广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终11779号上诉人（原审被告、反诉原告）：冼广国，男，汉族，1974年10月16日出生，住广东省佛山市禅城区南庄镇罗格九曲村。委托诉讼代理人：陈芸，广东高裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：华秋英，广东高裕律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市力基物业发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇紫洞南路。法定代表人：王倍林，该公司总经理。委托诉讼代理人：柯曦，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：金映儿，广东正平天成律师事务所律师。上诉人冼广国因与被上诉人佛山市力基物业发展有限公司（以下简称力基公司）土地租赁合同纠纷一案，不服佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初15642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人冼广国上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判冼广国无需向力基公司支付土地占有使用费；二、撤销一审判决第三项，改判力基公司向冼广国赔偿损失70万元；三、改判一审判决第二项关于利息的计算方式为以未返还保证金为基数，从2015年6月29日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至保证金实际返还之日止；四、本案诉讼费用由力基公司承担。事实与理由：租赁合同签订后，双方未按照约定办理任何交付手续，案涉土地未实际交付也未实际开发使用。冼广国在案涉土地未实际交付的情况下经得力基公司同意，在案涉土地极小的位置建设了几十平方的板房，是为日后开发所需所作的前期准备，一审判决以此为据认定冼广国已实际使用土地不符合事实。案涉土地转租给张某并非冼广国的行为，力基公司才是将土地租赁给张某的主体，冼广国自始未参与停车场的建设。刘某是冼广国与力基公司共同聘请跟进案涉土地办证的相关事宜，由刘某与张某洽谈承租土地事宜，刘某代收的停车场租金已于2017年10月全部交回给力基公司，张某此后直接将租金交给力基公司，押金亦由力基公司收取。力基公司主张冼广国从未支付过租金，说明力基公司从未认为冼广国以停车场的租金抵偿应付的土地租金。力基公司为了将土地交付给广东XX物流基础有限公司使用，于2018年5月与张某解除了租赁关系，并退回押金，证明案涉土地一直由力基公司控制和管理。力基公司负有协助办理土地批文的义务，双方对土地批文下发前无须交租是协商一致的。冼广国支付的企业投资项目备案服务费88000元、项目咨询服务费80000元、建设工程设计费280000元、员工工资370000元和水电设施及板房建设费用104490.5元有证据证明，与本案具有关联性，力基公司应予赔偿。冼广国就案涉土地项目的前期投入远不止100万元，应在酌量范围内判决力基公司赔偿损失70万元。一审法院认定合同无效，对于合同无效的过错责任分配合理，但对于合同无效的处理却自相矛盾。力基公司所谓的租金损失属于期待性利益，案涉土地没有法定的建设用地条件，力基公司不能通过转租取得任何利益，其损失不可能与其转租行为可获得的利益相当。即使力基公司有所损失，其损失也应按70%的比例自行承担。被上诉人力基公司辩称，力基公司已将土地交付给冼广国，冼广国是否使用、如何使用是冼广国的安排。冼广国在2016年9月进行了平板房建设，说明土地只有交付了才能进行建设。将案涉土地的一部分交付给张某是冼广国的意思表示，冼广国认为是力基公司将土地出租给张某，试图否认案涉土地由冼广国控制的事实，却在反诉状中承认将已完成板房建设的土地转租给张某，每月租金6000元。出于止损的考虑，冼广国让张某将每月租金5000元支付给力基公司，自己收取1000元。力基公司虽认可并作相应抵扣，但不意味着力基公司放弃收取租金的权利。