湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终369号上诉人（原审被告）：南漳利美房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省南漳县城关镇凤凰大道**。法定代表人：谢品貌，该公司总经理。委托诉讼代理人：尤文军，南漳县玉印法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：谢文勇，男，生于1966年2月20日，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：徐丛林，男，生于1963年11月24日，汉族，住上海市浦东新区。系谢文勇姐夫。原审第三人：谢益利，男，生于1963年8月25日，汉族，住湖北省南漳县。上诉人南漳利美房地产开发有限责任公司(以下简称利美公司)因与被上诉人谢文勇、原审第三人谢益利房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省南漳县人民法院（2018）鄂0624民初2192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人利美公司的委托诉讼代理人尤文军、被上诉人谢文勇及其委托诉讼代理人徐丛林到庭参加诉讼。原审第三人谢益利经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利美公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审；本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实错误。1.原判认定上诉人与被上诉人之间形成商品房买卖关系与事实不符。实际情况是，第三人因股权转让与被上诉人之间有欠款关系，被上诉人向第三人追要欠款，经过第三人、上诉人、被上诉人协商，被上诉人将股权全部转让给第三人后，在第三人无法按时支付股权转让款时，上诉人同意以案涉房屋产权作为上诉债务的担保，并商议以签订《商品房买卖合同》的形式进行。故本案中，上诉人与被上诉人之间为让与担保关系，而非真实的商品房买卖关系。2.原判认定上诉人出售被上诉人案涉房屋，支付卖房款，被上诉人与上诉人及第三人之间形成了委托卖房的关系与事实不符。本案中，上诉人出售案涉房屋是在被上诉人与第三人达成协议情况下进行的，即第三人同意在被上诉人履行股权转让义务（股权转移登记）情况下自行支付欠款，并同意与上诉人原商品房买卖合同解除，根本不是委托卖房行为，至此，上诉人的担保义务也随之解除。且支付的所谓卖房款不是上诉人所为，是第三人委托他人进行的行为，故上诉人也未施行一审中认定的支付卖房款行为。本案中，被上诉人按照法律规定对案涉房屋不享有物权，也无委托出售房屋的资格。3.第三人已向人民法院就其与被上诉人的《股权转让协议》提起诉讼，要求撤销上述股权转让协议，此案在审理中。本案应在上述案件审结后进行，本案应中止审理。二、原判适用法律错误。本案上诉人与被上诉人之间为担保关系，而非商品房买卖合同关系，故本案不能以房屋买卖合同纠纷进行审理。且从事实来看，上诉人与被上诉人已解除了担保关系，第三人已实际履行了支付部分股权转让款的义务，故上诉人与被上诉人之间也不存在委托关系。原判以委托关系判决上诉人按照合同法第404条履行错误。谢文勇辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。谢益利辩称，同意上诉人利美公司上诉状所陈述的情况。请求驳回被上诉人谢文勇的诉讼请求。谢文勇一审诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的房款1037436.9元；2.被告向原告支付自2017年12月22日至付清之日的利息（利率按一分五计）；3.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定：2014年4月2日，原告谢文勇与第三人谢益利签订“吴江利斯特纺织有限公司股权转让协议”，谢文勇将其持有的吴江利斯特纺织有限公司的250万元股权（占5%比例）以3584464元的价格转让给谢益利，双方约定以分批分期付款并按月一分五的利率计付利息的方式支付该款，即2014年4月8日前支付500000元及利息；2014年5月10日前支付1000000元及利息；2015年2月10日前支付剩余款项2084464元及利息。双方并约定，股权转让期间及转让后，如公司或谢益利需要谢文勇配合，谢文勇必须无条件配合工作。协议签订后，谢益利未完全按协议约定支付股权转让款及利息。2015年5月3日，谢文勇与谢益利对股权转让协议进行结算并商定将剩余的200万元股权转让款转为借款，并由谢益利、潘美东（谢益利的妻子）、湖北利美纺织集团有限公司作为共同借款人给谢文勇出具了借条。该借条的具体内容为：今借到谢文勇现金贰佰万元（注：月利息按壹分五计算，2015年12月30日前支付100万及利息，余100万元及利息于2016年5月3日一起付清）。借条出具后，谢益利、潘美东、湖北利美纺织集团有限公司均未按借条内容付款。2016年6月9日，原告谢文勇、第三人谢益利、被告利美公司共同商定，由被告利美公司用其开发建设的金凤朝阳小区内的6套房屋抵付上述200万元借款及利息。