浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）浙04民终2974号 上诉人（原审被告）：赵静章，男，1948年7月28日出生，汉族，住海盐县。 被上诉人（原审原告）：海盐县城市资产经营管理有限公司。住所地：海盐县武原街道河南西路**。统一社会信用代码：91330424685570603K。 法定代表人：高庭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵新华、徐月仙，浙江海赛律师事务所律师。 上诉人赵静章因与被上诉人海盐县城市资产经营管理有限公司（以下简称城市资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海盐县人民法院（2018）浙0424民初4231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限一个月。本案现已审理终结。 赵静章上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由城市资产公司承担。事实和理由：1.赵静章及其家庭成员自1954年起居住于案涉公租房至今，前后经历三代人，居住达64年之久，期间，按时按规定支付了租金。2.赵静章的母亲李瑞璇于2011年病故，其时赵静章确实误以为不需要变更承租人。3.赵静章及其母亲共同居住在案涉房屋直至其母亲病故。城市资产公司接管房屋后，在明知房屋破旧不堪的情况下不肯维修。为确保自身人身安全，目前购入面积为50平方米的二手房。由于经济困难，欠下的债务尚未还清。4.城市资产公司于2017年6月以通知调整租金为由，要求重签租赁合同，但是城市资产公司在没有评估住房质量及征求住户意见的情况下，单方确定价格为2.7元/平方米、5.4元/平方米两档次，后按租户的性质实行双轨制收取租金。按照政府的价格政策，应当按质论价，城市资产公司的做法显然没有依据。赵静章的房屋被定价为5.4元/平方米，赵静章认为不合理，也就暂时没有续签合同。一审法院认为双方已形成不定期租赁关系错误，双方之间并未对此进行约定，城市资产公司也从未就不定期租赁一事告知过赵静章。5.历史遗留的公租房，其租赁是终身的，甚至原承租人去世后，仍可由同住人继续使用。 城市资产公司辩称，案涉房屋的原承租人是李瑞璇，是其与房管所签订的租赁合同。李瑞璇于2011年去世，赵静章仍冒用她的名义继续与城市资产公司签订租赁合同。赵静章自身也已在外购买了私有住房，其应当将案涉房屋腾退给城市资产公司。 城市资产公司向一审法院起诉请求：1.赵静章将占用的武原街道杨家弄84号房屋腾空退还给城市资产公司；2.赵静章按租赁关系有效期间的租金标准向城市资产公司付清占用房屋期间的实际使用费（自2018年7月1日起暂算至2018年7月15日为18.45元）；3.赵静章负担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：李瑞璇系赵静章母亲。2012年3月16日，赵静章以李瑞璇的名义（作为乙方）与海盐县武原房地产管理所（作为甲方）签订《海盐县国家直管公有房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将坐落于海盐县3区杨家弄84号的房屋（使用面积41平方米）租赁给乙方；租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；该公房月租金为36.90元，租赁期限内如遇当地政府调整租金标准时，按调整后租金标准执行；乙方到甲方办公地点应按时缴纳房租。先付后租。房租一般每三个月支付一次，乙方应当在每支付周期第一个月的前10日一次付清房租，乙方也可以一次支付三个月以上的房租，如乙方资金紧也可以按月支付房租，如逾期交纳的，每逾期一天，应按月租金的百分之一加收滞纳金。合同另对解除条件、违约责任等做了明确约定。 2011年4月24日，李瑞璇因衰老去世。李瑞璇配偶早于李瑞璇死亡。李瑞璇去世后，涉案房屋租金由李瑞璇之子（即赵静章）仍按每月36.90元标准交付租金，本案城市资产公司起诉后，赵静章于2018年7月26日通过汇款形式向城市资产公司银行账户汇入221.40元，赵静章陈述该笔费用系交至2018年12月31日止的房屋租金，城市资产公司对该笔费用金额予以确认，但表示赵静章交纳该费用并不表示其同意继续将房屋出租给赵静章使用，对于其已交付的上述费用，城市资产公司作提存处理。 一审经查，涉案房屋产权为国有，已于2015年8月划转为海盐县城市投资集团有限公司管理，本案城市资产公司系海盐县城市投资集团有限公司下属的日常管理事务经办机构。 一审另查明，2018年6月1日，城市资产公司以在涉案房屋门口张贴通知的形式告知承租人李瑞璇因承租人拖欠租金累计达六个月以上或将房屋闲置空关达六个月以上，其有权提前解除租赁关系，并收回承租房屋。2018年6月21日，城市资产公司又以在涉案房屋门口张贴通知的形式告知赵静章因涉案房屋原承租人李瑞璇与配偶均已病故，其有权提前解除租赁合同，有权收回承租房屋，限赵静章在本通知发出之日起15日内搬空屋内所有物品并腾退房屋。但截至目前，赵静章未将涉案房屋腾退给城市资产公司。 