河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1503民初7815号原告陆玲，女，汉族，1984年2月3日出生，食品销售员，住信阳市平桥区。委托代理人张少亮，河南楚天阁律师事务所律师。被告刘丽，女，汉族，1984年2月15日出生，家具销售员，住信阳市羊山新区。委托代理人熊树刚、刘俊杰（实习），河南涵信律师事务所律师。第三人信阳房产网北京路线下店。经营者易莉，总经理。委托代理人梁玉坤，男，汉族，1989年11月12日出生，住河南省罗山县。系公司员工。原告陆玲诉被告刘丽、第三人信阳房产网北京路线下店（以下简称房产网北京路店）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆玲及其委托代理人张少亮、被告刘丽及其委托代理人熊树刚、刘俊杰、第三人房产网北京路店委托代理人梁玉坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆玲诉称，2018年10月7日，被告与原告在居间方房产网北京路店经纪人梁玉坤的见证下签订了《房屋买卖居间服务合同》，合同约定，被告将其位于信阳市羊山新区××大道××家园××楼××单元××号、面积为94.95㎡的房屋以56万元的成交价格出售给原告。合同生效后，原告按照合同约定支付被告定金2万元后，被告迟迟不愿配合原告办理相关手续，原告和居间方多次找被告协商，被告以各种理由推脱，不愿履行合同义务，其行为已构成违约。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求：1、依法判令被告继续履行与原告签订的位于信阳市羊山新区××大道××家园××楼××单元××号的房屋买卖合同；2、被告支付原告违约金112000元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭变更第一项诉请为解除原、被告于2018年10月7日签订的房屋买卖居间服务合同并要求被告返还其定金2万元。被告刘丽同意放弃答辩期并辩称，1、同意解除三方签订的房屋买卖居间服务合同。2、答辩人并非不愿配合原告继续履行合同，而是因为客观上突发了答辩人签订合同时不能预知的客观情况，导致合同无法继续履行，故请求法院根据本案的实际情况，驳回原告的诉讼请求。3、原告要求支付违约金112000元过高，答辩人丈夫的突然猝死导致答辩人无法继续履行合同，属于合同第七条第二款约定的不可抗力因素，答辩人应予以免责。第三人房产网北京路店述称，1、签合同后被告老公去世，导致按揭手续办不了，合同无法继续履行。2、原告向被告支付了2万元定金后，待双方约定过户时，被告的家人不同意卖房子，且被告老公过世了，手续办起来也比较麻烦。后期可能因被告补偿的比较少，原告认为耽误了她买房的时机，所以双方产生矛盾。经审理查明，2018年10月7日，原告陆玲（乙方）与被告刘丽（甲方）经第三人房产网北京路店（丙方）居间介绍，三方签订《房屋买卖居间服务合同》一份，约定，被告刘丽将其与同居配偶陈芝祥共同共有的位于信阳市新七大道博林.和谐家园18号楼3单元105号房产（房屋所有权证号为0002626、建筑面积94.95㎡）一套出卖给原告陆玲。合同中与本案诉争相关内容如下：“第二条。甲方保证已如实陈述该房产权属情况、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让房产的具体情况充分了解，自愿买受该房产，该房屋系卖方以现房、现状、现产权售予买方，买方不得以该房屋存在瑕疵等为由拒绝交易。卖方保证对该房屋享有完整产权，能完全支配及处理该房屋。若不属完整产权，应将共有人等相关真实情况及资料如实告知并提供给经纪方及买方。第三条房产成交价格。1、交易总价款560000元，包括公共维修基金、室内不可移动之装修、原始契税发票；2、付款方式：甲乙双方在签订本合同后15个（手填）工作日内到银行办理面签手续，过户之前支付房款170000元作为购房首付款，甲方应得余款由乙方借贷银行代为支付，乙方定金直接冲抵甲方首付款。买方需在签署本合同后15个（手填）工作日内申请按揭并递交银行按揭所需资料以及按银行规定签署所需法律文书。3、买卖双方约定于银行审批通过后5个工作日（手填）办理该房屋的不动产权证书过户手续。5、交房：买卖双方约定交房日期为收齐全部房款后3个工作日内（手填），卖方将该房屋交于买方，卖方在交房时将该房屋现有的水、电、气、有线电视等同意无偿过户给买方，相关转名费用由买方支付。第四条定金及居间服务费的支付。1、经三方协商一致，乙方于签订本合同之日支付购房定金20000元。2、基于经纪方已提供咨询、介绍、撮合、实地看房及签约等服务，在签署本合同时，买方应支付丙方10000元的居间服务费。第五条各方责任（一）甲方责任：1、甲方应积极提供办理该套房产交易的一切所需证件，并保证真实有效；2、甲方应积极配合办理该套房产交易的一切手续；3、不得擅自单方解除和变更本协议；第六条违约责任。