湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1081民初112号原告：陈旭鸣，男，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被告：资兴粤华房地产开发有限公司，住所地湖南省资兴市东江街道办事处竹园路东江鸿都商业城****。法定代表人：刘建华，该公司董事长。被告：刘建华，汉族，住湖南省资兴市。第三人：曹华斌，男，汉族，住湖南省资兴市。原告陈旭鸣与被告资兴粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华地产）、被告刘建华、第三人曹华斌租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈旭鸣、第三人曹华斌到庭参加诉讼，被告粤华地产、被告刘建华经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈旭鸣向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人共同支付自2018年4月4日起至2018年10月31日的商铺占有使用费293825元，以及2018年11月1日起至支付之日的逾期支付损失（按每天万分之三的标准计算，截止起诉之日，暂计算为6258.47元）；2.判令被告按每日万分之三的标准，支付2017年第四季度、2018年第一季度、2018年4月1日至3日租金259758元自2018年4月4日起至支付之日止的逾期支付损失（截止起诉之日，暂计算为21975.53元）；3.判令被告及第三人承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年1月26日,原告作为乙方与被告粤华地产作为甲方签订《商铺买卖合同》及《带租约销售协议书》,原告购买了东江鸿都商业城4栋2层第201号商铺,计价面积约为1983.86㎡,购买价格为730万元,并约定甲方租期为15年,自甲方收齐乙方购商铺款后起租,第1-3年季度租金为127750元,每3年递增7%,甲方须在每季度首月10日前支付季度租金。如甲方未能按协议规定时间向乙方支付租金超过10天,每逾期一天,按到期应付租金的万分之三计违约金。合同还约定了其他事项。因被告拖欠2017年第四季度、2018年第一季度租金，原告陈旭鸣于2018年4月3日通知被告合同终止，并于2018年4月4日诉至资兴市人民法院。后经资兴市人民法院（2018）湘1081民初425号判决书和郴州市中级人民法院（2018）湘10民终2620号判决书判决，原告陈旭鸣与被告粤华地产签订的《带租约销售协议书》自2018年4月3日起终止。原告陈旭鸣自2018年4月3日通知被告合同终止后，曾不断催促被告和第三人移交商铺，也曾多次和第三人进行协商，第三人最终于2018年10月29日找了一个叫周云峰的人与原告签订了租赁合同，并约定该合同自2018年11月1日起生效。因此，可视为被告及第三人于2018年10月31日将商铺移交原告。第三人曹华斌与被告商铺租赁合同有效前提条件，是原告陈旭鸣与被告租赁合同有效。如原告与被告租赁合同解除，第三人理应将商铺完整移交原告。此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，以及第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，被告及第三人应当共同支付2018年4月4日至2018年10月31日的商铺占有使用费并承担损失。另2017年第四季度、2018年第一季度、2018年4月1日至3日租金自2018年4月4日起至支付之日止的逾期支付损失也应当支付。此外，根据《带租约销售协议书》约定，被告刘建华也应承担支付占用费和损失的责任。综上，原告陈旭鸣诉至法院，请求依法判决。被告粤华地产没有答辩，亦未向本院提交证据。被告刘建华没有答辩，亦未向本院提交证据。第三人曹华斌辩称，第三人曹华斌不同意支付占有使用费。第三人曹华斌是与被告粤华地产签订租赁合同，合同也约定了产权问题，造成的损失由被告粤华地产自己负责。现在被告粤华地产关闭了，法人刘建华也找不到了，第三人没有地方交房租。原告陈旭鸣与第三人曹华斌曾协商过，原告本来同意按第三人的原合同继续履行，但后来又要重新涨价，所以商铺又重新转给其他人了。本院经审理认定事实如下：原告陈旭鸣和第三人曹华斌提交的证据可以证实其证明方向，本院予以认定。2016年1月26日,原告陈旭鸣(乙方)与被告粤华地产(甲方)签订《商铺买卖合同》及《带租约销售协议书》，原告陈旭鸣将购买的东江鸿都商业城4栋2层第201号商铺出租给被告粤华地产，第1至3年的季度租金为127750元,每3年递增7%,甲方须在每季度首月10日前支付季度租金。