安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初80号 原告:杨娟，女，汉族，高中文化，1986年11月4日出生，住安徽省芜湖市弋江区禹王宫**之**，现住芜湖市弋江区。 原告：赵惠芳，女，汉族，初中文化，1962年7月4日出生，住，住安徽省芜湖市弋江区禹王宫**之**住芜湖市弋江区。 被告:芜湖万达商业管理有限责任公司，住所地安徽省芜湖市南瑞新城商业街**楼，统一社会信用代码913402007728492313。 法定代表人：吕国猛，执行董事。 被告：安徽省芜湖万达房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市黄山西路**，统一社会信用代码：913402001496524372。 法定代表人：吕国猛，执行董事。 被告：芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店，住所地安徽省芜湖市南瑞新城纬二路商业街**楼，统一社会信用代码：9134020078105588X3（1-1）。 负责人：杨宇浩，总经理。 委托诉讼代理人：马蓉，安徽正伦律师事务所律师。 原告杨娟、赵惠芳诉被告芜湖万达商业管理有限责任公司（以下简称万达商管公司）、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司（以下简称万达房产公司）、芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店（以下简称联华南瑞店）合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨娟、赵惠芳，被告联华南瑞店委托诉讼代理人马蓉到庭参加诉讼，被告万达商管公司、万达房产公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨娟、赵惠芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告万达商管公司立即支付原告房屋收益金人民币6475.17元（当庭变更）；2.判令被告万达房产公司、被告联华南瑞店对上述债务承担连带清偿责任；3.判令解除原告与被告万达商管公司签订的《委托统一经营管理合同》；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2005年8月30日，原告与被告万达商管公司签订《委托统一经营管理合同》，约定原告将其所有的芜湖市南瑞新城商业街1#楼一层121号，面积14.37平方米的商铺委托被告万达商管公司统一经营管理，被告万达商管公司于每年4月和10月向原告支付收益金。自2017年10月起至2018年3月，被告万达商管公司应支付收益金3533.08元，但其只支付1571.69元，尚欠1961.39元，2018年4月至今只支付785.84元，尚欠6475.17元。被告万达商管公司、万达房产公司互为关联公司，因为被告万达房产公司的宣传承诺，原告才购买了商铺。联华南瑞店租赁使用该商铺，故三被告应承担连带责任。 被告万达商管公司、万达房产公司未作答辩。 被告联华南瑞店辩称，一、原告购房时委托了被告万达商管公司对涉案房屋统一经营管理。授权被告万达商管公司以自己的名义出租房屋，同意其受让被告万达房产公司作为出租人的权利义务。确认租赁合同只约束被告万达商管公司和承租人。2008年12月经相互同意，被告万达房管开发公司将出租人的权利义务一并转让给了被告万达商管公司。上海联华公司将承租人的权利义务一并转让给了芜湖世纪联华发展有限公司（以下简称芜湖联华公司）。答辩人系芜湖联华公司下设分公司，由其许可使用该案涉房屋。二、原告与被告万达商管公司系委托合同关系，芜湖联华公司与被告万达商管公司系租赁合同关系，两个合同关系虽牵连，但彼此独立，不应混淆。原告无法突破合同的相对性向被告答辩人主张债权。原告与被告万达商管公司的委托关系中，芜湖联华公司或答辩人从未作出过对被告万达商管公司、万达房产公司所负的义务承担连带责任的意思表示。芜湖联华公司与被告万达商管公司的租赁关系中，也没有约定承租人对出租人向房屋所有权人的付款义务承担连带责任。原告请求答辩人对被告万达商管公司的债务承担连带责任无合同依据和法律规定，依法不能成立。三、委托合同与租赁合同并非主从合同关系，从成立以及生效时间上看，租赁合同在先委托合同在后，即使原告解除合同，也不代表全部委托人解除，更不意味着被告万达商管公司解除租赁合同。