山东省胶州市人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0281执异18号异议人（案外人）宋会玲，女，汉族，住山东省胶州市。申请执行人招商银行股份有限公司青岛胶州支行，住所地青岛胶州市。负责人于毅，行长。委托代理人张状，山东德衡律师事务所律师。被执行人青岛加宝莱电器有限公司，住所地胶州市。法定代表人张翠英。被执行人张翠英，女，汉族，住胶州市。被执行人王振辉，男，汉族，住胶州市。本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司青岛胶州支行与被执行人青岛加宝莱电器有限公司、张翠英、王振辉金融借款合同纠纷一案中，异议人宋会玲向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，异议人宋会玲、申请执行人招商银行股份有限公司青岛胶州支行之委托代理人张状到庭参加听证，被执行人青岛加宝莱电器有限公司、张翠英、王振辉经本院依法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人宋会玲称，2013年6月5日,被执行人青岛加宝莱电器有限公司已与异议人签订租赁合同，将青岛加宝莱电器有限公司名下的位于胶州市ｘ××的厂房、土地租赁给异议人，租赁期限为20年，且异议人已实际入住占用使用。现该厂房、土地法院查封，异议人提出如下异议请求：1、请求法院在异议人租赁合同未到期时不能处理该房屋；2、如法院强行处理该房屋应充分考虑异议人的权益，并予以保护异议人的相关权益。听证中，异议人明确其具体的异议请求为：要求继续租赁涉案房屋、土地至租赁期满。申请执行人招商银行股份有限公司青岛胶州支行辩称，宋会玲异议中所主张的对涉案房屋享有在先租赁权并不属实，租赁合同虚假，不能排除人民法院对涉案房屋的执行，具体表现如下：一、宋会玲就涉案房屋并不存在在先租赁权利。1、招商银行抵押权成立前以及成立后，涉案房屋中均不存在租赁关系。2013年7月23日，招商银行与青岛加宝莱电器有限公司（以下简称“加宝莱电器”）就涉案房屋签订《最高额抵押合同》并于同日办理抵押登记，青岛市胶州市ｘ××的房屋（房屋他项权证号：××号）及土地（土地他项权证号：ｘ××）。在抵押关系建立之前，招商银行工作人员于2013年6月18日前往涉案房屋处进行现场查勘并进行了拍照，涉案房屋一直由加宝莱电器公司占有使用，没有任何第三方占用房屋，亦没有任何第三方主张权利。抵押权成立后，招商银行工作人员于2014年7月2日去涉案房屋现场查看，涉案房屋依然由青岛加宝莱电器公司占有使用，亦未对外租赁。综合以上情况，宋会玲主张在抵押权建立之前已租赁涉案房屋，并且此后租赁合同已实际履行明显与事实不符。2、租赁合同虚假，租金未实际交付，宋会玲在执行笔录中明确表示未实际占用租赁房屋，其占用房屋是在法院查封后占用，不构成真实实际租赁关系，没有任何法律效力。（1）租赁合同中约定的租赁人（宋会玲）、出租人（加宝莱电器）与租金的支付人（王福海）、租金的收款人（石业伟）均不一致，异议人明显在构建虚假的租赁关系和虚假的租金支付关系，与涉案房屋租赁不具有关联性，租赁关系不成立。（2）在宋会玲2018年10月24日的执行笔录中记载：2013年6月5日宋会玲以每年7.5万元租赁加宝莱电器公司所有房屋和土地，但立即又以每年27万-30万元的价格返租赁给加宝莱电器公司，加宝莱电器公司将自有的土地和房产租赁给宋会玲，让宋会玲返租给公司后，一年赚公司20多万元，加宝莱电器公司作为盈利性公司，一直正常经营，这样的租赁行为明显违背常理，违背经济规律。（3）石业伟从未出面予以认可150万元的收款系代青岛加宝莱电器公司收取的租金，因为实际情况王福海150万元转账并非租金，未构成完整的租赁法律关系，租赁不成立。（4）石业伟系青岛业伟蔬菜专业合作社的法定代表人，主要经营种植和销售蔬菜、马铃薯、芋头。在2018年1月2日王福海的笔录中记载“150万元是支付的收土豆的钱”，因此王福海支付石业伟的150万元，实际情况是支付石业伟的土豆款，并非租金。（5）王福海在2018年1月2日执行笔录中明确表明支付的150万系收土豆钱，并非租金，不能证明宋会玲实际交付租金。3、宋会玲称将涉案房屋2013年6月5日租赁后又将房屋返租给加宝莱电器公司，既无合同，也没有租金支付凭证，毫无证据予以支持。二、招商银行对涉案房屋享有合法抵押权，有权对抵押房屋进行拍卖变卖。1、权利依据。2017年2月20日，胶州市人民法院作出（2016）鲁0281民初6902号民事判决书，判决确认：招商银行就判决确认款项对加宝莱电器抵押的位于胶州市ｘ××房产证号为ｘ**的房产及ｘ××的土地他项权证项下抵押土地房产处分所得价款享有优先受偿权。