吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民再8号上诉人（一审被告）：延边仁和集团房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：卢青容，董事长。委托诉讼代理人：尹红，男，1968年10月5日出生，朝鲜族，延边仁和集团房地产开发有限公司职员，现住龙井市。委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：汪清县居安物业管理有限公司，住所地吉林省汪清县。法定代表人：张秋波，经理。委托诉讼代理人：周日昌，男，1967年6月6日出生，汉族，汪清县国土资源局工作人员，现住汪清县。上诉人延边仁和集团房地产开发有限公司（以下简称仁和集团）因与被上诉人汪清县居安物业管理有限公司（以下简称居安物业）物业服务合同纠纷一案，汪清县人民法院于2016年2月19日作出（2015）汪民二初字第291号民事判决，仁和集团不服提起上诉，本院于2016年6月30日作出（2016）吉24民终841号民事判决，驳回上诉，维持原判。仁和集团向延边州人民检察院申请检察监督，该院以延州检民（行）监（2017）2224000043号再审检察建议书，向本院提出再审检察建议。本院于2017年6月15日作出（2017）吉24民监27号裁定再审本案，并于2017年9月26日作出（2017）吉24民再72号民事裁定，认为原审判决认定基本事实不清，撤销原审判决，发回重审。汪清县人民法院于2018年12月17日作出（2017）吉2424民初1591号民事判决，仁和集团不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。仁和集团上诉请求：一、撤销吉林省汪清县人民法院（2017）吉2424民初第1591号民事判决书，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决书认定上诉人向居安物业支付拖欠的物业管理服务费用及违约金,属认定事实错误,基本事实不清，上诉人不应承担违约责任。二、一审判决书认定的物业服务费用不正确。一审法院在双方没有完全核对空置房屋数量和应交费用的情况下,依据被上诉人单方提供的数据认定了物业服务费用，属于认定事实错误。因上诉人所有的A座商业用房1-4层电梯是室内扶梯，与小区住户公用的电梯无关，是单独运行的。另外，C座1-2层门市房是小区外开门的户型结构，与小区住户公用的电梯无关。被上诉人提供的收取1-6层二次加压费用的户数明显多于上诉人所有空置房屋数量，存在很大偏差。另补充：1、2013年7月-2015年8月A座商业和C座门市电梯费共计47190元不应该承担；2、2013年7月-2015年8月A座商业和C座门市公用电费1040元不应该承担；3、2013年7月-2014年12月居安物业提供的1-6底层二次加压费15078元，居安物业提供的明细住户82户，但其中53户不是仁和公司的所有的房屋，剩余29户加压应该是79401元；4、汪清信访办会议纪要内容该小区二次加压应该由开发商和供热公司承担，具体分摊费用协商解决，仁和公司不能承担全部费用，应该减半收取。居安物业辩称：关于加压费的户数和费用问题，延边州中级人民法院（2017）吉24民终932号已经进行了判决，该判决已经发生法律效力，1-6层加压费系全部区域的低区加压费用，涵盖全部配置供热系统的房屋与空房无关。电梯不是分开的，并且是公共电梯，是小区业主共同使用的，所以按照相关规定应该缴纳物业费。物业服务费经双方几次核对，经与一审法院多次协调，针对异议部分我方基本完全撤回另案处理，在核对中我方发现有多处属于仁和集团的房屋而因为仁和集团不认可拒不承认而出现异议，如有异议应当积极核对，拿出具体明细和有效证据而不能拖延解决。居安物业向一审法院提出诉讼请求：判令仁和集团支付2013年7月至2015年8月的物业管理服务费用1110363.81元及滞纳金。一审法院查明：居安物业系物业服务企业。仁和集团在汪清县汪清镇开发建设仁和都市家园小区。2012年8月，仁和都市家园小区成立了业主委员会，并经汪清县物业管理办公室备案。2013年5月20日，居安物业与该业主委员会签订了《物业服务合同》。主要约定：小区物业类型包括商业、住宅、办公及其他；居安物业提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和物业使用人，均对履行本合同承担责任；物业服务费用分两个部分，B座区域从2013年7月1日起按建筑面积每月每平方米0.45元收取，A∕C座区域从2013年7月1日起按建筑面积每月每平方米0.55元收取，电梯费按每月每户计算，3层以下30元，每高1层递增5元类推，暖气二次加压费用每户每平方米5元，二次供水每户每年90元，消防设施检测费住宅每年每平方米1元；物业管理服务费用最迟应在每年12月末前交纳，如逾期，自逾期之日起每日按应交纳物业管理服务费用的千分之二交纳滞纳金。