江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终10574号上诉人（原审被告）：上海璨坤实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区澄浏公路********。法定代表人：李慧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐水金，上海海贝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山佰亚高分子科技有限公司，住所地昆，住所地昆山市花桥镇顺杨路****房v>法定代表人：杨东，该公司总经理。委托诉讼代理人：钮魏，江苏瑞生律师事务所律师。委托诉讼代理人：周慧媛，江苏瑞生律师事务所律师。原审第三人：江苏中大地产集团有限公司，住昆山开发区同丰东路**。法定代表人：谈爱芳，公司总经理。委托诉讼代理人：林杰，江苏友杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈海峰，江苏友杰律师事务所律师。上诉人上海璨坤实业发展有限公司（以下简称璨坤实业公司）因与被上诉人昆山佰亚高分子科技有限公司（以下简称佰亚科技公司）、原审第三人江苏中大地产集团有限公司（以下简称中大地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初11185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。璨坤实业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回佰亚科技公司一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由佰亚科技公司承担。事实与理由：一、我方与中大地产公司及佰亚科技公司签订租赁合同时并不知晓入住涉案厂房有相应限制，之后才知晓昆山保税区的政策要求，中大地产公司作为厂房的产权人，理应知晓相应政策要求，因此相应责任应由中大地产公司承担。一审法院认定我方与佰亚科技公司的租赁合同于2017年8月1日解除，即使按照该认定，2017年3月21日至解约时的租金应由佰亚科技公司承担，从其已付租金中扣减。二、一审法院判决我方赔偿佰亚科技公司装修损失和中介费没有事实和法律依据，判决明显失当。1、根据租赁合同第7.4条、第9.3条约定，佰亚科技公司如需装修，应取得我方同意，未经同意产生的损失不应由我方承担。事实上佰亚科技公司装修未获得我方同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。2、一审法院支持的装修损失没有事实依据，且不具有合理性。一审法院已委托司法鉴定机构就装修损失进行鉴定，但鉴定机构没有作出鉴定，一审法院根据佰亚科技公司提供的装修合同、转账记录等证据认定其装修花费，但这些证据明显不足，合同系佰亚科技公司与案外人签订，转账记录并非银行提供的，真实性也存疑。装修合同中约定开工日期为2017年3月3日，竣工日期为2017年4月3日，故装修费用理应发生在此期间，而佰亚科技公司支付装修费用的日期在2017年5月、6月，在其向我方发出解约函之后，不符合支付工程款的常理，我方怀疑付款的真实性。即使上述支出属实，并不能证明系涉案厂房的支出。3、中介费损失没有法律和合同依据，不应支持。三、即使根据一审法院认定，双方合同于2017年8月1日解除，佰亚科技公司也应支付相应的厂房占有使用费用和水电费。佰亚科技公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应当驳回璨坤实业公司的上诉请求。1、关于装修费用，我方一审中提供了装修合同、装修清单及相应货物发票、转账依据，中大地产公司和一审法院也实地查看过装修现状，我方相应证据充分。2、关于占有使用费，双方签订房屋租赁合同的目的是取得房屋生产经营，我方装修好厂房后，将要搬入经营时就收到综合保税区及管理处不得搬入的通知以及中大地产公司未经其同意转租不允许搬入的通知。因此，房屋租赁合同目的无法实现，我方根本没有使用租赁厂房，仅在租期内进行了装修，一审法院判决退回所有租金并无不当。关于水电费，璨坤实业公司一审中未提出该主张，不应在本案中处理。3、我方于2017年4月24日发出合同解除告知函，虽然一审法院认定2017年8月1日解除合同，但我方认为合同应当自璨坤实业公司收到告知函时解除，我方之后并没有使用涉案厂房。中大地产公司述称，一审法院认定事实清楚，证据充分，我方服从一审判决。