安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终1071号上诉人（原审原告）：鲍飞，男，1963年9月28日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：李春，安徽至达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓东，安徽至达律师事务所律师。上诉人（原审原告）：苗磊，女，1971年3月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：李春，安徽至达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓东，安徽至达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽摩码置业有限公司，住所地合肥市政务区当代花园小区**商业楼负**，统一社会信用代码91340100395080235W。法定代表人：涂礼军，总经理。委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：安超，安徽睿正律师事务所律师。上诉人鲍飞、苗磊因与被上诉人安徽摩码置业有限公司（以下简称摩码公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初6823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鲍飞、苗磊委托诉讼代理人李春、徐晓东，被上诉人摩码公司委托诉讼代理人陶冉、安超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲍飞、苗磊上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判支持鲍飞、苗磊的一审诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用、鉴定费由摩码公司承担。事实和理由：一、一审法院认为“《商品房销售管理办法》的相关规定仅属于行政管理规定，不是认定民事权利义务的依据，更不能因此认定摩码公司实际房屋装饰装修设备应与样板房一致”以及一审法院未将样板房认定为摩码公司的要约系适用法律错误。首先，《商品房销售管理办法》第31条之规定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条之规定相辅相成，《商品房销售管理办法》第31条中的样板房已被《商品房买卖合同司法解释》第3条吸收，司法解释已将样板房作为商品房销售广告。《商品房销售管理办法》虽属于部门规章，但属于强制性行政管理规定，根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第6条的规定及本案客观事实，《商品房销售管理办法》第31条应作为本案审理、裁判说理的依据。其次，本案样板房的装修标准属于《商品房买卖合同司法解释》第3条中应当视为要约的情况，即出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。众所周知，样板房在房屋装修细节上具体明确，且该装修价格对房屋购买价格产生重大影响，故本案样板房应当认定为摩码公司的要约，摩码公司交付的房屋应与样板房、1#、2#的装修标准一致。二、一审法院将“摩码公司提交的购房提示及宣传画册”作为定案依据并认为摩码公司已明确告知宣传资料不作为销售承诺、将“鲍飞、苗磊提交的当代花园样板房视频、照片、1#、2#视频、照片、皖中衡司鉴［2018］保纠鉴字第17-1、17-2号司法鉴定意见书”未作为定案依据，系认定事实错误。首先，摩码公司提供的宣传资料，鲍飞、苗磊从来没有见过，且一审中对该证据的真实性不予认可，系摩码公司单方面制作。此外，购房提示的表述仅为提示性内容，宣传画册中的表述仅仅系对画册内容进行提示，均未明确样板房不作为交付依据，一审法院将摩码公司提供的购房提示及宣传画册作为定案依据系事实认定错误。