湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终4803号上诉人（原审被告）吴伟红，男，汉族，1980年7月25日出生，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人徐介虎，湖南湘军麓和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）湖南达文西商业管理有限公司，住所地长沙市雨花区人民东路**东一时区商厦**。法定代表人雷丹，该公司董事长。委托诉讼代理人贺伟，湖南商周律师事务所律师。原审第三人：长沙北辰房地产开发有限公司，住所地，住所地长沙市开福区湘江北路**北辰时代广场**写字楼****iv>法定代表人陈德启，董事长。上诉人吴伟红因与被上诉人湖南达文西商业管理有限公司（以下简称达文西公司）及原审第三人长沙北辰房地产开发有限公司（以下简称北辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2017）湘0105民初5823号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴伟红上诉请求：1、撤销原判，在查明事实的基础上改判驳回达文西公司的诉讼请求。2、本案的所有诉讼费用由达文西公司承担。事实和理由：1、一审判决认定达文西公司支付了租金2029500元，该事实认定错误，由于达文西公司没有履行5年租金2029500元的支付义务，故吴伟红也不负有向其出租和委托经营的义务。2、关于涉案房屋的价款问题，达文西公司与吴伟红双方已通过自行和解变更了“认购协议”中的价格条款，此事实应在一审判决中得到确认。2017年6月27日，吴伟红已与原审第三人也是案涉房屋的开发商北辰公司就涉案房屋签订《长沙市商品房屋买卖合同》，合同中约定的涉案房屋的价款是168万元。而不是达文西公司所称的3708900元。原审法院在关键事实认定及法律适用上均存在严重错误，请求二审法院依法支持吴伟红的上诉请求。被上诉人达文西公司答辩称：原审判决有事实和法律依据，应当予以维持。原审第三人北辰公司没有发表任何意见。达文西公司向一审法院起诉请求：1、解除达文西公司与吴伟红签订的《商铺委托经营协议书》；2、判令吴伟红向达文西公司返还租金人民币2029550元，以及利息82873元（从2017年1月1日起按银行同期贷款利息至2017年9月30日止，2017年10月1日起至租金回收之日止按银行同期贷款利率另计）；3、判令吴伟红承担达文西公司因本案产生的律师费（按湖南省司法厅及湖南省物价局核准律师收费标准计算）；4、本案诉讼费用由吴伟红承担。一审法院认定的事实：北辰三角洲项目为北辰公司开发。2014年，北辰公司与鼎泰公司签订了《北辰三角洲项目物业买卖合作合同》，约定北辰三角洲项目B2E2区商业及部分住宅、停车位使用权（具体见合同附件1）由鼎泰公司购买，网签购房人原则上鼎泰公司，但合同附件1中记载的散售商业可由鼎泰公司指定的第三方购买人签署网签合同，北辰公司根据鼎泰公司出具的《客户确认单》确认的第三方购买人、房屋单价、房号等内容与第三方购买人签署网签合同。涉案的B2E2区北辰凤凰汇商铺G层第102号铺面在上述合同约定范围，属合同附件1中记载的散售商业。2016年9月5日，吴伟红与鼎泰公司签订了《凤凰汇B2E2区商业认筹协议书》，并支付诚意金5万元，获得涉案商铺的优先购买权益。2016年10月6日，吴伟红（认购方、乙方）与鼎泰公司与（出售方、甲方）签订了《凤凰汇物业认购协议书》，约定：1、买卖细则，乙方自愿向甲方认购涉案商铺，该商铺建筑面积约为57.06㎡（具体以房产部门测绘为准）。认购单价为6.5万元/㎡，总价为3708900元。