佰亚科技公司向一审法院起诉请求：一、解除佰亚科技公司与璨坤实业公司之间签订的《厂房租赁合同》，璨坤实业公司归还租金295000元，保证金98333元，合计393333元；二、璨坤实业公司赔偿装修损失542974元、中介费损失24583元，合计560841元；三、璨坤实业公司按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年4月24日至实际付款之日止的利息；四、本案诉讼费由璨坤实业公司承担。一审法院认定事实：2017年2月17日，佰亚科技公司（乙方）与璨坤实业公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定：租赁地点为昆山开发区海燕路175号7号房，甲方将乙方所租区域（厂房宿舍办公室）的现状交付给乙方使用，乙方同意并接受现状，租赁面积含公摊面积为2075平方米，单价24元/平方米/月，年租金597600元，优惠价590000元，物业费1元/平方米/月，年物业费24900元，租金及物业费合计总费用51241.67元。房租第一、第二年无增长，从第三年开始1年作为一个增幅期，增幅率4%。合同期限为8年，自2017年2月21日至2025年2月20日止，甲方同意给予乙方30天免租期，免租期内不收取房租，自2017年3月21日收取房租。合同签订时，乙方向甲方交纳2个月房租金额的房屋租赁保证金98333元，6个月房租及一年物业费319900元，共计418233元，付款方式为6个月一付，物业费每12个月支付一次……甲方在招租过程中支付的中介费由甲乙双方各承担一半，因中介费不在此合同内容中体现……乙方对厂房进行装修时、不得改变厂房、宿舍的结构，不得更改承重墙、横梁、支柱等，无施工图、不交押金不准施工；不按图施工押金不予退还（乙方装修要提供装修图纸给甲方管理处进行审批，经批准后方可施工，园区装修可由甲方统一安排装修队伍人员装修，费用由乙方支付，按市场报价进行装修，以备安全及后期修复工作）……乙方进场装修施工前须签订施工安全协议、提交装修图纸并交纳保证金，经甲方核实确保无损害主体结构、消防等设施后方可进行施工……合同签订后，以在2个工作日内收到租赁保证金及第一期租金为生效期，超出期限合同无效，合同还约定了其他事项。2017年2月20日，佰亚科技公司向璨坤实业公司支付了保证金68333元及半年房租295000元。2017年2月22日，佰亚科技公司向昆山鸿鹄房地产经纪有限公司支付涉案房屋的中介费24583.33元。2017年2月15日，佰亚科技公司与璨坤实业公司签订定金收据一份，约定佰亚科技公司于2017年2月15日前向璨坤实业公司支付30000元作为租赁昆山开发区海燕路175号7号房的意向定金，此定金有效期为2017年2月19日，即双方签订好合同付好房租时止，此定金到时可转为房租或保证金。2017年2月25日，佰亚科技公司（甲方、委托方）与上海扬涵建筑装饰工程有限公司（乙方、承接方）签订厂房装修合同一份，约定，甲方委托乙方对涉案厂房即昆山开发区海燕路175号7号进行施工，施工面积2075平方米，开工日期为2017年3月3日、竣工日期为2017年4月3日，工程价款381194元……合同还约定了其他事项。2017年5月25日，佰亚科技公司向上海扬涵建筑装饰工程有限公司通过银行转账方式支付了装修费150000元、2018年6月4日，佰亚科技公司向上海扬涵建筑装饰工程有限公司通过银行转账方式支付了装修费231194元，共计支付装修费381194元。2017年3月8日至2017年3月25日期间，佰亚科技公司为涉案房屋装修购买瓷砖，共计花费22446元。2017年3月3日，佰亚科技公司为涉案房屋装修购买起重设备共计花费83000元，2017年5月12日，佰亚科技公司为涉案房屋装修购买电缆线、塑铜线花费43549元。2017年5月25日，佰亚科技公司为涉案房屋安装空气开关花费2785元。2017年4月24日，佰亚科技公司向璨坤实业公司发出《租房合同解除告知函》一份，载明，2017年3月份佰亚科技公司向璨坤实业公司承租昆山开发区海燕路175号园区内的7号厂房，面积共2075平方米，现因保税区招商局和海关开会的结果说明，佰亚科技公司不适合入住该厂房内进行经营生产，同时也收到了涉案房屋的实际所有人即中大地产公司的告知，中大地产公司告知佰亚科技公司其没有许可璨坤实业公司转租，故佰亚科技公司与璨坤实业公司签订的租赁合同应属无效，中大地产公司要求佰亚科技公司搬离厂房，并解除与璨坤实业公司的合同，因璨坤实业公司出租给佰亚科技公司的厂房合同无效，不但造成佰亚科技公司无法在厂房内正常生产，同时投入了巨大的装修费用和租金，对佰亚科技公司的后续运营造成了巨大的损失。佰亚科技公司向璨坤实业公司提出以下要求：1、佰亚科技公司停止支付2017年4月15日以后的房租，并停止履行租房合同；2、璨坤实业公司退还佰亚科技公司已支付璨坤实业公司的所有房租和租金，并承担佰亚科技公司的厂房中介费；3、璨坤实业公司退还佰亚科技公司已完成的装修费用，以及其他一切直接损失和间接损失；4、佰亚科技公司保留其他的法律诉求。该函件邮寄地址为上海市嘉定区马陆镇兴坪路669号，收件人为王恒坤，收件电话为180××******。