湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终245号上诉人（原审被告）:武汉乾胜龙置业投资有限公司，住所地武汉市江岸区解放南路**。法定代表人：夏宏荣，总经理。委托诉讼代理人：杨义，北京市立方（武汉）律师事务所。委托诉讼代理人：赵洁，北京市立方（武汉）律师事务所。被上诉人（原审原告）:刘新华，男，1959年2月27日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：彭天，北京市仁人德赛（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘坤，男，1988年12月25日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：彭天，北京市仁人德赛（深圳）律师事务所律师。原审被告:夏宏荣，男，1966年2月15日出生，汉族，居民身份证上住址浙江省乐清市，委托诉讼代理人：杨义，北京市立方（武汉）律师事务所。委托诉讼代理人：赵洁，北京市立方（武汉）律师事务所。上诉人武汉乾胜龙置业投资有限公司（以下简称乾胜龙公司）因与被上诉人刘新华、刘坤、原审被告夏宏荣房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭，于2019年2月22日公开开庭审理了本案。上诉人乾胜龙公司及原审被告夏宏荣的委托诉讼代理人杨义、赵洁，被上诉人刘新华、刘坤的委托诉讼代理人彭天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乾胜龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘新华、刘坤的诉讼请求。其理由的要点是：1.双方不存在租赁关系，被上诉人不能依据租赁合同关系向我公司主张租金及违约金。2.我公司于2017年2月份已经退场。刘新华、刘坤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。夏洪荣述称，我的意见与上诉人的意见一致。刘新华、刘坤向一审法院起诉请求：1、判令一审被告立即支付所欠刘新华、刘坤2017年1月1日至2017年9月30日租金30,447元；2、判令一审被告立即支付所欠刘新华、刘坤截止2017年1月1日至2017年8月31日违约金27,364.50元；3、判令一审被告2017年9月30日前立即腾退刘新华、刘坤位于徐东大街50号东湖春树里1-2-63商铺；4、依据租赁合同14.2.2及14.2.3条判令一审被告立即支付给刘新华、刘坤3个月违约赔偿金11,104.20元；5、判令一审被告立即支付所欠刘新华、刘坤租金、违约金及赔偿金68,915.70元，如不立即支付所欠刘新华、刘坤租金、违约金及赔偿金，从2017年9月1日起依据《租赁合同》及《租赁合同补充协议》按6个月×21.49元/日＋3个月×24.68元/日=202.98元标准支付违约金直至以上全额付清为止。6、本案的诉讼费用由一审被告承担。2018年5月28日，刘新华、刘坤变更诉讼请求为：1、判决解除双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》关系；2、判决一审被告未及时履行（2016）鄂0106民初2875号民事调解书给付租金义务应向刘新华、刘坤给付违约金3,230.84元；3、判决一审被告应付刘新华、刘坤2017年1月1日起暂计2018年5月30日止的租金60,300.98元（实际计算至一审被告腾退房屋之日为止；4、判决一审被告延迟给付刘新华、刘坤第3项租金应付的违约金104,405元；5、判令一审被告与刘新华、刘坤解除合同关系应赔偿刘新华、刘坤三个月租金（93＊3＊39.8）经济赔偿款11,104.20元；6、本案诉讼费由一审被告承担。一审法院认定事实：位于武汉市洪山区徐东路**东湖春天里******房屋所有权人登记在刘新华、刘坤名下，建筑面积39.80平方米，房屋所有权证号武房权证洪字第**。乾胜龙公司于2003年9月22日登记设立，注册资本1,188万元，法定代表人夏宏荣。经营范围对房地产业投资；房地产开发、商品房销售；机电产品、建筑材料、五金交电、针纺织品、塑料制品、皮革制品、文化体育用品、日用百货、工艺品批发兼零售；服装生产、销售；家具销售。2011年4月29日，武汉普提金地产置业有限公司、湖北普提金商业置业股份有限公司作为甲方与乙方乾胜龙公司签订《租赁合同》，约定将其拥有合法出租权的坐落于湖北省武汉市武昌区徐东大街50号东湖春树里1期的1-2层部分房屋（含诉争房屋）租赁给乙方使用，建筑面积约1957.40平方米，租赁期限为9年，自2011年7月10日起至2020年7月9日止，第1-3年租金标准81元/平方米/月；第4-6年租金标准93元/平方米/月；第7-9年租金标准107元/平方米/月。租金采用先付后用，按季支付的方式。2015年4月8日，武汉普提金地产置业有限公司、湖北普提金商业置业股份有限公司与武汉乾胜龙置业投资有限公司签订《租赁合同补充协议》，约定变更后一、二楼租赁面积合计1928.49平方米，变更后租金价格为1-6年81元/平方米/月，7-9年93元/平方米/月。前述房屋由刘新华、刘坤出租给湖北普提金商业置业股份有限公司后，由湖北普提金商业置业股份有限公司转租给乾胜龙公司，因湖北普提金商业置业股份有限公司未按时支付租金，刘新华、刘坤诉至法院。