湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终803号上诉人（原审被告）：李析，男，生于1957年4月29日，汉族，十堰天伦华商酒店管理有限公司经理，住湖北省丹江口市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：喻敏，女，1958年12月1日出生，汉族，个体工商户，住十堰市茅箭区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：十堰天伦华商酒店管理有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民北路**。法定代表人：李析，男，该公司经理。委托诉讼代理人：易平，湖北三丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：十堰佳和房地产开发有限公司。。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民北路**法定代表人：尹新平，该公司董事长。上诉人李析因与被上诉人喻敏、十堰天伦华商酒店管理有限公司（以下简称“天伦华商公司”）、十堰佳和房地产开发有限公司（以下简称“佳和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2018）鄂0381民初558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，经阅卷、询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。现已审理终结。李析上诉请求：1、一审法院审理查明的部分事实不清，导致部分判决错误，请二审法院依法撤销一审部分判决，予以改判；2、上诉费由被上诉人承担。其理由如下：一审法院以上诉人出具有抵押担保承诺，判决上诉人在抵押担保财产的价值范围内承担责任与法律规定相违背，对此判决应依法予以撤销。上诉人因酒店效益不好拖欠业主委托收益金，在2017年12月18日召开业主大会后，被业主非法拘禁在酒店三楼会议室两天两夜不让走，由于上诉人患有高血压、冠心病，在被拘禁连天两夜后，身体已经出现肿胀状态，但是业主仍然不然走，可以说，上诉人是为了保命才在业主自己打印好的承诺书上签名，该承诺书完全是在身体受到胁迫的情况下所写，不是上诉人的真实意思表示，在上诉人获得人身自由后向公安机关进行了报案；其次，按照《担保法》第四十一条的规定：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。因此，对于受胁迫所出具的承诺书在没有办理抵押登记的情况下当然不具有法律效力，但是一审法院却忽略此重要事实，判决上诉人在承诺用于抵押担保的财产价值范围内对所担保的债务承担连带清偿责任明显与法律和事实相违背，应依法予以改判。喻敏向一审法院提出诉讼请求：1.要求判令被告天伦华商公司、佳和公司连带支付拖欠原告喻敏的房屋收益金5103元、违约金25526元，并自2018年1月1日起以拖欠的收益金5103元为基数，每日按200%的标准支付滞纳金至所欠的收益金全部付清之日止;2.要求判令被告李析在承诺抵押担保财产范围内对拖欠原告喻敏的房屋收益金、违约金承担连带支付责任;3.本案的诉讼费由被告方承担。天伦华商公司向一审法院提出以下反诉请求：1.请求依法解除天伦华商公司与喻敏之间签订的《委托经营合同》；2.判决喻敏从2017年12月8日起按照每日16467.4元标准赔偿天伦华商公司经营损失至酒店交给反诉原告恢复营业时止；3.本案的诉讼费用全部由喻敏承担。一审法院认定：2010年10月8日，原告喻敏与被告佳和公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告喻敏购买被告佳和公司开发的位于丹江口市××大道××号明珠?