山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终1040号 上诉人（原审被告）:陈先本，男，1964年1月23日生，汉族，住青岛市李沧区。 被上诉人（原审原告）:青岛天地缘物业管理有限公司，住所地青岛市市**汕头路********。 法定代表人：张义清，经理。 委托诉讼代理人：朱雪松，山东克维律师事务所律师。 上诉人陈先本因与被上诉人青岛天地缘物业管理有限公司（以下简称天地缘物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初4252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈先本上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、《物业管理委托合同》自2007年7月1日期满终止。一审判决根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，认为“天地缘物业公司作为服务企业，与樱花园小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效”，系适用法律错误。二、天地缘物业公司提交的照片、律师函存根不能证明其催告履行义务，本案债权已经超过诉讼时效。三、上诉人提交的收款收据证明因天地缘物业公司服务不到位导致财产损失，但一审法院未予采信。 被上诉人天地缘物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审判决维持原判。 天地缘物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令陈先本给付天地缘物业公司自2010年7月1日起至2018年8月31日止的物业管理费5688元；2、依法判令陈先本支付滞纳金（自逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金）；3、诉讼费用由陈先本负担。 一审法院认定事实：2004年8月25日，樱花园小区业主委员会作为委托方（甲方）与天地缘物业公司作为受托方（乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定由天地缘物业公司为樱花园小区提供物业管理服务，委托管理期限自2004年7月1日起至2007年7月1日止。该合同第二十二条约定：“……1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.38元向业主或者物业使用人收取；……4、（2）从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金，每月10日前由乙方向业主或物业使用人收取管理服务费；……”。上述合同签订及期满后，天地缘物业公司一直为该小区提供物业管理服务。陈先本系青岛市李沧区青峰路70号樱花园小区1号楼3单元302户业主，房屋建筑面积152.74平方米。天地缘物业公司曾在涉案小区、房屋单元门及单元楼道公告栏内张贴向陈先本催缴物业管理费的律师函和催费通知。2018年4月9日，天地缘物业公司向一审法院起诉，要求陈先本向其支付物业管理费等，2018年8月15天地缘物业公司申请撤诉，一审法院予以准许。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，天地缘物业公司作为物业服务企业与樱花园小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，天地缘物业公司作为该小区业主，应受此合同约束。合同期满后，天地缘物业公司继续为该小区提供物业管理服务，陈先本事实上接受了天地缘物业公司提供的物业管理服务，天地缘物业公司、陈先本依法享有合同约定的权利和义务。陈先本主张因天地缘物业公司对涉案房屋楼体外落水管长期漏水情况疏于管护，造成其财产损失；对破坏承重墙的行为不予制止，威胁其居住安全；且物业服务诸多不到位，因此，不应交纳物业管理费，一审法院认为，陈先本提交的证据可以看出天地缘物业公司的服务质量和水平确有可以提升的空间，但物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，物业服务合同具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度，需要物业公司与业主团结合作、共同努力，在履行过程中不断提出质疑并改进，才能创造和谐舒适的小区环境，陈先本主张的天地缘物业公司服务不到位，不足以构成其不交纳物业管理费的理由，故陈先本据此主张的不应交纳物业管理费，一审法院不予支持；陈先本主张的损失与本案亦并非同一法律关系，本案不予处理。业主正常交纳物业管理费用是维持小区正常运转和发展的必要条件，而业主拒交物业管理费的行为既直接影响了物业管理服务的质量，又影响了已交费业主的利益，该行为不宜提倡，故陈先本应按照合同约定交纳物业管理费。关于陈先本应给付物业管理费的数额。天地缘物业公司主张陈先本给付其2010年7月1日至2018年8月31日期间的物业管理费5688元，陈先本未提交证据证明其已经交纳上述期间的物业管理费，故应支付天地缘物业公司上述期间的物业服务费5688元（152.74平方米×0.38元/月平方米×98个月＝5688元），天地缘物业公司该主张未超出合同约定，一审法院予以支持。虽然合同对逾期支付物业管理费滞纳金有约定，但通过陈先本答辩及举证、质证意见可以看出，其是想采取拒交物业管理费的方式督促物业公司提高物业服务质量和水平，尽管该方式欠妥，但物业公司的服务质量和水平确有可以提升的空间，故对天地缘物业公司要求陈先本支付滞纳金的主张，一审法院不予支持。陈先本主张天地缘物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，一审法院认为，因陈先本未提交证据证明其已经交纳2010年7月1日起至今的物业管理费，即陈先本的违约行为自2010年7月1日起一直持续至今，故对陈先本该主张，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈先本于判决生效之日起十日内给付青岛天地缘物业管理有限公司物业管理费5688元。二、驳回青岛天地缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果陈先本未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（青岛天地缘物业管理有限公司已预交），由陈先本负担。陈先本于判决生效之日起十日内支付青岛天地缘物业管理有限公司50元。 一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方陈述，本案争议焦点有三：一是天地缘物业公司与陈先本之间物业服务合同关系是否成立；二是天地缘物业公司主张的债权是否超过法律规定的诉讼时效；三是陈先本的卷帘门损失是否应在本案中予以处理，能否抗辩对方的诉讼请求。关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故《物业管理委托合同》对陈先本产生约束力。虽然该合同有效期间自2004年7月1日至2007年7月1日，但到期后，天地缘物业公司继续提供服务，陈先本也未提交有效证据证明其提出终止合同、停止服务的异议。鉴于双方之间物业服务合同关系已经成立，结合陈先本未提出异议的事实，本院认为在合同到期后，双方之间合同关系继续成立。关于争议焦点二。原《物业管理委托合同》第二十二条第四款约定物业费支付期限为：1、每月10日前由天地缘物业公司向业主或者物业使用人收取管理服务费；2、逾期30天不交者，由业主委员会协助天地缘物业公司诉讼法院。故，合同约定每月10日之前，陈先本应当缴纳物业费，但是最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本院认为，每月物业费都是基于物业管理委托合同产生，在物业公司服务期间的物业费应当视为同一、整体性债务，但是每月分期支付当月物业费，即法律规定的同一债务分期履行的情形，故天地缘物业公司提起本案诉讼未超过法律规定的诉讼时效。关于争议焦点三。陈先本主张天地缘物业公司的服务存在瑕疵导致其更换卷帘门、维修墙壁，产生经济损失。该抗辩与本案不是同一法律关系，本院在本案中不予处理。 综上，上诉人陈先本上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈先本负担。 本判决为终审判决。 审判长  高大海 审判员  朱见晓 审判员  刘歆鑫 二〇一九年三月五日 书记员  隋欣孜