河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终596号上诉人（原审被告）：三河市兴达恒远房地产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区燕顺路东侧东方夏威夷商铺**。法定代表人：果士红，执行董事。委托诉讼代理人：何宁，河北张国庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨春峰，男，1984年1月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。原审被告：侯磊，男，1985年12月4日出生，汉族，安徽省临泉县人，现住三河。原审被告：焦颖，女，1987年6月20日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。上诉人三河市兴达恒远房地产经纪有限公司（以下简称兴达公司）因与被上诉人杨春峰及原审被告侯磊、焦颖房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初3084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴达公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，发回原审人民法院重审或依法改判驳回被上诉人要求上诉人返还居间服务费38000元的诉讼请求；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决超出一审原告的诉讼请求作出裁判，违反了民事诉讼法“不告不理”的基本原则。《民事诉讼法》第十三条第二款明确规定：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。又根据第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；……”之规定，当事人有权放弃自己的诉讼权利及实体权利，人民法院只应针对当事人的诉求作出裁判。一审原告的诉讼请求第一项为判令解除房屋买卖合同，并未提出确认房屋买卖合同效力的诉求，表明其已认可该房屋买卖合同的效力，故而要求解除，一审法院却在判决书论证部分，径行认定《存量房买卖合同》无效，属于违反民事诉讼法“不告不理”原则的行为，应予撤销。二、一审判决认定事实错误。第一，判决书认定原审被告侯磊（即出卖人）收到购房款622800元的事实错误，根据庭审中当事人侯磊的陈述，其并未收到其中所谓的物业费、装修费等22800元，被上诉人拿出的证据为交付凭证7张及收条1张，却无相应的转账记录或其他证据证明侯磊实际上收到了该笔款项，而通过侯磊提交的其与史玉红的通话录音可知，杨春峰的代理人于晓楠并未足额向侯磊支付购房款622800元，而是仅转账支付了购房款600000元，其称该22800元通过其他方式支付给出卖人侯磊的事实与常理不合。一审判决却要求被告侯磊返还该笔款项，此为第一点事实认定错误。第二，一审判决认定2016年10月13日，于晓楠、侯磊、史玉红共同签署了关于焦颖和侯磊的委托书，该事实认定不清。上诉人员工史玉红虽在场，但并未签署该委托书,侯磊亦不知晓该委托书由谁签署，其本人对该委托书事宜并不知情，上诉人也仅仅是收到了买卖双方签订合同后向上诉人提交的合同及委托手续等之后，经审查，符合了上诉人关于合同管理的相关事宜，故而予以接受。事实上，原审原告的代理人于晓楠为了与杨春峰达到合伙炒房的目的，一手包办了合同的签订、委托书的签署等事宜，不仅未对出卖人缺乏委托书的情形提出异议，还主动为出卖人掩饰隐瞒，欺骗上诉人，杨春峰及其代理人于晓楠对出卖人侯磊及上诉人存在欺诈行为，从而可能导致合同解除或被确认无效后，上诉人已经支付给员工史玉红的佣金无法讨回，对上诉人造成了重大的经济损失，此为第二点事实认定错误。三、一审法院适用法律错误。本案中，存在三个房屋买卖合同:其一，原业主焦颖与房地产开发企业河北福城房地产开发有限公司于203年12月18日签订的《商品房买卖合同》；其二，原审被告侯磊（新业主）与原业主焦颖于2016年8月签订的《存量房买卖合同》；其三，被上诉人杨春峰与原审被告侯磊于2016年9月13日签订《存量房买卖合同》。该房屋不动产权证书的登记日期为2018年1月23日，在上述三起房屋买卖合同签订时，该房屋均未办理不动产权登记，尚未有明确的所有权人。