江西省永丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0825民初123号 原告：曾广政，男，1970年11月13日出生，汉族，永丰县人，小学文化，务工，住永丰县，联系。 委托诉讼代理人：陈英生，江西阳丰律师事务所律师，特别授权。 被告：宋国林，男，1956年12月29日出生，汉族，永丰县人，小学文化，务农，住永丰县，联系。 被告：李火根，男，1964年12月5日出生，汉族，永丰县人，高中文化，经商，住永丰县，联系。 被告：宋国雄，男，1968年10月30日出生，汉族，永丰县人，小学文化，务农，住永丰县，联系。 上述三被告委托诉讼代理人：刘铁春，江西阳丰律师事务所律师，特别授权。 被告：吉安万顺企业发展有限公司，住所地：永丰县城欧阳修广场花园小区，统一社会信用代码91360800748545238A。 法定代表人：肖建忠，总经理。 委托诉讼代理人：章建忠，该公司员工，一般代理。 原告曾广政与被告宋国林、李火根、宋国雄、吉安万顺企业发展有限公司（以下简称万顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾广政委托诉讼代理人、被告宋国林、被告宋国雄及其委托诉讼代理人、被告万顺公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾广政向本院提出诉讼请求：1、判令四被告给予原告购买的荷香苑住宅及杂物间办理国有土地使用权及房屋所有权手续，并登记至原告名下。2、本案诉讼费用由四被告共同承担。事实与理由：第四被告开发建设县欧阳修广场花园荷香苑等项目。2007年4月16日第一、二、三被告以第四被告的名义同原告签订了房屋购销合同，合同明确言明被告系经永丰县有关单位批准，取得了欧阳修广场花园荷香苑地块的土地使用权，并根据设计院设计的图纸，建造商品房，且明确每平方米售价为980元（含杂物间），总房款为129332元。被告在合同中承诺原告按规定付清购房款后，被告为原告办理产权登记交易手续。但原告按合同约定付清了全部购房款后，被告却一直未能依约替原告办理房屋产权登记手续，后原告及其他购房人通过其他途径得知被告售房时，隐瞒了原告及其他购房人购买的商品房部分土地为集体土地，在没有依法补交相关税费的情况下，导致无法办理产权登记手续。为此原告及其他购房户多次向被告等主张，均未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告宋国林、李火根、宋国雄辩称，1、原告购买本案房产时，已充分知晓土地为集体土地使用权等全部情况，被告并没有向原告隐瞒任何事实，否则原告也不可能会在十几年后在被告通知其办理相关产权证时，遭其拒绝而向被告第一次提出为其办理国有土地使用权证的无理要求。2、原告是在知晓本案房产及土地使用权的真实情况的基础上才自愿购买本案房屋，房屋买卖合同是双方的真实意思表示。3、双方的房屋购销合同并没有约定土地性质为国有土地使用权性质，从合同的内容也能充分反映双方买卖的房屋为小产权房，原告购房时对该房产和土地性质是知晓的。4、按合同第六条约定，原告缴清房款后方可与被告办理房屋交付手续，产权归原告所有，可以看出原告缴清房款是双方办理房屋交付使用手续及产权归原告的前提，是双方对房屋产权的约定，而办理房屋产权登记手续，还有一个前提是费用由原告承担。正是由于本案房屋为小产权房，双方才在合同中对产权进行特别约定，也是购买方的原告利益的维护和保证。现原告既不同意被告为其按正当程序办理相关产权手续，也没有负担相关办证费用，责任不在被告。5、被告依据合同约定并在政策允许的情况下，积极主动找到原告要为其办理相关产权登记手续，却遭原告无理拒绝，导致未能办理产权登记手续，被告已尽合同义务，责任在原告。6、现原告诉请被告为其办理住宅及杂物间国有土地使用权及房屋所有权手续，该诉请超出本案的事实及双方合同约定，没有任何事实及法律依据。双方合同并没有约定办理国有土地使用权等约定，即使原告要办理国有土地使用权等相关产权手续，依合同约定，办证费用也应由原告承担。