北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终3488号上诉人（原审被告）：刘洪川，男，1962年6月21日出生。委托诉讼代理人：魏新，北京市中海律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋学兵，北京市泓理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡昕，女，1994年4月12日出生。委托诉讼代理人：梁田，北京因诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙娟，北京因诺律师事务所实习律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。上诉人刘洪川因与被上诉人胡昕房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初9790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘洪川及其委托诉讼代理人魏新、蒋学兵，被上诉人胡昕及其委托诉讼代理人梁田、孙娟，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘洪川上诉请求：撤销一审判决，改判刘洪川向胡昕返还定金50万元，即无需双倍返还定金；一、二审诉讼费用由胡昕承担。事实和理由：1.胡昕在签订房屋买卖合同时不具有购房资质，本案房屋买卖合同无法履行，合同中关于“到过户时没有取得过户资格，由胡昕方指定的他人继续履行合同”的约定是无效的。因此，案涉房屋买卖合同因胡昕无购房资质无法履行，符合合同法第九十四条第五项的规定，双方之间的合同及其补充协议应予解除。2.关于合同解除的原因，因案涉合同无法履行，所以双方均无责。3.第三人链家公司作为房地产经纪公司，没有核实买卖双方是否具备签订合同的主体资格，应当承担更重的责任。4.2016年12月1日，刘洪川和案涉房屋共有人告知了胡昕合同无法履行，刘洪川已经明确解除合同的意思表示，合同已经单方解除，胡昕恶意按合同约定支付了后续45万元定金，在这种情况下胡昕支付的45万元定金不应当适用定金罚则。5.胡昕明知案涉房屋是刘洪川与案外人共同财产。胡昕和链家公司签约时均查看了刘洪川的离婚证和离婚协议，这些文件也能够显示案涉房屋的权属是共同财产的性质，不能仅凭房屋产权证登记在刘洪川名下就判断刘洪川单独所有。即便胡昕向第三方监管平台支付了45万元定金，链家公司也应当在核验结果出具后将定金退还给胡昕，但链家公司未按照协议约定履行，恶意隐瞒刘洪川，促使胡昕支付定金及协议的履行。胡昕辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。1.案涉房屋买卖合同已经于2016年11月30日依法生效，不因夫妻财产分割不明而无效，也不因胡昕是否具备购房资格而无效。2.定金条款已经依法成立并生效。胡昕已经按照合同约定如期、足额支付了50万元定金，定金条款依法成立并生效。3.胡昕已经尽到审慎义务，查验了相关书面材料，而刘洪川未及时告知胡昕标的房屋存在争议。链家公司述称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。刘洪川向一审法院起诉请求：判令刘洪川双倍返还定金一百万元。一审法院认定事实：2016年11月30日，刘洪川作为甲方（出售人）与胡昕作为乙方（购买人）第三人作为丙方（居间人）签订《买卖定金协议书》，约定刘洪川以675万元的价格购买涉案房屋，购买方式为贷款购买。该房屋已经设定抵押，抵押权人为建设银行，抵押金额为70万元整。乙方应于本协议签署时向甲方支付定金5万元整，甲乙丙三方与本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管的方式向甲方支付定金45万元整。托管定金将按照本协议及托管协议的约定进行划转或退回，无需另行征得甲乙任何一方的同意。双方共同确认，乙方将本条所述全部订金存入丙方指定的资金托管账户时即为乙方已经实际完成定金支付义务，丙方应当在乙方完成定金支付后一个工作日内协助或代甲方核验房屋，如核验结果与本协议第一条一致，托管定金将在核验结果出具后一个工作日内划转至甲方收款账户，如核验结果与本协议第一条不一致或符合托管协议退回条件，托管定金将在结果出具后一个工作日内退回至乙方回款账户。同日，胡昕作为乙方与刘洪川作为甲方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定胡昕向刘洪川购买涉案房屋，房屋成交价格462万元，房屋家具家电装饰装修及配套设施设备作价213万元。