焦颖、侯磊、杨春峰三人分别作为买受人在各自签订合同后分别取得了对该房屋的期待利益，享有受限制的处分权利，虽无法为其他买受人办理物权变更登记，但仍有权利与他人签订合同以设立债权，上述三个合同均出于合同签订双方的真实意思表示不存在违反法律、行政法规强制性规定，违背公序良俗，损害国家第三人利益从而导致合同无效的情形，足以认定该合同真实合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”一审认定侯磊与杨春峰签订房屋买卖合同时因无权处分不被追认而认定合同无效，一审法院亦对本案中“委托书”的真实性事宜进行审查，若该委托书为真，则该房屋买卖合同自然有效，若该委托书为假，亦不影响买卖合同的效力，若出卖人为无权处分人，可依照相关法律规定追究其违约责任或缔约过失责任，因此，本案属于法律适用错误。综上，上诉人认为，上诉人促成买卖双方签订的《存量房买卖合同》合法有效，上诉人有权收取相应的居间服务费用，上诉人已经收取的居间服务费38000元不应返还，应当予以驳回。若因买卖双方一方存在违约行为导致守约方损失的，守约方可向违约方主张违约责任或该笔居间服务费损失的损害赔偿责任。补充：1、本案中，委托书的真假与合同效力之间没有任何关系。合同系以侯磊以侯磊的名义签订，并非以焦颖名义签订。因此，无需焦颖的授权，即使委托书为假，也不影响侯磊与杨春峰双方签订的合同效力。2、侯磊在与焦颖签订房屋买卖合同后，享有与杨春峰签订房屋买卖合同的权利，无需焦颖的追认，其在房屋已经交付情况下，对房屋享有处分权，不受房屋未登记在自己名下的限制。3、上诉人在提供居间服务的过程中没有任何过错，涉案合同签订时，燕郊房产市场很火爆，一房难求，对涉案房屋的真实产权状况各方当事人都是明知的，上诉人如实披露了房屋的产权状况，杨春峰系在知悉房屋产权状况情况下与侯磊签订的存量房买卖合同，上诉人已经按照居间服务合同的约定提供了全部服务，该居间服务合同已经履行完毕。被上诉人杨春峰无权再要求上诉人返还已经支付完毕的居间服务费。杨春峰答辩称，不认可上诉人的说法。三河市兴达恒远房地产经纪有限公司在三河市属于大型中介，我买房通过三河市兴达恒远房地产经纪有限公司购买房屋，我交了中介费、服务费、委托代办费，购买房屋过户到我自己名下，现在房屋交付不了，无法过户，所以三河市兴达恒远房地产经纪有限公司收取费用是不合理的。在房屋交易不下去，无法变更，不能缴税的情况下与三河市兴达恒远房地产经纪有限公司的合同没有履行完成，三河市兴达恒远房地产经纪有限公司收取的费用服务项目是审核买房和卖房人的资格，导致交易不下去，中介要承担很大责任，应该退还中介费。我要求中介退还收取我的全部费用。房屋交易不成，我也不全怪三河市兴达恒远房地产经纪有限公司，因为政府有政策，我不符合燕郊购房资格。侯磊答辩称，三河市兴达恒远房地产经纪有限公司说的不退中介费是应该的，当时合同有史玉红、于晓楠，她俩就是炒房，要转手卖房。当时于晓楠和史玉红是一起的，有一部分钱被她自己拿走了，没有要求全额退款的道理。买房是求着我买的。市场下跌，要退费。焦颖未到庭、答辩。杨春峰向一审法院起诉请求：1、判令解除房屋买卖合同；2、判令被告侯磊退还原告首付款60万元，物业费、取暖费、装修费共计22800元。3、判令被告赔偿原告至首付款返还时，占用款项的逾期利息（6%），暂计23276.71元（从2017年8月1日起算至立案时，236天）；4、判令被告三河市兴达恒远房地产经纪有限公司退还原告的贷款服务费3000元、过户费3000元、评估费9500元、中介费38000元；5、被告侯磊赔偿原告违约金38万元；被告兴达公司与被告侯磊承担连带责任；6、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月13日，原告杨春峰的受托人于晓南与被告侯磊在被告兴达公司的居间下签订了关于位于三河市燕郊开发区房屋的《存量房买卖合同》及《补充协议》。该房屋于2018年1月23日下发不动产权证书，登记于被告焦颖名下。2016年10月13日，于晓南、被告侯磊及居间方工作人员史玉红共同签署了关于被告焦颖与被告侯磊的委托书。原告杨春峰向被告侯磊支付了定金和首付款共计60万元，并以房款的名义支付了装修费22800元。被告侯磊已收到房款60万元，但辩称22800元用于给付于晓南作为好处费而未收到。该《存量房买卖合同》第十五条的“其他”记载：自签订合同当日收业主购房合同原件一份。故可以认定原告杨春峰与被告侯磊签订《存量房买卖合同》时，均对进行交易处分的房屋为被告焦颖所有是明确知晓的。另经庭审举证、质证，可以认定被告兴达公司所提交的证据委托书上“焦颖”的签字，并非被告焦颖本人所书写。原告杨春峰与被告侯磊签订的《补充协议》“其他”约定记载：因甲方未能原业主出面签约，如有违约问题或者纠纷问题责由甲方自己承担。与庭审核实的事实可以相互印证，并可认定原告杨春峰与被告侯磊签订《存量房买卖合同》时，并未经被告焦颖的认可。