山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终2708号上诉人（原审被告、反诉原告）：威海建大实业有限公司，住所地威海市文化中路**。法定代表人：宫云明，经理。委托诉讼代理人：侯国华，山东鸿源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志华，山东鸿源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）王小磊,男，1983年7月18日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：徐云龙，山东恺维律师事务所律师。上诉人威海建大实业有限公司因与被上诉人王小磊房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院(2018)鲁1092民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。威海建大实业有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回王小磊的诉讼请求，支持威海建大实业有限公司的反诉请求；王小磊承担一、二审诉讼费及反诉案件受理费。事实和理由：1.威海市海滨南路韩国风情街B栋B1-9、B1-10号楼共288.40㎡的房屋和场地（以下简称案涉房屋）实际交付时间为2012年8月25日。根据山东省诚信行物业管理有限公司出具的相关证据和生活常识，足以证实王小磊系2012年8月25日办理交接手续，交纳相关装修押金、水电费并领取案涉房屋钥匙；案涉房屋的租赁合同中虽明确约定装修押金应于签订合同时支付，但王小磊因案涉房屋未交付而一直没有支付租金，直至2012年8月25日，因物业公司要求业主领取房屋钥匙的同时必须缴纳装修押金和水电费，王小磊为领取案涉房屋的钥匙才于当天向物业公司交付装修押金、水电费，因此装修押金和预付电费的缴费时间即案涉房屋交付时间；王小磊于2012年8月25日预交电费300元，2013年4月24日电费737.76元，即2013年4月24日前案涉房屋至少产生1037元的电费，结合王小磊自认的2013年6月开业的情形，可以证实2013年4月24日前王小磊在案涉房屋中进行非营业性活动产生了约1037元的电费，显然案涉房屋的交付时间远在2013年4月24日之前，根据电量的使用情况，电费缴纳记录与物业公司的收费登记、证明等材料可相互印证，证实案涉房屋系于2012年8月25日交付给王小磊使用。2.一审对租赁费、运营费、物业管理费的计算事实认定错误，适用法律错误。双方于2011年12月20日就案涉房屋签订的《威海韩国风情街租赁、运营、物管》第四条中的租金明细表中明确限定了租金分阶段计算的起止时间，无论业主何时交付使用，均应按使用期间对应时间节点的租金明细表中的标准支付相关费用；合同中的相关费用标准完全是根据整体物业项目的实际使用、运营及物业管理情况计算制定的，相当于同时期的市场价格标准。山东省诚信行物业管理有限公司通过招标程序于2012年6月25日入驻案涉房屋所在项目，当时整个项目的物管、招商、运营工作均在同步正常进行，相关市场亦同步开始培养成长，相关费用标准也于2012年6月开始形成，并逐步增加。王小磊使用案涉房屋，应按同期市场价格标准即合同约定标准支付相关费用。因此无论是按照合同的明确约定，还是根据项目经营的实际情况所对应的同期市场标准，租金、运营费、物业管理费等相关费用均应以案涉房屋实际使用的时间所对应的年度的标准计算，而不应以交付时间作为最低标准的起点计算。王小磊答辩称，威海建大实业有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回上诉、维持原判。关于案涉房屋的租赁期限，根据我国合同法第二百一十二条的规定，双方在2011年签订的租赁合同，案涉房屋当时正在建设中，建设工程消防没有验收合格，签订合同时只是预计的案涉房屋交房时间并非实际交房时间。根据竣工验收报告可以看出，案涉工程在2012年12月11日仅是单体竣工验收，并未综合验收。根据威海市公安局消防支队建设工程消防验收意见书显示，2013年5月20日消防工程验收合格。该报告第三项显示投入使用营业前应依法向威海经济技术开发区消防大队申请消防安全监察，证明在2013年5月20日之后，王小磊要投入使用仍需向消防大队申请消防安全检查后才可投入使用。双方签订的租赁合同明确约定装修押金在签订合同时交付，签订合同时项目系在建工程，且没有指定收取押金的具体部门，物业没有入住，所以签订合同时未交付押金。