湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0802民初3892号原告：邓珍浓，女，1974年1月28日出生，土家族，住湖南省张家界市武陵源区。委托诉讼代理人：鄢秉顺（系原告邓珍浓之夫），男，1972年9月2日出生，土家族，住张家界市武陵源区。原告：鄢秉顺，男，1972年9月2日出生，土家族，住湖南省张家界市武陵源区。被告：张家界晟昊商业经营管理有限公司，住所地张家界永定区崇文办事处思善桥居民委员会紫荆园小区**。法定代表人：代照平，执行董事。原告邓珍浓、鄢秉顺与被告张家界晟昊商业经营管理有限公司（以下简称张家界晟昊商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序于2019年3月18日公开开庭进行了审理。鄢秉顺作为原告以及原告邓珍浓的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告张家界晟昊商业公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓珍浓、鄢秉顺向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金（即房屋管理收益）47339元，并自2018年1月25日起按23.67元／日的标准向原告支付违约金至租金付清之日止（暂计算至起诉之日为6793.29元）；2.责令被告今后每年按合同规定日期支付原告房屋租金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月30日，张家界晟昊置业有限公司与两原告签订《张家界市商品房预售合同》，将其在建的B1栋2楼233号商铺房出售给原告，并收取原告购房全款及各项办证费用共计506975元。同时，被告张家界晟昊商业公司与原告签订《商铺委托经营管理协议》，原告将所购房屋委托给被告经营管理，双方在协议中约定：自2013年12月31日至2023年12月30日，原告将其所购商铺委托给被告经营管理，在委托管理的前三年产生的管理收益同意作为被告的管理费用；在委托管理的第四年起至第十年止所产生的收益分配，由被告分年度给付。被告应于2018年1月10日支付2018年度租金给原告，但被告已逾期10个多月仍分文未付。原告特提起诉讼，请求判如所请。被告张家界晟昊商业公司未到庭答辩，也未提交书面答辩状及证据材料。查明的事实根据双方当事人诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2013年9月30日，两原告与张家界晟昊置业有限公司签订了《张家界市商品房预售合同》，由原告购买张家界晟昊置业有限公司开发建设的张家界国际旅游商业城B1栋2层212号商铺房，原告依约支付了购房全款479311元及各项办证费用27664元，交房日期约定为2014年6月1日。购房当日，被告张家界晟昊商业公司与原告签订《商铺委托经营管理协议》一份，协议约定：一、原告将所购B1栋2层212号房屋委托给被告张家界晟昊商业公司经营管理,委托期限自2013年12月31日至2023年12月30日,同时约定，甲方（原告）与该房屋的出卖人签署房屋交接书后，即授权出卖人将该房屋交付给乙方使用。甲方与该房屋出卖人签署交接书的日期即为委托交付日期；二、在委托管理的前三年产生的管理收益，原告同意作为被告的管理费用，委托管理期间的第四年起至第十年止所产生的收益，由被告在2017年01月10日支付41422元，2018年1月10日支付47339元，2019年1月10日支付47339元，2020年1月10日支付53257元，2021年1月10日支付53257元，2022年1月10日支付59174元，2023年1月10日支付59174元，其他收益归被告所有；三、被告应按以上约定日期按时向原告支付每年收益，被告逾期支付原告租金超过15天的，每超过一日，则应按照应付租金的万分之五向原告支付违约金。协议还对其他事项进行了约定。该协议附件（授权委托书）还载明：原告授权被告提议召开业主大会、参加业主大会并代表本业主投票表决赞成或反对或弃权、办理委托合同登记备案手续，或代办租金发票，或办理物业装修、增设附属设，或者物业外设置广告等报批手续。原告于房屋买卖双方约定的房屋交付日（2014年6月1日）已将房屋交付给被告经营管理。被告已将受托房屋以自己名义出租给他人经营酒店。但被告张家界晟昊商业公司一直未按约定向原告支付经营收益（租金）。2017年7月24日，两原告向本院提起诉讼，要求被告张家界晟昊商业公司支付2017年度的房屋租金及违约金。本院作出（2017）湘0802民初2368号民事判决书，判决被告张家界晟昊商业公司向两原告2017年度房屋委托管理经营收益35672元及相应违约金。被告张家界晟昊商业公司不服判决提起上诉，湖南省张家界市中级人民法院作出（2017）湘08民终600号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。两原告现再次向本院提起诉讼，要求被告张家界晟昊商业公司支付2018年度的租金及相应违约金。上述事实，有当事人的陈述、《张家界市商品房预售合同》及《合同补充协议》《商铺委托经营管理协议》办证费用收据、购房款收据、（2017）湘0802民初2368号《民事判决书》、（2017）湘08民终600号《民事判决书》等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告邓珍浓、鄢秉顺与被告张家界晟昊商业公司签订的《商铺委托经营管理协议》，是双方真实意思的表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人均应当自觉履行。《商铺委托经营管理协议》虽名为委托协议，但从协议内容来看，该委托协议更符合房屋租赁合同特征，因此，对本案应按租赁合同的相关规定处理。根据《商铺委托经营管理协议》的约定，委托期限自2013年12月31日至2023年12月30日，委托管理的前三年产生的管理收益作为被告的管理费用，被告张家界晟昊商业公司应于2017年1月10向两原告支付2017年度的管理收益，于2018年1月10日支付2018年度的管理收益47339元。被告未按照合同约定向两原告支付2018年度租金的行为，属违约行为，依法应当承担支付租金及违约金等违约责任。依照协议约定，被告逾期支付原告租金超过15天的，每超过一日，则应按照应付租金的万分之五向原告支付违约金。本案被告自2018年1月10日即应向原告履行支付义务，但至原告起诉之日，被告已逾期长达10个月零4天，已经构成违约。故被告应当以应付金额47339元为基数按约定标准向原告支付违约金。根据管理协议的约定，被告张家界晟昊商业公司支付原告违约金的起算日应从超过约定支付租金之日15天开始起算即从2018年1月26日开始计付违约金。至于原告诉请判令被告今后每年按合同规定日期支付原告房屋租金，因租金的支付须以租赁事实发生为前提，现未来的租赁事实尚未发生，原告的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界晟昊商业经营管理有限公司在本判决生效后15日内向原告邓珍浓、鄢秉顺支付2018年度房屋委托管理经营收益47339元，并自2018年1月26日起以所欠款项为基数按每日万分之五的标准向原告邓珍浓、鄢秉顺支付违约金至款项付清之日止。二、驳回原告邓珍浓、鄢秉顺的其他诉讼请求。案件受理费1154元，公告费560元，共计1714元，由被告张家界晟昊商业经营管理有限公司负担。如果未按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  向金春人民陪审员  陈红星人民陪审员  田 野二〇一九年三月二十五日书 记 员  孙云梦附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。