北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终3235号上诉人（原审原告）：北京市顺义区牛栏山镇东范各庄村经济合作社，住所地北京市顺义区牛栏山镇东范各庄村委会。负责人：杜淑芬，社长。委托诉讼代理人：郝翰，北京市善邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：童健，北京市善邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李茂华，男，1934年5月22日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：李海云，女，1966年7月14日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：王宏岩，男，1967年7月14日出生，住北京市顺义区。以上三被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈娥，北京市京师律师事务所律师。以上三被上诉人之共同委托诉讼代理人：刘仁堂，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市顺义区交通局，住所地北京市顺义区府前西街**。负责人：郭崇峰，局长。委托诉讼代理人：陆玉红，北京陆源律师事务所律师。上诉人北京市顺义区牛栏山镇东范各庄村经济合作社（以下简称东范各庄合作社）因与被上诉人北京市顺义区交通局（以下简称交通局）、李茂华、李海云、王宏岩（以下简称李茂华等三人）确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初29037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东范各庄合作社之社长杜淑芬及其委托诉讼代理人郝瀚、童健，被上诉人交通局之委托诉讼代理人陆玉红，被上诉人李海云、王宏岩及被上诉人李茂华等三人之共同委托诉讼代理人陈娥、刘仁堂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东范各庄合作社上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由交通局、李茂华等三人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.1988年议定书没有原件，该份证据不能作为认定事实的依据，且收据45000元记载为房屋建造费，而非购房价款，一审认定交通局与北京市顺义区牛栏山镇东范各庄村村民委员会（以下简称东范各庄村委会）是买卖关系证据不足。2.即使是买卖关系，该协议也是无效合同，交通局不能因该协议取得房地的所有权，也就无权对该房地进行处分。3.因为1988年议定书无效，所有交通局并不能实际取得涉案房地的所有权，也就不能将其再次转让给他人，所以本案中的2001年协议书亦无效。4.本案虽然没有书面的租赁协议和连续收取租金，但相对于买卖而言，租赁关系更接近实际情况，是否有书面合同及是否连续收取租金并不是租赁合同的实质条件。5.特别提醒法庭注意的是，1988年议定书仅涉及房屋和院落，而2001年协议书还涉及上述范围之外的道路，这明显侵犯了东范各庄合作社的权利，但一审却认定有效，显系错误。二、交通局与乔某在本案中均不构成善意取得。三、一审法院认定涉案房屋最终仍属集体经济组织成员所有，完成了内部流转，并未违法的认定属于适用法律错误。李茂华等三人辩称：同意一审判决。事实和理由：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李茂华等三人认可一审判决确定的事实及结果。2.就东范各庄合作社主张东范各庄村委会与交通局双方签订的协议系租赁关系，不是买卖关系与事实不符。3.交通局向李茂华等三人出售的是房屋，并非土地，且向本村集体经济组织成员出售，并没有违反国家法律规定。4.关于2001年协议书涉及的房屋之外的道路，因道路系交通局修建，至于协议的具体内容情况是什么，应由协议的双方进行解释，东范各庄合作社无权干涉。交通局辩称：同意一审判决。事实和理由：东范各庄合作社认为涉案宅院是租赁关系，没有证据证明。交通局把涉诉房屋出卖给乔某，乔某是本村集体组织成员，是内部流转，不存在违法的情况，乔某及其家人的户口都是经东范各庄合作社同意后迁入涉诉宅院，证明东范各庄合作社认可乔某购买房屋的行为。东范各庄合作社向一审法院起诉请求：1.确认交通局与乔某于2001年3月1日签订的《协议书》无效；2.