上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初25194号原告：谢丽娟。原告：梁育林。两原告共同委托诉讼代理人：翟方进，上海申康律师事务所律师。被告：吴雪霞。被告：林德贵。原告谢丽娟、梁育林与被告吴雪霞、林德贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢丽娟、梁育林的共同委托诉讼代理人翟方进到庭参加了诉讼。被告吴雪霞、林德贵经本院合法传唤无正当理由拒不出庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谢丽娟、梁育林向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行上海市闵行区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《上海市房地产买卖合同》并协助办理系争房屋的过户手续，将系争房屋过户至两原告名下；2.判令两被告以人民币(币种下同)1,988,000元为基数，按每日万分之四支付违约金，自2015年12月1日起算至实际过户之日止。事实和理由：两原告和两被告于2015年9月1日签订《上海市房地产买卖合同》，约定两被告将其所有的位于上海市闵行区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋售于两原告，合同约定，该房转让价1,988,000元，双方应于2015年11月30日前办理过户登记。现原告早已支付全款，被告已于2015年9月9日将系争房屋交付原告使用至今，在约定的过户日期前，系争房屋因被告与案外人的经济纠纷于2015年11月17日被上海市闵行区人民法院(以下简称闵行法院)查封,致原告无法办理过户登记手续。后，两原告向闵行法院起诉,经审理后闵行法院于2017年2月20日依法作出(2016)沪0112民初24779号民事判决书，判决双方签订的房屋买卖合同有效。因系争房屋2016年9月7日被闵行法院因其他案件司法查封,故闵行法院在上述案件中驳回了原告要求过户的相关诉请。2017年4月，原告向闵行法院提出执行异议,要求撤销查封，但该执行异议的请求被驳回。2017年5月16日，原告又向闵行法院提起执行异议之诉，闵行法院于2018年5月31日作出(2017)沪0112民初13566号民事判决书，判决解除系争房屋的查封并不得执行，该判决现已生效。现系争房屋已具备过户条件,故两原告再次诉至法院,望判如诉请。被告吴雪霞、林德贵未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋登记于林德贵、吴雪霞名下。2015年8月18日，谢丽娟、梁育林(承购方，签约乙方)、吴雪霞(出售方，签约甲方)与案外人上海先原房地产经纪有限公司(居间方，签约丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方委托丙方作为居间方承购甲方系争房屋，建筑面积91.26平方米。乙方为表示承购系争房屋之诚意，同意于签订本协议时，支付诚意金50,000元，如甲方接受以下要约或与乙方达成一致意向，诚意金自动转为定金。总成交价1,988,000元。交房时间暂定于2015年9月1日前。如甲方在要约有效期内签署本协议确认接受乙方要约的，甲乙双方的房屋买卖关系即告成立，乙方应在本协议生效后5日内或2015年8月23日前到丙方签约中心就本协议确定的主要内容与甲方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。甲方承诺此物业为满五唯一，乙方承担本次交易过程中所产生的所有税费及中介费，甲方同意配合乙方办理产权公证。双方还对其他内容作了约定。签约当日，吴雪霞收到两原告支付的购房定金50,000元，为此吴雪霞于当日出具《定金收据》一张，该收据载明“今收到谢丽娟购买系争房屋定金50,000元”。2015年8月23日，两原告通过梁育林的银行账户向吴雪霞、林德贵转账支付1,150,000元，为此吴雪霞、林德贵于当日出具《收据》一张，载明“今收到梁育林购房首付款1,200,000元(含订金50,000元在内)”。2015年9月1日，谢丽娟、梁育林(买受人，签约乙方)与吴雪霞、林德贵(卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定由乙方受让甲方系争房屋，建筑面积91.26平方米。系争房屋转让价款1,988,000元。甲方于2015年9月1日前腾出系争房屋。2015年11月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金为未付款的日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。该合同补充条款(一)约定甲乙双方应于乙方办妥贷款合同手续及交易中心通知可交易时间后5个工作日内至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方知晓乙方社保到2015年10月满两年、并等乙方社保满两年开始交易；甲方配合乙方做房屋产权公证；双方还对交房时间、户口时间、乙方贷款、违约责任等作了明确约定。该合同附件三付款协议又约定乙方于2015年8月18日支付甲方定金50,000元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。