浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙03民终4956号 上诉人（原审被告）：金加尧，男，1963年5月1日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：章魁者、邵容容，温州市永强法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：金培桃，男，1944年7月25日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：李世豪，浙江震瓯律师事务所律师。 原审被告：李敏，曾用名李仁义，男，1974年11月17日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 原审被告：李增国，男，1979年12月6日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 第三人：孙红燕，女，1976年11月30日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 上诉人金加尧因与被上诉人金培桃及原审被告李敏、李增国、第三人孙红燕房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2018）浙0303民初2017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金加尧委托诉讼代理人章魁者、被上诉人金培桃及其委托诉讼代理人李世豪、第三人孙红燕到庭参加诉讼，原审被告李敏、李增国未到庭。本案现已审理终结。 金加尧上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人金培桃的一切诉求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋实际为第三人孙红燕所控制与操纵，被上诉人承认仅为第三人的名义代持人，该代持行为严重侵犯村集体经济利益。被上诉人与上诉人没有产生法律上的实际利害关系，其诉讼主体不适格。且第三人并非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，被上诉人在本村已有其他宅基地使用权，本案协议应为无效合同。涉案房屋系上诉人祖传，共有人众多，包括上诉人的兄弟姐妹、侄女等人，上诉人无权转让该房产。 金培桃辩称，本案诉讼请求为“确认金培桃在2004年4月9日签订的《协议书》合法有效”，被上诉人是《协议书》签订方，是本案适格原告。《协议书》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。《协议书》的出卖人是李施娒，上诉人金加尧不是涉案房屋所有权人，无权撤销《协议书》。 孙红燕述称，同意金培桃的意见。 李敏、李增国未发表意见。 原告金培桃于2018年4月12日向一审法院起诉请求：（1）确认原告与李施娒、被告金加尧在2004年4月9日签订的《协议书》合法有效；（2）被告李敏、李增国、金加尧协助原告金培桃办理上述房屋所有权和土地使用权变更登记手续；（3）本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告当庭撤回第（2）项诉讼请求，一审法院口头裁定予以准许。 一审法院认定事实：2002年5月1日，被告金加尧将其坐落在温州市龙湾区天河街道金凤东路后幢横河下3间2层的房屋，作价10万元转让给李施娒，并签订了《转让书》。具体内容如下：兹有金一村民金加尧三间二层房屋座落在金凤东路后幢横河下2-4间，卖给本村李施娒为业，经双方自愿协商下达成以下几点：“一、……（注明房屋四至）；二、经双方协商定价于人民币壹拾万元整；三、付款方式，一次性付清；四、以后有办理一切转让手续需要证件，转让方负责办理……” 2002年10月3日，被告金加尧又将本已经出卖给李施娒的3间房屋中的1间半，作价6万元（其中5000元是手续费，过户后再支付）出卖给了第三人孙红燕，并签订了《房屋买卖合同》。具体内容如下：兹有天河镇金一村村民金加尧有三间二层楼房，座落在，卖给沙城镇五二村孙红燕为业。经双方中人共同协商达成的基础上，签订合同为下：“一、甲方（金加尧）自愿将座落在，该屋现有三间二层楼屋，把东首一间半二层楼房。等于三间房屋及前后道坦均于对半分开出卖。房屋转让时，土地使用权证、房产权证及房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权一并转让。二、甲方（金加尧）保证以上房地产权属清楚。于今后本幢房屋共同拆建时，东西搭墙，定要一事同人。若发生纠纷均由甲方负责任。三、经双方同意定于售价人民币陆万元整。