湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终384号上诉人（原审被告）：王志照，男，1972年9月24日出生，土家族，户籍地重庆市石柱县。委托诉讼代理人：周锐，湖北领汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶银，男，1993年3月21日出生，汉族，户籍地湖北省利川市。上诉人王志照因与被上诉人陶银房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2018）鄂2802民初2533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王志照上诉请求：撤销一审判决，依法改判王志照不予返还陶银购房定金；本案一、二审诉讼费由陶银承担。事实和理由：双方当事人签订《房屋买卖合同》后，王志照按照合同约定履行了义务，陶银没有按照合同约定支付尾款。一审法院认为涉案房屋存在抵押情形，致使合同目的难以实现。但一审法院忽视了双方当事人约定的涉案房屋过户时间。双方之所以在合同中约定过户时间为2018年7月31日前，是考虑到涉案房屋办理抵押登记的抵押期间截止到2018年7月29日。双方约定的办理过户时间已经超过了房屋抵押期限。抵押期限届满后双方有条件去办理过户手续，而不是房屋在合同约定期限内无法履行。双方签订的房屋买卖合同并没有违反法律规定。陶银辩称：王志照在签订合同时存在主观欺诈恶意、存在诈骗行为；由于王志照的原因造成合同不能履行，根据定金罚则，王志照应向陶银双倍返还定金。另外增加诉讼请求：请求王志照在返还定金的同时赔偿80000元。陶银向一审法院起诉请求：1、解除王志照、陶银签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》；2、王志照返还陶银定金80000元；3、本案诉讼费用由王志照承担。一审法院认定事实：2018年2月28日，王志照（甲方）与陶银（乙方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：甲方自愿将其座落于利川市腾龙开发区关东村二组、三组的骏霖.左岸丽川B4栋二单元1503号房屋出售给乙方，附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、楼顶、装修、卫生间、院坝等其他设施、设备，将随该房屋一并转让，且转让价格已包含在上述房屋价款中，乙方不再另行支付价款；甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证房屋没有设定担保、抵押等权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索；甲、乙方双方经协商一致，房屋总价款为480000元，乙方在本合同签订之日支付给甲方人民币80000元作为定金，2018年3月31日之前将余款400000元支付给甲方，房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续于2018年7月31日之前办理完毕；双方应于2018年7月31日之前到房地产主管部门办理过户手续，甲方应于乙方全额付款次日正式交付该房屋，甲方保证正式交付的房屋为空房，双方应于房屋交付后3日内向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方应于合同签订生效之日起3日内将其落户于该房屋的户籍关系迁出；办理以上手续应当缴纳的相关费用，由双方按国家规定各自承担；甲方如不按合同规定的日期办理房产过户手续及交付房屋，每逾期一天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过三个月时，乙方有权解除合同，甲方除应按本条约定支付违约金外，同时双倍返还定金及返还乙方已支付的全部房款；乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房款时，其逾期部分，乙方应加付按日3‰计算违约金给与甲方。逾期超过三个月时，甲方有权解除本合同。同日，双方另外达成《补充协议》。该协议约定，房产总价款内包含装修，王志照志只搬走电视、冰箱、洗衣机，家具留下归陶银，总价款480000元，先付定金80000元，余款2018年3月31日付清；王志照保证房屋合法，权属清楚，有合法土地使用权证、房产证，王志照承诺2018年7月31日交付清楚，过户契税由陶银承担；王志照保证此房以前没有任何债权债务，若有任何债权债务，将与陶银无任何关系，如牵扯到陶银，陶银有权退房、退款，并且王志照应按民间借贷3分利息补偿陶银所交房款。合同签订当日，陶银向王志照交付定金80000元，王志照出具收条一份，同日，王志照将涉案房屋土地使用权证交予陶银。陶银称2018年3月30日通过圆通快递向王志照发出《解除合同通知书》，其内容为：2018年3月26日查询到王志照已将涉案房屋抵押给湖北利川农村商业银行股份有限公司银都支行，致使合同目的无法实现，自通知到达王志照处时解除合同，解除后王志照于2018年4月8日前返还定金80000元。此后，陶银未支付购房尾款，王志照也未退还定金。涉案房屋现为空置状况，未交付。陶银于2018年4月28日诉至法院，提出前述诉讼请求。另查明，2016年8月12日，王志照因向湖北利川农村商业银行股份有限公司银都支行贷款将其所有位于利川市××街道办事处××村××组两套房屋（含涉案房屋在内）以二百八十万的价值抵押给湖北利川农村商业银行股份有限公司银都支行，抵押期限自2016年7月29日至2018年7月29日。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。一方当事人因违约行为致使合同目的不能实现的，对方当事人可以解除合同。本案中，王志照在涉案房屋出售给陶银之前已将房屋抵押给银行且未告知抵押的事实，致使《房屋买卖合同》的目的无法实现。为此，陶银可以解除合同。对陶银要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，应当予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，王志照收取的购房定金，应予以返还。故对陶银要求王志照返还定金80000元的诉讼请求，亦予以支持。保障标的物在权属上无障碍是出卖人应尽的义务，也是买卖合同的前提。虽陶银未按约定支付购房余款，但导致《房屋买卖合同》及《补充协议》被解除的过错在于王志照在出售前将涉案房屋抵押给银行且未告知陶银抵押的事实，该房屋目前还处于抵押状态，致使陶银即使付清房款也无法取得房屋所有权，陶银签订合同的目的无法实现，王志照构成根本性违约。因此，对王志照的抗辩意见，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十条之规定，判决：一、解除陶银、王志照于2018年2月28日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、王志照于判决生效之日起10日内返还陶银购房定金80000元；案件受理费1800元，减半收取900元，由王志照负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合上诉人王志照的上诉理由以及陶银的答辩意见，本案双方争议的焦点为王志照是否应当返还陶银购房定金80000元。对此本院分析评判如下：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”本案双方当事人对于买卖房屋的事实均无异议，双方之间的买卖合同关系成立。依法成立的合同受法律保护，双方当事人应本着诚信原则全面履行约定义务。双方当事人在《房屋买卖合同》中约定涉案房屋权属清楚、以前没有任何债权债务，然而王志照在涉案房屋出售给陶银之前已将房屋抵押给银行而且王志照在二审庭审中自认涉案房屋仍在继续抵押中。王志照主张在签订合同时已告知陶银涉案房屋抵押情况，但其在一、二审中均未举出充分有效的证据予以证实。涉案房屋存在权利瑕疵，致使合同目的难以实现，陶银可以解除合同。本案合同解除后，王志照收取的购房定金，应予以返还。王志照主张不应返还定金80000元的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于陶银要求增加诉讼请求的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解;调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，双方当事人对陶银新增加的诉讼请求未能达成调解，本案不予处理，陶银对此可依法另行主张权利。综上所述，王志照的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由王志照负担。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙二〇一九年三月二十日法官助理杨蕾书记员易立