陕西省高级人民法院     民事判决书                 （2019）陕民终61号     上诉人（一审被告）：王伟仁，男，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。   委托诉讼代理人：张会娟，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：陕西省内燃机配件一厂有限公司（陕西省内燃机配件一厂），住所地陕西省咸阳市秦都区。   诉讼代表人：陕西省XX组。   负责人：刘宏焰，清算组组长。   委托诉讼代理人：吴柳清，陕西省惠智律师事务所律师。   上诉人王伟仁因与被上诉人陕西省内燃机配件一厂有限公司（以下简称内燃机厂）租赁合同纠纷一案，不服咸阳市中级人民法院(2018)陕04民初212号民事判决向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王伟仁及其委托诉讼代理人张会娟，被上诉人内燃机厂委托诉讼代理人吴柳清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王伟仁上诉请求：请求撤销咸阳市中级人民法院(2018)陕04民初212号民事判决，驳回内燃机厂的上诉请求，及由内燃机厂承担一、二审诉讼费用。理由：根据《中华人民共和国土地管理办法》第五十八条第一款第四项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。王伟仁认为，无偿划拨土地的财产权属于国家所有。未纳入国家兼并破产计划的企业破产，其划拨土地使用权应当由有关人民政府收回。因此，王伟仁认为一审判决书适用法律错误，涉案土地应由政府收回，内燃机厂无权要求其搬离厂区。   内燃机厂辩称：（一）原审认定事实清楚，适用证据确实充分。内燃机厂进入合并破产清算程序后，清算组对涉案土地租用合同依法解除，并送达了解除通知书，内燃机厂未在规定时间搬离。一审依据土地使用权证认定涉案租赁土地使用权为国有划拨土地使用权，认定事实清楚，证据确实充分。（二）涉案合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。原审适用法律正确，王伟仁的理由不能成立。   内燃机厂向一审法院起诉请求：1、判令王伟仁停止侵害，立即搬离占用的陕西省内燃机配件一厂生产区域内建筑及空地，并将所有物品全部予以搬走；2、判令王伟仁承担本案全部诉讼费用。   一审法院认定事实：2014年7月15日，陕西省内燃机配件一厂有限公司（甲方）与王伟仁（乙方）签订《租赁合同》。约定陕西省内燃机配件一厂有限公司将该厂生产区XX房区域内建筑及空地出租给王伟仁使用，租用期限10年，从2014年12月1日至2024年11月30日。自合同签订之日起三个月内支付前五年租赁费35万元，后五年租赁费40万元提前一个月内一次性交清。乙方在合同履行期间，经甲方同意有权对所租场地的建筑进行装修改造，在所租场地内建造厂房及相关配套建设等，费用由乙方承担。甲方为乙方提供电源、水源，并保证用电用水正常供应。合同期内不得擅自收回租赁场地及房屋，否则所产生的一切费用由甲方承担，并承担由此给乙方带来的一切损失。租赁期满后，乙方在同等条件下有优先承租权。合同期内因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋及土地，乙方有责任积极配合，乙方在地面建筑物的赔偿、原建筑装修的赔偿归乙方，土地补偿金归甲方。因不可抗力原因（如国家征用、企业破产等不可抗因素）致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。合同签订后，王伟仁依约缴纳了前五年的租金35万元，随后在所租空地上加盖了钢结构建筑体并开办超市。2015年5月25日，原、被告又签订了补充协议，租赁陕西省内燃机配件一厂有限公司的后面的场地，租赁期限2015年1月1日起至2024年11月30日，每年租金5000元，付款方式为每年元月10日前交清全部费用，该补充协议签订后，被告将租赁费缴纳到2018年6月，在此租赁场地上也加盖了钢结构建筑体。另查，据咸阳市人民政府的咸国用（1996）字第042号国有土地使用证记载，陕西内燃机配件一厂的涉案出租土地为国有划拨土地性质，土地用途为工业用地。   2018年3月7日咸阳市中级人民法院裁定受理陕西省内燃机配件一厂（陕西省内燃机配件一厂有限公司）的破产清算申请，并指定清算组担任管理人。2018年3月21日清算组向王伟仁送达《关于解除租赁协议的通知书》，决定解除租赁协议，并告知王伟仁因合同解除产生损失的，可以向管理人申报债权。2018年4月18日清算组向王伟仁送达《限期搬离通知书》，通知被告在2018年5月18日之前将租赁的房屋交付清算组，并将涉及的所有物品全部搬离，该通知书有王伟仁签字。   一审认为，法院裁定受理陕西省内燃机配件一厂（陕西省内燃机配件一厂有限公司）破产申请，并指定清算组担任管理人，但陕西省内燃机配件一厂有限公司作为独立法人并未注销，原告应为陕西省内燃机配件一厂有限公司，清算组作为其诉讼代表人，故陕西省内燃机配件一厂在审理中申请将名称变更为陕西省内燃机配件一厂有限公司符合法律规定，应予准许。   《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”,该条例第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”因涉案租赁土地属国有划拨用地，陕西省内燃机配件一厂有限公司仅拥有土地使用权，未经审批不得进行转让、出租。陕西省内燃机配件一厂有限公司在未经相应土地主管部门审批情形下，自行约定将国有划拨土地及地上建筑物进行出租，违反了法律行政法规强制性规定，故内燃机厂与王伟仁签订的《租赁合同》以及补充协议均无效。无效合同自始没有法律约束力，王伟仁继续占用涉案租赁的土地及其地上建筑物已丧失合法依据，故内燃机厂请求王伟仁搬离的诉请理由正当，应予以支持。双方在签订租赁合同时应当知道所出租的土地属于国有划拨土地，未经批准登记不得出租，在合同相对方均存在过错的情形下，王伟仁在涉案租赁土地加盖房屋的事实存在，将租赁土地返还内燃机厂后必然遭受损失，在合同被确认无效后，针对王伟仁的资产损失，因内燃机厂申请破产清算已经裁定受理，王伟仁可向陕西省内燃机配件一厂破产管理人申报债权等法定程序维护其合法权益，不予处理。综上所述，内燃机厂诉请成立，应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、王伟仁于本判决生效后十日内立即搬离占用的陕西省内燃机配件一厂有限公司生产区域内建筑及场地；三、驳回陕西省内燃机配件一厂有限公司的其他诉讼请求。案件受理费 100元，由王伟仁负担。   原审法院查明的事实属实，本院予以确认。   本院认为，关于案涉《土地租赁合同》的效力。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，国有划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准、登记，不得转让、出租和抵押。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉国有土地使用权属于划拨所得，其出租并未取得土地管理部门的批准，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的强制性规定，所涉《土地租赁合同》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的无效合同情形。一审法院认定该《土地租赁合同》无效，并无不当。   《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在案涉《土地租赁合同》无效的情况下，承租人王伟仁继续占有案涉土地没有合同和法律依据，土地使用权人陕西省内燃机配件一厂（陕西省内燃机配件一厂有限公司）请求王伟仁搬离占用的场地，符合法律规定，应予支持。至于王伟仁因《土地租赁合同》无效所可能遭受的损失可以另寻法律途径救济。   综上所述，王伟仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确， 应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费100元，由王伟仁负担。   本判决为终审判决。           审 判 长王西京   审 判 员成 芳   审 判 员路亚红       二O一九年三月日     书 记 员 赵丽博          1