河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终439号上诉人（原审第三人）：盖静波，男，回族，1963年9月10日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：郑慧、程艳芬（实习），河南和悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翟性娥，女，汉族，1972年7月16日出生，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：王存伟，河南京港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商丘市长江置业有限公司。住所地：河南省宁陵县永乐路与建设路交叉口东北角。统一社会信用代码：91411423558336339W。法定代表人：吴问军，系公司经理。委托代理人：周红伟，系该公司员工。上诉人盖静波因与被上诉人翟性娥、商丘市长江置业有限公司（以下简称长江公司）确认合同效力纠纷一案，不服宁陵县人民法院（2018）豫1423民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案，上诉人盖静波的委托诉讼代理人郑慧、程艳芬及被上诉人翟性娥的委托诉讼代理人王存伟、长江公司的委托诉讼代理人周红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盖静波向本院提出上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法确认上诉人与被上诉人长江公司签订的《商品房买卖合同》有效；3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人与被上诉人长江公司签订的《商品房买卖合同》系借款的担保错误，理由是：原审认定事实错误。长江公司将涉案房产备案到上诉人名下的原因，在2017年8月25日长江公司向上诉人出具的《保证书》中进行了明确说明，是因为长江公司无钱归还上诉人的借款，故以房抵债，将85套房屋以第平方米2200元的价格卖给了上诉人。其后，双方在房屋进行备案登记后，亦未签订任何协议约定后续问题，表明双方已对借款进行最终结算，且长江公司给上诉人出具了收款凭证，说明借款已转化为购房款。一审法院却认定上诉人未支付对价错误。本案的交房行为是政府为维稳需要，在不具居住条件的情况下，强行干预下进行的，一审认为房屋已被被上诉人翟性娥合法占有错误。上诉人在进行房屋备案时是善意的，不存在与长江公司恶意串通损害被上诉人利益的问题，被上诉人也未提交证据证明上诉人与长江公司存在恶意串通行为，一审法院在对双方之间是否构成恶意串通未进行认定的情况下，直接引用《合同法》第五十二条第（二）项的规定，认定上诉人与长法公司之间存在恶意串通行为，从而认定双方之间签订的《商品房买卖合同》无效错误。且长江公司取得第一期《商品房预售许可证》的时间是在2013年2月6日，第二次取得《商品房预售许可证》的时间是在2014年1月14日，按照被上诉人提交的证据，其在2013年12月31日已接收房屋，那时涉案房屋还没有备案在上诉人名下，早于2014年的12月22日至23日要求长江公司进行备案登记的时间，涉案房屋不能备案的原因不是长江公司已将房屋备案到上诉人的名下。商品房预售合同的登记机关是政府房产管理部门和土地管理部门，有较强的行政性质，一审直接认定已经政府审查确认的合同无效的判决结果不具有合法性。涉案房屋因未办理竣工验收手续，房屋管理部门尚未将房屋登记在长江公司名下，即使被上诉人与长江公司之间的买卖合同有效，双方之间成立的也仅是债权关系，被上诉人只能要求长江公司在房屋产权部门为长江公司办理完所有权登记手续后，协助办理过户手续，一审直接判决房屋归被上诉人所有适用法律错误。且上诉人与长江公司系在借款到期后才达成的以房抵债协议，并非在借款时将涉案房屋作为担保物的。上诉人与长江公司签订的合同不存在违反法律、行政法规之处，应依法确认合同为有效合同。翟性娥答辩称，一审认定事实正确。一审认定被答辩人与长江公司签订的《商品房买卖合同》系借款的担保正确。从主体看，保证书并无长江公司法定代表人吴问军的签字，只有股东关康签字并加盖公司印章，不能代表公司承诺将借款转化为购房款，该款系股东关康个人行为，非长江公司借款，保证书里85套房并未指明系哪85套，保证书中所说的门面房交付给盖静波、邓东风的时间尚未到。