北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初9号原告：康德君，男，1982年1月9日出生，汉族，北京德威英国国际学校网络管理员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张德平，北京正山律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑远航，北京正山律师事务所实习律师。被告：肖颖，女，1980年3月15日出生，汉族，北京市公安局海淀分局民警，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘洪伟，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟洁，北京市京师律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司专员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）康德君（下称姓名）与被告（反诉原告）肖颖（下称姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（下称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。康德君及其委托诉讼代理人张德平、郑远航，肖颖及其委托诉讼代理人刘洪伟、孟洁，链家公司委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康德君向本院提出诉讼请求：1、判令肖颖继续履行合同编号为DZQY03516000035315《房屋买卖业务文件合订本》的义务，将北京市朝阳区垡X号的房屋所有权过户到康德君名下，并于过户后7日内交付房屋并将房屋上相关户口迁出；2、判令肖颖向康德君支付迟延履行违约金（以房屋总价款2850000元为基数，按日万分之五标准计算，自2016年12月7日至实际过户之日止）；3、判令链家公司向康德君支付违约金（以房屋总价款2850000元为基数，按日万分之五标准计算，自2016年12月17日至实际过户之日止）；4、判令肖颖赔偿康德君可得利益损失（即房屋使用费）155400元。事实与理由：2016年4月10日，康德君与肖颖签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定由康德君购买肖颖自有的位于北京市朝阳区垡X号房屋（下称涉案房屋），合同对房屋权属及状况、成交价款、支付方式、双方权利义务、违约责任等内容作了明确约定。合同签订后，康德君积极按照合同约定履行付款义务，分三次向肖颖支付定金及购房款共计98.8万元，双方于2016年7月11日办理了房屋买卖合同网签手续并约定于2016年9月20日完成房屋所有权过户登记手续。2016年9月20日，康德君与链家公司人员如约来到北京市朝阳区不动产登记中心申请办理房屋所有权过户登记手续，但肖颖并未到场并明确表示不同意办理过户。后康德君于2016年9月29日到提起诉讼，2016年11月21日康德君与肖颖及链家公司达成三方和解协议，约定康德君、链家公司共同向肖颖补偿购房款28万元，双方于12月7日共同办理涉案房屋过户手续并约定了违约责任。后双方在办理过户过程中，因肖颖提供的重点工程审核表在建委系统中未查询到且肖颖未提供相应证明亦拒绝签订承诺书，导致涉案房屋无法办理过户。肖颖的行为违反了法律规定及合同约定，构成违约，侵害了康德君的合法权益应当承担违约责任，故诉至法院。肖颖辩称并反诉称：不同意康德君的全部诉讼请求。我方从未拒绝履行合同也不存在违约行为，不应承担违约金，涉案房屋买卖合同未履行系康德君对于涉案房屋了解不清尤其是对计税不清楚，因税费过重而拒绝履行；本案已过3年之久合同目的无法实现且合同及补充协议中约定的解除条件已具备故不同意继续履行；涉案房屋并未办理过户所有权人依然为肖颖，房屋使用费的要求不具备权利基础，该笔费用没有相应第三方出具的确认租金价值的依据，且双方没有约定租金归康德君；康德君未举证证明我方持有《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》（下称重点工程审核表），双方在合同签订之初确认了税费为10%，该税费系链家公司根据重点工程审核表计算所得，我方没有能力进行计算；康德君要求我方签订承诺书、出具证明等行为并非合同约定，超出合同的义务我方不同意履行，且康德君要求我方签订的承诺书既无公章还有错别字，我方无法核实其出处，因此我方即使存在拒绝签订的行为也是合法合理；此外，康德君称2016年12月7日链家公司未携带完整过户资料致使合同无法继续履行，实际系其为了掩盖其因税费过重不愿履行合同的行为，当天双方均已到达现场，链家公司是否携带相应材料不影响办理过户，故康德君应当承担违约责任。综上我方提起反诉：一、解除肖颖与康德君签订的房屋买卖合同；二、判令康德君支付肖颖违约金57万元。链家公司述称：同意继续履行合同，但不同意承担违约责任，我方履行《三方和解协议书》中约定的付款义务系以涉案房屋办理过户为条件，现付款条件未成就；双方已经办理完成了网签手续，我方可以随时提供网签合同，不存在因我方原因导致不能办理过户的情形。