山西省太原市中级人民法院民事裁定书（2018）晋01民再53号上诉人（原审原告、反诉被告）太原升华物业公司，住所地太原市杏花岭区胜利街**。法定代表人裘劲松，该公司董事长。委托代理人王锋，山西圣哲律师事务所律师。委托代理人辛雷，山西圣哲律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）太原市利康电梯销售有限公司，住所地太原市小店区学府街****。法定代表人年吉军，总经理。委托代理人刘宝光，男，该公司经理，住太原市迎泽区朝阳街**。委托代理人常战强，山西君合君律师事务所律师。原告太原升华物业公司与被告太原市利康电梯销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，太原市杏花岭区人民法院作出（2014）杏商初字第2号民事判决书，被告太原市利康电梯销售有限公司不服提起上诉，本院作出（2014）并商终字第70号民事判决书，已发生法律效力。太原市利康电梯销售有限公司仍不服，向山西省高级人民法院申请再审，山西省高级人民法院作出（2014）晋民申字第803号民事裁定，驳回其再审申请。太原市利康电梯销售有限公司仍不服，向检察机关申诉，山西省人民检察院作出晋检民（行）监[2015]140XXXXXXXX号民事（行政）抗诉书，以一审法院并未依法向利康电梯销售公司送达诉讼文书，导致其未能参加一审诉讼，二审本应当裁定撤销原判，发回重审为由，向山西省高级人民法院提出抗诉。山西省高级人民法院作出（2016）晋民抗30号民事裁定，指令本院再审本案。本院经审理撤销原一二审判决，将本案发回重审，并指定古交市人民法院进行审理。期间原审被告太原市利康电梯销售有限公司提出反诉，古交市人民法院经合并审理作出（2017）晋0181民再1号民事判决。双方均不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人太原升华物业公司的委托诉讼代理人辛雷、王锋，上诉人太原市利康电梯销售有限公司的委托诉讼代理人刘宝光、常战强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原升华物业公司一审的诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁契约》及双方补充签订的《情况说明》，被告向原告返还胜利街6号1600平方米房屋；2、判令被告向原告支付租金925000元，水电费215969元，合计1140969元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年11月1日，原告与被告签订《房屋租赁契约》，被告租赁太原市杏花岭区胜利街6号面积1600平方米房屋。租赁期限2007年11月1日至2027年11月1日，每年租金60万元，被告每半年支付30万元，即每年元月一日、七月一日前支付。《房屋租赁契约》签订后，原告将房屋交付被告。被告将房屋分别转租给各商户。2011年10月，双方签订了《情况说明》，对《房屋租赁契约》进行了补充。原告减免了被告两年的房租，将原定的每年60万元租金减免至每年45万元，从2011年10月份开始执行，每半年支付一次，即22.5万元。被告长期拖欠原告房屋租金和水电费，原告多次催收，截至2013年9月30日，被告仍拖欠租金925000元，水电费215969元，合计1140969元。2013年10月11日，原告向被告送达《催收函》，再次向被告催收。《催收函》同时告知被告在30日内仍未支付，原告将依法解除《房屋租赁契约》及补充的《情况说明》，但至今被告分文未付。原告认为，被告长期拖欠租金和水电费，已经致使原告出租房屋收取租金的合同的目的不能实现，依法应当解除合同。被告应当将租赁房屋返还原告。被告拖欠的租金和水电费1140969元应当向原告支付。被告太原市利康电梯销售有限公司辩称，一、关于原告在诉状中陈述的2007年11月1日双方签订的房屋租赁契约及情况说明的内容的真实性予以认可。但需要说明的是在双方签订的情况说明中原告太原市升华物业公司认可其向被告太原市利康电梯销售有限公司交付的房屋存在：1、商铺内消防前期未能验收。2、商铺未按时交付使用。3、商铺东面一侧围墙一直未拆除等问题给被告造成严重的损失。二、原告在诉状中称2013年10月11日向被告送达催收函，但其并未实际送达。根据原告提供的证据，原告在2013年10月11日送达的对方为太原富垚机电设备有限公司（更名前为太原利康电梯安装工程有限公司），被告与该公司为两个独立的法人。原告向太原富垚机电设备有限公司所在地送达，不能视为其向原告太原市利康电梯有限公司送达。也就是说原告所称的2013年10月11日送达的催收函并未实际向被告送达。因此不符合解除合同的条件。