湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终460号上诉人（原审原告，反诉被告）：广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司，住所地湖南省韶山市竹鸡段人民公社印象城内。负责人：贺健，总经理。委托诉讼代理人：苏迎美，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：汤瑶，女，汉族，1997年9月15日出生，住湖南省韶山市。委托诉讼代理人：刘湘贵，湖南湘剑律师事务所律师。上诉人广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司（以下简称“昌建公司”）因与被上诉人汤瑶租赁合同纠纷一案，不服湖南省韶山市人民法院（2018）湘0382民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昌建公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判被上诉人汤瑶违约，上诉人昌建公司无需退还履约保证金4669元，并判令汤瑶支付欠付租金12296元、律师费5000元、房屋占有使用费52225元（房屋占有使用费按照2015年度租金标准从合同解除日暂计算至2018年11月26日，该项费用应当支付至实际腾退之日），共计69521元；2.一审、二审诉讼费用由汤瑶负担。事实与理由：一、一审法院认定《租赁合同》于2015年12月31日解除的原因是上诉人违约，该事实认定错误。1.上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》中并未约定安装直达电梯系出租人的合同义务。《租赁合同》第一条第1.3款明确约定“在签订合同前乙方已到现场察看，乙方确认在合同签订之日租赁场地以及装修情况、水电供给情况、物业情况、排污排烟等所有情况已经符合约定的交付条件”。被上诉人已经确认上诉人交付的房屋符合约定的交付条件，不存在未履行完毕的附随义务。《租赁合同》第一条第1.1款约定“甲方同意由乙方承担本合同附件一中红线所标明的场地，经营服装品牌”，附件一是平面图，从合同文义不难看出，该平面图的功能仅仅是为了进行租赁场地界线区分，况且合同主文中已明确约定被上诉人已经确认租赁场地符合合同约定的交付条件。一审法院仅凭一张平面图就认定安装直达电梯是上诉人的合同义务是错误的，上诉人已经完全履行了租赁房屋的交付义务。2.一审法院认定上诉人违约的证据—《服务手册》是不能作为本案证据使用的。服务手册上所承诺的服务配套设施不是上诉人的合同义务，上诉人并非承诺人。《服务手册》系被上诉人提供，没有任何证据证明手册系上诉人制作，也没有任何证据证明手册服务配套设施的承诺系上诉人作出，更没有任何证据证明手册内容与《租赁合同》存在关联性，无论《租赁合同》主文还是合同附件均未涉及手册内容。一审法院认定未履行手册上所承诺的服务配套设施义务是上诉人的违约行为缺乏合同依据且与事实不符，一审判决上诉人承担合同约定外的义务显失公平。3.一审法院认定被上诉人因经营状况不佳拒付租金的事实以及在判决书第9页第二段中认定“此时双方的违约行为造成合同解除”，却未判决被上诉人承担违约责任，违反法律规定。法律规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务，履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，被上诉人自2013年12月26日起占用房屋至今长达5年的时间，仅仅交纳了2015年度的5625元租金，面对如此严重的违约行为，一审法院却视而不见，实在有违司法公正。二、上诉人从未向被上诉人承诺免除第一年的租金，上诉人多次催收租金表明上诉人一直在向被上诉人主张权利。一审在被上诉人没有提交足以证明上诉人同意免除被上诉人第一年度租金支付义务的证据且上诉人坚决否认的前提下，将上诉人与另一租户之间的权利义务处分意思表示扩大适用到被上诉人，仅仅依据承租人的陈述，错误认定上诉人承诺被上诉人可免交第一年的租金以及给予第二年租金适当减免。