河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终21030号上诉人(原审原告)：高合旺，男，1971年12月23日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：李肖成，河南若讷律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵康，河南若讷律师事务所实习律师。上诉人(原审被告)：孙县委，男，1977年9月4日出生，汉族，住河南省夏邑县。上诉人(原审被告)：徐发令，男，1963年8月10日出生，汉族，住郑州市惠济区。上诉人(原审被告)：曾伟佳，男，1975年4月18日出生，汉族，住郑州市惠济区。孙县委、徐发令、曾维佳共同委托诉讼代理人：宋西显、尚艳侠，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。上诉人高合旺、孙县委、徐发令、曾伟佳土地租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2018）豫0108民初2336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。高合旺上诉请求：依法撤销一审判决中第三项，依法改判三被上诉人向上诉人返还土地租金及各项损失70万元或者发回重审。事实和理由：一、一审判决认定三被上诉人在向上诉人转租涉案土地时未取得原土地使用权人许可，可见三被上诉人并没有涉案土地的转租权，该土地在双方签订《土地租赁协议》前已经租赁给他人，三被上诉人采用欺诈手段与上诉人签订协议属于无权处分，该合同事后没有得到追认，因此该合同自始无效，依据《合同法》的规定，上诉人所缴纳的30万元的租金应当全部返还，而不是一审判决中的扣除一年租金后退还剩余租金。且上诉人有报警记录等可以证明导致合同无法履行的根本原因是被上诉人无权出租涉案土地，上诉人没有过错。除报警记录外，上诉人还有损害现场照片，均可证明上诉人无法使用涉案土地，该涉案土地已经租赁给他人。二、一审判决被上诉人赔偿上诉人损失金额计算错误，上诉人损失远远超过了一审认定的金额。上诉人在接手土地后，立即购买树苗，雇佣人员种植，购买建筑材料雇佣人员修建围墙，租赁铲车修鱼塘，每一项均有花费，上诉人先后支付了40万元，这些投入属于上诉人的实际损失，仅支付围墙工程款有违公平原则。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，对上诉人实际损失认定不清，请求二审法院支持上诉请求。孙县委、徐发令、曾伟佳上诉请求：撤销一审判决的第三、五项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，判令被上诉人赔偿违约金及各项损失198800元。事实和理由：一审判决三上诉人返还被上诉人土地租赁费164000元并支付围墙工程款142000元没有事实和法律依据。首先，虽然双方均同意解除合同，但被上诉人至今没有向上诉人交付土地且其擅自改变土地现状导致上诉人无法正常使用土地，上诉人在解除合同过程中没有过错，不应返还租赁费。其次，根据双方约定，合同解除后，被上诉人投资修建的不动产归上诉人所有，围墙属于不动产，应归上诉人所有。二、被上诉人主张的围墙工程款证据不足，既没有具有资质的单位出具的评估意见，也没有合法的转账及付款凭证，真实性、合法性均存在瑕疵，依法应予驳回。且被上诉人接手租赁物时，未经上诉人同意，擅自将铁皮围墙拆除并将铁皮变卖，属于违约并给上诉人造成了极大损失，一审反而判决要求上诉人支付围墙工程款142000元显属错误，应予纠正。二、一审判决驳回上诉人要求被上诉人赔偿违约金和相关损失的全部诉讼请求是错误的。被上诉人已经构成违约，根据合同约定，应当承担10％的违约金（40800元），上诉人提出反诉并未超过诉讼时效和合理的期间，一审判决认为上诉人对被上诉人逾期缴纳租赁费用的事实予以认可这种认定是错误的。关于相关损失的问题，被上诉人在一审提交的证人证言已经证明孙振东通过肖丕江将1580车建筑垃圾以每车100元的价格倾倒在涉案土地上，收取费用158000元，目前该建筑垃圾仍在涉案土地上，该款项应作为赔偿款给付给上诉人。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。高合旺向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告签订的《土地租赁协议》；2.