判令李茂华等三人立即腾退房屋并对涉诉院落及场地恢复原状，李茂华等三人承担连带腾退和恢复原状责任；3.诉讼费由交通局、李茂华等三人承担。一审法院认定事实如下：乔某（曾用名乔瑞莲）与李茂华系夫妻关系，二人仅生育一女李海云，李海云与王宏岩系夫妻关系。乔某之父母均去世在乔某去世之前。东范各庄合作社现主张李茂华等三人腾退的宅院位于北京市顺义区牛山镇东范各庄村兴顺路2号（以下简称涉诉宅院），涉诉宅院并未有登记的《集体土地建设用地使用证》，乔某生前与李茂华的户籍登记在涉诉宅院，乔某户籍性质为北京市顺义区牛山镇东范各庄村农业户口，现涉诉宅院由李茂华、李海云、王宏岩实际占有使用。东范各庄合作社向一审法庭提交证据：1.交通局作为甲方与乔某作为乙方于2001年3月1日签订的《协议书》复印件，该协议书主要内容为：甲方将原东范各庄村委后破旧的房屋七间连同院落以及门外走道卖给乙方，由乙方长期使用，所有，乙方将房、地款一次付给甲方。东范各庄合作社用该证据证明因涉诉宅院及院内房屋属于东范各庄合作社所有的土地范围，所以该协议侵害了东范各庄合作社的财产权。对于该证据，交通局表示真实性认可，证明目的不认可，涉诉宅院及院内房屋是交通局购买，交通局有权出卖给乔某，且东范各庄合作社不能证明涉诉宅院内房屋归其所有，因土地所有不代表房屋所有权。李茂华等三人表示真实性认可，证明目的不认可，交通局与乔某签订的协议没有侵犯东范各庄合作社的权利。2.日期为1988年11月23日的北京市统一银钱收据复印件，该收据上载明房屋建筑费45000元。东范各庄合作社用该证据证明涉诉宅院及院内房屋在1988年11月23日由东范各庄村委会租赁给交通局使用。对于该证据，交通局表示真实性认可，证明目的不认可，收据写的是房屋建筑费，不能证明是租赁关系，且收据45000元是上交财政的，收款单位是东范各庄村委会，东范各庄合作社的主体资格不适格。李茂华等三人表示真实性认可，从上面可以看出肯定不是租赁，否则会写租赁费，反而证明属于支付的是购买房地的款项。3.集体土地所有证复印件，该集体土地所有证登记的土地所有权人为东范各庄合作社，东范各庄合作社表示原件在牛栏山镇政府保存。东范各庄合作社用该证据证明涉诉宅院坐落在东范各庄合作社所有的土地范围内。对于该证据，交通局表示真实性认可，证明目的不认可，涉诉宅院坐落在东范各庄合作社所有的土地范围认可，土地所有权人是东范各庄合作社不能证明涉诉房屋、院落是东范各庄合作社的，这个证件是整个东范各庄村的土地，不代表整个村子的房屋及院落都是东范各庄合作社所有的。李茂华等三人表示真实性不认可，证明目的也不认可，因为没有原件，如果是属于东范各庄合作社的，应当有原件，即使复印也应当有盖章确认，而且证据不完整，有部分内容覆盖了。交通局向一审法庭提交日期为1988年8月24日的《关于牛栏山运管站购房的请示》（以下简称请示）一份，来源是顺义区档案馆，该请示主要内容为：经与牛山乡范各庄村干部协商，计划购买范各庄村新建房七间，需45000元，另外屋内顶棚、自来水安装、院墙工程需5000元，以上共需开支50000元，由市处拨款中列支，妥否，请批示。交通局用该证据证明涉诉宅院及其内房屋是牛山运管站与牛山政府、范各庄村委会协商购买，房屋价款是45000元，因为交通局是机关单位，不可能存在请示购买并且已经拨付款项之后又不购买的情形，必须是依照请示进行。东范各庄合作社表示真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，这个请示是本机关内部请示，我方认可档案馆的公章真实性，但仍应当出示原件，内容中写的是计划购买，并不等于已经实际购买，上面写的共需开支50000元，但最终双方交易价格不是50000元，该请示记载内容不能证明已经购买了涉诉宅院及其内房屋，并且和范各庄村干部协商违反了法律规定，范各庄村新建房屋对外出售属于对房产的重大处分，应当经过范各庄村村民代表大会表决通过，并不是由牛栏山乡范各庄村干部处置的，他们无权处置房屋。李茂华等三人表示认可该证据的真实性及证明目的。李茂华等三人共同向一审法庭提交原顺义县交通局运输管理所作为甲方与原顺义县牛栏山乡范各庄村委会作为乙方于1988年9月15日签订的《关于牛栏山运输管理站房地产议定书》（以下简称议定书）复印件一份，该议定书主要内容为：甲乙双方商定，乙方将地东西宽三十四点六米，南北长二十二点二米，瓦房七间卖给甲方，产权归甲方所有；甲乙双方商定甲方买乙方房地费共四万伍仟元，由甲方一次付给乙方；此协议共四份，甲乙双方及上级主管机关各一份备案，双方盖章生效。李茂华等三人用该证据证明东范各庄村委会已将涉诉宅院及其内房屋出售给交通局，东范各庄合作社现无权再提起诉讼。东范各庄合作社表示真实性不认可，证据来源不清楚，因为按照抬头是交通运管所与范各庄村委会的协议，东范各庄村委会没有这份协议。