湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终220号上诉人(原审原告)：刘和谨，男，1986年6月24日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：李亿、张芬，湖南居安律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：衡阳市裕泰房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区衡祁路**。法定代表人：唐忠斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李青，湖南湘鼎律师事务所律师。上诉人刘和谨因与被上诉人衡阳市裕泰房地产开发有限公司（以下简称裕泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2018）湘0408民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘和谨的委托诉讼代理人李亿，被上诉人裕泰公司的委托诉讼代理人李青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘和谨上诉请求：撤销一审判决第二项，改判裕泰公司承担逾期交房违约金26647元及虚假宣传导致小区品味降低、房价贬值损失10000元，共36647元，本案一、二审诉讼费由裕泰公司承担。事实和理由：一审法院对小区不再建设海洋馆未予确认。一审法院认定10万平方米园林绿化及高端恒温游泳池可能建设属事实不清。一审法院依职权向衡阳市质监站调取证据违反法定程序。关于竣工验收标准应以住建部建质（2013）171号《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》为依据，同时，涉案房屋属于国家标准规定的一类高层建筑，根据消防法的规定，裕泰公司应在工程竣工后申请消防验收，未经消防验收或验收不合格禁止投入使用。涉案房屋还应由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。在合同约定交房期限，涉案房屋未经消防验收，亦未办理竣工验收备案手续，未取得竣工验收备案表，不符合交房条件，裕泰公司构成违约，应承担违约责任。裕泰公司因虚假宣传零公摊被行政机关处罚的事实清楚，刘和谨要求裕泰公司承担虚假宣传民事赔偿责任与行政处罚之间没有冲突。裕泰公司辩称，刘和谨上诉请求未主张“零公摊”的损失，二审不需审理“零公摊”的损失问题。刘和谨与裕泰公司合同约定的交房标准是单栋验收合格，裕泰公司在合同约定期间向刘和谨交付了验收合格的房屋，刘和谨已收房并装修入住。房屋竣工验收备案制度是建设行政主管部门为加强房屋建筑质量监督管理的行政措施，并非交房的必要条件，目前没有法律规定需取得《房屋竣工验收备案表》后才能交付房屋，交房条件按照合同约定及法律规定，仅需要单栋验收合格（五方验收）即可。消防是否验收不属于工程竣工验收合格及房屋交付条件之一。消防法是消防行政部门的执法依据，并未规定违反消防法的交房行为无效，刘和谨依据消防法要求支付违约金不能支持。刘和谨等业主与裕泰公司的纠纷通过协商以减免物管费的方式予以和解。涉案小区尚未建成，泳池一直在招商，待小区完工可达到10万平米园林，涉案房屋不仅未贬值还大幅升值。刘和谨已将涉案房屋出售给他人，无权上诉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘和谨向一审法院起诉请求：裕泰公司向刘和谨支付逾期交房违约金26647元（自2016年1月1日计算至2017年5月15日止）；裕泰公司向刘和谨支付逾期办证违约金5329元；3．裕泰公司赔偿刘和谨因虚假宣传零公摊造成的损失91920元，小区品味降低、房价贬值造成的损失10000元；4．本案诉讼费由裕泰公司承担。一审法院认定事实：2015年3月12日，刘和谨与裕泰公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：刘和谨购买裕泰公司开发的位于衡阳市蒸湘区长湖乡大立村四组、五组、七组金河湾一期房屋，该商品房建筑面积共128．9平方米，公摊建筑面积为22．98平方米；每平方米4134．4元，总金额532930元；签订合同时支付首付款192938元，余款370000元向银行办理按揭贷款；裕泰公司应在2015年12月31日前将具备该商品房单栋验收合格的商品房交付给刘和谨使用；逾期交房不超过120日，每日按已付房款的万分之一支付违约金；逾期交房超过120日，刘和谨有权解除合同并要求裕泰公司按已付房款的万分之一支付违约金，如刘和谨要求继续履行合同，则裕泰公司每日按已付房款的万分之一向刘和谨支付违约金；商品房达到交付使用条件后，裕泰公司应当书面通知刘和谨办理交付手续；裕泰公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因裕泰公司原因不能取得房地产权属证书的，裕泰公司按已付房款的1％向刘和谨支付违约金。