湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终1360号上诉人（原审被告）:荆楚粮油武汉有限责任公司，住武汉市武昌区中山路**。法定代表人：许建红，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨刚，湖北美博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:武汉北江惠民生活超市有限公司，住，住武汉市江汉区江汉北村****/div>法定代表人：张甲伟，系公司经理。委托诉讼代理人：章慧，湖北良朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张盛军，湖北鼎君律师事务所律师。上诉人荆楚粮油武汉有限责任公司（以下简称荆楚公司）因与被上诉人武汉北江惠民生活超市有限公司（以下简称北江公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初4600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。荆楚公司上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一审没有查清事实。上诉人经营受阻是因为对方拖欠电费导致租赁场所停电。合同解除的时间应当是2017年2月28日，对方收到我公司的腾退通知，不能认定是我公司向对方发函的时间，即2017年8月16日。上诉人支付了保证金，现在一审又判决支持了北江公司要求支付违约金的诉讼请求，两个加起来超过了被上诉人的实际损失。北江公司辩称，上诉人无权解除合同，因为租赁期间没有发生停电。上诉人在发出解除通知函中没有提到停电的事实。上诉人违约，没有合同解除权。上诉人发出的解除通知函不能发生解除合同的法律效力。一审对电费等逾期付款的事实认定正确，适用法律正确。上诉人在签订合同时就知道水电费的缴纳约定，不能以此拒付相关费用。请求维持原判。北江公司向一审法院起诉请求：1、依法确认北江公司与荆楚公司签订的《商铺租赁合同》于2017年8月16日解除；2、判令荆楚公司支付北江公司2016年11月16日至2017年8月16日房屋租金180816元；3、判令荆楚公司支付房屋使用期间发生的电费10145元、物业卫生管理费8510.5元；4、判令荆楚公司赔偿北江公司免租期内房屋租金损失19300元（免租期1.5个月×100×193×2/3）；5、判令荆楚公司支付逾期付款违约金72312元（2016年欠付租金91650元自2016年11月26日起按日3‰计算至2017年8月16日合同解除之日止）；6、本案诉讼费由荆楚公司承担。一审法院认定事实：2016年4月7日，北江公司（甲方）与荆楚公司（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定北江公司将武汉市江汉区江汉北村8栋1层的商铺租赁给荆楚公司用于开设湖北放心粮油系列品牌门店，商铺建筑面积193平方米，租赁期限3年（2016年4月11日起至2019年4月10日），免租期45天（2016年4月11日起至2016年5月26日）。免租期期满后第一租赁年度租金为100元/平方米，第二租赁年度租金在第一租赁年度租金基础上递增10%。荆楚公司应在签订合同后五个工作日内支付履约保证金50000元，每逾期一日按履约保证金金额的3‰支付违约金。关于租金支付方式，合同约定：“乙方租金按半年支付，甲方应提供合格的税务发票作为支付租金的凭证。”关于违约责任，合同第8.3条约定：“除本合同另有约定外，乙方应按合同规定如期支付租金及其他应付费用，如逾期每日则按应付租金3‰支付违约金，但因甲方违约导致乙方延迟或拒付租金及其他应付费用的除外。”关于合同解除，合同第9.3条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回房产，履约保证金不予退还。乙方应赔偿甲方因此所受损失：A、经甲方两次书面通知（两次通知至少间隔10个工作日），乙方仍逾期支付租金、水电费超过30日的，但因甲方违约导致乙方逾期支付租金、水电费的除外；……D、甲方根据法律规定或本合同约定可以解除合同的其他情形”。《商铺租赁合同》签订后，北江公司依约向荆楚公司交付了商铺，荆楚公司于2016年6月23日向北江公司支付履约保证金、租金共计161000元。