北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终2483号上诉人（原审被告）：李娜，女，1980年9月20日出生。被上诉人（原审原告）：林巧，女，1988年3月18日出生。被上诉人（原审原告）：杨昆，男，1988年10月8日出生。上诉人李娜因与被上诉人林巧、杨昆房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初34045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李娜上诉请求：1.请求撤销北京市通州区人民法院（2018）京0112民初34045号民事判决中第二项、第三项，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由林巧、杨昆承担。事实和理由：林巧、杨昆在离开承租房屋时未通知李娜，亦未与李娜进行交接，并损坏了李娜的部分物品，甚至擅自将李娜的部分物品拿走，后经李娜催要拒不返还，给李娜造成了2439元的财产损失。一审中，李娜提出了上述财产损失的问题，并提供了证据。故一审法院不应判决李娜返还林巧、杨昆3000元押金，而应将物品损失金额一并折抵，但一审法院并未在判决中做出处理。李娜与林巧、杨昆签订的《房屋租赁合同》第七条第2项明确约定，在合同履行期间双方要求解除合同的，应支付给对方一个月的房屋租金作为违约金，且需提前一个月通知对方，否则违约金按两倍计算。本案中，林巧、杨昆在未通知李娜的情况下离开承租房屋，擅自解除合同，且未提前一个月通知，已构成根本违约，故法院在认定合同解除的情况下应同时判令林巧、杨昆支付李娜违约金6000元。林巧、杨昆辩称，服从一审法院判决，请求驳回李娜的上诉请求。2018年8月11日李娜实际收回房屋后，李娜、林巧、杨昆没有对冰箱问题进行核实，没有证据证明林巧、杨昆交还了不能正常使用的冰箱。林巧、杨昆搬离房屋的原因是房屋不能正常使用，李娜不解决水电问题，违背诚实信用原则。由于李娜为过错方，林巧、杨昆不应支付一个月房租作为违约金。林巧、杨昆向一审法院起诉请求：１.解除林巧、杨昆同李娜签订的《房屋租赁合同》；2.李娜返还林巧、杨昆押金3000元；3.李娜返还林巧、杨昆不能履约期间即2018年7月12日至2018年8月11日的租金3000元；4.李娜返还林巧、杨昆2018年7月12日至2019年5月11日的水费、电视费342元；5.李娜支付林巧、杨昆实际损失和维权合理费共计6000元及利息；6.本案诉讼费由李娜承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。本案涉诉房屋坐落于北京市通州区XX镇XXX区XX号楼X单元142号，系小产权房性质。2018年5月12日，李娜（甲方，出租方）与杨昆、林巧（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将142号房屋及设施（家电、家具）出租给乙方居住，居住人数为2人。租赁期限为12个月，自2018年5月12日至2019年5月11日止。租金为三千元，租金按押一付三支付，提前十天支付下个付款期。押金为乙方不损坏房屋结构、设施、家具、电器和不拖欠水、电、卫生、收视等费用的保证金。保证金不冲抵末期房租。合同期满结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应将所收取押金全部返还给乙方。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，杨昆、林巧支付2018年5月12日至2018年8月11日期间的租金9000元、押金3000元、电费和电视费456元。庭审中，林巧和杨昆称2018年7月期间，142号房屋的电压不稳、停水，严重影响自己的生活。他们七月底八月初通知李娜要求其对停水、停电问题进行处理。2018年8月4日，林巧和杨昆向李娜快递《维修通知书》要求其七日之内对停水停电问题进行解决，否则解除合同。李娜称，2018年8月1日晚在收到林巧和杨昆反映的停水停电情况之后，其第二天就去处理，其称停水停电问题是物业的问题，整个小区都是这样。2018年8月2日，双方就停水、停电问题未达成一致。2018年8月9日，双方再次协商，依旧未解决上述问题。2018年8月11日，李娜发现林巧和杨昆已经搬离了142号房屋。现142号房屋已由李娜重新出租。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。同时，当事人在庭审中应如实客观陈述并对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，林巧、杨昆和李娜双方均认可双方之间的租赁合同关系已经不存在，客观上林巧和杨昆搬离了142号房屋，李娜亦将142号房屋再次出租，故法院认定双方之间的《房屋租赁合同》解除。