按照该约定，原告谢文勇与被告利美公司签订了三份《商品房买卖合同》（涉3套商品房），另三份《商品房买卖合同》（各涉1套商品房）分别以徐丛林、郑建宇、郑建智（徐丛林系谢文勇姐夫，郑建宇、郑建智系谢文勇妻弟）的名义与被告利美公司签订。原告与被告签订的三份《商品房买卖合同》所涉房屋为：金凤朝阳小区7号楼1单元11层1101室（面积为140.23平方米，每平方米3100元，总价款434713元）、7号楼1单元25层2501室（建筑面积为140.23平方米，每平方米3100元，总价款434713元）、6号楼1单元10层1001室（建筑面积为124.74平方米，每平方米3100元，总价款为386694元）。被告在与原告及另外三个案外人签订六份《商品房买卖合同》的同时分别给原告和另三个案外人出具了购房款收据。经双方结算，200万元借款及利息与六套商品房的价款相冲抵后，谢益利、潘美东、湖北利美纺织集团有限公司尚欠借款及利息57900元，原告将上述200万元借款借条退给了谢益利、潘美东后，谢益利、潘美东、湖北利美纺织集团有限公司又共同给原告出具了57900元的借条。《商品房买卖合同》签订后，被告未按合同第二十四条的约定向南漳县住房保障和房屋管理局申请登记备案，也没有实际交付房屋。后经双方电话联系，原告同意被告、第三人将案涉房屋出售，但要求被告及第三人将售房款付给原告。2017年3月，被告将该三套房屋及以徐丛林名义签订的一套房屋出售给他人，潘美东作为被告利美公司的出纳收得售房款，并向购房者出具了加盖有被告公章的房款收据。2017年3月30日、5月23日、5月24日，被告及第三人通过潘善忠（潘美东的侄子、第三人谢益利的内侄）的账户分三次将原告三套房屋及徐丛林一套房屋的卖房首付款付给了原告谢文勇，分别是236069元（原告收到后于2017年4月1日转给徐丛林117333元，原告自己得118736元）、118736元、179914元。剩余款项被告及第三人至今未付给原告。在诉讼过程中，一审法院于2018年10月12日通过国家企业信用信息公示系统及相关网页查询显示，湖北利美纺织集团有限公司旗下有湖北利美纺织有限公司、南漳利美房地产开发有限责任公司、吴江利斯特纺织有限公司、吴江冠利纺织有限公司、南漳县鼎力小额贷款有限责任公司五家子公司。吴江利斯特纺织有限公司成立于2006年3月15日，注册资金为3000万元，股东为谢文勇、陈利忠、湖北利美纺织集团有限公司，谢文勇为150万、陈利忠为300万、湖北利美纺织集团有限公司为2250万。2015年1月27日，吴江利斯特纺织有限公司的法定代表人由谢益利变更为谢品双；经营期限由2016年3月14日变更为2036年3月14日。2016年4月19日，该公司的法定代表人由谢品双变更为金有根。被告南漳利美房地产开发有限责任公司成立于2008年5月19日，注册资金为1000万元，为自然人独资企业，2014年8月29日，该公司的法定代表人由谢品变更为谢品貌（生于1989年12月16日）。谢品、谢品双、谢品貌均系第三人谢益利与潘美东的儿子。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。原告谢文勇将所持吴江利斯特纺织有限公司的股权以一定的价值格给第三人谢益利，谢益利在支付部分股权转让款后与谢文勇商定，由谢益利、潘美东、湖北利美纺织集团有限公司共同给谢文勇出具借条，将剩余的股权转让款转为借款，并约定给付时间和利息，此时，谢文勇与谢益利、潘美东、湖北利美纺织集团有限公司之间已通过协议设立了一种新的民事权利义务关系，即民间借贷关系。利美公司在湖北利美纺织集团有限公司、谢益利、潘美东未按借条约定付款后，与谢文勇商定用其开发建设的商品房抵付湖北利美纺织集团有限公司、谢益利、潘美东的借款及利息，并签订了《商品房买卖合同》，出具了商品房房款收据，收回了湖北利美纺织集团有限公司、谢益利、潘美东所出具的借条，此时，当事人各方又通过协议对先前设立的民事权利义务关系进行了变更，并重新设立了民事权利义务关系，即利美公司分别与谢文勇、徐丛林、郑建宇、郑建智之间形成了商品房买卖的民事权利义务关系。因被告未按《商品房买卖合同》的约定申请登记备案，后经谢文勇口头同意，由利美公司和谢益利出售案涉房屋，支付卖房款，至此，原告与被告及第三人之间又形成了委托卖房的民事权利义务关系。原、被告及第三人为设立、变更、终止民事权利义务关系达成的上述一系列协议，对原、被告及第三人均具有约束力，均应当按照约定履行自己的义务。按照原、被告及第三人最终设立的民事权利义务关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，被告利美公司和第三人谢益利应当将卖房取得的卖房款转交给原告谢文勇，因被告利美公司和第三人谢益利未按协议和法律规定将卖房款转交给原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应当承担违约责任。现就卖房款的转交及违约责任的承担等问题作如下评判：一、转交房款的主体。根据双方的证据显示，案涉的三套商品房是以被告的名义对外出售的，且卖房款的收据上加盖有被告的印章，故应认定卖房款被被告取得并占有，转交卖房款的责任义务应由被告利美公司承担，且原告的诉讼请求也仅向被告提出，故第三人谢益利在本案中不承担责任。二、转交房款的金额。