河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书(2019)豫0105执异166号案外人：孙俊，男，1973年5月7日出生，汉族，住郑州市金水区，。委托诉讼代理人：黄帅、赵玉杰，河南中锦律师事务所律师。申请执行人：曹新爱，女，1962年12月31日出生，回族，住郑州市管城回族区，。被执行人：张敬杰，男，1978年11月9日出生，汉族，住郑州市金水区，。在本院执行申请执行人曹新爱申请执行被执行人张敬杰房屋买卖合同纠纷一案中，案外人孙俊提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孙俊称，案外人与被执行人于2016年6月18日签订《房产买卖合同》一份，约定被执行人将其合法分的、位于郑州市金水区黑朱庄城中村改造拆迁安置房的其中**以人民币744000元的总价款出售给案外人，具体楼号楼层位置依选房的实际位置为准。2018年1月29日，案外人与被执行人签订《房产买卖补充合同》一份，约定被执行人自愿将其合法分的、位于郑州市金水区黑朱庄城中村改造拆迁安置房的两套房屋（郑州市金水区燕寿街**未来滨河小区**楼******及******，总面积为118.43平方米）以单价6200元每平方米的价格出售给案外人，总房款734266元；被执行人承认收到案外人款项811200元，应退还案外人76934元。涉案8号楼3单元16楼1607号房产，被执行人早于2017年10月就已交付案外人使用，涉案8号楼3单元2楼209号房产，被执行人于2018年8月交付案外人使用，被执行人另向案外人出具《证明》一份，认可该房屋所有权归案外人所有。故请求：中止对郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区8号楼3单元1607号及8号楼3单元209号两套房产的执行。本案审查中，案外人孙俊向本院提交证据如下：房产买卖合同、房产买卖补充合同、拆迁补偿协议书、房源人认定书、证明各一份；汇款单、收到条各六份；物业费、电费缴费凭证。本院查明，原告曹新爱诉被告张敬杰房屋买卖合同纠纷一案，经本院主持调解，各方当事人自愿达成如下协议：一、原告曹新爱与被告张敬杰于2016年12月13日签订的《宏光协合城邦安置房买卖协议》解除；二、原、被告双方确认原告曹新爱已付房款为571200元，被告张敬杰同意于2018年6月30日前退还原告已付房款的10%即57120元；于2018年11月30日前退还原告已付房款的30%即171360元；于2019年3月30日前退还原告已付房款的20%即114240元；于2019年7月30日之前退还原告已付房款的20%即114240元；于2019年11月30日前退还原告已付房款的20%即114240元；2020年3月20日前支付原告利息152240.67元（按照中国人民银行同期贷款利率4倍的标准支付利息，期限为自2016年12月13日至2018年5月2日）；三、原告曹新爱自愿放弃其他诉讼请求；四、被告张敬杰如不按期足额履行上述任意一期偿还义务，原告曹新爱有权按照上述条款未付款项（含本息）收取20%违约金，并就全部未付款项和未付款项（含本息）的20%作为执行标的提前申请法院强制执行；五、原告曹新爱与被告张敬杰双方就2016年12月13日签订的房屋买卖合同再无纠纷；六、案件受理费11960元，减半收取5980元，原告曹新爱负担2990元，被告张敬杰负担2990元。上述协议，本院作出（2018）豫0105民初10868号民事调解书予以确认。该调解书已于2018年5月2日发生法律效力。该案进入执行程序后，执行案号为（2018）豫0105执9398号。本院于2018年11月8日作出执行裁定书,并于2018年12月21日分别向郑州市金水区黑朱庄居民委员会、未来滨河小区物业服务中心送达了该执行裁定书及协助执行通知书，将张敬杰名下位于郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区4号楼2单元2701号、1号楼3单元909号、10号楼2单元1002号、8号楼3单元209号、8号楼3单元1607号、8号楼3单元1507号、8号楼3单元1809号的七套房产予以查封。