辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终4506号上诉人（原审被告）：白静，女，1968年3月8日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：沈阳远洋基业物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区长白街**。法定代表人：王立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜慧娟，辽宁均秉晟律师事务所律师。上诉人白静因与被上诉人沈阳远洋基业物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初15186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。白静上诉请求：1.撤销原判，依法重审；2.判令上诉人与被上诉人无连带关系；3.判令债权转让协议和上诉人无关联；4.请求和平法院承担赔偿责任；5.判令恢复上诉人递交反诉状的权利；6.废除加倍支付延迟履行期间的债务利息；7.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。沈阳远洋基业物业管理有限公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。沈阳远洋基业物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.白静支付所欠物业管理费23,590.44元；2.白静支付拖欠的电梯费1,080元；3.白静支付物业费违约金2,000元；4.由白静承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，白静系沈阳市和平区长白街19-1号3-2-2、建筑面积145.62平方米房屋的业主。2008年6月21日，辽宁万祥置业有限公司（甲方）与北京远洋基业物业管理有限公司沈阳分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对沈阳远洋天地（一期）提供前期物业服务。其中第二条2.17约定，物业服务内容包括负责向各业主和物业使用人收取物业服务费、电梯费。第四条约定，协议自签订时起生效，至远洋天地项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效，且该物业服务公司实际接管该物业时，本合同终止。第五条5.1约定，物业服务费的标准暂定为1.8元/建筑平方米/月。5.2.1约定，物业服务费每年预交纳一次，第一年的物业服务费，业主于房屋交付前交纳，以后每年的物业服务费，业主必须于每年首个十日内预缴纳。5.2.2约定，逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应交费用的3‰的滞纳金。5.11约定，物业管理服务费由乙方专用，乙方设立单独账户，所有物业管理服务费的收入和支出按包干制的相关规定执行。办理入住时需要支付的各项费用载明，电梯费小高层、高层12元/人/月，144元/人/年，预收一年。《沈阳远洋天地临时管理规约》第二十七条载明，本物业管理区域内，业主应按照《前期物业服务合同》及本《临时管理规约》的约定按时足额缴纳物业服务费用。物业服务费标准暂定为1.8元/建筑平方米/月，电梯费标准为144元/人/年，电梯费每年交纳一次，业主于房屋交付前交纳，以后每年的电梯费，业主必须于每年交费日的首个十日内交纳。未按时交纳物业服务费等费用的，自逾期之日起业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金。2009年6月9日，白静在临时管理规约承诺书上签字。2013年12月4日，沈阳市和平区远洋天地小区业主委员会（甲方，以下简称远洋天地业委会）与沈阳远洋基业物业管理有限公司签订《沈阳远洋天地物业服务合同》（与下文2014年、2015年签订的合同统一简称物业服务合同），约定甲方委托乙方就远洋天地住宅、商业物业提供物业服务。合同第五条约定乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外。第六条约定，合同期限自2013年11月15日起至2014年11月14日止，合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。第十一条约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益全部纳入物业服务费的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：住宅暂定1.8元/月·平方米，电梯费12元/人/月。第十三条约定，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于当年首季的第二个月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在当年次季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。2014年11月15日，远洋天地业委会与原告签订物业服务合同，约定甲方委托乙方就远洋天地住宅、商业物业提供物业服务。合同第六条约定，合同期限自2014年11月15日起至2015年12月31日止，合同第五条、第十一条、第十三条内容及第六条除合同期限外其他内容与2013年物业服务合同一致。2015年12月8日，远洋天地业委会与原告签订物业服务合同，约定甲方委托乙方就远洋天地（含康桥郡、一号商业地）住宅、商业物业提供物业服务。合同第六条约定，合同期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，合同第五条、第十一条、第十三条内容及第六条除合同期限外其他内容与2013年物业服务合同一致。被告白静未交纳2011年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费及电梯费。