山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终1846号上诉人（原审被告）:济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王野，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：崔磊，女，1976年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：盖永霖，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩丕文，山东昌平律师事务所律师，上诉人济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称东城帝华公司）因与被上诉人崔磊商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初5887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。东城帝华公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判或者发回重审。2.上诉费用由崔磊承担。事实和理由：一、关于《补充协议》签订的背景。1、首先该补充协议在签订时系受到崔磊胁迫情况下签订的，并没有真实表达自己的真实意思表示，本案的崔磊以及其他购房者多次通过拉横幅、寻找媒体曝光、围攻营销中心的行为，逼迫东城帝华公司签订的补充协议，应属于无效或者可撤销的协议。2、因崔磊纠集或者参加几百名业主围攻东城帝华公司的营销中心以及在经十路等重要路段拉横幅的行为，本身给东城帝华公司在房屋销售方面带来沉重的负面影响，造成东城帝华公司房屋销量急剧下降。且给东城帝华公司在济南甚至其他省份和地区的房屋销售以及东城帝华公司的声誉带来较大影响，使东城帝华公司整个集团以及其他公司再生产经营方面限于困难。据此东城帝华公司迫于无奈，为了消除影响才与崔磊签订的补充协议书，且被迫约定了高额的违约金，对此请求二审法院认定该协议无效，或者不能作为有效证据使用。二、关于补充协议约定高额违约金情况说明。1、补充协议书约定的违约金为：总房款的日万分之三，该违约金的约定同样是违背东城帝华公司的真实意思，且违约金如此之高非常罕见，东城帝华公司系专业从事地产开发的企业，了解正常房企销售合同约定违约金的数额或者比例，深切的明知该违约金会给房企带来多大的伤害。在正常情况下不可能存在如此高昂或者昂贵的约定，一切压力均来自于崔磊以及其他业主的违法维权行为造成的。2、经了解，在济南周边的房企，在商品房买卖合同中约定的违约金均没有超过总房款的1%或者日万分之零点五。这种高昂的约定，违背了地产行业的惯例，且严重显示公平。且我国《合同法》以及最高院的司法解释的立法目的和精神限定违约金系补偿性质，东城帝华公司考察了争议房屋所在地区域的房屋租金价格，唐冶区域的租金价格，毛坯房同等面积的不超过千元每月。一审法院认定违约金按照日万分之三计算，明显违背了地产行业的惯例，明显存在显示公平，对东城帝华公司及其不公平，也违背了相关法律的立法目的和精神，对此恳请法院予以纠正。3、《补充协议》也对违约金支付时间做出了约定，一审法院判决支付到交房之日，也明显不合理。三、关于案件事实方面。1、东城帝华公司与崔磊存在商品房买卖合同，以及存在延期交房的问题，该事实东城帝华公司予以认可，因延期交房给崔磊带来损失，东城帝华公司也深表歉意，现阶段东城帝华公司也正积极联系相关部门办理交房问题。据此请求二审法院在认定证据和事实方面对一审法院予以纠正，从公平合理的角度来对待本案，东城帝华公司面临的不是单一案件问题，涉及到几百个案件，如此高昂的违约金会给东城帝华公司造成极大经营亏难，都有可能带来破产的危险。恳请二审法院对违约金作出调整，化解矛盾。崔磊辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、东城帝华公司与崔磊之间签订的《济南市商品房买卖合同》与《补充协议》系有效合同。《济南市商品房买卖合同》与《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效协议。特别是《补充协议》，东城帝华公司虽然一再声称《补充协议》系受崔磊的胁迫或欺诈所签，但从《补充协议》的形式看，协议系东城帝华公司起草并打印，还加盖了东城帝华公司的公章，从内容看，协议约定的事项十分详细，根本不存在任何胁迫或欺诈的情形。东城帝华公司称按照日常客观逻辑，可以推断违约金条款存在胁迫情形。但按照日常客观逻辑，在东城帝华公司自己打印并且加盖公章的补充协议，东城帝华公司在已经存在逾期交房的请款下，签订补充协议，系东城帝华公司已经对其违约的后果作出预期判断，且自愿承担逾期甚至无法交房的不利后果。二、一审法院依据《补充协议》的约定判决东城帝华公司一方承担崔磊逾期交房违约金彰显了法律的威严。1、《补充协议》约定系与东城帝华公司双方的自行约定，该约定并未违反法律规定，另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条约定，用房屋租金计算违约金的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额的参考标准“，而本案中有明确的违约金数额，所以不能依据租金标准考虑违约金数额，应按双方的合同约定依法判决东城帝华公司按崔磊主张的日万分之三的违约金标准赔偿崔磊的损失。2、东城帝华公司在上诉状中称违约金适用“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，东城帝华公司同样认可违约金具有惩罚性。