合法性也不认可，因为抬头写的是房地产议定书，对于农村集体财产行使财产管理权的按照法律规定由农村集体经济组织行使，东范各庄村村委会无权行使本村集体财产的管理权，只能是村民自治组织管理，当时该村已经成立了经济合作社，所以协议应当是东范各庄合作社签订，村委会也无权将自己集体新建房屋以议定书方式转让给交通运管所，更无权确定产权归交通运管所所有，但集体财产所有权应当由集体经济组织所有，在对集体财产进行重大处置时应当经村民代表大会表决通过。交通局表示对于真实性及证明目的均认可，现因年代久远，交通局也无法提交该议定书的原件。经一审法院询问，东范各庄合作社表示虽其主张东范各庄村委会与交通局之间就涉诉宅院及其内房屋建立租赁关系，但并没有书面租赁协议，也没有收过租金，因为是政府行为，在双方所谓的转让价款上记载的是房屋建筑费，一直也没有人说是卖过，只是房子是给他们建的，建完后只是收的建筑成本费。东范各庄合作社另表示在本案中起诉确认交通局与乔某于2001年3月1日签订的《协议书》无效的理由是因为东范各庄合作社认为东范各庄村委会与交通局下属运管站是租赁关系，所以运管站使用完涉诉房屋后应当返还给村委会，而不能擅自出售，其擅自出售的行为侵害了东范各庄合作社合法权益。本案中，李茂华曾向一审法院提交调查取证申请，申请调取关于牛山运输站顺地字第008号档案用以查明档案中是否有议定书的原件，经一审法院向北京市规划和国土资源管理委员会顺义委员会调取，该委员会于2018年11月13日向一审法院出具《不动产登记资料查询结果证明》，该证明载明：本机关未查询到权利人为顺义县牛山镇公路运输管理站的土地登记信息；本机关未查询到牛山运输站顺地字第008号土地登记档案。一审法院认为：东范各庄合作社作为东范各庄村集体经济组织，享有东范各庄村范围内集体土地的所有权，东范各庄合作社作为利害关系人，且东范各庄村委会向一审法院提交声明说明其知情并同意由东范各庄合作社对交通局、李茂华等三人提出的诉讼，故东范各庄合作社有权起诉确认交通局与乔某于2001年3月1日就涉诉宅院买卖签订《协议书》的效力，对于交通局、李茂华等三人主张东范各庄合作社无权提起本案诉讼的答辩意见，一审法院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，东范各庄合作社主张东范各庄村委会与原顺义县交通局运输管理所于1988年就涉诉宅院建立的是租赁关系，但东范各庄合作社就此除提交1988年11月23日的北京市统一银钱收据外并未提交其他相关证据，但1988年11月23日的北京市统一银钱收据载明的是房屋建筑费，并不足以证明租赁关系的存在，同时东范各庄合作社表示未签订书面租赁协议也未连续收取租金，这都与租赁合同法律关系存在的一般情形不符。另，李茂华等三人向法庭提交的议定书复印件，虽然现交通局、李茂华等三人均无法提交议定书的原件，并经一审法院向北京市规划和国土资源管理委员会顺义委员会调取证据亦无法查找到议定书的原件，但根据交通局向法庭提交的自顺义区档案馆调取的请示，一审法院认为加盖顺义区档案馆公章的请示是真实的，通过该请示可以看出原顺义县交通局运输管理所是要购买东范各庄村新建房七间，并结合1988年11月23日的北京市统一银钱收据载明的房屋建筑费45000元，一审法院可以认定1988年东范各庄村委会与原顺义县交通局运输管理所之间就涉诉宅院内新建房屋七间建立的是买卖关系而非租赁关系。后交通局将自东范各庄村委会购买的七间房屋卖给了乔某，因乔某在去世之前的身份是东范各庄村集体经济组织成员，涉诉宅院内的七间房屋最终仍属该集体经济组织成员所有，实现了内部流转，并未违反我国土地管理法等相关法律规定，因此东范各庄经济合作社主张交通局与乔某于2001年3月1日签订的《协议书》无效的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。另，乔某生前与其家人在涉诉宅院内生活多年，并对涉诉宅院内的原有房屋的状况进行了改变，对于东范各庄合作社主张李茂华等三人将涉诉宅院腾退并恢复原状的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院在2018年12月作出判决：驳回东范各庄合作社的全部诉讼请求。二审中，东范各庄合作社向本院提交下列证据：1.集体土地所有证，用以证明东范各庄合作社享有集体土地所有权，同样也享有涉案房屋所有权。2.照片，用以证明涉诉宅院及门外走道现状。3.证明，用以证明涉诉宅院始建于1987年10月，未有房屋新建、翻建的审批手续。李茂华等三人发表如下质证意见：对证据1的真实性不认可，认为是本案一审出示过的证据，不属于新证据，不予质证。对证据2的真实性认可。