四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终18186号 上诉人（原审被告）：何艳，女，汉族，1972年7月15日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：颜明华，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任万辉，男，汉族，1970年5月30日出生，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：周源，四川兴蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈利高，四川兴蓉律师事务所律师。 原审第三人：张晓春，男，汉族，1968年8月26日出生，住四川省理县。 原审第三人：顾朱一梅，女，汉族，1974年1月13日出生，住成都市锦江区。 上诉人何艳因与被上诉人任万辉，以及原审第三人张晓春、顾朱一梅房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初6736号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。原审第三人张晓春、顾朱一梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 何艳上诉请求：撤销原审判决，改判驳回任万辉的全部诉讼请求。事实和理由：一、案涉租赁合同的当事人实际是何艳与案外人四川融至鼎投咨询有限公司（以下简称“鼎投公司”），鼎投公司承租案涉商铺的时间在设立抵押前，故应适用“买卖不破租赁”原则，一审法院认定事实错误。事实上，张晓春、顾朱一梅因购买案涉房屋而向鼎投公司借款500万元，双方约定张晓春、顾朱一梅将案涉房屋出租给鼎投公司，由其对外转租，租赁期限为8年，租金予以抵扣该500万元的借款。之后，鼎投公司于2017年2月10日将案涉房屋出租给何艳时，因何艳考虑到鼎投公司并非房屋的实际产权人，故要求与张晓春、顾朱一梅签订合同。顾双方才签订了合同。从前述事实可以看出，何艳就案涉房屋的租赁关系的根源系来自于鼎投公司与产权人之间的租赁关系，而该租赁关系成立在抵押权设立以前，因此，应当适用买卖不破租赁的相关法律规定，何艳的租赁关系继续有效且优先于抵押权，即只要何艳就案涉房屋租赁关系仍在基础的鼎投公司与产权人的租赁关系期间内，就应当认定何艳的租赁关系优先于任万辉的权利。二、一审法院遗漏本案必要共同诉讼人鼎投公司，致使案件事实认定不清，且严重违反法定程序。如前所述，案涉房屋已经租赁给鼎投公司，该公司签订的租赁合同先于抵押和查封，适用买卖不破租赁原则，故本案已经侵犯到鼎投公司的合法权益，其应为本案必要共同诉讼人。三、何艳在一审中不是适格的被告，而且其已经将本案中的案涉房屋退还给张晓春，故其不应向任万辉承担占有使用费。根据前述事实，何艳占有案涉房屋为有权占有，其已支付相应对价，即使任万辉要维护权利，也应系张晓春、顾朱一梅列为被告，而非何艳，何艳不应向其支付占有使用费。同时，根据合同相对性原则，何艳与张晓春签订合同，其理应向张晓春腾退房屋，而且何艳现已经将案涉房屋腾退给张晓春及鼎投公司，故其不应再承担任何责任。综述，请求二审法院判如所请。 任万辉答辩称，一、案涉房屋被抵押、查封在前，何艳承租房屋在后。根据相关法律规定，房屋在出租前已被抵押、查封，租赁合同对受让人不具有拘束力。二、何艳与案涉房屋的所有权人即张晓春、顾朱一梅签订的《九龙广场商铺租赁协议》，出租人为张晓春、顾朱一梅，承租方为何艳，并且租金也是何艳直接转账给张晓春银行账户上，故本案并不存在何艳上诉所称的转租情况。三、何艳主张张晓春、顾朱一梅与鼎投公司订立了8年的租赁合同，但直到一审庭审结束，其未向法院提交该份租赁合同，且张晓春、顾朱一梅在房屋被拍卖时亦未提交该合同。故何艳所述的租赁合同根本不存在。