广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初6064号原告：邱奕春，男，1987年10月13日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：施洁浩、屈枚芳，均系广东国智律师事务所律师。被告：苏国华，男，1962年4月24日出生，汉族，住湖南省衡山县。委托代理人：王迪成，系湖南迪成律师事务所律师。第三人：谭育红，女，1965年2月18日出生，汉族，住湖南省衡山县。第三人：苏澜波，女，1991年8月28日出生，汉族，住湖南省衡山县。两第三人的共同委托代理人：苏国华，系本案的被告。原告邱奕春诉被告苏国华、第三人谭育红、苏澜波房屋租赁合同一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邱奕春的委托代理人屈枚芳、被告苏国华及其委托代理人王迪成、两第三人的共同委托代理人苏国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱奕春诉称：2015年，原、被告签订房屋租赁合同，约定由被告承租原告位于广州市天河区中山大道中路得悦街4号1305号房，租赁期限为两年，自2016年1月1日至2017年12月31日止，被告需于每月提前5天前向原告交付租金。合同签订后，双方依约履行合同义务，但2017年4月开始被告便未向原告缴纳租金，即使在原告多次催缴下，被告仍拒不缴纳，截至2018年3月，被告拖欠原告租金已累计12个月，被告拖欠租金的行为严重违反合同约定，损害原告的财产权益。第三人谭育红系被告配偶，亦是房屋的实际使用人。根据法律规定，被告承租原告房屋用于家庭共同居住使用，应对被告的债务承担连带责任。第三人苏澜波是被告的女儿，亦是房屋的实际使用人，该房屋租金之前一直由苏澜波转账支付，其为房屋的实际使用人，应对该债务承担连带责任。为此，请求法院判令：1、确认原、被告签订的租赁合同于2018年3月1日解除；2、被告及两第三人腾空房屋及恢复原状后归还给原告；3、被告向原告支付自2017年4月起计至被告按原状腾空房屋归还之日止期间的租金（按照每月4500元的标准计算）；4、被告向原告支付拖欠租金的利息（以拖欠的租金为本金，按照年利率24%的标准计算，自当月26日起计至被告实际付清之日止；5、被告向原告支付违约金22800元；6、两第三人对被告上述第2至5项诉讼请求的债务承担连带责任；7、本案诉讼费由被告及两第三人承担。被告苏国华辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告的主体资格不符合，不是适格的原告。涉案房屋的出售方及承租方均是被告，根据王映南与苏国华于2011年3月8日签订的《房屋买卖协议》的约定，苏国华将房屋出售后，不仅有以优惠价的回购权，且被告只与王映南发生租赁关系，被告与原告至今素未谋面。之后的租赁合同之所以出现原告的名字，是因为王映南指明邱奕春为其房屋代管人，要求被告向邱奕春交纳房租，至于邱奕春与王映南是何关系，被告不清楚。二、被告不支付租金，是维护自己的回购权。被告根据《房屋买卖协议》的约定，多次向王映南要求回购房屋，但王映南至今不露面，也不给予答复，为此被告拒付房租，是在争取对房屋的回购权；三、原告与王映南的房屋买卖行为，已违反了合同约定和规定，侵犯了被告的优先购买权。原告在本案中出示的房屋产权证明显示，早在2014年1月7日，原告与王映南就欺瞒被告私自将房屋登记过户，被告作为房屋附条件的出售方及承租方，均有权以优惠价优先回购。原告明知被告对房屋享有优先购买权而为之而购买，原告的行为就不是善意取得，原告与王映南的房屋买卖行为是无效的。针对原告主张的利息，被告不同意支付。涉案房屋原是被告的，后被告将房屋出售给王映南，并约定三年后由被告回购涉案房屋，现王映南将房屋出售给原告，被告对此是不清楚的。2011年，被告由于债务纠纷，将涉案房屋进行出售，由于王映南与被告是老乡并曾一起做过生意，王映南提出涉案房屋出售给其，被告表示可以，但被告表示三年后是要回购涉案房屋的，王映南表示同意，王映南购买涉案房屋是想借此通过银行贷款的，王映南表示三年后被告要回购房屋是可以的。