河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民再106号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河北计经鸿翔房地产开发有限公司，住所地沧州市运河区御河路天厨大饭店东侧**。统一社会信用代码：911309036799023846。法定代表人：魏永强，董事长。委托诉讼代理人：杨坤、张亚兰，河北福鑫律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：赵永华，女，汉族，1963年5月10日生，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：孙占栋，河北宁昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁，河北宁昌律师事务所律师。原审原告赵永华与原审被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，运河区人民法院作出（2017）冀0903民初742号民事判决。赵永华不服，提出上诉，本院于2017年9月26日作出（2017）冀09民终5233号民事判决，已经发生法律效力。鸿翔房地产公司不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年10月26日作出（2018）冀民申6968号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人鸿翔房地产公司委托诉讼代理人杨坤、张亚兰，被申请人赵永华委托诉讼代理人张宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告赵永华向一审法院起诉请求：2008年原告所在的沧州市运河区徐官屯村进行城中村改造，原告在2008年12月18日与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了17号楼1单元1703室（阳台面积为7.305平米）一套房产。后原告入住后发现该套房产的阳台全部变成了飘窗。阳台在原告的日常生活中发挥着不可替代的作用，但被告却在未征得原告同意的情况下，擅自将户型图中注明的阳台变成了飘窗，被告的该行为已经构成了严重违约，为此原告多次请求被告赔偿原告由此造成的损失以及违约金，但被告却迟迟不予履行，无奈，原告为了维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令被告向原告支付因阳台缺失给原告造成的经济损失21403.68元及违约金2140.37元，并承担诉讼费用。原审被告鸿翔房地产公司辩称，一、原告主张答辩人“交付的楼房没有承诺的阳台”完全与事实不符，其诉称的损失没有任何依据。原告诉称的房屋，不存在任何户型图与施工图的修改或变动；答辩人交付的房屋与户型图、施工图一致，户型的朝向、尺寸、格局、面积、进深等均没有变动和更改没有违反约定。其次，提供户型示意图中明确提示，即该户型图仅供参与，最终以施工图为准。答辩人交付的楼房中没有阳台缺失，如果说有阳台缺失，应当是答辩人交房时面积减少，但答辩人的楼房面积并没有减少。其实本案争议的焦点是在户型朝向、尺寸、格局、面积、进深等均没有变动的情况下，对原户型图标注为阳台的空间位置是否叫阳台，是否就不具备阳台的功能或者说是不符合国家设计范中对阳台的要求。按原告所称的阳台定义，阳台是为供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。那么，本案中房屋中这个位置是否不能进行活动和晾晒衣物呢，我们认为交付的房屋并不影响原告活动和进行晾晒衣物。答辩人是完全按照规划主管部门批准的施工蓝图进行的施工，该施工图中明确注明诉争的位置为阳台，这是行政主管部门的认定，法院在行政主管部门已从专业主管的角度认定为阳台的情况下，在规划许可证均有效的情况下，在民事判决中否定这一行政认定行为，属于司法权干预行政权，扰乱了行政秩序。在没有推翻规划许可及相关附图的前提下，法院应以行政部门的审批认定作为断案的依据，如果对诉争位置是否为阳台有争议应由规划主管部门处理或通过行政诉讼来进行处理而不应在民事诉讼程序中处理。二、假设本案答辩人交房存在违约事实，那么，原告人的损失应当按合同约定计算，合同没有约定的，应当按照法律规定计算，本案中，双方合同没有约定违约的计算依据和方法，而法律上也没有明确规定，原告自己计算的方法赔偿损失没有合同和法律依据。三、原告的诉讼已过了诉讼时效，原告在接收交房时双方对逾期交房增加的过渡费、面积差等都进行结结算。双方已无争议，如有也应从交房之日起算时效，至原告起诉，在这之前原告从未向我公司主张过权利,已经过了两年的诉讼时效。运河区人民法院（2017）冀0903民初742号民事判决认定，2008年原告所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2008年12月18日，原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了后原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了御河新城17号楼1单元1703室（安置价格为2928元/㎡），户型图中注明了涉案房屋设计有阳台。