辽宁省丹东市元宝区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽0602执异8号案外人：于世民，男。委托代理人：邹为民，辽宁万鹏律师事务所律师。申请执行人：大连银行股份有限公司丹东分行，住所地丹东市元宝区锦山大街**。负责人：邹德亮，该行行长。委托代理人：林雪峰，男。委托代理人：张密，辽宁万鹏律师事务所律师。被执行人：任金娜，女。委托代理人暨被执行人：谢长海，男。本院在执行申请执行人大连银行股份有限公司丹东分行与被执行人任金娜、谢长海借款合同纠纷一案中，案外人于世民对本院作出的（2018）辽0602执恢34号通知不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭公开听证审查。现已审查终结。案外人称，2012年10月2日，案外人与任金娜签订《房屋出租协议书》，主要约定丹东市振兴区边境经济合作区X区X号楼X层房屋（建筑面积220.73平方米）出租给案外人使用，年租金3万元，租期19年，当日案外人实际控制占有房屋并于后期陆续投入巨额费用装修，案外人亦实际支付了全部租金。案外人近期得知法院于2018年9月7日作出的《通知》，法院将依法拍卖上述房屋，并通知房屋占有使用人如有异议，请于2018年10月10日前提出，逾期将依法强制执行。案外人认为通知违法应依法撤销并中止执行。案外人与任金娜达成的房屋出租协议书合法有效，且已实际履行支付全部租金，案外人亦有所投入，合法权益应受保护。案外人并非案件被执行人，法院强制执行案外人于法有悖。任金娜将上述房屋抵押给大连银行股份有限公司丹东分行时间是在案外人签订租赁协议并实际占有房屋之后，依法不能对抗案外人。关于抵押情况案外人根本不知情，案外人为善意第三人，而且银行作为专业金融机构，应在贷款前依规严格审查房屋状况，大连银行从未现场了解情况并向案外人询问告知贷款抵押情况。据案外人了解，申请执行人有违法违规为贷款倒贷情况，案外人已实际占有使用多年，银行应对此是明知的，但仍恶意而为，严重损害了案外人合法权益。法院在执行程序中，发现涉案房屋存在租赁关系，依法应不进行实体审查，可以“带租”拍卖也可以告知申请执行人另案起诉，但直接作出《通知》强制案外人显属违法且严重损害案外人合法权益。经案外人了解，本案执行依据的判决明显错误。贷款债权为最高额抵押项下，债权应以最高额为限享有优先受偿权，而原审判决却将370万元最高额之外的利息罚息等均判决享有优先受偿权，明显违反了最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第83条：“……抵押权人实现最高额抵押时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力……”之规定，判决明显适用法律错误，严重损害抵押权及其他相关权利人的合法权益，尤其案外人如因本案遭受损害获得赔偿权利亦会受限。因此依据相关法律规定，法院在执行过程中发现执行依据明显错误的，应主动依法中止执行并提请再审，依法予以改判。综上所述，法院作出的《通知》显属错误，于法有悖，请求依法撤销法院于2018年9月7日作出的（2018）辽0602执恢34号《通知》，依法维护案外人继续承租占有使用的权利。申请人大连银行股份有限公司丹东分行称，案外人申请事项不能成立，申请执行人对案外人提出的事实理由不予认可。案外人与被申请人之间并不存在真实的租赁关系，租赁合同有很多不合常理之处，显然是伪造的，申请人在贷款发放前和发放后进行了充分的贷前审查，贷后监督，并委托专业机构对涉案房屋进行了两次评估，均未发现涉案房屋有承租人，即使租赁合同依法能够成立，且真实存在，那承租人的权利永远无法排除执行，无法对抗法院对标的物的处置，承租人唯一可以主张的权利就是优先购买权以及继续履行租赁合同的权利，基于租赁合同并不存在，那承租人的相应权利也就不存在，案外人对原判决不服不属于执行异议的审查范围。被执行人谢长海、任金娜共同称：于世民与我是朋友，我贷款前房子就租给他的，我们协商额外让给他半年装修时间，实际租赁期限是19年，由于我做生意需要用钱，他可以有钱快点给我，所以我才这个价格把房子租给他。