保证书系在2017年8月才出具，此前民间借款并未转化为购房款，之前的备案合同只是因借款而签订，并不是真实的房屋买卖。涉案小区业主早已入住，有水电费等交费凭证证明，答辩人占有涉案房屋系合法占有。被答辩人与长江公司可能存在恶意串通，是否存在恶意串通不影响二者签订的《商品房买卖合同》因意思表示虚假而无效。同一房屋不能两次备案，一审认定答辩人的《商品房买卖合同》不能备案系因被答辩人与长江公司之间的《商品房买卖合同》的备案而导致的正确。且房屋的备案登记只是行政管理的一种手段，不能产生物权效力。一审判决适用法律正确。在房屋产权未登记在长江公司名下时直接判决房屋归答辩人所有并无不妥。办理竣工验收手续并不是所有权变更登记的必须条件。被答辩人所指以房抵债协议是其提供的保证书，该保证书系在2017年8月25日出具的，那以在此前签订的已备案的《商品房买卖合同》，购房款就不是以房抵债协议中的转化款，只是基于民间借款而立了此合同，故买卖是假，担保是真。一审确认被答辩人与长江公司签订的《商品房买卖合同》无效并支持答辩人要求被答辩人配合撤销其备案合同的诉请正确。被答辩人的合同虽经备案，但备案不产生物权效力，被答辩人因借款给关康或长江公司而签订的《商品房买卖合同》不具备购买房屋的真实意见，该合同并不显示借款转为购房款，且答辩人与长江公司签订的《商品房买卖合同》还早于备案合同，故其备案的《商品房买卖合同》因意思虚假而无效。即使该合同为抵押合同也因未进行抵押登记不享有对标的物优先受偿权。被答辩人因无效合同取得备案侵害了答辩人的合法合同备案的权利，应配合撤销备案。长江公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。翟性娥向一审法院提出诉讼请求：1、确认长江公司和盖静波签订商品房买卖合同无效；2、确认其与长江公司签订的商品房买卖合同为有效合同，确认其为该合同中约定的巴黎春天小区第******住宅房的房屋所有权人；3、判令盖静波协助长江公司撤销编号为NL2014-BLCT0715的商品房买卖合同备案登记；判令长江公司为其办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助其办理完成巴黎春天小区第6幢3单元401号房屋所有权转移登记，将所有权登记到其名下；4、诉讼费用由长江公司承担。事实与理由：其与长江公司签订《商品房买卖合同》，约定其选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第6幢3单元401号房，建筑面积142.09平方米，总价款305494元。合同第八条约定，长江公司应当将该商品房交付其使用；第九条约定了长江公司逾期交房的违约责任；第十五条约定：长江公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由长江公司提供的资料报产权登记机关备案，如因长江公司的责任，其不能在规定期限内取得房地产权属证书的，其不退房，长江公司按已付房价款的0.5%向其支付违约金。其已经交清全部购房款，长江公司出具有收据。房屋竣工后，长江公司将房屋交其使用，但却迟迟不为其完善房屋买卖的相关手续，不予办理房屋所有权转移登记，使其至今未能取得房屋所有权证。原因是为担保长江公司向盖静波偿还民间借贷的借款，长江公司与盖静波签订了以涉案房屋为标的编号为NL2014-BLCT0715的《商品房买卖合同》，并将该合同在宁陵县住房保障和房地产管理局进行了备案。其认为，在该商品房买卖合同关系中，将合同备案登记，将标的房屋交付买受人、将房屋所有权转移归买受人所有，乃是出卖人当然应负的基本义务。其与长江公司签订了正式的房屋买卖合同书，且其已向长江公司付清全部房款，长江公司也已向其交付房屋，其与长江公司之间的针对涉案房屋的买卖合同依法是成立的，也是有效的。长江公司作为出卖人，虽已向其交付了房屋，但却没有协助其办理合同备案及房屋所有权转移登记手续，长江公司因此而违约，依法应当承担向其继续履行转移标的房屋所有权，并办理合同备案、协助办理房屋所有权转移登记手续，甚至赔偿相关损失的违约责任。其还认为，长江公司与盖静波之间所签《商品房买卖合同》是以担保借款为目的而签订的，因为没有买卖的真实意思，决定了其不是一份房屋买卖合同，而只是一份不规范的“担保合同”，它损害了其合法权益，违反了相关法律规定，应当无效，不能发生买卖合同的效力，更不能成为长江公司向其履行转移标的房屋所有权义务的障碍。本案与盖静波有法律上的利害关系，依据《民事诉讼法》第五十六条的规定，应当参加本案的诉讼。为此，特列盖静波参加本案的诉讼，以利判决的正确和周全。