璨坤实业公司在庭审中表示没有收到此函件。一审另查明，2016年12月19日，璨坤实业公司（乙方、承租方）与中大地产公司（甲方、出租方）签订租赁合同一份，约定中大地产公司将涉案厂房即昆山开发区海燕路175号7号房出租给璨坤实业公司使用，租赁面积3709.05平方米，现状交付，租赁期为10年，即2016年12月10日至2027年3月9日……乙方向甲方承诺、并声明并保证甲方发现如下问题，甲方有权单方解除合同，并没收乙方预交保证金/押金及租金：乙方未征得甲方书面同意，擅自转租该厂房、转让或与他人交换该厂房承租权的……合同还约定了其他事项。一审法院于2017年9月11日前往昆山综合保税区商务大厦进行调查，查明，入住涉案厂房需要经过海关的审核，佰亚科技公司生产的产品属于内销产品，不适合在综合保税区运营，综合保税区曾经召集过7家企业开会，告知这些企业保税区的入住条件，璨坤实业公司当时参加此次会议，璨坤实业公司对入住综合保税区的条件是知晓的；同时查明，如需将设备搬离综合保税区，需向海关写申请，海关允许后才可以搬出。上述事实由厂房租赁合同、租赁合同、转账记录、装修合同及装修预算、瓷砖费用及发票、行车费用及转账记录、电缆费用及转账记录、弱电合同、空气开关转账记录、中介费转账记录、租房合同解除告知函、邮寄凭证、定金收据发票、银行回单、调查笔录及当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，佰亚科技公司与璨坤实业公司之间签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现佰亚科技公司要求解除合同的理由为：涉案厂房所在的综合保税区告知佰亚科技公司其不符合入驻昆山市保税区的政策，不得入驻经营，同时该厂房所有权人即中大地产公司也告知佰亚科技公司其未曾同意璨坤实业公司将房屋出租给佰亚科技公司，并要求佰亚科技公司限时搬离厂房，而璨坤实业公司作为涉案厂房承租人，根据本案证据可知，其对佰亚科技公司不具备入住涉案厂房承租的资格是知情的，对涉案厂房不允许转租也是知情的，现佰亚科技公司因无法入住涉案厂房进行生产经营导致其合同目的不能实现，故佰亚科技公司有权要求解除合同。因此，一审法院对于佰亚科技公司要求解除其与璨坤实业公司之间签订的《厂房租赁合同》的诉讼请求予以支持，一审法院确认合同于第一次庭审之日即2017年8月1日解除。因璨坤实业公司违约，导致佰亚科技公司的合同目的不能实现，故佰亚科技公司有权在合同解除后要求璨坤实业公司归还已支付的房屋租金295000元及保证金98333元。关于佰亚科技公司要求璨坤实业公司赔偿装修损失的诉讼请求，因璨坤实业公司违约，理应赔偿佰亚科技公司因装修涉案房屋产生的花费及为租赁涉案房屋支付的中介费，佰亚科技公司的装修花费为532974元（381194元+22446元+83000元+43549元+2785元）、中介费为24583元。因璨坤实业公司违约，佰亚科技公司有权要求璨坤实业公司赔偿其已支付租金的利息损失，以295000元为基数自2017年8月2日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际还款之日止。对于其他利息损失，没有依据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、昆山佰亚高分子科技有限公司与上海璨坤实业发展有限公司签订的《厂房租赁合同》于2017年8月1日解除。二、上海璨坤实业发展有限公司于判决生效后十日内返还昆山佰亚高分子科技有限公司已经支付的租金295000元、保证金98333元，共计393333元。三、上海璨坤实业发展有限公司于判决生效后十日内支付昆山佰亚高分子科技有限公司装修损失532974元、中介费24583元，共计550841元。四、上海璨坤实业发展有限公司于判决生效后十日内赔偿昆山佰亚高分子科技有限公司已支付租金的利息损失（以295000元为基数自2017年8月2日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际还款之日止）。五、驳回昆山佰亚高分子科技有限公司其他诉讼请求。案件受理费13342元，财产保全费5000元，共计18342元，由上海璨坤实业发展有限公司负担。二审中，各方当事人均无新证据提交。二审经审理查明，佰亚科技公司一审中提供会议概要一份，记载2017年4月14日上午在综合保税区招商局召开会议，说明转租企业存在的问题，参加人员有中大地产公司人员、综合保税区招商局及海关工作人员、璨坤实业公司王恒坤以及七位分租户负责人。根据一审法院向综合保税区工作人员所作调查，上述会议概要并非综合保税区制作，但确实召开过该会议。二审中，璨坤实业公司否认参加过该会议。中大地产公司认可参加该会议，并在会后向璨坤实业公司和七家转租企业发出通知，告知璨坤实业公司转租系违约行为并要求转租企业严格按照海关要求搬出承租厂区。