始配套，，地下停车场配备一个公共卫生间大约有100多平方米，大约在2012年，被上诉人未通过业主大会决定，没有通过征得全体业主一半以上业主的签字同意，擅自将公共卫生间改成了3个独立汽车库，进行了出售。（见证据第9页）根据《物权法》第七十四条：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据《辽宁省物业管理条例》第二十四条业主大会会议讨论决定下列事项:（六）改建、重建建筑物及其附属设施；第二十五条业主大会决定前条第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；第六十八条任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内归业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆。确需占用的，应当经业主大会同意。物业管理区域内行驶、停放车辆等行为，应当遵守管理规约或者相关管理规定，不得占用消防通道和影响其他车辆及行人正常通行。被上诉人没有提供业主大会会议讨论决定、经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意签字材料。因此存在证据不足，没有完全履行服务合同，存在管理服务瑕疵。园区内电梯/地上灯箱/牌匾/单元门/快递柜/出租会所/出租公共停车位的收益，存在非法程序取得。（见证据第8、19页）根据《辽宁省物业管理条例》第二十四条业主大会会议讨论决定下列事项:之（七）改变共有部分的用途；（九）共用部位、共用设施设备经营方式和所得收益的管理、分配、使用。违反了《辽宁省物业管理条例》第六十七条业主大会成立后，利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应当经业主大会、相关业主同意。被上诉人利用共用部位、共用设施设备从事上述经营性活动，被上诉人没有提供征得业主大会、相关业主同意的相关证据，上诉人就是相关业主（尤其是各单元的电梯广告，并未征得所有本单元业主的同意，更何况是应该全体业主同意的部分了）。根据辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书[2012]沈中民二终字第2301号判决书第5页，本院认为：根据《物业管理委托合同》存在怠于履行服务义务的情形，应按合同约定的50%交纳物业服务费。同样存在此问题，而且又增加了其他未全面履行物业服务合同的方面，为什么，同样的法院、同样的国家法律，本次判决与[2012]年的判决就出现了如此大的差异？综上所述，被上诉人在原审法庭上没有提供证据原件，而且也没有针对上诉人提出的全部问题逐一提供证据证明其完全履行了物业服务合同，因此，原判决认定的基本事实缺乏证据证明，原判决的裁判依据适用法律确有错误和不全面，还应该再增加有如下裁判依据：《辽宁省物业管理条例》第二十四条、第四十九条、第六十二条、第六十七条、第六十八条；《物权法》第四条、第七十四条；《沈阳市物业管理条例》第三十一条、第四十三条、第四十九条。《民法通则》第一百八十八条。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，法释〔2009〕8号第五条。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。因此，请求二审法院支持上诉的上诉请求。泰信物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。一、被上诉人作为物业服务公司，为包括上诉人在内的世纪龙苑小区全体业主提供了物业服务，业主理应缴纳物业费。上诉人自2010年以来拒缴物业费，已经妨害了缴费业主方合法权益和正常的物业管理秩序。被上诉人为世纪龙园小区提供物业服务，物业费收费率近几年达到90%,这也足以说明被上诉人提供服务质量是得到了绝大多数业主认可的。二、该小区目前属于老旧小区，整体园区建筑、设施等老化也很严重。被上诉人积极的进行维护维修是不间断的，当然这离不开广大业主积极缴费的支持。否则进入恶性循环小区将不可想象，被上诉人作为物业服务公司提供服务，当然本身还有公司属性要收取服务费。关于园区公共部位的维修，被上诉人积极协调各方已于2018年以来启动维修基金。对于消防等设施被上诉人已启动申请国家基金进行维修，目前被上诉人以也采取其他措施包括配置消防栓、灭火器等消防设施。近20年的老园区的维护十分困难，对于被上诉人来讲能得到广大业主的支持可以说很不容易。三、被上诉人自2002年以来一直为园区提供物业服务，当年为省直房屋开发公司前期物业，后来业委会与被上诉人签订物业合同。期间2012年因业委会解散未能签署正式合同，但被上诉人已提供事实上的物业服务，业主接受服务并交纳物业费及业主调查表等均能证实。最后，被上诉人对上诉人的催收张贴照片已证实没有超过诉讼时效。泰信物业公司向一审法院起诉请求：要求关少轩支付拖欠的物业费16,669元（2010年9月5日至2017年12月31日）。一审法院认定事实：关少轩是位于沈阳市皇姑区陵园街12甲2号3-7-2房屋的业主，房屋面积176.86平方米，泰信物业公司为涉诉房屋所在园区提供物业服务，物业收费标准2015年1月1日之前为1.00元/平方米/月，之后为1.30元/平方米/月。关少轩未缴纳2010年9月5日至2017年12月31日的物业费，泰信物业公司提起本案诉讼。一审法院认为，泰信物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应物业费；关少轩作为业主，在接受了泰信物业公司的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业服务费。关少轩拒交物业服务费的行为妨害了已缴费业主的合法权益和正常的物业管理服务秩序，应承担相应的民事责任。关于关少轩提出的物业服务未达到合同约定标准等问题，因其提供的照片仅能反映某一时间、某一区域的情况，不能反映园区持续和整体的物业服务水平，而且一个园区整体环境的优劣与物业服务企业的服务规范度、园区业主的整体素质、园区的自然老化程度、房屋建筑质量、业主的交费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，业主拒交物业费会对物业公司的正常运作和管理造成不良影响，会使得物业服务标准随之降低，造成恶性循环，损害小区全体业主的利益。