黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终1320号上诉人(原审被告)：曾凡军，男，1976年2月28日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：孟繁玉，巴彦县兴隆镇繁荣法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：王立荣，女，1969年12月18日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。原审第三人：哈尔滨中联房地产开发有限公司，住所地黑龙江省巴彦县巴彦镇兴华街。法定代表人：曲延玲，总经理。委托诉讼代理人：张宝全，男，该公司副总经理。上诉人曾凡军因与被上诉人王立荣案、原审第三人哈尔滨中联房地产开发有限公司（以下简称中联公司）外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2018）黑0126民初2566号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曾凡军的委托诉讼代理人孟繁玉，被上诉人王立荣的委托诉讼代理人李默涵，原审第三人中联公司的委托诉讼代理人张宝全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾凡军上诉请求：1.依法撤销黑龙江省巴彦县人民法院（2018）黑0126民初2566号民事判决，改判驳回王立荣的一审诉讼诉讼请求或发回一审法院重审；2.一审、二审诉讼费由王立荣负担。事实和理由：中联公司作为被执行人，应在执行过程中如实报告财产情况，中联公司并未将案涉房屋已经出卖的信息告知，也没有提交合同及房屋交付的相关材料。王立荣在提出执行异议时并未提交合同及房屋交付的证明，却在执行异议之诉时提交了上述材料，一审法院对该情况未予重点审查。一审法院对案涉房屋是否为王立荣的“唯一住房”未予核查。王立荣与中联公司恶意串通，在另案执行查封之后，制作虚假的合同、物业收据、取暖费收据、水费收据、电费收据及实际入住的证据，并提起虚假的第三人执行异议之诉，曾凡军申请对以上证据进行司法鉴定。王立荣辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求维持一审判决。中联公司述称，同意原审判决，非因王立荣原因导致案涉房屋未能及时办理产权变更登记。王立荣向一审法院起诉请求：1、请求撤销巴彦县人民法院（2017）黑0126民初2821号民事裁定书，解除对所居住的房屋的查封。确认涉案房屋的实际权利人为王立荣；2、曾凡军承担诉讼费用及因此案产生的其他费用。一审法院认定事实：黑龙江省巴彦县人民法院在执行曾凡军与中联公司、黑龙江巴彦建筑安装工程股份有限公司建设合同纠纷一案中，依曾凡军申请，于2017年11月16日依法作出（2017）黑0126民初2821号民事裁定书，查封了中联公司名下的位于巴彦县××盛世××小区××楼××单元××室房产（案涉房产）。王立荣作为案外人向一审法院提出书面异议，认为其于2014年12月21日交付282，500元购买该房屋，并与中联公司签订认购书由中联公司出具购房款收据，购买上述查封房屋，请求解除查封。（2018）黑0126执异38号执行裁定书以“争议房屋为中联公司开发建设，在产权管理部门未办理过产权登记手续。依据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。案外人王立荣虽与开发单位签订认购书并交纳入户等费用，但因未办理产权登记，不具有物权效力。该房产所有权的归属尚不确定”为由，驳回王立荣的案外人异议申请。王立荣对该裁定不服，在法定期间内向一审法院提起执行异议之诉。经查，案涉房屋为2014年12月21日，王立荣以282,500元价格从中联公司开发的盛世龙城小区购得（当时购买房屋时的票据上署名陈泊宇，是王立荣长子，后变更为王立荣）。后因曾凡军与中联公司的债务纠纷，于2017年11月16日被巴彦法院查封。2014年12月21日，中联公司与王立荣签订购房认购书并出具购房收据。2018年1月，王立荣交纳了各项物业费用等，实际占有房屋。王立荣家庭除案涉房产，未有其他用于居住用房。庭审中，曾凡军以建筑法、城市房地产开发经营管理条例规定，房地产项目竣工验收合格后使用，未经验收合格，不得交付使用。第三人应该向法庭提交房屋竣工验收报告。有证据证明第三人作为案涉工程的开发建设主体，应当有工程验收合格报告，但是其不向法庭提供，应当认定其没有验收合格报告。关于第三人的预售许可证没有异议，但是纵观本案的全部过程，王立荣没有取得物权，物权是法定的，任何人不能创设物权，截止今日，物权法的理论中没有实质物权概念的抗辩理由，不同意王立荣的诉讼请求；第三人中联公司以坚持答辩意见及该房屋联机备案手续需在房产处批量提交证明与申请，但在将联机备案手续上报于房产局前，部分房屋已被曾凡军保全的抗辩理由，同意王立荣的诉讼请求。