山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终321号 上诉人（原审原告）：耿岳，男，1976年9月18日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：邹明卿，山东圣德律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵成才，男，1956年8月22日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：肖云红，系上诉人赵成才之妻。 委托诉讼代理人：董建全，山东普正律师事务所律师。 上诉人耿岳因与上诉人赵成才房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初4195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人耿岳及其委托诉讼代理人邹明卿，上诉人赵成才及其委托诉讼代理人肖红云、董建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 耿岳上诉请求：1、维持一审判决关于小高村80号房屋买卖协议合法有效的认定；2、改判小高村80号房屋拆迁利益归上诉人享有；3、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决支持了上诉人购买涉案房屋合法有效的诉讼请求，却未支持涉案房屋拆迁利益归上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。涉案房屋拆迁利益应当由上诉人享有，这是上诉人的法定权利，一审判决未予认定属于适用法律错误。上诉人一直是小高村集体组织成员，购买该房屋也符合一户一宅的规定，因此，应当享受所购买房产对应的拆迁利益，而被上诉人因转为城镇户口在城镇居住才将涉案房屋卖给上诉人，因此，其已不是涉案集体组织成员，无权享受宅基地使用权，被上诉人无权享受拆迁利益。村集体无权处分村民个人的法定财产权，一审判决关于涉案房屋拆迁利益的归属由村集体自行确定的观点于法无据,因为上诉人作为村民基于不动产物权（房屋所有权和宅基地使用权）置换取得的拆迁利益，是公民依照法律规定应当享受的财产权利，其他任何组织（包括村集体）和个人均无权对上诉人的该项法定权利进行限制或剥夺，也无权对上诉人的该项法定权利另行作出认定。2、一审判决诉讼费由上诉人承担没有依据。本案纯粹是因被上诉人不承认自己早在23年前就将房屋出售给上诉人的事实，并且否认自己亲笔书写的买卖房屋证明而导致的诉讼，既然通过一审中通过笔迹鉴定还原和证明了出售房屋的客观事实，一审判决明确否定了被上诉人的主张，支持了上诉人关于涉案房屋买卖协议合法有效的诉讼请求，那么就应当由被上诉人承担诉讼费。综上，希望二审法院全面支持上诉人的诉讼请求，在一审判决确认房屋买卖协议合法有效的基础上，进一步明确涉案拆迁利益归上诉人。 赵成才上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，应依法撤销。1、一审判决认定所欠1400.00元房款，已通过其他方式结清，属认定事实不清证据不足。首先：“其他方式”是什么方式？判决并未明示,既然结清方式都不能查明，又如何认定已经结清、履行完毕呢？履行完毕的证据何在？被上诉人主张剩余房款以工资形式折抵，但并不能提供任何证据，应承担举证不能的法律后果,该判决属主观推断。其次：一审判决认定在长达23年时间里，上诉人没有向被上诉人主张权利，这与事实不符,正因为被上诉人未付清房款，所以上诉人才不与其签订房屋买卖协议，这一点从被上诉人提交的房屋买卖证明足以证实，这份证明形成于2008年，此时买卖双方均健在能正常联系上，如果双方没有纠纷且履行完毕，双方直接签订买卖协议就行，为何上诉人不签字，而是只有两个无关的村民见证，所盖公章经调查系偷盖并非村委会加盖，也无负责人的签字确认，无日期，对于房屋买买这样重大的事项，卖房人不签字确认，两个村民甚至村委会有权利证明交易过程吗？