山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0103民初8166号 原告：北京盛世物业服务有限公司济南分公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：余于河，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：张立军，男，领秀城中央公园项目助理。 委托诉讼代理人：王桂苹，女，领秀城中央公园物业服务中心客服部副经理。 被告：陈金诚，男，1975年8月24日出生，汉族，住山东省济南市。。 原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司（以下简称“盛世济南分公司”）与被告陈金诚物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月14公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2019年1月4日裁定将本案转入普通程序，并依法适用普通程序，于2019年3月13日公开开庭进行了审理。在第一次开庭审理中，原告盛世济南分公司的委托诉讼代理人张立军、王桂苹，被告陈金诚到庭参加诉讼。在第二次开庭审理中，原告盛世济南分公司的委托诉讼代理人王桂苹，被告陈金诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛世济南分公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈金诚向其支付2016年1月1日至2018年6月30日的物业服务费5327.1元；2.本案诉讼费用由陈金诚承担。事实和理由：陈金诚于2011年购买济南市市中区领秀城中央公园住宅小区3号楼1单元501房间，建筑面积为98.65平方米。2013年5月31日，盛世济南分公司与陈金诚签订《鲁能领秀城?第十六、十七、十八区前期物业服务协议》，明确约定物业服务费用标准为每月每建筑平方米1.8元，每月物业费177.57元。按照双方协议，陈金诚每个交费周期的第一个月内交纳每年度应缴纳的物业服务费，但截止目前其仍拖欠盛世济南分公司2016年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费共计5327.1元（附欠款明细）。期间，盛世济南分公司虽多次以通知和函告形式向陈金诚催缴物业费，但其一直置之不理，其拖欠行为已严重违反了《物业管理条例》，同时也违反了其与盛世济南分公司物业服务中心签订的《领秀城?第十六、十七、十八区前期物业服务协议》，构成严重违约，侵犯了盛世济南分公司的合法权益，同时也损害了广大已缴费业主的利益。基于以上事实，特诉至人民法院。 陈金诚辩称，一、本案事实与盛世济南分公司陈述不一致。根据双方当事人签订的《领秀城?第十六、十七、十八区前期物业服务协议》第二章物业服务内容第五、六、七、八、九、十条的有关约定，盛世济南分公司未按照上述约定提供基本的物业服务内容，业主亦未享受到基本的物业服务。依据《物业管理条例》以及双方签订的上述协议，陈金诚在盛世济南分公司未依约提供物业服务内容或者提供的物业服务质量未达到协议约定标准的情况下，可以拒绝交纳物业费。二、针对盛世济南分公司违反《领秀城?第十六、十七、十八区前期物业服务协议》约定服务内容的情况，陈金诚保留进一步采取其他法律手段维护全体业主的合法权利。三、其他意见待盛世济南分公司举证后，陈金诚将以发表质证意见的方式再予陈述。综上，请求人民法院在查明本案事实的基础上，依法驳回盛世济南分公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、针对盛世济南分公司提交的证据：1.盛世济南分公司和山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称“亘富公司”）签订的《鲁能领秀城中央公园西二区前期物业服务协议》一份，据此证明：盛世济南分公司为涉案小区提供服务是有法律依据的。2.盛世济南分公司与陈金诚签订的《领秀城?第十六、十七、十八区前期物业服务协议》一份，据此证明：盛世济南分公司为陈金诚提供物业服务，陈金诚是同意的。3.《报修单》一份，据此证明：虽然陈金诚未依约交纳物业服务费，但盛世济南分公司仍向其提供了物业服务。4.《物业催费单》复印件一份，据此证明：盛世济南分公司持续向陈金诚催缴物业费。5.《告知函》复印件一份，据此证明：盛世济南分公司通知陈金诚欠缴物业费的区间和额度。陈金诚质证：对证据1的真实性无异议，但该证据与陈金诚没有关系，陈金诚不发表意见。对2的真实性和证明目的无异议。对证据3的真实性和证明目的有异议，该证据系盛世济南分公司伪造，因为涉案房屋登记的业主虽是陈锞（2009年12月20日出生），但该房屋系陈金诚全款购买，陈金诚系陈锞的父亲、监护人，2016年11月7日陈锞才是小学一年级的学生，他的签字是伪造的，因为包括《领秀城?