北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终3272号上诉人(原审被告、反诉原告)：王珍，男，1941年5月4日出生。委托诉讼代理人：卞志忠，北京卞志忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹爱玲（王珍儿媳），1977年11月20日出生。被上诉人(原审原告、反诉被告)：邓海洋，男，1982年2月1日出生。上诉人王珍因与被上诉人邓海洋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初32188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王珍上诉请求：1.撤销（2018）京0113民初32188号民事判决书，依法改判，确认《房屋租赁合同》于2018年8月31日协议解除。驳回判决第二项、第三项，将判决第四项的租金改为占有使用费；维持判决第五项；2.一、二审案件受理费由邓海洋承担。事实和理由：《租赁合同》已于2018年8月31日协议解除，邓海洋手写的算账纸条及转账记录足以证明；邓海洋如想退款、交租金，完全可以通过王珍的微信及银行账户转账，或公证提存；根据《租赁合同》的规定，邓海洋应先交租金，后用房。邓海洋未按约交租金在先，无权继续占有使用涉诉房屋，一审法院适用法律错误；邓海洋承租前，涉诉房屋有装修；邓海洋装修前，未征得王珍同意，邓海洋装修是在破坏原有装修的基础上进行的；一审判决退还1000元押金是错误的，双方的帐已经结清；一审法院酌定的装修损失错误，因为未经过鉴定与现场勘查。邓海洋辩称，同意一审法院的判决，不同意王珍的上诉请求。邓海洋向一审法院起诉请求：1.判令解除邓海洋与王珍于2017年6月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判令王珍立即退还邓海洋押金1000元；3.判令王珍赔偿邓海洋装修损失、宽带损失、搬家费用、租房费、设施设备折旧费73150元；4.判令王珍返还邓海洋租金6850元；5.判令王珍承担案件全部诉讼费用。王珍向一审法院反诉请求：1.判令邓海洋给付王珍2018年9月1日至2018年9月9日的占有使用费、电费、卫生费、营业执照使用费2510.2元；2.判令本案反诉费由邓海洋承担。一审法院认定事实：2017年6月20日，王珍（出租人、甲方）与邓海洋（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定王珍将顺义区77号100平方米的房屋出租给邓海洋，租赁期限为2017年6月20日至2020年6月19日；租金支付方式为半年付（每半年50000元），邓海洋须提前一个月支付半年租金，房屋租赁押金2000元；邓海洋租赁期内经王珍同意室内装修，合同终止时不得拆损，不影响王珍继续出租；电表使用费1年1000元，水费每吨5元，卫生费一年2人240元，营业执照使用费1年720元。合同签订后，邓海洋给付王珍押金2000元。邓海洋于2017年5月30日给付王珍租金30000元，于2017年9月20日给付王珍租金20000元，此后邓海洋基本是按照每月10000元的方式给付王珍租金。2018年7月17日，邓海洋支付给王珍11960元，该款包含租金10000元及自2018年8月1日起的1年的电表使用费、卫生费、营业执照使用费。邓海洋称其租赁房屋后口头征得王珍同意，对租赁房屋进行了装修，且因王珍亦在租赁房屋所在宅院居住，对其装修亦知情。王珍认可其在租赁房屋所在宅院居住，但称邓海洋装修其不知情，直至2017年6月邓海洋开业其才知道邓海洋装修了，且主张邓海洋的装修是将其原装修破坏后的修复。邓海洋的装修包括：地板砖80平方米、门前台阶、玻璃门、吊顶和灯、广告门头、水池、背景墙。诉讼中，邓海洋曾申请对其装饰装修的残值进行鉴定，后撤回鉴定申请。王珍主张邓海洋于2018年6月30日提出解除合同，后双方于2018年8月10日达成协议：《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除，邓海洋于2018年8月31日自租赁房屋处腾退。王珍就此提交字条及微信聊天记录予以证明。字条含有如下内容：“10000-8334=1666，1000-84=916，720-60=660，240-10=230，4472，2000，5472”等，其中4472的4有涂改痕迹，系由3涂改为4。王珍称字条系邓海洋2018年8月9日出具，“10000-8334=1666，1000-84=916，720-60=660，240-10=230”系邓海洋自行计算的租期到2018年8月31日截止时王珍应退还的租金、电表使用费、卫生费、营业执照使用费，共计3472元，其后的2000亦是邓海洋所写，系邓海洋要求退还押金2000元，故邓海洋写了5472，即其共计要求退还5472元。