三、一审法院认定案涉商铺在商场大门关闭后由上诉人控制，该事实认定错误。上诉人已经提供公证书、会议记录、租户要求等有效证据证明案涉商铺由被上诉人实际控制。上诉人关闭商场大门并非是要阻止被上诉人行使权利，而是因为被上诉人停止经营、拒付租金、拒不返还房屋、多名承租人抱团集体对抗上诉人，上诉人是为了防止租赁场所内财产损失导数矛盾激化而不得已采取的行为。四、一审法院未充分审查被上诉人不正当拒付租金、拒缴水电费的根本性违约行为，却将上诉人在无法实现合同目的、蒙受巨大损失的情况下而不得已的停水停电行为视为导致承租人不能正常经营的原因，有违司法公正。五、一审法院在认定上诉人实际占有房屋的情况下，未依法判决被上诉人支付房屋占有使用费，违反法律规定。依据法律规定以及合同约定，当房屋租赁合同解除时，承租房屋的一方负有返还房屋的义务。即使一审法院认定的合同解除时间为2015年12月31日，被上诉人也应当于合同解除时返还房屋，否则依法应当支付房屋占有使用费。六、一审法院在确认被上诉人存在违约的情况下判决上诉人退还被上诉人的履约保证金是错误的。《租赁合同》第三条第3.3款约定“保证金担保的范围包括：合同履行、合同的适当履行、租金交付……等本合同约定的义务。租赁期限届满且乙方无违约时，甲方将此保证金全额退回，但不计利息”。一审判决中载明“此时双方的违约行为造成合同解除”，却判决上诉人退还保证金，判决内容与事实认定互相矛盾。请求二审法院确认被上诉人占用房屋、欠付租金的违约事实，依法改判上诉人无需退还保证金，支持上诉人的上诉请求。汤瑶答辩称：一、一审法院认定上诉人违约导致《租赁合同》解除正确。1.《租赁合同》附件一是租赁场地图纸，该图纸上238号铺位与239号铺位之间标注的是电梯设计图案，该位置的电梯是直通一楼步步高商场内部。上诉人的工作人员在招租时告诉被上诉人二楼红色记忆城与一楼步步高是一起的，有意误导被上诉人二楼红色记忆城是与步步高合作开发，依托步步高超市能够带来客源，该位置图也佐证上诉人在招租时作出了虚假承诺与宣传。合同附件是合同的组成部分，上诉人没有安装租赁场地直通步步高商场内部的电梯，而是将应当安装电梯的地方改为商铺租赁给刘灿华经营。2.《服务手册》是上诉人公开向所有租户作出的承诺，具有合同效力。比照《服务手册》的内容，上诉人营销推广服务没有到位，部分服务配套设施缺失，同样构成违约。3.租户生意清淡是上诉人违约造成的。上诉人很多服务配套设施没有到位，商场的通道位置偏僻，没有安装直通步步高的电梯，初次来的顾客找不到进入商场的大门，致使租户生意惨淡。租户们为此上访至市政府，要求解除合同、退还保证金、赔偿装修损失，上诉人答应免除第一年度（2014年4月26日至当年12月25日）的租金，后续安装电梯。2014年12月10日，上诉人发出第二年度租金缴纳函，要求租户在20号之前提前缴纳租金（合同约定12月26日缴纳），因上诉人仍然没有安装电梯，加上《服务手册》中很多承诺缺失，租户们没有缴纳租金，上诉人关闭商场厦门不准租户营业，双方发生冲突。2014年12月31日租户报警后，很多租户因上诉人违约无法营业，合同解除，只被上诉人在内的13户在上诉人承诺免除第一年租金、第二年租金减少，对关锁封闭的店铺重新招租的情况下，被上诉人才缴纳租金继续营业。由于上诉人未成功转租，整个商场40多户只有13户开门营业，没有商场的气氛。到2015年12月，真正还在商场的只有3、4户，年底几位租户去缴纳第三年租金时，上诉人就不接收了，此后商场大门紧闭。被上诉人和其他租户多次找物业工作人员，但总是以各种理由推脱。因此，一审认定被上诉人因生意冷清提前歇业与事实不符。二、《租赁合同》在2015年12月31日解除后，上诉人将店铺加锁关闭，却没有通知被上诉人搬离东西、腾空店铺，上诉人封存了被上诉人的财物却要求被上诉人支付房屋占有使用费。三、关于第一年度租金免除的问题。1.如前所述，租户们上访至市政府后，上诉人口头承诺第一年度租金免除，安装电梯。2.上诉人2014年12月10日向租户们发出的《函》只催缴第二年度的租金，如果第一年度的租金没有免除，该催缴函也应该催缴第一年度的租金。3.上诉人2015年1月2日发《函》，该《函》明确载明了免除第一年度租金的内容。因此，一审法院认定第一年度租金被免除是正确的。