广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终56号上诉人（原审原告）：清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，住所地：清远市新城人民三路**金世纪豪园二、三、四号楼二层自编212号商业。法定代表人：罗灵聪。委托诉讼代理人：凌伟明，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷健婷，广东中肯律师事务实习律师。被上诉人（原审被告）：刘洁文，男，汉族，住清远市清新区禾云镇。被上诉人（原审被告）：李金财，男，汉族，住清远市清新区龙颈镇。上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司因与被上诉人刘洁文、李金财居间合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2429号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令被上诉人李金财向上诉人支付中介服务费28000元；三、判令两上诉人分别向上诉人支付违约金30000元；四、判令两上诉人向上诉人支付律师费4000元；五、本案的一审、二审诉讼受理费由两被上诉人承担。事实与理由：一审存在查明和认定事实错误，对案件定性错误、适用法律错误和实体处理错误，依法应予以撤销。一、上诉人已积极履行了居间义务，被上诉人李金财应当向上诉人支付约定的报酬。二、上诉人在此次房屋交易中已充分履地了自己的报告义务，不存在任何过错。三、上诉人与被上诉人刘洁文、李金财三者签订的《房屋买卖合同》具有双重性质，上诉人与被上诉人刘洁文之间存在居间合同关系。四、被上诉人刘洁文、李金财均未按合同的约定履行自己的义务，构成违约。(一)被上诉人刘洁文拒绝办理按揭手续，支付首其购房款，构成违约。(二)被上诉人李金财在签署合同后，私自将涉案房屋转卖给第三人，构成违约。综上所述，特请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人李金财辩称：1、答辩人在委托被答辩人出售房屋的时候曾明确告知被答辩人所售房屋已抵押给某金融公司，被答辩人口头表示没有问题。由于被答辩人已知悉房屋情况，答辩人以为被答辩人已把房屋实际情况告知买受人，就没有向刘洁文提及。答辩人与刘洁文签订《房屋买卖合同》和收取定金后多次催促被答辩人和刘洁文尽快支付首期款项并办理过户手续，但是因为被答辩人没有告知刘洁文所售房屋的实际情况，导致刘洁文解除合同。《房屋买卖合同》无法履行并不是答辩人因为房价上涨而故意违约造成的，造成《房屋买卖合同》无法履行的主要原因在于被答辩人没有把房屋实际情况告知刘洁文。况且答辩人签署的《服务收费确认书》明确约定“房当当公司成功出售位于清远市清新区太和镇**大道中**号*梯40*号房屋，愿意支付28000元作为本次交易中介服务费、咨询费。上述费用缴交日期为李金财收齐该物业楼款当天付清”，房屋买卖根本没有成功。2、原审法院判决存在瑕疵，但答辩人错过了上诉机会，应改判答辩人无须承担该部分违约责任。综上，请贵院支持答辩人的答辩意见。被上诉人刘洁文口辩称：上诉人说我没有按照合同履行义务，我并没有违约，每一条都是按照合同去办理的。我对一审判决无意见。上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司向一审法院起诉请求：1.判令李金财向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付中介服务费28000元；2.判令刘洁文、李金财共同向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付违约金30000元；3.判令刘洁文、李金财向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付律师费4000元；4.本案的诉讼费由刘洁文、李金财承担。庭审中，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司变更第2项诉讼请求为：判令李金财和刘洁文分别向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付违约金30000元。一审法院认定事实：2018年2月10日，李金财为卖方，与买方刘洁文、经纪方房当当公司签订《房屋买卖合同》，约定李金财将位于清远市清新区太和镇**大道中3*号*梯4**号房屋出售给刘洁文，成交价为378000元。第十一条约定，卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视为违约。第十二条约定，买方支付定金后不依本合同履行付款义务的，则视为违约。第十五条约定，买卖双方任何一方因违反本合同第十一条、第十二条、第十三条之规定导致合同无法履行的，或因为其他主观或客观因素卖方或买方任何一方拒绝履行本合同的，经纪方有权向违约方追偿本合同第十四条约定的买卖双方应付至中介代理费及咨询费的总和30000元及所有违约方已付的代缴款作为违约金。第二十一条约定，在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼；违约方除应承担合同约定的违约责任外，还应承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师费及调查费等各项费用。附件一付款方式：定金20000元，买方应在签署本合同同时向卖方支付并自动转为部分楼款；卖方需于签署本合同后30个工作日内向银行申请提前还贷手续，在银行通知还贷后15个工作日内办理还贷及涂消抵押手续；买卖双方应在签署本合同后15个工作日内提供相关资料、证件及费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续。