河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终298号上诉人（原审原告、原审反诉被告）汤金涛，男，汉族，1982年3月21日生，住信阳市浉河区。上诉人（原审原告、原审反诉被告）杨明兰，女，汉族，1984年11月20日生，住址同上。以上二上诉人共同委托代理人：黄烨，河南黄国胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）信阳恒庆置业有限公司。住所地：信阳市平桥区龙江路南侧万富花园门面楼112、113。社会信用代码：91411500586008973L（1-1）。法定代表人徐恒亮，该公司经理。委托代理人陈卫国，河南精锐律师事务所律师。上诉人汤金涛、杨明兰因与被上诉人信阳恒庆置业有限公司（以下简称恒庆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初2407号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年1月7日立案后，依法组成合议庭于2019年2月25日公开开庭对本案进行了审理。上诉人汤金涛、杨明兰的共同委托代理人黄烨，被上诉人恒庆公司的委托代理人陈卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人汤金涛、杨明兰的上诉请求：1、依法维持一审判决书的第四项以及第一项中双方签订的《商品房买卖合同》有效的判决，依法撤销该判决书第一项中双方签订的《补充协议》有效的判决，并判令确认双方签订的《补充协议》无效。2、依法撤销该判决书的第二项，上诉人不向被上诉人支付违约金4万元。3、依法判令被上诉人按照双方的约定、行业惯例为出卖给上诉人的房屋办理房地产权证书。4、依法判令被上诉人按照双方《商品房买卖合同》的约定，履行购房余款为银行按揭的付款方式，并为上诉人办理房屋余款的按揭贷款。5、依法判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，二审应判令被上诉人依约履行其相应的合同义务。一审判决书严重漏判，依法应当予以纠正。上诉人购买被上诉人开发的平桥区中心大道西侧审计小区1号楼107、207号房屋。双方在购房合同的第六条付款方式及期限条款中约定：付款方式为银行按揭。按揭贷款须于2016年4月1日前办理。在购买恒庆公司房屋合同签订前后，上诉人共计支付购房款1170384元（250000元+920384元），所支付的房款远远超过双方约定的首付款数额。同时，上述房屋已经交付给上诉人，目前，房屋由上诉人使用。但被上诉人却违背双方合同的约定，二审法院依法应当判令其履行双方合同的约定。被上诉人没有为上诉人办理房地产权属证书。双方合同关于产权登记的约定中明确为：出卖人应当在商品房交付使用后65日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。至今被上诉人仍不履行这一约定，导致上诉人不能够办理产权证书，已构成严重违约。2、双方签订的《补充协议》应当无效，上诉人不应当支付违约金4万元。《补充协议》与双方签订的备案合同中约定的付款方式、房屋权属证书的办理时间等严重冲突。从时间上说《补充协议》在前，双方签订的商品房买卖合同且为备案的合同在后。在后的备案合同的效力更应当高于《补充协议》。被上诉人恒庆公司答辩：1、汤金涛与恒庆公司依据合同法的有关规定在自愿协商基础上签订的备案《商品房买卖合同》及《补充协议》内容真实、合法有效，并且于2017年12月21日进行预售登记备案，汤金涛与恒庆公司均应按照《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定全面履行各自的义务。上诉人违反补充协议第三条约定，并没有在约定时间内向恒庆公司支付当期购房款，实属上诉人违约在先。2、《补充协议》内容合法有效，是协议双方真实意思表示，一审法院依法判令被上诉人支付当期协议约定的违约金适用法律正确，依法应予维持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。汤金涛、杨明兰在一审法院诉讼请求：1、依法确认双方签订2016年2月1日所签订的《商品房买卖合同》为有效合同，并依法判令被告按照合同的约定、行业惯例为出卖给原告的房屋办理房地产权属证书。2、依法判令被告按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，履行购房余款为银行按揭的付款方式。并为原告办理房屋余款的按揭贷款。3、依法确认双方签订2017年11月16日所签订的补充协议无效。依法判令由被告承担本案的诉讼费。4、依法判令由被告承担本案的诉讼费。恒庆公司在一审中提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人履行补充协议，并约定向反诉人支付约定违约金184000元。