本案合同应当在继续履行过程中，但原告在合同履行过程中的一系列违约行为给被告造成了损失，因此被告认为本案房屋租赁契约应当继续履行，并由原告承担在履行过程中给被告造成的损失。反诉原告太原市利康电梯销售有限公司的反诉请求：1、请求判令反诉人与被反诉人原签订的《房屋租赁契约》及补充合同“情况说明”合法有效继续履行，并责令被反诉人书面保证反诉人及合作商正常经营不受任何形式的骚扰；2、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人1866666元；3、请求法院判令案件本诉与反诉的费用由被反诉人承担。事实和理由：2007年11月1日，反诉人（作为乙方）与被反诉人（作为甲方）签订了《房屋租赁契约》由反诉人租赁被反诉人位于太原市杏花岭区胜利街6号房屋，双方约定了被反诉人所出租房屋的面积、租赁期限、责任和义务，租金及支付方式。契约约定租赁期限自2007年11月1日至2027年11月1日，但作为甲方的被反诉人一开始就没有按照契约的规定将具备使用、内外装修条件的房屋交付反诉人使用。直至2008年8月被反诉人将房屋投入500多万元内、外装修完毕后并成功引进商户。此后鉴于反诉人多次申请，被反诉人也清晰的认识到自身的不足和过错，且没有按照合同与反诉人履约的事实，双方签订了补充合同“情况说明”约定减免反诉人两年房租。租金降为每年45万元并从2011年10月开始执行。补充合同《情况说明》签订后反诉人就约定交纳房租，履行义务。就在2012年-2013年被反诉人企业领导班子变更，现任法人裘劲松执行董事上任后，反诉人又多次找被反诉人，督促其完善《房屋租赁契约》及补充合同“情况说明”中未完善工作如：进行拆除房屋东侧的围墙、提供产权登记证、消防验收合格证等问题，以保障自身和租赁商户的合法权利，无奈采取缓交房租等方式督促被反诉人履行约定。但被反诉人直至今日也没有履行。反而在2013年起诉反诉人违约，要求解除合同和支付剩余租金。依据《合同法》第67条的规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被反诉人一直未能按合同约定履约。反诉人有权拒绝其相应的履行要求。2013年11月4日、11月25日被反诉人给商户“下达通知”声明与反诉人解除合同，还指使黑社会分子多次进入商场进行恐吓，骚扰，要求商户与被反诉人进行登记，造成商户无法正常安心经营。从2013年11月4日至2014年10月11日及2016年7月25日至2017年12月25日造成反诉人与太原利康电梯安装工程有限公司经营合同无法履行且违约。直接造成反诉人无法收取租金经济损失1866666元。太原升华物业公司辨称，1、升华物业公司没有违反房屋租赁契约约定的交付条件的行为；2、“情况说明”是双方达成的补充协议对一部分有可能影响利康公司房屋出租的行为已经做出了补偿。双方应当严格履行这个“情况说明”。但在情况说明签订之后至2013年9月30日利康公司就已经拖欠租金925000元。水电费215969元。严重违反了合同约定。升华物业公司出租房屋的主要目的是为了收取租金，对方不交付租金，致使合同的主要目的不能实现。3、升华物业公司合法行使权力没有给对方造成任何损失，不应当做出赔偿。一审法院2007年11月1日，原告太原升华物业公司与被告太原市利康电梯销售有限公司签订《房屋租赁契约》，原告将座落在太原市杏花岭区胜利街6号的产权归太原第一毛纺织厂的房屋（房屋建筑面积1600平方米）出租给被告使用。租赁期限自2007年11月1日至2027年11月1日，每年租金60万元，被告每半年支付一次，即30万元，分别于每年元月一日、七月一日前支付。《房屋租赁契约》签订后，原告将房屋交付被告，被告按约对房屋外立面及内部装修后分别转租给各商户。约2011年10月，鉴于原告以下原因：1、商铺内消防前期未能验收；2、商铺未按时交付使用；3、商铺东面一侧围墙未拆除等问题，造成被告不能正常出租使用房屋，给被告造成严重的经济损失。双方签订了《情况说明》，对《房屋租赁契约》进行了补充。原告减免了被告两年的房租，将原定的每年60万元租金减免至每年45万元，直至商铺东面的围墙拆除后，双方根据原合同约定，结合市场行情重新制定租赁费用，现租金从2011年10月份开始执行，每半年支付一次，即22.5万元。截至2013年9月30日，被告仍拖欠租金925000元，水电费215969元，合计1140969元。2013年11月4日，原告太原升华物业公司在太原市利康电梯安装有限公司办公所在地向被告太原市利康电梯销售有限公司送达“催收函”，催收函要求被告在30日内将所欠房租交到原告公司，否则将依法解除《房屋租赁契约》及《情况说明》。同时，原告将该“催收函”张贴在该处。查明，被告太原市利康电梯销售有限公司于2013年2月21日被吊销营业执照。