河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终2101号上诉人（原审被告）：河南太极物业服务有限公司，住所郑州市城南路**。法定代表人：高保玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭志彦，河南宇法律师事务所律师。委托诉讼代理人：渠婷婷，河南宇法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑州市郑东新区海逸名门业主委员会，住，住所郑州市郑东新区CBD商务内环路海逸名门小区/div>负责人：郭启文，该业委会主任。委托诉讼代理人：亢银忠，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨红朝，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师。上诉人河南太极物业服务有限公司（以下简称太极物业公司）因与被上诉人郑州市郑东新区海逸名门业主委员会（以下简称海逸名门业委会）排除妨害纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初21217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太极物业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或者改判驳回海逸名门业委会的诉讼请求；2.由海逸名门业委会承担本案所有费用。事实与理由：一审法院程序错误，认定事实不清，适用法律错误。一、本案依法应当在一审阶段适用普通程序进行审理，而一审法院适用的是简易程序，不符合法律规定。根据民事诉讼法163条的规定，人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。一审法院审查认为：太极物业公司提交的证据均客观真实，与本案具有关联性，故予以采纳。而本案中太极物业公司ー审提交有涉及太极物业公司与海逸名门业委会及其成员之间的郑州开发区人民法院的《受理案件通知书》，更涉及多个系列诉讼，故本案太极物业公司和海逸名门业委会争议较大，且有可能因交接问题发生冲突，故一审阶段不宜适用简易程序。二、本案案由是排除妨害纠纷，如果构成侵权，侵害的是海逸名门小区全体业主的权利，而海逸名门业委会没有证据证明其作出的解除太极物业公司的物业管理权已经取得该建筑区域内占建筑物总面积过半数且占总人数过半数业主的同意，应承担举证不能的法律后果。三、本案中，太极物业公司提交的证据可以证明太极物业公司已经取得该建筑区域内占建筑物总面积过半数且占总人数过半数业主的同意，由太极物业公司继续为该小区提供物业管理服务，该证据也证明，太极物业公司没有侵权。四、一审法院仅仅在形式上审查了海逸名门业委会和河南广瑞物业服务有限公司签订的物业服务合同，而没有实质审查该合同是否是海逸名门小区全体业主的共同意思表示，还是个别业主代表或海逸名门业委会的个别成员的个人意思表示，是导致判决错误的根本原因。太极物业公司与海逸名门小区过半数以上的业主之间存在物业服务合同权利义务关系。物业服务合同没有终止。海逸名门业委会请求太极物业公司撤离的诉讼请求依法不能成立。且海逸名门业委会解聘太极物业公司撤离该海逸名门小区，在海逸名门业委会成立后未提前三个月书面通知，也未进行书面的沟通和协商。综上，太极物业公司没有侵权该海逸名门小区全体业主或者该建筑区域内占建筑物总面积过半数且占总人数过半数业主的权利，海逸名门业委会的成立及设立主体即使合法，也仅仅代表少数业主的利益，势必给该小区的物业管理造成不利后果。海逸名门业委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确凿，请求驳回上诉，维持原判。一、一审法院适用简易程序符合法律规定，太极物业公司认为一审适用简易程序不符合的法律规定的上诉理由不能成为发回重审或改判的理由。依据《民事诉讼法》第157条的规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序。一审法院适用简易程序并无不当，太极物业公司所称的其提交的涉及太极物业公司与海逸名门业委会及其成员之间的郑州开发区法院的《案件受理通知书》，目的为了拖延诉讼，浪费司法资源，海逸名门业委会与太极物业公司之间的争议在本案中即可得到解决。本案涉及海逸名门小区正常的管理秩序，关乎广大业主的合法权益，简易程序的审理期限为三个月，一审法院采用简易程序能够较快的解决双方争议，避免累诉，对维护小区稳定，构建和谐社会具有重要意义。二、河南广瑞物业服务有限公司系海逸名门小区通过招标形式产生的新的物业服务企业，海逸名门业委会选聘新物业服务企业的程序是符合法律规定及海逸名门小区议事规则的。