北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初23742号原告：李瑞和，男，1963年7月10日出生，汉族，北京市西城区西长安街街道办事处职工，住北京市丰台区。被告：北京诺博国际物业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰桥路**。法定代表人：张若楠。委托诉讼代理人：王玉波，男，1963年10月30日出生，汉族，北京诺博国际物业管理有限公司职工。委托诉讼代理人：刘晗，女，1971年7月10日出生，汉族，北京诺博国际物业管理有限公司职工。原告李瑞和与被告北京诺博国际物业管理有限公司（以下简称诺博物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李瑞和到庭参加诉讼，诺博物业公司经本院合法传唤，未到庭参加2019年1月14日诉讼。本案现已审理终结。李瑞和向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告24393.53元，包括被告赔偿归还擅自挪用的住宅公共维修基金所承诺的3倍赔偿金23455.32元及被告擅自挪用的原告住宅公共维修基金1年的利息及利息的3倍赔偿金。事实与理由：原告房屋座落于丰台区丰桥路2号院，小区为金兰家苑。被告为原告小区物业管理方。自2007年1月12日，原、被告成立物业服务管理合同关系。原告购买房屋后，交纳公共维修基金11552元，被告采用伪造原告签名的方式挪用，事情败露后，2015年8月29日，被告作出保证：挪用的560余万元业主公共维修基金，于2015年9月11日前将全部已动用的公共维修基金金额返还业主个人公共维修基金账户。若不按期偿还，以现金方式按已动用公共维修基金数额三倍赔偿给每位业主，并承担一切法律责任。原告经查实被告一共分三笔将归属原告的基金7818.44元，分别于2015年9月18日、9月23日、25日汇入原告帐户，构成逾期归还。对此，被告应承担三倍基金额的赔偿责任以及利息三倍赔偿即24393.53元。故原告提出诉请，请法院支持。诺博物业公司辩称，因优筑小区于2005年入住已有十年之久，小区的安防、消防、电梯等物设施年久失修，设备老化、破损、系统陈旧无法升级维护及正常使用，需要动用公共维修基金进行维修改造，诺博物业遂委托湖北红太阳建筑工程有限公司对前述设施进行维修改造，代为办理申请公共维修基金的相关工作，分别于2014年9月、2015年1月及2015年4月申请支取住宅专项维修资金进行消防大修、门禁安防改造及电梯大修（共计5606365.63元），小区的消防、安防监控已经完工，在对门禁、电梯施工时遭部分业主阻拦未能完工。因小区部分业主对使用公共维修资金提出质疑，诺博物业在征求湖北红太阳公司的意见后，红太阳公司于2015年8月22日向北京市丰台区房管局提出退款申请，丰台房管局己于当日受理，并开始启动退款流程。房管局于8月28日完成相关退款程序，并致函北京市丰台资金管理中心，丰台资金管理中心于8月29日已经接受本小区退款事宜，且已经上报北京市住宅专项维修资金管理中心，等市中心数据整理完毕，即可完成全部资金退回。在此期间部分业主情绪激动，要求诺博物业经理赵会全进行还款保证，赵会全在此情况下为安抚业主的情绪，不致造成群体事件影响社会和谐，在公司法人并不知情的情况下，被迫以个人名义签署了诺博物业退还业主公共维修基金的保证，承诺于2015年9月11日前将全部已动用的公共维修基金全额返还给业主个人公共维修基金账户，否则三倍赔偿，并打欠条，此欠条内容表明法人并不知情和并未授权。承诺此日期前归还，是因为红太阳公司当时咨询资金管理中心工作人员，说按正常流程9月11日应该能够完成退款，但实际退款到业主账户晚了几天，于9月18日左右资金陆续全部退还至业主个人账户。由此可以看出整个退款进度由湖北红太阳建设工程有限公司提出了申请并逐级上报，最终由北京市住宅专项维修基金管理中心做出相关退费的回笼整理并且完成退款，退至各业主个人账户，诺博物业并没有参与以及不可能操纵、掌控上述退款流程，并且原告所提交的保证书里的三倍赔偿明显不合理，最后全部公共维修基金已由红太阳公司退还至各业主账户，并没有给业主带来任何损失，且已经施工完成部分所花费资金也未再追究。所有动用的公共维修资金均进入红太阳公司账户，并由红太阳公司账户全部退还至业主个人账户。因此根据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题二中的第二十九条的约定，人民法院应当以实际损失为基础结合实际情况，根据公平原则和诚信原则予以综合衡量，并且根据这个保证书显示了我们物业公司仅承担的是一个保证责任，但该保证书并没有约定保证期间，根据《担保法》的规定，没有约定保证期间的，保证责任保证期间为六个月，那原告应该在履行期间届满后六个月内主张其权利，现原告起诉己超过保证期间，被告不应承担法律责任。并且因业主拖欠物业费，诺博物业早已退出经营，原告恶意诉讼可能会给社会带来不和谐的因素，由此请求法官给予公证合理的裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李瑞和系北京市丰台区丰桥路2号院4号楼2层2单元202号房屋（以下简称202号房屋）所有权人。2007年1月12日，李瑞和（甲方）与诺博物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将优筑名苑住宅六区B座8022室房屋委托乙方实施物业管理，委托管理期限为两年，即2007年1月12日至2009年1月11日止。