辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终947号上诉人（原审原告）：韩玉玲，女，1965年12月31日出生，汉族，住鞍山市千山区。委托诉讼代理人：李仲然，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王克钧，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鞍山港龙国信置业有限公司，住所地鞍山市达道湾开发区中小企业创业园****厂房**办公室。法定代表人：刘完树，该公司董事长。委托诉讼代理人：隗琦，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄丽红，辽宁杜泽律师事务所律师。上诉人韩玉玲因与被上诉人鞍山港龙国信置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2018）辽0303民初3840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人韩玉玲的委托诉讼代理人李仲然、被上诉人鞍山港龙国信置业有限公司的委托诉讼代理人隗琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人韩玉玲上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人鞍山港龙国信置业有限公司以105,286元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的130%为利率，向上诉人支付自2015年7月2日起至被上诉人实际交付案涉商铺之日止的逾期交房违约金，或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:上诉人与被上诉人订立的商品房买卖合同约定，逾期交房每日按总房款的万分之八向上诉人支付违约金。一审过程中，上诉人已主动大幅度降低了违约金数额，但一审法院仍未支持，原审判决违约金数额过低。鞍山港龙国信置业有限公司辩称，服从原审判决。韩玉玲向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期交付房屋的违约金18,087.7元（自2015年7月2日起至2018年11月1日）；2、被告支付2018年11月2日起至实际交房止的违约金，按每月每平30元的标准支付；3、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月29日，原告与被告签订商品房买卖合同以及合同补充协议两份，合同约定被告将位于鞍山市铁西区建设大道969号A馆2层5街5号的商业网点（产籍号为2-60-9-1371）出售给原告，房屋价款总计105,286元。合同第八条约定出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金。3、双方同意按以下方式处理，详见附件四。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，责任由买受人承担。双方同意按以下方式处理，详见附件四。附件四-合同补充协议第五条约定，关于交接的约定：1、以出卖人书面通知买受人办理该房屋交付手续为依据，如买受人在交房通知规定的交房最后期限内，未办理该房屋交接手续的，视同买受人已经按期验收并接收该房屋和出卖人已经履行完毕对该房屋的交付义务。……5、因本项目分期开发，如出卖人就该房屋已达到竣工验收条件，但政府相关部门要求后期工程均完成竣工后再发放《交付备案证书》的，出卖人可据实延期且不承担违约责任。附件四-合同补充协议第八条约定，关于本合同第九条的补充约定，因专业市场的特殊性，公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场作旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房；逾期不超过90天的，买受人同意出卖人无需支付违约金。若该房屋提前交付使用，买受人同意按出卖人发出的交接通知的规定办理该房屋交接手续。补充协议第十一条约定：关于市场统一运营管理和繁荣的约定，买受人须在本合同签订时与出卖人指定的经营管理公司签订相关协议。商品房销售合同签订后，原告依约交付房款105,286元，被告于2013年11月12日出具销售不动产统一发票。商品房销售合同签订后，原告与鞍山义乌商贸城管理有限公司签订鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议，协议第二条第2款约定，鉴于市场统一开业和商户进场及商铺装修、布货等需要，甲方统一委托和协助乙方（鞍山义乌商贸城管理有限公司）办理该商铺的交接手续，并应于该商铺出卖人通知交接该商铺之日起即将该商铺交付乙方或乙方指定的承租使用人；若甲方逾期办理该商铺交接手续的，乙方有权代表甲方与该商铺的出卖人直接交接该商铺（本协议可视为甲方特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与该商铺出卖人办理完毕房屋交接和房产权证手续），并将该商铺交付给乙方招商的承租使用人用于装修和经营，但甲方仍需及时办理该商铺的产权登记等相关手续。另查，2015年9月26日，被告与鞍山义乌商贸城管理有限公司办理物业交接手续，被告将包括原告房屋在内的A馆铺位交付给鞍山义乌商贸城管理有限公司。另查，2015年9月26日，原告在鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认通知书、鞍山义乌国际商贸城房屋交接通知书上签字。2015年10月1日，原告在鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认书上签字。2017年6月17日，被告就涉案项目鞍山义乌商贸城启幕。一审法院认为，原告与被告签订的商品房销售合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。