乙方于签订本买卖合同后于2015年8月24日前将房款1,150,000元直接支付予甲方，甲方向乙方出具收款收据；乙方于甲乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房屋产权证》的收件收据后支付788,000元，此款应于甲方拿到银行结清证明，并办理好银行抵押注销，做公证当天乙方应把此笔款项一次性付清；甲乙双方协商一致由乙方承担交易过程中产生的税费，乙方应按《佣金确认书》的约定将佣金支付予居间方，任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方、第三方或居间方的利益；乙方应于交易过户日之前一次性付清居间服务费。签约当日，两原告通过梁育林的银行账户向两被告转账支付500,000元，为此吴雪霞、林德贵于当日出具《收据》一张，载明“收到梁育林购房款500,000元”。2015年9月8日，吴雪霞、林德贵委托案外人侯昌云为代理人，代为办理如下事宜：1、代为与购房者签订出售系争房屋的相关合同及文件；2、代为办理系争房屋的房地产权转移登记手续；3、代为办理系争房屋的交接以及物业、水、电、燃气、电话、有线电视、维修基金等过户手续；4、代为办理审税、缴纳税费并支付与上述委托事项相关的其他各项正当费用；5、如有需要则代为协助买方办理银行贷款手续；6、代为办理与出售系争房屋相关的其他事宜；委托期限为一年，自委托之日起至一年期满为止。前述委托经上海市闵行公证处公证，公证书编号(2015)沪闵证字第9207号。当日，两原告通过梁育林的银行账户向两被告转账支付288,000元。2015年9月9日，被告吴雪霞与原告谢丽娟办理了系争房屋的交接手续。系争房屋自此由两原告居住使用至今。2015年9月11日，两原告与林德贵、吴雪霞签订《房地产抵押借款合同》，约定林德贵作为借款人向两原告(出借人)借款1,980,000元，借期自2015年9月8日至2016年9月7日，林德贵、吴雪霞将系争房屋作为抵押物提供担保。该合同对借款利率及违约责任未作明确约定。为此，双方办理了抵押权人为两原告的抵押登记，债权数额为1,980,000元，债务履行期限从2015年9月8日至2016年9月7日。2015年11月4日，曾xx向闵行法院提起诉讼，请求判令：1.判令蒋xx立即返还曾xx借款本金1,682,000元及利息494,508元，并以1,682,000元为本金，自2015年11月1日至实际支付日止，按年利率24%计算的逾期利息；2.判令蒋xx支付曾xx催讨所产生的律师费10,000元、诉讼保全担保费3,280元；3.判令林德贵、上海YX实业有限公司对蒋xx的上述债务承担连带担保责任。闵行法院经审理后认为，蒋xx因周转之需分两次各向曾xx借款100万元，合计200万元，该合法的借贷关系受法律保护。蒋xx未按约定履行还款义务，构成违约，对曾xx要求其归还借款及按年利率24%计算未还款利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；对曾xx根据双方合同约定主张律师费，本院予以支持；关于诉讼保全担保费，约定不明，缺乏依据，本院不予支持。林德贵、上海YX实业有限公司系自愿为蒋xx提供担保，对曾xx要求林德贵、上海YX实业有限公司对蒋xx的债务承担连带责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。后，闵行法院于2016年9月6日依法作出(2015)闵民一(民)初字第23120号案件判决：蒋xx返还借款、支付利息、支付律师费损失，林德贵、上海YX实业有限公司承担连带清偿责任。该判决现已生效。系争房屋因该案于2015年11月17日被本院司法查封。后待两原告社保满两年，为办理系争房屋过手手续之需，谢丽娟、梁育林(买受人、乙方)与吴雪霞、林德贵(卖售人、甲方)的委托代理人侯昌云于2015年11月10日签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定：乙方向甲方购买龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积91.26平房麽，转让价款为1,650,000元；甲方于2015年11月9日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲乙双方确认，在2015年12月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金为未付款的日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%，甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金；本合同自公证处公证之日起生效。补充条款(一)约定：甲方应于签订买卖合同当日将该房屋《上海市房地产权证》交于上海先原房产经纪有限公司保存，甲乙双方应于签订本《买卖合同》三日内进行交易中心办理审税及查限购事项，甲乙双方应于乙方办妥贷款合同手续及交易中心通知可交易时间后5个工作日内至闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续。该合同还对其他内容进行了约定。同日，双方至闵行区房地产交易中心办理审税及过户，但因系争房屋被司法查封，无法办理过户。2016年8月24日，谢丽娟、梁育林向闵行法院提起诉讼，请求判令：1.确认谢丽娟、梁育林与林德贵、吴雪霞就系争房屋于2015年9月1日签订的《上海市房地产买卖合同》有效；2.林德贵、吴雪霞继续履行合同并配合过户；3.林德贵、吴雪霞支付逾期过户违约金。闵行法院经审理后认为，双方就系争房屋于2015年9月1日签订的《上海市房地产买卖合同》有效，双方应按约履行。且谢丽娟、梁育林已经支付全部购房款，林德贵、吴雪霞应配合过户，但因系争房屋尚存有司法查封，客观上不具备办理产权转让过户手续的基础与条件，故对过户以及支付逾期过户违约金的诉讼请求，不予支持，待系争房屋的司法查封处理后，谢丽娟、梁育林可另行主张相关权利。