2017年2月3日，荆楚公司向北江公司发出《商铺腾退告知函》一份，载明：“……现因我公司实际经营需要，需要按照合同约定于贵公司协议解除租赁合同。”告知函中未提及商铺断电的情况。北江公司不同意解除合同。后荆楚公司于2017年2月28日自行搬离了租赁的商铺，双方未办理交接手续。2017年3月7日，北江公司向荆楚公司发出《关于催缴租金的函》一份，要求荆楚公司缴纳2016年11月至2017年5月期间的租金共计11万余元。2017年3月10日，荆楚公司向北江公司转账支付12700元。2017年8月13日，北江公司向荆楚公司发出《解除合同通知书》一份，表示因荆楚公司逾期支付租金，且在2017年2月28日未经其同意单方搬离商铺，即日起解除《商铺租赁合同》并要求荆楚公司支付拖欠的租金及违约金、水电费、物业管理费、商铺恢复原状改造费等。2017年8月16日，荆楚公司向北江公司发出《联系函》一份，表示已收到北江公司发出的《解除合同通知书》，合同解除系因北江公司未及时缴纳电费，导致供电公司对其承租的商铺断电，其已于2017年2月书面通知北江公司解除合同并腾退完毕，租赁期间的租金及其他费用已支付完毕。其腾退完毕后北江公司既不接受商铺也不接受钥匙，由此导致的损失应由北江公司自行承担。后北江公司向荆楚公司催要剩余租金、其他费用及违约金未果，故向法院提起诉讼，请求判如所请。另查明，2017年2月9日，电力部门向涉案商铺下发《电费提示单》、《欠费停电通知书》各一份，《电费提示单》载明涉案商铺2017年1月至2017年2月电费金额为2054.44元，《欠费停电通知书》部分内容被粘贴覆盖，仅显示要求用户于2月18日前缴纳所欠电费及违约金。自2016年4月商铺交付至2017年2月荆楚公司自行腾退前，涉案商铺共产生电费10720.91元。2016年4月至2017年7月期间，涉案商铺共应缴纳卫生费18816元（6元/平方米×193平方米×16个月）。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。北江公司与荆楚公司于2016年4月7日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。双方应当按照合同约定享有权利和履行义务。北江公司已按合同约定向荆楚公司交付了涉案商铺，荆楚公司应按合同约定按时支付租金及电费、卫生费。荆楚公司逾期支付租金及其他费用，经北江公司2017年3月7日催告后在合理期限内仍未履行，已构成根本违约，北江公司可以解除合同。2017年8月13日，北江公司向荆楚公司发出《解除合同通知书》，2017年8月16日，荆楚公司向北江公司发出《联系函》一份，表示已收到北江公司的《解除合同通知书》，故双方签订的《商铺租赁合同》于2017年8月16日荆楚公司收到北江公司的《解除合同通知书》时解除。对北江公司请求确认其与荆楚公司签订的《商铺租赁合同》于2017年8月16日解除的诉讼请求，予以支持。关于荆楚公司提出因北江公司多次拖欠电费，最后一次长达两个月，导致其租赁的门店2017年1月至2月因停电而无法正常营业，其已于2017年2月向北江公司书面通知解除合同的意见。根据双方签订的《商铺租赁合同》第9.3条A款约定，涉案商铺的电费应由荆楚公司支付。北江公司主张涉案商铺的电费一直由其垫付，荆楚公司腾退前从未支付过电费，荆楚公司未提交证据证明其已支付电费，应承担举证不能的法律责任。且根据荆楚公司提交的《电费提示单》及北江公司提交的供电部门《电费明细》，涉案商铺2017年1月、2月均正常产生了电费，与荆楚公司关于涉案商铺从2017年1月开始停电两个月的主张明显相悖，2017年2月3日荆楚公司向北江公司发出的《商铺腾退告知函》亦未提及断电情况。故对荆楚公司的该项主张，不予采纳，荆楚公司不能举证证明北江公司有违约行为，无权单方面解除合同。关于荆楚公司欠付租金及其他费用的数额。双方《商铺租赁合同》约定2016年5月26日免租期届满，租金按半年支付，免租期期满后第一租赁年度租金为100元/平方米，第二租赁年度租金在第一租赁年度租金基础上递增10%，即21230元/月。首期半年租金荆楚公司已付清，2016年11月26日第二计租期开始至2017年8月16日合同解除共计8个月21天，共计产生租金172641.61元（19300元/月×6个月＋21230元/月×2个月＋21230元/月×21天÷31天），扣除荆楚公司已缴纳的第二期租金7900元（已付租金111000元＋12700元-首期租金115800元），荆楚公司共计欠付租金164741.61元。