四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终1705号 上诉人（原审被告，反诉原告）:王灿,男,汉族,1989年9月6日出生,住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：段士芳，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：成都致方置业有限公司,住所地，成都市青羊区苏坡中路**商业****。 法定代表人：史立同，执行董事。 委托诉讼代理人：钟林江，四川致高律师事务所律师。 上诉人王灿与被上诉人成都致方置业有限公司（以下简称致方置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初2529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 王灿上诉请求：一、请求撤销原审判决，并依法改判驳回致方置业的诉讼请求，支持王灿的反诉请求。二、致方置业承担本案一审及二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决解除《商铺租赁合同》错误。因致方置业提供的商铺具有烟道漏烟等情形，即不符合营业要求，也影响员工和客户身体健康，经营无以为继，租赁合同目的无法实现，王灿享有解除权。而王灿已经在2017年7月明确要求要撤场，已经以实际行动行使单方解除权，案涉合同至迟于2017年7月已经解除。二、一审法院认定王灿未交2017年7月之前的租金、电费、物业费属于违约行为的认定错误。致方置业出租商铺有烟道漏烟等情形，且未在合理期限进行修复或提供担保，王灿享有不安抗辩权，故未缴纳房租、电费、物业费不是违约行为。三、一审法院对由王灿承担2017年7月到2017年9月房租的认定错误。致方置业在明知王灿不可能继续履行合同的情况下，对于租赁物闲置有过错的，不得就扩大的损失要求赔偿。故2017年7月至2017年9月的租金属于致方置业自行扩大的损失，不应由王灿承担。四、一审法院对代缴电费、物管费的违约金判断错误，电费和物管费根据约定系按月收取，故即便判决王灿承担2017年1月至2017年9月的物管费，其2017年1月物管费的支付期间应当是9个月，其2017年9月物管费的滞纳期间应当是1个月，而一审法院全部按9个月计算错误。同理，一审法院如此计算电费滞纳金亦错误。同时致方置业主张月6％的滞纳金约定过高，且致方置业未提供其损失依据。 致方置业答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、王灿是违约方，未按合同约定缴纳租金，不享有解除权，其称以实际行为行使单方解除权既无法律规定，也无合同约定。二、致方置业代王灿缴纳的电费、物管费在租赁期间应由王灿承担，且上述费用的损失已经实际产生，一审法院的判决认定物管费的管理期间及数额符合合同约定。第三、致方置业与王灿约定的滞纳金并未超过30%，一审法院判决正确。第四、双方的合同明确约定王灿向致方置业缴纳水电费和物管费，根据合同相对性原则致方置业向王灿收取前述费用完全合理。 致方置业向一审法院提出诉讼请求：1.确认解除商铺租赁合同；2.王灿向致方置业支付所欠房屋租金63544元、违约金2541.76元，合计66085.76元；3.本案的诉讼费用由王灿承担。审理中，致方置业增加诉讼请求：王灿支付致方置业物管费8936.1元、所欠电费4321.65元、违约金4110.61元，合计17368.36元。庭审中，致方置业变更第一项诉讼请求为：解除房屋租赁合同；并明确第二项诉讼请求中房屋租金的计算标准为：2017年1月1日至2017年8月31日，按照月租金7943元标准计算。 王灿向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令解除王灿与致方置业签订的《商铺租赁合同》；2.致方置业返还王灿保证金23829元，赔偿违约金23829元，经济损失96000元；3.诉讼费由致方置业承担。 