湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初235号原告：蒋阳，男，1988年6月22日出生，土家族，湖北省鹤峰县人，住恩施市，原告：胡菁华，女，1987年6月8日出生，土家族，湖北省鹤峰县人，住恩施市，二原告委托诉讼代理人：余杭，湖北勇鑫律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：陈超，湖北勇鑫律师事务所律师。被告：恩施市建厦房地产开发有限责任公司，住所地：湖北省恩施市叶挺路**，统一社会信用代码9142280155067144XU。法定代表人：贺孝辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：严奉祥，湖北雄视律师事务所律师。委托诉讼代理人：何超群，湖北雄视律师事务所律师。原告蒋阳、胡菁华与被告恩施市建厦房地产开发有限责任公司（以下简称建厦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人余杭，被告建厦房地产公司的委托诉讼代理人严奉祥、何超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋阳、胡菁华向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理房屋所有权证；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金2500元；3.由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告明确其第1项诉讼请求为：判令被告协助原告办理房屋所有权证，将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案。原告将其第2项诉讼请求数额变更为2497.47元。事实和理由：2014年7月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发修建的位于恩施市××路××施南·阳光城住房一套，原告按照约定支付了购房款。原告入住后按照合同约定一再督促被告为其办理房屋所有权证，被告一直以种种原因拖延，原告多次联系被告方负责人要求办理房屋产权手续，均未果。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付了购房款，履行合同义务后，被告交付房屋即购房合同成立并生效，被告应当在合同约定期限内办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当立即办理房屋所有权证并支付违约金。被告建厦房地产公司辩称，一、根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，因出卖人的责任，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人才承担违约责任，否则不承担责任。二、因政府原因导致容积率发生变化，规划局一直不进行规划验收，致使产权证无法按期办理，答辩人无责任。答辩人开发的施南·阳光城项目位于恩施市××路，根据州规划委员会2009年第二次全体会议审议要求，于2010年3月取得土地16598平方米，土地出让合同明确建筑密度为20.44%，容积率为4.85。建设过程中，因叶挺路改造，政府占用了816.5平方米土地，导致答辩人不能按照原规划的容积率进行建设。州规划委员会2011年第二次主任办公会议审议要求申请调整规划条件，并同意在不突破原规划前提条件下，按照建设净用地面积反算规划指标：用地面积17543.9平方米，建筑占地面积4994.8平方米，总建筑面积98320平方米（不含地下层5272.1平方米和架空层1084.6平方米），建筑密度28.5%，容积率5.6，绿化率26.8%。2012年5月州规划局依照答辩人取得的土地面积16598平方米，按照容积率5.6核发了项目的规划用地许可证和建设工程规划许可证。然而在答辩人申请验收时，现规划局要求按照4.85的容积率验收，导致施南·阳光城项目无法通过规划验收。因为无法通过规划验收，答辩人便不能在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案，进而无法办理房屋产权证。因此可见，无法办理产权证系职能部门原因造成，非答辩人责任，根据《商品房买卖合同》第十五条关于办理房屋产权证的约定，答辩人不应承担违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院结合经审查确认的证据综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月25日，二原告（买受人）与被告建厦房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于恩施市××路××·阳光城小区××单元××号商品房，该房屋用途为住宅，建筑面积128.28平方米，单价3897.72元/平方米，总价款为500000元。第六条约定：买受人于2014年7月28日前付清总房款。第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”此后，原告实际支付了购房款499493元，被告建厦房地产公司已按照合同约定将房屋交付给原告使用。受容积率改变等因素影响，案涉项目未通过规划验收，被告建厦房地产公司至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。本院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告建厦房地产公司未在约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，致使原告至今未取得房屋权属证书，其行为已构成违约。即使被告建厦房地产公司确系因第三人的原因造成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，其仍然应当向原告承担违约责任，其与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。关于原告的第1项诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”被告建厦房地产公司取得办理权属登记需由出卖人提供的资料，需以规划验收合格为前提条件，规划验收属于政府有关职能部门的权限，不是被告建厦房地产公司所能控制的。因案涉项目尚未规划验收，目前被告建厦房地产公司事实上无法履行《商品房买卖合同》第十五条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案”的义务，该义务在现阶段不适于强制履行，因此本院对原告的第1项诉讼请求不予支持。如果被告建厦房地产公司具备将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案的条件，其仍不协助办理，原告可再行主张权利。关于原告的第2项诉讼请求，如前所述，无论是被告建厦房地产公司自身原因违约，还是因第三人的原因造成被告建厦房地产公司违约，被告建厦房地产公司均应当向原告承担违约责任。原告请求判令被告建厦房地产公司支付违约金2497.47元，因符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告恩施市建厦房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告蒋阳、胡菁华违约金2497.47元。二、驳回原告蒋阳、胡菁华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费100元，由被告恩施市建厦房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  郭韶华审判员  谭远双审判员  金增春二〇一九年三月二十九日书记员  罗 毅