浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2005）绍民一初字第94号原告（反诉被告）孙荣鑫（云兴）。委托代理人（特别授权代理）王立江，绍兴县柯桥法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）魏月仙。被告（反诉原告）胡荣安。上述两被告之共同委托代理人（特别授权代理）何震达，浙江兴绍律师事务所律师。被告徐庆丰。原告孙荣鑫为与被告魏月仙、胡荣安、徐庆丰财产权属纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，被告魏月仙、胡荣安在审理过程中依法提起反诉，本院决定一并审理，并于2005年1月17日公开开庭进行了审理。后由于讼争营业房实际租赁者的变更，由原租赁者袁永桥变更为现在徐庆丰租赁，故本院依据原告的申请，准许原告撤回对袁永桥的起诉，依法通知徐庆丰作为被告参加本案的诉讼，并依法组成合议庭，于2005年5月18日再次公开开庭进行了审理。原告孙荣鑫的委托代理人王立江，被告魏月仙、胡荣安及他们的共同委托代理人何震达到庭参加诉讼，被告徐庆丰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告孙荣鑫诉称，1993年，原告向中国轻纺城集团市场公司承租了北五区1339号营业房，到2000年4月份，原告取得续租权后，将该营业房的半间租赁给了被告魏月仙和胡荣安，但到期后两被告未将承租的营业房腾退给原告，反而未经原告同意擅自出租给徐庆丰，原告知情后，多次找被告交涉，要求退还营业房，但被告不肯腾退，原告认为讼争营业房的租赁权属于自己，被告擅自出租该房，已侵犯了原告的合法权益，现起诉要求判令被告魏月仙、胡荣安和徐庆丰的租赁关系无效，并判令三被告将中国轻纺城北五区二楼1339号半间营业房腾退给原告。被告魏月仙、胡荣安辩称，现讼争的半间营业房原告已将使用权转让给了两被告，而不是原告所说的租赁关系，故要求驳回原告的诉讼请求。被告徐庆丰未作答辩。同时被告魏月仙、胡荣安反诉称，原告与两被告已于1999年2月8日达成转让协议，讼争的半间营业房使用权原告已转让给两被告，且已钱房两清，除转让登记手续未办之外，其余均实际履行完毕，且两被告一直将该讼争营业房出租给他人及本案的被告徐庆丰，双方五年来无争议，现原告未履行转让协议规定的办理过户手续，显属无理，故反诉要求判令原告履行营业房使用权转让协议，办理使用权转让过户手续。针对被告魏月仙、胡荣安的反诉原告孙荣鑫辩称，原告未将讼争营业房转让给两被告，原告所讼争的请求与两被告的反诉请求是两个不同的法律关系，两被告的反诉请求不符合反诉条件，请求驳回两被告的反诉请求。为证明自己的主张，原告举证如下：1、原告与浙江中国轻纺城集团市场公司签订的中国轻纺城北交易区营业用房租赁协议书一份，证明讼争营业房半间的使用权属于原告。2、以原告名字为台头的浙江省绍兴县房屋出租专用发票一份，证明讼争营业房2000年4月28日到2006年4月27日的租金原告已支付。上述证据经被告魏月仙、胡荣安质证后认为，对证据的真实性没有异议，但租金是两被告和另一半间的租赁者王定龙共同交纳的。原告对被告辩称租金由被告交纳无异议。上述证据本院认为内容真实，形式合法，应予确认其证明力。被告魏月仙、胡荣安为证明自己的主张，举证如下：1、1993年8月29日原告与范春芳的转房协议（复印件）一份，证明讼争营业房原来是范春芳的。2、1999年2月8日原告与被告魏月仙、胡荣安签订的营业房出售书一份，证明原告已将半间营业房的使用权转让给两被告。3、王定龙出具的证明二份，证明讼争营业房的租金一半是两被告缴纳的。4、申请赵友根、胡之敬、王定龙出庭作证的证人证言各一份，证明原告将半间营业房的使用权转让给了两被告，且租金由两被告和王定龙缴纳。5、原告与王定龙半间营业房的转让协议书一份（复印件），证明半间营业房已经转让给了王定龙，且也没有写明转让价格。6、由原告出具的收条一份（复印件），证明王定龙的半间营业房1995年就已经转让，但要到2004年才过户，正因为给王定龙过了户，原告才能拿到租金发票。7、租房协议书7份，证明讼争营业房自1999年3月开始，一直由两被告和王定龙共同出租，也就证明原告在诉状中说是2004年4月租给两被告是不符事实的。8、浙江中国轻纺城集团市场公司出具的说明、证明各一份，证明原告不到场，不能办理过户手续，且半间营业房也不能办理转户手续。