其次，鲍飞、苗磊提交的当代花园样板房视频、照片，以及摩码公司陈述，足以证明被摩码公司设置了样板房；鲍飞、苗磊提交当代花园1#、2#房屋视频及一审法院现场勘查，足以证明1#、2#系按照样板房标准进行装修；鲍飞、苗磊提交的5#房屋视频、照片、现场勘查、业主与摩码公司销售人员微信聊天记录、录音、鲍飞、苗磊陈述等证据足以证明5#未按照样板房的装修标准进行装修以及摩码公司及其销售人员均告知鲍飞、苗磊5#应按照样板房进行装修的事实。但一审法院对上述证据均未予采纳。再次，鲍飞、苗磊申请司法鉴定有明确的事实依据，即摩码公司未按照约定的装修标准交付5#房屋，已构成违约，鲍飞、苗磊申请按照房屋装修差价进行鉴定有法律及合同依据，司法鉴定意见书应作为一审定案的依据。三、鲍飞、苗磊的一审诉讼请求有事实、合同、法律依据，并符合常理，请二审法院依法支持鲍飞、苗磊的全部上诉请求。首先，根据《商品房买卖合同司法解释》第3条的规定并结合本案实际，样板房在其装修细节如吊顶、内门、橱柜、吊柜、、地板均非常明确且该装修情况对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响的，应视为摩码公司的要约，样板房应当作为《商品房买卖合同》的重要组成部分。其次，摩码公司一审提交的《橱柜、精装修专业分包合同》中，对于1#、2#、5#在地板、橱柜、客厅、卧室门、墙纸等装饰装修方面也均有相同表述，摩码公司自认5#和1#、2#在上述装饰装修方面适用的标准是一致的。结合实际情况来看，很明显摩码公司于后期变更了5#的装修标准，从而违反双方约定，因此，摩码公司应当根据合同约定承担2倍装修差价的违约责任。再次，涉案《商品房买卖合同》附件三明确写明“1#、2#、5#装修设备标准”，而1#、2#、5#系同时销售，均为高层，根据《合同法》第41条的规定，鲍飞、苗磊有理由认为5#应当按照样板房即1#、2#进行装修，且摩码公司并未提供证据证明样板房不作为5#的交付依据。据此，摩码公司交付的5#房屋的装修标准应与1#、2#（即样板房）一致。综上所述，摩码公司设置了样板房，在摩码公司未明确说明样板房不作为交房依据的情况下，样板房的装修标准应作为双方签订的《商品房买卖合同》的重要组成内容，摩码公司未按照样板房的装修标准交付5#房屋，应按照约定承担违约责任，现样板房虽已拆除，但1#、2#房屋的装修标准与样板房基本一致，司法鉴定意见书在参照1#、2#房屋装修标准的情况下，鉴定出5#房屋与样板房、1#、2#的装修设备差价有事实和合同基础，亦不违反法律规定，因此鲍飞、苗磊的一审诉讼请求依法应获得支持。摩码公司辩称，一、一审判决认定《商品房销售办法》相关规定仅为行政管理方面的规定，不是认定民事权利义务的依据，更不能因此认定摩码公司实际房屋装饰装修设备应与样板房一致，该认定法律适用准确。首先，《商品房销售办法》仅仅是原建设部制定的一份部门规章，属于行政管理方面的规定，并不能直接设定民事权利义务，也不能直接作为认定本案双方当事人权利义务的依据。《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法律等规范性文件的规定》第一条已经明确规定：人民法院的裁判文书应当依法引用相关法律、法规等规范性法律文件作为裁判依据。鲍飞、苗磊所说的第六条规定所称的如部门规章仅仅是法院在认定其合法有效的情况下，为保证说理的充分性，可以引用其作为裁判说理的依据而已，并不是裁判依据。其次，《商品房买卖合同司法解释》第3条是我国法律对商品房买受人特殊群体的一种照顾，是对民法理论中要约邀请不构成要约的突破。但就双方当事人的合同法律关系而言，仍要遵从有约定的从约定，无约定的按照法律规定的合同法的基本原则。本案中，摩码公司在前期向鲍飞、苗磊出具的宣传资料和合同附件中均明确宣传资料不作为销售承诺。同时在合同第十三条及附件四的第五条中明确了装饰、装修的设备标准是依据附件三，鲍飞、苗磊在上述文件中均签字认可。在摩码公司已经告知鲍飞、苗磊宣传资料不是销售承诺，且已书面的形式确定了交付标准的情况下，摩码公司仅需按照双方签字认可的附件三的装修标准进行交付即可。实践中，样板房并不是摩码公司的要约，也不是房屋交付的标准。第三，摩码公司仅设置了1#、2#这种房屋面积为168平米左右的大户型的房屋的样板房，并未设置5#这种房屋面积仅有103平米左右的样板房。即使按照鲍飞、苗磊的主张，样板房属于上述司法解释中应当视为要约的情况，也是针对1#、2#的购房户，与5#的购房户无关。同时，在一审中，摩码公司提交的查子平等12户业主的《房屋交付验收单》可以证明在验收交房时，该12户业主并未提出5#楼的装修标准要与1#楼、2#楼及样板房的装修标准保持一致。