贵州省三穗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2624民初246号 原告：三穗懋丰物业服务有限公司，住所地贵州省三穗县八弓镇新陆大道金湖春城小区****商铺，统一社会信用代码91522624MA6DNMBF8G。 法定代表人：林建球，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨秀洪，该公司法制部经理。 被告：郑世林。 原告三穗懋丰物业公司与被告郑世林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三穗懋丰物业公司的委托诉讼代理人杨秀洪、被告郑世林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三穗懋丰物业公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告郑世林支付原告三穗懋丰物业公司物业管理费2100元，滞纳金1701元，共计3801元，并承担本案受理费。事实及理由：2014年2月18日,被告郑世林到贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司景怡苑·盛世家园购买6-1-7-2号商品房（门牌号××，建筑面积为126.55平方米，套内面积109.6平方米，2018年3月22日前共欠原告物业管理费2100元（其中：2016年11月1日至2017年3月22日止欠590元；2017年3月22日至2018年3月22日止欠1510元）。按照被告等业主选举产生的业主委员会与原告签订的《物业委托管理协议》第五条和《物业委托代管协议》第二十条第一款第二项的约定，被告除应支付原告物业管理费2100元外，还应支付滞纳金1701元（2100元×3％×9个月×30天/月）。原告经多次催交未果后，遂起诉至本院，请求依法判决。 被告郑世林辩称：1、原告提出的主张缺乏法律依据。原告与被告之间不存在物业服务合同关系。原告提供的《物业委托管理协议》的合同当事人是三穗县景怡苑盛世家园业主委员会与三穗县景怡苑房地产开发有限公司签订的，并非被告本人，原告追收的是前期物业管理费，该费用是由三穗县景怡苑房地产开发有限公司，而不是原告。《物业委托管理协议》和《物业委托代管协议》的委托时间为2018年10月1日至2019年9月30日，2018年10月1日之前原告与被告无物业委托管理协议，原告无依据向被告收取2018年10月1日前的物业服务费。2、原告提供的《物业委托管理协议》和《物业委托代管协议》是无效合同。甲方盛世家园业主委员会是一个非法人组织，虽然依法成立，但没有法律规定业主委员会可以经过登记取得法人单位资格。业主委员会只是一个常设机构，根据《物权法》第七十六条的规定，应由业主决定建筑区域内的重大事项及表决权，因业主大会和业主从未授权或授意给业主委员会，其作为法人与三穗县景怡苑房产公司和原告三穗懋丰物业公司签订《物业委托管理协议》和《物业委托代管协议》未得到业主追认，属无效合同，被告与原告之间不存在物业服务合同关系。3、原告主张的物管费收取标准依据不符。原告主张的物管费收取标准无依据。原告主张2016年11月1日至2018年3月22日的物业管理费无法律依据，原告依据《物业委托管理协议》第五条的规定收取物业费，因该协议存在侵权，是一个无效合同，因此，原告收取每月每平方米1元过高，且未公示，原告不是行政机构，无权收取滞纳金，收取物业管理费和滞纳金缺乏合同和法律依据，综上所述，恳请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告郑世林于2014年2月18日与贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司（以下简称三穗景怡苑房产公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号6-1-7-2），由被告郑世林购买三穗景怡苑房产公司位于三××县××西北环线景怡苑·盛世家园小区建筑面积为126.55平方米的6-1-7-2号商品房。2015年3月20日，三穗景怡苑房产公司为甲方，郑世林为乙方，双方签订了《前期物业管理服务合同》，主要约定：物业管理期限暂定1年，即自2015年3月21日起至2016年3月20日止；物业管理服务费为每月每平方米人民币1元，乙方或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天人民币3元交纳滞纳金。