上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初45629号原告：陈某某，女，1961年6月30日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：丁文佳，上海启晟律师事务所律师。被告：丁某，女，1989年2月26日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：胡俊蛟，上海金苏律师事务所律师。被告：冯某某，男，1962年4月16日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。第三人：马某，男，1973年12月2日生，汉族，户籍地上海市松江区洞泾镇长兴东路****。原告陈某某诉被告丁某、冯某某确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月26日立案受理后，依法适用简易程序。审理中本院依法追加了第三人马某参加诉讼，2018年11月16日，本案裁定由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年2月19日公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托诉讼代理人丁文佳、被告丁某的委托诉讼代理人胡俊蛟到庭参加诉讼，被告冯某某、第三人马某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈某某向本院提出诉讼请求：1、确认被告丁某与被告冯某某于2017年6月16日签订的关于上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》无效；2、被告冯某某、第三人马某涤除在上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押登记；3、诉讼费、评估费由被告、第三人承担。事实和理由：原告系上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称603室房屋)的原产权人。2017年8月7日，原告配偶蒋国华以合同无效之诉向法院起诉要求确认原告与被告丁某签订的关于603室的《上海市房地产买卖合同》无效，经法院审理后判决：原告陈某某与被告丁某签订的上海市房地产买卖合同无效，案号为(2017)沪0115民初58418号，现判决已经生效。在该案件审理中，原告发现603室房屋已经由被告丁某以200万元的价格出售给了被告冯某某，并办理了产权变更登记手续。被告冯某某于2017年7月20日取得产证后一周即2017年7月28日就以440万元的价值抵押给第三人马某，并签订了借款抵押合同，办理了抵押登记手续。涉案房屋至今由原告及其配偶蒋国华居住使用，且原告的户口在该户口在该房屋内。告丁某签订的关于603室房屋买卖合同业经法院判决确认无效，而被告丁某自称无权处置该房屋，故丁某无权将房屋出售给被告冯某某。被告丁某与冯某某签订的房屋买卖合同价格严重低于市场价格，且与冯某某向马某担保合同确认的价格相差近一倍，加之产权登记后仅仅7天就办理了房屋抵押权登记，显然违背一般交易习惯，冯某某购买603室房屋并非善意。故被告丁某将房屋出售系无权处分，被告冯某某获得房屋产权并非善意取得，两人系恶意串通，损害原告利益，合同应当确认无效。合同无效后，涉案房屋上登记的抵押权及查封已无法律依据，应当予以涤除及撤销，恢复原状。为了维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告丁某辩称，同意原告第一、二项诉请，确认被告丁某与被告冯某某于2017年6月16日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，但是否认丁某与冯某某恶意串通。原告陈某某同意将房屋卖给被告丁某，出售房屋所得款借给了其侄子梁某某。相关事宜是陈某某操作的，丁某具体不清楚。丁某出面向银行贷款，银行将贷款打到了陈某某名下的银行卡。嗣后，梁某某转款至丁某名下账户，银行从丁某银行账户扣划贷款的钱款。之后，因梁某某不支付归还银行贷款的钱款，银行催丁某归还银行贷款，丁某无奈之下才将房屋出售给被告冯某某，冯某某帮丁某归还清了银行贷款56万余元，剩余的房款没有支付。丁某只要银行贷款还清了，其他的款项有无拿到无所谓了，并不存在与冯某某串通的情况。被告丁某不清楚其和冯某某约定的房价200万元是否低于市场价，就是想还清银行贷款，丁某从中没有拿到任何钱。当时系争房屋产权登记在丁某名下，丁某是有权出售房屋的。如果要追究过错，原告陈某某也有过错的。被告冯某某未进行答辩，亦未提供证据。第三人马某未进行答辩，亦未提供证据。经审理查明，2002年2月26日，系争的603室房屋(建筑面积53.23平方米)权利人登记为原告陈某某。产权登记消息备注：房改售房。