海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终457号上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司海口琼山支行，住所地海南省海口市琼山区府城镇建国路**，统一社会信用代码：×××。负责人：童振理，行长。委托诉讼代理人：刘伟，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余述建，男，1955年12月12日出生，汉族，现住海南省海口市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李清理，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张会君，海南大兴天泰律师事务所律师。原审被告：海南万宝服装实业公司，，住所地海南省海口市琼山区府城板桥路**，注册号：企独琼海总字第**法定代表人：邢诒前，董事长。原审被告：海南怡田房地产开发有限公司，住所地海南省，住所地海南省海口市滨海大道南洋大厦，注册号：企独琼海总字第**法定代表人：邢诒前，董事长。上诉人中国银行股份有限公司海口琼山支行（以下简称中行琼山支行）因与被上诉人余述建以及原审被告海南万宝服装实业有限公司（以下简称万宝公司）、海南怡田房地产开发有限公司（以下简称怡田公司）执行异议之诉一案，不服海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初2343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持上诉人在一审的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认为本案的争议焦点为被上诉人对一审法院强制执行的土地使用权是否有足以排除执行的民事权益错误。首先，被上诉人名下房屋占用的相应土地使用权已被一审法院作出的（1997）琼山经初字第60-1号民事裁定解除查封，现一审法院查封的土地使用权并未包含被上诉人名下房屋占用的相应土地使用权。其次，上诉人提起本案诉讼的目的是解决被上诉人名下房屋占用的相应土地使用权被重复处理的问题，故本案的争议焦点应当是被上诉人名下房屋占用范围内的土地使用权是否在上诉人申请查封的2536.08㎡的土地使用权范围内，是否应当中止执行该财产。再次，被上诉人仅就其名下房屋占用的相应土地使用权，即其专有部分财产提出执行异议，其异议并未针对道路或绿地等财产。一审法院强制执行的土地使用权并非被上诉人所提异议指向的财产。二、一审判决适用法律错误。首先，被上诉人未针对道路和绿地提出异议，且本案不涉及对共有部分确权，故一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条的规定进行说理和确权系适用法律错误。共有部分的权利归属应由不动产登记机关依法在不动产登记簿上注记。其次，专有部分四至和面积明确，共有部分四至和面积不明确，二者并非一个整体。一审判决认为业主对建筑物专有部分的所有权和对共有部分的共有权是一个不可分割的整体，没有法律依据。再次，被上诉人只对其名下房屋占用的相应土地使用权专有部分提出异议，其对共有部分的异议应当另案主张。一审判决违背了“不告不理”的诉讼原则。综上所述，请求二审法院依法改判。被上诉人辩称：一、一审法院对争议焦点的归纳正确。（一）上诉人主张一审归纳的争议焦点错误，但其在一审中对一审法院归纳的该争议焦点无异议，其在二审主张的意见与一审自相矛盾，故其该项上诉理由不成立。（二）上诉人片面理解了被上诉人的异议请求。在本案中，无论是已解封的基底1233.56平方米土地使用权，还是仍被查封的2536.08平方米土地使用权，均属于怡田花园公寓楼的宗地，均是业主名下房屋占用的相应土地使用权，业主有权提出执行异议。（三）根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，一审法院对争议焦点的归纳有法可依。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。（一）一审法院在强制执行中先查封了6055.33平方米的土地使用权，之后解封了基底的1233.56平方米土地使用权，然后又通过拍卖星河广场及其2285.69平方米土地使用权的方式将星河广场从怡田花园公寓楼项目中分割出去，故本案要解决的××公寓）及其剩余的3769.64平方米土地（6055.33-2285.69）之间的关系问题。（二）剩余的3769.64平方米土地属于怡田花园公寓楼（26层）的占用土地，应当分摊给全体业主。