江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终5351号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏云，女，1960年2月17日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：马长金，男，1949年4月2日出生，住江苏省泗洪县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李莉，女，1968年11月15日出生，住江苏省。被上诉人（原审原告、反诉被告）：俞忠，男，1965年2月8日出生，住江苏省江苏省。原审被告、反诉原告：徐翔林，男，1955年2月15日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：马长金，男，1949年4月2日出生，住江苏省泗洪县。上诉人苏云因与被上诉人李莉、俞忠、原审被告徐翔林房屋买卖合同纠纷一案,不服江苏省泗洪县人民法院（2017）苏1324民初3240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏云的上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回李莉、俞忠对苏云的一审诉讼请求，支持苏云的一审反诉请求。事实与理由：1.双方于2001年9月5日签订《售房协议》，该协议至今未履行系由李莉、俞忠的过错行为导致。双方签订售房协议前，多次就房屋价格问题进行协商。苏云提出住房、地下室、阁楼包括装饰装修等在内作价195000元。李莉、俞忠称阁楼仍归苏云所有，阁楼的改造费用由苏云负担，水电、住房顶部改造费由李莉、俞忠负担。双方签订的售房协议中明确约定苏云将住房、地下室出售给李莉、俞忠，价款为155000元。根据该协议的内容可以看出阁楼不在房屋出售范围内，仍应归苏云所有。协议签订后，苏云多次要求李莉、俞忠对涉案房屋顶部及水电进行改造，但李莉、俞忠以房屋过户后再处理为由对孙云的要求不予理睬。另双方签订售房协议后，苏云多次向李莉、俞忠变更过户（即到泗洪政府办更换购房人姓名后付清余款15000元），但李莉、俞忠以泗洪县政府未办证为由不同意变更过户。后苏云无法联络到李莉、俞忠。涉案房屋取得不动产权属证书后，苏云与李莉、俞忠取得联系，但双方对阁楼归属、余款及过户税费负担问题均不能达成一致意见。苏云便打算与李莉、俞忠解除售房协议。苏云向骈飞借款为涉案房屋设置抵押纯属无奈之举。自房屋交付距今十五年之久，李莉、俞忠非法占有涉案房屋阁楼，妨害苏云对阁楼的使用。李莉、俞忠设置过户障碍，致使售房协议至今未能履行的过错责任完全在李莉、俞忠二人。对于苏云无法占用阁楼的损失，李莉、俞忠应予赔偿,苏云并将保留继续索赔的权利。一审法院未按照相关规定准许苏云缓交诉讼费的申请,并对苏云的反诉请求不予处理有误。因李莉、俞忠并未付清房款，故苏云不应向李莉、俞忠支付任何赔偿款。被上诉人李莉、俞忠答辩称，一审法院认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,苏云的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。其主要的答辩意见为：双方于2001年签订的购房协议是双方真实意思表示，李莉等二人根据合同约定支付购房款后，苏云即将房屋交付并由李莉、俞忠装修并居住达十七年之久。因苏云的原因导致房屋无法过户，苏云应当承担相应的违约责任。另苏云主张李莉占有其阁楼并承担相应损失纯属无稽之谈，且在一审法院限定期限内未缴纳案件受理费用，应当承担相应的法律后果。原审被告徐翔林的意见与苏云一致。原告李莉、俞忠向本院提出诉讼请求：1.判令解除苏云、徐翔林与李莉、俞忠签订的《售房协议》；2.判令苏云、俞忠返还购房款140000元并支付利息（自2001年9月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行完毕之日止）；3.苏云、俞忠赔偿损失334900元；4.本案诉讼费由苏云、俞忠承担。一审法院查明事实如下：2000年1月6日，苏云、徐翔林以73342元的价格购买了位于泗洪县房屋。