江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终46号 上诉人（原审原告）：江西省城发物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区孺子路**，统一社会机构代码：91360100736378321E。 法定代表人：刘淑华。 委托诉讼代理人：欧阳林，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601201110811297。 委托诉讼代理人：刘峰平，江西朗秋律师事务所实习律师,证号：36011804110069。 上诉人（原审被告）：刘萍萍，女，汉族，1959年7月11日生，住南昌市东湖区住地：西湖区建设西路8号）。上诉 上诉人（原审被告）：王威，男，汉族，1984年11月4日生，住南昌市东湖区住地：西湖区建设西路8号）。以上 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：熊五根，南昌市148法律服务所法律工作者。 上诉人江西省城发物业管理有限公司（以下简称城发物业）与上诉人刘萍萍、王威物业服务合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2018）赣0103民初6253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 业上诉请求：1、撤销一审判决，改判刘萍萍、王威向城发物业承担物业费3608元；2、一、二审诉讼费由刘萍萍、王威承担。事实与理由：一、小区内乱停乱放、消防栓未维修，并非城发物业管理失职，房屋楼顶、外墙漏水，刘萍萍、王威未积极协助申请维修基金，一审法院认定城发物业存在失职及服务缺陷属于事实认定错误。1、城发物业提供物业服务符合合同约定及国家有关物业服务的规范和标准。刘萍萍、王威述称2008年家中发生火灾，与本案无关，城发物业于2016年10月1日才进场提供服务，对前物业服务公司的责任已与业主委员会进行了交接，并不是直接与城发物业交接，不存在责任继承问题，因此，城发物业没有义务承担前物业公司的责任；刘萍萍、王威屋顶和外墙面漏水，对方未提供充分证据，即便漏水存在，也应由开发商承担保修义务，城发物业没有维保义务，即便有也是有偿服务。根据《江西省物业管理条例》第十五条第六款、第十六条规定以及物业服务合同第二十六条第15项规定，动用维修基金为业主委员会的权利义务，城发物业不能擅自使用维修金，必须经过业委会批准且经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且总人数占三分之二以上的业主同意方可使用。因此，城发物业对维修基金只是履行管理职责，并没有支配处分的权利。一审中，刘萍萍、王威提交的专项维修基金申请表不符合要求，一审法院认定城发物业未履行协助申请房屋维修基金属认定事实错误。刘萍萍、王威认为小区乱停乱放系城发物业管理失职，事实是小区建设于2000年，当时建设方没有考虑到车辆发展这么快，小区无法满足业主车辆停放的要求，只能停在路边，城发物业无法改变现状。刘萍萍、王威认为小区消防栓未维修系城发物业管理失职。刘萍 刘萍萍、王威针对城发物业的上诉辩称，城发物业的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回城发物业的上诉请求。 刘萍萍、王威不服一审法院判决，向本院上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审；案件受理费由城发物业承担。本案一审中，城发物业并未提供证据证明业委会督促上诉人限期缴纳物业费，同时也没有证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用，本案在一审审理过程中，城发物业没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用；城发物业没有对上诉人家中的漏水、外墙渗漏等问题进行维修，涉案的小区小车乱停乱放，多处消防栓损坏、2008年上诉人家中发生火灾时，消防栓关闭不能使用，当时提供物业服务的南昌市福田物业管理有限公司，也曾经于2012年、2017年向上诉人主张过物业费，后双方达成了协议。 城发物业针对刘萍萍、王威的上诉辩称：我方通过多次电话、上门、公告等形式进行催收涉案的物业费。 城发物业向一审法院起诉称：一、被告支付物业费3608元，违约金920.4元（按拖欠物业费总额百分之三十计算），共计3988.4元。二、本案诉讼费由被告承担。 原审法院经审理查明，被告刘萍萍、王威系南昌市西湖区建设西路8号千禧颐和园西庭苑6栋1单元702室的业主，房屋建筑面积为186.27平方米。