辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽08民终489号上诉人（原审被告）:营口欢心甸三星农贸批发有限公司,住所地营口市老边区路南镇欢心甸村。法定代表人：周颖，公司执行董事。委托诉讼代理人：邓红岩，辽宁绿洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘育伟，辽宁海润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:付永彬，男，1973年4月12日出生，汉族,现住大石桥市。上诉人营口欢心甸三星农贸批发有限公司（以下简称农贸公司）因与被上诉人付永彬租赁合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院（2018）辽0811民初1539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。农贸公司上诉请求：1.请求撤销原审判决第二项，并改判驳回被上诉人的第二、三项诉讼请求；2.案件的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2018年1月15日，签订《租赁管理合同》被上诉人租赁上诉人经营欢心甸市场蔬菜D区x0/x1两个摊位，租赁期间是2018年1月29日至2019年1月28日，2018年3月21日，被上诉人妻子在欢心甸市场内用喇叭乱喊乱骂，还用刀敲打盆子，市场管理人员劝阻，被上诉人妻子还挥舞刀子，扬言捅死你们，在管理人员将刀子拿走后，被上诉人妻子还要再拿另一把刀子，为了防止其拿到刀子，发生人员伤亡，上诉人管理人员才拽了被上诉人妻子头发，被上诉人妻子随后住院，而被上诉人将摊位闲置，置摊位上的青菜腐烂而不管，上诉人多次联系被上诉人，让其收拾摊位并继续经营，但被上诉人均置之不理，后为保证市场正常经营，上诉人在2018年5月24日将摊位暂借给他人使用，被上诉人向老边法院提起本案诉讼，上诉人认为按《租赁管理合同》约定，上诉人有权解除案涉租货合同并不退还保证金和管理费，原审判决第二项判令内容认定事实不清，应予撤销。1、《租赁管理合同》是双方自愿签订，对上诉人和被上诉人都有约束力，而合同第七条第四款、第九条第一、二款约定，在被上诉人退出租赁物或闲置租赁物达15天的情况下，上诉人有权解除合同并不返还被上诉人已缴付的任何费用及保证金。2、被上诉人从2018年3月22日开始闲置摊位，在上诉人多次沟通情况下仍然拒绝继续经营，因此其行为严重违反上述合同条款，按照约定，上诉人有权解除合同，并不退还已缴纳的保证金和管理费。3、双方虽然发生纠纷，但上诉人认为这并不能成为被上诉人长期闲置推位的理由，本案是租赁合同纠纷，那么被上诉人就应该严格按照合同约定履行，原审判决认定被上诉人不再继续经营租赁物的情形不符合租赁合同中上诉人可不退还保证金的约定条件，与事实不符。4、退一步讲，即使因被上诉人妻子受伤住院，被上诉人因客观原因不能继续经营，那么被上诉人的妻子出院后，被上诉人也不能继续经营吗？事实上被上诉人妻子2018年3月21日入院，2018年4月7日出院，而上诉人是在2018年5月24日才将案涉摊位暂借他人经营，所以被上诉人应该自行承担闲置摊位的不利后果。原审判决认定事实错误。5、4800元管理费，是一个季度两个摊位合计的管理费，从2018年1月29日被上诉人开始经营至2018年5月24日摊位交他人使用已超过3个月，所以即使不按合同约定，上诉人也没有返还义务。综上，上诉人认为原审判决判令上诉人返还保证金、管理费认定事实错误，请求予以撤销，并驳回被上诉人的该项诉请。付永彬辩称，未进行经营是因为妻子住院，孩子没人照顾，也没人和我沟通。付永彬向一审法院起诉请求：1、要求判令解除原、被告之间签订的欢心甸农贸市场摊位租赁合同；2、要求判令被告返还保证金20000元，管理费4800元，电费200元，返还卖菜床子费1000元，共计26000元；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月15日，原告付永彬（出租方、乙方）与被告三星农贸公司（承租方、甲方）签订了一份租赁管理合同，该租赁合同主要约定“第一条、租赁物地址：位于营口市欢心甸农贸市场**摊位，数量2个；第二条、租赁用途：乙方租赁只可用于蔬菜类商品经营；第三条、租赁期限：2018年1月29日起至2019年1月28日止，共（12个月）。自乙方各项费用交齐之日起至28日止，甲方将场地交给乙方，乙方对承租物进行装修；第四条、各项费用及缴纳时间；第五条、保证金。保证金构成：保证金含租赁保证金与诚信经营保证金，目的是保证乙方合法诚信履约和经营等。保证金收取办法：每个摊位10000元，共计20000元，在签订本合同时支付。