湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终370号上诉人（原审原告）：陈双英，女，1978年12月10日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。上诉人（原审原告）：刘剑，男，1978年11月13日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。两上诉人共同委托诉讼代理人：周勇，湖南天桥律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：孙华鹏，湖南天桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：株洲中航房地产开发有限公司，公司住所地湖南省株洲市天元区长江北路保利大厦**。法定代表人：何正武，总经理。委托诉讼代理人：曾铁军，湖南莱茵律师事务所律师。上诉人陈双英、刘剑因与被上诉人株洲中航房地产开发有限公司（以下简称“中航房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院于2018年6月13日作出的（2017）湘0203民初3552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日予以立案受理，并依法组成合议庭于2019年3月14日在本院第十二审判庭进行了公开开庭审理。上诉人陈双英、刘剑的委托诉讼代理人周勇、被上诉人中航房产公司的委托诉讼代理人曾铁军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈双英、刘剑上诉请求：1、依法将一审判决第一项改判为“被上诉人中航房产公司于本判决生效之日起十日内向上诉人陈双英、刘剑支付逾期交房违约金1327.67元、逾期利息127.69元，车位逾期交付违约金2544元，合计人民币3999.36元（2017年12月21日之后的逾期利息以1327.67元为基数按年利率6%的标准计算至实际清偿之日止）”；2、判令被上诉人中航房产公司承担改判部分一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《收条》已合法解除，一审认定事实不清，适用法律错误；二、上诉人在诉讼时再三表明了解除《收条》及催讨违约金的意思表示，被上诉人仍未履行，依法应符合法定解除的条件。综上，上诉人认为上诉人与被上诉人之间签订的《收条》具备法定解除条件，并且上诉人方已经合法行使解除权，《收条》已经依法解除，被上诉人逾期交房违约金应当按照《商品房买卖合同（预售）》的约定计算，同时就迟延支付部分应当按年利率6%的标准计算至实际清偿之日。被上诉人中航房产公司辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，上诉人提出解除收条无法律依据；2、收条是在延迟交房后双方对违约金达成的意思表示，双方签字盖章符合法律要件，该收条明确记载收款人信息，并明确部分权益予以放弃，上诉人通过诉讼解除收条无事实依据，上诉人在原审中未提出该诉求，法院不能判令解除收条；3、收条没有以通知形式解除，合同解除应当向被上诉人送达解除的通知，就本案而言，上诉人邮寄的律师函被上诉人未收到，通知未到达，合同未解除。即使通知送达了，也不是解除合同的通知，而是对被上诉人的催款，函中的内容只是表示将解除收条，而在此之后并没有作出解除收条的意思表示。上诉人陈双英、刘剑向一审法院起诉请求：被告支付自2016年9月1日起至2016年10月11日的逾期交房违约金5683.02元，之后的违约金计算至实际达到交付条件之日止；被告支付自2016年9月1日至2017年7月11日的逾期交车位违约金2504元；被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月9日，被告中航房产公司（出卖人）与原告陈双英、刘剑（买受人）签订了《购房合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于芦淞区宇航路36号中航怡园4栋804号房（以下简称涉案房屋），房款为人民币531140元；买受人于2016年1月9日前支付首期房款131140元，余款400000元向公积金中心申请贷款支付；买受人若未按约定的时间付款，逾期在60日之内的，应按逾期未付款额的日1‱支付违约金，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按应付款的6%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，买受人按逾期未付款额的日3‱支付违约金；出卖方须于2016年8月31日前交房，交房条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”等；出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将验房通知书送达买受人；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单；除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付房屋，按照逾期时间分别处理（（1）（2）不作累加），即（1）逾期60日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1‱的违约金，逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款3‱的违约金等。同日，双方对应签订两《补充协议》，其中将交房条件修改为：“该商品房经验收合格”，且双方一致确认“该商品房验收合格”是指商品房按照《建设工程质量管理条例》的相关规定通过工程竣工验收。