湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初647号 原告：中国建设银行股份有限公司郴州市分行，住所地湖南省郴州市北湖区，统一社会信用代码：91431000887762216U。 负责人：陈星亮，该分行行长。 委托诉讼代理人：何为军，男，汉族，住湖南省郴州市苏仙区，系该单位职工。 委托诉讼代理人：罗英，湖南星河律师事务所律师。 被告：谢政翰，男，汉族，湖南省郴州市人，住湖南省郴州市北湖区。 被告：郴州嘉晟房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉路。 法定代表人：陈积知，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖伟，湖南林邑律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行（以下简称建行郴州市分行）与被告谢政翰、郴州嘉晟房地产开发有限公司（以下简称嘉晟公司）金融借款合同纠纷一案，本院2019年1月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何为军、罗英，被告嘉晟公司委托诉讼代理人肖伟到庭参加诉讼。被告谢政翰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行郴州市分行请求本院判令：1、解除原告与被告谢政翰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告谢政翰立即归还贷款本金195903.24元，利息1561.2元，违约金195.11元，合计197659.55元（计算至2018年12月3日，其余依约计算至结清之日止）；3、判令被告谢政翰承担实现债权的律师代理费用11859元；4、原告就上述借款本息及实现债权的费用对被告谢政翰用于抵押的位于湖南省郴州市北湖区青年大道龙凤嘉园X栋XXX号房享有优先受偿权；5、被告嘉晟公司就上述借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任；6、判令上述被告连带承担本案全部诉讼费用。 被告谢政翰未进行答辩。 被告嘉晟公司的答辩要点：根据《担保法》的相关规定，本案应先行处理被告谢政翰的担保房屋后，不足部分由被告嘉晟公司承担保证责任。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、2012年11月28日，被告谢政翰为购买被告嘉晟公司开发的龙凤嘉园X栋XXX房向原告申请贷款，并签订一份《个人住房借款合同》，双方约定：1、被告借款金额为240000元，期限240个月（2012年11月28日至2032年11月28日），借款用途为购房；2、贷款利率为浮动利率，还款方式为每月等额本息还款的方式，每月归还本息金额为1796.45元；3、如被告未按约定还款，贷款人有权按贷款利率的基础上加收50%计收罚息，如借款人未按时还清任意一期借款本金及利息，贷款人可以立即宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息，解除与借款人的借贷关系；4、被告嘉晟公司对该贷款提供连带责任担保[2011年4月7日，原告建行郴州市分行与被告嘉晟公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》其中包括被告谢政翰的借款]。 二、原告与被告谢政翰签订《个人住房借款合同》后，被告以其购买的龙凤嘉园X栋XXX房屋作为抵押物，并到房产登记部门办理房屋预抵押登记手续，涉案房屋至今未办理房屋不动产证。 三、2013年1月5日，原告依照合同约定向被告谢政翰发放240000元个人住房贷款。从2014年4月开始，被告谢政翰未按合同约定归还本息，截止到2018年12月3日，被告谢政翰共欠贷款本金195903.24元，利息1561.2元，违约金195.11元，合计197659.55元。 判决的理由与结果 本院认为，本案属金融借款合同纠纷。本院就本案争议焦点评议如下： 一、解除合同部分。 原告与被告谢政翰签订的《个人住房借款合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按协议全面履行义务。被告违反约定未按期归还贷款本息，经原告催告后，仍拒不履行还款义务，被告应承担相应的违约责任，故原告要求解除合同，并要求被告偿还借款本金、利息及违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 二、抵押权的问题。 本案中被告提供的抵押物办理的是预抵押登记，由于抵押物的不动产物权尚未办理，双方虽然办理了预抵押登记手续，但该登记不具备法定的抵押登记条件，抵押权尚未成立，故不产生优先受偿的效力，原告要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 三、被告嘉晟公司的责任问题。 嘉晟公司作为涉案贷款的连带责任担保人，因原告在担保期间要求其承担保证责任，故原告要求被告嘉晟公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告嘉晟公司提出，应先行处置被告谢政翰抵押的房屋后对不足部分承担连带清偿责任，因原告建行郴州市分行对被告谢政翰抵押房屋的优先受偿权尚不成立，且双方约定无论是否有担保物，原告均可要求被告嘉晟公司直接承担担保责任，故对被告嘉晟公司的抗辩主张，本院不予支持。 四、实现债权的费用。 本案中，原告提交了委托代理合同，并提交了相应的票据，原告提出的要求被告支付代理费的诉讼请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、九十四条第三项、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行与被告谢政翰于2012年11月28日签订的《个人住房借款合同》； 二、被告谢政翰偿还原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行贷款本金195903.24元，利息1561.2元，违约金195.11元，合计197659.55元（本息暂计算至2018年12月3日，以后本、息按合同约定计算至还清之日止）。此款限被告于本判决生效后十日内付清； 三、由被告谢政翰支付原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行实现债权费用11859元； 四、被告郴州嘉晟房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2221元，财产保全费1595元，共计3816元，由被告谢政翰、郴州嘉晟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员 陈 阵 二〇一九年三月二十六日 书记员 马文洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第三项当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。