新天地1幢2单元1002号房屋，建筑面积为55.49㎡，商品房单价为4600元/㎡，房款总价为255256元，约定的交房时间为2011年11月26日前，原告喻敏已向被告佳和公司交清了全部购房款，被告佳和公司亦向原告喻敏交付了房屋。原告喻敏与被告佳和公司签订《商品房买卖合同》后，原告喻敏（甲方，委托方）与被告天伦华商公司（乙方，受托方）以及被告佳和公司（丙方，担保方）签订了一份《委托经营合同》，合同载明的主要内容为：甲方保证全权委托给乙方经营管理的物业符合国家有关规定，甲方独家全权委托给乙方经营管理的房屋位于丹江口市××大道××号，房号为1002，房屋建筑面积共55.49平方米；甲方应提供房产证(或具有商品房屋买卖合同)、身份证明(营业执照)等文件，经三方验证后，以上文件的复印件作为本合同附件；房屋委托经营管理期为15年（从2O10年12月10日至2026年12月10日），甲方承诺不限制乙方对房屋的使用方式，并保证乙方在受托期内对房屋有完全的使用权；委托期内自2010年12月10日至2016年12月10日，房屋委托收益金每月为1489元，每年共计为17868元(大写壹万柒仟捌佰陆拾捌元)，自2016年12月10日至2021年12月10日，房屋的委托收益金每月为1701元，每年共计为20412元(大写贰万零肆佰壹拾贰元整)，自2021年12月10日至2026年12月10日，房屋委托收益金每月为1956元，每年共计为23472元(大写贰万叁仟肆佰柒拾贰元整)；房屋委托收益金支付方式为每月首十日内支付一次，每年支付十二次，委托期内甲方每年享有十二天的免费居住权；委托期间乙方承担相关的物业费、水电费、通讯费、收视费及乙方依法所应承担的税金，甲方须依法承担委托收益金收入所产生的税费并自行纳税；在委托期内，该房屋及所属设施的维修责任由乙方负责；甲方应保证委托的房屋符合开发商交付的设计标准并处于正常使用状态；合同签订后，若甲方违反本合同约定，致使乙方无法实现受托经营管理，甲方承担违约金的总额为25526元，及由此对乙方造成的超出违约金以外的相关损失；若乙方逾期支付委托收益金，每逾期一日，则乙方须按日收益金的200%支付滞纳金；在委托期内，乙方未经甲方同意，中途退出的，乙方应承担违约金总额为25526元；丙方为乙方在履行本合同的担保人，当乙方逾期30日未支付甲方应得的委托收益金，甲方有权直接要求丙方代为履行乙方义务，丙方代为履行乙方支付义务后，有权向乙方进行追索；丙方从自留15%的房产收益中为甲方收益作为补充担保；若乙方逾期3个月未支付甲方委托收益金，甲方随时有权要求丙方提前原价回购；因不可抗力致使本合同不能继续履行或造成的损失，或因国家政策需要拆迁或改造已委托的房屋，使甲、乙、丙三方造成损失的，互不承担责任，因上述原因而终止合同的，委托收益金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补，本合同自三方签(章)字并由甲方全额付清物业购置款项之日起生效，三方各对其他相关事项亦进行了约定，合同尾部落款处由本案甲、乙、丙三方签字盖章。上述《委托经营合同》签订后，被告天伦华商公司前期按合同约定向本案原告喻敏履行了支付委托收益金的义务，但自2017年开始，因市场波动、经营状况恶化，被告天伦华商公司陆续出现对包括本案原告在内大部分购房业主迟延或不能支付委托收益金的情况。经双方对账，截止2017年12月，被告天伦华商公司共欠本案原告喻敏3个月（2017年3月、9月、10月）5103元（1701元/月×3个月）的委托收益金未支付。被告天伦华商公司拖欠包括本案原告在内购房业主委托收益金的事实发生后，被告天伦华商公司曾组织召开业主大会，协商解决相应的解决方案，但未能达成一致意见。包括本案原告在内的购房业主再次找被告天伦华商公司要求解决拖欠委托收益金的问题，被告天伦华商公司的法定代表人李析于2017年12月19日向包括本案原告在内的购房业主出具了相应的承诺书，内容为“十堰天伦华商酒店管理公司(现酒店名称：东方莱茵国际酒店)欠委托方(即甲方全体业主)2017年剩余受益金(1或6个月的受益金不等)，承诺如下：按照《明珠?