沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0106民初4631号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行，住所地：沈阳市铁西区负责人：李佩歧，系行长。委托代理人：方放，系该行工作人员。被告：兰洋，男，1981年7月17日生，汉族，住沈阳市铁西区公民身份号码：被告：辽宁恒生（沈阳）置业有限公司,住所地：沈阳经济技术开发区原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行诉被告兰洋、辽宁恒生（沈阳）置业有限公司借款合同纠纷一案，本院2018年5月17日受理后，依法组成合议庭，于2019年1月15日公开开庭进行了审理，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行的委托代理人方放到庭参加了诉讼、被告兰洋、辽宁恒生（沈阳）置业有限公司经本院合法传唤，无理当理由找拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月12日原被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为48万元，用于购买开发商开发的位于学经济技术开发区，借款期限360个月，并将所购买原房产抵押给原告作担保，依法办理了抵押登记，同时被告辽宁恒生（沈阳）置业有限公司作为保证人对兰洋的借款承担连带保证责任，原告按约发放了贷款，被告长期多次拖欠贷款，虽经多次催要，拒不偿还，原告特诉至法院请求：1、解除与被告兰洋之间的借款合同，2、要求被告兰洋偿还贷款本金470623.84元，截止起诉之日的利息、罚息合计69817.92元，以及至实际付清之日期间的利息。3、要求被告辽宁恒生（沈阳）置业有限公司对欠款承担连带保证责任，4、要求原告对兰洋抵押给原告的房产优先受偿权，5、被告承担本案诉讼费用。二被告未答辩。经审理查明：原告为证明其主张，提供《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：号）、个人贷款支付凭证、人个贷款开立贷款账户通知书、担保明细表、预购商品房抵押预告登记证，证明：2013年12月12日，原告与被告兰洋签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告兰洋向原告贷款48万元用于购买辽宁地置业有限公司开发的座落于沈阳经济技术开发区建筑面积141.52平方米的房屋，借款期限360个月，自为申请商业用房抵押贷款的购房人向甲方提供不可撤销的连带责任保证担保；担保期限至办妥抵押房屋《房屋产权证》和以甲方为权利人的房地产抵押登记证明为止；担保范围为购房人逾期三个月不按时偿还甲方的贷款本息及有关费用。2011年11月22日，陈原静与交通银行五羊支行签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤五羊2011年个），陈原静向交通银行五羊支行借款89万元用于购买房产，借款期限180个月，贷款利率按月利率5.875‰计算；陈原静按月等额本息还款。逾期还款交通银行五羊支行有权宣布贷款提前到期，要求陈原静偿还本息，按合同利率加50%计收罚息并行使担保权。陈原静以其名下的广州市花都区富力金港新（自编地址：广州市花都区）房产为上述借款提供抵押担保，于2013年1月9日办理抵押预告登记备案手续，权利人为交通银行五羊支行。2012年1月13日，交通银行五羊支行发放贷款89万元给陈原静。交通银行五羊支行提供陈原静名下的交通银行账户62×××41的银行流水记录，证明：陈原静从2016年8月13日开始出现连续逾期还款超过三个月的情形，截止至2017年7月13日，欠本金704588.09元、利息33393.23元、罚息2004.34元、复利1385.72元。陈原静未到庭应诉，视为放弃抗辩和质证权利，对交通银行五羊支行已提交证据认可。一审法院认为，交通银行五羊支行与陈原静自愿签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤五羊2011年个房贷字、《个人房屋抵押贷款合作协议书》（编号：粤五羊2011年房贷协字）是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。交通银行五羊支行与陈原静建立起的民事法律关系，交通银行五羊支行已经履行了合同约定的贷款义务，享有按时收回贷款本金及利息收益的权利。现陈原静未能依约还本付息，已构成违约，应承担违约责任。交通银行五羊支行要求陈原静清偿所有借款本金、利息、罚息及复利符合合同约定与法律规定，一审法院予以支持。陈原静以其名下的广州市花都区富力金港新城层（自编地址：广州市花都区）房产抵押给交通银行五羊支行作为偿还贷款的担保，但该担保的抵押登记为预告登记，双方的抵押担保行为尚未生效，交通银行五羊支行要求享有优先受偿权不能成立。广州富力地产股份有限公司承诺对陈原静的上述贷款承担连带保证担保责任，在陈原静不能还款，且尚未办妥抵押备案登记手续时，应承担连带保证担保责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条的规定，判决：一、自判决生效之日起，解除交通银行股份有限公司广州五羊支行与陈原静签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤五羊2011年个房贷字11208号）。二、自判决发生法律效力之日起3日内，陈原静向交通银行股份有限公司广州五羊支行清偿欠款本金704588.09元及利息、罚息、复利【至2017年7月13日止，利息为33393.23元、罚息为2004.34元、复利为1385.72元；从2017年7月14日起至还清欠款之日止，利息、罚息、复利按《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤五羊2011年个房贷字11208号）约定标准计付，罚息不计算复利】。三、陈原静不履行上述还款义务时，广州富力地产股份有限公司连带清偿欠款，广州富力地产股份有限公司承担连带保证责任后，有权向陈原静追偿。四、驳回交通银行股份有限公司广州五羊支行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11025元、诉讼保全费4132元由陈原静、广州富力地产股份有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院二审期间查明的事实与一审查明的一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求的范围进行。综合当事人的诉、辩意见，本案二审的主要争议焦点有二，一为罚息是否应当计收复利的问题。二为交通银行五羊支行对于案涉房屋是否享有抵押权并优先受偿。针对争议焦点一，根据《个人房产抵押贷款合同》第十四条规定：“甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息…，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。”故交通银行五羊支行诉请陈原静支付合同期内未支付利息的复利，符合上述约定，一审法院对此已经支持，本院予以维持。至于交通银行五羊支行诉请要求陈原静对逾期利息支付复利问题。因逾期罚息系对借款人逾期归还贷款本金而给交通银行五羊支行造成损失的补偿，如对逾期罚息再计收复利，无异于对借款人实施双重处罚，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，对借款人亦不公平。对逾期贷款计付罚息之外，不应当再加收复利，故原审法院对此处理无误。交通银行五羊支行上诉要求对逾期罚息再计收复利，本院不予支持。针对争议焦点二，我国《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，即预告登记目的，在于保障针对物权变动的债权请求权。由于债权请求权不能构成对物的直接支配，只能被认定为一种物上负担，而预告登记则是对物上负担的一种特殊公示手段，其所登记和公示的并非物权，而是买卖合同或者其他物权合同上的债权或者物上负担。换言之，预告登记本身并不创设权利，更非如交通银行五羊支行所认为的使债权请求权具有了物权的效力，而只是以为他人设定推定知悉义务的方式，来保障物上负担权利人权利的实现。所以抵押权预告登记,并非实际设立抵押权的行为，一审法院对此认定无误，交通银行五羊支行上诉理由不能成立。关于上诉人主张陈原静协助办理抵押登记手续的问题。因现有证据显示，本案办理案涉抵押物登记的条件尚未成就，本院对此暂不予支持，交通银行五羊支行可在条件成就时另行主张权利。综上所述，上诉人交通银行五羊支行的上诉请求及理由不具有事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11025元，由上诉人交通银行股份有限公司广州五羊支行负担。本判决为终审判决。审判员  卞志霞二〇一九年三月七日书记员  顾格瑄