济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初5104号 原告：田美玲，女，1989年6月16日出生，汉族，户籍所在地山东省济南市，现住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：孟庆兰，山东勤力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何敏蕾，山东勤力律师事务所律师。 被告：张广义，男，1980年2月7日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市天桥区。 被告：高志强，男，1950年11月21日出生，汉族，住济南市。 被告：史桂云，女，1952年11月19日出生，汉族，住济南市。 原告田美玲与被告张广义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，原告田美玲于2018年12月12日申请追加高志强、史桂云作为被告参加诉讼，本院予以准许。后本院依法适用普通程序，于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告田美玲及其委托诉讼代理人何敏蕾、被告张广义到庭参加诉讼。被告高志强、被告史桂云经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田美玲向本院提出诉讼请求：1.判令张广义继续履行合同，腾空并交付房屋；2.判令张广义支付违约金（2018年2月8日起至实际交付时止，按房屋总价款日千分之一计算）。事实和理由：2018年1月13日，我与张广义通过中介居间服务签订房屋买卖合同，购买张广义位于济南市槐荫区匡山小区xx室房屋一套（不动产权证号：鲁20**济南市不动产权第**），并于2月7日结清全部购房款人民币玖拾万元整，现房屋已过户登记于我名下，而张广义并未按合同约定在收到全部购房款当日腾空并交付房屋，经我多次催促、交涉，张广义至今仍不履行，损害我的利益，应当承担赔偿责任，故诉至法院。 诉讼过程中，田美玲变更诉讼请求为：1.不再要求张广义腾空并交付房屋；2.判令张广义支付违约金（2018年2月7日起至2018年10月30日止，按房屋总价款日千分之三计算，每天2700元）。田美玲明确只要求张广义承担支付违约金的责任，不要求高志强、史桂云承担责任。 张广义辩称，同意田美玲的诉求，但是认为违约金过高，应当对违约金进行调整。而且房子已经交付给田美玲占有使用了。 高志强、史桂云未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，即田美玲提交的房屋买卖合同、总房款收条、济南市不动产权证、承诺书，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月13日，高志强、张广义作为出卖人（甲方），与作为买受人（乙方）的田美玲及居间方签订房屋买卖合同，约定甲方自愿出售位于济南市槐荫区匡山小区xx室房屋（以下简称xx号房屋）给乙方，房屋总价款为90万元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元，双方于2018年2月15日前办理房屋产权过户手续，并于办理房屋所有权过户手续当日向甲方交付全部房款90万元（包括定金1万元）；合同第九条约定：甲方于收到全部房款当日腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；合同第十条第二款约定：如甲乙任一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖相对方支付总房款千分之三的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失，合同继续履行。合同还对其他事项进行了约定。合同落款甲方处有高志强、张广义的签字，乙方处有田美玲、王景鲁的签字。田美玲与王景鲁系夫妻关系，诉讼过程中，王景鲁表示同意由田美玲一人主张权利。 2018年2月7日，高志强、史桂云、张广义共同向田美玲出具总房款收条一份，载明：“今收到购房人田美玲房屋总房款人民币大写玖拾万元整（￥900000）；房屋坐落槐荫区匡山小区24号楼2单元301室。” 2018年2月11日，田美玲取得301号房屋的不动产权证书，证号为：鲁（2018）济南市不动产权第xx号。 2018年6月17日，张广义向田美玲出具承诺书一份，载明：“本人张广义承诺于2018年6月22日将位于匡山小区24号楼2单元301的房屋内的未搬走的私人物品全部搬走，并将房屋水电、物业等费用全部结清，并转交给现房主居住。如在居住过程中，由于张广义债务问题引起现房主的经济损失，由张广义负责赔付。” 诉讼过程中，张广义称301号房屋的原所有权人为高志强、史桂云，其从高志强、史桂云处购买房屋后没有办理所有权变更登记，所以本案所涉的房屋由高志强、史桂云直接变更登记至田美玲名下。田美玲对此予以认可。另外，田美玲和张广义一致认可与301号房屋同地段同类型的房屋月租金大约为1500元。田美玲主张301号房屋的交付时间为2018年10月，张广义予以认可。 双方有争议的证据和事实有： 张广义向本院提交中介出具的物业保证金收条一份，该收条显示的主要内容为：今收到张广义物业押金1万元，落款日期为2018年2月8日，拟证明该保证金是其本人交纳，由房屋中介代收的，但中介把物业保证金1万元退给了田美玲，相当于其向田美玲支付了逾期交付房屋的违约金。田美玲对收条的真实性无异议，但是对证明目的有异议，质证称押金是田美玲交的，但确实收到了该1万元，因当时中介一直联系不上张广义，最后在90万元房款后扣除了1万元。对此本院认为，该保证金收条上载明交款人为张广义，而非田美玲，田美玲亦未提交其支付该1万元的证据，故本院采信张广义的意见，该1万元由张广义交纳。另外田美玲认可收到了中介向其支付的1万元，故本院对该证据的真实性及证明目的均予以采信，该1万元可以视为张广义向田美玲支付的逾期交房违约金。 本院认为，田美玲与张广义、高志强签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。田美玲应当按照合同约定按时交纳购房款，张广义、高志强也应当按照合同约定按时办理所有权变更登记手续，并按约定时间交付房屋。田美玲以xx号房屋现已交付使用为由，不再要求张广义履行交付义务，本院予以准许。 关于违约金，田美玲仅要求张广义支付违约金，不要求高志强、史桂云承担责任，系其对权利的自由处分，本院予以准许。根据房屋买卖合同第九条的规定，张广义、高志强应于收到全部房款当日向田美玲交付房屋，田美玲于2018年2月7日付清全部购房款，张广义、高志强就应当于该日向其交付房屋，但直至2018年10月才交付，故田美玲要求张广义支付2018年2月7日至2018年10月的逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。因交房时间系张广义的举证责任，在其不能举证证明具体交房时间的情况下，本院按照田美玲主张的2018年10月30日为准。但是对于违约金的数额，田美玲主张以总房款为基数，按日千分之三计算，张广义认为过高，要求予以调整，本院认为张广义的辩解意见有理，该违约金的计算方式过分高于实际损失，应予以调低，理由如下：依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”可知，当事人约定的违约金不能超过损失的百分之三十，张广义逾期交付房屋给田美玲造成的损失可以参照租金损失，违约金的数额一般不能高于损失的1.3倍。本案诉讼过程中，田美玲和张广义均认可与xx号房屋同地段同类型的房屋月租金大约为1500元，故本院认定每月给田美玲造成的实际损失为1500元。在无其他证据证明田美玲还存在其他损失的情况下，本院以租金损失作为参照，认定双方违约金约定是否过高。田美玲主张的违约金每天高达2700元，显然高于该损失。因此，本院酌定将违约金调至每月租金的1.3倍，即1950元。经计算，2018年2月7日至2018年10月30日的违约金为17132.14元。另根据本院已经查明的事实，中介向田美玲退还的1万元物业保证金，视为张广义已向田美玲支付的逾期交房违约金，故张广义应另行向田美玲支付逾期交房违约金7132.14元。对田美玲该项请求中，超出7132.14元的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、张广义于本判决生效之日起十日内向田美玲支付逾期交付房屋的违约金7132.14元； 二、驳回田美玲对张广义的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12800元，由田美玲负担3800元，张广义负担9000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张 斌 人民陪审员  高金辉 人民陪审员  张云琴 二〇一九年三月五日 书 记 员  焦婷婷