甘肃省庆阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘10民终105号 上诉人（原审原告）：翟恩鹏，男，1992年2月8日出生，汉族，陕西省咸阳市秦都区城镇居民，住咸阳市。 委托诉讼代理人：张睿，甘肃昕脉律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：道清鹏，男，1981年11月16出生，汉族，环县食品稽查局干部，住环县。 委托诉讼代理人:邱宪东,甘肃拓原律师事务所律师。 上诉人翟恩鹏因与被上诉人道清鹏买卖合同纠纷一案，不服环县人民法院（2018）甘1022民初2883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人翟恩鹏的委托诉讼代理人张睿与被上诉人道清鹏及其委托诉讼代理人邱宪东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 翟恩鹏上诉请求：1.撤销环县人民法院（2018）甘1022民初2883号民事判决第二、三、四项。2.依法改判由道清鹏支付2018年5月1日起按照房款总额每日千分之一的标准至付清所有购房款之日止的违约金。3.本案一、二审的诉讼费用由道清鹏负担。事实与理由：1.原审判决判处由道清鹏支付违约金5000元既不符合双方约定也不符合法律规定，显属不当，《合同》第六条约定，每逾期一日，由违约方向对方支付总房款千分之0.05％的违约金。按照对守约方最不利的解释，违约方也应按照每日万分之五的标准承担违约金。2.买卖合同就逾期付款违约金未作约定，按银行同期贷款基准利率的13倍至1.5倍标准计算。依据买卖合同解释第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”3.原审判决判令由翟恩鹏支付道清鹏房屋过户费70000元错误。道清鹏当庭提出要求翟恩鹏支付过户费100000元但未提供所缴纳税、费的任何票据，且双方约定翟恩鹏只承担从开发商名下登记到翟恩鹏名下的费、税，但实际上该笔费用并未发生，在道清鹏未提出反诉，并交纳反诉费的情况下原审法院进行判决违反法定程序。 道清鹏上诉请求：1.撤销环县人民法院（2018）甘1022民初第2883号民事判决，发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由翟恩鹏负担。事实和理由：1.翟恩鹏系庆阳新世界置业有限公司法人翟福林之子,张贵生为庆阳新世界置业有限公司工作人员,案涉7间摊位系庆阳新世界置业有限公司所有,翟福林将该地段经营管理及销售均委托给了张贵生负责,案涉《房屋买卖合同》系张贵生代理翟恩鹏签订，翟恩鹏与德源置业经营人贾文忠商谈，当日又向贾文忠预付了50000元前期费用用于办理房产证到翟恩鹏名下，并交付了相关办理房产证到翟恩鹏名下所需的资料及相关票据等，贾文忠出具了收条并注明了该资金的用途。但贾文忠将所收到的资料及票据全部丢失，因此导致了房产证办理流程与合同约定的完全不符，翟恩鹏因此拒绝承担任何的办理所需过户费用。虽然该中介是道清鹏找的，但是委托其为翟恩鹏办理房地产是翟恩鹏的代理人张贵生的自愿行为，贾文忠将张贵生交给其的资料及票据丢失所造成的后果不应该由道清鹏承担。之后办理过户手续因翟恩鹏拒绝支付过户费用，道清鹏无奈出资共计30万元完成了所有过户手续。一审判决只认定13万元错误。2.合同约定翟恩鹏应在2018年4月30日之前将商铺及附属物证实交付给道清鹏，翟恩鹏未能按照约定交付房屋，一审判决依据翟恩鹏提交的租赁合同认定房屋现实交付无法实现，并对道清鹏要求翟恩鹏支付违约金的请求不予支持有失公平。翟恩鹏向法庭提交的租赁合同涉及的租赁范围与道清鹏购买的商铺不符，道清鹏多次寻找西安民生集团“新天地财富广场”的多名经营管理人了解情况，均被告知其不负责具体租赁合同管理等情况亦没有租赁合同相关资料，道清鹏已经投入了大量的资金用于购买案涉该房屋，现在因租赁情况不明致使合同目的无法实现，一审判决其支付剩余房款及违约金明显有失公平。 翟恩鹏向一审法院起诉请求：1.判处道清鹏支付翟恩鹏剩余购房款50万元，并按照每日千分之一的标准支付从2018年5月1日起至2018年7月31日止的违约金45000元，共计545000元。2.本案诉讼费用由道清鹏负担。 一审法院认定事实：2017年12月4日，翟恩鹏与道清鹏就甘肃省庆阳市西峰区北大街60号新天地财富广场二楼内铺（地上**）B8055面积27.08㎡；B8056，面积27.08㎡；B6008，19.32㎡；B6009，19.32㎡；B8060，面积45.25㎡；B8061，面积45.25㎡，三楼内铺（地上**）D1036，面积39.5㎡铺面七间签订《房屋买卖合同》。