江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书(2019)赣1123民初143号原告：黄木林，男，1960年2月1日出生，汉族，个体工商户，住江西省玉山县。委托诉讼代理人：张世高，系江西三清律师事务所律师。被告：姜根发，男，1943年5月10日出生，汉族，退休职工，住江西省玉山县。委托诉讼代理人：陈光信，系江西淮玉律师事务所律师。原告黄木林与被告姜根发返还原物纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄木林及其委托诉讼代理人张世高，被告姜根发及其委托诉讼代理人陈光信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄木林向本院提起诉讼请求：一、判令被告姜根发及家人立即停止侵权、返还侵占的房屋（含审批的地基）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告及案外人黄辉林、黄水林、黄福林系同胞兄弟，均系黄瑞祥（已故）的儿子。原告及其兄弟在原告父亲黄瑞祥的统一安排下，兄弟四人共同出资在江西省玉山县冰溪镇燕子窝264号建造一栋四直二层砖混结构房屋。1994年9月，黄瑞祥通过公证方式对上述房屋进行分家析产，确定原告四兄弟各自房屋，并进行了产权登记。1995年6月，原告向玉山县政府相关部门补交了占地面积27.09平方米的地基款。在原告黄木林另外购置了新住房后，原告一家未在燕子窝的房屋居住。自此，原告认为该房屋一直由原告弟弟黄水林创办轴承厂的职工居住使用，一直未发现被告的侵占居住行为。2017年6月，通过原告弟弟黄福林处（黄福林向法院对其侵权人钟伟平停止侵权之诉）得知，该房屋被被告侵占居住。原告多次欲要求被告搬出该房屋并退还给原告，但被告始终避而不见。原告于2018年11月8日向玉山县人民法院提起返还原物之诉，玉山县人民法院以被告主体不适格为由驳回了原告的诉求。1、时效问题，本案诉争的并非被告所称使用权问题，而是所有权问题，案涉房屋所有权属于原告所有，被告的侵占行为在持续，不适用法律规定的两年或三年的时效。2、善意取得问题，被告所提供的购房协议、买卖协议即使存在，距今已18年。根据协议约定，办理产权证的问题，可以理解为黄水林的权限待定。从支付款项来看，假设被告方确实支付了2万元给黄水林，距今也有16、17年，可以得出黄水林出卖该房子是没有得到授权的。所以不存在善意取得的问题。为维护合法权益，故诉至法院。被告姜根发辩称，一、原告的诉称依法不能成立，请求依法驳回其全部的诉讼请求。依据原告的同胞弟弟黄水林（甲方）与钟伟平、姜根发（乙方）于2001年11月15日签订的《购房协议》约定：1、甲方黄水林现有一栋坐落于燕子窝391号正房四直两层、厨房一直两层房屋卖给乙方钟伟平、姜根发；2、暂付购房预付款计人民币30,000元（叁万元正），甲方三个月后给乙方办理购房过户手续，乙方付预付款后，可自行安排甲方房屋，购房手续费用由乙方支付；3、购房总金额计人民币陆万元正；4、如甲方三个月后出现违约，甲方承担乙方购房所有费用，并按2%计息（预付款），过户手续办理时乙方付清购房款。协议签订后，被告当即按协议约定支付黄水林购房款30,000元（含钟伟平支付的15,000元）。之后，被告即搬入案涉房屋居住生活，于2002年2月10日再支付购房款5,000元。至今，被告一家人已经在案涉房屋没有任何间断地连续居住生活长达18周年以上。期间，还进行了装修、在靠房屋的东面加建了房屋一直二层。被告认为，黄水林的卖房行为，是合同法所规定的表见代理行为，被告完全有理由相信黄水林具有代理原告出卖房屋的资格。自被告购买房屋，即自2001年11月起至今均一直居住生活在玉山县城，原告从来没有反对过黄水林的卖房行为，对黄水林的卖房行为完全持默认态度，应该视为追认黄水林的出卖房屋行为。