买受人向出卖人支付定金50万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。具体付款方式及期限约定见补充协议。同日，双方签订《补充协议》，该协议约定定金在乙方支付首付款时，已付定金视为首付款的一部分，乙方于2016年11月30日将第一笔定金5万元自行支付给甲方，乙方于2016年12月1日将第二笔定金45万元以理房通托管方式支付给甲方。甲方拒绝将房屋出售给乙方或者擅自条房屋交易价格即构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。上述协议签订当日，胡昕向刘洪川支付定金5万元。2016年12月1日，胡昕作为乙方与刘洪川作为甲方及北京理房通支付科技有限公司（丙方），签订《理房通定金监管服务协议》约定就乙方购买甲方涉案房屋，甲方理房通账户拟收取定金45万元，乙方理房通账户拟支付定金45万元，双方指定监管机构为北京理房通支付科技有限公司，乙方最迟应于本协议签署之日将定金45万元存入监管账户。监管资金提现至与甲方理房通账户关联的银行卡或划转至甲方理房通账户均视为丙方完成资金的划转。2016年12月1日，胡昕将45万元支付至理房通账户。2016年12月9日，北京理房通支付科技有限公司将定金款项解冻进入刘洪川账户，账户所有权人可自行提取。胡昕主张合同履行过程中刘洪川明确表示因其自身原因拒绝出售房屋，并在2016年12月18日（一审误写为2016年12月28日，本院予以纠正）当面告知胡昕不再继续履行合同，胡昕表示同意解除合同，胡昕据此主张双倍返还定金。就此，胡昕提交了录音证据予以佐证，录音中，刘洪川称其出了问题，房产证虽然写着他的名字，但是没有分割清楚，并主张其对涉案房屋没有处理权，同时表示合同没法继续履行了。刘洪川不认可录音真实性，但经一审法院释明，未就录音真实性申请鉴定。刘洪川认可其在2016年12月18日（一审误写为2016年12月28日，本院予以纠正）之后不再履行合同，但主张胡昕在合同签订时没有购房资格，故合同无效。同时认为其虽然收到了理房通账户内的45万元定金，但是不知道是谁支付的，其没有提取，也没有操作权。刘洪川另主张胡昕没有直接支付其定金构成违约。因此不同意胡昕诉讼请求。第三人当庭表示胡昕所述属实并同意胡昕诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。胡昕、刘洪川之间签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《理房通定金监管服务协议》均系双方真实意思表示，合法有效。刘洪川以胡昕不具备购房资格为由主张上述合同无效，于法无据，一审法院不予采信。当事人协商一致可以解除合同。现双方均认可双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》在2016年12月18日（一审误写为2016年12月28日，本院予以纠正）已经不再继续履行，可以认定，双方上述合同已经解除。根据现有证据，可以证明，胡昕已经按照《买卖定金协议书》及《补充协议》的约定支付了全部定金50万元，刘洪川虽主张胡昕未按照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的约定直接支付定金，但是该合同内容同时约定了支付方式见《补充协议》。胡昕按照《补充协议》的方式支付了定金，且刘洪川与胡昕签订《理房通定金监管服务协议》的行为可以证明其接受以理房通托管方式支付定金，故对于刘洪川主张胡昕违约一节，一审法院不予采信。根据胡昕提交的录音证据可以认定，刘洪川因自身房屋权属问题不能继续履行合同构成根本违约，胡昕要求双倍返还定金的请求合理，一审法院予以支持。判决如下：刘洪川于判决生效后七日内双倍返还胡昕定金一百万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理13800元，由刘洪川负担（于判决生效后七日内给付胡昕6900元，余款交纳至一审法院）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。刘洪川提交：证据1.上诉人与案外人的结婚证、离婚协议、离婚证，证明刘洪川离婚时案涉房屋产权没有进行具体分割，案涉房屋是刘洪川与案外人张某的共同财产，张某对案涉房屋享有所有权；证据2.房屋产权证，证明案涉房屋登记时间为2011年1月19日，是夫妻双方的共同财产；证据3.公积金贷款确认书，证明案涉房屋是由刘洪川和案外人张某作为共同贷款人来进行的贷款，张某对本案涉案房屋享有所有权；证据4.2016年12月18日的三方见面录音，证明虽然合同成立，但并没有生效，属于效力待定的合同；证据5.2016年12月12日张某与胡昕的沟通记录，证明合同不能履行胡昕存在重大过错；证据6.2016年12月16日，张某与链家公司业务员朱某的两份沟通记录，证明链家公司认可在签约的时候没有找张某核实存在签约瑕疵；证据7.2019年3月10日张某与链家公司业务员王某通话录音，证明张某于2016年12月1日向王某提出解约，王某已经明确告知胡昕，案涉合同已经在2016年12月1日解除。