山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终141号上诉人（原审原告）：张培凯，男，1968年12月30日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：宋先伟、刘近席，山东真谛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡根忠，男，1975年5月12日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：王鹏，山东荆河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴光普，男，1982年12月23日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：彭延强，山东齐嘉律师事务所律师上诉人张培凯因与被上诉人胡根忠、吴光普房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院(2016)鲁0481民初4239号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张培凯上诉请求：1.撤销一审判决发回重审或依法改判被上诉人返还31万元(一审已支持21万元，未支持10万元)购房款及利息(以31万元为基数，按中国人民银行同类同期贷款利率四倍计息，从2011年9月30日起至判决履行之日止支付利息)；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院未支持10万元购房款本息的诉讼请求违背事实和证据，请求二审法院依法支持上诉人的共31万元的诉讼请求。1.吴光普向上诉人出具了31万元的购房款收据。该证据是吴光普的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的证据，一审法院只对其中21万元判决支持，对其中10万元驳回诉讼请求与事实证据不符。2.《房屋买卖合同》约定的购房款为31万元，并约定了实际收款人为吴光普，该合同约定与收据相互印证。3.上诉人在一审时，申请证人吴某出庭作证，证明了10万元的支付方式和来历。吴某证明：因吴光普向案外人王某借款，证人吴某是介绍人。后王某将工程分包给了吴某，吴某转包给了上诉人。在结算工程款时，王某扣了上诉人16万元工程款代替吴光普偿还借款。上诉人为折抵16万元吴光普借款，向吴光普购买商品房一套，用其中王某的扣款10万元作为购房款，其余21万元用现金支付。该证据证明了10万元购房款的支付方式，是王某扣了上诉人张培凯的钱，抵作吴光普偿还王某借款，吴光普由此欠上诉人10万元，在购房时将此债权折抵为购房现金予以结算。吴光普同意以上事实并向上诉人出具了31万元的收据。为进一步证明该案件事实，上诉人特申请王某在二审时出庭作证，证明以上事实。综合以上，吴光普向上诉人出具31万元是具有事实依据的。一审法院以原告未提供充分有效的证据支持其主张为由驳回诉讼请求显属错误，请二审法院依法纠正并支持上诉人的上诉请求。二、上诉人与被上诉人签订的是商品房买卖合同，上诉人在7年前向被上诉人支付了31万元的现金。由于被上诉人之间的纠纷，致使上诉人的购买房屋合同7年难以实现，主动提出解除商品房买卖合同。被上诉人的过错给上诉人造成了巨大损失。现在的滕州房屋价格已是7年前的2至3倍。上诉人起诉要求按照中国人民银行同类同期贷款利率四倍计息，一审法院判决一倍利息，有违公平原则，请求二审法院依法纠正。胡根忠辩称，一、本案中胡根忠所收取的21万元系上诉人张培凯交付给吴光普和胡根忠两人共同的房产，因为本案涉及到胡根忠和吴光普拆迁利益在先。吴光普将本案所争议的房屋出卖给胡根忠方，后胡根忠将该房屋又出售给张培凯。因此，本案中的21万元实际上是视为张培凯将款项支付给吴光普，再由吴光普返还给胡根忠。因此对于该21万元应当由吴光普进行返还。与被上诉人胡根忠无关。二、对于上诉人张培凯所请求的以及一审判决的利息，与胡根忠没有关联性。该部分利息应当由诉争的房屋买卖合同中的担保人吴光普进行返还。对于10万元的支付方式，认可上诉人的请求，该10万元也是吴光普和上诉人张培凯以及案外人王某之间的借贷关系产生的，与胡根忠没有任何法律上的关系。21万实际上是张培凯给吴光普的房款，吴光普转给胡根忠，合同上写的很清楚。对于上诉人请求的一审判决的利息。胡根忠认为是上诉人要求解除合同，胡根忠和吴光普并没有解除合同，并没有违规给他解除。