海逸名门小区首届业主大会会议议事规则第六条约定，“实行业主代表大会制。筹备组成员根据海逸名门小区实际情况并征求广大业主意见后一致通过采用业主代表大会制，小区一共三栋楼，每栋楼选举产生7-9名业主代表，由业主代表再成立业主代表大会，代表业主参与表决。”海逸名门小区的25位业主代表系在海逸名门小区筹备组的审核下，依据法律程序以楼为单位选举产生，其有权代表海逸名门小区全体业主行使表决权。2018年9月16日，海逸名门小区在街道办及社区负责人参加的情况下举行竞标会，最终河南广瑞物业服务有限公司以2079.5分，排名第一中标；2018年9月16日，海逸名门业主代表大会表决通过了河南广瑞物业有限服务有限公司为第一中标人，海逸名门小区23名业主代表签字通过。三、太极物业公司是海逸名门小区的前期物业管理企业，前期物业管理具有过渡的性质，太极物业公司未继续被选聘为海逸名门小区的物业服务企业，且海逸名门业委会已按照法定程序与河南广瑞物业签订了物业管理服务合同，海逸名门业委会与太极物业公司签订的《前期物业管理服务协议》已经终止，太极物业公司认为海逸名门业委会需举证证明其解聘太极物业公司得到了建筑区域内占建筑面积过半数且占总人数过半数的业主同意的上诉理由不能成立。太极物业公司系海逸名门小区的前期物业服务企业，前期物业服务协议本身就是过渡性质的，海逸名门业委会已于2018年9月20日与河南广瑞物业服务有限公司签订《海逸名门小区物业服务合同》，该合同已经生效，依据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”且海逸名门小区的《前期物业服务协议》约定的物业管理是自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。因此，海逸名门业委会认为业主依法成立了代表和维护自己利益的业主代表大会及业主委员会，并通过合法招标的形式选聘了物业服务企业，进入了正常的物业管理阶段，则前期物业不再有存在的必要，太极物业公司签订的《前期物业管理服务协议》已经自动终止。四、太极物业公司自行取得的业主同意其管理的同意书及回访单并非业主本人签字，不是业主的真实意见，且海逸名门小区已经依法成立业主委员会及业主代表大会，太极物业公司绕开业主委员会，自行征得业主同意其管理的同意书及回访单，因违反法律规定而无效。1、太极物业公司一审提交的证明其取得该建筑区域内占建筑面积过半数且占总人数过半数业主同意的多个证据，海逸名门业委会通过调查发现，许多业主的签字系伪造的，对于其伪造证据妨碍民事审判的行为请法院依法追究其法律责任。2、按照《物业管理条例》规定，只有在业主大会决定续聘并由业主委员会代表全体业主另行签订物业服务合同后，物业服务企业与业主之间才能重新建立物业服务合同关系，而太极物业公司绕开业主委员会，自行征得业主同意其管理的同意书及回访单，因违反法律规定而无效。综上所述，请求依法驳回太极物业公司的上诉请求。海逸名门业委会向一审法院起诉请求，1.判令太极物业公司排除妨害，撤离海逸名门小区；2.判令太极物业公司移交物业管理用房和地下车库、配电室、水泵房、监控室、电梯等相关设施、场地、场所；3.判令太极物业公司移交物业服务必需的相关资料（附清单）；4.本案诉讼费用由太极物业公司承担。一审法院认定事实：太极物业公司系郑州市××东新区海逸名门小区的前期物业服务企业，双方在《前期物业服务协议》中就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用及相应的水电运行费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用，广告牌设置及权益、违约责任等事项进行了约定，该协议中约定物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。2018年7月9日，海逸名门小区成立业主委员会，并在郑东新区如意湖办事处备案，《海逸名门小区业主大会会议议事规则》第六条约定，“确定业主代表大会制。筹备组成员根据海逸名门小区实际情况并征求广大业主意见后一致通过采用业主代表大会制，小区一共三栋楼，每栋楼选举产生7-9名业主代表，由业主代表再成立业主代表大会，代表业主参与表决。”2018年9月16日，海逸名门小区在街道办及社区负责人参加的情况下举行竞标会，最终河南广瑞物业服务有限公司中标；2018年9月16日，海逸名门业主代表大会表决通过了河南广瑞物业有限服务有限公司为第一中标人，海逸名门小区23名业主代表签字通过。2018年9月20日，海逸名门业主委员会与河南广瑞物业服务有限公司签订《海逸名门小区物业服务合同》，就物业服务事项、委托服务期限、双方的权利义务、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等进行了约定；2018年10月9日，郑州市住房保障和房地产管理局直属分局向太极物业公司下达《限期整改通知书》一份；2018年11月30日，郑州市住房保障和房地产管理局直属分局向郑东新区执法局下达《关于郑东新区海逸名门小区行政执法转办函》。