业主自身的权利应当依法采用正确的方式来维护，如泰信物业公司认为物业服务企业存在不当行为，可依法另行主张。建议在今后的物业服务中，泰信物业公司要不断改进工作，对业主提出的物业服务中存在的问题虚心听取并及时整改；园区业主和物业服务企业之间应相互秉持善意，构建良好的沟通氛围，通过共同的努力来建设和谐、美好的家园。关于关少轩提出的泰信物业公司的诉请存在超过诉讼时效的观点，考虑泰信物业公司就此提供了张贴催缴通知的照片，可以证明向关少轩催收过物业费的事实，故对关少轩的观点不予支持。关于泰信物业公司要求关少轩给付2010年9月5日至2017年12月31日间的物业费的诉讼请求，结合物业费收费标准及被告的房屋面积，泰信物业公司要求关少轩给付此期间物业费16,669元并无不当，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百零九条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《沈阳市物业管理条例》第三十七条的规定，一审法院判决：一、关少轩向泰信物业公司支付2010年9月5日至2017年12月31日期间的物业费16,669元，于判决发生法律效力之日起三日内付清；二、驳回双方当事人其他诉讼请求。案件受理费减半收取108元（泰信物业公司已预交），由关少轩承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关少轩二审提交证据：民心网投诉件网上截屏，受理编号3419216，受理时间2018年12月10日，受理单位沈阳市皇姑区住宅小区办，用以证明泰信物业公司在消防和物业停车位改装出售问题情况属实。泰信物业公司发表质证意见称：对证据的真实性没有异议，对关联性有异议，消防问题我公司在答辩中已经提到，园区时近二十年的老旧小区，设施老化，进行维护属于正常现象，现我公司已经按照相关消防要求进行整改，包括采取消火栓，灭火器等措施，并已经启动了国家基金进行整体维护和维修，国家基金属于开发公司在建设小区时为消防提供资金，但是需要程序启动，我公司已经采取了日常维护维修及协调启动的义务，物业公司停车位改装出售问题，车位出售也是法律允许的，而且面向的买受群体也是业主优先，关少轩提到的该份证据，与本案要求支付物业费没有关联性，如果关少轩认为有侵权行为可以另行起诉。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，泰信物业公司依据其与建设单位签订的前期物业服务合同，以及此后与业主委员会签订的物业服务合同，为涉案园区提供物业服务，关少轩作为园区业主，应当及时向泰信物业公司公司支付相应物业费。对于关少轩提出泰信物业公司提供的物业服务存在诸多方面的问题等。首先，根据关少轩提交的照片等证据，仅能够证明园区物业服务有待进一步完善，但尚未达到严重瑕疵的程度。涉案房屋物业收费标准2015年1月1日之前为1.00元/平方米/月，之后为1.30元/平方米/月，该收费标准并未明显高于周边地区同期同类园区的物业收费标准，现有物业收费标准是否与泰信物业公司提供的物业服务相符，泰信物业公司是否存在侵害全体业主利益的行为等，涉及到园区业主的公共权益，在园区已经成立业主委员会的情况下，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。其次，泰信物业公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。再次，对于关少轩提出园区消防，物业停车位改装出售的问题，根据其二审提交的证据，能够证明情况存在。如果关少轩认为对其造成影响，可以积极向相关行政执法部门反映情况要求认定处理，而不能以此为由长期不支付物业费。因此，在泰信物业公司未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行。关少轩提出的此项上诉主张，不能成为其减免支付物业费的合法理由。对于关少轩提出房屋入住后西侧阳台存在渗漏，泰信物业公司未尽到维修义务，其有正当理由不支付物业费的问题。由于商品房销售合同和物业服务合同是两种法律关系，开发商与物业服务企业是相互独立的民事主体，本案审理的是物业服务合同法律关系，故与商品房销售合同有关的房屋质量问题，不属于本案的审理范围。物业服务企业对园区共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对于业主房屋专有部分的房屋质量问题并不承担物业维修义务。前案二审民事判决认为，泰信物业公司虽对关少轩的房屋漏水问题予以维修，但对房屋受损部位未能修复完毕，存在怠于履行服务义务的情形，故2007年9月5日至2010年9月5日的物业费酌定按照50％交纳。考虑到前述期限在业主办理入住后五年质量保修期限内，故前案判决并不必然作为本案诉争期限物业费仍应减免支付的依据。如果房屋存在质量问题，购房人应当在质量保修期内积极向开发商主张权利。如果对物业公司与开发商沟通协商维修不满意，应当及时通过诉讼等方式及时主张权利，而不应以长期不支付物业费的方式解决房屋质量问题。因此，关少轩提出的主张不能成为其减免支付物业费的理由。对于关少轩提出本案起诉超过诉讼时效的问题。泰信物业公司持续为园区提供物业服务至今，泰信物业公司作为权利人可以在其提供物业服务的期间内要求业主支付物业费。泰信物业公司一审提交了其缴费物业费的相关证据，结合物业公司向业主催缴物业费的惯例，能够认定构成诉讼时效中断的情形。在关少轩未支付物业费，且对于缴费存在争议的情况下，泰信物业公司有权通过诉讼方式主张权利解决纠纷，本案不宜认定超过诉讼时效期间。一审判决未支持关少轩的此项抗辩主张并无不当，本院予以维持。综上所述，关少轩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费216元，由上诉人关少轩负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  王虹审判员  单立二〇一九年三月十八日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；