四、即使该8年的租赁合同是真实的，但在该租赁合同有效期内张晓春、顾朱一梅又与何艳订立租赁合同，这构成一房数租，并不成立何艳所主张的转租关系。何艳已经占有使用案涉房屋，任万辉有权要求其腾退。五、即使案涉房屋在抵押前已出租给鼎投公司，那也应是鼎投公司另案向任万辉主张继续履行租赁关系，鼎投公司与本案并无关系，一审法院程序并无不当。六、任万辉已于2018年4月向何艳告知房屋所有权人已变更，并要求其立即向任万辉腾退房屋。但何艳故意以法院判决未生效为由擅自向张晓春、顾朱一梅腾退房屋，给任万辉收回房屋造成障碍，并且，何艳实际上并未向张晓春、顾朱一梅腾退案涉房屋，其仍在实际经营。七、人民法院拍卖案涉房屋之前，只说明案涉房屋有租赁，并提供了《九龙广场商铺租赁协议》，任万辉在实地查看租赁合同并调查实际承租人为何艳的情况下才决定拍下案涉房屋。任万辉取得房屋所有权后，何艳与张晓春、顾朱一梅串通起来提出案涉房屋之前存有一份长达八年的租赁合同，如果真实存在，也应系人民法院对拍卖物上存在的权利没有查明，导致任万辉作出了错误的判断。综上，请求二审法院驳回何艳的上诉请求，维持一审判决。 张晓春、顾朱一梅未作陈述。 任万辉向一审法院起诉请求：一、确认何艳与张晓春、顾朱一梅于2017年2月10日签订《九龙广场商铺租赁协议》对任万辉不具有约束力；二、何艳立即向任万辉腾退位于成都市锦江区青年路8号1栋3层170号商业用房（川（2018）成都市不动产权第0175497号）；三、何艳向任万辉支付位于成都市锦江区青年路8号1栋3层170号商业用房的房屋使用费。（使用费计算时间：自2018年4月27日起按60万/年计算直至诉争商业用房腾退时为止）。 一审法院认定事实：2015年4月13日，李航、顾朱一梅作为抵押人与中国银行股份有限公司成都金牛支行（以下简称“中国银行金牛支行”）签订《最高额抵押合同》，约定李航、顾朱一梅以其所有的位于锦江区青年路8号1栋3层170号、116号房屋为债务人成都市吉盛行商贸有限公司（以下简称“吉盛行公司”）自2015年4月13日起至2017年12月31日止的债务提供抵押担保。 2016年8月19日，成都市金牛区人民法院出具（2016）川0106执保1226号协助执行通知书，要求成都市房管局协助查封顾朱一梅、李航共有的位于成都市锦江区青年路8号1栋3楼170号、116号、153号房屋等财产。同年8月22日，房管局查封了上述房产。 2017年2月10日，何艳与张晓春、顾朱一梅签订《九龙广场商铺租赁协议》，约定张晓春、顾朱一梅将位于锦江区青年路8号九龙广场三层170号商铺租赁给何艳，租期三年，自2017年9月8日至2020年9月7日。三年租金共计1,300,000元，付款方式为2017年2月10日支付650,000元，2017年3月20日支付650000元。合同签订后，何艳分别于2017年2月10日和2017年3月17日向张晓春账户转账支付共计1,300,000元。 2017年2月15日，成都市金牛区人民法院作出（2016）川0106民初6255号民事判决书。该判决查明，2015年4月13日，中国银行金牛支行作为贷款人与吉盛行公司作为借款人签订《流动资金借款合同》约定：贷款人向借款人发放流动资金贷款13,000,000元，期限12个月，自提款日起算。同日，中国银行金牛支行向吉盛行公司发放贷款13,000,000元。李航、顾朱一梅作为抵押人与中国银行金牛支行作为抵押权人签订了《最高额抵押合同》，为上述《借款合同》项下的借款本金及利息等费用提供最高额抵押担保，抵押物为成都市锦江区青年路8号1栋3层170号和116号房屋。戢林、张晓春作为前述抵押房产的共有人，分别签订了《同意函》，同意以上述抵押房产为前述《最高额抵押合同》项下的主债权设立抵押，并配合办理抵押登记等一切手续。同日，双方办理抵押登记，中国银行金牛支行取得上述抵押房产的他项权利证书。同日，中国银行金牛支行作为债权人分别与都凯、李江、王志均、张晓春、戢林、成都市秋紫服饰有限公司作为保证人签订了六份《保证合同》，约定都凯、李江、王志均、张晓春、戢林、成都市秋紫服饰有限公司为吉盛行公司的案涉借款本金、利息等费用提供连带责任保证。