根据原、被告及第三人达成的协议，被告用案涉的六套商品房抵偿原告的借款及利息后，原告即失去了200万元借款及利息的求偿权，但同时原告对相应的房屋享有了相关的权益，包括房屋转卖时的溢价款等。关于房屋转卖时的溢价款的数额，因被告未在一审法院规定的期限内提供房屋的销售合同和收款票据等证据证明案涉三套房屋的实际销售价款，故一审法院按照原告提供的被告对外公布的销售价格表予以确定，即金凤朝阳小区7号楼1单元11层1101室（面积为140.23平方米，每平方米3600元，总价款504828元）、7号楼1单元25层2501室（建筑面积为140.23平方米，每平方米3590元，总价款503425.7元）、6号楼1单元10层1001室（建筑面积为124.74平方米，每平方米3580元，总价款为446569.2元），合计1454822.9元。被告或第三人通过潘善忠账户转付的房款417386元（原告名下三套房屋的首付款），原告已自认，应抵减案涉三套房屋的房款，即被告尚应向原告支付房款1037436.9元（1454822.9元-417386元）。三、转交房款的利息。因原告在委托被告及第三人代为销售案涉房屋时，双方未对逾期转交卖房款的利息作出约定，故对原告按月息1.5%的利率主张卖房款利息的请求不予支持。因被告将案涉房屋销售后，未及时将卖房款转交给原告，给原告造成了一定的经济损失，被告应予以赔偿，综合本案整个案情，酌定按应转交卖房款的年6%比率计算赔偿金。赔偿金的起算时间应从被告取得卖房款之时开始，即2017年3月，但原告的诉讼请求的起始时间是2017年12月22日，这是原告对自己民事权益的处分，一审法院予以支持。被告辩称其与原告签订的《商品房买卖合同》系对200万元及利息提供的担保，不是真实的房屋买卖关系。因未提供相应的证据予以证明，且即使是提供的担保，被告将作为担保物的房屋转卖后也应将卖房得款交付给原告，故一审法院对被告的辩称意见不予支持。关于第三人陈述称原告未将股权实际转让到其名下，不予支付剩余房款的意见，因属另一法律关系，第三人可另案主张其权益，且第三人的陈述意见与双方为支付股权转让款达成的一系列协议相矛盾，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第一百零七条、第四百零四条，《中华人民共和国民法总则》第七条的规定，判决：一、被告南漳利美房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内向原告谢文勇支付卖房款1037436.9元，并向原告谢文勇赔偿损失（损失的计算为：以卖房款1037436.9元为本金，自2017年12月22日起至付清之日止，比率按年6%计）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13342元，由被告南漳利美房地产开发有限责任公司负担。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，因股权转让，谢文勇与谢益利商定将剩余的2000000元股权转让款转为借款，并由谢益利、潘美东（谢益利之妻）、湖北利美纺织集团有限公司于2015年5月3日共同向谢文勇出具借条。2016年6月9日，谢文勇、谢益利、利美公司商定，由利美公司开发的金凤朝阳小区6套商品房抵付上述欠款。利美公司与谢文勇就其中的3套商品房，即7号楼1单元11层1101室、25层2501室、6号楼1单元10层1001室签订《商品房买卖合同》；与徐丛林、郑建宇、郑建智（徐丛林系谢文勇姐夫，郑建宇、郑建智系谢文勇妻弟）签订另外三套房屋的《商品房买卖合同》。同时，利美公司分别出具了购房款收据。经结算，上述欠款与六套商品房的价款相抵后，仍欠借款及利息57900元。谢文勇将上述2000000元借条退给谢益利、潘美东后，谢益利、潘美东、湖北利美纺织集团有限公司又给谢文勇出具了57900元的借条。利美公司于2017年3月将金凤朝阳小区7号楼1单元11层1101室、25层2501室、6号楼1单元10层1001室房屋及以徐丛林名义签订的一套房屋出售给他人。利美公司及谢益利于2017年3月30日、5月23日、5月24日，通过潘善忠（潘美东的侄子、第三人谢益利的内侄）的账户分三次将上述房屋的卖房首付款236069元（谢文勇于2017年4月1日转给徐丛林117333元）、118736元、179914元。上诉人利美公司称其与被上诉人谢文勇之间为让与担保关系，而非真实的商品房买卖关系，与本案查明的以房抵款及上诉人利美公司将案涉房屋售出后，将卖房首付款支付给被上诉人谢文勇的事实不符。上诉人利美公司主张驳回被上诉人谢文勇支付拖欠剩余售房款的诉讼请求，与上诉人利美公司已向被上诉人谢文勇支付售房首付款的有效民事法律行为相矛盾，本院不予支持。上诉人利美公司称第三人谢益利已向人民法院就其与谢文勇的《股权转让协议》提起诉讼，要求撤销上述股权转让协议，此案在审理中。但上述股权转让协议纠纷案于2018年11月8日立案。上诉人利美公司主张本案应在上述案件审结后进行，本案应中止审理，本院不予支持。综上所述，利美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13342元，由上诉人南漳利美房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 张耀明审判员 陈瑞芳二〇一九年三月二十七日书记员 张诗怡