湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初642号原告：余建军，男，1964年3月15日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：李军，湖南星邦律师事务所律师。被告：黄志钢，男，1980年6月27日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告余建军（以下简称原告）与被告黄志钢（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李军和被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余建军向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《厂房租赁合同》及《双方协议》；2．被告退换原告合同押金2000元、已支付的2018年9月1日至2018年12月1日房租费20000元及房屋维修费8000元；3．被告退还原告已支付2016年、2017年和2018年设备费3000元；4．被告退还原告已支付2018年前坪租金20000元；5．被告赔偿原告损失10000元；6．被告承担本案的诉讼费用。在本案的审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：确认原、被告签订的《厂房租赁合同》及《双方协议》无效。事实与理由：2015年12月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，合同期为三年。原告搬进被告厂房后，被告的父亲黄支援向原告无理收取合同之外的费用，每年收取井水、水泵设施的设备费1000元，三年共收取3000元。在2018年初，被告无理取闹，要求原告将设备搬离前坪，此前坪在承租期间原告还帮其修复，此前坪在租用时双方就已协商好前坪归原告使用并在双方签订合同里体现，此为被告先违约。2018年6月12日，长沙市雨花区环境监察大队要求原告停止生产并要求搬离该厂。当年8月25日，原告决定正式搬厂。此前，原告已提前告知被告实情并说明原因。2018年8月26日，被告来厂阻止原告搬货，并强迫原告必须支付2018年9月1日至12月1日这一季度共计20000元及房屋维修费8000元，否则就要锁厂门禁止原告搬离，且还是在8月26日原告并未欠房租情况下，原告因此原因会耽误生产，怕损失惨重，在沟通无果的情况下只得交由被告28000元才搬离该厂。实际根据双方签订的租用合同里标明了因外界自然等因素造成不能续租这一条，并未明确表明因外界因素造成的搬厂需支付未使用的厂房租金。原告搬离后，被告将厂房租赁他人使用，严重违反合同约定。致使原告遭受重大的财产损失。原告认为，被告出租给原告的厂房未办理相关手续，导致原告无法办理相关环保手续，双方租赁合同应为无效合同。被告黄志钢辩称：（一）《厂房租赁合同》及《双方协议》真实、有效，是双方真实意思的表示，应受法律保护。《厂房租赁合同》是合理、合法、有效的。合同的第二条约定租期为2015年12月1日至2018年12月1日。原告未租满三年，被告按三年的租赁期收款并押金不退。《双方协议》上的约定，正是双方对原告未租满三年的解决方式，是双方真实的意思表示，是双方共同的承诺，具有法律效力，并有证明人签字等。（二）原告要求退还的押金、房租费及维修费与双方的合同约定相悖，严重违背合同的契约精神，且与事实不符、于法无据，不应予以支持。合同上已明确清楚，原告租满三年，被告按三年租赁期收款，且押金不退。并在第五条签订合同时约定原告缴纳押金2000元，租赁期满无欠费、赔偿、罚款，及其他违约问题，被告无需退还。且原告违反第七条的约定变更经营项目进行违法活动，被告可单方面终止合同，收回厂房押金不退。按合同第二条约定租赁期暂定三年，从2015年12月1日到2018年12月1日止，被告按三年的租赁期收款，并押金不退。而根据长沙市雨花区环境监察污染源现场勘查记录原告的厂房是已发现问题10处左右，其中包括未经环境审批的新建项目自动监控系统情况未安装、废气排版情况不正常，固体废物一般有危险，有废物，无环保管理机构，无污染设施运行台账，无应急预案情况，无环境应急预案。说明终止厂房的租赁完全是原告自身的原因导致。而按照合同约定，原告本应按三年的租赁期支付租赁费用，并押金不退。8000元维修费是原告对被告厂房的损坏赔偿，合同第二条已约定，如因原告使用造成损坏，由原告负责维修。合同第六条约定原告应保证厂房的安全和设施完整，如有损毁，负责赔偿或修复。2018年8月25日，因原告没有时间维修，双方共同确认并协议达成按8000元的价格补偿被告维修费，并有证人证明。设备费用3000元与被告和原告之间的合同无关联性，并非在被告和原告两个民事主体间发生，根据不告不理的原则，应该予以驳回。实际使用厂房的湖南博威热能设备有限公司，每天10人左右产生的用水费用和设备费用，并非被告所收，也非被告与原告的合同中约定。（三）原告主张的前坪租赁费用2万元与事实不符、于法无据，不应予以支持。被告未阻止原告使用前坪。（四）原告主张损失1万，但没有提供任何证据，且事件完全是因原告违反相关环境法规，未按合同和协议租满租赁期限而导致，故其主张没有相关事实且于法无据，不应予以支持。（五）本案完全是由原告自身行为违规、违法，且违背合同的契约精神滥诉而产生，被告完全是按双方合同约定履行，合法权益应受到法律的保护，故本案诉讼费用应由原告完全自行承担。