浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0702民初13884号原告：浙商金汇信托股份有限公司，住所地浙江省杭州市庆春路****。法定代表人：蓝翔，公司董事长。委托诉讼代理人：赵帅、邵弘璐，浙江天册律师事务所律师。被告：浙江三联集团有限公司，住所地，住所地浙江省金华市婺城区金安公路西侧金安路**iv>法定代表人：马文生，公司董事长。诉讼代表人：浙江三联集团有限公司管理人。负责人：陆金才。委托诉讼代理人：朱小燕，女，浙江三联集团有限公司管理人工作人员。第三人：陈利，女，1977年12月13日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区委托诉讼代理人：朱艳芬，北京盈科（金华）律师事务所律师。原告浙商金汇信托股份有限公司（以下简称金汇信托公司）诉被告浙江三联集团有限公司（以下简称三联集团公司）、第三人陈利破产债权确认纠纷一案，于2018年10月17日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员王晓萍独任审判，于同年12月4日公开开庭进行了审理。原告金汇信托公司的委托诉讼代理人邵弘璐，被告三联集团公司破产管理人的委托诉讼代理人朱小燕，第三人陈利的委托诉讼代理人朱艳芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金汇信托公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告对第三人陈利享有桂语山居第14-1-201号房产产权及优于原告的优先权的认定；2.判令确认第三人陈利不享有桂语山居第14-1-201号号房产产权及优于原告的优先权；3.判令被告不得将桂语山居第14-1-201号房产交付第三人陈利，并不得办理产权转让；4.判令确认原告对桂语山居第14-1-201号房产享有第一顺位的破产债权优先受偿权；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、根据我国法律规定，未获得抵押权人同意情况下，购房人不获得房屋产权或者其他优先权益，而应向房产公司主张房产销售合同的违约责任。被告认定第三人对案涉房屋具有优先权益的法律规定是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号（以下简称“《批复》”）第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”但是，该规定实际已经被后来颁布的《物权法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定所修改。2007年颁布的《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第191条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据《物权法》的上述规定，第三人在未取得抵押权人同意的情况下，当然不能通过买卖行为受让已经抵押的房产，更不享有优先权。《物权法》是全国人民代表大会所制定的法律，其位阶要明显高于《批复》。当《物权法》和《批复》的规定有冲突时，当然应适用《物权法》的规定。除此之外，在《批复》出台之后的2003年，最高法又颁布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）。其在第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据该《解释》的规定，如商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，那么买受人应追究出卖人的违约责任，或者要求解除合同，但不能要求交付房屋，也无法行使优先权。因此，如果是在买卖合同订立前就已经抵押的，那更不能要求交付房屋或行使优先权。该《解释》自2003年6月1日起施行，《批复》自2002年6月27日起施行，均由最高人民法院审判委员会会议通过，同一机关就同一事项作出不一致的解释，依据新法优于旧法原则，也应当适用《解释》的规定。二、本案中，原告对案涉房屋享有抵押权，第三人购房未获得原告同意，不能获得房屋产权或者其他优先权益。2014年3月10日，被告与原告签订浙金信（贷）字HY-2014-016号《信托贷款合同》一份，约定被告向原告借款1.95亿元。2014年3月10日，原告与被告签订编号为浙金信（抵）字HY-2014-016号-1的《抵押合同》，抵押物为位于金华安地镇安地村地块的全部在建工程及占用范围内的土地使用权。