福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0302民初4965号 原告：周典营，男，1963年12月13日出生，汉族，住所地福建省长乐市。 委托诉讼代理人：陈建洋、黄毅，福建大涵律师事务所执业律师。 被告：福建省莆田市泽润房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区文献路（旧体育场内）。统一社会信用代码：91350302550977318N。 法定代表人：杨成杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈新云，福建升恒律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：许晶晶，女，1993年11月15日出生，汉族，该公司员工，住所地莆田市城厢区。 原告周典营与被告福建省莆田市泽润房地产开发有限公司（以下简称泽润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，泽润公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2018年12月1日作出裁定，驳回泽润公司提出的异议，裁定已发生法律效力。之后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。周典营的委托诉讼代理人陈建洋、黄毅和被告泽润公司的委托诉讼代理人陈新云、许晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周典营向本院提出诉讼请求：一、判决确认周典营与泽润公司于2015年7月18日签订的合同编号为C201501696的《商品房买卖合同》有效；二、判决泽润公司将坐落于莆田文献E幢25层2503号商品房交付给周典营占有使用；三、判决泽润公司支付给周典营按已付款1259285元的日万分之一计算的自2017年8月1日起至上述房屋交付之日止的违约金；四、判决泽润公司为周典营办理上述房屋所有权登记手续；五、判令泽润公司承担案件受理费。事实和理由：2015年2月1日，泽润公司（乙方）与杨永清（甲方）、福建省涵江港涵房地产开发有限公司（丙方，以下简称港涵公司）签订了《债务承担和以物抵债协议》一份，约定三方共同确认案外人黄凤明于2013年9月30日向杨永清借款3000万元，乙方和丙方自愿承接该债务。其中乙方承接3480万元，丙方承接480万元，甲方同意接受乙方合法所有的位于莆田市城厢区文献路文献广场E幢18至33层33套公寓房和E幢剩余住宅15套的房产,如31层三套3113、3114、3115无法网签，以等值的其他房屋或者人民币补偿，合计面积2667.13平方米，市场价（乙方单方定价）4325.828万元，现折价抵偿黄凤明对甲方的借款债务3480万元（该抵债的房产在银行抵押尚未解押，权属证明及房产清单见附件二），甲方有权根据需要分割处置乙方和丙方的抵偿房产，乙方和丙方应积极配合并及时办好各自抵偿房产的抵押解押手续，保证该房产能合法预售。乙方和丙方应根据甲方要求，于2015年11月1日前与甲方书面指定的客户依法签订《商品房买卖合同》，并提供房屋登记办证所需的发票，按要求为客户办理商品房预售网签和备案登记手续，逾期未能备案登记的，泽润公司和港涵公司应承担违约责任等。该协议签订后，周典营作为上述甲方指定的客户于2015年7月18日与泽润公司签订合同编号为：C201501696的《商品房买卖合同》，合同约定周典营向泽润公司购买坐落于莆田文献广场E幢25层2503号商品房，总价款为1259285元，购房款于2015年8月17日前一次性付清，泽润公司应于2017年7月31日前向买受人交付房屋等。合同签订后，诉争商品房已备案。2017年7月10日，因泽润公司未全部履行上述协议内容，只与杨永清指定的客户网签了37套商品房，杨永清起诉至法院要求泽润公司偿还债务本金783万元及利息，之后，莆田市城厢区人民法院作出（2017）闽0302民初3178号民事判决，认定周典营等人网签的37套商品房总价值33524801元折抵泽润公司承接的债务3480万元，即认定周典营已向泽润公司交付了本案购房款。泽润公司不服该判决并上诉，莆田市中级人民法院作出（2018）闽03民终1335号民事裁定书，裁定维持原判。现因泽润公司拒不交付上述房屋，故诉至法院。 泽润公司辩称：一、答辩人与杨永清签订以物抵债协议书是无效的，本案是高利贷的产物，依法不受法律保护；二、以物抵债协议书中明确注明涉案的房屋已经设定抵押，故协议书属于效力待定合同；三、四川省高级人民法院判决涉案的房屋由中铁信托有限责任公司享有优先受偿权，案件已进入执行程序，四川省高院已裁定查封该房屋并已向房管部门发出协助执行通知书，基于以上的事实，双方签订的商品房买卖合同是无效的。