云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初3563号原告：苏金颖，女，1982年10月13日出生，基诺族，身份证住址景洪市。诉讼代表人：何田，男，1967年11月24日出生，汉族，身份证住址景洪市。诉讼代表人：曾顺英，女，1966年10月6日出生，汉族，身份证住址景洪市。诉讼代表人：叶建文，男，1966年12月31日出生，汉族，身份证住址景洪市。诉讼代表人：赵国鉴，男，1973年6月29日出生，汉族，身份证住址景洪市。被告：西双版纳广顺房地产开发有限责任公司，住所地云南省西双版纳傣族傣族自治州景洪市宣慰大道**。统一社会信用代码：91532800763896650Y。法定代表人：余继平。原告苏金颖与被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司（以下简称广顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代表人何田、曾顺英、叶建文、赵国鉴到庭参加诉讼，被告广顺公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏金颖向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行2008年5月30日签订的《商品房购销合同》约定的合同义务，为原告办理位于景洪市宣慰大道白象城第1幢第2层G43号房的不动产权属登记手续；2、请求判决被告支付逾期办理房屋证书自2009年8月11日至2018年5月31日的违约金58277元，从2018年6月1日起以预交办证费用和已付购房款之和为基数，按银行同期贷款利率上浮50%计算违约金至被告付清违约金之日止;3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2008年5月30日，原告与被告广顺公司签订《商品房购销合同》（合同编号：BXC-X246)。约定：原告购买商品房的预售许可证号为预许西字（2007-028）号，系位于景洪市宣慰大道87号附1号编号2007-124白象城项目第1幢第2层G43号房（以下简称G43号小金铺），土地使用权证号：景国用（2017）第0188号；商品房总价72680元，参考室内面积为7.09平方米，被告应于2009年4月5日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告；该商品房组织验收合格后，被告应当以《西双版纳报》公告形式通知原告办理交接手续；房屋交付原告时，原告提供办理房屋产权证所需的相关资料，同时预交相关办证费用，而被告应在90个工作日内将办理房屋产权证登记资料提交房管处，原告在领证时依照实际费用多退少补。该合同还约定了其他内容。合同签订当日原告向被告支付了购房首付款39680元。当天双方还签订了一份《委托投资经营合同》，合同约定原告将G43号小金铺的全部投资经营管理权委托给被告，委托期限自被告将委托标的全款向原告付清起12年，租金为6320元/年。2008年11月7日，因原告无力支付商铺剩余购房款与被告提出申请，双方达成协议，原告用所购商铺2009年5月30日至2015年11月29日期间租金的75%即30810元抵扣房款，剩余尾款2190元原告一次性支付，被告向原告出具收据，至此，原告以现金和租金抵扣房款的形式付清了所有购房款。2009年4月1日，被告向原告交房。原告向被告提交了办理房屋产权证书的相关资料并预交了办证费用，因此被告应承担办证义务。2017年12月6日景洪市国土资源局下发景国土资复40号文件《景洪市国土资源局关于包琼芬等人反映情况的答复》，确认：“该项目位于景洪市宣慰大道87号附1号，国有土地使用证书景国用（2011）第××号，该证从景国用（2007）第0188号总证中面积分割变更，于2009年4月1日交房，共计694套，其中住宅239套，商铺423套（小金铺406套，边铺17套）……经核实景国用（2011）第××号国有土地使用权证载明土地为城镇住宅用地，小金铺为商业用地，需到景洪市国土资源局办理用地审批工作取得审批文件”由此可知，原告购买的小金铺未能办证是由被告造成的。2017年12月7日被告与白象城小金铺项目业主代表会谈，被告在会议纪要中承诺派员办理不动产证，并承诺在2017年12月31日前支付应付租金的50%，在春节即2018年2月16日前付清剩余的50%租金，至今，被告未履行上述承诺。根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于被告以住宅用地申请国有土地使用证，但却建成商铺并出售，违反了国家土地管理法相关规定，致使原告至今未能取得房屋权属证书，被告已构成根本违约，应当承担违约责任。被告于2009年4月1日交房，自房屋交付使用之日起90日计算逾期办证违约金为58277元，即从2009年8月11日计算至2018年5月31日，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发【2003】251号）关于逾期贷款利率（罚息利率）的规定，2018年6月1日起的逾期办证违约金按银行同期同种类贷款利率上浮50%计算至被告付清违约金之日止。为维护原告的合法权益，故起诉至人民法院。被告广顺公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告广顺公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃举证和质证的权利。