新天地物业委托经营管理合同》有关条款，2017年12月30日前，应付清全体业主2017年全年委托收益金，若不能按时付清全体业主的委托受益金，法定代表人李析以个人资产作抵押，即李析个人财产为:车辆鄂Ｃ×××**及水都花园21栋2单元302号房产作抵押，而且，欠受益金的业主有权封十堰天伦华商酒店管理公司(现酒店名称：东方莱茵国际酒店)酒店大门以维护个人财产收益权。特此承诺”。被告李析在承诺书上签名并注明了其本人的身份证号（420300195704291713）。后被告天伦华商公司及该公司法定代表人李析并没有按合同约定以及作出的承诺向包括本案原告在内购房业主兑付所拖欠的委托收益金，部分业主情绪激动，先后有部分人员在被告天伦华商公司经营的东方莱茵酒店前台拉横幅，并临时堵酒店大门。上述情况出现后，被告天伦华商公司于2017年12月30日决定停止经营东方莱茵国际酒店，并已经向公安机关及税务机关出具了停业情况说明。此后，被告天伦华商公司单方向包括本案原告在内的全体业主表达要求解除双方签订的《委托经营合同》的意思表示，先是在2018年2月23日前后，安排酒店员工向部分业主发了有关要求解除合同内容的手机短信；后在2018年2月26日前后，又安排酒店员工在东方莱茵酒店大门及电梯入口处张贴了《解除委托经营合同通知》，内容为：“各位业主：十堰天伦华商酒店管理有限公司与各位业主签订委托经营合同，由十堰天伦华商酒店管理有限公司经营丹江口市东方莱茵国际酒店，因长期经营亏损，收不抵支，更由于受市场经济下滑影响，旅游业受到冲击，公司虽然做出了多方努力，采取多种营销措施仍然无法改善经营亏损状态。现公司己无力继续履行与各位业主签订的委托经营合同，为避免给各位业主造成更大损失，公司特通知解除与各位业主签订的委托经营合同，特此通知，请相互转告”。但通知的落款时间为2018年2月11日。一审法院另查明，本案原告喻敏、被告天伦华商公司及被告佳和公司所签《委托经营合同》项下由被告天伦华商公司经营的酒店名称为“十堰天伦华商酒店管理有限公司丹江口东方莱茵国际酒店”。被告天伦华商公司法定代表人李析承诺用于抵押担保的财产包括鄂Ｃ×××**号汽车一辆（登记的所有人为被告李析）和位于丹江口市北京路与武当大道交汇处“水都花园”21栋2单元302号的房屋一套（所有权人登记为被告李析及其前妻胡春梅夫妻共同所有）均未在相关登记部门办理他项权抵押登记。被告李析与其前妻胡春梅于2018年1月22日在民政部门办理协议离婚手续，双方签订的离婚协议约定，鄂Ｃ×××**号车辆归被告李析所有，“水都花园”21栋2单元302号房产归胡春梅所有。被告天伦华商公司在2017年12月30日决定停止东方莱茵国际酒店经营后，有部分业主在2018年2月份前后自发组织利用部分房屋进行酒店经营（酒店名称仍沿用原东方莱茵国际酒店）。本案休庭后，反诉原告天伦华商公司自愿向本院申请，要求撤回“要求判决反诉被告从2017年12月8日开始按照每日16467.4元的标准赔偿反诉原告经营损失至酒店交给反诉原告恢复营业时止”的诉讼请求，本院已口头裁定准许。根据当事人的诉、辩内容，一审法院确定本案争议焦点为：一、有关原告喻敏本诉请求支付所欠的委托收益金和违约金、滞纳金的责任承担以及被告李析作出的抵押担保承诺是否有效问题；二、有关本案中双方当事人所签合同中约定的违约金、滞纳金是否适当以及应当如何计算本案违约金、滞纳金的问题；三、被天伦华商公司反诉要求解除与原告喻敏所签订的委托经营管理合同应否予以支持的问题；四、本案案由应如何确定的问题。针对上述焦点，一审法院评析如下：一、关于原告本诉请求支付所欠的委托收益金和违约金、滞纳金的责任承担以及被告李析作出的抵押担保承诺是否有效问题。原告喻敏与被告天伦华商公司、被告佳和公司签订的《委托经营合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，原告喻敏已将委托经营管理的房屋交付给了被告天伦华商公司使用，被告天伦华商公司应当按照合同约定向原告支付委托收益金，在未按期支付委托收益金和中途退出经营的情况下，应当向原告支付相应的违约金。