九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0421民初113号原告：九江福鼎物业服务有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区东风嘉园******，统一社会信用代码：9136042168599043XN。法定代表人：张颖，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁珂，女，1993年10月11日出生，汉族，住江西省丰城市，系该公司法务专员，特别授权。被告：吴斌洲，男，1967年12月5日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。委托诉讼代理人：黄菊娥（系被告妻子），女，1974年9月13日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区，一般授权。原告九江福鼎物业服务有限公司与被告吴斌洲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告九江福鼎物业服务有限公司委托诉讼代理人丁珂，被告吴斌洲委托诉讼代理人黄菊娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九江福鼎物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即支付泉塘安置小区D区15栋3单元301室的物业管理费1591.74元，违约金477.52元，共计2069.26元；2.请求法院依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系泉塘安置小区物业管理单位，被告系该小区D区15栋3单元301室的业主，被告房屋面积为108.5平方米，物业管理服务费缴费标准为每月每平方米0.45元。原告为被告提供了相关物业服务，但被告从2016年4月13日起开始拖欠物业管理服务费，至2018年12月31日共拖欠物业管理服务费1591.74元。原告通过电话催缴，被告拒不缴纳，故原告依法提起诉讼。被告吴斌洲辩称，其没有与原告签订《物业服务合同》，作为安置小区，原告物业管理服务费收费标准过高，对物业管理服务费收费标准有异议。原告除了小区卫生搞得还算满意，其他都没有做好，其不是不愿意交物业管理服务费，只是向原告反映的一些小区安全问题，原告都没有给予解决，安置小区的房子房产证到现在还没办下来，原告一直没有答复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告九江福鼎物业服务有限公司提供的证据1，物业服务合同，证明原被告的合同关系并依法提供物业服务的事实；原告的收费标准。被告对证据1有异议，认为合同没有本人签字。经审查，物业服务合同是原告与九江泉塘安置小区业主委员会于2017年2月28日签订的，该合同约定了物业管理服务费的标准，本院认为，九江泉塘安置小区业主委员会依法能够代表业主与原告签订《物业服务合同》，被告以其未在《物业服务合同》上签字为由对该证据提出的异议不能成立，故本院对该证据予以认定；2、原告九江福鼎物业服务有限公司提供的证据3，欠费统计表，证明被告的欠缴日期及欠缴金额。被告对证据3有异议，认为原告并不是从2016年开始服务小区，是从2017年5月1日才开始服务小区，所以对欠缴日期和欠缴金额不认可。经审查，被告与九江市春天物业服务有限公司于2014年4月13日签订了《前期物业服务合同》，2017年4月30日，九江市春天物业服务有限公司与原告签订债权转让协议，约定九江市春天物业服务有限公司于同日撤离该小区，并将该小区未收取的物业管理服务费转让给原告，委托原告进行处分，原告主张该部分及自身的权利，不违反法律相关规定，故本院对被告的质证意见不予采信，对该证据予以认定；3、原告九江福鼎物业服务有限公司提供的证据4，催缴通知单，证明原告积极催促被告交纳物业管理服务费的事实以及被告明知仍拒绝缴纳物业管理服务费。被告对证据3有异议，认为看到过一次催缴通知单，当时去原告处，表示物业管理服务费应从原告进驻小区开始算物业管理服务费，原告不同意所以就没交物业管理服务费。本院认为，被告表示原告进行了催讨，只是双方未能达成一致意见。4、原告九江福鼎物业服务有限公司提供的证据5，九江县泉塘安置小区安置房结算清单，证明被告房屋面积为108.5平方米。被告对证据5有异议，认为房屋实际建筑面积为108.46平方米。经审查，被告与九江市春天物业服务有限公司于2014年4月13日签订了《前期物业服务合同》中，明确被告房屋的面积为108.46平方米，故本院对被告的质证意见予以采信；5、原告九江福鼎物业服务有限公司提供的证据6，债权转让协议、授权委托书，证明原告有权收取九江市春天物业服务有限公司服务期间的物业管理服务费。被告对证据6不认可，认为对于春天物业公司的物业管理服务费其已与九江市春天物业服务有限公司说清楚了。本院认为，九江市春天物业服务有限公司有权处置被拖欠的物业管理服务费，被告表示已于九江市春天物业服务有限公司协商一致，但未提供相关证据进行佐证，且九江市春天物业服务有限公司移交给原告的物业管理服务费中有被告拖欠的物业管理服务费，故本院对被告的质证意见不予采信，对该证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月10日，被告吴斌洲因政府安置在泉塘安置小区D区15栋3单元301室，房屋面积为108.46平方米。同月13日，被告与九江市春天物业服务有限公司、泉塘安置小区物业管理处签订收楼确认书，并与九江市春天物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，并约定物业管理公共性服务收费标准：住宅按建筑面积多层每月每平方米0.45元，被告缴纳物业管理服务费至2016年4月13日，事后，被告未向九江市春天物业服务有限公司缴纳物业管理服务费。2017年2月28日，原告九江福鼎物业服务有限公司与九江泉塘安置小区业主委员会签订《物业服务合同》，由原告为该小区提供物业服务，并就物业服务内容及标准、物业管理服务期限、原、被告间的权利义务、物业管理服务费收费标准、交纳费用时间等进行了约定，物业管理服务费按0.45元/月/平方米标准计算。同年4月30日，原告与九江市春天物业服务有限公司签订债权转让协议，约定九江市春天物业服务有限公司于同日撤离该小区，并将该小区未收取的物业管理服务费转让给原告，委托原告进行处分。原告于同年5月1日入驻泉塘安置小区，依约履行了物业管理服务，因为小区没有规划好有车辆乱停乱放现象，公共设施多少还是存在一些问题。被告未向原告缴纳物业管理服务费，自2016年4月13日起至2018年12月31日止，被告拖欠的物业管理服务费1591.74元。经原告催讨，被告表示物业管理服务费应从原告进驻小区开始算物业管理服务费，原告不同意双方未能达成一致意见，被告拒绝给付，故原告向本院提起诉讼。本院认为，被告与九江市春天物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，未违反法律相关规定，被告应依约缴纳物业管理服务费，被告自2016年4月13日开始未缴纳物业管理服务费，拖欠九江市春天物业服务有限公司物业管理服务费至2017年4月30日，九江市春天物业服务有限公司将此款转让给原告，属于处分自身的权利，原告向本院主张此期间的物业管理服务费符合符合法律相关规定。原告与九江泉塘安置小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同条款明确、内容清楚，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，合同对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行合同约定的义务。被告作为九江泉塘安置小区D区15栋3单元301室的业主，应受上述合同的约束。本案中原告九江福鼎物业服务有限公司提交的证据能够证实原告已按合同约定履行了对泉塘安置小区物业管理服务的义务，其有权按照法律规定和合同约定，要求被告支付物业管理服务费，被告亦应向原告及时交纳物业管理服务费，故对原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。原告作为物业服务企业，应始终以提高物业服务水平、服务小区业主为工作宗旨。因被告未交纳物业管理服务费，系属对原告的服务存在异议，并非恶意欠交，且原告在服务上存在瑕疵，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。被告自2016年4月13日开始未交物业服务费，至2018年12月31日止，所欠的物业服务费为1589.48元（108.46平方×0.45元/平方/月×32个月17天=1589.48元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告吴斌洲自本判决生效后十日内给付原告九江福鼎物业服务有限公司的物业服务费1589.48元；二、驳回原告九江福鼎物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴斌洲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  陈驰二〇一九年三月二十八日法官助理王彦书记员高放