原告提交的证据1《商品房购销合同》、证据2购房款发票、证据3《委托经营合同》、证据4返款收据、申请、证据5景洪市国土资源局文件[景国土资复（2017）40号]、证据6时间为2017年12月7日的《会议纪要》均来源合法、内容真实，本院予以采信并在卷佐证。根据庭审及认证，本院确认如下法律事实：2008年5月30日，原告苏金颖（合同乙方）与被告广顺公司（合同甲方）签订《商品房购销合同》（合同编号：BXC-X246），主要约定：甲方以出让方式取得位于景洪宣慰大道87号附1号、编号2007-124的地块的土地使用权，土地规划用途为底商住宅楼，土地使用权证号为景国用（2007）第0188号，甲方经批准在上述地块上建设白象城项目；乙方向甲方购买第1幢第2层G43号房；该房屋按套计价，总价款为72680元整，房屋参考建筑面积为7.09平方米；乙方与甲方签订合同当日起付购房款总额的50%即39680元作为首付款，余款33000元于2008年6月10日前办理完毕银行按揭相关手续；甲方应于2009年4月5日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；房屋交付乙方时，乙方提供办理房屋产权证所需的相关材料，同时预交相关办证费用。甲方应在90个工作日内将办理房屋产权登记资料提交房管处，乙方在领证时依照实际费用多退少补。此外，合同还约定了其他内容。《商品房购销合同》附件一为该商品房分户平面图、附件二为该商品房价内装饰、设备标准，即：室内部分：：地坪为无尘地面、墙面为砂浆面层、顶棚为砼面层室外公共部分：外廊地面贴地砖。当日，原告向被告支付了购房首付款39680元，被告向原告出具发票一张。当日，双方还签订了一份《委托投资经营合同》，合同约定原告将G43号小金铺的全部投资经营管理权委托给被告，委托期限12年，租金为6320元/年，合同还约定了其他事项。2008年11月7日，原告向被告出具《申请》一份，内容为“西双版纳广顺房地产开发有限公司：我于2008年5月30日购买“白象城”小金铺G43号房，该套商铺租赁价79000元，年租金6320元，购房总款72680元，首期款39680元已于签订合同当日付清，余款尚有33000元。原打算办理银行按揭贷款手续，但现由于个人原因，本人无法提供齐全银行贷款所需的相关资料，同时亦无力付清余款，故特申请与贵司协商，用该套商品房2009年5月30日至2015年11月29日共计6年6个月的租金的75%，即30810元抵扣余款，剩余尾款2190元一次性付清，后期2015年11月30日至2020年5月29日租金按委托租赁合同继续履行”，被告同意了该申请并向原告出具抵款收据一张。后因被告未履行《商品房购销合同》中关于产权登记的约定，白象城小金铺业主包琼粉等人向景洪市国土资源局反映相关情况，景洪市国土资源局于2017年12月6日出具景国土资复（2017）40号文件，即《景洪市国土资源局关于包琼粉等人反映情况的答复》，文件主要内容为：依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条的规定，不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律法规、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。经核实，我中心未收到信访人办理不动产权证的相关资料。该项目位于景洪市宣慰大道87号附1号，总建筑面积为21553.05平方米，国有土地使用证号为景国用（2011）第××号，该证从景国用（2007）第0188号总证中面积分割变更，于2009年4月1日交房，共计694套，其中住宅239套、商铺423套（小金铺406套，边铺17套）、、地下车位**附楼1套。小金铺已办理房屋所有权证36户，已领取房屋所有权证33户。经核实景国用（2011）第××号国有土地使用证证载土地用途为城镇用宅用地，小金铺为商业用地需到景洪市国土资源局办理用地审批工作取得审批文件，此外，该文件还对具体的办理程序和办理流程进行了说明。2017年12月7日，被告广顺公司的法定代表人余继平与白象城小金铺大部分业主推选的代表进行会谈，余继平作出如下承诺：一、2017年12月11日上午九点派公司办证专员段铭准时在景洪市不动产局带齐办证所需相关手续在大厅与业主协助办理证件，当日所需及随后办证所需各项费用由段铭准备妥帖；二、所拖欠业主的应付租金，公司承诺在2017年12月31日前支付50%，春节前支付50%（春节为2018年2月16日）。现原告以被告未办理所购商铺的不动产权登记诉至本院。另查明，原告未提交已向被告预交了办证费用的相关凭证。本院认为，原告苏金颖与被告广顺公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。《商品房购销合同》第十二条约定“房屋交付乙方时，乙方提供办理房屋产权证所需的相关材料，同时预交相关办证费用，甲方（广顺公司）应在90个工作日内将办理房屋产权登记资料交房管处，乙方在领证时依照实际费用多退少补”，但根据查明的事实，原告并未提交向被告交纳就相关办证费用的证据，原告作为业主应当履行的义务并未履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行乙方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，故原告要求被告履行《商品房购销合同》约定的协助办证义务且支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告苏金颖的诉讼请求。案件受理费1257元，由原告苏金颖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈前妃审 判 员  骆 伟人民陪审员  宋泽芬二〇一九年三月四日书 记 员  刀启娜