广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0391民初997号原告：深圳市喜洋洋房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市福田区景源华庭102-1。法定代表人：武志杨，该公司董事。委托诉讼代理人：张红鑫，广东卓科律师事务所律师。被告：朱莲芳，女，1961年1月12日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：王海荣，广东广深律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玲，广东广深律师事务所律师。被告：张新强，男，汉族，1973年9月25日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：李冬，广东熙业律师事务所律师。原告深圳市喜洋洋房地产经纪有限公司与被告朱莲芳、张新强居间合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告深圳市喜洋洋房地产经纪有限公司委托诉讼代理人张红鑫、被告朱莲芳委托诉讼代理人王海荣到庭参加诉讼，被告张新强经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告深圳市喜洋洋房地产经纪有限公司向本院提起诉讼请求：1.请求判令朱莲芳向原告支付居间服务费67500元；2.请求判令张新强向原告支付居间服务67500元；3.朱莲芳对张新强支付的居间服务费承担连带责任；4.朱莲芳、张新强承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年12月27日，朱莲芳与张新强在原告的居间服务下签订了编号为0099695号《二手房买卖合同》，合同约定朱莲芳出卖福田海悦华庭海华阁24层单元。合同签订后，原告为朱莲芳、张新强安排办理交付定金30万，其中张新强将定金29万交给了朱莲芳、1万元作为交楼押金存放于原告处，同时原告为被告寻找到了赎楼担保公司，为张新强安排了按揭银行。但在履行合同中，房价上涨，被告朱莲芳恶意违反合同约定，拒绝与张新强履行合同（见2017粤03民终12894号民事判决书），导致买卖合同没有继续履行。原告认为，最终没有办理产权变更至张新强名下是由于朱莲芳行为造成，原告已履行了居间义务，朱莲芳、张新强应当支付原告居间服务费，朱莲芳同时对张新强应当支付的居间服务费承担连带责任。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告朱莲芳辩称，原告要求朱莲芳支付居间服务费没有事实和法律依据，应依法驳回。理由如下：1.涉案二手房买卖合同证明居间服务费应由张新强承担，朱莲芳与张新强签订的二手房买卖合同第8条对税费负担进行了约定，张新强自愿支付全部的税费，包括买卖双方即朱莲芳与张新强的房地产中介服务费，朱莲芳与张新强约定房地产交易服务费指的是居间服务费，朱莲芳与张新强通过签订二手房买卖合同约定全部税费由张新强承担，包括法律规定应由卖方即朱莲芳缴纳的税费，也由买方即张新强承担。故本案的居间服务费应按照二手房买卖合同的约定由张新强承担；2.按照深圳市二手房买卖交易惯例，合同约定的二手房转让价为卖方实收的价款产生一切费用由买方承担，本案中应由张新强承担。3.原告与朱莲芳未对支付居间服务费达成合意，朱莲芳从未承诺向原告支付居间服务费，原告与朱莲芳没有签订任何房地产中介合同，也没有签订任何类似约定双方权利义务的书面文件，双方未达成任何的书面或口头的协议，朱莲芳从未承诺向原告支付居间服务费。4.原告已丧失获取居间服务费的资格，二手房买卖合同约定涉案的房产转让成交价为450万元，朱莲芳与张新强签订二手房买卖合同时，张新强已经涉诉，在另案中是被告，其银行账户、资金被冻结，被列为失信被执行人，被告无论从主观还是客观上都没有履行购房款450万元的意愿和能力，原告作为专业的房地产中介机构，其未核实张新强的资信情况，未向朱莲芳如实告知张新强履约能力，恶意促成朱莲芳与张新强签订二手房买卖合同，不仅存在严重的过错，更由于张新强的恶意串通损害了朱莲芳的合法权益的嫌疑，在张新强被列为失信被执行人的情况下，如果朱莲芳与张新强履行二手房买卖合同，将涉案的房屋过户至张新强的名下，张新强面临的状况将是交易房屋直接被查封拍卖，可见张新强在签订合同时就没有履约的目的，而是有意设计、诱导朱莲芳“违约”，并从中赚取“违约金”，原告不仅是帮凶，还是始作俑者，朱莲芳与张新强签订的二手房买卖合同，对张新强如何支付首期款以及办理按揭手续事宜均未作明确的约定，原告作为专业的房地产机构，未对二手房买卖合同作到应尽的义务，有违房地产中介的严谨，更进一步说明其与张新强有恶意串通的嫌疑，按照房地产经纪的惯例，房屋买卖过程中，中介方的服务贯通整个合同的签订及履行过程，居间方除了向委托人提供订立合同的机会，或者订立合同的媒介服务，而促成签约外，其服务内容包括协助办理贷款，办理房产过户等事项，诉讼中的二手房买卖合同虽经原告居间签订，但历经争议和诉讼，最终未解除，原告已丧失获得居间服务费的资格，原告在提供居间服务时，未履行居间人起码的注意义务，对合同的解除存在重大过错，原告无权要求朱莲芳支付居间服务费。