即使委托合同解除，对于已经履行交付的房屋，根据承租人仍需使用前租期未满的履行情况，和委托期内不得收回房屋的合同性质,原告无权要求恢复原状。综上，答辩人对于案涉债务不应当承担连带责任，委托合同解除的法律后果也不产生对抗芜湖联华公司承租权的效力。 本院经审理认定事实如下：原告杨娟系南瑞新城商业街1#楼121号商铺所有权人，赵惠芳与杨娟系母女关系。2005年8月30日原告赵惠芳（甲方）与被告万达商管公司（乙方）签订《委托统一经营管理合同》一份，约定甲方委托乙方统一经营管理芜湖市南瑞新城商业街1#楼（即“南瑞生活广场”）壹层121号商铺；物业建筑面积为14.37平方米；该物业委托经营管理期限为二十年，自物业出租给上海世纪联华超市发展有限公司的起租日（2005年10月1日）开始计算；委托经营期间，乙方每年向甲方支付双方约定的物业收益金，双方约定委托期限12-14年，每平方米固定收益额为491.73元/年，年收益金为7066.16元；收益金每年分两次支付，支付时间为每年的4月份和10月份，每次支付金额为当年收益金的百分之五十；甲方所取得的物业收益金而产生的税费，甲方自行承担，乙方依法履行代扣代缴义务，有权从本合同第五条约定的应付给甲方的收益金中直接扣除；委托经营管理期间，甲方对其物业享有处分权、收益权，不享有占有权、使用权，不得收回该物业或将物业另行出租他人，甲方不得以任何理由撤销本合同或提前解除本合同；乙方逾期向甲方支付该物业收益金的，甲方有权要求乙方按约履行，乙方逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起甲方按每日万分之二点一向乙方收取逾期利息。2017年10月1日前的收益金，被告万达商管公司在扣除依合同约定代扣代缴的税款后已依约给付。2018年4月28日向原告支付物业收益金1571.69元，2018年12月13日向原告支付物业收益金785.84元。现因被告万达商管公司未足额支付原告收益金，经协商未果，故成讼。 2004年11月19日，被告万达房产公司与上海世纪联华超市发展有限公司签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方（万达房产公司）将位于芜湖市南瑞新城商业街1#楼建筑物出租给乙方(上海世纪联华超市发展有限公司),建筑面积暂估为17500平方米，最终以政府有关部门实际测量所得房产证的面积为准（该面积除包含被告万达房产公司出售给原告等业主的商铺外，还包含被告万达房产公司自持的商铺面积，后经相关部门测量，原告等小业主持有面积为10306.70平方米、被告万达房产公司自持6605.62平方米）。租赁期限20年，自甲方交付租赁物业之日起六个月为乙方的装修期，装修期甲方免收租金。如甲方提早完成装修并提前开业，则以乙方正式开业日为本合同的起租日。第12-14年度（2017、2018、2019）的年租金为517.6万元，日租金为0.81元/平方米。2008年12月上海世纪联华超市发展有限公司、芜湖世纪联华公司与被告万达房产公司、万达商管公司签订《协议书》一份，约定被告万达房产公司将其与上海世纪联华超市发展有限公司在2004年11月19日签订的《租赁合同》中其全部权利义务，无偿转让给万达商管，由万达商管公司承继该《租赁合同》中万达房产公司的全部权利和义务；上海世纪联华超市发展有限公司将其与被告万达房产公司在2004年11月19日签订的《租赁合同》中其全部权利义务，无偿转让给芜湖世纪联华公司，由芜湖世纪联华公司承继该《租赁合同》中上海世纪联华超市发展有限公司的全部权利和义务，合同四方当事人均对上述转让行为表示同意，现芜湖世纪联华公司已依约将租金支付至2018年6月30日。 另查明，被告万达商管公司依据合同之约定为原告代扣代缴税款，根据税法及芜湖市税收政策，从2017年起被告万达商管公司代扣代缴税款为计税额的19.7%。计税额（不含税租金）=含税租金/1.05；含税租金即为芜湖世纪联华公司按0.81元/平方米/每天（第12年至第14年芜湖世纪联华公司支付的租金）。 结合上述查明的事实，并通过与被告万达商管公司的会计核实，2018年4月28日被告万达商管公司向原告支付物业收益金1571.69元，是以日租金0.81元/平方米、182天（2017年10月1日至2018年3月31日）、涉案商铺面积14.37平方米为基数扣除代扣代缴税款（以该基数除以1.05乘以税率19.7%），同时被告万达商管公司按每户户头（不以商铺数计算）收取每月代办费25元计150元（25元/月×6个月）。