北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终4223号上诉人(原审被告)：北京福顺绿港商业管理有限公司，住所地北京市顺义区华英园小区**楼**，统一社会信用代码911101137934084516。法定代表人：李卫国，经理。委托诉讼代理人：吴春蕾，北京道盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙青霞，北京道盛律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：万益华，男，1964年7月17日出生，汉族，江西省南昌市进贤县村民，住江西省南昌市进贤县，身份号码×××。上诉人北京福顺绿港商业管理有限公司（以下简称福顺公司）因与被上诉人万益华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初19045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北京福顺绿港商业管理有限公司的法定代表人李卫国、委托诉讼代理人吴春蕾，被上诉人万益华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京福顺绿港商业管理有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判福顺公司按照每天3．7元/平方米的标准支付租金；2．本案的一审、二审诉讼费由万益华承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决依据的司法鉴定文书存在严重瑕疵。涉诉商铺在交付给福顺公司时没有进行任何装修，现商铺是南京银行装修的，与万益华无关。但是评估机构的评估租金标准是含有装修的，对此福顺公司曾于一审中提出异议，但是法院未予采纳。万益华要求按照装修好的商铺情况支付租金没有约定或者法律规定。评估机构没有进行市场调研，得出的结论没有事实依据，不具有客观性。现场勘验后评估人员没有调查周边商铺租金情况，在评估报告中也没有数据显示，就得出租金标准，严重不负责任。万益华辩称，同意一审判决。10年前房屋确实是毛坯房，是3．8元每平米一天。万益华向一审法院起诉请求：1．福顺公司向万益华补足2017年4月26日至2018年11月14日的租金差额16421．81元（上述每月租金差额是6413．88元-5535．14元），并给付2018年11月15日至2018年12月25日期间的租金8551．84元（按照每日每平方米4．4元计算，为每月6413．88元），并支付利息648．44元（按照中国人民银行同期贷款利率4．35％计算，2017年4月26日至2017年5月14日租金差额是879．74元／30天＊20天=586．49元，利息是从2017年4月26日至2018年12月25日以586．49为基数，计算数额为42．52元，月租金差额是6413．88元-5535．14元=879．74元，自2017年5月26日至2018年12月25日共计19个月，879．74元＊（1＋19）＊19／2＊4．35％／12=605．92元，该数额是19个月的租金差额的利息，605．92＋42．52=648．44元），自2018年12月26日至2022年12月17日按照每月6413．88元（即每日每平方米4．4元）的租金标准向万益华支付租金；2．福顺公司承担诉讼费和鉴定费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证，对万益华提交的商铺租赁合同、确认单、补充协议、商铺租赁合同补充协议原件各1份、房产证复印件1份、银行流水6页，福顺公司提交的录音光盘1份、南京银行北京分行房屋租赁合同、北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初11829号民事判决书、北京市第三中级人民法院（2018）京03民终318号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：万益华系涉诉顺义区华英园*房屋的所有权人，该房屋性质为商品房，规划用途为配套商业，建筑面积48．59平方米。万益华购买涉诉房屋未进行装修。2007年4月13日，万益华将该房屋出租给福顺公司，双方签订《商铺租赁合同》（编号为091023011），约定该房购房总款为830271元，租赁期限自万益华向开发商付清购买商品的全部款项之次日起开始计算至2017年4月25日止，福顺公司承租该商铺用于对外经营使用（包括转租经营、承包经营、委托经营等），如要改变用途，万益华同意无需通知，租金标准为万益华购房发票总款的8%（税前），福顺公司按月向万益华支付租金，每年支付12次，于每月25日前以银行转账方式支付；福顺公司有权对承租商铺在不影响结构安全条件下进行装修、改造（包括建筑设立夹层，夹层面积使用权的收益归福顺公司所有）；租赁期满后，业主委员会不同意商铺继续租赁的，福顺公司对商铺进行的统一设计装修，万益华同意按现状接收。2007年4月26日，双方签订确认单，确定该房屋每月租金为5535．14元。签订合同后福顺公司租用涉诉房屋并整体转租给南京银行北京分行，福顺公司按照每月5535．14元的标准向万益华支付租金。南京银行北京分行对涉诉房屋进行了装修。2012年6月30日，双方签订《商铺租赁合同补充协议》，约定：一、《商铺租赁合同》的租期，双方协商同意在原租期的基础上延长至2022年12月17日；二、租金问题，待原《商铺租赁合同》到期后，双方另行协商；三、本补充协议与《商铺租赁合同》具同等法律效力。双方均主张2017年4月25日之后的租金参照市场价格确定租金。但关于该市场价格双方存在分歧，为此形成本案诉讼。现福顺公司按照每月5535．