2012年7月9日，原告陈某某(甲方、卖售人)与被告丁某(乙方、买受人)签订一份《上海市房地产买卖合同》。在该合同中，第一条约定，由乙方受让甲方自有的系争房屋。第二条约定，上述房地产转让价款共计110万元。第四条约定，甲方于2012年9月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条约定，在2012年8月1日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条、第十条违约责任没有约定。附件三付款协议约定，本合同签订后，乙方于2012年7月9日前支付全部房价款的4.545455%计人民币5万元。乙方于2012年7月20日前支付39万元。乙方于2012年9月30日前支付66万元。2012年7月14日，案外人梁某某请求案外人姜某(其不认识被告丁某和原告陈某某)帮助其用其阿姨的房子进行假买卖、套取银行贷款的事情做个流水，于是，案外人姜某、案外人梁某某以及被告丁某等人一起前往浦发银行浦东大道民生路支行，当天完成了四笔走账记录。因为买卖合同是假的，案外人姜某没有直接转账39万元，而是转账435,219元。四笔走账记录分别为：14：46时，案外人姜某向被告丁某转账435,219元；14：47时，被告丁某向原告陈某某转账39万元；14：50时，被告丁某向案外人姜某转账45,219元；原告陈某某向案外人姜某转账39万元。2012年9月4日，原告陈某某与被告丁某向上海市浦东新区房地产交易中心提交上海市房地产登记申请书。2012年9月17日，系争房屋权利人登记在被告丁某名下。2012年10月18日，原告陈某某收到被告丁某通过向中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行申请按揭贷款审批后向其发放的房款66万元。在贷款发放后，被告丁某每个月归还中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行的贷款都是由案外人梁某某将相应金额转账至被告丁某银行账户进行扣划，即由案外人梁某某代为归还。2012年11月20日，被告丁某委托案外人梁某某办理系争房屋的出卖事宜并进行公证委托。2017年6月16日，被告丁某与被告冯某某签订了《上海市房地产买卖合同》，合同编号：XXXXXXX，合同约定：被告丁某将系争的603室房屋出售给被告冯某某，房屋转让价为200万元；并约定了房款交付、房屋交付、办理产权过户、违约责任等条款。2017年7月20日，经有关部门核准，603室房屋产权登记在被告冯某某名下。2017年7月28日，被告冯某某将该房屋抵押给第三人马某，并向房地产登记部门办理了抵押登记，登记证号：沪(2017)浦字不动产证明第XXXXXXXX号，债权数额登记为440万元，抵押权人为马某，债务履行期限为2017年7月28日至2017年8月6日。2017年8月11日，第三人马某就其与被告冯某某、上海盟阳商务咨询有限公司民间借贷纠纷向上海市黄浦区人民法院提起诉讼，经法院调解，于2018年8月23日出具(2017)沪0101民初22517号民事调解书：一、上海盟阳商务咨询有限公司返还马某借款本金人民币4,400,000元；二、上海盟阳商务咨询有限公司支付马某借款利息人民币89,000元；上述第一、二项相加，上海盟阳商务咨询有限公司共应支付马某人民币4,489,000元，于2017年8月底前付清；三、冯某某以其坐落于上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室抵押的房产对上述第一、二项上海盟阳商务咨询有限公司的还款责任承担抵押担保责任；四、案件受理费人民币42,275元(马某已预交)，减半收取人民币21,137.50元，由上海盟阳商务咨询有限公司、冯某某负担，于2017年8月底前直接支付给马某；五、双方无其他争执。2017年11月9日，上海市黄浦区人民法院对603室房屋进行了司法查封，并向房地产登记部门办理了查封手续，限制文件编号为(2017)沪0101执5715号。2017年8月7日，原告蒋国华(系原告陈某某的配偶)向本院起诉被告丁某、陈某某房屋买卖合同纠纷一案，案号为：(2017)沪0115民初58418号。该案件审理期间，被告丁某于2017年11月18日，在上海市公安局浦东分局罗山新村派出所被询问时陈述，“2012年6、7月的时候，案外人梁某某通过朋友石平介绍找到我，以我的名义把系争房屋买下来，这套房屋是案外人梁某某的姑妈的房子。因为我能从银行贷款，所以案外人梁某某找到的是我，我把银行贷款的房款66万打给案外人梁某某的姑妈的银行卡内。案外人梁某某给了我好处费8,000元，房子每个月的贷款都是案外人梁某某还的。后来有段时间案外人梁某某不还贷款了，所以，我就让前夫尹红军把这套房子卖了190万元。我不是真的买系争房屋，我和案外人梁某某讲好，房子最后要还给她的，首付款我也不知道谁付的，具体不是我操作的。系争房屋一直都是原来的房东在住，也就是案外人梁某某的姑妈。”