嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初1336号原告：嘉兴伟能房地产经纪有限公司。住所地：嘉兴市才智汇广场**。统一社会信用代码:91330401552880296G。法定代表人：朱文华，执行董事。委托诉讼代理人：陆炜，上海瑞富律师事务所律师。被告：嘉兴市昊基房地产有限公司。住所地。住所地：嘉兴经济开发区友谊路****会信用代码:913304017856667093。法定代表人：朱坚勇。委托诉讼代理人：黄伟、李宏博，浙江子城律师事务所律师。第三人：浙江途家置业顾问有限公司。住所地：杭州市。住所地：杭州市下城区绍兴路**现代之星大厦**码：91330106596623849J。法定代表人：夏金辉，经理。委托诉讼代理人：梁霞、周伟，公司法务。原告嘉兴伟能房地产经纪有限公司（以下简称伟能公司）与被告嘉兴市昊基房地产有限公司（以下简称昊基公司）、第三人浙江途家置业顾问有限公司（以下简称途家公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月10日进行证据交换，于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告伟能公司的法定代表人朱文华、委托诉讼代理人陆炜、被告昊基公司的委托诉讼代理人黄伟、李宏博、第三人途家公司的委托诉讼代理人梁霞、周伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟能公司起诉请求：一、判令被告向原告支付代理房产销售未结算的佣金共计人民币3045060.69元（2014年616860.50元，2015年162502.89元，2016年1月至11月2265697.30元），未结佣金的违约金190782.85元（2014年146468.69元，2015年22948.38元，2016年21365.78元，计算至2016年12月底）。两项合计3235843.54元。二、判令被告向原告支付因单方解除合同给原告造成的实际损失共计人民币5695566.46元：l、被告违法解除合同原告应得的可得利益1418040.89元（案外代理商销售房屋的佣金）；2、物业委托管理经营合作投入成本（装修和家电）损失3280098.70元；3、物业委托合作经营应得的收益分成997426.87元。三、本案诉讼费、司法鉴定费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年4月28日签订了《才智汇广场项目总代理协议书》（以下简称总代理协议）。总代理协议中对原告总代理销售才智汇广场的具体事项做了约定。同时双方明确将“引进途家斯维登酒店”作为总代理协议的重要内容。同年5月9日，原、被告与第三人途家公司三方签订了《物业委托管理经营合同》（以下简称“委托管理合同”），将总代理协议中的1号楼总计80套房屋交由途家公司管理经营度假式公寓，三方明确约定第三人接受被告委托，为被告提供物业管理、经营服务。委托管理合同对托管物业、经营管理权限、经营托管期限和经营收入分成及支付方式、三方的权利和义务等做了约定。后，原、被告双方于2015年4月23日又签订了《（才智汇广场）项目销售代理补充协议》，对途家酒店占用房屋的物业管理费、房屋用途变性及经营分成等内容进行了明确的约定。另外，在才智汇广场项目买受人与被告签订的《商品房买卖合同》中的附件三中，明确约定了被告已经与第三人和原告签订了《物业委托管理经营合同》，买受人在取得房产权证后需履行《物业委托管理经营合同》，即买受人需将购买的房屋交由第三人，作为途家酒店的房源对外经营。（买受人购买该房主要目的之一就是委托专业酒店管理第三方对外经营来收取经营收益）。上述协议签订后，原告按照协议的约定投入了1000万元购买才智汇广场项目的房屋作为股东房（共购买了44套），原告投入了1000万元用于项目的运作资金。另外，原告对三方委托管理合同项目投入了300多万的软装潢、家电等成本。被告在合同签订后未履行自己责任和义务。主要表现如下：一是没有办妥本项目合法合规销售的全部政府审批和许可手续。涉案工程的销售备案被告是按毛坯房标准备案，并不是按精装修房标准备案，被告是在2015年2月9日才对涉案装修工程进行了网上备案手续，导致原告代理销售的条件不具备。二是在三方的《委托管理合同》签订后，因被告才智汇广场项目A栋精装修房消防验收未通过，造成途家酒店的特种行业许可证无法办理，从而导致原告销售进度无法顺利进行。但被告始终回避上述问题，最终导致第三人进行管理经营的度假公寓证照不全。后相关执法部门因消防未通过的原因从2015年起多次对度假公寓作出责令改正的行政处罚。2016年4月3日嘉兴市经济开发区消防大队提出客房房门尺寸不符合验收需整改的要求。2016年6月18日嘉兴市公安局经济技术开发区分局对“斯维登度假公寓”作出了予以取缔的行政处罚决定。因上述原因途家酒店不能对外经营，从而导致购房业主大量投诉，极大影响了其他买受人购房的动力，也严重影响了原告的销售进度，造成原告代理销售的条件不具备，不能按原先计划进度完成销售任务。三是，被告单方面擅自提高销售单价，以2号楼813房为例，双方签订合同时规定该房销售限价为5650元每平，根据借款利息，该房到2015年6月的销售指导价应为6158．5元（借款利息9％），后被告为了满足其财务报表不能有亏损的要求，擅自调整该房的销售单价不能低于7100元（上调了15.3%）。被告的这种违约行为导致原告无法完成销售进度。2016年5月27日被告单方面解除了《总代理协议》及相应的补充协议，并委托另外代理商销售才智汇广场项目。被告单方解除合同的行为，违反了《总代理协议》的约定。被告至今未向原告结算2014年至2016年的代理销售佣金3045060.69元，未结佣金的违约金190782.85元。被告的违约行为造成原告投入物业委托管理经营合作项目的成本损失为997426.87元。被告违法解除合同后第三方代理销售的佣金（原告应得的可得利益）为1418040.89元。被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益。综上所述，原告特向贵院起诉，请求依法支持原告上述请求。昊基公司辩称，一、对于原告诉讼请求的答辩：（一）诉讼请求一判令被告向原告支付未结算佣金2014、2015、2016年1-11房屋销售佣金及未结算佣金违约金。（1）2014年32套佣金未结算为部分佣金的30%，根据被告对于30%佣金结算的合同依据总代理第九条，剩余30%在支付在项目销售完成，税务机关汇算清缴后的20个工作日进行支付。时至今日本项目未到汇算清缴的时间节点，未到剩余30%佣金支付的时间点。同时由于原告的违约行为，按照双方《总代理协议》第十一条违约责任“如乙方原因违约的，则乙方已经用于本项目的所有投入全部归甲方所有。预结算过程中留存的30%也不予返还”的约定，被告也无需后续支付。故被告无需支付2014年佣金及违约金。（2）2015年26套房屋的佣金及违约金。根据双方《补充协议》第1条，2015年12月31日前，原告应当销售完成50套LOFT房源，即房屋编号2-×××的房源50套，且完成全额房款的回笼工作。但是实际从鉴定报告上看，2015年12月31日，期间仅仅销售12套LOFT，按照《补充协议》约定该12套LOFT不予结算。