第十六、十七、十八区前期物业服务协议》在内的很多交房资料都是由陈金诚代陈锞所签，陈金诚也不可能在该《报修单》上签陈锞的名字。对证据4、5的真实性和证明目的均无异议。 二、针对陈金诚提交的证据：光盘和U盘各一份，两者记录的内容是一致的，内容包括自陈金诚入住小区后所有盛世济南分公司不作为、不达标、没有提供基本服务要求的照片及视频。据此证明：陈金诚未交纳物业服务费的原因在于盛世济南分公司未提供基本的物业服务。其中，“车位照片”（编号047号、编号2720号）可以证实：在陈金诚车位正对处停放有2至5辆车，严重影响陈金诚车辆的出入，但盛世济南分公司并未采取相应的措施。“管理照片”及视频可以证实：物业警卫室内没有保安，盛世济南分公司为涉案小区并未配备相应的保安力量，且其对小区内的消防措施亦未进行日常的安全维护。编号为2856号的照片可以证实：在小区停电以后，地下车库的消防指示灯也处于不亮的状态。编号为3184号的照片可以证实：小区的业主可以使用消防电源为自己的汽车充电。盛世济南分公司质证：对陈金诚提交的上述证据无异议，但对其证明目的需进行说明：“车位照片”（编号047号）显示有乱停车的现象，第一是因为门口的道闸系统系蓝牙识别，一个蓝牙能进多辆车，对车辆不是很好管控，且小区物业没有执法权，无法对车辆强行清除，但物业已在地下车位的明显位置贴告了“禁止停车”的条幅，在照片中可以明显看到。对于视频中的内容，陈金诚没有给予视频中维护人员解释的机会，视频中的工作人员属于道闸维护人员，他虽然不属于物业，但属于物业公司的合作商，且本视频无法证明门岗无保安，因为视频拍摄的位置是在物业前台。关于消防设施的照片，是否系盛世济南分公司服务的小区，需由我方进行核实，照片拍摄的最早时间是2018年9月份，现在有无更换也需要进行核实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月31日，陈锞、陈金诚（甲方）与盛世济南分公司（乙方）签订《领秀城?第十六、十七、十八区前期物业服务协议》，约定：……第二章物业服务内容……第九条：公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理。包括：消防监控、安防监控、物业公共区域巡视、门岗执勤等，协助和配合公安机关进行治安管理工作。第十条：交通秩序的管理服务。是指维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆行车线路、停放秩序进行管理。……第四章双方权利和义务第十五条甲方的权利和义务……10.按照本协议约定，向乙方按时足额支付物业服务费及其他应由甲方支付的费用。……第五章合同期限第十七条本协议有效期为：自本物业的开发商亘富公司通知甲方办理入住之日起，至本小区业主大会成立、业主委员会与物业服务企业签订新的《物业服务合同》，本协议自动终止。协议期满该区业主委员会未签订新的《物业服务合同》，则本协议继续生效。……若亘富公司与北京盛世物业服务有限公司续签《前期物业服务委托合同》，则本协议继续生效。第六章物业服务费用第十八条物业服务费用标准及交付方式：1.物业服务费标准为：住宅建筑面积：1.8元/月/平方米，业主方实际交纳物业服务费数额为：地上建筑面积×每平方米相应标准。……此外，双方还就物业服务质量、合同期限、违约责任等事项作出约定。 2013年6月5日，亘富公司（甲方）与盛世济南分公司（乙方）签订《鲁能领秀城中央公园西二区前期物业服务协议》（按备案名称：鲁能领秀城第十六区），约定：……第十二条：前期物业管理运行期的服务期限：暂定自2012年12月1日至2015年11月30日，期限三年。……第十八条：本物业管理区域的前期物业服务收费按下列方式收取：……物业服务费具体标准如下：住宅1.8元/平方米/月；商业3.5元/平方米/月。……此外，双方还就双方权利义务、前期物业管理服务标准、违约责任等事项进行了约定。 2015年11月15日，亘富公司向盛世济南分公司出具《鲁能领秀城中央公园西二区合同续约说明》，载明：贵公司在合同履约、现场管理、我方考核中均达到标准要求，未出现第十一章（《鲁能领秀城中央公园西二区前期物业服务协议》）“合同的解除和终止”情形，本合同自动延续，直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并由该物业服务企业接管为止。 2017年12月16日，鲁能领秀城第十六、十七、十八区物业服务中心向3-501室业主发出《物业费催费单》，盛世济南分公司向3-501业主发出《告知函》，载明：……拖欠盛世济南分公司2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费4261.68元……务必在2017年12月25日前缴清拖欠的物业服务费……。 