因此，原告诉称要求被告停止侵权、返还侵占的房屋恢复的请求与本案客观事实明显不符，依法更是不能成立，理应被驳回。二、原告应对房屋所有权益进行主张，而不是请求返还房屋。由于案涉房屋已经被黄水林出卖，且已经完成了房屋交付，并已经由被告实际占有使用18周年以上。案涉房屋的所有权益，即占有、使用、收益、处分等权益已经发生变更、转移，即由原告转移到了被告名下。因此，本案所涉及的是所有权益纠纷，而非使用权纠纷。原告如要主张权益，应是对案涉房屋的所有权益进行主张，即确认黄水林与钟伟平、姜根发的房屋买卖合同是否合法、有效。三、原告的诉讼已经超过诉讼时效。被告自2001年11月15日起就一直在案涉房屋居住生活18年，并且对该房屋进行了管理使用了18年，原告方均未行使过占有、使用、收益、处分等权利。现原告主张停止侵权，返还所侵占的房屋就是对房屋使用权的处分，并不涉及所有权益，根据民法规则，应当适用诉讼时效三年的规定，原告的主张已经超过诉讼时效。四、请求贵院妥善处理好本案，维护合法稳定的市场交易行为。被告通过买卖的形式，善意取得案涉房屋的所有权。虽然，买卖合同有一定的瑕疵，但不影响买卖合同的成立。现原告看到案涉房屋将被拆迁，有一定数额的拆迁补偿款，就想来混淆视听，争取不该获得的利益，完全是一种金钱至上，罔顾法律和现实情况，更是不讲诚信、不讲社会主义道德的表现。因此，恳请贵院依法依规依据现实妥善处理好本案，维护社会公序良俗。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告姜根发提供的证据：1、黄水林（甲方）与钟伟平、姜根发（乙方）于2001年11月15日签订的《购房协议》一份，以证明房屋买卖情况及支付购房款情况；2、黄水林于2002年2月10日出具的收条一份，证明被告再支付了购房款5,000元；3、李有林等20人签名的证明材料一份，证明被告与钟伟平等人已经在案涉房屋没有任何间断地连续居住生活长达18周年以上。期间，还进行了装修、在靠房屋的东面加建了房屋一直二层。原告黄木林对证据1、2的三性均有异议，称原告对该转让或购买、是否发生款项支付行为均不知情，原告的该房屋自始至终未转让给任何人，也没有收到过任何人的购房款，也没有任何人向原告表示对该房屋办理过户登记手续。对证据3三性均有异议，称不符合证人证言的证据规则要求，其记载的内容与客观事实有误。本院认为，对上述证据，结合本院已审结的黄福林诉钟伟平返还原物纠纷案事实，能够相互印证黄水林与被告姜根发协议买卖案涉房屋且被告及家人在该房屋长期居住的事实，故本院对上述证据予以采信。本院经审理认定事实如下：原告及案外人黄辉林、黄水林、黄福林系同胞兄弟，均系黄瑞祥的儿子。黄瑞祥在江西省玉山县冰溪镇燕子窝264号（现为391号）建造了一栋四直二层砖混结构房屋。1994年2月24日，黄瑞祥在玉山县公证处通过公证方式对该房屋进行分家析产，确定原告四兄弟各自房屋，并进行了产权登记。原告分得从东往西第一直两层（土地使用权类型为划拨）及厨房一间。1995年6月6日，玉山县城规划建设工作指挥部作出城市规划放样意见，对原告房屋东侧27.09平方米的空基同意原告建厨房。1995年6月8日，原告向该指挥部补交了占地面积27.09平方米的地基款812.7元。原告另有住所，长期未在该房屋居住，称房屋一直交由弟弟黄水林管理。2001年11月15日，原告的胞弟黄水林与钟伟平及被告签订了《购房协议》，将四兄弟房屋卖给钟伟平及被告。《购房协议》约定：“1、甲方黄水林现有一栋坐落于燕子窝391号正房四直两层、厨房一直两层房屋卖给乙方钟伟平、姜根发；2、暂付购房预付款计人民币30,000元（叁万元正），甲方三个月后给乙方办理购房过户手续，乙方付预付款后，可自行安排甲方房屋，过户手续费用由乙方支付；3、购房总金额计人民币陆万元正；4、如甲方三个月后出现违约，甲方承担乙方购房所有费用，并按2%计息（预付款），过户手续办理时乙方付清购房款”。