另查明，2016年6月3日，北京远洋基业物业管理有限公司沈阳分公司名称变更为远洋亿家物业服务股份有限公司沈阳分公司。2016年7月2日，远洋亿家物业服务股份有限公司沈阳分公司向被告公示债权转让通知书，该通知书载明，该公司对白静拥有的2011年7月1日至2015年12月31日物业费14,154.26元债权转让给原告，公示地点为远洋天地公告板。一审法院认为，沈阳远洋基业物业管理有限公司与远洋天地业委会签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且根据2015年12月8日签订的物业服务合同第六条之约定，沈阳远洋基业物业管理有限公司、白静在沈阳远洋基业物业管理有限公司诉求所涉期间仍应依该合同行使权利、履行义务。沈阳远洋基业物业管理有限公司基于上述合同对白静所在小区提供物业服务至今，享有向作为业主的白静收取物业服务费的权利，且沈阳远洋基业物业管理有限公司已通过债权转让的方式取得2011年7月1日至2013年11月15日期间物业服务费的请求权，故对沈阳远洋基业物业管理有限公司要求白静支付2011年7月1日起至2018年12月31日期间物业服务费及电梯费的诉求，予以支持，白静需支付的物业服务费的金额为23,590.44元（145.62平方米×1.8元/月/平方米×90个月），需支付的电梯费的金额为1,080元（12元/人/月×1人×90个月）。关于沈阳远洋基业物业管理有限公司主张的白静逾期交费所产生的违约金的诉求，因沈阳远洋基业物业管理有限公司提供的证据不足以认定白静系恶意拖欠物业费，故不予支持。白静关于园区内其他业主行为影响其居住权益的答辩意见与本案非同一法律关系，本案中不予处理。白静关于沈阳远洋基业物业管理有限公司工作人员拉条幅主张债权的答辩意见不能够证明沈阳远洋基业物业管理有限公司存在怠于履行物业服务合同义务的情形，白静若存在其他损失，可通过协商或另案诉讼解决。白静关于其楼下建造变电所对其造成健康损害、下水道反水、物业费减免协议的答辩意见未提交证据加以证明，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、白静于本判决生效后十日内给付沈阳远洋基业物业管理有限公司2011年7月1日起至2018年12月31期间的物业服务费23,590.44元；二、白静于本判决生效后十日内给付沈阳远洋基业物业管理有限公司2011年7月1日至2018年12月31日期间的电梯费1,080元；三、驳回沈阳远洋基业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如白静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费233元（已减半收取），由白静负担。当事人在二审审理中围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。白静提交：一、照片1，证明上诉状中提到了追加一审法院问题。二、照片2，证明当时交付给我一楼没有附加东西，案件出现后在后面加了东西。三、2011年10月26日申扬律所陈浩律师发的律师函，证明当时我回了两份函，两份函对方收到了。我手里没有调取到。四、物业费管理费协议书，证明判决书要把协议书中金额减掉。五、自己写声明，证明律师函后我方希望对方解决问题，此声明在对方公示板上公示了。六、照片及说明，证明对方是恐吓行为，举条幅的人违反了治安管理条例。应该先追法律责任，我不知道业委会是否成立。说明中的内容导致我至今没有享受到取暖费的待遇。七、提交了一份商业调查申请。最高法院关于物业司法解释，条款没适用，本案采用不合理。八、通知函，证明现在身体不好，需要调养，法院有事情可以找我的女儿。沈阳远洋基业物业管理有限公司质证：证据三证明我公司向上诉人进行过物业费催缴没有异议。证据四是地产给上诉人出具的物业费减免函，与我方无关。据我方了解该减免函已经使用，相应物业费已经进行过减免。其他证据与我方无关。本院对当事人提供的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。沈阳远洋基业物业管理有限公司与远洋天地业委会签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务，沈阳远洋基业物业管理有限公司基于上述合同对白静所在小区提供物业服务至今，故上述合同内容对包括白静在内的全体业主均具有法律约束力。关于白静主张其与沈阳远洋基业物业管理有限公司之间不存在物业服务合同关系、无连带关系的观点无事实依据，不予支持。关于白静提出沈阳远洋基业物业管理有限公司的物业服务不到位的主张，因白静未提供明确证据证明其主张，且一个园区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、园区的自然老化程度、园区的预期整体规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、业主的交费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响园区良好环境的运转，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理都会造成影响，影响小区全体业主的利益。需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如白静认为沈阳远洋基业物业管理有限公司存在其他不当行为，可依法另行主张。关于白静请求和平法院承担赔偿责任的观点，与本案系不同的法律关系，在此不予处理。关于白静请求恢复递交反诉状权利的观点，因本案已经二审审理，不能审理反诉，应另案处理。关于白静请求废除支付迟延履行期间利息的观点，无法律依据，不予支持。综上所述，上诉人白静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费466元，由上诉人白静负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 吕长辉审判员 丁广昱二〇一九年三月十九日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。