合同签订后，居安物业对仁和都市家园小区实施了有偿的物业服务。另查明。居安物业于2012年7月向仁和集团送达了物业服务方案。2012年9月15日，仁和都市家园业主委员会发出征询物业服务方案的通知，请业主提出意见，业主委员会将根据三分之二以上业主的意见和居安物业签署物业服务合同，收取意见截止日期至2012年9月30日，逾期未提出意见视为同意大多数业主服务方案选择意见。2013年3月1日，仁和都市家园业主委员会发布关于签署物业合同的公告，最后一次征求业主意见。2013年5月20日，仁和都市家园业主委员会发布已与居安物业签署物业服务合同，自2013年7月1日实施物业合同的公告。再查明，经居安物业和仁和集团多次对质协商，针对涉案空置房屋数量双方仍存在分歧，本案审理过程中居安物业陆续撤回对部分空置房屋物业服务费用的诉请。经本院综合认定，确定2013年7月至2015年8月的空置房屋数量为：（2013年7月-12月）仁和都市家园小区A座住宅102户，A座商业6户，B座21户，C座住宅62户，C座商业14户，1-6层加压户数82户，合计287户；（2014年1月-12月）仁和都市家园小区A座住宅102户，A座商业6户，B座21户，C座住宅62户，C座商业14户，1-6层加压户数82户，合计287户；（2015年1月-8月）仁和都市家园小区A座住宅102户，A座商业6户，B座21户，C座住宅62户，C座商业14户，合计205户。居安物业据此空置房屋数量，确定其诉讼请求为：判令仁和集团支付2013年7月至2015年8月的物业管理服务费用882634.06元及滞纳金（其中2013年7月至12月仁和都市家园物业费59080.47元、电梯费80190.00元、二次加压费120737.00元、二次供水费6975.00元、电费2256.00元；2014年1月至12月仁和都市家园物业费118260.86元、电梯费160380.00元、二次加压费118244.15元、二次供水费13950.00元、电费4512.00元；2015年1月至8月仁和都市家园物业费78840.58元、电梯费106900.00元、二次供水费9300.00元、电费3008.00元）。一审法院认为，仁和都市家园业主委员会与居安物业签订的《物业服务合同》系绝大多数入住业主真实意思表示，没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。关于仁和集团提出的仁和都市家园业主委员会与居安物业签订的《物业服务合同》对仁和集团不发生法律效力的抗辩，根据《物业管理条例》第十二条第一款之规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。汪清县物业管理办公室《关于仁和都市家园业主委员会的备案通知》、业主委员会发布的《关于征询物业服务方案的通知》、《关于签署物业服务合同的公告》、《关于实施物业服务合同的公告》、《物业服务方案征询意见书》足以证明仁和都市家园业主委员会在选聘物业服务企业和签订物业服务合同过程中均履行了通知义务，并组织仁和都市家园业主以书面征询意见的方式通过了业主委员会与居安物业签订的《物业服务合同》。仁和集团作为仁和都市家园业主之一，在选聘物业服务企业期间一直在该小区内销售房屋并已收到物业服务方案征询意见书，在业主委员会发布的《关于签署物业服务合同的公告》中约定的异议期间内并未提出异议，应视为其知悉并同意业主委员会的上述行为及决议。因此，仁和集团提出其所有的空置房面积超过半数并未征得其同意的主张不成立。居安物业自2013年7月至2015年8月为包括仁和集团在内的仁和都市家园业主提供了物业服务，仁和集团接受并享受了物业服务，应当向居安物业支付物业服务费用。关于仁和集团提出居安物业的物业管理服务等级标准在五级以下，无权收取物业费用的问题。居安物业具有三级物业资质，经过相关部门的审批，具有收取物业费的权利。仁和集团主张居安物业服务等级标准在五级以下，但未能提供证据予以证明，本院对此主张不予支持。关于二次供水、二次加压费用、电梯费用的负担问题。仁和都市家园业主委员会与居安物业签订的《物业服务合同》成立并合法有效，该合同对仁和集团具有约束力。该合同中对物业费用的收费标准及二次供水、二次加压费、电梯费均予以约定，居安物业的诉请具有事实依据，本院予以支持。关于仁和集团提出的已将27套房屋顶账给威远公司魏德智，其不应承担以上房屋的物业费、电梯费、公用电费、加压费的问题。