根据《补充协议》第2条，2015年11月30日前，原告应当完成平层8楼到11楼的全部销售任务，2015年期间内销售的剩余14套房源也是该范围内，截至2015年11月30日，原告未能完成平层8楼到11楼的销售任务，故根据合同约定，甲方有权单方面终止合同，相关佣金不予结算。《补充协议》第4条还规定原告同意对2015年销售房屋暂不予结算。故被告无需支付2015年佣金及违约金。（3）2016年1月至2016年11月21套房源佣金及违约金。被告与原告之间已于2016年5月末解除合同，2016年11月前的房屋销售均发生在合同解除后，原告也未销售相关房源，故被告无需向原告支付任何佣金或违约金。（二）诉讼请求二第一项：被告违法解除合同原告应得的可得利益，案外代理商销售房屋佣金。（1）《总代理协议》第十一条违约责任或者双方任何协议内均未提及，合同解除后，被告需要向原告支付可得利益的约定。其诉讼请求不存在合同或法律依据。虽然《总代理协议》第十条甲方义务9中，约定“不得自行委托乙方外的任何第三方销售本物业，否则销售行为所实现的销售收入也均视为乙方的销售业绩”。这条首先是在双方合同履行过程中的约定，被告也实际遵守。双方合同未限制，《总代理协议》解除后，被告另行委托第三方销售代理的权力。（2）被告另行委托第三方销售代理，是建立在原告实际违约，没有继续合同意愿，双方合同解除后的三个月后，被告为减少自身损失，尽快开展销售，聘请第三方销售机构入场销售。（三）诉讼请求二第二项：物业委托经营合作投入（装修和家电）损失。（1）被告诉请只包括（装修和家电）投入，故依照鉴定报告中物业委托经营合作投入的清单内，扣除非装修家电部分。（2）原告要求被告支付上述费用没有合同依据，虽然双方《总代理合同》第十一条违约责任约定4、由于甲方原因违约的，甲方须支付乙方还未售出单元的装修、家具的费用及乙方依据支付给途家的管家费。即使存在返还也是对于未售出单元部分的，更何况被告在合同履行过程中不存在违约行为。（3）《总代理协议》协议第七条明确约定，被告交付房屋的标准是以本协议签订时的现状为准（毛坯）。原告为促进销售工作在现已竣工上所展开的装修、添付纯属其单方自愿行为，所需投入由原告自行承担，不存在被告承担的合同基础或者法律基础。（四）诉讼请求二第三项：物业委托合同经营应得的收益分成997426.87元。三方之间无任何关于原告有权参与物业委托合作经营分成的约定，没有事实和法律基础，《物业委托经营管理合同》第四条经营收分成及支付方式仅仅涉及被告与途家置业，不包含原告。二、被告单方解除合同有合同依据和法律依据：（一）《总代理协议》第八条销售进度及销售款回笼进度时间节点，对原告销售精度和销售金额、回笼资金情况做了硬性考核指标，若没有达到任何一个约定考核要求，被告就可以认定原告违约，有权单方面解除合同。《补充协议》第2条，2015年11月30日前未能完成销售平层8-11楼100%销售任务的，被告有权单方面终止合同，双方均未对被告单方面终止合同权力的行使做任何限制性约定。（二）通过鉴定的报告中可以看出，2015年12月31日，原告均未完成上述任何条款约定销售承诺，同时原告在2016年1月1日至被告发出实际解除合同通知期间，未销售任何一套房屋，2015年4月后也未有任何的营销收入，被告在原告没有任何履行意愿的情况下，为尽快销售房屋，回笼成本，给与原告合理时间，评判原告的实际履行情况和履约态度后，行使合同解除权，故被告行使合同解除权未违反任何合同约定和法律规定，双方合同已于2016年5月末解除。三、原告起诉状事实与理由部分关于被告的三个违约表现没有事实和法律依据。（一）原告主张被告没有合法合规的全部政府审批手续和许可，本项目销售手续完备，实际上2014年开始房屋就开始正常销售，不存在任何被主管部门认定违法销售的情况，原告未提供任何证据材料。（二）装修消防验收未通过，造成途家酒店特种行业无法办理。（1）对于被告需要办理消防验收的义务，没有任何书面约定，原告主张2015年其就因消防原因多次对度假公寓作出行政处罚，没有任何相关证据材料。实际上所谓客房门尺寸的消防问题，发生于2016年4月3日，反而在上述时间发生之前，“斯维登度假公寓”也正常运营，所谓处罚时间并未发生，也谈不到任何影响原告履行2015年12月31日之前所有销售任务。（2）按照《总代理协议》第十条乙方义务12约定被告如果对现有物业进行装修（改造）添置设备等工作，应保证这些行为及结果符合建筑质量、消防环保等方面的规范和规定。同时《物业委托经营管理合同》第一条再次强调了，原告为追加装修和添加设备设施的主体，并明确“若托管物业现有条件无法满足四星级酒店客户标准装修的”由原告承担并实施，而且鉴定报告中可以看出，原告对此实际进行了装修，从门锁等支出看出，实际上原告对大门进行了改造，且经过第三方的鉴定我们现在才知道，8-11楼共80套房间，原告全部的酒店投入不到240万元，平均每套的家电装修不到3万元，这样的投入可想而知是没有到位的。（三）被告单方面抬高销售单价。（1）原告主张被告单方面提高售价提供的表格（2-801、2-820），从行文用词[代理公司（原告）在销售工作中申请以上价格落实销售工作]及用章方式（原告盖在右下，被告盖在左上）来看，明显是原告制作的价格表。（2）同时鉴定机构确认2015年6月销售的2-801、2-803、2-804、2-816房屋的实际成交价格均低于该表格，所以存在被告单方面提高销售单价的主张不能成立。四、原告存在的违约行为：（一）未按照《总代理协议》第五条的规定投入1000万元运营资金，实际投入经鉴定仅284.89万元。（二）未按照《总代理协议》第八条完成任何时间节点考核标准。（三）未按照《总代理协议》第十条二、乙方义务1的约定，2014年底完成200套途家酒店房间的上线。（四）未按照《总代理协议》第十条二、乙方义务12的约定对进行装修改造的平层8楼至11楼房屋的消防质量负责。（五）未按照《补充协议》第一条、第二条的约定，完成新承诺的销售任务。（六）未按照《物业委托经营管理合同》第一条的约定标准对客房进行装修，在托管物业不满足四星级客房标准的情况下，未继续投入。（七）在未能履行《补充协议》后，2016年1月1日至被告发函告知解除合同5个多月的时间内，未实际开展销售活动。综上，原被告之间的《总代理协议》、《补充协议》《物业委托经营管理合同》，系双方真实意思表示，未触犯法律禁止性事项，应当合法有效。在原告违约且触发被告合同解除权的情况下，被告解除合同的行为具有合法依据和法律依据。原告并未提供任何能够证明被告违约的证据，原告在商事活动中做出的商业承诺应当履行，但原告耽于且不愿充分履行合同义务，违反合同的根本目的，同时被告不存在任何造成原告损失或阻碍原告销售被告房源的行为或情形，故原告诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。途家公司述称：其系本案第三人，原告的诉讼请求并不涉及第三人的义务部分。为证明各自主张，伟能公司和昊基公司各自提供了以下证据（证据编号采用当事人提供的证据编号），途家公司未提供证据。