山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0125民初548号原告：杨本贵，男，1970年7月5日出生，汉族，住济南市济阳区。委托诉讼代理人：李鹏，山东森信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘卫东，山东森信律师事务所实习律师。被告：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济阳县济北开发区银河路东、汇鑫路西。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：王野，男，1992年11月29日出生，汉族，该公司职工，住。原告杨本贵与被告济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告杨本贵的委托诉讼代理人李鹏，被告帝华公司的委托诉讼代理人王野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨本贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告帝华公司支付原告杨本贵逾期交房违约金5177.79元（计算至2015年12月21日）；2.判令被告帝华公司支付原告杨本贵逾期办证违约金3178.37元;3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年3月1日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告第×区×幢×单元×号房及×储藏室。合同签订后，原告按合同约定支付购房款317837元，但被告履行合同时违反合同约定。合同第八条约定，出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。因合同约定的违约金明显过低，不足以弥补原告因被告违约行为造成的损失，原告要求违约金提高到每日万分之一。同时被告违反涉案合同第十五条的约定，未在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理:2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述款项，被告至今未给付。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。帝华公司辩称，关于逾期交房违约金，被告于2015年12月21日已向原告交付房屋，且原告已实际居住，依据司法解释的相关规定违约金具有补偿性，本案中原告没有产生损失，被告不予赔偿。合同对违约金的约定为每日万分之0.1，被告依据合同的约定已经向原告支付了全部违约金，违约金的支付方式为以储值卡的形式支付，且经原告确认，在本案中被告针对违约金问题已经履行和支付完毕，原告无权再向法院通过诉讼的形式要求被告支付违约金。商品房买卖合同是在双方平等自愿的基础上签订，且该合同没有违反法律的相关规定，应作为有效合同予以履行，请求法院依法驳回原告的该项请求。关于逾期办证违约金，被告方不存在违约行为，已经于2015年12月21日已向原告交付涉案房产，该楼房于2017年3月31日取得竣工验收备案单，于2018年6月25日取得综合分期竣工综合竣工验收备案证明，根据原被告签订的商品房买卖合同未超过360个工作日，所以被告不同意赔偿原告逾期办证违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的商品房买卖合同、收据、储值卡、不动产登记证书等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2014年3月1日，杨本贵(买受人)与帝华公司（出卖人）签订商品房买卖合同，合同约定杨本贵购买帝华公司开发建设的位于济阳县××路东、××小区××区××单元××房屋及××储藏室。该合同约定，该房产、储藏室总价款为317837元。该合同第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格……。”该合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金……”。该合同第十五条约定，“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……”原告杨本贵已经按合同约定向帝华公司支付商品房价款。2015年12月21日，帝华公司将涉案房屋交付原告杨本贵。当天，帝华公司按照合同约定每日按照购房款万分之零点一计算逾期交房违约金给付杨本贵2**元。2017年3月31日，涉案房屋所在的×号楼取得房屋建筑工程竣工验收备案单。2018年6月25日，济阳县住房和城乡建设管理委员会同意涉案房屋所在的×号楼竣工综合验收备案。帝华公司于2018年8月27日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并于2018年8月27日取得涉案房屋所在的×号楼不动产权证书。杨本贵已办理涉案房屋不动产权证。本院认为，杨本贵与帝华公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应遵循诚信原则，按照合同约定全面、严格履行各自的合同义务，以实现合同目的。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定。根据双方签订的《商品房买卖合同》，帝华公司应于2015年7月1日前将经验收合格的商品房交付原告；帝华公司于2015年12月21日将涉案房屋交付原告，但涉案房屋所在的×号楼于2017年3月31日才取得房屋建筑工程竣工验收备案单。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。根据该规定，工程竣工验收合格系强制性的交付条件，帝华公司在涉案房屋未经竣工验收的情况下将涉案房屋交付原告，违反了法律的强制性规定，帝华公司应当向原告支付2015年7月2日至涉案房屋竣工验收之日即2017年3月31日的逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算，虽然合同约定每日按照购房款的万分之零点一计算，但是合同约定的逾期交房违约金万分之零点一相当于年利率0.365%，该逾期交房违约金的约定确实较低，参照帝华公司与其他业主签订的合同中逾期交房违约金约定为每日万分之一以及同地段房屋租赁价格，故本院对原告主张的逾期交房违约金调高至按照每日万分之一计算予以采纳。原告主张的违约金自2015年7月2日计算至2015年12月21日，共计172天符合法律规定，逾期交房违约金为5466.79元，扣除帝华公司已经支付的289元，帝华公司应当支付违约金5177.79元。根据双方签订的《商品房买卖合同》，帝华公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。帝华公司虽于2016年12月21日将涉案房屋交付原告，但应以2017年3月31日房屋建筑工程竣工验收备案日为交房日期，根据该合同约定，扣除360个工作日后，帝华公司应当于2018年9月6日之前（已扣除公休日及法定节假日164天）将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，帝华公司已经在2018年9月6日之前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并于2018年8月27日取得涉案房屋所在的×号楼不动产权证书，故原告主张逾期办证违约金无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨本贵逾期交房违约金5177.79元（自2015年7月2日起计算至2015年12月21日止）；二、驳回原告杨本贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告杨本贵负担10元，由被告济南帝华房地产开发有限公司负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张艳伟二〇一九年三月二十五日书记员  王 娜