上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初673号原告：中海物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市闸**。法定代表人：魏民，董事长。委托诉讼代理人：张慧。被告：让纪生，男，1969年1月9日生，汉族，住上海市静安区。原告中海物业管理有限公司上海分公司与被告让纪生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用简易程序,分别于2019年1月12日、2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司上海分公司的委托诉讼代理人张慧、被告让纪生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中海物业管理有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2015年10月1日至2018年8月31日物业管理费18,795元；2、被告支付因欠缴物业费产生的违约金(按照日千分之三计算，暂计至2018年8月1日为28,756.35元，实际计算至判决生效之日止)。事实和理由：被告系上海市松江区洞泾镇陆家圈路269弄033幢0050号室(以下简称“涉案房屋”)业主，原告系该小区前期物业管理公司。根据《前期物业服务合同》的约定，地上住宅收费标准为2.8元/月/平方米，地下收费标准为1.4元/月/平方米，物业管理费按季缴纳，业主应当在每季开始之日或之前一次性付清物业管理费，逾期缴纳的，违约金自逾期之日起，每日按应缴费用的千分之三加收。被告房屋实测面积151.78平方米，被告每月应当缴纳的物业管理费为537元。被告自2015年10月起无任何理由拖延支付物业管理费，截止至2018年8月，累计欠费18,795元，累计产生违约金28,756.35元(暂计)。原告曾多次以口头和发函的方式向被告催缴物业费，被告均不予配合，至今尚未履行付款义务。被告的行为已经严重违反了《前期物业服务合同》的约定，侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院请求判如所请。被告让纪生辩称，不同意原告的诉讼请求。目前还没有收房，开发商尚未交房的情况下被告不应当承担物业管理费。原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：案某某上海中海海富房地产有限公司(甲方)和被告、案某某王某某、案某某让梓棋(乙方)于2015年2月14日签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积暂测为151.99平方米，另有地下附属面积79.69平方米，甲方定于2015年8月31日前将该房屋交付给乙方，房屋交付的标志位甲方向乙方发出《入伙通知书》。《前期物业管理服务合同》作为了《上海市商品房预售合同》的附件五，约定按建筑面积向业主收取物业服务费，地上住宅收费2.8元/月·平方米，地下收费为1.4元/月·平方米。原告向本院提供《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同延期协议》原件，缔约人均为案某某上海中海海富房地产有限公司和原告。《前期物业服务合同》载明案某某上海中海海富房地产有限公司委托原告对上海市松江区陆家圈路XXX弄XXX-XXX号进行前期物业管理，合同期限自2015年12月31日起至2017年12月30日止，地上住宅收费标准为2.8元/月·平方米，地下收费标准为1.4元/月·平方米，物业服务费用按月缴纳，业主应在每月10日前预交本月物业服务费，逾期缴纳的，自逾期之日起，每天按照应缴费用千分之三收取违约金。《前期物业服务合同延期协议》载明前期物业管理期限自2017年12月31日起直至中海悦府业主大会成立，与选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同中所确定的合同生效之日止。被告对上述二份证据的真实性与关联性均不予认可。原告向本院提供《房屋土地权属调查报告书》，调查机构为松江区房地产测绘所，显示涉案房屋地上建筑面积为151.78平方米，地下建筑面积为79.69平方米。被告质证时要求出示原件，称复印件看不清楚。针对房屋是否已经交付的争议，原告向本院提供上海市松江区住房保障和房屋管理局出具的《上海市新建住宅交付使用许可证》，载明涉案楼盘建设项目符合交付使用许可要求，准予交付。被告质证称该证据系复印件，无法确认真实性。原告向本院提供《中海悦庭》入伙邀请函复印件、关于办理《中海悦庭》收楼手续的催告函复印件、Ems面单扫描件(寄件人为原告，收件人为被告，欲证明原告已于2015年9月通知被告进行交房。被告质证称上述证据非原件，且自己并未收到过相关通知。被告向本院提供2015年9月27日、2019年2月14日《房屋验收交接记录》、照片、视频。《房屋验收交接记录》上有被告对房屋质量提出的意见，照片显示房门锁上了链子，且房屋旁有鸡笼。被告提供上述证据欲证明房屋存在漏水等质量问题，交付时小区并未符合交付条件，原告未尽到管理责任，开发商也恶意不办理入住手续。原告对《房屋验收交接记录》、照片的真实性予以认可，但认为被告承认多次验收房屋，构成事实上的入伙，锁链子是出于安全的考虑，和房屋是否交付无关，养鸡的问题已经通过和邻居沟通解决。原告对视频的真实性不予认可，称无法证明是被告住宅的问题。本院另查明，上海市第一中级人民法院于2017年3月10日出具的(2017)沪01行终3号行政判决书，该判决书认定案某某上海市松江区住房保障和房屋管理局核发涉案楼盘的《上海市新建住宅交付使用许可证》的行政行为职权依据和主要证据充分、适用法律正确、发证程序合法。双方当事人对该行政判决书的真实性无异议，被告质证称该判决书和本案无关。针对诉讼时效争议，原告向本院提供《关于及时缴纳物业服务费的函》复印件、挂号信函收据复印件，欲证明已于2017年7月向被告书面催缴物业管理费。被告质证称上述证据非原件，且自己并未收到过相关通知。原告向本院提供2018年5月的催收短信记录，被告质证称未收到过该短信。本院诉前委托人民调解案件登记信息显示：原告于2018年9月19日就本案纠纷向本院提交诉讼材料，但调解未果。被告质证称未收到过任何要求调解的通知。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称其尚未收房，故不应承担物业管理费。根据生效行政判决书，涉案楼盘的《上海市新建住宅交付使用许可证》与原告提供许可证的复印件一致，本院确认交付使用许可证的效力。原告向本院提供了入伙邀请函、办理收楼手续催告函及相关邮寄凭据，虽系复印件，但预售合同约定的交付标志是“发出《入伙通知书》”，开发商发出《入伙通知书》时已经取得住宅交付使用许可证，且被告自行提供的《房屋验收交接记录》显示其已经于2015年9月27日对房屋进行验收，故本院认为预售合同约定的房屋交付已经成立，被告应当自次月起承担物业服务费。被告以房屋质量问题抗辩交付尚未成立的理由本院不予采信，故被告以未收房拒付物业管理费也缺乏依据，本院不予采信。被告辩称原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，对此，原告提供了《关于及时缴纳物业服务费的函》复印件、挂号信函收据复印件及催收短信记录，结合本院调取的诉调案件登记信息所反映的起诉日期，本院认定原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。根据《前期物业服务合同》的约定及《房屋土地权属调查报告书》载明的面积，经本院核算，2015年10月1日至2018年8月31日的物业管理费应为18,779.25元。另，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，且原告作为前期物业服务企业，还是受开发商委托协助交付的企业，对于被告迟延支付物业管理费，被告拒付的理由未能成立，但其延期支付与房屋交付争议有关，原告在督促房屋交接、协调房屋质量问题、为被告的专有部分提供物业服务方面存在一定不足，原告也应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八十八条第一款、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告让纪生于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司上海分公司2015年10月1日至2018年8月31日的物业服务费18,779.25元；二、驳回原告中海物业管理有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费989元，减半收取494.50元，由原告中海物业管理有限公司上海分公司负担360元(已付)，由被告让纪生负担134.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 勇二〇一九年三月二十七日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。二、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。