湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1125民初358号原告：卓倩，女，1988年8月3日出生，汉族，无业，户籍所在地山东省苍山县，住浠水县，委托诉讼代理人：杨叶，湖北华浩诚信律师事务所律师。被告：胡月娥，女，1950年7月24日出生，汉族，退休职工，住浠水县，委托诉讼代理人：张凡，湖北众之声律师事务所律师。原告卓倩与被告胡月娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓倩向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告装修损失费10932元、停业停产损失费12661元、搬家补助费2000元、构筑物及附属物补偿486元，合计26079元；2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2017年8月开始承租涉案房屋打算进行食品经营，9月开始进行装修，10月份开设浠水县煨珍坊饮食店，原告经营期间一直生意良好，月收入20000元左右。2018年4月，原告接到通知其租赁房屋将被拆迁，后被告未与原告协商，与拆迁部门签订了拆迁补偿协议，协议约定了房屋补偿、房屋装修补偿、构筑物及附属物补偿、签约奖励、搬家补偿费、停产停业补偿等补偿，并已实际支付给被征收人。被告在领取拆迁补偿款后，拒绝将停产停业补偿、房屋装修补偿、搬家补助费、构筑物及附属物补偿等支付给原告。原告认为涉案房屋装修由原告投资装修，政府已据实补偿，被告不应从中截留，原告是独立的经营主体，是被拆迁的经营单位，停产停业补偿、房屋装修补偿、搬家补助费、构筑物及附属物补偿是对实际经营者的补偿，被告无理由截留，故原告诉请法院。被告胡月娥辩称，1、本案是房屋租赁合同纠纷，属于平等主体民事合同范畴，而原告诉请要求被告支付所截留原告的拆迁补偿款，属于行政合同范畴。两个合同性质不同不应同时审理（程序问题）。2、被告没有截留、更没有拿走原告的拆迁补偿款。政府补偿的停产停业、房屋装修补偿、搬家补助费等是补偿被告出租房屋的停产停业等损失，并非原告经营的停产停业。3、被告所得补偿款，是依据与政府签订的《房屋征收补偿合同》，原告既不是该补偿合同的相对方，也不是征收房屋的所有人，原告无权享有被告的补偿款。4、被告与政府签订的房屋征收补偿合同中并未涉及原告补偿款由被告转交原告事项，或者原告的补偿款支付给被告。被告领取的补偿款是自己的补偿款与原告无关。5、原告诉状中诉称的事实不实。被告并没有出租房屋给原告，被告出租给的是何某，而且只是出租一层33.93平方米，何某何时给原告使用，还是转租给原告，被告并不清楚。被告没有同何某签订租赁合同，也没有与被告签订过租赁合同。原告向被告只支付三个月的房租共3000元。如果原告是从何某处转租过来的，未经被告同意该转租也是无效的，原告不是租赁合同的相对人无权享有租赁合同的权利。6、被告仅收取原告三个月房租共计3000元，原告使用房屋期间偷水，自来水公司罚款被告5000元。7、被告的房屋是经过装修才出租，租赁期间没有看到何某和原告有装修装潢的痕迹。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原、被告间是否签订《租房合同》。原告提供《租房合同》和水费发票、营业执照各一份，旨在证明原被告间成立房屋租赁合同关系。被告质证认为，该合同上不是被告本人签名，合同是伪造的。拆迁通知是2017年就已经告知了，合同签订在拆迁公告之后，明知拆迁公告颁布还签订五年的合同，存在骗取补偿款的事实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。原告提供了《租房合同》、水费发票、营业执照证明原、被告间成立房屋租赁关系的基本事实，被告否认签订《租房合同》的事实，应当承担举证证明的责任，被告无证据证实其主张，应当承担不利的后果。对原、被告签订合同、原被告间成立房屋租赁关系的事实，本院予以认定。2、原告提供《被征收房屋及附属设施补偿结算清单》复印件，旨在证明被告已领取应属原告的相关补偿款。被告质证认为，《被征收房屋及附属设施补偿结算清单》是复印件未加盖公章，不真实，不合法，与本案没有关联。本院认为，原告提供的《被征收房屋及附属设施补偿结算清单》复印件与被告提供的《被征收房屋及附属设施补偿结算清单》相同，《被征收房屋及附属设施补偿结算清单》载明的相应的补偿款与本案有关，对《被征收房屋及附属设施补偿结算清单》应予以认定。3、原告提供收据一份，旨在证明原告制作广告招牌的事实。被告质证认为真实性、合法性均有异议，不知道用在何处。本院认为，基于本案原、被告《租房合同》的约定，该收据与本案没有大的关联，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年8月，原告自何某处转租被告所有的位于浠水县清泉镇××坳××号房屋用于经营饮食服务。2018年3月1日，原告（乙方）与被告（甲方）就涉案房屋签订《租房合同》一份，约定租期自2018年3月1日起至2023年2月28日止。月租金1000元，每月支付。如遇拆迁等不可抗力，甲方按实际未到时间退还乙方租金，装修费归乙方。后原告继续使用涉案房屋，并已向原告支付了3个月的租金3000元。2018年1月，浠水县人民政府公布了《浠水县城区棚改项目房屋征收与补偿安置方案》，被告所有的位于浠水县清泉镇××坳××号房屋在征收范围内。2018年6月3日，被告与浠水县房屋征收与补偿管理办公室、浠水县清泉镇人民政府就涉案房屋签订《浠水县棚户区改造房屋征收补偿协议书》一份，《被征收房屋及附属设施补偿结算清单》为该协议书的组成部分。《被征收房屋及附属设施补偿结算清单》载明：房屋装修补偿10932元、构筑物及附属物补偿486元、搬家补助费2000元、停产停业补偿12661元。因上述补偿款的归属产生争议，原告诉至本院并提出上列诉讼请求。本院认为，原告承租被告的房屋进行经营，原、被告间成立房屋租赁合同关系。双方签订的《租房合同》合法有效，具有法律约束力。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条第二款规定：被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。由此可见，原、被告主张房屋装修补偿、构筑物及附属物补偿、搬家补助费、停产停业损失补偿是全部对自己的补偿无法律依据。对被征收房屋存在租赁关系的相关补偿分配，有约定的应当按照约定分配。本案中，原、被告对涉案房屋已纳入征收范围、征收补偿的相关项目应是明知，双方约定的“如遇拆迁等不可抗力，甲方按实际未到时间退还乙方租金，装修费归乙方。”中的“装修费”应当是指房屋被征收后房屋装修补偿的费用，该约定是双方对征收补偿分配的约定，是对自己权利的处分，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行，故原告请求被告支付装修损失费（即房屋装修补偿）10932元，本院予以支持；原告请求被告支付停业停产损失费、搬家补助费、构筑物及附属物补偿，本院不予支持。原、被告基于房屋租赁合同关系对征收补偿的归属发生争议，属于民事案件范畴；被告辩称属于行政合同范畴意即属于行政案件的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告胡月娥于本判决生效后10日内支付原告卓倩装修补偿费10932元；二、驳回原告卓倩的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元（减半收取），由原告卓倩负担189元，被告胡月娥负担37元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  郭梦宇二〇一九年三月二十七日书记员  夏 辉