一、伟能公司提供部分：证据1、《才智汇广场项目总代理协议书》；证据2、《才智汇广场项目总代理协议书》附件；证据3-1、《才智汇广场2号楼8楼销售指导价格表》；证据3-2、神奇的LOFT公馆销售广告；证据4、《才智汇广场项目销售代理补充协议》；证据5、伟能公司与昊基公司、途家公司签订的《物业委托管理经营合同》；证据6、委托人吴×琴与途家公司签订的物业委托管理经营合同；证据7、买受人庄×与昊基公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；证据8、嘉兴市城乡规划建设管理委员会的答复意见[××/complain/phoneSerch？cxm=88371173018392857529]；证据9、伟能公司致昊基公司的《关于完善销售手续的催告函》；证据10、嘉兴市公安局经济技术开发区（国际商务区）分局行政处罚决定书；证据11、伟能公司致昊基公司的《关于尽快与客户签约的紧急商请函》；证据12、途家浙江公司致昊基公司的工作联系函（20160603）；证据13、途家浙江公司致昊基公司的工作联系函（20160420）；证据14-1、嘉兴市综合行政执法局《责令（限期）改正通知书》；证据14-2、途家公司《情况说明》；证据15-1、建设工程竣工验收消防备案受理凭证；证据15-2、2017年5月26日嘉兴市公安消防支队经济开发区大队出具的证明；证据15-3、嘉经开公消审字[2015]第0022号建设工程消防设计审核意见书；证据16-1、嘉兴市经开局来访登记单；证据16-2、旅馆业审批所需材料告知书；证据17、昊基公司致伟能公司的《关于通知〈才智汇广场项目总代理协议书〉解除的律师函》；证据18、伟能公司致昊基公司的《回函》；证据19、2014年7月-2016年11月伟能公司代理销售房屋的清单；证据20、2014年7月-12月佣金结算汇总清单；证据21、2015年度销售佣金结算表；证据22、2016年1-11月销售佣金结算表；证据23、2016年12月份销售可结算佣金（可得利益）及计算说明；证据24、佣金结算的相关说明；证据25、2014年-2016年度佣金逾期支付违约金计算表；证据26、途家经营分成情况表及三方《确认函》；证据27、44套股东房房源明细；证据28、项目代理投入成本、费用明细情况表；证据29、嘉兴市住房保障局网站“在售楼盘累计成交信息”及伟能公司统计的房屋销售套数。二、昊基公司提供部分：证据1、《才智汇广场项目总代理协议书》及附件一、附件二（与伟能公司提供的证据1和证据2一致）；证据2、《才智汇广场项目销售代理补充协议》（与伟能公司提供的证据4一致）；证据3、房屋建设工程竣工验收备案表；证据4、商品房现售备案证明；证据5、嘉兴市公安消防支队“嘉公消验[2012]第0003号”《建设工程消防验收意见书》（《关于嘉兴市海派秀城公寓式酒店建设工程消防验收合格的意见》）；证据6、《嘉兴市建筑物临时改变用途规划审查审批意见书》、《建筑物临时改变用途土地收益金核定通知单》；证据7、才智汇广场网签销售详单明细；证据8、塔楼2号伟能公司已销售房源明细；证据9、塔楼1号（8-11F）部分伟能公司已签售房源明细及对应《商品房买卖合同》17份；证据10、物业委托管理经营合同（与伟能公司提供的证据5一致）；证据11、电子邮件截图和邮件附件—《终止“海派秀城”总代理协议的相关善后事宜》；证据12、嘉兴市誉天公证处出具的《公证书》。经质证，昊基公司对伟能公司提供的上述证据中除证据3-2、证据6、证据10、证据19-3、证据21、证据22、证据23、证据24、证据25、证据28的真实性不予认可外，对其他证据的真实性、合法性与案件事实的关联性均无异议。伟能公司对昊基公司提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。途家公司对伟能公司、昊基公司提供的证据中与其有关的证据均无异议，对与其无关的证据不发表意见。以上无异议的证据可以作为认定事实的依据。（注：无异议仅指对证据本身无异议，就证据所能证明的内容，双方意见多有不同，但此不影响法院评定证据的证明效力并据此作出事实认定。）就昊基公司对真实性有异议的证据，本院认证意见为：证据3-2非本案项目招商广告，与本案缺乏关联性，不能作为认定事实的证据。证据6系案外人吴×琴与途家公司签订的《物业委托管理经营合同》，因途家公司对该证据的真实性无异议，且该证据符合《才智汇广场项目总代理协议书》及《物业委托经营合同》的相关约定，故本院对该证据的证据效力确认。该证据反映了伟能公司、途家公司的履约情况。证据10系公安部门对经营“维斯登度假酒店”的案外人张启明予以行政处罚的决定书，因途家公司认可张启明系其公司员工，时任店长，且对该处罚事实亦无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。该证据可以证明该酒店未经许可经营，并被公安处罚的事实。证据19-3系伟能公司制作的由其代理销售的2016年的销售清单，对此昊基公司仅认可其中买受人为“怀×明”的一套系伟能公司代理销售，对其余20套不予认可。对此，本院认证意见为，因该争议涉及本案争议焦点，将于判决理由部分阐述。证据21、证据22、证据23、证据24、证据25、证据28系伟能公司制作的用以证明佣金、逾期付款违约金及投入成本的清单、表格，因针对该部分金额的确定伟能公司已另行申请鉴定，故对该组证据不作认定。案件审理过程中，本院应伟能公司的申请委托浙江新联会计师事务所对昊基公司未向伟能公司结算的房产代理销售佣金数额（2014年至2016年度）及未结算佣金的违约数额和伟能公司关于物业委托管理经营合作投入的损失金额进行审计。2018年10月22日，该公司出具浙新专[2018]467号鉴定报告，结论为：（一）“房产代理销售佣金数额（2014年度至2016年度）及未结算佣金的违约数额”鉴定结果：1、未结佣金：2014年度至2016年度房产代理销售佣金核定金额4394435.6元，已结算支付佣金1581938.22元，未结算佣金2812497.38元。其中2014年度未结算佣金为548028.62元，2015年度未结算佣金为141863.43元，2016年1-11月未结算佣金为2122605.33元。2、未结佣金逾期支付违约金：未结算佣金2812497.38元，按资金利率0.03%/天计算至2016年12月31日止的逾期支付违约金核定金额169015.37元。（二）《才智汇广场项目总代理协议》外销售房产应结算佣金鉴定结果（视同伟能公司代理完成销售前提下应结算的佣金）：根据嘉兴市住房保障局出具的《商品房备案合同信息查询》单信息表明，2016年度《才智汇广场项目总代理协议》外销售房产17套，销售金额8253660.76元，若视同伟能公司代理完成销售应结算的佣金金额1324239.46元。（三）伟能公司关于物业委托管理经营合作投入的损失金额鉴定结果：伟能公司对“海派秀城”物业管理经营合作投入金额为2848925.93元，实际投入已取得合规发票金额1832666.85元，实际已付款2653322.93元。同时，该鉴定意见明确：本鉴定意见设定了假设前提：（1）79套房产销售均由伟能公司完成代理销售，且正常履行《总代理协议》及《补充协议》，即视同伟能公司无合同违约下完成销售代理。（2）100%佣金结算时间节点确定为代理销售完成当月末，未结算佣金违约金计算时间起始点为佣金结算时间节点。合同违约、佣金违约金计算起始节点的认定最终以法院判决为准，鉴定假设与法院判决不符的，应按法院判决口径及原则调整鉴定结论。伟能公司质证称，认可鉴定意见，但未结算佣金的违约金应计算至2016年12月31日。