云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终9471号上诉人（原审被告）：云南金实力房地产开发经营有限公司，住所：云南省昆明市西山区二环西路实力五星彩园******。法定代表人：彭宇兴，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张寓，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨举，云南瀛滇律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王锐，男，壮族，1984年8月18日出生，住云南省昆明市西山区。被上诉人（原审原告）：崔丽萍，女，汉族，1986年8月12日出生，住云南省昆明市西山区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭登友、张明，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南金实力房地产开发经营有限公司（以下简称为：金实力公司）因与被上诉人王锐、崔丽萍商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初2651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金实力公司上诉请求：1、撤销一审判决，公正裁判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，判决结果与审理认定的事实相互矛盾，且与诉争双方约定不符。根据双方签订的《商品房购销合同》第十四条第一款及《壹方城合同补充协议》第六条第五款之约定：“出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。”“……甲方满足合同第九条约定的交房条件，乙方不应以存在其他需要整改的事项为由主张房屋不符合交付条件而拒绝接房，不据此主张甲方逾期交房责任和维修整改带来的影响赔偿责任，甲方无需向乙方支付补偿或赔偿。”金实力公司已向法院提交了《建筑工程规划许可证》及《房屋设计图》作为证据，证明被上诉人所购房屋外立面在规划图纸中已明示为玻璃幕墙，且被上诉人知晓该事项，金实力公司系严格按照经审批的规划设计方案对房屋进行施工建设。此外，一审法院已认定案涉房屋已达到合同第九条约定的交付条件，并确认已竣工验收，金实力公司已在约定的交房期间内以邮寄交房通知的方式通知被上诉人接房。二、一审判决超出司法审理范畴，对属于行政管理范围的事项进行处理，且判决结果明显违背常理、不具有可操作性。一审判决要求更换被上诉人名下案涉房屋的外墙，已涉及对其他业主的权利作出处分，判决结果可能侵害其他业主的合法权利。一审判决要求更换建筑外墙，已涉及工程规划设计的变更，该变更属于行政管理范畴，不应在民事诉讼中处理。同时，更换外墙需要重新取得规划设计许可并通过相关部门的审查，在变更设计的行政命令作出前，一审法院要求限期更换外墙的判决将导致金实力公司可能承担行政违法责任。一审判决要求金实力公司在判决生效后15日内完成更换外墙事宜，不具有可操作性。三、一审判决适用法律错误。一审判决认定金实力公司违约并判令金实力公司承担违约责任，属适用法律错误。综上，请求对本案重新作出公正裁判。王锐、崔丽萍答辩称，一、金实力公司未取得备案证明文件，不符合合同约定的交付条件。二、房屋外墙的标准为涂料、面砖和石材，并无玻璃幕墙，金实力公司交付的外墙新增有玻璃幕墙，不符合交付条件。三、金实力公司引用的格式条款与合同法第二十八条不符，应遵循格式条款的相应原则。四、金实力公司并未按照规划进行建设，所有楼栋在规划中均有玻璃幕墙，但金实力公司在施工中仅保留了14、18栋的玻璃幕墙，目的是为了提升项目档次。五、金实力公司取得工程规划许可证的时间为2012年，2015年的规划设计图对原来的规划进行过调整，金实力公司并未按照规划设计进行建设。金实力公司与买受人应履行合同约定，规划设计中有玻璃幕墙就应在合同中进行明确，让买受人有选择、知情的权利。六、金实力公司在案涉项目的施工过程中作出数次变更，房屋层高、总高度均有所降低，楼栋之间的连廊取消。故金实力公司辩称拆除玻璃幕墙不能实现、无可操作性的主张与事实不符。七、一审判决没有让金实力公司将全部业主的外墙进行变更，没有涉及其他业主的权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王锐、崔丽萍向一审法院起诉请求：1、由金实力公司将实力壹方城小区18幢20层以上外墙外增设的玻璃幕墙拆除、将原告购买的23层2304号房屋外墙恢复为涂料、面砖或石材，并将取得实力壹方城小区建设工程竣工验收备案证后的房屋交付给原告；2、判令金实力公司自2018年2月4日起，向原告支付逾期交房违约金至取得实力壹方城小区建设工程竣工验收备案证交付原告之日止，暂计算至2018年3月3日为2682.4元；3、本案诉讼费由金实力公司承担。一审法院认定事实：2016年9月20日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买实力壹方城小区（地块二）Ⅶ第18幢23层2304号房屋，房屋预测建筑面积共123.57平方米，其中套内建筑面积86.11平方米；该商品房总价款为993471元，付款方式为贷款方式付款，原告应当于2016年9月20日前支付首期房价款303471元，余款69万元向银行申请贷款支付。合同还约定商品房交付时应当符合以下条件：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告；3、商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。同时合同中约定了商品房相关设施设备的交付条件。被告应于2018年2月3日前向原告交付商品房；商品房达到合同约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告；原告未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点；交付商品房时，被告应当出示满足商品房交付约定的证明文件，被告不能出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按逾期交付责任处理。