河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1103民初256号原告：白利民，男，汉族，1960年2月15日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：王中英，河南强人律师事务所律师。委托诉讼代理人：程平涛，男，汉族，1981年8月19日出生，住漯河市召陵区。被告：邱小夏，男，汉族，1989年5月11日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：陈业，河南长风律师事务所律师。原告白利民与被告邱小夏确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告白利民及其委托诉讼代理人王中英、程平涛，被告邱小夏及其委托诉讼代理人陈业均到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白利民提起民事诉讼，请求依法判令：1、撤销原告与被告2018年7月12日签订的房屋转让合同；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年7月12日，原告白利民与被告邱小夏达成借款合同一份，借款金额为45万元，借款期限3个月，约定利息为4%/月。为了减少出借人的借款风险，原告同时与被告签订房屋转让合同，将位于阳光水岸小区11号楼1609号房（面积138.29平方米）转让给被告，以担保45万元的借款。此房屋转让协议不是真实的房屋买卖合同，原告与被告之间不存在买卖房屋的关系，被告也没有支付相应的房屋价款。借款到期后，原告积极向被告表示偿还全部借款本金及利息。而被告却以种种借口避而不见，不接受原告的还款，不退还原告担保借款的房屋。综上所述，在原告多次协商未果万般无奈的情况下，为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。为证明自己的主张，原告向本院提起证据如下：一、中国银行汇款业务回单一份及张琴银行卡流水单一份，证明1、2018年7月12日邱小夏转入张琴银行账户45万元，2、2018年7月12日张琴又将5.4万元转入邱小夏的银行账户；二、张琴证言及身份证复印件一份，证明1、邱小夏转入张琴银行账户的45万元，是张琴受白利民的委托代收的借款，2、张琴转给邱小夏的5.4万元是白利民向邱小夏支付的利息（月息4分）；三、2018年7月12日，白利民、魏丽、邱小夏三方在河南恒瑞置业有限公司签订的房屋转让协议一份，证明该协议名义上是房屋买卖协议，但对房屋买卖的购房价格、交付方式、期限及办证等具体问题没有明确约定，实际是双方借款的房屋担保合同；四、白利民妻子魏丽的电话录音一份，证明白利民与邱小夏之间是借贷关系，不是房屋买卖关系。被告邱小夏辩称：原告所述情况与事实不符，诉请没有法律依据，请求依法驳回。为证实自己的主张，被告向本院提交如下证据：证据一，收据及买卖内容一份，证明双方的房屋买卖关系。证据二，银行交易流水，证明答辩人按照约定支付了购房款。证据三，办理房产证手续一套，证明房屋买卖合同已经依法签订并在房管局登记备案，房产证正在办理中。证据四，钥匙一把，证明房屋已经交付。针对原告提交的证据，被告质证称：对证据一，真实性无异议，答辩人向原告支付45万元购房款，其次因为原告的房产当时没有办理房产证，原告又拖欠多年物业费未交，经双方协商一致，原告又转账5.4万元给答辩人。对证据二真实性有异议，张琴本人没有出庭作证，并且该证据证明内容仅显示45万元转入张琴账户，与本案关联不大，不能证明合同真假问题。对证据三真实性无异议，该证据恰恰证明双方之间是房屋买卖关系，内容真实有效，符合法律规定。对证据四，该录音没有经过对方同意，不具有法律效力。通话双方均不是本案当事人，与本案无关。邱小夏在西城区工地工作，不是原告所写的借款公司。通话内容没有显示与本案的关联性，不显示具体房屋及借款内容，与本案无关，答辩人不予认可。针对被告提交的证据，原告质证称：对证据一，真实性无异议，但不能证明双方存在买卖关系，双方目前都未提供签订房屋买卖合同的原件。这份证据是双方留给开发商的手续。双方的协议仅是说原告转让被告的协议，与恒润公司（即河南恒润置业有限公司，下同）无关，不是一个买卖合同，仅是对公司作出的承诺。同时双方对房屋的价格、交付时间、办证所产生费用的承担都没有明确的约定。收据是2008年原告从恒润公司购买房子的价格，而不是原告卖给被告房子的价格。对证据二，真实性无异议，但该笔款项是原告借邱小夏的款，如果双方属于买卖关系，原告应该给被告出具收到45万元购房款的收条。