广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25472号原告：黄明森，男，1957年5月28日出生，汉族，身份证住址中山市，委托诉讼代理人：江俊涛，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁艺勋，广东泓业正杰律师事务所律师助理。被告：中山市嘉润房地产开发有限公司，住所地中山市民众镇晟和园**C1卡商铺，统一社会信用代码914420006633517094。法定代表人：吴小龙，总经理。被告：吴小龙，男，1981年9月13日出生，汉族，身份证住址中山市石岐区，两被告共同委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：廖晓康，广东雅商律师事务所实习律师。原告黄明森与被告中山市嘉润房地产开发有限公司（以下简称嘉润房地产）、吴小龙商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人江俊涛、两被告共同委托诉讼代理人陈经文、廖晓康到庭参加了诉讼。庭审中，原、被告向本院申请调解期限两个月，本院予以准许，该调解期限不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告连带赔付原告购房损失887250元及利息（利息从2018年6月1日起至付讫损失之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；2.两被告连带返还原告律师费48000元。事实与理由：2008年7月10日，原告与嘉润房地产签订晟和园商住小区正式认购书，由嘉润房地产将其开发的中山市民众镇浪网村晟和路1号“晟和园”商住小区B1幢706号商品房作价363900元出售给原告，认购书签订后，原告陆续支付购房款346221元给被告，但嘉润房地产一直未予交付商品房，且该小区不能办理商品房不动产登记证，原告多次催促被告解决商品房事宜，至2018年5月31日，嘉润房地产法定代表人吴小龙才告知前述商品房已经于2012年10月22日二次出售给案外人苏福祥，鉴于此，原告及两被告于当日签订协议书一份，约定嘉润房地产在协议书签订之日起3个月内将位于晟和园小区B1幢903号商品房一套、、地下停车场车位号54的车位一个及现金10万元抵偿给原告，若嘉润房地产未能按照约定交付商品房车位和支付现金的，原告有权要求被告赔付损失887250元及利息，所支付的律师费由被告承担，前述约定事项由吴小龙承担连带保证责任。至今，嘉润房地产没有履行协议书约定事项，构成根本违约。原告遂诉至法院，请求法院依法判决。两被告辩称：1.原告请求赔偿887250元的损失及利息没有任何事实和法律依据，涉案小区房屋不能过户的原因是该小区房屋在办理房屋销售备案登记及抵押登记时，被中山市国土资源局告知不能办理过户，限制办理不动产登记文件号为“中财债函[2016]16号”文件，该文件内容可以证实，嘉润房地产无法为原告办理销售备案登记的原因是受到政府的限制，因此，两被告不应承担违约责任；2.原告的购房款还有17679元未缴纳，该房屋按照2018年5月31日计算的价格是按照全款足额缴纳购房款计算的，因此，原告要求赔偿887250元依据不充分；3.原告要求赔偿的887250元属于购房本金和违约金，其中购房本金346221元，违约金超过50万元，该违约金约定过高，请求法院依法调整为按购房本金的中国人民银行同期贷款基准利率计算；4.原告要求支付48000元律师费没有依据，原告并未支付48000元，且被告没有违约，律师费应由原告自行承担。经审理查明，2008年7月10日，嘉润房地产（出售方、甲方）与原告（认购方、乙方）签订晟和园商住小区正式认购书，主要约定：乙方认购甲方坐落于中山市民众镇浪网村晟和路1号晟和园商住小区B1幢706号物业(以下简称B1幢706房)，总价款363900元；在乙方缴清所有楼款、预缴物业费、公用或该物业的有关税费并无其他违约的情况下，甲方应在广东省商品房买卖合同约定的交楼之日（暂定为2008年12月30日前）将该物业交付给乙方使用。同日，原告向嘉润房地产支付定金2万元。2011年4月7日，原告分别向嘉润房地产支付房款10万元、196221元；2012年1月10日，原告向嘉润房地产支付房款3万元。以上合计346221元。之后，因B1幢706房已另行出售给案外人，原告（甲方）、嘉润房地产（乙方）、吴小龙（丙方）于2018年5月31日签订协议书，主要约定：1.甲乙丙三方确认，甲方原购买的B1幢706房建筑面积136.5平方米，目前房屋价值6500元/平方米；2.鉴于上述房屋已转让给其他第三人，甲乙双方同意，乙方暂定提供给甲方位于晟和园商住小区B1幢903房（以下简称B1幢903房）作抵偿，甲方有权选择乙方收回的相应楼房、在晟和园地下停车场车位一个（车位号54）和现金10万元，具体商品房和车位位置由甲方最终确认；3.乙方应在本合同签订后三个月内将第2条约定的商品房和车位交付给甲方，合同签完后即支付10万元；4.如乙方未能按照本合同约定交付商品房、车位和支付现金，视为乙方违约，甲方有权要求乙方按目前房屋价值退还887250元房款、利息损失（按房屋价值887250元为基数，从本合同签订之日起至实际支付违约金之日止，按中国人民银行同期同类贷款利息计算），丙方对此承担连带保证责任；5.