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁契约》及《情况说明》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点是原、被告签订的《房屋租赁契约》及《情况说明》是否解除。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。太原市利康电梯安装有限公司与太原市利康电梯销售有限公司是两个独立主体的法人，不存在法人混同的情形，原告太原升华物业公司在太原市利康电梯安装有限公司办公所在地向被告太原市利康电梯销售有限公司送达“催收函”，不能视为解除合同的通知到达被告，故原、被告签订的《房屋租赁契约》及《情况说明》并未解除。故对反诉原告要求继续履行《房屋租赁契约》及《情况说明》的请求予以支持。原告太原升华物业公司未按《情况说明》的约定履行消防前期验收、拆除商铺东面一侧围墙等义务，被告也未按约履行支付租金及水、电费用的义务，从双方签订的《情况说明》内容看，双方均应依约履行。被告太原市利康电梯销售有限公司作为承租方，应按照约定的期限支付租金，故原告要求被告支付租金及水、电费用的请求，应予支持。被告虽辩称租金及水、电费金额不符，但未提供相关证据，应承担举证不能的法律后果。关于反诉原告主张的无法收取租金的损失，反诉原告仅提供了其与太原市利康电梯安装有限公司的租赁合同，该证据不足以证实反诉原告存在的具体损失或损失与反诉被告之间的违约行为存在因果关系。故对反诉原告的赔偿损失请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十六条、第二百二十六条的规定判决反诉原告太原市利康电梯销售有限公司与反诉被告太原升华物业公司签订的《房屋租赁契约》及《情况说明》合法有效，应继续履行；被告太原市利康电梯销售有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告太原升华物业公司支付房屋租金925000元，水电费215969元，合计1140969元；驳回原告太原升华物业公司要求解除与被告太原市利康电梯销售有限公司签订的《房屋租赁契约》及《情况说明》及返还胜利街6号1600平方米房屋的诉讼请求；驳回反诉原告太原市利康电梯销售有限公司要求反诉被告太原升华物业公司赔偿经济损失1866666元的诉讼请求及其他诉讼请求。本诉案件受理费54787元，由原告太原升华物业公司负担39718元，被告太原市利康电梯销售有限公司负担15069元，反诉案件受理费21599元，由反诉原告太原市利康电梯销售有限公司负担。？到庭当事人对对方出庭人员身份有无异议。太原升华物业公司不服上述判决，其上诉请求：一、撤销（2017）晋0181民再1号民事判决书第一项、第三项；二、改判解除太原升华物业公司与太原市利康电梯销售有限公司签订的《房屋租赁契约》及情况说明，太原市利康电梯销售有限公司返还太原升华物业公司胜利街6号1600平方米房屋；三、本案所有诉讼费用由太原市利康电梯销售有限公司承担。事实与理由：一、原审判决太原升华物业公司与太原市利康电梯销售有限公司签订的房屋租赁契约及情况说明应继续履行，于法无据，应当改判解除房屋租赁契约及情况说明。房屋租赁契约第七条违约责任中明确约定任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担，太原市利康电梯销售有限公司未按期支付租金，已经达到双方在房屋租赁契约第七条违约责任中明确约定的“任何一方未能履行本契约规定的条款”的条件，太原升华物业公司有权解除合同，向法院起诉请求判令解除合同，法院应当依法判决解除合同；二、古交法院混淆约定的解除合同条件和法定的解除合同条件，判决错误。本案双方已约定了解除合同条件，古交法院不应当也没有权利跨越双方的约定而去适用法律规定的解除合同条件，太原升华物业公司曾经向太原市利康电梯销售有限公司送达催收函，要求在三十日内将所欠房租交清，否则解除合同，但并不能因为太原升华物业公司曾有催收就认定不适用合同约定的解除合同条件；三、古交法院将太原市利康电梯销售有限公司和太原利康电梯安装工程有限公司的人格混同，简单认定二公司不存在法人混同没有事实依据。两个公司，除名称稍有区别，股东都是一家人，实际控制也是这一家人，，办公地点在自己家中在履行合同过程中一会使用这个公司名称，一会使用那个公司名称；四、太原市利康电梯销售有限公司已被吊销营业执照，丧失了经营权利，房屋租赁契约已经没有继续履行的条件。太原市利康电梯销售有限公司答辩称，一、双方签订的房屋租赁契约以及情况说明并未解除，故应继续履行房屋租赁契约以及情况说明；二、利康公司与山西富圭机电设备有限公司（原太原利康电梯安装工程有限公司）是两个独立的法人主体，不存在人格混同；三、向利康公司送达诉讼文书，依法应由其法定代表人签收；四、利康公司在履行房屋租赁契约期间被吊销营业执照，但并不影响其继续履行合同。