安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0503民初707号 原告：马鞍山市花山区丫丫快餐店，住所地安徽省马鞍山市花山区。 经营者：李能涛，男，1966年12月16日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 被告：安徽亚惠商业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：李金凤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王凯，安徽华冶律师事务所律师。 原告马鞍山市花山区丫丫快餐店（以下简称丫丫快餐店）与被告安徽亚惠商业管理有限公司（以下简称亚惠公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月24日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告丫丫快餐店的经营者李能涛、被告亚惠公司的诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丫丫快餐店向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《租赁管理合同》已于2018年10月15日解除；2.请求判令被告返还原告自2018年10月15日起至2019年6月10日的租金47000元，保证金12000元；3.请求判令被告赔偿原告经营损失29100元（包含2018年6月30日至2018年10月15日房租200元/天×105=21000元天及装修损失8100元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年6月5日签订《租赁管理合同》一份，约定被告将位于马鞍山市金鹰购物广场内面积为11平方米的商铺租赁给原告，租金标准为6000元/月，年租金为72000元，原告承租该房屋后用于经营餐饮小吃。合同签订后，原告向被告缴纳了一年的租金72000元，另缴纳了2个月租金12000元作为保证金，共计84000元。正式经营后，原告一直遵从被告的管理经营店铺，如约履行合同义务，未有违约行为。但自2018年6月30日起，被告将位于原告商铺附近的原本约6平米大小的商铺擅自更改至15平米左右后进行出租，占用了大面积的客流通道及公共就餐区域。原告与被告签订合同时，该商铺并无影响经营之情形，但被告对该商铺扩建后，客流难以通行，甚至一些客人无法知晓狭窄入口后还有商铺经营。自此原告商铺经营情况急转直下，至今无法正常营业。原告就此事多次与被告沟通，但被告一直推诿拖延。原告于2018年10月15日向被告发出了解除合同通知函，但被告迟迟不愿将已收取的租金和保证金予以退还，致使原告处于两难境地。原告认为，被告作为场地租赁方，对所出租商业场地的调整和管理不应侵害其他承租方的利益，被告对相关商铺改造出租，完全更改了原、被告签订合同时原告承租商铺的周边环境，对客流和公共就餐区域的面积产生了巨大影响，原告租赁目的系依托被告整体环境和客流进行经营，但被告的行为致使原告合同目的根本无法实现，故原告有权解除合同，并要求被告退还解除之日之后的租金及保证金，同时赔偿原告合理损失。被告的行为已经侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。 亚惠公司辩称，原、被告签订的合同仍有效，无需解除。被告无需返还原告租金及保证金。原告经营损失系其自己造成，被告无需承担原告的经营损失。本案诉讼费用无需被告承担。案涉“暹香泰茶”商铺不是被告扩建，而是“暹香泰茶”商铺自行扩建，且扩建后未造成通行困难，亦未造成消费者视觉上的障碍和盲区，消费者仍可轻易发现原告的店铺，原告店铺经营不良系原告自身造成，与被告无关。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年6月5日，亚惠公司（甲方）与李能涛（乙方）签订《租赁管理合同》一份，约定乙方承租甲方位于金鹰内面积约11平方米的商铺；租赁期自2018年6月10日至2019年6月10日止；月租金6000元，年租金72000元；乙方在该房屋内经营品牌为麻香辣锅，乙方如需续租必须在租赁期满前30天重新签订合同，否则视为放弃续租权；合同签订当日，乙方应缴纳保证金12000元，如乙方未能按照合同约定向甲方支付租金、物业费、商场管理及场地租赁费、能源费或违约金，以及违反甲方管理制度的赔偿或罚款，甲方有权扣留全部或部分履约保证金，冲抵乙方的前述欠费，履约保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索，本合同终止后，若乙方完全履行本合同规定的义务，甲方应在60天内将保证金金余额无息退还给乙方；自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、天然气等能源费用，双方确认本合同项下乙方向甲方缴纳的各项能源费用均为甲方代相关公共事业部门收取，甲方收取乙方缴纳的能源费用后向乙方开具代交服务收据，乙方对此予以确认，能源费用的支付方式由甲方确定；甲方如需对商场商铺整体调整，乙方必须无条件服从，但甲方必须保证乙方正常经营；乙方可对商铺进行装饰或装修，装修费用由乙方自理；双方确认，本合同因乙方违约提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因甲方违约提前终止，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金，甲方同意，在双方协商一致后，乙方须提前60天书面通知甲方，可提前终止本合同，无须承担本合同项下其他违约责任。