《前期物业管理服务合同》签订后，三穗景怡苑房产公司委托其下设的物业部对该小区进行临时服务和管理。2016年8月17日，该小区通过选举方式成立盛世家园业主委员会，由王新泉任主任。原告三穗懋丰物业公司于2016年10月31日成立，并于同日与三穗景怡苑房产公司签订《物业托管服务协议》，三穗景怡苑房产公司将景怡苑二期盛世家园小区物业委托给三穗懋丰物业公司管理，后原告懋丰物业公司一直对该小区进行物业服务管理。2017年10月24日，三穗懋丰物业公司到三穗县市场监督管理局办理营业执照，法定代表人为林建球，经营范围：房屋的修缮管理、设备的维修、保养管理、车辆运行及看护管理、秩序维护管理、清洁环卫管理、绿化管理；消防管理、物业保险管理、绿化工程及花木租售等。2018年9月15日，盛世家园业主委员会（甲方）与三穗景怡苑房产公司（乙方）签订《物业委托管理协议》，由乙方聘请专业的第三方即三穗懋丰物业公司对三穗县景怡苑二期盛世家园小区进行正常的物业管理。该协议第五条约定：甲方承认2016年9月17日至2018年3月31日乙方委托的三穗懋丰物业公司对盛世家园实际进行物业管理，部分业主在此期间欠费懋丰物业公司有权进行追缴和向人民法院起诉的权力。同日，盛世家园业主委员会（甲方）与三穗懋丰物业公司（乙方）签订《物业委托代管协议》，由甲方委托乙方对三穗县景怡苑二期盛世家园小区进行物业管理。其中协议约定：由乙方负责对小区房屋建筑共用部位、共用设施、设备、公用绿地、花木、建筑小品、附属配套建筑和设施、公共环境卫生、交通与车辆停放等进行维护、运行和管理；委托管理期限为2018年10月1日起至2019年9月30日止；物业管理服务费为住户每平方米1元/月，门面每平方米1.5元/月。原告三穗懋丰物业公司根据合同约定，在提供物业管理服务过程中聘请秩序维护和保洁等人员履行巡逻监控、保洁卫生、电梯维护、公共区域照明、停车场管理、共公设施设备的维护和保养等，同时还义务支付二次加压费用和更换门禁系统。因原告提供物业管理服务过程中，在公用设施设备维护、环境卫生和公共秩序管理等方面存在服务瑕疵，被告郑世林以物业管理服务存在瑕疵，其与三穗懋丰物业公司无物业委托管理等为由未交2016年3月23日以后的物业管理服务费。原告三穗懋丰物业公司经多次催收被告郑世林2016年11月1日至2018年3月22日的物业服务费未果，遂起诉至本院，请求依法判决支持其诉讼请求。 另查明，被告郑世林于2015年3月20日接房后，已交纳2015年3月21日至2016年3月22日的物业服务费。本案在审理过程中，原告三穗懋丰物业公司自愿放弃要求被告承担滞纳金的诉讼请求。 认定上述事实的证据有：营业执照、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》、物业管理费催费存根联、被告房屋门牌号照片、《前期物业管理服务合同》、《物业托管服务协议》、《物业委托管理协议》、《物业委托代管协议》、《劳动合同书》，配电房、消防设施、水泵房、发电机房保养记录，电梯维修反馈单、会议纪要、值班记录表、景怡苑小区保安巡查签到表、保安日常巡查表，原、被告提供的图片，原、被告双方在庭审中的陈述等证据予以证明。上述证据经庭审举证、质证，本院审核认证,证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。被告郑世林与三穗景怡苑房产公司签订《房屋买卖合同》，购买三穗景怡苑房产公司“盛世家园”小区建筑面积为126.55平方米的6-1-7-2号商品房，并自愿与三穗景怡苑房产公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同期限届满后，被告郑世林虽未直接与原告签订物业服务合同，但被告郑世林居住小区的盛世家园业主委员会与三穗景怡苑房产公司签订的《物业委托管理协议》，委托第三方即原告三穗懋丰物业公司对盛世家园小区进行管理和服务，原告三穗懋丰物业公司作为第三方（受委托方）也在该协议上签字盖章认可，后盛世家园业主委员会又与三穗懋丰物业公司签订《物业委托代管协议》，由盛世家园业主委员会委托原告三穗懋丰物业公司对景怡苑二期盛世家园小区进行管理服务，管理服务费与业主（原告）和三穗景怡苑房产公司签订的《前期物业管理服务合同》一致。