因为现在房子还在走法律程序，还在协商，所以张培凯提出要利息不合适。吴光普辩称，一、根据合同相对性，吴光普在本案中只是担保人。只有在胡根忠不履行合同义务的前提下，根据担保法的规定，吴光普才会承担担保人的义务，而不能直接向上诉人承担本案的退款及违约责任。二、在原审法院第一次开庭时，对31万款项的交付过程，上诉人张培凯与被上诉人胡根忠之间的说法完全是不同的版本，相互矛盾。在庭审开始时，上诉人张培凯与胡根忠均声称将31万元房款以现金方式全部交给吴光普，在吴光普的代理人以及合议庭的再三追问下，上诉人张培凯又声称是在2011年9月30日签订房屋买卖合同时以银行转账的方式支付给胡根忠19.7万元。对此，胡根忠的代理人予以认可。之后，又说支付给胡根忠1.3万元的现金。对该笔现金，胡根忠的代理人予以否认。这也就说21万元双方的说法是不一致的。从这个角度讲，吴光普并没有收到任何款项。对于上诉人张培凯提到替吴光普偿还向王某的借款10万元，完全是虚假的，吴光普根本就不认识王某，双方之间没有任何交往，不可能向其借款。这一点，在一审中也已明确查明。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张培凯向一审法院提出诉讼请求：一、请求判决依法解除原、被告之间房屋买卖合同；二、请求依法判决二被告返还原告购房款31万元，按银行贷款利率的四倍以31万元为基数从2011年9月30日起至判决履行之日止支付利息；三、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年9月30日，被告胡根忠（出卖方）与原告张培凯（买受方）、被告吴光普（担保人）签订房屋买卖合同一份，约定：一、房屋基本情况：1、出卖方出卖的房屋是西寺院区域改造项目拆迁安置房，房屋面积约为140平方米、高层、具体层、位置以实际上房号为准（按开发公司程序办）。2、该房屋交付时，面积以实际面积为准，剩余差价按开发公司锁定房屋价格为准，多交少退，此多余部分与出卖方无关。3、该房屋由于是集体土地暂时无法过户。如条件准许，出卖方协助买受方进行过户，所交政府各种税费由买受方承担，出卖方不承担任何过户费用。此房面积约为140平方米、价格310000万元（叁拾壹万元整，实际收款人为吴光普），由于此房为拆迁房，若开发公司方面造成房屋不能按时交房，与出卖方无关。所赔租房款由出卖方按房屋面积比例付给买受方。二、违约责任。因出卖方及其他原因导致该合同不能履行，由担保人吴光普全部承担，按该房款的两倍赔偿给买受方。因买受方违约导致合同不能履行，出卖方不退还任何房款。即日，原告张培凯通过其中国工商银行账户向被告胡根忠转款197000元，后原告又支付给被告胡根忠现金13000元。被告吴光普向原告出具收据存根一份载明：交款单位张培凯，收款方式现金人民币（大写叁拾壹万元整，310000元），收款事由买大同天下小区高层房款。被告胡根忠未履行合同义务，原告诉至该院，请求判如所请。一审庭审中，原告主张已支付购房款21万元，其余10万购房款系因被告吴光普向案外人王某借款，案外人王某代扣原告承包的工程款16万元，其中的10万元应视为已支付吴光普的房款。被告吴光普对原告主张的其与案外人王某之间的欠款的事实予以否认，原告亦未提供充分有效的证据支持其上述主张。一审法院另查明，张玉玲与吴光普系婶侄关系，张玉玲从滕州市荆河街道西寺院居民孙本河处购买宅基地一处，并建造住房。2010年1月31日张玉玲与吴光普签订协议书一份，约定拆迁时吴光普占有四层房面积为120至130平方米，剩余面积归张玉玲。2010年3月滕州市大同南路区域拆迁改造涉案房屋。2011年4月12日，吴光普向胡根忠借款10万元并出具借条一份，并注明“限期10日还清，本人吴光普自愿以东寺院拆迁面积224平方米作抵押，过期不还房产归胡根忠所有。同年4月底5月初，吴光普再次向胡根忠借款10万元，并将原借条改为借款20万元。经协商，吴光普在《房屋拆迁验收单（存根）》左下方“产权人自愿过户给胡根忠，搬迁验收单不慎丢失”处签名捺印，并在《结算号（存根）》右下方“产权人自愿过户给胡根忠，搬迁验收单不慎丢失”处签名。2011年6月28日，吴光普又向拆迁指挥部出具保证书一份，载明吴光普的自愿将西寺院房屋更名至胡根忠名下，并承诺出现法律问题由吴光普承担，与指挥部无关。同日，胡根忠与城建公司、拆迁公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，内容与吴光普持有的《房屋拆迁补偿安置协议书》一致，房屋拆迁安置主体变更为胡根忠。