四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川3401民初2708号 原告：西昌市国有资产经营管理有限责任公司，地址：西昌市月光大道**，统一社会信用代码91513401MA62H8KL36。 法定代表人：贾星，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：方晓明，系四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：西昌市光恒混凝土有限公司，地，地址：西昌市小庙乡袁家山村**一社会信用代码91513401MA62H9AW2F。 法定代表人：李跃，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵正贵，男，1965年9月10日出生，汉族，四川省西昌市人。系该公司行政办公室主任，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：刘虎，系四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司与被告西昌市光恒混凝土有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方晓明到庭参加了诉讼，被告的委托诉讼代理人赵正贵、刘虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司（以下简称国资公司）向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将原告租予被告的24.1368亩国有土地（土地使用证号：西市国用（04）1810号）及地上附着物退还原告；2、判令被告向原告支付自2009年4月3日起至2018年4月2日止的租金159.3万元并自2009年4月3日起按银行同期贷款利率向原告支付资金占用利息；3、判令被告自2018年4月3日起按485元/天向原告支付后续租金直至被告将租赁物退还原告之日止；4、判令被告向原告交纳的房屋使用保证金20万元保证金不予退还，同时被告另行再向原告支付20万元违约金；5、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2009年4月3日签订《土地租赁合同》，原告将位于西昌市小庙乡袁家山村二组的土地租予被告使用。合同对租赁期限、租金、违约责任等内容作了约定。但被告未按合同履行支付租金义务，合同到期后也未归还原告租赁标的物。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法利益，原告特起诉至贵院，恳请贵院依法判决。 被告西昌市光恒混凝土有限公司（以下简称光恒公司）辩称：一、关于本案的基本事实1、2009年2月，西昌市政府为切实维护社会公共利益和社会公共安全，在经过充分调研和多方考察的前提下，依法决定对西昌市规划主城区生产经营商品混凝土实行特许经营权拍卖，并委托眉山诚信拍卖有限公司具体承办。2、2009年2月19日眉山诚信拍卖有限公司受西昌市政府委托就拍卖西昌市中心城区新建商品混凝土搅拌站6年特许经营权制作并在凉山日报上发布了《眉山诚信拍卖有限公司拍卖公告》，该公告中竞买人要求第5项明确规定，买受人竞买成功后30日内必须成立项目公司与西昌市国有资产管理公司签订6年的土地租赁协议；3、在《西昌市中心城区商品混凝土搅拌站六年特许经营权拍卖会竞买须知》中拍卖规则第十二条明确规定，拍卖成交30日内由委托人与买受人成立的项目公司签订6年特许经营权出让合同，同时由买受人的项目公司与西昌市国有资产公司签订6年的土地使用权租赁协议；在该竞买须知中拍卖标的的情况说明一、标的名称及现状，搅拌站建站要求(1)中明确规定，建站位置:站址选在位于西昌市小庙乡袁家山二组原西昌市建昌水泥有限公司厂区；在该竞买须知中拍卖标的的情况说明二、标的拍卖的相关条件(3)中明确规定，在拍卖成交30日内由委托人与买受人成立的项目公司签订6年特许经营权出让合同，同时由买受人的项目公司与西昌市国有资产公司签订6年的土地使用权租赁协议。4、《眉山诚信拍卖有限公司拍卖成交确认书》第五条明确规定，买受人在拍卖成交后30日内完成新公司注册，并持本成交确认书与西昌市规划建设局签定西昌市中心城区商品混凝土搅拌站六年特许经营权出让合同，同时与西昌市国有资产公司签订6年的土地使用权租赁协议。