中华人民共和国 湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘08民初9号 原告：TANFENYONG,美国人，男，1963年6月6日出生，现居住江苏省苏州市。 被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。 法定代表人：毛致平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所实习律师。 被告：张家界山水天下置业有限公司，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。 法定代表人：毛致平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所实习律师。 原告TANFENYONG与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称“张家界大成公司”）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称“张家界山水公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告TANFENYONG到庭参加诉讼，被告张家界大成公司、张家界山水公司经本院依法传唤均无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告TANFENYONG提出诉讼请求：1.判令被告立即支付已欠付的租金人民币40774元；2.判令被告立即支付因违约期内产生的租金总金额人民币50733元的3%违约金1522元（截至到2018年12月底，之后产生的另计）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告TANFENYONG于2013年7月18日与被告签订了一份《商品房购买合同》，用于购买被告位于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店的现房第17层1721号房，并于签约之时一次性付清了全部款项，总房价225480元，装修折旧款394590元，同时双方签订了《房屋租赁合同》每月被告应付租金1879元。27个月应付总租金：1879元/月×27月=50733元，27个月租金违约金：50733×3%=1522元。1.2016年10月至2017年4月共7个月，按年息5%付，每月支付2584元，其中付租金939.5元，欠付939.5元，7个月共欠付租金6576.5元；2.2017年5月至2018年2月共计10个月，租金分文未付，共计欠付18790元（1879元/月×10月）；3.2018年3月至2018年11月共计9个月，仅按年息2%付，每月支付1033元，其中付租金375.8元，欠付1503.2元，9个月共计欠付13528.8元；4。2018年12月分文未付，欠付租金1879元；5.以上四项共计欠付租金6576.5+18790+13528.8+1879=40774元。被告自2016年10月起至2018年12月，已单方违约达27个月。虽然被告前7个月仍然付着按年计5%的租金，且2017年5月至2018年2月共计10个月却分文未付，2018年3月至今年11月共计9个月，被告仅按年2%，即月1.6%支付租金，2018年12月分文未付，距合同约定相差甚远。这不仅在支付比例上严重违约，也在支付时间上严重违约。迫于广大业主不断维权压力，被告于2017年起的不同时期发布了书面《告业主书》及《公告》，反复书面承诺对业主租金和装修折旧金的担责，但其所承诺事项至今未兑现，违约极其严重。综上所述，被告违约极为严重，原告特请求人民法院秉公执法，支持原告的所有正当诉求，以维护法律尊严。 被告张家界大成公司未作答辩。 被告张家界山水公司未作答辩。 庭审中，原告围绕诉讼请求提交如下证据： 1.收据复印件两份及房屋租赁合同复印件一份，拟证明TANFENYONG于2013年7月18日一次性付清了案涉房屋的房价款225480元及装修折旧款394590元，及2013年7月18日原告TANFENYONG将17层1721号房屋出租给被告经营使用，期限为10年，以及相关租金收益等内容； 2.TANFENYONG中信银行业务凭证客户回单、交易明细复印件共10页，拟证明被告给原告支付款项的情况； 3.公告、会议备忘录、告全体业主书复印件各一份，拟证明2016年10月至2018年12月被告拖欠租金的事实。 被告大成公司、山水公司对原告提交的证据未发表质证意见。 两被告未向本院提交证据。 本院经审查认为，原告TANFENYONG提交的第1、2、3组证据来源合法、具备证据的真实性、与本案有关联性，能够证明案件的基本事实，予以采信。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月18日，原告TANFENYONG与被告张家界大成公司、张家界山水公司签订《商品房购买合同》，用于购买被告位于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店的现房第17层1721号房，并于签约之时一次性付清了全部款项，总房价225480元，装修折旧款394590元。同日，原告TANFENYONG与被告张家界大成公司、张家界山水公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（TANFENYONG）购买的该房屋坐落于张家界市永定区南庄坪的张家界大成山水国际大酒店17层1721号房，建筑面积为56.37平方米。甲方（TANFENYONG）将该房屋交乙方（张家界大成公司）统一管理、经营，双方协商同意该物业的租赁期限为10年，租金标准为每月1879元，支付日期为按月支付，在每月28号之前，乙方（张家界大成公司）将当月租金收益一次性划拨入甲方（TANFENYONG）指定的银行账户。《房屋租赁合同》第九条对丙方（张家界山水公司）的责任和义务进行了约定：丙方（张家界山水公司）以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000m3的自有物业作为担保物，为乙方（张家界大成公司）向甲方（TANFENYONG）支付租赁收益提供连带担保；第十条违约责任约定，本合同租赁期内，如逾期3个月乙方（张家界大成公司）未向甲方（TANFENYONG）支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方（张家界大成公司）应另向甲方支付违约期内应支付的租金3%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。被告自2016年10月起欠付租金，截至2018年12月共27个月，被告欠付租金共计40774元。27个月租金违约金为1522元（50733元×3%）。 本院认为，原告TANFENGYONG系外国人，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释(一)》第一条第一款第(一)项之规定，本案民事法律关系属于涉外民事法律关系。原告TANFENGYONG与被告张家界山水天下置业有限公司没有选择合同适用的法律，因买卖合同及补充合同签订地、履行地均在中华人民共和国境内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定的最密切联系地原则，应适用中华人民共和国法律作为处理本案纠纷的准据法。 原告TANFENYONG与被告张家界大成公司、张家界山水公司签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，本案中，被告张家界大成公司自2016年10月以来，欠付原告TANFENYONG租金，逾期支付租金远远超过三个月，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，原告要求被告张家界大成公司向原告支付欠付的租金及违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。被告张家界山水公司按照双方合同约定应对被告张家界大成公司的违约责任承担连带责任，故原告TANFENYONG的诉讼请求理由正当，本院予以支持。 综上所述，原告TANFENYONG关于要求被告支付租金及违约金的诉讼请求均成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释(一)》第一条第一款第(一)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下： 被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付下欠原告TANFENYONG自2016年10月至2018年12月的租金40774元及违约金1522元，被告张家界山水天下置业有限公司承担连带清偿责任。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费857元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长  傅辉雪 审 判 员  李龙玺 人民陪审员  杨雨松 二〇一九年三月二十日 法官助理吴桓熠 书记员王茜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。 第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租金期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》 第一条民事关系具有下列情形之一的，人民法院可以认定为涉外民事关系： （一）当事人一方或双方是外国公民、外国法人或者其他组织、无国籍人； （二）当事人一方或双方的经常居所地在中华人民共和国领域外； （三）标的物在中华人民共和国领域外； （四）产生、变更或者消灭民事关系的法律事实发生在中华人民共和国领域外； （五）可以认定为涉外民事关系的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。