云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终254号上诉人（原审被告）：赵志刚，男，汉族，生于1987年8月18日，高中文化，云南省鲁甸县人，住云南省昭通市鲁甸县。被上诉人（原审原告）：鲁甸县工业园区管委会，统一社会信用代码：12532122MB0Q53720R。住所地：鲁甸县文屏镇世纪大道延长线（南）。法定代表人：晏正权，系鲁甸县工业园区管委会主任。委托代理人：张翼忠、马艳春，云南红云（昭阳）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人赵志刚与被上诉人鲁甸工业园区管委会租赁合同纠纷一案，不服鲁甸县人民法院(2018)云0621民初1829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审人民法院经审理认定如下法律事实：2016年7月29日，鲁甸县工业园区管委会与赵志刚签订了《云南.鲁甸电子商务孵化产业园区企业入驻协议》。约定鲁甸县工业园区管委会提供一个门面给赵志刚经营管理、办公和生活使用，免房租费2年；经营两年后，相关部门对其业绩和经营状况进行考核评估后，若达到相关要求，经赵志刚申请，可续租其使用的房屋。赵志刚经营两年期满后，鲁甸工业园区管委会、赵志刚双方未达成房屋续租或购买协议，鲁甸工业园区管委会于2018年8月13日下发通知，要求赵志刚腾退铺面，赵志刚至今未腾退返还租赁的铺面。原审人民法院经审理认为，赵志刚、鲁甸县工业园区管委会双方于2016年7月29日自愿订立《企业入驻协议》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，具有法律效力，依法应予保护。该协议对租赁期限作了明确约定，现租赁期限到期，协议履行完毕后，赵志刚、鲁甸县工业园区管委会之间形成的租赁关系已经消灭，在没有形成新的合意情形下，赵志刚继续使用鲁甸县工业园区管委会的房屋，属无权占有，鲁甸县工业园区管委会收回房屋属其处分权利范围，赵志刚没有法定理由继续占用，鲁甸县工业园区管委会要求赵志刚腾退返还出租房屋的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持；鲁甸县工业园区管委会主张要求赵志刚自2018年7月29日起每月赔偿其占用鲁甸县工业园区管委会房屋的损失，鲁甸县工业园区管委会未举证证明其损失的事实，其承担举证不能的法律后果，原审法院不予支持；赵志刚主张赵志刚、鲁甸县工业园区管委会签订的租赁协议属不定期合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，赵志刚、鲁甸县工业园区管委会双方签订了书面的租赁协议，约定了租赁期限，故该租赁协议不属于不定期合同，赵志刚的辩解不成立，原审法院不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、由赵志刚于本判决生效后十五日内腾退返还其向鲁甸县工业园区管委会租赁位于鲁甸县门面。二、驳回鲁甸县工业园区管委会对赵志刚的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由赵志刚负担。宣判后，赵志刚不服，向本院提起上诉，请求撤销云南省鲁甸县人民法院（2018）云0621民初1829号民事判决，依法改判为被上诉人履行合同约定继续出租涉案房屋给上诉人。上诉理由：（一）一审法院认定事实错误。本案涉案租赁合同应当认定为不定期租赁合同。2016年7月29日上诉人与被上诉人签订的《云南.鲁甸电子商务孵化产业园企业入驻协议》第二条第一款约定：“凡是入驻“鲁甸电子商务孵化产业园””的电商、电商企业、物流企业、由政府提供通水、通电、通网的门面一个作为经营场所，免房租费两年（物业管理费由用户承担）。经营两年后，由相关部门对其业绩考核，对其门面进行续租或购买，本协议第二条第三款约定：网络免费使用丙年，两年后费用自理。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以下解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。