江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣10民终98号上诉人（原审被告）：江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司，住所地江西省抚州市宜黄县凤冈镇六里铺，统一社会信用代码91361026074299594P。负责人：胡耀平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈肖依，江西论研律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：江西紫海方舟实业有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区世贸路**远帆大厦******房，统一社会信用代码91360100781482910N。法定代表人：胡耀平，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈肖依，江西论研律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：梁望萍，女，1970年4月1日出生，汉族，住江西省高安市。委托诉讼代理人：黄中俊，江西利群律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：张燕飞，江西利群律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。上诉人江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司（以下简称紫海方舟宜黄公司）、江西紫海方舟实业有限公司（以下简称紫海方舟公司）因与被上诉人梁望萍房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省宜黄县人民法院（2018）赣1026民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。紫海方舟公司、紫海方舟宜黄公司上诉请求：1.撤销宜黄县人民法院（2018）赣1026民初392号民事判决，改判驳回梁望萍所有诉讼请求；2.一、二审诉讼费由梁望萍负担。事实和理由：本案的六份《商品房买卖合同》系用来抵洪战春欠罗长青的欠款，虽然合同合法有效，但因为洪战春并未支付涉案六套商铺的购房款，并未达到消灭原有债务的法律效果，罗长青仍可以向洪战春主张给付原欠款，且事实上罗长青已经通过江西省高级人民法院主张全部原债权债务，故本案中无需交付房产来代替清偿。一审法院认定紫海方舟公司、紫海方舟宜黄公司未收到购房款的前提下仍应该履行交房义务，配合办理不动产登记手续系事实认定错误，适用法律错误。梁望萍辩称，宜黄县人民法院(2017)赣1026民初252号民事判决、抚州市中级人民法院（2017）赣10民初37号民事判决确认了紫海方舟宜黄公司与梁望萍签订的六份《商品房买卖合同》合法有效，且两上诉人在上诉状中予以认可。抚州市中级人民法院（2017）赣10民初37号民事判决确认包括本案梁望萍签订的六份《商品房买卖合同》在内的十七份《商品房买卖合同》合法有效，以十七套商品房总价款24,780,810元抵债后，罗长青与洪战春之间的24,780,810元债权债务关系因此消灭。同理，梁望萍通过签订六份《商品房买卖合同》以物抵债及支付部分现金后，其与罗长青的债权债务也归于消灭。在未依法撤销该判决前，该生效判决具有约束力和证明力。涉案六份合同已在宜黄县房产管理局办理备案，紫海方舟公司、紫海方舟宜黄公司应依法履行合同约定义务向梁望萍交付商铺并配合办理六间商铺的不动产权证。梁望萍向一审法院起诉请求：1、判决紫海方舟公司、紫海方舟宜黄公司向梁望萍交付紫海中央城一期18栋104、105、106、107、108、109号等6间商铺；2、判决紫海方舟公司、紫海方舟宜黄公司向梁望萍支付逾期交房违约金134,071.2元（7,448.4元∕月，每平方米每日10元）；３、判决紫海方舟公司、紫海方舟宜黄公司配合梁望萍办理紫海中央城一期18栋104、105、106、107、108、109号等6间商铺的不动产权证；４、未及时办理的违约金以8,702,214元为基数万分之一每日计算至交付不动产权证日止；５、本案诉讼费由紫海方舟公司、紫海方舟宜黄公司承担。一审法院认定事实：（2017）赣10民初37号民事判决书中认定的事实为：洪战春（乙方）因生产需要多次向罗长青（甲方）借款，因不能按时还款，2015年7月13日，甲、乙双方及丙方（巨峰公司、宜黄县融发林业公司、宜黄县丰华林业有限公司）签订《还款协议书》，写明：乙方向甲方借款总金额为53,500,000元，至合同签订日尚欠利息16，174，500.0,088元（利率按银行贷款四倍计算）；同日，乙方再向甲方借款5,350,000元用于偿还居间人费用；乙方承诺尽快向甲方偿还上述款项，甲方可随时向乙方主张偿还；丙方对双方的借款和利息予以确认，丙方同意作为乙方的连带保证责任人，且该保证不可撤销；保证范围为本金、利息及实现债权所产生的费用；保证期限为二年，从本协议签订之日起计算。