2016年12月23日，武汉市武昌区人民法院作出（2016）鄂0106民初2875号民事调解书，载明：“一、乾胜龙公司与湖北普提金商业置业股份有限公司、武汉普提金地产置业有限公司一致同意，由乾胜龙公司按照三方于2011年4月29日签订的《租赁合同》及于2015年4月8日签订的《租赁合同补充协议》约定的租金标准［即2016年5月至2017年7月8日为（税前）81元/月/㎡，2017年7月9日至2020年7月8日为（税前）93元/月/㎡］，将2016年5月16日之后应付的租金直接支付给刘新华、刘坤，直至《租赁补充协议》约定的履行期限完成为止；二、上述2016年5月16日起2016年12月31日止的租金（税前）24,178.50元（租赁面积为39.80平方米，标准为81元/月/㎡，时间为7.5个月），由乾胜龙公司于本调解协议签订之日起三十个工作日内给付完毕，2017年1月1日后的租金按照协议第一项的标准于每月1日前支付给刘新华、刘坤；三、湖北普提金商业置业股份有限公司、武汉普提金地产置业有限公司与刘新华、刘坤共同确认，双方于2010年5月22日签订的《委托租赁合同》于2016年5月16日解除，湖北普提金商业置业股份有限公司、武汉普提金地产置业有限公司应于本调解协议签订之日起十五日内将2015年3月1日起至2016年5月16日止的租金（税前）70,932.84元（租金按照上述《委托租赁合同》约定的标准，每月租金4,891.92元，时间为14.5个月）给付完毕；四、乾胜龙公司与湖北普提金商业置业股份有限公司、武汉普提金地产置业有限公司共同确认，三方于2011年4月29日签订的《租赁合同》及于2015年4月8日签订的《租赁合同补充协议》不再履行；五、乾胜龙公司与刘新华、刘坤共同确认，双方就诉争房屋的其他权利义务关系，按照乾胜龙公司按照其与湖北普提金商业置业股份有限公司、武汉普提金地产置业有限公司于2011年4月29日签订的《租赁合同》及于2015年4月8日签订的《租赁合同补充协议》约定的内容履行；六、乾胜龙公司与刘新华、刘坤在履行本协议第五项时，乾胜龙公司有权在2017年6月30日前享有单方解除权，武汉乾胜龙置业投资有限公司与刘新华、刘坤互不追究对方违约责任。若武汉乾胜龙置业投资有限公司单方解除协议履行时必须按照本协议约定的租金标准，向刘新华、刘坤支付租金至协议解除之日。”乾胜龙公司的租金给付义务履行至2016年12月31日。乾胜龙公司自述其于2017年2月开始搬离位于武汉市洪山区徐东路50号东湖春天里的1栋2楼并向刘新华、刘坤通过发出解除承租关系通知函，但其提供的已经发出通知的短信名单中没有刘新华、刘坤的名字。2018年6月份，武汉乾胜龙置业投资有限公司腾退位于武汉市洪山区徐东路50号东湖春天里的1栋1楼。刘新华、刘坤确认，自武汉乾胜龙置业投资有限公司搬离一楼后，其才取得对诉争房屋的控制权。诉争房屋已于2018年8月由刘新华、刘坤出租给案外人湖北开荣置业有限公司。一审法院认为，刘新华、刘坤代替武汉普提金地产置业有限公司、湖北普提金商业置业股份有限公司承受与乾胜龙公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，双方应按照合同约定全面履行合同义务，乾胜龙公司未按时履行租金给付义务，系本案的违约方。双方均同意解除《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，一审法院予以确认。双方对乾胜龙公司搬离武汉市洪山区徐东路50号东湖春天里的1栋2楼的具体时间存在争议，从而对支付租金的截止日期亦存在争议。在本案中，诉争房屋位于武汉市洪山区徐东路50号东湖春天里的1栋2楼，房屋结构与1楼为整体，使用2楼房屋需要从1楼大门进入。而1楼为乾胜龙公司控制使用，乾胜龙公司也没有就1楼大门钥匙及通道使用权与刘新华、刘坤进行过任何交接手续。如争议双方之间未就1楼通行和大门出入问题进行过处理，则刘新华、刘坤无法取得对2楼房屋的控制权。故一审法院在认定刘新华、刘坤取得房屋控制权的时间，以刘新华、刘坤能自由控制使用诉争房屋时间为准。所以诉争房屋的占有、使用权利是否由乾胜龙公司转移至刘新华、刘坤，应以交付或者以刘新华、刘坤实际控制之日起算而不以乾胜龙公司搬离之日起算。乾胜龙公司没有提交证据证明向刘新华、刘坤送达了解除合同的通知书，双方合同继续履行至2018年6月乾胜龙公司搬出时止，且刘新华、刘坤对此搬出时间进行了确认。刘新华、刘坤重新与他人签订租赁合同的行为可以视为其确认双方之间租赁合同的解除。刘新华、刘坤于2018年6月份取得诉争房屋的控制权，因未能明确具体时间，一审法院仅支持截至2018年6月1日的租金。根据合同约定，武汉乾胜龙置业投资有限公司应支付2017年1月1日-2017年7月8日的费用为2.70元/天/㎡×39.80㎡×189天=20,309.94元，武汉乾胜龙置业投资有限公司应支付2017年7月9日-2018年6月1日的费用为3.10元/天/㎡×39.80㎡×328天=40,468.64元。乾胜龙公司应支付的房屋租金总计为60,778.58元。关于刘新华、刘坤要求支付迟延履行的违约金、三个月租金经济赔偿款的诉讼请求，本案中刘新华、刘坤的损失为房屋空置期的收益损失及因乾胜龙公司未按时履行租金给付义务导致的利息损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’”。因此，考虑到刘新华、刘坤的实际损失情况，一审法院对刘新华、刘坤要求的违约金酌情调整为以60,778.58元为基数，年利率6%为标准，自2017年1月1日起计至实际清偿之日止。