合同签订后，刘和谨依约向裕泰公司支付了首付款及到银行办理了按揭贷款。2015年5月，裕泰公司对外宣传的广告中宣称阳台、空中花园为“半面积赠送”、飘窗宣传为“全面积赠送”，被衡阳市工商行政管理局蒸湘分局责令立即停止违法行为，并罚款2万元。2015年12月28日，上海申峰工程建设监理有限公司出具的《金河湾一期3#、18#楼竣工质量验收评估报告》，载明，建设单位为衡阳市裕泰房地产开发有限公司，设计单位为广东机电建筑设计研究院，勘察单位为湖南核工业建设有限公司，施工单位为西南建工集团有限公司，监理单位为上海申峰工程建设监理有限公司；2015年12月29日，该验收专家组意见表的验收结论为“同意按合格工程验收”；2015年12月30日，上述五个单位在单位工程质量竣工验收记录中签字盖章确认验收合格。2016年1月20日，衡阳市建设工程质量监督站对上述金河湾一期3#、18#楼出具了《建设工程质量监督报告》，该审核意见为“经审核该工程质量监督资料基本完整，各责任主体的质量验评结论基本属实”。2016年1月10日，涉案小区的物业公司在小区发布公告，宣告2015年12月金河湾销售部对一期3栋、18栋楼业主寄发《收房通知书》，通知业主2015年12月31日收房，因部分业主提出开发商未取得竣工验收备案表交房等问题提出疑议，经业主、开发商、物业三方协商一致，对同意收房的业主减免7个月物业费，从此三方不存在任何纠纷。对暂时不同意收房的业主可于开发公司取得竣工验收备案表后收房。2017年5月15日，衡阳市住房和城乡建设局对金河湾一期3#、18#楼出具了《竣工验收备案表》，该意见为“该工程于2015年12月29日竣工验收，建设单位于2016年1月8日申请竣工验收备案，因资料不全退回完善补充，该工程于2017年5月10日重新申请竣工验收备案，经核资料基本完整，符合备案条件”。2017年12月14日，衡阳市公安消防支队对金河湾3#、17#、18#建设工程出具了《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。刘和谨所购买房屋所在的18#楼系裕泰公司开发的金河湾一期工程，该一期工程属于该金河湾小区的其中一部分，该小区目前还有其他期的工程未完工。至开庭审理时，裕泰公司尚未为刘和谨办理好产权登记手续。再查明，一审法院从衡阳市建设工程质量监督站调查了解到，刘和谨、裕泰公司所签订的《商品房买卖合同》中所约定的交付条件“该商品房单栋验收合格”就是通常所指的“五方验收合格”，即建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位五方验收合格。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，根据刘和谨及裕泰公司双方的诉辩主张，综合庭审查明的事实，对于本案的争议焦点，一审法院作如下评判：一、关于裕泰公司是否存在逾期交房的问题。刘和谨主张交房的时间应以衡阳市住房和城乡建设局盖章确认的金河湾一期3#、18#楼《竣工验收备案表》上落款时间2017年5月15日为准。裕泰公司则辩称交房时间应以《金河湾一期3#、18#楼竣工质量验收评估报告》上“五方”验收的时间2015年12月30日为准。一审法院认为，根据刘和谨、裕泰公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，在2015年12月31日前将具备该商品房单栋验收合格的商品房交付使用。该合同并未明确约定需取得竣工验收备案表为商品房的交付条件。且一审法院从衡阳市建设工程质量监督站调查了解到，“单栋验收合格”就是通常所指的“五方验收合格”，即建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位五方验收合格。同时，质监单位并非房屋工程质量的验收责任主体，而是工程质量的监督单位，只对工程竣工验收单位资质及工程质量进行监督。中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施；第六条第（四）项第1款规定，建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；第七条第一款规定，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。另2009年中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。修正后的第五条第一款第（三）项删去“公安消防”。以上条文可认定质监单位仅仅是监督与备案单位，不是验收单位。故本案商品房经过建设、勘察、设计、施工、监理单位五方验收合格即可交付。2015年12月30日，本案所涉商品房经建设、勘察、设计、施工、监理单位在单位工程质量竣工验收记录中签字盖章确认验收合格。综上，该院认为裕泰公司的商品房交付条件符合双方合同约定及法律规定，且通知了刘和谨方进行收房，故本案不属于逾期交房，对于刘和谨的诉请裕泰公司支付逾期交房违约金26647元（自2016年1月1日计算至2017年5月15日止），一审法院不予支持。二、关于刘和谨诉请裕泰公司支付逾期办证违约金5329元的问题。