一审法院经审理查明：2016年10月10日，致方置业（甲方）与王灿（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：王灿承租致方置业位于成都市青羊区东原时光道项目的光华南三路199号负一楼附1109号商铺出租给王灿经营使用，面积99.29平方米，用于经营餐饮类王小面品牌；租赁期限36个月，自2016年11月15日起至2019年11月14日止（含装修期）；交付时间为2016年11月15日；最终以实际交付时间为准；从2016年11月15日到2017年2月14日期间，月租赁费用7943元；2017年2月15日至2017年11月14日期间，租赁费用每月7943元；2017年11月15日至2018年11月14日期间，租赁费用每月8440元；商场管理费用10元/平方米·月，即每月993元；租赁费用按照先付款后使用的付款原则于每月25日支付下一月度租赁费用；承租期间的水、电、气等能源费用由王灿自行承担，按致方置业或物业服务公司的收费通知所约定的日期向致方置业或物业服务公司支付；王灿于合同签订后一日内向致方置业缴纳保证金23829元作为致方王灿履行合同的保证；在商铺交付之后，非本合同约定或者法律规定，因致方置业原因导致本合同无法履行而提前收回商铺的，致方置业应向王灿无息退还保证金和已缴纳尚未使用的租赁费、推广服务费、商铺管理费，并赔偿王灿三个月租金作为违约金；因王灿原因解除合同的，致方置业有权不予退还王灿已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其它款项），并将其作为违约金处理，同时致方置业有权留置王灿在商铺内的物品；若王灿违反合同约定，未在约定期限内全额缴纳租赁费、商场管理费及其他各项费用，致方置业有权每日向王灿按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，若王灿迟延缴纳前述款项超过7日的，致方置业有权单方解除合同；在租赁期内，若王灿拖欠致方置业租赁费、保证金、商场管理费、水电气任一费用或拖欠滞纳金，或因王灿违约或由于王灿的过错给致方置业造成损失，致方置业可以在无须预先通知王灿的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求王灿在10天内补足所扣除部分。 2018年5月，四川新东原物业服务有限公司出具的《姚星星等五商户欠租欠费清单》，其中载明：王灿欠电费（未计算滞纳金）4321.65元、欠2017年1月至2017年9月的物管费8936.1元（每月992.9元）、欠物管费滞纳金5361.66元（应交物业费的6%），合计17368.36元。 2018年2月13日，致方置业向四川新东原物业服务有限公司支付物业费1000000元。 2016年12月22日、2017年1月22日、2017年2月20日、2017年2月24日、2017年3月30日、2017年4月21日、2017年5月25日、2017年6月23日、2017年7月25日、2017年8月22日、2017年9月25日、2017年10月24日、2017年11月27日、2017年12月25日、2018年1月25日、2018年2月26日、2018年3月27日，致方置业分别向四川省电力公司成都市高新供电分公司缴纳电费141472.5元、141695.57元、224600.10元、133467.28元、176575.97元、211006.92元、209298.58元、238615.34元、329808.11元、444341.53元、298984.59元、278424.85元、231275.79元、230552.41元、339200.99元、434632.18元、304129.26元。 另查明，2017年1月10日，青羊区飘香金三顾冒菜店经工商注册登记，经营者王灿，经营场所位于成都市青羊区光华南三路**负**附**。 庭审中，双方确认王灿从2017年1月起欠付租金。 上述事实有致方置业的营业执照复印件、王灿的身份证复印件、《商铺租赁合同》、四川新东原物业服务有限公司出具的《姚星星等五商户欠租欠费清单》、中国民生银行转账凭证、四川增值税普通发票以及当事人陈述和庭审笔录等证据在案佐证。 一审法院认为，致方置业与王灿签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”及《商铺租赁合同》中关于“从2016年11月15日到2017年2月14日期间，月租赁费用7943元；2017年2月15日至2017年11月14日期间，租赁费用每月7943元；2017年11月15日至2018年11月14日期间，租赁费用每月8440元；租赁费用按照先付款后使用的付款原则于每月25日支付下一月度租赁费用”的约定，王灿从2017年1月起逾期支付房租，构成根本违约，故致方置业要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，王灿从2017年1月起逾期支付房租，致方置业有权要求王灿支付拖欠的2017年1月至2017年8月期间的房租63544元（7943元/月×8个月）。