刘新华、刘坤要求夏宏荣要求共同承担上述责任的诉讼请求，根据合同的相对性，合同义务履行者为武汉乾胜龙置业投资有限公司，且刘新华、刘坤未有证据证明夏宏荣与武汉乾胜龙置业投资有限公司财产混同，因此一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认刘新华、刘坤与武汉乾胜龙置业投资有限公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》已解除；二、武汉乾胜龙置业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘新华、刘坤2017年1月1日至2018年6月1日的房屋租金共计60,778.58元。三、武汉乾胜龙置业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘新华、刘坤违约金，以60,778.58元为基数，年利率6%为标准，自2017年1月1日起计至实际清偿之日止。四、驳回刘新华、刘坤的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,881元，由刘新华、刘坤负担2,381元，武汉乾胜龙置业投资有限公司承担1,500元。二审时上诉人提交了本案之外未参加诉讼的3名业主的证言，拟证明上诉人在2017年2月份已经退场；又提交了包括被上诉人在内的业主群的微信往来记录，拟证明2017年3月份业主对外招租的条幅是经过业主集体协商后的结果。原审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2017年3月份诉争场地所在的一楼临街挂有对外招租的广告条幅。上诉人主张2017年2月退场，被上诉人对此予以认可，但认为租赁场地还有上诉人遗留的隔断等物品。本院还查明，诉争场地共有个人业主约30名，涉及本批诉讼的有15名。该出租场地是通间，只用隔断拦隔，业主没有二楼隔断空间的钥匙，除了一楼门面有钥匙外，通过楼梯上二楼后进入租赁场地不需要钥匙。本院认为，上诉人的上诉理由是否成立是本案争议的焦点。关于第一点上诉理由，本院认为，本案查明的事实表明，本案中被上诉人与上诉人原本没有直接的租赁关系，但已通过武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初2875号民事调解书确认了双方租赁关系的承接与延续。故对上诉人称双方不存在租赁关系的说法，本院不予支持。关于上诉人的第二点上诉理由，由于上诉人的该点上诉主张已经被上诉人认可，故本院对上诉人于2017年2月退场的事实予以确认。原审将上诉人退场的最后日期确定为2018年6月份，其依据是原审法院承办人现场看到二楼尚有隔断及考虑到上诉人一楼退场交钥匙的时间。本院认为原审法院确定2018年6月退场的两点依据不够充分。因为诉争之地尽管尚有部分隔断在，但并不必然表明上诉人仍然占据该地，上诉人从事的是红木家具展销，诉争之地摆放的并不是商品家具及其他经营用品。上诉人既已在2月通过短信向发租方表达了交房退场的意思，实际上也搬离了现场，表明此后上诉人并未继续控制该卖场，被上诉人也未提供证据证明自己行使场地所有权受到了上诉人的妨害。从双方在原审法院达成的调解书的第六条看，上诉人对租赁合同具有单方解除权，而调解书并未对交付方式进行约定，故应当以上诉人解除合同的意思表示及实际退场为依据。被上诉人提交的业主群微信及招租广告表明了最迟在发布广告时，被上诉人已能控制诉争房屋。考虑到发布广告时间是2017年3月份，而双方对交接方式没有约定，从有利于业主的角度，本院确定2017年3月31日为双方当事人交接完毕的时间，即上诉人应该支付被上诉人自2017年1月1日至2017年3月31日的租金9671.4元（81元/月/㎡×39.80㎡×3月=9671.4元）。上诉人支付被上诉人违约金相应地调整为以9671.4元为基数，年利率6%为标准，自2017年1月1日起计至实际清偿之日止。综上所述，乾胜龙公司的上诉请求中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初604号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初604号民事判决第四项；三、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初604号民事判决第二项为：武汉乾胜龙置业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘新华、刘坤2017年1月1日至2017年3月31日的房屋租金共计9671.4元；四、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初604号民事判决第三项为：武汉乾胜龙置业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘新华、刘坤违约金，以9671.4元为基数，年利率6%为标准，自2017年1月1日起计至实际清偿之日止；五、驳回刘新华、刘坤的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,881元，由刘新华、刘坤负担2,381元，武汉乾胜龙置业投资有限公司承担1,500元；二审案件受理费3,881元，由刘新华、刘坤负担2,381元，武汉乾胜龙置业投资有限公司承担1,500元。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 张 红审判员 骆朝辉二〇一九年三月十一日法官助理李一凡书记员陈旭敏