综上，为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉诸贵院，请判如所请。一审法院认定，长江公司在宁陵县人民路北侧、××北路东侧开发建设巴黎春天小区。翟性娥于2012年10月28日向长江置业公司交纳购房款100000元，2012年11月3日交纳50000元，2013年3月31日交纳125776元，2014年3月13日交纳29718，共计305494元。长江公司为翟性娥出具了购房款收据，并与翟性娥签订了《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：翟性娥选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第6幢3单元401号房，建筑面积142.09平方米，共计305494元。双方约定于2013年12月31日前交付房屋。商品房竣工后，长江置业公司于2013年12月31日将涉案的商品房交付翟性娥，但长江置业公司至今没有为翟性娥办理房屋所有权转移登记，致使翟性娥未能取得房屋所有权证。一审法院另查明，长江公司不给翟性娥办理相关手续和房屋所有权登记，是因自2010年至2014年长江置业公司和关康向盖静波等人多次借款。后长江公司不能归还借款，2014年12月24日长江公司与盖静波就涉案房屋签订了房屋买卖合同，该合同经宁陵县房管部门备案，但长江公司和关康为盖静波等人出具的借据未收回。一审法院认为,该案的争议焦点为:1、翟性娥与长江公司所签订的合同及长江公司与盖静波所签订的合同是否为房屋买卖合同的真实意思表示；2、翟性娥的主张是否已经超过诉讼时效；3、长江公司与盖静波是否存在民间借贷关系，民间借贷的款项是否已经转化为购房款；4、翟性娥与长江公司所签的房屋买卖合同是否为有效合同，盖静波与长江公司所签的房屋买卖合同是否为有效合同；5、翟性娥要求盖静波协助长江公司撤销双方之间的买卖合同是否符合法律规定；6、翟性娥的诉讼请求是否应当予以支持。关于翟性娥与长江公司所签订的合同及长江公司与盖静波所签订的合同是否为房屋买卖合同的真实意思表示，是否为有效合同的问题。该院认为，翟性娥为生活居住与长江公司签订《商品房买卖合同》，具有真实的购房意思表示，该合同符合《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的成立要件，且合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和第三人的利益，应当为有效合同。庭审过程中，翟性娥举证长江公司出具的收款收据，可以证明其已实际履行支付全部购房款的义务。本案盖静波与长江公司订立《商品房买卖合同》的目的是为盖静波的债权担保，没有支付对价获得房屋产权的意思表示，长江公司也没有向其交付房屋，双方之间不属于购房行为，虽经行政管理部门备案，但该备案是国家对开发商出售商品房的一种行政管理行为，该备案并非产权证明，亦不能产生商品房买卖合同的物权效力。同时，结合盖静波提交的保证书及长江公司的当庭陈述，可以确认长江公司与盖静波订立合同的目的仅是为担保借款，不具备买卖房屋的意思表示，故盖静波与长江公司之间真实的法律关系为民间借贷和担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”故盖静波与长江公司之间的法律关系可依照基础法律关系另行主张。关于翟性娥的主张是否已经超过诉讼时效的问题。该院认为，翟性娥与长江公司订立合同后，翟性娥支付购房款，长江公司2013年12月31日交付房屋，合同约定的双方主要义务已经履行，故盖静波辩称翟性娥的主张超过诉讼时效的理由不能成立，不予支持。关于长江公司与盖静波是否存在民间借贷关系，民间借贷的款项是否已经转化为购房款,翟性娥要求盖静波协助长江公司撤销合同备案是否符合法律规定，翟性娥的诉讼请求是否应得到支持的问题。该院认为，意思表示真实是确认合同有效的必备要件，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案翟性娥支付全部购房款，长江公司交付房屋，商品房买卖合同已经履行，翟性娥与长江公司之间为购房的真实意思表示而签订商品房买卖合同，故翟性娥要求确认其与长江公司签订的商品房买卖合同为有效合同，确认翟性娥为该合同中约定的巴黎春天小区第6幢3单元401号住宅房的房屋所有权人的诉讼请求于法有据，予以支持。长江公司与盖静波签订的商品房买卖合同虽然办理了预售商品房合同备案，依照《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，对合同效力不产生直接影响，而预告登记是双方合意之下申请的，故盖静波与长江公司之间的合同备案行为并非是物权法中规定的预告登记，不产生对抗效力。