5、2009年3月31日答辩人通过与买受人重庆松龙混凝土有限公司签订《关于〈拍卖成交确认书〉项下权利义务转让的协议》，受让了《拍卖成交确认书》项下的全部权利义务。6、2009年3月31日西昌市规划和建设局代表西昌市政府与答辩人签订了《西昌市中心城区商品混凝土搅拌站六年特许经营权许可合同》，答辩人取得了西昌市中心城区商品混凝土搅拌站六年独家特许经营权。按该合同第1.1至1.3款约定，西昌市政府的核心合同义务是，确保答辩人排他地享受西昌市中心城区商品混凝土搅拌站六年独家特许经营权。按该合同第2.2款约定，答辩人与国资公司签定6年的土地使用权租赁协议，并按约支付租金被确定为该特许经营合同的义务之一。7、2009年4月3日在不允许答辩人到现场观看、了解租赁物，更不允许对租赁物作现场踏勘的情况下，经西昌市政府强制指定，答辩人与国资公司签订了《土地租赁合同》，该合同的租赁期限、租金与前述特许经营合同的相应约定完全一致，而且根据该租赁合同第五条约定，土地及建(构)筑物、附着物等租赁物是以土地使用证等书面方式移交给答辩人的，2009年4月9日答辩人支付了国资公司合同保证金20万元。 8、上述特许经营合同及土地租赁合同签订后，答辩人进场建站，但却出现如下问题:(1)、租赁物无法通电的问题2009年4月答辩人向西昌市电力公司申请安装电力，但西昌市电力公司不予批准，原因是原建昌水泥厂欠西昌市电力公司电费368万元，电力公司不批准给答辩人安装任何电力用电设施。答辩人经多方协调，甚至提出由答辩人代原建昌水泥厂垫付所欠费用368万元都未果，为此，答辩人被廹无奈还购买一套柴油发电机供电以应对筹备基本建设工作，花费近2.33万元，后在协调6个月后西昌市电力公司才同意为答辩人安装电力设施，为此，导致答辩人建站时间延长6个月，并直接损失2.33万元；⑵、租赁物建筑红线的问题2009年4月26日，答辩人在取得租赁物场地划定的建筑红线后，发现该红线从原建昌水泥厂正中位置穿过，使主体生产设备无法安装，根本无法进行建厂施工。就此问题，答辩人多次向市规划建设局、市政府，国资公司进行陈诉，但迟迟未获答复和解决，为此又导致答辩人建站时间延长；(3)、租赁物内堆积渣土的问题西昌市政府通过上述拍特许经营权的方式指定原建昌水泥厂为答辩人建站场地，建昌水泥厂场地内因堆积数万方渣土（即由政府规划整治海河，清理出来的统一集中堆放在原建昌水泥厂场地内的渣土)导致答辩人无法进场施工建站，答辩人多次向西昌市政府书面提出申请解决未果，又多次向原西昌市主管规建的杨副市长，原市规建局马局长及国资公司李总多次汇报也未果。在迫不得已情况下答辩人不得不报西昌市城管局批准，委托以下人员进行清运：A、2009年5月15日答辩人以19元/立方的价格委托杨福仁清运渣土，共计花费408183元。B、2009年5月2答辩人委托王国兴清理场地内原建昌水泥厂地面钢筋水泥土附着物两次共计花费77127.8元。以上清运渣土共花费485310.8元。由于清理现场数万方渣土，导致答辩人建站时间延长，并直接损失 485310.8元。(4)、租赁物高压线的问题： 2009年4月答辩人进场后发现成昆铁路10kv高压线横跨于原建昌水泥厂厂区上空，并对答辩人基本建设和安装搅拌设备、水泥筒仓设备有严重危害影响。答辩人又多次向西昌市政府、市规建局、国资公司主管负责人汇报，要求解决但均未果，这不仅严重延误建站工期，并最终导致2009年11月28日西昌市小庙乡袁家山村二组村民李兵驾驶川Ｗ×××××自卸大货车在场内卸货时碰触高压线，造成该10KV贯通线挂断停电，成昆线管内停运，川Ｗ×××××货车轮胎烧毁，电线路损坏，损失1.9万元，造成铁路损失27577.8元，答辩人损失1万元。之后，经答辩人多方协调，终于在2010年1月15日与成都铁路局西昌供电段达成搬迀施工协议，对该10KV线路进行施工改迁，于2010年2月底搬迁完毕，答辩人由此花费1.5万元。为此，导致答辩人建站时间延长至2010年2月底，直接损失2.5万元。以上4个问题造成答辩人建站时间延误至2010年2月底，延误建站时间8个月，直接损失533610.8元。9、2012年6月28日西昌市规建局代表西昌市政府与答辩人签订了《补充合同》，该补充合同第1.1、1.2款确认了答辩人建站时间被延误了8个月，从2009年3月31日答辩人取得西昌市中心城区商品混凝土搅拌站六年独家特许经营权开始至2012年6月28日止答辩人没有享受过一天特许独家经营权，为此，免除了大部分特许经营权拍卖价款，并将特许经营期延至2016年6月30日。