吉林省舒兰市人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）吉0283民初1573号 原告:苏春杰，男，1974年1月14日出生，汉族，农民，住吉林省舒兰市。 委托诉讼代理人：李英福，舒兰市法律工作者。 被告:申岩，男，1972年12月30日出生，汉族，住吉林省吉林市。 被告:李维杰，男，1960年2月6日出生,汉族，无职业，住吉林省舒兰市。 二被告委托诉讼代理人：武景理，舒兰市法律工作者。 第三人：齐燕，女，1963年4月26日出生，汉族，住吉林省吉林市。 第三人：李广顺，男，1974年3月20日出生，汉族，住吉林省舒兰市。 原告苏春杰与被告申岩、李维杰、第三人齐燕、李广顺确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法进行审理。 苏春杰向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告于2013年8月26日签订的位于舒兰市白旗镇地税局东侧安顺小区1、2号楼3单元601门，面积71.37平方米;2、2号楼4单元501门，面积72.78平方米;3、2号楼4单元601门，面积72.78平方米;4、2号楼4单元602门，面积70.67平方米;5、2号楼4单元603门，面积72.78平方米;6、2号楼4单元301门，面积72.78平方米;7、2号楼4单元502门，面积70.67平方米;8、2号楼2单元602门，面积92.2平方米;9、2号楼2单元601门，面积92.2平方米;10、2号楼3单元603门，面积71.37平方米;11、2号楼3单元602门，面积70.67平方米;12、2号楼4单元202门，面积70.67平方米;13、2号楼4单元503门，面积72.78平方米;14、2号楼4单元403门，面积72.78平方米;15、2号楼4单元402门，面积76.67平方米;16、2号楼1单元501门，面积69.16平方米;17、2号楼1单元601门,面积69.16平方米;18、2号楼1单元401门,面积69.16平方米;19、2号楼1单元301门，面积69.16平方米;20、2号楼2单元202门，面积92.2平方米;21、1号楼3单元503门，面积80.5平方米;22、1号楼3单元202门，面积78.65平方米;23、1号楼3单元603门，面积80.5平方米;24、1号楼3单元403门，面积80.5平方米;25、1号楼2单元603门，面积80.5平方米;26、1号楼3单元303门，面积80.5平方米;27、1号楼3单元602门，面积78.6平方米;28、1号楼1单元601门，面积74.3平方米;29、1号楼3单元203门，面积80.5平方米;30、1号楼1单元602门，面积86.49平方米;31、1号楼1单元201门，面积74.3平方米;32、1号楼2单元601门,面积76.69平方米;33、1号楼2单元602门,面积78.65平方米;34、1号楼3单元601门，面积76.69平方米;35、侧楼3单元502门，面积78.68平方米;36、侧楼3单元501门，面积78.68平方米;37、侧楼2单元502门，面积78.68平方米;38、侧楼5单元501门，面积77.26平方米;39、侧楼5单元502门，面积77.26平方米;40、侧楼6单元502门，面积77.26平方米;41、侧楼7单元502门，面积77.26平方米;42、侧楼2单元601门，面积78.68平方米;43、侧楼1单元601门，面积78.68平方米;44、侧楼1单元602门，面积78.68平方米;45、侧楼3单元401门，面积78.68平方米;46、侧楼1单元402门，面积78.68平方米;47、侧楼4单元402门，面积78.68平方米;48、侧楼5单元401门，面积77.26平方米;49、侧楼4单元401门，面积78.68平方米;50、侧楼5单元402门，面积77.26平方米;51、侧楼7单元402门，面积77.26平方米;52、侧楼1单元401门，面积78.68平方米;53、侧楼7单元302门，面积77.26平方米;54、侧楼5单元302门，面积77.26平方米;55、侧楼5单元301门，面积77.26平方米;56、侧楼4单元501门，面积78.68平方米;57、侧楼4单元302门，面积78.68平方米;58、侧楼3单元601门，面积78.68平方米;59、侧楼5单元602门，面积77.26平方米;60、侧楼1单元301门，面积78.68平方米;61、侧楼3单元301门，面积78.68平方米;62、侧楼3单元302门，面积78.68平方米;63、侧楼3单元402门，面积78.68平方米;64、侧楼1单元501门，面积78.68平方米;65、侧楼3单元602门，面积78.68平方米;66、侧楼5单元601门，面积77.26平方米;67、侧楼4单元602门，面积78.68平方米;68、侧楼7单元602门，面积77.26平方米;69、侧楼2单元602门，面积78.68平方米;70、侧楼4单元601门，面积78.68平方米;71、侧楼商服网点南7门，面积130平方米;72、侧楼商服网点南4门，面积130平方米;73、侧楼商服网点南5门，面积130平方米;74、2号楼车库南侧东16号，面积20平方米;75、2号楼车库南侧东14号，面积20平方米;76、2号楼车库南侧东13号，面积20平方米;77、2号楼车库南侧东12号，面积20平方米;78、2号楼车库南侧东8号,面积20平方米;79、2号楼车库南侧东