甘肃省清水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0521民初76号 原告：解志军，男，1993年10月7日出生，住甘肃省清水县。 委托诉讼代理人:谭少涛，海南同玺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周万鹏，海南同玺律师事务所律师实习律师。 被告：抚州宇通房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市南丰县南丰大道，现住所地清水县轩辕大道与学府路交汇处南苑豪庭售房部。 法定代表人：魏国芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：戴襄宝，天水都茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马长义，天水都茂律师事务所律师。 原告解志军与被告抚州宇通房地产开发有限公司（以下简称宇通房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告解志军委托诉讼代理人谭少涛，被告宇通房地产公司委托诉讼代理人戴襄宝、马长义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 解志军向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告于2016年5月23日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付逾期违约金167505.57元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月23日，解志军与宇通房地产公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定，解志军购买宇通房地产公司预售的位于清水县永清镇轩辕大道与学府路交汇处南苑豪庭小区住房一套，建筑面积为105.93平方米，每平方米4291.20元，总房款为454566元，首付款为144566元，按揭310000元，合同约定宇通房地产公司应在2016年12月31日前，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付解志军使用。如逾期交房，根据《商品房买卖合同》约定，解志军有权要求宇通房地产公司赔偿每日按已付购房款的万分之五支付逾期交房违约金。合同签订后，解志军于2016年5月23日支付了首付款144566元，随后通过按揭方式向宇通房地产公司支付310000元剩余房款，已付清全部房产。解志军认为，宇通公司违约，其多次与宇通公司沟通协商，但宇通公司至今仍未按照合同约定向其交房，造成其大量资金被占用、住房需求无法满足、装修房屋成本增加，多次协商误工误时等重大损失，以及承担聘请律师诉讼等费用成本。现解志军为维护其合法权利，诉至法院，请求依法判处。 宇通房地产公司辩称，该公司同意解志军要求继续履行商品房买卖合同的诉讼请求。解志军要求给付的逾期交房违约金高于解志军的实际损失，请求依法予以调整。本案中，依据天水中恒房地产评估咨询有限公司对涉案楼房所涉及的位于清水县轩辕大道与学府路交汇处（南苑豪庭住宅小区）类似房屋在2017年1月1日至8月1日之间的市场租赁价格所作出的评估报告，确定评估对象（基准价格）在估价时市场租赁价格为单位面积6.06元/㎡/月，72.72元/㎡/年，1月1日至8月1日共计七个月租赁价格取整为4494元，该鉴定意见应作为人民法院审理案件的重要参考。故请求以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以居中调解。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对对方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下： 解志军提交的证据：1.《商品房买卖合同》复印件，证明双方约定交房时间和违约金的计算方式。宇通房地产公司对该合同的真实性认可，但认为违约金过高，要求予以调整，对证明目的不认可；该组证据形式完备，来源合法、内容真实，与案件事实有关联性，予以采信；2.天水广播电视台新闻报道截图，证明2017年11月6日，宇通房地产公司没有交房，构成违约事实，宇通房地产公司自认未交房是因为资金周转出现问题。宇通房地产公司认为该证据系复印件，取得方式和来源难以认定，且与本案没有关联性，亦未经公证，故不予认可。该组证据系复印件，真实性无法认定，且无法证实与本案具有关联性，不予采信。 宇通房地产公司提交的证据：1.房地产估价报告复印件1份，证明2017年1月1日至2017年8月1日同等地段同类房屋的租金。解志军认为该评估报告与本案不具有关联性，时间上并不完全涵盖，且仅是其损失之一，不能涵盖全部损失，其损失还包括学区房无法落实，子女无法入学，搬迁装修成本大增，租赁不能替代入住房屋，故不予认可。该组证据应结合本案实际，进行综合认定。 经当事人陈述、举证、质证，本院认证，确认本案事实为：2016年5月23日，解志军与宇通房地产公司签订了《商品房买卖合同》，解志军购买南苑豪庭房屋一套，建筑面积为105.93平方米，单价为每平方米4291.20元，总房价为454566元。2016年5月23日，解志军支付首付款144566元，剩余310000元办理了银行按揭贷款。合同约定，宇通房地产公司应于2016年12月31日前给解志军交付房屋，逾期买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。至今宇通房地产公司仍未按照合同约定给解志军履行交房义务。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，解志军与宇通房地产公司签订的商品房买卖合同，该合同依法成立且生效，双方当事人应按照合同约定全面履行义务，解志军依约履行了付款义务，宇通房地产公司亦应按照约定于2016年12月31日前交付房屋，但宇通房地产公司至今未履行交房义务，已违约，应承担相应的违约责任。解志军请求继续履行合同，宇通房地产公司同意继续履行合同，故对解志军要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。 关于违约责任的承担，解志军要求宇通房地产公司按照合同约定按日向其支付已付房价款万分之五的标准计算的违约金，但宇通房地产公司抗辩意见认为合同约定的违约金过高并要求予以调整。本院认为违约金是以填补受害人损失为目的，其规定的违约金以补偿性功能为主，以惩罚性为辅，本案中解志军未提交证据证明其实际损失，其主要损失按照宇通房地产公司抗辩主张计算租金26个月为16690.33元（26月×6.06元/平方米/月×105.93平方米），或者按照解志军已购房款454566元在迟延交房期间的利息损失，按中国人民银行公布的中长期贷款年利率4.75%计算790天为46733.12元，而商品房买卖合同中约定按已付房价款日万分之五的标准计算违约金790天为179553.57元，约为其实际损失的1076%或384%，明显超过了解志军合理的实际损失130%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……。”故对宇通房地产公司认为合同约定的违约金过高并要求予以调整的意见予以支持。但宇通房地产公司延迟交房超过合同约定达两年之久，给解志军造成的损失除了租金以外还包括因延迟履行交房义务造成的物价上升成本导致装修成本的增加、解志军为交涉延迟交房事宜所耗费的人财物等，故违约金如果按照同地段的房屋租金标准计算不足以弥补解志军的损失。综上，以宇通房地产公司延期交房给解志军造成的实际损失为基础，结合双方合同约定的违约责任承担方式以及合同履行的实际情况等综合因素，根据合同契约原则和诚实信用原则，兼顾平衡交易主体意思自治的形式自由和实质公平，故参考中国人民银行逾期计收贷款利率的计算方法，酌情减少违约金比率，确定宇通房地产公司按日以已付房价款的万分之二点五为计算标准向解志军支付延期交房违约金，即自2017年1月1日起至2019年3月1日共计790天计算为89776.76元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、解志军与抚州宇通房地产开发有限公司于2016年5月23日签订的《商品房买卖合同》继续履行； 二、抚州宇通房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向解志军支付违约金89776.76元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1436元，由抚州宇通房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 张玉梅 二〇一九年三月一日 法官助理 赵琦琦 书 记 员 陈思雨