青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终151号上诉人（原审被告）：青海汇通物业管理有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地，西宁市城中区长江路**。法定代表人：刘新娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑绍辉，青海军辉良剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李成钧，公民身份号码：×××，男，汉族，1975年2月6日出生，无固定职业，，住西宁市原审被告：汇通国基房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××，，住所地，西宁市城**黄河路**法定代表人：曾克剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑绍辉，青海军辉良剑律师事务所律师上诉人青海汇通物业管理有限责任公司（以下简称汇通物业）与被上诉人李成钧、汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称汇通国基）房屋租赁合同纠纷一案，鲍建章于2018年8月30日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求判令：1、汇通物业支付2017年4月1日至2018年9月30日止的房租金额16499.58元、违约金272元，合计金额16771.58元；2、汇通物业支付欠付的2015年2月、7月、10月租金2748.93元；3、依照合同继续履行相关义务至合同期满，并要求房屋租金上浮15%；4、汇通物业承担本案诉讼费用。西宁市城西区人民法院于2018年11月5日作出（2018）青0104民初2230号民事判决，宣判后，汇通物业不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2004年5月4日，李成钧作为甲方与汇通物业作为乙方签订《租赁经营协议》，约定甲方将其购买的位于青海省西宁市××街汇通商业广场负壹层0134号、c-10130面积分别为21.552平方米和15.848平方米的商铺租赁给乙方，由乙方统一管理、统一招租、整体经营，乙方有转租权，租赁期限自2005年5月1日起至2015年4月30日止，每月税前租金1112.67元，李成钧（甲方）与汇通物业（乙方）签订《租赁经营补充协议》，约定将原《租赁经营协议》中标的租赁期限延长为二十年，即自2015年5月1日起至2025年4月30日止，在该期限内甲乙双方在《租赁经营协议》中约定的权利义务不变，后续十年的租金标准与前十年租金标准相同。汇通物业已按每月税后916.31元的标准向李成钧支付租金至2017年3月，未支付2017年4月1日以后的租金，致使纠纷产生。另查，李成钧系位于××区号、0130房屋的产权所有人，双方确认该房屋与涉案《租赁经营协议》中位于青海省西宁市××街汇通商业广场负壹层21.552平方米和15.848平方米的商铺系同一处。另查，李成钧所述2015年2、7、10月份房租未付经从汇通物业财务查证，2015年共向李成钧支付9个月租金，2016年3月支付两次，其中一次为2015年10月租金，故汇通物业2015年共向李成钧支付10个月租金，尚欠2个月租金。再查，2018年8月31日，汇通国基与汇通物业联合发出《关于解除的通知》。表示愿意交还租赁物并解除涉案租赁合同，并由李成钧承担合同所涉商铺产生的费用。原审法院认为，李成钧与汇通物业就位于青海省西宁市××街汇通商业广场负壹层21.552平方米和15.848平方米的商铺签订的《租赁经营协议》、《租赁经营补充协议》合法有效，对双方均具有约束力。汇通物业未依照合同约定按期向李成钧支付租金，构成违约，应承担本次纠纷的全部责任。现双方认可房屋租金已支付至2017年3月31日，李成钧主张汇通物业支付2017年4月1日至2018年9月30日间共计18个月的租金的诉求合理，应予以支持。按照合同约定，每逾期一日，则按万分之三承担违约金，李成钧要求汇通物业支付违约金272元符合合同约定，依法予以支持。对于李成钧要求汇通物业按照原合同租金上调15%的标准支付占有使用费增浮款的诉讼请求，因李成钧与汇通物业签订的《租赁经营协议》，已明确约定租金金额及时间，该协议系双方自愿签订，合法有效，李成钧要求在合同履行期间上浮租金的主张因双方未就变更租金标准达成一致意见，故不予支持。