不到3年，王映南向被告表示涉案房屋是陈松辉代管的，被告就与王映南表示要回购涉案房屋，王映南不给予明确的答复。租赁合同是王映南要求我签订的，被告不认识原告，也不知道王映南已将房屋出售给原告，直到原告起诉被告后，被告才知道房屋已出售给原告，所以被告另行起诉王映南【（2018）粤0106民初20098号】，请求确认合同无效。故此请求驳回原告的诉讼请求。两第三人的意见为：本案与我方无关，由法院依法判决。经审理查明：据广州市房地产档案馆2018年9月7日查册单显示，位于广州市天河区中山大道中路得悦街****（以下简称“涉案房屋”）的权属登记人为邱奕春，登记时间为2015年12月28日；占有部分为全部；抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州南方支行。邱奕春（出租方、甲方）、苏国华（承租方、乙方）签订《租房合同》（未注明签署时间），约定：甲方将其合法拥有的涉案房屋出租给乙方使用，房屋租赁期共2年，自2016年1月1日至2017年12月31日，在此期间，如甲方出售房屋，提前一个月告知乙方，乙方必须无条件交还房屋，甲方给予免除当月租金，无息退还押金，不承担任何违约责任。房屋租金，1月至3月每月3500元，4月起每月4500元。按月付款，每月提前5天支付。另付押金9000元，共114000元。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，其中：（4）拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。本协议一式两份，甲乙各执一份，签字后即行生效。关于租金收取情况，邱奕春称其通过陈松辉收取租金，其提交陈松辉账户流水显示：2017年2月19日，苏*波转账4500元；2017年3月27日，苏*波转账4500元；邱奕春表示其委托陈松辉管理涉案房屋，故指定了收款账户。苏国华确认上述转账由其女儿苏澜波支付。2018年2月27日，邱奕春向苏国华、谭育红、苏澜波邮寄《解除租赁合同通知书》（EMS快递单号1033997935728,收件人苏国华、谭育红、苏澜波，收件地址为涉案房屋），称自2017年4月开始未收取租金，截至2018年3月，拖欠租金合计54000元，要求自2018年3月1日解除合同及支付违约金，要求接收通知7日内腾空房屋及支付拖欠的费用等。对于该邮件，苏国华、谭育红、苏澜波否认收取。庭审时，本院查询该函件送达情况，为投递至密封箱。苏国华为支持其抗辩，为此出示其（乙方）与王映南（甲方）于2011年3月8日签署的《房屋买卖协议》，内容为：乙方所属房屋一套即涉案房屋自愿卖给甲方，甲方同意买卖成功后继续租给乙方三年，同时三年后甲方同样以优惠价优先卖回给乙方，租住价为每月2000元，其管理费、水电费等费用由乙方自理；房屋价格定为160万元，办理过户手续费税金等甲方承担，乙方全程协助办理。资金安排，甲方一次性将120万元汇入天河区法院账户，另40万元汇入乙方指定账户即为成交；受房房主为甲方或指定人员，协议一经签订即具同等法律效力。苏国华对于该《房屋买卖协议》进行陈述：当时其存在多案诉讼，法院同意其自行处理涉案房屋，王映南知道情况后，主动要求将房屋出售，我方表示三年后回购房屋，所以成交价便宜了几十万，王映南直接将房款汇款至法院账户。对于租金标准2000元/月与《租房合同》标准不一，苏国华表示王映南、陈松辉要求签署合同，陈松辉要求增加租金，若不同意加租，会将其赶走。就《房屋买卖协议》，苏国华另案起诉王映华、邱奕春【（2018）粤0106民初20098号】，诉讼请求为确认王映华、邱奕春就涉案房屋的买卖合同无效。案件目前正在审理中。对于涉案房屋交易流转情况，本院查询档案资料，涉案房屋原登记在苏国华、谭育红名下（登记时间2011年7月26日）；2011年8月20日，王孝华（买方）、苏国华（卖方）、谭育红（卖方）签订《广州市存量房买卖合同》进行交易，王孝华领取涉案房屋权属证书，登记时间为2011年9月8日；2014年1月2日，王孝华（卖方）、邱奕春（买方）签订《广州市存量房买卖合同》进行交易，邱奕春领取涉案房屋权属证书。