本院查明，申请执行人大连银行股份有限公司丹东分行诉被执行人谢长海、任金娜借款合纠纷一案，本院于2016年9月9日作出（2016）辽0602民初718号民事判决，判决“一被告谢长海、被告任金娜于本判决生效之日起十日内偿还原告大连银行股份有限公司丹东分行借款本金370万元及利息、罚息（利息按年利率7.28%计付，自2015年12月21日起至2016年2月9日止，其中被告谢长海已经给付的433.76元在利息总额中予以扣除；罚息按年利率10.92%计付，自2016年2月10日起至实际给付完毕之日止）；二、确认原告大连银行股份有限公司丹东分行就上述第一项债权对丹东市振兴区边境经济合作区X区X号楼X室（丹东市房权证振兴区字第2011013000711号）、丹东市振兴区鸿安新村小区X号楼X号网点（丹东市房权证振兴区字第2011013001011号）房屋享有优先受偿权”，现该判决已生效。在本案执行过程中，本院于2018年9月16日作出（2018）辽0602执恢34号民事裁定书，裁定“拍卖被执行人谢长海、任金娜所有的坐落于丹东市振兴区边境经济合作区X区X号楼X室商业用房和坐落于丹东市振兴区鸿安新村小区X号楼X号网点商业用房。2018年9月7日，本院作出（2018）辽0602执恢34号通知，内容如下“本院在执行大连银行股份有限公司丹东分行与谢长海、任金娜借款合同纠纷一案过程中，已依法评估了被执行人谢长海、任金娜所有的坐落于丹东市振兴区边境合作区X区X号楼X室商业用房，经申请执行人大连银行股份有限公司丹东分行申请，本院将依法拍卖上述房屋，现通知该房屋的占有使用人以下事项：如下异议，请于2018年10月10日前向本院书面提出，逾期本院将依法强制执行。”案外人在上述期限内向本院提出了异议。另查，2013年2月26日，申请执行人与两名被执行人签订《个人贷款抵押合同》，约定任金娜愿意以自有的、有处分权的位于振兴区边境经济合作区X区X号楼X室、振兴区鸿安新村小区X号楼X号网点的房产作为抵押物为借款最高限额为不超过370万元提供担保，并于同日办理了抵押登记。2012年10月2日，被执行人任金娜与案外人于世民签订房屋出租协议书，主要内容为将涉案房屋出租给案外人，租期为5个月，自2012年10月2日起至2013年3月2日止。2013年3月2日，被执行人任金娜与案外人签订房屋出租协议书，约定涉案房屋租期为19年，自2013年3月2日起至2032年3月1日止。租金为年租金3万元，先交10万元，余款47万元在半年内交齐。案外人之妻刘艳红于2013年3月20日向被执行任金娜电汇10万元，于2013年3月28日电汇47万元。2013年2月26日，被执行人任金娜与谢长海出具承诺函内容为“谢长海向大连银行股份有限公司借款370万元整，以任金娜位于振兴区边境经济合作区X区X号楼X室建筑面积220.73平方米，房屋所有权证号码为X号的房屋提供抵押担保，该房屋为借款人单独所有，再无其他共有权人，该房屋的当前状态为自用，因此出现的相关法律责任由本人承担。”本院认为，案外人提出在租赁期内拒绝交付涉案房屋应提供合法有效的书面租赁合同，同时应提供证据证明其实际占有使用该不动产。两名被执行人在借款时向大连银行股份有限公司出具的承诺函证明了其为涉案房屋的实际占有人，不能认定涉案房屋的实际占有人为案外人。此外，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中案外人与被执行人之间的生效的租赁合同订立于2013年3月2日，而本案的抵押权设立于2013年2月26日，抵押权设立在先，故案外人与被执行人的租赁关系不能对抗该抵押权。故案外人的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》三十一条的规定，裁定如下：驳回案外人于世民的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  陈 雷审 判 员  刘 辉人民陪审员  肇露露二〇一九年三月七日书 记 员  陈丽丽