李能涛先后缴纳租金72000元、履约保证金12000元，共计84000元。后李能涛以上述商铺为住所地经营丫丫快餐店，该小吃店系个体工商户。双方签订合同时，丫丫快餐店所属区域为两竖排一横排小吃商铺，中间系过道摆放桌椅，横排小吃商铺位于过道一顶端，旁边为一出口，横排小吃商铺正对过道另一顶端处为另一出口，丫丫快餐店位于一竖排小吃商铺中，一边紧挨横排处出口，另一边与原“一夫茶”商铺并排相邻。2018年6月，“一夫茶”商铺改由他人承租经营“暹香泰茶”，“暹香泰茶”商铺装修时将原商铺向所属商铺区域的中间过道扩建，导致处于该商铺位置的过道变窄、桌椅数量减少，且自横排商铺正对的出口处，观察丫丫快餐店的视线部分被“暹香泰茶”商铺遮挡。后李能涛向亚惠公司工作人员反映要求将所属商铺区域恢复原状，但亚惠公司未予处理。后丫丫快餐店将自己商铺亦向内部过道扩建，使其商铺朝向内部过道面与“暹香泰茶”在一直线上，视线遮挡范围缩小。2018年10月15日，丫丫快餐店向亚惠公司邮寄一份《解除合同通知函》，称亚惠公司将位于其商铺附近的原本约8平米左右大小的商铺擅自更改至15平米左右后进行出租，占用了大面积的客流通道及公共就餐面积，客流难以通行，甚至一些客人无法知晓狭窄入口后还有店铺经营，自此其商铺经营情况急转直下，至今无法正常经营，其就此事多次与亚惠公司沟通，但亚惠公司推诿拖延，其认为亚惠公司的行为构成违约，导致其经营困难，无法正常经营，租赁商铺目的无法实现，现其通知亚惠公司，自本函送达之日解除双方签订的《租赁管理合同》，亚惠公司应于本函送达之日起三日内将本函送达之后的房屋租金及保证金退还给其。2018年10月16日，亚惠公司向李能涛邮寄一份《不同意解除合同通知书》，称因其并未违约，故不同意解除与李能涛签订的《租赁管理合同》，同时要求李能涛3日内交清电费，若超过期限未交，其将不排除停止供电措施。截至2018年11月30日，丫丫快餐店欠电费3436元。现丫丫快餐店处于停业状态。双方争议事实，丫丫快餐店的装修费用。丫丫快餐店提供票据两张证明其花费装修费用8100元，亚惠公司对该证据不予认可，鉴于丫丫快餐店存在装修事实，票据上载明的出具时间与丫丫快餐店签订案涉租赁管理合同时间相吻合，而亚惠公司未提供证据推翻该票据的真实性，故本院对该两份票据的真实性、合法性、关联性予以认定，对丫丫快餐店主张的装修费用8100元予以认定。 本院认为，丫丫快餐店经营者李能涛与亚惠公司签订的租赁管理合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。一、关于丫丫快餐店要求确认双方租赁管理合同解除的主张。解除合同需要具备我国合同法第九十三条规定的法定解除合同的情形或者第九十四条规定的约定解除合同的条件。法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，“暹香泰茶”商铺的扩建导致从丫丫快餐店所属商铺区域一出口处观察丫丫商铺的视线受限，客观上影响丫丫快餐店的经营，而丫丫快餐店与亚惠公司签订租赁管理合同时并不存在该情形，在丫丫快餐店与亚惠公司沟通后，亚惠公司作为出租方未在合理期限内排除上述影响，其后丫丫快餐店停止营业至今，故可以认定因亚惠公司怠于履行作为出租方的管理义务，导致丫丫快餐店签订案涉租赁管理合同的目的无法实现，丫丫快餐店据此要求解除合同符合法律规定。因丫丫快餐店要求解除合同的通知于2018年10月15日到达亚惠公司，故对丫丫快餐店要求确认双方之间的租赁管理合同于2018年10月15日解除的主张，予以支持。二、关于丫丫快餐店要求亚惠公司返还自2018年10月15日起至2019年6月10日的租金47000元、保证金12000元以及赔偿损失29100元的主张。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。1、租金。双方之间的租赁管理合同于2018年10月15日解除，故亚惠公司应返还丫丫快餐店其已缴纳的自2018年10月16日起至2019年6月10日的租金47000元。2、履约保证金。双方合同解除后，亚惠公司应退还丫丫快餐店履约保证金12000元，但截至2018年11月30日，丫丫快餐店欠电费3436元，按照双方合同约定，亚惠公司有权扣留全部或部分履约保证金，故本院判令亚惠公司有权扣留其主张的电费数额所对应的履约保证金3436元，将余额8564元返还给丫丫快餐店。3、经营损失。在双方租赁合同解除前，丫丫快餐店实际使用案涉商铺，其要求赔偿自2018年6月30日至2018年10月15日的租金损失，无法律依据，本院不予支持。丫丫快餐店的装修系基于在一年租期内使用案涉商铺而发生，现案涉合同因亚惠公司的原因而提前解除，故本院酌情判令亚惠公司赔偿丫丫快餐店装修损失5265元（7.8个月÷12个月×8100元）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下： 一、原告马鞍山市花山区丫丫快餐店与被告安徽亚惠商业管理有限公司于2018年6月5日签订的《租赁管理合同》于2018年10月15日解除； 二、被告安徽亚惠商业管理有限公司本判决生效之日起七日内返还原告马鞍山市花山区丫丫快餐店租金47000元、履约保证金8564元，并赔偿原告马鞍山市花山区丫丫快餐店损失5265元，共计60829元； 三、驳回原告马鞍山市花山区丫丫快餐店的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2002元，减半收取计1001元，由原告马鞍山市花山区丫丫快餐店负担341元，由被告安徽亚惠商业管理有限公司负担660元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  汪惠芳 二〇一九年三月二十九日 书记员  张 玲 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。