7号，面积20平方米;80、2号楼车库南侧东6号,面积20平方米;81、2号楼车库南侧东4号，面积20平方米;82、2号楼车库南侧东3号，面积20平方米;83、2号楼车库南侧东2号,面积20平方米;84、2号楼车库南侧东1号,面积20平方米;85、2号楼车库北侧东8号，面积20平方米;86、2号楼车库北侧东7号,面积20平方米;87、2号楼车库北侧东6号，面积20平方米;88、2号楼车库北侧东4号，面积20平方米;89,2号楼车库北侧东3号,面积20平方米;90、2号楼车库北侧东2号，面积20平方米;91、2号楼车库北侧东1号，面积20平方米;92、1号楼车库北侧东7号,面积20平方米;93、1号楼车库北侧东5号,面积20平方米;94、1号楼车库北侧东3号，面积20平方米;95、1号楼车库北侧东2号,面积20平方米;96、1号楼车库北侧东1号,面积20平方米;97、1号楼南侧平房东11门，面积20平方米;98、1号楼南侧平房东10门，面积20平方米;99、1号楼南侧平房东9门，面积20平方米;100、1号楼南侧平房东7门，面积20平方米;101、锅炉房后车库4门，面积20平方米;102、锅炉房后车库3门，面积20平方米;103、锅炉房后车库2门，面积20平方米;104、锅炉房后车库1门，面积20平方米;105、1号楼车库南侧东12门,面积20平方米;106、1号楼车库南侧东11门,面积20平方米;107、1号楼车库南侧东10门，面积20平方米;108、1号楼车库南侧东9门，面积20平方米;109、1号楼车库南侧东6门，面积20平方米;110、1号楼车库南侧东4门，面积20平方米;111、1号楼车库南侧东3门，面积20平方米;112、1号楼车库南侧东1门，面积20平方米。总合计112份购售楼协议（商品房)无效。并返还该112套商品房。2.被告承担本案诉讼费。庭审调查过程中，原告对序号为17、25、32、33、35、38、40、50、51、55、59、74、80、85、86、87、89、92、95、96房屋主张单独分别告诉。事实和理由：2013年8月25日原被告双方签订借款协议一份，双方约定原告方（借款方）向被告（出借方）借款人民币300万元，借期一年，年息100万元，到期本利偿还400万元（详见协议)，协议签订的第二天（2013年8月26日)，双方依据借款协议的第三条的抵押条款,签订购售楼协议书112份,约定原告将自行开发建设的商品房出售与被告，价格定位到正常价的40%（详见协议书)，该协议书所约定的价格3-5楼为1800元/m’,2楼、6楼为1600元/m’,购售楼协议均是按照借款协议第三条约定的正常价的40%签订的,借款合同签订后,被告依约支付了借款300万元,原告依约按期给付了被告本利总计人民币400万元，但被告依照购售楼协议占有房屋拒不返还。购售楼协议并不是双方真实意思的表示，并没有交付房屋的事实。从借款合同和购售楼协议书来看，本案实为借贷名为买卖，因此购售楼协议无效。另外，原告在开发楼房（商品房）的过程中并没有取得法律规定的五证两书，并且一直到现在也没有取得五证两书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效。原告从建楼房到现在也没取得预售许可证,因此所签订的购售楼协议违背了法律的强制性规定，也是无效的。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院查明事实，支持原告的告诉。 本院经审查认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第三项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”的条件。 苏春杰主张其在开发楼房（商品房）的过程中并没有取得法律规定的五证两书，并且一直到现在也没有取得五证两书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。经审理，本院认为案涉《购售楼协议》其性质应确定为名为买卖，实为对借款的抵押担保，基础法律关系是民间借贷，《购售楼协议》作为通谋虚伪表示，只是抵押担保的一种外在表现形式，不是双方当事人真实意思表示。理由是，首先，从时间上看，签订案涉《购售楼协议》前一天，双方当事人签订借款合同并支付借款。其次，从内容上看，两个合同有关联，借款协议中第三条用未售出的房屋作为抵押，双方共同售楼，售楼资金由李维杰、申岩收回，收回至400万元，如苏春杰、齐燕、李广顺未按期还款，申岩、李维杰有权处理抵押物，抵押物的价格与《购售楼协议》约定的建筑面积每平方米售价相同。第三，从履行上看，签订买卖协议时，房屋并未交付给二被告，在借款期限届满之后的2015年5月13日至2017年8月17日，双方均有售房行为。由此可以认定原、被告签订《购售楼协议》系作为借款合同的担保，而本案苏春杰主张双方当事人之间是买卖合同关系，要求确认原、被告签订的《购售楼协议》效力，返还房屋，与本院认定的借款合同的担保法律关系不一致，应裁定予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项规定，经本院审判委员会研究决定，裁定如下： 驳回苏春杰的起诉。 案件受理费80400元，免予收取。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  马 辉 人民陪审员  周世魁 人民陪审员  李玉洲 二〇一九年三月二十日 书 记 员  王 晶