河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初409号原告：党锋，女，汉族，出生于1979年11月7日，户籍所在地为南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：权忠振,男,汉族,1948年8月11日出生,户籍住所地:河南省南阳市宛城区。代理权限为一般代理。被告:南阳金天洋房地产开发有限责任公司,统一社会信用代码为91411300798221880K。公司住所地:南阳市高新区百里奚路东侧第**号楼******。法定代表人：张富庭，任公司总经理。委托诉讼代理人：张磊，河南威武律师事务所律师，执业证号：14113201310037592，代理权限为特别授权。原告党锋与被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司(以下简称南阳金天洋公司)确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理。2019年3月1日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告党锋及其委托诉讼代理人权忠振，被告南阳金天洋公司的委托诉讼代理人张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告党锋向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告党锋与被告南阳金天洋公司的房产买卖合同有效；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月9日，原告与被告签订两份《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》（合同编号分别为022、023）。合同约定，被告在南阳市百里奚路与张衡西路交叉口开发建设“金天洋商务酒店公寓”一栋，其中第1幢16层1606户（七星酒店房间号为1606、面积为30.96平方米、单价为4674.5元/平方米、总价款为144725元）、1607户（七星酒店房间号为1607、面积为35.72平方米、单价为4694.2元/平方米、总价款为167677元）出售给原告。原告当天全额支付了两间房产的全部房款312402元。当时，被告指使其下属单位南阳七星商务酒店有限公司（本案简称“七星酒店”，法人代表：张一辰，授权代表：路永连）与原告签订了《房屋托管合同书》，将原告购买的上述房屋由七星酒店经营管理收益。按照合同约定，七星酒店可以对原告的房屋使用或出租，每年支付原告收益金为购房款的百分之十。托管期为五年，五年期满为原告办理房产证。如届时不予办理，将承担违约责任。如今五年期限已满，虽然原告多次催促，而被告却迟迟不予办理房产证。综上所述，被告言而无信，违反合同约定，不给原告办理房产证，侵犯原告房产所有权。为保护公民合法权益不受侵犯，特请求依法判决。被告南阳金天洋公司辩称：就合并审理的52个案件中,有部分原告所述与事实不符，其中有22位原告签订合同的日期为2014年1月12日到2015年10月13日之间，而原告起诉的日期在2019年1月，部分原告在起诉时，并没有达到五年的托管期，期限没有届满。公司在2010年5月办理了商品房预售许可证，在2011年11月份将涉案房屋出售给张一辰，并签订了网签合同，在2013年9月25日为张一辰办理了房产登记手续，出售给各原告的时间为2013年7月至2015年10月之间，造成这种情况的原因是因公司当时房产滞销，公司委托销售房屋的代理机构代为销售，因销售公司和公司沟通不及时，造成与原告签订购房合同。根据合同法第51条的规定，无权处分他人财产的行为在没有取得权利人的追认情况下属于效力待定的合同，故原告与被告所签订的购房合同目前是效力待定的。经审理查明，被告南阳金天洋公司于2007年1月25日成立，企业类型为有限责任公司，注册资本800万元，经营范围为房地产开发与经营。2010年5月11日以前的法定代表人为张一辰，其中张一辰拥有90%的公司股份，薛玉兰（系张一辰妻子）拥有10%的公司股份。2010年5月11日,法定代表人由张一辰变更为路永连，股份亦进行变更,其中路永连拥有90%的公司股份，薛玉兰拥有10%的公司股份。2010年5月26日，被告南阳市金天洋公司就涉案楼盘办理《商品房预售许可证》，证号为（宛市）房预售证第010020号，售房单位为南阳金天洋房地产开发有限责任公司（即本案被告），项目名称为金天洋商务酒店公寓（1层-17层和地下车库），酒店式公寓154套（间），商业3套（间），车库1套（间），房屋座落于高新区光××与百里××交叉口，建筑面积为16708.2平方米，共158套（间），房屋用途为酒店式公寓、商业、车库，预售方式为单位、个人。2013年8月9日，原告与被告签订《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》两份（合同编号分别为022、023）。该两份合同均约定如下内容：南阳金天洋公司经政府有关部门批准在南阳市百里奚路与张衡西路交叉口开发建设金天洋商务酒店公寓项目，根据《中华人民共和国合同法》及其它有关法律、法律的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方（即本案原告）向甲方（即本案被告）购买金天洋商务酒店公寓事宜，双方签订本合同书。