吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0802民初548号原告：孙文兴，男，1960年4月25日生，现住白城市。委托诉讼代理人：孙文胜，系北京天驰君泰律师事务所执业律师代理权限：一般代理被告:王晓宁，女，汉族，1978年7月28日生，现住白城市。委托诉讼代理人：邓少辉，系吉林金辉律师事务所律师代理权限：一般代理原告孙文兴诉被告王晓宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及原告委托诉讼代理人、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙文兴向本院提出诉讼请求1、判令解除原告与被告签订的《房屋买卖协议》2、判令被告偿还借款（办房本手续费）511300元，利息以511300元为基数，年利息壹分，自2018年7月28日至给付之日止。3、判令被告偿还装修借款150000元，利息以150000元为基数，月利率2%自2018年3月26日至给付之日。4、判令被告偿还装修借款50万元，利息以50万元为基数，年利率壹分，自2018年2月12日至给付之日止。5、判令被告偿还原告代为支付的贷款利息681261.83元。6、判令被告承担违约金500万元，7、判令被告经拆除地热恢复原状或赔偿损失10万元。8、判令被告支付履约期间的物业费27262元（1965.02*1.5）。事实与理由：原告与被告于2018年2月11日签订《房屋买卖合同》约定原告将坐落在鹤城壹号房屋出售给被告，房屋价款为1450万元，因该房未办理不动产权证，双方约定该房办理不动产权证的费用由被告负担，该不动产权证再用于银行抵押贷款1200元，其中50万元由被告使用，剩余房款300万元在2021年2月给付完毕。双方并约定任何一方违约，按约定应支付500万元的违约金。合同签订后，原告于2018年2月12日将房屋交给被告，被告装修资金短缺，原告曾应被告要求于2018年2月11日借给被告50万元，2018年3月26日借给被告15万元，2018年7月27日原告借给被告511300元办理房本手续费。被告严重违反按月支付银行利息的约定，被告仅支付一个月的贷款利息，原告只好代替被告支付贷款利息，鉴于被告自2018年5月就停止装修施工，坚持违约拒不支付贷款利息累计达8个月之久、不接电话、不回短信、连续多次爽约，其以自己的行为表示不再继续履行合同，而原告因此遭受的损失在继续扩大。故原告于2018年11月19日将《解除合同通知书》给被告，告知解除合同，被告次日《回函》收到《解除合同通知书》。王晓宁辩称，1、被告不同意解除房屋买卖合同，因在合同履行的过程中，经双方口头协商，已经变更了原有合同当中关于给付房款的约定，双方约定在被告开业后，一次性将原告代为偿还的银行贷款利息给付原告。2、关于原告诉请的借款511300元，按约定该款项未到还款期限，且如果最终法院判定解除合同，那么该笔费用不是原告因合同解除所产生的损失，因该部分费用是原告办理自己名下的产权证所发生的费用。3、关于借款15万元，被告同意偿还。4、关于原告所诉装修借款50万元，与事实不符。该款项系双方在合同当中约定由房屋贷款当中的50万元交由被告使用，因此该笔款项并非是被告向原告借款，并且被告并未实际得到50万元，而是扣除第一笔还款后，实际得到约41万元。5、被告不同意偿还原告所诉其代为支付的贷款利息，因按双方口头约定，未到给付期限，并且原告所诉681261.83元并非是原告全部支付的贷款利息，其中应当扣除其诉状当中所列的3月8日，3月21日两笔贷款利息。该款项系从交付给被告的50万元中予以扣除，应当视为被告偿还的。6、原告所诉违约金500万元不符合法律规定，且如果本合同予以解除，原告并未产生其他损失，被告不同意承担该违约金。7、因原告在双方合同解除前，多次阻止被告的正常装修，导致该房屋的地热部分至今未装修完毕，如果合同继续履行，被告将继续进行装修。8、被告不同意承担物业费，双方合同当中并未约定物业费的承担，现该房屋登记于原告名下，依法该费用应当由原告承担。9、如果人民法院最终判定解除双方买卖合同，原告应当返还被告交付的购房定金10万元，返还被告投入的装修费用170余万元以及由于原告违约给被告造成的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案已经达到了约定解除合同的条件，双方签订的《房屋买卖协议》中约定如被告两个月未及时向银行还款付息，因此造成原告全部损失由被告负责，原告有权解除合同，被告须无条件将房屋完好交给原告。根据原告提供的银行还款凭证，被告未按照约定偿还银行贷款利息，且原告已经向被告送达了《解除合同通知书》，被告已经收到，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故原告要求解除合同的请求本院予以支持。关于要求被告偿还办理房本手续费部分，协议中约定办理房本的手续费用由被告负担，被告称该房本因办理在原告名下，现不应由被告负担。根据合同中约定的情况，本案争议的房屋本没有不动产证，只有在办理了不动产登记后，才能在银行抵押贷款，该贷款1200万元用于冲抵购房款，因此办理不动产证及房屋抵押贷款均是被告在履行交付房款的义务。且被告已为原告出具了欠条一枚，载明因办理房本手续费欠款511300元，被告对欠款的事实已经予以认可，因本案的违约责任在被告，故原告要求被告给付办理不动产证的手续费511300元的请求本院予以支持。