故对北江公司要求荆楚公司支付2016年11月16日至2017年8月16日合同解除之日的租金180816元的诉讼请求，予以部分支持。此外，自2016年4月商铺交付至2017年2月荆楚公司自行腾退前，涉案商铺共产生电费10720.91元。2016年4月至2017年7月期间，涉案商铺应缴纳卫生费共18816元，荆楚公司要求北江公司支付电费10145元、卫生费8510.5元的诉讼请求，未超过上述数额，予以支持。关于违约责任的问题。依北江公司与荆楚公司签订的《商铺租赁合同》第3.1、3.2、8.3条的约定，荆楚公司应在2016年11月26日支付第二期租金115800元（19300元/月×6个月），逾期则按日3‰支付违约金。北江公司要求荆楚公司从2016年11月26日开始以租金91650元为基数，按日利率3‰计算违约金；其主张的计算基数91650元未超过荆楚公司欠付租金的数额（2017年3月10日荆楚公司向北江公司转账支付12700元后，欠付租金仍超过91650元），予以照准，但其主张按日3‰计算逾期付款违约金的标准明显高于荆楚公司逾期付款对北江公司造成的实际损失，故一审法院酌情将该违约金标准调减至年利率24%，故截止2017年8月16日合同解除之日，荆楚公司逾期共计263天，应支付违约金15849.17元（91650元×24%×263天÷365天）。对北江公司要求荆楚公司支付违约金72312元（以2016年欠付租金91650元为基数，自2016年11月26日起按日3‰计算至2017年8月16日合同解除之日止）的诉讼请求，予以部分支持。关于北江公司要求荆楚公司赔偿免租期内的租金损失19300元的诉讼请求，与双方在《商铺租赁合同》中的约定不符，没有事实与法律依据，不予支持。关于荆楚公司主张双方仅约定租金按半年支付，对租金具体支付时间约定不明，荆楚公司可在半年计租期届满时支付租金的意见。经查，荆楚公司与北江公司签订的《商铺租赁合同》约定荆楚公司应在签订合同后五个工作日内支付履约保证金50000元，荆楚公司实际支付首期租金的时间与支付履约保证金的时间相同。荆楚公司主张其可在半年计租期届满支付租金的意见与合同有关条款及双方交易习惯不符，不予支持。一审判决：一、武汉北江惠民生活超市有限公司与荆楚粮油武汉有限责任公司签订的《商铺租赁合同》于2017年8月16日解除；二、荆楚粮油武汉有限责任公司于本判决生效之日起十日内向武汉北江惠民生活超市有限公司支付租金164741.61元；三、荆楚粮油武汉有限责任公司于本判决生效之日起十日内向武汉北江惠民生活超市有限公司支付电费10145元、卫生费8510.5元；四、荆楚粮油武汉有限责任公司于本判决生效之日起十日内向武汉北江惠民生活超市有限公司支付逾期付款违约金15849.17元；五、驳回武汉北江惠民生活超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费2833元，由武汉北江惠民生活超市有限公司承担893元，武汉荆楚公司有限责任公司承担1940元（此款武汉北江惠民生活超市有限公司已预付本院，武汉荆楚公司有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付给武汉北江惠民生活超市有限公司）。二审时，当事人没有提交新的证据。上诉人的上诉理由是否成立是本案的焦点。关于第一点上诉理由，上诉人称由于被上诉人拖欠电费而被供电公司拉闸限电。本院认为，即使上诉人的该说法属实，但双方的合同明确约定电费由上诉人交，现在上诉人主张应由被上诉人交电费，不符合合同约定。关于第二点上诉理由，本院认为，提前解除合同虽然是上诉人因为自身公司经营的需要而主动提出的，并于2017年2月28日搬离，但在未经对方同意的情况下，上诉人不因自己告知了对方、实际搬离而不需负提前解除合同的违约责任。上诉人向被上诉人发出《联系函》，表示收到了被上诉人《解除合同通知书》，视为对对方提出提前终止合同达成合意，故一审法院以发出《联系函》之日作为合同解除之日是合理的。关于第三点上诉理由，本院认为，上诉人所提到的保证金，本案并未处理，故对其该点上诉理由也不予支持。综上所述，荆楚公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3880元，由上诉人荆楚粮油武汉有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 张 红审判员 骆朝辉二〇一九年三月二十八日书记员 宋 飞