故致方置业要求王灿支付房租63544元的诉请，于法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及《商铺租赁合同》中关于“若王灿未在约定期限内全额缴纳租赁费、商场管理费及其他各项费用，致方置业有权每日向王灿按所欠费用的0.4%收取滞纳金”之约定，王灿从2017年1月起拖欠租金，构成违约，致方置业有权每日按王灿所欠费用0.4%收取滞纳金。致方置业仅要求王灿支付违约金2541.76元，系在法律规定的范围内放弃自己的诉讼权利，一审法院予以准许。故致方置业要求王灿支付违约金2541.76元的诉请成立，一审法院予以支持。王灿抗辩其不缴纳房租系因致方置业交付的房屋漏烟存在质量问题导致不能正常经营，王灿主张对其应缴未缴的房租予以减免没有法律依据，《商铺租赁合同》中也无约定，王灿也未按照《商铺（物品）移交清单》的标准进行移交退场。故对王灿的该项抗辩理由，一审法院不予支持。 关于致方置业要求王灿支付欠缴电费、物业费及违约金的诉讼请求。根据《商铺租赁合同》的约定，商场管理费用10元/平方米·月，即每月993元，承租期间的水、电、气等能源费用由王灿自行承担，按致方置业或物业服务公司的收费通知所约定的日期向致方置业或物业服务公司支付；若王灿未在约定期限内全额缴纳租赁费、商场管理费及其他各项费用，致方置业有权每日向王灿按所欠费用的0.4%收取滞纳金。致方置业提交了其向四川新东原物业服务有限公司支付物业管理费的转账凭证及2016年12月至2018年3月期间的电费缴费发票，并且四川新东原物业服务有限公司出具了《姚星星等五商户欠租欠费清单》，其中载明：王灿欠电费4321.65元、欠2017年1月至2017年9月的物管费8936.1元、欠物管费滞纳金5361.66元（应交物业费的6%），合计17368.36元。致方置业代王灿缴纳的电费、物管费在王灿承租期间应由王灿承担，且上述电费、物业费损失已经实际产生，故致方置业要求王灿赔偿其代缴的电费4321.65元、物管费8936.1元损失的诉请，一审法院予以支持。致方置业仅要求王灿支付违约金4110.61元，系在法律规定的范围内放弃自己的诉讼权利，一审法院予以准许。故致方置业要求王灿支付违约金4110.61元的诉请，一审法院予以支持。 基于前述认定，王灿作为合同的违约方无权主张解除合同，但基于前述认定，致方置业有权主张解除合同且一审法院予以支持。故对王灿要求解除《商铺租赁合同》的诉请，一审法院也予以支持。 关于王灿主张的损失赔偿。王灿未举证证明致方置业交付房屋时存在质量问题导致漏烟，亦未就房屋质量问题严重影响正常经营使用提供相关证据证明。王灿提交梁若菲和柯培均的书面证人证言，但未提交两证人的身份信息，且两证人也未到庭，故两份书面证人证言的真实性一审法院无法核实，对两份书面证人证言的证明力，一审法院不予采信。通过王灿提交的烟道维修记录载明的“5天维修且烟道已维修好”及洪祥燕的证人证言中陈述的“若将抽油烟机打开，就闻不到油烟”，能够证明案涉商铺曾有漏烟现象，但开启油烟机后不影响正常经营。但致方置业认可在5天烟道维修期间王灿存在租金损失，故对5天维修期间的经营损失，一审法院认定为1324元（7943元÷30天×5天）。故王灿主张的经济损失96000元，一审法院部分支持为1324元。《商铺租赁合同》约定，在商铺交付之后，非本合同约定或者法律规定，因致方置业原因导致本合同无法履行而提前收回商铺的，致方置业应向王灿无息退还保证金和已缴纳尚未使用的租赁费、推广服务费、商铺管理费，并赔偿王灿三个月租金作为违约金；因王灿原因解除合同的，致方置业有权不予退还王灿已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其它款项），并将其作为违约金处理。王灿主张因致方置业原因导致合同无法履行，返还保证金及赔偿违约金的诉请，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，致方置业的诉讼请求成立，一审法院予以支持。王灿的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、解除致方置业与王灿于2016年10月10日签订的《商铺租赁合同》；二、王灿于判决发生法律效力之日起十日内向致方置业支付房屋租金63544元及违约金2541.76元；三、王灿于判决发生法律效力之日起十日内向致方置业赔偿代缴的电费4321.65元、物管费8936.1元损失并支付违约金4110.61元；四、致方置业于判决发生法律效力之日起十日内向王灿赔偿经济损失1324元；五、驳回致方置业的其余诉讼请求。六、驳回王灿的其余诉讼请求。如果王灿未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1886元，此款已由致方置业预交，由王灿承担，并在履行上述给付义务时一并支付给致方置业。