河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终83号上诉人（原审原告）：齐丽娜，女，汉族，1984年8月2日，住河南省开封县。委托诉讼代理人：蔡付峰，男，汉族，1982年4月18日，住河南省开封县，身份证号码，系齐丽娜丈夫。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：开封安联置业有限公司，住所地开封市，统一社会信用代码914102006999808226（1-1）。法定代表人：杨涛，公司执行董事。委托诉讼代理人：张焱，公司员工，代理权限为特别授权。上诉人齐丽娜与上诉人开封安联置业有限公司因商品房销售合同纠纷一案，双方均不服河南省开封市龙亭区人民法院（2018）豫0202民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人齐丽娜及其委托诉讼代理人蔡付峰、上诉人开封安联置业有限公司委托诉讼代理人张焱，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。齐丽娜上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求，由开封安联置业有限公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决适用法律不当，认定事实错误。1.一审判决书中认定的关于交房条件及“单体楼验收合格”未违反国家法律法规为有效条款，认定有误。本案开封安联置业有限公司辩称的单体楼五方验收并没有消防、人防等部门的参与，给公共安全造成隐患，故不符合法律的规定，涉案楼体不符合交房条件。2.一审判决书认定的环保停工情况为“不可抗力”有误。《大气污染防治法》、《环境评估报告书》对环保停工有规定，故本案环保停工应该可以预见，不属于不可抗力事件。3.开封安联置业有限公司未履行停工后30日内告知义务。请求二审法院依法改判。开封安联置业有限公司答辩并上诉称：开封安联置业有限公司根据合同约定于汴梁晚报上公告2018年7月6日交房，并在风度柏林项目售楼部进行交房。因政府颁布停工令共计201天，属于不可抗力，对此造成的交房延误合同双方均不应承担责任。剔除因停工令原因造成工期延误外，开封安联置业有限公司逾期了200天。开封安联置业有限公司根据合同约定在具备约定的交房条件后于汴梁晚报上公告交房时间，并发EMS及短信通知了齐丽娜，已尽到合同约定的通知义务，2018年7月6日至8月5日未按约定收房的违约责任应由齐丽娜承担。请求改判认定开封安联置业有限公司延误交房时间为200天，按照合同约定承担违约金9664.9元。齐丽娜向一审法院起诉请求：1、请求判令开封安联置业有限公司继续履行合同，向其交付房屋；2、依法判令开封安联置业有限公司向其支付逾期交房违约金（以总房款483247元为基数，自2017年5月31日至起诉之日止，按每日万分之一计算）21396.9元，并要求开封安联置业有限公司支付违约金至正式交房之日止；3、本案诉讼费由开封安联置业有限公司承担。一审法院认定事实：2016年7月28日，齐丽娜与开封安联置业有限公司签订《商品房买卖合同》,该合同约定，齐丽娜购买位于东京××道北侧、东郊变电站东侧安联·风度柏林第1幢1单元4层402房屋，该商品房建筑面积共138.17平方米。商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平米3497.48元，总金额483247元整。出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即单体楼验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；遭遇自然灾害，出卖人在告知买受人后可据实延期。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.以出卖人在《汴梁晚报》发布交房公告的交房日期为准，买受人应自交房日起三十日内办理交接手续。2.买受人未在上述第1项期限接受房屋的，视为出卖人已履行交房义务；买受人自截止之日起履行业主义务，缴纳物业管理费等相关费用。齐丽娜已付首付款154247元，其余房款以按揭贷款的方式支付给开封安联置业有限公司。