昊基公司质证称，1、对销售的房屋房源、时间、总价底价和理论计算的佣金金额没有意见，对于是否是伟能公司代理销售及违约金计算方式有异议；2、本鉴定报告的两个假设前提，一是79套房产销售均由伟能公司完成代理销售，且正常履行《总代理协议》及《补充协议》，即视同伟能公司无合同违约下完成销售代理。但2016年21套房源并非由伟能公司提供代理销售服务，伟能公司未完成销售代理协议第八条中任何一个时间节点的销售任务，2015年销售房源结果违反《补充协议》约定销售的LOFT和平层8-11楼公寓的销售任务。二是100%佣金结算时间节点确定为代理销售完成当月末，未结算佣金违约金计算时间起始点为佣金结算时间节点。此处明确了违约金计算起始节点的认定最终以法院判决为准。3、对于鉴定认为的物业管理合作投入为283万元，但实际双方《总代理协议》第5条约定，伟能公司应当提供1000万元用于项目运作，包括不限于样板房及项目所有的装修、家具、推广费用等等，故实际伟能公司违反合同约定，同时从明细清单上看，未见伟能公司在2015年4月后有任何的项目运营投入。4、对于鉴定计算的佣金及违约金、视同销售应结佣金的相关意见在辩论阶段详细阐述。本院认证意见为，鉴定机构系双方当事人通过本院对外委托程序选定的鉴定机构，其及鉴定人员均具有相关鉴定资格，鉴定程序合法，鉴定意见有相关依据。该鉴定报告并不存在证据规则第二十七条规定的情形，故本院对此予以认定。至于双方对报告中的异议部分，涉及有关证据的采信问题，也是本案的争议点和事实认定的关键，将在本院认为部分一并分析。根据双方提供的证据、本院委托鉴定部门所作鉴定报告及证据交换笔录、庭审笔录等，本院认定事实如下：位于嘉兴市秀洲区的“才智汇广场”，又称“海派秀城”系由昊基公司开发的商办楼。由裙房一座、塔楼两座及地下部分（地下车库、地下人防）组成（地下车库、地下人防，4层以上为塔楼。裙房设计用途为商业，塔楼设计用途为办公。两座塔楼分别称为A楼、B楼，或1号楼、2号楼，其中A楼（1号楼）为平层公寓，对外以精装修房出售，B楼（2号楼）为LOFT公寓，对外以毛坯房出售。裙楼房屋共35套，A楼（1号楼）房屋共308套，B楼（2号楼）房屋共164套。2014年4月28日，昊基公司（甲方）与伟能公司（乙方）签订《才智汇广场项目总代理协议书》一份。约定由乙方限时总代理销售甲方投资开发建设的才智汇广场项目（“才智汇广场”为政府批准项目名称，项目推广名称为“海派秀城”）。协议共分十四条。第一条“项目概况”：项目地块性质为商业和办公用地，总建筑面积为39451.74平方米，其中裙房可售商业面积9585.43平方米，塔楼可售办公面积23390.04平方米，物业用房面积168.02平方米，地下车库面积3918.3，地下车库面积39182389.9，地下民防面积2389理范围”：项目全部可直接对外单独销售的物业（总共507个产权单元合计可售面积32975.47平方米，其中办公物业472个产权单元计可售面积23390.04平方米；商业物业35个产权单元计可售面积9585.43平方米）及不可直接对外销售但可长租的物业（共180个地下车位单元）。对项目不可直接对外销售但可长租的物业，乙方按政府和法规许可的处置方式提出处置方案，经甲方书面确认后方可进行处置。在本协议存续期间乙方可销售、租赁、经营上述产权仍归甲方所有的物业，但所有相关合同需以甲方或以三方协议方式与对方签订，且所有款项由甲方收取。所产生的租金及经营所得可以抵充总代理底价。本协议终止或解除的，租赁及经营所得自解除或终止之前归抵充总代理底价，租赁及经营所得自解除或终止之日起归甲方所有。第三条“总代理底价”：1、截止2013年12月31日在上述总代理范围和订立本协议时项目现状建造标准前提下，总代理基础价为23500万元。（附件一基础价表）2、调整价：每套单元在2014年1月1日起至截止该套单元销售回款之日的借款利息（附件二）及因此产生的税费（根据嘉兴市相关法规）。总代理底价由以上1、2项相加产生。3、超过总代理底价部分的销售收入（简称超额销售收入）归乙方所有（但该超额部分需要缴纳的政府税费也由乙方全数承担），除此之外，甲方无需再向乙方支付任何其他费用。全部销售、租赁、经营收入均应先入甲方银行账户，归乙方的超额销售收入在扣除政府税费后，按本协议书约定的结算（清算）方式和时点，由乙方提供符合税务规定的发票到甲方，甲方再划入乙方银行账户。4、租赁条件：商场部分……塔楼部分……地下车位：买断租金3万元以上/个，且塔楼部分买断100个以下，塔楼部分每销售5套可以卖出一个车位；商场部分买断80个以下，商场部分每销售120m2可以卖出一个车位。短期租赁200-300元/月。乙方承诺：本项目总销售金额以26000万元为限。若超过上述总销售金额，则双方立即进行本次总代理工作的清盘结算。清盘结算时的合同房价需符合嘉兴市相关法律法规规定，因违反规定而造成的费用由乙方承担。第四条“总代理期限”：2014年3月28日至2016年12月31日。第五条“总代理收入”：乙方运作本项目提供资金2000万元，其中1000万元在2014年6月18日前以乙方公司股东名义用作购买才智汇广场项目所对应房源（见附件四）（注：双方提交合同文本中均无该附件）的房款，该部分房源只签署房屋买卖合同并支付房款，具体办理小产证及重新签订合同时间见第八条第7点，乙方所购买的单元价格按照总代理基础价加上截止1000万元实际到款日所对应单元发生的调整价确定。以上1000万元用于购房的资金到达甲方账户后，乙方方可开盘销售，因乙方逾期足额支付该1000万购房款产生的（包括但不限于）延误开盘时间等，甲方仍按照本协议第八条约定的条件对乙方进行考核，由此产生的后果由乙方承担。逾期60天以上的，甲方可以认定乙方违约。另外1000万元用于项目的运作资金，包括但不限于LOFT公寓5套样板房，平层公寓3套样板房及项目所有的装修、家具、推广费用、人员工资等等。第六条“政府税费及销售费用的承担”：总代理基础价以内部分的销售收入所对应的政府税费由甲方承担；销售收入超过总代理基础价以上部分所对应的政府税费由乙方自行承担。为销售本项目物业而发生的一切销售费用均由乙方承担。第七条“销售方式、广告宣传、促销活动和销售单价的限制”（略）。第八条“销售进度及销售款回笼进度时间节点”：除去以乙方公司股东名义购买的才智汇广场项目所对应房源，乙方应按如下时间节点和销售指标要求安排好本项目的销售工作并接收甲方的考核：1、塔楼部分：平层精装公寓签订并生效的房屋买卖合同占平层总面积30%即4570平方米以上时方可开始销售LOFT且LOFT开盘当月必须签订并生效的房屋买卖合同占LOFT总面积30%即2444平方米以上；2、裙楼商场部分：当塔楼部分总销售面积超过70%即16373平方米后方可签订商场房屋买卖合同；3、最迟至2014年12月31日，签订并生效的房屋买卖合同销售金额累计值不小于7200万元，且到账的销售回笼资金累计值不小于5600万元；4、最迟至2015年6月30日，签订并生效的房屋买卖合同销售金额累计值不小于11200万元，且到账的销售回笼资金累计值不小于9600万元；5、最迟至2015年12月31日，签订并生效的房屋买卖合同销售金额累计值不小于16000万元，且到账的销售回笼资金累计值不小于14400万元；6、最迟至2016年6月30日，签订并生效的房屋买卖合同销售金额累计值不小于18400万元，且到账的销售回笼资金累计值不小于16000万元；7、最迟至2016年12月31日，到账的销售回笼资金累计值在扣减之前过程中累计已支付给乙方的超额销售收入后，应不小于总代理销售底价与30%的累计超额销售收入之和，即：到账的销售回笼资金累计值-累计已支付给乙方的超额销售收入≥总代理底价+累计超额销售收入×30%。