验收合格的依据为勘察、设计、监理、施工和建设五家单位签字盖章确认该商品房工程竣工验收合格（以下简称五方验收合格）；其他与该商品房有关的验收工作，由出卖人在领取栋证前完成。合同签订后，原告按约支付了全部房款。2016年11月20日涉案房屋取得五方验收合格的报告，同月29日中航房产公司通过张贴告示、短信等方式通知业主于2016年11月29日至同年12月10日前办理入住手续，陈双英、刘剑在该通知的时间内实际接受了涉案房屋。2017年1月10日涉案房屋通过消防验收。另查明，中航房产公司（甲方）与陈双英、刘剑（乙方）于2016年1月11日签订《中航怡园地下车位买卖协议书》（以下简称车位协议），协议约定：乙方向甲方购买中航怡园编号为218#的地下车位使用权，价格为8万元，乙方在签定协议时一次性付清款项，甲方应在2016年8月31日交付车位；若未在约定期限内交付，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的车位款日1‱计算，违约金自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；乙方在办理车位交接手续时，应分别向甲方、物业管理公司缴清全部应付价款相关费用；如乙方未按规定时间内缴清上述款项，视为乙方违约，甲方有权推迟该车位交付期限直至乙方缴清上述费用等。合同签订后，陈双英、刘剑按约支付了车位款。但中航房产公司未按约交付车位，直到2017年7月初，中航怡园所在的物业公司发出通知“接开发商通知，并为了维护已购买车位业主的权益，避免出现已购买车位出现被占用的情况，营造一个和谐的环境，地下，地下车库将于2017年7月15日8时30分开放使用……已购买车位的业主请在5个工作日内到物业办理相关进出手续影响进出”。陈双英、刘剑按通知要求办理了手续后使用了车位。还查明，2017年8月16日，中航房产公司与陈双英、刘剑签订了一份《收条》，声明：经双方协商，本人陈双英、刘剑同意株洲中航房地产开发有限公司支付本人中航怡园4栋804号房迟延交房违约金（大写）壹仟陆佰玖拾玖元（1699元），其余迟延交房违约金本人同意放弃；以上违约金株洲中航房地产开发有限公司于2017年8月20日支付至陈双英提供的中国银行账户上。合同签订后，双方当事人均在《收条》上签名、捺印、盖章。2017年10月30日，中航房产公司向陈双英、刘剑支付了违约金850元，余款849元至今未付，酿成本案纠纷。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《车位买卖协议书》及《收条》，均系双方当事人真实意思表示，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立有效。本案的争议焦点为：1、被告实际交付房屋的条件是否达标？2、双方签订的《收条》是否合法有效？3、被告逾期交房违约金应如何计算？4、被告是否应当承担逾期交付车位的违约责任？现评析如下：一、关于被告实际交付房屋的条件是否达标的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条的规定“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位对建设工程进行竣工验收，经验收合格的，方可交付使用。依据上述规定，工程质量验收是一种独立的验收项目，只要该验收合格，建设工程即可交付使用。其次，原、被告通过两《补充协议》将约定交房条件修改为：房屋经勘察、设计、监理、施工和建设五方验收合格。双方未约定须消防验收才能交付使用。因此，被告在五方验收合格后，不违反双方交付条件的合同约定，也不违反法律强制性交房条件的规定。故原告提出被告交房条件未达标的理由，没有事实和法律依据，该院不予采信。二、关于双方签订的《收条》的效力问题。我国合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告就迟延交房问题达成了一致协议，签订了《收条》，约定了违约责任、违约金数额、支付方式等，双方签字捺印即具法律效力，被告应按收条约定支付原告迟延交房违约金1699元。原告认为被告未按收条约定时间支付违约金，构成根本违约，且其已向被告主张解除收条。该院认为，首先被告虽未按收条约定时间支付违约金，但原告又于2017年10月30日收取了被告向其支付的违约金850元；其次原告无证据证明收条具备其他法定解除条件，且原告提供的证据材料不能证实双方签订的《收条》已解除，对此原告应承担举证不能的法律后果。故该院对原告提出的收条已解除的主张不予支持。三、关于被告逾期交房违约金应如何计算的问题。我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方签订的收条，被告应按约向原告支付违约金1699元，并依法赔偿逾期利息损失。扣除被告已支付的850元，尚欠违约金849元。逾期利息计算如下：1、2017年8月20日至2017年10月29日（70天）的利息为：1699元×70天×（6%÷365）=19.55元2、2017年10月30日至2017年12月21日（53天）的利息为：849元×53天×（6%÷365）=7.40元逾期利息合计为26.95元。四、关于被告是否应当承担逾期交付车位的违约责任的问题。首先，被告交付车位的时间如何确定。被告提出车位属于房屋的附属物，被告发出通知交房之时即为交付车位之时的抗辩理由。该院认为，根据车位协议约定，原告应在签订协议时一次性付清车位使用费，被告应在2016年8月31日前向原告交付其所购买的车位，且车位协议并未明确车位具备使用条件是被告交付车位的前提条件之一，故根据诚信原则，原告购买的是车位使用权的合同性质，被告交付车位时其应具备使用条件，而根据物业公司发布的通知，车位于2017年7月15日才开放使用，也就是车位于2017年7月15日原告才能使用，原告主张该时间被告才实际交付车位，因此在双方均未提交具体交付车位时间证据，以及被告亦未提供证明被告方可拒绝交付车位事由的相关证据材料的情况下，该时间可视为车位实际交付的时间，被告应承担举证不能的法律后果。