14元的标准支付租金至2018年11月14日（截止本案庭审结束）。诉讼中双方就租金市场价值仍未能达成一致意见，万益华申请对涉诉房屋租金市场价格进行评估，并明确其申请鉴定的时间点为2017年4月26日。经法院随机确定鉴定机构为北京大地盛业房地产土地评估有限公司，该公司于2018年12月19日出具估价报告，估价结果为房屋市场租金水平为4．4元/日·㎡，并备注：以上评估结果是在设定条件下（现状装修、原户型、支付方式采用月付、租期一年、允许转租）的市场净租金价格水平（不含物业费、供暖费、水费、电费等其他使用费用），若设定条件发生变化，则估价结果应做相应调整甚至重估。万益华为此预交鉴定费6000元。针对该报告，万益华表示认可无异议，并据此提出其上述诉讼请求。福顺公司表示评估报告真实性认可，但报告的第一页显示按照国家房地产评估规定并结合了注册房地产估价师的经验得出的租金标准为每日每平方米4．4元，评估结论应客观公正，不应当掺杂评估师的经验，并且实际勘验的评估师只有吴爽没有毛建新，从吴爽的资格看，注册时间是2018年，新的评估师不具有相关的评估经验，评估报告的依据不足；在报告的第十三页第二段分析当地的房地产情况和评估对象的特点，福顺公司认为没有考虑到当地房地产的情况，福顺公司当时询问估价员曹蜜蜜是否要去周边的写字楼旁调查，评估人员表示有自己的渠道可以获取信息，不需要去周边的写字楼旁调查，从报告看没有明确的分析；本案涉诉房屋万益华交给福顺公司以及福顺公司转租交付给银行时没有装修，现在的装修是由银行进行的，报告里显示是按照现有的装修得出的结论，该租金标准应该是毛坯房；评估报告的第九页乙方有权以自己的名义经营承租商铺或转租，评估没有考虑此租约的影响，福顺公司认为此约定有实质影响，涉诉房屋建筑面积48．59平方米，实际面积是30．91平方米，是福顺公司将万益华与他人房屋整体出租，才出租给银行获得较高的出租金额，评估报告没有客观反映事实，福顺公司给出的3．7元租金标准已经扣除全部利益，也是客观公正的。福顺公司为证明其主张提交《南京银行北京分行房屋租赁合同》、查询南法信地区商业写字楼租金标准截图及与万益华的录音、北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初11829号民事判决书、北京市第三中级人民法院（2018）京03民终318号民事判决书。万益华对截图证据真实性不认可，对其他证据真实性认可，对上述证据的证明目的均不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中双方签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方均应依约履行。综合本案庭审及福顺公司提交的民事判决书可知，虽双方对于2017年4月26日至2022年12月17日的具体租金数额没有约定，但双方均主张参照市场价格确定租金，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。现双方就租金市场价格不能达成一致意见，法院结合双方租赁合同的约定内容、综合本案租赁房屋的租赁实际情况并参考本案鉴定机构出具的鉴定结论，同时考虑到万益华与福顺公司合作多年，现涉诉房屋以及其他商铺整体转租给南京银行北京分行，从保障交易的稳定性出发，酌情确定2017年4月26日至2022年12月17日的租金给付标准为每日每平方米4．4元，对于万益华主张的2017年4月26日至2018年11月14日租金差额，因计算金额有误，法院予以调整，对于该部分请求的合理部分及2018年11月15日至2018年12月25日的租金给付请求，法院予以支持。关于福顺公司就鉴定报告的意见，缺乏依据，法院不予采纳。由于此前双方就租金具体给付金额存在争议，并非福顺公司故意拖延，故万益华要求福顺公司给付利息之请求，缺乏依据，法院不予支持。判决如下：一、北京福顺绿港商业管理有限公司于判决生效之日起七日内向万益华补交二〇一七年四月二十六日至二〇一八年十一月十四日的租金差额一万六千四百零三元一角四分，并支付二〇一八年十一月十五日至二〇一八年十二月二十五日期间的租金八千五百五十一元八角四分；自二〇一八年十二月二十五日起至二〇二二年十二月十七日止，北京福顺绿港商业管理有限公司按照每月六千四百一十三元八角八分的租金标准向万益华支付租金；二、驳回万益华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百四十一元，由北京福顺绿港商业管理有限公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。鉴定费六千元，由万益华负担三千元（已交纳），北京福顺绿港商业管理有限公司负担三千元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，从合同条款的字面约定看，对于租金问题，双方约定待原《商铺租赁合同》到期后，双方另行协商，此属于约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。鉴于福顺公司与万益华就租金市场价格未能达成一致意见，一审法院结合双方租赁合同的约定内容、综合本案租赁房屋的租赁实际情况并参考本案鉴定机构出具的鉴定意见，同时考虑到涉诉房屋以及其他商铺整体转租情况，从保障交易的稳定性出发，酌情确定的租金给付标准并无不当，本院予以维持。综上所述，北京福顺绿港商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费441元，由北京福顺绿港商业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  林存义审判员  赵 霞审判员  张印龙二〇一九年三月二十九日法官助理曾琪惠法官助理杨俊逸书记员李星月