预结算过程中留存的30%作为乙方超额销售收入应承担税费的预存款。上述数据统计时，房屋买卖合同的购房人一方在合同生效后又毁约的，相应金额不得统计在内，但因购房人违约而依据房屋买卖合同等之约定实际收取到的违约金、定金等可计入到账的销售回笼资金之中。若购房人申请按揭贷款，其向甲方指定银行提交的贷款所需材料经银行审核接收后，如非购房人自身原因银行在5个工作日后还未放贷，则在销售回笼资金考核指标统计时，应将该贷款额视同已到账进行统计。上述1、2款塔楼、裙楼商场部分销售的前提，乙方在销售过程中必须满足，否则甲方有权拒绝签订塔楼、裙楼商场部分的房屋买卖合同，因此造成考核标准未能完成的，由乙方自行承担后果。上述“2014年12月31日”、“2015年6月30日”、“2015年12月31日”、“2016年6月30日”及“2016年12月31日”五个时间节点的合同销售额和到账销售回笼资金额为硬性考核指标，若没有达到任何一个约定考核要求，甲方可以认定乙方违约，则甲方有权单方面解除合同。每一个时间节点的合同销售额和到账销售回笼资金额到达考核指标，乙方开盘前其股东方购买房源的20%，可以按照原先签订的买卖合同办理小产证或者按照乙方提供的名单重新签订买卖合同并办理小产证。因乙方原因解除或者终止本协议的，开盘前其股东购买的剩余房源按照原买卖合同全部一次性办理小产证。第九条“超额销售收入的过程预结算和总代理工作的最终清算”：本项目销售工作每个自然月的第5个工作日对上一自然月全部已售出每套单元的合同销售金额总价全部到位后的累计值大于全部已售出单元相应底价累计时，可在相应时间节点对预期有可能实现的超额销售收入进行过程预结算。预期超额销售收入过程预结算金额=（全额收到合同销售款的各售出单元回笼资金累计价值-相应单元截止该年底的总代理底价）×70%。在过程预结算对账工作结束并且乙方提供足额合规合法发票后的10个工作日内，甲方应向乙方支付该过程预结算款。结算调整价=次年1月对上一年度各售出单元按预计每年调整价-每月实际各售出单元调整价。（注：预计每年调整价：借款余额截止上一年年底所发生的调整价）租赁及经营所得的结算：1、租赁经营所得商场部分=次年1月对上一年度乙方每个租赁经营单元所产生的租赁经营所得减去应承担的税费部分抵充该套借款利息。对已经租赁经营但暂未售出的房屋，其所得抵充所有还未售出部分房屋的借款利息。2、租赁经营所得塔楼部分=次年1月对上一年度乙方每个租赁经营单元所产生的租赁经营所得减去应承担的税费及全部酒店物业管理费后抵充该套借款利息。对已经租赁经营但暂未售出的房屋，其所得抵充所有还未售出部分房屋的借款利息。3、车位租赁所得：次年1月对上一年度塔楼部分所对应车位租赁所得减去应承担的税费部分抵充对应塔楼已售部分的借款利息；商场部分车位租赁所得减去应承担的税费部分抵充对应商场已售部分的借款利息。以上1、2、3点结算资金于次年1月进行结算。本协议期限终止或解除后，本项目总代理关于双方应承担税费的最终清算工作，双方应在税务机关汇算清缴资金回笼结束后的10个工作日内完成。清算支付工作应在双方确认清算结果后的10个工作日内完成，多退少补。第十条“责任和义务”：一、甲方责任和义务。1、本协议书生效后，应办妥本项目合法合规销售的全部政府审批或许可手续，并将合法合规销售所需的相关文件全部复印一套交乙方留存。具体办理时间和时限由双方根据项目地政府主管部门的相关办证规定另行确定……12、指派王辰作为本协议履行期间与乙方相关工作对接的甲方联络人。二、乙方责任和义务。1、乙方引进途家斯维登度假酒店，并于2014年6月开业，首批上线80套，预计第二批120套于2014年底前上线；2-11（略）；12、乙方如对现有物业进行装修（改造）、添置设备设施等工作，应保证这些行为及结果符合建筑质量、消防、环保等方面的规范和规定，并对开展这些工作的安全管理全程负责。另外，事前还应将装修（改造）方案及设计、施工单位资质报甲方备案，必要时乙方还应再报政府主管部门备案；13、14（略）；15、指派陆亮作为本协议履行期间与甲方相关工作对接的乙方联络人。第十一条“违约责任”：本协议生效后，任何一方不得擅自解除协议，且必须按协议约定全面、及时地履行其责任义务。一方未按协议约定的要求全面、及时履行其责任义务，须按如下规定向另一方承担相应违约责任：1、乙方销售中如向购房人过度宣传、虚构或夸大项目实情、乱承诺乱许诺等导致日后购房人与甲方之间产生房屋买卖合同纠纷的，乙方须负连带责任并承担由此给甲方造成的一切损失；2、因甲方原因导致拖延乙方销售进度的，除相应考核节点顺延外，甲方还须承担拖延期间给乙方造成的实际损失；3、甲方不按约定时间节点与乙方结算并支付乙方超额销售收入，从约定应履行义务时间的次日算起，每延迟一日按应付未付或应退未退金额的0.03%承担延期违约责任。如逾期超过40个工作日，乙方有权解除本协议，甲方除须按日承担违约责任，还须赔偿由此给乙方造成的其他一切损失；4、由于甲方原因违约的，甲方须支付乙方未售出单元的装修、家具的费用及乙方已经支付给途家还未售出单元的管家费，该笔管家费由甲方违约之日起计算，以上费用需以甲方审计确认为准。预结算过程中留存的30%作为乙方超额销售收入应承担税费的预存款，甲方须按实结算给乙方。5、由于乙方原因违约的，则乙方已经用于本项目的所有投入全部归甲方所有。预结算过程中留存的30%作为乙方超额销售收入应承担税费的预存款也不予返还。第十二条“协议生效、变更与终止”（略）。第十三条“争议解决”（略）。第十四条“其他”（略）。协议落款处双方填写了各自的通讯地址、电话、传真及电子邮箱。上述协议附件一为《才智汇广场项目各单元销售控制基础价表》，列明了总共507套房的物业编号、楼幢（裙房、A楼平层、B楼LOFT）、楼层、朝向、建筑面积、底价（建面单价、单套价），其中裙房共35套，A楼平层共308套，B楼LOFT共164套。附件二为《借款利息及计算方式》，内容为“调整价中涉及的借款利息为嘉兴市昊基房地产开发有限公司向母公司上海新黄浦置业股份有限公司借贷的资金所产生的利息。截止2013年12月31日共借贷200459418.64元，2014年暂定借款利率为6.55%，以后年度以银行同期贷款利率结算，并以复利计算。每套按照其面积与总可售面积32975.47平方米之比分摊借款额并从2014年1月1日起开始计息。”2014年5月9日，昊基公司（甲方、委托方）、途家公司（乙方、受托方）、伟能公司（丙方、受托方）“就丙方出资、乙方接受甲方委托，为甲方提供物业管理、经营服务事项”签订《物业委托管理经营合同》一份，约定：托管物业位于才智汇广场1号楼，总套数80套，总建筑面积3992.56平方米。托管物业需按照四星级酒店客房标准装修，并至少应包含下列附属设施：1）电器类：电视机、机顶盒、冰箱、空调、洗衣机、组合式厨房设备、热水器；2）家具类：沙发、茶几、餐桌、餐椅子、电视柜、衣柜、睡床、床垫、床头柜、窗帘等。若托管物业现有条件满足不了上述要求，则丙方须负责具体实施工作并承担相应费用。上述附属设施的详细清单，在交付托管物业时，由三方清点后签字盖章确认，确认清单作为本合同附件，是本合同不可分割的组成部分。