甲、乙、丙三方均在该协议书上签名或盖章。2015年11月15日，紫海方舟宜黄公司向廖忠杰、罗长青、郑洪涛出具一份《承诺书》，写明：因洪战春和巨峰公司拖欠你三人欠款，现本公司用本公司自行开发的位于宜黄县的紫海中央城项目一期17、18栋20套房产代洪战春和巨峰公司偿还30,000,000元欠款。我司将与你三人签订关于20套房产的《商品房买卖合同》，该合同只是为过户而签订，你三人无需支付上述20套房产的房款。该款由洪战春和巨峰公司向紫海方舟宜黄公司支付。附20套房产编号。紫海方舟宜黄公司在《承诺书》上加盖了公章。同时，洪战春、巨峰公司在该《承诺书》上承诺：上述20套房产的房款今后由洪战春和巨峰公司向紫海方舟宜黄公司支付。洪战春和巨峰公司分别在《承诺书》上签名和盖章。廖忠杰、罗长青、郑洪涛分别在《承诺书》的下方签收人处签名，并注明已收到原件壹份。此后，紫海方舟宜黄公司与罗长青、廖忠杰、郑洪涛三人分别签订了20份《商品房买卖合同》，约定17、18栋共20套店铺转为其三人名下。合同签订后罗长青、廖忠杰、郑洪涛又告知紫海方舟宜黄公司，之前签订的20份买卖合同作废，需重新以本案被告常清公司、伍爱军、邹鹏、陈杰华、梁望萍和罗长青等名义与紫海方舟宜黄公司签订商品房买卖合同。后紫海方舟宜黄公司又分别与常清公司签订了8份《商品房买卖合同》（店铺编号分别为：17-101、17-105、17-106、17-107、17-108、17-109、17-110、17-111）；与罗长青签订3份《商品房买卖合同》（店铺编号分别为：18-101、18-102、18-103）；与梁望萍签订6份《商品房买卖合同》（店铺编号分别为：18-104、18-105、18-106、18-107、18-108、18-109）；与伍爱军签订1份《商品房买卖合同》（店铺编号为：17-102）；与邹鹏签订1份《商品房买卖合同》（店铺编号为：17-103）；与陈杰华签订1份《商品房买卖合同》（店铺编号为：17-104）。以前紫海方舟宜黄公司与罗长青、廖忠杰、郑洪涛三人分别签订了的20份《商品房买卖合同》均作废。以上合同均对计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限和违约责任等进行了约定，其中付款方式及期限：采取一次性付款方式，并注明买受人已一次性付清购房款。紫海方舟宜黄公司分别向以上买受人出具收款收据，写明了具体金额（均为购房款全款），收款事由注明“购商铺全款”。收据上加盖了紫海中央城现金收讫章。其中，伍爱军、邹鹏、陈杰华三人分别从自己的银行账户将以上购房款全额转账至紫海方舟宜黄公司的银行账户，同日，紫海方舟宜黄公司将收到的以上三人购房款全部通过银行转到罗长青的银行账户上。因《承诺书》约定买受人无需支付房款，房款今后由洪战春和巨峰公司向紫海方舟宜黄公司支付，故常清公司、罗长青、梁望萍未实际交付购房款。以上20份《商品房买卖合同》现均已在宜黄县房产管理局办理了登记备案。（2017）赣10民初37号民事判决对争议焦点的分析认为：一、因洪战春向罗长青借款，双方签订《还款协议》，经对账和结算，确认洪战春尚欠罗长青的借款本金53,500,000元及利息，并约定罗长青可随时主张偿还。后因洪战春不能偿还到期债务，非债务人紫海方舟宜黄公司出具《承诺书》，同意用本公司自行开发的位于宜黄县的紫海中央城项目一期17、18栋20套房产代洪战春和巨峰公司偿还30,000,000元欠款。此时成立第三人代物清偿。代物清偿并不要求清偿物为债务人所有之物，亦可以是第三人之物。代物清偿，系债务清偿的方式之一，是当事人、第三人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对代物清偿协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的代物清偿协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，紫海方舟宜黄公司出具的《承诺书》，是三方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定的情形，故该《承诺书》合法有效。民事法律关系的产生、变更和消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。尊重当事人的意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。《承诺书》约定，紫海方舟宜黄公司用其自行开发的位于宜黄县的紫海中央城项目一期17、18栋20套房产代洪战春和巨峰公司偿还欠罗长青、廖忠杰、郑洪涛30,000,000元欠款。为履行《承诺书》，紫海方舟宜黄公司分别与常清公司、罗长青、伍爱军、邹鹏、陈杰华和梁望萍签订20份《商品房买卖合同》，上述20份《商品房买卖合同》现均已在宜黄县房产管理局办理了登记备案。