北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初1625号原告任友鲲，男，1981年9月29日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告北京福运家房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区前进花园（石门苑）**楼**101，统一社会信用代码91110113MA008MEY8E。法定代表人马至月。被告唐山荣盛房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市丰**汇通路锦绣天地小区**底商，统一社会信用代码911302825518514186。法定代表人张国军，总经理。委托代理人陆建国，男，1986年9月21日出生，汉族，唐山荣盛房地产开发有限公司员工，现住河北省唐山市路**。原告任友鲲与被告北京福运家房地产经纪有限公司（以下简称福运家经纪公司）、唐山荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛地产公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘筠独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任友鲲，被告福运家经纪公司之法定代理人马至月，被告荣盛地产公司之委托代理人陆建国到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告任友鲲诉称：2016年9月，原告在唐山市丰南区购买一套荣盛地产公司建造的商业用房（×××）。原告在售楼人员的引领下，到荣盛地产公司的收款处交纳了购房款。荣盛地产公司给原告出具了数张收据，其中一张团购费49000元的收据盖的是福运家经纪公司的财务专用章。收取团购费是违反国家政策规定的。住建部《商品房销售明码标价规定》第十三条指出：商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房。《城市房地产管理办法》第六十九条指出，未取得营业执照，擅自从事房地产中介服务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务活动。福运家经纪公司在唐山市没有取得营业执照，所以收取团购费是违法的。原告和两被告没有签订任何中介服务协议、合同。在整个过程中没有见过福运家经纪公司的代表，没有接触，更没有享受过服务。根据《民法通则》第九十二条：没有合法根据、取得不当得利，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。原告是在荣盛地产公司的收款处交的房款和团购费，本应由荣盛地产公司退还原告的团购费。又因团购费的收据盖有福运家经纪公司的财务专用章，二被告的共同行为导致了原告的损失，应当承担连带退还责任，为此原告恳请法院判令：1.两被告退还所收的团购费人民币49000元；2.两被告承担本案的诉讼费。被告福运家经纪公司辩称：2016年5月28日，我方与北京意家科技有限公司（以下简称意家公司）签署团购总包，为团购活动组织者负责。2016年12月28日，原告与业务员联系，我方收取原告团购费49000元，业务员为原告提供了讲解等一系列的服务。原告退房事宜我方不知情，没有看到相关信息，荣盛地产公司与意家公司没有告知我方。我方已经提供了服务，推荐客户，在现场指导客户，我方收取费用的应该的。被告荣盛地产公司辩称：此案为居间合同纠纷，我公司与原告之间为房屋买卖合同关系，不是居间合同的相对方，而且原告交纳的团购费不是由我公司收取，原告要求我公司退还或连带退还没有法律依据；我公司没有委托任何公司代为销售房源，与福运家经纪公司不是代理关系，经与意家公司核实，原告是福运家经纪公司通过意家公司推荐给我公司的团购客户，我公司已经在房款中优惠，原告因个人原因退房，我公司认为团购费不应退还；我公司与原告之间的房屋买卖合同已经解除，签订了解除协议并已经履行完成，协议约定双方所有争议已经解决，互不追究其他权利与义务，综上请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年12月25日，荣盛地产公司（出卖人）与任友鲲（买受人）签订《认购协议书》，约定：买受人向出卖人购买×××房屋（以下简称涉诉房屋），建筑面积40.41平方米，商品房单价18523.71元/平方米，单价优惠构成备注“六万抵十万”，签订认购书时买受人交付认购金30000元。