另查明，2008年5月22日，太极物业公司的工商登记信息变更为河南太极物业服务有限公司。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，海逸名门业委会是在郑州市房管局、郑东新区如意湖办事处及郑州市××东新区商务区社区指导下选举产生的业主委员会，其选举程序是合法的，并且已经在郑州市××东新区如意湖办事处备案，现海逸名门业委会的备案行为并未被相关部门撤销，太极物业公司也没有提供充分的证据证明选举业主委员会的程序违反法律的规定；业主委员会是小区业主自发选举成立的代表小区业主对小区物业进行管理的自治组织，业主委员会的成立及其成员的产生等事项均属于小区业主对小区事务进行自我管理过程中行使管理权的内容，除行政主管机关基于行政管理的需要外，其他组织和个人无权对此进行干预，而太极物业公司并非海逸名门小区的业主，无权对海逸名门小区成立的相关事项提出异议，故，太极物业公司主张海逸名门业委会成立不合法，不具有本案诉讼主体资格的理由不能成立。海逸名门业委会成立以后，太极物业公司未被选聘为物业服务企业，海逸名门业委会已与河南广瑞物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，该合同已经生效，依据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”前期物业管理本身具有过渡性质，当业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业管理就不再有存在的必要，且海逸名门小区《前期物业协议》中约定的物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理，可见，该《前期物业服务协议》终止的条件已经成就，因此，《前期物业服务协议》中约定的权利义务已经终止，故海逸名门业委会请求判令太极物业公司排除妨害，撤离海逸名门小区的诉请，该院予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”故对于海逸名门业委会请求判令太极物业公司移交物业管理用房和地下车库、配电室、水泵房、监控室、电梯等相关设施、场地、场所以及判令太极物业公司移交物业服务必须的相关资料的诉请，该院予以支持；《物业管理条例》第三十八条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”太极物业公司在海逸名门小区服务多年，海逸名门业委会与太极物业公司应在友好、沟通、协商的基础上完成相关移交手续，以维护小区的正常管理及小区广大业主的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、九十三条，《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十七条、第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告河南太极物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内撤离海逸名门小区，并移交物业管理用房和地下车库、配电室、水泵房、监控室、电梯等相关设施、场地、场所以及移交物业服务必须的相关资料。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告河南太极物业服务有限公司负担。二审中，太极物业公司提交三组证据。第一组证据为（2019）豫0191民调371号受理案件通知书、民事起诉状各一份，太极物业公司拟以该组证据证明2019年1月9日，太极物业公司在（2018）豫0191民初21217号民事判决后，就该判决书认定的海逸名门业委会与河南广瑞物业服务有限公司签订的《海逸名门A区物业服务合同》的合同效力，已经向郑州开发区人民法院提起诉讼。第二组证据为《关于郑州市××东新区海逸名门业主委员会成立、设立情况及选聘新物业、解除老物业的情况调查》一份，太极物业公司拟以该组证据证明2019年1月29日，太极物业公司代理律师走访郑州市××东新区如意湖街道办事处商务区社区居民委员会王斌主任的情况调查，该居委会是海逸名门业委会有关物业活动的主管部门，前期对海逸名门业委会解聘太极物业公司物业服务一事不知情，也没有备案，更没有获得同意，海逸名门业委会未履行提前3个月通知解聘的义务，解聘事宜程序违法。第三组证据为《物业管理服务协议》50份。