广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤01执异221号 案外人：xxx，女，汉族，1979年12月3日出生，身份证住址：广州市荔湾区宝贤****。 委托诉讼代理人：陈莉静，广东格林律师事务所律师。 申请执行人：xxx，住所地：xx。 法定代表人：xxx。 委托诉讼代理人：陈继军，广东法盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丰茂，广东法盛律师事务所律师。 被执行人：xxx，住所地：xx。 法定代表人：xxx，系该公司的董事长和总经理。 委托诉讼代理人：xxx，系该公司职员。 被执行人：xxx，男，汉族，1975年9月21日出生，身份证住址：xx。 本院在执行申请执行人xxx（以下简称xxx）与被执行人xxx（以下简称xxx）、xxx股票回购合同纠纷一案【执行案号为（2018）粤01执4610号】过程中，案外人xxx向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人xxx称：被申请人xxx与xxx、xxx股票回购合同纠纷一案，法院依据中华人民共和国北京市方圆公证处作出的(2018)京方圆执字第0212号执行证书立案受理，案号为(2018)粤01执4610号，法院裁定查封xx4号车位（以下简称4号车位）并准备对车位进行评估、拍卖处理。但xxx早在法院查封4号车位之前，于2015年4月19日与xxx签订房屋买卖合同，约定xxx将4号车位转让给xxx，xxx依据买卖合同已支付了款项并合法使用该车位，因xxx的原因，车位一直未过户到xxx名下。法院对4号车位采取强制执行措施，必将给申请人造成不应有的经济损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，xxx对4号车位享有排除法院强制执行的权利，法院应当撤销与xxx相关的执行措施，解除对4号车位的查封措施。请求：撤销（2018）粤01执4610号执行裁定书中与xxx相关的执行措施，解除对4号车位的查封措施。 xxx提交的证据有：1.房屋买卖合同；2.三张转账凭证，转账时间均为2015年4月19日。 申请执行人xxx答辩称：我方认为xxx未能举证证明其对4号车位享有权利，且权利能够排除执行。因此，xxx的异议应当依法被驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且权利能够排除执行的，人民法院应予支持。第一，在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面合同。第二，在人民法院查封之前已合法的占有了该不动产。第三，已经支付了全部价款，或者已经按合同约定支付了部分价款，且将剩余的价款按照人民法院的要求来交付执行。第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。这四个条件必须同时符合。在本案中，法院是于2018年10月19日依法查封了4号车位，该车位登记在xxx名下。xxx是于2008年3月21日通过购买方式取得该车位，但没有在权利证书中登记其有他项权利。xxx主张其与xxx签署了一个买卖合同，并且提交了房屋买卖合同等作为证据。那么根据xxx提交的房屋买卖合同，其与xxx是于2015年4月19日所签署的该份合同，合同约定xxx通知xxx办理过户手续时，双方共同向房地产管理机关办理递件交易及过户手续，但没有约定具体办理过户手续的期限，这与一般的市场经济行为、市场经济交易原则相违背，如果xxx不通知xxx去办理过户手续，难道xxx就一直等着过户手续无限期地拖延下去吗？故此，我方对双方签署的买卖合同真实性存疑，且xxx并未提交任何证据来证明其已经合法占有了4号车位，也没有证据来证明其已经支付了全部价款或者已经按照合同约定来支付部分价款，也没有证明未办理过户登记的原因是在于xxx一方。因此，xxx提出的异议申请并不符合法定的排除执行的情形，应当依法予以驳回。 被执行人xxx答辩称：xxx在2015年4月19日跟xxx签订了房屋买卖合同，并已经交付了部分款，交款的时间为2015年4月19日付了7万元。与本案相关的另外三位异议人，即购买车位的业主也都分别在签订合同之后付了部分款项，但是当时由于工商银行推出了一个消费贷，让业主们去办理一个信用卡，然后把剩下的尾款全部付到信用卡上，然后再让业主进行分期付款。可是当业主把信用卡办下来之后，工商银行却取消了业务。