2、法律依据。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。招商银行对涉案房产享有抵押权，有权申请以拍卖或变卖所得价款优先受偿，该权利亦属于本案生效判决确定的执行内容，案外人即使享有涉案房产的租赁权，亦不能阻止抵押权实现和执行拍卖程序的进行。综上所述，宋会玲主张的租赁关系虚假，没有任何法定的阻却招商银行处置抵押物事由，异议不成立，应依法驳回，继续推进抵押物的处置拍卖进程。同时，对于宋会玲与加宝莱电器恶意串通制作虚假合同，恶意提起执行异议侵犯招商银行合法权利的行为，招商银行保留向其主张全部法律责任的权利。被执行人青岛加宝莱电器有限公司、张翠英、王振辉均未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。听证中，异议人宋会玲提交了以下证据：（一）土地房屋租赁合同一份、收款收据一份、收条一份、电子银行业务回单一份，证明：异议人与加宝莱公司签订租赁合同，并支付了租金，租赁合同真实有效。经质证，申请执行人表示：对租赁合同的真实性不予认可，是虚假合同；在租赁合同中并未约定将租金支付给石业伟，异议人未提交与加宝莱电器关于租金支付第三方石业伟的约定；对于收条的真实性不予认可，通过收条可以看出，确认石业伟收款账户系在转账同日，针对大笔款项的转账，双方未在合同中约定，也未在转账前约定，明显违背常理，违背交易习惯；对收款收据的真实性不予认可，不能证明宋会玲实际交付租金，在王福海的执行笔录中，其转账150万元系收土豆款，并未表明其转账的系租金，在整个执行异议程序中，石业伟从未出面予以确认，该收款系租金，也从未确认其账户作为租金的收款账户，不构成真实的租赁法律关系，原告提供的转账凭证、收款收据与租赁合同不具有关联性，不应予以采纳。最后，石业伟系青岛业伟蔬菜专业合作社法定代表人，其经营范围为种植、销售蔬菜马铃薯、芋头，从石业伟的身份及王福海的笔录中，可以相互印证150万元的转账系支付给石业伟的土豆款，并非租金。宋会玲系农商银行工作人员，其无法证明自身经营土豆生意，其所述与事实不符，不予认可。（二）厂房转租协议一份、收条传真件一份，证明：宋会玲将涉案厂房、土地反租给青岛加宝莱电器有限公司，租期两年，年租金27万元，宋会玲收到一年的租金27万元。经质证，申请执行人表示：对证据的真实性不予认可。第一，异议人未提供收条原件，不能证明厂房转租租赁关系的真实发生，第二，该厂房转租协议很明显是用刀片将协议中的文字划掉，私自在上面填写的内容，有改动的痕迹，第三，加宝莱电器与宋会玲之间存在租赁与转租赁的关系，且在该执行案件中，双方互为利害关系人，其串通、出具的证据材料不应当予以采信。第四，加宝莱电器在2013年6月5日以每年75000元的价格租赁给宋会玲，在15天的时间内，宋会玲又以年租金27万元的价格转租给加宝莱电器，加宝莱电器很明显给自己增加了20万元的债务，违背常理，租赁行为与转租赁行为均存在虚假。申请执行人提交了以下证据：（一）青岛业伟蔬菜专业合作社工商信息一份，证明：石业伟系该公司的法定代表人，该公司主要经营种植和销售蔬菜、马铃薯（马铃薯的别称土豆）、芋头。（二）涉案房屋抵押前、抵押后现场照片（2013年6月18日抵押前涉案房屋一直由加宝莱电器公司占用经营使用，且法定代表人张翠英在招行查看过程中，全程参与从未表示过有租赁行为；2014年7月2日，抵押后涉案房屋一直由加宝莱电器公司占用经营使用，法定代表人张翠英也参与了整个查看过程，从未表示过有租赁行为。同时根据照片显示涉案厂房和仓库一直堆放的是加宝莱电器货物），证明：招商银行抵押权成立前以及成立后，涉案房屋中均不存在租赁关系，宋会玲主张租赁在先没有事实依据。对申请执行人提交的上述证据，经质证，异议人表示：对证据一，即便石业伟是经营蔬菜生意，也不能由此推断王福海打给石业伟的是土豆款，加宝莱电器已经指定了收款人。对证据二，虽然仓库里的货物是加宝莱电器的，但是当时加宝莱已经将厂房、土地租赁给异议人，异议人又返租给了加宝莱公司，法律没有规定租赁后不能再出租给他人，异议人可以自用，也可以转租。本院查明，原告招商银行股份有限公司青岛胶州支行诉被告青岛加宝莱电器有限公司、张翠英、王振辉金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月20日作出（2016）鲁0281民初6902号民事判决书，判决如下：“一、被告青岛加宝莱电器有限公司于本判决生效后十日内偿还原告招商银行股份有限公司青岛胶州支行借款本金350万元及利息、罚息、复息共计522559.14元（截止到2016年5月20日）及自2016年5月21日起至判决生效之日止合同约定的利息、罚息、复息。