虽在本案争议的《商品房买卖合同》签订前，洪战春与罗长青之间确实存在民间借贷关系，但上述《商品房买卖合同》是在债务人洪战春难以清偿罗长青的到期债务后，非债务人紫海方舟宜黄公司同意以其开发的房产代洪战春和巨峰公司偿还30,000,000元债务，且30,000,000元债务少于洪战春欠罗长青的借款本金53,500,000元及利息，此时将民间借贷关系转变为商品房买卖合同关系，并将其中的30,000,000元借款转变为已付购房款。因洪战春难以清偿到期债务，通过紫海方舟宜黄公司将其所有的商品房出售给债权人罗长青等人，买受人不用支付购房款，购房款由洪战春和巨峰公司支付给紫海方舟宜黄公司的方式，实现三方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。故本案20份《商品房买卖合同》均有效。二、当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，这是合同履行所应遵循的基本原则，也是人民法院处理合同履行纠纷时所应秉承的基本理念1、关于紫海方舟宜黄公司与常清公司、伍爱军、邹鹏、陈杰华和梁望萍之间签订的17份《商品房买卖合同》是否可以解除的问题。本案中，紫海方舟宜黄公司为履行《承诺书》约定的义务，分别与常清公司、伍爱军、邹鹏、陈杰华和梁望萍签订17份《商品房买卖合同》，合同均对计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限和违约责任等进行了约定，上述17套商品房购房款共计24，780，810元，合同双方均有买卖商品房的意思表示，此时将民间借贷关系转变为商品房买卖合同关系，并将30,000,000元中的24，780，810元借款转变为已付购房款。此时，本案当事人之间的民事法律关系发生了变更和消灭，罗长青与洪战春之间的24，780，810元债权债务关系因此消灭，紫海方舟宜黄公司与洪战春、巨峰公司之间形成了新的债权债务关系，罗长青、廖忠杰、郑洪涛与买受人常清公司、伍爱军、邹鹏、陈杰华和梁望萍之间的债权债务关系也因此发生了变更。其中，伍爱军、邹鹏、陈杰华三人分别从自己的银行账户将以上购房款全额转账至紫海方舟宜黄公司的银行账户，虽然同日，紫海方舟宜黄公司将收到的以上三人购房款全部通过银行转到罗长青的银行账户上，但并不能因此否定伍爱军、邹鹏、陈杰华已付购房全款的事实。常清公司、梁望萍虽未实际交付购房款，但由于《承诺书》约定买受人无需支付房款，房款今后由洪战春和巨峰公司向紫海方舟宜黄公司支付，故《商品房买卖合同》中付款方式和期限规定：采取一次性付款方式，并注明买受人已一次性付清购房款。且出卖人紫海方舟宜黄公司分别向以上买受人出具了收到购商铺全款的收款收据，故应视为常清公司、梁望萍实际上已付了购房全款。现上述17份《商品房买卖合同》均已在宜黄县房产管理局办理了登记备案。罗长青在宜春市中级人民法院的起诉行为，并不能代表买受人常清公司、伍爱军、邹鹏、陈杰华和梁望萍不履行《商品房买卖合同》。由于买受人常清公司、伍爱军、邹鹏、陈杰华和梁望萍已经履行了《商品房买卖合同》中约定的全部义务，现出卖人紫海公司提出解除《承诺书》和上述17份《商品房买卖合同》的请求，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除权的类型有法定解除权、约定解除权和协商解除权三种，由于本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权的情形，也不具有本案《商品房买卖合同》中约定解除权的情形，且双方不能协商一致解除合同，故紫海方舟宜黄公司的该请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。上述17份《商品房买卖合同》中包括原告梁望萍签订《商品房买卖合同》６份，即店铺编号分别为：18-104（1，440，024元）、18-105（1，444，162元）、18-106（1，448，300元）、18-107（1，452，438元）、18-108（1，456，576元）、18-109（1，460，714元），紫海方舟宜黄公司出具的现金收据中载明房屋总价款为8，702，214元。2017年4月21日，梁望萍向宜黄县人民法院起诉，要求确认梁望萍、紫海方舟宜黄公司于2015年12月15日所签订的《商品房买卖合同》合法有效（店铺编号为18-104），经审理，宜黄县人民法院作出了（2017）赣1026民初252号民事判决书，判决确认梁望萍与紫海方舟宜黄公司于2015年12月15日签订的购买紫海中央城项目一期18幢104号的《商品房买卖合同》合法有效。一审法院认为，本案的焦点的争议如下：一、紫海方舟宜黄公司是否应向原告交付紫海中央城一期18栋104、105、106、107、108、109号等6间商铺的问题。双方在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在2016年12月30日前将商品房交付买受人使用。