太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0105民初669号   原告（反诉被告）：吉新如，男，1971年11月18日出生，汉族，住天津市南开区。   委托诉讼代理人：李锋，山西德为律师事务所律师。   被告（反诉原告）：山西和信摩尔商业有限公司，住所地山西省太原市长风街**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：李维权，总经理。   委托诉讼代理人：孙雪静，女，该公司员工，住太原市小店区并州南路**。   被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住，住所地太原市长风街**一社会信用代码×××。   法定代表人：孙国太，总经理。   委托诉讼代理人：崔洁，女，该公司员工，住太原市小店区并州南路西一巷**院8-3-9。   原告（反诉被告）吉新如与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司（以下简称和信摩尔公司）、山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称恒实公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月12日立案受理后，依法由审判员刘建平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吉新如的委托诉讼代理人李锋、被告（反诉原告）和信摩尔公司的委托诉讼代理人孙雪静、被告恒实公司的委托诉讼代理人崔洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告吉新如向本院提出诉讼请求：1、二被告共同支付2016年10月1日至2018年11月30日的租金133240元；2、二被告共同支付原告2016年10月1日起至债务全额清偿之日止以逾期应付款为基数按每日万分之一、万分之二及万分之四分段计算的逾期违约金；3、二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2005年9月7日，原告与被告和信摩尔公司签订《合同书，约定由和信摩尔公司承租原告购买的商业广场二层2A15号商铺和四层4B100号商铺，年租金分别为41787元（月租金3482.25元）和26251元（月租金2187.58元），租金自合同签订之日起算并自合同签订满30日后开始按月等额支付租金，逾期支付在90日内的，支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，逾期支付超过90日未超过210日的部分支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，逾期支付超过210日的按逾期应付款每日万分之四计算违约金等。同日，原告与二被告分别就上述两套商铺签订了《保证合同》，约定被告恒实公司对上述租金及违约金向原告承担连带保证责任。2016年10月1日之后，被告和信摩尔公司开始恶意拖欠原告租金，原告多次要求支付，二被告置之不理。为此，原告诉至法院，以维护自身合法利益。   被告和信摩尔公司辩称，4B100号商铺属于燕莎区，燕莎公司已于2018年1月和我公司解除合作，我公司要求解除与原告的合同，之后的租金均不予支付，我公司仅认可欠2017年1月到2018年1月共计13个月的租金；2A15号商铺目前正常经营，我公司认可欠2016年12月后半月至2018年11月底共计23.5个月的租金；违约金同意按合同约定计算。   被告恒实公司无辩解意见，请求依法裁判。   反诉原告和信摩尔公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除反诉人与被反诉人于2005年9月7日签订的编号为00071758的《合同书》；2、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2005年9月7日签订《合同书》，约定由反诉人租赁并管理被反诉人的商铺。被反诉人的商铺原先由第三方北京燕莎友谊商城太原店占有使用，但燕莎公司于2018年1月份整体撤场，同时反诉人已将商铺腾空。2018年1月25日，反诉人发出公告，要求燕莎所在区域的业主尽快来解除《合同书》并收房，反诉人不再支付租金，并通过电话通知被反诉人解除了上述合同书，但被反诉人至今未办理收房事宜。为维护被反诉人合法权益，特提起反诉。   反诉被告吉新如辩称，和信摩尔公司和燕莎公司签订的是转租合同，该合同的解除不影响我和和信摩尔公司签订的租赁合同的正常履行，和信摩尔公司所述事由不是合同约定的解除事由，也不是法定解除事由，更不是不可抗力，应当继续履行合同。