证据8.案外人张某二审出庭作证的证人证言，证明张某于2016年12月1日与链家公司的业务员朱某、王某电话联系告知张某对案涉房屋享有权利，要求终止履行合同。胡昕发表质证意见：证据1、2真实性认可、证明目的不认可，离婚协议中明确约定没有共同财产，这两组证据恰恰证明刘洪川前妻张某已经放弃了对案涉房产的所有权；证据3真实性认可，关联性与本案无关，只能证明刘洪川与张某的债权关系，证明目的不认可；证据4的真实性认可，证明目的不认可；证据5真实性认可，关联性不认可；证据6真实性无法确认，关联性不认可；证据7.真实性无法确认，超过举证期限合法性不认可，关联性亦不认可；证据8不认可，张某、刘洪川曾于2016年12月1日通知胡昕合同不能履行并非事实。本院经审查认为，证据1、2、3、4的真实性可以确认，离婚协议中第三项“财产分割”中写明“无共同财产”，结合房屋产权人登记情况，无法直接证明案涉房产存在其他共有权人，公积金贷款还款情况亦无法直接确认房屋所有权的归属，上述证据与本案均不具备直接关联性。证据5的真实性胡昕认可，本院予以确认，但录音内容无法体现刘洪川所述证明目的，本院不予采信。证据6、证据7真实性难以确认，且与本案不具备直接关联性，本院不予采信。证据8中证人与上诉人刘洪川存在利害关系，且证人证言内容与本案不具备直接关联性，本院不予采信。本院认为，本案二审的争议焦点是合同解除的原因，定金合同是否生效以及返还定金的数额。关于合同解除的原因，首先，刘洪川与胡昕之间签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《理房通定金监管服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定如实履行。刘洪川主张胡昕不具备购房资格为由主张合同无效，于法无据。合同解除必须具有事实及法律依据，根据现有证据，无法认定刘洪川具备法定或约定的单方解除合同的权利，故刘洪川单方要求终止履行合同不具备解除合同的效力。结合刘洪川的陈述和相关证据，可以证明刘洪川系因案涉房屋权属问题要求不再履行合同。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第五条之约定，“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，……本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因乙方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。”根据上述约定，刘洪川作为出卖人应当保证案涉房屋不存在产权纠纷，即便案涉房屋存在权属纠纷，亦不影响本案合同的效力。刘洪川因自身房屋权属问题不再继续履行合同构成根本违约，应当承担相应的违约责任。关于定金合同是否已经生效以及返还定金的数额。本案中，根据现有证据可以证明胡昕已经按照《买卖定金协议书》及《补充协议》的约定于2016年11月30日向刘洪川支付了定金现金5万元并于2016年12月1日通过向资金托管账户打款的方式支付了剩余定金45万元。刘洪川主张其于2016年12月1日已经告知胡昕合同不再继续履行，胡昕对于后续45万元定金的支付存在恶意，对此，刘洪川未能提供证据证明，结合双方签订《理房通定金监管服务协议》的日期与胡昕支付45万元定金的日期均为2016年12月1日的事实，无法认定胡昕存在恶意支付定金自行扩大损失的行为。根据双方《买卖定金协议书》中关于“乙方将本条所述全部订金存入丙方指定的资金托管账户时即为乙方已经实际完成定金支付义务”的约定，应当视为胡昕于2016年12月1日已经按照合同约定如期完成全部50万元定金的支付义务，定金合同已经全部生效。如前所述，本案系出卖人刘洪川不履行合同义务构成违约，胡昕作为守约方有权根据相关合同约定要求刘洪川双倍返还定金共计100万元。另，现双方均认可案涉《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》在2016年12月18日已经不再继续履行，本院对此不持异议。综上所述，刘洪川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由刘洪川负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  巴晶焱审判员  曹 炜审判员  张 帆二〇一九年三月二十五日法官助理田晔法官助理肖笛书记员杨艳娇书记员高明