另外，依据《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，上诉人已经过了诉讼时效。四、保证金应予退还。保证金是保证合同履行和适当履行的，本案的责任在上诉人一方，保证金应予退还。请求二审法院查清事实，依法作出公正判决。昌建公司向一审法院起诉请求：1.确认被告与原告签订的《租赁合同》于2016年1月20日解除；2.判令被告立即腾空铺位；3.判令被告支付欠付租金13085元、利息损失2633元、违约金7609元、律师费5000元，房屋占有使用费43397.3元，共计71724.3元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。汤瑶向一审法院提起反诉，请求：1.确认《租赁合同》第6.8项、6.12项、7.1项、7.1.1款、第八条、第3.3.1款无效；2.判令反诉被告向反诉原告返还保证金4669元，并赔偿反诉原告的损失10000元；3.判令反诉被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年10月28日，昌建公司（甲方）与汤瑶（乙方）签订《租赁合同》，由乙方承租甲方所有的位于韶山市红色记忆城二楼的B210号、面积为25平方米的商铺（一楼为步步高超市，二楼商铺有多个个人承租进行商业经营）。合同第二条约定，租赁期限为三年，自2013年12月26日至2016年12月25日,其中前四个月作为装修免租期，免收租金，自2014年4月26日起开始计收租金；租赁期限届满，同等条件下，乙方有优先承租权。第三条约定，第一个租赁年度（2014年4月26日至2014年12月25日）租金为12000元；第二个租赁年度（2014年12月26日至2015年12月25日）租金为18000元；第三个租赁年度（2015年12月26日至2016年12月25日）租金为19800元；第三条3.1.4约定乙方应自起租日起开始交付租金，并于计租月的第一个工作日向甲方支付当年年租金；第三条3.3.1约定：“乙方必须在签订本合同当日向甲方支付等同于平均三个月租金的保证金人民币4669元作为履约担保。该保证金担保的范围包括：合同履行、合同的适当履行、租金交付、谨慎使用房屋、按《装修手册》进行装修、按约定时间开业等本合同约定义务。租赁期限届满乙方无违约时，甲方将此保证金全额退回，但不计利息”。第六条约定：“6.8（乙方）在经营期间不得销售假冒及伪劣商品，如被有关部门查处或被客户投诉且乙方无法证明其产品来源合法的，甲方有权终止本合同。在本合同有效期内及本合同终止后，如因乙方或其租户利用场地销售假冒及伪劣产品或有质量问题的产品，或以其它方式对客户构成欺诈的，乙方应对因此给甲方造成的经济损失和名誉损失承担一切责任并负责赔偿。甲方有权决定乙方租赁场地在租赁期满或合同提前终止期满后的交还状态，此交还状态包括但不限于：6.8.1本合同项下原租赁场地交付时的状态；6.8.2以合同终止或解除前经甲方书面同意的乙方已有的装修状态交还；6.8.3甲、乙双方书面同意的交还状态。甲方在本合同期满或双方同意的提前终止期满前以书面的方式通知乙方租赁场地的交还状态。否则，应甲方的要求，如乙方交还租赁场地不符合甲方的要求的，乙方应承担甲方因恢复租赁场地所发生的全部费用；6.12本合同另有约定外，乙方应自本合同提前终止/解除/届满之日将租赁场地以正常使用后的状态交还甲方。乙方应同时交出进入该物业的所有钥匙，并要保持该物业内甲方提供的设备处于正常可使用的状态。乙方未在合同提前终止/解除/届满之日将财物搬离的，视为乙方放弃对租赁房屋内所有资产享有的一切权利，甲方有权不必任何仲裁、诉讼程序即可封存、转移、拍卖租赁场地内物品”。第七条约定：“7.1.1如果乙方在本合同项下的任何款项的应付款日期后连续七个工作日仍未向甲方支付的（无论是否经正式催款）；7.1.2如果在乙方装修完毕正式开业后，乙方又放弃或空置达租赁场地面积的50%以上或实际营业面积低于租赁场地面积的50%；如果乙方未经甲方事先书面同意，擅自违反、变更或超出本合同1.1条所规定的经营范围的”。