北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初10878号原告：赵海昭，女，1979年9月26日出生，汉族，赛诺菲制药有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田昊，北京市中喆律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹立森，北京市中喆律师事务所律师。被告：王恒，男，1987年1月4日出生，汉族，北京市地质研究勘探院职员，住山东省。委托诉讼代理人：张蕾（被告之母），女，1958年3月5日出生，汉族，社会退休人员，住山东省威海市荣城市。委托诉讼代理人：朱德丰，男，1947年7月6日出生，汉族，社会退休人员，住山东省威海市荣城市。第三人：北京城承物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区丹棱街**海兴大厦****。法定代表人：彭明林，董事长。委托诉讼代理人：陈昆，女，1982年8月4日出生，汉族，北京城承物业管理有限责任公司法务部部长，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：梁吉银，男，1982年8月26日出生，汉族，北京城承物业管理有限责任公司职员，住北京市海淀区。原告赵海昭（以下简称原告）与被告王恒（以下简称被告）、第三人北京城承物业管理有限责任公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人田昊、曹立森，被告委托代理人张蕾、朱德丰，以及第三人委托代理人陈昆、梁吉银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告及第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（解除的依据是合同第7条第2款、第9条的约定，被告逾期付款超过10日，原告有权解除合同。被告只支付了定金10万元，没有支付其他款项，过户前两日被告还需要支付一笔134万元）；2、请求判令被告协助原告办理撤销网签手续；3、请求判令被告支付违约金1152000元（依据补充协议第7条，按照房屋总价款百分之二十支付违约金，扣除了被告已经支付的定金10万元）。事实和理由：2018年4月12日，原、被告及第三人就被告购买原告所有的朝阳区清友园9号楼XX房屋（产权证号：X京房权证朝私字第**，以下简称涉案房屋）签订《北京市存量房屋买卖居间合同》及补充协议。合同约定，房屋成交价为576万元，定金为10万元，双方应在合同签订后100日内共同向房屋产权登记部门申请办理转移登记。被告应在产权过户前2日将首付款人民币134万元存入朝阳建委指定的资金监管账户；被告应在产权过户当日支付给原告人民币174万元；被告办理抵押登记后贷款人民币248万元直接支付给原告；10万元为交房押金。逾期付款超过十日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内案房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，，并由出卖人退还买受人全部己付款。2018年5月22日，双方办理了网签，后因被告原因，2018年7月4日撤销了网签并重新提交网签。合同约定的100天过户期限届满后，被告失联，无法通过电话、微信等联系方式联系到本人。在辗转联系到被告后，原告多次向被告发出催告函，最后向被告发出了解除函。原告系换房，在卖出房子的同时，也在签订了购买房屋的合同，因被告的违约，原告无法继续履行购买房屋的合同，经过协商，赔偿了10万元违约金。现原告的房屋大幅贬值，与签订合同时相比跌了近100万元。被告的行为给原告造成了巨大损失。原告认为被告未按照合同约定支付房款、办理过户构成了违约，原告根据合同约定有权解除合同并要求被告给付违约金。故原告起诉至法院，请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告所述与事实不符，解除合同的条件没有成立，不同意原告的全部诉讼请求。被告要求继续履行合同。截止目前，被告只支付给原告10万元定金，向第三方中介费支付了57600元。第三人述称，我公司的居间义务已经完成。原、被告是否解除合同是原、被告之间的事情，只要原、被告可以商量好，我公司都配合。根据合同约定，原告享有单方解除权。原告起诉状中所称的交易经过属实，被告一直以工作忙为由拖延。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年4月12日，原告（出卖人）与被告（买受人）、第三人（居间方）共同签署《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定：原告将涉案房屋出售给被告，成交价格576万元，此房价为原告净得价，不承担任何税费。被告向原告支付定金10万元，在签约当日直接支付给原告。被告于产权过户前2日内将首付款134万元存入朝阳建委指定的资金监管账户；于产权过户当日向原告支付购房款174万元，然后办理过户手续。被告向银行、公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为248万元，在银行办理完抵押登记后银行直接打入原告账户。被告因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意被告继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已经发生的及要产生的各项费用由被告自行负担。预留房款10万元作为交房押金，被告在交房当日确认原告户口已经迁出、结清该房屋的全部费用后支付给原告。原告应当在2019年8月30日前将涉案房屋交付给被告。被告未按约定时间付款逾期超过十日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起十日内按房屋交易总价款的20%向原告支付违约金，并由原告退还被告全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。在合同履行过程中，若有一方违约，造成交易无法完成，有违约方支付守约方总房价款的20%作为违约金，同时承担第三人的居间服务费。合同签订后，买卖双方开始履行，被告向原告支付定金10万元。就网签合同的签订情况，各方均认可第一次网签合同的签订时间是：原告于2018年5月22日签字，被告于2018年5月24日签字，但由于被告的购房资质审核是2018年4月23日提交的，只有一个月的有效期，到5月24日已经过期了。所以需要重新签订网签合同。