业主们交了首付之后，一直在等待银行的回复，银行到现在一直还没有回复我们公司也没有回复业主，所以业主们后面的这一部分款都还在等待当中。而包括xxx在内的四位业主实际在付了首期款项之后，我方已经全部交付车位给业主使用，业主已经在签完合同之后就已经开始实际占用了。 本院查明，关于xxx、xxx、xxx股票回购合同纠纷一案，本院依据已经发生法律效力的中华人民共和国北京市方圆公证处作出的（2018）京方圆执字第0212号执行证书立案执行，案号为（2018）粤01执4610号。在执行过程中，本院于2019年1月16日发布（2018）粤01执4610号公告，内容为本院依据已经发生法律效力的中华人民共和国北京市方圆公证处作出的（2018）京方圆执字第0212号执行证书立案，执行申请执行人xxx与被执行人xxx、xxx股票回购合同纠纷一案，准备对被执行人xxx名下位于广州市番禺区洛浦街南浦岛新浦南路海龙湾水明轩60号车位、番禺区洛浦街南浦岛新浦南路海龙湾花云轩4号车位、番禺区洛浦街南浦岛新浦南路海龙湾水漾轩32号车位、番禺区洛浦街南浦岛新浦南路海龙湾清月轩39号车位予以评估、拍卖等处理。xxx遂提出书面异议。 本院另查明：本院于2018年9月20日作出（2018）粤01执4610号执行裁定书，裁定查封、冻结、扣划、截留、扣押、拍卖、变卖属于被执行人xxx和xxx的价值697990570.75元（含执行费）的财产。2018年10月12日本院向广州市番禺区国土资源和规划局发出（2018）粤01执4610号协助执行通知书，请其协助查封被执行人xxx名下的涉案车位，查封期限为2018年10月19日至2021年10月18日。 此外，据xxx提交的证据显示：一、落款日期为2015年4月19日的xxx称系其与xxx签订的《房屋买卖合同》记载，双方约定：xxx于2015年4月30日前，向xxx支付人民币7万元作为定金，余款人民币15万元由xxx到工商银行办理分期手续成功后，xxx将车位交与xxx使用。xxx通知xxx办理交易及过户手续时，xxx与xxx共同向房地产管理机关办理递件交易及过户手续。二、2015年4月19日，xxx通过银行转账汇款，向xxx支付人民币7万元。申请执行人xxx对转账凭证的关联性不予确认，认为其不清楚xxx与xxx是否另有经济往来，故对银行出具凭证与本案的关联性不予确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因被执行人xxx、xxx拒不履行已发生法律效力的裁判文书所确定的义务，本院查封登记在xxx名下的涉案房产符合法律规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然xxx主张其在2018年10月19日本院查封涉案房产之前，便于2015年4月19日与xxx签订《房屋买卖合同》，但其没有提交证据证明该合同是合法有效的合同。而且，按照合同的约定，xxx必须于2015年4月30日前，向xxx支付人民币7万元作为定金，余款人民币15万元由xxx到工商银行办理分期手续成功后，xxx将车位交与xxx使用。对此，本院认为，xxx对其该主张，仅提交转账7万元给xxx的转账凭证，且三份凭证均无法证明与xxx在本案中提出的是支付购买涉案车位款项的主张之间的关联性。再者，据xxx提交的上述房屋买卖合同记载，合同约定卖方通知过户手续时，买卖双方“共同向房地产管理机关办理递件交易及过户手续。”该房屋买卖合同签订时间距离本院对涉案车位查封时间超过三年多时间，但直至2018年10月19日本院查封涉案房产时，该车位仍然登记在被执行人xxx名下。至于xxx主张涉案车位属于其所有的另外一个理由即其已经“合法使用该车位”的问题，本院认为“合法使用该车位”与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，能够排除执行的条件不同，该规定中能够排除执行的必要条件之一是“……（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；”因此，本院认为，xxx所提异议缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回xxx的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （此页无正文） 审判长  林幼吟 审判员  叶洁靖 审判员  李小明 二〇一九年三月二十六日 书记员  林 琳