上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初16659号原告：张庙林，男，1962年3月8日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：刘海燕，上海尚简律师事务所律师。被告：上善高方(上海)实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：杨宏东，董事长。委托诉讼代理人：许科，女。原告张庙林诉被告上善高方(上海)实业有限公司(以下简称“上善高方公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案于2018年12月11日依法转为普通程序，并于2019年1月9日再次公开开庭。原告张庙林的委托诉讼代理人刘海燕、被告上善高方公司的法定代表人杨宏东及其委托诉讼代理人许科均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庙林向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2017年12月1日起至2018年7月31日止的租金共496,000元；2、判令被告支付原告因其逾期支付租金应承担的违约金148,800元；3、判令原、被告签订的房屋租赁合同继续履行。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付原告自2017年7月1日至2017年8月31日免租期的租金共计124,000元(按月租金62,000元标准)；3、判令被告支付原告自2017年12月1日起至2018年11月30日止的租金共计744,000元(按月租金62,000元标准)；4、判令被告支付原告因其逾期支付租金应承担的违约金1,004,400元；5、要求被告支付解约违约金120,000元(押金120,000元予以冲抵)。事实和理由：被告与原告于2017年6月30日签订了一份《房屋租赁合同》,合同编号为XXXXXXXXXX号。合同约定：被告承租原告所有的位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号(佘山银湖)的房屋(以下简称“系争房屋”),租赁期限自2017年9月1日至2019年8月31日(2017年7月1日至8月31日为免租期)。租金为每月62,000元,三个月为一期支付,每逾期一日,应按照月租金的百分之三支付违约金。承租人不得擅自退租。承租人承担租赁期内的水、电、煤气、有线电视、宽带、电话、花园维护、绿化等一切实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳。合同签订后被告入住后仅支付了原告第一期(2017年9月1日至2017年11月30日)的租金,从第二期开始至今的租金被告以种种理拒绝支付,并拒绝支付租赁期内的水、电、煤气、有线电视、宽带、电话、花园维护、绿化各项实际产生的费用。为维护合法权益，原告诉至本院，望判如所请。被告上善高方公司辩称，1、同意解除合同，认为2018年1月19日双方已经协商解除。被告应原告要求，在原告、物业和中介的见证下，于2018年1月18日搬离了系争房屋，但尚剩余公司物品及员工私人物品当天未能搬出，第二天被告再去系争房屋搬离物品时原告通知物业禁止被告将物品搬离出去。此后多次协商，还是未能将物品搬出，因为原告认为被告尚欠一个月房租，以及被告认为原告处有押金，可以抵扣一个月的房租；2、被告同意支付免租期租金；3、不同意支付原告诉请3、4主张的款项，被告当时已经搬离系争房屋，不应承担后期产生的费用，并且因为原告阻碍被告搬离系争房屋，故也不同意支付逾期付款的违约金。若法庭认定被告承担违约金的话，原告主张的违约金计算标准也过高，请求法庭调低；4、不同意支付解约违约金，被告一直与原告协商，因当时被告资金困难，原告同意让被告继续在系争房屋内居住，也同意押金冲抵租金，被告并不存在违约行为，原告不能没收押金，押金应冲抵搬离前的租金。经审理查明，原告与案外人后晓荔、张骁谋为系争房屋登记的不动产权利人。2017年6月30日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)与案外人上海宝缘房地产经纪事务所第三分所(以下简称“宝缘事务所三分所”)作为居间方(丙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将系争房屋出租给被告使用，建筑面积为841.01平方米；租赁期自2017年9月1日起至2019年8月31日止，其中2017年7月1日起至2017年8月31日止为免租期不收取租金；租金为每月62,000元，每三个月为一期支付，乙方在收到房屋租金发票后三个工作日内以现金人民币或银行转账形式支付给甲方，其中第一期房屋租金发票开具日期为2017年7月5日，对应租期为2017年9月1日至2017年11月30日，第二期房屋租金发票开具日期为2017年11月14日，对应租期为2017年12月1日至2018年2月28日；乙方同意在签订合同时支付甲方押金120,000元，除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且乙方腾空房屋、点清、并付清所有应付费用后，当天将押金全额无息退还乙方。因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在押金中扣抵，剩余部分押金应当退还乙方，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后5天内补足；乙方应按时交付租金，若逾期交付，每逾期一日，乙方应按月租金的百分之三向甲方支付违约金，逾期超过10日，则视为乙方严重违约，甲方可终止本合同，并不予退还乙方所支付的押金；乙方承担租赁期内的水、电、煤气、有线电视、宽带、电话、花园维护费、绿化工费等一切因乙方实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳；在租赁期内，乙方不得擅自退房，如有特殊情况需退房，必须提前一个月通知甲方，上述押金作为违约金。另，该合同还对其他合同义务及违约责任等事项作出了约定。另查明，原告、原告妻子后晓荔及被告的工作人员张平建立了微信聊天群，聊天记录载明：2017年11月28日，张平发送“目前公司资金紧张，融资款可能要12月上旬才能进来。