湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1102民初2352号 原告：陈满华，男。 委托诉讼代理人：贺建辉，湖南靖兴律师事务所律师。 被告：李荣阶，男。 被告：李解阶，男。 被告：李建智，男。 被告：李四军，男。 以上四被告委托诉讼代理人：卿敬楷，湖南金钰律师事务所律师。 被告：周亚军，男。 原告陈满华与被告李荣阶、李解阶、李建智、李四军、周亚军合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈满华及其委托诉讼代理人贺建辉、被告李荣阶、李解阶、李建智、李四军及其共同的委托诉讼代理人卿敬楷、被告周亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈满华向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《建房土地转让合同》无效；2、判令五被告向原告返还剩余购地款75000元，五被告承担连带责任；3、判令五被告向原告支付逾期违约的银行利息8920元（本金按150000元计算，时间自2016年11月1日起至2018年2月11日止）；4、判令五被告承担逾期返还剩余购地款的违约金22500元（自2018年2月12日起计算），五被告承担连带责任；5、五被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年7月8日，原告陈满华与上述五被告就位于珠山镇323国道伐家村水库尾部的珠山村第三生产大队荒山村（峦山村）的门面（八米）土地签订了《建房地转让合同》。原告按合同约定向上述五被告支付了购地款150000元。因五被告未取得土地合法使用证明，致使原告购买的土地一直无法建房，现依法具状，请求人民法院确认《建房地转让合同》无效，并依法判令五被告向原告返还剩余购地款并赔偿因此给原告造成的各项经济损失。 被告李解阶、周亚军、李四军、李荣阶、李建智辩称，1、原、被告双方签订的《建房地转让合同》是在平等、自愿的原则下签订的，不存在强迫、欺骗，因珠山镇政府对该土地暂没作出规划，被告一时办不出建房手续，因此被告不存在违约的情况，被告只是协助配合办理建房手续，所以不至于全部责任在原告。2、如《建房地转让合同》无效，那么应当按照合同法第58条的规定进行处理，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。3、原告的第三、四项诉请无法律依据，原、被告的买卖土地的行为属违法行为，违法行为法律不会支持利息和违约金。根据《土地管理法》第73条明确禁止非法转让土地。被告只有将土地款作为违法所得交给国土局没收。4、周亚军已经全部退出所收的购地款，李荣阶已退还购地款10万元，李四军已退9万元，李建智已退2.6375万元。 原告围绕诉讼请求依法提交了建房地转让合同、收据、承诺书、人民调解协议书，被告经质证，对合同真实性不表异议，本院对其真实性予以确认。被告质证提出合同无效，因被告出卖的宅基地为集体所有，法律规定禁止非法买卖土地，认定为无效合同，经审查，原、被告签订的合同违反法律禁止性规定，应属无效合同。收据，被告经质证无异议，本院予以确认。人民调解协议书，被告李解阶未在调解协议上签名，未能体现双方当事人的真实意思表示，不能对双方当事人产生约束力。 被告提交荒山租赁合同，被告李荣阶、李建智、李四军、周亚军租赁给原告的荒山系从吕备战、吕乙保等人处租赁所得。领条3份及退款明细，证实被告已经向原告退还购地款72500元，本院予以确认。 根据原告提交的证据、本案的庭审记录以及本院对证据的分析、认定，本院确认本案的如下事实： 2014年7月5日，李解阶、周亚军、李四军、李荣阶、李建智（甲方）与原告陈满华签订了建房地转让合同，其中合同上李解阶的签名为李荣阶代为签名。经甲、乙双方友好协商，本着自愿平等的原则，订立如下购地协议：一、宅基地坐落在新3**国道伐家村水库尾部，珠山村第三生产队荒山，名叫峦山仔。门面地坐南朝北，宽为捌米，深为36米（即从马路的边线起建房前墙止为20米，前墙起至后墙为16米），定价为壹拾肆万捌仟伍佰元转让给乙方建房使用。二、甲方保证乙方所购地皮，无任何矛盾和纠纷，在办理相关建房手续和国家一切税收时，由乙方出资，甲方协助配合。三、甲方负责水、电、路主线主管到位，但水电开户费开支费用由乙方支付。四、如果乙方建房时出现地皮纠纷不准建房，所有损失费及门面费均由甲方赔偿给乙方。五、乙方所购宅基地为永久性使用，交款后以收款条据为依据。后原告于2014年7月7日向被告支付了购地款150760元。后因政府规划问题，原告未能如期建房。2016年2月14日，被告李荣阶、李建智、周亚军、李四军（乙方）向原告陈满华等人（甲方）出具了承诺，经甲乙双方协商一致，达成如下承诺，乙方购买甲方门面地于2016年10月底建房，若不能按时建房，乙方有权提出退地退购地款，甲方无权干涉，超过建房时间，乙方继续要地建房，甲乙双方按照合同继续有效。如有特殊情况，不能建房，甲方需按银行最高利息计付给乙方。承诺人李荣阶、李建智、周亚军、李四军。2017年8月2日，李荣阶、李建智、周亚军、李四军与陈满华、陈宝国、唐木冬、王冬冬、唐广明在零陵区珠山镇人民调解委员会的主持下，达成了调解协议，但被告李解阶未在调解协议上签名。2018年2月11日，原告收到被告李荣阶退还的购地款72500元，尚欠77500元未退还。后原告仍不能建房，故诉至本院要求被告返还剩余购地款并赔偿相应的损失。 本院认为，原告陈满华等五人与被告李解阶、周亚军、李四军、李荣阶、李建智签订了建房地转让合同，虽然合同上李解阶为李荣阶代为签名，但李解阶、周亚军、李四军、李荣阶、李建智对收到了原告的购地款的事实无异议，视为其对合同的部分履行进行了认可。根据土地管理法的相关规定，任何单位和个人不得侵占、买卖和其他形式非法转让土地。原、被告签订的合同中载明原告所购宅基地为永久性使用，可认定该建房地转让合同为一个土地买卖协议，土地买卖是我国法律明令禁止的行为，根据合同法第五十二条之规定，双方之间签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同。故对于原告诉请的要求确认原、被告签订的《建房地转让合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。现被告已经返还原告购地款72500元，剩余购地款77500元被告亦应当予以返还，故原告要求五被告返还剩余购地款75000的诉讼请求，本院予以支持。周亚军、李四军、李荣阶、李建智与原告陈满华在人民调解委员会达成了调解协议，但李解阶作为合同的一方当事人并未在调解协议上签名，该协议内容对双方当事人不产生约束力。因被告在2016年10月底向原告承诺，如不能按期建房，原告可以退购地款，且可按银行最高利息计付给原告。现因合同无效给原告造成的损失，原告起诉自2016年11月1日起至2018年2月11日，可按购地款150000元以中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息给原告。故对于原告要求五被告支付逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。原告请求的按调解协议计算违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原、被告于2014年7月5日签订的《建房地转让合同》无效； 二、被告李解阶、周亚军、李四军、李荣阶、李建智于本判决生效之日起十日内偿还原告陈满华购地款75000元并支付逾期利息（计息方式：以本金150000元为基数，自2016年11月1日按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年2月11日）； 三、驳回原告陈满华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2428元，由被告李解阶、周亚军、李四军、李荣阶、李建智负担1711元，原告陈满华承担717元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  韩 新 军 代理审判员  贺 少 玲 人民陪审员  胡 克 俭 二〇一九年三月二十八日 书 记 员  贺 玲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。