原告主张的居间服务费金额没有事实和法律的依据，且明显偏高，根据房屋产中介服务费的规定，中介服务机构应公示价目表，包括服务内容、服务的项目及完成标准，本案中原告未提供其收取服务费项目的标准，原告主张居间服务费依据均为案外人的收费标准，与本案无关，且原告主张的金额过高，因此原告未履行中介服务中介机构应尽的义务，即使付出了部分的劳动，也丧失了获取居间服务费的资格，朱莲芳无需对张新强应向原告支付居间服务费承担连带责任，朱莲芳与张新强的二手房买卖合同的买卖双方，应独立承担其各自法律责任，朱莲芳未向张新强和原告承诺支付居间服务费，更没有承诺对张新强向原告支付的居间服务费承担连带责任，原告请求朱莲芳对张新强支付的居间服务费的责任没有事实和法律责任。请求法院驳回原告对朱莲芳的诉讼请求。被告张新强未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本案原告深圳市喜洋洋房地产经纪有限公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1.（2017）粤03民终12894号民事判决书，证明（1）上诉人（原审被告）朱莲芳与被上诉人（原审原告）张新强之间的房屋买卖合同，居间方系原告深圳市喜洋洋房地产经纪有限公司；（2）原告作为居间方已经完成居间服务，买卖合同未履行完毕是因本案的被告朱莲芳单方违约造成。证据2.二手房买卖合同（0099695），证明原告作为两被告买卖合同的居间方已经促成双方达成买卖合同，且履行完毕居间义务。合同总价为人民币450万元，居间服务费依据交易惯例应13.5万。证据3.定金收据；证据4.放弃优先购买权声明书；证据5.建行银行卡；证据6.涉案房产水、电、气统计单；证据7.转账凭证；证据8.涉案房产证；证据3-8共同证明在两被告房屋买卖合同的过程中，原告作为居间方，履行了居间服务，提供信息、看房、价格磋商、做承租人的工作放弃优先购买权、统计水、电、煤气表的总数、找赎楼担保公司、找按揭银行，依据法律规定两被告理应向原告支付居间服务费。朱莲芳在应对张新强的居间服务费承担连带责任。证据9.中原地产居间服务佣金收费标准；证据10.Q房网居间服务佣金收费标准；证据11.链家地产居间服务佣金收费标准；证据9-11共同证明（1）依据国家计委、建设部于1995年7月17日联合下发的《关于房地产中介服务收费的标准》中的规定，中介方促成客户达成买卖合同时向买卖双方各收取成交价的1.5%的居间服务费（佣金）；（2）本案买卖合同的成交价为人民币450万元，依据规定居间服务费共计人民币13.5万元。被告朱莲芳提交证据如下：证据1.《二手房买卖合同》，证明（1）《二手房买卖合同》中未约定张新强应向朱莲芳支付首期款的时间，原告未尽到二手房交易经纪公司应尽到的职责，导致朱莲芳与张新强发生纠纷，原告无权要求朱莲芳支付居间服务费；（2）支付居间服务费的义务是张新强的义务，与朱莲芳无关，原告向朱莲芳主张居间服务费无任何事实和法律依据。证据2.原告的工作人员与朱莲芳的微信聊天记录；证据3.全国法院失信被执行人名单信息公示与查询单；证据2、3共同证明（1）张新强因未清偿到期债务，其银行账户被冻结、其被列为失信被执行人，无能力履行《二手房买卖合同》约定的付款义务；（2）原告未审核张新强的资信状况，未如实向朱莲芳告知张新强的履约能力，恶意促成朱莲芳、张新强签订《二手房买卖合同》，原告存在过错，无权向朱莲芳主张居间服务费。被告张新强未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2015年12月27日，张新强(买方）与朱莲芳（卖方）在喜洋洋公司的居间服务下签订编号为0099695的《二手房买卖合同》约定，卖方将其名下位于深圳市××区海悦华庭海华阁24层C单元(下称涉案房产)以450万元的价格转让给买方，买方同意在合同生效之日起当日内向卖方支付定金2万元，合同生效后再向卖方支付定金28万元；买方向银行按揭贷款支付楼款，买方须将首期款150万元支付至指定监管银行账号；该物业处于抵押状态，卖方须于签署合同之日起3日内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关手续；双方协商同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算，交楼押金交由第三方监管。如买方未按约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，、买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第15条备注(如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准)：由于买方名下现有物业已出售并已经开始办理手续，合约0099695约定买卖双方45天内完成过户手续，如因买方另一套房手续未完成导致45天内无法完成本合同过户手续，经双方协商，此过户手续延长20个工作日。合同另对税费的承担、租约、房产交付时间等进行了约定。2.2015年12月30日，朱莲芳收到张新强交付的购房定金30万元。