广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初1011号 原告：郑某，女，汉族，1985年8月18日出生，住广西北海市海城区。 被告：北海市某某某地产开发有限公司，住所地：广西北海市。 法定代表人：张某。 委托诉讼代理人：范某某，广西天惠律师事务所律师。 原告郑某诉被告北海市某某某地产开发有限公司（以下简称“某某房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月27日受理后，依法适用简易程序于2018年5月21日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本案转入普通程序并组成由审判员王警芳担任审判长，与人民陪审员黄小兵、傅春燕参加的合议庭，于2019年2月27日公开开庭进行了审理。原告郑某、被告某某房地产公司的委托诉讼代理人范某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑某向本院提出诉讼请求：1、被告维修好位于北海市，并履行原告与被告于2016年2月29日订立的《商品房买卖合同》（预售）将该房交付给原告使用；2、被告支付逾期交付房屋违约金47922元（违约金按购房款469825元每日万分之二计，从2016年10月31日起计到2018年3月26日为510天，违约金为47922元，以后另计）；3、赔偿原告因本案聘请律师所用去的代理费人民币21000.00元；4、被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：原告与被告于2016年2月29日订立一份《商品房买卖合同》（预售），约定被告将其位于北海市作价469825元出售给原告。合同签订后，原告于2016年3月3日支付了首付款249825给原告，2016年4月24日通过银行贷款22万元给被告。2016年4月24日止，原告已经依约支付了全部购房款469825元给被告。合同还约定交房时间是2016年10月30日前。交房时间过后，被告没有把房屋交付给原告，在原告多次催促下，被告才派其工作人员开门给原告看房，在看房过程中发现该房的门窗变形无法关开，卫生间、客厅、阳台和卧室的墙体墙面均有渗水痕迹，阳台有积水，卫生间天花板有渗水等等。当时，原告要求被告整理维修，但被告不予理睬。原告迫于无奈，只好向北海市住房和城乡建设局投诉，但直到现在，被告均没有彻底把该房修理好。原告也无数次要求被告把该房屋修理好交给原告使用，但被告却不予理睬。原告认为被告没有依约将能适宜居住的房屋交付给原告已构成违约。为此，原告向法院起诉并提出以上诉讼请求。 被告某某房地产公司辩称：本案的案涉房屋已经具备交房条件，被告已依约向原告发出了交房通知，是原告的原因拖延收房并拒绝收房，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2016年2月29日，原告郑某（买受人）与被告某某房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS00018925），约定：买受人向出卖人购买坐落于重庆路189号中安止泊园23幢1单元8层0801号房，建筑面积共计87.49平方米。单价为每平方米5370.04元，总价款为469825元。买受人应当于2016年2月29日前支付首期房价款249825元，余款220000元申请贷款支付。出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。查验房屋：l、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。⑴屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；⑵管道堵塞；⑶门窗翘裂、五金件损坏；⑷灯具、电器等电气设备不能正常使用。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）自出卖人出公告或书面通知次日起，如买受人不再指定期限内按指定程序办理交房手续方，则视为通知截止日出卖人已交付房屋且买受人已接收房屋，由此产生的一切后果由买受人自行承担；（2）买、卖双方在办理房屋交付手续时，对于出卖方具备该商品房验收而合格的，交房时间可在第十一条第（一）款交付时间之前将房屋交接给买受人，买受人应予以验收并签署房屋交接单，不得以任何理由拒收。如有拒不需要整改和修缮的，买卖双方办理交接手续后，双方约定整改时间和整改方法，出卖人负责修缮完整，直到符合双方约定的标准。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：⑵经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起l5日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，由出卖人负责修缮完整，直到符合标准。 2016年3月3日，被告某某房地产公司向原告郑某出具了销售不动产统一发票，发票金额为249825元，内容为中安止泊园23幢1单元0801号购房款。 2016年4月5日，原告郑某与被告中安止泊园、案外人中国银行股份有限公司北海分行签订了《个人一手住房贷款合同》（编号：2016年房贷字0625号），约定原告郑某向中国银行股份有限公司北海分行申请贷款220000元，用于购买北海市重庆路189号中安止泊园23幢1单元0801号房。2016年4月14日，中国银行股份有限公司北海分行将贷款220000元发放至合同约定的被告某某房地产公司的账户。被告某某房地产公司于2016年4月24日向原告郑某出具销售不动产统一发票，发票金额为220000元，内容为中安止泊园23幢1单元0801号房款。 2016年5月3日，被告向原告发出了《中安止泊园二期商品房收楼通知书》，要求原告于2016年5月3日至2016年5月9日按照《收楼须知》的要求前来办理商品房交付手续，如无法在2016年5月9日前办理商品房交付手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（三）款第3点第（1）条约定办理。原告郑某于2016年5月3日签收了上述《中安止泊园二期商品房收楼通知书》。 2017年9月12日，原告郑某到被告某某房地产公司处进行商品房验收，当场在《中安止泊园商品房验收交接单》上注明：验收项目按《商品房买卖合同》附件三及《补充协议》附件的交房标准执行，双方在查验房屋过程中，房屋存在如下问题：客厅：入户门门边有破损，墙面、空调孔有渗水，门窗关闭不了（已整改）。卫生间：无防水，墙面有渗水，天花有渗水。厨房：无防水。