关于合同解除的日期，林巧、杨昆现有证据无法证明其出具的《维修通知书》李娜是否收到，李娜亦明确否认收到上述通知书；林巧和杨昆称自己于2018年8月9日搬离涉案房屋，其认可一直没有同李娜进行房屋的交接，房屋钥匙、水电卡均在其处；2018年8月11日，李娜进入142号房屋后发现林巧和杨昆已不在此处居住，法院结合双方之间对房屋的控制情况，考虑林巧、杨昆并未同李娜进行房屋的交割，认定双方之间的合同于2018年8月11日解除。对于林巧、杨昆要求解除双方之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，法院予以支持，具体解除的日期以法院认定的为准；现双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，李娜现有证据无法充分证明林巧、杨昆对142号房屋及附属设施造成损坏，其亦未举证证明其损失的具体数额，故对其该项主张，法院不予采信；对于林巧、杨昆的押金，李娜应予返还，该诉求理由正当，法院予以支持；关于林巧、杨昆要求退还2018年7月12日至2018年8月11日期间的房屋租金的诉讼请求，上述期间142号房屋实际由林巧、杨昆实际占有使用，期间其并未同李娜进行房屋的交割亦未就合同的解除达成一致，林巧、杨昆现有证据无法充分证明停水、停电严重影响到了其对房屋的实际居住使用，故对其该诉讼请求，法院不予支持；关于林巧、杨昆要求退还剩余水费、电视费的诉讼请求，鉴于林巧、杨昆仅仅居住3个月左右，其亦未举证证明剩余水费金额和电视费年交费额度，考虑林巧、杨昆实际的居住期限较短，必然剩余部分水费、电视费，法院结合林巧、杨昆实际居住的期间和租赁合同期限，酌定李娜退还林巧、杨昆水费、电视费总计342元；关于林巧、杨昆要求李娜负担实际损失、维权费用总计6000元及利息的诉讼请求，关于其主张的贴墙纸的费用，双方在合同中并未约定关于装修费用承担的问题，同时林巧和杨昆也没有证据证明其贴墙纸经过了李娜的同意，故对其该诉求，法院不予支持；关于林巧和杨昆主张的搬家费、诉讼方面的支出，于法无据，法院不予支持。需要指出的是，涉诉房屋属于“小产权房”，法院对涉案房屋租赁问题的处理，并非对涉案房屋合法性的确认，也非对涉案房屋权属的认定，如遇相关部门对涉案房屋进行处理，当事人不得以本判决进行对抗，应遵从相关规定和政策等。据此，一审法院于2018年12月判决：一、确认林巧、杨昆与李娜签订的《房屋租赁合同》于二〇一八年八月十一日解除；二、李娜退还林巧、杨昆押金3000元，于判决生效之日起七日内付清；三、李娜退还林巧、杨昆水费、电视费共计342元，于判决生效之日起七日内付清；四、驳回林巧、杨昆的其他诉讼请求。二审中,双方当事人未提交新证据。本院二审中另查明，发生停电情况后，林巧、杨昆通知了李娜方，李娜陈述：“我母亲给他们回复的时候，说可以租可以不租，租金可以退。可以补偿他们1500元。8月3日我母亲跟他们联系，他们还没有准信，8月5日我母亲发现他们搬家中，……。”林巧、杨昆表示：“房屋我们明确答复了对方不使用。”本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，李娜与杨昆、林巧签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。合同签订后，李娜将房屋交给杨昆、林巧使用，杨昆、林巧依约支付了租金。后在合同履行过程中发生停电问题，杨昆、林巧向李娜方提出，李娜方答复可以租可以不租，故可以认定双方系协商一致解除了《房屋租赁合同》。李娜要求杨昆、林巧承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。关于押金是否应当返还的问题，李娜并未提供充足的证据证明其主张的物品损坏的事实，故合同解除后，李娜应当将收取的押金退还。关于李娜提出的返还钥匙、空调遥控器、电卡、燃气卡、机顶盒等的问题，一审中李娜没有提出明确的请求，二审中经调解，杨昆、林巧表示不同意当庭返还，待判决生效后同意返还，故就上述物品返还涉及的问题本案不予处理，双方可另行解决。因房屋租赁合同仅履行了三个月，林巧、杨昆所交水费、电视费剩余部分应予退还，一审法院结合合同履行的时间和本案的实际情况酌情确定李娜返还林巧、杨昆水费、电视费的数额合理，本院予以确认。综上所述，李娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108元，由李娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 鲁 南审判员 张玉娜审判员 石 煜二〇一九年三月十五日法官助理马文远书记员李峥