2、由被反诉人承担本案的全部诉讼费用。原审查明，信阳市平桥区中心大道审计小区1#楼由恒庆公司开发建设。2016年2月1日，汤金涛、杨明兰与恒庆公司之间签订了《商品房买卖合同》，购买该小区1#楼107/207号房屋，合同对价格价款、双方的权利义务等进行了约定，但是，在履行过得中，因银行贷款政策、消防设施的验收等原因，致使合同部分无法履行，于是，2017年11月16日，汤金涛与恒庆公司对原《商品房买卖合同》的相关内容重新进行了协商并达成协议，协议内容如下：“甲（恒庆公司）乙（汤金涛）经过协商，就乙方购买甲方开发的审计小区1号综合楼107、207商业房，签订定的《商品房买卖合同》达成如下补充协议：1、甲方保证本项目所有开发手续齐全合法，确保乙方最终能办理房屋所有权证，并2022年9月30日前具备办理权属证明条件。2、由于国家政策调控，各大银行对于新建的非住宅底商及纯商业项目不予信贷支持。鉴于此背景及房屋已经交付使用实况，双方签订此补充付款（给信阳恒庆置业有限公司）协议。3、根据预测面积（最终以实测面积为准，单价不变，总房款多退少补），乙方购房未交尾款为玖拾贰万元整（￥920000.00元）。乙方须于2017年11月16日前交纳伍万整（￥50000.00元），2017年12月18日前交纳贰拾万元整（￥200000.00元），双方应同时签订《商品房买卖合同》并备案。2018年3月18日前须再交贰拾万元整（￥200000.00元）。剩余肆拾柒万元整可押壹拾万元整办证押金，其房款叁拾柒万元整（￥370000.00元），自2018年1月1日起按三年分36期按月等额支付￥10278.00元给开发公司。双方本着互相体谅，互惠互利原则，针对乙方此种付款方式，甲方不计取任何利息。4、甲方2022年9月30日前具备办理房屋所有权证条件，依甲方通知乙方可以开始正常办理房屋所有权证时间为准。5、以上约定甲乙双方必须认真遵守，任何一方违约，违约方须支付总房款的20%的违约金给对方。双方签字后具有法律效力。”协议达成后，双方于2017年12月20日重新签订一份《商品房买卖合同》，在房管部门进行了备案。汤金涛按照《补充协议》及新签订的备案《商品房买卖合同》的约定，于当日支付了25万元房款。但是，至2018年3月18日应当交纳20万元房款时，汤金涛以其所称的诉讼理由拒绝交付，并向法院提起诉讼。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》项下房屋属审计局办公及生活小区综合改造项目内房屋，暂时不能办理不动产登记证书原因在于消防设计在待建2#楼，需要等需要等待通过整体消防验收。原审法院认为，汤金涛与恒庆置业有限公司依据合同法的有关规定在自愿协商基础上签订的备案《商品房买卖合同》及《补充协议》内容真实、合法有效，并且于2017年12月21日进行预售登记备案；汤金涛与恒庆置业有限公司均应按照《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉承诚实，恪守承诺”的规定、第一百三十条“民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉”的规定。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：“（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意识表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”的规定；《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，汤金涛与恒庆置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中关于办理不动产登记证书的约定应当继续履行，汤金涛、杨明兰的诉请符合相关法律规定，应予支持；汤金涛、杨明兰诉请购房余款为银行按揭付款方式，因政策性变化各银行已不支持纯商业项目贷款致履行不能，《商品房买卖合同》中该付款方式条款因违反行政法规的强制性规定致双方履行不能，《中华人民共和国合同法》第六十一条，“合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；”双方签订《补充协议》变更付款方式，行为人具有相应的民事行为能力、双方意思表示真实且不违反相关法律禁止性规定，因此，《补充协议》的内容有效。虽然《补充协议》中没有杨明兰的签字，但是，汤金涛与杨明兰系夫妻关系，相互之间拥有代理权，同时，备案的《商品房买卖合同》有其签字，因此，应当视为其对《补充协议》予以认可。汤金涛、杨明兰诉请确认《补充协议》因受胁迫签订而无效，其未能提供相关证据证明受胁迫的事实，故该诉请不应支持，双方应当依照该《补充协议》的约定应当继续履行。