北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初47534号原告(反诉被告)：中国人民解放军北京军区善后工作办公室企事业管理局，住所地北京市石景山区八大处路**院。法定代表人：左中燕，局长。委托诉讼代理人：李强，北京市方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈富广，北京市方正律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京昊元利鑫投资顾问有限公司，，住所地北京市海淀区中关村南大街****812法定代表人：陈猛，总经理。委托诉讼代理人：吴德志，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯俊怀，男，1974年1月11日出生，北京昊元利鑫投资顾问有限公司职工。中国人民解放军北京军区善后工作办公室企事业管理局（以下简称善后管理局）与北京昊元利鑫投资顾问有限公司（以下简称昊元利鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，善后管理局之委托诉讼代理人李强、陈富广；昊元利鑫公司之委托诉讼代理人吴德志、侯俊怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。善后管理局提出诉讼请求：1．昊元利鑫公司支付自2014年4月29日至2018年5月1日期间的租金7568000元（每年租金按照1892000元）；2.本案诉讼费用由昊元利鑫公司承担。事实理由：2012年6月28日，昊元利鑫公司与中国人民解放军北京军区司令部直属工作部营房处（根据中央军委命令，原中国人民解放军北京军区司令部直属工作部营房处已撤销，其权利义务由善后管理局承担）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定昊元利鑫公司租赁位于北京市西城区新兴东巷10号院的房屋、场地，房屋建筑面积806平方米，场地面积为2076平方米，租赁期限为18年，租金总额为28660010元。2012年12月29日双方签订《建设协议书》，约定经批准后允许昊元利鑫公司对租赁地点进行翻建，由昊元利鑫公司承担建设的一切费用，同时给予昊元利鑫公司16个月免租期即自2014年4月29日起计算租金，租赁期限延长至2042年12月止（租期共计30年），前18年内的租金，按每年1892000元标准支付；后12年的租金，按每年递增100000元标准支付。合同签订后，昊元利鑫公司对租赁房屋进行翻建，并共计5年的租金9460000元。后因合同期限超长和租金标准等问题，上级要求双方对租赁合同进行调整修订，经双方协商，将租赁期限变更为10年，租金支付方式由5年一付改为年付。随后，善后管理局便先将一次性收取的5年部分租金8000000元（不含1460000元押金）退还给昊元利鑫公司，要求昊元利鑫公司每年按照1892000元标准向善后管理局另行支付租金，但昊元利鑫公司要求善后管理局给予一定的租金减免，双方协商无果。根据中央军委要求部队全面停止有偿服务的命令，现昊元利鑫公司所租赁项目已列入拟改委托管理项目目录，上报到原中国人民解放军后勤保障部（尚未批准），根据国家有关法律和军队有关政策规定，在昊元利鑫公司租赁项目改为委托管理项目之前拖欠的租金等费用仍需支付，故诉至法院。昊元利鑫公司辩称，不同意善后管理局的诉讼请求，理由如下：一、双方之间不仅存在租赁合同关系，并且其中还有合作建房的合同关系，善后管理局仅依据房屋租赁合同主张租金，忽略投资建房的事实，有违诚实信用和公平正义。二、昊元利鑫公司在房屋翻建施工期间和等待施工期间，不应当支付房租。善后管理局2012年6月交付的房屋是危房，无法使用，双方经协商后达成《建设协议》，约定昊元利鑫公司出资建房，善后管理局负责办理建房审批手续，约定的建设工期16个月（自2012年12月29日至2014年4月28日），但善后管理局直至2014年5月28日才办理施工审批手续，开工日期变更为2014年7月，施工期间应顺延至2015年11月，上述房屋翻建施工期间和等待施工期间，不应当支付房租。三、租赁标的至今无法正常使用，昊元利鑫公司当然无需支付租金。