对证据三，真实性无异议，但被告与恒润公司之间不存在买卖合同关系，合同不具有真实性，恒润公司也没有收到被告的购房款。合同中约定的购房款也与实际不符。对证据四，钥匙确实是原告交付给被告的，主要是其质押所用。借款合同是在黄山路亿贝科有限公司签订的。亿贝科公司的候福山通过邱小夏借款45万元，该款转入张琴的账户，转入后张琴又将5.4万元返还至邱小夏的账户用于清偿该笔借款三个月的利息，月息四份。我和候福山的借款合同只有一份，由候福山保管。依据庭审情况，对本案的事实，本院认定如下，2018年7月12日，原告白利民与被告邱小夏达成书面协议一份，内容为：“本人自愿将阳光水岸十一号楼1609房转让给邱小夏，由此引起的一切纠纷有（由）买卖双方承担，于（与）河南恒润置业有限公司无关，卖方白利民、魏丽，买方邱小夏，2018年7月12日”。该协议仅为一份，现保存在河南恒润置业有限公司。原告白利民称，其与邱小夏签订的该份协议并不是真实的买卖房屋协议，而是以买卖房屋协议作担保，担保其与邱小夏之间的借款行为，其向邱小夏借款450000元，借款期限3个月，月息约定为4分。2018年7月12日，邱小夏通过向白利民指定的户名为张琴，开户行为中国工商银行股份有限公司漯河分行营业部，账号为17×××58账户汇款450000元的方式履行借款义务。在当日，由张琴按照白利民的要求将3个月的利息54000元再汇入户名为邱小夏，开户行为中国银行，账号为62×××06的账户内。后白利民要求归还借款并由邱小夏返还房屋时，被邱小夏以双方系房屋买卖并已经完成交付为由拒绝，白利民遂向本院提起民事诉讼。本案中涉及的房屋系白利民于2008年购买，该房屋一直未办理登记手续。河南恒润置业有限公司、邱小夏补签了一份签署日期为2010年3月26日的商品房买卖合同（编号为411100201810150031）。2018年10月15日，河南恒润置业有限公司向邱小夏出具了金额为368990元的缴款凭证。本院认为，本案的争议焦点在与原告白利民与被告邱小夏书面协议的性质及转款行为的认定。被告称书面协议为真实的买卖房屋的行为，转款系支付的房屋价款。被告的辩称可以从双方提交的书面证据中得到印证，但对于书面协议的真实意思表示，并不能按照被告所辩称的认定。书面协议的内容存在两个意思表示，1、房屋转让；2、因转让产生的纠纷与河南恒润置业有限公司无关即该公司免责的约定。结合该书面协议仅为一份的事实，本院认为，书面协议并不完全符合买卖合同的内容，并不是一份完整的、可以产生法律效力的房屋买卖合同，而是对河南恒润置业有限公司免责的约定协议。对被告称确为买房房屋的行为的主张，缺少房屋价款、房款交付方式及交付时间、房屋现状、违约责任、房款收到凭证等书面证据的相互印证，不能仅仅依据一份书面协议就认定为双方存在实际意义上的房屋买卖行为。在庭审中，原告提交证据证实，其与邱小夏存在借贷关系，借款金额为450000元，借款期限为3个月，月息为4分。原告提交的转账凭证、录音记录、证人证言可以形成完整的证据链条，证实白利民与邱小夏之间存在借贷行为，而不是存在实际上的房屋买卖行为。该借贷行为中约定的利率，明显高于法律法规虽限定的利率，已经违反了法律法规的强制性规定，不受法律的保护。原告白利民、被告邱小夏于2018年7月12日所签订的协议，是以一种看似合法的形式掩盖邱小夏高于法律法规限定利率收取利息的行为。这种形式的民事行为，不受法律保护。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。对于原被告于2018年7月12日签订的协议，应当按照该条款的规定，认定为无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原、被告签订的合同为无效合同，对双方自始不发生法律效力，原告因此接受的被告邱小夏的款项应当返还给被告邱小夏，原告已经返还的款项应当在原告需要返还的款项数额中予以扣除，故原告白利民需要被告邱小夏返还的款项数额为450000元-54000元=396000元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告白利民与被告邱小夏2018年7月12日签署的书面协议为无效协议，自始不发生法律效力。二、原告白利民于本判决生效后三日内向被告邱小夏返还数额为396000元的款项。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半后收取100元，保全费5000元，合计5100元由原告白利民承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  叶亚奇二〇一九年三月二十八日书记员  李会军