办理交付手续前，原告有权对商品房进行查验；查验房屋后，原被告双方应当签署商品房交接单。合同另约定被告未按照约定时间将商品房交付原告的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按日向原告支付总价款的万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期交房在超过60日的，则自约定的应交期限届满之次日起至被告实际交付日止，被告按日向原告支付总价款的万分之一的违约金，合同继续履行。另外，合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定中明确，外墙为涂料或面砖或石材，并同时约定若交付的商品房达不到约定装修标准的，应按照合同约定及时更换、修理。同日，原被告双方签订了一份《合同补充协议》。签订合同后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款。另外，包括原告所购买房屋在内的实力壹方城小区5期14栋、18栋、17abcd栋、19栋房屋已于2018年1月26日由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位五方验收合格。被告于2018年1月21日通过邮寄交房通知的方式通知原告交接房。庭审中原告自认并未接房。2018年5月16日，一审法院组织原被告双方到涉案房屋进行勘查，经勘查，原告购买的涉案房屋外墙为蓝灰色玻璃。一审法院认为:原、被告于2016年9月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应按照约定全面履行自己的义务。按照约定被告应于2018年2月3日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，并通知原告办理交接手续。本案中，被告金实力公司于2018年1月26日进行了五方验收，于2018年1月21日通过邮寄交房通知的方式通知原告交接房。涉案房屋已达到合同第九条约定的交付条件。但是，原告接房前对房屋进行查验，认为涉案房屋外墙装修不符合合同的约定，未达到约定交房条件。庭审中，一审法院已查明涉案房屋外墙装修为“蓝灰色玻璃幕墙”，而合同明确约定房屋外墙应当为“涂料或面砖或石材”，故一审法院认为涉案房屋不符合合同的约定，未达到交房条件，原告有理由拒绝接房。根据《商品房买卖合同（预售）》第十六条第三款第一项之约定“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。对不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理：（1）及时更换、修理。”故被告应按照合同约定进行及时更换、修理，并将符合合同约定的房屋交付原告。关于原告要求被告将实力壹方城小区18幢20层以上外墙增设的玻璃幕墙拆除的诉请。本案中原告仅有权要求被告将涉案房屋外墙更换、修理为涂料、面砖或石材，而无权处理他人财产，故对该项诉请不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未按约将符合合同约定的房屋交付原告，其行为已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任，并向原告支付逾期交房的违约金。关于违约金：第一，违约金的起算日期。因原、被告约定的交房日期为2018年2月3日，故一审法院确认违约金计算起算日为2018年2月4日；第二，违约金的标准。对于逾期交房60天以内的违约金，合同约定为按日向支付总价款的万分之零点五的违约金，结合本案，被告应当按照每日49.67元（993471元×0.50/000=49.67元），自2018年2月4日至2018年4月4日共60日，合计2980.2元；对于逾期交房60天以后的违约金，合同约定支付总价款的万分之一的违约金，结合本案，被告应当按照每日99.35元（993471元×10/000=99.35元）的标准向原告支付逾期交房违约金至涉案房屋达到合同约定的交房条件并实际交房之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、被告云南金实力房地产开发经营有限公司应在本判决生效后十五日内将原告王锐、崔丽萍的实力壹方城小区（地块二）VII第18幢23层2304号房屋外墙更换、修理为涂料或面砖或石材，并将符合合同约定的上述房屋交付原告王锐、崔丽萍；二、被告云南金实力房地产开发经营有限公司应在本判决生效后十五日内向原告王锐、崔丽萍支付逾期交房违约金2980.2元，并继续按照99.35元/日的标准向原告王锐、崔丽萍支付自2018年4月5日至涉案房屋达到合同约定的交房条件并实际交房之日为止的逾期交房违约金；三、驳回原告王锐、崔丽萍的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告云南金实力房地产开发经营有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。经审查，一审法院认定的案件事实无误，本院予以确认。本院另补充认定以下案件事实：含案涉房屋在内的实力壹方城小区（地块二）项目于2012年9月12日取得《建设工程规划许可证》。2015年，金实力公司报请对案涉房屋所在楼栋的建设工程规划许可证附图进行变更，变更内容为建筑高度调整，图纸显示案涉房屋外部为玻璃幕墙。金实力公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》第十四条约定：“（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。……”附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”：“1、外墙：涂料或面砖或石材；”。