房屋主体工程完工之后，市电、自来水接通时间为2017年2月，市政暖气以及天然气管线至今没有接通。四、昊元利鑫公司遵守合同约定，但善后管理局多次违约，给昊元利鑫公司造成巨大经济损失，在此情况下，善后管理局要求支付之前的租金对昊元利鑫公司不公平。2012年昊元利鑫公司按照当时合同约定向善后管理局一方支付了房屋租金9640000元，但善后管理局一方于2016年1月11日将8000000元房租退还昊元利鑫公司，退还理由是要求变更或解除合同。因昊元利鑫公司已经投资33000000余元对房屋进行了翻建加固，约定使用期限为30年，但善后管理局要求变更为10年；在工程建设审批手续方面，善后管理局一方拖延办理开工手续长达一年半，导致昊元利鑫公司的正常经营活动受到影响，已交纳的房屋租金被占用；在市政接入工程中，善后管理局一方长期不予配合，并拒绝办理租赁许可证，下达停工令，致使该房屋空置无法使用，昊元利鑫公司还需要雇人看守。五、双方新达成的租赁合同明确了租金的交付方式，善后管理局主张的租金支付期间没有合同依据。2018年11月，双方达成《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，租赁由30年变更为10年，自2018年11月1日至2028年10月31日，租金由每年1892000元变更为第一年2500000元，且每年递增4.5%。基于上述事实，昊元利鑫公司向本院提出反诉请求：1、判令善后管理局退还昊元利鑫公司剩余房屋租金1460000元；2、判令善后管理局向昊元利鑫公司支付利息损失（其中8000000元从2012年9月25日计算至2016年1月10日止；1460000元从2013年1月1日计算实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利息计算）；3、本案诉讼费由善后管理局承担。善后管理局辩称：不同意被告反诉请求，涉案租赁房屋是现状出租，对于供暖供气的情况，昊元利鑫公司实际进行查看，出租方并不知道涉案房屋当时为危房。出租房屋因存在问题，双方后期签订了《建设协议书》，但出租方给昊元利鑫公司16个月的免租期；对于开工手续，根据建设协议约定应由昊元利鑫公司办理。2012年9月25日，昊元利鑫公司支付房屋租金8000000元，2012年12月昊元利鑫公司补足另外1460000元，是2012年7月1日至2016年6月30日期间的租金。2016年1月，因部队机构调整，与昊元利鑫公司签订合同的机构撤销变更为原告现有名称。依据有关停偿的规定，不允许一次性收五年的租金，需要逐年支付，故而退还昊元利鑫公司8000000元；另因，房屋仍由昊元利鑫公司继续占用，故1460000元作为押金，可以冲抵租金。因昊元利鑫公司尚欠善后管理局房屋租金，故不同意返还上述款项。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因军队改革调整原因，北京军区司令部直属工作部营房处已撤销，位于北京市西城区新兴东巷**院的房屋及场地由原告负责管理和使用。2012年6月21日，昊元利鑫公司向北京军区司令部直属工作营房处（以下简称营房处）转入保证金500000元。2012年6月28日，北京军区司令部直属工作部营房处（甲方）与昊元利鑫公司（乙方）签订了《军队房地产租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市西城区新兴东巷10号的房屋及场地，房屋建筑面积806平方米，场地面积2076平方米。租赁用途为招待用房。租期自2012年7月1日至2030年6月30日，租金总额28660010元。租金按五年结算，乙方每年7月的前十日内交付甲方。租赁期限内，甲方应当履行义务中包括负责向军队部门申领《军队房地产租赁许可证》以及负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。2012年9月25日，昊元利鑫公司以汇款方式向营房处支付房屋租金7500000元。2012年9月30日，昊元利鑫公司向出租方提交《申请书》，写明：“我公司租赁贵部的西城区新兴东巷10号院，现有房屋一幢以及部分附属房，共608平方米。