此证明是伪造的，但相反却能证明，至少在2008年之前双方是有争议的，上诉人以拒签房屋买卖协议的方式，对抗被上诉人拒付剩余房款的行为。最后：被上诉人提供的，出具给公安机关的情况说明，足以证实双方因本案房屋产生纠纷报警，证明双方一直存在纠纷,因此，一审法院认定在长达23年的时间里，上诉人没有提出过主张，欠款通过其他方式结清，与事实和证据不符认定错误。2、一审仅凭被上诉人提交的证明就认定：村委知情，房屋土地使用证丢失，未办理变更属历史遗留问题是错误的。首先：该证明属证人证言，应要求村委和证明人出庭质证，法庭既不传唤其出庭也不调查了解，就武断的认定其内容真实，而经过我方调查，现在各村委会对村民自己房屋的买卖问题不参与不证明，一概交由法院裁判或自行协商，因此，认定村委会知情证据不足。其次：村委会怎能证明别人使用证丢失呢？公安机关也仅是对报案丢失物品者出具报案说明，并不敢直接证明某人确实丢失某物，村委会是如何知道被上诉人丢失证件的，能确定吗？这样的证明有多高的证明力呢？有挂失的证据吗？如果真丢失，完全可以通过补办的方式解决，被上诉人主张政府停办使用证，但未提交任何证据证明，因此其关于使用证丢失不能变更的主张根本不成立，一审对此明显瑕疵的证明，不调查即武断认定其内容真实，严重错误。最后：一审认定使用证未变更存在客观原因，是历史遗留问题，但并不能说明是何种客观原因，何种历史遗留问题，对上诉人提交的1995年10月同时期本村耿玉河、孙波，房屋买卖已经变更的证据视而不见，该证据中“变更记事”一栏明确记载：经小高村委研究同意办理变更手续，这才是村委“证明买卖”的正确形式，被上诉人的证明确系伪造，难道他们能变更登记，就不存在客观因素和历史遗留问题了吗？因此，一审对该事实的认定不清明显错误。3、一审认定当事双方于1995年10月达成的房屋买卖协议，无论书面还是口头约定均有效。这明显没有查清存在书面还是口头协议，既然不能确定协议的存在形式，何来有效？被上诉人提交的收欠款证明，明确记载是房屋款，被上诉人诉讼请求也仅要求确认房屋买卖协议有效，而一审判决确认的是“房屋或宅基地使用权买卖协议有效”这明显超出了诉讼请求的范围，也无证据支持，该认定错误。4、适用法律错误。首先：没有证据证明被上诉人履行完付款义务，而一审却认为口头协议有效。根据《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面、口头和其他形式。法律行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。房屋买卖合同的签订应当采用书面形式。第36条规定：当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。这虽然承认了口头协议的效力，但成立是附有条件的：即买卖双方均实际履行了主要义务。而本案被上诉人并未完成支付房款的义务，因此，即使存在口头约定也因未履行义务而不成立。其次：一审认定未能办理变更登记是客观原因，历史遗留问题。然而根据《土地法》第12条、《山东省农村宅基地管理办法》第4条、《土地管理法实施条例》第6条等均规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记，更换证书。可见变更登记不但能办理而且是必须办理的，这是法律法规和政策的明确要求，那有不能办理的客观和历史问题。最后：根据《物权法》第155条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。第6条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第9条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。第14条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。