湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终51号上诉人（原审被告）：恩施州金海湾实业投资有限公司，住所地恩施市航空路**中大御城（中大国际**）。法定代表人：郑德厚，董事长。委托诉讼代理人：严奉祥，湖北雄视律师事务所律师。委托诉讼代理人：何超群，湖北雄视律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜鹤，男，1978年11月9日出生，土家族，住湖北省鹤峰县。委托诉讼代理人：廖烟波，湖北勇鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈红梅，女，1978年11月11日出生，土家族，住湖北省鹤峰县。系姜鹤之妻。委托诉讼代理人：廖烟波，湖北勇鑫律师事务所律师。上诉人恩施州金海湾实业投资有限公司（以下简称金海湾公司）因与被上诉人姜鹤、陈红梅商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省鹤峰县人民法院（2018）鄂2828民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金海湾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费用由姜鹤、陈红梅负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致对本案的裁判结果错误。1.《容阳半岛茶厂片区办理房屋产权证协议》（以下简称容阳半岛协议）的当事人为金海湾公司与胡茂旺、刘华、唐建平、张秀兰、郭丰、魏萍等六人（以下简称胡茂旺六人）。其他业主不是合同的当事人，没有权利追认胡茂旺六人的行为，其追认行为也不合法。胡茂旺六人之所以在乙方代表处签字，是因为在购房合同中，部分人系夫妻双方共同购买房屋，其签字行为代表夫妻二人均认可协议。故容阳半岛协议只在金海湾公司与胡茂旺等六人之间发生法律效力，在金海湾公司与姜鹤、陈红梅间不发生效力。2.关于产权证的办理，金海湾公司与姜鹤、陈红梅在《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第九条中进行了明确约定，双方应当按照遵照约定执行。根据前述约定，产权登记的日期只能在二期完工，本项目综合验收完毕并取得相关备案证之后，60日内办理权属登记。3.“鹤峰县容阳半岛林业小区业主委员会”没有在鹤峰县住房和城乡建设局备案，未依法成立，不是合法组织。不论其是否为协议当事人，因其本身不合法，其签章也失去合法性。故无论其以何种身份加盖公章，均是无效的。姜鹤、陈红梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决客观公正，应当依法维持。金海湾公司未在诉讼中举证证明迟延办证的原因系政府部门造成的，其上诉理由不能成立。姜鹤、陈红梅向一审法院起诉请求：1、依法判决金海湾公司支付违约金16300.00元；2、诉讼费用由金海湾公司承担。一审法院认定事实：金海湾公司系鹤峰县容阳半岛小区的房地产开发商。2011年6月14日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容为姜鹤、陈红梅购买金海湾公司建设的容阳半岛B幢十层1004号房；关于产权登记的约定为“因本项目分期开发，情况特殊，产权登记日期只能在二期完工，本项目综合验收完毕并取得相关备案证之后，60日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该合同还对逾期交房、逾期付款、交接等相关事宜作了详细约定。合同签订后，姜鹤、陈红梅依约支付了购房款，金海湾公司已将房屋交付给姜鹤、陈红梅使用。2015年容阳半岛二期完工。因容阳半岛茶厂片区业主所购商品房一直未办理产权证以及地下车位、物业用房等问题与金海湾公司产生纠纷。2016年3月3日，在鹤峰县住建局、规划局、国土资源局、城管执法大队等相关部门的主持下，召集金海湾公司与部分业主代表协商，金海湾公司与业主代表就相关事项达成一致意见，并以金海湾公司为甲方，以容阳半岛茶厂片区业主为乙方签订了容阳半岛协议。