昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初5126号原告：陈新飞，男，1984年10月8日出生，汉族，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：范国雄,云南典传律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨元英，云南典传律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南浙滇置业有限公司，住所地云南省昆明市经开区经开路**科技创新园**。法定代表人：彭宇兴，该公司执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91530100690891241H。委托诉讼代理人：张伟明，云南云子宇靖律师事务律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务律师，特别授权代理。原告陈新飞与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年12月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈新飞及其委托诉讼代理人范国雄、杨元英，被告浙滇公司的委托诉讼代理人张伟明、朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈新飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将办理房屋产权证的资料提交产权登记机关；2.判令被告支付原告因违约办理房产证的违约金（自2017年3月31日起至办理完毕房屋产权证之日止），暂计至2018年7月10日违约金为人民币4660元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年10月17日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告向被告购买东盟森林小区C02幢第9层904号房，位于昆明经开区洛羊街道办事处小洛羊社区居委会及呈贡斗南。合同签订后，原告按合同约定履行了义务，但被告却违背约定，未全面履行合同义务，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至贵院。被告浙滇公司辩称：一、依《城乡规划法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等相关法律法规的规定，申请商品房产权登记的前提，必须整个建设项目完成竣工备案。但进行竣工备案必须进行项目综合验收。《规划法》第四十五条规定，未获得规划核实意见的建设项目，不得组织综合验收。这是进行产权登记申请的法定条件，被告自身必须遵循也无法改变。部分业主对被告的诉讼请求不满足法定申请产权登记的条件，依法不能成立。二、因本项目是“东盟商贸港”的配套住宅项目，规划建设项目和建筑规模较大，故合同约定被告提供办证资料的条件（即约定条件）多数为在“项目整体竣工验收后150个工作日内向产权机关提供办证资料”。原告在项目整体验收未完成，即约定提交办证资料的条件未成就的情况下主张被告承担违约责任于法无据。三、按相关规划部门和有关法规要求，小区必须配套建设相应的垃圾转运站。此规划在签售案涉房屋前就已经公示并告知业主。但项目建设过程中，因部分业主采用不和谐方式（新闻媒体都进行过报道）阻止垃圾中转站建设、部分业主私搭乱建、规划调整等原因，本项目一直不满足规划核实（验收）要求，致项目不满足整体竣工验收法定条件，因而不能申请产权登记。这一客观情况更超出被告可预料或控制的范围，属《合同法》117条等法律规定的，被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属法定不可抗力，被告具有法定免责理由，依法不应担责。四、办理颁发房产证是法定产权登记机构的法定行政职权。其是否符合办理条件、有无瑕疵乃至税务负担审核、办证期限等等事项，被告明确无法把握或完全掌控。故无论合同如何约定，被告的义务只（能）是在满足法定和约定条件后，代理业主向登记机构提供申请资料。依法不应也不能承担确保原告能够获得产权登记或在规定期限内获得产权的责任。五、案涉《商品房买卖合同》及其关于产权证办理的约定，属平等民事主体间的买卖合同，不能也不应对被告作为开发商与规划、配套设施建设乃至办证期限等行政管理或行政合同关系进行约定、调整或管控。本例因部分业主干扰阻止相关规划项目建设等原因，致项目不满足相关行政管理条件而影响办证申请，显然不是被告的责任。六、无论是按最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，还是按双方合同的约定，被告承担办证违约责任的核心前提都是因开发商（即被告）的原因所致。因而，只要属于不可归责于被告的原因，被告都不应承担原告在本案主张的责任，如此才符合申请办证系被告受托代理的法律逻辑。七、即使假定被告违约，则依《合同法》一百一十四条、《合同法司法解释二》（29条）等相关规定，违约责任本质是损失赔偿。本例原告主张的办证迟延，除非原告方举证证明已造成实际损失，否则，不仅违约期间起算时点难以确定，而且合同约定每天10元的违约金显然过高，依法也应予调整免除。八、原告诉讼的第一项请求和第二项请求是互相矛盾的。第一项请求是提交办证资料,按照合同约定和法律规定，是被告的正常义务。但第二项所主张的违约金起算时间没有依据,另外，原告违约金主张截止办理完毕产权证之日止,该主张与第一项主张自相矛盾，不能自圆其说。综上，本案因法定和约定的提供办证资料的法定行政条件尚未成就，且该条件未成就因不可归责于被告原因所致，被告无违约行为或事实，依法不应承担任何形式的违约责任。请求驳回原告对被告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告浙滇公司（甲方）与原告陈新飞（乙方）于2012年10月17日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区C02幢第9层904号房，并对双方权利义务进行了约定。合同约定的付款方式为：买受人首期支付购房总价款的71.10％，金额344420元，付款日期：2012年10月17日；其余价款140000元，向银行贷款支付。第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2017年3月31日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，且合同继续履行。乙方须完善的资料包括但不限于：1、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；2、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；3、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用。具体以政府部门要求为准，乙方应主动积极了解和遵照执行。原告按期支付了房款及产权登记相关费用，并于2014年7月3日办理了接房手续。被告浙滇公司尚未将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。本院认为：原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2017年3月31日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，而被告并未按约履行合同义务。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍导致工程无法验收进而影响到产权证办理，以及部分业主私搭乱建导致规划验收不通过的主张，被告并未就相关因果关系举证证实，且被告浙滇公司作为案涉东盟森林小区的开发商，在签订合同时已通过合同形式确认了协助办证的义务，在合同签订后应当积极履行合同义务，因双方房屋在缔约时已符合交房条件，根据合同约定应在于2017年3月31日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕。至于被告如何规划建设垃圾中转站进而办理工程验收不能作为免除合同约定办证义务的理由。原告虽主张违约金计算至办理房产证为止，本院认为被告协助将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关即履行完义务，原告主张的违约金起算日期在约定期限之内，故本院支持自2017年3月31日起算的逾期办证违约金，至被告将案涉房屋办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。针对原告主张的被告立即将办理房屋产权证的资料提交产权登记机关的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，经本院查明浙滇公司建设的东盟森林小区项目未办理建设工程竣工验收备案，因此办证资料尚不完备，不具备履行的条件，且该部分内容不适宜强制执行，因此本院对此不予支持，待条件具备后原告可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告陈新飞支付自2017年3月31日起至被告向产权登记机关递交办理房屋所有权证所需的全部资料之日止，按每日10元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告陈新飞的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  朱曦二〇一九年三月七日书记员  张倩