广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终714号 上诉人（原审被告、反诉原告）:傅鹰，男，1973年2月26日出生，汉族，住陕西省咸阳市三原县。 委托诉讼代理人：莫毅绪，广西广为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖娟，女，1977年12月19日出生，壮族，个体工商户，户籍住所地广西壮族自治区三江侗族自治县，现住广西壮族自治区三江侗族自治县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴利英，女，1976年7月4日出生，侗族，户籍住所地广西壮族自治区三江侗族自治县，现住广西壮族自治区三江侗族自治县。 上诉人傅鹰因与被上诉人廖娟、吴利英租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2018）桂0226民初832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 傅鹰上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二、第五项，支持上诉人一审的反诉请求；2.本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案的主要证据是《宾馆承租合同》，该份合同反映双方之间不单是租赁关系，还是承包关系，一审法院只审理了租赁关系，没有审理承包关系。2、关于是否超期缴纳租金和承包金问题，双方己经就何时缴纳租金和承包金另有约定，并且上诉人己经取得法定的抗辩权，一审法院没有审理清楚，仅根据缴纳的时间判定上诉人违约。3、一审法院既认定双方解除合同的时间是2018年8月15日，又不确认是被上诉人强行收回宾馆导致合同解除，自相矛盾。故本案应当按照合同的约定确认被上诉人违约，由被上诉人承担违约责任。 廖娟、吴利英辩称，不同意上诉人的上诉意见，请求法院维持原判。 廖娟、吴利英向一审法院起诉请求：1、傅鹰给付廖娟、吴利英租金55000元、承包金39000元、2018年6月25日至2018年8月14日的违约金4900元，共计98900元；2、傅鹰承担本案全部诉讼费用。 傅鹰向一审法院反诉请求：1、解除傅鹰与廖娟、吴利英签订的《宾馆承租合同》；2、廖娟、吴利英返还傅鹰押金50000元；3、廖娟、吴利英支付傅鹰违约金100000元；4、反诉受理费由廖娟、吴利英承担。 一审法院认定事实：2012年8月12日，廖娟、吴利英与案外人吴浩签订《协议书》，吴浩把位于三江县租赁给廖娟、吴利英用作旅游宾馆使用，合同期限：2011年10月1日至2021年9月30日。2015年5月26日，廖娟就该宾馆领取了营业执照，营业执照的经营范围：住宿服务（1至3楼27房55床）、中型餐馆、预包装食品零售、工艺品、土特产销售。2016年7月1日，廖娟、吴利英作为甲方，傅鹰作为乙方，签订《宾馆承租合同》，双方在合同中约定：甲方将位于三江县“侗人家宾馆”承包给乙方经营，合同第一条约定：承包内容：侗人家宾馆住宿和餐饮经营权。合同第二条约定：承包期限暂定四年，自2016年7月1日至2020年6月30日。合同第三条约定：承包押金及支付方式：押金50000元，租金每年220000元，按半年交纳，承包金每月13000元，按季度交纳。两者费用按先交费后使用的原则，乙方必须在每季度和半年度的前五日交纳。合同第四条第（一）款第5项约定：甲方如需在没有理由的情况下提前解除合同，必须提前2个月书面通知乙方，合同在乙方收到甲方的书面通知2个月后即告解除。对此，甲方应向乙方支付违约金100000元，自然灾害和政府行为除外，并退回押金。合同第四条第（二）款第7项约定：不得经营《营业执照》所确定的营业范围之外的业务如发生超范围经营业务，乙方必须承担全部责任。合同第六条第1款规定“乙方不能按期交纳承包金，则按每迟交一天支付滞纳金100元计算，如逾期超过三十天仍未足额缴纳承包金和房租，则甲方有权单方解除合同，无条件收回宾馆及其他财物，并追索乙方所欠的全部承包金和滞纳金，并押金不给予退还”。合同签订后，廖娟、吴利英即将“侗人家宾馆”交由傅鹰经营，傅鹰购买装修材料和电器，对该宾馆进行适时的装修。