广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初100号原告：廖加思，女，1985年7月15日出生，汉族，住韶关市浈江区。委托诉讼代理人：沈海荣，广东怿胜律师事务所律师。被告：周军艳，女，1975年9月24日出生，汉族，住湖南省宜章县。委托诉讼代理人：周湘军，男，1974年12月6日出生，汉族，住韶关市。系被告周军艳哥哥。被告：武江区远泰房屋中介服务部，经营场所：韶关市武江区新华北路**市第二运输公司铺面东向第二间。经营者：黄新屋。原告廖加思与被告周军艳、武江区远泰房屋中介服务部（以下简称“远泰房屋中介”）合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖加思的委托诉讼代理人沈海荣、被告周军艳的委托诉讼代理人周湘军、被告远泰房屋中介的经营者黄新屋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖加思向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2018年8月10日签订的《房地产买卖合同》；二、判令被告周军艳双倍返还定金10万元给原告；三、判令被告周军艳返还已收的购房款10万元及相应利息（利息自2018年8月19日起按年利率6%计至被告付清之日止）给原告；四、判令被告远泰房屋中介退还房屋中介服务费7500元给原告；五、本案诉讼费用由被告负担。庭审过程中，原告变更第四项诉讼请求为：要求被告远泰房屋中介退还房屋中介服务费7500元给原告，并对原告的第二、三项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2018年8月10日，原告廖加思与被告周军艳、远泰房屋中介共同签订了一份《房地产买卖合同》，由原告购买被告周军艳位于韶关市××××房，被告远泰房屋中介作为此次房屋买卖的经纪方提供中介服务。上述《房地产买卖合同》约定所买卖的房屋面积为153.24平方米，总楼价为85万元人民币，付款方式为按揭付款，由原告在房屋办理网签手续时支付房款50万元，剩余35万元由原告申请公积金按揭贷款。合同同时约定，原告于2018年8月10日向被告周军艳支付购房定金5万元，同时支付首期楼款10万元，首期楼款余款35万元于网签当天支付给被告周军艳,被告周军艳应于2018年8月18日前完成所出卖房屋的所有抵押注销登记手续，拿出房产证或不动产权证原件，用于办理房屋买卖等一切相关手续。合同签订后，原告依约定于2018年8月10日支付了购房定金5万元及首期楼款10万元，合共15万元给被告周军艳；同时向被告远泰房屋中介支付了房屋中介服务费7500元，已完全履行了合同约定的义务。但被告周军艳在收取原告的上述款项后，并未按约定的时间完成房屋抵押注销登记手续,拿出房屋产权证原件用于办理房屋买卖等手续。时至今日，该房屋仍无法按约定办理房屋买卖过户、按揭贷款等相关手续。被告周军艳已明显违反了《房地产买卖合同》的约定，原告数次依据合同约定及法律规定要求解除合同，并要求被告返还相应定金及已付房款,被告周军艳均不予理会。根据法律规定，原告与被告签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效。原告依约支付了购房定金及首期楼款，被告周军艳却未履行合同义务，导致所买卖房屋无法办理买卖过户及按揭贷款等手续，依据签订的《房地产买卖合同》第六条的约定及相关法律规定，原告有权解除合同并要求被告周军艳承担相应的违约责任。同时由于原告所购买的房屋没有发生房屋过户、按揭抵押贷款程序、手续及发生的相关费用，被告远泰房屋中介基于此向原告收取的房屋中介费用应依法予以返还。经核实涉案的房屋在三方签订本案《房地产买卖合同》之前已被人民法院查封，被告远泰房屋中介作为专业的房屋中介机构，应对交易的房屋负有必要的审查义务，但是未尽必要的审查义务，导致原告买卖房屋的目的无法实现，明显存在过错，其应对被告周军艳双倍返还定金及购房款、利息承担连带责任。经与被告多次协商未果，原告遂起诉至本院要求解决。被告周军艳辩称，涉案房产是被告周军艳的，由周湘军进行管理，买卖是真实的，中途失联是因为周湘军家有事，所以被告远泰房屋中介和原告都找不到周湘军，后来因为资金问题，拖了一段时间，如果原告还要这套房屋，被告周军艳可以继续出售。被告远泰房屋中介辩称，被告周军艳不在韶关，所以很多事情都是委托其哥哥周湘军办理，但是签名就是被告周军艳本人签的，被告周军艳和其哥哥周湘军都没有说明房屋被查封的情况，因为被告远泰房屋中介的经营者黄新屋和被告周军艳的哥哥周湘军认识多年，所以选择相信就没有去查档。黄新屋也不认识原告，原告本来也不是找被告远泰房屋中介买房的，原告找的是大盛地产张伟坚购买的，因为被告远泰房屋中介有这套房源，所以与张伟坚合作销售。被告远泰房屋中介收到中介费当天也转了一半的中介费给张伟坚，也有相关的转账凭证。关于原告的第四项诉讼请求，如果原告现在要求解除合同不继续购房，被告远泰房屋中介是愿意退回所收的中介服务费3750元，对于要求被告远泰房屋中介承担连带责任，则是不同意的。合同中第7条也载明了守约方所收违约金包括双倍返还的定金50%归守约方，另外50%归中介方，所以如果被告周军艳双倍返还定金给原告的话，其中50%应归被告远泰房屋中介。当事人围绕诉讼请求和主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月10日，被告周军艳作为卖方与原告廖加思作为买方及被告远泰房屋中介作为经纪方签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方分别独家委托经纪方就买卖位于武江区××房提供中介服务。其中第一条约定房屋建筑面积为153.24平方米。第二条约定房屋成交价为85万元。