被告于2012年8月19日向原告交付了上述房屋。交房后原告发现上述房屋中均没有户型图中约定的阳台。原、被告就阳台问题发生争议，原告于2016年10月9日诉至我院，我院经诉前调解未果后于2017年2月21日立案受理了此案。运河区人民法院（2017）冀0903民初742民事判决认为，原告与被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司签订的城市房屋拆迁补偿协议系各方真实意思表示，不违反国家相关法律规定，系有效约定，各方均应按约定履行。之后，原告按照被告提供的户型图、安置楼价格表选取了房屋，户型图、安置楼价格表亦是约束双方行为的合同组成部分。本院对上述协议及户型图、安置楼价格表予以确认。被告主张原告起诉已过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原、被告之间于2012年8月19日办理了房屋交付手续，虽然原告提交了沧州市运河区西环街道钟楼街社区居委会及沧州市运河区许官屯小区管委会的证明，但社区居委会和小区管委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，鉴于其自治性，其证明效力不足以作为诉讼时效中断的依据。原告提交的维权活动照片，据照片显示，业主反映的是要求开发商返还违约金而导致的维权，照片中没有时间显示，亦无法证明原告参与其中，故该证据也不足以证明存在诉讼时效中断的情形。原告于2016年10月9日诉至我院，因此原告起诉已经超过两年的诉讼时效，故对原告请求赔偿的主张，本院不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告赵永华要求被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿其因阳台功能缺失造成的经济损失及违约金的诉讼请求。案件受理费194元，由原告承担。一审判决后，赵永华的上诉请求：1、请求贵院依法改判本案没有超过诉讼时效，改判被上诉人承担赔偿责任。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院审理事实不清，适用法律错误，请求贵院依法改判。一、本案并没有超过诉讼时效。二、上诉人主张的诉求合法有效。通过上诉人提交的户型图、安置楼价格表、照片等证据可以证实被上诉人在房屋施工过程中变更了协议签订时的户型设计，在未与上诉人协商一致的情况下也未尽到通知义务，其应当赔偿上诉人经济损失。综上，请求二审法院查明事实后依法改判。河北计经鸿翔房地产开发有限公司辩称：一审判决认定事实和适用法律正确，程序合法，应予以维持。本院（2017）冀09民终5233号民事判决查明，上诉人赵永华针对诉讼时效提供如下证据，包括二审提供的新证据：证据一（一审证据），许官屯小区管理委员会与沧州市运河区西环街道办事处钟楼街社区居民委员会共同出具的证明，证实御河新城拆迁的业主自被告交房后每年都向开发商及信访局、市政府等职能部门反映阳台缺失问题，要求开发商返还阳台或者赔偿损失；证据二（一审证据），2013年、2014年、2015年、2016年御河新城业主上访的照片，证实御河新城拆迁业主由于被告补偿安置的房屋没有阳台而上访维权且维权现场图被上传到网络；证据三（一案证据），御河新城业主的相互陈述。证据四，许官屯小区管委会以及西环街道办事处钟楼街社区居委会出具的补充证明，证实出具的证明经办人为张志然、王凤君；证据五，运河区联席会议办公室出具的信访情况红头文件一份，证实2013年11月份许官屯小区21余代表到市政府反映房屋安置等问题。证据六，许官屯居委会于2013年12月4日上午在居委会召开的村民代表大会的会议纪要、管委会出具的证明一份，证实村民代表针对户型不一致等问题向居委会反映问题，居委会针对该问题选出代表与开发商协调维权，2014年1月份以上代表到开发商处进行了商议；证据七，沧州市信访局出具证明、运河区联席办公室出具的情况通报，证实2014年3月份御河新城代表因阳台问题到信访局去信访维权；证据八。许官屯小区管委会、钟楼社区居委会出具的证明一份，证实2015年3月份，小区主任张志然、副书记赵朝军、赵英民三人因小区阳台缺失问题到被上诉人处商谈赔偿解决事宜，当时就找到了被上诉人的徐洪伟主任，但无功而返；证据九，购房发票，证实被上诉人2016年才向虽然出具正式发票，确定上诉人对涉案房产具有期待权，上诉人在未取得发票之前一直认为所居住房产系临时过度安置住所，系被上诉人不想再给付上诉人过渡安置费的方案，因此本案不存在超过诉讼时效的事由。证据十，御河新城业主代表与开发商以及政府部门、信访部门维权问题汇总表。汇总表是维权代表曾经向开发商以及居委会出具的维权事项，时间是2013年11月份左右，这些问题都汇总了，交给居委会和管委会还有维权中心，维权中心是老百姓自发组织的。