在三方签订的《委托经营合同》中，约定被告佳和公司为被告天伦华商公司履行本案所涉合同义务的担保人，但双方对保证方式没有约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。因此，本案中被告佳和公司作为担保方应当对被告天伦华商公司所欠原告方的委托收益金以及相应的违约金承担连带担保责任。被告佳和公司在承担担保责任后有权向被告天伦华商公司追偿。被告李析作为被告天伦华商公司的法定代表人于2017年12月19日向包括本案原告在内的业主出具承诺书，承诺对被告天伦华商公司拖欠包括原告在内的全体业主2017年度的委托收益金，用其个人财产（鄂Ｃ×××**号车辆以及水都花园21栋2单元302号的房产）进行抵押担保，虽然被告李析当庭辩称“其是在受到部分业主拘禁胁迫的情况下出具的承诺书，承诺书的抵押担保内容并不是其个人真实意愿表达”，但被告李析未提供相应证据证实其出具承诺书时受到了相应的胁迫，也未向相应机关行使撤销权，其出具的承诺书应视为其本人真实意思表示，合法有效。本院对被告李析提出的上述抗辩理由不予采纳。被告李析承诺用于抵押担保的财产（即车辆和房屋）未在相关登记部门办理相应的他项权抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条和第一百八十八条规定，以不动产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。因此，被告李析出具的抵押担保承诺书产生抵押担保的合同效力，但针对不动产房屋的抵押权并未实际设立。并且经庭审查明，被告李析承诺用于抵押担保财产均系被告李析和其前妻胡春梅在婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，后被告李析与前妻胡春梅协议离婚时，双方已约定该房屋归胡春梅所有，虽然尚未办理过户登记手续，但已实际发生了物权变动，故原告对此并不享有优先受偿权。在抵押未办理登记的情况下，仅产生抵押权未有效设立的法律结果，但抵押合同（即被告李析出具的承诺书）仍然有效，原告喻敏作为债权人可以基于抵押合同向抵押人即被告李析要求在其承诺用于抵押担保的财产价值范围内对所担保的债务承担连带清偿责任。故被告李析仍应在抵押担保财产的价值范围内对被告天伦华商公司拖欠原告2017年度的委托收益金承担连带清偿责任。被告李析在承担担保责任后有权向被告天伦华商公司追偿。二、关于本案中双方当事人所签合同中约定的违约金、滞纳金是否适当以及应当如何计算本案违约金、滞纳金的问题。本案中原告喻敏要求被告天伦华商公司支付拖欠的2017年度3个月的委托收益金共计5103元，未超过庭审查明数额，亦有相应的法律依据，本院对此予以支持。原告喻敏与被告天伦华商公司、佳和公司所签订的《委托经营合同》第十一条第二款约定，在委托期内，乙方未经甲方同意中途退出的，乙方应承担违约金总额为25526元。结合本案庭审查明的事实，被告天伦华商公司是由于受市场因素影响经营亏损而退出酒店经营，并不是因为部分业主在酒店前台拉横幅、堵大门的短暂过激讨债维权行为造成其无法经营，并且被告天伦华商公司亦向相关部门出具了停业情况说明，另以发送手机短信、张贴公告等形式向部分业主表达了解除委托经营合同的意思，在本案诉讼过程中亦提起反诉要求解除与原告签订的委托经营合同，因此，被告天伦华商公司存在中途退出委托经营的违约行为。原告起诉要求被告天伦华商公司支付中途退出委托经营合同的违约金共计25526元，该违约金比例占原告所缴购房款的10%，兼顾双方合同履行利益，本院认为该违约金约定比例适当，本院对原告喻敏要求支付所欠委托收益金5103元以及中途退出委托经营合同的违约金25526元的诉讼请求予以支持。被告天伦华商公司提出“该公司没有违约行为，不应向原告支付违约金”的抗辩理由与庭审查明的事实不符，本院不予采纳。