我们在装修过程中发现，屋顶有3处明显塌陷，承重墙体有3条裂缝贯通基础……已经没有加固改造价值。现申请对该院进行重新建设，经初步估算，需投入经费4000万元左右。同时，考虑到该院的建设成本较高，恳请贵部同意在原合同租期的基础上，再将租期顺延12年建房后的房屋，产权属于贵部，合同及协议期满后，土地、房屋及固定设施全部归甲方所有……”。后，营房处委托中冶建筑研究总院有限公司建筑工程检测中心对北京市西城区新兴东巷10号房屋建筑安全与抗震进行鉴定，上述检测中心于2012年10月22日出具《北京地区房屋建筑安全与抗震鉴定报告》，其中鉴定结论载明：“经安全鉴定，1#～4#房屋整体安全鉴定评级为C级；5#房屋整体安全鉴定评级为D级；6#房屋整体安全鉴定评级为B级；经抗震鉴定，1#～6#房屋均不满足建筑抗震鉴定要求；建议对1#～4#房屋采取拆除或整体加固的措施，对5#房屋采取拆除措施，对6#房屋采取整体加固或拆除措施……”。2012年12月，营房处向部门领导呈交《关于新兴东巷10号院房屋翻建立项事》，建议：“1、同意该公司（昊元利鑫公司）重建和延长租期的申请，并按市场规律调增该院房屋租金……2、以危旧住房翻建为由，向上级业务部门申请建设立项……”。2012年12月29日，营房处作为甲方，昊元利鑫公司作为乙方，双方签订《北京市西城区新兴东巷10号院地块建设协议书》，约定：“鉴于新兴东巷10号院内原房屋已无加固改造价值，经上级批准，同意乙方对该地块重新建设，现就该建设项目，签订如下协议……第二条建设方式：……2、该项目拟以甲方名义进行报建，乙方负责办理项目所需的全部批复、批准文件和手续及全部相关费用。3、乙方负责建设所需的全部建设资金……第三条权利及义务：……6、鉴于该项目报建手续复杂，且建设规模较大施工周期较长，免租期为16个月，即从协议签订之日起顺延16个月为免租期。免租期届满后，即使该项目仍未建成交付使用，免租期限不再延长，所造成的损失完全由乙方承担。7、乙方在2014年4月28日至2032年12月28日的土地承租期内，必须准时足额缴纳租金，才能拥有该建设项目的使用权、经营权和收益权。即于2013年2月缴纳946万元；2018年12月缴纳946万元；2023年12月缴纳946万元；2028年12月缴纳567.6万元。鉴于乙方对该项目投资较多，18年承租期满，乙方准时足额缴纳按阶段递增的租金后，继续拥有该项目12年的使用权、经营权和收益权……8、甲方拥有该项目全部产权。第四条协议的变更和解除：1、任何有关本协议的变更须经双方达成一致意见并以书面形式签署变更协议……3、鉴于乙方建设投资较大，甲方应军事需要或城市规划必须解除合同，乙方应给予乙方相应的补偿……”。2013年1月，昊元利鑫公司作为发包人与设计人北京昊宏博建筑设计有限公司签订了《建设工程设计合同（一）》。2013年3月6日，昊元利鑫公司向营房处转款1460000元，2013年3月30日，营房处向昊元利鑫公司开具上述房屋租金的结算票据。2014年5月1日，昊元利鑫公司作为委托人，北京四方工程建设监理有限责任公司作为监理人，双方签订了《北京市建设工程监理合同》，约定监理期限为2014年7月3日至2016年10月1日。同年，昊元利鑫公司作为发包人，北京城建八建设发展有限责任公司作为承包人，双方就新兴东巷10号院翻建及加固工程签订《建设工程施工合同》，约定计划开工日期为2014年7月3日，并约定签约合同价为20044004.89元。2014年5月28日，中国人民解放军北京军区联勤部向司令部直属工作部发出批复《关于军区司令部城区服务及维修用房翻建工程设计任务书》，同意司令部直属工作部在北京市西城区新兴东巷10号院内翻建房屋2640平方米，并配套建设给排水、供暖供电、通风消防等附属设施，总投资控制在469万元以内。上述文件附有《军区司令部城区服务及维修房翻建工程设计任务书》及《军区司令部城区服务及维修用房翻建工程建设项目及投资估算表》，在上述任务书中载明“建设工期2014年7月开工，2015年5月竣工”。2016年1月11日，出租方向昊元利鑫公司账户退还款项8000000元。2016年3月2日，北京军区善后工作办公室向昊元利鑫公司发出《通知》，告知昊元利鑫公司因中央军委要求全面停止军队开展对外有偿服务，昊元利鑫公司承租的北京市西城区新兴东巷10号院房地产租赁项目属于此次停止整治范围，要求昊元利鑫公司立即停止一切建设和经营活动，配合办理协商终止合同有关事宜。