2017年7月1日，傅鹰向廖娟、吴利英支付合同押金50000元。从2016年7月1日至2018年第二季度的租金和承包金，傅鹰亦按合同约定支付（庭审中，双方一致认可，傅鹰已支付承包金和租金到2018年第二季度）。2018年3月1日，因“侗人家宾馆”监控视频保存小于60天和监控视频无法正常回放，被三江县公安局发出限期整改通知书。2018年5月10日，因“侗人家宾馆”监控录像保存期限小于60天，被三江县公安局发出限期整改通知书。2018年7月29日，因“侗人家宾馆”超范围经营（4-5楼）及无安全防盗窗，被三江县公安局发出限期整改通知书。廖娟、吴利英认为按照合同约定傅鹰应于2018年6月25日前支付2018年第三季度的承包金和租金，傅鹰未如期支付，经多次催收，傅鹰仍然不履行合同义务，故诉至法院提出如上诉请。傅鹰认为系廖娟、吴利英无故强行收回宾馆，强行终止双方签订的承租合同，其二人构成违约，故提出反诉。 另查明，2018年7月24日，案外人吴健与廖娟、吴利英签订《补充协议书》。吴健出具《情况说明》陈述在不影响其合法权益的情况下同意廖娟、吴利英将本案争议房屋转租他人经营。庭审中，双方一致认可，傅鹰经营“侗人家宾馆”到2018年8月15日止。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、傅鹰是否存在逾期支付租金及承包金的情形？傅鹰应给付廖娟、吴利英2018年第三季度多少租金及承包金？2、傅鹰是否应当支付给廖娟、吴利英违约金（滞纳金）？3、廖娟、吴利英是否应当退还傅鹰50000元押金？4、廖娟、吴利英是否应当支付傅鹰100000元违约金？ 本案中，廖娟、吴利英与案外人吴浩签订《协议书》，承租了本案争议的房屋，该房屋的所有权登记在案外人吴健名下，从2018年10月15日该院对吴健所作的调查笔录显示，吴健对其父亲吴浩与廖娟、吴利英签订的租房协议书予以认可，并且在2018年7月24日亦与廖娟、吴利英签订了《补充协议书》，廖娟、吴利英即取得了本案争议房屋的合法占有权。廖娟、吴利英在取得合法占有权后与傅鹰签订《宾馆承租合同》，因吴健对廖娟、吴利英将本案争议房屋转租表示同意，并且廖娟、吴利英与傅鹰签订的《宾馆承租合同》的期限在廖娟、吴利英与吴浩签订的《协议书》期限内，故廖娟、吴利英与傅鹰签订的《宾馆承租合同》应属有效合同，廖娟、吴利英将本案争议房屋转租给傅鹰的转租行为亦属有效行为。 争议焦点一，根据双方签订的《宾馆承租合同》第三条约定“……，租金每年220000元，按半年交纳，承包金每月13000元，按季度交纳。两者费用按先交费后使用的原则，傅鹰必须在每季度和半年度的前五日交纳。”可知，傅鹰应于每季度和半年度的前五日交纳租金和承包金，庭审中，傅鹰认可仅支付承包金和租金到2018年第二季度，之后未支付过承包金和租金，傅鹰亦认可经营“侗人家宾馆”至2018年8月15日，故傅鹰存在逾期支付租金及承包金的情形。对于是否应扣除三次停业整顿期间的租金和承包金的问题，该院认为，在双方签订的《宾馆承租合同》中未对扣除租金和承包金的情形进行过约定。在2018年3月1日的《限期整改通知书》中存在的问题是：监控视频保存小于60天和监控视频无法正常回放，在2018年5月10日的《限期整改通知书》中存在的问题是：监控录像保存期限小于60天，该两次限期整改的原因均是由于宾馆设备自身存在问题而被三江县公安局河东派出所要求限期整改。在2018年7月29日的《限期整改通知书》中存在的问题是：超范围经营（4-5楼）及无安全防盗窗。对于超范围经营的问题，在双方签订的合同第四条第（二）款第7项已有明确约定：不得经营《营业执照》所确定的营业范围之外的业务如发生超范围经营业务，乙方必须承担全部责任。在三江县侗人家商务宾馆的营业执照上已明确写明“住宿服务（1至3楼27房55床）”，故傅鹰认为廖娟、吴利英出租给其经营的宾馆包括了4-5楼，由此超范围经营导致停业整改期限的租金和承包金应当扣除的理由不能成立，该院不予采纳。对于无安全防盗窗的问题，亦是由于宾馆设备自身存在问题而被三江县公安局河东派出所要求限期整改。综上所述，对傅鹰要求扣除三次停业整顿期间的租金和承包金的观点，该院不予采纳。