荣盛地产公司、任友鲲一致认可在签订《认购协议书》后，双方签订了房屋买卖合同，但合同丢失，房屋总价款471183元。2016年12月28日，福运家经纪公司为任友鲲出具收据一张，载明“今收到任友鲲交来未来城团购费49000元”。同日，任友鲲向意家公司交纳11000元。庭审中，任友鲲表示交纳上述60000元，即可参与交60000元抵100000元的活动，总房款471183元是优惠100000元以后的价款，荣盛公司对此予以认可。2018年7月12日，任友鲲提交《2018年客户退房申请单》，表示其自愿退涉诉房屋，并扣除房屋总价款的10%作为违约金。后，荣盛地产公司（甲方）与任友鲲（乙方）签订《解除协议书》，约定双方自愿解除原房屋买卖合同等内容。庭审中，福运家经纪公司陈述其收取49000元是基于任友鲲享受团购优惠的居间费用，且福运家经纪公司为任友鲲提供了电话邀约至售楼处、在售楼处进行接待、陪同看房的服务，但没有证据向法院提交。任友鲲表示其接到陌生电话介绍涉诉楼盘，后前往售楼处由销售人员进行介绍，任友鲲知晓该项目由意家公司销售，后得知当时陪同的一位人员系福运家经纪公司的工作人员，但该工作人员并未提供居间服务，仅是陪同，任友鲲当时以为是荣盛地产公司或意家公司的工作人员。任友鲲与福运家经纪公司、荣盛地产公司均未签订书面居间服务合同。福运家经纪公司和荣盛地产公司之间无合同关系，荣盛地产公司表示任友鲲系福运家经纪公司通过意家公司推荐的客户，因此荣盛地产公司在任友鲲的总房款中优惠100000元。上述事实，有双方当事人陈述、《认购协议书》、收据、《解除协议书》等在案佐证。本院认为：本案的争议焦点为：福运家经纪公司与任友鲲之间是否形成居间合同关系、团购费的性质以及是否应予返还。首先，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。任友鲲与福运家经纪公司就双方是否存在居间合同关系存有争议，应分析双方是否存在居间的合意、福运家经纪公司是否提供了居间行为。本案中，荣盛地产公司表示未委托福运家经纪公司销售涉案房屋，任友鲲与福运家经纪公司之间并未达成书面或口头的居间服务合同，而福运家经纪公司亦不能向本院提交证据证明其与任友鲲之间存在书面或口头的居间服务合同，故本院无法认定任友鲲与福运家经纪公司之间达成了居间合意。福运家经纪公司认为其为任友鲲提供了电话邀约至售楼处、在售楼处进行接待、陪同看房的服务，促成了任友鲲与荣盛地产公司之间达成房屋买卖合同，任友鲲不予认可，仅表示接到陌生电话推销涉诉房地产项目，且一直以为是荣盛地产公司或意家公司提供服务，而福运家经纪公司就其主张未提交相关证据，故本院对于福运家经纪公司主张其为任友鲲提供了居间服务的辩称不予采信。综上，本院认为福运家经纪公司与任友鲲之间并未形成居间合同关系。其次，根据当事人陈述，任友鲲在支付团购费后方可享受购房优惠，故该团购费并非是向买受人提供房屋信息的服务费或促成交易的居间费，现任友鲲与荣盛地产公司之间的房屋买卖合同已经解除，故任友鲲支付费用以获得房屋总价款优惠的目的无法实现。福运家经纪公司主张其收取49000元是提供居间服务的报酬，但双方并未有书面或口头约定，且福运家经纪公司未能举证其实际提供了居间服务，故福运家经纪公司以其提供居间服务为由拒绝退还团购费49000元的意见于法无据，福运家经纪公司应将该费用予以返还。再次，关于任友鲲要求荣盛地产公司与福运家经纪公司承担连带返还团购费的诉讼请求，本院认为任友鲲与荣盛地产公司系房屋买卖合同关系，并已经协商解除，而双方之间并不存在居间合同关系，荣盛地产公司亦未收取涉案团购费49000元，故本院对任友鲲要求荣盛地产公司承担连带返还义务的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京福运家房地产经纪有限公司返还原告任友鲲团购费四万九千元，于本判决生效之日起七日内给付；二、驳回原告任友鲲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百一十三元（原告任友鲲已预交），由被告北京福运家房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内直接给付原告任友鲲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  刘 筠二〇一九年三月二十五日法官助理  王珊珊书 记 员  王其其