东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0591民初243号原告：张大江，男，1970年9月29日生，汉族，住东营市垦利区。委托诉讼代理人：黄萌，山东恒岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭佳，山东恒岳律师事务所实习律师。被告：东营爱家房地产开发有限公司，住所地：东营市东营区莒州路**。法定代表人：董文彬，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈曦，山东百祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕霞，山东百祥律师事务所律师。原告张大江诉被告东营爱家房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年1月17日诉来本院。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄萌、郭佳，被告委托诉讼代理人陈曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金51900.14元（自2016年1月1日至2017年8月31日止，按合同总价款852219元的万分之一每天计算）。2、判令被告提供办理权属登记资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权登记；并支付逾期办理产权登记违约金8522.19元。3、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2014年8月8日，原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发建设的项目中的第x幢xx号预售商品房一套。合同约定：该商品房预测建筑面积共140.18平方米；房款总金额为852219元；出卖人应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约向被告交清全部购房款。2015年12月31日交房期限届满，被告未按合同约定向原告交付房屋。原告多次找到被告协商，被告都以种种理由予以推脱，直至2017年8月31日原告才拿到房屋钥匙勘验房屋，且被告也未提供办理权属登记资料报产权登记机关备案。被告违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。被告辩称，1、商品房预售合同第九条虽然规定被告应在2015年12月31日前将商品房交付给原告，但也规定了“县级及县级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施、或出卖人遇到重大技术问题、或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，导致本项目不具备竣工交付条件、而导致开发建设工期延长的，出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。”而本案房屋在2015年12月份就已经取得勘察单位山东正元建设工程有限责任公司、设计单位东营市建筑设计研究院、施工单位中国新兴建设开发总公司、监理单位中铁济南工程建设监理有限公司、建设单位东营爱家房地产开发有限公司五部门的验收，已经具备交付条件，被告逾期交房事出有因，属于合同第九条约定例外情形，因案外人贾西峰堵门闹事达半年之久，导致被告无法正常施工，自2015年3月20日东四路开始修路，因修路导致本案涉案楼栋施工进度受到严重影响，直到2015年7月23日东四路施工完毕后，才正常施工，同时因遇到重大技术问题，2015年7月份，变更了设计公司，致使人防工程施工时间迟延，以上三个原因属于合同约定的因遇到重大技术问题、因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，在签订商品房预售合同时无法预料、难以避免的情形，被告并没有迟延交房的故意和过失，不应该承担合同第十条约定的违约责任。被告现在正在积极办理产权登记。综上，原告的主张无事实和法律依据，请求法院依法驳回。当事人对以下事项无异议，本院予以确认。2014年8月8日，东营爱家房地产开发有限公司与张大江签订商品房预售合同，约定张大江购买东营爱家房地产开发有限公司第x幢xx号房，按揭付款2014年8月8日支付302219元，余款50万元按揭贷款，2014年7月7日，张大江支付10万元，2014年8月8日，张大江支付202219元，2014年9月10日，张大江与中国工商银行东营东城支行签订个人购房借款担保合同，双方约定张大江向该行贷款55万元，同日，该行将55万元借款汇至东营爱家房地产开发有限公司工商银行东营东城莒州路分理处的账户内。在商品房预售合同中，双方约定2015年12月31日东营爱家房地产开发有限公司向张大江交付取得商品房建筑工程竣工验收备案表，面积实测技术报告书的房屋。2017年8月31日，张大江签署了业主入住文件资料，并声明对东营爱家房地产开发有限公司正在办理竣工备案表知情，自愿提前收房办理入住手续。2017年9月12日，东营爱家房地产开发有限公司取得建筑工程竣工验收备案表，2017年9月20日，东营爱家房地产开发有限公司取得面积实测技术报告书。