山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终126号 上诉人（原审被告）：宁阳县宏达置业有限公司，住所地宁阳县城海力大道南段路东。 法定代表人：张瑞华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马海锋，山东锦春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵玉森，山东锦春律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：鹿令刚，男，1987年11月11日出生，汉族，住宁阳县。 委托诉讼代理人：李大民，山东五岳律师事务所律师。 上诉人宁阳县宏达置业有限公司（以下简称宏达置业公司）因与被上诉人鹿令刚商品房预售合同纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2018）鲁0921民初692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宏达置业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、办理不动产证是一项复杂的工作,涉及政府部门众多以及被上诉人的积极配合。按照房产开发的实际情况,办理程序复杂，涉及多方面因素。另外,没有业主的积极协助,办理不动产大证的进度也会受到影响，办证过程中的每一步都需要业主的积极配合,不能办理不动产大证的责任不能全部归责于我方。二、对于上诉人的原因导致拖延办证,上诉人已经采取了积极的补救措施,即对一二期业主按照房屋建筑面积20元/平方米进行一次性补偿，补救措施已经取得了广大业主的理解和支持(包括因此诉讼后又撤诉的业主)。三、合同第二十条(一)的约定,是指“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”,并非指“在90日内办理完毕”,也不是指“买受人在90日内取得房屋权属证书”。同合同中第二十条(二)的约定,申请登记的方式为第三种,即“买受人自己办理所有权转移登记和土地出让,出卖人提供相应证件,按国家规定各自承担相应费用”。所以,延期办证不能证明是上诉人的责任。四、被上诉人将办证的费用交纳给了物业公司,而非上诉人,这说明被上诉人是委托物业公司办理证件,属于被上诉人自己办理所有权转移登记的方式。五、延期办理完毕不动产证的违约金明显偏高,应当予以调整并降低。综上,请求发回重审或依法改判。 被上诉人鹿令刚辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、上诉人上诉理由不能成立，本案一审中法院未支持上诉人的观点，双方之间的商品房预售合同系真实意思表示，应认定合法有效，双方应根据合同约定履行各自的义务，但上诉人显然违反了合同约定，故应当依法承担违约责任。三、在本案上诉过程中，上诉人就车位租赁和办理不动产证对被上诉人做出了除外和不予办理的决定，进一步损害了其合法权益。希望二审法院依法纠正上诉人的违法行为，上诉人应当按照合同约定履行义务，否则构成持续违约。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 鹿令刚向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金22910元（暂计至2018年1月24日），全部违约金计算至实际办理产权证书时止；2.本案的诉讼费用及邮寄费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年8月7日，原告鹿令刚（××）与被告宏达公司（××）签订合同编号为YS00010747的《商品房预售合同》一份，交易房屋代码65078。合同主要内容：土地使用权证号：宁国用2011第**，建设工程规划许可证号：建字第**，施工许可证号：15-05-22，商品房预售许可证号：宁房宁预字第000382号。：宁房宁预字第**园第17幢2单元17层1702室住宅，建筑面积131.13平方米，单价每平方米3780元，附属设施储藏室5.89平方米，单价每平方米1900元，以上合计价款506862元；贷款方式付款，已付清首付款176862元，剩余房款330000元办理按揭贷款。交付期限：出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房；交付条件：1.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；2.