若交付时房间没有达到以上要求，丙方必须按照以上要求配齐或委托乙方代为配置，产生的相关费用由乙方向丙方收取。第一批40套（8-9层）甲方、丙方应在2014年5月20日、第二批40套（10-11层）甲方、丙方应在2014年6月10日前将符合约定条件的托管物业交付给乙方。对托管物业所获得的经营收入由甲、乙方各50%的比例分配。本款所述“经营收入”是指托管物业的实际租赁收入扣除合作商佣金最高不超过单间总租赁收入的18%（若有）和营业税费及附加之后的收入。其他各项税费按双方经营收入各自承担。上述甲方分成到的经营收入乙方应按月以货币资金方式向甲方支付。托管期间，三方承担费用：1）乙方承担费用：水费、电费、燃气费、宽带月费、有线电视月费、布草清洁、洗涤费用、营业易耗品消耗、托管物业广告费扣除店招、楼招等前期广告投入外、服务人力成本、其他开展经营活动所需发生的费用。2）甲方承担费用：由甲方提供的设备非因乙方或客人不合理使用造成空调、热水器、电磁炉、脱排油烟机损坏或更换电器及配件等维修费用。3）丙方承担费用：装修、整改费用；经营物业所需的基本配置费用；非因乙方或客人不合理使用造成丙方出资添置的包括但不限于家具、其他电器损坏或更换电器及配件等；物业管理费；有线电视初装费；宽带初装费；智能门锁、床垫费用；插卡取电费用；物业房产等政府税费及滞纳金（除租赁税外）、罚款；其他非经营活动所产生的费用；一套标准的布草、巾类费用。经营托管期间，乙方为更有利于经营，甲方同意乙方对托管物业进行装修改造。经营期间，丙方须按时缴纳托管物业的物业管理费用，保证物业能够正常经营，如丙方不按时缴纳物业费的，乙方可以先行代缴，再从甲方的经营收入中扣除。等等。合同签订后，伟能公司根据合同要求以股东名义购买了44套房屋，总价12969248.62元。同时出资对案场进行了布置，对样板房及上述1号楼80套托管物业进行了装修（包括购置酒店用家具、电器等），并开始对外销售。2015年3月24日，嘉兴市综合行政执法局以途家公司嘉兴分公司在未办理变更房屋用途审批手续的情况下，擅自将海派秀城A幢8-11层的商办用房改为商业（宾馆）用房，违反《浙江省城乡规划条例》为由，向途家公司嘉兴分公司发出《责令（限期）改正通知书》，要求后者在4月23日前，自行恢复原用途或补办变更房屋用途审批手续，逾期将给予行政处罚。2015年4月23日，双方又签订《才智汇广场项目销售代理补充协议》。约定：1、甲方（昊基公司）同意乙方（伟能公司）有序推进塔楼部分LOFT公寓的销售工作。但对销售的房源事先须经双方共同商定。乙方承诺首次开盘当月销售面积必须达到推出房源总面积的50%。2015年12月31日前，乙方必须完成50套LOFT公寓的签约及全额房款的回笼工作，如乙方未能按时完成指标，相关佣金不予发放。2、乙方在2015年11月31日前完成平层精装公寓中8楼-11楼的销售任务（即完成销售8-11楼总面积的100%）。如乙方未能按时完成，甲方有权单方面终止合同，相关佣金不予发放。3、为促进成交，甲方同意乙方出售房屋时，该房屋2015年的调整价按照每月分摊计算，具体房屋成交底价按照双方约定的房屋底价表执行。4、乙方同意自2015年1月1日至2015年12月31日期间内售出的上述单元暂不结算超额销售收入，先用于充抵2015年项目有可能发生的部分亏损（包括：商铺税后净租金收益无法弥补商铺作为经营性资产每年的摊销费用的差额亏损、房屋销售中低于成本均价的差额亏损、成交房屋的销售税金及物业公司年度经营亏损金额），在仍有盈余的情况下方可结算。5、按照甲乙及途家三方约定，在途家酒店相关物业出售前，售前物业费用均由乙方承担。物业售出后，相关物业费用直接由小业主承担，乙方不再承担相关物业费用。6、根据相关协议和各方合意约定，途家酒店占用房屋的物业管理费和房屋用途变性应交政府的费用均由乙方最终承担。甲方取得的途家酒店经营分成部分先行垫付上述费用。在乙方完成8-11楼途家酒店物业部分的销售后，对上一年度乙方已售物业部分甲方已取得的经营分成总额在扣除垫付费用及相关税费后所得的差额，若该部分差额不大于对应物业乙方承担的利息成本，则甲方在途家酒店销售完成后的次年1月将该差额部分计入乙方佣金；若该部分差额大于对应物业乙方承担的利息成本，则甲方在销售完成后的次年1月将差额中乙方承担的对应物业利息成本等额款项计入乙方佣金，差额剩余部分由甲方直接享有等。2015年6月9日，昊基公司以项目成本增加，原先基础价+每年利息调整价已不能满足项目资金平衡为由，对2号楼8楼共20套房屋的销售价格予以调整，出具了《才智汇广场2号楼8楼销售指导价格表》，其中如：2-801为7796元/平方米；2-802为7304元/平方米；2-820为7100元/平方米，等等。（注：上述三套房屋的原基础价分别为6666元/平方米、6474元/平方米和5650元/平方米。）同时要求伟能公司在销售工作中执行以上价格，如低于以上价格需事先获得昊基公司认可。伟能公司在该销售指导价格表下方加盖了印章。2015年9月19日，伟能公司向上海新黄浦置业股份有限公司、昊基公司发出《关于尽快与客户签约的紧急商情函》，称，“目前，已由部分客户与我司就塔楼部分LOFT公寓的销售达成一致且已签订《定购单》，定购单上也明确约定了正式签订购房合同的期限。对此，1、如贵司未能尽快与这些客户签订正式合同，客户很可能选择退房，而我方不仅流失客户，同时也会承受违约并被索赔的风险。2、而按《补充协议》第1条约定，我司应当于2015年12月31日前完成50套LOFT公寓的签约及全额房款的回笼工作，而2号楼8楼总共只是20套的房源，推出包括6、7楼在内的其他房源，则是该补充协议履行的必要条件，如贵司迟迟不与8楼以外的购房业主签订正式合同，则将打乱我公司的销售计划，也不符合双方补充协议的约定。”为此“商情尽快与已签订《定购单》的业主签订正式合同。”该函由昊基公司工作人员徐丽君于2015年9月21日签收。昊基公司收函后未作答复。庭审中，昊基公司称，没有收到过伟能公司函中所称的《定购单》。2016年4月23日，伟能公司负责人通过指定邮箱向昊基公司发出题为《终止“海派秀城”总代理协议的相关善后事宜》的电子邮件，内容为“……2、项目调整价计算至2015年底不再增加，嘉兴伟能可作为一般代理继续销售，佣金每月结算。嘉兴伟能可安排人员在海派秀城驻场配合昊基共同进行销售工作。项目样板房及售楼处嘉兴伟能可以免费使用。3、原总代理协议约定的车位按5:1比例进行买断处置的车位由嘉兴伟能操作并结算相关佣金。由于目前售价已大大高于市场价，因此申请后续销售车位搭配比例提高至1:1（暂定2016年内）。4、由于途家经营的房源的所有经营性投入均由嘉兴伟能投入，所以途家的经营收入暂由昊基收取，待所有途家经营的房源全部销售完成后该经营收入结算给伟能，昊基应该配合降低相关税收费用。原昊基与途家及伟能的三方协议重新签订。5、原协议终止前对原预留的税收及2015年的佣金进行结算。并确定后续税收条件。6、商业部分的招商经营另行协商。7、同等条件下嘉兴伟能对项目销售及招商经营有优先权。”2016年5月27日，昊基公司委托浙江子城律师事务所律师向伟能公司发出《关于通知〈才智汇广场项目总代理协议书〉解除的律师函》，称，由于伟能公司未按合同约定完成相应销售任务，通知解除昊基公司与伟能公司间《才智汇广场项目总代理协议书》及相应补充协议。