力基公司从未表示在批文下发之前无需交租，合同已约定以现状承租地块，且冼广国已实际占有，则应按约定支付租金。冼广国主张的100万元损失无依据支持，一审法院不予认可合理。合同虽无效，但冼广国已实际占有土地，应当按约定支付租金。被上诉人力基公司向一审法院起诉请求判令：1.冼广国向力基公司支付自2015年12月17日起至2018年5月2日止的租金共计人民币8123771.5元以及滞纳金10万元；2.本案的诉讼费由冼广国承担。上诉人冼广国向一审法院反诉请求判令：1.力基公司双倍返还保证金200万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日起计算至实际返还之日止）；2.力基公司向冼广国赔偿为租赁土地已支出费用的损失100万元；3.诉讼费由力基公司承担。一审法院认定的事实：2015年6月17日，力基公司与冼广国签订《土地使用权转租合同书》（以下简称《转租合同》），约定力基公司将位于佛山市禅城区南庄镇紫洞路以西、流滘路以南、南庄三中以北的47.3亩土地使用权转租给冼广国，计租面积以47.3亩计，其中已办批文土地的面积为26.415亩、正在办理批文手续的土地面积为5.415亩、待批面积为15.470亩；转租期限为234个月，从2015年6月17日起至2034年12月31日止；租金从2015年12月17日起计算，2015年12月17日至2016年6月16日为3311000元、2016年6月17日至2017年6月16日为3405600元、2017年6月17日至2018年6月16日为3500200元；履约保证金为100万元，冼广国已经于2015年5月22日支付了50万元，剩余50万元于合同签订之日起十个工作日内支付；冼广国未依照合同约定按时支付租金等费用的，每逾期一日，应当按照逾期支付金额的万分之五标准向力基公司支付滞纳金。该合同书第五条约定：“租赁物的交付及开发建设。1.甲乙双方应当自本合同签订之日起30个工作日内依《流滘路口地块地形图》验明上述地块的各界址点界桩，面积核对无误后，双方签订《土地移交确认书》。自甲乙双方签订《土地移交确认书》之日起，视为甲方（指力基公司）已将上述地块按约定交付乙方（指冼广国）使用。……3.乙方对上述地块的开发建设，其规划及施工图纸等经有关部门审批同意后须交由甲方备案方可施工……”。第六条约定：“基建要求及其它。1.乙方对上述地块的开发建设，必须按规划建设部门审批的红线图范围内进行基建，同时必须符合甲方和土地使用权权属人项目管理有关规定。乙方依法向有关部门办理报建审批手续，相关费用由乙方自行承担。甲方必须安排专人负责协调、配合乙方办理报建审批手续。”第七条第三款约定：“基于乙方以转租方式取得租赁土地，甲方应确保土地使用权权属人协助乙方办理上述手续及提供相关资料。如因土地使用权权属人的原因导致甲方无法配合乙方办理项目报建手续达3个月以上的，甲方应向乙方承担相应赔偿责任。”《转租合同》签订后，冼广国于2015年6月29日依约向力基公司支付剩余50万元履约保证金。《转租合同》签订后，冼广国在涉案土地上安装了水电设施，对部分土地进行平整，建造了活动板房并作了装饰装修。诉讼中，冼广国举证了收据、银行回单、《活动板房购销合同书》、工程结算清单等证据，拟证明其为上述工程建设共花费了104490.5元。2016年1月12日,冼广国与案外人佛山市XX岛信息技术有限公司签订《委托规划研究服务协议书》，委托该案外人对拟建于涉案土地上的汽车公园项目进行市场调查及研究、编制规划报告及执行报告，约定预付金为5万元。该案外人于2016年3月10日和同年9月21日出具收据，确认收到冼广国支付的规划研究报告款共5万元。2016年8月12日，冼广国以力基公司的名义申报的位于涉案土地上的后汽车产业孵化园项目取得佛山市禅城区发展规划和统计局颁发的《广东省企业投资项目备案证》。2016年6月9日，冼广国与案外人吴某签订《建设工程设计合同（一）》，委托该案外人对于涉案土地项目工程的建筑、结构、电气、给排水、防雷、节能、CPI、消防进行方案设计、初步设计和施工图设计，设计费用总计112万元。之后案外人吴某于2016年6月10日至同年9月3日期间向冼广国出具收据，确认共收到设计费共计28万元。