湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初123号 原告：曹淑玲，女，1958年6月15日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。 被告：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区****。 法定代表人：吴钢耀，董事长。 委托诉讼代理人：彭卫荣，女，公司会计。 原告曹淑玲与被告湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称“熙日公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王强强、被告委托诉讼代理人彭卫荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曹淑玲向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金56811.54元（计算至2018年12月11日）；2、被告向原告支付逾期办理不动产登记违约金25391.96元（计算至2019年2月18日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月11日，原、被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定原告购买被告开发的长沙市望城区月亮岛街道星月绿洲小区7栋2934号住房，建筑面积144.7平方米，价格为每平方米3280元，总金额474616元。合同签订后，原告依约付款，不存在违约行为。根据合同第九条约定，被告应于2015年8月31日前将符合法律规定和合同约定的房屋交付给原告，但被告并未按期交房。除此之外，合同第二十一条约定，被告应于2017年8月31日办理好不动产权证，但被告至今未办妥。原告认为，被告逾期交房、逾期办理不动产权证的行为构成违约，应承担违约责任。根据合同第十二条规定，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。根据合同第二十一条规定，被告逾期办理不动产权证的，应自合同约定的办证之日的次日起，至实际办好不动产权证之日，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。为维护原告合法权益，请求判如所诉。 被告熙日公司辩称：1、被告在2017年1月23日已经达到了交房条件并已通知业主收房，但业主出于自身原因未及时收房，被告不应承担违约责任；2、延期办证是因为部分业主没有支付物业维修基金或者合同尾款，导致整栋房屋都不能办理栋证，从而无法如期办理不动产权证，被告不应承担延期办证违约金；3、双方合同约定的违约金标准过高，请求法院结合实际情况，考虑被告企业困难，降低违约金标准。 经审理查明：2015年1月11日，原告曹淑玲与被告熙日公司签订合同编号为201402172904的《商品房买卖合同》。合同约定：1、曹淑玲购买熙日公司开发的位于长沙市望城区月亮岛街道星月绿洲住宅小区5#、7#栋第29层2904号房屋，建筑面积144.70平方米，单价为每平方米3280元，总房价474616元。2、付款方式和期限为：合同签订当日支付首期房款427155元，2015年8月31日支付余款47461元。3、交付时间及条件：出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。4、交接手续：该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金；逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。6、物业维修资金交存的约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在房屋交付前缴存物业维修资金；买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。7、产权登记的约定：出卖人应在2016年12月31日前办妥买受人的房屋所有权证；在2017年8月31日前办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，且买受人选择不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。 同日，双方签订了《补充协议》。《补充协议》约定：1、商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。买受人出现下列情形之一，出卖人有权将交房时间顺延：（1）买受人的银行、公积金贷款手续未办妥的；（2）买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续的；（3）买受人未付清相关税费、物业维修基金及合同约定的违约金等。2、买受人未按规定交存物业维修基金的，出卖人不得将房屋交付买受人，因此产生的逾期交房责任由买受人承担，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》第九条约定交付日期视为出卖人实际交付日期，房屋风险自出卖人转移给买受人。3、买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。如果买受人未按《商品房买卖合同》约定向出卖人支付该商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无需协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无需承担任何责任。4、关于税费的约定：（1）买受人委托出卖人代为缴纳办理该商品房房屋所有权证和土地使用权证须缴纳的相关税费，包括房屋契税、印花税、产权登记费、产权证工本费等，买受人在签订商品房买卖合同的同时一次性交给出卖人；（2）按揭付款客户还应缴纳抵押登记费，在签订商品房买卖合同时交给出卖人。5、《商品房买卖合同》的内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。 合同签订后，曹淑玲于合同签订当日支付了购房首付款409752元，余款于2016年10月12日支付。2017年1月23日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格；同年1月24日，涉案房屋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。2017年9月9日，曹淑玲缴存物业维修基金。2018年12月4日，熙日公司向曹淑玲交付房屋。2019年2月18日，熙日公司办妥涉案房屋的不动产权证。 上述事实，有原告曹淑玲提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、销售不动产统一发票、缴纳购房尾款的收据、被告熙日公司提交的《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《中华人民共和国税收完税证明》、《湖南省物业专项维修资金专用收据》、物业维修基金交接表、业主入伙会签单、物业费缴纳收据、不动产权证书以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行，未按照约定履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。 第一，关于逾期交房的问题。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2015年8月31日前向原告交房，但涉案商品房直到2017年1月24日才竣工验收合格，达到交付标准，于2018年12月4日才实际向原告交付，扣除竣工验收合格至原告缴纳物业维修基金的期间后（2017年1月25日至2017年9月9日，该期间由于原告未履行缴纳物业维修基金的义务，按合同约定被告不应承担违约责任），共计逾期963天，被告的行为已构成违约，应当向原告承担违约责任。对于违约金的计算标准，本院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度；如果合同约定的违约金严重超出守约方实际损失，将会导致对违约方的惩罚不适度而有违公平原则，人民法院应当依法调整。本案中，原告按照合同约定的标准主张的违约金金额过高，不宜以此金额对被告进行过度惩罚；因此被告请求降低违约金标准的抗辩理由，本院予以采纳。本院根据被告的过错程度、原告购房的价格、周边房屋的租赁价格等因素，并结合本院同类型案件的裁判尺度，酌情将违约金标准调整为每日按总房款的万分之零点三计算，确定逾期交房违约金为13712元（474616元*963天*0.3÷10000）。 第二，关于逾期办证的问题。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2017年8月31日前办妥买受人的房屋所有权证，但被告直至2019年2月18日才办妥涉案房屋的不动产权证，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准，根据本院前述调整违约金的理由，考虑到逾期办证并不会导致原告产生直接经济损失，逾期办证违约金主要体现惩罚功能，故本院不再按照实际逾期天数计算违约金，直接调整为按总房款的0.5%计算，金额为2373元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告湖南省熙日实业投资有限公司在本判决生效后十日内向原告曹淑玲支付逾期交房违约金13712元； 二、由被告湖南省熙日实业投资有限公司在本判决生效后十日内向原告曹淑玲支付逾期办证违约金2373元； 三、驳回原告曹淑玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1855元，因适用简易程序减半收取为928元，由被告湖南省熙日实业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  蔡智猛 二〇一九年三月二十九日 代理书记员  黄 宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。