同时，按该补充合同第2.1款约定，再次确认西昌市政府的核心合同义务是，保障答辩人排他地享受西昌市中心城区商品混凝土搅拌站六年独家特许经营权。按该合同第3.2款约定，支付国资公司租金再次被确定为答辩人应履行的特许经营补充合同的义务之一。然而，在该补充合同签订及答辩人依约全部交纳特许经营拍卖价款3422.22万元后，至2016年6月30日期间，因西昌市主城区一直存在着十几家黑商混企业，使答辩人依然没有享受过一天特许独家经营权利，为此，答辩人于2016年底己针对西昌市政府及西昌市规建局提起诉讼，请求退还特许经营拍卖价款，并要求赔偿包括案涉租金在内的经济损失1亿多元，目前，此案正在四川省高院二审之中，尚未最终裁判。二、关于国资公司诉称的事实与理由1、根据民法理论及合同法的相关规定，在租赁法律关系中，出租人提供移交的租赁物应当具有价值和使用价值，如果租赁物没有使用价值或者因重大妨碍失去使用价值，那么租赁合同的合同目的就不能实现。在此情况下，承租人为使租赁物恢复使用价值，采取措施消除非自身原因导致的妨碍因素而耽误使用租赁物的时间，不应当支付租金，同时，承租人为消除该妨碍因素而支出的费用应当由出租人承担。在本案中，上述基本事实充分证明，国资公司提供移交的租赁物因无法通电、建筑红线、堆积数万方渣土、高压线等妨碍因素失去了使用价值，造成答辩人无法使用租赁物建站，使案涉租赁合同的合同目的无法实现，并且前述妨碍因素不是答辩人造成的，而提供移交具有使用价值租赁物又是国资公司的法定义务。为此，答辩人多次向西昌市政府、市规建局、国资公司主张权利，但均无果，答辩人只得自己消除前述妨碍因素，以恢复租赁物的使用价值，因此延误建站时间8个月，损失523610.8元，根据上述理由，这8个月时间应免租金，答辩人不应支付，同时，答辩人花费的523610.8元应当品迭国资公司应收取的租金。2、上述基本事实充分证明，《西昌市中心城区商品混凝土搅拌站六年特许经营权许可合同》与案涉《土地租赁合同》并非完全独立不相关的合同，而是密不可分、不可分割、紧密相关、互为关联的合同，特许经营合同的期限与土地租赁合同的期限完全一致，均为6年，土地租赁合同的106.2万元租金及交纳义务同时也是特许经营合同及补充合同中的义务；西昌市政府没有履行保障答辩人排他地享受西昌市中心城区商品混凝土搅拌站六年独家特许经营权的核心合同义务，在整个特许独家经营期内，答辩人没有享受过一天的特许经营权。根据特许经营合同第1.1款、第1.2款、第2.2款及补充合同第2.1款、第3.2款约定，就合同义务履行的顺序而言，西昌市政府履行充分保障答辩人享受独家特许经营权的合同义务在先，答辩人履行支付案涉租金的合同义务在后，根据案涉《土地租赁合同》，国资公司履行提供具有使用价值的租货物的义务在先，答辩人履行支付租金的义务在后。正如前所述，西昌市政府及国资公司没有履行上述义务，根据《合同法》第六十七条关于当事人互负义务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行义务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求之规定，答辩人享有先履行抗辩权，有权拒绝支付案涉租金。并且答辩人这一抗辩权的效力及于与特许经营合同不可分割的案涉土地租赁合同。退一万步讲，即使前述合同义务没有先后履行顺序，由于西昌市政府及国资公司没有履行上述合同义务，这样，根据《合同法》第六十六条关于当事人互负义务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求之规定，答辩人享有不安抗辩权，有权拒绝支付案涉租金。并且答辩人这一抗辩权的效力也及于与特许经营合同不可分割的案涉土地租赁合同。3、上述基本事实充分证明，在整个特许经营期间，西昌市主城区一直存在十多家非法黑商混，西昌市政府不履行法定和约定义务，给答辩人的核心合法权益造成了巨大的损害，目前省高院正在审理答辩人对西昌市政府提起的诉讼，答辩人主张的损失赔偿额中即含有案涉租金，因而本案应中止诉讼，等待省高院作出判决，如答辩人败诉，那么应支付国资公司多少租金，答辩人即支付多少！4、即使上述免租金及品迭租金因素、先履行及平安抗辩权因素、中止诉讼因素均不存在，国资公司的起诉也超过了诉讼时效期间，丧失了胜诉保护权。