双方签订的合同应当解释为两年免费使用期满后，只要达到考核要求，就一定会续签租赁合同或购买合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，租赁期限约定不明的，应视为不定期租赁，因此，本案应为不定期租赁合同。（二）被上诉仍未组织相关部门对上诉人的业绩及经营状况进行考核，也未出示上诉人经营不善、长期停业的相关证据，应承担举证不能的后果。（三）被上诉人以两年后续租、购买、贷款免扶等政策收诱上诉人对房屋进行装修使用，解除合同会给上诉人造成极大的损失。被上诉人鲁甸县工业园区管委会答辩称：一、《云南.鲁甸电子商务孵化产业园企业入驻协议》的约定表明，被答辩人经营使用涉案房屋两年期满后，只有被答辩人赵志刚按照协议约定提出续租申请并达成新的合意，双方之间的房屋租赁合同关系才会得以延续。本案中，被答辩人赵志刚经营使用上述房屋两年期满后，既未按约定提出续租申请，也未和答辩人就涉案房屋的续租达成新的合意。显然，双方原存在的房屋租赁合同关系已因被答辩人经营使用涉案房屋两年期满而自然终止，租期就是两年。二、被答辩人经营使用涉案房屋两年期满后，答辩人未按约定对被答辩人的业绩和经营状况进行考核评估是事实，但对被答辩人的业绩和经营状况进行考核评估是答辩人的一项权利。无论答辩人是否对被答辩人的业绩和经营状况进行考核评估，也无论答辩人对被答辩人的考核评估是否达到相关部门的要求，在被答辩人未按协议约定提出续租申请并达成新的合意的情形下，双方原存在的房屋租赁合同关系便归于消灭，被答辩人主张继续占用涉案房屋也就失去法律依据，答辩人基于房屋租期届满而要求被答辩人腾退返还房屋完全合法。三、被答辩人的其他上诉主张无事实法律依据，且与本案不具有关联性。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。本案二审中，上诉人除提出原审未认定本案涉案租赁合同是不定期租赁合同属认定事实错误外，对原审认定的其余事实未提出实质性异议，对无异议的部分，本院予以确认。归纳上诉人的上诉主张，本案争议的焦点是：1、本案属于定期租赁合同还是不定期租赁合同？涉案合同依法或依约是否应予以解除？2、被上诉人是否应赔偿上诉人损失？针对争议焦点，本院认为：1、本案属于定期租赁还是不定期租赁？涉案合同依法或依约是否应予以解除的问题？定期租赁是指当事人双方明确约定了租赁期限的租赁形式，不定期租赁是指当事人没有约定租赁期限或约定的期限不明确的租赁方式，本案赵志刚与鲁甸县工业园区管委会签订的《企业入驻协议》第一条明确约定：“凡是入驻“鲁甸电子商务孵化产业园”的电商、电商企业、物流企业，由政府提供通水、通电、通网络的门面一个作为经营场所，免房租费两年（物业管理费用由用户承担）。经营两年后，由相关部门对其业绩和经营状况进行考核评估后，若达到相关要求，由经营者申请，可对其门面进行续租或购买”；第二条亦明确约定：“鲁甸县工业园区管委会为入驻“鲁甸电子商务孵化产业园”的电商、电商企业、物流企业提供一套公租房，作为生活及办公场所，免房租费两年（物业管理费用由用户承担）。经营两年后，由相关部门对其业绩和经营状况进行考核评估后，若达到相关要求，经经营者申请，可对其进行续租或购买。”可见，鲁甸县工业园区管委会为赵志刚提供的门面使用期限为两年，双方签订的协议为定期租赁协议，上诉人认为本案属于不定期租赁的上诉请求，本院不予支持。尽管被上诉人没有按照协议约定对承租人经营业绩和经营状况进行考核，但是双方的协议约定承租人经营两年后，若达到相关要求，可以对门面进行续租或购买，即无论考核是否达标，涉案房屋两年租赁期限届满后，决定是否重新签订租赁合同或买卖合同的权利方为被上诉人，被上诉人有权决定是否继续将涉案房屋出租给上诉人，在双方没有达成续租或买卖的合意下，被上诉人在合同履行期限届满后请求解除合同，有事实和法律依据，原审法院予以支持并无不当。2、被上诉人是否应赔偿上诉人损失的问题？本案一审庭审中，上诉人针对损失并没有提起反诉，原审法院没有对赵志刚的损失进行审查并无不当，被上诉人在履行合同过程中是否有违约行为、是否应赔偿赵志刚损失，赵志刚可另行提起诉讼主张权利。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由赵志刚承担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长  王正云审判员  杨稳香审判员  肖荣蓉二〇一九年三月十八日书记员  晋家芬