康德君称：我方不存在违约行为不应承担违约责任，且涉案房屋买卖合同不存在履行障碍，故不同意肖颖的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据和事实本院认定如下：2016年4月9日，肖颖作为出卖人（甲方）与康德君作为买受人（乙方），签订《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)及补充协议，约定：康德君购买肖颖单独所有的涉案房屋，房屋总价款285万元，其中房屋家具家电装修装饰及配套设施设备作价20万元，康德君于2016年7月20日前支付第一笔首付款78万元（不含定金）；定金20万元作为首付款的一部分于2016年4月10日支付10万元，2016年4月19日之前支付10万元，剩余房款由康德君向银行贷款；涉案房屋为甲方家庭名下唯一住房且所有权证满五年，房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房，房屋未设定抵押，甲方未将房屋出租；双方同意本次交易涉及的税费全部由乙方承担，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担并直接向主管机关缴纳。一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金，因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳，因政策原因（北京市地方税务局对二手房交易计税价格进行调整除外）使原有税费金额增加的，双方友好协商解决；双方同意在2016年9月10日前（按照朝阳区不动产登记事务中心网上预约时间为准），双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当在涉案房屋所有权转移之日起160日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与房屋相关的户口迁出的应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金；双方并就涉案房屋买卖的其他事宜进行了约定。合同及补充协议签订后，康德君支付肖颖定金20万元、购房款78万元，康德君另支付了肖颖8000元，后涉案房屋办理了网签但并未办理过户手续。2016年11月21日，康德君（乙方）、肖颖（甲方）及链家公司（丙方）达成《三方和解协议书》，约定：甲乙双方于2016年12月7日上午9时前往朝阳区不动产登记事务中心办理权属转移登记过户手续，届时甲方携带身份证、户口本、结婚证、放弃回购证明等过户时所需要的一切资料（不包含暂由乙方代为保管的房屋所有权证原件），乙方携带甲方的房屋产权证原件、本人身份证、户口本、结婚证、配偶户口本及身份证；乙方应于过户当天支付甲方现金17万元，包括和解房价款11万元及丙方退还给乙方的代理费6万元；丙方应在过户时携带本次的网签合同以及过户时需要丙方提供的过户材料，涉案房屋权属转移登记次日起10个工作日内支付甲方和解房款11万元；任何一方违反约定，导致交易延期的，应当向所有守约方分别承担房屋总价款日万分之五的违约金，导致房屋无法继续履行的，守约方有权追究违约方房屋总价款的20%作为违约金。后双方共同前往朝阳区不动产登记事务中心，但并未成功办理涉案房屋过户手续，具体原因，康德君及链家公司称因朝阳区不动产登记事务中心无法查到涉案房屋的重点工程审核表，而肖颖不能出具相应证明也拒绝签订承诺书，同时肖颖认为涉案房屋价格卖低了，故不同意办理过户手续，肖颖则称系康德君拒绝交纳朝阳区不动产登记事务中心要求的房屋价款70%的综合地价款。本案审理过程中，康德君向本院提交网签编号为C1295323的《存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同信息表》，据此证明双方已于2016年7月11日办理了涉案房屋买卖合同网签手续，符合过户交易条件，肖颖称没有办理过网签；康德君提交《律师函》及EMS邮寄单据，据此证明肖颖收到康德君要求其于2016年9月20日前往不动产登记中心办理房屋权属转移登记手续的律师函，但未前往办理构成违约，肖颖不予认可并称未收到过律师函且律师函陈述的内容与实际不符；康德君提交重点工程审核表，据此证明重点工程审核表系肖颖向链家公司提交，涉案房屋符合上市交易条件可以依法办理权属转移登记手续，肖颖称重点工程审核表并非其提供，原件在住建部门保存，真实性无法核实亦不予质证；康德君提交《税费清单-查询信息》、《北京增值税普通发票》及《税收完税证明》，据此证明涉案房屋买卖应当缴纳的税费包括契税及综合地价款，其中契税康德君已交纳。该《税费清单-查询信息》共两页，第一页显示：房屋性质为一类经济适用房。一类经济适用房合同日期为2008年4月11日前（含）。购房证明日期满五年。房屋拟定网签单价29389元，房屋拟定网签总价2650000元。该第一页有肖颖及康德君签字，落款日期为2016年4月9日。第二页显示：契税应缴金额为39750元，综合地价款为全额10%，应交金额为265000元，税费总计304750元，税费计算日期2016年4月9日。该第二页有链家公司工作人员签字，落款日期为2016年4月10日。肖颖认为该证据系双方履行合同而进行的正常手续，税费清单系链家公司计算的而未经其签字确认，链家公司称税费是其根据肖颖提交的重点工程审核表进行计算所得；康德君提交重点工程审核表、登记回执及告知书，据此证明其通过向北京市住房和建设委员会申请信息公开获得了重点工程审核表，涉案房屋可以交纳10%的综合地价款办理过户，肖颖称该证据的真实性不予认可，且系上次开庭结束后提交的应属于新证据法院不应采信，另康德君在信息公开的申请中存在虚假陈述；康德君另提交了链家公司官网查询的涉案房屋周边房屋的信息，据此证明涉案房屋价值及租金情况，以及肖颖据此拒绝过户以此获利，肖颖对于该证据的真实性、合法性及证明目的均不予认可。肖颖向本院提交海淀区住房保障服务中心于2016年8月4日及2018年9月19日分别出具的《已购经济适用住房上市出售意见》，据此证明随着时间的变化涉案房屋价值已经增加，合同目的已经不能实现。康德君认为涉案房屋位于朝阳区而出具该意见的单位为海淀区房管部门故不认可，链家公司亦不认可肖颖的证明目的；肖颖提交《政府信息公开申请答复告知书》及朝阳区房管备案的网签合同签字页，据此证明网签合同并非肖颖本人签字。