广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终409号上诉人（原审被告、反诉原告）：侯建明，男，1974年6月25日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：陈尤新，广东七星律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁香，女，1974年4月24日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。委托诉讼代理人：罗伟佳、姚小飞，均为广东途龙律师事务所律师。上诉人侯建明因与被上诉人丁香合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2018）粤1203民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。侯建明上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法确认侯建明与丁香于2018年6月5日签订的《别墅转让合同》为无效合同，判令丁香立即退还所收取的215000元房屋转让款及其利息给侯建明（利息自2018年6月5日起按照中国人民银行公布的同期商业贷款利率计算）；3.判令一审、二审诉讼费由丁香承担。事实和理由：一、一审适用简易程序审理本案，属于审判程序不当。本案涉及的法律并非单一法律关系，且双方争议较大，一是丁香与冼慕宜签订的房屋转让合同是否有效、是否实际履行，二是丁香是否有权转让冼慕宜的房屋，三是丁香与侯建明签订的《别墅转让合同》属于房屋转让合同还是居间合同，四是侯建明是否负有支付房屋转让款给丁香的义务。多个法律关系，且侯建明于一审中提出反诉，因此本案不应该适用简易审判程序。二、一审认定事实不清。一审没有认定丁香对案涉房屋不享有所有权。事实上，丁香与冼慕宜在2018年5月1日签订《房屋转让合同》后，丁香只支付了10万元给冼慕宜，就未支付过房屋转让价款，也未到不动产登记中心办理房屋转让登记，更无缴纳房屋转让契税，这些说明丁香无权转让冼慕宜的房屋。因此丁香和侯建明签订的《别墅转让合同》当属无效合同。三、一审没有对丁香通过合同形式倒卖他人房屋的无效行为作出认定。事实上，丁香通过房屋转让合同的方式套牢产权人的房屋并伺机将房屋倒卖出去，以谋取金钱利益。丁香在去取消与冼慕宜签订的转让合同后，在2018年6月5日利用侯建明与冼慕宜办理网签该房屋过户登记之机，迫使侯建明签订《别墅转让合同》。丁香不具有房屋中介经营主体资格，因此其上述行为不应受法律保护。四、一审认定事实错误，导致其适用法律错误。首先，根据合同法相关规定，合同是否有效首要是合同主体是否合格、是否违反法律规定，没有取得房屋产权证明的当事人所签订的房屋买卖合同当属无效，一审认定《别墅转让合同》有效错误。其次，一审在丁香违反法律强制性规定的基础上，错误适用关于民事诉讼证据的若干规定第七十四条。最后，侯建明取得案涉房屋产权，是其全面履行其与冼慕宜于2018年6月5日签订的《房屋转让合同》，本案中真正有效的合同是上述《房屋转让合同》。综上，一审认定转让合同性质错误，导致判决结果错误。请求二审法院依法予以撤销并改判。侯建明庭上补充，一审认定《别墅转让合同》没有违反强制性规定是错误的。该合同违反了物权法第二条、第九条、第二十条，合同法第五十一条、第五十二条、第一百三十二条，合同法司法解释二第十四条以及城市房地产管理法第三十八条的规定。丁香辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二、侯建明于一审中并没有对一审适用简易程序审理本案提出异议，本案纠纷是否复杂也不是由侯建明主观臆断，不能简单以案件存在本诉与反诉之分断定本案的审理必须适用普通程序，其侯建明以程序不当为由提起上诉不充分。三、侯建明以丁香未取得房屋产权证明认定合同无效缺乏法律依据，依据合同法第五十二条以及合同法司法解释二第十四条的规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才无效。对方反映的城市房地产管理法第三十八条的规定，仅为行政管理性规定，并非效力性规范，不影响合同效力。对于合同效力，严格区分物权法第二条、第九条、第二十条是属于认定物权转移行为的规定，也不影响合同效力。故侯建明主张合同无效的法律依据不充分。案涉合同是当事人在平等自愿的基础上达成的，合同依法成立并生效，侯建明应当履行其给付义务。四、依照物权法第十五条的规定以及新法优于旧法的原则，本案应当适用物权法而非城市房地产管理法。债权的转让时合同赋予当事人的权利，丁香从案外人处购买房产用于自住，并无倒卖房屋的意思表示。丁香向一审法院起诉请求判令：1.侯建明立即偿付其拖欠丁香的转让费1.5万元；2.侯建明承担本案全部的诉讼费用。侯建明向一审法院提出反诉请求判令：1.丁香向侯建明返还丁香所收的全部合同款项20万元；2.丁香承担本诉和反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月2日，丁香与侯建明签订《别墅转让（区间）合同书》，双方约定：丁香以人民币213万元的价格出售肇庆市鼎湖区新城54区阳光林语美墅小区第2幢11号房给侯建明，签合同当天侯建明需要向丁香交付10万元购房定金。侯建明于当天向丁香转账10万元购房定金。2018年6月5日，丁香与侯建明签订《取消协议》，协议显示丁香与侯建明同意取消2018年6月2日签订的《别墅转让（区间）合同》。