广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初2436号 原告：韦新坤，男，1972年5月30日出生，壮族，无固定职业，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：余希平，广西鱼峰律师事务所律师。 被告：吴强，男，1968年1月20日出生，汉族，无固定职业，住广西壮族自治区柳州市。 被告：柳州市仟寻房地产经纪有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市白云路**华庭苑**，统一社会信用代码：914502005640129559。 法定代表人：刘洋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄俊平，广西创恒律师事务所律师。 被告：张顶，男，1985年5月12日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 原告韦新坤与被告吴强、柳州市仟寻房地产经纪有限公司（以下简称仟寻公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月20日第一次公开开庭进行了审理。原告韦新坤及其委托诉讼代理人余希平，被告吴强，被告仟寻公司的法定代表人刘洋及该公司的委托诉讼代理人张顶到庭参加诉讼。第一次庭审后，被告仟寻公司解除与张顶的委托代理关系。经原告韦新坤申请，本院依法追加张顶作为被告参加诉讼。本院于2019年3月6日第二次公开开庭进行了审理。原告韦新坤及其委托诉讼代理人余希平，被告吴强，被告仟寻公司的委托诉讼代理人黄俊平到庭参加诉讼。被告张顶经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告韦新坤向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告吴强、仟寻公司于2017年12月28日签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告仟寻公司退还原告83000元；3、判令被告吴强支付原告违约金174000元；4、被告仟寻公司对被告吴强的上述债务承担连带责任。诉讼过程中，原告变更2－4项诉讼请求为：2、判令被告张顶退还原告定金70000元；3、判令被告仟寻公司退还原告中介服务费13000元；4、判令被告吴强支付原告违约金174000元；5、被告仟寻公司对被告吴强、张顶的债务承担连带责任。 事实与理由：被告吴强委托被告仟寻公司卖房，原告从网上看到被告仟寻公司发布的卖房信息后即与被告仟寻公司联系，被告仟寻公司告诉原告房屋没有查封、抵押，可以办理过户。2017年12月28日，原告与被告吴强、仟寻公司签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定，被告吴强将自己所有的位于柳州市房屋卖给原告，成交价为870000元，并对付款方式、定金及违约责任作了约定。被告吴强在合同条款中向原告保证，保证对上述物业享有完全所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封情况，绝无其他权利设定，否则愿意承担一切损失。合同还约定，逾期办理房产交易超过十天，守约方有权解除合同，并要求违约方承担定金责任或按总成交价的20﹪支付违约金。合同签订后，原告按合同约定，向被告仟寻公司支付了83000元，其中13000元用于支付被告仟寻公司的中介服务费，70000元作为合同定金。原告与被告吴强还到柳州市房产交易所网签了一份房屋买卖合同，并将170000元的购房款存入了柳州市房产交易所存量房交易结算资金监管专户。在办理房屋交易的过程中，由于被告吴强的有债务纠纷被他人起诉，前述房屋被法院查封。柳州市房产交易所即通知原告及被告吴强、仟寻公司，无法再办理房屋过户。经协商，被告吴强要求原告给予时间处理。2018年5月13日，被告吴强向原告出具一份《承诺书》，承诺2018年5月21日把之前的债务处理清楚，然后按原约定正常交易，如果不能在2018年5月21日交易，那原告将按照之前签订的房屋买卖合同执行买方的合法权益。现2018年5月21日已过，被告吴强未能兑现承诺，属于违约。为此原告与被告吴强、仟寻公司商谈是否还能继续交易，被告吴强、仟寻公司认为前述房屋已被法院查封，无法办理过户，愿意退款。2018年6月4日，原告与二被告在柳州市房产交易所办理了注销房屋买卖的网签合同手续，原告交付的170000购房款得到退还，但原告支付给被告仟寻公司的83000元未得到退还。被告仟寻公司未能帮原告成功办理房屋过户手续，所收取原告的83000元应当退还。