苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0506民初9328号 原告：苏州余氏物业管理有限公司，住所地苏州市十全街**。 法定代表人：余小丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩祎、金佩霞，江苏执着律师事务所律师。 被告：笪长华，男，1952年8月18日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：房兰芳，女，1956年7月14日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 上述两被告共同委托代理人：顾琴华，江苏狮山律师事务所律师。 原告苏州余氏物业管理有限公司（以下简称余氏物业公司）与被告笪长华、房兰芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩祎，两被告共同委托诉讼代理人顾琴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余氏物业公司向本院提出诉讼请求：1.两被告支付自2010年6月1日至2016年12月31日的物业费99186.08元及该款自2017年1月1日至实际给付之日止按照年利率6%计算的利息;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：其与苏州万恒商贸有限公司订立了《苏州市前期物业管理委托合同》，委托其为苏州太湖新城商务广场提供物业管理服务，物业服务费的标准为3.8元/月/平方米。根据该合同约定及法律规定，每位业主都应按期主动缴纳物业费。两被告作为7501室、7601室、7603室、7606室、7704室、7705室、7802室业主，自2010年6月1日至2016年12月31日从未缴纳物业费，合计拖欠物业费99186.08元。其多次催要并且寄送律师函，被告均置若罔闻，故其诉至法院。 被告笪长华、房兰芳共同辩称，原、被告不存在物业服务合同关系，原告的物业费请求权已过诉讼时效，且物业费应当由经营方承担，其不应承担，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经本院审理查明如下事实:位于苏州市吴中区，该7套房屋建筑面积均为47.2平方米，房屋用途均为非居住用房，权利人均为被告笪长华、房兰芳，共有方式均为共同共有。 2011年6月1日、2012年6月1日，苏州万恒商贸有限公司作为甲方、原告余氏物业公司作为乙方两次签订了《苏州市前期物业管理委托合同》，该合同主要内容均为，甲方将苏州太湖新城商务广场委托乙方实行物业管理，物业类型为酒店式公寓，前期物业管理期限分别为2011年6月1日至2012年5月31日、2012年6月1日至2014年5月31日；前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下列约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅3.8元/月•平方米、商业0.5/月•平方米，甲方未出售和出租房由甲方全额交纳；合同期期满，业主委员会没有将续聘或解聘意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方续继管理的，视为合同自动延续。两次签订物业管理委托合同当日，苏州万恒商贸有限公司与原告均签订协议一份，载明：1、为了合理对本小区的物业管理服务，太湖新城商务广场二期南大门。2、二期的整个商铺和七号楼4-10层小户型房都由经营方自行管理，经营成本及产生和一切费用由经营方承担。3、为了配合苏州市吴中区胥口镇物业管理有限公司的综合管理，整个二期商铺和七号楼4-10层都按0.5元/月计算价格，7号楼由中青国际公寓酒店管理有限公司按年支付。4、5号楼一楼及6、7号楼、太湖新城商务广场商业用房物业费全部按0.5元/月计算。5、二期地下车库归中青旅酒店使用。2011年6月1日原告按约进驻进行物业管理。 2014年6月1日，苏州万恒商贸有限公司作为甲方、原告余氏物业公司作为乙方签订了《苏州市前期物业管理委托合同》，该合同主要内容为,甲方将苏州太湖新城商务广场委托乙方实行物业管理，物业类型为酒店式公寓，前期物业管理期限自2014年6月1日至2015年5月31日。