2014年3月12日，原、被告双方向抵押登记部门办理了在建工程抵押登记手续。2018年7月31日，最高人民法院通过生效判决，明确认定上述事实，并明确认定：被告三联集团公司提供的金华市建字第330702201300077号《建设工程规划许可证》项下已经建造和将来要建造的建筑物以及金市国用（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的国有土地使用权，都属于抵押给原告金汇信托公司的抵押物，原告享有优先受偿权（其中有201套除外）。本案所涉的三联桂语山居第14-1-201号房产，属于上述原告享有抵押权益的范围。但被告向第三人出售案涉房屋的行为，未经原告同意。因此第三人不能获得房屋产权或者其他优先权益，仅能向被告另行主张购房合同的违约责任。三、第三人是否属于消费型购房户需待核实。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）（下简称“《规定》”）第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，认定第三人是否属于消费型购房户的一个重要标准是，第三人“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。但是，被告在未审核该等重要事实的情况下，就直接作出认定，明显违反法律规定，侵害了原告合法权益。被告三联集团公司辩称：管理人作出核定结果是在符合交付条件时应将房屋交付给第三人并办理权属证书；管理人对上述核定结果的依据是（2002）16号《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》，在债权审核时根据第三人提供的证据管理人认为本案中的涉及的购房户系消费性购房，因此消费者购房应优先于原告的抵押权。管理人在收到本案起诉状副本前从未见到过抵房申请，三联集团公司没有将该申请交接给管理人，在本案起诉前管理人对该抵房情况并不知情。第三人陈利述称：本案案由系破产债权纠纷，应优先适用债权的《批复》意见。该批复现在仍然有效，并未被物权法修改。据原告提供的判决书，原告对被告的相关财产只是具有对普通债权的优先权，未认定原告的抵押权有优先于其他购房户包括本案第三人在内的优先权。本案系消费性购房，公婆一直居住于乡下，原告自有住房仅80平米，购房系为了接公婆来市区居住也为了改善住房。被告在2012年下半年举行了桂语山居第一期团购购房活动，第三人也参与报名并于2012年9月5日缴纳购房诚意金100万，当时无房源了，第三人要求退还购房诚意金，但被告一直推托，承诺第二期马上就好，被告与第三人签订购房合同，对于被告承诺的享受第一期团购优惠政策，由于没有具体折扣依据，被告提出参照购房诚意金的银行存款利息计算折算成购房款，抵消优惠折扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据：1.最高人民法院（2018）最高法民再19号民事判决书1份，证明2014年3月10日，被告与原告签订浙金信（贷）字HY-2014-016号《信托贷款合同》一份，约定被告向原告借款1.95亿元；2014年3月10日，原、被告签订编号为浙金信（抵）字HY-2014-016号-1的《抵押合同》，抵押物为位于金华安地镇安地村地块的全部在建工程及占用范围内的土地使用权；2014年3月12日，原、被告双方向抵押登记部门办理了在建工程抵押登记手续；2018年7月31日，最高人民法院通过生效判决，明确认定上述事实，并明确认定三联集团公司提供的金华市建字第330702201300077号《建设工程规划许可证》项下已经建造和将来要建造的建筑物以及金市国用（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的国有土地使用权，都属于抵押给金汇信托公司的抵押物，原告享有优先受偿权（其中有201套除外）；2.告知函复印件1份，证明被告违反法律规定及实施情况，将属于抵押给原告抵押权益范围的案涉房屋的产权及优先权益确认给第三人；3.抵债相关文件复印件1份（含抵房申请单、商品房买卖合同），用以证明第三人的购房行为实为抵债行为，不属于消费型购房的范畴，不适用《批复》的规定。对证据1，被告及第三人无异议，本院确认其证明力。对证据2，被告及第三人对其真实性无异议，对证明目的有异议，管理人的决定合法有据。本院对被告曾向原告发出告知函的事实予以确认，对该份证据的真实性予以确认。对证据3，被告及第三人对真实性无异议。但第三人认为被告如何操作并不清楚，我只要房子拿到就好了。本院对抵房申请单及房屋买卖合同由第三人本人签字的事实予以确认，对该两份证据的真实性予以确认，但该证据并不能证明系借款抵房，从结合此前陈利向三联集团公司预交的100万元诚意金来判定，此处的本金应是此前预交的诚意金，而非借款。