另外，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中盖静波借款给长江公司和关康，其不具备购买房屋的真实意思，盖静波辩称借款转化为购房款，提交2017年8月25日关康签名的盖有长江公司印章的保证书和长江公司2014年12月24日出具的9张收据，但该保证书的出具人系长江公司股东关康，且长江公司代理人的当庭陈述与该证明不一致。而长江公司为盖静波出具的9张收据及签订购房合同的时间均为2014年12月24日，翟性娥第一次交纳购房款的时间为2012年10月28日，交房日期为2013年12月31日，从上述时间节点可以看出，长江公司与盖静波订立商品房买卖合同及出具购房款收据的行为属于恶意串通，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：。（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;”同时盖静波提交的2017年8月25日关康出具的保证书仅是对借款不能偿还的约定，盖静波与长江公司约定撤销85套房屋的买卖合同，在规定的时间内将其他门面房用于清偿借款的约定，可以确认盖静波并没有购买涉案房屋的意思表示，其签订购房合同的目的仅是担保借款。长江公司与盖静波仅构成民间借贷法律关系，双方签订的房屋买卖合同系虚假意思表示，其真实意思是担保借款，故翟性娥诉请确认长江公司与盖静波签订商品房买卖合同无效的诉讼请求于法有据，予以支持；翟性娥与长江公司之间签订的合同为有效合同，翟性娥已经履行了支付购房款的义务，长江公司亦履行了交付房屋的义务，故翟性娥诉请盖静波协助长江公司撤销编号为NL2014-BLCT0715的商品房买卖合同备案登记，且要求长江公司为翟性娥办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助翟性娥办理完成巴黎春天小区第6幢3单元401号房屋所有权转移登记，将所有权登记到翟性娥名下的诉讼请求于法有据，予以支持。综上，翟性娥为居住生活，与长江公司签订的合同为有效合同，盖静波为担保借款与长江公司订立房屋买卖合同，应当依照真实意思确定法律关系，其合同备案行为系行政管理手段，不具备物权法中预告登记的效力，故该备案的合同不能对抗实际购房人的权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项之规定，判决：一、翟性娥与商丘市长江置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；翟性；翟性娥为该合同中约定的位于宁陵县城××镇××路东侧“××春天”小区××单元××号住宅房的房屋所有权人；丘市长江置业有限公司与盖静波签订的《商品房买卖合同》无效；三、盖静波协助商丘市长江置业有限公司办理撤销编号为NL2014-BLCT0715的《商品房买卖合同》备案登记；四、商丘市长江置业有限公司在具备办理房产证条件时协助翟性娥办理完成房屋所有权转移登记，将该房屋的所有权登记在翟性娥名下。一审案件受理费100元，由商丘市长江置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，翟性娥与长江公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且双方均已履行了合同主要义务，合法有效。关于盖静波与长江公司签订的商品房买卖合同的效力问题，盖静波提交的2017年8月25日的保证书并未显示将借款转化为了购房款，可以认定双方商品房买卖合同签订的目的是为了解决长江公司与盖静波之间的借款纠纷而非购买商品房，合同双方意思表示虚假。盖静波认可关康系长江公司的实际控制人，关康在签订商品房买卖合同后仍存在支付借款利息的行为，亦可证明双方所签商品房买卖合同系对借款进行担保的事实。因此，原审判决认定盖静波与长江公司签订的商品房买卖合同无效以及其他判决结果并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人盖静波的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人盖静波负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 文志林审判员 苏刚强二〇一九年三月二十二日书记员 田英杰