山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终1158号上诉人（原审被告）：山东寓到家公寓管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨超，总经理。委托诉讼代理人：富雅娉，山东和翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：解传兰，女，1979年10月22日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：孙睿，济南市中春庭法律服务所法律工作者。上诉人山东寓到家公寓管理有限公司(以下简称山东寓到家公司)因与被上诉人解传兰诉房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初6251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东寓到家公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回解传兰一审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由解传兰承担。事实与理由：一、一审判决并未全面审查案件事实，仅以山东寓到家公司未向解传兰交付房屋钥匙而认定山东寓到家公司未履行返还房屋义务，认定事实错误。1.在解传兰提起合同无效诉讼（2017）鲁0103民初4277号案件前的2017年3月左右，因山东寓到家公司坚决提出不再出租房屋，并对山东寓到家公司负责该业务的员工崔晓波无理谩骂、对山东寓到家公司的租客肆意骚扰，且拒绝维修出租房屋的卫生间，山东寓到家公司及租客不堪其扰也不能正常使用房屋，早已将涉案房屋腾空。自此，山东寓到家公司不再占有该房屋，更谈不上使用房屋。该事实在（2017）鲁0103民初4277号案件的庭审笔录中均有说明。2.双方未办理返还房屋交接手续，完全是因为解传兰拒绝接收房屋，错不在山东寓到家公司。山东寓到家公司腾空房屋正是为了及时向解传兰返还，在（2017）鲁0103民初4277号案诉讼期间，山东寓到家公司多次与解传兰联系办理交接手续，但解传兰拒不接听电话，致使山东寓到家公司无法与其履行交接手续。3.一审法院以山东寓到家公司是否交付钥匙作为房屋交付标准是完全错误的。涉案房屋承租后，山东寓到家公司为了统一管理租客，将房屋更换为密码锁，通过电脑系统统一管理，秘密为动态密码，解传兰随时可以向山东寓到家公司获取密码进入房间并接收房屋，但解传兰对山东寓到家公司催促其收房的电话拒不接听，更不主动与山东寓到家公司联系收取房屋。山东寓到家公司为保护房屋，不敢自行更换机械锁。二、一审判决未综合考虑本案的实际情况，错误适用法律，从而导致判决错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定,“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。该规定包含了以下几层含义：1.只有承租方实际占有并使用了标的房屋，出租方方可主张房屋使用费；2.使用费是“参照”租金标准而非完全绝对地按照租金标准；3.人民法院“一般”应予支持，而不是一定支持。从上述规定可以看出，在租赁合同无效的情况下，承租方占有并实际使用房屋是承租方支付使用费的必要条件。在具备了该必要条件的情况下，人民法院仍应当结合案件的实际情况，全面分析是否应当由承租方支付使用费及使用费的多少。本案中，山东寓到家公司早已不再占有标的房屋，更谈不上使用该房屋，不具备支付使用费的必要条件。更何况，山东寓到家公司未与解传兰办理返还房屋交接手续的原因是解传兰拒不接收房屋，错在解传兰。一审法院未全面审查案件事实及山东寓到家公司未完成交付手续的真实原因，判决山东寓到家公司承担责任，且完全采纳已被确认为无效的租赁合同的租金条款，判决明显错误。三、一审判决一方面认可双方签订的房屋租赁合同无效，另一方面又适用该合同中双方约定的租金条款作为裁判依据，明显自相矛盾。山东寓到家公司与解传兰双方签订的房屋租赁合同在（2017）鲁0103民初4277号案件中已被确认为无效合同，故该合同中的租金条款亦应无效。但一审法院又采纳了合同中关于租金条款的约定，显然把无效合同又当作有效合同来处理，明显自相矛盾。四、一审判决无视双方房屋租赁一案争议过程中给山东寓到家公司造成的损失，且无故加重了山东寓到家公司的责任，违背了民事法律的公平原则。1.解传兰在出租房屋时对自身房屋权属状况非常清楚，并亲自向村委会开具证明，以确认其对房屋有处分权利，主观上积极促成双方合同的签订。之后，在得知山东寓到家公司转租房屋收取的租金较高时，心里极度不平衡，又坚决要求解除合同，在山东寓到家公司不同意解除合同的情况下，又以合同无效为由提起诉讼；在诉讼期间，解传兰一方面主张合同无效，另一方面为获取利益，又对山东寓到家公司多次提出的交房请求置之不理、不收取房屋，致使山东寓到家公司无法与其办理书面交接手续。