2017年10月24日，善后管理局向昊元利鑫公司发送《告知（函）》，告知原营房处撤销，现有善后管理局处理营房处撤销后的遗留问题，承受其所有法律权利义务。2018年12月，善后管理局作为甲方，昊元利鑫公司作为乙方，双方签订《房地产租赁委托管理项目整治协议》，约定：“……第一条……原合同租赁用途：招待用房、商用房。第二条：实测出租面积：房屋建筑面积2305.32平方米（含乙方建设房屋面积），场地面积：2031.96平方米。第三条：整治后租赁期限调整为：租期10年，自2018年11月1日至2028年10月31日。第四条经评估机构评估和甲乙双方协商，整改后租金调整为：当年租金250万元，租金递增情况年递增4.5%。第五条：整治后租赁用途：商业、办公……第七条：项目实施委托管理时，应以本协议明确的实际出租面积、整改租期租金、租赁用途为准。第八条：此前签订的合同协议，与本协议不一致的内容，以本协议为准……”。另查，一、诉讼过程中，昊元利鑫公司提交工程结算协议、结算书以及翻建前后的照片，证明昊元利鑫公司投资3300多万元对涉案房屋进行翻新加固，但天然气尚未接通，善后管理局未为昊元利鑫公司办理《军队房地产使用许可证》，房屋仍无法正常经营使用。善后管理局认可工程结算协议、结算书及照片的真实性，但认为该份证据不足以证明工程价款已经实际支付；同时，认为《军队房地产使用许可证》的办理并非善后管理局控制，未办理许可证与房屋经营使用并不存在直接的关系，且涉案项目由昊元利鑫公司包工使用。二、诉讼过程中，昊元利鑫公司提交《印发5个行业全面停止有偿服务活动试点政策指导意见》以及《关于军队委托管理和保障社会化房地产使用许可和工商登记有关问题的通知》，证明部分发布关于停止军队房产租赁的政策，对昊元利鑫公司租赁房屋处理方式不明，并停止为昊元利鑫公司办理《军队房地产租赁许可》，涉案场地无法开展正常经营活动，长期处于空置状态。善后管理局认为上述文件与本案无关，涉案项目不属于时点活动的范围内，且《关于军队委托管理和保障社会化房地产使用许可和工商登记有关问题的通知》生效时间为2018年9月1日，对双方在2012年12月签订的《建设协议书》没有溯及力，且该文件适用前提条件是委托管理之后，才予以办理军队房地产租赁许可证。经询，双方均认可涉案的北京市西城区新兴东巷10号院翻建及加固工程开工时间为2014年7月，完工时间为2015年10月1日；但对于上述项目的市政管网接入时间，双方意见不一，昊元利鑫公司主张，市电以及自来水接通时间为2017年2月，暖气管道及天然气管线至今没有接通。善后管理局称涉案房屋在出租给昊元利鑫公司时完全具备通水、通电、通暖条件，但改造后暖气不通的原因，善后管理局并不知情；昊元利鑫公司所称的通电时间为电力增容后的接通时间，增容前电力保持畅通；对于天然气接通条件，因租赁时涉案房屋不具备接通天然气条件，昊元利鑫公司对此系明知，且涉案房屋周边居民小区也是近些年才开通天然气。另，双方均认可本案所涉《军队房地产租赁合同》及《北京市西城区新兴东巷10号院地块建设协议书》中的租赁物指向存在一致性。本院认为：北京军区司令部直属工作部营房处与被告签订的《军队房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。后双方又签订《北京市西城区新兴东巷10号院地块建设协议书》（以下简称建设协议书），该协议书中名称虽为建设协议书，但双方在该份合同中对租赁标的、免租期、租赁期限、租金标准、租金交纳等进行了明确约定，故该协议应当视为对《军队房地产租赁合同》的相关内容的补充与变更。《建设协议书》中约定在18年承租期满后“继续拥有该项目12年的使用权、经营权和收益权”，因依据《中华人民共和国合同法》第二百四十一条之规定，租赁期限不得超过二十年，故上述合同中，租期超过二十年部分应属无效。现北京军区司令部直属工作部营房处被撤销，其权利义务由善后管理局承担。