北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终1402号上诉人（原审被告）：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。法定代表人：欧阳兵，董事长。委托诉讼代理人：贺昌新，男，绿地集团北京京纬置业有限公司员工。被上诉人（原审原告）：高淑青，女，1968年10月25日出生，住北京市密云区。原审被告：北京盛远信诚房地产经纪有限公司，住，住所地北京市海淀区安宁庄路******/div>法定代表人：李飞。上诉人绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）因与被上诉人高淑青、原审被告北京盛远信诚房地产经纪有限公司（以下简称盛远信诚公司）商品房预约合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初9401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。绿地京纬公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或改判利息起算时间自合同解除之日；2.撤销一审判决第二项，发回重审或改判驳回高淑青的一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由高淑青承担。上诉理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、合同解除是由于政策原因，非因双方过错，利息起算时间应自合同解除之日起算；二、高淑青不存在房屋差价损失。高淑青辩称，同意一审法院判决，不同意绿地京纬公司的上诉请求。盛远信诚公司未提出上诉。高淑青向一审法院起诉请求：1.判令绿地京纬公司返还高淑青购房款279532元并支付利息（从2016年3月21日起到实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令盛远信诚公司和绿地京纬公司返还高淑青团购信息费15万元并支付利息（从2016年3月21日到实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）：3.判令绿地京纬公司赔偿高淑青已付购房款一倍的赔偿额279532元；4、请求判令绿地京纬公司赔偿高淑青房屋差价损失14466元；5.案件受理费由绿地京纬公司、盛远信诚公司负担。一审法院认定事实：高淑青与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该确认单载明买受人高淑青，销售房号17-1409，建筑面积56.51平方米，原总房价977623元，成交单价15916.02元每平方米，成交总价899414元。该确认单还有如下约定：签署《定向开发协议书》于2016年3月23日，乙方（高淑青）向甲方（绿地京纬公司）支付房款279532元，付款比例30%。高淑青分别于2016年3月19日、2016年3月21日分四次向盛远信诚公司交纳15万元，盛远信诚公司为高淑青出具收据，内容为：今收到高淑青交来“绿地朗山17-1409公寓团购信息费”15万元。2016年3月21日，高淑青向绿地京纬公司支付279532元，绿地京纬公司向高淑青出具了收款收据。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会在其对绿地京纬公司行政处罚的基础上，对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，绿地京纬公司在关于绿地朗山项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，17#18#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地朗山项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，高淑青及众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间均存在上下水、卫生间等。在法院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，法院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据上述购房政策，高淑青丧失购买涉案房屋资格。一审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，高淑青与绿地京纬公司之间的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》虽然约定了房屋的位置、面积、房屋总价款、首付款支付时间等事项，但并未约定房屋交付日期、办理产权登记有关事宜、剩余房款的支付方式及时间、违约责任等内容，故该选房确认单不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故该选房确认单不应认定为商品房预售合同，而应认定为商品房预约合同。现高淑青及绿地京纬公司就解除该预约合同的意见一致，法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。绿地京纬公司同意在合同解除的前提下，退还高淑青已付购房款279532元，法院对此不持异议。高淑青要求绿地京纬公司就该279532元购房款支付利息的诉讼请求，亦属正当合理，法院予以支持。因高淑青与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》属商品房预约合同，故高淑青要求绿地京纬公司支付已付购房款一倍赔偿的诉讼请求，无法律依据，法院不予支持。绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故绿地京纬公司在与高淑青签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对高淑青因《绿地密云朗山定购协议》履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故高淑青有权要求绿地京纬公司赔偿其房屋差价损失，高淑青主张14466元，考虑与涉案房屋同性质房屋的评估价格，法院认为高淑青主张数额合理，依法予以支持。对于高淑青向盛远信诚公司所交纳的15万元，根据高淑青与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》关于房屋总价款与成交总价的关系，高淑青未享受绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的购房优惠，其向盛远信诚公司缴纳的15万元，亦未在涉案房屋最终成交总价中体现出来进而成为购房款的一部分，故高淑青认为该15万元属于其就涉案房屋交纳的购房款，依据不足，法院不予采信。高淑青向盛远信诚公司支付费用，盛远信诚公司为高淑青寻找房源并促成高淑青与绿地京纬公司购房交易，故高淑青与盛远信诚公司应为居间合同关系，高淑青向盛远信诚公司支付的15万元应为居间费用，但结合涉案房屋成交总价来看，该15万元居间费用明显超过了市场行情，故虽然绿地京纬公司在销售房屋时具有明显过错，应当对高淑青遭受的损失承担赔偿责任，但该赔偿应仅限于高淑青遭受的合理损失，高淑青向盛远信诚公司支付的15万元明显超出涉案房屋合理居间费用的数倍，故该15万元不应认定为高淑青的合理损失，不应由绿地京纬公司进行赔偿。综上所述，高淑青主张由绿地京纬公司返还15万元，法院不予支持。根据前述，高淑青与盛远信诚公司之间应为居间合同关系，现高淑青未成功从绿地京纬公司购买房屋，故盛远信诚公司不应向高淑青收取居间费用，高淑青要求盛远信诚公司返还上述15万元并支付利息的诉讼请求，法院予以支持。综上，一审法院判决：一、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还高淑青购房款二十七万九千五百三十二元并支付利息（利息以二十七万九千五百三十二元为基数，自二〇一六年三月二十一日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿高淑青房屋差价损失一万四千四百六十六元。三、北京盛远信诚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还高淑青团购信息费十五万元并支付利息（利息以十五万元为基数，自二〇一六年三月二十一日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。四、驳回高淑青其他诉讼请求。本院经审理查明：一审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，绿地京纬公司与高淑青签订的选房确认单性质为商品房预约合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因“3.26购房政策”，高淑青丧失购买涉案商业用房的资格，高淑青与绿地京纬公司均认为选房确认单已经无法履行而解除，本院不持异议。合同解除后，绿地京纬公司应退还高淑青已付购房款279532元并支付利息。因绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售。2016年3月21日，绿地京纬公司收取高淑青2795**元购房款。一审法院据此确定绿地京纬公司支付高淑青购房款利息自2016年3月21日起算，具有事实及法律依据。绿地京纬公司认为合同解除是由于政策原因，非因双方过错，利息起算时间应自合同解除之日起算，本院不予采信。绿地京纬公司认为高淑青不存在房屋差价损失。鉴于一审法院考虑到本小区其他房屋的市场价值、房地产价格，综合认定涉案房屋差价14466元并无不当，绿地京纬公司的上诉意见，本院不予采信。综上所述，绿地京纬公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  胡新华审判员  尚晓茜审判员  程 磊二〇一九年三月一日法官助理矫冰玉书记员陈萌