该处宅基地使用权登记在上诉人名下，相应利益依法归其所有,上诉人以自己不同意签协议、办理变更手续的行为，明确表示不同意转让，其仍是所有人。 赵成才辩称，耿岳仅支付了部分房款，房屋所有权没有转移，房屋拆迁利益应属于赵成才所有。 耿岳辩称，（一）一审认定1400.00元房屋余款结清，该认定完全正确,赵成才不认可没有依据。1、两次庭审中耿岳均出庭向法庭明确说明1995年至1996年赵成才妻子肖云红系大化纤职工，她个人承包了大化纤食堂，耿岳是雇员之一负责炸油条，在1995年10月28日支付了3000.00元之后又用自己的工资折抵了1400.00元剩余房款,对于该事实，参与庭审旁听的肖云红丝毫未提出异议。2、耿岳在支付3000.00元后还继续在食堂工作，如果1400.00元未结清，那么肖云红也不可能继续给其发工资。3、如果1400.00元未结清，那赵成才必然会一直催要，毕竟在1995年左右1400.00元对普通家庭而言不是小数，但23年从未催要。4、2009年7月肖卫（赵成才妻子的弟弟）通过耿岳的哥哥租住该房，被耿岳要求搬离，肖卫当时在派出所出具的搬离保证书上也明确写明该房是耿岳家,如果1400.00元未结清，肖卫不可能认定该房属于耿岳，而赵成才也不可能同意肖卫搬离并且必然会催要1400.00元，但至今未曾催款。（二）一审认定耿岳宅基地使用证丢失导致未办理变更登记，该认定正确，赵成才不认可没有依据,况且无论是否变更登记，都不影响耿岳对涉案房屋和宅基地所享有的物权。1、涉及农村集体产权登记最关键问题是产权人的资格问题。耿岳一直是本村集体组织成员，也没有其他宅基地和房屋，完全有资格享受宅基地使用权和房屋所有权。而赵成才在出售房屋之前已经转为城镇户口，根本没有资格享受更无权与耿岳争夺涉案宅基地使用权和房屋所有权。2、基于农村房屋比较特殊，不属于普通商品房，并且对于当前大部分农村房屋权属没有登记的现状，我国目前的法律并没有强制性的规定，要求农村房屋所有权必须办理初始和变更登记，而农村买卖房屋的普遍概念也认为是否过户，根本不影响买方对房屋占用、使用、收益和处分的权利，因此通常不会考虑办理过户，而占用、使用、收益和处分的权利就是法律上的所有权，况且耿岳是因宅基地证丢失客观上无法办理过户，因此，赵成才以未办理过户为由否定耿岳的物权于法无据。（三）一审认定双方于1995年10月达成房屋买卖协议，该认定完全正确，赵成才不认可没有依据。双方在1995年10月28日达成涉案房屋买卖协议，而且早已全部履行完毕。赵成才收取了房款并将房屋交付给耿岳已达23年，其对涉案房产的物权早已经处分给耿岳，其无权再主张权利。 耿岳向一审法院起诉请求：依法确认耿岳与赵成才于1995年10月28日双方达成的关于淄博市张店区房镇镇小高村80号房屋买卖协议有效，相关拆迁利益归耿岳享有。 一审法院认定事实：1.本案所涉房屋买卖行为是否完成，双方达成的房屋买卖协议是否已经履行完毕。房屋买卖行为发生在1995年10月28日，当日耿岳向赵成才支付房款3000.00元，赵成才将房屋交付给了耿岳。剩余房款1400.00元耿岳主张由工资抵顶，赵成才否认，认为至今没有付清。在长达23年的时间内，赵成才没有向耿岳提起付清余款的主张，该1400.00元可视为已经通过其他方式结清，双方达成的房屋买卖协议已经各自履行完毕，耿岳与赵成才就本案所涉房屋发生的买卖行为已经完成。对耿岳所述事实和理由本院予以采信，赵成才提出的抗辩理由不成立。2.本案所涉房屋的宅基地使用权登记使用人没有变更的原因，双方各执己见。耿岳提供村委和见证人盖章和签字的证明一份，以此证明因集体土地建设用地使用权证丢失，故未完成土地使用权人的变更，并因政府停办集体土地使用证登记而未补办变更登记。赵成才提供了同村其他村民之间同样的情况却办理了变更登记，以此证实耿岳的说法不成立，并认为变更登记能办理而且必须办理，不办理肯定有原因，况且本案所涉农村房屋买卖行为未经过村委同意，故不能认定有效。耿岳系小高村村民，其向在小高村拥有一处老宅的赵成才购买所得住宅，符合农村“一户一宅”在集体组织成员内部流转的规定。