自签订合同后当日内乙方（孙红燕）向甲方（金加尧）先交付现金伍万伍千元整，其余伍千元等过户手续办理完成后即日付清，过户费双方均负……” 上述一房二卖的情况被发现后，各方经多次协商，2004年4月9日，由原告金培桃与李施娒签订《协议书》，协议约定：因李施娒原来受让同村金加尧旧房三间贰层，现邻居金培桃要求购买，双方经协商议定如下条款：“一、三间楼层整体作价壹拾伍万伍仟元正，加孙红燕原伍万伍仟元（‘加孙红燕原伍万伍仟元’，由被告金加尧书写）。二、金培桃拆建该旧屋前先付一拾万元给李施娒。三、余下伍万伍仟元待办好土地转让手续后付清。四、转让手续由李施娒负责办理完毕。以上条款由双方协商达成，金加尧也现场作证。补充：土地过户费由双方平均负担”。原告金培桃及李施娒、被告金加尧在该《协议书》上签字、捺印确认。至此，上述房屋由原告金培桃交给亲戚第三人孙红燕使用至今。 一审法院认为，关于原告金培桃与被告金加尧关于合同效力等争议焦点，结合本案证据、事实及相关法律规定，综合评析如下： 关于被告金加尧抗辩的主体问题。一审法院认为，根据在案三份协议书显示，2002年5月1日，被告金加尧将涉案房屋三间二层转让给李施娒，金加尧庭审中主张的系以房抵债，其实质上还享有房产权利的说辞，没有证据支持。2002年10月3日，被告金加尧又将涉案房屋的一间半，转让给第三人孙红燕。至此，金加尧收取了双份的房屋转让对价，本应承担一房二卖的相关法律责任。但上述情况被发觉后，各方为化解矛盾，经协商一致，达成2004年4月9日的协议，该份协议由原告金培桃作为受让方，由李施娒作为转让方，由李施娒将涉案三间二层房屋转让给金培桃，协议还特意让金加尧在“立协议人李施娒”之后签字确认，并认可金加尧在协议第一条“三间楼层整体作价壹拾伍万伍仟元正”，之后增加“加孙红燕原伍万伍仟元”，意为2002年10月3日金加尧将一间半房屋卖给孙红燕的价款伍万伍仟元纳入一并处理。至此，本案纠纷业经李施娒、金加尧、金培桃（孙红燕）各方协商一致化解。现在，本案中，原告金培桃要求确认2004年4月9日协议有效，以协议各方作为本案诉讼参与人，以金培桃为原告、以李施娒的继承人李敏、李增国及金加尧作为被告，以孙红燕作为第三人，主体适格。至于金培桃、孙红燕之间的代持关系，不属于本案审理范围。 关于原告诉请的合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而根据《合同法解释（二）》第十四条规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而现行包括《土地管理法》在内的法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。公民个人对其房屋享有受法律保护的财产所有权，有权依法对自己的财产以出卖、互易、赠与等方式进行处分。现行有效的法律、行政法规，并无禁止农民处分其房屋的规定。《土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十二条第四款、第六十三条的规定，并非禁止农村房屋的出卖。按照“法不禁止即属自由”的私法原则，农民原则上可以出卖自己的房屋，至于买受人是否为本集体经济组织成员在所不问。而且，从社会效果方面看，认定此类合同无效会破坏交易秩序的安全和稳定，损害农民和农村的利益。反之，若认定合同有效，不仅有利于制约农民随意处分自己的房屋和宅基地，有利于稳定现有的房屋占有关系；而且对于出卖人事后主张合同无效进行必要的限制，还有利于维护买受人的善意信赖和诚实信用原则的要求。此类纠纷的诱因大多在于土地增值或房屋面临拆迁征用将获得高额补偿安置权益，出卖人受利益驱动主张合同无效，若认定合同无效反使出卖人从其不诚信行为中受益，使守约方权利受损，无异于鼓励不诚信行为，有违公平原则。综上，原告金培桃及李施娒、被告金加尧于2004年4月9日签订的《协议书》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。故原告要求确认该《协议书》合法有效的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决“确认原告金培桃及李施娒、被告金加尧于2004年4月9日签订的《协议书》有效。”“本案受理费80元（原告已预交3300元），由被告李敏、李增国、金加尧负担80元。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”审查本案，金培桃、李施娒与金加尧于2004年4月9日签订的《协议书》真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故金加尧以其对涉案房屋无处分权请求认定合同无效的理由亦不能成立。上述《协议书》的合同当事人为金培桃、李施娒与金加尧三人，金培桃是否为孙红燕代持涉案房屋，不影响该《协议书》效力的审理。因此，一审判决认定上述《协议书》有效，并无不当。金加尧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人金加尧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨宗波 审 判 员 刘宏杰 审 判 员 曾 慧 二〇一九年三月六日 法官助理姜岳良 代书记员 蔡瑞洁