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合双方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2005年9月7日，和信摩尔公司作为商业管理单位（甲方）与吉新如作为商铺业主（乙方），就吉新如自恒实公司购买的位于和信商业广场2A15号和4B100号两套商铺分别《合同书》（合同编号分别为00071757、00071758），均约定：乙方将相关商铺出租给甲方，由甲方统一进行租赁经营管理；租赁期限从签订合同之日2005年9月7日起至2021年12月31日止；租赁期限届满，商铺所在区域仍为主力百货店、甲方确认的国际国内知名品牌店、以及其他为实现商业整体功能需要而由甲方确认的经营位置，租赁期限自行顺延；本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议，否则，任何一方不得单方变更或解除本合同；每个租赁年度的租金分别为41787元和26251元，自合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金自本合同签订之日起算；被告应按期支付租金，逾期支付在90日内的，被告应支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，被告应支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日的，原告有权选择租赁经营条款继续履行，超过210日部分的违约金按逾期应付款每日万分之四计算，也有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租等。同日，恒实公司（甲方）、和信摩尔公司（乙方）与吉新如（丙方）就上述两份《合同书》分别签订了《保证合同》，约定：甲方保证的金额为乙方根据《合同书》的约定，在租赁期限内每年应向丙方支付的租金以及逾期付款违约金；《合同书》约定的租赁期限届满时，甲方的保证责任即终止；乙方和丙方如顺延《合同书》约定的租赁期限，在征得甲方同意后，由甲乙丙三方再次签订《保证合同》，由甲方对乙方的租金支付义务继续担保等。据双方陈述及租金支付银行流水单显示，在2016年9月份之前，和信摩尔公司仍正常支付两套商铺的租金，之后于2016年11月1日支付过一期租金5669.79元，2017年1月22日支付过一期租金5669.79元，2018年2月12日支付过半个月租金2835元，2018年12月19日支付过10%的月租金即348元，此后未在支付过任何款项。吉新如当庭述称，经过抵顶，我认可2016年还欠我12月后半月的租金，认可第二套商铺（4B100号）共欠23.5个月的租金。   本院认为，涉案《合同书》、《保证合同》系双方真实意思的表示，现无证据证明存在违反法律、行政法规强制性规定的无效情形，本院确认合同效力，双方均应按约履行义务。和信摩尔公司未按约支付租金，构成违约，应向吉新如承担违约责任，吉新如要求其支付2016年10月1日至2018年11月31日期间应付租金及相应违约金的理由正当，本院予以支持。据双方约定的租金支付方式及现查明的租金支付情况，在2016年10月1日至2018年11月31日期间，和信摩尔公司还应按约支付两套商铺2016年12月欠付租金2486.79元及之后欠付的23个月租金130405.17元，合计132891.96元。对于违约金，其中2016年12月份欠付租金2486.79元的违约金，应自逾期之日即2016年12月8日起算，逾期未超过90日的按日万分之一计算，逾期超过90日未超过210日的按日万分之二计算，逾期超过210日的按日万分之四计算至本判决确定的付款之日止；2017年1月至2018年11月期间每月所欠租金5669.79元的违约金，应自每期逾期之日即逾期当月8日起算，逾期未超过90日的按日万分之一计算，逾期超过90日未超过210日的按日万分之二计算，逾期超过210日的按日万分之四计算至本判决确定的付款之日止。吉新如关于由恒实公司对和信摩尔公司所欠租金、违约金承担连带责任的主张，有合同依据，本院予以支持。和信摩尔公司与北京燕莎公司之间系转租合同关系，和信摩尔公司仅以北京燕莎公司不再承租4B100号商铺为由要求解除与吉新如签订的租赁合同的依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付吉新如截止2018年11月份欠付的租金132891.96元。   二、山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内向吉新如支付截止2018年11月份欠付租金的违约金，其中2016年12月份欠付租金2486.79元的违约金，应自逾期之日即2016年12月8日起算，逾期未超过90日的按日万分之一计算，逾期超过90日未超过210日的按日万分之二计算，逾期超过210日的按日万分之四计算至本判决确定的付款之日止；2017年1月至2018年11月期间每月所欠租金5669.79元的违约金，应自每期逾期之日即逾期当月8日起算，逾期未超过90日的按日万分之一计算，逾期超过90日未超过210日的按日万分之二计算，逾期超过210日的按日万分之四计算至本判决确定的付款之日止。   三、山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（一）、（二）项承担连带清偿责任。   四、驳回吉新如的其他诉讼请求。   五、驳回山西和信摩尔商业有限公司的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费1482元（原告已预交），由山西和信摩尔商业有限公司与山西恒实房地产开发有限责任公司共同负担；反诉案件受理费50元（山西和信摩尔商业有限公司已预交），由山西和信摩尔商业管理有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 刘建平     二○一九年三月十五日   书记员 段金玉