河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫14民终5045号上诉人（原审第三人）：张秀玲，女，回族，1940年10月13日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：郑慧，河南和悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭帅，男，汉族，1981年7月3日出生，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：王存伟，河南京港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商丘市长江置业有限公司，住所地河南省宁陵县。法定代表人：吴问军，系公司经理。委托诉讼代理人：周红伟，系该公司员工。上诉人张秀玲因与被上诉人郭帅、商丘市长江置业有限公司（以下简称长江置业公司）确认合同效力纠纷一案，不服河南省宁陵县人民法院(2018)豫1423民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年11月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张秀玲的委托诉讼代理人郑慧，被上诉人郭帅的委托诉讼代理人王存伟，被上诉人长江置业公司的委托诉讼代理人周红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秀玲上诉请求：1.请求撤销原判，改判驳回郭帅的诉讼请求。2.确认张秀玲与长江置业公司签订的《商品房买卖合同》有效。3.本案诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。长江置业公司将涉案房屋备案至张秀玲名下，系因长江置业公司无力偿还借款而以房抵债，长江置业公司亦为张秀玲出具了收款凭证，说明借款已经转化为购房款，一审认定张秀玲与长江置业公司签订《商品房买卖合同》系借款的担保错误；交房时尚未进行竣工验收，电梯也未安装，不具备居住条件，本案交房行为系宁陵县政府为维稳需要进行，一审认定合法交付及占有错误。2.一审适用法律错误。涉案房屋产权并没有登记在长江置业公司名下，一审判决该房屋归被张秀玲郭帅所有错误；张秀玲与长江置业公司间已形成房屋买卖合同关系，一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》审理本案，属于适用法律错误。3.张秀玲与长江置业公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的规定，应确认为合法有效合同。郭帅辩称，张秀玲与长江置业公司之间系借贷关系，双方签订的涉案《商品房买卖合同》系用于担保的事实清楚。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审驳回上诉，维持原判。长江置业公司辩称，不发表意见。郭帅向一审法院起诉请求：1.确认被告和第三人签订商品房买卖合同无效；2.确认原告与被告签订的商品房买卖合同为有效合同，确认原告为该合同中约定的巴黎春天小区第******住宅房的房屋所有权人；3.判令第三人协助被告撤销编号为NL2014-BLCT0706的商品房买卖合同备案登记；判令被告为原告办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助原告办理完成巴黎春天小区第2幢3单元302号房屋所有权转移登记，将所有权登记到原告名下；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告长江置业公司在宁陵县人民路北侧、××北路东侧开发建设巴黎春天小区。原告郭帅于2012年9月14日向被告交纳购房款100000元,2012年11月3日交纳30000元，2013年4月1日交纳100000元，2017年9月13日向巴黎春天工作组交纳11900元，以上共计241900元。被告长江置业公司为原告郭帅出具了购房款收据，并与原告郭帅签订了《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：郭帅选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第2幢3单元302号房，建筑面积118平方米，共计241900元。双方约定于2013年12月31日前交付房屋。商品房竣工后，被告长江置业公司于2013年12月31日将涉案的商品房交付原告郭帅，但被告长江置业公司至今没有为原告办理房屋所有权转移登记，致使原告未能取得房屋所有权证。另查明，被告长江置业公司不给原告办理相关手续和房屋所有权登记，是因自2010年至2014年被告长江置业公司和关康向张秀玲等人多次借款。后被告长江置业公司不能归还借款，2014年12月26日被告与张秀玲指定的张秀玲就涉案房屋签订了房屋买卖合同，该合同经宁陵县房管部门备案，但被告和关康为张秀玲等人出具的借据未收回，且在备案后被告及关康仍支付了部分利息。一审法院认为，本案的争议焦点为1.原告与被告所签订的合同及被告与第三人所签订的合同是否为房屋买卖合同的真实意思表示；2.原告的主张是否已经超过诉讼时效；3.被告与第三人是否存在民间借贷关系，民间借贷的款项是否已经转化为购房款；4.原告与被告所签的房屋买卖合同是否为有效合同，第三人与被告所签的房屋买卖合同是否为有效合同；5.原告要求第三人协助被告撤销双方之间的买卖合同是否符合法律规定；6.原告的诉讼请求是否应当予以支持。关于原告与被告所签订的合同及被告与第三人所签订的合同是否为房屋买卖合同的真实意思表示，是否为有效合同的问题。原告为生活居住与被告签订《商品房买卖合同》，具有真实的购房意思表示，该合同符合《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的成立要件，且合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和第三人的利益，应当为有效合同。庭审过程中，原告举证被告出具的收款收据，可以证明其已实际履行支付全部购房款的义务。