2001年9月5日，苏云、徐翔林与原告李莉、俞忠签订售房协议，苏云、徐翔林将该住房（包括室内装饰设备）及地下室以155000元价格出售给李莉、俞忠。双方约定苏云、徐翔林在协议签订当日将房屋交付给李莉、俞忠，李莉、俞忠向苏云、徐翔林支付房款140000元，余款15000元待苏云、徐翔林将房屋过户到李莉、俞忠名下后支付。2010年4月30日，涉案房屋登记到苏云名下，产权证书载明房屋建筑面积为131.97㎡。2010年6月21日，苏云向案外人骈飞借款380000元，期限为三个月，月利率2%，将涉案房屋作为借款抵押，并办理了抵押登记。苏云到期未还款，案外人骈飞于2010年10月向一审法院提起诉讼，2010年12月4日，一审法院作出（2010）洪民初字第1809号民事判决书，判令苏云偿还骈飞借款380000元及利息。判决生效后，骈飞于2011年5月30日申请强制执行，在执行过程中，一审法院于2011年6月15日裁定查封该房屋，于2015年7月29日作出司法鉴定委托书，委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对涉案房屋进行价格评估，江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司于2015年8月23日出具房地产估价报告，涉案房屋在2015年8月3日的市场价值为474900元。2017年4月16日，该房屋已被司法拍卖。一审另查明，2011年，李莉、俞忠起诉苏云、徐翔林、骈飞，要求确认李莉、俞忠与苏云、徐翔林之间的售房协议有效并要求苏云、徐翔林协助过户，经泗洪县人民法院、宿迁市中级人民法院判决确认双方之间签订的售房协议有效。一审法院归纳本案的争议焦点为：1.本案李莉、俞忠的起诉是否构成重复起诉；2.李莉、俞忠与苏云、徐翔林签订的《售房协议》效力如何确定；3.李莉、俞忠主张苏云、徐翔林返还购房款有无依据；4.李莉、俞忠主张的赔偿损失数额有无依据。对于第一个争议焦点。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。李莉、俞忠虽因涉案房屋买卖事宜与苏云、徐翔林发生纠纷，并多次提起诉讼，但诉讼请求均不同，故李莉、俞忠此次起诉并不构成重复起诉。对于第二个争议焦点。一审法院认为，李莉、俞忠与苏云、徐翔林之间签订的售房协议已经为法院生效判决书确认为合法有效，一审法院予以确认，故对苏云、徐翔林主张该售房协议属无效合同，一审法院不予采信，另外，苏云、徐翔林主张李莉、俞忠在房屋买卖中存在欺诈行为，因而请求法院撤销该合同，但李莉、俞忠未能提供证据证明存在可撤销情形，一审法院不予采信。对于第三个争议焦点。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，李莉、俞忠与苏云、徐翔林之间签订售房协议，因房屋已被司法拍卖，合同目的已不能实现，故该合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，李莉、俞忠已按合同约定向苏云、徐翔林支付购房款140000元，现合同已解除，李莉、俞忠要求苏云、徐翔林返还该款，于法有据，一审法院予以支持。对于第四个争议焦点。一审法院认为，双方之间房屋买卖合同目的不能实现，系因苏云将该房屋作抵押用于借款，后未能偿还借款导致房屋被法院强制执行，苏云具有过错，李莉、俞忠作为守约方有权要求苏云、徐翔林赔偿损失。对于赔偿损失的范围，一审法院认为，合同解除后，赔偿损失的范围不仅包括只恢复原状就能完全弥补解除权人因对方的债务不履行而蒙受的损失，还应当包括可得利益的损失，李莉、俞忠主张的房屋溢价损失，即该房屋在被执行中的评估价格474900元与其购买该房屋的价格155000元，之间的差价319900元，属于李莉、俞忠的可得利益损失，一审法院予以支持。苏云、徐翔林辩称因该估价报告已过有效期限，故其载明的评估价格474900元不能作为依据，因估价报告显示474900元是该房屋在2015年8月3日的市场价值，此后，房产价值一直处于上升趋势，李莉、俞忠主张以该房屋在2015年的评估价格作为损失依据并未损害苏云、徐翔林的利益，故一审法院对苏云、徐翔林的该项抗辩意见不予采信。另外，李莉、俞忠主张的利息损失，即以140000元为基数，自2001年9月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行完毕之日止，无法律依据，一审法院不予支持。