恒庆公司反诉请求本诉汤金涛履行《补充协议》约定符合相关法律规定，依法应予支持；但《补充协议》中第5条约定的违约方须支付违约金为总房款的20％有违公平原则，应当调整为按照当期未付房款数额的20％支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决如下：一、原告（反诉讼被告）汤金涛、杨明兰与被告（反诉原告）信阳恒庆置业有限公司2017年11月16日签订的《补充协议》及2017年12月20日签订的《商品房买卖合同》有效；二、原告（反诉被告）汤金涛、杨明兰应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）信阳恒庆置业有限公司约定违约金40000元（200000元×20%）；三、驳回汤金涛、杨明兰的其他诉讼请求；四、驳回信阳恒庆置业有限公司的其他反诉请求。本案本诉诉讼费100元，反诉诉讼费1990元，由原告（反诉讼被告）汤金涛、杨明兰负担750元，被告（反诉原告）信阳恒庆置业有限公司负担1340元。二审中当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相同。二审查明，2016年2月1日双方签订一份《商品房买卖合同》，因银行贷款政策、消防设施的验收等原因，致使合同部分无法履行又于2017年11月16日签订一份《补充协议》，之后为备案于2017年12月20日又签订一份《商品房买卖合同》。本院认为，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，当事人享有自愿订立合同的权利。本案双方当事人为房屋买卖先后形成合意，于2016年2月1日签订一份房屋买卖合同，又因具体客观情况的变化，达成合意后签订《补充协议》，另又根据备案需要，2017年12月20日签订一份《商品房买卖合同》并到房管部门进行了备案。以上三份合同均是当事人真实意见表示，相辅相存，互为补充，均应属有效协议，应当受到法律保护，其中有矛盾之处应当进行诚信合理解释。因此汤金涛、杨明兰一审请求法院确认2016年2月1日签订的《商品房买卖合同》有效应当予以支持。原审法院判决并没有支持属漏判不当，二审予以纠正。因办理房产证问题双方在《补充协议》第4项中有明确约定，即“甲方2022年9月30日前具备办理房屋所有权证条件，依甲方通知乙方可以开始正常办理房屋所有权证时间为准。”因此，恒庆公司应当在合理期限内办理产权证书。补充协议根据实际情况约定在具备房屋产权证办理条件时，应有义务为汤金涛、杨明兰按约定或行业惯例为上诉人办理房地产权属证书。因此汤金涛、杨明兰就办理房屋产权证书的请求按照补充协议的约定应当予以支持，即应在符合条件时恒庆公司为其办理产权证书，具体时间应当按约定确定。因为确认2017年11月16日签订的《补充协议》有效及确认2017年12月20日签订的《商品房买卖合同》有效并不是汤金涛、杨明兰的一审诉讼请求，也不是被上诉人恒庆公司的一审反诉请求，原审判决确认此两份合同有效属判非所诉不当，二审应当予以纠正。又因《补充协议》为有效协议，汤金涛、杨明兰请求确认此《补充协议》无效的诉讼请求，原审予以驳回是正确的，二审予以维持。原审根据《补充协议》约定的内容，确定上诉人应当支付延期付款违约金也是正确的。上诉人汤金涛、杨明兰上诉称其不应当支付延期付款违约金的上诉意见不能成立，该项上诉请求应当予以驳回。关于2016年2月1日签订的《商品房买卖合同》中约定购房余款为银行按揭的付款方式办理房屋余款的按揭贷款的问题，因在其后的《补充协议》对此作出变更，该变更应当属有效变更，上诉人上诉请求按此合同约定方式支付余款的诉讼请求，本院不予以支持。综上所述，上诉人汤金涛、杨明兰的部分上诉请求成立，应当予以支持。关于确认《补充协议》无效，不支持违约金、余款银行按揭方式支付等上诉意见不能成立，该上诉请求予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初2407号民事判决第二项、第三项、第四项的内容，即“二、原告（反诉被告）汤金涛、杨明兰应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）信阳恒庆置业有限公司约定违约金40000元（200000元×20%）；三、驳回汤金涛、杨明兰的其他诉讼请求；四、驳回信阳恒庆置业有限公司的其他反诉请求。”二、变更信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初2407号民事判决第一项内容为：上诉人汤金涛、杨明兰与被上诉人信阳恒庆置业有限公司2016年2月1日签订的《商品房买卖合同》有效，信阳恒庆置业有限公司在2022年9月30日前为汤金涛、杨明兰办理所售房屋的产权证书。一审诉讼费按一审确定的方式承担；二审案件受理费2790元，由上诉人汤金涛、杨明兰负担1790元，被上诉人信阳恒庆置业有限公司承担1000元。本判决为终审判决。审判长  郑鹏飞审判员  李 青审判员  左立新二〇一九年三月十八日书记员  杨 晨