重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初145号 原告：重庆市武隆区绿园物业服务有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设东路**，统一社会信用代码91500232691205215W。 法定代表人：陈开明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邹兰平，重庆星空律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：李凤，重庆星空律师事务所律师，特别授权代理。 被告：谢承均，男，1992年5月11日出生，汉族，城镇居民，现住重庆市武隆区。 原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司（以下简称绿园物业服务公司）与被告谢承均物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法由审判员肖青锐适用小额诉讼程序于2019年2月19日公开开庭进行了审理。原告绿园物业服务公司的委托诉讼代理人李凤，被告谢承均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿园物业服务公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年6月1日至2018年11月30日期间的物业费（含电梯费）2185.2元、公摊费180元，总计2365.2元；2.判决被告从2017年7月4日起，以每月欠付物业服务费131.4元为基数，以每日3‰的标准向原告支付滞纳金，直至欠费付清为止；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为判决被告从2018年12月1日起以2185.2元为基数按每日3‰的标准向原告支付违约金，直至欠费付清时止。事实和理由：原告接受重庆国平物业开发有限公司的委托对重庆市武隆区XX街道XX路XX、XX号（国平·XX一期）提供物业服务，2014年2月原告入驻该小区，开始为该小区提供物业服务。被告接房时，与原告签订了《国平·XX前期物业服务合同》，该合同第六条第一款、第九条第二款就收费标准进行了明确的约定：一是，住宅按建筑面积1.2元/平方米/月（含电梯费）的标准交纳；二是，住宅的公摊费按10元/户/月预收。根据被告签署的《国平·XX小区临时管理规约》第三十五条约定被告应当按年、季度、月预交物业服务费用和相关费用，每月15日前履行交费义务。被告的住宅建筑面积为101.18平方米，每月应当交纳物业费121.4元，公摊费10元，合计131.4元。被告自2017年6月1日至今，未向原告交纳任何费用，截至2018年11月30日，被告拖欠物业费、公摊费共计2365.2元。原告多次催收，被告仍不交纳。被告逾期不交纳物业费的行为已经构成违约，根据前期物业服务合同的约定，被告应从2018年12月1日起开始交纳滞纳金，直至拖欠费用交纳完毕之日。原告为维护自身的合法权益，诉至本院，提出如前诉讼请求。 被告谢承均辩称，1.原告诉状中所述的被告尚欠2017年6月1日至2018年11月30日期间的物业服务费2185.2元、公摊费180元，合计2365.2元是属实的。2.被告不交纳物业费不是业主的原因，所以不应当支付违约金。3.被告不交纳物业服务费主要原因系原告提供的服务不符合约定标准，且物业服务费标准按1.2元/月/平方米收取过高。4.小区垃圾成堆，公共设施损坏无人维护，楼下食堂煮饭时，家里油烟重，消防通道经常被垃圾桶堵死。 经审理查明，原告于2009年6月17日成立，经营范围包括物业服务等。国平·XX小区由重庆国平物业开发有限公司开发建设。2014年4月2日，原告与重庆国平物业开发有限公司签订《国平XX（一期）物业小区前期物业服务合同》，并于同年4月3日在原武隆县国土资源和房屋管理局备案登记。原、被告签订了《国平·XX前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同）及《国平·XX小区临时管理规约》（以下简称临时管理规约）。前期物业服务合同约定：甲方为被告，乙方为原告，乙方提供公共性物业服务；物业服务费采取包干制，住宅按建筑面积1.2元/㎡/月（含电梯费）的标准交纳；共用部位、共用设施的能源消耗等费用，独立计表，按每户据实分摊后由产权人或使用人交纳，住宅按10元/户/月预收，每年结算一次，超出或结余部分由甲方或使用人、按其交款比例补交或冲抵下年应交费用；甲方于房屋交付之日（或视为交房日）起全额交纳物业服务费；甲方或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，逾期三日后仍未交纳的，从第四日起按3‰每日加收滞纳金（滞纳金不足一元的按一元交纳）。同时，临时管理规约约定，物业的服务费用和相关费用按年、季度、月预交，各业主应在每月15日前履行交费义务。 另查明，被告谢承均为重庆市武隆区XX镇XX路XX号X幢X-X房屋的业主，现欠交2017年6月1日至2018年11月30日期间的物业费2185.2元、公摊费180元，合计2365.2元。原告绿园物业服务公司向被告谢承均催收过欠交的物业服务费、公摊费，被告谢承均至今未交清上述费用。2019年1月7日，原告绿园物业服务公司向本院提起本案诉讼。 还查明，原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司系武隆县绿园物业服务有限公司更名而来。 上述事实，有原告绿园物业服务公司、被告谢承均的当庭陈述，原告提交的被告谢承均身份证复印件、《国平·XX前期物业服务合同》《国平·XX小区临时管理规约》、重庆市房产面积测算报告书（竣工）、欠费明细、催收通知及照片、企业信用信息公示报告等证据在案证明，上述证据经庭审举证、认证，具有证明效力，本院予以采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订了前期物业服务合同和临时管理规约，原告绿园物业服务公司按约为国平·XX小区提供物业服务，被告应当按照约定的项目和标准向绿园物业服务公司支付物业服务费，并预交公摊费。若商品房买卖合同约定面积与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积计算物业服务费。虽然原告绿园物业服务公司在进行物业服务过程中存在一定的瑕疵，但也未达到可免交物业费的程度。若原告确实存在不履行或不完全履行合同义务，被告可依法另行主张权利，而不能以此要求免交所有物业费。 被告谢承均未交纳2017年6月1日至2018年11月30日期间的物业服务费用，经原告绿园物业服务公司催收仍未交纳，应当承担合同约定的违约责任。故原告请求被告交纳物业服务费2185.2、公摊费为180的诉讼请求，本院予以支持。被告在庭审中抗辩不应当支付违约金，可视为是对违约金的调低，本院认为被告应当以2185.2元为基数，从2018年12月1日起按照年利率24%向原告支付违约金至欠费付清时止。原告超出部分违约金的诉讼请求，本院不予以支持。 需要指出的是，物业服务具有长久性、持续性等特点，物业服务的内容和范围也较为广泛，原告作为物业服务企业应加强服务意识，不断提高物业服务水平和物业从业人员素质，虚心接受小区业主的意见，对业主关心和反映的小区物业管理过程中产生的问题妥善解决并予以公示，为业主提供安全周到的服务。希望原告在今后的物业管理服务当中进一步提升物业管理水平，被告亦应当对原告的正常工作给予理解和配合，为创造一个良好、和谐的居住环境而共同努力。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告谢承均于本判决生效后三日内向原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司支付2017年6月1日至2018年11月30日期间的物业服务费2185.2元、公摊费180元及违约金（违约金的计算方式：从2018年12月1日起，以2185.2元为基数，按年利率24%的标准计算至付清之日止）； 驳回原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果被告谢承均未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告谢承均负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 肖青锐 二〇一九年三月六日 法官助理 张秋玲 书 记 员 李诗韵