本案第三人与被告订立《商品房买卖合同》系张秀玲指定所签，目的是为张秀玲的债权担保，没有支付对价获得房屋产权的意思表示，被告也没有向其交付房屋，双方之间不属于购房行为，虽经行政管理部门备案，但该备案是国家对开发商出售商品房的一种行政管理行为，该备案并非产权证明，亦不能产生商品房买卖合同的物权效力。同时，结合第三人提交的保证书及被告的当庭陈述，可以确认被告与第三人订立合同的目的仅是为担保借款，不具备买卖房屋的意思表示，故第三人与被告之间真实的法律关系为民间借贷和担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，故第三人与被告之间的法律关系可依照基础法律关系另行主张。关于原告的主张是否已经超过诉讼时效的问题。原告与被告订立合同后，原告支付全部购房款，被告2013年12月31日交付房屋，且原告一直在涉案房屋内居住生活，合同约定的双方主要义务已经履行，故第三人辩称原告的主张超过诉讼请求的理由不能成立，不予支持。关于被告与第三人是否存在民间借贷关系，民间借贷的款项是否已经转化为购房款,原告要求第三人协助被告撤销合同备案是否符合法律规定，原告的诉讼请求是否应得到支持的问题。意思表示真实是确认合同有效的必备要件，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案原告支付全部购房款，被告交付房屋，商品房买卖合同已经履行，原告与被告之间为购房的真实意思表示而签订商品房买卖合同，故原告要求确认原告与被告签订的商品房买卖合同为有效合同，确认原告为该合同中约定的巴黎春天小区第2幢3单元302号住宅房的房屋所有权人的诉讼请求于法有据，予以支持。被告与第三人签订的商品房买卖合同虽然办理了预售商品房合同备案，依照《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，对合同效力不产生直接影响，而预告登记是双方合意之下申请的，故第三人与被告之间的合同备案行为并非是物权法中规定的预告登记，不产生对抗效力。另外，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中第三人张秀玲借款给被告和关康，其不具备购买房屋的真实意思，第三人辩称借款转化为购房款，仅提交一份关康签名，盖有商丘市长江置业有限公司印章的保证书，但该保证书的出具人系被告长江置业公司股东关康，且被告代理人的当庭陈述与该证明不一致，而第三人未能证明借款已经转换为涉案房屋的购房款，同时，第三人与被告签订商品房买卖合同后，关康对借款支付了部分利息，可以进一步说明借款并未转化为购房款，而第三人提交的2017年8月25日关康出具的保证书仅是对借款不能偿还的约定，并不显示将借款转换为购房款，同时第三人与被告约定撤销85套房屋的买卖合同，在规定的时间内将其他门面房用于清偿借款的约定，可以确认第三人并没有购买涉案房屋的意思表示，其签订购房合同的目的仅是担保借款。第三人辩称其与被告签订商品房买卖合同后关康支付的利息是2013年的借款利息，与2014年12月份达成以物抵债协议无关，但第三人并未提交证据，其应承担举证不能的法律后果。被告与第三人仅构成民间借贷法律关系，双方签订的房屋买卖合同系虚假意思表示，其真实意思是担保借款，故原告诉请确认被告和第三人签订商品房买卖合同无效的诉讼请求于法有据，予以支持；原、被告之间签订的合同为有效合同，原告已经履行了支付购房款的义务，被告亦履行了交付房屋的义务，故原告诉请第三人协助被告撤销编号为NL2014-BLCT0706的商品房买卖合同备案登记，且要求被告为原告办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助原告办理完成巴黎春天小区第2幢3单元302号房屋所有权转移登记，将所有权登记到原告名下的诉讼请求于法有据，予以支持。综上，原告为居住生活，与被告签订的合同为有效合同，第三人为担保借款与被告订立房屋买卖合同，应当依照真实意思确定法律关系，其合同备案行为系行政管理手段，不具备物权法中预告登记的效力，故该备案的合同不能对抗实际购房人的权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项之规定，判决：一、原告郭帅与被告商丘市长江置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；原告；原告郭帅为该合同中约定的位于宁陵县城××镇××路东侧“××春天”小区××单元××号住宅房的房屋所有权人；告商丘市长江置业有限公司与第三人张秀玲签订的《商品房买卖合同》无效；三、第三人张秀玲协助被告商丘市长江置业有限公司办理撤销编号为NL2014-BLCT0706的《商品房买卖合同》备案登记；四、被告商丘市长江置业有限公司在具备办理房产证条件时协助原告郭帅办理完成房屋所有权转移登记，将该房屋的所有权登记在原告郭帅名下。一审案件受理费100元，由被告商丘市长江置业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，涉案房屋系长江置业公司开发建设，虽然未登记在长江置业公司名下，但不影响其原始取得享有物权。郭帅为生活居住于2012年9月14日始交纳购房款计241900元，履行了合同主要义务。长江置业公司为郭帅出具了购房款收据并签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实买卖房屋的意思表示，合法有效。长江置业公司亦实际交付了房屋，一审据此认定郭帅合法占有房屋并确认其为房屋所有权人，并无不当。张秀玲2014年12月26日与长江置业公司签订的房屋买卖合同，虽名为《商品房买卖合同》，实为债权担保合同，张秀玲没有通过支付对价获得该房屋的意思表示，双方当事人不具有房屋买卖合意，不产生商品房买卖合同的效力，基于当事人非真实意思所签订的合同，一审认定其无效亦无不当。商品房买卖合同备案属于行政管理手段，不产生物权效力，不能对抗被上诉人郭帅先前的合法购买行为，一审法院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》审理本案，适用法律亦无不当。综上所述，张秀玲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张秀玲负担。本判决为终审判决。审判长 郭 玮审判员 李念武审判员 宋 健二〇一九年三月二十八日书记员 段 培