宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初98号 原告：王洪海，男，1963年11月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：胡臻颢，宁夏恩知律师事务所律师。 被告：银川鸿曦房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：刘加纯，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾红岩，宁夏综义律师事务所律师。 原告王洪海与被告银川鸿曦房地产开发有限公司（以下简称鸿曦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王洪海的委托诉讼代理人胡臻颢，被告鸿曦公司的委托诉讼代理人顾红岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王洪海向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金697101元、车位违约金14964元、储物间违约金25596元，三项合计737661元；2、被告向原告支付委托律师代理费40000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月4日，原、被告双方正式签订了编号为201300034940《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于银川市金凤区亲水北大街西侧鸿曦悦海湾B9-2201室房，合同总金额1863408元。约定房屋的交付时间为2014年12月31日前。2014年8月22日，原、被告签订了《车位使用权转让协议》，被告将鸿曦悦海湾编号为B827号的地下车位转让给原告，转让价款为120000元，约定车位交付时间为2015年5月1日。2014年3月10日，原、被告签订了《储物间使用权转让合同》，被告将鸿曦悦海湾编号为B9-12号储物间转让给原告，转让价款为68419元，储物间交付时间为2014年12月31日。上述合同签订后，原告依约支付了全部购房款、车位款、储物间款。但被告未能依约交房，2015年3月21日针对被告逾期交房的事实，双方签订了《鸿曦悦海湾B区房屋交付补充协议》，该补充协议约定：“一、购买物业说明：1、房号B9-1-2201，合同总金额1863408元，已付款金额1863408元。2、车位号B827，车位总款120000元，已付120000元。3、储物间号B9-2-212，储物间总款68419元，已付金额68419元。二、双方约定的交付时间：1、乙方所购买的B区房屋、车位、储物间交付时间均为2015年10月31日前。三、1、乙方所购买的B区房屋自2015年1月1日起，甲方每日依照乙方已付款（包括首付款及银行按揭部分）总额万分之三进行赔付，赔付截止实际交房之日止。2、乙方所购买的B区储物间自2015年1月1日起，甲方每日依照乙方已付款总额万分之三进行赔付，赔付截止实际交付之日止。3、乙方所购买的B区车位自2015年5月2日起，甲方每日依照乙方已付款总额万分之一进行赔付，赔付截止实际交付之日止。4、如甲方于2015年10月31日前交房，赔付日期截止到甲方向乙方通知（书面、电话或者媒体通告）交房前一日止。5、二次逾期约定：如若2015年10月31日前，甲方不能按期交房，乙方有权退房；如乙方不退房，合同继续履行，自2015年11月1日起，在原每日万分之三的基础上，赔付比例逐月递增万分之一、以此类推，直至实际交房之日止。四、赔付款支付：如甲方不能按约支付上述款项，乙方保留采取诉讼及其他相关措施的权力，因此产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等费用）均由甲方全额承担。”上述补充协议签订后，被告只支付了2015年5月31日前的违约金，自2015年6月1日起被告再未按补充协议的约定向原告支付逾期交房违约金、车位违约金及储物间违约金，且久久不予交房。直至2018年10月30日，被告才向原告出具入住通知书，并于当日将上述房屋、车位、储物间交付给原告。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 被告鸿曦公司承认原告王洪海在本案中主张的事实，但认为：1.原、被告所约定的违约金明显过高，请求法院对违约金应酌情予以降低。根据法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。现原、被告双方所约定的违约金明显过高，明显超过法律规定的标准。根据司法解释的相关规定，逾期交付使用房屋的，商品房买卖合同损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。故此，本案应以违约金超过造成损30%为标准适当减少违约金；2.《补充协议》中对于违约金的约定，并不是被告真实意思表示。当时是小区业主来被告处要求交房，围堵被告公司，造成被告公司无法正常经营，被告在被迫无奈之下才与原告签订了本案的《补充协议》；3.逾期交房还有政府方面的责任。综上，请求法院考虑被告的上述意见，对本案违约金酌情予以降低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告鸿曦公司对王洪海依法提交的银川市商品房买卖合同、储物间使用权转让合同、车位使用权转让合同、补充协议、发票、入住通知书等证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告鸿曦公司未向法庭提交证据。 本院经审理认定的事实与王洪海诉请主张的事实一致。 本院认为，被告鸿曦公司承认王洪海在本案中主张的事实，故对王洪海主张的事实予以确认。原、被告分别签订的商品房买卖合同、储物间使用权转让合同、车位使用权转让合同以及补充协议均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，应属合法、有效，应予全面履行。买受人王洪海履行了交付房款义务，出卖人鸿曦公司未按约定的条件和期限交付涉案标的商品房、储物间及附属地下车位，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鸿曦公司在逾期交房情况下与买受人王洪海签订的补充协议是对商品房买卖合同、车位转让协议、储物间关于交付延期违约责任条款的变更，其所承担的违约责任应与守约方因违约方造成的损失基本一致。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，违约金超过造成的损失30％的，可以认定为过分高于造成的损失。被告鸿曦公司依约已按照补充协议约定赔付王洪海2015年1月1日至2015年5月31日期间违约金，王洪海以此损失赔偿额计算方法诉请鸿曦公司支付自2015年6月1日至2018年10月30日期间逾期违约金，本院综合考虑合同的履行情况，合同双方当事人的过错及预期收益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定逾期交房、逾期交付储物间的违约金按已付款每日万分之二进行赔付。被告鸿曦公司应赔付王洪海逾期交付涉案标的商品房违约金464734元（1863408元×每日万分之二×1247日），赔付逾期交付涉案标的商品房附属车位违约金14964元（120000元×每日万分之一×1247日），赔付逾期交付涉案储物间的违约金17064元（68419×每日万分之二×1247日），合计496762元。关于律师费，并非原告维权必须发生的费用，本院不予支持。被告鸿曦公司关于降低违约金的抗辩理由成立，本院予以采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王洪海自2015年6月1日至2018年10月30日止期间的逾期交房违约金464734元、逾期交付附属车位违约金14964元及逾期交付储物间违约金17064元，合计496762元； 二、驳回原告王洪海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 案件受理费5788元，由被告银川鸿曦房地产开发有限公司负担3896元，由原告王洪海负担1892元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 员 朱彦学 二〇一九年三月二十六日 法官助理 李雅菲 书 记 员 赵欣汝 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。