因双方签订的紫海中央城一期18栋104、105、106、107、108、109号等6间商铺《商品房买卖合同》经抚州市中级人民法院、本院审理认为合法有效，现上判决均已生效，本案中，二被告未提供足以推翻原案认定事实的证据，为此，紫海方舟宜黄公司应履行向原告交付紫海中央城一期18栋104、105、106、107、108、109号六间商铺的义务。二、紫海方舟宜黄公司是否应向原告支付逾期交房违约金134,071.2元（7，448.4元∕月，每平方米每日10元）的问题。双方在《商品房买卖合同》中没有约定逾期交房的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，即逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因原告未提供有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，为此，对要求给付违约金134,071.2元的诉讼请求不予支持。三、紫海方舟宜黄公司应否配合办理紫海中央城一期18栋104、105、106、107、108、109号等六间商铺的不动产权证的问题。双方在《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不退房，出卖人按日向买受人支付房款的万分之一作为违约金。本案中，约定出卖人应当在2016年12月30日前将商品房交付买受人使用，而18个月内即在2018年6月30日前应办理不动产证。但被告未及时办理不动产证，原告又选择了不退房，为此，紫海方舟宜黄公司应按房屋总价款8，702，214元为基数，按日自2018年7月1日始按房屋总价款8，702，214元的万分之一计算至付清款项之日止的违约金。综上所述，紫海方舟宜黄公司应为原告履行交付房屋并办理不动产证的义务，且承担相应违约责任。四、被告公司是否应承担责任的问题。《中华人民共和国公司法》第十四条规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。本案中，紫海方舟宜黄公司系被告公司的分公司，为此，被告公司应在紫海方舟宜黄公司管理的财产不足于支付的财产范围内承担责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下：一、江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司于判决生效之日起十五日内交付梁望萍坐落于紫海中央城一期18栋104、105、106、107、108、109号等商铺６间；二、江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司于判决生效之日起十五日内协助梁望萍办理坐落于紫海中央城一期18栋104、105、106、107、108、109号等６间商铺的不动产权证的手续；三、江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司于判决生效之日起十五日内支付梁望萍按日自2018年7月1日始按房屋总价款8，702，214元的日万分之一计算至付清款项之日止的违约金；四、江西紫海方舟实业有限公司对江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司管理的财产不足于支付上述给付义务范围内承担给付责任。五、驳回梁望萍的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73，654元，由梁望萍负担2，981.42元，江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司负担70，672.58元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案经调解，未能达成协议。本院认为，紫海方舟宜黄公司出具《承诺书》承诺用其自行开发的房产代洪战春和巨峰公司偿还欠罗长青、廖忠杰、郑洪涛30,000,000元欠款。根据《承诺书》的约定，买受人无需支付房款，房款今后由洪战春和巨峰公司向紫海方舟宜黄公司支付，现紫海方舟宜黄公司主张梁望萍未实际支付购房款不能交付房屋明显没有合同依据。本院（2017）赣10民初37号民事判决已经确认梁望萍与紫海方舟宜黄公司的六份《商品房买卖合同》合法有效，同时《商品房买卖合同》中注明买受人已一次性付清购房款且出卖人紫海方舟宜黄公司向梁望萍出具了收到购商铺全款的收款收据，应视为梁望萍实际上已付了购房全款。本案不存在合同不能履行的情形，紫海方舟宜黄公司应按照合同约定向梁望萍交付商铺。综上所述，江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司、江西紫海方舟实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73,720.58元，由江西紫海方舟实业有限公司宜黄分公司、江西紫海方舟实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 琳审判员 邹志伟审判员 刘志军二〇一九年三月二十九日书记员 华丽娜