二、原告招商银行股份有限公司青岛胶州支行对登记在被告青岛加宝莱电器有限公司名下坐落于胶州市ｘ××的房屋（房屋他项权证号：××号）及土地（土地他项权证号：ｘ××号）享有抵押权，对该抵押物变现价款在抵押担保的范围内享有优先受偿的权利。三、被告张翠英、王振辉对上述第一项的债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、驳回原告招商银行股份有限公司青岛胶州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38980元，诉讼保全费5000元，公告费600元，共计44580元，由被告青岛加宝莱电器有限公司、张翠英、王振辉负担。”履行期限届满后，三被告均未按时履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2017）鲁0281执1730号。另查明，青岛加宝莱电器有限公司将ｘ××抵押给招商银行股份有限公司青岛胶州支行，并于2013年7月26日办理抵押登记。青岛加宝莱电器有限公司将ｘ××土地抵押给招商银行股份有限公司青岛胶州支行，并于2013年7月24日办理抵押登记。再查明，2013年6月5日，青岛加宝莱电器有限公司（甲方）与宋会玲（乙方）签订《土地房屋租赁合同》，约定：1、甲方租赁给乙方的土地及房屋坐落在胶州市ｘ××村，土地号为ｘ××，房房产证号为ｘ**租赁以上土地号下的所有土地及房产证下的所有建筑物。2、土地房屋租赁自2013年6月5日起至2033年6月5日止，租赁期20年。年租金7.5万元，共计租金150万元，由承租方一次性付清。3、其他事项。2013年6月21日，宋会玲（甲方）与青岛加宝莱电器有限公司（乙方）签订《厂房转租协议》，约定：甲方将其所租赁的青岛加宝莱电器有限公司坐落在胶州市ｘ××村，土地号为ｘ××，房产证号为ｘ××，租赁以上土地号下的所有土地及房产证下的所有建筑物转租给乙方使用，厂房租赁自2013年6月21日起，至2015年6月21日止，租赁期2年，年租金27万元，共计租金54万元，每年6月21日前付清当年租金，2015年6月21日合同到期前乙方无条件撤出所有货物及设备。本院认为，异议人主张适用“买卖不破租赁”原则，继续租赁涉案房屋、土地至租赁期满，首先应当证实其与青岛加宝莱电器有限公司就涉案房屋、土地的租赁关系真实存在。听证中，异议人提交《土地房屋租赁合同》、《厂房转租协议》、收款收据、收条等证据，拟证明被执行人青岛加宝莱电器有限公司已经将其所有的坐落在胶州市ｘ××村，土地号为ｘ××、房产证号为ｘ××的房屋、土地租赁给了异议人，租赁期限自2013年6月5日起至2033年6月5日止，租金共计150万元，异议人已全部结清。对异议人提交的上述证据，因被执行人青岛加宝莱电器有限公司未到庭参加听证，本院无法核实证据的真实性。但从电子银行业务回单中可以看出，异议人所主张的已支付的150万元租金系通过王福海的银行账户转账至石业伟的银行账户，王福海、石业伟既非出租人也未承租人，且王福海在执行笔录中称“我与宋会玲是朋友关系，当时欠她收土豆款1500000元，宋会玲让我把这笔钱汇入石业伟的银行卡，具体是什么钱我不知道，就汇过去了”，显然王福海对款项的用途并不知情，异议人也未能提供石业伟到庭就150万元款项的性质用途说明情况或提交其他证据证明该150万元即异议人支付给青岛加宝莱电器有限公司的租赁费。另，青岛加宝莱电器有限公司在将涉案房屋、土地以每年7.5万元的价格租赁给宋会玲后，又以每年27万元的价格从宋会玲手中租赁该房屋、土地，明显与常理不符，对此，宋会玲也并未作出合理解释。故，本院无法认定异议人已实际支付150万元租金，对异议人主张的其与被执行人青岛加宝莱电器有限公司之间的租赁关系不予认可。综上，本院认为，异议人未能提供充分有效证据证明其与青岛加宝莱电器有限公司之间的租赁关系真实存在，不能适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定。对异议人要求继续租赁涉案房屋、土地至租赁期满的异议申请，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人宋会玲的执行异议申请。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。审判长  顾辉明审判员  张兆全审判员  赵 娜二〇一九年三月二日书记员  邱晓晓