四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1621民初3698号 原告：胡昌元，男，汉族，1956年12月28日出生，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：李青峰，四川洪州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卿青，四川洪州律师事务所实习律师。 被告：四川华腾房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区。 法定代表人：邹拥军，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐诚，四川丘山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张兵，四川丘山律师事务所律师。 原告胡昌元与被告四川华腾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡昌元及其委托诉讼代理人李青峰、卿青，被告四川华腾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐诚、张兵到庭参加诉讼，被告四川华腾房地产开发有限公司的法定代表人邹拥军经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡昌元向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2017年3月22日签订的《商品房买卖协议》有效，并判令该协议约定的位于岳池县中和镇羊头坝村7栋2单元5-3号商品房归原告所有；2、依法判令被告四川华腾房地产开发有限公司协助原告办理转移登记手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2017年3月22日，原、被告双方基于平等、自愿原则，协商达成一致协议，被告自愿将位于岳池县中和村羊头坝村7栋2单元5-3号商品房，以100000元的价格出卖给原告并签订了《商品房买卖合同》，原告在《商品房买卖合同》签订之日便将全部购房款以现金的方式交与被告，被告当即将该合同约定的房屋交付给了原告占有。原告据此诉至本院。 被告四川华腾房地产开发有限公司辩称：一、本案房屋买卖事实不成立，纯属虚构。原告出示的《商品房买卖合同》不能证实原告与被告公司有商品房买卖关系，也没有向被告支付购房款，也没有与被告办理任何购房及交房手续。原告和彭绪明虚构房屋买卖事实，且故意以被告公司的名义出具一次性收到50万元现金的假收条，谎称被告公司已收到50万元现金，这些原告在庭审中当庭承认。因此，原告起诉状诉称的房屋买卖关系不成立。 二、彭绪明的签约行为系无权代理，也不构成表见代理。 1、彭绪明的行为系无权代理。理由是：第一、被告公司对彭绪明的授权委托书内容不真实。即便相关公司印章属实，但印章真实不等于协议真实，不能根据印章的真实性直接推定协议的真实性，人民法院认定协议的真实性需综合考虑其他证据及事实（详见《最高人民法院公报》刊载的最高人民法院【2014】民提字第178号陈呈浴与内蒙古昌宇石业有限公司合同纠纷案确立的裁判指导思想）。本案中华腾公司向法庭举示了《关于胡昌元购买华腾新苑房屋的情况说明》，足以证实被告公司从未向彭绪明出具过售房委托书、收取房款委托书，这证明原告举示的授权委托书内容不真实，且彭绪明无收取房款的权限，否则华腾公司不会出具这样的情况说明，其售房部和项目部至今都没有给原告办理购房及接房手续。因此，原告的诉状及彭绪明的授权委托书内容不真实。第二、退一万步，彭绪明的授权委托书属实，彭绪明仍然是无权代理。理由是：根据原告举示的该委托书第二条约定：“代理销售中和镇华腾新苑七号楼部分房源代理期限：清偿完李志宏借款为止”，这说明授权范围仅限于抵偿李志宏的债务，然而彭绪明却用华腾新苑七号楼房源抵偿了自己的债务（即抵偿彭绪明欠原告的50万元债务），彭绪明的行为超出了授权范围，根据《合同法》四十八条规定，彭绪明仍属无权代理。2、彭绪明的行为不构成表见代理。原告明知彭绪明没有代理权，却与彭绪明互相串通、虚构商品房买卖事实，企图达到以第三人（即被告）房产来抵债的非法目的，自然也不符合表见代理的主客观要件，不构成表见代理。 三、原告与彭绪明签订的《商品房买卖合同》系以房抵债协议，违反了法律的禁止性规定。原告与被告并无真实的房屋买卖交易，原告与彭绪明签订《商品房买卖合同》的目的是想用华腾公司（即被告）房产来抵偿彭绪明欠自己的50万元借款。目前，原告也没有举示任何证据证明他与彭绪明之间的债权债务真实合法有效，即便是以房抵债协议，根据《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时是抵押财产归债权人所有”可以看出，我国法律是明确禁止双方当事人在债权到期前达成未经抵债物清算程序，直接将抵债物所有权转移至债权人的约定。本案中，彭绪明将华腾新苑项目部的房产未经清算、评估程序就直接抵偿给原告，其行为不仅损害了公司及项目股东的利益，同时还损害了该房产相关权利人的利益（即民工赵端阳和购房人林泽锦的利益），违反了法律的禁止性规定，属无效行为。 四、庭审查明的事实足以证实原告与彭绪明存在恶意串通，企图以合法形式来掩盖非法目的。其理由是：首先，原告与彭绪明存在预谋。早在2016年1月18日，原告与彭绪明就签署了一份用第三人华腾公司房产（即原告现在诉争的5套房产）抵偿原告50万元债务的协议，这一事实原告当庭予以承认。这说明早在签订《商品房买卖合同》（即2017年3月22日）之前，在彭绪明无任何授权的情况下，原告与彭绪明就盯上了中和华腾新苑项目的房产，产生了侵吞华腾新苑财产的想法。