广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终254号上诉人（原审被告）：赵唏，男，1968年5月29日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州市天河区住房和建设水务局。住所地：广东省广州市天河区黄埔大道中**。负责人：许文进，局长。委托诉讼代理人：谢奕思，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰文，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。上诉人赵唏因与被上诉人广州市天河区住房和建设水务局（以下简称“天河住建水务局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初24574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵唏上诉请求：撤销一审判决，改判维持原租赁合同延续。事实与理由：本案一审判决的依据是赵唏前妻陈细开名下的广州市从化区江埔街利源路67号X房的产权归属问题，法院认为该房是赵唏与前妻在婚姻期间购买，应属夫妻共同财产，但事实上赵唏与前妻离婚时双方已议定该房产权只属前妻陈细开所有，虽无签订离婚协议，但有在公证处办理财产公证，所以一审法院的理由不成立，故此申请驳回原判，改判维持原租赁合同延续。天河住建水务局二审答辩：不同意赵唏的上诉请求，同意一审判决处理。天河住建水务局于2018年9月13日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除天河住建水务局与赵唏之间的租赁合同关系；2.赵唏搬离广州市天河区车陂路36号704房，并将腾空的房屋交还天河住建水务局；3.赵唏支付占用上述房屋所产生的房屋占用费（按每月房租143.3元的标准，从2018年11月1日起计至实际搬离之日止）；4.赵唏支付违约金（按占用期内房屋占用费总额的100%的标准，从2018年11月1日起计至实际搬离之日止）；5.本案的诉讼费由赵唏承担。一审法院经审理查明：2011年10月29日，原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局（出租人/甲方）与赵唏（承租人/乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作住宅使用，使用面积32.8平方米；租赁期限2011年4月1日至2015年3月31日，月租金143.3元；租金按月结算，乙方在每月的第15日前缴纳当月租金；乙方同意并确认，签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；（第二十一条第2项）租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。一审另查明，广州市天河区人民政府办公室于2016年4月30日印发《广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》规定：将原区建设和水务局的职责、原区交通局的职责、原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入区住建水务局。一审庭审中，天河住建水务局出示《广州直管房证明》，主张涉案房屋的权属人是原广州市房地产管理局（现广州市住房和城乡建设委员会），目前是天河住建水务局管业的直管房（住宅），该房承租人是赵唏。赵唏辩称其已支付涉案房屋的租金至2018年12月，天河住建水务局予以确认，并出示广州市房地产档案馆出具的房产查询情况，显示赵唏配偶陈细开名下登记有广州市从化区江埔街利源路67号X房（面积107.13平方米，住宅，登记字号为从统字85965号之001）。天河住建水务局主张赵唏的配偶名下已拥有自有产权房屋，已不符合继续承租直管房的条件和标准，诉请要求解除天河住建水务局、赵唏之间的租赁合同关系并要求赵唏交还房屋。赵唏对此不予确认，辩称其与陈细开已离婚，对此，赵唏提交离婚证（登记时间为2018年9月30日），赵唏辩称广州市从化区江埔街利源路67号X房系陈细开在婚姻关系存续期间自行购买，在离婚时对该房屋的归属并无约定，离婚时也没有签订离婚协议，但该房屋系陈细开自行购买，应属陈细开本人所有。赵唏表示涉案房屋由其本人单独居住。一审法院认为：原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局与赵唏签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的租赁期限为2011年4月1日至2015年3月31日，在租赁期限届满后虽双方没有续签合同，但赵唏仍占有使用涉案房屋并每月支付租金，已成立实际不定期租赁关系。根据查明的事实，原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责已整合划入天河住建水务局，故天河住建水务局有权就涉案房屋主张权利，其系本案适格原告。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。赵唏辩称陈细开名下的广州市从化区江埔街利源路67号X房为陈细开一人所有，对此，一审法院认为，该房屋为两人夫妻关系存续期间购买，本案中赵唏亦自认在离婚时对该房屋的归属并无约定，离婚时也没有签订离婚协议，可见，该房屋在离婚时并未进行财产分割，应视为其夫妻共同财产，对于赵唏的抗辩，一审法院不予采纳。根据查明的事实，赵唏名下已有自有产权住房，天河住建水务局主张赵唏已不符合直管房的承租条件和标准，诉请要求解除合同，要求赵唏腾空及交还涉案房屋，一审法院予以支持。至于搬迁时间，一审法院酌情定为30日。天河住建水务局诉请要求赵唏支付至实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费，一审法院予以支持。房屋占用费的标准为每月143.3元。《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定租赁期届满，双方未续订合同且天河住建水务局要求收回房屋，赵唏逾期不交出承租房屋的，天河住建水务局有权按占用期内占用费总额的100%收取违约金。赵唏逾期未搬出涉案房屋，天河住建水务局诉请要求赵唏支付2018年11月起至实际交还房屋之日止的违约金，一审法院予以支持。违约金的数额应与上述房屋占用费的数额一致。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2018年10月29日作出一审判决：一、解除原告广州市天河区住房和建设水务局、被告赵唏之间就广州市天河区车陂路36号704房成立的租赁合同关系；二、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告赵唏腾空上述房屋，将房屋交还给原告广州市天河区住房和建设水务局；三、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告赵唏向原告广州市天河区住房和建设水务局支付上述房屋自2018年11月1日起至实际交还上述房屋之日止的房屋占用费（按每月143.3元计付，如被告赵唏自行履行支付房屋占用费的义务的，相应金额应予以扣减）；四、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告赵唏向原告广州市天河区住房和建设水务局支付逾期交还上述房屋的违约金（按每月143.3元的标准，自2018年11月1日起至实际交还上述房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费125元，由被告赵唏负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，赵唏提供广州市荔湾公证处2018年11月12日所作（2018）粤广荔湾第16000号公证书，表示广州市从化区江埔街利源路67号X房产权全部归陈细开个人所有。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：一审法院判令解除双方当事人租赁合同关系，要求上诉人腾空交还涉案房屋并且支付占用费及违约金的处理是否正确。关于赵唏应否腾空交还涉案房屋的问题。首先，原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局与赵唏签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的租期届满后，双方当事人至今未再续签书面合同，赵唏继续使用涉案房屋并每月支付租金，故一审法院认定双方形成不定期租赁关系，并无不当。其次，原合同约定承租人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约。根据本案查明事实，赵唏及其配偶在承租期间拥有自有产权住房，故其不符合上述合同约定的可在涉案房屋继续居住的条件。赵唏在此情况下继续居住使用涉案房屋已构成违约，天河住建水务局有权解除双方租赁关系，而赵唏在天河住建水务局提起本案诉讼后方办理离婚及处分名下房产，并不影响其此前已存在违约的事实。因此，天河住建水务局诉请解除合同、赵唏腾空交还涉案房屋合理有据，一审法院予以支持并无不当。关于赵唏应否支付房屋占用费及违约金的问题。承上所述，鉴于本案支持天河住建水务局解除双方租赁合同关系的诉请，故一审法院根据天河住建水务局的诉请，判决赵唏按原租金标准向天河住建水务局支付自2018年11月1日起至实际交还上述房屋之日止的房屋占用费（赵唏已自行支付的款项可以抵扣上述费用），处理正确。因赵唏承租期间其配偶已取得自有产权住房，赵唏无依约及时解除合同并搬离涉案房屋已构成违约，故一审法院判决赵唏按照占用费的标准自天河住建水务局主张的2018年11月1日起支付违约金至实际交还涉案房屋之日止，符合合同约定，本院予以维持。综上所述，赵唏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由赵唏负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一九年三月二十二日书记员  冯冠豪郭丽淳