第八条约定：“8.1如乙方出现本合同7.1.1项下的欠交租金等款项甲方又不终止合同的，乙方应按照所欠款项的每日千分之一的标准向甲方支付违约金；8.2如乙方出现本合同7.1.3项下的行为甲方又不终止合同的，乙方应按照保证金的双倍支付甲方违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；8.3如乙方未经甲方书面同意转租或者以其他形式向第三人转让、承包租赁场地的，乙方应按保证金的三分之二向甲方支付违约金，并且甲方有权解除本合同；8.4如乙方违约解除或者终止本合同时，乙方应按照保证金的双倍向甲方支付违约金，并赔偿甲方损失；8.5如因乙方违约解除或者终止本合同以及因乙方违约、不遵守、不履行本合同或使用本租赁场地所承担的责任等而使甲方提前终止或解除本合同时，乙方除支付甲方违约金外，还应赔偿甲方损失，损失包括但不限于甲方向商业顾问或中介服务机构支付的佣金等服务费用、租金损失（包括免租期的租金损失）以及预期利益等；8.6如乙方不能在本合同约定按时交还租赁场地并搬离的，每延期一日，乙方应按每日租金的双倍向甲方支付违约金，并赔偿甲方损失；8.7因乙方欠付租金、迟交费用及其它违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括但不限于诉讼费和甲方的律师费等，均由乙方承担”，及其他事项。合同签订后，汤瑶按约交付了保证金4669元，昌建公司移交租赁房屋给被告，汤瑶对租赁商铺进行装修后用于经营。二楼商户在经营过程中，包含被告汤瑶在内的租户认为因昌建公司未将《租赁合同》附件中规划的自步步高商场一楼直达二楼的电梯安装到位、未按照服务手册兑现承诺等原因，导致铺位顾客消费少，经营状况不佳，故直至《租赁合同》约定的免租期四个月后，汤瑶仍未按该合同约定交纳租期第一年度的租金12000元。昌建公司委托物业公司催收租金，包含被告汤瑶在内的租户拒付租金，物业公司采用停电等方式催收租金。2014年6月9日，租户挂横幅抗议公司在招租过程中欺骗了租户，要求解除合同、退保证金、赔偿装修损失。2014年12月份，昌建公司委托物业公司催收第二年年度租金，但租户拒交。2014年12月31日，物业公司停电关门，双方发生了纠纷，公安机关接警后派员到现场进行了登记，建议双方通过法律程序化解纠纷。后昌建公司委托物业公司管理人与租户进行交涉，包含汤瑶在内的租户与昌建公司经过几次协商，于2015年1月2日达成一致意见，昌建公司同意所有租户免交2014年度租金，为2015年继续租赁的商户提供免租金三个月不等的优惠。汤瑶于2015年3月20日向昌建公司支付了第二年度租金的5625元。因昌建公司委托物业于2016年1月4日对二楼所有铺位进行停电关门，被告汤瑶至此关门歇业，汤瑶在租赁年度期满后也未按合同约定状态将商铺交还昌建公司。2018年3月8日，昌建公司通知所有租户协商解决解除合同后的相关事项，租户有庞龙等22户参加，昌建公司派出二人参加，租户的要求是：退还押金(保证金)、返还部分租户租金、赔偿装修损失及五年来损失；昌建公司意见：保证金抵租金，余下租金也放弃，铺位退还即可。因意见不一致，双方未达成协议。昌建公司于2018年5月22日诉至法院，被告提起反诉。上述事实有《租赁合同》及附件一，韶房权证韶山字**、00××55号、00××47号房屋所有权证，《委托代理协议》，律师费收据，会议签到表，商户要求，公证书，门面租金函，商家服务手册，照片，起诉状，答辩状，反诉状以及原、被告在庭审中的陈述、现场勘查记录、谈话笔录、韶山红色记忆城商家通讯录、物业费催缴通知等在卷予以证实。一审法院认为，结合当事人的诉、辩意见及庭审查明的事实，本案的争议焦点如下：一、关于《租赁合同》是否存在无效条款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”及第五十二条之“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”和第五十三条之“合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的；(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的”的规定，昌建公司与汤瑶签订的《租赁合同》系双方经协商而订，汤瑶在签订合同时具有完全民事行为能力，该合同系双方真实意思表示，且不存在以上导致合同无效的法律禁止性规定的情形，该《租赁合同》合法有效，故对汤瑶确认《租赁合同》第6.8项、6.12项、7.1项、7.1.1款、第八条、第3.3.1款无效的诉请，法院不予支持。