广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3908号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市番禺圻润房地产开发有限公司。住所地：广州市番禺区市桥街禺山大道**。法定代表人：王海儿，执行董事。委托诉讼代理人：张晓丹，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江嘉明，男，1988年9月1日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：姚国林，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟思洋，广东汇胜律师事务所律师。上诉人广州市番禺圻润房地产开发有限公司（以下简称“圻润公司”）因与被上诉人江嘉明商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初2725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。圻润公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.改判江嘉明向圻润公司支付逾期付款违约金128140元；3.改判驳回江嘉明全部诉讼请求；4.江嘉明承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、《广州市商品房买卖合同(预售)》补充协议第9条第二款分别约定了江嘉明不符合银行贷款要求，按揭不获批准和按揭获批准但迟延付款两种情形，并对上述两种情况约定了不同的法律后果。一审判决认为后者的法律后果是针对第一种情形，即逾期付款违约责任是针对江嘉明不符合银行贷款要求，按揭不获批准的情形属于对条款错误理解。(一)条款内容。《广州市商品房买卖合同(预售)》(以下简称房屋买卖合同)补充协议第9条第二款全文为“如因乙方自身条件不符合银行要求(包括但不限于因其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭材料等)而导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款。甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的O．05％向乙方收取违约金。如乙方逾期未能付清全部房价款超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权解除本合同，乙方应按总房价款的30％向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回”。(二)条款构成。上述条款由三个句子构成。前两个句子分别约定了江嘉明不符合银行贷款要求，按揭不获批准和按揭获批准但迟延付款两种情形，并对上述两种情况约定了不同的法律后果。前者针对按揭不获批准的情形，法律后果为7天内付清购房款；后者针对按揭获批准但迟延付款的情形，法律后果为江嘉明应当在期限届满15天内付清全部房价款，逾期支付，应向圻润公司支付每日万分之五的违约金。(三)句号间隔。上述条款第一个句子和第二个句子之间以“。”作为间隔，即第一个句子：“如因乙方自身条件不符合银行要求(包括但不限于因其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭材料等)而导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款”是以句号作为收尾。而一审判决第11页第13行引用该句子时，是以“；”作为间隔，意图使第一句表达的“按揭不获批准的情形”与“按揭获批准但迟延付款的情形”产生混淆，明显错误。(四)句子分析。通过对上述条款的组成进行分析，第一个句子和第二个句子分别由“事实前提”和“法律效果”构成一个完成的句子。第一个句子的事实前提是“按揭未获批准”，法律后果是“7天内付清购房款”。第二个句子的事实前提是“按揭获批准但迟延付款”，法律后果是“江嘉明应当在期限届满15天内付清全部房价款，若逾期支付，应向圻润公司支付每日万分之五的违约金”。一审判决认定整个条款只存在“乙方自身条件不符合银行要求，按揭未获批准”一种情形，明显属于逻辑错误，否定了该条款的真实意思。换个角度看，若上述条款真如一审判决的理解一样，只有一种“乙方自身条件不符合银行要求”的情况，那后续的表达，就存在太多难以理解、存在问题的文字了，该条款第一句是按揭不获批的情况，那么就是银行不会放款了，怎么可能还会写出多余的第二句说明没有按时收到放款的情况呢？所以对该条款表达的真实意思就是，存在两种不同情况的违约责任。(五)条款目的。房屋买卖合同订立的目的，对于购房者来说是按时获取房屋，对于开发商来说是及时获得购房款。