案涉借款到期后，因吉盛行公司未按约履行还款义务，担保人亦未按约履行担保责任，中国银行金牛支行分别向借款人和各担保人邮寄了《催款函》。该案判决：吉盛行公司向中国银行成都金牛支行归还借款本金13,000,000元及截止2017年1月16日的应付利息、罚息1,043,751.22元，并以13,000,000元为基数，自2017年1月17日起至款项付清之日止按照案涉《借款合同》约定的利率标准计付利息、罚息；中国银行金牛支行对成都市锦江区青年路8号1栋3层170号（权2808269）和116号（权2884273）房屋处置所得款项在贷款本金13,000,000元以及利息、罚息的范围内享有优先受偿权；李航、顾朱一梅、都凯、李江、王志均、鲁亚玲、戢林、张晓春、成都市秋紫服饰有限公司对吉盛行公司上述债务承担连带清偿责任，并享有对吉盛行公司的追偿权。该判决生效后，进入强制执行程序。2018年3月7日，金牛区人民法院发布拍卖公告，拟对案涉房屋进行公开拍卖。并特别说明该房屋现有租赁，法院不负责腾退。 2018年4月10日，任万辉通过淘宝司法拍卖网络平台以4,445,000元的价格拍得案涉房屋，4月27日，成都市金牛区人民法院作出（2017）川0106执5272号之二执行裁定书，裁定解除对成都锦江区青年路8号1栋3楼170号商业用房的查封，将该房屋过户至买受人任万辉名下。当日，任万辉签收裁定书。后任万辉办理了案涉房屋的不动产登记证书（川20**成都市不动产权第0175497号）。 一审庭审中，任万辉与何艳共同确认，如果法院判决何艳需向任万辉支付房屋使用费，双方均同意均500,000元/年的标准计算。上述事实有任万辉提交的任万辉身份证复印件、何艳人口信息户籍证明、张晓春及顾朱一梅的身份证复印件、（2016）川0106民初6255号民事判决书复印件、（2017）川0106执5272号之二执行裁定书复印件、川（2018）成都市不动产权第0175497号不动产登记证书复印件、《最高额抵押合同》（合同编号：2015年金中小押字X008号）复印件、（2016）川0106民初6255号民事裁定书复印件、（2016）川0106执保1226号协助执行通知书及送达回证复印件、《房屋信息摘要3》复印件、《九龙广场商铺租赁协议》复印件、交通银行《结算业务申请书》复印件、何艳提交的交通银行汇款《客户回单》、案涉房屋拍卖介绍打印件、各方一审庭审陈述，上述证据在案为证。 一审法院认为，本案案涉房屋于2015年4月13日由顾朱一梅与李航作为抵押人与中国银行金牛支行签订《最高额抵押合同》，将案涉房屋作为抵押物为吉盛行公司在中国银行金牛支行的债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。后由于吉盛行公司未能按期归还借款，相关债务人及担保人被诉至法院，金牛区人民法院在审理该案过程中，于2016年8月19日作出裁定对案涉房屋实施了保全查封。后张晓春、顾朱一梅将案涉房租赁给何艳。根据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”之规定，故何艳租赁房屋系在设立抵押权之后，也系法院查封之后，何艳与张晓春、顾朱一梅之间的租赁关系，不能对抗案涉房屋买受人任万辉，对任万辉不具有约束力。任万辉取得案涉房屋不动产权后，要求何艳腾退案涉房屋具有事实和法律依据，一审法院予以支持。任万辉已于2018年4月27日收到执行裁定书，该文书生效后，案涉房屋所有权归属任万辉。何艳自此继续使用该房屋，至腾退之日止，应向任万辉支付房屋使用费。何艳辩解称其不应支付房屋使用费的意思，一审法院不予支持。双方确认可按500,000元/年计算房屋使用费，一审法院予以确认。至于何艳与张晓春、顾朱一梅签订租赁合同已向张晓春支付三年租金1,300,000元，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任，如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”的规定，何艳与张晓春、顾朱一梅之间的租赁关系，是否给何艳造成损失，应当由谁对损失承担责任，何艳可通过另案诉讼的途径予以救济。