广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异321号 异议人（案外人）：姚黎明，女，1962年7月9日出生，香港居民，住广州市黄埔区。 委托代理人：郑凯文，女，1986年3月24日出生，与案外人母女关系。 申请执行人：广州市晋富房地产代理有限公司，住所地在广州市越秀区先烈南路**迎宾路**，统一社会信用代码91440104781223126Q。 法定代表人:李妙玲，该公司总经理。 委托代理人:王志卫，广东义法律师事务所律师。 被执行人：广州天王房地产开发有限公司，住所，住所地在广州市天河区华明路华普广场东塔**自编**社会信用代码91440101618446063E。 法定代表人：李周，该公司总经理。 委托代理人：刘少金、黎志娟，均系该司的职员。 本院在执行申请执行人广州市晋富房地产代理有限公司（以下简称晋富公司）与被执行人广州天王房地产开发有限公司（以下简称天王公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案中，案外人姚黎明向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人姚黎明异议称：请求法院立即中止对位于广州市天河区林和西路167号3124房（以下简称案涉房屋）的执行，解除案涉房屋的查封。 事实和理由：案外人姚黎明于2011年8月9日向被执行人天王公司购买案涉房屋，并签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，且已办网签。案外人已向被执行人支付完案涉房屋全部购房款，被执行人向案外人出具了购房收据及发票。被执行人早已于2011年8月29日向案外人交付涉案房屋，且案外人一直占有、使用案涉房屋至今。另，非因买受人原因，案外人所购房屋一直未过户至案外人名下。现贵院将案外人所有的房屋予以执行，导致案外人无法办理房屋过户登记，严重损害案外人的合法权益。综上所述，贵院将案外人的财产予以执行，明显错误，恳请贵院立即中止对上述房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封。 申请执行人晋富公司答辩称：1．案外人提供的证据里面没有任何银行付款凭证，如果案外人拒不提供银行的付款凭证，则本案的异议案涉房屋极有可能是虚假，案涉房屋极有可能是天王公司的；2．如案外人的异议成立，则应尽快查封天王公司名下的已在中国工商银行股份有限公司广州流花支行（以下简称工商银行广州流花支行）和广东华兴银行股份有限公司广州分行（以下简称华兴银行广州分行）办理抵押贷款的房产。晋富公司诉天王公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，2017年9月28日广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终4500号民事判决，此民事判决书于2017年10月10日生法律效力。但是天王公司一直不履行已发生法律效力的民事判决书。晋富公司为维护其合法权益于2017年10月31日向广州市天河区人民法院申请强制执行，案号为（2017）粤0106执13326号案。但至今天王公司仍拒不执行已发生法律效力的民事判决，为此特请法院查封天王公司名下的已在工商银行广州流花支行和华兴银行广州分行办理抵押贷款的房产；3.请法院立即裁定查封天王公司在工商银行广州流花支行和华兴银行广州分行等全部存贷款的银行账号及天王公司的银行结算账号，并向承租天王公司的广州市天河区林和西路167号的房屋的租户（含停车场）发出协助执行通知书，要求承租天王公司物业的群体租户从2019年4月1日起将租金汇入广州市天河区人民法院在平安银行股份有限公司广州越秀支行开立的账号。4.请法院立即裁定将天王公司列为失信被执行人。暂计至2019年3月31日天王公司应支付给晋富公司1201183439元人民币，其中包括佣金及分成769098297元，利息3448189.12元及迟延履行期间的债务利息702571.29元，一审案件受理费58939元，二审案件受理费26152元，审计费85000元。 被执行人天王公司答辩称：案外人确实是向我司购买了案涉房屋，并签订了网上预购买卖合同，后来去备案时，因为案外人是外籍人，不能购买大陆的房屋，所以没有办法办理房屋预售登记以及房产证。 本院查明：申请执行人晋富公司与被执行人天王公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，广州市中级人民法院(2017)粤01民终4500号民事判决已经发生法律效力。根据上述判决，天王公司应自判决送达之日起15日内，支付晋富公司佣金及分成合计7690982.97元及利息（以7690982.97元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率，自2011年8月9日起计至实际清偿之日止）；一审本诉受理费129210元，由晋富公司负担70271元，由天王公司负担58939元；反诉受理费58710元，由天王公司负担。二审案件受理费187920元，由晋富公司负担70271元，由天王公司负担117649元。因天王公司未履行上述判决确定的义务，晋富公司向本院申请执行，要求被执行人支付10920740.27元。本院于2017年10月31日以（2017）粤0106执13326号立案执行。 本院在执行过程中，依法向被执行人发出执行通知书，责令其在限期内履行上述判决确定的义务，逾期被执行人未履行。2018年10月15日，本院依法查封了天王公司名下包括案涉房屋在内的房产。2011年8月9日，案外人与被执行人分别签订《广州市商品房买卖合同》（合同编号为：201108124144），约定：案外人向被执行人购买涉案房屋，房款1771634元，自本预售合同网上签订之日，支付全部房款的50.33%，金额891634元，剩余880000元于2011年8月11日前申请办理银行按揭手续。2011年9月5日，案外人（甲方）与广州农村商业银行股份有限公司金钟支行（乙方）签订《楼宇按揭合同》，约定：甲方按揭房产为案涉房屋，乙方向甲方提供贷款人民币880000元。甲方授权乙方将全部贷款一次性划入天王公司指定的账户。甲方供款总期数为120期，每月还款日为15日。合同签订后，2011年8月18日、8月25日，天王公司向案外人出具发票，确认收到案涉房屋首期房款891634元和按揭款880000元。同年9月6日，广州市地方税务局向案外人出具涉案房屋的《契税完税证》。同年8月29日，天王公司将案涉房屋交付案外人使用。 另，案外人提供了以下证据：1.时间为2011年8月9日中国银行境内汇款申请书一张，案外人向天王公司汇款200万元，用途显示是购房。2.时间为2011年8月10日中国建设银行客户转账回单，案外人向天王公司汇款300万元，用途显示购房。3.时间为2011年8月24日中国工商银行个人业务凭证和中国农业银行广州开发区西区支行银行进账单，案外人分别向天王公司转账3645000元和4355000元。4.账户交易明细查询清单，时间为2018年3月15日至2019年2月15日异议人向广州农村商业银行股份有限公司偿还银行按揭贷款的详细记录。 另查，案外人是香港户口居民，案涉房屋属于办公性质。 本院认为：被执行人天王公司未按本院通知履行生效判决确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，本院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。案涉房屋登记在被执行人名下，本院查封并拍卖案涉房屋并无不当。本案争议焦点是：案外人的实体权利能否排除本院的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，其中规定，境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。案外人是香港居民，案涉房屋属于办公性质，非住宅，故案外人在签订《广州市商品房买卖合同》时不具备在广州市购买非自用、非自住商品房的资格，但其仍购买案涉房屋，故不能办理过户登记，案外人存在过错。案外人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人姚黎明的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起执行异议之诉。 审 判 长  谢静音 人民陪审员  廖凤如 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年三月二十七日 书 记 员  彭惠敏 黄雪媚