湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终721号上诉人(原审被告、反诉原告）：冷佳万，男，1978年7月25日出生，汉族，公务员，住新田县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨群，女，1982年6月24日出生，汉族，教师，住新田县。委托诉讼代理人：蒋春生，湖南湘永律师事务所律师。上诉人冷佳万因与被上诉人杨群房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新田县人民法院（2018）湘1128民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冷佳万上诉请求：1、依法撤销湖南省新田县人民法院（2018）湘1128民初1288号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，支持上诉人反诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误：（1）、被上诉人在民事诉状中承认有余款未付，上诉人经梳理和核实账本，被上诉人仅付款40,000元，一审答辩状中承认收到150,000元是错误的；（2）原审认定《住房管理维护合同》未实际履行是错误的。2、一审适用《中华人民共和国合同法》第六十二条属适用法律错误，本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四款，依法解除合同。3、一审判决显失公允。杨群辩称，1、双方签订房屋买卖合同后，均已履行主要合同义务，因此，双方签订的合同应受法律保护，上诉人要求解除合同的上诉理由不能成立；2、上诉人在一审庭审笔录、答辩状及反诉状均认可被上诉人支付了150,000元购房款，只是在上诉状中才予以否定。杨群向一审法院起诉请求：1．判令被告立即履行为原告购买的房屋办理不动产权属过户登记手续的义务；2．判令被告因违约赔偿原告经济损失（其具体损失从2011年5月26日起至为其办理不动产权属过户登记完毕止，按照已付房款150,000元总额，参照中国人民银行规定的金融结构计收逾期贷款利息的标准计算）；3．诉讼费由被告承担。冷佳万反诉请求：1、请求法院依法解除反诉原、被告于2009年8月15日签订的房屋买卖合同；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付自2011年2月26日以来的房屋租金，共计人民币56,000元；3、请求判令反诉被告将房屋恢复原状；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2009年8月15日，原、被告签订《房屋买卖合同》，被告冷佳万将自建的楼房第三层及车库一间售与原告杨群，价款为158,000元，合同约定：至房屋交付时原告应分项向被告支付房款150,000元，余款8000元在房屋交付使用两年后一次性付清；被告为原告代办房屋产权证，办证所需费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付房款150,000元，被告于2011年2月26日房屋交给原告使用至今。但被告至今未为原告代办房屋产权证，原告亦未向被告支付余款8000元。双方亦未举证证明对方当事人存在拒办房产证和拒付房款的事实。原、被告及其他住户2011年2月26日曾签订了《住房管理维护合同》，但该合同未实际履行。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同的条款切实履行。本案原、被告所签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，且原告已履行了给付房款的主要义务，被告已将房屋交原告使用多年，说明合同当事人均已履行了合同的主要义务。关于原告应当在交房两年后履行给余款的义务和被告应履行为原告代办房产证的义务，因合同并未约定具体给付余款的时间，也未约定履行方式是否存在先后，且双方均无证据证明对方拒绝履行合同义务。故，应当按照《中华人民共和国合同法》第六十二条关于合同内容约定不明确的情形处理。即被告在为原告代办房屋产权证之后，由原告支付剩余房款的履行方式是有利于实现合同目的方式。因此，原告要求被告为其办理房屋产权过户登记的请求，符合法律的规定，应予支持。但原告要求被告承担违约责任的请求，因无证据证明，不予支持；反诉原告冷佳万以反诉被告杨群未履行合同主要义务，请求解除合同、支付房屋租金和恢复原状的请求，于事实不符，于法无据，一审法院不予支持。原告应给付被告的剩余房款，因被告反诉时并无请求，双方可协商处理或另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第（四）款、第（五）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告冷佳万（反诉原告）在本判决发生法律效力之日起十日内为原告杨群（反诉被告）办理向被告冷佳万所购买房屋的房屋产权证；二、驳回原告杨群（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告冷佳万（反诉原告）的反诉请求。案件受理费500元，减半收取计250元，由原告杨群负担100元，被告冷佳万负担150元；反诉费1200元，减半收取计600元，由被告冷佳万负担。二审中，冷佳万向本院提供了如下证据：1、建房账目两张，拟证实被上诉人只交纳了40,000元购房款；2、照片三张，拟证实上诉人履行了加装下水道、空调排水管、修排水渠、清理化粪池，硬化公路等维护管理义务。杨群对冷佳万提供的证据质证认为，证据1缺乏客观性，目测反映该账目是新写的不是真实账本，上诉人在一审答辩时、庭审笔录及派出所的笔录中，均认可被上诉人已付购房款150,000元；证据2客观性没有异议，关联性有异议，该照片是对房屋现状拍的，与上诉人上诉请求无关。对冷佳万提供的证据，本院认证如下，证据1、冷佳万在一审答辩及反诉时均认可杨群已交纳购房款150,000元，现反悔，但其提供的该证据是其本人的记账本，不足以推翻其认可的事实，因此，不予采信。证据2、无其他证据相佐证，不能证明上诉人对房屋进行了管理、维护，且与本案无关,不予采信。二审中，杨群向本院提供了公安机关的询问笔录一份（复印件），拟证实涉案房屋已办理房产总证以及上诉人支付了150,000元购房款的事实。冷佳万对杨群提供的证据质证认为，该证据看不清，合法性有问题。对杨群提供的证据，本院认证如下，该证据未当庭提供原件核对，不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争执焦点是：1、被上诉人杨群实际交纳了多少购房款。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第七十四条规定，“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”。冷佳万在一审答辩状及反诉状中均认可杨群已交纳购房款150,000元的事实，其上诉时反悔，对此，冷佳万应当提供证据推翻其认可的事实，但冷佳万为此提供的证据仅是其本人的记账本，该证据不足以推翻其自认的事实，因此冷佳万提出杨群仅支付40,000元购房款的上诉理由，本院不予支持。2、上诉人冷佳万与被上诉人杨群签订的《房屋买卖合同》是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。由此可知，我国法律规定的原则是为了维护交易稳定，依法成立的合同不得随意解除，除非双方协商一致或达到双方约定或法定的解除条件方可解除，涉案房屋买卖合同签订后，杨群已支付大部分房款，冷佳万也已将房屋实际交付杨群使用多年，同时，亦没有符合双方约定或法定的解除条件出现，因此冷佳万要求解除合同的上诉理由，本院不予采纳。对于上诉人上诉提出原审判决有失公允的问题。《中华人民共和国民事诉讼法第十三条第二款规定，“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。因此，法院审理民事案件只能按照当事人提出的诉讼请求进行，对超出当事人诉讼主张的部分不得主动审理，冷佳万在本案中仅反诉要求解除合同，并未要求杨群支付剩余购房款，故法院不宜作出处理。综上所述，冷佳万的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人冷佳万负担。本判决为终审判决。审判长  王臣波审判员  宋争文审判员  李秋云二〇一九年三月十九日书记员  唐 莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。