如乙方违约，甲方为追索本合同项下权利产生的律师费、诉讼费、查档费等由乙方承担，丙方对此承担连带责任。原告认为，协议书中约定的“交付”商品房是指办理销售合同备案登记，被告认为“交付”是指将房屋的使用权钥匙交给原告。原告称，涉案房地产已经备案登记在他人名下，被告无法再向原告履行交付涉案房地产的义务，协议书已无法继续履行，故要求被告承担赔偿损失的责任。另查：本院依两被告申请，调取了中山市财政局向中山市国土资源局出具的中财债函〔2016〕16号《关于对市属行政事业单位和欠市级财政借款债务人资产处置进行监控有关问题的函》。该函件主要载明，市国土局配合市财政局对市属行政事业单位和欠市级财政借款债务人资产处置进行监控，对保障财政资金和国有资产安全起了积极作用，为加强财政债权的清收，要求市国土局自2016年5月10日起按新监控名单对市属行政事业单位和欠市级财政借款债务人资产处置实施监控。该函的附件中“房地产权利人”一栏载有“中山市嘉润房地产开发有限公司”。两被告质证认为，该函与两被告庭审答辩意见吻合，证明嘉润房地产无法为原告办理销售备案登记的原因是受到了该政府文件的限制。再查：2018年11月25日，原告因本案诉讼与广东泓业正杰律师事务所签订民事委托代理合同，委托江俊涛律师作为本案诉讼代理人，并约定律师费为48000元。2018年11月29日，该律师事务所向原告开具了相应金额的发票。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与嘉润房地产签订的晟和园商住小区正式认购书及原告与嘉润房地产、吴小龙签订的协议书是各方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。现原、被告均确认，嘉润房地产至今尚未为原告办理B1幢903房的销售合同备案登记手续。嘉润房地产辩称，B1幢903房未办理合同备案登记手续是因为受到中财债函〔2016〕16号政府文件的限制无法办理，对此，本院认为，该文件中关于“对市属行政事业单位和欠市级财政借款债务人资产处置实施监控”的要求，并不能反映嘉润房地产开发涉案楼盘的合同备案登记手续受到了限制，本院对该辩解不予采纳。根据协议书约定，如嘉润房地产未在2018年8月31日前向原告交付商品房、车位和现金，视为嘉润房地产违约，原告有权要求其退还887250元房款并支付利息损失。双方对该约定中的“交付”理解不一致，但嘉润房地产至今未为原告办理B1幢903房的销售合同备案登记手续，亦未证明其向原告交付了房屋钥匙，且嘉润房地产以受到政府限制为由，拒不为原告办理合同备案登记手续，原告关于获得B1幢903房产权的合同目的已难以实现，嘉润房地产的行为已构成根本违约，应向原告承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院认为，双方已在协议书中确认，原告原购买的B1幢706房现值887250元（建筑面积136.5平方米×目前房屋价值6500元/平方米），该887250元可视为B1幢706房的购房款及增值部分损失，现嘉润房地产已违约，原告以B1幢903房作为抵偿的目的不能实现，故原告要求其按B1幢706房的现值予以赔偿，本院予以支持。但原告尚欠B1幢706房的房款17679元未支付，应在上述房款及违约金总数中予以扣减，故嘉润房地产应向原告返还购房款及赔偿损失共844146元（887250×346221/363900元）。关于嘉润房地产的逾期付款利息，本院认为，应从双方约定的协议书签订之日，即2018年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。至于律师费，原告因本案诉讼向广东泓业正杰律师事务所支付律师费48000元，有民事委托代理合同及发票为证，原告要求嘉润房地产承担律师费损失符合协议书约定，本院予以支持。吴小龙作为保证人在协议书上签名，愿意为嘉润房地产承担连带保证责任，应对本案债务承担连带责任，原告的该项诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，本院判决如下：一、被告中山市嘉润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄明森返还购房款及赔偿损失共844146元，并以844146元为本金，自2018年6月1日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息损失；二、被告中山市嘉润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄明森支付律师费损失48000元；三、被告吴小龙对被告中山市嘉润房地产开发有限公司的上述两项债务承担连带清偿责任，吴小龙承担连带责任后，可向中山市嘉润房地产开发有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13153元，减半收取为6576元，由被告中山市嘉润房地产开发有限公司、吴小龙负担6361元，由原告黄明森负担215元，两被告负担部分，原告已预交，于本判决生效之日起七日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年三月二十七日书记员 郑诗琳