物业入住后项目未施工完毕，物业通知王小磊交纳装修保证金，所以保证金交付时间并非交房时间。保证金退还时间为2013年7月26日，王小磊的营业执照也能证实开业时间为2013年8月11日，可证实2013年7月26日房屋装修完毕，同年8月11日试营业。威海建大实业有限公司主张的交房时间与上述材料相互矛盾，且王小磊也不可能在交房一年内一直在装修。王小磊虽预存电费，但交房前并非其使用。王小磊在交房后每月用电量为四、五千元。王小磊向一审法院起诉请求：威海建大实业有限公司返还房租等费用95307元，并支付自2014年10月22日起至实际给付之日止的利息（以95307元为基数，按照银行同期贷款利率计算）。案件审理过程中，王小磊变更诉讼请求为：威海建大实业有限公司返还房租等费用224758.2元，并支付自2017年6月14日起至实际给付之日止的利息（以224758.2元为基数，按照银行同期贷款利率计算）。威海建大实业有限公司一审提起反诉请求：王小磊向威海建大实业有限公司支付逾期支付房租的违约金239484元。一审法院认定事实：2011年12月20日，双方当事人签订一份《威海韩国风情街租赁、运营、物管合同书》，约定：甲方为威海建大实业有限公司，乙方为王小磊，甲方将案涉房屋租赁给乙方经营，租赁期限为5年，自2012年6月30日至2017年6月29日；第一年即2012年6月30日至2013年6月29日的租金、运营费、物业管理费共计95307.77元，第二年即2013年6月30日至2014年6月29日的租金、运营费、物业管理费共计179823.17元，第三年即2014年6月30日至2015年6月29日的租金、运营费、物业管理费共计188129.1元，第四年即2015年6月30日至2016年6月29日的租金、运营费、物业管理费共计205571.53元，第五年即2016年6月30日至2017年6月29日的租金、运营费、物业管理费共计224758.2元，每年5月30日前付清当年6月30日至次年6月29日的费用；乙方在签订合同时须交纳5000元作为保证金；乙方在签订租赁合同时须向甲方缴纳商业装修质量保证金按20元/建筑平方米取整收取合计3000元；乙方商铺内的照明及设备用电、用水，由乙方负责交纳；如乙方未按合同约定交纳租金、运营费、物业管理费及水电费，则每日按拖欠总金额的千分之五向甲方支付违约金；合同中还就其他事项进行了约定。同时双方陈述第一年即2012年6月30日至2013年6月29日，因考虑到装修及刚开业客流量小，第一年租金在原测算租金的基础上减半再上浮10%计算而来。合同签订后，王小磊于2011年12月5日支付租金、运营费、物业管理费共计96764元，2014年9月2日付款179823.17元，2015年8月28日付款188129.1元，2016年8月31日付款105571.53元，2016年10月27日付款100000元，2017年6月14日付款224757元。2017年6月14日，双方续签了3年的租赁合同，租赁期限为2017年6月30日至2020年6月29日，王小磊支付了前3个月的租金。之后，王小磊将租赁场所转租给案外人，2017年8月21日，案外人重新与威海建大实业有限公司签订了租赁合同，租赁期限与王小磊、威海建大实业有限公司之间签订的合同相同，第四个月起的租金由案外人支付。一审诉讼中，双方当事人存在争议的事实是：案涉租赁房屋何时交付王小磊使用。王小磊主张其于2013年7月领取了房屋钥匙，8月开业，在庭审中又陈述其于2013年5月领取钥匙，装修后6月开业；威海建大实业有限公司主张交付时间为2012年8月25日。王小磊为证明其主张，提交一份2013年5月20日威海市公安消防支队建设工程消防验收意见书，主要内容为：韩国风情街B、C、E栋工程经资料审查、现场抽样检查及功能测试，综合评定该建设工程消防验收合格。王小磊据此主张房屋交付使用时间应在消防验收合格之后。经质证，威海建大实业有限公司对该证据的真实性无异议，但主张其房屋交付时间在消防验收之前。威海建大实业有限公司为证明其主张，提交：1.盖有山东省诚信行物业管理有限公司威海分公司（以下简称诚信行物业威海公司）印章的《每日收费情况登记表（商业客户）》一份，第28、29户B1-910，客户姓名为王小磊，交费时间为2012年8月25日，交装修押金5000元，预存电费300元；2.盖有诚信行物业威海公司印章的电费收款凭证（系打印件）一份，主要内容为：客户名称为王小磊，收款时间为2013年4月24日，收费项目为电费，本月计费金额737.76元，往月欠费0元，预收金额0.04元；3.