湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂民申878号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：汤友珍，女，1968年8月28日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：徐玲，女，1978年5月24日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：龙雪影，男，1990年7月26日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：房亚宾，男，1977年8月22日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张勇军，男，1975年3月3日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙斌，男，1989年2月15日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李铁军，男，1977年2月23日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张斌，男，1991年11月26日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙小才，男，1974年10月2日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：罗春意，女，1976年2月12日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：钟海鹏，男，1978年12月29日出生，汉族，住湖北省洪湖市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：鄢姗姗，女，1978年8月18日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。以上十二名再审申请人共同委托诉讼代理人：鲁万群，男，1961年9月2日出生，汉族，住湖北省洪湖市。系湖北省嘉鱼县鱼岳镇东街社区居民委员会推荐。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：湖北鑫昌置业有限公司。住所地：湖北省嘉鱼县鱼岳镇山湖壹号。法定代表人：赵爱群，该公司总经理。一审原告、二审上诉人：赵忠荣，男，1979年11月1日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。一审原告、二审上诉人：孙伟，男，1986年4月23日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。一审原告、二审上诉人：尹泽松，男，1990年4月14日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。一审原告：李玉艳，女，1975年10月14日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。一审原告：孙川，男，1987年2月8日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。一审原告：孙正威，男，1988年12月3日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。一审原告：杜勇，男，1980年12月27日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。一审原告：张勇兵，男，1979年11月2日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。一审原告：张菊芳，女，1979年7月3日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。一审原告:李娟,女,1968年9月24日出生,汉族,住湖北省嘉鱼县。一审原告：阳雪花，女，1984年10月28日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。一审原告：刘波，男，1983年9月5日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。一审原告：李永山，男，1978年8月2日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。一审原告：李春生，女，1973年2月9日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。再审申请人汤友珍、徐玲、鄢珊珊、龙雪影、房亚宾、张勇军、孙斌、张斌、孙小才、罗春意、钟海鹏、李铁军因与被申请人湖北鑫昌置业有限公司（以下简称鑫昌公司），一审原告、二审上诉人赵忠荣、孙伟、尹泽松及一审原告李玉艳、杜勇、张勇兵、张菊芳、李娟、阳雪花、刘波、李永山、李春生、孙正威、孙川房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市中级人民法院（2018）鄂12民终1041号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。