因为:根据特许经营合同第2.2款约定，答辩人应当支付全部租金的时间是2009年4月7日前，由此起算1年或者2年或者3年，诉讼时效届满日分别是2010年4月7日、2011年4月7日、2012年4月7日；根据案涉土地租赁合同第六.3条约定，答辩人应当支付全部租金的时间是2009年4月8日前，由此起算1年或者2年或者3年，诉讼时效届满日分别是2010年4月8日、2011年4月8日、2012年4月8日；根据特许经营合同补充合同第3.2款约定，答辩人应当支付全部租金的时间是2012年7月28日前，由此起算1年或者2年或者3年，诉讼时效届满日分别是2013年7月28日、2014年7月28日、2015年7月28日。但是，国资公司提起本案诉讼主张权利的时间是2018年5月28日，这一时间远远在上述各个诉讼时效届满日之后，并且，没有诉讼时效中止或者中断的情形，因而不论是按《民法通则》第一百三十五条规定的2年普通诉讼时效期间、第一百三十六条第(三)项规定的延付或者拒付租金的1年特殊诉讼时效期间，还是按《民法总则》第一百八十八条规定的3年统一诉讼时效期间，国资公司的起诉均过了诉讼时效，其主张的诉讼请求依法不应当得到支持，应予以驳回。据上所述，国资公司关于答辩人未按合同履行支付租金义务，合同到期也未归还租赁标的物，答辩人的行为严重损害了其合法权益的诉称不能成立！三、关于国资公司主张的请求事项由于国资公司诉称的事实与理由不能，因而其主张的请求事项便成了无本之木，无源之水，依法应当予以驳回。 原告国资公司对其诉讼主张提供以下证据，在案佐证： 第一组证据：《拍卖公告》、《拍卖成交确认书》、《西昌市中心城区商品混凝土搅拌站六年特许经营权（含建站时间）拍卖会竞买须知》、《关于项下权利义务转让的协议》、《西昌市中心城区商品混凝土搅拌站六年特许经营权许可合同》、《补充合同》、被告营业执照各一份。第二组证据：西市国用（04）字第1810号《国有土地使用证》、《资产移交协议》、《土地租赁合同》各一份。第三组证据：凉山州商业银行进账单、四川省非经营性结算统一票据各一份。证明：被告在签订《土地租赁合同》后只向原告交纳了房屋使用保证金20万元，未缴纳土地保证金20万元，未缴纳土地租金。第四组证据：工矿产品购销合同1份、发票5张。第五组证据：本案被告向西昌市规划和建设局及罗局长的书面报告2份。第六组证据：（2016）川3401行赔初8号行政赔偿判决书1份。 被告光恒公司对原告提供证据进行质证，意见为：对原告提供的证据一、二、三组的三性无异议，但对证明目的有异议，对证据四、五、六的三性均有异议。 被告光恒公司对其主张提供以下证据： 第一组证据：1、2009年2月19日《眉山诚信拍卖公司拍卖公告》；2、《西昌市中心城区商品混凝土搅拌站六年特许经营权拍卖会竞买须知》；3、2009年2月28日《眉山诚信拍卖有限责任公司拍卖成交确认书》4、2009年3月31日《关于〈拍卖成交确认书〉项下权利义务转让的协议》；5、2009年3月31日《西昌市中心城区商品混凝土搅拌站六年特许经营权许可合同》；6、2012年6月28日《补充合同》；7、2009年2月25日及2012年6月20日《西昌市商品混凝土管理办法》、2012年6月20日《西昌市人民政府关于禁止在建筑施工现场搅拌混凝土的公告》；8、2009年4月3日《土地租赁合同》。第二组证据：1、2009年4月23日《西昌市光恒混凝土有限公司关于解决生产用电力安装申请的建议说明》；2、2009年5月8日《西昌市光恒混凝土有限公司关于建厂用地申请特批的紧急报告》；3、2009年4月13日《西昌市光恒混凝土有限公司关于在进入政府指定的生产场地时遇到的严重三通一平方面的问题的陈述报告》；4、2009年4月22日《江苏增值税专用发票》；5、2009年5月15日《土方清运协议书》、2009年5月19日《渣土外运委托书》、2009年5月31日《付款协议书》及《证明》、2009年6月2日《凉山州商业银行进帐单》及《凉山州农信社汇兑专用凭证》；6、2009年5月2日《渣土清理责任书》及《渣土清理合同书》、2009年11月1日《建筑业统一发票》；7、2009年12月17日《11月28日川Ｗ×××××汽车撞断铁路10KV贯通线事故处理协议》、2010年1月15日《施工协议》、2010年3月12日《四川省成都市其他服务业发票》及《凉山州农信社汇兑专用凭证》。