该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明；以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等；同时水、电、暖、燃气、通信电视等基础设施、公共配套建筑达到交房标准。第二十条产权登记部分约定：“（一）出卖人应当在商品房交付使用后玖拾日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：1.买受人有权退房……2.买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。3.出卖人协助买受人办理产权证，按国家规定各自承担相应费用。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。（二）申请登记方式：商品房交付使用后，双方同意按照下列第3种方式办理房屋所有权转移登记：……(3)买受人自己办理房屋所有权转移登记和土地出让，出卖人提供相应证件，按国家规定各自承担相应费用。”合同还对逾期付款、逾期交房责任等相关事宜进行了约定。合同签订后，原告办理了按揭贷款手续，缴纳了购房款，被告向原告出具山东增值税普通发票一张，内容显示收到原告购房款506862元。诉讼中原告认可被告于2016年10月8日交房，期间原告于2016年9月19日向宁阳宏远物业管理有限公司（以下简称宏远公司）缴房产证办理费18000元。原告认为被告未履行合同约定的为其办理房产证的义务，遂起诉至一审法院。又查明，被告宏达公司成立于2010年12月1日，经营范围为：房地产开发经营；物业管理；宏远公司是被告宏达公司于2014年7月2日设立的一人有限责任公司，经营范围为：物业管理；保洁服务、清洁服务、园林绿化施工；房屋修缮。诉讼中原告递交宏远公司制作的《交房通知书》一份，没有制作的具体时间，主要内容为：涉案的17幢楼的交房时间为2016年10月8日至9日，8日为东单元，9日为西单元，业主将办房产证的费用18000元、垃圾清运费200元、装修保证金2000元，共计20200元，汇入其公司在山东宁阳农村商业银行股份有限公司信合苑支行开设的账号：9090109043742050000673内；原告据此主张两公司是一家，宏远公司是被告宏达公司选聘的，并且全额出资控制，在交房时，原告应被告宏达公司的要求将办理房产证的费用及材料费用打入了宏远公司，宏达公司应承担为原告办理房产证的责任。被告提出有异议，主张与原告交房时，原告委托案外人代办房产登记，并未委托被告予以办理，仍属于原告自身办理的方式。在上述《交房通知书》中还写有“办证资料费（房产证、土地证)：200元(此费用由康园房产代办收取)”，被告称“康园房产”全称为“宁阳县康园房地产营销策划有限公司”，他们主要负责向社会销售楼房，该公司在被告开发过程中，熟悉一些行政许可审批的程序、流程，包括准备的一些资料，所以他们为业主有偿提供服务，业主委托该公司办理房产登记转移手续，是一种自愿行为，业主和该公司之间是委托代理行为。庭审时被告承认不具备为原告办证的条件，称按照不动产登记的规范和条件，有部分行政许可手续还没有办理完毕，正在办理。被告同时还主张为原告办理房产证涉及到的材料至少27份，比如:住建局质检站出具的竣工验收备案表、竣工验收证明、竣工验收报告、节能验收报告，要有设计单位、建设、施工单位的验收、盖章；住建局监管科要对建设单位、施工单位调查核实是否拖欠农民工工资，然后再出具无拖欠农民工工资证明；由规划局进行现场测绘来确认是否是按照规划设计进行的施工，予以规划验收等，未能及时办理房产证被告没有过错，不应承担违约责任。被告还主张违约金计算方法和计算标准过高，称房子是用来住的，房子已经交付，原告也进行了入住，双方之间合同的主要义务已经履行完毕，办理房产证应属于辅助义务，合同中延期交房违约责任与延期办证的违约责任相比较基本对等，表明了从义务即延期办理房产证的违约责任明显过高；根据现实情况看，造成延期办证的主要原因是原、被告之外的政府有关部门的工作导致的，不应让被告承担过高的违约责任；其公司已将上述事由通过张贴告知书、温馨提示等方式告知了全体业主，内容中公司还表示按照房屋建筑面积20元/平方米时行补偿，通过物业服务费的方式进行办理，没有购买车库的，也可部分折抵车库价款，部分业主也已接受了其公司的一次性补偿。原告对被告的上述主张不予认可，不同意被告的补偿意见。 一审法院认为，被告宏达公司具有房地产开发经营的资质，其开发建设的住宅楼项目取得建设规划许可，预售商品房取得了商品房预售许可，被告售房具有合法的主体资格；原告鹿令刚向被告购买商品房的意思表示真实合法；故原被告签订的《商品房预售合同》合法有效，原被告均应按照合同约定全面履行约定的义务。本案中原告已全面履行了合同约定的义务；被告未履行合同约定的部分义务，即未向买受人提供办理房产证的相应证件，协助买受人在商品房交付使用后90日内办理商品房所有权登记，庭审时承认仍不具备为原告办证的条件的事实清楚，被告的行为一审法院依法认定为违约。