另外，冼广国于诉讼中举证了案外人刘某因出具的《收据》（号码5270204）以及网上银行电子回单，拟证明其为汽车产业孵化园项目聘请刘某因作为项目咨询顾问，并为此支出了咨询服务费80000元；举证了《支出证明单》，拟证明冼广国为汽车产业孵化园项目雇佣了员工刘某、梁某两人，并支出从2015年8月5日至2018年7月5日的工资共计37万元；举证了案外人佛山市XX文化传播有限公司出具的《收款收据》以及《广告制作业务单》，拟证明其为汽车产业孵化园项目前期准备工作支出广告费4784元。2017年8月1日至2018年5月30日间,由冼广国的员工刘某经手，冼广国将位于涉案土地东南方的部分区域转租给案外人张某用于存放车辆，每月租金5000元。案外人总共支付了租金5万元，其中2017年8月至10月的租金15000元由刘某收取，剩余35000元则按照刘某的指示支付给了力基公司。2017年10月，刘某将所收取的15000元租金转付力基公司。2018年2月26日，力基公司向冼广国发出《租金催缴函》，要求冼广国缴交从2015年12月17日起的租金。冼广国于2018年4月11日复函称在力基公司办理好用地手续之前，冼广国无需交纳租金。2018年5月2日，力基公司向冼广国发出《解除合同函》，通知冼广国解除《转租合同》并要求冼广国按现状交回全部土地。之后力基公司又于2018年5月28日发出《通知函》，要求冼广国完成清场，交还土地。冼广国于2018年6月6日再次复函表示不同意解除合同。从2018年6月起，涉案土地由力基公司收回并交给第三方使用。涉案土地为力基公司向佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司所承租的115.81亩土地中的一部分，属于农民集体所有。诉讼中，力基公司表示不清楚该土地用途属于农用地还是建设用地。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷，首先应确认讼争《转租合同》的效力。在我国现有的法律体制下，农民集体所有土地主要是解决集体经济组织成员个人或集体企业生产、生活居住、公益事业等基本需要，禁止以开发建设为目的直接进行市场流转。本案租赁合同所涉及的土地为农民集体所有的土地，且无证据证明该地块已取得建设用地许可证，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”、第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”一审法院确认讼争《转租合同》无效。本案双方争议的焦点在于双方对合同无效所负的过错以及应承担的责任。一、合同无效的过错问题在租赁合同中确保租赁物不存在法律上或者物理上的瑕疵是出租人的义务。本案中，力基公司作为出租人，在明知涉案土地属于农民集体所有但不确认该土地属于农用地还是建设用地的情况下，仍将该土地作为建设用地出租，过错明显。而冼广国作出承租方，对于涉案土地是否具备合法出租条件也负有相应核实义务，其在未予核实的情况下即租用，也负有相应过错。综合双方当事人所负义务及合同签订情况，力基公司对案涉合同无效存在较大过错，负主要责任；冼广国过错较轻，负次要责任；双方的过错责任比例一审法院酌定为70%：30％。二、合同无效的处理《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”兹就本案双方当事人的各项诉请及其判断理由评述如下：（一）力基公司的诉请：1.关于租金的诉请。虽然合同双方未按照讼争《转租合同》第五条的约定签订《土地移交确认书》办理土地移交手续，但综合双方举证的证据，冼广国在该《转租合同》签订后即在涉案土地上进行了水电设施和活动板房等的建设、进行相关规划设计以及项目立项，并在之后将涉案土地的一部分转租予案外人，且在双方发生争议后，冼广国在给予力基公司的函件中亦多次提及其在涉案土地上进行了相应建设，可见冼广国已经实际占有并使用涉案土地。冼广国关于涉案土地未实际交付的抗辩意见一审法院不予采纳。讼争《转租合同》虽然无效，但冼广国仍应按合同约定的租金标准向力基公司支付土地占有使用费。按照《转租合同》的约定的租金标准，从2015年12月17日起至2018年5月2日止，冼广国应支付的土地占有使用费为9785268.50元（3311000元+3405600元+3500200元／年×320天/365天）。