上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初21621号原告：李贤鑫，男，1984年3月29日生，汉族，住广东省潮州市。被告：项华萍，女，1970年11月26日生，汉族，住浙江省乐清市。原告李贤鑫与被告项华萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用简易程序于2019年1月16日、2019年2月25日公开开庭进行了审理。原告李贤鑫到庭参加诉讼，被告项华萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李贤鑫向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的房屋租赁合同于2018年9月20日解除；2、判令被告向原告偿还房屋租金、押金33,250元及违约金5,000元；3、判令被告赔偿原告房屋租赁中介费3,500元、房屋设计费用4,000元、房屋装修费用30,600元、装修材料费用2,571元。审理中，原告撤回第二项诉讼请求中涉及违约金5,000元的请求。原告另明确其所主张的租金为30,000元，其主张的租赁中介费为1,750元。原告另增加一项诉讼请求，要求将涉案房屋返还给被告。事实与理由：原、被告于2018年7月7日达成房屋租赁合同，约定原告租赁被告所有的位于上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX单元XXX室房屋作为办公使用，租赁期限自2018年8月10日起至2021年8月9日止，月租金5,000元。原告依照合同约定支付被告6个月的租金30,000元及押金5,000元，并为被告垫付租赁中介费1,750元。后被告向原告交付系争房屋及钥匙。2018年7月14日，原告和上海即好信息科技有限公司签订装饰装修设计合同、服务协议，由上海即好信息科技有限公司设计并装修系争房屋。为此原告支付了设计费4,000元及装修服务费30,600元。此外，原告还花费2,571元购买部分装修材料。2018年9月20日前几日，物业公司以系争房屋尚未过户至被告名下为由阻止原告使用房屋，后原告于2018年9月20日发现系争房屋被乐清市人民法院查封。现原告租赁房屋的合同目的已经无法实现，故原告诉至法院，请求判如所请。被告项华萍书面辩称，对于租赁合同一事没有异议，租期三年，每月租金5,000元，已经收到租金30,000元；押金5,000元无异议；中介费用认可。由于该房交付后即产生纠纷，被告到现场看过，原告只是改变了门的位置，串了电线，付出的费用不多。被告对原告主张的有关装潢设计、各项装潢支出费用不予认可，也不同意负担。对于原告主张的其他费用也不予认可。此外，被告暂无偿还能力，等有能力后再还原告的钱。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年7月7日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将坐落于上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX室房屋出租于原告使用，租赁用途为办公，租赁期限为2018年8月10日起至2021年8月9日止，月租金为5,000元，押金为5,000元。该合同备注被告同意原告对该房屋进行装修。原告于2018年7月7日向项福林转账33,250元；于2018年7月7日向“绿地住商不动产张新华”转账3,500元。被告于2018年7月8日向原告出具收款收据一份，载明收到原告支付的款项35,000元，并确认系原告用于承租松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX室房产的租赁保证金(押金)及租金。上海驰程房产经纪事务所于2018年7月7日向原告出具佣金收据一份，载明收款金额为1,750元，收款事由为龙湖新壹城11号202服务费，开票人落款为张新华。该收据加盖住商不动产租赁佣金专用章。2018年7月14日，原告和上海即好信息科技有限公司签订装饰装修设计合同，约定由原告委托上海即好信息科技有限公司进行室内装修设计工作，设计工程地点位于松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX室，设计费为4,000元。原告于2018年7月14日通过支付宝向上海即好信息科技有限公司支付4,000元。上海即好信息科技有限公司于2018年7月14日出具收据一份，收款金额为4,000元，收款事由为松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX室设计费。2018年7月14日，原告和上海即好信息科技有限公司签订服务协议一份，约定上海即好信息科技有限公司对松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX单元XXX室房屋进行整体翻新，包括局部装修、厨房翻新、卫生间翻新、墙面翻新等，项目价款合计34,000元，包括工程款31,728元及信息服务款2,538元。首付款17,000元于协议签订当日支付，第二笔款13,600元于水电隐蔽工程验收完成当日支付，尾款3,400元于工程竣工验收完成当日支付。原告于2018年7月14日向上海即好信息科技有限公司转账17,000元；原告于2018年8月3日向案外人熊成权转账13,600元，上海即好信息科技有限公司于同日出具收据一份，确认收到装修二期款13,600元。