因被告吴强的原因，造成房屋买卖合同无法继续履行，被告吴强属根本违约，在近半年的时间里，原告投入了253000元，由此给原告造成很大的经济损失。被告吴强应当按合同约定承担违约责任支付原告违约金174000元。被告仟寻公司未能向原告如实报告被告吴强的房屋存在抵押、查封情况，误导原告的投资购买被告吴强的房屋，给原告造成很大的经济损失，根据相关法律规定，对于原告的损失也应承担相应的赔偿责任。补充理由如下：一、被告张顶应当退还原告定金70000元。被告张顶作为被告仟寻公司的业务员，在为原告办理二手房交易过程中，收取了原告83000元，其中包括中介服务费13000元及本应支付给被告吴强的定金70000元，但被告张顶并未将70000元支付给被告吴强，而私自截留，被告张顶私自截留款项的行为是错误的，应当立即退款给原告；二、被告仟寻公司应对被告张顶的债务承担连带偿还责任。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任”。被告张顶是被告仟寻公司的工作人员，其截留原告款项的行为发生在为被告仟寻公司从事经营活动中，因此，被告仟寻公司应当对被告张顶在办理公司业务活动中私自截留款项的行为承担连带偿还责任。 被告吴强辩称，不同意解除2017年12月28日的《房地产买卖合同》，应该进行协商；不同意原告关于要求被告吴强支付违约金174000元的诉讼请求，被告吴强未收取任何款项，不应当支付违约金，双方在履行该合同过程中才发现本案所涉房屋被法院查封。 被告仟寻公司辩称，本案是房屋买卖合同关系，至于是否解除，应该由原告与被告吴强决定，被告仟寻公司只是双方的居间服务人，如果原告与被告吴强达成解除合同，被告仟寻公司也尊重他们的意见，如果达不成，那么由法院判决，被告仟寻公司也尊重法院判决；对于原告诉请被告张顶退还定金70000元与被告仟寻公司无关，被告仟寻公司不是退还该70000元的适格主体，被告仟寻公司自始至终没有收到过该70000元；关于原告诉请被告仟寻公司退还中介服务费13000元，因为被告仟寻公司已经为原告及被告吴强提供了居间服务，没能完成交易的原因不在被告仟寻公司，而是原告及其他被告的原因，基于不能完成交易的原因，被告仟寻公司同意退还一半的中介服务费，剩余的一半被告仟寻公司基于已经实际发生的服务，不同意退还；关于原告第4项诉请，与被告仟寻公司无关，被告仟寻公司不是适格的法律主体，至于违约金是否需要支付及支付多少，是原告与被告吴强之间的法律关系，他们应该严格依据《房地产买卖合同》的约定行使权利和主张抗辩，违约金174000元与被告仟寻公司无关；对于原告第5项诉请，没有事实和法律依据，主要理由如下：根据《房地产买卖合同》第三条第1项约定，买方即原告在签署合同时应按第①点履行即直接转款给卖方，也就是说原告在支付定金70000元款项时存在过错，与被告张顶存在共同过错，前述合同第十条第三项约定合同标的物瑕疵问题及能否实现交易与经纪方即被告仟寻公司无关，根据第十条第一项的约定，根据三方签订的《房地产买卖合同》，经纪方的落款处除了加盖有被告仟寻公司的印章外，还有另一个签名“韦双全”，被告仟寻公司以此拟证明对于被告张顶所收取原告交付的70000元，被告仟寻公司自始至终并不知情，被告张顶收取该70000元不是职务行为，也不是被告仟寻公司的授权行为，该70000元也没有汇入被告仟寻公司名下的对公银行账户或法定代表人刘洋名下的银行账户，事后被告仟寻公司对被告张顶代收70000元的行为不予追认，且原告与被告张顶在交易该70000元过程中存在共同过错。 被告张顶未作答辩，亦未向法庭提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告所举证的证据能否支持其主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月28日，原告与被告吴强、仟寻公司签订《房地产买卖合同》一份，其中约定：被告吴强将前述房屋出售给原告，成交价为870000元；第三条第（一）项，第一部分房款为定金70000元，原告在签署本合约时直接转给被告吴强；第三条第（二）项，第二部分房款为首期款（不含定金）190000元，按资金托管（原告在递件过户前到房产局指定的担保账户办理资金托管）后，领取新房产证当天支付；第三条第（三）项，第三部分房款为房屋余款610000元，按揭贷款的，双方需到银行签订划款协议书，由贷款银行直接划给被告吴强；第六条，房屋买卖应缴纳的税费及费用包括查档费、各类税、中介服务费等，双方缴纳税费及递件过户时间以被告仟寻公司通知为准，被告吴强应缴纳上述税费和费用中的个人所得税款项，原告应缴纳上述税费和费用的全部款项；第七条第（二）项，若被告吴强的房屋有银行抵押，被告吴强应当在签订本合同之日起20天内向抵押银行申请还款（若存在逾期供款，被告吴强应当还清逾期供款）并承担还款的所有手续费用，到房产交易中心办理抵押注销手续，若被