因此原告拒绝被告为其办理相关手续后，又诉请要被告为其办理国有土地使用权和房屋所有权手续，是违背双方合同和本案事实的，没有任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告万顺公司辩称，被告万顺公司不是本案适格被告，第一、原告购买的房屋不是在被告万顺公司的土地上建造的；第二、原告购买房屋的合同也不是与万顺公司签订的，也没有加盖万顺公司的公章；第三、原告签订的房屋购销合同与万顺公司的商品房买卖合同格式完全不同；第四、被告万顺公司也没有收取原告任何费用。因此请求驳回原告对被告万顺公司的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告提交的宿舍楼房买卖合同，证明该合同封面上及甲方称呼为欧阳修广场花园万顺房地产开发公司及欧阳修广场花园荷香苑建房组，使原告有充分理由相信该房屋是被告万顺公司开发的。合同注明是经过了县有关单位批准取得土地使用权，且根据设计院图纸建造，合同第六条约定了被告为原告办理房屋产权登记手续，并没有清楚告知原告所购买房屋是小产权房，土地是集体土地性质。合同全部内容没有任何语言反映房屋是小产权房，全部都是与商品房买卖相关的条款，证明被告在售房时存在重大欺诈行为。被告宋国林、李火根、宋国雄质证认为真实性无异议，但证明目的有异议：首先，该合同上并没有约定被告为其办理住宅及杂物间的土地使用权；其次，从合同的内容能证明本案的房产为小产权房，双方对房屋的产权进行了特别约定，同时合同未约定土地使用权为国有土地使用权性质，且办证的相关费用由原告承担。被告万顺公司质证认为，该合同与被告万顺公司无关，原告提供的宿舍楼房买卖合同，落款是欧阳修广场花园万顺房地产开发公司，而被告万顺公司的是商品房买卖合同，且落款是中外合资吉安万顺企业发展有限公司。本院认为，对该合同的真实性予以确认，但不能证明该合同与被告万顺公司有关联，也不能证明原告与被告宋国林等人在合同中约定了办理国有土地使用权和房屋所有权的义务。2、关于原告提供的收款收据四份，证明原告依约交纳了全部购房款，并且收据上注明了是花园荷香苑商住楼，且该价格与当时被告万顺公司同期开发的商品房价格是相当的。被告宋国林、李火根、宋国雄质证认为真实性无异议，但仅凭收据上标注商住楼不能证明案涉房产系商品房，也不能证明价格与万顺公司开发的商品房价格相当就推定为商品房。被告万顺公司质证认为真实性不能确定，且购房款和收据不是被告万顺公司收取和开具的。本院认为该证据的真实性予以确认，但不能证明涉案房屋为商品房。3、关于原告提供的照片三张，证明原告所购买房屋的43栋楼与被告万顺公司开发的其他商品房无论是外墙还是其他结构都是一样，根本看不出这栋楼不是被告万顺公司开发的商住楼。被告宋国林、李火根、宋国雄质证认为与本案无关联。被告万顺公司质证认为房屋外表相似并不代表是同一个开发商所建。本院认为该证据真实性予以确认，但不能证明原告所购买的房屋是被告万顺公司所开发建造的商品房。4、关于被告宋国林、李火根、宋国雄提供的建设用地规划许可证，证明案涉房产建设通过合法的审批手续，属于旧房改建，出售房屋时没有隐瞒该情况。原告质证认为在购买时被告并没有告诉是其个人的集体土地建房，说明被告在出售房屋时存在重大欺诈行为，并且该许可证土地面积只有360平方米，与现在房屋的建筑面积不符，实际占地面积有600平方米，说明其余土地是万顺公司竞拍的土地。被告万顺公司未提出质证意见。本院认为该证据的真实性予以确认，但不能证明该房屋范围内的部分土地是被告万顺公司竞拍的土地，也不能证明原告所购买房屋的土地使用权为国有土地使用权性质。5、关于被告宋国林、李火根、宋国雄提供的土地违法案件行政处罚决定书及罚款收据、土地使用权证，证明涉案房产建好后，被告已取得该土地的集体土地使用权证，涉案房产土地性质为集体土地使用权。原告质证认为被告宋国林等人是在2011年才取得集体土地使用权，而原告在2007年购房，证明被告宋国林等人存在违法建房，隐瞒建房事实，存在重大欺诈。被告万顺公司未发表质证意见。