乙方如在承租期间因商品质量问题发生投诉、纠纷，经行政管理部门、法律部门裁决乙方应承担责任的，甲方有权从诚信保证金先行赔付。合同期限内，乙方若有违约违规情况发生或经营区域内物品损坏，甲方有权从诚信保证金中扣除相应份额。以非法形式聚众向甲方提出不合理要求者，扣除全部保证金。租赁期满后，乙方如不继续租赁，将按照实际剩余金额，在合同期满10日内予以无息退还；第六条、甲方责任；第七条、乙方责任：对于不服从管理、辱骂、殴打管理人员者，甲方有权对其处以经济处罚，直至解除租赁合同，乙方所交款项不予退还；第八条、装修条款；第九条、合同终止：乙方有如下情形之一，甲方可以终止本合同，乙方须在甲方规定期限内搬出租赁物。甲方不承担乙方任何经济损失费。（一）转租或转让他人的（二）擅自改变承租物结构或改变经营范围的（三）、承租物一年中累计闲置达15天的（四）、利用承租物进行违法活动，损害公共利益（五）、乙方拖欠应交付的各种费用，在甲方通知的最后期限内仍不交付（六）违反本合同条款及物业管理规定，经甲方指出后仍不予以改正。如乙方在本合同期限内有上述终止合同的情形，或乙方不合法地单方面终止合同，甲方不退不还乙方已缴付的任何费用及保证金”等内容。该合同签订后，原告付永彬向被告三星农贸公司交纳了保证金20000元及3个月的物业管理费4800元，被告三星农贸公司向原告付永彬提供了租赁物。2018年3月21日，原告付永彬的妻子王艳在市场摊位前与欢心甸农贸市场的物业管理人员发生纠纷。营口市公安局老边分局依据营公老（治）行罚决字（2018）132号行政处罚决定书对市场物业人员赵金龙给予500元罚款的行政处罚。原告付永彬的妻子王艳已向本院提起民事诉讼（2018）辽0811民初1473号，要求赵金龙、三星农贸公司赔偿其身体损害的经济损失，合计26621元。一审法院另查明，被告三星农贸公司向原告付永彬提供的租赁物现由案外人实际使用。原告付永彬及妻子王艳在与市场的物业管理人员发生纠纷之前,实际使用租赁物52天（2018年1月29日至2018年3月21日）。一审法院认为，原告付永彬与被告三星农贸公司签订的租赁合同，是双方真实意思表示，双方均应严格履行。合同履行过程中，因双方发生纠纷，原告付永彬已经不再实际经营被告三星农贸公司提供的租赁物，且被告三星农贸公司对原告付永彬主张解除租赁合同的诉请亦予以认可，故原告付永彬要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方发生纠纷后，原告付永彬不再继续经营租赁物的情形，不符合租赁合同中被告三星农贸公司可不退还保证金的约定条件，故被告三星农贸公司收取的保证金及管理费应按照原告未实际经营期间的相应比例予以退还，即应返还保证金20000元*（365天-52天）/365天﹦17150元、管理费4800元*（90天-52天）/90天﹦2026元。原告付永彬要求被告返还电费200元，因未举证证明其已交电费的在经营过程中实际使用情况，故其要求返还200元电费的诉请，本院不予支持。原告付永彬要求被告三星农贸公司返还1000元摊床费用，因未提供相应的证据证明，本院不予支持。被告三星农贸公司关于“双方并未解除合同，被告与借用人约定如果原告回来经营，借用人无条件将摊位腾出”等辩解理由，不符合租赁合同中可不退还原告付永彬已交纳保证金、管理费的约定条件，本院不予支持。一审法院判决：一、解除原告付永彬与被告营口欢心甸三星农贸批发有限公司之间签订的租赁管理合同；二、被告营口欢心甸三星农贸批发有限公司返还原告付永彬保证金17150元、管理费2026元，合计19176元；三、驳回原告付永彬的其他诉讼请求。二审期间双方均未提交新的证据，本院认定事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人农贸公司是否应返还被上诉人付永彬相应数额的保证金、管理费。本案中，上诉人与被上诉人因在市场经营管理过程中发生纠纷，营口市公安局老边分局作出营公老（治）行罚决字（2018）132号行政处罚决定书，对上诉人物业人员赵金龙给予了500元罚款的行政处罚，该事件导致被上诉人的妻子王艳住院。赵金龙是因履行职务行为受到治安处罚，从处罚结果看，上诉人具有一定的管理过错，被上诉人在发生管理纠纷后闲置摊位，合同双方都具有一定的责任。《租赁合同》中关于被上诉人15天闲置租赁物的单方违约责任条款并不适用本案情形。并且，上诉人在一审中并未提出被上诉人违约的反诉请求，一审法院按照正常解除合同处理，法律适用适当，利益平衡准确。上诉人的上诉理由本院不予支持。综上所述，上诉人营口欢心甸三星农贸批发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费279元，由上诉人营口欢心甸三星农贸批发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 崔 卿审判员 盖国林审判员 关春秋二〇一九年三月十八日法官助理陆云生书记员翟健含