合同约定：1.房屋总价款120万元。2.2018年4月30日前付清房款，并将房屋及附属物交付给对方；3.若逾期不能付清购房款或不能按时交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方支付总房款千分之0.05％的违约金。4.房产办理过户手续所需缴纳的契税、不动产营业税、印花税、个人所得税及向房产交易部门缴纳的手续费均由道清鹏承担。5.翟恩鹏办自己名下房产证所需缴纳的税和各种费用由翟恩鹏负担，道清鹏过户到自己名下房产证所需缴纳的税和各种费用由道清鹏负担。6.该商铺2022年8月30日前的租金收入归翟恩鹏所有，2022年9月1日以后的租金归道清鹏所有。翟恩鹏、道清鹏及居间方庆阳市西峰区德源信息中心均在合同书中签字、按印或盖章。甘肃省庆阳市西峰区北大街60号“新天地财富广场”的投资方为庆阳新世界置业有限公司。庆阳新世界置业有限公司将“新天地财富广场”全部交由陕西盛世新天地商业管理咨询有限公司经营管理，并签订委托管理协议。陕西盛世新天地商业管理咨询有限公司又将包括涉案房屋在内的新天地财富广场出租给西安民生集团股份有限公司，租期15年，自2007年9月1日起至2022年8月31日止。翟恩鹏从开发商手中购买涉案房屋后，又转卖给道清鹏。双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋已出租给西安民生集团股份有限公司占有使用，道清鹏在购房时亦知晓房屋已对外承租的事实。双方签订房屋买卖合同后至今，道清鹏已向翟恩鹏支付购房款70万元，截止2018年5月1日，尚欠50万元购房款未付。涉案房屋目前已过户至道清鹏名下，道清鹏在办理房产证前后共支出各项费用共计13余万元。一审法院认为，翟恩鹏与道清鹏签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。本案的审理焦点有三：1.违约金的认定及支付。2.房屋过户费用应如何承担。3.房屋如何交付。焦点一：关于违约金的约定，双方签订的买卖合同中仅有“若逾期不能付清购房款或不能按时交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方支付总房款千分之0.05％的违约金”之述。但该违约金表述语法错误，前后矛盾，道清鹏亦称对此约定不知情。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，违约金的产生只能源于当事人的事先约定。本案中，双方作为完全民事行为能力人，对合同中违约金的“千分之0.05％”约定各执一词，应当认识到该表述的含糊不清所造成的法律后果，双方均存在一定的失误。翟恩鹏主张要求道清鹏按每日千分之一的标准支付违约金非事先约定，系单方主张，应当视为双方事先对违约金支付标准约定不明。道清鹏未按合同约定如期交付房款，现仍拖欠翟恩鹏50万元购房款，属现实违约，但并未给翟恩鹏造成较大损失，故对翟恩鹏诉请的违约金，可由道清鹏酌情支付。焦点二：关于房屋过户费用应由谁承担的问题，双方仅有“房产办理过户手续所需缴纳的契税、不动产营业税、印花税、个人所得税及向房产交易部门缴纳的手续费均由道清鹏承担；翟恩鹏办在自己名下房产证所需缴纳的税和各种费用由翟恩鹏负担，道清鹏过户到自己名下房产证所需缴纳的税和各种费用由道清鹏负担”之约定，该约定同样属于前后自相矛盾之情形，一方面双方约定办理过户手续各项费用由道清鹏负担，一方面又约定各自办理房产过户费用各自承担，应视为约定不明。关于房屋买卖合同中的过户费用应当如何分担的问题，法律亦未明确规定。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案中，翟恩鹏作为房屋的出卖人，负有向道清鹏交付房屋所有权的义务，道清鹏作为房屋的买受人，负有向翟恩鹏交付购房款的义务。房屋作为不动产，其所有权转移以房屋过户登记为准。翟恩鹏作为房屋出卖人，理应协助道清鹏办理过户登记手续，其当然应分担部分过户费用。焦点三：关于道清鹏要求翟恩鹏交付房屋并支付违约金的问题，因双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋已对外出租给第三方即西安民生集团股份有限公司，租期15年，自2007年9月1日起至2022年8月31日止。