利康公司在2013年2月21日被吊销营业执照，目前为吊销未注销状态，不能从事经营活动，但民事权利依然存在。本案系房屋租赁合同纠纷，利康公司于2007年11月1日与升华公司签订房屋租赁契约，租赁期限自2007年11月1日至2017年11月1日，该租赁行为发生在被吊销营业执照之前，合同的效力自始确定，不会因其随后履行期间主体资格变化而变化。故升华公司借此主张房屋租赁契约已丧失继续履行的基础条件，无事实和法律依据，不应予以支持，故请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回。太原市利康电梯销售有限公司也不服原判，其上诉请求：一、请求法院判令维持古交市人民法院（2017）晋0181民再1号第一项、第三项判决；二、请求法院判令被上诉人赔偿上诉人损失213333元及利息；三、请求法院判令被上诉人向上诉人提供租赁房屋1600平米商铺的产李登记证及消防验收合格证，并责令被上诉人保证不再以任何形式恐吓、骚扰上诉人和租赁户，确保上诉和租赁户的合法权利；四、请求法院判令案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：山西省、市两级人民法院下达裁定指定古交市人民法院重审，古交市人民法院重审后认定，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁契约及情况说明是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。太原利康电梯安装工程有限公司与太原市利康电梯销售有限公司是两个独立主体的法人，不存在法人混同的情形，太原升华物业公司在太原利康电梯安装工程有限公司办公所在地向上诉人太原市利康电梯销售有限公司送达催收函，不能视为解除合同的通知到达上诉人，故双方签订的房屋租赁契约及情况说明并未解除，故予以支持。从2013年11月4日至2014年10月11日及2016年7月25日至2018年4月25日造成上诉人与太原利康电梯安装工程有限公司经营合同无法履行且违约，直接造成上诉人无法收取租金经济损失2133333元并要求追加损失利息的赔偿，为维护上诉人的合法权益，请求法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。太原升华物业答辩称，对方所有的上诉理由不能成立，其他的答辩意见和上诉理由一致。一审判决查明的事实与本院二审查明的事实基本一致，本院予以确认。二审庭审中，太原市利康电梯销售有限公司新提供了其将租赁房屋分租给各商户后，与各商户签订的租赁合同；其将租赁房屋整体转租给太原市利康电梯安装公司后，向太原市利康电梯安装公司收取的部分租金的履约情况；同时向本院提出鉴定评估申请，请求对其初始装修租赁房屋的装修费用进行评估。本院认为，本案作为租赁合同纠纷，双方当事人对承租方未依“情况说明”约定的时间和金额交付租金的事实并无异议。双方的的争议焦点是：双方租在赁合同签订并履行四年后，就承租人所提“商铺内消防前期未能验收，商铺未按时交付使用，商铺东面一侧围墙未拆除等问题，造成被告不能正常出租使用房屋，给被告造成严重的经济损失”等问题又签订的具有补充协议性质的“情况说明”，并约定“减免两年的房租，将原定的每年60万元租金减免至每年45万元，直至商铺东面的围墙拆除后，双方根据原合同约定，结合市场行情重新制定租赁费用，现租金从2011年10月份开始执行，每半年支付一次，即22.5万元”，该情况说明签订后，太原市利康电梯销售有限公司是否仍然有权依其主张的先履行抗辩权，在太原升华物业公司未完善“情况说明”中存在问题的情况下，不按照“情况说明”中约定的时间和数额支付租金或者说缓付租金。这也是判断哪一方当事人违约，合同应当继续履行还是解除的主要依据。但对于该争议焦点，原审判决未作评价，其得出双方都存在违约行为的认定并作出相应判决也是自相矛盾的，因为如果承租人的抗辩成立，其未按时交付租金的行为就不构成违约，那原审判决其支付租金就没有依据；而如果其抗辩不成立，作为租赁合同，其未依约履行交付租金的主要义务，出租人有权依所签租赁合同的约定请求法院判决解除合同。此外原审判决中混淆法定解除与约定解除的区别也应予纠正。鉴于太原市利康电梯销售有限公司在二审中提出支持其上诉请求的新证据，用以证明其转租租金损失及次承租人太原市利康安装公司的履约情况并提出对租赁房屋的鉴定评估申请，且故本案应发回重审，查明相关事实，并根据案情需要决定是否追加次承租人作为第三人参加诉讼，以保护相关各方合法权利，妥善处理本案纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定如下：一、撤销古交市人民法院（2017）晋0181民再1号民事判决；二、本案发回古交市人民法院重审。审判长 杨晓宇审判员 陆智维审判员 郭 强 二O一九年三月二十五日书记员 徐鲜萍