湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初380号原告：向红珍，女，土家族。委托诉讼代理人：吴智胜，湖南福城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李柏成，湖南福城律师事务所律师。被告：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路**郴建集团****。统一社会信用代码：914310005549304296。法定代表人：曾楷峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓伍军，男，汉族，系该公司法务（特别授权）。委托诉讼代理人邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师（未到庭）。原告向红珍与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告向红珍的委托诉讼代理人吴智胜、李柏成，被告美世界公司的委托诉讼代理人邓伍军到庭参加诉讼。案件审理中，被告美世界公司对原告向红珍提出反诉，2019年3月15日本案庭审中美世界公司向本院提出撤回反诉申请。本案现已审理终结。原告向红珍向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金74733元（自2015年10月2日暂计至2018年11月30日，后续违约金计至美世界公司交付房屋之日止；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。被告美世界公司的答辩要点：原告诉请无事实和法律依据，1、被告延期交房系不可抗力因素导致，根据合同法及合同约定，遭遇不可抗力时被告可以据实延期交房，并不承担违约责任。2、原告诉请的违约金过分高于实际损失，请求法庭依法予以核减。综上所述，原告的诉请无事实和法律依据，望法院明察，驳回被答辩人的全部诉请。查明的事实根据原、被告的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认如下案件事实：一、2014年8月17日，以原告向红珍为买受人、被告美世界公司为出卖人，双方签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号201302039A08）。1、合同第三条、第四条约定：买受人购买出卖人开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中的第9层9A08号房，该商品房的设计用途为住宅，产权登记建筑面积46.26平方米，单价6993.47元/平方米，总价款323518元。2、合同第五条、第六条约定：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计103518元，余款220000元向中国邮政储蓄股份公司郴州市分行申请贷款。买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按下列方式处理：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额确定。3、合同第九条、第十条约定，出卖人应当在2015年10月01日前将符合约定条件的房屋交付给买受人，否则买受人有权要求出卖人按已付房款的每日万分之二支付违约金。二、双方签订合同后，原告按照约定支付首付房款103518元，按照约定，原告在被告指定的中国邮政储蓄银行股份有限公司郴州市分行办理按揭手续，2014年11月4日，银行将按揭款220000元汇入被告的账户。截止本案庭审之日，被告未将房屋交付原告。判决的理由与结果本院认为：本案应为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按照合同约定支付了购房款，被告却未按约定期限履行交房义务，至今未交付商品房，已构成违约，应承担违约责任。本案争议的焦点是：一、被告在建房施工过程中是否存在不可抗力因素，应否从违约日期中扣除。所谓不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。被告主张其逾期交房主要是因施工期间恶劣天气、郴州市创文明城市等不可抗力原因导致。本院认为，被告所主张的上述情况不符合不可抗力的构成要件，且依合同约定，遭遇不可抗力，应在发生之日起60日内告知原告，对此被告亦从未以合理的方式告知过原告，故对被告提出的上述抗辩理由，本院不予采信。二、原、被告约定的逾期交房违约金是否过高，应否核减。被告主张原告根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》中约定的按交付房屋价款的万分之二计算违约金明显高于银行同期贷款利率，且超过造成损失的30%，请求予以核减。本院认为，根据双方所签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，计算逾期交房违约金和逾期付款违约金的标准是相同的，均是按每日万分之二计算，双方约定的违约金并未过分高于造成的损失，故对于被告请求核减违约金，本院不予支持。违约金的计付应按合同约定从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，截止2018年11月30日，美世界公司已逾期交房1155天，被告应支付原告从2015年10月2日起至2018年11月30日止的违约金74732元（计算方式：323518元×0.0002×1155天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：限被告郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告向红珍逾期交房违约金74732元（计算方式：323518元×0.0002×1155天，从2015年10月2日起至2018年11月30日止，之后的逾期交房违约金按此计算方式计算至实际交房之日止）。如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1668元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  周 琦人民陪审员  谢寒梅人民陪审员  李一庆二〇一九年三月二十一日书 记 员  欧阳芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。