该协议对金海湾公司办理房屋所有权总证约定如下：办证时间为2016年7月1日以前甲方应取得房屋所有权总证（因职能部门因素除外，但甲方必须提供相关证据）；违约责任，若超期一天甲方承担业主每户100.00元/天作为违约金支付给乙方；此协议一式六份，经甲、乙（业主签字见附件）双方及见证单位负责人签字生效，金海湾公司在甲方栏签章，魏萍、张秀兰等六人在乙方代表栏签字，田进、张蕾等四人在见证单位负责人处签字，该协议上鹤峰县容阳半岛林业小区业主委员会在乙方栏加盖公章。姜鹤在容阳半岛林业小区（××）业主签字确认表上签字，确认内容为“1、A栋负一楼按原规划作为地下停车位验收办证，但同意建设单位经营超市五年，期满后超市无条件退出，恢复地下停车位；2、同意原售楼部作为物业用房保留，否则拆除”，该签字表没有制表时间及姜鹤、陈红梅等的签字时间。容阳半岛协议约定的办理房屋所有权总证的期限届满，金海湾公司未取得房屋所有权总证。2016年9月28日，部分业主上访到信访局，要求协助解决办证事项，相关部门和领导进行了签批。2016年12月12日，金海湾公司取得了不动产权证。从签订容阳半岛协议至今，A栋负一楼停车位、原售楼部均由金海湾公司经营管理。一审另查明，2015年9月21日，容阳半岛业主委员会向鹤峰县公安局递交《容阳半岛业主委员会办理公章的请示》，申请办理业主委员会公章（明确公章名称为鹤峰县容阳半岛林业小区业主委员会）。2015年10月12日，鹤峰县住房和城乡建设局给鹤峰县公安局治安大队出具了一份备案证明，内容为“按照选举法的规定，鹤峰县容阳半岛业主委员会在县住建局和容美镇中坝社区的组织下已于2015年8月31日选举产生，并公示无异议。选举结果合法有效，我局同意备案”。同日，鹤峰县容美镇中坝路社区居民委员会在业主委员会的《请示》上签署“选举合法有效，准予办理”并加盖公章，鹤峰县公安局治安大队负责人在该《请示》上签署“同意”并签名和加盖公章。容阳半岛现在仅存在一个业主委员会，对外的公章为“鹤峰县容阳半岛林业小区业主委员会”。一审法院认为，本案的争议焦点为2016年3月3日的容阳半岛协议是否是当事人的真实意思表示，对双方当事人是否有约束力？双方当事人对争议焦点没有异议。首先，该协议的序言部分明确本协议是在相关职能部门（住建局副局长彭清柏、规划局局长申树云、城管执法大队队长田立军、国土资源局股长刘志猛）主持下召集双方当事人达成的，且在协议尾部有甲方签章、乙方代表的签字以及相关职能部门人员签字，应认定该协议内容是双方当事人真实意思表示。其次，该协议首部明确甲方为金海湾公司，乙方为容阳半岛茶厂片区业主，且在尾部也注明乙方代表，由此可见，协议的双方当事人并没有“鹤峰县容阳半岛林业小区业主委员会”，因此该业主委员会是否合法成立并不影响该协议对协议当事人的约束力。况且，该小区除了该业主委员会外，没有其他的业主委员会，其公章经过了职能部门的备案。再次，六位业主代表虽然在形式上未取得全体业主的授权，构成无权代理，但业主已经以自己的行为对业主代表的行为进行了追认，且对协议约定的内容双方当事人均已实际履行，所有业主对金海湾公司经营使用A栋负一楼停车位、原售楼部均没有提出异议，亦未进行干涉，已经全面履行了协议约定的义务，金海湾公司也已为业主办理了房屋所有权总证，只是履行有瑕疵（迟延履行），因此，无论业主是否事前授权业主代表，是否在确认表上签字，协议双方当事人均已实际履行了协议。最后，在金海湾公司未按照约定期限履行协议时，部分业主通过信访途径主张权利，请求政府解决，虽在信访材料中有认为是相关职能部门的原因超过约定期限未办证的内容，金海湾公司以此主张系职能部门的原因延期办证，但未提交其他证据印证，是否系职能部门的原因导致迟延办证，不适用当事人自认制度，金海湾公司对此应承担举证不能的不利法律后果。综上，容阳半岛协议双方当事人系金海湾公司与全体业主，协议内容系双方当事人真实意思，协议对双方当事人具有约束力。无论双方在《商品房买卖合同》中对办证以及办证的违约责任如何约定，该协议是对《商品房买卖合同》中该部分内容的变更，应以该协议为准履行。协议明确约定了办证时间及迟延办证的违约责任，金海湾公司未按照约定履行，应承担违约责任。