二、关于《租赁合同》是否解除、何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定，出租人应按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告主张因被告拒付租金，其多次催收租金无果后，遂于2016年1月20日依法解除合同。但法院经庭审查明，原告在合同履行中，对《租赁合同》附件上规划的直达电梯未安装及存在服务手册上所承诺的服务配套设施部分缺失，营销推广服务不到位等情形，被告生意清淡提前歇业而拒付第三年度租金。2016年1月4日原告因被告拒付租金而对二楼商场停电关门。此时双方的违约行为造成合同解除，故应当认定《租赁合同》于2016年1月4日解除，而非2016年1月20日，法院对原告确认《租赁合同》于2016年1月20日解除的诉请不予支持。三、关于合同解除后相关责任如何承担的问题。第一，腾房及房屋占用费用。依据《合同法》规定和《租赁合同》的约定，当合同解除时，承租房屋的一方负有返还租赁房屋的义务，故对昌建公司主张被告立即腾房的请求，法院予以支持。昌建公司于2016年1月4日关闭商场大门后，商铺由其控制，汤瑶对商铺缺乏行使权利的可能，对关闭大门所引发的如房屋空置期间的占用费等法律后果应当由关闭大门的昌建公司承担，故对昌建公司主张由汤瑶支付2016年1月20日至实际腾退之日止房屋占用费的诉请，法院不予支持。第二，租金。根据《合同法》第二百一十二条之“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定以及第二百二十六条之“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，汤瑶在取得租赁物的使用权后应按合同约定的租金计算方式、给付期限向昌建公司交纳租金，但经协商，昌建公司承诺被告汤瑶可免交第一年的租金以及给予第二年租金适当的减免，汤瑶向昌建公司交纳租金共计5625元，至合同解除前可不再向昌建公司交纳租金。对昌建公司的该请求，法院不予支持。第三，保证金。依据《租赁合同》3.3保证金条款的约定，保证金的目的在于保证合同履行、合同的适当履行、租金交付、审慎使用房屋、按《装修手册》进行装修、按约定时间开业等，当乙方有违反合同约定的情形时，保证金的作用仅为冲抵租金、违约金及相关损失费用。故在昌建公司主张汤瑶支付租金、违约金等费用的同时亦丧失继续保有汤瑶保证金的合同权利，故对汤瑶主张反诉被告向反诉原告返还保证金4669元的请求，法院予以支持。第四，原告昌建公司主张由被告汤瑶支付租金利息、承担违约金、律师费及反诉原告主张由反诉被告赔偿损失20000元的问题。本案中，昌建公司所主张的租金利息损失及违约金均是基于汤瑶未按约支付租金这一违约行为，而昌建公司违约在先，且汤瑶已按合同约定和昌建公司的要求支付了租金，如前所述，合同于2016年1月4日已经解除，汤瑶无需再支付2016年的租金，亦不存在因未付租金而要承担租金利息及违约金的事由，故对昌建公司要求汤瑶支付租金利息、承担违约金的请求，法院不予支持。《租赁合同》中关于律师费的约定属于违约责任的范畴，本案中，昌建公司虽然向汤瑶交付了租赁物，但是在随后的管理、服务行为中，昌建公司没有提供自步步高商场直达二楼的电梯及其他附属设施，经常与租赁户发生争执而强行对商铺停水、停电，关闭二楼商场的大门，导致汤瑶等商户不能正常经营，昌建公司存在违约行为，对昌建公司要求汤瑶支付律师费的请求，法院亦不予支持。对汤瑶主张反诉被告赔偿反诉原告20000元损失的请求，因其未提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，对该请求法院亦不予支持。四、关于本案的诉讼时效问题。本案中，因昌建公司委托物业公司于2016年1月4日对二楼所有铺位停电关门，致使二楼商场全部停止营业，应当认定《租赁合同》于2016年1月4日解除。