2018年6月22日涉案商品房所在的安联·风度柏林1#住宅楼，经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格。2018年7月6日，开封安联置业有限公司在《汴梁晚报》刊登交房通知。内容为：“尊敬的安联风度柏林业主：安联风度柏林1号、3号楼已达交房条件，我公司将于2018年7月6日在风度柏林项目集中办理交房手续（每位业主的交房时间以短信通知为准），请广大业主届时前往办理收房！”开封安联置业有限公司未提供短信通知齐丽娜办理交房手续的内容，齐丽娜认可开封安联置业有限公司于2018年7月6日通知其交房，齐丽娜至今没有接收。另查明，为保障空气质量，开封市建筑安全监督站通知，自2016年9月14日18时至9月16日24时，建成区内立即停止土石方作业；自2016年10月1日0时至10月7日24时，全市各建筑工地停止土石方作业；自2016年11月12日至11月16日22时，所有建筑工地停止一切施工活动；2016年11月18日至20日，全市建筑工地停止土石方作业；2016年11月21日至24日，全市建筑工地停止一切施工作业活动。开封市住房和城乡建设局通知，2016年12月30日0时至2017年1月5日，全市建筑工地停止一切施工作业活动；2017年2月12日12时至2月17日，全市施工单位应立即停止室外作业，停止开挖、回填、场内倒运、混凝土剔凿等土石方作业，停止城市建筑拆迁、建筑工程配套等施工作业；2017年2月25日至2月28日，全市施工单位应立即停止室外作业，停止开挖、回填、场内倒运、混凝土剔凿等土石方作业，停止城市建筑拆迁、建筑工程配套等施工；2017年4月3日至6日，除应急抢险外，开封全面停止土石方和建筑拆除作业；2017年5月4日至6日期间，所有建筑工地、道路施工工地、水利施工工地停止一切土石方作业。开封市城镇和水环境整治指挥部、扬尘管控办公室通知，自2017年5月7日至9日24时，全市房屋建筑（拆迁）、市政、水利、交通等施工工地要立即停止土石方作业活动；2017年5月22日18时至23日，全市停止一切土方作业；2017年7月27日19时起至29日，全市停止一切土石方作业活动；2017年8月9日20时至10日12时，全市停止一切土石方作业活动。开封市环境污染防治攻坚战领导小组通知，2017年9月16日22时至21日24时，建成区内除涉及民生工程外，其他建筑工地要停止户外施工（含喷涂粉刷等）和拆迁作业；2017年10月16日12时至22日24时除涉及民生工程外，其他建筑工地要停止户外施工（含喷涂粉刷等）和拆迁作业；2017年10月29日停止一切土石方作业；2017年11月3日至8日，停止建筑工地室外作业。开封市龙亭区住房和城乡建设局通知，自2017年11月15日至2018年3月15日期间，实施封土行动，全区所有建筑工地全面停止施工。2016年7月28日至2017年7月6日，开封安联置业有限公司据此停工190.5天。上述事实，有当事人双方签订的商品房买卖合同，开封安联置业有限公司提交的相关政府部门文件、单位工程质量竣工验收记录，开封安联置业有限公司在汴梁晚报刊登的公告，当事人陈述等证据予以证明。一审法院认为，齐丽娜与开封安联置业有限公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行义务。双方所签订的合同中对商品房交付条件有明确约定，即“单体楼验收合格”，该条款未违反国家法律、法规的强制性规定，为有效条款，对合同双方均有约束力。涉案商品房所在的1#住宅楼于2018年6月22日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位等有关单位验收合格，符合合同约定的交付条件，且开封安联置业有限公司履行了通知义务，故齐丽娜关于涉案商品房不具备交房条件的诉称理由不能成立。开封安联置业有限公司于2018年7月6日在《汴梁晚报》刊登交房公告，通知业主于2018年7月6日在风度柏林项目集中办理交房手续（每位业主的交房时间以短信通知为准），并于2018年7月6日直接通知齐丽娜交房。因双方在合同中约定以出卖人在《汴梁晚报》发布交房公告的交房日期为准，买受人应自交房日起三十日内办理交接手续，买受人未在上述期限接受房屋的，视为出卖人已履行交房义务，故一审法院酌定2018年8月5日为交付房屋之日。