康德君称网签合同的签字与双方签订的合同时一致的，链家公司称网签合同开始的签字确系我公司经纪人员代签，但肖颖在后续协商过程中重新在网签合同上签字，事实上对双方办理的网签进行了追认，后续合同无法继续履行与网签及网签合同无关；肖颖提交电话录音据此证明康德君及其配偶明确税费太高系不履行合同的原因，康德君对此不予认可。经查：1、2009年4月23日，肖颖作为买受人与北京住总房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同（经济适用住房）》；2、北京市住房和城乡建设委员会关于重点工程拆迁对接安置经济适用住房上市交易有关问题的通知（京建法【2015】10号）确认，市或区县重点工程被拆迁家庭持有《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》购买经济适用住房的，已购房屋取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年上市交易时，按照出售价格的10%补交土地收益等价款；3、经本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心核实，其工作人员答复称，该单位系统中未显示留存涉案房屋的重点工程审核表原件或复印件，该重点工程审核表在办理房屋产权证时由申请人向北京市住房和城乡建设委员会提供，并由该单位留存，但并非必须提供，故重点工程审核表亦可能由申请人保存，但出售房屋时税率不同。该工作人员同时称，如需按照出售价格的10%交纳综合地价款必须产权人出示重点工程审核表原件并签订承诺书。本院认为：康德君与肖颖签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《三方和解协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应如约履行。双方虽对合同前期履行情况存在分歧，但经后期沟通协商并签订和解协议，对前述合同、补充协议内容及履行情况重新约定，双方亦均按约于2016年12月7日前往办理涉案房屋权属转移登记手续。未成功办理原因，经本院查明系房屋管理部门要求当事人提供涉案房屋重点工程审核表并签订承诺书，如不满足该条件则涉案房屋转移登记将按照房屋价款70%收取综合地价款。根据房屋管理部门工作人员答复，重点工程审核表既可能在建委留存亦可能在申请人处保存，现康德君、链家公司未提交充分证据证明涉案房屋的重点工程审核表原件在肖颖处保存，且本案审理过程中康德君通过信息公开的方式亦获得了该重点工程审核表，故康德君主张肖颖持有重点工程审核表而拒绝向房管部门提交的意见本院不予采信。双方在办理过户过程中房屋管理部门要求当事人提供重点工程审核表原件、签订承诺书等并非当事人预知亦超出了双方合同的约定，康德君要求肖颖承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。结合当事人陈述、证据及北京市经济适用住房上市出售的相关规定可以明确康德君、肖颖在合同签订时对于涉案房屋办理过户按照房屋价款10%交纳综合地价款已达成共识，故肖颖称康德君拒绝按照房屋价款70%交纳税费构成违约的主张本院亦不予支持。各方当事人均确认涉案房屋买卖合同履行不存在障碍，康德君要求肖颖继续履行合同将涉案房屋过户至其名下并交付的诉讼请求，本院依法予以支持；肖颖应按照合同约定履行相应户口迁出的义务。现涉案房屋上户籍的迁出不仅需要双方配合，还需要具备特定的户口迁移条件，该事项系公安机关户籍管理的范畴，不应由法院处理，故本院对于康德君的该项诉讼请求不予支持，双方可协商处理，协商不成的可视合同履行情况另案解决；《三方和解协议书》约定链家公司负有支付和解房价款、退还代理费并于过户时携带网签合同及过户时需要其提供的过户材料的义务，康德君未提交充分证据证明链家公司存在上述违约行为而链家公司的付款条件尚未成就，故康德君要求链家公司支付违约金的诉讼请求本院不予支持；涉案房屋交付的条件为成就，在此情形下康德君要求肖颖支付本应在相应时间占有涉案房屋的使用费实为要求肖颖承担违约给其造成的房屋使用费收益的损失，在双方均不存在违约的情形下，该项诉讼请求本院不予支持。康德君、肖颖、链家公司均确认《三方和解协议书》明确涉案房屋的最终购房款为313万元，康德君应向肖颖支付购房款共计302万元，链家公司应向肖颖支付11万元；康德君、肖颖确认已付98.8万元款项，但对于其中8000元的款项性质双方存有异议，双方在合同中并未对该笔款项进行约定，肖颖称8000元系利息并非房款但未提供证据进行证明，本院不予采信，康德君确认链家公司已退还了代理费6万元并同意一次性支付应由其支付的房款，本院不持异议；对于链家公司应向肖颖支付的11万元和解房价款，肖颖坚持要求解除合同，链家公司亦不同意在本案中处理，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）康德君于本判决生效之日起15日内支付被告（反诉原告）肖颖房款203.2万元；二、被告（反诉原告）肖颖于上述第一项完成之日起7日内将位于北京市朝阳区垡X号的房屋办理过户登记至原告（反诉被告）康德君名下并交付给原告（反诉被告）康德君；三、驳回原告（反诉被告）康德君的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）肖颖的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4750元，由康德君负担元（已交纳），反诉费4750元，由肖颖负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 楠人民陪审员  林克仙人民陪审员  张春英二〇一九年三月二十日书 记 员  李国龙