2019年1月24日，上海即好信息科技有限公司出具装修证明一份，载明因委托方和房东租赁纠纷问题，该公司于2018年8月6日中断装修，在松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX单元XXX室的装修项目总额为15,900.52元，后经双方协商，装修工程继续，将剩余工程款项18,099.48元用于谷阳北路XXX弄XXX号XXX单元1204装修，工程已于2018年10月15日完工结款。2018年11月26日，上海即好信息科技有限公司向上海集食文化传播有限公司出具金额为34,000元的发票一份。审理中，经申请，本院至龙湖新壹城物业提供方龙湖物业服务有限公司上海分公司调查。该物业公司的工作人员称，本案涉案房屋由原告租住，在2018年8月装修期间，因涉案房屋尾款未付清，开发商尚未交房，故物业公司不同意原告办理装修许可证，也不同意原告继续装修。审理中，原告称未直接向被告提出解除合同；原告另称涉案房屋并未装修完，大约装修至60%的部分，剩余部分装修至原告新找的房屋中。原告提供淘宝订单一份，其中显示原告购买墙砖、面包砖花费货款及运费合计1,991元；原告另提供送货清单一份，其中显示原告购买洁具等花费货款及运费合计580元。原告还提供短信聊天记录一组，其中显示2018年8月10日开始原告即通过短信联系“龙湖房东”，要求回复并解决问题。以上事实，有房屋租赁合同、收款收据、手机银行转账截图、账单截图、佣金收据、装饰装修设计合同、服务协议、签购单、淘宝订单截图、送货清单、询问笔录及当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人一方有违约行为致使合同目的无法实现的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告的房屋进行办公，并约定由原告进行装修。现因被告提供的房屋无法取得装修许可证，原告无法继续装修，也无法利用该房屋进行办公，合同目的难以实现。故原告要求解除双方之间的房屋租赁合同，符合法律规定，应予支持。至于合同解除的时间，因原告在合同履行过程中未向被告提出解除合同，故本院以本案诉状副本送达被告之日即2018年12月25日作为双方租赁合同解除时间。鉴于双方合同已经解除，原告要求将涉案房屋返还被告，于法有据，本院予以支持。被告亦应依法接收原告返还的涉案房屋，如怠于接收，相应的不利后果应由被告承担。关于房租，因双方合同已经解除，尚未履行的部分终止履行，故对于2018年12月26日开始的房屋租金，原告无须支付。至于2018年8月10日至2018年12月25日期间的房租，因原告在上述期间未能正常使用该房屋，而无法正常使用房屋的原因系因被告造成，且原告在2018年8月10日即开始联系被告，要求解决问题，但被告始终未予解决，故上述期间的房租损失系由被告违约造成，原告无须承担。故对于原告要求被告返还房租的请求，本院予以支持。关于押金，因双方之间房屋租赁合同已经解除，故原告要求被告返还押金，并无不当，本院予以支持。关于装饰装修及设计损失，因出租人违约导致合同解除的，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失。本案中，原告作为承租人已经根据双方的约定进行了部分装饰装修，后双方合同因被告违约而解除，故对于已进行装饰装修部分的残值损失可以要求被告承担。但本案所涉的装饰装修工程并未实际完成，且原装修方在未收取其他费用的情况下仍为原告的其他租赁房屋进行了装修，本案所涉的实际装修部分的残值损失明显未达到原告所主张的金额。经本院释明，原告仍拒绝通过司法鉴定的方式来确定相应的装修残值损失，其提供的其他证据也尚难以证明装修残值损失，故原告对其主张未能尽到相应的举证责任，本院难以支持。关于中介费，原告为被告垫付中介费1,750元，该部分费用应由被告承担。现原告确认上述中介费已经作为租金处理，故对于该部分款项，被告无须另行支付。至于原告支付给中介公司的中介费1,750元，系其和中介公司之间的居间合同法律关系之对价，并非为被告支付，故其要求被告承担该部分费用，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李贤鑫与被告项华萍于2018年7月7日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月25日解除；二、原告李贤鑫于本判决生效之日起十日内搬离并将位于上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX室房产返还被告项华萍；三、被告项华萍于本判决生效之日起十日返还原告李贤鑫2018年8月10日至2019年2月9日期间的房租30,000元；四、被告项华萍于本判决生效之日起十日内返还原告李贤鑫押金5,000元；五、驳回原告李贤鑫的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,773元，减半收取886.50元，由原告李贤鑫负担549元(已付)，由被告项华萍负担337.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 名二〇一九年三月四日书记员 伍怡雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。