至于傅鹰应给付廖娟、吴利英2018年第三季度多少租金及承包金的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定“用益物权人对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”本案中，廖娟、吴利英从吴浩处将房屋承租而来，其二人合法占有该房屋，将房屋转租给傅鹰后，廖娟、吴利英享有向傅鹰收取租金及承包金的权利。庭审中，双方一致认可，傅鹰已支付租金及承包金至2018年第二季度，并且傅鹰经营“侗人家宾馆”仅到2018年8月15日止，从2018年7月1日至2018年8月15日共46天（即1个半月），故傅鹰尚需支付租金：220000元/年÷365天×46天=27726.03元，尚需支付承包金：13000元+13000元÷2=19500元。 争议焦点二，廖娟、吴利英诉请的违约金即是指合同约定的“滞纳金”，关于滞纳金的计算天数，根据双方签订的《宾馆承租合同》第三条约定：租金按半年交纳，承包金按季度交纳，须在每季度和半年度的前5日交纳，廖娟、吴利英认为应理解为：应于2018年6月25日前交纳第三季度的租金及承包金，计算至2018年8月14日止，共逾期49天。而傅鹰理解为：应于2018年7月5日前交纳，逾期天数应是从2018年7月5日计至2018年8月15日。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第1款的规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”该院认为，根据双方签订的《宾馆承租合同》第三条约定：租金按半年交纳，承包金按季度交纳，须在每季度和半年度的前5日交纳，按照该条款的文字本意理解，每季度和半年度的前5日交纳承包金和租金即在2018年7月5日前交纳即可，从2018年7月6日起才应起算逾期时间，傅鹰同意从2018年7月5日计算，系当事人对其享有权利的自由处分，且不损害国家、集体和他人的合法权益，该院予以准许。双方在庭审中一致认可，傅鹰经营“侗人家宾馆”到2018年8月15日止，故逾期时间应计算至2018年8月15日，鉴于廖娟、吴利英仅请求至2018年8月14日，系当事人对其享有权利的自由处分，且不损害国家、集体和他人的合法权益，该院予以准许，故傅鹰逾期支付租金及承包金应从2018年7月5日至2018年8月14日止，共42天。根据双方签订的《宾馆承租合同》第六条第1款约定“乙方不能按期交纳承包金，则按每迟交一天支付滞纳金100元计算，……”故滞纳金应为100元/天×42天=4200元。 关于傅鹰反诉解除双方签订的《宾馆承租合同》的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”庭审中，傅鹰提出解除合同，廖娟、吴利英予以同意，并且双方一致认可，傅鹰经营“侗人家宾馆”到2018年8月15日止，双方合同在2018年8月15日已实际解除，故对于傅鹰提出解除双方签订的《宾馆承租合同》，该院予以确认。 争议焦点三，根据双方签订的《宾馆承租合同》第六条第1款规定“乙方不能按期交纳承包金，则按每迟交一天支付滞纳金100元计算，如逾期超过三十天仍未足额缴纳承包金和房租，则甲方有权单方解除合同，无条件收回宾馆及其他财物，并追索乙方所欠的全部承包金和滞纳金，并押金不给予退还”。本案中，对于2018年第三季度的租金和承包金傅鹰已逾期42天，根据合同约定逾期超过三十天押金不予退还，故廖娟、吴利英无需退还傅鹰交付的50000元押金。 争议焦点四，根据双方签订的《宾馆承租合同》第四条第（一）款第5项约定：甲方如需在没有理由的情况下提前解除合同，必须提前2个月书面通知乙方，合同在乙方收到甲方的书面通知2个月后即告解除。对此，甲方应向乙方支付违约金100000元，自然灾害和政府行为除外，并退回押金。本案中，因傅鹰逾期超过三十天不缴纳租金和承包金，廖娟、吴利英向傅鹰提出不再给其经营宾馆，该二人的行为其实质就是解除合同的意思表示，至2018年8月15日止傅鹰亦不再经营宾馆，故双方签订的承租合同在2018年8月15日已实际解除。