9、原告的照片、身份证复印件，证明两被告曾去办理过过户手续。上述证据经原告质证后认为，对证据1没有异议，营业房确是从范春芳处转让来的；对证据2的真实性无异议，但最后转让没有成交，故该出售书上没有写明转让价格；对证据3原告认为需证人出庭作证才能证明真实性；对证据4原告认为赵友根无法记清当时的时间，也无法证实所要证明的情况，胡之敬所说的都是听他弟弟即胡荣安所言，也无法证明被告所要证明的事实，对王定龙的证言无异议；对证据5和6，原告认为必须有原件来证实；对证据7原告认为是被告与他人之间自行所写的协议，不能说明2004年4月份之前被告与他人有租赁关系；对证据8的真实性无异议；对证据9原告认为可能是被告通过其它途经取得，被告所要证明的不是事实。经庭审举证质证，结合双方当事人的陈述，本院认定：被告魏月仙、胡荣安提交的证据1，双方均无异议，予以认定；证据2，双方对真实性没有异议，故可以认定，但该协议没有写明成交价格，原告也认为因为当初双方最终未协商好价格，故最后转让没有成交，且两被告也未提供转让成交后他们付款给原告的收据来相印证，故此证据不能证明两被告所要证明的事实；对于被告魏月仙、胡荣安提交的证据3和双方均无异议的证人王定龙的证言，可以确认的事实是2000年4月28日到2006年4月27日的租金是王定龙和魏月仙共同交纳的，故该证据的真实性应予认定；对于两被告提交的证据4，证人赵友根陈述不清，证人胡之敬所陈述的情况都是来源于其弟即被告胡荣安，属间接证据，该二份证据因证明力极低，故本院不能采信；两被告提交的证据5、6系复印件，无法确认其真实性；证据7，只能确认2004年、2005年分别租给袁永桥、徐庆丰的事实，其真实性可予确认；证据8的内容符合客观事实，其真实性予以确认；而证据9，本院认为仅凭原告的身份证复印件和照片，无法证明曾去办理过户手续的事实。根据以上认定的证据，本院认定以下事实：1993年原告孙荣鑫取得中国轻纺城北五区二楼1339号营业房的使用权，1995年将其中东半间营业房的使用权转让给了王定龙，并于2004年12月办了“过户”手续。1999年2月8日原告与被告魏月仙、胡荣安签订另半间营业房出售书一份，但该出售书未载明成交价格，此后，另半间营业房由被告魏月仙、胡荣安占用，但在中国轻纺城市场公司上登记的使用权人仍为原告，被告向市场公司交纳的租金也以原告名义交纳，2004年两被告与王定龙将讼争营业房租给袁永桥使用，2005年又租给了被告徐庆丰使用，徐庆丰的租赁期限为2004年农历12月23日到2005年农历12月23日止。本院认为，讼争营业房由被告魏月仙、胡荣安长期管业的事实清楚，对此双方并无异议；而根据原告提供的其与中国轻纺城市场公司签订的营业房租赁合同，又足以证明迄今为止本案讼争之营业房使用权仍归属原告名下，该事实双方也实无异议；原告主张其将营业房租赁给了被告，但无直接证据，故该事实本院不予认定；被告辨称讼争营业房原告已于1999年有偿转让给了被告，但其提供的营业房出售书不能证明其主张，因为该出售书的必备条款即价格并未载明，而原告陈述当初双方就价格并未达成一致意见，被告又无其他证据来印证当初双方对价格问题已达成一致意见，或提供其他证据来证明双方已实际履行了合同，恰恰相反的是营业房至今仍登记在原告名下，租金也需以原告名义交纳，虽然营业房实际由被告占有，但并不能据此就证明被告占有系通过有偿转让取得，故上述出售合同并未成立，为此，本院已就合同的效力向被告释明，但被告坚持反诉请求，故被告反诉要求继续履行合同，无法律依据，本院不予支持。至此被告没有合法的根据占有讼争营业房，故继续占有侵犯了原告的合法权益，原告以使用权为基础要求被告腾退营业房，理由正当，本院应予支持，由于被告魏月仙、胡荣安无权处分讼争营业房，故其与被告徐庆丰的租赁合同显属无效，因其系实际占有人，也负有返还义务，故原告要求确认合同无效，腾退营业房，理由正当，本院应予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告魏月仙、胡荣安与被告徐庆丰的租赁关系无效，三被告应在本判决生效后一个月内将中国轻纺城北五区二楼1339号半间营业房腾退给原告孙荣鑫；二、驳回被告魏月仙、胡荣安的反诉请求。本诉案件受理费1,410元，反诉案件受理费1,410元，合计2,820元，由被告魏月仙、胡荣安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判长  陈黎晓审判员  陈来新审判员  陈新业二〇〇五年七月六日书记员  王 琴