闵行法院于2017年2月20日依法作出(2016)沪0112民初24779号案件判决：谢丽娟、梁育林与林德贵、吴雪霞于2015年9月1日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》有效并驳回其余诉讼请求。该判决现已生效。系争房屋因该案于2016年9月7日被本院司法查封。2017年4月，谢丽娟、梁育林向闵行法院提起执行异议，闵行法院经审查后认为：系争房屋依法登记在被执行人林德贵及他人名下，不动产登记是物权确认的重要依据，被执行人林德贵未履行法定的清偿债务之义务，本院对登记在其名下的相应责任财产实施的查控措施于法有据，并为必要。因谢丽娟、梁育林与林德贵、吴雪霞房屋买卖合同纠纷一案，本院作出的(2016)沪0112民初24779号民事判决形成于本案系争房屋被司法查封之后，故本异议审查程序不为该案判决既判力所及。又，谢丽娟、梁育林提起主张的权利基础为债权请求权，其提交的书证及质证情况不足以印证系争房屋的物权依法发生变动的客观事实。综上，案外人谢丽娟、梁育林的异议请求，不足以阻却本案执行措施的依法实施。闵行法院于2017年5月3日裁定驳回了谢丽娟、梁育林的异议请求。2017年5月16日，谢丽娟、梁育林作为原告，以曾xx为被告，以蒋xx、林德贵、吴雪霞、上海YX实业有限公司为第三人，向本院提起诉讼，请求判令对系争房屋不得执行，并解除系争房屋的查封。闵行法院经审理后认为，在解决执行中对特定标的物是否执行的问题之时，对于已经签订买卖合同并支付全部购房款、实际占有房屋、尚未办理过户无过错的买受人享有的是一种法定特殊债权，该债权优先于普通债权，故在符合该规定构成要件的情况下，无过错的买受人可以依据该特殊债权提起执行异议之诉，并可以对抗申请执行人的普通债权。谢丽娟、梁育林与林德贵、吴雪霞于2015年9月1日已签订买卖合同，且于2015年9月8日之前支付了全部购房款，并自2015年9月9日起取得系争房屋并居住至今，早于(2015)闵民一(民)初字第23120号案件的司法查封。而谢丽娟、梁育林申请房屋产权过户的过程中因上述司法查封而受阻，非因谢丽娟、梁育林自身原因未办理过户，就此其也并无过错，故本院认定谢丽娟、梁育林作为特定债权人有权阻却(2015)闵民一(民)初字第23120号案件中对系争房屋的查封措施，谢丽娟、梁育林要求解除查封的诉讼请求，本院予以支持。后，闵行法院于2018年5月31日依法作出(2017)沪0112民初13566号民事判决：解除对上海市闵行区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封措施，且不得执行上海市闵行区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋。该判决现已生效。以上事实，由两原告提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》二份、委托书、公证书、上海市不动产登记簿、收据三张、定金收据、中国农业银行银行卡交易明细清单、《房屋买卖交接书》、(2016)沪0112民初24779号民事判决书、(2017)沪0112民初13566号民事判决书以及原告的当庭陈述所证实并均经庭审质证。本院认为，原告谢丽娟、梁育林与被告林德贵、吴雪霞就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》已经(2016)沪0112民初24779号民事判决书被确认为有效。但当时系争房屋上存有司法查封，不具备办理过户手续的条件。后两原告向本院提起执行异议之诉，系争房屋上存在的司法查封经(2017)沪0112民初13566号民事判决书确认解除，故系争房屋已经具备过户条件，本院对两原告要求两被告继续履行就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，并协助办理系争房屋的过户手续的诉讼请求予以支持。关于违约金，根据《上海市房地产买卖合同》约定，两被告未按约定期限交付房屋(包括房地产交接及房地产权利转移)的，应当支付违约金，违约金应按照两原告已付款日万分之四计算，自应合同约定的房地产权利转移之次日起算(即2015年12月1日)至实际过户之日止。系争房屋因两被告与案外人的经济纠纷导致被查封而无法过户，逾期过户的责任在两被告，故本院对两原告要求两被告支付违约金的诉讼请求予以支持，关于违约金标准，审理中，两原告自愿降低违约金标准，由本院酌情调整，本院酌情调整至按每日万分之三计算。以1,988,000元为基数，自2015年12月1日起算至实际过户之日止。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的依法审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴雪霞、林德贵于本判决生效之日起十日内配合原告谢丽娟、梁育林办理上海市闵行区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将该房屋过户至原告谢丽娟、梁育林名下;二、被告吴雪霞、林德贵于本判决生效之日起十日内向原告谢丽娟、梁育林支付违约金，以1,988,000元为基数，按每日万分之三的标准计算，自2015年12月1日起算至实际过户之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,223.12元，由被告吴雪霞、林德贵共同负担。案件公告费560元，由被告吴雪霞、林德贵共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 端人民陪审员 尹 萍人民陪审员 王建中二〇一九年三月八日书 记 员 刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。