一审法院无视解传兰一系列违背诚实信用的行为，而错误地以未办理交接手续为由要求山东寓到家公司承担责任，对山东寓到家公司明显不公。2.山东寓到家公司作为经营公寓管理的公司，承租房屋的本意为转租经营，但由于解传兰的出尔反而，不仅使山东寓到家公司投入的装修成本遭受损失，还向山东寓到家公司的租客支付了违约金；山东寓到家公司于2017年3月腾空房屋后，并未实际占有、更没有使用该房屋，亦未从中获取利益，一审法院判决山东寓到家公司支付使用费明显有失公正。五、一审判决使解传兰自身存在重大过错的情况下无故获利，违背法理。按照一审法院的裁判逻辑推论：无产权手续的房屋所有人，当其在想要获取租金收益时，可以任意与他人签订租赁合同；在房屋出租后，只要自身有了想解除合同的意愿，任何时候都随时可以提出合同无效的诉讼请求，这样不仅达到了解除合同的目的，在不收取房屋的情况下还可按照合同约定收取租金。按照一审法院的裁判逻辑，势必会带来更多的违背诚信和违反公序良俗的类似案件，造成不良的社会影响。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，且违背民事法律的公平原则也违背法理，判决对山东寓到家公司明显不公，请求二审法院依法裁判，支持山东寓到家公司上诉请求。解传兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。解传兰向一审法院起诉请求：1.判令山东寓到家公司偿还解传兰房屋占有使用费21924元（以被告实际返还租赁合同所涉房屋时间为准，再行主张增加）；2.判令解传兰偿付解传兰违约金人民1800元；3.判令山东寓到家公司对租赁合同所涉房屋恢复原状；4.本案的案件受理费由山东寓到家公司承担。一审法院认定事实：一审法院（2017）鲁0103民初4277号民事判决及济南市中级人民法院（2018）鲁01民终2532号民事判决中认定事实为：2016年12月24日，解传兰（出租方、甲方）与山东寓到家公司（承租方、乙方）签订《寓到家房屋租赁合同》一份，约定山东寓到家公司承租解传兰所有或有权处分的坐落于济南市柏石峪小区6号楼1单元501室房屋。该合同第三条：租赁期限，1.为使房屋的使用价值最大化，甲方同意乙方对该房屋按照实际需要进行装修及添附，装修期间，自2016年12月24日至2017年1月31日，装修期不记入租赁期限，甲方不收取租金；2.租赁期限肆年，即自2017年2月1日至2021年1月31日，在此期限内，甲方无正当理由不得解除合同。第四条：租金及支付方式，1.租金为每月人民币1800（大写：壹仟捌佰元正），租赁每满一年，年租金在上一年年租金总额基础上增加3%；2.租金每三个月支付一次，保证金及第一期租金7200元于本合同签订当日由乙方向甲方支付，以后每期租金应于上期到期日前支付；……。第六条：保证金，1.为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意签订本合同时向甲方交纳保证金共计人民币1800（大写：壹仟捌佰元正）；……。第九条乙方的权利和义务，……2.经甲、乙双方协商同意，乙方可以对该房屋进行装修及添附，但不得改变原有房屋结构、破坏房屋墙体等原有设施，租赁期满或合同终止后，乙方可将添附的可拆除部分自行拆除，所有权归乙方所有，乙方需保证不影响房屋的完好及正常使用，乙方保证在原房屋结构基础上只增加一间房屋；3.租赁期间乙方可以将承租的房屋转租或部分出租，乙方转租的，无需另行取得甲方的授权，乙方及次承租人需要爱护保护使用的房屋；……。第十一条违约责任，1.任何一方违反本合同约定，导致中途终止本合同，双方同意向守约方支付违约金人民币（大写壹仟捌佰元正），若违约金不足以弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金；……。上述合同签订后，解传兰依约将涉诉房屋交付给山东寓到家公司，山东寓到家公司依约向解传兰支付了房屋租金10800元（自2017年2月1日起至2017年7月31日止）、保证金1800元、预付水电费400元。现涉诉房屋由山东寓到家公司占用。涉诉房屋无产权手续，未取得建设工程规划许可证，济南市市中区十六里河街道办事处柏石峪村民委员会于2017年7月20日出具证明，记载：柏石峪小区6号楼1单元501室属本村村民解传兰的房屋，系本村回迁房，对于该事实，解传兰与山东寓到家公司签订涉诉合同时均知晓。一审法院认为，关于涉诉租赁合同的效力，解传兰与山东寓到家公司签订的《寓到家房屋租赁合同》，租赁标的房屋无产权手续，未取得建设工程规划许可证，该合同应为无效合同，故解传兰要求确认《寓到家房屋租赁合同》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。解传兰与山东寓到家公司签订的《寓到家房屋租赁合同》无效，应返还因该合同取得的财产，即山东寓到家公司应当向解传兰返还涉诉房屋。