福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽07民终221号 上诉人（原审被告、反诉原告）：武夷山市碧桂园房地产开发有限公司，住所地武夷山市新扣冰街**9-12店面。 法定代表人：杨文杰，总经理。 委托诉讼代理人：郭赛娟，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：曾果，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷磊，男，1988年9月18日出生，汉族，住武夷山市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张烨，女，1988年12月4日出生，汉族，住西安市。 共同委托诉讼代理人：李齐靖，北京大成（福州）律师事务所律师。 上诉人武夷山市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人雷磊、张烨商品房预售合同纠纷一案，不服福建省武夷山市人民法院（2018）闽0782民初1906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人郭赛娟，被上诉人雷磊、张烨的共同委托诉讼代理人李齐靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决第一项和第三项内容，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一审无视基本事实，对合同条款效力及关于产权办理的义务和违约责任作出错误认定。1.《商品房买卖合同》附件六补充协议及附录三《委托办理权属登记协议书》已变更《商品房买卖合同》第十四条关于办证期限的约定，碧桂园公司不应承担逾期办证违约责任。2.《商品房买卖合同》及其补充协议及附录三均同步自愿签署，合同内容均非格式条款，合法有效。3.对于讼争房屋权属证书的办理，碧桂园公司仅负有协助提供资料义务。4.按照银行同期贷款利率支付逾期办证违约金没有依据。 雷磊、张烨辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决公正。上诉人的上诉理由不能成立。请求二审维持原判。 雷磊、张烨向一审法院起诉请求：判令碧桂园公司支付从2016年6月17日起至2017年5月18日止的逾期办证违约金16934.06元（违约金按人民银行同期贷款利率计算，日息0.012%）。 碧桂园公司提出反诉请求：判令雷磊、张烨支付碧桂园公司逾期支付购房款违约金1740元（以当期未交清购房款290000元按每日万分之三从2015年10月1日计算至2015年10月21日止）。 一审法院认定事实：2014年9月6日，雷磊、张烨与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》、补充协议及《委托办证协议》等合同附件，约定碧桂园公司将其开发的碧桂园第123幢95层（山语一街一座）907室商品房出售给雷磊、张烨，合同总价款422888元，付款方式为银行按揭分期付款，2014年9月6日前支付132888元，2014年12月6日前支付290000元，若买受人逾期付款……合同继续履行的，买受人自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同关于办证约定的主要内容有：一、出卖人应当在2015年12月30日前交付该商品房；二、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的X向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记；三、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议和《委托办证协议》。《委托办证协议》约定：1.买受人自愿委托出卖人办理该商品房合同备案登记、预告登记、抵押预告登记、申办和领取房屋所有权证及国有土地使用权证；2.买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交武夷山市房屋权属登记中心，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……；3.出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。《商品房买卖合同》、补充协议及《委托办证协议》等附件签订后，雷磊、张烨于2014年10月10日支付购房首付款132888元，于2015年10月21日支付290000元，于2016年3月19日收受该商品房。2016年12月9日武夷山市不动产登记中心受理了案涉商品房的不动产登记申请并书面告知碧桂园公司不动产权属登记将在30个工作日办结，案涉商品房于2017年5月18日完成权利人为雷磊、张烨的不动产权登记。因逾期办证问题，雷磊、张烨与碧桂园公司发生纠纷并诉至一审法院。 一审法院认为，雷磊、张烨与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《委托办证协议》等合同附件系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。首先，针对本诉而言，雷磊、张烨按合同约定履行了付款义务，碧桂园公司亦应按合同约定履行交房及办证义务。《商品房买卖合同》第十四条约定，碧桂园公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付雷磊、张烨；如因碧桂园公司的原因，雷磊、张烨不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，碧桂园公司承担相应的违约责任。