《壹方城合同补充协议》第一条“特别约定”第三项约定：“甲方在签订合同之前已向乙方明示全部销售依据《国有建设用地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》及该商品房所在土地使用年限及所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程、保修期、不利因素公示等依照国家和地方机关规定要求公示的信息，同时向乙方出示了上述文件，并按照乙方要求做出了完整、充分、合理的说明，乙方对此均已认可和同意。即使乙方认为对本项目存在未尽事宜，乙方亦理解和认可以甲方在不违背规划设计而进行的建筑施工后的自然实况。”第四项约定：“……乙方知悉合同及附件和补充协议等并非工程文件、规划文件、设计文件本身，甲方亦无需向乙方展示具体工程文件、规划文件、设计文件，凡合同及附件和补充协议未明确的内容，以甲方经规划和设计单位最终同意的方案修建的交付实况为准即可。”第二条“对合同第一条、第三条的补充约定”第一项约定：“房屋外立面可能存在造型装饰构件等，具体以建筑实况为准即可。”第八条“对合同第十四条、十五条的补充约定”第七项约定：“乙方同意，下列规划及（或）设计变更，均以甲方不违背最终规划、设计情况而修建的实况为准，不属于甲方应当通知乙方的范畴，亦不属于乙方可据此主张退房或承担其他民事责任的范畴，乙方不以此为由要求甲方承担违约或其他责任：……（6）、外立面、外墙颜色、小区内公共配套设施的设置位置、景观布局、室内细节、材料、设备等凡未进入合同具体约定范畴的事项；……”第九条“对合同第十六条、第十七条的补充约定”第九项约定：“双方同意主合同第十六条所称之‘附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定’的内容未对双方交易定价产生影响，乙方认可：甲方根据工程实际，市场情况等因素对所约定内容作出调整更换变化的，只要该调整更换变化不违背工程强制性规定，乙方对调整后的实况接受，无需另行签订补充协议，且不在任何意义上对双方约定的交易价格构成影响，亦不存在补差、赔偿、恢复等任何民事责任承担问题。”综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、案涉房屋是否符合合同约定的交付条件？金实力公司是否应向被上诉人支付逾期交房违约金？2、案涉房屋外墙外架设的玻璃幕墙是否符合合同约定？金实力公司是否应将案涉房屋的外墙更换、修理为涂料或面砖、石材？本院认为：对于争议焦点1，本案系商品房销售合同纠纷，金实力公司向被上诉人交付案涉房屋应符合双方约定的交付条件。双方在《商品房买卖合同（预售）》第九条“商品房交付条件”约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”且双方在《壹方城合同补充协议》第五条专门明确：“一、为避免歧义，双方在此明确：作为乙方所购商品房是否符合交付条件的唯一判断标志为合同第九条所示文件。其他事由不作为判断商品房是否符合交付条件的依据。”经审理查明，案涉房屋已于2018年1月26日经竣工验收合格。2018年4月2日，包括案涉房屋在内的实力壹方城小区（地块二）项目工程竣工档案经昆明市城市建设技术档案管理处预验收合格。因此，截至2018年4月2日，案涉房屋已符合合同约定的交房条件。因双方约定的交房时间为2018年2月3日，金实力公司在2018年4月2日前因房屋尚未达到约定的交付条件，无法向被上诉人交付房屋。又因金实力公司已于2018年1月21日向被上诉人发出了交房通知，被上诉人应在交付条件具备时履行接房义务，故金实力公司自2018年2月4日至2018年4月2日期间无法向被上诉人交付符合合同约定的案涉房屋，已构成违约，金实力公司应向被上诉人支付此期间的逾期交房违约金。该违约天数共计58天，按房屋总价款每日万分之零点五计算，金实力公司应支付的逾期交房违约金总额计993471元×0.50/000/日×58日=2881.07元。对于争议焦点2，被上诉人主张金实力公司擅自在案涉房屋的外墙加装了玻璃幕墙，与合同附件六约定的交付房屋标准不一致。根据本案查明的事实，案涉工程已于2012年9月12日取得《建设工程规划许可证》，金实力公司虽于2015年报请对案涉房屋所在楼栋的建设工程规划许可证附图进行变更，但因变更内容为建筑高度调整，并未涉及外墙装修部分及玻璃幕墙，故结合变更后的图纸可看出，案涉房屋外架设玻璃幕墙的设计方案在变更前就已经过规划许可。金实力公司与被上诉人就案涉房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》及《壹方城合同补充协议》均在规划许可报经审批后。虽《商品房买卖合同（预售）》附件六约定了交付的房屋外墙材质为涂料或面砖或石材，但本案双方签订的《壹方城合同补充协议》对房屋的交付标准作出了明确约定，即被上诉人已对所有房屋的规划文件内容予以知晓，所交付的房屋以金实力公司经规划和设计单位最终同意的交付实况为准，即使规划设计进行调整变更，被上诉人也同意以最终规划设计为准，无需与金实力公司另行协商，被上诉人也不就规划设计调整变更向金实力公司主张相应的民事责任。本案金实力公司对案涉房屋加装玻璃幕墙的设计方案早在与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》及《壹方城合同补充协议》之前就已取得规划许可，金实力公司按照规划设计进行施工符合合同约定，被上诉人认为金实力公司所交付的房屋与合同约定不符的主张缺少法律依据。一审法院据此判决金实力公司履行更换、修理义务与当事人的合同约定不符，处理结果不当，本院予以改判。综上，上诉人金实力公司的上诉请求成立部分，本院予以支持；不成立部分，本院予以驳回。一审判决认定部分事实不清，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初2651号民事判决；二、上诉人云南金实力房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人王锐、崔丽萍支付逾期交房的违约金2881.07元；三、驳回被上诉人王锐、崔丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元减半收取25元，二审案件受理费50元，均由上诉人云南金实力房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 方 玲审判员 邓林春审判员 杨 雪二〇一九年三月十三日法官助理殷肖书记员李阳