房租能不能宽容一段时间”，后晓荔回复“这个数目并不大且是租约后的第一次续付房租。我把这笔收入计入我们开支预算的，这样我们计划都被打乱，所以还是想想办法……”。后，原、被告双方多次就房租支付问题进行协商。2018年1月16日，后晓荔再次发送“已经给了你们这么长时间了，我们也已经做到极限了”，“也请你们知悉，如果本周不能解决，请你们做好搬离的准备。其他按合同规定办理”。2018年1月19日，后晓荔发送“听说你们在搬家？”，张平回复“公司由于杨总(董事长)投资的资金到现在还没有收到。没有资金支付房租。所以安排他们提前搬出”。其后，原、被告双方继续就房屋返还、租金支付及押金问题进行沟通。审理中，案外人万科泗陈公路物业服务中心(以下简称“万科物业中心”)出具《情况说明》一份，载明：经核实2018年1月19日888弄160号租客搬离家具，经物业发现后，物业联系房东，房东表示不知情，并说租客根本没有通知他，也不知道什么状况，让物业暂时不要放行，以便房东与租客商榷此事。庭审中，原、被告双方一致确认，被告向原告支付了自2017年9月1日起至2017年11月30日止的租金；被告向原告支付了押金120,000元；双方于2019年3月7日办理了返还系争房屋的交接手续。审理中，案外人宝缘事务所三分所的工作人员徐子扬到庭陈述：其系居间系争房屋租赁的经办人员，被告入住系争房屋后，原告给予了被告2个月免租期；被告2018年1月19日搬离时，宝缘事务所三分所的唐忠华及姚娟去了现场，看到被告在搬东西后就走了，原告是否在现场不清楚；2018年3、4月份，通过原告与唐忠华联系，其本人才知道被告搬离了。因当时被告已经拖欠房租，其与被告负责人张总了解被告是否续租，得到答复是原被告双方已经协商好被告退租；原告一直联系唐忠华，向被告催要房租，宝缘事务所三分所也一直联系被告，告诉被告押金无法抵抗租金，租金还是要交付给原告的；被告搬走的时候其不清楚，但搬离前原告给唐忠华催被告交下个季度的房租，至于之后原被告如何协商的其不清楚。对于该陈述内容，原、被告均无意见。以上事实，有上海市不动产登记簿、房屋租赁合同、微信聊天记录、情况说明以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应约恪守履行各自的合同义务。现原、被告双方均同意合同解除，本院予以确认。就合同解除时间，根据庭审查明的事实，原告方于2018年1月16日向被告方发送“如果本周不能解决，请你们做好搬离的准备”的微信聊天内容，该意思表示应为附条件的解除合同通知。后因被告仍未向原告支付拖欠的租金，并于2018年1月19日从系争房屋搬离，系以自己的行为作出同意解除合同且不再履行合同的意思表示，原告解除合同通知所附条件也已成就。故本院认定系争《房屋租赁合同》于2018年1月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告支付自2017年7月1日起至2017年8月31日止免租期的租金共计124,000元，对此被告并无异议，本院予以支持。另，根据双方庭审确认，被告仅支付了原告自2017年9月1日起至2017年11月30日止的租金，现原告要求被告支付自2017年12月1日起至2018年11月30日止租金的诉请，本院认为，本案被告虽系违约方，但原告作为出租人亦负有及时减损的义务，原告在被告已逾期支付租金且确定系争合同无法继续履行后，应及时采取合理措施防止损失扩大。根据庭审查明事实，被告2018年1月19日自系争房屋搬离物品时，原告已经知晓被告不再租赁的意思表示，仍要求物业公司暂时不放行被告搬离物品，致使系争房屋事实上迟延交接，并处于空置状态，并且在诉讼过程中，原告仍多次拖延办理房屋交接手续，直至2019年3月7日双方才完成房屋交接手续。故综上，被告应支付原告自2017年12月1日起至2018年1月19日止的租金100,000元(按月租金62,000元计算)。对于2018年1月20日之后的房屋占有使用费，本院难以支持。因被告至今未支付拖欠的租金，故原告主张自2018年3月1日起至2018年11月27日止的逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持。对于违约金标准，结合被告意见及本案实际情况，本院酌情调整至按日万分之三标准计算。故被告应付原告逾期支付租金的违约金为8,160元(100,000元*272天*0.0003/天)。另，被告上善高方公司在合同未到期的情况下提前退租，且系其自身原因造成，显然构成违约。现，原告要求被告支付解约违约金120,000元，以被告已付押金120,000元进行抵扣，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告张庙林与被告上善高方(上海)实业有限公司于2017年6月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告上善高方(上海)实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张庙林自2017年7月1日起至2017年8月31日止的免租期租金124,000元；三、被告上善高方(上海)实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张庙林自2017年12月1日起至2018年1月19日止的租金100,000元；四、被告上善高方(上海)实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张庙林逾期支付租金的违约金8,160元；五、被告上善高方(上海)实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张庙林解约违约金120,000元(被告上善高方(上海)实业有限公司已支付的押金120,000元予以冲抵)；六、驳回原告张庙林其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,651.60元，由原告张庙林负担14,989.60元(已付)，被告上善高方(上海)实业有限公司负担6,662元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 勇审 判 员  李 娜人民陪审员  丁世勤二〇一九年三月十八日书 记 员  诸金辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。