延边州中级人民法院2017年7月6日作出的（2017）吉24民终932号民事判决，该判决已经发生法律效力，该判决对27套房屋产生的相关费用已明确由仁和集团承担，故居安物业主张由仁和集团承担上述27套房屋自2013年7月至2015年8月期间产生的物业费、电梯费、公用电费、加压费的诉请有事实依据，本院对仁和集团提出的该项主张不予支持。仁和集团因未能在合同约定的履行期限内履行给付义务，还应承担逾期未给付的违约责任。由于合同约定的违约金日千分之二的标准明显过高，应当予以调整。该利率的计息标准，应当按中国人民银行同期贷款利率计息为宜。基于上述法律关系，在当事人之间产生了债权债务关系，债务应当清偿是法律赋予债务人的法定义务。故仁和集团应承担清偿拖欠居安物业2013年7月至2015年8月的物业管理服务费用882634.06元及其给付违约金的民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十二条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告延边仁和集团房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告汪清县居安物业管理有限公司付清拖欠的物业管理服务费用882634.06元及其违约金（其中269238.47元自2014年1月1日起；415347.01元自2015年1月1日起；198048.58元自2016年1月1日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。二、驳回原告汪清县居安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14793.27元，由被告延边仁和集团房地产开发有限公司负担12626.34元，由原告汪清县居安物业管理有限公司负担2166.93元。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，居安物业自愿放弃2015年1月至8月期间的物业费10万元。本院认为，关于不应承担物业费、违约金，物业费计算错误的上诉理由。基于双方间的物业服务合同合法并有效，故没有无效或可撤销的事由；物业费的计算历经多次审理及双方的核对，仁和集团对物业费计算错误的具体数额未提供有效证据予以证明，其应承担举证不能的后果，一审法院认定事实并无不当。关于部分商业门市房的电梯费与小区公用电梯无关的上诉理由。就A座商业用房的电梯费和C座门市电梯费应予扣除的主张，上诉人未提供客观、充分的证据证明该部分商业用房的电梯独立于公共电梯，故该上诉理由应予驳回。关于空置房屋数量有误以及1-6层二次加压费用的户数认定上存在偏差的上诉理由。针对空置房屋数量，居安物业已经提供了具体明细表，仁和集团对此提出异议，应提供有效证据予以反驳，因其未能提供，应承担举证不能的后果。且居安物业与仁和集团的《物业服务合同》第九条第一项，对二次加压费问题作出了明确约定，该合同内容对仁和集团具有约束力，同时2012年12月5日的汪清县委群众工作部会议纪要明确了对于仁和都市家园低层业主的暖气二次加压服务产生的费用应当由开放商仁和集团和供热公司恒瑞供热公司承担，故仁和集团承担1-6层所有户数的二次加压费用，并无不当。二审审理期间居安物业自愿放弃2015年1月至8月期间的物业费10万元，属于对自己权利的处分，应从198048.58元物业费中予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更汪清县人民法院（2017）吉2424民初第1591号民事判决第一项为限被告延边仁和集团房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告汪清县居安物业管理有限公司付清拖欠的物业管理服务费用782634.06元及其违约金[其中269238.47元自2014年1月1日起；415347.01元自2015年1月1日起；98048.58元（198048.58元-100000元）自2016年1月1日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止]；二、维持汪清县人民法院（2017）吉2424民初第1591号民事判决第二项。二审案件受理费12626元，由延边仁和集团房地产开发有限公司负担10326元，由汪清县居安物业管理有限公司负担2300元。本判决为终审判决。审判长  柳南洙审判员  金亨今审判员  邓 艳二〇一九年三月二十九日书记员  李 洋