天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初2032号原告：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111-302。法定代表人：刘涛，职务：总经理。委托诉讼代理人：唐园园，天津景贤律师事务所律师。被告：贾浩然，男，1988年6月18日出生，汉族，中核天津机械有限公司职工，住天津市津**。原告北京金地格林物业管理有限公司诉被告贾浩然物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京金地格林物业管理有限公司（以下简称“金地公司”）的委托诉讼代理人唐园园，被告贾浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金地公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2013年9月16日至2017年12月31日的物业费9,618.14元，滞纳金2,315.04元，共计11,933.18元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2006年6月26日，原告与金地集团天津房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，合同约定：原告为金地格林小区提供物业服务，物业管理服务费应于每月7日前交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三比例向金地公司交纳滞纳金，合同签订后，原告为天津市津南区双港镇金地格林小城棕榈苑小区提供了物业服务，但被告作为小区的业主，自2013年9月开始未交纳物业费，至2017年12月31日共欠付物业费9,618.14元，此款经原告多次催要未果，被告拖欠物业费的行为亦严重影响了原告的物业管理活动，故应给付原告相应的滞纳金，为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。贾浩然辩称，自己确系津**双港镇金地格林小城棕榈苑房屋的产权人，面积为93.38平方米，欠费期间属实，不同意金地公司的诉讼请求，只同意在前两年物业费免除的情况下，剩余的物业费承担50%。事实及理由如下：1、在房屋质量保修期内，房屋存在门窗变形、胶条损坏等质量问题，配套设施中暖气不热，暖气公司称金地公司并未移交，无法正常居住。2、贾浩然并未与金地公司签订物业公司，仅在2010年12月13日签订购房合同，不存在物业服务关系。3、贾浩然从未拒绝交纳物业费，同物业公司人员交涉以后，物业公司答应会有领导解决，但始终未有领导联系解决。4、商品房买卖合同中，并未写明物业费用，且没有提供文字说明，经贾浩然查询相关收费指导标准，并不存在原告起诉中涉及的费用。5、楼道卫生环境不佳、楼道堆放易燃物、电气箱内堆放垃圾、楼内消防通道非法封闭、消防器材无人监管、小区无门禁可以随意进出、绿化没有进行维护、车位疏于疏导、巡查记录填写雷霆、小区内私建住房、电梯内张贴广告等等。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年6月26日，金地公司与案外人金地集团天津房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，该合同约定：原告为天津市津南区双港镇金地格林小城棕榈苑提供物业服务，物业管理服务费实行包干制，电梯高层户型每月每平方米2元，业主于每月7日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。贾浩然、贾静明（已故）系天津市津**双港镇金地格林小城棕榈苑房屋共有产权人，该房屋建筑面积为93.38平方米，欠付2013年9月16日至2017年12月31日的物业费。贾浩然明确表示愿意就贾静明物业服务合同应承担的权利义务由其概括承受，金地公司放弃向贾静明主张权利。金地公司在涉案小区的物业服务虽存在瑕疵，但基本能够完成合同义务，在2016年天津市国土资源和房屋管理局物业等级化考评结果中，经考评为一级优秀，在2017年天津市国土资源和房屋管理局物业等级化考评结果中，经考评为一级良好。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。本案中，1、《天津市前期物业管理服务合同》明确约定：“物业费实行包干制，电梯高层每月每平方米2元，业主于每月7日前交纳”，故本案原告以每月每平方米2元向被告主张2013年9月16日至2017年12月31日的物业费，符合《天津市前期物业管理服务合同》约定；2、原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，且该小区的物业服务在天津市国土资源局2016年考评为“一级优秀”、2017年考评为“一级良好”，故有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬。3、贾浩然抗辩的房屋质量、配套设施问题，系被告与案外人（房屋出卖人）之间的商品房买卖合同纠纷，与本案并非同一法律关系，与原告提供的物业服务无关，被告可另行向有关主体主张权利。贾浩然抗辩与物业公司不存在合同关系及收费标准不合理或不合法问题，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，是否调整物业费的收费标准，被告的该项诉求只能将来通过业主委员会在与物业服务企业签订新的合同时予以考虑，本院直接予以调整无法律依据。4、贾浩然抗辩的物业服务不到位（卫生、车位疏导、绿化、广告管理、公共设施器材维护不到位等）等问题，结合本院实地考察情况、天津市物业管理服务等级化考核结果结合本院实地考察情况，本院认为，原告的物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持。综合考虑后，对原告所主张的2013年9月16日至2017年12月31日的物业服务费，本院酌情予以支持90%，经核算为8,656.33元（93.38平方米×51.5个月×2元×90%）。对于原告主张的违约金，《前期物业管理服务合同》明确约定日万分之三的滞纳金计算方式，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于原告存在服务瑕疵，而被告未能交纳物业费又存在一定的误解，本院本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，不再予以支持。同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。本院还需要指出：权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案中，该小区的物业服务水平较比周围其他小区较好，而贾浩然仍一味追求其应享受的权利，却对自己交纳物业费这一义务闭口不提，除收房时预交一年物业费外，从未履行自己的义务，先行违约后却又要求物业公司履行种种义务，于金地公司而言，有违实质公平。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、贾浩然于本判决生效后十日内给付北京金地格林物业管理有限公司2013年9月16日至2017年12月31日的物业费计8,656.33元。二、驳回北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如贾浩然未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49元，由北京金地格林物业管理有限公司承担24元，由贾浩然承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇一九年三月十九日书记员  任增清附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。