湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0481民初117号 原告：钟小兰。 委托诉讼代理人：段亚平。 被告：耒阳市凯阳房地产置业有限公司。 法定代表人：欧阳秋琼。 委托诉讼代理人：严皓。 原告钟小兰与被告耒阳市凯阳房地产置业有限公司（以下简称凯阳公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告钟小兰的委托诉讼代理人段亚平、被告凯阳公司的委托诉讼代理人严皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认原、被告于 2014年5月23日签订的《土地认购协议书》无效；2、被告返还原告购地款6万元，并按银行同期借款利率承担利息损失至款项返还之日止(自2014年5月23日起暂计算至2018年12月31日，利息损失为14245.86元)，以上本息合计74245.86元;3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年5月23日，原告从被告处购买了位于工三路的住宅建设用地，并签订了《土地认购协议书》，约定被告将北区H栋捌号45.6平米住宅地出售给原告，合同总价为6万元。合同签订后，原告按约定向被告支付了6万元现金，被告向原告出具了收款收据，加盖了财务专用章。上述款项支付后，被告一直没有按合同约定办理涉案土地的交付等任何手续，期间再三承诺均没有兑现。为此，导致了2017年端午节前后、2018年8月份，相关众多认购土地人员多次到湖南省政府、耒阳市政府上访，耒阳市政府曾答应妥善处理，但随着时间的推移，工三路暴露的问题越来越多，看不到丝毫改善的可能，且从政府部门了解到，涉案土地因被告欠缴土地出让金，根本没有办理使用权证。涉案合同依法应属无效合同，被告应返还原告购地款并承担利息损失。为维护原告的合法权益，特具状法院，请求判如所请。 被告辩称，1、本公司不是本案的实际主体，因本公司没有与原告签订土地认购协议书，是段士良私自与原告签订协议；2、段士良的行为不构成表见代理；3、本公司没有收取原告所谓的购地款；4、原告所提交的协议书是段士良所签订，其项目部公章都是段士良伪造的，段士良已经构成伪造公章印章罪，其犯罪行为所产的后果，应当由段士良承担，与本公司无关；5、因段士良与购地人签订的一系列的土地认购协议书所产生的一系列纠纷案件，已经由湖南省高级人民法院对个案裁定再审，故建议法庭对本案中止审理，等待高院的再审裁定结果，建议法庭依法驳回原告对本公司的诉讼请求。 经审理查明：耒阳市工三路西段是被告的开发项目，被告设立了工三路西段项目部，项目部的股东为欧阳秋琼、刘满初、段士良、谢烨、梁伟共5人，后刘满初、梁伟退出，2011年6月2日，梁伟将其所占股份转让给谢烨。2013年7月3日，2013年9月2日，欧阳秋琼、谢烨通过二次协议将各自所持股份全部转让给了段士良，段士良接管了被告该项目的相关手续、公章及经营权。2014年5月23日，原告钟小兰为乙方与被告的工三路西段项目部为甲方签订了《土地认购协议书》，约定：1、甲方预售耒阳工三路北区住宅地块给乙方，地块长约12米，宽3.8米，面积45.6平方米，北区H栋8号住宅地；2、乙方预购甲方该地块总面积为45.6平方米，总价款为人民币6万元，一次性付清；3、如乙方未能按时付款或有其他违约行为，甲方随时可以解除协议，不退还乙方所交预付款；如甲方违约，乙方随时可以解除协议，甲方应退还乙方所交预付款。4、甲方义务：提供政府批文复印件，及时办理好所预售地块的相关手续；确定用地范围，不单方面改变乙方的购地位置；如因甲方以外因素造成位置变化，甲方应予调换位置。协议甲方由段士良签字，并加盖了被告凯阳公司工三路项目部印章；乙方钟小兰在协议上签名。协议签订后，原告于当天交纳购地款6万元，段士良在收款收据上的经手人处签字，加盖有被告凯阳公司工三路项目部财务专用章。但被告至今未取得该宗地块的土地使用权证，因而未与原告签订土地使用权转让协议，更无法向原告交付土地，也未向原告退还价款。 另查明，2017年8月2日，刘满初向耒阳市公安局报警称：凯阳公司工三路项目负责人段士良在2013年9月至2016年4月经营工三路项目期间，私自雕刻凯阳公司工三路项目部公章，并用以从民间借款，共从民间借款2600余万元，用于段士良的其他开支，并未用于工三路项目经营。