经审理查明，2015年12月1日，原、被告签订了一份《厂房租赁合同》，其中约定：被告将位于长沙市雨花区黎托乡边山村杨家老屋组的厂房一栋、办公房一间和前坪租赁给原告使用，原告对此作了充分了解，自愿承租；原告租赁该房屋的经营项目为生产生物质燃烧机，合同期内不予改变用途，租赁范围包括“厂房一栋、厨房一间、住房两间、一起五间房（带仓库加前坪）”；租赁期暂定三年，从2015年12月1日至2018年12月1日，原告未租满三年，被告按三年的租赁期收款并押金不退；厂房每年的租金为8万元，每季度租金为2万元，押金为2000元；厂房交付原告使用后，原告应保证厂房的安全和设施完整，如有损毁，负责赔偿或修复。此后，被告向原告交付了租赁房屋，原告将房屋投入实际使用，并向被告支付了押金2000元以及2018年9月1日之前的全部租金。2018年6月12日，长沙市雨花区环境监察大队向作出了一份《环境监察大污染源现场监察记录》，认定租赁房屋投入的生产存在未办理环保审批手续及擅自投入生产等违法情形。2018年8月25日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了一份《双方协议》，其中载明：“经双方同意2018年8月25日签订协议，（就）边山村杨家老屋组厂房，乙方付甲方租金贰万元，厂房维修费8000元，合计28000元”。原告向被告支付了该约定28000元。当日，原告搬离了案涉房屋。此后，被告将案涉房屋另行出租给他人使用。另审理查明，案涉厂房未办理《村民建房用地许可证》及其他建房手续。原告于2019年1月10日诉至本院。在本院的审理过程中，双方一致确认2018年8月25日签订的《双方协议》中的2万元租金系2018年9月1日及之后三个月的租金。原告提交了一份收款人署名为“黄支援”的收据，拟证实被告每年收取原告水费和设备费1000元，遂提起第三项诉讼请求。以上事实，有《厂房租赁合同》、《双方协议》、《环境监察大污染源现场监察记录》以及双方当事人的一致陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项以及《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十二条的规定，农村住宅建设用地用于生产应当办理相应的审批手续。另据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理”。另据该解释第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，根据《厂房租赁合同》的约定，被告出租给原告的主要租赁房屋为厂房，且该厂房系被告自行搭建，并未办理相关的审批手续，双方签订《厂房租赁合同》亦明确约定该厂房用途为非农生产，违反了相关法律的强制性规定，另参照上述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述合同也应认定为无效合同。因此，双方就该租赁房屋签订的《厂房租赁合同》及其补充协议《双方协议》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《厂房租赁合同》及其补充协议《双方协议》均为无效合同，原告需参照约定的租金标准负担占有使用费。《双方协议》约定的2万元系对2018年9月后一个季度租金的约定，但并未明确原告支付该租金系被告所称的“租期未满三年的解决方式”。鉴于原告在2018年8月底已经实际搬离租赁房屋，而被告又在此后将房屋另行租赁，故被告应将原告实际支付的2018年9月之后的租金2万元予以退还。另因合同无效，被告据该合同不予退还押金2000元也并无法律上的理据，本院不予采纳。故被告应退还原告押金2000元。此外，原告并未提交证据证实其在签订《双方协议》时意思表达不自由，本院确认该协议中的8000元系双方对厂房维修费数额的一致约定，故原告要求退还该款项并无理据，本院不予支持。另外，原告提交的收据显示第三项诉讼请求中设备费并非被告直接收取，而被告亦提出了此项抗辩，故原告要求被告退还该款项并无理据，本院不予支持。原告另主张被告自2018年开始就阻止原告使用租赁房屋的前坪，但并未提交相应证据证实，故原告的第四项诉讼请求并无事实依据，本院不予支持。原告还主张其产生了搬迁损失，但并未提交相应证据证实其具体损失数额。且原告提交的《环境监察大污染源现场监察记录》显示其搬迁的原因亦不可全部归责于被告，另原告在签订《厂房租赁合同》即知悉租赁房屋的现状，对合同无效存有过错，如确有损失，原告亦应自行负担。原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，《厂房租赁合同》为无效合同，被告应退还原告租金2万元和押金2000元，原告的其他诉讼请求均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告余建军与被告黄志钢于2015年12月1日签订的《厂房租赁合同》、2018年8月25日签订的《双方协议》无效；二、被告黄志钢于本判决生效之日起7日内退还原告余建军租金2万元和押金2000元，合计22000元；三、驳回原告余建军的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元，因适用简易程序，减半收取687.50元，由原告余建军负担512.50元，被告黄志钢负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  欧阳毅二〇一九年三月四日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。