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十三条之规定，判决：一、何艳与第三人张晓、顾朱一梅于2017年2月10日签订的《九龙广场商铺租赁协议》对任万辉不具有约束力；二、何艳应于判决发生法律效力之日起三十日内将位于成都市锦江区青年路8号1栋3楼170号商业用房腾退给任万辉；三、何艳应于判决发生法律效力之日起三十日内向任万辉支付房屋使用费（自2018年4月27日起至房屋腾退之日止，按500,000元/年计算）；四、驳回任万辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6,533元，由何艳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何艳提交证据：1.《借款合同》，拟证明本案张晓春、顾朱一梅在借款的时候有意将房屋承租给鼎投公司抵扣本金和利息，其借钱的目的也是为了支付本案房屋的购房款。2.《委托收款》，拟证明张晓春将购房款支付给天晟公司的合法性。3.《广发网上银行电子回单》，拟证明张晓春委托借款机构鼎投公司付款给天晟公司的真实性。4.《抵偿协议》及鼎投公司与张晓春、顾朱一梅签订的《租赁合同》，拟证明张晓春在没有归还借款的情况下，按照当时的约定将房屋的租赁权抵偿给鼎投公司。5.《委托书》，拟证明张晓春将房屋出租给鼎投公司的真实性。6.两份《九龙广场商铺租赁合同》及收据若干张，拟证明鼎投公司将房屋对外出租的真实性。7.鼎投公司出具的《情况说明书》，拟证明本案的房屋在张晓春进行抵押贷款之前已经承租给了鼎投公司八年的时间。在该时间未届满之前，任万辉不能要求腾退房屋。8.《解除协议》及《关于九龙广场3楼170号商铺腾退手续》，拟证明现在何艳已经不占有案涉房屋，故不应当承担房屋的占有使用费，以及向腾退房屋的义务。 任万辉对于证据1，该《借款合同》的签订方为鼎投公司与张晓春及顾朱一梅，但是在一审中张晓春及顾朱一梅并未提交该份证据，在二审阶段也未出庭，故对该证据的真实性及合法性不予认可；同时，该《借款合同》记载购买的房屋为116号而案涉房屋为170号，故对该证据的关联性不予认可。对于证据2，《委托收款》中在房号处有过修改（将72号改为116号），作为一份720.28万元的收款委托书，房号不应当存在记载错误，且修改后也没有泰富公司修改盖章。且该收款委托书中的购房金额（720.28万）与第一份证据借款合同的购房金额（716.04万）不一致，并且成都泰富房地产营销策划有限公司的公章为打印章但是捺印却是鲜印，故对于该收款委托书的真实性、合法性及关联性均不予认可。对于证据3，该证据为复印件且没有银行盖章，对其真实性、合法性不予认可，且与本案并无关联。对于证据4、5的真实性、合法性、关联性不予认可。对于证据6，两份《九龙广场商铺租赁合同》的纸张和前面提交的证据纸张新旧程度明显有很大的差别，对于这两份合同的真实性、合法性不予认可。该份证据只能证明张晓春、顾朱一梅委托恒达公司对外转租关系，并不能证明恒达公司与鼎投公司的关系。对于证据7，该证据的真实性、合法性无法确认，不予认可。该证据说明鼎投公司认可了案涉租赁合同是张晓春、顾朱一梅与何艳直接签订，与其并无转租关系。对于证据8，该证据表明2018年10月10日在恒达公司的见证下何艳已将案涉房屋腾退给张晓春、顾朱一梅及鼎投公司，但经任万辉于2019年1月11日到案涉房屋现场拍照取证，发现该商铺仍由何艳在经营，故该份证据的真实性、合法性不予认可，且该份证据明显串通，为虚假证据，人民法院应对其追究法律责任。该份证据反而证明何艳在明知案涉房屋所有权人已变更并向其主张了权利的情况下，故意将房屋退还给无房屋所有权的张晓春、顾朱一梅。 张晓春、顾朱一梅未发表质证意见。 