汤友珍、徐玲、鄢珊珊、龙雪影、房亚宾、张勇军、孙斌、张斌、孙小才、罗春意、钟海鹏、李铁军申请再审称：1、2012年，鑫昌公司进行了极具诱惑力的宣传，称其所开发的商品房“山湖壹号”傍依三湖连江，并附设空中花园、儿童游乐、室外健身，还承诺全天候热水供给，冷暖中央空调，用电节约三分之一。申请人对鑫昌公司的宣传深信不疑，认为开发商肯定会重合同、守信用。尽管房价昂贵，申请人仍与鑫昌公司签订了商品房买卖合同。但鑫昌公司根本不按合同的约定和规划部门批准的设计图纸进行施工。本来可以享受的空中花园、儿童游乐、室外健身和可以站在屋顶的阳台上尽情地欣赏三湖连江的旖旎风光现却化为乌有，全天候热水供给、冷暖中央空调也成为奢望。如今，鑫昌公司用近千平方米的蓝色钢瓦建筑、巨幅广告牌和一次又一次的烟囱取代了原设计的效果，全天候热水供给、冷暖中央空调和用电节约三分之一的承诺根本没有兑现，而是要热水没热水，要暖气没暖气，要冷风没冷风，用电成本比正常费用还贵好几倍，申请人根本用不起。申请人准备入住的时候，鑫昌公司又强行向申请人收取水开户、电开户、中央空调开户等不合理的费用。一审提起诉讼的二十六名原告中，汤友珍和杨卫虽然于2017年2月21日向一审法院起诉了鑫昌公司，但限于汤友珍和杨卫二人，并不代表其他当事人。而且，由于汤友珍和杨卫没有就实质性的问题起诉鑫昌公司，所以，一审法院作出（2017）鄂1221民初223号民事判决后，汤友珍和杨卫放弃了上诉，该案与本案没有关联。申请人跟鑫昌公司签订的《商品房买卖合同》第十条关于规划、设计变更的约定是：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更……，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。”事实上，规划部门并没有批准规划变更，设计单位也没有同意设计变更，申请人也从未收到鑫昌公司的任何书面通知。如果收到了通知，申请人肯定要求退房。《商品房买卖合同》第十七条第一款约定：“该商品房所在楼宇的屋面使用权属全体业主所有。”《商品房买卖合同》第十八条还约定：“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。”鑫昌公司擅自增加蓝色钢瓦等建筑，违反了合同约定。2、《中华人民共和国合同法》第十五条规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”鑫昌公司的宣传图片、简介中“全天候热水供给、冷暖中央空调、用电节约三分之一”的承诺已经符合了《中华人民共和国合同法》中对要约的定义，自然产生了法律上的约束力。鑫昌公司在二审中称“上诉人入住时享受到了”三项实惠，二审判决认定申请人“没有提供证据证明鑫昌公司没有履行上述承诺”，申请人在二审期间提供鑫昌公司负责人都需要另行安装空调的照片足以证明鑫昌公司没有履行三项实惠的承诺。3、申请人与鑫昌公司签订的《商品房买卖合同》中第四条“计价方式与价款”的第四项约定“本合同总价款不包括买受人办理土地，房屋产权登记和权证的费用”，也就是说，在这每平方米4000元的总房价中包括除了办理土地，房屋产权登记和权证的费用以外的一切费用，自然也就包括水开户、电开户、中央空调开户等费用。虽然《合同补充协议》中第四条约定“买受人用水、电、有线单独开户，费用由买受人承担”，但是，申请人的水、电等开户全部都是由鑫昌公司统一办理的，没有哪一家单独开户，即便申请人当中有单独开户的，鑫昌公司也应该退还每平方米4000元的总房价中所包含的水、电等开户的费用，而不应该据为己有。请求依法再审本案。本院经审查认为，1、关于应否拆除涉案商品房楼宇屋面的蓝色钢瓦建筑和广告牌，恢复原设计“空中花园”的问题。因再审申请人与鑫昌公司签订的《商品房买卖合同》中没有约定“空中花园”这一设施，故鑫昌公司商品房广告中的“空中花园”设施仅为要约邀请，并非要约，不产生合同约束力。虽然鑫昌公司在相关部门进行验收备案时，将原设计楼顶花园进行了变更，但该变更事项不属于双方签订的《商品房买卖合同》中第十条约定的对“商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”进行的变更，故鑫昌公司无需就此书面通知购房人。再审申请人关于应拆除涉案商品房楼宇屋面的蓝色钢瓦建筑和广告牌，恢复原设计“空中花园”的再审申请理由，缺乏事实依据，本院不予支持。2、关于再审申请人主张鑫昌公司兑现“全天候热水供给、冷暖中央空调、用电节约三分之一”是否具有事实依据的问题。根据原审法院审理查明的事实，再审申请人对于“山湖壹号”小区内具备实现全天候热水供给、冷暖中央空调的条件不持异议，但认为中央空调和热水不是全天候供给，用电成本比正常贵几倍。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，再审申请人应当提供证据证明前述事实，在再审申请人举证不充分的情形下，原判决对再审申请人此项主张未予支持，并无不当。3、关于鑫昌公司应否向再审申请人退还不合理收费的问题。双方签订的《补充协议》第四条约定“买受人水、电、有线单独开户，费用由买受人承担（费用按当期实际发生额为准）”，鑫昌公司依据合同约定向购房人收取水、电、有线开户费具有合同依据。再审申请人关于鑫昌公司应退还不合理收费的再审申请理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，汤友珍、徐玲、鄢珊珊、龙雪影、房亚宾、张勇军、孙斌、张斌、孙小才、罗春意、钟海鹏、李铁军的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回汤友珍、徐玲、鄢珊珊、龙雪影、房亚宾、张勇军、孙斌、张斌、孙小才、罗春意、钟海鹏、李铁军的再审申请。审判长  邵震宇审判员  王潜勇审判员  张之婧二〇一九年三月二十七日书记员  张本蕤