一、房产坐落位置、面积、单价、总价款：1、认购房屋为位置：第1幢16层1606户、1607户（现七星商务酒店房间号分别为1606、1607）。2、房屋暂定建筑面积分别为30.96平方米、35.72平方米，房屋总价款分别为人民币144725元、167677元。两间房产总价款为312402元。上述面积，如与房管局产权登记机关实测面积有差异的，以产权登记机关实际测定面积为准，房价款据实结算，多退少补。二、付款方式均为一次性付款。三、缴款约定：乙方于2013年8月9日须付清全部房款。四、交房日期及方式：甲方应于2013年8月9日将该房交付乙方后，由南阳市七星商务酒店有限公司托管使用五年，七星商务酒店每年支付购房款的10%作为租金，具体托管事项详见房屋托管合同书。托管期满，甲方给乙方留专用通道。五、质量标准及保修期限：···（略）。六、产权登记：甲方负责提供项目建设依据的证明文件并申请办理产权登记。乙方应交清全部房款和相关费用，同时向甲方提供办理房产证所需的相关资料。办证所发生的相关税费据办证当时相关税费标准由甲、乙双方相应承担。七、违约责任：合同期内若乙方擅自提出退房，则以总房款的20%支付甲方违约金，并退还已收取的租金，甲方退还乙方全房款。若甲方将已售给乙方的商务楼收回不售给乙方，则以总房款的20%支付乙方违约金，已付房租归乙方所有，并退回全部房款。八、本合同发生纠纷时，由甲乙双方协商解决，协商不成的，可向辖区人民法院起诉，本合同与《房屋托管合同书》条款互补执行。九、···（略）。十、···（略）。合同签订后，原告依约交付了房款。同日，原告与南阳市七星商务酒店有限公司签订《房屋托管合同书》两份（合同编号分别为022、023）。合同约定内容如下：托管方（甲方）：党锋···（略）。受托管方（乙方）：南阳市七星商务酒店有限公司，法定代表人：张一辰，授权代表：路永连···（略）。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》及相关法律法规的规定，就相关事宜，达成如下房屋托管合同条款。当事人双方秉承平等、自愿原则，甲方为考虑房屋出售的效率性、连续性，特委托乙方管理、出租其房屋事宜，达成以下协议，共同遵守并履行。一、委托标的物：甲方将自己所有的座落于南阳市百里奚北路金天洋商务酒店16层1606户、1607户（现七星商务酒店房间号1606、1607），全权委托给乙方代为办理出租事宜。二、委托权限：甲方委托乙方权限为全权委托，具体权限如下：1、由乙方开办商务酒店经营管理收益。2、代出租，3、房屋的管理维修事宜，由乙方负责，重大修缮工作依据《大修基金使用管理办法》需从大修基金中支付的从大修基金中支付。4、房屋室内设置的保管。5、其他事件。三、托管房屋交付时间及附属设置。1、甲方应于签订金天洋商务酒店公寓买卖合同书时，将托管房屋交付给乙方。···（略）。四、双方收益1、甲方收益：经甲乙双方协商一致确定，托管期限确定为交房之日起之后的五年。第一年甲方收益原购房款的10%在签订本合同时收取，以后满一年后收取下一年租金分别为（原购房款的10%）14472元、16768元，2、托管期为2013年8月1日至2018年7月31日。在此时间范围内，业主在托管第五年时按实际月份享受租金···（略）。3、乙方收益，乙方将托管房屋以酒店经营管理方式租赁给第三方所得实际租金与本条第1款甲方收益之差为乙方收益，归乙方所有。···（略）。合同签订后，原告即将房屋交付南阳市七星商务酒店有限公司托管。经本院到南阳市不动产登记中心查询,被告南阳金天洋公司将其开发的金天洋商务酒店公寓154套已办理了房产证(大证),部分卖给张一辰、薛玉兰，已办理房产证，部分在案外人名下。但房产证建筑面积与本案原被告所签订的合同的建筑面积不一致，存在几套公寓共同登记于一个房产证的情况，致使所办理出来的房产证位置、建筑面积与原被告所签的合同内约定的房产位置、建筑面积无法一一对照的状况。上述事实，由当事人陈述、买卖合同书、房屋托管合同书、房屋所有权证等证据予以证实，并记录在卷，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与被告签订的五份《金天洋商贸酒店公寓买卖合同书》是在双方都明确合同内容的情况下签字确认成立的，是双方真实意思表示，其约定的内容也不违反法律规定，因此，本院确认该合同为有效合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(三)第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故本院对被告辩称原告与被告所签订的购房合同目前的效力待定的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(三)第三条之规定，判决如下：确认原告党锋与被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司签订的两份《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》均为有效合同。案件受理费5986元减半收取2993元，由被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交二审案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  孙小乐二〇一九年三月五日书记员  郭凌硕