利息部分应按照约定从2018年7月28日起按照年利率1%计算直至还清之日止。关于借款15万元部分，被告对该款无异议，且原告提供的欠条一枚，约定利率贰分，故被告应偿还原告借款15万元及利息，利息以15万元为本金从2017年3月26日按照月利率2%计算直至还清之日止。关于装修借款50万元部分，该房屋贷款1200万元，该贷款用于冲抵了部分房款，贷款后因被告向原告借款50万元用于装修，被告基于借款50万元和剩余房款250万元共计300万元，为原告出具了300万元的欠条一枚，原告称该款分几笔转给被告儿子处，剩余借款给付的是现金，共计50万元。双方在房屋买卖协议中也载明该款300万元的利息为年利率1%。被告称原告交付给被告的借款具体数额已经记不清了，本院认为被告已经为原告出具了欠据载明了具体数额，不能因被告记不清借款数额导致原告权利无法行使，在房屋买卖协议中约定剩余购房款300万元在2021年2月11日欠给付，但其中的借款50万元是基于房屋买卖协议履行的情况下约定的，因双方的买卖协议予以解除，故装修借款50万元应予以返还，不能依照协议中约定的时间偿还借款。双方对于该借款50万元，既约定了年利率1%，也约定了违约金500万元，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”因约定的违约金过高，因此该笔借款50万元应从2018年2月11日起按照年利率24%计算直至还清时止。关于原告代为偿还的银行贷款利息部分，原告提交了偿还银行贷款的票据，证明原告替被告偿还银行贷款利息共计681261.83元，被告提供的票据证明被告在2018年6月21日向原告银行账户存入80000元，用微信转给原告妻子5500元，因此原告代替被告偿还银行贷款利息为595761.83元（681261.83-80000-5500）因办理银行贷款均系被告所用，故银行贷款息应由被告偿还，被告应偿还原告银行贷款利息595761.83元。关于违约金部分，双方合同中约定了如乙方违约，违约方应向守约方支付违约金500万元。根据双方提供的证据，原告并不存在违约行为，导致合同不能继续履行的是被告，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因违约金具有惩罚性的特点，合同中约定的违约金过高，违约金应当以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度等原因，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对违约金予以调整，目前能够确定原告的各项损失为1107061.83元（511300+595761.83），本院酌定被告应给付原告违约金330000元。关于恢复原状部分，合同中约定了原告有权解除合同，被告须无条件将房屋完好交归原告，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因目前就损失的数额原告未提供证据予以证明，考虑到原告以后再次出售的情况，故本院要求被告在判决生效后七日内将地热部分恢复原状，减少对原告的损害。关于物业费部分，因该损失尚未发生，本院对该损失不予以认定。关于被告提出要求原告返还定金及赔偿被告装修损失的费用，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据双方提供的证据情况，是因被告存在违约行为导致协议解除，其交付的定金不能予以返还。关于被告所称的装修投入的损失170万元，因损失的产生因被告无资金继续投入经营，被告无能力偿还银行贷款等原因导致合同不能继续履行，因此原告提出要求解除合同，解除合同后，被告投入的损失是因被告资金链断裂，无法继续经营管理导致，该情况不属于因原告解除合同导致被告的损失产生，故本院对被告的装修投入的损失不能予以支持，综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告孙文兴与被告王晓宁于2018年2月11日签订的《房屋买卖协议》。二、被告王晓宁于本判决生效后五日内给付原告孙文兴不动产登记手续费用511300元及利息，利息应以511300元为基数从2018年7月28日起按照年利率1%计算直至还清之日止。三、被告王晓宁于本判决生效后五日内偿还原告孙文兴借款150000元及利息，利息以150000元为本金从2017年3月26日按照月利率2%计算直至还清之日止。四、被告王晓宁于本判决生效后五日内给付原告孙文兴银行贷款500000元及利息，利息应以500000元为本金从2018年2月11日起按照年利率24%计算直至还清之日止。五、被告王晓宁于本判决生效后五日内偿还原告孙文兴替其偿还的银行贷款利息共计595761.83元。六、被告王晓宁于本判决生效后五日内给付原告孙文兴违约金330000元。七、被告王晓宁于本判决生效后七日内将门市地热部分恢复原状。八、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30294元由被告王晓宁负担9071元，原告孙文兴负担21223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  孙伟业二〇一九年三月十四日书记员  贾素娟