河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终733号上诉人（原审被告）：贾志伟，男，1976年2月15日出生，汉族，住汤阴县。委托诉讼代理人：崔爱青、柴芳，河南骏腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李天彦，女，1970年9月11日出生，汉族，住汤阴县。委托诉讼代理人：申思，河南大然律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：任江卫，男，1981年10月15日出生，汉族，住汤阴县。被上诉人（原审第三人）：孙爱红，女，1976年2月22日出生，汉族，住汤阴县。上诉人贾志伟因与被上诉人李天彦、任江卫、孙爱红案外人执行异议之诉纠纷一案，不服汤阴县人民法院（2018）豫0523民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾志伟上诉请求：撤销一审判决，依法驳回李天彦的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，李天彦与任江卫、孙爱红之前是民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系，双方签订的个人房屋买卖协议书是双方借贷关系的担保，不具有合法有效性，不能排除本案执行；2、李天彦提交的水电物业费等票据上均显示孙爱红的名字，装修票据及业主手册、照片等更不能证明其在查封之前已合法占有本案争议房产；3、一审庭审中，李天彦与任江卫、孙爱红均认可双方是民间借贷关系，30万元的房款收条系虚假陈述，不能证明李天彦在法院查封之前已支付全部房屋价款；4、依据双方签订的合同，约定过户时间是两年，但李天彦并未对办理房产证作出努力，其对办理过户登记存在明显过错，不能排除本案执行。李天彦答辩称，请求驳回上诉，维持原判。我与任江卫、孙爱红签订个人房屋买卖协议书，约定我购买任江卫、孙爱红所有的涉案房屋，价格为30万元，任江卫、孙爱红向我出具房款收据，同时将涉案房产资料原件交付，双方已经按照买卖合同履行义务，该合同已经成立并生效；在涉案房屋装修完工符合入住条件后，我居住涉案房屋至今，并且入住时间在法院查封之前；不能办理过户的原因系开发商未办理房地产初始登记等原因，并非我的原因。任江卫、孙爱红答辩意见与李天彦的答辩意见相同。李天彦向一审法院起诉请求：1、请求停止对原告购买的安阳市汤阴县白营乡精忠东路树人学校教师公寓1号楼2单元3层302室房屋（房产证号：汤阴房预白营乡字第**、建筑面积135.49平方米）的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、确认安阳市汤阴县白营乡精忠东路树人学校教师公寓1号楼2单元3层302室房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，贾志伟诉任江卫、孙爱红、鹤壁市锦鹤酒店管理有限公司民间借贷纠纷一案，于2016年5月6日作出（2016）豫0523民初第900号民事调解书，调解内容第一项为：任江卫、孙爱红、鹤壁市锦鹤酒店管理有限公司于2016年7月31日前偿还贾志伟借款300000元。到期后任江卫、孙爱红未履行还款义务，贾志伟向本院申请强制执行，于2017年3月9日立案执行。2018年5月2日作出（2017）豫0523执383号之一执行裁定，查封了被执行人任江卫、孙爱红在汤阴县××路东××学校教师公寓××楼××单元××号，建筑面积135.49平方米，权证号为Y1303517号，查封期限为三年。2018年6月12日案外人李天彦向本院提出执行异议申请，受理后依法组成合议庭进行了审查，于2018年6月19日举行了听证会，于2018年6月25日作出（2018）豫0523执异54号执行裁定，驳回案外人李天彦的异议请求。另查明，第三人任江卫、孙爱红系夫妻。2013年7月2日，第三人孙爱红与安阳市金峰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于汤阴县××镇××树人公寓××楼××单元××房，于2013年7月3日缴纳契税11943.16元，并在房管部门办理预登记，权证号为：Y1303517号。因该小区未办理房屋的首次登记，案涉房产截至目前不具备办理不动产产权证的条件。再查明，原告李天彦与第三人任江卫、孙爱红于2014年4月14日签订《个人房屋买卖协议书》，第三人将位于汤阴县精忠路东树人学校公寓1号2单元3层302室（房产证号13××57，建筑面积135.49平方米）以30万元的价格转让给原告。原告李天彦2014年4月14日通过电子转账给第三人任江卫2880000元，第三人于当日出具房款30万元收据。原告李天彦于2017年10月9日通过网上银行转账给汤阴县房产管理中心缴纳案涉房屋维修资金5419.6元。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。据此，案外人对执行标的（即涉案房产）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条对“是否享有足以排除强制执行的民事权益”的条件作出了具体规定：金钱债权执行中华，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告李天彦提交的证据可以证实其在人民法院查封前与第三人就涉案房屋签订了书面买卖合同，支付了全部价款，缴纳维修基金并实际占有该房屋，但因该小区未办理房屋首次登记，截至目前不具备办理不动产权证的条件。因此，原告李天彦对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告李天彦要求停止对汤阴县白营乡精忠东路树人学校教师公寓1号楼2单元3层302室房屋（房产证号：汤阴房预白营：汤阴房预白营乡字第**5.49平方米）的强制执行，并解除对上述房产的查封的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。因本案所涉房产尚未办理初始登记，原告李天彦可在具备相应条件后办理登记，原告主张争议的房屋归其所有的请求，不予支持。第三人孙爱红经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法应缺席判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决:一、不得执行汤阴县白营乡精忠东路树人学校教师公寓1号楼2单元3层302室房产（权证号为：汤阴房预白营乡字第Y1303517号、建筑面积135.49平方米）；二、驳回原告李天彦的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交李天彦与任江卫之间的录音光盘一份，证明李天彦并未支付涉案房产30万元房款。经质证，任江卫辩称录音内容属实，涉案房产已经卖给李天彦属实，30万元购房款包括在288万元借款之中，双方在借款未能偿还的情况约定了房屋转让，争议房屋在查封之前已经转让并申请办理过户手续，仅因开发商原因未办理过户手续。李天彦对录音内容不发表意见，认为其与任江卫房屋买卖关系属实。二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，本案争议焦点是李天彦对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。李天彦与任江卫、孙爱红签订的个人房屋买卖协议书，具备商品房买卖合同的主要内容，任江卫、孙爱红已经按照约定收受购房款并出具房款收据，该协议书系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，应当认定为商品房买卖合同；李天彦已支付全部购房款，占有、使用涉案房屋至今，并于涉案房产查封之前缴纳房屋维修基金，且非因李天彦自身的原因未办理过户登记，故李天彦对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人主张李天彦与任江卫之间不存在房屋买卖，双方之间系借贷关系，针对该请求，本院审查认为，双方在借款同时签订购房合同，但在借款未及时偿还，涉案房屋查封之前，李天彦已缴纳了涉案房屋维修基金、进行了装修并且入住，双方已履行了房屋买卖合同，故应认定李天彦与任江卫之间房屋买卖关系已实际履行，应排除本案的执行。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5779元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  毛晓燕二〇一九年三月四日书记员  赵欢欢