昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初1009号原告（反诉被告）：方萌萌，女，汉族，1989年11月6日生，身份证住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：纪涛，云南越商法律服务所法律工作者，特别授权代理。委托诉讼代理人：王传彬，北京京师（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：刘亚敏，女，汉族，1985年9月3日生，身份证住址：云南省宣威市。委托诉讼代理人：陈古兵，云南广恩律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：孙桂昆，男，汉族，1986年5月10日生，身份证住址：云南省宣威市。委托诉讼代理人：陈古兵，云南广恩律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明新亚房地产经纪有限公司，住所：昆明市世纪城S段**。法定代表人：董文杰。委托诉讼代理人：何启沙，男，汉族，1993年1月11日生，身份证住址：四川省自贡市沿滩区，公司员工，特别授权代理。原告（反诉被告）方萌萌诉被告（反诉原告）刘亚敏、被告（反诉原告）孙桂昆房屋买卖合同一案，本院于2018年12月25日立案，根据原告申请通知昆明新亚房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼。依法适用简易程序，于2019年2月19日、3月8日两次公开开庭进行了审理，于2019年3月13日进行补充质证。原告委托诉讼代理人纪涛，两被告共同的委托诉讼代理人陈古兵，第三人委托诉讼代理人何启沙到庭参加了诉讼。原告委托诉讼代理人王传彬参加了2018年2月19日的庭审，被告刘亚敏、被告孙桂昆参加了2019年2月19日、3月8日的庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）方萌萌向本院提出下列诉讼请求：1、解除原、被告的《房产买卖居间合同》；2、由被告支付原告违约金163000元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年7月23日，原、被告在第三人处订立《房产买卖居间合同》。约定原告购买被告位于昆明市西山区前卫街道办事处昆钢生活区1幢1单元102号房屋，建筑面积76.52平方米，产权证号：201050766。被告应当在2018年8月15日前办理房屋抵押解除手续，8月31日16时以前办理房屋产权过户。被告没有按约履行，严重违约，故提起诉讼。被告（反诉原告）刘亚敏、被告（反诉原告）孙桂昆辩称，原告起诉与事实不符，被告和第三人履行了合同义务。2018年8月31日，被告没有到房产交易中心办理房屋过户，导致合同没有履行。被告（反诉原告）刘亚敏、被告（反诉原告）孙桂昆向本院提出下列反诉请求：1、解除原、被告的《房产买卖居间合同》；2、由原告支付被告违约金163000元；3、原告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年7月23日，原、被告订立《房产买卖居间合同》。被告及时向银行申请提前还清按揭贷款，但原告不愿意继续购房。2018年8月31日，被告和第三人工作人员到昆明市不动产登记中心等候原告办理交易过户，一直没有等到原告。之后被告询问原告是否购房，原告不予回复。截止2018年8月31日，原告没有支付首付款365000元，没有按约办理过户手续，严重违约，故提起反诉。第三人昆明新亚房地产经纪有限公司述称，原告起诉不符合事实，第三人作为中介履行了合同义务，房屋没有实际交易是原告的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的《房产买卖居间合同》、转账记录，两被告和第三人没有异议，本院予以确认并在卷佐证。两被告认可本案房屋于2018年10月15日另行出售，本院予以确认。对于原告、被告、第三人有争议的证据和事实主张，本院认定如下：原告提交的与第三人工作人员唐金超的微信记录、与被告的短信、微信记录；被告和第三人提交的和原告的微信、短信记录相互印证，真实性予以确认。被告提交的银行业务凭证、房屋信息摘抄表、结婚登记审查表、房产证和交易现场的照片相互印证，本院予以确认。被告和第三人提交的案外人微信记录来源不明，原告不予认可，本院不予确认。原告提交的二手房交易流程图和本案没有关联性，不予确认。原告提交的个人信用报告，出具时间是2018年7月6日，在本案合同订立之前。光大银行的账户明细打印时间是2018年11月1日，只是2018年7月的银行明细。以上证据不能证明原告为履行本案合同准备了住房贷款资料及首付款资金，本案中不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月23日，被告刘亚敏并代理被告孙桂昆（甲方）、原告（乙方）、第三人（丙方）订立《房屋买卖居间合同》。约定甲方将坐落于昆明市官渡区前卫镇昆钢生活区1幢1三元102号房屋（建筑面积76.52平方米）出售给乙方。甲方有银行贷款未结清，房屋设有抵押。