一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、城市资产公司单方解除双方之间的房屋租赁合同的行为是否符合约定或法律规定，其要求赵静章腾退房屋的条件是否已经成就？二、赵静章在城市资产公司起诉后又交至城市资产公司的221.40元如何定性，如判决腾退房屋，则该费用如何处理？ 一、对于城市资产公司单方解除合同行为的效力以及其要求赵静章腾退的诉请是否可依法予以支持的问题。 本案中，海盐县武原房地产管理所与李瑞璇之间的房屋租赁合同到期后，作为李瑞璇之子的赵静章与出租方虽未就涉案房屋重新签订过书面租赁合同，但是赵静章按每月36.90元交付租金至2018年6月底，城市资产公司亦未在之前提出过异议，可视为双方形成了不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，当事人可随时主张解除合同。现城市资产公司于2018年6月21日以张贴形式通知赵静章，告知赵静章其有权提前解除合同，并要求赵静章于15日内即2018年7月7日前腾退房屋，可视为其已明确要求解除双方之间的租赁合同关系。因此，一审法院认为，城市资产公司于2018年6月21日通知赵静章腾退房屋，且给予赵静章腾退时间为15天，该行为不违反法律的相关规定，故一审法院对于城市资产公司要求赵静章腾退涉案租赁房屋的诉讼请求，依法予以支持。 二、对于赵静章陈述的已支付至2018年12月31日止的“租金”221.40元的处理问题。由于一审法院已依法支持城市资产公司要求赵静章腾退房屋的诉请，而一审法院已确认双方的合同于2018年7月7日解除，因此，2018年7月7日以后，赵静章仍占有使用房屋的，城市资产公司按原合同约定的租金计算标准（月租金36.90元）请求赵静章支付占有使用费的请求，于法不悖，予以支持。故，对于赵静章于2018年7月26日支付的其认为系租至2018年12月31日止的“租金”费用221.40元，可视为该费用系2018年7月1日起至2018年7月6日止的房租及2018年7月7日起至2018年12月31日止的房屋占有使用费，但由于现尚未到2018年12月31日，后续赵静章实际腾退时间无法确定，对于该费用，由双方在赵静章实际腾退之时进行结算。如赵静章实际腾退系在2018年12月31日前的，则城市资产公司应根据一审法院确定的费用计算标准（月租金36.90元）向赵静章退回多交的费用；如赵静章在2018年12月31日之后实际腾退的，则赵静章按月租金36.90元向城市资产公司支付2019年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、赵静章于判决生效之日起十日内将坐落于海盐县3区杨家弄84号的房屋（使用面积41平方米）腾空并退还于城市资产公司；二、赵静章按月租金36.90元支付城市资产公司自2018年7月7日以后至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（因该赵静章已支付至2018年12月31日，如赵静章实际腾退系在2018年12月31日前的，则城市资产公司应向赵静章退回多交的费用；如赵静章在2018年12月31日以后实际腾退的，则赵静章按月租金36.90元向城市资产公司支付2019年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费）。案件受理费25元，由赵静章负担。 二审中，双方均未提供新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另认定：2009年6月8日，李瑞璇与海盐县武原房地产管理所签订《海盐县国家直管共有房屋租赁合同》，租赁期限为2009年1月1日至2011年12月3日，其他内容同2012年3月16日的《海盐县国家直管共有房屋租赁合同》。 本院认为，本案诉争房屋系直管公有住房，是向符合特定条件的居民进行租赁的政策性用房，具有社会保障和福利性质。本案中，案涉直管公房的承租人虽是李瑞璇，但根据海盐县房地产管理处《武原镇直管共有住房承租和变更管理暂行规定》有关承租直管公房应当以家庭为单位提出申请的规定，可知李瑞璇承租案涉直管公房代表的是其整个家庭，而并非仅仅是其个人。虽然李瑞璇于2011年去世，但原李瑞璇户籍内还有赵静章及其妻子，故本案争议涉及的关键在于李瑞璇去世后赵静章及其妻子是否享有直管公房的承租资格问题。实际上，城市资产公司也是以赵静章及其家庭已拥有相关私有房产为由主张赵静章对案涉直管公房不具备继续承租的资格，进而要求腾退。而关于直管公房承租资格的问题，不是平等民事主体之间的民事争议。原审判决认定本案属于人民法院民事案件的受理范围并作出实体判决不当，本院予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销海盐县人民法院（2018）浙0424民初4231号民事判决； 二、驳回海盐县城市资产经营管理有限公司的起诉。 一审案件受理费25元，退还海盐县城市资产经营管理有限公司；上诉人赵静章预交的二审案件受理费50元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 谭 灿 审判员 倪 勤 审判员 陈 远 二〇一九年三月十六日 书记员 陈丽琼