另查明，2016年6月18日，被执行人张敬杰作为甲方、孙俊作为乙方签订《房屋买卖合同》一份，主要约定内容如下：甲方自愿将其合法分的、位于郑州市金水区、位于郑州市金水区黑朱庄城中村改造拆迁安置房744000元的总价款出售给乙方，具体楼号楼层位置依选房的实际位置为准。在签订本合同后2日内，乙方支付甲方合同履行保证定金人民币3万元。乙方应在签订合同后20日内向甲方支付本合同约定的总房款的70%即人民币520800元，在2016年10月份开发商交房时领房屋钥匙后3日内甲方将房屋交给乙方，交房后3日内，再付25%即人民币186000元给甲方，剩余5%房款即人民币37200元在双方办理完房屋过户或办理房产证后10日内一次性交付甲方。2017年9月28日，被执行人张敬杰作为甲方、孙俊作为乙方签订《房产买卖补充合同》一份，主要约定内容如下：甲方自愿将其合法分的、位于郑州市金水区、位于郑州市金水区黑朱庄村城中村改造项目村民住宅拆迁补偿安置房将其合法分的、位置在郑州市金水区燕寿街88号未来滨河小区8号楼3单元16楼1607号及3单元2楼209号，两套房屋总面积为118.43平方米，以单价6200元每平方米的价格出售给乙方，两套房屋总房款合计734266元；乙方六次共支付给甲方房款811200元，甲方承认已经收到上述全部款项，因此甲方应该再退还乙方多付的款项76934元。2016年6月18日，民生银行客户转账回单显示：收款方张敬杰，转账金额25000元，银行摘要张敬杰9027购房定金3万元（已付5000元）。同日，张敬杰出具收到条一份，写明今收到孙俊现金3万元，购房定金。2016年6月24日，民生银行客户转账回单显示：收款方张敬杰，转账金额490800元，银行摘要张敬杰9027房款。2016年6月27日，张敬杰出具收到条一份，写明今收到孙俊购房款490800元。2016年6月27日，民生银行业务受理单显示：收款方张敬杰，转账金额260400元。2017年8月21日，民生银行业务受理单显示：收款方张敬杰，转账金额2万元，摘要购买张敬杰黑庄安置房64平方米的房款。同日，张敬杰出具收到条一份，写明今收到孙俊转账2万元。2017年12月7日，电子回单显示：收款方敬杰（张敬杰），转账金额5000元。同日，张敬杰出具收到条一份，写明今收到孙俊2017.12.7日转账5000元。2017年12月14日，电子回单显示：收款方敬杰（张敬杰），转账金额5000元。同日，张敬杰出具收到条一份，写明今收到孙俊转账5000元。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，涉案房产登记在被执行人张敬杰名下，因被执行人张敬杰未履行生效法律文书所确定的义务，故本院对其名下的房产采取执行措施并无不当。2016年6月18日，被执行人张敬杰与案外人孙俊签订房屋买卖合同约定支付房款的时间为：在签订本合同后2日内，支付合同履行保证定金人民币3万元。在签订合同后20日内支付本合同约定的总房款的70%即人民币520800元，交房后3日内，再付25%即人民币186000元，剩余5%房款即人民币37200元在双方办理完房屋过户或办理房产证后10日内一次性支付。案外人孙俊提交转账凭证以证明其已支付全部房款，但其支付房款的时间与双方签订的房产买卖合同中的约定明显不符，故本院无法确认双方签订的房产买卖合同的真实性。2017年9月28日，被执行人张敬杰与案外人孙俊签订《房产买卖补充合同》约定：案外人孙俊购买被执行人张敬杰郑州市金水区黑朱庄村城中村改造项目村民住宅拆迁补偿安置房两套，总房款合计734266元，案外人孙俊于2016年6月18日至2017年12月14日分六次共向被执行人张敬杰支付房款811200元，被执行人张敬杰应退还案外人孙俊76934元。该补充合同于2017年9月28日签订，但其中内容却出现2017年12月7日、2017年12月14日案外人孙俊各向被执行人张敬杰支付5000元，不符合常理。综上，案外人孙俊所提交房屋买卖合同及房产买卖补充合同的真实性本院难以确认，案外人孙俊是否对涉案房产拥有所有权，应通过其他法定诉讼程序予以确认。案外人孙俊所提异议理由不足以排除本院的强制执行，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人孙俊的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡亚芹审判员  刘 铮审判员  郭 宏二〇一九年三月二十三日书记员  李清阳