湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再32号上诉人（一审原告）:湖南广利建设工程有限公司（由岳阳市恒强建筑安装工程有限公司变更），住所地：湖南省张家界市永定区解放路中商广场。法定代表人:罗启渊，总经理。委托诉讼代理人：方一平，广东名道律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：欧阳淮君，男，1949年1月30日出生，汉族，退休职工，住湖南省平江县，现住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：姜行燕，湖南汉昌律师事务所律师。原审第三人：钟晃芬，男，1953年10月5日出生，汉族，退休干部，住湖南省平江县天岳经济开发区。委托诉讼代理人：彭春朝，湖南滳招律师事务所律师。原审第三人：岳阳市顺发房地产开发有限公司，住所地岳阳市南湖大道南湖商业广场。法定代表人：王辉，执行董事。委托诉讼代理人：杨河，湖南湘北律师事务所律师。上诉人湖南广利建设工程有限公司（以下简称广利公司）与被上诉人欧阳淮君，原审第三人钟晃芬、岳阳市顺发房地产开发有限公司（以下简称顺发公司）申请执行人执行异议之诉一案，岳阳市中级人民法院于2015年5月27日作出（2014）岳中民一初字第32号民事判决。广利公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日作出（2015）湘高法民三终字第131号民事判决。广利公司仍不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2018年5月12日作出（2017）最高法民再213号民事裁定，撤销本院（2015）湘高法民三终字第131号民事判决及岳阳市中级人民法院（2014）岳中民一初字第32号民事判决，将本案发回岳阳市中级人民法院重审。岳阳市中级人民法院于2018年10月30日作出（2018）湘06民再104号民事判决。广利公司不服，向本院提起上诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。广利公司的委托诉讼代理人方一平，欧阳淮君及其委托诉讼代理人姜行燕，原审第三人钟晃芬及其委托诉讼代理人彭春潮，原审第三人顺发公司法定代表人王辉及委托诉讼代理人杨河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年6月25日，广利公司向岳阳市中级人民法院提起诉讼称：广利公司与顺发公司建设施工合同纠纷一案经法院判决后，广利公司向岳阳市中级人民法院申请强制执行，在执行顺发公司房产过程中，欧阳淮君提出异议，称其对执行标的即湘芬园小区B栋107（207）、108（208）号两个门面拥有权益，岳阳市中级人民法院以（2014）岳中执异字第6号执行裁定书裁定中止对上述两个门面的执行。广利公司现请求依法判令许可执行湘芬园小区B栋107（207）、108（208）号两个门面，确认盖两个门面归广利公司所有。欧阳淮君辩称：欧阳淮君支付了全部购房款，实际占有使用房屋多年，属于善意取得。顺发公司与广利公司签订《用门面抵偿欠恒强建筑公司债务协议书》是无效合同，不能对抗欧阳淮君的权利；欧阳淮君与顺发公司签订的合同是合法有效的合同；广利公司主张的工程款优先受偿权不得对抗欧阳淮君的权利。综上，请求法院驳回广利公司的诉讼请求。钟晃芬述称：广利公司与顺发公司之间的执行案件应当已经执行完毕，广利公司对顺发公司不再享有债权；顺发公司与广利公司签订《用门面抵偿欠恒强建筑公司债务协议书》，钟晃芬以及其他承包人对此并不知情；钟晃芬收取了的后续购房款32.8万元，钟晃芬作为房屋的实际开发商，有权处置房屋。顺发公司述称：广利公司与顺发公司之间的执行案件应当已经执行完毕，广利公司对顺发公司不再享有债权；顺发公司与广利公司签订《用门面抵偿欠恒强建筑公司债务协议书》，钟晃芬对此知情；钟晃芬代表顺发公司与欧阳淮君签订《湘芬园小区商业用房销售合同》、《湘芬园小区房屋销售合同》是无效的；欧阳淮君向钟晃芬支付购房款不符合合同约定的付款方式，顺发公司不予认可。一审法院认定：顺发公司湘芬园项目部为钟晃芬与其他合伙人挂靠顺发公司运营。2005年3月18日，顺发公司任命钟晃芬为顺发公司湘芬园项目部经理，负责管理湘芬园项目内部事务。钟晃芬称，当时因项目部急需资金，经2006年5月9日股东会议商定，1、每个股东必须筹资10万元以上；2、为保证投资不受损失，项目部用B栋门面作为抵押，每个门面筹资不得少于50000元，所抵押门面可以对外转让或出租；3、门面价格按股东内部议定价格计算，即每平方米2300元，销售之后交公司100000元，百分之二十的差价归销售的股东；4、按上述价格计算可用股东股金作抵，不足部分现金支付。