2017年9月1日，耒阳市公安局以耒公（经）立字[2017]1795号立案决定书决定对段士良伪造公司企业印章、诈骗案立案侦查，同日，耒阳市公安局经济犯罪侦察大队委托衡阳市公安局刑科学技术研究所就甲方为“耒阳市凯阳房地产置业有限公司工三路西段”、乙方为案外人“陈旺禄”、“张家友”、“张继勇”等多人的土地认购协议及收款收据中的印章“耒阳市凯阳房地产置业有限公司工三路项目部”、“耒阳市凯阳房地产置业有限公司工三路项目部财务专用章”与刘满初提供的4304819000444、4304819000446、4304819000445、4304810000355、4304810000354五枚印章样本是否一致进行检验，经检验，检材与样本印面不一致。2017年10月20日，耒阳市公安局将该检验结果书面通知了被告。但在案件侦查阶段，段士良因病死亡。 以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的土地认购协议书原件一份、收据原件一份、（2018）湘0481民初1602号民事判决书，被告提供的《耒阳市公安局立案决定书》、《衡阳市公安局刑科学技术研究所物证鉴定书》、段士良的询问笔录、银行流水帐、公司账户预留卡等证据予以证实，上述证据经庭审质证属实，均予以认定。 本院认为，本案中“工三路项目”实为“工三路西段项目”，为被告所开发，其项目部由被告设立，被告的法定代表人曾是该项目部的股东。段士良系被告工三路项目股东及负责人，以工三路项目名义对外从事的民事行为，足以使本案相对当事人即原告认定为被告的行为，在通常情况下，不能要求原告具备需要通过技术手段才能鉴别“被告工三路项目部”公章真伪的能力。因工三路项目部不具有独立民事权利能力和行为能力，所产生的民事责任依法由工三路项目部的开办者即被告承担，故被告辩称其不是本案的适格主体，段士良的行为不能代表被告行使相关权利，被告从未收取两原告所谓的购地款，段士良与两原告所签订的土地认购协议书系无效协议，段士良的犯罪行为所产生的法律后果应由其自行承担等主张，不符合法律规定，均不予采纳。被告提出湖南省高级人民法院就凯阳公司与被段东林建设用地使用权纠纷一案已指令衡阳市中级人民法院再审，建议中止审理本案，本院认为本案不是必须以指令案的审理结果为依据，故对被告该主张不予采纳。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;……”和《最高人民法院》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，转让方转让土地时必须是该土地使用权人，而土地使用权证书是权利的唯一形式要件。转让方没有取得出让土地使用权证书而与受让人订立合同转让土地使用权的，属于无权处分。被告在原告起诉前仍未取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的证明，故被告下属机构凯阳公司工三路项目部与原告签订的《土地认购协议书》，应当认定为无效合同，自始没有效力，无需另行解除。涉案合同既已被确认为无效合同，被告依据该合同取得原告交付的转让款6万元应予返还。原告要求被告返还土地转让款6万元，符合法律规定，予以支持。被告占用原告的资金，却不能向原告履行约定义务，必然造成原告的利息损失，原告请求被告按中国人民银行同期贷款利率标准从交付购地款之日起至实际返还之日止的计付资金占用利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院的解释》第九条之规定，判决如下： 一、被告耒阳市凯阳房地产置业有限公司返还原告钟小兰 土地转让价款6万元，自2014年5月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至全部返还之日止，限本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告钟小兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1656元，减半收取828元，由被告负担。原告已垫付826元，被告应在执行中清偿。原告预交的另862元予以退还。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  龙柁雅 二〇一九年三月十九日 代理书记员  廖 倩                            校对责任人：龙柁雅 打印责任人：廖 倩                附：相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七十四条第二款分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院的解释》 第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。