以上证据证明上诉人与御河新城其他业主自始至终多次与开发商沟通协调赔偿事宜，并通过市政府、村委会、居委会进行协调，维护自己的合法权益，主张索赔事宜至今从未间断。对以上证据，被上诉人质证认为：1.对所谓的补充证明，由于张志然与王凤君、钟楼街管委会和许官屯小区管委会存在利害关系，且作为原告起诉了被上诉人，因此对于该证明的“三性”都有异议，属于上诉人自己为自己作证。2.对于信访情况通报的“三性”有异议，证据上面没有出具单位的公章，并且从证据内容看，其所记载的房屋安置与本案纠纷不是同一诉求，并且以向被上诉人主张权利为由，主张时效中断，必须证明主张权利的主体，上诉人一方应举证证明情况通报中21人具体是谁，是否包含本案上诉人。信访行为也不是时效中断的法定事由。对于第三份证据的会议记录和村民代表的陈述证明的“三性”有异议，会议纪要应该由参会业主的签到记录，村委会选举代表进行维权，没有法律依据。选举代表属于委托代理行为，应由所有主张权利的业主共同委托并明确授权，证明中签字的人员本身就作为此系列案的原告起诉了被上诉人，与本案一方有厉害关系，出具的证明无法做到客观真实。沧州市信访局证明的“三性”有异议，该证明上没有制作人的签名，没有负责人的签名，也没有加盖信访局单位公章，违反《民事诉讼法》司法解释115条之规定。该证明中所述的拆迁补偿，与本案合同纠纷不是同一诉求，该证明只涉及六号楼，不包括其他楼房。居委会是村民自治组织，不具备调解村民与其他单位之间民事纠纷的职责。并且出具单位与上诉人一方有利害关系，不应该予以认定。对于证据六真实性没有异议，但是不能证实原告诉求没有超过诉讼时效，双方在交房的时候，签订了交接单，且以实际入住多年，不存在上诉人所述的其认为是临时安置的问题。本院（2017）冀09民终5233号民事判决认为，本案上诉人赵永华与被上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司争议的焦点为：1、被上诉人交付的房屋是否与原设计不一致及缺失阳台；2、上诉人赵永华的主张是否超过诉讼时效；3、如被上诉人违反合同约定，赔偿的依据和标准。针对以上问题，上诉人与被上诉人进行了充分的举证质证。关于被上诉人交付的房屋是否与原设计不一致及缺失阳台问题。根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）对“阳台”定义为“供使用者进行活动和晾晒衣服的建筑空间”；对“飘窗”定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中，在双方签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，上诉人提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有一处南阳台，而上诉人在向被上诉人交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的南阳台；同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。据此，被上诉人交付的房屋与原设计不一致且未在规定的期限内通知买受人。关于本案是否超过诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”本案中，根据上诉人一、二审提供的证据，能够相互印证，形成完整的证据链条，证实其对阳台问题曾多次向有关机关及社会团体提出过保护相应民事权利的请求，依据以上法律规定，应认定本案诉讼时效中断，上诉人的上诉请求依法支持。关于赔偿的依据和标准。本院认为，阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。从法律意义与人们的普遍认识视角出发，阳台与飘窗不是同一类型建筑空间，被上诉人在未征得上诉人同意的前提下，擅自变更合同约定，将户型图中注明的阳台改为飘窗，未能提供与户型图相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，由于诉争楼房阳台的缺失，被上诉人已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿上诉人因此而造成的损失。关于因阳台缺失造成的经济损失数额，鉴于同类型案件本院生效判决已经确定赔偿标准，即以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价进行计算，本案适用该标准。据此，被上诉人应赔偿上诉人的此项损失为7.305*2928=21403.68元。关于被上诉人主张的违约金问题，因上诉人与被上诉人之间的拆迁协议未约定违约金，且本院已就阳台缺失问题进行了处理，故对被上诉人要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原审认定事实有误，应予纠正。上诉人的上诉请求理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初742号民事判决；二、被上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司在判决书生效后十日内赔偿上诉人因阳台缺失造成的经济损失21403.68元。