原告起诉要求被告天伦华商公司自2018年1月1日起以拖欠的收益金5103元为基数按每日200%的标准支付滞纳金至被告方将所欠收益金全部付清之日止的诉讼请求，虽然《委托经营合同》第十一条第一款约定有“若乙方逾期支付委托收益金，每逾期一日，则乙方须按日收益金的200%支付滞纳金”的内容，但根据合同法解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案实际，原告主张的中途退出委托经营合同的违约金25526元（已缴购房款的10%）本院已予以支持，其要求以实际拖欠收益金（5103元）为基数按每日200%的标准支付滞纳金（实际为违约金）过高，被告天伦华商公司、李析在庭审中亦提出了“合同中该项违约金的约定过高，违反了相关法律规定”的抗辩意见，结合本案实际，本院酌定原告请求的滞纳金数额按照被告天伦华商公司实际拖欠原告收益金的数额（5103元）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准从2018年1月1日（原告主张的起算时间）计算至被告天伦华商公司所欠原告的收益金全部付清之日；超出部分，本院不予支持。三、关于天伦华商公司反诉要求解除与喻敏所签订的委托经营管理合同应否予以支持的问题。被告天伦华商公司提起反诉要求解除与原告喻敏所签订的《委托经营合同》，根据合同法第九十四条第一款规定，合同在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等情形发生时，当事人可以解除合同。结合本案实际，天伦华商公司自2017年起就开始拖欠部分业主应得的委托收益金，并且在2017年12月30日停止经营东方莱茵酒店，该事实表明天伦华商公司已以其实际行为表示不愿再继续履行合同，致使包括喻敏在内的全体业主订立合同的目的不能实现。之后，原告喻敏于2018年1月26日向本院起诉，其起诉请求中包括了要求被告天伦华商公司支付中途退出委托经营合同违约金25526元的诉讼主张，应视为原告喻敏认可了被告天伦华商公司中途退出经营管理即解除委托经营合同的意思表示，原告喻敏在本诉中选择要求天伦华商公司支付因退出经营管理的违约金25526元，本院对该项本诉请求予以支持，也是基于天伦华商公司中途退出经营管理的违约行为而确定该公司负有向原告喻敏支付此项违约金的义务。原告喻敏起诉后，在本案审理过程中，被告天伦华商公司亦通过向部分业主发送手机短信、张贴书面公告、提起反诉等方式表达了要求解除委托经营合同的意思表示。综合考量本案实际，原、被告双方均以各自的诉讼行为表明，双方对天伦华商公司因亏损无法经营酒店及不能履行支付收益金的合同义务的事实是明知的，且目前有部分业主自发组织参与酒店经营管理，在不能实现合同目的情况下，解除双方之间的委托经营合同会产生更好的社会效果。因此，对被告天伦华商公司要求解除委托经营合同的反诉请求本院予以支持，本院确认被告天伦华商公司与原告喻敏所签订的《委托经营合同》于2018年1月26日（原告喻敏起诉立案之日）起解除。原告喻敏提出“不同意解除合同”的抗辩理由，与其本人提出的诉讼主张相悖，本院不予采纳。被告天伦华商公司在本案休庭后自愿向本院申请撤回“要求判决原告从2017年12月8日开始，按照每日16467.4元的标准赔偿反诉原告经营损失至交付酒店恢复营业时止”的反诉请求，属于对其民事权利和诉讼权利的自愿处分，不违反法律规定，本院对此予以确认，并已口头裁定准许天伦华商公司撤回该项反诉请求。四、关于本案案由应如何确定的问题。经庭审查明，本案中原告喻敏与被告天伦华商公司、佳和公司所签订的《委托经营合同》属于非典型合同，内容涉及房屋买卖、委托经营、房屋租赁以及担保等法律关系，故根据当事人起诉的事实以及本案中的法律关系，本案案由应确定为合同纠纷为宜。综上所述，对原、被告双方提出的抗辩理由，有事实和法律依据部分，本院予以采纳，与庭审查明事实不符，且与法律规定相悖的部分本院不予采纳。