裕泰公司则辩称，未能按时办证是因为裕泰公司应向衡阳市房地局出具首套房屋证明等其他资料，另我国的不动产登记条例，于2015年3月1日实施，而湖南省的不动产登记实施方案于2015年11月5日制定，不动产登记制度基本处于停滞阶段，所以逾期办理房产证责任不应当由裕泰公司承担。该院认为，双方《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，按已付房款的1%支付违约金”。裕泰公司提供的证据未能证实裕泰公司已按期将所需资料报产权登记机关备案，也未能证实逾期办证系刘和谨自身原因，且裕泰公司并未提供证据证明相关机关发布了暂不能办理产权登记的相关文件及公告。故裕泰公司逾期办证应按约向刘和谨支付已付房款1%的违约金，对于刘和谨诉请裕泰公司支付逾期办证违约金5329元，一审法院予以支持。三、对于刘和谨诉请裕泰公司因虚假宣传零公摊所造成的损失91920元的问题。裕泰公司辩称该主张不应得到支持，公摊面积是房屋的建筑面积与房屋的实际使用面积，在某些户型中，不计入面积，赠送了业主，并非指狭义的公摊面积，且双方签订购房合同时，合同约定了建筑面积以及公摊面积，应当以合同的约定为主。该院认为，双方的签订的《商品房买卖合同》中明确约定了，该商品房建筑面积共128.9平方米，其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.98平方米。因此是否零公摊应依照双方签订的合同为准，合同中约定了公摊面积，故裕泰公司不存在违约的情形。且裕泰公司方的虚假宣传行为已被行政机关处罚并改正。故对于刘和谨的该项诉请，一审法院不予支持。四、对于刘和谨诉请裕泰公司小区品味降低、房价贬值给刘和谨造成的损失10000元的问题。裕泰公司辩称，如今的房价已大幅度高出原价，不存在贬值的情形，小区的游泳池，裕泰公司方一直在进行招商，现小区还未全部竣工，不应当认定游泳池及10万平方米园林不存在。该院认为，本案所涉房屋的一期工程系裕泰公司所开发金河湾小区中的一部分，小区的游泳池及园林，应属于整个小区的配套设施，而目前该小区并未全部完工交付，故不能认定裕泰公司存在违约的情形，且双方签订的《商品房买卖合同》中并未明确约定配套设施的交付期限及范围，刘和谨提供的证据不能证明该损失的存在，故对于刘和谨的该项诉请，一审法院院不予支持。综上所述，刘和谨的诉请一审法院院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、裕泰公司于本判决生效之日起十日内支付刘和谨逾期办理产权登记的违约金5329元；二、驳回刘和谨的其他诉讼请求。本案受理费3617元，由裕泰公司负担144元，由刘和谨负担3473元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明事实的本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为以下三个：一、关于消防验收及取得竣工验收备案表是否是交付涉案房屋的必要条件。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同是确定双方权利义务的依据，当事人是否及时、适当履行了义务，其判断标准应是合同相关条款的内容。关于房屋的交付，合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，对符合下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经综合验收合格；2、该商品房取得商品房住宅交付使用标准文件；3、该商品房单栋验收合格”。一审法院依当事人申请到衡阳市建设工程质量监督站调查，该站证实合同约定的“单栋验收合格”即“建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方验收合格”，一审法院的调查行为未违反法律规定，调查结果应作为认定本案事实的依据。涉案房屋已于2015年12月30日经上述五方验收合格，裕泰公司已在合同约定的期限内通知刘和谨接受验收合格的涉案房屋，裕泰公司已依约履行了合同义务。因双方当事人未在合同中将必须经过消防验收或必须取得竣工验收备案表明确为交房条件，故刘和谨以涉案房屋通过消防验收的时间及取得竣工验收备案表的时间晚于合同约定的交房时间为由，要求裕泰公司承担逾期交房违约金的违约责任，依据不足，本院不予支持。二、关于刘和谨提出因小区品味降低、房价贬值给刘和谨造成的经济损失10000元应由裕泰公司承担的问题。本院认为，刘和谨的该项请求依据不足，具体理由一审判决已作阐述，本院予以确认，不再赘述。三、关于刘和谨在上诉的事实与理由部分提出裕泰公司因虚假宣传零公摊应承担民事赔偿责任的问题。本院认为，刘和谨未在二审上诉中提出具体的诉讼请求，裕泰公司是否对此承担民事赔偿责任不是本案二审的审理范围。综上所述，刘和谨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费716元，由刘和谨负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇一九年三月二十五日法官助理  张华清书 记 员  匡光美