本案当事人约定了违约金数额，并不以实际造成了损失为要件，对金海湾公司认为未给姜鹤、陈红梅造成实际损失不需要承担违约责任的辩称意见，不予采纳。姜鹤、陈红梅请求金海湾公司支付违约金16300.00元，符合该协议的约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十四条第一款、第四十八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：恩施州金海湾实业投资有限公司在判决生效后十日内支付姜鹤、陈红梅违约金16300.00元。案件受理费208.00元，减半收取104.00元，由恩施州金海湾实业投资有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据。经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”第3项约定：关于产权登记的约定见本合同协议第九条约定。附件四“合同补充协议”第九条约定：本（主）合同第十五条，关于产权登记约定的相关事宜向买受人解释清楚，因本项目分期开发，情况特殊，产权登记日期只能在二期完工，本项目综合验收完毕并取得相关备案证之后，60日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1.姜鹤、陈红梅是不是容阳半岛协议的当事人；2.金海湾公司应否按照容阳半岛协议的约定履行办证义务。对此，分析评判如下：（一）姜鹤、陈红梅系容阳半岛协议的当事人。容阳半岛协议的首部载明，乙方为容阳半岛茶厂片区业主，尾部载明签字的胡茂旺等六人为乙方代表，协议第6条亦明确约定“此协议一式六份，经甲、乙（业主签字见附件）双方及见证单位负责人签字生效。”由此可见，金海湾公司与胡茂旺等人签订容阳半岛协议时即明知胡茂旺等人的身份既是业主，又是附件中签字业主的代理人，一旦业主在附件中签字，即表明业主认可了胡茂旺等人的代理行为，胡茂旺等人的行为即对签字业主和金海湾公司产生约束力。姜鹤已在《容阳半岛林业小区（××）业主签字确认表》上签字，故容阳半岛协议对金海湾公司和姜鹤、陈红梅具有拘束力，在金海湾公司未按照协议约定履行自己的义务的情况下，姜鹤、陈红梅提起本案诉讼，符合法律规定。金海湾公司称胡茂旺等人是代表夫妻一方签字的上诉意见，与本案客观事实不符，本院不予支持。（二）金海湾公司应按照容阳半岛协议的约定在2016年7月1日前办理案涉房地产开发项目的房屋所有权总证。虽然双方当事人在《商品房买卖合同》的“附件四合同补充协议”第九条约定：“本（主）合同第十五条，关于产权登记约定的相关事宜向买受人解释清楚，因本项目分期开发，情况特殊，产权登记日期只能在二期完工，本项目综合验收完毕并取得相关备案证之后，60日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案。”但补充协议签订在前（2011年12月30日），容阳半岛协议签订在后（2016年3月3日），结合《商品房买卖合同》第十五条及补充协议第九条的条文分析，补充协议中的产权登记应指姜鹤、陈红梅所购房屋的房屋所有权证和土地使用证，并非指案涉容阳半岛协议中所称的房屋所有权总证。从另一方面而言，即使补充协议的内容包含了房屋所有权总证的办理，容阳半岛协议亦对补充协议进行了变更，双方当事人仍应按照容阳半岛协议的约定全面履行自己的义务。故金海湾公司关于双方当事人应当按照补充协议的约定履行办证义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。因容阳半岛协议系胡茂旺等六人以代理人的身份代表业主与金海湾公司签订的协议，鹤峰县容阳半岛林业小区业主委员会或鹤峰县容阳半岛业主委员会并非协议的当事人，其是否依法成立，业主委员会所刻公章是否与备案名称一致，不影响本案的实体处理。综上，上诉人恩施州金海湾实业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费208元，由上诉人恩施州金海湾实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  谭 云审判员  杨 芳二〇一九年三月二十七日法官助理张溪哲书记员欧顺恩