根据交易习惯，开发商与购房者在房屋买卖合同中分别约定迟延交楼与迟延付款违约责任，目的是为了约束迟延交楼和迟延付款行为。上述条款订立的目的就是为了约束购房者按时支付购房款。一审判决认定只有“乙方自身条件不符合银行要求”才承担违约责任属于未按照合同目的对条款进行了错误解释。二、一审判决第12页第17行“圻润公司就涉诉房屋将可能会收取两次的剩余款项”的认定属于对未发生事宜的主观推断，并以此方向推断圻润公司不能依据合同约定要求江嘉明支付剩余购房款，明显错误。(一)江嘉明按照合同约定补足购房款，不会使圻润公司重复收取剩余购房款。一旦江嘉明补足购房款，圻润公司、江嘉明与贷款银行经过对接，贷款银行不会再对购房尾款进行代付。(二)即便江嘉明在支付购房尾款后，贷款银行另行将购房尾款向圻润公司支付，此时需要解决的是圻润公司向江嘉明返还多出房款的问题。该问题属于多付购房款之返还，不影响及否决江嘉明应当按照合同约定履行付款行为。一审判决以未来主观推测的行为去判定江嘉明不用承担逾期付款责任是错误的。(三)一审判决第12页第19行“双方没有约定这种情形下可办理变更收款账户手续”的认定是错误的。江嘉明补足的购房款，依法仍支付至监管账户，不存在变更收款账户问题。(四)一审判决第12页第21行“如按圻润公司对该条款的理解，明显与商品房销售的交易习惯不符，也有违诚实信用原则”认定错误。(1)在商品房买卖合同中，购房者应及时、按时支付购房款。合同约定一定期限内贷款银行未放款，购房者应当在合理期限内补足购房尾款常见与众多一手房、二手房交易合同，其目的是为了保障出卖人及时收取购房款。约定了逾期付款责任才是符合现今的房屋买卖交易习惯。(2)出卖人逾期交楼，向购房者支付逾期交楼违约金；购房者逾期付款，向出卖人支付逾期付款违约金。两者互为权利义务统一结合。按照原审判决的理解，只有出卖人的违约责任，购房者无须承担任何责任，这种理解和认定才是违背了诚实信用原则。由此可见，一审判决以对未来的主观揣测推翻合同条款，否决江嘉明应当依照合同补足购房尾款，并且套用“不符交易习惯”、“违背诚信信用原则”明显错误。三、违约责任的产生根据合同法第一百零七条和一百二十一条的规定，以违约事实的成就为触发点，违约责任的产生不以主观过错作为构成要件，同时合同外第三人原因造成的违约，也应由违约方承担违约责任。一审法院认定江嘉明在办理按揭手续时没有过错，所以无须承担房屋买卖合同约定的逾期付款违约责任，明显错误。(一)《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。根据上述法律规定，违约行为遵循严格责任原则，以条件成就作为违约责任产生的触发点，不考虑主观原因及过错因素。这是合同法律关系与侵权法律关系的最大区别。(二)在个人按揭住房贷款中，银行与购房者之间为借贷关系。购房者与开发商之间为买卖关系。银行根据与购房者之间签订的贷款合同将按揭款项代购房者付给开发商。而购房者根据与开发商之间签订的买卖合同承担逾期付款的违约责任。结合本案，除非不可抗力或者双方约定的免责事由，否则任何原因导致的银行未按圻润公司与江嘉明签订的房屋买卖合同约定的时间支付房款的，均应由房屋买卖合同当事人江嘉明承担逾期付款的违约责任。四、房屋买卖合同法律关系中，开发商的主要权利是收取房款，主要义务是交付房屋；购房者的主要权利是取得房屋，主要义务是支付房款。这一权利义务是统一对等。一审法院打破这种权利义务对等的关系，否决开发商有权收取购房者迟延付款违约金的权利明显错误。(一)圻润公司与江嘉明签订的《广州市商品房买卖合同》中约定了房屋交付的时间和逾期交房的违约责任。同时也约定了购房款支付的时间及逾期支付购房款的违约责任，双方均应遵守。(二)房屋买卖合同法律关系是民事法律关系，作为房屋买卖合同的主体双方当事人开发商和购房者是平等主体。这种平等在本案中应体现在不应当视开发商为强势地位，购房者为弱势地位。进而打破合同约定，否认平等主体双方签订的民事合同关于交楼及付款这一对应权利义务的约定。(三)在商品房买卖合同中，开发商与购房者约定在一定期限内银行未放款，购房者应当在合理期限内补足购房尾款常见与众多一手房、二手房交易，其目的是为了保障出卖人及时收取购房款。一审判决认定江嘉明无须承担迟延付款违约责任意味着房屋买卖交易市场上所有房屋买卖合同中关于逾期付款违约责任条款均不能适用，无论购房者逾期多长时间，出卖人均不能主张对方违约责任，显失公平。江嘉明二审答辩：同意一审判决处理，不同意圻润公司的上诉请求。江嘉明于2018年3月22日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.请求法院判令圻润公司支付给江嘉明逾期交房违约金467606元（暂计至2018年3月15日，以2135187元为基数按每日万分之五计算至涉讼房屋符合交房条件之日）；2.本案受理费、财产保全费及提供因财产保全而支出的担保费等由圻润公司承担。圻润公司向一审法院提出反诉请求：1.请求法院判令江嘉明向圻润公司支付逾期付款违约金128140元；2.本案本诉与反诉的诉讼费用由江嘉明承担。