贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0402民初4118号原告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住址：贵州省安顺市西秀区南华路**。统一社会信用代码证：91520400670713157L。法定代表人：阳正威。委托诉讼代理人：杨超，男，1982年9月23日生，汉族，系原告公司职工，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。被告：刘鑫，男，1978年11月21日生，贵州省织金县人，住贵州省安顺市西秀区，被告：卢小茶，女，1976年8月9日生，布依族，住贵州省安顺市西秀区，原告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦房开公司）诉被告刘鑫、卢小茶商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告今旦房开公司委托诉讼代理人杨超，被告刘鑫、卢小茶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告与二被告于2014年5月25日签订的编号为FJ-A6-5-1的《商品房买卖合同》，将安顺市××××大街丰景华府第A6幢1单元5层1号房屋返还给原告；2、判令二被告配合原告向安顺市房屋管理部门及不动产登记中心申请办理撤销《商品房买卖合同》备案登记及注销安市房预西秀字第Y1410077号房屋预告登记证明、安市房预西秀字第Y1410279号预购商品房抵押权预告登记证明；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2014年5月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定二被告向原告购买原告开发的位于安顺市××××大街丰景华府第A6幢1单元5层1号房屋，所购商品房建筑面积为141.39㎡，总房价款人民币506832元，二被告选择以银行按揭贷款方式支付购房款。合同签订后，原告按照合同约定，向二被告交付了案涉房屋，并为二被告办理了合同备案及预售商品房预告登记。同年12月22日，因二被告需向中国工商银行股份有限公司安顺分行办理购房按揭贷款，原告受二被告委托，为其办理了预购商品房抵押权预告登记。同日，原告作为保证人，二被告作为借款人，与中国工商银行股份有限公司安顺分行签订《个人购房借款/担保合同》。但自2017年2月28日起，因二被告存在逾期还贷的情形，中国工商银行股份有限公司安顺分行多次从原告在中国工商银行股份有限公司设立的保证金账户中强制划款共计34020.09元用于归还二被告的贷款。根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议之约定：“买受人若超过三十日未归还出卖人被扣划的保证金和支付相应的违约金，出卖人有权单方解除本合同并书面通知买受人。”虽原告多次通知二被告按照《商品房买卖合同》约定及时向原告归还原告为其代还的贷款，但二被告均置之不理。2018年8月7日，中国工商银行股份有限公司安顺分行向原告送达《个人住房回购通知书》：“截止2018年8月6日借款人已连续3期未按合同约定还款，共拖欠贷款本息7134.75元，该贷款逾期后，我行已采取多种方式对借款人进行了多次催收，但借款人一直未还款。”被告刘鑫、卢小茶辩称:对拖欠贷款没有异议，希望能把拖欠的贷款偿还了，把今旦房开公司被扣除的保证金偿还了，与原告协商处理，不同意解除合同。原告举证及被告质证意见：原告提供的证据1、营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、被告身份证、结婚证复印件，证明原、被告主体资格。被告:无异议。2、《商品房买卖合同》，证明合同约定如因被告逾期还贷导致原告承担保证责任的，原告享有合同解除权。被告:无异议。3、Y0052821安顺市商品房预售合同备案登记表，证明原告已为被告办理合同备案登记。被告:无异议。4、安市房预西秀字第Y1410077号房屋预告登记证明，证明原告已为被告办理房屋预告登记。被告:无异议。5、安市房预西秀字第Y14110279号预购商品房抵押权预告登记证明、《个人购房借款/担保合同》复印件、证明原告为被告向中国工商银行股份有限公司安顺分行提供阶段性保证。被告：无意见。6、个人住房回购通知书复印件，证明二被告逾期还贷的事实。被告：无异议。7、扣款明细及票据复印件，证明因二被告逾期还贷导致原告承担保证责任的事实。被告：无异议。8、工商银行个人贷款逾期归还凭证复印件，证明被告未偿还之前的房款，截止2018年12月29日银行扣款11844.89元。被告：银行在前段时间通知我是差欠4期的款项，但具体的金额我还不清楚，我方庭后与银行核实。本院认证意见：原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7，被告无异议，本院予以采信。证据8，能证明客观事实，本院予以采信。上述证据经庭审质证、认证并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定二被告向原告购买原告开发的位于安顺市××××大街丰景华府第A6幢1单元5层1号房屋，所购商品房建筑面积为141.39㎡，总房价款人民币506832元，二被告选择以银行按揭贷款方式支付购房款。合同签订后，原告按照合同约定，向二被告交付了案涉房屋，并为二被告办理了合同备案及预售商品房预告登记。同年12月22日，因二被告需向中国工商银行股份有限公司安顺分行办理购房按揭贷款，原告受二被告委托，为其办理了预购商品房抵押权预告登记。同日，原告作为保证人，二被告作为借款人，与中国工商银行股份有限公司安顺分行签订《个人购房借款/担保合同》。但自2017年2月28日起，因二被告存在逾期还贷的情形，中国工商银行股份有限公司安顺分行多次从原告在中国工商银行股份有限公司设立的保证金账户中强制划款共计34020.09元用于归还二被告的贷款。根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议之约定：“买受人若超过三十日未归还出卖人被扣划的保证金和支付相应的违约金，出卖人有权单方解除本合同并书面通知买受人。”虽原告多次通知二被告按照《商品房买卖合同》约定及时向原告归还原告为其代还的贷款，但二被告均置之不理。2018年8月7日，中国工商银行股份有限公司安顺分行向原告送达《个人住房回购通知书》：“截止2018年8月6日借款人已连续3期未按合同约定还款，共拖欠贷款本息7134.75元，该贷款逾期后，我行已采取多种方式对借款人进行了多次催收，但借款人一直未还款。”。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效。签订合同后，双方应该按合同的约定全面的行使自己的权利及履行各自的义务。本案争议焦点为《商品房买卖合同》及其附件能否解除的问题。今旦房开公司与被告刘鑫、卢小茶存在商品房预售合同关系以及与案外人银行之间的贷款担保保证合同关系。商品房预售合同中，今旦房开公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而被告刘鑫、卢小茶作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，被告刘鑫、卢小茶已经依约支付了全部购房款，今旦房开公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。今旦房开公司也已经将案涉房屋实际交付给被告刘鑫、卢小茶使用，解除合同将严重影响已经形成稳定的社会关系。而案涉房屋产权过户及不动产权证的办理，属于被告刘鑫、卢小茶享有的合同权利并非合同义务，被告不需对此承担违约责任。因此，该公司在被告已经履行完毕合同义务的情况下要求解除合同，有违公平及诚实信用原则，缺乏事实和法律依据，不能成立，同理，今旦房开公司基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法基础，本院均不予支持。至于被告未按期偿还银行贷款致使今旦公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于今旦公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人被告刘鑫、卢小茶进行追偿的权利。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告贵州安顺今旦房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费人民币100元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  龙永辉人民陪审员  蔡吉艳人民陪审员  朱红艳二〇一九年三月八日法官助理谌静书记员余素雪