北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终4167号上诉人（原审原告）：严扬，男，1978年8月4日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：姚志明，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓晓，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，1995年4月6日出生。上诉人严扬与上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初82632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人严扬及其委托诉讼代理人姚志明、上诉人链家公司的委托诉讼代理人余卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。严扬上诉请求：撤销一审判决，依法改判链家公司赔偿严扬748320元，并自2018年9月1日至实际付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；两审的诉讼费用由链家公司负担。事实与理由：一审法院认定链家公司在居间服务中存在瑕疵，属于认定事实错误，链家公司存在重大过错，并非仅仅是瑕疵。链家公司未告知严扬需配偶同意才能出售涉案房产，就让严扬与买受人签署定金协议。严扬妻子明确表示不同意出售涉案房产，严扬得知需要经过妻子同意才能出售房屋，果断中止了交易。随后，链家公司工作人员告知严扬仅仅需要严扬妻子签署配偶同意书，房屋就可以继续出售，配偶同意书可以代为签署。由于害怕承担违约责任，严扬及其哥哥答应继续与买受人签署正式房屋买卖合同。链家公司在明知严扬妻子不同意卖房的情况下，还将配偶同意书通过微信发给严扬，让严扬代为签署后交给其工作人员。2016年8月8日正式签署合同时，严扬配偶不在场，链家公司没有向严扬配偶核实是否同意卖房，亦未对配偶同意书真实性进行核实。在履行合同过程中严扬才得知，配偶到场进行面签手续才能完成交易。链家公司将严扬一步步带入违约的深渊，一审法院将给严扬带来74万多元的违约经济损失的行为仅仅认定为是存在瑕疵，仅判令其承担2万元的赔偿。请求二审法院查明事实，维护严扬的合法权益。针对严扬的上诉主张，链家公司二审答辩称：不同意严扬的上诉请求，答辩意见与链家公司的上诉意见内容一致。链家公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回严扬的诉讼请求；两审的诉讼费用由严扬负担。事实与理由：一、一审判决事实认定不清，链家公司在为严扬与案外人钟茵芝的房屋买卖合同提供居间服务时并不存在瑕疵。在严扬出售涉案房屋之前，链家公司经纪人曾至严扬家中告知过严扬及其配偶，出售房屋需要夫妻双方均同意出售，且出售房屋时，严扬在签订房屋买卖合同的当日还曾签过《关于配偶同意出售的声明》。此外，涉案房屋是继承所得，严扬去房管局换领新的房产证时由链家公司经纪人带去，严扬配偶也在场，并且知晓房屋要出售的事实，并未提出过任何异议。上述事实均表明严扬是知晓出售房屋需要配偶同意，链家公司并未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。二、一审判决适用法律错误。链家公司与严扬之间是居间合同关系，对于《配偶同意出售的证明》只能做形式审查，该证明是由链家公司经纪人送至严扬家楼下，严扬拿回去让其配偶签完字交还链家公司经纪人的，严扬声称为其配偶所签。后因房价上涨，链家公司不愿意继续履行房屋买卖合同才称其配偶方不同意出售，链家公司作为居间方没有能力对该证明做实质性审查。针对链家公司的上诉主张，严扬答辩称：不同意链家公司的上诉请求。第一，链家公司所述事实与实际情况不符，上诉状中所述严扬在签订房屋买卖合同当日还曾签订过关于配偶同意出售的声明，与事实不符，链家公司没有提供这份声明，根据一审法院查明的事实，声明是签订合同两日后，16年8月10日才签署的。第二、关于配偶同意出售证明只是做形式的审查，送至严扬楼下，没有上楼，让严扬妻子签字后拿下来，但是这些行为均是在严扬的妻子明确表示不同意卖房子的情况下做出的，链家公司的行为也是故意不与严扬妻子见面。链家公司存在重大过失。严扬向一审法院起诉请求：判令链家公司赔偿严扬经济损失748320元及利息（以748320元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年9月1日计至实际支付之日为止）。一审法院认定事实：涉案房屋系案外人严树华生前通过房改房政策购买。严扬称严树华去世后，涉案房屋由其与哥哥严节共同继承，但在办理产权变更登记前，二人欲出售涉案房屋，并委托链家公司进行居间。2016年8月5日，严扬、严节（出售人）与钟芝茵（购买人）、链家公司（居间人）签订《买卖定金协议书》，约定钟芝茵于本协议签署时向严扬、严节自行支付定金2万元；双方应于本协议签署后2个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件，如严扬、严节违约，应向钟芝茵双倍返还定金；如钟芝茵违约，则严扬、严节已经收取的定金不予退还。