告吴强需原告的定金和首期款作银行还款解押，被告吴强应当在签订本合同之日起当天内把该房交易的权利委托公证给被告仟寻公司；第七条第（四）项，被告吴强保证对上述物业享有完全所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，绝无其他权利设定，保证该物业交易后原告无须负责该房的产权纠纷，否则被告吴强应赔偿原告由此而引起的一切损失；第八条第（一）项，基于原告与被告吴强之信任委托被告仟寻公司全权代理本次交易服务，且被告仟寻公司在买卖该物业时已经为双方提供中介服务，并已促成本合约的签订，买卖双方同意在签订合约当日向被告仟寻公司支付中介服务费（具体以《房屋委托代购合同》为准），除因被告仟寻公司原因导致不能完成产权过户之外，该中介服务费不予退还；第八条第（三）项，如原告与被告吴强自行协商解除本合同，仍须各自支付成交价的1%予被告仟寻公司作为本次服务的劳动报酬；第九条第（二）项，原告、被告吴强如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反合同约定的则按如下承担：逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的20%支付违约金，且违约方须承担守约方应向被告仟寻公司支付买卖代理服务费，守约方应向违约方发出解除合同通告书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五日内将退回；第十条第（一）项，被告仟寻公司已如实告知原告、被告吴强由被告仟寻公司所掌握的信息并已就交易风险及本合同所有条款向原告、被告吴强作了详尽解释，原告、被告吴强均已清晰且无异议；第十条第（四）项，本合同在此之前与任何一方在谈判中的声称、理解、承诺与合同不一致时以本合同为准，原告、被告吴强双方到柳州市产权交易中心签订《存量房买卖合同》时，如该合同的内容与本合同内容不一致的，以本合同为准，其他未尽事宜，另行补充，补充协议与合同具有同等法律效力。该合同亦约定了其他相关权利义务及违约责任。原告、被告吴强分别在落款处签名及捺印，被告仟寻公司加盖印章，“经办人”栏有签名字样“韦双全”。同日，原告通过案外人吴俊的银行账户向被告仟寻公司的当时的工作人员被告张顶名下银行账户转账合计83000元，被告仟寻公司向原告出具《收据》认可收到原告交来购买前述房屋的服务费13000元。 2018年3月29日，被告吴强在前述合同落款处下方书写：“经双方再次协商，定在2018年6月15日前房东必需配合中介公司办理完结该房屋过户手续，如不能按时完成过户手续，则按每月赔偿伍仟元（￥5000.00元）违约金给韦新坤。”被告吴强在书写内容后签名及捺印。 合同签订后，被告仟寻公司向原告出具2018年4月24日《查档结果证明书》，该证明书中载明：被告吴强名下位于柳州市笔抵押登记，无查封登记，无预告登记。2018年5月8日，原告与被告吴强、仟寻公司到柳州市房产交易所办理购房合同网签事宜，原告于当日将首期购房款170000元支付至柳州市存量房交易结算资金委托监管账户。2018年5月13日，被告吴强向原告出具《承诺书》一份，载明：被告吴强于2017年12月28日与原告签订了白云路2号华庭苑3栋3单元6-2号房的买卖合同，由于被告吴强的原因，导致房屋一直没能与原告成交，现最后承诺于2018年5月21日把之前的债务处理清楚，然后与原告正常交易，如果不能在2018年5月21日交易，那原告将按照之前签订的房屋买卖合同执行原告的合法权益。被告吴强在落款处签名及捺印。2018年6月1日，原告通过手机短信的方式向被告吴强提出解除《房地产买卖合同》，被告吴强认可收到该信息。原告提供的2018年6月15日《查档结果证明书》载明：被告吴强名下位于柳州市不动产（土地/房产）有2笔抵押登记，有2笔查封登记（2018年5月9日分别被本院、柳州市柳南区人民法院查封）。由于原告认为被告吴强、仟寻公司存在违约行为，遂起诉至本院，提出前述请求。 本案第一次庭审中，原告与被告吴强、仟寻公司均认可双方已到柳州市房产交易所办理完毕解除网签合同事宜；被告吴强于2018年3月29日在前述合同落款处下方书写的内容，以及其于2018年5月13日向原告出具的《承诺书》，原告及被告仟寻公司均表示认可。本案第二次庭审中，被告吴强同意与原告解除于2017年12月28日签订的《房地产买卖合同》，被告仟寻公司亦予同意。 本院认为，原告与被告吴强、仟寻公司于2017年12月28日签订的《房地产买卖合同》，系合同当事人在平等、自愿、公平基础上订立的合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应全面履行合同义务。