2、房屋交付及返租起始时间，甲方于房屋交付后，乙方同意房屋由甲方使用，管理经营权交由甲方统一经营管理5年，期间所产生的经营权益归甲方所有，甲方应在2016年11月30日向乙方交付本合同所签署商品房，返租期从2017年1月1日起2021年12月31日结束。3、甲、乙双方同意租金返还乙方，扣除后，本次合约签约金额为1680000元。4、认购该物业定金为680000元，乙方如采取一次性方式付款，须于签订《商品房买卖合同》时一次性支付甲方，采用银行按揭方式，须于签订《商品房买卖合同》时支付房屋总价款50%之余款。5、自签订本认购书后，于2016年11月1日前，认购方需携带相关资料与出售方工作人员协商《商品房买卖合同》及相关文件，如自动放弃或逾期不至，视为认购方不履行本协议书，出售方已收定金不予退还，并有权解除本协议书另行处置该物业。2016年8月9日，鼎泰公司股东雷丹、李季洧和达文西公司共同向北辰公司发出《关于合同权利义务概括转移相关事宜的申请》，称鼎泰公司业务发展需要已申请办理注销登记，已成立清算组办理清算，鼎泰公司与达文西公司均由雷丹投资成立并控股管理，鼎泰公司股东会已决议将公司成立以来的全部债权债务均转让给达文西公司承接办理，鼎泰公司股东对上述债权债务转让行为提供全额连带责任担保，鉴于以上情况，鼎泰公司愿将与北辰公司签订的《北辰三角洲项目物业买卖合作合同》项下其公司的各项权利义务概括转移给达文西公司，由达文西公司概括受让。2017年4月7日，鼎泰公司因决议解散注销公司登记。2017年4月18日，鼎泰公司向达文西公司（两公司法人代表均为雷丹）出具《授权委托书》，授权达文西公司为其日常管理上的全权代表，代表其与吴伟红签署《商铺委托经营协议书》等相关文件，因此产生的法律责任由其承担。2017年4月18日，吴伟红（委托方、甲方）与达文西公司（受托方、乙方）就涉案商铺又签订了一份《商铺委托经营协议书》。约定：1、甲方愿意将其购买的涉案商铺，建筑面积为57.07㎡，总价值为3709550元，委托给乙方统一对外经营及管理。2、委托期限为5年，自从2017年1月1日起2021年12月31日止。委托期限内乙方对商铺及附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或合作经营事项，甲方同意不作任何干预，双方同意本合同为不可撤销合同。3、本合同约定的委托期限内，乙方按本合同约定的甲方购买该商铺的总价值为计算基础，以2017年1月1日作为委托起算日期，按每年10.94%（人民币405910元/年）计算租金收益，该部分收益甲方不提供发票。租赁期内租金不递增。双方约定的经营模式为：五年租金收益一次性返还，乙方在甲方购买该商铺时，将该物业在本合同委托期内共5年之全部租金收益，以直接冲抵购房款一次性支付给甲方。4、除非乙方构成根本性违约，甲方不得以任何理由提前解除合同，甲方如有违反本合同约定的行为，乙方有权要求甲方继续履行合同，并要求由此给乙方或商场实际经营方造成的一切经济损失（包括可得利益损失）。双方还就双方权利义务、相关费用（含装饰装修、水电、物业管理费等）的承担、续租等事项进行了约定。上述《凤凰汇物业认购协议书》及《商铺委托经营协议书》签订后，吴伟红按协议约定支付了1680000元购房款。2017年6月，鼎泰公司股东雷丹、李季洧和达文西公司共同向北辰公司发出《关于支付G102号商铺房款及指定第三方购买人的说明》，就上述商铺购房款的应付金额、支付方式及第三方购买人进行了确认，并要求北辰公司按1680000元的金额吴伟红签订《商品房买卖合同》。2016年12月14日，吴伟红另向北辰公司支付购房款192元。2017年6月27日，北辰公司吴伟红签订了编号为20140451G层102的《长沙市商品房买卖合同》，办理了涉案商铺的网签。该商品房买卖合同签订的购房金额为1680000元。因吴伟红将涉案商铺交由他人作废品店使用，未按约定将涉案商铺交给达文西公司返租，达文西公司于2017年9月8日向吴伟红吴伟红邮寄了一份《维权告知函》，并附送向商铺使用人的一份《告知函》，其送达过程经长沙市星城公证处进行了公证证据保全。