力基公司已经收取冼广国将转租予案外人张某的租金50000元，应予扣减。扣减后，冼广国还应支付的土地占有费用为9785268.50元-50000元＝9735268.50元。力基公司仅要求冼广国支付8123771.5元，是其对自身权利的合法处分，应予支持。2.关于滞纳金的诉请。讼争《转租合同》无效，其中关于滞纳金的约定也无效，力基公司主张依照该约定计算滞纳金于法无据，一审法院不予支持。（二）冼广国的诉请：1.双倍返还保证金的诉请。讼争《转租合同》无效，合同中关于保证金的条款也无效，冼广国依据合同约定要求力基公司双倍返还保证金的主张予法无据，一审法院不予支持。但冼广国已经支付的保证金100万元，根据上述合同法的规定，力基公司应当予以返还。关于保证金的利息。合同无效返还财产的请求权是不当得利返还请求权的一种表现，而不当得利请求权返还的不当利益应当包括原物和原物所产生的慈息。于货币而言，即应当返还货币及资金被占用期间的利息。故冼广国要求力基公司支付从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计付保证金利息，一审法院予以支持。2.关于赔偿损失100万元的诉请。冼广国主张该损失包括企业投资项目备案服务费88000元、建设工程设计费280000元、项目规划服务费50000元、项目咨询服务费80000元、员工工资370000元、广告费4784元、水电设施及板房建设费用104490.50元，对此分别分析如下：关于企业投资项目备案服务费88000元以及项目咨询服务费80000元。冼广国就此举证了案外人出具的收据、银行交易回单等，力基公司对其真实性有异议。由于该证据未显示力基公司所主张的服务费的具体内容和与本案讼争合同的关联性，也无其他证据佐证该费用产生的必要性，故一审法院对该证据不予采信，对力基公司该项主张不予确认。关于建设工程设计费280000元。对于冼广国举证的《建设工程设计合同（一）》及收据，且不说其真实性如何，由于建筑活动不但专业性强，而且涉及公共安全、公共秩序等公共利益，故从事建设工程设计活动必须遵守法律、法规。《中华人民共和国建筑法》第十三条以及《建设工程质量管理条例》第十八条均规定从事建筑活动的设计单位等必须取得相应资质证书，并在资质证书许可的范围内从事建筑活动。即从事建设工程设计的必须为具体相应资质的单位，自然人不能作为承担建设设计工程的主体。本案冼广国与自然人个人签订的建设工程设计合同，违反上述法律强制规定，在无其他证据补强的情况下，难以认定该合同的有效性，进而也无法认定冼广国的相应损失。故对冼广国的该项主张一审法院不予支持。关于项目规划服务费50000元。冼广国举证了服务协议书、收据、规划方案等予以证明，符合日常交易习惯，一审法院予以支持。关于员工工资370000元。冼广国就此所举证的《支出证明单》为冼广国方单方制作，其证明力弱，冼广国也未举证银行流水、纳税记录等佐证其已付员工工资的情况，故一审法院不予认定。关于广告费4784元。有《收款收据》以及《广告制作业务单》证明，符合日常交易习惯，一审法院予以认定。关于水电设施及板房建设费用104490.50元。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条以及第四十四条规定，在城市、镇规划区内进行建设或临时建设，需取得建设工程规划许可或临时建设工程规划许可。本案冼广国在涉案土地上的建设未取得相应许可，违反法律规定，应由行政主管部门对所涉及的地上建筑物等设施进行处理。在行政主管部门处理后，冼广国可就所发生的相应财产损失再另行主张。对冼广国的该项主张，本案不作处理。综上，对冼广国主张损失中的54784元（项目规划服务费50000元+广告费4784元）一审法院予以认定，根据前述的双方的过错比例，力基公司应向冼广国赔偿54784元×70%＝38348.8元。