湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终176号上诉人(原审被告)：伍玲玲，女，1964年12月11日出生，汉族，湖南省耒阳市人，居民，住耒阳市。委托诉讼代理人：梁军，湖南惠湘律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：罗飞，男，1976年1月1日出生，汉族，湖南省耒阳市人，农民，住耒阳市。被上诉人(原审原告)：张立，男，1973年5月30日出生，汉族，湖南省耒阳市人，农民，住耒阳市。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：严皓，湖南丹阳律师事务所律师。原审被告(被告)：邓月兰，女，1966年3月28日出生，汉族，湖南省耒阳市人，居民，住耒阳市。原审被告(被告)：谷芳，女，1959年8月2日出生，汉族，湖南省耒阳市人，居民，住耒阳市。以上二原审被告的共同委托诉讼代理人：罗爱连，湖南教正律师事务所律师。上诉人伍玲玲因与被上诉人罗飞、张立原审被告邓月兰、谷芳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2018）湘0481民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍玲玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回二被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定的事实与判决结果相矛盾，会导致通过判决形式将违法行为变为合法行为，涉案楼梯是建在伍玲玲个人房屋内，伍玲玲有权支配、管理和处置；一审判决犯了机械主义错误，涉案楼梯没有恢复的必要。罗飞、张立辩称，一审认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告邓月兰、谷芳述称，伍玲玲与二被上诉人之间的纠纷与邓月兰、谷芳无关，请求法院依法判决。罗飞、张立向一审法院起诉请求：1、伍玲玲、邓月兰、谷芳按照《房屋租赁合同》履行出租标的物3-7楼房屋恢复通道，并履行交付给罗飞、张立使用的义务；2、伍玲玲、邓月兰、谷芳承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月7日，伍玲玲（甲方）与原告罗飞、案外人肖峰（乙方）签订的《房屋租赁合同》，合同主要约定：1、本合同出租房屋坐落在发明家广场东侧9号楼门面；2、租赁期限为九年，从2014年5月1起至2023年4月30日。合同到期，甲方无条件收回门面；3、押金、租金及其交纳方式：甲方1至7楼整体出租，每月租金4650元。合同签订时交押金三个月、房租三个月（其中3至7楼的押金在10月底交，逾期如押金未到位，整体收回房屋）。以后每季度头个月三日前乙方向甲方支付下个季度的租金，如果迟交或拒交房租超过三个月，甲方有权收回门面，终止合同；4、房租第一年，也就是2014年5月1日至2015年4月30日不涨房租，一年后随行就市；5、房屋乙方在合同期内可以转让，可以装修。转让时1楼每间门面乙方补助甲方5000元整。如果不给甲方知道私自转让，如果甲方发现，无条件收回门面。同日，邓月兰、谷芳也与罗飞、案外人肖峰签订的《房屋租赁合同》，合同条款除了邓月兰的出租房坐落在发明家广场东侧11号，月租金8960元；谷芳的出租房坐落在发明家广场东侧10号，月租金4650元，其他的合同条款均一致。2014年7月23日，罗飞（甲方）与张立（乙方）签订《合伙协议书》约定：1、主要经营地：发明家广场东侧邓月兰、谷芳一楼门面，及发明家广场东侧邓月兰、谷芳、伍玲玲三至七楼；2、合伙经营项目：一楼超市，三楼餐饮，四楼网商公司，五楼办公，六、七楼出租；3、合伙期限：自2014年7月23日起至2023年4月30日止；如果需要延长期限的，经双方同意后，在合伙期满前六个月内办理有关于续；4、出资金额、方式、比例、期限：①乙方出资人民币60万元，甲方出资人民币10万元并提供客户资源以及经营必需的社会关系；②双方在合伙企业的股份为：甲方20％：乙方80％；5、盈余分配与债务承担：双方协定按相应股份承担盈亏，不得有异议。2014年7月22日，罗飞（甲方）与肖峰（乙方）达成《房屋转让协议》约定：甲方现把从伍伯行，张凤祥、李万军、梁尤云、邓月兰、谷芳、伍玲玲等承租过来的发明家广场东例8-19号2楼12间和伍玲冷一楼门面一间转让给乙方，现就的相关事宜达成以下协议：1、在租房方面的相关合同签订、租金支付等均以甲方的名义处置，甲方只负责相关手续办理，不承担任何经济费用。