河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫04民终1197号上诉人（原审原告）:王金良，男，1965年10月26日出生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：魏晓光，河南千字文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张亚炳，男，1992年10月23日出生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：姬光明，河南神鹰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张延朋，男，1978年7月9日出生，汉族，住河南省汝州市。被上诉人（原审被告）：李许娜，女，1981年5月11日出生，汉族，住河南省汝州市。上诉人王金良因与被上诉人张亚炳、张延朋、李许娜案外人执行异议之诉一案，不服河南省汝州市人民法院（2018）豫0482民初3390号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月7日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王金良及其委托诉讼代理人魏晓光，被上诉人张亚炳的委托诉讼代理人姬光明参加了诉讼。张延朋、李许娜经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王金良上诉请求：撤销汝州市人民法院（2018)豫0482民初3390号民事判决，依法改判支持王金良的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、原审法院判决认定事实错误。涉案房屋买卖系双方真实意思表示，内容合法，符合《中华人民共和国合同法》的规定，并且亦受我国物权法的保护。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，2017年7月初，由二个房产中介做居间人，经过看房、协商等程序，签订了买卖房屋的协议，价款为人民币40万元(为合理价格），现王金良交付了全部房款，2017年8月16日买卖双方已正式交付房屋，由买受人王金良占有并入住此房屋。因此，王金良基于合同实际占有并取得该房屋物权的权益应予保护。1.一审认为王金良与张延朋、李许娜二人之间签订的买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八的条规定而无效，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。2.在涉案买卖房屋产权变更登记过程中，王金良不存在过错。民事法律关系中关于过错的认定，就本案而言必须根据王金良的具体行为对张亚炳申请执行的债权构成的影响来认定。本案买卖关系缔结于2017年8月16日，并于当日本案房屋已转移至王金良实际占有并使用。张亚炳于2017年10月10日向法院提起诉讼。本案房屋买卖及转移占有发生在前，张亚炳提起诉讼在后。汝州市人民法院作出的（2017)豫0482财保32号民事裁定书和（2017)豫0482民初9988号裁定书的查封诉争房屋的行为对王金良没有任何法律效力。后王金良于2018年12月17日代替张延朋、李许娜二人偿还了张彦召的余款，一审法院做出了（2018)豫0482执恢355号执行裁定书，裁定解除了对诉争房屋的查封。因此，王金良不存在过错。3.物权期待权依法受法律保护，应优先于其他债权主张。讼争房产在王金良依据合同已取得房屋的所有权，张亚炳对讼争房产不享有物权。王金良购得诉争房屋并入住至今，虽然没有办理过户登记取得物权，但物权期待权同样受法律保护；而张亚炳主张的是张延朋、李许娜承担债权，因此，物权期待权应优先于债权。二、原审法院适用法律错误。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定否定王金良的房屋买卖合同有效属于适用法律错误。王金良与张延朋、李许娜双方签订的房屋买卖合同应适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，结合《中华人民共和国合同法》第八十一条规定，王金良完全取得上述房产的所有权。张亚炳答辩称：王金良的上诉请求和理由均不能成立。应予驳回王金良的上诉请求。理由：1.一审法院在查封案涉房产后，王金良与张延朋、李许娜签订了房屋买卖合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该规定属于效力性强制规范，并非是管理性强制规范，因为当事人擅自处分法院查封扣押的财产，是应依据《中华人民共和国刑法》第三百一十三条或者第三百一十四条规定追究当事人的刑事责任，因此该房屋买卖合同是无效合同。2.根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，案涉房产没有办理变更登记，王金良没有取得房屋的所有权，现在房屋的所有权人仍然是张延朋、李许娜。3.