诚信行物业威海公司于2012年8月25日出具的收装修押金收据及2013年7月26日退还王小磊装修押金单据，以上两份均系复印件；4.2012年10月11日，案涉房屋所在工程韩国风情街二期B栋竣工工程质量验收报告一份原件，证明案涉工程在2012年12月11日竣工验收完毕，但威海建大实业有限公司在竣工验收完毕前即施工完毕后，便将案涉房屋交付业主使用；5.2018年3月14日诚信行物业威海公司出具的证明材料一份，主要内容为：该公司于2012年6月25日入驻韩国风情街，王小磊于2012年8月25日交纳装修押金并领取了钥匙；6.诚信行物业威海公司出具的物业费发票一份，时间为2012年8月，收费项目为2012年7、8月份物业费，金额为27196元，拟证明2012年7月案涉房屋所在项目已投入使用；7.2012年11月1日物业移交协议及2012年11月30日物业服务移交清单，拟证明威海建大实业有限公司向物业移交相关项目的全部资料及设施，清单包括消防系统。经质证，王小磊对证据1、2的真实性不予认可，并主张王小磊每月电费为4000-5000元，远远不止700余元；对证据3真实性认可，但主张合同约定签订合同时即须交纳装修保证金，因为当时物业公司未入驻才未交，物业公司入驻后，王小磊于2012年8月25日交纳了装修保证金，但房屋并未交付，另外，2013年7月26日才退还装修保证金恰恰说明王小磊此时才装修完毕；对证据4的真实性予以认可，但主张该证据系地基与基础工程质量验收资料，并非房屋的综合验收竣工报告，并且按照规定，房屋须消防验收等合格后才能投入使用；对证据5的真实性不予认可，主张王小磊仅于2012年8月25日交纳了装修押金，但未收到房屋钥匙；对证据6、7的真实性认可，但主张该证据只能证明物业公司收取了威海建大实业有限公司的物业管理费，且物业费支付的时间与物业服务正式交接的时间不符，该两份证据均与本案无关。一审法院对该项争议事实认定如下：首先，双方合同约定，王小磊应于签订合同时支付保证金及装修押金，而非领取钥匙装修时支付，因此，王小磊于2012年8月25日支付装修押金，不能推定王小磊于同日接收了房屋钥匙；第二，威海建大实业有限公司与诚信行物业威海公司之间关于收取物业费、移交物业资料及设施，案涉房屋所在工程何时竣工验收，均与威海建大实业有限公司是否向王小磊交付房屋钥匙一事之间不具有关联性，不能据此推定钥匙的交付时间；第三，诚信行物业威海公司出具的电费收据，可以证明王小磊预交电费的情况，但无法直接证明房屋交付时间；第四，一审法院释明威海建大实业有限公司提交钥匙签收记录或收据，威海建大实业有限公司未能提交；第五，根据相关法律规定，房屋需通过综合验收方可交付使用，消防验收属综合验收的一个必备环节。综上，根据威海建大实业有限公司提交的现有证据，结合案涉房屋所在工程通过消防验收的时间2013年5月20日，不能认定威海建大实业有限公司关于2012年8月25日向王小磊交付房屋的主张成立，应根据王小磊一审庭审中的自认，认定房屋交付时间为2013年5月底。一审法院认为，本案争议的焦点是：第一，王小磊是否多支付了房屋租金，如多支付租金，其有权要求返还的数额是否合理；第二，王小磊起诉是否超过诉讼时效；第三，王小磊是否存在逾期付款的违约行为，如存在，威海建大实业有限公司主张的违约金是否合理。关于焦点一，王小磊、威海建大实业有限公司之间签订的《威海韩国风情街租赁、运营、物管合同书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应信守履行。合同中约定的租赁费、运营费、物业管理费的数额系根据租赁时间确定，租赁的时间跨度不同则市场价格不同，双方约定的租赁费、运营费、物业管理费数额亦不同。威海建大实业有限公司未按合同约定的时间交付标的物，王小磊要求返还多付的租赁费、运营费、物业管理费，理由正当，但其主张租期最后一年的租赁费、运营费、物业管理费，理由不当，应当根据王小磊实际使用时间计算应付租赁费用、运营费、物业管理费，如应付租金低于实际支付数额，则差额部分应由威海建大实业有限公司返还。威海建大实业有限公司实际交付标的物的时间为2013年5月底，双方测算第一年租金时考虑了装修期及客流量的问题，对第一年租金给予一定优惠，在实际交付之后，仍应遵从该约定。因此，案涉合同2013年6月1日至2014年6月29日的租赁费、运营费、物业管理费应计算为113709.75元（96764元÷12月×1月＋179823.17元÷12月×11月×50%×110%＋179823.17元÷12月×1月），2014年6月30日至2017年6月29日的租金、运营费、物业管理费应按合同约定数额计算，因此，合同期内王小磊实际使用期间的租金应计算为732168.58元（113709.75元＋188129.1元＋205571.53元＋224758.2元）。