合同存续期间乙方的一切债权债务以甲方与各房东签订的合同为准；2、协议签订时乙方一次补偿甲方240800元，甲方不再参与此标的物经营，也不承担任何债权债务，全权由乙方自主经营，甲方不得干涉；3、协议签订后，在2014年5月1日之前，与此标的物的一切债权债务与乙方无关。在2014年5月1日之后与此标的物的一切债权债务与甲方无关。2016年8月3日，伍玲玲（甲方）与肖峰（乙方）达成《房屋租赁合同》约定：1、本合同出租房屋坐落在发明家广场东侧9号一、二楼门面；2、租赁期限为8年，从2016年8月3日起至2024年8月3日；3、押金、租金及其交纳方式：二楼每间每月1000元，一楼一间每月2450元。合同签订时交押金三个月、房租三个月。以后每季度头个月三日前乙方向甲方支付下个季度的租金，如果迟交或者拒交房租超过三个月，甲方有权收回门面，终止合同；4、房屋乙方在合同期内可以转让，可以装修。如果不给甲方知道私自转让，如果甲方发现，无条件收回门面，如乙方需要转让，转让后仍按原房租赁合同规定的内容执行到租赁期满；5、租赁期间，甲方不得采取锁门、断水、断电等方式影响乙方经营，否则甲方应每天向乙方支付违约金5000元。合同签订后，罗飞、张立对租赁物进行装修并经营，罗飞、张立在履行《房屋租赁合同》前期均履行了各自义务，原告也按时交纳了房租，罗飞房租一直交到伍玲玲将楼道拆除之前。但案外人肖峰经营的二楼及伍玲玲的一楼门面却经常拖欠房租，因对肖峰拖欠房租不满，2017年7月8日，伍玲玲叫人把其二楼连接三楼的楼梯间拆除，并进行了重新装修，该楼梯是通往三至七楼的唯一通道，因而导致罗飞、张立租赁的3-7楼无法经营使用，酿成本案纠纷。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，罗飞与伍玲玲、邓月兰、谷芳签订的房屋租赁合同是合法有效的，合同约定1-7楼均为整体出租，罗飞虽然将二楼的12间房屋及伍玲玲的一楼门面转让给案外人肖峰，但肖峰也是原租赁合同的签订人，且又随后与伍玲玲签订了房屋租赁合同，伍玲玲知道二楼及自己一楼门面的房租应该由肖峰交纳，因肖峰未交纳二楼及一楼门面的房租给伍玲玲，伍玲玲拆除了自己二楼的楼梯间并封闭了与三楼的连接，造成罗飞无法对3-7楼租赁房进行经营，在此之前，罗飞并没有拒交房租的违约行为，因此，伍玲玲的行为构成违约，应承担违约责任。按伍玲玲、邓月兰、谷芳的自认，一楼、二楼已进行了分配，由各自占有、使用，伍玲玲拆除的是其占有使用的二楼楼梯间，邓月兰、谷芳并不是该楼梯间的共有人，按1-7楼整体出租的合同约定，该二楼也是属于伍玲玲所有，故邓月兰、谷芳不承担本案的违约责任。罗飞、张立要求伍玲玲按照《房屋租赁合同》履行出租标的物3-7楼房屋恢复通道，并履行交付给罗飞使用的义务诉讼请求，一审法院予以支持；其他诉讼请求不予支持。张立与罗飞签订的是合伙协议，是二被上诉人内部协议，二被上诉人签订的合伙协议对伍玲玲、邓月兰、谷芳没有约束力，张立并未同签订房屋租赁协议，不是房屋租赁的相对方，故张立不具备本案的主体资格，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：1、伍玲玲在本判决生效后20日内恢复发明家广场东侧9号楼2楼至3-7楼楼梯间通道；2、驳回罗飞、张立的其他诉讼请求。本案案件受理费400元，由伍玲玲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。伍玲玲在二审中提供的耒阳市建设工程规划审批呈报表、城市规划区私人住宅建设审批单与本案房屋租赁合同无关联，本院不予采信；照片可以证明本案房屋的现状，本院予以采信；《解除房屋租赁合同协议》解除的只是伍玲玲与肖峰之间的房屋租赁合同关系，并不涉及罗飞与伍玲玲的房屋租赁合同，不能证明罗飞与伍玲玲之间的合同关系已经解除；租金表罗飞、张立无异议，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，罗飞与伍玲玲签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，2016年8月3日，伍玲玲与案外人肖峰签订《房屋租赁合同》，约定将案涉的发明家广场东侧9号楼门面一、二楼门面租给肖峰，罗飞继续租赁该栋房屋3至7楼，罗飞与伍玲玲之间的房屋租赁合同并未解除，罗飞没有拒交房租的违约行为，伍玲玲拆除了二楼楼梯间并封闭了与三楼的连接，致使罗飞不能正常使用租赁物，伍玲玲已构成违约，故一审判决伍玲玲在恢复发明家广场东侧9号楼2楼至3-7楼楼梯间通道，并无不当。综上所述，伍玲玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人伍玲玲负担。本判决为终审判决。审判长 周 宏审判员 刘丽娅审判员 杨丹慧二〇一九年三月十一日书记员 刘婉君