齐丽娜未在上述期限内接受房屋，责任不在开封安联置业有限公司，齐丽娜要求开封安联置业有限公司支付2018年8月5日之后的违约金一审法院不予支持。根据双方的商品房买卖合同约定，开封安联置业有限公司应于2017年5月31日向齐丽娜交付涉案房屋，但开封安联置业有限公司直至2018年8月5日才向齐丽娜交付房屋，故开封安联置业有限公司逾期交房时间应自2017年6月1日计算至2018年8月5日共计431天。为保障空气质量，政府部门发布停工通知，导致开封安联置业有限公司在签订合同之后、通知交房日前停工190.5天，此为开封安联置业有限公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，均不是开封安联置业有限公司所能掌控、避免及克服的，应属不可抗力，故应予扣除，即开封安联置业有限公司逾期交房时间为240.5天。根据《商品房买卖合同》关于违约金计算标准的约定，开封安联置业有限公司应承担的违约金为11622.09元（483247×0.0001/天×240.5天）。对齐丽娜要求过高部分，一审法院不予支持。关于齐丽娜要求开封安联置业有限公司继续履行合同，向其交付房屋的诉讼请求，一审法院认为，齐丽娜未在开封安联置业有限公司通知的期限内接受房屋，责任不在开封安联置业有限公司，且开封安联置业有限公司始终并未拒绝交付房屋，齐丽娜可直接去开封安联置业有限公司处办理交房手续，对此项诉讼请求一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、开封安联置业有限公司于本判决生效后十日内向齐丽娜支付逾期交房违约金11622.09元；二、驳回齐丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取167元，由开封安联置业有限公司承担（案件受理费齐丽娜已垫付，开封安联置业有限公司在履行判决时一并支付于齐丽娜）。本院二审期间，开封安联置业有限公司提交了EMS回执单一份，证明已通知到齐丽娜。齐丽娜质证称EMS回执单上的字不是其本人所签。开封安联置业有限公司提交了《关于启动重污染天气橙色预警响应的紧急通知》，证明按照停工令少算了10天，其中有的0.5天都舍去了。对一审认定的其他事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是诉争房屋是否达到了交房条件及具体交房时间；政府停工令是否应认定为不可抗力；及对政府停工令认定的天数是否正确。本案双方对于交房条件的合同约定是“单体楼验收合格”，涉案商品房所在的1#住宅楼于2018年6月22日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位等有关单位验收合格，符合合同约定的交付条件，且开封安联置业有限公司履行了通知义务，并已实际交付房屋，故齐丽娜关于涉案商品房不具备交房条件的上诉理由不能成立。开封安联置业有限公司上诉称交房时间应以2018年7月6日在《汴梁晚报》发布交房公告为准，但因双方在合同中约定以出卖人在《汴梁晚报》发布交房公告的交房日期为准，买受人应自交房日起三十日内办理交接手续，买受人未在上述期限接受房屋的，视为出卖人已履行交房义务。故一审法院酌定2018年8月5日为交付房屋之日并无不当。对于开封安联置业有限公司的2018年7月6日至8月5日未按约定收房的违约责任应由齐丽娜承担的上诉请求不予支持。2017年10月18日，党的“十九大”提出污染防治攻坚。之后，全国各地根据当地实际，政府机关采取停工等非常措施，为企业所不能预见。本案双方签订合同的时间是在2016年7月28日，在当时很难预见到政府停工令，为保障空气质量，政府部门发布停工通知，不是开封安联置业有限公司所能掌控、避免及克服的，一审法院将政府停工令认定为不可抗力并无不当。开封安联置业有限公司上诉称政府停工令天数少认定10.5天，但其提交的《关于启动重污染天气橙色预警响应的紧急通知》中并未显示具体停工天数，未有其他证据充分证明，对其该上诉请求不予支持。综上所述，齐丽娜、开封安联置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由齐丽娜、开封安联置业有限公司各负担50元。本判决为终审判决。审判长  谷长东审判员  杨秋玲审判员  申和平二〇一九年三月十八日书记员  张 娜