江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终555号上诉人（原审原告）：丁平孝，男，1966年8月10日出生，汉族，住武宁县。委托诉讼代理人：金朝阳，广东江湾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：九江市杰盛房地产开发有限公司，住所地：武宁县城月田路**。委托诉讼代理人：赵道喜，江西一博律师事务所律师。委托诉讼代理人：石智智，江西一博律师事务所律师。上诉人丁平孝因与被上诉人九江市杰盛房地产开发有限公司（以下简称杰盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省武宁县人民法院（2018）赣0423民初2318号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丁平孝上诉请求:一、撤销原审判决第一项，改判被上诉人向上诉人支付逾期办理不动产权证的违约金27888元（以购房总价款92960元为基数，自2007年11月1日起按照万分之三标准计算至被上诉人为上诉人办理好房产证之日为止，违约金计至上诉之日酌情为房屋总价款的30%，以不超过房屋总价款为限）；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：原审判决认定逾期办理不动产权证的违约金起算点为2018年6月14日是明显适用法律错误。一、本案被上诉人向上诉人交付了钥匙，上诉人占有了房屋，双方又没有对房屋使用的方式作出约定，所以上诉人占有房屋视为该房屋交付使用，被上诉人应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（二）项之规定，自房屋交付使用之日起90日内办理房屋权属证书，否则应承担逾期办理不动产权证的违约金；二、案涉商品房买卖合同约定的交付期限是对被上诉人作为一家专业的有资质的房地产开发企业的严格要求，是被上诉人的义务，被上诉人应当在规定的期限内将符合条件的房屋交付给上诉人，否则构成违约；三、关于交房行为是否有效，应该根据《合同法》第五十二条规定的无效情形予以认定；四、从生活常识与立法意图出发，如果以取得《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》之日为房屋正式交付使用之日，将导致开发商交房后长达10年以上迟迟不予竣工备案的违约行为得不到法律的制裁。被上诉人杰盛公司未向本院提交答辩意见。丁平孝向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金110297元（以购房总价款92960元为基数，自2007年11月1日起按每日万分之三暂计算至2018年9月1日，后期计算至不动产权证办理之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2007年1月8日，原告丁平孝与被告杰盛公司签订《商品房买卖合同》（备案号06-189-25），合同约定被告将武宁县城月田路78号盛世御锦（原名为都市花园）沿街商住楼1单元201号房出售给原告，房屋总价92960元，签订合同时支付27960元，余款65000元向银行按揭贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2007年7月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给买受人。另合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，每天按已付房款的万分之三向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款27960元，余款65000元以按揭贷款的方式付清。2007年11月17日，原告向被告交纳办证费用后对该商品房进行装修并居住至今。2018年11月5日，原告认为被告存在逾期办理房屋不动产权证的违约行为，向本院提起诉讼，请求被告承担逾期办证的违约责任。另查明：武宁县房产管理局于2018年3月16日向被告核发了武房备2018007号《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，项目名称为都市花园沿街商住楼、A1#、B1-3、5-12#、E1-3、5-13、15-20#商住楼。一审法院经审理认为，原告丁平孝与被告杰盛公司在协商一致的基础上自愿签订《商品房买卖合同》，该合同合法有效，双方均应按约履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，故被告应履行交付商品房并办理商品房所有权转移登记的义务。本案中，原告于2007年11月17日交纳办证费用后对该商品房进行装修并居住至今，被告辩称其至今未将该商品房交付给原告，与事实和常理不符，对被告提出的该辩称意见，不予采纳。但被告仅是向原告交付了该商品房，并没有将商品房所有权转移给原告，对被告提出的其没有义务为原告办理房屋产权登记的辩称，不予采纳。关于被告是否存在逾期办证的行为，本院认为，商品房的交付既应达到合同约定的交付条件，也应符合法律、行政法规的强制性规定，即建筑工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，原告虽已于2007年11月17日交纳办证费用后对该房屋进行装修使用，但并不符合法律规定上的交付。武宁县房产管理局向被告核发武房备2018007号《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》的时间是2018年3月16日，双方亦在合同中约定，商品房交付时应当符合应取得商品住宅交付使用批准文件，故自2018年3月16日起，被告才具备向原告交付商品房的法定条件和合同约定条件，故本案商品房的交付使用日应确定为2018年3月16日。根据法律规定，原告应在房屋交付使用后90日，即最迟于2018年6月13日取得房屋不动产权证，否则被告应承担违约责任。现被告至今未办理房屋不动产权证，原告亦主张被告支付违约金至不动产权证办理之日止，故被告应支付自2018年6月14日起至房屋不动产权证办理之日止的逾期办证违约金。本案审理过程中，被告认为双方约定的违约金过高，原告亦未提供证据证明被告逾期办证给其造成的损失数额，本院酌情调整为每日按已付房款万分之二的标准计算。关于被告提出的原告诉请超过诉讼时效的辩称，本院认为，被告将商品房交付给原告使用的时间自2018年3月16日起才成立，原告于2018年11月5日向本院起诉，并未超过诉讼时效。故对被告该辩称意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告九江市杰盛房地产开发有限公司于本判决书生效之日起七日内，向原告丁平孝支付每日按已付房款92960元的万分之二的标准计算的自2018年6月14日起至不动产权证办理之日止的逾期办理不动产权证的违约金。二、驳回原告丁平孝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2506元，减半收取1253元，由原告丁平孝承担1203元，被告九江市杰盛房地产开发有限公司承担50元。本案二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。上诉人认为，根据上述法律规定，被上诉人应自上诉人实际占有涉案房屋之日起确定房屋产权证的办理时间。本院认为，商品房交付应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国建筑法》等法律规定，商品房经竣工验收合格，方可交付使用。本案中，虽上诉人在涉案房屋竣工验收之前即已实际接收涉案房屋，但因此时商品房尚不具备法律上的交付条件，故不能作为法律意义上的交付。同时，双方合同约定涉案房屋交付时应当符合取得商品住宅交付使用批准文件，此系双方当事人对涉案房屋交付条件的约定，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。结合本案事实，上述商品住宅交付使用批准文件应指《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》。在《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》核发之前，因无法确定涉案房屋是否符合合同约定的交付条件，故不能要求被上诉人在《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》核发之前即确定房屋产权证的办理时间。综上，原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，结合双方的合同约定，将涉案房屋产权证的办理时间确定为《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》核发之时即2018年3月16日起90日，并无不当。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳，对其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实基本清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费497元，由上诉人丁平孝负担。本判决为终审判决。审判长  黄丽丽审判员  黄艳丹审判员  张 涛二〇一九年三月十五日法官助理敬鸿林书记员王康