阳台：墙面渗水，地面积水，天花有别家外挂空调，有渗水（已整改），地漏闭塞（已整改过）。卧室：墙面有渗水（已整改过）。业主意见一栏备注：房子有需要整改的地方，整改好后再通知收房，房屋仅做表面验收，实际的质量问题无法查明。业主收房不代表对房屋质量的认可，具体以实际情况为准。现需要整改的地方：门边破损，客厅墙面渗水，卫生间天花、墙面渗水。已整改过的地方：客厅门窗关闭问题，卫生间渗水问题，阳台渗水问题，卧室渗水问题。原告郑某因上述商品房质量问题，明确表示拒绝收楼。 在庭审中，原告同意按现状收房。 另查明：2015年4月13日，被告某某房地产公司委托北海维源测绘有限公司对重庆路189号中安止泊园23幢进行测绘。北海维源测绘有限公司于同日作出北海维源（2015）C2-1号《北海市房产测绘成果报告书》。 2016年3月7日，案涉止泊园二期19#楼工程已完成竣工验收，该工程的竣工验收备案文件已于2016年5月18日收讫，文件齐全。 案件审理过程中，原告郑某于2018年10月19日向本院提交了司法鉴定申请书一份，申请对位于北海市重庆路189号中安止泊园23幢1单元0801号房屋的客厅、阳台、卫生间墙体开裂、渗水等问题的维修费用进行评估鉴定，本院依法委托首选委托机构广西国泰房地产评估有限公司进行评估鉴定，该机构于2018年11月30日作出不受理退案处理。本院又于2018年12月12日委托备选机构广西三赢房地产评估有限公司北海分公司进行评估鉴定，该机构以2019年1月10日现场勘验未发现明显渗水痕迹、且现场内外墙有明显修补痕迹，根据相关当事人说明，渗水现象是存在过，已多次对墙体修复，现在修复处无渗水现象，计价已失去对象及依据为由通知本院撤回评估委托，本院依法撤回了该项委托，终结了原告郑某的司法鉴定事项。 本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷案件。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体及第三人的合法利益，是合法有效的合同，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的权利义务。合同签订后，原告已依约向被告履行了支付全部购房款的义务，被告亦应依约向原告履行交付房屋的义务，但被告至今未向原告交付，现原告在庭审中同意按照房屋现状进行收房，故对于原告诉请要求被告将案涉房屋交付给原告使用的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。 关于原告诉请要求被告维修好位于北海市房屋的诉讼请求，根据广西三赢房地产评估有限公司于2019年1月10日现场勘察发现案涉房屋已无明显渗水痕迹、且现场内外墙有明显修补痕迹及现修复处无渗水现象、计价已失去对象及依据而出具的《不能进行评估的说明》可知，被告某某房地产公司已对案涉房屋履行了保修义务，原告郑某提出的渗水等质量问题已得到了实际解决。如原告郑某对被告某某房地产公司的维修质量仍有异议，原告可依据合同约定或相关法律规定提请相应机构进行验收或检测后再向被告某某房地产公司进行主张。 关于被告某某房地产公司应否向原告郑某支付逾期交房违约金的问题。涉案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》对涉案房屋的交付时间和条件作出了明确约定，即被告某某房地产公司应在2016年10月30日前将取得工程竣工验收合格证明文件及房屋测绘报告的房屋交付予原告郑某，交付时应提供以上材料。被告某某房地产公司于2015年4月13日已取得了测绘报告，于2016年3月7日完成了竣工验收，并于2016年5月18日取得了建设工程竣工验收备案证明文件。因此，被告某某房地产公司于2016年5月3日向原告郑某发出《中安止泊园二期商品房收楼通知书》之时已具备涉案《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。 原告郑某以涉案房屋存在渗水等质量问题为由拒绝收房，本院认为：房屋质量问题根据其严重程度应区分为房屋主体结构质量不合格和房屋质量瑕疵。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。"及第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。"可知，只有在房屋主体结构质量不合格以及房屋质量问题严重影响正常居住使用的前提下，买受人才有权拒绝收房。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》亦约定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”及“发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：⑵经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，由出卖人负责修缮完整，直到符合标准”，涉案房屋已于2016年5月18日取得建设工程竣工验收备案证明文件，该证明文件显示止泊园二期19#楼已经取得工程竣工验收，即涉案房屋已经专业部门整体验收合格。原告郑某提出的诸如门边破损、客厅、卫生间、阳台、卧室渗水等房屋质量问题，并非房屋主体结构的质量问题，也未严重到影响正常居住使用的程度，仅属于质量瑕疵，原告郑某有权依据涉案《房屋买卖合同》的约定，解除合同或是要求被告某某房地产公司承担保修义务。原告郑某选择要求被告某某房地产公司进行修复，但被告维修后原告仍以未全部修复为由拒不收房，过错在于原告。因此，原告郑某诉请要求被告某某房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告诉请要求被告支付律师代理费21000元的诉讼请求，因案涉《商品房买卖合同》对该费用并没有进行明确约定，原告亦无证据证实案涉房屋至今没有交付的过错在于被告，故对于原告的该项诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、被告北海市某某某地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将位于北海市屋交付给原告郑某使用； 二、驳回原告郑某的其他诉讼请求。 案件受理费1523.05元，由原告负担（该费用原告已预交）。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1523.05元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  黄小兵 人民陪审员  傅春燕 二〇一九年三月十二日 法官助理莫雪芳 书记员余丽婷