湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终134号上诉人（原审原告）：武汉长酒物业管理有限公司。住所地：武汉市武汉经济技术开发区创业大道**。法定代表人：余晓宛，经理。委托诉讼代理人：朱绍华，湖北天进律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞贺汉，湖北天进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金正年，男，1965年9月14日出生，汉族，住武汉市东西湖区。上诉人武汉长酒物业管理有限公司（以下简称长酒物业公司）因与被上诉人金正年物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初1325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长酒物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审将上诉人收取物业费截止时间判定为2016年2月23日是错误的。上诉人在2016年2月23日至2017年8月24日期间仍为涉案小区实际提供了物业服务。二、一审适用法律错误。一审仅支持70%的物业费没有法律依据。金正年辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。长酒物业公司向一审法院起诉，请求判令：金正年立即支付自2011年5月30日暂计算至2017年8月24日期间的物业服务费5169元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于武汉市东西湖区环湖路的升华现代城小区系长江公司建设开发。2008年6月17日，长江公司与顺诚公司签订《前期物业服务合同》，约定合同期限自2007年12月6日起至2010年12月5日止，由顺诚公司为升华现代城小区提供物业服务。2012年12月24日，长江公司在升华现代城小区内张贴《公告》，告知全体业主长江公司与顺诚公司签订的《前期物业物业合同》已到期，长江公司另行委托长酒物业公司为小区提供物业服务，各项收费标准及物业服务标准均按照原有制度执行。2013年1月10日，长江公司与长酒物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由长酒物业公司对升华现代城小区提供物业服务；物业服务费标准为多层住宅0.8元/月/㎡；上期物业服务费期满后应在次月5日前交纳下期的物业服务费，应按半年或一年交纳；合同期限自2013年1月10日起至2018年1月9日止，但在合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年2月1日，顺诚公司、长酒物业公司、长江公司三方签订《交接书》，对升华现代城物业管理服务工作进行交接。2013年4月1日，顺诚公司出具《关于升华现代城交接情况说明》，载明升华现代城自2013年4月起交付于长酒物业公司管理，所有升华现代城前期交房业主与顺诚公司签署的前期物业服务协议从2013年4月1日起转由长酒物业公司承继，业主所有前期欠交的物业服务费、水电费及其他应缴费用均转由长酒物业公司负责收取。上述情况说明亦张贴在升华现代城小区公告栏内。升华现代城业主大会于2015年12月10日开始启动物业服务企业选聘工作，并最终选聘武汉盛世嘉美物业服务有限公司为升华现代城小区物业服务企业。2016年2月24日，升华现代城业主委员会与武汉盛世嘉美物业管理有限公司签订《物业服务合同》。因长酒物业公司拒不退出武汉市东西湖区升华现代城小区也不向业主委员会移交物业服务用房以及相关设施及资料，业主委员会曾向法院提起诉讼，请求判令：1、长酒物业公司退出武汉市东西湖区升华现代城小区；2、长酒物业公司向业主委员会移交相关资料。法院于2017年3月10日作出（2016）鄂0112民初3246号民事判决：一、长酒物业公司于判决生效后十五日内退出武汉市东西湖区升华现代城小区……长酒物业公司不服上述判决，诉至本院，本院于2017年8月15日作出（2017）鄂01民终3300号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审另查明，金正年系升华现代城的业主，该房屋面积为86.30㎡。2010年2月27日，顺诚公司与金正年签订《前期物业管理服务协议》，约定由顺诚公司为升华现代城小区提供物业服务；金正年从其与长江公司签订的《房屋买卖合同》约定的交房之日起开始预交一年的物业服务费；上期物业服务费期满后应在次月的5日前缴纳下期的物业服务费，物业服务费按季度、半年、一年缴纳；物业服务费的标准为0.8元/月/㎡。长酒物业公司从顺诚公司处接手升华现代城的物业服务工作后未再与小区各业主分别签订《前期物业服务合同》。金正年与长江公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的交房日期为2010年5月31日，其从2010年5月31日开始交纳物业服务费至2011年5月29日，之后因公共环境卫生及安保服务不到位等原因未交纳物业服务费。