2018年12月13日被告万达商管公司向原告支付物业收益金785.84元，是以日租金0.81元/平方米、91天（2018年4月1日至2018年6月30日）、涉案商铺面积14.37平方米为基数扣除代扣代缴税款（以该基数除以1.05乘以税率19.7%），同时被告万达商管公司按每户户头（不以商铺数计算）收取每月税款代办费25元计75元（25元/月×3个月）。2017年10月1日之前代扣代缴税款，被告万达商管公司未收取税款代办费。 2005年8月31日万达房产公司作为开发商在《大江晚报》刊登一则南瑞生活广场商铺广告，载明南瑞生活广场商铺投资方案（所购商铺均价5000元/平方米，收益金450元/平方米/年起，从第6年起每三年递增3%）；万达房产公司以企业实力提供更进一步的保障，在第6年和第15年设立两个回购期，开发商承诺按初始售价回购；国内超市连锁企业的龙头上海世纪联华超市与万达房产公司签署20年租约，品牌强势联合，更有效确保广大投资人利益。2005年9月15日万达房产公司作为开发商在《大江晚报》再刊登一则南瑞生活广场商铺广告，标题为“旺地金铺稳收益投资养老皆可宜9%收益稳如泰山投资立竿见影，年年收益稳定保障”。 上述事实，有原告提交的购房合同复印件、房地产权证复印件一份、《委托统一经营管理合同》复印件、银行流水复印件，被告联华南瑞店提交《物业租赁合同》及双方庭审陈述等在卷证实，且上述证据均经庭审举证、质证，可以采信。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《委托统一经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规等强制性规定，应为合法有效。本案中，依据合同之约定，被告万达商管公司在委托经营期间，每年4月及10月前5个工作日向原告支付双方约定的物业收益金，现被告万达商管公司未能按约足额支付收益金，经原告催要，仍未支付，其行为显然与法相悖，依法应承担相应的民事责任，原告要求其支付剩余收益金及逾期利息的请求于法有据，应予支持。 本案焦点（一）涉案《委托统一经营管理合同》是否应当解除及商铺是否返还。原告虽拥有涉案商铺的独立产权，但系无墙体分割，无独立水电的开放式结构，未形成有墙有顶的独立封闭使用空间，该商铺系产权式商铺，性质上属于全体业主按份共有。原告在购买时即明知该商铺无法单独使用，只能与其他商铺联合经营，且双方合同约定在委托经营管理期间，业主对其物业仅享有处分权、收益权，不享有占有权、使用权，故涉案商铺物权是受限制的物权，与完全物权有所区别，业主不能自由行使物权的四项权能即占有、使用、收益、处分。被告万达商管公司一直依据双方约定的所有权与使用权相分离的商业经营模式统一对外经营。案涉产权式商铺的上述特点，加之每一铺位面积较小、所涉业主人数众多等因素决定了芜湖市南瑞新城商业街1#楼铺位在使用效能上的高度依存和所属业主利益上的密切融合。虽然被告万达商管公司确实存在未能依约足额支付物业收益金的违约之处，现原告通过诉讼的方式要求解除《委托统一经营管理合同》并返还涉案商铺，但芜湖市南瑞新城商业街1#楼铺位的大部分业主并未要求解除《委托统一经营管理合同》，从产权式商铺功能使用的特点来看，原告该项诉求也不利于芜湖市南瑞新城商业街1#楼铺位整体利益的保护。综上，从维护芜湖市南瑞新城商业街1#楼铺位整体利益及涉案商铺使用效能的角度出发，对原告要求解除《委托统一经营管理合同》的诉讼请求，本院不予支持。 本案焦点（二）涉案商铺2017年10月1日至2018年9月30日期间被告万达商管公司实际尚差欠原告收益金的数额认定。2017年10月1日至2018年3月31日期间在不扣除税款的情况下原告收益金应为3533.08元（7066.16元÷2），被告万达商管公司于2018年4月仅支付原告1571.69元，但被告万达商管公司依照合同约定为原告代缴了收益金所产生的税款397.46元（0.81元/平方米/天×182天×14.37平方米÷1.05×19.7%），该款应从付给原告的应得收益金中直接扣除。至于被告万达商管公司在原告应获得的收益金中扣除的税款代办费150元（25元/月×6个月），因无合同之约定，故对该150元不予扣除。据此依约应于2018年4月支付的收益金在扣除被告万达商管公司已支付的1571.69元及代扣代缴的税款，被告万达商管公司实际尚欠原告2017年10月1日至2018年3月31日期间收益金1563.93元（3533.08元-1571.69元-397.46元）。