本院认为该证据的真实性予以确认，但是否违法建房应当由相关行政部门认定。6、关于证人阮某出庭证实听到被告宋国林打电话叫买房的人去办房产证。原告质证认为证人证言与本案无关联，只能证明证人听说了通知其他人去办证，但没有证据证明通知了哪些人，即使通知了也不能免除被告办理国有土地使用权的义务。被告万顺公司认为证人证言模糊不清，逻辑混乱。本院认为该证言不能证明被告宋国林等人通知了原告办理房屋产权登记事项。7、关于证人王某出庭证实被告宋国林曾通知其办理不动产权证，但不清楚是否通知了其他人，购买车库之前听说土地性质是集体土地。原告质证认为不能证明被告宋国林等人通知了原告等人，与本案没有关联性。被告万顺公司认为证人证言模糊不清，逻辑混乱。本院认为证人证言只能证明被告宋国林等人通知了证人去办证，不能证明通知了原告，与本案无关联。8、关于被告宋国林、李火根、宋国雄提交的由业主傅秋华提供的业主名单及电话号码，证明被告已尽了通知办证的义务，没有办证是由于原告等业主意见不统一才未办成。原告质证认为真实性无异议，但与本案无关联，不能证明被告已尽了通知义务，且原告及其他业主主张的是办理国有土地使用权证，而被告是办理集体土地使用权证，所以业主才未同意。被告万顺公司未发表质证意见。本院认为该证据不能证明被告宋国林等人的主张。9、关于被告万顺公司提供的商品房买卖合同样本，证明被告万顺公司的商品房买卖合同与原告及被告宋国林等人签订的房屋买卖合同样式、名称不一样。原告质证认为真实性无异议，但原告之所以起诉被告万顺公司，不仅是合同上显示了被告万顺公司的名字，重要的是房屋所占部分土地是被告万顺公司竞拍的，并且房屋的外观与万顺公司开发的其他商品房一样，且还将原告购买房屋的整栋楼房作为荷香苑的一个整体标明为43栋，所以原告有充分理由相信所购买的房屋是被告万顺公司开发建设的。被告宋国林、李火根、宋国雄质证认为真实性无异议，该证据可以证明涉案房屋不是商品房，也不能证明涉案房屋的部分土地是被告万顺公司竞拍转让给被告宋国林等人。本院认为该证据的真实性予以确认，但不能证明原告所购买房屋的土地性质为国有土地使用权，也不能证明原告所购买的房屋为被告万顺公司开发建设。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年因被告宋国林、宋国雄欲在其自有菜园、猪栏等土地上建房，根据当时的法律法规和政策规定，每户只能审批建设120平方米，故借用了其兄弟宋国强的名字审批建房。2006年11月20日，被告宋国雄及宋国强取得永丰县建设局颁发的《中华人民共和国建设用地规划许可证》，用地单位（人）为宋国强、宋国雄，用地项目名称为旧房改建，用地位置为恩江镇花园村，用地面积360平方米。2007年初，被告宋国林、李火根、宋国雄三人合伙在规划土地上建房出售。2007年4月16日，原告与被告宋国林、李火根、宋国雄签订了一份《宿舍楼房买卖合同》，该合同封面写有“欧阳修广场花园万顺房地产开发公司”，首页写明“房屋购销合同”，甲方为欧阳修广场花园荷香苑建房组，乙方为原告曾广政，合同约定如下主要内容：1、该住宅房（合同约定）（产权登记）建筑面积每套119.28平方米，每平方米售价980元，购房价款为116894元。2、杂物间、车库间建筑面积12.69平方米（包括公摊面积），每平方米售价980元，价款为12438元。住宅房和杂物间合计总价款为129332元。3、本合同签订之日，乙方必须交开发方购房押金2万元（抵购房款）。动工后一星期内通知乙方付款。购房方如一次性付清房款按购住宅金额优惠5%，留5%交钥匙装修付清。4、该房屋结构为砖混结构。甲方交付给乙方的商住房质量达到合格标准。5、本工程自2007年元月开工至2007年10月竣工交付使用。6、乙方按规定付清所购房价款给甲方后，方可与甲方办理房屋交付手续，产权归乙方所有。甲方为乙方办理房屋产权登记交易手续，但费用由乙方负担。合同还对其他事项进行了约定。原告及被告宋国林、李火根、宋国雄在合同上签字确认。