怡田花园公寓楼项目的容积率为5.68，3769.64平方米土地可以建设21411.55平方米的房屋。怡田花园公寓楼（26层）的建筑面积为22200平方米，已经超出了计容面积。因此，3769.64平方米土地全部属于怡田花园公寓楼（26层）占用范围内的土地。上诉人应当履行1998年5月22日与怡田公司及中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称建行海南省分行）签订的《协议书》约定的义务，继续申请解除对除基底面1233.56平方米之外的2536.08平方米土地使用权的查封。海口市规划局[2012]1797号复函明确，如已办房产证，对应的土地面积按份额进行分摊，包括居住区内的公共道路和公共绿地等土地面积。据此，怡田花园公寓楼占用范围内的土地使用权不仅包括基底面积1233.56平方米，还包括被查封的2536.08平方米公共用地。（三）建行海南省分行与怡田公司于1998年8月5日签订《商品房购销合同》受让怡田花园公寓楼（26层，建筑面积22200平方米）后，将其转让给自己的职工，被上诉人购买并取得了产权证书。因此，被上诉人对其产权证名下房产及其占用范围内的土地使用权（包括基底面积及小区公共道路、绿地、公共配套设施用地、公共活动场用地）享有物权。（四）业主依法对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。被上诉人请求解除对其房屋占用范围内的土地使用权的查封，既是对共有物的保护行为，更是对专用部分的保护，应该受到法律保护。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。万宝公司、怡田公司未陈述意见。中行琼山支行向一审法院起诉请求：1.撤销（2018）琼0107执异47号执行裁定，驳回余述建的异议请求；2.不中止对登记在怡田公司名下的位于海口市××区东侧的2536.08平方米的土地使用权[土地证号：琼山国用（府城）字第03943号]中余述建名下怡田花园公寓楼第13**房屋（证号为：海口市房权证海房字第XX**）占用范围内的土地使用权的执行；3.诉讼费用由余述建负担。一审法院认定事实：1993年12月28日，万宝公司与中行琼山支行签订《抵押贷款合同》，约定万宝公司向中行琼山支行借款2000000元。怡田公司以其位于海口市××镇东侧土地面积14055㎡作为抵押担保。贷款期限自1993年12月28日至1994年6月28日。合同签订后，中行琼山支行向万宝公司发放贷款2000000元。因该款到期未还，中行琼山支行于1997年9月10日向一审法院提起诉讼并提出财产保全申请。一审法院于1997年10月29日查封了怡田公司名下的位于海口市××镇东侧土地面积14055㎡土地使用权及地上的××公寓。1997年11月18日，一审法院出具（1997）琼山经初字第60号《民事调解书》，三方约定万宝公司尚欠中行琼山支行贷款人民币2000000元及利息（利息从1993年12月29日起，按中国人民银行各个时期的浮动利息，分段计算至还清贷款之日止），定于1998年3月30日前全部还清给中行琼山支行；诉讼费24000元及财产保全费12000元由万宝公司负担；怡田公司承担连带责任。1993年12月29日，怡田公司与中行琼山支行签订《抵押贷款合同》，约定怡田公司以其所有的琼山市××镇.14㎡的土地（原属琼山县外经信托贸易公司使用的土地证号038**，后转让给怡田公司，但未办理过户）作为抵押，向中行琼山支行贷款2700000元。期限自1993年12月29日至1994年6月29日。合同签订后，中行琼山支行向怡田公司发放贷款2700000元。因该款到期未偿还，中行琼山支行于1997年9月10日向一审法院提起诉讼并提出财产保全申请，一审法院于1997年12月29日查封了上述位于琼山市××镇面积为2183.14㎡的土地。1997年11月19日，一审法院出具（1997）琼山经初字第61号《民事调解书》，双方约定怡田公司于1998年3月30日前还清贷款2700000元及利息（利息从1993年12月29日起，按中国人民银行各个时期的浮动利息，分段计付至还清贷款之日止，其中1997年12月30日前还800000元；1998年2月28日前还800000元；1998年3月30日前还300000元），否则以怡田花园公寓楼部分楼房抵偿全部本息。因在诉讼过程中万宝公司偿还300万元给中行琼山支行，一审法院于1998年6月10日依中行琼山支行的申请，解除了对怡田花园公寓楼4-8层以及楼房基底面积1233.56㎡的查封。1998年9月23日，中行琼山支行向一审法院申请执行，一审法院依法拍卖了怡田公司名下的位于海口市××镇东侧土地面积14055.33㎡土地使用权中2285.69㎡，用于抵偿万宝公司、怡田公司的部分债务。