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，三穗景怡苑房产公司与三穗懋丰物业公司签订的《物业托管服务协议》，盛世家园业主委员会与三穗景怡苑房产公司及懋丰物业公司签订的这两份协议，对业主（被告）同样具有约束力。因此，原告三穗懋丰物业公司对该小区进行管理和服务后，被告郑世林作为该小区业主，应根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，有向原告三穗懋丰物业公司交纳物业管理服务费的义务。因原告三穗懋丰物业公司主张由被告郑世林交纳物业管理服务费的期限符合《物业委托代管协议》第五条的约定，即“甲方（盛世家园业主委员会）承认2016年9月17日至2018年3月31日乙方（三穗景怡苑房产公司）委托的三穗懋丰物业公司对盛世家园实际进行物业管理，如部分业主在此期间欠费，三穗懋丰物业公司有权进行追缴”，故原告三穗懋丰物业公司主张由被告郑世林交纳物业管理服务费的事实、理由充分，本院予以支持。被告郑世林辩称盛世家园业主委员会与三穗景怡苑房产公司及三穗懋丰物业公司分别签订的《物业委托管理协议》和《物业委托代管协议》的委托时间为2018年10月1日至2019年9月30日，原告没有依据向被告收取2018年10月1日之前的物业费用，该费用应由三穗县景怡苑房地产开发有限公司追缴，该合同属无效合同的抗辩意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，对原告提供物业服务瑕疵等，可另行主张权利，其以原告提供服务瑕疵等为由拒绝交纳服务费，事实、理由不充分，本院不予支持。 盛世家园业主委员会与原告三穗懋丰物业公司签订的《物业委托代管协议》第十三条约定的住户物业管理服务费为每月每平方米1元，该收费标准与被告郑世林与三穗景怡苑房产公司签订的《前期物业管理服务合同》约定的物业管理费一致，且盛世家园物业管理委员会与原告三穗懋丰物业公司签订的《物业委托代管协议》及三穗景怡苑房产公司与三穗懋丰物业公司签订的《物业托管服务协议》对被告郑世林具有约束力。原告三穗懋丰物业公司根据《物业委托代管协议》和《物业委托管理协议》的约定，计算物业管理服务费的期间在《物业委托管理协议》第五条约定的范围之内，故被告郑世林抗辩原告的收取物管费无依据的理由不能成立，本院不予采纳。被告郑世林2016年11月1日至2017年3月22日的物业管理服务费为594.79元（126.55÷30×141）；2017年3月22日至2018年3月22日物业服务费为1518.6元（126.55×12），物业管理服务费共计2113.39元。原告三穗懋丰物业公司主张由被告郑世林交纳物业管理服务费2100元，超出部分未主张系其对自己权利的处分，未违反合同约定，本院予以准许，其主张由被告支付2100元物业管理服务费的请求事实、理由充分，本院予以支持。本案在审理过程中，原告自愿放弃要求被告承担滞纳金的诉讼请求，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。 关于滞纳金问题。《前期物业管理服务合同》及《物业委托代管协议》虽然约定了滞纳金，原告也对小区进行了实际服务和管理，但是在公用设施设备维护、环境卫生和公共秩序管理等方面也存在瑕疵，因此，原告主张物业服务费滞纳金1701元，本院不予支持。小区的建设与维护需要业主与物业公司的共同努力，原告三穗懋丰物业公司应不断提升服务水平、改善服务质量，以便能满足广大业主的需要，业主发现问题亦应与物业公司及时沟通、处理，创造一个和谐、优美的小区环境。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二项之规定，判决如下： 一、被告郑世林于本判决生效后十五日内给付原告三穗懋丰物业服务有限公司物业管理服务费2100元。 二、驳回原告三穗懋丰物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告郑世林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决书发生法律效力。原告可在判决书确定的被告履行义务期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  万德武 二〇一九年三月二十九日 书记员  吴胜文