其次，原告与彭绪明共同实施了预谋行为，共同虚构了原告与被告的房屋买卖事实。在2016年1月18日彭、胡二人签署抵债协议后，就着手实施预谋行为。于是双方就签订了一个本不存在真实房屋交易关系的商品房买卖合同，并由彭绪明出具了一张50万元的假收条，并统一口径说是“以现金方式支付的50万元购房款”。为了配合本案诉讼，彭绪明在书面询问笔录中又称：“已经付清了，房款已经交到我处，都是现金付款。”原告在庭上也是积极配合彭绪明的说法，一直说是付的现金，后来在审判长的追问下才改口承认“没有支付购房款”，是抵消的彭绪明的债权债务。原告与彭绪明一唱一和的种种行为，足以说明原告与彭绪明为了达到侵吞他人财产的目的早就串通一气，虚构事实，隐瞒真相，昭然若揭。 综上，原告与彭绪明为了实现非法目的，串通一气，虚构商品房买卖的事实，其行为损害了被告的合法权益，也侵害了涉诉房屋相关权利人的利益，系无效行为。原告与彭绪明恶意串通的行为己涉嫌虚假诉讼。 经审理查明：1、2012年12月13日，被告四川华腾房地产开发有限公司取得许可，在岳池县中和镇羊头坝村开发“岳池县中和镇‘华腾新苑’建设项目”。2015年4月13日取得该项目2、3、7栋商品房预售许可证。 2、2017年3月1日，被告四川华腾房地产开发有限公司作为委托方，与案外人彭绪明签订《华腾新苑商品房代理会尚售后合同》，被告委托彭绪明代理销售华腾新苑七号楼部分商品房。 3、2017年3月22日，彭绪明以被告的名义与原告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告以10万元的价款购买四川华腾房地产开发有限公司开发的“华腾新苑”7栋2单元5楼5-3号（3室2厅），建筑面积为110.87平方米，合同上载明：出卖人为四川华腾房地产开发有限公司中和华腾·新苑项目部（甲方），受买人为胡昌元（乙方）。合同约定付款方式：一次性付清（以彭绪明出具的收条为准），彭绪明向乙方出具收条后，该合同约定的房屋归乙方所有。该套房屋的总价是不变价，如果该房屋价格低于甲方授权给彭绪明出售的价格，其差价由彭绪明承担，与乙方无关。并约定交房时间为2017年3月22日。合同加盖有被告的公章、彭绪明的签字捺印和原告的签字捺印。 4、2017年3月22日，销售代理人彭绪明给原告出具收条，收条载明：“今收到胡昌元交来四川华腾房地产开发有限公司华腾·新苑项目部7栋2单元5楼5-3号、7栋1单元5楼5-2号、7栋1单元5楼5-3号、7栋1单元4楼4-1号、7栋1单元4楼4-2号五套住房的购房款，共计现金人民币500000元。收款人：四川华腾房地产开发有限公司。经手人：胡昌元。2017年3月22日”。收条上被告单位未加盖公章。 5、原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告未按合同约定支付购房款。销售代理人彭绪明2017年3月22日出具给原告的收条上的购房款，原告也未实际交纳。 本院认为，2017年3月22日，彭绪明以被告的名义与原告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法，不违背法律、行政法规的规定，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。原告主张2017年3月22日签订的《商品房买卖协议》有效的理由成立，对其请求本院予以支持。原被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，合同签订后双方当事人应按合同约定履行自己的义务。庭审查明，原告未向被告给付合同约定的购房款，被告也未交付房屋，合同的主要义务尚未履行完毕，原告要求判令位于岳池县中和镇羊头坝村7栋2单元5-3号商品房归原告所有的理由不成立。协助办理转移登记手续是合同附属义务，合同的主要义务尚未履行完毕，原告请求被告履行附属义务的时机尚未成就，该请求亦不成立，对原告的上述请求本院不予支持。 《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。原告要求由被告承担全部诉讼费的理由不成立。 关于被告四川华腾房地产开发有限公司提出彭绪明的签约行为系无权代理，也不构成表见代理，房屋买卖事实不成立，纯属虚构的抗辩意见，经查明案涉房屋确实存在，彭绪明也持有被告的委托销售合同，同时彭绪明与原告签订了案涉房屋的售房合同，审理中被告未能提供合同是虚假或伪造的证据，故被告称彭绪明无权代理，房屋买卖事实不成立、纯属虚构的抗辩理由不成立。关于被告提出原告与彭绪明签订的《商品房买卖合同》系以房抵债协议，违反了法律的禁止性规定的意见，原告与彭绪明签订的《商品房买卖合同》是否系以房抵债，原告与彭绪明之间是否有债权、债务关系及其真实性，因不属本案审理或审查范围，本院在本案中不予评判。关于被告提出庭审查明的事实足以证实原告与彭绪明存在恶意串通，企图以合法形式来掩盖非法目的的意见，因被告没有提供原告与彭绪明恶意串通的证据，故被告称原告与彭绪明存在恶意串通的抗辩理由亦不成立。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告胡昌元与被告四川华腾房地产开发有限公司于2017年3月22日签订的《商品房买卖协议》有效； 二、驳回原告胡昌元的其他诉讼请求。 本案案件受理费2300元，由原告胡昌元承担1150元，被告四川华腾房地产开发有限公司承担1150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  许安平 人民陪审员  黄晓琼 人民陪审员  周 灵 二〇一九年三月十八日 书 记 员  何雪莲