二审中，璨坤实业公司表示其承租涉案厂房就是为了转租，为此其专门成立江苏分公司负责对涉案厂区进行管理，现场有管理人员。璨坤实业公司与佰亚科技公司确认双方达成租赁合同系经昆山鸿鹄房地产经纪有限公司中介。二审中，对于部分材料款付款时间在2017年4月发出合同解除函之后，佰亚科技公司陈述材料购买、安装在前，付款及开票在后。经核实，佰亚科技公司一审中提供的电线电缆送货单及产品合格证所载时间为2017年3月。二审另查明，一审中佰亚科技公司申请对厂房装修及安装工程造价进行鉴定，鉴定机构提出现场踏勘时双方当事人约定将现场实际完成情况进行测量确认及使用的品牌及做法确认后通过法院提交鉴定机构，后因未能提交补充材料，鉴定被退回。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，璨坤实业公司向中大地产公司承租涉案厂房后，经昆山鸿鹄房地产经纪有限公司中介，与佰亚科技公司签订《厂房租赁合同》，将部分厂房转租给佰亚科技公司。现因《厂房租赁合同》无法继续履行，双方之间产生纠纷，诉至法院。二审中各方当事人的主要争议焦点在于：一、《厂房租赁合同》无法继续履行的原因，璨坤实业公司是否需要承担违约责任？二、璨坤实业公司是否应赔偿佰亚科技公司的装修费及中介费损失？上述损失如何认定？三、佰亚科技公司是否应承担租金、占有使用费和水电费？对于争议焦点一，根据一审法院向涉案厂房所在的综合保税区工作人员的调查情况，佰亚科技公司的性质不适宜进驻综合保税区生产经营，该情况已经开会通知，中大地产公司也明确璨坤实业公司转租未经其同意，其在会后向佰亚科技公司发出通知要求搬离，故佰亚科技公司实际无法使用租赁房屋，其租赁房屋的合同目的无法实现，据此要求解除合同应予支持。佰亚科技公司虽然提供了合同解除函，但并未提供证据证明已经送达璨坤实业公司，一审法院确认合同于第一次庭审之日解除并无不当。璨坤实业公司系出租方，应当保证租赁房屋在租期内符合约定的用途，并应保证租赁房屋上不存在权利瑕疵，佰亚科技公司使用租赁房屋不受他人权利主张影响。现因璨坤实业公司未尽到上述义务导致合同解除，应当承当违约责任。中大地产公司并非佰亚科技公司《厂房租赁合同》的相对方，璨坤实业公司认为应由中大地产公司承担责任于法无据。对于争议焦点二，合同签订后，佰亚科技公司对租赁房屋进行了装修。双方合同中对装修权利义务进行约定，虽然合同中约定装修方案需要报经璨坤实业公司同意并支付装修保证金，佰亚科技公司没有证据证明装修经璨坤实业公司审核同意，但根据璨坤实业公司陈述，其安排人员对厂区进行管理，佰亚科技公司进入厂区装修，璨坤实业公司管理人员并未阻止，应视为认可佰亚科技公司的装修行为。此外，根据合同约定，佰亚科技公司要承担部分中介费用，佰亚科技公司也提供了中介费转账凭证证明实际支出。现合同因璨坤实业公司违约导致解除，佰亚科技公司为合同履行支出的装修费用及中介费用均属于合同解除导致的实际损失，应由璨坤实业公司予以赔偿。对于装修费用，一审中佰亚科技公司申请鉴定，因未能提供双方确认的现场情况及品牌、做法材料，鉴定被退回，对此，双方当事人均有责任。在璨坤实业公司未提供任何反证的情况下，一审法院根据佰亚科技公司提供的合同及付款凭证认定装修费用，并无不当。璨坤实业公司认为佰亚科技公司提供的装修合同装修方处仅有盖章，没有签字及盖章日期；佰亚科技公司没有按照合同约定时间支付装修款，也没有支付违约金；而且佰亚科技公司在2017年5月仍有付款情况，故对装修合同及装修款不予认可。对此，本院认为，璨坤实业公司提出的异议并不足以否定装修合同的真实性，相关付款也有银行转账凭证予以佐证。至于部分材料付款发生在2017年5月，佰亚科技公司解释为购买安装在前，付款在后。结合佰亚科技公司提供的送货凭证可以佐证送货在装修期间，上述主张具有合理性，一审法院认定该部分材料款为装修损失并无不当。对于争议焦点三，佰亚科技公司在2017年4月即被通知公司性质不适合在综合保税区内生产经营，且中大地产公司未同意转租，佰亚科技公司随后即准备解除合同，并无证据证明佰亚科技公司使用租赁房屋进行实际生产经营。佰亚科技公司未能按照租赁目的使用租赁房屋，不应承担房屋租金或占有使用费。至于水电费，璨坤实业公司一审中未提出相应抗辩或诉讼主张，也未提供证据予以佐证，二审对此不予理涉。综上，合同因璨坤实业公司违约导致解除，一审法院判决璨坤实业公司返还佰亚科技公司支付的全部保证金及租金并无不当。综上，上诉人璨坤实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13342元，由上诉人上海璨坤实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  顾 平审判员  郭 锐二〇一九年三月四日书记员  袁丽媛孙华倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。