在商品房预售合同中，双方约定东营爱家房地产开发有限公司逾期交房，从最后交付期限的第二天至实际交付日止，按日向张大江支付已交房价款万分之一的违约金，双方并约定，如遇下列特殊原因，除双方协商解除若变更合同以外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，东营爱家房地产开发有限公司应在发生之日起60日内告知张大江；2、县级行政主管部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施，东营爱家房地产开发有限公司遇到技术问题，因建设项目周边其他企业、部门组织或个人的原因，致使本项目不具备竣工交付条件。东营爱家房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记，需要由东营爱家房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，如因东营爱家房地产开发有限公司的责任，张大江不能在规定期限内取得房地产权属证书的，根据合同附件8关于产权登记的补充约定处理，附件8关于产权登记的补充约定，如逾期未办理每日按已付购房款0.01%赔付，直至东营爱家房地产开发有限公司依据买卖合同约定将办理权属登记，需由东营爱家房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案完毕止，最高限额不超过总房款的1%，东营爱家房地产开发有限公司按约定承担违约责任的，以张大江已付购房款的1%为最高限额。本院认为，双方争议焦点为：一、被告东营爱家房地产开发有限公司向原告张大江交付房屋、协助办理产权登记手续是否存在逾期行为。二、如果存在逾期行为，东营爱家房地产开发有限公司是否承担违约责任。三、如承担违约责任，违约日期及违约金数额为多少。关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应严格履行。双方约定于2015年12月31日交付具备商品房建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书的房屋，于商品房交付使用后360日内将办理权属登记，需要由东营爱家房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。2017年8月31日张大江签署业主入住材料，并声明对东营爱家房地产开发有限公司正在办理竣工备案表知情，自愿提前收房办理入住手续，且被告自认逾期交房、至本案开庭之日尚未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，足以认定被告向原告交付房屋、向产权登记机关报送办理权属登记资料均存在逾期行为。关于第二个争议焦点，被告辩称其逾期交房系因案外人堵门闹事、东四路修路导致本案涉案楼栋施工进度受到严重影响，同时因遇到重大技术问题变更了设计公司，致使人防工程施工时间迟延，属于合同约定的因遇到重大技术问题、因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，在签订商品房预售合同时无法预料、难以避免的情形，被告并没有迟延交房的故意和过失。本院认为，被告主张的上述情形，不属于《商品房预售合同》中约定的不可抗力、行政措施、因建设项目周边其他企业、部门、组织、个人原因等致项目不具备竣工交付条件的情形，被告的抗辩不成立，其应当承担违约责任。关于第三个争议焦点，本院认为，关于逾期交房违约金问题，《商品房预售合同》中约定，东营爱家房地产开发有限公司逾期交房，从最后交付期限的第二天至实际交付日止，按日向张大江支付已交房价款万分之一的违约金。张大江于2017年8月31日签署业主入住文件，自双方约定的交房期限的第二日2016年1月1日起至2017年8月31日，东营爱家房地产开发有限公司逾期交房609天，应支付违约金51900.14元（852219元×0.0001×609天）。关于逾期协助办理产权登记违约金问题，《商品房预售合同》中约定，东营爱家房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，逾期每日按已付购房款0.01%赔付，承担违约责任的，以买受人已付购房款的1%为最高限额。房屋交付时间为2017年8月31日，自360天期限届满后的第二日2018年8月26日开始计算违约金，因东营爱家房地产开发有限公司至今尚未将涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，逾期已经超过100天，故原告主张违约金8522.19元（852219元×0.01%）的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请被告提供办理权属登记资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权登记，诉讼过程中撤回了该诉讼请求，对被告并无不利，本院予以准许。综上，本院认为，原告诉请被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告东营爱家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张大江逾期交房违约金51900.14元、逾期协助办理产权登记备案手续违约金8522.19元，共计60422.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1311元，减半收取为655.5元，由被告东营爱家房地产开发有限公司负担（被告将应负担的案件受理费655.5元，于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  康树梅二〇一九年三月十一日书记员  门惠惠