原告与被告应当按照签订的协议履行自己的义务，该案的争议焦点在于，被告是否按照合同的约定向原告交付房屋。据此，被告向原告交付房屋时应当满足：1、依据合同约定的时间向原告交付房屋。2、依据合同约定的交付交接条件，向原告交付房屋。就被告是否依据合同约定的时间向原告交付房屋一节，被告向法庭提供证据，证明被告已经于2015年9月26日交付房屋，但合同约定的房屋交付时间为2015年7月1日，合同约定逾期交付房屋导致合同解除的时间为逾期30日之后，即2015年7月31日，被告既没有向原告按期交付房屋，也没有如其答辩意见中说明的按期向鞍山义乌商贸城管理有限公司交付房屋，因此，被告的行为已经构成逾期交房，应当承担逾期交房的责任。就依据合同约定的交付交接条件，向原告交付房屋一节，被告向法庭提供了交接单、交接确认单，但被告没有提供合同约定的和法律规定的交接时应当出具的手续，特别是商品房买卖合同第八条明确约定了应当具备商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求。商品房买卖合同的附件四，合同补充协议里也明确约定了《交付备案证书》，这些约定能够说明，被告在交付房屋时应当知晓准备哪些文件，随交付房屋时一并交付，但被告并未提供证据证明，故被告在交付房屋时交付的房屋并不具备合同约定的和法律规定的交付条件，在原告当庭不同意的情况下，被告的交付行为未完成。综上，被告没有按照合同约定的时间和交付交接条件交付房屋，已经逾期交付房屋，应当承担逾期交付房屋的违约责任。依据商品房销售合同第九条第2款的约定，原告要求支付逾期交房的违约金，有事实和法律依据，该院予以支持。关于原告请求判令被告支付违约金的数额一节，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据合同约定的违约金为支付已交付房价款万分之8的违约金，合计29.2%，远高于中国人民银行同期贷款利率，原告也没有就其实际损失提供证据证明。因本案件系系列案件，购买鞍山港龙国信置业有限公司的业主在购房时，该建筑的一楼与三楼的房屋单价差异较大，如果均按照每平每月的固定单价计算损失，显失公平，故该院认为以中国人民银行同期贷款利率计算违约金为宜，故原告关于支付违约金的请求，对于合理部分予以支持。关于原告要求在2018年11月2日以后按照每月每平方米30元的标准支付违约金至实际交房时的请求，原告的请求既没有法律规定，也没有合同约定，该院不予支持。关于被告辩称原告委托鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋，鞍山义乌商贸城管理有限公司已经接收房屋，故被告没有违约一节，首先，根据鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议第二条第2款的约定，只有在原告逾期办理该商铺交接手续的情况下，鞍山义乌商贸城管理有限公司才获得授权代理原告接收房屋，而被告没有在合同约定的期限内通知过原告接收房屋，合同约定的条件未成就，鞍山义乌商贸城管理有限公司并未获得授权代为接收房屋，因此，鞍山义乌商贸城管理有限公司没有取得代为原告接收房屋的代理权。其次，鞍山义乌商贸城管理有限公司是在被告已经违约的情况下交付的房屋，即使鞍山义乌商贸城管理有限公司代原告接收房屋，也属超越代理权，现原告明确表示不同意接收房屋，故鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋的行为对原告无效。综上，被告的此项辩称没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定,判决：被告鞍山港龙国信置业有限公司于该判决生效之日起10日内向原告韩玉玲支付逾期交房的违约金，违约金的计算标准为以105,286元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年7月2日起至实际交房之日止的利息。如果被告未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252.19元，原告已预交，由被告承担，被告在履行上述义务时一并支付。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为一审判决按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金是否适当。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方当事人在合同中约定了违约金的计算方法，上诉人尽管在一审期间主张由被上诉人向其支付违约金，但未能提交足以证明因被上诉人违约行为造成其实际损失数额的相关证据，被上诉人对于上诉人的此项主张不予认可并提出了抗辩，二审期间双方当事人对于原审判决确定的违约金计算的起止日期均未提出异议，本院对该项事实予以确认。关于违约金计算的利率问题，本院认为，合同法规定的违约金兼具补偿和惩罚的双重性质，且以补偿性为主，惩罚性为辅。原审法院结合本案实际，综合考量涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，认定上诉人主张的违约金数额过高，并对其主张的违约金数额予以调整，符合法律规定。原审判决确定违约金以上诉人已付购房款数额为本金，并按中国人民银行同期贷款利率计算，并无不当，本院予以维持。上诉人关于应当以已付购房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率的130%为利率计算违约金的上诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，韩玉玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩玉玲承担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 张 彤审判员 王珍付二〇一九年三月二十七日法官助理闫亚书记员姜珊