关于山东寓到家公司要求解传兰向其返还租金10800元，该租金系解传兰与山东寓到家公司约定的自2017年2月1日起至2017年7月31日止期间的租金，虽然解传兰与山东寓到家公司签订的《寓到家房屋租赁合同》无效，但在上述期间山东寓到家公司确已占用涉诉房屋，现山东寓到家公司要求解传兰向其返还租金10800元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。判决解传兰与山东寓到家公寓管理有限公司于2016年12月24日签订的《寓到家房屋租赁合同》无效。山东寓到家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于济南市柏石峪小区6号楼1单元501室房屋返还给解传兰。二审法院予以维持。解传兰提交（2018）鲁0103执2273号受理执行案件通知书一份，记载解传兰于2018年7月26日申请执行一案，一审法院决定立案执行。庭审中经解传兰与山东寓到家公司确认，该执行案件未执行完结，案涉房屋未通过法院交付。山东寓到家公司提交通话记录及短信记录文字件各一份，主张自6月22日至9月22日拨打1386412****解传兰电话未接通。其提交的短信记录中记载：“原告”9月4日您说吧，什么时侯有时间，我给你钥匙去。你说的写个条，证明什么时侯给的都可以，但是你得说个时间吧。9月21日“兰”什么时侯来交房。“原告”你可算联系我了，我都行，不过明天就中秋放假了，今天的话得晚上，可以吗？解传兰主张所显示的电话为解传兰的，对山东寓到家公司提交的通话记录不予认可，认为该证据无法达到其证明目的，因为在诉讼期间解传兰怀孕，在本案双方协商过程中解传兰已经生产，所以多数电话没有接起，另外本案腾房的执行案件一直在进行中，山东寓到家公司始终没有做出交接房屋的具有诚意的表示，其主张不能成立。山东寓到家公司的代理人崔晓波在2018年9月4日才向解传兰提出交付房屋钥匙，但之后因各种原因没有成功。一审法院认为，（2017）鲁0103民初4277号、（2018）鲁01民终2532号民事判决认定解传兰与山东寓到家公司签订的房屋租赁合同为无效合同。房屋租赁合同无效后，解传兰请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合相关法律规定，一审法院依法予以支持。关于案涉房屋是否已实际交付的问题。（2018）鲁01民终2532号民事判决书于2018年6月15日作出，解传兰于2018年7月26日向一审法院申请执行并立案，该案未执结。山东寓到家公司未能提交相应证据证实案涉房屋已实际交付于解传兰或一审法院。山东寓到家公司9月4日的短信记录仅能证实其同意履行，无法证实其实际交付房屋。本案中解传兰主张的房屋占用费期间为2017年2月1日至2018年8月1日。其计算依据为根据双方签订的租赁合同2017年8月1日至2018年1月31日，月租金为1800元*6个月=10800元；2018年2月1日至2018年7月31日，租金上涨3%为月租金1854元*6个月=11124元，10800+11124=21924元。解传兰主张山东寓到家公司支付依据合同约定租赁费计算的房屋占用费的诉讼请求，一审法院予以支持。案涉合同无效，合同中约定的违约条款非清算条款，亦应无效。故解传兰主张山东寓到家公司支付违约金1800元的诉讼请求，一审法院不予支持。解传兰主张山东寓到家公司对租赁合同所涉房屋恢复原状，因案涉房屋并未实际交付，解传兰亦没有证据证实将房屋恢复至原状的具体要求，对此一审法院不予支持，解传兰可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款之规定，判决：一、山东寓到家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付解传兰房屋占有使用费21924元（自2017年2月1日至2018年8月1日期间）；二、驳回解传兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费390元，由山东寓到家公寓管理有限公司负担360元，解传兰负担30元。二审期间各方当事人均未提交新证据。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，解传兰与山东寓到家公司签订的《寓到家房屋租赁合同》已经生效判决认定为无效合同，房屋租赁合同无效后，解传兰请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，并无不当。山东寓到家公司未能提交相应证据证实案涉房屋已实际返还解传兰或在执行期间将案涉房屋交付一审法院。一审法院依据合同约定的租赁费计算方式支持解传兰主张的房屋占用费并无不当。综上所述，山东寓到家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费390元，由山东寓到家公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭维敬审判员  赵玉兰审判员  陈 勇二〇一九年三月六日书记员  吴颖颖