北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终2328号上诉人(原审被告)：王启方，男，1970年1月28日出生，汉族，北京市平谷区村民。委托诉讼代理人：郭光杰，北京杰盈律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京市平谷区大兴庄镇鲁各庄村村民委员会，住所地北京市平谷区大兴庄镇鲁各庄西路**。法定代表人：刘英明，村主任。委托诉讼代理人：胡文同，男，1968年3月19日出生，北京市平谷区马昌营镇法律服务所法律工作者。上诉人王启方因与被上诉人北京市平谷区大兴庄镇鲁各庄村村民委员会（以下简称鲁各庄村委会）租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2018）京0117民初9557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王启方上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鲁各庄村委会的全部诉讼请求；诉讼费由鲁各庄村委会承担。事实和理由：一审法院认定王启方欠租金属认定事实错误，修理修缮义务按合同约定应由鲁各庄村委会承担，但履行中双方约定王启方自行修理修缮、改造电路等，费用从租金中抵扣，王启方修理修缮、改造电路共花费20余万元（不含2012年6月16日《证明》所涉内容），但一审法院只扣减了37900元，实属错误；根据合同约定，鲁各庄村委会有义务将设备无偿提供给王启方使用，不得出卖转移，但却私自卖掉，违约在先而且减少了其应尽义务，与原合同租金不对价，王启方主张减少租金每年1万元，共计4万元；2012年6月16日的《证明》所涉两年租金是独立于其他改造、修理修缮之外的费用，是对特定房屋改造的资金的处理，即减免两年租金，且该房屋是独立存在可明显区分出来的；2011年鲁各庄村委会起诉王启方后撤诉，王启方花费4万元，鲁各庄村委会同意抵扣租金，但一审法院对此没有认定；通过现场勘查所确定的王启方修理修缮、改造内容与37900元票据记载的内容经对比可确定两者并不相同，村委会已经扣减租金的部分与王启方其他改造、修理修缮的部分也是可以分清的；租金各年独立，是独立债务，应分别确定诉讼时效；王启方不存在违约行为，王启方并非不交租金，而是以双方确认的方式及抵扣方式改变了合同约定的交付方式；即便确有欠付租金事实，亦是因为鲁各庄村委会违约在先；王启方进行了大量投入，如果解除合同明显违背经济合理和公平原则，一审判决以物价涨幅较大为由解除合同没有事实和法律依据。鲁各庄村委会辩称，同意一审判决，不同意王启方的上诉请求。鲁各庄村委会向一审法院起诉请求：1．王启方立即给付所欠鲁各庄村委会2019年2月30日以前的租赁费总计28万元；2．解除王启方、鲁各庄村委会双方之间的租赁合同，解除时间为2019年3月1日；3．案件受理费由王启方负担。一审法院认定事实：2009年12月31日，出租方：北京市平谷区大兴庄镇鲁各庄村委会（以下简称甲方），与承租方：鲁各庄村民王启（啟）方（以下简称乙方）签订了《租赁协议（合同）书》，此合同载明：一、出租场地为：北京市平谷区大兴庄镇鲁各庄村服装厂房面积共计3697.5平方米。二、租赁期限：从2010年3月1日起至2035年3月1日止。租赁期为25年。三、租金为：每年人民币柒万元整。四、租金缴纳方式：每年提前十天以现金或转账支票的形式交纳下一年房租；甲方提供正式发票。五…2．甲方现有锅炉、缝纫等设备及其他固定资产（详见清单）在租赁期间内无偿提供给乙方使用，甲方不得以其他理由将设备出卖转移。3．甲方负责出租建筑物的修缮工作，保证无渗漏等现象，发现渗漏，乙方应及时通知甲方，甲方应在10日内帮助乙方修缮完毕，否则由此造成乙方的损失，由甲方赔偿成本费。4．乙方逾期不交租金，甲方有权收取滞纳金，其滞纳金为5‰／月。5．乙方在使用所租用房间期间，应认真保护房屋及内部设施。合同终结，应按设备清单逐一向甲方清还，凡丢失应给予赔偿。合同终止后乙方所建房屋基础设施全部归乙方所有。…九、本协议（合同）经双方签字盖章后生效，本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。2009年9月29日至2011年12月31日，鲁各庄村委会共收到王启方交纳的租金21万元。2011年5月20日，鲁各庄村委会曾诉至一审法院要求确认其与王启方签订的《租赁协议（合同）书》无效，后于同年6月20日撤诉。2012年6月16日，鲁各庄村委会为王启方出具证明，“因改造房屋费用由王启方个人出资，村委会决定减免两年租金，抵消改造房屋费用。所改造房屋产权归村委会所有。”此后，王启方未继续向鲁各庄村委会交纳租金，现鲁各庄村委会再次诉至一审法院要求王启方支付2019年2月30日以前的租赁费共计28万元以及解除双方之间的租赁合同，解除时间为2019年3月1日。王启方持答辩意见不同意鲁各庄村委会诉讼请求。在审理中，王启方向法院提交鲁各庄服装厂维修房屋发票一张，该票据金额为37900元，上面有张满、张国清签字。鲁各庄村委会对此真实性认可，但其以票据没有日期，且王启方承认是2012年四五月份为由而认为该票据与2016年6月16日双方协商扣减的租费之内。