如甲方未能按协议规定时间向乙方支付租金超过10天,每逾期1天,按到期应付租金的万分之三计违约金。如甲方因公司破产、重组或者解散等原因无法继续履行合同或支付违约金,则由其法定代表人刘建华继续履行合同或者支付违约金。合同还约定了其他事项。2016年4月26日，被告粤华地产与第三人曹华斌签订《东江鸿都商业城商铺租赁合同书》，合同约定被告粤华地产将东江鸿都商业城4栋2层第201号商铺租赁给第三人曹华斌经营餐饮，租赁期限为六年，从2018年5月1日起收租金。2018年4月4日，因被告粤华地产没有向原告陈旭鸣按期交纳租金，原告陈旭鸣诉至本院要求被告粤华地产支付2018年4月4日之前欠付的租金，并要求终止原告陈旭鸣与被告粤华地产签订的《带租约销售协议书》等等。本院审理后作出（2018）湘1081民初425号民事判决，判决原告陈旭鸣与被告粤华地产签订的《带租约销售协议书》自2018年4月3日起终止。判决后，原告陈旭鸣上诉至郴州市中级人民法院，该院于2018年12月13作出（2018）湘10民终2620号民事判决，维持了本院的一审判决。2018年10月29日，原告陈旭鸣与案外人周云峰签订《东江鸿都商业城4栋201号商铺租赁合同书》，约定将涉案商铺于2018年11月1日开始出租给案外人周云峰。因被告粤华地产没有支付合同解除后的商铺占用费，原告陈旭鸣遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案争议的焦点是被告刘建华和第三人曹华斌是否应当与被告粤华地产一起共同支付原告陈旭鸣合同解除后的商铺占有使用费。原告陈旭鸣与被告粤华地产签订的《带租约销售协议书》自2018年4月3日起终止，但涉案商铺实际移交时间为2018年10月31日。原告陈旭鸣与被告粤华地产并未就合同解除后如何支付占有期间的使用费进行约定，故原告陈旭鸣要求参照双方的租金标准支付2018年4月4日至2018年10月31日期间占有使用费的诉讼请求予以支持。因此，被告粤华地产应当支付的占用使用费数额为293825元（127750÷3×6+127750÷90×27），并按合同约定每日万分之三的标准从2018年11月1日开始支付逾期支付违约金，直至付清之日止。关于被告刘建华是否需要共同支付的问题，因涉案合同系原告陈旭鸣与被告粤华地产签订，且合同约定被告刘建华需要承担相关责任的条件并未成就，故原告陈旭鸣对被告刘建华提出的诉讼请求没有法律依据，也不符合合同约定，本院不予支持。关于第三人曹华斌是否需要共同支付房屋占用使用费的问题，被告粤华地产移交商铺的判决直到2018年12月13日郴州市中级人民法院作出（2018）湘10民终2620号民事判决后才生效，在此之后第三人曹华斌作为次承租人才负有腾房义务。而涉案商铺已于2018年10月31日移交原告陈旭鸣，故原告陈旭鸣要求第三人曹华斌在腾房义务成就前，共同支付2018年4月4日至2018年10月31日期间的房屋占有使用费的诉讼请求依据不足，本院不予支持。被告粤华地产没有向本院提交证据证明拖欠原告陈旭鸣2017年第四季度、2018年第一季度和2018年4月1日至3的租金已经支付，且原告陈旭鸣起诉这段时间的租金时仅主张了截止2018年4月4日的逾期损失，故原告陈旭鸣可以要求被告粤华地产按年利率4.75%的标准，支付2018年4月5日至租金付清之日逾期损失。同理，原告陈旭鸣要求被告刘建华共同支付逾期损失没有法律依据，也不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告资兴粤华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈旭鸣2018年4月4日至2018年10月31日期间占有东江鸿都商业城4栋2层第201号商铺的使用费293825元，并从2018年11月1日开始按年利率4.75%的标准向原告陈旭鸣支付逾期付款的违约损失，直至付清之日止；二、被告资兴粤华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈旭鸣东江鸿都商业城4栋2层第201号商铺2017年第四季度、2018年第一季度和2018年4月1日至3日租金的逾期支付损失（逾期损失以实际拖欠租金数额为基数按年利率4.75%的标准计算，从2018年4月5日开始计算至租金付清之日）；三、驳回原告陈旭鸣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6131元，减半收取3065.5元，由被告资兴粤华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  唐鸿二〇一九年三月二十九日书记员  李珍附本判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。