前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下列约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），1-7号楼3.8元/月·平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额缴纳。双方的附件协议中载明：1、5号楼一楼、6号楼、7号楼1-3层商业用房物业费按0.5元/㎡/月计算。2、7号楼4-10层按3.8元/㎡/月计算。 另查，2015年5月22日，苏州万恒商贸有限公司、苏州月光房地产开发有限公司向原告发出终止物业合同通知书，不再与原告续签物业合同，物业服务合同于2015年5月31日届满。 再查，苏州万恒商贸有限公司作为甲方、江苏高正物业管理有限公司苏州分公司（以下简称高正物业公司）作为乙方签订了《苏州市前期物业管理委托合同》，该合同主要内容为，甲方将星城铭座委托乙方实行物业管理，物业类型为公寓，坐落位置为吴中区孙武路602号，物业管理期限分别为2015年6月1日至2017年5月31日。在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定）公寓3.8元/月·平方米，其中5#1层、6#、7#按0.5元/月·平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额缴纳。 又查，苏州工业园区人民法院民事判决书一份[案号：（2018）苏0591民初6360号]，反映该院于2018年7月16日受理余氏物业公司诉高正物业公司、韩卫兵合同纠纷一案，余氏物业公司要求高正物业公司、韩卫兵返还现金150000元，韩卫兵返还太湖新城商务广场4幢538号房屋并协助太湖新城商务广场4幢538号房屋过户事宜，承担相应过户费用。苏州工业园区人民法院查明：2016年9月6日，余氏物业公司、余小丽（乙方）与高正物业公司、韩卫兵（甲方）就甲方在太湖新城商务广场（星城铭座）物业管理服务及费用事宜经沟通签订补充协议，约定如下：1、基于双方2015年12月15日签署的协议及借款担保材料之内容，乙方收取甲方于2015年6月1日至2015年12月31日服务于上述小区所发生的业主欠缴的物业费并应主动向业主开具票据。2、双方各自保障己方合法身份及自身与物业管理公司权益，乙方余小丽与苏州国泰南园物业管理有限公司和余氏物业公司或其他第三方公司之间的责任关系及权益分配由乙方全权负责、与甲方无关。该项目不论乙方是否接续或以何种名义接续、费用催缴以及该小区项目任何物业管理发生的关联或非关联责权利事务均由乙方全权负责承担，甲方无任何关联或追溯责任和义务。双方以项目现场现状面貌为准，于2016年1月1日己完成现场交接、结算协议履行完毕无异议。3、甲方己于2016年7月6日拥有该小区4538室产权，出于人情世故同意乙方于2016年9月10日清空房屋并交付钥匙。若延期未果，甲方自行换锁、清空房屋或清退租客所带来的损失责任由乙方全权承担。4、本补充协议是甲方为配合乙方催缴费用而于2016年9月6日发布的声明（NO.201601）并同时签署的备忘协议，该声明内容以本协议为前提条件方为有效。苏州工业园区人民法院认为，转让物业管理费收取权利系由双方通过2015年12月15日签订的协议以及2016年9月6日签订的《补充协议》所确认，两份协议系各方真实意思表示，依法成立生效；高正物业公司出具的声明中载明高正物业公司将太湖新城商务广场2015年6月1日至2015年12月31日的物业费权益转让给余氏物业公司，可以认定余氏物业公司对于高正物业公司实际已经完成太湖新城商务广场物业管理并交接的事宜没有异议，高正物业公司履行了补充协议的约定，双方当事人就债权转让以及以物抵债达成一致意思表示，且已履行完毕；余氏物业公司要求解除双方的合同，返还已支付的款项及太湖新城商务广场4幢538的房屋，缺乏法律依据，遂于2018年10月16日判决驳回余氏物业公司的全部诉讼请求。 又查,苏州市姑苏区人民法院民事判决书一份[案号：（2018）苏0591民初5572号]，反映该院于2018年8月31日受理南园物业公司诉余氏物业公司委托合同纠纷一案，南园物业公司要求余氏物业公司返还代收的物业费603950元。苏州市姑苏区人民法院认为，根据南园物业公司提供的《苏州市前期物业管理委托合同》、《太湖新城商务广场物业管理委托合同》，南园物业公司在2016年-2017年期间内为太湖新城商务广场小区的物业管理公司，此期间内余氏物业公司向该小区业主收取的物业费用应返还给南园物业公司。根据余氏物业公司统计制作的《2018年太湖新城商业广场小区物业费收费明细表（1号楼至7号楼）》，余氏物业公司共收取2016年-2017年期间物业费用472934.50元，扣除南园物业公司自认已收到的32659元、用于冲抵的南园物业公司收取的2016年以前的物业费41501元，余氏物业公司应返还南园物业费款项398774.50元。 