一审法院认为，综合分析各方当事人的诉辩主张、举示的证据及发表的质证意见和查明的案件事实，本案的焦点问题是：王立荣主张的购房行为是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释［2015］10号规定的情形。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明的责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释［2015］10号第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释［2015］10号第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，王立荣作为案外人主张对执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益应承担举证责任，举证不能应承担不利法律后果。根据查明的事实，中联公司为被执行人，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，即对上述法条的适用上产生竟合。第28条系普适性的条款，而第29条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。第28条的主旨是关于无过错不动产买受人期待物权的保护条件，第29条的主旨是关于房屋消费者期待物权的保护条件。消费者购房的目的是用来居住，因此，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权人。结合本案现有的证据及事实分析认定，首先，王立荣在人民法院查封前与中联公司签订的合法有效的书面买卖合同（认购书），载明了其为案涉房屋买受人的事实，故其合同签署符合上述法律规定；其次，王立荣交纳物业费用的事实记载其已在法院查封前合法占有该房屋；第三、王立荣举示的购房款收据证明原告已交付全部房款；第四、中联公司的自认证实非因王立荣自身原因未办理过户，而是中联公司的原因导致过户迟延。以上均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释［2015］10号第二十八条规定。综上，因上述法律规定的条件全部具备，故王立荣对涉案房产享有的权利足以排除强制执行。判决：一、不得执行位于巴彦县××盛世××小区××楼××单元××室房产；二、确认王立荣为位于巴彦县××盛世××小区××楼××单元××室房产实际权利人。案件受理费100元，由曾凡军负担。此款于判决书生效时交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋系在巴彦县人民政府统一组织下办理的进户手续。二审庭审中，曾凡军明确表示撤回对王立荣一审期间提交的证据进行司法鉴定的申请。本院认为，本案的争议焦点为：王立荣是否享有排除强制执行的民事权利。关于王立荣是否享有排除强制执行的民事权利的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，王立荣于2011年12月21日与中联公司签订商品房买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律效力性强制性规定，即案涉房屋在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同；第二，根据二审查明案涉房屋系在巴彦县人民政府统一组织下办理进户的事实，结合王立荣一审诉讼期间举示的案涉房屋物业费收费票据、水费收据、热费收据等缴费票据，能够证明案涉房屋被人民法院查封前，王立荣已经合法占有案涉房屋；第三，王立荣于一审诉讼期间举示的《盛世龙城小区预售（订）楼房交款收据》能够证明王立荣已按照合同约定支付了案涉房屋的全部价款；第四，案涉房屋系因开发公司原因未能办理过户登记，即非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，王立荣对案房屋的物权期待权应当优先于其他债权人。综上，王立荣对案涉房屋享有的权利足以排除强制执行。关于是否应确认王立荣为案涉房屋实际权利人的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”具体到本案，案涉房屋因未竣工验收等原因，尚不能办理产权登记，不具备确认所有权的条件，一审法院判决确认王立荣为案涉房屋的实际权利人，不符合上述法律规定，本院予以纠正。综上所述，曾凡军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省巴彦县人民法院（2018）黑0126民初2566号民事判决第一项；二、撤销黑龙江省巴彦县人民法院（2018）黑0126民初2566号民事判决第二项；三、驳回王立荣的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由曾凡军负担；二审案件受理费100元，由曾凡军负担。本判决为终审判决。审判长 刘松涛审判员辛吉雁审判员马立娜二〇一九年三月二十五日法官助理仇长科书记员李迪