2005年9月28日，以顺发公司为甲方，欧阳淮君为乙方，签订一份《湘芬园小区房屋销售合同》，合同约定，欧阳淮君购买顺发公司开发的、位于岳阳市岳阳楼区德胜南路湘芬园小区**108（含208）号门面，该门面合同面积为106.86平方米，单价按股东协议定价确定，商铺总价类推。付款方式及付款时间约定为，欧阳淮君预付订金5万元整，余款以（湘芬园项目）清算后钟晃芬（湘芬园项目经理）股金作抵，不足部分现金支付。房款必须在公司指定的银行账户进账，银行交款凭证是合同收款依据。同时还约定本合同房款由钟晃芬提供担保，在项目清算后办理房产权属证书，办证费用按市房管部门及国家有关规定由双方各自承担有关费用。交房日期约定为2005年9月28日。合同上甲方由钟晃芬签字并加盖了顺发公司公章，同时钟晃芬又作为欧阳淮君付购房款的担保人签字。2006年5月20日，以顺发公司为甲方，欧阳淮君为乙方，又签订了一份《湘芬园小区商业用房销售合同》，合同约定，欧阳淮君购买顺发公司开发的、位于岳阳市岳阳楼区德胜南路湘芬园小区**107（含207）号门面，该门面合同面积为76.66平方米，单价为每平方米2300元。房款总价为176318元。同时约定，合同签订当天由欧阳淮君预付5万元，余款由项目合伙人钟晃芬用投入的股金作抵，在项目清算、结余部分作为房款，如房款不足则由购房者以现款付清后由甲方办理房产权属证书，办证费用按市房管部门及国家有关规定由双方各自承担有关费用。顺发公司指定了银行账户为岳阳市大久贸易有限公司在岳阳市工行的账户。钟晃芬作为担保人为欧阳淮君应付购房款提供担保并签字。欧阳淮君主张其共计支付购房款428000元，其中100000元为正式收据，于2005年9月23日、2006年6月9日分别缴纳50000元，开票人均为君山区人民法院刘志平，余下328000元交给了钟晃芬及其家人黄开慧，并由两人出具收条。欧阳淮君分别于2005年、2006年收取了两个门面的钥匙并将上述门面出租。2006年5月23日，顺发公司对欧阳淮君出具了一份《承诺书》，承诺内容为：欧阳淮君所购置的岳阳市湘芬园两个铺面，我方承诺在合同签订后6个月内办理好房产证、土地证，如违反上述承诺，欧阳淮君除已交房款外，不再需交付所欠铺面款，但其费用必须由欧阳淮君负责。现该房屋产权仍在顺发公司名下。2008年7月30日，本院以（2008）湘高法民一终字第60号民事判决书判令顺发公司应向恒强公司支付湘芬园项目工程款2667137.59元及相应利息。2011年6月10日，顺发公司出具一份决议并与恒强公司签订了一份《用门面抵偿欠恒强建筑公司债务协议书》，约定顺发公司将诉争门面抵偿给恒强公司。恒强公司遂向岳阳市中级人民法院申请强制执行，在执行过程中，欧阳淮君提出异议，称其对执行标的即湘芬园小区B栋107（207）号、108（208）号两个门面拥有权益，岳阳市中级人民法院以（2014）岳中执异字第6号执行裁定书裁定中止对上述两个门面的执行，恒强公司不服，遂提起本案诉讼。另查明，恒强公司已经变更为广利公司；欧阳淮君与钟晃芬均确认B栋108（含208）号门面的实际面积约为140平方米；钟晃芬目前尚未与其他三位合伙人就合伙开发湘芬园地产项目的帐目进行清算。一审认为，本案争议的焦点为欧阳淮君对诉争门面是否享有足以排除强制执行的民事权益，而判断欧阳淮君对诉争门面是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当从以下三个方面进行分析：一、欧阳淮君与钟晃芬代表顺发公司签订的诉争门面买卖合同是否有效。诉争门面是钟晃芬与其他合伙人挂靠顺发公司开发，实际所有权是钟晃芬与其他合伙人共有，钟晃芬作为合伙事务的负责人，欧阳淮君有理由相信钟晃芬能够代表顺发公司出售涉案诉争门面，且目前欧阳淮君与钟晃芬均认可诉争门面买卖合同是其真实意思表示，故该院认定欧阳淮君与钟晃芬代表顺发公司签订的诉争门面买卖合同合法有效。二、欧阳淮君是否全部支付了诉争门面的购房款。由于诉争门面在出售时由岳阳市君山区人民法院查封，因此欧阳淮君根据岳阳市君山区人民法院的要求，每个诉争门面交纳50000元购房款至岳阳市君山区人民法院并无不当，该院予以认定。对于剩余购房款项，虽然诉争门面买卖合同中约定了付款帐户，但同时合同约定了“乙方（欧阳淮君）预付订金五万元整，余款以清算后钟晃芬股金作抵”，欧阳淮君据此将328000元购房款支付给钟晃芬并无不当。此外，虽然根据诉争门面实际面积以及约定价格，欧阳淮君还应支付部分购房款项，但钟晃芬代表顺发公司在2006年5月23日向欧阳淮君承诺“欧阳淮君所购置的岳阳市湘芬园两个铺面，我方承诺在合同签订后6个月内办理好房产证、土地证，如违反上述承诺，欧阳淮君除已交房款外，不再需交付所欠铺面款，但其费用必须由欧阳淮君负责”，这是钟晃芬处置自身民事权益的行为，而至今涉案诉争门面仍未登记至欧阳淮君名下，因此欧阳淮君不需要再支付剩余购房款项。