本案审理过程中，被告吴强同意与原告解除于2017年12月28日签订的《房地产买卖合同》，被告仟寻公司亦予同意，因此，对于原告主张解除与被告吴强、仟寻公司于2017年12月28日签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、被告张顶是否应向原告退还70000元？2、被告仟寻公司是否应向原告退还中介服务费13000元？3、被告吴强是否应向原告支付违约金174000元？4、被告仟寻公司是否应对被告张顶、吴强应负债务承担连带责任？ 针对争议焦点1，原告所举证的《承诺书》、银行转账凭证及证人证言相互佐证证实，原告系将《房地产买卖合同》所涉及的定金70000元及中介服务费13000元合计83000元一并支付给了被告张顶，本院对此予以确认。结合原告举证的《收据》及被告仟寻公司的陈述，对于被告张顶已将所收到的前述83000元中的13000元支付给了被告仟寻公司，本院对此亦予确认。由于《房地产买卖合同》第三条第（一）项已明确约定，定金70000元应由原告在签署本合约时直接转给被告吴强。而原告并未按照合同约定的方式支付定金，却向被告张顶支付包括定金70000元在内的款项83000元，原告及被告张顶均未能提供证据证明被告张顶收取该83000元系受被告仟寻公司委托而代为收取，即使被告张顶收款当时系被告仟寻公司的工作人员，但其收款行为缺乏被告仟寻公司的委托依据，且被告张顶除已向被告仟寻公司支付13000元外，其未能举证证明所收取的尚余款项70000元已向被告仟寻公司或被告吴强支付，由于被告张顶并非《房地产买卖合同》的合同当事人，被告张顶取得原告支付的款项70000元没有合法根据，并且造成原告的损失，属于不当得利，虽本案系房屋买卖合同纠纷，但为减少当事人的诉累，原告在本案中向被告张顶主张权利，本院一并予以审理，因此，对于原告主张被告张顶返还70000元的诉讼请求，本院予以支持。 针对争议焦点2,由于原告所举证的2018年5月13日《承诺书》及2018年6月15日《查档结果证明书》证实，合同无法继续履行的原因在于被告吴强未能履行承诺解决本案所涉房屋抵押问题，以及该房屋因被告吴强的债务问题涉及诉讼被法院依法查封，即系因被告吴强违约造成合同目的无法实现，本院对此予以确认。因此，被告仟寻公司作为居间方，已促成原告与被告吴强订立前述合同，合同目的无法实现的过错不在于被告仟寻公司，由于被告仟寻公司自愿返还中介服务费13000的一半金额即6500元给原告，系被告仟寻公司对其民事权利的自行处分，本院予以准许，对于原告关于该项诉讼请求超过的部分，本院不予支持。 针对争议焦点3,虽然《房地产买卖合同》第九条第（二）项已对违约金的计算作出约定，但是被告吴强对原告主张的违约金提出异议，本院认为，尽管造成合同目的无法实现的原因在于被告吴强的违约行为，其原因已在争议焦点2中进行阐述，然而原告未按合同约定方式向被告吴强支付购房定金，并且亦未按合同约定金额足额支付购房首期款到合同约定的资金托管账户，原告对于履行合同亦存在违约情形，因此，结合原告自身存在的过错，以及原告未能如期购得本案所涉房屋的事实且该房屋相同地段相同户型房价增长等客观情形，本院对违约金依法予以调整，酌情确定为100000元，对于原告该项请求超过的部分，本院不予支持。 针对争议焦点4,由于被告仟寻公司对于《房地产买卖合同》的合同目的无法实现不存在过错，并且对于被告张顶超过自身职务范围收取原告款项亦不存在过错，因此，对于原告主张被告仟寻公司对被告张顶、吴强以上应负债务承担连带责任的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下： 一、解除原告韦新坤与被告吴强、柳州市仟寻房地产经纪有限公司于2017年12月28日签订的《房地产买卖合同》； 二、被告张顶应于本判决生效之日起十日内向原告韦新坤返还款项70000元； 三、被告柳州市仟寻房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告韦新坤返还中介服务费6500元； 四、被告吴强应于本判决生效之日起十日内向原告韦新坤支付违约金100000元； 五、驳回原告韦新坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费14943元,保全费1470元，合计16413元（原告韦新坤已向本院预交），由原告韦新坤负担1172元，由被告吴强负担14222元，由被告张顶负担1019元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  黄 爽 人民陪审员  覃龙敏 人民陪审员  杨 柳 二〇一九年三月二十六日 书 记 员  闭 诗 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法通则》 第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。