一审法院（1997）琼山经初字第60号《民事调解书》终结执行。在（1997）琼山经初字第61号《民事调解书》的执行过程中，一审法院依法拍卖了府城镇板桥路面积为2183.14㎡的土地，得款1456821元，扣除执行费、拍卖佣金、土地出让金、税费等，余款675567.25元拨付给中行琼山支行。一审法院（1997）琼山经初字第61号《民事调解书》终结执行。2007年4月9日，中行琼山支行向一审法院申请对上述两案恢复执行。一审法院查封了怡田公司位于海口市××镇东侧土地面积14055㎡中剩余土地面积2536.08㎡（14055.33㎡-已拍卖的2285.69㎡-怡田花园公寓基底面积1233.56㎡）。2014年12月7日，原查封裁定超期失效，一审法院于2014年12月8日作出（2007）琼山执字第136-7号执行裁定书，重新查封该土地使用权。查封期限届满后，一审法院于2016年12月6日作出（2007）琼山执字第136-8号执行裁定，续行查封上述土地使用权。续封期限为3年。一审法院另查明，1998年8月5日，中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称建设银行海南分行）与怡田公司签订《商品房购销合同》。合同约定：怡田公司将其名下的位于海口市××区东侧的14055.33平方米土地[土地证号：琼山国用（府城）字第03943号]上所建的怡田花园公寓楼（建筑面积为222**平方米，共26层，168套商品房）以人民币81696000元价格转让给建设银行海南分行。1998年6月29日，建行海南省分行以62647元的价格将怡田花园公寓楼1303房出售给职工梁丽明。梁丽明按合同约定付清房款人民币62647元。2016年4月19日，梁丽明、陈新以360000元的价格将该1303房转售给余述建。2016年5月13日，余述建取得该房《房屋所有权证》（证号为：海口市房房权证海房字第XX**。2018年2月1日，余述建对一审法院作出的（2007）琼山执字第136-8号查封怡田公司名下的位于海口市××区东侧的2536.08㎡土地使用权的执行裁定不服，向一审法院提出异议，请求解除对海口市龙昆南路怡田花园公寓楼第1303房占有范围内的土地使用权的查封。2018年2月28日，一审法院作出（2018）琼0107执异47号执行裁定书。裁定中止对登记在怡田公司名下的位于海口市××区东侧的2536.08平方米土地使用[土地证号：琼山国用（府城）字第03943号]中余述建名下怡田花园公寓楼第13**房屋[证号：海口市房权房权证海房字第XX**用范围内的土地使用权的执行。中行琼山支行不服该裁定，遂在法定期限内向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”据此规定，故本案的争议焦点为：余述建对一审法院强制执行的土地使用权是否享有足以排除执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。本案中，经海口市国土资源局回函确认：原登记在怡田公司名下的6055.33㎡土地，转让给案外人2285.69㎡之后，剩余3769.64㎡，现状宗地实际面积为3684.47㎡，即怡田公司怡田花园公寓楼坐落宗地面积为3684.47㎡。对楼幢占用土地以外的公用部分土地面积，在办理登记时，不动产登记簿中注记“本宗地内未做分摊的公用部分土地使用权属于全体业主共有”。怡田花园公寓楼基底面积为823.96㎡已经于1998年6月10日解除查封，被一审法院查封的2536.08㎡则位于怡田花园公寓楼坐落宗地面积3684.47㎡范围之内，属于怡田花园公寓楼建筑区划内的公共道路和公共场所，依照物权法的相关规定应属于怡田花园公寓楼全体业主共有。余述建作为怡田花园公寓楼的业主之一，从其受让房屋以后，依法取得对共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。本案中，申请执行人中行琼山支行申请对诉争土地进行强制执行，已影响了该小区业主的合法权益。余述建作为怡田花园公寓楼第1303房的业主，对该建筑物区划内公共道路以及公共场所等共有部分享有权利义务，在对共有物面临被处分的情况下，其对执行标的共有权和管理权，应属于阻却执行的实体权利。余述建提出执行异议，请求解除对其所有的房屋占用范围内的土地使用权的查封。因业主对建筑物专有部分的所有权、对共有部分的共有权、对共有部分的管理权是一个不可分割的整体，在业主房屋对应的土地使用权尚未进行分摊的情况下，房屋占用范围内的土地使用权不能独立存在，应包括按照法律、法规、政策规定应当分摊的部分和对应的公共道路、公共场所宗地面积中的共有部分。业主对二者中任何一部份的权利都有利害关系，并有权提起异议和诉讼。