西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）藏01民终15号上诉人（原审被告）：更松文德，男，1986年5月14日出生，藏族，经商，住拉萨市。被上诉人（原审原告）：央金拉姆，女，1959年11月26日出生，藏族，退休职工，住拉萨市。委托诉讼代理人：何苗，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：央金，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：普巴，男，1960年6月6日出生，藏族，退休职工，住拉萨市。委托诉讼代理人：何苗，北京市大成（拉萨）律师事务所。委托诉讼代理人：央金，北京市大成（拉萨）律师事务所。原审第三人：何胜全，男，1970年2月24日出生，汉族，其他不详。上诉人更松文德与被上诉人央金拉姆、普巴、第三人何胜全房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初1192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人更松文德、被上诉人央金拉姆、普巴的委托诉讼代理人何苗到庭参加诉讼。原审第三人何胜全经法庭依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭视为放弃相关诉讼权利。本案现已缺席审理终结。更松文德上诉请求：1.依法撤销拉萨市城关区人民法院做出的（2018)藏0102民初1192号民事判决，改判央金拉姆、普巴继续履行与更松文德间的租赁合同，并承担造成的全部违约损失；2.依法判令央金拉姆、普巴承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，不应认定更松文德违约且判决解除合同。1.一审法院认定上诉人违约的事实是错误的。双方于2016年7月28日签订《房屋出租合同》，租赁期限为2016年7月29日至2026年7月29日。合同第（四）条的约定，更松文德在承租期内有使用权和改扩建权，整体修三楼，在修房期间，出租人协助承租人办理相关手续，并约定出租人在2017年方可动工改建。合同第（五）条的约定，合同期内双方不得提前解除合同，否则违约方承担另一方的一切经济损失。承租人之所以同意支付约定租金的原因是基于可以扩建三楼，并对外出租的前提条件。按照以上合同条款约定，基于对出租人的信赖，承租人于2017年3月5日与第三方申兆国签订《建房合同》后，要求出租人按照合同约定协助承租人办理扩建房屋手续，但出租人以各种理由拒绝办理。后来承租人向出租人缴纳租金都被拒绝受领。因此，在一审中法院判决更松文德违约是认定事实不清，根据实际的事实，是出租方违约在先，故意寻找借口与承租人解除合同。2.在双方的合同都能够继续履行的情况下，法院不应当判决解除。在合同履行期内，在承租人租赁房屋的同地段，所有的人都能够办理相关手续进行改扩建的情况下，出租方以自2014年拉萨市禁止改扩建为由，拒绝协助其办理扩建手续，以达到解除合同的目的，导致承租人的信赖利益受到严重的损失。即使是出租方认为协助办理相关手续困难，但只要予以一定配合，承租人都可以自行办理手续，合同可以继续履行，届时承租人愿意支付约定的租金。双方之间并未达到合同解除合同的地步。二、在一审中承租人对法院提交了经济损失的证据，一审法院并未对损失进行审理并作出判决，对承租人极其不公平。在双方签订合同后，于2017年3月5日与第三方申兆国签订《建房合同》，将扩建第三层的工程承包给了申兆国，并按照合同约定，在合同签订之日向对方支付了总价款30％的工程款即46万元整。收到工程款后收款人出具了收条。现因未能动工，造成承租人经济损失。另外，2017年3月8日，为加盖三层楼房承租人从西藏闽方钢材有限公司处购买钢材共计14.0939万元。因出租方阻止施工导致钢材浪费。以上损失在一审庭审中主张后，法院并没有进行审查，即使合同予以解除，承租方的信赖利益损失，法院应当予以支持。三、一审法院适用法律错误，不应当适用合同法227条。双方签订合同是2017年7月，通过期间出租方给承租方发送的短信内容可明确出租方自2014年就知道对外出租的房屋政府禁止扩建。在其明知的情形下就不应当在合同中约定扩建的条款，该行为属于欺瞒。基于以上事实，承租方并没有故意拖欠租金，是有正当的理由未向支付租金。