第三组证据:1、2009年3月31日《西昌市中心城区商品混凝土搅拌站六年特许经营权许可合同》及2012年6月28日《补充合同》、2009年4月3日《土地租赁合同》及2009年4月8日《凉山州商业银行进帐单》和2009年4月9日《四川省非经营性结算统一收据》；2、2010年4月6日《关于巨鑫建筑材料公司搅拌站商品混凝土违规进入西昌城区浇筑的情况报告》；3、2010年4月15日《西昌市光恒混凝土有限公司恳请西昌市人民政府尽早实施相关政策的报告》；4、2009年5月8日《西昌市光恒混凝土有限公司向西昌市人民政府申请为其产品制定最高浮动定价原则的紧急报告》；5、2010年5月21日《恳请西昌市委、市政府及时妥善处理巨鑫公司严重违规进入西昌城区从事经营活动的紧急报告》；6、2010年12月16日《西昌市光恒混凝土有限公司就市政府通知年底前缴纳一千万元拍卖款的陈述报告》；7、2012年11月1日《西昌市混疑土搅拌站建设和违规经营的情况报告》；8、2013年6月3日《西昌市光恒混凝土有限公司关于请求尽快整顿西昌市混凝土市场混乱状况及保护我公司合法权益的紧急报告》及《西昌市光恒混凝土有限公司关于拍卖尾款延期交纳的情况说明》；9、2013年7月15日《西昌市光恒混凝土有限公司关于西昌市商品混凝土搅拌站治理整顿后相关情况的紧急报告》；10、2013年8月25日《关于商砼管理专项整治期间违法违规混凝土搅拌站继续在主城区经营的紧急报告》；11、2013年12月12日《关于商砼管理专项整治开始至今巨鑫、川佳、鸿搏继续进行违法违规经营的紧急报告》；12、2014年3月28日《关于西昌市商品混凝土市场现状的报告》及《关于违法违规搅拌站在主城区非法经营的紧急报告》；13、2014年5月30日《关于四川省工商局反垄断与不正当竞争执法处张光界一行涉嫌乱用行政执法权的实名举报》；14、2014年6月16日《四川省住房和城乡建设厅关于清理无资质企业违法生产销售预拌混凝土的函》；15、2014年10月15日《西昌市国土、规建、环保关于对商混企业的清理调查报告》；16、2014年12月17日《四川省住建厅贯彻国家建设部工程质量两年行动、规范混凝土市场督察会议简报》；17、2015年6月13日《关于数家无生产资质混凝土搅拌站依然在西昌市主城区违法经营的核查情况》；18、2015年7月19日《四川省住建厅关于规范西昌市预拌混凝土市场的督办意见》；19、2016年9月6日《行政诉状》；20、2016年9月26日凉山州中级法院《受理通知书》、2016年9月27日凉山州中级法院《受理案件通知书》、2016年12月12日交纳诉讼费的《四川省政府非税收入一般缴款书》；21、2017年9月16日《上诉状》。 原告国资公司对被告光恒公司提供证据进行质证：对证据一的真实性、合法性没有异议，但是对其关联性及证明内容有异议。对证据二的真实性、合法性及关联性均有异议。对证据三，（1）、第1项真实性无异议，对其他的证据真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议；（2）、该组证据被告均在陈述和证明特许经营权的权利问题，这与本案审理的土地租赁合同纠纷无关联性，是2个完全不同的法律关系且被告的特许经营权纠纷已经另案处理，与本案无关；（3）、在被告向法庭提交的《西昌市光恒混凝土有限公司恳请西昌市人民政府尽早实施相关政策的报告》第3页最后一段第一句已经明确被告再次自认其在2009年7月就已经试生产成功并具备设计生产能力。从被告的自认中，能够看出被告的搅拌站建设并未受到影响并且通过政府协调处理被告在短短3个多月的时间内，搅拌站就完成建设并试生产成功；（4）、在被告向法庭提交的行政诉状第2页第2段被告认为其充分、全面适当履行了2009年3月31日《西昌市中心城区商品混凝土搅拌站六年特许经营权许可合同》及2012年6月28日《补充合同》等约定，所以本案中被告认为其是按照要求支付了租金的，不存在拒付、延付的行为，所以本案不适用《民法通则》等法律规定的诉讼时效。 对原告国资公司、被告光恒公司提供的证据，本院对各方无异议的证据予以采信，对有异议的证据本院根据案件事实予以综合认定。 本院经审理认定事实如下：原告国资公司与被告光恒公司于2009年4月3日签订了《土地租赁合同》，合同内容“甲方出租方：国资公司，乙方承租方：光恒公司。一、甲方将位于小庙乡袁家山存二组原西昌市建昌水泥厂4.1368亩国有土地的使用权及地上建筑物（不含三楼4间办公室）、构筑物、附着物等出租给乙方。二、租赁土地四至范围详见西市国用（04）字1810号土地使用证所载位置和平面图。