湖南省株洲市石峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0204民初204号 原告：株洲市恒基物业管理有限公司，住所地株洲市荷塘区新华东路**新荷家园**门面。 法定代表人：罗万全，系公司总经理。 委托诉讼代理人：唐海翠，湖南东盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪玲，湖南东盛律师事务所律师。 被告：刘西萍，女，汉族，1964年5月23号出生，户籍地湖南省株洲市石峰区，现住株洲市石峰区。 委托诉讼代理人：杨剑明，男，汉族，1963年2月14日出生，户籍地湖南省株洲市石峰区。系被告刘西萍丈夫。 原告株洲市恒基物业管理有限公司诉被告刘西萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月18日受理后，依法由审判员石婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告株洲市恒基物业管理有限公司委托代理人唐海翠，被告刘西萍及委托诉讼代理人杨剑明到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原告株洲市恒基物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付欠付的物业管理费8088元（2014年1月1日至2018年10月31日，按1.1元/月·㎡计算（面积126.79㎡）；事实和理由：原告为莱茵小镇小区提供物业服务，原告与该小区开发商于2012年12月29日签订《前期物业管理服务委托合同》，约定物业费小高层电梯房按1.5元/月/平方米收取（原告实际按1.1元/月/平方米收取）。后于2016年11月19日与小区业委会签订《莱茵小镇物业管理服务合同》，约定小高层住宅物业费按1.1元/月/平方米收取。原告履行了义务，被告系小区的业主，但是自2014年1月1日起至2018年10月31日止未交纳物业服务费用。 被告刘西萍辩称：1、原告从提供服务至今，从未与业主进行沟通与调查，业主很多问题得不到处理；2、小区的安全监控长期处于瘫痪状态，13栋的入户门禁系统从2011年交房起，被告家就无法使用。2017年门禁系统主机损坏，返厂维修后使用效果更差，门禁系统形同虚设；3、13栋门厅前的化粪池，从被告入住开始经常堵塞，污水四流，直到2018年3月原告在业委会的干预下才彻底解决；4、12栋、13栋、14栋楼下的景观水池在近两年不曾循环换水过，现已变成死水池、臭水池；5、被告家厨房公用烟道漏烟，多次向物业申请维修，到现在无果；6、13栋楼下及主干道上的下水井盖损坏有一年多，至今未更换；7、小区原在26栋绿化带放置的一块几顿重的景观石，约在2017年不翼而飞；8、小区养鸡、养狗业主不在少数，小区道路狗屎到处可见，还存在毁坏公共绿化带，私搭乱建的现象；9、小区乱停车现象严重；10、小区业委会成立后，对物业管理进行过检查考核，各项指标以100分制评分，考核结果原告只得50分。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的情况说明，被告有异议，本院结合原、被告庭审中的陈述，对该证据真实性予以采信；2、对被告提交的厨房烟道、门禁申请维修单，原告对关联性有异议；对被告报修的门禁系统，因已过保修期，原告方已向业委会申请动用维修基金。本院认为该组不能达到证明原告物业服务存在瑕疵的证明目的，本院不予采纳；3、对被告提交的客房电源插座因烟道漏烟造成油污痕迹斑斑的照片，原告对三性均有异议，本院认为该证据被告不能说明拍摄时间及位置，本院不予采纳；4、对被告提交的13楼下下水道堵塞污水横流照片，原告对三性均有异议，本院结合原、被告庭审中的陈述，对该证据真实性予以采纳，另原、被告双方一致确认该下水道问题已由原告疏通，彻底解决污水横流问题，故本院认为原告尽到了物业管理职责，对原告的证明目的不予采纳；5、对被告提交的物业门禁2017年维修告示，原告对三性均有异议，本院对该证据的证明目的不予采纳；6、对被告提交的入户门墙壁上小广告照片、小区景观石存放位置图照片、个别业主毁坏公共绿化带私搭乱建照片及楼下及主干道的下水盖损坏图片，原告对三性均有异议，本院认为四组证据能一定程度上反映原告物业服务存在一般瑕疵；7、对被告提交的莱茵小镇物业服务质量检查考核扣分报告，原告对三性均有异议，认为该考核标准系业委会自行制作，没有与业委会达成一致，且如果物业公司服务或整改没有到位，业委会会解除合同，而实际情况是2018年业委会与原告又续签了物业服务合同，本院对该证据的证明目的不予采纳。 根据本院采信的证据，结合当事人陈述，本院确认如下案件事实： 被告刘西萍系株洲市石峰区红旗北路847号莱茵小镇小区13栋901号房屋（为电梯房住宅）的业主，房屋建筑面积126.79平方米；原告株洲市恒基物业管理有限公司系莱茵小镇小区的物业服务企业，2007年与莱茵小镇开发商湖南中天恒基房地产开发有限公司签订前期物业服务合同后进入该小区提供物业服务直至该小区业委会成立，业委会成立后，原告与小区业委会于2016年11月19日签订物业服务合同，后又于2018年11月24日与小区业委会续签物业服务合同，并为莱茵小镇小区提供物业管理服务至今。原告与湖南中天恒基房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同约定物业服务费为1.5元／㎡·月，原告实际按1.1元／㎡·月收取，原告与小区业主委员会签订的物业管理服务合同中约定电梯房住宅的物业费为1.1元／㎡·月。被告自2014年1月日开始拖欠原告物业管理费。2014年12月31日，2015年12月31日，2016年12月31日，2017年12月31日，原告曾以粘贴《物业费催缴通知》的方式向被告催交物业费。 另查明，原告在物业管理过程中在安全防护、卫生清洁、公共设施维护等方面存在不到位的情况。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业公司，应当依照物业服务合同的约定履行其物业管理服务的职责，被告作为业主则应及时缴纳应缴的物业管理服务费用。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域或某些方面做得不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费业主的利益。根据本院查明的事实，原告在物业管理过程中，在安全防护、卫生清洁、公共设施维护等方面存在一定程度上不到位的情形，未能切实履行其管理服务职责，但该情由尚不属于重大服务瑕疵。本院认为，物业服务过程中存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交物业服务费的正当、充分的理由，故被告主张原告服务未达到服务标准为由拒绝支付物业费，本院不予支持。另被告辩称房屋烟道漏烟，其属于房屋质量问题，不属本案审理范围，被告可另行主张权利。综上，对于被告所拖欠的2014年1月1日至2018年10月31日的物业费金额，原告诉请按照合同约定的1.1元／㎡·月计算为8088元（126.79㎡×1.1元／㎡×58个月），不违反法律规定，本院依法予以支持。 原告作为物业公司，在今后的物业服务中，应加强服务意识，切实履行好物业合同约定的义务，不断提升物业服务水平，为小区业主提供更好的服务。作为业主，也应及时、全面地履行交纳物业费的义务，对于发生的纠纷，应本着互谅互让、友好协商的原则予以解决，共同努力营造和谐美好的生活环境。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下： 被告刘西萍于本判决生效之日起十日内向原告株洲市恒基物业管理有限公司支付物业管理费8088元。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘西萍承担。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的,应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。 审判员  石婷 法官助理方毅维 二〇一九年三月十四日 书记员  刘欢