因吴伟红未向达文西公司交付涉案返租商铺，达文西公司遂诉至一审法院。一审庭审中，吴伟红称未向达文西公司交付涉案商铺的原因为鼎泰公司和达文西公司未向其支付5年租金。一审法院认为,一、吴伟红与鼎泰公司签订的《凤凰汇物业认购协议书》系其真实意思表示，内容明确了吴伟红向鼎泰公司购买商铺和吴伟红将所购商铺返租给鼎泰公司的房屋买卖和房屋租赁的法律关系，该内容不违反法律、行政法规定的强制性规定，应认定为合法有效。鼎泰公司注销后，达文西公司愿意受让鼎泰公司与北辰公司签订的《北辰三角洲项目物业买卖合作合同》项下其公司的各项权利义务（含本案合同权利义务），且吴伟红又与达文西公司签订了《商铺委托经营协议书》，就涉案商铺购买和返租事项在《凤凰汇物业认购协议书》的基础进行了重新约定，该约定亦为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规定的强制性规定，应认定为合法有效，双方就涉案商铺购买和返租的权利义务应以之后签订的《商铺委托经营协议书》的约定为准。根据协议中有关购买商铺价款和返租租金支付的约定，双方就互负给付义务的购房款和5年返租租金已达成抵扣协议，吴伟红又按约支付了抵扣后的购房款，应认定双方就购房款和返租租金已履行完毕，吴伟红辩称未收到5年返租租金并主张先履行抗辩，与本案事实不符，一审法院不予采信。吴伟红未按协议约定将涉案房屋交付给达文西公司返租，已构成违约，且吴伟红将涉案商铺交由他人使用，其行为已明确表示不履行交房义务，致使达文西公司不能实现返租的合同目的，故达文西公司主张解除双方租赁关系，符合法律的规定，一审法院予以支持。租赁关系解除后，吴伟红应向达文西公司返还用于抵扣其购房款的租金，并赔偿给达文西公司造成的相关损失，达文西公司主张按应返还租金额和同期同类贷款利率的标准从吴伟红应交付房屋之日起计算利息损失至实际返还时止，一审法院予以认可。经一审法院查明，《商铺委托经营协议书》重新确定的用于抵扣其购房款的租金为2029550元，但吴伟红又另外向北辰公司支付了应由达文西公司向北辰公司支付的购房款192元，该款应从返还的租金中予以扣除，故实际应返还的租金为2029358元。因协议中对律师费的损失赔偿没有约定，且达文西公司未提交证据证明其律师费损失已实际发生，故对达文西公司主张的律师费损失不予支持。二、吴伟红与达文西公司重新签订了《商铺委托经营协议书》，应视为其对达文西公司受让鼎泰公司涉案商铺的相关权利义务后成为新的合同主体的认可，故吴伟红提出的达文西公司与其不存在任何的法律关系，不是本案适格原告的辩解理由，与本案事实不符，一审法院不予采信。涉案商铺的《长沙市商品房买卖合同》记载的出卖人虽然为北辰公司，但是，在签订《长沙市商品房买卖合同》前，北辰三角洲项目B2E2区商业（含涉案商铺）鼎泰公司与北辰公司约定已实际由鼎泰公司统一购买，并约定其中散售商业可由鼎泰公司指定的第三方购买人与北辰公司签署网签合同办理网签，事实上，北辰公司与吴伟红签订的上述《长沙市商品房买卖合同》所约定的购买人名称、房屋单价、房号等内容，也是根据鼎泰公司及后来的达文西公司指定签订，结合吴伟红与鼎泰公司、达文西公司签订协议中有关商铺买卖的约定，应认定涉案商铺的实际出卖人为鼎泰公司及后来的达文西公司。至于吴伟红提出的《长沙市商品房买卖合同》有关房屋价款的约定与实际价款不符的问题，不在本案审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、解除湖南达文西商业管理有限公司与吴伟红就位于长沙市开福区晴岚路98号北辰凤凰天阶苑B2E2区的北辰凤凰汇商铺G层第102号商铺在《商铺委托经营协议书》所约定的租赁关系；二、吴伟红在本判决生效后十日内返还湖南达文西商业管理有限公司返租租金人民币2029358元，并以人民币2029358元为基数和同期同类贷款利率的标准，从2017年1月1日起向湖南达文西商业管理有限公司支付利息损失至前述款项实际返还日止；三、驳回湖南达文西商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23699元，财产保全费5000元，合计28699元，由吴伟红负担。