北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终1569号上诉人（原审被告）：张福铭，男，1959年4月25日出生。委托诉讼代理人：孙丽丽，北京兴展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市海淀区住房保障事务中心，住所地北京市海淀区东北旺南路**上地办公中心。法定代表人：贝宗庆，主任。委托诉讼代理人：郭肖健，北京人富律师事务所律师。委托诉讼代理人：王钊，北京人富律师事务所实习律师。上诉人张福铭因与被上诉人北京市海淀区住房保障事务中心（以下简称住保事务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初58852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人张福铭及其委托诉讼代理人孙丽丽，被上诉人住保事务中心之委托诉讼代理人郭肖健、王钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张福铭上诉请求：撤销原判，依法改判驳回对方的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.张福铭已另购房屋，并告知住保事务中心解除合同，但住保事务中心未及时处理。张福铭与住保事务中心的租赁合同到期后，双方形成不定期租赁合同关系，张福铭有权随时解除合同，张福铭告知住保事务中心其不具备公租房承租人资格，要求解除合同后，张福铭与住保事务中心之间的房屋租赁合同已经解除。2.住保事务中心从未向张福铭催款，现住保事务中心的诉讼请求已经超过诉讼时效。3.应扣除押金、补贴后再支付租金。住保事务中心辩称，同意一审判决。经一审及住保事务中心核实，不存在张福铭主张的其在2016年8月14日已经搬走的事实。张福铭一直占用房屋，诉讼时效应从最后一期租金开始计算。住保事务中心向一审法院起诉请求：1.请求判令张福铭支付所拖欠的房租，暂计算至2018年6月14日为118948.48元人民币；2.请求判令张福铭支付拖欠期间的违约金，暂计算至2018年6月14日为27209.46元人民币；3.本案诉讼费用由张福铭承担。（以上各项共计146157.94元人民币）。一审法院认定事实：2013年7月31日，出租人（甲方）住保事务中心与承租人（乙方）张福铭签订《北京市公共租赁住房租赁合同》，合同约定：住保事务中心将坐落于北京市海淀区702室（建筑面积75.86平方米）出租给张福铭居住使用；房屋租赁期自2013年8月15日至2016年8月14日，共计3年；甲方应于房屋租赁期起始日3日前，即2013年8月12日前将房屋交付给乙方；房屋租金标准：32元/建筑平方米/月，即2427.52元每月，按月收取，乙方须在甲方指定的托收银行办理公租卡，并通过公租卡缴纳租金等；乙方应在每个缴租月15日前将该房屋的下一缴租月租金存入公租卡内；乙方逾期缴纳租金的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起每日按月租金的万分之三收取违约金，经甲方确认应缴租金和违约金数额后，乙方应到甲方指定缴款地点补缴租金和违约金或乙方将租金和违约金直接存入公租卡，由银行划扣，乙方逾期缴纳租金超过3个月或累计三次逾期缴纳租金的，甲方有权解除合同并追缴拖欠的租金和违约金；公共租赁住房租金实行动态调整，租赁期内，甲方可根据国家和北京市有关公共租赁住房租金标准政策调整一次租金，并与乙方签订补充协议，明确租金标准及租金总计，乙方应按调整后的租金数额缴纳租金；乙方如符合北京市公共租赁住房租金补贴申请条件，可在入住后按北京市相关规定申请公共租赁住房房屋租金补贴，并在足额缴纳租金后领取补贴；甲方交付该房屋前，乙方应按签订合同时的1个月租金向甲方缴纳押金。实际押金金额与本合同第三条第一款中房屋租金金额相同。……租赁期满或合同解除，押金在抵扣应由乙方承担的租金、相关费用以及乙方应承担的违约、赔偿责任后，剩余部分无息返还乙方；租赁期满或合同解除后10日内，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、家具家电、设备设施并腾退，甲乙双方应对房屋和附属物品、家具家电、设备设施及水电使用等情况进行现场交验，结清租金、押金、其他费用及违约金和赔偿金，同时乙方向甲方移交房门钥匙、购电卡和燃气卡等相关物品；乙方向甲方移交相关物品后，视为乙方腾退其承租房屋，如该房屋内有未经甲方同意而遗留的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置，并且不承担任何责任；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；……乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.擅自改变房屋居住用途或规划设计用途的；……9.本合同规定的其他情形；甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用该房屋的，乙方有权要求甲方从无法正常使用该房屋之日起至甲方履行维修义务后每日按月租金的万分之三向乙方支付违约金；……乙方拖欠租金、押金、违约金及其他费用或拒不腾退房屋的，甲方可将乙方及其共同承租家庭成员的不良行为通报中国人民银行个人征信系统或乙方户籍所在地街道办事处、民政等政府部门，也可通过有关新闻媒体予以曝光。合同签订后，张福铭入住租赁房屋，至2018年6月14日，已拖欠租金118948.48元人民币。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，住保事务中心与张福铭签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同履行中，张福铭入住租赁房屋，理应按合同约定及时履行缴纳房屋租金的义务，故住保事务中心依约要求张福铭支付欠付租金之请求，有事实及法律依据，法院予以支持。现张福铭无故拖欠房屋租金的行为，已构成违约，故住保事务中心依约要求张福铭支付违约金的诉请，于法有据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、张福铭于本判决生效后七日内向北京市海淀区住房保障事务中心支付欠付房屋租金（暂计算至二〇一八年六月十四日）十一万八千九百四十八元四角八分；二、张福铭于本判决生效后七日内向北京市海淀区住房保障事务中心支付违约金（暂计算至二〇一八年六月十四日）二万七千二百零九元四角六分。如果张福铭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张福铭签订合同后交纳了一个月的租金作为押金和十一个月的租金。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，住保事务中心与张福铭签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同履行中，张福铭入住租赁房屋，应按合同约定及时履行缴纳房屋租金的义务，故住保事务中心依约要求张福铭支付欠付租金之请求，有事实及法律依据，一审法院对张福铭实际交纳租金的数额认定错误，本院予以纠正。双方约定了押金抵扣租金和相关费用，故本院对押金予以抵扣后计算张福铭应支付的租金。现张福铭无故拖欠房屋租金的行为，已构成违约，住保事务中心依约要求张福铭支付违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。本院依据欠付租金数额，对一审认定的违约金数额予以调整。张福铭称其已不具备公租房承租资格，亦实际于2016年5月份即搬出诉争房屋，但未提交证据证明其告知住保事务中心其已经搬离诉争房屋，亦未提交证据证明双方进行了交接，故对其该上诉理由，本院不予支持。由于一审期间张福铭未提出时效抗辩，二审无新证据证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间，故对其时效抗辩本院不予采纳。综上所述，张福铭的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初58852号民事判决第一项为：张福铭于本判决生效后七日内向北京市海淀区住房保障事务中心支付欠付房屋租金十一万一千零六百六十五元九角二分（暂计算至二〇一八年六月十四日）；二、变更北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初58852号民事判决第二项为：张福铭于本判决生效后七日内向北京市海淀区住房保障事务中心支付违约金二万四千零一拾元九角六分（暂计算至二〇一八年六月十四日）；三、驳回北京市海淀区住房保障事务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1612元，由张福铭负担1496元（于本判决生效后7日内交纳），由北京市海淀区住房保障事务中心负担116元（已交纳）。二审案件受理费3224元，由张福铭负担2993元（已交纳），由北京市海淀区住房保障事务中心负担231元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 赵 蕾审判员 刘国俊审判员 刘 磊二〇一九年三月二十七日法官助理黄旭宁书记员罗娇杨