关于原告为被告提供物业管理的期间。原告称，其于2011年6月1日至2015年5月31日为被告所在的案涉小区提供物业服务。2015年6月1日后该小区由高正物业公司管理，并将收费的权利转让给其。自2016年1月1日起南园物业公司进场至今，由其代收物业费。故其主张2010年6月1日至2016年12月31日的物业费，但其无法提供证据证明何时起为被告的案涉房屋提供物业服务。针对上述陈述，原告向本院提交如下证据： 1.2016年9月6日，余氏物业公司、余小丽（乙方）与高正物业公司、韩卫兵（甲方）就甲方在太湖新城商务广场（星城铭座）物业管理服务及费用事宜经沟通签订补充协议。 2.高正物业公司出具的声明一份，载明余氏物业公司向我司购买并拥有2015年6月1日至2015年12月31日服务期间发生的物业费权益，请广大应期欠费的业主及时向该公司缴纳欠付的物业费并索取有效票据。 3.原告（乙方）与南园物业公司（甲方）于2016年7月1日签订的《委托代收物业费协议书》复印件一份，约定乙方在太湖新城商务广场共签约房屋租赁（500）户，物业费用全部由乙方代收代缴，甲方不得上门或以电话、邮件等方式对上述房屋业主进行催缴，自2016年6月1日起乙方将60000元/月物业费（每月40户，每户1500元）汇入甲方账户，协议有效期自2016年6月1日起至甲方和小区开发商签订的物业合同到期止。 被告质证后称，2015年6月1日至2016年12月31日不是由原告提供物业服务，故该期间物业费不应由原告代收。原告虽于2011年6月1日开始进驻案涉小区，但不应自2011年6月1日起算被告的物业费，其购买该7套房屋系一手房，是抵债的，其无法确认该7套房屋是何时交付，且交付后其直接租赁给苏州中青尚格酒店有限公司统一管理，并向本院提供两被告与苏州中青尚格酒店有限公司签订的案涉7套房屋的租赁合同：其中，7幢802号签订于2011年12月12日，约定租赁期限为2010年5月1日起至2022年4月30日止，于2013年6月24日再次签订，约定租赁期限为2013年5月1日至2022年4月30日；其余6套房屋的租赁合同均签订于2013年6月24日签订，约定租赁期限均为2013年5月1日至2022年4月30日。原告质证后称，被告与案外人苏州中青尚格酒店有限公司签订的租赁合同的真实性无法确认。 关于本案物业费的承担主体及物业费已交纳情况。被告认为，原告与苏州万恒商贸有限公司约定，7号楼由中青国际公寓酒店管理有限公司按年支付，且其与苏州中青尚格酒店有限公司签订的租赁合同中均约定，租赁期内物业费由苏州中青尚格酒店有限公司负担，故物业费应当由苏州中青尚格酒店有限公司承担，不应当由被告承担；且苏州中青尚格酒店有限公司已支付原告物业费20238元，2016年上半年物业费已由江苏途家置业有限公司胥口分公司交纳。为此，向本院提供如下证据：1.苏州中青尚格酒店有限公司审计报告一份，该审计报告的审计期间为2011年1月1日至2013年12月31日，经营情况说明中酒店物业费用为20238元。2.江苏途家置业有限公司胥口分公司2016年上半年物业费缴纳证明一份，主要内容为江苏途家置业有限公司胥口分公司于2016年4月已按0.5元/平米，每户按40平米计算，合计为每户20元/月，总计20元/月*6个月*105户=12600元，包括案涉7套房屋的物业费已全部缴纳。3.中国银行付款回单一份，载明江苏途家置业有限公司胥口分公司于2016年4月14日转账给南园物业公司物业管理费11800元。原告质证后称，其没有收到苏州中青尚格酒店有限公司的物业费，审计报告中无法看出该物业费20238元支付给其，且从该数额上看，明显不是物业费，且苏州中青尚格酒店有限公司已经于2012年不再经营；对江苏途家置业有限公司胥口分公司的银行转账凭证予以认可，但无法看出哪户支付的物业费。 关于物业费标准。原告称，其与苏州万恒商贸有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》中约定，住宅3.8元/月·平方米、商业0.5元/月·平方米，被告7套房屋均为住宅，应当按照3.8元/月·平方米计算物业费。被告对原告的上述陈述不予认可，其认为根据合同、协议及附件协议约定，其所有的涉案房屋应当按照0.5元/㎡/月的标准计算物业费。 关于本案原告的物业费请求权是否经过诉讼时效。原告称，其一直向实际租户催讨物业费，律师函是直接向租户送达的，但租户没有签字，也无证据其已向被告邮寄律师函。