虽然答辩人向周典营出具了收据，但实际上周典营根本没有付款。综上，答辩人认为本案合同无效。答辩人依法不能向周典营交付商品房，周典营要求泽润公司支付违约金以及为其办证均不能成立。综上，应当判决驳回周典营的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：周典营与泽润公司于2015年7月18日签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号为C201501696），主要约定内容为：泽润公司将其坐落于莆田市城厢区文献广场片区（地块三）的莆田文献广场E幢25层2503号商品房出售给周典营，房屋总价款为1259285元，购房款于2015年8月17日前一次性付清；泽润公司应于2017年7月31日前交付房屋，若逾期交付房屋超过90日后，周典营有权解除合同，泽润公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款，并自付款之日起按照银行同期贷款基准利率计算给付利息，并按照全部房价款的0.01%向支付违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因泽润公司的原因，周典营未能在该房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，周典营有权解除合同，若周典营不解除合同的，泽润公司应按日计算向周典营支付以购房款万分之0.01的违约金，等。2018年10月15日，周典营以泽润公司未交付房屋且未为其办理房屋权属转移登记等为由诉至本院。庭审时，双方对泽润公司基于履行《债务承担和以物抵债协议》与周典营签订本案《商品房买卖合同》的事实无异议。 案外人杨永清与泽润公司、福建省涵江港涵房地产开发有限公司（以下简称港涵公司）的债务转移合同纠纷一案中，本院作出的（2017）闽0302民初3178号民事判决书（已生效）认定以下事实:2015年2月1日，杨永清（甲方）与泽润公司（乙方）、港涵公司（丙方）签订《债务承担和以物抵债协议》一份，约定三方共同确认案外人黄凤明于2013年9月30日向甲方借款人民币3000万元，乙方和丙方自愿承接该债务。其中乙方承接3480万元，丙方承接480万元；甲方同意接受乙方合法所有的位于莆田市城厢区文献路文献广场E幢18至31层33套公寓房和E幢剩余住宅房15套（如31层3113、3114、3115无法网签，以等值的其他房屋或者人民币补偿）合计面积2667.13平方米，市场价（乙方单方定价）人民币4325.8280万元，现折价抵偿黄凤明对甲方的借款债务人民币3480万元（该抵债的房产在银行抵押尚未解押，权属证明及房产清单见附件二）；甲方同意接受丙方以其合法所有的位于莆田市涵江区奎街村（二期商业城边）开发的河滨花园A幢304房、B幢303房、C幢1801房、D幢1804房等4套房屋总面积942.31平方米，市场价（乙方单方定价）人民币511.4681元，现折价抵偿给黄凤明对甲方的借款债务人民币480万元（该抵债的房产在银行抵押尚未解押，权属证明及房产清单见附件三）；本协议签署之前乙方和丙方已向甲方书面说明了本协议房产已抵押现状并提供了相关凭据（见附件四），除此之外如有隐瞒，或出现其它情况影响本协议目的之实现的，乙丙双方应按份承担抵偿物瑕疵和向甲方偿还债务的责任。甲方已清楚无异议；本协议以房抵债所产生的一切税费分别由乙方和丙方承担。甲方有权根据需要分割处置乙方和丙方的抵偿财产，乙方和丙方应于2015年11月1日前与甲方指定的客户签订《商品房买卖合同》，并提供房屋登记办证所需的发票，按要求为客户办理商品房预售网签和备案登记手续，逾期未能备案登记的，乙方和丙方应自2015年2月1日起按各自承接的债务数额（以3000万元本金为基数）的月息2%支付违约金，直至房产备案登记手续办理完毕或债务清偿完毕止;本协议各方签字盖章生效之日，甲方将黄凤明的借款借据原件通过乙方返还给黄凤明，甲方与黄凤明的债权债务归于消灭，甲方不得再向黄凤明主张债权等。之后泽润公司按约定与陈淑星、姚钦清等人网签了37套商品房，该37套套房合同约定的价值为人民币33524801元。 该判决还认定杨永清与泽润公司和港涵公司签订的《债务承担和以物抵债协议》系各方的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制规定，故是合法有效的，各方均应按约定履行各自的义务。泽润公司与杨永清指定的人员网签了37套价值33524801元的商品房买卖合同，用于折抵泽润公司的债务3480万元中的26969706元。