李成钧提出2015年共支付9个月租金，尚欠2、7、10月份租金未付的主张，经核实汇通物业提供支付账目，2015年汇通物业共计支付李成钧9个月租金，2016年3月多支付一个月租金冲抵2015年欠付租金，2015年汇通物业共支付李成钧10个月租金，尚欠2个月租金未付。对于李成钧要求汇通国基承担给付责任的主张，以及汇通物业认为租金应由汇通国基支付的辩称，根据合同的相对性，租赁协议合同相对方系李成钧与汇通物业，李成钧与汇通国基之间并未有租赁合同法律关系成立，李成钧要求汇通国基承担给付责任的主张无事实及法律依据，不予认定。汇通物业与汇通国基之间约定，与本案无关，其辩称不予采信。对于汇通物业提出汇通物业与汇通国基已向李成钧发出了解除合同通知书，租赁合同已经实际解除的辩称，因双方就租赁合同解除事宜未达成一致，在庭审中，经法庭释明后，汇通物业亦未提出反诉诉讼请求，故该辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百三十四条第一款规定，判决：一、汇通物业于本判决生效后三十日内向李成钧支付2017年4月1日至2018年9月30日间的租金16499.58元及违约金272元；支付2015年欠付2个月租金共计1832.62元，以上共计18604.2元。二、汇通物业依照合同继续履行相关义务至合同期满。三、驳回李成钧的其他诉讼请求。案件受理费270元，减半收取135元，由汇通物业负担。宣判后，汇通物业不服，向本院提起上诉，认为原判第二项属于明显的事实认定不清，适用法律错误，因为李成钧在《业主承诺书》第二条明确同意青海汇通房地产开发有限责任公司将其承租的标的房屋全部整体转租给北京华联综合超市股份有限公司，但是现在的客观情况是该房屋不能转租给北京华联，致使租赁合同无法继续履行，根据相关的法律规定，我方有解除房屋租赁合同的权利，但原审判决判令上诉人继续履行合同至合同期满，强制要求上诉人履行合同的行为，明显侵犯了上诉人的法定解除权，请求二审法院依法作出公正判决。李成钧辩称，双方签订的协议合法有效，依法受法律保护，汇通物业应当依照合同约定支付租金、履行合同，原判认定事实清楚，判决结果准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，汇通物业应当依据合同约定履行支付租金的义务，原判认定的租金、违约金符合合同约定，应予维持。汇通物业主张其于2018年8月31日通过特快专递的方式向李成钧邮寄送达了《关于解除租赁合同的通知》，根据《合同法》第九十六条规定，解除合同的通知自到达对方时解除。审理中，汇通物业虽提供了快递单证实向李成钧邮寄了解除合同的通知，但无法证实李成钧已经签收，且汇通物业在李成钧提起诉讼后发出解除合同的通知，以对抗合同相对方要求其继续履行合同的诉讼请求，有违诚信原则，合同当事人因合同履行情况发生争议，起诉到人民法院后，对于该合同的效力及履行情况，应当由人民法院依法作出认定。主张合同已解除的一方在诉讼期间发出解除合同通知的行为，并不能改变诉讼前已经确定的合同效力及履行状态，故汇通物业在诉讼程序中实施的该行为不能产生解除合同的法律效力，其主张合同已解除的上诉理由不能成立。汇通物业与李成钧之间的租赁合同应当继续履行，但原判判令双方之间的合同应履行至合同期满显属不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西宁市城西区人民法院（2018）青0104民初2230号民事判决的第一、三项，即“青海汇通物业管理有限责任公司于本判决生效后三十日内向李成钧支付2017年4月1日至2018年9月30日间的租金16499.58元及违约金272元；支付2015年欠付2个月租金共计1832.62元，以上共计18604.2元；驳回李成钧的其他诉讼请求”；二、撤销西宁市城西区人民法院（2018）青0104民初2230号民事判决的第二项，即“青海汇通物业管理有限责任公司依照《汇通商业广场委托经营协议》《租赁经营补充协议》继续履行相关义务至合同期满”；三、青海汇通物业管理有限责任公司与李成钧签订的《汇通商业广场委托经营协议》、《租赁经营补充协议》继续履行。一审案件受理费270元，减半收取135元由青海汇通物业管理有限责任公司负担；二审案件受理费270元由上诉人青海汇通物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张敏娟审判员 韩雪梅审判员 任 宁 二〇一九年三月十四日书记员 王晨曦附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。