并要求伟能公司在收到律师函3日内将相关销售资料向昊基公司递交，由昊基公司按协议约定进行清算。伟能公司接函后，于2016年5月31日向昊基公司发出《回函》，称，《律师函》内容与客观事实不符，昊基公司无权单方解除协议。主要理由是认为其销售进度之所以无法顺利进行是由于昊基公司未及时办理途家酒店的房屋用途变性手续，以致酒店经营证照不全，影响了整个项目的销售及运营。后伟能公司销售人员退出售楼部，昊基公司重新组织人员对该项目进行了销售。另查，途家酒店于2014年5月25日至6月1日之间上线经营，2016年6月17日因店长在未经公安机关许可情况下，以日租房的形式擅自经营“斯维登度假公寓”、接待旅客住宿被抓获而停止经营。2015年11月20日、2016年5月18日，经昊基公司、伟能公司、途家公司三方核对后，共出具三份确认书，确认昊基公司作为途家酒店的业主分成收益如下：2014年11月至2015年10月为586943.76元；2015年11月至2015年12月为157010.40元；2016年1月至2016年6月为253472.71元。以上合计997426.87元。又查，案涉才智汇广场（海派秀城公寓式酒店）于2011年10月26日竣工验收。2012年1月6日，嘉兴市公安消防支队向昊基公司出具“嘉公消验[2012]第0003号”《建设工程消防验收意见书》（《关于嘉兴市海派秀城公寓式酒店建设工程消防验收合格的意见》），称经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。同时要求“工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案”。2014年6月19日案涉工程取得《商品房现售备案证明》。2015年6月15日，嘉兴市城乡规划建设管理委员会下发审批意见书，同意昊基公司开发的才智汇广场A楼8-11层办公用房临时改变为商业（商务酒店）用途，建筑面积约3993平方米，临时期限贰年，起始时间2015年6月15日，终止时间2017年6月15日。此前，昊基公司已向嘉兴市国土资源局补缴了2年土地收益金。关于消防情况，昊基公司就海派秀城公寓式酒店内部装修工程于2015年2月9日经网上竣工验收消防备案。于2015年11月12日在嘉兴市公安消防支队经济开发区客房内部装修建设工程进行了申报，消防大队于2015年12月8日出具了审核合格意见。上述交由途家公司托管的房屋（1号楼8-11层）在具体签订商品房买卖合同时，载明的商品房设计用途为办公。同时在合同附件中载明：“1号楼8至11层楼出卖人已经与浙江途家置业顾问有限公司、嘉兴伟能房地产经纪有限公司签订《物业委托管理经营合同》，买受人已经明确知晓并接受该合同的全部条款，并承诺在取得本合同购买的房屋产权证的10日内与浙江途家置业顾问有限公司继续签订并履行《物业委托管理经营合同》。否则，出卖人因《物业委托管理经营合同》相关条款所造成的损失或违约责任由买受人全部承担。”合同附件列明有装饰、设备标准，其中包括外墙（保温、仿石漆）、内墙（乳胶漆）、顶棚（乳胶漆）、地面（强化地板、地砖）、、地面木门、铝合、地砖金属进户门）、厨房（玻化砖地面、墙砖、石膏板吊顶、人造大理石台面、美的电磁炉、抽拉式油烟机）、卫生间（地砖、墙砖、玻璃隔断淋浴（地砖潮石膏天花板、洁具、电热水器）、阳台、电梯等。买受人在签订商品房买卖合同同时，另与途家公司签订《物业委托管理经营合同》，约定相关物业委托途家公司经营。而就才智汇广场项目的现售证情况，嘉兴市城乡规划建设管理委员会在回答有关群众来电来信答复时称，才智汇广场开发公司提交的消防验收等商品房现售备案材料为毛坯房。截止2016年底，伟能公司称经其代理销售的房屋共79套（不含以其股东名义购买的44套），其中2014年度32套，2015年度26套，2016年度21套。对此，昊基公司仅认可其中2014年度、2015年度的代理销售套数，对2016年度的代理销售套数，其仅认可1套（买受人为“怀×明”），对其余20套不予认可。另，昊基公司自行组织人员销售房屋17套。以上共计销售140套。伟能公司代理销售的房屋中属于酒店部分的房屋（1号楼8-11层）共18套（其中17套销售时间是在2014年和2015年，剩余1套即为昊基公司认可的买受人为“怀×明”的这一套）。本案审理过程中，本院委托浙江新联会计师事务所对昊基公司未向伟能公司结算的房产代理销售佣金数额（2014年至2016年度）及未结算佣金的违约数额和伟能公司关于物业委托管理经营合作投入的损失金额进行审计。鉴定结论如上所述，不赘。其中买受人为“怀×明”这一套的佣金金额为18856.24元（已扣除税费）。伟能公司支付鉴定费28889元。再查，从2016年五、六月份开始，嘉兴市开启了一波房价急剧上涨的行情。本院认为，2014年4月28日伟能公司与昊基公司签订的《才智汇广场项目总代理协议书》、2015年4月23日双方签订的《补充协议》及2014年5月9日伟能公司、昊基公司与途家公司签订的《物业委托管理经营合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规，应认定有效。当事人均应按约履行。本案争议焦点主要有：一、昊基公司应付伟能公司的佣金数额及逾期付款的违约金。其中，2014年度未结佣金548028.62元系根据《总代理协议》约定预存作为伟能公司超额销售收入应承担税费的30%佣金，现因昊基公司提出解除合同，双方合同已实际解除，30%作为预存款的前提已不存在，且相应税费已经扣除，故昊基公司应当支付该笔佣金。2015年度未结佣金，昊基公司主张因伟能公司未能完成LOFT公寓的销售任务，根据补充协议约定，相关佣金不予发放。对此，本院不予认同，理由为，首先，昊基公司在签订《补充协议》后，即单方大幅提高销售指导价格，提高幅度达10%以上，部分甚至超过了20%，而当时嘉兴整个房市尚未回暖，在这种情况下大幅提高售价显然会增加销售难度。其次，从双方约定及实际履行情况来看，伟能公司可售房源是经昊基公司逐步推出的。而从伟能公司2015年9月19日发给昊基公司《关于尽快与客户签约的紧急商请函》来看，昊基公司当时只向伟能公司开放了2号楼8层20套房源，故伟能公司要求开放6层、7层房源。但昊基公司在收到该函后，并未对此予以积极回应。显然，在配合销售这方面，昊基公司也存在着明显的欠缺。基于以上理由，昊基公司主张不予发放当年佣金的，本院不予支持，其仍需向伟能公司支付当年佣金141863.43元。至于2016年佣金，双方合同于2016年5月27日解除，根据伟能公司提供的销售清单和鉴定报告，当年的签约日期均在此之后，最早的一套签约时间为2016年8月27日，即昊基公司认可系伟能公司代理销售的“怀×明”户，其余均在2016年10月、11月。伟能公司主张这些房源均系其蓄客，但未能提供充分证据，本院无法采信，故2016年佣金仅应计算“怀×明”一户，鉴定报告显示佣金金额-18856.24元，销售价低于底价总价，根据《总代理协议书》约定，不计算佣金。综上，昊基公司应付伟能公司的佣金为：689892.05元（548028.62元+141863.43元）。有关违约金，因双方合同于2016年5月27日解除，则昊基公司应从2016年5月28日起按照资金利率每日0.03%向伟能公司支付逾期付款违约金，伟能公司主张计算至2016年12月31日符合法律规定，本院予以支持，经计算违约金为44911.97元（689892.05元×0.03%×217天）。