王小磊实际付款数额为895044.8元（96764元＋179823.17元＋188129.1元＋105571.53元＋100000元＋224757元），差额162876.22元应为王小磊多支付的租赁费、运营费、物业管理费，其要求威海建大实业有限公司返还该部分款项并主张自最后一次付款之日即2017年6月14日起按银行同期贷款利率计算的利息，理由正当，予以支持。关于焦点二，王小磊最后一次付款时间为2017年6月14日，其于2018年起诉要求返还多付的租赁费、运营费、物业管理费，未超过诉讼时效。关于焦点三，双方合同中约定的违约金计算方法为每日按拖欠总金额的千分之五计算，王小磊主张该条款约定的违约金过高，要求调低。威海建大实业有限公司并未举证证明其实际损失，可参照银行同期贷款利率以年利率6%的1.3倍计算逾期付款违约金。威海建大实业有限公司实际交付标的物比合同约定时间延迟了11个月，导致王小磊实际使用时间延后，因此，租赁费、运营费、物业管理费等款项应当在合同约定的支付时间的基础上顺延11个月。2013年6月1日至2013年6月29日的租赁费、运营费、物业管理费8063.67元，王小磊已于签订合同时付款96764元，足以支付截至该时间的上述费用，不存在逾期付款的情况。合同约定2013年6月30日至2014年6月29日的租赁费、运营费、物业管理费104646.08元应于2013年5月30日前支付，顺延11个月后，支付时间应为2014年4月30日。截至该时间，王小磊已付款88700.33元（96764元-8063.67元），尚欠15945.75元（104646.08元－88700.33元）。王小磊于2014年9月2日又支付179823.17元，该15945.75元逾期付款125天，逾期付款违约金应计算为425.95元（15945.75元×6%×130%÷365天×125天）。同理，2014年6月30日至2015年6月29日的租赁费、运营费、物业管理费188129.1元应于2015年4月30日前支付，截至该时间，王小磊已付款163877.42元（179823.17元－15945.75元），尚欠24251.68元（188129.1元－163877.42元）。王小磊于2015年8月28日又付款188129.1元，该24251.68元逾期付款120天，逾期付款违约金应计算为621.91元（24251.68元×6%×130%÷365天×120天）。2015年6月30日至2016年6月29日的租赁费、运营费、物业管理费205571.53元应于2016年4月30日前支付，截至该时间，王小磊已付款163877.42元（188129.1元－24251.68元），尚欠41694.11元（205571.53元－163877.42元）。王小磊于2016年8月31日又付款105571.53元，逾期付款123天，逾期付款违约金应计算为1095.93元（41694.11元×6%×130%÷365天×123天）。2016年6月30日至2017年6月29日的租赁费、运营费、物业管理费224758.2元应于2017年4月30日前支付，截至该时间，王小磊已付款163877.42元（105571.53元－41694.11元＋100000元），尚欠60880.78元（224758.2元－163877.42元）。王小磊于2017年6月14日又付款224757元，逾期付款45天，逾期付款违约金应计算为585.46元（60880.78元×6%×130%÷365天×45天）。综上所述，王小磊诉讼请求中的合理部分，证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、威海建大实业有限公司返还王小磊租赁费、运营费、物业管理费162876.22元，并支付以162876.22元为基数、自2017年6月14日至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、王小磊赔偿威海建大实业有限公司逾期付款违约金2729.25元（425.95元＋621.91元＋1095.93元＋585.46元）。判决于生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4672元，由王小磊负担1095元，威海建大实业有限公司3577元。反诉案件受理费2446元，由王小磊负担50元，威海建大实业有限公司负担2396元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，威海建大实业有限公司在二审法庭调查后提交书面代理意见一份，基本内容为租金最晚也应当自2012年12月25日起开始计算；一审依据合同约定的付款时间直接予以顺延，进而确定租金的付款节点，不符合合同约定。