北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初15338号原告：杨卓翰，男，1988年4月1日出生，汉族，住北京市西城区。被告：黄莉莉，女，1982年2月20日出生，汉族，住北京市海淀区。原告杨卓翰与被告黄莉莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨卓翰、被告黄莉莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨卓翰向本院提出诉讼请求：判令黄莉莉向我支付逾期迁出户口违约金20万元并承担本案诉讼费。事实与理由：2015年6月9日，我与黄莉莉通过房产中介北京链家房地产经纪有限公司签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，黄莉莉将其所有的位于北京市海淀区茂林居×号楼×层×-×房屋（下称涉案房屋）卖给了我，房屋总价款为218万元。2015年7月15日，涉案房屋产权转移登记在我名下，黄莉莉将房屋交付给我。根据我与黄莉莉签订的房屋买卖合同第九条第（三）款的约定，在涉案房屋所有权转移登记之日起365日内，黄莉莉应将房屋内的原有户口迁出，未如期迁出黄莉莉应向我支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，黄莉莉按已付款总额的日万分之五向我支付违约金。2018年我将涉案房屋出卖给金某，在交接房屋时发现房内仍然有一位叫隆某的女士户口没有迁出。我及时找到了黄莉莉并要求迁出户口，黄莉莉答复没有办法让隆女士迁出户口，并表示“起诉吧，我们到时候再起诉她（隆女士）就完了。”我只能自己通过多种渠道联系上隆女士，隆女士说她与黄莉莉有经济纠纷没解决，不同意迁出户口。为了对金某负责，在万般无奈的情况下我主动表示愿意自己出资解决黄莉莉与隆女士的纠纷。由于我不厌其烦的反复做隆女士的工作，我的态度、行为和诚意感动了隆女士，她觉得我作为一个刚毕业不久的年轻人经济并不宽裕，就没有再为难我，便于2018年9月13日将户口正式迁出，我也按约定支付其3000元。隆女士的户口迁出后，我却依然没有得到金某的谅解，金某仍然扣留了我5万元的户口迁出保证金，且其没有放弃继续追究我违约责任的权利，我还将承受更严重的损失。我认为，按合同约定的时间迁出隆女士的户口是黄莉莉应尽的合同义务，黄莉莉不履行合同义务的行为已经给我造成极大的经济损失和工作生活上的诸多困扰，并且将进一步造成更严重的经济损失。黄莉莉应当承担违约责任，按合同约定向我支付逾期迁出户口的违约金，故诉至法院。黄莉莉辩称，根据双方合同约定，我7月份卖的房子，9月份就已经迁出了户口，不知道隆某的户口还在房子里，隆某是我买房子的卖家，我迁进我户口时电话联系过隆某，她说租到房子就迁户口，我就没有再跟踪这个事情。我迁出户口时户籍机关也没有告诉我隆某的户口还在房子里。我认为，我没有给杨卓翰造成经济损失，违约金我不同意承担。我帮助杨卓翰联系的隆某，我没有推脱迁户的事情，我也联系了隆某，但其态度蛮横称我欠其两千块钱，但我不知道我还欠她什么钱。杨卓翰自行与隆某联系，给其支付了3000元，后隆某就把户口迁走了。如果四方能坐在一起协商解决，就不用来法院起诉了。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年6月9日，黄莉莉（出卖人）与杨卓翰（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），双方约定：由杨卓翰购买黄莉莉名下的位于北京市海淀区茂林居×号楼×（下简称涉案房屋），建筑面积为44.5平方米，房屋成交价120万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价98万元。合同第九条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”合同签订后，双方依约履行了给付房款、交付房屋、办理房屋所有权转移登记等合同义务。2015年7月15日，涉案房屋登记至杨卓翰名下。2018年3月4日，杨卓翰（出卖人）与金某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），双方约定由金某购买杨卓翰名下的涉案房屋，合同第九条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”同日签订的《补充协议》中第二条第六款约定：“甲乙双方同意，在2018年5月22日之前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。”第二条第七款约定：“甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币5万元作为户口迁出保证金。”合同签订后，杨卓翰为金某办理了房屋过户手续，但双方在办理户口迁移手续时，发现该房屋仍有叫隆某的户口未迁出。以后杨卓翰为解决隆某户口问题，与黄莉莉进行沟通，未取得明显进展。自2018年7月5日后，杨卓翰自行与隆某进行沟通。在杨卓翰为隆某支付3000元后，隆某于2018年9月13日将户口迁出涉案房屋。隆某户口迁出后，因金某仍扣留杨卓翰5万元户口迁出保证金，杨卓翰于2018年9月27日起诉金某支付该款项，法院判决驳回了杨卓翰的诉讼请求。现杨卓翰依据合同约定的违约金、实际损失以及与金某逾期违约责任，要求黄莉莉承担20万元违约金。黄莉莉表示知道该情况后没有推脱，积极与各方沟通，努力解决纠纷，且他人户口未迁出并非其个人原因所致，其并没有过错，故不同意支付违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。杨卓翰与黄莉莉签订的《买卖合同》、补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。《买卖合同》中明确约定黄莉莉应当办理原有户口迁出手续及延迟办理户口迁出的违约责任，即应于2016年6月9日前迁出，隆某实际迁出日期为2018年9月13日。黄莉莉未依约将原有户口迁出，应当按照买卖合同的约定承担违约责任。黄莉莉称隆某户口无法迁出并非其自身原因造成，其已尽督促义务。本院认为，黄莉莉在签订合同时知悉相关条款，即应尽合理之义务以促成合同条款的履行。虽房屋内原有户口非属黄莉莉本人，但其未尽到合理审查义务，确保房屋原有户口迁出，以使房屋符合交付的义务，其自身行为应属违约。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。同时根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。现黄莉莉认为违约金标准过高，故本院结合本案的实际履行情况、黄莉莉的违约责任及杨卓翰的损失情况等因素，酌情确定违约金的具体数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、黄莉莉于本判决生效后七日内支付杨卓翰违约金60000元；二、驳回杨卓翰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元（杨卓翰已预交），由黄莉莉负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王利丹二〇一九年三月十九日书记员  白 玥