就苏国华陈述的另案债务的审理执行情况，本院查阅本院执行卷宗，其中苏国华（被执行人）、谭育红（被执行人）涉及刘卫（申请执行人）、王映南（申请执行人）、杨必成（申请执行人）、杨伟峰（申请执行人）等人执行案件，其中：2011年3月8日，本院执行程序中，由苏国华（被执行人）、谭育红王孝华（案外人）确认，由王孝华以120万元购买涉案房屋，款项交至本院账户，由三方在法院解除查封后自行办理过户手续；2011年4月19日，王映南作为苏国华、谭育红的债权申请执行人，同意王孝华以120万元变卖购得房产；2011年4月22日，王映南等申请执行人同意按比例分配变卖款120万元，同意终结本次执行。及后，本院作出（2011）天法执字第2169号执行裁定书，其中的内容有：经查，苏国华、谭育红负债累累，在本院涉及多宗执行案件，且在银行无存款。本院另案依法查封涉案房屋并交付评估拍卖，但第一次拍卖未能成交，后经苏国华、谭育红与全部债权人协议，确认涉案房屋以120万元转让给案外人王孝华，由王孝华自行与苏国华、谭育红办理房产过户手续，上述价款扣除该房所欠的银行贷款及执行费、评估费后余863638元可分配等。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。从查册档案显示，涉案房屋经由苏国华、谭育红交易至王孝华，由王孝华交易至邱奕春，苏国华称其交易对象王映南，与事实不符，亦与执行程序中约定不符，其抗辩存在房屋回购事项缺乏依据，不予采纳。邱奕春从王孝华购得涉案房产后，与苏国华签订《租房合同》，期间苏国华通过苏澜波转账至陈松辉，邱奕春及苏国华均确认该款为租金，双方成立租赁关系。苏国华抗辩存在王映南操控交易缺乏事实依据，不予采纳。苏国华为承租人，支付租金系其义务，现其自2017年4月起未支付租金，构成违约，邱奕春经有效送达《解除租赁合同通知书》到达苏国华，依约行使合同解除权，并无不当，本院予以确认双方租赁关系自2018年3月1日解除。合同解除，苏国华继续使用房屋缺乏依据，邱奕春请求苏国华腾空交还房屋具有合同依据，予以支持。两第三人为房屋实际使用人，负有交还房屋的义务，故此本院判令苏国华、谭育红、苏澜波自本判决发生法律效力之日起15日内，腾空涉案房屋交还邱奕春。苏国华作为房屋承租人，应依约支付租赁期间的租金，其在合同解除后继续使用房屋，邱奕春主张相应使用费具有事实依据，予以支持。至于租金（使用费），邱奕春主张按每月4500元计算，未超合同约定标准，予以照准。关于邱奕春第4项诉讼请求，该主张缺乏合同依据，予以驳回。关于第5项诉讼请求，苏国华逾期支付租金构成违约，邱奕春行使合同解除权解除合同，合同解除归责于苏国华，邱奕春主张该款具有合同依据，予以支持。谭育红、苏澜波非租赁合同相对方，邱奕春主张两第三人就苏国华的金钱债务承担连带责任缺乏法律依据，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告邱奕春、被告苏国华就广州市天河区中山大道中路得悦街4号1305房的租赁合同关系于2018年3月1日解除。二、被告苏国华、第三人谭育红、苏澜波于本判决发生法律效力之日起15日内，腾空上述房屋交还原告邱奕春。三、被告苏国华于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邱奕春支付上述房屋自2017年4月1日至实际交还上述房屋之日止的租金（使用费），标准每月按4500元计算。四、被告苏国华于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邱奕春支付违约金22800元。五、驳回原告邱奕春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2270元，由原告邱奕春负担150元，由被告苏国华负担2120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  李婉君人民陪审员  邹允洪二〇一九年三月十二日书 记 员  何靖文判决书已于2019年月日送达