太极物业公司拟以该组证据证明在一审太极物业公司提交的《回访单》、《入户调查表》的基础上，于2019年1月1日之后，该小区居住的业主陆续与太极物业公司签订了5年期的物业服务，太极物业公司后期仍在继续调查落实，一审的入户调查表及该50份合同共同证明海逸名门业委会解聘决定未获双半数业主同意，属实体违法。针对太极物业公司提交的证据，海逸名门业委会经质证认为，对第一组证据案件受理通知书和民事起诉状的真实性无异议，但与本案无关联性，也不能证明本案一审适用简易程序违法。对第二组证据《关于郑州市××东新区海逸名门业主委员会成立、设立情况及选聘新物业、解除老物业的情况调查》的真实性有异议，且该证据与本案没有关联性。该材料中谈话的双方当事人均未签字确认，仅加盖了一个章。该材料应为证人证言，但证人并未出庭。该证据的内容与事实不符，是个人对法律的曲解。对于第三组证据50份《物业管理服务协议》，该组证据不具有真实性，是在业主委员会解聘之后又重新签订，违背法律规定。且是在一审开庭后他签订的，与本案无关。其中有四份均为胡立伟所签。海逸名门业委会共提交三组证据。第一组证据为汤校华出具的证明一份（出庭作证）、胡学峰出具的声明一份、陈喜英出具的声明一份及房产证复印件一份、程文信声明一份及本人身份证复印件一份、党惠琪声明一份（出庭作证）。海逸名门业委会拟以该组证据证明：太极物业公司提交的证据中汤校华的签字是伪造的，胡学峰、陈喜英是在被骗的情况下签字的，业主程心韦不是本人签字，可见均不能代表业主的真实意思。第二组证据为河南广瑞物业服务有限公司出具的情况说明一份、河南广瑞物业服务有限公司营业执照复印件一份。海逸名门业委会拟以该组证据证明海逸名门业委会对小区的正常物业管理造成的极大的损害。第三组证据为海逸名门业主代表群微信截图一张、海逸名门业主代表大会会议纪要（2018）002号一份、郑东新区微信综治办公众号中张成范于2018年8月18日17点13分18秒上报的海逸名门业主代表大会第二次会议的上报详情。海逸名门业委会拟以该组证据证明海逸名门小区招标物业召开了业主大会，社区主任王斌对此事知情的。针对海逸名门业委会提交的证据，太极物业公司经质证认为，对第一组证据证人证言，证人党惠琪具有完全民事行为能力，其所称被骗签的协议，未经法院认定为受欺诈签字，该签字仍然有效。汤校华的签字是其家属代签。第二组、第三组都不是新证据。针对当事人提交的证据，本院经审查认为，由于海逸名门业委会对太极物业公司提交的第一组证据的真实性无异议，本院对该组证据形式的真实性予以确认。第二组证据《关于郑州市××东新区海逸名门业主委员会成立、设立情况及选聘新物业、解除老物业的情况调查》加盖有公章，但并未有负责人或经办人员签名，不符合证据形式要件。且根据其内容不能否定海逸名门业委会成立的合法性及选任新物业公司的合法性。因此对其证明目的不予采信。由于海逸名门业委会并未提供充分的证据否定第三组证据50份《物业管理服务协议》的真实性，本院对该组证据形式上的真实性予以认定。但该组证据均形成于一审之后，不能否定海逸名门业委会成立的合法性及选任新物业公司的合法性。因此，对于该组证据本院不予采信。对于海逸名门业委会提交的证据，由于太极物业公司并未提供充分的证据否定海逸名门业委会提交证据的真实性，本院对海逸名门业委会提交证据形式上的真实性予以认定。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，太极物业公司并未提供充分的证据证明海逸名门业委会的成立违反了现行法律法规的规定，且海逸名门业委会的备案并未被依法撤销。《物业管理条例》第二十六条明确规定即使前期物业服务合同期限未满，但业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同已生效的，则前期物业服务合同终止。同时，案涉的《前期物业协议》中亦明确约定物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。可见，案涉的《前期物业服务协议》终止条件已经成就，因此，《前期物业服务协议》中约定的权利义务已经终止。故一审判决支持海逸名门业委会主张的判令太极物业公司排除妨害，撤离海逸名门小区的诉讼请求并无不当。太极物业公司应当按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款和《物业管理条例》第三十八条的规定向海逸名门业委会移交海逸名门业委会主张的物业管理用房和地下车库、配电室、水泵房、监控室、电梯等相关设施、场地、场所以及物业服务必须的相关资料。本案基本案情并不复杂，双方权利义务明晰，一审适用简易程序并无不当。综上，太极物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由河南太极物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  曹逢春审判员  黄智勇二〇一九年三月十五日书记员  王云霞