依法判决被告共同向原告退还土地租金、赔偿原告租赁土地的各种损失暂计70万元；3、依法判决本案诉讼费用由被告负担。孙县委、徐发令、曾伟佳向一审法院反诉请求：1.判决被反诉人退还租赁土地，赔偿反诉人违约金及损失共计500000元；2.判决被反诉人承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月16日，徐发令、曾伟佳、孙县委作为甲方，高合旺作为乙方，签订了《土地租赁协议》，该协议约定：甲方将郑州市惠济区新城街道弓寨村位于索须河与东风渠交汇处的土地约17亩的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给乙方使用；合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，乙方投资建设的不动产归甲方所有，但生产经营的设施设备、家具、电器及能带走的相关经营物品归属乙方所有；本协议项下的土地使用权租赁期限为10年，从2017年8月16日至2027年8月15日；租金的交纳采取阶段性、一次性支付的方式先付后用，具体阶段性年限为，租赁场地的面积按照实际丈量尺寸为准，多退少补。第一阶段：3年，从2017年8月16日至2020年8月15日。第一阶段每年租赁费：每亩8000元，合计金额408000元……合同签订后5个工作日内乙方需缴纳第一阶段的租赁费用……如逾期超过10日，甲方有权解除合同，乙方承担10%违约金，超过20日仍不付的甲方有权清除出乙方出厂，所投资归甲方所有，乙方双倍赔偿甲方一个付款阶段的款项。如出现前三年租期内政府征地原因造成租期不到期，租金不足半年按半年计算，超过半年按一年计算等。合同签订后，截止2017年10月15日高合旺交纳土地租金共计30万元，徐发令、曾伟佳、孙县委将土地租赁给高合旺。高合旺在争议土地周围修建围墙并平整土地等。另查明，2015年8月29日，徐发令与案外人常青签订《土地租赁协议》一份，庭审中，高合旺及徐发令、曾伟佳、孙县委均认可该《土地租赁协议》所指向的土地是本案争议土地。该《土地租赁协议》约定：徐发令承租的土地不得擅自转租本宗土地使用权。徐发令并未提供常青对其转租行为予以认可的证据。又查明，2018年3月29日，高合旺向徐发令、曾伟佳、孙县委送达《通知书》一份，通知解除双方签订的《土地租赁协议》。徐发令、曾伟佳、孙县委于2018年4月18日、2018年6月12日两次向高合旺送达《通知函》，认可双方解除《土地租赁协议》。审理中，高合旺与徐发令、曾伟佳、孙县委均再次表示同意解除2017年8月16日签订的《土地租赁协议》。一审法院认为，高合旺与徐发令、曾伟佳、孙县委签订的《土地租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家相关法律法规，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。各方当事人均同意《土地租赁协议》，对此本院予以确认。一、关于土地租赁费及违约责任：本案中，高合旺与徐发令、曾伟佳、孙县委签订租赁协议后，高合旺无法正常使用涉案土地。但其未提供有效证据证明无法正常使用涉案土地的原因。虽徐发令、曾伟佳、孙县委在转租涉案土地时未取得原土地使用人的许可，但没有证据证明高合旺不能正常使用涉案土地是因为原土地使用人的原因所致。双方均已认可高合旺签订协议后共交纳30万元租金，虽协议约定合同签订后5个工作日内需缴纳第一阶段的租赁费用，但徐发令、曾伟佳、孙县委在合理期限内并未对高合旺交纳租赁费用提出异议，视为对高合旺逾期交纳租赁费用的事实予以认可。故高合旺要求退还其租赁费的诉讼请求，合理部分本院予以支持，徐发令、曾伟佳、孙县委要求确认高合旺违约，应承担违约责任的反诉请求本院不予支持。自签订合同之日起至2018年4月双方均明确表示同意解除合同止，共计租赁期限约8个月，参考双方协议中之约定，且根据本案涉案土地至今尚未归徐发令、曾伟佳、孙县委的实际情况，按一年计算租金，徐发令、曾伟佳、孙县委应退还高合旺土地租赁费用164000元。二、关于双方当事人要求的损失。合同签订后，高合旺在涉案土地周围修建围墙，共计工程款142000元。虽然双方当事人在《土地租赁协议》中约定合同解除后，高合旺投资建设的不动产归徐发令、曾伟佳、孙县委所有，但根据本案实际情况，高合旺承租期短，其所修建围墙真实存在且徐发令、曾伟佳、孙县委属于受益方。根据公平原则原告高合旺所建围墙的工程款由徐发令、曾伟佳、孙县委支付较为合适。