对冼广国诉请的损失超出该数额的部分，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、冼广国于判决发生法律效力之日起十日内力基公司支付土地占有使用费8123771.5元；二、力基公司于判决发生法律效力之日起十日内向冼广国返还保证金1000000元及利息（利息的计算方式：以未返还保证金为基准，从2018年7月11日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，计算至保证金实际返还之日止）；三、力基公司于判决发生法律效力之日起十日内向冼广国赔偿损失38348.8元；四、驳回力基公司的其他诉讼请求；五、驳回冼广国的其他反诉请求。如债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取为34683元（力基公司已经预交）,由力基公司负担4718元，冼广国负担29965元；反诉受理费15400元（冼广国已预交），由冼广国负担10061元，力基公司负担5339元。二审期间，上诉人冼广国围绕上诉请求提供了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对冼广国提供的证据经审查认定：冼广国提交的临时用电租赁协议、临时用电安全协议、水费保证金收款收据、用水施工工程款收款收据、用水清单与其在一审反诉状及庭审中自认的已对案涉土地进行三通一平、安装水电的事实相矛盾，且上述证据与租赁合同关于以力基公司名义办理相关建设手续的约定相符，故上述证据不足以推翻冼广国自认的事实，本院对其证明力不予确认；冼广国提供的刘某的社会保险参保缴费证明与冼广国自认的由其负责向刘某支付工资的事实相矛盾，故本院对该证据的证明力不予认定。经审理，本院确认一审法院认定的事实。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，双方在二审争议的焦点为：一、案涉土地是否已交付；二、冼广国是否应支付租金；三、力基公司是否应当赔偿冼广国主张的企业投资项目备案服务费、项目咨询服务费、建设工程设计费、员工工资、水电设施及板房建设费用。一、关于案涉土地是否已交付的问题冼广国自认在《转租合同》签订后即在案涉土地上进行三通一平、安装水电设施和建设活动板房，冼广国实施的上述行为证明其已占有、使用案涉土地。冼广国辩称上述行为是在案涉土地交付前征得力基公司的同意实施的，但却未能提供双方协商的证据予以证明，故冼广国该抗辩的理由不成立，本院不予采纳。冼广国此后又由其聘请的员工刘某经手将案涉部分土地转租予案外人，该事实亦可证明案涉土地已由冼广国占有、使用。冼广国否认刘某为其员工，却确认聘请刘某并负责支付工资的事实，故刘某以力基公司的名义缴纳社会保险费用的证据不足以否定刘某与冼广国之间的雇佣关系。综上，一审法院认定冼广国已经实际占有并使用案涉土地正确，本院对该认定予以维持。冼广国该上诉理由不成立，本院不予采纳。广东XX物流基地有限公司是否接收案涉土地，以及接收时的土地状况不影响力基公司已交付土地的事实认定，故本院对冼广国该调查取证申请不予采纳。二、关于冼广国是否应支付租金的问题据前文所述，冼广国已占有使用案涉土地，应按合同约定的租金标准向力基公司支付土地占有使用费。冼广国支付的占有使用费是其占有使用土地应支付的对价，冼广国上诉认为应按双方过错进行分担的理由不成立，本院不予采纳。故一审法院对力基公司主张的土地占有使用费给予支持正确，本院予以维持。力基公司应支付的土地租金与本案无关，本院对冼广国该调查取证申请不予采纳。三、关于力基公司是否应当赔偿冼广国主张的企业投资项目备案服务费、项目咨询服务费、建设工程设计费、员工工资、水电设施及板房建设费用的问题冼广国主张的企业投资项目备案服务费、项目咨询服务费、建设工程设计费、员工工资、水电设施及板房建设费用，一审法院对以上费用不予支持已从证据的证明力、相关法律规定等作出评析，冼广国在二审没有提供新证据证明以上费用应予支持，故一审法院的认定并无不当，本院予以维持。冼广国于二审期间请求从2015年6月29日起以未返还保证金为基数计付利息的请求属二审新增加的诉讼请求，本院不予审理。综上所述，冼广国的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73566元，由上诉人冼广国负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  徐允贤审判员  潘伟丹二〇一九年三月二十日法官助理陈敏仪书记员赵敏琪