故本院对该证据的证明力不予确认。对被告提交的证据：债权申报资料复印件1份（含破产债权申报表、抵房申请单、诚意金缴款单及收款收据、商品房买卖合同），证明破产管理人是根据第三人所提交的资料作出了认定。第三人无异议；原告对真实性无异议，对关联性有异议，第三人存在以房抵债的情形，售房时也没有经过抵押权人的同意，不能认定本案房产的优先权属于第三人。本院认为，本案第三人系预交诚意金购房，且预交购房诚意金的时间早于本案在建工程抵押时间，故不存在以房抵债行为。本院对该组证据的证明力予以确认。对第三人提交的证据：购房意向书1份及取款凭证2份，证明第三人有购房意向，并缴纳诚意金，对该份证据的证明力予以确认。被告无异议；原告认为对证据形式无异议，陈利申报抵房金额为100万，是否是团购房产的100万需要审查。本院结合三联集团公司出具的收款收据及现金交款单，被告并非向第三人借款，应为购买第一期房产所交纳的购房意向金。经审理本院确认：坐落于金华市地块的“三联桂语山居”楼盘，系被告三联集团公司开发的房地产项目。2014年3月10日，原告金汇信托公司与被告三联集团公司签订了编号为浙金信（抵）字HY-2014-016号-1的1份《抵押合同》，约定为双方另行签订的《信托贷款合同》项下的1.95亿元信托贷款提供抵押担保，该抵押合同项下的抵押物为位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程。2014年3月12日，原、被告向抵押登记部门办理了抵押登记手续，并取得金房建字第ZJ00005189号他项权证。2012年9月5日，第三人陈利为购买被告公司开发的桂语山居的第一期房子向被告支付了100万元的购房诚意金。约定签订购房合同前按借款计息。2014年7月，第三人陈利与被告签订了一份《商品房买卖合同》（系商品房买卖合同示范文本），约定由第三人向被告购买位于金华市婺城区桂语山居第14-1-201号房产1套，建筑面积分别为103.39平方米，总价为133.20万元，房款一次性付清等等。2014年7月7日，被告公司和蒋敏、陈利达成诚意金抵房协议，以上述诚意金100万元及至2014年6月30日前的利息12万元抵房（桂语山居14-1-201），尚余28.10万元房款未付。2015年8月，三联集团公司向金华市婺城区人民法院申请破产重整，本院于同年8月12日作出（2015）金婺破（预）字第9号民事裁定书，裁定受理申请。2015年9月14日，第三人向管理人申报了债权并提交相关申报材料。2018年9月21日，管理人向原告发出一份《告知函》，表明其对债权申报材料的核定结果，即“在符合交付条件时，浙江三联集团有限公司应依法将坐落于金华市婺城区双源街以东的三联桂语山居第14-1-201号房产交付给债权人陈利并办理相应的权属证书”。原告在收到后，因对核定结果持有异议，遂诉至本院。本院认为：首先，第三人陈利早在2012年9月5日就已向被告三联集团公司支付了100万元的购房诚意金，足以显示其购房诚意。之后双方又签订了《商品房买卖合同》，合同签订及以诚意金抵付大部分款项后，第三人虽在商品房买卖合同中取得权利为债权，但其已以诚意金抵付了所购房屋的绝大部分款项。涉案在建工程已设定抵押的情况下，仍应优先保护购房人的权利。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或在部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿不得对抗买受人。因为承包人就在建工程价款优先于抵押权，而已经支付全部或大部分款项的房屋买受人又足以对抗承包人工程价款的优先权，故在建工程的抵押权亦无法对抗已经支付全部或大部分购房款的房屋买受人。对上述优先权的主体“消费者”的认定应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。本案中，原告方并未举证证明第三人陈利等人购买涉案房屋系为经营需要。现第三人陈利已支付了绝大部分房款，故原告要求撤销被告对第三人优先权的认定，以及要求确认第三人不享有本案争议房产产权等诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第（五）项、第一百八十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等规定，判决如下：驳回原告浙商金汇信托股份有限公司的诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取，原告已预交），由原告浙商金汇信托股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 王晓萍二〇一九年三月二十五日代书记员 徐浩天