原告分别于2007年4月12日付款25000元，2007年4月16日付款45000元，2007年4月19日付款40000元，2007年12月2日付款13998元。被告宋国林等给原告开具了收款收据，并注明为花园荷香苑商住楼。被告宋国林、李火根、宋国雄开发建设的住宅楼于2008年上半年完工并交付原告使用。2010年12月25日，永丰县国土资源局以被告宋国林、宋国强、宋国雄超面积建房为由作出罚款17982元的行政处罚决定。2011年元月6日，宋国林、宋国强、宋国雄取得永丰县人民政府颁发的集体土地使用权证，土地使用权证载明土地使用权人为宋国林、宋国强、宋国雄，土地所有权人为永丰县恩江镇花园村农民集体，地类（用途）为农民宅基地，使用权类型为批准拨用宅基地，宋国林土地使用权面积为358.39平方米（其中独用面积345.47平方米，分摊面积12.92平方米），宋国雄土地使用权面积为192.64平方米，（其中独用面积179.72平方米，分摊面积12.92平方米），宋国强土地使用权面积为98.67平方米。后因原告要求被告宋国林、李火根、宋国雄办理国有土地使用权证和房屋产权证未果，遂提起诉讼。 另查明，原告所购买被告宋国林、李火根、宋国雄开发建设的房屋毗邻被告万顺公司开发的欧阳修广场荷香苑小区，并自行在该栋房屋标注为“43”号楼。原告等购房户经由荷香苑小区道路通行，但原告所在的该栋楼房屋不属于被告万顺公司开发的荷香苑小区规划范围内。 本院认为，原告曾广政购买的被告宋国林、李火根、宋国雄建设的房屋范围内的土地为集体土地性质，土地所有权人为永丰县恩江镇花园村农民集体。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理”，第十一条规定“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”，第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，第四十五条第二款规定“征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批……经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批”，第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。按照上述规定，农村集体土地转为国有土地必须依法办理征收审批手续。而本案房屋所涉土地未依法办理征收手续，无法办理国有土地使用权证。原告与被告宋国林、李火根、宋国雄签订的《房屋购销合同》第六条约定的是房屋权属，及被告宋国林、李火根、宋国雄为原告办理房屋产权登记交易手续，但费用由原告承担，并没有约定被告宋国林、李火根、宋国雄为原告办理国有土地使用权证。同时由于被告宋国林、李火根、宋国雄建设的房屋土地所有权性质为集体所有，且建设用地规划许可证上的用地人为宋国雄和宋国强，所建房屋的权属只能归建房人所有，而不能转让给非本集体经济组织成员。故原告要求被告宋国林、李火根、宋国雄为原告办理国有土地使用权证和房屋所有权证无法律依据。被告万顺公司与原告之间不存在房屋买卖合同关系，原告要求其承担相应法律责任无事实和法律依据。 综上所述，原告的诉讼请求无法律依据。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条第一款、第二款、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告曾广政的诉讼请求。 案件受理费2888元，减半收取计1444元（原告已预交），由原告曾广政负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  胡伍根 二〇一九年三月二十八日 书记员  龙 燕 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国土地管理法》 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。