租赁合同是出租人将租赁交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，营房处与昊元利鑫公司签订《军队房地产租赁合同》对于所涉房屋存在安全隐患，需要采取拆除或整体加固的措施未进行明确，昊元利鑫公司在接收房屋后发现涉案房屋存在上述问题，其并未主张解除合同，而与出租方达成建设协议书，重新约定了建设费用承担、租赁期间、租金标准、免租期以及所建项目的产权归属，故至2012年12月29日，昊元利鑫公司对其与营房处之间的租赁物为《建设协议书》所约定工程项目及地块系明知。结合双方对免租期以及租金标准以及交纳时间的约定，昊元利鑫公司对于自2014年4月28日开始计算租金并未提出异议。虽昊元利鑫公司主张营房处上级机关批准开工时间已经超过免租期，但通过双方在协议中对免租期的表述可知，双方已经考虑项目报建手续复杂之情形，并仍约定“免租期届满后，即使该项目仍未建成交付使用，免租期限不再延长”，昊元利鑫公司亦未提交证据证明获取开工批复时间较长系因营房处导致，故而本院对于善后管理局要求昊元利鑫公司支付自2014年4月29日起房屋租金的主张不持异议。依据双方在《建设协议书》中的约定，昊元利鑫公司应于2013年2月缴纳9460000元租金，结合当事人陈述以及合同约定内容可知，上述金额租期为2014年4月29日至2019年12月28日，昊元利鑫公司截止于2013年3月共向善后管理局支付9460000元。后出租方于2016年1月11日退还昊元利鑫公司租金8000000元，因退还上述金额租金系基于整改整治以及双方协商，租金数额的确定在整治完毕后再行确定，故上述情形不构成昊元利鑫公司减免租金的合理事由，故昊元利鑫公司应当支付上述期间的房屋租金；2016年1月12日至2018年5月1日期间，双方因停止有偿服务的处理未能达成一致，虽在2016年3月出租方明确要求昊元利鑫公司停止建设和经营活动，但结合昊元利鑫公司陈述及证据材料，涉案房屋及场地由其实际控制使用；另，因昊元利鑫公司对涉案场地房屋进行翻建及改造，昊元利鑫公司虽主张市政水电于2017年2月才接通，供暖、燃气管道截止庭审终结前仍未接通，但昊元利鑫公司未提交证据证明上述问题系因出租方原因所致，故本院对其以存在上述问题不缴纳房屋租金的意见不予采纳。应当指出，因双方在《军队房地产租赁合同》中约定租赁房屋用途为招待用房，结合合同约定，营房处以及本合同权利义务的承继人均有义务为昊元利鑫公司办理《军队房地产使用许可证》，但截止庭审辩论终结前，善后管理局亦未能提供涉案房屋场地的《军队房地产使用许可证》；同时，因出租方在中央军委停偿通知后，对昊元利鑫公司的承租房屋及场地政策未能及时明确，因此影响昊元利鑫公司依约经营，故对上述期间租金标准应当予以酌减。本院结合双方租赁合同的签订及履行情况，酌定昊元利鑫公司至善后管理局自2014年4月29日至2018年5月1日期间租金5297600元。因昊元利鑫公司已支付租金1460000元，故昊元利鑫公司尚需支付剩余租金3837600元。对于昊元利鑫公司要求善后管理局退还租金1460000元以及要求善后管理局支付利息的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。对于昊元利鑫公司称双方于2018年达成的《房屋地产租赁委托管理项目整治协议》系双方对之前合同租期和租金进行了变更，但结合协议内容，该协议并未对本案所涉租赁期间租金支付进行约定，故本院对昊元利鑫公司该项意见不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，北京昊元利鑫投资顾问有限公司支付中国人民解放军北京军区善后工作办公室企事业管理局二〇一二年四月二十九日至二〇一八年五月一日期间租金3837600元。二、驳回中国人民解放军北京军区善后工作办公室企事业管理局的其他诉讼请求。三、驳回北京昊元利鑫投资顾问有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32388元，由中国人民解放军北京军区善后工作办公室企事业管理局负担9716元（已交纳），北京昊元利鑫投资顾问有限公司负担22672元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费11720元，由北京昊元利鑫投资顾问有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员  徐澜涛二〇一九年三月二十五日书记员  姜 洁