广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0406民初28号 原告：黎军，住广西梧州市。 委托诉讼代理人：谭坚，广西顺景律师事务所律师。 被告：黎国雄，住广西梧州市龙圩区。 委托诉讼代理人：莫志强，广西皓元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伟明，广西皓元律师事务所实习律师。 第三人：郭灿飞，住海南省海口市美兰区。 第三人：苍梧县文化新闻出版广电体育局，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇广场三路**。统一社会信用代码：114504210076791409。 法定代表人：莫建贵，局长。 原告黎军与被告黎国雄、第三人郭灿飞、苍梧县文化新闻出版广电体育局（以下简称苍梧文体局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎军及其委托诉讼代理人谭坚，被告黎国雄的委托诉讼代理人莫志强、李伟明到庭参加了诉讼，第三人郭灿飞、苍梧文体局经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告黎军向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2001年5月20日签订的《房屋转让协议》无效；2.判令被告返还房屋给原告，原告退还购房款15000元给被告；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：位于梧州市龙圩区龙圩镇凤岭街23—2号原苍梧县（建筑面积37.5㎡），1985年起为原告的住所，1993年房改时，原告以半产权购买该房屋55%产权，余下的45%产权至今尚属于苍梧县文化体育局所有。2001年5月，被告的兄长黎国辉向原告提出将该房屋转让给被告居住，原告明确告知半产权房不能办理转让过户手续，但被告仍坚持要求购买该房屋，原告收取了被告的房屋转让款15000元，并出具收款协议后将房屋交给被告使用。梧州市房改办在执行国家房改政策时发现原告拥有二套房改房，需要清退房屋。原告找到被告商谈退房事宜，遭到拒绝，鉴于双方在买卖房屋时均有过错，原告愿意返还购房款15000元给被告和不收取被告自入住至今的房屋占用费，请求被告将房屋退还给原告。 被告黎国雄辩称，原告诉请2001年5月20日房屋转让协议的权利义务已经履行完毕，原告提出的诉讼请求理由不成立，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人郭灿飞述称，郭灿飞与原告是涉案买卖房屋共有人，但2015年2月6日郭灿飞与原告已离婚，鉴于涉案买卖房屋仍有45%的产权属苍梧县文化局所有，郭灿飞愿意放弃对该房屋的所有权利，该房产所有权的设立、变更、转让、消灭均由原告处理。 第三人苍梧文体局未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及审查确认的证据，本院认定事实如下：1987年11月28日，位于梧州市龙圩区龙圩镇凤岭街23—2号原苍梧县（建筑面积37.5㎡）的产权人登记为黎军、郭灿飞。1993年房屋改革时，经苍梧县住房制度改革委员会办公室批准，同意原告购买该房屋55%产权，余下的45%产权至今尚属于苍梧县文化体育局所有。被告的兄长黎国辉与原告是朋友关系，被告的兄长黎国辉向原告提出将该房屋转让给被告居住，原告于2001年5月20日出具一份内容为“兹将苍梧县文化局四楼401号黎军权属的住房转让给黎国辉弟黎国雄居住，从转让之日起，该产权属归黎国雄所有，该房屋黎军已购买半产权，并已付清了半产权购房费，转让后房改管理部门如需收取相关费用，由黎国雄负担”的字据，并出具内容为“兹收到黎国雄交来苍梧县文化局四楼401号房转让费壹万伍仟元正”的《收据》。庭审中，原告与被告确认在商谈涉案买卖房屋时没有征求涉案房屋的另一半房屋产权人即第三人苍梧文体局的意见，原告与被告对涉案房屋买卖后至今没有办理产权变更过户手续，被告一直居住至今，原告确认收到被告支付15000元的购房款。第三人郭灿飞与原告是涉案买卖房屋55%产权共有人，2015年2月6日郭灿飞与原告办理了离婚手续，郭灿飞2018年12月7日出具书面《声明》愿意放弃对该房屋的所有权利，该房产所有权的设立、变更、转让、消灭均由原告处理。 1995年6月20日，原告向原梧州地区机关事务管理局申请购买位于梧州市㎡）的公有住房一套，于2017年1月获得批准，该房原告占100%的产权份额，并于2008年4月10日取得了该房屋的房屋所有权证。 本院认为，原告与被告买卖涉案房屋，虽然双方达成了口头协议并由被告居住至今，但因原告与被告在商谈和出售涉案房屋时没有征求涉案房屋的另一产权共有人即第三人苍梧文体局对买卖房屋的意见，损害了第三人苍梧文体局对涉案房屋的优先购买权的权益，应认定原告与被告商定和出售涉案房屋的口头协议无效，且原告与被告至今均没有对涉案房屋办理物权变更和登记手续，涉案房屋的物权仍登记为原告和第三人苍梧文体局共有；而原告依据相关政策的规定，另外申请并获批准购买了位于梧州市%产权份额的公有住房一套和取得了该房屋的房屋所有权证，原告应当将其按照国家房改政策的规定取得本案讼争的房屋退还原购房单位，因此，原告请求确认其与被告达成的房屋转让口头协议无效，合理合法，证据充分，本院依法予以支持。协议无效后，原告与被告依据口头协议取得对方的财产，应当相互返还给对方，原告请求被告返还讼争房屋和退还购房款给被告，于法有据，理由成立，本院予以支持。原告表示不再要求被告支付居住房屋期间的房屋占用费，是其真实意思表示，有利于纠纷的解决，应予准许。第三人郭灿飞放弃对涉案房屋权属的处理，是其处分民事权利的意思表示，没有违反法律规定和损害第三方的利益，应予准许。第三人苍梧文体局无正当理由不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。由于原告与被告至今均没有对涉案房屋办理物权变更和登记手续，涉案房屋的物权仍登记为原告和第三人苍梧文体局共有，被告提出涉案协议买卖房屋的权利义务已履行完毕，且与第三人苍梧文体局无关，请求驳回原告的诉讼请求的辩解意见，缺乏事实和法律依据，理由不成立，本院不予采纳。 为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第九十四条、第九十七条第一百零一条之规定，判决如下： 一、确认原告黎军与被告黎国雄于2001年5月20日转让房屋的口头协议无效； 二、被告黎国雄在本判决发生法律效力之日起十日内将位于梧州市龙圩区龙圩镇凤岭街23—2号原苍梧县退还给原告黎军； 三、原告黎军在本判决发生法律效力之日起十日内退还上述房屋的购房款15000元给被告黎国雄。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱和履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费88元（原告已预交），由原告黎军负担44元，被告黎国雄负担44元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  李碧波 二〇一九年三月二十六日 书记员  唐文玉 附适用法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 二、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。