一审法院经审理查明：圻润公司对位于广州市番禺区市桥街禺山大道168号正太广场商品房具备预售资格。2016年1月30日，圻润公司为甲方（卖方）、江嘉明为乙方（买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区市桥街禺山大道168号6栋X房（以下简称涉讼房屋），建筑面积共117.1902平方米，其中套内建筑面积92.1145平方米，共有分摊面积约25.0757平方米；涉讼房屋以套出售，单价每平方米23179.71元，总楼价为2135187元；乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日支付645187元，剩余房款1490000元须于2016年2月6日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是中国建设银行股份有限公司广州番禺支行；甲方代理乙方办理手续：乙方在签定本合同并支付首期款后7日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；乙方自行办理按揭贷款手续：甲方应在乙方支付首期款后7日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人；预售款监控银行：中国建设银行股份有限公司广州番禺海伦堡支行；甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户；甲方应于2016年12月31日前向乙方交付涉讼房屋；由于甲方原因，导致未能按期交付的，则按逾期时间，分别处理（每日支付违约金只能选择其中一个计算方式，不得重复、累加计算）：（1）不超过180日，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总房价款的0.05%向乙方支付违约金（最高不超过总房价的5%），本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权单方解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内，无息退还乙方已经支付的房价款，不给予其他赔偿；若乙方要求继续履行，本合同继续履行，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总价款的0.05%向乙方支付违约金（最高不超过总房价的5%）；等。此外，双方在该合同中的补充协议还约定：本合同之“甲方代理乙方办理按揭手续”是指甲方推荐按揭银行予乙方，由乙方自行与按揭银行协商、办理按揭贷款手续；签订本合同后，乙方办理按揭贷款手续的，乙方须于本合同签订之日起7天内提交银行按揭规定提供的个人资料（乙方在签订本合同时已全部知悉所需资料）给按揭银行，如乙方逾期未能提供按揭银行所需的个人按揭资料则甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金；如乙方逾期未能提供个人按揭资料超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权提出解除本合同，乙方按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回；如因乙方自身条件不符合银行要求（包括但不限于因其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等）而导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款；甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金；如乙方逾期未能付清全部房价款超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权解除本合同，乙方应按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回；就“房屋交付”以及“产权登记”双方特别约定如下：如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限届满前仍未办妥所有的按揭手续，仍未使甲方获得银行按揭放款，如有违约金的，还需要交齐违约金，否则甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期，乙方已充分理解该风险并不得以公平原则为由向甲方主张顺延期间的逾期交楼及逾期办证违约金；等。上述合同签订后，江嘉明依约向圻润公司支付了首期房款645187元。该交款时间和金额分别为：2016年1月2日定金100000元；2016年1月30日首付款545187元。圻润公司于2016年2月1日开具相应的购房款发票。其后，江嘉明、圻润公司分别与中国建设银行股份有限公司广州番禺支行和广州住房公积金管理中心签订了《个人住房（商业用房）借款合同》和《住房公积金抵押贷款合同》，由江嘉明以公积金、组合银行贷款的方式向圻润公司支付涉讼房屋的剩余房款。