故鲍飞、苗磊认为样板房应为合同的要约，应作为确定其所购房屋的装修标准，缺乏事实及法律依据。二、在样板房不是案涉房屋的交付标准的情况下，摩码公司已经按照双方约定的附件三规定的装修标准进行交付，摩码公司并不存在违约的情形。即使皖中衡司鉴【2018】保纠鉴字第17-1、17-2司法鉴定意见书鉴定案涉房屋与1#、2#房屋之间存在差价，也不应作为定案依据。综上，一审法院未支持鲍飞、苗磊诉讼请求，属事实认定清楚，法律适用准确。鲍飞、苗磊向一审法院起诉请求：1、判令摩码公司赔偿鲍飞、苗磊损失50000元；2、本案诉讼费、鉴定费、保全费等费用由摩码公司承担。一审法院认定事实：2015年7月23日，鲍飞、苗磊（买受人）与摩码公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为位于合肥市东自岳西路，西至怀宁路，南起匡河、北临学府公馆的当代花园小区第5幢住宅17层1704室，建筑面积103.51平方米，套内建筑面积80.88平方米，该商品房价款单价为每平方米14483.52元，总金额为1499189元整；出卖人应当在2017年6月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；合同附件与本合同具有同等法律效力等内容。2015年8月7日，鲍飞、苗磊与摩码公司签署了合同附件三及附件四。附件三系当代花园高层1#2#5#装修设备标准，分别约定了公共区域、户内部分、设备部分的装修设备标准，其中户内部分为:“入户门：隔音、保湿、防盗入户门。内门：实木复合门。。地面客厅、餐厅、卧式采用实木复合地板。厨房：一体化定制橱柜，水槽、龙头、台面；二眼灶具、抽油烟机、嵌入式消毒柜（西门子等同等品牌）；；地面墙面均采用瓷砖；顶棚：防水石膏板吊顶加防水乳胶漆。卫生间：预设冷热水管、下水管接口，电源插座；；地面墙面均采用瓷砖；顶棚：防水石膏板吊顶加防水乳胶漆。洁具：①主卫：后排马桶、洗手盆（品牌：杜拉维特或同等品牌）、淋浴房；②客卫：后排马桶、洗手盆（品牌：杜拉维特或同等品牌）、淋浴房；③生活阳台：：地拖池④阳台（南阳台）：吊柜；五金：①主卫：洗手盆龙头、浴缸龙头连手持花洒、淋浴间花洒（品牌：汉斯格雅或同等品牌）②客卫：洗手盆龙头、浴缸龙头连手持花洒、淋浴间花洒（品牌：汉斯格雅或同等品牌）③生活阳台：：地拖池龙头④洗衣机龙头；室内灯具：厨房、卫生间提供筒灯阳台提供吸顶灯，其余厅房提供光源”。附件四《商品房买卖合同补充协议》第五条关于装饰、设备标准约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形。天然石材存在暗裂、色彩属于自然现象，以上客户已知悉；第十一条关于销售广告及宣传资料与示范单位的效力约定：1、出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，是基于现有情况所做出的，仅为买受人提供参考信息。不构成出卖人的允诺等内容。同日，双方就案涉房屋办理了网上备案登记。鲍飞、苗磊依约付讫房款。2016年12月9日，案涉房屋所在的当代花园小区进行了竣工验收。2016年12月28日，当代花园小区取得了建设工程规划许可证（正本）。摩码公司于2017年6月30日前已通知鲍飞、苗磊接收房屋，2017年6月30日，双方签署了《交房会签单》及《移交业主物品清单》，办理了房屋交接手续。庭审中，摩码公司称其在当代花园小区房屋销售过程中针对1#、2#楼的大户型以及花园洋房设立了样板房，现已拆除。鲍飞、苗磊称该样板房亦系针对案涉房屋所在的5#楼。摩码公司提供了房屋销售过程中发放的购房提示及宣传画册，其中分别载明“请认真查阅开发企业发布的房地产广告（含楼书、宣传单页等），广告的内容和销售人员对您的购房的承诺，可要求在《商品房买卖合同》附件中明确约定”及“本资料图文仅供参考，最终以政府审批之法律文件为准，买卖双方的权利与义务以最终签订的买卖合同为准”。审理期间，鲍飞、苗磊申请对案涉房屋装修装饰、设备与该小区样板房（参照1、2幢）装修装饰、设备之间的价值差价进行司法鉴定，因房屋面积、房型、装修设备基本相同，摩码公司同意鲍飞、苗磊参照（2017）皖0104民初6834号案件中司法鉴定意见，本案不再重复鉴定。