诉讼中，苏云、徐翔林虽提起反诉，但未在一审法院限定的期限内缴纳案件受理费用，故对苏云、徐翔林的反诉部分，一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除李莉、俞忠与苏云、徐翔林签订的《售房协议》；二、苏云、徐翔林于判决生效后15日内返还李莉、俞忠购房款140000元，并赔偿损失319900元；三、驳回李莉、俞忠的其他诉讼请求。案件受理费10075元，由李莉、俞忠负担1876元，苏云、徐翔林负担8199元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。本案二审的争议焦点为：1.一审法院对苏云的反诉请求不予处理是否属于程序违法；2.李莉、俞忠要求解除售房协议的理由能否成立；3.苏云应否赔偿李莉、俞忠的损失，如应赔偿，损失数额如何确定。关于第一个争议焦点。当事人申请司法救助，符合下列情形之一的，人民法院应当准予缓交诉讼费用：（一）追索社会保险金、经济补偿金的；（二）海上事故、交通事故、医疗事故、工伤事故、产品质量事故或者其他人身伤害事故的受害人请求赔偿的；（三）正在接受有关部门法律援助的；（四）确实需要缓交的其他情形。当事人申请司法救助，应当在起诉或者上诉时提交书面申请、足以证明其确有经济困难的证明材料以及其他相关证明材料。因生活困难或者追索基本生活费用申请免交、减交诉讼费用的，还应当提供本人及其家庭经济状况符合当地民政、劳动保障等部门规定的公民经济困难标准的证明。人民法院对当事人的司法救助申请不予批准的，应当向当事人书面说明理由。本案中，苏云在一审审理过程中提出反诉请求，并以生活困难申请缓交相关诉讼费用。一审法院经审查认为，苏云提交的证明，未经相关单位负责人及制作证明材料的人员签名，证据的形式不合法，且苏云未提交证明材料，故一审法院对苏云的缓交诉讼费申请不予准许，并向苏云送达不准许缓交诉讼费用通知书。根据相关规定，原告应当预交而未预交案件受理费，人民法院应当通知其预交，通知后仍不预交或者申请减、缓、免未经批准仍不预交的，裁定按撤诉处理。苏云缓交诉讼费用的申请未经一审法院准许，后其未缴纳相关诉讼费用，一审法院对其反诉请求不予处理并无不当，本院依法予以确认。关于第二个争议焦点。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，李莉、俞忠与苏云、徐翔林之间签订的售房协议合法有效。因苏云、徐翔林的原因涉案房屋已被司法拍卖，导致李莉、俞忠的合同目的不能实现，李莉、俞忠要求解除合同的理由成立，本院对其主张予以支持。苏云主张合同不能履行的责任在于李莉、俞忠未能及时办理过户手续。本院认为，根据售房协议约定，余款15000元待房屋办理过户手续后，由李莉、俞忠一次性付清给苏云、徐翔林。涉案房屋权属于2010年4月30日登记于苏云名下，苏云于2010年6月21日将涉案房屋抵押给案外人骈飞用于借款，苏云并无证据证明其在此期间要求李莉、俞忠办理权属变更登记手续遭而李莉、俞忠拒不配合，故本院对苏云的主张不予采信。对于第三个争议焦点。双方之间的房屋买卖合同目的不能实现，系因苏云将涉案房屋办理抵押手续用于借款，后其未能偿还借款导致涉案房屋被法院强制执行，苏云具有过错，李莉、俞忠作为守约方有权要求苏云、徐翔林赔偿损失。合同解除后，赔偿损失的范围应当包括可得利益的损失。对于李莉、俞忠的房屋溢价损失，系根据涉案房屋执行过程中的评估价格与购买该房屋的价格之间的差额计算得出，属于李莉、俞忠可得利益损失，苏云、徐翔林应向李莉、俞忠承担赔偿责任。苏云辩称李莉、俞忠未能付清房款，故其不应获得涉案房屋的全部溢价款。本案中，双方在合同中约定，李莉、俞忠应在房屋过户后向苏云、徐翔林支付余款15000元，现因苏云的违约行为导致涉案房屋无法办理权属变更登记手续，李莉、俞忠无法向苏云、徐翔林支付余款，苏云、徐翔林应当承担相应的违约责任。涉案房屋的溢价损失即为李莉、俞忠在合同履行后可以获得的利益，一审法院判令苏云、徐翔林向李莉、俞忠支付全部溢价款并无不当，本院依法予以确认。综上所述，上诉人苏云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8199元，由上诉人苏云负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  王冬冬二〇一九年三月十九日书记员  叶甜甜