第三条约定卖方合法持有《房地产证》，号码为粤（2016）韶关市不动产权第0000094号。卖方保证对房屋享有合法所有权，不存在任何产权争议或者其他人有权对房屋主张权利的情况。如存在隐瞒与该房屋买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该房屋无法办理产权登记手续的，卖方应当赔偿由此给买方及经纪方造成的全部损失。第四条约定买卖双方同意房屋交付使用时间为卖方收齐楼款当天。第六条约定：“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：(1)逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价l‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总搂价1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。”第七条约定：“守约方所收违约金（双倍返还定金或没收定金所得)，50%归守约方，另外50%支付给中介方，作为咨询及中介服务费。”第八条约定：“买卖各方向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费按《买卖代理费支付承诺书》执行。”第九条约定：“在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供买卖代理服务。如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为等不可抗力因素除外)，经纪方应当退还已收代理费并赔偿由此而造成之经济损失（以有效证实之直接损失为限)。”第十六条补充约定：“①买家计划申请公积按揭贷款，按揭金额为人民币叁拾伍万元正（￥350000）；②买家同意网签支付首期房款人民币伍拾万元正（￥500000）（含2018年8月10日支付的人民币壹拾伍万元正）；③卖方承诺于2018年8月18日之前完成该物业的所有注销抵押登记手续，拿出房产证或不动产权证原件；④卖方承诺交楼之前砌好1801房与1802房之间的墙，该房大门由买家自行购买安装；⑤以下空白。第十七条第二款约定付款方式为按揭付款，5万元在2018年8月10日支付作为定金；首期楼款10万元在2018年8月10日直接支付卖方，首期楼款余款35万元于网签当天支付给卖方。买方应于2018年8月17日前提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用给中介方向银行办理按揭审批手续。买卖双方应在2018年9月1日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因房管局或银行等合同三方之外原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。合同下方有各方当事人的签字或盖章，其中经纪方处除有被告远泰房屋中介的盖章及其经营者黄新屋的签名外，还有案外人张伟坚的签名。原告称其先找到张伟坚提供中介服务，因涉案房屋在被告远泰房屋中介处放盘，故张伟坚带原告找到被告远泰房屋中介就购买涉案房屋一事进行洽商，后续所有的事宜均与被告远泰房屋中介进行接洽，并明确表示于本案中不需要张伟坚承担责任。但二被告则认为张伟坚后续一直均有跟进。2018年8月10日，原告与被告远泰房屋中介签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，约定：“本人委托贵司代理购买位于武江区××房的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询、包括房地产市场行情，房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等等，并代表本人与卖方进行反复磋商。鉴于贵司提供的上述服务，如贵司成功促成卖方与本人达成交易（以签订《房地产买卖合同为准》），本人同意支付房地产咨询、买卖代理费和按揭手续费一共为人民币壹万伍仟元整（￥15000）。本人将于签订《房地产买卖合同》时支付该款项的50%，于办理交易递件时支付余下的50%款项。逾期支付的，按每日总金额的千分之一支付违约金直至全部支付完毕之日止。”在签订上述《房地产买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书（买方）》当日，原告向被告周军艳支付购房定金5万元、支付购房首期款10万元，并向被告远泰房屋中介支付中介服务费7500元，被告周军艳、远泰房屋中介均向原告出具了相应的收据予以确认。同时，被告远泰房屋中介主张其在收到原告交纳的中介服务费当天就转账3750元给张伟坚，并向本院提供了转账电子回单予以佐证。另查明，在房屋买卖磋商阶段，被告周军艳未向原告及被告远泰房屋中介告知涉案房屋具体的抵押及查封情况，原告与被告远泰房屋中介均未要求被告周军艳出示相关的查档资料。据原告提交的韶关市不动产登记中心于2019年2月20日（开庭前一天）出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案房屋的权利人为被告周军艳，抵押权人有中国建设银行股份有限公司韶关市分行，抵押期限自2016年7月13日至2038年7月13日；陈艳，抵押期限自2018年2月10日至2019年2月9日。此外，涉案房屋已于2018年3月21日由本院另案查封，查封期限为三年。本院认为：根据三方签订的《房地产买卖合同》约定的内容，本院认为本案包含两个法律关系，一是买方与卖方房屋买卖合同关系；二是买卖双方与居间方之间居间合同关系。