反诉案件受理费1587元，此款已由王灿预交，由致方置业承担15元，由王灿承担1572元，并在履行上述给付义务时一并支付给王灿。 二审中，致方置业对一审认定的事实部分无异议，无补充。王灿对双方租赁合同的解除时间及理由有异议，认为合同解除的理由为致方置业交付的商铺存在严重质量问题，王灿有权行使单方解除权。同时，王灿在致方置业邮寄所谓的解除合同的告知函之前已经向其作出即将解除合同的意思表示，并进行了相应的撤场，不存在违约情况。对王灿的异议内容，本院认为，王灿所称内容并非对一审查明事实的异议，而是对一审法院基于查明事实的认定有异议，故对王灿的异议意见，本院不予采纳。 二审中，致方置业、王灿均无新证据提交。 本院二审查明的事实及采信的证据和一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据双方的辩诉意见，本案的争议焦点为：一、王灿是否具有违约行为；二、王灿是否应当赔偿电费、物管费及违约金；四、致方置业是否应当返还王灿保证金、并赔偿经济损失。现将上述问题阐述如下： 一、王灿是否具有违约行为 案涉《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约享有权利、履行义务。本案中王灿称因案涉租赁物漏烟导致经营困难，案涉房屋存在严重质量问题无法实现合同目的，并基于此行使不安抗辩权及合同单方解除权。对此，本院认为，根据一审出庭证人证言，能够证明案涉租赁物确实曾经存在漏烟现象，但是根据证人陈述，在开启油烟机以后便不影响正常经营。同时通过王灿提交的烟道维修记录载明烟道5天已经维修好。故对于王灿上述主张，本院不予认可，案涉租赁物漏烟现象并不能导致案涉合同目的根本不能实现，王灿无权基于此行使单方解除权。对于王灿称其在2017年7月明确要求撤场，故案涉合同至迟在2017年7月已经解除，但到现在为止仍未办理房屋腾退手续也未将钥匙交还给致方置业，故对其主张本院不予认可。 根据案涉合同约定，王灿应当履行按时支付房屋租金的义务，但王灿自2017年1月起便未再支付租金，已经构成违约。致方置业基于此要求解除案涉合同于法有据，本院予以支持。庭审中，王灿对致方置业主张的未付租金的期间予以认可，现致方置业要求王灿支付其拖欠的2017年1月至2017年8月期间的房屋租金63544元，本院予以支持。根据《商铺租赁合同》第16.4条之约定，王灿逾期支付租金等费用，致方置业有权每日向其按所欠费用的0.4％收取滞纳金，然致方置业要求王灿支付违约金2541.76元，其放弃自身权利的行为不违反法律规定，一审法院以此认定支持致方置业要求王灿支付违约金2541.76元的主张并无不当，本院予以维持。 二、王灿是否应当赔偿电费、物管费及违约金 对于王灿是否应当赔偿电费、物管费，根据《商铺租赁合同》第6.1.2条、第6.3条约定，王灿均应按时支付电费、物管费。同时电费应由王灿向致方置业或者物业服务公司支付。故对于王灿称致方置业并非电费收费主体的主张，本院不予认可。根据致方置业提交支付物业费转账凭证，结合《姚星星等五商户欠租欠费清单》，因缴纳物管费及电费系王灿所应履行的合同义务，故其应当对致方置业代其在其承租期间缴纳的电费、物管费进行赔偿。对致方置业要求王灿赔偿其代缴电费4321.65元、物管费8936.1元损失的诉求，本院予以支持。因王灿未履行支付电费、物管费的义务，应当承担违约责任，致方置业所主张4110.61元违约金低于合同约定的违约金数额，致方置业有权合法放弃自己的权利，本院对其主张予以认可。 三、致方置业是否应当返还王灿保证金、赔偿违约金及经济损失 对保证金的返还，根据《商铺租赁合同》第8.3条约定，保证金退还条件为王灿在租赁期间未违约且未给致方置业造成损失，并按照合同约定交换商铺等。本案中王灿存在未按时支付租金、电费及物管费的违约情形，未达到保证金的退还条件，对王灿主张退还保证金和赔偿违约金，本院不予支持。对王灿主张要求致方置业赔偿其因漏烟造成的经济损失，一审出庭两位证人其证言不能证明漏烟导致案涉合同根本不能实现以及房屋存在严重质量问题。致方置业在一审庭审中认可因漏烟出现5日维修期以及该5日内存在损失，通过致方置业该自认结合烟道维修记录，一审法院认定因漏烟导致王灿损失为5天的损失及1324（7943元÷30天×5天）并未不当，本院予以维持。 综上所述，王灿的上诉请求不成立。一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费1886元，由王灿负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年三月十九日 书记员 郑 帅