故该院认定欧阳淮君已支付了全部购房款项。三、欧阳淮君是否实际占有诉争门面。欧阳淮君与钟晃芬均确认欧阳淮君已分别于2005年、2006年就已合法实际占有诉争门面，其他各方当事人并未提出有力证据否定上述事实，因此该院认定欧阳淮君已分别于2005年、2006年就已合法实际占有诉争门面。综上，该院认定欧阳淮君对诉争门面享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回广利公司的诉讼请求。本案案件受理费7720元，由广利公司负担。广利公司上诉称：欧阳淮君没有按照法院的要求履行付款义务，既未付款至人民法院指定的账号，也未交给顺发公司，一审认定欧阳淮君向钟晃芬及家人缴纳房款符合合同约定是错误的；欧阳淮君现有的付款凭证无法证明其已付清了全部房款。请求撤销岳阳市中级人民法院（2018）湘06民再104号民事判决，判令湘芬园小区B栋107（207）、108（208）号两个门面应该作为广利公司申请强制执行顺发公司的执行标的物。欧阳淮君答辩称：欧阳淮君与顺发公司签订的购房合同是双方真实意思表示，合法有效，欧阳淮君已经支付了全部购房款，岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第365号民事判决书和岳阳市中级人民法院（2015）岳中民一终字第471号民事裁定已经生效，确认涉案门面归欧阳淮君所有，广利公司的工程价款的优先受偿权不得对抗欧阳淮君。请求驳回广利公司的上诉，维持原判。钟晃芬陈述称：欧阳淮君所购铺面系通过岳阳市君山区人民法院同意后购买的，钟晃芬收取的欧阳淮君32.8万元房屋款系职务行为，所收款项都支付了工程款。广利公司所述执行案件，早已执行完毕，且顺发公司有可执行的巨额财产，根本不需要涉及涉案房屋。顺发公司陈述称：一审法院对本案合同是否真实、房屋总价款是多少、是否支付了全部购房款等问题均未查清。广利公司所述执行案件应该已执行终结，广利公司应当将其所管理的多余的资产返还给顺发公司湘芬园项目部。二审中，双方当事人均没有提供新的证据。二审查明：就涉案房屋的买卖合同，欧阳淮君诉讼至岳阳市岳阳楼区人民法院，请求判令顺发公司继续履行房屋买卖合同，并负责为欧阳淮君办理涉案门面的房屋所有权证和土地使用权证。该院于2015年6月12日作出（2014）楼民一初字第365号民事判决，支持了欧阳淮君的诉讼请求。该判决已生效。另查明：湘芬园小区B栋107（207）上下两层实际面积为144.44平方米，比合同约定的106.86平方米多出37.58平方米。欧阳淮君在庭审中表示就多出的面积愿意按实支付房款。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点系欧阳淮君对讼争门面是否享有足以排除强制执行的民事权益。就此焦点问题，一审法院从房屋买卖合同的效力、房款的支付及讼争门面的占有等三个角度进行了论述，说理充分，本院不再赘述。本院审理期间，上诉人广利公司没有提供新的证据佐证自己的主张，相反，根据本院补充查明的事实，人民法院生效的裁判文书已判令顺发公司将涉案门面的产权证和土地使用权证办理至欧阳淮君名下，欧阳淮君对涉案门面拥有物权已被生效的法律文书所确认，进一步证明了欧阳淮君对讼争门面享有足以排除强制执行的民事权益。对于广利公司上诉认为欧阳淮君没有按照法院的要求履行付款义务，既未付款至人民法院指定的账号，也未交给顺发公司的问题，本院认为，对于剩余购房款项，虽然诉争门面买卖合同中约定了付款帐户，但双方合同也约定了“乙方（欧阳淮君）预付订金五万元整，余款以清算后钟晃芬股金作抵”，欧阳淮君据此将328000元购房款支付给钟晃芬并无不当。广利公司还上诉提出欧阳淮君现有的付款凭证无法证明其已付清了全部房款的问题，鉴于湘芬园小区B栋107（207）上下两层实际面积为144.44平方米，比合同约定的106.86平方米多出37.58平方米，欧阳淮君对多出合同约定的房屋面积，应按实结算支付房款。一审认定欧阳淮君已支付了全部购房款项不当，但该错误认定不影响欧阳淮君对讼争门面享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，广利公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。原判认定事实虽部分错误，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7720元，由上诉人湖南广利建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  涂晓辉审判员  刘前进审判员  欧阳卓二〇一九年三月四日书记员  陶止戈