一审庭审中，长酒物业公司对上述存在的问题予以认可。2016年6月，长酒物业公司曾向金正年催交物业服务费，但金正年仍未支付。一审法院认为，金正年作为升华现代城小区的业主，虽然未与长酒物业公司签订物业服务合同，但长江公司作为建设单位与长酒物业公司签订的《前期物业服务合同》对金正年具有约束力。对金正年主张《前期物业服务合同》对其没有效力的辩称意见法院不予支持。该《前期物业服务合同》系长江公司与长酒物业公司的真实意思表示，且合同内容未违反法律的禁止性规定，该合同应认定为有效。顺诚公司与金正年之间签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，对双方亦具有约束力。金正年应当按时缴纳物业服务费。金正年从2011年5月31日开始就未交纳物业服务费，构成违约。根据长酒物业公司与长江公司、顺诚公司的交接，长酒物业公司有权代顺诚公司收取物业服务费，因此，虽然长酒物业公司从2013年4月开始管理升华现代城小区，但其有权从2011年5月31日开始收取金正年拖欠的物业服务费。2016年2月24日，升华现代城业主委员会与武汉盛世嘉美物业管理有限公司签订《物业服务合同》。根据长江公司与长酒物业公司签订的《前期物业服务合同》的约定，在小区业主委员会与新的物业公司签订物业服务合同后，《前期物业服务合同》自动终止。因此，长酒物业公司收取物业服务费的截止时间应为2016年2月23日。虽然长酒物业公司称其在此之后仍在为升华现代城小区提供物业服务，但其提供物业服务欠缺合同依据，故对其主张金正年支付2016年2月23日后的物业服务费的请求法院不予支持。另，根据金正年的陈述，结合升华现代城业主大会重新选聘物业公司及长酒物业公司拒不退出升华现代城小区的行为，可以认定长酒物业公司在为升华现代城小区提供物业服务中确存在服务瑕疵行为，故对长酒物业公司主张的物业服务费酌情予以减免。金正年应支付自2011年5月31日至2016年2月23日期间的物业服务费3935.28元（0.8元/月/㎡×86.30㎡×57个月），经长酒物业公司书面催缴，金正年在合理期限内仍未支付，应承担给付物业服务费的民事责任，法院酌定在70%的范围内予以支持，即2754.70元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十九条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、金正年于判决生效之日起十日内向武汉长酒物业管理有限公司支付2011年5月31日至2016年2月23日期间的物业服务费2754.70元；二、驳回武汉长酒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由武汉长酒物业管理有限公司负担7元，由金正年负担18元。二审期间，长酒物业公司提交物业资料移交清单一套，拟证明上诉人于2017年8月28日至2017年9月30日期间陆续向升华现代城小区第一届业主委员会移交了相关设备设施。本院认为，该移交清单有升华现代城小区第一届业主委员会盖章并有相关负责人签名，对其真实性予以认可。各方均未提交其他新证据。二审查明，武汉盛世嘉美物业管理有限公司认可在长酒物业公司实际退出升华现代城小区期间的物业费由长酒物业公司收取。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，长酒物业公司在2017年8月24日之前为升华现代城小区实际提供物业服务，且其后接手的武汉盛世嘉美物业管理有限公司认可上述事实，依据《物业管理条例》的相关规定，业主应交纳在此期间的物业服务费。金正年应支付自2011年5月31日至2017年8月23日期间的物业服务费5178元（0.8元/月/㎡×86.30㎡×75个月）。关于长酒物业公司上诉认为一审仅支持70%的物业费错误的主张，本院认为，2016年2月24日升华现代城业主委员会即与武汉盛世嘉美物业管理有限公司签订了物业服务合同，上诉人长酒物业公司却拒不退出该小区，为此引发诉讼，一审据此酌情减免30%的物业服务费并无不妥，故金正年应支付的物业服务费为3624.6元（5178元×70%）。综上所述，长酒物业公司的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十九条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初1325号民事判决第二项，即“二、驳回武汉长酒物业管理有限公司的其他诉讼请求”；二、变更湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初1325号民事判决第一项为“一、金正年于判决生效之日起十日内向武汉长酒物业管理有限公司支付2011年5月31日至2017年8月23日期间的物业服务费3624.6元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由武汉长酒物业管理有限公司负担7元，由张卓明负担18元。二审案件受理费50元，由武汉长酒物业管理有限公司负担15元，由金正年负担35元。本判决为终审判决。审判长 李 行审判员 龚治国审判员 叶 欣二〇一九年三月二十五日书记员 龚 燕