并向银行申请20年26万元的银行按揭贷款；首期楼款98000元，买方在卖方办理提前还贷当天向卖方支付。合同签订后，刘洁文依约向李金财支付购房定金20000元。后刘洁文获知涉案房屋是抵押给某金融公司，且李金财拖欠该金融公司高利息贷款，是因为无法按期归还高利息贷款而出售涉案房屋。刘洁文担心李金财收下首期款后仍无力将产权证从该金融公司赎出来，因此要求李金财自己出钱赎证。李金财并没有同意刘洁文的要求，2018年5月份，李金财由于急需向该金融公司还款，通知刘洁文支付首期款。清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司也于2018年5月25日向刘洁文发出《告知函》，要求在2018年5月30日前支付首期款。刘洁文收到该《告知函》后，仍不同意先支付首期款，并向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司提出要与李金财解除合同，叫李金财另找买家，已付定金20000元归李金财所有。清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司将刘洁文的意思通知李金财，建议李金财起诉刘洁文违约。之后，李金财没有起诉刘洁文，并将涉案房屋交给金融公司变卖还债。金融公司于2018年8月份将房屋变卖给他人。另查明，《房屋买卖合同》签订前，李金财拖欠某金融公司贷款16万多元。在合同签订过程中，李金财和房当当公司均没有告知刘洁文涉案房屋抵押给该金融公司，李金财是因无力归还该金融公司高利息贷款而出售涉案房屋。李金财于2018年2月10日向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司立下《服务收费确认书》，确认经房当当公司介绍成功出售位于清远市清新区太和镇**大道中3*号*梯40*号房屋，愿意支付28000元作为本次交易中介服务费、咨询费。上述费用缴交日期为李金财收齐该物业楼款当天付清，逾期交付该费用，则按日向经纪方交付相当于该费用百分之一的滞纳金，直至清偿之日为止。该《服务收费确认书》作为《房屋买卖合同》之附件，与《房屋买卖合同》具有同等法律效力。再查明，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司为本案诉讼向广东中肯律师事务所支付律师费4000元。以上事实，有清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司提交的证据，以及庭审笔录等证据佐证。一审法院认为：本案系居间合同纠纷。一、关于合同效力问题。李金财与刘洁文、房当当公司签订的《房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应按约履行。二、关于合同违约问题。根据本案查明事实，在签订《房屋买卖合同》过程中，李金财和房当当公司均没有告知刘洁文涉案房屋抵押给某金融公司，李金财是因无力归还该金融公司16万多元高利息贷款而出售涉案房屋，违反诚实信用原则，刘洁文有理由担心李金财收下首期款9.8万元后仍无力将产权证从该金融公司赎出来，因此其要求李金财自己出钱赎证，属于行使不安抗辩权。故刘洁文在李金财没有提供履约担保前，未按合同约定向李金财支付首期楼款，并不构成违约。而李金财在刘洁文提出“解除合同、由李金财另找买家、定金20000元归李金财所有”的合同解除条件后，将涉案房屋交给某金融公司变卖还债，应视为同意刘洁文提出的合同解除条件。因此，涉案合同因刘洁文与李金财协商一致而解除，李金财将涉案房屋交由某金融公司出售的行为亦不构成违约。三、关于中介费及违约金问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，房当当公司向委托人李金财提供房屋购买信息，成功促成李金财与刘洁文签订《房屋买卖合同》，李金财应当向房当当公司支付报酬。虽然《服务收费确认书》约定中介服务费、咨询费缴交日期为李金财收齐该物业楼款当天，且李金财至法庭辩论终结前未能向刘洁文收齐楼款，但是《房屋买卖合同》因刘洁文与李金财协商一致解除，导致无法实现“李金财收齐该物业楼款当天”的付款条件，依照《房屋买卖合同》第十六条约定，李金财仍应支付中介服务费及咨询费。李金财辩称《服务收费确认书》是在不知情的情况下签订，不应支付服务费及咨询费，依据不足，原审法院不予支持。但《服务收费确认书》约定的中介服务费、咨询费28000元，占涉案房屋成交价378000元的7.4%，明显过高，原审法院酌情按3%比例调整为11340元，房当当公司请求超出部分，原审法院不予支持。至于违约金，首先，房当当公司与刘洁文不存在居间合同关系，其要求刘洁文支付居间合同违约金30000元，无事实和法律依据，应不予支持。其次，虽然李金财与刘洁文协商一致解除合同未经房当当公司同意，但是原审法院已认定李金财仍应向房当当公司支付中介服务费、咨询费，因此合同解除并不导致房当当公司损失。且房当当公司在提供居间服务过程中，没有将李金财拖欠某金融公司高利息贷款而将涉案房屋抵押给该公司的信息告知刘洁文，是导致涉案《房屋买卖合同》不能继续履行的一方面原因，房当当公司对此存在一定过错，根据过错相抵原则，原审法院对房当当公司要求李金财支付违约金30000元的诉讼请求不予支持。三、关于律师费。依《房屋买卖合同》第二十一条约定：“在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼；违约方除应承担合同约定的违约责任外，还应承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师费及调查费等各项费用。”