三、土地建筑物混合结构办公用房一栋（4层），面积862.5平米及地下室一并交给乙方无偿使用，乙方须妥善管理和使用，并须缴纳地上建筑物之保证金20万元，期满退还该保证金（不计利息）四、租赁期限2009年4月3日至2015年4月3日计陆年。五、土地交付时间、方式：本合同生效后15日内，在乙方交清全部租金的前提下，以书面移交方式交付土地及建筑物、附着物给乙方。六、土地租金、保证金及缴纳方式：1、土地租金：陆年租金人民币106.2万元（大写壹佰零陆万贰千元），2、租赁期间的土地保证金：人民币20万元（大写贰拾万元），3、土地租赁合同签订后五日内一次性付清土地租金及保证金146.2万元（大写壹佰肆拾陆万贰千元整）。七、土地用途：本合同项下土地只能作为西昌商品混凝土搅拌生产用场地。八、租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租本宗土地的使用权。九、本宗土地使用，其相关基础设施（水、电等）由乙方协调自行解决，费用乙方承担，租赁期满无偿交甲方。十、乙方在租赁期间，不得随意改变本宗土地状况和地上的建筑物、构筑物、附着物，如需办理相关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况给予协助，所需费用由乙方承担。十一……十二……十三租赁期间届满，乙方应无条件将本合同项下的租赁土地及租赁时甲方一并交给乙方使用的地上建（构）筑物等按原状交还给甲方。交接时乙方应保证所有人员的撤离、将属于自己的设备腾清，同时将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。十四……。十五违约责任1、甲方未按约交付土地，应承担违约责任，按合同法规定赔偿乙方的损失，2、…，3…，4、乙方不按期交还土地，或者交还土地及地上建筑物不符合原状，视为违约，乙方以交纳的合同保证金和房屋专项保证金作为违约金，承担违约责任，若违约金不足违约损失的，乙方还应赔偿甲方的损失。十六……，十七……，十八……，十九……，二十……。甲方、乙方签字盖章，2009年4月3日。”合同签订后，原告国资公司按合同交付了该租赁的场地及场地上的建筑物等。被告光恒公司接受该场地及建筑物等，并按合同对该场地及基础设施进行了建设。2009年4月8日光恒公司向原告交付房屋使用保证金20万元后，未支付其他费用。合同约定的6年租金106.20万元，每年17.7万元至今未支付。2015年4月3日，双方签订的土地租赁合同期限届满，被告光恒公司未将租赁物返还给原告国资公司也未交纳租金，该租赁场地一直由被告光恒公司占有使用。 另查明，2016年9月30日，光恒公司作为原告在凉山州中级法院起诉西昌市人民政府及西昌市城乡规划建设和住房保障局，要求两被告行政赔偿。经凉山州中级人民法院审理出具（2016）川34行赔初8号判决书，对双方签订了《西昌市中心城区商品混凝土搅拌站六年特许经营权许可合同》及《补充合同》因违反《反不正当竞争法》中强制性规定，被认定为无效合同。并判决驳回了光恒公司的诉讼请求。光恒公司不服判决，现向四川省高级人民法院提起了上诉，该案在审理中。 本院认为，原被告双方经协商，自愿签订了《土地租赁合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。原、被告双方理应依约履行各自的权利义务。合同签订后，原告国资公司按合同约定履行了交付租赁场地及场地上的建筑物、附着物的义务，被告光恒公司在缴纳了20万元保证金后，未按合同约定一次性缴纳六年的土地租金106.2万元，已违反合同约定。2015年4月3日合同到期后，原被告双方没有续签书面租赁合同，被告也未退还租赁土地及附着物等给原告，且至今使用该场地进行混凝土的搅拌生产。故根据法律的规定，原被告双方之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期租赁，出租人可随时要求解除合同、给付租金并返还租赁物。本案中，双方签订的土地租赁期间届满，承租人光恒公司应当返还租赁物但未返还并继续租赁该土地，出租人国资公司也未提出异议，应视为不定期租赁，但被告从签订合同之日起至今未支付租金，已构成根本性违约，现原告国资公司要求被告光恒公司返还租赁物、支付拖欠的租金及向原告支付将租赁物退还之日止的占有使用费于法有据，本院予以支持。被告光恒公司辩称：一、《土地租赁合同》的签订是基于与西昌市城乡规划建设和住房保障局签订的《西昌市中心城区商品混凝土搅拌站六年特许经营权许可合同》，双方就此的行政赔偿案件还在审理中。