2016年8月8日，钟芝茵（买受人）与严扬（出卖人）、严节（共有产权人）经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定，严扬与严节将涉案房屋出卖给钟芝茵，房屋总价款为325万。出卖人应保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有产权人均知晓并同意本次房屋交易，认可合同及其他相关文件的约定。如违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺一方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失。出卖人若拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的构成根本违约，出卖人应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价的20%向买受方支付违约金。出卖人应当于2016年9月30日前办理完毕继承手续，将房屋登记在严扬名下，由其继续履行房屋交易所涉及的手续。若出卖人因客观政策原因未能在约定期限内取得《在京中央单位已购公房变更通知单》（用于办理出售）则三方免责。出卖人退还买受人定金2万元，互不追究责任。若因出卖人主观原因导致未能在约定期限内取得《在京中央单位已购公房变更通知单》（用于办理出售），出卖人需要承担相应违约责任。三方同意物业地址、产权证号等房屋具体信息以出卖人取得的新房产证记载为准。同日，严扬、严节作为甲方（出卖人）与钟芝茵作为乙方（买受人）、中介公司丙方（居间人）签订居间服务合同，约定甲乙双方在丙方的居间服务下就涉案房屋，于2016年8月8日签订了《房屋买卖合同》，甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：1、提供房屋买卖市场行情资讯；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、引领买受人实地看房；4、协助查看房屋权属证明文件；5、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；6、促成交易双方签署合法有效的买卖合同。甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付约定的居间代理费，因本次交易涉及交易房屋系继承等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家公司支付居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费71500元，由甲方承担0元，由乙方承担71500元，并应于合同签订当日向丙方支付。甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，并不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；丙方违约，应承担相应违约责任，甲方或乙方违约，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取居间代理费，无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。严扬主张链家公司在签署定金合同时候未告知其需配偶同意才能出售房产，也未出具配偶知情同意证明，还向严扬隐瞒了需要配偶亲自办理网签和过户手续的事实。链家公司主张早在2016年7月，其工作人员就向严扬告知了买卖房屋需要其配偶同意，且需办理继承公证，链家公司的工作人员从未告知严扬《配偶同意出售证明》可以代签。就链家公司工作人员告知出售房产无需配偶同意，《配偶同意出售证明》可以由严扬代签的事实，严扬并未提交证据。2016年8月8日，严扬、严节、钟芝茵与中介公司共同签订《变更出售方协议书》，约定将上述合同中的出卖人变更为严扬。2016年9月8日，涉案房屋登记至严扬名下。后因严扬妻子高红梅不同意出售涉案房屋，钟芝茵将本案严扬诉至法院，请求判令解除双方于2016年8月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求本案严扬承担相应的违约和赔偿责任。法院于2018年3月21日判决，判令钟芝茵与严扬于2016年8月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于判决生效之日解除；严扬返还钟芝茵定金8万元，支付违约金65万元、房屋差价损失12万元、居间代理费71500元、保障服务费13000元、评估费12794元、保全担保费12198元。