我国物权法并没有对物权期待权做出相关规定，该规定仅体现《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条，该规定承认保护买受人的物权期待权，但前提条件是受让房产进行了预告登记，而案涉房产并没有在房管处进行预告登记，因此也就不能适用该条关于物权期待权的规定。4.《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了不动产的善意取得制度，该规定明确只有同时满足这三个条件，才适用善意取得制度，本案王金良只是以合理的价格接受转让，但该转让行为发生时，王金良不是善意的，房产也没有进行变更登记，因此不适用善意取得规定。王金良向一审法院起诉请求：1停止对汝州市朝阳西路万基花园3号楼1单元501室房产的强制执行，解除依据张亚炳申请对该房产的查封；2.确认王金良于2017年8月16日与张延朋、李许娜签订的关于汝州市朝阳西路万基花园3号楼1单元501室房屋买卖契约合法有效；3.本案诉讼费由张延朋、李许娜、张亚炳承担。一审法院认定事实：王金良欲购房产一处，经人介绍认识从事房产经纪、信息咨询服务的黄小鸽，黄小鸽系个体工商户，经营汝州市虹桥房产经纪服务部。后黄小鸽与同样从事房产中介服务的陈遂占联系，陈遂占遂将位于汝州市朝阳西路万基花园3号楼1单元501室的房源介绍给王金良，该房产登记证号为汝房权证汝州市字第**，房屋所有权人为本案被告张延朋，系单独所有，房屋坐落于汝州市××花园××＃××东，建筑面积139.90平方米，套内面积127.77平方米。后经协商，王金良最终同意以400000元的价格购买该处房产。2017年7月12日，王金良通过妻子杨风云的银行账户将首笔购房款225000元转入陈遂占账户。因该房产系张延朋通过按揭贷款方式购买，剩余房款尚未付清，陈遂占遂和张延朋一起于2017年7月17日到中国工商银行将该房产的剩余按揭房款付清，并于之后20余天左右将该房产的房产证取出。2017年8月16日，王金良再次通过妻子杨风云的银行账户取款175000元，并将该175000元现金支付给张延朋，当天，在黄小鸽经营的汝州市虹桥房产经纪服务部，在黄小鸽、陈遂占在场的情况下，王金良与张延朋、李许娜（与张延朋原系夫妻关系）签订买卖合同，张延朋、李许娜作为售房人以400000元的价格将位于汝州市万基花园3#一单元5楼东户（房产证号20××58，即本案所涉房屋）的房屋卖与王金良，陈遂占、黄小鸽作为中证人在该合同上签字。合同签订当天，张延朋将该房产的房产证、钥匙交付王金良，张延朋、李许娜同时向王金良出具了收到本案所涉房屋购房款400000元的收据一份，同时王金良与陈遂占、张延朋、李许娜一起到该处房屋开门查看屋内物品，王金良遂入住该房屋。2017年8月21日，王金良与张延朋通过汝州市安居房地产经纪有限公司签订房地产买卖合同（格式合同），合同编号1708210004号，对本案所涉房屋买卖予以确认，王金良支付汝州市安居房地产经纪有限公司合同费用200元，之后，张延朋下落不明，王金良与张延朋至今未办理本案所涉房屋的过户登记手续。王金良入住该房屋后，以张延朋名义缴纳了居住该房屋之后的自来水费用、电费，在该楼层居住的其他住户王跃卫自2018年8月底起不定时在该房屋所在楼层、房屋所在小区见到王金良。另查明，张延朋与李许娜原系夫妻关系，两人于2016年11月4日办理离婚登记。因张延朋、李许娜与张彦召之间民间借贷关系一案，一审法院依据张彦召申请，于2017年5月16日作出（2017）豫0482财保32号民事裁定书，对本案所涉房屋即汝州市朝阳西路万基花园3号楼1单元501室的房屋予以诉讼保全，后张彦召申请人民法院强制执行该涉案房产。2018年12月17日，一审法院以张彦召为申请执行人，以王金良已代替被执行人张延朋、李许娜履行完毕为由，作出（2018）豫0482执恢355号执行裁定书，裁定：解除对张延朋、李许娜在汝州市朝阳西路万基花园3号楼1单元501室的房产一套（房产证号：汝房房权证汝州市字第**）查封。又查明，因张延朋、李许娜与张亚炳民间借贷纠纷一案，一审法院依据张亚炳申请于2017年10月12日作出（2017）豫0482民初9988号民事裁定书，对本案所涉房屋即汝州市朝阳路西路万基花园3号楼1单元501室的房屋予以诉讼保全。后王金良对一审法院（2017）豫0482民初9988号民事裁定书提出书面异议，一审法院经审查，于2018年3月28日作出（2018）豫0482执异47号执行裁定书，裁定：驳回案外人王金良对（2017）豫0482民初9988号民事裁定书所提的执行异议。该裁定于2018年4月12日送达给王金良后，王金良于2018年4月18日向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，依法应当停止执行该执行标的。本案中，王金良与张延朋、李许娜于2017年8月16日针对本案所涉房屋签订书面买卖合同前，一审法院已依据张彦召申请于2017年5月16日作出（2017）豫0482财保32号民事裁定书，对该房屋予以诉讼保全，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，王金良与张延朋、李许娜针对法院已经查封的房产进行买卖的行为已经违反法律的强制性规定，现王金良要求确认与张延朋、李许娜针对本案房屋所签订的买卖合同合法有效，理由不足，法院不予支持。