甲方自行办理银行还款赎证手续，在2018年8月15日前办理抵押解除手续。房屋成交价815000元，订立合同时乙方交付购房定金20000元，暂由甲方委托丙方保管，丙方扣除中介服务费后剩余部分作为部分房款付给甲方。甲乙双方均认可定金罚则的有效性。2018年8月31日前，乙方将首付款365000元交给甲方，剩余房款450000元由乙方贷款银行支付给甲方，双方于2018年8月31日16时前办理房屋产权过户手续。乙方同意于2018年7月23日前向甲方支付中介服务费10000元。乙方委托丙方办理银行按揭贷款，乙方同意在过户当日向丙方支付贷款服务费4500元。任一方未按约定卖出或买入房屋的，由毁约方支付合同约定的中介费。除不可抗力因素外，甲乙双方不可毁约，如任一方违约，违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。当天，原告将10000元中介费、20000元定金转账到第三人账户，两被告认可第三人代为收取了20000元定金。两被告开具了《结婚登记审查表》，于2018年8月22日提前还清了房屋的银行贷款，解除了房屋抵押。第三人工作人员告知原告，两被告已经赎回房产证，要求原告准备征信报告、半年的银行明细、收入证明，原告要求第三人工作人员明确告知被告赎回房产证的时间。2018年8月31日下午，两被告和第三人工作人员到达昆明市不动产交易中心。当天14时35分，被告通知原告到场办理过户手续，15时52分，原告告知两被告其已到达。但原、被告没有办理房屋过户手续。2018年9月1日，两被告通知原告，表示9月3日办理过户，9月4日以后因出差无法办理。原告认为被告没有及时赎证，被告违约造成原告损失。2018年10月15日，两被告将本案房屋另行出售他人。本院认为：原告、被告、第三人订立的《房屋买卖居间合同》是三方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告是买受人，两被告是出卖人，第三人是居间人。原、被告没有在约定时间办理房屋过户，之后两被告将房屋另行出售，原告和两被告都同意解除房屋买卖合同，双方的房屋买卖合同应予解除。原告认为被告的主要违约行为是没有按约解除房屋抵押，被告认为原告不愿购房，拒绝办理房屋过户；均要求对方支付163000元违约金。本案核心争议在于本案房屋买卖合同无法履行是何方违约所致。《房屋买卖居间合同》约定，两被告应在2018年8月15日前解除房屋抵押。被告2018年8月22日还清银行贷款消灭房屋抵押，履行存在迟延。但两被告关于至少需要一个月才能提前还贷，不可能在2018年8月15日前履行完毕的辩解符合相关交易惯例，本院予以采信。更重要的是，合同约定的履行期限是2018年8月31日16时前。两被告在履行期届满前解除房屋抵押，第三人也通知原告准备贷款资料，解除房屋抵押的迟延对办理房屋过户没有实质影响，二者没有因果关系。原告作为买受人，450000元购房款通过住房贷款支付。原告没有准备办理贷款所需的银行明细、收入证明等材料，也没有证据表明原告2018年8月准备了房屋首付款资金。没有准备贷款资料和购房资金的情况下，即使原告2018年8月31日16时前赶到交易场所也无法和被告完成房屋过户。两被告作为出卖人解除了房屋抵押，准备了相关资料，在2018年8月31日下午达到交易场所，可以完成房屋过户。而原告没有为履行合同进行必要的准备；没有按约在2018年8月31日前支付首付款365000元；被告要求9月3日再次办理过户，原告也没有同意。原告上述行为表明其不意履行房屋买卖合同，本案房屋买卖合同系原告违约所致。两被告享有法定合同解除权的情况下，将房屋另行出售并非违约行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。房屋买卖合同因原告违约解除，被告有权主张违约金，原告的违约金请求本院不予支持。原告认为被告主张的违约金过高，申请调整。两被告表示，其损失主要是履行合同时的差旅费用、16800元的律师费。两被告请求的163000元违约金过分高于实际损失，应当予以调整。本院酌情判处原告支付两被告违约金30000元。两被告明确表示不主张定金罚则，原告可以另行向第三人主张返还20000元定金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项，第一百零八条，第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除被告（反诉原告）刘亚敏、被告（反诉原告）孙桂昆和原告（反诉被告）方萌萌于2018年7月23日订立的房屋买卖合同。二、由原告（反诉被告）方萌萌于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）刘亚敏、被告（反诉原告）孙桂昆违约金30000元。三、驳回原告（反诉被告）方萌萌的违约金请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1780元（原告已预交），已减半收取，由原告承担。反诉受理费1780元（被告刘亚敏已预交），已减半收取，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员 武 云二〇一九年三月十五日书记员 陈文华