后，严扬不服一审判决提起上诉，2018年6月22日，双方在二审达成调解，同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，严扬于2018年8月31日前一次性支付钟芝茵70万元，一审案件受理费28880元，诉讼保全费5000元，二审诉讼费14440元，由严扬承担。2016年8月6日，钟芝茵与本案严扬本欲签订正式的买卖合同，因当时严扬的妻子高红梅打电话来表示不同意出售房屋，故双方未签署正式的合同。严扬表示直到9月30日被通知面签才知道高红梅不配合就不能卖房。严扬提交《配偶同意出售证明》，称该文件是2016年8月8日链家公司给严扬的，8月10日由严扬代其配偶高红梅签字后交给链家公司的。该文件下方注有：出售人“严扬”（签名）确认并承诺，本证明由我提供给相关方且本证明为声明人亲笔签署，本证明真实、准确、有效。链家公司对《配偶同意出售证明》上高红梅的签名系严扬代签不认可，但表示不申请对该签名进行笔迹鉴定。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，链家公司是否向严扬隐瞒了需配偶同意才能够出售涉案房产的事实，是双方争议的焦点。链家公司未能举证证明2016年8月5日签署定金协议时，已告知了严扬需配偶同意才能出售涉案房产。故链家公司在促成双方签订定金协议时的居间服务存在瑕疵。在2016年8月8日，双方签署的《房屋买卖合同》以及严扬收到的《配偶同意出售证明》中均表明链家公司已告知严扬出售涉案房产需要征得配偶的同意。严扬称链家公司说《配偶同意出售证明》只是个形式，可以由严扬代签；出售涉案房产不需要其配偶同意，缺乏证据支持，法院不予采信。故严扬在明知配偶不同意的情况下仍签署合同出售涉案房屋，并且向链家公司提供不真实的《配偶同意出售证明》，造成房屋买卖合同不能履行的后果，其应当自行承担由此产生的损失。综上，链家公司的居间服务存在一定瑕疵，但不是造成严扬损失的主要原因，严扬要求链家公司赔偿其全部诉讼损失及利息的请求，缺乏依据，法院根据链家公司居间服务的瑕疵程度，酌定赔偿数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效后十日内向严扬赔偿二万元；二、驳回严扬的其他诉讼请求。二审中,链家公司申请证人李某出庭作证，李某称：李某是北京链家房地产经纪有限公司员工，16年8月5日，买方通过李某看了严扬的房子，8月15日签定金协议，李某已向双方讲了交易流程，当时严扬爱人不在，链家公司将相关材料发给了严扬的爱人，严扬的爱人看了之后说没问题，这个房子是继承公证的，换房本时候李某和严扬以及其爱人都去了。李某出了草拟网签，严扬比较忙就约定面签时候一块签了，后来严扬说配偶不同意卖房，李某通知了买方，买方就起诉了。针对上述证人证言，严扬称李某陈述有部分与事实不符，证人证言与链家公司上诉状表述不一致，在配偶知情同意书交付时间和方式的问题上，李某称签订合同后交给严扬让他带回去，上诉状中是说带到严扬的楼下。证人说没有8月6日高红梅打电话要求终止交易的事情，与其在另案的证人证言不符。链家公司称，具体的情况以证人陈述为准，认可上述证人证言的真实性。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《配偶同意出售证明》、（2016）京0105民初63234号民事判决书、（2018）京03民终7617号民事调解书、庭审笔录、录音文字稿、录音光盘，以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实，首先，严扬委托链家公司帮助其出售房产，双方建立了居间合同关系，链家公司应严格履行自身的居间义务。涉案房产系严扬婚姻存续期间继承取得，严扬出售涉案房产需经其配偶同意，链家公司作为专业的房地产交易中介机构，应对相关规则知悉，其应告知严扬需配偶同意才能出售涉案房产。链家公司虽主张其已尽告知义务，但却未能提供充分证据证明签署2018年8月5日定金协议时，已告知了严扬需配偶同意才能出售涉案房产，故链家公司的居间服务存在瑕疵，应对严扬的损失承担一定的责任。其次，严扬作为涉案房屋产权的共有人之一，应知悉涉案房屋的权属状况，且根据2018年8月8日签订的《房屋买卖合同》及本案中《配偶同意出售证明》、当事人陈述等证据可表明链家公司已告知严扬出售涉案房产需要征得配偶的同意，严扬在明知配偶不同意的情况下提供其代签的《配偶同意出售证明》，并草率的与第三人签订房屋买卖合同，对其自身损失的产生负有责任。一审法院认定链家公司的居间服务存在一定瑕疵，但不是造成严扬损失的主要原因并酌定链家公司的赔偿数额为2万元并无不当，本院予以确认。严扬与链家公司的的上诉主张均缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上，严扬与链家公司的的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11583元，由严扬负担11283元（已交纳），由北京链家房地产经纪有限公司负担300元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  全奕颖审判员  王 黎审判员  闫 慧二〇一九年三月二十八日法官助理赵纳书记员林家诚