3.2016年3月16日，喜洋洋公司的员工与朱莲芳通过微信沟通合同履行事宜，喜洋洋公司员工称，张新强因帮他人担保，银行账户被冻结，张新强可以一次性付全款，朱莲芳则称合同备注约定的45天加上20个工作日，当日为最后的履行期限，如果没有全额资金转入其账户，涉案合同自动失效，其会取回所有文件，一切按合同办事。4.2016年3月18日，张新强就案涉编号为0099695的《二手房买卖合同》产生的纠纷起诉朱莲芳并列深圳市喜洋洋房地产经纪有限公司和中国工商银行股份有限公司福园支行为第三人，要求解除与朱莲芳的合同，并要求朱莲芳返还定金并支付违约金。2016年12月18日，深圳市福田区人民法院作出(2016)粤0304民初7101号判决，该判决认定张新强按照合同约定履行了支付定金、通知朱莲芳办理购房款资金监管的义务，但朱莲芳未配合办理资金监管，构成违约，依法应承担违约责任。判决：“一、确认原告张新强与被告朱莲芳于2015年12月27日签订的《二手房买卖合同》于2016年12月23日解除；二、被告朱莲芳应于本判决生效之日起十日内向原告张新强返还定金29万元；三、被告朱莲芳应于本判决生效之日起十日内向原告张新强支付违约金90万元；四、第三人深圳市喜洋洋房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张新强返还定金1万元；五、驳回原告张新强的其他诉讼请求。”朱莲芳不服一审判决提出上诉，深圳市中级人民法院作出（2017）03民终12894号判决，驳回上诉，维持原判。5.原告喜洋洋公司和被告朱莲芳、张新强之间未就居间服务费的金额及支付事项进行书面约定。本院认为，本案为居间合同纠纷，因被告朱莲芳为香港特别行政区居民，本案具有涉港因素。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，双方当事人在借款合同中未约定法律适用，由于纠纷发生在深圳，按照最密切联系原则，本案适用我国内地法律为准据法。本案中，原告作为居间人，居间介绍被告朱莲芳和张新强签订《二手房买卖合同》，虽然原告并未与被告朱莲芳与张新强签订居间服务协议，但原告已提供了居间服务，原、被告之间居间服务关系成立，合法有效，应受法律保护。关于原告主张的居间服务费的诉讼请求。本院认为，一、原告有权获得居间报酬。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。本案中，虽然朱莲芳和张新强未最终达成房屋买卖交易，但原告已经提供了部分居间服务，促成两被告之间签订《二手房买卖合同》，因此，原告享有居间服务费的请求权。二、被告朱莲芳违约，导致涉案房屋未成达成交易。被告朱莲芳认为原告作为居间方未尽到居间职责，且可能存在与张新强恶意串通损害朱莲芳合法权益。根据已生效判决认定，张新强已按照合同约定履行了支付定金、通知朱莲芳办理购房款资金监管的义务，朱莲芳未配合办理资金监管，构成违约，依法应承担违约责任。即朱莲芳的违约导致了其与张新强未完成房屋买卖交易。三、被告朱莲芳有义务向原告支付居间服务费。被告朱莲芳辩称，根据被告朱莲芳和张新强签订《二手房买卖合同》第八条约定，买方自愿支付卖方房地产交易服务费和买方房地产交易服务费等税费，因此其不应当向原告支付报酬。该约定为两被告之间的自主约定，是双方对房屋交易服务费及税费等支付义务的自愿转移与承担，该合同并无原告签名，该约定对原告没有效力。另《二手房买卖合同》第八条的约定，由被告张新强承担全部的二手房交易产生的费用，但因朱莲芳违约导致合同未能履行，应由朱莲芳承担因违约产生的所有损失，包括双方约定的本应由张新强承担的二手房交易费用。综上所述，被告朱莲芳和张新强接受了原告的居间服务，因朱莲芳违约，导致交易未成完成，应当承担相应的违约责任，应向提供居间服务的原告支付居间服务费用。关于居间服务费数额的问题。本案中，原告喜洋洋公司和两被告之间没有约定居间服务费数额，根据居间行业常态，原告作为中介公司在促成本案两被告买卖合同成立后，尚须协助办理相关抵押注销、合同公证、见证、评估、产权过户、贷款、领取产证、交房等相关手续，在两被告签订的买卖合同并未完全履行的情况下，其有权主张的居间报酬相较于交易全部完成的情况，应当予以部分减免。本案中，原告与被告未对居间服务费的计算及违约责任进行约定，原告主张按照房屋成交价格的3%计算居间服务费，但日常房屋买卖居间服务中也存在大量低于3%居间服务费的情形，鉴于原告确实为本案被告提供了居间服务，应当享有报酬获得权，本院酌定居间服务费为2.25万元，该款项应由被告朱莲芳负责支付。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱莲芳自本判决生效之日起十日内向原告深圳市喜洋洋房地产经纪有限公司支付居间服务费2.25万元；二、驳回原告深圳市喜洋洋房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由原告深圳市喜洋洋房地产经纪有限公司承担2500元，被告朱莲芳承担500元。如不服本判决，原告深圳市喜洋洋房地产经纪有限公司、被告张新强可在判决书送达之日起十五日内、被告朱莲芳可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  郑松人民陪审员  周洁人民陪审员  郭源二〇一九年三月十二日法官助理窦天山法官助理丘概欣书记员杜凤英