本院二审补充查明：吴伟红曾于2017年4月22日向原审法院起诉北辰公司、鼎泰公司及达文西公司，其诉讼请求为：1、要求判令北辰公司、鼎泰公司将涉案房屋的房屋所有权和国有土地使用权过户至吴伟红名下。2、请求北辰公司、鼎泰公司承担本案诉讼费用。同年6月19日，原审法院组织了该案的第一次开庭。同年6月达文西公司向北辰公司出具《关于支付G102号商铺房款及指定第三方购买人的说明》，该说明载明：关于涉案G102号商铺，雷丹、李季洧及我司共同确认应当支付贵司房款168万元，并申请贵司就该涉案商铺与我司指定第三方购买人吴伟红签订金额为168万元的商品房买卖合同。同年6月27日，吴伟红与北辰公司就涉案G102号房屋签订《长沙市商品房买卖合同》，合同中约定的房屋价款为168万元，付款方式为于合同签订之日一次性支付。同年7月6日吴伟红向原审法院申请撤诉，原审法院于2017年7月6日作出（2017）湘0105民初2238号民事裁定书，裁定：准许原告吴伟红撤回起诉。该事实有原审法院的庭审笔录、民事裁定书等证据证明。本院查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据现有的证据显示：吴伟红与北辰公司于2017年6月27日就涉案房屋签订的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定的购房金额为1680000元整，并不是达文西公司所主张的3708900元。即使按照达文西公司与吴伟红于2017年4月18日签订的《商铺委托经营协议书》的约定，涉案商铺的价值为3709500元，而吴伟红最终只支付1680000元，对于其差额部分的2029550元，达文西公司没有证据证明其是收取该部分房款的主体，即其是有权收取该部分房款差价的主体。且在2017年4月22日，吴伟红起诉要求北辰公司、鼎泰公司及达文西公司，要求办理涉案房屋产权过户手续的诉讼中，达文西公司于同年6月向北辰公司出具了《关于支付G102号商铺房款及指定第三方购买人的说明》，该说明中载明：涉案房屋应当支付贵司的房款共168万元，且申请贵司就该商铺与我司指定第三方购房人吴伟红签订金额为168万元的商品房买卖合同。同年6月27日，吴伟红与北辰公司签订合同金额也是168万元，而不是达文西公司所称的3708900元。另外，即使涉案房屋房款为3708900元，则达文西公司也没有证据证明其代替吴伟红向北辰公司支付了该部购房差价款；同时，达文西公司也没有证据证明其向吴伟红支付了五年涉案房屋的房屋租金2029550元.综上，对达文西公司诉请要求吴伟红返还租金2029550元以及利息的诉讼请求，本院认为没有事实依据，不予支持。本案一审认定事实基本清楚，但适用法律不当，依法应予纠正。上诉人吴伟红的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初5823号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初5823号民事判决第二、三项；三、驳回湖南达文西商业管理有限公司其他诉讼请求。本案一审受理费23699元，财产保全费5000元，由湖南达文西商业管理有限公司和吴伟红各负担14349元，二审案件受理费23699元，由湖南达文西商业管理有限公司和吴伟红各负担11849.5元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年三月二十日书记员 刘峙宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。