王珍并表示因邓海洋违约提前解除合同，双方协商退还邓海洋押金1000元，故由王珍儿媳曹爱玲在字条中将3472中的3涂改为4。邓海洋诉讼中先否认字条系其出具，后又认可字条系其出具，但表示其不记得哪天出具，称系曹爱玲找其算账，其就给算了，但当时并未明确合同解除与否，其也未同意王珍退还字条上的款项就搬走。微信聊天记录显示曹爱玲于2018年8月9日向邓海洋转账2400元，于2018年8月10日向邓海洋转账2000元，并在该笔转账后写明：所有帐结清了，请收钱。后2018年8月10日中午，曹爱玲用邓海洋的手机领取了前两笔转账。王珍称系由于邓海洋忙业务，邓海洋告知曹爱玲手机密码并让曹爱玲收款。邓海洋对此不认可，称曹爱玲经常拿其手机，且其手机上也没有重大东西，且曹爱玲卖保险经常看其保险账户，故曹爱玲问其要手机密码就给了，但曹爱玲在2018年8月10用手机收款时并未告知其使用手机的用途。邓海洋表示曹爱玲用其手机收款后才告知其已经收款，但其表示不同意付该款项合同即解除。邓海洋提交《提前解除房屋租赁合同的通知函》、微信聊天记录、谈话录音，证明邓海洋要求交纳房租，王珍不收取，由于王珍原因提前解除合同，系王珍违约，应赔偿其损失。王珍认可该部分证据的真实性，但不认可证明目的。《提前解除房屋租赁合同的通知函》内容为：“邓海洋，我于2017年6月20日与你签订了一份《房屋租赁合同》…现因我个人原因决定从2018年8月31日起不再出租给你使用，现通知你提前解除房屋租赁合同，限你于2018年8月31日前腾空搬出承租的上述房屋，若逾期不搬走，我将采取强制措施清空房屋。通知人：王珍，2018年8月31日。”该通知函正文中除两处8月31日系手写外，其余内容系打印，双方均认可该通知函实际是2018年8月30日出具，通知人王珍处有王珍按的手印。王珍称通知函系邓海洋拟定并打印好，手写的8月31日系曹爱玲所写，之所以签署该通知函是因为邓海洋称其在移动公司押金很多，没有通知函押金无法退还，在邓海洋已经同意搬走的情况下就协助出具了该函，但该函不是王珍的真实意思表示；且在将该函给邓海洋后发现不妥要求收回，邓海洋不同意的情况下曹爱玲发送微信表示此协议只协助邓海洋公司证明用。微信聊天记录显示：邓海洋自2018年8月16日起要求交纳房租，曹爱玲要求邓海洋腾退；邓海洋表示如提前解除合同要求赔偿损失。2018年8月10日谈话录音的部分内容为：曹爱玲：…微信里的东西。邓海洋：对呀，我微信里面东西，但我没同意吧…按合同走我给你交半年呀。曹爱玲：不行。你要是这样的话从现在开始我就封门，你就别干。邓海洋：封门那你就给我赔偿损失。曹爱玲：给不了。2018年8月16日谈话录音的部分内容为：王珍：6月份你说走…七一你说你又不走了…甩一个月货，是不是你说的？邓海洋：但我也没欠你钱吧，我一天都没拖过你，没有晚给你钱吧。2018年8月29日谈话录音的部分内容为：曹爱玲：是不是口头同意好了我才发你的钱。邓海洋：我没有同意。曹爱玲：你没同意，那你给我写那条让我退你那么多钱干嘛使。邓海洋：跟你算账，账是账，但我没同意退呀。曹爱玲：你既然同意让我退你那么多钱就证明同意。邓海洋：我没同意。邓海洋称其第三项诉讼请求明细如下：装修损失60175元；宽带损失系以其名义办理的联通宽带但其没有地方迁移故主张损失2112元；搬家费用（主张3150元）是从租赁房屋处搬到顺义区李遂镇的费用；租房费（主张2250元）是租房3个月放置其用于涉诉租赁房屋中的消防器材、柜台、空调等设施设备的费用；设施设备折旧费是其为了履行三年的合同购买的用于涉诉租赁房屋中的消防器材、柜台、空调等设施设备，由于王珍违约导致其无法使用，故主张折旧费5463元。邓海洋称其第四项诉讼请求返还租金是因为其租赁涉诉房屋后进行装修没有营业25天，故要求返还25天的租金。王珍称其于2018年9月13日将涉诉房屋另行出租他人，如法院不能认定双方协议解除《房屋租赁合同》，则其同意解除《房屋租赁合同》，且其诉讼请求中的占有使用费变更为租金，要求在本案中一并解决。双方均认可2018年8月31日之前的租金、电费、卫生费、营业执照使用费邓海洋已经付清。一审法院认为，王珍与邓海洋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。本案争议焦点之一是《房屋租赁合同》双方是否已经协议解除。王珍主张双方于2018年8月10日达成《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除的协议，并就此提交字条及微信聊天记录予以证明。对此一审法院认为，字条虽然是邓海洋出具，但其上仅载明相应计算公式及数字，并不能直接体现出双方就《房屋租赁合同》协议解除的意思表示，且字条记载的内容本身也不能直观体现双方就退还款项达成了一致意见。曹爱玲虽然根据字条向邓海洋转款且注明“所有帐结清了，请收钱”，但转账收款并非是邓海洋自行完成，王珍虽主张曹爱玲系征得邓海洋同意后收款，但其就此并未提交证据证明，且在收款当日，通过邓海洋提交的谈话录音可以看出，邓海洋并未认可在收到转账款项后双方之间的《房屋租赁合同》解除，亦未认可其同意于2018年8月31日腾退，而是要求王珍赔偿损失。