山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终217号 上诉人（原审被告）：王文亮，男，1958年5月29日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：刘畅，山东兆基律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王玉玲，女，1973年10月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：惠聚华，山东兆利律师事务所律师。 上诉人王文亮因与被上诉人王玉玲房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初7805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王文亮上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，确认上诉人与被上诉人签订的涉案房屋买卖合同无效或者发回重审；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋买卖合同实质是宅基地使用权的转让合同，该合同违反法律强制性规定，依据合同法第52条应认定无效。1、宅基地使用权系农村集体经济组织成员无偿取得，非同一集体经济组织内部的成员不得转让。2、根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第五部分第19条第2款规定，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。二、涉案房屋所属土地性质并未变更为国有土地。1、涉案土地并未完成征收程序，土地性质并未变更。2、涉案土地既没有取得证书，也没有确认使用权，一审依据建设用地批件认定土地性质变更错误。3、即使涉案土地完成土地性质变更，合同效力也不能补正。三、被上诉人的行为违反中共日照市委办公室《关于严禁公职人员享受农村集体经济组织成员福利待遇的暂行规定》。另外：涉案房屋合同所指的土地若系划拨取得，即使土地性质变更，也应当认定合同无效。1、上诉人转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。2、国有土地使用权的取得方式包括出让取得和划拨取得，案涉合同所指土地使用权为划拨取得，根据《城市房地产管理法》第39条、国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第44条、第45条相关规定，不得转让。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人王文亮未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。 王玉玲辩称，一审判决上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同有效正确，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人称其与被上诉人签订的房屋买卖合同实质是宅基地使用权的转让合同与事实不符，本案双方签订的是房屋买卖合同，是双方真实意思表示，而非宅基地买卖合同。一审中王玉玲提供了秦楼街道后大洼村民委员会签订的房屋拆迁补偿安置协议，也证实该村委会认可王玉玲系涉案房屋现所有权人。上诉人提出的宅基地使用权系仅限于村集体经济组织成员，是指农村土地性质为村集体所有的情形。而涉案土地性质现已变更为国有土地。另被上诉人也不是公职人员，不属于上诉人所称被禁止人员应从事的范围。且合同是否无效，应以国家法律与国务院行政法规为依据。另外，上诉人主张涉案土地系划拨土地与事实不符，该土地原系农用土地，现转为建设用地并已征收，不存在上诉人称的划拨土地。综上，一审判决上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同有效，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王玉玲向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认其与王文亮签订的《房屋买卖合同有效》；2.由王文亮承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：王玉玲作为乙方与作为甲方的王文亮于2002年7月20日签订《房屋购买合同》，约定王文亮将位于日照市东港区的私有房屋及院落一处出卖给王玉玲，房屋价款为45000元。合同签订后，王玉玲向王文亮付清上述全部购房款并由王文亮出具收到条。2015年9月28日，王玉玲作为乙方与作为甲方的日照市东港区民委员会就涉案房屋签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定涉案房屋拆迁后可置换安置楼房面积180平方米（两处合计）、车位一个约20平方米、储藏室一个约10平方米等拆迁利益。一审另查明：涉案房屋所属土地性质已于2015年12月31日变更为国有土地。 一审法院认为，王玉玲、王文亮在平等、自愿基础上成立房屋买卖合同关系，涉案房屋所在土地性质已变更为国有土地，王文亮亦未提交充分有效证据证明上述合同存在违反法律、行政法规的强制性规定等导致其无效的法定情形，双方所签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效，对王玉玲要求确认其与王文亮签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：确认王玉玲与王文亮签订的房屋买卖合同有效。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由王文亮负担。 二审中，上诉人提交证据一、涉案房屋所在土地的《一书四方案》，证明涉案土地即使划拨取得也应当认定房屋买卖合同无效；证据二、后大洼村民委员会证明原件及复印件一份，证明1.被上诉人王玉玲并非后大洼村村民，并非集体经济组织成员，无权取得房屋产权。2.日照市东港区秦楼街道办事处后大洼村民委员会不认可王玉玲与王文华签订的房屋买卖合同，并且拒绝向其分配拆迁利益；证据三、2015年拆迁时后大洼村庄公布的现状图复印件一份，证明王文亮始终为案涉房屋所有权人即原宅基地使用权人，后大洼村从未认可王玉玲为房屋所有权人及宅基地使用权人。被上诉人质证后认为，证据一不适用本案，因本案是征用土地而非划拨土地；证据二，虽然王玉玲不是该村村民，但仍享有房屋拆迁安置待遇，村委已经予以在拆迁安置合同中将相关拆迁利益给与被上诉人；证据三，该土地经省政府批准征收为国有土地，由山东省人民政府建设用地批件鲁5土字（2015）1589号予以证实，该土地系征收而不是划拨，而上诉人提供的证据一不相符，该土地不属于划拨土地。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据现行法律的规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定以及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。…”本案，上诉人将涉案宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员以外的被上诉人，违反相关法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，双方签订的涉案房屋买卖协议应认定无效，上诉人的该上诉理由成立，本院予以支持。涉案房屋买卖合同无效，双方因该合同产生的损失可另行主张。综上，一审认定事实清楚，但适用法律错误，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初7805号民事判决； 二、驳回王玉玲要求确认与王文亮签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求。 一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由王玉玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  王义宽 审判员  刘玉玉 审判员  王春燕 二〇一九年三月十四日 法官助理王莹莹 书记员宋欢