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”被告胡根忠虽然没有提供充分有效的证据证明其对涉案标的享有所有权和处分权，但其与原告达成的买卖合同，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。原告诉请要求解除与被告的买卖合同于法有据，且被告胡根忠亦同意解除买卖合同。对原告要求解除买卖合同的诉讼请求，予以支持。被告吴光普辩称，原、被告签订的房屋买卖合同无效，无法律依据，对其辩解意见不予采信。原告诉请被告返还房款，其提交的证据证明其实际支付房款为21万元，对其主张已折抵欠款支付10万房款，因原告无相关证据证实，不予支持。但对于该欠款是否存在，与谁有债务关系等问题，原告可另寻救济途径，本案不作处理。被告胡根忠应负返还房款21万元的民事责任。原告诉请要求被告以31万元为基数，按银行贷款利率的四倍，从2011年9月30日至判决确定履行时止支付损失的请求，无法律依据，不予支持。被告胡根忠应自收到房款时至本判决确定履行之日止，按同期银行贷款利率支付原告利息损失。被告吴光普作为担保人应对被告胡根忠的上述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告张培凯与被告胡根忠于2011年9月30日签订的房屋买卖合同；二、被告胡根忠返还原告张培凯房款21万元；三、被告胡根忠赔偿原告张培凯利息损失（以21万元为基数，自2011年9月30日起至判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算）。四、被告吴光普对上述二、三项义务承担连带清偿责任，其在承担连带清偿责任后有权向被告胡根忠追偿。上列二、三、四项于判决生效后十日内履行完毕。案件受理费5950元，诉讼保全费2070元，由原告张培凯承担诉讼费1500元，由被告胡根忠负担诉讼费4450元、保全费2070元。本院二审期间，张培凯申请证人王某出庭作证。胡根忠、吴光普没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，胡根忠与张培凯、吴光普签订的房屋买卖合同合法有效，该合同约定的付款方式为“合同签订后房款一次付清，出卖方同意由吴光普收取全部房款”。张培凯主张已经支付31万元房款，并提供吴光普出具的31万元现金收据予以证明。对于31万元现金收据、张培凯转账支付21万房款的事实，各方当事人均无异议。对其余10万元房款的支付方式，张培凯能够做出合理的解释，并举证证明系折抵工程款，且作为主合同当事人胡根忠认可张培凯的请求。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。吴光普否认收到10万元，但未提供证据证明其主张，依法应予以驳回。本院对张培凯已经支付31万元房款的主张，依法予以确认。张培凯主张购房款利息按中国人民银行同类同期贷款利率四倍计算，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。吴光普作为担保人，在签订合同时，未约定担保方式。一审法院判决吴光普对胡根忠房款及利息承担连带责任保证，符合法律规定。胡根忠关于房款及利息与其无关、应当由吴光普进行返还的抗辩意见，没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，对张培凯的上诉请求有事实和法律依据的部分，应予支持，一审判决部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省滕州市人民法院(2016)鲁0481民初4239号民事判第一、四项及案件受理费、保全费部分；二、变更山东省滕州市人民法院(2016)鲁0481民初4239号民事判第二项为：“被告胡根忠返还原告张培凯房款31万元”；三、变更山东省滕州市人民法院(2016)鲁0481民初4239号民事判第三项为：“被告胡根忠赔偿原告张培凯利息损失（以31万元为基数，自2011年9月30日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算）”。上列给付内容于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5950元，由被上诉人胡根忠、吴光普承担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇一九年三月六日书记员  蓝 月