内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终95号 上诉人(一审被告)：王怀新，男，1971年5月10日出生，汉族，无业，现住河北省邯郸市魏县。 上诉人(一审被告)：张连芹，女，1968年4月21日出生，汉族，无业，住址同上，系被告王怀新妻子。 二上诉人共同委托诉讼代理人：宋辛铭，河北正钢律师事务所律师。 被上诉人(一审原告)：赵云，男，1952年2月2日出生，汉族，华油石油二连公司供应站退休工人，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 委托诉讼代理人：韩兴华，内蒙古经远律师事务所律师。 上诉人王怀新、张连芹因与被上诉人赵云所有权确认纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2018）内2502民初3093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王怀新及上诉人王怀新、张连芹的共同委托诉讼代理人宋辛铭，被上诉人赵云及其委托诉讼代理人韩兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王怀新、张连芹上诉请求：1、请求二审法院撤销（2018）内2502民初3093号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决更换案由。法庭调查阶段，本案审判长经过征询当事人双方意见，当庭确定本案的审理焦点是房屋买卖合同行为是否有效，该一审判决书确定的案由也是房屋买卖合同纠纷，被上诉人诉状中明确的诉讼请求也是要求上诉人为其办理诉争房屋过户。但一审判决改变了被上诉人的诉讼请求，将案由变更为房屋所有权确认之诉。二、一审判决认定事实错误。1、委托书是复印件，无法辨别真伪，房屋转让协议不是王怀新的签字，更没有共有人张连芹的签字，被上诉人当庭提交的付款凭证、房地产买卖契约等证据上的署名和持有人均为王怀新，被上诉人没有任何证据证明其与诉争的房屋有利害关系。2、不动产交易尤其是房屋买卖行为，必须要签订书面合同。一审判决无视这一要件，仅靠被上诉人持有的身份证复印件、结婚证复印件、委托书复印件便推定王怀新与被上诉人之间的房屋买卖合同成立、有效和实际履行。3、涉案房屋的买卖行为，始终没有出现张连芹的签字和授权，一审判决推定张连芹同意出售，同时，一审法院无视该房屋系王怀新做为华油职工享受的福利分房，及王怀新本应享有的各项福利。三、一审判决程序违法。一审法院擅自更改被上诉人诉求，变更案由。四、一审判决适用法律错误。1、上诉人当庭提交涉案房屋的房产证，明确记载王怀新为涉案房屋的所有人，共有人为张连芹。没有任何证据证明涉案房屋在交易时取得了张连芹的许可和同意。该买卖行为因无共有人张连芹的同意应为无效行为。无效的民事行为自始无效，不能因为时间过去了十年，就推定该买卖行为成立，变成了有效。综上，一审判决在被上诉人没有任何合法有效证据证明诉争房屋买卖合同行为成立的情况下，推定被上诉人对诉争房屋有所有权。请二审法院查明事实后改判或发回重审。 赵云辩称，上诉人在一审时并未针对诉状提出异议。一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 赵云向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令确认房屋所有权；2、请求被告支付违约金23589.22元；3、诉讼费用及律师费由被告承担。 一审法院认定事实：2008年华油二连公司解决职工住房问题，被告王怀新系华油公司二连公司买断职工，分到位于锡林浩特市额尔敦办事处团结大街华油新区楼房一套。2008年8月28日，被告王怀新为案外人张建平出具《委托书》，全权委托张建平为其处理华油二连公司所分配经济住房。同日，张建平书写《房屋转让协议书》，代被告王怀新与原告赵云签订该协议，协议约定被告王怀新将华油二连公司所分住房一套转让给原告赵云，由原告赵云向二连分公司交付所有购房款；原告向被告另外支付转让金2.5万元；被告向原告提供房屋所有资料；房屋过户手续双方以后再定。协议约定自转让金交付之日起，协议生效。原告赵云将2.5万元转让费交给张建平，张建平以银行汇款的方式将该款交给被告王怀新。后原告赵云向华油二连公司交付了全部购房款111051.20元，并选定16号楼三单元309室楼房。原告赵云将办理房产证应交的费用、契税1625.73元，房屋交易管理费320.34元，办证工本费80元均全部交清后，原告持被告的委托书、协议书及被告提供给原告的结婚证、身份证等证件，华油二连公司于2010年3月25日将其选定的房屋交付原告。