上述贷款合同的落款时间分别为2016年4月12日、5月9日。圻润公司于2016年11月8日分别收到上述公积金600000元、组合银行贷款890000元，合共1490000元。该两笔款项均以“给江嘉明的贷款”为用途直接转入圻润公司开立的银行账户内。2017年12月23日，广州市筑成建筑装饰工程有限公司通知江嘉明在2017年12月31日办理涉讼房屋的收楼手续。2017年12月30日，江嘉明办理了涉讼房屋的收楼手续。2018年3月22日，江嘉明以圻润公司逾期交付涉讼房屋构成违约为由，诉至一审法院，引致本案纠纷。圻润公司在答辩期内提起反诉，要求解决。一审诉讼中，一审法院根据江嘉明的申请，依法裁定查封了圻润公司名下价值467606元的财产。一审庭审中，双方的争议焦点是：圻润公司未能在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款江嘉明是否应承担违约责任的问题。江嘉明认为圻润公司依据合同补充协议约定“甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款……否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金”、“如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限仍未办妥所有按揭手续……有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期”的条款应属无效，系格式条款，圻润公司提出的可顺延交房的抗辩主张不应支持；其延迟合同约定的支付按揭尾款的期限逾期付款的原因不在于其方，而在于圻润公司；本案中，江嘉明处于买家的弱势地位，办理按揭的代理机构和贷款合作银行都是圻润公司指定，机构办理的效率慢跟圻润公司的选任存在过失有必要的关系，而且从交易习惯看，银行和购房者签署按揭协议后需要有一系列的认购审查流程，并且贷款审批过程需要圻润公司配合，其无法左右，也无法独自办理，实际上其已根据指定机构的指示积极提供了资料及时完成了办理按揭的手续，圻润公司以放款时间来认定其违约有违诚实信用的原则。江嘉明提交了其与广东南国德赛律师事务所（以下简称南国德赛律所）的《委托书》以及南国德赛律所开具的律师费发票，以证明其按圻润公司的安排已在合同约定期限内委托南国德赛律所办理贷款手续，其对圻润公司未能在合同签订的三个月内收到按揭贷款不存在过错。圻润公司则认为《委托书》可以证明相关的委托关系是由江嘉明与南国德赛律所建立；其司承认与南国德赛律所有驻场合作协议，但认为委托该律师事务所代理业主办理按揭的各项手续是业主自行委托，与其司没有关联；逾期交楼的原因在于施工单位而非其司；另其司虽然与中国建设银行签有合作协议，协议主要内容是业主购买其房产可向中国建设银行申请贷款，由其司承担房产抵押证未办理完成前的阶段性保证责任，但其司并未指定业主向指定银行贷款，业主可自由选择贷款银行申请贷款，且其司与业主通过房屋买卖合同约束双方的权利义务，业主与银行通过借款合同约束双方的权利义务，互不相关，开发商与银行是各自独立经营的主体，银行的行为并不是江嘉明逃避逾期付款的违约责任的理由；银行仅是作为江嘉明的代理人为江嘉明向其司支付购房余款，而代理人的不作为或者迟延作为，依法应由被代理人即江嘉明承担法律责任；违约行为应遵循严格责任原则，以条件成就作为违约责任承担的触发点，不考虑任何主观原因及过错因素，只考虑是否构成合同条款约定的条件，一旦构成，则要向对方承担违约责任；而在本合同中，圻润公司没有在约定期限三个月内收到按揭贷款，江嘉明就应承担违约责任。圻润公司另提供一份其于2016年8月29日向江嘉明发出的《付款通知》，该通知是依据上述合同约定催促江嘉明在收到此付款通知之日起七日内履行付款义务的。江嘉明承认收到该通知，但认为该通知书是补充协议中关于逾期付款违约责任条款的重复使用，该条款属于格式条款，买卖双方权利不对等，是显失公平的，不符合公平诚信原则，应属无效条款。一审法院认为:江嘉明与圻润公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。根据合同约定，圻润公司应于2016年12月31日将涉讼房屋交付江嘉明使用，但圻润公司直至2017年12月30日才将涉讼房屋交付给江嘉明使用，已逾期交楼接近一年时间，双方对此事实没有异议，一审法院予以认定。现双方争议焦点在于：圻润公司能否依上述合同中约定的“甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金”和“如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限届满前仍未办妥所有的按揭手续，仍未使甲方获得银行按揭放款，如有违约金的，还需要交齐违约金，否则甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期”行使抗辩权相应顺延交楼并取得违约金。