该条款约定办理房屋权属证书首先应当由碧桂园公司在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，而双方签订的补充协议和《委托办证协议》，仅是对办理雷磊、张烨房屋权属证书的委托协议，该协议建立在碧桂园公司办理房屋所有权初始预登记的基础之上，并未变更碧桂园公司应在商品房交付使用后60日内办理初始预登记的约定。且从本案看，碧桂园公司并未按照委托协议为雷磊、张烨办理房屋权属登记，而是由雷磊、张烨自行办理商品房权属转移登记手续。碧桂园公司关于补充协议和《委托办证协议》已变更合同办证问题的约定，应以补充协议和《委托办证协议》主张权利义务的理由不能成立，不予采纳。因为碧桂园公司未在商品房交付使用后60日内办理初始预登记，导致雷磊、张烨不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应当承担逾期办证的违约责任。碧桂园公司于2013年3月19日交付商品房，因其未依约在交付后60日内办理初始预登记，导致雷磊、张烨在交付后90日内（即2016年6月19日前）不能取得房屋所有权证书，雷磊、张烨主张自2016年6月20日起算碧桂园公司逾期办证的起始时间有事实依据，武夷山市不动产登记中心于2016年12月9日受理了案涉商品房不动产权属初始预登记并告知将在30个工作日办结，故碧桂园公司支付逾期办证违约金的时间为2016年6月20日起至2017年1月20日止（即应办结初始预登记之日）。本案双方对逾期办证违约金的计算没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，雷磊、张烨的诉讼请求有理，予以支持。其次，针对碧桂园公司的反诉而言，根据《商品房买卖合同》第六条的规定，雷磊、张烨本应于2014年12月6日前付清购房尾款290000元，而碧桂园公司实际于2015年10月21日才收到该购房款，雷磊、张烨依约应承担逾期付款的违约责任。碧桂园公司于2018年11月1日提起反诉，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，雷磊、张烨承担逾期付款违约责任的起止时间为2015年10月1日起至2015年10月21日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，判决：一、武夷山市碧桂园房地产开发有限公司支付雷磊、张烨逾期办证违约金10860元（自2016年6月20日起至2017年1月20日止按已付款422888元每日0.012%计算）；二、雷磊、张烨支付武夷山市碧桂园房地产开发有限公司逾期付款违约金1740元（自2015年10月1日起至2015年10月21日止按应付款290000元每日0.03%计算）；三、上述二项相抵扣，武夷山市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付雷磊、张烨逾期办证违约金9120元；四、驳回雷磊、张烨的其他诉讼请求。案件受理费223元，减半收取111.5元，反诉受理费25元，合计136.5元，由雷磊、张烨负担65元，武夷山市碧桂园房地产开发有限公司负担71.5元。 二审中，当事人没有提交新证据。碧桂园公司认为一审遗漏认定2016年因不动产登记改革造成办证时间延长的事实，但其对此未提供证据证明，本院不予采纳。经查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。 本案二审的争议焦点为：1.《商品房买卖合同》附件六补充协议及附录三《委托办理权属登记协议书》是否变更了《商品房买卖合同》第十四条关于逾期办证责任的约定。2.碧桂园公司是否应按中国人民银行同期贷款利率支付逾期办证违约金。 本院认为，关于碧桂园公司主张《商品房买卖合同》附件六补充协议及附录三《委托办理权属登记协议书》变更了《商品房买卖合同》第十四条逾期办证责任约定的问题。经查，《商品房买卖合同》附件六补充协议及附录三《委托办理权属登记协议书》约定的是买受人委托碧桂园公司办理房屋权属证书；而《商品房买卖合同》第十四条约定的是如因碧桂园公司的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，碧桂园公司承担相应的违约责任。附件六补充协议及附录三《委托办理权属登记协议书》并未约定变更《商品房买卖合同》第十四条关于逾期办证违约责任。且碧桂园公司既未按照《商品房买卖合同》第十四条约定的期限办理到初始预登记，亦未按照《委托办理权属登记协议书》的约定为买受人代办房屋权属证书。故碧桂园公司的该主张没有事实根据和合同依据，本院不予采纳。关于碧桂园公司是否应按中国人民银行同期贷款利率支付逾期办证违约金的问题。碧桂园公司主张应按《委托办理权属登记协议书》的约定承担违约金。经查，该协议约定的是碧桂园公司未按约定履行递交资料义务的，每逾期一天支付50元违约金。该约定系关于逾期递交材料的违约责任，并非逾期办证的违约责任，碧桂园公司的主张亦无合同依据。在合同未约定逾期办证违约金计算标准的情况下，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，在中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准内，支持被上诉人按中国人民银行同期贷款利率计算逾期办证违约金的主张，于法有据。 综上所述，武夷山市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费71.5元，由上诉人武夷山市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 斌 审判员 张廷贵 审判员 江琳清 二〇一九年三月二十八日 法官助理张钰梅 书记员薛景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -8-