双方签订的补充协议就违约金的计算标准有两个约定，崔磊在诉状中也已陈述过，第一个数额的计算标准是2017年10月30日之前是按购房款的日万分之一点五计算，依该数额计算的违约金东城帝华公司是认可的，并已经全部履行支付完毕；第二个计算标准是2017年10月31日之后按购房款的日万分之三计算，从该约定来看，该违约金之所以高出原约定的一倍，也恰恰体现了违约金的惩罚性质，该惩罚也是东城帝华公司在签订《补充协议》时明知的、东城帝华公司也是自认的，东城帝华公司在已经存在逾期交房的请款下，签订补充协议，系东城帝华公司已经对其违约的后果作出预期判断，且自愿承担逾期甚至无法交房的不利后果。3、从本案履行的现状出发，东城帝华公司在具备了交房条件后仍不向崔磊交房，属于“恶意违约”，应依法依约承担高额的违约金。东城帝华公司在2018年6月22日取得分期综合验收后，以放弃违约金为由拒绝起诉的业主收房，在庭审中同意无条件交房，在第二天又以放弃违约金为由拒绝崔磊等人收房，完全是无视法律，蔑视法庭。（这一点在战士鹏与东城帝华公司的案件中已经得到一、二审法院的确认）三、贵院于2018年11月23日对于示范庭战士鹏、于羽惠与济南东城帝华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案已经进行了判决，并于2019年1月11日通过“济南市中级人民法院微信公众号”对该案件的一审进行了公布。贵院公布的案例是作为本案的示范案例，明示了“惩罚性违约金不予调整”。贵院认定：“双方约定延期后的交房时间最晚不得超过2017年10月30日，否则将按照日万分之三的标准支付违约金，该违约金明显具有惩罚性，目的在于确保合同债务得以履行。但东城帝华公司在《补充协议》签订后，仍未在约定的最晚期限内履行交房义务，其行为构成严重违约，理应承担相应的违约责任。鉴于惩罚性违约金不以损失的实际发生为必要，且上述约定违约金标准并不超过合理范围，故本院对此不再予以调整。”综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，东城帝华公司提出的上诉理由不能成立，敬请贵院依法依法驳回上诉，维持原判。崔磊向一审法院提出讼请求：1.东城帝华公司支付崔磊逾期交房违约金28690元（自2017年11月1日起，按总购房款的日万分之三标准暂计算至2018年6月30日止）；自2018年7月1日起按总购房款的日万分之三标准继续支付崔磊逾期交房违约金至东城帝华公司向崔磊交付房屋之日止。2.东城帝华公司向崔磊交付济南市历城区唐冶新区帝华鸿府2号楼2单元2302室。3.本案诉讼费用由东城帝华公司承担。一审法院认定事实：崔磊（买受人）与东城帝华公司（出卖人）于2015年5月14日签订《济南市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于济南市历城区唐冶新区土河以东、围子山路西侧、文苑路北侧的帝华鸿府（西区）某号楼2单元某室，建筑面积为93.91平方米，金额为395183元。商品房预售许可证号为济建预许2015143号。出卖人应在2016年10月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。上述合同签订后，崔磊如约履行了付款义务。因东城帝华公司（出卖人）未按合同约定向崔磊（买受人）交付房屋，经双方协商于2016年11月18日签订《补充协议》，约定：一、依据双方于2015年5月14日签订的《济南市商品房买卖合同》，买受人购买帝华鸿府西区2号楼2单元2302室，总房价款（包含地下室，不包含地下车位）为人民币￥395183元。按照上述合同约定，出卖人应于2016年10月30日之前交房。因帝华鸿府西区工程逾期竣工，甲方未能按合同约定期限向买受人交房商品房，现双方协商，一致同意对上述合同中的交房期限予以延期，出卖人应于2017年10月30日向买受人交房。二、自2016年10月31日起至出卖人向买受人发出交房通知书上载明的交房之日，至迟不超过2017年10月30日止，出卖人按与买受人签订的《济南市商品房买卖合同》约定的总房款￥395183元为基数，按日万分之一点五向买受人支付违约金；三、如若交房时间再次延期，自2017年10月31日起至出卖人发出的交房通知书上的交房日期止，出卖人以总房款￥395183元为基数，按日万分之三向买受人支付违约金。四、……出卖人与买受人于2015年5月14日签订的《济南市商品房买卖合同》第九条中关于违约金的约定作废，最终赔偿违约金计算方式及金额以本次签订的补充协议为准。……七、本协议履行过程中若发生争议，任何一方均可向出卖人所在地人民法院提起诉讼。补充协议签订后，东城帝华公司按补充协议约定按总房款的日万分之1.5标准向崔磊支付了2017年10月30日之前的违约金。2017年10月31日至今的违约金未付。另查明，东城帝华公司于2018年6月22日取得了帝华鸿府西区第1＃楼、2＃楼、3＃楼、6＃楼、7＃楼、8＃楼及大门的《分期竣工综合验收备案证明》。对有争议的事实，一审法院认定如下：东城帝华公司在涉案房屋取得分期竣工综合验收备案证明具备交房条件后是否履行了交房义务？东城帝华公司取得《分期竣工综合验收备案证明》后，称通过EMS形式向崔磊发放了收房通知书，未提供证据予以证实，且崔磊表示未收到，并提供生活日报于2018年7月13日刊登的报道一篇，证实帝华鸿府业主在收房前必须与东城帝华公司签订承诺书，放弃违约金条款。一审法院认为，即使崔磊收到了收房通知书，因东城帝华公司以要求崔磊放弃违约金作为收房的条件，导致涉案房屋至今未交付，东城帝华公司未履行向崔磊交付房屋的合同义务。一审法院认为，本案的争议焦点之一：双方签订《补充协议》的效力问题。东城帝华公司称，崔磊通过拉横幅、邀请媒体曝光、使用恶意语言侵害东城帝华公司名誉的形式迫使东城帝华公司与其签订《补充协议》，应予以撤销或认定为无效，提供照片5张、媒体报道链接予以证实。