另查明，根据陈金诚向本院提交载有2016年至2018年期间涉案小区地下车位、楼道等位置拍摄的照片及视频，可以证实盛世济南分公司在小区车位管理、消防设备维护等方面存在一定的服务瑕疵，特别是车位停放问题，影响到了陈金诚的日常出行。经本院组织调解，陈金诚主张按照《领秀城?第十六、十七、十八区前期物业服务协议》中物业服务费收取标准的7折交纳欠付2.5年（2016年1月1日至2018年6月30日）的物业服务费；盛世济南分公司主张如按照7折的收取标准，仅能执行1年（2016年1月1日至2016年12月31日），其余费用陈金诚应按照协议约定的正常的收费标准交纳。双方当事人最终未能达成和解协议。 再查明，盛世济南分公司与万淑玉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月21日作出（2018）鲁0103民初8779号民事判决书，该判决现已生效。该判决认定：“2010年10月23日，亘富公司向盛世济南分公司发出《中标通知书》（济物招［2010］024号），载明：……经评标委员会评审，招标人确定盛世济南分公司为鲁能领秀城第十六区、十七区、十八区（L1L2L3）项目的中标单位”。 本院认为，本案争议的焦点问题为：盛世济南分公司诉请陈金诚支付涉案物业服务费5327.1元是否具有事实和法律依据。本案系物业服务合同纠纷，盛世济南分公司与陈金诚签订的《领秀城?第十六、十七、十八区前期物业服务协议》体现了双方当事人之间的真实意思表示，结合亘富公司向盛世济南分公司发出涉案物业项目《中标通知书》的事实，该协议的签订亦未违反国务院《物业管理条例》第二十四条第一款关于“……通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，即不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，故应认定该协议合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，双方当事人均应依约诚信、全面的履行各自的义务。根据该协议关于“若亘富公司与北京盛世物业服务有限公司续签《前期物业服务委托合同》，则本协议继续生效”的约定，结合亘富公司于2015年11月15日向盛世济南分公司出具《鲁能领秀城中央公园西二区合同续约说明》，要求《鲁能领秀城中央公园西二区前期物业服务协议》自动延续的事实，在盛世济南分公司继续按照前期物业服务协议约定提供相应物业服务的情况下，陈金诚应向盛世济南分公司交纳2016年1月1日至2018年6月30日的物业服务费。 根据《领秀城?第十六、十七、十八区前期物业服务协议》第九条关于“公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，包括：消防监控、安防监控、物业公共区域巡视、门岗执勤等，协助和配合公安机关进行治安管理工作”及第十条关于“交通秩序的管理服务，是指维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆行车线路、停放秩序进行管理”的约定，结合盛世济南分公司在小区车位管理、消防设备维护等方面存在一定服务瑕疵的事实，本院认为盛世济南分公司在履行协议中关于“安全防范”及“交通秩序管理”义务方面，存有一定的瑕疵，但该瑕疵不足以成为陈金诚抗辩其不予交纳相应物业费的理由。综上，结合本案案情的实际，本院酌定陈金诚按照《领秀城?第十六、十七、十八区前期物业服务协议》中物业服务费收取标准的7折，交纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费1491.59元（98.65平方米×1.8元/平方米×12个月×70%）；对于2017年1月1日至2018年6月30日的物业服务费3196.26元（98.65平方米×1.8元/平方米×18个月），陈金诚应按照协议约定的正常收费标准交纳。综上所述，陈金诚应向盛世济南分公司交纳物业服务费合计4687.85元（1491.59元+3196.26元）。 综上所述，原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司的诉讼请求部分成立，对于成立部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下： 一、被告陈金诚于本判决生效之日起十日内支付原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司2016年1月1日至2018年6月30日物业服务费4687.85元； 二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司负担5元，由被告陈金诚负担45元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  陈 浩 人民陪审员  张兆钰 人民陪审员  刘宝山 二〇一九年三月二十九日 书 记 员  韩 靖