该《土地租赁合同》的签订履行与《特许经营权许可合同》不可分割，本案审理应中止，待行政赔偿案件审理判决后。根据合同相对性原则，《土地租赁合同》的签订主体、合同内容及双方权利义务均系国资公司与光恒公司之间的约定，合同的实际履行也是原被告双方。光恒公司与西昌市城乡规划建设和住房保障局签订的《特许经营权许可合同》是否有效及双方之间的行政赔偿案件的处理结果与《土地租赁合同》无必然联系，被告光恒公司认为应以行政案件的处理结果作为本案定案依据的辩解理由不能成立，本院不予采信。二、被告认为原告提供的租赁物没有使用价值，给自己造成了损失，不应支付租金或将应给付的租金折抵其损失。根据双方签订的《土地租赁合同》第九、十、十一等条款中明确约定被告对租赁物中的基础设施的改造应自行解决并承担费用，被告所产生的费用系双方合同明确约定应由被告自行承担，同时，租赁场地及附着物被告至今都在使用。现以此为由拒付租金的理由不能成立，本院也不予支持。三、关于诉讼时效的问题。在租赁合同中，租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否定租金债务的整体性。若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效，不仅割裂同一合同的整体性，也将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁的主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人的合法权益。也背离诉讼时效制度的价值目标。因此在租赁合同持续履行的前提下，租金的诉讼时效可一并计算。本案中，原被告双方签订的《土地租赁合同》届满虽未签订书面合同，但被告光恒公司至今都在继续使用该租赁场地进行混凝土的搅拌生产，原告国资公司也未提出异议，视为租赁合同的继续履行。同时原告国资公司一直向被告催要租金至今。综合本案的具体情况及本院查明的案件事实，现被告以原告起诉已过诉讼时效为由拒付租金的理由不成立。 综上所述，原告国资公司请求判令被告光恒公司退还国有土地（24.1368亩，土地使用证号：西市国用（04）1810号）及地上建筑物、附着物；支付2009年4月3日起至2018年4月2日止的租金159.3万元；支付2018年4月3日起按每天485元计付租赁物后续使用费至租赁物返还之日止的诉讼请求于法有据，本院予以支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、二百三十五条、二百三十六之规定，判决如下： 一、被告西昌市光恒混凝土有限公司在判决书生效后六十日内将位于西昌市小庙乡袁家山村二组原西昌市建昌水泥厂24.1368亩国有土地（土地使用证号：西市国用（04）1810号）及地上附着物返还给原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司； 二、被告西昌市光恒混凝土有限公司在判决书生效后六十日内支付拖欠原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司2009年4月3日至2018年4月2日的租金共计159.3万元； 三、判决书生效后，被告西昌市光恒混凝土有限公司支付从2018年4月3日起按每天485.00元计付租赁物后续使用费至租赁物返还之日止。 案件受理费19137.00元，减半后收取9568.50元，由被告西昌市光恒混凝土有限公司负担（此款原告已垫付，被告在支付上述案款时直径支付至西昌市法院诉讼费账户）。 如逾期不履行本判决书确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，一方当事人不履行义务的，对方当事人可以向人民法院申请执行，包括原告所垫付的案件收费。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员 吴 蓉 二〇一九年三月二十日 书记员 付佳丽 附适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第三百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第三百三十六条租赁期间届满。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。