故本案应为合同纠纷，立案时将案由定为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以更正。涉案《房地产买卖合同》的经纪人处虽有案外人张伟坚的签名，但涉案《房地产买卖合同》经纪方处已经明确经纪方为远泰房屋中介且加盖了印章，《买卖代理费支付承诺书（买方）》的双方当事人为原告及被告远泰房屋中介，原告也是向被告远泰房屋中介支付中介服务费，且庭审中原告表示案涉房屋系由被告远泰房屋中介负责居间服务，对案外人张伟坚不主张权利，故本院认定上述合同的签订主体应为原告廖加思与被告周军艳、远泰房屋中介。涉案《房地产买卖合同》是各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经按约定支付了相应的定金及首期款，但被告周军艳未按照《房地产买卖合同》第十六条第③点的约定，于2018年8月18日之前解除涉案房屋抵押登记状态，被告的行为已经构成违约。根据《房地产买卖合同》第六条第（2）项：“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日五天内退还。”的约定，被告周军艳的违约行为已经达到合同约定的单方解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，现原告已向本院提起诉讼，提出解除《房地产买卖合同》的请求，本院受理后也向被告送达了起诉状副本及应诉通知，符合当事人的约定及《中华人民共和国合同法》第九十六条解除合同应当通知对方的规定。因此，对于原告要求解除其与被告周军艳、远泰房屋中介于2018年8月10日签订的《房地产买卖合同》的请求，有事实和法律依据，本院对此予以支持。至于原告要求被告周军艳双倍返还定金10万元、购房款10万元及利息的诉讼请求。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定以及《房地产买卖合同》第六条第（2）项的约定，本案中，原告向被告周军艳支付50000元定金，现因被告周军艳原因导致合同解除，故被告周军艳应双倍返还购房定金100000元给原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告除向被告周军艳支付50000元定金外还支付了100000元购房款，现合同已解除，故被告周军艳应向原告返还购房款100000元。至于原告关于利息的诉讼请求。原告基于被告的违约行为请求被告支付资金占用期间的利息损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”的规定，本院已经支持原告要求被告周军艳双倍返还定金的诉讼请求，合同约定的定金足以弥补原告因被告周军艳违约而造成的损失，故对于原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告远泰房屋中介退还居间服务费7500元并承担连带责任的问题。被告远泰房屋中介虽然促成了原告与被告周军艳签订《房地产买卖合同》，被告远泰房屋中介作为专业的房屋中介经纪人，应尽到谨慎注意和审查告知义务。具体到本案，被告远泰房屋中介应要求被告周军艳出示相关的查档资料以明确涉案房产的相关情况并向原告告知，现被告远泰房屋中介未提供证据证明其在促进买卖双方签订合同时尽到了相应的义务，导致原告与被告周军艳就已被法院查封的房屋签订买卖合同，根据根据权利与义务相统一原则，故被告远泰房屋中介收取的中介服务费7500元应当退还给原告。至于被告远泰房屋中介提出的其实际只收取了3750元，其余的3750已转给了案外人张伟坚，只愿意退回3750元的抗辩主张。如前所述，本院已经认定涉案《房地产买卖合同》的签订主体是被告远泰房屋中介，故对于被告远泰房屋中介的上述抗辩意见，本院不予采信。至于原告要求被告远泰房屋中介承担连带责任的问题，原告作为完全民事行为能力人，在签订涉案《房地产买卖合同》前也应尽到一般的审查义务，原告对于就已被法院查封的房屋签订《房地产买卖合同》亦存在一定的过失。另外，因原告并未举证证明被告被告远泰房屋中介在居间介绍过程中与被告周军艳存在共同恶意串通、欺骗原告的行为，故对于原告的该诉请，本院不予支持。至于被告远泰房屋中介要求守约方支付50%的定金的问题。首先，被告远泰房屋中介在本案中并未提起反诉要求原告承担支付50%的定金的责任，本院对其请求依法不予处理。其次，根据涉案《房地产买卖合同》第七条：“守约方所收违约金（双倍返还定金或没收定金所得)，50%归守约方，另外50%支付给中介方，作为咨询及中介服务费。”的约定，被告远泰房屋中介主张的费用系作为房地产咨询及中介服务费，即该费用的性质与居间服务的性质实为一致，基于民法的公平原则，被告无权重复主张。且本案中，被告未提供证据证明其因违约方的违约行为导致利益受损，其无权基于卖方或买方的违约行为向违约方主张获得50%的定金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决如下：一、解除原告廖加思与被告周军艳、武江区远泰房屋中介服务部于2018年8月10日签订的《房地产买卖合同》；二、被告周军艳于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金100000元、购房款100000元，合计200000元给原告廖加思；三、被告武江区远泰房屋中介服务部应于本判决发生法律效力之日起十日内退还中介服务费7500元给原告廖加思；四、驳回原告廖加思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4412元，减半收取2206元，由被告周军艳负担2150元，由被告武江区远泰房屋中介服务部负担56元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  成燕萍二〇一九年三月十二日书记员  曹 亮