进而法院不应当判决解除合同。应当适用《合同法》第四十二条，确定出租方的行为符合该法规定的情形。央金拉姆、普巴辩称：首先一审法院认定事实清楚，恳请二审法院驳回更松文德所有上诉请求。按照《房屋租赁合同》承租方应履行合同约定按时交纳房租，对方已经违反合同约定。且承租方已经在签订合同同年进行了转租，并收取高额的转租费，请求法院维持一审判决。央金拉姆、普巴向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《房屋出租合同》；2.判决更松文德返还租用房屋；3.判决更松文德支付已拖欠房屋租金15万（2016年7月29日至2018年7月29日）；4.判决更松文德向央金拉姆、普巴支付违约金3000元（应交租金金额15万元的2%）；5.本案诉讼费由更松文德承担。事实理由：2016年7月28日双方签订了《房屋出租合同》，该合同约定：出租方位于扎细街道团结新村西区232号房屋（该房屋所有权人为央金拉姆）出租给更松文德，租期为2016年7月29日至2026年7月29日，租金前三年每年15万元……违约金为应交租金金额的2%。但至今更松文德仅支付了第一年的房屋租金，2017年至今的房屋租金未支付。更松文德的行为违反双方之间签订的合同，严重侵害了两原告的权益，使得央金拉姆、普巴租赁房屋的目的无法实现。综上所述，按照合同法第227条之规定，提起诉讼，请求依法支持全部的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年7月28日，央金拉姆、普巴将个人所有的位于拉萨市城关区扎细街道团结新村西区232号房（该房屋所有人为央金拉姆）出租给更松文德，双方签订了一份“房屋租赁合同”，出租方普巴为甲方，承租方更松文德为乙方。合同中约定：一、出租方将位于扎细街道团结新村西区232号房屋出租给更松文德，租期为2016年7月29日至2026年7月29日，租金前三年每年15万元/年，第四年开始调整一次，本合同年限为10年，本合同签约之日起乙方向甲方支付一年租金，以后每年的签订之日乙方向甲方在十个工作之日内支付租金，如乙方不按时交纳租金，甲方有权按应交租金金额的2%收取违约金；二、房屋的卫生、物业、水、电、收视费由乙方承担；三、乙方在承租期间内有使用权和改建权，整体修三楼，在修房期间，甲方协助乙方办理相关手续，经双方达成共识方可修建房屋主体，乙方必须在2017年方可动工改建，合同期满后乙方所建的房屋建筑不得拆除和损坏，所有建筑归甲方所有，合同期满后乙方应将水电卫生等费用缴清；四、合同期内双方不得提前解除合同，否则违约方承担另一方的一切经济损失，本合同期满时，如果双方同意可以注明文字续签合同（按市场价在议）续签合同继续生效。双方均在《房屋租赁合同》上签字。合同签订后两年，更松文德按约定交纳了一年的租金。自2017年7月29日后，更松文德再未交纳租金。2017年4月5日，更松文德将房屋转租给了第三人何胜全，双方签订了《转租合同》。一审法院认为，央金拉姆、普巴与更松文德签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效。在合同订立后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，更松文德在履行合同过程中未能按约定向出租方支付租金的行为，已构成违约。更松文德经多次催要后仍不支付租金的，央金拉姆、普巴可以依法解除合同。故一审法院对于央金拉姆、普巴主张解除与更松文德签订的《房屋租赁合同》的请求，予以支持。央金拉姆、普巴主张对更松文德转租的行为不知情，依据法律规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，一审法院认为，2017年4月5日，更松文德与第三人何胜全签订的《转租合同》，时至起诉已过1年之久视为央金拉姆、普巴应当知道该房屋转租的事实，故对该抗辩一审法院不予认可。合同解除后双方约定的10年时间的租赁期限，尚未履行的，终止履行，故更松文德及第三人何胜全应将房屋交付给央金拉姆、普巴。央金拉姆、普巴与更松文德签订的《房屋租赁合同》中约定房屋租金前三年为15万/年，时间自2016年7月29日起计算。更松文德除前一年租金付清外，自2016年7月29日起再未向央金拉姆、普巴交纳过租金，故一审法院对于央金拉姆、普巴主张更松文德支付（2017年7月29日至2018年7月29日）拖欠的租金15万的请求，依法予以支持。