协议签订后，被告及钟伟平按协议约定支付给黄水林购房款30,000元，后被告即搬入案涉房屋居住生活，又于2002年2月10日再支付购房款5,000元。但黄水林事后并未按协议约定给被告及钟伟平办理房屋过户手续，被告及钟伟平也未付清购房余款。原告所有的一直两层房屋现由被告一家居住，且进行了房屋装修。原告房屋东侧27.09平方米的空基，也由被告于2001年将其建成了二层的房屋。现原告诉称发现被告侵占了其房屋，故诉至法院要求被告返还房屋。另查明，经本院向玉山县房屋征收补偿办公室、钟伟平、被告姜根发多方核实，钟伟平、被告姜根发实际分配房屋情况为：被告姜根发分得正屋东边二直及东边空地基，钟伟平分得正屋西边二直及厨房。本院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括不动产物权和动产物权。一、诉讼时效问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。根据《民法总则》第一百九十六条第（二）项的规定，对不动产物权的请求权不适用诉讼时效。二、表见代理问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”构成要件中表见代理人须以被代理人的名义进行活动，客观上须有使第三人相信表见代理人具有代理权的情形，第三人须为善意且无过失。而本案中黄水林是以自己的名义与被告签订《购房协议》。案涉房屋并非是共有房屋，其他权利人均各自办理了房产登记。无证据证明黄水林取得了三兄弟（不动产所有权人）的授权委托。被告向黄水林购买房屋时未尽到审查房屋权属及有无代理权的注意义务，显然被告存在过失。故黄水林在本案中买卖房屋的行为不符合表见代理的情形。三、善意取得问题。根据《物权法》第一百零六条第一款规定，善意取得应是让与人无处分权，受让人须为善意，转让的不动产已经登记等。本案中案涉房屋并未办理房产过户登记手续，被告尚未取得所有权，故不符合善意取得的情形。四、《购房协议》效力问题。黄水林与被告及钟伟平之间形成的民事法律关系，只对缔约双方存在法律效力，不及他人。黄水林对出卖房屋中他人的财产部分，属于无权处分。根据《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，故不动产物权的权利人主张返还财产的，依法予以支持。五、地基返还问题。被告在案涉地基上建造了二层房屋，该房屋为被告所有。因房屋与所占土地具有不可分割性（房地一体性），且原告仅有划拨性质的国有土地使用权，故原告主张被告返还该地基的诉求本院不予支持。原告可待分割条件成就时就土地使用权价值部分另行主张。六、房屋装修问题。被告对所占用的案涉房屋进行了装修，装修的部分为被告所有。因装修与房屋具有不可分割性，本案不宜分割。原告如主张该部分价值，属于另一民事法律关系，应另行主张。综上所述，原告持有涉案房屋的不动产物权登记证书，为该财产的合法权利人，原告有权依法对该房屋行使占有、使用、收益、处分的权益，其要求被告返还财产的诉讼请求，应予以支持。被告以与无处分权的案外人黄水林签订的《购房协议》抗辩，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（四）项，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条之规定，判决如下：一、由被告姜根发于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告黄木林位于江西省玉山县冰溪镇燕子窝391号正屋东边第一直的两层房屋；二、驳回原告黄木林的其他诉讼请求。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由被告姜根发负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  邓伟二〇一九年三月二十五日法官助理傅丽红书记员唐毅