同日，被告丁某在上海市公安局浦东分局罗山新村派出所作出一份《承诺》，主要内容为：原登记在本人名下的603室房屋实际产权人系陈某某所有，本人无权处置该房屋，现本人将房屋出售给冯某某并非真实交易，冯某某未支付任何房款，由此给陈某某造成严重的经济损失，现陈某某已经向法院提起民事诉讼，本人愿意协助陈某某进行诉讼，并承认本人与陈某某及本人与冯某某关于603室房屋买卖合同均非真实交易。若房屋无法恢复至陈某某名下，本人愿意承担陈某某由此造成的一切损失，包括但不限于房屋现值与当初交易价格差额损失、律师费、诉讼费、保全费等维权损失。本院于2018年4月4日对(2017)沪0115民初58418号案件作出判决：认定丁某与陈某某签订《上海市房地产买卖合同》，购买系争房屋，既无支付对价，也无交付房屋，无买卖房屋之实，而是为了案外人梁某某套取银行贷款进行买卖房屋的虚假的意思表示。故判决：丁某与陈某某于2012年7月9日签订的《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》确认无效。该判决书已经发生效力。现原告认为被告丁某将房屋出售给被告冯某某系无权处分，被告冯某某获得房屋产权并非善意取得，两人系恶意串通，损害原告利益，两者签订的房屋买卖合同应当确认无效，故提起诉讼。审理中，原告申请对涉案的603室房屋于2017年6月16日的房屋市场价值进行评估。经本院委托评估，上海国衡房地产估价有限公司于2018年10月15日出具房地产评估报告，结论为：系争房屋603室在2017年6月16日时点市场价值2,923,900元。为此原告缴纳评估费8,800元。经质证，原告陈某某、被告丁某均无异议。上述事实由原告提供的上海市不动产登记簿、上海市不动产买卖合同、借款抵押担保协议、上海市浦东新区法院(2017)沪0115民初58418民事判决书、丁某的中国银行交易明细一份及房地产市场价值评估报告一份、评估费发票一份、当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1、受让人受让不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。(2017)沪0115民初58418号案件作出判决：丁某与陈某某于2012年7月9日签订的《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》确认无效。该判决已经发生法律效力。被告丁某根据该无效合同取得603室房屋产权缺乏合法依据，故被告丁某出售603室房屋给被告冯某某系无权处分不动产的行为。双方约定的房屋转让价为200万元，根据评估报告，当时603室房屋的市场价值为2,923,900元，显然合同交易价格大幅低于市场价格，并非合理价格转让。且，被告冯某某购买603室房屋未能全额支付对价，被告丁某也未交付房屋，该房屋一直由原告陈某某居住使用，买卖双方无买卖房屋之实。故本院认定被告冯某某对603室房屋并非善意取得。故原告主张确认被告丁某与冯某某于2017年6月16日签订的关于603室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效，于法有据，本院予以支持。鉴于被告冯某某在603室房屋上设定了抵押权，并办理了抵押登记，故被告冯某某负有涤除抵押权登记的义务。被告冯某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃其诉讼权利，由此造成的法律后果由其自行承担。虽然被告丁某陈述被告冯某某为其归还了56万余元的银行贷款，但被告冯某某未提供其支付被告丁某房款的相关证据，现有证据不足以证明被告冯某某实际支付房款的具体数额，且被告冯某某、原告陈丽萍、被告丁某均未要求处理房屋买卖合同无效后返还房款的后果，故本案对此不予处理，被告冯某某可另行主张。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告丁某与被告冯某某于2017年6月16日签订的关于上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告冯某某应于本判决生效后三十日内涤除在上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押登记【登记证号：沪(2017)浦字不动产证明第XXXXXXXX号，抵押权人为第三人马某，抵押债权440万元】。案件受理费22,800元、财产保全费5,000元、评估费8,800元，由被告丁某、被告冯某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  薛桂蓉人民陪审员  陶义才人民陪审员  钱芬英二〇一九年三月二十一日书 记 员  曹 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1、受让人受让不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。