一审法院虽于2018年12月17日作出（2018）豫0482执恢355号执行裁定书，裁定：解除对张延朋、李许娜在汝州市朝阳西路万基花园3号楼1单元501室的房产一套（房产证号：汝房权房权证汝州市字第**）封，但该解除查封行为发生之前，一审法院已依据张亚炳申请于2017年10月12日作出（2017）豫0482民初9988号民事裁定书，对本案所涉房屋即汝州市朝阳路西路万基花园3号楼1单元501室的房屋予以诉讼保全，王金良与张延朋、李许娜就本案所涉房屋签订买卖合同时，该房屋并未依法解除查封。因王金良与张延朋、李许娜就本案所涉房屋买卖并未签订合法有效的买卖合同，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,现王金良要求停止对汝州市朝阳西路万基花园3号楼1单元501室房产的强制执行，解除依据张亚炳申请对该房产的查封，理由不足，法院不予支持。因王金良与张延朋、李许娜针对本案所涉房屋签订买卖合同后，并未就该房屋办理过户登记，王金良依法不能取得该房屋的所有权，故对王金良确认系该房屋的合法所有权人的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回王金良的诉讼请求。案件受理费7300元，由王金良负担。本院二审经审理查明的事实、证据与一审判决认定的事实、证据相一致。本院认为:本案系案外人执行异议之诉。本案双方当事人对一审判决认定的全部基本事实没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点为:王金良于2017年8月16日与张延朋、李许娜签订的关于汝州市朝阳西路万基花园3号楼1单元501室房屋买卖契约的效力应如何确定；王金良是否对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。针对上述争议焦点，具体评析如下：一、关于王金良于2017年8月16日与张延朋、李许娜签订的关于汝州市朝阳西路万基花园3号楼1单元501室房屋买卖契约的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。根据上述第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。该规定是针对行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理房地产权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对房地产转让合同效力的强制性规定。因此，本案中涉案转让的房产即使存在司法查封，按照物权法原理，双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，自合同成立时即具有法律效力；并且在解除查封或撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。故，本案王金良于2017年8月16日与张延朋、李许娜签订的关于汝州市朝阳西路万基花园3号楼1单元501室房屋买卖契约并不违背上述有关不得转让房地产的强制性规定，应为合法有效。二、关于王金良是否对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王金良分别于2017年7月12日、2017年7月17日、2017年8月16日以不同方式将本案涉案房产转让款400000元支付与张延朋，并于2017年8月16日当天，在见证人在场的情况下，与张延朋、李许娜签订房屋买卖合同，张延朋将该房产的房产证、钥匙、购房款400000元的收据交付王金良，王金良入住该房屋。而引起本案案外人执行异议之诉的诉讼保全措施实施于2017年10月12日。根据上述规定，王金良在一审法院查封之前已经与张延朋、李许娜签订合法有效的书面买卖合同并实际入住，且已在签订合同时支付了全部合同价款，未办理过户登记的原因并不在于王金良，且王金良已于2018年12月17日，代替被执行人张延朋、李许娜向一审法院履行了以张彦召为申请执行人的全部义务。故，王金良对于本案涉案房屋，享有足以排除强制执行的民事权益。王金良的上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实正确，但适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、撤销河南省汝州市人民法院（2018)豫0482民初3390号民事判决；二、对位于汝州市朝阳西路万基花园3号楼1单元501室房产不得强制执行。（2018）豫0482执异47号执行裁定书自本判决书生效时自动失效。一审案件受理费7300元、二审案件受理费7300元，均由张延朋、李许娜负担。本判决为终审判决。审判长  盛华平审判员  石天旭审判员  朱海波二〇一九年三月二十八日书记员  张 苗附相关法律条文《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩佘价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；