本院认为，对于上述证据1-7，该7组证据的形成时间均在一审立案受理之前，而何艳却并未向一审法院提供，其于二审中提供的行为有违诉讼诚信，且何艳对此亦未作出合理解释；同时，该七组证据均为书证，而涉及的相关人员均并未出庭接受质询，故对该七组证据的真实性、合法性本院于本案中不予确认；对于该七组证据的关联性，本院将于本院认为部分予以阐述。对于上述证据8，本院认为，该两组证据的形成时间均在一审法院庭审结束且判决书出具之后，该两份证据系为证明案涉房屋已更换实际占用人，而张晓春、顾朱一梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，故对该两组证据的真实性亦无法核实。综上，本院对于何艳提供的上述证据均不予采信。 本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 根据各方诉辩意见，现对本案争议焦点问题分述如下： 关于何艳上诉主张案涉租赁合同的当事人实际为何艳与案外人鼎投公司，并认为因其就案涉房屋租赁关系根源于鼎投公司与张晓春、顾朱一梅的租赁关系，而鼎投公司与张晓春、顾朱一梅的租赁关系是建立在案涉房屋抵押和查封之前，故何艳的租赁关系仍应适用“买卖不破租赁”原则，优先于任万辉的权利。对此，本院认为，根据一审法院已查明事实，何艳与张晓春、顾朱一梅于2017年2月10日签订租赁协议约定的出租方为张晓春、顾朱一梅，承租方为何艳，该协议的相对方及内容均不涉及何艳上述提及的鼎投公司，且何艳亦于该协议签订后直接向张晓春支付1300000元，故，结合本案现有证据，本院足以认定何艳与张晓春、顾朱一梅于2017年2月10日直接建立租赁关系。同时，何艳并未提供足以采信的证据证明其与鼎投公司就案涉房屋建立租赁合同关系，亦或其所上述主张的根源于鼎投公司与张晓春、顾朱一梅的租赁关系，故根据举证责任分配规则，何艳对其该主张应承担举证不能的不利责任。另外，根据何艳的上诉内容，其于上诉状中既主张“案涉租赁合同的当事人实际为何艳与鼎投公司”，其又同时主张“根据合同相对性原则，何艳向张晓春签订合同，理应向张晓春签订房屋”，故，何艳的该两项上诉主张内容亦自相矛盾。综上，何艳的该上述主张，既无事实基础，亦无法律依据，本院不予支持。 关于何艳上诉主张一审法院遗漏必要共同诉讼人鼎投公司的程序违法问题，本院认为，如前所述，何艳与张晓春、顾朱一梅于2017年2月10日直接建立案涉租赁关系，根据合同相对性原则，本案并不涉及鼎投公司，故一审法院该程序并无不当，本院对于何艳的该上诉主张，不予支持。 关于何艳上诉主张其已将案涉房屋退还给张晓春，故其并非本案当事人，亦不应承担房屋占有使用费，并提供其与张晓春、顾朱一梅于2018年10月2日签订的《解除协议》以及2018年10月10日的《关于九龙广场3楼170号商铺腾退手续》拟予证实。对此，本院认为，其提供的上述两份证据仅从书面形式上表现为何艳与张晓春、顾朱一梅解除租赁合同并返还房屋，但因缺乏其他证据予以佐证，故本院无法证实案涉房屋的实际占有人已确切发生变化。同时，法院行使审判权系依已经审理查明的事实进行法律适用和裁判，而何艳提供的该证据系为证明一审已查明的事实已依其于行为而发生了变动，故即使其所主张的解除和返还已然发生，亦系在人民法院行使审判权的过程中形成，该行为将导致本案的诉讼标的处于不确定之状态，妨碍了人民法院行使审判权，不应发生相应的法律效力。综上，对于何艳该事实主张，因其提供的证据真实性存疑，不能证实案涉房屋的实际占有人已发生变更，且何艳主张的该事实变化系因其于审理中主动采取的行为而产生，亦不应发生相应的法律效力。故，对该上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，上诉人何艳的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审及二审案件受理费共计19599元，由何艳负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年三月十一日 书记员  张宸云