对证据3的真实性无法确定，不认可证明目的，认为东范各庄村委会和东范各庄合作社是有利害关系的。交通局发表如下质证意见：对证据1的真实性认可，证明目的不认可，认为土地所有证是整个村的，不是涉诉宅院的，不认可房屋是归东范各庄合作社所有。对证据2的真实性认可，认为不属于新证据。对证据3的真实性、证明目的均不认可，认为东范各庄村委会和东范各庄合作社是有利害关系的，1987年建房时还没有审批手续，房屋是交通局直接购买的，不是交通局建造的。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合全案案情及各方当事人诉辩称主张，本案二审争议焦点为：一、涉案2001年《协议书》的效力问题；二、涉诉宅院房屋及场地应否腾退并恢复原状。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，虽然1988年《议定书》系复印件，但根据加盖顺义区档案馆公章的请示，同时结合房屋建筑费的收据，交通局所主张的其从东范各庄村委会购买涉诉宅院的事实已具有高度可能性，一审法院据此认定交通局与东范各庄村委会就涉诉宅院存在房屋买卖关系及事实，该认定正确。而后交通局将涉诉宅院卖予乔某，因乔某系本村集体经济组织成员，故交通局将涉诉宅院卖予乔某的行为，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，一审法院对此认定正确。东范各庄合作社一审中主张交通局与东范各庄村委会之间系租赁关系，但未充分举证予以证明，且在事实上也不符合租赁合同法律关系的特征；东范各庄合作社二审中又主张东范各庄村委会与交通局就涉诉宅院系无偿借用关系，但未举证予以证明，且对收取房屋建筑费一节未作出合理解释；东范各庄合作社于一、二审中主张的法律关系自身即存在矛盾之处，且均未充分举证证明，故本院对于东范各庄合作社的上述主张不予采信。关于2001年《协议书》中涉及门外（北边）走道的部分。根据查明的事实及当事人的陈述，涉诉宅院门外（北边）走道为公共道路区域，该区域所涉集体土地所有权人为东范各庄合作社，李茂华等三人现将上述区域据为己用。在1988年《议定书》中，东范各庄村委会出售给交通局的房屋范围仅限于涉诉宅院；而在2001年《协议书》中出售的部分，除涉诉宅院外，还包括了门外（北边）走道部分。交通局向乔某出售门外（北边）走道部分，超出了1988年《议定书》的范围，缺乏权利来源，且因该部分为公共道路区域，故交通局将门外（北边）走道部分出售给乔某，损害了社会公共利益，2001年《协议书》中涉及门外（北边）走道的部分应属无效。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于争议焦点二，基于上述认定，2001年《协议书》中涉及门外（北边）走道的部分无效，东范各庄合作社为该区域集体土地所有权人，且李茂华等三人占用该区域缺乏合法依据，故应予腾退返还；一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于2001年《协议书》中门外（北边）道路部分的原状，各方当事人均无法说明，在案证据亦无法证明，故对于东范各庄合作社要求恢复该部分区域原状的请求，本院不予支持。综上所述，东范各庄合作社的上诉请求的合理部分，本院予以支持。一审判决认定部分事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初29037号民事判决；二、北京市顺义区交通局与乔某于2001年3月1日签订的《协议书》中涉及门外（北边）走道的部分无效；三、李茂华、李海云、王宏岩于本判决生效之日起七日内将北京市顺义区交通局与乔某于2001年3月1日签订的《协议书》中涉及门外（北边）走道的部分区域腾退返还北京市顺义区牛栏山镇东范各庄村经济合作社；四、驳回北京市顺义区牛栏山镇东范各庄村经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费35元，由北京市顺义区牛栏山镇东范各庄村经济合作社负担25元（已交纳），由李茂华、李海云、王宏岩负担5元（于本判决生效后七日内交纳），由北京市顺义区交通局负担5元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京市顺义区牛栏山镇东范各庄村经济合作社负担50元（已交纳），由李茂华、李海云、王宏岩负担10元（于本判决生效后七日内交纳），由北京市顺义区交通局负担10元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜审 判 员  王 朔二〇一九年三月十九日法官助理  姜 君法官助理  温 迪书 记 员  左 爽