同日，丁香与侯建明签订了《别墅转让合同》，丁香承诺房主冼慕宜会以190万元的价格将案涉房屋卖给侯建明的儿子侯千里，并配合顺利过户，否则丁香退还给侯建明所有已收转让合同的款项。否则要负违约责任，并按之前双方所签订的合同履行违约责任。侯建明承诺：案涉房屋网签后，侯建明向丁香支付10万元转让费，待侯建明拿到新的不动产回执后再支付13万元给丁香。侯建明于2018年6月5日向冼慕宜转账100万，向丁香转账10万元。2018年6月22日，侯建明向冼慕宜转帐90万元。2018年7月4日，侯建明拿到肇庆市鼎湖区不动产登记中心出具的关于肇庆市鼎湖区新城54区阳光林语美墅小区第2幢11号房所有权转移登记的收件回执单。2018年8月4日，丁香出具收据表示收到侯建明交来的案涉房屋的转让费1.5万元。一审法院认为：案涉的《别墅转让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵照履行。关于本诉部分，本案的争议焦点为侯建明是否存在违约行为。根据丁香与侯建明签订的《别墅转让合同》约定，冼慕宜会以190万元的价格将案涉房屋卖给侯建明的儿子侯千里，并配合顺利过户，侯建明应当向丁香支付23万元转让费。但在侯建明向冼慕宜支付190万元并顺利过户后，其并没有向丁香支付所约定的全部款项，根据现有证据及丁香、侯建明双方在庭上的陈述显示，侯建明确实是向冼慕宜支付了190万元，已向丁香支付了20万元，且案涉房屋也已经过户了，侯建明没有按照合同约定履行其义务，存在违约行为，应当继续履行合同义务。对于丁香提出的侯建明在案涉房屋过户后支付了1.5万元转让费的意见，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”的规定，丁香在起诉状及庭审中均承认侯建明支付了1.5万元，虽然侯建明的委托代理人在庭审中没有承认向丁香支付过1.5万元转让费，但其并没有提供相反的证据推翻丁香所提交的收据，足以认定侯建明于2018年8月4日向丁香支付了1.5万元的转让费，因此对丁香的该意见予以认可。综上所述，侯建明一共向丁香支付了21.5万元，剩余1.5万元未支付，因此该院对本诉丁香请求侯建明支付1.5万元的诉讼请求予以支持。关于反诉部分，本案的争议焦点为丁香是否存在违约行为。根据丁香与侯建明签订的《别墅转让合同》的约定，丁香承诺房主冼慕宜会以190万元的价格将案涉房屋卖给侯建明的儿子侯千里，并配合顺利过户，否则丁香退还给侯建明所有已收转让合同的款项；侯建明承诺案涉房屋网签后，侯建明向丁香支付10万元转让费，待侯建明拿到新的不动产回执后再支付13万元给丁香。侯建明在庭上也确认案涉房子已经完成过户，合同的目的已经达到，丁香也履行了其在合同中的义务，不存在违约行为，因此对侯建明的诉讼请求不予支持。对于丁香在反诉中提出的要求侯建明支付律师费的问题，丁香既没有在本诉的诉讼请求中要求增加，丁香与侯建明签订的合同中也没有约定律师费的承担问题，因此对丁香的该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第三款、第一百四十二条的规定，判决：一、限侯建明在判决发生法律效力之日起十日内向丁香支付剩余的转让费1.5万元；二、驳回丁香和侯建明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费88元，反诉受理费2150元，合计2238元，由侯建明负担。（上述本诉费用已由丁香向法院预交，法院不另作收退，侯建明应负担的部分费用，在履行本案给付义务的同时，迳付该费用给丁香。）二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：案涉《别墅转让合同》的效力问题。首先，有关案涉合同的性质，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。案涉合同约定丁香向侯建明保证侯千里能以190万元价格取得案涉房屋的所有权，侯建明以此支付丁香23万元转让费，本案中侯建明与丁香并非委托人与居间人的关系，因此从内容上看，案涉合同并不属于居间合同。其次，从本案合同实际履行来看出发，丁香虽然并非案涉房屋权属人，但丁香将房屋出售给侯建明的行为实际取得权属人冼慕宜的同意，侯建明已经取得案涉房屋权属，因此丁香有权将案涉房屋卖给侯建明，有关侯建明以丁香无权转卖房屋的主张，缺乏依据，应不予支持。最后，案涉合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，因此侯建明有关案涉合同无效的主张，理据不足，本院予以驳回。案涉《别墅转让合同》明确约定房屋权属人为冼慕宜，并已经写明交易的整个过程，侯建明清楚知晓丁香不是房屋权属人，但侯建明仍然和丁香签订案涉合同，其作为完全民事行为能力人，对合同条款有足够的认识，其自愿签订案涉合同，应当依照合同约定履行自己的给付义务。另外，关于侯建明提及的一审适用简易程序错误问题，其于一审庭审诉讼中对一审适用简易程序没有提出异议，且本案案情相对简单，一审适用简易程序审理本案并无不当，对其相关主张应不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。侯建明的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4525元，由侯建明负担。本判决为终审判决。审判长  张秀丽审判员  任喜跃审判员  唐 强二〇一九年三月十二日法官助理范小敏书记员彭娟琦