中行琼山支行诉称涉案土地已经办理抵押，并对涉诉土地及房产享有优先受偿权。海口市不动产登记中心出具的《土地登记信息查询情况说明》显示涉案土地“未抵押”。中行琼山支行的陈述与本案查明的事实不符，且抵押权为对标的物变价款优先受偿的权利，不属于对标的物的实体权利范畴。中行琼山支行以行使优先受偿权，继续变卖诉争土地的主张，一审法院不予支持。综上，余述建对诉争土地享有共有权和管理权，其享有对诉争土地享有实体权利，据此也享有足以排除执行的民事权益，其关于本案的执行异议请求成立。中行琼山支行请求不中止对登记在怡田公司名下的位于海口市××区东侧的2536.08平方米的土地使用权中余述建名下怡田花园公寓楼第1303房房屋占用范围内的土地使用权的执行，无事实和法律依据，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款、第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决：驳回中行琼山支行的诉讼请求。一审案件受理费100元（中行琼山支行已预交），由中行琼山支行负担。二审中，当事人未提交新证据。一审判决查明海口市府城镇龙昆南路东侧土地面积为14055㎡系属笔误，该土地面积应更正为6055.33㎡二审经审理对更正后的一审查明的事实予以确认。二审另查明：一审法院为查明怡田花园公寓楼的用地情况，向海口市国土资源局发出调查函。海口市国土资源局函复，原登记在怡田公司名下，坐落于府城镇金花田队板桥地段（现为海口市××路）的宗地，土地证号为府城-039**，宗地面积6055.33㎡。转让给案外人海南新景源建设开发有限公司2285.69㎡后，应剩余3769.64㎡，现宗地实际面积为3684.47㎡。怡田花园公寓楼坐落在宗地代码为×××、面积为3684.47㎡的土地上。对楼幢占用土地以外的公用部分土地面积，在办理登记时，不动产登记簿中注记“本宗地内未做分摊的公用部分土地使用权属于全体业主共有”。本院认为，本案属于执行异议之诉,根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为被上诉人在本案查封的土地使用权中是否享有足以阻却执行的实体权利。首先，关于一审法院查封的财产是否包括了被上诉人名下房屋占用的相应土地使用权的问题。根据本案查明的事实，一审法院查封的海口市××路.08平方米的土地使用权是扣减了怡田花园公寓楼基底面积后的该小区公共土地面积。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，该2536.08平方米土地使用权依法应认定属于怡田花园小区全体业主共有。海口市国土资源局的复函亦确认，怡田花园公寓楼宗地面积3684.47平方米中未分摊的公共部分土地使用权属于全体业主共有。据此，被上诉人作为怡田花园公寓楼第1303房的所有权人，依法享有怡田花园项目建设用地的共有权益，一审法院查封的土地使用权包括了被上诉人的财产。上诉人主张被上诉人对怡田花园项目的公共用地不享有财产权益,以及被上诉人名下房产对应的相应土地使用权不在一审法院查封范围，理据不足，本院不予支持。其次，关于一审判决适用法律是否错误的问题。执行异议之诉兼具确认当事人实体权利及排除执行的双重功能，人民法院在审理执行异议之诉案件中首先应就争议标的物的权属进行认定。被上诉人提出异议的财产涉及怡田花园建筑区划内的公共用地，故一审法院根据《中华人民共和国物权法》的规定，就该小公共土地使用权的权属作出认定具有必要性，亦符合法律规定。上诉人主张一审法院超越当事人的诉讼请求范围以及适用法律错误的理由不成立，本院不予支持。再次，关于被上诉人的财产权利能否排除执行的问题。被上诉人取得的房产物权及该房产占用的相应土地使用权均属于被上诉人的财产权利。上诉人虽然已向相关主管部门申请办理土地抵押的审批手续，但被上诉人已善意取得涉案房屋产权及相应土地使用权，且被上诉人购买的房产性质为住宅，其功能与作用在于保障被上诉人的居住权等基本生存权利，根据物权的绝对性以及对善意购房者生存权的优先保护，被上诉人对其名下房屋占用的相应土地使用权享有的物权期待权可以排除执行。上诉人请求不停止对被上诉人名下房屋占用的相应土地权的执行，理据不足，本院不予支持。中行琼山支行请求撤销涉案执行裁定并驳回被上诉人的异议请求，但该项请求不属于执行异议之诉的审理内容，本院在本案中不予处理。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国银行股份有限公司海口琼山支行负担。本判决为终审判决。审判长 符汉平审判员 何姿玲审判员 韩 芬 二〇一九年三月十四日书记员 高 攀速录员 刘梦微附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。