经甲乙双方协商一致，签订本合同之日起，如因甲方原因导致该交易无法进行，则视为甲方违约，甲方应赔付乙方此房总款的20%作为违约金，并赔付乙方双倍购房定金及丙方全额居间服务费。第九条其他附加条款。1、房屋交房之前所有水电物业归甲方所有，负责结清；2、房屋内现有家具家电归乙方所有。该合同签订页中房屋共有人及共有人意见栏无记载。当日，原告向被告刘丽支付购房首付款定金20000元。10月11日，房屋共有人陈芝祥在外地务工时猝死。10月27日，被告刘丽委托其他房产中介在信阳58同城网将涉案楼房以70万元价格发布售房信息，并由中介带领买房人查看房屋。在此期间，原告向第三人催促其通知被告尽快办理按揭贷款解押手续并在得知被告对外仍在销售房屋后，与第三人联系确认，第三人表示双方仍将按合同约定的15个工作日满即10月29日至银行办理面签手续，但至该日，被告以办理银行解押款不足为由未能履行合同约定。11月8-9日，被告刘丽将其共有人陈芝祥去世的信息告知原告并以陈芝祥继承人不同意继续售房为由称房屋不能向原告出售，同意退还其定金并给付一定补偿。庭审中，原告另向本庭提供被告刘丽虽拒绝向其出售房屋却分别于2018年11月2日、11月28日、11月30日与他人商谈售房事宜的聊天记录及2019年1月2日在58同城网查询的涉案房屋招揽信息网页若干份。被告刘丽对此均予以否认但未能作出合理解释。经查，被告刘丽与房屋共有人陈芝祥于2004年2月16日按农村习俗举行婚礼，双方未办理婚姻登记手续。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告陆玲与被告刘丽及第三人房产网北京路店签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。涉诉房屋的所有权属被告刘丽与陈芝祥共同共有，原告通过房屋经纪机构居间服务购买诉争房屋，根据三方合同约定，被告负有保证对该房产享有完整产权能完全支配及处理该房屋或已征得共有人同意的义务，原告基于被告刘丽房屋共有权人身份，有理由相信其对与陈芝祥共有的房屋具有处分权，并且已得到陈芝祥的卖房授权，原、被告的交易行为应构成表见代理，原告对合同未有陈芝祥签字并无过错。后双方在合同履行过程中，被告刘丽以无足够解押款为由未能依约定期限与原告办理银行面签手续，相反以在网络销售平台或带人实地查看房屋的方式另行以高出合同约定的价格继续向他人出卖涉案房屋，该行为明确表明其不履行合同义务，被告之行为已构成根本违约，现因该房屋另一共有人陈芝祥死亡且被告与剩余房产继承人均不同意转让等原因，最终致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，原告购买诉争房屋的合同目的无法实现。原告据此主张要求解除三方签订的《房屋买卖居间服务合同》，被告对此亦答辩予以确认，原告的该项请求于法有据，本院予以支持。被告刘丽同时应承担合同解除后向原告返还已支付定金20000元的违约后果。关于违约金，双方在合同约定定金罚则同时，还约定了违约金为总购房款20%的违约条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，原告选择要求被告承担违约金112000元的请求，被告认为该违约金约定过高，依照《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，被告的违约行为发生在合同签订后，涉诉房屋所处区域二手房买卖价格持续出现上涨时期，按照交易惯例，原告再行购买相同地段的同面积房屋需支出的费用会远远高于合同价款，本院综合考虑到原告为购买系争房屋仅支付了2万元定金，且获知合同无法履行的时间至本案诉讼时时间较短等情形，兼顾合同的履行情况及当事人的预期利益等综合因素，对原告主张的违约金酌情调整为4万元为宜。对原告主张过高部分的违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告陆玲与被告刘丽以及第三人信阳房产网北京路店于2018年10月7日签订的《房屋买卖居间服务合同》。二、被告刘丽于本判决生效之日起十日内，返还原告定金20000元、违约金40000元，共计60000元。三、驳回原告陆玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2540元，由原告陆玲负担1180元，被告刘丽负担1360元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳分行，账户：46×××16。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。审判长  易艳玲审判员  蒋 荟审判员  刘书强二〇一九年三月十一日书记员  齐 眉