一审法院认为，2016年9月13日，原告杨春峰委托于晓南与被告侯磊在被告三河市兴达恒远房地产经纪有限公司的居间下，签订了关于三河市燕郊开发区房屋的买卖合同及补充协议。该房屋不动产权证书登记所有人为被告焦颖。被告侯磊辩称22800元用于给付于晓南作为好处费故而未实际收到，此事与原告杨春峰并无关联，故足以认定被告杨春峰已向被告侯磊支付房款共计622800元。被告侯磊当庭表示自己签订涉案房屋买卖合同未经被告焦颖认可，而于晓南代表原告杨春峰对委托授权书并非被告焦颖本人签字明知，故本案中《存量房买卖合同》及《补充协议》系无权处分人处分，现被告焦颖明确表示不予追认，故被告侯磊与原告杨春峰所签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》无效。因合同无效，故原告杨春峰与被告侯磊签订的房屋买卖合同应属无效。双方所得财物应予返还，则被告侯磊应向原告杨春峰返还已收到的房款622800元。而原告杨春峰在签订合同时对被告侯磊并非房屋登记所有人的情况是知晓的，双方在补充协议内的责任承担约定，因可能损害他人利益属于无效约定，故其主张被告侯磊与被告三河市兴达恒远房地产经纪有限公司共同承担违约责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。原告杨春峰请求被告赔偿占用款项的利息，因无事实和法律依据，一审法院不予维护。被告三河市兴达恒远房地产经纪有限公司在履行居间合同的服务过程中，明知房屋买卖合同所涉及房屋系被告焦颖所有和委托书非当事人本人签署的情况下，仍促成合同成立，该行为存在过错，应向原告杨春峰返还收取的居间服务费38000元。此外被告三河市兴达恒远房地产经纪有限公司已收取的评估、贷款、过户服务费共计15500元，因尚未提供服务也应予返还。对原告杨春峰请求被告三河市兴达恒远房地产经纪有限公司返还钱款的诉讼请求，一审法院予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十八条的规定，判决：一、被告侯磊于判决生效之日起十日内向原告杨春峰返还人民币622800元；二、被告三河市兴达恒远房地产经纪有限公司于判决生效之日起五日内向返还原告杨春峰居间服务费、过户服务费、评估费、贷款服务费合计53500元；三、驳回原告杨春峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10965元，诉讼财产保全费5000元，均由被告侯磊负担。本院二审期间，上诉人提交新证据。商品房买卖合同QN2-0897号和涉案房屋不动产权证原件（冀20**三河市不动产权0002061号）。原件是原审被告侯磊交给上诉人的。证明上诉人在签订合同时，基于侯磊提供的相关文件有理由相信侯磊具有处分涉案房屋的权利。其余内容与上诉状内容及补充内容一致。被上诉人质证意见为，认可房本的真实性，不认可上诉人提交的证据，因为房本下来的时间与我签订合同的时间相差甚远。合同已经签订2年多了，合同体现的是3个月内过户。到现在，合同已经出现违约，造成延期，且时间很长，三河市兴达恒远房地产经纪有限公司已经没有履行他的责任，在此期间，有任何变动，身为中介，有义务提醒我，到现在买方发现房屋无法交易，才走司法程序。上诉人称的市场交易火爆情况，与我无关，我买房是花钱的。中介费已经交付了。房屋没有过户到我名下，合同没有完成，现在房屋也无法过户了，所以应该退我的中介费和各项服务费。原审被告侯磊质证意见为认可证据真实性。当时杨春峰购房的时候就知道没有房本，且假委托书都是他一手操作的。于晓楠是杨春峰的委托代理人。本院对上诉人提交证据真实性予以确认。被上诉人、原审被告没有提交新证据。本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。本院认为，上诉人三河市兴达恒远房地产经纪有限公司在为被上诉人杨春风及原审被告侯磊房屋买卖提供居间服务过程中，服务存在瑕疵，双方买卖合同未能履行实现合同目的。而且贷款评估、房屋过户尚未实际发生。故上诉人应退还被上诉人居间服务费、过户服务费、评估费、贷款服务费。一审判决三河市兴达恒远房地产经纪有限公司返还杨春峰居间服务费、过户服务费、评估费、贷款服务费合计53500元，有事实基础，且符合法律规定。上诉人三河市兴达恒远房地产经纪有限公司上诉主张没有事实依据和法律依据，上诉理由不能成立。综上所述，三河市兴达恒远房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人三河市兴达恒远房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 强审判员 田雪芹审判员 赵洪亮二〇一九年三月二十五日法官助理宋巍书记员苏艳珍