为此，原告并向本院提供了律师函两份：江苏诚鑫律师事务所于2014年12月1日向被告笪长华催收2010年6月1日至2014年12月31日物业费；安徽舒洲律师事务所律师事务所于2015年12月31日向被告笪长华催收2010年6月1日起至2016年12月31日物业费。被告质证后称，其没有收到过上述律师函，物业费请求权已经过诉讼时效。 以上事实，由不动产登记簿查询记录、苏州市前期物业管理委托合同、协议、附件协议、终止物业合同通知书、补充协议、声明、民事判决书、委托代收物业费协议书、律师函、房屋租赁合同、审计报告、物业费缴纳证明、银行付款回单以及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为涉案物业业主接受了原告的物业服务，应交纳物业管理服务费。 关于2010年6月1日至2011年6月1日期间的物业费。因原告未提供证据证明该期间其为被告所在小区提供物业服务，故本院对原告主张该期间的物业费不予支持。 关于2011年6月1日至2015年5月31日期间的物业费。根据原告与开发商签订的《苏州市前期物业管理委托合同》及协议，本院确认原告自2011年6月1日至2015年5月31日期间对被告所在小区实施管理。被告抗辩原告该期间的物业费请求权诉讼时效已过，原告未向本院提供充分证据证明原告在诉讼时效期间内向被告主张过物业费。故本院认定自2011年6月1日至2015年5月31日期间的物业费请求权至本案起诉之日即2018年10月24日已过诉讼时效，本院不予支持原告主张该期间的物业费。 关于2015年5月31日至2015年12月31日期间的物业费。原告称，2015年6月1日至2015年12月31日该小区由高正物业公司管理，并将收取物业费的权利转让给其，其向高正物业公司支付了转让对价，故其主张2011年6月1日至2015年12月31日期间的物业费。根据原告提供的声明、高正物业公司与开发商签订的《苏州市前期物业管理委托合同》，以及苏州工业园区人民法院的民事判决书，可确认高正物业公司自2015年6月1日起至2015年12月31日为涉案小区提供了物业管理服务，并将收取物业费的债权转让与原告的事实，故原告亦有权向被告主张其受让的2015年6月1日至2015年12月31日期间的物业费。被告抗辩该期间的物业费请求权亦已过诉讼时效，且应当由物业实际使用人即租户交纳物业费。本院认为，首先，该期间的物业费请求权诉讼时效未经过。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”即便被告与实际物业使用人在租赁合同中约定物业费由实际物业使用人支付，原告仍可向被告主张该段期间的物业费，且被告未能证明其或实际使用物业人履行支付物业费的义务，故根据高正物业公司与开发商签订的《苏州市前期物业管理委托合同》约定，7#按0.5元/月·平方米收取物业费，被告应当支付原告物业费为991.2元（47.2平方米*0.5元/月·平方米*6个月*7套）及该款自2017年1月1日至实际支付之日按照年利率6%的利息。 关于2015年6月1日至2016年12月31日期间的物业费。2016年1月1日至2016年12月31日期间由南园物业公司为案涉小区提供物业，原告主张根据其与南园物业公司委托代收物业费的协议，其有权向被告收取该期间的物业费。但根据苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0591民初5572号民事判决，南园物业公司与余氏物业公司就该期间的代收物业费发生争议并进行了诉讼，为避免再次发生争议，不应由余氏物业公司向被告主张该期间的物业费，故本院对原告向被告主张该期间的物业费不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下： 一、被告笪长华、房兰芳于本判决生效之日起十日内支付原告苏州余氏物业管理有限公司物业费人民币991.2元及该款自2017年1月1日至实际支付之日按照年利率6%的利息。 二、驳回原告苏州余氏物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2462元，由原告苏州余氏物业管理有限公司负担2412元，被告笪长华、房兰芳共同负担50元。被告负担部分已由原告预交，被告笪长华、房兰芳于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏福路支行；账号：10×××76。 （此页无正文） 审 判 长  王东海 人民陪审员  平建英 人民陪审员  浦福兴 二〇一九年三月十一日 法官 助理  孙文科 书 记 员  周丽佳