四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终829号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司成都武侯支行，住所地四川省成都市武侯祠大街**。 负责人：任圣梅，行长。 委托诉讼代理人：付文鹏，四川康维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈卓，四川康维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘红玲，女，1990年8月17日出生，汉族，住四川省武胜县。 被上诉人（原审被告）：杨朝志，男，1984年8月6日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐静，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都三叶鞋业有限公司，住，住所地四川省成都市大邑县沙渠工业发展区大桥路/div> 法定代表人：岳俊平。 被上诉人（原审被告）：成都合力创业融资担保有限公司，住，住所地四川省成都市西御街**（西御商务饭店****）/div> 法定代表人：石永富。 被上诉人（原审被告）：岳俊平，男，1973年4月6日出生，汉族，住四川省南江县。 被上诉人（原审被告）：涂敏，女，1977年11月9日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：罗洪举，四川宏坤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈志杰，男，1964年5月11日出生，汉族，住浙江省乐清市。 上诉人中国农业银行股份有限公司成都武侯支行（简称农行成都武侯支行）因与被上诉人刘红玲、杨朝志、成都三叶鞋业有限公司、成都合力创业融资担保有限公司、岳俊平、涂敏、陈志杰申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省成都市武侯区（2017）川0107民初10517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人农行成都武侯支行的上诉请求：1.依法撤销四川省成都市武侯区（2017）川0107民初10517号民事判决，判令准予执行被上诉人涂敏名下位于成都市东升街道城北上街253号3栋2单元12层1203号房屋；2.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决事实认定错误，刘红玲、杨朝志未在查封前合法占有房屋；2.案涉房屋未过户系刘红玲、杨朝志自身原因导致；3.一审判决法律适用错误，刘红玲、杨朝志与涂敏签订的《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定而应属无效合同。 刘红玲、杨朝志辩称，案涉房屋在被查封前已由刘红玲、杨朝志合法占有，且该房屋在抵押解除当天即被查封，未办理过户登记并非二人的过错；《城市房地产管理法》第三十八条的规定属于管理性规定，并非效力性规定，刘红玲、杨朝志和涂敏签订的《房屋买卖合同》应属合法有效。 涂敏辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。 成都三叶鞋业有限公司、成都合力创业融资担保有限公司、岳俊平、陈志杰均未作答辩。 农行成都武侯支行向一审法院起诉请求：1.判令继续执行位于成都市东升街道城北上街253号3栋2单元12楼1203号的房屋（权证号：川（20**）双流区不动产权第XXX号）；2.判令刘红玲、杨朝志、成都三叶鞋业有限公司、成都合力创业融资担保有限公司、岳俊平、涂敏、陈志杰承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：刘红玲和杨朝志系夫妻关系。案涉位于成都市双流区东升街道城北上街253号3栋2单元12楼1203号房屋登记在涂敏名下单独所有，不动产权证号为川（2017）双流区不动产权第XXX号。2016年10月4日，经成都大唐房屋中介有限公司居间服务，杨朝志作为买方，涂敏作为卖方签订了《房屋买卖合同》，约定涂敏将案涉房屋出售；总价为100万，定金5万元，首付款50万元，剩余45万元贷款支付；交房时间为2016年10月15日；并约定在涂敏取得房屋产权证、刘红玲、杨朝志贷款审批后7个工作日内办理过户手续。同日，杨朝志向涂敏支付了5万元定金，涂敏向其出具了收条。合同签订后，涂敏按照约定交付了房屋，案涉房屋所在小区物管成都市佳兆业物业管理有限公司佳兆业8号物业管理处出具了《居住证明》，证实刘红玲、杨朝志于2016年10月18日实际入住。2017年2月21日杨朝志向涂敏的中国建设银行个人账户转账支付10万元。2017年3月1日，涂敏取得案涉房屋的不动产权登记。2017年4月11日，涂敏作为卖方，刘红玲、杨朝志作为买方，向成都市双流区不动产登记中心提交了《购房资格登记表》，经工作人员审核后签字载明“已审”。2017年5月2日，杨朝志向涂敏在中国工商银行的账户转账两笔支付购房款，分别为14.5万元和40万元。2017年5月3日，涂敏到涉案房屋原抵押贷款的交通银行办理提前清偿贷款事宜；成都市双流区国土资源局不动产登记中心证明，该抵押登记撤件时间为2017年5月16日，即涉案房屋原抵押才被解除。另查明，经一审法院向成都市双流区国土资源局不动产登记中心出具调查令，调查证明，案涉房屋于2016年6月2日被四川省大邑县人民法院查封，文号为（2016）川0129民初285号，2017年2月22日该查封解除。在一审法院执行（2017）川0107执1400号农行成都武侯支行申请执行成都三叶鞋业有限公司、成都合力创业融资担保有限公司、涂敏、岳俊平、陈志杰金融借款合同纠纷一案中，一审法院于2017年5月16日查封了涂敏名下的案涉房屋。刘红玲、杨朝志知晓后，提出执行异议。