被告佳和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为该公司放弃相应的抗辩权，由此产生的不利后果，由该公司自行承担，本案可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第一款第二项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第一百八十八条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、确认原告喻敏与被告十堰天伦华商酒店管理有限公司以及被告十堰佳和房地产开发有限公司之间签订的《明珠?新天地物业委托经营管理合同》已于2018年1月26日解除；二、被告十堰天伦华商酒店管理有限公司在本判决生效后三十日内支付拖欠原告喻敏的委托收益金5103元和中途退出委托经营管理合同违约金25526元，并从2018年1月1日起以所欠的委托收益金5103元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告喻敏支付逾期支付收益金的违约金至该5103元收益金全部付清之日止；三、被告十堰佳和房地产开发有限公司对本判决确定的被告十堰天伦华商酒店管理有限公司应支付给原告喻敏的委托收益金、违约金承担连带清偿责任；四、被告李析在承诺抵押担保财产（即鄂Ｃ×××**号汽车和位于湖北省丹江口市××与××大道交汇处“××花园”××单元××号的房屋）的价值范围内对被告十堰天伦华商酒店管理有限公司拖欠原告喻敏的2017年度委托收益金共计5103元承担连带清偿责任；五、被告十堰佳和房地产开发有限公司、被告李析在承担连带清偿责任后有权向被告十堰天伦华商酒店管理有限公司追偿；六、驳回原告喻敏的其他本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费566元，由被告十堰天伦华商酒店管理有限公司、被告十堰佳和房地产开发有限公司、被告李析共同负担；反诉案件受理费50元，由原告喻敏负担25元，被告十堰天伦华商酒店管理有限公司负担25元。二审中，双方均未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，李析承诺“若不能按时付清全体业主的委托受益金，法定代表人李析以个人资产作抵押，即李析个人财产为：车辆鄂Ｃ×××**及水都花园21栋2单元302号房产作抵押”。该承诺不违反法律规定，合法有效，实际就是双方就全体业主不能得到委托受益金时，李析以个人财产作抵押的抵押合同，但因房产抵押未办理抵押登记故抵押权未设立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”；故虽涉案承诺的房产未办理抵押登记，但不影响抵押合同的效力。因为李析出具承诺的意思就表明，其同意以抵押权的实现方式来清偿债权，在办理了抵押登记的情况下，债权人可以直接行使抵押权，在未办理抵押登记的情况下，债权人只能请求抵押人在抵押物价值范围内承担担保义务。故一审判决李析在承诺抵押担保财产价值范围内对被告十堰天伦华商酒店管理有限公司拖欠原告徐米云的2017年度委托收益金共计7140元承担连带清偿责任并无不当。上诉人称“承诺书是在身体受到胁迫的情况下所写，不是上诉人的真实意思表示”。但其并未行使撤销权，且其提供的证据不足以证明其受到受胁迫，纵观全案，其是为缓解矛盾，继续经营而采取的权益之举。故该上诉理由不能成立。其上诉称“对于受胁迫所出具的承诺书在没有办理抵押登记的情况下当然不具有法律效力，一审法院判决上诉人在承诺用于抵押担保的财产价值范围内对所担保的债务承担连带清偿责任明显与法律和事实相违背”。前已论述，故不再赘述。但一审法院关于本案案由确定认为“涉案合同属于非典型合同，内容涉及房屋买卖、委托经营、房屋租赁以及担保等法律关系，故本案案由应确定为合同纠纷为宜”错误，因根据本案当事人起诉内容实质视为房屋租赁发生争议，虽牵扯担保合同，但担保合同是从合同，故本案案由确定为房屋租赁合同纠纷。综上，上诉人上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人李析承担。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一九年三月二十七日法官助理徐恩田书记员李大旭