二、昊基公司是否有权解除与伟能公司签订的《总代理协议书》、《补充协议》。昊基公司与伟能公司间系委托代理销售合同关系，性质上属于我国《合同法》规定的“委托合同”。根据该法规定，委托合同的委托人或者受托人可以随时解除委托合同，即双方均具有任意解除权。但本案双方签订的《总代理协议书》第十一条约定，协议生效后，任何一方不得擅自解除协议。即双方已通过协议约定的形式排除适用任意解除权，则任何一方均不得再以行使任意解除权为由解除合同，而只能在双方协商一致或满足约定解除的条件或具有《合同法》第九十四条规定的情形时，才可以解除条件。否则即构成违法解除合同，应承担违约责任。昊基公司主张因伟能公司未能完成考核要求，故其根据合同约定有权解除合同；伟能公司则认为其之所以未完成销售指标，是因为昊基公司在合同签订后未履行相关责任和义务，导致伟能公司未完成销售指标。主要表现为，一是未办妥本项目合法合规销售的全部政府审批和许可手续，二是1号楼精装修房消防验收未通过，三是单方面擅自提高销售单价。对此，昊基公司辩称，涉案项目销售手续完备，伟能公司主张的办理消防验收的义务双方没有任何书面约定，同时伟能公司亦未提供证据证明消防验收事项影响其履行2015年12月31日之前所有销售任务。本院认为，双方签订的《总代理协议书》约定，由伟能公司引进途家斯维登度假酒店，分二批上线，此后三方签订的《物业委托管理经营合同》又对具体托管物业的经营模式进行了约定，2015年4月23日的《补充协议》更对伟能公司须在2015年11月30日前完成平层精装公寓的销售任务进行了约定。昊基公司作为一家专业的房地产开发商，应当明知其开发的才智汇广场A楼的原设计用途为办公用房，需改变用地性质后方能用于商业（开办商务酒店），同时开办商务酒店还需取得装修工程消防验收合格意见书。但昊基公司直到2015年6月才取得审批意见书，且直至2015年11月27日才进行内部装修建设工程消防申报。而根据双方《总代理协议》约定，昊基公司对伟能公司可售房源是有限制的，即伟能公司需先完成“平层精装公寓”（即1号楼）30%以上方可进入下一步的销售，而1号楼绝大部分房源已约定用于酒店用房，在房屋设计用途未改变、房屋装修工程未经消防验收合格的情况下，相关房屋的出售显然会受到限制。同时，昊基公司大幅提高售价的行为也势必会影响销售。至于昊基公司强调的各销售节点的完成情况，首先，根据《总代理协议》的约定，在昊基公司2016年5月27日提出解除合同前，共有三个时间节点，分别为“2014年12月31日”、“2015年6月30日”和“2015年12月31日”。而在第一个时间节点过后，双方又签订了《补充协议》，对销售任务重新作了约定，应视为对《总代理协议》的变更。根据《补充协议》约定，伟能公司需在2015年11月31日前完成精装公寓8-11楼的销售，不能完成的，昊基公司可以解除合同。而如上所述，双方在签订该《补充协议》时，昊基公司尚未获得相关房屋改变用途的审批通过，且其直至2015年11月27日才进行内部装修建设工程的消防申报。故昊基公司以伟能公司违反该约定为由主张解除合同的，本院不予支持。事实上，无论在《总代理协议》约定的时间节点还是《补充协议》约定的时间节点，昊基公司并未对伟能公司进行过考核，且在相应时间节点过后的合理时间内亦未主张过解除合同。其单方解除合同恰恰是在嘉兴市房价出现上涨态势的情况下提出的，此显然有违诚实信用原则。其单方解除合同构成违约，依法应承担违约责任。三、昊基公司违法解除合同应赔偿伟能公司的损失。伟能公司在销售代理合同签订后，履行合同约定的义务，为才智汇广场项目的营销策划代理销售投入了大量人力物力和资金。昊基公司在收到购房款后，未及时结算佣金，且在市场行情回暖的情况下，解除与伟能公司的合同，将项目委托他人销售，对此，昊基公司应对违约造成伟能公司的各项损失进行赔偿。昊基公司违法解除合同后，原告的主要损失有：1、物业委托管理经营合作经营投入。根据《总代理协议》中第十一条第4款的约定，对于未售出单元的装修、家具的费用应由昊基公司赔偿。而根据鉴定意见，伟能公司对途家酒店实际投入2196921.13元，其已销售途家酒店公寓18套未售出62套，则昊基公司应赔偿伟能公司的费用为1702613.88元（2196921.13元÷80×62）；2、可得利益损失。根据我国《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。就本案而言，伟能公司的可得利益包括两部分：（1）案外代理商销售房屋的佣金，昊基公司违法解除合同，造成伟能公司不能取得这部分可得利益，则这部分损失依法应当由昊基公司赔偿，根据鉴定意见，这部分佣金由两部分组成，一部分为2016年1-11月除“怀×明”户以外的佣金2141461.57元[2122605.33元-（-18856.24元）]，一部分为2016年协议外销售佣金1324239.46元，两部分合计为3465701.03元。考虑昊基公司对外销售有必要的成本支出（其中案场布置、样板房、广告等均由伟能公司投入，昊基公司的主要支出在于人力），故本院酌定扣除20%为成本支出，剩余80%作为伟能公司的可得利益由昊基公司给予赔偿，计2772560.82元（3465701.03元×80%）。（2）昊基公司分得的途家酒店的经营分成997426.87元。根据《补充协议》第6条约定，昊基公司取得的经营分成在扣除垫付费用和相关税费后的所得差额若小于等于物业利息成本的，全部计入伟能公司佣金；若大于物业利息成本的，则将物业利息成本计入伟能公司佣金，剩余部分归昊基公司。在昊基公司未举证证明物业利息成本小于经营分成在扣除垫付费用和相关税费后的差额，其可就剩余部分享有利益的情况下，应承担举证不能的不利后果，相关经营分成应全部计入伟能公司佣金，由昊基公司予以赔偿。综上，昊基公司应赔偿伟能公司损失5472601.57元（1702613.88元+2772560.82元+997426.87元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告嘉兴市昊基房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告嘉兴伟能房地产经纪有限公司佣金689892.05元、逾期付款违约金44911.97元；二、被告嘉兴市昊基房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告嘉兴伟能房地产经纪有限公司损失5472601.57元；三、驳回原告嘉兴伟能房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74320元，财产保全费5000元，合计79320元，由原告嘉兴伟能房地产经纪有限公司负担22989元，由被告嘉兴市昊基房地产有限公司负担56331元。鉴定费28889元，由原告嘉兴伟能房地产经纪有限公司负担8378元，由被告嘉兴市昊基房地产有限公司负担20511元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。审 判 长 诸葛剑虹人民陪审员 邱 国 春人民陪审员 凌 金 荣二〇一九年三月十五日书 记 员 沈  菲王玮宁1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。