陕西省西安市中级人民法院           陕西省西安市中级人民法院执  行  裁  定  书（2019）陕01执异125号案外人：陕西鑫泰投资发展有限公司。住所地：西安市碑林区。法定代表人：周加设，该公司执行董事。委托代理人：刘元，陕西三秦律师事务所律师。申请执行人：穗甬融信资产管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区。法定代表人：郝光辉，该公司董事长。委托代理人：李羽飞，陕西融德律师事务所律师。委托代理人：李侠，陕西融德律师事务所律师。被执行人：陕西伟业工贸公司。住所地：西安市。法定代表人：靳建鸣，该公司董事长。被执行人：西安伟业房地产开发有限责任公司。住所地：西安市。法定代表人：靳建鸣，该公司董事长。委托代理人：郑海亮，男，汉族，1986年3月8日出生，住西安市，系该公司员工。在本院执行穗甬融信资产管理有限公司与陕西伟业工贸公司、西安伟业房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案中，案外人陕西鑫泰投资发展有限公司于2019年12月19日对本院查封西安XX环XX小区XX层的商业用房（建筑面积为1689.09平方米，权属证号：115XXXXXXX-52-1-10201）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陕西鑫泰投资发展有限公司称，申请事项：不得执行西安XX环XX小区XX层的商业用房（建筑面积为1689.09平方米，权属证号：115XXXXXXX-52-1-10201），解除对该房屋的查封。事实及理由：2004年12月1日，案外人与被执行人西安伟业房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定案外人购买了被执行人西安伟业房地产开发有限责任公司开发的伟业都市远景二层10201号房屋，面积1689.09平方米，总金额人民币7277664元。案外人于2005年11月向被执行人西安伟业房地产开发有限责任公司付清了全部房款，当月双方对上述房屋进行了交接，案外人自此对上述房产占有使用至今。长期以来案外人一直要求被执行人西安伟业房地产开发有限责任公司履行办理产权登记的合同义务，但其总以各种理由推诿，至今仍未给案外人的房屋办理权属登记手续。基于上述事实并根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人在贵院执行上述财产之前就已经签订合法有效的《商品房买卖合同》并付清全款交付房屋，查封前案外人占用使用上述房产已十余年，没有办理产权登记非案外人过错。因此，案外人充分享有足以排除人民法院对该房产强制执行的民事权益，贵院将权属于异议人房屋予以强制执行明显错误。现案外人根据《民事诉讼法》第二百二十二七条的规定依法提出案外人执行异议申请，恳请贵院予以裁定支持，以维护案外人的合法权益。穗甬融信资产管理有限公司进行称，1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，涉案房产登记在西安伟业房地产开发有限责任公司名下，应当认定伟业房地产公司为本案房产的权利人，人民法院根据生效文书对伟业房地产公司名下应当用于履行法定义务的房产采取强制措施并无不当；2.申请人执行人对本案房产想有抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，人民法院对案外人的执行异议，不应支持；3.2003年9月27日，伟业房地产公司以都市远景土地作抵押，土地抵押的效力及于地上建筑物，根据《物权法》第一百八十二条的规定，伟业房地产公司明知土地已经抵押给银行，在未经抵押权人同意的情况下，于2004年12月1日与案外人签订房屋买卖合同将地上建筑物转让，该转让行为无效，伟业房地产公司对此存在明显恶意。案外人在进行如此大额的交易时，没有审查交易标的权利状态，存在过错。根据《担保法》的规定，不合法的交易行为不能对抗申请执行人享有的合法抵押权；4.案外人提供的收据不能证明其已经实际支付了购房款；5.涉案房产登记在房地产开发公司名下，案外人异议应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，因本案外人购买商品房不适用于居住，即使其存在权利，该权利也不能排除执行。西安伟业房地产开发有限责任公司同意穗甬融信资产管理有限公司的请求和理由。陕西伟业工贸公司未答辩。本院查明，穗甬融信资产管理有限公司与陕西伟业工贸公司、西安伟业房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院（2010）西民三初字60号民事判决书已经发生法律效力。穗甬融信资产管理有限公司于2018年8月20日申请执行。本院于2018年9月10日作出（2018）陕01执恢258号执行裁定书，查封了西安伟业房地产开发有限责任公司名下位于西安市雁塔区XX环XX小区XX层商业用房，（建筑面积为1707.28平方米，权属证号：115XXXXXXX-52-1-10201）查封期限为三年。又查，2004年12月16日，原中国农业银行西安西稍门支行与陕西伟业工贸公司签订借款合同，借款人民币600万元，中国农业银行西安西稍门支行与西安伟业房地产开发有限责任公司签订抵押担保合同，以伟业房地产公司所有权证号为115XXXXXXXX-52-10201号房屋作为抵押物进行担保并办理了抵押登记手续。2004年12月1日，案外人陕西鑫泰投资发展有限公司与被执行人西安伟业房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同，约定购买位于西安市XX环XX段伟业都市远景项目的第二层3单元10201房，用途为商业，建筑面积为1689.09平方米，价款7277664元，付款方式为分期付款，房屋的交付期限为2005年11月1日前。陕西鑫泰投资发展有限公司分别于2004年12月1日支付200万元定金；2005年3月11日支付400万元；2005年3月11日支付600万元；2005年11月23日支付480万元；2005年11月26日尾款425064元。西安伟业房地产开发有限责任公司开具了收款收据五张。2006年11月27日，案外人陕西鑫泰投资发展有限公司与被执行人西安伟业房地产开发有限责任公司在2006年11月27日签订协议书，委托西安伟业公司代其对外出租涉案房屋。本院认为，在执行异议程序中，案外人申请执行异议的理由应当符合法律规定的事由。本案涉案查封的房屋已经办理了抵押登记，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该法第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人陕西鑫泰投资发展有限公司虽举证证明其符合该法条的前三个条件，但因房屋被设置抵押权导致不能办理过户手续的过错在案外人，故其执行异议理由不符合法律规定的条件，不享有排除强制执行的权益，其执行异议请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下:驳回陕西鑫泰投资发展有限公司的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向有管辖权的人民法院提起诉讼。审 判 长  王 西 平审 判 员  童      超审 判 员  李      唯二〇一九年三月二十一日书 记 员  张 埔 宁   7