经现场勘察：最后一排厂房约500平方米，王启方称电线改造、顶棚弄红布、灯、墙面粉刷、舞台、、地毯坏窗户修补、替换、大门、大檐粉刷、做彩钢、防水；东西厢房换了部分玻璃；从北往南第二排厨房：上下水、水池、灯线、外面下水道、门窗安装、院内下水道整个重新下管、院内上下水、每排房子接水管；西厢房：垒隔断、墙面粉刷、线路；从北往南第三排以道为准西正房：东门换了、南门换了；东正房：西边换了两个门、更换部分玻璃、水池、上下水、小房配电箱、7个隔断墙；从北往南第四排以道为准西正房：隔断墙3个、更换部分玻璃；东正房：西大门、西大铁门、彩钢瓦棚7个；院内水泥路长约60米、4.5米、、地埋灯门口、柱子、门、LED屏。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，鲁各庄村委会与王启方签订租赁合同，双方对此认可，一审法院予以确认，但双方的合同超过20年的部分，应属无效。在双方租赁期限内，鲁各庄村委会曾以合同无效为由诉至一审法院，后其撤诉，在王启方交纳租金至2013年2月底后，双方对王启方改造房屋的部分进一步协商，并达成了减免两年租金的协议。自2015年3月1日始王启方至今未交纳租金，现鲁各庄村委会要求于2019年3月1日解除其与王启方所签订的租赁合同，王启方以合同租金不变的情况下，愿意继续租赁而不同意解除，通过双方对合同的履行情况，以及合同的利益均衡考虑，社会物价上涨较大，其20年的合同租金一直不变，对出租方不利，故对鲁各庄村委会要求解除租赁合同，于法有据，一审法院予以支持。关于鲁各庄村委会要求王启方支付尚欠租金28万元一节，王启方以对租赁房屋修缮等理由拒绝向鲁各庄村委会支付租金，本案中，王启方提交了村委会出具折抵两年租金的证明，且村委会认可折抵两年的租金，并且在本案中未主张这两年的租金，一审法院对此予以确认。关于王启方主张后续又对租赁的房屋进行过修缮，并提供了37900元的修缮票据，且有当时干部的签字，鲁各庄村委会对此真实性认可，但以票据没有日期，且王启方承认是2012年四五月份为由认为该票据与2016年6月16日双方协商扣减的租费之内。一审法院考虑在一般常识对扣减的部分应收回该票据，现该票据在王启方手，故一审法院认定该票据经当时干部认可后并未扣减该费用，应在本案中进行扣减，收回该票据。另，关于王启方称以后改建、修缮的部分，虽然经一审法院现场勘察，但一审法院无法看清王启方何时所建以及原来鲁各庄村委会扣减的部分，且其又未能提供相应证据，故一审法院考虑双方签订的《租赁协议（合同）书》中第五条第三款的规定，由鲁各庄村委会负责修缮工作，王启方应及时通知鲁各庄村委会，但是王启方未提交证据证明其在对房屋修缮之前通知过鲁各庄村委会，故对于王启方拒绝交纳租金的抗辩理由不成立，对于鲁各庄村委会要求王启方支付租金的诉讼请求一审法院予以支持。但2019年2月没有30天，此部分应予更正。一审法院判决：一、王启方在判决生效后七日内给付北京市平谷区大兴庄镇鲁各庄村村民委员会2019年2月28日之前的租金242100万元；二、2019年3月1日解除北京市平谷区大兴庄镇鲁各庄村村民委员会与王启方于2009年12月31日签订的《租赁协议（合同）》书；三、驳回北京市平谷区大兴庄镇鲁各庄村村民委员会其他诉求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的相关事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，鲁各庄村委会与王启方签订租赁合同，双方对此认可，一审法院予以确认，但双方的合同超过20年的部分，应属无效。按照双方租赁合同之约定，承租方应当每年提前十天交纳下一年房租。王启方共计向鲁各庄村委会交纳过三年房屋租金210000元，在合同履行过程中经双方协商，鲁各庄村委会同意减免了两年房租，自2015年3月1日起王启方应当向鲁各庄村委会交纳房租。王启方从2015年3月1日起拖欠房屋租金已达四年之久，在本院庭审期间，王启方亦承认鲁各庄村委会曾于2017年12月向王启方催缴过房租，王启方长期怠于履行合同主要义务，鲁各庄村委会有权要求解除租赁合同。一审法院支持鲁各庄村委会要求解除租赁合同之诉讼请求，于法有据，本院予以维持。王启方主张鲁各庄村委会已同意因房屋修缮、设备灭失及律师费扣除等原因抵消房租，但王启方未能就此提交充分证据予以证明，故本院对其不欠租金的相关主张不予采信。鲁各庄村委会曾于2017年12月催缴过房租，故其主张2015年3月1日起的房租并未超出诉讼时效。一审法院在扣除未扣减的修缮费37900元后，判决王启方向鲁各庄村委会给付2015年3月1日至2018年2月28日的租金242100万元，数额有误，本院予以纠正。综上所述，王启方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果有瑕疵。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市平谷区人民法院（2018）京0117民初9557号民事判决第二项、第三项；二、变更北京市平谷区人民法院（2018）京0117民初9557号民事判决第一项为王启方在本判决生效后七日内给付北京市平谷区大兴庄镇鲁各庄村村民委员会2019年2月28日之前的租金242100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4932元，由王启方负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  孙京审判员  张帆审判员  周易二〇一九年三月十三日法官助理张钰鑫法官助理胡实书记员王秋岩