双方均认可，202号房屋与优筑名苑住宅六区B座8022室房屋系同一房屋；上述《物业管理服务合同》到期之后合同自动续期，诺博物业公司自2016年7日不再管理202号房屋所在小区。2015年8月28日，北京市丰台区房屋管理局出具《丰台区房屋管理局关于退还诺博物业公司已支取住宅专项维修资金的函》，载明：“北京市住房资金管理中心丰台管理部：诺博物业公司管理的优筑小区1、2、3、4号楼的消防、安防门禁及电梯大修分别于2014年9月、2015年1月及2015年5月申请支取住宅专项维修资金进行消防大修、门禁安防改造、及电梯大修分别金额为消防2778450.46元、门禁安防为1672350.02元、电梯1155565.15元，合计5606365.63元……经现场核实诺博物业公司在支取完成该住宅专项维修资金后，以对小区消防、安防监控进行了施工，现已经完工，在对门禁、电梯作业时有极个别业主阻止，至今未施工完。为维护全体业主的利益及住宅专项维修资金的合理使用，避免发生群体事件，需退回以上（消防、门禁安防、电梯）三项已支取的全部专项维修资金。另对已完工的消防、安防工程由该小区物业管理单位另行单独申请支付”。2015年8月29日，诺博物业公司出具《保证》，载明：“金兰家苑（优筑）各位业主：关于诺博物业公司偿还已动用金兰家苑诸位业主公共维修基金总额伍佰陆拾万陆仟叁佰陆拾伍元陆角叁分（5606365.63），诺博物业公司经理赵会全代表法人向全体业主保证：于2015年9月11日前将全部已动用的公共维修基金全额返还给业主个人公共维修基金账户。若不按期偿还，以现金方式按已动用公共维修基金数额的三倍赔偿给每位业主，并承担一切法律责任”。《保证》上加盖诺博物业公司公章并由经理赵会全签字。同日，赵会全出具《欠条》一张，载明：“欠‘关于北京诺博国际物业公司偿还金兰家苑诸位业主公共维修基金的保证’法人的授权书”。该《欠条》上亦同时加盖诺博物业公司的公章以及具有赵会全的签字。诺博物业公司认可赵会全系其公司职员，认可《保证》及《欠条》的真实性，表示公章是真实的，但认为是为了安抚情绪激动的业主，且未取得公司授权，为赵会全个人行为。另查，李瑞和的公共维修基金账户分别于2014年9月10日支取3647.99元、2015年1月28日支取2193.58元、2015年4月3日支取1976.87元；2015年9月18日收到退回的公共维修基金1976.87元，2015年9月23日收到退回的公共维修基金3647.99元，2015年9月25日收到退回的公共维修基金2193.58元，共计7818.44元。2018年12月18日，北京市住房资金管理中心向我院回函，确认优筑小区商品住宅专项维修资金专户信息为：专户单位名称：北京市住房资金管理中心。专户银行名称及联行号：光大银行北京花园路支行。专户账号：×××。本院认为，诺博物业公司经本院合法传唤，无正当理由未于2019年1月14日出庭应诉，本院依据现有证据依法缺席裁决。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，《保证》既加盖诺博物业公司公章，又有赵会全签字，符合合同法上关于表见代理的构成。诺博物业公司主张赵会全未经授权做出保证，该保证的法律后果不应该由诺博公司承担，于法无据，本院不予采信。诺博物业公司主张该《保证》系其工作人员在被胁迫的情况下书写，但未提交证据予以证明，本院不予采信。诺博物业公司出具保证后与金兰家苑的业主形成了债权债务的法律关系，并非《担保法》所规定的担保关系，故其主张仅对红太阳公司于2015年9月11日前按期履行退款行为承担保证责任，依据不足，本院不予采信。现因诺博物业公司未按承诺期限将业主的公共维修基金予以返还，已构成违约，理应承担违约责任。诺博物业公司认为双方约定的赔偿数额过高，要求法院进行调整。本院认为，违约金的高低应以造成实际损失的多少进行评判，考虑到本案中李瑞和的实际损失为其利息损失，故诺博物业公司承诺的赔偿金确实过高，本院将结合李瑞和实际利息损失予以调整，对过分高于诺博物业公司所造成损失的部分，予以酌减。故李瑞和要求诺博物业公司支付赔偿金的诉讼请求，合理部分本院予以支持，超出部分不予保护。关于李瑞和要求诺博物业公司支付利息损失的请求，因该项损失本院已在违约赔偿金中予以支持，故不再就同一损失结果重复进行保护。关于李瑞和要求诺博物业公司支付利息3倍赔偿的请求，《保证》所承诺的赔偿系按已动用公共维修基金数额计算，且李瑞和的损失已经通过违约赔偿金得到救济，故对李瑞和的上述请求，本院不予支持。由于公共维修资金的特殊性，该笔利息损失应由诺博物业公司直接支付至李瑞和的公共维修资金账户中。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、北京诺博国际物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向李瑞和支付赔偿金183.91元（直接汇入北京市住房资金管理中心专户账号，专户银行名称及联行号：光大银行北京花园路支行，专户账号：×××，业主：李瑞和；房屋坐落：北京市丰台区丰桥路2号院4号楼2层2单元202）；二、驳回李瑞和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410元，由北京诺博国际物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起十五日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 刘 晔人民陪审员 李 盾人民陪审员 周立霞二〇一九年三月二十九日书 记 员 陈志博