原告赵云对房屋进行了装修，自2010年3月25日办理了入住手续后，就一直居住在本案诉争房屋内。2011年8月15日，原告赵云以二被告的名义签订了《房地产买卖契约》，2011年12月2日该房屋产权登记为被告王怀新、张连芹共有，二被告否认房屋转让事实，拒绝为原告办理产权过户手续，故原告诉至法院，请求确认诉争房屋的权属。 一审法院认为，原告与被告签订的《房屋转让协议书》实际是借名买房的协议，结合本案原告交付全部购房款及相关费用并装修居住至今的实际情况，且被告亦自认收到委托人张建平转交的转让金2.5万元、也从未交付过购房相关款项的事实，原、被告之间形成了借名买房的事实，且被告对借名购房一事是明知并积极配合的，因为只有被告出具相关手续，原告才可能顺利的收到房屋，故该院认定双方之间的《房屋转让协议书》成立，且本案涉案房屋已办理产权证书具备交易条件，因此，该《房屋转让协议书》并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原告赵云借名买房的目的即是为取得诉争房屋所有权，使其对房屋享有完全的处分权利。原告赵云提出请求人民法院依法确认房屋所有权的诉讼请求，该院认定涉案房屋的实际所有权人为本案原告赵云；原告赵云提出请求判令被告支付违约金23589.22元的诉讼请求，因双方签订的协议中对此没有约定，又无相关法律依据，该院不予支持；被告王怀新、张连芹提出已收到的2.5万元并非转让金的答辩理由，没有相应的证据证明自己的主张，该院不予采纳；被告提出不存在房屋买卖事实的答辩理由，结合本案的实际，原告在诉争的房屋装修居住长达8年的时间，对此被告无法给出合理的解释，亦未提交相关证据证明自己的主张，仅以自己是房屋产权证登记的所有人而主张拥有房屋所有权，该院不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条的规定，判决：一、位于内蒙古自治区锡市额办华油社区华油小区****房屋（现登记产权证号：蒙房权证锡林浩特市字第**）所有权人系原告赵云。二、驳回原告赵云的其他诉讼请求。案件受理费100元（已减半），由被告王怀新、张连芹负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。因此，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但有充分证据推翻不动产登记簿记载的权利情况的，应以实际情况确认权利归属。本案中，王怀新委托张建平与赵云于2008年8月28日签订的《房屋转让协议书》中明确约定，将涉案房屋的购房计划以2.5万元的价款转让给赵云，购房款由赵云交纳，王怀新负责提供房屋所有资料，房屋过户手续双方以后再定。从该约定看，赵云系借用王怀新的名义购买涉案房屋，双方对借名购房有明确约定。王怀新作为完全民事行为能力人，其通过委托人张建平已实际收取了赵云2.5万元的购房计划转让费，赵云亦按双方的约定足额交纳了全部购房款及其他费用，对此事实王怀新是知情的。二审中，王怀新也认可收取2.5万元以及本人未向单位交纳过购房款的事实。从涉案房屋的占有情况看，华油二连公司交付涉案房屋之日起一直由赵云占有并使用。关于借名买房的效力问题，虽然当事人利用了单位优惠购房政策，但并不违反法律、行政法规的禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，因此不影响借名买房协议的效力。现王怀新、张连芹主张《房屋转让协议书》无效，有悖于事实和法律规定，本院不予支持。一审法院根据查明的案件事实，依法认定赵云借用王怀新名义购买案涉房屋，赵云为案涉房屋实际权利人并无不当。关于本案案由如何确定的问题。从原审卷中赵云向一审法院递交的民事起诉状中可以看出，赵云的第一项诉讼请求是“请求人民法院依法判令确认房屋所有权”，一审的判决第一项亦为“一、位于内蒙、位于内蒙古自治区锡市额办华油社区华油小区****房屋（现登记产权证号：蒙房锡林浩特市字第**权人系原告赵云。”因此，根据当事人的诉请，本案为确认之诉，案由应确定为所有权确认纠纷，而一审法院将双方争议的法律关系确定为房屋买卖合同纠纷显属不当，本院予以纠正。 综上所述，王怀新、张连芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由王怀新、张连芹负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  杨树平 二〇一九年三月十八日 书记员  娜木贡 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；