经审查，一审法院于2017年8月10日作出（2017）川0107执异206号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行，农行成都武侯支行因不服该裁定提起本案诉讼。同日，作为购房人的刘红玲将剩余的购房款305000元支付到成都市武侯区人民法院执行账户，成都市武侯区人民法院向其出具了专用票据，并作出（2017）川0107执1400号之四执行裁定书，裁定将被执行人涂敏在刘红玲、杨朝志处的应收款30.5万元提取至一审法院。 一审法院认定上述事实采信的证据有：当事人主体资格证明、不动产权证、《房屋买卖合同》、收条、转账凭证、商品房买卖合同摘要、房屋信息摘要、居住证明、《购房资格登记表》、还款银行记录、成都市双流区国土资源局不动产登记中心证明、（2017）川0107执异206号执行裁定书、专用票据、（2017）川0107执1400号之四执行裁定书以及庭审笔录。 一审法院认为，成都三叶鞋业有限公司、成都合力创业融资担保有限公司、岳俊平、陈志杰经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对农行成都武侯支行的诉讼请求及事实理由的答辩权，放弃对农行成都武侯支行所举证据质证的权利，由此产生的不利后果，应由其自行承担。刘红玲、杨朝志与涂敏之间建立的关于案涉房屋的买卖合同关系，系双方真实意思表示，《房屋买卖合同》应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。农行成都武侯支行主张在签订合同时，案涉房屋存在大邑县人民法院的查封，因此该合同无效，一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条中“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”是一个管理性规定，明确被查封的房地产不得办理转让手续，并不是合同效力性的规定，不能以此认定刘红玲、杨朝志和涂敏之间的《房屋买卖合同》无效。针对存在查封的房屋，签订合同是有效的，可以在查封解除后继续履行合同义务，本案中大邑县法院的查封解除后，刘红玲、杨朝志和涂敏均继续履行合同义务，刘红玲、杨朝志继续支付购房款，涂敏提前清偿贷款、申请解除抵押手续，均为继续履行合同的行为。综上，对于农行成都武侯支行认为《房屋买卖合同》无效的主张，一审法院不予支持。在一审法院执行查封案涉房屋之前，刘红玲、杨朝志与案涉房屋的所有权人涂敏签订了房屋买卖合同，并且依据该合同合法占有、使用案涉房屋，按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，并且向成都市双流区国土资源局不动产登记中心提交《购房资格登记表》进行购房交易的审核，在拟办理过户时是由于本次查封导致未能办理过户手续，不能归责于买受人刘红玲、杨朝志自身的原因。综上，金钱债权执行中，刘红玲、杨朝志作为案涉房屋的买受人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对于登记在被执行人涂敏名下的案涉房屋提出异议，其权利能够排除执行，故不应当继续执行案涉房屋，农行成都武侯支行的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审判决：驳回中国农业银行股份有限公司成都武侯支行的诉讼请求。案件受理费100元，由中国农业银行股份有限公司成都武侯支行负担。 二审期间，各方当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实和一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：刘红玲、杨朝志就诉争房房是否享有足以排除强制执行的民事权益。针对农行成都武侯支行的三项上诉理由，本院分述如下：一、关于房屋买卖合同效力的问题。本院认为，尽管《城市房地产管理法》第三十八条第二项规定了不得转让“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的情形，但该条规定并未直接明确违反的法律后果是导致合同无效，而《城市房地产管理法》作为行政管理性规定，其目的是为维护房地产开发和交易行为的经营秩序，并不直接调整民事法律关系，因此前述规定应为管理性强制性规定，不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条违反“效力性强制性规定”导致合同无效的范畴，且《中华人民共和国物权法》第十五条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，法院查封行为仅仅是限制了物权变动，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同的无效。本案中，房屋买卖合同是缔约双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。二、关于在查封前是否已合法占有房屋的问题。一审中，刘红玲、杨朝志提交了《居住证明》、物管费收据、燃气费及税费的发票等证据，可以相互印证二人在（2017）川0107执1400号案件查封诉争房屋前，已经实际管理和支配房屋的事实。三、未办理过户是否系因买受人自身原因的问题。根据一审查明事实，2017年4月11日，房屋买卖双方即向成都市双流区不动产登记中心提交了《购房资格登记表》，2017年5月3日，涂敏向抵押贷款银行申请提前清偿贷款，抵押登记解除的时间为2017年5月16日，同日该房屋被执行法院查封，故刘红玲、杨朝志并未怠于行使登记的权利，未办理过户登记的原因不能归因于刘红玲、杨朝志。 综上所述，农行成都武侯支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由中国农业银行股份有限公司成都武侯支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  付冬琦 审判员  陈丽华 审判员  孙 睿 二〇一九年三月十四日 书记员  李鹏飞