而央金拉姆、普巴主张的违约金3000元，一审法院认为合同签订后双方都存在违约行为，故对其该项诉请，依法不予支持。第三人何胜全经一审法院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为其对抗辩权等权利的放弃，不影响一审法院根据已查明的事实作出处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除央金拉姆、普巴与更松文德于2016年7月29日签订的《房屋租赁合同》；二、更松文德、何胜全于一审判决发生法律效力之日起十日内将承租的位于拉萨市城关区扎细街道团结新村西区232号房返还给央金拉姆、普巴；三、更松文德于一审判决发生法律效力之日起十日内向央金拉姆、普巴支付拖欠的房屋租金150000元（自2017年7月29日起至2018年7月29日止）；四、驳回央金拉姆、普巴其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人何胜全缺席，视为其放弃举证、质证等诉讼权利。对当事人有争议的证据本院认定如下：更松文德提交的邻里意见表1份和照片7张，拟证明：1.承租房屋周围邻居都已经同意我方建三层，都有按手印的；2.照片证明承租房屋邻居的房子在原有两层的房屋是可以修建第三层，这个照片上的房屋是新盖的，而房东说不能盖。央金拉姆、普巴质证称对该组证据的三性及证明目的均不予以认可。邻里意见表是在2019年3月19日填写的，但更松文德在2017年7月29日后没有再支付租金，房东也未收到更松文德的承建要求，对其不利后果应当由更松文德承担。本院认为，上述证据无法确认涉案房屋能否进行改扩建的相关内容，且单一的邻里意见表无法证明其已获得所承租房屋的改扩建资格，故本院对该组证据的三性及证明目的均不予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.承租方更松文德在实际承租期间是否有延迟交付租金的事实；2.在承租期间案涉房屋是否可以进行改扩建；3.出租方是否在合同签订之时就已经知晓不能改扩建；4.双方签订的房屋租赁合同能否解除。针对第一项争议焦点，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效的房屋租赁合同。根据庭审查明的事实，更松文德以出租方未按合同约定为其改扩建房屋提供必要协助为由拖延支付租金，并无事实和法律依据，故对其该项上诉理由本院不予支持。针对争议焦点二，本院认为，对居民需要改扩建的房屋应当按照相关规定履行审批手续。本案中，直至开庭当日更松文德均未能向法庭提交其有按照相关法律法规规定进行改扩建的前期准备工作，亦未能提交其所承租的房屋符合改扩建规定的相关依据，故对其所主张的其所承租的房屋可以进行改扩建的上诉理由本院不予采纳。针对争议焦点三，本院认为，更松文德在上诉状中明确写明其在与出租方的短信交流过程中知晓央金拉姆、普巴对承租房屋不能进行改扩建的规定，但直至开庭当日未能向法庭提交相关证据予以证明。根据民事诉讼证据规则相关规定，当事人对其主张的事实需提供相应证据予以证明，没有证据或证据不足以证明其所主张事实的，应当承担不利后果。故，本院对更松文德的该项上诉理由不予采纳。针对争议焦点四，本院认为，依法签订的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，更松文德未按照双方签订的《房屋租赁合同》内容按期缴纳租金，已构成违约。央金拉姆、普巴要求解除双方租赁合同关系的主张符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，一审法院准予解除房屋租赁合同，并无不妥，对更松文德的该项上诉请求，本院不予支持。另，更松文德所主张因签订合同造成的损失45万元，因购买钢材造成的损失14.0939元为损害赔偿，本案为房屋租赁合同纠纷，不是同一案由，其该项上诉主张不在本案审理范围之内，可另行提起诉讼。综上所述，更松文德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。二审案件受理费3360元，由更松文德负担。审判长 次旦卓玛审判员 王 永 伟审判员 达  杰二〇一九年三月二十一日书记员 四郎旺姆