就此第三人称，“王恒母亲亲口说需要压一下时间，因为王恒一直在筹措资金。”被告对此不予认可。2018年6月，原、被告双方又因为签约时间沟通问题未能签约，最后时间定于2018年7月4日，双方重新签订了网签合同，合同中列明涉案房屋成交价为382万元，其中被告于过户前2日内以建委资金监管方式支付首付款134万元，余款248万元向银行、公积金管理中心申请贷款支付。如贷款机构批准的贷款金额少于被告申请的贷款金额，二者相差金额，买卖双方同意被告应当于产权过户当日以现金形式向原告补足差额。此后，从三方沟通情况看，2018年7月22日，原告、被告以及第三人职员梁吉银、谢某曾进行谈话，其中部分内容如下：“……原告：你现在是网签都要撤两回了。我没空了。被告：这个问题是咋回事呢。就像刚才和您说的一样，您这个房子有60万的税。就是按照我现在这个公积金，按照之前算的公积金120，加上那个是140，就是260万贷款。这样的话呢，我这边要交60万的税也是可以接受的。但是姐，现在是这样的，之前说只要开出工资证明，贷款就可以下了。小谢和我说我的公积金只能贷80万，商贷50万，但是我还是要交60万的税。谢某：现在就是要把网签价降低。原告：你不是说才20多万的税么。被告：具体啥情况我也不懂，我就是问了一个朋友，就是做这方面但是不是搞房地产的，他说你这个是可以避税的。但是具体怎么弄他也没和我说，到底怎么操作我也不懂，因为我也不是干这行的。但现在咱不说这个，如果说我贷50万要交60万的税。我这一年也就10万块钱，这边就是希望能把网签价降低点，这样我可能就只用交20、30万的税。原告：那为啥之前不算好呢？被告：之前算是l20+140，包括上次您来咱们算还是我准备贷款的时候算的，都是这个价钱。谢某：这个是银行的审批，他那边通不过。被告：这个东西就是没有预想到。……”2018年9月7日，被告母亲向谢某发微信部分内容如下：“从批贷之日起，我们就明确表示要撤网签，1、我们撤网签是因为你们中介给的可批贷金额太高，我们实际支付的差额过大，所以要求重新签一下。2、我们从来没说不买这个房子了，现在是在继续履行这个合同，合同没有的条件我们绝对不会履行，更不会提出无理要求。3、即使对方不履行合同了，我们也要撤网签，省的日后房价涨幅出了问题还要怪我们。”被告称，最开始之所以网签价格做的高，是第三人提的意见，第三人说最高能贷款248万，我们就决定贷248万，后来批贷只批了130万，所以我们要求撤网签，按照贷款130万来做网签价。原告称，双方在7月4日撤了第一次网签，我方继续配合积极履行合同，但7月11日被告又通知我方要求撤第二次网签，按照新的贷款额度去做。按照合同约定，双方在7月22日就要办理过户了，如果第二次网签再撤了，后续合同的履行还需要很久，我方不同意再撤销网签合同了，我方是按照正常网签价格走的，如果继续做低，会涉及到偷漏税，后来我方一直在不停催促，再后来被告母亲一直说联系不上被告本人。第三人认可原告所述情况。查，2018年5月20日，原告（买受方）与案外人刘某（出卖方）、北京链家房地产经纪有限公司（居间方）签订房屋买卖合同及补充协议，约定原告向刘某购买位于北京市房山区长兴东街4号院2号楼17层3单元XX号房屋，成交价375万元，原告于2018年5月20日将第一笔定金10万元自行划转支付刘某，于2018年8月31日前将第二笔定金65万元通过理房通支付刘某，于房屋权属转移前5个工作日将第一笔购房款290万元和户口迁出保证金5万元通过理房通支付刘某，于办理物业交割当日自行支付物业交割保证金5万元。2018年11月4日，原告（买受方）与案外人刘某（出卖方）、北京链家房地产经纪有限公司（居间方）签订《解约协议书》，约定三方签订的关于北京市房山区长兴东街4号院2号楼17层3单元XX号房屋的买卖、代理及相关协议均告解除，刘某已经收取的定金10万元不予退还原告且不再追究原告任何责任。经询，被告表示要求法院调低违约金。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，原告主张被告逾期付款已达解除合同条件，但合同约定为“被告于产权过户前2日内将首付款134万元存入朝阳建委指定的资金监管账户”，目前双方合同履行至网签合同后即告中止，合同中虽有“自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”之约定，但实际履行过程中因各方面因素，双方存在多次反复，致使合同履行程序延迟，故仍据此确认产权过户时间显属不妥，应认定双方尚未确定产权过户具体时间。但在此情况下，被告虽称“一直希望继续履行合同”，但其实际行为证明所谓“继续履行合同”的前提是撤销网签合同后重新签订，由此必然导致合同履行时间的再次拖延，而确定网签合同价款系第三人按照被告意愿操作之结果，与原告无关。在面临两次重签网签合同、约定过户期限已逾期的情况下，被告不同意承担违约责任而要求原告再次重新签订网签合同，原告不予配合的行为不构成违约。被告据此不同意继续履行合同，已造成合同实际无法继续履行的事实。另鉴于原告与被告订立房屋买卖合同时存在连环购房之情形，而另一份合同目前已解除，原告已向对方承担违约责任，故原告现要求解除与被告之间的房屋买卖合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告主张被告协助撤销网签手续，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现涉案合同因被告方拒绝继续履行而解除，原告主张被告支付违约金有事实和法律依据，本院予以支持。根据原告提交的证据，本院认定双方约定违约金金额过高，本院予以调整。具体数额在综合考虑涉案房屋总价、被告违约情节、持续时间、原告实际损失等因素的基础上，本院酌定为35万元，折抵被告已向原告支付的定金10万元后，被告还需向原告支付违约金25万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告赵海昭、被告王恒与第三人北京城承物业管理有限责任公司于2018年4月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》于本判决生效之日起解除。二、被告王恒于本判决生效之日起七日内协助原告赵海昭办理位于北京市朝阳区清友园9号楼1层XX号房屋的撤销网签手续。三、被告王恒于本判决生效之日起七日内支付原告赵海昭违约金二十五万元。四、驳回原告赵海昭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26060元，由被告王恒负担（原告赵海昭已交纳，被告王恒于本判决生效之日起七日内支付原告赵海昭）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 阳二〇一九年三月二十一日书记员 王泉丁