通过该证据显示，结合一审法院调取的公安机关出具的接处警登记表记载的内容，确实存在因东城帝华公司逾期交房业主去售楼处维权的事实，业主维权属于私力救济的范畴，且东城帝华公司未举证证实业主的维权超过必要限度和范围，也未举证证实崔磊等业主以对东城帝华公司及其工作人员的人身安全及财产造成加害为威胁，而迫使其与业主签订《补充协议》。依据现有证据本院无法认定《补充协议》系崔磊等业主胁迫东城帝华公司所签订，对东城帝华公司的抗辩理由，一审法院不予采信，故《补充协议》是原被告双方出于真实意思表示，协商达成的有效协议。本案的争议焦点之二：《补充协议》约定的逾期交房违约金是否过高？是否应予调整减少违约金？一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，我国《合同法》对违约金的规定强调以补偿性为主，惩罚性为辅。由于违约金通过约定预先确定，违约金在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。而本案中，崔磊与东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，买卖合同及补充协议均合法有效。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。崔磊已按照合同约定按期足额支付购房款，东城帝华公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向崔磊交付房屋。东城帝华公司逾期交房构成违约。根据原被告签订的《济南市商品房买卖合同》约定，东城帝华公司应于2016年10月31日前向崔磊交付房屋，后因东城帝华公司未能如约交房，经原被告协商签订《补充协议》，将交房期限顺延至2017年10月30日。《补充协议》约定的交房期限届至后，东城帝华公司仍未能如期交房。东城帝华公司已于2018年6月22日取得涉案房屋《分期综合验收备案手续》，符合合同约定的交房条件，但单方提出交房需崔磊等购房者以放弃违约金为条件，导致涉案房屋至今未交付。且庭审中，东城帝华公司明确表示无条件交房后又反悔，存在明显过错，构成恶意违约，有悖诚实信用原则。“诚实信用”原则作为民事活动中的“帝王原则”，是市场经济交易中当事人应严格遵循的法律原则和道德准则。东城帝华公司作为大型的房地产开发企业，其拒不交房的行为不仅侵犯购房人的合法权益，亦在社会中造成严重不良影响。综合本案合同履行情况，应加重东城帝华公司的违约成本，弥补守约方的利益损失。故对东城帝华公司要求调整违约金的抗辩，本院不予支持，对双方在《补充协议》中约定的逾期交房违约金不作调整。东城帝华公司已于2018年6月22日取得《分期竣工综合验收备案证明》，符合合同约定的交房条件，故对崔磊要求东城帝华公司向其交付涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。判决：一、被告济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告崔磊支付违约金（以总房款395183元为基数，自2017年11月1日起至实际交付房屋之日止，按日万分之三标准计算）；二、被告济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告崔磊交付济南市历城区唐冶新区帝华鸿府（西区）2号楼2单元2302室的房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费259元，由被告济南东城帝华房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题即东城帝华公司要求调整涉案逾期交房违约金标准的主张能否成立。崔磊与东城帝华公司于2015年5月14日签订的《济南市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，崔磊依约履行了付款义务，但东城帝华公司未能在约定期限内向崔磊交付房屋，其行为构成逾期交房违约。在此情况下，双方于2016年11月18日签订《补充协议》，约定将上述合同约定的交房期限延期至2017年10月30日，此期间逾期交房违约金按照日万分之一点五计算，若交房时间再次延期，之后的逾期交房违约金按日万分之三计算。上述《补充协议》系东城帝华公司在已经构成逾期交房违约的情况下与崔磊经自愿协商后签订，双方在《补充协议》中对交房期限及违约金所作的相应调整，系其对违约后果的预期判断，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东城帝华公司主张《补充协议》系其受胁迫下签订，并无事实依据，本院不予采信。双方约定延期后的交房时间最晚不得超过2017年10月30日，否则将按照日万分之三的标准支付违约金，该违约金明显具有惩罚性，目的在于确保合同债务得以履行。但东城帝华公司在《补充协议》签订后，仍未在约定的最晚期限内履行交房义务，其行为构成严重违约，理应承担相应违约责任。鉴于惩罚性违约金不以损失的实际发生为必要，且上述约定违约金标准并不超过合理范围，故本院对此不再予以调整。东城帝华公司以上述约定违约金标准过高、其并非恶意违约为由要求酌情调整违约金，理由欠当，本院不予采信。综上所述，东城帝华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费518元，由济南东城帝华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  褚 飞审 判 员  刘晓菲审 判 员  高希亮二〇一九年三月二十五日法官助理  刘 翔书 记 员  孙 娜