2018年4月1日至2018年9月30日期间在不扣除税款的情况下原告收益金应为3533.08元（7066.16元÷2），被告万达商管公司于2018年12月仅支付原告785.84元，但被告万达商管公司依照合同约定为原告代缴了2018年4月1日至2018年6月30日期间收益金所产生的税款198.73元（0.81元/平方米/天×91天×14.37平方米÷1.05×19.7%），该款应从付给原告的应得收益金中直接扣除。而2018年7月1日至2018年9月30日期间应由原告承担的税款200.91元（0.81元/平方米/天×92天×14.37平方米÷1.05×19.7%），因被告万达商管公司尚未代扣代缴，故此款亦可从付给原告的收益金中直接扣除，并由被告万达商管公司将此款缴至税务部门。至于被告万达商管在原告应获得的收益金中扣除的税款代办费75元（25元/月×3个月），因无合同之约定，故对该75元不予扣除。据此依约应于2018年10月支付的收益金在扣除被告万达商管公司已支付的785.84元及应代扣代缴的税款，被告万达商管公司实际尚欠原告2018年4与1日至2018年9月30日期间收益金2347.6元（3533.08元-785.84元-198.73-200.91元）。综上，被告万达商管公司尚欠原告2017年10与1日至2018年9月30日期间收益金3911.53元（1563.93元+2347.6元）。因涉案合同并未解除，依据合同约定2018年10月1日至2019年3月30日的收益金应于2019年4月的第5个工作日前支付，现尚未至付款时间节点，故对原告主张的自2018年10月1日后的收益金诉求不予支持。 本案焦点（三）关于被告万达房产公司对上述欠款是否承担连带责任的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告万达房产公司在出售案涉商铺时通过广告宣传明示案涉商铺的租金收益情况并暗示其担保购房人的收益安全，该宣传内容对商铺买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响，且原告与被告万达商管公司签订的《委托统一经营管理合同》中也约定上海世纪联华超市发展有限公司持续经营期间，发展商万达房产公司对被告万达商管公司应付原告的物业收益金承担连带责任保证。被告万达房产公司虽未在该合同上盖章确认，但其也在被告万达商管公司充分履行合同义务支付原告足额收益金时予以补足，该行为可视为对该条款的追认。故被告万达房产公司对被告万达商管公司差欠原告的收益金及逾期利息应承担连带保证责任。 被告联华南瑞店系芜湖世纪联华公司下设分公司，联华南瑞店、芜湖世纪联华公司非直接与原告发生租赁关系，原告要求联华南瑞店对案涉租金承担连带责任的诉讼请求无事实及法律依据，本院对世纪联华南瑞店相关辩解意见予以采纳。 原告杨娟2013年即已取得案涉房屋所有权，赵惠芳虽未告知被告万达商管公司，但本次诉讼可视为已告知，该转让行为并未加重被告万达商管公司的负担，涉案房屋收益金应由其所有人杨娟享有。 被告万达房产公司、万达商管公司、联华南瑞店经传票传唤未到庭应诉，视为放弃举证、质证、答辩等诉讼权利，并视为对原告主张不持异议。 综上，为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项之规定，判决如下： 一、被告芜湖万达商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨娟物业收益金3911.53元； 二、被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告杨娟、赵惠芳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告杨娟、赵惠芳负担10元，被告芜湖万达商业管理有限责任公司、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司共同负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  汪光平 二〇一九年三月二十九日 书记员  刘梦娜 附适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。