.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终1206号上诉人（原审原告）王成，男，1970年11月9日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审被告）赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区桥西大街联合楼。法定代表人邹本生，董事长。委托诉讼代理人安峰，男，1983年9月4日出生，公民身份号码×××，汉族，赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司员工，住内蒙古自治区赤峰市松山区英金路南段东侧水暖**楼****。被上诉人（原审被告）赤峰丹峰特种水泥有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区小八里铺（白水泥厂院内）。法定代表人韩国瑞，董事长。原审被告赤峰安麒建筑工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区广场路东侧商贸小区综合楼。法定代表人李文阁，总经理。委托诉讼代理人周素芬，女，1973年5月16日出生，公民身份号码×××，蒙古族，赤峰安麒建筑工程有限责任公司副总经理，住内蒙古自治区赤峰市松山区振兴东里**楼**。上诉人王成因与被上诉人赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司，原审被告赤峰安麒建筑工程有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2018）内0402民初7494号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王成上诉请求：撤销原判，判令赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司在一定期限内将王成所购房屋的产权转移登记在王成名下，足额支付迟延办证违约金。事实和理由：一审判决适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，根据该解释规定，赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司应在一定期限内为王成办理房屋所有权证书，并按相关规定向王成支付逾期办理房地产权属证书的违约金。赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司答辩服判。赤峰丹峰特种水泥有限责任公司答辩服判。赤峰安麒建筑工程有限责任公司陈述称其不应承担任何责任。王成向一审法院起诉请求：依法判令赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司、赤峰安麒建筑工程有限责任公司立即履行为王成办理房屋所有权登记义务；判令赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司、赤峰安麒建筑工程有限责任公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金30000元。一审法院认定事实：2009年4月16日，王成与赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司双方签订《商品房买卖合同》，约定赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司将位于赤峰市××区原白水泥厂院内奥年居住宅楼2号楼2单元302号房屋出售给王成，用途为住宅，属砖混结构，建筑面积93.60平方米，单价1400元/平方米，总价款131040元。合同签订后，王成向赤峰安麒建筑工程有限责任公司交纳购房款共计131040元，赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司为王成出具收据一枚。庭审中，赤峰丹峰特种水泥有限责任公司的法定代表人韩国瑞认可其公司实际收取了王成购房款131040元。涉案房屋已交付。另查明，涉案房屋奥年居2#楼于2009年8月竣工，并于2009年8月28日通过五方主体验收，取得建设工程竣工验收证明书，其工程质量评定等级及验收结论：工程质量评定为合格，通过验收。又查明，赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司系涉案房屋的开发单位，赤峰丹峰特种水泥有限责任公司、安麒公司系建筑施工单位。一审法院认为，王成与赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，在商品房预售合同中，买受人负有支付合同全部价款的义务，出卖人负有转移涉案房屋所有权归买受人的义务，根据物权公示原则，出卖人应积极履行办理涉案房屋初始登记的义务并协助买受人办理房屋所有权登记。参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“...房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”之规定，因赤峰丹峰特种水泥有限责任公司实际收取了涉案房屋的购房款，且在庭审中认可其负责推进涉案房屋办证后续事宜，故涉案房屋待具备办理涉案房屋所有权登记条件时，赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司应履行协助王成办理涉案房屋所有权登记的义务。关于王成主张赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司、赤峰安麒建筑工程有限责任公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，以实现民法公平原则的要求，违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，这是商品交换等价原则的要求在法律上的反映，是合同正义的内容。从实际损失上讲，王成在未取得房屋所有权登记的情形下，丧失的是向其他人转移涉案房屋的权利，该种权利是一种待定行使的权利，同时，根据房地产市场交易现状，房屋具有一定的保值和升值特性，王成也未提供相应证据证明其因逾期办理所有权登记所遭受的损失。涉案房屋系存在多方面问题的建设项目，自2009年8月28日通过五方主体验收合格后，迟迟不能办理房屋所有权登记，历时较长，期间该小区业主多次到信访部门求助，各级政府和部门多次组织协调，取得一定进展，近日，赤峰丹峰特种水泥有限责任公司也在积极解决涉案房屋办证问题。本案的诉讼目的主要是解决办证问题，支持高额的违约金不利于矛盾的化解，可能使问题更加复杂化。鉴于其他部分业主已经起诉过要求赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司支付违约金，并已得到支持，从公平正义角度，故赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司支付王成逾期办理房屋权属证书的违约金10000元较为适宜。综上，依照上述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司待具备办理涉案房屋所有权登记条件时，协助王成将坐落于赤峰市××区原白水泥厂院内奥年居住宅楼2号楼2单元302号房屋转移登记至王成名下；二、赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司于判决生效后十日内支付王成违约金10000元；三、驳回王成的其他诉讼请求。本院审理查明的事实与原判认定一致，本院予以确认。本院认为，王成与赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效,受法律保护。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“...房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”之规定，赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司应积极履行协助王成办理涉案房屋所有权登记的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，由于赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司的原因，致使王成所购买的案涉房屋至今不能取得房屋权属证书，赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司的行为已构成违约，应承担违约责任。因本案《商品房买卖合同》未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，故应当根据上述司法解释的规定对王成承担违约责任。综上，原判适用法律欠当，王成的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销赤峰市红山区人民法院（2018）内0402民初7494号民事判决；二、赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司于本判决生效后三十日内，协助王成办理坐落于赤峰市××区原白水泥厂院内奥年居住宅楼2号楼2单元302号房屋的产权登记；三、赤峰奥翔城市建设综合开发有限责任公司、赤峰丹峰特种水泥有限责任公司于本判决生效后三十日内向王成支付自2009年12月1日起至2018年11月21日止的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照王成已付购房款131040元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30%的标准计付，但不超过王成诉讼请求的数额30000元）；四、驳回王成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 徐书文审判员 崔明明审判员 苏力德 二0一九年三月二十八日书记员 刘亚楠