但对于围墙的工程款，高合旺并未提供有效发票，对于当事人的其他损失，双方所提供的证据均不能支持其主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下：一、确认原告高合旺与被告徐发令、曾伟佳、孙县委于2017年8月16日签订的《土地租赁协议》已解除。二、原告高合旺于本判决生效之日起十日内返还被告徐发令、曾伟佳、孙县委涉案土地。被告徐发令、曾伟佳、孙县委于判决生效之日起十日内返还原告高合旺土地租赁费用164000元，并支付围墙工程款142000元。四、驳回原告高合旺的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告徐发令、曾伟佳、孙县委的其他诉讼请求。诉讼费10800元，反诉费4400元，原告高合旺负担4265元，被告徐发令、曾伟佳、孙县委负担10935元。本院二审期间，高合旺向本院提交了以下新证据：1.河南顺天园林工程有限公司营业执照复印件一份、法定代表人身份证复印件一份、证明一份。转账记录七份，证明上诉人高合旺在河南顺天园林工程有限公司购买苗木的部分转账。2.郑州市惠济区高阳联塑管材管件经营部营业执照复印件一份、经营者身份证复印件一份、收据一份。证明上诉人购买管材费用7369元，这些都是实际损失，在一审中均未得到支持。徐发令、曾伟佳、孙县委质证意见如下：转账记录不能显示转账内容和向谁转账，不能证明高合旺的证明目的。收据上只写货款，没有写明是什么货款，也不能证明其证明目的。对高合旺提供的新证据，能证明高合旺从顺天园林公司和高阳管材经营部购买相关货物的事实，但相关货物的具体用途在无其他证据佐证的情况下，无法确认，故高合旺提供的证据与本案待证事实关联性无法确认，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与一审一致。本院审理过程中，上诉人高合旺于2019年1月24日向本院提出书面申请，请求撤回上诉。本院认为：一、上诉人高合旺在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条规定，裁定准许上诉人高合旺撤回上诉。高合旺与徐发令、曾伟佳、孙县委签订的《土地租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家相关法律法规，合法有效。双方当事人同意解除合同亦是各方真实意思的表示，故涉案的《土地租赁协议》依法应当解除。一、关于土地租赁费及违约责任：本案中，虽然徐发令、曾伟佳、孙县委在转租涉案土地时未取得原土地使用人的许可，但没有证据证明高合旺不能正常使用涉案土地是因为原土地使用人的原因所致。双方均已认可高合旺签订协议后共交纳30万元租金，虽协议约定合同签订后5个工作日内需缴纳第一阶段的租赁费用，但徐发令、曾伟佳、孙县委在合理期限内并未对高合旺交纳租赁费用提出异议，视为对高合旺逾期交纳租赁费用的事实予以默认，故高合旺要求退还其租赁费的诉讼请求，合理部分应当予以支持，徐发令、曾伟佳、孙县委要求确认高合旺违约，应承担违约责任的反诉请求不应予以支持。自签订合同之日起至2018年4月双方均明确表示同意解除合同止，共计租赁期限约8个月，参考双方协议中之约定，并结合实际情况，一审法院按一年计算租金，徐发令、曾伟佳、孙县委应退还高合旺土地租赁费用164000元合理合法，依法应予维持。二、关于双方当事人要求的损失。合同签订后，高合旺为使用土地在涉案土地周围修建围墙支出工程款142000元。虽然双方当事人在《土地租赁协议》中约定合同解除后，高合旺投资建设的不动产归徐发令、曾伟佳、孙县委所有，但因高合旺承租期短，其所修建围墙真实存在且徐发令、曾伟佳、孙县委属于受益方。根据公平原则该围墙的工程款由徐发令、曾伟佳、孙县委支付较为合适。对于上诉人徐发令、孙县委、曾维佳陈述的其他损失，其提供的证据不能支持其主张，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。孙县委、徐发令、曾伟佳的上诉请求不能成立，依法应予驳回。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。高合旺预交二审受理费10800元，因其撤回上诉减半收取5400元。曾伟佳、徐发令、孙县委预交二审受理费4276元，由其三人负担。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  姚付良审判员  王 冰二〇一九年三月八日书记员  胡高杰