小高村村委已经出具证明，证实了耿岳与赵成才之间的房屋转让行为村委知情并认可，并证明本案所涉房屋土地使用权证丢失的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定如下：本案所涉房屋买卖行为已经完成，耿岳与赵成才达成的房屋买卖协议约定的双方义务已经各自履行完毕。土地使用权登记未变更存在客观原因，是农村历史遗留问题，并非转让双方主观故意或村委对流转行为的不认可。一审法院认为，上述事实清楚，证据确凿。耿岳与赵成才于1995年10月28日双方达成的关于淄博市张店区房镇镇小高村80号房屋买卖协议，并不违反法律禁止性规定，无论是书面还是口头约定均为有效。而本案所涉房屋或宅基地基于拆迁所得利益的归属属于小高村村集体经济组织自治范畴的事项，应由小高村村集体经济组织自行决议。综上所述，对耿岳要求依法确认耿岳与赵成才于1995年10月28日双方达成的关于淄博市张店区房镇镇小高村80号房屋买卖协议有效的主张，予以支持。而对耿岳要求确认其享有淄博市张店区房镇镇小高村80号房屋或宅基地因拆迁所获利益的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十一条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条、第七十三条、第七十六条规定，判决如下：一、确认耿岳与赵成才于1995年10月28日双方达成的关于淄博市张店区房镇镇小高村80号农村房屋（或宅基地使用权）买卖协议有效；二、驳回耿岳的其他诉讼请求。案件受理费8800.00元，由耿岳负担。 二审中,上诉人赵成才提交张店区房镇镇小高村村民委员会出具的证明一份，证明内容为自1996年9月份至开具证明之日，耿岳与赵成才房屋买卖纠纷，小高村委会未参与，也没有出具盖章证明，不存在在房屋协议上盖小高村公章一事，拟证明耿岳在一审中向法庭提交的盖有小高村村委公章的证明没有合法来源，应作为无效证据。上诉人耿岳质证称，对证据的真实性无异议，但对内容有异议,该证明内容虽然载明没有为涉案房屋买卖加盖公章，但并没有写明之前耿岳在一审中所提交的村委会加盖公章的证明中，公章是伪造或存在不合法情形，况且耿岳在一审中提供的村委盖章证明，就是在村委会由当时的村主任孙德民同意证明内容之后盖章确认的，赵成才提交的证明中同样有孙德民的签字，但孙德民并没有否定之前为耿岳加盖公章出具证明的事实。上诉人赵成才提交的证据，不能直接有效证明其与上诉人耿岳之间房屋买卖的效力，与本案纠纷无直接关联性，故对该证据的效力，本院不予认定。 本院认为，关于涉案房屋买卖合同问题。根据1995年10月28日，由赵成才签字确认的“证明”（内容：房屋款已交现金叁仟元整，还欠壹仟肆佰元，并由两名证明人签名作证），能够确定赵成才将涉案房屋以4400.00元价格出让给耿岳，因耿岳系涉案房屋宅基地集体组织成员，亦符合农村集体成员一户一宅的规定，所以，双方之间房屋买卖合同成立并合法有效。综合涉案房屋交付、占有使用以及赵成才与耿岳在房屋交付后的交往等诸多情形，一审判决认定“证明”中双方存有争议的欠款1400.00元，已由耿岳实际支付给赵成才并无不当。因此，一审判决涉案房屋买卖协议有效有事实及法律依据。赵成才未能提交有效证据推翻一审判决对该事实的认定，对赵成才房屋买卖合同无效的上诉主张，本院不予支持。关于涉案房屋拆迁利益问题。农村集体成员宅基地房屋的拆迁利益，系由宅基地及房屋的所有权人与集体组织（或拆迁相对方）共同协商的结果，因此，在涉案房屋拆迁利益未确定的情况下，一审判决未支持耿岳该诉求并无不当。 综上所述，上诉人耿岳、赵成才的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17600.00元，由上诉人耿岳负担8800.00元，由赵成才负担8800.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭东辉 审 判 员  马士军 审 判 员  冯慧芳 二〇一九年三月十四日 代理书记员  巩俊杰