四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0402民初662号 原告：攀枝花市金时代物业管理有限公司，住所地：四川省攀枝花市**机场路**，统一社会信用代码：915104027469466286。 法定代表人：张译文，经理。 委托诉讼代理人：蔡险峰（特别授权），四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104200110671840。 被告：袁莉，女，1971年11月6日出生，汉族，户籍所在地：成都市武侯区。 委托诉讼代理人：曾令华（特别授权），男，1973年7月14日出生，汉族，户籍所在地：四川省攀枝花市**，系被告之夫。 原告攀枝花市金时代物业管理有限公司（以下简称金时代公司）与被告袁莉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金时代公司的委托诉讼代理人蔡险峰，被告袁莉及委托诉讼代理人曾令华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金时代公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业服务费2892元及垃圾清运费144元；2.被告支付违约金867.6元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年8月9日，原告与攀枝花市云锦·金瓯广场小区的开发商攀枝花市温州商城开发有限公司签订了《云锦·金瓯广场前期物业管理服务合同》，开发商将其开发建设的位于攀枝花市机场路99号（原攀枝花市江南二路）云锦.金瓯广场小区委托给原告进行物业管理。被告系云锦·金瓯广场小区内攀枝花市东区机场路99号6幢6-3号房屋业主，其建筑面积为133.89平方米。被告入住云锦·金瓯广场小区后，从2017年1月1日起，就拒不缴纳物业管理服务费和垃圾清运费。截止至2018年12月31日，被告已拖欠原告物业管理服务费2892元、垃圾清运费144元。原告工作人员多次通过电话和在被告住宅门前张贴“温馨提示”等方式向其催收，但被告都置之不理。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 被告袁莉辩称，原告陈述的事实属实。被告不缴纳物业费是因开发商在2014年前后开发金瓯D座后导致被告居住的房屋大面积开裂，经业主向相关部门反映后，开发商对其他业主的房屋进行了处理。由于当时被告家中小孩正要高考，故被告要求延后处理。其后，被告多次找原告反映并要求处理房屋开裂问题未果，故被告从2017年1月1日开始未再交纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证，当事人对下列证据的真实性无异议：原告营业执照及法人身份证明、被告的身份证复印件、《商品房买卖合同》及房屋信息摘要、《云锦·金瓯广场前期物业管理服务合同》、《云锦·金瓯广场业主临时管理规约》、《承诺书》、攀枝花市物业服务收费备案表、攀枝花市物价局关于调整市区城市生活垃圾处理费标准的通知，温馨提示照片，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告举证攀枝花市住房和城乡规划建设局下发的《关于机场路99号金瓯广场6栋部分住户房屋裂缝问题协调处理会议纪要》第42期、以及《关于对机场路99号金瓯广场6栋房屋墙体裂缝维修处理的通知》攀住规建发【2014】75号、徐忠喜与攀枝花市温州商场开发有限公司和攀钢集团工程技术有限公司签订的《协议书》，欲证明：被告的房屋开裂与开发商攀枝花市温州商场开发有限公司开发金瓯D座有关联，开发商对其他住户的房屋进行了处理，未对被告房屋进行处理，因原告属于开发商下设公司，所以拒绝缴纳物业费。原告质证认为，被告反映的房屋裂缝与金瓯D座建设及施工无关，上述文件明确了负责对住户墙体进行处理的是施工单位而非原告，被告不能据此拖欠物业费。本院认为，上述证据仅能证明机场路99号金瓯广场6栋部分房屋墙体出现裂缝问题，并经相关部门协调处理，但不能以此证明房屋裂缝问题与原告有关，故对被告所举上述证据的关联性及证明目的不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年8月9日，攀枝花市温州商城开发有限公司选聘金时代公司为云锦·金瓯广场小区的前期物业服务企业，双方签订《前期物业管理服务合同》与《业主临时管理规约》，约定委托管理时间自2006年起至业主委员会成立与业主大会选聘的物业管理公司订立书面的物业服务合同时止；双方另就服务事项、权利义务、服务要求和标准、物业服务费用收取标准等方面进行了约定；同时约定逾期交纳物业服务费的，按应交额每日千分之三交纳违约金。签约后，金时代公司为云锦·金瓯广场小区提供了物业管理服务。2008年8月10日，袁莉购买了攀枝花市温州商城开发有限公司开发的云锦·金瓯广场小区内位于攀枝花市东区机场路99号6幢6-3号房屋，建筑面积为133.89平方米。同日，袁莉作为买受人签订《承诺书》，载明：被告对有关攀枝花【云锦·金瓯广场】购房附件【业主临时管理规约】、【前期物业服务合同内容】已阅读完毕。被告明白上述附件各项条文及内容，并承诺遵守约定，接受物业管理，支付有关费用。 另查明，经攀枝花市物价局批复备案，云锦·金瓯广场小区住宅物业管理费收费标准为0.9元/平方米/月。攀枝花市物价局于2007年5月14日发文，规定东区居民住户生活垃圾处置费为6元/户/月。袁莉自2017年1月1日至2018年12月31日期间未向金时代公司交纳物业管理服务费2892元（133.89平方米×0.9元/平方米·月×24个月=2892元）和生活垃圾处置费144元（6元/户/月×24个月=144元）。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。违反合同的，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，攀枝花市温州商城开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，其内容因无悖于法律法规的强制性规定而有效，对业主具有约束力。原告作为被告所在小区的物业服务管理方，为被告提供了物业管理服务，被告理应依约交纳物业服务费,现原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费2892元及垃圾清运费144元，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因被告未按约定支付物业管理服务费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，但《前期物业服务合同》中约定从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金计算标准过高，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的违约金酌情调整为按应交物业服务费金额的百分之十即289元（2892元×10%）交纳，超出部分，不予支持。 对被告以原告未对案涉房屋开裂问题进行处理为由拒付物业费的抗辩理由,因原告作为物业管理服务企业，其并非是承担业主房屋开裂问题的直接责任主体，现被告所举证据也不足以支持其拒交物业服务费的主张，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、袁莉于本判决生效后十日内向攀枝花市金时代物业管理有限公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2892元及垃圾清运费144元，合计3036元； 二、袁莉于本判决生效后十日内向攀枝花市金时代物业管理有限公司支付违约金289元； 三、驳回攀枝花市金时代物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由袁莉承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  欧阳梅 二〇一九年三月二十日 书记员  窦薇薇