圻润公司提出的抗辩所引用的合同内容实为合同中处于同一段落的相关条款的部分内容的摘取，该段全文是：“如因乙方自身条件不符合银行要求（包括但不限于因其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等）而导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款；甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金。如乙方逾期未能付清全部房价款超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权解除本合同，乙方应按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回。”就该合同条款的理解，一审法院认为，首先，该段落起句已明确为“如因乙方自身条件不符合银行要求”，所以，该条款应是针对乙方自身条件不符合银行要求的情形的约定，即在“乙方自身条件不符合银行要求”的前提下，“导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款”。在符合这种情形下圻润公司可向江嘉明发出支付未获批准按揭贷款全额房价款的付款通知。其次，在同一段落中还约定了“甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金”。结合合同中“甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。”的约定，如按圻润公司对该条款的理解为其在签订合同之日三个月内未能收到公积金、组合银行按揭放款的，则江嘉明应无条件向其直接支付该全部价款的话，圻润公司就涉讼房屋将可能会收取两次的剩余价款，因为按揭贷款手续已办理完成，相关公积金、组合银行按揭放款定会发放到圻润公司指定的监管账户内，双方也没有约定这种情形下可办理变更收款账户手续，且圻润公司也自认与中国建设银行签订有合作协议，不能随意变更收款账户，故如按圻润公司对该条款的理解，明显与商品房销售的交易习惯不符，也有违诚实信用原则。再次，结合双方所签订合同中相关条款的约定，一审法院认为，合同约定江嘉明的付款方式为按揭方式付款，按揭银行是和预售款监控银行均为中国建设银行管属下的支行。此外，江嘉明与圻润公司还在补充协议中约定：本合同之“甲方代理乙方办理按揭手续”是指甲方推荐按揭银行予乙方，由乙方自行与按揭银行协商、办理按揭贷款手续；签订本合同后，乙方办理按揭贷款手续的，乙方须于本合同签订之日起7天内提交银行按揭规定提供的个人资料（乙方在签订本合同时已全部知悉所需资料）给按揭银行，如乙方逾期未能提供按揭银行所需的个人按揭资料则甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金；如乙方逾期未能提供个人按揭资料超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权提出解除本合同，乙方按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回。从本合同的实际履行可见，江嘉明是按照双方约定向中国建设银行股份有限公司广州番禺支行办理按揭贷款以支付剩余的购房款，是采取“甲方代理乙方办理按揭手续”的方式，而关于江嘉明是否逾期提供按揭银行所需的个人按揭规定的个人资料，对此圻润公司没有提供证据以证实。另需指出的是，圻润公司提供其曾向江嘉明催讨房款的证据《付款通知》中也没有提及须由江嘉明提交办理按揭手续的资料。由以上可认定，江嘉明在办理涉讼房屋的按揭贷款手续时并没有过错。因此，圻润公司向江嘉明发出付款通知的前提并不具备，圻润公司依此抗辩不符合合同约定。此外，圻润公司抗辩称其逾期交楼的原因在于施工方的责任，但其未能对此提交证据予以证实，该抗辩理由缺乏理据，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”一审法院结合合同中上下文的约定、交易习惯和诚实信用原则，认定该部分条款的适用应以乙方自身原因造成公积金、组合银行按揭不获批准才有这一违约后果，而本案中，圻润公司未能举证证实江嘉明存在过错，故一审法院对圻润公司对该条款的理解，不予采纳。因江嘉明没有逾期付款的违约行为，圻润公司主张其可逾期交楼的抗辩和主张江嘉明给付逾期付款违约金的反诉请求均不成立，一审法院对此不予支持。鉴于圻润公司逾期交楼已构成违约，江嘉明主张圻润公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，符合合同的约定和法律的规定，一审法院予以支持。