基于上述以房价款折抵债务的事实，判决泽润公司仍应支付给杨永清783万元及相应违约金。 本案诉争房产于2014年1月14日设置了抵押登记手续，抵押权人为中铁信托有限责任公司；该房于2017年5月26日被四川省高级人民法院查封，又于同年11月15日被解除查封；2017年11月17日，该房再次被四川省高级人民法院查封，查封期限为三年。 关于双方争议的焦点问题，本院予以分析、认定如下： 一、关于本案《商品房买卖合同》（预售）的效力问题。 周典营主张该合同已网签备案，是合法有效的。泽润公司则主张其与案外人杨永清签订的《债务承担和以物抵债协议》是高利贷的产物是无效的，该协议明确注明涉案房屋已设定了抵押，而购房人亦明知涉诉房屋已设定抵押权，本案涉诉房屋未经抵押权人同意而转让是无效的，最多也只属于效力待定合同。本院审查认为，《债务承担和以物抵债协议》已由本院生效的判决书即（2017）（2017）闽0302民初3178号民事判决书确认有效，泽润公司主张该协议无效无理，本院不予采纳。该协议第六条载明“甲方（杨永清）有权根据需要分割处置乙方和丙方的抵偿房产，乙方（泽润公司）和丙方应积极配合并及时办好各自抵偿房产的抵押解押手续，保证该房产能合法预售”，虽然《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。但该条款并非效力性强制性法律规定，且《最高人民法院》第三条第一款亦规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，抵押权存续期间，出卖人即使未经抵押权人同意销售商品房的，亦不影响商品房买卖合同的效力。综上，不管周典营在签订合同时是否知晓诉争房屋已设定抵押权，本案《商品房买卖合同》均未存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故泽润公司辩称该合同无效于法无据，本院不予支持。周典营与泽润公司签订的上述合同合法有效。 二、关于本案《商品房买卖合同》（预售）能否继续履行的问题。 周典营主张其购买商品房的权利优先于抵押权，且法律没有明确规定本案商品房不能交付，故泽润公司应继续履行交付房屋并办理房屋权属登记等合同义务。泽润公司主张诉争房屋已设定抵押且被查封，无法交付。本院经审查认为，周典营提供的九张照片仅能够证明与涉案房屋同一楼盘的部分房屋有被他人占有使用的情况，但不能以此证明诉争房屋能够交付使用。根据（2017）闽0302民初3178号民事判决书认定的事实，泽润公司系根据以房抵债的协议与周典营签订本案《商品房买卖合同》。故诉争房屋的购房款支付问题系周典营与案外人杨永清之间的事宜，该款是否已支付与泽润公司无关。但因涉案房屋被设定抵押且被法院查封，依法不得自行处置及进行权属转移，因此，周典营要求泽润公司交付房屋并办理房屋权属转移登记手续在客观上履行不能。 本院认为，周典营与泽润公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。泽润公司主张合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因诉争房屋被法院保全查封，在解除查封前依法不得处置、办理权属变更等，构成法律上不能履行的情形，故周典营要求交付房屋并办理所有权登记缺乏依据，本院不予支持。本院在审理期间对周典营进行释明，询问其是否根据实际情况变更诉讼请求，但其仍坚持不变更。故现本院根据其原诉讼请求依法处理。在诉争房屋已被查封致客观上无法交付的情况下，周典营要求泽润公司支付自2017年8月1日起至房屋交付之日止的违约金亦缺乏依据，本院亦不予支持。周典营可根据实际情况另行主张权利。本案《商品房买卖合同》客观履行不能系由泽润公司未按照其与案外人杨永清签订的《债务承担和以物抵债协议》的约定履行办理诉争房屋解押义务而造成，从诚信、公平原则考虑，本案诉讼费宜由泽润公司承担。依照《中华人民共和共合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下； 一、确认周典营与福建省莆田市泽润房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：C201501696）合法有效； 二、驳回周典营的其他诉讼请求。 案件受理费人民币16134元，由福建省莆田市泽润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈 妍 人民陪审员  吴黎清 人民陪审员  许秋兰 二〇一九年三月二十八日 书 记 员  陈建英 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -6-