原告在2016年10月14日与被告所在的千禧颐和园住宅小区业主委员会签订《物业服务合同》，承接该小区的物业服务工作，服务内容包括对房屋建筑共有部位、公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理、共用设施、设备的日常维修养护、运行和管理、公共环境卫生、维持物业区域内车辆行驶秩序、消防管理维护……收费标准为多层住宅0.8元/月.平方米，业主无理由拖欠物业费的，原告送达费用缴纳单之日起第30日后，按应缴费的千分之二收取违约金。根据被告提供的照片显示，被告家中存在屋顶漏水、外墙渗漏等问题，被告要求原告进行维修，并向原告递交了有36户业主签名的房屋专项维修基金申请表，被告未履行上报维修基金使用方案等职责。另，小区公共路面停车较为混乱，多处消防栓损坏。另查明，被告家中曾于2008年发生火灾，数位邻居为其出具证明陈述，因当时小区的消防栓关闭不能使用，致使火势未能及时控制，被告房屋受损严重。当时提供物业服务的为南昌市福田物业管理有限公司。南昌市福田物业管理公司及本案原告分别于2012年及2017年向被告提起诉讼，催讨物业费，后均撤诉。 上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录所证实。 原审法院认为，原告与被告千禧颐和园小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，效力及于作为小区业主的被告。原告有权就其提供的物业服务向被告收取物业费。被告以其在2008年的火灾事故为由主张以原告应收的物业费冲抵其损失，该抗辩意见，原审法院不予支持。理由为，本案原告与当时提供物业服务的福田物业公司并非同一主体，被告也没有证据证实原告承接了福田物业公司的债权债务。虽《物业服务合同》第二十五条例明原告应协调处理与前任物业公司的一切纠纷及遗留问题。但该义务仅为“协调”义务，而非代为承担。且被告在火灾受损后并未积极向福田公司主张赔偿或就物业费冲抵赔偿款事宜与该公司达成协议，其自身尚疏于行使自身权利，原告的协调义务更无从履行。而千禧颐和园小区现存的停车乱、消防栓损坏未修复等问题确属于原告管理失职，且后者给小区业主带来的生命安全隐患重大。被告房屋面临的楼顶、外墙漏水问题，原告亦未积极协助申请房屋维修基金，存在失职。上述服务缺陷，原告均应认真整改。综上，依据原告所提供服务的不足程度，对于其主张的物业费，在2016年10月14日至2018年5月期间，被告按合同标准计算的应交额为2905.8元（0.8元/月.平方米×186.27平方米×19.5月），原审法院酌减30%，按2034元计。另，原告对于其向业主送达费用缴纳单的时间未举证证实，故其依据合同收取违约金的起算时间无法认定，对其主张的违约金，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告刘萍萍、王威于本判决生效之日起三日内向原告江西省城发物业管理有限公司支付物业费2034元；二、驳回原告江西省城发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原审法院减半收取25元，由原告承担江西省城发物业管理有限公司10元，被告刘萍萍、王威承担15元。 双方当事人对一审法院认定的事实均无异议。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。 本案的争议焦点：刘萍萍、王威欠缴的物业费如何支什。 本院认为，2016年10月1日城发物业与案外人南昌市千禧颐河园住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，该合同的效力及于作为小区业主的刘萍萍、王威。城发物业有权就其提供的物业服务向刘萍萍、王威收取物业费。刘萍萍、王威认为其在2008年发生了火灾事故，应以涉案的物业费冲抵其损失，本院认为发生火灾时是福田物业公司提供服务，而本案的城发物业于2016年为该小区提供物业服务，故对刘萍萍、王威的该主张，本院不予支持。关于涉案的小区存在乱停车、消防栓损坏未修复等问题，城发物业应加强管理，为小区业主提高优良的物业服务，把小区的安全放在首位。关于刘萍萍、王威房屋的楼顶、外墙漏水问题，城发物业未积极协助申请房屋维修基金，存在失职。上述服务瑕疵，城发物业均应认真整改。综上，依据城发物业在提供服务的过程中存在问题，原审法院酌减30%的物业费并无不当。 综上，上诉人城发物业、上诉人刘萍萍、王威的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人江西省城发物业管理有限公司预交50元，上诉人刘萍萍、王威预交50元），由上诉人江西省城发物业管理有限公司负担50元，上诉人刘萍萍、王威负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  曹成云 审判员  罗云奇 审判员  周中瑞 二〇一九年三月二十五日 法官助理  熊威 书记员  史雅文