该案中安徽中衡司法鉴定中心作出的皖中衡司鉴[2018]保纠鉴字第17-2号司法鉴定意见书载明其接受委托时小区样板房已经拆除……其参照未进行二次装修的1幢2402室装饰装修、设备作为样板房标准，并确定相应的价值差额为14679元。但摩码公司对此司法鉴定意见书持有异议。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点为摩码公司实际交付的案涉房屋装饰设备是否应与1#、2#楼房屋或者与样板房一致？鲍飞、苗磊与摩码公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。合同附件三对1#、2#、5#楼装修设备标准一并进行了约定，其中内容具体明确，如对电梯、抽油烟机、马桶、浴缸等的品牌，甚至对电梯的型号都进行了明确约定，同时合同附件四亦约定“应符合双方约定（附件三）的标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形”，鲍飞、苗磊亦在书面打印的该标准上签名确认，因此，应认为1#、2#、5#楼房屋的装修设备标准均有明确的合同约定,而非5#楼应与1#、2#楼房屋的装饰设备、装修风格一致。如前所述，案涉房屋的装修设备标准系依据合同及其附件的明确约定,亦非应与样板房一致。鲍飞、苗磊所称的《商品房销售办法》相关规定，仅为行政管理方面的规定，不是认定民事权利义务的依据，更不能因此认定摩码公司实际房屋装饰装修设备应与样板房一致。而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，方视为要约。摩码公司无论在宣传资料还是合同附件中均明确表明宣传资料不作为销售承诺，故摩码公司的宣传资料并不构成要约。综上，鲍飞、苗磊关于交付的涉案房屋与1#、2#楼房屋及样板房不一致，摩码公司存在违约的主张，无事实和法律依据，其亦未能提供证据证明案涉房屋装饰装修设备标准不符合合同约定，故鲍飞、苗磊应当承担举证不能的不利后果，故鲍飞、苗磊的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院依法均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回鲍飞、苗磊的诉讼请求。本案案件受理费1050元，减半收取计525元，由鲍飞、苗磊负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，鲍飞、苗磊与摩码公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。鲍飞、苗磊上诉主张当代花园小区1#、2#楼设置的样板房应当认定为摩码公司的要约，应作为确定其所购5#楼房屋的装饰设备标准。但从本案现已查明的事实来看，首先，双方合同附件三对案涉房屋所属的5#楼装修设备标准进行了约定，内容具体明确，如对电梯、抽油烟机、马桶、浴缸等的品牌，甚至对电梯的型号都进行了明确约定，同时合同附件四亦约定“应符合双方约定（附件三）的标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形”，摩码公司也按照上述约定对案涉房屋进行了装修，鲍飞、苗磊亦未提供证据证明案涉房屋目前的装饰装修设备标准不符合合同附件三的约定。其次，摩码公司在宣传资料和合同附件中均明确表明宣传资料不作为销售承诺，故摩码公司的宣传资料并不构成要约。第三，鲍飞、苗磊所主张的样板房标准实为摩码公司在1#、2#楼内设置的，该样板房的房屋户型结构和面积均与其所购买的当代花园小区5#楼不一致，不能直接套用。综上所述，本院认为，因双方对案涉房屋的装修设备标准在合同附件三中有明确约定，且摩码公司已按该约定对案涉房屋进行装修的情况下，现鲍飞、苗磊主张摩码公司按照当代花园1#、2#楼样板房的标准赔偿损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院在此情况下未支持鲍飞、苗磊的诉请并无不当，本院依法予以维持。综上所述，鲍飞、苗磊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人鲍飞、苗磊负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一九年三月二十五日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。