重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0155民初7948号原告：重庆市渝北区博诚物业管理有限公司，住所地：重庆市渝**龙溪镇龙山路**(原住所：重庆市渝北区龙溪红石支路39号)，统一社会信用代码915001126220962624。法定代表人：肖仁苹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄劲，男，系该公司工作人员。被告：严光建，男，1963年9月7日出生，汉族，户籍地：重庆市梁平区。原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司与被告严光建物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄劲和被告严光建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司(以下简称博诚物管公司)向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2017年8月至2018年7月的物业服务费582.30元；2.判令被告支付公摊费60.00元；3.判令被告支付违约金115.60元；3.本案诉讼费用由被告承担。事由和理由：原告博诚物管公司与梁平区东城丽景商住楼小区的建设单位重庆市青云房地产开发有限公司、重庆腾达教育发展有限公司先后于2013年8月8日、2014年8月30日、2016年8月1日，签订了3份《前期物业服务合同》，该合同约定：由原告博城物管公司对青云·东城丽景小区的物业从事管理服务，物业服务费按月收取，收费标准为：住宅电梯房按业主住房建筑面积0.9元/月/㎡收取，非电梯房按业主住房建筑面积0.7元/月/㎡收取；公摊费（即共用设备运行能源消耗费）按照合同约定由业主据实分摊；业主如果未按时交纳物业费的，按逾期每日千分之三或按每日万分之五的标准向原告支付违约金。自2013年7月起至2018年7月31日止，原告博诚物管公司按照《前期物业服务合同》约定为东城丽景小区的全体业主提供了相关的物业服务，但在物业费的实际收取中，对于东城丽景小区北区非电梯房的业主是按其住房建筑面积每月每平方米0.5元收取物业费，公摊费按每月每户5元收取。被告严光建于2009年在该小区购买有一套位于重庆市梁平区×街道×路×小区×幢×单元×-×（即×小区×-×-×-×）非电梯房，建筑面积为：98.39平方米，并于2010年3月2日签署“承若书”，同意并遵守重庆市青云房地产开发有限公司制定的《业主临时公约》。2011年1月，被告办理了接房手续成为该房业主，自此一直在该小区居住至今，并与该小区的其他业主共同接受了原告公司的物业服务；但被告自2017年8月起至2018年7月止，共计拖欠原告物业服务费590.34元，公摊费60.00元。曾经原告方书面催收，被告至今未交纳上述费用。因此，原告诉至本院要求判令被告支付物业服务费、公摊费及违约金共计757.90元。被告严光建辩称，原告公司所收的物业管理费不合理，未按规定收费，属乱收费；且未按合同规定履行职责，服务不到位。小区内存在很多安全隐患，没有保安人员值守岗位，也没有大门，更没有围墙和防护设施，外来人员可以随时进入小区，无人管理；小区监控摄像头全部破坏，也没有维修；物业管理懒散，小区绿化地被种植有蔬菜，管理不严。按照前期物业服务协议的规定，要求定期消毒、灭蚊、灭鼠，而原告公司未做到，导致被告家里进老鼠，衣柜、沙发、沙窗被咬坏，衣服被咬破，造成的损失请求原告赔偿；小区门前进出路段成了停车场，噪声严重，影响居民的生活；小区住宅楼梯路灯不完善，存在安全隐患至今未整改；小区没有封闭设施，也没有休闲活动中心和体育活动器材；由于小区不成型、不安全、不达标，被告对物业服务没尽到职责，要求被告消除隐患，恢复原状；且被告没有与物管公司签订合同。故拒绝交纳物业服务费，请求驳回原告的诉讼请求。本院认为，原告博城物管公司为证明其主张的事实举出了《前期物业服务合同》、相关通知、公告、照片、保安巡查签到表、本院(2017)渝0155民初5333号民事判决书、邮寄书面催交物业费凭证、被告严光建房产登记信息查询结果等证据，虽经被告质证提出了异议，认为与本案无关，但没有举出足以反驳的相反证据；经本院审查认为，原告方举示的证据来源合法、内容真实、且与本案有关，应当作为认定本案事实的证据予以采纳。关于被告举示的收据复印件四张，经原告质证没有提出异议，依法应当予以采纳；对被告出示的三张照片，经原告质证，提出了异议，认为三张照片无拍摄时间、、地点也没有其他证据进行印证，与本案无关；本院审查认为，原告的质证意见理由成立，被告称照片的拍摄时间是2019年2月前几天拍摄的，与本案所争议的案件事实中的时间不一致，故不能作为认定本案事实的证据予以采纳。根据以上有效证据，对原告主张的案件事实予以确认。原告博诚物管公司与重庆市青云房地产开发有限公司、重庆腾达教育发展有限公司签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，合法有效。原告博诚物管公司按照《前期物业服务合同》的约定，自2013年7月起至2018年7月止一直为东城丽景小区全体业主提供了必要的保洁、安保、管理和维护等物业服务。在此期间，被告作为该小区的业主之一，与其他业主共同接受原告的物业服务。虽然，被告不是合同形式上的当事人，没有与原告签订物业服务的书面合同，但其作为业主之一，也是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成了物业服务合同的实质当事人，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告博诚物管公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，包括被告在内也有效力。因此，被告作为该小区的业主之一，与其他业主共同享受了原告提供的物业服务，就应当履行全体业主负有的均等交纳物业服务费的义务，支付相应对价的物业服务费给原告，其缴费标准也应当按照《前期物业服务合同》约定的标准向原告支付相关物业服务费，故原告的该项诉讼请求应当予以支持。由于被告居住的是该小区北区的非电梯房，按照《前期物业服务合同》的约定应当按每月每平方米0.7元计算交纳物业费；但在诉讼中，原告请求自2017年8月至2018年7月的物业服务费按每月每平方0.5元收取，每平方米放弃了0.2元收取物业费；且按照其住房建筑面积按每月每平方米0.5元计算应交纳物业服务费590.34元，现原告仅请求被告交纳物业服务费582.30元，放弃了8.04元，均是其对民事权利的自愿处分，不违背法律规定，应予准许。关于原告方主张的公摊费，按照前期物业服务合同约定由业主据实分摊，现在原告方主张2017年8月至2018年7月按每月每户5元计收公摊费，由于被告对公摊费的收取方式和标准无异议。因此，原告主张的公摊费应予支持。关于违约金，由于被告拖欠原告公司物业服务费构成违约，应当承担继续履行、支付违约金的民事责任。现原告主张违约金按每月1.5%计算，该项请求不违反法律规定，也符合《前期物业服务合同》的约定，应予以支持。关于被告严光建在诉讼中抗辩称，原告收费不合理，服务不到位，给其造成财产损失，拒绝交纳相关物业服务费，请求驳回原告的诉讼请求的主张，由于被告严光建举示的证据不足；同时被告举示的原告向其收取2013年-2016年三年的物业费的收据，亦证明了原告公司提供了相关的物业服务，故被告的抗辩称理由不能成立，对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：由被告严光建向原告博城物管公司支付其拖欠的物业服务费582.30元，公摊费60.00元，并支付违约金(自2017年9月起以其每月拖欠的物业服务费为基数，分别依次按其拖欠的期限按月利率1.5%计算至2018年7月止)，限本判决生效之日付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告严光建负担。本判决为终审判决。审判员 高 燎二〇一九年三月六日书记员 孙雲雲