湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初180号原告：余爱华，男，1970年1月21日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：张贵林，北京大成（武汉）律师事务所律师。被告：武汉中方工贸有限公司，住所地武汉市东西湖养殖场将军路。统一社会信用代码91420112728272164Ｆ。法定代表人：张峰，总经理。委托诉讼代理人：钟慧峰，湖北秋筠律师事务所律师。原告余爱华与被告武汉中方工贸有限公司（以下简称中方公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余爱华及其委托诉讼代理人张贵林、被告中方公司的委托诉讼代理人钟慧峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余爱华向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于武汉市东西湖区将军三路XXXX号房过户至原告名下；2、判令被告支付原告因逾期交房的违约金27,109.5元；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。审理中，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告双方签订的《武汉中方工贸有限公司职工住房合同》无效；2、判令被告退还原告房屋现在价值差价821,500元；3、判令被告支付原告因违约而产生的违约金27,109.5元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2005年3月11日签订《武汉中方工贸有限公司职工住房合同》（合同编号：2005-0XX）一份，合同约定由被告将位于武汉市东西湖区将军三路XXXX房出让给原告，合同约定总金额90,365元（房屋单价为每平方米1100元、房屋面积82.15平方米）。原告于签订合同当日，向被告支付了上述房屋转让款，被告出具了相应的收据。被告前法定代表人夏贤感曾承诺于2012年11月30日前提供现状房源并过户，但直至今日仍未履行合同义务。基于上述事实，原告认为，被告的违约行为侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。被告中方公司答辩意见如下：一、本案所涉房屋项下土地为工业用地，房屋未取得商品房预售许可证，原、被告签订的《武汉中方工贸有限公司职工住房合同》应为无效合同。二、原告仅支付购房款70,000元，尚欠购房款20,365元及中介费2464元。三、根据合同第五条约定，本案所涉房屋为工程款抵房，因此不适用合同违约责任。四、原告对合同无效有过错。根据当事人提交的证据和庭审中的陈述，综合认定本案事实如下：中方公司成立于2001年2月22日，经营范围包括服装生产及销售；农产品、轻纺产品、电器产品、建筑材料、钢材批零兼营；物业管理，厂房租赁。2005年3月11日，中方公司（出让方）与余爱华（受让方）签订了《武汉中方工贸有限公司职工住房合同》（合同编号：2005-XXX）一份，合同载明中方公司取得了武汉市东西湖区将军三路XX，编号为0XXXXX02地块的土地使用权，土地规划用途为综合楼，出让方经批准在该地块建设房屋。中方公司将该房屋XXXX号房出售给余爱华，房屋约定面积为82.15㎡，该房屋属于企业职工住房，房屋单价为每平方米1100元，总金额为90,365元。关于付款方式及期限约定，工程款抵面积，本合同第六条、第八条约定无效。出让方应当在2005年10月30日前将验收合格的房屋交付受让方使用。合同还约定，出让方保证出让的房屋没有产权纠纷和债务纠纷，交房三年内由中方公司为全体受让方业主统一办理房屋分户产权证，因出让方原因，致使转让的房屋不能办理分户产权证，由出让方承担全部责任。办理分户产权证费按国家有关规定承担。合同签订后，余爱华于2005年3月11日向中方公司支付购房款70,000元。直至本案庭审时中方公司尚未向余爱华交付房屋。审理中，余爱华及其委托诉讼代理人张贵林陈述，中方公司在购房现场未出示商品房预售许可证。余爱华主张参照同地段房屋目前价格，按照10,000元/㎡的标准，计算合同所涉房屋差价，以此差价为基础要求中方公司赔偿损失。本院认为，被告中方公司在对外出售商品房时未取得商品房预售许可证明，其后也未取得该许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告余爱华与被告中方公司签订的《武汉中方工贸有限公司职工住房合同》应属无效合同。原告余爱华已支付购房款70,000元，被告中方公司因未取得商品房预售许可证明导致合同无效，且未交付房屋，其负有过错责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告中方公司应向原告余爱华返还购房款70,000元并对原告余爱华因此所造成的损失承担赔偿责任。故对于原告余爱华要求被告中方公司返还房屋差价82,150元的诉讼请求，本院依法支持被告返还购房款70,000元；超出部分，本院不予支持。关于《武汉中方工贸有限公司职工住房合同》无效后，原告余爱华损失的认定问题。本院认为，合同无效的法律效果为将当事人之间的权利义务关系恢复到合同订立之前的状态，恢复原状作为合同无效的首要责任，其目的就在于通过当事人之间相互返还已履行的财产，恢复到当事人的财产原始状况。如通过返还财产的办法仍不足以使当事人的财产关系恢复到原来状态，还有因订立、履行合同或返还财产等实际支出的费用，就需借助损害赔偿予以补救。这些费用主要为因返还财产支出的必要费用、为订立合同或履行合同而造成的财产实际损失等，也即所受到的损失。但合同无效的损害赔偿不包括对可得利益损失的赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，可得利益是在合同完全履行的情况下才能产生，只是在当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定，相对方请求人民法院强制违约方履行时应承担的赔偿责任，可得利益的取得是以合同双方继续履行为前提的。在合同无效的情况下，合同无法继续履行，可得利益不能实现，因此，赔偿损失范围内不应包括可得利益的损失。同时，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。”的规定，根据可预见规则，2005年双方签订房屋买卖合同，考虑到无论哪一方当事人都难以预期截止庭审之日的房价，故原告余爱华主张以现有房价与购买房价之间的差额计算经济损失，难免失之于简，不符合公平原则。综上，鉴于被告中方公司已收取原告余爱华购房款70,000元，长期占用资金未予返还，应承担资金占用期间的损失，该损失属于原告履行合同所遭受的损失，可以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，即以70,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍，从2005年3月12日计至还清之日。对于原告余爱华要求被告中方公司支付违约金（以90,365元为本金，从2015年10月30日起按每日万分之一计算至付清之日止）的诉讼请求，在以本院所认定标准计算所得金额的范围内予以支持；超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉中方工贸有限公司于本判决生效后七日内向原告余爱华返还购房款70,000元；二、被告武汉中方工贸有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告余爱华资金占用损失（以70,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，从2005年3月12日计算至付清之日）；三、驳回原告余爱华的其他诉讼请求。案件受理费6143元（已减半收取），由被告武汉中方工贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  柯尊杰二〇一九年三月二十七日法官助理林雅致书记员秦屹