其次，被告是否应当承担逾期交付车位的违约责任。该院认为，房屋与车位虽有牵连但属两个不同的标的物，就车位使用权原、被告未在购房合同约定，而是另行签订了车位协议，对车位的交付另行进行了约定，应依法从其约定。原、被告签订的车位协议系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力，双方当事人应按约履行合同义务。因此，被告未按约定的2016年8月31日前交付车位，构成违约，应承担违约责任，按约支付原告违约金。因此，原告诉请被告按购车位费日1‱的标准向原告支付自2016年9月1日至2017年7月15日（共318天）的逾期交付车位违约金为：80000元×1‱×318天=2544元，有合同依据，该院予以支持。综上所述，该院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条第二款，国务院《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、被告株洲中航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈双英、刘剑支付逾期交房违约金849元、逾期利息26.95元，车位逾期交付违约金2544元，合计人民币3419.95元；二、驳回原告陈双英、刘剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告株洲中航房地产开发有限公司负担。在二审审理过程中，上诉人陈双英、刘剑向本院提交了以下证据：湖南顺丰速运有限公司株洲分公司企业信息打印件、湖南顺丰速运有限公司株洲分公司开具的证明、株洲中航房地产开发有限公司内资企业登记基本情况表，拟证明2017年10月23日上诉人委托律师寄送的催告及解除通知已经通过合法方式送达给了被上诉人，收条已经解除。经本院组织质证，被上诉人中航房产公司发表了如下质证意见：对上述证据的三性均有异议，快递的送达应当以签收回执为依据，因为快递公司与上诉人代理人之间是服务合同关系，如果不出具证明则没有履行合同义务，不排除快递公司为了免除合同服务责任而出具证明的可能性。根据上述质证意见，本院认为，虽然被上诉人中航房产公司对上述证据的三性均提出了异议，但上述证据均系原件，被上诉人中航房产公司未能提出确实充分的证据证明上述证据的真实性存在质疑，且上述证据与一审庭审中上诉人陈双英、刘剑提交的快递查询单、光盘能相互印证，足以形成证据锁链，故本院对上述证据予以认定。上诉人与被上诉人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实和采信的证据予以确认。本院二审补充查明以下事实：上诉人陈双英、刘剑的委托诉讼代理人于2017年10月23日向被上诉人中航房产公司邮寄了律师函，被上诉人中航房产公司于2017年10月25日收到该快递，律师函主要内容为：“违约金限两日内支付，逾期不支付将解除《收条》”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。从诉争双方争执的情况看，本案的焦点问题在于上诉人与被上诉人签订的《收条》是否已解除，一审法院按照《收条》计算逾期交房违约金及利息是否正确？对上述焦点问题，本院作如下评述：从一、二审查明的事实看，诉讼双方之间所签订的《购房合同》、《补充协议》、《收条》均系各方真实意思表示，且不违背任何法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应按照上述《购房合同》、《补充协议》、《收条》的约定予以诚实全面履行。《补充协议》系对交房条件的修改和变更，《收条》系合同双方对被上诉人中航房产公司逾期交房违约行为协商一致的处理。在本案中，诉讼双方争执的核心所在是对于逾期交房的违约行为究竟是按《购房合同》的约定追究违约责任还是按《收条》的约定进行处理，上诉人主张按《购房合同》追究违约责任，理由是《收条》已通过邮寄律师函和本案诉讼的方式合法解除，故不再适用《收条》的约定，被上诉人中航房产公司则抗辩未收到律师函，即使收到律师函也仅仅是对违约金的催收而非对《收条》的合法解除，故仍应按照《收条》的约定承担逾期交房的违约责任。经本院审查，从上诉人所提交的证据来看，有快递公司出具的证明、光盘、快递查询单、被上诉人工商登记信息等，上述证据能相互印证并形成证据锁链，故应当认定上诉人的委托诉讼代理人向被上诉人中航房产公司邮寄了律师函。但从律师函的内容来看，其主要内容为催收违约金，而非系解除《收条》，上诉人在律师函中表述的内容为未支付违约金将解除《收条》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，上诉人在邮寄律师函后未再向被上诉人中航房产公司发出解除《收条》通知，且在上诉人邮寄律师函后，被上诉人中航房产公司支付了部分违约金，上诉人也予以受领，另上诉人在一审的诉讼请求中也未提出解除《收条》的诉请，故案涉《收条》未经合法解除，应为有效，诉讼双方就逾期交房违约行为的处理仍应按《收条》约定进行处理。一审法院按《收条》约定进行判决并无不当，上诉人此上诉理由不能成立，本院不予支持。关于是否计取逾期利息的问题，经查，上诉人在一审中并未提出此诉请，一审法院仍然进行了部分判决，对此虽有超诉请判决之嫌，但经二审询问，被上诉人中航房产公司对此并不追究并予以认可，且被上诉人中航房产公司也未提出上诉，故本院对已判决部分予以维持，二审上诉人主张的增加部分则不予支持。综上所述，上诉人陈双英、刘剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈双英、刘剑负担。本判决为终审判决。审判长 刘 蕾审判员 彭建爱审判员 罗湘武二〇一九年三月二十五日书记员 刘 丹