威海建大实业有限公司另主张即便按照一审顺延付款节点的方式，王小磊应付租金的数额应为105646.11元，一审计算为104646.08元，且一审计算的违约金数额有误，即便按照顺延的方式计算，违约金也应为23061.99元。王小磊同意按照105646.11元计算租金数额，其他意见同庭审意见。本院认为，案涉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。双方对案涉房屋的交付时间存有争议，威海建大实业有限公司主张交付时间为2012年8月25日，最晚也应于2012年11月25日计算，对此提供了物业公司的收费登记表、电费收据、装修押金收据、物业公司证明及案涉房屋验收报告等证据，但上述证据仅能在一定程度上证实王小磊办理了为了营业而与物业等部门的前期准备，与合同约定的交付保证金和装修押金等事项一致，但均非威海建大实业有限公司向王小磊交付案涉房屋的直接证据，而威海建大实业有限公司作为出租方，其具备保留交付房屋的相关证据的条件，在其未能提供交房凭证的情况下，现有证据不足以证实威海建大实业有限公司主张的交房时间。同时，从消防验收材料看，直至2013年5月20日案涉房屋才通过消防验收，而双方的租赁合同表明王小磊租赁房屋的用途系经营餐饮，房屋具备消防条件系威海建大实业有限公司应负的合同附随义务，在案涉房屋未通过消防验收之前，即便威海建大实业有限公司有过事实上的交房行为，也不能认定为合同意义上的合理交付。故一审根据以上事实，结合双方当事人的陈述认定案涉房屋的交付时间为2013年5月底并无不当。双方在案涉租赁合同中虽对租金付款节点进行了约定，但事实上即便按照威海建大实业有限公司主张的交付时间2012年8月25日看，其也未按照合同约定的期限交付案涉房屋，而双方在延期交房后并未重新就付款节点进行协商和约定，在此情况下，一审依据交房时间将付款时间在合同基础上予以顺延，最大程度的反映了双方的合同本意，且威海建大实业有限公司逾期交房本身存在过错，王小磊未按约定享受使用案涉房屋的权利，却要支付相对较高标准的租金，显失公平。据此威海建大实业有限公司要求按照交房时的市场价格标准计算租金，理由不当，不予支持。二审中双方就租金数额为105646.11元达成一致意见，本院予以照准，据此威海建大实业有限公司应当返还的款项为161876.19元。对于违约金的数额，威海建大实业有限公司本身逾期交房违约在先，在王小磊享有同时履行抗辩权的前提下，即便存在逾期付款情形，也属于履行瑕疵，不宜追究王小磊的相关违约责任，但王小磊对此未提起上诉，故对一审确定的王小磊的违约金数额本院予以确认。同时，威海建大实业有限公司主张的违约金计算方式为严格按照合同约定的付款节点及当年的应付租金数额，没有考虑王小磊的实际付款时间和数额，也没有将付款节点予以顺延，不符合实际履行情况。一审根据将合同约定的付款节点予以顺延后，结合当时的已付款情况，确定未付款数额及相应违约金数额，符合合同本意，也无明显不妥。综上所述，基于二审新的事实，威海建大实业有限公司的上诉请求合理部分，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持山东省威海经济技术开发区人民法院(2018)鲁1092民初146号民事判决第二项，即（二）王小磊赔偿威海建大实业有限公司逾期付款违约金2729.25元（425.95元＋621.91元＋1095.93元＋585.46元）；二、变更山东省威海经济技术开发区人民法院(2018)鲁1092民初146号民事判决第一项为：威海建大实业有限公司返还王小磊租赁费、运营费、物业管理费161876.19元，并支付以161876.19元为基数、自2017年6月14日至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回王小磊的其他诉讼请求；四、驳回威海建大实业有限公司的其他反诉请求。以上款项均应于判决于生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4672元，由王小磊负担1274元，威海建大实业有限公司3398元；反诉案件受理费2446元，由王小磊负担60元，威海建大实业有限公司负担2386元；二审案件受理费9564元，由王小磊负担24元，威海建大实业有限公司负担9540元本判决为终审判决。审判长  郑华章审判员  蒋 涛审判员  张燕妮二〇一九年三月四日书记员  李冬菊