昌建公司为此常用停电关门手段催收租金，从而引发纠纷，双方多次商议但纠纷一直没有得到解决，应视为诉讼时效中断情形，因此，本案原告主张租金及房屋占用费用并未超过法定时效限制，被告辩称租金及占用费用等已超过诉讼时效请求法院予以驳回的意见，法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、由被告汤瑶在本判决生效后十五日内向原告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司返还位于韶山市红色记忆城二楼的B210号商铺；二、由反诉被告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司在本判决生效后十五日内退还反诉原告汤瑶履约保证金4669元；三、驳回原告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司、反诉原告汤瑶的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费254元，由本诉原告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司负担174元，由本诉被告汤瑶负担80元；一审反诉案件受理费166元，由反诉原告汤瑶负担116元，由反诉被告广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司负担50元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，一、《租赁合同》、《租赁合同》附件1平面图、《商家服务手册》是本案《租赁合同》的几个组成部分，均具有合同约束力。《租赁合同》附件1平面图中标注有在238与239铺面之间直通一楼步步高超市内的电梯，上诉人没有按照《租赁合同》附件1平面图安装配套电梯，上诉人构成违约。上诉人没有落实《商家服务手册》载明的服务项目及营销推广服务，同样构成违约。被上诉人认为是上诉人没有安装《租赁合同》附件上规划的直通一楼步步高超市内的电梯以及未兑现服务手册上所作承诺等原因造成生意清淡，被上诉人拒交租金，上诉人采用停水、停电、关闭商场大门等方式催缴租金，双方遂形成本案纠纷。上诉人违约在先，采用采用停水、停电、关闭商场大门等方式催缴租金不当，应当承担本案纠纷的主要责任。被上诉人未全面履行合同义务，维权方式欠妥，对本案纠纷形成也应当承担一定的责任。二、上诉人在2015年1月2日《关于收取韶山红色记忆城门面租金的函》中明确给予承租人第一年度免租，第二度租金在原合同最低价的基础上优惠几个月租金，并免除此年度物业服务费。上诉人出具给被上诉人的《收据》中载明的是“2015年度租金5625元”，结合本案上诉人与被上诉人之间有过协商解决相关问题的事实，可以认定被上诉人在向上诉人交纳5625元后，不再欠付2014年度、2015年度租金。三、2016年1月4日，被上诉人与上诉人解除合同。合同解除后，上诉人关闭商场大门。被上诉人没有及时腾退租赁场所交上诉人，也无法在租赁场所经营。因为上诉人在整体范围上实际控制了二楼商场，被上诉人没有腾退租赁场所的原因在上诉人一方，所以被上诉人无需承担合同解除后的房屋占用使用费。四、依据《租赁合同》3.3保证金条款的约定，保证金的目的在于保证合同履行、合同的适当履行、租金交付、审慎使用房屋、按《装修手册》进行装修、按约定时间开业等。合同期内，被上诉人享有上诉人认可的装修期免交租金、2014年度免租金、2015年度租金5625元的优惠，被上诉人已经向上诉人交付了2015年度租金5625元。2016年1月4日合同解除后，《租赁合同》中的保证金条款不再具有合同约束力。因为被上诉人在合同期内并无欠付租金、未审慎使用房屋、未按《装修手册》进行装修等合同约定的情形，所以上诉人应当在合同解除后向被上诉人退还所收取的保证金。另外，因上诉人违约在先，一审法院对其诉请的律师费未予支持并无不当，本院对上诉人的该项诉请亦不予支持。综上，上诉人广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费254元，由广西昌建房地产开发有限公司韶山分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  任 莉审 判 员  曾波毅审 判 员  周 尧二〇一九年三月二十八日代理书记员  梁 莎