道清鹏自认对此房屋出租的事实知情，仍然与翟恩鹏签订房屋买卖合同，且于本案受理前已交付翟恩鹏70万元购房款。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，双方所签订的房屋买卖合同，不影响该房屋继续对外出租的效力。道清鹏现要求翟恩鹏交付该房屋的占有、使用权并支付违约金，属现实不能，于法无据，不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由道清鹏于判决生效后30日内支付拖欠翟恩鹏购房款500000元。二、由道清鹏于判决生效后30日内支付翟恩鹏违约金5000元。三、由翟恩鹏于判决生效后30日内支付道清鹏房屋过户费70000元。四、驳回翟恩鹏的其他诉讼请求。五、驳回道清鹏的其他诉讼请求。案件受理费9250元，由翟恩鹏负担2500元，道清鹏负担6750元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院经审理查明，一审判决认定道清鹏在办理房产证前后共支出各项费用130000元证据不足，本院对一审判决查明的其余事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为，1.一审判决判处道清鹏支付翟恩鹏500000元购房款及5000元违约金是否适当。2.一审判决翟恩鹏支付道清鹏房屋过户费70000元是否适当及翟恩鹏是否有向道清鹏现实交付案涉房屋及附属物的义务。 关于一审判决判处道清鹏支付翟恩鹏500000元购房款及5000元违约金是否适当的问题。翟恩鹏与道清鹏签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违法法律效力性禁止性规定，属合法有效的合同，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行义务，现案涉商铺已过户至道清鹏名下，道清鹏应按照约定支付剩余房款，现道清鹏迟延支付剩余房款已经构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，一审判决道清鹏支付翟恩鹏剩余房款500000元并承担违约责任并无不妥。关于违约金数额问题，因双方在合同中关于违约金的约定不明，且双方理解存在争议，结合本案实际情况，考虑双方在办理过户手续过程中亦未按照约定程序进行致使道清鹏支付多于合同约定的过户费用，翟恩鹏亦有过错等因素，一审判决道清鹏酌情支付翟恩鹏5000元违约金符合公平责任原则，翟恩鹏上诉关于一审判决5000元违约金没有事实和法律依据的主张不能成立。 关于一审判决翟恩鹏支付道清鹏房屋过户费70000元是否适当及翟恩鹏是否有向道清鹏现实交付商铺及附属物的义务的问题。双方在合同中约定：“甲方办自己名下房产证所需缴纳的税和各种费用由甲方承担，乙方过户到自己名下房产证所缴纳的税和各种费用由乙方承担。”但本案在合同实际履行的过程中，案涉商铺实际并未先过户至翟恩鹏名下，而是直接过户至道清鹏名下，该实际履行行为加重了道清鹏的负担，增加了道清鹏应承担的过户费用，道清鹏在本案一审中主张扣除100000元过户费用，但其未提交证据证实其支付过户费用的具体数额，一审判决由翟恩鹏支付道清鹏70000元过户费用基本符合公平责任原则，本院予以确认。翟恩鹏上诉成其应负担的过户费未实际发生及一审判决其支付过户费程序违法的理由不能成立，道清鹏上诉关于一审判决判处过户费过低的主张亦不能成立。因案涉商铺在双方签订买卖合同之前已经出租给案外第三人，道清鹏对此知情，应为指示交付方式，依据买卖不破租赁的原则，道清鹏上诉认为翟恩鹏未向其现实交付商铺构成违约的理由不能成立。但双方曾在合同中约定了翟恩鹏负有交付房屋及附属物的义务，且办理过户手续后现实交付房屋及附属物亦属翟恩鹏的附随义务，翟恩鹏应于租赁合同到期后即2022年8月30日后负责收回案涉租赁房屋交付给道清鹏。 综上所述，翟恩鹏、道清鹏的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定本案基本事实清楚，适用法律正确，判处结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 翟恩鹏、道清鹏分别预交的二审案件受理费各9250元，共计18500元，决定收取9250元，由翟恩鹏、道清鹏各负担4625元，退还翟恩鹏、道清鹏各4625元。 本判决为终审判决。 审判长  张彦高 审判员  郭立品 审判员  常雪峰 二〇一九年三月二十五日 书记员  高 寒