对于违约金的计算标准，圻润公司于2017年12月30日交付涉讼房屋，逾期交楼超过180日，根据双方签订的合同关于延期交房的违约责任约定“逾期超过180日后……若乙方要求继续履行，本合同继续履行，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总价款的0.05%向乙方支付违约金（最高不超过总房价的5%）”，该违约金应以涉讼房屋总价款的5%计算违约金，因此，圻润公司应向江嘉明支付逾期交房违约金106759.35元（2135187元×5%）。江嘉明诉请中超过上述金额的部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2018年11月9日作出一审判决：一、被告广州市番禺圻润房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江嘉明支付逾期交楼违约金106759.35元；二、驳回原告江嘉明的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告广州市番禺圻润房地产开发有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9745元（其中本诉受理费8314元，反诉受理费1431元）、财产保全费2858元，由原告江嘉明负担7683元，广州市番禺圻润房地产开发有限公司负担4920元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人圻润公司提出的上诉进行审查。圻润公司（甲方）与江嘉明（乙方）签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：“甲方应于2016年12月31日前向乙方交付涉诉房屋”“由于甲方原因，导致未能按期交付的，则按逾期时间，分别处理（每日支付违约金只能选择其中一个计算方式，不得重复、累加计算）：（1）不超过180日，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总房价款的0.05%向乙方支付违约金（最高不超过总房价的5%），本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，若乙方要求继续履行，本合同继续履行，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总价款的0.05%向乙方支付违约金（最高不超过总房价的5%）。”补充协议约定：“如因乙方自身条件不符合银行要求（包括但不限于因其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等）而导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款。甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金。如乙方逾期未能付清全部房价款超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权解除本合同，乙方应按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回。”根据《广州市商品房买卖合同（预售）》约定圻润公司应于2016年12月31日将涉讼房屋交付江嘉明使用，但圻润公司直至2017年12月30日才将涉讼房屋交付给江嘉明使用。江嘉明起诉主张圻润公司逾期交房，构成违约，应承担逾期交房的违约责任，而圻润公司以补充协议的约定，主张江嘉明逾期付款，构成违约，江嘉明应承担逾期付款的违约责任，该司可以顺延交房，不构成逾期交房。圻润公司与江嘉明双方对上述补充协议约定条款的理解，各执一词。一审法院根据涉诉合同的条款以及上下文的约定、双方提交的证据、双方的诉辩意见，结合交易习惯、诚实信用原则，经过审查，认定上述补充协议约定条款的适用应以“乙方自身原因造成公积金、组合银行按揭不获批准才有这一违约后果，”而本案中，圻润公司未能举证证实江嘉明存在过错，故对圻润公司对该条款的理解，不予采纳，继而认定江嘉明没有逾期付款的违约行为，圻润公司主张其可顺延交房的抗辩主张和请求江嘉明支付逾期付款违约金，依据均不成立，不予支持。一审法院认定事实正确，阐述全面、充分、合理，本院不再赘述，予以确认。圻润公司二审中坚持其在一审时的上述主张，无提交新证据、新的理由予以推翻，本院不予采信。圻润公司逾期交房超过180天，构成违约，应承担相应的违约责任，江嘉明选择继续履行合同，请求圻润公司按涉诉合同约定的房屋总价款的0.05%向其支付违约金，理据成立，一审法院予以支持，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，圻润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4823元，由圻润公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一九年三月二十二日书记员  冯冠豪吴敏玲