本案争议的焦点是被告宏达公司主张的没有及时办理房产所有权转移登记的免责事由是否成立；二、双方在合同中约定的违约金计算方法和计算标准是否过高。具体分析如下：一、被告宏达公司主张的没有及时办理房产所有权转移登记的免责事由不成立。被告宏达公司是依法设立的房地产开发企业，具有合法的资质，开发的涉案房产也取得了预售许可，因此，其对办理房产所有权转移登记所需要的手续、资料及所需要的时间应是能预料的、熟悉的，被告提出的事由即为原告办理房产证涉及到的材料至少27份，属于办理房产证的正常手续、资料，不属于《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力情形，也不是不能预见、不可避免的突发情况，因此，被告提出的免责事由不成立，被告的主张一审法院依法不予支持。二、双方在合同中约定的违约金计算方法和计算标准依法应予支持。被告虽然主张在合同中约定的违约金计算方法和计算标准过高，但并未提供相应的法律规定和依据，被告也未举证证明其是在违背真实意思的情况下约定的该条款，因此，被告的主张一审法院依法不予支持，被告应按照约定的计算方法和计算标准支付违约金。被告还主张已通过张贴告知书、温馨提示等方式告知全体业主，愿按照房屋建筑面积20元/平方米补偿全体业主的损失，因是被告的单方行为，对原告不具有约束力，庭审中原告明确表示不同意该补偿意见，一审法院对被告的上述主张依法不予支持。综上，被告的行为违反合同约定，应承担违约责任，原告要求被告支付违约金的诉讼请求一审法院依法予以支持。被告于2016年10月8日将房屋交付原告，根据合同约定，计算违约金的起始时间应为2017年1月6日，原告要求自2016年10月31日起计算违约金，与事实不符，一审法院依法不予支持，原告要求计算至2018年1月24日，不违反相关法律规定，一审法院依法予以支持，违约时间为384日，被告应支付原告的违约金为19463.5元（506862元×万分之一×384天）。原告要求被告支付违约金至实际办理产权证时止，与合同中的约定不符，一审法院依法不予支持。下余违约金等被告提供办理房产证的全部手续、资料后，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告宁阳县宏达置业有限公司支付给原告鹿令刚违约金19463.5元。于本判决生效后十日内通过一审法院一次性付清。二、驳回原告鹿令刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元由被告宁阳县宏达置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。宏达置业公司于2019年1月21日出具的物业费补贴说明一份，用以证实宏达置业公司对业主按照每平方米20元进行了补偿，宏达置业已经尽最大程度弥补逾期办证的损失。经审查，本院认为，该物业费补贴说明系宏达置业公司单方出具，且鹿令刚对该证据不予认可，本院对该证据的证明效力不予认定。 本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案的焦点问题为：宏达置业公司是否应承担逾期办理房屋产权证的违约责任，原审法院认定的违约金是否适当。根据宏达置业公司与鹿令刚签订的商品房预售合同，双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”“如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的….买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起，至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按每日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”本案中，宏达置业公司于2016年10月31日交付涉案房屋，其应当在2017年1月31日之前为鹿令刚办理房屋产权证书，宏达置业公司逾期未予办理应承担相应违约责任，宏达置业公司主张的免责事由均不能成立，原审法院判决宏达置业公司承担逾期办理房屋产权证书的违约责任并无不当，本院予以维持。宏达置业公司主张双方合同约定每日万分之一的违约金过高，但并未提交证据证实，且该约定并不违反法律规定，原审法院按照双方合同约定计算违约金正确，本院亦予以维持。 综上所述，上诉人宁阳县宏达置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费372元，由上诉人宁阳县宏达置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 张 岩 审判员 张晓丹 二〇一九年三月十八日 书记员 李丹丹