本案中，房当当公司因本案向广东中肯律师事务所支付律师费4000元，其胜诉部分的律师费782元（11340元÷58000元×4000元）应由败诉方李金财承担，因未能得到支持的诉讼请求所支付的律师费应由自己承担。因此，原审法院支持房当当公司律师费主张780元，诉讼请求超出部分，原审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、李金财应于本判决生效之日起十日内向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付中介服务费、咨询费11340元；二、李金财应于本判决生效之日起十日内向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司赔偿律师费损失782元；三、驳回清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1050元，由清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司负担912元，李金财负担138元。李金财负担部分清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司已经预交，原审法院不作退回，由李金财在履行上述判决时迳付给清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司。二审期间，上诉人提供了一份《房地产经纪服务事项告知书》，拟证明上诉人在居间服务过程中，已将可能存在的交易风险告知两被上诉人，上诉人在居间服务过程中不存在过错。被上诉人刘洁文质证称：上诉人在签订合同时并没有告知涉案房子已抵押在金融公司。被上诉人李金财质证称：在签订合同的时候没有见过这一份告知书。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。关于被上诉人李金财是否应向上诉人支付中介服务费28000元的问题。本案上诉人作为经纪方与被上诉人李金财、被上诉人刘洁文签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对各方当事人具有约束力。就三者之间的关系而言，上诉人与被上诉人李金财之间属居间合同关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，上诉人作为居间人，促成被上诉人李金财与被上诉人刘洁文之间的房屋买卖合同成立，有权要求李金财按合同的约定支付相应的居间服务费，李金财与刘洁文经协商解除双方之间的房屋买卖合同，不能成为其拒绝向上诉人支付居间服务费的理由。上诉人要求李金财依约定向其支付居间服务费28000元，符合双方在合同中的约定，本院予以支持。一审法院对双方约定的居间服务费予以调整不当，本院依法予以纠正。关于被上诉人李金财、被上诉人刘洁文是否应向上诉人支付违约金的问题。依据本案查明的事实，三方在签订《房屋买卖合同》时，上诉人与被上诉人李金财并未向刘洁文告知涉案房屋已抵押给金融公司的事实，刘洁文在知晓上述情况后，没有按合同的约定向李金财支付首期的购房款，是基于对自身财产安全的考虑，符合常理，不能以此认定刘洁文构成违约。上诉人在签订房屋买卖合同时，是明知李金财已将涉案房屋抵押给金融公司的；而李金财是在刘洁文提出解除合同的请求后，经协商与刘洁文解除房屋买卖合同的，李金财在履行本案《房屋买卖合同》的过程中，在主观上并不存在收取刘洁文定金后，不按合同的约定将房屋出卖给刘洁文故意，其在与刘洁文解除房屋买卖合同后，将涉案房屋出卖给他人，亦不构成违约。上诉人要求两被上诉人承担违约责任的理由不充分，本院不予支持。关于律师费的问题。依本案《房屋买卖合同》第二十五条的约定，在合同执行过程中如有争议由三方协商解决，协商不成三方同意向物业所在地人民法院提起诉讼，违约方除应承担合同约定的违约责任外，还应承担胜诉方的旅费、保全费、诉讼费、律师费及调查费等各项费用。上诉人因本案诉讼所支出的律师费4000元，并没有超出律师收费的标准。如前所述，本院已支持上诉人要求被上诉人李金财支付中介服务费的诉讼请求，而对上诉要求两被上诉人支付违约金的诉讼请求不予支持。按上诉人在本案中胜诉的比例，本院确定由被上诉人李金财向上诉人支付律师费1931元。综上所述，上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的上诉请求部分成立，予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清新区人民法院(2018)粤1803民初2429号民事判决；二、被上诉人李金财应于本判决生效之日起十日内向上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付居间服务费28000元，并支付律师费1931元；三、驳回上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1050元，由上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司负担505元，被上诉人李金财负担535元；二审案件受理费2100元，由上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司负担1029元，被上诉人李金财负担1071元。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  成振平二〇一九年三月二十五日书记员  周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。