此外，王珍作为完全民事行为能力人，应知晓其在《提前解除房屋租赁合同的通知函》上按手印的法律后果，王珍辩称该函不是其真实意思表示，且对该函的出具过程进行了解释，在邓海洋不予认可的情形下，一审法院难以采信。综上，一审法院对王珍关于双方协议解除《房屋租赁合同》的主张难以采信。现邓海洋诉请解除《房屋租赁合同》，王珍对此亦同意，且王珍已将涉诉房屋另行出租他人，故一审法院对邓海洋的第一项诉讼请求予以支持。根据《提前解除房屋租赁合同的通知函》、双方提交的微信聊天记录以及邓海洋提交的谈话录音，系王珍要求邓海洋在合同未到期时提前搬离租赁房屋，故应认定为王珍违约导致双方之间的《房屋租赁合同》提前解除。邓海洋未按合同约定的方式支付租金，但王珍并未就此提出异议，而是仍然收取了邓海洋给付的租金，且在双方2018年8月10日产生争议后，在王珍不同意继续变更租金给付方式的情形下邓海洋亦同意按照合同约定给付租金，故一审法院难以认定邓海洋对合同解除存有过错。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，邓海洋有权要求王珍返还押金，一审法院对邓海洋的第二项诉讼请求予以支持。王珍自认其于2017年6月知道邓海洋对涉诉房屋进行了装修，但其此后并未提出异议，应视为其同意邓海洋装修。由于王珍违约导致合同解除，邓海洋有权请求王珍赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失。故一审法院对邓海洋诉请的装修损失酌情支持20000元，其诉讼请求过高部分一审法院不予支持。宽带系以邓海洋名义申报，且宽带并非不可移动，故一审法院对邓海洋要求赔偿宽带损失不予支持。邓海洋主张之搬家费用、租房费、设施设备折旧费并非合同解除给其造成的直接损失，一审法院对该部分诉讼请求不予支持。装修系邓海洋的自主行为，其因装修未营业要求返还租金6850元，于法无据，一审法院不予支持。鉴于邓海洋2018年9月9日自租赁房屋处腾退，而相关费用其支付到2018年8月31日，故王珍诉请邓海洋给付2018年9月1日至2018年9月9日的租金、电费、卫生费、营业执照使用费2510.2元，于法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院于2018年12月判决：一、解除邓海洋与王珍于二○一七年六月二十日签订的《房屋租赁合同》；二、王珍于判决生效之日起七日内退还邓海洋押金一千元；三、王珍于判决生效之日起七日内赔偿邓海洋装修损失二万元；四、邓海洋于判决生效之日起七日内给付王珍二○一八年九月一日至二○一八年九月九日的租金、电费、卫生费、营业执照使用费二千五百一十元二角；五、驳回邓海洋的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，邓海洋与王珍签订的《房屋租赁合同》中约定的租期为2017年6月20日至2020年6月19日，现双方对合同解除一事存在争议，本院论述如下：关于合同解除，当事人协商一致时，可以解除合同。因2018年8月31日双方并未对合同的解除达成一致意见，曹爱玲的转账行为未得到邓海洋的确认，收款行为亦属曹爱玲自行完成，故本院对王珍主张《房屋租赁合同》于2018年8月31日协商解除的意见不予采纳。王珍出具的《提前解除房屋租赁合同的通知函》内容为：“邓海洋，我于2017年6月20日与你签订了一份《房屋租赁合同》…现因我个人原因决定从2018年8月31日起不再出租给你使用，现通知你提前解除房屋租赁合同，限你于2018年8月31日前腾空搬出承租的上述房屋，若逾期不搬走，我将采取强制措施清空房屋。通知人：王珍，2018年8月31日。”从上述内容可以看出，本案系王珍单方违约提前收回租赁房屋最终导致租赁合同的解除。虽然双方在《房屋租赁合同》中约定租金支付方式为每半年付50000元，但通过邓海洋支付租金的情况可以看出双方以实际行为变更了租金的支付方式，故本案中邓海洋并无拖欠租金的违约行为。合同解除后，王珍作为违约方应返还邓海洋押金。对于装修损失问题，王珍对邓海洋装修房屋一事表示知情，却未提出异议，应视为其同意邓海洋装修。承租人经出租人同意装修，合同解除时，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持，故对邓海洋主张的装修损失应予支持。一审法院酌情确定的装修损失数额正确，本院予以确认。综上所述，王珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325元，由王珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 鲁 南审判员 张玉娜审判员 石 煜二〇一九年三月二十八日法官助理单海涛法官助理马文远书记员刘爽