而解除合同并不是因为廖娟、吴利英在没有理由的情况下提前解除，故傅鹰要求廖娟、吴利英支付100000元违约金没有事实依据，该院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十五条第一款、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、傅鹰应于判决生效之日起10日支付廖娟、吴利英房屋租金27726.03元，承包金19500元；二、傅鹰应于判决生效之日起10日支付廖娟、吴利英滞纳金（违约金）4200元；三、解除傅鹰与廖娟、吴利英于2016年7月1日签订的《宾馆承租合同》；四、驳回廖娟、吴利英其他本诉的诉讼请求；五、驳回傅鹰其他反诉请求。本诉案件受理费2272元，减半收取1136元，廖娟、吴利英负担552元，傅鹰负担584元，反诉案件受理费1650元，由傅鹰负担。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院二审予以确认。 本院认为，综合当事人二审的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：一、本案租赁合同解除责任在谁？二、上诉人主张不予支付租赁期间租金、承包金、滞纳金，并要求被上诉人返还押金、支付违约金是否成立？ 焦点一，本案双方签订《宾馆承租合同》约定甲方应当交付的合同对象包括三江县建筑设施以及“侗人家宾馆”承包经营权。该合同没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。 《宾馆承租合同》第三条对双方租金、承包金交纳时间、金额进行了约定，并且在合同第四.7条中明确约定乙方“不得经营《营业执照》所确定的营业范围之外的业务如发生超范围经营业务，乙方必须承担全部责任”，由此，傅鹰对于合同约定的交纳租金、承包金时间金额，以及“侗人家宾馆”持证的经营范围应当知晓。根据该合同第三条约定：租金按半年交纳，承包金按季度交纳，须在每季度和半年度的前5日交纳。按照该条款的文字本意理解，则傅鹰应当在每季度和半年度的前5日交纳承包金和租金即应于2018年7月5日前交纳。二审中傅鹰主张双方在合同签订后口头协商达成交款时间变更协议，但对此不能举证证明，廖娟、吴利英亦不认可，傅鹰对此应承担举证不能的法律责任。由于傅鹰未按时交纳该款，并在其经营期间发生超范围经营（4-5楼），曾被三江县公安局通知限期整改，傅鹰以上的行为已经构成违约。 又根据该合同第六.1条约定：乙方逾期30天未足额交纳承包金及房租，甲方有权单方解除合同。廖娟、吴利英向傅鹰催索应交纳的租金、承包金未果后于2018年8月13日通知傅鹰解除合同，该行为符合双方合同的约定。由此，傅鹰应对其违约行为引起本案合同解除承担相应法律责任。 焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。双方认可傅鹰已支付租金及承包金至2018年第二季度，并且本案租赁合同已于2018年8月15日实际解除，故从2018年7月1日至2018年8月15日期间傅鹰尚应支付租金及承包金，傅鹰上诉认为该款不予支付无理，对该主张本院不予支持。又由于双方在《宾馆承租合同》第六.1条约定“乙方不能按期交纳承包金，则按每迟交一天支付滞纳金100元计算”，故一审判决按照双方之约定以及实际滞纳的期间判决傅鹰交纳相应滞纳金并无不当，本院对此予以维持。 《宾馆承租合同》第六.1条约定：逾期超过30天仍未足额缴纳承包金和房租，则甲方有权单方解除合同并押金不给予退还。本案中2018年第三季度的租金和承包金傅鹰已逾期42天，根据上述合同约定逾期超过30天押金不予退还，故傅鹰要求廖娟、吴利英退还50000元押金一审不予支持并无不当，本院对此予以维持。 《宾馆承租合同》第四.（一）.5条约定：甲方如需在没有理由的情况下提前解除合同应向乙方支付违约金100000元。本案中，因傅鹰自身原因逾期缴纳租金和承包金，引起合同解除，而并非廖娟、吴利英无理由情况下提前解除，故傅鹰要求廖娟、吴利英支付100000元违约金没有事实依据，本院亦不予支持。 综上所述，傅鹰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2736元，由上诉人傅鹰负担（已预交)。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇一九年三月二十六日 书记员 覃 溪