三、驳回上诉人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费194元，二审案件受理费194元，均由被上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担。河北计经鸿翔房地产开发有限公司申请再审称，一、原审认定事实和适用法律错误，请求撤销二审判决，并依法改判驳回被申请人全部诉讼请求。二、本案诉讼费由被申请人承担。事实和理由：1、二审认定涉案房屋缺失阳台，属认定事实和适用法律错误。首先，申请人向被申请人交付的房屋阳台的建筑形式、位置、面积等与户型图、施工图均是一致的，涉案房屋不存在所谓的缺失阳台的问题。其次，涉案房屋的施工图经过了房屋主管部门的批准，取得了合法的建设施工行政许可，且已竣工验收合格，并交付使用多年，根本不存在阳台缺失的问题。如果被申请人认为涉案房屋缺失阳台，应通过行政程序或行政诉讼来解决，未经行政程序，原审法院直接认定缺失阳台，没有法律依据。最后，被申请人主张阳台缺失并要求赔偿损失应由其承担举证责任，原审被申请人并未提供合法有效的证据，亦未申请司法鉴定，法院未将举证责任分配给被申请人，也未告知其申请司法鉴定，属于适用法律错误。2、二审判决按照所谓的阳台缺失面积计算损失没有法律依据。首先，申请人没有违法、违约行为，《商品房预售管理办法》第二十四条在本案中不应适用。其次，房屋交付时，双方对房屋面积进行了据实结算，面积并未减少，被申请人没有直接的物质性损失，其要求按照阳台面积计算损失不符合客观事实，也没有合同和法律依据，不符合等价有偿的基本原则。原审按照阳台面积计算损失实际支持了被申请人的不当得利行为，属于适用法律错误。3、原审判决违反法定程序。被申请人主张涉案房屋缺失阳台并要求赔偿损失，应由被申请人承担举证责任或申请司法鉴定，被申请人没有申请，法院应当依职权委托司法鉴定以确定涉案房屋是否缺失阳台的专业性问题，二审法院未履行上述程序，违反法律规定。4、二审判决认定被申请人起诉不超过诉讼时效是认定事实和适用法律错误。本院再审查明，2008年被申请人赵永华所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2008年12月18日，赵永华与再审申请人签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后张赵永华根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了17号楼1单元1703室房屋。户型图中注明了涉案房屋均设计有阳台。再审申请人于2012年8月19日向被申请人交付了上述房屋。另查明，被申请人主张其名下房屋与约定设计严重不符，缺失阳台。并提交了其选房时的户型图，该户型图标注17号楼1单元1703室系A2户型，面积127.77㎡，作为证据。本院再审的过程中，申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司提交了A2户型施工图，经过对比施工图与户型图，未发现两者在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面存在差异，也未发现阳台缺失情形，只是涉案房屋户型图中体现的阳台在施工图中未做空间上的合理划分，没有使阳台形成较为独立的室内空间。部分房屋平窗改为飘窗。本院再审认为，综合本案全部证据，被申请人赵永华诉求并未超过诉讼时效。被申请人房屋阳台面积缺失的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。平窗改为飘窗也未减损涉案房屋的价值和使用功能。申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司在施工的过程中，未对涉案17号楼1单元1703室房屋阳台空间进行合理的区分，虽未严重影响阳台的使用功能，但已影响到被申请人的主观感受，也给被申请人生活带来一定不便，基于以上理由，本院酌定由申请人对被申请人进行部分补偿。综合本案案情，本院酌定该套住房以补偿5000元较为适宜。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）冀09民终5233号民事判决及沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初742民事判决；二、再审申请人河北计经鸿翔房地产开发有限公司补偿被申请人赵永华人民币5000元,限判决书生效之日起十五日内履行完毕;三、驳回被申请人赵永华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费194元，由被申请人赵永华承担；二审案件受理费194元，由河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张兆阳审判员  高玲玲审判员  冷树青二〇一九年三月二十五日书记员  崔振文